成都市温江区人民法院民 事 裁 定 书(2017)川0115民初3514号原告：陈超，女，汉族，1986年8月20日出生，住四川省邛崃市。委托诉讼代理人：胡金凤，四川同兴达律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：岳欣彤，四川同兴达律师事务所律师，特别授权代理。被告：四川巨鸿房地产开发有限公司。住所地：成都市金牛区金府路***号。法定代表人：赵生武。委托诉讼代理人：魏椿林，四川剑州律师事务所律师，一般授权代理。第三人：洪子立，女，汉族，1957年2月2日出生，住成都市温江区。第三人：邛崃市汇鑫源小额贷款有限公司。住所地：邛崃市临邛镇司马大道***号钱江凤凰城**栋******号。法定代表人：侯泽润。原告陈超与被告四川巨鸿房地产开发有限公司（以下简称巨鸿公司）、第三人洪子立、邛崃市汇鑫源小额贷款有限公司（以下简称汇鑫源小贷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案后，由审判员魏义欢依法适用简易程序于2017年11月2日公开开庭进行了审理。本案当事人原告陈超委托代理人岳欣彤、胡金凤、被告巨鸿公司委托代理人魏椿林、第三人洪子立到庭参加诉讼。2017年12月19日，本院依职权追加汇鑫源小贷公司为第三人。依法适用简易程序2017年12月22日公开开庭进行了第二次审理，本案当事人原告陈超委托代理人胡金凤、被告巨鸿公司委托代理人魏椿林、第三人洪子立到庭参加诉讼，第三人汇鑫源小贷公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈超向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付位于温江区“御富枫景”1栋1单元5楼***号面积73㎡的房屋（合同签约备案号为17**40）；2、判令被告向原告按每日83.22元支付逾期交房违约金（自2013年10月31日起直至被告向原告完全交付房屋为止，暂计算至2017年8月8日为人民币114593.9元）；3、判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年5月15日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于温江区“御富枫景”1栋1单元5楼***号面积73㎡的房屋。合同签订后，原告于2013年5月17日一次向被告足额支付了以上房屋的购房款共计277400元。原被告双方亦对原告购买的上述房屋在成都市温江区房地产管理交易中心办理完成合同备案登记，合同签约备案号为17**40。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2013年10月30日向原告交付该套房屋，原告多次要求被告交付房屋，并向被告多次送达律师函，但被告至今仍未向原告交付任何房屋。且被告还提供证据称，上述房屋己出售给第三人。被告的行为严重违反法律规定以及双方约定，严重侵害原告的合法利益。原告认为，原被告双方签订了《商品房买卖合同》并在成都市温江区房地产管理交易中心办理完成合同备案登记，原告已完全履行完毕房款支付义务，被告就应当按照合同约定向原告交付房屋并承担逾期交房的违约责任。被告的行为已严重侵害了原告的合法利益，给原告造成了巨大的损失。为维护原告的合法利益，现特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。原告当庭将第二项诉讼请求明确为：“判令被告向原告支付逾期交房违约金（以房款277400元为基数，从2013年10月31日计算至被告向原告完全交付房屋为止，按照每日万分之三计算）”。巨鸿公司辩称，1、巨鸿公司与陈超之间无真实、客观、有效的商品房买卖合同关系。2013年5月15日，原、被告签订的《商品房买卖合同》，并非双方的真实意思表示，双方之间没有商品房买卖交易的合意，而是2013年5月15日，巨鸿公司向邛崃市汇鑫源小额贷款有限责任公司（以下简称汇鑫源小贷公司）借款1100万元，汇鑫源小贷公司履行交付借款义务时，通过陈超的个人账户向巨鸿公司转账2346965元，要求备案10套房产（房屋价格合计2346965元）在陈超个人名义，而并非双方之间达成买卖商品房交易的客观事实。2、原告不具有诉权，不具有起诉主体资格，本案主体资格不适格。巨鸿公司与陈超之间不具有合同关系，也不具有法律上的利害关系，陈超的民事法律行为，实质上是汇鑫源小贷公司的公司行为，陈超作为本案的原告，明显不具有相应的主体资格。3、原告起诉时，适用案由错误。本案及贵院受理的相关案件，共计案涉10套房产，房产价值合计2346965元，这2346965元，事实上是巨鸿公司向汇鑫源小贷公司借款时，汇鑫源小贷公司根据《借款合同》的约定，履行交付借款的义务，而并非原、被之间因签订《商品房买卖合同》后，原告履行的交付购房款的合同义务。这二者属于完全不同的法律关系。综上三点，巨鸿公司认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》二十四条、《四川省高级人民法院关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的》第二款、三十三款、三十四款之规定，应依法驳回原告的诉讼请求。洪子立述称，原告陈述其先购房屋，我们是2011年5月4日签订房屋买卖合同，并且付清全款。之前2008年4月5日，我们付清房屋首付3万元。房屋是属于我们，而不是原告所说的他们房屋关系。总之，房屋是我先购买，房子就是我的。现在，我住在房屋里，交房时间为2014年9月15日，且我们是属于拆迁户，拆迁后就搬入房屋，装修了房屋。房屋备案至原告名下，但是时间2013年，但是我们在2008年确认购买房屋。所以我说备案房屋是错误的。第三人汇鑫源小贷公司未到庭，也未在法定答辩期内提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织相关当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈诉和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2013年5月15日，陈超与巨鸿公司签订了包括温江区“御富枫景”1栋1单元5楼***号房屋在内的十套房屋的《商品房买卖合同》。2013年5月17日巨鸿公司与陈超向行政部门申请办理了关于涉案房屋的《商品房买卖合同》登记备案手续（合同签约备案号：17**40），当日巨鸿公司出具了一份委托书，让陈超将2346956元转到指定账户名为赵安惠的银行卡上面，巨鸿公司并出具了关于十套房屋共计2346956元的收据。2013年5月17日，陈超将2346956元通过成都银行打到赵安惠的账号。巨鸿公司与汇鑫源小贷公司于2013年5月14日、2013年5月15日分别签订了《借款合同》，双方约定汇鑫源小贷公司向巨鸿公司借款项600万元和500万元，两笔借款共计1100万元。2013年5月15日，赵安惠的账号62×××15收到款项600万元，2013年5月17日，赵安惠的账号62×××15收到款项2653044元与2346956元，合计500万元。2013年5月15日巨鸿公司与汇鑫源小贷公司签订《回购协议》，里面载明汇鑫源小贷公司借款8653044元给巨鸿公司，巨鸿公司将“御富枫景”地下室车位-1层抵押给了汇鑫源小贷公司。2014年12月3日巨鸿公司与汇鑫源小贷公司签订的《协议书》中第五条约定：“甲方（巨鸿公司）车库的销售额60%支付给乙方（汇鑫源小贷公司），40%支付陈超10套房屋回购款和资金占用费，直到陈超收回全部房款和资金占用费为止”。2014年12月3日巨鸿公司与陈超签订的《协议书》中第四条约定：“本协议经甲（巨鸿公司）乙（陈超）双方签字（盖章）后成立，甲方按照以上约定按期足额向乙方支付回购款及资金占用费后生效，合同生效后乙方应当按照甲方的要求解除或撤销备案，同时甲乙双方终止双方签订的商品房买卖合同及其书面文件”。陈超与巨鸿公司在《协议书》的第二条的第一款约定巨鸿公司于2015年5月25日前向陈超支付关于十套房屋的回购款2346956元及资金占用利息的计算方式。另查明，截止法庭辩论终结前，陈超和洪子立均未取得本案诉争房屋的不动产权证书，案涉房屋的不产权属目前登记在巨鸿公司名下，洪子立已经实际入住涉案房屋。以上事实有《商品房买卖合同》、银行汇款记录、收据、商品房买卖合同摘要、委托书、《借款合同》、《回购合同》、《协议书》等证据予以佐证。经审理查明，双方当事人无争议的事实归纳如下：1、陈超与巨鸿公司形式上签订了一份包括本案涉案房屋在内十套房屋的买卖合同。2、涉案房屋的不动产权属目前登记在巨鸿公司名下。3、陈超和巨鸿公司签订的《商品房买卖合同》办理了登记手续。本院认为，巨鸿公司和陈超之间真实的法律关系应当是民间借贷法律关系，理由如下：第一、巨鸿公司与汇鑫源小贷公司于2013年5月14日、2013年5月15日分别签订的《借款合同》，汇鑫源小贷公司向巨鸿公司先后出借款项600万元和500万元，两笔借款共计1100万元。陈超与巨鸿公司也在2013年5月15日签订了关于涉案房屋在内的十套房屋的《商品房买卖合同》，根据陈超提供的委托书及巨鸿公司当庭认可，巨鸿公司收取1100万元的银行账号为案外人赵安惠的个人账号，即赵安惠的个人账号：62×××15是巨鸿公司收款账户。在巨鸿公司与汇鑫源小贷公司签订第一份《借款合同》后的第二天，即2013年5月15日，赵安惠的账号62×××15收到款项600万元，在巨鸿公司与汇鑫源小贷公司签订第二份《借款合同》后的第三天，即2013年5月17日，赵安惠的账号62×××15收到款项2653044元与2346956元，合计500万元。赵安惠的账号62×××15于2013年5月15日到2017年5月17日先后收到汇入款项1100万元。根据陈超提供的证据，陈超在2013年5月17日给赵安惠的账号62×××15汇款2346956元。赵安惠的账号62×××15收到三笔款项的总和1100万元，刚好是巨鸿公司与汇鑫源小贷公司签订的两份《借款合同》的借款总和，其中的2346956元刚好又是通过陈超的账号转入的。陈超汇入赵安惠的账号2346956元和同一天赵安惠的账号收到款项2653044元的总和正好是500万元，该种巧合足以使人信服汇鑫源小贷公司于2013年5月17日出借给巨鸿公司的500万元借款中的2346956元是汇鑫源小贷公司通过陈超的账户转入巨鸿公司指定的收款账户赵安惠的账号，结合现在以签订房屋买卖协议作为民间借贷手段在社会上普遍存在的事实，陈超汇入到赵安惠的账号的2346956元应为借款而非购房款，陈超与巨鸿公司之间存在民间借贷关系具有高度可能性，其真实的法律关系并非是房屋买卖合同关系。第二、2013年5月15日，陈超与巨鸿公司签订了关于涉案房屋在内的十套房屋的《商品房买卖合同》，双方在同一份合同中约定交易的标的物为十套房屋，陈超在2013年5月17日一次性把款项打入巨鸿公司的指定账户，且陈超购买的十套房屋的单价均为每平方米3800元。陈超与巨鸿公司在2013年就签订了《商品房买卖合同》，但直到2017年8月才向人民法院就房屋买卖合同主张交付房屋和转移登记房屋所有权。从以上行为看，双方在合同的签订和履行的过程中存在有悖于一般房屋买卖合同的情形。第三、2013年5月15日，巨鸿公司与汇鑫源小贷公司签订的《回购协议》，表明汇鑫源小贷公司借款8653044元给巨鸿公司，巨鸿公司将“御富枫景”地下室车位-1层抵押给了汇鑫源小贷公司。2014年12月3日巨鸿公司与汇鑫源小贷公司签订的《协议书》中第五条约定：“甲方（巨鸿公司）车库的销售额60%支付给乙方（汇鑫源小贷公司），40%支付陈超10套房屋回购款和资金占用费，直到陈超收回全部房款和资金占用费为止。”2014年12月3日巨鸿公司与陈超签订的《协议书》中第四条约定：“本协议经甲（巨鸿公司）乙（陈超）双方签字（盖章）后成立，甲方按照以上约定按期足额向乙方支付回购款及资金占用费后生效，合同生效后乙方应当按照甲方的要求解除或撤销备案，同时甲乙双方终止双方签订的商品房买卖合同及其书面文件”。陈超和巨鸿公司在《协议书》的第二条的第一款约定了巨鸿公司于2015年5月25日前向陈超支付关于十套房屋的回购款2346956元及资金占用利息的计算方式，如果陈超和巨鸿公司之间存在真实的房屋买卖合同关系，双方又在《协议书》中约定巨鸿公司向陈超返还购房款2346956元且同时支付资金占用期间的利息的约定就无法做出合理解释，虽然陈超辩称此协议目前还没有生效，但是此协议却有陈超同意巨鸿公司回购房屋的意思表示，加之房屋买卖合同的相对方巨鸿公司陈述其和陈超之间不存在真实的房屋买卖事实。以上的事实足以表明陈超与巨鸿公司就2346956元资金的来往并不是单纯的商品房买卖合同关系，而应当是借款合同关系。第四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”，第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”。本案中，虽然陈超提供了关于涉案房屋的《商品房买卖合同》以及购房款的转账和收据等证据，但是依据巨鸿公司提供的《借款合同》、《协议书》、《回购协议》、转账证明等证据，并结合当事人的陈述，陈超和巨鸿公司签订的《协议书》有陈超同意巨鸿公司回购房屋的意思表示，陈超和巨鸿公司签订的《商品房买卖合同》与巨鸿公司与汇鑫源小贷公司签订的第二份《借款合同》的时间是同一天，陈超和巨鸿公司签订的《协议书》与巨鸿公司和汇鑫源小贷公司签订的《协议书》是同一天，并且2013年5月17日陈超转入巨鸿公司的2346956与当日巨鸿公司收到的2653044元加上2013年5月15日巨鸿公司收款的600万元刚好是巨鸿公司与汇鑫源小贷公司签订的两份《借款合同》的借款总和1100万元。本院经审查并结合相关事实，认定巨鸿公司和陈超之间真实的法律关系应当是民间借贷法律关系。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。第一次庭审结束后，本院向陈超就本案法律关系做出释明变后，陈超拒绝变更诉讼请求。综上所述，陈超应按照真实的法律关系另行主张相应的民事权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：驳回陈超的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  魏义欢二〇一七年十二月二十五日书记员  刘小燕附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。