广西壮族自治区贵港市港北区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0802民初509号原告：杨长才，男，1982年11月28日出生，汉族，住贵港市覃塘区。原告：杨长东，男，1980年5月28日出生，汉族，住贵港市覃塘区。以上两原告委托诉讼代理人：陈芊里，男，1973年4月1日出生，壮族，住来宾市兴宾区。被告：甘赤伟，男，1965年5月26日出生，汉族，住贵港市覃塘区。委托诉讼代理人：蒙建花，广西正大五星律师事务所律师。被告：陆子贵，男，1966年7月8日出生，汉族，住贵港市港北区。原告杨长才、杨长东与被告甘赤伟、陆子贵执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受理后，依法由审判员陈珠恒担任审判长，与人民陪审员梁如和、张雪组成合议庭，于2017年6月1日公开开庭进行了审理。原告杨长才、杨长东及其委托诉讼代理人陈芊里、被告甘赤伟及其委托诉讼代理人蒙建花到庭参加诉讼；被告陆子贵经公告合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨长才、杨长东诉称，原告与被告陆子贵分别于2016年5月13日、5月19日、6月8日数次签订《房屋转让协议》、《房屋买卖协议》，由被告陆子贵将座落于贵港市港北区贵城镇汽车修配二厂内（贵港市港北区江北西路马胖岭东小区51号）房屋转让给原告，转让价格为1000000元。合同签订后，原告已向被告陆子贵支付了价款931218.59元。此后，原告与被告陆子贵达成口头协议，约定由被告陆子贵出资69000元、原告出资2万多元，即交付上述房屋的国有土地出让审批手续、补缴土地出让金、办理建设工程规划许可证以及验收、办理房屋测绘等费用。由于当时被告陆子贵没有那么多资金，要求由原告先帮其出资垫付69000元，然后从原告支付房屋款中予以扣除。原告替被告陆子贵垫付上述费用后，被告陆子贵于2016年8月份搬离了该房屋并交付给原告管理使用，同月原告遂搬进该房屋居住至今。2016年11月2日，原告与被告陆子贵到贵港市不动产登记中心办理上述房屋的建设用地使用权、房屋所有权变更登记手续时，经查询广西政府网站显示为同意审批。由于两被告存在借贷纠纷，法院于2016年12月7日作出了（2017）桂0802民初5289号民事裁定，对上述房屋进行了执行查封。此后，原告向法院提出了执行异议，2017年2月4日，法院作出了（2017）桂0802民初5289号之二民事裁定，驳回原告的异议请求。原告认为，原告与被告陆子贵在法院查封上述房屋之前，已签订了合法有效的书面《房屋买卖合同》，并合法占有了该不动产，且双方已到相关部门办理建设用地使用权、房屋所有权的变更登记手续，但由于法院已查封才导致变更房屋手续中止，并非因原告自身原因未办理过户登记手续。为此，原告变更诉讼请求为：1、判决解除对座落于贵港市港北区贵城镇汽车修配二厂内（贵港市港北区江北西路马胖岭东小区51号）的房屋【房屋所有权证号：贵房权证字第××号，土地使用权证号：贵国用（2000）字第1979号】的执行查封；2、判决确认原告与被告陆子贵于2016年5月13日签订的《房屋转让协议》、2016年5月19日签订的《存量房买卖合同》、2016年6月8日签订的《房屋买卖协议合同》（修订版）合法有效；3、本案受理费由被告承担。被告甘赤伟辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，法院对被告陆子贵名下的房产进行查封合法有效。原告与被告陆子贵签订的相关房屋买卖合同，约定房屋转让价款1000000元，但该房屋所处地价应约3000000元，故被告陆子贵与原告签订的相关合同，严重损害了第三方的利益，属于非法转移财产，属于可撤销的买卖合同。被告陆子贵未作答辩。经审理查明，2016年5月13日、5月17日，原告与被告陆子贵分别签订《房屋转让协议书》、《房屋买卖协议合同》，协议主要内容：由被告陆子贵将座落于贵港市港北区贵城汽车修配二厂内）房屋【房屋所有权证：贵房权证字第××号，土地使用权证：贵国用（2000）字第1979号】转让给原告，转让价格为1000000元，相关税费、评估费等费用由原告承担，原告代被告陆子贵付清所欠银行约300000元，再到房产部门办理解押、过户手续，尔后由原告付清被告陆子贵所欠赵崇进180000元，余款520000元再由原告付清给被告陆子贵。2016年5月19日，原告与被告陆子贵又签订一份《存量房买卖合同》，合同主要内容：被告陆子贵承诺房屋不存在抵押情形，付款方式和期限由双方协商，合同签订后30日内由被告陆子贵腾空该房屋并通知原告验收，相关税费由原告交纳。2016年6月8日，原告与被告陆子贵再次签订一份《房屋买卖协议合同》（修订版），合同主要内容与上述内容基本一致，并另行约定了房屋价款的支付时间和数额。上述合同签订后，原告遂替被告陆子贵偿还了欠银行贷款及赵崇进借款301218.59元、180000元，于2016年5月17日、6月8日、6月15日、7月28日、10月31日，分别向被告陆子贵及其妻子梁银英支付了30000元（此款由赵崇进代交）、100000元、70000元、200000元、50000元，共合计931218.59元。期间，原告并因此交纳了房屋补办登记－出让金及变更权属调查费、房屋补办登记－白蚁防治费、房屋补办登记－城市基础设施配套费、房屋补办登记－违反《城乡规划法》罚款费等费用合计91606.17元。2016年8月，被告陆子贵搬离上述房屋并交付给原告管理使用至今。2016年11月2日，原告与被告陆子贵到贵港市不动产登记办证中心申请办理不动产变更登记手续，后在办理过程中，由于被告甘赤伟、陆子贵之间存在借贷关系，被告甘赤伟向法院主张权利，后法院根据被告甘赤伟的申请，于2016年12月7日作出（2016）桂0802民初5289号民事裁定，对上述房屋予以查封。原告不服向法院提出异议，2017年2月4日，法院作出（2016）桂0802民初5289号之二民事裁定，驳回原告的异议。以上事实，有当事人的陈述、《房屋转让协议书》、《存量房买卖合同》、《房屋买卖协议合同》（修订版）、银行业务凭证、交易流水、收条、水电费票据、（2016）桂0802民初5289号之二民事裁定书等证据予以证实，足以认定。本院认为，原告与被告陆子贵经协商一致分别签订《房屋转让协议书》、《存量房买卖合同》、《房屋买卖协议合同》（修订版），是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。但由于原告与被告陆子贵在办理不动产转移登记手续过程中，由于被告甘赤伟、陆子贵之间存在借贷关系，上述房屋被法院查封，并非因买受人自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利人能够排除执行的，人民法院应予支持”：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告实际向被告陆子贵支付了房屋价款931218.59元，尚有68781.41元未予支付，原告主张在办理房屋变更登记时，已替被告陆子贵垫付69000元，但根据原告提供的数份房屋转让协议，均约定办理房屋变更手续所产生的有关费用由原告负担，故对原告这一主张，本院依法不予采信。诉讼过程中，鉴于原告已向人民法院交纳了70000元，原告的行为已同时满足上述规定的“四个条件”。因此,对于原告提出的确认合同有效的诉讼请求，本院依法予以支持。原告提出的解除查封房屋的请求，涵盖了停止执行及解封的意思表示，该房屋应不得继续执行；关于解封，因不属于本案的处理范围，对此本案不予处理。综上，原告主张的事实理由成立，本院依法予以支持。被告甘赤伟主张上述房屋所处地价约为3000000元，被告陆子贵与原告签订的相关合同，严重损害了第三方的利益，属于非法转移财产，但其未能提供证据予以证实，故对被告甘赤伟这一抗辩理由，本院依法不予采纳。被告陆子贵逾期未到庭参加诉讼，是对其享有质证和抗辩权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告杨长才、杨长东与被告陆子贵于2016年5月13日、5月19日、6月8日签订的《房屋转让协议书》、《存量房买卖合同》、《房屋买卖协议合同》（修订版）合法有效；二、不得执行被告陆子贵名下的座落于贵港市港北区贵城镇汽车修配二厂内）【房屋所有权证：贵房权证字第××号，土地使用权证：贵国用（2000）字第1979号】的房屋；三、驳回原告杨长才、杨长东的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告甘赤伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费100元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈珠恒人民陪审员  梁如和人民陪审员  张 雪二〇一七年十二月十四日书 记 员  凌 枫