海南省高级人民法院民 事 判 决 书(2017)琼民终371号海南省高级人民法院民事判决书(2017)琼民终371号上诉人（原审原告）：三亚福星房地产开发有限公司。住所地：三亚市金鸡岭路海岳半岛﹒城邦马德里*栋*单元***房。法定代表人：刘竹林，该公司董事长。委托诉讼代理人：李盛华，海南追根律师事务所律师。委托诉讼代理人：李松，海南海大平正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南东兰投资有限公司。住所地：三亚市外贸路三亚茶叶进出口公司宿舍G栋303房。法定代表人：魏泽诚，该公司总经理。原审第三人：李建平，男，1967年7月24日出生，汉族，住广东省电白县。委托诉讼代理人：夏洪录，海南言必信律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢亚萍，海南言必信律师事务所律师。上诉人三亚福星房地产开发有限公司（以下简称福星公司）因与被上诉人海南东兰投资有限公司（简称东兰公司）以及原审第三人李建平商品房销售合同纠纷一案，不服海南省三亚市中级人民法院（以下简称一审法院）（2017）琼02民初53号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月19日公开开庭进行了审理。上诉人福星公司的委托诉讼代理人李盛华和李松、被上诉人东兰公司的法定代表人魏泽诚、第三人李建平的委托诉讼代理人夏洪录、邢亚萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福星公司的上诉请求：1.撤销（2017）琼02民初53号民事判决，发回重审或依法改判，支持福星公司一审的诉讼请求；2.一、二审案诉讼费用由东兰公司负担。事实和理由：一是一审判决认定事实错误，适用法律错误，福星公司与东兰公司之间的法律关系为商品房销售合同纠纷，一审判决认定福星公司与东兰公司之间系民间借贷法律关系，明显认定事实不清，适用法律错误。（1）2013年4月11日，福星公司与东兰公司签订了《商品房买卖合同》，东兰公司到期无法偿还债务，经协商一致，东兰公司将涉案房屋抵债给予福星公司，由此可见，双方借款关系已变更为商品房买卖关系，是合法有效的。（2）在一审庭审过程中，东兰公司对涉案房屋的交付没有异议，认可商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，符合”以房抵债”的行为，不属于担保行为。双方的商品房买卖关系没有违反法律规定，东兰公司应当按照合同内容协助福星公司办理过户手续。（3）一审法院认定涉案《商品房买卖合同》的落款日期虽然在查封日期之前，没有办理网签备案手续，其形成的真实日期不能确认，属于认定事实错误，买卖合同并非要经过备案才合法有效，且新浪国际28-30层的楼房，都系东兰公司私自改造，没有通过相关政府部门的批准，无法进行政府备案。二是福星公司与东兰公司之间属”以房抵债”的行为，不属于担保行为，买卖合同依法有效，符合法律规定。（1）东兰公司自愿将涉案房屋抵消借款债务，是完全符合事实和交易习惯的。（2）担保是为了时效债权所做的一种法律手段，本案中，福星公司已实际占有涉案房屋，并将涉案房屋装修使用入住至今，其实现的目的与担保行为是相冲突的。一审法院认为福星公司与东兰公司之间属担保行为，恶意串通损害第三方利益，买卖合同无效没有任何的法律依据。（3）占有房屋是《物权法》的范畴，但不影响买卖合同的效力，一审法院认定福星公司非法占有房屋没有事实依据，涉案房屋从装修到交房的过程中，福星公司没有看见任何封条。（4）法律没有禁止”以房抵债”的效力，福星公司与东兰公司的房屋买卖行为合法有效，依法成立的合同不能任意的撤销或宣告无效。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院支持福星公司的上诉请求。东兰公司辩称没有意见。原审第三人李建平述称：1.福星公司与东兰公司之间既不属于房屋买卖合同关系，也不构成以房抵债。首先，福星公司自认的事实已经证明了福星公司与东兰公司之间不存在真实的房屋买卖关系，而是以签订商品房买卖合同的形式作为借款担保。福星公司仅以双方之间签订了形式上的商品房买卖合同以及该合同双方自己认可、对交付没有异议就主张合同是合法有效的，显然不能成立。其次，福星公司与东兰公司之间也不构成以房抵债。福星公司与东兰公司签订合同上显示的时间和实际借款时间对比来看，款项尚未借出、更未发生借款到期不能偿还的事实就先签订了商品房买卖合同，该合同明显不属于以房抵债。2.一审认定福星公司与东兰公司的《商品房买卖合同》属于无效合同完全正确。首先，因福星公司与东兰公司之间并无房屋买卖的真实意思表示，而是以商品房买卖合同作为借款担保，故《商品房买卖合同》因意思表示不真实而应认定为无效。其次，本案《商品房买卖合同》是福星公司与东兰公司恶意串通损害李建平利益的合同，同样依法应认定为无效合同。涉案房屋在李建平申请查封之前未出售、未备案也无人入住，但李建平通过法院查封涉案房屋后，出现了时间早于查封时间的《商品房买卖合同》，然而涉案房屋并非福星公司所主张的属于私自改建的违规楼层，无法办理备案，而是有合法的规划手续，并且在许可预售的范围，能够备案却不备案，其合同的真实形成时间无法确认。在福星公司未实际支付购房款且东兰公司明知法院已经查封涉案房屋，同时东兰公司明知自己拖欠李建平巨额债务的情况下，双方仍然办理交房，违法转移房屋的占有，对抗人民法院执行、损害李建平利益的恶意十分明显。综上，一审判决合同无效有充分的事实根据和法律依据，福星公司的上诉无理，应当驳回上诉，维持一审判决。福星公司向一审法院起诉请求：1.确认福星公司与东兰公司关于三亚市河西区外贸路新浪国际公馆西塔楼29层1-3201号房的《商品房买卖合同》有效；2.东兰公司协助福星公司办理该房产的过户手续，并按法律规定承担销售方的相应税费；3.诉讼费用由东兰公司承担。一审法院认定事实：位于三亚市××区的新浪国际公馆项目由东兰公司开发建设，分为西塔楼（即1号楼）和东塔楼（即2号楼）两栋，项目批准预售时间2010年12月28日，批准预售房屋为西塔楼603、703、803、806、903、906房，第十至三十层；东塔楼706、806、903、906房、第十至三十层，商业用房第一层。东、西塔楼均已建设完工，现在尚未经有关部门竣工验收合格，也未办理大产权证。2013年4月11日，福星公司与东兰公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：福星公司购买东兰公司的新浪国际公馆西塔楼29层1-3201号房，建筑面积100.41㎡，套内建筑面积79.36㎡，总价4579901元。合同第十五条约定：”出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。该《商品房买卖合同》未备案登记。2013年4月11日，康淑芬（刘竹林妻子）向魏泽诚帐户汇款200万元，2013年4月17日，康淑芬向魏泽诚帐户汇款200万元。2013年4月15日，东兰公司向福星公司出具《收据》，内容为：”现收到福星公司交来购我司新浪国际公馆三套房的房款共400万元。注明：此笔款是康淑芬帮福星公司汇的（以银行汇款为准），三套房的明细：1-3101、1-3201、2-3202”。福星公司及东兰公司均认可康淑芬所汇400万元为东兰公司向福星公司的借款，东兰公司将包括涉案房屋在内的三套房与福星公司签订《商品房买卖合同》，作为上述400万元借款的担保。福星公司于2013年8月10日占有涉案房屋。2013年5月23日及6月19日，一审法院在审理申请人李建平与被申请人东兰公司借款合同纠纷一案中分别作出（2013）三亚民保字第6号民事裁定及（2013）三亚民保字第6-1号民事裁定，预查封了东兰公司名下位于三亚市外贸路”新浪国际”（原名滨海豪庭）西塔楼29层整层［产权证号为三房预许字（2010）XXXX号］的房屋产权价值人民币370万元部分。该裁定书于2013年6月9日送达给三亚市住房和城乡建设局，于2013年6月14日送达给东兰公司。另查，2016年12月13日，一审法院就福星公司诉东兰公司、第三人李建平商品房销售合同纠纷一案作出（2016）琼02民初125号民事裁定，以认定福星公司与东兰公司之间为民间借贷关系而非商品房销售合同纠纷，在向福星公司释明其按照民间借贷合同关系变更诉讼请求而福星公司拒绝变更的情况下，裁定驳回了福星公司的起诉。福星公司不服上诉至海南省高级人民法院，2017年4月5日，海南省高级人民法院作出（2017）琼民终111号民事裁定，撤销一审法院（2016）琼02民初125号民事裁定，指令继续审理本案。一审法院认为，本案争议焦点为福星公司与东兰公司签订的《商品房买卖合同》是否有效及东兰公司是否应当协助福星公司办理涉案房屋的过户手续。首先，福星公司与东兰公司虽然签订了《商品房买卖合同》，但福星公司并未支付合同约定的购房款，其支付给东兰公司的为400万元借款，在支付400万元借款的同时签订包括涉案房屋在内的三套房（1-3101、1-3201、2-3202）的《商品房买卖合同》。虽然福星公司与东兰公司均未提交借款合同，但双方均认可400万元借款与三套房的购房款实际为同一笔钱，因三套房的价值明显大于借款金额，双方之间的真实意思应是用《商品房买卖合同》为400万元借款提供担保，故双方不存在真实的商品房买卖的意思表示，双方的真实意思是借款合同关系。其次，一审法院于2013年5月23日作出（2013）三亚民保字第6号民事裁定书及（2013）三亚民保字第6-1号民事裁定，预查封了”新浪国际”西塔楼29层整层的房屋产权价值人民币370万元部分，同年6月9日裁定书及协助执行通知书送达给三亚市住房与城乡建设局，同年6月14日裁定书送达给东兰公司。涉案《商品房买卖合同》的落款日期（手写）虽然在查封日期之前，但涉案房屋在”新浪国际”预售许可证准予销售范围内，双方的《商品房买卖合同》没有办理网签备案登记，其形成的真实日期不能确认。一审法院向三亚市住房与城乡建设局送达上述查封裁定书之日即具有公示效力，东兰公司收到查封裁定书后明知法院已查封仍于2013年8月10日向福星公司交房，损害了申请保全人李建平的利益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条”下列房地产，不得转让......司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”之规定，福星公司与东兰公司的交房行为不受法律保护。综上，福星公司与东兰公司之间真实的意思表示是民间借贷而非房屋买卖，且福星公司并未实际支付购房款，东兰公司在法院查封之后转移房屋占有，双方之间属恶意串通、以虚假《商品房买卖合同》对抗人民法院的执行、损害第三方利益，故福星公司诉求确认其与东兰公司之间《商品房买卖合同》有效并要求东兰公司协助办理过户手续的诉求没有事实和法律依据，应不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项的规定，判决驳回福星公司的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审查明的事实一致,本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为福星公司与东兰公司签订的《商品房买卖合同》是否合法有效，查封后福星公司占有房屋的行为是否应受法律保护。一、关于福星公司与东兰公司签订的《商品房买卖合同》是否有效。首先，”新浪国际”项目第29层于2012年12月28日取得预售许可证，有效期至2013年12月27日，涉案的西塔楼29层1-3201号房系预售许可证准予销售范围，故福星公司主张涉案房屋系东兰公司私自改造，买卖合同无法进行备案的理由不成立。其次，福星公司与东兰公司签订的《商品房买卖合同》落款日期为2013年4月11日，东兰公司出具的400万元《收据》的落款日期为2013年4月15日。从上述合同及收据的落款日期可知，东兰公司在收到福星公司400万元借款之前，双方已签订《商品房买卖合同》，不符合正常交易签约特征，与常理相悖。故一审法院认定福星公司与东兰公司之间是使用《商品房买卖合同》为400万元借款提供担保，并无不当。再次，福星公司同时与东兰公司签订包括涉案房屋在内三套房（1-3101、1-3201、2-3202）的《商品房买卖合同》，涉案的29层1-3201号房合同中约定的总价款为4579901元，福星公司向东兰公司支付400万元款项后，再未支付其他款项。由此可见，三套房的价值明显大于福星公司出借给东兰公司的400万元借款。据此，福星公司关于东兰公司无法偿还到期债务，同意以房抵债的主张没有事实依据和法律根据，本院不予支持。二、关于福星公司实际占有涉案房屋的行为是否应受法律保护。2013年5月23日一审法院作出（2013）三亚民保字第6号民事裁定及（2013）三亚民保字第6-1号民事裁定，对”新浪国际”西塔楼29层整层房屋产权价值370万元部分予以预查封，裁定书及协助执行通知书于同年6月9日送达三亚市住房与城乡建设局，同年6月14日裁定书送达给东兰公司。一审法院向三亚市住房主管部门送达之日即具有公示效力，东兰公司收到查封裁定书后明知法院已查封仍于2013年8月10日向福星公司交房，损害了李建平的利益。故福星公司与东兰公司的交房行为不受法律保护，福星公司以未见法院封条，且实际占有房屋而主张《商品房买卖合同》合法有效，本院不予支持。综上所述，福星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43531元，由三亚福星房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  童 琦审 判 员  王庆伟审 判 员  朱润生二〇一七年十二月二十一日法官助理  郑唐德书 记 员  王宇婷书 记 员  王宇婷[盖章位置]《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理:（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......