甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)甘01民终2978号上诉人(原审被告)宋红英，女，汉族，1976年11月29日出生，住甘肃省皋兰县石洞镇天添庭院小区。被上诉人(原审原告)：甘肃银河物业管理有限公司，住所地：甘肃省皋兰县石洞镇天添庭院小区。法定代表人：安方忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨璐，甘肃溥德律师事务所律师。上诉人宋红英因与被上诉人甘肃银河物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省皋兰县人民法院（2017）甘0122民初539号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宋红英上诉请求:1、请求撤销甘肃省皋兰县人民法院(2017)甘0122民初539号民事判决，驳回被上诉人的原审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：一、原审法院事实认定不清，被上诉人提供的服务严重不符合《物业服务合同》及《天添庭院小区业主公约》所约定的服务内容，构成根本违约。根据《物业服务合同》第十二条，物业公司提供的服务包括：(1)维修生活区内所有共用场所的照明及共用设施设备；(2)维护生活区内所有的共用场所的清洁卫生工作；(3)负责生活区内共用场所绿化的维护和管理等。然而，在业主提供的证据中，物业公司的服务工作严重不到位，楼道十天半月不见清洁人员打扫，环境卫生脏乱差；对公共区域的植被不维护不管理，导致大面积草坪干枯死亡，物业公司也不采取补种等措施。2016年11月24日，在未经告知广大业主的情况下，擅自停止服务，导致垃圾满地，严重影响了业主的生活，在当地政府部门的责令下作出道歉并承诺不再发生此类事情，省电视台针对天添小区的环境卫生还专门做过报道。而2017年5月10日，物业公司再次停止服务，并私拆东大门门闸，破坏公共设施，严重侵害到全体业主的权益，构成重大违约。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，”物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。因此，被上诉人的不作为、甚至恶意破坏小区附属设施的行为已经构成根本违约。二、被上诉人曾两度擅自停止服务，上诉人有权行使抗辩权，对其停止服务期间的物业费拒绝缴纳。物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，先服务后收费，而不是不服务也收费，服务不符合约定也收费。被上诉人于2016年11月24日一度停止服务，并且于2017年5月3日又以张贴报告的形式明确退出天添庭院小区，拒绝服务，却向上诉人主张2016年7月至2017年5月10日期间的物业费，这对于上诉人来说显失公平。三、上诉人对被上诉人主张的2016年7月至2017年5月10日期间的物业费有异议。被上诉人于2017年5月3日在天添庭院小区范围内张贴《关于退出天添小区物业管理的报告》中载明：”在2016年8月以前物业公司运行正常，没有任何业主欠物业费”，却向上诉人主张2016年7月的物业费，既然被上诉人自认2016年8月以前没有任何业主欠物业费，那么，向上诉人主张自2016年7月的物业费，岂不自相矛盾。综上，请求法院依法驳回被上诉人的原审诉讼请求。被上诉人甘肃银河物业管理有限公司辩称，由于上诉人等人累计拖欠物业管理服务费的行为导致我方服务有瑕疵。停止服务并不是我方单方造成的，还有其他业主的过错。服从一审判决，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。甘肃银河物业管理有限公司向一审法院起诉请求：l．判令被告交纳所欠物业管理服务费375元；2．判令被告按应交款额每日千分之三的标准支付滞纳金，自2016年7月至2017年6月共应交滞纳金410元；3．诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：原告甘肃银河物业管理有限公司是具有三级资质的物业服务企业，其收费标准为：住宅多层物业服务费每平方米每月0.36元，楼道亮化费每月1.5元。2011年5月22日，原被告签订了《皋兰天添庭院物业服务合同》，合同中约定了物业公司与业主的权利与义务。2016年3月11日，天添庭院小区全体业主向皋兰县住建局物业办投诉称原告在进行服务或物业管理过程中服务不到位，主要存在环境卫生问题、安全问题、物业公司超范围行使权利及小区内遗留的相关问题得不到解决等，并在2016年11月24日曾一度停止服务，致使小区物业管理和物业服务存在一些瑕疵，针对上述问题，原告于2016年12月公开向天添庭院广大业主致歉。2017年5月10日，原告又停止了对天添庭院小区的物业管理服务工作。被告宋红英系皋兰县天添庭院小区l7号楼3单元702室的业主，其住宅建筑面积99.17m2，拖欠原告2016年7月至2017年5月10日共计10个月零10天的物业管理服务费375元。一审法院认为，原被告签订《皋兰天添庭院物业服务合同》，该合同系当事人真实意思的表示，内容不违反国家法律的强制性、禁止性规定，应为有效，各方当事人均应按约履行，根据合同约定双方存在物业服务合同关系。原告是具有三级物业服务企业资质，在天添庭院小区区域管理活动中，履行了与其资质相对应的服务水平的管理内容，被告接受了原告的物业服务，应当履行向原告交纳相关管理费用的义务，被告未交纳2016年7月至2017年5月10日物业管理服务费375元事实清楚，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原告曾在2016年11月24日一度停止服务，使小区物业管理和物业服务存在一些瑕疵，但并未构成根本性违约，且原告亦已公开向天添庭院小区业主致歉，被告以拒交物业管理服务费促使原告提高服务质量的初衷只会助长其他业主的欠费行为，不利于前期已交费业主的权益和小区整体利益的维护，也不利于物业服务产业的正常发展，因原告的服务管理存在一定瑕疵，导致了被告对物业管理服务费的拖欠，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求一审法院不予支持。因被告的欠费行为致使原告的物业服务环到位，故对被告以原告的物业服务不到位，先行履行抗辩权的理由一审法院不予采纳。综上所述，原告要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，予以支持，驳回原告的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、被告宋红英应向原告甘肃银河物业管理有限公司交纳物业管理服务费375元，于本判决生效后五日内付清；二、驳回原告甘肃银河物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告宋红英负担。本院经审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。本院认为，一、本案当事人对一审法院认定的拖欠物业费数额本身并无异议，本院予以确认。二、关于上诉人宋红英在上诉状中陈述被上诉人甘肃银河物业管理有限公司曾两度擅自停止服务，经查证第一次即2016年11月24日一度停止服务，但该停止服务并未一直处持续状态，上诉人承认第二天就恢复了水电。第二次即2017年5月10日再次停止服务，但被上诉人在本案中主张的物业费截止时间以此为届，此后并未主张物业费。除此之外，关于上诉人抗辩被上诉人存在物业管理服务不到位，具体表现在绿化不达标、卫生不及时清扫以及乱搭建等方面，因上诉人无充分证据证实上述行为发生的具体时间包含在本案被上诉人主张的物业费期间内，而且其自认物业管理服务不到位的主要发生时间是在2014年和2015年，故可得出被上诉人已经履行了物业合同的主要义务，上诉人未按约交纳物业费的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。当然指出被上诉人亦存在物业管理服务一定的瑕疵，故一审判决仅支持了实际拖欠的物业费而对于滞纳金的诉请未予支持，就是对被上诉人亦承担存在物业管理服务一定瑕疵所负相应责任的体现，并无不当。三、关于上诉人还辩称被上诉人对单元电子门存在重复收费也是其拒交物业费的主要原因，其一提交的证据为复印件，按证据规则复印件不能作为证据使用；其二与本案不属同一法律关系，可另行主张。综上所述，上诉人宋红英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人宋红英负担。本判决为终审判决。审 判 长  张建军审 判 员  冯 诚代理审判员  邵云和二〇一七年十二月十八日书 记 员  谢 雷????????1