广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤03民终12442号上诉人（原审原告）：深圳市泰源物业管理有限公司，住所地：深圳市南山区蛇口临海路半岛花园A区3栋109，组织机构代码：66415550-7。法定代表人：陈殷，董事长。委托诉讼代理人：王跃琼，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜婉纯，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市世纪星贸易有限公司，住所地：深圳市福田区八卦三路521栋4层414房，统一社会信用代码：91440300190338159U。法定代表人：董国庆。被上诉人（原审被告）：深业鹏基（集团）有限公司，住所地：深圳市福田区红岭北路1号，组织机构代码：19033815-9。法定代表人：王明峰，董事长。委托诉讼代理人：张俊红，系该公司员工。上诉人深圳市泰源物业管理有限公司（以下简称泰源物业公司）因与被上诉人深圳市世纪星贸易有限公司（以下简称世纪星公司）、深业鹏基（集团）有限公司（以下简称深业鹏基公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第353号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰源物业公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判世纪星公司向泰源物业公司支付2012年1月份至2013年3月份物业管理费116000元及相应滞纳金；2、撤销原审判决第三项，改判“深业鹏基公司向泰源物业公司支付2005年3月份至2013年3月份本体维修基金43425元及滞纳金（滞纳金为2005年3月份至2013年3月份期间应收取的本体维修基金的滞纳金，滞纳金按每月分段计算，从2005年1月份开始至2013年2月份，以每月450元本体维修基金为计算基数，2013年3月份的本体维修基金滞纳金以225元为计算基数，均自次月1日起按照日万分之五计算至实际履行之日止）；3、一、二审诉讼费用由世纪星公司、深业鹏基公司承担。上诉理由：一、一审法院认定2012年1月至2012年10月15日之间的物业管理费超过诉讼时效，属于事实认定错误。本案涉案房产深圳市XX花园位于深圳市××路，2009年9月10日，XX花园业主委员会与泰源物业公司签订《物业管理合同》，其中第7条第3项明确约定，乙方（泰源物业公司）对欠费户催缴可通过邮寄、大堂或公共宣传栏张贴催告欠费公告、或将欠费单据直接交由甲方进行催收。本案中，世纪星公司、深业鹏基公司自2005年3月开始拖欠3栋1层出租面积为1800平方米的商铺的本体维修基金未缴，从2012年1月开始，拖欠3栋1层出租面积为1800平方米的商铺物业费和本体维修基金。泰源物业公司已分别于2007年1月3日、2008年1月5日、2010年1月2日、2012年1月5日、2014年4月1日，通过张贴方式对世纪星公司、深业鹏基公司进行催缴。但是世纪星公司、深业鹏基公司仍末支付。泰源物业公司认为，大堂或公共宣传栏张贴催告欠费公告是在《物业管理合同》中明确约定的，本案中，泰源物业公司已经提供了张贴公告的照片，原审法院认为“泰源物业公司未能提供充分证据证明其在本案起诉前曾向世纪星公司、深业鹏基公司通知或催缴过物业管理费，仅凭照片不能证明张贴通知的时间和地点，不足以证明其已履行合同约定的通知义务或存在主张权利的其他情形。”该认定属于事实不清，泰源物业公司已经根据《物业管理合同》约定方式履行催告义务，根据民法通则第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。因此，原审法院认定2012年1月至2012年10月15日之间的物业管理费超过诉讼时效，认定错误，世纪星公司、深业鹏基公司的诉讼时效抗辩不应得到支持。二、一审法院判决本体维修基金滞纳金从2008年1月份开始计算是错误的。本案中，世纪星公司、深业鹏基公司自2005年3月开始拖欠3栋1层出租面积为1800平方米的商铺的本体维修基金未缴。在本案判决中，一审法院支持了泰源物业公司2005年3月份至2013年3月份本体维修基金43425元及滞纳金的诉讼请求。泰源物业公司的诉讼请求中对于滞纳金的计算是从2005年3月份开始的，一审法院也认定本体维修基金不应适用诉讼时效规则，但是在判决书中对于滞纳金却是从2008年1月份开始计算，因此，泰源物业公司认为该判决对于本体维修基金滞纳金的计算是错误的。深业鹏基公司辩称：深业鹏基公司是业主，租户是世纪星公司。泰源物业公司违反诚信原则，没有履行通知义务，深业鹏基公司与泰源物业公司相隔不过几百米，深业鹏基公司从来没有收到过泰源物业公司的任何通知。欠的物业管理费三年多，泰源物业公司没有采取任何措施防止损害扩大，泰源物业公司应当自行承担相应的责任。世纪星公司拖欠物业管理费，世纪星公司向深业鹏基公司支付75600元的租赁保证金，由于泰源物业公司没有履行通知义务和采取适当措施防止损失扩大，导致深业鹏基公司向世纪星公司退还了有关的保证金，现在世纪星公司被列入了异常企业名录，通过注册地址无法联络，泰源物业公司要求深业鹏基公司连带履行相关责任，对于深业鹏基公司来说不公平，泰源物业公司应当承担有关损失扩大的法律责任。关于诉讼时效问题，是为了促使权利人积极履行权利，本案是泰源物业公司代为行使有关诉讼权利，从而使世纪星公司无法履行支付承担义务，反而是深业鹏基公司被迫承担履行支付义务。综上，恳请法院驳回泰源物业公司的上诉，维持原判。世纪星公司未到庭参加二审调查，亦未作书面陈述。泰源物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、世纪星公司、深业鹏基公司支付泰源物业公司2012年1月份至2013年3月份物业管理服务费116000元；2、世纪星公司、深业鹏基公司支付泰源物业公司2005年3月份至2013年3月份本体维修基金43425元；3、世纪星公司、深业鹏基公司支付泰源物业公司部分滞纳金24242元；4、世纪星公司、深业鹏基公司承担本案诉讼费用。庭审时，泰源物业公司明确第二项诉讼请求中本体维修基金的金额包括2005年3月至2011年12月份的本体维修基金36900元，从2012年1月份开始按每月450元计算至2013年2月份，2013年3月份只计算半个月即250元；同时，泰源物业公司将诉讼请求第三项滞纳金的金额由24242元变更为50120.75元（滞纳金未计算复利），并明确每月的管理费、本体维修基金的滞纳金从次月1日开始按日万分之五按日计算，对于本体维修基金的滞纳金，泰源物业公司主张自2008年1月开始计算，不主张之前产生的本体维修基金滞纳金。庭审后，泰源物业公司明确要求滞纳金计算至实际付款之日止。一审法院认定事实：位于深圳市福田区的XX花园的原物业管理单位为深圳市XX物业管理有限公司。2007年12月27日，深圳市和平物业管理有限公司向XX花园业主出具《关于变更管理单位的说明》，称：因公司重组，其自2008年1月1日起不再承担XX花园在内的小区物业管理工作，物业管理业务全部移交给重组后的泰源物业公司。该说明经XX花园业主委员会盖章确认。2008年1月1日，泰源物业公司向XX花园业主发出通知称：因业务发展需要，深圳市XX物业管理有限公司深圳地区管理业务与深圳市泰源XX有限公司进行整合，重组后公司更名为深圳市泰源物业管理有限公司（即泰源物业公司），自2008年1月1日起将管理费转入泰源物业公司名下的指定账户，包括2004年1月至2007年12月之前所有欠费一并转入上述账户。该通知经XX花园业主委员会盖章确认。2009年9月10日，深圳市福田区XX花园业主委员会（委托方、甲方）与泰源物业公司（受委托方、乙方）签订《物业管理合同》，约定：甲方委托乙方对XX花园进行物业管理；委托管理事项包括房屋建筑本体共用部位及共用设施设备、本物业规划红线内属物业管理范围的市政共用设施及配套服务设施的维护、养护和管理、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集清运、车辆行驶及停泊、保安工作等事项；合同期限暂定为三年，自2009年10月1日起至2012年9月30日，超过暂定期限，因业主委员会届满及其他原因未续签本合同，或在业主委员会依法选聘新的物业公司进驻本小区之前，为了本小区物业服务的持续稳定，本合同持续有效；甲方委托并协助乙方追缴本小区房屋专项维修资金（含本体维修资金）和自本小区入伙以来的各项欠费及通过法律诉讼解决遗留问题；管理服务费的收费标准为裙楼商业按每月每平方米建筑面积7元收取，餐饮等服务业（包括地下排污和排烟费）按每月每平方米建筑面积9元收取；缴费时间为每月10日前缴纳当月管理费、维修基金、上月应缴水电费、各项代收费及累计欠费等所有应缴费用；逾期未缴，视为业主（租户）违约，自第二月起，按日收取万分之五滞纳金；乙方对欠费户催缴可通过邮寄、大堂或公共宣传栏张贴催缴欠费公告或将欠费单直接交由甲方进行催收；房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。2009年10月15日，XX花园业主委员会出具委托书称：XX花园X号裙楼（X-X栋）业主深业鹏基公司自该物业竣工入伙起至今一直未交房屋维修资金，现委托XX花园管理处对该物业自入伙以来及今后所有本体维修资金进行追缴。XX花园X号裙楼为深业鹏基公司建设，该房产的建筑许可证显示：X号裙楼有两栋楼房，层数为22/24。泰源物业公司与深业鹏基公司均确认XX花园X号裙楼（X-X栋）的实际产权人为深业鹏基公司。2005年3月9日，世纪星公司、深业鹏基公司签订《房地产租赁合同》，约定：深业鹏基公司将XX花园X号裙楼（X-X栋）一层出租给世纪星公司使用，建筑面积1800平方米，建筑物总层数为30，该房产的权利人为深业鹏基公司，租期自2005年3月15日至2013年3月14日；租赁用途为商业；租赁期间，世纪星公司负责按时支付租赁房地产的水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费等因使用租赁房地产所产生的其它费用。该租赁合同并办理了备案登记手续。世纪星公司承租上述涉案房产后，直接向泰源物业公司支付物业管理费至2011年12月，泰源物业公司并向世纪星公司开具了相应发票，没有证据显示此后世纪星公司有继续向泰源物业公司支付物业管理费。深业鹏基公司确认，上述租赁期届满后，世纪星公司即搬离了涉案房产。泰源物业公司确认，2013年4月份开始，涉案房产的物业管理费和本体维修资金已由房产实际使用人按时支付。泰源物业公司明确，就涉案房产的物业管理费系实际按每月8000元的标准收取。没有证据显示世纪星公司、深业鹏基公司曾缴纳过涉案房产的本体维修基金。一审法院认为：泰源物业公司与世纪星公司、深业鹏基公司之间成立合法有效的物业服务合同关系。虽然XX花园业主委员会与泰源物业公司签订的物业服务合同约定的暂定期限已经届满，但之后业主委员会未与泰源物业公司续签合同，也没有要求其退出XX花园，合同亦约定在此情况下合同继续有效，故泰源物业公司根据该物业服务合同主张物业管理费，应予支持。关于泰源物业公司主张的物业管理费问题。世纪星公司、深业鹏基公司辩称泰源物业公司未举证证明其主张物业管理费的期间提供了相关物业服务，对此泰源物业公司提交了此期间之前世纪星公司支付物业管理费的证据、此期间之后其他物业使用人支付物业管理费的证据、2013年到2015年期间的电梯保养合同、2012年和2013年期间部分保安、清结、绿化人员工资签收明细表等证据加以证明，这些证据虽有部分不是直接针对泰源物业公司主张物业管理费的期间，但能够形成证据链，且从常理上说，物业服务具有长期连贯性的特点，泰源物业公司在该期间前后均提供了物业服务并收取了费用，没有证据显示泰源物业公司存在中断服务的特殊情况，也没有证据显示小区业委会或业主曾对泰源物业公司物业服务提出过异议，因此，泰源物业公司已完成基本举证责任，一审法院认定泰源物业公司提供物业服务的主张成立。对于2012年1月份至2013年3月份的物业管理费，泰源物业公司主张按每月8000元标准收取2012年1月份至2013年3月份（其中2013年3月份按半个月计算）的物业管理费共计116000元，没有超出合同约定的收费标准，一审法院予以照准，但泰源物业公司未能提供充分证据证明其在本案起诉前曾向世纪星公司、深业鹏基公司通知或催缴过物业管理费，仅凭照片不能证明张贴通知的时间和地点，不足以证明其已履行合同约定的通知义务或存在主张权利的其它情形，而泰源物业公司直至2014年10月15日向一审法院递交起诉状主张物业管理费用，故对于泰源物业公司主张的2012年1月至2012年10月15日之间的物业管理费76000元，已超过两年诉讼时效，且世纪星公司、深业鹏基公司提出了诉讼时效抗辩，一审法院对该期间物业管理费的主张不予支持，对其余物业管理费40000元，一审法院予以支持。对于滞纳金，合同约定应在当月10日前支付物业管理费，否则第二个月起按日万分之五收取滞纳金，故泰源物业公司关于滞纳金的主张符合合同约定，一审法院予以支持，但基于前述诉讼时效理由，对于2012年1月至10月15日之间产生的物业管理费的滞纳金，一审法院不予支持。对于物业管理费及滞纳金，世纪星公司依照租赁合同约定应承担付款责任，深业鹏基公司作为业主应对此承担连带责任。关于本体维修基金问题，涉案房产属高层建筑，泰源物业公司主张按照每月每平方米0.25元收取本体维修基金，符合相关规定，一审法院予以确认。至2013年3月份（泰源物业公司主张2013年3月份按半个月计算），深业鹏基公司尚欠本体维修基金共计43425元未予支付，根据物业服务合同约定以及XX花园业主委员会的授权，泰源物业公司有权要求深业鹏基公司予以支付并有权依约主张滞纳金。深业鹏基公司辩称泰源物业公司主张的部分本体维修基金已超过诉讼时效，对此，一审法院认为，本体维修基金的缴纳是业主的法定义务，本体维修基金直接关系到小区建筑物及其附属设施在保修期满后能否得到良好维修养护和改造，与小区全体业主的切身利益密切相关，泰源物业公司仅系代为行使追索权，故本体维修基金的请求权不适用诉讼时效规则，对该抗辩主张，一审法院不予采纳。此外，泰源物业公司要求作为房产承租人的世纪星公司支付本体维修基金及滞纳金，缺乏依据，一审法院不予支持。据此，综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、世纪星公司应于判决生效之日起10日内向泰源物业公司支付物业管理费40000元及相应滞纳金（其中2012年10月16日至31日的物业管理费4000元的滞纳金自2012年11月1日起、2012年11月份的物业管理费8000元的滞纳金自2012年12月1日起、2012年12月份的物业管理费8000元的滞纳金自2013年1月1日起、2013年1月份的物业管理费8000元的滞纳金自2013年2月1日起、2013年2月份的物业管理费8000元的滞纳金自2013年3月1日起、2013年3月份的半个月物业管理费4000元的滞纳金自2013年4月1日起，均按日万分之五计算至实际履行之日止）；二、深业鹏基公司就判决第一项确定的世纪星公司债务向泰源物业公司承担连带清偿责任；三、深业鹏基公司应于判决生效之日起10日内向泰源物业公司支付本体维修基金43425元及滞纳金（滞纳金为2008年1月份至2013年3月份期间应收取的本体维修基金的滞纳金，滞纳金按每月分段计算，从2008年1月份开始至2013年2月份，以每月450元本体维修基金为计算基数，2013年3月份的本体维修基金滞纳金以225元为计算基数，均自次月1日起按照日万分之五计算至实际履行之日止）；四、驳回泰源物业公司的其它诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3973元（已由泰源物业公司预交），由泰源物业公司负担1973元，深业鹏基公司负担2000元（世纪星公司共同负担其中的900元）。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案为物业服务合同纠纷案件。对于本体维修基金的滞纳金，泰源物业公司在一审庭审中明确表示自2008年1月开始计算，不主张之前产生的本体维修基金滞纳金。其上诉又主张2008年1月之前产生的本体维修基金滞纳金，本院不予支持。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的主要争议焦点为：2012年1月至2012年10月15日期间的物业管理费76000元是否已经超过诉讼时效。本院认为，泰源物业公司在本案中已经提交照片证明其向世纪星公司催缴过该期间的物业管理费，上述催缴方式符合《物业管理合同》的约定。上述催缴行为构成诉讼时效的中断，一审法院认定上述期间的物业管理费已经超过诉讼时效，认定错误。深业鹏基公司辩称泰源物业公司未向其告知世纪星公司欠缴物业管理费的情况，导致其在与世纪星公司处理退租事宜时在世纪星公司尚欠物业管理费的情况下，将租赁保证金退还给了世纪星公司，在无法联系世纪星公司的情况下，要求深业鹏基公司承担连带清偿责任，对深业鹏基公司不公平。本院认为，深业鹏基公司作为出租人，在与世纪星公司处理退租事宜时，应当主动向泰源物业公司了解世纪星公司之前是否拖欠费用。深业鹏基公司未主动了解上述情况即将租赁保证金退还给世纪星公司，应当自行承担相应后果。对深业鹏基公司的上述答辩主张，本院不予采纳。综上，泰源物业公司的上诉请求部分成立，应予相应支持。一审法院认定事实错误，导致裁判错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第353号民事判决第二项、第三项；二、变更深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第353号民事判决第一项为：深圳市世纪星贸易有限公司应于判决生效之日起10日内向深圳市泰源物业管理有限公司支付2012年1月至2013年3月期间的物业管理费116000元及相应滞纳金（2013年3月按半个月计算为4000元，其余月份为8000元。滞纳金按每月物业管理费数额自该月份次月1日起，按日万分之五计算至实际履行之日止）；三、撤销深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第353号民事判决第四项；四、驳回深圳市泰源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3973元，二审案件受理费1973元，两项合计5946元，由深圳市泰源物业管理有限公司负担1946元，由深圳市世纪星贸易有限公司、深业鹏基（集团）有限公司负担4000元。本判决为终审判决。审判长 马   龙审判员 路 德 虎审判员 周   敏二〇一七年十二月二十四日书记员 林翘（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。