成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0104民初8270号原告：宁月华，女，1973年9月8日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。被告：潘露，女，1985年3月30日出生，汉族，住成都市青羊区。原告宁月华诉被告潘露房屋租赁合同纠纷一案，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理,原告宁月华、被告潘露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁月华向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告48556元（现当庭变更为44048.22元，房租6000元、押金2000元，装修费3万元、违约金2000元、误工费1000元、被告违约造成原告向转租人承担赔偿责任的损失1200元。现当庭增加诉讼请求：电表余额632.2元、9月1日至9月30日的物管费202元）；2、判令被告承担本案诉讼等全部费用。事实和理由：2017年5月4日，原告与被告签订了房屋出租合同。承租方为原告，出租方为被告，租赁地址为成都市锦江区橡树林路66号4幢1单元2901。房屋租金为每月2000元，租金每6个月交付一次。合同签订后，在8月24日拿钥匙时说先交3个月的房租，于是原告在8月30日早上通过手机银行向被告交付了3个月的房租。合同房屋租赁期间为2017年9月1日至2020年8月31日。合同约定，若被告提前解约，应当向原告赔偿一个月的房租作为违约金，同时向原告支付装修费用30000元。因原告与被告在2012年双方签订过第一份房屋租赁合同，租期为五年，原告向被告交付押金2000元，该合同到期后，原被告续签了诉争合同，该押金继续作为诉争合同的押金，被告未退还原告。原告在承租该房屋时，该房屋是清水房，于是原告出资将该房屋进行了装修。在签订该诉争合同之后，原告对该房屋进行了第二次装修。2017年8月27日，被告突然告知原告需要提前解除该合同，原被告双方在诉争合同中约定，原告可以将该房屋转租，因被告突然要求终止该房屋出租合同，原告也只有终止与各转租人的合同，因此向各转租人承担了提前解除转租合同的违约责任。原告同意解除该合同，但是合同约定，被告该行为为违约行为，被告应当承担违约赔偿责任。但被告拒绝向原告支付任何赔偿，并且无故挑起事端，通过各种恶劣手段损害原告合法权益。原告为维护自己合法权益，特诉请人民法院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。被告潘露辩称，原告陈述合同签订后在拿钥匙时双方约定先交三个月的房租不属实，租赁合同约定被告提前终止合同按照正常原则对装修费进行支付，但3万元装修费原告没有证据予以证明。被告提前与原告进行协商，并不是突然要求终止合同，双方于8月24日协商一致解除合同，原告于8月25日将钥匙交给中介处。6000元系原告强行转款到被告银行账户上的，被告同意按不当得利退还原告6000元。押金2000元，不予认可。合同中并未约定误工费等损失，故误工费与被告无关。同意承担违约金2000元。本院经审理认定事实如下：2012年7月22日，原告宁月华（承租方、乙方）与被告潘露（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方拥有的房屋位于成都市锦江区X号（该房屋所属楼盘X，房号：X），建筑面积约为101平方米，产权证丘（地）号为权X。该房屋由甲方租给乙方使用，用途为住宅。房屋租期为60个月，自2012年9月1日至2017年8月31日止，月租金为1800元。乙方于本合同签订之时交纳给甲方押金2000元。租赁期满，房屋及设施若无损坏遗失且水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等结清，甲方于当日内将押金（无息）退还乙方。甲方允许乙方在符合相关法律规定的前提下对本合同所属房屋进行装修，乙方在承租合同所述房屋后，拟向该房屋投入40000元装修费，若甲方在本合同存续期间提前终止合同，需按照正常折旧原则对乙方所用装修。合同后附收据，内容为“收到宁月华按本合同约定交来首次租金5400及押金2000，合计7400元”，被告在收据出租方签收处签字。2017年5月4日，原告宁月华（承租方）与被告潘露（出租方、甲方）再次签订《房屋租赁合同》，约定，甲方现有101平方米面积的房屋，套型为1套3，地址：锦X，将房屋出租乙方，租房从2017年9月1日起至2020年8月31日止，有效期为3年，该房屋出租的使用性质为住宅用房，月租金为2000元、缴租方式为6个月支付一次计12000元，以后就在付款期末前3天支付。合同签订后，乙方交保证金2000元给甲方，乙方退房时结清水、电、气、电话、物业管理等费用后及屋内设施家具、家电无损坏，甲方退还乙方所交保证金。甲、乙双方在协议期内，均不得违约，如甲方违约则按该房一个月月租金，作为违约赔偿金。乙方违约则从押金里扣除一个月房屋租金做赔偿金给甲方。合同一经签订，甲方不得以任何理由拒租，否则退还乙方所交所有款项并以一个月的租金金额作为违约金赔付乙方。甲方允许乙方符合相关法律法规的前提下对本合同所属房屋进行转租；乙方在承租合同所述房屋后，拟向该房屋投入30000作为装修费，若甲方在本合同续期间提前终止合同，按正常原则对乙方所用装修费进行支付。2017年6月5日，原告宁月华（出租方）与案外人（承租方）沈洪飞签订《房屋出租合同》，约定：原告宁月华将案涉租赁房屋的主卧出租给沈洪飞，租房从2017年6月5日起至2017年12月4日止，该房出租的使用性质为居住用房，月租金为1200元，缴租方式为2个月支付一次，沈洪飞交保证金1200元给原告宁月华。双方在协议期内，均不得违约，如宁月华违约则按该房一个月月租金，作为违约赔偿金。沈洪飞于2017年8月30日出具收条，内容为“今收到宁月华1516（退一个月5天房租）、1200元（押金）、1200（违约金），合计3916元。原告宁月华与被告潘露的短信记录显示：2017年4月13日，原告宁月华告知被告潘露“签合同一事就定下来了，我就安排从新做乳胶漆了”，被告潘露恢复“好的”；2017年5月4日，原告宁月华与被告潘露约定时间签合同；2017年8月24日，被告潘露告知原告宁月华“过来把钥匙拿我一把”；2017年8月27日，被告潘露告知原告宁月华“不租了，让她们退出来了”，原告宁月华表示“续签了，你就要给违约金”“还有得给租客点时间，都在上班，要去找房子，不能说马上就搬得了，估计最快也得10天，慢点话还要多几天”“违约金得先付，租客也有违约金”，被告潘露表示“按合同来”“这两天给你”；2017年8月28日，原告宁月华与被告潘露就违约金进行协商，原告宁月华表示违约金3万元，“合同还是要遵守，同时我也要给违约金，并且有个都搬走了，至于我后来钱花多少，和合同没有关系，我也确实又安了空调，换有门，还贴了墙纸，在我拿钥匙后，租客也反应觉得来的人太多，有提出让我收回钥匙”“要不就等租期满吧”；2017年8月29日，被告潘露回复“我们要卖了”，并告知原告宁月华“发现房子被改造后分别租给多个自然人，这已经严重违反了相关法律法规，你也从根本上违反了我们之前签订的房屋出租合同。你的违规使用不仅对社区和楼层的安全造成了隐患，也对房屋内的自然人安全造就了潜在隐患。请立刻终止对小区安全，住宅内人员，以及我房屋财产的侵权行为。我们签订的房屋出租合同，因为你明显违反法律法规的使用行为，和对法律客体的侵权行为，我首先主动终止我们之间的租房合同。请你尽快终止这种不合法的转租行为，并恢复我房产的原有结构。”2017年8月20日，原告宁月华支付案涉租赁房屋2017年7月1日至2017年9月30日电梯物管费605.94元、2017年6月7日至2017年8月7日居民水费242.4元、2017年7月1日至2017年9月30日垃圾清运费24元，共计872.34元。原告宁月华查询案涉租赁房屋电表余额为632.22元，原告宁月华称查询时间为2017年9月17日。2017年8月30日，原告宁月华向被告潘露账户转款支付6000元。2017年9月24日,原告宁月华因案涉租赁房屋大门被堵向派出所报案，处警人员达到现场后了解情况，做好调解工作。庭审中，被告潘露表示“6000元系原告强行转款到被告银行账户上的，被告同意按不当得利退还原告6000元”“原告于2017年8月25日钥匙交给中介。”上述事实，有原告提交的原、被告短信聊天记录、与实际承租人签订的房屋租赁合同、案外人的信息复印件、违约金收据、原、被告签订的房屋租赁合同、银行转账记录、电表余额记录、物管费单据、原、被告之前签订的房屋租赁合同，被告提交的2017年5月4日签订的房屋租赁合同，本院调取的接（报）处警登记表及原、被告双方的陈述在案为证。关于原告提交的照片，被告不予认可，因无法确认照片的拍摄时间和地点，在没有其他证据相印证的情况下，本院不将其作为本案证据使用。本院认为，原、被告之间签订的两份《房屋租赁合同》均系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。双方当事人于2017年5月7日签订的房屋租赁合同约定租赁期限为2017年9月1日起至2020年8月31日止，被告潘露告于2017年8月27日告知原告宁月华案涉租赁房屋不租了，于2017年8月29日告知原告宁月华案涉租赁房屋要卖了，因原告宁月华将案涉租赁房屋改造后分别租给多个自然人，违反法律法规和合同约定，对社区、楼层及屋内自然人的安全造成隐患，要求终止租赁合同。合同约定，被告潘露允许原告宁月华对案涉租赁房屋进行转租，被告潘露未提供证据证明原告宁月华对案涉租赁房屋施行的改造违反法律规定和合同约定，也未提供证据证明原告宁月华导致案涉租赁房屋存在安全隐患，双方当事人于2017年5月7日签订的合同约定的租赁期限尚未开始，被告潘露即向原告宁月华表示不履行租赁合同，被告潘露违反合同约定。原告宁月华虽表示同意解除合同，但要求被告潘露支付违约金，故被告潘露应承担相应的违约责任。房租6000元。2017年8月30日，原告向被告账户转款支付6000元，原告表示该款项系支付被告的租金，庭审中，被告同意退还原告通过银行转账的6000元，本院予以确认。押金2000元。双方于2012年7月22日签订的房屋租赁合同后附收据，被告签字确认收到原告支付的押金2000元，原告称该合同到期后，押金转为续签租赁合同的押金，被告未退还原告，被告不予认可，但被告未提供证据证明将2000元押金退还原告，故原告支付被告押金2000元的事实本院予以确认。合同约定，原告退房时结清水、电、气、电话、物业管理等费用后及屋内设施家具、家电无损坏，被告退还原告所交押金，庭审中，被告确认原告于2017年8月25日将案涉房屋钥匙交给其指定人员，被告未表示也未提交证据证明原告对案涉房屋租赁期间产生的相关费用未结清及屋内设施家具、家电有损坏，故原告要求被告退还押金2000元的诉讼请求，本院予以支持。装修费30000元。虽然双方当事人于2017年5月7日签订的房屋租赁合同约定，原告在承租案涉房屋后，拟向该房屋投入30000作为装修费，若被告在本合同续期间提前终止合同，按正常原则对原告所用装修费进行支付，原告也向被告表示要对案涉房屋进行装修，但原告未提供证据证明实际向案涉房屋投入装修费用，故原告主张的装修费的诉讼请求，本院不予支持。违约金2000元。双方当事人于2017年5月7日签订的房屋租赁合同约定，被告不得以任何理由拒租，否则退还原告所交所有款项并以一个月的租金金额作为违约金赔付原告。合同约定月租金为2000元，故原告主张违约金2000元，本院予以支持。误工费1000元。双方签订合同并未对误工费进行约定，且原告并未提供证据证明其已经实际产生该项费用，故原告要求被告支付误工费的主张，无事实依据，本院不予支持。被告违约造成原告向租客承担赔偿责任的损失1200元。虽然本院已支持原告主张的违约金2000元，但因被告违约导致原告提前解除与租客签订的租赁合同，原告向租客支付违约金1200元，给原告造成损失，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。电费632.2元、物管费202元。被告于2017年8月27日、2017年8月29日表示不再将案涉房屋出租，原告于8月30日前将钥匙交给被告指定人员并于2017年8月30日与租客进行房租、押金、违约金的结算，原、被告均已自己的行为表示不再履行双方于2017年5月7日签订的房屋租赁合同，故原、被告于2012年7月22日签订的房屋租赁合同约定的租赁期限2017年8月31日届满后，应由被告承担案涉房屋的电费及物管费。原告查询案涉租赁房屋电表余额为632.22元，原告称查询时间为2017年9月17日，被告不予认可，但未提供证据予以证明，故原告主张的电费632.2元，本院予以认可。原告支付案涉租赁房屋2017年7月1日至2017年9月30日电梯物管费605.94元，其中2017年9月1日至9月30日电梯物管费202元应由被告承担，故原告主张物管费202元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告潘露于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宁月华退还租金6000元、押金2000元、电费632.2元、物管费202元，支付违约金2000元、损失1200元，上述款项共计12034.2元；二、驳回原告宁月华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取507元，由原告宁月华负担200元元，被告潘露负担307元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 范 薇二〇一七年十二月七日书记员 李燕婷附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证证明责任的当事人承担不利后果