广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终17831号上诉人（原审原告）：韩郁全，男，1972年7月17日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：彭晓汛，男，1969年2月14日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原审被告：广州荟田津泽贸易有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西路201号之一首层56号铺。法定代表人：谢铭腾。上诉人韩郁全因与被上诉人彭晓汛、原审被告广州荟田津泽贸易有限公司（以下简称“荟田津泽公司”）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。韩郁全上诉请求：1、彭晓汛支付黄埔大道西201号之一金泽大厦170号商铺2012年6月至2016年4月共计47个月的租金230400元；2、彭晓汛承担没有办理银行担保租金的责任，赔偿72000元；3、彭晓汛赔偿违约金605880元（违约金每日按照买铺金额720000元的0.05%计算，时间从2012年9月21日至2016年4月30日，共计1683天）；4、彭晓汛承担本案所有诉讼费用、保全费用。事实和理由：1、韩郁全向彭晓汛购买了广州市天河区黄埔大道西201之一号金泽大厦首层70号铺（以下简称“案涉商铺”），有房产证、购房合同及收据为证。该商铺是带租约出售的，租赁期限是2011年9月1日至2016年8月31日，承租方是荟田津泽公司。但是荟田津泽公司的法定代表人谢铭腾由始至终没有出现过。案涉商铺在此期间一直处于烂尾阶段，没有开业，也没有交付给荟田津泽公司。在2012年1月至2012年6月期间，彭晓汛本人或通过其财务人员如期转账交纳租金。实际上，彭晓汛就是为了高价出卖商铺，而搞了个租赁合同的假象，实际租金的支付方就是彭晓汛。彭晓汛于2013年6月8日签下承诺书，再次保证支付租金。2、韩郁全与彭晓汛于2011年9月15日签订了案涉商铺买卖的补充协议，但彭晓汛一直未履行协议的约定，构成违约。3、韩郁全于2011年9月19日交完案涉商铺的全部款项，但商铺一直处于烂尾状态，无法开张经营，且欠下管理费。彭晓汛一直没办法交铺，也没法完成交铺手续。彭晓汛违反双方之间的买卖协议，构成重大违约，应当赔偿。综上，请求二审法院判如所请。彭晓汛、荟田津泽公司均未答辩。因本案纠纷，韩郁全于2013年6月9日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、荟田津泽公司支付2013年3月1日至2013年5月31日期间的租金14400元（按4800元/月的标准计付）和迟延支付上述期间租金的违约金（以当月租金为本金，每日按月租金额的3‰的标准，从当月2日计至实际支付之日止）；2、彭晓汛对上述第1项的债务承担连带清偿责任；3、彭晓汛办理银行担保，并赔偿72000元（即总成交价的10%）；4、彭晓汛、荟田津泽公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年8月19日，韩郁全和彭晓汛签订《荟爱商铺买卖合同》，约定：韩郁全以总成交价720000元向彭晓汛购买案涉商铺；双方同意委托广东中原地产代理有限公司办理网签手续；彭晓汛承诺于本次交易递件当天起3个工作日内配合韩郁全与承租方签订新的租赁合同；案涉商铺带租约出售，承租方、租期和租金条款见附件等条款。仅由韩郁全和彭晓汛共同签章确认的上述合同的附件显示：案涉商铺的每月租金为4800元，承租方为荟田津泽公司，租期为2011年9月1日至2016年8月31日止。此后，韩郁全与荟田津泽公司签订《广州市房屋租赁合同》（合同显示：出租人/甲方为韩郁全，承租人/乙方为荟田津泽公司），约定：甲方同意将案涉商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积5.0402平方米；租赁期限为2011年9月1日至2016年8月30日，月租金额为4800元；租金由乙方在每月的第1日前按转账付款方式缴付租金给甲方，账号为工商银行4580658735596467；乙方已向甲方交纳2个月租金作为保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日清算各项费用后将保证金本金退还乙方；甲方依合同将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金金额的0.3%向乙方支付违约金；乙方依时交纳租金及水电管理等各项费用，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.3%向甲方支付违约金；本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，依法向人民法院起诉，或向广州仲裁委员会申请仲裁等条款。上述合同未显示签订时间。韩郁全称上述合同是其签章后交给彭晓汛，由彭晓汛转交给荟田津泽公司签章后，再向其交付其中一份合同原件，其没有与荟田津泽公司直接接触。2011年9月15日，韩郁全与彭晓汛签订《荟爱商铺买卖补充协议》，约定：彭晓汛保证案涉商铺出租5年，每月韩郁全实收月租金4800元（水电费及管理费等由租户自付），待韩郁全领取房产证后，并办理银行担保手续，否则赔偿韩郁全购房款的10%。韩郁全称：彭晓汛在签订《荟爱商铺买卖合同》时表示案涉商铺5年期间的租金支付没有问题，且可以让银行作担保（但韩郁全称当时并没有银行承诺对此提供担保）。2011年9月23日，广州市国土资源和房屋管理局核发了案涉商铺的权属证书，记载：房地产权属人为韩郁全，房屋坐落于天河区××大道西××号铺，建筑面积为5.04平方米，城市规划房屋用途为商铺等。2013年6月8日，彭晓汛作出《承诺书》（显示：甲方/承诺人为彭晓汛，乙方为包括韩郁全在内等4人），内容为：乙方向甲方购买带有租约的包括案涉商铺在内等7个商铺，因为每个商铺面积2至6平方米左右，只能够连在一起整体经营，不能够单个独立经营，由于甲方一直没有按照约定对乙方所购买的商铺进行整体装修，承租人又不能够及时按照约定支付租金，对出租人构成严重的违约，使乙方购买商铺的目的不能实现，为此，甲方郑重承诺：1、甲方保证最迟在2013年7月15日前向乙方支付完该日之前所欠的全部租金；2、甲方保证最迟在2013年7月15日前向装修施工单位支付以上商铺整体装修工程款余款（金额以合同为准），以保证商铺装修顺利完成；3、如果甲方不能按时完成上述两项中任何一项，甲方将按照乙方每人应收金额的20%分别支付违约金等。在本案审理中，韩郁全称彭晓汛的财务人员已向其付清案涉商铺截止至2013年2月28日止的租金（韩郁全提供的于2013年12月17日打印的其本人的信用卡交易明细显示：该账户分别于2012年3月9日、2012年6月5日、2012年9月16日、2012年12月13日各收到14400元；其中2012年6月5日的款项是由案外人“傅笑霞”支付的；韩郁全提供的登记时间显示为2005年2月27日的《牡丹卡会员服务登记表》显示：姓名为韩郁全，卡号为62×××20，服务内容为“2012-09-16网上银行转账收14400元转出账户：62×××47姓名：傅笑霞2012-12-13网上银行转账收14400元转出账户：62×××08姓名：彭晓汛”），之后未再支付租金，并称上述租金并非由荟田津泽公司支付。韩郁全称彭晓汛从未向其交付案涉商铺，且案涉商铺仍然处于装修未完成的停工状态，并认为应由彭晓汛将案涉商铺交付给荟田津泽公司使用。在本案审理中，一审法院于2014年2月20日到案涉商铺所在的广州市天河区黄埔大道西201号金泽大厦首层进行现场勘查和调查取证。现场所见情况如下：包括案涉商铺在内的场地处于装修停工状态。经向位于金泽大厦四层的广州新泽物业管理有限公司的“金泽大厦物业管理处”调查，其工作人员马永汉陈述如下：我司于1996年进驻金泽大厦进行物业管理；我司不清楚各个商铺的具体位置、使用情况和现状；我司未与金泽大厦的开发商签订《物业委托合同》或其他相关材料；现金泽大厦一层商铺中有部分已开业经营，其业主向我司提供相关产权证明文件后，我司向其提供物业管理服务；其他仍在装修的商铺未向我司提供相关资料，不属于我司管理的范围，我司不清楚案涉商铺由何人进行物业管理或是否有其他单位对案涉商铺进行管理；案涉商铺于2013年12月开始进场施工，但我司不清楚具体由何人或何单位负责案涉商铺的施工，当时黄汉华（即装修队的负责人）到我司申报装修并填写《申报装修审批表》；2012年8月，有人自称是彭晓汛的工作人员，带着黄汉华到我司称要对商铺进行装修并在我司进行备案。广州新泽物业管理有限公司的“金泽大厦物业管理处”还向一审法院出示了《申报装修审批表》{共2张；其中编号为装修[2012]第401号的审批表显示：装修单元为一楼荟爱房，业主姓名为彭晓汛，施工单位为广东广发装饰工程公司，施工负责人为黄汉华，申报装修项目为天花和地面改造、消防和空调改造、水电系统改造、铺面重新间隔、商铺分割、商场卫生间改造，装修起止日期为2012年8月9日至2012年11月8日共90天，“业主签名”一栏的内容为“彭晓汛（赵家春代）”，“申报人签名”一栏的内容为“黄汉华12年8月9日”等。编号为装修[2013]第61号的审批表显示：装修单元为一楼荟爱房，申报人姓名和施工负责人均为黄汉华，施工单位为广东广发装饰工程公司，申报装修项目为天花吊顶、间墙贴地砖、水电安装、消防安装、卫生间，装修起止日期为2013年12月23日至2014年3月31日，“业主签名”一栏没有签章，“申报人签名”一栏的内容为“黄汉华2013年12月23日”等}。此后，黄汉华到庭陈述如下意见：2012年3月15日，我经朋友介绍认识了赵家春，他自称是彭晓汛的员工，并要我对金泽大厦一、二楼商铺的外立面进行装修；2012年5月，因无法办妥金泽大厦外立面装修的审批手续，赵家春又告知我对金泽大厦一楼的非临街商铺进行装修；后我以广东广发装饰工程公司的名义（我与该公司是挂靠关系）与广州市盈信投资有限公司就金泽大厦一楼的部分商铺的装修问题签订相关装修合同；2012年8月，我开始进场装修，赵家春与我一同到金泽大厦的物业管理处办理装修备案手续；2012年9月30日，上述装修工程停工，原因是我未能取得工程款，且由于相关商铺拖欠管理费致使物业管理处断电导致无法继续施工；后来，因媒体曝光及已出售商铺的业主开协调会等多种原因，我于2014年元旦开始复工；但是，过完年后，物业管理处又以拖欠100000余元管理费为由断电，所以，我无法继续施工；现广州市盈信投资有限公司表示要与我解除合同，但是双方没有对解除合同后工程款的支付等问题协商一致，因此，我至今没有撤场，仍有一个员工看守装修现场；我持有的广东广发装饰工程公司与广州市盈信投资有限公司签订的装修合同现已遗失，无法找到原件和复印件，而且广东广发装饰工程公司也没有备案版本；我已收到由个人支付的上述装修工程的部分工程款，但不清楚该人与广州市盈信投资有限公司的关系，广州市盈信投资有限公司曾给过我一张无法兑现的空头支票；我见过彭晓汛一两次，但不清楚其与广州市盈信投资有限公司的关系；广州市盈信投资有限公司的员工经常更换，所以，我无法提供其联系方式；我也没有听说过荟田津泽公司；上述编号为装修[2012]第401号的《申报装修审批表》是我签署的，编号为装修[2013]第61号的《申报装修审批表》是我委派员工代我签署的。一审法院认为，《广州市房屋租赁合同》是韩郁全和荟田津泽公司的真实意思表示，其中除了关于“本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，依法向人民法院起诉，或向广州仲裁委员会申请仲裁”的约定无效外，其他约定没有违反法律和行政法规的强制性规定，均是合法有效的。出租人负有向承租人交付租赁物的主要合同义务，承租人则是在接收租赁物后才负有向出租人支付租金的主要合同义务。韩郁全称在其向彭晓汛购买案涉商铺后，彭晓汛从未向其交付案涉商铺，彭晓汛未到庭应诉，视为其放弃举证和答辩的权利，故对韩郁全上述陈述予以采信。现有证据亦未显示彭晓汛已经将案涉商铺交付给荟田津泽公司使用，从到案涉商铺所在的金泽大厦首层进行现场勘查及调查取证的情况看，案涉商铺现在处于装修停工状态，而编号为装修[2012]第401号的《申报装修审批表》中的“业主签名”一栏则显示“彭晓汛（赵家春代）”的签章，即现有证据并未显示案涉商铺的使用人为荟田津泽公司。同时，现有证据未显示荟田津泽公司曾向韩郁全支付案涉商铺的租金，且韩郁全亦自认是彭晓汛的财务人员向其付清案涉商铺截止至2013年2月28日止的租金。综上，一审法院认定上述《广州市房屋租赁合同》并未实际履行，韩郁全要求荟田津泽公司向其支付案涉商铺的租金和迟延支付租金的违约金，并由彭晓汛对荟田津泽公司的相关债务承担连带责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。至于韩郁全主张彭晓汛办理银行担保并赔偿其72000元的问题，是韩郁全与彭晓汛在《荟爱商铺买卖补充协议》中约定的相关内容，不属于本案租赁合同纠纷调处的范围。但需指出的是，韩郁全可另循合法途径向相关责任人主张相应的权利。彭晓汛、荟田津泽公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法可作缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条的规定，于2015年7月21日作出判决如下：驳回韩郁全的诉讼请求。本案受理费2285元、保全费920元、公告费500元，合计3705元，均由韩郁全负担。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条的规定：“当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效。”因此，韩郁全与荟田津泽公司签订的《广州市房屋租赁合同》中关于“本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，依法向人民法院起诉，或向广州仲裁委员会申请仲裁”的约定应为无效。合同其他部分内容为双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。一审法院对此认定正确，本院予以维持。韩郁全的上诉请求部分超出其在一审中的诉讼请求，对于超出部分，本院二审不予审理。本案是租赁合同纠纷，韩郁全作为出租人负有交付案涉商铺的义务。但韩郁全在一审时陈述称，彭晓汛从未向其交付案涉商铺，案涉商铺仍然处于装修未完成的停工状态。韩郁全在二审上诉状中亦自认案涉商铺一直处于烂尾状态，从未开业，也没有交付给荟田津泽公司。结合一审法院现场勘查及调查取证的情况来看，荟田津泽公司确实并未使用案涉商铺。同时，从韩郁全提供的证据中也未显示荟田津泽公司曾向其支付过案涉商铺的租金。综上，一审法院认定双方租赁合同并未实际履行，并据此驳回韩郁全要求荟田津泽公司支付案涉商铺的租金和迟延支付租金的违约金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。韩郁全的诉请实质上是其与彭晓汛之间房屋买卖合同关系纠纷，应另行解决。韩郁全在本案租赁合同纠纷中要求彭晓汛承担责任，本院不予支持。彭晓汛、荟田津泽公司经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，韩郁全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2285元，由上诉人韩郁全负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年十二月五日书记员  眭 翘李倩妤