北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终9294号上诉人（原审原告、反诉被告）：李秋林,男，1953年7月1日出生。委托诉讼代理人:杨民（李秋林之女婿）。委托诉讼代理人：李珊（李秋林之女儿）。上诉人（原审被告、反诉原告）：李莉，女,1981年8月13日出生。委托诉讼代理人:郑宪顺，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人:高巍，北京市京师律师事务所实习律师。上诉人李秋林与上诉人李莉因房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初31026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李莉上诉请求：支持我反诉诉讼请求，判决对方支付我违约金96万元。事实和理由：我低价卖掉自有其他房屋，因对方违约，未能顺利购买本案涉案房屋，又高价购买了他人其他房屋，共遭受差价损失152.9万元，一审法院确定的违约金过低。李秋林上诉请求：撤销原判，不同意给付对方违约金，应判决对方给付我违约金96万元。事实和理由：李莉拒绝和我爱我家公司签订居间合同交纳服务费，造成该公司不协助办理房源核验及后续交易手续，导致合同不能履行，应认定对方违约。李秋林向一审法院起诉请求：1、判令解除与李莉签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令李莉支付违约金96万元；3、判令本案诉讼费由李莉承担。一审诉讼中，李秋林变更第1项诉讼请求为：请求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2016年6月20日解除。李莉向一审法院反诉请求：1、判令李秋林支付违约金96万元；2、李秋林返还定金5万元；3、本案的诉讼费用由李秋林承担。一审法院认定事实：2016年3月8日，李秋林(出售方、甲方)与李莉(买受方、乙方)签订一份《房屋买卖定金协议书》，约定乙方以480万元价格购买甲方的涉案房屋，乙方在签订本协议当日支付甲方定金5万元，双方应于签署本协议后1个工作日内签署房屋买卖合同，任何一方违约，均根据合同法定金条款的规定来执行。杨民作为李秋林代理人在协议上签字。同日，李秋林(出卖方、甲方)与李莉(买受方、乙方)签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，合同主要条款规定，出卖方将涉案房屋出售给买受人，该房屋性质为商品房，该房屋已经设定抵押，抵押金额为200万元，甲方应于收到首付款当日办理抵押注销手续。该房屋系通过北京我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍成交，经纪执业人员为项传宝、许连杰，该房屋成交价格为480万元，乙方应于本合同签订日向甲方支付定金5万元。定金通过自行交接方式划转，本合同中资金自行划转指：买卖交易双方未采用资金监管或资金存管的方式，自行交接购房款并签署《自行划转声明》(附件三)的行为。乙方采取贷款方式支付购房款，拟贷款金额为200万元，双方同意乙方分两次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交价款，于网签后并于2016年6月8日前，乙方向甲方支付189万元，资金通过自行交接方式划转；于过户前1天，乙方向甲方支付86万元，资金通过资金监管方式划转。本次交易所应缴纳的所有税费由乙方全部承担。双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。本合同签署之日起，甲乙双方承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按合同第十条第五款(除合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款的约定)处理。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同；如乙方选择单方解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定即乙方单方解除合同，应当以书面方式进行，合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起解除，甲方应于5个工作日内将已收取乙方支付的款项返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。因乙方原因致使甲方在签订合同之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。甲方选择单方解除合同适于本合同第十一条第一款约定即甲方单方解除合同，应当以书面方式进行，合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日解除，乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任，甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款。除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的，乙方逾期在10日之内，合同继续履行，乙方应按逾期应付款日万分之五向甲方承担违约责任；逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同，甲方选择解除合同的，适用合同第十一条第一款约定。甲方将房屋出售给第三人，导致乙方不能取得房屋所有权证的，乙方有权退房解除合同，乙方选择退房的，适用本合同第十一条第二款约定，杨民作为李秋林代理人在合同上签字。同日，双方还签署了合同附件三即《存量房交易结算资金自行划转声明》，承诺采取自行划转交易结算资金，在交易过程中发生的资金及权属风险由双方自行承担。当日，李莉向李秋林一方支付定金5万元。合同履行过程中，双方就合同履行事宜进行过接洽，李莉提出购买该房屋的贷款只能办理商业贷款，合同中约定的首付款的资金监管金额比例会有增加，杨民则提出其还要新购一套房屋，如果首付款中自行划转的金额减少将会影响其支付新购房屋的首付款及涉案房屋的解抵押款，李莉一方亦对杨民提出的私下交易不找我爱我家公司的中介办理过户手续为其节省交易成本表示感谢，双方亦决定就后续交易细节问题再行协商。同年5月24日，李莉自行找人办理并通过了购房资格审核。此后，李莉发短信要求杨民尽快办理房源核验，进行下面的交易流程。同年7月6日，李秋林给我爱我家公司发出《告知函》，称该公司客户李莉未按照合同约定履行合同，并造成违约，特此通知购房人李莉，要求解除合同并保留追究违约方的违约责任。同年7月7日，北京伟嘉安捷投资担保有限公司给李莉发出《告知函》，称李莉与该公司签订了《房屋交易保障服务合同》，现因李莉未配合办理房屋权属转移登记手续、未配合办理面签、网签手续、未按约定交纳首付款189万元，与出卖方在合同履行中产生分歧，需约定时间面谈，鉴于上述情况，请李莉于同年7月9日前与该公司联系并尽快配合办理上述事宜，如逾期将会承担合同约定的相关责任。同年7月11日，李莉在收到上述《告知函》后给我爱我家公司业务员回复，称其并未与我爱我家公司签订《居间服务合同》，其已经支付了定金，但之后卖方一方不配合进行房屋核验，不配合网签，导致交易停滞，由于其对卖方已失去信任，且了解到卖方已将房产售于他人，导致交易不可能完成，在此要求该公司通知卖方，如果能够在一周内将定金退还，可以不再追究卖方其他责任，否则将依法行使权利。此后，双方合同未再继续履行。李莉认可双方合同于7月11日解除。同年8月13日，李莉又购买了新房屋。诉讼中，李莉主张李秋林已将房屋售出，但未向法院提交证据予以证明。同时，李莉主张为购买涉案房屋其将自己的一套房屋于2016年4月售出，该房在2016年8月售出的价格比其售出时每平方米要涨了1万元；其在8月份新购房屋的价格亦比4月其购买涉案房屋时的价格每平方米要涨了1万元，故其未能购买涉案房屋给其造成了少收入和多支出购房款的损失在152.9万元。为此，李莉提交了房屋买卖合同及二手房成交记录的信息截屏。诉讼中，李秋林主张由于李莉违约，导致其只得借款购买新的房屋并支付了利息，为此提交了借条、银行电子回单等证据材料。诉讼中，经法院释明，双方当事人均主张合同中约定的购房总款20%的违约金计算标准过高，请求酌减。一审法院认为，双方当事人就买卖涉案房屋所签署的定金协议、买卖合同，其内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，均应属有效，双方当事人均应严格履行各自的合同义务。本案中，双方当事人分别以对方拒绝履行合同义务为由，主张对方违约。依据合同约定，除定金与拟贷款金额以外的成交价款，由李莉分两次支付，其中第一笔于网签后并于2016年6月8日前支付，故双方当事人应于6月8日前办理完网签手续。依据二手房交易的流程，房屋出卖人应当负责办理房源的核验手续，买受人应负责办理购房资格审核的手续，如果未通过上述事项的核验则不能办理房屋买卖的网签手续。结合本案现有事实及证据材料，表明李莉在合同履行中并未通过居间方我爱我家公司办理购房资格审核手续而是自行办理完上述手续，而李秋林并未提供证据证明其在6月8日前已办理完房源核验手续，而上述房源核验手续的办理无须买受人协助办理；且依据合同约定，李秋林在李莉未履行交易环节的各项协助义务的情况下，负有催告义务，但李秋林并未提供证据证明其在6月8日前通知李莉办理网签手续或李莉接到通知后拒绝办理网签手续，故李秋林主张李莉不履行合同约定的协助义务，证据不足，法院不予采信。同时，依据上述合同约定，首付款的支付是在网签之后，故在双方未办理网签手续的情况下，李莉依约有权不支付该笔款项，故李秋林主张李莉不履行合同约定的付款义务，缺乏事实及法律依据，法院不予采信。据此，李秋林以李莉违反合同约定，不履行合同义务为由，其依约有权解除合同的诉讼主张，证据不足，法院不予支持。有鉴于此，其基于上述主张，要求确认双方合同已于2016年6月20日解除并要求李莉支付违约金的请求，法院均不予支持。相应地，由于李秋林无权解除合同，故李莉主张李秋林不履行合同义务构成违约的反诉主张成立，李秋林应当就此承担违约责任。虽李秋林无权解除涉案合同，但李莉在收到解约告知函后明确同意解除合同，故应视为双方已就合同解除达成一致，法院对此不持异议。合同解除后，李秋林应将收取李莉的5万元定金予以退还，同时还应承担违约责任。对于李莉主张的违约金金额，对于合同约定的违约金计算标准，李秋林一方主张过高，对此，法院认为，在合同解除时涉案房屋并未出售，故双方合同并非不具备继续履行之条件，现李莉在李秋林违约的情况下，选择解除合同，其主张违约金所基于的购房支出及售房收入损失不属于此情形下合同解除的损失赔偿范畴，故其主张的违约金数额过高，法院结合合同实际履行情况、当事人的过错程度对其主张的违约金金额予以酌减，具体金额由法院酌定。综上所述，法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、李秋林退还李莉定金5万元，于本判决生效后10日内付清；二、李秋林偿还李莉违约金10万元，于本判决生效后10日内付清；三、驳回李秋林的诉讼请求；四、驳回李莉的其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，双方对于委托其他中介公司协助履行买卖合同进行过商议并达成初步一致，双方应当进一步充分协商，并按照有利于完成买卖的方式积极履行自己的义务。李莉自行完成了购房资格核验，其他合同义务尚未到履行期限，因此李莉不存在违约。房源核验是卖方义务，中介机构只是协助，李秋林未完成该手续，应当承担相应责任，但其主观过错程度较小。李莉主张的差价损失数额缺乏证据支持，且不能证明与李秋林的行为存在充分的因果联系，不应作为确定违约金的依据。综合以上情况，一审法院确定的李秋林给付李莉违约金数额合理，本院予以确认。李秋林主张李莉违约，缺乏事实基础，本院不予采信。综上所述，双方的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26800元，由李秋林负担13400元(已交纳)，由李莉负担13400元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘 磊审 判 员 刘秋燕二〇一七年十二月四日法官助理 叶康喜书 记 员 杨梓薇