湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂03民终2831号上诉人（原审被告）：十堰华田房地产开发有限公司,住所地湖北省十堰市茅箭区二堰街办擂鼓台。法定代表人：王正平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵轮，湖北瑞泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：全佳，男，1990年7月21日出生，汉族，住湖北省竹山县。被上诉人（原审原告）：郭慧慧，女，1990年12月17出生，汉族，住湖北省竹山县。以上两被上诉人的委托诉讼代理人：贾邦志，湖北武当律师事务所律师。上诉人十堰华田房地产开发有限公司（以下简称华田房地产公司）因与被上诉人全佳、郭慧慧商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院(2017)鄂0302民初1409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日立案后，依法组成合议庭，并于2017年12月22日公开开庭审理了本案。上诉人华田房地产公司的委托诉讼代理人赵轮，全佳、郭慧慧的委托诉讼代理人贾邦志均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华田房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判解除双方签订的《商品房预售合同》，被上诉人要求的东汽热暖管道对接入户、支付违约金以及赔偿层高不符合约定违约损失的请求不能成立；三、被上诉人请求超出的部分的一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，被上诉人全佳、郭慧慧并未向上诉人交纳购房首付款，根本违反合同约定，《商品房预售合同》应当予以解除。全佳、郭慧慧书面答辩称：1、上诉人在一审中并未提出解除合同的反诉，其没有权利在二审中直接要求解除合同；2、上诉人为全佳、郭慧慧开具了18万元的发票，30万元的收据印章问题，理由明显不能成立。请求二审法院维持原判。全佳、郭慧慧一审诉请法院依法判令：1、判决华田房地产公司向全佳、郭慧慧交付房屋，并将东汽热暖开通并对接入户；2、华田房地产公司支付全佳、郭慧慧2016年12月31日至2017年3月13日期间的违约金8352元，并按每日116元的标准支付自2017年3月14日至将房屋交付全佳、郭慧慧之日止的违约金；3、华田房地产公司赔偿全佳、郭慧慧因房屋层高不符合合同约定的违约损失，按房价的十五分之一标准即38667元；4、诉讼费由华田房地产公司承担。一审法院认定事实如下：全佳、郭慧慧领取了“御景苑”的广告宣传单，该宣传单含“东汽热暖好配套”内容。华田房地产公司将“御景苑”的部分房屋委托其他公司代为销售。因代理售房人员欠他人债务，两人商定由债权人介绍他人购房，其中首付款支付给债权人，抵偿代理售房人员所欠债务，应支付给华田房地产公司的房款用代理售房人员代理费冲抵。2015年12月19日，经债权人介绍，全佳、郭慧慧和华田房地产公司签订《商品房预售合同》。合同约定：华田房地产公司将位于二堰街办擂鼓台巷12号3幢2单元2-17-4号房屋以58万元的价格（以产权登记面积为准，单价不变，实行多退少补，据实结算房款）卖给全佳、郭慧慧，预测建筑面积119.85平方米，单价每平方米4839.38元,房屋层高为3米。买受人于签署合同当日首付房款30万元，余款28万元于2016年1月15日采用银行按揭贷款方式支付。关于交房条件和时间，合同约定，出卖人应当在2016年12月30日前，在买受人付清房款及相关费用后将已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续的商品房交付买受人使用，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，逾期交付不超过30日，自本合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行的，合同继续履行；但遇到下列特殊原因（除双方协商同意解除合同或变更合同外），出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。该处约定的特殊原因包括：遭遇不可抗力；因规划、土地政策、市政配套、政府部门等变化或遇到重大技术问题而导致开发期延缓，出卖人在30日内告知买受人。合同中关于热水、暖气的约定为：热水、暖气管道入户，户内业主自理；愿意使用住户达到80%时开通。合同附件说明：出卖人在销售过程中所涉及的有关该产品及所在楼宇的各类广告宣传资料（含楼书、各类宣传单）、沙盘模型、户型模型各类数据、设计效果图等，其所示内容仅供买受人参考，买卖双方之间的一切权利义务最终以出卖人与买受人签订的本合同中的相关约定及十堰市规划局及设计部门验收的标准和图纸为准，买受人经出卖人提示并认同出卖人展示的样板房（户型模型）功能仅为空间布局上的装修、装饰和家具的摆放指引，不能理解为交房标准或合同的样品；自合同签订之日起7日内，买受人应将办理按揭贷款所需资料提交给出卖人，由银行进行贷款审核。2015年12月21日，代理售房人员向全佳、郭慧慧出具有加盖“十堰华田房地产开发有限公司财务专用章”的30万元首付款收据，该收据注明的收款方式为“代理公司代理费抵款”。华田房地产公司于2016年1月6日向全佳、郭慧慧出具收到首付款18万元的发票，全佳、郭慧慧的按揭贷款于2016年4月25日由贷款人直接支付给华田房地产公司。全佳、郭慧慧所购房屋设计层高为2.8米,实际层高也是2.8米。涉诉房产未办理商品房竣工验收，华田房地产公司未能按约交付房屋。在审理过程中,华田房地产公司否认收到全佳、郭慧慧的首付款30万元，否认收据上的印章是该公司印章，并申请对印章进行鉴定。一审法院认为：根据双方的诉辩意见及法庭调查，本案的争议焦点归结为：一、全佳、郭慧慧是否支付首付款，华田房地产公司的鉴定申请是否应予准许；二、华田房地产公司未按期交付房屋是否应承担违约责任，以及违约责任内容；三、华田房地产公司是否应提供东汽热暖；四、层高与合同约定不一致是否构成违约，以及违约责任内容。关于争议焦点一的问题。华田房地产公司授权的代理售房人员在售楼部向全佳、郭慧慧出具的收据，即便收据上的印章与该公司的印章不一致，销售人员的行为也应构成表见代理，该行为后果应由华田房地产公司承担；从华田房地产公司向全佳、郭慧慧出具正式的发票，且为全佳、郭慧慧办理按揭贷款手续来看,也应认定华田房地产公司已经认可了全佳、郭慧慧支付首付款。因此，华田房地产公司主张全佳、郭慧慧未支付首付款不能成立，要求对印章鉴定不应准许。关于争议焦点二的问题。办理商品房竣工验收手续是华田房地产公司的义务，“和泽置业公司”是否履行与华田房地产公司签订的协议，以及“小区道路、绿化排污施工及个别人恶意举报”均不属于法律和合同约定的免责情形，华田房地产公司因未办理竣工验收导致无法按期交房构成违约，应当承担违约责任。全佳、郭慧慧请求华田房地产公司交付房屋应予支持；华田房地产公司逾期交房超过了60日，该违约情形严重于逾期30日以内交房的情形，全佳、郭慧慧比照合同中关于逾期交房在30日以内的约定主张违约金应予支持。关于争议焦点三的问题。即便全佳、郭慧慧购买的房屋是华田房地产公司抵偿给他人的，但合同相对人是华田房地产公司，他人的售房行为应由华田房地产公司承担出卖人的相应义务。住宅是否提供热暖或热暖供应方式对商品房买卖合同的订立和房屋价格有重大影响，全佳、郭慧慧提供的广告宣传单上“东汽热暖好配套”的内容具体确定，而且双方在合同中约定有“热水、暖气管道入户”内容，即便华田房地产公司未将“东汽热暖”载入合同，也应将提供东汽热暖作为合同内容，全佳、郭慧慧主张将东汽热暖管道对接入户应予支持，但是否开通应根据合同约定的“愿意使用住户达到80%时开通”条件是否成就来确定。关于争议焦点四的问题。合同中关于商品房基本情况的条款由出卖人填写，买受人对房屋具体设计情况并不知悉，合同签订后该条款即属于合同组成部分，对双方有约束力。华田房地产公司拟交付的房屋层高不符合合同约定，该行为构成违约，应当承担违约责任。虽然涉案房屋实际层高符合相关建筑规范要求，但与合同约定不一致，也与全佳、郭慧慧对房屋的使用预期存在较大差别。考虑到房屋层高的降低对房屋的使用价值及舒适度均存在一定影响，并进而影响到房屋的实际价值，华田房地产公司应当赔偿全佳、郭慧慧相应的损失。根据建筑面积计算房屋价款是房地产交易中常见的计算方式，与层高不同，单位面积的房屋价值不仅包含使用空间的价值，还包括土地分摊的价值。同时，在符合建筑规范要求的前提下，房屋价值与层高之间并不具有数量上的对应关系，全佳、郭慧慧主张按房屋体积误差比例计算层高差价不具有合理性。鉴于双方对房屋层高差价的处理方式未作约定，也无相应的法律规定，结合层高差值及对房屋使用功能的影响程度，本着公平和诚实信用的原则，酌定按房屋实际价值的2%计算层高损失，即华田房地产公司赔偿全佳、郭慧慧11600元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：一、华田房地产公司于判决生效后十日内将位于二堰街办擂鼓台巷12号3幢2单元2-17-4号房屋交付给全佳、郭慧慧使用，并于判决生效后六十日内将东汽热暖管道对接入户；二、华田房地产公司向全佳、郭慧慧支付2017年3月13日前的逾期交房违约金8352元，并从2017年3月14日至实际交付房屋之日按每日116元向全佳、郭慧慧支付违约金；三、华田房地产公司赔偿全佳、郭慧慧层高不符合约定的损失11600元；四、驳回全佳、郭慧慧的其他诉讼请求。以上应付款项应于判决生效后十日内支付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费975元，全佳、郭慧慧负担675元，华田房地产公司负担300元。二审期间，双方均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等基本事实属实。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案中，上诉人华田房地产公司关于解除案涉商品房买卖合同的上诉请求是该公司二审才提出的一个新的独立的诉求，一审审理并未涉及。二审庭审中本院当庭专门征求了全佳、郭慧慧一方的意见，其明确表示不同意解除合同，故华田房地产公司要求解除案涉合同的上诉请求本院不予支持。因华田房地产公司的上诉并未像其他案件一样涉及到逾期交房违约金的调整等问题，故本院对一审判项不再审查和评判，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人十堰华田房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尚郧生审判员  王广泉审判员  袁 昆二〇一七年十二月二十二日书记员  刘亚琼