.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终3974号上诉人(原审被告):赛罕区伯豪华宇商务酒店，经营场所内蒙古自治区呼和浩特市。经营者：尚旭延，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：王景海，内蒙古河洋律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：内蒙古华麟房地产开发有限公司。法定代表人：孟宪平，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾援喜，该公司综合部职工。上诉人赛罕区伯豪华宇商务酒店（以下简称伯豪酒店）因与被上诉人内蒙古华麟房地产开发有限公司（以下简称华麟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初6258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人伯豪酒店的经营者尚旭延及其委托诉讼代理人王景海、被上诉人华麟公司的委托诉讼代理人贾援喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伯豪酒店上诉请求：1、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初6258号判决第一项，驳回华麟公司一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由华麟公司承担。事实和理由：一、一审法院判令伯豪酒店支付华麟公司承包费640000元及违约金53993元错误。双方签订的《伯豪华宇酒店承包合同》约定酒店经营期间消防手续由华麟公司负责办理，不得因未办理消防验收手续影响酒店经营，现酒店消防验收没有办理，已造成酒店无法正常经营，所以在消防验收手续办理完毕之前的酒店承包费及违约金不应当由伯豪酒店承担。二、伯豪酒店代华麟公司支付的房产税、华麟公司在酒店的消费以及因华麟公司没有履行合同约定办理消防验收手续造成的罚款都应当从承包费中核减。华麟公司辩称，伯豪酒店的上诉理由不成立，汇商广场已经于2012年经过消防验收合格，请求驳回伯豪酒店的上诉请求。华麟公司向一审法院起诉请求：1.伯豪酒店腾退其占用的汇商广场××座华麟自持房产共39套；2.伯豪酒店向华麟公司支付2014年至2015年承包费用900000元；3.伯豪酒店向华麟公司支付违约金147825元并支付逾期交房滞纳金直至交房完毕之日止。一审法院认定事实：2012年7月15日，华麟公司与伯豪酒店签订《伯豪华宇酒店承包合同》，明确伯豪酒店具体位置为汇商广场××座，共96套，其中6套为已售房屋，使用房屋为90套，其中华麟公司自持房屋为39套。上交承包费的时间为第二年开始在每年末的最后一个月下旬交纳下一年承包费。合同同时约定承包经营条件为...酒店消防、工程验收合格。承包期限为4年，即从2012年8月1日至2016年8月1日，若在承包期内反租客户房源有变化，据实核减上交的承包费，即每减少一套房核减成本费用4万元（含承包费、水电费、人员工资、管理费及税费）。若严重影响正常经营，即退房在10套（含10套）以上，免交当年承包费。承包费每年240万元，其中45万元交给华麟公司。承包期间，房屋和土地的税由华麟公司依法负担。水费电费按照正常价格标准由伯豪酒店负担。第八条约定华麟公司应保证承包酒店用房及附属设施、设备处于正常使用状态、工程、消防验收合格，不得由此影响正常经营，否则承包起算时间顺延。第九条第三款约定，在承包期内，伯豪酒店没有按时向华麟公司上交承包费，应从约定交费之日起，每日承担未交部分万分之三的违约金。另查明，2011年6月1日，华麟公司与内蒙古合一物业服务有限公司、内蒙古天露生态建设有限公司签订《委托经营协议书》，约定对赛罕区昭乌达路175号汇商广场项目，由天露建设管理的房屋经营管理权变更为合一物业，从2011年6月1日起，合一物业以受托经营管理方的名义与委托业主重新签订《汇商广场委托经营管理协议》，并按委托经营管理协议的内容履行权利义务，落款处天露建设、华麟公司、合一物业盖章。2010年，案外人李某与合一物业签订《汇商广场委托经营管理协议》，委托经营期限自2010年9月1日至2015年8月31日；2011年7月18日，案外人尹某与合一物业签订《汇商广场委托经营管理协议》，委托经营期限自2010年9月1日至2015年8月31日；2011年10月19日，案外人白某与合一物业签订《汇商广场委托经营管理协议》，委托经营期限自2011年11月11日至2016年5月31日；2011年7月18日，案外人齐某与合一物业签订《汇商广场委托经营管理协议》，委托经营期限自2010年9月1日至2015年8月31日；2010年9月1日，案外人周某与合一物业签订《汇商广场委托经营管理协议》，委托经营期限自2010年9月1日至2015年8月31日；2016年8月26日，案外人张某与合一物业签订《反租合同终止协议》，约定双方的《汇商广场委托经营协议》已经到期，该合同于2015年8月31日终止。又查明，2013年10月15日，华麟公司因不符合《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第一项规定被呼和浩特市公安消防支队赛罕区大队罚款5000元。一审法院认为，华麟公司与伯豪酒店签订的《伯豪华宇商务酒店承包合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，虽然该房屋于2013年之后未经消防验收合格，但该房屋原先有消防验收合格的手续，且伯豪酒店实际也一直经营至今，故该合同是合法有效的协议。伯豪酒店未举证证明其已经交付2014年、2015年度的承包费用900000元，故对此应当承担举证不利的后果。对于伯豪酒店的几点抗辩理由，该院分别论述如下：一、关于伯豪酒店称其代华麟公司支付房产税、华麟公司在伯豪酒店处消费、伯豪酒店缴纳的罚款，上述费用抵顶承包费的抗辩理由，首先合同中并未有相关抵顶承包费的约定，故伯豪酒店所列抗辩理由均属于另外的法律关系，伯豪酒店可另行主张，但要求在本案中抵顶华麟公司的承包费该院不予认可。二、关于返租房源变化核减承包费的抗辩理由，承包合同第三条约定若在承包期内返租客户房源有变化，据实核减上交的承包费，即每减少一套房核减成本费4万元......伯豪酒店亦举出委托经营协议证明有六户业主终止协议，故依照合同约定，应当核减，共计24万元。三、对于伯豪酒店主张由于华麟公司拒绝给伯豪酒店房屋充电导致2014年4月3日至2014年6月6日、2014年10月15日至2015年4月24日酒店处于停业状态，故要求顺延承包期的理由，伯豪酒店提供的售电报表仅体现售电日期，对于停电的日期无法体现，不能证明停电的期间，故对于顺延承包期的理由不予认可。四、对于酒店未经消防验收合格要求顺延承包期的抗辩理由，对此合同中第八条明确约定消防应当验收合格，不得由此影响正常经营，否则承包期顺延。对此，华麟公司承认前期有消防验收的手续，现在消防手续不完备，伯豪酒店亦承认2012年至2013年度的消防验收没有问题，从此之后没有验收手续，且华麟公司至今亦未举证证明取得消防验收的手续，另根据伯豪酒店提交的罚款凭证，载明伯豪酒店因不符合《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第一项规定被罚款5000元，应当认为影响正常经营，故依照合同约定应当顺延租期，自2013年之后至今该房屋消防验收没有验收合格，故华麟公司要求伯豪酒店腾退伯豪华宇商务酒店的诉讼请求该院不予支持。对于违约金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金应当以实际损失为基础、兼顾当事人的过错程度。由于该酒店消防验收未合格，而保证该酒店消防验收合格是华麟公司的义务，华麟公司对此存在明显过错，而伯豪酒店在没有通过消防验收的情况下经营酒店并且未付租金，亦存在一定过错，考虑到上述情况，该院依法调整为未付租金的日万分之一，2014年的违约金以45万元为基数，按照日万分之一从2014年1月1日计算至伯豪酒店向华麟公司付清房款之日止，暂计至起诉之日2016年8月10日为42840元，2015年的违约金以19万元为基数（核减六户24万元），按照日万分之一从2015年1月1日计算至伯豪酒店向华麟公司付清房款之日止，暂计至起诉之日2016年8月10日为11153元。共计违约金53993元，之后的违约金以64万元为基数，按照日万分之一计算至伯豪酒店付清承包费之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、赛罕区伯豪华宇商务酒店于本判决生效之日起十五日内向内蒙古华麟房地产开发有限公司支付承包费640000元，违约金53993元以上共计693993元；二、驳回内蒙古华麟房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费收取计14230元，由内蒙古华麟房地产开发有限公司负担3490元，赛罕区伯豪华宇商务酒店负担10740元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。华麟公司提交了一份新证据：内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市××队建设工程消防验收意见书，用于证明汇商广场经消防验收合格。伯豪酒店对该证据的真实性、合法性均无异议，但是对关联性有异议，认为酒店还应进行局部验收。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2012年1月19日，呼和浩特市公安消防支队对华麟公司申报的汇商广场工程进行了消防验收（工程位于赛罕区南二环北侧，建筑面积为134017平方米，地下2层，地上21层，地下1、2层为车库及设备用房，地上1、2层为商业用房，3-21层为公寓、办公、酒店、SOHO，建筑高度80米，属于一类高层综合楼），经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期保养，保证完整有效。三、该工程如需改建、扩建、内部装修（公寓、办公、酒店、SOHO）和用途变更，应依法向我支队申请建筑工程消防设计审核和验收。2013年10月15日，呼和浩特市公安消防支队赛罕区大队依据《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第一项之规定，给予伯豪酒店罚款人民币五千元行政处罚，伯豪酒店缴纳五千元。根据一审庭审笔录，华麟公司主张的两年承包费时间为2014年8月1日至2015年8月1日以及2015年8月1日至2016年8月1日。二审庭审时，双方确认伯豪酒店已经于2017年8月就其承包的华麟公司的房产腾退。本院认为，本案的争议焦点在于以下几个方面：一、关于消防验收问题根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程竣工，建设单位应向公安机关消防机构申请消防验收。华麟公司提交的建设工程消防验收意见书证明案涉租赁场所在2011年经消防验收合格。双方当事人于2012年签订《伯豪华宇商务酒店承包合同》时，消防是合格的。2013年，根据《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第一项规定，因消防设施、器材或者消防安全标志的配置、设置不符合国家标准、行业标准，或者未保持完好有效，伯豪酒店被呼和浩特市公安消防支队赛罕区大队罚款五千元。伯豪酒店认为依据合同约定，由华麟公司保证工程、消防验收合格，不得由此影响正常经营，否则承包起算时间顺延。一审法院按照该条款的约定，认为应当顺延租期，故对华麟酒店要求伯豪酒店腾退酒店的诉讼请求未予支持。伯豪酒店仍然占用租赁物，并在此期间实际进行了经营，故对伯豪酒店主张其在消防验收手续办理完毕之前不应承担酒店承包费及违约金的上诉理由，本院不予支持。二、承包费应否予以折抵关于伯豪酒店称其代华麟公司支付房产税、华麟公司在伯豪酒店处消费、伯豪酒店缴纳的消防罚款，上述费用应从承包费中核减的上诉理由，首先合同中并未有相关抵顶承包费的约定，华麟酒店也不认可双方就此费用的抵顶达成过协议，故一审法院认为上述费用与本案的租赁法律关系属于不同的法律关系，伯豪酒店应另行主张，符合法律规定，本院对该上诉理由不予支持。综上所述，赛罕区伯豪华宇商务酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14230元，由赛罕区伯豪华宇商务酒店负担。本判决为终审判决。审判长李艳审判员王海莹代理审判员张宇二○一七年十二月四日书记员魏恩霖