湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂1281民初2624号原告：赤壁市蓝天物业管理有限公司，住所：赤壁市河北大道2号凯丰新村。法定代表人：邹阳，该公司经理。委托诉讼代理人：舒建新，该公司业务经理。委托诉讼代理人：程峰，湖北文喆律师事务所律师。被告：赤壁市凯丰房地产开发有限公司，住所：赤壁市河北大道77号。法定代表人，龙德军，该公司经理。委托诉讼代理人：周雅蕾，湖北君泽律师事务所律师。原告赤壁市蓝天物业管理有限公司与被告赤壁市凯丰房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用简易程序于2017年11月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人舒建新、程峰，被告的委托诉讼代理人周雅蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即支付下欠原告物业管理费106944元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月8日经原、被告协商一致，原、被告签订了《凯丰新村小区前期物业管理委托合同书》，依合同约定，被告将位于河北大道与赤壁大道交汇处东南角凯丰新村小区物业管理交原告经营管理。原告按合同的要求履行了自己的义务，但被告不按照合同的要求支付物业管理费，截止2017年10月30日，被告共计下欠原告物业服务费106944元，原告多次催讨，被告至今分文未付，为保护原告合法权益不受侵犯，依法提出上述诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据1、原告营业执照副本及物业服务企业资质证书各一份，拟证明原告具有合格的主体资格。证据2、原、被告双方于2013年12月8日签订的《凯丰新村小区前期物业管理委托合同书》一份，证明原、被告之间权利义务的约定。证据3、赤壁市物价局赤价管（2016）17号文件一份，拟证明原告收费合法。证据4、物业移交手续清单一组4张，证明物业接管的时间、范围及不同物品的接收时间。证据5、物业服务费统计清单一组11张及物业服务费计算差别的说明。拟证明被告下欠服务费106944元及计算依据，证明与被告计算差异的说明。被告辩称，对于物业费所涉及的房屋面积及价格，希望双方一起据实结算，原告没有配备专业电工，进行专业培训，导致2015年发电机发火，造成被告直接经济损失59445元，在原告未赔偿被告经济损失的情形下，被告有权拒绝支付相应的物业费，请求依法驳回原告诉讼请求。被告为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：证据1、确认书及物业服务费汇总表各一份，确认书拟证明还建房七户，5千多平方米，是2014年11月15号业主就已接受了。物业服务费汇总表拟证明被告3年实欠原告物业费为26581.65元。证据2、电力公司对凯丰新村物业用电收取的电费发票一张，拟证明原告没有对小区如期进行管理。证据3、配电机房发火造成经济损失发票一组，计59445元，要求原告予以赔偿。经庭审质证，被告对原告证据2无异议，对证据1真实性没异议，对其证明目的有异议，主体有异议，物业应提供工程类电工具备相应执业资质证明。对证据3，认为与本案无关，双方应以合同约定为准。对证据4真实性无异议，证明目的有异议，移交时间是2017年元月，物业费也应从2017年元月开始计算。对证据5面积及数据需要再次核对。原告对被告证据1真实性认为不清楚，对还建房，因被告方打电话说以业主实际入住时间来收取物业费，住宅收房的日子与业主搬进去的时间有时间差，商铺按合同规定应收取物业费。对证据2，认为被告预付的电费原告已经支付给了被告，该证据与本案无关。对证据3，认为被告在本案未提起反诉，且该证据未说明电力发火是什么原因，没有定性，因此不予质证。针对当事人的上述质证意见，本院评析如下：对原告提供的证据2，被告无异议，本院依法予以采信。原告提供的证据1系原告取得的营业执照和相关部门审核颁发的资质证书，证明原告可以且有经营物业管理的资格，对原告依法取得的证照，本院予以采信；原告提供的证据3系物价部门指导性文件，本案物业收费应以双方约定为准，该文件与本案无关，故不予采纳；原告证据4系原、被告对小区1、2号楼（包括商铺）及房屋图纸、公共设施等办理的交接手续，双方均签字盖章，故本院予以采信；被告证据2系电力部门出具的预交电费发票，与原、被告物业交付无关，故不予采纳；被告证据3系被告购置的电缆、变电柜等物品发票，只能作为购买物品的证据，没有相关证据链接证明是因原告的过错导致火灾，原告因此而必须赔偿被告购置该物品的价款。对该证据，本院不予采信。原告证据5和被告证据1均系2014年11月1日到2017年10月31日被告应交纳的物业管理费，原告虽然提交了空置住宅房面积和空置时间表，但没提交相关证据证明空置房面积、电话通知及交房手续。被告作为房屋的销售方，提交的空置房面积及与业主交房时间等手续，可信度较高，故对空置房面积和空置时间，以被告确认的为准，收费单价以双方合同约定的为准。依照双方约定，商铺作为被告移交给原告管理的一部分物业，依照双方约定应交纳物业费，被告对原告提出的商铺面积及物业费数据未提出异议，只是以原告对商铺未实际行使管理义务为由拒绝交付物业管理费，但未提交相关证据证实原告未履行管理义务，故对原告提出的商铺面积和应收取的物业费，本院予以采信。经审理查明，2013年12月8日，原、被告签订了一份《凯丰新村小区前期物业管理委托合同》，被告将凯丰新村小区委托给原告实行前期物业管理，委托期限为三年。合同约定，被告将小区房屋建筑共用部分、公共设施设备、市政共用设施、附属配套建筑和设施（包括商场及商业门店、文化、体育娱乐等健身场所）、共用绿地花木、公共环境卫生、小区安保及物业相关的工程图纸等交与原告维修、维护、保管，并支付给原告物业服务费用。相关费用标准为：高层住宅物业服务费每平方米每月0.5元，电梯运行费每平方米每月0.5元，多层住宅物业服务费每平方米每月0.5元，商业或办公用物业服务费每平方米每月1元，均按年度收取。被告未出售或未交付使用的住宅物业（空置房）第一年按50%交纳，第二年按70%交纳，第二年后按全额交纳，商用物业每平方每月按0.5元标准交纳。合同签订后，被告于2014年11月1日将小区物业交付给原告管理，双方办理了物业移交手续，原告从即日起，就开始对小区进行了物业管理。2017年元月10日，被告又将小区房屋、相关设施设备的图纸、说明书等移交给原告保管。以被告确认的空置房面积、空置时间为基数，按照双方约定的计费标准，被告应支付原告2014年11月1日至2015年10月31日住宅物业管理费为28189元；2015年11月1日至2016年10月31日为13934元；2016年11月1日至2017年10月31日为11362元，3年合计53485元。以原告提供的商铺面积和应交付费用时间计算，被告应支付原告2014年11月1日至2015年10月31日商铺物业管理费为19184元；2015年11月1日至2016年10月31日为14388元；2016年11月1日至2017年10月31日为14388元，3年合计47960元。以上两项合计，被告应支付原告空置住宅和商铺物业管理费101445元。2015年11月27日，小区地下室发电机房发生火灾，火灾原因不明。火灾给被告造成了损失，被告据此要求原告赔偿损失，原告以火灾不是因自己原因造成的为由，拒绝赔偿。此后，双方对如何支付物业管理费多次进行过协商，但协商未果，故原告提起本案诉讼。本院认为，原告依法取得了营业执照和资质证书，具备了从事物业管理的主体资格。被告于2014年11月1日，就将小区物业移交给原告经营、管理，从即日开始就应该向原告支付物业管理费。原、被告双方2017年元月10日办理的移交清单系物业相关的图纸、说明书等，不能据此否认原告从事小区物业管理的时间及活动，对被告认为支付给原告的物业管理费应从2017年元月10日起计算的辩论意见，本院不予支持。对于小区地下室发电机房发生的火灾，被告在本案中未提交发生火灾原因的证据，提交的购物发票，不能证实火灾造成的损失系由原告的过错所致，故对被告要求原告赔偿火灾损失的抗辩理由，本院亦不予支持。相关权利主体，可另行主张权利。原、被告双方签订的《凯丰新村小区前期物业管理委托合同书》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，依法应认定有效。双方当事人均应依照该合同的约定行使合同权利并履行相应的合同义务。在原告已履行从事小区物业管理的合同义务，而被告无正当理由未按照双方约定及时支付原告物业管理费，应承担违约责任，理应支付拖欠原告的物业管理费101445元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赤壁市凯丰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告赤壁市蓝天物业管理有限公司物业管理费101445元。二、驳回原告赤壁市蓝天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2438元，减半收取1219元，由原告赤壁市蓝天物业管理有限公司负担63元，被告赤壁市凯丰房地产开发有限公司负担1156元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于咸宁市中级人民法院。审判员  王少锋二〇一七年十二月二十日书记员  杨 莹