重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终8151号上诉人（原审被告）：彭葭，女，1982年1月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：李享琴（彭葭母亲），女，1954年11月26日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：重庆龙升物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号46-1＃，统一社会信用代码915001036889498542。法定代表人薛德岗，总经理。委托诉讼代理人：尹强斌，男，1970年2月26日出生，汉族。上诉人彭葭因与被上诉人重庆龙升物业管理有限公（以下简称龙升物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2017)渝0108民初8318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人彭葭的委托诉讼代理人李享琴，被上诉人龙升物业公司的委托诉讼代理人尹强斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭葭上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、将本案发回重审或依法改判，判决被上诉人减免上诉人的物业服务费，减免额度2000元（与装修保证金等额），相关诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：上诉人房屋墙壁被其邻居装修时打穿，双方并未达成一致的恢复原状及赔偿协议，被上诉人既未从中协调，且违规退还上诉人邻居的装修保证金，被上诉人还存在小区卫生清洁、路面、电梯维护不到位，门禁不严格等物业服务瑕疵。龙升物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。龙升物业公司向一审法院起诉请求：1、被告立即支付从2013年9月至2016年11月10日拖欠的物业费4117元、水费139.50元、公摊费56元、滞纳金383.81元，共计4696.31元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：彭葭系重庆市南岸区丹景路6号金色家园的业主，该房建筑面积119.29平方米。2012年3月10日，重庆鑫隆达房地产开发有限公司作为甲方与乙方重庆龙升物业管理有限公司即本案彭葭，就重庆市南岸区丹景路6号金色家园小区的物业服务签订了《物业管理委托服务合同》，该合同约定：合同服务期从2012年4月1日至2015年3月31日止，合同期为叁年；收费标准为1.2元/平方米（建筑面积）/月（含电梯费），优惠期间收0.9元/平方米（建筑面积）/月（含电梯费）；业主需于每月1日至25日缴纳其每月应付的管理费；业主、使用人欠缴管理费或其它费用时，乙方可向业主、使用人发出通知，详列所欠款项及清还期限，该欠款业主、使用人应在收到催款通知书起一周内说明拒付理由，若无正当理由，乙方可收取缴付的款项自应付之日起按日千分之三收取违约金。合同还对物业管理服务方式、物业管理服务内容与标准、双方责任与义务、违约责任、争议解决、其他事项等作出了约定。2015年3月22日，重庆鑫隆达房地产开发有限公司与重庆龙升物业管理有限公司再次就上述小区签订了《物业管理委托服务合同》，约定：合同服务期从2015年4月1日至2018年3月31日止，合同期为叁年；收费标准为1.2元/平方米（建筑面积）/月（含电梯费），优惠期间收0.9元/平方米（建筑面积）/月（含电梯费）；业主需于每月1日至25日缴纳其每月应付的管理费。该合同也对物业管理服务方式、物业管理服务内容与标准、双方责任与义务、违约责任、争议解决、其他事项等作出了约定。合同签订后，龙升物业公司一直为金色家园小区提供物业服务至2016年11月10日。彭葭从2013年9月起至2016年11月10日未缴纳物业服务费4187.08元（119.29平方米×0.9元/平方米/月×39月）、水费139.50元、从2016年3月10月未缴纳公摊费56元（7元/月×8月）。庭审中，彭葭自愿按照诉请的金额4117元请求物业费。彭葭举示了照片二张，拟证明邻居将彭葭家的墙打穿没有完全恢复的事实，龙升物业公司认为直接侵权人为彭葭的邻居，龙升物业公司已积极配合，协调处理，尽到了物业管理的职责，彭葭不能据此不缴纳物业费。一审法院认为，龙升物业公司与重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订的《物业管理委托服务合同》，是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故一审法院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”上述《前期物业服务合同》对全体业主包括被告均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，彭葭辩称由于邻居将彭葭家的墙打穿未完全恢复，龙升物业公司未尽到职责并将装修保证金退还邻居，故未缴纳物管费的意见，由于彭葭与邻居的纠纷系另一法律关系，若彭葭认为邻居打穿墙的行为侵犯了自己的权益，应当通过法律途径维护自己的合法权益，而非本案不缴纳物业费的正当理由，故一审法院对彭葭的该项意见不予采信。一审法院认为，龙升物业公司已向彭葭提供了物业服务，彭葭作为该小区的业主，应按约履行缴纳物业服务费的义务。庭审中，彭葭认可从2013年9月起至2016年11月10日未缴纳物业服务费4117元、水费139.50元，从2016年3月10月未缴纳公摊费56元，故对龙升物业公司请求的上述期间的物业费4117元、水费139.50元、公摊费56元，共计4312.50元，一审法院予以支持。关于滞纳金，其实质应为资金占用损失，龙升物业公司主张按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率从2013年10月计算至2017年2月20日，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：“被告彭葭于本判决生效之日起十日内支付原告重庆龙升物业管理有限公司从2013年9月至2016年11月10日的物业管理费4117元、水费139.50元，从2016年3月10月的公摊费56元，共计4312.50元及资金占用损失（具体计算方式为自2013年10月起以所欠物业管理费金额为基数按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算至2017年2月20日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告彭葭负担（原告龙升物业公司已垫付，被告彭葭在支付上诉款项时一并支付原告龙升物业公司）。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，彭葭上诉称由于其邻居装修将彭葭家的墙打穿未完全恢复，龙升物业公司未尽到职责并将装修保证金退还邻居，故未缴纳物管费的意见，因彭葭与邻居的纠纷系另一法律关系，若彭葭认为邻居打穿墙的行为侵犯了自己的权益，应当通过法律途径另案维护自己的合法权益。同时，龙升物业公司并不具有因彭葭认为其前述纠纷未解决而强行截留彭葭邻居装修保证金的权利。故彭葭以此理由拒交物业费缺乏事实和法律依据，依法不应支持。关于彭葭上诉称龙升物业公司存在的物业服务瑕疵，因彭葭并未举证证实，故应承担举证不能的后果。同时，龙升物业公司在物业管理中应提高服务水平，改进服务态度，以达到双赢的效果综上所述，上诉人彭葭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人彭葭负担。本判决为终审判决。审判长  胡智勇审判员  苏致礼审判员  陈 华二〇一七年十二月十八日书记员  张远馨