四川省乐山市市中区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1102民初1856号原告：乐山海天房地产开发有限责任公司，住所地：乐山中心城区白燕路中段222号综合楼1层6号。统一社会信用代码：91511100660253521E。法定代表人：王东，副总经理。委托代理人（特别授权）：谢冬平，四川金顶律师事务所律师。委托代理人（特别授权）：庞思杰，四川金顶律师事务所律师。被告：王平安，男，1964年11月28日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。原告乐山海天房地产开发有限责任公司（以下简称：海天房开司）与被告王平安商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年9月11日、2017年12月14日公开开庭进行了审理。原告海天房开司的委托代理人庞思杰到庭参加了诉讼,被告王平安经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告海天房开司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》及《购房补充协议》，被告按299000元的20%向原告支付违约金；2、被告配合原告办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2015091400076）的撤销备案登记手续。事实和理由：2014年9月14日，原、被告签订《商品房买卖合同(预售)》和《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定被告向原告购买假日半岛小区3幢1单元30层1号的商品房，建筑面积85.1平方米，套内面积69.02平方米，房价按套内面积计算，单价每平方米4332.08元，总价299000元，被告向原告支付首付款90000元，余款209000元以向银行贷款的方式进行支付。合同签订后，被告向原告支付首付款20000元，向银行贷款209000元支付给原告，余款70000元至今未付。后因被告未按时向银行偿还按揭款，根据银行要求，原告为被告代偿两期按揭款共7743.02元，又于2016年11月11日代被告偿还贷款本息199941.27元。期间，原告多次催收无果。现原告诉至本院，提出前述请求。被告王平安未到庭，未答辩，未提交书面答辩意见。经审理查明：2015年9月14日，原告作为出卖人，被告作为买受人，共同签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2015091400076），约定：被告购买原告开发的位于乐山市市中区“假日半岛”的住房，预测建筑面积85.10平方米，总价款299000元。付款方式为：买受人于2015年9月14日前支付首期房价款90000元，占全部房价款的30%；余款209000元向指定银行申请贷款支付。该《商品房买卖合同（预售）》已于2015年9月22日在乐山市住房保障和房地产管理局进行商品房买卖合同登记备案。同日，原告作为出卖人，被告作为买受人，共同签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定：“一、关于房款支付的特别约定……3、1）买受人于《商品房买卖合同》签订当日，以自有资金向出卖人支付首付款90000元，首付房款占总房价款30%。2）其余购房款共20.9万元，买受人以向银行申请20年房屋抵押贷款的方式进行支付。3）出卖人协助买受人办理房屋抵押贷款，买受人按以下约定进行办理：……D、……在买受人获准贷款后，因买受人的原因而导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任的，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担。承担担保责任后，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本补充协议，买受人应按照买卖合同约定的房屋总价款20%向出卖人支付违约金……”。同日，原告作为甲方，被告作为乙方，共同签订《购房补充协议》，约定：因乙方资金周转需要向甲方申请，经甲方同意，就首付款项部分延期支付达成如下协议：1、乙方现付首付款项20000元，首付款项余下70000元在本补充协议签订后1年内付清，甲方不收取乙方任何利息；2、乙方保证在2016年4月30日前付清剩余款项。……。2015年9月5日，被告向原告缴纳购房定金5000元；2015年9月14日，被告向原告缴纳购房款15000元。2015年9月25日，招商银行股份有限公司乐山分行（以下简称：招行乐山分行）作为贷款人、抵押权人，被告作为借款人、抵押人，原告作为保证人，共同签订《个人购房借款及担保合同》，约定：借款人从海天房开司处购买的房产，借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款人同意提供此项贷款。贷款金额209000元，贷款期限为156个月，即从2015年9月25日起到2028年9月25日止。借款人选择按月结息、按月还本、等额本息的方式归还贷款本息；保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证；保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息等；对借款人拖欠贷款人的款项，保证人保证在收到贷款人口头或书面通知之日起五日内如数予以偿还，无需贷款人提出任何证明，保证人在此授权贷款人直接扣收保证人在招商银行系统内开立的结算账户和其他账户上的存款，直至付清本合同项下借款人拖欠贷款人的贷款本息和其他相关费用。同日，原告、被告及贷款人招行乐山分行共同办理了《个人购房借款及担保合同》的公证。合同签订后，招行乐山分行履行了放款义务，被告未按期偿还贷款本息。2016年6月21日，招行乐山分行向原告发出《垫款凭证书》，载明：“截止2016年6月21日，借款人王平安欠本金1973.90元，欠利息、罚息、复息合计1674.12元未按期偿还，请担保人海天房开司代为清偿。担保人海天房开司已于2016年6月21日以扣保证金的方式将该笔垫付款项共计3648.02元转入我行内部账户。我行已于当日完成扣划偿还借款人王平安截止2016年6月21日所欠贷款本息及违约罚复息。”2016年9月19日，招行乐山分行再次向原告发出《垫款凭证书》，载明“由于借款人王平安在贷款期间内多次逾期，现要求海天房开司代偿归还该借款人王平安截止到2016年9月19日为止已逾期的贷款本息共计4095元。我行已于2016年9月19日以扣划保证金的方式从海天房开司保证金账户划款4095元用于偿还借款人王平安截止2016年9月19日所欠贷款本息。”2016年11月11日，招行乐山分行又再次向原告发出《垫款凭证书》，载明“由于借款人王平安在贷款期间内多次逾期，现要求海天房开司全额代偿归还该借款人王平安截止到2016年11月11日为止剩余的贷款本息共计199941.27元。我行已于2016年11月11日扣划海天房开司转入我行账户资金共计199941.27元用于偿还借款人王平安截止2016年11月11日所欠贷款本息。”庭审中，原告主动调低违约金，只要求被告支付违约金20000元。上述事实有原告海天房开司提交的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2015091400076）、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、《购房补充协议》、《个人购房借款及担保合同》、2张《收款收据》、3份《垫款凭证书》以及原告的陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》、《购房补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。《〈商品房买卖合同〉补充协议》约定“在买受人获准贷款后，因买受人的原因而导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任的，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担。承担担保责任后，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本补充协议，买受人应按照买卖合同约定的房屋总价款的20%向出卖人支付违约金……”，现因被告未按期归还银行贷款导致原告承担担保责任，双方约定的解除合同条件已经成就。原告以起诉的形式要求解除《商品房买卖合同（预售）》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》及《购房补充协议》，实际上是通过诉讼让被告知晓原告解除合同的意思，视为向被告履行了解除的通知程序，故原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及合同附件《〈商品房买卖合同〉补充协议》和《购房补充协议》的主张，本院予以支持，解除时间为本判决生效之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2015091400076）已于2015年9月22日在乐山市住房保障和房地产管理局进行了商品房买卖合同登记备案，因此，合同解除后，被告配合原告办理撤销该《商品房买卖合同（预售）》的备案登记属于解除合同后的附随义务，故原告要求被告配合办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2015091400076）的撤销备案登记手续的诉讼请求应当予以支持。关于违约金。原告作为被告的保证人按《个人购房借款及担保合同》的约定向招行乐山分行偿还借款人王平安所欠贷款本息，承担了担保责任。根据《〈商品房买卖合同〉补充协议》“承担担保责任后，出卖人有权解除商品房买卖合同及本补充协议，买受人应按照买卖合同约定的房屋总价款的20%向出卖人支付违约金”的约定，被告应当向原告支付违约金。由于双方约定的违约金过高，现原告主动调低，只主张违约金20000元，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告乐山海天房地产开发有限责任公司和被告王平安签订的《商品房买卖合同（预售）》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》及《购房补充协议》于本判决生效之日解除；二、被告王平安在本判决生效后十五日内向原告乐山海天房地产开发有限责任公司支付违约金20000元；三、被告王平安在本判决生效后十五日内协助原告乐山海天房地产开发有限责任公司办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2015091400076）的撤销备案登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5786元、公告费600元（原告乐山海天房地产开发有限责任公司已预缴），由被告王平安承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审 判 长  李 勤审 判 员  龚正杰人民陪审员  曾李琴二〇一七年十二月十四日书 记 员  章 敏