广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初7753号原告：广州市番禺区雅图物业管理有限公司，住所地广州市番禺区沙湾镇中华大道丽景华苑4座108号。法定代表人：谭锡全，总经理。委托诉讼代理人：黄碧仪，该公司员工。委托诉讼代理人：李学智，该公司员工。被告：梁毅坚，男，1959年6月10日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：霍秀英，系梁毅坚的妻子。原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司（以下简称雅图公司）与被告梁毅坚物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅图公司的委托诉讼代理人李学智，被告梁毅坚的委托诉讼代理人霍秀英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雅图公司向本院提出诉讼请求：1.判令梁毅坚缴交拖欠雅图公司的物业管理费6923.4元，从2015年3月25日起至所欠的物业服务费清偿之日止，以每月欠缴的物业管理费209.8元为基数，每逾期一天按所欠的物业服务费的1‰向雅图公司支付滞纳金，暂计至2017年7月31日滞纳金为354.5元；2.梁毅坚承担本案诉讼费用。事实与理由：雅图公司负责××小区物业管理，梁毅坚须每月向雅图公司缴交番禺区市桥镇××号的管理费209.8元（含公摊费），逾期欠交则按日收取1‰的滞纳金。但自2014年11月至2017年7月梁毅坚共拖欠33期管理费未缴交，雅图公司多次发出催缴通知书和律师函梁毅坚均不予理睬。由于梁毅坚无视双方签订之协议，违反双方约定的权利义务，长期拖欠管理费用，违反了《中华人民共和国物业管理条例》和《中华人民共和国民法总则》的规定，严重侵害了雅图公司的合法权益和管理秩序。因此，雅图公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提起本案诉讼，以维护其合法权益，请法院依法作出公正的判决。被告梁毅坚辩称，不同意雅图公司的全部诉讼请求，主要理由如下：1.涉案商铺在市桥街××小区范围外，雅图公司没有对涉案商铺进行物业管理。涉案商铺地址为广州市番禺区市桥镇××号，不在市桥街××小区的围墙范围内，独立于××，进入涉案商铺不须进入××小区的门口，即××小区的保安没有对涉案商铺进行管理。至于公共秩序维护、安全防范等事项，雅图公司从来没有对涉案商铺周边进行巡逻或安装监控，邻近商铺多次被盗。涉案商铺的门口是市政人行道路，没有所谓的小区共享设施，更谈不上维修管理。涉案商铺的周边由市政环卫工人清洁，道路的保养也是由市政管理，雅图公司没有对涉案商铺所在的周边环境进行过任何保洁和维修工作，绿化养护更无从谈起，商铺旁边是公路的绿化。关于车辆停放，雅图公司根本没有安排梁毅坚的车辆停放，梁毅坚车辆也不能停放在××小区范围内。最后，雅图公司从来不会过问涉案商铺的装修管理。2.雅图公司没有代缴水费，也没有处理涉案商铺水费缴纳的交接。××上一手物业公司是广州莱茵物业管理有限公司，按照广州莱茵物业管理有限公司与业主签订的《××商铺管理公约》的约定，该公司代收涉案商铺的水费。2014年8月21日，雅图公司接收××物业管理时，没有接收涉案商铺的管理，也没有处理水费的交接，导致梁毅坚拖欠涉案商铺的水费、污水处理费，遭到供水企业停水10个月之久，严重影响经营和日常生活。雅图公司也不配合处理，并且在电视台采访的时候，其经理表示涉案商铺是在××小区围墙外，不属于其管理。最后，梁毅坚经向多个部门反映，并与供水企业协商，供水企业同意由梁毅坚自行缴纳水费、排污费并须支付滞纳金。此后的水费、排污费一直由梁毅坚自行缴纳。以上事实表明，雅图公司没有接管涉案商铺，无任何管理，更没有为梁毅坚提供任何物业管理服务，因此梁毅坚无需向雅图公司支付物业管理费。3.关于收费标准，上一手物业管理公司广州莱茵物业管理有限公司对涉案商铺的收费是按首层建筑面积计算，雅图公司没有接管涉案商铺，也没有提供物业管理服务的情况下，收费标准却按照涉案商铺建筑面积计算，没有任何依据，非常不合理；另外，滞纳金过高。雅图公司围绕本案诉讼请求依法提交了证据，梁毅坚无提交证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，并查明事实如下：梁毅坚为位于广州市番禺区市桥街××号商铺（以下简称涉讼商铺）的登记权属人，该商铺建筑面积为174.8平方米，涉讼商铺所在土地东至富华东路410号，西至富华东路406号，南至富华东路，北至空地。2004年，××业主委员会（甲方）与雅图公司（乙方）签订了《××物业管理服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对市桥××商住小区提供物业管理服务，物业管理区域东至东平路，西至沙乐大街，南至党校沙墟村，北至空地。乙方提供的物业管理服务包括物业共享部位的维修、养护和管理，共享设施设备的运行、维修、养护和管理，共享部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理等；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商铺为1.2元/月/平方米；业主应于2014年8月21日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月的10日前缴交当月的管理费，从2015年3月份起，如每月的25日前尚未缴纳当月的物业管理费的则按每日1‰的约定标准收取滞纳金。诉讼过程中，雅图公司陈述其是通过业主大会招投标才进驻涉讼小区进行管理的，是合法合规的，《××物业管理合同》约定于2014年8月21日开始缴纳物业管理费，但实际上其于2014年11月1日方才接管涉讼小区；涉讼商铺确实是在小区外围，但商铺与小区相连，需要经过通道通过，共用同一个电房。梁毅坚自2014年11月其进驻××小区之始即开始欠缴涉讼房屋的物业管理费，其通过电话催缴、每月上门送催缴单及发送律师函的形式向其催缴物业管理费。为证明其上述主张，雅图公司提交了《律师函》及国内挂号信函收据、信封予以证明，该函件多次投递均无人接收。梁毅坚质证认为涉讼商铺一直出租给租客使用，其与租客均未收到过催缴单，也没有收到过雅图公司发出的律师函；且雅图公司从来没有管理涉讼小区，因此其一直都没有缴纳物业管理费。雅图公司和梁毅坚对于雅图公司是否充分履行了物业管理服务义务的问题存在较大争议。雅图公司陈述其已按照合同的约定为涉讼小区提供了物业管理服务，并且对于涉讼商铺等位于小区外围的商铺，其提供了日常清洁、垃圾收取、安保的服务以及物业综合服务，对出现房屋漏水、工程质量等问题予以协调。对于雅图公司的上述主张，梁毅坚则不予认可，其抗辩称不清楚小区有业主委员会，也不清楚雅图公司与业主委员会签订的合同；涉讼商铺并无入口进入涉讼小区，与涉讼小区是分开的；由于雅图公司一直没有管理，其并不清楚物业公司进驻了小区，也不清楚雅图公司与上一手物业公司交接的情况。梁毅坚表示原来的物业公司广州莱茵物业管理有限公司收取其物业管理费为70元/月，涉讼商铺是两层的，莱茵公司按照首层的面积计算物业管理费，后来小区盗窃频繁，莱茵公司就直接不收取管理费了。对于雅图公司陈述其提供的物业管理服务，梁毅坚从来都没有见过，并且连水费雅图公司都没有帮其代缴，导致商铺停水，更别提日常管理服务。对于清洁的问题，梁毅坚认为是市政负责的，与雅图公司无关。此外，雅图公司没有提供停车位给梁毅坚，也没有提供安保服务，不应该收取物业管理费，退一步来说，即使雅图公司收取物业管理费也应当按照原来物业公司广州莱茵物业管理有限公司的标准，即只按照首层的面积68.9平方米计算物业管理费为70元/月。本院认为：根据《××物业管理服务合同》约定，雅图公司物业管理××区域东至东平路，西至沙乐大街，南至党校沙墟村，北至空地，涉讼商铺所在位置确实位于上述物业管理区域内；此外，梁毅坚亦于庭审中确认其在雅图公司对××物业进行管理之前，按照70元/月的标准向前物业服务公司广州莱茵物业管理有限公司缴纳物业管理费，亦在一定程度上确认涉讼商铺位于××物业区域范围内。××业主委员会与雅图物业公司于2014年签订的《××物业管理服务合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，梁毅坚作为涉讼商铺的权属人，上述《××物业管理服务合同》对其具有约束力。雅图公司作为涉讼小区的物业服务企业，其所提供的物业服务并不是针对单个业主，其提供的服务涉及整个涉讼小区及全体业主，业主应为其享受该物业服务支付相应的对价。关于梁毅坚提出雅图公司并未为涉讼商铺提供任何物业服务的抗辩主张，由于物业管理服务合同本身具有长期性和综合性的特性，物业服务是一个动态的长期的过程，而且物业管理委托合同是一个综合性服务合同，其针对的整个涉讼小区的物业，由多项服务内容组成，如清洁服务、保安服务、绿化养护服务等组成，物业使用人不能因某项服务的瑕疵或其认为并未享受到某项服务而否定物业管理公司所有的服务。因此，梁毅坚作为涉讼小区的业主，理应按照《××物业管理服务合同》约定的标准向雅图公司支付相应的物业管理费。至于梁毅坚抗辩认为雅图公司未履行代收代缴水费的问题，缴纳水电费为水电使用人应尽的义务，至于是否由物业管理公司代收代缴，则应当以物业服务合同的约定为准，《××物业管理服务合同》对此并无明确约定，故对于梁毅坚以此为由拒绝支付物业管理费的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。关于梁毅坚应当向雅图公司支付的物业管理费的数额问题。梁毅坚和雅图公司均确认自2014年11月雅图公司进驻小区开始梁毅坚并未缴纳过涉讼商铺的物业管理费，根据《××物业管理服务合同》约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商铺为1.2元/月/平方米，故梁毅坚应当向雅图公司支付2014年11月至2017年7月的物业管理费6922.08元（1.2元/月/平方米×174.8平方米×33个月）。关于雅图公司主张要求梁毅坚向其支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金的问题。《××物业管理服务合同》约定，业主或物业使用人应在每月的10日前缴交当月的管理费，从2015年3月份起，如每月的25日前尚未缴纳当月的物业管理费的则按每日1‰的约定标准收取滞纳金。因梁毅坚逾期缴纳物业管理费导致雅图公司确实存在利息损失，但按《××物业管理服务合同》规定每逾期一天收取应付款1‰滞纳金的标准明显过高，且雅图公司未能提交相应的证据证明除了利息损失以外，其仍存在其他损失，故本院依法将该滞纳金的计付标准调整为中国人民银行公布的同期同类贷款利率。此外，雅图公司于庭审中表示自愿放弃要求梁毅坚支付2014年11月至2015年3月25日期间逾期缴纳物业管理费的滞纳金，为其对自身权利的自由处分，本院对此予以准许。因此，梁毅坚应当以每月的物业管理费209.76元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准自欠费当月26日起向雅图公司支付2015年3月至2017年7月逾期支付物业管理费的滞纳金至实际清偿之日止；各月滞纳金以209.76元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、梁毅坚应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市番禺区雅图物业管理有限公司支付位于广州市番禺区市桥镇××号商铺2014年11月至2017年7月的物业管理费6922.08元及2015年3月至2017年7月逾期支付物业管理费的滞纳金（滞纳金分别以209.76元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准自欠费当月26日起支付至实际清偿之日止；各月滞纳金以209.76元为限）；二、驳回广州市番禺区雅图物业管理有限公司的其余全部诉讼请求。如梁毅坚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由梁毅坚负担。本判决为终审判决。审判员  胡剑敏二〇一七年十二月十一日书记员  霍淑玮