重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0110民初12571号原告：重庆市綦江区千山物业有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道孟家院，统一社会信用代码91500222736563527B。法定代表人：翁春涛，总经理。委托诉讼代理人：鲜丽，女，公司工作人员。委托诉讼代理人：魏来，男，公司工作人员。被告：罗君，女，1984年7月3日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆市綦江区千山物业有限公司（以下简称：千山物业公司）与被告罗君物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案受理后，依法由代理审判员权珊珊适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，法官助理李红梅全程协助办案。原告千山物业公司的委托诉讼代理人鲜丽，被告罗君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告千山物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付原告物业服务费2251.2元；2.判决被告立即支付原告水电公共能源费230元；3.判决被告立即支付原告违约金2153.05元。事实及理由：原告于2013年10月15日与被告签订了《前期物业服务协议》，原告根据协议约定对被告居住的綦江区千山半岛国际小区提供了物业服务，但被告自2015年11月1日至2017年9月30日期间拖欠物业服务费共计2251.2元、水电公共能源费共计230元，且依据被告签署的《前期物业服务协议》和《临时管理规约》，累计产生违约金共计2153.05元。被告拖欠费用的行为对原告物业服务工作造成了严重影响，原告曾多次以电话、张贴催费单、书面邮件等形式向被告催费，但被告至今未予补交。故原告现诉至法院，请法院判决支持原告的诉讼请求。被告罗君辩称，因原告对小区的物业管理不到位，被告才拒绝交纳物业服务费等相关费用，原告在管理上存在以下问题：原告擅自更改9栋楼下的物业管理用房用途；对小区的相关公共收益，原告从不公开；小区绿化不到位，原告擅自将绿化带更改为道路；小区的楼道安全指示牌、路灯等设施设备损坏不维修，楼栋大门损坏不及时维修，楼道电线裸露，造成安全隐患；小区清洁卫生不到位；小区因尚未完工，长期有大货车快速进出，存在安全隐患，小区部分路面被压坏；小区通宵施工，影响休息；小区保安亭经常没有保安在岗，推销员随意进出，业主经常收到小广告、小卡片；小区内配套设施不完善；与被告的房屋相邻的4-6号业主擅自将生活阳台改为厨房，原告没有尽到管理义务，被告的客厅处能够听到水管中的流水声，噪音给被告造成了长期的困扰。被告对原告所述欠费时间和欠物业服务费的金额没有异议，但按照原告的服务质量，原告按1.2元/月·平方米的标准收取物业服务费过高。水电公共能源费应据实分摊，而原告却按10元/月·户的标准收取，被告对此不予认可。因是原告未按照合同约定提供物业服务，故被告不同意支付违约金。另外，原告的诉讼请求超过了诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2013年7月，重庆千山万水置业有限公司（作为甲方）与本案原告千山物业公司（作为乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：“甲方选聘乙方对綦江区某小区实施前期物业管理服务，合同期限自签订之日起至业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。”双方还约定：“物业服务事项包含物业共用部位、共用设施设备的维护、管理；公用绿地、花木、建筑小品的养护与管理；清洁卫生的管理；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；物业档案资料管理；物业专项维修资金的使用等；物业服务费实行包干制（包含物业服务成本、法定税费、物业管理企业利润），按建筑面积计收，高层住宅物业服务费按1.7元/月·平方米收取，共用的专项设备运行的能耗费，应独立计量核算，合理向业主分摊计收，业主于每月25日前交纳当月物业服务费和公共区域能耗费，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。”该前期物业服务合同于2015年2月在重庆市綦江区国土资源和房屋管理局进行了备案登记，备案意见载明：重庆市千山万水置业有限公司修建的项目（总建筑面积35.889193万平方米）现申请1-40#楼的前期物业服务合同，总建筑面积35.889193万平方米；物管用房原规划在4#、5#、6#、9#、10#、15#楼，现规划调整到2#、3#楼，建筑面积1375.72平方米（暂未建设完工）。被告签订了承诺书，承诺同意履行、遵守《临时管理规约》及其附属文件的规定。前述管理规约约定，高层住宅物业服务费按1.7元/月·平方米的标准收取，公共用电等公共能耗费，独立计量并按实际发生费用由业主或物业使用人按户据实分摊。原告与重庆千山万水置业有限公司签订前期物业服务合同后，按照约定为该小区提供了物业服务，但在服务中也存在一些瑕疵：如小区设施设备损坏后未及时维修；小区内施工车辆通行未进行规范管理；小区相关公共收益未公开；小区内存在张贴小广告的现象。庭审中，原告陈述：因小区尚未完工，故原告降低了收费的标准，实际是按1.2元/月·平方米的标准收取的物业服务费，水电公共能源费按照10元/月·户的标准收取的，该费用也确实是小区公共用水、用电产生的费用，应由业主承担，现在被告抗辩该费用应据实分摊，原告也同意据实分摊，故要求撤回第二项诉讼请求，庭后凭票据自行与业主据实分摊水电公共能源费。被告则不同意原告当庭撤回第二项诉讼请求。被告罗君的住房位于该小区（建筑面积84.33平方米），其从2015年11月1日至2017年9月30日期间共欠付物业服务费2251.2元。对被告提出的服务瑕疵，原告当庭表示：原告对业主近期提出的问题也在完善中，如果有原告的工作人员存在态度不好的问题，可以向原告提出，原告会对相关人员进行处理；对小区未交付区域的配套或相关设施，原告也会进行跟进，督促建设单位完成，如果建设单位未完成，原告将向相关部门反映；对于业主提出的个案问题，原告庭后会立即核实，如果情况属实，会及时进行整改，并向业主进行回复。前述事实，有《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《重庆市前期物业服务合同备案申请表》、照片、视频及当事人陈述等证据在卷为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。建设单位即重庆千山万水置业有限公司与物业服务企业即原告签订的《前期物业服务合同》，系合法有效合同，该合同对入住该小区的业主和物业服务企业均具有约束力，各方均应当根据合同的约定全面履行各自的义务，同时享有相应的权利。被告作为该小区的业主之一，在长期接受原告提供物业服务的同时应当按约定支付物业服务费用。被告抗辩原告的请求已过诉讼时效，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，被告从2015年11月起未交纳物业服务相关费用，合同约定被告应于每月25日前交纳当月物业服务费和公共区域能耗费，原告于2017年11月8日提起本案诉讼，并未超过两年诉讼时效，故本院对被告该抗辩理由不予支持。被告抗辩被告的邻居擅自更改房屋结构导致被告长期忍受水管流水噪音的影响，被告未举示相应证据予以证明，且即使该事实存在，被告可依法通过诉讼或协商要求解决，但不能以此对抗物业服务相关费用的交纳，本院对被告该抗辩理由不予支持。被告抗辩小区的物业管理存在设施设备损坏后未及时维修、小区内施工车辆通行未进行规范管理、小区相关公共收益未公开、小区内有张贴小广告的现象，以上问题虽然不同程度存在，但是按照合同规定和查明的事实看，原告对小区的物业服务并不仅局限于此，原告已经对该小区按照合同约定及相关规定进行了服务，履行了合同约定的主要义务，被告即应及时交纳物业服务费用；被告如认为原告的管理结果尚有待提高，应及时向原告指出并建言献策，被告以不交物管费予以对抗只会导致小区的物业服务水平下降，具体问题并未得到解决，同时这一行为在业主之间会相互影响，且对其他大多数交纳物管费的业主亦不公平。关于物业服务费的标准问题，被告抗辩原告按照1.2元/月·平方米的标准收取物业服务费过高，本院认为，该小区尚处于在建过程，这给物业服务造成了一定的障碍，故原告在原合同约定的物业服务费的基础上降低了收费标准，其请求按照1.2元/月·平方米的标准主张物业服务费符合该小区现状和綦江本地同类型小区的行业收费标准，尚不致于显失公平，故对该抗辩理由，本院不予支持。因此，被告应当支付所欠2015年11月1日至2017年9月30日的物业服务费共计2251.2元。关于水电公共能源费，小区共用设备设施产生的能耗费是客观存在的，按照合同约定应当据实分摊，庭审中原、被告对分摊该费用的方式发生分歧，原告请求按照10元/月·户的标准收取，被告要求按户据实分摊，现原告申请撤回第二项诉讼请求，并表明庭后自行与被告据实分摊，该申请符合法律规定，本院予以准许。关于违约金，被告认为原告先违约，所以不应承担此项费用，本院认为从查明的事实看，原告在管理服务时在服务质量上的确存在一定的瑕疵，以上瑕疵的形成原因很多，虽不能全部归咎于原告，但原告对业主反映的问题重视程度不够，解决方法单一，且与业主沟通渠道不畅通，致使部分业主以不交物管费予以对抗，故对违约金的诉讼请求本院不予支持。最后，本院需要再次强调的是，业主对物业服务企业的服务质量有高标准是值得肯定的，业主应通过多种渠道和方式向物业服务企业提供意见和建议，同时通过业主委员会选择好物业服务企业，业主自身也要配合物业服务企业共同管理好自己的小区，我们不支持以欠缴物管费作为对小区管理不满意的对抗手段，同时，物业服务企业也应该按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，正视自己存在的问题和不足，认真整改，不断提高管理和服务水平，并善于与业主沟通，真正在小区管理上与业主成为一家人。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告罗君于本判决生效之日起5日内一次性支付原告重庆市綦江区千山物业有限公司物业服务费2251.2元；二、驳回原告重庆市綦江区千山物业有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告罗君负担（此款原告重庆市綦江区千山物业有限公司已经预交，被告罗君在履行前述判决义务时一并支付原告重庆市綦江区千山物业有限公司）。本判决为终审判决。代理审判员  权珊珊二〇一七年十二月二十六日法官 助理  李红梅书 记 员  胡镜月