黑龙江省穆棱市人民法院民 事 判 决 书(2017)黑1085民初1335号原告：穆棱市万事达房地产开发有限公司，住所地黑龙江省穆棱市。法定代表人：叶玉美，董事长。委托代理人：王发国，黑龙江江昊律师事务所律师。被告：李春波，男，1975年1月6日出生，汉族，住所地黑龙江省穆棱市。被告：赵洪波，女，1953年2月10日出生，住所地黑龙江省穆棱市。二名被告委托诉讼代理人李维祥，男，1948年5月10日出生，汉族，住所地黑龙江省穆棱市。原告穆棱市万事达房地产开发有限公司（以下简称万事达公司）与被告李春波、赵洪波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月16日受理后，依法公开开庭进行了审理。原告万事达公司的委托诉讼代理人王发国，被告李春波以及其委托诉讼代理人李维祥，被告赵洪波的委托诉讼代理人李维祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万事达公司向本院提出诉讼请求：1.二名被告支付购买房屋价款2713039.09元；2.二名被告支付截止2017年7月27日的逾期付款利596868.60元，自2017年7月28日起至欠款还清之日止继续按月利率2%标准向原告支付逾期付款的利息；3.判令二被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：2011年原告在穆棱市下城子镇进行棚户区改造，开发金禧园小区房地产开发项目。经过多次协商，就原告在金禧园小区为被告回迁安置，二被告向原告购买部分房屋事宜达成协议。双方于2014年5月28日签订了《房屋回迁、购买协议书》。约定原告为二被告在金禧园小区回迁安置房屋和二被告向原告购买金禧园小区房屋的状况，以及被告应向原告支付的回迁房屋面积差价款和购买房屋款总额为4900000.00元。该款项被告应在2014年6月15日前向原告支付1950000.00元。其余2950000.00元应在原告为被告办理完房屋产权执照后的二个月内付清。如被告未及时付清房款按月利率3分钱利息给予甲方（原告）赔偿。协议签订后，二被告向原告支付了1950000.00元款项。原告于2014年6月将全部18套房屋交付给被告。原告开发的金禧园小区房地产开发项目于2015年9月25日竣工验收后，办理完毕初始登记，具备了为被告办理房屋产权证的条件。在协议履行过程中经原告与被告协商，变更了协议约定的部分内容，即：由被告自行垫付费用办理房屋产权执照。原告根据被告李春波的请求，将第一批3套房屋以李春波为购买人（产权人）于2015年12月29日开具了销售不动产发票。被告李春波在向原告支付了办理产权的税费款项后于2015年12月30日将第一批3套房屋销售不动产发票取走。原告根据被告李春波的请求，将第二批8套房屋以被告李春波为购买人（产权人）于2016年2月19日开具了销售不动产发票。被告李春波在向原告支付了办理产权的税费款项后于2016年2月19日当天将第一批8套房屋销售不动产发票取走。上述11套房屋均由被告李春波自行到房地产登记机关办理并取得了房屋所有权证书。原告根据被告李春波的请求将其购买的七套商品房屋以其妻子被告赵洪波为购买人（产权人），于2016年6月28日开具了销售不动产发票。被告李春波于2016年6月28日将该七套商品房屋的销售不动产发票取走，自行到房地产登记机关办理房屋所有权证书。原告认为原告已经向被告提供了房屋登记的全部法律文件，履行了配合被告办理房屋产权不动产登记的合同义务。被告应按合同约定向原告支付所欠2950000.00元购买房屋价款。扣除236960.91元被告所交的税金，二被告应向原告支付房屋价款的金额为2713039.09元。被告逾期付款，应按合同约定自2016年8月28日起向原告支付利息，计算至2017年7月27日，利息金额为596868.60元。二被告系夫妻关系，应对其夫妻共同债务承担付款责任。被告李春波、赵洪波辩称：原告第一项判令二被告支付购买房屋价款2713039.09元；第二项判令二被告支付截止2017年7月27日的逾期付款利596868.60元。这两个请求被告方不予认可，其理由是原告方严重的违约合同，合同在2014年5月28日所签订，该合同第一款第二项如甲方在2014年7月31日前未将乙方房屋产权证暨土地使用证办完，不能按期交付乙方，从2014年8月1日起，甲方需支付乙方所缴纳的1950000.00房款的利息，利息计算率为3分，对乙方进行赔偿，两个如甲方为乙方办理完房照和土地使用证后，乙方须在两个月内付清剩余2950000.00元的房款，如未及时付清已按月利息3分赔偿给甲方。原告方对该合同所约定的条款未进行履行，虽然办理了前11个房照，房照本全是被告自己出资办理的，原告根本未给办理剩余7本房照，被告于2017年起诉后，经法院判决有了结果。所以说刚才原告所谈的为被告办理完房照和土地证这一点是不符合事实的，这个合同签的比较清楚，应该按照合同履行。棱市人民法院（2017）黑1085民初183号民事判决书，（2017）黑10民终844号民事判决书确定的原告应当履行的义务至今尚未履行，所以原告没有履行合同义务，根据合同约定二名被告无义务与原告进行结算。被告赵洪波未到庭，也未提供答辩意见。原告万事达公司围绕诉讼请求依法向法庭举证如下：1.房屋回迁、购买协议书，证明原、被告之间存在房屋回迁、买卖合同关系；被告应向原告支付的回迁房屋面积差价款和购买房屋款总额为4900000.00元。该款项被告应在2014年6月15日前向原告支付1950000.00元。其余2950000.00元应在原告为被告办理完房屋产权执照后的二个月内付清。证明双方约定有逾期付款的违约责任。被告李春波、赵洪波的质证意见：该合同的形式要件没有异议，但是被告所陈述的是原告合同的第一款第二项违约。本院认为，该证据是原件，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，二名被告无异议，本院予以采信。2.案涉房屋产权执照7份，证明原件在被告手中，原告出售给被告的金禧园小区房地产开发项目于2015年9月25日竣工验收并办理的初始登记，具备办理房屋产权证的条件。被告李春波、赵洪波的质证意见：该证的原件确实在被告手中，但是该证的所有权归原告并非被告，原告至今未履行办理产权过户的义务。原告所出具的房产证的复印件，该证据对抗不了合同所约定的义务，合同的第二项明确的约定甲方为乙方购买房屋的房照和土地证房照必须办理一户一本名字为李春波，现房屋所有人是万事达公司不是被告李春波，所以不予认可此份证据。本院认为，该组证据虽复印件，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，被告李春波、赵洪波也予以认可其持有原件，本院予以采信。对于证明目的，原告即已办理了不动产初始登记，具备办理不动产变更登记初始要件，就应当履行合同约定的先履行义务，未积极依约定履行该义务构成违约，故二名被告的异议理由成立，本院对该组证据的证明目的不予采信。3.2017年4月20日穆棱市法院开庭笔录，穆棱市人民法院（2017）黑1085民初183号民事判决书，（2017）黑10民终844号民事判决书，证明，原被告双方经协商一致，对房屋回迁、购买协议书关于办理房屋产权登记的约定内容进行了变更，由被告自行垫付费用并办理约定房屋的产权执照；原、被告双方变更后的约定内容已经实际履行，原告万事达公司向李春波提供了办理产权登记的全部手续履行了合同约定义务。李春波已自行到房屋产权登记部门办理产权登记；最终产权登记未办理完毕，是因为李春波违约停止办理造成的。上述证明内容被告李春波在穆棱市人民法院下城子法庭2017年4月20日开庭时已经自认。被告李春波、赵洪波的质证意见：对这组证据的真实性没有异议。因原告不履行合同义务，被告是在无奈的情况下诉讼到人民法院，所以被告到穆棱市人民法院进行诉讼，经两级法院审理原告应当为二名被告办理房照。本院认为，该组证据虽存在复印件，但来源合法，客观真实，且可以相互印证，被告李春、赵洪波对真实性无异议，本院予以采信。对于证明目的，原告应当根据生效判决内容积极协助履行办理相关不动产变更登记的义务，未协助履行该义务的行为存在过错，被告李春波对此不承担过错责任。结合该组证据内容，被告李春波虽认可其与原告万事达公司达成垫付税金协议并办理不动产变更登记的协议，但不认可不动产登记凭证由原告万事达公司持有的约定，且双当事人至今未能办理不动产变更登记，可以认定双方当事人对不动产登记凭证交由原告持有一事未达成意思一致的表示，原告万事达公司也未提出证据证明其主张，故二名被告的异议理由成立，本院对该组证据的证明目的不予采信。4.原告为被告开具的销售不动产发票18张（李春波名下11张，赵洪波7张）；被告领取发票登记表，证明原告于2015年12月29日、2016年2月19日、2016年6月28日为被告提供了18张销售不动产发票。原告已经向被告提供了房屋登记的全部法律文件，履行了配合被告办理房屋产权不动产登记的合同义务。被告应按合同约定向原告支付所欠2950000.00元购买房屋价款。被告逾期付款，应按合同约定自2016年8月28日起向原告支付利息。被告李春波、赵洪波的质证意见：对此组证据的形式要件没有异议，但是对证明目的有异议，该证据证明不了履行合同的义务，证明不了2014年5月28日所签订的合同第二项的规定，未履行合同义务。根据合同约定原告方应当承担办理过户手续的所有费用（包含契税、房屋维修基金、工本费），但该费用目前均有被告垫付原告至今尚未给付，原告仅将相关的不动产发票给付被告不能视为原告已经履行了合同。本院认为，该组证据均是原件，来源合法，客观真实，且被告李春波、赵洪波对真实性无异议，本院予以采信。对于该组证据的证明目的，原告万事达出具不动产发票并向合同相对人交付的行为属于房屋回迁以及买卖协议的附随义务，该义务的履行不能对抗其应当承担的办理不动产变更登记的义务，故二名被告李春波的异议理由成立，本院对该组证据的证明目的不予采信。被告李春波、赵洪波围绕抗辩主张依法向法庭举证如下：房屋回迁、购买协议书，证明原告为被告所回迁购买房屋一户一本都办完后交付给被告，可是原告违约不予办证，被告要求按合同办理。原告万事达公司的质证意见：对证据形式要件没有异议，但是该合同约定内容双方已经协商一致进行变更详细见原告的举证证据三的证明目的。本院认为，该证据是原件，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，且原告对该证据的真实性无异议，本院予以采信。对于证明目的，结合（2017）黑1085民初183号民事判决书，（2017）黑10民终844号民事判决书，双方当事人对产权凭证交由原告持有一事未达成意思一致的表示，原告的异议理由不成立，本院对该证据的证明目的予以采信。本院经审理认定事实如下：被告李春波与被告赵洪波系夫妻关系。2014年5月28日，被告李春波（乙方）与原告万事达公司（甲方）签订的房屋回迁、购买协议书，对乙方在金禧园小区回迁安置及购房一事达成如下协议：“一、乙方回迁及购买房屋款和补甲方面积差价款、补税费款（具体详见附表），合计4900000元。甲方负责给乙方办理房照和土地使用证，所需税费由甲方承担。二、乙方已经交给甲方950000元回迁款，在此协议生效后，乙方于2014年6月15日前给付甲方1000000元整；甲方应在2014年7月30日之前必须办理所有回迁安置及购买房屋（附表）的房照和土地使用证，房照必须分开办理，一户一本，房照的名字为李春波。如甲方在2014年7月30日之前未将乙方房屋产权证及土地使用证办理完，不能按期交付乙方，从2014年8月1日起，甲方需支付乙方所交纳的1950000元现金的利息，利息按月利率3分计算，对乙方进行赔偿。如甲方为乙方办理完房照和土地使用证之后，乙方需在2月内付清剩余2950000元房款。如未及时付清，也按照月利率3分利息给予甲方赔偿。三、乙方给付甲方1000000元后，甲方把所有回迁安置及购买房屋的钥匙交给乙方。现金禧园使用的8号商品房待甲方交付房屋产权证后，乙方付清剩余房款，甲方再把8号商品房交给乙方，室内所有装修与费用不收取乙方任何钱款。四、甲方交给乙方钥匙以后，乙方在装修时，甲方不收取乙方装修抵押金、物业管理费及2012年2013年的取暖费（除4＃楼商服用房和住宅外）。签订此协议之前房屋所有的事宜及费用均由甲方负责，之后所有的事宜由乙方负责。本协议自双方签订之日后，之前甲乙双方于2011年所签署的全部《产权互易协议书》同时作废。”原告万事达公司在穆棱市下城子镇金禧园小区回迁给被告李春波的房屋有：住宅房为3号楼1单元301；商业营业用房（俗称“门市房”）为14号楼第12、13、14号，3号楼第11、12、13、14、15、16、17、18号；车库为2号楼1、2、3号。被告李春波购买的房屋有：3号楼第11至第18号门市房上面的二楼和3号楼第8、9、10号门市房。被告李春波尚未取得不动产登记证的房屋有3号楼第8、9、10、15、16、17、18号门市房，在以被告赵洪波的名义交纳了不动产税后，被告李春波曾同意将这七栋门市房的不动产凭证交由原告万事达公司持有，但被告李春波最终对此予以拒绝而未达成一致的意思表示且未对上述七栋门市房办理不动产变更登记。上述七栋门市房初始登记所有人为原告万事达公司，坐落在穆棱市下城子镇义和委金禧园小区3号楼0108（建筑面积112.42平方米）、0109（、建筑面积115.10平方米）、0110（建筑面积115.10平方米）、0115（建筑面积111.42平方米）、0116（建筑面积109.74平方米）、0117（建筑面积109.74平方米）、0118（建筑面积109.74平方米）。2017年4月24日穆棱市人民法院作出（2017）黑1085民初183号民事判决书，判决原告万事达公司于本判决生效之日起一个月内协助被李春波将坐落于穆棱市下城子镇义和委金禧园小区3号楼0108、0109、0110、0115、0116、0117、0118共计七栋商业营业用房的不动产权变更登记在原告李春波的妻子赵洪波的名下。2017年9月20日牡丹江市中级人民法院对原告万事达公司对上述民事判决书提出的上诉作出（2017）黑10民终844号民事判决书，对上诉民事判决书予以维持。本院认为，原告万事达公司与被告告李春波签订的房屋回迁、购买协议书是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应当按照该协议书的内容行使权利、履行义务。被告李春波已根据约定向原告万事达支付1950000元回迁款，原告应根据约定将涉案不动产登记为被告李春波所有并向其交付不动产登记凭证，未依约履行其应当承担的先行义务，其行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告万事达公司未能履行其先行义务，被告李春波有权拒绝原告万事达公司提出的给付相应房款的要求，被告赵洪波也有权拒绝原告万事达公司提出的上述要求，故原告要求二名被告支付购买房屋价款2713039.09元诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。对于原告万事达公司提出其与被告李春波变更协议约定的诉讼主张，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”规定，原告万事达公司与被告李春波关于协议变更的内容因未达成一致的意思表示且未实际履行而未成立，应当按照原合同条款确定双方当事人所应当承当的义务，故原告万事达的该主张不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告穆棱市万事达房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费33282.00元，减半收取16641.00元，由原告穆棱市万事达房地产开发有限公负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员  闫俊龙二〇一七年十二月四日书记员  闫静雯