重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终7704号上诉人（原审被告）：戴维，男。委托诉讼代理人：刘强，重庆智策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆兰博世家酒店物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区南滨路五桂石片区阳光100国际新城A2-3栋负二层车库，统一社会信用代码91500108759272503Y。法定代表人：萧德迎，总经理。委托诉讼代理人：周钰浚，女，该公司员工。委托诉讼代理人：杨柳，男，该公司员工。上诉人戴维因与被上诉人重庆兰博世家酒店物业服务有限公司（以下简称兰博世家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108民初8630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人戴维及其委托诉讼代理人刘强，被上诉人兰博世家物业公司的委托诉讼代理人周钰浚、杨柳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。戴维上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、2012年12月17日至2015年5月之间的物业服务费已过诉讼时效。一审认定该期间时效中断理由不充分。2、被上诉人在提供物业服务期间存在重大瑕疵，未及时对小区的管道进行疏通，导致上诉人室内经常出现反水现象并给上诉人造成重大损失；安保人员经常脱岗，造成上诉人家中贵重物品多次被盗。上诉人有充足的理由拒交物业服务费。兰博世家物业公司辩称，原判正确，请求维持原判。兰博世家物业公司向一审法院起诉请求：判决被告向原告支付从2009年9月至2017年2月的物业服务费7529.50元、水电公摊费676.24元，共计8205.74元。一审法院认定事实：原告系具有贰级资质的物业服务企业。原告原名称为重庆渝能壹佰物业管理有限责任公司，2009年12月28日名称变更为重庆阳光壹佰物业服务有限公司，2014年9月19日名称变更为重庆兰博世家酒店物业服务有限公司。2008年12月3日，重庆渝能壹佰物业管理有限责任公司与被告签订《前期物业管理服务协议》。该合同约定，由原告为被告所在阳光100国际新城小区提供物业服务，本协议期限为自本协议生效之日起至本物业业主委员会与业主新聘的物业管理公司订立物业管理服务合同开始履行之日。合同明确了物业服务区域概况、物业服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同第四章约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅从该栋最底层入户大堂所在楼层为第一层计算，三层及三层以上住宅的物业管理费为1.20元/平方米/月（包括电梯使用费），被告应于每个日历月20号前履行当月付费义务。重庆市物价局渝价[2004]301号文件《重庆市物价局关于南岸区重庆阳光100国际新城物业服务收费标准的通知》，通知该小区前期公共服务费收费标准：高层住宅为0.9元/平方米/月，多层住宅为0.8元/平方米/月；高层住宅电梯费：月票票价（张/人）=10元（第三层）+0.3元×（N-3），N为楼层数。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。该小区尚未成立业主委员会。一审另查明，被告系位于重庆市南岸区阳光路1号4栋负X层X号即位于重庆市南岸区南滨路阳光100国际新城A3-2-负X-X号房屋业主之一，该房建筑面积99.33平方米。被告于2008年12月3日办理接房手续，于2009年1月8日进场装修。原告实际按照0.84元/平方米/月标准向原告收取物业服务费，公摊水电费为据实分摊。从2009年9月至2017年2月，被告共拖欠原告物业服务费7509.35元（0.84元/平方米/月×90个月×99.33平方米）、水电公摊费676.24元，共计8185.59元。原告分别于2014年12月17日、2015年11月13日、2016年12月5日向邮寄催费通知单、律师函进行催收。被告因室内厨房曾有反水情况，导致室内家具受损等原因，拖欠了上述费用。双方协商未果，原告遂于2017年5月2日向一审法院递交民事起诉状。一审庭审中，原告举示优速快递单一张，但该份快递单上没有加盖邮戳，也没有载明具体的寄件时间，系财务联，原告拟证明原告曾于2012年向被告邮寄催费单进行催收，被告认为该份快递单，被告并未签收，也不清楚原告邮寄的材料内容，对该证据不认可。原告亦未在法院重新确定的举证时效内，就曾于2012年向被告进行催收的事实，提交相关证据予以佐证。一审法院认为，2009年7月28日，重庆渝能壹佰物业管理有限责任公司与被告签订《前期物业管理服务协议》，该合同形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，应属真实有效，受法律保护，原、被告双方均应当按照协议内容履行。重庆渝能壹佰物业管理有限责任公司将名称变更为重庆阳光壹佰物业服务有限公司，之后又申请变更为重庆兰博世家酒店物业服务有限公司，重庆渝能壹佰物业管理有限责任公司的权利义务由变更后的重庆兰博世家酒店物业服务有限公司享有与承担。协议签订后，原告为被告所在的小区提供了物业服务，被告应当按照合同约定向原告支付相应的物业服务费等相关费用。关于物业服务费。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。本案中，原告举示的邮政快递单等证据能够证明原告曾分别于2014年12月17日、2015年11月13日、2016年12月5日向被告进行书面催收的事实。诉讼时效因原告向被告主张权利而中断，被告是否签收快递单并不影响原告权利的行使。从中断时起，诉讼时期间重新计算。则原告向被告主张2012年12月17日之后的物业服务费，并未超过2年的诉讼时效期间。对于原告主张2012年12月17日之前的物业服务费，现原告仅举示优速快递单一张，但该份快递单上没有加盖邮戳，也没有载明具体的寄件时间；原告亦未在本院重新确定的举证时效内，就曾于2012年向被告进行催收的事实，提交相关证据予以佐证，则对于原告主张曾于2012年向被告进行催收的事实，不予认可。对于原告主张已过诉讼时效部分的物业服务费，不予支持。被告应向原告缴纳2012年12月17日至2017年2月期间的物业服务费为4219.14元【0.84元/平方米/月×50个月×99.33平方米）+（0.84元/平方米/月×99.33平方米÷30天×17天）】。原告提供的物业服务不仅包括小区安保、门禁，还包括对小区物业共同设施、设备的日常维修、养护、运行，小区绿化、公共卫生等。被告提出其屋内存有反水情况，导致其受损，但并未提供充分的证据证明系原告怠于履行小区物业服务所致，亦未查明反水原因、且被告提出的该项辩称系另一法律关系，被告可另案诉讼解决。被告提出的室内被盗，亦属另一法律关系，被告可另案诉讼解决。原告提供的物业服务具有持续性，其提供的物业服务在一定时限内存有服务瑕疵，但被告并未举示充分的证据证明原告提供的物业服务具有重大的服务瑕疵。被告所辩称的意见不足以成为其拒交物业服务费的理由，对被告提出的拒交理由，不予采纳。关于水电公摊费。小区共有设备、设施等必须产生一定的水电费，应由小区业主公摊。原告提供整体缴费票据及分摊依据，已足以证明被告应缴纳的公摊费金额，故对原告要求被告支付水电公摊费676.24元的请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、被告戴维在本判决生效之日起十日内支付原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司2012年12月17日至2017年2月期间的物业服务费为4219.14元、水电公摊费676.24元，共计4895.38元；二、驳回原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告戴维负担（该款暂由原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司垫付，被告戴维应于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆兰博世家酒店物业服务有限公司）。”本院二审审理期间，上诉人称其在小区停车场所停车辆于2017年9月27日被砸以及此前其家多次被盗、厨房多次出现反水现象，拟证明被上诉人物业服务不到位。被上诉人对上诉人所称事实无异议，但认为被上诉人会定期对排污管道、污水井进行清掏，主体管道不属物业服务范围，被上诉人只有在业主反映问题后不上门疏通才负有责任，而业主家里反水发生后，被上诉人都及时上门进行了处理。房屋被盗问题，被上诉人派人对监控屏进行监控，有可疑情况会派人去查。车辆被砸问题，被上诉人购买了车场保险，只要交了停车费的，被上诉人都会交保险公司处理，但上诉人在小区停车未交停车费。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，兰博世家物业公司依据《前期物业管理服务协议》为戴维所在的小区提供了物业服务，戴维应当按照合同约定向兰博世家物业公司支付相应的物业服务费等相关费用。戴维主张兰博世家物业公司提供的物业服务存在瑕疵，其有权不缴纳物业服务费，但如一审所述，兰博世家物业公司提供的物业服务不仅包括小区安保、门禁，还包括对小区物业共同设施、设备的日常维修、养护、运行，小区绿化、公共卫生等。戴维家中被盗以及存在室内反水、车辆被砸等情况，兰博世家物业公司虽均承认属实，但兰博世家物业公司均作了合理抗辩，戴维并无充分证据证明其损失系博世家物业公司怠于履行小区物业服务所致。戴维拒交物业服务费的理由不充分，本院不予采纳。综上，戴维的上诉理由不能成立，其请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人戴维负担。本判决为终审判决。审 判 长  倪洪杰审 判 员  夏兴芸代理审判员  陈 莹二〇一七年十二月八日书 记 员  黄献丽