北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0107民初14361号原告：北京盛昌聚源商贸有限公司,住所地：北京市密云区西滨河路计委投资楼439室。法定代表人：张恒德，总经理。委托诉讼代理人：贾秀清，北京履厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐炎，男，1963年11月6日出生，汉族，该单位职工，住该单位宿舍。被告：北京物美商业集团股份有限公司，住所地：北京市石景山区实兴大街30号院3号楼8层8039房间。法定代表人：蒙进暹，董事长。委托诉讼代理人：朱鸿彦，男，1979年4月19日出生，汉族，该单位职工，住该单位宿舍。委托诉讼代理人：郎爽，男，1982年9月25日出生，满族，该单位职工，住该单位宿舍。原告北京盛昌聚源商贸有限公司（以下盛昌公司）与被告北京物美商业集团股份有限公司（以下简称物美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员张鸣担任审判长，人民陪审员张丹茹、人民陪审员孙刚参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告盛昌公司及其委托诉讼代理人贾秀清、唐炎、被告物美公司之委托诉讼代理人朱鸿彦、郎爽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盛昌公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告经营物品损坏损失65921.07元；2、判令被告赔偿原告装修41000元，3、判令被告赔偿原告经营支出损失：员工4个月工资93600(3人：4200元/月，1人:5000元/月，1人:5800元/月)及节日加班费9682.77元，收银电脑一台48**元；4、判令被告向原告支付合同违约金10600元(10个月*1060元=10600元）；5、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2009年5月签订了一年专柜租赁合同，面积10平方米，租赁给原告经营“稻草人”牌箱包，以后每年签订一次专柜租赁合同，2012年11月又继续签订2013年专柜租赁合同，但自2013年2月9日因被告自身防火不善导致失火原因而不再继续履行合同，不提供昌平区X店一层的10平方米营业场地租赁给原告使用，也不赔偿损失。原告多次与被告沟通协商，要求被告履行双方签订的专柜租赁合同，但被告无故不履行，给原告造成巨大经济损失。综上所述，原告多次找被告协商未果，故诉至石景山区区人民法院。恳请贵院依法判决。被告物美公司辩称：第一被答辩人主张的诉求已过法定诉讼时效，法院应当依法驳回被答辩人的诉求；第二答辩人与被答辩人解除合同，符合合同约定的法律规定，不应承担赔偿责任；第三被告的诉求与事实不符，证据不真实，不具有关联性，无证明力。被答辩人主张经营物品损失损坏，只提交了库品单证据，无法证明物品的实际损失；被答辩人主张的装修损失无事实依据，证据涉嫌伪造；被答辩人提供的劳动合同不能证明其员工是在答辩人处地点工作，也无工资标准；被答辩人主张不符合合同约定和法律规定，法院应依法驳回被答辩人的起诉。经审理查明：2009年6月7日，盛昌公司与物美公司签订《专柜租赁合同》：甲方同意出租，乙方愿意租赁甲方位于北京市昌平区X店一层，面积约为8.5平方米，以下简称商铺（专柜）。1.2该商铺（专柜）内，乙方经营的范围为箱包、皮带等，经营品牌稻草人。2.1本合同租赁期限为合同租赁期限自2009年6月10日至2010年12月25日，租期为18月。乙方按月交纳租金，每月交纳租金2585元，坪效为10元每平方米。6保证金6.1乙方在签订合同的同时须交纳履约保证金人民币5170元，并缴纳首期月租金2585元。乙方不得以该保证金冲抵乙方应支付的租金和任何费用。2011年12月27日，甲方物美公司与乙方盛昌公司签订《法务专柜租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：1.租赁场所及经营项目1.1甲方同意出租，乙方愿意租赁甲方位于北京市昌平区回龙观镇X村，面积约为9平方米，以下简称商铺（专柜）。1.2该商铺（专柜）内，乙方经营的范围为稻草人（包），经营品牌稻草人。2.1本合同租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日，租期为12个月。2.2在合同到期前60天内，甲方有权邀请第三方至乙方租赁区域内测量和规划面积，乙方必须配合。3乙方须按本合同约定向甲方支付租金。乙方按季度交纳租金，每季度交纳租金12708元，15.48平方米。乙方应交纳合同期内租金总额50832元。交付时间，乙方应于5日前交纳下一季度租金及其他应交费用。4.2乙方承担商铺内水电及装饰等费用。6保证金6.1乙方在签订合同的同时须交纳履约保证金人民币12708元，并缴纳首期季租金12708元。乙方不得以该保证金冲抵乙方应支付的租金和任何费用。7商铺（专柜）装修。7.1由乙方按甲方设计自行装修，但保证装修符合甲方要求，费用自理。10.15乙方需对该商铺和柜台内属乙方所有的各种财产及人身可能遭受的意外损害或伤害购买相应的财产保险及人身保险，使得相应财产或人员在遭受各种灾害或意外事故，并导致损失和伤害后能够及时获得保险赔偿。乙方还须为其经营活动可能造成的他人财产损失或人身伤亡，购买相应的公众责任保险，以使得他人财产或人身因乙方开展的经营活动而遭受损害时能够及时获得保险赔偿……乙方应保证前述所有保险在该商铺和柜台租用期内持续有效。且无论乙方是否确定购买了前述保险，在乙方租赁商铺（专柜）期间，若非甲方责任导致的灾害事故或他人索赔造成的一切损失及后果，均由乙方自行承担，若同时给甲方或卖场内其他商户造成损失的，乙方也应承担赔偿。甲乙在履行合同过程中发生的争议，双方协商解决协商不成，通过北京市石景山区人民法院诉讼调解。2012年6月14日，甲方物美公司与乙方盛昌公司签订《补充协议》，约定，1、将原合同15.3条修改为本合同签订地：北京市石景山区石景山路X号；2、将原合同2.1条中本合同租赁期限自2012年1月1日至2012年12月31日止，修改为本合同租赁期限自2012年1月1日起至2012年11月31日止；3、除以上内容外，原合同其他条款不变；4、本协议与原合同不一致之处，以本协议为准，本协议未尽事宜，以原合同为准。落款处由物美公司于2012年6月14日盖章，盛昌公司于2012年5月5日盖章。合同期内租金已经交清。2009年6月9日，盛昌公司向物美公司交纳履约保证金5170元。2012年7月16日，物美公司收到稻草人交来押金7538元。2013年1月2日，盛昌公司向物美公司交纳履约保证金3192元。2012年12月3日，盛昌公司像物美公司交纳租金5300元及管理促销费500元。2013年1月20日，物美公司收到稻草人租金管理费11600元。2013年2月9日，租赁地点发生火灾。双方当事人均认可2013年2月10日租赁合同已实际不能履行。另查：2013年3月6日，北京市昌平区公安消防支队《火灾事故认定书》昌公消火认字[2013]第0008号：火灾事故基本情况，2013年2月10日零时14分（119指挥中心接警时间），北京市昌平区回龙观镇公交总站东侧北京物美商业集团股份有限公司回龙观分店发生火灾，火灾中造成该分店仓库内的酒和饮料、干鲜果品等物品被烧毁及配电室、卖场的顶棚、墙壁不同程度烧毁，无人员伤亡，消防队到场处理。经调查对起火原因认定如下：居民群众在商场东侧路边燃放烟花爆竹时，烟花爆竹飞入北京物美商业集团股份有限公司回龙观分店仓库东侧门内引燃周围可燃物所致；起火部位位于该店仓库东门的卷帘门内；起火时间推算为2013年2月9日23时58分许。2013年5月22日，物美公司向盛昌公司退还保证金15900元及租金11600元。庭审中，盛昌公司主张其损失：一、装修损失，为此提交照片、2009年4月10日其与乙方北京华龙万汇商贸有限公司签订《店铺装修合同》：本合同装修场地位于回龙观X专柜。装修期限自2009年4月15日至2009年4月25日，乙方进入场地装修前，需向超市管理处缴纳装修抵押金1000元；及收据：2009年4月30日，盛昌公司向北京华龙万汇商贸有限公司交纳稻草人专柜X店41000元。同日，盛昌公司购买稻草人柜体标图收据为29000元；购买木地板1200元；购买架子灯共计680元；门头广告装修费7000元，工时费2500元。物美公司对上述证据真实性均不予认可；二、电脑损失：2009年4月30日，盛昌公司购买收银机一台的收据显示花费4800元。物美公司对此真实性认可，关联性不予认可；三、工人工资损失：为此提交盛昌公司与唐炎、唐敏、程永、李敏、陈如凤的五份劳动合同及发工资的收据、排班表，证明给工人的经济补偿金及四个月的加班工资。另，盛昌公司提供2017年8月23日《借款证明》用于发放工人工资的借款及银行流水，兹有唐炎向臧洪建借款现金99700元整，用途发放员工工资、节日加班、尾货款。物美公司对上述证据真实性均不予认可；四、货物损失，提交2012年9月-2013年2月的库存及销售表，载明2012年12月库存58947元，销售46274元。2013年1月库存60355.26元，销售49120元。2013年2月库存65921.07元，销售9075.29元；发货单载明2013年1月29日销售金额为18846元，成本9485元。物美公司对此真实性均不予认可。庭审中，盛昌公司主张2012年合同到期后双方续签了一年的租赁合同，但因物美公司未给合同故其未能提供书面的租赁合同；物美公司不认可有书面的租赁合同，但认可继续收取了盛昌公司一个季度的租金。另，盛昌公司主张物美公司曾口头承诺到5月份重新开业，物美公司对此不予认可。庭审中，物美公司主张盛昌公司主张权利已超过诉讼时效，盛昌公司提供2014年至2016年的车票及2016年12月19日电视台采访的视频。物美公司对车票的真实性认可关联性不认可，不认可期间曾找其工作人员主张权利，对视频的真实性关联性均不予认可。上述事实，有《房屋租赁合同》、昌公消火认字（2013）第0008号火灾事故认定书、缴费通知单、收据、照片、视频及文字材料、装修合同、车票及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：盛昌公司与物美公司签订的租赁合同及补充协议系当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照约定履行各自义务。租赁合同于2012年11月31日到期后，物美公司收取了盛昌公司的租金，双方未签订书面租赁合同亦未约定租赁期限，视为成立不定期租赁合同。2013年2月9日发生火灾，双方均认可火灾发生后合同不能履行，且物美公司已经返还盛昌公司押金及租金管理费，盛昌公司已经收取上述费用，故双方租赁合同已实际解除。对于盛昌公司主张合同于2013年11月30日到期终止的意见，因其未能提供书面的租赁合同，对此本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，物美公司对出租物未尽到安全防火义务，致使租赁物不能出租，由此造成的损失应负赔偿责任。对于物美公司抗辩称已经超过诉讼时效，盛昌公司已经提供证据证明其往来北京向物美公司主张权利的车票及视频，可知，盛昌公司自2013年至2016年一直在向物美公司主张权利，故对此抗辩意见，本院不予采信。对于物美公司主张火灾属于不可抗力的抗辩意见，不可抗力是指订立合同时不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。火灾非不可预见的情况，故对此，本院不予采信。关于盛昌公司主张因火灾要求物美公司赔偿收银电脑损失4800元的主张。盛昌公司提交的收据，物美公司不予认可。盛昌公司未提供证据证明该电脑已损害及该损害系出租方原因所致，对此，本院不予支持。关于物品损失，盛昌公司仅提供库存销售单，未提供证据证明物品受损情况及受损原因，对此，本院不予支持。关于盛昌公司主张在火灾发生之后4个月的员工工资及加班费损失。本院认为，本案系火灾事件导致，盛昌公司结合合同不能履行的具体情况应采取合理措施避免损失的扩大，故本院对盛昌公司在火灾发生后的合理损失予以支持，对于扩大损失，本院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，因物美公司不能按照合同约定提供租赁房屋已构成违约，现装修物已经灭失，盛昌公司同意由法院酌定赔偿损失，故关于装修损失赔偿的主张，因盛昌公司于2009年进行装修，考虑其折旧后的剩余价值，本院结合合同履行程度、过错及使用年限、实际损失等因素综合确定。关于盛昌公司主张违约金10600元的主张，因合同未约定违约金，故对此诉求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、北京物美商业集团股份有限公司于本判决生效后十五日内赔偿北京盛昌聚源商贸有限公司装修损失八千二百元；二、北京物美商业集团股份有限公司于本判决生效后十五日内赔偿北京盛昌聚源商贸有限公司员工工资损失一万五千元；三、驳回北京盛昌聚源商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千六百一十二元，由北京盛昌聚源商贸有限公司负担四千二百三十二元（已交纳二千三百零六元，其余一千九百二十六元于本判决生效后七日内交纳），由北京物美商业集团股份有限公司负担三百八十元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长 张 鸣人民陪审员 孙 刚人民陪审员 张丹茹二〇一七年十二月十二日书 记 员 刘 曦