湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0704民初2802号原告:刘峰，男，1990年8月4日出生，汉族，现住鄂州市花湖开发区，委托诉讼代理人：游佳政，湖北群力律事务所律师，代理权限为特别授权。被告:湖北福佑东置业发展有限公司，住所地：花湖开发区鄂城大道中段。法定代表人：梅向东，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊磊，湖北祥德律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告刘峰与被告湖北福佑东置业发展有限公司（下称福佑东公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员李健适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘峰的委托诉讼代理人游佳政，被告湖北福佑东置业发展有限公司的委托诉讼代理人熊磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘峰向本院提出诉讼请求：1、判决原告与被告福佑东公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告在30天内将办理房屋产权分户登记需要的资料提交产权登记机关备案，并协助原告办理不动产登记；3、判令被告退还代收原告交纳的房屋维修基金、契税、办证费等共计15,519.29元，并自交纳之日起按银行同期贷款利率向原告支付利息4,078.85元（暂计算至2017年12月8日开庭当天）；4、变更合同约定的延期办证违约金计算方法为最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，判令因被告原因而导致原告无法取得房屋权属证书，承担违约责任，由被告按银行逾期贷款利率计算向原告赔偿延期办证违约金，从房屋交付后90日至被告将办理房屋产权分户登记需要的资料提交产权登记机关备案，协助原告办理完不动产登记之日。事实与理由:鄂州市花湖开发区鄂城大道5号东兴华府小区C栋1单元504号商品房原为周杰于2012年向被告购买，并于2012年6月25日向被告交纳了房屋维修基金6,476.90元，契税6,476.90元，委托办证费用2,565.40元合计15,519.20元。2014年周杰将该房屋退还给被告，被告收回了周杰的购房合同和收款收据，重新与原告签订了《商品房买卖合同》，将该房屋出售给原告。并于2014年12月10日向原告出具正式《销售不动产统一网络发票》。被告对周杰代收款的三张收据未改名字，直接转交给原告，作为原告办证的预交款。自此，东兴华府小区C栋1单元504号房屋由被告出售给原告。房屋当日交付。合同约定：原告购买东兴华府小区C栋1单元504号房屋;房屋总价款323,845.00元。出卖人商品房交付使用后90日内，被告应将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如原告不能在规定时间内取得房地产权属证书，在原告不退房的情况下，被告按照已付房价款1%支付违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部房价款，但未在规定时间内取得房地产证权属证书，原告认为被告的行为已构成违约，应按商品房买卖合同约定向原告支付违约金，并协助原告办理房屋的不动产权登记。同时，在房屋交付入伙时，被告还承诺只要原告给付代办费用，开发商可以代为办理房产证，为早点办好房产证，原告于是将需要缴付给房产部门的房屋维修基金、契税及测量等款项付至被告处。后因被告一直无法办理东兴华府小区新建商品房初始登记致使小区业主无法申领房产证，故向人民法院起诉。被告福佑东公司辩称：原、被告间买卖房屋是合法的；被告向原告代收房屋维修基金、契税、办证费等费用是无偿为原告服务，即使退还上述费用也不应承担利息；导致房屋至今不能办证是因要等政府部门核算土地出让金，延期办证对原告无实质性损害，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2012年6月25日，原告刘峰与被告福佑东公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于鄂州市花湖开发区××大道××小区××单元××室商品房××套;合同约定在房屋交付使用后90日内，被告应将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，在原告不退房的情况下，被告按照已付房价款1%支付违约金。合同签订后，原告支付了全部房款323,845.00元。被告于2012年6月25日向原告交付了上述房屋，并于同日向原告代收了办理房屋权属登记证书需由原告承担的契税、维修基金、办证费用等共计15,519.29元。被告具有合法开发东兴华府小区项目和预售该小区商品房屋的资格，其办理东兴华府小区房屋权属登记的部分资料尚待相关行政部门完成审批，致使原告至今未能取得其所购房屋的权属登记证书。本院认为，原告刘峰与被告福佑东公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，受法律保护，本院予以确认。关于原告刘峰要求被告福佑东公司在30日内将办理房屋产权分户登记需要的资料提交产权登记机关备案，并协助原告办理不动产登记的诉讼请求，本院认为，因被告办理东兴华府小区房屋权属登记的部分资料尚待相关行政部门完成审批，现不具备将办理房屋产权分户登记需要的资料提交产权登记机关备案的条件，亦无法协助原告办理不动产登记，故原告的上述诉请暂不能成立，依法不予支持，待被告福佑东公司完善东兴华府小区相关审批手续，具备办证的基本条件后，双方可自行协商解决，协商不成可另行起诉。原告按被告要求向被告交纳办证费用，应视为是原告对被告代收行为的认同，双方形成委托关系，如被告不能按双方合同约定在房屋交付使用后90日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，则其代收的办证费用应退还原告，逾期退还应支付相应的损失，原告要求被告退还代收的房屋维修基金、契税、办证费，并按银行贷款利率4.75％向原告支付利息的诉讼请求合理合法，本院予以支持，计算利息损失的期限应自交纳办证费之日后90日起至还清之日止。原、被告双方均应按照合同及协议的约定履行各自的义务。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款，被告亦向原告交付了房屋，但被告在交付房屋后未在合同约定的90日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，致使原告至今未能取得其所购房屋的权属证书，被告的行为构成违约，对原告要求被告承担该项违约责任的诉讼请求予以支持，被告应向原告支付违约金。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定了因被告责任导致不能办理房屋产权登记的违约责任及违约金计算方式，该约定是明确的，不存在歧义，亦符合法律规定，本院予以确认；原告认为该约定显失公平，要求变更，予以增加，但未举证证实其实际损失情况，故违约金仍应按合同约定方式计取，原告要求变更延期办证违约金计算方式及期限的诉讼请求无事实依据和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告刘峰与被告湖北福佑东置业发展有限公司2012年6月25日签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、被告湖北福佑东置业发展有限公司于本判决生效后十五日内退还代收原告刘峰的契税、维修基金、办证费等共计15,519.29元，支付利息损失3,919.27元（以15,519.29元为基数，按年利率4.75％，自2012年9月25日计算至2017年12月22日止，后期利息按年利率4.75％计算至还清之日止）。三、被告湖北福佑东置业发展有限公司于本判决生效后十五日内支付原告刘峰违约金3,238.45元。四、驳回原告刘峰的其他诉讼请求。本案受理费减半后收取285.00元，由被告湖北福佑东置业发展有限公司承担（该费用原告已预交，待本判决生效后由被告直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  ：李健二〇一七年十二月二十二日书记员  ：廖辉