.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省高级人民法院民事判决书（2017）晋民终598号上诉人（一审被告）：太原市自由地带服饰有限公司。住所地太原市迎泽区柳巷**号楼*层*号。法定代表人：王强，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张毅，山西泰一律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：山西吉睿商贸有限公司。住所地太原市迎泽区并州北路第*幢**单元****号。法定代表人：秦保江，该公司总经理。委托诉讼代理人：景明慧，山西近道律师事务所律师。委托诉讼代理人：原万生，山西近道律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：化新祎，男，汉族，1967年10月13日生，住太原市。太原市自由地带服饰有限公司（下称自由地带）因与山西吉睿商贸有限公司（下称吉睿公司）、化新祎房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市中级人民法院（2016）晋01民初229号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，自由地带法定代表人王伟及其委托诉讼代理人张毅、吉睿公司委托诉讼代理人景明慧、原万生及化新祎出庭参加诉讼，本案现已审理终结。2015年10月20日吉睿公司、化新祎提起一审诉讼，请求：1、依法解除《合作协议》；2、判令自由地带支付2015年度租金1000万元，并按银行同期贷款利率承担自2015年1月1日起至生效判决之日止的利息（截止2015年10月20日利息为415055．56元）；3、判令自由地带支付2016年度租金1050万元，并按银行同期贷款利率承担自2016年1月1日起至生效判决之日止的利息；4、诉讼费用由自由地带承担。太原市中级人民法院一审查明，（一）2012年6月26日吉睿公司委托的化新祎与自由地带委托的王伟签订了《合作协议》，约定原告将南中环街198号约3000平方米和并州北路51号约6000平方米两处房产出租给自由地带，租赁期限15年，2013年1月1日起至2027年12月31日止，免租期2012年7月1日至2012年12月31日，2013年1月1日至2015年12月31日年租金为1000万元，2016年1月1日至2018年12月31日年租金为1050万元，租金每三年递增50万元。（二）2013年12月28日，因并州路进行道路改造，化新祎与王伟签订《房屋租赁合同补充协议》，同意减免自由地带2014年度租金250万元整。自由地带已向原告支付了2013年度租金1000万元，2014年度的租金750万元。原告未向自由地带开具租赁费发票。（三）2012年9月8日吉睿公司与自由地带签订了《协议书》，内容为：关于金圣甲第（并州路51号）底商安装两部一至五层景观电梯一事，双方协商如下：（1）该电梯的产权人为吉睿公司，使用人为自由地带。应自由地带要求，吉睿公司特委托自由地带对安装一至五层两部景观电梯全权负责。如遇供货商安装发生纠纷，由自由地带负责，吉睿公司不承担任何责任。（2）两部景观电梯的费用是65万元带税票，其中包括设备款、运费、电梯钢结构费、安装费、验收费直至交付使用。因吉睿公司资金紧张，其费用由自由地带按合同签订内容支付吉睿公司（作为底商租金），由吉睿公司交付电梯安装厂家。（四）另查明，位于太原市××路房产面积为5950．49平方米；位于太原市南中环198号的房产面积为3033．59平方米。太原市中级人民法院一审认为，吉睿公司与自由地带双方签订《合作协议》及《房屋租赁合同补充协议》，不违反法律法规，合法有效，双方都应依约履行。自由地带以《合作协议》约定的位于并州北路51号、南中环街198号两处的实际面积远远不足约定，导致自由地带已交的租赁费实际多缴纳了，应按自由地带公司实测的面积，缴纳从2013年以来的租金，并抵扣2015年之后的租金；因消防电梯不合格；因吉睿公司擅自搭建外墙的楼梯导致自由地带因此向相关次承租人商户减免租金导致自由地带利益受损为由，止付2015年之后的租金的辩解意见，（一）吉睿公司提供房屋产权证证明位于并州北路51号房屋为5950．49平方米，南中环街198号房屋为3033．59平方米，自由地带没有充分的证据推翻吉睿公司此证明；（二）有关电梯，原告2013年与自由地带在2012年9月8日所签的《协议书》对有关电梯安装及使用事宜已经约定明确，自由地带提供其他的证据不足以证明吉睿公司在提供电梯上有其他违约行为；（三）有关自由地带主张的因吉睿公司的行为导致相关次承租人减租的情况，因自由地带没有充分证据证明吉睿公司的行为影响了相关次承租人的经营，且自由地带提供的相关减租金额的证据为收据；综上，自由地带以吉睿公司存在违约，故自由地带不缴纳2015年及2016年年度租金的辩解理由不符合实际，不予采纳。因自由地带未向原告支付2015年度及2016年度租金构成了违约，且原告已经向自由地带履行了解除合同的通知义务，对原告要求解除《合作协议》的诉讼请求，予以支持。判决：（一）解除原告山西吉睿商贸有限公司与太原市自由地带服饰有限公司之间签订的《合作协议》。（二）太原市自由地带服饰有限公司在本判决生效之日起十日内向原告山西吉睿商贸有限公司、化新祎支付2015年度租金1000万元，并支付利息（1000万元为基数，按银行同期贷款利率自2015年1月1日起至本判决确定给付之日止）。（三）太原市自由地带服饰有限公司在本判决生效之日起十日内向原告山西吉睿商贸有限公司、化新祎支付2016年的租金，按每日28767．12元计算（起自2016年1月1日，至本判决确定给付之日止），并支付利息（按银行同期贷款利率自2016年1月1日起，至本判决确定给付之日止）。案件受理费84290元，保全费5000元整，由太原市自由地带服饰有限公司承担。本案一审判决后，自由地带向本院提出上诉。请求：l、撤销太原市中级人民法院（2016）晋01民初299号民事判决，改判继续履行《合作协议》，据实结算租金并确认上诉人的损失为已交纳的租金，驳回被上诉人的其他诉讼请求。2、本案的全部诉讼费用由各被上诉人共同承担。主要理由为：（一）本案未追加全体实际次承租人参加诉讼，简单地驳回上诉人继续履行合同的诉讼请求，直接导致次承租人的合法权益受到严重损害，将来的判决无法执行，程序违法，应予撤销。（二）被上诉人虽然提交了他人名下的房屋所有权证，但所附面积并不等于实际出租面积，这一事实必须现场和专业测算才能得出客观权威的结论，一审在未认定双方合同约定的是建筑面积还是使用面积的前提下，以房产证面积认定上诉人不缴租金，不符合事实，严重损害了上诉人的合法权益，应予撤销。（三）一审法院将”租金待定”认定为”不缴纳租金”违背客观事实。上诉人承租房屋后，因实际承租面积远远小于约定面积，与被上诉人出租房屋面积等重大争议无法协商确定，才在2015年度租金尚未开始交纳前即2014年11月，不得已主动向法院提起诉讼的，按上诉人认定的面积计算，已交租金可以包括到2016年上半年，不存在拒不缴纳租金的情形，一审法院认定上诉人”不缴纳租金”是明显违背客观事实的。（四）《合作协议》9-4约定，甲方应于2012年10月31日前向乙方交付正常使用的贰部观光直梯、贰部货运直梯及相关手续。电梯和扶梯是国家法定要求强制检验的，电梯和扶梯如果达不到国家的强制标准，就不得投入使用。被上诉人所提供的三部斯迈普电梯一直不能正常使用，双方决定替换原电梯公司，但是被上诉人迟迟无法提供完整的电梯资料（开工报告书），电梯所存在的钢丝绳非专用不合格、电梯配重设计缺150公斤配重铁不合格、曳引机安装不合格、限速器安装错误等原因导致无法报检，无法使用。（五）被上诉人提供的消防和外立面装修不符合约定，并违反约定在并州路房屋北侧擅自加盖，给上诉人带来了重大的经济损失，一审判决酌情认定的10万元赔偿，根本不足以弥补上诉人所支付的任何一项费用。1、按照《合作协议》9-4，被上诉人应向上诉人提供完整的消防配套设施设备及消防部门验收合格后的相关手续。但是直到2014年3月26日《金圣甲第小区消防系统恢复三方协议》，明确了消防系统一直存在问题，各自出钱，尽快施工，使消防系统符合消防规范要求。最后是自由地带公司出资四万才解决了问题，被上诉人的违约显而易见。2、由于被上诉人所提供的金圣甲第综合楼的外立面不合格，为了尽快投入使用，保证商户正常的经营活动，上诉人只能自行与太原市佳兴诚装饰公司签订了外立面装修工程合同书，自行出资才完成了外立面的工程。3、被上诉人未经许可，违反约定，擅自在并州路51号房屋北侧加盖，大大影响了上诉人商户的空调、采光及整体的布局等，为此4家商户均表示不满，均提出减免租金的要求，上诉人只得先行前后给刘一锅、吉佳宝贝、晋城银行和津渡茶堂共减免租金160万。上述减免的租金均为客观事实，一审法院认为这是被上诉人履行过程中的瑕疵，上诉人无法认同。（六）吉睿公司、闫留叶与自由地带公司房屋租赁合同应为无效。1、吉睿公司与自有地带公司订立的租赁合同中约定有对案涉房产的改建条款，依据建筑法、建设工程质量管理条例规定，该改建工程属于改变建筑原有承重结构、整体结构的工程，必须经过验收方可交付使用。至今吉睿公司尚未取得规划许可证、开工许可证、原设计单位批准文件及验收证明，危害公共安全。因此，吉睿公司与自由地带公司签订的房屋租赁合同是无效合同。2、闫留叶的房产至今未取得建设工程规划许可证，未经法定的建设工程质量部门进行验收，该房产不能用于买卖和租赁，合同无效。此外，一审判决还存在如下问题：1、一审判决主文第一条，判决解除吉睿公司与自由地带公司签订的合作协议。但是协议涉及两个租赁合同，两处房产，除吉睿公司外，还有一处房产系闫留叶所有。一审未判决解除闫留叶与自由地带公司订立的合作协议。2、一审判决解除租赁合同，但承租人靡费数百万巨资装饰装修的工程部分已经形成附合于原建筑的装饰装修物。一审审理时，法官未尽释明义务，告知承租人就此另行起诉。吉睿公司及化新祎辩称，从2012年6月26日双方签定合作协议到2014年12月底，双方合作是正常的，从2014年12月份应缴租金的时候，自由地带未缴租金，也没有说理由，导致本案诉讼。从2015年到2017年11月，在诉讼期间自由地带无偿占有房产近三年之久。1、关于次承租人的诉讼地位问题，次承租人不是必要的共同参与人，人民法院完全有权依据具体的案情决定次承租人是否参与诉讼，所以不存在程序违法的问题。2、关于租赁面积问题，依据双方签定的协议，是对两栋楼房整体承租，并不是对面积承租，按照我方产权证明等证据，我方提供的两处承租物租赁面积完全符合合作协议规定的面积。3、关于电梯问题，在双方履约过程中，对电梯达成了新的处置意见。4、消防的问题，与电梯问题一样，双方达成新的协议，自由地带提出存在违约，与当时的协议精神不符，且也过了法律保护的时效范围。5、外立面装修违反约定，给自由地带带来了重大经济损失的问题。外立面改造装修是市政府的改造工程，是政府行为，不是我方的原因，况且2014年租金已减到750万元，就包括了外立面的问题。外立面改造也不存在遮阳采光的问题。此外，自由地带的装饰装修物，完全有另案处理的渠道，不存在释明义务。一审判决程序合法，认定事实清楚，证据确实充分，要求驳回上诉人上诉请求。本院查明事实与原审查明事实一致。另查明：自由地带与化新祎2012年6月26日签订《合作协议》，租赁南中环198号和并州路51号两处房产，自由地带向吉睿公司支付了2013年度的租金1000万元，2014年度的租金750万元。合同约定下一年度租金到期日前30日内支付下一年度租金。2015年1月19日吉睿公司、化新祎向自由地带下发解除《合作协议》通知书，载明，......截止2014年12月31日租金已经到期，经多次催告，仍不支付租金，通知：《合作协议》解除，请于收到本通知后5日内清空上述商铺所有商户。本院认为：（一）自由地带关于本案未追加全体次承租人参加诉讼，程序违法的理由。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条规定，”必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼”，第五十六条第二款规定”对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼”，据此，只有必要共同诉讼中的共同原告和被告人民法院才必须通知其参加诉讼，第三人可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。本案中全体次承租人没有申请参加诉讼，自由地带一审中亦没有申请全体次承租人参加诉讼，且本案房屋租赁合同的双方为自由地带和化新祎，合同之外的第三人与本案之结果并无法律上的利害关系，不是人民法院必须追加的当事人，该上诉理由不能支持。（二）自由地带关于合作协议中约定的面积应当是使用面积而非建筑面积的理由。自由地带起诉状中主张并州路和南中环的实际合法使用面积合计6173平方米，与合作协议约定的9000平方米相差2827平方米，主张出租方违约在先。经查，合作协议约定”南中环街198号总面积约为3000平米，并州路51号总面积约为6000平米”，合作协议的附件中附有该房屋的权属证书，自由地带作为合同一方，应对合同主要条款进行审查，在2012年6月26日签约时自由地带并未提出异议，直到2014年12月被催交租金后在诉讼中才提出租赁合同中面积与实际交付面积不符的理由证据不充分，不予支持。本院二审庭审中，自由地带对并州路51号总面积约为6000平米的事实予以认可，不认可南中环街198号总面积约为3000平米的事实，并提出该房产至今未取得建设工程规划许可证，该房产不能用于买卖和租赁，为无效合同。经法庭释明，自由地带虽主张合同无效，但未变更继续履行的请求。化新祎主张南中环街198号房产所在的北张村被列为太原市××村改造项目，对此本院予以认定，自由地带该上诉理由不能支持。（三）原审关于自由地带不缴纳租金的认定是否正确。协议约定的租赁面积应按建筑面积确定，两处房屋共计9000平米，2015年房屋租金为1000万元，自由地带在自测面积合计6173平方米后，并未与出租方沟通的情况下，自行认为按其测定的面积计算，已交租金可以包括到2016年上半年，遂停止支付租金的行为没有依据，不能支持。原审认定自由地带逾期不缴纳租金正确。（四）化新祎与自由地带《合作协议》是否应当解除。（1）自由地带逾期不缴纳租金构成违约，其拖欠租金的违约行为已导致吉睿公司的合同目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项”当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，另一方当事人可以解除合同”的规定。（2）《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定”承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，第九十四条规定：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行......”该条款是关于合同解除的法定事由的规定，合同约定缴纳次年房租的时间为2014年12月31日前，自由地带逾期不缴纳租金，吉睿公司催缴无果后，在2015年1月19日向自由地带下发解除《合作协议》通知书，吉睿公司解除合同的法定条件成就。（3）本院审理中经调解，吉睿公司、化新祎同意自由地带将2015年至2017年所欠三年租金补齐后，合同继续履行，但自由地带到期仍未履行交纳所欠租金的义务。综上，化新祎与自由地带《合作协议》应当解除。双方《合作协议》应认定自2015年1月22日自由地带收到解除《合作协议》通知书时解除。（五）关于电梯问题。2012年6月26日合作协议第九条约定，”甲方应于2012年10月31日前向已方交付可正常使用的两部观光电梯、两部货用直梯及相关手续......”，但2012年9月8日吉睿公司与自由地带就两部观光电梯达成协议：”......吉睿公司特委托自由地带对安装一至五层两部景观电梯全权负责。如遇供货商安装发生纠纷，由自由地带负责，吉睿公司不承担任何责任......”，对两部观光电梯作了另行约定。在吉睿公司未依约提供正常使用的其他货梯后，自由地带未对此提出异议，而是于2013年3月14日和6月5日，双方签订《移交说明》和《电梯移交协议》，自由地带承诺”如在电梯没有验收期间使用，发生的维护检修费用全部承担”后，对北梯接收使用，在电梯使用发生故障后，自由地带又自行更换电梯公司进行维修，一切费用自由地带承担，应视为双方已就电梯问题达成合意，自由地带该上诉理由不能支持。（六）关于消防问题。因消防系统问题，2014年3月26日自由地带、吉睿公司、太原诚达物业公司三方达成《金圣甲第小区消防系统恢复三方协议》，太原诚达物业公司出资3万，自由地带和吉睿公司各出资4万，使消防设施功能恢复并符合消防规范要求，自由地带对此并未提出异议，视为双方对消防问题的重新约定，自由地带在诉讼中主张吉睿公司违约，该上诉理由不能支持。（七）关于外立面装修及损失。2013年9月9日太原市城乡规划局下发”关于两街一路沿线公共空间街景整治相关事宜的通知”，要求沿线各单位进行景观整治，于9月25日前完成。自由地带对此工程未向吉睿公司提出异议，其主张工程完工后2013年11月自由地带次租户要求减租，给其造成损失，但自由地带与吉睿公司2013年12月28日协商2014年租金减少250万，并未对该工程提出赔偿损失的主张，且自由地带提供的均为次租户的现金收据，未能提供相应的转账凭证，不能达到证明损失已实际发生的高度可能性，其上诉理由不能支持。（八）关于自由地带提出双方协议涉及两个租赁合同，两处房产，一审判决解除了吉睿公司与自由地带公司签订的合作协议，未判决解除闫留叶与自由地带公司订立的合作协议的理由。本案涉及两处房产，但化新祎作为两处房产的委托人，一并将两处房产与自由地带签订租赁合同，案涉合同是一个，非自由地带主张的两个租赁合同，该理由不能支持。（九）自由地带在履行租赁合同中装饰装修物的损失另案处理。此外，双方《合作协议》自2015年1月22日解除，合同解除之前的租金，自由地带应按双方《合作协议》约定计付，2015年1月22日合同解除之后，自由地带应按《合作协议》约定，以同期租金标准支付占用费及利息。原判决第二、三项”太原市自由地带服饰有限公司在本判决生效之日起十日内向山西吉睿商贸有限公司、化新祎支付2015年度租金”、”太原市自由地带服饰有限公司在本判决生效之日起十日内向吉睿商贸有限公司、化新祎支付2016年的租金”中，关于”租金”表述不当，应为”占用费”，占用费亦以同期租金标准支付。综上，太原市自由地带服饰有限公司的上诉理由不予支持。原审认定事实基本清楚，适用法律基本正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费144300元，由太原市自由地带服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审判长张林审判员程庆华审判员徐立军二〇一七年十二月十三日书记员宋鹏飞