湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂02民终1814号上诉人（一审原告）：黄石市鑫诚物业服务有限责任公司，住所地：黄石市团城山开发区嘉泰至尊门第第6幢H号。法定代表人：邓春雷，该公司经理。委托诉讼代理人：陈春松，黄石市团城山法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：华晓明，该公司员工。被上诉人（一审被告）：程贤财，男，1967年8月20日出生，汉族，住黄石市。委托诉讼代理人：贾森建，黄石市磁湖法律服务所法律工作者。上诉人黄石市鑫诚物业服务有限责任公司(以下简称鑫诚物业)因与被上诉人程贤财物业服务合同纠纷一案，不服黄石市下陆区人民法院（2017）鄂0204民初708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。鑫诚物业不服一审判决，上诉请求二审法院依法改判：1、支持其一审全部诉讼请求；2、案件诉讼费用由程贤财承担。事实和理由：1、其与黄石华文房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规规定，该合同应合法有效，对其和黄石市台商会馆全体业主均具有法律约束力，程贤财已经接受了其提供的物业服务，理应按照合同约定交纳物业服务费；2、《前期物业管理服务合同》约定了其收取物业服务费的标准为0.9元／平方米，一审判决认定物业服务费的标准为0.5元／平方米没有任何依据，程贤财未及时交纳物业服务费，应该按合同约定5%的标准向其支付违约金；3、其实际为程贤财提供物业服务的时间为2012年6月1日至2015年12月31日合计43个月，一审判决按合同约定的36个月支付物业服务费错误。程贤财辩称：1、《前期物业管理服务合同》的签订有瑕疵，合同上没有业主的签字；2鑫诚物业的物业服务和管理完全没有尽到应尽的职责和承诺，基本上是没有服务；3、鑫诚物业损害业主及小区公共利益，涉嫌伪造已经为小区业主提供物业服务的相关证据；4、鑫诚物业的物业服务收费标准不符合《黄石市物业收费管理试行办法》规定的标准，存在超标准收费及乱收费问题；5、既然合同约定鑫诚物业提供物业服务的期限为36个月，后面延长服务的时间就是无效的，到期后业主并没有同意鑫诚物业继续提供物业服务。鑫诚物业向一审法院起诉请求判令：1、程贤财交纳拖欠的物业服务费、房屋结构保证金、滞纳金合计11584元；2、案件诉讼费用由程贤财承担。一审法院认定事实：2010年颁布的《黄石市物业收费管理试行办法》规定（该规定于2016年废止），物业服务费标准为1元／平方米（含综合管理0.10元、物业共同部位、设施、设备日常维护0.10元、绿化养护0.06元、清洁卫生0.16元、秩序维护0.08元、电梯运行维护0.50元）。2012年5月28日，鑫诚物业与黄石华文房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：1、鑫诚物业对台商会馆小区提供前期物业管理服务；2、期限自2012年6月2日至2015年6月1日；3、物业服务费由业主按期间拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为每平方米0.90元／月；4、业主未能及时交纳物业服务费用的，应按5%的标准向物业公司支付违约金。程贤财系台商会馆小区业主，房屋面积270.74平方米。台商会馆小区的房屋未安装电梯。杭州东路社区出具证明一份，证实台商会馆小区物业管理不善，造成小区部分居民占用绿化用地种菜的情况。后鑫诚物业和程贤财因物业服务费交纳问题发生纠纷，为此诉至法院。一审法院认为，鑫诚物业与黄石华文房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，故该合同合法有效，对鑫诚物业和全体业主均具有约束力。程贤财作为小区业主，实际上接受了鑫诚物业提供的物业服务，理应按合同约定交纳物业服务费。根据2010年颁布的《黄石市物业收费管理试行办法》的规定，因程贤财所住台商会馆小区的房屋未安装电梯，故该小区物业服务费最高为每月0.50元／平方米，合同中约定的物业服务费每月0.90元／平方米不符合法律规定，依法不予支持。此外，合同约定的期限自2012年6月2日至2015年6月1日，共计36个月，鑫诚物业请求程贤财交纳的43个月的物业服务费没有合同约定，依法不予支持。程贤财应交纳的物业服务费为4873.32元（270.74平方米×0.50元／平方米×36个月）。物业服务的过程是一个长期持续、不断完善的过程，因为物业服务有一点瑕疵，业主就不交物业管理费，物业服务就无法正常开展下去，这样既不利于物业服务的长期发展，也不利于维护广大业主的利益。对程贤财提出鑫诚物业的物业服务和管理没有尽到其应尽的职责和承诺，服务不到位，故未交纳物业服务费的抗辩意见，依法不予支持。对鑫诚物业要求程贤财支付房屋结构保证金、底层装修垃圾、外墙砖费用的诉讼请求，因该请求无法律规定，亦无合同约定，故依法不予支持。对鑫诚物业要求程贤财支付滞纳金的诉讼请求，尽管本案合同中对此进行了约定，但鑫诚物业提供的物业服务存在瑕疵，结合全案考虑，对该诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：1、程贤财于本判决生效后十日内给付鑫诚物业物业管理费人民币4873.32元；2、驳回鑫诚物业的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。另查明，黄石市台商会馆业委会于2017年7月13日出具的《证明》上记载，鑫诚物业在台商会馆小区物业管理是截止到2015年12月31日。本院认为，鑫诚物业与黄石华文房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》系当事人真实意思表示，且内容没有违反国家法律、法规禁止性规定，应依法有效。业主应履行按照物业管理合同约定标准按时向物业公司交纳物业管理费的义务，物业公司亦履行按照物业管理合同约定内容和标准向业主提供物业服务的义务，物业公司履行主要包含对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等相关行业规范确定的义务。本案中，黄石市台商会馆小区现在入住的业主只有30名，但通过黄石市台商会馆业委会于2017年7月13日出具的程贤财等25名业主签字的两份《证明》和黄石市下陆区团城山街道办事处杭州东路社区于2017年7月24日出具的《证明》，可以看出鑫诚物业没有按照物业管理合同及相关行业规范的规定为小区提供管理服务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持，故一审法院在鑫诚物业没有按照物业管理合同及相关行业规范的规定为小区提供管理服务的情形下，酌情参照2010年颁布的《黄石市物业收费管理试行办法》之规定物业收费的标准，以降低物业收费标准和不支持滞纳金的形式来弥补业主的损失并无不妥，故本院对一审判决认定台商会馆小区物业服务费最高为每月0.50元／平方米予以确认。鑫诚物业提出的台商会馆小区物业服务费应按每月0.90元／平方米计付和程贤财应承担滞纳金的上诉理由均不能成立，本院不予支持。通过黄石市台商会馆业委会于2017年7月13日出具的《证明》亦可以看出，鑫诚物业在台商会馆小区物业管理是截止到2015年12月31日，即使在鑫诚物业没有按照物业管理合同及相关行业规范的规定为小区提供管理服务，在台商会馆小区业主没有向法院提供证据证明，在合同到期后明确表示不再需要鑫诚物业提供物业管理服务的情形下，应按鑫诚物业实际提供的物业管理服务时间从2012年6月1日计算至2015年12月31日，即43个月交纳物业管理费，程贤财应交纳的物业服务费为5820.91元（270.74平方米×0.50元／平方米×43个月），一审判决认定应按合同约定的时间即36个月收取物业管理费不当，本院予以纠正，鑫诚物业提出的该项上诉理由成立，本院予以支持。因鑫诚物业主张的房屋结构保证金、底层装修垃圾、外墙砖费用无法律规定和合同约定，故对鑫诚物业提出的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持黄石市下陆区人民法院（2017）鄂0204民初708号民事判决主文第二项；二、变更黄石市下陆区人民法院（2017）鄂0204民初708号民事判决主文第一项，即：程贤财于本判决生效后十日内给付鑫诚物业物业管理费5820.91元。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取45元，由程贤财负担22.5元，由鑫诚物业负担22.5元；一审案件受理费90元，由程贤财负担45元，由鑫诚物业负担45元。本判决为终审判决。审判长  王建明审判员  柴 卓审判员  乐 莉二〇一七年十二月十三日书记员  田 梦