江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终3387号上诉人（原审被告）：刘光荣，男，1967年3月13日出生，汉族，住扬州市广陵区。被上诉人（原审原告）：扬州市广陵古城建设有限公司（原扬州市南河下古城建设有限公司），住所地在扬州市广陵区广陵路北河下23号－1。法定代表人：尹景益，该公司总经理。委托代理人：生长红，江苏江扬律师事务所律师。上诉人刘光荣因与被上诉人扬州市广陵古城建设有限公司（以下简称古城建设公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2017）苏1002民初1182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘光荣上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.判令古城建设公司负担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审程序错误，一审判决确定刘光荣个人为被告，主体不适格。依租赁合同约定，租赁房屋的目的在于实施“扬州摄影文化展示”项目，且刘光荣系扬州名城摄影艺术中心（以下简称艺术中心）的法定代表人，故承租人实为艺术中心，只是因为刘光荣不懂法，才以个人名义签订租赁合同。2.一审认定事实不清。刘光荣并非恶意拖延支付租金，只是要求古城建设公司向艺术中心开具租金发票而古城建设公司拒绝开票，才暂不支付租金。古城建设公司辩称，1.一审判决事实清楚，证据充分，应予维持。2.刘光荣是本案适合主体，租赁合同当事人为刘光荣与古城建设公司，未涉及其他主体。承租人租赁房屋的用途不影响合同主体的确定。3.古城建设公司并无义务向艺术中心开具发票，按税法规定，发票只能向合同相对方开具。4.发票是否开具不构成拒交租金的法定理由，古城建设公司从未拒绝开具发票给刘光荣个人。5.租赁合同对租金交付时间、标准有明确的约定，合同履行中古城建设公司也多次催缴，且以律师函的方式催缴。刘光荣不按期缴纳租金，应承担违约责任。合同中违约金约定的过高，一审法院调整为24%，该判决是公正的。古城建设公司向一审法院起诉请求：1.判令解除古城建设公司与刘光荣于2015年7月6日签订的房屋租赁合同；2.判令刘光荣腾让位于扬州市××门大街××号房屋，交付古城建设公司；3.判令刘光荣支付租金4万元并支付滞纳金（以4万元为基数，自2017年1月2日起按每日租金双倍标准支付至实际付清之日止）；4.判令刘光荣负担诉讼费用。一审法院认定事实：座落于扬州市××门路××（现××门大街××）房屋所有权人系汤长明、戴宝华，2014年2月27日，古城建设公司与汤长明、戴宝华签订房屋租赁合同，租赁使用上述房屋，租赁期限十五年，自2014年3月1日至2029年2月28日，合同同时约定古城建设公司在合同期限内，在保证履行本合同的情况下有权转租房屋，无需征得出租方同意。2015年7月6日，古城建设公司与刘光荣签订房屋租赁合同，将上述房屋租赁给刘光荣使用，租赁期限五年，自2015年7月6日至2020年7月5日，每年租金8万元，从租期的第三年开始，每三年调整一次，每次增长10%，刘光荣每半年交纳一次，采取先缴后租的方式，于每年元月1日和7月1日前支付房屋租金。合同同时约定拖欠租金三个月以上的（以缴款期为限），古城建设公司有权解除合同。刘光荣如逾期支付租金，每逾期一日，则须按日租金的双倍支付滞纳金。合同并对其他事项作了约定。合同履行中，古城建设公司将房屋交付给刘光荣使用，刘光荣交纳了至2016年底前的租金，根据合同约定，刘光荣应于2017年1月1日交纳2017年上半年的租金，但刘光荣未交纳，古城建设公司多次催要未果。审理中，刘光荣提供“扬州名城摄影艺术中心”的组织机构代码证，认为刘光荣系以法定代表人身份签订的房屋租赁合同，该组织机构代码证载明的经营地点为“扬州市广陵区宋城名都B幢335室”。一审法院认为，古城建设公司与刘光荣就座落于扬州市××门路××（现××门大街××）房屋签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应当认定合法有效。刘光荣作为租赁合同相对一方，主体适格，刘光荣提供的“扬州名城摄影艺术中心”经营地点并非为讼争房屋，刘光荣辩称其主体不适格，不予采信。合同履行中，刘光荣应当按照合同约定的期限交纳租金，刘光荣未能交纳2017年1月1日起租金的事实清楚，显然刘光荣已经构成违约，古城建设公司要求解除双方间的租赁合同关系并无不当，合同解除后，承租人应当返还租赁物。同时，刘光荣应当支付古城建设公司拖欠的租金，古城建设公司要求刘光荣支付4万元租金的请求并无不当，予以支持。古城建设公司与刘光荣就逾期支付租金所约定的滞纳金显然过高，应予调整，可按应交租金年利率24%予以计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除古城建设公司与刘光荣间的租赁合同关系；二、刘光荣于本判决生效后十五日内腾空迁让出座落于扬州市××门路××（现××门大街××）房屋并交古城建设公司执管；三、刘光荣于本判决生效后十五日内给付古城建设公司拖欠的租金4万元及利息（以4万元为基数，按年利率24%从2017年1月2日起计算至实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取为400元，由刘光荣负担。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。另查明，双方租赁合同第三条“租赁用途”约定：刘光荣向古城建设公司承诺，租赁该房屋仅作为商业经营使用，实施“扬州摄影文化展示”项目……。又查明，艺术中心的民办非企业单位登记证书记载，发证机关为扬州市民政局，发证日期为2013年9月2日。再查明，原“扬州市南河下古城建设有限公司”于2017年8月10日经扬州市广陵区市场监督管理局批准，更名为“扬州市广陵古城建设有限公司”。二审争议焦点为，1.刘光荣是否是本案的适格主体？2.刘光荣是否有权以古城建设公司未开具租金发票为由拒交租金？3.一审判决确定的违约金是否恰当？本院认为，关于争议焦点1，刘光荣是本案适格主体。理由如下：其一，刘光荣系以个人名义与古城建设公司签订房屋租赁合同，其个人也有权作为承租人签订租赁合同。双方在租赁合同中将租赁用途约定为实施“扬州摄影文化展示”项目，不影响租赁合同主体的确定。其二，案涉租赁合同签订时，艺术中心已经成立，故该租赁合同并非在艺术中心筹办过程中为了艺术中心的开设而签订，刘光荣要求将艺术中心确认为租赁合同主体，缺乏法律依据。关于争议焦点2，刘光荣无权以古城建设公司未开具租金发票为由拒交租金。理由如下：其一，双方的租赁合同约定的主给付义务为古城建设公司提供房屋、刘光荣给付租金；而古城建设公司依据税法规定负有向刘光荣开具发票的义务，该义务属从给付义务。古城建设公司未履行开具发票的从给付义务，刘光荣无权据此拒绝承担给付租金的主给付义务。其二，刘光荣要求古城建设公司向案外人艺术中心开具发票，该开票义务不是古城建设公司的法定义务，刘光荣以古城建设公司不开具发票为由拒绝给付租金，更无法律依据。关于争议焦点3，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……双方租赁合同约定，刘光荣应于2017年1月1日给付2017年上半年的租金，刘光荣未按期给付租金，构成违约，应承担违约责任。古城建设公司有权依据合同约定要求刘光荣承担违约金。租赁合同约定的违约金标准为日租金的双倍，该标准过分高于刘光荣违约对古城建设公司造成的损失，一审判决将违约金标准依法调整为以所欠租金为基数按年利率24%计算，并无不当。综上所述，刘光荣拖欠租金三个月以上，古城建设公司依合同约定有权解除合同并有权要求刘光荣支付租金及承担违约金。上诉人刘光荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人刘光荣负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  邱世国审判员  陈少君二〇一七年十二月十四日书记员  王 媛