河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫01民终10502号上诉人（原审原告）：胡海洋，男，1988年2月20日出生，汉族，住河南省新县。委托诉讼代理人：丹志慧，河南信行律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨新勤，河南信行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王小丽，女，1967年12月20日出生，汉族，住河南省新密市，现住郑州市中原区。委托诉讼代理人：丁世俊，男，汉族，1965年10月2日出生，住郑州市中原区，系王小丽之夫。上诉人胡海洋因与被上诉人王小丽房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初6201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人胡海洋委托代理人丹志慧、杨新琴，被上诉人王小丽及其委托代理人丁世俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡海洋上诉请求：1、依法撤销原审判决，查清事实重新审核和认定原审被告的违约责任，并依法改判或将本案发回重审。2、依法判令本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。一、一审判决认定事实错误，程序违法，明显偏袒被上诉人。1、一审判决“经审理查明被告是否存在违约行为”部分认定：根据合同约定，被告交付房屋的前提为原告付清房款，原告并未支付相应房款，因此对原告诉被告违约的事实不予认定，明显违背常识和事实。关于支付房款问题，双方于2016年7月3日签订的合同第四条约定：上诉人在网签当日支付首付款29万元，剩余110万元房款由放款银行放贷之日存入存量房交易资金监管机构指定的账户。上诉人在合同签订后10个工作日内按约向银行申请了按揭贷款，并于2016年8月5日获得批准。因此，上诉人履行支付房款义务的前提是被上诉人履行先合同义务，即被上诉人向银行按约申请还款，注销抵押登记、配合上诉人进行网签，被上诉人拖延合同履行时间、不积极配合网签是导致首付款支付条件不成就的根本原因，故上诉人不存在未按约定支付房款的问题，也不是上诉人违约在先。一审法院忽略了被上诉人先履行义务，对被上诉人违约事实不予认定是对上诉人极大的不公平。合同第五条第二项约定被上诉人合同义务是在合同签订后10个工作日内向银行提出抵押款还款申请、取得他项权证并办理抵押登记注销手续，为房屋产权转移和房屋交付提供前提条件。由于被上诉人的拖延，导致2016年8月5日第一次网签没有成功。一审法官未对被上诉人的该违约事实予以认定。另外，一审法院将合同附件中没有合同约束力的中介告知义务作为认定被上诉人没有违约的依据是错误的。2、在认定法律事实方面，一审判决存在有证据不认、对重要证据存在疏忽的重大错误。对原告因客观原因无法调取的的证据一律不予认定，对从郑州市不动产登记中心调取的被上诉人未按约定进行抵押注销登记的证据置之不理。对上诉人申请的证人证言全盘否定。原审庭审笔录中记载，被上诉人不愿意将房屋卖给上诉人，只愿意赔偿5000元，一审法院对被上诉人的自认置之不理，没有体现法律的公平公正。3、一审法院在庭审中明显偏袒被上诉人。二、一审判决适用法律不当，严重损害了上诉人的利益。依据相关法律规定，被上诉人无故拖延还款申请，并明确表明不履行合同义务，是导致合同解除的过错方，上诉人是受害方，无过错方，被上诉人违约的事实，造成上诉人现在的买不起房的困境。无过错方没有得到维护，过错方确得不到惩罚，太不公平。综上，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院查明事实，为上诉人主持公道。王小丽辩称，原告在中原区法院立案就是错误的，当时没有取得律师资格证。合同有涂改，涂改合同是无效的。说我方违约没有事实依据，合同说的是十日内向银行提出还款申请，而不是说10日内还清。我方是八月一号把按揭贷款还完的，因为8月25日房管局已经注销，不是我的原因导致的没有网签。王宇航已经辞职了，联系不到胡海洋导致没有网签。中介交易没人了，也找不到当事人了，胡海洋说他的父亲生病了在上海，我无法找到卖房人交易，又找不到甲方，后来到了今年二月份上诉人才起诉我。注销登记我是有凭据的。上诉人说定的9月5日网签没有证据证明。当时是要求甲方要不赶快履行协议，要不取消。胡海洋一审诉讼请求：1.判令解除编号为010003254号《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》；2.判令被告赔偿原告已支出的中介居间服务费4500元，贷款代办和评估费用5693元，律师费10000元，合计20193元；3.判令被告赔偿原告违约金250200元；4.判令本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2016年7月3日，原告（乙方）、被告（甲方）与河南真二房产经纪有限公司（丙方）签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》（合同编号：010003254）一份，主要内容为：乙方购买甲方所有的位于中原区××阳光××单元××楼的房屋（房屋所有权证书号：郑房权证字第04010145**）一套，该房屋及其配套设施的总价款为139万元；甲、乙同意自本合同签订时，乙方支付定金20000元，甲方同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管，过户时此定金冲抵首付房款并转化为物业交割保证金；付款方式为按揭贷款，甲、乙于签订本合同10个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，如需网签和资金监管，乙方应当在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付款290000元存入监管账户，剩余房款1100000元由放款银行放贷至监管账户；该房屋处于抵押状态，甲方应当在本合同签订后的10个工作日内向银行提出还款申请，甲方领取他项权利证书后，办理抵押登记注销手续；甲方应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起（2016年8月15日以前）向乙方完整交付本合同项下房屋及其他相关配套附属设施；本合同签订后甲、乙任何一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总价款1‰的违约金。该合同还约定了其他内容。该合同附件约定：业主到原贷款银行申请还贷（从预约还款到抵押注销约1-2个月时间），还款后由金融部人员和业主共同到房管局注销原抵押；审批通过的，业主还款解押注销2个工作日后，金融专员打网签合同，通知买卖双方去房管局签资金监管协议，买方将首付购房款（一次性全部）存入交易结算资金监管账户。2016年7月3日，三方签订的《委托代办协议书》显示丙方的经办人为王宇航。2016年7月3日，原告向河南真二房产经纪有限公司（以下简称真二房产公司）交付服务费4500元、定金20000元。2016年7月5日原告向真二房产公司交付评估费5523元、印花税110元、抵押登记费60元，合计5693元。2016年7月15日，原告、被告及被告丈夫丁世俊在建设银行百花个贷中心进行面谈。2016年8月1日，被告结清了房屋抵押贷款。2016年8月5日，建设银行审批通过原告的贷款申请。2016年8月19日左右，原、被告双方到房管局预约网签。郑州市不动产登记中心于2016年12月19日出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示本案涉案房屋于2003年2月22日抵押于中国建设银行郑州市行政区支行。诉讼中，原告要求解除合同，被告表示不同意继续履行涉案房屋买卖合同。关于《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》是否有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，涉案合同系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告以其在缔约时未经房屋共有权人丁世俊同意、其没有处分权为由主张合同无效，本院对该抗辩意见不予认定。关于被告是否存在违约行为。原告称：被告未依约在2016年8月15日前交付房屋、被告在2016年9月上旬明确表示不再履行房屋买卖合同并不配合网签、被告未在2016年7月中旬及时还清贷款并办理抵押登记注销手续，构成违约。针对交付房屋，根据合同约定，被告交付房屋的前提为原告付清房款，原告并未支付相应房款，故原告主张的该项事实，该院不予认定。针对被告是否拒绝履行合同及不配合网签，原告提交的短信记录系打印件，没有原件予以核对，故该院不予认定。证人杨某自称其是在2016年9月5日才接手原、被告之间的房屋买卖，之前没有联系过被告。因杨某非直接经办人且其部分证言与原、被告均认可的无争议事实存在矛盾之处，故本院不予认定。另外，原、被告双方均认可已经于2016年8月19日左右去房管局预约了网签，但原告未提交充分证据证明预约的网签日期，根据合同约定“还款解押注销2个工作日后，金融专员打网签合同，通知买卖双方去房管局签资金监管协议”，故即使如原告所述预约了2016年9月初网签，但因被告房屋尚未注销抵押权，仍会导致网签无法办理。原告的上述两份证据及原告的陈述均不能证明其所主张的事实。针对被告是否及时还清贷款并办理抵押登记注销手续，根据合同约定，向银行申请还款的时间是合同签订后的10个工作日之内，这个时间仅是提起还款申请的时间，合同附件中显示业主从预约还款到抵押注销约1-2个月时间，故原告证据不能证明被告还款存在迟延。被告提交的银行个人贷款结清证明已经表明被告积极履行了相应义务，故原告主张被告违约的事实，该院不予认定。原审法院认为，《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告的证据不足以证明被告存在违约行为，故原、被告仍应按照合同约定继续履行各自义务，但鉴于原、被告均表示不再履行该合同，故原告要求解除编号为010003254的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后……已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在原、被告均没有根本违约行为的情况下，原告有权要求返还定金，根据合同约定，购房定金是原告支付给被告，被告同意由中介公司代为保管的，故被告负有返还定金的义务。原告的其他诉讼请求，因证据不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》（合同编号：010003254）自本判决生效之日解除；二、被告王小丽于本判决生效之日起十日内向原告胡海洋返还购房定金20000元；三、驳回原告胡海洋的其他诉讼请求。案件受理费5356元，保全费1871元，共计7227元，由原告胡海洋负担6692元，被告王小丽负担535元。二审期间当事人没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，三方签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》合法有效，各方应当按照约定履行各自义务。胡海洋上诉称，原审认定王小丽不构成违约，属于认定事实错误，适用法律不当。王小丽没有在2016年8月15日前交付房屋，也未在2016年7月中旬及时还清借款并办理抵押登记注销手续，且在2016年9月上旬明确表示不再履行房屋买卖合同并不配合网签。本院认为，关于房屋交付，房屋买卖合同第九条第一项约定，出卖方应当在收到除物业交割保证金之外的房款之日起向买受方交付房屋，同时又添加手写内容，为2016年8月15前，又在第十七条手写内容约定，王小丽应当在2016年8月15日前向胡海洋交付房屋。合同对房屋交付的时间、条件约定不一致，视为约定。故王小丽没有在2016年8月15日前交付房屋，不构成违约。关于解除房屋抵押，房屋买卖合同第五条，只是约定了合同签订后10个工作日内向银行申请偿还按揭贷款，而对清偿按揭贷款、解除房屋抵押没有约定期限。也属于约定不明。故胡海洋主张违反双方关于解押约定，构成违约，其主张不成立。关于房屋买卖合同网签。胡海洋提供的证据有微信记录和证人证言，但微信记录系打印件，没有提供微信的原始载体，且微信内容只是中介工作人员通知王小丽办理房屋买卖合同网签手续。证人杨某接手本案中介服务是在双方出现纠纷之后，纠纷之前双方履行情况，杨某并没有直接见证。总之，胡海洋提供的微信记录及证言不足以证明其主张，其关于房屋买卖合同网签的相关主张不成立，本院不予支持。综上所述，胡海洋的上诉主张证据不足，其上诉主张不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费5356元，由上诉人胡海洋负担。本判决为终审判决。审判长  石红振审判员  马常有审判员  李文兵二〇一七年十二月七日书记员  胡保亚