山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁15民终2695号上诉人(原审被告)：张树雷，男，1965年3月20日出生，汉族，居民，住山东省聊城市东昌府区。上诉人（原审被告）：韩立法，男，1964年3月22日出生，汉族，居民，住山东省聊城市。二上诉人共同委托诉讼代理人：李公才，男，1953年9月9日生，汉族，聊城高新龙图法律服务所法律工作者，住聊城市兴华东路**号。被上诉人(原审原告)：罗桂华，男，1956年1月21日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。（未到庭）委托诉讼代理人：孔令山，男，1962年8月18日生，汉族，聊城东昌安太法律服务所法律工作者，住聊城市。上诉人张树雷、韩立法与被上诉人罗桂华土地租赁合同纠纷一案，不服东昌府区人民法院（2017）鲁1502民初3092号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人张树雷、不服一审判决上诉，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判，一、被上诉人对本案纠纷不具有诉权，诉讼主体资格不成立。根据被上诉人在原审提供的20012年11月27日的土地租赁协议，石海子村委是将土地出租给“水城林业基地”，并非出租给被上诉人。水城林业基地未依法登记成立，不具有权利和行为能力。被上诉人不能以个人名义提起诉讼，不具有诉权。二、涉案转租土地租金未交付的原因和过错在被上诉人，应自行承担对己不利的后果。上诉人与被上诉人签订转租协议时，要求被上诉人提供其具有转租权的协议，以及被上诉人的合伙人赵维保的签名认可。被上诉人当时允诺，但并未兑现。被上诉人在诚信的基础上，向上诉人缴纳了37万元的转租费，并由上诉人代表被上诉人向村委缴纳了租赁费，所交租金的有效期应为2018年8月。另外，上诉人在承租的土地上有几千万元的资产，原审法院对此未加考虑，单纯解除协议，适用法律错误，也不符合客观事实。三、上诉人与被上诉人在2016年8月8日签订转租合同后，于11月份支付两项款项合计61.123万元。被上诉人于2017年5月5日在原审法院提起诉讼，显然不守信义，并有意损害上诉人价值几千万元的资产，依法不应得到支持。被上诉人罗桂华答辩称：一、涉案合同的一方当事人形式上是“水城林业开发基地”，但该基地并未注册登记。按照相关规定，其实际经营者罗桂华依法成为合同当事人，罗桂华具有诉权。转租合同不违反法律规定，且征得了承租方的同意，合法有效。二、转租费及租金未兑现的原因和过错在于上诉人资金短缺，无能力履约所致。上诉人在签订转租协议前，承诺绝不违约。在转租后，被上诉人也付出较大成本向上诉人催要租金。因上诉人再三违约，被上诉人才起诉解除协议。三、按照协议约定，上诉人应于每年3月18日和9月18日前缴纳转租费和租金。现2017年的两项费用，上诉人仍在拖欠。不守诚信，严重违约的是上诉人，并非被上诉人。罗桂华向一审法院起诉，依法解除原被告于2016年8月8日签订的土地租赁《协议》。东昌府区人民法院一审认定事实如下：2002年11月27日，原告罗桂华以“水城林业开发基地”（未注册登记）的名义与原山东省茌平县韩集乡石海子村（现山东省聊城高新技术产业开发区韩集乡石海子村）签订了《土地租赁协议书》一份，承租了位于该村村西1000米、聊牛路北侧的低洼芦苇湿地。此后，案外人牛玉华以“山东省古漯河生态园林有限公司”的名义转租开发经营生态园。牛玉华在经营期间，向被告张树雷等人借款数百万元，后因故停止经营，经协商于2016年1月2日将其地上附着物以以物抵债的方式转让给张树雷等人。在牛玉华与原告签订的转租协议到期之前，被告又与原告于2016年8月8日签订了本涉案土地租赁《协议》，接着承租经营。本涉案土地租赁《协议》的主要内容包括：“一、甲方（水城林业开发基地）将位于高新区韩集乡石海子村的473亩地（2002年甲方将芦苇地开垦整理成现状）转租给乙方（张树雷、韩立法），用于经营使用。”“二、租赁期限自2016年3月18日至2032年9月15日”。“三、转租费用为壹佰陆拾贰万零陆佰壹拾伍元整（1620615元）”。“四、付费方式，转租费分六次付清。签订本协议时乙方付给甲方叁拾柒万零陆佰壹拾伍元（370615元），含甲方已缴纳的2016年3月18日至2016年9月18日的半年土地租金壹拾贰万零陆佰壹拾伍元（120615元）。2017年3月18日至2021年3月18日的每年3月18日前，乙方付给甲方土地转让费贰拾伍万元（250000元）。2016年9月18日至2020年9月18日的每年9月18日前，乙方将下一年度的土地租金贰拾肆万壹仟贰佰叁拾元整（241230元）交给甲方，由甲方交土地出租方石海子村委会”。“七、如乙方在得不到甲方允许的情况下，不能于每年的3月18日前、9月18日前将贰拾伍万元（250000元）的转租费和贰拾肆万壹仟贰佰叁拾元整（241230元）土地承包费交给甲方，甲方有权将土地及地上附着物转租给第三方，乙方缴纳的转让费不再退回。”上述协议的签订，征得了出租方石海子村委会的同意。协议签订后，被告继续建设经营，并于2016年8月10日、8月11日分两次向原告转账缴纳了首期转租费共370000元，于2016年10月6日缴纳了应缴石海子村委会的土地租金241230元。按照协议约定，被告首期费用少缴纳615元，二期费用的缴纳逾期18天，原告虽有意见，但未予追究被告的违约责任。2017年3月18日前，被告仍未按照约定的期限向原告缴纳转租费250000元，双方由此产生纠纷。2017年5月1日，原告向被告发出催缴土地租赁费通知，限被告于2017年5月10日前将土地转租费250000元汇至指定账户，逾期土地租赁《协议》将予以解除。但被告于2017年5月3日收到该通知后并未于原告指定的日期前缴纳，原告遂于2017年5月15日诉至本院，要求依法解除原被告于2016年8月8日签订的土地租赁《协议》。一审法院认为，本案系土地转租后产生的租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”在本案中，涉案合同的当事人形式上是“水城林业开发基地”和张树雷、韩立法，但“水城林业开发基地”并没有注册登记，按照相关规定，“水城林业开发基地”的实际经营者罗桂华依法为涉案合同享有权利和承担义务的当事人，故涉案合同的当事人实际上分别是原告罗桂华和被告张树雷、韩立法，其双方形成的土地转租合同关系，是真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，并征得了出租方石海子村委会的同意，合法有效。合同生效后，对各方即产生法律约束力，任何一方都应该自觉遵守，按照约定全面履行自己一方的义务。原告按照约定向被告提供其所承租的土地，履行了自己一方的义务，但被告没有按照约定及时支付租赁费，构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”在本案中，原被告双方在其合同的第七条明确约定了一方解除合同的条件，即“如乙方在得不到甲方允许的情况下，不能于每年的3月18日前、9月18日前将贰拾伍万元（250000元）的转租费和贰拾肆万壹仟贰佰叁拾元整（241230元）土地承包费交给甲方”，被告没有于2017年3月18日前缴纳，该条件已经成就，并且被告经原告催告后在合理期限内仍未履行，况且原告要求解除合同的通知已经于2017年5月3日到达被告方，故本涉案合同自原告发出的通知到达被告时已经依法解除。原告要求解除双方于2016年8月8日所签订的土地租赁《协议》的主张合法有据，依法予以支持。关于被告提出的罗桂华诉讼主体不适格、罗桂华不能单独行使转租权、应依法维护涉案土地租赁《协议》继续履行等抗辩主张，其提出的事由不符合双方合同的约定，也没有相关的证据及法律依据支持，本院依法不予采纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，被告应依法承担举证不能的不利后果。综上，一审费用依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：原告罗桂华与被告张树雷、韩立华于2016年8月8日签订的土地租赁《协议》已于2017年5月3日解除。案件受理费减半收取计50元，由张树雷、韩立华负担。本院查明的事实，与原审判决查明的事实一致。本院认为：“水城林业基地”未经登记，罗桂华以其名义对外签订合同，依照民事诉讼法解释的规定，行为人罗桂华应为民事活动的一方当事人。罗桂华向法院提起诉讼，符合法律规定，具备诉讼主体资格。上诉人上诉否认罗桂华的主体资格，缺乏法律依据。转租协议经过村委会的同意，上诉人缴纳土地租金的行为，也表明原出租人对转租事实予以认可。上诉人称是由于被上诉人不具有转租权，被上诉人具有过错而导致上诉人未及时缴纳土地租金，与事实不符。本案中，对于土地租金及转租费的缴纳时间和金额，以及逾期缴纳的后果，是经过双方协商确定的，该约定内容具体明确。上诉人接受该合同内容，在未按约定履行合同义务时，即应承担相应的违约责任。一审依据查明的事实，依照法律规定和合同约定，判决解除土地租赁协议，具备事实和法律依据。至于上诉人提到的承租土地上的资产问题，并非本案审理的范围。双方可依据法律规定和合同约定予以协商，上诉人也可另行主张权利。综上，张树雷、韩立法的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，程序合法，判决结果正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张树雷、韩立法负担。本判决为终审判决。审 判 长 周凤魁审 判 员 刘晓光审 判 员 徐红杰二〇一七年十二月十二日法官助理 高 原书 记 员 袁新民