北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终12797号上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司北京平谷支行，营业场所北京市平谷区府前街23号。负责人：聂牧，行长。委托诉讼代理人：关真峰，北京市中理律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林如海，男，1968年12月7日出生。被上诉人（原审被告）：王静，女，1972年3月23日出生。以上二被上诉人之共同委托诉讼代理人：司坤明，北京市敦信律师事务所律师。以上二被上诉人之共同委托诉讼代理人：李洪涛，北京市敦信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市裕发东瑞房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区马昌营镇天井大街甲2号A1-4室。法定代表人：申海生。上诉人中国农业银行股份有限公司北京平谷支行（以下简称农行平谷支行）因与被上诉人林如海、被上诉人王静、被上诉人北京市裕发东瑞房地产开发有限公司（以下简称裕发东瑞公司）金融借款合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院(2015)平民（商）初字第2377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。农行平谷支行上诉请求：1.撤销一审法院判决第二、三项；2.改判林如海、王静偿还农行平谷支行借款本金1513316.66元及相应利息、罚息、复利；3.裕发东瑞公司对林如海、王静债务承担连带偿还责任；4.林如海、王静、裕发东瑞公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定指的是商品房买卖合同纠纷和借款合同纠纷合并审理的情况下，赋予担保权人单独要求出卖人返还贷款的权利，并非否定担保权人和借款人、出卖人其他约定的效力，并非否定借款人偿还贷款的义务，本案中只是审理借款合同纠纷，未将商品房买卖合同纠纷合并审理，农行平谷支行也没有起诉要求裕发东瑞公司单独承担返还贷款责任，而是单独要求出卖人根据合同约定承担连带保证责任，故该规定不适用本案情形；2.本案应适用《个人购房担保借款合同》第十九条约定，林如海应当按照合同约定承担还款责任。林如海、王静辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.裕发东瑞公司一房两卖导致合同被解除，一审法院判决裕发东瑞公司返还农行平谷支行的本金利息是正确的；2.农行平谷支行提交的2005年6月10的个人购房担保借款合同不是林如海亲笔签名，而是裕发东瑞公司冒用林如海之名骗取贷款，且农行平谷支行在批贷时没有尽到尽职调查和身份的义务，存在明显过错，实际上，林如海开户和还款并非其本人操作，林如海也不知道还款账户的存在；3.农行平谷支行从未联系过林如海办理抵押登记事项，现要求林如海、王静承担还款责任是错误的。裕发东瑞公司未提出上诉。农行平谷支行向一审法院起诉请求：1.依法确认农行平谷支行与林如海、王静、裕发东瑞公司签订的《个人购房担保借款合同》有效；2.解除农行平谷支行与林如海、王静、裕发东瑞公司签订的《个人购房担保借款合同》；3.林如海、王静立即返还借款本金1513316.66元，并支付截止到2015年1月19日的利息、罚息、复利共计625566.61元及自2015年1月20日起至款实际还清之日止的利息、罚息、复利；4.裕发东瑞公司对林如海、王静前述借款本息承担连带保证责任；5.案件受理费由林如海、王静、裕发东瑞公司负担。一审法院认定事实：2005年5月31日，裕发东瑞公司作为出卖人与作为买受人的林如海签订商品房买卖合同，约定林如海以242万元的价格购买房地产公司开发建设的位于北京市昌平区北七家镇水韵风情庄园×区×幢×号房屋，建筑层数为地上3层、地下1层，建筑面积共315.58平方米，付款方式为其它等。根据农行平谷支行向法院提交的《个人购房担保借款合同》，2005年6月10日，农行平谷支行（贷款人）与林如海（借款人、抵押人）、王静（抵押人）、裕发东瑞公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：林如海向农行平谷支行借款169万元，用于购买位于北京市昌平区水韵风情庄园×区×幢×号房屋；借款期限240个月，自2005年6月10日起至2025年6月9日止；借款利率为年利率5.508%，逾期还款罚息利率上浮40%，未按约定用途使用借款罚息利率上浮50%，对应付未付利息，贷款人有权按40%计收复利；林如海授权农行平谷支行将全部借款直接划入售房人裕发东瑞公司在农行平谷支行开设的账户；还款方式为等额本息分期还款，每月10日为还款日；对该笔借款，林如海、王静作为所购房屋共有权人，以其所购房屋提供抵押担保，裕发东瑞公司提供连带保证担保；合同履行中发生争议，可由各方协商解决，也可到贷款人住所地人民法院起诉；等等。针对《个人购房担保借款合同》等借款手续上署名为“林如海”的签字，林如海先是主张不是林如海所签，故请求对《个人购房担保借款合同》等借款手续上署名为“林如海”的签名不是林如海本人所书写进行鉴定，后林如海因不能提供相应样本，故撤回笔迹鉴定申请。上述合同签订当日，农行平谷支行将169万元借款打入约定的裕发东瑞公司账户。后农行平谷支行每月从林如海还款账户足额扣款，直至2009年1月。自2009年2月起，农行平谷支行未能再从林如海上述还款账户实现扣款，至2015年1月19日，共计72期逾期。且就本案所涉房屋，双方并未办理房屋抵押登记手续，现该房产登记在案外人侯某名下。故农行平谷支行持变更后的诉讼请求诉至法院；另查一，2005年4月30日，裕发东瑞公司作为出卖人与作为买受人的侯某签订商品房买卖合同，约定由侯某以120万元的价格购买裕发东瑞公司开发建设的位于北京市昌平区北七家镇水韵风情庄园×区×号房屋，建筑层数为地上3层、地下1层，建筑面积共315.58平方米，付款方式为一次性付款等。2008年6月4日，侯某取得北京市昌平区北七家镇水韵风情庄园×区×号楼-1至3层×房屋的所有权证书，所有权证号为X京房权证昌证私字第XX**号，有抵押；另查二，2013年，林如海曾以裕发东瑞公司为被告，以农行平谷支行为第三人，向法院提起诉讼，要求：1.解除林如海与房地产公司签订的商品房买卖合同；2.裕发东瑞公司返还农行平谷支行借款169万元及相应利息。2014年1月26日，法院作出（2013）平民初字第04708号民事判决书，判决解除原告林如海与被告裕发东瑞公司于2005年5月31日签订的商品房买卖合同。在该案中，林如海否认裕发东瑞公司曾告知其要通过按揭贷款的方式购买涉案房屋。同时，林如海否认向裕发东瑞公司支付过首付款以及归还过借款本金和利息。林如海为此申请证人郁某出庭作证，郁某的证言证实：“裕发东瑞公司邀请林如海入职该公司，并承诺在水韵风情庄园给林如海分配一套住房。裕发东瑞公司为此与林如海签订了一份商品房买卖合同，但是后来林如海因故未能到裕发东瑞公司工作，裕发东瑞公司也就未向林如海交付房屋。因资金紧张，裕发东瑞公司将承诺给林如海的房屋做了按揭贷款。首付款以及每月偿还的贷款本息均是由裕发东瑞公司支付的。裕发东瑞公司并未告知林如海以其名义用按揭贷款的方式支付购房款”；另查三，林如海述称购房首付款系裕发东瑞公司支付，故不要求裕发东瑞公司向其返还首付款。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”;第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”裕发东瑞公司与林如海签订商品房买卖合同前，即已就同一套房屋与侯某另行签订了商品房买卖合同，且侯某已于2008年6月4日取得了涉案房屋的所有权证。房地产公司的行为，有违诚实信用原则，致林如海不能依约取得涉案房屋。林如海有权要求解除合同，且法院作出的(2013)平民初字第04708号生效民事判决书，业已判决解除原告林如海与被告裕发东瑞公司于2005年5月31日签订的商品房买卖合同。故依据前述规定和双方的约定，农行平谷支行有权要求解除双方签订的《个人购房担保借款合同》，且林如海、王静亦予认可，因此，法院对农行平谷支行所持的要求解除其与林如海、王静、裕发东瑞公司签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求予以支持；同时，依据前述规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，裕发东瑞公司已经收到农行平谷支行发放的购房贷款且在商品房担保贷款合同应被解除的情形下，农行平谷支行发放给裕发东瑞公司的购房款及相应利息应由裕发东瑞公司返还给农行平谷支行，故对农行平谷支行要求林如海、王静返还借款本金及利息的诉讼请求，法院不予支持，对林如海、王静所持的前述本金及利息应由裕发东瑞公司支付的答辩意见，法院予以采信。裕发东瑞公司经法院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃庭审抗辩和质证的权利，但并不影响法院依据其他当事人提供的证据在查明事实的基础上依法作出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认中国农业银行股份有限公司北京平谷支行与林如海、王静、北京市裕发东瑞房地产开发有限公司于二零零五年六月十日签订的《个人购房担保借款合同》自二〇一五年七月十五日解除；二、北京市裕发东瑞房地产开发有限公司于判决生效后十日内归还中国农业银行股份有限公司北京平谷支行借款本金一百五十一万三千三百一十六元六角六分及相应利息（其中，截止到二〇一五年一月十九日的利息、罚息、复利六十二万五千五百六十六元六角一分，自二〇一五年一月二十日起至款实际还清之日止的利息、罚息、复利按照《个人购房担保借款合同》约定的相应标准支付）；三、驳回中国农业银行股份有限公司北京平谷支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案中，农行平谷支行对《个人购房担保借款合同》解除一项并无异议，但主张依据合同相对性，应由林如海、王静承担还款责任并由裕发东瑞公司承担连带保证责任。对此，本院认为，第一，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款明确规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人；该表述并未将担保贷款合同纠纷与商品房买卖合同合并审理作为前提；且从该二十五条第一款“可以合并审理”的表述看，亦非第二款的适用前提。第二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中的担保贷款合同系商品房买卖合同的从合同，其中已经履行的部分系农行平谷支行将购房贷款发放至裕发东瑞公司账户，故根据该合同性质和履行情况，一审法院判决裕发东瑞公司归还农行平谷支行相应款项，并无不当，本院予以维持。综上所述，农行平谷支行的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18419.85元，由中国农业银行股份有限公司北京平谷支行负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  尚晓茜审 判 员  龚勇超二〇一七年十二月二十八日法官助理  胡 婧书 记 员  赵 宇