江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0206民初7639号原告：唐思群，女，1964年4月23日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：周国民（系唐思群的丈夫），男，住上海市普陀区。被告：无锡中建房地产开发有限公司，统一社会信用代码913202067665386997，住所地无锡市惠山区惠山经济开发区。法定代表人：李永芬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杜跃平，上海杜跃平律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜凤翔，上海杜跃平律师事务所律师。原告唐思群与被告无锡中建房地产开发有限公司(以下简称中建公司)财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年12月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐思群的委托诉讼代理人周国民、被告中建公司的委托诉讼代理人杜跃平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐思群向本院提出诉讼请求：1.判令中建公司赔偿损失119853.23元；2.本案诉讼费由中建公司承担。事实和理由：其购买了中建公司开发的嘉利华府园四区302号房屋，于2014年7月装修完毕后，因屋面和墙面渗漏水，导致室内装潢大面积受损，其无法正常居住。后其投诉至质监站，经现场勘查后认定房屋渗漏属于质量问题。中建公司经过一年多的修缮，至今未彻底解决所有渗漏问题，也未修复受损的装潢。为此，其产生装潢修复费用36869.73元、房屋维修费6556元、租金损失61000元、物业费损失12427.5元、保洁费3000元，中建公司应予赔偿。被告中建公司辩称：其对装潢修复费用无异议。房屋维修费并非因房屋质量问题而产生，费用过高，且可能与装潢修复费用有重叠，其不予认可。涉案房屋系别墅，房间较多，唐思群没有租房的必要，其怀疑租赁关系是虚假的，且租金属于扩大损失，不予认可。物业费与房屋质量问题的维修无关，其不予认可。其对保洁费也不予认可。经审理查明：2013年5月26日，唐思群与韩冬平签订房屋转让协议，购买了韩冬平名下的由中建公司开发的嘉利华府园四区302号房屋（联排别墅），双方约定该房屋面积为226.99平方米，房型为4室2厅3卫，装修情况为毛坯。2013年8月22日，该房屋过户登记至唐思群名下。后唐思群对该房屋进行了装修。装修完毕后，因该房屋存在渗漏水等质量问题，唐思群与中建公司产生纠纷。2016年8月，唐思群向中建公司报修一楼、二楼、三楼西墙渗水及三楼顶渗水，后由上海寅虎建筑装饰工程有限公司（以下简称寅虎公司）于2016年12月进行了维修，并于2016年12月29日完工。审理中，唐思群主张因房屋质量问题导致其产生下列损失：1.装潢修复费用36869.73元。唐思群主张因房屋屋面和墙面渗漏水，导致室内墙纸大面积发霉变黑，护墙板变形开裂等损害。唐思群向本院申请对修复上述受损装潢的费用进行司法鉴定，本院委托江苏恒鸿建设咨询有限公司（以下简称恒鸿公司）进行了鉴定。2017年5月16日，经现场勘查，查得该房屋的车库入户门顶、一楼餐厅、二楼东房间、二楼南房间、二楼西北房间、二楼东北房间、三楼南房间、三楼北房间、楼梯间均存在不同程度的墙纸脱落发霉、护墙板变形开裂、踢脚线变形脱落等情况。2017年8月29日，恒鸿公司出具司法鉴定报告书，载明修复费用为36869.73元。经质证，双方当事人对上述鉴定意见均无异议。2.房屋维修费6556元。唐思群主张中建公司于2017年6月联系其维修房屋东南部斜坡处的墙面渗水问题，但未如约施工，故其经该小区前期物业服务企业上海中建物业管理有限公司无锡分公司（以下简称中建物业无锡分公司）协调后，委托上海鑫鎏防水装饰工程有限公司（以下简称鑫鎏公司）进行维修，并垫付了维修费6556元。唐思群向本院提交了鑫鎏公司出具的关于华府庄园四区302号一楼南客厅外墙渗漏水维修说明、费用清单及维修费发票，载明：该公司工作人员刘仲蒲于2017年5月下旬到涉案房屋查看客厅东南侧墙面渗水情况，探明渗水原因是墙体横向裂缝所致，后于2017年6月15日至同月25日开展维修工作，维修费为6556元。经质证，中建公司对发票无异议，但对维修说明及费用清单不予认可，认为涉案房屋的外墙防水保修期至2017年6月尚未到期，但其没有联系唐思群进行上述维修，唐思群维修的部位不存在质量问题。为查明上述维修情况，本院向鑫鎏公司工作人员刘仲蒲及中建物业无锡分公司工作人员胡红卫进行了调查核实。刘仲蒲陈述：鑫鎏公司与中建物业无锡分公司有合作关系，其受鑫鎏公司委派在嘉利华府园小区做房屋渗漏水的维修、维护工作；2017年5月下旬，中建物业无锡分公司通知其去涉案房屋检查漏水问题，当时中建物业无锡分公司、中建公司都有代表在场，业主也在场；其将房屋一楼客厅东侧上方的外墙凿开，并把客厅上方的屋顶打开，发现墙体有裂缝，导致渗水，属于质量问题，且此前未维修过；其询问是否要维修，中建公司现场人员开始说要修，过一会又说不要修了，其就停工了；后经中建物业无锡分公司协调，让其先把裂缝修好，没有谈费用等细节，也没有签订书面合同，其于2017年6月15日开始施工，至同月25日完工；完工后其要结算费用，但中建公司、中建物业无锡分公司均没有答复，其找业主商量后，业主同意先垫付，再找中建公司索赔；2016年下半年，其挂靠寅虎公司对该房屋西面外墙的渗漏水问题进行了维修，整个西墙从一楼到三楼都有严重的渗漏水问题，屋顶也有漏水点。胡红卫陈述：唐思群于2014年7月装修完毕，并于2015年1月向中建物业无锡分公司提交了关于华府庄园四区302号房屋渗漏水的情况的书面材料，称其房屋存在严重渗漏水问题；中建物业无锡公司收到该书面材料后，到现场看过，也通知中建公司去维修，中建公司一直在断断续续修理，但一直没有完全修好；2016年上半年，唐思群去质监站投诉，中建公司就在2016年中进行了一次大修；大修完毕后，双方就赔偿问题未达成一致，唐思群又去投诉，到2016年12月，中建公司就不愿意为唐思群维修了，同意由中建物业无锡分公司委托第三方维修，其委托刘仲蒲进行维修，修好后，唐思群就诉至法院；2017年5月中下旬，在司法鉴定中又发现房屋东面有新的漏水点，当时刘仲蒲也到现场进行检查，但中建公司称已经在诉讼中，此次维修的赔偿问题就在诉讼中一并处理，故没有同意支付维修费，后由唐思群先垫付。经质证，唐思群没有异议。中建公司对上述证言均不予认可；其表示从未到维修现场，不能判断刘仲蒲是鑫鎏公司的工作人员，即使他是鑫鎏公司的工作人员，也无法代表公司作证，属于孤证；唐思群请人维修就自己付维修费，不存在垫付的问题；胡红卫不能代表中建物业无锡分公司陈述，也是孤证；其公司规定诉讼期间不能再进行维修，也不能妨碍鉴定机构报告的固定性，所谓新的维修点和鉴定范围存在重叠，维修费用也过高。3.租金损失61000元。唐思群主张涉案房屋于2014年7月装修完毕就严重渗漏水，室内装潢受损，直到2016年底才基本修好，但受损装潢仍未修复，至今无法正常居住，故其自2015年3月20日起至今在外租房居住，产生租金损失61000元（2015年3月20日至2017年2月19日租金为1800元/月，合计41400元；2017年2月20日至2017年9月19日租金为2800元/月，合计19600元；上述期间包含对房屋渗漏水维修及对受损装潢修复的期间）。唐思群向本院提交了房屋租赁合同及其补充协议、房地产权证、房东姜正芳出具的证明及收条，载明：唐思群丈夫周国民自2015年3月20日起承租姜正芳名下的上海市青浦区华新镇凤徐路85弄35号1301室房屋，房屋面积84.34平方米；租金为1800元/月，自2017年3月起调整为2800元/月；姜正芳已收取自2015年3月至2017年11月的租金合计66600元。经质证，中建公司对房地产权证无异议，对其他证据的真实性无法确认，房屋租赁合同未备案，其怀疑租赁关系是虚假的；涉案房屋房间较多，唐思群没有必要租房居住，租金是扩大的损失，其不予认可；唐思群直到2016年8月才报修，就算存在损失，也应从此时起算。4.物业费损失12427.5元。唐思群主张因涉案房屋无法正常居住，产生物业费损失12427.5元（自2015年3月20日至2017年9月19日，物业费为4971元/年）。唐思群向本院提交了前期物业服务合同、中建物业无锡分公司出具的情况说明、发票，载明：物业费为2.8元/月·平方米，唐思群已结清2017年底前的全部物业费。经质证，中建公司对上述证据无异议，认可涉案房屋的物业费为4971元/年，但认为唐思群交纳物业费是履行前期物业服务合同的义务，与房屋质量问题的维修无关，该损失与本案无关。5.保洁费3000元。唐思群主张在中建公司对其房屋进行维修期间，其找保洁人员对房屋保洁，花费保洁费3000元。唐思群向本院提交了涂桃妹出具的说明，载明：这两年涉案房屋在修房子，找其去做保洁，大约十次左右，每次工钱200元左右。同时涂桃妹到庭陈述：2016年起，唐思群让其到涉案房屋打扫卫生，涉案房屋在装修，室内外都有装修垃圾；其总共做了十几次，每次收费200多元现金，总共收了两千六七百元。经质证，唐思群称做保洁的不止涂桃妹一人，证人说的装修其实是维修。中建公司对证人证言不予认可，认为不可能发生十几次的装修，不认可清理的都是装修垃圾。以上事实，有商品房买卖合同、房屋转让协议、房屋所有权证书、国有土地使用证、房屋维修记录、现场勘查笔录、照片、司法鉴定报告书、关于华府庄园四区302号一楼南客厅外墙渗漏水维修说明、费用清单、发票、关于华府庄园四区302号房屋渗漏水的情况、调查笔录、房屋租赁合同及其补充协议、房地产权证、证明、收条、前期物业服务合同、情况说明、说明及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当承担修复责任；房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，房屋所有权人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。唐思群购买了中建公司开发的涉案房屋，现该房屋在保修期内发生墙面和屋面渗漏水的质量问题，并导致室内装潢受损，中建公司应当承担保修责任，并赔偿唐思群的合理损失。关于装潢修复费用。经鉴定，涉案房屋受损装潢的修复费用为36869.73元，双方对此均无异议，属于唐思群的损失，本院予以确认。关于房屋维修费。根据本院调查情况，涉案房屋于2017年6月维修的部位确系质量问题，且中建公司拒绝维修，故唐思群可以委托他人维修，因此产生的维修费6556元应由中建公司承担。中建公司抗辩称房屋维修费并非因房屋质量问题而产生，费用过高，且可能与装潢修复费用有重叠，其不予认可，但未举证证明，本院不予采信。关于租金损失。根据现场勘查的情况，涉案房屋的多个房间及屋顶均存在渗漏水问题，并导致室内墙纸、护墙板等装潢受损，严重影响该房屋的正常居住使用，且中建公司对该房屋进行维修，以及唐思群对受损装潢进行修复时也会在一定程度上影响该房屋的正常居住使用，故唐思群在外租房居住，且租赁的是小户型房屋，并无明显不当。中建公司抗辩称涉案房屋系别墅，房间较多，唐思群没有租房的必要，其怀疑租赁关系是虚假的，且租金属于扩大损失，无事实和法律依据，本院不予采信。根据双方所举证据及本院调查情况，中建公司自2015年1月唐思群报修后就断断续续地对涉案房屋进行了维修，并在2016年中进行了一次大修，后又由刘仲蒲分别于2016年12月、2017年6月进行了维修，基本将房屋渗漏水问题修复，考虑到维修房屋的必要期间，以及中建公司未及时修复完毕等情况，本院酌情确定合理的维修期间为12个月，唐思群因此产生租金损失21600元（1800元/月×12月）。另外，唐思群尚未对受损装潢进行修复施工，结合司法鉴定报告书，考虑其合理的施工期间及完工后必要的空置期间，本院酌情确定以3个月为宜，唐思群因此产生租金损失8400元（2800元/月×3月）。故唐思群合理的租金损失为30000元。关于物业费损失。唐思群交纳物业费，系其履行前期物业服务合同的义务，与本案属于不同的法律关系，且其未因房屋存在质量问题而增加物业费负担，故物业费不应认定为其损失。关于保洁费。涉案房屋在维修期间产生施工垃圾，确有保洁的必要，产生的保洁费属于唐思群的损失。结合证人证言，本院酌情确定合理的保洁费为2000元。中建公司对证人证言不予认可，认为不可能发生十几次的装修，不认可清理的都是装修垃圾，但未提交证据予以证明，本院不予采信。综上所述，唐思群的合理损失为：装潢修复费用36869.73元、房屋维修费6556元、租金损失30000元、保洁费2000元，合计75425.73元，现唐思群要求中建公司赔偿其损失119853.23元，对超出75425.73元的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、无锡中建房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向唐思群赔偿损失75425.73元；二、驳回唐思群的其他诉讼请求。案件受理费2697元，鉴定费3000元，合计5697元，由唐思群负担2112元，中建公司负担3585元。该款已由唐思群预交，中建公司于本判决发生法律效力之日起十日内将其应负担部分直接支付给唐思群。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  张茹婷代理审判员  周 腾人民陪审员  吴凤臻二〇一七年十二月二十九日书 记 员  倪佳芸