云南省普洱市景谷傣族彝族自治县人民法院	民 事 判 决 书	(2017)云0824民初1228号	原告：云南梓铃物业管理有限公司。	法定代表人：陈炳文，公司总经理。	住所：云南省普洱市景谷傣族彝族自治县（以下简称景谷县。	委托诉讼代理人：赵应婷，云南平展律师事务所律师。	被告：杨石安，男，1969年7月5日生，现住景谷县。	原告云南梓铃物业管理有限公司诉被告杨石安物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云南梓铃物业管理有限公司的委托诉讼代理人赵应婷、被告杨石安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。	原告云南梓铃物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2014年6月至12月物业管理服务费615.00元、两池清理费30.00元、停车管理费210元；2015年物业管理服务费1003.00元、停车管理费360元；2016年物业管理服务费1204.00元、两池清理费40.00元、停车管理费360元，共计3822.00元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年1月28日，2016年1月20日与金色威远小区业主管理委员会签订《物业服务委托合同》，合同服务委托管理年限从2014年6月1日至2016年12月30日；合同约定“本物业服务费于每年第一季度内按年一次性收取，业主或使用人应在规定的时间内缴纳足够的物业费用，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起，每天按应缴纳物业费的千分之五缴纳违约金。业主管理委员会有义务予以配合、催缴、收取相关费用。”被告作为该小区业主欠交纳物业费共计3822.00元。根据《物业管理条例》第三十四条、第四十一条的规定被告应该向原告交纳上述费用，原告多次催缴无果。为维护原告的合法权利，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。	被告杨石安辩称：1、原告起诉的期间从2014年6月1日到2016年12月30日止。根据《民法通则》第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。2015年9月30日以前的已超过诉讼时效，原告无权诉求，也不受法律保护，诉讼时效不朔及既往。2、《物权法》第76条和《物业管理条例》第11条规定“选聘物业服务企业由业主共同决定”，业委会违反以上法律和部门规章，私自与未经业主大会选聘的物业公司签订《物业合同》违反了法律和行政法规的强制性规定，应当确认合同无效，即云南梓铃物业管理有限公司与金色威远小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》，由于该物业服务企业和物业服务内容、标准以及物业服务收费方案，没有通过金色威远小区业主大会由业主本人签字表决，该合同无效，对小区业主无法律效力，对被告本人也没有效力。3、物业公司服务很差和乱收费。2014年7月15日左右，小区的监控摄下了一段物业公司的水电工划被告车的视频，其报110，从此以后，物业公司的原法人魏大明见了被告形同陌路，从来没问过被告家的物业费。《物权法》第74条规定“占用业主共有的道路或其他场地用于停车的车位，属于业主共有，所以物业无权收费”。楼顶的门经常开着，无人看管，太阳能漏水，物业不巡视和管理。楼道里的灯都是业主管理，坏了业主自己换。小区保安有60多岁，小区堵车、吵闹保安不闻不问，或者经常找不到人。本小区无水池，何来的清理，化粪池在小区的公摊内，已收了物业费，属重复收费。被告认为根据《合同法》和《物权法》的规定，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。物业公司应尽快撤出小区，停止侵犯业主的权利，不要影响业主正常生活。	本院经审理认定事实如下：2014年6月1日普洱天匠房地产开发有限公司与原告云南梓铃物业管理有限公司签订《物业服务委托合同》，委托原告管理金色威远小区。2015年1月28日，金色威远小区业主委员会与原告签订《物业服务委托合同》，委托原告对商住结合型，建筑面积为17786.03平方米的金色威远小区进行管理，委托管理事项：1、物业共用部位的维修、养护和服务；2、物业共同设施设备的运行、维修、养护和服务；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和服务；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修服务；8、物业档案资料管理；9、代收生活垃圾处理费；10、代转送物品、代办收订报刊杂志、邮件；11、法律法规规定和授权委托其它事项。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住房按每月每平方米0.5元交纳；化粪池清理费每年30.00元；停车管理费按小车每月40.00元向业主按年一次性收取。物业服务费用收取方式按年按户收取。委托服务期限自2014年6月1日起至2015年12月30日止。2016年1月20日，金色威远小区业主管理委员会与原告签订《物业服务委托合同》，委托管理事项同上，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住房按每月每平方米0.6元交纳；化粪池清理费每年40.00元；停车管理费按小车每月30.00元向业主按年一次性收取。物业服务费于每年第一季度内按年一次性收取，业主在规定的时间内缴纳足够的物业费用，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起，每天按应缴纳物业费的千分之五缴纳违约金。委托服务期限自2016年1月1日起至2016年12月30日止。合同还约定：小区公共场所、楼道每日清扫一次，化粪池每季度检查一次，每年清掏一次，发现异常及时清掏等。原告从2014年6月1日起至2016年12月30日止对金色威远小区进行物业服务管理，对金色威远小区安装监控设施，进行保安、保洁，对花草树木进行维护等物业服务工作。	另查明，被告杨石安为金色威远小区3幢3单元602室的业主，其住房的建筑面积167.22平方米。被告未交纳2014年7月起至2016年12月止的物业管理费、两池清理费等费。	本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主委员会订立的，规定物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定。我国《物业管理条例》规定，业主委员会执行业主大会决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同；业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有拘束力。本案中，金色威远小区业主委员会与原告签订物业服务合同，属履行业主委员会职责范围，双方签订的《物业管理合同》，对业主具有拘束力，原告为该小区提供了物业管理服务，故原告有权收取物业管理费。被告辩称“物业公司不是业主大会选聘的，合同服务内容、标准以及物业服务收费方案也不是业主大会表决通过的，物业公司与金色威远小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》违反了法律和国务院行政法规的强制性规定，所以合同无效。”被告提交的证据材料不能证实其辩称，故对该辩称本院不予采信。	关于2014年6月1日至2016年9月30日被告应交纳的费用是否已超过诉讼时效的问题？诉讼时效是民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务之权利的制度。本案中，被告欠缴物业服务费的时间分为两个阶段，第一阶段原告与开发商普洱天匠房地产开发有限公司签订的《物业服务委托合同》，合同履行期限自2014年6月1日起至2014年12月30日止，民事主体的权利受到损害的事实发生在民法总则施行之前，故该时间的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。”的规定，即原告从2015年1月1日开始就应当知道其权利被侵害至民法总则施行之日（2017年10月1日）超过二年的，诉讼时效期间已届满，且原告也未提供证据证实期间曾向被告主张过权利，即没有诉讼时效中止、中断、延长的情形，故原告起诉被告应支付2014年6月1日起至2014年12月30日止之间应交纳的各项费用已超过诉讼时效，对该段时间的诉请应予驳回。第二阶段原告与金色威远小区签订的《物业服务委托合同》，合同履行期限自2015年1月1日起至2016年12月30日止，民事主体的权利受到损害的事实发生在民法总则施行之前，故该时间的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，自权利人知道或者应当知道其权利受到损害以及义务人之日起至民法总则施行之日未超过二年的，提起诉讼时效期间为三年，故该时间段的诉请尚在诉讼时效内。	关于原告的服务是否不到位导致被告拒交物业服务费的问题？原告提交的三份《物业服务委托合同》中约定：小区公共场所每日清扫1次；楼道每日清扫1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。”原告作为物业服务企业在对金色威远小区的日常物业服务中，对化粪池未定期进行清理，亦未提交相应的证据证实已按上述规定对小区进行了日常的管理服务，故原告提供的服务质量未达到合同约定的标准。综合本案的实际情况，以物业合同约定价款的90%予以酌情调整物业管理费,物业管理费以1986.57元〔（167.22平方米×0.5元/平方米/月×12个月）+(167.22平方米×0.6元/平方米/月×12个月）×90%〕予以支持。	关于两池清理费是否有收取的理由？两池清理费，依据原告提交原告与金色威远小区业主委员会签订的两份《物业服务委托合同》第二章第一条第1条中均约定，2015年化粪池清理费30.00元/年、2016年化粪池清理费40.00元/年，故对两池清理费应以化粪池清理费按年度约定予以支持。	关于停车管理费的问题，《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。故原告主张收取停车管理费不予支持。	综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款、第七十八条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：	一、由被告杨石安于本判决生效后十日内支付原告云南梓铃物业管理有限公司物业服务管理费1986.57元、化粪池清理费70.00元，合计2056.57元。	二、驳回原告云南梓铃物业管理有限公司的其他诉讼请求。	案件受理费50元，减半收取25.00元，由被告杨石安负担。	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。	审判员  张益琼	二〇一七年十二月二十八日	书记员  周 红	附：本案适用相关法律条文	《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”	第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”	《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”	《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”	第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”	第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”	《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。	第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”