新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新23民终1891号上诉人（原审被告）：马菲，女，汉族，1985年7月1日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。委托诉讼代理人：吴瑞，新疆新蓝天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李瑶，女，汉族，1987年2月28日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：姜远宏，新疆赛德律师事务所律师。上诉人马菲因与被上诉人李瑶合同纠纷一案,不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院(2017)新2301民初4438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后,依法组成合议庭，于2017年12月25日公开开庭进行了审理。上诉人马菲的委托诉讼代理人吴瑞、被上诉人李瑶的委托诉讼代理人姜远宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人马菲上诉请求：请求撤销一审原判一、三项，改判上诉人支付转让费25万元，上诉人不承担违约金。事实与理由：一、原审判决上诉人支付转让费35万元认定事实错误，应扣除10万元的合伙费用。双方虽在签订的《转让协议》第二条约定转让费为40万元，但该款又特别约定其中10万元转让费作为被上诉人合伙的出资款，出资额根据上诉人总股价折合成相应的股份。二、一审法院判决上诉人承担4万元违约金不能成立。双方签订《转让协议》后，上诉人投入100多万元对火锅店进行重新装修，装修刚结束还未开业时房主黄兵、黄平便来店里称对双方转让事宜不知情并要求上诉人撤离该场所，上诉人提供了被上诉人与黄兵、黄平的《租赁协议》和《同意转让协议》后，但其二人否认协议中签名，声称上诉人可以去司法机构进行鉴定，之后黄兵、黄平不断的找人看房要将上诉人清场并将该商铺另行转让出租。上诉人就合同真伪问题多次要求被上诉人解决，但被上诉人却一直无法与房主黄兵、黄平共同澄清此事，故上诉人在被上诉人有可丧失履行合同能力的情况下有权中止履行合同义务，行使不安抗辩权，故不应承担违约金。被上诉人李瑶辩称，1、2016年9月4日双方签订的《转让协议》经黄平、黄兵进行了确认，该协议合法有效，协议中明确约定转让费40万元，未约定10万元扣除；2、一审判决转让费认定事实清楚，上诉人未支付转让费就是违约行为，违约金未超过法律规定。一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。李瑶向一审法院起诉请求:1、马菲支付转让费350000元、租金820000元、违约金129500元；2、案件受理费、邮寄送达费由马菲承担。一审法院认定事实：2014年10月13日，黄兵与新疆缔森地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》两份，由新疆缔森地产开发有限公司将昌吉市31区3丘30栋健康路北商业街3层14号、16号房屋出售给黄兵。同日，黄平与新疆缔森地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，由新疆缔森地产开发有限公司将昌吉市31区3丘30栋健康路北商业街3层15号房屋出售给黄平。2016年3月1日，黄平、黄兵（甲方）与李瑶（乙方）签订《租赁合同》一份，租赁物地点为昌吉市健康东路北侧海棠大天街314、315、316号商铺。建筑物面积为1289平方米。用于经营餐饮业，装修期1个月，从2016年3月1日至2016年4月1日。自2016年4月1日起计算租金。租赁期限自2016年4月1日至2024年4月1日止。租金第一年为38万元，以后每年租金在前一年的基础上递增5℅。在租赁期内，乙方以书面形式申请，经甲方同意可以将租赁房屋转租给第三方。2016年3月9日，李瑶在昌吉市工商局登记注册”昌吉市皇府金汤火锅店”，经营场所为昌吉市健康东路北侧海棠天街314、315、316号。2016年9月4日，原告李瑶（甲方）与被告马菲（乙方）签订《转让协议》一份，协议约定,甲方自愿将座落在昌吉市健康东路海棠天街的昌吉皇府金汤火锅店转让给乙方，该饭店相关装修、装饰及设施所有权一并转让给乙方，主要包括但不限于餐桌餐椅、厨房设备设施、户外广告牌等。甲方以40万元转给乙方，2016年10月1日至2017年10月1日房租40万元，共计80万元。其中转让费10万元根据乙方总股价折合成相应的股份。付款方式：9月9日前甲方交付乙方定金50000元，乙方装修人员可入场；9月30日前乙方交付甲方转让费200000元，开业前甲方协助乙方办理店面转让相关手续；剩余55万元，乙方于2016年10月开始每月十号前给甲方还款60000元直到付清。租赁期限：7年，自2016年10月1日至2023年10月1日。租金为第一年40万元，以后每年租金在前一年的基础上递增5℅。房屋租金每年结算一次，从2017年起的房屋租金需提前1个月支付，即在每年9月1日一次性支付。乙方在获得昌吉市皇府金汤火锅店转让权益后，乙方在餐厅原址不得违法经营，应照章纳税，自负盈亏，承担所有经济纠纷和法律责任。若乙方未按本转让协议向甲方支付款项，每逾期一日，乙方应按照合同总价80000元的5℅向甲方支付违约金。逾期超过20日，甲方有权终止本协议并要求乙方赔偿因此产生的所有损失。合同签订当日被告向原告支付10000元，剩余40000元被告通过银行转账的方式支付原告，被告合计向原告支付50000元。2016年9月9日，原告李瑶将上述商铺交付被告马菲。原告李瑶将其登记注册的”昌吉市皇府金汤火锅店”申请注销，被告马菲以昌吉市健康东路北侧海棠大天街314、315、316号为经营场所，登记注册了”火公主火锅店”，现”火公主火锅店”在经营中。另查明，黄兵表示对李瑶将昌吉市健康东路北侧海棠大天街314、316号商铺转租给的马菲的事实知情且同意。黄平表示对李瑶将昌吉市健康东路北侧海棠大天街315号商铺转租给的马菲的事实知情且同意。一审法院认为，原告李瑶经出租人黄平、黄兵的同意将昌吉市健康东路北侧海棠大天街314、315、316号商铺转租给被告马菲，原告与被告马菲签订《转让协议》一份，是双方当事人真实的意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。双方当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务，原告以40万元的价格将火锅店转让给被告，原告按照协议约定交火锅店交付被告，被告应当向原告支付转让款，被告已向原告支付50000元，被告还需向原告支付350000元，对原告主张被告支付转让费350000元的诉讼请求予以支持。承租人应当按照约定的期限支付租金。原告于2016年9月9日将位于昌吉市健康东路北侧海棠大天街314、315、316号商铺交付被告使用，被告应当按照约定的期限向原告支付租金。根据转让协议约定，从2017年起的房屋租金需提前1个月支付，现原告主张被告支付2016年10月1日至2018年10月1日的租金符合法律规定，根据协议约定后一年的租金在前一年的基础上递增5℅，2016年10月1日至2017年10月1日的租金为400000元，2017年10月2日至2018年10月1日的租金为420000元。对原告主张被告支付2016年10月1日至2018年10月1日的租金合计820000元的诉讼请求予以支持。原告主张被告支付违约金129500元，根据转让协议约定若被告未按本转让协议向原告支付款项，每逾期一日，被告应按照合同总价80000元的5℅向原告支付违约金，被告认为原告主张违约金过高，要求减少，参照本案的履行情况及原、被告的过错程度，以原告的实际损失为基础，对违约金酌定为40000元。对于原告主张违约金中合理的部分予以支持。被告辩称因原房主不同意原告转租故拒绝向原告支付租金，经法庭核实，出租人黄兵、黄平对原告将昌吉市健康东路北侧海棠大天街314、315、316号商铺转租给的马菲知情且同意，被告辩称第一年的租金中有100000元并非租金，是原告对火锅店的投入，一审法院认为，原、被告并未签订书面合伙协议，被告也从未给原告分红，原、被告之间不存在合伙关系，且根据《转让协议》下的付款方式项下合计为800000元，一审法院确认第一年的租金为40万元，故对被告的上述辩解不予采信。遂判决：一、被告马菲向原告李瑶支付转让费350000元；二、被告马菲向原告李瑶支付自2016年10月1日至2018年10月1日的租金820000元；三、被告马菲向原告李瑶支付违约金40000元。以上应付款项，被告马菲须于本判决生效后十日内给付。本院二审期间，上诉人马菲、被上诉人李瑶均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人马菲与被上诉人李瑶于2016年9月4日签订《转让协议》，系双方当事人真实的意思表示，且经出租人黄平、黄兵同意，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法、有效。关于是否应扣除10万元问题。上诉人马菲提出双方系合伙关系，但并未提供书面合伙协议或具备合伙关系的其他证据，从双方签订的《转让协议》第二条的内容看，对转让费40万元约定了明确的支付时间，故本院对上诉人提出应扣除10万元的上诉理由不予支持。关于违约金问题，上诉人马菲提出因房主黄兵、黄平阻拦其装修及营业以及2017年昌吉市法院送达协助执行通知书停止其支付租金导致其未付款。本案中，2017年6月20日的协助执行通知书载明要求马菲停止向黄平支付租金，并不影响上诉人马菲按合同约定向合同相对人李瑶支付租金，且不构成《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的不安抗辩权，故一审判决违约金40000元并未不当。综上所述，上诉人马菲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人马菲负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 华审 判 员  张进羽审 判 员  郑洪彪二〇一七年十二月二十五日法官助理  李静蓉书 记 员  俞 波