广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）粤01民终23024号上诉人（原审原告、反诉被告）：曹静波，男，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：潘慧玉，广东保得利律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：李丰，女，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：潘慧玉，广东保得利律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹静波，系李丰配偶，住址同上。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市金之地物业服务有限公司，住所地广州市黄埔区。法定代表人：杨文峰。上诉人曹静波、李丰因与被上诉人广州市金之地物业服务有限公司（以下简称金之地公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初40808号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人曹静波、李丰上诉请求：1、请求撤销原审判决第一、第二、第三、第四项；2、改判曹静波、李丰房屋按产权性质缴纳物业管理费和水电费，并判金之地公司退还多收取的物业管理费7342.99元、水费45.54元、电费351.37元给曹静波、李丰；3、改判金之地公司继续履行合同约定，立即对曹静波、李丰房屋内破损的下水管道履行维修养护和维护管理义务；4、改判由金之地公司承担违约责任，退还管道维修费840元，赔偿曹静波、李丰房屋消毒通风处理费2000元、因下水管道破损造成的经济损失11100元；5、改判一审、二审诉讼费由金之地公司承担。事实和理由：一、关于物业管理费和水电费收费问题的意见。（一）原审判决认定应按商业标准收费的两点理由均不成立。1、原审在缺乏证据支持下断定“曹静波、李丰同意按商业性质向金之地公司缴纳物业管理费和水电费”，与事实完全相反，一审时的证据已经充分证明了从2014年1月开始曹静波、李丰就从未间断过控告金之地公司违法收费行为的事实。原审不但回避金之地公司采取非法手段强迫曹静波、李丰缴费的事实，而且偷换概念，将曹静波、李丰的“缴费行为”等同于“同意缴费”。2、原审认为，曹静波、李丰在另案中称租户梁华权经营桶装水，2015年8月份后还放桶在屋里，另曹静波、李丰原审时表示2016年7月起将涉案房屋作仓库使用，据此认定房屋作商业用途。原审该认定理由并不成立，理由是：（1）、事实上，另案也并未认定租户梁华权2015年8月份后占用房屋存放桶，而是按金之地公司出具的“证明”认定房屋在2015年8月份另租给了他人。虽然曹静波、李丰在另案中称租户梁华权是经营桶装水的，但并没说租用该房屋经营桶装水，事实上，经营桶装水是必须办理营业执照和卫生许可证等证照，租户是无法办理的，租户是另有场地经营桶装水，租用该房屋时放了些桶在屋内，这并不能认定该房屋商业用途，住宅也是可以存放物品的。（2）、曹静波、李丰表示2016年7月起将涉案房屋作仓库使用的真实意思是该房屋漏水无法住人，只能当仓库堆放一些东西，并非商业性质的仓库用途。原审法院对曹静波、李丰的陈述断章取义，认定该房屋为商业用途使用严重背离了客观事实。（二）金之地公司一审时答辩的三点理由全部不成立。1.金之地公司认定曹静波、李丰房屋性质为“车库”，据此按车库标准收取管理费和水电费。该认定违背事实，属根本性错误。2.金之地公司认为其收费标准符合物业管理合同约定并不成立。该合同第六条明确约定，车库属于办公楼（门牌号为××之一）第4档收费标准，为2.4元/㎡/月，与金之地公司自定的车库收费标准3.751元/㎡/月并不吻合。曹静波、李丰房屋为××之二，属合同中“住宅楼”，金之地公司张冠李戴，以合同中并不存在的收费标准向曹静波、李丰强迫收取。3.金之地公司随意更改收费标准、随便确定收费时间的理由不成立。金之地公司抛弃“车库”收费标准后，又自创一个合同中并不存在的“商业用途”收费标准，认为“曹静波、李丰自购房后一开始就用作了商业用途”，强迫曹静波、李丰自购房日即2014年1月开始至今，按其自定的商业模式收费。曹静波、李丰房屋租赁合同证明了房屋一直按住宅用途出租，2014年1月-2014年3月，房屋空置，2014年5月-2015年3月，房屋因下水管破裂没有出租，2016年7月至今，房屋因下水管再次破裂无法出租。可见，金之地公司确定的收费标准和收费时间理由均不成立。（三）虽然双方签订了“服务协议”（二审补充证据）约定2015年12月31前按商业标准缴纳物业管理费，但曹静波、李丰履行该协议第一条补交物业管理费后，金之地公司并未按协议约定时间维修水管，导致房屋无法使用，根据公平原则，金之地公司未按协议约定时间维修水管，也未按物业服务合同提供服务，本不该收取物业管理费，更不能按商业标准收费，因此，已多收的费用应予以退回。2016年1月1日后，双方没有按商业性质收费的约定，金之地公司只能按住宅性质的法定标准收费，曹静波、李丰房屋产权清晰，属“住宅”性质，按住宅标准收费合法，符合物业管理合同约定。曹静波、李丰签订的“租赁合同”也明确按住宅性质出租该房屋。此外，原审庭审时双方都确认房屋内公用水管破裂渗漏的现状，2016年7月5日房屋内公用水管破裂渗漏后，金之地公司一直不履行物业管理合同中的维护和维修义务，不应收取物业管理费。二、关于涉案房屋内公用下水管道破损维修责任的问题。（一）曹静波、李丰认为我方房屋内公共下水管道两次破损事故的原因都是金之地公司违约造成的，事实和证据充分。1.一审时曹静波、李丰提供了一系列证据，证明了金之地公司违反物业管理合同第三条第2款、第3款等约定，长期以来没有对曹静波、李丰房屋内下水管道履行“日常维修养护、运行和管理”职责，导致下水管道“大片锈蚀，穿漏状态”没有被及时发现和处理，是导致下水管道第一次破损的直接原因。对此事实，金之地公司没有反驳，也没有提交任何证据证明其已经履行应尽职责，理应承担管道破损事故的全部责任和后果。2.第一次下水管道破损后，在维修过程中，金之地公司管理完全失控，没有对施工单位履行监督管理职责，甚至没有参与最起码的竣工验收和签认，导致不到半年时间新修的下水管道便再次发生破损漏水事故。即便如此，只要金之地公司及时通知原施工单位，要求施工单位在质保期内免费保修破损的下水管道，也无需金之地公司承担任何费用，但金之地公司拒绝通知施工单位，故意违约，恶意造成曹静波、李丰经济损失，理应承担事故的责任和后果。（二）金之地公司拒绝维修下水管道的四点理由全部不成立。1.金之地公司认为“下水管道维修费用要全体业主承担”，“由于没有维修基金，所以要按物业管理流程公示维修报告、得到全体业主认可后方可选施工方施工”的理由不成立，缺乏合同约定和法律依据。众所周知，物业维修方式及维修费用有多种形式，由于该下水管道破损原因是金之地公司违约行为造成的，由责任人即金之地公司全额承担维修，与其他业主无关，属于物业管理合同第十一条第10款的约定，不属于该合同第六条的约定。退一步讲，抛开金之地公司的责任，对于水管破裂等急迫性维修，合同第三条第13款、第十一条第8款、第二十条、《物业管理条例》第五十六条等都有明确规定，要求金之地公司垫付相关材料和费用，及时抢修。但在执行时，金之地公司却坚持要按自己的方式处理破损的下水管道，违反了法律和合同约定，造成了曹静波、李丰巨大的经济损失，理应承担后果和违约责任。2.金之地公司根据物业管理合同第二十一条，认为自己免责，却没有提供任何证据佐证，故理由不成立。3.金之地公司认为“曹静波、李丰无故拖欠管理费和水电费，故责任完全在曹静波、李丰”的理由不成立，拖欠管理费和水电费与承担维修公共管道责任完全是两回事，二者之间没有必然联系。4.金之地公司认为“曹静波、李丰私拆外墙导致其他业主不愿再出资维修”的理由不成立，私拆外墙与承担维修公共管道责任完全是两回事，二者之间也没有必然联系。（三）原审认为金之地公司未维修下水管道可不承担责任的理由不成立。1、原审以金之地公司不承担维修费的义务认定其没有维修义务，该认定是错误的。物业管理合同第三条第13款约定金之地公司有抢修垫付应急物料费的义务。虽然该费用可要求业主共同承担，但明确金之地公司有制定应急工作预案妥善处置应急事件，实施抢修等义务。2、众所周知，物业公共设施的维修方式和费用来源有多种，但原审却武断只有唯一方式，即“由全体业主承担，在物业维修基金支出该维修费用”，没有设立维修基金时，业主要求物业公司维修破损的公共设施就不支持。原审刻意回避物业管理合同约定和法律规定，单独以与本案争议无关系的“物业维修基金”来混淆视听。前面已经证明曹静波、李丰房屋内下水管道发生的多次破损事故都是因为金之地公司违约造成的，应该承担违约责任和全部费用，与全体业主、维修基金都没有任何关系。3、原审认可金之地公司拒绝维修管道的理由之二是“曹静波、李丰自愿承担下水管道维修费，并非金之地公司收取”，且在“经审理查明”部分写上“曹静波、李丰为证明其自行维修房屋内的公共水管花费了840元”。该理由违背事实，曹静波、李丰既不是自愿承担费用，也没有自行维修水管，管道维修是金之地公司一手组织实施的，施工协议也是施工单位与金之地公司签订的，与曹静波、李丰无关。（四）双方签订了“服务协议”明确约定了金之地公司承担维修公用水管的义务，明确了维修时间，明确了不及时维修应承担赔偿责任，等等。然而，曹静波、李丰履行该协议第一条补交物业管理费后，金之地公司并未按协议约定时间维修水管，导致涉案房屋无法使用，因此金之地公司应当承担赔偿责任。被上诉人金之地公司二审辩称：我方同意原审判决，不同意曹静波、李丰的上诉请求。关于第二项上诉请求，我方认为我方是根据物业合同收取的合法费用，X房是根据物业合同的规定来收取的费用，水电费是代收的费用，曹静波、李丰没有理由不交。我方同意一审判决，物业合同也是三方进行签订的。根据曹静波、李丰今天提交的服务协议，证明涉案房屋的用途为商业。根据生效的法律文书证明曹静波、李丰将涉案房屋用作经营桶装水，证明曹静波、李丰一直以商业的用途来使用涉案房屋。故曹静波、李丰称我方多收其管理费、水电费不成立。且曹静波、李丰的房屋属于商业性质，不存在应该收取民用的水电费的问题。关于第三项诉讼请求，我方认为根据协议，我方已经履行了维护的义务，且曹静波、李丰对于质量已经进行验收，且有验收报告以及曹静波、李丰的签名为证。服务协议指定的工程款840元曹静波、李丰已经交纳，证明工程已经完成。对于曹静波、李丰提出管道再次出现渗漏的问题，曹静波、李丰把外墙打开，其为此也收到了城管的强令恢复原状的通知书，但是曹静波、李丰不愿意恢复，也不愿意分摊费用，导致漏水的情况无法得到解决。一审判决也认定这属于全体业主的费用，如果没有全体业主的同意下，我方无法进行维修，所有的责任都是曹静波、李丰造成的。关于管道维修费840元的问题，是曹静波、李丰自愿交给施工单位的，证明工程已经完成，曹静波、李丰已经验收完毕。由于涉案房屋地处偏僻，房屋的出租情况如何，与我方的管道没有任何关系，且房屋漏水的情况并不是很严重，漏水也不是我方造成的，而是曹静波、李丰自行施工得罪了全部业主造成的。曹静波、李丰于2016年10月9日向一审法院提起本案诉讼称：曹静波、李丰是广州市越秀区××之二X房（以下简称涉案房屋）的共同所有人，房产性质为住宅，但金之地公司却按车库性质收取管理费。另2014年5月13日，曹静波、李丰房屋内下水主管道爆裂，曹静波、李丰请求金之地公司立即处理，但金之地公司不但不采取措施阻止事项扩大，反而威胁曹静波、李丰，只有按金之地公司定的收费标准交齐费用，才答应修理管道。并要求曹静波、李丰单独承担维修费的30%，曹静波、李丰不答应，金之地公司便威胁没法修，曹静波、李丰被迫答应承担总维修费的10%。2016年7月5日，曹静波、李丰房屋内的两条下水管道再次出现严重滴漏现象，曹静波、李丰要求金之地公司进行维修，但金之地公司不予理睬。金之地公司没有尽管理职责，为此,曹静波、李丰提起诉讼，请求法院判决：1、金之地公司恢复曹静波、李丰正常的物业管理费、电费和水费收费标准，返还多收取的2014年1月至2016年8月的物业管理费7632.75元、电费351.37元、水费45.54元给曹静波、李丰；2、金之地公司返还非法索取的下水道维修费840元及消毒通风处理费用2000元给曹静波、李丰；3、金之地公司立即修复曹静波、李丰房内破损的公共下水管道。金之地公司一审辩称：不同意曹静波、李丰的诉讼请求，理由如下：1、金之地公司收费合理不存在多收的问题；2、由于水管坏了要进行维修，但曹静波、李丰要求更换新的，其自愿不按面积数承担更换水管费用，自愿按照更换费的10%负担费用，该10%更换费是曹静波、李丰自行交给施工单位，并不是金之地公司收取，故曹静波、李丰要求金之地公司退还该维修费没有依据；3、由于物业没有维修资金，需要向全体业主收取维修费后才能进行维修，另曹静波、李丰违章打掉了一楼的墙体，城管部门已要求其恢复原状，但曹静波、李丰一直不恢复原状，所以其他业主也不同意支付给维修费用，所以金之地公司才一直没有修理。本案一审诉讼过程中，金之地公司于2016年11月24日向一审法院提起反诉请求法院判决：曹静波、李丰向金之地公司支付拖欠的管理费及水电费2014年8月至2015年4月2782.11元及2016年9月至2016年11月拖欠的管理费及电费916.84元，合计3698.95元以及逾期付款违约金。曹静波、李丰对金之地公司的反诉请求一审辩称：1、2016年8月6日前，曹静波、李丰并没有拖欠管理费及水电费；2、由于金之地公司没有为曹静波、李丰维修排污管、多收取曹静波、李丰的费用未返还、未赔偿曹静波、李丰的损失，因此，不同意支付2016年9月至2016年11月的管理费及电费给金之地公司。一审法院经审理查明：金之地公司的经营范围包括物业管理。据粤房地权证穗字第××号房地产权证记载：越秀区××之二X房是由曹静波、李丰共有，建筑面积74.37平方米，规划用途住宅，登记时间2014年3月29日，层数19。2011年1月1日，金之地公司（乙方）与自动化大厦业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，其中约定：第一章、物业项目基本情况，第一条、物业项目基本情况，物业名称：自动化大厦，类型：综合大楼，坐落位置：广州市越秀区××。第三条、物业服务事项，2、房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：房屋的承重结构（包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、屋顶、外墙面（包括非承重结构的分户墙外墙面）、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、保安监控系统、供电系统、高低压配电房、柴油发电机组、消防系统、供水系统、电视天线接收系统、避雷装置、通风系统、弱电系统、电梯、煤气管道、通信设备等（由专业机构负责的除外）。第四章、合同期限，第五条、物业服务期限，物业服务期限为5年，自2011年1月1日至2015年12月31日。第五章、物业服务相关费用，第六条、物业服务收费方式，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅（无电梯）：0.70元/平方米/月，共1777.20平方米（2-5楼）；高层住宅（有电梯）：0.80元/平方米/月，共4097.20平方米（6-15楼）；办公楼（有电梯）：3.45元/平方米/月，共5900.03平方米（2-19楼）；办公楼（无电梯）：3.10元/平方米/月，共267.76平方米（1楼茂华何）；2.80元/平方米/月，共692.08平方米（茂名2-6楼）；2.40元/平方米/月，共74.37平方米（车库）；1.70元/平方米/月，共52.21平方米（地下室）。上述物业服务费（已含每月电梯维护费和年审费、化粪池清洁费、垃圾清运费、100元以下的零部件费），不包括本物业建筑共用部分，并且从2013年1月1日起每年递增10%。接管后的附属建筑物及公共设施、设备因维修及更换部件而需支付的单项维修价格计超过100元（含100元）的维修费，由此所产生的维修费分别以前后楼全体业主按面积比例分摊计收。维修及更换部件以单项计算，费用在100元以下的由乙方负责支付。第七条、物业服务费用及水费电费交纳，业主应在每月1-5日交纳本月物业服务费及上月水费电费等。2015年12月31日，金之地公司（乙方）与自动化大厦业主委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，其中约定：第一章、物业项目基本情况，第一条、物业项目基本情况，物业名称：自动化大厦，类型：综合大楼，坐落位置：广州市越秀区××。第三条、物业服务事项，2、房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：房屋的承重结构（包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、屋顶、外墙面（包括非承重结构的分户墙外墙面）、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。3、共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、保安监控系统、供电系统、高低压配电房、柴油发电机组、消防系统、供水系统、电视天线接收系统、避雷装置、通风系统、弱电系统、电梯、煤气管道、通信设备等（由专业机构负责的除外）。第四章、合同期限，第五条、物业服务期限，物业服务期限为2年，自2016年1月1日至2017年12月31日。第五章、物业服务相关费用，第六条、物业服务收费方式，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅（无电梯）：0.932元/平方米/月，共1777.20平方米（2-5楼）；高层住宅（有电梯）：1.065元/平方米/月，共4097.20平方米（6-15楼）；办公楼（有电梯）：4.60元/平方米/月，共5900.03平方米（2-19楼）；办公楼（无电梯）：4.13元/平方米/月，共267.76平方米（1楼茂华楼）；3.73元/平方米/月，共692.08平方米（茂名2-6楼）；4.13元/平方米/月，共74.37平方米（车库）；2.26元/平方米/月，共1070.732平方米（地下室）。上述物业服务费（已含每月电梯维护费和年审费、化粪池清洁费、垃圾清运费、100元以下的零部件费），不包括本物业建筑共用部分，并且从2017年1月1日起每年递增10%，2016年管理费保持不变。接管后的附属建筑物及公共设施、设备因维修及更换部件而需支付的单项维修价格计超过100元（含100元）的维修费，由此所产生的维修费分别以前后楼全体业主按面积比例分摊计收。维修及更换部件以单项计算，费用在100元以下的由乙方负责支付。第七条、物业服务费用及水费电费交纳，业主应在每月1-5日交纳本月物业服务费及上月水费电费等。曹静波、李丰为证明涉案房屋出租给他人作住宅使用，提供了1、2014年3月21日，曹静波（甲方）与杨龙（乙方）及满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（经纪方）签订的《租赁合同》，其中约定：一、甲方同意将坐落在广州市越秀区××之二X房甲方所拥有之物业出租给乙方使用，房屋的建筑面积为74.37平方米，房屋用途为住宅。二、甲乙双方议定上述房屋月租金为4000元，租期自2014年3月28日起至2015年3月27日止，共计12个月等。2、2015年4月15日，曹静波（出租方）与梁华权（承租方）及广州仁隆房地产销售代理有限公司（中介方）签订的《租赁合同》，其中约定：一、出租方同意将座落于越秀区××之二X房，建筑面积为74.37平方米。三、租赁双方同意按下列约定出租和承租该房产：1、租期从2015年4月25日至2018年4月24日止，共3年。3、租金每月为3800元，从第2年起每年递增5%计收租金等。3、2015年8月31日，曹静波（甲方）与邹宝平（乙方）及广州市灏景房地产信息咨询有限公司（中介方）签订的《房产租赁合同》，其中约定：第一条、租赁房产之地址为××之二X房，建筑面积为74.37平方米。第二条、甲方同意将该房产出租给乙方作住宅用途使用，租期为一年，从2015年9月3日至2016年9月2日止。第三条、双方约定租赁期内每月租金为3700元等。4、2016年9月13日，曹静波（甲方）与邹宝平（乙方）签订的《房产租赁补充协议》，其中约定：1、甲乙双方于2015年8月31日签订的《房产租赁合同》，现合同已到期，经协商，甲方愿意将原房产广州市××之二X房继续出租给乙方使用，租金约定为每月3850元，租期为2016年9月3日至2017年9月2日止等。金之地公司对证据1的真实性无法确认，这是曹静波、李丰与案外人发生的关系，金之地公司不清楚，同时该租赁合同上房屋使用性质是住宅，但据金之地公司了解，杨龙承租涉案房屋用作快递公司使用；对证据2的真实性没有异议，虽然租赁合同约定房屋使用性质为住宅，但据金之地公司了解梁华权是承租涉案房屋用作桶装水生意使用，之前曹静波、李丰与梁华权也有纠纷；对证据3的真实性没有异议，虽然租赁合同约定房屋使用性质为住宅，但据金之地公司了解邹宝平是承租涉案房屋用作仓库使用；对证据4的真实性不予确认。2016年3月15日，梁华权向一审法院提起诉讼，请求法院判决：被告（即本案曹静波、李丰）向原告返还租赁押金7600元及违约金7600元。曹静波、李丰在该案提起反诉请求：1.判令原告向被告支付从2015年8月份至2016年1月16日的租金及未支付租金的滞纳金，按每月3800元计算，滞纳金按每日2%计算；2.判令原告支付因欠付租金的滞纳金，其中5月份欠付35天，6月份欠12天，7月份欠付10天，按每日租金的2%计算。一审法院于2016年6月13日作出（2016）粤0104民初3122号民事判决：一、被告曹静波应在本判决发生法律效力之日起10日内向原告梁华权退还押金7600元。二、驳回原告的其他诉讼请求。三、驳回被告的反诉请求。该案件的“经审理查明”部分内容为：此外，被告表示原告并没有在7月31日交回房屋，原告是经营桶装水的，被告在8月份还看见有桶在涉诉房屋内，原告从来没有将房屋钥匙交还被告。判后，曹静波、李丰不服，上诉于广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2016年10月14日作出（2016）粤01民终10543号民事判决：驳回上诉，维持原判。曹静波、李丰在该案的上诉“事实和理由”部分内容为：广州市金之地物业管理有限公司于2016年5月7日出具的《证明》违背事实，梁华权开始承租涉案房的日期为2015年4月15日，2015年8月30日前，梁华权的一百多只桶装水空桶还在涉案房屋内。租房结束时要办理一系列房屋交接手续，但双方并未办理任何手续，事实上，我方于9月3日才将涉案房屋出租给第三人邹宝平，但《证明》却称“2015年8月起前述物业已由业主重新出租给第三人”。曹静波、李丰为证明其自行维修房屋内的公共水管花费了840元，提供了日期为2014年10月16日的由广州市华宇建筑物清洁服务有限公司开具给曹静波、李丰的№10XX1的《收据》，内容为：今收到曹先生更换排污管费用840元。金之地公司对该《收据》的真实性没有异议。曹静波、李丰为证明其自行维修房屋内的公共水管花费消毒通风处理费用2000元，提供了1、日期为2014年10月23日的由唐宁建材开具给曹静波、李丰的№0XX9的《收据》，内容为：今收到自动化大厦1楼装修定金2000元。2、日期为2014年12月18日的《送货单》。金之地公司对上述《收据》及《送货单》的真实性均不予确认。2014年8月4日，曹静波、李丰立下《承诺书》，其中内容为：我是自动化大厦后座X房业主，自今年5月份以来，铺设在我房内的公共排污、排粪管道陆续出现破损和渗漏。先是110排污管道破裂漏水，多采取不干胶包扎等临时处理措施，但未有效止漏……。在此我承诺，若各位业主现今在8月15日之前能确定方案并予以施工，我愿意单独承担总费用的10%。曹静波、李丰、金之地公司一致确认该小区的业主并没有缴纳物业维修基金；曹静波、李丰房屋内的公共水管现存在渗漏现象。曹静波、李丰未能举证证明其已向金之地公司交纳2014年8月至2015年4月的物业管理费、水电费。曹静波、李丰表示由于时间太久，收据没有保留。但曹静波、李丰却提供了其向金之地公司缴纳物业管理费，金之地公司于2014年7月15日开具给曹静波、李丰的《收据》。曹静波、李丰没有向金之地公司缴纳2016年9月至2016年11月的物业管理费、电费。金之地公司为证明曹静波、李丰在2014年8月至2015年4月的用电量为76度，提供了自行制作的《前楼水电表本》，记载曹静波、李丰2014年8月的电表读数为8605度，2015年4月的电表读数为8681度。曹静波、李丰对其真实性不予确认。金之地公司为证明曹静波、李丰在2014年8月至2015年4月的用水量为1度，提供了自行制作的《前楼水电表本》，记载曹静波、李丰2014年8月的水表读数为112度，2015年4月的水表读数为113度。曹静波、李丰对其真实性不予确认。曹静波、李丰表示：租户邹宝平在2016年7月起至今将涉案房屋用作仓库使用。金之地公司未能举证证明向曹静波、李丰送达了追收欠交物业管理费、电费、水费的函件。一审法院认为：金之地公司与自动化大厦业主委员会签订的《物业管理委托合同》，均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，对自动化大厦全体业主均具有约束力。对曹静波、李丰、金之地公司所争议的问题，一审法院评析如下：一、关于曹静波、李丰要求金之地公司退还多收的物业管理费、电费、水费的问题。首先，虽然曹静波、李丰的房屋规划用途为住宅，但曹静波、李丰同意按商业性质向金之地公司缴交物业管理费、电费、水费，从该行为可认定曹静波、李丰认可其自有房屋是用作商业使用。其次，在生效的法律文书中曹静波、李丰也表示租户梁华权将涉案房屋用作经营桶装水，另曹静波、李丰也表示2016年7月起至今将涉案房屋用作仓库使用。因此，曹静波、李丰要求金之地公司退还多收的物业管理费、电费、水费理由不成立，一审法院不予支持。二、关于曹静波、李丰要求金之地公司返还非法索取的下水道维修费840元及消毒通风处理费用2000元的问题。首先，物业的公共设施维修应由全体业主承担，在物业维修基金支出该维修费，由于涉案的自动化大厦没有设立物业维修基金，曹静波、李丰要求金之地公司承担公共设施的维修费用缺乏法律依据，一审法院不予支持。其次，上述下水道维修费840元是曹静波、李丰自愿承担，且并非金之地公司收取。综上理由，曹静波、李丰要求金之地公司返还非法索取的下水道维修费840元及消毒通风处理费用2000元一审法院不予支持。同理，曹静波、李丰要求金之地公司维修涉案房屋内的公共下水管道一审法院也不予支持。三、关于金之地公司反诉要求曹静波、李丰支付2014年8月至2015年4月及2016年9月至2016年11月拖欠的管理费及水电费的问题。因曹静波、李丰未能举证证明已向金之地公司缴纳了上述费用，故金之地公司要求曹静波、李丰缴纳上述费用合法有理，一审法院予以支持。对于2014年8月至2015年4月的用水及用电量的问题，虽然金之地公司只提供自行制作的《前楼水电表本》，但金之地公司一向是以该《前楼水电表本》向曹静波、李丰收取水电费。另外，如果曹静波、李丰对金之地公司所提供的数据有异议，在该时间段附近曹静波、李丰已向金之地公司交纳过费用，曹静波、李丰完全可以提供相关金之地公司开具的收款依据证明其用水及用电量，但曹静波、李丰并没有提供。因此，一审法院确认金之地公司提供的上述时间段曹静波、李丰的用水及用电量。四、关于逾期付款违约金的问题。上述《物业管理委托合同》约定“物业服务费用及水费电费交纳，业主应在每月1-5日交纳本月物业服务费及上月水费电费”。虽然上述《物业管理委托合同》已约定曹静波、李丰交纳物业服务费用及水费电费的时间，但金之地公司未能举证证明向曹静波、李丰送达了追收欠交物业管理费、电费、水费的函件。且上述《物业管理委托合同》没有约定逾期交费的所承担的责任标准，因曹静波、李丰逾期交费已给金之地公司造成损失，故从公平合理的原则考虑，曹静波、李丰逾期交费的违约金应从金之地公司提起反诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条，《物业管理条例》第十二条第三款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告曹静波、李丰应向被告广州市金之地物业服务有限公司一次性支付广州市越秀区××之二X房从2014年8月起至2015年4月止的物业服务费2688.27元、水费4.86元、电费88.98元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告曹静波、李丰应向被告广州市金之地物业服务有限公司一次性支付广州市越秀区××之二X房从2016年9月起至2016年11月止的物业服务费912.15元、电费4.68元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告曹静波、李丰应向被告广州市金之地物业服务有限公司一次性支付逾期给付从2014年8月起至2015年4月止的物业服务费、水费、电费和从2016年9月起至2016年11月止的物业服务费、电费的违约金（以3698.94元为基数，从2016年11月24日起至实际付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，违约金的总数不得超过3698.94元）；四、驳回原告曹静波、李丰的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1194元，反诉费25元，由原告曹静波、李丰共同负担。二审庭审中，上诉人曹静波、李丰提交两份证据：1、2014年7月15日《服务协议》，证明涉案房屋存在漏水的情况，下水管道是漏水的，金之地公司有修复的义务，我方已经履行了该服务协议第一条该付未付的管理费，服务协议第三条，金之地公司如果对于水管不进行及时处理应该向我方赔偿。2、2013年12月26日房产证，证明我方最初取得房产证的时间是2013年12月26日。被上诉人金之地公司质证认为：1、对于服务协议的真实性予以确认，该协议证明涉案房屋为商业用途，我方已经帮曹静波、李丰维修完毕，且曹静波、李丰已经支付10%的款项，曹静波、李丰从2014年1月份开始就没有交费了，直至7月份管道要维修才交管理费让我方帮其维修。2、由于房产证没有原件，对于其真实性无法确认。经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。在二审庭审中，曹静波和李丰与金之地公司双方均确认：就曹静波和李丰的涉案房屋的物业管理费，如果按照住宅用途计算物业管理费，2014年8月至12月是每平方米0.847元，2015年1月至4月是每平方米0.932元，2016年9月至11月是每平方米0.932元；如果按照车库用途计算物业管理费，2014年8月至12月是每平方米3.751元，2015年1月至4月是每平方米4.126元，2016年9月至11月是每平方米4.13元。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。根据曹静波、李丰的上诉意见，本案双方争议的焦点如下:关于金之地公司要求曹静波、李丰支付2014年8月至2015年4月及2016年9月至11月拖欠的物业管理费及水电费的问题。因曹静波、李丰未能举证证明已向金之地公司交纳了上述费用，故金之地公司要求曹静波、李丰缴纳上述费用合法有理。对于物业管理费的计算标准，涉案房屋房地产权证记载规划用途为住宅，金之地公司收取物业管理费应按房屋房地产权证记载的用途计算收费标准，而不以房屋的实际用途计算收费标准，曹静波、李丰不按房地产权证记载的住宅用途而将涉案房屋出租作为非住宅用途使用，违反行政管理规定，应按相关行政管理规定由相关部门进行处置，但不能以此作为金之地公司收取物业管理费的依据。因此，金之地公司在本案中主张曹静波、李丰交纳上述时段的物业管理费按车库标准计算，理据不成立，本院不予支持。一审法院按照车库标准判决物业管理费，处理不当，本院予以纠正。曹静波、李丰应按住宅标准交纳上述时段的物业管理费给金之地公司：按照双方当事人在二审共同确认的住宅标准，2014年8月至12月共5个月，每月62.99元（按74.37平方米×0.847元计），合计314.95元，2015年1月至4月共4个月，每月69.31元(按74.37平方米×0.932元计)，合计277.24元，2016年9月至11月共3个月，每月69.31元(按74.37平方米×0.932元计)，合计207.93元。对于2014年8月至2015年4月的用水及用电量的问题，虽然金之地公司只提供自行制作的《前楼水电表本》，但金之地公司一向是以该《前楼水电表本》向曹静波、李丰收取水电费。另外，如果曹静波、李丰对金之地公司所提供的数据有异议，在该时间段附近曹静波、李丰已向金之地公司交纳过费用，曹静波、李丰完全可以提供相关金之地公司开具的收款依据证明其用水及用电量，但曹静波、李丰并没有提供。因此，一审法院确认金之地公司提供的上述时间段曹静波、李丰的用水及用电量，并无不妥，本院予以确认。关于曹静波、李丰要求金之地公司退还多收的物业管理费、电费、水费的问题。曹静波、李丰按商业标准已经向金之地公司的物业管理费、电费、水费，是其自愿交纳的，在交纳之后曹静波、李丰又要求金之地公司退还多收的部分，理由不成立，本院不予支持。关于曹静波、李丰要求金之地公司返还非法索取的下水道维修费840元及消毒通风处理费用2000元、房屋租金损失11000元的问题。一审法院对此阐述充分合理，本院不再赘述，予以确认，所作判项，并无不当，本院予以维持。曹静波、李丰该主张，理据不成立，本院不予支持。同理，曹静波、李丰要求金之地公司维修涉案房屋内的公共下水管道一审法院也不予支持，也无不当。曹静波、李丰二审主张涉案房屋内的公共下水管道两次破损是金之地公司没有尽到应尽职责而造成的，其在本案提交的证据不能证明其主张，本院不予采纳。关于逾期付款违约金的问题，一审法院从公平合理的原则考虑，判决曹静波、李丰逾期交费的违约金应从金之地公司提起反诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，也无不妥，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初40808号民事判决第四项；二、变更广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初40808号民事判决第一项为：自本判决送达之日起十日内，上诉人曹静波、李丰应向被上诉人广州市金之地物业服务有限公司一次性支付广州市越秀区东风东路707号之二X房从2014年8月起至2015年4月止的物业服务费592.19元、水费4.86元、电费88.98元；三、变更广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初40808号民事判决第二项为：自本判决送达之日起十日内，上诉人曹静波、李丰应向被上诉人广州市金之地物业服务有限公司一次性支付广州市越秀区东风东路707号之二X房从2016年9月起至2016年11月止的物业服务费207.93元、电费4.68元；四、变更广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初40808号民事判决第三项为：自本判决送达之日起十日内，上诉人曹静波、李丰应向被上诉人广州市金之地物业服务有限公司一次性支付逾期给付从2014年8月起至2015年4月止的物业服务费、水费、电费和从2016年9月起至2016年11月止的物业服务费、电费的违约金（以898.64元为基数，从2016年11月24日起至实际付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，违约金的总数不得超过898.64元）；五、驳回被上诉人广州市金之地物业服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费1194元，由上诉人曹静波、李丰负担，一审反诉受理费25元，由上诉人曹静波、李丰负担10元，由被上诉人广州市金之地物业服务有限公司负担15元；二审受理费1219元，由上诉人曹静波、李丰负担1204元，由被上诉人广州市金之地物业服务有限公司负担15元。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一七年十二月二十日书记员  陈婷婷