广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终17878号上诉人（原审被告）：侯永聪，男，1981年2月27日出生，汉族，住广州市花都区。上诉人（原审被告）：侯光明，男，1953年1月14日出生，汉族，住广州市花都区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：汤国坚，广东金科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱新华，男，1965年2��1日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：魏世军，男，1961年1月4日出生，住广州市黄埔区。原审被告：黄应康，男，1974年8月22日出生，汉族，住广州市花都区。原审被告：潘建辉，男，1970年12月4日出生，汉族，住广州市花都区。上诉人侯永聪、侯光明因与被上诉人邱新华，原审被告黄应康、潘建辉返还原物纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初281号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。侯光明与侯永聪上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回邱新华的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由邱新华承担。事实和理由：1、侯光明与侯永聪在一审时已提供充分证据证明付清了20年租金，有《银行账户查询记录》为证，该凭证可与《收据》互相印证���2、侯永聪所承租的案涉商铺116号商铺与另一商铺115号商铺相连并打通使用，侯永聪与原业主潘建辉签订二十年的租赁合同并一次性支付20年租金并非与生活常理不符。3、侯光明与侯永聪支付租金方面的证据《银行账户查询记录》与合同约定不完全相符，虽有一定的瑕疵，但不足以否定侯永聪与潘建辉签订的租赁合同的真实性及合法效力。即使侯光明与侯永聪未按合同约定付清20年租金，邱新华也只能以“租赁合同纠纷”为由主张支付租金或解除合同，而无权直接以物权及侵权纠纷为由主张侯光明、侯永聪及黄应康返还原物。4、一审法院适用所谓的“日常生活法则”和“常理”分配举证责任，对侯光明与侯永聪的举证责任要求过于苛刻。侯光明与侯永聪提交的系列证据已经基本形成较完整的证据链，具备证据相对优势，足以采信。综上，请求二审法院依法查明事实���改判支持侯光明与侯永聪的上诉请求。邱新华二审辩称，1、一审判决黄应康将案涉商铺恢复原状并腾空归还邱新华，以及支付案涉商铺的占有使用费，黄应康对此没有提起上诉，侯光明、侯永聪不应提起上诉。2、一审法院遗漏认定以下事实：第一，2010年1月7日，潘建辉收到侯永聪交来的案涉房屋租金460800元的《收据》造假。因为从侯光明与侯永聪提交的7份银行转账记录来看，其并不是在2010年1月7日这一天转账的，而是在2010年1月7日之后，分了很多笔转账，与合同约定不符。且侯光明与侯永聪转账数额也与《收据》写明的数额不一致。第二，侯光明与侯永聪提交的侯光明与黄应康签订的在广州市国土资源和房屋管理局花都区分局租赁登记备案的租赁合同是造假的。经查册核实，案涉116号商铺已经是64.8平方米，而黄应康承租两间即115、116号商铺，却在合��中记录为64.8平方米。且潘建辉租给侯永聪每个月是1920元，而侯光明租给黄应康却是每个月1280元，不符合常理。第三，侯永聪与潘建辉签订的租赁合同是造假的。潘建辉购买案涉铺位是195000元，但是侯永聪与潘建辉签订的租赁合同约定20年的租金是460800元，该金额已经可以买两间商铺了。且侯永聪与潘建辉签订的租赁合同中约定460800元是一次性支付，且每一年租金没有递增，不符合常理。3、邱新华通过法院拍卖合法取得案涉房屋的产权，房屋拍卖时广州市天河区人民法院进行公告，如有异议可以向法院提出。但是在拍卖过程中，无利益关系人向法院申报权益及主张异议。因此，广州市天河区法院的拍卖合法。黄应康二审述称，不同意一审判决，黄应康是二手租赁房东，一手房东侯光明与侯永聪已经上诉了，黄应康不需要上诉。因本案纠纷，邱��华于2016年1月22日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、黄应康、潘建辉、侯永聪及侯光明将位于广州市花都区花东镇北兴兴富路中兴市场A4幢116号商铺恢复原状（即恢复115号与116号商铺之间原有的隔墙），并腾空归还给邱新华；2、黄应康、潘建辉、侯永聪及侯光明支付自2015年8月19日起至案涉房产返还邱新华之日为止的房屋占有使用费，占有使用费按每月2300元的租金标准计付；3、黄应康、潘建辉、侯永聪及侯光明向相关单位缴清自2015年8月19日至案涉房产返还邱新华之日为止的水电费及物业管理费；4、本案诉讼费用由黄应康、潘建辉、侯永聪及侯光明支付。一审法院认定事实：案涉房屋位于广州市花都区花东镇北兴兴富路中兴市场A4幢116号商铺，面积64.08平方米，原权属于潘建辉所有，现权属于邱新华所有，登记日期2015年10月26日。侯光明与侯永聪系父子关系。邱新华作为买受人于2015年8月19日与广东景晟拍卖有限公司作为拍卖人签订《拍卖成交确认书》，确认邱新华以317866.5元购买广州市天河区人民法院以（2014）穗天法执字第7151号拍卖的案涉房屋。该确认书第五条委托法院对拍卖标的的竞买条件及情况说明约定：“1、标的按现状拍卖，法院不负责清除，法院不承担标的产权转移产生的风险；2、房屋欠费（包括但不限于原业主因拍卖房屋所欠的入住费用、管理费、水费、电费等）由买受人承担；3、房屋过户全部税费由买受人承担（包括但不限于买卖双方过户的营业税、增值税、个人所得税、交易税等，税费调整风险由买受人承担）。”潘建辉作为出租人于2010年1月7日与侯永聪作为承租人签订一份《房屋租赁合同》，约定潘建辉将案涉房屋租与侯永聪，租赁期限为20年，自2010年1月5日至2030年1月4日止，租金按30元/月/平方米，由侯永聪在签订合同起七天内一次性支付20年租金共计460800元。潘建辉于2010年1月7日向侯永聪出具《收据》，证明收到侯永聪交来的案涉房屋租金460800元。侯光明、侯永聪向一审法院提交侯光明所有的中国建设银行银行卡交易查询，显示侯光明在2010年1月25日向潘建辉转账70000元。侯光明、侯永聪向一审法院提交侯永聪所有的中国建设银行银行卡交易查询，显示侯永聪在2010年4月28日、2010年4月29日、2010年9月17日、2010年9月19日、2010年9月20日、2010年10月8日分别向潘建辉支付40000元、60000元、86000元、50000元、30000元、144000元。以上金额共计480000元。侯光明、侯永聪提交上述证据拟证明其已向潘建辉支付20年租金460800元。一审诉讼中，侯光明、侯永聪表明：潘建辉于2010年1月7日向侯永聪出具《收据》是在潘建辉确认收到460800元后出具的，日期为了和合同保持一致写明2010年1月7日。2012年6月1日，侯光明与黄应康签订《广州市房屋租赁合同》，约定侯光明将案涉房屋连同隔壁115商铺一起租与黄应康，面积64.8平方米，租赁期限2012年6月1日至2015年5月31日止，月租金1280元。该份合同已经广州市国土资源和房屋管理局花都区分局租赁登记备案。2015年5月25日，侯光明与黄应康签订《广州市房屋租赁合同》，约定侯光明将案涉房屋连同隔壁115商铺一起租与黄应康，面积64.8平方米，租赁期限2015年6月1日至2020年5月30日止，月租金1280元。该份合同已经广州市国土资源和房屋管理局花都区分局租赁登记备案。各方当事人均确认：案涉房屋至今仍由黄应康使用。黄应康陈述：其于2012年6月1日与侯光明签订合同，交纳了2000元保证金，租金为1280元/月，合同到期后，又与侯光明续签合同，交纳10000元保证金，租金仍是1280元/月，其一直依约履行，通过现金或银行转账向侯永聪支付租金，并未拖欠租金，因为侯光明年纪大了，商铺的事都是侯永聪打理，邱新华在2015年10月至11月期间向其说明邱新华购买案涉商铺的情况，黄应康亦告知侯光明、侯永聪。广州市天河区人民法院于2017年2月22日出具案号为（2014）穗天法执字第7151号案的《证明》一份，证明：“关于广州市天河区人民法院受理广东众鸿融资担保有限公司申请执行广州市华业皮革有限公司、潘建辉等人担保责任追偿权纠纷一案。在执行过程中，广州市天河区人民法院依法拍卖了潘建辉名下位于广州市花都区花东镇北兴兴富路中兴市场A4幢116号商铺。在拍卖过程中无利益关系人向广州市天河区人民法院申报权益及主张异议，该房产由买受人邱新华以302730元竞投购得。”一审法院认为，邱新华通过拍卖程序合法取得案涉房屋产权，并于2015年10月26日依法登记，邱新华对案涉房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。侯光明、侯永聪主张其与原权属人潘建辉签订《房屋租赁合同》，并自2010年1月5日至2030年1月4日止承租案涉房屋20年，租金一次性支付460800元，潘建辉已于2010年1月7日出具收据称收到侯永聪交来的460800元租金。诉讼中，侯光明、侯永聪提交了两人的中国建设银行银行卡转账记录，在2010年1月25日至2010年10月8日，两人分别以两个账户向潘建辉分七次支付480000元，并称潘建辉倒签了收据日期。首先，根据日常生活法则，侯永聪承租案涉房屋20年，但其与潘建辉的《房屋租赁合同》没有对租金的递增进行约定，不符合常理；其次，侯永聪与潘建辉签订《房屋租赁合同》，但诉讼中，侯光明、侯永聪提交的银行卡转账记录是两人名下的两张银行卡，且转账记录中并未注明是向潘建辉支付的租金，而且侯光明、侯永聪提交的两张银行卡转账记录在2010年1月25日至2010年10月8日分七次转账潘建辉金额共计480000元，已超过侯永聪与潘建辉签订《房屋租赁合同》约定的租金460800元；再次，侯永聪并未按照侯永聪与潘建辉于2010年1月7日签订《房屋租赁合同》时约定的在合同签订七日内一次性支付租金460800元，但潘建辉却在2010年1月7日当天即出具收据称已收到租金460800元，虽然侯光明、侯永聪对此表示收据是潘建辉收齐租金后倒签的日期，但上述陈述并不符合日常生活法则。对侯光明、侯永聪的答辩，缺乏充分证据，不能构成完整的证据链，故不予采信。而侯光明与黄应康签订两份《广州市房屋租赁合同》，但黄应康陈述其实际向侯永聪交纳租金，侯永聪一直未有异议，而侯永聪在答辩中陈��也可视为追认侯光明与黄应康签订的上述两份租赁合同，可以认定黄应康实际与侯永聪之间成立租赁关系。由于侯永聪并未能提交充分证据证明其与潘建辉之间的租赁真实有效，无法认定潘建辉与侯永聪之间的租赁关系真实合法有效，故黄应康与侯永聪之间的租赁关系也失去存在的合法依据。案涉房屋现由黄应康占有使用，故邱新华主张黄应康将案涉房屋恢复原状（即恢复案涉房屋与隔壁115号商铺之间的隔墙）并腾空归还邱新华，合理合法，予以支持。至于邱新华主张潘建辉、侯光明、侯永聪及黄应康自2015年8月19日起以每月2300元的标准向邱新华支付房屋占有使用费至案涉房产返还邱新华之日，因邱新华自2015年10月26日才依法登记享有案涉房屋产权，故其主张房屋占有使用费的起始时间应为2015年10月26日。而如上所述，黄应康占有使用案涉房屋的合法依据���存在，黄应康一直占有使用案涉房屋，故邱新华主张黄应康自2015年10月26日起向邱新华支付房屋占有使用费至案涉房产返还邱新华之日止的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。至于黄应康向侯永聪进行追偿，黄应康可另行起诉。因邱新华未能提交充分证据证明其主张的房屋占有使用费2300元/月的计算标准，故依法按照广州市房地产租赁管理所于2016年1月、2016年12月发布《2015年广州市房屋租金参考价》、《2016年广州市房屋租金参考价》，参考案涉房屋同地段花都北兴汽车站租金标准，酌定案涉房屋的场地占用费为20元/平方米，经核算，案涉房屋建筑面积共64.08元，月租金为1281.6元。至于邱新华主张潘建辉、侯光明、侯永聪及黄应康向相关单位缴清案涉房屋自2015年8月19日至案涉房屋返还邱新华之日止的水电费及物业管理费，因邱新华并未说明上述费用的产���及具体金额，故不予支持。潘建辉经两次传票传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，黄应康经第二次传票传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，依法缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2017年5月23日作出判决如下：一、黄应康于本判决发生法律效力之日起三十日内将广州市花都区花东镇北兴兴富路中兴市场A4幢116号商铺恢复原状（即恢复案涉房屋与广州市花都区花东镇北兴兴富路中兴市场A4幢115号商铺之间的原有隔墙），并腾空归还邱新华；二、黄应康于本判决发生法律效力之日起十日内向邱新华支付占有使用上述房屋的占有使用费，计算标准如下：以1281.6元/月为标准，自2015年10月26日起计至黄应康返还上述房屋之日止；三、驳回邱新华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付上述欠款，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由黄应康负担。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。二审另查明，黄应康确认每月支付租金1280元为115、116号两间商铺的租金。各方当事人确认案涉商铺拍卖时有在房屋现场张贴拍卖公告。本院认为，邱新华通过司法拍卖程序合法取得案涉房屋的产权，依法对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。一审法院对此认定正确，本院予以维持。广州市天河区人民法院在拍卖案涉房屋时有在现场张贴拍卖公告，但侯永聪、侯光明、黄应康等均无在异议期提出异议，视为其已经放弃主张权利。其现又以案涉房屋存在租约为由拒绝腾空交付房屋，缺乏依据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。且，侯永聪与潘建辉的租赁合同，以及侯光明与黄应康的租赁合同存在以下不合常理之处：1、潘建辉出具收据与侯永聪支付租金的时间及数额与合同约定不符；2、侯永聪承租案涉房屋20年的租金价格远远超出房屋的交易价格；3、侯永聪从潘建辉处承租案涉房屋一间的价格为每月1920元，而黄应康承租侯光明的包括案涉商铺在内的两间商铺价格却为1280元；4、承租潘建辉案涉商铺的主体为侯永聪，而转租给黄应康的出租主体却是侯光明，侯光明无转租权，黄应康的承租权缺乏权利基础。因此，侯永聪与潘建辉的租赁合同，以及侯光明与黄应康的租赁合同的真实性无法确认，不能构成“买卖不破租赁”的抗辩理由。潘建辉经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，侯光明、侯永聪的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人侯光明、侯永聪负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年十二月一日书记员  眭 翘李倩妤