重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0113民初14176号原告：孙成东，男，1985年11月26日出生，汉族，住重庆市大渡口区。被告：重庆君融置业有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道79号5-2#，统一社会信用代码91500113062851257N。法定代表人：王绍忠。破产管理人：重庆大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所。委托诉讼代理人：曾凡江，重庆鉴识律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莉，重庆鉴识律师事务所律师。原告孙成东与被告重庆君融置业有限公司（以下简称君融公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月2日公开开庭进行了审理。原告孙成东与被告君融公司委托诉讼代理人王莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙成东向本院提出诉讼请求：1、被告君融公司支付原告2017年5月1日至2017年5月10日期间的逾期交房违约金472元（349812元×9天×0.15‰）；2、被告君融公司将重庆市巴南区花溪街道典雅·花溪半岛31幢1单元7-2房屋（以下简称2号房屋）的不动产权转移登记至原告名下；3、被告君融公司支付原告自2017年7月10日起至被告君融公司实际取得土地房屋登记机构出具办理《房地产权证》的登记受理单之日止，以349812元为基数按日万分之一计算的违约金；4、被告君融公司支付原告违反房屋产权状况承诺的违约金34981.2元（房屋总价款349812元×10%）；5、被告君融公司立即向原告支付从2015年7月26日起至被告君融公司实际取得土地房屋登记机构出具办理商品房预购合同登记受理单之日止，以349812元为基数，按日万分之一计算违约金。事实和理由：2015年7月26日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称购房合同），约定原告购买被告开发建设的2号房屋，该房屋属于预售商品房，建筑面积85.32平方米，总成交价349812元，付款方式为一次性付款。购房合同还对2号房屋的交房期限及交付条件、产权状况、办理产权登记等事宜及相应的违约责任进行了约定。购房合同签订后，原告一次性付清了房款349812元。2017年5月13日，被告君融公司将2号房屋交付原告使用。被告君融公司未按购房合同约定期限交付房屋、为原告办理《房地产权证》，且2号房屋有限制交易的情况存在，被告君融公司已构成违约，应当按照购房合同的约定支付原告违约金，并将2号房屋的不动产权转移登记至原告名下。原告为维护其合法权益，遂诉请如上。被告君融公司辩称，1、2号房屋是被告执行董事张谊生在没有支付被告任何对价的情况下抵偿给其所投资的重庆典雅房地产开发集团有限公司的债权人大渡口融兴村镇银行的，而由该银行的员工代为持有，被告认为前述交易行为并非其真实意思表示，张谊生的行为侵犯了被告其他债权人的合法权益，本案购房合同应当确认无效；2、即使本案购房合同有效，被告至今未收到原告孙成东支付的任何房款，故被告没有义务办理2号房屋的预售合同登记和产权登记；3、即使原告孙成东对被告享有债权，根据企业破产法的规定，被告在2017年7月24日进入破产程序后，原告孙成东应将其债权向管理人进行申报，并按照债权人会议通过的或者人民法院批准的破产财产分配方案进行公平受偿，而不应当要求法院直接判决被告偿付其全部债权，目前，原告孙成东已向管理人申报了本案的债权；4、原告孙成东要求转移2号房屋的不动产权，并没有提出解除购房合同和退房的要求，根据购房合同约定，其第4项诉讼请求也是不成立的；5、原告孙成东主张的违约金过高且系重复计算，即便判决支付违约金，也应当调减至总额为2536.14元。综上，请求驳回原告孙成东的诉讼请求。本案经审理认定事实如下：2015年7月26日，原告孙成东与被告君融公司签订购房合同，约定原告孙成东购买被告君融公司开发建设的2号房屋，该房屋为预售商品房，建筑面积85.32平方米，总成交金额为349812元，付款方式及期限为签合同时一次性付清房款。购房合同第七条约定被告君融公司应当在2017年4月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告孙成东使用。购房合同第九条约定被告君融公司如未按本合同约定的期限将该商品房交付原告孙成东使用，逾期超过30日后，原告孙成东要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告君融公司按日向原告孙成东支付已付房价款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告孙成东支付违约金。购房合同第十一条约定被告君融公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，保证本商品房没有销售给除原告孙成东以外的其他人，保证该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况；如因被告君融公司隐瞒上述情况，导致原告孙成东不能办理预售合同登记备案、产权登记或发生债权债务纠纷的，原告孙成东有权退房，被告君融公司应于原告孙成东解除合同书面通知到达之日起30日内，将原告孙成东已付房价款及利息退还给原告孙成东，原告孙成东有权要求被告君融公司支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款10%。购房合同第十二条约定自本合同签订之日起10日内，被告君融公司向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理商品房预购合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。若因被告君融公司责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理商品房预购合同登记备案，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期超过90日后，原告孙成东有权解除合同，原告孙成东要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告君融公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，按日向原告孙成东支付已付房价款万分之一的违约金。购房合同第十三条约定本商品房实际交付使用之日起60日内，由原、被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因被告君融公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，合同继续履行的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告君融公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告君融公司按日向原告孙成东支付已付房价款万分之一的违约金，并于被告君融公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告孙成东支付违约金。被告君融公司收取原告孙成东交纳的购买2号房屋的契税、大修基金、预告登记费、权证印花税等费用共计17405元及购房款349812元。2017年5月5日，被告君融公司将2号房屋交付原告孙成东使用。另查明，2号房屋现由被告君融公司抵押给案外人中原信托有限公司，并于2016年11月2日办理了抵押登记；2017年7月24日，重庆市第五中级人民法院根据重庆金唐房地产开发有限公司的申请裁定受理被告君融公司破产重整一案。上述事实，有原告孙成东与被告君融公司的陈述及原告孙成东提交的购房合同、房屋销售缴款通知单、发票、重庆市新建商品房使用说明书及质量保证书、收据，被告君融公司提交的不动产登记证明、民事决定书、公告在卷为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原告孙成东与被告君融公司签订的购房合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定享受权利、履行各自的义务。原告孙成东履行了向被告君融公司支付购房款的义务，被告君融公司应当按照购房合同约定的期限向原告孙成东交付房屋、办理《房地产权证》的相关事宜。《中华人民共和国企业破产法》第四十六条规定：未到期债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时停止计息。被告君融公司于2017年5月5日将2号房屋交付原告孙成东使用，迟延交房5日，原告孙成东享有逾期交房违约金债权262.36元（349812元×5天×0.15‰）。另2号房屋现由被告君融公司抵押给案外人中原信托有限公司，并于2016年11月2日办理了抵押登记，据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”规定，原告孙成东要求被告君融公司将2号房屋的不动产权转移登记至原告孙成东名下，本院不予支持。被告君融公司应当按照购房合同第十三条的约定向原告孙成东支付逾期办证违约金。鉴于被告君融公司于2017年7月24日进入破产程序，其承担的逾期办证违约金应截至2017年7月23日。即原告孙成东享有自2017年7月5日起至2017年7月23日期间的逾期办证违约金债权，原告孙成东请求支付自2017年7月10日起的违约金，是对其实体权利的处分，本院予以确认，即原告孙成东享有2017年7月10日起至2017年7月23日期间的逾期办证违约金债权489.74元（349812元×14天×0.1‰）。被告君融公司未按合同约定于合同签订之日起10日内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理商品房预购合同登记备案并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，应按约定即自2015年8月6日起按日支付已付房价款万分之一的违约金，同理，被告君融公司于2017年7月24日进入破产程序，原告孙成东享有2015年8月6日至2017年7月23日期间未申请预购合同登记备案违约金债权25116.5元（349812元×718天×0.1‰）。本案中，原告孙成东要求被告君融公司继续履行合同，其又提出以解除合同为前提的要求被告君融公司支付违反房屋产权状况承诺的违约金34981.2元，不符合合同约定，本院不予支持。被告君融公司并未举示违约金过高的证据，其请求调减违约金的意见，本院不予采纳。综上，对原告孙成东的诉讼请求，本院部分支持，对被告君融公司的抗辩意见，本院部分采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第(一)项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条之规定，判决如下：一、原告孙成东对被告重庆君融置业有限公司享有逾期交房违约金债权262.36元；二、原告孙成东对被告重庆君融置业有限公司享有逾期办证违约金债权489.74元；三、原告孙成东对被告重庆君融置业有限公司享有逾期申请办理商品房预购合同登记备案违约金债权25116.5元；四、驳回原告孙成东的其他诉讼请求。案件受理费1446元，减半收取723元，由原告孙成东负担500元，被告重庆君融置业有限公司负担223元，此款已由原告孙成东自愿垫付，原告孙成东对被告重庆君融置业有限公司享有该债权，本院预收的受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  向勇二〇一七年十二月十五日书记员  杨景