重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0237民初3465号原告：中国工商银行股份有限公司巫山支行，住所地重庆市巫山县高唐街道广东中路190号，统一社会信用代码915002374518931359。负责人：谭春雷，工行巫山支行行长。委托诉讼代理人：廖云川（特别授权），男，1973年12月3日出生，汉族，工商银行巫山支行副行长，住重庆市开州区。被告：石宣虎，男，1983年1月23日出生，汉族，无固定职业，住重庆市巫山。被告：冯孝俊，女，1986年7月13日出生，汉族，无固定职业，住重庆市巫山县。被告：重庆尊诚房地产开发有限公司，住所地重庆市开州区汉丰街道永兴社区南山中路221号，统一社会信用代码91500234671041807R。法定代表人：谢家田。原告中国工商银行股份有限公司巫山支行（以下简称工行巫山支行）与被告石宣虎、冯孝俊、重庆尊诚房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理后，依法由审判员尹文生独任审判，适用简易程序并于2017年12月13日公开开庭进行了审理。原告工行巫山支行的委托诉讼代理人廖云川到庭参加诉讼，被告石宣虎、冯孝俊、重庆尊诚房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告工行巫山支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告石宣虎、冯孝俊偿还原告贷款本金263978.64元、利息6564.10元及被告还清原告贷款本息之日的利息（按合同约定计算罚息、复利）；2.判令被告重庆尊诚房地产开发有限公司承担连带责任担保；3.判令原告对被告石宣虎、冯孝俊的抵押房产314渝预告（2015）字第02XXX号享有优先受偿权；4.请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年8月17日，被告石宣虎、冯孝俊向原告申请个人一手住房贷款。其后，原告与石宣虎、冯孝俊签订了《个人购房借款/担保合同》，约定原告向被告石宣虎、冯孝俊发放个人一手住房贷款289000元、贷款期限240个月，冯孝俊以所购房产（314渝预告（2015）字第02XXX号）对此债务提供抵押担保，双方办理了抵押登记手续，并由重庆尊城房地产开发有限公司承担连带责任担保。2015年8月28日，原告如约向被告石宣虎、冯孝俊发放贷款289000元，贷款期限240个月。截止2017年10月18日，被告石宣虎、冯孝俊已连续违约6次以上，积欠原告贷款本金263978.64元及利息6564.10元。根据原被告签订的《个人购房借款/担保合同》中的约定，被告如出现连续3次或累计6次违约行为，原告即可宣布此笔贷款提前到期。现原告要求被告石宣虎、冯孝俊立即归还全部贷款本息，故特向贵院提起诉讼。被告石宣虎、冯孝俊、重庆尊诚房地产开发有限公司未作答辩，在举证期限内亦未向本院提交证据材料。本院经审理认定事实如下：2015年7月25日，被告石宣虎在被告重庆尊诚房地产开发有限公司开发建设的“碧水云天”购买房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，被告石宣虎购得原告所有的“碧水云天”X幢XXX室房屋一套，房屋总价款412888元。2015年8月17日，被告石宣虎、冯孝俊向原告工行巫山支行申请个人住房贷款，经原告工行巫山支行审批同意后，原告工行巫山支行与被告石宣虎、冯孝俊和保证人重庆尊诚房地产开发有限公司于同年8月28日签订了《个人购房借款/担保合同》。双方在合同中约定，原告向被告石宣虎、冯孝俊发放个人一手住房贷款289000元，贷款期限240个月；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布本合同和贷款与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为在基准利率基础上加收30%；保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；担保方式为抵押，即冯孝俊以所购房产巫山县XX街道XX路XXX号“碧水云天”X幢XXX房屋对此债务提供抵押担保，双方办理了抵押预告登记（314渝预告（2015）字第02XXX号）。双方还在合同中约定，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是第三人提供，担保人同意贷款人自行选择实现担保的顺序，即贷款人可以选择就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。被告石宣虎、冯孝俊在《个人购房借款/担保合同》中借款人和共同借款人处分别签字确认，被告重庆尊诚房地产开发有限公司在保证人处盖章予以确认。由于被告重庆尊诚房地产开发有限公司开发建设的“碧水云天”至今仍未办理房屋产权证，故抵押的房屋只进行了预告登记。2015年8月28日，原告如约向被告石宣虎、冯孝俊指定的收款人账户发放贷款289000元，贷款期限240个月。借款后，被告石宣虎按照约定向原告偿还了按揭贷款本金及利息，从2017年2月起就未能正常偿还，后在2017年7月、9月偿还过三次，但期内的本息未能还清，自2017年10月1日至今未能偿还贷款本息。截止2017年12月10日，被告石宣虎、冯孝俊已经累计欠正常期内的住房按揭贷款本金8695.40元，利息8800.68元。到本案庭审终结时，被告石宣虎、冯孝俊积欠原告贷款本金263978.64元。以上事实，有原告提交的法定代表人身份证明书、营业执照，借款人身份证、户口、婚姻证明、重庆尊诚房地产开发有限公司营业执照，法定代表人身份证，个人住房贷款申请表，谈话纪录，《房屋买卖合同》，《个人购房借款/担保合同》，重庆市土地房屋预告登记证明，《重庆市房地产抵押合同》，借款凭证，共同还款责任确认书，抵押财产共有人承诺书，自营历史明细列表。用于证明被告石宣虎、冯孝俊在原告处申请贷款以及原告对被告石宣虎、冯孝俊发放贷款，贷款人贷款过后的还款记录及违约的事实。上述证据真实、合法、有效，与本案具有关联性，能够证实原告所要证明的事实，本院予以确认。本院认为，原告工行巫山支行与被告石宣虎、冯孝俊、重庆尊诚房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，应当受到法律保护。约定的还款期限内，被告石宣虎、冯孝俊未按约定偿还借款本息，其行为构成违约，应承担相应的民事责任。按照《个人购房借款/担保合同》的约定，虽然借款期限为240个月，但是被告已经出现连续3次或累计6次违约的行为，原告可以宣布此笔贷款提前到期。因此，原告工行巫山支行要求被告石宣虎、冯孝俊偿还全部借款本金、利息、复利的请求符合双方的约定和法律的规定，本院予以支持。本案借款由被告石宣虎提供坐落于重庆市巫山县XX街道XX路XXX号“碧水云天”X幢XXX室房屋进行抵押担保，并办理了抵押预告登记，原告要求对该抵押物享有优先受偿的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。同时，被告重庆尊诚房地产开发有限公司为被告石宣虎、冯孝俊的借款提供保证担保，到庭审结束时仍不满足免除保证责任的条件，而且在《个人购房借款/担保合同》就保证担保进行了特别约定，即主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是第三人提供，担保人同意贷款人自行选择实现担保的顺序，即贷款人可以选择就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债权人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。因此，原告工行巫山支行要求被告重庆尊诚房地产开发有限公司对本案债务承担连带保证责任的诉讼请求，符合法律的规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百八十七条,《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告石宣虎、冯孝俊于本判决生效后五日内，偿还原告中国工商银行股份有限公司巫山支行借款本金263978.64元及利息、复利。到2017年12月10日的利息为8800.64元，从2017年12月11日起至付清之日止，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率加收30%；对没有按期支付的利息应计收复利，复利的计收标准与利息的计收标准相同。二、原告中国工商银行股份有限公司巫山支行就上列债权，对登记在被告石宣虎名下的抵押物，即位于重庆市巫山县XX街道XX路XXX号“碧水云天”X幢XXX室房屋享有优先受偿的权利。三、由被告重庆尊诚房地产开发有限公司对被告石宣虎、冯孝俊的上列债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5358元，减半收取2679元，由被告石宣虎、冯孝俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  尹文生二〇一七年十二月十五日书记员  兰 洋