江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏02民终4130号上诉人（原审原告）：周玉兰，女，1940年9月30日生，汉族，户籍地无锡市滨湖区，现住无锡市滨湖区。被上诉人（原审被告）：张亚娟，女，1963年9月27日生，汉族，户籍地无锡市梁溪区，现住无锡市梁溪区。被上诉人（原审被告）：无锡华夏安源房屋租赁置换有限公司，住所地无锡市新吴区长江北路17-13。法定代表人：吴标，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆文明，江苏略泰律师事务所律师。上诉人周玉兰因与被上诉人张亚娟、无锡华夏安源房屋租赁置换有限公司（以下简称华夏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2015）锡滨民初字第2390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案受理后依法对本案进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。周玉兰上诉请求：改判撤销2016年5月3日的房屋买卖合同；判令张亚娟、华夏公司继续返还3.7万元首付款；判令华夏公司赔偿精神损失费20000元；判令张亚娟退还利息5000元；追究张亚娟虚假陈述的责任；一、二审诉讼费、保全费由张亚娟、华夏公司承担。事实与理由:其原审诉请系要求撤销合同而非解除合同,但法官越权解除该买卖合同，原审将其要约行为替换为承诺支付10%的行为不当，根据录音，张亚娟未同意其提出的方案，故原审不能按10%判决违约金，张亚娟、华夏公司具有欺诈行为，买卖合同应当全部撤销，原审保全仅是收取了10万元保证金，未查封房产，导致房屋被张亚娟另行出售，合同无法继续履行，责任在法院。其从未同意房产由张亚娟转售第三方，因此合同在未解除时出售给第三方属于一房两卖，应当向其承担履行不能的违约责任。张亚娟答辩称，周玉兰签好合同后又说不买了，其帮她找好购房人后又不愿意，其要求周玉兰继续履行合同，合同期结束后其将房子卖给别人，其和周玉兰说好由周玉兰承担3.7万元损失，但之后周玉兰在电话里又说不愿意承担了，房产证冻结后其找法院交纳了10万元保证金置换了房产，要求维持原判。华夏公司答辩称，合同解除系周玉兰的原因导致，上诉人应当承担相应违约责任且在一审庭审中上诉人也表态愿意承担违约责任，华夏公司仅是撮合房产交易的居间方，不是买卖决定因素，要求维持原判。周玉兰向一审法院起诉请求：1、撤销其与张亚娟、华夏公司于2015年5月3日签订的《房屋买卖合同》；2、张亚娟返还其首付款10万元，张亚娟与华夏公司支付其10万元按年利率6%自起诉之日至返还之日的利息损失。事实与理由：2015年5月3日，其在华夏公司介绍下与张亚娟签订房屋买卖合同，双方口头约定首付款10万元整，支付华夏公司中介费9000元。2015年5月20日左右，其发现华夏公司未向其交付房屋买卖合同，遂要求华夏公司向其交付房屋买卖合同。在收到合同后，其发现合同违背了双方交易时的本意，将首付款10万元变更为“定金10万元”，将中介费9000元变更为“11100元”。由此三方产生争议，其认为该合同内容存在重大误解。一审法院认定事实：2015年5月3日，张亚娟（甲方）与周玉兰（乙方）、华夏公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：一、甲方自愿将坐落在（滨湖）区（××室）的房屋出售给乙方，乙方对该房屋情况已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。房屋所有权人（张亚娟）、产权证号（锡滨权证字第WX1000661753号），总面积（47.92平方米）。二、成交价格（37万）元……三、乙方须向丙方交纳佣金服务费（11100）元。四、乙方于（2015）年（5）月（5）日交付定金（壹拾万）元，于（2015）年（6）月（30）日前交付房款（贰拾陆万）元。尾款（壹万）元于签订买卖合同（60）日内支付于丙方暂为保管……六、如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的10%作为违约金。该份《房屋买卖合同》由周玉兰、张亚娟签字，并由华夏公司员工孙跃签字另加盖华夏公司合同专用章。合同系华夏公司提供的格式合同，其中上述（）内内容系手写笔迹添加，其余为打印格式。其后，周玉兰于2015年5月5日向张亚娟支付10万元。关于该份合同，周玉兰称定金后的数额是华夏公司在签订合同之后添加上去的，其要支付首付款10万元的金额是在2015年5月5日到银行打款时才确定的，合同在签字后一直都是由华夏公司保管，其是在2015年5月20日以后才拿到合同文本的。张亚娟确认其是在2015年6月13日之后拿到的合同文本。为支持诉请，周玉兰提供了2016年6月13日与张亚娟及2015年6月24日与孙跃的两段录音。在与张亚娟的对话录音中，周玉兰明确表示不愿继续购买房屋，要求与张亚娟协商处理，可以按总价款的10%支付违约金37000元，但合同中载明的定金10万元并非双方本意，签合同时其与张亚娟均未细看合同文本；张亚娟表示首付是其的想法，因为首付款表明这份合同生效了，其也没有要合同文本，不知道合同上写的是定金（张亚娟原话：那天他跟我讲写的定金，我一下傻了，我想想不可能会写定金，总归写首付款的），不同意周玉兰支付37000元违约金而不继续购买房屋。在与孙跃的录音中，孙跃确认周玉兰支付的款项是房款，不是定金。另外，周玉兰还提供了一份由孙跃于2015年9月17日出具的情况说明，主要内容为：“2015年5月3日晚上看房，当晚看中，经双方洽谈，房价37万元，由于周玉兰当晚没带现金，双方协商一致付款方式如下：于2015年5月5日交付首付款10万元，于2015年6月30日前交付房款26万元，尾款1万元。房东张亚娟知晓此合同上写的定金是首付款。”一审审理过程中，法庭要求华夏公司核实孙跃出具的《情况说明》。其后，孙跃未到庭，但又于2015年12月14日出具《情况说明》一份，主要内容为：“签合同当天，客户未带现金，房东未带产证，经双方协商一致，先签订买卖合同，约定好付款方式，于2015年5月5日付定金10万元（此笔钱会作为房款的一部分），于2015年6月30日交付房款26万元，尾款1万元。2015年5月5日付定金前，客户又去看了房子，在楼下的江苏银行划的款，后期由于其他原因，房子不想要了，故让我们从中协商……律师跟周玉兰说让我写个说明，这样会有利一些，考虑到定金确实比较多，房东不肯退一分钱，周阿姨也诉了很多，便写了说明。”另查明，涉案房屋产权证载明坐落为蠡溪路102-3-302号，张亚娟已在2015年9月24日补办产权证后于2015年10月17日将该房屋卖于案外人张琪。庭审中，经法庭释明，周玉兰主张，若合同不符合撤销条件，则主张由张亚娟返还10万元，华夏公司承担连带责任，合同视为履行不能依法解除。一审法院认为：关于本案的证据，孙跃前后出具的两份《情况说明》存在矛盾，且系证人证言，孙跃本人亦未到庭，故本院不予采纳。而周玉兰提供的录音证据，虽系采取隐秘手段录制，但并未涉及隐私，系其与相对方正常沟通商谈相应事宜时的对话，且此种场合被录音一方的谈话，与诉讼后庭审中具有防备心理的陈述不同，更能反映其真实意思，故予以采纳。周玉兰、张亚娟、华夏公司签署的《房屋买卖合同》是当事人本人的签字（章），在无相反证据的情况下，应推定为系当事人真实意思表示的合意。关于“定金”条款问题，根据周玉兰与张亚娟及周玉兰与孙跃的录音谈话内容可以看出，格式合同中的“定金”字样并非双方意思表示，故对双方不应产生法律意义上的定金的约束力。双方对合同中除“定金”问题的其余部分并未提出异议，且根据双方陈述及相应证据显示，双方买卖房屋的合意是真实意思表示，在协商处理过程中，对除“定金”条款的其他约定亦表示接受，故除不能反映双方合意的“定金”条款，合同的其余部分，依法应对各方具有约束力。双方签订的《房屋买卖合同》仅是“定金”条款非双方真实意思表示，而此种情况并非合同法规定的合同订立系双方因重大误解订立或订立合同时显失公平的情形。根据周玉兰提供的证据可以表明，系其因自身原因不愿继续履行合同，故涉及到违约赔偿是用定金罚则还是违约金问题。且在协商过程中其自愿承诺愿意向张亚娟支付违约金37000元，只因张亚娟未同意而导致双方未能达成一致，矛盾加深。周玉兰明确不继续履行合同，张亚娟也已将房屋另行出售予他人，双方均明确表示不再履行合同的意思表示，故双方合同已无继续履行的基础，应予以解除。周玉兰不再购买房屋，有权要求返还已支付的价款，但合同未能履行，系周玉兰首先明确表示不再购买房屋，责任在周玉兰一方，周玉兰应当按照合同约定向张亚娟承担37000元的违约责任。故张亚娟应向周玉兰返还63000元。华夏公司在案涉合同中并未收取房款，故不应承担返还款项的责任。综上，一审法院判决：一、周玉兰、张亚娟、无锡华夏安源房屋租赁置换有限公司于2015年5月3日签订的《房屋买卖合同》于判决生效之日立即解除。二、张亚娟于判决生效之日起五日内向周玉兰返还价款63000元。三、驳回周玉兰的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6850元、保全费1020元，合计7870元，由周玉兰负担5475元，由张亚娟负担2395元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审审理过程中，各方当事人一致确认周玉兰签订《房屋买卖合同》后支付的10万元系购房首付款。本院认为,关于周玉兰请求撤销《房屋买卖合同》的诉请。经审查，原审法院庭审中已向周玉兰代理人进行了释明，当合同不符合撤销条件时，周玉兰的意见为要求被告承担违约责任，双方合同视为履行不能依法解除。原审法院尊重原告的诉求选择予以对合同解除之诉求审理，并无程序违法之处。另一方面，周玉兰起诉要求撤销合同基础为合同内容与实际口头约定不符，根据本案查明事实基础，合同中“定金10万元”的约定实为首付款，故撤销权的基础亦不存在。二审中周玉兰认为张亚娟、华夏公司具有欺诈行为故合同应予撤销的请求，本院不予支持。因周玉兰自身原因导致合同无法履行，周玉兰应当承担相应的违约责任。经录音内容提示，本案当事人在协商解决时有周玉兰自愿向张亚娟支付违约金37000元承诺，因此原审法院考虑到无法继续履行合同，且周玉兰存在违约在先的情形，结合合同约定，判决周玉兰承担37000元的违约金并无不当，本院予以维持。张亚娟与周玉兰就合同解除、违约金数额未达成一致，诉讼中所涉合同亦无法继续履行，故原审法院以判决生效之日确定为合同解除之日亦无不当。周玉兰预期违约致出售人无法实现合同目的，张玉兰在提供财产保全后处置自己房屋并未损害周玉兰的利益，故对周玉兰认为解除房屋保全致合同无法履行、责任在原审法院的意见，依法不予支持。此外，周玉兰向张亚娟、华夏公司主张精神损失费等主张，不属于本案合同纠纷处理范围，本院不予支持。综上所述，周玉兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费725元，由上诉人周玉兰承担。本判决为终审判决。审判长  王作化审判员  陈丽芳审判员  郭继光二〇一七年十二月二十八日书记员  顾骊恺