广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0112民初5358号原告：广州凯云物业管理有限公司，住所地广东省��州市高新技术产业开发区科学城开源大道11号A8栋五层501-502。法定代表人：易武，董事长。委托诉讼代理人：陈丽婵，广东广开律师事务所律师。委托诉讼代理人：林敏珊，广东广开律师事务所律师。被告：广州北航新兴产业技术研究院，住所地广东省广州市黄埔区广州科学城开源大道**号科技企业加速器**栋。法定代表人：冯文全。原告广州凯云物业管理有限公司（以下简称“凯云物业公司”）与被告广州北航新兴产业技术研究院（以下简称“北航研究院”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月17日公开开庭进行了审理。原告凯云物业公司的委托诉讼代理人陈丽婵、林敏珊到庭参加诉讼，被告北航研究院经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告凯云物业公司向本院明确诉讼请求为：1.判令被告向原告支付自2016年11月1日起至开庭之日即2017年11月17日止拖欠的物业管理费130136.5元、基本电费17888元、公摊水电费46849.14元以及逾期损失4793.1元（按中国人民银行同期贷款利率计算，计算至2017年11月16日）；2.判令确认原被告的《物业管理服务合同》于2017年8月10日解除；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告于2015年1月26日与原告签订合同编号为KY-WG-JSQ-A400402的《广州科学城科技企业加速器入驻企业物业管理服务协议》，协议有效期为2014年7月1日起至2015年12月31日，物业管理服务费为5元/平方米/月，物业管理服务费为10010.5元/月，基本电费收费标准为23元/千伏安/月，A4栋第六层601单元配备负荷容量127.5千伏安，每月基本电费合计2932.5元。公摊水电费收费标准为：1.8元/平方米/月，每月公摊水电费合计3603.78元。被告逾期交纳物业管理费、公摊水电费、基本电费，自用水电费等，每逾期一日，被告须按当月相应费用额的1‰向原告支付违约金，如果逾期30日，原告有权解除本协议，并追回甲方所欠费用。然而，自2015年11月份起，被告开始出现拖欠原告管理费、电费、水费、维修费等费用，被告无故拒绝向原告支付上述费用，经原告起诉要求被告支付自2015年11月至2016年10月的费用后，被告依然欠原告2016年11月1日至今的管理费、基本电费、公摊水电费以及甲方逾期损失。鉴于上述事实和理由，原告无奈之下只得起诉到贵院，请求法院支持原告全部诉讼请求，依法维护原告的合法权益。被告北航研究院未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。经审理查明：2015年1月26日，原告凯云物业公司（乙方）经业主广州凯得���股有限公司授权与被告北航研究院（甲方）签订了合同编号为KY-WG-JSQ-A400402的《广州科学城科技企业加速器入驻企业物业管理服务协议》（以下简称“物业管理服务协议”），协议约定：由原告凯云物业公司向被告北航研究院提供物业管理服务，涉案场地位于广东省广州市广州科学城科技企业加速器A4栋第六层601单元的工业厂房，建筑面积为2002.10平方米。协议有效期从2014年7月1日起至2015年12月31日止。物业管理服务费收取标准为5元/平方米/月，每月物业管理服务费为10010.5元/月，基本电费（变压器容量费）收费标准为23元/千伏安/月，A4栋第六层601单元配备负荷容量127.5千伏安，每月基本电费合计2932.5元。公摊水电费收费标准为：1.8元/平方米/月，每月公摊水电费合计3603.78元。以上费用按月结算，由被告在每月10日前以银行转账方式转至原告指定账户（开户行：广州银行科学城支行，开户名：广州凯云物业管理有限公司，银行账号：80×××10）或以现金支付的方式缴付。被告应依约交纳物业管理费、公摊水电费、基本电费、自用水电费等，逾期交付费用的，每逾期1日，被告须按当月相应费用额的千分之一向原告支付滞纳金，如果逾期30日，原告有权单方解除本协议，并追回被告所欠费用。第八条法律责任约定：“1.甲方违约：（1）甲方须按本协议规定按时交纳物业管理费、有偿服务费等应付应缴费用，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交纳费用的千分之一缴交滞纳金。对超过一个月不交纳应缴费用且经书面通知无效的，乙方有权采取一切合理、适当措施，包括但不限于：甲方租赁区域内张贴公告、公示栏公告、停止供应电力及供水等相关措施，同时可禁止甲方使用公共设施及享用有关的公众服务（如停车场等），乃至采取法律行动直至应付费用付清为止。乙方采取上述行动造成甲方的损失，概由甲方自行承担。”2015年1月26日，广州凯得控股有限公司（甲方）与被告北航研究院（乙方）签订合同编号为KKJSQA400402的《房屋租赁合同》，约定甲方将位于广州高新技术产业开发区科学城开源大道11号A4栋第六层601单元建筑面积为2002.10平方米的涉案场地出租给乙方北航研究院作为办公/实验/中试/生产用房使用，租赁期限从2014年7月1日起至2015年12月31日止，租金36037.8元/月，租金按18元/平方米/月（不含物业管理费、自用水电费、公摊水电费、基本电费）收取，按月结算。2015年10月14日，广州凯得控股有限公司与被告北航研究院签订了编号为JSQ201531的《房屋租赁合同补充协议》，约定双方就合同编号为KKJSQA400402的原《房屋租赁合同》达成补充协议：约定原合同所述基本��费的计价方式变更为按照最大需量计价方式缴纳，具体标准见附件“基本电费最大需量计价方法”。协议上有双方盖章，被告北航研究院授权代表人吴新建在协议上签名。原告主张上述合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务。原告主张2016年11月1日至2017年7月31日期间，其多次向被告发出《加速器物业服务中心缴费通知书》催缴上述期间的物业管理费、水电费等费用，以上《加速器物业服务中心缴费通知书》部分由被告公司职员吴新建在该通知回执单上签字签收，部分原告主张系邮件送达；同时，原告主张其分别于2017年3月13日、2017年4月13日以及2017年7月向被告出具《欠款催缴通知函》催缴2015年11月1日至2017年7月31日的物业管理费、水电费等费用，其中2017年3月13日、2017年4月13日的《欠款催缴通知函》均由被告公司职员吴新建在回执上签字签收。2017年8月7日，原告通过EMS快递向被告发出通知书，称“因贵司欠费已达30日以上，根据合同的相关规定，我司有权解除《物业管理服务协议》，现正式通知贵司《物业管理服务协议》自本通知书发出后立即解除。”该邮件于2017年8月10日妥投，签收人为吴新建。原告称原被告签订的《物业管理服务协议》期限届满之后，双方没有签订新的《物业管理服务协议》，被告仍在实际使用涉案租赁场地，原告亦继续向被告提供物业管理服务，双方形成不定期物业服务关系。原告主张被告自2015年11月份起欠缴原告物业管理费、水电费、维修费等相关费用，原告通过诉讼途径请求被告支付2015年11月至2016年10月的相关费用，法院已判决并已强制执行。原告在庭审时明确其主张的基本电费是按1376元/月计算，庭后，原告提交说明称“广州北航新兴产业技术研��院承租广州高新技术产业开发区科学城开源大道11号A4栋第六层601单元，该单元原始配电容量是127.5千伏安，基本电费单价为23元/千伏安·月，总基本电费为127.5×23=2932.5元/月，因2015年9月基本电费计费方式变更为40%的最大需量，基本电费单价变更为32元/千伏安·月，总基本电费为127.5×32×40%=1632元/月，并签订补充协议。2015年12月31日，广州北航新兴产业技术研究院房屋租赁合同到期，同时其他企业有用电需求，自2016年1月1日起电容量减少20千伏安，总电容量变更为107.5千伏安，计费方式不变，总基本电费为107.5×32×40%=1376元/月。”原告明确其主张逾期损失的依据是被告逾期付款给其造成利息损失，利息从当月11日起按照中国人民银行同期贷款利率计算。上述事实有《广州科学城科技企业加速器入驻企业物业管理服务协议》、《房屋租赁合同》及补充��议、《加速器物业服务中心缴费通知书》、《欠款催缴通知函》及回执、解除合同通知书及快递单、妥投证明等书证及当事人陈述证实。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为，原告凯云物业公司与被告北航研究院签订的《广州科学城科技企业加速器入驻企业物业管理服务协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应诚意履行。合同期限届满后，虽然双方没有续签合同，但根据本院查明的事实，可以确定原告作为物业管理服务机构对被告北航研究院使用的位于广州市广州科学城科技企业加速器A4栋第六层601单元的工业厂房进行了物业管理，而被告事实上已接受了原告提供的物业管理服务。原告凯云物业公司对被告北航研究院使用的广州市广州科学城科技企业加速器A4栋第六层601单元的工业厂房进行物业管理，并向被告提供了物业管理服务，被告应按照《物业管理服务协议》的约定向原告缴纳物业管理费、基本电费、公摊水电费，《物业管理服务协议》约定每月物业管理费10010.5元，每月公摊水电费3603.78元，每月10日前缴付上述费用，因此原告要求被告支付2016年11月1日至2017年11月17日拖欠的物业管理费130136.5元、公摊水电费46849.14元有理据，本院予以支持。关于基本电费，《物业管理服务协议》约定每月基本电费2932.5元，每月10日前缴付费用，原告提交了说明陈述2016年1月1日起基本电费变更为1376元/月，原告主张按1376元/月计算基本电费有理据，原告要求被告支付2016年11月1日至2017年11月17日拖欠的基本电费17888元，本院予以支持。关于逾期损失的认定。被告逾期缴付上述费用，给原告造成利息损失，原告请求按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算利息依法有据。《物业管理服务协议》���定物业管理费、基本电费、公摊水电费于每月10日前缴付，故逾期损失应分月计算，以每月拖欠的物业管理费、基本电费、公摊水电费14990.28元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从当月11日起计至2017年11月16日止。关于《物业管理服务协议》是否解除的问题。《物业管理服务协议》约定的有效期为2014年7月1日起至2015年12月31日，《物业管理服务协议》的有效期到期后，该协议已终止，原告主张该协议期满后双方形成不定期物业服务关系缺乏法律依据，其主张解除《物业管理服务协议》本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州北航新兴产业技术研究院于本判决生效之日起十日内向原告广州凯云物业管理有限公司支付2016年11月1日至2017年11月17日拖欠的物业管理费130136.5元、基本电费17888元，公摊水电费46849.14元，共计194873.64元；二、被告广州北航新兴产业技术研究院于本判决生效之日起十日内向原告广州凯云物业管理有限公司支付拖欠上述费用的逾期损失（分月计算，以每月拖欠的物业管理费、基本电费、公摊水电费14990.28元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从当月11日起计至2017年11月16日止）；三、驳回原告广州凯云物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，从本判决确定的履行期限届满次日起，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4293元，由被告广州北���新兴产业技术研究院负担。上述费用已由原告广州凯云物业管理有限公司预缴，被告广州北航新兴产业技术研究院在履行本判决时将应负担费用迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  麦景昌代理审判员  王 梦人民陪审员  钟群光二〇一七年十二月七日书 记 员  张 敏杨小娜