四川省崇州市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0184民初1834号原告:赵洪刚，男，1967年12月22日出生，汉族，住四川省崇州市。被告:荣桂英，女，1980年10月1日出生，汉族，住四川省崇州市。委托诉讼代理人：钟卫，四川彰正律师事务所律师。原告赵洪刚诉被告荣桂英租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵洪刚，被告荣桂英及其委托诉讼代理人钟卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵洪刚向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告荣桂英于2015年6月10日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告荣桂英支付原告赵洪刚违约金150000元。事实与理由：原告依法拥有位于崇州市房屋。2015年6月10日经原、被告协商，签订了《房屋租赁合同》，该合同第二条约定:“甲方出租给乙方的房屋租赁共5年，自2015年6月10日起至2020年6月10日止”；第三条约定：“经双方协商该房屋第一年租金为100000元；租期开始第三年起每年递增8%。租金一年一付，乙方提前一个月向甲方支付下一年租金。”合同生效后，原告全面地履行了合同义务，而被告仅给付了两年租金给原告。2017年6月8日，被告未经原告同意的情况下，叫来十多人强行将原告租赁给被告房屋内沙发、机麻、地板和门面上的窗帘等强行拉走。原告要求被告出面协商，被告派来的人员将原告方的人员抓伤。被告单方提前解除合同，属单方违约，造成原告的经济损失。被告荣桂英辩称，所承租房屋产权登记所有人为谢娟和刘禹涵，原告不是适格主体；在被告承租经营茶楼期间，原告因与其债权人纠纷，有段时间长期有外来人员住在茶楼，导致被告客户流失；同意解除和原告签订的《房屋租赁合同》，被告是在原告同意提前解除租赁合同的情况下才搬走茶楼设施，为造成原告任何经济损失，请求驳回原告第二项诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据为：1、原、被告的身份信息，证明原、被告双方主体适格。2、原、被告签订的《房屋租赁合同》一份，证明原、被告之间的租赁关系合法有效。3、2017年6月8日崇州市公安局崇庆路派出所接（报）警登记表一份，证明在被告拆除茶楼设施时与原告方发生纠纷。4、原告和谢娟签订的自愿离婚协议书一份，证明在原告离婚时已经取得房屋支配权，因是小产权未办理过户手续。被告对原告提交证据质证认为证据1、2、3的真实性无异议，证据4真实性无异议，但原告并非房屋产权登记人，原告无权主张权利。本院认为，原告提交的证据1、2、3、4均具有真实、合法、关联性，本院予以采信，证据4为原告与前妻对位于崇州市崇阳镇三和集中居住区331号房屋的合法处置，根据该协议原告已经取得该处房产的使用权，即原告享有该处房屋的出租权，原告与被告签订的《房屋租赁合同》不违反法律规定，具有合法有效性，原告具有相应的主张权利，本案中原告主体适格。被告为支持其辩解理由，向本院提交证据为：1、《房屋租赁合同》一份、被告与他人签订的六合轩装饰装修工程施工合同一份、购买机麻收据一张，证明被告承租房屋后花费265000元进行了装修并购置了8台机麻。2、被告与原告微信截屏一张及电信局通话记录单一张，证明被告与原告就解除《房屋租赁合同》进行过协商；3、证人帅某、张某、王某、桂某证人证言，该四个证人均系被告的雇员，均证实在被告经营茶楼期间，原告住楼上与被告的茶楼共用水、电、气，被告曾要求原告将水、电、气分开，2016年上半年原告曾因经济纠纷，有要账的人吃住在茶楼大厅，影响了茶楼生意，2017年6月1日被告通过免提电话与原告商量解除合同的事，均听说原告同意被告不再承租房屋的事。原告对被告提交的证据质证认为：对证据1的真实性无异议，是被告租赁后房屋后的经营行为，与原告无关，也与本案无关；证据2中微信记录及通话记录均属实，被告是说过生意不好，要在合同期满之前解除合同，该拿走的拿走，原告只是回复被告商量了再说，并未同意被告的提前解除合同的请求。证据3均系被告的员工证言，与被告有利害关系，对四个证人证言不予认可。本院认为被告提交的证据1具有真实性、合法性，但属于被告的自主经营行为，与本案原、被告争议的是否解除合同不具有关联性；证据2原告予以认可，本院予以采信，但该组证据只能证明原、被告曾经为解除合同进行过协商，但协商结果是什么及原告是否同意提前解除合同尚不能证明，需要其它佐证予以证明；证据3中被告的四个雇员，均证实原告有共用茶楼水、电、气的行为和有涉及原告原因影响茶楼生意的情形，但这些情形均不属于原、被告签订的《房屋租赁合同》中约定解除合同事项，也不构成原告根本违约；四个证人证实在原告与被告在使用免提电话通话中听说原告同意解除租赁合同，原告予以否认，鉴于四个证人和被告的特殊关系，仍需要其它佐证予以证明原告是否同意解除《房屋租赁合同》。根据本院确认有效证据及原、被告的当庭陈述，查明事实为：原告在2013年1月8日与谢娟签订自愿离婚协议书，通过协商取得了位于崇州市房屋的使用权。2015年6月10日经原、被告协商，签订了《房屋租赁合同》，该合同第二条约定:“甲方出租给乙方的房屋租赁共5年，自2015年6月10日起至2020年6月10日止”；第三条约定：“经双方协商该房屋第一年租金为100000元；租期开始第三年起每年递增8%。租金一年一付，乙方提前一个月向甲方支付下一年租金”；第十一条第六项“租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金%的额度向甲方支付违约金”。合同生效后，原告全面地履行了合同义务，被告对该房屋进行装修并购置机麻开始经营茶楼，被告也给付了两年租金给原告。2017年5月底至6月初，被告因生意不好与原告协商解除《房屋租赁合同》，在未得到原告明确表示同意提前解除《房屋租赁合同》的前提下，被告于2017年6月8日将原告租赁给被告的房屋内沙发、机麻和门面上的窗帘等拉走，原告予以阻挡，纠纷产生后经公安机关调解无效，被告将房屋钥匙交还给了原告，因违约金问题原、被告双方经协商无果。本院认为，原告赵洪刚通过协商取得了位于崇州市房屋的使用权，即原告有权将该房屋出租，对被告认为原告无主体资格的辩解理由本院不予采信。原、被告于2015年6月10日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，其内容符合法律规定，系有效合同，原、被告双方应当依照《房屋租赁合同》行使权力和履行义务。被告因使用房屋经营茶楼生意不佳想提前解除《房屋租赁合同》，应当与原告协商解决，被告在未经原告明确同意情况下，2017年6月8日将承租房屋内沙发、机麻和门面上的窗帘等拉走，并将房屋钥匙交还给了原告，是以实际行为解除《房屋租赁合同》，鉴于原告也主张解除《房屋租赁合同》，本院对原告主张解除《房屋租赁合同》予以支持。被告在未与原告协商好解除合同条件并经原告同意的情形下提前解除《房屋租赁合同》，该提前解除合同行为，不属于《房屋租赁合同》约定解除情形，也不属于法定解除情形，属于违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，《房屋租赁合同》第十一条第六项“租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金%的额度向甲方支付违约金”，该条款只是约定被告提前退租应当承担支付违约金的违约责任，但对支付多少违约金约定不明，鉴于被告未提前通知原告的情形下解除《房屋租赁合同》，也未为原告找到新的承租人，原告需要一定期限找到新的承租人，本院酌定由被告承担按《房屋租赁合同》约定的三个月租金支付原告违约金25000元（100000元/年÷12月×3月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告赵洪刚与被告荣桂英签订的《房屋租赁合同》。二、被告荣桂英在本判决生效之日起十日内给付原告赵洪刚违约金25000元。三、驳回原告赵洪刚的其他诉讼请求。如果被告荣桂英不按判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由被告荣桂英负担550元，由原告赵洪刚负担2750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  孙 岭审 判 员  雷杨文人民陪审员  郑守刚二〇一七年十二月二十八日书 记 员  季 爽