广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初10470号原告：李良菊，女，汉族，1969年2月15日出生，住湖北省公安县，委托诉讼代理人：王凤华，广东诚迅达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王云雷，广东诚迅达律师事务所律师。被告：珠海时代百货有限公司，住所地珠海市香洲区香洲香宁一街6栋301房。法定代表人：李伟东，总经理。委托诉讼代理人：王鹤云，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告：珠海金山房产有限公司，住所地珠海市香洲区银桦路8号601房。法定代表人：李永山。委托诉讼代理人：王鹤云，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所地珠海市香洲区迎宾北路1422号1栋801房。法定代表人：黄滢静。委托诉讼代理人：王鹤云，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告：中山永通商业运营管理有限公司，住所地中山市坦洲镇大兴路117号碧涛花园10幢71卡。法定代表人：谭柏年。委托诉讼代理人：林新全，男，1983年1月20日出生，被告公司员工。原告李良菊诉被告珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海金山房产有限公司(以下简称金山房产公司）、珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德置业）、中山永通商业运营管理有限公司（以下简称中山永通）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李良菊的委托诉讼代理人王凤华、被告时代百货、金山房产公司及诺德置业的共同委托诉讼代理人王鹤云、何志锋、被告中山永通的委托诉讼代理人林新全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李良菊向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》及附件（编号6-242）；2、请求判令被告时代百货向原告返还购房款350000元，并支付违约金17500元；3、请求判令被告时代百货向原告返还房款150000元，并支付违约金7500元；4、请求判令被告金山房产公司对被告时代百货的上述第2、3项诉讼请求的债务承担连带责任；5、请求判令被告中山永通对被告时代百货的上述第3项诉讼请求的债务承担连带责任；6、本案的诉讼费由四被告承担。事实与理由：2016年5月25日，原告与被告诺德置业签订了编号为6-242的《商品房买卖合同》。合同内容为：出卖人已获得开发商珠海金山房产有限公司及相关权利人珠海时代百货有限公司的授权，全权代理本项目的销售；合同约定原告购买标的为“时代广场”第六层452号房商铺，建筑面积11.22平方米，购房总金额为700000元；付款方式为分期付款，原告应在2016年5月31日前支付350000元（其中已含定金10万元），买受人应在2017年9月30日前支付第二期350000元。出卖人应当在2016年10月1日前交房，如出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同；出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。2016年4月30日，原告按照被告诺德置业的要求支付商铺6-452铺位的代理服务费150000元，但收据上盖章为被告中山永通；2016年5月25日，原告向被告时代百货支付认购商铺6-452首期款350000元。合同签订后至今，一直未按时交房。2016年5月5日，被告时代百货与被告金山房产公司共同出具《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》，告知业主时代广场六层商铺已获得预售许可证，但上述产权不能分割，承诺愿意按照商品房买卖合同的约定承担法律责任。原告认为，原告与被告诺德置业签署的《商品房买卖合同》有效，但因涉案楼房未获批分割销售导致被告既不能按时交房也无法实现原告获得房屋所有权，被告已经构成违约。根据原告与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，被告逾期交房已超过30日，原告有权要求解除合同、退还购房款及支付按照原告累计已付款的5%的标准收取违约金。因被告金山房产公司与被告时代百货珠海时代百货有限公司共同向业主出具《关于时代广场商铺产权证办理的声明》中承诺愿意按照商品房买卖合同的约定承担法律责任，因此，被告时代百货和被告金山房产公司应对原告已付的购房款项50万元及违约金25000元应承担连带责任。原告是在购买商铺过程中，在售楼处按照销售方的要求支付款项150000元，原告主观上是向销售方支付购房款而并非向被告中山永通支付代理费，原告也并未委托被告中山永通代理任何事项，原告认为该部分款项应当定性为购房款，应当由被告时代百货返还并按照合同约定支付违约金，收款方被告中山永通应对该款项及违约金承担连带责任。综上，原告已经按照合同的约定履行了合同义务，被告不能按约交付房屋并办理房产证构成根本违约，原告诉请符合事实及合同约定，依法应当予以支持。原告多次找各被告沟通解除合同及返还款项事宜，各被告互相推诿、以种种理由推脱，无奈，原告只能诉至法院，恳请法院支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益。原告为其诉请提供证据如下：1、收据-中山永通公司；2、收据；3、商品房买卖合同；4、商铺出售宣传单；5、销售专网销售记录；6、关于时代广场六层商铺产权分割的说明；7、刷卡凭证及银行流水。被告时代百货、金山房产公司、诺德置业辩称，1、我们同意原告第一项诉请，同意解除商品房买卖合同。2、同意退还购房款及5%支付违约金。3、不同意退还服务费及服务费的违约金，该15万元不是房款，是被告中山永通收取。4、不同意金山房产对请求第二、三项承担连带责任，没有法律依据。被告时代百货、金山房产公司、诺德置业未提交证据。被告中山永通辩称，同意退还以中山永通公司名义开具的收据中的服务费，不同意支付违约金及利息，因为没有相关的合同约定。被告中山永通未提交证据。经审理查明：2016年5月25日，原告（买方）与被告诺德置业（卖方）签订《商品房买卖合同》（编号：6-242），就原告购买位于珠海市香洲区拱北粤海东路时代广场项目六层452号商铺进行约定。合同第一条第四款约定，出卖人已获得开发商珠海金山房产有限公司及相关权利人珠海时代百货有限公司的授权，全权代理本项目的销售。第二条约定，买受人购买的商品房已预告登记至珠海时代百货有限公司名下。第七条约定，出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。合同附件三时代广场付款方式及期限约定，买受人应在2016年5月31日前向出卖人支付该商铺第一期价款共计350000元（其中已含定金100000元）；买受人应在2017年9月30日前向出卖人支付该商铺第二期价款共350000元。2016年5月25日，原告支付商铺首期款350000元，时代百货出具收据；原告主张2016年4月30日刷卡支付150000元，由中山永通向原告出具一份150000元的收据，载明为“代理服务费”。本院在审理的其他购房者以与本案同样事由起诉被告的系列案件中，购房者购买每一间商铺均向中山永通或是珠海永通商业运营管理有限公司支付15万元，收据中亦均载明为“代理服务费”，且该15万元并非包含在合同约定的总房款中。部分购房者陈述该15万是参加15年返租活动，即提前返还15万元的111%，即16.5万元从总房款中扣除；部分购房者陈述该15万元是折扣费，是参加5万抵10万元，15万元抵30万元优惠活动；部分购房者陈述该15万元是缴纳的购房款。购房者均陈述该款项系在售楼处刷卡支付，先刷卡后出具的收据，在收到收据后才发现收据的主体的是珠海永通或中山永通，提出异议后售楼人员说是为了避税。另案中被告提交了一份诺德置业与中山永通签订的《华融时代百货销售代理合同》，约定，诺德置业委托中山永通作为华融时代广场项目场外销售代理，双方按中山永通客户购买房产的回款金额乘以对应佣金比例计算佣金，由中山永通于每月10日、25日提交客户成交及汇款销售报表，由诺德置业分别于收到资料的每月15日、30日审核无误后支付；等等。被告时代百货、诺德置业主张，收取15万元款项是中山永通私下行为，被告时代百货和诺德置业不知情；中山永通主张在实际销售过程中向买方收取该笔款项时代百货和诺德置业是知情的。另查明，位于珠海市香洲区迎宾南路1188号[时代广场]项目的开发商为被告金山房产公司，被告时代百货于2014年1月向金山房产公司购买涉案6层商铺，并办理了预告登记（预购证号：0100074178）。本院在审理的其他购房者以与本案同样事由起诉被告的系列案件中，部分原告提交了以下3份证据：1.时代百货出具的《[时代广场]销售授权书》，内容如下：兹证明珠海诺德置业顾问有限公司被委任为珠海市香洲区迎宾南路1188号[时代广场]三、五、六层商铺销售之总代理商。授权期限自2015年10月1日至2016年12月31日。2.珠海金山房产有限公司于2016年5月5日出具的《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，内容如下：尊敬的客户，我公司名下位于珠海市香××区××路××层商场（即时代广场六层商铺）已获得珠海市商品房预售许可证，可依法对外销售。根据《珠海市城市规划技术标准与准则》之规定，我公司可以对已建成的商铺建筑进行产权分割。现我公司现已向珠海市不动产登记中心等部门提交有关产权分割的申请。我公司将全力于推进产权分割办理事宜。致力依时完成相关手续。如上述产权分割不能或未能依时完成产权登记的，我公司愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。特此声明。3.被告时代百货于2016年9月8日出具《关于时代广场公寓业主问题的声明》，内容如下：尊敬的各位商铺业主、各代理商，9月7日中午有若干时代广场公寓业主在我们销售部外集结，并于当晚于广东电视台播出了相关内容。节目提出后，无论是给时代广场项目本身及我公司商誉均带来了严重的影响，外界充斥着各种质疑的声音。现我公司声明如下：1.如报道所言，参与人员均为时代广场公寓的业主，系“金山房产”的销售行为，其申诉的对象为“金山房产”而非我公司；2.我公司于2014年1月向“金山房产”购买裙楼1、2、3、5、6层商铺，已经办理完预告登记备案手续，我公司为上述商铺的合法权利人；3.我公司仅负责裙楼商业的工程、招商及销售工作，目前工程及招商工作正按计划推进；4.我公司有能力保证工程的施工、商场的开业及销售承诺的兑付；5.我公司已向金山房产了解情况，同时亦要求金山房产公司尽快完成塔楼工程，以消除给我们造成的不良影响。本院在审理其他购房者以与本案同样事由起诉被告的系列案件中，未签订买卖合同的购房者提交的《[时代广场]商铺认购书》中第五条约定“买卖合同一经签订，买方支付的定金自动转为房价款的一部分”。再查明，涉案6层商铺至今仍未完成产权分割，且珠海市香洲区迎宾南路1188号时代广场项目尚未竣工验收。以上事实，有以上证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为，原告与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，原告与被告诺德置业签订的合同中及《[时代广场]销售授权书》均载明诺德置业经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德置业成立委托代理关系，且原告在签订合同时既已知道诺德置业与时代百货的委托代理关系，故上述商品房买卖合同直接约束原告与被告时代百货。被告时代百货是上述合同中原告的相对方，享有合同权利，承担合同义务。被告时代百货在超过合同约定的交付期限30日后仍未向原告交付涉案商铺，原告请求解除买卖合同，并返还已付的购房款及支付违约金，符合法律规定，故对原告请求时代百货返还购房款350000元及支付按照合同第九条约定计算的违约金17500元，本院予以支持。关于原告请求被告时代百货返还150000元款项。本院认为，根据中山永通出具的150000元收据，该笔费用系由中山永通以代理费名义收取，但并无证据显示原告曾向中山永通作出过委托提供购房信息或订立购房合同的意思表示，故该150000元款项对原告而言，并非是代理服务费。虽然各购房者对150000元款项支付的缘由陈述不一致，但可以确定该150000元是在购买商铺过程中，与销售方协商后应销售方的要求而缴纳，属于购买商铺的支出，且缴纳的地点是在售楼处。而没有证据显示中山永通在收取该150000元款项时有向原告等购房者明确告知收款的主体和性质，故虽然该款项的收款方为中山永通，但故对于购房者来说，在缴纳该150000元时主观上是向销售方，即被告时代百货缴纳的购房款。故原告请求时代百货返还150000元款项，并按照合同第九条约定支付5%的违约金，即7500元，理据充分，本院予以支持。中山永通与诺德置业和时代百货之间的代理关系，中山永通是否取得时代百货同意收取该笔款项，则为其内部关系，不能对外对抗购房者。时代百货以中山永通收取为私下行为而认为对150000元不承担返还责任的抗辩不能成立。被告金山房产公司于2016年5月5日出具的《关于时代广场商铺产权证办理的声明》中对6层商铺的业主承诺，若产权分割不能或未能依时完成产权登记的，愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任，故原告请求被告金山公司对时代百货的上述义务承担连带返还责任，本院予以支持。被告诺德置业与时代百货系代理关系，其代理行为并未违反法律的规定，故原告请求诺德置业对对时代百货的上述义务承担连带返还责任，理据不足，应予驳回。被告中山永通是150000元款项的收取方，但并非买卖合同的主体，且其同意返还150000元款项，不同意支付违约金，故对原告请求中山永通对150000元款项承担连带责任，本院予以支持。对原告请求中山永通对购房款及违约金承担连带返还责任，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第四百零二条规定，判决如下：—、解除原告李良菊与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件（编号：6-242）；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李良菊返还购房款350000元、支付违约金17500元；三、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李良菊返还150000元款项，并支付违约金7500元；四、被告中山永通商业运营管理有限公司对上述第三项中的150000元款项承担连带责任；五、被告珠海金山房产有限公司对被告时代百货有限公司的上述第二、三项债务承担连带责任；六、驳回原告李良菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6275元，由被告珠海时代百货有限公司、中山永通商业运营管理有限公司、珠海金山房产有限公司负担1073元；被告珠海时代百货有限公司、珠海金山房产有限公司负担2635元；被告珠海时代百货有限公司负担2567元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 杨 凡二〇一七年十二月二十七日书记员 郑漫莹