湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂2827民初1102号原告姚友香，女，生于1964年7月21日，汉族，湖北省来凤县人，住来凤县，农村居民，委托代理人（特别授权）秦远菊，来凤县经济开发区法律服务所法律工作者。被告罗会江，男，生于1957年10月12日，土家族，湖北省来凤县人，住来凤县，城镇居民，被告田凤云，女，生于1958年9月1日，土家族，湖北省来凤县人，住来凤县，系被告罗会江之妻，委托代理人（特别授权）罗艳、曾俊，系二被告二女儿、女婿。原告姚友香诉被告罗会江、田凤云确认合同无效纠纷一案，本院于2017年9月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王涛独任审理，于2017年10月18日公开开庭进行了审理。原告姚友香及其委托代理人秦远菊、被告罗会江、田凤云及其委托代理人罗艳、曾俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年5月27日，原告与二被告达成房屋买卖协议，将二被告所有的位于来凤县旧司镇高洞集镇196号一栋三层房屋作价410000元卖于原告。约定被告在收到最后一次款项后被告将房屋的相关手续及产权证交予原告。原告按约定向二被告交付310000元后要求查看二被告房屋的相关产权证却均予以拒绝。后原告在房产局和国土局查询后方知，二被告名下的房屋其土地使用性质为集体土地而非国有土地，依据相关法律规定，集体土地上的房屋仅供集体组织成员内部流转，不能对外交易。现原告认为，其购买房屋的目的不能达到，双方签订的买卖房屋协议亦违反了相关法律规定，故原告诉至本院，请求判令：1、确认原告与二被告之间签订的房屋买卖协议无效；2、判令二被告退还原告购房款310000元，并从收款之日起按银行同期贷款利率支付资金占用利息，直至还清时止；3、二被告承担本案诉讼费。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一、原告的身份证复印件，拟证实原告的身份情况。证据二、房屋出售协议书一份，拟证实2014年5月27日，原告与二被告达成房屋买卖协议，将二被告所有的位于来凤县旧司镇高洞集镇196号一栋三层房屋作价410000元卖于原告证据三、收款收据四张，拟证实协议达成后，原告分四次向二被告支付了共计31000元的购房款。二被告辩称，原告所诉不是事实。原告与二被告间达成的房屋买卖协议是在双方自愿的情况下达成的，二被告不存在欺骗原告的行为。政府部门将二被告的房屋土地性质登记为集体土地，系相关部门登记错误，对于该错误登记政府部门已经正在纠正的过程中，且按照协议约定，该房屋的相关产权证及手续应当在原告将所有的购房款交清后才交付给原告。现原告并未付清全部购房款，已属违约。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：证据一、二被告的身份证复印件，拟证实二被告的身份情况。证据二、证人梁某的证明一份，拟证实原、被告间签订房屋买卖协议时，是在双方自愿的情况下签署。证据二、来凤县旧司镇大坝村村民委员会证明、旧司镇建管办证明、旧司镇国土资源所证明、旧司镇人民政府证明、来凤县国土资源局证明，拟证实本案中诉争房屋系1997年10月7日，经原高洞乡党委政府集体研究决定，将原高洞乡民政办招待所房屋卖于二被告，在买卖时该房屋土地性质为国有土地，2002年6月，来凤县国土部门将房屋土地性质错误的登记为集体土地，并颁发了集体建设用地使用证。现来凤县国土资源局收回地号为0801044的集体建设用地使用证，且二被告正在积极办理诉争房屋的土地转让审批手续。在诉讼过程中，原告向本院提交申请，要求调取二被告在来凤县国土资源局的集体建设用地使用证，依据其申请，本院对该证据予以了调取，但该使用证已被来凤县国土资源局以错误登记为由予以了注销。庭审中，本院对该证据予以了出示。对原告提交的证据一至三，被告质证后予以认可且无异议。对被告提交的证据一至三，原告质证后提出证据一无异议，但证据二的真实性有异议、对证据二质证后提出本案中诉争房屋的土地证已被注销，目前该房屋没有任何相关的产权证明，房屋买卖协议的合同目的无法实现，且相关证明的形式不合法。对本院依据职权调取的证据，原告质证后提出真实性无异议，但本案诉争房屋未有任何产权证明，合同目的已无法实现。被告质证后予以认可且无异议。对原、被告认可且无异议的证据本院亦予以认可并确认其证明力。对被告提交的证据本院审核后认为，证据二仅有证人的证明材料，未见证人的身份证明，对证人身份的真实性无法核实；对证据三审核后认为，该组证据系相关政府部门的证明材料，在证明中已证实本案中诉争房屋土地性质系错误登记，现国土部门已将其集体土地使用证予以了注销，该情况符合客观事实，故对该组证据依法应当予以采信并确认其证明力。经审理查明：1997年10月7日，经原高洞乡党委政府集体研究决定，将原高洞乡民政办招待所房屋卖于被告罗会江、田凤云，在买卖时该房屋土地性质为国有土地，2002年6月，来凤县国土部门将房屋土地性质错误的登记为集体土地，并颁发了编号为0801044的集体建设用地使用证。2014年5月27日，原告姚友香与二被告达成房屋买卖协议，将二被告所有的该栋房屋作价410000元卖于原告。在协议中双方约定该笔购房款分四次付清，即2014年5月27日支付100000元、2014年农历腊月15日前支付100000元、2015年年末支付110000、2017年5月前支付100000元。在该协议的第二条中还约定：“甲方（二被告）在收到乙方（原告）最后一次付款后（以收据为准），即将房屋土地使用证等相关手续交予乙方，其房屋使用权、所有权归乙方所有”。协议达成后，原告于2014年5月27日支付100000元、2015年2月11日支付100000元、2015年农历腊月28日支付60000元、2016年农历腊月26日支付50000元，四次共计支付310000元购房款。但在支付最后一笔购房款时双方发生争议，原告经查询相关政府部门的登记档案时发现二被告所有房屋的土地系集体土地，其房屋依法不能买卖，故原告诉至本院，请求判令：1、确认原告与二被告之间签订的房屋买卖协议无效；2、判令二被告退还原告购房款310000元，并从收款之日起按银行同期贷款利率支付资金占用利息，直至还清时止；3、二被告承担本案诉讼费。而二被告亦于此时发现了政府部门的登记错误，为此，二被告向相关政府部门提出申请，要求变更诉争房屋的土地性质。经相关部门的调查，确认了本案中诉争房屋土地的登记错误，故来凤县国土资源局于2017年10月12日作出决定，注销了二被告所有的编号为0801044的集体建设用地使用证，并协助二被告办理土地转让审批手续。目前本案中诉争房屋的土地审批手续正在办理过程中。本案中争议的焦点在于：因政府部门的登记错误是否会导致房屋买卖协议的合同目的不能实现？依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违法法律、行政法规的强制性规定”之规定，本案中诉争房屋在2014年签订协议时系集体土地上所修建的房屋，并颁发了集体建设用地使用证，对该房屋进行了买卖违反了相关法律的禁止性规定，即集体土地上所修建的房屋仅能在集体组织成员内部进行流转，不能将其卖于该集体组织以外的人员，对于此时，该协议确属无效协议。但我们此时应看到该协议无效出现的情形并非二被告行为造成，而是因政府部门的登记错误所造成的。2017年原、被告就该房屋的买卖发生争议后，被告才发现政府部门的登记错误，为此向有关部门提出了申请，相关部门亦确认其登记错误的行为，注销了诉争房屋的集体土地使用证并正在办理该房屋的国有土地使用证，此时该协议中的违法情形已经消失，其买卖协议亦具有了相应的法律效力，原告的合同目的已能实现。且房屋买卖协议中第二条已明确约定，原告在付清全部购房款后被告方才将该房屋的相关产权证明移交，现原告在并未付清全部款项的情形下，被告的房屋产权证明目前正在办理中，并不影响该合同的效力和继续履行。本院认为，原告与二被告间达成的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人均具有约束力，原、被告亦应按照协议的约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。现原告诉至本院，请求以合同无效、合同目的不能实现为由来解除双方达成的房屋买卖协议，没有事实和法律依据，对其诉请依法不能支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告姚友香的诉讼请求。案件受理费5950元，因适用简易程序，减半收取2975元，由原告姚友香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费5950元，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 王 涛二〇一七年十二月十一日书记员 潘家培