广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0105民初7592号原告：胡达生，男，1973年7月2日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：白永，为广东德良律师事务所律师。被告：侯添富，男，1956年3月29日出生，汉族，住广州市海珠区。第三人：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平，总经理。委托代理人：卢国瑞、蔡凯琪，均为该公司员工。原告胡达生诉被告侯添富及第三人广州市德才房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人白永、被告侯添富及第三人的委托代理人卢国瑞、蔡凯琪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年1月8日原被告双方在第三人的居间下签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于广州市海××区××路××新村××房（下称“涉案房屋”）。当天，原告支付定金10000元。后，原告委托第三人办理网签，但发现被告又将涉案房屋卖给他人并已经办理了网签。原告和第三人多次要求被告撤销与他人的网签，并继续履行与原告的房屋买卖合同，但被告均予以拒绝。第三人向被告发函要求其继续履行合同，但被告置之不理。故，被告一房二卖的行为已经构成了严重违约，导致原告的购房目的无法实现。据此，为维护原告的合法权益，原告起诉请求判令：1、解除被告之间的房屋买卖合同；2、被告返还原告支付的购房定金10000元；3、被告支付违约金90300元；4、被告赔偿原告房屋差价损失77000元；5、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称：被告同意解除买卖合同，可以将定金退给原告，但不同意支付违约金与赔偿房屋差价。理由是：首先，被告没有委托其他公司就涉案房屋的买卖办理网签，对此原告没有证据证明，故其认为被告违约是没有事实根据的。其次，合同明确约定“乙方（原告）在签署本合同180天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料”，但至今仍然没有办妥，导致合同无法继续履行。原告的行为构成违约。合同还约定“乙方逾期交付楼款时，或者未能按时履行合同约定的其他义务。……应向甲方（被告）支付成交价的10%违约金。”合同签订后，原告发现由于政策原因他“不能按正常手续到房管部门办理过户手续”，要求被告出具全委托公证书，并为此制作了《补充协议》。原告认为有风险，公证部门也不可以办，故没有同意。之后就一直没有办法联系上原告。这应当就是原告逾期违约的原因了。再次，违约金与所谓的损失赔偿也不可以一并请求。如果违约金明显低于实际损失时，可以要求法院予以调整，但原告在本案主张的违约金已超过其提出的所谓实际损失。因此，由于原告严重违约导致合同无法继续履行，故法院对原告主张的违约金及赔偿损失应当予以驳回。第三人述称：原、被告在第三人的公司促成下，成功签署了《房屋买卖合同》，原告与被告签署房屋买卖合同后，双方已经实际进行交易，并委托第三人代办网签。在第三人准备办理网签手续过程中，发现被告曾经分别与广州市金矿房地产代理有限公司、广州市立诚房地产中介代理有限公司办理了网签，故第三人无法为原被告双方办理网签。之后，第三人发函给被告敦促其依法继续履行合同。因此，望法院查明事实，依法切实维护第三人合法权益。经审理查明：被告是海××区××路××新村××房的权属人，该房屋建筑面积41.27平方米。2017年1月8日原告（乙方、买方）、被告（甲方、卖方）及第三人（中介方）签订一份《房屋买卖合同》，约定乙方以903000元价格向甲方购买位于海××区××路××新村××房。乙方付款方式是按揭付款，乙方签订合同时支付定金1万元；乙方应在签署本合同后180天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应协助乙方办理按揭手续，包括但不限于签订有关文件／合同等；首期楼价款27万元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2018年6月30日前）到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清。633000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行帐号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付。甲方签订本合同后不能按本合同约定将涉案房屋售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方已付的所有款项；甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付本合同约定成交价千分之一的违约金；逾期十日以上的，乙方有权不再购买该物业，甲方需退还向乙方收取的全部款项并应向乙方支付成交价10%的违约金。乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项。备注：买方可以用他人名义购买该物业，卖方确认已经取得配偶同意出售该物业，否则，视为违约，卖方愿意按合同第八条承担违约责任；买方也可以选择一次性付款。同日，原告向被告支付定金1万元。2017年3月17日第三人向被告发出《关于〈房屋买卖合同（合同号NO.9106861）〉履行的函》，称第三人在办理网签过程中发现，被告已就涉案房屋与他人通过“广州金砖房地产代理有限公司”办理了网签。故此，为本次交易带来违约风险，敦促被告尽快撤销该网签。原告以被告违约为由，提起本案诉讼。诉讼中，原告为证明房屋差价77000元事实，提交其与他人签订关于以180万元买卖广州市沙园五一新村五一北17号503房的《房屋买卖合同》及定金1万元《收据》为依据。被告对其抗辩事实，提交《补充协议》证据。对此，原告及第三人对其真实性、关联性及合法性均不予确认。第三人为证明其陈述事实，提交两份房屋信息资料：发布日期2016-08-27及2017-07-11，面积41.27，交易状态“已签约”。对此，原告表示没有异议；被告表示有异议，其没有对涉案房屋网签，但确认在2017年8月通过广州市立诚房地产中介代理有限公司与案外人李少霞签署了关于以98万元交易涉案房屋的买卖合同并办理了网签，收取李少霞定金5万元。本院认为：原、被告在第三人促成下签订的《房屋买卖合同》为有效合同。被告与原告签订本案合同时，其已经将涉案房屋出售给他人并办理合同网签，被告对此不确认，但没有提交证据予以反驳，故对第三人所述事实及证据本院予以采信。之后在本案合同履行期间，被告又与他人签订房屋买卖合同并办理了网签，再次将涉案房屋出售，鉴此被告的行为已构成根本性违约，由于《房屋买卖合同》中存在两个不同的法律关系，故原告解除的应是《房屋买卖合同》中关于原、被告之间的买卖合同关系。合同解除后，被告应当将定金1万元返还给原告。原告要求被告支付违约金90300元，符合合同约定，本院予以支持。对被告不承担违约责任的抗辩意见，本院不予采纳。对于原告要求赔偿房屋差价77000元的请求，从原、被告履行合同情况看，原告仅支付定金1万元，也未实际占有使用房屋，前述的违约金足以弥补原告因本案造成的损失，故原告该诉请理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告胡达生与被告侯添富及第三人广州市德才房地产代理有限公司在2017年1月8日签订的《房屋买卖合同》中原、被告之间就海珠区前进路南园新村南坑街35号101房的房屋买卖合同关系。二、被告在本判决生效之日起10日向原告返还定金10000元。三、被告在本判决生效之日起10日向原告支付违约金90300元。四、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费13852元（其中受理费12830元，财产保全费1022元），由原告负担受理费5572元、被告负担8280元（受理费7258元、财产保全费1022元）。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡泳贤人民陪审员  黄碧茹人民陪审员  李伟坚二〇一七年十二月十一日书 记 员  封 露林润华