四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终11853号上诉人（原审被告）：陈绍林，男，1968年3月10日出生，汉族，住四川省都江堰市。委托诉讼代理人：唐小虎，1990年7月17日出生，汉族，住四川省都江堰市。上诉人（原审被告）：陈玉芳，女，1967年1月18日出生，汉族，住四川省都江堰市。被上诉人（原审被告）:罗小琴，女，1967年1月18日出生，汉族，住四川省都江堰市。委托诉讼代理人：朱小燕，四川重德律师事务所律师。原审被告：唐谊会，女，1967年3月10日出生，汉族，住四川省。上诉人陈绍林、陈玉芳因与被上诉人罗小琴、原审被告唐谊会房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2017）川0181民初1237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈绍林、陈玉芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一审法院认定空调移机费、有线电视移机费、搭建房补偿费无事实依据，因为罗小琴根本就没有安装空调和电话，也没有搭建建筑，其并未出示相关证据予以证明，且一审中亲口承认并未搭建。房屋征收补偿安置合同第二条第三项4.32平方米也不是搭建补偿面积，一审判决将该面积视为搭建补偿，系认定事实不清，上述三项费用不应该得到支持。陈绍林、陈玉芳不应当支付罗小琴非住宅停产停业损失5000元，因为一审判决已经认定了罗小琴并未腾退。罗小琴一审中出示的装修票据系伪造，因此一审法院不应当认定其装修损失。一审法院判决陈绍林、陈玉芳向罗小琴支付楼栋腾退奖5000元无法律依据。装修费用发生在双方签订的租赁合同之前，不应得到支持，且双方于2003年1月1日签订���合同中，也明确装修费用不予赔偿。滨江B地块征收项目工作组及社区的证明，对《都江堰市国有土地上房屋征收补偿安置货币终结合同》中的赔偿、补偿、补贴对象做了详细解释，陈绍林、陈玉芳理应得到上述赔偿、补偿、补贴。罗小琴辩称，案涉房屋是罗小琴装修、搭建、添附设备，拆迁部门是根据铺面实际装修、设备安装情况才给予的500平方米的装修补偿标准和相关政策性补偿费用。针对案涉房屋的装修情况、空调安装、有线电视安装、搭建情况一审中已经提供了相关票据、装修合同以及证人证言予以佐证。非住宅停产停业补偿是因征收造成生产或经营性企业、个体商户需要重建，并在重建期间征收人对该企业、个体商户生产或经营损失的补偿。罗小琴租用陈绍林、陈玉芳的房屋用于经营，是案涉房屋的实际使用人，租赁���间遇到政府拆迁，所以停产停业损失是罗小琴的实际损失。没有腾退房屋只是因为陈绍林、陈玉芳迟迟不与罗小琴协商解决赔偿事宜。一审法院酌定罗小琴向陈绍林、陈玉芳支付5000元腾退奖符合公平原则。双方均承认罗小琴于2003年开始承租案涉房屋，陈绍林、陈玉芳主张的2003年1月1日签订的合同因期限届满已经终止，故应当以2016年3月27日签订的租房合同为准。陈绍林、陈玉芳主张因罗小琴装修产生的装修补偿费用属于不当得利。根据《四川省国有土地房屋征收与补偿条例》第四十条第二款规定、《民法通则》第四条规定以及成都市人民政府关于贯彻《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》的通知与《都江堰市国有土地上房屋征收与补偿安置指导标准》中都对关于存在租赁关系的房屋补偿有相关规定。虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》中对于房屋拆迁中��承租人与出租人的权利、义务没有规定，仅是给予当事人自由协商的空间，而不代表承租人不应该获得补偿，因此一审判决合法、合理，请求维持。原审被告唐谊会陈述意见与陈绍林、陈玉芳的意见一致。罗小琴向一审法院起诉请求：1.判令解除罗小琴与陈绍林、陈玉芳签订的《租房合同》；2.判令陈绍林、陈玉芳向罗小琴支付53533.2元（包括：装修补偿费8555元、电话移机费158元、空调移机费800元、有线电视移机费1960元、宽带迁装费320元、电表与水表安装费1200元、天然气初装费4581元、搬家补助费2400元、非住宅停产停业损失费（过渡费）7263.2元、楼栋腾退奖25000元、搭建房补偿费1296元）。一审法院认定事实：一、案涉商铺位于都江堰市，建筑面积17.11㎡，案涉商铺所有权系陈绍林、陈玉芳共有，所有权份额为各占1/2，陈绍林、唐谊会系夫妻关系。2003年1月，罗小琴之妹罗小会与陈绍林签订案涉商铺的《租房协议》，租期至2006年12月31日止。此后，罗小琴与罗小会共同承租该商铺。2012年，罗小琴办理个体工商户营业执照，其经营场所登记在都江堰市。2016年3月27日，罗小琴（乙方）与陈绍林（甲方）签订《租房合同》，合同约定1.甲方将案涉商铺1间出租给乙方使用，租期1年（从2016年4月1日起至2017年3月31日）；2.铺面租金每月1000元，每3个月付一次；3.乙方退出商铺后不得损坏房屋结构。合同签订后，罗小琴向陈绍林支付租金至2016年7月。二、2015年6月5日，罗小琴就其承租的192号、194两间商铺的装修与案外人陈光雪签订《房屋装修协议》，约定装修期限自2015年6月5日至2015年7月20日，装修报��为14余万元，其中装饰报价单中包含“挣楼项目”，价格为3.2万元。合同签订后，陈光雪依约为罗小琴装修商铺。承租期间，罗小琴购买电视1台、空调1台安装在都江堰市两间商铺内，并安装了电信宽带。三、因都江堰市M-TR旅游客运专线项目建设需要,都江堰市人民政府作出《房屋征收决定书》，决定对都江堰市M-TR旅游客运专线康复路至天乙街段国有土地上房屋征收项目范围内的房屋及其附属物实施征收，房屋征收部门为都江堰市城乡房产管理局。2016年8月9日，陈绍林、陈玉芳（乙方）与都江堰市城乡房产管理局签订《房屋征收补偿合同》，约定：1.甲方支付乙方装修补偿费17.11㎡×500元/㎡=8555元；2.政策性补偿费用合计9019元，包括电话移机费158元、空调移机费2台×400元=800元、有线电视迁装费2户×980元/户=1960元、宽带迁装费1户320元、电表与水表迁装费1户×1200/户=1200元、天然气初装费4581元；3.政策性补助费用：甲方支付乙方搬家补偿费1200元×2次=2400元、非住宅停产停业损失费（过渡费）17.11㎡×21225元/㎡×2%=7263.2元；2.按时签约奖励，楼栋整体完成腾退，甲方给予腾退奖25000元；3.其他补偿，临时搭建房工料补偿费4.32㎡×300元/㎡=1296元。现陈绍林、唐谊会与陈绍林陈玉芳已按各占共有份额1/2领取上述赔偿费用。其间，罗小琴多次就拆迁费用的安置权益与陈绍林、陈玉芳协商未果，也未向陈绍林、陈玉芳交付商铺钥匙。一审法院认为，一、案涉商铺的产权为陈绍林、陈玉芳共有，陈绍林作为共有产权人与罗小琴于2016年3月27日签订《租房合同》，陈玉芳虽然未在合同上签字但对此并无异议，视为认可，故该合同系双方当事人的真实意��表示，且不违反国家法律、法规的禁止性规定，合同有效，对双方当事人均具有约束力。因案涉商铺由政府征收，合同无法继续履行，现罗小琴要求解除合同，陈绍林、陈玉芳同意，一审法院予以确认。二、关于罗小琴要求的补偿费。在租赁期内，因案涉商铺被政府征收，导致合同不能履行，同时陈绍林、陈玉芳作为出租方因商铺拆迁已获得相应的补偿，罗小琴作为承租人和实际经营人，有权依法获得因拆迁造成的停产停业损失、承租房屋装修补偿等费用。故，陈绍林、陈玉芳应给予罗小琴一定的补偿。因双方当事人对《房屋征收补偿合同》及拆迁补偿款数额并无异议，此合同应当作为本案定案的依据。因双方签订的《租房合同》对此并未约定，故由一审法院从利益平衡、公平原则及本案实际情况（案涉商铺的装修、租赁期限、合同履行等情形）酌定。在本案中，罗小琴承租的是192号、194号两间商铺，在其《装修协议》中明确约定装修两间商铺，其中1间商铺是案涉商铺，罗小琴对商铺进行装修、搭建并已使用。因此，由一审法院酌定陈绍林、陈玉芳给付罗小琴搭建费900元，非住宅停产停业损失费（过渡费）5000元、装修费5900元。关于楼栋腾退奖25000元，在罗小琴提交的《房屋征收补偿合同》上明确约定“楼栋整体完成腾退，甲方才给予腾退奖25000元”，系针对楼栋整体完成腾退给予陈绍林、陈玉芳出租方的腾退奖，且在庭审中罗小琴也陈述未向陈绍林、陈玉芳交付商铺钥匙，也可证明罗小琴并未及时腾退商铺，因此，一审法院酌定由陈绍林、陈玉芳支付罗小琴楼栋腾退奖5000元。关于政策性补偿，由于宽带安装、空调1台、有线电视系罗小琴安装并共用于两间商铺，由陈绍林、陈玉芳给予罗小琴50%的费用为电话移机费79元、宽带迁装费160元、空调移机费400元、有线电视移机费980元。因案涉商铺系罗小琴一人承租，因此陈绍林应给予罗小琴搬家补助费2400元。以上费用合计20819元。由于案涉商铺系陈绍林、陈玉芳共有，因此以上费用由陈绍林、唐谊会与陈玉芳各承担1/2。因罗小琴并未在商铺内安装过水表、电表及天然气，故罗小琴要求陈绍林给付电表与水表安装费1200元、天然气初装费4581元，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条，第九十四条第（五）项、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除罗小琴与陈绍林于2016年3月27日签订的《租房合同》；二、陈绍林、唐谊会、陈玉芳于判决生效后五日内支付罗小琴电话移机费79元、宽带迁装费160元、空调移机费400元、有线电视移机费980元、搬家补助费2400元，合计4019元；三、陈绍林、唐谊会、陈玉芳于判决生效后五日内支付罗小琴罗小琴装修补偿费5900元；四、陈绍林、唐谊会、陈玉芳于判决生效后五日内支付罗小琴非住宅停产停业损失费（过渡费）5000元；五、陈绍林、唐谊会、陈玉芳于判决生效后五日内支付罗小琴搭建房补偿费900元；六、陈绍林、唐谊会、陈玉芳于判决生效后五日内支付罗小琴楼栋腾退奖5000元；上述费用合计20819元，由陈绍林、唐谊会向罗小琴支付10409.5元，陈玉芳向罗小琴支付10409.5元；七、驳回罗小琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息��案件受理费1138元，减半收取569元，由罗小琴负担200元，陈绍林、唐谊会负担184.5元，陈玉芳负担184.5元。二审中，上诉人陈绍林、陈玉芳提交了以下证据：1.搭建房屋工料补偿协商认定表，载明搭建房类型为滴檐。拟证明在搭建房中赔偿只针对滴檐，并不是罗小琴后来搭建。2.都江堰市灌口镇街道伏龙社区工作组出具的证明，载明陈绍林、陈玉芳均为都江堰市滨江B地块业主，该商铺系陈绍林、陈玉芳自主经营或出租商铺的方式维系其生活费。拟证明案涉商铺的性质。3.都江堰市灌口镇街道伏龙社区工作组2017年8月9日出具的证明，载明滨江B地块业主陈绍林和陈玉芳与都江堰市城乡房产管理局于2016年8月9日签订的《都江堰市国有土地上房屋征收补偿安置货币终结合同》中征收房屋补偿安置、政策性补偿费用、政策性补助费用、政策性��贴费用、按时签约奖励、其他补偿等所有项目均是对房屋所有权人的补偿、补助及补贴。拟证明合同利益的归属。4.照片若干，证明罗小琴没有安装空调、电视、也没有进行搭建。罗小琴对上述证据的真实性均无异议，对证据1中滴檐的问题由法院认定；对证据2，罗小琴认为跟本案无关联性；对证据3的关联性、合法性无异议；对证据4，看不到铺面内部的情况，且是拆迁之后拍摄，不认可其关联性。被上诉人罗小琴提交了以下证据：2016年5月29日罗小琴、案外人罗小会与案外人陈先富签订的商业铺面租赁合同。拟证明罗小琴在2016年6月已经另外租赁了铺面。陈绍林、陈玉芳质证认为，该租赁合同与本案无关。本院审查认为，对陈绍林、陈玉芳提交的证据1，一审��已经提交，系陈绍林、陈玉芳与业委会代表、搬迁工作组、社区共同认定，本院予以采信；证据2、3由当地基层政府和集体组织出具，反映案涉补偿合同补偿对象的基本事实，滴檐属于房屋自身结构的事实与相关产权证明反映的属于所有人产权面积相印证，罗小琴也认可其真实性，本院认定其具有真实性、合法性和关联性，并予采信。但上述证据对相关补偿应由谁享有的表述是对相关事实性质的认定，不符合证据应客观反映事实的要求，本院不予采信。证据4反映的是拆迁施工时罗小琴门店经营是否受影响的事实，与本案争议的案涉租赁合同提前解除是否应补偿停产停业损失和装修损失无关联性，本院不予采信。对罗小琴提交的证据，与本案无关联，本院不予采信。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，案涉商铺中的搭建房类型为滴檐，面积4.32㎡。本院认为，本案二审争议的焦点有两个，现分别评述如下：一、关于罗小琴是否对案涉商铺进行了装修和搭建的问题，本院认为，根据罗小琴一审中提交的《房屋装修协议》，考虑罗小琴租赁192、194号两间商铺经营服饰的实际情况，可认定罗小琴对商铺进行了装修。《搭建房屋工料补偿协商认定表》载明搭建房类型为滴檐，都江堰市人民政府灌口街道办事处、都江堰市灌口街道伏龙社区居民委员会出具的证明均载明商铺外立面的滴檐属于房屋自身原有结构，也属于陈绍林、陈玉芳的产权面积范围，在无证据证明罗小琴再次进行了搭建的情况下，一审判决认定属于罗小琴的搭建范围证据不足，本院予以纠正。二、关于罗小琴是否有权获得相应的拆迁补偿的问题。本院认为，首先，案涉拆迁补偿合同对相关装修、停产停业、搬迁补助、电话空调移机等行为的补偿，是对实际对案涉商铺进行了相关附加行为或受拆迁实际影响的行为人作出的经济补偿，如上所述，因罗小琴客观存在因拆迁导致的租赁合同提前解除产生的装修投入无法弥补、空调电话需要移机和支付搬迁费用，故一审法院判令已获得相应补偿但实际无上述损失的陈绍林、陈玉芳，酌情支付相应费用正确，本院予以维持。其次，对于搭建补偿费用，如上所述，相关搭建部分属于案涉商铺自身原有结构，在罗小琴不能举证证明由其建设的情况下，因该部分搭建设施产生的补偿费用不应由罗小琴获得。第三，对于楼栋腾退奖，因案涉房屋拆迁前由罗小琴实际经营使用，其及时搬离对陈绍林、陈玉芳获得政府的腾退���迁奖励起到了积极作用，故一审法院酌情由罗小琴获得相应奖励金额并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人陈绍林、陈玉芳的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但认定由罗小琴获得因滴檐产生的拆迁补偿费用存在错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省都江堰市人民法院（2017）川0181民初1236号民事判决第一、二、三、四、六项，即：“解除罗小琴与陈绍林于2016年3月27日签订的《租房合同》”、“陈绍林、唐谊会、陈玉芳于本判决生效后五日内支付罗小琴电话移机费79元、宽带迁装费160元、空调移机费400元、有线电视移机费980元、搬家补助费2400元，���计4019元”；“陈绍林、唐谊全、陈玉芳于本判决生效后五日内支付罗小琴装修补偿费5900元”；“陈绍林、唐谊会、陈玉芳于本判决生效后五日内支付罗小琴非住宅停产停业损失费（过渡费）5000元”；“陈绍林、唐谊会、陈玉芳于本判决生效后五日内支付罗小琴楼栋腾退奖5000元”；二、撤销四川省都江堰市人民法院（2017）川0181民初1236号民事判决第五、七项，即：“陈绍林、唐谊会、陈玉芳于本判决生效后五日内支付罗小琴搭建房补偿费900元”；“驳回罗小琴的其他诉讼请求”；三、驳回罗小琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费569元，由罗小琴负担212元，陈绍林、唐谊会、陈玉芳负担357元；二审案件受理费1138元，由罗小琴负担424元，陈绍林、唐谊会、陈玉芳负担714元。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  曹 洁审判员  张卫敏二〇一七年十二月四日书记员  刘奕君