四川省宜宾市南溪区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1503民初2087号原告：宜宾鼎泰房地产开发有限公司，住所地：宜宾市翠屏区南岸大坪街5幢2层。法定代表人：陈祖全,职务：董事长。委托诉讼代理人：王永江，四川蜀南律师事务所律师。执业证号：151151198610328259。被告：彭容，女，汉族，1967年4月1日出生，住宜宾市南溪区金星村。委托诉讼代理人：彭波（系被告彭容之兄），男，汉族，1959年3月21日出生，住四川省宜宾市南溪区南溪街道文化路东段。原告宜宾鼎泰房地产开发有限公司（以下简称：鼎泰房产公司）与被告彭容房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，因本案案情复杂，本院依法转为普通程序，于2017年11月30日公开开庭进行了审理。原告鼎泰房产公司的委托诉讼代理人王永江，被告彭容及其委托诉讼代理人彭波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鼎泰房产公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原被告双方于2016年3月28日签订的房屋租赁合同；2、判决被告支付从2017年1月1日起至2017年6月30日止的房租35947元；3、判决被告从2017年7月1日起至实际交还房屋之日止按照每月5275元的标准支付原告房租；4、判决被告承担违约责任，支付原告按照2017年全年房屋63300元的20%计算的违约金12660元；5、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告自愿放弃主张违约金的诉讼请求、事实和理由：2016年3月28日，原告委托职工陈祖彬与被告签订一份房屋租赁合同，约定：被告租赁原告修建座落在宜宾市南溪区滨江路首府小区1号楼商业区房屋作为营业用房，建筑面积97.68平方米，租赁期限为三年，即自2016年3月15日起至2019年3月14日止。第一年的月租金为4884元，第二年的月租金为5275元。租金支付方式为6个月支付一次，即承租人在每年的第一个月开始五日前支付前6个月的房租，第七个月的5日前支付后六个月的房屋。承租人逾期不支付各项费用如租金等档期费用超过15天的。出租人有权解除合同并要求承租人承担相当于平均年租金20%的违约金。合同签订后，原告将房屋交付与被告使用，履行了合同应当交付房屋的义务。被告在2017年1月5日前应当缴纳2017年前六个月的房租，但被告经原告多次催收未果，原告遂起诉至人民法院，请求依法判决。被告彭容辩称：被告只租用了7号门市，且在实际履行期间，彭容向原告缴纳了84150元的租金和保证金。因双方一年多来并未按合同约定缴纳，且该缴纳方式已被原告认可。所以彭容缴纳房租的方式不违反合同约定；6号门市是彭容使用，但系原告无偿提供给彭容使用的，与本案没有直接关系；原告出示的收据上缩写的为6、7号门市，但并未将各自的房租分开。对于原告主张的6号门市应当支付租金的事实，原告无法证实，无依据；2017年8月31日，原告向人民法院提出彭容必须于2018年9月8日搬出，彭容为避免损失扩大，迫于无奈于9月7日全部搬出并停止了经营。综上，彭容与原告的租赁合同正常履行，并未违约。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，并判令原告退还彭容所交的保证金和原告的违约责任。本院经审理，对本案事实作如下认定：坐落于宜宾市南溪区南溪街道北滨路二段1号滨江首府1号楼系原告鼎泰房产公司单独所有的商业服务房屋。2014年11月10日，原告鼎泰房产公司向陈祖彬出具委托书，委托陈祖彬全权代表鼎泰房产公司签订属权利人鼎泰房产公司的坐落于南溪街道北滨路二段1号滨江首府的所有商业门市租赁合同。2016年3月28日，陈祖彬作为甲方与被告彭容作为乙方签订了《房屋租赁合同书》，约定：房屋概况：坐落于四川省南溪区滨江路滨江首府小区1号楼商业区，建筑面积97.68平方米；租赁期限：自2016年3月15日至2019年3与14日止；租金标准及支付方式：上述房屋租金为50元/平方·月，合计月租金为4884元（大写：肆仟捌佰捌拾肆元整），租金在上一年基础上上浮8%。即第二年月租金为5275元，第三年月租金为5697元；该房屋租金为半年（6个月）支付一次，由乙方每年度第一个月开始五日前支付本年度前半年（6个月）租金，于第七个月开始五日前支付后半年（6个月）租金，先付租金后用房屋；租赁保证金：乙方须在签订本合同时一次性缴纳租赁保证金14600元给甲方。租赁期满，甲、乙双方完善交接手续后7个工作日内，甲方将该租赁保证金14600元无息退还给乙方；乙方的权利与义务：根据本合同约定提前终止合同或合同期满，乙方应在收到甲方正式书面通知之日起30天内搬出全部设备、物件；违约责任：乙方逾期支付应支付租金，自应支付之日起每日按100元向甲方支付违约金，但违约金累计不超过3个月的租金。乙方如拖欠租金达15天以上，甲方有权断水、断电且有权收回房屋并追究乙方违约责任。2016年3月28日，被告彭容向原告缴纳了保证金14600元及1-1-7门市2016年3月15日至2016年6月14日的租金14650元。2016年11月1日，被告彭容向原告缴纳了租金15000元。原告向被告出具收据一张，载明：“入账日期：2016年11月1日，收到彭容交来租金15000元，还差8230元”。2017年2月22日，被告彭容向原告缴纳了租金30000元。原告向被告出具收据一张，载明：“入账日期：2017年2月22日，收到彭容租金3万元，还欠9900.00元”。2017年5月1日，被告彭容向原告缴纳了租金9900元。原告向被告出具收据一张，载明：“入账日期：2017年5月1日，收到彭容2016年12月31日前所欠租金（2016年12月31日前清账）”。2017年9月10日，被告彭容将门市腾空交付给原告鼎泰房产公司。原、被告双方对上述事实无争议，本院依法予以确认。在审理过程中，原告自愿放弃向被告主张违约金的诉讼请求，不违反法律规定，本院依法予以准许。本院认为，本案争议的焦点为：一、原被告双方签订的《房屋租赁合同书》是否已解除；二、原被告双方是否对涉案六号门市的租金进行约定；三、被告彭容差欠的门市的租金金额。关于焦点一：本案在审理过程中，被告同意解除双方签订的合同，并于2017年9月10日将门市腾空交付给原告。因此，原、被告双方于2016年3月28日签订的《房屋租赁合同书》已于2017年9月10日实际解除。关于焦点二：原、被告双方虽未对涉案门市签订书面的租赁合同，但庭审中，双方认可2016年彭容使用了门市,且被告彭容于2016年11月1日、2017年2月22日、2017年5月1日向原告缴纳了房租15000元、30000元、9900元，原告在收到上述租金后向被告彭容出具的收据上明确载明了收到的租金为两间商铺的租金。被告彭容在收到收据后，并未对收据上载明的租期、金额及内容提出异议。因此，被告辩称的商铺未约定租金的抗辩理由，无事实及证据支撑，本院依法不予采纳。综上，本院认为，原、被告之间建立了涉案商铺事实上的租赁合同关系，且双方口头约定了2016年度商铺的租金，且被告已完清2016年度应缴纳的商铺的租赁费用。关于焦点三：对于商铺，被告彭容已完清2016年度的租金，但未向原告支付从2017年1月1日起至房屋实际交还之日止的租赁费用。原被告双方已于2017年9月10日解除了合同，并腾空交付了房屋。故被告彭容应向原告支付房屋租赁费用43169元（从2017年1月1日起至2017年3月14日止，按照4884元/月为标准进行计算；从2017年3月15日起至2017年9月10日止，按照5275元/月为标准进行计算）。原被告双方签订的合同已实际解除。解除合同后，原告应退还被告彭容缴纳的租赁保证金14600元。但因被告应支付房屋租赁费用43169元，故被告已缴纳的租赁保证金14600元予以抵扣其应缴纳的租赁费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定判决如下：一、原、被告双方于2016年3月28日签订的《房屋租赁合同书》已于2017年9月10日解除；二、被告彭容于本判决生效之日起十五日内向原告宜宾鼎泰房地产开发有限公司支付租赁费用28569元（已抵扣租赁保证金14600元）。本案受理费1016元，由被告彭容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  曹继军审 判 员  向 荣人民陪审员  郭 燕二〇一七年十二月二十七日书 记 员  胡其勤