辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)辽02民终9412号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈启超。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连城建开发集团物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区南沙街212号。法定代表人：张军，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘克成，该公司项目经理。委托诉讼代理人：闫世娟，辽宁阳光律师事务所律师。上诉人陈启超因与被上诉人大连城建开发集团物业管理有限公司（以下简称城建物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初10148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈启超、被上诉人城建物业公司的委托诉讼代理人刘克成、闫世娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈启超上诉请求：请求撤销原判，依法改判1、驳回城建物业公司的一审全部诉讼请求；2、城建物业公司赔偿因2009年漏雨未及时维修造成的经济损失2,940元；3、城建物业公司返还违法使用2015年维修基金利息474.19元；4、城建物业公司返还已交物业费6,981.6元；5、城建物业公司出示2014年至2016年使用维修基金业主签字表格原件，并出示维修项目、支出明细、发票和费用总支出；6、城建物业公司出示2016年《大连市机动车停车场备案证》原件及备案泊车位置图；7、城建物业公司公示历年小区停车费收支账目明细、按照协议分配使用比例账目明细；8、城建物业公司出示2010年至2016年历年利用小区公共部位经营广告费收入和按照协议分配使用比例账目明细；9、城建物业公司出示2010年至2016年历年按照协议约定的每半年公示一次的物业费收支账目明细；10、城建物业物业公司现场在竣工图上标明并说明其本人和开发商签订的《前期物业管理委托合同》中列明的190.57㎡的物业办公用房及428.90㎡的经营用房的楼号、门牌号和使用情况，如存在出售或出租情况要说明经营收入及独立账目；11、城建物业公司按照协议约定恢复小区入户大堂绿植景观、背景墙和两侧公共通道，恢复1、2号楼南侧业主活动平台区域，恢复所有半地下停车库、所有停车场、恢复小区景观草坪、枯死树木植被，按原规划安装小区草坪景观灯、还原原设计旋转监控探头，建设小区未完山体工程；12、一、二审诉讼费用由城建物业公司承担。事实和理由：城建物业公司在业主代表与其公司多次沟通的情况下，依然不改善服务并以诉请其本人及其他业主代表缴纳物业费为手段阻挠业主委员会的成立；其本人主动缴纳当年和次年的物业费，但是城建物业公司拒收；城建物业公司未完全履行物业服务职责，其本人已经提供了大量证据证明此一事实；其本人因房屋漏雨造成的损失应由城建物业公司承担；其本人有证据证明城建物业公司违法使用维修基金；反诉请求属合法独立主张，一审法院应予处理。大连城建开发集团物业管理有限公司辩称，不同意陈启超的上诉请求。陈启超与小区开发商签订的《全统西山丽水小区前期物业管理服务协议》及其公司与小区开发商签订的《全统西山丽水前期物业管理委托合同》合法有效；其公司作为物业服务企业，已按约定履行了物业服务，陈启超接受了物业服务，应当缴纳物业费。大连城建开发集团物业管理有限公司向一审法院起诉请求：陈启超支付2016年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费1,680.74元及滞纳金680.55元。陈启超向一审法院反诉请求：1、城建物业公司赔偿因2009年漏雨未及时维修造成的经济损失2,940元；2、城建物业公司返还违法使用2015年维修基金利息474.19元；3、城建物业公司返还已交物业费6,981.6元；4、城建物业公司返还历年非法收取的停车费4,800元；5、驳回城建物业公司的诉讼请求并由其承担诉讼费用；6、城建物业公司出示2014年至2016年历年使用维修基金业主签字表格原件，并出示维修项目、支出明细、发票和费用总支出；7、城建物业公司出示2016年《大连市机动车停车场备案证》原件及备案泊车位置图；8、城建物业公司公示历年小区停车费收支账目明细、按照协议分配使用比例账目明细；9、城建物业公司出示2010年至2016年历年利用小区公共部位经营广告费收入和按照协议分配使用比例账目明细；10、城建物业公司出示2010年至2016年历年按照协议约定的每半年公示一次的物业费收支账目明细；11、城建物业公司现场在竣工图上标明并说明其本人和开发商签订的《前期物业管理委托合同》中列明的190.57㎡的物业办公用房及428.90㎡的经营用房的楼号、门牌号和使用情况，如存在出售或出租情况要说明经营收入及独立账目；12、城建物业公司按照协议约定恢复小区入户大堂绿植景观、背景墙和两侧公共通道，恢复1、2号楼南侧业主活动平台区域，恢复所有半地下停车库、所有停车场、恢复小区景观草坪、枯死树木植被，按原规划安装小区草坪景观灯、还原原设计旋转监控探头，建设小区未完山体工程；13、城建物业公司立即停止阻挠干扰小区成立业主委员会恶劣行为。一审法院认定事实：城建物业公司系陈启超所在全统西山丽水小区的物业服务企业，城建物业公司系该小区6号楼1-4-2房屋的业主，该房屋建筑面积为107.74平方米。全统房地产开发有限公司（甲方）与城建物业公司（乙方）签订了《全统西山丽水前期物业管理委托合同》，合同约定，甲方将全统西山丽水物业委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限自本合同生效之日起至本物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日终止；物业服务费用为住宅房屋建筑面积每月每平方米1.3元，每年的1月份预收当年的物业费，物业产权人或者使用人逾期缴纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日缴纳滞纳金。合同中还规定了其他甲乙双方的权利、义务及物业管理服务标准等内容。陈启超与大连全统房地产开发有限公司签订的《全统西山丽水小区前期物业管理服务协议》中，亦约定了物业管理服务费的交纳标准及交费时间。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，全统房地产开发有限公司与城建物业公司签订了《全纺西山丽水前期物业管理委托合同》对被告具有约束力，城建物业公司依法为陈启超小区提供了物业服务，陈启超应按时足额缴纳物业服务费用，故陈启超应交纳自2016年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费1,680.74元。关于陈启超辩称城建物业公司未尽到合同约定的管理职责和服务义务一节，物业管理是一种服务，物业管理服务的最终效果要通过服务对象的感受体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，对于物业公司的物业服务质量可以合同方式提出异议，而非以拒交物业费的方式进行对抗。如陈启超认为城建物业公司的物业服务不到位或存在侵害业主合法权益的行为，其可以通过合法渠道向城建物业公司反映或另行主张，也可待业主委员会成立后进一步协商。综上，被告以此为由拒交物业服务费并提出反诉要求城建物业公司返还物业费没有法律依据，本院不予认可。关于陈启超第一项反诉诉请，其并未提供证据证明其遭受损失的金额、责任，城建物业公司亦举证报修单证明对陈启超所述问题进行过维修，因此，对于陈启超的该项反诉请求，本院不予支持。关于陈启超第二项反诉诉请涉及全体业主的利益，不应在本案中处理。关于陈启超第三项反诉诉请，上文已阐述过，此处不再赘述。关于陈启超第四项反诉诉请，因陈启超已另行主张，本案不作处理。关于陈启超第五项至第十二项反诉诉请，本院认为，在内容和所涉及的范围上无法明确其所主张的法律上的利益，其中涉及全体业主权利的问题，如陈启超认为城建物业公司存在侵害业主合法权益的行为，其可以通过合法渠道向城建物业公司反映或者待业主委员会成立后进一步协商，不应在本案中处理。关于陈启超第十三项诉请，本院认为，与本诉物业服务合同纠纷非同一法律关系，不符合反诉条件，陈启超可另行主张。关于城建物业公司主张陈启超给付滞纳金一节，本院认为，物业公司与业主是相互依存的关系，小区服务质量的提高，和谐秩序的创建，需要全体业主、物业公司的相互配合，相互努力。物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主应依约交纳物业服务费。考虑城建物业公司现仍是该小区的物业服务企业，物业服务企业与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现城建物业公司与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、及时化解矛盾，为维系双方之间的和谐稳定关系，本院对本次诉讼滞纳金部分不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局，多考虑全体业主特别是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整体权益。判决：一、自本判决生效之日起十日内，陈启超给付大连城建开发集团物业管理有限公司物业服务费人民币1,680.74元（自2016年1月1日至2016年12月31日）；二、驳回大连城建开发集团物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回陈启超第一项、第三项反诉请求。上述第一项，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（大连城建开发集团物业管理有限公司预交），由大连城建开发集团物业管理有限公司承担14元、陈启超承担36元；反诉案件受理费已减半收取人民币90元，由陈启超承担59元，对于陈启超第二项、第四项至第十三项反诉请求的案件受理费31元，退还陈启超。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人缴纳物业费。关于物业服务费一节，上诉人对于其本人系案涉小区业主、房屋建筑面积107.74㎡及未缴纳物业费期间一节事实并无异议。案外人全统房地产开发有限公司与被上诉人签订了《全统西山丽水前期物业管理委托合同》，明确约定案涉小区物业费缴费标准为1.3元/㎡·月，且上诉人与案外人全统房地产开发有限公司签订的《全统西山丽水小区前期物业管理服务协议》中约定的物业费标准也为1.3元/㎡·月。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条”建设单位依法与物业服务企业前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，在被上诉人正常提供了物业服务的前提下，上诉人应按前述《全统西山丽水前期物业管理委托合同》及《全统西山丽水小区前期物业管理服务协议》中约定的物业费标准向被上诉人缴纳物业费。上诉人指称被上诉人未按合同约定履行物业服务职责，并在一、二审提供了照片、录像等证据。从上诉人提供的证据看，被上诉人向包括上诉人在内的案涉小区全体业主提供的物业服务确存在不尽完善之处，但不构成重大瑕疵，上诉人仍应按照前述物业费缴纳标准向被上诉人缴纳物业费。一审法院对于上诉人应缴纳的物业费数额1,680.74元认定准确无误，本院依法予以确认。关于上诉人提出的其他上诉请求一节，对于赔偿房屋漏雨损失，上诉人所主张的为2009年漏雨损失，房屋漏雨如因房屋质量问题发生，则上诉人应向开发商主张权利或申请使用房屋维修基金，与被上诉人没有直接关系，上诉人也未提供证据证明漏雨损失系因被上诉人维修造成，且该请求已超过诉讼时效，故本院不予支持；关于赔偿维修基金利息一节，上诉人提供的证据不足以证明被上诉人存在违法使用房屋维修基金的行为，且维修基金涉及全体业主共同利益，故本院在本案中不予支持；关于返还物业费一节，被上诉人向上诉人提供物业服务，上诉人应依法依约缴纳物业费，其诉请被上诉人返还已缴纳部分无任何事实和法律依据，本院不予支持；上诉人提出的包含由被上诉人出示2014年至2016年历年使用维修基金业主签字表格原件、维修项目、支出明细、发票和费用总支出等其他七项上诉请求，该部分上诉请求均涉及全体业主共同利益，非人民法院单一物业服务合同纠纷处理范围，一审法院未予处理并无不当，上诉人可通过其他方式反映或解决问题。综上所述，陈启超上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈启超负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 吴义军审判员 卢宏翔二Ο一七年十二月十五日书记员 尚书羽