北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0111民再13号再审申请人（原审被告）:李惠涛，男，1975年10月29日出生。被申请人（原审原告）:戴松年，男，1947年11月13日出生。委托诉讼代理人：戴伟，男，1972年3月12日出生，无业，系戴松年之子。委托诉讼代理人:张金海，北京市智远律师事务所律师。再审申请人李惠涛因与被申请人戴松年租赁合同纠纷一案，不服本院（2015）房民初字第09787号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年5月23日作出（2015）房民监字第19361号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李惠涛，被申请人戴松年之委托诉讼代理人戴伟、张金海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李惠涛申请再审称：第一、原审违反法律程序。首先，在没有联系到李惠涛且邮寄送达未有效签收的情况下原审应公告送达，而原审以无人签收的邮寄通知单为依据缺席审理并采用内部公告的方式进行宣判，明显违反法律规定；其次，原审在没有有效送达判决书的情况下出具生效证明，导致该案进入执行程序，严重侵犯了李惠涛的合法诉讼权利。第二、原审认定事实不清，证据不足。首先，双方已于2014年6月16日前达成解除租赁合同的口头协议,李惠涛已将房屋交还戴松年,李惠涛无违约行为；其次，李惠涛未损坏地面、围墙、门楼、室内地砖等，且将租赁的两间房进行了装修，不欠付任何费用。第三、原审适用法律错误。首先，根据2014年6月18日催交租金通知书，应当认定双方于2014年6月28日已解除租赁合同关系，戴松年无权要求此后的租金；其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原审认定支付一年的租金作为违约金无法律依据。据此申请再审，请求撤销（2015）房民初字第09787号民事判决，驳回戴松年的诉讼请求。戴松年辩称：第一、原审审判程序合法。李惠涛拒绝签收法律文书，拒绝到庭参加诉讼，已自行丧失相应的权利。第二、李惠涛称双方口头解除了租赁合同，并交还了房屋缺乏事实依据。首先，李惠涛从未要求解除合同，在占有租赁房屋场地期间突然不辞而别，房屋内尚有部分办公设备，房屋钥匙仍在李惠涛手中；其次，戴松年多次与李惠涛电话联系，其不接听电话，拒绝交纳租金，戴松年无奈给李惠涛发出催交租金通知。第三、双方签订的《房屋场地租赁合同》是双方真实、自愿的意思表示，合法有效，李惠涛违反合同约定应承担相应的法律责任。因此，原审认定事实清楚、证据充分、程序合法，应驳回李惠涛的再审请求。戴松年向本院起诉请求:第一、判令解除戴松年与李惠涛签订的租赁合同；第二、判令李惠涛给付戴松年自2014年6月17日起至2015年6月16日止的租金11万元；第三、判令李惠涛给付戴松年违约金11万元；第四、判令李惠涛给付戴松年电费4000元、水费1200元、卫生费1200元；第五、判令李惠涛给付戴松年财产损失3万元；第六、诉讼费由李惠涛承担。本院原审认定:2013年6月16日，戴松年作为出租方（甲方）与李惠涛作为承租方（乙方）签订《房屋场地租赁合同》，双方约定：甲方将坐落于北京市房山区xx镇xx村东【107国道进京方向右侧】的3间房屋及后院出租给乙方使用（房屋及院落平面图附后，黑色为乙方租住区），租赁期限为10年（自2013年6月16日起至2023年6月15日止），乙方租赁期间，房屋及房屋后院在国家法律允许范围内，归乙方任意使用，包括部分转租，借用等，甲方不得干涉。不得整体转租。租金及付款方式：前五年每年租金为人民币11万元，于每年的6月16日前支付，后五年即2018年6月16日起每年递增50%（计16.5万元）。甲方出租的房屋及场地系甲方租赁投资建造，与第三方无产权纠纷，但无政府机关批准的土地证及房屋证。乙方在租赁期间负责水、电、取暖及乙方使用所产生的费用，并负责对房屋及场地的维修。乙方在承租期间如需对房屋及场地进行改建、扩建，需经甲方书面同意，否则视为违约，向甲方支付当年租金为违约金。自2013年6月16日起至2023年6月15日止租赁期间，任何一方不得无故终止合同，如一方终止合同，视为违约，向对方支付当年租金为违约金。乙方在租赁期间应按约定及时支付租金，逾期不支付租金，经甲方告知后10日内仍不交纳租金的，甲方有权解除合同，乙方应承担违约责任，向甲方支付当年租金为违约金。如乙方提前解除合同，需提前30日以书面告知甲方，同样视为违约，向甲方支付当年租金为违约金。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后当日，戴松年按照约定将3房屋及后院交付给李惠涛使用；李惠涛亦向戴松年交纳了第一年的租金11万元。至第一年租赁期届满之日即2014年6月16日，李惠涛未交纳第二年的租金11万元，也未交纳2013年6月16日至2014年6月15日期间的因租赁发生的电费、水费、卫生费等使用费用。李惠涛在使用租赁的房屋及场地期间，对租赁的场地的水泥地面以及大门垛造成一定损坏。因李惠涛逾期未交纳第二合同年的租金以及发生的水、电、卫生费等使用费用，2014年6月18日，戴松年在李惠涛租赁的房屋门口张贴催缴租金通知书，并于当日通过邮政特快专递向租赁房屋场地的地址邮寄了催缴租金通知书。通知李惠涛收到通知后10日内到戴松年处交纳应交纳的租金11万元，以及使用的电费4000元、水费1200元、卫生费1200元；另要求李惠涛赔偿损坏的地面、围墙、门楼、室内地砖等维修费用6万元；通知书最后载明如李惠涛接到本通知后过期仍未交纳租金及相关费用，李惠涛将视同为李惠涛以自己的行为表明拒绝履行合同义务，已单方面解除合同。此后至今，李惠涛未向戴松年交纳租金及给付相关费用。2014年8月18日，戴松年曾经起诉要求与李惠涛解除合同、赔偿损失、支付违约金等，后申请撤诉。2015年6月1日，戴松年再次诉至本院。审理中，戴松年明确表示不对场地、门楼、室内地砖等处因李惠涛使用造成损坏的损失进行评估。本院原审认为：双方当事人签订的《房屋场地租赁合同》是有效合同。根据双方当事人约定，李惠涛应在2014年6月16日前交纳第二年的租金，李惠涛逾期未交纳租金，戴松年已发出通知书面告知催要租金，李惠涛在通知后10日内仍未交纳租金，故戴松年有权解除合同；李惠涛至今未交纳租金逾期一年有余，违反了合同约定，也已构成违约，故李惠涛除应支付租金外，还应给付违约金。现戴松年依据合同要求与李惠涛解除合同并要求李惠涛支付租金及违约金各11万元，符合合同约定，本院予以支持。因戴松年未提供李惠涛使用水、电以及卫生费方面欠费数额的证据，故其要求李惠涛支付电费、水费、卫生费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。又戴松年明确表示不对围墙、地面、大门垛等损坏造成的损失进行评估，故其要求李惠涛赔偿损失3万元证据不足，本院不予支持。李惠涛经本院传票传唤未到庭参加，应缺席判决。本院原审判决:一、解除原告戴松年与被告李惠涛于二○一三年六月十六日签订的《房屋场地租赁合同》；二、被告李惠涛于本判决生效后七日内给付原告戴松年租金十一万元；三、被告李惠涛于本判决生效后七日内给付原告戴松年违约金十一万元；四、驳回原告戴松年的其他诉讼请求。案件受理费二千五百七十元，由原告戴松年负担三百七十元（已交纳）；由被告李惠涛负担二千二百元（本判决生效后七日内交纳）。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下:一、原审对李惠涛送达诉讼文书合法性争议。对原审违法送达的主张，李惠涛提供了其与其兄李惠忠注册成立的北京佳诚环宇古建园林有限公司出具的证明、手机缴费发票及李惠忠的证言，证明原审司法专邮中139XXXX****电话是李惠忠的电话，2014年至2015年其未在原籍居住，而是在门头沟区的公司办公室居住。戴松年认为上述证据不具证明力。本院认为，公司出具的证明及李惠忠的证言均是与其有利害关系的证据、手机缴费发票不能证明139XXXX****电话的实际使用人，均不能证明其主张，本院不予确认。再审中，本院当庭向当事人宣读出示了原审卷宗材料，双方当事人均未提出异议。本院根据原审卷宗材料认定事实如下：第一、原审卷宗材料中无李惠涛签属的《送达地址确认书》。第二、原审先后两次通过司法专邮向李惠涛户籍所在地邮寄送达起诉书副本及开庭传票，定于2014年7月29日14时开庭审理，收件人电话为139XX****XX，后邮件均被退回，退回原因为本人拒收。2015年7月29日，原审缺席开庭进行了审理。2015年8月26日，原审判决作出后向李惠涛户籍所在地邮寄送达，该邮件于2015年9月1日被退回，退回原因为“家中长期无人，本人拒收”。二、合同解除时间争议。再审中，李惠涛主张双方已于2014年6月16日前达成解除租赁合同的口头协议,戴松年予以否认，李惠涛仅提供其兄李惠忠的证言予以证明。因李惠忠的证言是与其有利害关系的证人出具的证言，无其他证据佐证，不能单独作为认定案件事实的依据，故本院对李惠涛的上述主张不予采信。再审中，针对李惠涛关于合同于2014年6月28日解除的主张，戴松年否认催缴租金通知书是解除合同的通知，并主张若原审判决不被撤销，合同解除时间为2015年9月22日；若被撤销解除时间为2016年10月27日再审开庭当日。因李惠涛否认且无证据证明李惠涛知晓该催缴租金通知书，故本院对李惠涛的上述主张不予采信。三、李惠涛等人撤离时间及戴松年收回房屋场地争议。2016年10月27日再审开庭中，戴松年要求李惠涛将租赁房屋内的设施搬走并交出房屋钥匙。李惠涛称其于2014年5月31日前已完成人员撤离和租赁房屋场地内物品清理，已于2014年6月16日前将房屋交还戴松年,租赁房屋内已无其物品。其撤离场地几个月后看到戴松年张贴出租广告，并提供了李惠忠的证言。对此戴松年予以否认，并表示将采取相关措施。再审开庭中，戴松年提出李惠涛将承租的房屋转租给吴广民，李惠忠接受询问时称他们撤离场地时告知了吴广民，当时与吴广民的合同还不到一年，吴广民说已与戴伟说好一年合同到期后搬走，他们退了吴广民两个月租金4000余元。审理中本院调取了吴广民的证言。吴广民称：2013年8月中旬，其通过李惠涛的招租广告与李惠涛签订了1间房屋的租赁合同，租期3年，每年租金4.5万元。其在承租十个半月后于2014年6月30日撤离，撤离时将房屋钥匙交给戴伟，李惠涛通过转账退还了其一个月的租金。其提前撤离是因为李惠涛搬走东西之前就说不租了，李惠涛撤离的时间在其之前，大概在2014年6月16日前。对于李惠涛撤离场地是否通知戴伟、钥匙是否交给戴伟、李惠涛是否损坏过租赁物、戴伟是否给李惠涛寄过邮件其均不知道。李惠涛对吴广民的证言予以认可；戴松年对吴广民证言中吴广民撤离时间及交付钥匙不予认可，称吴广民于2014年10月或11月才撤离。审理中，本院当庭向当事人宣读出示了（2014）房民初字第09375号案件中戴松年于2014年7月1日起诉李惠涛的民事诉状，在该诉状中戴松年称李惠涛“人员也撤出”。综合上述证据，本院对李惠忠关于上述争议的证言、吴广民的证言予以确认并认定事实如下：2013年8月中旬，李惠涛将其承租房屋中的1间转租给吴广民。2014年6月16日前，李惠涛将其物品和人员撤离承租的房屋场地，吴广民亦于2014年6月30日撤离，撤离时吴广民将房屋钥匙交予戴伟。四、设施损坏争议。再审中，李惠涛对戴松年诉请地面、围墙、门楼、室内地砖等损失予以否认，原审及再审审理中，戴松年未提供证据证明设施损坏为李惠涛行为所致，故原审认定“李惠涛在使用租赁的房屋及场地期间，对租赁的场地的水泥地面以及大门垛造成一定损坏”显属不当，应予纠正。除上述争议事实外，再审中本院当庭向当事人宣读出示了（2014）房民初字第09375号、（2014）房民初字第11120号、（2015）房民初字第09787号、（2015）房执字第5994号案件卷宗材料，另查明事实如下：2014年7月1日，戴松年起诉李惠涛租赁合同纠纷一案，因诉状中李惠涛误写为“李慧涛”，本院于2014年8月4日作出（2014）房民初字第09375号民事裁定驳回其起诉。2014年8月18日，戴松年以“被告以自己的行为表明拒绝履行合同义务”为由再次起诉要求解除与李惠涛签订的租赁合同，本院首先向租赁场地邮寄送达起诉书副本及开庭传票，定于2014年9月16日开庭，后该邮件注明“人在外地”被退回。2014年9月16日，本院向李惠涛户籍所在地邮寄送达起诉书副本及开庭传票，定于2014年10月8日开庭，李惠涛之妻“赵会荣”于2014年9月17日签收。本院于2014年10月28日作出（2014）房民初字第11120号民事裁定准予戴松年撤回起诉。2015年6月1日，戴松年提起原审诉讼，原审判决作出后，戴松年向本院申请执行。执行中，本院扣划李惠涛银行存款22.22万元并于2015年12月29日发还戴松年。本院再审认为，双方当事人签订的《房屋场地租赁合同》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方争议焦点在于：第一、原审对李惠涛送达诉讼文书是否合法。根据再审查明的事实，原审在李惠涛没有签属《送达地址确认书》的情况下，以司法专邮回执中的“本人拒收”缺席审理并作出原审判决，确属不当，本院已通过再审程序予以纠正。第二、合同解除时间争议。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。诉讼中，虽2014年9月16日司法专邮中收件人电话为139XX****XX，但却由李惠涛之妻赵会荣签收，根据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第九条第六项“受送达人的同住成年家属签收”即为送达的规定，本院认定戴松年依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项解除合同的通知于2014年9月17日到达李惠涛，双方签订的《房屋场地租赁合同》已于2014年9月17日解除。第三、租金争议。根据查明的事实，虽然李惠涛在2014年6月16日前已将物品和人员撤离，但在合同解除前，合同关于租金交纳的条款仍对其具有拘束力，故本院对戴松年租金诉请中2014年6月17日至2014年9月16日的租金27500元予以支持。第四、违约金争议。本院认为，李惠涛以自己的行为表明不再履行合同，依据合同约定已构成违约，应承担相应的违约金。再审中，经释明，李惠涛主张双方约定的违约金过高并主张减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，李惠涛在2014年6月16日前将物品和人员撤离，已以自己的行为表明不再履行合同，戴松年应及时收回房屋避免损失扩大。根据本案事实，本院认为由于李惠涛违约给戴松年造成的损失为合同解除后6个月的房屋闲置期间租金损失，根据上述司法解释的规定，本院对戴松年违约金诉请中的71500予以支持。综上所述，原审判决对戴松年第四、五项诉请处理正确，由于认定事实错误导致对戴松年第一、二、三项诉请处理有误，应当撤销原审判决，依法改判。原审判决对案件受理费金额表述及处理有误，本院亦予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百零七条，《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第九条第六项之规定，判决如下：一、撤销本院（2015）房民初字第09787号民事判决；二、确认被申请人戴松年解除合同的行为有效，再审申请人李惠涛与被申请人戴松年签订的《房屋场地租赁合同》已于2014年9月17日解除；三、再审申请人李惠涛于本判决生效后七日内给付被申请人戴松年2014年6月17日至2014年9月16日的租金27500元；四、再审申请人李惠涛于本判决生效后七日内给付被申请人戴松年违约金71500元；五、驳回被申请人戴松年其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2573元，由再审申请人李惠涛负担993元，由被申请人戴松年负担1580元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵 东人民陪审员  褚海营人民陪审员  尚振儒二〇一七年十二月二十九日书 记 员  隗 鑫书 记 员  张奚月