福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0103民初2381号原告：福建东百元洪购物广场有限公司，住所地福建省福州市台江区台江路95号，统一社会信用代码91350100660378535Q。法定代表人：刘夷，总经理。委托诉讼代理人：蔡文明，女，系该公司职员。委托诉讼代理人：陈婷，女，系该公司职员。被告：福建恒美佳贸易有限公司，住所地福建省福州市西洪路西洪小区1#、2#一层，统一社会信用代码913501005792889542。法定代表人：谢云松。原告福建东百元洪购物广场有限公司（以下简称东百元洪公司）与被告福建恒美佳贸易有限公司（以下简称恒美佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东百元洪公司的委托诉讼代理人蔡文明到庭参加诉讼，被告恒美佳公司经本院合法传唤，无正当理由未派员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东百元洪公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2015年5月1日起至2015年8月19日止所拖欠的租金76168.8元，并按逾期付款金额的日万分之七向原告支付自2015年5月11日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金，暂计至2017年5月10日为36678.8元，两项共计112847.6元；2.判令被告立即向原告支付65505元违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月，原、被告双方签订了《房屋租赁合同书》，合同主要约定：被告向原告承租位于福州市台江区店铺用于经营菲诗小铺等使用；租赁期限自2013年9月20日至2016年9月19日止；其中，2014年9月20日至2015年9月19日的月租金为21835元；被告应于每月的10日前向原告一次性支付当月租金；如被告逾期缴纳租金及相关费用的，每逾期一日应按未支付租金或费用总额的3‰向原告支付违约金；被告逾期缴纳应付租金、费用超过15日的，原告有权提前单方解除合同，没收履约保证金并要求被告另行支付三个月租金作为违约金；合同提前解除的，被告应于终止租赁当日自行清除场地并交还房屋及设备，逾期，原告有权依照终止租赁后完成交还场地工作所占用原告场地的天数÷30×2倍最后一个月应缴费用的标准收取场地占用费；合同执行过程中如发生争议，向租赁房屋所在地人民法院起诉。合同签订后，被告于2015年5月起开始欠缴租金，经原告工作人员多次催缴，仍拒不支付欠缴费用。因此，原告于2015年8月19日向被告送达解除合同通知书，解除与其签订的租赁合同。但被告在收到解除合同通知书后，仍未补缴欠款。2016年6月15日，原告委托律师向被告寄送《关于要求立即缴纳房屋租金、物业服务费及违约金的律师函》，但被告仍未补缴欠款。原告认为，被告拒不支付租金的行为已构成根本违约，依据双方所签租赁合同的约定，被告应向原告支付租金、违约金。为此，原告诉至本院，要求判如所请。被告恒美佳公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告恒美佳公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，且未提交答辩状，视为自愿放弃质证及抗辩权利，上述证据的形式真实性在本案中本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月，原告东百元洪公司（甲方）与被告恒美佳公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，合同主要约定：1、甲方同意提供位福州市台江区（建筑面积79.4平方米）的房屋出租给乙方经营菲诗小铺、范思哲、浪凡香水、优机禾本使用；2、租赁期限为36个日历月，自2013年9月20日起至2016年9月19日止；3、接场日初步定在2013年9月19日，实际接场日后的15天的期间（自2013年9月20日起至2013年10月4日止）为乙方装修免租期。若因乙方原因导致本合同提前解除且乙方实际履行期限未达到本合同约定期限的二分之一的，本免租期取消，解除合同时乙方须参照第一期租金将免租期租金支付给甲方；4、双方同意按固定租金方式计算租金。具体为：2013年9月20日至2014年9月19日的月租金为19850元，2014年9月20日至2015年9月19日的月租金为21835元，2015年9月20日至2016年9月19日的月租金为24018.5元。合同采用先交租后使用的原则，每壹个月为一个付款周期，首期租金乙方应于计租日起5日内交纳，此后，乙方应于每期开始后10日内足额交清当期租金。如当期租金中某一个月不足30天的，则按“当月实际租赁天数÷30×月租金”的标准计算当月租金。若乙方逾期缴纳租金及相关费用，每逾期一日按未支付租金或费用总额的3‰向甲方支付违约金，该违约金的支付不影响乙方按照合同约定继续履行合同义务；5、乙方应于本合同签订之日起3日内向甲方缴纳合同履约保证金59550元。该履约保证金不予冲抵租金，租赁期满后且乙方无违约，甲方将履约保证金全额无息返还给乙方；6、乙方有下列情形之一的，甲方有权提前单方解除合同：（1）乙方超过15日未缴纳全部欠付租金、费用的；（2）乙方无正当理由将租赁房屋闲置壹个月（含壹个月）以上的；（3）乙方利用租赁房屋进行违法活动、故意或重大过失损坏租赁房屋及公共设备的；（4）本合同约定及法律规定的其他情形……。若乙方需提前解除本合同的，应提前三个月书面通知甲方；7、甲方依据上述约定提前解除合同的，应书面通知乙方，解除合同的通知自送达乙方之日起生效。乙方应在该通知到达之日起3日内交回其承租的房屋，否则甲方有权对乙方采取停水、停电、并收回租赁房屋，没收乙方所交履约保证金等措施；同时也有权留置乙方放置于租赁场所内的可移动设备、设施、物品等；在解除合同通知送达后的10日内，乙方仍未缴清欠款的，甲方有权将留置的财产折价、变卖或拍卖等方式进行抵偿。此外，甲方保留继续追索所受一切损失的权利。甲方亦可选择不予解除合同，租金按实结算，但甲方有权要求乙方赔偿其遭受的一切损失，并可没收乙方履约保证金；8、因乙方原因导致本合同提前解除的，乙方应向甲方另行支付叁个月租金及履约保证金作为违约赔偿；9、租赁期满或提前解除，乙方应于终止租赁3日内自行将租赁房屋内活动货品整理清除，并保证房屋及设备完好无损交还甲方。如乙方在规定期限内未完成上述工作，则应按终止租赁或租赁期满后完成上述工作所占用的甲方场地的天数÷30×2倍最后一个月应缴费用的标准向甲方支付场地占用费。同时，甲方有权单方面进行强制性清场工作，并不作任何经济补偿；10、本合同条款经双方协商和谈判而达成，不构成对任何一方的格式条款；11、甲、乙方双方之通知、信函收件之地址以合同所载之通讯地址为准，如有变更应书面通知其他方。甲方联系人：李莉，乙方联系人：庄铭利，通信地址：福州市鼓楼区XX路XX号XX小区X层；《房屋租赁合同书》还约定其他事项。2015年8月18日，原告东百元洪公司向被告恒美佳公司的联系人“庄铭利”位于“福建省晋江市XX路XX号”的地址以及被告恒美佳公司的法定代表人“谢云松”位于“福州市XX路XX小区XX室”的地址分别寄出《解除合同通知》，通知部分内容为：“……我司正式通知贵司：一、解除贵司于2013年9月20日与我司签订的《租赁合同》。二、我方有权没收你方履约保证金共计人民币66934.2元。三、请贵司在本通知送达之日起三日内付清欠我司全部租金及费用共计人民币91940.2元（截止2015年8月15日），并将租赁场所清理完毕并交还我司；否则，我司有权依据合同约定收取场地占用费，同时我司亦可单方面进行强制性清场。……2015年8月17日”。上述邮件分别由“庄铭利”以及案外人签收。诉讼中，原告东百元洪公司陈述：被告恒美佳公司拖欠租金情况为：2015年5月租金18670元、2015年6月租金21835元、2015年7月租金21835元、2015年8月租金13828.8元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均需依约履行。依据《房屋租赁合同书》约定，被告恒美佳公司应当于每期开始后十日内足额交清当期租金，现被告恒美佳公司没有应诉答辩，也没有就其支付租金的情况进行举证，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，被告应当对其支付租金的事实承担举证不能的法律后果，本院对原告主张被告拖欠2015年5月1日至2015年8月19日期间租金共计76168.8元的事实予以采信。因被告恒美佳公司超过十五日未缴纳全部欠付租金、费用，原告有权提前单方解除合同。原告东百元洪公司于2015年8月18日向被告恒美佳公司寄送《解除合同通知》，该通知体现解除合同的意思表示且已于2015年8月19日被签收，应视为解除合同的通知已送达被告恒美佳公司，《房屋租赁合同书》于送达之日即2015年8月19日解除。依据《房屋租赁合同书》的约定：“因乙方原因导致本合同提前解除的，乙方应向甲方另行支付叁个月租金及履约保证金作为违约赔偿……”，故，原告主张被告支付违约金65505元（21835元/月×3个月），符合上述约定，本院予以支持。依据《房屋租赁合同书》的约定：“乙方应按合同约定及时支付本合同项下的租金及相关费用，若乙方逾期缴纳的，每逾期一日按未支付租金或费用总额的千分之三向甲方支付违约金……”现被告逾期支付上述费用，已构成违约，应承担相应的违约责任，但被告所负的为金钱给付义务，逾期付款给原告造成的损失应为利息损失，原合同约定的日千分之三的违约金标准过高，原告自愿将其调低为日万分之七，已臻于合理，本院对此计算标准予以照准。依据《房屋租赁合同书》的约定，被告应于每月10日前支付当月租金，因此，被告恒美佳公司逾期支付租金的违约金应以各月所欠租金金额为基数，按照日万分之七的标准，自每月11日起，逐笔累计至被告实际付清该月租金之日止。原告诉请超出本院上述确认部分，本院不予支持。被告恒美佳公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃举证、质证、辩论等诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告福建恒美佳贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建东百元洪购物广场有限公司支付2015年5月1日至2015年8月19日期间租金76168.8元及逾期付款违约金{违约金以各月应缴费用为基数（其中2015年5月应缴费用18670元、2015年6月、7月应缴费用均为21835元/月、2015年8月应缴费用为13828.8元），按照日万分之七的标准，分别从2015年5月11日、2015年6月11日、2015年7月11日、2015年8月11日起计算至实际付清该月租金之日止}；二、被告福建恒美佳贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建东百元洪购物广场有限公司支付违约金65505元；三、驳回原告福建东百元洪购物广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3867元，由被告福建恒美佳贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  董 清人民陪审员  林月秀人民陪审员  胡腾鸣二〇一七年十二月二十日书 记 员  马艳珍附：一、本判决书适用的主要法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第1页共10页