四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终11880号上诉人（原审被告）：王纲，男，1965年10月10日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：杨媛，四川法邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘杨，四川法邦律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张鹏，男，1993年10月12日出生，汉族，住四川省苍溪县。委托诉讼代理人：赵ＸＸ，成都市温江区柳城法律服务所。原审第三人：成都市江合不动产经纪有限公司，住所地：成都市温江区凤溪大道南段555号。法定代表人：陈彬，总经理。委托诉讼代理人：周文，男，汉族，1992天8月17日，住四川省喜德县，系该公司员工。上诉人王纲因与被上诉人张鹏、第三人成都市合江不动产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2017）川0115民初1639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王纲上诉请求：撤销一审判决，依法改判，由张鹏承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.张鹏完全不具备购房资格。根据成都市房管局关于限购知识的介绍，如果要过户双方必须自愿履行合同，在此情况下还需有转款凭证、限购前打印的网签合同、限购前的银行贷款申请证明中的一种情形，但张鹏的贷款是在限购政策出台之后，不具备上述任何条件。2.张鹏未在约定时间内备齐贷款资料，直接导致房产交易时间延迟，也未在限购前完成存量房买卖合同打印，违约在先，一审法院仅仅根据王纲在温江区房管部门的表态认定王纲违约存在错误。3.合同签订后王纲已全部退还张鹏定金5万元，一审未认定该事实存在错误。一审法院仅判决王纲的履行义务，未判令张鹏的付款义务，在个人未收到一分钱购房款的情况下极不公平。张鹏辩称，张鹏已按照双方签订的合同全面履行了合同的义务，在购买履行合同过程中，如果银行按揭贷款出现了一些问题的话张鹏可以全额支付房款。张鹏向王纲支付的5万元定金，即使没有通过银行转账，但有中介公司证明是真实的，也可证明已付款，不应影响为已支付部分款项。关于5万元定金的问题，王纲单方面把钱通过银行转帐退还给张鹏银行卡，从来没有和张鹏商量过。网签合同双方没有签字，是中介公司为了履行职责，在房管局网上提交了网签合同。第三人江合公司述称，在合同签订当天公司员工周文就组织双方向银行提交了部分资料。张鹏向一审法院起诉请求：王纲向张鹏交付房屋并办理过户手续。一审法院查明事实：王纲、张鹏在2017年3月14日签订《房产买卖合同》，约定张鹏向王纲购买位于成都市温江区房屋，房屋价款为105万元，首付款为50万元。张鹏已以现金形式向王纲支付5万元定金，王纲于合同签订当日收到张鹏支付的定金。2017年3月26日，双方完成打印并签订《成都市存量房买卖合同》。2017年3月28日，中国建设银行通过张鹏关于购房的贷款审批。截止一审法庭辩论终结前，本案诉争房屋的不动产权仍登记在王纲的名下，归王纲单独所有。一审法院认为，双方签订《商品房买卖合同》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效。当事人应当按照合同的约定严格履行合同义务。双方于2017年3月14日在江合公司的居间下签订《房产买卖合同》，合同签订当日张鹏向王纲支付定金5万元。双方发生房屋买卖的交易行为发生在《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》之前，故王鹏不属于房屋限购政策的限购对象，其符合在成都购买首套房屋的购房资格。王纲一审庭审过程中也自认：2017年4月17日双方和第三人江合公司前往温江区房管局产权科咨询，在工作人员询问双方自愿履行合同事宜时王纲不愿意继续履行。因此，如果双方自愿履行，《房产买卖合同》是能够继续履行的，不受限购政策的影响，而王纲在签订《房产买卖合同》之后，违反合同约定、违背诚实信用原则，不愿意继续履行合同，在一审庭审中提出张鹏不配合解除网签合同，致使卖方房屋无法抵押及出售，要求法院依法解决的要求，更加表明王纲有继续出售本案诉争房屋的意愿，只是不愿意履行和张鹏签订的《房产买卖合同》，不愿意向张鹏转移本案诉争房屋的不动产权转移登记手续。民商事交易主体在交易活动过程中必须遵守诚实信用原则，维护市场交易秩序，不得损害交易相对方的合法权益，否则，签订的合同因为一方的恶意毁约将可能导致交易市场失灵、社会失序，故一审法院对王纲这种违约不履行合同的不诚信行为必须给予否定性评价。一审法院认为，张鹏已经于2017年3月28日获得中国建设银行的贷款审批，故王纲应按照合同约定，继续负担履行其在审批通过七日内为张鹏办理该房屋不动产权转移登记手续的义务。截至一审法庭辩论终结，王纲尚未向张鹏交付该房屋，张鹏也未取得该房屋的不动产权证书，王纲应当继续负担履行向张鹏交付该房屋和向权属登记机关申请办理房屋转移登记的合同义务。且双方签订合同时间为2017年3月14日，早于成都市限购政策规定的2017年3月24日，故合同的继续履行仍受法律和政策的保护。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，判决如下：1、王纲于本判决生效之日起七个工作日内协助张鹏到成都市温江区房屋的不动产权转移登记手续；2、王纲在成都市温江区房屋转移登记至张鹏名下之日起三日内向张鹏交付该房屋。二审中，张鹏向本院提交一手机与王纲之间的短信记录打印件，载明：机主于2017年6月22日向手机号码为139××××8025通话人为“房东王纲”发送两条内容相同短信，要求王纲把卡号发过来，要将房款打给王纲，落款人为张鹏。并注明日期2017年6月22日。拟证明，张鹏在一审判决送达后向王纲提供银行卡号，以便支付房款。王纲质证时认为，该证据属于电子证据，以打印方式提供不符合要求。同时对证据的真实性有异议，在一审判决还未生效自己要上诉时对方提出要付房款，这一行为不能表明张鹏在案件中有履行的想法或其他行为，故不能达到其证明目的。本院审查认为，该证据不能显示发送短信手机的号码和发送人身份，真实性无法确认，加之王纲也不认可，本院不予采信。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，案涉《房产买卖合同》第三条约定，首付款50万元由张鹏在成户成功递件当天支付给给王纲。其余款项50万元，双方应在2017年3月14日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同。届时，如果张鹏不能申请到贷款或者贷款额度不够，则双方协商以现金方式补足。张鹏于2017年3月28日向建设银行成都第一支行提出贷款申请。该事实有经过一审质证、认证的《房产买卖合同》、《情况说明》予以证实。本院认为，王纲与张鹏签订的《房产买卖合同》是双方真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是案涉交易行为是否应受到成都市关于房屋限购政策的限制，二是在当前张鹏未付任何款项的情况下是否应判令将案涉房产过户。现结合事实证据分析认定如下：关于案涉交易行为是否应受到成都市关于住房限购政策限制的问题，本院认为，根据成都市城乡房产管理局对成都住房限购政策的解答，2017年3月24日零时前双方未打印存量房经纪服务合同或者存量房买卖合同，但能提交该日零时前买方向卖方支付购房定金、部分或全部购房款的银行转账凭证的，可在2017年5月31日前办理交易手续，该规定的目的在于保证买方实际向卖方支付了有关款项。本案中，王纲出具的收条载明，其分别于2017年3月14日、同月15日收到张鹏定金5万元，王纲上诉中进出已将该5万元退还，张鹏对此也认可已退还，故前后两方面的证据证明张鹏确于成都市住房限购政策颁布前向对方支付了上述定金。加之双方之间的房屋买卖合同也签订在限购政策颁布前，案涉房屋的买卖行为不应受到上述限购政策的限制，一审法院判令双方继续履行正确，本院予以维持。关于在当前张鹏未付任何款项的情况下是否应将案涉房产判令过户的问题。本院认为，首先，因双方约定首付款50万元在办理过户时向房管部门成功递件当日支付，在双方未明确递件日期也未具体实施向房管部门递件的情况下，张鹏未支付该50万元并不违约。其次，张鹏向建设银行成都第一支行申请贷款的行为晚于合同约定的申请日期，属于违约行为，一审判决认定张鹏于2017年3月28日获得银行贷款审批与本院查明事实不符，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因双方并未约定该违约可导致合同解除或王纲享有解除权，且双方另约定有不能获得贷款情况下的补救办法，故王纲以退还定金方式解除合同缺乏合同和法律依据。第三，对于5万元定金的退还，因是王纲自主行为的结果，王纲可在继续履行合同的情况下向张鹏主张。其余首付款和剩余款项，王纲也可在向房管部门递件的当日及贷款条件成就时向张鹏主张，因此，一审判决王纲将案涉房屋过户并交付给张鹏并无不当，本院应予维持。综上所述，上诉人王纲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，但对张鹏贷款得到批准的事实认定错误，因不影响法律适用和判决结果，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人王纲负担。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  张卫敏审判员  曹 洁二〇一七年十二月一日书记员  方丽雯