东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0591民初75号原告：李海波，男，1982年4月5日出生，汉族，住东营市东营区。委托诉讼代理人：李树森，山东正义之光律师事务所律师。被告：丁长涛，男，1978年10月20日出生，汉族，住利津县。委托诉讼代理人：王希国，山东诚正勤律师事务所律师。被告：东营爱家物业管理有限公司，住所地东营区东四路88号二层，统一社会信用代码913705000980512439。负责人：董文彬，总经理。委托诉讼代理人：李文，山东百祥律师事务所律师。原告李海波与被告丁长涛、东营爱家物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告的委托诉讼代理人李树森、被告丁长涛、被告东营爱家物业管理有限公司的委托诉讼代理人李文到庭参加诉讼；第二次开庭原告的委托诉讼代理人李树森、被告丁长涛及其委托诉讼代理人王希国、被告东营爱家物业管理有限公司的委托诉讼代理人李文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李海波向本院提出诉讼请求：1、判令两被告赔偿原告财产损失15780元，评估费3000元，房租损失10833元，共计29613元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月3日凌晨，被告东营爱家物业管理有限公司（中央豪庭小区物业公司）工作人员通知原告，原告所有的中央豪庭X号楼X单元X室房产因楼上X室地暖管线跑水，导致房屋及室内装修装饰物等财产大量浸水损毁。经与物业公司共同核实，对于跑水事故的发生，被告丁长涛未尽到谨慎注意义务、地暖排空后未将供暖管线接入暖气片和东营爱家物业管理有限公司擅自供暖的行为共同导致损害结果的发生，应当承担连带责任。故提起诉讼，请依法判决。被告丁长涛辩称，涉案事故发生时其未装修入住，未缴纳取暖费，被告东营爱家物业管理有限公司擅自对其供暖，造成屋内大量积水，给其和原告造成了损失；丁长涛在对自己的房屋地暖管线水排空时严格按照程序操作，不存在未尽到谨慎注意义务的情形；被告东营爱家物业管理有限公司未经丁长涛同意擅自供暖以及东营爱家房地产开发有限公司未安装合格的供暖回水阀门系造成此次事故的原因，应由被告东营爱家物业管理有限公司承担原告的损失。被告东营爱家物业管理有限公司辩称，涉案房屋地暖管与暖气片断开漏水的后果与物业公司管理没有因果关系；原告主张地暖排空而断开地暖管、被告丁长涛主张我方擅自供暖，均应提交证据证明；原告起诉我方没有法律依据。本案经审理查明以下事实：中央豪庭X号楼X单元X室系原告李海波所有，中央豪庭X号楼X单元X室系丁长涛所有，被告东营爱家物业管理有限公司系该小区的物业管理单位。2016年取暖季被告丁长涛未缴纳取暖费。2016年12月份，中央豪庭X号楼X单元X室内暖气阀处跑水，致原告房屋及室内装修装饰物等受损。2017年8月8日山东众智价格评估股份有限公司出具评估鉴定意见书，评估中央豪庭X号楼X单元X室房产及室内装修装饰物等财产在评估基准日2016年12月3日因地暖漏水造成的损失为15780元。原告李海波支出评估费3000元。另查明，2013年11月13日，原告李海波与东营爱家房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》时，李海波购买商品房为第X幢X单元X号，地上建设商品房暂定名为东营爱家国家花园。本案在审理过程中，本院要求被告东营爱家物业管理有限公司提交涉案小区的物业服务合同，东营爱家房地产开发有限公司与被告东营爱家物业管理有限公司签订的东营爱家国际花园一期项目前期物业服务合同中载明，东营爱家物业管理有限公司负责对房屋建筑共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新及改造，建立并落实维修服务承诺制；对部分共用设施设备的中修、大修、更新及改造，定期维护、保障设备安全正常运转；该服务期限自2015年2月9日至2018年2月8日。上述事实，由《商品房预售合同》、物业收费收据、现场照片、证人证言、山东众智价格评估股份有限公司出具评估鉴定意见书、评估费发票及《前期物业服务合同》、当事人陈述等在案佐证。本院认为，公民的合法权益应受法律保护，民事主体为民事行为时应尽善良的注意义务。本案的争议焦点为：一、承担责任的主体如何确定；二、原告因房屋漏水产生的损失如何确定。关于焦点问题一，本案中，原告李海波作为涉案房屋的所有者，未有证据证实其在涉案房屋受损中存在过错或扩大损失的情形，故其自身不应承担责任。被告丁长涛系发生损害的房屋楼上邻居，即中央豪庭X号楼X单元X室所有者，其在使用房屋过程中应对其室内设施负有管理义务，对维持房产正常使用的供水、供气、供电、供暖等房产负担及由此可能给周围房产带来的利与弊，应尽合理的判断，如未尽到合理注意义务则应对受害者承担相应赔偿责任。被告东营爱家物业管理有限公司系涉案小区物业服务单位，有对服务区域内公用设施、设备的运行进行维护和管理的义务，就特殊时期的特定设施、设备安全应审慎对待，加强巡视，注意隐患排查，发现设施、设备存在非正常状态的，应及时采取合理处置措施，积极避免损害发生，尤其是被告丁长涛当季未缴纳取暖费，亦未有证据证实涉案事故发生系丁长涛人为原因造成，故被告东营爱家物业管理有限公司未完全履行其作为物业管理者应尽的义务，由此造成的财产损害亦应承担相应的赔偿责任。被告丁长涛、东营爱家物业管理有限公司分别怠于履行各自义务，致本案的损害发生，各被告非共同侵权，原告李海波主张两被告承担连带责任，缺乏依据，两被告应按份赔偿原告李海波财产损害损失，本院根据本案实际案情认为被告丁长涛、东营爱家物业管理有限公司承担责任的比例以30%、70%为宜。关于焦点问题二，经当事人共同通过法院委托鉴定，山东众智价格评估股份有限公司出具评估鉴定意见书，评估中央豪庭X号楼X单元X室房产及室内装修装饰物等财产在评估基准日2016年12月3日因地暖漏水造成的损失为15780元，对该评估鉴定意见书，原告李海波及被告东营爱家物业管理有限公司均对其真实性无异议，虽原告李海波认为评估数额过低及被告丁长涛对该评估鉴定意见书不认可，但均未提出评估程序和评估结论错误的证据，本院认为该鉴定程序合法，鉴定数额客观反映涉案房屋的损失情况，予以采信，认定中央豪庭X号楼X单元X室因地暖漏水造成的损失为15780元。原告支出的评估费3000元，系原告为确定损失完成自己的举证责任，但该责任系由被告的侵权行为造成，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第三款“受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失”，故该费用应由被告承担。关于原告主张的房租损失，本院认为，本案为财产损害责任纠纷，而原告主张的事项非因财产损害而产生的直接损失，对于原告的该项主张本院不予支持。综上，原告的损失为房屋损失15780元、评估费3000元，共计18780元，被告丁长涛应赔偿原告损失5634元（18780元×30%），被告东营爱家物业管理有限公司应赔偿原告损失13146元（18780元×70%）。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条第三款，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第（六）项、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告丁长涛于本判决生效之日起十日内支付原告李海波损失5634元；被告东营爱家物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李海波损失13146元。二、驳回原告李海波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费540.33元，减半收取计270.16元，由原告李海波负担99.16元，被告丁长涛负担51.3元，被告东营爱家物业管理有限公司负担119.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  马成刚二〇一七年十二月二十七日书记员  盖丹丹