黄石市下陆区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0204民初1349号原告：黄石市东楚传媒物业服务有限公司，住所地：黄石市杭州西路208号。法定代表人：杜荣华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄清芳，湖北元初律师事务所律师，系一般授权。被告：湖北鑫宇消防工程有限公司，住所地：黄石市下陆区杭州西路208号东楚传媒15层。法定代表人：叶勇，系该公司负责人。原告黄石市东楚传媒物业服务有限公司（以下简称东楚公司）诉被告湖北鑫宇消防工程有限公司（以下简称鑫宇公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案受理后，依法由审判员张蓉适用简易程序于2017年12月21日公开开庭进行了审理。原告东楚公司的委托诉讼代理人黄清芳到庭参加诉讼。被告鑫宇公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告东楚公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告东楚公司与被告鑫宇公司签订的《东楚传媒中心楼宇租赁合同》（以下简称《租赁合同》）;要求被告鑫宇公司立即腾退涉案租赁房屋(即位于黄石市杭州西路208号东楚传媒中心楼宇第15层面积203㎡的房屋);被告鑫宇公司在房屋租赁期间投入的装修、改造设施及不可拆移的柜桌、网线、电话线归原告东楚公司所有；2、判令被告鑫宇公司向原告东楚公司支付自2017年5月1日起至合同解除之日止的房屋租金、物业费（房屋租金和物业费分段计算方式为：①2017年5月1日至2017年11月15日期间的费用共计47502元，②2017年11月16日至《租赁合同》解除之日止的房屋租金和物业费分别按4060元/月和3248元/月继续计算）及延期付款违约金（违约金分段计算方式为：①2017年5月1日至2017年11月15日期间违约金共计18153.07元；②以被告鑫宇公司累计欠付的房屋租金和物业费为本金，按每日3‰的标准，计算自2017年11月16日至被告鑫宇公司实际支付之日止）；3、判令被告鑫宇公司向原告东楚公司支付自2017年4月1日起至被告鑫宇公司实际腾退房屋之日止的代收代付水费、电费及中央空调使用费（以下简称水电空调费）[水电空调费分段计算方式为：①2017年4月1日至2017年10月31日期间代收代付水费、电费、中央空调使用费分别为149.31元、1401.12元、3020.64元；②以被告鑫宇公司实际使用量按《东楚传媒中心楼宇租赁合同补充说明》（以下简称《租赁补充说明》）的标准，计算2017年11月1日至被告鑫宇公司实际腾退房屋之日止]；4、若被告鑫宇公司未在裁判文书确认解除合同之日腾退并将涉案租赁房屋交付给原告东楚公司，判令被告鑫宇公司按2000元/日向原告东楚公司支付房屋占有使用费；5、判令被告鑫宇公司承担本案的案件受理费用。事实与理由：2016年10月11日，原告东楚公司与被告鑫宇公司的法定代表人叶勇签订《租赁合同》，合同约定：原告东楚公司将位于黄石市杭州西路南侧、大畈路东侧的东楚传媒中心楼宇第15层部分房屋（面积为203㎡）租赁给叶勇作为办公用房，租赁期限为2016年11月1日至2018年10月31日，房屋租金为4060元/月、物业管理费为3248元/月，均按季度支付（首次房屋租金及物业费在2016年11月15日前支付给原告东楚公司，以后每季度15日前支付当季度费用），涉案租赁房屋内自用水电费，公摊水电费、中央空调使用费在承租期内由承租方承担。《租赁合同》第五条、第六条、第七条第2款及第八条第2款对租赁房屋收取的租赁押金、添置的动产和不动产的归属、租赁房屋腾退、占有使用费及违约责任等事项均做出了明确规定。同日，原告东楚公司与叶勇又签订了《租赁补充说明》，约定水费按供水部门收费标准及损耗费用每吨共收取3.95元（随供水部门的标准调整收费进行调整）；电费按供电部门收费标准及损耗费用每度共收取1.20元（随供电部门收费标准调整收费进行调整）；中央空调使用费用按整个楼房实际使用面积与承租方承租面积的比例分摊。同日，原告东楚公司将租赁房屋交付给叶勇使用。2016年11月10日，原告东楚公司与被告鑫宇公司及其法定代表人叶勇签订《东楚传媒中心楼宇租赁变更协议》（以下简称《租赁变更协议》），三方协商一致将2016年10月11日《租赁合同》中承租方叶勇的所有权利义务转由被告鑫宇公司享有和承担，其他条款不变。被告鑫宇公司承租上述房屋后，对房屋进行了装修，作办公使用。2017年5月起，被告鑫宇公司开始迟延支付房屋租金和物业费，截至原告东楚公司起诉前，被告鑫宇公司仅支付了2016年11月1日-2017年4月30日的房屋租金和物业费，此后房屋租金及物业费就再未支付，另2017年4月1日后，原告东楚公司代收代付的水电空调费，被告鑫宇公司亦未支付。后原告东楚公司多次向被告鑫宇公司催讨上述欠付费用未果，故而成讼。被告鑫宇公司未予答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本案组织当事人进行了证据交换和质证。原告东楚公司向本院提交了如下证据：证据一、原告东楚公司的营业执照、法定代表人身份证明书。拟证明原告东楚公司诉讼主体资格适格。证据二、被告鑫宇公司的工商公示信息。拟证明被告鑫宇公司诉讼主体资格适格。证据三、《东楚传媒中心楼宇租赁合同》（2016年10月11日）、《东楚传媒楼宇租赁合同补充说明》（2016年10月11日）及《房屋移交清单》（2016年10月11日）。拟证明《租赁合同》中有关房屋租金、物业管理费、水电空调费、添置的动产和不动产的归属、违约金及场地占有使用费的约定和原告东楚公司已将租赁房屋交付给叶勇使用的事实。证据四、《东楚传媒中心楼宇租赁变更协议》（2016年11月10日）。拟证明《租赁合同》、《租赁合同补充说明》中叶勇的所有权利义务转由被告鑫宇公司享有和承担，其余约定条款不变的情况。证据五、东楚传媒中心2017年4月-10月的楼层水电空调费抄表数据。拟证明原告东楚公司代收代付被告鑫宇公司2016年4月-10月水电空调费共计4571.07元。被告鑫宇公司未向本院提交证据。本院认为，原告东楚公司提交的全部证据均与本案事实相关联，其证据的形式和来源符合法律规定，证据内容真实，故本院依法对原告东楚公司提交的全部证据予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：2016年10月11日，东楚公司（出租方，以下简称甲方）与叶勇（承租方，以下简称乙方）签订编号1608号的《租赁合同》。合同约定：一、租赁房屋的面积、结构及坐落地点：东楚传媒中心楼宇位于黄石市杭州西路南侧、大畈路东侧，共计22层，（含地下室），房屋质量良好，甲方将其第十五层部分房屋出租给乙方，出租房屋建筑面积为203平方米（以产权证核实的面积为准）。二、房屋租赁期限及使用用途：1、在本约约定的租赁期限内，乙方承租房屋，只能做办公用房使用，不得改为商业、酒店旅馆、娱乐、生产工厂等用途。2、租赁期从2016年11月1日至2018年10月31日，共二年。三、租金及物业管理费标准、支付时间、支付方式：1、租赁费用：房屋租金标准为RMB20.00元/平方米（每月），月租金合计4060.00元（以建筑面积为准）。物业管理费标准为16.00元/平方米（每月），物业管理费含电梯使用费、保洁费、保安费等，月物业管理费合计3248.00元（以建筑面积为准）。支付时间：房屋租赁费用及物业管理费按季度支付，首次房租及物业费在2016年11月15日之前支付给甲方，以后于每季度15日前支付当季度费用。支付方式：银行转账。四、水电费、停车费及中央空调使用费支付时间、支付方式：1、自乙方实际承租房屋后，房屋内自用水电费、公摊水电费、中央空调使用费、电话费、电视收视费、宽带网络费等费用在承租期内由乙方自理，并向甲方和相关部门支付。2、支付时间：按月支付，于收到缴款通知单15个工作日内支付。3、支付方式：银行转账。五、租赁押金标准、支付、退还时间：1、甲方收取租赁押金7308元，押金于2016年11月1日之前一次性支付至甲方指定账户。2、在合同终止后乙方没有违约情况下，乙方支付的房屋租赁押金抵扣合同内最后一个季度同等金额的租金及物业费。六、装修改造及产权归属：1、租赁期内，乙方可以在承租房内自行添置动产。2、合同期满或合同解除时，乙方可以拆（搬）走其自行添置的动产，但乙方在租赁期内添置的不动产不得拆除或毁损，其所有权归属甲方。3、乙方依本合同投入的装修、改造、不可拆移的柜桌、网线、电线、电话线等属不动产。七、交房与退房：1、本合同生效且乙方依本合同支付履约保证金后，甲方于2016年11月1日前将租赁物正式移交给乙方。2、合同期满未续约或合同解除时，乙方应在10日内自行退房并由乙方将租赁物退还给甲方；否则，乙方应按每日2000元标准向甲方支付场地占用费。八、甲方权利、义务：甲方有权要求乙方按合同约定的日期缴纳租金、物业费；如乙方拖欠租金、物业费，甲方除追索租金、物业费外，还应从托欠之日起，按日加收欠款金额的3‰的违约金；逾期三十天以上，甲方有权单方面解除合同，除向乙方追索所欠金额及违约金外，收回租赁物业，并有权要求乙方赔偿因此造成的损失。九、对本合同未尽事宜，或合同履行中出现的新问题，双方应协商解决，可订补充协议或变更协议。同日，东楚公司（甲方）与叶勇（乙方）签订《租赁补充说明》，合同约定：1、甲方将办公楼第15层出租给乙方，建筑面积为203平方米，房屋租金标准为RMB20.00元/平方米（每月），月租金合计4060.00元(以建筑面积为准)。2、物业管理费标准为RMB16.00元/平方米（每月），物业管理费含电梯使用费、保洁费、保安费等，月物业管理费合计3248.00元（以建筑面积为准）。3、水某按供水部门收费标准及损耗费用每吨共收取3.95元。（随供水部门标准调整收费进行调整）。4、电费按供电部门收费标准及损耗费用每度共收取1.20元。（随供电部门标准调整收费进行调整）。5、中央空调使用费：中央空调费用每月按整个楼房实际使用面积与乙方承租面积的比例分摊。同日，东楚公司（甲方）将涉案租赁房屋交付给叶勇（乙方）使用并与其签订《房屋移交清单》，移交清单约定：一、甲方已将黄石市杭州西路208号东楚传媒中心楼宇的第15层面积203㎡部分房屋的一把钥匙移交给乙方。房屋随之移交。二、附属物移交。1、房屋内水、电、门窗、空调设施（完好）。2、房屋内地面、墙面完好无损。2016年11月10日，东楚公司（出租方，以下简称甲方）、叶勇（承租方，以下简称乙方）及鑫宇公司（第三方，以下简称丙方）签订《租赁变更协议》，合同约定：甲乙双方于2016年10月11日签订《租赁合同》，现经甲、乙、丙三方友好协商就《租赁合同》的主体变更事宜作相应调整，特签订补充协议如下：三方同意，自2016年11月1日起，《租赁合同》中承租方由乙方变更为丙方，乙方的权利义务转由丙方享有和承担，其余条款不变，按租赁合同执行。鑫宇公司承租涉案租赁房屋使用后，自2017年5月1日开始拖欠房屋租金及物业费至今未付。另查明，2017年4月起，东楚公司代收代付鑫宇公司的水电空调费共计4571.07元，鑫宇公司亦未依约向东楚公司支付。本院认为，原告东楚公司与叶勇签订的《租赁合同》、《租赁补充说明》、《房屋移交清单》及原告东楚公司、叶勇与被告鑫宇公司签订的《租赁变更协议》均体现了签约当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人均应信守承诺。根据涉案《租赁变更协议》的约定，《租赁合同》中的承租方由叶勇变更为被告鑫宇公司，叶勇在《租赁合同》的权利义务，转由被告鑫宇公司享有和承担。1、关于原告东楚公司要求解除与被告鑫宇公司签订的《租赁合同》、被告鑫宇公司腾退涉案租赁房屋并判令被告鑫宇公司在租赁期间投入的装修、改造设施及不可拆移的柜桌、网线、电线及电话线归原告东楚公司所有的诉请，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告鑫宇公司自2017年5月1日开始至今达7月余未向原告东楚公司支付房屋租金，且原告东楚公司已多次向被告鑫宇公司催讨房屋租金未果，故原告东楚公司有权要求解除与被告鑫宇公司签订的《租赁合同》，本院依法确认涉案《租赁合同》自判决作出之日即2017年12月22日起依法解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况合合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故涉案《租赁合同》解除后，原告东楚公司有权要求被告鑫宇公司立即腾退涉案租赁房屋。另根据《租赁合同》中：“合同期满或合同解除时，承租方可以拆（搬）走其自行添置的动产，但承租方在租赁期内添置的不动产不得拆除或毁损，其所有权归属出租方。”及“承租方在租赁期内投入的装修、改造设施及不可拆移的柜桌、网线、电线、电话线为不动产。”的约定，该约定未违反法律规定，故本院对原告东楚公司主张被告鑫宇公司在租赁期间投入的装修、改造设施及不可拆移的柜桌、网线、电线、电话线归其所有的诉请依法予以支持。2、原告东楚公司中要求被告鑫宇公司支付自2017年5月1日起至涉案《租赁合同》解除之日止的房屋租金、物业费的诉请既符合双方合同约定也未违反法律规定，经核算，截至2017年12月22日止，被告鑫宇公司应向原告东楚公司支付房屋租金为31803.33元、物业费为25442.67元。关于原告东楚公司要求被告鑫宇公司按日利率3‰标准支付自2017年5月1日起至被告鑫宇公司实际支付之日的延期付款违约金的诉请，原、被告虽在合同中对延期付款违约金进行了约定，但约定的违约金过高，超过法律规定，故本院依法对此项诉请部分予以支持，并确认违约金以被告鑫宇公司截至2017年12月22日止欠付的租金和物业费总额57246元（31803.33元＋25442.67元）为基数，按年利率24％的标准计算自2017年12月23日起至被告鑫宇公司实际支付之日止。3、对于原告东楚公司要求被告鑫宇公司支付自2017年4月1日起至被告鑫宇公司实际腾退房屋之日止代收代付水电空调费的诉请（水电空调费分段计算方式为：①自2017年4月1日起至2017年10月31日止费用共计4571.07元；②自2017年11月1日起至被告鑫宇公司实际腾退房之日止根据被告鑫宇公司实际使用量按《租赁补充协议》标准支付），对于该项诉请中自2017年4月1日起至2017年10月31日止的水电空调费有相关抄表数据予以佐证，且约定收费标准既符合双方合同约定，也未违反相关法律规定，故本院依法予以支持，但对于该项诉请中自2017年11月1日起至被告鑫宇公司实际腾退房之日止的水电空调费的实际使用量没有相关证据予以佐证，故本院依法不予支持，综上，本院对该项诉请部分予以支持，并确认被告鑫宇公司应向原告东楚公司支付水电空调费共计4571.07元；4、对于原告东楚公司提出若被告鑫宇公司未在裁判文书确定的合同解除之日腾退涉案租赁房屋并交付给原告东楚公司，被告鑫宇公司需向原告东楚公司按2000元/日支付房屋占有使用费的诉请，本院认为该项诉请虽符合双方合同约定，但其中房屋占有使用费约定收费标准过高，故本院依法对该项诉请部分予以支持，并确认若被告鑫宇公司未在裁判文书生效后十日内腾退涉案租赁房屋，则被告鑫宇公司需向原告东楚公司按涉案《租赁合同》房屋租金标准即每天135.33元（4060元/月÷30天）的标准支付房屋占有使用费。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告黄石市东楚传媒物业服务有限公司与被告湖北鑫宇消防工程有限公司签订的《东楚传媒中心楼宇租赁合同》于2017年12月22日解除；二、被告湖北鑫宇消防工程有限公司于本判决生效之日起十日内腾退坐落于黄石市杭州西路208号东楚传媒中心楼宇第15层的面积为203㎡的租赁房屋；被告湖北鑫宇消防工程有限公司在上述租赁房屋中不可拆移的桌柜、网线、电线及电话线归原告黄石市东楚传媒物业服务有限公司所有；三、被告湖北鑫宇消防工程有限公司于本判决生效后五日内给付原告黄石市东楚传媒物业服务有限公司欠付的房屋租金31803.33元、物业费25442.67元及延期付款违约金（延期付款违约金的计算方式：以57246元为基数，按年利率24％的标准，计算自2017年12月23日起至被告湖北鑫宇消防工程有限公司实际支付之日止）；四、被告湖北鑫宇消防工程有限公司于本判决生效后五日内给付原告黄石市东楚传媒物业服务有限公司代缴的水费、电费及中央空调使用费4571.07元；五、若被告湖北鑫宇消防工程有限公司未于本判决生效之日起十日内腾退上述房屋，则被告湖北鑫宇消防工程有限公司应向原告黄石市东楚传媒物业服务有限公司支付房占用使用费（房屋占有使用费计算方式为：按每日135.33元标准，计算自本判决生效后十日起至被告湖北鑫宇消防工程有限公司实际腾退房屋之日止）；六、驳回原告黄石市东楚传媒物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书规定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计778元、保全费740元，共计1518元由被告湖北鑫宇消防工程有限公司负担（于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或者直接上诉于湖北省黄石市中级人民法院，并按对方当事人的人数提出上诉状副本。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币1556元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，户名：湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，账号：17×××18，户入地点：湖北省黄石市。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  张 蓉二〇一七年十二月二十二日法官助理  冯振宇书 记 员  陈雅琪