重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0112民初20028号原告：詹鹏，男，汉族，1983年10月5日生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：饶嘉陵，重庆百众律师事务所律师。委托诉讼代理人：张大妙，重庆百众律师事务所律师。被告：张家茂，女，汉族，1981年1月22日生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：赵泽芳，重庆驿泽律师事务所律师。第三人：重庆到家了网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路6号21-4号，统一社会信用代码：91500107MA5U4H175D。法定代表人：周燕，董事长。委托诉讼代理人：李小龙，公司员工，男，汉族，1995年2月21日生，住四川省广安市广安区。原告詹鹏与被告张家茂、第三人重庆到家了网络科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月14日受理后，依法由审判员初攀东适用简易程序，于2017年10月18日进行了第一次公开开庭审理，于2017年11月22日，对该案进行了第二次公开开庭审理，于2017年12月8日对本案进行了第三次公开开庭审理。原告詹鹏及其委托诉讼代理人饶嘉陵、张大妙，被告张家茂及其委托诉讼代理人赵泽芳及第三人重庆到家了网络科技有限公司委托诉讼代理人李小龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告詹鹏向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行双方于2017年3月18日签订的房屋买卖合同，即在原告全额支付房款后，由被告协助原告办理房屋过户手续；2.被告退还已收取原告的购房定金2万元并赔偿原告因购买被告房屋所支付的中介费4000元；3.被告按照合同约定向原告支付违约金12.1万元；4.确认被告于2017年10月23日作出的解除房屋买卖合同的行为无效，即被告作出的解除房屋买卖合同的行为不产生解除合同的效力。被告承担诉讼费用。事实与理由：被告委托第三人重庆到家了网络科技公司发布了其拥有的重庆市北部新区xxx悦府x区x栋xx-x房屋。2017年3月18日，原告与被告在第三人办公室签订了房屋买卖合同。原告依约向被告支付了定金2万元，以及第三人的中介费4000元。由于被告的原因，在被告实际交割过程中，以各种理由拒不履行合同，并擅自单方涨价15万，致使原被告签订的房屋买卖合同无法履行。被告的行为，违反了合同订立中的契约精神，违反了法律相关规定，故起诉来院。被告张家茂辩称：1.同意解除原被告的房屋买卖合同关系；2.被告不应退还定金，中介费由原告承担；3.被告不应支付原告违约金，违约责任在原告并且被告保留向原告追诉原告违约金的权利。原告与被告于2017年3月18日签订合同后，第三人中介公司承诺在一周内能将被告房产证办理下来，但是房产证直至2017年8月28日，被告才领取，在2017年8月27日，原告与被告达成新的买卖合同协议，原告与被告达成一致意见，原告按照合同约定的金额全款支付被告，达成协议后，被告无数次向原告催促过户，原告没有履行合同，因此原告存在违约行为，被告没有违约。第三人重庆到家了网络科技有限公司辩称，原告的陈述属实，原告的请求应当得到支持。经审理查明：2017年3月18日，以原告詹鹏为乙方，以被告张家茂为甲方，以第三人重庆到家了网络科技有限公司为丙方，签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定经甲乙双方协商一致，甲方自愿将位于重庆北部新区x标准分区xx-x/xx号地块x幢x-x的房屋出售给乙方，房屋总价为60.5万元。关于付款方式，三方约定：乙方于签订合同当日交付2万元予甲方，作为定金，同时甲方将该房屋权属相关资料交由丙方托管，乙方于过户时交付18万予甲方，乙方于交房时交付5000元予甲方，乙方委托丙方向银行申请二手房按揭贷款40万元支付甲方剩余房款，甲乙双方须于丙方通知3个工作日之前备齐办理按揭贷款所需相关资料及费用交予丙方并办理相关手续，贷款相关事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于过户之前支付甲方。关于中介服务费，约定：甲乙双方签订本合同时，甲方须向丙方支付中介服务费6050元，乙方须向丙方支付6050元。甲方保证该房屋产权权属真实、有效，无任何债务纠纷及司法冻结等状况，并保证产权人及共有人同意出售此房，可合法交易。违约责任中约定：1.本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算；2.本合同签订后，非因丙方原因造成甲乙双方未能交易成功的，已支付的中介费用丙方不予退还，尚未支付的，由违约方或过错方向丙方支付，无过错方已向丙方支付的中介服务费可向违约方或过错方追偿；3.本合同签订后，若甲乙双方未付清中介服务费即自行私下交易或通过其他居间方成交的，双方须共同向丙方双倍支付本合同约定的中介服务费。合同签订后，原告已依约向被告支付2万元定金，向第三人中介方支付了中介费4000元。2017年5月9日，被告与原告之间通过发送手机短信进行了交谈，内容如下：张家茂：“如果有确切的下证时间，这个方法大概可行，但是现在都没得个时间，证下不来，尾款就收不了。拖得时间太长，我们也拖不起，我老公爸妈的房子也是这个月就得拆，下个月也面临租房，房子我们真是装来自住的，不做它用。至于说合同，确实是签了，单以合同来看，好像是我们违约了，但你我都不是专业人士，有不了解的很正常，中介不一样，他们应该晓得这其中会存在那些问题，没有提前告知，在很多事情上，没让我们了解清楚，就让我们签合同，合同也没约定清楚，所以我们觉得中介要负全部责任。”詹鹏：“你确定你是不卖了，想毁约吗？”张家茂：“这房子没有证，无法买卖呀。詹鹏，就房子的问题，我提一个解决的方案，昨天你说付全款后，我赶到蔡家去看了之前已经看好的两个楼盘，今天上午去看了照母山片区的新房和二手房，这房子的价格真的是一天一个价，五一节时蔡家那边的一套叠拼才180万，现在已经涨到230万了。世茂旁边金科的一套二手房4月中旬我看的时候才卖套内一万二，现在卖一万五了。除了价格疯一样的往上涨之外，现可选的房源太少，世茂售楼中心现在就无新房可卖，其他好一点的楼盘拿出来卖的房源也很少，就这一二十天时间，买房难度和买房成本都大幅增加了。所以我们看完房后，回去跟父母商量出了这个方案。你需要买房，我们也需要买房，我们就各退一步，彼此分担一点买房压力。世茂的房子还是卖给你，就是在原来房价的基础上再加十五万。可能你会觉得十五万有点多，但那房子的价值远远高于这十五万，对于你来说，现在我们不需要中介，中介费免了，这房产证一拖再拖的都下不来，房子都要满两年了，几万块的营业税也免了，所以在你原来的价格上相当于只增加了几万块。十五万还是合情合理。你们可以多方面了解一下，尽快给我们答复。这房价涨得太快，越拖越买不到房了。”詹鹏：“那房子下跌了，你是不是还要给我少钱呢。既然是三月签订的合同，大家都要有承担风险的义务和责任！我已经让步到全款给你了，我觉得做人做事得有底线……我们已经签订合同的，如果你现在单方面违约的话，肯定是会有违约金的，而且现在我也在重庆租了房子，也是为了等到这房子过户后装修，如果你确实想买其他的房子，我可以先把首付给你，你看如何？”2017年8月27日，原告詹鹏与被告张家茂进行了电话通话，被告张家茂举示的部分通话录音内容如下：张：“因为在整个事情当中，你晓得你是个受害者，我觉得我也是受害者，是不是嘛？”詹：“我跟你说了，你不要跟我扯这些，现在是你不想卖房子。”张：“你到底听不听我说。如果你一个这么说是解决不了问题的，怎么不能扯吗，本来事情的起因就是这样起的？”詹：“你卖不卖？”张：“你不是全款给我吗，你能不能全款给我嘛，你明天能不能全款给我嘛？你这个说话咄咄逼人的，你这是解决问题的态度吗？”詹：“我明天全款给你，直接过户。”张：“可以呀，你明天全款给我，我就明天给你过户。”詹：“好，你房产证下来没有嘛？”张：“我不晓得呀，我没接到通知，你不是给我说房产证下来了。”詹：“那我们明天见个面，我们去签个合同，全款给你，马上过户，你同不同意？”张：“你不是说房产证下来了，不用签合同。你直接给我现金，我马上过户给你。”詹：“我不晓得，这是你的房子。”张：“是你跟我说房产证下来了呀，说话这样咄咄逼人的，还冒句脏话出来。”詹：“我全款给你呀。”张：“可以呀，你明天全款给我，房产证下来了我立马给你过户。”詹：“好。”张：“你说房产证下来了，是不是嘛？”詹：“嗯，不管他们下没下来，他没下来我们就等，下来了我们就过户。”张：“但是你跟我说它已经下来了，你不是一直在关注这个。”詹：“我是问一下下来没有。”张：“我没接到通知，你打一个电话发一个消息就咄咄逼人的。那明天房产证下来了，你就给我全款，我立马给你过户，可以了吧？”詹：“要得呀，房产证没下来，我们就等房产证下来嘛，行不行嘛？”张：“房产证下来了，我何必再等呢？我等到哪个时候呢？现在的政策一天一个变化，你不是说已经下来了吗，那明天去问看不知道下没下来？”詹：“那行嘛，我觉得我们两个不用谈了，我晓得了，就这样。”2017年8月30日，原告詹鹏与被告张家茂再次进行了电话通话，被告张家茂举示的部分通话录音内容如下：张：“喂”。詹：“你现在是愿意卖了？”张：“我不是给你发了信息吗，我们那天不是说好的第二天给我钱，我们就去过户，你现在来问我愿不愿意卖，你如果拖到明年的话，你说我还愿不愿意卖！”詹：“我就是问你撒。”张：“我不愿意卖我给你发信息干嘛呢，而且我们那天不是说得好好的，第二天给我钱然后……”詹：“好嘛！不要紧到跟我扯，明天上午十点。”张：“哎呀，你这种态度我们没法谈，我一说你就说扯，我啷个叫扯了嘛！我没跟你发信息吗，那天打电话说第二天给我钱，然后去过户了呀！”詹：“明天上午十点有无时间？”张：“我不可能永远这样等到起你。”2017年9月14日，原告向本院提起诉讼，请求判决：1.解除原被告之间的《房屋买卖（居间）合同》；2.被告退还已收取的房屋定金2万元并赔偿原告因购买被告房产所支付的中介费4000元；3.被告按照合同约定向原告支付违约金12.1万元。诉讼费由被告承担。2017年10月18日，在本案第一次庭审过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：被告继续履行双方于2017年3月18日签订的房屋买卖合同，即在原告全额支付房款后，由被告协助原告办理房屋过户手续。第一次庭审后，被告张家茂于2017年10月23日向原告詹鹏发出《解除合同通知书》，通知詹鹏双方签订的合同于詹鹏收到该通知时立即解除。原告詹鹏收到张家茂发出的《解除合同通知书》，向本院提出增加诉讼请求，要求确认被告张家茂于2017年10月23日做出的解除房屋买卖合同的行为无效，即被告作出的解除房屋买卖合同的行为不产生解除房屋买卖合同的效力。另查明，原被告签订的房屋买卖合同中所交易的案涉房屋重庆北部新区x标准分区xx-x/xx号地块x幢xx-x的房屋即重庆市两江新区湖红路xxx号x幢xx-x房屋。2017年8月1日，被告张家茂取得案涉房屋不动产权证。庭审中，原告詹鹏当庭表示如果继续履行合同可以将购房款全款支付被告，被告张家茂表示不同意继续履行合同，也不同意收取全部房款，不同意提供收款银行账户。上述事实有房屋买卖（居间）合同、产权证、短信记录、电话录音、解除合同通知书及原告与被告的当庭陈述等在卷为证，足以认定。本院认为，关于案涉合同应否继续履行问题，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告詹鹏与被告张家茂及第三人重庆到家了网络科技有限公司于2017年3月18日签订的《房屋买卖（居间）合同》是三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，三方均应依约全面诚信履行。被告张家茂辩称在合同履行过程中与原告在电话通话时已经达成了新的协议，但纵观原被告之间的短信以及语音通话记录，双方一直是在就房屋是否应当涨价问题、房产证是否办理完成问题以及是否可以在房产证办理完成的情况下支付全款后过户等问题进行磋商，双方在对话过程中始终未就相关问题达成明确一致意见，因此，被告张家茂的该项抗辩主张不能成立，原告詹鹏与被告张家茂仍应按2017年3月18日签订的《房屋买卖（居间）合同》全面履行。鉴于原告詹鹏当庭表示可以将购房款全款支付被告，而被告张家茂表示不同意继续履行合同，也不同意收取全部房款的现实情况，本院对原告要求被告在其支付房屋全款后履行协助过户义务的诉讼请求，予以支持，现詹鹏已支付张家茂房屋定金2万元，还需在房屋过户前支付张家茂剩余房款585000元。关于被告张家茂于2017年10月23日作出的解除房屋买卖合同行为效力问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被告已经于2017年8月1日取得案涉房屋不动产权证，且原告同意支付房屋全款完成过户，《房屋买卖（居间）合同》实际履行并不存在现实障碍，在此种情况下，法定解除合同以及约定解除合同的条件均未成就，故被告张家茂于2017年10月23日向原告詹鹏发出《解除合同通知书》，并不能达到解除合同的效力，对原告该项请求，本院予以支持。关于购房定金及中介费应否返还问题，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回”，原告要求继续履行合同，其交付被告的2万元定金已抵作房屋价款，故返还定金的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。中介费4000元是原告在购买房屋过程中付出的必要成本，原告要求被告赔偿中介费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于违约金问题，合同继续履行后，并未因合同无法继续履行给原告造成损失，原告请求按房屋成交价的20%支付违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告詹鹏于本判决生效之日起十日内向被告张家茂支付房款585000元，被告张家茂于原告詹鹏向其支付房款后十日内协助原告詹鹏办理重庆市两江新区湖红路xxx号x幢xx-x房屋过户手续；二、被告张家茂于2017年10月23日做出的解除房屋买卖合同的行为不产生解除合同的效力；三、驳回原告詹鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9850元，减半收取4925元，由原告詹鹏负担1925元，被告张家茂负担3000元；本案保全费3545元，由被告张家茂负担。因上述诉讼费已由原告詹鹏预交，被告张家茂应于执行本判决时将上述费用交付给原告詹鹏。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审判员  初攀东二〇一七年十二月十一日书记员  谢 帆