广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终3144号上诉人（原审被告）张华，女，汉族，1977年X月×日出生，住址：江西省上饶市铅山县。上诉人（原审被告）储先桃，女，汉族，1982年×月X日出生，住址：重庆市彭水县。委托代理人孙国清、张永明，广东稳健律师事务所律师。被上诉人（原审原告）罗伟光，男，汉族，1955年X月×日出生，住址：广东省惠州市惠阳区。委托代理人马育夫，广东铸铭律师事务所律师。上诉人张华、储先桃因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2016）粤1303民初524号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭进行了审理，现已审理终结。上诉不服原审判决上诉称：1、请求撤销原审判决，将本案发回重审或者改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求，2、由被上诉人承担本案的一审、二审诉讼费用。一、被上诉人出租给上诉人作为经营旅业用途的涉案房屋电梯，长期存在运行故障和重大安全隐患，导致上诉人承租房屋合同目的无法实现，被上诉人已构成先行违约、根本违约，上诉人依法享有合同抗辩权，即拒付房屋租金的权利。故原审判决认定事实错误，证据不足，适用法律确有错误的严重问题。上诉人承租涉案房屋发现电梯长期无法正常使用，上诉人有提出要求被上诉人维修保养，被上诉人不予理睬。原审法院没有对电梯是否存在运行故障和重大安全隐患问题调查取证，查明事实不清，适用法律确有错误。二、双方当事人签订合同时，涉案房屋××-3楼没有KTV的，被上诉人依据合同诚信原则，在合同签订后被上诉人负有不得将涉案房屋××-3楼出租给KTV的经营者使用的义务，该合同的义务的违反直接导致了上诉人承租房屋合同目的无法实现，被上诉人已构成先行违约、根本违约，上诉人依法享有合同抗辩权，即拒付房屋租金的权利。原审没有查清该事实，适用法律确有错误。上诉人二审期间提交了××1组证据，证明被上诉人对涉案房屋进行了停水、停电、锁门，以及涉案房屋租赁给他人经营KTV和电梯存在安全隐患等事实，导致客源流失，经营困难，上诉人可以延长支付租金，行使抗辩权。被上诉人罗伟光辩称：上诉人的上诉无理，应予驳回。被上诉人对上诉人的证据质证认为：已过举证期，所有证据不属于新证据，不予质证。被上诉人罗伟光向原审法院提出诉讼请求：一、解除原告与被告20××5年4月××5日签订的《房屋租赁合同书》及其《补充协议》，被告清场交还租赁的新光酒店附楼4-7楼；二、被告支付原告20××6年××2月份-20××7年2月份租金38000元；三、被告支付原告迟延交租违约金3800元；四、被告按每月××8000元的租金标准向原告支付自20××7年3月份起至清场迁出租赁房屋时止的房屋占用费；五、被告交还占用的新光酒店消防验收意见书；六、被告支付原告律师费损失6000元；七、本案诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：20××5年4月××5日，原告罗伟光（合同书称甲方）与被告张华、储先桃（合同书称乙方）签订《房屋租赁合同书》，双方约定：一、租赁物及面积:甲方将位于新圩新光酒店附楼四至七楼面积约2000平方米租给乙方使用；二、租赁期限及租金标准：××、租赁期从20××5年4月××5日起至2025年4月××4日止。甲方已将上述物业交付于乙方使用，合同期十年。2、20××5年4月××5日至2020年4月××4日每月租金25000元，2020年4月××5日至2025年4月××4日每月租金30000元。双方签订合同后3天内，乙方先预付第一个月租金25000元和押金两个月60000元。四至七楼装修物资转让费××30000元，乙方应于每月20日前交清当月租金，20××5年4月××5日至6月××4日为装修期，计租期从20××5年6月××5日起。3、合同期满后，所有不动产和固定装修归甲方所有，乙方不得搬走；五、违约责任：××、乙方中途终止租赁或转名，需提前三个月通知甲方（并不得取回二个月押金）；2、乙方迟交租超过20日或没有付清水电费和合同上一切未缴交国家税务属于违约，甲方有权解除本合同收回出租房屋，无需对乙方作出任何补偿或赔偿。乙方同时应向甲方支付3个月金额的违约金。3、乙方每月迟交租款××5天内，甲方有权加收乙方××0%的违约金。迟延超过20天，应按天千分之一向甲方付迟延交租违约金；六、合同终止：××、乙方迟延交租20日，属于乙方违约，甲方有权停水、停电和锁门直至解除合同，由此所产生的一切法律责任和经济损失全部由乙方承担。乙方应交清在锁门期内所欠租金并赔偿甲方的一切损失，如要退出不得破坏房屋及装修，乙方在装修期内，如有损坏房屋主体结构乙方定要维修，退出还要赔偿甲方三个月租金额损失，否则甲方可报警处理。2、乙方有下列行为时，甲方有权立即终止本合同，若造成甲方损失的，乙方还应赔偿相应损失，并且无需退还押金。（××）乙方未经甲方许可，将上述物业转租给第三人使用；（2）乙方擅自改变上述物业之主体结构，影响楼宇结构安全的行为；（3）乙方故意造成上述物业或损失的行为；（4）如乙方有违反协议上任何一条合约，甲方有权即时终止合约，乙方必须负上所有的法律责任，同时赔偿给甲方造成的经济损失，如果甲乙双方在执行协议的过程中发生纠纷，双方协商解决，协商不行的任何一方可向人民法院起诉或申请仲裁及律师费用由败诉方承担，诉讼过程中乙方仍应按月交租，否则甲方有权锁门、停电。该《房屋租赁合同书》签订后，原告罗伟光按照《房屋租赁合同书》的约定，向被告张华、储先桃交付了案涉房屋，被告张华、储先桃向原告罗伟光支付了押金60000元。20××6年4月2××日，原告罗伟光（协议称甲方）与被告张华、储先桃（协议称乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，双方约定：一、乙方拖欠20××5年××1月份-20××6年4月份租金共计××3万元，甲方同意减免2万元后按××1万元收取。乙方应于签订本补充协议当天支付7万元，于20××6年5月××5日前付清余款4万元；二、甲方同意20××6年5月××日至20××7年4月30日期间月租金按××8000元收取，乙方应于每月5日前交清当月租金。20××7年5月××日后租金标准恢复按原合同约定收取；三、乙方应将新光酒店附楼乐雅轩商务宾馆的《消防验收意见书》交还甲方保管，《消防验收意见书》由乙方和乐雅轩商务宾馆经营者共同使用，乙方办证、年审、换证需使用《消防验收意见书》时甲方应予以协助提供；四、一楼A栋通道属消防通道，由甲方统一安排，由甲方、乙方、新光酒店、乐雅轩商务宾馆、祥福网吧经营者共同使用，各方仅有共同使用权，没有独占使用权。原告罗伟光于20××7年3月2日向本院提起诉讼。另查明，在庭审中，原被告确认，被告张华、储先桃占有案涉房屋的新光酒店消防验收意见书；直至原告罗伟光提起本案诉讼时，被告张华、储先桃尚欠原告罗伟光20××6年××2月、20××7年××月、20××7年2月租金未支付，被告张华、储先桃在原告罗伟光起诉后曾支付过租金5000元，其中3000元为20××6年××2月的租金，2000元为20××7年××月的租金。原告罗伟光主张被告张华、储先桃尚欠其20××6年××2月、20××7年××月、20××7年2月租金合计38000元，被告张华、储先桃未对此提出异议。又查明，案涉房屋权属分别属钟桂兰、罗远平、罗树恒所有。钟桂兰、罗远平、罗树恒分别是原告的妻子、长子、次子。原告向本院提交授权证明书一份，该证明书内载：本人罗远平、罗树恒、钟桂兰在新圩镇××洞村高布龙长桥建的房屋，房地产权证号为××、粤房地证字第××号；2、粤房地证字第C××8××8658号；3、粤房地证字第C××8××8659号，现无偿提供给罗伟光使用及出租，罗伟光使用期间所有一切事务由罗伟光本人负责。再查明，20××7年3月2日，原告罗伟光与广东铸铭律师事务所签订《民事委托代理合同》，该合同约定：原告罗伟光应向广东铸铭律师事务所支付律师代理费6000元。原告罗伟光提交的律师代理费发票显示，原告已于20××7年5月9日向广东铸铭律师事务所支付律师代理费6000元。原审法院认为：原告罗伟光与被告张华、储先桃在平等基础上签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。关于原告诉请案涉合同、协议解除的问题。在合同订立后，双方当事人应当按照约定全部履行自己的义务，被告在履行合同过程中未能按约定向原告支付房屋租金，属违约行为且无正当理由，已构成违约，在此情况下，原告要求解除合同，符合双方在合同中约定的解除合同的条件，故原告罗伟光诉请解除原告与被告张华、储先桃于20××5年4月××5日签订的《房屋租赁合同书》及其《房屋租赁合同补充协议》，本院予以支持。关于原告诉请腾退房屋的问题。现案涉房屋新光酒店附楼4-7楼仍由被告张华、储先桃实际占有使用，因合同依约解除，原告要求被告张华、储先桃腾退房屋的理由成立，本院予以支持。关于原告诉请被告支付租金38000元的问题。合同解除前，原被告的租赁合同关系成立，被告张华、储先桃应当按照合同约定支付租金。但从本院查明的事实来看，被告自20××6年××2月开始拖欠原告租金，截至20××7年3月为止，共拖欠原告租金38000元。故对原告诉请被告支付20××6年××2月份至20××7年2月份租金38000元，于法有据，本院予以支持。关于原告诉请被告支付违约金3800元的问题。被告张华、储先桃在履行合同期间，未按合同约定按时交租，其行为违反了双方签订的合同约定，构成了违约，应当承担违约责任。根据合同“乙方每月迟交租款××5天内，甲方有权加收乙方××0%的违约金。迟延超过20天，应按天千分之一向甲方付迟延交租违约金”的规定，被告迟延向原告支付租金超过××5天，现原告诉请被告支付违约金3800元，本院予以支持。关于原告诉请被告支付房屋占用费的问题。被告张华、储先桃仍实际占有使用案涉房屋，应承担相应的房屋占用费，依据原被告双方的合同约定，原告主张被告自20××7年3月份起按每月××8000元的租金标准支付房屋占用费，计至被告张华、储先桃腾退房屋之日止的这一诉请，本院予以支持。关于原告诉请被告交还新光酒店消防验收意见书的问题。原被告在《房屋租赁合同补充协议》中约定“乙方应将新光酒店附楼乐雅轩商务宾馆的《消防验收意见书》交还甲方保管”，故原告诉请被告交还新光酒店消防验收意见书，本院予以支持。关于原告诉请被告支付律师费6000元的问题。原被告在《房屋租赁合同书》中约定“如乙方有违反协议上任何一条合约，甲方有权即时终止合约，乙方必须负上所有的法律责任，同时赔偿给甲方造成的经济损失，如果甲乙双方在执行协议的过程中发生纠纷，双方协商解决，协商不行的任何一方可向人民法院起诉或申请仲裁及律师费用由败诉方承担”，该项律师费6000元的支出有发票为凭，且符合收费标准，故原告诉请被告支付律师费6000元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决如下：一、解除原告罗伟光与被告张华、储先桃于20××5年4月××5日签订的《房屋租赁合同书》及于20××6年4月2××日签订的《房屋租赁合同补充协议》。二、被告张华、储先桃于本判决发生法律效力之日起十日内将租赁的新圩新光酒店附楼四至七楼房屋腾空退还给原告罗伟光。三、被告张华、储先桃于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗伟光租金38000元。四、被告张华、储先桃于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗伟光违约金3800元。五、被告张华、储先桃于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗伟光房屋占用费（以月租金××8000元为标准，从20××7年3月起计算至房屋实际腾退之日止）。六、被告张华、储先桃于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告罗伟光新光酒店消防验收意见书。七、被告张华、储先桃于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗伟光律师费6000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费995元（原告已预交），由被告张华、储先桃承担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。双方签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。按照该协议，被上诉人已将涉案房产交付给上诉人经营，上诉人应当依照合同约定缴纳租金，上诉人未能按照约定交付租金，构成违约，被上诉人诉请解除合同，给付租金、腾退房产等合法有据，应予支持。本案的关键是上诉人认为涉案房产电梯存在故障以及涉案房屋××-3楼出租用于经营KTV能否作为其拒绝交租的依据。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同书》第三条第4项约定，电梯的维修由上诉人负责，故电梯即使存在故障，责任也在于上诉人；合同中并无明确禁止被上诉人出租涉案房屋××-3楼出租用于经营KTV，因此，被上诉人不构成违约，故上诉人诉请拒付租金没有事实依据不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。需要指明的是，上诉人交付的房屋押金60000元，依法可以抵扣租金，但鉴于上诉人对此没有上诉，本院不予改判。综上，上诉人的上诉无理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1020元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 曾求凡审 判 员 邹 戈二〇一七年十二月二十五日法官助理 朱锦梓书 记 员 严 倩