重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0105民初12554号原告：重庆国奥村物业服务有限公司，住所地重庆市江北区国惠路35号国奥村一期中心商业第吊一层，统一社会信用代码91500105552043252D。法定代表人：杨靖，董事长。委托诉讼代理人：刘伟、彭黄丹，重庆中耀律师事务所律师。被告：陈敏，女，1987年1月12日出生，汉族，住重庆市江北区。被告：姜鹏，男，1985年6月5日出生，汉族，住湖北省武穴市。委托诉讼代理人：陈敏，女，系被告姜鹏的妻子。原告重庆国奥村物业服务有限公司（以下简称国奥村公司）诉被告姜鹏、陈敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告国奥村公司的委托诉讼代理人彭黄丹、刘伟，被告陈敏暨被告姜鹏的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国奥村公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告从2015年3月1日至2017年5月31日拖欠的物业服务费4950.03元及从2015年12月1日至2017年5月31日拖欠的公摊费244.16元；2、被告支付延迟缴纳物业服务费、公摊费违约金（从逾期之日起按照每日千分之三计算至被告支付费用之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月1日，被告姜鹏、陈敏与原告国奥村公司签订了《前期物业服务协议》，约定由原告对“重庆国奥村二期”进行前期物业管理，双方对物业服务内容、收费标准、违约责任等进行了约定，被告从2015年3月开始拖欠物业服务费及公摊费。期间经原告多次催要，被告均以种种理由予以搪塞，不予交纳。原告认为，被告身为业主，其享受原告提供的物业服务，却没有履行作为业主应尽的基本义务，严重地损害了小区其他业主的利益。现原告为维护自身合法权益，特起诉至法院。被告姜鹏、陈敏辩称，原告起诉的期间被告确实没有交纳物业服务费及公摊费。原告违反法定和约定义务，提供的服务项目和质量与法律规定差距巨大，显然未提供符合规定的物业服务，其违约在先，被告有权拒绝其履行要求。原告未履行基本的安全保卫义务，未保障业主和小区的消防安全、公共安全，未制止物业区域内的违规行为，擅自改变公共建筑用途，未履行物业管理基本的勤勉和通知义务。另原告私自收取、占用业主所有的资金和费用，资金结算不清晰，在结清双方资金账目前，被告有权拒绝原告的履行要求。原告胡乱收取属于业主公有的费用，对物业服务费用未出具发票，还无故扣押被告的装修押金。原告在重大安全事故未尽责任，对业主造成的损失至今亦未予解决和说明综上所述，被告延迟缴纳物业费是因为原告首先没有履行双方的合同约定，未提供符合行业标准的物业服务，在原告按合同执行解决上述问题并提供符合行业标准的服务后，被告再缴纳所欠费用。原告的部分请求已过诉讼时效。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：国奥村公司系江北区国奥村二期的物业服务公司，系二级资质的物业管理企业。2012年5月25日，国奥村公司与重庆国奥实业发展有限公司（以下简称国奥实业公司）签订《重庆国奥村二期前期物业服务合同》，合同约定的物业名称为重庆国奥村二期，国奥村公司服务内容主要包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；物业档案资料管理；物业专项维修资金的使用；装修管理；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由国奥物业管理服务的其它服务事项。合同约定国奥村公司收取住宅物业服务费标准为2.2元每月每平方米，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。合同期限为3年，自2012年6月8日至2015年6月7日止，合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，应在合同届满后三个月内继续履行本合同，国奥实业公司应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。重庆市江北区物业服务收费价目表载明：住宅收费标准2元－2.2元每月每平方米。姜鹏、陈敏系江北区国惠路X号X幢X-X号房屋的业主，房屋建筑面积92.51平方米。2012年12月1日，国奥村公司和姜鹏、陈敏签订了《前期物业服务协议》，该协议第四条约定物业服务费用以包干制方式计算（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新改造的费用）；姜鹏、陈敏缴纳物业服务费的时间为每月5日前，高层住宅按建筑面积2元每月每平方米，含电梯费）。实际履行过程中，2014年12月31日之前，国奥村公司按1.7元每月每平方米的标准收取物业服务费；从2015年1月1日起，按2元每月每平方米的标准收取物业服务费；按0.15元每月每平方米的标准收取公摊费。姜鹏、陈敏未交纳2015年3月1日至2017年5月31日期间的物业服务费及2015年12月1日至2017年5月31日期间的公摊费。重庆国奥村二期总建筑面积为258673.95平方米，国奥村公司已缴纳了2015年5月至2017年5月的电费，按建筑面积计算，2015年5月至2017年5月期间，每月每平方米应分摊金额为0.16元至0.29元不等。审理中，国奥村公司举示了工程部工作日志、值班记录、来人来访登记表、车辆出入登记表、保安巡查记录表、装修巡查记录表、电梯日常维护保养记录单、消防设施设备检查本、消防泵巡视记录表、防火巡查记录表、工作检查记录本、绿化月工作总结、计划防治施工记录、报事保修记录表、客服管家工作日志，拟证实国奥村公司履行了物业服务义务。姜鹏、陈敏对上述证据的真实性、关联性有异议，认为因国奥村公司没有尽到物业服务的义务而使小区在今年发生了火灾。审理中，姜鹏、陈敏举示了照片，拟证实原告未按照合同约定履行物业服务义务，不符合物业服务收费的标准。国奥村公司质证认为照片的形成时间及地点无法确认，不能达到证明目的。2017年6月12日，国奥村公司向本院提起诉讼。审理中，国奥村公司撤回第2项诉讼请求。上述事实，资质证书、《重庆国奥村二期前期物业服务合同》、前期物业服务协议、收费价目表、建筑工程施工许可证、公摊电费交纳明细、电费统计表、工程部工作日志、值班记录、来人来访登记表、车辆出入登记记录、工作检查记录、防火巡查记录、不动产登记信息查询结果、照片及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，前期物业管理合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业并与之签订的合同，是一种合法的物业服务合同形式，国奥实业公司与国奥村公司签订的《重庆国奥村二期前期物业服务合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，在重庆国奥村二期小区业主选聘新的物业服务企业之前，国奥村公司及重庆国奥村二期小区全体业主均应按照该合同的约定享受权利、履行义务。同时，姜鹏、陈敏与国奥村公司也签订了《前期物业服务协议》，双方应按照协议的约定享受权利、履行义务。审理中，姜鹏、陈敏举示的证据仅证明国奥村公司在物业服务过程中存在瑕疵，国奥村公司应该进行改进，但达不到其拒交物业服务费的程度，故对姜鹏、陈敏的辩解意见，本院不予采纳。对于国奥村公司主张的物业服务费部分。国奥村公司提供了物业服务，姜鹏、陈敏应按约支付物业服务费。关于国奥村公司主张的公摊费部分，国奥村公司已经交纳，且要求标准低于实际标准，故姜鹏、陈敏应向国奥村公司支付该部分费用。关于诉讼时效的问题。本院认为，国奥村公司于2017年6月12日向本院提起诉讼，且要求的是2017年5月之前的费用，故诉讼时效适用民法通则的相关规定。庭审中，国奥村公司未举示证据证实有诉讼时效中止、中断的情形，故其主张的2015年6月11日之前的物业服务费已过诉讼时效，公摊费未过诉讼时效。姜鹏、陈敏应支付国奥村公司2015年6月12日至2017年5月期间的物业服务费4372.61元及2015年12月1日至2017年5月期间的公摊费244.16元，共计4616.77元。对国奥村公司超过此部分的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，国奥村公司撤回第2项诉讼请求。经本院审查，国奥村公司撤回该诉讼请求系行使其诉讼权利的行为，不违反法律的相关规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十九条、第一百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告姜鹏、陈敏于本判决生效之日起五日内向原告重庆国奥村物业服务有限公司支付物业服务费及公摊费共计4616.77元。二、驳回原告重庆国奥村物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告姜鹏、陈敏负担。本判决为终审判决。审判员  黄静二〇一七年十二月十一日书记员  钟茜