陕西省平利县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0926民初575号原告:平利县美源实业有限公司，住所地：陕西省安康市平利县。法定代表人：姜慧。委托诉讼代理人：李超。委托诉讼代理人：汪林，陕西康利达律师事务所律师。被告：陕西中润亿家实业有限公司，住所地陕西省西安市高新区。法定代表人：李东兴。委托诉讼代理人：李彪。被告：平利县中润亿家实业有限责任公司。住所地：陕西省安康市平利县。法定代表人：朱昌权。委托诉讼代理人：贾永利。原告平利县美源实业有限公司（以下简称“美源公司”）与被告陕西中润亿家实业有限公司（以下简称“陕西中润亿家”）、平利县中润亿家实业有限责任公司（以下简称“平利中润亿家”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告陕西中润亿家、平利中润亿家委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告美源公司向本院提出诉讼请求：l、依法解除原告与被告陕西中润亿家实业有限公司的房屋租赁合同，责令二被告交还租赁的房产；2、由二被告给付拖欠房屋租赁费2471907.85元(4971907.85元-2500000元)及利息367474.90元；3、依法责令二被告返还原告预付的消防设施补助款100万元及粉刷楼梯贴瓷砖补助款18万元；4、依法责令被告支付2015年7月15日至2017年7月15日之间的违约金480万元(本应由被告承担50万元×24个月1200万元×40%)；5、依法责令被告支付2017年7月15日至房产交还之日的房屋租赁费；6、诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年4月10日，原、被告双方在平等自愿的基础上就原告所有的“众鑫大厦”租赁事宜达成了《房产租赁合同》,合同约定租赁期限15年(2012年8月15日--2027年8月14日止),租金前两年(2014年8月15日前)每年租赁费4550000元，其后每年上浮上年度租金的3%,合同第八条二款约定:“房产内粉及消防设施全由乙方投资，经消防等部门验收合格后，甲方给乙方补助投资款100万元，合同期满，该设施无偿归甲方所有。”合同第七条2款约定：由被告按四星级标准装修宾馆，于2013年11月27日，双方签定补充协议。补充协议第二条约定：“乙方承租此房屋后必须按国家三星级宾馆标准对房屋进行装修，装修费用由乙方投资，装修期限不得超过2014年9月30日，2014年10月1日前正式开业，逾期视为违约，宾馆标准以相关职能部门验收合格日期为准，每逾期一个月，乙方承担违约金50万元。”补充协议第七条约定：“平利县中润亿家有限公司为乙方子公司，与乙方共同履行合同约定的各顼义务，向甲方承担连带责任。”平利县中润亿家实业有限公司在补充协议上盖章签字认可。2012年合同签订后，被告仅按期给付100万租赁费，下余部分本应在开业前-次付清，被告却按合同约定应待其作完验收合格后，原告才应给付的消防补助款100万元及粉刷楼梯铺砖等补助款18万元(共计118万元)在租赁费中扣除，只给了237万元(应付355万元),但是被告至今未将消防设施做好，未取得消防合格证，也未铺设楼面砖。2013年7月15日，被告没有按期给付租赁费，经原告多次催要无果的情况下，原告起诉到平利县人民法院，经平利县人民法院诉前调解，被告于2013年11月20日给付了455万元.约定的诚信款45万元分文未付，并于2013年11月27日签订了补充协议，进一步明确了双方的权利义务。2014年7月15日，被告又未按期给付租赁费，在原告的一再催要下，仅于2014年8月20日、21日分两次给付了150万元，2015年元月初给付100万元，下余2186500元，2015年2月才付清。到2015年7月15日，被告再次违约，没有按期支付房屋租赁费，截止2016年3月，仅支付了300万元租赁费，下欠房产租赁费1827095元。2016年3月15日，原告法律顾问给被告发出律师函，要求其在2016年3月25日前付清下欠租赁费及违约金，但被告拒不支付。原告依法起诉，平利县人民法院作出了(2016)陕0926民初246号判决，判令被告应支付2015-2016年度拖欠的房租及利息1969921.02元，但被告至今未给付。原告多次找被告要求变更合同，一直未能达成变更协议，2016-2017年度的租赁费仅支付250万元，还拖欠2471907.85元，再次违反租赁合同约定。综上，被告自2012年至今，每年均不能按期给付房产租赁费，依据《租赁合同》约定，被告应支付原告巨额的违约金。原告从友好相处的角度出发，暂只主张2015年7月15日至2017年7月15日之间的违约金480万元。(本应由被告承担50万元×24个月=1200万元×40%)（原告保留追究被告其他违约责任的权利)。为此，依法提起诉讼。被告陕西中润亿家、平利中润亿家辩称：1、同意解除租赁合同，但房屋的设备，装修款应当清算，返还给答辩人；2、答辩人签订有协议，约定租赁一至三层房屋每年租赁费300万元，答辩人已支付了250万元，余款50万元，不存在起诉的金额；3、消防设施答辩人已做，花费120万元，只是未经验收；4、房屋租赁合同是陈建良签订的，现在陈建良未在答辩人公司，故答辩人不承认该合同；5、该房产租赁合同是陕西中润亿家签订的，应由陕西中润亿家承担责任，平利中润亿家不承担责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据：1、房屋租赁合同及补充合同。约定了房屋租赁费，并同时约定了消防设施由被告完成验收合格后，原告给付100万元的补助款及18万元的瓷砖款。现原告补助款已给付，被告的消防设施未经验收合格，被告应退回补助款118万元。补充合同约定，被告未按期给付房屋租赁费应承担违约责任及违约金的给付比例。被告认为该合同及补充合同是前任法定代表人陈建良签订的，不承认该合同。经查，原告将房屋租赁给二被告后，并签订了租赁合同，二被告使用至今，双方未将该合同解除，且该合同是以陕西中润亿家公司名义签订的，不能以法人的变更而不予认可，被告不承认该合同的理由不能成立。2、平利县人民法院（2016）陕0926民初246号民事判决书，该判决已生效，证明了被告2015年至2017年拖欠原告租赁费的金额，证实被告违约，被告对该证据无异议。3、客户收付款入账通知单及网上银行电子回单。证明被告自2016年8月15日至2017年8月14日给付原告房租费250万元，对该证据双方无异议。4、利息计算清单。证明被告未按期给付房租费，应当承担的利息。被告认为当时未约定利息，且后来与原告达成协议是一至三层，每年300万元，已给250万元，不是原告起诉的金额。经查明，该证据与房屋租赁合同能相互印证，被告的该抗辩理由不能成立。5、收据。证明了被告与原告达成了每年给付300万元的租赁费及给付时间。原告对该证据无异议，但认为被告未按收据所约定的条款履行义务，原告仍有权按原合同行使相关权利。经查，原告于2017年1月17日所开收据的内容约定了房租费300万元，同时约定了给付时间，如被告未按期交还所占用的房屋及未按时给付租赁费，原告保留主张原合同所有债权的权利，且该收据第四条约定，在2017年3月15日变更合同，如未变更按原合同执行。被告未按期交还所占用的房屋，也未按该约定给付房租费，故原告按原合同主张权利，符合该合同约定，被告以此抗辩的理由不能成立。经审理查明如下事实:2012年4月10日，原、被告就原告所有的众鑫大厦租赁事宜达成房产租赁合同，该合同就租赁房产的位置、面积、功能、租赁期限、租金及支付方式等16项内容进行了详细的约定，其中合同第二项租赁期限：经甲（原告），乙（被告）双方协商一致，乙方一次性承租众鑫大厦使用权15年（2012年8月15日至2027年8月14日止），租金前两年2014年8月15日前，每年租赁金4550000元。2014年8月15日至2027年8月14日，每年的房产租赁费按上年实交数为基数递增3%以此类推，直到合同期满为止，每年租金必须在下一个租赁期到来前两个月内交钱，否则视为违约。合同第八条第二款约定：房产内粉及消防设施由乙方投资，经消防部门验收合格后，甲方给乙方投资补助款100万元（但甲方必须向乙方提供正式票据），合同期满该设施无偿归甲方所有。第四款约定：乙方不能按期支付租赁费，即为违约，甲方有权单方终止合同，乙方必须无条件撤离场地。合同签订后，陕西中润亿家注册成立平利中润亿家有限责任公司，并将该房产交由平利中润亿家使用。2013年12月10日，原告与被告平利中润亿家签订补充合同，补充合同进一步明确了房租的给付时间及违约后每月应支付违约金50万元，平利中润亿家承担连带责任。被告未按期支付房租费，2016年原告向法院起诉，要求被告给付房租。2016年10月18日平利县人民法院以（2016）陕0926民初246号民事判决，责令被告给付原告2016年7月15日以前的房屋租赁费及利息，现已生效。自2016年7月15日至2017年8月14日的租赁费4971907.85元。已支付2500000元，余款2471907.85元，至今未付。另查明：原告在2015年前给被告支付100万元的消防补助款及18万元的瓷砖补助款合计118万元。本院认为，原、被告签订的房产租赁合同及补充合同系双方真实意思表示，该合同为有效合同，原告已按合同约定全面履行了义务，被告租赁房屋后，未按合同约定按期支付房屋租赁费，其行为违反了合同约定，应承担违约责任。原告要求被告支付拖欠的房屋租赁费及违约金的请求，符合法律规定，依法予以支持。原告要求被告返还其给付的消防设施补助款及瓷砖款，因合同有约定，且消防设施至今未经消防部门验收合格，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告辩称，房屋租赁合同及补充合同系被告前任法定代表人所签订，其不承认。经查，原告将被告所租赁的房屋租给被告后，被告一直使用至今，故该抗辩理由不能成立，依法不予支持。被告以原告所写收据辩称其已与原告达成协议，只租一至三层每年租金300万元，众鑫大厦地下室、大厅及四至十五层房屋退回原告。被告至今仍占用大厦地下室、大厅及四至十五层房屋，且该收据明确约定：如不按期缴纳全部房租，原告有权按原合同的全部债权要求其给付，并按原合同执行，被告至今仍未交清300万元房租款，且未将地下室、大厅及四至十五楼交还原告，故被告的该抗辩理由不能成立，依法不予支持。二被告认为原告是与陕西中润亿家签订的房产租赁合同，应由陕西中润亿家承担责任，平利中润亿家不承担责任的抗辩理由，经查，陕西中润亿家与原告签订合同后，在平利成立平利中润亿家，并将所租赁的房产交由平利中润亿家使用，平利中润亿家实际上是所租赁房产的实际使用人，且补充合同明确约定，由二被告承担连带责任。而平利中润亿家是独立的法人主体，对外能够承担民事责任，故二被告的抗辩理由不能成立，本院不予支持。原告要求被告支付拖欠房租款的利息，因合同未约定，故原告的该项诉讼请求，依法不予支持。关于违约金的计算问题，因2016年7月15日前的房租法院已经判决，视为租赁费已缴纳，违约时间应自2016年7月15日至2017年7月14日，每月50万元的违约金，被告应承担违约金600万元，原告起诉480万元，视为对其他违约金的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，判决如下:一、解除原、被告签订的房产租赁合同及补充合同，由二被告交还租赁原告的房产；二、由二被告给付原告2016年7月15日至2017年7月14日的房屋租赁费用2471907.85元，2017年7月14日以后至交房之日止的房屋租赁费按月计算；由二被告赔偿原告违约金480万元；由二被告返还原告消防设施补助款及瓷砖款118万元，驳回原告的其他诉讼请求。上述内容均限本判决生效后五日内履行，二被告互负连带责任。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73563元，由被告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审判长  刘厚满审判员  王国胜审判员  梁志华二〇一七年十二月二十日书记员  姚家丽