重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0110民初11720号原告:陈朝梅,女,1965年5月27日出生,汉族，住重庆市綦江区。委托代理人：邓科，重庆渝綦律师事务所律师。被告:李余华,女,1986年9月5日出生,汉族，住重庆市綦江区。委托代理人：胡小平，重庆永登律师事务所律师。原告陈朝梅与被告李余华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法由审判员王双庆独任审判，适用简易程序，于2017年11月7日公开开庭进行了审理。原告陈朝梅及其委托代理人邓科、被告李余华及其委托代理人胡小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈朝梅向本院提出诉讼请求：１、判决解除原告与被告于2016年8月1日签订的《房屋租赁合同书》；２、判决被告立即将位于綦江区原粮贸旅馆（三、四楼）腾退给原告，并将粮贸旅馆及附属设备交付给原告；3、判决被告向原告支付2017年1至7月拖欠房屋租金10000元；4、判决被告从2017年8月起每月向原告支付租金4167元直至腾退交付时止；5、判决被告向原告支付违约金10万元；6、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年8月1日签订《房屋租赁合同书》，原告将位于綦江区原粮贸旅馆（三、四楼），共约600余平方米（共32间房）租赁给被告。合同约定：“1、租赁范围；2、租赁的期限为10年；3、房屋租金及支付方式：该条第（1）款约定，租金前五年租金5万元/年，被告每年分二次支付，先交后租，租赁首月交本年租金50%，即25000元；第七月交另外50%，即25000元，以此类推。从第六年起按5万元/年标准，增幅10%，作为租金，每年租金为55000元，租金税费由被告承担；第七条违约责任第1款约定：在合同执行过程中，原告不得以任何借口影响正常经营，否则即为违约，如若一方违反本合同的约定即为违约，违约方向对方支付100000元的违约金及补偿对方受到的具体损失。第（2）款约定：被告如不能按时向原告缴纳租金，经原告催付超过15天则属于违约，并承担违约责任。”合同签订后，原告按照约定将粮贸旅馆及附属设备交付给了被告，被告接收后，一直经营至今。被告没有按时支付租金已构成违约，并拖欠租金至今。现起诉至法院，请求依法判决。为了证明上述事实，原告陈朝梅除口头陈述外，还举示了房权证207字第03XX**号房屋所有权证，《房屋租赁合同书》及清单，催告通知及邮件快递查询单两份、卫生许可证等证据，已经庭审质证和审查，被告对房屋所有权证，《房屋租赁合同书》及附属设备清单的真实性无异议，本院予以确认。被告对催告通知及邮件快递查询单两份提出异议，认为本人没有收到催告通知，微信号是他人在用，本人没用了，但未提供证据证明，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告对卫生许可证的真实性、合法性无异议，但认为原告在责令整改后一个多月才办理，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。被告李余华辩称：原、被告签订的房屋租赁合同，名义上为房屋租赁，实质为企业的转让租赁合同，原告将粮贸旅馆转让给被告经营，该旅馆系原告在工商机关办理的微型企业，只能由原告经营，不能将经营资质转让给被告。故原、被告签订的合同无效，对于无效合同，原告将旅馆转租给被告经营期间，因缺乏相应的手续，綦江区卫计委进行过处理，因原告不愿与被告协商，原告不履行相应义务，致使被告无法正常经营。我同意原告的第二项诉讼请求，将旅馆及附属设备返还原告。我同意按合同的约定支付实际使用费用。因合同无效，不同意支付违约金，且合同约定的违约金过高。原告的催款通知，被告没有收到。为了证明上述事实，被告李作华除口头陈述外，还举示了营业执照、税务登记证、特种行业许可证、企业工商档案资料，綦江区卫计委的巡查记录及卫生监督意见书等证据，已经庭质证和审查，原告对其真实性无异议，原告认为不能达到证明目的，本院对其真实性、合法性予以确认。本院经审理认定事实如下：原告陈朝梅与被告李余华于2016年8月1日签订《房屋租赁合同》约定：第一条租赁范围“原告将位于重庆市綦江区原粮贸旅馆（三、四楼）（房权证207字第03XX**号），共约600余平方米（共32间房）租赁给被告李余华。该房屋结构完整（精装修），设施、设备齐全，房间设备清单附后。四楼顶五楼外平坝院子无偿提供给被告使用，房屋租赁后装修、装饰由被告自行负责，合同到期，被告不能拆除对房屋的装修、装饰。第二条合同期限：租赁期限共10年，即自2016年8月1日至2026年7月30日。第三条租金及支付方式：本房屋租赁期间被告一次性交纳转让费人民币10万元（壹拾万元）。该费不管中途违约或合同到期均不能退还。租金：前五年房屋租金按5万元/年，被��每年分二次支付原告，先交后租，租赁首月交本年租金50%，即25000元；第七月交另外50%，即25000元，以此类推。从第六年起，按5万元/年标准，增幅10%，作为租金，每年租金为55000元，租金税费由被告承担。为了在合同有效期内顺利履行，被告需向原告支付1万元（壹万元）作为房屋及水电费、数字电视费、宽带费、电话费、环保、卫生费等保证金。被告在租赁经营期间，无违法行为，无民事纠纷，合同期满，原告无息退还给被告。否则按经济损失，用保证金抵扣。第六条第1款：原告租赁给被告的房屋经营权，必须保证符合中华人民共和国法律法规的规定，具有合法经营项目。原告不得在被告租赁期间，将房屋买卖，如需买卖，需向被告支付补偿金10万元（壹拾万元），合同期满后，被告在同等条件下有优先租赁权或购买权。第2款：在原告经营期间所产生��一切债权、债务由原告负责。房屋租赁合同签订后，原告积极协助被告办理相关经营变更手续。第七条违约责任：第1款约定：在合同执行过程中，原告不得以任何借口影响正常经营，否则即为违约，如若一方违反本合同的约定即为违约，违约方向对方支付100000元的违约金及补偿对方受到的具体损失。第2款约定：被告如不能按时向原告缴纳租金，经原告催讨超过15天则属于违约，并承担违约责任。”合同签订后，原告按照合同约定将该房屋即粮贸旅馆及附属设备交付给了被告，被告接收后，一直经营至今。因原告经营的綦江区粮贸旅馆系原告申办的个人独资微型企业，不能办理经营转让手续。因綦江区粮贸旅馆的卫生许可证已过有效期（2011年9月20日至2015年9月19日），2017年5月8日，重庆市綦江区卫生和计划生育委员会向被告李余华发出卫生监督意见，立即申办卫生许可证，无卫生许可证不得营业。被告即日起停止营业，多次找原告申办，被告未能按合同的约定按期向原告支付房屋租金，原告起诉至法院。审理中，在本院主持调解，2017年11月23日，被告李余华已将租赁的綦江区永新镇粮贸旅馆及附属设施、相应证照全部退还给了原告陈朝梅，双方办理了交付手续（见交付清单）。经双方确认：截止2017年11月23目，被告李余华尚欠原告陈朝梅的房屋租金26600元，电费603元，气费112元，水费511元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告陈朝梅与被告李余华于2016年8月1日签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反行政法规和法律的强制性规定��该合同合法有效。原告已按合同的约定将其所有的房屋及附属设备交付给被告经营，而被告未能按合同的约定期限按时向原告支付租金，经原告催收未果，其行为已违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，被告腾退租赁的房屋及附属设备，支付尚欠的房屋租金合法，本院予以支持。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定：如若一方违反本合同的约定即为违约，违约方向对方支付100000元的违约金及补偿对方受到的具体损失。被告如不能按时向原告缴纳租金，经原告催讨超过15天则属于违约，并承担违约责任。审理中，���告认为合同约定的违约金过高，要求进行调整，因原告的实际损失即为房屋租金，被告尚欠的房屋租金为26600元，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同》若干问题的解释（二）的相关法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。因双方约定的违约金为10万元，故本院对超过原告实际损失26600元的130%部分不予支持，即认定违约金为34580元。被告辩称原、被告签订的房屋租赁合同，名义上为房屋租赁，实质为企业的转让租赁合同，该旅馆系原告在工商机关办理的微型企业，只能由原告经营，不能将经营资质转让给被告，双方告签订的合同无效，因原、被告签订的《房屋租赁合同》约定：原告将位于重庆市綦江区原粮贸旅馆（三、四楼），共约600余平方米（共32间房）租赁��被告李余华，并非旅馆的经营权租赁，至于被告租赁的是原告所有的房屋及附属设施，不是租赁的旅馆经营权，被告租赁房屋后，用于经营什么项目，由被告自行决定，与原告无关，故本院对被告的辩称意见不予采纳。被告辩称因原告经营的旅馆卫生许可证过期，被卫生监督部门责令停业整改，导致无法经营，系被告在经营中发生的问题，与本案的房屋租赁合同无关，故本院对被告的辩称意见不予采纳。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一在量十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告陈朝梅与被告李余华于2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告李余华在本判决生效后十日内支付原告陈朝梅尚欠的房屋租金26600元，电费603元，气费112元，水费511元，共计27826元；三、被告李余华在本判决生效后十日内支付原告陈朝梅违约金34580元；四、驳回原告陈朝梅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1250元，由被告李余华负担680元，原告陈朝梅负担570元（原告已交纳，被告李余华负担部分，在履行前述判决义务时一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 王双庆二〇一七年十二月十九日法官助理 李 杰书 记 员 刘玲莉