广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤18民终3289号上诉人(原审被告)：连州市金泰矿冶有限公司。住所地：连州市连州镇。法定代表人：陈吉章。委托代理人:吴宝民，广东北湖律师事务所律师。被上诉人(原审原告):成良志，男，汉族，住连州市。委托代理人：成积勤，女，汉族，住连州市。系成良志女儿。被上诉人(原审原告)：成积勤，女，汉族，住连州市。上诉人连州市金泰矿冶有限公司（以下简称金泰公司）因与被上诉人成良志、成积勤商品房预售合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院(2017)粤1882民初735号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。金泰公司上诉请求：1、撤销(2017)粤1882民初735号民事判决第一项，并依法改判；2、成良志、成积勤承担本案诉讼费。事实与理由：原审判决查明和认定的事实基本清楚，但认定计算违约金的截止时间错误，违约金应当计算至金泰公司向房屋买受人发出交房通知时止，而不应至房屋买受人实际收楼时止。金泰公司与成良志、成积勤签订了《广东省商品房买卖合同》约定金泰公司应于2015年6月30日前交付房屋给成良志、成积勤使用，但涉案楼房至2016年1月份才竣工，金泰公司于2016年2月中下旬向包括成良志、成积勤在内的买受人发出了交房通知，并有部分买受人接到交房通知后，与金泰公司办理了收楼手续。成良志、成积勤接到交房通知后直到2016年7月21日才办理收楼手续，已违反了诚实信用原则。因此，2016年2月份至7月20日所产生的违约金应由成良志、成积勤自行承担。本案违约金计算应以金泰公司发出交房通知日为截止日，即逾期交楼违约金应计至2016年2月29日止。综上，原审判决认定计算违约金的截止时间错误，请二审法院予以改判，以维护金泰公司的合法权益。成良志、成积勤答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回金泰公司的上诉请求。成良志、成积勤向原审法院起诉请求：1、判令确定金泰公司违反与成良志、成积勤签订《商品房买卖合同》的约定，向成良志、成积勤方支付违约金30572.65元（违约金每日按购房总金额万分之一计算至交付房屋之日止）；责成金泰公司依照合同约定的履行时间向成良志、成积勤交付房屋产权证。2、本案诉讼费全部由金泰公司方承担。原审法院审理查明：2014年1月10日，成良志、成积勤与金泰公司签订《商品房买卖合同》，由成良志、成积勤购买金泰公司开发的座落于连州市连州镇XX路XX号XX名居X幢XX室预售商品房，该商品房建筑面积为120.51平方米，套内建筑面积为99.3平方米，该房屋总售价为421111元。双方约定买受人在签署合同时支付首期购房款127111元，余款294000元办理公积金按揭。同时双方约定出卖人（金泰公司）应当于2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付给买受人使用。合同约定出卖人逾期交付房屋的，逾期不超过90日的，自逾期之日起按买受人已支付的购房款的日万分之一计算违约金至实际交付房屋之日止，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同，如果买受人选择继续履行合同的，出卖人自逾期之日起按买受人已支付的购房款的日万分之一计算违约金至实际交付房屋之日止。双方在《商品房买卖合同》中还就其他权利、义务等条款进行了约定。合同签订当日，成良志、成积勤向金泰公司支付了其所购买房屋的土地分割证费260元，办证费8500元。2014年6月27日，成良志、成积勤已将合同约定的购房款全部支付给了金泰公司。另查明，金泰公司于2016年7月21日将成良志、成积勤购买的商品房交付给了成良志、成积勤使用。截止2017年8月17日开庭之日，坐落于连州市连州镇XX路XX号XX名居XX幢XX室房屋尚未办理产权登记，坐落于连州市连州镇XX路XX号XX名居XX幢商品房尚未经相关部门进行竣工验收。原审法院认为：依法成立的合同，应当受法律保护，对合同当事人均具有约束力，合同当事人应当按照约定忠实履行合同义务。涉案双方于2014年1月3日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律的规定，该合同合法有效，对成良志、成积勤与金泰公司均具有约束力，成良志、成积勤与金泰公司应当按照合同的约定行使权利、履行义务。合同签订后，成良志、成积勤已按照约定向金泰公司支付了全部购房款，但金泰公司未按合同约定的最迟期限向成良志、成积勤交付房屋，迟延交付房屋天数达385天。因此成良志、成积勤诉请金泰公司支付违约金的理由充分，原审法院依法应予支持。按照合同约定，出卖人自逾期之日起按买受人已支付的购房款的日万分之一计算违约金至实际交付房屋之日止，即421111元×0.1‰×385=16212.77元。另外，金泰公司收取了成良志、成积勤的国有土地使用证分割费及办证费后，应当按照合同的约定为成良志、成积勤办理产权登记，金泰公司未按合同约定的期限为成良志、成积勤办理房屋产权登记，应当承担违约责任。但因办理产权登记，必须提交房屋已竣工的证明等材料，而成良志、成积勤所购买的房屋所属坐落于连州市连州镇XX路XX号XX名居XX幢商品房尚未经相关部门进行竣工验收，因此成良志、成积勤所购买的商品房尚不具备办理产权登记的条件，故成良志、成积勤诉请金泰公司依照合同的约定向成良志、成积勤交付房屋产权证的理由不充分，原审法院依法不予支持。金泰公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不派员到庭参加诉讼，视为其自行放弃抗辩的权利，原审法院依法缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《房屋登记办法》第三十条的规定，作出判决：一、连州市金泰矿冶有限公司应当在原审判决发生法律效力之日起十日内，向成良志、成积勤支付违约金16212.77元。二、驳回成良志、成积勤其他的诉讼请求。案件受理费564.32元，由连州市金泰矿冶有限公司负担。二审期间金泰公司向本院提交了以下证据：1、XX名居XX座XX号、XX号房屋的收楼通知书复印件，拟证明金泰公司于2016年2月中旬已向业主发出了收楼通知，其他业主积极配合收楼，对于不肯收楼的业主而造成的损失，应当由其承担；2、清远市中级人民法院(2017)粤18民终1763号民事判决书，拟证明金泰公司与宏业公司存在纠纷，宏业公司迟迟不将验收资料交给金泰公司，导致金泰公司没有到相关部门进行备案。本院组织双方当事人进行了质证。本院经审理查明，认定事实如下：原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据双方当事人的诉辩意见，结合查明的事实，本案争议的焦点归纳为：逾期交楼违约金的计算期间应如何确定。根据金泰公司的上诉意见，其主要理由是，其于2016年2月中下旬向成良志、成积勤发出了交房通知，成良志、成积勤接到交房通知后直到2016年7月21日办理收楼手续，已违反了诚实信用原则，因此，2016年2月份至7月20日所产生的违约金应由成良志、成积勤自行承担。对于金泰公司的上诉理由本院作如下分析：双方当事人签订的案涉《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当于2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设局工程竣工验收备案的商品房交付买受人使用。”根据前述约定可知，“商品房经竣工验收备案”是双方约定的交楼条件，也是法定的商品房交付使用条件，但案涉商品房至本案诉讼期间尚未办理工程竣工验收备案，为此，即使金泰公司在工程竣工验收备案前任何时候向成良志、成积勤发出收楼通知，成良志、成积勤均可以拒绝收楼。鉴于成良志、成积勤于2016年7月21日已实际接收案涉商品房，为此，本案逾期交楼的截止时间应为金泰公司实际交付房屋之日。故，本案逾期交楼违约金的计算期间应从双方约定交付房屋之次日起至实际交付房屋之日止。金泰公司提出本案逾期交楼的违约金应计算到其发出交房通知为截止日的上诉理由，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，金泰公司的上诉理由不成立，依法应予驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费564.32元，由连州市金泰矿冶有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一七年十二月十九日书记员  朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。