新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书(2017)新0102民初5865号原告（反诉被告）：中国人民解放军第四七四医院23临床部，住所地乌鲁木齐市天山区幸福路556号。负责人：刘晓明。被告（反诉原告）：张国斌，男，1971年10月6日出生，汉族，住新疆阜康市。原告(反诉被告)中国人民解放军第四七四医院23临床部（简称解放军四七四医院23临床部）与被告（反诉原告）张国斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）解放军四七四医院23临床部的委托诉讼代理人罗良俊、李艳林、被告（反诉原告）张国斌及其委托诉讼代理人马莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）解放军四七四医院23临床部向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交纳2017年1月13日至2017年11月13日期间的房屋租赁费164749.32元（200445元÷365天×300天）；2、判令被告在判决生效后十五日内向原告返还租赁房屋；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年1月12日，原被告签订《军队房地产租赁合同》，约定原告将位于乌鲁木齐市天山区幸福路610号建筑面积为454.59平方米的房屋租赁给被告开宾馆，租期自2016年1月13日至2019年1月12日，第一年租金190900元，第二年租金200445元，第三年租金210467元，被告向原告交纳租金至2017年1月12日。由于中央军委关于军队停止对外有偿服务的精神及上级一系列规定的相继出台，新疆军区房地产管理局未对该租赁合同予以审核批准，致使该合同未能生效，原告于2017年2月16日书面通知被告停止该租赁项目，并要求被告于2017年3月31日前关停租赁房屋，但被告至今仍在继续营业，被告取得了收益，应当向原告交纳租金。故原告诉至法院，请求如诉。被告（反诉原告）张国斌辩称，原告单方解除合同的理由不能成立，也不符合合同约定，不符合法律规定的单方解除合同具备的条件，根据军队下发的通知，停止有偿服务活动计划在2018年6月底之前完成，但是原告在2017年2月就通知收回房屋，要求我方在2017年3月31日之前关停，违反通知精神，在此情况下原告无权单方解除合同。租赁合同中约定原告不论是否出于军事需要都可以提前解除合同，并且出于非军事原因需要解除合同的情况下，仅仅需要补偿两个月租金，对其他损失避而不提，属于霸王条款，是无效条款。原告不履行法律规定的维修义务，并且擅自停止供水供电供暖，使我方正常经营活动受阻，营业收入大幅降低，并产生大量额外费用，因此原告要求支付租金的诉讼请求应当驳回。被告（反诉原告）张国斌向本院提出反诉请求：1、判令解除双方签订的《军队房地产租赁合同》；2、判令反诉被告向反诉原告返还租赁保证金16100元；3、判令反诉被告承担未使双方签订的《军队房地产租赁合同》经军队审批部门批准的违约金38000元；4、判令反诉被告承担其违约行为致使合同解除给反诉原告带来的营业损失、投资损失、装修损失143000元；5、反诉案件的诉讼费、送达费等费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告与反诉原告签订《军队房地产租赁合同》后，反诉被告未依照合同的约定办理租赁合同审核手续，反诉原告有权解除合同，且反诉被告应当向反诉原告承担违约金38000元。反诉被告在明知中央军委提出全面停止军队有偿服务的前提下，仍然于2016年年初公开进行招标，并在2016年1月12日将涉案房屋对外出租给反诉原告，导致未能办理租赁合同审核手续，应当向反诉原告承担违约责任。反诉被告违反合同约定导致反诉原告无法正常经营，合同目的无法实现，不得以解除合同，反诉被告应当赔偿其违约行为给反诉原告造成营业损失、投资损失、装修损失，自2017年2月开始，反诉被告擅自停水断电，后又截断暖气管，给反诉原告造成不便，并严重影响营业，造成损失，为维护反诉原告合法利益，故诉至法院，请求维护合法权益。原告（反诉被告）解放军四七四医院23临床部针对反诉辩称，我方主张终止租赁合同于法有据，被告在反诉状中提及军队文件是对全军的总要求，要求在2018年6月底之前完成任务，原告单位隶属于新疆军区，新疆军区要求在2016年年底之前完成，因此我方应当遵守新疆军区的指示。涉案租赁合同中不存在无效条款，被告所述无效条款其实是维护国家利益。合同约定对租赁物的维修义务是由被告自行承担的，我方在给被告下发通知后两个月还给被告卖水卖电，是为了顺利关停该项目，在此情况下被告仍不关停，至今仍向我方交纳房租，继续经营，产生收益，按照法律规定，被告构成不当得利，应当向我方交纳相应的租赁费用。双方的租赁合同已经解除，根据合同约定，在军队相应规定出台后我方于2017年2月16日通知被告停止该租赁项目，此时租赁合同已经解除。被告要求我方承担违约金没有依据，我方是否履行报批义务并没有影响到合同的实际履行，更没有因此导致被告产生损失。被告要求我方承担装修等损失并返还保证金的诉讼请求没有依据，合同约定被告进行改造、装修或增扩固定设施需征得我方同意，费用自理，权属归我方所有。并且根据合同约定被告未经我方书面同意装修，并且在合同解除后拒绝交付房屋，我方不应退还保证金。综上，请求驳回被告反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、解放军四七四医院23临床部出示传真电报文件（复印件）一份，证明所有位于军事行政区的项目必须在2016年年底之前关停。张国斌认为该证据真实性无法确认，对关联性不认可，该电报所说是军事行政区内的房屋，被告的房屋不是军事行政区的房屋，电报只是说年底前到期项目在2016年年底关停，被告合同在2019年才到期，不属于2016年底前关停项目，该电报没有对外公示，不能对被告产生限制力。本院对该证据的真实性确认。2、张国斌出示网络新闻打印件三份，证明中央军委改革工作会议2015年11月24日至26日提出停止有偿服务，但原告仍在2016年初公开进行招投标，并将涉案房屋租赁给被告，所以对其不能办理相关审核手续具有过错，应当承担违约责任，原告在2017年初要求单方解除合同没有政策和合同依据，给我方造成损失，应当给予我方补偿。解放军四七四医院23临床部对该证据不认可，认为网上下载的证据不具备证据属性。本院对该证据的真实性确认。3、张国斌出示《宾馆转让协议》及收据一张，证明张永刚从原告处承租房屋后开的宾馆，后转让给被告，转让费为950000元，转让费已付清。解放军四七四医院23临床部对该证据三性均不认可，按照合同约定，转让房屋应当经我方同意，但是该转让行为未经我方同意，因此对该行为的合法性不认可。本院对该证据的真实性确认。4、张国斌出示照片三张，证明涉案房屋年久失修，我方为维修房屋造成损失。解放军四七四医院23临床部对该证据不认可。本院对该证据的真实性确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月12日，解放军四七四医院23临床部（甲方）与张国斌（乙方）签订《军队房地产租赁合同》一份，约定：甲方自愿将位于乌鲁木齐市天山区幸福路610号二层楼房（坐落号：兰·新字第4073号）的房屋建筑面积454.59平方米，出租给乙方使用；租赁用途小宾馆；租赁期限自2016年1月13日起至2019年1月12日止；租金总额601812元；租金按年支付，乙方于每年的前十日内交付甲方；甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；甲方有违反本合同第七条约定行为的（其中第七条第（三）项：保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准；第（四）项：负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续），乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付38000元作为违约金；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移，逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效；附加条款：第一年租金190900元，从第二年起按5%上涨，第二年租金200445元，第三年租金210467元。合同签订后，解放军四七四医院23临床部并未按照合同约定办理相应的租赁合同审核手续。张国斌依约交纳租金至2017年1月13日。2017年2月16日，解放军四七四医院23临床部向张国斌下发通知，告知因接到上级通知将于2017年3月31日关停张国斌承租的房屋。2017年3月，解放军四七四医院23临床部最后一次给张国斌销售水、电后，未再给张国斌继续出售，导致之后租赁房屋停水停电。2017年7月11日，解放军四七四医院23临床部诉至我院，请求如诉，后张国斌提起反诉，请求如诉。案件审理过程中，张国斌于2017年11月停止经营小宾馆。经查，张国斌使用涉案租赁房屋经营小宾馆，其系2013年5月从案外人张永刚处转让所得涉案房屋，包括宾馆内设施设备、电器、装修等合计支付转让费950000元，其中包括张永刚于2013年4月30日向解放军四七四医院23临床部交纳租赁保证金16100元。庭审中，张国斌出示住宿费发票58张，证明被告在2016年10月的营业额至少是33738元，2017年由于解放军四七四医院23临床部停水、停电、停暖、不予修缮等行为，致使2017年10月营业额只有11354元，给其造成经营损失22384元。本院认为，原、被告签订的《军队房地产租赁合同》系其双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。解放军四七四医院23临床部依约将租赁房屋交付张国斌使用，张国斌亦向解放军四七四医院23临床部交纳了第一年的租金，双方均履行了主要义务，故对于解放军四七四医院23临床部主张因租赁合同未办理军队审核手续而未生效的诉称理由，本院不予采纳。现因为军队政策调整，导致解放军四七四医院23临床部须提前收回租赁房屋，双方的租赁合同已无法继续履行，故本院对于张国斌主张解除双方签订的《军队房地产租赁合同》的反诉请求，本院予以支持。合同解除后，解放军四七四医院23临床部对于因此给张国斌造成的损失，应给予适当补偿。本诉部分，解放军四七四医院23临床部主张的2017年1月13日至2017年11月13日的租金164749.32元，张国斌确实至今未付，但因为原告经营的是小宾馆，用水用电需求较大，解放军四七四医院23临床部采取的停水停电措施，导致张国斌经营困难，亦造成一定的损失，故本院酌情支持解放军四七四医院23临床部主张租金的50%，即张国斌应给付解放军四七四医院23临床部租金82374.66元（164749.32元×50%=82374.66元）。张国斌虽已停止经营，但并未与解放军四七四医院23临床部办理房屋交接手续，故对于解放军四七四医院23临床部主张张国斌返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。反诉部分，合同解除后，解放军四七四医院23临床部应向张国斌退还租赁保证金16100元。因解放军四七四医院23临床部未能依照合同约定办理相应的租赁合同审核手续，违反合同约定，应当依照合同约定向张国斌赔偿违约金38000元。对于因合同无法继续履行给张国斌造成的损失，本院酌情认定为50000元，由解放军四七四医院23临床部承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)中国人民解放军第四七四医院23临床部与被告（反诉原告）张国斌于2016年1月12日签订的《军队房地产租赁合同》；二、被告（反诉原告）张国斌给付原告(反诉被告)中国人民解放军第四七四医院23临床部租金82374.66元；三、被告（反诉原告）张国斌予本判决生效后十日内向原告(反诉被告)中国人民解放军第四七四医院23临床部返还位于乌鲁木齐市天山区幸福路610号二层楼房（坐落号：兰·新字第4073号）；四、原告(反诉被告)中国人民解放军第四七四医院23临床部退还被告（反诉原告）张国斌租赁保证金16100元；五、原告(反诉被告)中国人民解放军第四七四医院23临床部赔偿被告（反诉原告）张国斌违约金38000元；六、原告(反诉被告)中国人民解放军第四七四医院23临床部赔偿被告（反诉原告）张国斌损失50000元。以上张国斌应给付解放军四七四医院23临床部款项82374.66元，解放军四七四医院23临床部应给付张国斌款项104100元，相互折抵后，解放军四七四医院23临床部应给付张国斌21725.34元，须于本判决生效后十日内付清，如果未能按照判决书指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3594.99元（解放军四七四医院23临床部已预交），由解放军四七四医院23临床部负担1797.50元，由张国斌负担1797.49元。反诉案件受理费2150元（张国斌已预交），由解放军四七四医院23临床部负担1119.08元，由张国斌负担1030.92元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 蒋 欣人民陪审员 杨 毅人民陪审员 李晓媛二〇一七年十二月二十五日书 记 员 牛晨晨