广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书(2017)粤5321民初1147号原告：新兴县祥利房地产开发有限公司，住所：新兴县新城镇文华路138号祥利明珠新城1号楼一、二层2室。法定代表人：梁秀彬，总经理。委托代理人：梁子兴，广东云新律师事务所律师。委托代理人：黄自强，广东云新律师事务所律师。被告：罗灶兰，女，汉族，农民，住新兴县。第三人：广东新兴农村商业银行股份有限公司洞口支行，地址：新兴县新城镇新洲大道。负责人：温仲强，该行支行长。委托代理人：梁伙坚，广东创亮律师事务所律师。委托代理人：甘永波，广东创亮律师事务所律师。原告新兴县祥利房地产开发有限公司（下称：祥利公司）与被告罗灶兰、第三人广东新兴农村商业银行股份有限公司洞口支行（下称：洞口支行）商品房销售合同纠纷一案,本院于2017年7月21日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告祥利公司委托代理人黄自强、第三人洞口支行委托代理人甘永波到庭参加诉讼,被告罗灶兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥利公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2016年1月8日签订的合同编号为2016010***、合同编号为2016010***和合同编号为2016010***的三份《广东省商品房买卖合同》；2、判令被告自2016年11月1日起至法院确认三份合同解除日止按每天100元计支付逾期付款违约金给原告，其中计至2017年6月20日止的违约金为23200元；3、被告因购买上述房产而向第三人按揭贷款的余下的贷款本息由原告代为偿还；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年1月8日签订的三份《广东省商品房买卖合同》，合同编号分别为2016010***、2016010***和2016010***，合同约定由被告向原告购买新兴县新城镇文华140号祥利明珠新城二区**幢**层**房、二期车库一1层**车位和*幢车库一1层A***杂物间，三份合同的价款分别为465443元、116000元和43010元，合共价款624453元，其中被告在签订合同时依约定应支付首期款188453元，但被告只支付了28453元，尚欠160000元，被告因此立下《欠据》，并约定分四期付完该160000元，且约定若逾期不付款时按每天100元支付违约金，若逾期超过3个月时，原告有权解除合同。上述《广东省商品房买卖合同》和《欠据》签订后，被告到第三人处办理银行按揭贷款，并支付了《欠据》约定于2016年4月30日到期的40000元，但未能支付2016年10月30日和2017年4月30日到期的8万元，也未能按期偿还银行的贷款本息。又鉴于原告与第三人在按揭贷款业务合作过程承担了阶段性担保责任，即在办妥抵押登记手续前承担连带保证责住，故此，第三人在本案是利害关系人，应作有独立请求权第三人参与诉讼。为此，原告特向本院提起诉讼。原告为证明其主张的事实,向本院提交的证据材料:证据1营业执照复印件1份，证明原告的诉讼主体资格;证据2被告罗灶兰身份证复印件1份,证明被告的诉讼主体资格；证据3广东省商品房买卖合同（预售）3份，证明原告以银行按揭贷款的方式向原告购买了住房、车位和杂物房的事实；证据4个人购房按揭贷款合同复印件、还款计划查询复印件各1份，证明被告拖欠超过11期按揭贷款未归还；证据5欠据原件1份，证明被告尚欠原告购房款16万元。庭上提交证据6关于新兴县祥利房地产开发有限公司代偿还罗灶兰住房按揭贷款本息的情况说明复印件1份，证明于2017年9月29日原告代被告偿还清贷款本息。被告罗灶兰在法定期限内既没有提出答辩，又没有提供相关证据到庭质证。第三人洞口支行述称，一、如果法院判决不解除原告与被告三份《广东省商品房买卖合同》的，第三人要求祥利公司与罗灶兰继续履行与第三人签订的《个人购房按揭贷款合同》的权利义务。二、如果法院判决解除原告与被告三份《广东省商品房买卖合同》，原告按《个人购房按揭贷款合同》约定申请提前还清本金和利息并经第三人同意双方协商解除《个人购房按揭贷款合同》的，原告应按《个人购房按揭贷款合同》第二十一条第4点的约定，按提前还款情况支付违约金给第三人，并还清拖欠贷款本息，并赔偿第三人为本案诉讼支付的3000元律师服务费。三、如果法院判决解除原告与被告三份《广东省商品房买卖合同》，但原告不向第三人申请提前还款也不与第三人协商解除《个人购房按揭贷款合同》的，由于被告和原告没有按约定还款和作为担保人的原告单方提出解除《广东省商品房买卖合同》，所以原告和被告违反《个人购房按揭贷款合同》第十八条第第1点第(3)、(7)项的约定，原告和被告应该按《个人购房按揭贷款合同》第十八条第2点第(10)项承担违约责任。四、在《个人购房按揭贷款合同》第十四条第1点约定：原告为被告提供不可撤销的连带责任保证担保；第4点约定：“保证期间为本合同生效之日起至本合同项下借款人所购房地产竣工交付使用、依法办妥房地产权证书并按贷款人的要求办妥及完善抵押登记手续将有关房地产权证书和（他项权利证）移交贷款人保管之日止”。而且原告出具的《不可撤销担保承诺书》第三条约定：本承诺书中丙方对甲方向乙方清偿债务这一经济行为承担连带保证责任。保证期间自2016年3月24日至抵押房产交付使用，办妥正式（房地产权证）、（国有土地使用证），并将抵押登记（房地产全项权证）、（土地他项权利证明书）移交乙方保管之日止。原告与被告签订了《个人购房按揭贷款合同》，并办理了诉争的新兴县新城镇文华路140号祥利明珠新城二区**幢**层***房和新兴县新城镇文华路140号祥利明珠新城二区二期车库-1层D***号车位和新兴县新城镇文华路140号祥利明珠新城二区二期车库．1层A***号杂物间的预购商品房抵押权预告登记。所以无论本案判决结果如何，只要被告不能按《个人购房按揭贷款合同》约定偿还本息，第三人有权解除《个人购房按揭贷款合同》，并要求原告与被告连带付清借款本息，并支付违约金和赔偿损失给第三人。综上所述，原告按《个人购房按揭贷款合同》的约定将借款本息还清给第三人和按约定承担违约责任后，第三人同意解除与原告、被告签订《个人购房按揭贷款合同》。另外，第三人当庭确认原告已还清按揭贷款本息。第三人洞口支行为证明其陈述的事实,向本院提交的证据材料:证据1罗灶兰还款明细复印件1份，证明被告还款的情况；证据2被告身份证复印件1份、户口簿复印件1份、离婚证复印件1份、离婚协议书复印件1份，证明被告的主体资格；证据3按揭贷款申请书复印件1份，个人购房按揭贷款合同复印件1份，证明被告办按揭的情况；证据4不可撤销担保承诺书复印件1份、房地产抵押物清单复印件3份，证明原、被告与第三人为购房资金作出的贷款担保承诺；证据5借款借据复印件1份、农商行受托支付放款回单复印件2份、住房按揭贷款支付凭证复印件1份、房地产预告登记证明复印件3份，证明被告向第三人申请按揭贷款，第三人向原告支付款项。经开庭质证，第三人洞口支行对原告祥利公司提供的证据全部无意见。原告祥利公司对第三人洞口支行提供的证据无意见。经开庭质证，被告没有到庭参加诉讼，视为放弃质证及抗辩的权利。本院审查认为，原告提交的上述证据1、2、3、4、5、6真实、合法，与本案具有关联性，对原告主张的证明对象具有证明效力；第三人提交的上述证据1、2、3、4、5真实、合法，与本案具有关联性，对第三人主张的证明对象具有证明效力。上述证据本院均予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:2016年1月8日，原告祥利公司与被告罗灶兰分别签订3份合同编号为2016010***、2016010***、2016010***的《广东省商品房买卖合同》，约定：1、被告罗灶兰向原告祥利公司购买位于新兴县新城镇文华路140号祥利明珠新城二区9C幢15层1503房、祥利明珠新城二区*幢车库-1层A***号杂物间及祥利明珠新城二区二期车库-1层D***号车位，房款分别为465443元、43010元和116000元，合共624453元；2、被告罗灶兰应于2016年1月8日签订合同当日支付首期购房款共188453元，于2016年3月30日前付清剩余购房款共436000元（或办理银行按揭贷款）。合同还明确了交房期限、付款方式及违约责任等。由于被告罗灶兰因购房资金不足，首期购房款仅支付了28453元，余下首期购房款160000元未付。同日，被告罗灶兰立下欠据1张给原告收执，欠据载明：剩余购房款160000元分四期还清：于2016年4月30日前还40000元；于2016年10月30日前还40000元；于2017年4月30日前还40000元；于2017年10月30日前还40000元；如逾期归还，原告可自应还款期限之第二天起至实际全额支付应还款之日止每日计收逾期还款违约金人民币100元。若逾期超过3个月的，原告有权解除购房合同，并追讨被告购房合同约定的逾期付款违约责任。2016年4月28日，被告罗灶兰偿还40000元给原告祥利公司，余款120000元一直未按期支付给原告，原告经催收无果，于2017年7月14日诉至本院。另查明，2016年3月3日，被告罗灶兰以购房资金不足为由向第三人洞口支行申请20年7成的住房按揭贷款人民币436000元。同年3月24日，被告罗灶兰与原告祥利公司签订1份《个人购房按揭贷款合同》【编号为新农商个房贷字[2016]第1002016991126****号】,合同约定：借款金额为人民币436000元，借款用于购买新兴县新城镇文华路140号祥利明珠新城二区**幢**层***房、-1层D***号车位、-1层A***号杂物间的房产；借款期限为240个月（即从2016年3月24日起至2036年3月24日止）；借款人在此不可撤销地授权贷款人将全部借款划入借款人结算账户（开户行广东新兴农村商业银行，账号8001000160210***）后，再将全部借款划入售房人新兴县祥利房地产开发有限公司的账户（开户行广东新兴农村商业银行；账号8002000000838***），以支付借款人在购房合同项下的款项；抵押人自愿以其购买的本合同所述房产作为抵押物为借款人履行本合同向贷款人提供抵押担保，由贷款人作为抵押人享有第一顺位优先受偿权；合同还约定其他权利和义务。同日，原告、被告与第三人洞口支行签订1份《不可撤销担保承诺书》，约定原告祥利公司为被告罗灶兰向第三人洞口支行清偿按揭贷款承担连带保证责任，保证期间自2016年3月24日至抵押房产交付使用，办妥正式《房地产权证》、《国有土地使用证》，并将抵押登记《房地产权证》、《国有土地使用证》移交第三人洞口支行保管之日止。之后，第三人洞口支行先将住房按揭贷款436000元转至被告罗灶兰8001000160210***的账号；被告罗灶兰委托第三人洞口支行将上述款项划至原告祥利公司账号为8002000000838***的新兴农商行账户。2016年5月27日，第三人洞口支行与被告罗灶兰到新兴县房产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记[证号：粤房地预登新预抵字第2016001***、201600***、2016001***号]。庭审中，第三人洞口支行确认原告祥利公司于2017年9月29日已代被告罗灶兰偿还按揭贷款本息共459088.92元。本院认为,本案系商品房销售合同纠纷。原告祥利公司与被告罗灶兰于2016年1月8日签订的3份《广东省商品房买卖合同》(编号:201601***、2016010***、2016010***)，均是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律强制性规定，合同合法有效，受法律保护，双方应依合同约定享有权利，履行义务。关于合同解除的条件是否成就问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”，本案中，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》(编号:2016010***、2016010***、2016010***)中约定，被告于2016年1月8日分别支付140443元、13010元、35000元，共计188453元，被告只支付28453元，余下160000元未付,被告于当日立下欠据给原告收执,保证于2016年4月30日前还40000元;于2016年10月30日前还40000元;于2017年4月30日前还40000元;于2017年10月30日前还40000元;若逾期超过3个月的,原告有权解除购房合同。立据后，被告仅于2016年4月28日支付40000元给原告，余款未依时偿还给原告，截止至2017年7月14日原告向本院提起诉讼时,被告逾期付款8个月时间。依照上述规定，解除商品房销售合同的条件已成就。故原告请求解除原告与被告罗灶兰于2016年1月8日签订的3份《广东省商品房买卖合同》(编号:2016010***、2016010***、2016010***)的主张，理据充分，本院予以支持。关于逾期付款违约金问题，《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定:“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定:“出借人与借款人既约定了逾期利率,又约定了违约金或者其他费用,出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用,也可以一并主张,但总计超过年利率24%的部分,人民法院不予支持。”，本案中,被告拖欠原告首期购房款，以立下欠据方式偿还，故可以参照适用上述规定。欠据载明“自本欠据约定的应还款期限之第二天起至实际全额支付应还款之日止每日向欠款人计收逾期还款违约金人民币100元。”，以被告拖欠购房款120000元为本,按照年利率24%计算,每天利息为78.90元(年利率24%÷365天×120000元)。因此,原告请求按100元/天计算逾期付款违约金过高，超出78.90元/天部分，本院不予支持。关于按揭贷款偿还问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”，本案中，原告既是商品房出卖人又是担保权人，由于原告对商品房担保贷款合同纠纷未提出诉讼请求，本案仅处理商品房买卖合同纠纷。原告代被告偿还第三人的贷款本息，这是原告自行处分的权利，无损害国家、集体或者他人合法权益，本院予以支持。被告罗灶兰被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告新兴县祥利房地产开发有限公司与被告罗灶兰于2016年1月8日签订3份《广东省商品房买卖合同》(编号:2016010***、2016010***、2016010***)，自本判决发生法律效力之日起解除。二、被告罗灶兰于本判决发生法律之日起十日内支付逾期付款违约金[以120000元为本金，从2016年11月1日起至《广东省商品房买卖合同》(编号:2016010***、2016010***、2016010***)解除之日止，按年利率24%计算）给原告新兴县祥利房地产开发有限公司。三、原告新兴县祥利房地产开发有限公司清偿被告罗灶兰拖欠第三人广东新兴农村商业银行股份有限公司洞口支行按揭贷款本息459088.92元给第三人广东新兴农村商业银行股份有限公司洞口支行(该款原告新兴县祥利房地产开发有限公司于2017年9月29日代为清偿完毕)。四、驳回原告新兴县祥利房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元，由原告新兴县祥利房地产开发有限公司负担80.2元,被告罗灶兰负担299.8元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  陈钦儒人民陪审员  梁静霞人民陪审员  梁艳素二〇一七年十二月二十日书 记 员  练国龙