北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0114民初17049号原告（反诉被告）：北京市昌平区精神卫生保健院，住所地北京市昌平区南口镇东大街**号。法定代表人：穆莉莉，院长。委托代理人：黄芳，北京张国久律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京演艺专修学院，住所地北京市昌平区京银路石牌坊南。法定代表人：翟志海，董事长。委托代理人：陆军，北京市尚衡律师事务所律师。委托代理人：刘洋，男，1985年1月12日出生，汉族，本学院行政文员，住北京市大兴区黄村西里社区。原告（反诉被告）北京市昌平区精神卫生保健院（以下简称：昌平精卫院）与被告（反诉原告）北京演艺专修学院（以下简称：专修学院）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员王辉独任审判，公开开庭进行了审理。昌平精卫院的委托代理人黄芳，专修学院的委托代理人陆军、刘洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昌平精卫院向本院起诉要求：1、确认原、被告双方于2007年7月4日签订的《租赁协议》无效；2、被告立即腾退并交还租赁房产；3、被告支付2012年9月至实际腾退之日止的占有使用费287.5万元（暂止至2017年8月31日；）4、诉讼费由被告负担。事实与理由：2007年7月4日，原、被告双方签订《租赁协议》，租赁范围为原告后院内的房产及相关配套。租赁期间20年，自2007年6月31日起至2027年8月31日止。租金2007年至2012年的五年为50万元一年，之后每五年在本年度的基础上递增15%。合同签订后，原告向被告交付了房产及相关设施。被告实际占有使用了上述租赁物，租金支付至2012年8月31日。此后，被告一直占用租赁物，未支付租金。2013年9月至2017年6月期间，原告多次告知被告合同无效，租赁房屋系危房，有倒塌风险，要求其腾退，但被告一直占用该房屋，为此双方多次协商未果。2017年6月23日，被告向原告邮寄了书面文件，称同意合同无效，并认为“双方无任何债权债务纠纷及其他任何未结算的费用”。对此，原告认可租赁合同自始无效，但不认可被告提出的双方无纠纷无未结算的费用的说法。原告认为，被告长期拖延租赁问题的解决，并实际占用租赁物至今，其应当立即腾退房屋交还原告，并按租金标准支付使用费。故诉至贵院，望判如所请。被告专修学院辩称：不同意原告的诉讼请求。关于合同的效力问题应属于人民法院的审查范围，即便双方曾对合同效力问题进行过磋商，仍应以法院认定为准。我单位认为双方所签订的租赁合同应为有效。我单位已于2015年初搬离了承租场地，场地内所遗留的物品是由于原告原因导致我无法取回，由于原告的原因导致合同无法继续履行，我单位不应再向原告支付占有使用费。其余理由在我单位反诉中一并说明。反诉原告专修学院反诉称：2007年7月4日，原、被告双方签订《租赁协议》约定，租赁期限：2007年6月31日至2027年8月31日止，其中，2007年6月31日至8月31日为免租期，由我方对租赁资产进行装修改造，反诉被告将北京市昌平区沙河镇豆各庄村1号的26亩土地使用权以及该地块所有地上建筑物综合楼1栋、活动房10间、传达室、食堂、男女浴池及平房6间，租赁给我方用于开展教学、培训、办公、生活场所、宿舍及相关配套设施，租金标准前五年租金每年50万元，每五年随着社会物价的上涨，经双方协商后租金涨幅15%，首先截止目前，自2007年9月起至2012年8月31日租金合计263.5万元，我方已经按照约定全额支付给反诉被告，但反诉被告没有按照约定完全履行交付义务，实际交付的房屋占地面积约11亩，与协议约定的26亩土地使用权出入较大，其中协议约定的反诉被告应于2007年8月15日前完成新建园区大门，临时院墙及新建房屋用于教学用途，但截至2012年9月反诉被告未按照约定履行。其次，2012年9月，我方发现租赁的房屋存在建筑安全隐患及消防安全隐患，我方多次向反诉被告解决未果。我方因反诉被告提前解约，造成我方2015年计划招生人数900人，实际招生人数700人，我方实际损失400万元，反诉被告应当赔偿该部分损失。我方于2007年7月租赁房屋后，进行了装修实际产生装修费用合计92.4万元，因反诉被告提前解约，造成我方装修损失，反诉被告应当赔偿。故向贵院反诉主张：1、确认双方签订的《租赁协议》已经解除；2、反诉被告返还部分租金130万元；3、反诉被告支付招生损失50万元及装修损失92.4万元及重新租赁办学场地费损失100万元；4、反诉费由反诉被告负担。反诉被告昌平精卫院辩称：不同意反诉请求，解除合同应是在合同有效的情况下，我方在本诉中请求对合同的效力进行确认，请求先确认合同效力，如合同为有效，才应考虑解除问题。关于租金返还问题，我们从2007年9月1日-2012年8月31日，5年期间共收取反诉原告租金250万，与其反诉状陈述的263.5万不符合。2012年9月1日至今反诉原告未向我方交纳任何款项，我们不存在拒收行为。关于返还问题，首先如合同为无效的情况下，我方出租的是房屋而非土地，租赁协议第1条写明了承租范围为房屋和配套设施，因此本案租赁物为房产跟土地面积无关。我方将后院打包出租给反诉原告，租金为固定的，跟面积大小无直接关联，我们单位根据合同约定交付了房屋，反诉原告未提出任何异议，因此无权要求返还租金。关于招生损失，首先，反诉原告为没有任何办学资质的主体，反诉原告为高等专修学院资质违反开办幼小学校是违反了相关规定，其次其主张损失为无理的损失，其2015年4月已经搬走了，4月不存在招生问题，即使存在也应该减小损失而不是扩大损失。关于装修问题，装修应该经过我单位同意，但反诉原告未向我单位提出装修的问题，故我方不同意装修损失。关于办学场地损失，同招生办学损失答辩意见。综上所述，2015年在政府的配合下，我单位才清退了相关教师，但是其物品一直留存在我单位的房屋内。根据本案的相关事实，合同应该确认为无效。即使有效，合同也无法继续履行，我单位不同意赔偿任何费用。经审理查明：2013年7月4日，昌平精卫院与专修学院签订《租赁协议》约定，专修学院承租昌平精卫院享有使用权的位于北京市昌平区沙河镇豆各庄村1号院内房屋及相关配套设施（以下简称：涉案场地）；租赁期限为20年，自2007年6月31日至2027年8月31日止。其中2007年6月31日至8月31日为免租期，由承租方对房屋进行装修改造；租金每一年度以当年的9月1日至第二年8月31日止，租金金额分别为2007年至2012年为每年50万元整，次年随着社会物价的上涨，租金在本年度基础上每五年递增15%，租金每半年支付一次；承租人对房屋进行装修或改造应以不损害房屋主体结构和设备设施为原则；双方在协议中还对其他相关事项进行了约定。协议签订后，昌平精卫院将涉案场地交付专修学院使用，专修学院分别于2007年7月、2008年4月与长春一汽实业建筑装饰工程有限责任公司北京分公司（以下简称：一汽装饰公司）、北京跨世纪洪雨防水工程有限责任公司、北京昌建建筑工程公司（以下简称：昌建公司）签订《北京市建设工程施工合同》、《防水工程施工合同》，开始对涉案场地内房屋进行装修改造。在本案审理过程中，专修学院出具部分票据显示其向一汽装饰公司付款74.3万元，自行记账向昌建公司付款7.36万元。在本案审理过程中，因昌平精卫院否认存在装修事实，经专修学院申请，本院对涉案场地进行勘验，在勘验过程中，双方同意如本院认定存在装修事实，酌情对装修造价进行确定。另查，专修学院向昌平精卫院交纳租金至2012年8月31日共计250万元。2012年10月，昌平精卫院与专修学院协商解除涉案场地租赁协议等相关事项，双方未达成一致意见。此后专修学院继续使用涉案场地，昌平精卫院未收取租金。2014年1月，昌平精卫院向专修学院送达《安全隐患告知书》，要求解除租赁合同，并腾退涉案场地。此后，专修学院开始着手腾退事宜，2015年4月9日，专修学院与北京涉外经济专修学院签订《合作协议》，双方约定，从2015年5月1日开始使用北京涉外经济专修学院场地开展教学、办公活动。2015年7月18日，昌平精卫院再次向专修学院送达《告知书》，因涉案场地房屋已被列为危房，要求专修学院在2015年8月20日前腾空涉案场地，并强调逾期未搬离的财物视为放弃所有权。2015年8月21日，昌平精卫院设置工作人员禁止专修学院人员进入涉案场地，专修学院部分师生与昌平精卫院工作人员发生对峙，后北京市昌平区沙河镇人民政府出面调停。再查，2012年4月，昌平精卫院作为土地使用权人取得涉案场地国有土地使用权证，使用面积为38.115亩。经询，涉案场地内房屋从1985年开始陆续建设，昌平精卫院自述，所建房屋均未办理审批手续。在本案审理过程中，经与涉案场地所在基层政府核实，本院亦未查询到涉案场地内房屋的相关规划审批手续。上述事实，有《租赁协议》、租金收据、《北京市建设工程施工合同》、《防水工程施工合同》、付款凭单、《安全隐患告知书》、《告知书》、专修学院与北京涉外经济专修学院签订《合作协议》、公证书、《国有土地使用证》、勘验照片、勘验笔录及原、被告双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定所订立的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，虽涉案场地所在土地性质为国有土地，但昌平精卫院与专修学院签订《租赁协议》系对涉案场地内房屋所形成的租赁关系，涉案场地内空地属附属设施，双方针对涉案场地内空置的国有土地不单独形成租赁关系。涉案场地内房屋在双方签约时无规划审批手续，在本案辩论终结前双方当事人仍未举证证明取得了规划审批手续，故原、被告签订的《租赁协议》违反了法律的禁止性规定，应属无效。关于昌平精卫院要求专修学院给付涉案场地占有使用费一节，虽双方签订的《租赁协议》无效，但专修学院使用涉案场地用于经营收益，其占用场地期间仍应当向原告支付占有使用费。关于占有使用费计算标准，本院参考双方约定的租金标准予以确定，具体数额为自2013年起每年57.5万元。关于专修学院占有涉案场地的截止时间，结合庭审中双方当事人的陈述，同时参考专修学院出具的其与北京涉外经济专修学院签订《合作协议》（从2015年5月1日开始）所约定的期间、专修学院出具《公证书》中照片显示双方发生对峙的时间（2015年8月21日）看，以及昌平精卫院向专修学院送达的《告知书》所记载的内容，本院推定专修学院应于2015年4月实际腾退了涉案场地，专修学院在涉案场地内遗留的物品经本院勘验基本属于废弃物，不能推定专修学院在2015年4月后仍占用涉案场地，故本院酌情确定专修学院应当支付昌平精卫院涉案场地占有使用费的具体数额为1533334元。关于专修学院反诉要求昌平精卫院赔偿相关经济损失一节。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。双方均都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案场地经本院认定已于2015年8月21日后实际由昌平精卫院实际控制，故对于昌平精卫院要求专修学院返还涉案场地的诉讼请求，本院不再处理。第一、针对专修学院对涉案场地装修改造的造价及损失负担情况；因双方同意本院酌情予以确定，经本院勘验，同时参考专修学院出具的其对涉案场地装修改造所支出费用明细，在扣除折旧等因素后，本案酌情确定专修学院对涉案场地的装修改造造价为60万元。本案中，昌平精卫院作为出租方应当将涉案房屋的房屋规划情况如实告知承租人，以便承租人判断涉案场地是否能够实现合同目的，根据双方出具的证据，均未能显示昌平精卫院尽到了如实告知义务，故对于导致租赁合同无效的后果，昌平精卫院具有过错。专修学院作为办学机构，对办学地的安全、消防等设施是否符合国家标准具有基本的审查义务，专修学院在未尽到审查义务的情况下，便投资对涉案场地进场装修改造，故造成租赁合同无效，以及因合同无效所产生的装饰装修损失，专修学院自身亦存在过错，应当对因合同无效造成的损失承担相应责任。本院酌情确定双方的责任比例为，昌平精卫院承担70%，专修学院承担30%。第二、针对专修学院所主张招生损失和重新租赁办公场地损失，本院认为，本案双方之间属租赁合同关系，专修学院所主张的上述两项损失不属于因租赁合同无效所产生的直接损失，故对于专修学院上述两项损失的主张，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京市昌平区精神卫生保健院与被告（反诉原告）北京演艺专修学院于2007年7月4日签订的《租赁协议》无效。二、被告（反诉原告）北京演艺专修学院被告于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京市昌平区精神卫生保健院涉案场地占有使用费1533334元三、反诉被告北京市昌平区精神卫生保健院于本判决生效后七日内赔偿反诉原告北京演艺专修学院原告改造装修损失费420000元。四、驳回原告（反诉被告）北京市昌平区精神卫生保健院的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告北京演艺专修学院的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费14900元，由原告(反诉被告)北京市昌平区精神卫生保健院负担5600元（已交纳）；由被告(反诉原告)北京演艺专修学院负担9300元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费18296元，由反诉被告北京市昌平区精神卫生保健院负担3696元（已交纳）；由反诉原告北京演艺专修学院负担14600元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员 王 辉二〇一七年十二月二十日书记员 翟金萍