江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)赣11民终1729号上诉人(原审被告):颜立飞,男,1977年7月31日出生，汉族,江西省上饶市信州区人，务工，住江西省上饶市信州区，委托诉讼代理人：胡永勇，江西衡旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶鹏，江西衡旭律师事务所实习律师。上诉人(原审被告):廖菊珍,女,1978年1月19日出生，汉族,江西省上饶市信州区人,务工，住江西省上饶市信州区，委托诉讼代理人：胡永勇，江西衡旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶鹏，江西衡旭律师事务所实习律师。上诉人(原审被告):廖安良,男,1975年7月4日出生,汉族,江西省上饶市信州区人，个体户,住江西省上饶市信州区，委托诉讼代理人：胡永勇，江西衡旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶鹏，江西衡旭律师事务所实习律师。上诉人(原审被告):叶秀红,女,1977年7月18日出生，汉族,江西省上饶县人,个体户，住江西省上饶市信州区，委托诉讼代理人：胡永勇，江西衡旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶鹏，江西衡旭律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告):李青锋,男,1999年1月18日出生，汉族,个体户,住江西省上饶市信州区，委托诉讼代理人：朱国洋，江西壹点律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖枝文，江西壹点律师事务所实习律师。原审第三人：上饶市中恒房地产经纪有限公司。住所地：江西省上饶市信州区五三大道60号8幢1-22、1-23、2-22、2-23号，统一社会信用代码91361102MA35JGBC2H。法定代表人：王清，该公司总经理。上诉人颜立飞、廖菊珍、廖安良、叶秀红因与被上诉人李青锋、原审第三人上饶市中恒房地产经纪有限公司（以下简称中恒地产经纪公司）二手房买卖合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2017）赣1102民初2233号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。颜立飞、廖菊珍、廖安良、叶秀红上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，并改判上诉人不承担支付50,000元违约金、保证金5,000元不予退还；2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：上饶市信州区王家山52号5幢2单元202室房屋登记所有权人为颜立飞、廖菊珍，而非叶秀红、廖安良，其也不是房屋买卖合同的签订主体。2017年6月21日叶秀红、廖安良与被上诉人签订的《补充约定二》中关于颜立飞、廖菊珍所有的房屋买卖的约定属于对他人财产的处分，损害他人利益，根据法律规定应属于无效约定。原审法院认定叶秀红、廖安良为房屋实际出资人，从而认为叶秀红、廖安良与被上诉人签订的《补充约定二》有效，该认定无事实和法律依据。上诉人叶秀红、廖安良对于颜立飞、廖菊珍购房确有经济支持，但这属于双方的债权债务关系，并不能改变房屋所有权性质，该房的所有权人为颜立飞、廖菊珍，因此叶秀红、廖安良无权就房屋的买卖与被上诉人订立合同，双方签订的《补充约定二》属于损害他人利益订立的合同应属无效。2017年4月24日上诉人颜立飞、廖菊珍与被上诉人订立《上饶市存量房买卖合同》及《补充协议》，将所有的位于上饶市信州区王家山52号5幢2单元202室房屋出售给被上诉人，约定在合同签订当日被上诉人支付5,000元定金，2017年5月20日前付33万元（包含5,000元定金），双方办理过户后支付7万元，余款24万元于二手房按揭贷款放款当日支付，上诉人颜立飞、廖菊珍已经履行合同主要义务，但被上诉人在约定时间到期后一直未支付首付款，导致合同无法履行。根据《补充协议》的约定，被上诉人已经构成根本违约。由于颜立飞、廖菊珍在购房时有向廖安良、叶秀红借款，所以廖安良、叶秀红也希望该房屋能顺利出售，从而实现自己的债权，因此才会出现被上诉人直接找到叶秀红、廖安良签订《补充约定二》，对房屋买卖的交易方式作出了重新约定，特别约定了先获得二手房按揭贷款后再支付首付款。综上，上诉人在房屋买卖过程中已尽到相应义务，由于被上诉人违约在先，导致合同无法履行。李青锋辩称：一、虽然涉案房屋登记在颜立飞、廖菊珍名下，但廖安良、叶秀红是该房屋的实际出资人，其作为房屋实际所有权人，诉讼主体适格；二、廖安良、叶秀红与答辩人签订的《补充约定（二）》系其真实意思表示，为有权处分，该约定真实合法有效。廖安良、叶秀红作为涉案房屋的实际出资人，其在《补充约定（二）》上签字，系有权处分，内容不违反法律强制性规定，约定合法有效；三、被答辩人违约事实清楚，依法应承担违约责任。答辩人取得银行同意办理按揭贷款后，原审第三人组织双方于2017年6月28日下午到银行办理交款及抵押解除手续，但被答辩人不予配合，以实际行动表示不履行合同，已构成严重违约，依法应承担违约责任。综上，原审法院事实认定清楚，法律适用正确，程序合法，请求二审法院予以维持。李青锋向一审法院起诉请求：1.判令四被告共同归还原告定金5,000元；2.判令四被告共同向原告支付违约金128,000元；3.本案诉讼费用由四被告承担。一审法院认定事实：2017年4月20日，原告（买受人，乙方）与被告颜立飞、廖菊珍（出售人，甲方）签订《上饶市存量房买卖合同（经纪成交版）》，合同约定：出售人所售房屋为框架结构，为上饶市信州区王家山52号5幢2单元202室，房屋所在楼栋建筑总层数为6层，其中地上6层，房屋所在楼层2层，建筑面积共118.65平方米；房屋所有权证号为3083488；房屋已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行。出售人应于2017年5月20日前办理抵押注销手续。房屋成交价格为64万元；买受人在签订本合同的同时支付定金5,000元；贷款金额为24万元；自本合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买卖双方签署本合同后均不得擅自变更或解除合同，否则属违约行为。违约方应向对方支付相当于房价款20%的违约金。2017年4月24日，原告与被告廖菊珍、颜立飞、第三人签订《补充协议》，主要内容：被告应在签署本协议后贰日内向该房屋的原贷款机构预约一次性提前还款，并应于该贷款机构通知提前还款之日（并不迟于2017年5月20日前）将其原贷款一次性还清。原告于2017年5月20日前将第一笔首付款33万元以自行支付的方式支付给被告用于偿还原银行贷款，在不动产中心办理完毕过户当日将第二笔首付款7万元以自行支付的方式支付给被告，剩余房款24万元于向居间机构指定的银行申请的二手房住房按揭贷款房款当日由银行直接转账支付给被告。2017年6月21日原告的父母吴仙荣、李正松代表原告与被告叶秀红、廖安良签订《补充约定（二）》：内容为：经友好协商，就坐落于上饶市信州区王家山52号5幢2-202室之房屋买卖及相关事宜已经签署了的《存量房屋买卖合同》、《居间成交确认书》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》，现达成补充协议约定；原告向银行申请的二手房按揭贷款若在2017年7月1日前未获银行批准，则双方友好解除合同，放弃本次交易，双方互不承担违约责任，被告退还原告已支付的全部购房款以及定金；被告向银行申请的二手房按揭贷款审批通过后，原、被告双方再办理该房屋的转移登记手续，并支付首付款向该房屋原贷款银行还款解押。合同签订后，原告交付了5,000元定金，被告颜立飞、廖菊珍、叶秀红向原告出具收条，收条载明：收到原告交来的上饶市信州区王家山52号2-202房屋定金5,000元。2017年6月29日原告至中国建设银行协商涉案房产解除抵押事宜，但几被告未到场，被告叶秀红向第三人表示不会配合办理涉案房屋的过户手续，此后原、被告双方未再协商购房事宜。另查明，被告叶秀红、廖安良出具承诺书一份，内容载明：本人叶秀红、廖安良夫妻二人（身份证号，）系上饶市信州区王家山52号5幢202之房屋的实际出资人，本人郑重承诺如下：1、廖菊珍、颜立飞能按中介方要求，配合办理该房屋的转移登记等相关手续；2、对于该房屋出售给李青锋的事实，本人知情，并配合办理转移登记手续；3、该房屋在交易过程中发生的任何纠纷，本人共同承担法律责任。又查明，2017年4月28日，原告李青锋向上饶农商行东市支行申请涉案房产的二手房贷款，贷款申请金额为24万元。2017年6月24日，上饶农商行东市支行出具“个人商住按揭贷款预审表”，内容为同意向原告李青锋发放24万贷款，期限120个月，采取等额本息法的还款方式；利率按同档同期基准利率。一审法院认为，原、被告签订的《上饶市存量房买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《补充约定（二）》系其真实意思表示，合约双方均应恪守履行自己的义务。本案为二手房买卖纠纷，合同签订后，双方应积极履行自身的合同义务并促成合同的履行和目的的实现。原告起诉要求被告返还定金和支付违约金，表明其不愿意继续履行合同，被告亦不同意以64万元的对价交易涉案房屋，故涉案房产买卖已无可能。被告叶秀红、廖安良抗辩其不是本案适格的主体，该院认为，该两被告虽不是房屋的登记所有权人，但其却出具承诺书，表明自己是涉案房屋的实际出资人，且在向原告出具的定金收条中签名，在《补充约定（二）》协商房屋有关房款的交付问题，上述证据证明被告廖安良、叶秀红是与本案的房屋的处理结果有利害关系，故该两被告是本案适格的被告。本案争议焦点是哪方当事人违约及违约金的支付问题。其一，原告与被告颜立飞、廖菊珍分别于2017年4月20日和4月24日签订有合同和协议，约定了原告应于2017年5月20日前将第一笔首付款33万元支付给被告方用于偿还银行贷款，被告廖菊珍、颜立飞应于协议签署后贰日内即2017年4月26日前向房屋原贷款机构预约一次性提前还款，但事实是双方均未在此约定时间内履行自己的义务，故双方在此期间均存在违反合同约定的行为；其二、从2017年6月21日叶秀红、廖安良与原告的父母吴仙荣、李正松签订有《补充协议》，约定原告向银行申请的二手房按揭贷款审批通过后，双方再办理该房屋的转移登记手续，并支付首付款向该房屋原贷款银行还款解压，也即意味着，买卖双方再次就房屋首付款的支付达成了新的协议，结合原告在2017年6月24日已经获得上饶农商行东市支行的贷款审批申请的事实及几被告在2017年6月29日未配合原告至房屋原贷款银行中国建设银行申请解除对涉案房屋的抵押的事实，该院认为本案违约方为四被告，其应承担相应的违约责任。综上，考虑本案原告为达成此交易所做的努力，被告的违约行为以及所造成的后果，该院酌定由四被告向原告支付违约金5万元。关于原告要求四被告返还定金的请求，于法有据，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告颜立飞、廖菊珍、廖安良、叶秀红于本判决生效之日起五日内返还原告李青锋定金5,000元，支付原告李青锋违约金5万元；二、驳回原告李青锋的其他诉讼请求。案件受理费1,750元，由原告李青锋负担1,026元，由被告颜立飞、廖菊珍、廖安良、叶秀红负担724元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院二审审理查明，对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人按照约定全面履行自己的义务是合同最基本的要义，有履行义务的一方当事人应当按照合同约定的要求全面完成合同义务，除非发生了因不可归责于债务人之事由而履行不能，否则应当承担相应的违约责任。本案中，上诉人主张其与被上诉人签订的《补充约定（二）》无效，理由是涉案房产的所有权人为颜立飞、廖菊珍，叶秀红、廖安良无权与被上诉人签订合同，所签《补充约定（二）》属于损害他人利益的合同，应属无效。经审查，廖安良、叶秀红于2014年4月24日出具的《承诺书》表明，其是涉案房产的实际出资人。该《承诺书》是与涉案《上饶市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》一同在中介机构中恒地产经纪公司的见证下由双方当事人签订。中介机构原审庭审时出庭证实，涉案房产登记在廖安良妹妹廖菊珍夫妻名下，签合同的时候，叶秀红陈述房子是她出资，就通知实际产权人到场；颜立飞、廖菊珍对叶秀红、廖安良出具《承诺书》未提出异议，表明颜立飞、廖菊珍亦认可叶秀红、廖安良是涉案房产的实际出资人。基于叶秀红、廖安良是涉案房产的实际出资人，故其于2017年6月21日与被上诉人签订《补充约定（二）》为有效约定。依照双方协议的约定，被上诉人应在2017年7月1日前获得银行二手房按揭，并在二手房按揭贷款审批通过后，双方再办理涉案房屋的转移登记手续，并支付首付款向涉案房屋原贷款银行还款解压。2017年6月24日，上饶农村商业银行股份有限公司东市支行审批同意向李青锋发放个人贷款24万元。因上诉人方未按照约定于2017年6月29日到涉案房屋原贷款银行配合被上诉人办理解除抵押手续，其以自己的行为表明不再履行房屋买卖合同，故其行为已构成根本违约，应承担相应的民事责任。关于违约金的问题，因李青锋未支付购房款，仅支付定金5,000元，本案应适用定金罚则，考虑到李青锋为办理银行按揭贷款手续所付出的精力，本院酌定上诉人支付李青锋违约金1万元。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省上饶市信州区人民法院（2017）赣1102民初2233号民事判决第二项即“驳回原告李青锋的其他诉讼请求”；二、变更江西省上饶市信州区人民法院（2017）赣1102民初2233号民事判决第一项为颜立飞、廖菊珍、廖安良、叶秀红于本判决生效之日起五日内返还李青锋定金5,000元，支付李青锋违约金1万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,750元，二审案件受理费1,175元，合计2,925元，由李青锋负担2,595元，颜立飞、廖菊珍、廖安良、叶秀红负担330元。本判决为终审判决。审判长  朱晖华审判员  罗 玮审判员  周立峰二〇一七年十二月十八日书记员  林 炜