新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院民 事 判 决 书(2017)新0106初字1541号原告：范秀生，男，1946年10月1日出生，住乌鲁木齐经济技术开发区。被告：闫红星，男，1972年6月14日出生，住乌鲁木齐市经济技术开发区。原告范秀生与被告闫红星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范秀生、被告闫红星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范秀生向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的房屋租赁合同；2.请求判令被告立即支付租金80000元；3.请求判令被告支付暖气费9240元；4.请求判令被告支付水、电费用2300元；5.请求判令被告按照约定承担违约金13200元；6.本案诉讼费、邮寄费由被告承担。事实和理由：2015年4月15日，原、被告签订了一份《房屋出租合同书》，被告租赁原告位于乌鲁木齐市**号两间临街门面，约定房屋面积约130平方米，实际面积约210平方米，用于经营使用，租期自2015年4月15日至2018年4月15日，租金前两年每年55000元，第三年租金上调5000元，付款方式一年一付，租赁期间水电费被告承担。合同签订后，被告未按照合同约定支付租金，原告与被告协商未果，故诉至法院。被告闫红星辩称，双方签订《房屋出租合同书》属实，合同签订后，被告也实际使用了该房屋一段时间，经营洗浴业务，但后来被告知涉案的房屋消防不过关，无法经营洗浴业务，双方口头协商房租每月3000元，我也按约定向原告支付经营期间的租金15000元。因为消防问题，至今无法正常经营，故同意解除双方签订的《房屋出租合同书》,返还原告的房屋，但是被告在租赁涉案房屋期间对房屋进行了装修，原告要求解除合同，应当赔偿被告的装修损失；关于原告主张的取暖费，因为暖气不热，只同意支付2000元；对水电费同意支付，关于违约金，不同意支付，请求法院依法判决。经审理查明，2012年3月9日，原告范秀生与案外人王商娃签订《房屋出租协议》一份，约定原告将位于乌鲁木齐市**号两间临街门面出租给案外人王商娃，作经营使用；房屋面积108平方米，租期自2012年4月20日至2017年4月20日；前三年每年租金16800元，之后年租金按当时市场条件计，付款按年预付，水电采暖另计。案外人王商娃使用该门面房经营洗浴业务，后将门面房交给被告闫红星经营，经原告范秀生、案外人王商娃、被告闫红星三方协商一致，2015年4月15日，原告范秀生与被告闫红星签订了一份《房屋出租合同书》，约定被告继续租赁原告上述门面房，房屋面积210平方米，租期自2015年4月15日至2018年4月15日，租金前两年每年55000元，第三年租金上调5000元，付款方式一年一付，租赁期间水电费被告承担；合同第二条第3款约定，因双方自身原因造成合同无法履行，责任方应按年租金30%给对方经济损失；合同第三条约定，合同满一年乙方应在一个月内付清下一年度租金，一个月内不能足额付清租金，合同自动终止。合同签订后，被告对涉案房屋进行装修，利用该房屋继续经营洗浴业务。后因相关部门通知，涉案房屋不能经营洗浴，被告停止经营。另查明，2015年4月15日至2017年4月15日期间，被告向原告支付15000元租金。庭审中，原告认可，经双方协商，从2015年4月15日至2016年8月15日，租金每年为45000元，从2016年8月15日至2017年4月15日，租金每月3000元。上述事实有原告提供的《房屋出租协议》、《房屋出租合同书》，当事人的陈述及本院庭审笔录为证。本院认为，范秀生与闫红星在平等自愿、协商一致基础上签订的《房屋出租合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行，否则应承担相应的民事责任。关于原告主张解除双方之间签订的合同的请求，本院认为，双方签订的合同第三条约定，合同满一年被告应在一个月内付清下一年度租金，一个月内不能足额付清租金，可解除合同，现被告未按期支付租金，构成违约，原告依约可解除双方签订的合同，被告当庭表示同意解除合同，故原告该项请求合理有据，本院予以支持；关于原告要求被告支付租金80000元的请求，原告按照两年租金110000元，扣减被告已支付的15000元，剩余95000元，主张了其中的80000元，被告辩称与原告口头协商月租金为3000元，只承担实际经营期间的租金，按照经营期间已向原告支付租金15000元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，被告未提供证据证实经双方协商，按照租金每月3000元支付实际经营期间的租金，原告不予认可，故被告的辩称理由无事实依据，本院不予采纳；关于租金的数额，经庭审核实，双方均认可2015年4月15日至2016年8月15日期间，年租金按照45000元计算，2016年8月15日至2017年4月15日期间，按照月租金3000计算，故租金应当按照两部分计算为60000元【45000元÷12个月×16个月（2015年4月15日至2016年8月15日）】，24000元【3000元×8个月（2016年8月15日至2017年4月15日）】，共计84000元，扣减被告已经支付的15000元，合计为69000元（84000元-15000元），本院予以支持。关于原告主张暖气费9240元的请求，被告对涉案房屋的面积和产生相应的取暖费的数额认可，但认为暖气不热且没有使用，只同意支付2000元，本院认为，依据合同的约定，被告应当支付其租用房屋期间的暖气费，故原告该项诉讼请求合理有据，本院予以支持；关于被告辩称暖气不热且没有使用的理由，未举证予以证实，原告对此不予认可，故被告该辩称意见无事实依据，本院不采纳。关于原告主张水、电费用2300元的请求，被告当庭予以认可，且同意支付，故本院予以支持。关于违约金，原告主张因被告未依约支付租金，故主张违约金，本院认为，被告未依约向原告支付租金构成违约，应当承担支付违约金的违约责任；关于违约金的计算标准，双方在庭审中均认可按照同期银行贷款利率计算；关于违约金的计算期间，合同约定一个月内预付下一年度租金，剩余租金69000元中，第一年度租金剩余30000元（45000元-15000元），应当于2015年5月15日前付清，故从2015年5月至起诉之日2017年9月，违约金计算为4025元（30000元×5.75%÷12个月×28个月）；第二年租金为39000元，应当于2016年5月15日前付清，故从2016年5月至起诉之日2017年9月，违约金计算为2470元（39000元×4.75%÷12个月×16个月），违约金共计6495元（4025元+2470元），本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、解除原告范秀生与被告闫红星于2015年4月15日签订的《房屋出租合同书》；二、被告闫红星支付原告范秀生租金69000元；三、被告闫红星支付原告范秀生暖气费9240元；三、被告闫红星支付原告范秀生水、电费用2300元；四、被告闫红星支付原告范秀生违约金6495元。上述被告闫红星给付原告范秀生款项共计87035元，被告闫红星应于本判决生效后十日内付清，逾期则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的104940元，给付标的87035元，占诉讼标的83%，应收案件受理费2394.8元（原告已预交），由原告范秀生负担407.12元，被告闫红星负担1987.68元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 高  居  村人民陪审员 傅  红  玲人民陪审员 吐尔逊斯拉木二〇一七年十二月三十日书 记 员 常  蓉  亮