湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂05民终3001号上诉人（原审被告）：郎明芬，女，1966年4月28出生，汉族，住成都市温江区。委托诉讼代理人：刘素勋，湖北楚贤律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原告原告）：吴小丹，女，1981年1月13日出生，汉族，住宜昌市。被上诉人（原告原告）：柯国富，男，1969年4月15日出生，汉族，住址同上。以上二被上诉人共同委托代理人：杨晓国，湖北西陵律师事务所律师。特别授权代理。原审第三人：山玥，男，1987年11月7日出生，汉族，住宜昌市西陵区。原审第三人：王明芳，女，1954年12月28日出生，汉族，住宜昌市西陵区。以上二原审第三人共同委托诉讼代理人：刘素勋，湖北楚贤律师事务所律师。特别授权代理。上诉人郎明芬因与被上诉人吴小丹、被上诉人柯国富、原审第三人山玥、原审第三人王明芳房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2017）鄂0502民初1902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成由审判员杨昊担任审判长，审判员王瑞菊、肖小月参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郎明芬上诉请求：二审法院依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回吴小丹、柯国富一审主张退还装让费40000元的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。郎明芬认为，在一审中，吴小丹、柯国富没有任何证据证明郎明芬授权山玥和其签订《续租合同》，郎明芬对《续租合同》也从未表示过追认，按照《续租合同》的约定，租金在合同签订前两年应当是4000元/月，吴小丹、柯国富本人也未按《续租合同》的约定履行，亦没有证据证明郎明芬和吴小丹、柯国富就《续租合同》的租金进行过协商变更，《续租合同》在合同形式上没有郎明芬的授权或追认，吴小丹、柯国富也未按此履行，显然是一份无效合同，无效合同中约定退还转让费的条款应当是无效条款。在租赁合同关系商业惯例中，转让费并非是出租人收取，是承租人对前任承租人的装修、设备、经营项目等的补偿，吴小丹、柯国富的40000元是补偿给了前任承租人杨虎，其是否能将房屋转租得到后任承租人的补偿，和本案没有关系，吴小丹、柯国富没有在后任承租人处得不到补偿就找前任承租人退还转让费的权利，要求没有收取转让费的郎明芬承担更是显失公平，一审判决对《续租合同》的效力和转让费的认定显然是错误的。二、一审判决适用法律不当。一审判决认定事实错误，导致适用法律不当，本案不应当适用《中华人民共和国合同法》第四十九条、第七十七条，而应当适用《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条，第四十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，第九十一条之规定。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，恳请上级法院撤销一审判决，予以改判。被上诉人吴小丹、柯国富辩称，续租合同合法有效，在郎明芬与吴小丹、柯国富之间进行了履行，并没有发行的无效的情形，续租合同是山玥代表郎明芬签订的，同去的还有李芬（山玥的前妻），租金变成4000元，履行了一段时间后调整为4500元，租金一部分是付给山玥，一部分付给郎明芬的账户，郎明芬对此续租合同的内容应当是清楚的，而且也在双方之间履行。现在没有发现无效的情形，该合同也已实际履行，应按照严格约定将转让费退还给吴小丹、柯国富。4万元的转让费当初是交给了郎明芬的代理人王明芳。一审认定事实清楚，适用法律正确，续租合同得到了履行，4万元的转让费应该由郎明芬退还给吴小丹、柯国富，请求二审法院驳回上诉，维持原判。郎明芬向一审法院起诉请求：一、判令郎明芬退还吴小丹、柯国富押金3000元、转让费40000元；二、判令郎明芬向吴小丹、柯国富返还出租房屋内留置的财产（电视一台、茶桌一张、笔记本电脑2台、打印机1台、工程测量仪器2台、茶叶及茶叶礼盒若干）；三、本案诉讼费由郎明芬承担。吴小丹、柯国富于2017年5月26日庭审中，当庭撤回第二项诉讼请求，一审法院依法予以准许。一审法院认定事实：郎明芬系宜昌市西陵区福绥横路3-5号房屋的业主。2010年5月，郎明芬委托王明芳（甲方）与柯国富（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋出租给乙方，租赁期限3年（即自2010年6月1日起至2013年5月31日止），第3年随着市场房屋租金行情而定，价格上浮初定10%；月租金4500元，按季度支付，实行先缴后使用，且需季度前10天内付清；押金3000元（在承租期间，乙方提出退租，押金不退）；租期内，如因甲方擅自回收房屋，乙方所付的4万元转让费由甲方负责。合同签订后，柯国富于2010年5月6日支付了押金3000元、转让费40000元、2010年6月1日至2010年8月30日的租金13500元。2013年6月1日，山玥（原告儿子）与柯国富之妻吴小丹（乙方）签订《续租合同》，租赁期限5年（自2013年6月1日起至2018年6月1日止），月租金4000元，租赁期限5年（即自2013年6月1日至2018年6月1日），第3年随市场行情房租涨为4500元；押金3000元，原合同中关于“在承租期间，乙方提出退租，押金不退”的内容被划去；合同写明合同期限内，乙方有权将房屋转租给第三方经营，甲方不干预，合同期满后，如乙方放弃房屋转租权，甲方需退还转让费给乙方4万元。吴小丹于2016年6月1日向郎明芬支付2016年6月、7月两个月租金9000元。双方因押金及转让费的退还问题发生纠纷，无法达成合意。2016年8月5日，郎明芬持房产证，在二马路社区居委会工作人员的见证下，撬开了出租房屋门锁，收回了出租房屋，现已自行出租他人使用。一审法院认为，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，予以确认。《续租合同》系山玥作为出租方与吴小丹签订，山玥作为郎明芬的儿子，且在之前的租期内也代表郎明芬收取过吴小丹、柯国富缴纳的部分租金，因此，吴小丹、柯国富有理由相信山玥有权代表郎明芬与其签订合同。《续租合同》签订后，吴小丹、柯国富按照新的约定缴纳租金4000元/月，虽然数个月后又调整租金至4500元/月，但应视为双方对租金金额进行了变更，且郎明芬亦未要求吴小丹、柯国富将之前按照4000元/月的租金补齐至4500元/月，故郎明芬实际是认可了《续租合同》的法律效力，其行为应受该合同的约束。郎明芬仅以宜昌市优抚医院的病历资料作为证据辩称山玥患有精神疾病，不具备签约的行为能力，因此否认《续租合同》的效力，认为双方形成不定期租赁合同关系的观点，缺乏事实和法律依据，不予采信。押金具有保证金的性质，旨在敦促当事人依约履行合同义务，若缴纳押金的一方在履约过程中未出现违约情形，则在合同终止后，押金应予返还。根据庭审查明情况，王明芳作为郎明芬的受托人，代郎明芬收取押金3000元，吴小丹、柯国富在租赁合同期限内并无违约情形，且《续租合同》对押金的处理亦无特殊约定，故吴小丹、柯国富主张退还押金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于转让费的问题，《续租合同》明确约定在合同期满后，若承租方放弃房屋转租权，则出租方需退还承租方转让费4万元。按照约定，该合同应于2018年6月1日到期，但郎明芬已于2016年8月将房屋收回，且已自行对外出租，吴小丹、柯国富实际已丧失了转租的权利，因此，郎明芬应按照合同约定退还转让费4万元。郎明芬辩称转让费4万元系替上手承租人代收故不应退还的意见，因郎明芬仅提交署名“杨虎”的《收条》一份，而“杨虎”没有依法作为证人出庭亦无交付款项的证明，且《续租合同》已对转让费的问题进行的明确约定，因此，郎明芬的上述抗辩理由不成立，依法不予采信。第三人山玥、王明芳经法院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证与辩解权利。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第七十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：郎明芬于本判决生效之日起十日内退还柯国富、吴小丹押金3000元及转让费40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费875元（原告已预交），由郎明芬负担，于履行上述给付义务时一并转付吴小丹、柯国富。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、山玥与吴小丹签订的《续租合同》是否有效？二、转让费应否退还给吴小丹、柯国富？一、关于《续租合同》效力的问题。山玥与吴小丹签订的《续租合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，也未损害他人的合法利益，故该合同合法有效。郎明芬上诉称并未授权山玥与吴小丹签订《续租合同》，但山玥系郎明芬之子，山玥也曾代替郎明芬向吴小丹、柯国富收取租金，郎明芬并未对山玥参与出租房屋管理行为提出异议，故而，作为普通人正常的认知水平，吴小丹有理由相信山玥具有与其签约的代理权限，且双方已实际履行该《续租合同》三年之久，郎明芬在此期间并未对合同效力提出异议，故而郎明芬关于《续租合同》无效的上诉主张，本院不予支持。二、关于转让费的问题。转让费是指租户在房屋租期内征得房东同意后将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目等，一并转让给下一个租户，其向下一个租户收取的超过应收取房租的费用为转让费。可见，转让费是租户向下一个租户收取的费用，具体到本案中，40000元转让费应由杨虎向柯国富收取，郎明芬现上诉主张《收条》证明了郎明芬已经向杨虎支付了40000元的转让费，故而柯国富应向郎明芬支付40000元转让费。郎明芬仅提供《收条》一份，并未提交向杨虎支付40000元转让费的付款证明，且杨虎亦未作为证人出庭作证，故而郎明芬提交的证据不足以证明已向杨虎支付40000元转让费的事实。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”之规定，因郎明芬向柯国富收取40000元转让费并无合法根据，故柯国富、吴小丹向郎明芬主张返还40000元的上诉主张具有事实与法律依据，郎明芬关于拒退转让费的上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人郎明芬的上诉请求和理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人郎明芬负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 昊审 判 员  王瑞菊审 判 员  肖小月二〇一七年十二月十四日法官助理  皮 慧书 记 员  熊芳园