江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏08民初93号原告（执行案外人）：金圣威，男，1989年8月1日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：周向荣，江苏兴宇律师事务所律师。被告（申请执行人）：江苏金建建设集团有限公司，住所地金湖县健康路31号。法定代表人：朱庆军，该公司董事长。委托诉讼代理人：张居宽，江苏柏玉潭律师事务所律师。被告（被执行人）：淮安新苑房地产开发有限公司，住所地淮安市水门桥小区5幢206室。法定代表人：张秀芹，该公司总经理。原告金圣威与被告江苏金建建设集团有限公司（以下简称金建公司）、淮安新苑房地产开发有限公司（以下简称新苑公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金圣威及其委托诉讼代理人周向荣，被告金建公司委托诉讼代理人张居宽到庭参加诉讼，被告新苑公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金圣威向本院提出诉讼请求：1.依法确认中环国际广场1号楼1603室房屋归原告所有；2.依法判令中止执行中环国际广场1号楼1603室房屋；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年6月8日，原告与被告新苑公司达成购买中环国际广场1号楼1603室房屋的一致意见，原告当天支付购房款2万元，2014年8月1日支付购房款7万元，9月2日又支付购房款9万元。后原告又陆续付款，至2015年3月2日，原告足额向被告支付购房首付款238058元，后双方补签合同。此后因被告新苑公司原因工程停工，其于2015年8月5日向原告发出通知，承诺在2015年11月28日前交付房屋。原告一直在等着新房，盼着搬新家。2017年6月6日，原告却得知：贵院在2015年5月29日在审理被告金建公司与被告新苑公司建设工程施工合同纠纷一案中，出具（2015）淮中保字第00105号协助执行通知书，查封了含中环国际广场1号楼1603室房屋在内的房产。原告认为，贵院的查封是错误的，遂提起执行异议申请，贵院于2017年6月29日作出（2017）苏08执异124号执行裁定书，驳回原告的异议申请，原告依据该裁定依法提起执行异议之诉。恳请贵院依法查明事实，维护买房人的合法权益，支持原告诉请。被告金建公司辩称，涉案房屋系本公司首封，新苑公司将涉案的工程发包给金建公司施工，金建公司享有工程优先受偿权。原告未与被告新苑公司签订备案的购房合同，且未到房管部门进行备案，也未缴纳绝大部分房款，涉案房屋并未交付，故原告不具有优先权。原告对涉案房屋没有所有权。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告金圣威向本院提供以下证据：证据1.被告新苑公司与原告协商购买涉案房屋广告宣传单页及计算房屋交易价款明细各一份，证明2014年6月8日原告与被告新苑公司达成购买涉案房屋的意见。原告于当日支付了第一笔款项2万元。证据2.2014年8月1日浦发银行现金解款单一份，证明原告于当日交纳购房款7万元。证据3.浦发银行业务凭证回单一份，证明2014年9月2日原告向被告新苑公司支付房款4万元。证据4.银行POS机单一份和交款单一份，证明2015年3月2日原告向被告新苑公司支付购房款10.8058万元。证据5.2015年3月2日新苑公司出具的发票一份，证明原告已经向被告新苑公司支付了全部首付款23.8058万元。证据6.商品房定购协议书一份以及2015年8月5日被告新苑公司出具的通知，证明原告与被告新苑公司已经签订了涉案房屋商品房买卖合同。载明房号1号楼1603室，面积为113.08平方米，房屋总价为667172元，首付款238058元，余款贷款支付。另外还证实由于被告新苑公司原因房屋在2015年8月3日前没有交付。证据7.2017年7月10日被告新苑公司出具的证明一份，该证明证实了上述证据的真实性。证据8.商品房预售许可证及附件一份，证明涉案房屋于2013年6月18日取得了预售许可。证据9.本院（2017）苏08执异124号执行裁定书一份，证明第一被告金建公司与第二被告新苑公司工程在2015年3月30日立案受理，于2015年5月29日对涉案的房屋进行查封。被告金建公司质证称，对证据1的三性不予认可。证据2到证据7因我方不是事情的亲历者，无法核实其真实性，即使是真的，上述证据不能认定原告已经享有共益债务。在本案中，其支付的房款不足总价的36%，未签订正式的合同，仅达成购房意向。对证据8的三性予以认可。对证据9三性予以认可，对证明目的不予认可。本院经审查，因证据1系原件，且与原告提供的其件证据相互印证，本院对原告提供的9组证据予以采信。本院认定事实如下：金建公司与新苑公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理。后金建公司申请财产保全，本院2015年4月15日作出(2015)淮中民初字第00080号民事裁定书，裁定冻结被告新苑公司的银行存款912.5万元或查封其等值财产。同年5月29日，本院向淮安市住建局送达（2015）淮中民初字第00080号民事裁定书和（2015）淮中执保字第00105号协助执行通知书，要求该局协助查封新苑公司开发的中环国际广场房屋95套，其中包括轮候查封新苑公司开发的中环国际广场1号楼1603室。2015年12月29日，本院对金建公司诉新苑公司建设工程施工合同纠纷案作出（2015）淮中民初字第00080号民事调解书，调解书主文为：一、原告同意继续按照双方签订的合同及协议履行，将后续工程施工完毕；二、原告自本协议签字生效后30日内将属于自己总承包范围内的工程施工完毕后，被告应在次日支付原告120万元工程款。如果在30日内因被告方原因导致原告无法在30日内完成施工工程，视为原告方已完成工程，被告仍应当在30日内支付原告120万元；三、在本调解协议生效后，原告在2016年1月7日前提交竣工结算报告交被告审核。被告在接到竣工结算报告后二个月内审计完毕；四、为解决原告方农民工工资问题，被告同意在2016年2月1日前将其交纳在淮安市住建局的农民工保证金不低于100万元支付给原告；五、双方就原告施工的工程按照原双方所签订的《关于中环国际广场项目工程建设扫尾相关问题的补充协议》第三条第3款确定的结算办法执行；六、被告认可原告就其实际施工的工程在变卖或折价拍卖价款中享有优先受偿权；七、原告申请诉讼保全的房屋继续查封。当双方就工程造价确认后，结合相关情况协商解决是否解除部分房屋的查封。案件受理费86720元，减半收取43360元，保全费5000元，合计48360元，原、被告双方各负担24180元。该调解书生效后，新苑公司未履行义务，金建公司申请执行，本院于2016年2月1日立案执行。另查明，安徽省合肥市中级人民法院（以下简称合肥中院）在审理姜伟诉张寿斌、王丽娟、刘国强、高原、新苑公司民间借贷纠纷一案中，于2014年12月29日作出(2015)合民一初字第00028号民事裁定书，裁定冻结被告张寿斌、王丽娟、刘国强、高原、新苑公司的银行存款2225.5万元或查封其同等价值财产。同年12月31日，合肥中院向淮安市住建局送达民事裁定书和协助执行通知书，要求该局协助查封新苑公司所有的中环国际广场房屋59套，其中包括中环国际广场1号楼1603室房屋。查封期限自2014年12月30日起至2016年12月29日止。该案进入执行程序后，合肥中院未续封中环国际广场1号楼1603室房屋。本院对中环国际广场1号楼1603室房屋的轮候查封自2016年12月30日起自动转为正式查封。新苑公司于2013年6月18日取得了案涉房屋的《商品房预售许可证》。案涉的中环国际广场1号楼1603室房屋尚未办理房屋所有权证书。再查明，2014年6月8日，原告金圣威与被告新苑公司达成购买中环国际广场1号楼1603室房屋的意向，该房建筑面积为113.08平方米，每平方米售价6920元，房屋总价为782514元，优惠后总价为774689元，首付款234689元，余款通过贷款解决。当日，原告向新苑公司支付购房款2万元。后原告分别于2014年8月1日、9月2日支付购房款7万元、9万元。至2015年3月2日，原告共向被告新苑公司支付购房款238058元，新苑公司于当日向金圣威出具发票一张，发票显示收到金圣威中环国际广场1号楼1603室房屋款项238058元，款项性质为“预收购房款”。2015年8月24日，金圣威（乙方）与新苑公司（甲方）签订《商品房定购协议书（住宅）》一份，约定：乙方购买中环国际广场1号楼1603室房屋，房屋总价为782514元。乙方应于签订本协议当日，向甲方支付认购定金238058元，甲方收取定金后，向乙方开具收款凭证，乙方签署《商品房买卖合同》后，乙方所付定金转为房屋价款。双方在“优惠情况”栏约定，折后合同价667172元，于签约当日向甲方支付首付款238058元。双方约定的违约责任为：1.在乙方认购期限内，甲方拒绝或不按照本协议约定的价格同乙方签约《商品房买卖合同》的，或甲方将该房屋另售他人或不将该房屋出售给乙方的，视为甲方违约，甲方需双倍返还乙方所付定金。2.在乙方认购期限内，乙方拒绝或放弃签订《商品房买卖合同》的，乙方不按照本协议约定的价格或未在签约期限内到甲方现场售楼中心签订《商品房买卖合同》的以及不按协议约定条款和甲方公示的《商品房买卖合同》范本办理相关手续的均视为乙方违约，乙方无权要求甲方返还已收取的定金且甲方有权将上述房屋另行处理，且无需通知乙方。双方还约定：“本《商品房定购协议书》至双方签署《商品房买卖合同》后自动失效。2015年8月25日，新苑公司发出通知，称“中环国际广场”项目工程已于2015年7月30日恢复施工，住宅交付时间定为2015年11月28日，延期交房违约金届时一并计算支付。2017年7月10日，新苑公司出具证明，该证明称该公司与金圣威签订《商品房定购协议书（住宅）》后，经公司领导特批，确定购房总款为667172元，首付款238058元，贷款429114元。金圣威已交清了全部首付款。金圣威实际购房时间为2014年6月8日，由于该公司的原因至今未将上述房屋交付给金圣威。庭审中，原告金圣威表示愿意将剩余的房款以现金的方式一次性支付给本院。本院认为，本案争议焦点：1.原告是否享有案涉的淮安市中环国际广场1号楼1603室房屋的所有权；2.原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于原告是否享有案涉的淮安市中环国际广场1号楼1603室房屋的所有权问题。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”因案涉的中环国际广场1号楼1603室房屋系被告新苑公司建造，根据上述法律规定，案涉的中环国际广场1号楼1603室房屋属被告新苑公司所有。物权法第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”本案中，原告金圣威虽然于本院查封前认购了案涉的中环国际广场1号楼1603室房屋，但由于该房屋的所有权尚未登记在原告名下，并不发生物权变动的效力，原告金圣威并未取得案涉房屋的所有权，其关于对淮安市中环国际广场1号楼1603室房屋主张所有权的诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第一项规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋。”因涉案房屋尚未办理房屋所有权登记，合肥中院查封涉房屋属预查封，与查封具有同等法律效力。本院轮候查封的时间为2015年5月29日，因合肥中院未继续查封涉案房屋，本院轮候查封于2016年12月30日自动转为首次查封。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第一款第三项规定：“诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（三）隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”因涉案房屋于2014年12月31日被合肥中院查封，根据上述法律及司法解释规定精神，被查封房屋未经查封法院的许可，不得转让。原告金圣威于2015年3月2日交清购房首付款，并于2015年8月24日与新苑公司签订了《商品房定购协议书》，此时涉案房屋已被合肥中院查封，原告金圣威与被告新苑公司签订的《商品房定购协议书》不得对抗本案申请执行人。故原告要求中止执行中环国际广场1号楼1603室房屋的诉讼请求不能成立。综上所述，原告金圣威的诉讼请求无事实和法律依据，对其诉讼请求应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告金圣威的诉讼请求。案件受理费10472元，由原告金圣威负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审 判 长  潘昌锋审 判 员  董国华人民陪审员  王桂华二〇一七年十二月二十七日书 记 员  庄 行附：相关法律条文及司法解释1.《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。3.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。