陕西省宝鸡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕03民终1139号上诉人（原审被告）宝鸡市渭滨区神农镇茹家庄村村民委员会，住所地宝鸡市渭滨区川陕路七公里。组织机构代码C8311224-X。法定代表人杨卫平，村委会主任。委托代理人宁新科，村委会副主任兼调解委员会主任。上诉人（原审被告）宝鸡市渭滨区神农镇茹家庄村第三村民小组。代表人杨作科，组长。共同委托代理人颜军战，陕西新纪律师事务所律师，。被上诉人（原审原告）张义武，男，1963年6月20日生，陕西省宝鸡市人，住宝鸡市金台区。委托代理人王永岗，陕西国文律师事务所律师。上诉人宝鸡市渭滨区神农镇茹家庄村村民委员会（以下简称茹家庄村委会）、宝鸡市渭滨区神农镇茹家庄村第三村民小组（以下简称茹家庄村三组）与被上诉人张义武因土地租赁合同纠纷一案，不服渭滨区人民法院（2017）陕0302民初526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人茹家庄村委会法定代表人杨卫平，上诉人茹家庄村三组代表人杨作科及其共同委托代理人颜军战，被上诉人张义武委托代理人王永岗到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人茹家庄村委会、茹家庄村三组上诉理由是：一审认定事实不清，不全面，认定张义武损失金额不当，适用法律错误。请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。被上诉人张义武辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张义武向一审法院起诉请求：1、二被告赔偿原告建房损失1314600元；2、案件受理费由二被告承担。原审法院查明：2006年12月18日，原告（乙方）与被告茹家庄村三组（甲方）签订《土地租赁协议》，约定甲方将其拟建神农家园第一排北头剩余不规则地带租与原告。被告茹家庄村委会及神农镇茹家庄民俗村产业开发办均在甲方落款位置盖章。合同签订后，原告向神农镇茹家庄民俗村产业开发办交纳了租金100000元，并在租赁土地上建造楼房一栋。2016年2月23日，陕西德威房地产评估有限公司出具《房产估价报告》，以房地分估的思路，选用重置成本法测算（重置成本法是求取估价对象在估价时点时的重新构建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价值的方法），确定原告建造的位于宝鸡市渭滨区神农镇茹家庄三组神农家园第一排北头别墅房产在估价时可能实现的市场价值为1314600元。原告因双方租赁合同纠纷曾向本院提起诉讼，本院经审理于2014年11月30日作出（2014）渭滨民初字第01086号民事判决书，认定被告在未经过任何审批的情况下，将农业用地变更为建设用地对外出租，已违反《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第三十一条、第三十六条、第四十四条之规定，判决原、被告之间签订的《土地租赁协议》无效。该判决已发生法律效力。神农镇茹家庄民俗村产业开发办系二被告共同成立，未办理登记手续。上述事实，有原告提交的（2014）渭滨民初字第01086号民事判决书、收款收据、《房产估价报告》及当事人陈述在卷为证。上述证据经当庭举证、质证及本院的审查，足以认定。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，本院（2014）渭滨民初字第01086号民事判决书认定神农镇茹家庄民俗村产业开发办民事责任应当由设立人，即二被告承担，并判决原、被告于2006年12月18日签订的《土地租赁协议》无效，现该判决已发生法律效力，原告应向二被告返还所租赁土地及地上构筑物、附着物，同时根据原、被告的各自过错程度对原告房屋损失进行分担。关于房屋价值，原告提交陕西德威房地产评估有限公司出具《房产估价报告》，确定原告建造的位于宝鸡市渭滨区神农镇茹家庄三组神农家园第一排北头别墅房产在估价时可能实现的市场价值为1314600元。被告茹家庄村委会认为，原、被告并未对租赁土地用途作出约定，原告因建房产生的损失与其无关，被告茹家庄村三组认为原告建造房屋属于违法建筑，不具有财产价值，且《房产估价报告》系原告单方委托，程序不合法。本院认为，双方《土地租赁协议》约定被告将其拟建神农家园第一排北头剩余不规则地带租与原告，本院（2014）渭滨民初字第01086号民事判决书查明神农家园系被告茹家庄村三组将靠近山坡的部分林地耕地毁林退耕，加以平整后开发的第三产业用地，原告在租赁土地上建造房屋系依据双方合同约定对租赁土地的合理使用，二被告对此是明知并且认可的，虽然原告在农业用地上建造房屋违反法律规定，但该房产仍具有财产价值，故本院对二被告的抗辩意见不予采信。本案审理中，原告向本院提出评估申请，要求对其建造的上述房产进行价值评估，经本院释明，但二被告坚持不同意参与本案房产评估，现原告提交其委托评估机构出具《房产估价报告》，二被告亦未提交反驳证据予以否定，亦未申请进行重新对房产进行评估，故二被告应当承担举证不能的不利法律后果，本院对原告提交的《房产估价报告》予以认定，认定原告建造的位于宝鸡市渭滨区神农镇茹家庄三组神农家园第一排北头别墅房产市场价值为1314600元。本案中，二被告在未经过任何审批的情况下，将农业用地变更为建设用地对外出租，违反国家强制性法律规定，原告在签订《土地租赁合同》时未尽合理审查注意义务即建造房屋，双方均具有一定过错，结合本案案情，本院认定原告承担30%的责任，被告应当承担70%的责任，故二被告应当在其责任范围内赔偿原告房产损失920220元（1314600元×70%），其余损失由原告自行承担。原告于2016年6月10日向本院提交追加诉讼请求申请，要求被告赔偿其2014年至2016年因无处居住产生的租房费用90000元，但其该项申请已超过法律规定的期间，故本院对原告增加的诉讼请求不予处理，如有争议，可另行通过其他合法途径处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、原告张义武于本判决生效之日起三十日内向被告宝鸡市渭滨区神农镇茹家庄村村民委员会、宝鸡市渭滨区神农镇茹家庄村第三村民小组返还神农家园第一排北头剩余不规则地带土地及地上构筑物、附着物。二、被告宝鸡市渭滨区神农镇茹家庄村民委员会、宝鸡市渭滨区神农镇茹家庄村第三村民小组于本判决生效之日起三十日内赔偿原告张义武经济损失920220元。三、驳回原告张义武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16630元，由原告张义武承担6630元，被告宝鸡市渭滨区神农镇茹家庄村民委员会、宝鸡市渭滨区神农镇茹家庄村第三村民小组承担10000元。二审中，上诉人茹家庄村委会、上诉人茹家庄村三组共同申请对涉案被上诉人张义武所建房产进行评估。本院依法委托陕西众福资产评估有限公司进行评估，结论为经成本法评估的价值为704540元。上诉人茹家庄村委会、上诉人茹家庄村三组共同提交三份新证据1、租地协议，2、宝渭政办发[2013]3号文（征地拆迁补偿标准），3、宋英俊录音。综合证明一审认定张义武损失金额不当。被上诉人张义武质证称，证据1、2即使真实，也与本案无关联性，证据3证人未出庭，证言不合法，也与本案无关联性。经合议庭评议，上述证据与本案无关联性，本院不予采信。二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，一审法院依据已生效的渭滨区法院（2014）渭滨民初字第01086号民事判决书，查明的案件事实，对本案的处理方式及论理，适用法律是正确的，对此本院并无新解。唯因上诉人茹家庄村委会、上诉人茹家庄村三组未能在一审审理程序中正确及时行使诉权，二审中方申请司法评估，增加了当事人的诉累，客观上造成本案法律事实发生变化。两上诉人的上诉理由部分成立，本院将根据双方当事人的履约过错和行为过错程度，依法调整一审裁判结论。原审认定事实清楚、适用法律正确，审理程序合法。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销渭滨区人民法院（2015）渭滨民初字第01242号民事判决民事判决第三项即：驳回原告张义武的其他诉讼请求。二、维持渭滨区人民法院（2015）渭滨民初字第01242号民事判决民事判决第一项和诉讼费承担部分，即：一、原告张义武于本判决生效之日起三十日内向被告宝鸡市渭滨区神农镇茹家庄村村民委员会、宝鸡市渭滨区神农镇茹家庄村第三村民小组返还神农家园第一排北头剩余不规则地带土地及地上构筑物、附着物。案件受理费16630元，由原告张义武承担6630元，被告宝鸡市渭滨区神农镇茹家庄村民委员会、宝鸡市渭滨区神农镇茹家庄村第三村民小组承担10000元。二、变更渭滨区人民法院（2015）渭滨民初字第01242号民事判决第二项为：宝鸡市渭滨区神农镇茹家庄村民委员会、宝鸡市渭滨区神农镇茹家庄村第三村民小组于本判决生效之日起三十日内赔偿原告张义武经济损失528405元。三、驳回张义武的其他诉讼请求。四、驳回宝鸡市渭滨区神农镇茹家庄村民委员会、宝鸡市渭滨区神农镇茹家庄村第三村民小组的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费16630元，由张义武承担6630元，宝鸡市渭滨区神农镇茹家庄村民委员会、宝鸡市渭滨区神农镇茹家庄村第三村民小组共同承担10000元。评估费7000元，由张义武承担1750元，宝鸡市渭滨区神农镇茹家庄村民委员会、宝鸡市渭滨区神农镇茹家庄村第三村民小组共同承担5250元。本判决为终审判决。审 判 长  韩权雁审 判 员  邱有前代理审判员  黄 婷二〇一七年十二月六日书 记 员  谈佳华