广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0802民初2552号原告：湛江海田国际车城发展有限公司。法定代表人：缪天祥。委托诉讼代理人：夏宏，广东海东律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟佩娟，广东海东律师事务所律师。被告：吴云雄。委托诉讼代理人：吴志恩（被告父亲）。原告湛江海田国际车城发展有限公司（下称车城公司）与被告吴云雄房屋租赁合同纠纷一案。本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告车城公司的委托诉讼代理人夏宏，被告吴云雄及其委托诉讼代理人吴志恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。车城公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付所拖欠的租金及场地建设、综合运营、管理费共2682250.1元（计至2016年9月30日止）；二、被告支付违约金1123883元（暂计至2017年9月20日止）；三、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年12月26日、2015年1月6日签订《湛江海田国际车城汽配市场商铺租赁合同书》（合同编号：Q20141226-21）和《湛江海田国际车城汽车专卖店租赁合同书》（合同编号：Q20150105-06），由被告分别租赁原告的湛江市赤坎区东盛路7号湛江海田国际车城汽配市场Q区121-132、149-151号商铺（共两层）及湛江海田国际车城汽车专卖店Z区116-120号商铺（共两层），合同约定：租赁期限为六年，自2015年6月1日起至2021年5月31日止，1、汽配市场的商铺租金为每月42922.85元，场地建设、综合运营、管理费每月54324.14元，两项合计：97247元。2、专卖店市场的商铺租金为每月26602.71元，场地建设、综合运营、管理费每月66506.78元，两项合计：93109元。（商铺的租金及场地建设、综合运营、管理费均逐年递增，第二年在第一年的基础上上浮10%，第三年在第二年的基础上上浮10%，以此类推），被告应按季度向原告支付租金及场地建设、综合运营、管理费，在每季度未的20日前支付下季度的租金及场地建设、综合运营、管理费。在合同签订之日，被告应向原告一次性支付汽配市场商铺租赁保证金194499元、专卖店商铺租赁保证金186218元。合同签订后，原告依约将商铺交由被告使用，被告仅向原告支付了两份合同履约保证金各150000元，共300000元。但汽配市商铺、专卖店商铺租金及场地建设、综合运营、管理费至今分文未付。至2016年9月30日止，被告拖欠原告汽配市商铺、专卖店商铺租金及场地建设、综合运营、管理费合计2682250.1元。被告未能按时支付相关费用，根据合同第七条第2款约定：乙方逾期交付租金及其它各项费用的，每逾期1天，应按拖欠金额的千分之五向甲方支付违约金。”，但考虑到被告经营的实际情况，原告愿意调低违约金的比例按年息24%计算，被告应支付给原告的违约金1136883元（暂计至2017年9月20日）。原告一直向被告催缴，但被告却置之不理，拒不支付相关费用。为此，特诉诸法院，恳请判如所诉。被告吴云雄辩称：我方不同意原告的请求，我方认为租赁合同无效。我方已经将涉案商铺的设备与原告对数，只欠原告的租金40万元。经审理查明：2014年12月26日，原告与被告签订《湛江海田国际车城汽配市场商铺租赁合同书》（合同编号：Q20141226-21），约定原告将位于湛江市赤坎区东盛路7号湛江海田国际车城汽配市场Q区121-132、149-151号商铺（共两层）,143-148、252号商铺（共一层）出租给被告经营汽修使用，建筑面积4178.78平方米。2015年1月6日，原告与被告又签订《湛江海田国际车城汽车专卖店租赁合同书》（合同编号：Q20150105-06），约定原告将位于湛江市赤坎区东盛路7号湛江海田国际车城汽车专卖店Z区116-120号商铺（共两层）出租给被告经营使用，建筑面积2660.271平方米。合同主要约定：租赁期限为六年，自2015年6月1日起至2021年5月31日止。汽配市场商铺每月租金、场地综合运营、管理费合计93109元。专卖店商铺每月租金、场地综合运营、管理费合计97247元。（商铺的租金及场地综合运营、管理费均逐年递增，第二年在第一年的基础上上浮10%，第三年在第二年的基础上上浮10%，以此类推）。两份合同各实收租赁保证金150000元。被告应按季度向原告支付租金及场地综合运营、管理费，在每季度末的20日前支付下季度的租金及场地综合运营、管理费。被告逾期交付租金及其它各项费用的，每逾期1天，应按拖欠金额的千分之五向原告支付违约金。被告拖欠租金等各项费用30天以上，经催告仍未缴齐的，原告有权单方解除合同，收回本合同项下的经营场地，被告已缴纳的一切费用不予退还。合同签订后，原告如约将商铺交付给被告使用，被告按照合同约定共支付租赁保证金300000元。被告没有支付过租金及场地建设、综合运营、管理费给原告。2016年9月9日，原、被告签订一份《解除合同协议书》，双方协议：1、被告向原告支付40万元，双方解除所签的合同书，并于2016年9月30日前支付完成。如被告未按协议按时汇款给原告，则双方所签订的协议无效，原双方的合同书继续有效，原告有权追溯被告所签订原合同的一切责任。2、原告不予退还被告已交纳的所有保证金。3、被告店铺内的办公室设备、设施、机械设备等一切资产全部归原告所有。4、被告于9月10前将所有商铺及钥匙归还给原告，原告有权另行对外租赁。签订协议后，被告于2016年9月10日将涉案商铺交还给原告，但没有依约支付40万元给原告。另查明：减除被告已支付的300000元租赁保证金。被告拖欠2015年6月1日至2016年9月10日期间汽配市场商铺租金及场地综合运营、管理费共1373542.1元，拖欠2015年6月1日至2016年9月10日期间专卖店商铺租金及场地综合运营、管理费共1308708元。合计拖欠租金及场地综合运营、管理费2682250.1元。再查明：涉案商铺没有办理建设工程规划许可证。本院认为：原告与被告分别于2014年12月26日、2015年1月6日签订《湛江海田国际车城汽配市场商铺租赁合同书》（合同编号：Q20141226-21）、《湛江海田国际车城汽车专卖店租赁合同书》（合同编号：Q20150105-06），将位于湛江市赤坎区东盛路7号湛江海田国际车城汽配市场Q区121-132、149-151号商铺（共两层）,143-148、252号商铺（共一层），汽车专卖店Z区116-120号商铺（共两层）出租给被告经营使用，上述商铺均没有办理建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告与被告签订的《湛江海田国际车城汽配市场商铺租赁合同书》、《湛江海田国际车城汽车专卖店租赁合同书》应确认为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告占有使用涉案商铺直至2016年9月10日，故应当按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费共2682250.1元（2015年6月1日至2016年9月10日）给原告。被告抗辩按2016年9月9日双方签订《解除合同协议书》，只欠原告租金400000元。但该协议为附条件合同，由于被告没有于2016年9月30日前按协议支付400000元给原告，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”的规定，该协议已经失效。因此，被告该抗辩意见缺乏法律依据，本院不予采纳。关于原告请求被告按合同约定支付逾期交费违约金的问题，由于双方所签订的合同无效，无效合同自始没有法律约束力，因此，原告该项请求缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告吴云雄须在本判决生效之日起十日内支付商铺占有使用费2682250.1元给原告湛江海田国际车城发展有限公司。二、驳回原告湛江海田国际车城发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18624.53元，财产保全费5000元，共23624.53元。由原告负担2087.53元，被告吴云雄负担16537元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湛江市中级人民法院。审判员  黄龙飞二〇一七年十二月二十八日书记员  林 敏附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。