.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}太原市小店区人民法院民事判决书（2017）晋0105民初2446号原告任晋燕，女，1980年5月5日出生，汉族，山西大学老师，住太原市。委托代理人贾有东，男，中国农业银行股份有限公司太原高新技术开发区支行职工，住太原市。被告太原市嘉登房地产有限公司，住所地太原市并州南路199号，统一社会信用代码：×××。法定代表人赵牛江，执行董事兼总经理。委托代理人杨江成，山西鼎信泽律师事务所律师。委托代理人崔玲，山西鼎信泽律师事务所律师。被告山西谦娜房地产开发有限公司，住所地太原市小店区寇庄南庄24号。法定代表人赵兵，执行董事兼总经理。原告任晋燕与被告太原市嘉登房地产有限公司（以下简称”嘉登公司”）、被告山西谦娜房地产开发有限公司（以下简称”谦娜公司”）房屋买卖合同纠纷一案，我院于2014年1月22日受理，于2016年6月7日作出（2014）小民初字第346号民事判决，判决后原告任晋燕、被告嘉登公司均不服该判决，上诉于太原市中级人民法院。2017年3月23日，太原市中级人民法院以（2016）晋01民终字3534号民事裁定书撤销我院（2014）小民初字第346号民事判决，并发回我院重审。2017年5月8日，我院重审立案后，依法由审判员王学会和人民陪审员张育红、康润保组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任晋燕的委托代理人贾有东、被告嘉登公司的委托代理人杨江成、崔玲到庭参加了诉讼，被告谦娜公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告任晋燕诉称，2011年11月15日，原告与被告谦娜公司签订《商品房认购合同》，约定原告购买二被告共同开发的嘉苑小区五号楼东单元28层西户房屋，原告的付款委托贾有东向谦娜公司的法定代表人分两次支付房款835322元，第一次是在2010年3月14日支付了432000元，第二次是在2011年12月8日支付了余款403322元，被告谦娜公司给原告出具了收款收据，并且根据二被告之间在中院高院的判决书，双方之间有款项支付500万元，这里面包含了原告等四套房的总价款192万元，所有的购房款最终都是被告嘉登公司收到，支付到被告嘉登公司的帐户上，所以被告嘉登公司应当承担全部的责任。按合同约定应于2013年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将符合合同约定的商品房交付原告，原告已经按照约定付款，但原告多次要求二被告交付房屋并办理房屋权属登记相关手续均未果，根据周边所购房屋的租金每年40000元向被告一提出租金赔偿要求。请求人民法院判令：1、二被告履行合同（即交付嘉苑小区5号楼1单元2802房屋），并办理预售商品房网签登记备案手续。2、二被告按每年40000元赔付延迟交房带来的损失，从2013年10月30日到2016年10月30日止。3、二被告承担本案诉讼产生的诉讼费用。原告提供的证据有：1、原告身份证复印件、二被告的工商登记信息。2、被告嘉登公司与被告谦娜公司于2009年9月26日签订的协议书、2009年4月29日签订的合作开发协议书。3、原告任晋燕与被告谦娜公司签订的商品房买卖合同、原告的付款委托人贾有东向被告嘉登公司的法定代表人赵牛江转款的凭证、原告付款委托人贾有东向被告谦娜公司的法定代表人赵兵转款的凭证、山西省高级人民法院（2014）晋民终字第294号民事判决书、被告谦娜公司于2011年11月15日给原告开具的购房款收据。4、太原市小店区人民（2013）小民初字第126号民事判决书、太原市中级人民法院（2013）并民终字第550号民事判决书、太原市中级人民法院（2015）并民监字第24号民事裁定书、太原市中级人民法院返还案款报告表。被告嘉登公司辩称，1、答辩人与原告不存在商品房买卖事实和商品房买卖合同法律关系，无义务为原告办理商品房网签登记手续，答辩人并非适格被告，法院应裁定驳回原告对答辩人的起诉。本案答辩人从未与原告签订过商品房认购合同，更未收取过原告一分钱的购房款，更没见过原告。原告所举的证据材料商品房认购合同既无答辩人的签字或签章，也无答辩人和谦娜公司共同开发的任何约定。基于合同相对性原则，答辩人与原告之间不存在商品房买卖的事实，更不存在直接的商品房买卖合同法律关系，原告要求答辩人履行合同并办理预售商品房网签登记备案手续缺乏基本的事实与法律依据，答辩人非本案的适格被告，法院应裁定驳回原告对答辩人的起诉。2、本案被告谦娜公司无权以自己的名义销售嘉苑小区的房屋，更无权直接收取购房户的购房款。根据答辩人与谦娜公司所签合作开发协议的约定，被告谦娜公司包销楼盘必须是以答辩人的名义进行销售，合同由答辩人与购房户签订，购房款由答辩人收取，购房款收据由答辩人出具。谦娜公司无权以自己的名义销售嘉苑小区的任何房屋。根据城市房地产管理法第三章房地产开发的有关规定，谦娜公司并非嘉苑小区的开发商，嘉登公司是嘉苑小区唯一的、合法的开发商，谦娜公司无权以自己的名义销售嘉苑小区的任何房屋。3、本案答辩人与原告之间不存在直接的法律关系，按照合同的相对性原则，原告无权直接起诉答辩人承担任何法律责任。原告向法院提交的商品房认购合同、购房款收据均是由谦娜公司与原告签订或谦娜公司出具，如果原告与谦娜公司的购房行为属实的话，也应当由合同的相对方谦娜公司承担责任。答辩人与谦娜公司签订过合作开发协议书，该协议书是对答辩人与谦娜公司双方之间的权利与义务的约束，对协议书外的第三人没有任何的法律约束力。因此，基于合同相对性原理，原告无权起诉嘉登公司并要求嘉登公司承担任何的法律责任。4、太原中院对此类案件已有相应的案例，贵院应尊重中院对此类案件的处理结果。对于原告起诉答辩人要求办理网签手续的案件，太原市中级人民法院已经就此类案件（李咏政诉谦娜公司、嘉登公司房屋买卖合同纠纷案）做出过处理，贵院应尊重已经生效判决对此类案件的处理结果，应依法驳回原告对嘉登公司的诉讼请求。5、本案谦娜公司及法定代表人赵兵涉嫌虚假诉讼，法院应当驳回原告的请求，依法移送公安机关处理。理由是：（1）、嘉苑小区一房多卖的情形已经经过太原市公安局小店分局处理完毕，2012年8月31日小店区公安局已经明确嘉苑小区一房多卖的情形已经彻底消除。嘉苑小区出现一房多卖的情形后，在太原市公安局小店分局经侦大队的介入下，答辩人于2012年6月29日全面接收了谦娜公司销售的313份购房资料，原告不在谦娜公司的移交的购房资料之内。双方于2012年7月8日签订了终止协议书，答辩人全面接收了谦娜公司销售的314套房屋，并对重复出售的房屋进行了调整，保证了购房者所购房屋的唯一性，谦娜公司退出嘉苑小区项目，2012年8月31日太原市公安局就此事专门致函太原市房产局，建议为嘉苑小区开通网签手续。（2）、李咏政案件二审判决后，谦娜公司及法定代表人赵兵承诺，李咏政案件解决后，不再有类似情况出现。李咏政案件处理后，为什么又出现多起起诉谦娜公司、嘉登公司的案件？谦娜公司法定代表人赵兵向法院作出的承诺都是虚假的，答辩人有理由认为，谦娜公司出具的与原告之间的购房合同以及购房款收据同样是虚假的。（3）、嘉登公司起诉谦娜公司合同纠纷一案（太原中院），谦娜公司对嘉苑小区出现一房多售的情形经公安处理后其实际销售314套房屋等事实明确认可，答辩人有理由怀疑谦娜公司虚构事实，进行虚假诉讼。嘉登公司起诉谦娜公司合同纠纷一案（太原中院），谦娜公司对嘉苑小区一房多售的情形经公安机关处理后，明确认可实际销售314套房的事实，并对双方签订的终止协议书中的事实包括：销售总额226494911元、谦娜公司收取的客户购房款数额为111774487元，实付嘉登公司购房款数额为7800万元，未付嘉登公司28774487元等事实全部予以认可。谦娜公司移交的已销售房屋资料中并无任晋燕。事实上，原告的代理人贾有东在公安局做过笔录，亲口承认销售过41个车位，贾有东作为农行团购负责人，其销售的房屋比赵兵还多，贾有东对谦娜公司销售的房屋数量是非常清楚的，怎么可能把自己的亲戚给拉下。因此，答辩人有充分的理由怀疑本案争议的房屋交易涉嫌虚假诉讼。基于上述，请求驳回原告对嘉登公司的请求。被告嘉登公司提供的证据有：1、被告嘉登公司与被告谦娜公司于2009年4月29日签订的合作开发协议书。2、2013年6月29日谦娜公司移交给嘉登公司的313份购房资料。3、谦娜公司与嘉登公司2012年7月8日的协议书。4、2012年8月31日太原市公安局小店分局给太原市房产局的函。5、李咏政案件的一、二审判决书。6、2013年9月5日谦娜公司、赵兵的承诺书。7、进帐单、收据。8、李咏政案件（2016）年晋01民再7号民事裁定书、（2016）晋0105民初2052号民事裁定书。9、起诉状、太原中院（2013）并民初字第462号民事判决书。10、民事上诉状、山西省高院（2014）晋民终字第294号民事判决书。被告谦娜公司在重审中未答辩，其在一审中辩称，1、2009年，被告嘉登公司与我公司签订《合作开发协议》，约定我公司负责销售房屋。被告嘉登公司、我公司与太原市农业银行并南支行签订团购协议，我公司将5000万房款支付给了被告嘉登公司。2011年被告嘉登公司单方面撕毁合同，由于农业银行员工信访等因素，被告嘉登公司被迫将房子留给农行作为团购房，后来我公司向被告嘉登公司移交已售购房者资料中有遗漏，后期也未进行处理。原告确实与我公司签订合同并支付了房款。目前我方已经无法继续经营，我公司没有能力交房，也没有权利办理网签手续。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年4月29日，被告嘉登公司（甲方）与被告谦娜公司（乙方）签订《合作开发协议书》一份，协议书约定，就甲方位于太原市长治路与王村南街十字路口西南方嘉苑小区的一期工程和乙方合作开发，包括1号楼、2号楼、3号楼、5号楼，面积共约85000平米。乙方对嘉苑小区一期工程现在的情况已充分了解。一、合作方式：1、双方配合办理该项目开发所需办理的的一切相关手续。2、乙方负责提供1号楼、2号楼、3号楼、5号楼全部建设资金，包括政府所收取的各项税费，并包销整个楼盘；二、双方利益实现及保障：1、乙方在签订本协议后5天内支付给甲方人民币2000万元，在签订本协议后40天内再支付给甲方人民币3000万元，共计人民币5000万元。2、乙方应严格履行双方约定的条款，支持配合甲方尽快完善各项手续。4、收益。按照1号楼、2号楼、3号楼、5号楼的建筑面积，每平方米均价不低于4450元以内归甲方，超过的部分归乙方（但甲方应扣除的税、费，具体标准根据国家相关规定执行）。房屋销售时甲方收取全部款项；四、房屋销售。1、在该房屋出售时，乙方指定第三人来购买本合同约定的楼盘，具体的楼层价格由甲方和乙方约定。2、如乙方指定第三人来购买本合同约定的房屋，乙方应向甲方出具书面材料，说明具体购房者的身份情况、每人购买哪套房屋、乙方已支付的建设资金具体到每套房屋是多少数额。乙方指定第三人购买本合同约定的房屋时，应先购买完一个单元，才能购买下一个单元。3、如乙方指定第三人来购买本合同约定的房屋，甲方只向乙方指定第三人出具收据。4、如乙方指定第三人来购买本合同约定的房屋，第三人无法与甲方就购房合同条款达成一致的，甲方有权不与该第三人签订合同。5、在该房屋办理下预售许可证后1个月内，如乙方指定的第三人不能全部购买该房屋，乙方应按照与第三人所约定的价格购买剩余房屋。但甲方有权优先将其剩余房屋另行出售，甲方另行出售房屋时，所得的全部价款归甲方所有。协议还约定了双方的其他权利义务条款。《合作开发协议书》签订后，被告谦娜公司开始销售嘉苑小区的部分房屋。2011年11月1日，嘉苑小区5号楼获得商品房预售许可证，预售许可证载明预售单位为被告嘉登公司、项目位于太原市长治路89号、交付使用日期为2012年10月25日，并在太原市房地局太原市房地产信息网上公示了该项商品房预售信息。2011年11月15日，原告任晋燕作为买受人与被告谦娜公司作为出卖人签订《商品房认购合同》一份，合同约定，买受人认购嘉苑小区5号楼东单元28层西户建筑面积约为175.12平方米的商品房。该房屋每平方米单价为4770元，总金额为835322元，买受人需在签订合同时一次性付清。出卖人应当在2013年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格并符合合同约定的商品房交付于买受人使用。合同签订后，原告任晋燕通过其付款委托人贾有东分两次将全部购房款支付给被告嘉登公司和被告谦娜公司的法定代表人赵牛江和赵兵的帐户，其中汇入赵牛江帐户500万元，汇入赵兵帐户192万元，被告谦娜公司向原告出具一份落款日期为2011年11月15日的收据，确认原告任晋燕支付了全部购房款。被告嘉登公司在取得商品房预售许可手续之后要求被告谦娜公司履行包销义务未果，开始以自己的名义对外销售房屋，由于之前被告谦娜公司已经以自己的名义对外销售嘉苑小区的房屋，由此引起了”一房多售”的情形，两公司产生纠纷。为解决纠纷，在太原市公安局小店分局经侦大队的介入下，2012年6月29日被告谦娜公司将其卖出的房屋购房合同及收据即房屋的购买资料共计313套移交给被告嘉登公司，移交材料中没有原告任晋燕的购房资料。2012年7月8日二被告签订《终止协议书》。2012年8月31日，太原市公安局小店分局经侦大队致太原市房产管理局的《关于给嘉苑小区楼盘销售开通网签的建议函》中写明”2012年7月8日二公司达成一致终止了《合作开发协议书》，谦娜公司退出嘉苑小区项目，嘉登公司全面负责嘉苑小区项目，并全面接收谦娜公司已经售出的房屋，并对重复出售的房屋进行了调整，保证购房者所购房屋的唯一性。”移交材料中并没有原告的房屋资料。另查明，2012年7月26日，被告谦娜公司被工商部门吊销营业执照。原告在庭审中明确，合同中嘉苑小区5号楼东单元28层西户即是嘉苑小区28号楼1单元2802房屋，该房屋目前尚未办理网签备案登记手续，该房屋于2014年1月27日已被我院查封。2014年6月，该房屋由被告嘉登公司调整给案外人张婷。2015年1月5日，经本院询问，原告坚持其诉讼请求。重审中，原告又增加了诉讼请求，要求二被告按每年40000元赔付延迟交房带来的损失，从2013年10月30日到2016年10月30日止。本案经本院审判委员会研究后认为，本案争议有焦点问题有：1、被告嘉登公司与被告谦娜公司签订的合作开发协议书是否有效。2、原告任晋燕与被告谦娜公司签订的商品房认购合同是否真实、合法、有效。3、原告任晋燕与被告谦娜公司签订的商品房认购合同对被告嘉登公司是否具有约束力，被告嘉登公司是否应当承担该合同的法律责任。就上述焦点问题本院认为，被告嘉登公司与被告谦娜公司签订的《合作开发协议书》是合同双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合作开发协议书合法有效。被告嘉登公司是嘉苑小区5号楼登记的开发商，但5号楼实际是二被告合作开发的，依合作协议被告谦娜公司有权进行销售，2011年11月1日，嘉苑小区5号楼获得商品房预售许可证，原告任晋燕通过贾有东已经支付了全部的购房款，据此可以认定原告任晋燕与被告谦娜公司于2011年11月15日签订的《商品房认购合同》合法有效。原告所购买的房屋具备预售条件，且原告依约支付了被告谦娜公司购房款，因被告谦娜公司仅负责销售房屋、而被告嘉登公司是该房屋登记的预售单位，原告现要求二被告履行合同并办理房屋网签备案登记手续的诉讼请求，根据庭审提供的证据和查明的事实，应由被告嘉登公司履行向原告交付嘉苑小区28号楼1单元2802房屋及为原告办理房屋网签备案登记手续的义务。因二被告延期交房的行为客观上必然给原告造成损失，现原告以年租金40000元向二被告主张延期交房的损失，本院适当予以支持并酌情确定从2013年10月30日到2016年10月30日止损失为100000元。至于二被告间因履行上述义务而发生的款项结算，可另外处理。被告嘉登公司提出的虚假诉讼、合同相对性、主体不适格等抗辨意见，本院不予采纳。被告谦娜公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃自己的诉讼权利，当缺席判决根据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告太原市嘉登房地产有限公司于本判决生效后三十日将位于太原市长治路89号嘉苑小区28号楼1单元2802房屋交付原告任晋燕。二、被告太原市嘉登房地产有限公司于本判决生效后九十日内为原告任晋燕办理位于太原市长治路89号嘉苑小区28号楼1单元2802房屋的网签登记备案手续。三、被告太原市嘉登房地产有限公司、被告山西谦娜房地产开发有限公司于本判决生效后十日内共同连带赔偿原告任晋燕损失10万元。四、驳回原告任晋燕的其他诉讼请求。案件受理费100元、财产保全费4697元（原告均已预交），共计4797元，由被告山西谦娜房地产开发有限公司、被告太原市嘉登房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判长王学会人民陪审员张育红人民陪审员康润保二○一七年十二月十日书记员张瑞荣