重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终8115号上诉人(原审原告)：贺承林。委托诉讼代理人：邓国华，系重庆市荣昌区昌州法律服务所法律工作者，特别授权。被上诉人(原审被告)：重庆邦德投资控股集团有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道荣滨南路东段18号2幢2-2，统一社会信用代码91500226072341525U。法定代表人：颜小龙。委托诉讼代理人：刘显仲，系重庆山语律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：重庆柏思实业有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道荣滨南路东段18号2幢16号附3号，统一社会信用代码91500226096293951Q。法定代表人:颜家友。委托诉讼代理人：刘显仲，系重庆山语律师事务所律师，特别授权。上诉人贺承林与被上诉人重庆邦德投资控股集团有限公司（下称邦德公司）、被上诉人重庆柏思实业有限公司（下称柏思公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院(2016)渝0153民初6070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贺承林的委托代理人邓国华，被上诉人邦德公司的委托代理人刘显仲、柏思公司的委托代理人刘显仲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺承林上诉请求:1.依法判令撤销重庆市荣昌区人民法院（2016）渝0153民初6070号民事判决2.依法判令解除贺承林与被上诉人柏思公司于2015年12月11日签订的《邦德太平洋广场内部团购协议》；3.依法判令被上诉人柏思公司返还贺承林向其交纳的80000元认购房屋定金，退还原告缴纳的VIP优惠购房卡费用5000元，以上共计85000元；4.被上诉人邦德公司承担连带担保责任；5.两案诉讼费由二被上诉人负担。事实和理由：一审法院以“协议”可以继续履行为由，不追究被上诉人是否有违约行为，草率地驳回了上诉人的请求，系认定事实不清，适用法律错误。同时，上诉人多次与被上诉人进行磋商未果，在2016年9月前都未取得商品房预售许可证。被上诉人柏思公司在未经上诉人同意情况下，单方更改双方签订的《团购协议》内容，已违背了诚实信用原则，应当承担违约责任。被上诉人邦德公司辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。被上诉人柏思公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。贺承林向一审法院的起诉请求：1.解除贺承林与柏思公司于2015年12月11日签订的《邦德太平洋广场内部团购协议》；2.柏思公司双倍返还贺承林向其交纳的8000元认购房屋定金即16000元以及退还贺承林缴纳的VIP优惠购房卡费用5000元，以上共计165000元；3.邦德公司承担连带担保责任；4.诉讼费由被告负担。一审法院经审理认定事实如下：贺承林为购买位于荣昌区邦德太平洋广场的商铺，其作为乙方，柏思公司作为甲方，邦德公司作为担保方，三方签订《邦德太平洋广场内部团购协议》（以下简称“《团购协议》”），协议约定：“一、内部团购特享优惠政策：1、优先选铺权，位于荣昌区北部新区邦德太平洋广场1-78号物业（以下简称“该商品房”），该商品房建筑面积为44.55平方米，该商品房建筑面积单价为11535元/平方米，房款总额为513884元；2、付款方式优惠，①乙方选择一次性付款的，可享受购房9折的优惠政策，②乙方选择分期付款的，可享受购房9.8折的优惠政策，③乙方选择按揭付款的，可享受购房9.8折的优惠政策；3、内部团购优惠，所有团购客户均可享受开盘当天9.9折，按时签约9.9折，团购办卡抵（30000元/50000元）的优惠政策。二、特别约定……2、乙方须在签订本协议的当天缴纳定金80000元，3、乙方须于2016年3月1日至2016年3月15日内到邦德太平洋广场项目销售中心签订该商品房的《重庆市商品房买卖合同》，并交纳相应的房款及相关费用，否则视为放弃该协议中的权利，甲方不退还定金，并有权另行处置该商品房，4、即日起至2016年3月15日内甲方不得将该商品房出售给他人，否则甲方须双倍返还乙方所交定金，5、就该商品房面积（实际面积以房管局最终测量为准）、单价（不得高于本协议）、优惠方式双方达成一致约定，乙方在签订《重庆市商品房买卖合同》时，若内容与上述条款不符合，则甲方赔付乙方双倍定金，6、本协议经甲方盖章、乙方签名、盖章并交付定金后生效，至双方签订《重庆市商品房买卖合同》后即自动失效，7、乙方在签订《重庆市商品房买卖合同》后，定金自动转为购房款……”。该协议上未注明签订时间，柏思公司及邦德公司分别在上述协议上加盖印章。审理中，贺承林称该《团购协议》的签订时间为2015年12月11日，邦德公司称签订时间为2016年1月至3月期间。2015年12月11日，贺承林向柏思公司缴纳了VIP优惠购房卡费5000元。2016年1月24日、2016年1月25日，贺承林向柏思公司缴纳了50000元、30000元，柏思公司向贺承林开具了加盖了财务专用章的收据二张，收据分别载明：“今收到贺承林交来1-78号门面定金50000元；今收到贺承林交来1-78号门面团购费30000元”。2016年2月20日，柏思公司作出《告知书》，《告知书》载明：“尊敬的贺承林先生/女士：因2016年政府经济工作会议……为了让你能享受到相关优惠政策，故我司将签约时间顺延至优惠政策出台之后，预计在四、五月份，届时我司会统一电话通知签订合同时间。现将你与我司签订的《邦德太平洋广场内部团购协议》第二条特别约定中的第3、4条款修改为：3、乙方须在接到甲方通知签订后合同之日起15个工作日内到邦德太平洋广场项目销售中心签订该商品房的《重庆市商品房买卖合同》，并交纳相应房款及相关费用，否则视为放弃该协议中的权利，甲方不退还定金，并有权另行处置该商品房；4、即日起至甲方通知签订合同之日起的15个工作日内，甲方不得将该商品房出售给他人，否则甲方须双倍返还乙方所交定金。自收到该告知书之日起，你与我司签订的《邦德太平洋广场内部团购协议》条款按修改内容执行。”庭审中，贺承林陈述其于2016年2月底之前收到柏思公司发出的《告知书》，解除协议的原因是由于被告方的原因，未在期限内取得预售许可证，导致未签订《重庆市商品房买卖合同》，致使贺承林合同目的无法实现，此外，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项《团购协议》也应予以解除，被告应承担违约责任。邦德公司陈述贺承林个人原因不到被告处签订《重庆市商品房买卖合同》，团购协议签订时间应该是在2016年1-3月份期间。此外，邦德公司、柏思公司均陈述，《重庆市商品房买卖合同》已经可以签订，且同意与贺承林签订该合同。另查明：诉争项目于2016年9月23日取得《商品房预售许可证》，诉争项目的开发单位为邦德公司。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《邦德太平洋广场内部团购协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按协议履行各自义务。邦德公司抗辩《团购协议》签订时，涉案项目未取得《商品房预售许可证》导致合同无效的意见，因双方签订的《团购协议》为商品房认购协议，而非商品房预售合同，无需以取得商品房预售许可证为前提，故一审法院对该辩意见不予采信。以下对贺承林的诉讼请求一审法院分别予以评析。对于《团购协议》解除条件是否成就，一审法院认为，贺承林主张《团购协议》解除的法律依据为《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（四）项即“在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。根据本案查明事实，作为主债务人的柏思公司在合同履行期届满之前，并未有明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的事实，且邦德公司及柏思公司已经当庭表示可以与贺承林签订《重庆市商品房买卖合同》，虽然《重庆市商品房买卖合同》签订的时间存在迟延，但贺承林并未举示证据证实存在合同目的无法实现的情况，因此，《团购协议》的解除条件并未成就，一审法院对贺承林的第一项诉讼请求依法不予支持。对于柏思公司是否应当双倍返还贺承林定金及退还优惠购房卡费5000元，因一审法院已经认定《团购协议》的解除条件不成就，《团购协议》应当继续履行，贺承林无权要求柏思公司双倍返还定金及退还优惠购房卡费，一审法院对贺承林的第二项诉讼请求依法不予支持。对于邦德公司是否应当承担连带担保责任，因一审法院已认定柏思公司在本案不承担责任，因此，一审法院对贺承林主张邦德公司承担连带担保责任的诉讼请求依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回贺承林的诉讼请求。案件受理费3600元、公告费260元，由贺承林负担。二审查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：双方签订的《团购协议》是否符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）、（三）、（四）项规定的解除条件，现评判如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（（三）、四）规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”。上诉人贺承林以与被上诉人签订《团购协议》已符合《合同法》第九十四条规定为由诉请解除该协议，诉请判令柏思公司退还其交纳的定金80000元及VIP优惠购房卡费用5000元，并由邦德公司承担连带担保责任。根据本案查明事实可知，上诉人贺承林虽主张解除与柏思公司签订的《团购协议》，但并未依法履行其催告义务，且在贺承林起诉到一审法院后，柏思公司便已取得了涉案房屋《商品房预售许可证》，涉案合同已不存在不能履行的情形，并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）、（三）、（四）规定的法定解除情形，故上诉人贺承林主张涉案《团购协议》已符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）项规定的解除条件的诉请，于法无据，本院依法不予支持。综上所述，贺承林的上诉请求不能成立，予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）项，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百一十七条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用3600元，由贺承林负担。本判决为终审判决。审 判 长  王伯文代理审判员  刘恋砚代理审判员  史大贤二〇一七年十二月十四日书 记 员  孙婧媛