福建省长乐市人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0182民初3523号原告：长乐市吴航街道东关村民委员会，住所地长乐市。法定代表人：黄世友，村主任。委托诉讼代理人：何睿，福建皓森律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凌鹏，福建皓森律师事务所律师。被告：福建省长乐市康尔达织造有限公司，住所地长乐市。法定代表人：刘国康，总经理。委托诉讼代理人：郑建平，福建友泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：游丽秋，福建友泽律师事务所律师。原告长乐市吴航街道东关村民委员会（以下简称东关村委会）与被告福建省长乐市康尔达织造有限公司（以下简称康尔达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东关村委会委托诉讼代理人何睿，被告康尔达公司委托诉讼代理人郑建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东关村委会向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付拖欠的租金46万元；2.判决被告立即向原告返还租赁房屋；3.判决被告向原告支付其延期返还房屋所造成的租金损失（按照现今市场价每月175000元的标准计算，自2017年6月30日起计算至实际返还房屋时止，暂计至2017年9月30日为525000元）；4.由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，东关村委会变更第三项诉讼请求为:判决被告向原告支付其逾期占有租赁房屋的使用费（按照合同约定的最后一年租金标准16万元/年计算，自2017年7月1日起计算至实际返还租赁房屋时止，暂计至2017年9月30日为40000元）。事实和理由：原告与被告于2001年10月22日签订房屋租赁协议，约定原告将位于长乐市的房屋租赁给被告，租赁期限为15年，自2002年6月30日至2017年6月30日；被告按照五个时段的租金标准向原告缴纳租金，具体为2002年6月30日至2006年6月30日每年租金60000元，2006年6月30日至2009年6月30日每年租金10万元，2009年6月30日至2012年6月30日每年租金12万元，2012年6月30日至2015年6月30日每年租金14万元，2015年6月30日至2017年6月30日每年租金16万元。合同签订后，原告依约履行合同义务，但被告之后拒绝按照约定缴纳租金，截止2017年6月30日共欠原告租金46万元。因租赁期限即将届满，原告于2017年2月、6月两次向被告发函催告，通知到期后原告要收回租赁房屋，并要求其支付拖欠的租金。但被告均不予理会，至今仍未向原告支付拖欠的租金，也拒绝返还租赁房屋。原、被告双方签订的房屋租赁协议合法有效，原告履行了合同义务，被告却拒绝依约履行支付租金及到期返还租赁房屋的义务。原告有权要求被告支付拖欠的46万元租金及返还租赁房屋，并支付逾期占有租赁房屋使用费。康尔达公司辩称，对原告所诉双方签订房屋租赁合同及其支付租金情况没有异议。但诉争租赁合同无效，原告无权要求支付租金。理由如下：1.没有证据证明原告是诉争租赁房屋的所有权人或者原告有权出租该房屋。2.诉争租赁房屋使用的是村集体土地，根据法律规定，村集体土地禁止出租转让，在集体土地上建设房屋进行出租等同于将土地出租，是法律禁止的行为。3.原、被告签订的租赁合同最后一条约定，租赁合同从公证书订立之日起生效，该合同没有经过公证，至今没有生效。故请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2001年10月22日，东关村委会（出租方-甲方）与康尔达公司（承租方-乙方）签订一份《房屋租赁协议》。协议约定：甲方将新建的位于长乐市房屋（两层，底层面积1500平方米、二层面积1000平方米；该房屋为框架结构，内部未隔堵、未装修），出租给乙方作为办企业之用；租赁期限15年，自2002年6月30日至2017年6月30日；2002年6月30日至2006年6月30日每年租金60000元，2006年6月30日至2009年6月30日每年租金10万元，2009年6月30日至2012年6月30日每年租金12万元，2012年6月30日至2015年6月30日每年租金14万元，2015年6月30日至2017年6月30日每年租金16万元，租金按年交纳，乙方应于每年6月30日前将当年的租金一次性交给甲方；乙方自订立本协议之日起，可对所租用楼层进行隔堵、装修，装置有关设施、管线，费用、材料由乙方承担；上述协议送长乐市公证处公证，从《公证书》订立之日起生效。签订协议后，东关村委会按约将其出租的房屋交付康尔达公司装修使用。康尔达公司承租上述租赁房屋后，向东关村委会支付租金至2014年6月，之后租金未付（截止2017年6月30日租赁期限届满，未付的3年租金计46万元）。2017年2月3日、6月22日，东关村委会两次向康尔达公司发出《通知书》，告知房屋租赁期限即将到期，要求其缴纳拖欠的46万元租金，并做好清退准备，以便于2017年7月1日“准时”收回租赁房屋。嗣后，康尔达公司未付所欠租金，亦未返还租赁房屋，东关村委会乃诉至本院。另查，上述商住楼于1999年间经当时的长乐市建设委员会颁发《建设许可证》许可建设（目前尚未办理房屋所有权证）。上述事实，由东关村委会提交并经庭审质证的《房屋租赁协议》、《通知书》、长乐市不动产登记中心存档的包括租赁房屋建设在内的东关村新村一条街一期项目建设立项、用地审批、项目建设许可、工程施工许可、工程竣工验收档案材料，以及当事人庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案系当事人之间因租赁房屋而引发的诉讼，案件性质应具体确定为房屋租赁合同纠纷（立案为一级案由合同纠纷）。案涉出租房屋系经建设行政主管部门批准建设，建设手续合法。该房屋目前虽尚未办理产权证，但房产权利合法明晰，并不存在权属争议，康尔达公司在本案庭审中亦确认该房屋属东关村集体所有，本院予认定。本案《房屋租赁协议》是当事人在协商一致的基础上达成的，双方签约租赁房屋的行为并没有违反法律或行政法规的强制性规定；且康尔达公司也已接受并实际使用租赁房屋。该协议约定内容中的公证事项，并不构成当事人为控制意思表示效果发生与消灭，在签约时约定的以将来客观上不确定的事实作为决定合同效力的附款条件。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，该协议自签订成立之时即已发生法律效力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”这是法律规定的依合同履行义务和严格履行义务原则。东关村委会在签约后已将租赁房屋交付康尔达公司使用，履行了出租人的合同义务；作为承租人，康尔达公司应当按照约定时间及金额向东关村委会支付租金。康尔达公司未按约支付租金，已构成违约，应当依法承担违约责任。东关村委会主张要求康尔达公司支付所欠房屋租金之诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本案《房屋租赁协议》约定的租赁期限至2017年6月30日届满，而此前出租方已通知承租方做好腾房清退的准备。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，康尔达公司应将租赁房屋返还东关村委会，并从租赁期限届满的次日起，按约定的2017年度租金标准支付逾期腾房占有使用费。康尔达公司关于诉争租赁合同无效，及出租方无权要求支付租金的抗辩，理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决如下：一、福建省长乐市康尔达织造有限公司于本判决生效之日起十日内支付长乐市吴航街道东关村民委员会房屋租金46万元。二、福建省长乐市康尔达织造有限公司于判决生效之日起三十日内返还长乐市吴航街道东关村民委员会租赁房屋，并支付自2017年7月1日起至实际返还租赁房屋之日止的逾期腾房占有使用费（按年租金16万元标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，减半收取计4400元，由福建省长乐市康尔达织造有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 员 陈坤平二〇一七年十二月四日法官助理 杜 军书 记 员 王美美附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。