广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1971民初23310号原告：冯国波，男，1954年3月26日出生，香港特别行政区居民，住香港屯门，委托代理人：宋丽娜，广东国锋律师事务所律师。委托代理人：刘雪仪，广东国锋律师事务所律师助理。被告：东莞市七里香置业投资有限公司，住所地：广东省东莞市石碣镇新风路三村路口。法定代表人：贾本全。被告：东莞市远大皮革制品有限公司，住所地：广东省东莞市石碣镇同富东路石碣新世纪花园盈拓郦苑4栋商铺128。法定代表人：彭勇。以上两被告的共同委托代理人：张娟，广东万言律师事务所律师。以上两被告的共同委托代理人：ＸＸ，广东万言律师事务所实习律师。原告冯国波诉被告东莞市七里香置业投资有限公司（以下简称“七里香置业公司”）、东莞市远大皮革制品有限公司（以下简称“远大皮革公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯国波及其委托代理人宋丽娜，被告七里香置业公司、远大皮革公司的共同委托代理人张娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯国波向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告返还购买商铺的款项共计人民币726941.95元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率从2008年4月25日开始计算至完全清偿之日止，暂计算至起诉之日为341179.33元）；2、本案诉讼费用由两被告承担；3、本案的商铺使用权转让合同无效。事实和理由：2008年1月26日，原、被告签订商铺使用权转让合同，被告将位于广东省东莞市××镇××路与××处七里香美食娱乐广场的D区119号商铺转让给原告，约定付款方式为分期付款，原告已经向被告支付了第一期款人民币174448元，余款按期支付，共计120期；原告将D区119号商铺以人民币316908元返租给被告，约定原告在购买商铺使用权的首期款中进行抵扣，不再另行支付。现被告没有房产证，违反相关的法律规定，原告多次向被告要求返还购买商铺的款项，被告以各种理由不予支付，被告的行为严重损害原告的合法权益，为维护自身权益，原告特向法院起诉。被告七里香置业公司、远大皮革公司共同答辩称，1、案涉的七里香美食娱乐广场商铺转让合同的效力问题由法院认定；2、原告请求确认合同无效与要求被告支付利息的请求矛盾，依据合同法的规定，在原告请求确认合同无效的情况下，原告与被告之间获得的财产应相互返还。故原告要求被告支付利息的请求没有依据，请法院依法驳回；3、退一步讲，即使原告诉请的利息获得支持，利息的起算时间从2008年1月11日起算不合理。因案涉款项，原告是分期按月向被告支付的，即使在需要计算利息的情况下，利息应从每笔款项实际支付给被告起算；4、在合同无效，原告与被告相互返还财产的情况下，原告应按返租给被告使用的五年期（2008年6月28日至2013年6月27日）的收益标准316908元计算，期间原告一直占有使用，原告应按照该标准向被告返还自2013年6月28日起至今原告占有使用该商铺的收益。经审理查明，2008年1月26日，原告与两被告签订一份《七里香美食娱乐广场委托经营管理协议书》。该协议书约定，原告将其位于七里香美食娱乐广场D区119号铺位委托两被告经营、管理、招商或代租；委托时间从2008年6月28日起至2013年6月27日止，共5年；不论两被告是否使用或能否出租，原告只收取两被告经营的固定收益人民币316908元，在2008年3月28日一次性在原告购买此商铺使用权的首期款中进行抵扣，不再另行支付。2008年1月26日，两被告与原告签订《七里香美食娱乐广场商铺使用权转让合同》。合同约定两被告将东莞市七里香美食娱乐广场D区119号商铺的使用权转让给原告；该项目位于东莞市××镇××路与××处，地块面积为31073.7平方米，土地使用权证号为东府国用（2006）第特279号，土地使用年限自2006年11月21日至2056年11月20日；转让商铺使用权期限自2008年3月28日至2056年11月20日止，土地使用权期限届满，商铺使用权交回给两被告；商铺建筑面积为82.5平方米，总价为1011354元；付款方式为分期付款，第一期款人民币174448元于2008年3月28日前一次性付清，余款人民币520000元按照农村信用合作联社10年期（120期）的同期贷款条件自2008年3月起逐月等额有息支付转让费，原告供楼款总期数为120期，该款应于2018年3月31日前付清；两被告应在2008年3月28日前，将符合合同约定的商铺交付给原告使用；自通知书发出15天内，原告仍不办理验收、交接手续的，视为两被告已将铺位交给了原告，原告并由此承接权利和责任、风险。原告与两被告签订协议书，约定原告同意执行当月购铺次月分期付款，当月铺位供款当月清缴的原则；原告应于每月15日前，将应缴铺位款项足额存入原告在东莞市农村信用合作联社万江信用社开设的缴交铺位供款专用账户，户名：冯国波，账号：06×××17。另，原告、被告远大皮革公司及东莞市农村信用合作联社万江信用社三方共同签订一份《委托万江信用社收款协议书》，约定原告同意授权东莞市农村信用合作联社万江信用社通过银行账户每月定期向远大皮革公司缴交铺位供款，协议有效期为10年，由2008年3月至2018年3月。原告提供的银行账户明细显示，2008年4月至12月期间，原告支付了9期供楼款合共55699.11元给两被告；2009年、2010年期间，原告每年支付给两被告的供楼款各为69418.2元；2011年，原告支付了供楼款70506.12元给两被告；2012年至2015年期间，原告每年支付的供楼款各为71863.08元给两被告；上述期间，原告支付的供楼款合计552493.95元。2017年9月6日，原告以案涉《七里香美食娱乐广场商铺使用权转让合同》无效为由，诉至本院要求解决。两被告确认原告从2016年1月开始没有再支付供楼款。另查，案涉七里香美食娱乐广场项目所在的地块东府国用（2006）第特279号，使用权人为被告远大皮革公司，使用权面积为31073.70平方米，用途为工业。两被告是合作关系，共同合作开发案涉的七里香美食娱乐广场项目。原告主张其按照约定于2008年1月26日一次性向两被告现金支付了案涉商铺的首期款174448元。两被告对此不予确认，原告亦没有在本院规定的时间对该主张进行补充举证。两被告认为，案涉商铺在2008年1月26日已经交付给原告，在《七里香美食娱乐广场委托经营管理协议书》约定的委托经营管理期限届满后，两被告已经将商铺交还给原告，但两被告没有就该主张提供相应的证据。庭审中，原告表示，对于其分期向两被告支付的购房款，其要求每个年度支付的款项，从付款当年的12月31日起计算利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计至清偿之日止。被告七里香置业公司、远大皮革公司明确表示，如合同无效，其因合同无效所产生的损失将另案起诉。以上事实，有原告提供的《委托万江信用社收款协议书》、协议书、见证书、《七里香美食娱乐广场商铺使用权转让合同》、《七里香美食娱乐广场委托经营管理协议书》、商业银行账户明细，（2017）粤1971民初10437号民事判决书、生效证明以及庭审笔录等附卷为证。本院认为，虽然原、被告在双方签订的《七里香美食娱乐广场商铺使用权转让合同》中约定，原告向被告购买的是商铺使用权，但根据合同的内容看，该合同实际是一份房屋买卖合同，故本案应定性为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：一、案涉的《七里香美食娱乐广场商铺使用权转让合同》效力；二、原告主张两被告返还购房款及支付利息是否合法有据。就第一个争议焦点。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”，第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”，第二十六条第一款“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途”，以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”的规定，本案中，案涉土地的用途为工业，而其上的建筑物即案涉商铺却为商业用途。目前，两被告并没有提交相应证据证明其已合法变更了土地用途且案涉商铺也已经取得了房屋所有权证，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，本院确认原告与两被告签订的案涉《七里香美食娱乐广场商铺使用权转让合同》无效。关于第二个争议焦点。无效合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。两被告作为《七里香美食娱乐广场商铺使用权转让合同》的共同出让方，应依法共同承担返还购房款的义务。虽然案涉的《七里香美食娱乐广场商铺使用权转让合同》约定案涉商铺的总价款为1011354元，但由于原、被告双方另行签订《七里香美食娱乐广场委托经营管理协议书》，约定以5年期间的委托经营管理的固定收益316908元折抵部分购房款，因此，本院认定案涉商铺的实际成交价格为694446元。原告主张其通过现金支付了两被告首付款174448元，但没有提交证据佐证，两被告对此不予确认，故本院对原告的该项主张不予采信。原告提供的银行账户明细显示，2008年4月至2015年12月期间，原告共向两被告支付了552493.95元，两被告应共同返还该部分购房款本金及其利息给原告。庭审中，原告表示，对于其分期向两被告支付的购房款，其要求每个年度支付的款项，从付款当年的12月31日起计算利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计至清偿之日止。原告当庭变更利息的计算方式，并无对两被告产生不利影响，本院予以准许。故本案利息按中国人民银行同期同类基准贷款利率分段计算，第一段以55699.11元为本金，从2008年12月31日起计算；第二段以69418.2元为本金，从2009年12月31日起计算；第三段以69418.2元为本金，从2010年12月31日起计算；第四段以70506.12元为本金，从2011年12月31日起计算；第五段以71863.08元为本金，从2012年12月31日起计算；第六段以71863.08元为本金，从2013年12月31日起计算；第七段以71863.08元为本金，从2014年12月31日起计算；第八段以71863.08元为本金，从2015年12月31日计算；每段利息均计至本金付清之日止。对原告超出部分的本金及利息请求，本院予以驳回。综上所述，依照上述援引的法律及《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告冯国波与被告东莞市远大皮革制品有限公司、被告东莞市七里香置业投资有限公司于2008年1月26日签订的《七里香美食娱乐广场商铺使用权转让合同》无效。二、被告东莞市远大皮革制品有限公司、被告东莞市七里香置业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内共同返还原告冯国波购房款552493.95元及其利息（利息按中国人民银行同期同类基准贷款利率分段计算，第一段以55699.11元为本金，从2008年12月31日起计算；第二段以69418.2元为本金，从2009年12月31日起计算；第三段以69418.2元为本金，从2010年12月31日起计算；第四段以70506.12元为本金，从2011年12月31日起计算；第五段以71863.08元为本金，从2012年12月31日起计算；第六段以71863.08元为本金，从2013年12月31日起计算；第七段以71863.08元为本金，从2014年12月31日起计算；第八段以71863.08元为本金，从2015年12月31日计算；每段利息均计至本金付清之日止）。三、驳回原告冯国波的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7206.55元（原告已预交），由原告冯国波负担1729.55元，由被告东莞市远大皮革制品有限公司、被告东莞市七里香置业投资有限公司共同负担5477元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  叶凤嫦二〇一七年十二月四日书记员  刁小花黎慧君