湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0104民初7130号原告（反诉被告）刘卯皆，男，汉族，1944年4月6日出生，住长沙市芙蓉区，。原告（反诉被告）冯惠嘉，女，汉族，1943年9月9日出生，住长沙市芙蓉区，。被告（反诉原告）符芳云，女，汉族，1983年1月7日出生，住长沙市芙蓉区，。委托代理人房炬，湖南首乐律师事务所律师。委托代理人颜新旺，湖南首乐律师事务所律师。原告刘卯皆、冯惠嘉诉被告符芳云合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案受理后，在本案审理过程中，被告符芳云于2017年9月25日向本院提起了反诉，本院依法审查后予以了准许，决定本诉与反诉合并审理，并组成合议庭于2017年11月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘卯皆、冯惠嘉，被告（反诉原告）符芳云的委托代理人房炬、颜新旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘卯皆、冯惠嘉的诉讼请求：1.请求判令被告终止履行《八方二期购房权转让协议》；2.裁定刘卯皆给符芳云的经济补偿额；3.如果法院判定《协议》有效，原告申请执行《协议》第七条。《变更诉讼请求申请书》中陈述的事实与理由：2013年7月26日，原告刘卯皆与被告签订了《八方小区二期购房权转让协议》，被告以分期付款的方式从2013年7月26日至2016年12月25日代替原告刘卯皆交了购房的各种费用和税费，发票上均为刘卯皆的名字，刘卯皆的住宅不动产证要在1年半后发下来，要过五年才可上市买卖。房屋地址在长沙市××沙路，是预售房，建设周期为3年半至4年左右，诉争房屋建成验收日为2016年12月25日。八方小区二期房屋是公务员小区限价商品房，是专为市直机关干部职工定向开发建设具有政府保障性质的住房，不是对社会上所有成员销售的房屋，要经过组织部门严格审批才能获得购房权，不是随随便便签个合同就可以把购房权转让的。A.根据市级机关传达到局级机关，再传达到公务员及退休公务员，传达了市级政府行政法规强制性规定，八方小区二期购房后获得房产证五年后才能上市买卖。B.长沙市住房和城乡建设委员会2017年5月20日发文（长住建发〔2017〕71号文），在限购区域内购买的商品房住房（含二手房），需取得《不动产权属证书》满2年后方可上市交易。C.长住建发〔2017〕151号文：在本市购买的商品住房（含二手房）需取得《不动产权属证书》满3年方可上市交易。根据上述A、B、C三项政策，诉争房屋远远未达到上市交易的规定时间，被告向原告私下里交房款而领到房屋钥匙的行为不是合法买卖，这种交易行为严重违反了上述A、B、C三项政府的行政法规的强制性规定，得不到法律的认可，同样得不到法律的保护，是无效的。要等到诉争房屋上市时间后，刘卯皆与符芳云商定了签订了正式的房屋买卖合同才有法律效力。《合同法》第五十四条第一款第二项规定，在订立合同时显失公平的，合同当事人有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。在协议签订时，八方小区二期房屋与同期市场上的商品房价格就有巨大的差距，符芳云仅付十万元而获得140㎡购房权明显的显示公平。如果要判《协议》有效，原告至少可以申请请求法院判定执行协议第七条：…如甲方违约甲方必须退还所有由乙方支付的各类款项，并按已付款项的2%支付每月利息给乙方（注：2%的月息相当于24%的年息）。终止协议的履行。符芳云的户籍一年半以前已经迁往北京市海淀区，根据长住建发〔2017〕71号文，符芳云现无长沙购房资格。刘卯皆的儿子刘志宇在深圳工作，因买不起深圳的房子，要回长沙发展，回长沙赡养七十多岁的父母，所以刘卯皆申请请求法院将诉争房屋判给刘卯皆自住。刘卯皆可以付给符芳云较大额的违约金，差不多接近八方小区二期140㎡的房子的原房价，因本案形成的债权债务关系可以得到合理解决。八方小区二期公务员政策性限价房，本身是对有关公务员的优惠，如果要判《协议》继续履行，显然是有失公平正义。望法院依法公正审理，本案能得到合理解决。《民事起诉状》陈述的事实与理由：刘卯皆与符芳云在2013年7月26日签订了《八方小区二期购房权转让协议》，符芳云以分期付款的方式从2013年7月始至2016年12月25日止代替刘卯皆交了购房的各种费用和税费，发票均为刘卯皆的名字，刘卯皆的住宅不动产证要在一年半后才发下来，要过五年才可以上市买卖。市政府关于八方小区二期具备有条件的公务员购房填表须知第二条中规定：八方小区二期房屋实行购房者实名购买，所有人或共有人必须有一个是购房者本人，不得转让、转卖。而甲方和乙方所签的协议，直接违反了上述行政法规，所以从该协议不能成立。长沙市经发房地产开发有限公司在八方小区二期住宅购房须知中根据长沙市政府有关指示精神P42节第七章（2）加名申请：①购房人可以申请增加一位直系亲属或近亲属作为共有产权人，但仅限于父母、配偶、子女、孙子（女）、外孙子（女）。而符芳云并非刘卯皆的直系亲属或近亲属。刘卯皆与符芳云没有签订正式的房屋买卖合同，根据长住建发〔2017〕71号文件：暂停对在限购区域内已有一套及以上住房的非本市户籍家庭出售商品住房（含二手房），符芳云现无长沙市购房资格。刘卯皆的儿子刘志宇在深圳工作，因买不起深圳的房子，要回长沙发展，刘卯皆碰到了很大的困难，刘卯皆与符芳云签订的《八方小区二期购房权转让协议》直接违反长沙市政府公务员购房权不可转让，不可转卖的行政法规，所以刘卯皆要求终止该购房权转让协议，改为自住。刘卯皆退还符芳云所交的一切费用的本金。刘卯皆给符芳云相应的经济补偿。被告符芳云辩称：原告与被告之间签订的《八方小区二期购房权转让协议》合法有效，且被告已经履行了自己的义务，原告无权解除合同，原告声称被告与其签订《转让协议》违反了填表须知及加名申请等内容，应当认定为无效，但是填表申请和加名申请并非法律法规，不能作为认定合同效力的依据。而被告通过受让购房指标而购买房屋，也非法律禁止的行为，亦不属于原告所称的非法目的。事实上，2013年7月26日，原告与被告签订《八方小区二期购房权转让协议》，约定由原告将其享有的八方小区二期购房权以100000元价格转让给被告，同时约定由被告实际出资，以原告名义购买房屋，原告配合办理相关购房手续、提供所需材料，协议签订后，被告如约履行了自己的义务，合同涉及购房款、物业费、车位费均由被告出资，该协议已经实际履行，该协议不违反法律、行政法规的规定，又无法定解除条件，故原告要求解除合同的诉请于法无据，应当依法予以驳回。反诉原告符芳云反诉的诉讼请求：1.确认反诉原告与反诉被告签订的《八方小区二期购房权转让协议》有效；2.反诉被告继续履行《八方小区二期购房权转让协议》；3.反诉被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2013年7月26日，反诉原告与反诉被告签订《八方小区二期购房权转让协议》，约定由反诉被告将其享有的八方小区二期购房权以100000元价格转让给反诉原告，并约定协议签订时反诉原告支付给反诉被告20000元，第一次交房款时，反诉原告支付反诉被告70000元，尾款10000元办理过户手续时支付，同时还约定由反诉原告实际出资，以反诉被告的名义购买房屋，反诉被告配合办理相关购房手续、提供所需材料等。协议签订后，反诉原告依约履行自己的义务，除尾款10000元因未办理过户而未支付，该协议的90000元款项均已经付清，且依照转让协议的约定，反诉原告以反诉被告刘卯皆的名义与长沙市经发房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》、《车位使用权转让合同》，购房款、物业费、车位费均由反诉原告实际出资。现反诉被告声称反诉原告与其签订的协议违反了填表须知以及加名申请等内容，应当认定为无效，并要求解除合同，明显于法无据。上述协议系反诉原告与反诉被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有法定的解除条件，且该协议已经实际履行，故反诉被告要求解除合同没有法律依据，且已经损害到反诉原告的权益，故应当予以驳回。综上，为维护反诉原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的反诉请求。反诉被告刘卯皆、冯惠嘉辩称：反诉原告并没有就转让协议有效有任何证据佐证，反诉原告与我方签订的购房权转让协议是违反法律规定的。经审理查明：2013年7月26日，刘卯皆（甲方）与符芳云（乙方）签订了《八方小区二期购房权转让协议》，该协议的内容有：“经甲乙双方自愿平等协商，达成如下八方小区二期购房权转让协议：一、甲方是市粮食局退休科职干部，按政策享有八方小区二期140平方米户型购房权，由于家庭各方面原因本人愿意将八方小区二期购房权有偿转让给乙方，转让费十万元（100000元）。二、乙方是符芳云，愿意购买甲方的八方小区二期购房权。乙方由符芳云代表办理购房相关事宜。三、购房和过户期间，甲方乙方相互积极配合办理各类手续，甲方必须及时提供购房手续需要的材料，购房、选房时，由甲方配合乙方办理相关手续，办理手续时遇到需选择的情况以乙方意愿为主。购房款由乙方及时支付，甲方不承担所有购房费用，如乙方未及时向开发商支付购房款，由乙方担负责任。四、甲方配合乙方办好购房手续，领取产权证后配合乙方办好产权过户手续。自本协议签订时起，该房产购买、收房、使用、过户中产生的双方应缴所有税款和费用全部由乙方承担，甲方不承担任何税款和费用。同时，自本协议签订时起，到办好产权过户手续止，刘卯皆同志只是该房产的名义所有人，符芳云同志是该房产的实际所有人，拥有该房产的所有权利。过户时，由乙方指定过户后房屋产权所有人名字。五、购房权转让是甲乙双方的自愿行为，也是与家庭成员及相关亲属商议后的决定，甲乙双方应协调好双方家庭成员及相关亲属，双方家庭成员及亲属应知道并同意。如有任何一方因被动发生不可抗拒事件，不能亲自履行手续时，其家庭成员及相关亲属应积极主动按协议做好购房权转让、购房及过户的相关工作，如有违反，由违反一方无条件承担责任。六、双方在本协议签字时，由乙方支付给甲方贰万元（20000元）定金，甲方出具定金收条；在第一次交房款时，乙方拿到房款收据时，由乙方支付给甲方柒万元（70000元），甲方出具收条；办好产权过户手续时，由乙方支付给甲方尾款壹万元（10000元），乙方不得以任何理由拖延支付，否则除正常支付转让费外还需按每天1%支付违约金。七、自本协议签订时起，直至办好产权过户手续止，甲乙双方、双方家庭成员及相关亲属必须遵照甲乙双方签订的协议，信守诺言、履行协议。如甲方违约，甲方必须退还所有由乙方支付的各类款项和税费，并按已付款项的2%支付每个月利息给乙方……”该协议签订后，冯惠嘉作为家属在协议上签字。当日，符芳云即向刘卯皆支付了定金20000元。2013年9月8日，刘卯皆向长沙市经发房地产开发有限公司支付订房保证金180000元，车位定金20000元。2013年9月25日，符芳云向刘卯皆、冯惠嘉支付购房指标转让费70000元，并在收条上附证明，内容为：“刘卯皆名下八方小区二期140㎡房屋订房保证金贰拾万元整，今由符芳云同志出资付款发票由符芳云同志保管（八方小区二期住宅不动产编号：046140044）证明人刘卯皆（家属冯惠嘉）”。2015年1月30日，案外人长沙市经发房地产开发有限公司（出卖方）与刘卯皆（买受方）就长沙市观沙路268号第C区C20栋2单元25层2504号房屋签订《长沙市商品房买卖合同》及附件，合同约定房屋总价款为540777元，第一次缴纳130000元，合同签订之日缴纳200000元，剩余房款于项目建设结构主体完工验收时一次性付清。双方还就其他权利义务进行了详尽约定。当日，长沙市经发房地产开发有限公司（转让单位-甲方）与刘卯皆（受让人-乙方）就八方小区二期C区C1号车库b1层0201号车位使用权签订《车位使用权转让协议》，协议约定受让价为99800元，在签订合同的当日，除已经支付的车位定金20000元外，还需支付50000元，剩余29800元乙方在甲方通知期限内交付。同日，刘卯皆向长沙市经发房地产开发有限公司支付物业专项维修基金16669元，产权登记费200元，契税及印花税共计10815.54元，购房款210000元及车位款50000元。2016年3月28日，刘卯皆向长沙市经发房地产开发有公司支付购房款150777元，车位款29800元。2016年4月15日，刘卯皆出具《证明》一份，内容为：“1.2015年1月30日八方小区销售缴款26万元（大写贰拾陆万元）。2.2016年4月15日八方小区销售缴款180577元（大写壹拾捌万零伍佰柒拾柒元）。以上1项及2项缴款均为符芳芸出资。”2017年6月26日，刘卯皆向符芳云寄送关于《八方小区二期购房权转让协议》协议终止的挂号信，符芳云表示不同意解除该协议，并要求继续履行合同。另查明1.八方小区二期购房意向报名时的《填表须知》第二条中载明，八方小区二期房屋实行购房者实名购买，所有人或共有人必须有一个是购房者本人，不得转让、转卖。2.《商品房住宅购房须知》第七章《有关提示及说明》中的“特殊事项提示”载明，购房者可以申请增加一位直系亲属或近亲属作为共有产权人，但仅限于父母、配偶、子女、孙子（女）、外孙子（女）。上述事实，有当事人到庭陈述，原告（反诉被告）提交并经庭审质证《八方小区二期购房权转让协议》、《填表须知》、《有关提示及说明》等证据，被告（反诉原告）提交并经庭审质证《八方小区二期购房权转让协议》、《长沙市商品房买卖合同》、《车位使用权转让合同》、收据、证明等证据予以证实，本院予以确认。结合原、被告的诉辩主张及业已查明的案件事实，本院认为，本案的争议焦点为：双方签订的《八方小区二期购房权转让协议》效力应如何评定，是否应当继续履行。关于《八方小区二期购房权转让协议》的效力问题。对此，本院认为，《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。从刘卯皆、冯惠嘉提交的《民事起诉状》、《变更诉讼请求申请书》的具体主张来看，其主要认为《八方小区二期购房权转让协议》符合《合同法》第五十二条第（三）、（五）项之规定，但从现有证据及《八方小区二期购房权转让协议》之合同目的来看，合同当事人行为不符合以合法的形式掩盖非法目之情形；其次，虽然《填表须知》及《商品房住宅购房须知》规定涉案房屋不能自由转让，而且即使是需要申请加名，也只能是购房人的近亲属，但上述文件并非法律或行政法规，现行法律及行政法规就转让购房指标也无相关强制性规定；再者，现有证据亦无法证明《八方小区二期购房权转让协议》存在可撤销之情形，加之协议当事方也未在法定除斥期间内向人民法院或仲裁机构请求撤销或变更该协议。综上，原、被告双方于2013年7月26日签订的《八方小区二期购房权转让协议》应认定为合法有效。关于《八方小区二期购房权转让协议》是否应当继续履行的问题。对此，本院认为，《合同法》第九十一条规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。从刘卯皆、冯惠嘉提交的《民事起诉状》、《变更诉讼请求申请书》的具体主张来看，其主要认为涉案协议应予解除而终止履行。然而根据《合同法》的相关约定，合同之解除有约定解除和法定解除两种方式；首先，就约定解除而言，虽刘卯皆、冯惠嘉曾向符芳云信函要求解除涉案协议，但符芳云收到信函后明确表示不予同意，且《八方小区二期购房权转让协议》中并无对解除条件的明确约定，故刘卯皆、冯惠嘉之行为并不能形成约定解除之效力。其次，法定解除是指在合同成立后，没有履行或没有全部履行完毕以前，当事人一方通过行使法定解除权而使合同效力消灭的行为。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。而本案中，就《八方小区二期购房权转让协议》履行而言，不存在不可抗力之情形，且就前期的履行情况来看，符芳云并未有任何违约行为，更无根本违约之情形，故刘卯皆、冯惠嘉行使法定解除权之理由，理据不足。综上，刘卯皆、冯惠嘉要求终止履行《八方小区二期购房权转让协议》之主张，欠缺事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，《八方小区二期购房权转让协议》合法有效，双方应当秉承诚信原则，履行各自的义务。有鉴于此，刘卯皆、冯惠嘉关于终止履行该协议并向符芳云进行经济补偿，或执行《八方小区二期购房权转让协议》第七条之规定，解除该协议并向符芳云支付已付款项利息之请求，欠缺事实和法律依据，本院不予支持。同时，对符芳云要求确认《八方小区二期购房权转让协议》有效之主张，本院依法予以支持；至于符芳云关于要求反诉被告继续履行《八方小区二期购房权转让协议》之主张，因其该项主张并不明确，且符芳云并未提交有效证据证明反诉被告现在存在怠于履行合同义务之违约行为，故其此项主张，欠缺事实依据，本院不予支持；但如刘卯皆、冯惠嘉后续履行过程中存在违约行为，则符芳云可另行主张权利。故此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第五十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）刘卯皆与被告（反诉原告）符芳云于2013年7月26日签订的《八方小区二期购房权转让协议》合法有效；二、驳回原告（反诉被告）刘卯皆、冯惠嘉的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）符芳云其他诉讼请求。本案本诉受理费80元，反诉受理费减半收取5103.5元，合计5183.5元，由原告（反诉被告）刘卯皆、冯惠嘉负担4000元，由被告（反诉原告）符芳云负担1183.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  郭庆栋人民陪审员  成冠军人民陪审员  黄上材二〇一七年十二月十四日书 记 员  张小晓附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。