山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终8073号上诉人（原审被告）:山东日泰房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：别程远，董事长。委托诉讼代理人：李忠建，山东龙奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴桐，山东龙奥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭大朝，男，1987年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郭胜（系郭大朝之父），住济南市。上诉人山东日泰房地产开发有限公司（以下简称山东日泰公司）因与被上诉人郭大朝商品房预售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初6890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。山东日泰公司上诉请求：1.撤销济南市市中区人民法院（2016）鲁0103民初6890号民事判决第一、二项，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由郭大朝承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决认定“原告交付了合同价款，被告应当按照合同约定的时间及交付条件交付涉案房产，但在2014年12月份，被告未取得涉案房屋的综合验收备案证明，因此应视为被告未按合同约定交付房产”，此认定系错误认定。2013年8月3日，山东日泰公司与郭大朝签订济南市商品房买卖合同，约定2014年12月30日交付房屋。山东日泰公司已经在交房时间前邮寄了交房通知书，告知郭大朝12月28日前办理交房手续，郭大朝拒绝办理交房手续。该合同第十一条约定由于买受人原因未能按期交付的双方同意按照以下方式处理：出卖人不承担违约责任，详见附件五，合同补充协议。该条已经加了下划线做了“强调警示”义务。补充协议第6款约定，该商品房达到交付条件是该商品房经过建设、监理、设计、施工四单位验收，并由其出具建筑工程竣工验收报告、其他因素不得作为买受人拒绝交接的正当理由。早交房时间之前山东日泰公司已经取得四单位验收报告，已经符合交房标准，山东日泰公司不存在违约情形。二、一审判决适用“租金”标准不当。一审判决认定的“原告要求被告承担因逾期交房给原告造成的损失即逾期交房期间的租金损失，本院予以支持”，该认定错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该法条的适用仅是以《济南市商品房买卖合同》中没有约定违约金或者损失赔偿计算方法为前提，但是山东日泰公司与郭大朝签订的合同已经约定好延期交房的违约责任，即《济南市商品房买卖合同》的第九条第一款第二项，按照房屋总价款的日万分之零点二计算，既然山东日泰公司和郭大朝约定违约条款，就应当适用双方约定的违约条款，不能适用租金标准。郭大朝辩称，要求维持一审判决。山东日泰公司称一审判决适用法律错误，山东日泰公司并没有守法。违约金处罚及赔付在合同中约定的问题是霸王条款，开发商应该按国家相关开发条例进行经营，开发商不能大于国家政策。郭大朝向一审法院起诉请求：1.山东日泰公司延期交房501天，郭大朝要求赔付经济损失4.6万元（案件审理过程中，郭大朝变更本项诉讼请求为山东日泰公司延期交房经济损失40080元及逾期交付地下室损失1000元）；2.山东日泰公司所售房屋在合同中约定外墙一至三层为仿石砖，交房时为真石漆，郭大朝要求赔付3万元，请求人民法院给予依法裁定。一审法院认定事实：2013年8月3日，双方当事人签订《济南市商品房买卖合同》一份，由郭大朝购买山东日泰公司开发的坐落于济南市市中区西十里河街68号某苑某号楼某房屋，房产证号鲁（2016）济南市不动产权第某号。合同总价款为905857元。合同约定交房日期为2014年12月30日前。2014年12月底，山东日泰公司曾通知郭大朝收房，因山东日泰公司未取得涉案房产的综合验收证明，郭大朝未收房。涉案买卖合同中第八条交付期限中约定，山东日泰公司向郭大朝交房应取得《综合验收备案证明》。2016年4月22日山东日泰公司取得涉案房产综合验收备案证明，郭大朝于2016年5月16日接收涉案房产。案件审理过程中，郭大朝申请对因山东日泰公司延期交房对其造成的2015年1月1日至2016年5月16日之间的租金损失进行司法鉴定，一审法院委托山东方正土地房地产评估有限公司进行司法鉴定，该机构于2017年4月20日出具房产租金评估报告，该报告鉴定意见为：“确定估价对象（建筑面积114.31平方米）自2015年1月1日至2016年5月16日（共计501天）的房屋租金损失共计40080元（合每月租金损失2400元），大写金额：人民币肆万零捌拾元整。郭大朝为此支出鉴定费6000元。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：郭大朝主张因山东日泰公司未取得涉案房产综合验收备案证明因此山东日泰公司延期交付涉案房产，应当承担郭大朝因此造成的损失。山东日泰公司主张其于合同约定交房时间之前已通知郭大朝收房，且涉案房产已具备收房条件，郭大朝未收房系自身原因造成，不应由山东日泰公司承担相应责任。关于郭大朝主张外墙使用材料变更问题，山东日泰公司认可外墙材料变更的事实，但山东日泰公司主张该变更系基于安全考虑，且该变更未影响郭大朝使用。郭大朝认为该变更存在安全隐患，且该变更未对郭大朝进行通知，山东日泰公司应当向郭大朝赔偿因材料不同造成的材料差价。一审法院认为，涉案房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。郭大朝交付了合同价款，山东日泰公司应当按照合同约定的时间及交付条件向郭大朝交付涉案房产，但在2014年12月份山东日泰公司未取得涉案房产的综合验收备案证明，因此应视为山东日泰公司未按照合同约定交付涉案房产，因此郭大朝要求山东日泰公司承担应山东日泰公司逾期交房对郭大朝造成的损失即逾期交房期间的租金损失，予以支持。关于租金数额，根据鉴定意见，每日租金损失为80元，山东日泰公司于2016年4月22日取得涉案房产综合验收证明，应视为在该时间具备交房条件，郭大朝主张的租金损失也应当计算至2016年4月22日，因此郭大朝主张山东日泰公司向郭大朝赔偿2015年1月1日至2016年4月22日租金损失38160元，予以支持。对于郭大朝主张的超出部分租金损失，不予支持。案件审理过程中，郭大朝放弃对逾期交付储藏室损失的请求，系其对自身权利义务的行使，且不违反法律、行政法规的强制性规定，予以准许。关于郭大朝主张涉案房产外墙因更换材料对其造成的损失，但山东日泰公司变更规划取得了相关部门审核通过，同时郭大朝也未能举证证明实际对其造成的损失，因此郭大朝要求山东日泰公司赔偿因外墙材料变更对其造成的损失，不予支持。郭大朝为证实其损失申请司法鉴定，该损失应当由山东日泰公司负担，因此郭大朝要求山东日泰公司向其支付鉴定费6000元，予以支持。综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、被告山东日泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告郭大朝支付逾期交房违约金38160元。二、被告山东日泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭大朝支付鉴定费6000元。三、驳回原告郭大朝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1700元，由被告山东日泰房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方当事人签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于山东日泰公司是否应当承担违约责任的问题。涉案房屋买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”附件五：合同补充协议第五条第6款约定：“该商品房达到交付的条件是指该商品房经建设、监理、设计、施工四单位验收，并由其出具建设工程竣工验收报告，其他因素不得作为买受人拒绝交接的正当理由。”依据双方合同约定，涉案房屋在达到交付使用条件并出示《综合验收备案证明》、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的情况下，买受人无权拒绝接受房屋。虽然山东日泰公司在合同约定的2014年12月30日前通知郭大朝于12月28日前办理涉案房屋的交房手续。但截止2014年12月30日，山东日泰公司并未按合同约定取得涉案房屋的《综合验收备案证明》亦未提交证据证明此时取得经建设、监理、设计、施工四单位验收，并由其出具建筑工程竣工验收报告。故郭大朝有权拒绝接受涉案房屋，山东日泰公司应当承担逾期交房的违约责任。关于违约责任的承担。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。虽然双方合同中对出卖人逾期交房的违约责任作出了约定，但依据前述规定，在山东日泰公司履行合同义务不符合约定的情况下，郭大朝既可以选择违约金条款亦可选择适用向其主张赔偿损失的违约责任。故一审判决支持郭大朝要求山东日泰公司承担逾期交房造成的损失即逾期交房期间的租金损失的主张并无不当，本院予以支持。综上所述，山东日泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1700元，由上诉人山东日泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 褚 飞审判员 刘晓菲审判员 高希亮二〇一七年十二月五日书记员 孙 娜