江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初3367号原告：张晓凯，男，1991年6月24日出生,汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：孙月娟，女，昆山市玉山法律服务所法律工作者。被告：昆山中旭房地产发展有限公司,住所地江苏省昆山市淀山湖镇。法定代表人：孙懋，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙君宇，江苏同丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾春龙，江苏同丰律师事务所律师。原告张晓凯与被告昆山中旭房地产发展有限公司（以下简称中旭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年12月19日公开开庭进行了审理。原告张晓凯委托诉讼代理人孙月娟、被告中旭公司委托诉讼代理人孙君宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晓凯向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告逾期交房违约金、逾期交房赔偿金56156元；2、判令被告支付原告逾期办理不动产权证违约金56560元；3、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年11月签订昆山市商品房购销合同及附件，原告向被告购买了被告开发的位于昆山市××紫荆庄园××室房屋一套，合同约定了房屋面积、价款、交房时间及违约责任等。合同签订后，原告按约支付了购房款，但被告未能按约交付房屋并办理房屋产权证等手续。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持诉请。被告中旭公司辩称：第一、同意支付原告逾期交房违约金、逾期交房赔偿金56156元；第二、对于原告第二项诉讼请求不应当支持。延期交房势必导致延期办证，延期办证是重复违约，不应当在另外主张。另外，合同附件4第5条约定，原告必须付清全部房价款，包括物业维修基金起20个工作日内由双方向昆山市房屋建设局申请办理房屋过户手续，原告是在2016年12月7日才缴纳的物业维修基金，被告也在当时申请办理了产证，我方不存在违约。本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年11月23日签订昆山市商品房购销合同，约定原告向被告购买位于昆山市××紫荆庄园××房，建筑面积186.96平方米，储藏室建筑面积69.74平方米，房屋总价为2020000元；付款方式为2014年11月23日付100000元，2014年12月3日付920000元，被告协办贷款计1000000元；合同第八条载明被告应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合本合同约定的商品房交付原告使用；合同第九条载明被告逾期交房，逾期不超过30日的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日的，合同继续履行，被告除向原告支付上述违约金外，另需支付原告已付款的0.3%的赔偿金；合同第十五条载明被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.3%向原告支付违约金；合同附件四补充协议第5条载明，原、被告双方商定，在原告付清全部房价款及相关费用（包括但不限于房屋维修基金、电表费、天燃气设施费等）起二十个工作日内，由双方向昆山市建设局办理过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）。在双方向昆山市建设局办理过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）起三十五个工作日之内，因被告原因导致原告无法取得房地产权证（小产证），被告应承担违约责任，违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算，逾期超过九十天，仍无法取得房地产权证（小产证），则原告有权单方面解除合同。合同签订后，原告支付被告购房款2020000元，被告于2016年12月13日向原告开具了金额为2020000元的销售不动产统一发票一张。2016年7月5日被告取得涉案房屋的交付备案证书。被告于2016年7月30日将涉案房屋实际交付原告。被告于2016年7月4日将涉案房屋坐落的土地抵押给华夏银行股份有限公司南京城东支行，2016年8月19日涉案房屋坐落的土地被苏州市中级人民法院查封。嗣后，被告涤除了涉案房屋坐落的土地抵押权，苏州市中级人民法院解除了土地查封。2016年11月16日被告向昆山市不动产登记中心办理涉案房屋的首次登记，不动产权人登记为被告。2016年11月25日被告以挂号邮寄方式通知原告办证，原告称其于2016年11月底收到办证通知，并于2016年12月初将办证材料交付被告。2017年1月23日涉案房屋不动产权登记至原告名下。另查明：2016年10月10日昆山市国土资源局（甲方）、被告（乙方）、昆山市淀山湖镇人民政府（丙方）签订关于调整3205832008CR0046号合同中受让面积的协议，载明根据3205832008CR0046号合同，乙方取得淀山湖镇中旭路南侧、高尔夫球场东侧地块，面积为100000平方米，用途为住宅。依据《苏州市地下地上空间建设用地使用权利用和登记暂行办法》（苏府规字[2011]8号）文件精神，经乙方申请，并根据淀山湖镇人民政府意见、民防局意见、建设工程规划核实合格证和房屋建筑面积测量报告，拟增加该地块一期项目地下一层空间建设用地使用权。经公示无异议报市政府批准后，达成如下协议：1、甲方同意在地块红线内增加一期项目地下一层空间建设用地使用权，建筑面积为12795.73平方米，用于地下储藏室，出让年限与地表建设用地使用权年限一致，具体位置详见公安编号对照表，坐标、竖向界限详见附图。2、该地块一期项目在2011年8月1日后获得地表建设用地使用权经规划审批批准结建地下工程，均为地下储藏室，面积12795.73平方米，根据苏府规字[2011]8号文件规定，乙方需按苏明（昆山）土地估字（2016）第09007号评估报告补交出让金513.7元/平方米，共计6573166.6元，需在签订协议之日起15日内付清。被告于2016年10月10日补交地下空间出让金6573166.6元。再查明：2016年2月4日原被告达成补充协议一份，载明双方一致同意被告于2016年5月31日之前办理出涉案房屋房产证和土地证，并将此日期作为双方签署昆山市商品房购销合同第八条交付期限。以上事实，由原告提供的商品房购销合同、付款凭证、销售不动产统一发票、完税证明、不动产登记证明存根及查询信息、补充协议，被告提供的邮件交寄清单及查询记录、关于调整3205832008CR0046号合同中受让面积的协议、付款凭证及本院调取的民事判决书、当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为：原告与被告签订的商品房购销合同、补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效。被告未能依约及时交付原告涉案房屋，其应当按照合同约定支付原告逾期交房违约金及赔偿金。原告主张逾期交房违约金、逾期交房赔偿金56156元，被告明确表示认可，本院予以确认。关于逾期办证问题，双方在商品房购销合同第十五条、商品房购销合同附件四补充协议中均有约定，且双方于2016年2月4日达成的补充协议中约定被告于2016年5月31日之前办理出涉案房屋房产证和土地证。2016年2月4日补充协议并未约定办理产证如超过2016年5月31日如何承担违约责任问题，可视为双方在该协议中并未明确约定逾期办证违约金，故逾期办证违约金应按照商品房购销合同第十五条、商品房购销合同附件四补充协议确定违约责任。商品房购销合同第十五条载明被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.3%向原告支付违约金。上述条款适用条件是被告因办理初始登记延期导致逾期办证的违约责任。被告于2016年7月30日将涉案房屋实际交付原告，被告于2016年11月16日进行初始登记，显然超出了合同约定的房屋交付后90日办理初始登记的约定，故被告应支付原告该条款约定的逾期办证违约金6060元（2020000元×0.3%）。原、被告在合同附件四补充协议中约定，在原告付清全部房价款及相关费用（包括但不限于房屋维修基金、电表费、天燃气设施费等）起二十个工作日内，由双方向住建部门办理过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）；在双方向住建部门办理过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）起三十五个工作日之内，因被告原因导致原告无法取得房地产权证（小产证），被告应承担违约责任，违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算。根据上述条款，被告在办理涉案房屋首次登记之后，其应于原告交付办证材料后五十五个工作日之内将产证办理完毕。原告于2016年12月初将办证材料交付被告，2017年1月23日涉案房屋不动产权登记至原告名下，自原告将办证材料交付被告至不动产权登记于原告名下时间在五十五个工作日之内，本院确认被告在五十五个工作日内已完成不动产权过户手续，故被告在办理初始登记后至不动产权证登记于原告名下并未超过约定时间，不存在适用该条款的逾期办证违约责任问题。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告昆山中旭房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张晓凯逾期交房违约金、逾期交房赔偿金56156元。二、被告昆山中旭房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张晓凯逾期办证违约金6060元。如采用转账方式支付，请汇入原告张晓凯指定账户（开户行：中国工商银行上海静安区天目支行，户名：张晓凯，账号：62×××02-6489-630）。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费2554元，财产保全费1120元，合计3674元，由原告张晓凯负担1646元，被告昆山中旭房地产发展有限公司负担2028元。被告负担部分原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）审 判 长  李富军人民陪审员  俞 绮人民陪审员  曾 洁二〇一七年十二月二十七日书 记 员  黄维珺附判决引用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。