广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤18民终2697号上诉人(原审被告)：清远市广州后花园有限公司，住所地：清远市。法定代表人：宋红成，该公司董事。委托代理人：曹金光，该公司职员。被上诉人（原审原告）：祝彦峰，男，满族，住广东省广州市天河区。委托代理人：杨国华，系祝彦峰妻子。原审被告：清远市美林基业实业投资有限公司，住所地：清远市。法定代表人：宋红成。上诉人清远市广州后花园有限公司(以下简称后花园公司)因与被上诉人祝彦峰、原审被告清远市美林基业实业投资有限公司(以下简称美林基业公司)商品房销售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院(2016)粤1802民初5643号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。祝彦峰答辩称：后花园公司没有告知房屋已经竣工验收备案，没有履行相应的通知义务，请求维持一审判决。美林基业公司未向本院提交书面陈述意见。祝彦峰向一审法院提出诉讼请求：1、判令后花园公司和美林基业公司向祝彦峰支付逾期97天交房违约金15574.05元及承担本案诉讼费用；2、后花园公司和美林基业公司补偿祝彦峰往返广清四次收楼未果的交通费760元；3、后花园公司和美林基业公司补偿祝彦峰参加一审庭审的误工费600元及精神损失费500元；4、后花园公司和美林基业公司负责由此诉讼导致祝彦峰延迟收楼产生的费用；5、后花园公司和美林基业公司收到判决书5日内将费用汇入祝彦峰指定账号，逾期以费用为基数按每日百分之一支付违约金。一审法院经审理认定事实如下：2014年1月11日，祝彦峰与美林基业公司、后花园公司签订《商品房买卖合同》，约定祝彦峰向后花园公司、美林基业公司购买位于清远市美林湖国际社区内天汇半岛怡景湾12-1幢13层04号房屋，房屋总价款802786元；出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得工程竣工验收备案表并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》签订后，祝彦峰付清了购房款。2016年9月23日，涉案房屋经清远市清城区住房和城乡建设局竣工验收备案。祝彦峰表示，其多次前往后花园公司、美林基业公司处收楼，但后花园公司、美林基业公司均未取得竣工验收备案表，后花园公司、美林基业公司在取得竣工验收备案表后也未通知收楼。2016年10月5日，其再次前往收楼时才得知后花园公司、美林基业公司已取得竣工验收备案表，但因房屋还存在其他问题，祝彦峰至今尚未收楼。关于违约金的计算，祝彦峰表示从2016年7月1日计至2016年10月5日。一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。祝彦峰向美林基业公司、后花园公司购买位于清远市美林湖国际社区内**幢*层*号房屋的事实，有祝彦峰向一审法院提交的《商品房买卖合同》为凭，对此一审法院予以确认。在合同约定的交楼日期，涉案房屋因未取得竣工验收备案表，不具备交付条件。故对祝彦峰主张后花园公司、美林基业公司按每日万分之二支付逾期交楼违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于违约金的计算期间，在2016年9月23日房屋经建设部门竣工验收备案具备交付条件后，后花园公司、美林基业公司应当通知祝彦峰收楼。诉讼中，后花园公司、美林基业公司没有提交证据证明曾通知祝彦峰收楼，因后花园公司、美林基业公司怠于履行通知义务，导致房屋未能交付产生的损失亦应由后花园公司、美林基业公司承担。逾期交楼违约金可按祝彦峰主张，从2016年7月1日计至2016年10月5日，为96天，经一审法院审核，违约金为15413.49元。至于祝彦峰向一审法院提出的其他诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，作出判决：一、清远市美林基业实业投资有限公司、清远市广州后花园有限公司于一审判决生效之日起10日内向祝彦峰支付逾期交楼违约金15413.49元；二、驳回祝彦峰的其他诉讼请求。案件受理费236元，由祝彦峰负担30元，清远市美林基业实业投资有限公司、清远市广州后花园有限公司负担206元。对二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。另查明，祝彦峰向本院提交一份通话记录，拟证明后花园公司没有通过电话方式联系祝彦峰。经质证，后花园公司对该证据的真实性、合法性及关联性均没有异议。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据双方当事人的诉辩意见，结合查明的事实，本案争议的焦点归纳为：本案逾期交楼的期间应如何确定。本案双方当事人在《商品房买卖合同》中约定房屋交付时为2016年6月30日前，但涉案房屋于2016年9月23日才经建设部门竣工验收备案。祝彦峰称其多次前往现场收楼，因房屋未竣工验收，不符合交楼条件而没有收楼。后于2016年10月5日再次前往现场，才得知房屋已经竣工验收备案。本案中，后花园公司并未提交相关证据证明其在房屋符合法定的交付条件后已通知祝彦峰收楼，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应承担举证不能的相应责任。对此，本院确认祝彦峰的收楼时间为2016年10月5日，一审判决认定合同约定的交付时间之次日起(即2016年7月1日)至交付房屋之日止(即2016年10月5日)，为本案逾期交楼的期间，并无不当。后花园公司上诉认为本案逾期交楼违约金的计算期间是从2016年7月1日起至2016年9月23日止，依据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由清远市广州后花园有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶明忠审 判 员 李慧玲审 判 员 何 燕二〇一七年十二月八日法官助理 黄洁怡书 记 员 朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。