新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书(2016)新0109民初1982号原告（反诉被告）：崔献义，男，1959年10月1出生，住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：祝峰，新疆创新律师事务所律师。被告（反诉原告）：邬海涛，男，1967年1月22日出生，住乌鲁木齐市天山区。被告（反诉原告）：新疆南山生物科技有限公司，住所地：乌鲁木齐市米东区。法定代表人：邬海涛，该公司经理。原告（反诉被告）崔献义与被告（反诉原告）邬海涛、被告（反诉原告）新疆南山生物科技有限公司（以下简称南山公司）侵权纠纷一案，本院于2016年4月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔献义及其委托诉讼代理人祝峰、被告南山公司法定代表人及被告邬海涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本诉原告崔献义向本院提出诉讼请求：要求二被告赔偿原告2013年1月1日－2016年3月25日的租金损失196438元和按月千分之4.875计的租金利息损失24423元。事实与理由：2007年9月6日，我将自己在大草滩村办的一个养殖场租赁给被告经营，双方签订了书面租赁合同并办理了移交手续，约定自2010年起年租金6万元。之后由于被告未履行付款义务，我将被告诉至法院，法院判令被告返还租赁我的房屋及场地并赔偿我2012年12月31日之前的租金损失，但之后被告以各种理由继续占有房屋及场地，直至2016年3月25日经法院强制执行才交还与我，期间造成我租金和利息损失，故现起诉。被告邬海涛、南山公司共同辩称：首先，与原告签订合同的主体是南山公司而非邬海涛，因此原告将邬海涛作为被告主体不适格；其次，原告对多项合同义务不履行，将其不具有处分权的土地租赁给我，实际交付给我的仅是40亩土地，其中还有村民姜晓泉、杨德秀主张利益并占用场地，给我方造成了损失。请求驳回原告的诉讼请求。被告邬海涛、南山公司共同向本院提出反诉请求：1.要求被反诉人崔献义支付修缮南北并排三间鸡舍中间一栋顶部坍塌的修复费用6100元、赔偿利息损失2111元；2.要求被反诉人赔偿重建库房费2万元的利息损失5239元；3.要求被反诉人赔偿2011年5月1日至2012年4月30日期间由于房屋塌陷损毁导致生产工艺被打乱的蛋鸡经营性损失和生产过程中纯收入损失45万元；4.要求被反诉人赔偿设备重置费用20万元；5.要求被反诉人赔偿因房屋坍塌导致原告的租赁养殖房屋和设备损失40.8万元及租金利息损失61704元；6.要求被反诉人支付土建、水井、供水、水暖管道、电力设施、树木绿化等费用及利息计148.5万元；7.要求被反诉人开具2010－2016年金额为37.5万元的租赁费发票及相应生效判决判项、利息所得发票。事实与理由：2007年9月6日，邬海涛为设立南山生物科技公司与崔献义签订租赁合同，崔献义对多项合同义务拒不履行，2008年－2013年期间出租给我的多处房屋坍塌，致我养殖的蛋鸡及相关设备全部毁损，给我正常生产的养殖场造成巨大经济损失，故提起上述请求。针对反诉，被反诉人崔献义辩称：1.反诉原告的第1、2、4、5项诉请均已经过法院处理，我方也不予认可，其中鸡舍顶部坍塌在现状交付反诉原告时即存在，不应由我承担修复费用；2.反诉第3项诉请已超过诉讼时效，现场也并无养鸡迹象，即使坍塌存在损失，双方也均有过错；3.反诉第6项诉请所说设施中只有一口水井是反诉原告打的，但我们接手后已经没有价值，且已超过诉讼时效；目前办公室里的锅炉和暖气片系邬海涛安装，同意邬海涛全部拆走。4.第8项诉请中，2010年1月1日－2012年5月31日的租金14.5万元我确未开具发票，但之后双方合同已解除，所发生的只是租金损失而并非租金，不同意开具发票，我方收到的费用已经开具了部分发票，而且开具发票也不是法院受理的范围。综上，反诉原告的主张不能成立。关于设备重置费用，邬海涛主张系2013年11月坍塌鸡舍中设备，其于2013年3月26日申请进行厂房塌陷现状保全公证，（2013）米证字第005916号公证书显示：在该公司院内看到有一栋砖木结构的房屋一处顶部塌陷，进入房屋内看到房内安装有三列三阶梯式的笼养设备，用于养鸡，该房屋内共计有72组笼养设备。房屋第二根横梁断裂导致房顶塌陷，塌陷下来的横梁压损了两列笼养设备的局部，压损长度约3米，此设备内没有养殖家禽。关于打地坪投入，诉讼中崔献义提供出庭证人防疫员王建新、养殖场邻居朱秀莲，二人均证实崔献义使用该养殖场地时院落中即有地面硬化，王建新并证实目前养殖场院落中的树木当时就有，只是当时较小，现已长大。关于水井钻孔至地底部分的深度，反诉原告提供了以下证据：1、2008年5月15日《打井协议》，内容为甲方新疆南山生物科技有限公司委托乙方昌吉市第二水文地质大队谭文斌钻机在古牧地镇下大草滩村南山生物公司养殖场打120米深水井一口，配套多级水泵，配套无塔自动上水变频器系统设备及配套深水井封建设施，打井费每米900元，配套设备及设施费用5.2万元；2、《打井备忘录》，相关内容为：井深变更为90米。协议及备忘录有谭文斌签字；3、2008年6月12日谭文斌收到南山生物科技公司养殖场打井费用18.8万元收条一张。经质证，崔献义对此组证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，理由是无施工单位清晰印章，如果是正规打井应该有打井费发票。关于反诉原告主张的另行租房养鸡租金损失，反诉原告提供的证据是：1、2011年5月30日与市鸡乐乐养殖有限责任公司签订的《养殖租赁协议书1》，租赁鸡舍位于1号圈舍，租赁期限2011年5月30日－2016年5月30日，年租金5万元；2013年4月1日与市鸡乐乐养殖有限责任公司签订的《养殖租赁协议书》，租赁鸡舍位于2号圈舍，租赁期限2013年4月1日－2016年5月30日，年租金5万元；2、开具人鸡乐乐公司的2011年5月－2014年收取南山公司租金收据。反诉原告并说明：在崔献义处承租的鸡舍共四栋，在昌吉鸡乐乐公司租赁的圈舍为两栋。根据当事人举证、质证和陈述，本院确认事实如下：2007年9月6日，崔献义与邬海涛签订《租赁合同书》一份，由崔献义将合同三份附件所载明的场地、房屋及设施出租给邬海涛，租赁期限从2008年1月1日起共20年，前两年按50000元／年的标准支付租金，2010年起，租金为60000元／年。合同并约定：出租方所提供的供电系统、给排水系统及其他基础设施原则上现状移交；承租方在租赁期间负担日常的生产性固定资产维修、水电费等与生产经营管理有关的属承租方消耗的各项费用；合同期满后，承租方在出租方所提供的厂房及建筑物的基础上进行改建、扩建部分应无偿移交给出租方。该合同由双方签字，并由大草滩村村委会盖章确认同意转包。合同附件一为崔献义与下大草滩村于1998年5月1日签订的养殖山地承包合同书；合同附件二为养殖业房屋平面图，平面图上绘制了七处房屋的大概位置及尺寸。合同附件三系双方在附件二上手写的内容：设施为电线杆12根，围墙40米，水泵一个，水罐一个，以2007年9月15日交接为准。平面图上有双方签字，并盖有大草滩村村委会印章。合同签订后，双方交接，邬海涛向崔献义支付了2008年租金50000元及押金50000元，开始使用该租赁场地进行养殖生产。崔献义于2010年3月23日起诉邬海涛及南山公司，要求二被告支付拖欠租赁费90000元、解除双方签订的租赁合同、赔偿违约金90000元。该案经本院作出（2010）米东民一初字第491号民事判决后，邬海涛及南山公司提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院做出（2012）乌中民四终字第311号民事判决解除双方签订的租赁合同，南山公司与邬海涛向崔献义支付2009年、2010年欠付租赁费40000元并支付违约金16380元。该判决于2012年5月21日生效。2011年4月30日，租赁场地中一间修建于2000年左右，规格为56.5米×11米的鸡舍坍塌，另一处原料库房也有两间房屋坍塌。2011年5月3日，南山公司申请米东区公证处到双方租赁场地对上述坍塌房屋进行证据保全。公证处对现场情况进行拍照记录，后南山公司于2011年10月2日与案外人李留峰签订《建筑维修施工合同》一份，约定由李留峰修复库房屋顶，工程总造价20000元。解除租赁合同的判决生效后，邬海涛与南山公司仍占用租赁场地，拒绝搬出，崔献义提起诉讼，本院作出（2012）米东民一初字第1916号民事判决：判令邬海涛、新疆南山生物科技有限公司于本判决生效后十日内共同向崔献义返还租赁房屋及场地并支付2011年1月1日至2012年12月31日的租金及欠付租金利息；其余判项：六、邬海涛、新疆南山生物科技有限公司共同向崔献义支付坍塌鸡舍的重建费用28675.42元（143377.12元×20%）；七、崔献义向新疆南山生物科技有限公司赔偿库房重建费20000元；…九、驳回新疆南山生物科技有限公司要求崔献义赔偿蛋鸡损失的诉讼请求。二审于2014年5月12日作出（2014）乌中民四终字第299号民事判决，维持原判。此后邬海涛仍未搬出。本院强制执行（2012）米东民一初字第1916号民事判决期间，在2015年12月1日的执行笔录中邬海涛承诺：关于崔献义申请执行我返还租赁场地及房屋，我自愿履行，给我7天时间我保证将租赁场地及房屋内的所有物品搬走，返还给申请人，否则本人愿承担一切法律责任，如有剩余物品视为放弃，随便处置。到期后，邬海涛按承诺履行，2016年3月25日，执行人员邀请下大草滩村干部作为见证人，米东区公证处公证员进行现场公证，强制对租赁房屋及场地内物品进行搬出，将房屋及场地交付崔献义，搬出的物品指定由崔献义保管。诉讼中，根据邬海涛申请，本院依法委托，新疆鸿联工程造价咨询有限公司出具了鸿联（2017）HZJ/D－04015号司法鉴定报告及补充鉴定报告，造价意见为：1、配电室及围墙7109.17元，水塔41838.57元，水井86182.72元；2、场地院落地面硬化47303.63元，消毒池75075.15元，消毒池旁铁艺门及门旁围墙4474.39元；3、水井钻孔至地底部分无相关资料，现场测量条件限制，无法准确测量数据，综合市场询价确定造价单价1103元/立方米；鸡舍耳房现场已被破坏，无法计价；水井西侧院墙和南边铁门无相关资料，现场已被破坏，无法计价。关于鸡舍耳房的损毁，崔献义不认可与自己的关联性，认为系自行坍塌；关于水井西侧院墙，经双方当事人当庭议定，造价按8000元确定；南边铁门造价，邬海涛主张3500元，崔献义主张2000元。以上查明的事实，有《租赁合同书》、（2008）米东民一初字第1280号民事判决书、（2009）乌中民四终字第3号民事判决书、（2010）米东民一初字第491号民事判决书、（2012）乌中民四终字第311号民事判决书、（2012）乌中民四终字第262号民事判决书、（2011）米证字第10289号公证书、《建筑维修施工合同》及收条、新疆中远［2013］法文鉴字第39号鉴定意见书、建正造字［2013］820号鉴定意见书、新国评报字（2013）第81号资产评估报告、关于（2007）米证字第3089号公证书复查结果、乌公复字［2013］第23号行政复议决定书、（2012）米东民一初字第1916号民事判决书、（2015）新审二民提字第53号民事判决书、现场勘查笔录，鸿联（2017）HZJ/D－04015号司法鉴定报告及补充鉴定报告、鉴定报告异议复核意见及庭审笔录在卷予以证实。本院认为：首先须明确的是，本诉诉请系基于侵权关系主张，反诉部分基于合同发生的费用，反诉原告有权选择提起基于合同的侵权损害赔偿诉讼，属违约事宜范围内的诉请在本案中不作一并处理。关于本诉。原告崔献义主张2013年1月1日-2016年3月25日的租金损失，此期间被告方无合法根据持续占有原告承租自下大草滩村的场地和房屋，其行为构成对原告财产权的侵害，应按原租金标准60000元/年向原告崔献义支付占有使用费196438元。原告主张的利息损失合法，本院予以支持，即分别自2013年1月1日、2014年1月1日、2015年1月1日起按利率月千分之4.875计至2016年3月25日，为24423元。反诉部分。关于鸡舍屋顶维修费6100元。反诉原告自认租赁鸡舍一间在出租时屋顶即有塌陷，合同中约定原则上现状移交，承租方租赁期间负担日常生产性固定资产维修等与经营管理有关的属承租方消耗的各项费用。反诉原告主张的鸡舍维修费属日常生产性固定资产维修，此项损失并非反诉被告过错所致，应由反诉原告自行负担；此项诉请本院不予支持。关于库房重建费用之利息诉请。反诉原告于2011年10月18日垫付库房重建费用20000元，库房维修好后一直由反诉原告使用，反诉原告已被判令支付同期租金，反诉被告收取原告同期租金及欠付租金利息，相应地反诉原告支出的重建费用在（2012）米东民一初字第1916号判决于2014年5月19日生效前利息损失也应由反诉被告承担，则反诉原告主张此期间维修费利息损失具有事实根据，本院应予支持，具体金额为3022.50元（20000元×千分之4.875×31个月）。关于经营性损失和生产过程纯收入损失。（2012）米东民一初字第1916号判决驳回南山公司要求崔献义赔偿蛋鸡的诉请，相对于租赁合同的履行属间接损失，且经营盈亏具有不确定性，反诉原告主张经营性损失和生产过程损害赔偿本院不予支持。关于设备重置费用的赔偿问题。解除双方租赁合同的判决于2012年5月21日生效，合同解除后，尚未履行的依法终止履行，但反诉原告仍继续使用租赁物，其继续使用的行为已不具有合法性，设备损失即使存在，也是由于反诉原告自己的过错所致，反诉被告对此损害后果不存在过错，反诉原告此项请求本院不予支持。关于反诉原告主张另行租赁房屋用于蛋鸡养殖的租金损失，首先，即使反诉原告主张的2013年3月21日另一产蛋鸡舍因屋架断裂塌陷事实存在，由于此期间双方租赁合同已依法解除，反诉原告已无权继续占有使用反诉被告的租赁场地及房屋，因此对于2011年5月30日至2012年5月21日之间反诉原告另租鸡舍的租金损失应由违反合同义务导致反诉原告相应损失的反诉被告予以赔偿，反诉原告承租反诉被告的鸡舍四栋的年租金为6万元/年，则承租昌吉鸡乐乐公司一栋鸡舍的损失应为14625元（6万元/4栋×30天×351天），反诉原告主张按其与昌吉鸡乐乐公司约定价格确认该项损失缺乏合理性，本院不予支持。反诉原告主张的此项利息损失属间接损失，本院不予支持。关于反诉原告诉请反诉被告支付土建、供水、水暖管道、电力设施、绿化等费用及利息的问题。首先，反诉被告同意反诉原告拆除取回办公室尚存的供暖锅炉和暖气片，反诉原告亦无异议，双方均同意情况下，此项诉请本院予以支持；第二，关于场院内树木绿化，反诉原告不能举证证明绿化系其自己完成，相反，反诉被告提供的出庭证人均证实院中树木系崔献义经营时即存在，因此反诉原告对此须承担举证不能的不利法律后果，此项请求本院不予支持；第三，土建、供水、电力设施部分。新疆鸿联造价咨询有限公司接受本院委托所出具鉴定意见程序合法，依据充分，本院予以采信，其中对于场地院落地面硬化部分反诉被告提供证人证明系反诉被告完成，结合该场地院落双方均先后使用过，以及本院现场勘查养殖场整体地面硬化状况，本院确认双方对此均有投入，投入比例平均确定，则反诉原告投入的地面硬化费用为23651.82元（47303.63元/2）。水井钻井至地底深度结合目前双方举证情况，本院确认反诉原告举证证明的深度90米，反诉原告与打井人所作合同价款约定不能当然约束第三人包括崔献义，因此水井钻井至地底造价为99976.50元（90米×1110.85元/米）。其余鉴定报告未明确的部分，反诉原告无证据证明鸡舍耳房的毁损灭失丧失使用价值系崔献义侵权行为所致，反诉原告主张此项费用本院不予支持；崔献义认可水井两侧院墙和南边铁门由其拆除，则此部分造价本院予以确认并处理，该院墙双方议定造价8000元，南边铁门反诉原告主张3500元，崔献义主张2000元，双方不能议价一致，反诉原告不能举证证明原造价，反诉被告在诉讼期间未经本院许可擅自拆除，对此负有过错，考量诉讼成本，本院取中间价2750元确定造价。对反诉原告其余鉴定申请内容，反诉原告不能举证证明系其投入，相应申请本院在本案中依法不予准许。反诉原告主张上述设施费用的利息，上述设施并非反诉被告不法占用，此项利息诉请本院不予支持；本案中反诉被告崔献义不同意利用反诉原告填补的设施，并要求反诉原告均予拆除拿走，但据反诉原告陈述，部分设施包括水井等其是实际利用的，此情形下反诉被告事实占有却不给予反诉原告相应补偿，构成对反诉原告利益的损害，考虑到对不宜拆除部分有利生产经营的处理效果，避免损失扩大，结合崔献义无过错情形和公平原则，本院认为不可拆除之部分留于原场地供崔献义适当利用并由崔献义向反诉原告给予一定比例的适当补偿为宜，补偿比例参照上述造价由崔献义按70%确定，即反诉原告投资且目前尚具备使用价值的设施及造价如下：配电室及围墙7109.17元、水塔41838.57元、水井186159.22元（86182.72元+99976.50元）、场地院落地面硬化23651.82元、消毒池75075.15元、消毒池旁铁艺门及门旁围墙4474.39元、水井西侧院墙8000元、南边铁艺门2750元，合计349058.32元。至反诉原告2016年3月25日离开该养殖场地，反诉被告使用该场地迄今已逾七年，上述设施均存在折旧变化，参考反诉原告原承租期限20年，上述设施造价须首先扣除七年折合35%造价费用，其余65%再由反诉被告向反诉原告按70%予以补偿，即158821.54元（349058.32元×65%×70%）。关于开具租金发票问题。发票是从事生产、经营的企事业单位和个人，以其在销售商品或提供应税劳务及从事其他经营活动时取得的应税收入为对象，向付款方开具的收款凭证。根据合同法第136条和买卖合同司法解释第7条的规定，出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料，“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，包括普通发票、增值税专用发票等；法律对其他有偿合同没有规定的，参照买卖合同的有关规定。开具发票是基于合同的法定或约定义务，因此该项诉讼不宜在本案中一并处理，反诉原告可依法另行主张。关于反诉被告的诉讼时效抗辩。租赁合同解除后，反诉原告一直不搬离该场地，直至2016年3月25日由法院依法强制搬离，反诉原告并未放弃对自己投入财产的实际控制权利，至本案中提出主张，时效并未超过法定三年期间。反诉被告的时效抗辩理由不充分，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百八十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告邬海涛、新疆南山生物科技有限公司向原告崔献义赔偿场地和房屋被占用损失196438元（2013年1月1日－2016年3月25日，按租金60000元/年标准计）；二、被告邬海涛、新疆南山生物科技有限公司向原告崔献义赔偿利息损失24423元（本金均按60000元，分别自2013年1月1日、2014年1月1日、2015年1月1日起按利率月千分之4.875计至2016年3月25日）；三、反诉被告崔献义赔偿反诉原告邬海涛、新疆南山生物科技有限公司重建库房费2万元的利息损失3022.50元（20000元×千分之4.875×31个月）；四、反诉被告崔献义赔偿反诉原告邬海涛、新疆南山生物科技有限公司因房屋坍塌遭受的另租养殖房租损失14625元（60000元/4栋×30天×351天）；五、反诉被告崔献义给付反诉原告邬海涛、新疆南山生物科技有限公司配电室及围墙、水塔、水井、场地院落地面硬化、消毒池、消毒池旁铁艺门及门旁围墙、水井西侧院墙、南边铁艺门补偿款158821.54元（349058.32元×65%×70%）；六、反诉被告崔献义返还反诉原告邬海涛、新疆南山生物科技有限公司水暖锅炉及管道；七、驳回反诉原告其他全部反诉请求。上列第一、二、三、四、五、六项，均于判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉原告诉请金额为220861元，本院核定给付金额220861元。案件受理费4612.91元(原告已预交)、邮寄送达费120元合计4732.91，由被告邬海涛、南山公司共同负担；反诉原告诉请金额为2618154元，本院核定给付金额131091.45元，占诉请金额的5%。案件受理费13872.62元(反诉原告已预交)，由反诉原告负担95%即13178.99元，反诉被告崔献义负担5%即693.63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  徐雪莉人民陪审员  郭 艳人民陪审员  刘社华二〇一七年十二月二十八日书 记 员  罗建红书 记 员  马 慧