山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁1102民初5875号原告（申请执行人）：王斌，男，1973年8月22日出生,汉族，住日照市东港区。委托诉讼代理人：任远，山东东方太阳律师事务所律师。被告：封飞虎（案外人），男，1979年1月7日出生，汉族，住日照市东港区。委托诉讼代理人：庄会良，山东中展律师事务所律师。被告：平阳（被执行人），男，汉族，1972年8月28日出生，汉族，住日照市东港区。被告：郭蕾（被执行人），女，1974年6月10日出生，汉族，住日照市东港区。原告王斌与被告封飞虎、平阳、郭蕾申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人任远、被告封飞虎及委托诉讼代理人庄会良到庭参加诉讼，被告平阳、郭蕾经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王斌向本院提出诉讼请求：1、请求贵院在（2016）鲁1102执1733号执行案件中准予对日照市淄博路以北、烟台路以东日照华润中心的201302030001号和201302030002号车位进行执行。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告平阳、郭蕾之间的民间借贷纠纷已由贵院受理，并作出（2015）东民一初第2826号民事判决书。在案件审理过程中，经原告申请，贵院于2015年6月26日作出（2015）东民一初字第2826-1号民事裁定书，依法查封了被告平阳名下的位于日照市淄博路以北、烟台路以东日照华润中心的201302030001号和201302030002号车位等财产。后（2015）东民一初字第2826号民事判决生效后，原告于2016年7月21日向贵院申请强制执行，同时申请法院拍卖被告平阳、郭蕾名下的财产，包括上述两处车位。在上述程序期间内，被告封飞虎作为案外人均未提出异议，也未向法院主张要求解除查封，更未提供任何证据证明其系车位实际所有人的主张。而是直到临近拍卖的前几天才向法院提出，显然并非出于善意。根据被告封飞虎在异议听证过程中的陈述，其一直到法院通知拍卖才得知车位被查封的事实，但在听证过程举证环节中，其既然主张已实际占有车位并要求被告平阳办理过户，但在原告查封上述车位近两年的时间内并未找原告协调处理，也未提供任何证据证实车位在法院查封前已实际占有使用，更没有提供任何证据证实系因华润方面的原因无法办理过户。另外，其提供的支付房款的证据材料也无法证实其已足额付清全部价款，或是已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。综上所述，原告认为，原告依法查封并申请执行被告平阳、郭蕾名下的财产，完全符合法定程序，而被告封飞虎作为案外人怠于主张其权利，且提供的证据无法证实其在法院查封前已经合法占有该车位，也无法证实非因其自身原因未办理过户登记，更无法证实其已支付全部价款或将款项交付执行，其要求法院解除查封中止执行的申请依法不能成立。原告因此请求贵院依法查明事实，维护原告的合法权益。封飞虎辩称：涉案停车位已经于2014年9月24日作为签订的房屋买卖合同的一部分，出卖给被告封飞虎并与当日开始由被告封飞虎实际占有使用，至2015年4月份交付完全部对价后办理了房屋的过户手续。至于停车位办理过后是由于房产开发商需要分批次办理，该两车位直到2016年初，华润才开始办理相关产权手续，被告封飞虎于2016年4月19日到华润缴纳了办理产权的相关税费，而在此期间没有收到该车位的查封保全信息，直到办理产权时才得知该车位被查封。并且该两车位产权虽然是独立的但在现实生活中住宅区的车位均为房屋的配套设施，在日照尚未发现有独立出售的情形，而原告在查封该车位时，被告封飞虎已经完成买卖行为，并办理了房屋的过户手续，所以原告理应知道车位也应已经买卖，而并未向被告封飞虎查证，所以该查封也存在明显的瑕疵。综上，该两车位在查封前已经完成买卖行为，并由买受人实际占有使用，请求法庭依法驳回原告对被告封飞虎的诉讼请求，维护买受人被告封飞虎的合法权益。平阳、郭蕾未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王斌向本院提交（2015）东民一初字第2826-1号民事裁定书一份，证实原告与2015年6月26日申请东港区人民法院依法查封被告平阳名下的编号为201302030001号和201302030002号位于日照华润中心的两处车位。封飞虎对王斌提交的证据质证认为：对该裁定书的真实性无异议，但该裁定书被告封飞虎在得知车位被查封前不知情。封飞虎向本院提交如下证据：1.购房合同与补充协议各一份，证明整个房屋买卖行为中房屋与车位是一起买卖的；2.转账记录两份、汇款凭证一份、收据一份，证明交付了全部的对价；3.房产证一份，证明买卖行为完成后办理了房屋的过户手续，产权人为封飞虎；4.公证书一份，证明房屋与车位一起买卖；5.日照华润中心凯旋门一期地下停车场管理服务协议两份，证明封飞虎实际对两车位已经占有使用；6.地下停车位服务收据一份，证明该停车位自2014年12月1日开始收取服务费即由封飞虎缴纳；7.税费收据一份，证明办理停车位产权费用均由封飞虎缴纳。8.日照小城房产经纪有限公司向迟宏付款以及与封飞虎之间的收付款的银行交易记录共4份、证明封飞虎通过中介公司将购房款已付给迟宏，封飞虎与房产经纪公司之间的款项往来；9.日照小城房产经纪有限公司出具的关于封飞虎付款情况及车位不能变更产权登记的原因说明的证明一份、日照小城房产经纪有限公司出具的关于封飞虎付款的具体明细的证明一份，证明合同履行情况及封飞虎向房产经纪公司付款情况。王斌对封飞虎提交的证据质证认为：1.对房屋买卖合同真实性有异议，从合同上签名来看秦绪洪签名笔迹与内容部分不一致，第二页有涂改的痕迹，第二页下方用较粗字体形成的文字并没有注明书写的时间，因此无法判断该合同系2014年9月22日当天一次性完成；对房屋买卖补充协议该合同正文部分书写的笔迹粗细不一，无法证实系同一时间协议，对其真实性不予认可；2.对于收款人迟宏出具的收条，因迟宏本人并未到庭无法证实其该收条的真实性，即使上面所载内容真实，也无法证实被告封飞虎已经付清了全部的购房款；对于银行转账回单和凭证真实性没有异议，但是同样无法证实被告封飞虎按照购房协议全额付清房款；3.对于房产证真实性没有异议，但无法证实涉案车位由被告封飞虎所有或者占有；4.对公证书真实性没有异议，但该公证书不能证明涉案车位已经转让给被告；5.对于地下停车场两份协议真实性有异议，该协议没有注明签署的时间，无法证实该协议是何时形成，因此被告封飞虎是何时实际占有使用该涉案车位；6.对于车位费收据真实性没有异议，但是从上面所载的款项说明一栏来看，涉案车位自2014年12月1日至2015年11月30日共计12个月为空置并未实际使用，直到2015年12月1日才按照正常车位费缴纳；7.对于缴纳契税相关房屋过户费的收据真实性没有异议，但是该收据形成的时间是2016年4月19日在该时间之前涉案车位已由法院查封，且原告已经申请法院强制执行，不能证实被告封飞虎在法院查封之前已经合法占有该车位；8.对日照小城房产经纪有限公司的4份银行交易记录，其中两份银行交易明细的真实性没有异议，但是无法证实被告封飞虎所主张的已经将全部房款按协议约定付给迟宏，而且从明细上所体现的两笔转账记录来看，与被告在庭审过程中提交的封飞虎的转账凭证以及其陈述的房款差额部分是用现金方式支付的这一说法相互矛盾，不能凭上述证据就证实被告已经付清全部房款；对日照小城房产经纪有限公司的另外两份银行交易记录的真实性有异议，没加盖银行公章，从上面显示的向迟某某付款共3次，其中，2015年2月14日付款560000元，2015年3月13日付款510000元，2015年4月9日付款529160元，3笔款合计远远超过总房款的数额。被告封飞虎陈述的付款经过，不符合正常购房付款的方式；封飞虎与迟宏之间及中介公司之间存在其他债权债务关系的可能性，被告封飞虎提供的上述证据不能证实其已经足额支付了购房款；9.日照小城房产经纪有限公司出具的证明，对其真实性不予认可，因为该证明系案外人出具，且证明人系当时被告与平阳房产交易的中介机构，之间存在明显的利害关系，被告封飞虎应当提供由房管局或者开发商出具的证明，才具备法律效力。上述证据不足以证实被告封飞虎已付清全部房款，也无法证实其未办理车位的过户手续不是因其本人过错所致。综上所述，上述证据均有无法证实被告封飞虎在法院查封涉案车位之前已合法占有且按照合同约定支付全部交款或者支付部分价款且将剩余交款交付执行，更无法证实刚才被告所主张的系因华润方面的原因导致车位无法办理过户。因此，被告陈述2016年初华润开始办理车位的产权手续，但其直到2017年4月12日才向法庭提出异议，中间相隔一年之久，假如其在办理产权手续时到房管局或不动产登记中心进行查询，其应该早已知道涉案车位早已被查封保全。被告主观上明显存在怠于行使权利的过错，因此其要求法院解封排除执行的申请依法不应成立。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：平阳与郭蕾夫妻关系存续期间，以平阳名义购买了位于日照市淄博路以北、烟台路以东的日照华润中心一期013幢2单元（02）2901号商品房一处、第01A幢3单元（03）－156号车位及第01A幢3单元（03）－165号车位两处。商品房买卖合同编号为：201208310179；车位买卖合同编号分别为：201302030001号和201302030002号。合同已备案，未办理产权证书。2014年9月22日，经日照小城房产经纪有限公司居间介绍（经办人为秦绪红），平阳（作为合同甲方）与封飞虎（作为合同乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定平阳将上述房产及车位出售给封飞虎，合同约定主要内容：房产总价款115万元；合同签订之时，乙方向甲方购房定金2万元，放在中介保管；首付款40万元，时间为2014年9月26日前，余款75万元交付时间为房产证办出后10日内付清，过户时间为收到乙方房款10日内；如果乙方首付款60万元，总房款减一万元。合同签订后，在履行过程中发现合同约定的房产被案外人迟宏申请查封，因平阳与迟宏间存在债权债务关系，需平阳偿还债务后，迟宏同意解除查封。2015年2月4日，平阳、郭蕾与日照小城房产经纪有限公司的秦绪红签订委托书，平阳、郭蕾委托秦绪红代为办理出售案涉房产及停车位过程中订立合同、收取售房款、办理所有权转移登记、土地使用权变更登记等一切事宜。于同日到日照市德信公证处对上述委托关系进行了公证。2015年2月13日，平阳（作为甲方）、封飞虎（作为乙方）、迟宏（作为丙方）、日照小城房产经纪有限公司代表秦绪红（作为丁方）签订《关于〈房屋买卖合同〉补充协议》一份，协议约定主要内容：乙方交付的房款60万元，由丁方扣除甲方已提取的款项31100元，剩余直接支付到丙方指定账户，视为甲方收到乙方相应房款；丙方在收到这笔款项后，保证不对此处房屋查封；甲方同意乙方依原合同交付剩余房款时，将剩余房款直接支付到丙方账户，视为甲方收到乙方相应房款；因为甲方房产被丙方申请查封迟迟不能办理房产证，甲方同意在《房屋买卖合同》中确定的总房款114万元的基础上，再给优惠一万元；甲方同意在签订本协议后，由甲方将房屋及全套钥匙交给乙方，乙方可以对房屋进行装修，丁方配合甲方办理装修房屋相关手续；乙方交至丁方保管的房款在支付到丙方指定账户前所产生的银行利息，归乙方所有，由丁方在支付给丙方房款同时支付到乙方账户；甲方公证委托丁方代为处理甲乙之间的房产过户办理等事项（以公证书为准），由丙方对甲方履行《房屋买卖合同》及本协议提供连带责任保证。2015年4月21日，封飞虎取得了案涉房产的房屋所有权证。2016年4月19日，封飞虎向华润置地（山东）物业服务有限公司日照分公司交纳车位管理服务费，收费单据载明款项说明：空房车位费（2014.12.1－2015.11.30）共12个月，48元/月；车位费（2015.12.1－2016.6.30）共7个月，60元/月，合计996元。同日，封飞虎向华润置地（日照）有限公司交纳办理车位产权证的费用共计7890元。案涉房产买卖价款交付情况：封飞虎于2014年9月25日通过银行转账向日照小城房产经纪有限公司秦绪红付款两次共60万元；《关于〈房屋买卖合同〉补充协议》签订次日，即2015年2月14日，日照小城房产经纪有限公司业务员秦绪红通过银行转账向迟宏付款56万元；2015年3月31日，封飞虎向日照小城房产经纪有限公司秦绪红通过银行转账付款30万元；同日，秦绪红通过银行转账将30万元退给封飞虎；2015年4月8日，封飞虎通过银行向秦绪红转账付款515160元；次日，秦绪红向迟宏通过银行转账付款529160元。2015年4月23日，迟宏出具收条，收条载明：今收到平阳华润13号2单元2901室售房款（封飞虎）108.916万元。本案审理过程中，日照小城房产经纪有限公司对封飞虎付款过程出具证明：封飞虎在签订合同时付2万元订金，其中包括0.6万元中介费；之后支付40万元和20万元两笔款作为购房首付款；后又支付30万元，之后为了清理账目，我们将30万元退回；一开始首付的60万元共产生活期利息0.084万元，根据合同此款也属于封飞虎先生所付款；随后封飞虎又付款给我方51.516万元。王斌与平阳、郭蕾民间借贷纠纷一案，王斌在审理过程中向本院申请诉讼财产保全，本院于2016年6月25日作出（2015）东民一初字第2826－1号民事裁定，裁定查封平阳名下的房产若干，其中包含案涉编号为201302030001号和201302030002号的两处车位。本院于2015年11月10日作出（2015）东民一初字第2711号民事判决，判决平阳、郭蕾于判决生效后十日内偿还王斌借款30万元。2016年1月7日，王斌向本院申请执行。本院在执行过程中，2017年2月6日，本院委托对案涉车位进行拍卖。2017年4月12日向本院提出异议，本院经审查，于2017年6月8日作出（2017）鲁1102执异40号执行裁定，裁定中止对案涉编号为201302030001号和201302030002号车位的执行。王斌于法定期限内向本院提出申请执行人执行异议之诉。审理过程中，封飞虎提交其与华润置地（山东）物业服务有限公司日照分公司就上述两处车位分别签订的地下停车场管理服务协议两份，协议未注明签订时间。本院认为，本案当事人争议的焦点主要有三项：一是封飞虎是否已按合同向平阳支付购房款；二是封飞虎是否已合法占有案涉车位；三是车位未办理产权证书的责任是否在封飞虎。关于封飞虎是否已按合同向平阳支付购房款的问题。根据有关当事人签订的《关于〈房屋买卖合同〉补充协议》的约定，封飞虎向中介公司付款，由中介公司将款项支付到迟宏指定的账户，视为封飞虎向平阳支付购房款。原告提交的银行交易记录、迟宏出具的收条及中介公司出具的证明可以相互印证，能够确定封飞虎已将合同约定的购房款支付给中介公司，中介公司亦按约定在扣除中介服务费及平阳支取办证的费用后将剩余款项支付给迟宏，且收付款项的数额能够吻合。因此，可以确认封飞虎已履行支付购房款义务的事实成立。关于封飞虎是否已合法占有案涉车位的问题。平旭与封飞虎对案涉楼房及两处车位的买卖是作为同一份合同的标的物进行转让的，没有分别进行转让的意思表示及行为。在当事人签订的《关于〈房屋买卖合同〉补充协议》中约定，在协议签订后由平阳将房屋及房屋钥匙交给封飞虎，该协议中亦无停车位不同时转移占有的约定。取得房屋钥匙可视为已对房屋进行有效管控，取得了对房屋占有、使用权，停车位本身是停车场中的一片区域，没有钥匙等体现占有的标志。作为同一合同的转让标的物，房屋与停车位同时转让亦符合生活常理。且从封飞虎向物业管理单位交纳停车位物业管理费的事实亦可印证平阳已将案涉两处停车位转移给封飞虎占有。关于车位未办理产权证书的责任是否在封飞虎。日照小城房产经纪有限公司出具证明称：按照公证委托，我们全权负责该房产及车位的买卖及过户事宜，在办理完房产过户手续时，房管部门告知车位尚无法办理产权过户，需等房产开发商统一予以办理。封飞虎与平阳签订《房屋买卖合同》后，由秦绪红代理平阳办理房屋及停车位的所有权及土地使用权的变更登记。封飞虎已于2015年4月21日取得了案涉房产的房屋所有权证。如前述，作为同一合同的标的物，当事人只办理楼房产权证，不办理停车位产权证不符合常理。原告主张，日照小城房产经纪有限公司与平阳、封飞虎有利害关系，其证明不属实。日照小城房产经纪有限公司作为平阳与封飞虎房屋买卖合同的中介方，在合同履行中公司的业务员秦绪红虽受平阳委托代为办理产权变更登记事务，但停车位产权变更的时间早与晚与日照小城房产经纪有限公司不具备利害关系。因此，原告的主张不成立。且从本案当事人签订合同及履行合同的事实来看，平阳与封飞虎签订房屋买卖合同、封飞虎交付购房款的行为均发生在本院对案涉停车位进行查封之前，应当排除当事人为逃避执行恶意串通转移财产的可能。因此，平阳与封飞虎未在本院查封之前办理停车位产权证的责任不在于封飞虎。本院认为，平阳出资从商品房开发商处购买房产，虽未进行产权登记，但合同已备案登记在平阳名下，平阳与封飞虎订立房屋买卖合同，将其享有民事权益的房产出售给封飞虎不违反法律规定，双方订立的房屋买卖合同合法有效。本案当事人争议的焦点是在王斌与平阳、郭蕾民间借贷纠纷一案的执行过程中，能否对案涉两处停车位进行强制执行，应审查案外人封飞虎是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。王斌向本院申请执行的标的是金钱债权，应根据相关法律规定进行处理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案当事人争议的两处停车位在本院查封之前，封飞虎已与平阳签订合法有效的买卖合同，封飞虎已合法占有且已支付全部价款，未办理产权登记的原因不是封飞虎原因导致。因此，封飞虎对案涉两处停车位享有足以排除强制执行的民事权益，王斌关于对案涉两处停车位进行强制执行的请求不符合法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告王斌的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  秦国栋人民陪审员  李 青人民陪审员  李业成二〇一七年十二月二十七日书 记 员  徐 晶