广东省紫金县人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1621民初1888号原告钟会莲，女，1978年7月15日出生，汉族，住广东省紫金县。原告黄小鎏，男，1979年3月8日出生，汉族，住广东省惠阳市。被告叶永环，男，1971年9月11日出生，汉族，住广东省紫金县。被告邝暖华，女，1973年5月8日出生，汉族，住广东省紫金县。共同委托代理人钟秀水，男，1965年2月23日出生，汉族，住广东省紫金县。原告钟会莲、黄小鎏诉被告叶永环、邝暖华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案受理后，依法由审判员刘越东适用简易程序，于2017年12月7日公开开庭进行了审理。原告钟会莲、黄小鎏，被告叶永环及与被告邝暖华的共同委托代理人钟秀水到庭参加诉讼；本案现已审理终结。原告钟会莲、黄小鎏诉称，2015年10月24日，双方在三位见证人见证下：被告同意将位于松涛居B栋16C房产以人民币416000元价格卖给原告（房产编号21000*****），其中256000元是被告并未清偿的农业银行贷款，由于原告无法一次性拿出这笔钱还贷，将房产过户，于是双方一致同意：原告只支付160000元给被告，余下256000元银行贷款由原告通过被告银行账户继续偿还，不限时间，还清为止，何时还清何时过户，双方因此签订了合同。二个月前，原告存蓄了十几万现金，并以月息1.5分向亲友借了十万元，想一次性将房贷还清并过户回来，于是原告多次打电话相约被告去办理，但被告一直借口拖延，不予处理；近期，原告从被告口中得知，原告所还贷款有一部分已经被被告挪用。请求判令被告：1、限期内将房产过户到原告名下；2、立即停止对本房产的一切侵权行为；3、立即归还挪用的原告所还房贷，并承担因房贷被被告挪用所造成的一切损失，具体数额请求核实银行；4、因被告违反合同蓄意拖延不协助过户房产而造成原告利息损失3000元；5、违反合同条约，承担违约责任，支付违约金124800元；6、承担本案的诉讼费用。原告钟会莲、黄小鎏向法庭提交了证据：1、合同；2、光盘；3、房产证复印件；4、结婚证；5、两原告身份证复印件。被告叶永环、邝暖华答辩主要意见：1、原告起诉被告有违约行为无事实依据，原告至今为止，并没有把一次性还款的款项存入银行还款账号上，又没有提交证据证明已经清偿了约定的银行欠款，被告依照合同约定没有协助履行办理登记过户的义务，故原告的起诉无事实依据。2、本案的违约人实质上是原告，依照合同的约定，原告应当每月足额偿还银行按揭款，现原告已经有三个月的到期按揭贷款没有偿还，实质上已经构成违约，根据合同的约定，被告可以拒绝返还原告已经支付的相关款项，同时，原告应当返还合同标的物；综上，请法院驳回原告的诉讼请求。被告叶永环、邝暖华向法庭提交了如下证据：1、银行债务逾期催收通知书复印件，证明原告已经三个月没有向银行存交按揭款；2、银行回单复印件；3、被告手机里银行的信息；4、《个人购房担保借款合同》和紫金县不动产登记局《房地产权档案查阅答复书》。经审理查明，原告钟会莲、黄小鎏，被告叶永环、邝暖华均分别是夫妻关系。2015年10月24日，原、被告分别作为乙甲双方签订一份《合同》，主要内容如下：甲方（被告）自愿将坐落于河源市××县松涛××房产（房产证号：粤房地权证紫字第××号）以人民币416000元的价格卖给乙方（原告）。其中乙方支付给甲方现金160000元，余下256000元以代付形式每月按时偿还银行按揭贷款来完成支付（乙方也可根据自身条件选择一次性偿还），直至银行按揭完全清偿为止；银行按揭贷款清偿产权解押后甲方无条件协助乙方办理产权过户手续，过户费用由乙方承担。为了能更好的履行本合同之协议内容，特此明确以下几点权利与义务，对甲乙双方进行约束：1、甲方的一切债权债务均与乙方和本房无关；2、本房的一切权益与未来价值变化归乙方所有，与甲方无关；甲方在未经乙方书面许可，无权对本房产的在押房产证进行解押、查阅和复印；3、甲、乙双方均无权以任何理由对公平的房产交易做出任何反悔行为；4、在本房产产权尚未过户至乙方名下之前，乙方享有自主掌控房产的产权变更的权利，甲方无权干涉；甲方有积极协助乙方完成房产产权变更的义务；5、银行按揭贷款完全清偿后，甲方需无条件第一时间与乙方一同前往按揭银行对房产证进行解押并积极协助乙方办理产权过户手续；6、乙方如果对公平的房产交易作出反悔行为，违反本合同，甲方有权不归还乙方所支付的一切款项；7、甲方若然违反本合同作出反悔行为，甲方须承担归还乙方款项与赔偿责任：一次性如数偿还乙方所支付的一切款项并按银行同期利息的4倍支付乙方所付所有款项利息，同时还须承担按同期、同区、同档次、同面积新房计算总价且不得低于本合同总房价的30%作为违约金赔偿责任；8、假如甲方不积极协助乙方办理产权过户或不积极协助乙方进行产权变更，乙方有权认为甲方存在悔约行为，从而根据本合同第七条内容向人民法院提请诉讼进行维权……。《合同》签订后，原告按约定向被告支付了现金160000元的购房款，余款256000元银行按揭贷款由原告通过被告银行账户继续偿还；后因原告认为自己存蓄了十多万现金，并以月息1.5分向亲友借了十万元，想一次性将房贷还清并过户，多次电话相约被告办理，而被告一直借口拖延，不予处理；且还以得知所还贷款有一部分已经被被告挪用为由，遂向本院提出上述诉讼请求。另查明，双方约定买卖的房屋已经于2015年10月间后完成交付管理使用，从2015年10月份后起，原告以被告名义向银行交付涉诉房屋每月的按揭房贷款。被告向法庭提供证据证明银行部门于2017年11月27日向其发出《债务逾期催收通知书》，内容“到2017年11月25日止，您单位仍欠我行债务本金234845.46元及利息2029元；欠款列表清单：借款金额28万元，借款日期2012年4月6日，到期日2032年4月5日，尚欠本金1804元，尚欠利息2029元；内还附备注：借款人已欠2期贷款本息合计3833元”；原告从2017年10月份起至庭审前一日，已经三期（10月、11月、12月三个月三期）未以被告名义向银行交付每月的按揭款；《中国农业银行回单》证明被告本人于2017年12月6日向按揭金融部门中国农业银行股份有限公司紫金蓝塘支行存入2000元，代原告交一期涉诉房屋的按揭款。又查明，中国农业银行股份有限公司紫金县支行与被告叶永环、邝暖华于2012年4月5日签订的《个人购房担保借款合同》和紫金县不动产登记局《房地产权档案查阅答复书》信息资料证明，涉诉房屋已经被办理抵押登记，抵押权人为：中国农业银行股份有限公司紫金县支行，设定期限为：2012年4月5日至2032年4月4日;涉诉房屋已被本院（2015）河紫法民二初字第317-1号民事裁定书查封，现为查封状态，查封期限至2018年8月31日。以上事实，有原、被告双方提交的相关证据和本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，原、被告于2015年10月24日签订了房屋转让《合同》，原告按照约定向被告支付了被告原已支付的购房款160000元，并以被告的名义履行着向银行部门清偿涉诉房屋按揭贷款的义务；所转让坐落于河源市××县松涛××房的房产是被告的共同财产，系原、被告真实意思表示。但查明涉诉房屋的银行按揭贷款尚未清结和仍在查封、抵押期间未被解押，《中华人民共和国担保法》规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效；双方虽没有提供证据证明所转让的房屋，有告知了抵押权人银行部门对抵押物涉诉房屋的转让情况，也没有证据证明抵押权人表示了只要银行对抵押物享有的相关权益不受侵害,对双方签订的房屋买卖《合同》效力没有异议的意思；故银行作为抵押权人,当抵押人不履行（按揭房贷）债务时,就本案仍然可以向抵押人即被告主张行使其权利；又双方对房屋买卖《合同》的效力没有请求确认，因此，本院于本案中亦不予确认双方房屋买卖《合同》的效力。双方的房屋买卖《合同》中，按约定办理过户登记的期限尚未到期，在此前的期间，原告虽然认为被告于2017年8、9月份有挪用其以被告名义存入的按揭款，并将与被告叶永环的协商录音制作成光盘作为被告叶永环挪用其存入银行的按揭款证据；但经庭审查明，涉诉房屋所在的按揭银行于2017年11月27日向被告叶永环发出《债务逾期催收通知书》，通知了被告叶永环欠付2期按揭贷款；原告亦确认2017年10、11月未向被告叶永环账户存入按揭款2期，与银行部门出具的《债务逾期催收通知书》涉诉房屋有2期的按揭款未清偿相互印证；同时，按《债务逾期催收通知书》推算，该涉诉房屋未欠2017年8、9月份的按揭款（实欠10月、11月两期按揭款）；据此，对原告提供的视听录音资料光盘，不足于证明被告挪用原告存入的按揭专款行为。因涉诉房屋的银行按揭贷款正清偿还贷中，根据相关规定不能办理过户手续；同时,物权法中规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外；现涉诉房屋的房贷债务未消灭，即银行按揭贷款未清偿支付完毕，被告有权拒绝配合将房屋过户给原告，故原告请求本院判令两被告限期内将房产过户到其名下，本院不予支持。双方《合同》约定“银行按揭贷款完全清偿后，甲方需无条件第一时间与乙方一同前往按揭银行对房产证进行解押并积极协助乙方办理产权过户手续”；而现有证据不能证明“按揭贷款完全清偿”，本院亦未对双方《合同》的效力予以认定，故不能证明被告有违约行为和侵权行为；原告因此请求本院判决被告违反合同、蓄意拖延不协助过户房产而造成利息损失3000元、支付违约金124800元的理由不成立，不予采纳；至于原告起诉陈述“存蓄了十几万现金，并以月息1.5分向亲友借了十万元，想一次性将房贷还清并过户回来”，可以与被告及所按揭的银行部门共同协商，应当将按揭债务余款向抵押权人提前清偿或者提存，将涉诉房贷还清后，再另外主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告钟会莲、黄小鎏的全部诉讼请求。本案受理费2856元，因适用简易程序，减半收取1428元，由原告钟会莲、黄小鎏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审判员  刘越东二〇一七年十二月二十五日书记员  赖健婷