广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0111民初7887号原告：广州市渝鸿服务有限公司，住所地广州市荔湾区西湾路4号706房。法定代表人：陈贵霞。委托代理人：林鑫，广东广大律师事务所律师。委托代理人：彭帅，广东广大律师事务所律师。被告：周圣蓬，男，1968年6月2日出生，汉族，身份证住址广东省从化市，被告：张晓燕，女，1968年1月25日出生，汉族，户籍住址浙江省文成县，被告：广州文成大酒店有限公司，住所地广州市白云区石井街石槎路363号。法定代表人：周圣兴。委托代理人：何俊，被告广州文成大酒店有限公司员工。被告：周圣兴，男，1964年7月3日出生，汉族，户籍住址浙江省瑞安市，原告广州市渝鸿服务有限公司与被告周圣蓬、周圣兴、张晓燕、广州文成大酒店有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2017年6月22日受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林鑫，被告广州文成大酒店有限公司的委托代理人何俊到庭参加了诉讼。被告周圣蓬、张晓燕经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期满未到庭参加诉讼，被告周圣兴经本院送达起诉状副本及开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广州市渝鸿服务有限公司诉称，2017年1月26日，原告与被告周圣蓬签订《合作协议书》，约定双方共同成立新的物业管理公司用于经营位于广州市白云区石槎路XXX号首层、二层、三层面积约7056平米的物业，但由于新的物业公司未成立，双方共同委托原告与被告广州文成大酒店有限公司签订《物业租赁协议》。于此同时，被告周圣蓬、张晓燕对原告出具《担保书》，自愿为被告广州文成大酒店有限公司完整履行《物业租赁协议》提供连带保证责任。原告向《物业租赁协议》指定的收款账户被告周圣兴的账户转入租赁保证金100万元，已履行合同约定义务，《物业租赁协议》于当日生效。按照合同约定，被告广州文成大酒店有限公司必须于2017年2月6日前将第三层物业交付原告，直至起诉之日，但经原告多次催促，被告广州文成大酒店有限公司未能履行合同交付义务，被告广州文成大酒店有限公司未能履行合同义务，已严重违约，被告周圣兴作为被告广州文成大酒店有限公司股东及法定代表人，且租赁合同指定所有租金款项均转入被告周圣兴的私人账户，被告周圣兴与公司财产严重混同，应对公司债务承担连带责任。签署合同当天，被告周圣蓬作为涉案物业的实际使用权人，因急事无法赶到现场签订合同，授权其配偶被告张晓燕代为签署《合作协议书》、《担保函》也由被告张晓燕先签署，被告周圣蓬之后补签。2017年3月3日，被告广州文成大酒店有限公司因租赁物业交接问题召开会议，被告周圣蓬、张晓燕、广州文成大酒店有限公司均出席此会议，并共同商讨解决被告广州文成大酒店有限公司迟延交付租赁物业的办法，被告周圣蓬、张晓燕均在会议记录上签字，由此可知，被告周圣蓬明确知道2017年1月26日签署的三份协议，同意签署和承担连带保证责任。故原告诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告广州文成大酒店有限公司签订的《物业租赁协议》（编号：MZ-20170126）；二、四被告向原告返还已交付的保证金100万元整；三、四被告向原告支付延期交付物业的违约金，每天按保证金的千分之二支付；四、判令四被告承担本案诉讼费。被告广州文成大酒店有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，因被告广州文成大酒店有限公司无违约。本案原告主体不适格，根据原告与被告周圣蓬在2017年1月26日签订合同协议书约定，由原告与被告周圣蓬共同筹备设立新物业管理有限公司管理涉案物业，但原告一直不提交筹备的资料，导致新公司未能如期筹备，故新公司筹备工程中所产生的权利义务应该由原告与被告周圣蓬共同承担和享有，有关租赁合同的权利义务，应由原告与被告周圣蓬共同享有。原告无权未经与被告周圣蓬协商同意就单独提起本案诉讼，其单方面提起的事实行为损害被告周圣蓬的权益。根据物业租赁协议约定，2017年2月6日前被告广州文成大酒店有限公司应该向原告交付第三层物业，2017年2月25日前完成移交首层至三层的现有租户资料及协助原告办理备案手续。根据2017年3月3日会议记录显示，原告同意2017年3月6日新公司成立后再进行交接，且被告周圣蓬作为原告代表，已经同意延期交付房屋，并予以谅解。事实上原告已于2017年2月6日有施工队进入现场对大厦的部分位置进行拆除、装修等，并实际使用涉案物业，原告自2017年3开始使用涉案物业至今，但却从未向被告支付租赁及缴纳有关物业管理费等，因此，被告广州文成大酒店有限公司不存在违约行为，相反是原告违反合同约定，因此原告应向被告广州文成大酒店有限公司履行支付租金和水电费及交纳剩余保证金的义务。原告于2017年5月与广州XX物业管理有限公司私下签订了另一份不合法的租赁协议，损害被告广州文成大酒店有限公司的合法权益。被告周圣蓬、张晓燕、周圣兴无答辩。经审理查明,2011年4月27日，案外人广州市XX物业管理有限公司（甲方，出租方）与被告周圣蓬、案外人周新X（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定甲方愿意将坐落在广州市白云区石槎路XXX号的其中1栋物业包括外墙，屋顶与室外停车场（以下简称“租赁物”），总建筑面积约19569.36平方米，其中地下室约2566.13平方米出租给乙方。该房屋租赁期为18年，自合同签订之日起计算，租金从2012年1月1日开始计算，至2029年4月26日结束。2017年1月26日，被告周圣兴分别向被告广州文成大酒店有限公司转账15笔每笔5万元、转账1笔4万元，共79万元。2017年2月4日，被告广州文成大酒店有限公司向案外人广州市XX物业管理有限公司转账50万元、28万元。2017年1月26日，原告广州市渝鸿服务有限公司（乙方）与被告广州文成大酒店有限公司（甲方）签订《物业租赁协议》（编号：MZ-20170126），约定鉴于甲方是广州市白云区石槎路XXX号物业的现租赁人，现甲、乙双方本着平等互利的原则，经友好协商就广州市白云区石槎路363号物业（简称“整体物业”）中首层及二、三层物业转租、分租事宜达成一致意见。甲方出租物业为：广州市白云区石槎路363号首层、二层、三层物业，双方确认租赁物业计租建筑面积为7056平方米，协议期限自2017年2月25日起至2029年4月26日止，协议签订保证金为人民币贰佰万元整，其中乙方于2017年1月26日内向甲方支付租赁保证金人民币：壹佰万元整（￥1000000元），甲方必须于2017年2月6日前将第三层（未出租部分）物业交吉乙方使用。有下列情形之一，乙方有权提前终止协议，并要求甲方按本协议的约定承担违约责任：A、甲方延迟交付租赁物业达1个月以上；B、甲方无法继续提供该租赁物业或租赁物业相关配套设施（水、电、消防）无法满足乙方正常使用要求；C、整体物业或租赁物业因非乙方原因导致无法继续使用或出现限制经营情况，或乙方合同目的无法实现；D、整体物业或租赁物业涉诉或被司法查封。甲方延迟交付，如甲方超过约定日期未能交吉第三层物业给乙方使用，视同违约，甲方须按每天5000元向乙方支付违约金。如甲方未能按时向乙方交付租赁物业，乙方每天按总保证金的千分之二（0.2%）计收甲方违约金等。同日，被告张晓燕出具《担保书》，自愿为《白云区文成大酒店项目部分物业租赁协议》的甲方完整履行该协议内容提供连带责任保证。被告张晓燕在担保人处签名。同日，原告广州市渝鸿服务有限公司（甲方）与被告周圣蓬（乙方）签订《合作协议书》，约定甲乙双方为共同经营位于广州市白云区石槎路363号首层、二层、三层，面积约7056平方米的物业，成立物业管理公司，由甲方委派总经理负责日常运营及管理，因新公司尚未成立，双方委托甲方与原出租方（广州文成大酒店有限公司）签订了《物业租赁协议》（编号：MZ-20170126），该协议约定应当由甲方承担的所有权利义务均由新公司承担。甲方负责出资人民币贰佰万元，用于项目启动。新公司的经营由甲乙双方利润共享、风险共担，双方拥有新公司的财务知晓权，新公司于每月10日前向甲乙双方提供财务报表，所有收益及股权均按甲方广州市渝鸿服务有限公司占51%，乙方周圣蓬占49%比例分配，每月结算。新公司的经营收入应先用于归还甲方投入的200万元启动资金后再行分成。因项目本身的问题造成的一切经济损失及法律责任由双方承担。“甲方”落款处有原告广州市渝鸿服务有限公司的盖章，“乙方”落款处显示“周圣蓬张晓燕代签”。同日，案外人陈X转账100万元至被告周圣兴账户，并在电子银行业务回单附言：陈红代广州市渝鸿服务有限公司支付合作押金。2017年3月3日，被告张晓燕、周圣蓬、案外人梁X中等在XX大酒店4楼办公室召开《关于广州文成大酒店租赁交接会》。2017年5月1日，案外人广州市XX物业管理有限公司（甲方，出租方）与案外人广州市XX餐饮管理有限公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，合同主要内容如下：背景：甲方是石槎路XXX号物业的合法管理人，甲方将该物业整栋出租给周圣蓬周新旦，周圣蓬周新X二人成立文成大酒店并将该栋物业分租给其他租户。乙方原于20/年/月/日向文成大酒店承租-楼-铺。因周圣蓬周新旦严重拖欠甲方租金导致甲方于2017年4月1日解除和周圣蓬周新X及文成大酒店关于整栋物业的租赁合同，2017年4月25日甲方收回整栋物业。为了保护社会稳定，并保护租户的合法权益，经协商，甲方收回该物业后同意乙方在原承租商铺继续经营，双方按照如下原则签订新合同：1、双方确认甲方已经解除与周圣蓬周新X和文成大酒店关于整栋物业的租赁合同，文成大酒店不再享有该栋物业的继续租赁使用权。2、乙方于20/年/月/日和周圣蓬周新X或文成大酒店的关于该商铺的租赁合同与甲方无关，其权利义务自行协商处理。……一、出租房间及场地基本情况。1、地址：广州市白云区石槎路XXX号三层，房号301，场地是指见附图（原租赁地址）。2、总建筑面积1454平方米（同原租赁合同）。……二、租赁期限。1、租赁期为两年；自合同签订之日起计算，无免租装修期为无。租金从2017年5月1日起开始计算，至2019年4月30日结束……。案外人广州市XX餐饮管理有限公司原住所地为广州市海珠区前进路前桂街XX号102房A51，于2017年8月22日被核准变更住所地为广州市白云区石井街石槎路XXX号三楼301房。庭审中，原告称案外人陈X转账的押金对应的是合同约定的第一笔保证金，陈X是原告的实际控制人。被告广州文成大酒店有限公司确认收到原告支付的100万元。以上事实，《合作协议书》、《物业租赁协议》、《担保书》、中国民生银行电子银行业务回单、会议记录、《租赁合同》、准予变更登记（备案）通知书、《租赁合同》、中国工商银行网上银行电子回单及当事人陈述等证据证实。本院认为,原、被告签订的《物业租赁协议》是双方当事人真实意思表示，内容形式合法，本院对原被告之间的租赁合同法律关系予以确认。被告广州文成大酒店有限公司提供的周圣蓬、周新X与案外人广州市XX物业管理有限公司于2011年签订的《租赁合同》的租赁期限虽至2029年，但案外人广州市XX物业管理有限公司与案外人广州市XX餐饮管理有限公司于2017年5月1日签订《租赁合同》中明确载明因周圣蓬周新X严重拖欠租金导致于2017年4月1日解除和周圣蓬周新X及文成大酒店关于整栋物业的租赁合同，案外人广州市XX物业管理有限公司于2017年4月25日收回整栋物业，并同意收回该物业后由案外人广州市XX餐饮管理有限公司在原承租商铺继续经营，故原告与被告广州文成大酒店有限公司签订的《物业租赁协议》已无履行的事实基础和法律基础，合同目的无法实现，故原告要求解除《物业租赁协议》的诉讼请求，本院予以支持。原告为履行合同支付了保证金100万元，被告广州文成大酒店有限公司亦确认收到100万元，且未对原告所称的押金即为保证金的说法予以否认，故原告要求被告广州文成大酒店有限公司退回保证金100万元的诉讼请求，本院亦予以支持。双方在《物业租赁协议》中约定了违约金条款，被告广州文成大酒店有限公司应向原告支付违约金，但按日2‰的标准计算违约金的标准过高，且原告亦无提供证据证实其因被告的违约行为导致的实际损失，本院将违约金调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算，而合同约定的物业交付日期为2017年2月6日，故违约金应自违约之日即2017年2月7日按照中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止。被告张晓燕在《担保书》中签字，承诺提供连带责任保证，被告广州文成大酒店有限公司对该《担保书》的三性予以认可，被告周圣蓬并未在《担保书》中签名，故原告要求被告张晓燕承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持，对要求被告周圣蓬承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。被告广州文成大酒店有限公司有四名股东，被告周圣兴是被告广州文成大酒店有限公司的股东之一并是该公司的法定代表人，原告称被告广州文成大酒店有限公司、周圣兴存在财产混同情况，但未提供证据证实，故原告要求被告周圣兴承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。被告周圣蓬、张晓燕经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期满未到庭参加诉讼，被告周圣兴经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、解除原告广州市渝鸿服务有限公司与被告广州文成大酒店有限公司签订的《物业租赁协议》；二、于本判决生效之日起七日内，被告广州文成大酒店有限公司向原告广州市渝鸿服务有限公司返还保证金100万元；三、于本判决生效之日起七日内，被告广州文成大酒店有限公司向原告广州市渝鸿服务有限公司支付延期交付物业的违约金，自违约之日即2017年2月7日计算至清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；四、被告张晓燕对上述第二、三项义务承担连带清偿责任；五、驳回原告广州市渝鸿服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费47500元，由原告广州市渝鸿服务有限公司负担33700元，被告张晓燕、广州文成大酒店有限公司负担13800元（该受理费已由原告广州市渝鸿服务有限公司预交，原告广州市渝鸿服务有限公司同意被告张晓燕、广州文成大酒店有限公司在判决履行期限内向其迳付）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李 翀人民陪审员  李定欢人民陪审员  黄兴益二〇一七年十二月一日书 记 员  黄惠玲