山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）鲁01民终8871号上诉人（原审原告）：曾庆建，男，1987年10月1日出生，汉族，住山东省沂源县。委托诉讼代理人：丁继华，山东安百合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王文德，男，1970年2月22日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：韩梅，女，1969年3月7日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：济南顺祥房产经纪有限公司第二分公司，住所地济南市。法定代表人：张宪英，总经理。委托诉讼代理人：岳海波，女，1985年1月14日出生，汉族，该单位员工，住山东省阳谷县。上诉人曾庆建因与被上诉人王文德、济南顺祥房产经纪有限公司第二分公司（以下简称顺祥房产经纪第二分公司）、韩梅房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初5796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾庆建上诉请求：1.撤销原审判决第三项，依法改判为王文德、韩梅承担曾庆建律师费、误工费、交通费32793.67元；2.本案诉讼费用由王文德、韩梅承担。事实与理由：本案中，三方当事人于2016年6月16日签订《商品房买卖合同》，该合同十二条第二款规定了违约责任：“甲乙双方在签订本合同后，如甲乙任何一方未按照本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款千分之三违约金，（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。因王文德、韩梅的违约行为，曾庆建实际向山东安百合律师事务所交纳律师代理费30000元，一审判决未支持该项请求。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。王文德辩称，造成本次房屋买卖纠纷案的起因是曾庆建违约在先。首先，曾庆建付首付款时比合同约定期限延后六天，存在违约；其次，合同最后特殊约定的一条：曾庆建保证在银行面签50个工作日甲方收到总房款，第一次邮储银行面签是2015年7月6日，因曾庆建个人原因，直到8月30日才在工商银行审批通过，已经过去了41个工作日，考虑到接下来需要办理过户、办理房产证、签贷款合同、办理抵押等需要一个多月时间，按时收到总房款已经确定不能实现。请求法院维持原判。韩梅同意王文德答辩意见。顺祥房产经纪第二分公司辩称，其不发表意见。曾庆建向一审法院起诉请求：1.王文德、顺祥房产经纪第二分公司、韩梅履行合同约定，为曾庆建办理房产过户及后续手续；2.王文德、韩梅共同承担已收首付款双倍违约金391200元，顺祥房产经纪第二分公司承担连带责任；3.王文德、韩梅共同赔偿曾庆建律师费及误工费、交通费32793.67元，顺祥房产经纪第二分公司承担连带责任；4.王文德、顺祥房产经纪第二分公司、韩梅承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月16日，王文德、曾庆建与顺祥房产经纪第二分公司签订《房屋买卖合同》一份，王文德系出卖人（甲方），曾庆建系买受人（乙方），顺祥房产经纪第二分公司系居间人（丙方）。合同载明：房主状况为甲方自愿出售坐落于济南市历城区敬德街555号恒大名都20.21号楼2-****的房产给乙方，房屋所有权证书号为济房权证历城字第1900**号；房屋所有权人为王文德，产权为单独所有；建筑面积为99.15平方米；房屋无抵押、无租赁、有居住。上述房产及其附属设施的总价款为785600元。乙方在合同签订时向甲方支付定金1万元；甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方保管，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。付款方式为按揭贷款：乙方用商业贷款方式贷款，乙方于2016年6月30日前将首付房款195600元存入甲方银行账户，剩余房款590000元于过户后在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付,以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应于过户前一次性补足。甲乙双方应在本合同签订当日按照佣金确认单的约定向丙方支付佣金。甲、乙双方必须在本合同签订之日起十日内且乙方付首付款前，向丙方济南区域金融中心提供包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关资料，丙方根据国家规定协助办理贷款、过户等房产交易手续。甲乙双方同意，甲方于2016年10月31日前通知乙方进行房屋验收交接。甲乙双方在签订本合同后，如任一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择）并赔偿对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。如果按揭贷款，甲乙双方协商，乙方首付款凑齐到位，甲方房产解押完毕，乙方贷款资质审批通过等所有过户条件具备后五个工作日之内办理房产过户手续。本房产为合同待下证，甲方已告知，乙方已知晓，双方自愿买卖，因交易周期较长，本合同签订的价格及内容不受市场和时间变化等任何因素的影响，否则违约方承担首付款双倍的违约金给相对方。双方手写约定，经甲乙丙三方协商一致，甲乙双方积极配合的前提下，保证甲方自乙方银行面签后五十个工作日收到全款。合同签订当日，曾庆建按照合同约定向王文德支付定金1万元。2016年7月6日，曾庆建将房屋首付款185600元汇到王文德的账户，王文德未就此提出异议。当日双方到中国邮政储蓄银行办理面签时，因曾庆建个人工作、收入状况第一次面签没有通过。双方后于2016年8月10日，在中国工商银行面签成功，曾庆建、王文德、顺祥经纪公司的工作人员吴丽君、韩梅到场。韩梅述称“第二次面签时知道卖房子的事情，合同上已签字，需要我去签字。”2016年8月30日，中国工商银行审批通过曾庆建的贷款申请，房屋自此具备过户条件。2016年9月5日，王文德要求曾庆建签订补充协议：要求曾庆建向王文德交付逾期交付首付款的违约金3340.8元；重申如果王文德不能在银行面签50个工作日后收到全部房款，曾庆建应按照合同约定，支付违约金；要求曾庆建预留保证金和首付款违约金6万元。双方当事人未能就此协商一致，曾庆建未在王文德起草的补充协议上签字。至法庭辩论终结时，王文德未将房屋过户到曾庆建名下。另查，曾庆建非本市户籍，单身，在济交纳社保未满24个月。一审法院认为，关于合同的效力，在双方面签时，韩梅到场并未提出相反意见，说明韩梅认可该买卖，韩梅主张涉案房屋系夫妻共同财产，王文德处分该房屋未经其同意主张合同无效依据不足，一审法院不予采信。曾庆建与王文德、顺祥房产经纪第二分公司签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，成立并有效。该合同为双务合同，曾庆建应当按约支付购房款，王文德应当配合过户。曾庆建向王文德交付了首付款，并且曾庆建贷款资质审批已通过，王文德应当协助曾庆建办理过户。如曾庆建存在逾期付款行为，王文德可另行主张曾庆建的逾期付款责任，而不能拒绝办理过户。当前，曾庆建因受限购政策影响，该合同已不能履行，应予解除。王文德拒绝过户的行为导致合同不能履行，王文德违约，应当承担违约责任。综上，曾庆建主张履行合同，一审法院不予支持，曾庆建要求王文德支付违约金，一审法院予以支持。关于违约金的额度，双方进行了约定，关于额度是否过高，因涉案房屋单价涨幅较大，王文德无证据证实违约金约定过高，一审法院对双方约定的违约金不予调整。曾庆建要求王文德、韩梅赔偿律师费、误工费、交通费的主张，证据不足，且王文德承担了约定违约金，一审法院对曾庆建的上述主张不予支持。韩梅与王文德系夫妻关系，涉案房屋为共同财产，因此两人应共同承担违约责任。曾庆建要求顺祥房产经纪第二分公司承担连带责任，因合同没有约定，一审法院不予支持。关于合同解除后的后果，双方可另案主张。判决如下：一、限王文德、韩梅于判决生效之日起10日内支付曾庆建违约金391200元；二、驳回曾庆建对济南顺祥房产经纪有限公司第二分公司的诉讼请求；三、驳回曾庆建的其他诉讼请求。案件受理费7660元，由王文德、韩梅负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。曾庆建提交委托代理合同原件一份，拟证明曾庆建就本案支付律师费30000元。经质证，王文德、韩梅对该证据的真实性有异议。顺祥房产经纪第二分公司不发表质证意见。本院认为，曾庆建提交的委托代理合同与其一审提交的律师费发票能够相互印证，故本院对该证据予以采信。二审另查明，曾庆建自愿放弃交通费、误工费的诉讼请求。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，曾庆建主张的律师代理费3万元，有曾庆建与律师事务所签订的诉讼法律服务委托协议和律师事务所出具的收款发票予以证实，系曾庆建为实现债权而发生的费用，根据双方合同约定，应由王文德、韩梅承担。故曾庆建主张王文德、韩梅承担律师费的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，曾庆建的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历城区人民法院（2016）鲁0112民初5796号民事判决及案件受理费负担项；二、王文德、韩梅于本判决生效之日起10日内支付曾庆建律师费损失30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费7660元，由王文德、韩梅负担。本判决为终审判决。审判长  乔绪晓审判员  刘 洋审判员  李 静二〇一七年十二月十二日书记员  郭婷婷