湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂02民终1732号上诉人（一审被告）：石红艳，女，1972年12月2日出生，汉族，住黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：吴远文，湖北建盛律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：石彩梅，女，1970年6月10日出生，汉族，住黄石市。委托诉讼代理人：赵文华，湖北乾首律师事务所律师。一审第三人：李三阳，男，1984年5月28日出生，汉族，住黄石市。一审第三人：曹艳珍（系李三阳之妻），1985年9月19日出生，汉族，住址同上。上诉人石红艳因与被上诉人石彩梅，一审第三人李三阳、曹艳珍执行异议之诉一案，不服黄石市西塞山区人民法院（2017）鄂0203民初1312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石红艳上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回石彩梅的诉讼请求。事实和理由：一、以房抵债协议和房屋买卖合同的目的不同，人民法院只对房屋买卖合同的效力予以司法确认，对以房抵债协议的效力不予司法确认，说明以房抵债协议不受人民法院保护。本案中，石彩梅与曹艳珍签订的是以房抵债合同，不应受人民法院保护。二、石彩梅在一审期间提交的由农行浠水支行（以下简称农行浠水支行）出具的证明中，没有该支行负责人及制作证明材料的人员签名，不符合证据的形式要件。一审法院亦未对出庭作证的证人身份进行核对。上述两份证据均不应采信。一审法院予以采信，从而认定石彩梅已支付购房款不当。三、石彩梅为对抗一审法院的查封，在本案诉争房产被查封之后才到人民法院起诉主张李三阳偿还欠款，并在诉讼中达成的调解协议，依法不应采信。《物业及资料移交书》、《钥匙签领确认书》、《物业服务费收据》、《面积补差协议书》均在同一天办理，且有4处明显涂改（其中有3处是将2017年3月涂改为2017年2月）。而上诉人提交的其于2017年3月28日与曹艳珍的微信聊天记录，证实曹艳珍当日陈述房屋过户手续是3月27日才办理。所以前述证据明显是被上诉人通过关系将落款时间由一审法院查封之后涂改在查封之前；此外，石彩梅在一审期间申请法院所进行的现场勘验，只能证明勘验当日有部分物品存放在诉争房产内。实际上，石彩梅在此之前并未在诉争房产内存放物品。综上，一审判决认定诉争房产被曹艳珍转让给石彩梅，石彩梅已足额交付购房款，并实际占有诉争房产错误。石彩梅的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，一审法院对其诉讼请求予以支持错误。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回石彩梅的诉讼请求。石彩梅答辩称：一、以房抵债协议和房屋买卖合同的效力一样，其意思表示都是房屋由所有人出售给买受人。石红艳关于其与曹艳珍签订的以房抵债协议不受法律保护的上诉主张不能成立；二、微信是网络虚拟，各人使用微信的心态不一样，不能以某一时间段的微信聊天记录来确定案件事实；三、其在一审期间提交的证据并不存在瑕疵，且上诉人也只是提出其证据存在瑕疵，并未提交反证来推翻其在一审期间提交的证据。所以上诉人关于其在一审期间提交的证据不应采信的上诉主张不能成立。综上，其与曹艳珍签订的以房抵债协议合法有效，且其已全额支付购房款，并实际占有诉争房产。石红艳的上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回。李三阳、曹艳珍答辩称：其在此前向石红艳之弟提出将诉争房产转让以抵偿所欠债务被拒绝后，才转而将该房产转让给石彩梅，银行贷款亦由石彩梅偿还，并已办理手续。请求二审法院依法判决。石彩梅向一审法院起诉请求：一、确认位于浠水县××·江××城××街××号房屋产权归其所有；二、撤销（2017）鄂0203财保17号之二民事裁定书，解除对浠水县××·江××城××街××号房屋的查封。一审判决认定：2014年12月7日，李三阳向石彩梅出具借条一份，载明：今借到石彩梅壹佰万元整，月息2分，款汇到孙誉账户，已收到。同日，石彩梅将100万元汇入李三阳指定银行账户。2015年1月13日，石彩梅将60万元汇入李三阳银行账户，李三阳于同年4月5日向石彩梅出具借条一份，载明：今借到石彩梅陆拾万元整。2016年4月25日，石彩梅与李三阳、曹艳珍签订《房屋转让协议书》，约定李三阳、曹艳珍将登记在曹艳珍名下的位于浠水县散花镇李渡村大桥北路“碧桂园·江湾城”映翠湾09街26号房屋转让给石彩梅，石彩梅出借给李三阳的借款本金及利息作为房屋转让款，抵偿100万元借款及利息，并约定从2016年2月起，房屋按揭贷款转由石彩梅负责偿还。同年4月26日，曹艳珍向中国农业银行股份有限公司浠水县支行（以下简称农行浠水支行）递交《申请书》一份，载明其自愿将浠水县散花镇李渡村大桥北路“碧桂园·江湾城”映翠湾09街26号房屋转让给石彩梅，并由石彩梅偿还后期按揭月供还款。后农行浠水支行在该申请书上写明：“本行同意石彩梅代为曹艳珍偿还月供还款，但其房产过户的经济和法律等相关责任银行概不负责，但银行愿意积极相关手续的办理。”并在该段文字上加盖了农行浠水支行公章。后农行浠水支行于2017年3月30日出具一份证明，载明：“石彩梅于2016年4月26日-2017年3月30日期间来我行为曹艳珍偿还13期月供（2016年2月-2017年2月期间月供）总金额约为8.095万元左右，情况属实。特此证明！”并加盖了农行浠水支行公章。同年2月28日，石彩梅领取了浠水“碧桂园·江湾城”映翠湾09街26号房屋钥匙。同日，石彩梅在浠水碧桂园物业处交纳了2015年6月至2018年2月物业服务费。同日，石彩梅、曹艳珍与浠水碧桂园房地产开发有限公司签订《碧桂园·江湾城物业及资料移交书》、《面积补差协议书》，《碧桂园·江湾城物业及资料移交书》约定甲方（业主）为曹艳珍、石彩梅，乙方（开发公司）为浠水碧桂园房地产开发有限公司，约定甲方向乙方购买的碧桂园·江湾城映翠湾09街26号房屋已于2017年2月28日办妥该物业及相关资料的移交。2016年10月9日，石彩梅与案外人黄石铭雕装饰有限公司签订《装饰装修合同》，约定由黄石铭雕装饰有限公司为石彩梅对浠水“碧桂园·江湾城”映翠湾09街26号房屋进行装修，2016年10月12日与2016年10月28日，石彩梅分别向黄石铭雕装饰有限公司法定代表人银行账户转账10,000元与8,000元。同年3月22日，法院依法受理了石红艳诉李三阳、曹艳珍诉前财产保全一案，并作出（2017）鄂0203财保17号之一民事裁定书，裁定依法冻结李三阳、曹艳珍在金融机构的存款1,300,000元或查封、扣押同等价值的资产。2017年3月23日，法院在房产管理部门对登记在曹艳珍名下的房屋（预告证明号：浠房预散花镇字第14041528号）作查封登记。后本案石彩梅对诉前财产保全标的物浠水碧桂园·江湾城映翠湾09街26号房屋主张实体权利，并向法院提出异议。法院经审查作出（2017）鄂0203财保17号之二民事裁定书，裁定驳回了石彩梅的诉前财产保全异议。石彩梅遂提起执行异议之诉。另认定，曹艳珍于2013年10月9日与浠水碧桂园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，约定曹艳珍购买诉争房产，总价款为1,411,046元。曹艳珍交首付款851,046元，并向农行浠水支行贷款560,000元。2017年8月11日，经法院现场勘查，诉争房产内存放有石彩梅货物9箱，石彩梅称该货物是其于2016年11月份存放。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，双方诉争的为石彩梅享有的权益能否阻却石红艳对浠水碧桂园·江湾城映翠湾09街26号房屋申请强制执行。依查明的事实，石彩梅与李三阳、曹艳珍均认可双方于2016年4月28日签订的《房屋转让协议书》系双方的真实意思表示，结合石彩梅提交的其向第三人汇款的支付凭证以及其交纳诉争房产物业服务费、偿还诉争房产按揭贷款月供的事实，可以证明《房屋转让协议书》已经实际履行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，关于房款支付问题，依现有证据，石彩梅已将其与李三阳、曹艳珍之间的债权转化为房款，并提交了其向李三阳、曹艳珍支付款项的支付凭证，李三阳、曹艳珍对此予以认可，应当认定，石彩梅已尽到了相应的举证责任。对石红艳关于石彩梅没有向李三阳、曹艳珍支付全部价款的抗辩理由，因诉争房产系李三阳、曹艳珍按揭贷款购买，李三阳、曹艳珍已经支付的购房款已由石彩梅与李三阳、曹艳珍之间的债权债务冲抵，尚未偿还的贷款也由石彩梅进行偿还，故石红艳的该抗辩事由不能成立，法院不予支持。其次，在《房屋转让协议》签订后的2016年4月26日，曹艳珍即向农行浠水支行申请由石彩梅代其偿还诉争房产贷款，并表明诉争房产已转让给石彩梅，农行浠水支行对此予以认可。2016年10月9日，石彩梅与案外人黄石铭雕装饰有限公司签订《装饰装修合同》，约定对诉争房产进行装修，石彩梅向黄石铭雕装饰有限公司支付了相应价款。2017年2月28日，石彩梅即在物业处领取了诉争房产钥匙，并与曹艳珍及浠水碧桂园房地产开发有限公司共同办理了诉争房产的相关移交手续。且经法院于2017年8月11日现场勘查，诉争房产内确存放有石彩梅9箱货物，虽石红艳抗辩称在诉争房产查封之间诉争房产内并没有石彩梅存放的货物，但其提交的证据尚不足以证明其抗辩事由。综上证据，可以认定石彩梅已以诉争房产业主的身份于诉争房产查封之前合法占有使用至今。第三，关于诉争房产未办理过户登记的问题，因诉争房产系贷款按揭购买，贷款尚未清偿完毕，且现已被法院查封，故不能办理过户登记手续，这是石彩梅作为买受人所无法控制和克服的，且签订以房抵债的协议及实际履行均发生于诉争房产查封之前，因此，不宜认定石彩梅对诉争房产未办理过户存在过错。关于石红艳抗辩称石彩梅提交的相关证据有涂改，不能作为认定案件事实的依据，但根据法院对物业及相关人员的调查取证，石彩梅提交的证据上的涂改确系物业工作人员的笔误，法院认为石彩梅提交的一系列证据可以相互印证形成证据链条，可以证明石彩梅与第三人之间以房抵债的事实是真实存在的，也符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的应当解除查封的情形。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案涉案以房抵债虽依法成立，但双方未办理过户登记手续，该房屋仍登记在曹艳珍名下，故石彩梅要求确认其为被查封不动产所有权人的诉讼请求，本院不予支持，但曹艳珍有义务协助石彩梅办理诉争房产的过户手续。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决：一、撤销（2017）鄂0203财保17号之二民事裁定书，终止石红艳对位于浠水县散花镇李渡村大桥北路“碧桂园·江湾城”映翠湾09街26号房屋的保全措施；二、驳回石彩梅其他诉讼请求。本院经审理查明：一审判决认定的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同应受法律保护。以房抵债协议和房屋买卖合同，均是约定买受人以一定的价款受让出卖人的房屋，所不同的是以房抵债协议中的房价款是出卖人以其差买受人的欠款冲抵，而房屋买卖合同中的房价款则是买受人需另行支付购房款，两种合同的目的并无不同。人民法院之所以对以房抵债协议的效力不予司法确认，是基于该类型协议不宜未经审理程序迳行确认，并不表明该类型协议不受法律保护。故石红艳关于石彩梅与曹艳珍签订的以房低债协议不受法律保护的上诉主张不能成立，本院不予支持。农行浠水支行2017年3月30日出具的证明中，虽然没有负责人或承办人签名，但该行在石彩梅申请其业务经理谢新平出庭作证时，为谢新平出具工作介绍信。一审法院在庭审时亦核实了谢新平的身份，谢新平在庭审中所作证词，与石彩梅、曹艳珍因诉争房产转让事宜，于2016年4月26日向该行申请诉争房产的贷款由石彩梅偿还的申请书，石彩梅自2016年4月26日起先后以其本人或曹艳珍的名义向银行偿还房贷的业务凭证等书证相互印证。一审法院对农行浠水支行出具的证明等证据均以采信，认定曹艳珍在一审法院查封前已支付对应房价款并无不当。石红艳关于石彩梅没有实际支付购房款的上诉主张不能成立。石彩梅在一审期间提交的《碧桂园·江湾城物业及资料移交书》中乙方盖章处的日期2017年2月28日中的“2月”确实由“3月”涂改而来，但该移交书明确载明甲、乙双方2017年2月28日办妥该物业及相关资料的移交，甲方石彩梅的签名日期亦为2017年2月28日。且经一审法院核实，物业公司保留的移交书亦在相同处有同样笔误修正。石彩梅在一审期间共提交了江湾城物业公司出具的4张浠水碧桂园物业费收据，其中编号在前的0003245号、0003246号开票日期2017年2月28日中的“2月”确实是由“3月”改正而来，但编号在后的0003247号、0003248号的开票日期2017年2月28日均无涂改。而石彩梅提交的钥匙签领确认书中，甲、乙双方签名盖章日期均为2017年2月28日。至于曹艳珍2017年3月27日在与石红艳通过微信沟通时陈述“昨天已办理过户”的陈述，虽曹艳珍并未否认其真实性，但根据该陈述，房屋过户时间是2017年3月26日，而诉争房产至今并未过户，所办理相关物业移交手续的时间是28日，并非26日（物业及资料移交书、钥匙签领确认书中的“28日”均无涂改）。所以曹艳珍关于“昨天已办理过户”是其随意回复，并非真实事实的陈述可信。石彩梅提交的上述证据相互印证，一审法院予以采信并无不当。同时，即便石红艳关于石彩梅领取房产钥匙、交纳物业管理费等时间发生在2017年3月的事实成立，也由于买受人占有房产往往是在房产出卖人将房产交付之后，物业公司只是按照出卖人的意思将钥匙等交付给买受人，并按照约定收取物业管理费。从本案的事实看，石彩梅与曹艳珍在2016年4月签订房产买卖合同后，即到银行办理还贷手续。曹艳珍在向银行出具的说明中明确诉争房产已转让给石彩梅，其对石彩梅关于诉争房产在一审法院查封之前已交付的陈述亦不持异议。既然房产已经交付，那么石彩梅作为买受人当然占有诉争的房产，其到物业部门办理领取钥匙等物品和交纳物业管理费是其作为房产占有人应有的权利和承担的义务，不宜作为认定实际占有房产的唯一时间。故石彩梅关于诉争房产在一审法院查封之前已实际向其交付的主张成立。至于石彩梅在一审法院查封前在该房屋内存放9箱货物的事实是否成立，以及石彩梅在一审法院查封诉争房产后，另案起诉李三阳要求其偿还另外60万元欠款，并与李三阳达成调解协议是否为对抗一审法院的查封行为，均不影响石彩梅已实际占有诉争房产的事实成立。此外，石彩梅对诉争房产未能及时办理过户登记手续，已作出系因为开发商住所地在外地，导致其办证时间过长的合理说明，石红艳对此并未提出异议。由此可见，石彩梅在一审法院查封前已经合法受让诉争房产，支付房产对价款并实际占有，未及时办理房产登记手续亦非其本人原因，一审判决支持其异议请求并无不当。诉争房产虽然预登记在曹艳珍名下，但由于石彩梅与曹艳珍达成以房抵债协议后，按约定履行向农行浠水支行偿还剩余房贷等义务，曹艳珍亦协助石彩梅办理了移交等手续，且无证据证实以房抵债协议存在法定无效情形。石彩梅关于确认诉争房产归其所有的请求成立，一审法院未予支持不当，但鉴于石彩梅对此未提出上诉，本院对此不予改判。同时，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条的规定,对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。一审法院判决解除对诉争房产的保全措施后，该院执行裁定自行失效，无须撤销。一审法院撤销该院（2017）鄂0203财保17号之二民事裁定书不当，本院予以变更。综上，石红艳的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持黄石市西塞山区人民法院（2017）鄂0203民初1312号民事判决主文第二项，即驳回石彩梅其他诉讼请求；一、变更黄石市西塞山区人民法院（2017）鄂0203民初1312号民事判决主文第一项为解除对位于浠水县散花镇李渡村大桥北路“碧桂园·江湾城”映翠湾09街26号房屋的保全措施。二审案件受理费80元由石红艳负担。本判决为终审判决。审判长  汪飞林审判员  胡志刚审判员  聂 潇二〇一七年十二月十三日书记员  黄 洁