广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0604民初16706号原告：佛山市圆方房地产有限公司，住所：广东省佛山市禅城区江湾一路12号401室，统一社会信用代码：914406005744527005。法定代表人：吕日锵。委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。被告：杨立，男，汉族，1980年9月5日出生，被告：唐智慧，女，汉族，1986年11月21日出生，住委托诉讼代理人：李立银，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：康钊，广东天穗律师事务所实习律师。原告佛山市圆方房地产有限公司诉被告杨立、唐智慧房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2017年12月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓兆堃及被告杨立及两被告的委托诉讼代理人李立银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付购房款余款270000元；2、两被告向原告支付违约金48762元(从2015年11月6日起暂计至2017年11月13日,主张计至实际付清之日)。3、两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2015年12月14日签订了《商品房买卖合同》以及《补充协议》，约定被告向原告购买了位于佛山市禅城区江湾一路2号负一层691号。合同第四条第1款约定了该商品房总价为558698元，合同第六条第3款约定了付款方式和期限：商业贷款270000元，结算时间2015年12月14日，现金288698元，结算时间2015年12月14日。合同补充协议第三条第1、2条补充约定了银行按揭款的付款时间，被告在本合同签订之日起90日内将银行贷款支付给原告或贷款不足以支付应付商铺价款的，则被告应于期限届满之日起7天内以现金方式向原告付清全部应付商铺价款，否则视为逾期付款。被告已向原告支付购房款合计288698元，但原告至今仍未收到被告通过商业贷款方式或无法通过贷款需要一次性支付的购房余款270000元，及因逾期付款产生的违约金，该违约金从2015年11月6日起暂计至2017年11月13日为48762元（270000元×602天×0.03%=48762元），原告主张计算至被告实际付清之日止。综上所述，被告逾期付款的行为已构成根本违约，为维护反诉人的合法权益，根据《民事诉讼法》第119条规定特向法院提起诉讼，请求法院依法作出公正裁决。两被告辩称：1.原、被告在涉案商品房买卖合同当中约定了后期房款由商业贷款支付，在签订合同后被告到银行办理按揭，但银行不同意办理类似格子铺的按揭手续，导致被告未能支付后期的购房余款，原告在2017年6月12日向被告发出的通知也予以了确认，为此按照审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题解释第二十三条规定，作为被告是有权提出解除合同，开庭之前，被告也提出了反诉；2.关于违约金，如前所述，未能办理银行按揭的原因是政策性原因，所以被告并没有过错，被告没有违约；3.本案中，原告提出的证据是自相矛盾，且有些是虚构的，不足以证实原告的诉求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照副本、法定代表人身份证明、被告身份证复印件。证明原、被告诉讼主体身份。2、《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》、《委托经营协议书》。证明原告与被告双方为商品房买卖合同关系，双方就付款方式、期限、逾期付款的违约责任做出了明确约定。证明被告与佛山市千色汇商城经营管理有限公司存在委托经营关系，双方约定委托经营期三年，该收益已在佛山市千色汇商城经营管理有限公司支付商铺使用权总额中予以折扣。3、《竣工验收备案表》、《通知函》、《移交确认函》。证明被告所购商铺所在建筑物已于2015年12月11日完成竣工验收备案，在整体验收前已经移交场地给千色汇公司，从其他审结案件可以反映，负一层和一层群楼已经由千色汇公司统一装修完毕。证明原告已将被告购买的商铺移交到佛山市千色汇商城经营管理有限公司。4、收款凭证。证明被告尚欠原告合同约定的银行贷款金额的购房款。诉讼中，两被告提交以下证据：1、原告2017年6月12日发出的《通知》。证明原告认可被告不能办理按揭贷款的原因是银行政策性原因，进而证实尾款没有支付并不是被告的过错。2、收据5张。证明被告支付的款项除了本案的首期款，还包括2015年11月30日支付的团购定金4万元，原告没有将团购定金计算到总购房款中。3、商铺认购书复印件。证明2015年10月24日原、被告双方签订了认购书，认购书第十四条明确了被告已交定金15000元，其余定金与团购定金于2015年10月25日补齐，原告开具给被告的收据是团购定金，既然是团购定金就应该抵扣房款。商铺认购书是原告收取了。4、广告照片3张。证明原告发出的商业广告承诺的双地铁、祖庙新地标应该视为双方合同的内容，现原告都无实现该广告上宣传的内容。5、建设工程规划许可证复印件、佛山市禅城区发展规划和统计局在2017年8月25日出具的规划图复印件。证明原告更改了规划的内容，1.对所规划的负一层房间数和原告实际销售的房间数有出入，原告超出了100多；2.原告提交的房产证的图与规划图是不一样，违反了国家强制性规定。诉讼中，本院依职权向佛山市不动产档案馆调取佛山市（禅城区）商品房合同登记信息查询结果、建筑面积表、首次登记确权清单。经庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据，为原件或与原件核对无异的复印件，两被告虽对《委托经营协议书》、《通知函》及《移交确认函》有异议，但并无有效证据予以反驳，故本院对真实性予以确认。两被告的证据1、2，能提供原件予以核对，本院对真实性予以确认；证据3为复印件，且内容与本案无关联性，本院不予采纳；证据4为广告，原告对真实性有异议，即使真实，该组证据仅为原告的宣传内容，原、被告双方并未以合同形式作出确认，故对该组证据本院不予采纳；证据5虽为复印件，但为有权行政机关所出具，原告虽有异议，但未举证予以反驳，本院对真实性予以确认。本院调取的证据，原、被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年11月30日，原告（出卖人）与两被告（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》(合同编号：1501026594），约定由被告向原告购买涉案佛山市禅城区江湾一路2号负一层691号房，合同主要内容为：“……第三条、买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：禅城区江湾一路2号负一层691号。该商品房的用途为商业服务用房，属钢筋混凝土结构……该商品房合同约定建筑面积共22.03平方米，其中，套内建筑面积11.37平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.66平方米……。第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：√1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米49137.91元，总金额（人民币）558698元。……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3方式付款：√3、银行按揭（1）结算方式：商业贷款；约定金额：270000元（人民币）；付款比例：48%；约定日期：2015-12-14；（2）结算方式：现金；约定金额：288698元（人民币）；付款比例：52%；约定日期：2015-12-14；买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户……第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。√1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：√4、该商品房经竣工验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误及政府部门对项目验收之延误。……第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：√2、出卖人以同等质量的材料设备代替，或双方协商由出卖人补回装饰设备差价。……”。上述合同附有附件一至四，附件一为《房屋平面图》；附件二为《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》；附件三为《装饰、设备标准》，但未对房屋各部位的具体装饰装修或设备标准作出约定；附件四为《合同补充协议》，包含质量保证书及住房能源消耗指标和节能措施内容。同日，原告（出卖人）与两被告（买受人）签订《补充协议》，主要内容均为：“双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》（以下简称‘本合同’）的补充：一、该商品房的装饰、设备1、公共设备、设施及公共区域装修地面：主通道铺高级抛光砖供电：采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用照明：辅以配合商场整体装修风格的照明灯具安全：提供24小时智能监控空调：中央空调消防设备：采用消防自动报警、自动喷淋系统2、商铺装修标准地面：高级抛光砖供电：独立分电表间隔：轻钢龙骨硅钙板门面：豪华卷闸天花：轻钢龙骨石膏板天花……三、按揭付款的方式及期限1、买受人须在本合同签订后的七日内与银行签订抵押款协议，并提供银行按揭所需的全部资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之规定承担相应的逾期付款的违约责任。2、买受人申请银行按揭的年限、金额以银行最终批复为准。在本合同签订之日起90天内，按揭银行未将贷款划入出卖人账户或者划入款项不足以付清买受人应付商铺价款的，买受人应在上述期限届满之日起七日内以现金方式向出卖人付清全部应付商铺价款，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条和本补充协议第四条之规定承担相应的逾期付款的违约责任。3、银行按揭批复缓慢，造成买受人银行按揭贷款延迟划入出卖人账户的，经双方协商，出卖人不追究逾期付款责任。……四、买受人逾期付款的违约责任买受人逾期付款超过60日后，出卖人不解除本合同的，买受人应当继续履行本合同，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。五、交接如买受人未按本合同约定期限、金额足额支付本合同总价款的，出卖人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由买受人承担……”同日，两被告（甲方、委托方）与案外人千色汇公司（乙方、受托方）签订《委托经营协议书》，主要内容为：“一、商铺概况甲方同意将位于佛山市禅城区江湾一路2号明福智富广场项目负一层的商铺（铺位号）691（以下简称‘该商铺’）委托乙方经营管理。二、委托经营用途甲方同意在委托经营期内将涉及商铺经营管理的一切事项委托乙方全权处理，并同意乙方以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动。在委托经营期内，乙方可将该商铺出租、分租给第三人，并获得相应的租金收益。三、委托经营期限1、委托经营期限，甲方同意委托乙方经营该商铺期限为三年，自商城正式开业之日起至三年期满之日止。2、甲、乙双方约定该商铺的委托经营期为三年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止。本合同于2015年10月1日后签订的，委托经营期满日仍为2018年9月30日，双方对委托经营期进行相应的调整。……4、委托经营期内，双方同意本合同为不可撤销合同。5、委托经营方式、收益；委托经营期三年，该收益已在甲方支付该商铺使用权总额中予以折扣。6、商铺交接；甲方全权委托乙方处理该商铺交接事宜。7、装修；（1）甲方同意，乙方或向乙方承租该商铺的实际使用人可以根据经营的需要对该商铺进行全装修与整体布局改造，相关费用有乙方承担。（2）委托经营期限届满，双方未就委托经营事项达成一致的，乙方交还甲方房产应当保持房产及设施的正常使用状态。8、委托经营期满后，乙方将该商铺交还给甲方，若甲方需委托乙方继续经营管理该商铺，双方可以重新协商并另行签订委托经营协议。如双方未就继续委托经营达成一致的，甲方可于期满后15日内收回商铺的经营权……”2015年8月23日，案外人千色汇公司向原告发出《通知函》，上载：“贵公司位于佛山市禅城区江湾一路2号‘明福智富广场’负一层商铺，因该层商铺业主已与我公司签定《委托经营协议书》，由我司全权办理商铺交接手续，现我公司需要对商城进行策划、行业分布、招商、装修等事项工作，请贵公司予以协助。”同日，案外人千色汇公司出具《移交确认函》，确认收取原告移交的位于佛山市禅城区江湾一路2号“明福智富广场”负一层商铺。根据佛山市禅城区不动产档案馆提供的《首次登记确权清单》上载，涉案商铺不动产单元号为440604002012GB00220F00010944、规划用途为商铺，建筑面积为21.72平方米、套内没记为11.38平方米。商品房合同登记信息查询结果显示，涉案商铺购房人为两原告。原告陈述：涉案负一层商铺现无经营，但已装修完毕。除原告提交的《移交确认函》外，原告与案外人千色汇公司之间无其他书面交接资料或书面协议。涉案《商品房买卖合同》、《补充协议》、《委托经营协议》是同时签订的，主合同打印落款时间有笔误，以补充协议、委托经营协议书落款时间为签订合同的时间。两被告陈述：被告确认原告主张的已付款金额和未付款金额，涉案商铺无经营。另查明一，2015年10月24日、2015年11月30日，原告分别向被告出具（预收款）收据，确认收取被告支付的定金合计15000元及首期款273698元。另查明二，涉案佛禅（挂）2011-004号地块明福智富广场项目于2015年12月8日竣工验收，于2015年12月11日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》及两被告与案外人千色汇公司签订的《委托经营协议书》，均系各方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依据上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。两被告虽抗辩认为原告与案外人千色汇公司签订的《委托经营协议书》无效，但并未提供有效证据予以证明存在合同无效的情形，且两被告作为完全民事行为能力人，其亦应对所签订的书面协议尽审慎注意义务并知悉及承担相应法律后果，故本院对两被告的上述抗辩意见不予采纳。关于原告主张两被告支付购房余款及违约金的诉请。根据《广东省商品房买卖合同》第六条的约定，两被告负有依约按时足额支付购房款的合同义务。诉讼中，两被告对原告主张的已付购房款金额及未付购房款金额均予以确认，故两被告拖欠购房余款属实并已构成违约，原告有权依据《广东省商品房买卖合同》第七条、《补充协议》第四条的约定及《中华人民共和国共和国合同法》第一百零七条的规定主张两被告支付购房余款及承担逾期付款违约金。另据本院查明的事实，两被告已于2015年10月24日、2015年11月30日向原告支付购房款合计288698元，结合涉案《广东省商品房买卖合同》第六条约定的分期付款方式，可推知两被告尚欠原告的购房余款为商业贷款性质，故依据双方《补充协议》第三条第2项关于“本合同签订之日起90天内，按揭银行未将贷款划入出卖人账户或者划入款项不足以付清买受人应付商铺价款的，买受人应在上述期限届满之日起七日内以现金方式向出卖人付清全部应付商铺价款，否则视为逾期付款”的约定，两被告应于2016年3月4日前以现金方式补齐该笔商业贷款性质购房款，否则应自2016年3月5日起承担逾期付款违约金。据此，两被告应向原告支付购房余款270000元，并以270000元为本金、自2016年3月5日起按《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》约定标准即日万分之三向原告计付违约金至两被告实际清偿之日止。暂计算至2017年11月13日，违约金应为50139元（270000元×619天×0.03%），原告诉请2017年11月13日前的违约金为48762元，系原告对其自身权利义务的自由处分，本院依法予以确认。关于两被告抗辩认为涉案商品房买卖合同应于解除的问题。原告作为守约方，享有继续履行合同还是解除合同的选择权，由于原告明确表示要求继续履行合同，因两被告无提供证据证明存在客观阻碍其按期付款的事由，故两被告该项抗辩意见不能成立，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告杨立、唐智慧于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市圆方房地产有限公司支付购房余款270000元及2017年11月13日前的违约金48762元（2017年11月14日起的违约金以270000元为本金，起按日万分之三计至被告实际清偿之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取3041元，由被告杨立、唐智慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一七年十二月二十七日书记员  黄帼文附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。