北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终11610号上诉人（原审原告）：孙亚敏，女，1980年3月13日出生，住河北省保定市蠡县。被上诉人（原审被告）：药瑞英，女，1967年3月13日出生，职业不详，户籍地广东省珠海市，住北京市大兴区。原审第三人：北京盛玺置业有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇北京燕南鹿鸣春大酒店4楼。法定代表人：桑春华，总经理。委托诉讼代理人：和秀娟，女，该公司法务。上诉人孙亚敏与被上诉人药瑞英及原审第三人北京盛玺置业有限公司（以下简称盛玺公司）物权确认纠纷上诉一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初10740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙亚敏上诉请求：依法撤销原判，改判支持孙亚敏一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.一审严重超出普通程序审理期限，程序违法；2.(2015)大民初字第175433号民事判决送达形式违法，剥夺了孙亚敏上诉权，判决未生效，依法不能作为本案一审判决的依据；3.一审判决部分事实认定错误。一审判决认定盛玺公司对坐落于大兴区×××1703号房屋（公安行政管理部门最终核准时变更为：北京市大兴区×××17层1703号）（以下简称涉诉房屋）拥有产权是错误的。药瑞英与盛玺公司订立的商品房预售合同中约定的解除条件已成就是错误的；4.孙亚敏与药瑞英签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，不存在履行不能的问题。药瑞英未到庭答辩且未提交书面答辩意见。盛玺公司述称，同意一审判决。1.我公司以出让的方式取得北京市大兴区西红门镇嘉悦中心地块的国有土地使用权，使用证编号：京兴国用（2012出）第00095号。后经批准，在上述地块建设了“嘉悦中心”项目。涉诉房屋在该项目内，我公司已取得涉诉房屋的所有权证，孙亚敏无权要求确认该房屋为其所有。2.法院已经判决解除我公司与药瑞英的预售合同，孙亚敏无权占有涉诉房屋，应将该房屋退还我公司。3.由于药瑞英与其他人存在纠纷，涉诉房屋现处于查封状态，所有权的转移登记根本无法变更。4.即便我公司与药瑞英之间的买卖合同没有解除，房屋没被查封，我公司也没有义务将房屋直接过户到孙亚敏名下。因为我公司与孙亚敏之间不存在法律关系，也无法判断孙亚敏与药瑞英之间的合同关系是否属实。孙亚敏向一审法院起诉请求：1.涉诉房屋所有权为孙亚敏所有；2.药瑞英、盛玺公司协助孙亚敏办理涉诉房屋所有权转移登记手续；3.本案的诉讼费用由药瑞英承担。一审法院认定事实：2013年1月6日，盛玺公司（出卖人）与药瑞英（买受人）就涉诉房屋签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（编号：Y1428679，以下简称预售合同）约定，盛玺公司出售涉诉房屋，买受人为药瑞英。购房总价款为1219450元。逾期偿还贷款本息而导致出卖人履行了代偿款项（本息、罚息、追款费用等，下同）的保证责任，买受人应自出卖人代偿款项之日起5日内归还代偿款项，若买受人逾期归还代偿款项的，买受人应按逾期归还金额的10%向出卖人支付违约金，若买受人逾期归还偿款项超过30日，或因买受人逾期偿还贷款本息导致商业贷款银行提前收回贷款本息并向保证人承担还款责任的，出卖人有权解除预售合同，出卖人解除预售合同的，买受人应按该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。2015年7月5日，双方签订《补充协议》，约定，经公安行政管理部门核准，涉诉房屋坐落变更为：北京市大兴区宏业路9号院1号楼17层1703；该商品房实测建筑面积为50.24平方米，其中套内建筑面积34.04平方米，商品房价款调整为总价款1222324元。合同签订后，药瑞英向盛玺公司支付了房屋首付款619451元，并补交房款2873元，由建行大兴支行向药瑞英发放60万元贷款，后因药瑞英未按借款合同的约定向银行履行还款义务，导致盛玺公司承担保证责任，并未于30日内归还代偿款项。后，盛玺公司起诉药瑞英及第三人孙亚敏商品房预售合同纠纷一案，大兴法院作出（2015）大民初字第17543号民事判决书，判决解除盛玺公司与药瑞英签署的编号为Y1428679的预售合同及补充协议，药瑞英于判决生效后十日内协助盛玺公司办理解除预售合同的备案手续、返还盛玺公司代为偿还的银行借款本息及罚息56468.24元、向盛玺公司支付违约金243890.2元。该判决书现已经生效。2015年7月5日，药瑞英（出卖人）与孙亚敏（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定，孙亚敏以100万元的价格购买药瑞英的涉诉房屋；双方同意，自本合同签���之日起365日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在365日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满至次日其至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付；若因药瑞英提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致孙亚敏无法取得房屋所有权的，药瑞英将构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。合同签订当日，孙亚敏支付药瑞英首付款55万元（含定金2万元），并代药瑞英向盛玺公司支付涉诉房屋的契税36669.72元、公共维修基金10048元、产权代办费1000元、销售合���印花税611元、产权登记费550元、有线电视初装费300元、产权证印花税5元。药瑞英向盛玺公司出具《付款承诺书》一份，载明，药瑞英认购的涉诉房屋由孙亚敏支付52056.72元，药瑞英承诺该付款已经代付人同意，合法有效。药瑞英将涉诉房屋交付给孙亚敏使用。经一审法院释明，目前涉诉房屋还登记在盛玺公司名下，并没有办理其他产权登记，孙亚敏坚持按物权确认纠纷为本案案由。一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，药瑞英经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了举证、质证、答辩的权利。药瑞英、孙亚敏签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，药瑞英、孙亚敏均应���照合同约定行使权利、履行义务。大兴法院作出的（2015）大民初字第17543号民事判决书，判决解除药瑞英与盛玺公司签订的预售合同，该判决现已生效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合规定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。药瑞英并非本案涉诉房屋的所有权人，药瑞英、孙亚敏所签订的《北京市存量房屋买卖合同》存在事实上不能履行的情形，故孙亚敏要求确认涉诉房屋归其所有的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规��，于2017年5月缺席判决：驳回孙亚敏的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙亚敏提交两份证据，第一份证据，2017年10月3日收款收据（明细为代收电费），证明孙亚敏在涉诉房屋居住；第二份证据，借记卡账户历史明细清单，证明孙亚敏与药瑞英完成房款支付。盛玺公司质证称，对第一份证据真实性无异议，证明目的不认可，不能证明涉诉房屋所有权归属于孙亚敏。对第二份证据真实性、证明目的均不予认可，因孙亚敏与药瑞英的合同关系是否存在、是否真实无法判断。经审查，本院认为，第一份证据属于新证据，但收款收据仅能证明电费缴纳情况，不能证明所有权的归属，与本案缺乏关联性。第二份证据形成于一审开庭之前，不属于二审新证据，且盛玺公司不予认可��加之该证据只能证明银行转帐情况，不能证明所有权的归属，与本案缺乏关联性。二审中，孙亚敏申请北京世纪中成房地产经纪公司法定代表人化伟出庭作证，证明2015年7月5日孙亚敏从药瑞英手中购买了涉诉房屋，孙亚敏、药瑞英及其公司的人(中介身份)共同到盛玺公司办理的房屋交付手续。孙亚敏质证称无意见，盛玺公司质证称对证人身份无法判断。本院经审理查明的事实与一审法院无异，本院对此予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：涉诉房屋所有权归属问题。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。现有证据表明，涉诉房屋的所有权现仍登记在盛玺公司名下，故涉诉��屋的权属是明确的。孙亚敏主张其为涉诉房屋所有权人的主要依据为，其与药瑞英签订的《北京市存量房屋买卖合同》。根据本案已查明事实，药瑞英于2013年1月6日与盛玺公司签订预售合同，购买了涉诉房屋。后因药瑞英逾期交纳贷款，盛玺公司依据双方签订的合同约定起诉药瑞英，要求解除双方签订的预售合同。经大兴法院判决，药瑞英与盛玺公司签订的预售合同解除。该判决书现已生效。期间，涉诉房屋的所有权人并未发生变更，一直登记为盛玺公司。孙亚敏与药瑞英签订《北京市存量房屋买卖合同》时，其对药瑞英只是与盛玺公司签订了预售合同并未取得涉诉房屋的所有权证书的事实是知晓的。现孙亚敏以其与药瑞英签订了《北京市存量房屋买卖合同》为由，要求确认其对涉诉房屋享有所有权，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，孙亚敏的���诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由孙亚敏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 妍审 判 员  刘丽杰审 判 员  王艳芳二〇一七年十二月八日法官助理  曹 华书 记 员  孙 雯-2--1-