广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终23014号上诉人（原审被告）：王玉芬，女，1972年7月9日，汉族，住广东省汕头市澄海区。委托诉讼代理人：熊国华、罗俊，广东一粤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东新大地宾馆，住所地广州市越秀区站前路*******号。法定代表人：吴渤然，该宾馆总经理。委托诉讼代理人:谭子毅、陈嘉丽，广东四方三和律师事务所律师。上诉人王玉芬因与被上诉人广东新大地宾馆租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2017)粤0104民初8878号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人王玉芬的委托诉讼代理人罗俊及被上诉人广东新大地宾馆的委托诉讼代理人谭子毅、陈嘉丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉芬上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项、第五项，依法改判或发回重审，本案所有诉讼费由广东新大地宾馆承担。事实和理由：1、一审判决在审理查明中认定王玉芬依约支付24万元进场费存在事实认定错误。该24万元唯一的合理解释应为预付款，用于抵扣租金，王玉芬一审中递交了相关证人证言、转账凭证等证据，但一审法院对此并未采纳。2、一审判决认定王玉芬未支付租金构成违约存在错误。（1）广东新大地宾馆未有效通知王玉芬缴费。（2）王玉芬之前交付的24万元可冲抵租金，且应按《补充协议二》的标准计算并冲抵租金，因广东新大地宾馆向王玉芬提供的是格式合同，应按有利于王玉芬来解释。3、即使王玉芬需支付租金，也应计算到2017年6月止，因王玉芬与广东新大地宾馆2017年7月3日就已解除了租赁合同，不应再计算2017年7月的租金。综上，王玉芬支付租金部分并未违约。广东新大地宾馆辩称：1、相关生效判决已认定了“新大地宾馆向租户收取场地使用费符合一般交易习惯”，王玉芬在一审中提交的反诉状也自认其“缴纳的48万元为进场费”的事实，故王玉芬向新大地宾馆的账户转入共计48万元是其承租B703与B705两间商铺的场地使用费，而非预付款。2、王玉芬自2015年7月开始拒交租金，应按《租赁合同》及《补充协议二》的约定补交租金差额且按《租赁合同》的标准缴纳租金、空调费、电费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2017年4月24日，广东新大地宾馆向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、判令广东新大地宾馆、王玉芬签订的《租赁合同》（合同编号：新合字[2013]服B703-01）立即解除，王玉芬立即将新大地B馆第七层B703号洽谈间交还给广东新大地宾馆，王玉芬支付的28900元保证金归广东新大地宾馆所有；2、判令王玉芬向广东新大地宾馆清偿自2015年7月1日起至王玉芬将新大地B馆第七层B703号洽谈间实际交还给广东新大地宾馆之日为止的租金（租金计算基数为2014年1月1日至2014年12月31日每月9643元；2015年1月1日至2015年12月31日每月10222元；2016年1月1日至2016年12月31日，每月10835元；2017年1月1日至2017年12月31日每月11485元；2018年1月1日至2018年12月31日每月12174元）；3、判令王玉芬向广东新大地宾馆支付尚欠的自2015年7月1日起至王玉芬将新大地B馆第七层B703号洽谈间实际交还给广东新大地宾馆之日为止的空调费（按每月426元计）；4、判令王玉芬向广东新大地宾馆支付滞纳金（按每月实际欠费总额2%/日计算至王玉芬向广东新大地宾馆清偿所有费用止）；5、判令王玉芬向广东新大地宾馆支付合同租金差额部分126848元（因王玉芬未按约定按期缴纳租金，广东新大地宾馆有权向王玉芬追回2014年1月1日至2015年6月30日期间的租金优惠金额）。一审法院认定事实：据广州市房地产档案馆于2015年8月11日出具的《房地产登记簿查册表》记载，越秀区站前路108号（建筑面积12200.09平方米）的产权人为中国对外贸易中心（集团），使用性质为非居住用房，土地用途，房屋使用性质为旅社。2015年2月11日，中国对外贸易中心（集团）出具《委托经营证明书》，载明：中国对外贸易中心（集团）是广州市新大地宾馆上级主管单位，委托广东新大地宾馆经营位于广州市越秀区站前路108号、110号、112号、114号、116号、118号、120号、122号的物业。据广东新大地宾馆的《营业执照》显示，广东新大地宾馆的经营范围包括：企事业机关单位食堂……场地租赁，开办越秀区站前路108号-122号1号（A馆）楼一至八层、2号（B馆）楼一至八层、3号（C馆）楼一至二层新大地服装城，市场经营管理，摊位出租管理；等。2013年10月18日，广东新大地宾馆（出租方）与王玉芬（承租方）签订《租赁合同》，约定：洽谈间位置为广州市越秀区站前路108-122号广东新大地宾馆2号楼新大地服装城B馆第七层B703号商铺/洽谈间。该洽谈间仅为经营毛、针纺织、梭织服装使用，未经承租方书面同意，承租方不得擅自变更经营范围及商铺/洽谈间的用途，否则视为承租方违约。按照合同约定承担违约责任。租赁期限从2014年1月1日至2018年12月31日，王玉芬在签订本合同时向广东新大地宾馆支付履约保证金28900元，合同期满后广东新大地宾馆无息退还王玉芬。王玉芬应在每月十日前向广东新大地宾馆缴纳租金、空调费、电费。租金起点为人民币9643元/月，合同期内每年一月起递增6%；空调费每月426元；电费按政府规定商业用电价格收取；王玉芬未按合同约定的时间和金额缴纳租金等应付费用，或未按时补足履约保证金或赔偿款，除补交拖欠款项外，每逾期一天按当月总费用额的2%加收滞纳金，逾期十五天，除必须缴清所欠费用外，广东新大地宾馆有权对王玉芬暂停供电，期间所有损失由王玉芬自行负担，并有权立即无条件单方解除合同并收回商铺/洽谈间，履约保证金不予退回。广东新大地宾馆同意协助王玉芬向有关部门申请办理工商营业执照及税务登记。本合同终止时（包括但不限于租赁期满不再续约，解除合同等），王玉芬尚欠广东新大地宾馆任何款项未付，王玉芬完全同意广东新大地宾馆不退还履约保证金及对其场内所有物品有权留置、清点、提存、并对上述物资所占商铺/洽谈间仍按本租赁合同约定计收租金及其他费用。有关书面通知、文件等，可以挂号邮件送达双方在本合同列明的通信地址，于发出挂号信的第三日视为有效送达。上述合同签订后，广东新大地宾馆将涉案场地交付王玉芬使用，王玉芬依约向广东新大地宾馆支付了履约保证金28900元及进场费240000元。2014年12月19日，广东新大地宾馆同王玉芬签订《补充协议二》，约定首年租金自2014年9月1日开始收取，广东新大地宾馆给予王玉芬一定期限的免租期，2014年8月31日前免收租金，电费和空调费按原合同约定收取。本期租金5020元/月，合同期内每年三月起递增5%，从2014年9月1日至2016年2月29日，每月5020元；从2016年3月1日至2017年2月28日，每月5271元；从2017年3月1日至2018年2月28日，每月5535元；从2018年3月1日至2018年12月31日，每月5812元。本协议自双方签订之日起生效，该协议成为新合字【2013】服B-703-01《租赁合同》、补充协议不可分割的组成部分，与【2013】服B-703-01《租赁合同》具有同等的法律效力。王玉芬承诺对前期已支付广东新大地宾馆的各项费用均无异议，除本协议中明确的具体事项之外，原合同的其余部分应完全继续有效，原《租赁合同》、《补充协议》与本协议如有冲突，以本协议为准。自本协议生效后，双方应严格按《租赁合同》、《补充协议》及本协议的规定执行，如王玉芬仍未按本协议的规定按期缴纳租金，则双方同意终止本协议履行。本协议约定给予的租金优惠政策王玉芬自始不享有，王玉芬应按《租赁合同》约定的数额支付租金，前期承租方已享受的租金优惠金额应偿还给广东新大地宾馆，广东新大地宾馆有权根据《租赁合同》约定单方面解除合同，向王玉芬追偿欠租，没收王玉芬已支付的合同保证金，并追究王玉芬违约责任。因王玉芬未依约支付租金、空调费，广东新大地宾馆分别于2015年7月31日、2015年8月9日、2015年11月1日、2015年12月30日、2016年1月28日、2016年3月8日、2016年4月2日、2016年5月3日、2016年6月3日、2016年7月4日、2016年8月8日、2016年9月2日、2016年10月9日、2016年11月3日、2016年12月4日、2017年1月14日、2017年2月28日向王玉芬寄送缴费通知单、《律师函》，要求王玉芬支付拖欠的租金、电费、空调费等。王玉芬对上述缴费通知单、《律师函》没有异议，但是不认可广东新大地宾馆所要证明的内容。一审中，王玉芬确认涉案场地的租金、空调费缴纳至2015年6月，广东新大地宾馆对此无异议。2017年7月3日，双方进行了涉讼商铺的交接，王玉芬将该铺腾空交还给广东新大地宾馆。一审法院认为：广东新大地宾馆、王玉芬在平等自愿的基础上签订的《租赁合同》及《补充协议二》，出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。合同签订后，广东新大地宾馆依约向王玉芬交付上述商铺，王玉芬接收涉讼商铺后未依约向广东新大地宾馆支付涉案场地的租金、电费、空调费等，已构成违约，理应承担违约责任，故广东新大地宾馆要求王玉芬支付滞纳金及不予退还保证金28900元合法合理予以支持。惟滞纳金标准，王玉芬认为违约金过高，一审法院结合本案案情，酌情予以调整为参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计付。关于双方合同解除问题。广东新大地宾馆、王玉芬在诉讼过程中自行交收了涉讼商铺，可视为双方于交收当天即2017年7月3日达成解除租赁合同的一致意思表示，双方签订的《租赁合同》于该日实际解除。广东新大地宾馆要求王玉芬清缴自2015年7月1日起的租金、空调费、电费的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。关于支付租金差额问题。根据双方签订的《补充协议二》约定，“王玉芬仍未按《补充协议二》的规定按期缴纳租金，则双方同意终止本协议履行。本协议约定给予的租金优惠政策王玉芬自始不享有，王玉芬应按《租赁合同》约定的数额支付租金，前期承租方已享受的租金优惠金额应偿还给广东新大地宾馆”，故广东新大地宾馆要求王玉芬支付租金差额符合合同约定，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，于2017年8月3日作出如下判决：一、确认原告广东新大地宾馆与被告王玉芬于2013年10月18日就广州市越秀区站前路108-122号广东新大地宾馆2号楼新大地服装城B馆第七层B703号商铺/洽谈间所签订的《租赁合同》自2017年7月3日起解除；二、被告王玉芬应于本判决发生法律效力之日起7日内，一次性向原告广东新大地宾馆支付自2015年7月1日起至2017年7月3日止的房屋租金（2015年7月1日至2015年12月31日，按每月10222元计付；2016年1月1日至2016年12月31日，按每月10835元计付；2017年1月1日至2017年7月3日，按每月11485元计付）；三、被告王玉芬应于本判决发生法律效力之日起7日内，一次性向原告广东新大地宾馆支付自2015年7月1日起至2017年7月3日止的空调费（每月按426元计付）；四、被告王玉芬应于本判决发生法律效力之日起7日内，一次性向原告广东新大地宾馆支付自2015年7月11日至实际履行上述第二项、第三项判决之日止的违约金（以当月所欠费用总额，参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计付，违约金总额以不超过所欠的费用总额为限）；五、被告王玉芬应于本判决发生法律效力之日起7日内，一次性向原告广东新大地宾馆支付自2014年1月1日至2015年6月30日期间的租金差额（2014年1月1日至2014年8月31日，每月按9643元计付；2014年9月1日至2014年12月31日每月按4623元；2015年1月1日至2015年6月30日，每月按5202元计付）；六、驳回原告广东新大地宾馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费11305元，由原告广东新大地宾馆承担1300元，被告王玉芬负担10005元。二审中，上诉人王玉芬向本院提交了中止审理申请书，认为本案必须以一审法院（2017）粤0104民初19415号案件的审理结果为依据，请求本院中止审理本案。二审中，各方均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人王玉芬、被上诉人广东新大地宾馆签订的涉案《租赁合同》及《补充协议二》为有效合同正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。上诉人王玉芬在其一审中提交的反诉状（后因其未依法缴纳反诉费而被一审法院按撤回反诉处理）及一审庭审答辩中均承认其支付给被上诉人广东新大地宾馆的24万元是进场费（场地使用费），被上诉人广东新大地宾馆在一审庭审中对此亦予确认，现上诉人王玉芬在没有新证据的情况下，其关于该24万元应为预付款用于抵扣租金的上诉意见没有事实依据，本院不予采纳，其关于中止审理本案的申请，本院亦不予接纳。涉案《租赁合同》已明确约定“有关书面通知、文件等，可以挂号邮件送达双方在本合同列明的通信地址，于发出挂号信的第三日视为有效送达。”被上诉人广东新大地宾馆已按上诉人王玉芬在《租赁合同》中的留存地址寄送相关缴费通知单、《律师函》等，符合上述的合同约定，上诉人王玉芬关于被上诉人广东新大地宾馆未有效通知其缴费的上诉意见不成立，本院不予采纳。上诉人王玉芬、被上诉人广东新大地宾馆在一审中自行交收了涉讼商铺，一审判决认定双方签订的《租赁合同》于交收当天即2017年7月3日实际解除正确，上诉人王玉芬关于租金应计算到2017年6月止的上诉意见不成立，本院不予采纳。双方签订的《补充协议二》已明确约定，如上诉人王玉芬“仍未按本协议的规定按期缴纳租金，则双方同意终止本协议履行，本协议约定给予的租金优惠政策王玉芬自始不享有，王玉芬应按《租赁合同》约定的数额支付租金，前期王玉芬已享受的租金优惠金额应偿还给出租方（即被上诉人广东新大地宾馆）”，故一审判决认定被上诉人广东新大地宾馆要求上诉人王玉芬支付租金差额符合合同约定而予以支持正确。上诉人王玉芬关于被上诉人广东新大地宾馆向其提供的是格式合同、应按有利于其来解释、故应按《补充协议二》的标准计算租金的上诉意见不成立，本院不予采纳。综上，上诉人王玉芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10005元，由上诉人王玉芬负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年十二月二十二日书记员  党春婷