广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0802��初1842号原告：林德愉，男，1967年5月31日出生，汉族，住湛江市赤坎区。原告：梁新红，女，1971年10月12日出生，汉族，住湛江市赤坎区。两原告的共同委托诉讼代理人：钟秋国，男，住廉江市。两原告的共同委托诉讼代理人：林小岩，广东正德律师事务所律师。被告：湛江南方置业有限公司，住所地：湛江市赤坎区海田路5号华盛新城商住小区综合楼。法定代表人：彭志国，董事长。委托诉讼代理人：林达邦，广东民赐律师事务所律师。原告林德愉、梁新红与被告湛江南方置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林小岩、被告的委托诉讼代理人林达邦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向���院提出诉讼请求：1、被告按照《商品房买卖合同》的约定在判决生效之日起十日内履行办理房地产权属证书（不动产权证书）的合同义务。2、被告向原告支付合同约定的逾期办证违约金890.1元。3、被告向原告增加支付逾期办证违约金16662元（从约定办证日的次日起，按已付购房款每日万分之零点六计算逾期办证违约金至出证为止，暂计至起诉日）。4、被告向原告支付延期交房违约金20400.3元（以已付房价款890065元为基数，按每日万分之零点六计至具备交房条件为止，按50%承担，暂计至起诉日）。5、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年7月19日，原告与被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，购买位于湛江市赤坎区××小区××房，房价款为890065元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。4、该商品房经分户验收合格。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付给买受人使用，按下列1种方式处理：（2）收买人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.6的违约金。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告依约付清了购房款，但被告隐瞒商品房没有取得竣工验收合格的事��，向原告交付房屋时提交的交房文件不符合合同约定的条件，也不符合法律规定。被告至今未依约将资料报产权登记机关备案，导致原告至今尚未能在合同约定的期限内取得房地产权属证书。被告已构成逾期交房和逾期办证的违约责任。由于逾期办证的违约金计至逾期之日是按已付购房款的0.1%计算，逾期届满，应从逾期日的次日起按每日万分之零点六计算违约金至出证之日。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，一、逾期办证并非被告原因造成的，为查明案件事实，法院应依职权追加湛江建设发展集团有限公司（下称建设发展公司）与广东强雄建设集团有限公司（下称强雄建设公司）作为第三人。涉案房屋系被告与建设发展公司合作开发的项目，然后发包给强雄建设公司进行建设施工，因建设发展公司与强雄建设公司没有及时提供资料办理该项目的竣工备案手续，并直接导致被告无法按时完成办证手续，这并非被告原因造成的，因此，本案的处理结果与建设发展公司与强雄建设公司的利益息息相关，故请求法院依职权追加建设发展公司与强雄建设公司作为本案的第三人参加诉讼。二、原告主张按已付购房款每日万分之零点六计算逾期办证违约金，缺乏法律依据。《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定：“被告逾期办证的，按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。”合同并未约定“按已付购房款每日万分之零点六计算逾期办证违约金。”双方约定的违约金是具体的、明确的，故原告请求按己付购房���每日万分之零点六计算逾期办证违约金，缺乏法律依据。三、原告主张延期交房违约金，缺乏事实和法律依据。首先，被告交付的房屋符合约定的交付条件。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，商品房交付条件为“该商品房经分户验收合格”。而根据被告提供的《住宅工程质量分户验收表》显示，该商品房已经分户验收合格，符合交付条件，原告认为交付房屋提交的交付文件不符合合同约定的条件，明显与事实不符。其次，原告己实际接收了被告交付的房屋，应视为对被告交付房屋的认可。原告己于2015年4月14日接收房屋并装修入住，因此，被告并未逾期交房。而且，《广东省商品房买卖合同》第十一条还明确约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。根据该约定，被���在交付房屋时未能提供相关的证明文件，原告享有的权利为拒绝交接，而原告未行使拒绝交接的合同权利而接受了房屋，形成了房屋实际交付的事实，应视为对被告交付房屋的认可。综上所述，逾期亦证并非被告原因造成的，原告主张逾期办证违约金及延期交房违约金，缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明,2014年7月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定：一、原告向被告购买湛江市赤坎区海田路5号华盛新城商住小区15幢409房，房价款为890065元。二、被告应当在2015年2月28日前，将经分户验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。三、逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行���四、被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。合同签订后，原告已向被告付清了全部购房款，被告于2015年4月14日将房屋交付原告使用。至本案法庭辩论终结之日（2017年12月11日）止，涉案房屋的建设工程尚未取得《竣工验收备案表》，被告亦未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应遵照履行。关于办理房地产权属证书及逾期办证违约金的问题。原告已依约向被告付清了全部购房款，被告于2015���4月14日已将房屋交付原告使用，根据合同约定，被告应在该日起540日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，以办理房地产权属证书，否则，被告应按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。但至2017年12月11日止，被告尚未将资料报产权登记机关备案，已构成违约，因此，原告请求被告为其办理房地产权属证书及支付逾期办证违约金890.1元（890065元×0.1%），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于原告请求增加逾期办证的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告未能举证证明其因被告逾期办证给其造成的损失高于约定的违约��，故原告请求增加逾期办证的违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。关于逾期交房违约金的问题。根据合同约定，被告应于2015年2月28日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付原告使用。而被告于2015年4月14日才将房屋交付原告使用，逾期共计45天，已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，被告应向原告支付逾期交房违约金2002.65元（890065元×0.05‰×45天）。对于交房之后的违约金，被告交付房屋时，涉案房屋的建设工程尚未取得《竣工验收备案表》，原告本可以房屋不符合合同约定的交付条件为由拒绝接收房屋，但原告已同意接收房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，应认定被告已完成交付房屋的义���。根据《广东省高级人民法院印发〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉的通知》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。”的规定，因此，原告请求被告支付交房之后的违约金，本院不予支持。关于被告提出要求追加建设发展公司与强雄建设公司作为本案第三人参加诉讼的抗辩意见，因被告未能举证证明建设发展公司及强雄建设公司与本案的处理结果有法律上的利害关系，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民���和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告湛江南方置业有限公司须于本判决生效之日起三十日内为原告林德愉、梁新红办理湛江市赤坎区海田路5号华盛新城商住小区15幢409房的房地产权属证书。二、被告湛江南方置业有限公司须于本判决生效之日起十日内支付逾期办证违约金890.1元给原告林德愉、梁新红。三、被告湛江南方置业有限公司须于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金2002.65元给原告林德愉、梁新红。四、驳回原告林德愉、梁新红的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费748.8元，由原告林德愉、梁新红负担648.8元，被告湛江南方置业有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  张 宇审 判 员  周娟华人民陪审员  陈 添二〇一七年十二月十八日书 记 员  刘 旋附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。