北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终12078号上诉人（原审被告、反诉原告）：李燕菲，女，1980年10月11日出生，北京中广环球生物科技有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：黄晶，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:胡锦鹏，男，1992年7月13日出生，北京惠通盛电力工程有限责任公司职员，住河北省定州市。委托诉讼代理人：宋克鑫，北京昊京律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨易牧，北京昊京律师事务所实习律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，该公司职工。原审第三人：北京中融信融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号0-1703A、0-1705室。法定代表人：左晖，总经理。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，该公司职员。上诉人李燕菲与被上诉人胡锦鹏及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、原审第三人北京中融信融资担保有限公司（以下简称中融信公司）房屋买卖合同纠纷上诉一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初12387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李燕菲上诉请求：1.同意一审判决一、二、四、五项，撤销一审判决第三项，改判胡锦鹏向李燕菲支付违约金150000元。2.胡锦鹏承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误。本案的争议焦点在于房屋买卖合同中李燕菲与胡锦鹏各自义务履行的先后顺序以确定先违约方。本案中，合同对于整体的交易流程除了明确约定李燕菲解押时间外，对胡锦鹏作为买方付首付款时间、申请贷款时间、双方办理北京经济技术开发区×××312号房屋（以下简称涉诉房屋）所有权转移登记的时间约定均未有明确约定。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。依据上述规定，协议中胡锦鹏支付首付款时间不确定，双方未能协商一致的情况下，应依据北京市二手房交易习惯，北京市二手房交易习惯为买方付首付款后卖房清偿本房屋所负担的房屋抵押贷款。具体到本案，房屋买卖合同中虽明确李燕菲解押时间，但胡锦鹏支付首付款的义务与李燕菲履行房屋解押义务应当有个先后顺序，胡锦鹏应先行支付首付款，李燕菲在合同约定的时间内解除涉诉房屋抵押贷款。而合同签订后，李燕菲与胡锦鹏确认首付款支付事项，胡锦鹏拒绝。综上，一审法院认定事实错误。胡锦鹏辩称，胡锦鹏不存在违约行为。要求支付违约金15万元没有任何的计算依据。李燕菲有权要求胡锦鹏支付首付款，然而合同约定是非常明确的，应当由李燕菲先行办理完涉诉房屋解押，经过涉诉房屋评估才支付首付款。不存在约定不明的情况，因此不认可胡锦鹏违约。不存在李燕菲要求胡锦鹏支付首付款，胡锦鹏拒绝的情况。胡锦鹏通过链家公司曾致函给李燕菲，要求李燕菲按照合同约定履行合同义务办理解押手续，李燕菲没有向胡锦鹏发函。链家公司述称，同意一审判决及所认定的事实情况。中融信公司述称，同意一审判决及所认定的事实情况。胡锦鹏向一审法院起诉请求：1.判令解除胡锦鹏与李燕菲签订的房屋买卖合同；2.判令李燕菲向胡锦鹏返还定金5万元；3.判令李燕菲向胡锦鹏支付违约金49.9万元；4.判令李燕菲承担本案诉讼费。李燕菲向一审法院反诉请求：1.请求判决解除李燕菲与胡锦鹏签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.请求判决胡锦鹏承担责任并支付违约金15万元；3.请求判决胡锦鹏承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月4日，胡锦鹏（买受人、乙方）与李燕菲（出卖人、甲方）在第三人北京链家房地产经纪有限公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：胡锦鹏购买涉诉房屋。该房屋的规划设计用途为办公，房屋产权证号为X京房权证开字第XX**号。该房屋设定有抵押，抵押权人为：民生银行，抵押登记日期2015年5月27日。出卖人应于2016年9月15日前办理抵押注销手续。合同约定成交总价为2495000元，其中房屋成交价为1107000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1388000元。买受人向出卖人支付定金50000元。买受人拟贷款金额为550000元。同日，双方签订《补充协议》，约定甲方应于2016年9月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年10月17日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为甲方自行筹集。首付款：乙方于房屋权属转移登记前三个工作日内将第一笔首付款人民币1875000元以理房通托管的方式支付甲方。申请购房贷款：甲乙双方应于正式网签后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。权属转移登记：甲乙双方同意，在第一笔首付款监管后和银行贷款机构批贷后三个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币20000元作为物业交割保证金。违约责任：甲方逾期履行补充协议第二条约定的义务超过十五日的，拒绝将房屋出售给乙方的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；乙方逾期履行补充协议第二条约定的义务超过十五日的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。合同签订当日，胡锦鹏交付给李燕菲50000元定金。合同中签订后，李燕菲未按合同约定于2016年9月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，亦未于2016年10月17日前办理完毕解除抵押登记手续，双方涉及房屋买卖合同履行的其他相关手续均未办理，胡锦鹏应付房款亦未支付。2016年11月4日，胡锦鹏曾就与李燕菲的房屋买卖合同纠纷向法院提起诉讼，后撤回起诉。现胡锦鹏再次提起诉讼。一审法院认为，胡锦鹏与李燕菲签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行各自的义务。李燕菲未按合同约定的期限且至今仍未办理完毕解除房屋抵押登记手续，构成根本违约，应承担违约责任。现胡锦鹏与李燕菲的合同目的已无法实现，双方均同意解除合同，及李燕菲同意返还定金5万元，法院对此不持异议。胡锦鹏要求李燕菲支付违约金，法院予以支持。对于违约金的计算，《补充协议》约定按房屋总价款的20%标准计算违约金，虽然合同价款总计为2495000元，但房屋成交价为1107000元，其余为家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价，故违约金应按房屋成交价1107000元为计算基数，经核算，违约金数额为221400元。胡锦鹏要求按合同价款计算违约金依据不足，法院不予支持。李燕菲主张按房屋成交价计算违约金的意见，法院予以采纳。《补充协议》约定的第一笔首付款支付时间为房屋权属转移登记前三个工作日内，因李燕菲尚未办理解除房屋抵押登记等房屋权属转移等前置手续，胡锦鹏支付首付款的期限未届满，李燕菲主张胡锦鹏未支付首付款构成违约，没有法律或合同依据，法院不予支持，其要求胡锦鹏支付违约金的反诉请求，法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2017年9月判决如下：一、解除胡锦鹏与李燕菲签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、于判决生效后七日内，李燕菲返还胡锦鹏定金50000元；三、于判决生效后七日内，李燕菲支付胡锦鹏违约金221400元；四、驳回胡锦鹏的其他诉讼请求；五、驳回李燕菲的其他反诉请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。结合二审庭审情况及李燕菲上诉请求，本案的争议焦点为：违约责任归属及违约责任承担数额。胡锦鹏与李燕菲签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李燕菲作为完全民事行为能力人，在签订合同时应当慎重审查合同内容，对签订合同后所承担的合同义务应有预知。《补充协议》约定李燕菲应于2016年9月15日前向涉诉房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且李燕菲最迟应于2016年10月17日前办理完毕解除抵押登记手续。李燕菲解押所需资金来源为李燕菲自行筹集。但李燕菲未按照《补充协议》约定的时间于2016年9月15日前向涉诉房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，也未于2016年10月17日前办理完毕解除抵押登记手续，李燕菲违反《补充协议》约定，导致《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无法继续履行，构成根本违约。李燕菲主张先支付首付款后解押为交易习惯，胡锦鹏应先支付首付款，后进行解押；现胡锦鹏尚未支付首付款，李燕菲不解除抵押不构成违约。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李燕菲对购房过程中先支付首付款后抵押为交易习惯负有举证责任，现李燕菲未举证予以证明，故对该主张，本院不予支持。关于违约金承担数额，《补充协议》约定按房屋总价款的20%标准计算违约金，一审法院按照房屋成交价计算违约金于法有据，系正确的，本院予以支持。综上所述，李燕菲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4621元，由李燕菲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 顾国增审 判 员 陈 妍审 判 员 王艳芳二〇一七年十二月三十一日法官助理 曹 华书 记 员 孙 雯