北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终12290号上诉人（原审原告）:张治宇，男，1977年1月23日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：邓红（张治宇之母），1955年6月6日出生。被上诉人（原审被告）：北京美好物业管理有限公司，住所地北京市丰台区南三环中路67号院6号楼B区。法定代表人：蒋波，经理。委托诉讼代理人：李维，北京市元甲律师事务所律师。上诉人张治宇因与被上诉人北京美好物业管理有限公司（以下简称美好物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初10327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张治宇上诉请求：撤销一审判决第二项，将本案发回重审或依法改判物业公司中标无效；一、二审诉讼费用由美好物业公司承担。事实和理由：我认为美好物业公司不应该中标。美好物业公司辩称,我公司同意一审判决，不同意张治宇的上诉请求和上诉意见。张治宇向一审法院起诉请求：1.要求美好物业公司返还2011年8月至2017年3月多收的商业运营管理费共计10500元；2.要求美好物业公司交付“定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约”；3.要求美好物业公司支付私自出租业主共用设施和物业服务用房收益中应支付给张治宇的费用7500元；4.要求美好物业公司公示2008年至今管理玩具城期间物业服务资金的收支情况；5.要求美好物业公司公示物业费每建筑平米29元的收费依据，并按照实际的物业服务水平与我协商新的物业费收费标准。一审法院认定事实：2008年5月14日，张治宇（买受人）与北京军凯房地产开发有限公司（出卖人）就丰台区定安西里危改项目配套商业××、××、××分别签订《北京市商品房预售合同》，约定：出卖人依法选聘的物业管理企业为北京美好物业管理有限公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格为29元/平方米·月（建筑面积），由物业管理企业按照年收取，价格构成包括物业区域内一次照明费、空调费用、设备设施运行维修费、商业运营管理费用、保安保洁费、绿化养护费。2006年4月18日，北京军凯房地产开发有限公司（甲方）与美好物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对定安西里危改小区（圣淘沙）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同；物业名称定安西里危改小区（圣淘沙），物业类型普通住宅、商业用房，坐落位置丰台区南三环中路，物业管理区域四至东至东三亲家坟，南至南三环中路，西至沙子口路，北至定安南路；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容，1、物业共用部位的维修、养护和管理，2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，4、公共绿化的养护和管理，5、车辆停放管理，6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，7、装饰装修管理服务，8、物业档案资料管理；在物业管理区域内，乙方提供的其他服务可按业主与使用人的委托，提供物业及合同以外的特约服务，服务报酬由双方约定；本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中商业物业6元/月·平方米（不包括能源费）；物业服务费用主要用于以下开支，（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，（3）物业管理区域清洁卫生费用，（4）物业管理区域绿化养护费用，（5）物业管理区域秩序维护费用，（6）办公费用，（7）物业管理企业固定资产折旧，（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，（9）法定税费，（10）物业管理企业的利润，（11）物价上涨及不可预料费，乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；本合同期限自2006年4月10日起至2009年4月9日止；甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2006年4月26日，北京军凯房地产开发有限公司（甲方）与美好物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同补充协议》，约定：在合同有效期截止时，如未成立业主大会，则合同有效期自动顺延，直至业主大会成立与物业公司签定《物业管理服务合同》时，本合同终止；合同第六条中未明确约定的商业物业费加能源费，现具体约定为合计29元/月·建筑平方米；此补充协议与原《前期物业服务合同》具有同等的法律效应，本协议与原合同有冲突的，以本补充协议为准。《定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约》约定：物业名称为定安西里危改项目配套商业（项目推广名：北京国际玩具城），坐落位置北京市丰台区南三环中路67号，物业类型为商业，物业管理区域四至，东至东三亲家坟，南至南三环中路，西至沙子口路，北至定安南路；业主有权监督物业管理的收费情况，并要求业委会和物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费收支账目；业主委员会有权审议物业管理服务企业提出的物业管理服务标准和收费标准以及年度工作计划；物业服务企业调整物业服务费需经业主大会同意，并在小区明显位置公示全体业主；商业物业管理服务的基本内容包括1、房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查，2、公共园林、绿地、花坛的管理养护，3、环境卫生的管理服务，4、参与物业竣工交付使用时的验收交接，5、公共秩序的维护，6、入住管理，7、物业装饰装修施工监督管理，8、车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护，9、物业档案资料的管理，10、维护本小区公共设施及建筑物不受损害；本项目按商业配套建设，商业物业管理费（含能源费）收费标准为29元/㎡·月，物业管理费包括水、电、中央空调、保洁、保安、绿化、化粪池清掏、商场公共设施部分维修、电梯运行、维护、检验、高压水泵运行、维修、各项费用统收服务费；规约自当事人签署之日起生效，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。2008年8月29日，张治宇（业主）与美好物业公司就××、××、××分别签署《承诺书》，载明：“为了维护本物业区域内业主的利益，配合/做好物业管理工作。共同维护良好的工作生活环境。本业主/我公司已详细阅读《定安西里危改项目商业配套物业管理服务规约》。同意遵守本规约的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。同意承担相关使用人违反规约的连带责任。业主/我公司特签署此承诺书。”同日，张治宇就××、××、××商铺分别签署《交房（铺）手续流转单》，其中《物业管理服务规约》的手续办理完成情况“确认”处标注“√”。张治宇提交的视听资料中有其代理人邓红前往物业客服办公室进行沟通的情形，该视听资料显示物业费服务办公室墙壁上悬挂有美好物业特约维修服务收费标准、北京市丰台区定安西里危改项目商业配套29元/平米/月物业服务费构成明细、费用收预算支（含物业费测算说明、费用收算预算）。其中北京市丰台区定安西里危改项目商业配套29元/平米/月物业服务费构成明细第2项物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用及运营管理费每月每平米分摊18.75元。张治宇提交其向美好物业公司交纳物业费的收据，以及其向北京手拉手联服装商城有限公司交纳推广费的收据。一审法院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案具体分析如下：第一，张治宇要求美好物业公司返还多收的商业运营管理费，张治宇所交纳的商业运营管理费系交予北京手拉手联服装商城有限公司，张治宇称其交纳的物业费中包含商业运营管理费，北京市商品房预售合同约定的价格构成中包含商业运营管理费，但定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约所约定的物业服务内容中不包含商业运营管理。北京市商品房预售合同系北京军凯房地产开发有限公司与张治宇签订，定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约系张治宇与美好物业公司共同签署承诺书承诺遵守，应以后者为准。故张治宇的该项诉讼请求，依据不足，法院不予支持。第二，张治宇要求美好物业公司交付定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约，张治宇签署《交房（铺）手续流转单》中《物业管理服务规约》的完成情况“确认”处标注“√”，且张治宇未提交相应的证据证明美好物业公司持有其物业管理服务规约。故对张治宇的该项诉讼请求，法院不予支持。第三，张治宇要求美好物业公司支付私自出租业主共用设施和物业服务用房收益7500元，但未提交7500元的计算依据，故对张治宇的该项诉讼请求，法院不予支持。第四，张治宇要求美好物业公司公示2008年至今管理玩具城期间物业服务资金的收支情况，根据定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约，业主有权要求物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费收支账目。张治宇于2008年签署北京市商品房预售合同以及承诺书，有权要求美好物业公司公布2008年至今的物业管理服务费收支账目。故对张治宇要求美好物业公司公布2008年至今的物业管理服务费收支账目的诉讼请求，法院予以支持。第五，张治宇要求美好物业公司公示物业费29元/月·平方米的收费依据，并按照实际的物业服务水平与其协商新的物业费收费标准，定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约在商业物业管理费（含能源费）备注为“政府指导价”，且美好物业公司在物业客服办公室墙壁上公示有“北京市丰台区定安西里危改项目商业配套29元/平米/月物业服务费构成明细”，现张治宇要求美好物业公司公示收费依据，依据不足，法院不予支持。根据定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约，物业服务企业调整物业服务费需经业主大会同意，现张治宇要求美好物业公司与其协商新的物业费收费标准，依据不足，法院不予支持。据此，一审法院于2017年11月作出判决：一、北京美好物业管理有限公司于判决生效后六十日内公布2008年至今的物业管理服务费收支账目；二、驳回张治宇的其他诉讼请求。本院二审期间，张治宇提交北京市物业管理招投标备案表、政府信息答复告知书、企业变更登记申请表等。美好物业公司未提交新证据。本院查明的其他事实与一审查明无异。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于张治宇主张美好物业公司返还多收的商业运营管理费的请求。张治宇称其所交纳的商业运营管理费系交予北京手拉手联服装商城有限公司，且在案定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约所约定的物业服务内容中不包含商业运营管理，故张治宇的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于张治宇主张美好物业公司交付定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约的请求。张治宇签署《交房（铺）手续流转单》中《物业管理服务规约》的完成情况“确认”处标注“√”，且张治宇未提交相应的证据证明美好物业公司持有其物业管理服务规约。故对张治宇的该项诉讼请求，本院不予支持。关于张治宇主张美好物业公司支付私自出租业主共用设施和物业服务用房收益7500元的请求。张治宇未提交合法充足有效的依据支持其主张，故对张治宇的该项诉讼请求，本院难以支持。关于张治宇主张美好物业公司公示物业费29元/月·平方米的收费依据，并按照实际的物业服务水平与其协商新的物业费收费标准的请求。定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约在商业物业管理费（含能源费）备注为“政府指导价”，且美好物业公司在物业客服办公室墙壁上公示有“北京市丰台区定安西里危改项目商业配套29元/平米/月物业服务费构成明细”，现张治宇要求美好物业公司公示收费依据，依据不足，本院不予支持。根据定安西里危改项目配套商业物业管理服务规约，物业服务企业调整物业服务费需经业主大会同意，现张治宇要求美好物业公司与其协商新的物业费收费标准，依据不足，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由张治宇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王云审判员  孟龙审判员  李桃二〇一七年十二月二十二日书记员  云姣