四川省威远县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1024民初2818号原告:李玉兰,女,1962年2月27日出生,汉族,威远县人，住威远县。委托诉讼代理人：刘作良，四川法锐律师事务所律师。被告:曾国英,女,1964年8月25日出生,汉族,威远县人，住威远县。委托诉讼代理人：吴光明，男，汉族,威远县人，住威远县。系被告之子。原告李玉兰诉被告曾国英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还租赁的门面房屋并从2017年9月8日起至搬出时止按700元/月赔偿损失；2.判令被告支付违约金700元；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年9月8日，原告与被告签订了《门面场地租赁合同》，租赁期限从2016年9月8日起至2017年9月8日止。合同到期前一个月，原告通知被告合同到期后退还门面，到期后，被告要求原告支付其装修费用才搬迁。但根据合同约定，租赁期满后，未形成附合的装修添置物由被告处置，形成附合的装修添置物归原告所有。被告占有原告的门面无法律依据。请依法支持原告诉请。被告辩称，租期到后被告要求续租但原告不续租，被告有权优先续租；之前要求原告出示房产证，但至今原告未提供；如果原告不续租，应返还之前的租金，并赔偿装修损失。本院经审理认定事实如下：2016年9月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《门面场地租赁合同》，合同约定，租用门面（场地）名称：门面，面积：25㎡，价格：700，用途：餐饮。租赁期限从2016年9月8日起至2017年9月8日止。付款方式和付款办法：押一付三，每季十日前一次付清，以现金方式收取，逾期付款30日内每天按租金的1%收取滞纳金，逾期30日后甲方有权终止合同，乙方应加付一个月的违约金，先付租金后使用房屋（场地），收款时以收据为准。乙方同意预交700元作为押金，租赁期满，若乙方无违约行为，甲方收取的押金应全额不计息退还乙方。乙方租赁期间，水费、电费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费。房屋（场地）租用期满，若乙方要继续租赁时，经取得甲方同意并重新签订书面的房屋租赁合同，乙方在同等条件下有优先租赁权。若甲方不愿续租，需提前一个月告知乙方，若乙方需提前解除合同的，同样需提前一个月告知甲方。房屋（场地）租用后，不许改建、改造、私自搭建，对有毒有害的作业，不许在房前房后和室内进行，损害建筑（室内、室外、地面、门窗）要加倍赔偿。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的情况下，可以对房屋进行装饰装修，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先通知甲方征得甲方同意后方可施工。租赁期满后乙方如不续租，未形成附合的装修添置物由被告处置，形成附合的装修添置物归原告所有，甲方不补贴相关费用。在承租期间，违约责任的承担方式为：甲方违约的，由甲方双倍退还乙方押金，乙方违约的，甲方不退还押金。双方还就其他事项进行约定。合同签订后，原告收取了被告700元押金，被告对租赁门面进行了简易装修（铺设地砖、粉刷墙壁、砌水池、接电线）。合同期满前，被告向原告支付期满后的租金，原告拒绝明确表示不再续租。涉案房屋原系原告夫妇申办的威远县严陵镇糖果加工厂，用地面积1107.22㎡，其中占地面积215.10㎡，于1996年取得国有土地使用证。该幢房屋经威远县城镇房屋安全鉴定办公室鉴定，安全等级为D级。2011年9月，原告之夫ＸＸ西向威远县规划建设管理股提出申请，以原建筑使用年限过长和地震等原因出现多处安全隐患，部分基脚下沉，需要原位更换，申请对原修建的360多平方米的一层砖混结构房屋在不增加建筑面积进行原位更换的维修。之后，原告夫妇未经主管部门批准对该危房进行原拆原修，建成7间门面房屋，该门面房屋未取得房屋所有权证。该门面房屋位于威远县。涉案出租门面为正对该建筑左起第3间。本院认为，原告与被告签订的《门面场地租赁合同》虽系双方真实意思表示，但案涉房屋的修建未取得主管部门批准，亦未取得不动产权证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告在一审法庭辩论终结未前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故双方签订的《门面场地租赁合同》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”、第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，由于租赁合同无效，原告主张被告返还涉案房屋，本院予以支持。虽双方涉案的租赁合同无效，但被告实际使用了涉案房屋，应向原告支付实际使用期间的房屋使用费，使用费标准参照双方租赁合同中关于租金的约定即700元/月计算，被告要求原告返还已收租金的辩解理由不成立，本院不予采纳。因双方在签订租赁合同时未尽应有的注意义务，未审查涉案房屋的产权状况，导致合同无效原、被告均有过错，均应承担相应的责任，被告虽进行了简易装饰装修，但在被告使用房屋时，该利益为被告享有而不为原告所享有，根据双方合同约定的租期，履行期限已经届满且已经逾期，按约定的履行期限对于形成附合的装饰装修物已无剩余价值即现值损失，原告不再对被告形成附合的装饰装修物进行赔偿，对于未形成附合的装饰装修物，被告可以自行拆除归其所有，故被告要求原告赔偿装修损失的辩解理由不成立，本院不予采纳。由于租赁合同无效，原告主张被告支付违约金700元的请求本院不予支持，原告收取的700元押金应退还被告。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告曾国英于本判决生效之日起十日内向原告李玉兰返还租赁的房屋（位于威远县，涉案出租门面为正对该建筑左起第3间）；二、被告曾国英于本判决生之日起十日内给付原告李玉兰从2017年9月9日起至返还房屋时止的房屋使用费每月700元；三、原告李玉兰于本判决生效之日起十日内向返还被告曾国英押金700元；四、驳回原告李玉兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告负担，于本判决生效后三日内纳清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审判员  李自强二〇一七年十二月二十八日书记员  张唯巍