四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终6474号上诉人（原审被告）：王祖军，男，1971年10月22日出生，汉族，住四川省珙县。委托诉讼代理人：李海，四川时代经纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭俊，女，1962年12月16日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：曹婷，北京德恒（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑果，北京德恒（成都）律师事务所律师。原审第三人：余捷，男，1978年6月21日出生，汉族，住四川省成都市双流县。上诉人王祖军因与被上诉人郭俊、原审第三人余捷租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初4681号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王祖军上诉请求：撤销一审判决，改判郭俊继续履行合同。事实与理由：其对一审判决认定郭俊以其擅自转租以及树木损毁而请求解除合同不成立无异议，但对一审判决以其未按期支付租金，支持郭俊解除案涉《租房协议》有异议，一审对此认定事实错误。（一）案涉《租房协议》虽约定应提前三个月一次性付清年度租金，但一审中，郭俊承认其一般是在前一年12月至下一年1月支付下一年度的租金，可见双方的交易习惯是只要在年租金到期之前支付租金即可。且次承租人余捷在2016年3月就以现金方式按合同约定向郭俊支付过下年度的租金，但因郭俊想涨租金而拒收。（二）在郭俊于2016年6月7日起诉案涉争议后，其于2016年10月19日通过其妻子的账户向郭俊的账户转付了112200元的租金，郭俊通过银行将该笔金额退回。该笔转账虽由于其计算错误而少转了部分租金，但其履行了绝大部分债务，不应构成根本违约。一审中，其向一审法院提交了结婚证、中国农业银行银行卡交易明细清单、转账凭证证明其向郭俊支付过租金，一审法院不予质证，直接认定“王祖军于一审法庭辩论终结前仍未支付租金”错误。郭俊答辩称：王祖军未支付租金，致使合同目的无法实现，构成根本违约，其有权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定解除双方之间的租赁合同。因此一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。余捷陈述称：其是案涉房屋的次承租人，从王祖军处转租了案涉房屋后，其投入了近200万元对案涉房屋进行了改造。关于租金，其按11万元向郭俊支付租金时，郭俊不同意，后来其将钱转给王祖军后，由王祖军转给郭俊，因此不存在不支付租金的情况。郭俊向一审法院起诉请求：1.判决解除其与王祖军签订的《租房协议》，王祖军立即搬出租赁房屋；2.判决王祖军向其支付拖欠租金（从2016年3月6日起按约定租金标准计至实际支付为止，暂计至2016年9月6日为57222元）及利息（以57222元为基数，按中国人民银行同期贷款利率四倍从2016年3月6日计至实际支付为止，暂计至2016年9月6日为5089元）；3.判决王祖军赔偿树木损失费5500元；4.王祖军向工商登记机关变更或注销在承租房屋所在地即锦江区红砂村社区联合2组315号的登记。一审法院认定事实：（一）2002年3月1日，郭俊与成都市锦江区红砂村委员会签订《土地租赁协议书》，承租该村土地4亩（包括村办公楼一幢共6间），租期50年。该处原系“随缘山庄”农家乐。（二）2010年3月6日，甲方郭俊与乙方王祖军签订《租房协议》。协议约定，甲方将三圣乡红砂村老村委会（随缘山庄）一座山庄，内有院坝及二层楼房二幢，内部情况如下：1、山庄围墙内楼上甲方除4间自用，其余都给乙方经营使用；2、甲方向乙方出卖院内外所有家具及设施金额8万元；3、乙方每年向甲方交纳房屋租金11万元；4、每年租金提前三个月一次性付清甲方；5、合同租赁期10年，前5年租金不变，5年后按租金金额每年递增20%，10年合同期满后，乙方享有优先租赁权；6、甲乙双方在随缘山庄租赁协议有效期内，发生其他纠纷时双方以友好协商精神解决；7、未尽事宜双方协商解决；8、本协议一式两份，双方签字生效。签订合同后，双方依约履行。2013年10月14日，王祖军就该山庄办理了字号为“锦江区随缘人家山庄农家乐”、经营者为王祖军、经营场所为锦江区红砂村社区联合2组315号的个体工商户营业执照（注册号510104600363383）。租赁期间，王祖军支付了截至2016年3月5日的租金，郭俊承认王祖军一般是在前一年12月至下一年1月支付下一租赁年度的租金。（三）2014年9月1日，王祖军与彭家容签订协议，将该山庄经营场地转租给彭家容经营，彭家容更换店招为“耕缘农庄”。2015年5月7日，余捷与彭家容、王祖军签订《农家乐转让协议》接手经营并更换店招为“时光花园”。（四）郭俊在一审庭审中陈述：在余捷之前实际经营人有彭家容、罗超、陈周利；2014年冬天与彭家容一起时，听彭家容说向王祖军承租经营农家乐，自己不相信、没有去核实，彭家容2015年3月把她与王祖军的合同给了自己一份；知道钟正发和余捷，但不知道他们什么关系，2016年6月找余捷看合同，余捷没有给。一审法院认为，关于郭俊以王祖军擅自转租为由解除合同是否成立。第一，彭家容在2015年3月已将与王祖军的合同交给郭俊，故郭俊知晓王祖军已将租赁房屋转租。此后郭俊未提出异议，表明其并不反对承租人转租。第二，从《租房协议》关于“山庄围墙院内楼上甲方除4间自用”的约定和郭俊“有时在租赁房屋、有时在简阳”居住的陈述看，郭俊确在租赁房屋同址居住。租赁房屋又为农家乐，使用方式具有开放性，店招也随余捷在2015年5月接手经营而进行了更换。显然，作为同一场所居住的郭俊应当知道租赁房屋又转租给了余捷。郭俊直至2016年6月7日才以王祖军擅自转租为由起诉要求解除合同不能成立。关于郭俊以王祖军损毁树木为由要求解除合同并赔偿损失是否成立。《租房协议》约定二层楼房、院坝为租赁物、家具及设施为出卖物，但未明确院坝内树木情况，且在案照片不能独立证明争议树木损毁程度及价值，故郭俊以树木损毁构成合同法第二百一十九条的合同解除事由并要求赔偿损失不成立。关于郭俊以王祖军未支付租金为由解除合同是否成立。按《租赁协议》约定应提前三个月一次性付清年度租金。亦即，王祖军应于2015年12月6日前支付2016年3月6日至2017年3月5日租赁年度租金。在王祖军未按期支付后，郭俊于2016年6月7日诉于一审法院等同于催告，王祖军直至一审法庭辩论终结仍未支付租金，转租承租人余捷也未按一审庭审时的承诺实际代付租金，符合合同法第九十四条第三项规定的合同解除事由。郭俊据此要求解除《租赁协议》，予以支持。关于合同解除的后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。故王祖军应腾退租赁房屋、去除租赁场的工商登记负担、支付腾退租赁房屋期间的租金，并承担迟延支付的违约责任。亦即应支付2016年3月6日计至腾退为止的租金，其中2016年3月6日至2017年3月5日的年租金应为114444元、月租金应为9537元，此后每年递增2%。郭俊因王祖军迟延支付存在租金的利息损失，应参照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的130%计算资金占用利息，但郭俊主张按同期贷款利率四倍计算利息于法无据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第二百二十六条规定，判决：一、解除郭俊与王祖军2010年3月6日签订的《租房协议》；二、王祖军应于判决生效之日起十日内就经营者为“王祖军”、字号为“锦江区随缘人家山庄农家乐”的个体工商户营业执照中经营场所“锦江区红砂村社区联合2组315号”登记项申请办理注销或变更登记、腾退搬出租赁房屋；三、王祖军应于判决生效之日起十日内向郭俊支付腾退搬出租赁房屋前所欠租金（计算方式为：从2016年3月6日起按年租金114400元标准和实际期限计算，超过一个年度时年租金递增率为2%）及租金利息（以未付租金分年度确定计算基数，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率130%，从2016年3月6日计至实际支付租金为止）；四、驳回郭俊其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8376元，减半收取计4188元，由王祖军负担。二审中，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院二审依法对一审认定的事实予以确认。二审中，王祖军提交了结婚证、户口本、中国农业银行卡交易明细清单等证据材料，拟证明其于2016年10月19日通过其妻子方嘉群的账户向郭俊转账支付了房屋租金，郭俊于1日内将该笔租金转回。郭俊质证称，对结婚证、户口本的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，因为案涉合同是郭俊与王祖军签订的，与方嘉群无任何关系，其在之前并不知道方嘉群与王祖军是夫妻关系。对中国农业银行卡交易明细清单的真实性无异议，但其并未收到房屋租金，亦无该交易明细清单载明的尾号为6994的银行卡，因此该交易明细清单载明的“郭俊”是否为其本人其并不清楚。本院审核认为，由于郭俊对王祖军提供的证据材料的真实性予以认可，故本院对王祖军提供的证据材料的真实性予以确认，对其关联性及证明力在其后予以阐述。二审另查明，在2016年9月30日的一审庭审中，一审法官让王祖军和余捷明确：什么时间可以向郭俊支付欠付的租金，王祖军陈述“尊重第三人及原告的意见”，余捷陈述“愿意在一周内支付原告的租金”。二审中，王祖军陈述：2016年10月19日其通过其妻子方嘉群的账户向郭俊尾号为6994的账户，转账支付房屋租金112200元。本院认为，根据本案查明的事实，郭俊与王祖军签订《租房协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利和义务。本案二审的主要争议焦点为郭俊要求解除案涉合同的主张是否成立，对此，本院评判如下：根据郭俊与王祖军的约定，王祖军应提前三个月一次性付清年度租金，而实际履行中，王祖军未按约定于2015年12月6日前支付2016年3月6日至2017年3月5日租赁年度的租金，存在逾期付款的违约事实。郭俊于2016年6月7日起诉于一审法院等同于催告，但王祖军直至一审法庭辩论终结前仍未支付租金，余捷亦未按承诺代付租金，故郭俊据此要求解除《租赁协议》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”规定，一审法院据此对郭俊请求解除《租房协议》的主张予以支持，并无不当，本院予以确认。王祖军上诉称，郭俊拒收了余捷于2016年3月以现金方式支付的租金，又将其于2016年10月19日转账支付的租金退回，因此其不存在经催告后未在合理期限内缴纳租金的情形，一审认定“其直至一审法庭辩论终结前仍未支付租金”错误。对此，本院认为，王祖军和余捷均未提供证据证明余捷于2016年3月向郭俊支付过案涉房屋的租金；王祖军提供的中国农业银行卡交易明细清单虽载明：2016年10月19日方嘉群的账号向尾号为6994的账户转账了备注名为“房租”的112200元，但根据一审庭审中，余捷承诺的支付时间系在2016年10月7日以前支付，王祖军对此表示认可，因此即使该账号为郭俊的账户，王祖军亦未在其认可的时间内支付，故王祖军存在经催告后在合理期限内仍未履行的情形，因此，本院对王祖军提供的证据材料不予采信。一审认定王祖军于一审法庭辩论终结前仍未支付租金并无不当，王祖军的该项上诉请求与查明的事实不符，本院不予支持。由此，王祖军关于申请人民法院调查收集账号尾号为6994、5125，户名为郭俊的银行账户开户资料，以查证其于2016年10月19日转账支付的租金被郭俊退回的事实亦无必要，故本院根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条的规定，对其调查收集证据的申请不予准许。综上所述，王祖军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8376元，由上诉人王祖军负担。本判决为终审判决。审判长 冯 燕审判员 夏旭东审判员 范艾玓二〇一七年十二月二十七日书记员 谭 政