贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2017)黔2601民初4042号原告：杨时兰，女，1962年12月7日出生，苗族，贵州省凯里市人，个体工商户，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：瞿运佳，贵州天合律师事务所律师。被告：何学彬，男，1973年1月14日出生，汉族，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：何炎俊，男，1996年1月6日出生，汉族，四川省内江市人，原住内江市东兴区，现住凯里市，系被告何学彬之子。被告：张国春，女，1962年9月5日出生，汉族，住凯里市。第三人：何炎俊，男，1996年1月6日出生，汉族，四川省内江市人，原住内江市东兴区胜利镇花萼村**组**号，现住凯里市隆丰商贸城*栋*号简易门面。原告杨时兰与被告何学彬、张国春及第三人何炎俊租赁合同纠纷一案，本院2017年10月13日立案受理后，依法追加何炎俊作为第三人参加诉讼，适用简易程序于2017年11月12日公开开庭进行了审理。原告杨时兰及其委托诉讼代理人瞿运佳，被告何学彬的委托诉讼代理人何炎俊及第三人何炎俊到庭参加了诉讼，被告张国春经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨时兰向本院提出诉讼请求：1、判决二被告连带退换原告交纳的门面租金2万元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年，被告张国春将其位于凯里市××楼一间门面出租给原告，原告与丈夫简儒高以先付租金后使用门面的方式向被告张国春交纳租金。2014年3月至2015年2月期间，门面租金每月2300元，原告与丈夫简儒高向被告张国春支付租金共计27600元后，被告张国春在2013年10月14日向原告丈夫简儒高出具一张《收条》。2014年4月2日，被告张国春以资金紧张为由要求原告提前支付2015年3月至2017年6月期间的租金7万元，每月租金2500元。原告丈夫简儒高向被告张国春支付租金7万元后，被告张国春向原告丈夫简儒高出具一张《收条》。2014年11月，被告张国春将门面转卖给被告何学彬。2014年11月8日，原告与被告何学彬签订一份《门面租赁协议》，约定门面租期至2017年6月30日止。由于凯里市万博市民广场及停车场项目建设需要，原告承租的门面需拆迁，凯里市万博片区改造建设指挥部在2016年10月25日向原告等承租户下达《通知》，要求原告等租赁户在2016年10月25日前完成搬迁工作。原告已于2016年10月25日前搬迁完毕。原告认为，原、被告之间的租赁合同于2016年10月25日已实际终止，门面租赁事宜已不能继续履行，要求二被告将未使用门面的8个月租金2万元退还给原告，但二被告却拒不退还。为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。原告杨时兰为证明诉请理由成立，在举证期限内提交的证据有：1、原告的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明原告的基本身份信息及诉讼主体资格。2、原告丈夫简儒高的《居民身份证》、原告与简儒高的《结婚证》复印件各一份1页，拟证明原告与简儒高系夫妻关系的事实。3、《居民死亡医学证明书》复印件1份1页，拟证明（1）原告的丈夫简儒高已死亡的事实；（2）简儒高死亡后权利义务由原告承受的事实。4、《门面租赁协议》复印件一份1页，拟证明原告与被告何学彬签订合同约定承租门面到2017年6月30日终止，门面租金由张国春收取，何学彬到2017年7月1日后才能收取租金的事实。5、《收条》复印件各一份1页，拟证明:（1）2013年3月至2015年2月，张国春收取租金共计27600元，折合每月租金2300元的事实；（2）张国春收取原告2015年3月至2017年6月期间的租金共计7万元，每月租金为2500元的事实。6、《关于选择项目被征收房屋评估机构的通知》、《关于抽签选择项目被征收房屋评估机构的通知》、《关于公示房屋评估机构选择结果的通知》复印件各一份1页，拟证明2016年9月29日涉案房屋已进入拆迁程序，并依照程序进行拆迁的事实。7、《通知》复印件一份1页，拟证明（1）原告在2016年10月25日搬离门面的事实；（2）原告在2016年10月25日至2017年6月底未能使用门面的事实。被告何学彬在答辩期限内未递交答辩状。庭审中，被告何学彬的委托代理人口头辩称：虽然何学彬与原告签订了租赁协议，但该协议是在张国春的协商下将门面继续给原告使用的，协议中不仅没有约定租金，而且何学彬也没有实际收取原告的租金。租金都是由张国春收取的，协议约定何学彬在2017年7月1日后才能收取房租，所以我的当事人不应承担退还租金的责任，应由被告张国春承担责任。被告何学彬在举证期限内未提交证据。当庭提交的证据有：《门面租赁协议》复印件一份1页，拟证明根据协议第五条约定应由原告自行承担责任的事实。被告张国春在答辩期限内未递交答辩状，在举证期限内也未提交证据。第三人何炎俊述称意见与被告何学彬的答辩意见一致。庭审中，第三人何炎俊未向本院提交证据。经审理查明：2013年，原告杨时兰与其夫简儒高承租被告张国春所有的位于凯里市××楼一间门面，双方口头约定租金每月2300元。同年10月14日，简儒高向张国春交纳2014年3月至2015年2月期间的门面租金后，张国春向简儒高出具一张《收条》，内容为：“收到简儒高交来房租2014年3月—2015年2月份房租现金27600元（贰万柒仟陆佰元正）”。2014年4月2日，被告张国春以资金紧张为由要求原告以每月租金2500元的标准提前支付2015年3月至2017年6月期间的门面租金。原告之夫简儒高按要求向张国春交纳门面租金7万元后，被告张国春向简儒高出具一张《收条》，内容为：“收到简儒高交来房租从2015年3月至2017年6月份共计28个月房租。”因被告张国春与何学彬存在债务纠纷，双方以涉案门面作价抵债并已实际履行，将门面办理过户登记到第三人何炎俊名下。2014年11月8日，以原告为乙方（承租人）与被告何学彬为甲方（出租人）就门面租赁事宜签订一份《门面租赁协议》，内容为：“甲、乙双方经过友好协商，就门面租赁一事达成如下协议：一、甲方自愿将位于凯里市万博西B栋一楼门面出租给乙方使用，租金由张国春已收走，租期从2015年3月30日至2017年6月30日终止。二、在合同期内，甲方不得随意将所出租的房屋门面涨价，合同到2017年6月30日终止。2017年7月1日甲（何学彬）与乙方重新协商该门面合同，乙方有有限租赁权。三、乙方要爱护屋内设施，不得随意损坏，如有损坏自行恢复原样，否则照价赔偿，不得利用该门面从事违法活动。乙方在租用期间，不经过甲方同意不得私自转租其他人使用。四、乙方租用该门面所发生的水费、电费、卫生费、物业费待均由乙方自行负责。五、乙方承租期间，注意防火、防盗、防水等一切安全问题，除自然因素不可抗拒原因外，如出现任何事故，均由乙方自行负责承担经济损失…。”2016年10月5日，凯里市万博片区改造建设指挥部以凯里万博市民广场及停车场项目建设需要为由向万博征拆片区门面承租户发出《通知》，要求门面承租户于2016年10月25日完成搬迁工作。原告搬离门面后便以租赁合同已实际终止，且剩余租期已不能继续履行为由要求二被告退还8个月的门面租金共20000.00元，二被告均予以拒绝。2017年10月13日，原告以二被告的行为侵害其合法权益为由向本院提起诉讼。庭审中，因被告张国春未到庭参加诉讼，本院未能主持各方当事人进行调解。本院庭后经与被告张国春核实，其认可收到原告之夫简儒高从2015年3月至2017年6月共计28个月租金及每月租金2500.00元共计70000.00元以及原告实际使用时间截止至2017年10月25日的事实。另查明：原告之夫简儒高已于2016年12月23日去世。上述事实，有原告的陈述、被告何学彬委托代理人的口头答辩意见、第三人的述称意见以及双方所举证据和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证，本院依法审查，足以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”本案涉案门面于2016年10月25日被政府征收后，租赁物已灭失，原告租赁门面的目的已经不能实现，原告与被告对合同不能继续履行均无异议。虽被告张国春将门面出卖给被告何学彬后，何学彬与原告签订门面租赁协议，但双方在协议中未对租金进行约定，且门面的所有权人非何学彬本人，何学彬亦并未实际收取原告的租金，而被告张国春作为租金实际收取人，应承担门面未能使用期间的租金退还给原告的民事责任。原告主张被告何学彬与被告张国春连带承担退还租金的责任，缺乏事实依据，理由不能成立，本院不予支持。被告何学彬的辩解意见，与庭审查明的事实相符，本院予以采信。虽然被告张国春向原告出具的借条未标明租金金额，但根据张国春的自认以及租金逐年递增的常理，原告主张按租金每月2500元退还2016年10月25日至2017年6月30日期间8个月共计20000.00元的租金，事实清楚、理由充分，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，判决如下：一、被告张国春在本判决生效之日起十日内退还原告杨时兰租金2万元（2016年10月25日至2017年6月30日8个月租金）。二、驳回原告杨时兰其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为150元，由被告张国春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 李 晓 红二〇一七年十二月四日书记员 杨琼（代）