安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖18民终1562号上诉人（原审原告）：虞国炎，男，1973年3月5日出生，汉族，城镇居民，住浙江省上虞市。上诉人（原审原告）：经桂琴，女，1973年6月12日出生，汉族，城镇居民，住浙江省上虞市，系虞国炎之妻。委托诉讼代理人：金光辉，浙江三未律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡钟，浙江三未律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽泾县东尚置业有限公司，住所地安徽省泾县泾川镇财富大道南路（原山口社区办公楼）。法定代表人：倪永其，该公司董事长。被上诉人（原审第三人）：卫金星，男，1965年5月24日出生，汉族，城镇居民，住安徽省泾县。被上诉人（原审第三人）：何秀凤，女，1974年3月29日出生，汉族，城镇居民，住安徽省泾县，系卫金星之妻。上诉人虞国炎、经桂琴因与被上诉人安徽泾县东尚置业有限公司（以下简称泾县东尚置业）、卫金星、何秀凤房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省泾县人民法院（2016）皖1823民初1615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。虞国炎、经桂琴上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或查明事实后依法改判。事实与理由：一、一审认定卫金星、何秀凤提交的买卖合同有效错误。泾县东尚置业与虞国炎、经桂琴签订《商品房买卖合同》明显存在恶意串通的事实。1.卫金星是泾县东尚置业案涉房屋工程的脚手架出租者，其应当清楚泾县东尚置业经营状况，亦明知案涉房屋已经出售给虞国炎、经桂琴的事实；2.卫金星、何秀凤早已买入案涉房屋之上的三到四层，因案涉房屋另有他用，其无法买入，由此可以推出，对于案涉房屋的状态，卫金星、何秀凤应当是相当关心的；3.泾县东尚置业恶意注销与虞国炎、经桂琴签订的《商品房买卖合同》，又与卫金星、何秀凤签订《商品房买卖合同》系在同一天，因此卫金星、何秀凤不可能不知道案涉房屋已经出售给虞国炎、经桂琴；4.从案涉房屋出售的单价看，泾县东尚置业出售给卫金星、何秀凤的价款明显偏低，卫金星、何秀凤应当认识到该笔交易存在明显不当以及不合理之处，根据《最高人民人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，泾县东尚置业与卫金星、何秀凤签订的《商品房买卖合同》依法应确认为无效合同。二、一审法院认定泾县东尚置业于2016年12月19日向卫金星、何秀凤交付案涉房屋真实、合法错误。1.因泾县东尚置业与卫金星、何秀凤之间的《商品房买卖合同》为无效合同，因此，泾县东尚置业向卫金星、何秀凤交付房屋不合法；2.即使该合同为有效合同，在虞国炎、××已经××东尚置业交付案涉房屋并办理过户手续的情形下，卫金星、何秀凤再受让泾县东尚置业交付房屋的行为不合法；3.在一审第一次开庭时，虞国炎、经桂琴要求对案涉房屋进行财产保全，却被一审审判人员无故拒绝；4.卫金星、何秀凤并未提交证据证明交房是在2016年12月19日，故对泾县东尚置业向卫金星、何秀凤交房的真实性存疑。三、一审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的相关规定，驳回虞国炎、经桂琴的诉讼请求错误。该司法解释针对的系动产的多重买卖，而本案系不动产的多重买卖，故本案不应适用该司法解释的规定。何秀凤辩称，一、卫金星、何秀凤于2016年2月6日预付涉案商品房10万元定金，2月29日签订《商品房买卖合同》，二人并不知晓泾县东尚置业已与虞国炎、经桂琴之间签订了商品房买卖合同，更不存在恶意串通的情形。二、卫金星、何秀凤系以现金方式支付购房款，泾县东尚置业也开具了购房发票，系合法购房。三、由于涉案商品房系现金交付，卫金星、何秀凤之前也购买过泾县东尚置业其他房屋四套，所以价格略低。综上，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。泾县东尚置业提交书面答辩称，一、泾县东尚置业与虞国炎、经桂琴之间的房屋买卖合同已经解除。1.双方于2015年11月9日签订了商品房买卖合同合同，合同约定虞国炎、经桂琴应于2015年11月9日支付总房款2893363元，但虞国炎、经桂琴未按合同履行付款义务，泾县东尚置业按合同约定可解除合同。2.虞国炎、经桂琴提交了其与倪永其签订的《商品房买卖补充协议书》，双方约定的虞国炎、经桂琴给泾县东尚置业所建的商品房安装的铝合金门窗及材料工程款计170万元，上虞绿野汽车城110万元，合计280万元，跟虞国炎、经桂琴买房时的房款予以全部抵销，但该补充协议书与本案无关，一是未加盖泾县东尚置业的印章，系倪永其的个人行为；二是若抵销应以开票为准，开票表明合同已履行的事实；三是虞国炎、经桂琴用以抵销房款的债权债务并非仅有泾县东尚置业尚欠的工程款，还包括上虞绿野汽车城的债务。因此，倪永其虽然是泾县东尚置业的法定代表人，但其与虞国炎、经桂琴签订的补充协议书的行为不能由泾县东尚置业承担责任，虞国炎、经桂琴不应以《商品房买卖补充协议书》的内容约束泾县东尚置业。二、泾县东尚置业与卫金星、何秀凤之间的房屋买卖合法有效。虞国炎、经桂琴认为泾县东尚置业与卫金星、何秀凤之间明显存在恶意串通的事实，系虞国炎、经桂琴主观揣测，与事实不符。三、涉案房屋已经出卖给卫金星、何秀凤，卫金星、何秀凤也合法占有房屋，虞国炎、经桂琴要求交付涉案房屋已经无法实现。请求驳回上诉，维持原判。虞国炎、经桂琴向一审法院起诉请求：1.泾县东尚置业履行《商品房买卖合同》确定的义务，将合同约定的商品房在15日内交付虞国炎、经桂琴，并协助办理该商品房的过户登记手续；2.泾县东尚置业向虞国炎、经桂琴按日万分之二计算已交付房屋价款的违约金134400元；3.泾县东尚置业承担案件受理费。一审法院认定事实：倪永其系泾县东尚置业的股东和法定代表人，其与虞国炎、经桂琴系同乡及朋友关系，双方长期存在业务往来。2015年11月9日，虞国炎、经桂琴与泾县东尚置业签订了合同编号为JXQ08007的《商品房买卖合同》一份，约定虞国炎、经桂琴购买泾县东尚置业开发的位于泾县××财富××路东侧财富鑫城A幢106-3号房屋。该商品房建筑面积共368.64平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7848.75元，总金额2893363元。合同约定虞国炎、经桂琴于2015年11月9日支付总房款2893363元。东尚置业应当在2015年12月28日前，将经分期综合验收合格，并符合合同约定的商品房交付虞国炎、经桂琴使用。泾县东尚置业如未按合同规定的期限将商品房交付虞国炎、经桂琴使用，逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，泾县东尚置业按日向虞国炎、经桂琴支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，虞国炎、经桂琴有权解除合同。虞国炎、经桂琴解除合同的，泾县东尚置业应当自虞国炎、经桂琴解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按虞国炎、经桂琴累计已付款的2%向虞国炎、经桂琴支付违约金。2015年11月20日，泾县东尚置业法人倪永其与虞国炎、经桂琴分别作为出卖人与买受人在浙江上虞签订《商品房买卖补充协议书》，协议约定泾县东尚置业因资金难以周转等原因，将其公司所建商品房第A8幢1-2层106-3号商品房，计建筑面积368.64平方米，以总房价260万元予以出售。买受人给出卖人所建泾县的商品房安装的铝合金门窗及材料工程款170万元、上虞绿野汽车城110万元，二项合计280万元，因难以结清，决定将上述商品房予以买受，出卖人所欠买受人铝合金门窗工程款280万元同意在买受人买房时予以抵销。买受人所收工程款与买房款二者差额计20万元买受人自愿放弃。出卖人必须在2015年12月28日前将上述出卖的商品房交付买受人。所买商品房产权过户所需手续由出卖人提供并协助办理产权过户手续，按规定过户所需各种费用由买受人支付。……2015年12月28日，泾县东尚置业没有将上述房屋交付虞国炎、经桂琴。2016年2月6日，泾县东尚置业与何秀凤签订财富鑫城定购协议书，购买泾县东尚置业开发的位于“财富鑫城”A8号楼106-3室，建筑面积为368.64平方米房产。2016年2月29日，泾县东尚置业向泾县房地产管理局申请办理了《期房签约注销》业务，将泾县东尚置业与虞国炎、经桂琴签订的合同编号为JXQ08007号《商品房买卖合同》期房签约予以注销。同日，泾县东尚置业与何秀凤、卫金星签订合同编号为JXQ09261号《商品房买卖合同》，约定何秀凤、卫金星购买其公司开发的位于泾县××财富××路东侧财富鑫城A幢106-3房屋，该商品房建筑面积共368.64平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7324.22元，总金额270万元。合同约定何秀凤、卫金星于2016年2月29日支付总房款270万元。2016年2月29日，何秀凤、卫金星向泾县东尚置业支付总房款270万元，泾县东尚置业向何秀凤、卫金星开具了销售不动产统一发票，并向泾县房地产管理局申请办理了商品房预售合同签约证明和预售登记申请等相关手续。2016年12月19日，泾县东尚置业向何秀凤、卫金星交付上述房屋。2016年12月20日，何秀凤、卫金星与李敏签订合同，约定将上述房屋租赁给李敏从事酒店、宾馆、娱乐经营，租赁期限为10年。一审法院认为，虞国炎、经桂琴与泾县东尚置业签订的《商品房买卖合同》，卫金星、何秀凤与泾县东尚置业签订的《商品房买卖合同》，均是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。虞国炎、经桂琴与泾县东尚置业经协商以泾县东尚置业及泾县东尚置业法人倪永其所欠工程款共计280万元冲抵了全部购房款后，泾县东尚置业则应按合同约定的期限（2015年12月28日前）履行将案涉房屋交付给虞国炎、经桂琴的义务。而根据本案查明的事实，泾县东尚置业未按约向虞国炎、经桂琴履行交房义务，并于2016年2月29日向泾县房地产管理局申请办理了其公司与虞国炎、经桂琴签订的合同编号为JXQ08007号《商品房买卖合同》期房签约注销手续，且在同日与何秀凤、卫金星签订了合同编号为JXQ09261号《商品房买卖合同》、向泾县房地产管理局申请办理商品房预售合同签约证明和预售登记申请。在何秀凤、卫金星向泾县东尚置业交付全部购房款后，泾县东尚置业开具了不动产销售统一发票并于2016年12月19日将案涉房屋交付何秀凤、卫金星。何秀凤、卫金星亦将案涉房屋租赁他人收益。因案涉房屋至今未办理房屋所有权变更登记，现虞国炎、经桂琴及第三人卫金星、何秀凤均要求泾县东尚置业履行合同交付案涉房屋，而案涉房屋已由泾县东尚置业出卖并交付何秀凤、卫金星，何秀凤、卫金星已合法占有案涉房屋。虞国炎、经桂琴诉请要求泾县东尚置业履行合同目的无法实际，案涉房屋事实上也已无法交付。故虞国炎、经桂琴的诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条第一款规定，判决:驳回虞国炎、经桂琴的诉讼请求。案件受理费2988元（虞国炎、经桂琴已预交），由虞国炎、经桂琴负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。经对一审证据及一、二审当事人陈述内容的综合审查，本院对一审证据的采信及查明事实予以确认。本院认为，本案二审主要争议焦点为：一、泾县东尚置业与卫金星、何秀凤签订《商品房买卖合同》时是否存在恶意串通的行为，所签合同是否有效；二、2016年12月19日泾县东尚置业向卫金星、何秀凤交付案涉房屋的合法性、真实性的认定上否存在错误；三、一审程序上适用法律上是否有误。关于争议焦点一，虞国炎、经桂琴上诉认为泾县东尚置业与卫金星、何秀凤之间签订的《商品房买卖合同》存在恶意串通的行为，该合同无效，但对于是否存在恶意串通行为，虞国炎、经桂琴未能提举充分有效的证据予以证实，其所谓的卫金星、何秀凤应当知晓房屋已出售给虞国炎、经桂琴，均是自己的推测和判断，本院不予采信。卫金星、何秀凤一直认为其二人对泾县东尚置业与虞国炎、经桂琴之间买卖房屋的情况并不知情，且在之前已购买了案涉房屋之上的三到四层以及支付了购买案涉房屋的平等对价又系现金支付，故购房价格略低于他方购买，并非不符合一般社会常理。因此，泾县东尚置业与卫金星、何秀凤签订的《商品房买卖合同》应为合法有效。关于争议焦点二，虞国炎、经桂琴上诉认为泾县东尚置业向卫金星、何秀凤交付案涉房屋不具有真实性、合法性。首先，泾县东尚置业于2015年11月9日与虞国炎、经桂琴签订《商品房买卖合同》后，双方均未实际履行。虞国炎、经桂琴称双方于2015年11月20日又签订《商品房买卖补充协议书》，约定以工程款等款项抵付房款，但该补充协议书仅有泾县东尚置业法定代表人倪永其的个人签名，且包含其他债权债务，如“上虞绿野汽车城”等债务，同时该补充协议书也未加盖泾县东尚置业印章予以确认。因此，应当认定虞国炎、经桂琴并未实际支付案涉房屋的款项。其次，卫金星、何秀凤与泾县东尚置业于2016年2月29日签订《商品房买卖合同》后，于当日向泾县东尚置业支付购房款，泾县东尚置业同时开具发票，并向泾县房地产管理局申请办理了商品房预售合同签约证明和预售登记申请等相关手续。泾县东尚置业的上述行为直至其于2016年12月19日向卫金星、何秀凤交付案涉房屋时，并未有不合法、不真实的情形发生。最后，泾县东尚置业向卫金星、何秀凤交付案涉房屋后，卫金星、何秀凤又将该房屋租赁给他人从事经营活动，虞国炎、经桂琴现要求泾县东尚置业履行合同义务、办理商品房过户登记手续等，已构成事实上的履行不能。因此，虞国炎、经桂琴上诉认为泾县东尚置业交付案涉房屋不具有真实性、合法性，无事实和法律依据。至于虞国炎、经桂琴认为泾县东尚置业公司违约导致其合同目的不能实现，可通过其他合法途径或另行主张权利予以解决。关于争议焦点三，即一审审理程序是否存在问题。因案涉房屋买卖存在争议，虞国炎、经桂琴也未能提举充分有效的证据证明泾县东尚置业与卫金星、何秀凤之间存在恶意串通行为，故一审法院对虞国炎、经桂琴申请对案涉房屋进行财产保全不予准许，并未违反相关法律规定。综上，虞国炎、经桂琴的上诉理由不能成立，本院对其请求不予支持。原审认定事实清楚，适用法律及判决结果并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2988元，由上诉人虞国炎、经桂琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 烈审 判 员  马庆松审 判 员  汪令璋二〇一七年十二月八日法官助理  梁 翔书 记 员  姚玉勤附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……