四川省宣汉县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1722民初2979号原告：陶兵，男，汉族。委托诉讼代理人：杨帆，四川天仁和律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟桂林，四川天仁和律师事务所律师。被告：四川省国鹰钰蕾房地产开发有限公司。法定代表人：罗停元，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴绍全，该公司员工。委托诉讼代理人：黄先平，四川远创律师事务所律师。原告陶兵与被告四川省国鹰钰蕾房地产开发有限公司（以下简称“国鹰房产公司”）商品房预约合同纠纷一案，根据陶兵的申请，本院作出（2017）川1722财保100号民事裁定，对国鹰房产公司建设的某广场A2幢13楼3号房屋一套予以查封。本案于2017年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨帆、牟桂林，被告法定代表人罗停元及其委托诉讼代理人吴绍全、黄先平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方2007年10月7日签订的《某广场住宅楼选号确认书》（以下简称《选号确认书》）合法有效；2.判决被告按照《某广场住宅楼选号确认书》约定签订房屋买卖合同，并办理备案登记；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年10月7日，原、被告签订《选号确认书》，约定：1.原告确认选择该项目A2幢29楼2号作为原告的选购楼号；2.该住宅楼面积为138.33㎡，价格按照2188元/㎡计算；3.原告向被告预交楼号选号费3万元，预交选号费不予退还，待正式签订预售房买卖合同时，转入首期付款，不得计算利息；4.本《选号确认书》所约定的价格为正式签订合同的价格，不因任何因素而调整价款；5.本《选号确认书》一经双方签字生效，若单方违约，按总房款的5％交付违约金。后被告将原告的房屋更改为A2幢13楼3号,面积为121.28㎡。该确认书签订当天，原告按约定向被告预交了3万元楼号选号费，并由被告出具了收据。该工程项目因被告原因停工，现该工程项目于2016年底竣工。被告已取得《商品房预售许可证》，原告要求被告按《选号确认书》履行约定内容，但被告置之不理，故提起诉讼。被告辩称：1.原、被告签订的《选号确认书》应为预约合同，理由是：(1)原告的诉讼请求是请求按预约合同的内容签订买卖合同；(2)《选号确认书》的名称和内容中关于“项目部提供的初设方案、不作结算依据、还要正式签订预售房买卖合同”等表述，表明《选号确认书》是预约合同；(3)《选号确认书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要条款，双方对商品房的交付、办证、付款办法、违约责任等直接影响双方权利义务的重要条款没有约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成；2.《选号确认书》合同无效。有效的预约合同应在办妥立项、规划、报建审批手续后取得商品房预售许可证前签订；3.《选号确认书》无论是否有效，被告不同意按《选号确认书》中的价格签订正式合同。一是预约合同的标的是签订本约，属于合同法规定不适用继续履行的情形；二是强制缔约违反意思自治原则；三是由于2008年3月1日前不实行一价制，《选号确认书》中的价格不包含附属设施费，之后的合同价为一费制，加之所涉工程项目规划改变和建设成本增加，强制原、被告签订本约，对被告明显不公平。对预约合同的善意方，法律规定有追究违约责任和赔偿损失的救济途径。因此，即使法院认定《选号确认书》有效，也不宜强制签订本约。请求判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的原、被告身份信息，《选号确认书》及收款收据，被告无异议，对被告提交的施工手续，成本变化、告知价格变化等证据，原告对其真实性无异议，对证明目的提出异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年1月，四川省汉洲房地产开发有限公司竞得汉洲国际花园地块。2007年10月7日，原、被告签订《选号确认书》，约定：1.原告通过对某广场项目实地考察，了解初设方案，确认选择A2幢29楼2号作为原告的选购楼号；2.原告所确认的住宅楼面积约138.33㎡，价格按每平方2188元计算；3.某广场项目部提供的初设方案，不作结算依据，最终以政府相关部门认可为准；4.原告须预交楼号选号费每套3万元，预交选号费不予退还，待正式签订预售房买卖合同时，转入首期付款，不得计算资金利息；5.确认书所签订的价格，作为正式合同签订价格，不因任何因素而调整价款；6.此确认书一经双方签字生效，若单方违约，按总房款的5％交付违约金，7.本确认书与签订的正式合同具有同等法律效力。同日，原告向某广场项目部交住房选号费3万元，并由项目部出具了收据。后被告将原告的房屋更改为A2幢13楼3号，面积为121.28㎡。2009年8月23日，宣汉县规划建设局以宣建（2009）251号文件向市规划和建设局请示:由于涉及政府承建的河道改道一直没有进行及中心广场修建等因素，致该工程至今没有动工建设，矛盾十分突出，建议将规划最大建筑规模23000㎡，建筑层数不超过18层，调整为建筑规模60000㎡，建筑层数25层。嗣后，该工程实际建筑规模为61000㎡，建筑层数21层。2009年12月23日，四川省汉洲房地产开发有限公司名称变更为四川省国鹰钰蕾房地产开发有限公司。2011年，该工程项目一期取得宣建规建字第（2011）4号建筑工程规划许可证和施工许可证。2013年，该工程项目二期取得宣建规建字第（2013）14号建筑工程规划许可证和施工许可证。2014年，该工程项目取得宣建规地字第（2014）3号建筑用地规划许可证。因政府河道改道，增加修建中心广场及资金等原因停工。2014年5月13日被告取得宣汉县房产管理局颁发的某广场《商品房预售许可证》。自2014年3月起，被告采取公告、发短信等方式通知选号户定位预选号房。后经原、被告多次协商，以及宣汉县建设规划主管部门多次主持协调，因价格等原因未能达成一致协议。现该项目主体工程已基本竣工。本院认为：本案的处理需明确以下问题：一、本案案由即本案法律关系；二、原、被告签订《选号确认书》的效力；三、原告要求法院判决被告按照《选号确认书》的约定签订房屋买卖合同并办理备案登记的诉讼请求是否应予支持。一、关于本案案由，即本案的法律关系问题。商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。商品房预约合同是房地产开发商与购房者就双方将在一定期限内签订商品房买卖合同订立的协议，是对将来签订商品房买卖合同本约有关事宜的初步确认，为签订正式合同即本约作准备，当事人订立预约合同的目的，是为了今后签订本约合同，促成交易的完成。在订立本约时还应对商品买卖合同所应具备的主要条款进行磋商。本案双方当事人签订的《选号确认书》虽有房号、房屋单价等约定，但不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。《选号确认书》中约定“确认人需预交楼号选号费每套3万元，预交选号费不予退还，待正式签订预售房买卖合同时，转入首期付款，不得计算资金利息”的内容表明，双方在签订《选号确认书》时，对该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑义的。故本案当事人诉争合同性质应为商品房预约合同。根据最高人民法院《民事案件案由规定》规定，人民法院审理民事案件的案由应根据当事人的诉讼请求和审理查明的法律关系确定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质予以变更，本案立案案由商品房预售合同纠纷，应变更为商品房预约合同纠纷。二、关于《选号确认书》的效力问题。本案原、被告签订的《选号确认书》，其主体适格，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，无《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”中合同无效的法定情形，涉案《选号确认书》合法有效。被告抗辩主张“有效的预约合同应在办妥立项、规划、报建审批手续后取得商品房预售许可证前签订，《选号确认书》合同无效”的理由不成立，本院不予采纳。三、关于原告要求法院判决被告按照《选号确认书》的约定签订房屋买卖合同并办理备案登记的诉讼请求是否应予支持的问题。涉案《选号确认书》系商品房预约合同，性质上属于债权，双方都享有要求对方订立商品房买卖合同的权利，双方都负有秉承公平和诚实信用的原则进行磋商订立商品房买卖合同本约的义务。本案原、被告签订《选号确认书》之后，因双方当事人对商品房价格及支付时间和方式、房屋的交付、房屋过户手续办理等事宜存在争议，不能达成一致意见，双方未签订商品房买卖合同本约。根据《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除合同并主张损失的，人民法院应予支持的规定”规定，在被告明确表示因河道改造、施工成本增加等原因不能按照《选号确认书》签订本约合同的情况下，经本院释明，原告不同意变更第二项诉讼请求，仍然请求按《选号确认书》约定与被告签订商品房屋买卖合同并办理备案登记，根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”和第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”规定，商品房预约合同不具有强制履行的特征，法院不宜对双方争议事项要求强制缔约。故原告要求法院判令被告与其签订房屋买卖合同的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。从实际情况看，客观上存在原告预交选号费的处理、合同当事人是否承担违约责任等问题的解决，对此，当事人可依法另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五十二条、第一百一十条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告陶兵与被告四川省国鹰钰蕾房地产开发有限公司2007年10月7日签订的《某广场住宅楼选号确认书》合法有效；二、驳回原告陶兵要求被告四川省国鹰钰蕾房地产开发有限公司按照前述《某广场住宅楼选号确认书》约定签订房屋买卖合同并办理备案登记的诉讼请求。案件受理费3883元，保全申请费1847元，共计5730元，由原、被告各负担2865元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判长 苏 梅审判员 顾永萍审判员 丁 岚二〇一七年十二月二十九日书记员 徐弋淇