陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0116民初362号原告（反诉被告）：崔霖，男，1989年1月25日出生。委托代理人：李娜，陕西索冀律师事业所律师。被告（反诉原告）：范满利，男，1976年12月6日出生。委托代理人：姚恒丰，陕西睿和律师事务所律师。被告：西安骏驰房地产咨询有限公司(以下简称骏驰公司)。法定代表人：寸宝云，系该公司总经理。委托代理人：曹青，女，1987年12月22日出生。第三人：西安丰源置业信息咨询有限公司（以下简称丰源公司）。法定代表人：刘学清，系该公司经理。委托代理人：赵海星，系该公司员工。原告（反诉被告）崔霖诉被告（反诉原告）范满利、西安骏驰房地产咨询有限公司（以下简称骏驰公司）及第三人丰源公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔霖及其委托代理人李娜，被告范满利及其委托代理人姚恒丰，被告骏驰公司委托代理人曹青，第三人丰源公司委托代理人赵海星均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）崔霖诉称，2016年8月5日其与范满利通过第三人签订了《房屋买卖三方合同》（以下简称《三方合同》）及《房屋买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定崔霖购买范满利位于西安市高新区长征365小区X幢X单元XXX室房屋一套，建筑面积110.63㎡，成交价666000元。《三方合同》约定：“甲方（即范满利，下同）应于2016年8月31日前办理抵押注销手续”。《补充协议》约定“1、《三方合同》签订当日，乙方（即崔霖，下同）支付甲方购房定金30000元整，此笔款项在乙方办理公积金面签手续当天甲方直接转入房地局设立的资金监管账户，剩余房款106000元在房地局办理网签合同及资金监管手续之时由乙方直接转入房地局设立的资金监管账户；2、此房交易期间，甲乙双方必须积极配合办理此房屋交易过户中的所有手续，并按照房地局要求提供真实有效的交易资料，如果任意一方不配合，视为违约，违约方均按照定金数额的双倍赔偿给守约方；3、甲、乙、丙（即本案第三人）约定于2016年10月31日之前办理完房产交易过户手续，甲乙双方约定于房屋过户当天甲方交付房屋给乙方。”原告于合同签订当日支付给被告定金30000元整，同时被告配偶刘庆给原告出具《收条》。2016年9月1日范满利办理完抵押注销手续，但之后范满利一直推脱，不配合原告办理合同网签，经崔霖几次催促，范满利才于2016年9月19日办理了合同网签，导致崔霖的网签贷款延迟至2016年11月10日才办理完毕。2016年11月12日崔霖、范满利将购房款存入二手房交易结算资金专用账户。目前，崔霖已经开始为涉案房屋进行还贷，但范满利却不配合崔霖办理房屋交易过户手续，且拒绝交付涉案房屋。现起诉至法院，请求判令：1、范满利配合崔霖将位于西安市高新区长征365小区X幢X单元XXX室房屋过户到崔霖名下；2、范满利将位于西安市高新区长征365小区X幢X单元XXX室房屋交付给崔霖；3、范满利向崔霖支付违约金6万元；4、本案诉讼费由范满利承担。被告（反诉原告）范满利辩称，双方签订房屋买卖合同属实，在其不知情的情形下，存在调整合同价款，其实际到手的房屋净价款是666000元，而房管局网签合同房屋价款570000元，该合同恶意逃避国家税费，损害国家利益，应属无效合同；原告违约在先，《三方合同》约定崔霖办理银行借款合同应在2016年9月30日前，过户时间是2016年10月31日前。但崔霖是在2016年11月10日才办理网签借款合同，2016年11月12日贷款才下来，所以其无法在2016年10月31日前办理过户手续。补充协议约定崔霖应在办理过户前将应付第三人的所有中介费支付完毕，但崔霖至今未支付，过户条件不成就。崔霖至今仍下欠范满利购房款66000元未支付，过户条件不成就。根据三方协议第十一条（二），关于逾期付款的违约金，崔霖应支付以未付房款为基数从2016年10月1日起至2016年11月12日止每日1%的违约金216720元；崔霖应支付2016年11月12日至今每日1%的违约金和本金；3、本案往来洽谈合同协调并签订三方协议的是骏驰公司，该公司是本案关键当事人，请求将其追加为本案被告。同时其提出反诉，因崔霖不履行主要付款义务，构成根本违约。请求判令：1、解除《房屋买卖三方合同》、《房屋买卖补充协议》、《西安市二手房买卖合同（经纪版）》（以下简称《网签合同》）；2、崔霖向范满利支付违约金6万元；3、本诉、反诉费由崔霖承担。崔霖就范满利的反诉请求答辩如下：双方签订的合同系原被告真实意思表示，且合同的主要义务已经履行完毕。2、在合同履行中范满利存在违约，导致整个买卖过程逾期，因此崔霖不存在违约行为，范满利要求其承担违约金没有事实依据。被告骏驰公司无答辩意见，请求法院依法判决。第三人丰源公司无答辩意见，请求法院依法判决。经审理查明，2016年8月5日崔霖与范满利通过骏驰公司签订了《房屋买卖三方合同》、《房屋买卖合同补充协议》，约定崔霖购买范满利位于西安市高新区长征365小区X幢X单元XXX室房屋一套，建筑面积110.63㎡，房屋成交价为666000元。《三方合同》第二条第3款约定：“该房屋的抵押情况为B……，B、甲方（即范满利，下同）应于2016年8月31日前办理抵押注销手续”。《房屋买卖合同补充协议》约定“1、《三方合同》签订当日，乙方（即崔霖，下同）支付甲方购房定金30000元整，此笔款项在乙方办理公积金面签手续当天甲方直接转入房地局设立的资金监管账户，剩余房款106000元在房地局办理网签合同及资金监管手续之时由乙方直接转入房地局设立的资金监管账户，贷款530000元由乙方所贷款银行在过户当天直接给付给房地局设立的资金监管账户，以上房款在乙方到房地局领证之时三个工作日由房地局一次性支付甲方；2、此房交易期间，甲乙双方必须积极配合办理此房屋交易过户中的所有手续，并按照房地局要求提供真实有效的交易资料，如果任意一方不配合，视为违约，违约方均按照定金数额的双倍赔偿给守约方；4、甲方房屋净价为666000元，乙方购房总价为718518元，其中差额52518元为交易中产生的契税（1.5%）、个人所得税（1%）、中介服务费、交易服务费、按揭代理费、评估费、过户费等相关费用。以上费用乙方应于签合同当庭支付：30000元给丙方，剩余所有费用待过户之前一次性支付给丙方。5、甲、乙、丙（即本案第三人）约定于2016年10月31日之前办理完房产交易过户手续，甲乙双方约定于房屋过户当天甲方交付房屋给乙方。”崔霖于合同签订当日支付给范满利定金30000元，范满利妻子刘庆给崔霖出具《收条》。2016年9月1日范满利办理完抵押注销手续，2016年9月19日崔霖、范满利、丰源公司签订了《网签合同》，该合同的房屋总价款为57万元，该合同第二条第二款付款方式和付款期限约定：“1、2016年9月30日前将首付款人民币120000元整（小写），壹拾贰万元整（大写），存入监管账户。2、甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，贷款总额为人民币450000元整（小写），肆拾伍万元整（大写），用于支付房屋转让价款的余额。乙方同意于2016年9月30日前与贷款银行签订《借款合同》。同时委托银行将贷款资金全部划入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户”。《网签合同》第四条第一款约定“甲、乙双方约定于2016年10月31日前由甲方将本合同约定的房屋交付给乙方”。2016年9月11日崔霖将首付款12万元存入监管账户，2016年10月25日崔霖与贷款银行签订《借款合同》，贷款于2016年11月10日发放，2016年11月12日贷款存入二手房交易结算资金监管账户。2016年12月起崔霖开始为涉案房屋偿还贷款，但范满利以崔霖逾期付款为由拒不配合崔霖办理房屋交易过户手续，且拒绝交付涉案房屋。庭审中，买卖双方对涉案房屋的实际成交价666000元并无异议。被告未将涉案房屋交付原告。双方均认为对方事先违约，争议较大，本案调解未果。上述事实，有《三方合同》、《补充协议》、收条、《网签合同》、西安市存量房交易结算资金监管首付款入账凭证、西安市二手房交易结算资金监管证明、西安住房公积金管理中心贷款还款信息查询、证人证言、范满利个人还款凭证三份、个人贷款结清证明一份、二手房交易结算资金监管协议一份、崔霖2016年10月25日借款合同一份、崔霖贷款信息查询一份、西安市二手房交易结算资金监管证明一份、民事起诉状一份、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，崔霖、范满利签订的《三方合同》、《补充协议》、《网签合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人双方均具有约束力，应属有效的合同。有效的合同对双方均具有约束力。崔霖已按照合同的约定履行了主要义务，范满利应按照合同约定的时间向崔霖交付涉案房屋并办理过户登记。崔霖主张范满利应向其支付违约金6万元一节，因其在办理贷款过程中存在违约，本院依法不予支持。范满利辩称《网签合同》房屋总价款为57万元，低于实际成交价66.6万元，存在恶意逃避国家税费情形，应属无效合同一节，该条内容的无效事由并不影响合同其他部分的效力，其他部分仍然有效，故其辩称不予支持。因双方在庭审中对实际成交价66.6万元并无异议，本院依法予以确认。关于范满利要求解除合同一节，在本案中崔霖已履行了主要合同义务，不存在根本违约行为，将涉案房款存入二手房交易结算资金专用账户570000元，给被告支付30000元，剩余66000元应按约在过户之前一次性支付，且该涉案房屋按揭贷款已办理至崔霖名下，崔霖已在还贷期。在本案中，双方均不存在根本违约之行为，因此被告反诉请求解除合同无事实和法律依据，依法不予支持。范满利辩称崔霖未按约向第三人支付完中介费，因此过户条件不成就一节，因该抗辩理由不属于买卖双方之间的合同义务属另一法律关系，因此其抗辩理由依法不能成立。范满利请求崔霖支付违约金60000元一节，因范满利虽然未按约办理抵押注销手续（迟延1天），但该行为必须范满利与银行方共同完成，范满利的主观过错不明显，且范满利也配合原告履行了过户前的主要义务，但原告至今未将剩余尾款66000元支付，存在一定违约行为，根据双方约定，因此范满利主张崔霖承担违约责任60000元，依法予以支持。现崔霖主张将涉案房屋过户至其名下并要求被告交付房屋依法予以准许。关于崔霖要求范满利承担违约金60000元一节，因崔霖至今未将尾款66000元支付存在一定违约行为，其自身存在违约，因此其主张违约金依法不予支持。并依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、于本判决生效后十日内范满利协助崔霖将位于西安市高新区长征365小区X幢X单元XXX室房屋过户到崔霖名下；二、于本判决生效后十日内范满利将西安市高新区长征365小区X幢X单元XXX室房屋交付给崔霖；三、于本判决生效后十日内崔霖一次性支付范满利违约金60000元。四、驳回崔霖的其余诉讼请求；五、驳回范满利的全部反诉请求。案件受理费1300元，崔霖已预交，由崔霖承担。反诉费650元，范满利已预交，由范满利承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  马 越人民陪审员  杨更利人民陪审员  高永社二〇一七年十二月十日书 记 员  王 超