重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0105民初12197号原告：重庆市牵情物业管理有限责任公司，住所地重庆市北部新区金开大道1662号1幢3单元1-2，统一社会信用代码91500000556754107E。法定代表人：金剑，总经理。委托诉讼代理人：史俊花，重庆津台律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢英，女，重庆市牵情物业管理有限责任公司工作人员。被告：赖思林，男，1968年9月18日出生，汉族，住四川省南部县。被告：谢玉秋，女，1969年7月21日出生，汉族，住四川省南部县。原告重庆市牵情物业管理有限责任公司（以下简称牵情物业公司）诉被告赖思林、谢玉秋物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牵情物业公司的委托诉讼代理人史俊花、卢英到庭参加诉讼。被告赖思林、谢玉秋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。牵情物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2013年3月1日至2016年12月31日物业服务费4692元；2、判令被告向原告支付拖欠物业服务费的违约金9647.87元。本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年2月4日，原告与被告所在的山城-文景苑小区的业主委员会签订《山城-文景苑物业服务合同》，约定合同期限为1年，约定高层电梯房物业服务费为0.87元/平方米/月，同时合同第二十条规定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。2013年12月31日，原告与被告所在的山城-文景苑小区的业主委员会签订《山城-文景苑物业服务合同》，合同期限为2年，约定高层电梯房物业服务费为1元/平方米/月，同时合同第二十条规定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。被告自2013年3月1日起至2016年12月31日无故拖欠物业服务费4692元。原告多次催收未果，为维护自身权益及全体业主的公平，特提起诉讼，望判如所请。被告赖思林、谢玉秋未出庭答辩。经审理查明：2013年2月4日，原告（乙方）与山城-文景苑小区业主委员会（甲方）签订《山城-文景苑物业服务合同》，由原告对山城-文景苑小区实施物业服务管理事务。合同约定原告的服务内容有：物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属于市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯；公用绿地、花木、花台和健身器材、休息座椅的养护与管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育、娱乐场所、公厕；公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通；交通秩序与车辆停放的管理；协助做好物业管理区域内的安全防范工作；物业档案资料管理；物业项目使用专项维修资金的预算和计划；装修管理；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。合同约定物业服务费用按月收取，按月交纳，业主或物业使用人应在当月内履行交纳义务，收费标准（按建筑面积计算）为：高层电梯房0.87元/平方米/月；商业1.8元/平方米/月；公共路灯照明（电费）、水费，发电机能源费，公摊5元/月/户。该合同第二十条载明：“甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每千分之三的标准向乙方支付违约金”。合同期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止。2013年12月31日，原告（乙方）与山城-文景苑小区业主委员会（甲方）签订《山城-文景苑物业服务合同》，由原告对山城-文景苑小区实施物业服务管理事务。合同约定原告的服务内容有：物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属于市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯；公用绿地、花木、花台和健身器材、休息座椅的养护与管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育、娱乐场所、公厕；公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通；交通秩序与车辆停放的管理；协助做好物业管理区域内的安全防范工作；物业档案资料管理；物业项目使用专项维修资金的预算和计划；装修管理；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。合同约定物业服务费用按月收取，按月交纳，业主或物业使用人应在当月内履行交纳义务，收费标准（按建筑面积计算）为：高层电梯房1元/平方米/月；商业2元/平方米/月；公共路灯照明（电费）、水费，发电机能源费，公摊5元/月/户。该合同第二十条载明：“甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每千分之三的标准向乙方支付违约金”。合同期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止。合同签订后，原告按约进入山城-文景苑小区开展物业服务。2013年3月1日至2016年12月31日期间，原告为山城-文景苑小区提供了物业服务，被告未交纳该期间的物业服务费。原告对被告欠交的物业服务费曾进行过催收。本案涉讼房屋的产权登记坐落地址为重庆市江北区石马河南石路X号文景苑X幢X-X，建筑面积为96.98平方米，被告系该房屋的产权人。后，原告撤回要求被告支付拖欠物业服务费的违约金9347.87元的诉讼请求，仅要求被告支付300元违约金。以上事实，有《山城-文景苑物业服务合同》、重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果及当事人的陈述等证据佐证并经庭审质证，足以认定。本院认为，依据《物业管理条例》规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。原告与山城-文景苑小区业主委员会签订的《山城-文景苑物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对作为该小区业主的被告具有约束力。在原告履行了物业管理服务事项的情况下，被告负有按合同约定交纳物业服务费的义务。被告未交纳2013年3月1日至2016年12月31日期间的物业服务费，应按照《山城-文景苑物业服务合同》中物业服务费的收费标准向原告交纳，应交纳物业服务费金额为4334.98元。故对原告要求被告支付2013年3月1日至2016年12月31日的物业服务费4334.98元的诉讼请求，本院予以支持；超过部分，本院不予支持。原告撤回要求被告支付拖欠物业服务费的违约金9347.87元诉讼请求。经本院审查，原告撤回诉讼请求系行使其诉讼权利的行为，不违反法律的相关规定，本院予以准许。对原告要求被告支付拖欠物业服务费的违约金300元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赖思林、谢玉秋于本判决书生效之日起五日内支付原告重庆市牵情物业管理有限责任公司2013年3月1日至2016年12月31日期间的物业服务费4334.98元。二、被告赖思林、谢玉秋于本判决书生效之日起五日内支付原告重庆市牵情物业管理有限责任公司逾期支付物业服务费的违约金300元。三、驳回原告重庆市牵情物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告赖思林、谢玉秋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王大伟代理审判员  张成勇人民陪审员  别晓玲二〇一七年十二月二十二日书 记 员  蒋 红