北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终12465号上诉人（原审被告）:方泽忠，男，1974年8月26日出生。委托诉讼代理人：李华，北京市观澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：方鑫鑫（方泽忠之女）。被上诉人（原审原告）：北京市赛欧工贸有限公司，住所地北京市丰台区文体路58号。法定代表人：陈思勇，总经理。委托诉讼代理人：张楠，北京市中友律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆骏秋，北京市中友律师事务所实习律师。上诉人方泽忠因与被上诉人北京市赛欧工贸有限公司（以下简称赛欧工贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初13139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。方泽忠上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回赛欧工贸公司的诉讼请求；一、二审诉讼费由赛欧工贸公司承担。事实和理由：2005年5月开始我和赛欧工贸公司就发生租赁关系，且我在土地上建设了部分房屋等设施。我不存在不交租金的情况。现在我们双方的分歧在于房屋拆迁后我方建设房屋设施的补偿问题。一审判决在没处理这一问题的情况下就判令我腾退房屋，明显不妥。赛欧工贸公司辩称,我公司同意一审判决，不同意方泽忠的上诉请求和上诉意见。赛欧工贸公司向一审法院起诉请求：1.方泽忠向我公司腾退位于北京市××号的房屋；2.方泽忠向我公司支付房租（自2016年9月至实际腾退之日，参照合同约定的房屋租金5万一年计算）；3.方泽忠向我公司支付未交房租违约金（自2016年9月至实际缴纳之日，每日按未付金额3%计算）；4.诉讼费用方泽忠承担。一审法院认定事实：北京市××号的房屋产权人为北京市丰台区供销合作联合社，北京市丰台区供销合作联合社授权赛欧工贸公司代为出租涉案房屋并收取相关费用。2015年9月25日，赛欧工贸公司的赛欧华亚达商贸分公司（甲方）与方泽忠（乙方）签订了《房屋租赁合同书》，约定方泽忠承租北京市××号中面积为228平方米的房屋，租期1年，自2015年10月1日起至2016年9月30日止，年租金5万元，租金采取上缴方式缴纳，每三个月缴纳一次，起租日开始前10日缴纳3个月租金。合同载明：第六条甲方的权利和义务，6.4租赁期限届满、本合同解除或终止之日起3日内，乙方应当将其用品和自置设备等搬出该承租房屋，如未在3日内搬出该承租房屋的，应当视为乙方放弃，甲方或甲方的授权代理人有权对上述物品予以处理，并无须给乙方任何经济补偿；6.10如发生纠纷，甲方有权单方面聘请公证机构（北京市任何一家公证处）对房屋、场地内物品、办公用品及留置各种物品予以清点进行公证。经公证后按照本合同规定予以处理。第七条乙方的权利和义务，7.11本合同期限内，乙方对租赁房屋房（含经营场地）自建或增建房屋及房屋装修，如遇本合同期限届满、本合同解除或终止、不可抗力等因素出现时，乙方均将自建或增建房屋及房屋装修无偿交还给甲方。第十条违约责任，10.2乙方未履行本合同第3.2条、第3.3.2条、第5.1条规定，每逾期一日，应向甲方支付逾期未付金额3%的违约金。同日，赛欧工贸公司的赛欧华亚达商贸分公司（甲方）与方泽忠（乙方）签订《房屋租赁合同书》的补充协议，约定：一、乙方在《房屋租赁合同书》规定承租期限内，如遇租赁房屋、场地拆迁（包括旧村改造、城市危房改造、棚户区改造、市政工程、水利工程、道路工程、绿化隔离带建设、地方规划、甲方房屋改造等一切因素占地及房屋拆迁）《房屋租赁合同书》即解除。二、乙方在所承租房屋范围内停产停业损失及附属设施（2014年9月30日以前的附属设施）的百分之五十归乙方所有，做为对乙方经营补偿（面积以《房屋租赁合同书》规定承租房屋为面积为准）：如有搬家费，该费用归乙方所有。以上价格标准以拆迁时评估报告为准。合同签订后，双方依约履行合同。合同到期后，方泽忠仍占用涉案房屋，并向赛欧工贸公司支付了1个月的房屋租金。赛欧工贸公司对方泽忠支付的租金未提出异议。2016年11月15日，赛欧工贸公司的赛欧瑞丰商贸分公司向方泽忠发出通知，载明：依据北京市丰台区人民政府，市规划局关于看丹棚户区改造的批复，我公司于2016年11月1日接到丰台区看丹腾退指挥部通知，要求我公司将看丹村138号房产拆除。你与北京市赛欧工贸有限公司赛欧瑞丰商贸分公司签订的关于北京市××号的《房屋租赁合同》于2016年9月30日到期。合同到期后我公司不再与你续签房屋租赁合同，公司收回房屋。请你于2016年12月31日前，与院内各租赁户办理房租结清手续，腾空房屋，交还我公司。2016年12月8日，赛欧工贸公司的赛欧瑞丰商贸分公司向方泽忠发出通知，载明：因看丹村棚户区改造，我公司于2016年11月15日将不再续签合同的通知送达你处，请你于2016年12月31日前将房屋腾空，交还我公司。现再次通知你于2016年12月31日前将房屋腾空，交还我公司。2017年1月22日，赛欧工贸公司的赛欧瑞丰商贸分公司向方泽忠发出通知，载明：经公司研究决定，因与你所签订的租赁合同早已到期，经过多次通知，你一直不搬离租赁房屋，现公司决定给予你的配合腾退款为人民币壹拾伍万元整。请你于2017年2月13日前给我公司一个明确答复，否则，配合腾退款将不予给付，我司并于2017年2月13日之后启动法律诉讼程序。一审法院认为,赛欧工贸公司与方泽忠所签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。在租赁期限届满后，方泽忠仍占用涉案房屋，赛欧工贸公司仍收取租金，应视为双方形成不定期租赁合同关系，而原租赁合同中与不定期租赁法律规定不抵触的部分仍然有效。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，赛欧工贸公司于2016年11月15日向方泽忠发送了解除合同通知，要求方泽忠于2016年12月31日前腾退涉案房屋，方泽忠未按照该通知要求的时间腾退房屋，应当视为双方之间租赁合同已于2016年12月28日解除，双方之间租赁合同解除,方泽忠理应按照合同约定腾退涉案房屋。方泽忠所称的拆迁补偿仅在双方补充协议中有所涉及，但此拆迁补偿需依照赛欧工贸公司实际取得拆迁补偿确定，现方泽忠未举证证明赛欧工贸公司取得拆迁补偿的情况，且依双方约定该问题不影响方泽忠履行腾退租赁房屋的义务，因此方泽忠在收到赛欧工贸公司通知后拒不腾退房屋的行为显属不当，理应承担相应的责任。现赛欧工贸公司要求方泽忠腾退所承租房屋的请求，并无不当，法院予以支持。赛欧工贸公司要求方泽忠支付自2016年9月至实际腾退之日止的房屋租金及占有使用费，其中合理部分即2016年11月1日起至实际腾退之日止的租金及占有使用费，法院予以支持，超出部分，不予保护。关于赛欧工贸公司要求方泽忠支付未交房租的违约金的请求，在双方租赁关系转为不定期租赁关系后租赁期限不确定、租金给付时间不确定，赛欧公司依据原合同约定要求方泽忠支付未交房租违约金，依据不足，法院不予支持。综上，一审法院于2017年9月作出判决：一、方泽忠于判决生效之日起十五日内将位于北京市××号的房屋腾退给北京市赛欧工贸有限公司；二、方泽忠于判决生效之日起十五日内向北京市赛欧工贸有限公司支付自二〇一六年十一月一日起至实际腾退房屋之日止的租金及房屋占有使用费，按每年五万元标准计算；三、驳回北京市赛欧工贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，方泽忠、赛欧工贸公司均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，赛欧工贸公司与方泽忠所签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。在租赁期限届满后，方泽忠仍占用涉案房屋，赛欧工贸公司仍收取租金，应视为双方形成不定期租赁合同关系，而原租赁合同中与不定期租赁法律规定不抵触的部分仍然有效。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。根据本案情况，一审判决确定双方之间租赁合同于2016年12月28日解除，是正确的。双方之间租赁合同解除后，方泽忠应腾退涉案房屋。方泽忠所称的拆迁补偿在双方补充协议中有所涉及，但此拆迁补偿需依照赛欧工贸公司实际取得拆迁补偿确定，现方泽忠未举证证明赛欧工贸公司取得拆迁补偿的情况，且依双方约定该问题不影响方泽忠履行腾退租赁房屋的义务，故方泽忠拒不腾退房屋，依据不足。关于赛欧工贸公司要求方泽忠支付自2016年9月至实际腾退之日止的房屋租金及占有使用费，对其中的合理部分即2016年11月1日起至实际腾退之日止的租金及占有使用费，一审判决予以支持，亦是正确的。综上，方泽忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费426元，由方泽忠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王云审判员  孟龙审判员  李桃二〇一七年十二月二十八日书记员  云姣