重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝04民终1132号上诉人（原审原告）：陈世梅，女，1970年9月26日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县(以下简称石柱县)。委托诉讼代理人：黎永安，男，1966年6月19日出生，土家族，住重庆市石柱县。委托诉讼代理人：陈珍义，男，1962年5月30日出生，土家族，住重庆市石柱县。上诉人（原审原告）：黎理文克，男，2004年1月28日出生，土家族，住重庆市石柱县。法定代理人：黎永安，男，1966年6月19日出生，土家族，住重庆市石柱县。委托诉讼代理人：陈珍义，男，1962年5月30日出生，土家族，住重庆市石柱县。被上诉人(原审被告)：蒋勇，男，1973年5月29日出生，土家族，住重庆市石柱县。被上诉人（原审被告）：牟兴国，男，1953年1月5日出生，土家族，住重庆市石柱县。上诉人陈世梅、黎理文克与被上诉人蒋勇、牟兴国房屋买卖合同纠纷一案，石柱县人民法院作出(2017)渝0240民初3191号民事判决，陈世梅、黎理文克对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2017年11月17日立案后，依法组成合议庭，以调查询问的方式审理了本案。上诉人的陈世梅的委托诉讼代理人黎永安、陈珍义，上诉人黎理文克的法定代理人黎永安、委托诉讼代理人陈珍义，被上诉人蒋勇、牟兴国接受了法庭的调查询问。本案现已审理终结。陈世梅、黎理文克上诉请求：撤销一审判决，依法作出重新判决，一、二审诉讼费用由蒋勇、牟兴国负担。事实和理由：陈世梅、黎理文克从未要求适用《中华人民共和国合同法》第九十四条来处理本案。本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条进行处理。一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条错误，对该条第二款断章取义。蒋勇针对陈世梅、黎理文克上诉答辩认为，一审判决完全正确。牟兴国针对陈世梅、黎理文克的上诉认为无话可说，故未发表答辩意见。陈世梅、黎理文克向一审法院提出诉讼请求：请求解除陈世梅、黎理文克与蒋勇、牟兴国于2010年11月8日签订的《房屋买卖合同》及2010年11月23日签订的《房屋买卖协议书》中涉及诉争房屋的部分。一审法院认定事实：蒋勇、牟兴国系合伙关系。2010年11月8日，陈世梅与蒋勇签订了《房屋买卖合同》约定：甲方（卖方）：牟兴国，乙方（买方）陈世梅持10%、黎理文克持90%，房屋坐落于石柱县黄水镇珙桐街和水湾路交叉口西南侧所在A栋层次门面临街门面，建筑面积380平方米，成交金额为266万元，房屋按照分期付款方式进行付款，签订合同时支付总款70%，交付房屋时支付总款20%，办理完毕房地产权证并交付乙方时付清房屋余款。由甲方负责为乙方办理房地产权证，乙方须提供相关证件。办理房地产权证的登记费、契税和交易税由乙方承担，其余费用由甲方承担。甲方交房地产权证最长时限不超过三年。当天，陈世梅、黎理文克支付了90%的房款。2010年11月23日，蒋勇（甲方）与陈世梅（乙方）签订《房屋买卖协议书》约定：甲方自愿将自有坐落在石柱县新开路1号二楼、三楼商业用房二层，建筑面积1362.27平方米和黄水镇珙桐路2号商业门面6间建筑面积380平方米同时售卖给乙方。房屋总价款955万元，房屋价款乙方分三期支付给甲方。黄水镇珙桐路2号商业门面6间由甲方直接办产权证给乙方，办证过程中发生的登记费、契税、估价费、印花税等费用由甲方全额承担……其他税费按有关规定各自承担。2010年11月，蒋勇、牟兴国将涉案房屋交付给了陈世梅、黎理文克使用。涉案房屋的产权证蒋勇、牟兴国至今未办理。陈世梅、黎理文克认为蒋勇、牟兴国未按时办理《房屋产权证》，要求解除合同。一审庭审中，陈世梅、黎理文克认可如蒋勇、牟兴国积极履行办证义务，该房屋可以办理房产证。一审法院认为，本案的争议焦点为：涉案合同是否达到法定解除条件？本案双方签订的《房屋买卖合同》和《房屋买卖协议书》，均系双方真实意思表示，符合法律规定，对双方均具有法律效力。陈世梅、黎理文克主张根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三、四款的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”应该解除合同，但双方均认可涉案房屋客观上可以办理产权证，且该合同签订后蒋勇、牟兴国就交付了房屋，故陈世梅、黎理文克的合同目的可以实现。陈世梅、黎理文克还主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，陈世梅、黎理文克解除合同，本案中蒋勇、牟兴国至今未办理房屋所有权登记，故陈世梅、黎理文克有权解除合同，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，根据《房屋买卖合同》第七条的约定，蒋勇、牟兴国需在合同签订之日起三年内办理产权登记，因双方没有约定合同解除的条件，故陈世梅、黎理文克自2014年11月9日便具有合同解除权，在本案无证据显示陈世梅、黎理文克曾催告的情况下，陈世梅、黎理文克应在2015年11月9日前行使该解除权，否则解除权消灭。而陈世梅、黎理文克于2017年7月26日起诉请求解除合同或者如陈世梅、黎理文克所述于2016年准备向该院起诉要求解除合同，均已明显超过1年行使期间，陈世梅、黎理文克要求解除合同的主张不能支持。如陈世梅、黎理文克需请求蒋勇、牟兴国协助办理房屋的过户登记，则可另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三、四款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回陈世梅、黎理文克的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由陈世梅、黎理文克负担。上诉人陈世梅、黎理文克与被上诉人蒋勇、牟兴国在本案二审期间均未向本院提交新的证据。本院二审查明事实：1.在2010年11月8日签订的《房屋买卖合同》、在2010年11月23日签订的《房屋买卖协议书》上虽均只有蒋勇作为出卖方、陈世梅作为买受方签字，但陈世梅、黎理文克认可出卖方包含有牟兴国，蒋勇、牟兴国认可买受方包含有黎理文克。2.两份房屋买卖合同中的面积为380平米的商业门面系指同一门面。3.案涉房屋目前未能办下产权证的原因是未能缴纳相关税费。本院二审查明的其余事实与一审法院查明的事实相同，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是陈世梅、黎理文克是否享有解除权。本院对前述争议焦点评述如下：2010年11月8日双方订立的《房屋买卖合同》约定办理案涉房屋《房地产权证》的登记费、契税和交易费由买受方承担，但在2010年11月3日又订立的《房屋买卖协议书》又约定出卖方承担案涉房屋办证过程中发生的登记费、契税、股价费、印花税。后一签订合同对前一签订合同约定的相关税费的承担主体进行了变更。双方在2010年11月8日签订的《房屋买卖合同》中明确约定出卖方交《房地产权证》最长时限不超过三年。由于案涉房屋未能办理房地产权证的原因是未能交纳相关税费，房地产权证实际上是能够取得的，并非无法办理，故不能参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”在双方没有协商一致解除合同，以及双方没有在房屋买卖合同中明确约定有一方解除合同的条件的前提下，陈世梅、黎理文克要求解除合同的法律依据即为《中华人民共和国合同法》九十四条。由于未能办下《房地产权证》的原因是蒋勇、牟兴国没有按照约定交纳办证所需税费所致，蒋勇、牟兴国违约，陈世梅、黎理文克有权解除合同，但解除权的行使必须及时，因为在一方享有解除权时，该当事人长期不行使解除权，会影响当事人双方权利义务关系的确定。在一方违约导致另一方享有解除权时，权利人可在行使解除权和要求实际履行间作出选择。不管作出何种选择，都应及时确定，不能久拖不决。如果超过一定期限不行使解除权，应视为解除权消灭。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，陈世梅、黎理文克应在2014年11月9日前及时行使解除权，否则解除权消灭。未有证据证明陈世梅、黎理文克在2014年11月9日行使了解除权，除斥期间已过，陈世梅、黎理文克对解除权不再享有，陈世梅、黎理文克在2017年7月25日起诉请求解除房屋买卖合同，一审法院不予支持并无不当。综上所述，陈世梅、黎理文克的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陈世梅、黎理文克负担。本判决为终审判决。审判长  丁咏梅审判员  王军峰审判员  陈明生二〇一七年十二月十二日书记员  曹 琳