广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终18782号上诉人（原审被告，反诉原告）：谢良伟，男，1975年8月7日出生，汉族，住广州市南沙区。上诉人（原审被告，反诉原告）：徐玉红，女，1977年9月15日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：谢良伟，上诉人徐玉红的丈夫，本案上诉人之一。被上诉人（原审原告，反诉被告）：刘芳，女，1987年4月11日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：刘凌柏温、洪思玮，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人谢良伟、徐玉红因与被上诉人刘芳房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2016)粤0113民初9543号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人谢良伟及被上诉人刘芳的委托诉讼代理人刘凌柏温、洪思玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢良伟、徐玉红共同上诉请求：1、撤销一审判决；2、解除双方之间的2016年3月6日签订的关于广州市番禺区南村镇锦绣香江花园紫荆园8栋608房的存量房买卖合同（含网签）；3、刘芳支付谢良伟、徐玉红违约金181500元；4、撤销对本案标的房屋的保全，立即解封；5、刘芳承担所有的诉讼费用、保全费用等；6、刘芳支付谢良伟、徐玉红2万元律师费等合理费用；7、刘芳伪造证据，对其进行处罚、拘留。事实和理由：一、刘芳与中介冒充谢良伟、徐玉红签名，伪造了多种虚假合同及文字材料。买卖双方及中介除了2016年3月6日签订了一份存量房买卖合同，再没签过任何书面补充协议或合同，其他交易服务合同等资料上的签名笔迹手印与谢良伟、徐玉红的正常签名或手印明显不同，都是伪造、虚假的。二、谢良伟、徐玉红之前从没见过刘芳提供的一份打印的网签合同，该合同完全没有买卖双方的签名，且房价低于市价约60万元，完全不合理。三、刘芳提交的中介与谢良伟的微信聊天记录，内容根本不涉及任何更改房价与付款方式或者重签合同等，一审判决却推断出存在一个莫须有的口头协议且认定有效。四、刘芳当时资金根本不足以支付全额房款及3%的契税。五、即使卖家违约，在没收齐房款时卖方仍最多支付定金或支付违约金，没有强制过户的先例，且只要合同履行了，没有仍要交违约金的先例，一审判决严重违反公平原则及违反合同法。六、本案涉及标的案值及违约金约200万元，需咨询律师及花费大量时间精力，1%的律师费用合理合法。刘芳辩称：一、双方在达成房屋买卖协议后对付款方式作出了变更，一审判决对此有充分的说明。二、若谢良伟、徐玉红认为刘芳伪造证据，应由其承担举证责任，且其第6项上诉请求在一审中并无提出，第7项上诉请求是当庭增加，已过时效。三、因房价上涨才导致谢良伟、徐玉红违背诚实信用原则，恶意不履行合同，导致刘芳付出额外巨额的成本。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。2016年11月2日，刘芳向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、谢良伟、徐玉红继续履行刘芳与谢良伟、徐玉红于2016年3月6日签订的《存量房买卖合同》；2、谢良伟、徐玉红配合刘芳办理广州市番禺区南村镇锦绣香江花园紫荆园八幢608房的房屋交易过户手续；3、谢良伟、徐玉红将广州市番禺区南村镇锦绣香江花园紫荆园八幢608房交付给刘芳；4、谢良伟、徐玉红立即向刘芳支付迟延履行违约金（自2016年7月6日起每逾期一日按总房款1815000元的0.05%的标准计算至广州市番禺区南村镇锦绣香江花园紫荆园八幢608房的房屋过户手续办结之日止，暂计至2016年11月3日违约金数额为108900元）；5、本案诉讼费由谢良伟、徐玉红承担。一审诉讼中，刘芳撤回了上述第三项诉讼请求。谢良伟、徐玉红在一审中提出反诉请求，请求判令：1、解除房屋买卖合同，并由刘芳支付总房款10%的违约金即181500元；2、本案诉讼费由刘芳承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园紫荆园8号楼608，房屋登记所有权人为谢良伟、徐玉红共同共有。2016年3月6日，谢良伟、徐玉红（卖方、甲方）与刘芳（买方、乙方）签订《存量房买卖合同》一份，其中约定：房地产地址：广州市番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园紫荆园8号楼608，建筑面积94.62㎡，房屋类型为住宅，房屋共有情况为共同共有，共有人谢良伟、徐玉红同意出售房屋并放弃优先购买权，户口未迁出，户口于过户完成手续3个月内迁出，该房地产按整套出售计价，总成交价为1815000元；双方一致同意由乙方按按揭付款方式支付楼款并办理交易手续：（1）签订本合同时支付100000元作为定金。（2）首期楼款（含定金）550000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天付清。银行同意贷款申请后5个工作日内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准）。（3）1265000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付。乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等。该笔款项用于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账号。贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间的差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方；第八条交易不成的违约责任：1、甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退还乙方已付的全部费用。2、乙方不能按本合同约定买入该房地产，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；第九条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款的0.05%的标准向乙方交付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，按以下方式处理：视为甲方已履行交房义务，一切责任由乙方自行承担；第一十条迟延办理产权登记的违约责任：如因某方当事人原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，双方当事人同意按下列方式处理：违约方按逾期天数，每逾期一天，按总房款的0.05%支付违约金；单方解除权的行使：甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；第十六条其他约定为甲乙双方同意委托广东中原地产代理有限公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。谢良伟和徐玉红在甲方（卖方）一项签名并按压指模，刘芳在乙方（买方）一项签名并按压指模。同日，谢良伟向刘芳出具《收款收据》一份，载明：本人谢良伟、徐玉红是番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园紫荆园8号楼608之业主，现收到卖家刘芳交来的承购上述单位之定金，金额为100000元。刘芳就上述购房事项与广东中原地产代理有限公司于2016年3月6日签订《咨询及中介服务费确认书（买卖）》一份，约定：刘芳是广州市番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园紫荆园8号楼608单元的当事人，现确认经贵公司独家提供咨询服务及中介服务，成功签订《存量房买卖合同》。同日，谢良伟、徐玉红亦与广东中原地产代理有限公司签订一份《房地产中介服务合同》，由谢良伟、徐玉红委托广东中原地产代理有限公司提供涉案房屋出售中介服务。广东中原地产代理有限公司员工岳映虎为涉案房屋提供具体中介服务。2016年7月4日，岳映虎通过其个人微信与谢良伟进行沟通，以下聊天微信聊天记录在广东省广州市海珠公证处已进行保全证据，并办理公证。聊天记录显示：岳映虎：“【广东地税】成功预约罗家办税服务厅2016-7-510:30-11:00的房地产业务”、“明天上午10:30你要带上身份证原件和房产证，你太太也要一起去”，谢良伟：“上午没空下午15:30以后”，岳映虎：“【广东地税】成功预约罗家办税服务厅2016-7-515:30-16:00的房地产业务”。2016年7月4日晚，谢良伟发出“推迟一天付款损失十万定金，短信谈好的事情为啥不算数？”的新闻推送。2016年7月4日，刘芳通过广州农村商业银行向谢良伟转账250000元。同日，广东中原地产代理有限公司经纪人岳映虎上传网签《广州市存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字16070036199号）一份，合同约定：甲方（卖方）谢良伟、徐玉红，乙方（买方）刘芳，丙方（房地产中介服务机构）广东中原地产代理有限公司；房地产地址：南村镇迎宾路段锦绣香江花园紫荆园8号楼608，建筑面积94.62㎡，房屋类型为住宅，房屋共有情况为共同共有，共有人谢良伟、徐玉红同意出售房屋并放弃优先购买权，户口未迁出，户口于过户完成手续3个月内迁出，该房地产按整套出售计价，总成交价为1600000元；甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款：签订本合同时乙方向甲方支付100000元作为定金，乙方应于取得房地产交易中心收缴证件收据当天向甲方付款480000元，乙方应于交易过户完成当天向甲方支付房款1120000元。中介服务费的给付为乙方向丙方支付中介费18150元；交易不成的违约责任：1、甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退还乙方已付的全部费用。2、乙方不能按本合同约定买入该房地产，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款的0.05%的标准向乙方交付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，按以下方式处理：视为甲方已履行交房义务，一切责任由乙方自行承担。迟延办理产权登记的违约责任：如因某方当事人原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，双方当事人同意按下列方式处理：违约方按逾期天数，每逾期一天，按总房款的0.05%支付违约金。单方解除权的行使：甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；其他约定为甲乙双方同意委托广东中原地产代理有限公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。2016年7月6日，中原地产经纪人岳映虎向谢良伟、徐玉红发出《知会涵》，其中写明：现买房刘芳的资金和过户资料已准备好，麻烦卖方谢良伟、徐玉红在2016年7月10日前抽出您宝贵时间配合办理缴税和过户手续。2016年7月8日，谢良伟、徐玉红分两次向刘芳退还首付款250000元。2016年7月11日，刘芳委托律师向谢良伟、徐玉红发送《律师函》，要求谢良伟、徐玉红履行口头变更后的合同约定，办理过户手续；2016年8月13日，刘芳向谢良伟、徐玉红发送《关于促请履行的催告函》，其中写明：促请您履行《存量房买卖合同》，我方的资金和过户资料早已准备好，希望您配合办理过户手续，尽快与我方或中介联系。一审另查明，2017年1月4日，广东中原地产代理有限公司出具《情况说明》一份，其中写明：2016年3月，中介方广，中原地产代理有限公司促成买方刘芳与业主谢良伟、徐玉红签订《存量房买卖合同》，成交番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园紫荆园8号楼608房，该交易经办人为岳映虎。合同签订时买方己按照合同约定支付购房定金人民币10万元整。由于买方资金到位，交易过程中经买卖双方协商，双方同意将交易付款方式转变为一次性付款，至于首期款支付时间与房价尾款的支付时间与原合同保持一致，仍为：在办理房屋过户递件当天支付首期款55万（含定金），在交易过户完成当天付清剩余房款。一审再查明：刘芳具有购买二套住房的资格。刘芳于2017年6月24日向一审法院提交《提存购房款申请书》，其中载明：申请提存人民币壹佰柒拾壹万伍仟元（￥1715000元）款项作为申请人具备继续履行《存量房买卖合同》之证明，上述款项刘芳已于2017年7月26日划入一审法院的代管款账户。一审法院认为：本案的争议焦点为刘芳与谢良伟、徐玉红对于《存量房买卖合同》原先所约定的付款方式是否已约定了变更，对该争议焦点，一审法院作如下分析：第一、广东中原地产代理有限公司为涉案房屋提供居间服务，虽然谢良伟、徐玉红不认可中介的居间行为，但其于2016年3月6日签订《存量房买卖合同》的其他约定中写明，当事人同意委托广东中原地产代理有限公司办理网签手续，且在未取得刘芳与谢良伟、徐玉红一定授权的情况下，中介公司也无法在房地产中心预约缴纳税费时间及上传网签合同，故根据中介公司2016年7月4日上传网签合同及出具买卖双方同意将付款方式变更为一次性付款的《情况说明》，以及结合中介人员与谢良伟的微信聊天记录，可认定买卖双方在合同履行过程中将原付款方式转变为一次性付款；第二、从合同履行的情况来看，买卖双方当事人于2016年3月6日签订的《存量房买卖合同》中约定的首期楼款（含定金）550000元的付款方式为，应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天付清，银行同意贷款申请后5个工作日内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准）。此后刘芳主张通过协商将银行按揭款变更为由买方一次性付款。谢良伟、徐玉红在一审第一次庭审时亦确认双方曾提及变更付款方式一事，其陈述要收到首付款后才能接受变更。2016年7月4日下午15:41谢良伟将其收取首期款的银行卡账号通过微信发给中介，当日下午16:52分刘芳向谢良伟的银行卡转账250000元，16:53分中介将7月5号上午到税所缴纳税费的预约通知发送给谢良伟，谢良伟回复上午没空，要求预约时间改为15:30以后，后来中介重新预约了7月5日下午15:30分到税所缴税并将通知发送给谢良伟。谢良伟于2016年7月4日晚上认为刘芳的付款已逾期，7月5日没有前往办理缴纳手续。从双方实际履行过程来看，刘芳与谢良伟、徐玉红显然对付款方式和交易时间作出了变更，谢良伟在2016年7月4日收取刘芳的首期款250000元后，同意次日7月5日下午前往税所办理缴税手续，其后谢良伟又以刘芳逾期付款违约为由不同意继续履行合同，显然有违诚实信用原则；第三、从刘芳提供的银行账户明细可反映，刘芳具备一次性付款购房的资金。综上，一审法院认定买卖双方当事人存在变更付款方式的口头约定，《存量房买卖合同》的付款方式由按揭付款变更为一次性付款。关于违约的认定及违约金的计付问题。根据变更后的付款方式及交易时间的约定，刘芳应于取得房地产交易中心收缴证件收据当天向谢良伟、徐玉红付款550000元（含定金），谢良伟、徐玉红与中介经理人岳映虎在微信上已约定于2016年7月5日下午到税所办理缴税手续，但谢良伟、徐玉红在上述约定时间并未配合刘芳进行缴税手续，后经中介人员岳映虎及刘芳催告，亦未配合刘芳办理合同约定的相关手续，至于谢良伟、徐玉红主张刘芳未按期支付首付款构成违约，而提出解除合同的理由不成立，故认定谢良伟、徐玉红存在违约行为，应向刘芳支付违约金，根据买卖双方于2016年3月6日签订《存量房买卖合同》中的第十六条补充约定：如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总交价之10%赔偿另一方损失。因《存量房买卖合同》已明确约定了违约金的计付标准，故谢良伟、徐玉红应向刘芳支付违约金为181500元。关于上述合同能否继续履行的问题。一审法院认为，涉案房屋的权属人仍为谢良伟、徐玉红，刘芳具有购买二套住房的资格，并已申请将剩余购房款提存至一审法院，具有继续履行的资金能力。刘芳并未违约，违约方为出卖方谢良伟、徐玉红，故其主张继续履行合同，予以支持。关于的谢良伟、徐玉红的反诉请求问题。一审法院认为，谢良伟、徐玉红在合同履行过程中，存在违约情况，故其主张解除合同及要求守约方刘芳应向其赔偿违约金的反诉请求，并无事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年7月26日作出如下判决：一、被告（反诉原告）谢良伟、徐玉红应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告（反诉被告）刘芳办理位于广州市番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园紫荆园8号楼608房屋的相关交易过户至原告（反诉被告）刘芳名下的手续；二、原告（反诉被告）刘芳应于取得涉案房屋房产证之日起三日内支付剩余房款1715000元给被告（反诉原告）谢良伟、徐玉红（该款直接从刘芳提存至本院代管款账户的代管款1715000元支付，刘芳必须协助谢良伟、徐玉红办理领取上述提存款的支付手续）；三、被告（反诉原告）谢良伟、徐玉红应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告刘芳支付违约金181500元；四、驳回原告（反诉被告）刘芳的其余本诉请求；五、驳回被告（反诉原告）谢良伟、徐玉红的全部反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费21136元，保全费5000元，反诉受理费21135元，共计47271元。由被告谢良伟、徐玉红共同负担。二审中，各方均没有新证据提交。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。一审判决根据涉案买卖双方共同委托广东中原地产代理有限公司为涉案房屋买卖提供居间服务、中介人员与上诉人谢良伟的微信聊天记录（已进行公证保全，上诉人谢良伟亦承认其真实性）、证明被上诉人刘芳具备一次性付款购房的资金的银行账户明细的事实与证据，已就认定涉案买卖双方当事人存在变更付款方式的口头约定、涉案《存量房买卖合同》的付款方式由按揭付款变更为一次性付款、上诉人谢良伟与徐玉红存在违约行为应支付违约金的理据作了充分的论述，合法合理，并无不当，本院不再赘述，予以维持。涉案房屋的权属人仍为上诉人谢良伟、徐玉红，被上诉人刘芳具有购买二套住房的资格，且已申请将剩余购房款提存至一审法院，具有继续履行合同的资金能力，故一审判决对被上诉人刘芳主张继续履行合同予以支持正确。上诉人谢良伟、徐玉红在没有新证据的情况下，其上诉再次提出解除涉案房屋的存量房买卖合同（含网签）、被上诉人刘芳支付其违约金的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人谢良伟、徐玉红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4715元，由上诉人谢良伟、徐玉红负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年十二月十八日书记员  党春婷