重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0110民初12035号原告：重庆市綦江区千山物业有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道孟家院。法定代表人：翁春涛，总经理。委托诉讼代理人：蒲玲玲(系该公司员工)，女，1975年7月4日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：魏来(系该公司员工)，男，1987年8月24日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：ＸＸ，男，1974年7月25日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆市綦江区千山物业有限公司（以下简称：千山物业公司）与被告ＸＸ物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案受理后，依法由审判员刘扬适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理,法官助理李红梅全程协助办案。原告千山物业公司的委托诉讼代理人蒲玲玲、被告ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告千山物业公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即支付原告物业服务费7980元；二、判决被告立即支付原告水电公共能源费410元；三、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原告于2006年向XXX小区提供物业服务，并于2015年3月与该小区业委会签订了《物业服务协议》。原告按照协议约定一直积极履行相关权利义务，但被告从2013年1月1日至2017年9月30日共拖欠物业服务费7980元、水电公共能源费410元，依照《物业服务协议》的约定被告本应支付违约金，现在原告自愿不要求被告支付违约金，请法院判决支持原告的诉讼请求。被告ＸＸ辩称，被告不同意原告的诉讼请求。被告在2014年交过物业费，故原告起诉所称被告未交费的时间不对。被告后来不交费，是因为被告家阳台漏水，另外被告以门面的价格购买了负一楼的房屋作为车库使用，但被告入住后发现车库一直漏水，原告公司与开发商是一个老板，被告向原告反映过，原告也向开发商报告过并进行了整改，但仍然漏水，所以被告此后就没有交过物业费，原告何时处理好漏水问题被告就何时交费。本院经审理认定事实如下：2005年1月18日重庆千山房地产开发有限公司与綦江县千山物业有限公司（现名称变更为：重庆市綦江区千山物业有限公司，即本案原告）签订《前期物业管理服务合同》,合同约定，重庆千山房地产开发有限公司将位于綦江区虹桥路孟家院的XXX小区委托给綦江县千山物业有限公司进行物业管理，委托管理期限自合同签订之日起至业主委员会成立并与选聘的物业管理公司签订《物业管理服务合同》生效之日止。双方还约定，住宅和非住宅房屋的物业管理服务费由綦江县千山物业有限公司按县物价局、县房管局共同核定的收费标准，向业主或物业使用人收取，管理服务费标准的调整，按服务内容和标准调整，空置房屋的管理服务费，由綦江县千山物业有限公司按县物价局、县房管局共同核定的收费标准的45%向业主收取，双方还约定了相应的权利义务及违约责任。该《前期物业管理服务合同》在綦江县物业管理所进行了备案登记。后来XXX小区成立了业主委员会，业主委员会（作为甲方）于2015年与原告重庆市綦江区千山物业有限公司（作为乙方）签订了《重庆市物业服务合同》，合同约定由乙方对XXX小区提供物业服务，服务期限为三年，自2015年3月1日起至2018年2月28止，合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。《重庆市物业服务合同》约定，物业服务费为包干制，物业服务费构成包含物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，按建筑面积计收，高层住宅按1元/月·平方米收取，多层住宅按1元/月·平方米收取，F栋多层住宅按0.9元/月·平方米收取，商业门面物业按2元/月·平方米收取，车位按70元/月·个车位收取，电梯费实行月票票价，按层计算，从第三层起开始收费，10元/每人·每月，每上升一层加收0.3元/每人·每月，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，按10元/月·户计收，其中F栋的水电公共能源费按6元/月·户向业主计收。业主应于每月10日前交纳物业服务费或物业服务资金，已纳入管理范围，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。合同第八章第二十二条约定，甲方、业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同亦在重庆市綦江区物业管理所进行了备案。原告在庭审中陈述，被告家是矮楼层房屋，在2015年2月28日之前处于前期物业服务合同期间，被告的物业服务费是按照0.45元/月·平方米收取的，从2015年3月1日起，因原告与业主委员会签订的合同生效，按照合同约定被告的物业服务费按1元/月·平方米收取的，水电公共能源费从2005年至今都是按照10元/月·户收取的，被告交纳了2014年9月1日至2015年12月31日的物业服务费等相关费用，故原告在本案诉讼请求中并未主张该期间的物业服务费等费用。被告对原告提出的前述收费标准没有异议。另查明，被告ＸＸ的住房位于该小区，其同时购买了其住宅下的位于该小区负一层的门面作为车库使用，原告在本案中未主张其门面的物业服务费，被告的住房的建筑面积为266.03平方米（不包含负一层门面的面积），被告从2013年1月1日至2014年8月31日共20个月欠付原告物业服务费2394元（0.45元/月·平方米×266.03平方米×20个月）、从2016年1月1日至2017年9月30日共21个月欠付原告物业服务费5586元（1元/月·平方米×266.03平方米×21个月），前述41个月期间共欠付水电公共能源费410元（10元/月·户×41个月）。庭审中，被告提出，其购买的负一层的门面从接房起就漏水，被告多次找到原告要求解决，因原告和开发商是一个老板，原告也向开发商打过报告并处理过，但仍然漏水，原告何时把门面漏水问题解决好，被告就何时交费，被告举示了照片以证明自己的门面漏水。原告对此认为，被告陈述其门面漏水是事实，原因是被告购买的是负一层的门面，旁边是花园，因为该门面没有修建挡水墙，所以旁边花园的水会浸入门面，出现这个问题的原因不在原告，原告曾经向开发商反映过，并处理了漏水的问题，但始终没有彻底解决漏水的问题，原告也曾申请动用大修基金维修，但因社区认为维修部位是被告的房屋而不是小区共用部位，该申请未获得批准而搁置，现原告愿意再继续向开发商反映或再次申请使用大修基金维修，原告请求的物业服务费本就没有包含该门面的物业服务费，被告享受了原告提供的物业服务，应当尽交费的义务，原告举示了照片，以证明原告对小区的清洁卫生、绿化、设备维护、安保等提供了物业服务。前述事实，有营业执照、《前期物业管理服务合同》、《重庆市物业服务合同》、物业服务合同备案证明、照片及当事人陈述等证据在卷为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。建设单位即重庆千山房地产开发有限公司与物业服务企业即原告签订的《前期物业服务合同》，系合法有效合同，2015年XXX小区业主委员会成立后与原告签订的《重庆市物业服务合同》亦依法成立的合同，前述合同对入住该小区的业主和物业服务企业均具有约束力，各方均应当根据合同的约定全面履行各自的义务，同时享有相应的权利。被告抗辩其购买的负一层门面漏水而不应交纳物业服务费，本院认为，被告购买的负一层门面漏水不是本案原告造成，原告不是侵权人，物业服务合同也未约定原告要承担被告个人房屋的维修责任，故被告要求原告承担被告的门面漏水的维修责任于法无据，本院不予支持，同时原告诉求被告支付其住宅的物业服务费，并未要求主张被告的门面的物业服务费，现查明原告已经按照物业服务合同的约定对小区的清洁卫生、绿化、安保、设备设施的维护、公共秩序等提供了物业服务，其已经尽到主要的物业服务义务，被告即应当交纳物业服务费，故本院对被告的该抗辩理由不予支持，被告应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费等费用，但本院需要提醒被告的是，被告应当依法通过恰当有效的方式维护自己的权利，重庆千山房地产开发有限公司与本案原告在法律上不是同一民事主体，被告如认为自己所购房屋未按照建筑规范要求进行建设，其应当按照买卖合同的约定或物权保护的相关法律法规主张自己的权利，被告通过不交物业服务费的方式表达自己的不满实非明智、有效之举，不能从根本上解决其门面漏水的问题。关于物业服务费的标准，《前期物业管理服务合同》是在2015年2月28日以前有效，该合同中未对物业服务费收费的具体金额作出约定，只是约定按照县物价局、县房管局共同核定的收费标准收费，原告陈述被告家是矮层住宅，在2015年2月28日前按照0.45元/月·平方米的标准收取，该标准未超过国家、行业标准，亦未显失公平，本院予以支持，2015年3月1日以后，因小区业主委员会与原告签订的《重庆市物业服务合同》生效，故此后被告应当按照合同约定的1元/月·平方米的标准交纳物业服务费；关于水电公共能源费的标准问题，《重庆市物业服务合同》约定该费用是独立计量核算，采取10元/月·户的标准计收（F栋按6元/月·户收取），《前期物业管理服务合同》虽然对此未作约定，但该费用系小区已实际支出的公共费用，结合綦江本地区其他小区水电公共能源费收取的行业标准，原告在2015年2月28日以前按照10元/月/户的标准收取水电公共能源费符合本地实际水平，并不至于显失公平，故本院对该标准予以支持。故被告应当支付原告2013年1月1日至2014年8月31日及2016年1月1日至2017年9月30日的物业服务费共计7980元（0.45元/月·平方米×266.03平方米×20个月+1元/月·平方米×266.03平方米×21个月）及前述欠费期间共41个月的水电公共能源费410元（10元/月·户×41个月）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告ＸＸ支付原告重庆市綦江区千山物业有限公司物业服务费7980元、水电公共能源费410元，以上共计8390元，限于本判决生效之日起5日内一次性付清。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告ＸＸ负担（此款原告重庆市綦江区千山物业有限公司已经预交，被告ＸＸ在履行前述判决义务时一并支付原告）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 扬二〇一七年十二月六日法官助理  李红梅书 记 员  刘 颖