广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初4919号原告（反诉被告）：广州捷朗房地产中介有限公司，住所地广州市番禺区南村镇兴南大道624号之五。法定代表人：戚勇，职务经理。委托诉讼代理人：陈启光，广东华誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄结美，广东华誉律师事务所律师。被告（反诉原告）：兰胜彬，女，1980年11月21日出生，汉族，住江西省宜春市万载县。委托诉讼代理人：张小勇，广东普威律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖嘉俊，广东国政律师事务所律师。原告（反诉被告）广州捷朗房地产中介有限公司（以下简称捷朗公司）与被告（反诉原告）兰胜彬居间合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。捷朗公司的委托诉讼代理人黄结美以及兰胜彬的委托诉讼代理人张小勇、廖嘉俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。捷朗公司向本院提出本诉诉讼请求：1.判令兰胜彬向捷朗公司支付咨询及中介服务费90000元；2.判令兰胜彬向捷朗公司支付违约金，违约金以90000元为本金，按每日万分之六计算，从2015年6月24日起计算至清偿之日止；3.本案诉讼费用由兰胜彬承担。事实和理由：2015年6月24日，捷朗公司、兰胜彬及刘娟三方签订了《房屋买卖合同》，卖方是刘娟，买方是兰胜彬，经纪方是捷朗公司，该合同约定，卖方将位于广州市番禺区**镇**大道***号广州雅居乐花园***号出售给买方兰胜彬，面积为393.24平方米，成交价是10600000元。买卖双方确认独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币110000元作为咨询及中介服务费。买方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。合同签订后，兰胜彬向捷朗公司支付咨询及中介服务费人民币20000元，剩余的90000元一直未支付。捷朗公司认为，兰胜彬的行为已严重违反合同的约定且直接损害捷朗公司的权益，捷朗公司为维护自身的合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定，向法院提起诉讼，请求法院依法查明事实，维护捷朗公司的合法权益。兰胜彬辩称，2015年6月份，兰胜彬到捷朗公司处看房，在看房过程中，捷朗公司中介服务人员赵定纹告诉兰胜彬可以买房，兰胜彬虽然不知道广州具体的限购政策，但知道广州有限购，兰胜彬在告知捷朗公司其是外地户口的情况后，捷朗公司中介服务人员赵定纹一再表示没有问题，所有手续中介会帮兰胜彬想办法办好，兰胜彬可以买房过户。2015年6月24日，在捷朗公司的推荐服务下，兰胜彬与刘娟及捷朗公司签订了房屋买卖合同，购买刘娟所有的位于番禺区南村镇兴南大道398号广州雅居乐花园**号房屋，物业成交价为1060万元，按照合同约定，付款采用转按付款方式，兰胜彬在签订合同同时支付30万元作为定金，首期楼款于买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续时支付，余款于交易过户完成并办妥他项权证后，由按揭银行扣除卖方所欠款后直接划入卖方账号，交易过户手续需在2015年9月25日前完成。签订房屋买卖合同当天，捷朗公司中介人员赵定纹介绍了一个叫林伟财的人与兰胜彬签订了一份办理临时户口的合同，以用于购房。签订合同后，兰胜彬于当天支付了30万元定金给刘娟，并向捷朗公司支付了2万元中介费，还按要求支付了办理转按揭的费用125900元。按照合同约定，刘娟须在收到定金7天内向银行申请转按手续，但刘娟在收到定金后又以资金紧张、转按需要时间为由，要求兰胜彬先帮助其支付银行月供款，兰胜彬为尽快完成交易，又向刘娟支付了14万元的款项。2015年9月份刘娟仍要求兰胜彬帮其支付9月份的月供款，而合同约定房屋交易过户手续需在2015年9月25日前完成，这表明在2015年9月25日前实际上完成不了交易过户手续。兰胜彬意识到此事后，多次督促捷朗公司尽快要求刘娟办理转按手续，而捷朗公司却告知由于刘娟转按金额大，银行方面需协调，无法按照合同约定完成交易过户，要求兰胜彬再等等，直至10月中下旬，在兰胜彬的多次催促下捷朗公司才告诉兰胜彬，说由于房管部门对临时户口查得紧，兰胜彬现在无法买房，要求兰胜彬继续等待。其后兰胜彬曾多次与捷朗公司交涉，捷朗公司仍然以等房管部门查得松了再交易等理由继续拖延。而经兰胜彬向房管部门及律师咨询，其均答复兰胜彬并不具备购房资格，所谓通过办理临时户口来过户交易也是违规无效的，捷朗公司不能以这种方式承接业务，违规操作。兰胜彬认为，作为专业的房产中介服务机构，捷朗公司明显存在欺诈行为，为此2015年10月26日兰胜彬在捷朗公司告知还不能办理交易过户并就退款协商未果的情况下，就本次买卖可能存在的合同诈骗行为向番禺区公安分局报警，公安机关在作初步了解后，告知可先行向法院诉讼进行维权，通过法律途径解决。随后兰胜彬就此事向广州市番禺区人民法院提起了诉讼，但当时法院并未对兰胜彬与捷朗公司的居间合同关系进行审理，只是以兰胜彬未能被认定存在重大误解而驳回了兰胜彬的诉请，兰胜彬不服该判决提起上诉，但最终广州市中级人民法院维持原判。兰胜彬认为，捷朗公司不但没有提供其作为专业房地产中介服务机构的合格服务，使兰胜彬无法达到购房目的，其欺诈行为反而使兰胜彬遭受了巨大的经济损失。合同法明确规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任，因此捷朗公司不但不得要求支付剩余中介费，还应退回已经收取的中介费，更应向兰胜彬赔偿相应的经济损失。综上所述，望法院查明事实，依法驳回捷朗公司诉请。兰胜彬向本院提出反诉诉讼请求：1.判令捷朗公司返还兰胜彬已支付的中介服务费2万元；2.判令捷朗公司向兰胜彬赔偿购房定金损失30万元以及利息（利息从2015年6月24日起按中国人民银行同期贷款利率计算至还清款项之日止）；3.请求判令由捷朗公司承担本案诉讼费用。事实与理由与对本诉的答辩意见一致。捷朗公司辩称，不同意返还中介费，我方已经促成了整单买卖，已经履行了居间义务，兰胜彬应当按照买卖合同缴纳中介费用11万元，但目前兰胜彬仅仅支付了2万元，剩余9万元理应向捷朗公司支付。对于兰胜彬称捷朗公司存在欺诈行为，我方不同意，在（2015）穗番法石民初字第1159号案件中已经清楚说明。当事人围绕本诉及反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院认定如下：1.捷朗公司是经广州市住房和城乡建设委员会备案的中介服务机构，备案范围为房地产转让、抵押和租赁等提供咨询服务。2.2015年6月24日，案外人刘娟作为卖方，兰胜彬作为买方，捷朗公司作为经纪方，共同签订一份编号为013017的《房屋买卖合同》，约定：买卖之房屋地址为广州市番禺区南村镇兴南大道398号广州雅居乐花园**号（以下简称涉讼房屋）；该物业按套销售，成交价为10600000元，以转按方式付款；买卖双方确认独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币110000元作为咨询及中介服务费；买方逾期支付中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金；合同还约定了其他内容。买卖双方均在落款处签名并捺指印，经纪方处加盖了捷朗公司的公章并由赵定纹在经办人处签名。3.同日，刘娟出具《收款收据》确认收到兰胜彬交来的购房定金300000元。4.同日，案外人林伟财作为甲方（办理方）与兰胜彬作为乙方（客户方）签订一份《合同》，就甲方为乙方办理临时广州市户籍用于购买广州市内受限购条件下的商品房的事宜进行了约定。林伟财为此收取了兰胜彬业务费用5000元。5.2015年6月25日，捷朗公司向兰胜彬出具编号为0013054的《收款收据》一份，确认收到兰胜彬交来的购买涉讼房屋的中介服务费20000元。该收据经办人处有赵定纹签名并加盖捷朗公司财务专用章。6.2015年11月4日，兰胜彬以上述《房屋买卖合同》存在重大误解应予撤销为由向本院提起诉讼，请求撤销该合同并判令刘娟向兰胜彬退还购房定金300000元及其利息。本院就该案作出（2015）穗番法石民初字第1159号民事判决书，查明事实包括：涉讼房屋于2015年11月25日被法院查封，捷朗公司确认兰胜彬于2015年7月8日向屈敏恩支付转按费用125900元；该判决认为兰胜彬在签订合同时对自身不具备购房资格是认知的，且对合同相关权利义务及主要条款约定明确清晰，并不存在重大误解情形，兰胜彬以此为由主张撤销合同缺乏依据；判决驳回兰胜彬的全部诉讼请求。该案经二审判决驳回兰胜彬的上诉，维持原判，该判决已发生法律效力。7.本案诉讼中，捷朗公司与兰胜彬均确认：捷朗公司向兰胜彬提供了介绍房源，带领看房，配合至国土办理相关查册、了解房屋贷款情况等服务，并最终促成了买卖双方签订了《房屋买卖合同》；在签订《房屋买卖合同》时捷朗公司与兰胜彬均清楚兰胜彬不具备广州市限购政策规定的购房资格。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.在兰胜彬、捷朗公司明知兰胜彬不具备广州市购房资格的情况下，仍与卖方签订《房屋买卖合同》的原因。捷朗公司述称，促成《房屋买卖合同》签订之时，已审查出兰胜彬不具备广州市户口，并告知其广州市存在限购政策，但兰胜彬称其可以自行处理好户口问题，故三方仍签订了上述合同。而兰胜彬则述称，是因捷朗公司称可以用办理临时户口的方式来过户，其员工赵定纹一再表示会帮兰胜彬想办法办好并可以买房过户，经赵定纹介绍，兰胜彬与案外人林伟财签订了办理临时户口的合同，并为此支付了5000元的费用。兰胜彬为其支出办理临时户口费用5000元的主张，提交了编号为6444294的《收据》予以证实，经质证，捷朗公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，并称其不清楚办理临时户口的事实。2.兰胜彬未按照合同约定的期限支付全额中介费的原因。兰胜彬述称，正因捷朗公司承诺可以通过办理临时户口的方式过户，故兰胜彬和捷朗公司口头约定了先给20000元中介费，余款90000元在交易过户成功后才支付。而捷朗公司则否认兰胜彬上述陈述，并称其从未承诺完成全部过户手续后才支付中介费余款90000元，而是因为兰胜彬以资金困难为由迟延支付，经追讨未果，故其诉至法院。3.《房屋买卖合同》不能继续履行的原因。捷朗公司认为是兰胜彬单方违约不想继续购买而导致交易失败。而兰胜彬则认为上述房屋买卖合同签订后，其积极履约，向卖方支付了定金300000元，向办理转按揭手续的人员支付了转按费用125900元，并为了促成交易完成，为卖方垫付供楼款共计140000元，该合同不能履行的根本原因是捷朗公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况，明知兰胜彬不具备购房资格，仍向其保证可以解决购房资格问题以完成过户，但直至超出了合同约定的过户期限，仍未能解决购房资格的问题，其后，涉讼房屋被法院查封；兰胜彬认为是捷朗公司上述违规操作及欺诈行为导致《房屋买卖合同》不能继续履行。兰胜彬为其上述主张，向本院提交了如下证据：①中国银行客户回单原件两张，载明兰胜彬于2015年7月8日向屈敏恩转账125900元、兰胜彬于2015年8月22日向刘娟转账70000元，汇款情况查询网页打印件，载明刘敏于2015年7月22日向刘娟转账70000元；②兰胜彬、刘敏的结婚证；③兰胜彬与赵定纹电话录音及其文字记录，其中兰胜彬询问过户如何办理，对方称兰胜彬因户口问题暂时过不了户，同意将办户口的人的联系方式告知兰胜彬；④报警回执，载明刘敏于2015年10月26日报警。经质证，捷朗公司对证据②的真实性、合法性、关联性予以认可，但对证据①、③、④的真实性、合法性、关联性均不予认可，称其未参与买卖双方私下的交易，其员工赵定纹与兰胜彬的通话属于其私人行为，报警原因也无法考证。本院认为，兰胜彬、刘娟与捷朗公司于2015年6月24日签订的《房屋买卖合同》，包含兰胜彬与刘娟之间的房屋买卖合同关系以及兰胜彬、刘娟分别与捷朗公司之间的居间合同关系，本案审查的是兰胜彬与捷朗公司之间的居间合同法律关系。上述合同中的有关居间合同法律关系的条款，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，合法有效。广州市人民政府办公厅于2013年11月18日颁布的《广州市人民政府办公厅关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》规定：“暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）”。《房屋买卖合同》签订时该限购政策已实施近两年，兰胜彬明知自己不具备广州市购房资格仍冒然签约；而捷朗公司作为有资质的房地产交易中介机构，在清楚兰胜彬不具备购房资格的情况下仍促成买卖双方签订合同，且并无证据证明其曾向买卖双方释明该交易风险；因此，兰胜彬与捷朗公司对于涉讼房屋未能在合同约定期限内完成交易均存在过错，应当各自承担相应的责任。捷朗公司未根据诚实信用原则提供居间服务，加大买卖双方交易风险，最终买卖双方未能办理交易过户手续，其向兰胜彬主张剩余90000元中介费及违约金，缺乏依据，本院不予支持。而捷朗公司的上述服务瑕疵并不能否认其已为买卖双方提供了介绍房源、带领看房、配合查册等服务，故兰胜彬应向捷朗公司支付必要的中介服务支出；并且，兰胜彬在签订《房屋买卖合同》时自身亦有过错，故兰胜彬要求捷朗公司向其退还已支付的中介费20000元，亦无据可依，本院不予支持。至于兰胜彬主张捷朗公司向其赔偿购房定金损失300000元及利息的反诉请求，由于该购房定金应否退回应于兰胜彬与刘娟之间的房屋买卖合同关系中处理，与本案属不同法律关系，而现并无证据证明该定金不可收回、已然构成兰胜彬的实际损失；而况，即使卖方确已没收该定金，其直接原因亦为兰胜彬不具备广州市购房资格导致交易未能在合同约定期限内完成故卖方要求其承担违约责任，与本案的居间合同关系没有直接的因果关系。因此，该购房定金及利息不能视为因本案居间合同而产生的损失，本院对于兰胜彬的该项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）广州捷朗房地产中介有限公司的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）兰胜彬的全部反诉请求。本案本诉受理费2050元，由原告（反诉被告）广州捷朗房地产中介有限公司负担；反诉受理费3050元，由被告（反诉原告）兰胜彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  张 祎人民陪审员  王小敏人民陪审员  谢海明二〇一七年十二月十三日书 记 员  王韵曌