北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0105民初3566号原告：夏尔东，男，1990年12月17日出生，住北京市朝阳区。委托代理人：刘欣，北京市众一律师事务所律师。被告：王曼华，女，1969年11月30日出生，住北京市西城区。委托代理人：倪义翀（王曼华之夫），男，1972年2月17日出生，汉族，住北京市西城区。委托代理人：高登蕾，北京市华城律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托代理人：徐俊杰，男，1987年3月4日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务，住公司宿舍。原告夏尔东（以下简称原告）与被告王曼华（以下简称被告）、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人刘欣、被告之委托代理人高登蕾、倪义翀、我爱我家公司之委托代理人徐俊杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：第一、请求判令被告继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；第二、请求判令将位于北京市朝阳区XXX28号楼303号房屋（以下简称涉案房屋）过户至原告名下；第二、判令被告按照每日170元的标准向原告支付自2016年12月5日起至被告实际将产权转移登记至原告名下之日止的逾期违约金。事实理由：2016年8月8日，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告将涉案房屋出卖给原告，该房屋成交价总价为354万元整。2016年8月8日，原告依合同约定向被告支付定金5万元。2016年11月15日及2016年12月2日，原告曾两次预约与被告去办理房屋过户手续，但被告都以种种理由拖延不配合办理。原告在整个房屋买卖交易过程中缴纳了税费及中介费，还依照合同于2016年9月12日办理了银行贷款手续，积极地履行了合同中所规定的各种义务，反而是被告见到房屋价格上涨，恶意违反合同约定，不配合原告办理房屋过户手续，被告的种种行为已构成违约。故诉至人民法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告之间除了签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方还办理了网签合同，两份合同在合同价款上约定不一致，虽然两个合同的总价一样，但是网签合同房屋价款较低，装修与配套设施大大超出实际的配套设施费。原告依据《北京市存量房屋买卖合同》要求被告过户没有事实依据。第二，原、被告以及我爱我家公司所达成的合同，由于原告与我爱我家公司恶意串通，损害国家利益，存在少缴税款的情形，该合同应为无效合同。原告实际按照152万元缴纳税款，应依据合同的总价款354万元缴纳相应的税费，税费差了很多，被告多次致信要求原告补交税款，责任不在被告。原告存在少缴国家税费的情形，对原告要求过户的诉讼请求不应予以支持。第三，关于原告要求支付逾期违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。合同中约定的违约金过高，同时原告没有产生任何损失，房屋延期过户完全是由于被告要求原告依法缴纳房屋过户税费，原告拒不缴纳，原告要承担逾期过户的损失。我国法律规定，人民法院在审理案件时，如遇违法行为，应当依法将案件移交相应的管理机关，本案中原告与第三人恶意串通少缴税款直接侵犯了国家利益，我们认为合同本身无效了，我们也不愿意继续履行。如果要继续履行的话，我们要求重新网签，补交税费，我们继续过户，我们本来是想卖房再买房，我们还想要求原告补偿损失。第四，依据双方签署的合同，被告有先履行抗辩权，原告无权要求将涉案房屋过户。在合同第四条第二款约定了原告应于过户前向被告支付人民币200万元整，双方存在义务履行的先后顺序，但本案原告时至今日没有支付首付款，原告无权要求被告办理过户。双方签署合同，被告积极与第三人联系，为后续过户事宜做准备，同时被告发现原告与第三人有恶意串通损害国家利益的行为，多次要求原告补税。双方签署的网签合同中第九条有规定，双方应当按照法律法规的规定缴纳相关税费，一方不按照法律法规规定缴纳税费的，应支付对方合同20%的违约金，我们的要求有合同和法律依据。开庭之前，被告一直要求履行合同，一直以守法的原则要求原告补税。被告愿意调解，只要原告补税。被告已经等了一年，损失了买房的机会，还要接受30%的房价损失，还有200万元没有收到，还会损失利息，如果原告不调解不补税，被告要求原告补偿损失，被告相信法院会秉公执法，不会让国家利益、法律尊严及遵守法律的合法者的利益收到损失。关于房产增值税，依据房屋交易的销售收入纳税，个人所得税法按照财产转入的收入额来纳税，具体到本案，双方约定由原告缴税，但是根据税收管理法的规定，纳税人为被告，如果原告不按照法律规定纳税，被告具有相应的行政责任和刑事责任的风险，所以本案应当按照房屋价款总额进行纳税，而不应当以远远低于交易价的152万元纳税。至始至终被告一直是明确积极配合房屋交易，一直要求原告进行补税，本案房屋交易到现在都没有完成，被告没有责任，对于原告的第二项诉讼请求不应当予以支持。双方签署的合同也约定了双方应当积极按照法律法规进行纳税。但是原告违反了本条的规定。同时，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同指导意见》第十二条约定了房屋价款不一致的应当按照当事人的真实意思表示履行。就本案强烈要求依据合同约定、法律规定将税补足。我们不申请反诉。我爱我家公司述称，我们同意继续履行合同，关于其他的事项听从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年8月8日，原告与被告签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成成交版）》，主要内容为“被告将位于北京市朝阳区农广南路28号楼303号房屋出售给原告，该房屋成交总价为354万元。原告应于本合同签订当日向被告支付定金5万元，定金通过自行交接方式划转。原告选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为120万元，原、被告协商一致，原告分2次向被告支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次于商贷面签，原告向被告支付29万元，资金通过自行交接方式划转。第二次于过户之前，原告向被告支付200万元，资金通过资金存管方式划转。被告在收到全部房款当天将房屋交付给原告。本次交易应缴纳的所有税、费由原告全部承担，因约定承担一方不按约定缴纳全部税款，导致合同不能继续履行或者解除的，其应当向对方支付相当于该房屋成交总价20%的违约金。原、被告最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属登记时间的情况的，原、被告应当另行签署书面的补充协议。因被告原因导致原告未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书，原告有权单方解除合同。如原告选择继续履行合同的，被告应该继续履行房屋权属转移义务，且自合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，被告按照原告全部已付款的万分之五每日向原告支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向原告支付。因原告原因致使被告在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且原告取得房屋产权证书，被告有权单方解除合同。被告选择继续履行合同的，原、被告双方应依据实际情况另行书面约定产权转移登记日期，原告应按本合同约定的履行届满期限至实际产权转移登记之日止，按全部未付金额的万分之五每日向被告支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向被告支付。”同日，原、被告及我爱我家公司签署《补充协议》，约定被告同意将涉案房屋出售给原告，总房价是净得354万元，经三方友好协商同意，三方任何一方对另一方或者两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺。同日，原、被告签署《装修款补充协议》，主要内容为“被告出售原告标的房屋交易总价款为354万元，包含标的房屋配套设施折价款202万元，因此被告出售该房屋的合同价款为152万元。原、被告自愿按照合同价格进行纳税登记及权属转移。本协议是原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》不可分割的组成部分。”同日，被告出具定金收据，约定今收到买受方原告购买涉案房屋房价定金5万元。2016年9月18日，原告支付了个人所得税172000元和契税15200元。同日，原、被告签署《二手房首付款交付确认函》，确认被告收到原告支付的首付款29万元。2016年11月29日，被告向我爱我家公司出具《通知函》，主要内容是“特别提醒贵方及买方：敬请买方于收到本通知之日起10日内按照房屋实际价款354万（房屋真实的装修、配套设施折价5万元）如实缴纳和补缴相关税款，并将纳税凭证原件交付我方。逾期缴纳并支付，我方将有权行使房屋买卖合同的解除权”。2017年1月23日，被告向我爱我家公司出具《通知函》，主要内容是“我方曾于2016年11月29日通过贵方转交给买方一份通知函（贵方）已经签收，要求买方如实缴纳和补齐按真实房屋装修配套折价后的真实房屋总价值的各项税款；二、我方曾于2016年12月23日微信和电话致电贵方田胜利先生约买方见面协商，当时房屋业主王曼华本人自国外回京想当面协商此事，但是买方未来协商，我方曾于2017年1月8日微信和电话致电贵方田胜利先生约见买方见面，但至今买方未来会面。四、贵方和买方迄今都无任何正式书面答复。自2016年11月29日至今已经将近2个月，已经给我方造成了经济损失，请中介和买方尽快给予正式的书面答复”。庭审中，被告出具微信聊天记录证明《通知函》事项，原告表示对上述通知函不清楚，对微信聊天记录与自己无关。我爱我家公司对通知函认可，但是微信聊天记录不全面，其向原告提出过补交税款事项，但是原告未同意。庭审中，原告出具《朝阳区不动产登记预约单》，预约于2016年12月2日办理房屋产权过户手续。被告表示在预约过户前，被告已经书面通知中介要求原告补交税款然后过户，认可我爱我家公司预约过户的事实。我爱我家公司对预约过户事项认可。庭审中，原告提供微信聊天记录，证明预约过户时间是在2016年12月2日下午，按照正常流程是在2016年12月2日上午办理资金存管手续，原告按照正常流程去办理资金存管手续，但是当时被告没有联系上。被告对微信的真实性认可，但是被告认为约补交税款在前，约付款在后，不能证明原告具有付款意愿，若原告有付款意愿，根据合同法应当到公证处提存，原告没有提存也没有付款违反合同约定。庭审中，原告出具银行流水，证明自己具有全款支付房屋剩余房款的能力。被告不予认可。本院认为：原、被告于2016年8月8日签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《装修款补充协议》系双方真实意思表示，虽然上述合同及补充协议对于合同价格的构成进行了拆分，存在规避税收征管的嫌疑，但是该行为并不影响合同及补充协议本身的效力，如当事人确有违反税收征管的行为，应当由相关部门查处。被告主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。对于上述合同及补充协议，各方均应全面履行。现《装修款补充协议》中对于房屋的合同价格、房屋配套设施折价款进行了明确约定，并已办理完毕网签及缴税手续。在合同签订后，原告依约履行己方义务，而被告在超过合同签订之日起90日且原、被告未达成书面一致意见的情况下，被告以原告应补缴税款为由，未于2016年12月2日办理过户手续配合原告办理资金存管手续、办理过户手续，被告没有合同依据，被告构成违约。现原告表示同意并能够一次性支付被告全部剩余购房款，不存在继续履行的障碍，故本院对于原告要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，将涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求予以支持。关于违约金一节，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》对于违约金进行了明确约定，鉴于被告要求酌减，且原告无证据证明实际损失，本院对于违约金数额酌定为5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、原告夏尔东与被告王曼华继续履行二〇一六年八月八日的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。二、原告夏尔东于本判决生效后七日内支付被告王曼华房屋价款三百二十万元。三、被告王曼华、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内配合原告夏尔东将位于北京市朝阳区XXX28号楼303号房屋过户登记至原告夏尔东名下。四、被告王曼华于本判决生效后七日内支付原告夏尔东违约金五万元。五、驳回原告夏尔东的其他诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如未在规定的期限内支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费三万五千五百五十八元，由原告夏尔东负担五十八元（已交纳），被告王曼华负担三万五千五百元（夏尔东已交纳，王曼华于本判决生效后七日内转交给夏尔东）。案件保全费五千元，由被告王曼华负担（夏尔东已交纳，应杰于本判决生效后七日内转交给夏尔东）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 王 乐审判员 李万琪审判员 裴小星二〇一七年十二月十八日书记员 王丽娜