山东省郓城县人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁1725民初4827号原告（反诉被告）：孙坤，男，1971年1月10日出生，汉族，居民。委托诉讼代理人：陈慧，郓城导航法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：张海存，男，1986年5月17日出生，汉族，农民。委托诉讼代理人：郭凤敏，山东郓州律师事务所律师。委托诉讼代理人：周淑笛，山东郓州律师事务所实习律师。原告孙坤与被告张海存房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告孙坤及其委托诉讼代理人陈慧、被告张海存及其委托诉讼代理人郭凤敏、周淑笛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙坤向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还楼房，停止侵权，并支付逾期租金赔偿损失共计5000元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月1日，被告租赁原告名下的郓城县和馨嘉园西区16号楼6单元501室（郓房权证郓城字第××号）居住，双方签订了房屋租赁合同，租期一年，至2016年9月1日。租金每年4500元。到期后，被告不按时交纳租金亦拒不搬出。被告张海存辩称，原被告之间属于房屋买卖关系，并非租赁关系。2013年2月被告经姐夫刘自各介绍，以120000元的价格购买原告的楼房一套，因刘自各与原告关系较好，当时未签订书面合同。经刘自各的手交付原告购房款定金20000元后，原告交付房屋钥匙，被告进行了装修，后又支付50000元。由于欠付购房款50000元，原告要求一年内付清，于2015年9月1日租赁合同，交付一年的租金4500元算是支付的利息。2015年9月14日被告又存入原告账户内30000元，现共支付购房款100000元。因原告未办理房产过户手续，剩余购房款20000元未支付。现被告不同意返还房屋。被告（反诉原告）张海存反诉称，如返还房屋，原告应返还被告购房款100000元、赔偿装修费用34729.39元、房屋增值数额50000元及违约金、原告（反诉被告）孙坤辩称，原告收到的100000元现金是被告的姐夫刘自各偿还的债务，与被告无关。按租赁合同约定，被告的装修费由其个人负担，原告没有赔偿的义务。根据原告的诉称、被告的答辩，本案争议的焦点问题是：1、原被告之间是房屋买卖合同关系还是租赁关系；2、被告应否返还原告房屋并赔偿损失；3、原告应否返还被告现金100000元、赔偿装修费用34729.39元、房屋增值数额50000元及违约金。原告针对其诉讼主张，提供证据：1、房屋所有权证一份，证明原告于2016年12月16日取得房屋所有权登记证书，该房产系原告合法所有。2、2015年9月1日签订的房屋租赁合同一份，证明原告将其合法拥有的房屋出租给被告使用，期限为一年，并约定被告如装修改造费用自付。证明原被告之间系租赁关系。被告对上述证据质证认为，上述证据的真实性无异议，对其证明目的有异议。该房屋所有权证是在原告将房屋转让给被告之后办理的，2013年2月份原告将房屋卖给了被告，将房屋钥匙交付给了被告，被告并对该房屋进行了装修，自2013年2月份以后在该房屋居住至今，被告多次找原告要求办理房屋过户登记手续，原告一直推脱不给办理。房屋租赁合同是被告居住期间，该房产被人举报，原告找到被告要求签订租赁合同。由于当时被告欠原告购房款50000元，原告提出要求被告支付利息，说是来弥补原告的损失，被告没有多考虑，就签订了这份租赁合同，并当天支付了4500元的利息。该租赁合同是虚假的，不能作为本案的证据。被告针对其辩称及反诉，提供证据：1、邮政储蓄银行存款凭证四份，证明被告2013年2月购买原告经济适用房，按照当时口头协议通过陈某支付定金20000元，后支付50000元，于2015年9月14日支付原告购房款30000元。2、装修清单花费的费用。证明原告在2013年将经济适用房卖给被告后，被告进行了装修。3、2015年1月26日物业费及垃圾清理费单据一张。说明被告在房屋居住期间支付的费用。4、通话录音光盘一份。证明原告将涉案房屋卖给了被告，被告在该房内居住4年之久，原告收到被告支付的购房款100000元，实际是买卖并不是租赁。原告对上述证据质证认为，对邮政储蓄银行存款凭单的真实性没异议，对其证明目的及与本案的关联性有异议，该30000元系被告替其姐夫刘自各向原告偿还的借款，且该证据与被告主张的买卖房屋的时间相互冲突。对装修材料清单的真实性有异议，且与本案没有关联性，该证据不符合证据要件形式，不能作为证据使用，房屋租赁合同第四条已明确约定，租赁期间的装修费用由被告自付。对物业费及垃圾清理费单据的真实性无异议，该证据明确显示客户名称为纪瑞华，即本案原告的妻子。被告主张房屋买卖是虚假的，与实际情况不符。电话录音是原告与被告的通话，通话录音是原告说的，内容属实。但存在篡改删除的可能，不应作为本案证据。通话中提到的房屋买卖关系是与被告的姐夫刘自各（录音提到的老三）有关，说是刘自各买房子，刘自各欠原告100000元借款，刘自各还清后原告就与被告签订了租赁合同。到期后原告要求被告返还房子，被告要求退回30000元就搬走。当时原告明确给被告说，30000元是刘自各还的账。原告从来没有与被告达成任何房屋买卖口头协议。本案在诉讼过程中，本院依法对陈某、刘自各进行了调查。陈某陈述：当时与孙坤、刘自各三人一起吃饭，刘自各说有一小弟结婚想买房，我就说孙坤有房子，让他们二人商量，孙坤说不挣他的钱，加点利息就行，具体多少价款不清楚，后刘自各给过我20000元，让捎给了孙坤，当时不知道此款的用途是什么，就知道刘自各购买孙坤的房子给其小弟结婚用，后来因孙坤的妻子知道张海存进行了装修、结婚、生孩子，要去撵张海存，张海存说是租的。也知道被告的姐夫刘自各欠原告款100000元。刘自各陈述：2013年初和孙坤、陈某一起吃饭，说起内弟要结婚想买房，孙坤有一套经济适用房想卖，就商量约定价款120000元，通过陈某交给了孙坤定金20000元，孙坤收到后，就给了房屋钥匙。后经手支付了50000元，张海存又支付孙坤30000元，都是内弟张海存出的，张海存于2013年7月份进行了装修，并在该房内结婚、生孩子，因尚欠50000元未支付，就和孙坤签了租赁协议，以租金支付利息。与孙坤合伙经营化肥亏损，没有让孙坤承担，于2015年具体日期记不清了，为孙坤出具了一份100000元的欠条，至今未偿还。孙坤收到的100000元是购房款，与债务无关。另查明，原告于2013年购买和馨嘉园小区的涉案经济适用住房一套。2015年8月31日郓城县房产管理局接举报对涉案楼房的使用问题进行了调查，原告购买的经济适用房存在违规使用问题，并向其下达郓房整改字（2015）第003号责令整改通知书。另，被告申请对其装修费用进行了司法鉴定，菏泽正大工程经济咨询有限公司出具了菏正鉴字（2017）018号鉴定意见书，经鉴定涉案楼房装修费用造价为34729.39元（其中包括烟机1200元、热水器1100元、窗帘651.2元，计款2951.2元）。原告孙坤对陈某的陈述没有异议，对刘自各的陈述有异议，但未提供相关反驳证据。被告张海存对陈某、刘自各的陈述均未有异议。综合原告的陈述、被告的答辩及对上述证据的质证意见，本院认定如下：原告提交的房屋所有权证、2015年9月1日签订的房屋租赁合同各一份，被告提交的邮政储蓄银行存款凭证、装修清单花费的费用、物业费及垃圾清理费单据、通话录音光盘。经双方相互质证，均对其真实性均无异议，是合法的，虽双方均对其关联性及证明目的有异议，但均未提供相关反驳证据证明其各自的主张，本院认为上述证据均与本案相关联，本院依法予以确认。原被告对陈某的陈述均未有异议，虽原告对刘自各的陈述有异议，但二证人就存在协商房屋买卖、交付定金的事实的陈述可相互印证，与本案相关联，对本案具有证明力，本院予以确认。经审理，本院确认本案事实：2013年初原告与被告的姐夫刘自各就被告购买涉案楼房进行过协商，原告孙坤接受刘自各两次支付的现金70000元。2013年6-7月份，被告张海存对涉案位于郓城县南环路（现郓州大道）中段和馨嘉园住宅小区16号楼6-501室经济适用房进行装修，并实际居住至今。2015年9月1日，原被告签订房屋租赁合同，约定租赁期限一年，自2015年9月1日至2016年9月1日，租赁费每年4500元，一年一交，同日被告支付原告4500元。2015年9月14日，被告向原告账户内存入现金30000元。2016年2月16日，原告办理了涉案经济适用房产权登记手续（郓房权证郓城字第××号）。本院认为，原告主张与被告于2015年9月1日签订房屋租赁合同，双方形成房屋租赁关系，被告虽对房屋租赁合同的内容真实性没有异议，但对其客观事实不予认可。原告自2013年初就接收了被告的姐夫刘自各支付的现金70000元，且在与被告的通话录音中亦认可房屋系其出卖，亦明知被告于2013年对涉案楼房进行装修、并入住结婚、生子，在2015年9月1日又与被告签订了房屋租赁合同，同日收取被告4500元现金，后又于2015年9月14日又接收了被告支付的30000元，虽称其接收的现金系刘自各偿还的债务，与其陈述接收了100000元现金后才与被告签订了房屋租赁合同的陈述时间相矛盾，且有悖于常理。证人陈某的陈述亦能说明原告与被告的姐夫刘自各商量房屋买卖的事实，并经手交付了现金20000元，虽其陈述不清楚此款的用途，但可与刘自各的陈述相互印证，能够证明此笔款项属购房款，且被告于2013年6-7月份对涉案楼房进行了实际装修，实际居住至今。综合原被告双方的陈述、结合本院调取的证言材料予以分析，本院认为，原告主张的租赁关系不成立，被告辩称房屋买卖的事实存在。本案案由应为房屋买卖合同纠纷。经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。涉案楼房属政府建设的经济适用住房，原告于2013年购买，当时并未办理房产登记手续，未取得完全产权，原被告之间的买卖合同违反经济适用房的相关管理规定精神，依法应认定无效。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告要求被告返还楼房的诉请，依法予以支持。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告就涉案经济适用房进行买卖存在过错，其要求被告赔偿损失的诉请，依法不予支持。原告称其接收的现金100000元系被告的姐夫刘自各偿还的债务，其实际接收的时间与其陈述的案件事实相矛盾，亦未提供相关证据予以证明，对其辩称不予采信，被告要求其返还购房款的反诉请求，依法予以支持。被告自2013年一直在涉案楼房中居住，并实际进行了装修，虽其支付了一定的装修费用，其反诉称实际支出装修费28799.6元，经鉴定装修费用造价为34729.39元，但在居住期间实际使用，应考虑一定的折旧，且其在房屋买卖过程中，亦有过错，其要求原告支付装修费的反诉请求，予以部分支持，可酌情由原告赔偿15000元。被告要求原告支付违约金、赔偿房屋增值数额的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张海存于判决生效后十日内返还原告（反诉被告）孙坤位于郓城县南环路（现郓州大道）中段和馨嘉园住宅小区16号楼6-501楼房一套（房屋装修评估范围内应维持现状）；二、原告孙坤（反诉被告）于判决生效后十日内返还被告（反诉原告）张海存现金100000元；三、原告孙坤（反诉被告）于判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）张海存装修费用15000元；四、驳回原告（反诉被告）孙坤的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张海存的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，反诉费1902元，共计1927元，由原告孙坤负担1300元，被告张海存负担627元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  朱远昌二〇一七年十二月二十九日书记员  李 昊注：本判决生效后，义务人逾期不履行判决书所确定的义务，权利人申请执行的期限为二年。