江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终9841号上诉人（原审被告）：王亚玲，女，1964年2月14日生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：封正杰，安徽东石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王福林，女，1959年6月18日生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：刘东川，江苏纵通律师事务所律师。原审被告：肖保群，男，1960年11月13日生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。上诉人王亚玲因与被上诉人王福林、原审被告肖保群房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院(2016)苏0505民初3089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月06日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王亚玲的上诉请求：撤销原判，改判驳回王福林的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定王亚玲同意房屋买卖是虚假事实，将王亚玲事后知情歪曲为事前同意，王亚玲对房屋转卖一直持有异议。二、王福林与肖保群恶意串通订立房屋买卖协议，应当认定为无效。三、一审判决物权转移违反法律规定。四、肖保群没有违约行为，不应追究违约责任。王福林辩称，房屋买卖合同是双方真实意思表示，王福林已经履行了支付购房款的义务，也接收了房屋将近十年。王亚玲应当履行合同的附随义务，协助王福林他们办理房屋过户手续。王亚玲对房屋买卖的事实是清楚，也是同意的。请求驳回上诉，维持原判。王福林向一审法院起诉请求：1、肖保群和王亚玲履行协议将苏州市高新区东渚镇科普路16号2幢1201室房屋产权过户到王福林名下并要求肖保群和王亚玲承担过户费用；2、肖保群和王亚玲支付5年物业费9500元；3、本案的诉讼费用及其他费用均由肖保群和王亚玲承担。一审法院认定事实：2007年11月21日，肖保群（买受人）与苏州科技城发展有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定由肖保群购买位于苏州高新区东渚镇科普路16号青山绿庭一区2幢1201室房屋，建筑面积共118.08平方米，其中套内建筑面积96.84平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.24平方米，房价总金额为466416元，合同签订当天支付人民币140416元整，余款326000元整于2007年12月30日付清，出卖人应当在2008年3月31日前交房。2007年11月28日，王福林（乙方）与肖保群（甲方）签订协议书一份，约定：甲方在苏州市科技城购置的青山绿庭小区2幢1201室商品房，该商品房面积约为118平方米，甲方自愿将该商品房转让给乙方，购房款466100元由乙方全额支付（甲方与房屋开发商签订的购房合同价为准），办理房产证税款16313.5元由乙方支付，该房从开发商交付起归乙方所有，五年后十年内甲方即将该商品房产权过户到乙方名下，办理产权过户费用由甲方支付，房屋交付前五年物业费由甲方承担，甲方帮乙方贷款20万元整，期限十年，乙方每月按时向甲方交付贷款本息，其他费用均由乙方承担，甲乙双方如有违约则违约一方赔偿另一方所有损失。2007年11月29日，肖保群（借款人、购房人、抵押人）、王亚玲（抵押人）与农行苏州高新区支行（贷款人、抵押权人）、苏州科技城发展有限公司（保证人）签订个人购房担保借款合同，约定贷款金额为30万元，用于购买位于青山绿庭一区2幢1201室房屋，借款期限自2007年11月29日起至2017年11月28日止，抵押人自愿以青山绿庭一区2幢1201室房屋作为本合同项下债务的抵押物。2012年，王福林将涉案房屋对外出租，肖保群与王亚玲向王福林提供各自身份证复印件和房产证复印件并书写“仅供租房用”，在提供给王福林的土地使用权证复印件上书写“仅供租房使用，不得借作他用”，房屋租金由王福林收取。后王福林多次致电王亚玲请求房屋过户，王亚玲要求王福林还清贷款再找肖保群说。苏州市科普路16号2幢1201室房屋于2009年8月21日进行房屋权属登记，所有权人为肖保群、王亚玲共同共有，建筑面积117.26平方米，登记抵押权人为农行苏州高新区支行，债权金额为30万元。涉案房屋在本案起诉后被王福林申请查封。诉讼过程中，王亚玲提交反诉状，请求依法确认王福林与肖保群于2007年11月28日私自订立的房屋买卖协议无效，王亚玲未交纳反诉费，将其反诉请求作为答辩意见进行陈述。庭审中，各方一致确认：涉案房屋在2008年3月底验房，开发商交付房屋钥匙后，肖保群即将房屋交付王福林使用，办理房产证税款16313.5元由王福林支付；总房款466416元，首付款140416元，贷款30万元，后来肖保群又付给开发商26000元；王福林与肖保群约定的贷款20万元部分双方未变更贷款人但是由王福林代为偿还银行的相应贷款本息，双方约定的466100元总房款减去贷款20万元的剩余部分，王福林已付清给肖保群；因为肖保群买房的时候贷款30万元，这30万元的贷款是作为一个整体全部由王福林来还，但是其中有10万元是肖保群在使用，肖保群于每年的年初就将当年的这10万元贷款本息还给王福林，该10万元贷款部分在去年的时候，肖保群已经全部付清了；现1万多元未还贷款都是王福林应还的20万元贷款部分。庭审中，王福林明确，若涉案房屋能够判决过户至王福林名下，过户费用及物业管理费愿意自己承担。庭审中，王福林陈述，王亚玲在2007年签订协议书的时候即知晓房屋买卖事宜，王福林与王亚玲是住一幢楼的邻居，王亚玲在楼下遇到王福林说肖保群开饭店亏了，家里实在没钱；王亚玲陈述系在2012年10月份王福林要将房屋出租来拿王亚玲身份证时知道涉案房屋卖给王福林的事宜。庭审中，王亚玲陈述，因为这个房子是其丈夫肖保群的福利房，是他所享受的待遇，其不同意出卖给王福林；房产证和土地使用权证复印件上的字是她写的，肖保群复印了房产证，肖保群和王福林有协议，其不同意将房屋出卖给王福林，害怕有其他的事情，所以就在房产证复印件上写了上述内容；对肖保群与苏州科技城发展有限公司签订合同购买青山绿庭一区2幢1201室房屋的房款支付情况及贷款情况不清楚，对王福林还贷情况不清楚，其知道房屋卖给王福林后就将房屋两证藏起来了，因为两证在其手上也不懂法就没有向法院起诉；饭店亏损是王福林个人猜测的，实际10万元是还的另外房子的房贷。2017年6月20日，农行苏州高新区支行出具情况说明，陈述至2017年6月20日，借款人肖保群在该行贷款余额为18437.43元，其中逾期本息合计8.3元。庭审中，农行苏州高新区支行陈述，只要有法院的明确裁定，该行可以接受由王福林代偿肖保群贷款的剩余款项。上述事实，由王福林提交的商品房买卖合同、房屋所有权证、土地使用权证、协议书、汇款凭证、租房合同、电话录音及文字稿，王亚玲提交的购房发票、维修基金收据、契税完税证、贷款合同，第三人农行苏州高新区支行出具情况说明，一审法院调取的房屋权属信息，以及听证笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，王福林与肖保群于2007年11月28日签订的协议书系双方真实意思表示，虽肖保群在购买涉案房屋时享有一定购买价格上的福利性质，但王亚玲并未举证证明享有该福利所购买的房屋禁止转让的依据，且该涉案房屋系商品房可自由出售转让，故房屋买卖行为合法有效，双方均应按约全面履行自己的义务。关于王亚玲提出的涉案房屋系肖保群与王亚玲共同共有而王亚玲未在买卖协议上签字故协议无效的抗辩意见，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，且王亚玲虽陈述对房屋买卖事宜不知情，但又于庭审中陈述肖保群自用的10万元贷款部分用于归还其他房屋的房贷，向王福林提供的房屋所有权证和土地使用权证复印件上均写明“仅供租房使用，不得借作他用”且房屋租金任由王福林收取而未自行收取房租，可证实其知晓王福林与肖保群之间房屋买卖及区分贷款用款金额的事宜，王亚玲在房屋交付王福林使用近十年时间均未提出异议且在王福林多次电话催促过户时要求还清贷款再说，应为同意房屋买卖事宜，故法院对王亚玲该抗辩意见不予采信。关于王亚玲提出的本案房屋转让未经登记过户故该转让合同依法无效的抗辩意见，《中华人民共和国物权法》第十五条明确规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，故对王亚玲提出的该抗辩意见不予采信；关于王亚玲提出的王福林要求将涉案房屋转让给她使她占有高工福利违反政策规定应依法无效的抗辩意见，同上所述，王亚玲并未举证证明享受价格优惠福利购买的涉案房屋禁止出售转让，故法院对其提出的该抗辩意见不予采信。王福林按约履行了付款义务且对自己承担的20万元贷款部分也按约还贷，肖保群在将涉案房屋交付给王福林后还应当在取得该房屋的权证后，配合王福林将房屋权属过户至王福林名下。庭审中，因王福林同意归还涉案房屋上剩余贷款且实际也一直由其进行还贷，抵押权人农行苏州高新区支行同意接受王福林代偿贷款的剩余款项，因王福林与农行苏州高新区支行已达成一致，双方可待条件成就时自行办理相关手续，法院不再判明。现涉案房屋产权变更登记的障碍业已消除，王福林请求肖保群和王亚玲履行协议将苏州市高新区东渚镇科普路16号2幢1201室房屋产权过户到王福林名下，符合法律规定，法院予以支持。王福林于庭审中明确诉请中的过户费用及物业管理费愿意自己承担，故法院对王福林提出的该诉请部分不再支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、肖保群、王亚玲于判决生效之日起十日内协助王福林将座落于苏州市高新区科普路16号2幢1201室房屋过户至王福林名下，相关过户税费由王福林承担。二、驳回王福林的其他诉讼请求。案件受理费17850元，保全费5000元，合计22850元，由肖保群、王亚玲负担。二审经审理查明的事实与一审一致。二审另查明，王福林在一审中举证了其与王亚玲电话录音，其中2015年4月7日王福林丈夫要求与王亚玲沟通涉案房屋事宜，王亚玲回答：苏州房子不是给你讲过了吗，你们把房贷还清。此后王亚玲又称：房子给你了，我没有占到一点好处，有什么沟通的，贷款还清再谈。一审庭审中，王亚玲认为录音基本属实，但自己是不同意卖房的。二审中，各方当事人均未提供新的证据。二审中，肖保群陈述，2007年11月21日苏州科技城发展有限公司签订的商品房买卖合同，是由单位统一让职工签字，也是由单位统一接收房屋后将钥匙交付买房人，自己在知道单位有福利政策可以买房时就告知了王亚玲；自己将房屋卖给王福林，事先没有告知王亚玲，拿到房屋钥匙后才告诉王亚玲，但王亚玲不同意，自己在2009年将房屋钥匙交给王福林，并一直做王亚玲的工作。王亚玲陈述，王福林出租房子向她要身份证时才知道肖保群买了这套房子，又称肖保群买了这套房子后，房产证和土地证一直由王亚玲保管，也知道肖保群买这套房子是向银行贷款的。王福林陈述，与王亚玲住在一栋楼里，与肖保群签订房屋买卖合同前，王亚玲就知晓了肖保群卖房事宜，自己和肖保群说买卖房子的时候王亚玲就在边上。本院认为：2007年11月28日王福林与肖保群签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。涉案房屋是肖保群与王亚玲共同共有,本案争议焦点是王亚玲对肖保群处分房屋是否知情且同意。王亚玲认为2012年王福林为出租房屋来索取身份证时才知道房屋被肖保群卖给王福林，王福林认为王亚玲在肖保群签订房屋买卖协议前已经知情。对此本院认为，因王亚玲未在房屋买卖协议上签字，王福林也未能提供充分证据证明王亚玲在肖保群签订房屋买卖协议前已经知情。但根据肖保群的陈述，其在将房子钥匙交付王福林后即告知了王亚玲，王亚玲持有涉案房屋的房产证及土地权使用证，却未能持有房屋钥匙，且与王福林居住在同一栋楼，2012年又将其身份证复印件提供给王福林，以便王福林将房屋对外出租收取租金。据此，可以认定王亚玲已经知道肖保群处分房屋，且从未提出异议，对肖保群的处分行为进行了事后追认。肖保群已经向王福林交付了房屋，王福林也支付了房款，并愿意归还涉案房屋的银行贷款，因此，肖保群、王亚玲应当协助将涉案房屋过户至王福林名下。王亚玲认为其始终不同意肖保群将房屋出售，但未能提供证据证明其向王福林主张权利，也未提供证据证明肖保群与王福林签订房屋买卖协议是恶意串通。综上，王亚玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17850元，由上诉人王亚玲负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一七年十二月十一日书记员  沈华君