贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔05民终3533号上诉人（原审原告）：徐平涛，男，1980年6月3日出生汉族，住四川省大英县。委托诉讼代理人（特别授权）：左秀柒，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州省心缘置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区贵毕路营脚村辣子鸡火锅侧面。法定代表人：何定龙。被上诉人（原审第三人）：宋丹，女，1984年9月13日出生，彝族，住贵州省晴隆县。被上诉人（原审第三人）：黄镇东，男，1987年1月11日出生，汉族，住贵州省毕节市。上诉人徐平涛因与被上诉人贵州省心缘置业有限公司（以下至判决主文前简称“心缘公司”）、宋丹、黄镇东商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初3400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐平涛上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求及确认心缘公司与宋丹、黄镇东之间所签涉案《商品房买卖合同》无效。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，本案涉案房屋存在两份商品房买卖合同，即心缘公司与徐平涛于2015年10月12日签订的合同和心缘公司与宋丹、黄镇东于2016年2月1日签订的合同。后一份合同比前一份合同价格低四分之三。从表象上看，即：徐平涛以市场价购买了涉案房屋，而心缘公司又以亏损四分之三的价格将涉案房屋出售给了宋丹、黄镇东，心缘公司与宋丹、黄镇东的交易明显不符合市场规则和生活常理。实际上，心缘公司与宋丹、黄镇东之间并不存在真实交易，而是心缘公司为逃避债务，将名下资产大量转出，宋丹、黄镇东持有的并非此一套心缘公司房屋，而是十余套。心缘公司与宋丹、黄镇东的行为，系恶意串通损害了徐平涛的合法利益，他们之间所签合同应为无效。2.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”。本案中，徐平涛之所以诉请“确认对涉案房屋享有所有权；判决被告交付房屋”，是基于自己与心缘公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系。起诉时，徐平涛并不知心缘公司与宋丹、黄镇东后签商品房买卖合同并办理备案登记。案件审理过程中，一审查明心缘公司与宋丹、黄镇东后签了商品房买卖合同并办理合同备案登记、房屋预告登记，且认为此情况将导致徐平涛不能获得所购房屋，诉讼请求不能获得支持。则一审就应向徐平涛进行释明，告知徐平涛变更诉讼请求。而非径行认定“心缘公司与宋丹、黄镇东约定的房屋价格明显低于市场价格，但该事实非导致合同无效的原因，仅可能导致合同变更或者撤销”，从而实体判决驳回徐平涛的诉讼请求。若一审释明后徐平涛拒绝变更的，也应是裁定驳回徐平涛的起诉。此释明程序，《中华人民共和国最高人民法院公报》有相关的指导案例。因此，在当事人主张的法律关系与人民法院根据案件事实认定的法律关系不一致时，法院应当进行释明，告知当事人可以变更诉讼请求，如果当事人予以变更的，法院应当重新指定举证期限，如果当事人拒绝变更的，法院则应当裁定驳回其起诉，而不应作出实体裁判。综上，一审适用法律错误，程序错误，请求二审支持上诉人的上诉请求。被上诉人宋丹、黄镇东答辩称，答辩人与心缘公司达成房屋买卖合同，不存在恶意串通损害徐平涛利益的情形。一审法院并无向徐平涛释明其无权取得房屋的必要。被答辩人的上诉理由不能成立，应予驳回。徐平涛向一审法院起诉请求：1.判决确认位于毕节市七星关区××村毕节市心缘家居博览中心（A地块）2层A2004号房屋（建筑面积：180.27平方米）的所有权归属于原告；2.判决被告立即将涉案房屋交付给原告；3.诉讼费由被告承担。宋丹、黄镇东向一审法院提出诉讼请求：判决确认第三人与被告签订的关于毕节心缘家居博览中心A2004号房屋的买卖合同有效，该合同项下的毕节心缘家居博览中心A2004号房屋归第三人所有。一审法院认定事实：1.关于原告与被告签订商品房买卖合同的情况。依据原告提交的《商品房买卖合同》，可以认定以下事实：2015年10月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定，原告购买被告开发的位于毕节市七星关区××村毕节市心缘家居博览中心（A地块）2层A2004号的房屋（建筑面积：180.27平方米；套内建筑面积：130.5平方米），交房时间为2015年12月30日前，办理商品房转移登记并交付转移登记有关文书的时间为2016年6月30日前，按套内建筑面积计算，商品房单价每平方米为5387.38元，总价为703,053元，价款应当在2015年10月12日前一次性全部支付。合同落款处，原告签字捺印，被告公司及法定代表人朱斌签章。2.关于第三人宋丹、黄镇东与被告签订商品房买卖合同的情况。依据第三人宋丹提交的《商品房买卖合同》，可以认定以下事实：2016年2月1日，第三人宋丹、黄镇东与被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定，第三人宋丹、黄镇东购买被告开发的位于毕节市七星关区××村毕节市心缘家居博览中心（A地块）2层A2004号的房屋（建筑面积：180.27平方米；套内建筑面积：130.5平方米），交房时间为2015年12月30日前，办理商品房转移登记并交付转移登记有关文书的时间为2016年6月30日前，按套内建筑面积计算，商品房单价每平方米为1381.38元，总价为180,270元，价款应当在2016年2月1日前一次性全部支付。合同落款处，第三人宋丹、黄镇东签字捺印，被告公司及法定代表人朱斌签章。3.关于第三人宋丹、黄镇东与被告之间商品房买卖合同的履行情况。原告提交了涉案商铺的预告登记记录表、第三人宋丹提交了《毕节市商品房预售合同备案登记表》，两份证据能够证明第三人与被告之间订立的《商品房买卖合同》已在毕节市住房和城乡建设局进行了备案，并办理了商品房预告登记的事实，该事实予以确认。一审法院认为，本案争议的焦点为原告与被告订立的《商品房买卖合同》及第三人与被告订立的《商品房买卖合同》是否成立并生效，原告与第三人均请求确认涉案商铺的所有权归己方所有是否有法律依据，被告是否应当将涉案商铺交付给原告。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”原告与被告订立的《商品房买卖合同》及第三人与被告订立的《商品房买卖合同》，合同上均有双方当事人签字或者盖章，因此两份合同依法是成立的。关于该两份合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的、依照其规定。”从原告、被告及第三人提交的证据来看，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效情形的事实不能认定。尽管第三人与被告约定的房屋价格明显低于市场价格，但该事实非导致合同无效的原因，仅可能导致合同变更或者撤销。因此原告与被告订立的《商品房买卖合同》及第三人与被告订立的《商品房买卖合同》均应认定为有效，第三人请求确认其与被告订立的商品房买卖合同有效的诉请，予以支持。关于原告与第三人均请求确认涉案商铺的所有权归己方所有是否有法律依据的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的自记载于不动产登记簿时发生效力。”这两条中的“效力”是指“不动产物权的设立、变更、转让和消灭”的效力。在基于法律行为的不动产物权变动中，登记是该不动产物权变动的生效要件。不登记，不动产物权的设立、变更、转让或消灭的效力就不发生。本案中，原告与被告、第三人与被告均签订了《商品房买卖合同》，但均未办理商品房转移登记。故原告与第三人均请求确认涉案商铺的所有权归己方所有无事实依据，亦无法律依据，不予支持。关于被告是否应当将涉案商铺交付给原告的问题。出卖人就同一套房屋同时与数位买受人订立房屋买卖合同，数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记或者预告登记、合法占有房屋以及买卖合同成立的先后等顺序确定权利保护顺位。在第三人与被告之间订立的《商品房买卖合同》已在毕节市住房和城乡建设局进行了备案，并办理了商品房预告登记的情况下，第三人的权利顺位优先于原告的权利顺位。因此原告请求被告交付涉案房屋的诉请，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定判决：一、驳回原告徐平涛的诉讼请求；二、确认第三人宋丹、黄镇东与被告贵州省心缘置业有限公司签订的关于毕节心缘家居博览中心A2004号房屋的买卖合同有效；三、驳回第三人宋丹、黄镇东的其他诉讼请求。原告徐平涛预交的案件受理费5415元，由原告徐平涛负担；第三人宋丹、黄镇东预交的案件受理费1952.5元，由第三人宋丹、黄镇东负担1937.5元，被告贵州省心缘置业有限公司负担15元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，二审查明：2016年1月16日，心缘公司因拖欠农民工工资、员工工资、材料款等，遂召集公司股东、总经理、副总经理等人开会，以会议纪要的形式确定将公司部分资产通过买卖和担保借款等方式，筹集款项来解决拖欠的款项。宋丹、黄镇东于2016年2月1日与心缘公司签订《商品房买卖合同》，宋丹、黄镇东和心缘公司均认可合同中约定的买房价格低于市场价格。其余事实与原审认定的事实一致。本案二审争议的焦点为：1.上诉人徐平涛主张确认涉案房屋的所有权归上诉人所有的请求能否得到支持；2.被上诉人心缘公司与被上诉人宋丹、黄镇东之间所签订的涉案《商品房买卖合同》是否有效；3.一审法院应否根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定向上诉人释明。本院认为，关于上诉人徐平涛主张确认涉案房屋的所有权归上诉人所有的请求能否得到支持的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案的房屋所有权并未依法登记在徐平涛的名下，故徐平涛提出涉案房屋的所有权应归其所有的主张于法无据，原判不予支持并无不当。出卖人就同一套房屋同时与数位买受人订立房屋买卖合同，数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记或者预告登记、合法占有房屋以及买卖合同成立的先后等顺序确定权利保护顺位。心缘公司与被上诉人宋丹、黄镇东签订《商品房买卖合同》后，房屋已实际交付，且该《商品房买卖合同》已依法登记备案。故原审不予支持徐平涛主张心缘公司交付涉案房屋的诉请亦无不当。关于被上诉人心缘公司与被上诉人宋丹、黄镇东之间所签订的涉案《商品房买卖合同》是否有效的问题，被上诉人心缘公司与被上诉人宋丹、黄镇东签订《商品房买卖合同》后，心缘公司已将房屋实际交付给宋丹、黄镇东，且双方订立的《商品房买卖合同》已在毕节市住房和城乡建设局进行了备案，并办理了商品房预告登记。因此被上诉人心缘公司与被上诉人宋丹、黄镇东所签订的《商品房买卖合同》为有效合同，原审判决确认被上诉人心缘公司与被上诉人宋丹、黄镇东签订的关于毕节心缘家居博览中心A2004号房屋的《商品房买卖合同》有效于法有据。心缘公司在与宋丹、黄镇东签订合同之前，还经公司会议确定将公司部分资产通过买卖和担保借款等方式，筹集款项来解决拖欠的款项。上诉人并未提交充分的证据证明宋丹、黄镇东在和心缘公司签订合同时已经明知上诉人和心缘公司已签订合同，也未提交证据证明宋丹、黄镇东恶意串通心缘公司签订合同损害徐平涛的合法权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，上诉人应承担举证不能的不利后果。因此，上诉人提出“心缘公司与宋丹、黄镇东之间并不存在真实交易，而是心缘公司为逃避债务，将名下资产大量转出，宋丹、黄镇东持有的并非此一套心缘公司房屋，而是十余套。心缘公司与宋丹、黄镇东的行为，系恶意串通损害了徐平涛的合法利益，他们之间所签合同应为无效。”的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于一审法院应否根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定向上诉人释明的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”本案中，上诉人徐平涛基于其与心缘公司之间存在商品房买卖合同关系而请求人民法院“确认其对涉案房屋享有所有权；判决心缘公司交付房屋涉案房屋。”而一审法院并未否认徐平涛与心缘公司之间签订的商品房买卖合同的存在及合同的效力，只是心缘公司又与被上诉人宋丹、黄镇东签订《商品房买卖合同》，且房屋已实际交付，该《商品房买卖合同》也依法登记备案，故上诉人的诉讼请求依法不能得到支持。因此，本案不属于人民法院应告知当事人可以变更诉讼请求的情形。上诉人提出一审法院违反法定程序的上诉理由于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人徐平涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10830元，由上诉人徐平涛负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 艳审 判 员  王明会审 判 员  李中付二〇一七年十二月六日法官助理  刘光全书 记 员  刘 佳