河南省登封市人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0185民初623号原告：中凯龙城小区业主委员会，住所地登封市中凯龙城小区。法定代表人：燕万杰，任主任职务。委托代理人：王福满，河南迅迪律师事务所律师。委托代理人：高斯明，河南迅迪律师事务所律师。被告：登封市嵩阳街道办事处守敬路社区居民委员会，住所地登封市守敬路南段，统一社会信用代码：914101855516247335。法定代表人：张文善，任主任职务。委托代理人：高怀营，男，汉族，登封市。委托代理人：乔顺道，河南知德律师事务所律师。第三人：登封市嵩阳街道办事处，住所地登封市嵩阳路北段，组织机构代码：75073457-2。法定代表人：岳小争，任主任职务。委托代理人：段跃宗，任嵩阳办事处司法所所长。委托代理人：韩雅娟，河南泽重律师事务所律师。原告中凯龙城小区业主委员会（以下简称业主委员会）诉被告登封市嵩阳街道办事处守敬路社区居民委员会（以下简称守敬路居委会）侵权纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，根据被告守敬路居委会申请，依法追加登封市嵩阳街道办事处(以下简称嵩阳办)作为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告业主委员会的法定代表人燕万杰及委托代理人王福满、高斯明，被告守敬路居委会的委托代理人乔顺道、高怀营，第三人嵩阳办的委托代理人韩雅娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。业主委员会向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告停止对属于中凯龙城小区全体业主所有的B1号楼第二层550平方米的物业用房的侵占，立即从中凯龙城小区B1号楼第二层物业用房中搬出；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年11月14日，登封中凯置业有限公司在建设中凯龙城小区时，经登封市城乡规划局批准，领取了登城规（2008）050号《建设规划用地规划许可证》，用地项目为“中凯龙城住宅小区”。2009年8月5日，登封中凯置业有限公司向登封市房地产开发管理服务中心出具承诺书一份，该承诺书载明：“我公司位于登封市××路与××交叉口的中凯龙城项目，原规划物业用房位于小区B1号楼二楼，我公司承诺在办理B1号楼的预售许可证时预留出物业用房，在后期办理B1号楼预售申请时，物业用房同时申请”。2010年6月8日，登封中凯置业有限公司向登封市房地产开发管理服务中心提交《中凯龙城物业确认书》，该确认书内容为“我公司位于登封市××路与××交叉口西北角，项目名称是中凯龙城，物业用房位于小区B1号楼二楼”。2010年12月16日，登封中凯置业有限公司向登封市房地产开发管理服务中心物业科呈报了《关于登封中凯龙城物业管理用房的请示报告》，该报告称“根据国家、省市物业管理有关规定和我公司提交的规划标注，中凯龙城物业管理用房面积731㎡，其中已提交到位物业用房82.79㎡（位于一期工程A4号楼一楼101室），573.18㎡（位于二期工程B1号楼二楼整层）”。随同该报告提交的有将B1号楼二楼整层规划为物业用房的《中凯龙城（二期）B1号楼预售楼盘表》一份，登封市房地产开发管理服务中心物业科于2010年12月17日签署确认意见。2012年11月6日，登封中凯置业有限公司向登封市房地产开发管理服务中心提交的《房屋所有权初始、变更登记申请书》，所附《中凯龙城B1号楼楼盘表》载明“B1号楼二楼整层为物业用房”。自物业用房建成之日起，原告就一直维护、管理、使用。但是2016年11月份，被告守敬路居委会以驱赶殴打物业公司工作人员并将物业公司数名工作人员打伤等恶劣行为，强行占用原告的物业用房。物业管理用房是依据规划建造，是物业管理人进行物业管理维护业务必须的场所，其所有权属全体业主。登封中凯置业有限公司在申请办理房屋所有权初始登记时，已将B1号楼二楼整层注明为物业服务用房并进行了登记备案。被告守敬路居委会强行侵占原告物业用房的行为，严重侵害原告的合法权益，虽经公安机关出警人员制止，被告守敬路居委会仍拒不搬出，为维护全体业主的合法权益，故原告诉至法院。被告守敬路居委会答辩意见为：1、中凯龙城小区B1号楼二层为答辩人的社区用房。2010年2月8日，登封中凯置业有限公司与登封市嵩阳街道办事处、答辩人签订三方协议，协议约定中凯龙城项目西南角B1号楼第二层为申请人的社区配套用房，产权归登封市嵩阳街道办事处，使用权归申请人，根据《合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。上述三方协议成立并生效，因此按协议约定该房屋的实际用途类别为社区用房；2、答辩人取得社区用房程序合法。2013年4月2日，登封市嵩阳街道办事处向登封中凯置业有限公司发函《登封市嵩阳街道办事处关于尽快无偿提供守敬路社区居委会办公用房的函》（嵩办发〔2013〕65号），2013年7月24日，登封中凯置业有限公司向登封市嵩阳街道办事处复函《关于移交交割中凯·龙城守敬路社区居委会配套用房的函》，明确移交中凯龙城B1号楼第二层及交接的其他事宜，2013年7月，答辩人作为B1号楼的合法使用权人接管钥匙并入驻该房屋。综上，中凯龙城B1号楼第二层的用途类别为社区用房，答辩人取得该房使用权的程序合法，不存在侵权行为，请求依法驳回原告诉讼请求。第三人嵩阳办答辩意见为：1、中凯龙城小区B1号楼二层的产权归答辩人。2010年2月8日，登封中凯置业有限公司与登封市嵩阳街道办事处守敬路社区居民委员会、答辩人签订三方协议，协议约定中凯龙城项目西南角B1号楼第二层产权归答辩人所有，使用权归登封市嵩阳街道办事处守敬路社区居民委员会，根据《合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。上述三方协议成立并生效，因此按协议约定该房屋的实际用途类别为社区用房；2、答辩人取得的房屋程序合法。2013年4月2日，登封市嵩阳街道办事处向登封中凯置业有限公司发函《登封市嵩阳街道办事处关于尽快无偿提供守敬路社区居委会办公用房的函》（嵩办发〔2013〕65号），2013年7月24日，登封中凯置业有限公司向登封市嵩阳街道办事处复函《关于移交交割中凯·龙城守敬路社区居委会配套用房的函》，明确移交中凯龙城B1号楼第二层及交接的其他事宜，2013年7月，登封市嵩阳街道办事处守敬路社区居民委员会作为B1号楼的合法使用权人接管钥匙并入驻该房屋。综上，中凯龙城B1号楼第二层的用途类别为社区用房，答辩人取得该房所有权的程序合法，不存在侵权行为，请求依法驳回原告诉讼请求。本案当事人围绕其诉讼主张向本院提交了证据，本院组织原、被告进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提供登封中凯置业有限公司向登封市房地产开发管理服务中心出具承诺书、《中凯龙城物业确认书》、《关于登封中凯龙城物业管理用房的请示报告》、《房屋所有权初始、变更登记申请书》及附件，上述证据具有真实性、关联性，本院予以采信；2、对原告提供的录像资料、照片，上述证据结合被告守敬路居委会质证意见，可证明被告守敬路居委会现占用涉案房屋的事实；3、对被告守敬路居委会、第三人嵩阳办共同提供的登封中凯置业有限公司、守敬路居委会、嵩阳办三方签订的协议、嵩阳办向登封中凯置业有限公司发出的《登封市嵩阳街道办事处关于尽快无偿提供守敬路社区居委会办公用房的函》、登封中凯置业有限公司向嵩阳办回复的《关于移交交割中凯·龙城守敬路社区居委会配套用房的函》，上述证据虽具有真实性，但该协议涉及不动产，不动产物权的设立、变更，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，本案中被告守敬路居委会、第三人嵩阳办均未提供本案不动产物权已依法登记至嵩阳办的证据，亦不能证明涉案不动产法律规定未经登记即发生法律效力，故被告守敬路居委会、第三人嵩阳办提供的证据均不能证明嵩阳办对涉案房屋享有所有权，进而也不能证明被告守敬路居委会对涉案房屋享有合法使用权。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：登封中凯置业有限公司系登封市中凯.龙城小区建设单位，在涉案小区建设过程中，登封中凯置业有限公司于2009年8月5日向登封市房地产管理局发出承诺书，承诺书载明“我公司位于登封市××路与××交叉口的中凯龙城项目，原规划物业用房位于小区B1号楼，但因现阶段B1号楼未进行商品房预售，故将物业用房防雨E1号楼三楼，E1号楼三楼暂不出售。我公司承诺在办理B1号楼的预售许可证时预留出物业用房，在后期办理B1号楼预售申请时，物业用房同时申请”。2010年2月8日，登封中凯置业有限公司、第三人嵩阳办、被告守敬路居委会签订三方协议，协议约定：“登封中凯置业有限公司决定在中凯龙城项目中设计并建设守敬路居委会社区配套用房，无偿提供给嵩阳街道办事处…为方便居委会管理，该社区配套用房设置在项目西南角B1号楼第二层，规划面积约550平方米，产权归嵩阳街道办事处、使用权归守敬路居委会。另登封中凯置业有限公司承诺在小区地下室内提供一处供守敬路居委会放置杂物”。2010年6月8日，登封中凯置业有限公司向登封市房地产开发管理服务中心发出中凯龙城物业确认书，该确认书载明“我公司位于登封市××路与××交叉口西北角，项目名称是中凯龙城，物业用房位于小区B1号楼二楼”。2012年11月6日，登封中凯置业有限公司就中凯龙城B1号楼办理了房屋所有权初始、变更登记，根据该公司提供登记材料显示B1号楼二楼为物业用房。2013年4月2日，第三人嵩阳办向登封中凯置业有限公司下函，函告登封中凯置业有限公司按照三方协议内容需在中凯龙城社区B1号楼第二层无偿为守敬路社区居委会提供550平方米办公用房和地下室一处，并要求登封中凯置业有限公司按协议约定尽快交付配套用房。2013年7月24日，登封中凯置业有限公司向第三人嵩阳办复函，复函称“拟交给贵办守敬路居委会社区配套用房（位处：中凯.龙城小区B1号楼二层规划面积约550平方米暨A3号楼地下一层标号07面积约10平方米地下杂间一处共两处）现已收置妥当，请贵办指派专人负责与我司办理正式手续（钥匙）移交交割暨其他关联事项。因登封中凯置业有限公司将涉案B1号楼二层确认为物业用房的同时，又与嵩阳办、守敬路居委会签订协议将该房屋提供给嵩阳办用作守敬路居委会社区配套用房，现原告业主委员会与被告守敬路居委会就涉案房屋所有权和使用权发生争议，故而成诉。另查明：1、根据登封市房管中心提供材料显示涉案B1号楼2楼用途为“物业服务用房”，且为不可售状态，现中凯龙城小区B1号楼二楼房屋权利人登记为登封中凯置业有限公司；2、登封中凯置业有限公司现已注销。本院认为，本案争议焦点为涉案房屋产权归属及被告守敬路居委会使用涉案房屋有无合法依据，是否构成侵权。关于涉案房屋归属问题，因本案争议房屋属不动产，不动产物权的设立、变更，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，因涉案房屋登记权利人仍为登封中凯置业有限公司，在本案当事人均无充足证据推翻该不动产登记载明事项的情况下，对原告业主委员会、第三人嵩阳办均主张对涉案房屋享有所有权的主张，本院均不予认定；对被告守敬路居委会使用涉案房屋有无合法依据，是否构成侵权问题，登封中凯置业有限公司向登封市房地产管理局就涉案小区物业用房位置做出承诺，之后向相关部门出具的物业确认书和房屋所有权初始、变更登记申请材料，均再次确认了涉案小区B1号楼2楼用作物业用房，因河南省相关条例对物业用房面积有强制性规定，而本案小区扣除B1号楼2楼后，剩余物业用房面积不足相关规定对物业用房面积的最低标准，故在登封中凯置业有限公司及其注销后相关责任方未向涉案小区全体业主分配新的物业用房的情况下，涉案小区全体业主仍对B1号楼2楼享有将其作为物业用房使用的权利；因登封中凯置业有限公司、嵩阳办、守敬路居委会签订三方协议时间晚于登封中凯置业有限公司向登封市房地产管理局就涉案小区物业用房作出承诺书的时间，且该协议不具有公开性，协议三方亦未就涉案房屋办理备案登记，故该三方协议不能对抗涉案小区B1号楼2楼用于小区物业用房的事实，故第三人嵩阳办不能依据该协议获得涉案房屋所有权，被告守敬路居委会亦不能依据该协议获得涉案房屋的使用权；关于被告守敬路居委会申请追加登封中凯置业有限公司部分股东作为第三人参加诉讼的申请，因即使登封中凯置业有限公司部分股东作为第三人参与本案诉讼亦不能对涉案房屋所有权、使用权的变更产生实质影响，故本院不予准许，第三人嵩阳办、被告守敬路居委会因涉案B1号楼2楼房屋所有权、使用权所产生的损失或争议，可另案向登封中凯置业有限公司相关责任人予以主张。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第三十五条、第七十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告登封市嵩阳街道办事处守敬路社区居民委员会应于本判决生效之日起十五日内停止对登封市中凯龙城小区B1号楼2楼房屋的侵占，并从登封市中凯龙城小区B1号楼2楼房屋中搬出；驳回原告中凯龙城小区业主委员会的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告登封市嵩阳街道办事处守敬路社区居民委员承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  杨菊凤审 判 员  段虹钊代理审判员  袁玉帅二〇一七年十二月二十日书 记 员  常丽博