广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终8900号上诉人（原审被告）：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市。法定代表人郭峻海。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：招用洁，女，汉族，住广东省中山市.委托诉讼代理人：汤奇斌，广东天爵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：招淑仪，女，汉族住广东省佛山市.委托诉讼代理人：汤奇斌，广东天爵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：招小鹏，男，汉族，住广东省佛山市委托诉讼代理人：汤奇斌，广东天爵律师事务所律师。上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称雄盛王府公司）因与被上诉人招用洁、招淑仪、招小鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区区人民法院（2017）粤0604民初5088号民事判决，向本院提起上诉。本院于8月22日依法立案后，组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2015年8月21日，招用洁、招淑仪、招小鹏向雄盛王府公司支付20000元。2015年8月26日，招用洁、招淑仪、招小鹏向雄盛王府公司支付240400元。2015年8月26日，招用洁、招淑仪、招小鹏（买受人）与雄盛王府公司（出卖人）签订涉案合同及涉案合同补充协议，上述涉案合同主要内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况……禅城区###路66号###房……建筑面积共81.43平方米……第四条计价方式与价款……1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米17256.46元，总金额（人民币）……捌拾陆万捌仟零佰零拾零元……第六条付款方式及期限……1、一次性付款（1）结算方式：现金；约定金额：607600元（人民币）；付款比例：70%；约定日期：2015-09-13；（2）结算方式：现金；约定金额：260400元（人民币）；付款比例：30%；约定日期：2015-08-26；……第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同时间付款，按下列第2种方式处理……2、……（3）如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款，逾期支付房款、违约金，按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、若出卖人未按照本合同第八条及本补充协议第六条的约定向买受人交付商品房的，按以下方式处理……（2）逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当退还全部已付款，并按购房总价款的【1】%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行……”同日，原告向被告支付109542元。2015年9月22日，三原告共向被告支付607600元。另外，招用洁、招淑仪、招小鹏（出租人、甲方）与案外人顺耀公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁管理合同》，约定租赁房屋为上述涉案房屋，建筑面积81.43平方米，租赁期限为5年，自2017年1月5日至2022年1月4日止。甲方同意乙方扣除代缴的物业管理费后每半年支付一次租金给甲方，每半年租金为：21700元（需扣除代缴的物业管理费）。甲方提供的物业须按发展商或者销售商统一的标准，不得私自变更。房屋交付时，甲方应确保水电、电话、宽带网络、有线数字电视基础能正常开通使用（乙方负责按整栋楼宇的统一标准的设计安装实施），并向乙方提供相关证明材料，凡委托乙方代为办理的须按提交办理相关设施开通所需要的必要个人资料。被告通知甲方收楼时，甲方承诺接到收楼通知后即与乙方一起收楼。若被告在2017年1月5日前将该物业交付给甲方的，甲方同意将提前交楼的所有时间免费交给乙方作为住宅经营的筹备期。如甲方收楼后逾期交付房屋给乙方，每逾期一日，甲方按月租金总额的千分之五支付违约金给乙方。2016年12月31日，雄盛王府公司向招用洁、招淑仪、招小鹏出具《延期交楼处理方案通知书》，内容为：“……另因您与广州顺耀投资咨询有限公司（下称“顺耀公司”）签订了《房屋租赁管理合同》，现经我司不懈努力，顺耀公司同意自2017年1月1日（即您与我司约定交楼之次日）起，按照《房屋租赁管理合同》的约定支付租金给您。若您同意此方案，则您不能追究我司《商品房买卖合同》及其补充约定的违约责任，并请您于2017年元旦假期后前来我司售楼部办理与顺耀公司的起租确认手续。若您不同意上述方案，则双方可按照《商品房买卖合同》的约定进行处理……”庭审中，招用洁、招淑仪、招小鹏委托诉讼代理人陈述雄盛王府公司不能确定交楼的确切时间，说只赔6个月，因此招用洁、招淑仪、招小鹏不同意延期交楼处理方案通知书中的方案。雄盛王府公司委托诉讼代理人陈述现在统一同逾期交楼的处理方案是按照23元每方每月支付至实际交楼之日止。招用洁、招淑仪、招小鹏向一审法院起诉请求：1、雄盛王府公司向招用洁、招淑仪、招小鹏支付佛山市###66号一座###房屋从2017年1月1日起至实际交付房屋之日止按每月3616元计算的逾期交房违约金（暂计至2017年3月31日为10848元）；2、雄盛王府公司承担本案的诉讼费用。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，双方签订的涉案合同及涉案合同补充协议，是各方的真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面善意履行义务。关于招用洁、招淑仪、招小鹏诉请雄盛王府公司按照每月3616元支付逾期交房违约金，合法有据，一审法院予以支持。理由如下：一、根据涉案合同约定，出卖人逾期交房超过90天的，买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。由于雄盛王府公司现逾期交房超过90天，故招用洁、招淑仪、招小鹏有权按市场租金向雄盛王府公司主张违约金。二、关于市场租金的标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。从本案查明事实可推知，雄盛王府公司在逾期交房前对于招用洁、招淑仪、招小鹏已将涉案房屋出租给案外人顺耀公司及对于逾期交房会使招用洁、招淑仪、招小鹏无法收取顺耀公司租金均是知晓的，因此招用洁、招淑仪、招小鹏因雄盛王府公司未能按期交房而产生的租金损失属于必然、合理的预期利益损失，雄盛王府公司对此应负赔偿责任。故基于公平原则，一审法院确定雄盛王府公司应按招用洁、招淑仪、招小鹏与顺耀公司签订的《房屋租赁管理合同》约定的租金标准向招用洁、招淑仪、招小鹏赔偿，招用洁、招淑仪、招小鹏主张按3616元/月，有事实和法律依据，一审法院予以采纳。三、关于招用洁、招淑仪、招小鹏逾期付款是否能免除雄盛王府逾期交房的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条，对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，对于涉案合同第七条第2项第（3）点，应理解为买受人未支付完毕购房款、违约金前，出卖人有权不予办理交房或房产证，而非雄盛王府公司所主张的只要买受人付款有逾期的情形，出卖人就有权不予办理交房或房产证，按照雄盛王府公司所主张的对上述合同约定的理解明显免除了出卖人的主要合同义务，排除买受人的主要合同权利，违反公平原则。至于雄盛王府公司主张招用洁、招淑仪、招小鹏存在逾期付款的违约情形，从招用洁、招淑仪、招小鹏逾期天数（仅9天）结合雄盛王府公司向招用洁、招淑仪、招小鹏出具《延期交楼处理方案通知书》可推知，招用洁、招淑仪、招小鹏逾期付款的行为是经过雄盛王府公司同意的，故招用洁、招淑仪、招小鹏不存在违约情形，雄盛王府公司上述主张缺乏依据，一审法院不予采纳。另外，关于逾期交房违约金的计算时间段，因涉案商品房达到交楼条件及雄盛王府公司实际交房的时间均无法确定，且招用洁、招淑仪、招小鹏与顺耀公司的租赁关系亦有期限，故一审法院酌定对于招用洁、招淑仪、招小鹏主张的实际已发生的违约金（从2017年1月1日计至庭审之日即2017年5月24日止）予以支持，对招用洁、招淑仪、招小鹏要求计收逾期交房违约金至实际交房之日止的主张，一审法院不予支持。至于庭审之日后的违约金，招用洁、招淑仪、招小鹏可另行主张。经计算为：3616元/月×4个月（14464元）+3616元/月÷31天×24天（2799.48元）=17263.48元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、雄盛王府公司于判决发生法律效力之日起十日内，向招用洁、招淑仪、招小鹏支付逾期交房违约金17263.48元；二、驳回招用洁、招淑仪、招小鹏的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取36元，由雄盛王府公司负担。上诉人雄盛王府公司不服原审判决，上诉认为：一、一审法院认定招用洁、招淑仪、招小鹏不存在违约情形属于认定事实错误。根据双方签订的合同，约定招用洁、招淑仪、招小鹏应于2015年8月26日前现金支付260400元，2015年9月13日前支付剩余的6076020元，原告依约支付了260400元，余款逾期9天才付清，应承担逾期付款违约金2734元。一审法院已确认招用洁、招淑仪、招小鹏逾期付款9天，但根据《延期交楼处理方案通知书》可推知，招用洁、招淑仪、招小鹏逾期付款的行为经过我方同意，故不存在违约，属于认定事实错误。我方从未表示不追究招用洁、招淑仪、招小鹏逾期付款违约责任，我方出具通知书，只是想处理逾期交楼一事，但因招用洁、招淑仪、招小鹏拒绝该方案，顺耀公司也不再同意按该方案处理，故该方案已不能实施。根据双方签订的合同，如买受人逾期支付购房款，出卖人有权不予办理交房或办理房地产证手续，且不承担相应责任。该合同是双方真实意思表示，合法有效，一审法院已确定招用洁、招淑仪、招小鹏违约，因此其主张我方支付违约金，缺乏依据。二、逾期交房违约金适用的市场租金标准，应参照《佛山市禅城区住宅用房指导租金标准》，而非招用洁、招淑仪、招小鹏诉求的3616元/月。请求二审法院：1.撤销（2017）粤0604民初5088号民事判决第一项，改判雄盛王府公司无需向招用洁、招淑仪、招小鹏支付逾期交房违约金17263.48元；2.本案的诉讼费用由招用洁、招淑仪、招小鹏承担。招用洁、招淑仪、招小鹏答辩称：一审认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原判。本案二审期间，双方均没有向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，结合上诉人雄盛王府公司提出的上诉请求与理由，本案二审争议焦点系：雄盛王府公司诉请不应支付违约金是否有事实和法律依据。雄盛王府公司上诉认为，一审法院已认定招用洁、招淑仪、招小鹏违约，因此其主张雄盛王府公司支付违约金，缺乏依据；且逾期交房违约金适用的市场租金标准，应参照《佛山市禅城区住宅用房指导租金标准》，而非招用洁、招淑仪、招小鹏诉求的3616元/月。经核查，本院认为，判定雄盛王府公司应否支付违约金以及计付违约金的标准应从以下考虑：首先：双方在履约中是否有违约行为。根据双方签订的涉案合同第八条“出卖人应在2016年12月30日前将已办理竣工验收合格（已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付买受人使用”之规定，出卖人直至本案二审阶段尚未将符合交付条件的商品房交付买受人，且交付房屋为主合同义务，已构成违约；尽管买受人支付房款的主合同义务已完成，但支付购房余款逾期9日，在雄盛王府公司没有明示放弃追究对方责任的情形之下，原审法院以买受人逾期付款的行为经雄盛王府公司同意的认定亦缺乏理据，本院予以纠正，对此雄盛王府可另行诉讼予以主张。另原审法院已就逾期付款能否免除逾期交房的违约责任的论述正确，本院不予赘述。其次，计付的违约金标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成的损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时所预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因买受人在购买涉案房屋时已将涉案房屋出租，并已约定租金标准，故此出卖人逾期交楼直接导致买受人无法按期收取应得的租金的损失是必然的实际利益损失，至此原审法院认定按买受人与案外人顺耀公司签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准计付违约金正确，且符合合同约定，本院予以维持。雄盛王府公司对此的抗辩明显有违诚实信用原则，与事实和法律不符，本院不予支持。综上一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费232元，由上诉人佛山市雄盛王府商场投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  钱 伟代理审判员  安 静二〇一七年十二月二十一日书 记 员  梁 理