四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终15061号上诉人（原审原告）：明啸，男，1988年11月3日出生，汉族，住四川省成都市高新区。被上诉人（原审被告）：成都润利鑫置业有限责任公司。住所地：四川省成都市武侯区聚龙路***号。法定代表人：李思齐，职务不详。委托诉讼代理人：张显林，男，1985年6月17日出生，汉族，住四川省天全县，系该公司员工。上诉人明啸因与被上诉人成都润利鑫置业有限责任公司（以下简称润利鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初5319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。明啸上诉请求撤销原审民事判决并依法改判，支持其一审全部诉请。事实与理由：一审法院认定事实与法律适用均存在错误。润利鑫公司辩称因受到2016年2月17日契税营业税政策影响及2016年1月1日国家实施不动产权政策影响，导致房屋权属登记造成了影响进而逾期办理不符合常理。成都市实施不动产统一登记为2016年11月23日起，与案涉合同签订办理期限2014年6月16日至2016年6月16日前办理产权的日期不吻合，润利鑫公司有两年的时间办理相关手续，但并未在约定期间内办理，其所述房管局存在排号递件，影响办理时间也没有举证证明。关于调整房地产契税、营业税优惠政策影响实施日期为2016年2月22日，与明啸合同签订办理期限2014年6月16日至2016年6月16日前办理产权的日期不吻合，明啸在2014年6月7日按润利鑫公司的要求支付房屋契税，润利鑫公司有1年8个月的时间去缴纳契税，且明啸属于首套房，不在优惠政策范围内，且政策改变只影响5天，但直到2016年12月2日润利鑫公司才缴纳契税，不符合常理。润利鑫公司未按约定交付房屋产权的行为导致明啸的房屋买卖交易不能如期进行，影响落户、孩子上户等，实际已经给明啸造成了损失，其应当按照合同约定承担相应的违约责任。润利鑫公司辩称之所以不能在合同约定期限内为明啸办理房屋所有权证书而是办理的不动产权属证书，是因为受到国家以及成都市国土局相关政策的影响，并非润利鑫公司主动违约，相反润利鑫公司一直采取各种方式积极为业主履行办证义务，其不应当承担违约责任。且明啸的合同目的没有收到实质性影响。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回明啸的上诉请求，维持原判。明啸向一审法院起诉请求：1.判令润利鑫公司向明啸支付逾期办理房产证的违约金19655.08元；2.本案诉讼费用由润利鑫公司承担。一审法院认定事实：2013年3月10日，明啸与润利鑫公司签订了编号为CPGC1-1-1202号的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：明啸购买润利鑫公司位于武侯区的房屋，建筑面积117.96平方米，房价款为914190元，润利鑫公司应当于2014年6月16日前向明啸交付房屋；第十九条第（二）项约定，商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人同意按照补充协议第十一条处理。补充协议第十一条约定：买受人委托出卖人办理合同项下的房屋产权转移登记；如买受人未付清房屋全款、税费、违约金等其他根据合同及补充协议约定应由买受人支付的款项，或未在房屋交付前向出卖人提交办理权属登记的全部费用、资料、证件、维修资金并配合完成全部手续的，出卖人办理房屋权属转移登记的时间，将从买受人付清所有款项并提交完毕所需资料、办理完毕相关手续之日起开始计算出卖人办理房屋权属转移登记的时限；出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证，时间在房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权办理完毕之日起二年内；如因政策或者政府原因等非出卖人原因导致房屋权属转移登记办理逾期的，出卖人不承担违约责任。一审庭审中，明啸、润例鑫公司双方均认可，润利鑫公司于2014年6月7日向明啸交付了案涉房屋。2016年11月4日，明啸取得的案涉房屋的增值税发票，金额为917085元。2016年12月2日，明啸缴纳了案涉房屋的契税13756.27元。2017年1月6日，明啸交纳了80元不动产登记费、房屋专项维修资金3259.02元。明啸于2017年1月9日取得的《不动产权证》，案涉房屋位于成都市武侯区，不动产权证号为川（2016）成都市不动产权第0025449号。2016年6月13日，润利鑫公司发出《承诺书》，承诺“自《商品房买卖合同》及补充协议约定的产权证办理期限届满次日至分户产权证实际打印之日（不晚于2016年12月31日）止，我司按照以购房总款为基数每日万分之一计算逾期办理分户产权的违约金，如因我司造成业主在2016年12月31日前未能取得分户产权证，自2017年1月1日起至分户产权实际打印之日止，我司按照购房总款为基数每日万分之二计算逾期办理分户产权的违约金，并于领取分户产权证后的7个工作日内支付业主”。一审另查明，2016年1月1日，国土资源部发布的《不动产登记暂行条例实施细则》开始实施。2016年2月22日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）。2016年11月成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在本市范围内实施不动产统一登记。一审法院认为明啸与润利鑫公司签订的关于购房的《商品房买卖合同》及其附件和补充协议，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同合同法》第六十条之规定，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。2014年6月7日，润利鑫公司向明啸实际交付了房屋，明啸缴纳了相关税费，依照合同约定明啸委托润利鑫公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理分户房屋产权证的时间为交房后720内，《补充协议》约定办理分户国有土地使用权证的时间为房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权办理完毕之日起二年内，因此，润利鑫公司至迟应当于2016年5月28日协助明啸取得案涉房屋所有权证书，办理国有土地使用权证最早的时间为2018年5月28日；案涉房屋的不动产权证实际登记到明啸名下时间为2017年1月9日。关于明啸取得不动产权的时间，明啸主张逾期，主要理由是超过了交房之后的720日，润利鑫公司认为受政策影响和明啸迟延提供办证材料导致逾期办证的责任不在于润利鑫公司。本院认为，明啸主张的是逾期取得房屋产权证的违约金，润利鑫公司虽然抗辩明啸在2016年11月15日向润利鑫公司补交个人及家庭房屋登记记录，但是该记录中签字的是“侯婷”，明啸否认认识该人，润利鑫公司也未举证证明明啸与其关系，故该无法确认该记录的真实性；即使真实，该记录记载的时间已经较2016年5月28日迟延五个多月，证明润利鑫公司通知补交材料的时间已经在应当办理房产证的期限之后，综合润利鑫公司向明啸出具的购房款发票，证明润利鑫公司实际为明啸办理产权证的时间逾期，润利鑫公司存在违约行为，应当承担违约责任。另一方面，合同约定的房产证和国土证是分四年两次办理，但是在实行不动产权登记的情况下，润利鑫公司直接为明啸办理了不动产权证，即同时完成了房屋所有权和国有土地使用权的登记，实际节省了两证最终的办证时间，若要求润利鑫公司依照合同办理房产证的时间内直接取得不动产权证，实际加重了润利鑫公司的义务。由于原、润利鑫公司在合同没有约定违约金的计算标准，明啸主张的《承诺书》也仅仅载明润利鑫公司对于2017年1月1日之后取得房产权属登记的单方承诺，本院依照违约金应当以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，虽然润利鑫公司存在违约，但是润利鑫公司同时提早为明啸办理了国有土地使用权登记，明啸也未提供证据证明润利鑫公司逾期房产证对其实际造成的具体损失，润利鑫公司请求调低违约金，故一审法院综合全案事实以及合同履行情况后将违约金酌情予以调整，调整后的违约金从应当取得房产证之日的次日即2016年5月29日计算至实际取得不动产权登记的2017年1月9日共计226天，每日按照已付购房款914190元的万分之一的20%，共计4132元。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定判决：润利鑫公司于本判决生效之日起十日内向明啸支付逾期办理房屋产权证的违约金4132元；二、驳回明啸的其他诉讼请求。二审中，各方当事人均无新证据提交。本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.润利鑫公司是否存在逾期办证的行为。2.润利鑫公司是否应当承担违约责任。现就上述争议焦点作出如下评述：1.关于润例鑫公司是否存在逾期办证的行为根据明啸与润利鑫公司之间签订的《商品房买卖合同》第十九条第（二）项约定明啸委托润利鑫公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理分户房屋产权证的时间为交房后720内，同时依据《补充协议》约定办理分户国有土地使用权证的时间为房屋所在楼宇所有物业的分户房屋产权办理完毕之日起二年内。因此，润利鑫公司至迟应当于2016年5月28日协助明啸取得案涉房屋所有权证书，而事实上，明啸取得《不动产权证》的时间为2017年1月9日，故润利鑫公司存在逾期办证的行为。2.关于润利鑫公司是否应当承担违约责任的问题如前评述已经认定润利鑫公司存在逾期办证的行为，因此应当承担违约责任。至于润利鑫公司抗辩是因为政策原因导致逾期办证，其不应当承担违约责任。对此本院认为，根据合同的相对性原则，本案合同的当事人只有明啸与润利鑫公司，且违约责任属无过错责任，因此无论是何种原因导致润利鑫公司未在约定期限内为明啸办理产权证，其逾期办证的行为应当被认定为违约行为，应当承担相应的违约责任。鉴于双方合同中并没有约定违约金的计算标准，明啸据以主张违约金的《承诺书》也仅是载明润利鑫公司对于2017年1月1日之后取得房产权属登记的单方承诺，一审法院依照违约金补偿性为主、惩罚性为辅的原则，虽然润利鑫公司存在违约，但是润利鑫公司同时提早为明啸办理了国有土地使用权登记，明啸也未举证证明润利鑫公司逾期办证对其实际造成的具体损失，同时润利鑫公司在一审中主张调减违约金，因此一审法院综合全案事实以及合同履行情况后将违约金计算标准酌情调整为从应当取得房产证之日的次日即2016年5月29日计算至实际取得不动产权登记的2017年1月9日共计226天，每日按照已付购房款914190元的万分之一的20%，共计4132元的做法并无不当，本院予以确认。综上所述，明啸的上诉请求不能成立，应于驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应于维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费291元，由明啸负担。本判决为终审判决。审判长  张引千审判员  赵 韬审判员  王 果二〇一七年十二月二十一日书记员  刘奕君