四川省乐山市市中区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1102民初3740号原告：乐山海天房地产开发有限责任公司，住所地：四川省乐山市。法定代表人：王东，副总经理。委托诉讼代理人：谢冬平，四川金顶律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞思杰，四川金顶律师事务所律师。被告：阿洛格佩，男，1968年11月6日出生，彝族，住四川省马边彝族自治县。委托诉讼代理人：阿洛阿瑾，女，1989年1月9日出生，彝族，住四川省马边彝族自治县。被告：吉克晓梅，女，1970年10月25日出生，彝族，住四川省马边彝族自治县。委托诉讼代理人：阿洛阿瑾，女，1989年1月9日出生，彝族，住四川省马边彝族自治县。原告乐山海天房地产开发有限责任公司（以下简称海天房开司）与被告阿洛格佩、吉克晓梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案受理后，由审判员谢凯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海天房开司的委托诉讼代理人庞思杰，被告阿洛格佩、吉克晓梅的共同委托诉讼代理人阿洛阿瑾到庭参加诉讼。审理中，庭外和解期一个月。本案现已审理终结。原告海天房开司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《购房补充协议》，二被告向原告按房屋价款356,754元的10%支付违约金；2、判令被告配合原告办理《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXXXX）的撤销备案登记手续。事实与理由：2014年2月26日，原、被告签订《商品房买卖合同和》《补充协议》，约定被告向原告购买XXXX小区X幢X单元X层X号的商品房，总价356,754元，被告向原告支付首付款116,754元，余款240,000元向银行贷款的方式支付。合同签订后，被告向原告支付了首付款26,754元，并向银行贷款240,000元支付给原告，余款90,000元至今未付。后因被告未及时向银行偿还按揭贷款，原告承担了担保责任，为被告向银行代偿贷款本息共计254,957.03元。原告多次向被告催收无果，故提起诉讼。被告阿洛格佩、吉克晓梅辩称：阿洛格佩、吉克晓梅原系夫妻关系，现已离婚，离婚时约定案涉房屋归阿洛格佩所有，其产生的债务由阿洛格佩承担。阿洛格佩现生活困难，在购房时已支付贰万余元，其后偿还了贰万余元的房贷，合计伍万余元，希望原告能返还一部分，被告愿意配合处理好撤销购房合同的备案登记手续。不应支付违约金。请人民法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2014年2月26日，海天房开司作为出卖人与买受人阿洛格佩、吉克晓梅签订《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXXXX），合同约定买受人购买位于乐山市XXXXXXX暂定名XXXXX幢X单元X层X号商品房，总价款356,754元，采取贷款方式付款，首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向招商银行股份有限公司乐山分行借款支付。合同还约定了其他事宜。同日，海天房开司作为出卖人与买受人阿洛格佩、吉克晓梅还签订《补充协议》，协议约定买受人于《商品房买卖合同》签订当日，以自有资金向出卖人支付首付房款116,754元，其余购房款240,000元，买受人以向银行申请房屋抵押贷款的方式进行支付，在买受人获准了贷款后，因买受人的原因而导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任的，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担。承担担保责任后，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本补充协议，买受人应按照买卖合同约定的房屋总价款10%向出卖人支付违约金。补充协议还约定了其他事宜。同日，海天房开司作为甲方与乙方阿洛格佩、吉克晓梅还签订《购房补充协议》，协议就首付款项部分延期支付进行了约定。阿洛格佩于2014年2月15日支付购房定金20,000元，2014年4月26日支付购房款6,754元。其后，2014年5月19日，贷款人（抵押权人）招商银行股份有限公司乐山分行，借款人阿洛格佩，抵押人阿洛格佩、吉克晓梅，保证人海天房开司共同签订《个人购房借款及担保合同》并办理公证，合同约定，借款人阿洛格佩申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款金额240,000元，贷款期限216个月，还款方式为按月结息、按月还本、等额本息，保证人为借款人在本合同项下的债务承担连带保证责任。嗣后，因阿洛格佩未按期偿还借款，海天房开司向招商银行股份有限公司乐山分行分别于2015年9月1日代偿贷款本息及违约罚复息3,488.68元，2015年11月2日代偿贷款本息及违约罚复息3,488.19元，2015年12月31日代偿贷款本息及违约罚复息3,425.26元，2016年2月29日代偿贷款本息及违约罚复息3,392.35元，2016年4月25日代偿贷款本息及违约罚复息3,389.59元，2016年6月21日代偿贷款本息及违约罚复息3,386.83元，2016年9月19日代偿贷款本息及违约罚复息5,094.18元，2016年12月20日代偿贷款本息及违约罚复息5,094.53元，2017年3月21日代偿贷款本息及违约罚复息5,094.17元，2017年5月3日代偿贷款利息1,722.68元，代偿贷款本金217,380.57元。审理中，吉克晓梅提交《声明》一份，内容主要为阿洛格佩、吉克晓梅已离婚，离婚协议中约定乐山牟子镇房子的产权及债务归男方所有和承担，本人（吉克晓梅）将不参与该房产的一切活动和不再承担责任。上述事实有《商品房买卖合同》、《补充协议》、《购房补充协议》、《公证书》、个人贷款垫款凭证书（招商银行）、付款回单（招商银行）、中国建设银行单位客户专用回单、个人贷款还清证明书（招商银行）、《声明》以及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，本案争议焦点为：1、是否符合《商品房买卖合同》、《补充协议》、《购房补充协议》的解除条件；2、违约金是否过高。海天房开司与阿洛格佩、吉克晓梅签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《购房补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效。根据买卖合同和补充协议的约定，海天房开司在向银行承担了相关担保责任后，有权解除《商品房买卖合同》、《补充协议》，现因阿洛格佩逾期偿还借款导致海天房开司向银行承担了担保责任，代偿贷款本息及违约罚复息共计254,957.03元，故海天房开司有权要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》。上述买卖合同和补充协议解除后，《购房补充协议》也无继续履行的必要，应该一并解除。阿洛格佩、吉克晓梅应配合海天房开司办理《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续。《补充协议》约定违约金为房屋总价款356,754元的10%。本案中海天房开司除因向银行代偿贷款本息及违约罚复息造成14,957.03元（254,957.03元-240,000元）的损失外，未举证证明其他损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院认为应当酌情调减违约金，并以损失14,957.03元确认违约金金额。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告乐山海天房地产开发有限责任公司与被告阿洛格佩、吉克晓梅于2014年2月26日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《购房补充协议》；二、被告阿洛格佩、吉克晓梅在本判决生效之日起五日内向原告乐山海天房地产开发有限责任公司支付违约金14,957.03元；三、被告阿洛格佩、吉克晓梅在本判决生效之日起十日内配合原告乐山海天房地产开发有限责任公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：20140202331）的撤销备案登记手续；四、驳回原告乐山海天房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为3,326元，由被告阿洛格佩、吉克晓梅负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员 谢 凯二〇一七年十二月六日书记员 张维宇