福建省邵武市人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0781民初2648号原告：邵武市光辉物业有限责任公司，住所地邵武市西湖丽景3幢附一层，统一社会信用代码91350781550986206C。法定代表人：涂光辉，总经理。委托诉讼代理人：吴金花，女，该公司员工，住邵武市。委托诉讼代理人：郭智明，福建维理律师事务所律师。被告：李茂发，男，1968年10月6日出生，汉族，邵武市村民，住邵武市，原告邵武市光辉物业有限责任公司与被告李茂发物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告邵武市光辉物业有限责任公司的委托诉讼代理人吴金花、郭智明、被告李茂发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵武市光辉物业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、被告李茂发支付原告物业服务费3,003.75元、公摊水电费120元，共计3,123.75元；2、被告李茂发支付原告邵武市光辉物业有限责任公司逾期付款违约金，即2011年度至2012年度的物业服务费934.5元从2013年1月1日起，2013年度的物业费467.25元从2014年1月1日起，2014年度的物业费534元从2015年1月1日起，2015年度的物业费534元从2016年1月1日起、2016年度的物业费534元从2017年1月1日起至物业服务费付清之日止按年利率6.525%计算；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：2011年1月1日起至今，原告依约对邵武市西湖丽景小区提供物业管理服务。被告拖欠2011年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费3,003.75元、公摊水电费120元，共计3,123.75元。李茂发辩称，对欠物业服务费3,003.75元、公摊水电费120元没有异议，但原告作为被告居住小区的物业管理者，其在小区物业管理期间，理应对小区做好安全监控、巡视保安工作，因原告管理混乱，导致被告摩托车被盗。综上被告提供的物业服务不当，其无权向被告收取物业管理费，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告与邵武市西湖丽景小区业主委员会签订西湖丽景物业管理服务合同约定：邵武市西湖丽景小区业主委员会聘请原告对西湖丽景小区实行综合性物业管理服务，管理服务期限自2011年1月1日起至2018年12月31日止，物业服务费按建筑面积收取，收费标准为2011年至2013年度每月每平方米0.35元，2014年至2016年度每月每平方米0.40元，每半年一次收费、开始第一个月的20日前；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按应交费用的千分之三交纳滞纳金。合同还对其他事项作了约定。原告还与该小区业主委员会约定公摊水电费按每户每年20元收取。合同签订后，原告入驻该小区并提供物业管理服务至今。另查明，被告李茂发系邵武市西湖丽景小区4幢408室的业主，房产建筑面积111.25平方米。被告欠缴原告2011年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费3,003.75元、公摊水电费120元，共计3,123.75元。其中：2011年度至2012年度的物业服务费934.5元、2013年度的物业费467.25元、2014年度的物业费534元、2015年度的物业费534元、2016年度的物业费534元。2017年8月，原告向被告送达《物业费催收通知书》，向被告催缴物业服务费及公摊水电费。本院认为，原告与邵武市西湖丽景小区业主委员会签订西湖丽景物业管理服务合同，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告以及邵武市西湖丽景小区全体业主具有约束力。原告依合同约定入驻该小区，提供了物业管理服务，并且代缴公摊水电费，其有权向小区业主收取物业服务费、公摊水电费。虽然被告以原告提供的物业服务存在瑕疵进行抗辩，但该抗辩理由尚不足以达到拒付物业服务费条件，故对原告要求被告支付物业服务费、公摊水电费的诉请，予以支持。被告应当支付原告2011年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费3,003.75元、公摊水电费120元，共计3,123.75元。被告未按约定的时间交纳物业服务费，构成违约，应承担相应的违约责任，即支付原告逾期付款违约金。诉讼时原告将违约金计算标准从日千分之三调降为按年利率6.525%计算，调整后的标准未超出法律规定范围，本院予以支持。另被告辩称，因原告在小区物业管理期间，未做好安全监控、巡视保安工作，导致被告摩托车被盗，应赔偿原告损失，该辩称属于诉的范筹，被告可任行主张，本案不予审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：被告李茂发应支付原告邵武市光辉物业有限责任公司物业服务费3,003.75元、公摊水电费120元，共计3,123.75元，并支付逾期付款违约金（该违约金计算方式为2011年度至2012年度的物业服务费934.5元从2013年1月1日起，2013年度的物业费467.25元从2014年1月1日起，2014年度的物业费534元从2015年1月1日起，2015年度的物业费534元从2016年1月1日起，2016年度的物业费534元从2017年1月1日起至物业服务费付清之日止按年利率6.525%计算）。上述款项于本判决生效后5日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李茂发负担。本判决为终审判决。审判员  彭贻华二〇一七年十二月十一日书记员  吴建辉本案依据的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。执行申请提示第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。