四川省宜宾市南溪区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1503民初2196号原告：四川广莱商业管理有限公司，住所地：宜宾市南溪区滨江新城鑫宇大厦8楼。法定代表人：陈航，职务：财务经理。委托诉讼代理人：高婷，四川契合律师事务所律师，执业证号：15115201211573100。被告：周雪连，女，1989年7月18日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区汪家镇白庙村。原告四川广莱商业管理有限公司（以下简称：广莱商管公司）与被告周雪连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序。因本案案情复杂，本院于2017年10月25日作出（2017）川1503民初2196号民事裁定书，裁定将本案转为普通程序进行审理。本案于2017年12月19日公开开庭进行了审理。原告广莱商管公司的委托诉讼代理人高婷，被告周雪连到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广莱商管公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原被告双方于2014年11月3日签订的《鑫宇·钻石城商铺租赁合同》，并判令被告向原告返还房屋；2、请求人民法院判令被告向原告支付自2015年9月19日起至房屋归还之日产生的租赁费用；3、请求人民法院判决被告向原告支付迟延缴纳租金的违约金；4、请求人民法院判决被告向原告支付因本案诉讼原告已经支付的律师代理费4000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月27日，夏子红、汤宗先购买了由四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司开发的【鑫宇·钻石城】负一层商铺，并于当日与原告签订【鑫宇·钻石城】委托代理租赁协议，约定由原告对商铺进行代理租赁。后原告与被告于2014年11月3日签订【鑫宇·钻石城】商铺租赁合同，约定被告承租的【鑫宇·钻石城】商铺。双方在合同中对商铺租赁的相关事宜约定如下：1、商铺租赁期限为5年，即从2015年1月1日起至2019年12月31日止；2、承租商铺的面积为52.47平方米，租金标准为第一年80元/月/平方米、第二年85.6元/月/平方米、第三年92.4元/月/平方米…；3、租金按季度支付，第一次支付租金的时间为原告交付商铺或交付商铺通知确定之日，该日期为商铺的起租日，以后每个季度租金应予上个季度结束前支付原告。租赁期内原告给予被告2个月的免租期，免租期内，原告免收租金；4、被告逾期支付按本合同及相关协议、规定、手册应缴纳的租金、物业管理费、商业运作费、能源费、租赁保证金、临时场地租赁费及其他费用，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期支付金额总额每日3‰的标准按日向原告支付违约金；5、原告因向被告催收租金或其他费用而产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、评估费、差旅费等），以及原告因行使本合同项下其他任何权利而产生的所有费用，均由被告承担。2015年4月19日，原告向被告交付商铺，自2015年6月19日起，被告应当按照合同约定向原告缴纳租金，但截止原告起诉之日，被告未向原告缴纳租金。原告曾书面向被告催缴租金，也委托律师以《律师函》的形式向被告催缴租金，但被告均拒绝缴纳。原告认为，周雪连应当按照合同所约定的租赁标准向原告缴纳租金；周雪连承租的商铺应当从房屋接收之日起起算；原告只是暂时留置周雪连留在的商铺内的货柜，并不代表已购买或认可予以抵扣。同时，货柜现在的价值也应当由鉴定机构鉴定的结论为准。综上，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告周雪连辩称：1、原告虚假宣传、虚假承诺，欺骗手段签订的租赁合同损害被告利益，被告同意解除合同；2、原告出租的房屋未验收合格前不应收取租金；3、原告管理商铺的负责人税开金向商户承诺：等入驻率达80%后才收取租金；4、原告违约在先，被告不应承担违约金及相关费用；5、商铺租金按35元/平方米计算，比较符合实际；6、原告交付给被告的店铺与租赁合同约定的面积少了2.48平方米，原告应该相应减少租金；7、要求保证金抵扣租金；8、要求按照被告的货柜价格结算单的七折抵扣租金。本院经审理认定事实如下：2013年9月27日，夏子红作为买受人，汤宗先作为共有人购买了四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司出卖的坐落于宜宾市南溪区文化路西段鑫宇钻石城负一层商业服务房屋。2013年9月28日，夏子红、汤宗先委托原告广莱商管公司代为租赁鑫宇钻石城商业服务房屋。原告作为出租人（甲方）与被告周雪连作为承租人（乙方）于2014年11月3日签订了《【鑫宇·钻石城】商铺租赁合同》，约定：原告租赁的商铺位于四川宜宾南溪区【鑫宇·钻石城】；商铺的建筑面积为52.47平方米，全部为买受人委托甲方经营管理，由甲方代行商铺买受人履行本合同约定的相关权利与义务；租赁期限、租金及费用的支付期限和方式：租赁期限从2015年1月1日起至2019年12月31日止；租金：第一年80元/月/平方米、第二年85.6元/月/平方米、第三年92.4元/月/平方米、第四年100.8元/月/平方米、第五年110.8元/月/平方米，日租金等于月租金标准除以30日；免租期2个月，免租期内甲方免收租金；上述租金不包括乙方需支付的物业管理费、商业管理费以及产生的水、电、燃气、税费等各种费用；租金按季度支付，第一次支付租金的时间为甲方交付商铺或交付商铺通知确定的交付之日，该日期为商铺的起租日，以后每个季度租金应于上个季度结束前支付甲方;乙方应当在签订本合同时向甲方支付租赁保证金，作为履行本合同的保证。租赁保证金按照第一年度贰个月的租金标准缴纳，即8395元；商铺的交付：甲方应当将商铺于2015年1月1日前交付乙方，如甲方迟延或提前交付商铺的，起租日以甲方实际交付或《商铺交付通知》确定的日期为准，并相应调整本合同的租赁起止日期；经双方协商一致，甲、乙双方可以对本合同进行变更或解除；本合同依法解除或终止后，乙方应当将商铺腾空，在结清租赁期间的租金和其他费用后退还甲方，并办理书面的商铺移交手续；违约责任：乙方逾期支付按本合同及相关协议、规定、手册应缴纳的租金、物业管理费、商业运作费、能源费、租赁保证金、临时场地租赁费及其他费用，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期支付金额总额每日3‰的标准按日向甲方支付违约金；甲方因向乙方催收租金或其他费用而产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、评估费、差旅费等），以及甲方因行使本合同项下其他任何权利而产生的所有费用，均由乙方承担；合同的生效：本合同经甲、乙双方签字或者盖章后生效。原告广莱商管公司及被告周雪连分别在上述合同上加盖公司印章、签字并捺印。2015年4月19日，原、被告双方办理了交接房手续。2015年10月14日，鑫宇·钻石城通过了建设工程消防验收。2015年12月21日，鑫宇·钻石城经竣工验收合格。2015年10月10日，四川宜宾鑫宇房地产开发有限公司委托的宜宾中立房地产评估有限公司作出房产测报（2015）第01406号《四川省房屋面积测绘报告》，对钻石城商铺的房屋面积测绘的建筑面积为52.60平方米。自合同签订后，被告周雪连向原告支付了保证金8395元，未向原告支付房屋租赁费用。原告广莱商管公司为收取涉案房屋租赁费用，委托了四川契合律师事务所向人民法院提起诉讼，并向四川契合律师事务所支付了4000元代理费用。原、被告双方于2017年10月12日解除了《【鑫宇·钻石城】商铺租赁合同》。解除合同后，被告将商铺交付原告，但商铺内的货柜未搬离。对于上述双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、涉案合同租金的支付时间及标准；二、涉案合同双方是否存在违约行为及如何承担违约责任；三、被告的货柜及所缴纳的保证金是否应当抵扣租金。关于焦点一：原被告双方虽于2015年4月19日完清交接手续，但该该商品房分别于2015年10月14日、2015年12月21日才经建设工程消防验收合格和竣工验收合格。由于该商品房系商场的商铺，属公众聚集场所，其交付使用时应当符合经消防验收合格的条件，且应当符合建筑法第六十一条的规定，在建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用。因此，广莱商管公司主张周雪连支付房屋租金的起算时间应当在涉案商品房消防验收合格和竣工验收合格后开始计算。涉案租赁合同约定的免租期为2个月，故周雪连应从2016年2月22日起支付商铺的租赁费用。涉案租赁合同对案涉商品房租金标准进行明确约定，双方按照合同约定交接了房屋，且在合同履行过程中并未对租金支付标准进行变更。涉案合同的租金约定系双方真实意思表示，且约定并未损害第三人的利益，故双方应当按照合同约定的租金支付标准支付租金，即第一年80元/月/平方米、第二年85.6元/月/平方米、第三年92.4元/月/平方米、第四年100.8元/月/平方米、第五年110.8元/月/平方米。被告周雪连认为应当将租金标准降低至每平方35元/月的请求，本院依法不予支持。被告周雪连辩称房屋面积少了2.48平方米，但其所提供的图纸不符合证据规定，不能作为证据使用，本院依法不予采信。涉案房屋经第三方测绘，建筑面积为52.60元，但双方约定的租金按照52.47平方米进行计算，不违反法律规定。2017年10月12日，双方已协商解除了租赁合同并已实际退还房屋，故被告周雪连应向原告广莱商管公司支付从2016年2月22日起至2017年10月12日止的租赁费用84954.90元（从2016年2月22日起至2017年2月21日止，按照80元/月/平方米×52.47平方米为标准进行计算；从2017年2月22日起至2017年10月12日止，按照85.6元/月/平方米×52.47平方米为标准进行计算）。关于焦点二：租赁合同的主要权利义务应为：出租人交付房屋，承租人支付租金。本案中，原告广莱商管公司在合同约定的时间向被告周雪连交付了房屋，在涉案商铺无瑕疵之日起，被告应当按照约定的期限及标准支付租金。因此，在涉案商品房消防验收合格和竣工验收合格且双方约定的免租期届满后，被告周雪连应当按照合同约定向原告广莱商管公司支付租金。被告周雪连一直未履行支付租金的合同义务，存在违约行为。被告周雪连出示的原告广莱商管公司与其他商户签订的租赁合同，并非是同期的商铺租金标准，且广莱商管公司对其余商铺之间约定的租金与本案无关联性，故本院对上述证据依法不予采信。涉案租赁合同并未对商场环境进行约定，且被告提供的证据不足以证明广莱商管公司在招商时对商场环境进行了承诺，故被告抗辩的商场环境未达到合同约定，存在违约行为的抗辩理由，本院依法不予采纳。在涉案商品房经消防验收合格和竣工验收合格，免租期届满后，周雪连仍未按照合同约定的期限和租金标准向广莱商管公司支付房屋租赁费用，存在违约行为。租赁合同中约定自逾期之日起按逾期支付金额总额每日3‰的标准按日向广莱商管公司支付违约金，广莱商管公司主张以月利率2%为标准进行计算违约金，不违反法律规定，本院依法予以支持。租赁合同中约定“甲方因向乙方催收租金或其他费用而产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、评估费、差旅费等），以及甲方因行使本合同项下其他任何权利而产生的所有费用，均由乙方承担”。本案中，广莱商管公司为催收租金，委托了四川契合律师事务所向本院提起诉讼，并实际产生了代理费4000元。因此，广莱商管公司主张周雪连支付律师费4000元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于焦点三：广莱商管公司与周雪连协商解除合同后，周雪连向广莱商管公司退还了房屋，但未搬离货柜。广莱商管公司虽留置了货柜，但不同意货柜抵扣租金，也表示其未向周雪连购买。因此，周雪连可收回货柜另行处置，不应在本案中抵扣租金，周雪连可另行主张权利。合同签订后，被告周雪连向原告缴纳了保证金8395元。在本案审理过程中，原被告双方协商一致解除了合同，解除合同后，被告退还租赁物，故原告亦应当退还保证金。因被告尚欠原告租赁费用84954.90元，被告亦在庭审中要求将保证金抵扣租金。因此，被告周雪连已缴纳的保证金可在应缴纳的租赁费用中予以抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定判决如下：一、原、被告双方签订的《【鑫宇·钻石城】商铺租赁合同》已于2017年10月12日解除；二、被告周雪连于本判决生效之日起十日内向原告四川广莱商业管理有限公司支付房屋租赁费用76559.90元（已扣除保证金8395元）；三、被告周雪连于本判决生效之日起十日内向原告四川广莱商业管理有限公司支付违约金，违约金的计算方法为：从2016年2月21日起，以欠交的租金12592.80元为计算基数；2016年5月21日起，以欠交的租金12592.80元为计算基数；2016年8月21日起，以欠交的租金12592.80元为计算基数；2016年11月21日起，以欠交的租金12592.80元为计算基数；从2017年2月21日起，以欠交的租金13474.20元为计算基数；2017年5月21日起，以欠交的租金13474.20元为计算基数；2017年8月21日起，以欠交的租金7635.30元为计算基数；上述违约金均计算至欠交的房屋租赁费用付清之日止，按照月利率2%为标准进行计算；四、被告周雪连于本判决生效之日起十日内向原告四川广莱商业管理有限公司支付律师费4000元；五、驳回原告四川广莱商业管理有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2270元，由被告周雪连负担1500元，由原告四川广莱商业管理有限公司负担770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  曹继军人民陪审员  罗洪培人民陪审员  尹 华二〇一七年十二月二十五日书 记 员  胡其勤