四川省攀枝花市西区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0403民初1580号原告：成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司，营业场所：四川省攀枝花市西区格萨拉大道38号10号楼旁，统一社会信用代码：9151040332709853XK。负责人：吴金林，该公司经理。委托诉讼代理人：罗安发，男，该公司副经理。委托诉讼代理人：李小红，女，该公司职工。被告：刘天义，男，1964年4月16日出生，汉族，户籍地四川省攀枝花市西区，住四川省攀枝花市西区。委托诉讼代理人：王月花（被告刘天义之妻），女，1968年8月8日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。原告成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司（以下简称亿新物业攀分司）与被告刘天义物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，依法适用简易程序于2017年11月1日公开开庭进行了审理。原告亿新物业攀分司的委托诉讼代理人罗安发、李小红，被告刘天义及其委托诉讼代理人王月花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿新物业攀分司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2015年5月22日至2017年9月30日期间的物业服务费3347.32元【120.69m2×0.98元/月/m2×（28个月＋9天）】、代收垃圾处置费169.8元【6元/月×（28个月＋9天）】、逾期违约金2302.44元，共计5819.56元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月22日原告与蓝湖国际小区业主委员会（以下简称蓝湖业委会）签订了《物业服务合同》。《物业服务合同》约定由原告对被告所在的蓝湖国际小区进行物业管理，物业服务费为0.98元/月/平方米，业主应在每月初5日前交纳当月的物业服务费（每次缴费的具体时间），履行交纳义务；业主逾期交纳物业服务费，违约金按应交纳总和的每日3‰收取滞纳金。原告按合同约定于2015年5月22日进驻该小区，提供了物业管理服务。但从2015年5月22日开始至2017年9月30日止，被告拖欠物业管理费和代收垃圾处置费，经多次催缴，被告无正当理由拒交至今，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，影响了原告对物业的正常管理。被告刘天义辩称，原告服务、管理不到位，电梯经常不能正常使用，有人乱贴小广告，8、9号楼车辆停放混乱，小区门禁系统都是坏的，所以导致被告不交物业费。被告交纳了物业服务费，原告就有保障被告安全的义务，但由于原告安保不到位，导致被告家里被盗，原告应承担责任。原告与业主委员会签的合同被告不知道，所以被告不认可原告和业主委员会签订的合同。被告不应承担违约金。根据双方当事人的陈述、原告的营业执照、中标通知书、物业服务合同、物业工作台账和照片、催费通知单、原告在岗人员统计表、接（报）处警登记表等证据，本院认定事实如下：刘天义系蓝湖国际小区的业主。2015年5月22日，蓝湖业委会作为甲方，亿新物业攀分司作为乙方，双方就蓝湖国际小区的物业服务事宜签订了物业服务合同。该合同约定：“第七条乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。多层住宅用房：0.65元/月·平方米，电梯住宅用房：0.98元/月·平方米，商业用房：1.2元/月·平方米。集中供热、供暖等系统的运行与维护费、建筑物附属设施设备按规定需强制检测的费用，依据其实际支出，由业主在上述物业服务费用外合理分摊，具体费用标准由甲方、相关业主与乙方另行约定。本条约定的物业服务费用不含物业保修期满后建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用，建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用在建筑物及其附属设施维修资金中列支，并按业主专有部分占建筑物总面积比例分摊。第八条业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额交纳物业服务费用。第九条合同生效之日起一年内乙方承诺物业服务费用不予上涨，一年后按照价格法相关规定，依据上年度攀枝花物价指导标准及攀枝花市三级物业服务标准的年平均业主满意度情况（若业主满意度为80%以上，乙方有权提出物业服务收费标准相应上浮，具体调整比例由甲乙双方另行约定）。第十条本合同有效期间，乙方实行包干制，业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。第十一条物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主应在每月初5日前交纳当月的物业服务费（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：按应缴总和的每日3‰收取滞纳金。第十八条本建筑区划内，乙方、业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。业主自用的，由上述专业单位向业主收取；乙方使用的，由上述专业单位向乙方收取；部分业主共同使用的，由相关业主分摊；全体业主共同使用的，由全体业主分摊。乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。业主应在每月5日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期交纳费用的，违约金按应交总和每日3‰收取。第二十二条本合同期限三年。”之后，亿新物业攀分司进入该小区开展物业服务。2015年7月24日攀枝花市西区住房和城乡建设局在蓝湖业委会、亿新物业攀分司提交的物业管理服务合同备案表上盖章予以备案。2016年5月26日接（报）处警登记表记载：报案人：王月花。接警内容：接110指令蓝湖一期8号楼1单元6楼2号家中被盗，请出警。处警情况：经了解，王月花今日早上7时许从蓝湖小区一期家中离开，晚上18时30分许回家时发现家中卧室衣柜内的抽屉被撬开……，被盗损失价值10500元左右。处警意见：建议立刑事案件移交刑大侦办。经亿新公司催收，刘天义至今未支付亿新公司2015年5月22日之后的物业服务费，截止2017年9月30日拖欠的物业服务费、垃圾处置费，分别为3347.32元、169.8元。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告亿新物业攀分司与蓝湖国际小区业主委员会签订了《物业服务合同》，该《物业服务合同》对该小区的业主具有约束力，故对被告刘天义辩称不认可原告和业主委员会签订的《物业服务合同》的意见，本院不予采纳。原告按照合同约定向蓝湖国际小区提供了物业服务，被告刘天义作为该小区的业主，应遵守《物业服务合同》的约定，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。被告刘天义辩称其家里被盗原告应承担责任的意见，因《物业服务合同》中对原告提供的公共服务事项和质量进行了约定，并没有约定原告对小区业主的室内财物负有保管义务，故被告刘天义家中的财物保管不属于物业服务的内容。被告刘天义家中被盗的财产损失，涉及到刑事案件，其损失可另行主张，而不该以此为由拒交物业服务费，故对被告刘天义的辩称意见，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告刘天义从2015年5月22日至2017年9月30日的物业服务费，经原告亿新物业攀分司催交，至今都没有交纳。因此，对于原告要求被告刘天义支付2015年5月22日至2017年9月30日的物业服务费3347.32元、代收垃圾处置费169.8元，共计3517.12元的诉讼请求，本院予以支持。被告刘天义在原告亿新物业攀分司催交后，至今未支付物业服务费，属于违约，依法应承担违约责任。虽然《物业服务合同》中约定“违约金按应缴总和的每日3‰收取滞纳金”，但该约定的违约金过高，结合本案所涉物业纠纷的现状等情况，本院参照年利率24%计算，酌定违约金为950元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：告刘天义在本判决生效之日起十五日内向原告成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司支付2015年5月22日至2017年9月30日的物业服务费3347.32元、代收垃圾处置费169.8元以及违约金950元，共计4467.12元。二、驳回原告成都亿新物业管理有限公司攀枝花分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期内的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘天义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  何国环二〇一七年十二月一日书记员  宋璧君