常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0404民初3311号原告：王XX。委托诉讼代理人：张X，江苏XX律师事务所律师。被告：张XX。被告：巢XX。被告：祝XX。委托诉讼代理人：巢X，江苏XX律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈X，江苏XX律师事务所实习律师。原告王XX诉被告张XX、巢XX、祝XX债权人撤销权纠纷一案，本院于2017年6月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王XX委托诉讼代理人张X、被告祝XX委托诉讼代理人巢X、陈X到庭参加诉讼，被告张XX、巢XX经本院合法传唤未到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令撤销被告张XX、巢XX转让常州市武进区横山桥XX贸业广场1幢乙单元1603室房屋给被告祝XX的行为，确认该房屋为被告张XX、巢XX共同共有；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月22日，原告与被告张XX、巢XX的民间借贷纠纷在常州市钟楼区人民法院达成调解，法院出具（2016）苏0404民初908号民事调解书，业已生效。根据上述调解书，被告张XX、巢XX结欠原告本息合计260万元，被告张XX应当分期履行还款义务，被告巢XX就其中的150万元债务承担连带清偿责任。之后，被告张XX、巢XX无法依照调解书履行还款义务，原告向法院申请强制执行。在执行过程中，原告发现被告张XX、巢XX将其所有的本市武进区横山桥XX贸业广场1幢乙单元1603室房屋（以下简称涉案房屋）转让给了被告祝XX，且未支付合理对价，被告张XX、巢XX也未用售房款清偿原告债务。原告认为，原告与被告张XX、巢XX的债务明确，被告张XX、巢XX与祝XX虚构房屋交易，恶意转让财产，拒不清偿借款，违背了诚实信用原则，严重损害了原告的合法权益。故原告提起诉讼，望判如所请。被告祝XX辩称，其作为善意第三人，按照房屋买卖合同履行了足额的付款义务，并且办理了产权过户手续。房屋交易价格符合正常的市场价格，不存在恶意串通、逃避债务的事实。原告要求行使撤销权没有事实与法律依据，请求法院依法驳回原告诉请。被告张XX、巢XX未出庭应诉，也未向本院提交书面答辩意见或相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方对真实性存有争议的证据为：1、原告提交的网络资料，证明涉案房屋的同类型房屋均价在8000-10000元每平方米以上，涉案房屋的交易价格远低于市场价，依法应当予以撤销。被告祝XX认为该证据为打印件，对其真实性不予认可，该资料显示的房屋价格时间为2017年8月7日，与涉案房屋的交易时间相去甚远，且涉案房屋交易之后常州市的房价明显上涨，因此不能证明涉案房屋的交易价格远低于市场价格。本院认证意见：上述网络打印件系原告自行制作，未经公证，本院对其不予采信。2、被告提交的常州市房屋买卖协议、定金收条、收据，证明被告祝XX在中介公司的居间下就涉案房屋达成了买卖合同，支付了定金30000元及中介费15360元。原告对该证据的真实性不予认可，该合同与原告调取自不动产交易中心的买卖合同内容不一致，存在虚假购房的可能性，定金收条没有缴付凭证，收据载明的收款事由不清晰，无法证明与本案有关。本院认证意见：房地产居间买卖合同有被告祝XX、巢XX的签名及房产中介公司的签章，收款收据亦加盖中介公司的公章，且注明了费用情况，定金收条也有巢XX的签字确认，本院亦向中介公司进行核实，对前述证据的真实性本院予以确认。根据庭审中原、被告双方的相关举证、质证及陈述，本院认定事实如下：2016年2月19日，王XX以民间借贷纠纷为由将张XX、巢XX诉至本院，经本院主持调解，双方于2016年6月22日自愿达成调解协议，本院出具了(2016)苏0404民初908号民事调解书。调解协议内容如下：一、张XX、巢XX结欠王XX借款本金2250000元及利息350000元，合计2600000元。以上款项由张XX于王XX申请解除查封被告苏D65G**、苏DZE5**车辆后七日内归还王XX借款本金100000元，王XX在收到上述还款后三日内向人民法院申请解除查封本市武进区横山桥XX贸业广场1幢乙单元1601、1602、1603室房产，张XX在人民法院解除查封后二十日内向王XX归还借款本金500000元。余款2000000元，张XX于2017年6月15日前归还借款本金700000元，于2018年6月15日前归还借款本金700000元，于2019年6月15日前归还借款本息600000元。二、以上款项张XX如有一期未能按期足额履行，并迟延超过一个月以上，则王XX可就未履行部分全额向法院申请强制执行，并自2016年6月15日起就未支付的本金按月息2%计算利息。三、巢XX对上述债务中的1500000元本金承担连带清偿责任。四、案件受理费26880元，减半收取13440元，保全费5000元，合计18440元，由张XX负担，于王XX申请解除查封被告苏D65G**、苏DZE5**车辆后七日内一并给付王XX。后王XX以张XX、巢XX未能按照调解协议履行付款义务为由向本院申请强制执行，本院已立案受理。2016年3月18日，王XX、张XX进行电话通话，张XX在电话中称过年前想要把房子用来做贷款，但是因为其妻子信用问题，所以贷款做不了，并表示会将处理房子或贷款的钱用来支付王XX。同日，王XX委托诉讼代理人张X与张XX进行电话通话，张XX称没有把房子卖掉，而是进行过户贷款，但贷款还没有放款。2016年9月18日，巢XX、祝XX及常州XX房地产信息咨询服务有限公司（以下简称XX公司）签订了一份《常州市房屋转让协议》，约定：巢XX以868000元的价格将涉案房屋出售给祝XX；祝XX于签署协议时支付定金30000元，办理资金监管手续时支付238000元，办理资金监管手续时，祝XX向中国银行申请贷款600000元支付房款；双方于2016年10月31日前办理资金监管手续。合同还约定了房屋交付、产权保证、佣金及违约责任等内容。同日，祝XX向巢XX支付定金30000元，向XX公司支付佣金15360元。2016年9月21日，巢XX与祝XX签订了一份合同备案号为2016092120048的《常州市存量房买卖合同（非居间）》，约定巢XX以750000元的价格将涉案房屋出售给祝XX，定金120000元，首付款150000元，剩余房款于2016年9月30日前贷款支付。2016年9月28日，祝XX向巢XX转账208000元，向存量房资金监管账户转账30000元。2016年10月11日，祝XX（借款人、抵押人）、祝XX、黄XX（保证人）与中国农业银行股份有限公司常州经济开发区支行签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定祝XX借款600000元用于购买涉案房屋，贷款期限为240个月，借款划入常州市房地产市场有限公司存量房资金监管专户，祝XX、黄XX提供保证担保，抵押物为涉案房屋。合同还约定了还款方式、利率、提前还款、担保、违约责任等内容。同日，银行发放上述贷款。2016年10月21日，巢XX收到资金监管账户汇款630058.92元。自2016年11月11日起，祝XX于每月11日归还银行贷款本金及利息至今。2017年9月24日，祝XX与常州XXXX装饰设计工程有限公司签订了一份装饰装修合同，祝XX委托常州XXXX装饰设计工程有限公司对房屋进行装修。另查明，2013年11月14日，张XX与巢XX签订了《自愿离婚协议书》，双方自愿离婚。涉案房屋现登记所有权人为祝XX，登记时间为2016年10月18日，房屋面积为141.63平方米。本案在审理过程中，本院于2017年12月7日对XX公司工作人员金XX进行询问，形成笔录一份，金XX称涉案房屋是在XX公司进行的交易，经过双方讨价还价后以868000元成交，房屋转让协议属实，佣金也已经实际支付，房屋成交价格比市场价格还略高，祝XX与巢XX之前应该是不认识的。本院于2017年12月16日对张XX进行询问，形成笔录一份，张XX称：涉案房屋买卖协议是真实的，出售房屋的行为也是真实的，不存在恶意串通的情形；一开始打算做银行贷款的，后来因为有诉讼案件，信用产生问题，就把房屋真实出售了，部分房款还给了朋友。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，属于无效合同。又据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，原告王XX主张撤销被告张XX、巢XX将涉案房屋转让给被告祝XX的诉讼请求不能成立。首先，关于张XX、巢XX、祝XX是否存在恶意串通、损害王XX利益的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王XX应当对巢XX转让房屋的行为对其造成损害，受让人祝XX是知道该情形的事实承担举证证明的责任。本案中，王XX自知道涉案房屋转让的事实后，仅提供了张XX的通话录音，但仅凭张XX一方的陈述不能证明被告之间存在恶意串通的事实，且本院对张XX所作的笔录中张XX对相关问题也进行了解释。其次，本案中关于涉案房屋的转让价格是否构成“债务人以明显不合理的低价转让财产”的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。”该规定中对“明显不合理的低价”作了明确的界定。本案中，涉案房屋于2016年9月份进行转让，涉案房屋实际的成交总价为868000元，单价为6129元/平方米。根据本院在中介公司处了解的相关信息，该交易价格符合交易时交易地的正常市场价格，故巢XX将房屋出售给祝XX，不能认定为以明显不合理的低价转让财产。据此，原告的主张不符合合同法第七十四条规定的行使撤销权的条件。综上，原告王XX主张撤销被告张XX、巢XX将涉案房屋转让给的被告祝XX的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王XX的诉讼请求。本案案件受理费80元、财产保全费4270元，合计4350元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（此页无正文）审 判 长  王海岸代理审判员  嵇筱沁人民陪审员  王志刚二〇一七年十二月二十八日书 记 员  邹 沫