广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终22433号上诉人（原审原告）：广州南现汽车销售服务有限公司，住所地广东省广州市天河区博汇街3号。法定代表人：张晓雯。委托诉讼代理人：石卫东，广东舜华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国物资储运广州公司，住所地广东省广州市越秀区永福路36号。法定代表人：周学龙，职务：总经理。委托诉讼代理人：李春峰、张萍萍，广东圣和胜律师事务所律师。上诉人广州南现汽车销售服务有限公司（以下简称“南现公司”）与被上诉人中国物资储运广州公司（以下简称“物资储运公司”）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初5526号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。南现公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法支持南现公司一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由物资储运公司承担。事实和理由：一、根据涉案《房屋租赁合同》的约定，物资储运公司提供给南现公司使用的租赁场地是用作经营场所使用的，但经查明，该租赁场所的规划用途是办公性质，只能办理临商手续。且由于该场地使用性质的限制，致使南现公司作为车辆销售及售后服务经营主体在缺乏停车位及不能设置售后服务维修点的情况下，很难经营。因此，涉案房屋租赁合同不能继续履行以致最终解除，南现公司和物资储运公司均有过错。二、涉案《房屋租赁合同》中约定的“乙方因自身原因需要提前解除合同”的条款与“因乙方原因导致本合同无法继续履行，甲方有权解除合同”的条款，法律意义和法律效果是一样的。因此，没收保证金与要求支付6个月租金的补偿费是选择性关系。物资储运公司已经另案起诉要求南现公司支付6个月租金作为补偿费，那么本案中的保证金就应该予以退还。三、南现公司要求物资储运公司返还的中央空调机组并非嵌装在房屋结构内的设施设备，而是安装在房屋墙体表面的设施设备。综上，请求二审法院依法改判，支持南现公司的全部上诉请求。物资储运公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。1、涉案合同解除的过错在南现公司；2、退还保证金的前提是南现公司按照合同约定提前3个月书面通知解除合同，并支付相当于6个月租金的补偿费。但南现公司没有提前3个月书面通知，也没有支付6个月的租金作为补偿，其行为构成违约，因此，物资储运公司不需要退还保证金;3、根据合同约定，镶嵌在租赁房屋的中央空调，南现公司不能拆走，且南现公司撤场时，也没有将中央空调拆走。现在涉案房屋已经另行出租，南现公司再提出要求拆除，会损害物资储运公司的利益，故应当由南现公司自行承担损失。因本案纠纷，南现公司于2016年4月26日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、物资储运公司立即返还租赁保证金300000元及利息（从2015年8月5日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付款之日止）；2、物资储运公司立即拆卸返还南现公司在租赁场所安装的中央空调（供应风冷式冷水机组2台）或按现价值折价补偿。一审法院认定事实：2011年2月28日，物资储运公司（出租方，甲方）与广州锦菱汽车贸易有限公司（以下简称“锦菱公司”）（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》。其中约定：甲方将涉案场地即位于广州市越秀区永福路36号金中大厦首层物业共计845.76平方米（广州市房地产测绘所测字111200935号《预算成果报告书》认定面积）租给乙方作经营场所使用。该物业为甲方与广州金悦房地产开发有限公司合作开发的综合商住楼首层之一部分，产权属于甲方，甲方正会同广州金悦房地产开发有限公司办理确权及申领房产证手续。甲方支持并协助乙方申办租赁房屋的临时商用手续，提供所需的相关资料，报请政府有关部门批准，乙方应将政府批准文件提交甲方备案，由此产生的法律责任和费用，由乙方自行承担。租赁期为10年，租金从2011年5月1日起计算收取；租金标准为每月每平方米200元，每月共计租金169152元，每2年递增一次，首次递增10%，以后每次递增6%。在甲方领房产证前，租金按本合同第一条第一款所列面积计收，自甲方领取房产证的当月起，改按房产证注明的建筑面积计收，二者间差额部分，双方互不补退。租金按月支付，乙方须在每月的5日前将当月租金汇入甲方银行账户，甲方按照乙方提出的合法便利方式出具发票或收据。合同保证金为人民币30万元，由乙方在合同签字之日起3日内一次性付给甲方，甲方在租赁期届满日或解除合同之日起5个工作日内，按照合同第七条第二款规定将保证金无息退还乙方。乙方须按时足额向甲方交纳租金，自行承担承租房屋的水电费、污水处理费、物业管理费、有线电视费、上网费等一切杂费。七、合同的变更和解除，2、合同期满日前3个月，双方应就是否续约进行协商。若有一方表示不再续约，双方应在合同终止日起5个工作日内办理清退手续。清退手续包括但不限于：乙方交清租金及其他所有租赁相关的应付款项，归还房屋及设施设备，办理房屋租赁登记备案的注销，经甲方书面认可后离场；乙方离场时，一切嵌装在房屋结构内的设施设备及建筑物均归甲方所有（乙方生产性设备除外），乙方不得毁坏或拆走；甲方于乙方离场的当日无息退还乙方所交的保证金和水电押金余额，本合同终止。3、甲方或乙方因自身原因需要提前解除合同，应提前3个月书面通知对方，并缴纳相当于6个月租金的补偿费后，按前款规定办理清退手续。若本合同项下的租赁房屋因政策原因不能用于商业用途（包括申办临时商用手续不获批准），导致本合同不能履行，甲乙双方除按照本条前款规定处理外，甲方还应退还乙方已交纳的租金，本合同解除。八、违约责任：甲方如有下列违约情节导致合同无法履行，乙方有权解除合同，甲方应赔偿乙方实际财产损失，双倍退还保证金：1.所出租房屋属于《广州市房屋租赁管理规定》第九条规定不得出租的，2.其他由甲方原因导致乙方无法继续使用房屋。乙方如有下列违约情节，导致合同无法履行，乙方应赔偿甲方实际财产损失，甲方有权解除合同，收回房屋，保证金不予退还：拖欠租金时间超过60天或者拖欠租金金额超过30万元；其他由乙方原因导致本合同无法继续履行；乙方如拖欠水电费、物业管理费等一切杂费造成甲方实际财产损失，合同终止不办理清退手续等违约情节，导致合同不能完全履行，处以与违约行为期间租金等额的违约金，造成甲方实际财产损失，应承担赔偿责任。2014年9月22日，锦菱公司、南现公司及物资储运公司签订了《补充变更协议》。其中约定：2011年2月28日物资储运公司与锦菱公司签订的《房屋租赁合同》，物资储运公司同意锦菱公司提出对该房屋租赁合同进行变更：锦菱公司的权利和义务由南现公司履行，南现公司保证严格履行该房屋租赁合同承租方的权利和义务，锦菱公司退出该房屋租赁合同，上述房屋租赁合同所约定锦菱公司的权利及义务，从该协议签订之日起全部由南现公司独立承担。原房屋租赁合同出租方不变，承租方由锦菱公司变更为南现公司。2014年10月20日，物资储运公司（出租人，甲方）、南现公司（承租人，乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区永福路36号101房出租给乙方作商业用途使用，建筑面积844平方米，租赁期限自2014年10月20日至2017年10月19日，月租金额为185700.42元，租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金付款方式交付租金给甲方等。南现公司按照合同约定的租金标准支付涉案场地租金直至2015年7月31日。另外，南现公司向物资储运公司支付了保证金30万元。2015年7月30日，南现公司从涉案场地搬离，并于2015年8月4日办理交接手续后将钥匙交还给物资储运公司。交还钥匙当日，南现公司、锦菱公司向物资储运公司送达了《关于永福路36号物业租赁问题沟通函》。该函件记载：“我公司是北京现代授权的广州市经销商，由于贵公司提供的地块地处周边为汽配城和汽车精品改装城，而我司门前一直以来都没有专用的停车位，客户到我司看车没有地方停车……导致客户抱怨极大，就该问题我司已多次与贵司沟通希望贵司能帮我司解决以上问题；另此地块不能设置售后维修服务功能区……导致我司无法经营。……我司于2015年7月30日撤离贵司物业并同意贵司把该物业出租给有需要的商户”等。物资储运公司于2015年8月4日收回涉案场地后，已经于2015年9月重新对外出租。物资储运公司陈述称，涉案场地重新对外出租后需要给予新租户一定的免租期，直到2016年1月10日起才计收租金。一审另查明：据物资储运公司提供的粤房地权证穗字第××号房地产权证记载，涉案场地所在的广州市越秀区永福路x号x房（建筑面积844.09平方米，套内建筑面积719.07平方米），规划用途为办公，权属人为物资储运公司，登记时间为2014年9月15日。另据南现公司提供的《房屋租赁登记备案证明》（2014年10月21日审核）记载，广州市越秀区永福路x号x房，由物资储运公司出租给南现公司，租赁用途：商业用房，根据穗府办[2012]1号文件规定，该房屋只作临时商用。物资储运公司另案向一审法院提起诉讼，请求判令：1、南现公司向物资储运公司赔偿9个月的租金损失1771578元以作为损失补偿费；2、南现公司向物资储运公司支付水电费11644.87元（其中电费11567.11元，水费77.76元），立案号为（2016）粤0104民初1546号案。庭审中，南现公司、物资储运公司双方均一致陈述称，实际履行过程中双方以2011年2月28日物资储运公司与锦菱公司签订的《房屋租赁合同》为准，《广州市房屋租赁合同》仅用作登记备案使用。一审法院认为：物资储运公司与锦菱公司于2011年2月28日签订的《房屋租赁合同》及2014年9月22日签订的《补充变更协议》，均没有证据证明该合同存在违背当事人真实意愿的情形，应属各方当事人的真实意思表示，且合同没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均应属合法有效，对合同当事人均具有法律约束力。根据《补充变更协议》的三方约定，锦菱公司在项下的权利义务均转让给南现公司，南现公司自2014年9月22日起概括承受锦菱公司在《房屋租赁合同》中约定的权利义务。另据南现公司、物资储运公司双方一致陈述，南现公司与物资储运公司于2014年10月20日签订的《广州市房屋租赁合同》仅用作登记备案所用，双方就涉案场地租赁关系以《房屋租赁合同》的约定为据。据此，南现公司与物资储运公司应当严格遵照《房屋租赁合同》履行。根据前述查明事实，南现公司于2015年8月4日办理交接手续后将钥匙交还给物资储运公司，涉案租赁合同自该日起实际解除。依照《房屋租赁合同》的相关约定，因南现公司的原因导致合同无法继续履行，保证金不予退还，一切嵌装在房屋结构内的设施设备及建筑物均归物资储运公司所有。现本案因南现公司的原因导致合同无法继续履行，故南现公司要求物资储运公司退还保证金和利息及拆卸在租赁场所安装的中央空调不符合合同约定，不予支持。另南现公司、物资储运公司之间就涉案场地的租赁合同于2014年10月21日即已经办理登记备案。根据《房屋租赁登记备案证明》的记载，涉案场地只作临时商用，但是南现公司并没有提供任何证据证明在此后长达近一年的履约过程中其曾经就此向物资储运公司提出过异议。其次，虽然南现公司称涉案场地规划用途为办公因而无法划出专有车位影响其经营，但是在《房屋租赁合同》以及《补充变更协议》中均没有涉案场地需要专门划出停车位的约定，南现公司也没有提供证据证明其在合同履行过程中曾经要求物资储运公司在涉案场地提供停车位供其经营使用，其依法应当承担举证不能的不利法律后果。因此，南现公司关于涉案场地只能作为临时商用以及由于规划用途为办公用途无法提供专有停车位因而影响其经营导致合同目的无法实现的抗辩主张，理据欠缺，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第九十七条、第一百零七条的规定，于2017年6月9日作出判决如下：驳回南现公司的诉讼请求。本案受理费5975元，由南现公司负担。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。二审过程中，南现公司向本院提交了（2016）粤0104民初1546号案的民事判决书及上诉状复印件。该案原告为物资储运公司，被告为南现公司。物资储运公司在该案中起诉要求南现公司赔偿9个月的租金损失作为补偿费。一审法院经审理查明后，判令南现公司向物资储运公司支付6个月的租金作为违约金补偿金。南现公司对此不服提起上诉。南现公司据此在本案中主张退回保证金，否则存在双重惩罚。物资储运公司提供其于2017年1月5日制作的损失计算表，主张南现公司违约给其带来损失远超法院支持的金额。南现公司认为其解约后，物资储运公司于2015年9月已经将案涉场地对外出租，并未造成多大实际损失。二审中，双方确认于2015年8月4日办理了租赁场地交接手续。交接过程中，南现公司并无提出要求退回保证金和拆走空调事宜。另，南现公司承认在接手租赁场地时有看过现场。南现公司主张因无停车场而解约，物资储运公司称案涉场地大厦有地下停车场，地上有广场可以停车。南现公司认为物资储运公司应安排地上专门停车场供其停车。本院认为，物资储运公司与锦菱公司签订的《房屋租赁合同》，物资储运公司、南现公司与锦菱公司签订的《补充变更协议》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。一审法院对此认定正确，本院予以维持。根据《补充变更协议》的约定，自2014年9月22日起，锦菱公司的权利义务由南现公司履行。南现公司与物资储运公司一致确认涉案场地租赁关系以《房屋租赁合同》的约定为据，因此，南现公司与物资储运公司均应遵照《房屋租赁合同》的约定履行权利义务。南现公司于2015年7月30日从涉案场地搬走，并于2015年8月4日办理交接手续后将钥匙交还给物资储运公司，故涉案租赁合同自2015年8月4日已实际解除。一审法院对此认定正确，本院予以维持。关于《房屋租赁合同》提前解除的责任问题。南现公司上诉主张因涉案场地只能作为临时商用以及无法提供专有停车位而影响其经营，最终导致合同解除，物资储运公司对合同的解除负有过错责任。但是，双方在房屋租赁合同中并无对此作出约定，南现公司此项主张缺乏合同依据。且，南现公司在租赁前看过现场，对场地的实际状况是清楚的。根据南现公司提交的《房屋租赁登记备案证明》记载，涉案场地只作临时商用，南现公司对涉案场地的性质也是知情的。南现公司并未在之后向物资储运公司提出过异议。因此，对于南现公司的该项上诉主张，本院不予支持。南现公司在未提前书面通知物资储运公司的情况下，擅自提前撤场，构成违约。根据《房屋租赁合同》的约定，因南现公司的原因导致合同无法继续履行，保证金不予退还。一审法院据此驳回南现公司要求物资储运公司返还租赁保证金及利息的请求，并无不当，本院予以维持。关于涉案场地安装的中央空调是否需要返还或折价赔偿的问题。根据《房屋租赁合同》的约定，南现公司离场时，一切嵌装在房屋结构内的设施设备及建筑物均归物资储运公司所有，南现公司不得毁坏或拆走。现南现公司违约离场，其要求拆走中央空调或作价补偿，缺乏依据。且，南现公司与物资储运公司于2015年8月4日办理场地交接手续时，并无提出拆走中央空调的问题，视为其已经放弃主张中央空调权属。一审法院对南现公司的该项诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。关于物资储运公司在另案中主张的租金损失赔偿与在本案中主张的没收保证金是否存在对南现公司重复处罚的问题。南现公司在没有协商一致的情况下擅自单方提前撤场，构成违约，应承担违约赔偿责任。南现公司并无证据证明物资储运公司租金赔偿和没收保证金两项主张超过因南现公司违约给物资储运公司造成的损失，因此，南现公司此项上诉理由缺乏事实根据，本院不予支持。综上所述，南现公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5975元，由广州南现汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年十二月二十一日书记员  眭 翘李倩妤