福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽08民终1602号上诉人（原审被告）：魏杨柳，女，1971年5月8日出生，汉族，无业，住龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：魏龙华（系上诉人魏杨柳之弟），男，1972年10月11日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审原告）：龙岩市威源物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区中城街道梅林凤凰路，统一社会信用代码9135080069437820X2。法定代表人：汤五金，执行董事。委托诉讼代理人：陈倩云，福建乐康律师事务所律师。上诉人魏杨柳因与被上诉人龙岩市威源物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2017)闽0802民初3326号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2017年5日9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏杨柳上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、《福建省前期物业服务合同》第六条第（十一）项的规定违反了物权法的相关规定，属无效条款，原审认定合同有效不当；2、一审法院以物业管理服务合同属继续性合同为由认定威源物业公司未超出两年诉讼时效有误，不能因其服务的持续性使其摆脱诉讼时效制度的制约；3、一审法院认为威源物业仅存在服务的瑕疵与事实不符，上诉人在一审中提供大量的照片和视频可以证明物业管理服务存在大量的问题，依最高人民法院相关司法解释，不能让物业公司逃避责任；4、为业主提供物业管理服务是物业管理单位应履行的义务，收取物业管理服务费是其享有的权利，不能把其怠于行使权利影响其义务的履行的责任归咎于业主。5、被上诉人的代理人在一审时居然主张被上诉人系二类资质企业，实际是最低等级的三类资质企业，且被物管站评为不良企业，也证明其服务质量差。龙岩市威源物业管理有限公司辩称，1、一审法院认定“龙岩市铁路建设开发有限公司与被上诉人签订的一系列物业服务合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，因小洋龙铁名苑至今尚未成立业主委员会，该合同对业主和物业服务企业均有法律约束力。”正确，上诉人认为合同无效的理由无事实和法律依据；2、一审法院认定被上诉人主张的权利未超过诉讼时效合法、合理；3、上诉人至今为止未提供其拒交物业服务费的任何有利证据，故应当承担举证不能的法律后果；4、上诉人上诉状中第四页罗列的最高院关于物业管理解释的第三点明确规定，倘若物业公司存在不按合同约定履行相关义务，业主可以要求物业公司继续履行赔偿损失等违约责任，但不能作为上诉人拒交物业费的理由；5、2009年9月23日至2016年7月26日系具备三级服务等级的物业企业，2016年7月27日，威源物业公司被评为二级资质，在一审时也已提供相关资质证明。综上，请求驳回上诉，维持原判。龙岩市威源物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判决魏杨柳立即支付威源物业公司物业费4490元、代为垫付的公摊水费118元、公摊电费426元，共计5034元；2、判决魏杨柳立即支付威源物业公司从起诉之日起至款清之日止，以物业费4490元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的违约金。一审诉讼中，威源物业公司自愿减少部分诉讼请求，威源物业公司的诉讼请求为：1、判决魏杨柳立即支付威源物业公司物业费4490元；2、判决魏杨柳立即支付威源物业公司从起诉之日起至款清之日止，以物业费4490元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的违约金。一审法院认定事实：魏杨柳系龙岩市新罗区小洋龙铁名苑9号楼701室的业主,该房屋系高层住宅，建筑面积为122.59平方米。2010年5月25日，龙岩市铁路建设开发有限公司与威源物业公司签订一份《物业服务合同》，合同主要约定：龙岩市铁路建设开发有限公司委托威源物业公司对小洋龙铁名苑小区提供前期物业管理服务，合同期限二年，自安置住宅小区主体及各项设施设备竣工验收后起算，物业服务费标准按政府规定的标准进行调整。2010年11月26日，龙岩市铁路建设开发有限公司与威源物业公司签订《小洋龙铁名苑物业服务合同补充协议》一份，合同主要约定：高层住宅物业服务费按每月每平方米1元计算。2014年6月18日，龙岩市铁路建设开发有限公司与威源物业公司签订一份《福建省前期物业服务合同》一份，合同主要约定：龙岩市铁路建设开发有限公司委托威源物业公司对小洋龙铁名苑小区提供前期物业管理服务；合同期限三年，从2014年6月18日起至2017年6月17日止，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；高层住宅物业服务费按每月每平方米1元计算；物业服务费从物业交付买受人之日按月收取，业主应于每月15日前支付物业服务费，未能按时足额支付物业服务费，应按3‰的标准支付违约金。该小区业主委员会至今尚未成立。从2013年12月12日至2016年12月31日止，魏杨柳拖欠物业服务费4490元。威源物业公司向魏杨柳主张权利未果后，遂诉至法院。一审法院认为，首先，关于《物业服务合同》、《小洋龙铁名苑物业服务合同补充协议》及《福建省前期物业服务合同》是否对魏杨柳发生效力的问题。威源物业公司系具有独立法人资格，具有物业管理服务资质的物业管理服务单位。本案中威源物业公司与龙岩市铁路建设开发有限公司签订的《物业服务合同》、《小洋龙铁名苑物业服务合同补充协议》及《福建省前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，因小洋龙铁名苑至今尚未成立业主委员会，该合同对业主和物业服务企业均有法律约束力。其次，关于威源物业公司主张2013年12月12日起至2016年12月31日止的物业服务费是否超出诉讼时效的问题。依照法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年。物业服务合同因其在履行上的连续性，对其诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。本案中，威源物业公司从2010年5月起至今仍在小洋龙铁名苑提供物业服务，未超出两年期限的规定，故本院对魏杨柳所称威源物业公司的诉请部分超出诉讼时效的抗辩不予采纳。再次，关于魏杨柳是否应当缴纳尚欠的物业费的问题。威源物业公司作为物业服务企业应按照诚实信用的原则，严格按照合同或协议的约定履行自己的物业管理义务，对小区公共设施设备履行维修、养护、管理和维护的义务，保障小区内设施完好，设备运行正常，环境整洁有序，提高物业管理水平。同时，魏杨柳作为接受物业管理服务的业主，也应当积极协助并按时履行交费义务。事实上，在履行合同过程中，威源物业公司确实存在诸多的服务瑕疵，而魏杨柳也长期欠交物业服务费，双方均存在违约情形，依法应当各自承担违约责任。但因物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害大多数业主的权利；威源物业公司的服务瑕疵并不构成魏杨柳减交或免除物业服务费的理由，魏杨柳若认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。本案中，魏杨柳以威源物业公司不完全履行物业服务义务为由拒交物业服务费，缺乏依据，显然不属合理选择，本院不予采纳，魏杨柳应限期支付威源物业公司尚欠的物业服务费4490元。最后，关于违约金的问题。威源物业公司在为小洋龙铁名苑提供物业服务的过程中，未完全尽到其承诺的义务，小区内存在垃圾未及时清运、公共设备损坏未及时维修、车辆管理混乱、公共安全隐患未及时清除、消防通道堵塞等情况，虽然魏杨柳不能以此作为拒绝缴纳物业服务费的理由，但从合同的履行看，魏杨柳不履行合同约定的支付物业服务费的义务，有一定原因，不属于恶意违约。作为小区的物业管理方，威源物业公司应积极、主动协助业主解决问题，妥善处理，但其未能尽到该义务，应认定威源物业公司在提供物业管理服务中存在瑕疵，故对威源物业公司主张的违约金不予支持。综上所述，威源物业公司的诉请部分有理，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款规定，判决如下：一、魏杨柳应于本判决生效之日起十日内支付龙岩市威源物业管理有限公司物业服务费4490元；二、驳回龙岩市威源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由魏杨柳负担。本院二审期间，双方当事人对原审判决查明认定的事实均无异议，本院依法予以确认。针对被上诉人是否尽到物业服务合同约定的义务问题，上诉人向本院提交了三份新证据，被上诉人未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换及质证。上诉人提交的证据有：1、保安巡逻签到表，2、2017年6月5日9：28分电梯维保公示，证明物业公司服务还没有提供，就已经体现在表格上了，说明物业没有尽到服务义务。3、2016年8月2日龙岩市政府信访事项受理告知书，2016年8月2日新罗区住建局的信访事项受理告知单，说明对于这些问题业主们都有反复进行反映。本院经审查认为，上诉人提供的证据1、2，经与小洋龙铁名苑小区张贴的相关材料进行核对属实，能够证明上诉人的主张，本院依法予以采纳；上诉人提供的证据3仅能证明小洋龙铁名苑业主进行了信访，但没有相关证据予以印证，不能证明上诉人的主张，本院依法不予采纳。针对上诉人要求补充认定被上诉人没有全面履行服务合同的义务，存在消防栓没有水，化粪池外泄、物业管理长期不到位等问题，本院于2017年11月30日召集双方当事人对小洋龙铁名苑进行了实地勘查，并确认以下勘查情况：1、小区消防控制室无人管理，未运营；2、3号楼二楼活动室一部分老人活动室卫生状况较差，另一部分及三楼中部分楼房由物业公司出租给中平公司等，租金由物业公司收取，三楼另有一部分楼房为物业公司办公场所；3、8号楼原设计为业委会办公室（物业用房）部分，现2楼空置，3楼为物业员工宿舍。综上，本院查明的事实除本院勘查确认的情况及被上诉人存在还未服务，就已经体现在表格上了的情形外，其他事实与前述一审认定的事实一致。本院认为，本案系因物业管理服务合同引发的纠纷。从二审查明的事实看，双方当事人对上诉人的业主身份及拖欠的物业费数额4490元均无异议，对被上诉人威源物业公司自2010年5月25日与开发企业龙岩市铁路建设开发有限公司签订《物业服务合同》之日起，即作为物业管理公司对小洋龙铁名苑提供前期物业管理服务至今的事实无异议。本案争议的焦点是：一、关于被上诉人威源物业公司提起本案之诉是否超出法定诉讼时效问题。本院认为，诉讼时效的起算点从被侵权人知道或应当知道权利被侵害时起算。本案中，双方当事人对上诉人魏杨柳从2013年12月12日起至2016年12月31日止欠缴的物业服务费总额4490元，及自2010年5月25日至今一直由被上诉人提供物业管理服务的事实无异议，原审法院以物业服务合同因其履行上的连续性为由，认定被上诉人威源物业公司提起本案之诉的诉讼时效应以其最后一期物业服务的履行期限届满之日起算，未超出两年期限的规定，对上诉人魏杨柳主张威源物业公司的诉请部分超出诉讼时效的抗辩不予采纳符合法律规定，上诉人二审坚持该诉讼请求与法不合，本院不予支持。二、关于被上诉人威源物业公司与开发企业龙岩市铁路建设开发有限公司签订的《福建省前期物业服务合同》是否有效问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定：“建筑单位依法与物业公司签订的前期物业管理合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”经审查，《福建省前期物业服务合同》的签订主体及形式符合法律规定，双方当事人对此亦无异议，上诉人主张该合同“第六条：乙方权利义务（十一）当事人约定的其他权利义务：1、合同的各项经营收入（如广告、场地出租等）归物业公司，用于贴补前期物业费用。”的内容与物权法的相关规定相违背，属合同部分条款无效，原审认定该合同有效错误。鉴于上诉人并未对此提起反诉，该部分内容与被上诉人的诉讼请求不具有关联性，对该条款的效力本院依法不予审查；合同的其他内容未违反法律法规的规定，故除该异议条款外，合同的其他内容合法有效，对双方当事人均有约定力，双方当事人均应按约履行。三、关于上诉人魏杨柳拒交拖欠物业费并承担违约责任的理由是否成立问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”第6条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”由上述法律可见，业主只有“正当事由”才可拒绝交纳物业费。物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害大多数业主的权利，若认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任，但这些事由不构成业主拒绝支付物业费的“正当事由”。本案中，被上诉人作为物业管理服务企业，理应按照诚实信用的原则，严格按照合同或协议的约定履行自己的物业管理义务，对小区公共设施设备履行维修、养护、管理和维护的义务，保障小区内设施完好，设备运行正常，环境整洁有序，提高物业管理水平。但在合同履行过程中，威源物业公司确实存在诸多的服务瑕疵，被上诉人理应及时予以补救或寻求相关部门予以协助解决，对此上诉人魏杨柳也可以依法另行主张权利，但这些瑕疵不构成上诉人拒绝支付物业服务费的正当事由，因此上诉人魏杨柳以被上诉人威源物业公司不完全履行物业服务义务为由拒交物业服务费理由不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不成立，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人魏杨柳负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 静审 判 员  黄智勇审 判 员  丁建岩二〇一七年十二月十九日法官助理  李俊锋书 记 员  邱渟婷引用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。