北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终14363号上诉人（原审原告）：闫龙，男，1988年6月27日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙凤起，北京市华泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：康瑾，女，1964年10月2日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐良久，北京威诺律师事务所律师。上诉人闫龙因与上诉人康瑾房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初64510号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人闫龙及其委托诉讼代理人孙凤起、上诉人康瑾及其委托诉讼代理人徐良久到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。闫龙上诉请求：撤销一审判决，改判支持闫龙一审全部诉讼请求。事实和理由：第一，康瑾已经长期居住在涉案房屋多年，其明知存在他人户口未迁出，而向闫龙故意隐瞒，属于恶意欺诈，并非一审法院认定的非康瑾故意为之。第二，根据《北京市存量房屋买卖合同》第九条第三款的约定，康瑾应于房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机构办理原有户口迁出手续。第三，《北京市存量房屋买卖合同》第九条第三款的约定目的是针对康瑾的迟延履行违约行为设立，目的是督促其尽快履行户口迁出义务，避免对闫龙产生持续的损害。第四，闫龙虽未举证康瑾违约行为导致的实际损失的具体金额，但康瑾的违约行为实际上对闫龙的房屋资产是产生重大影响的。第五，闫龙购房时对案外人的户口没有合理注意义务。闫龙属于普通购房人，其合理注意义务应当是涉及房屋交易的价款、权属文件、房屋状况、有无授权等，而对于房屋内的户口其本为正常存在的情形，所以在合同中做了明确的相关约定，反而是康瑾对此应当负有告知义务。针对闫龙的上诉请求，康瑾称以其上诉意见作为其答辩意见。康瑾上诉请求：撤销原判，改判驳回闫龙的诉讼请求。事实和理由：第一，一审判决未完全查明案件事实，康瑾已经积极采取相应措施，让宫站奇将其户口迁出，但宫站齐置之不理，不予配合。第二，一审判决对于合同中有关条款理解明显不正确，户口未迁出是宫站奇的原因，不是康瑾的原因，康瑾没有任何主观故意。在另案不支持康瑾请求的情况下，非康瑾能够决定的属于宫站奇的原因，而将户口不迁出的责任、原因归结到康瑾身上，与约定不符，也不合情理及生活逻辑。第三，一审判决10万元违约金过高、违背公平公正基本原则，在闫龙未提交证据证明其损失、康瑾已经采取积极措施要求宫站奇迁出、户口不迁出的真正原因是因为宫站奇、法律上对户口迁出又没有办法强制履行、康瑾不存在任何故意行为的情况下，要求康瑾承担10万元违约金明显过高。闫龙辩称：第一，不同意康瑾的上诉请求及事实理由，康瑾在涉案房屋居住长达十年以上的时间，应知涉案房屋存在他人户口；第二，买卖合同第九条第三款对于户口迁出的时间及违约责任做出了明确约定，且对该条款做出了加黑加粗的提示，康瑾应当按照合同约定承担违约责任；第三，闫龙作为房屋的买受人，已经支付了全部的房屋价款，没有任何违约行为，没���任何过错，所以户口不能迁出与闫龙没有任何关系。闫龙向一审法院起诉请求：1、判令康瑾支付违约金229500元；2、判令康瑾按照房屋万分之五的标准支付自2017年7月13日至户口迁出之日的违约金。一审法院认定事实：2017年3月6日，闫龙、康瑾签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定：康瑾以459万元的价格将涉诉房屋出售给闫龙。康瑾应当在房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因康瑾自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向闫龙支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，康瑾应当按日计算向闫龙支付全部已付款万分之五的违约金。闫龙提交房屋所有权证以证明涉诉房屋已经于2017年6月12日转移登记至其名下。经询，闫龙称其因康瑾违约导致的实际损失为：1、影响涉诉房屋的价值，在出售时不能将户口迁出，出售价低于市场价10%；2、任何购房人均不愿购买存在他人户口的房子；3、可能影响孩子上学。对此，康瑾称，闫龙购买涉诉房屋后没有出售行为，并不能确定售价低于市场价；是否有人愿意购买不确定，是闫龙的推定；对于是否影响闫龙孩子上学也是不确定的，闫龙目前为止并没有实际损失。另查，北京市公安局花家地派出所出具的户籍查询结果显示，涉诉房屋内尚有案外人宫站奇、孙玉香、宫正的户口未迁出。闫龙及案外人闫云策已经于2017年6月12日将户口迁入涉诉房屋。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者���偿损失等违约责任。约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或依照约定解决。本案中，闫龙、康瑾签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，具有法律约束力，双方均应依约履行。闫龙称涉诉房屋于2017年6月12日转移登记至其名下，按照合同约定，康瑾负有义务自涉诉房屋转移登记之日起30日内将涉诉房屋相关户口迁出，现查明尚有案外人宫站奇、孙玉香、宫正的户口未迁出，故康瑾未履行合同约定义务构成违约。根据合同相对性原则，康瑾抗辩所称案外人原因导致户口未迁出并非免除其合同义务及违约责任的正当事由，康瑾与案外人的纠纷可另行解决。对于违约责任，房屋买卖合同虽明确约定了逾期迁出户口的违约金，但是，闫龙并未举证证明因康瑾违约行为导致实际损失的具体金额，且闫龙已经在涉诉房屋落户，故康瑾主张违约金标准过高并要求法院予以酌减并无不当。对于违约金金额，法院以闫龙主张的合理损失为基础，结合合同履行过程尚有户口未迁出并非康瑾故意为之、闫龙购房时即应对涉及案外人户口尽合理注意义务、案外人何时迁出户口涉及行政管理事项且无法强制履行等情况，兼顾公平及诚实信用原则，酌情判处违约金100000元。需要指出的是，鉴于案外人从涉诉房屋迁出户口的时间存在较大的不确定性，如确因涉诉房屋存在未迁出户口导致了涉诉房屋交易时市场价值降低、影响了子女上学或其他具体损失的，可待损失实际发生后另行主张权利。一审法院判决：一、康瑾于判决生效后七日内赔付闫龙违约金100000元；二、驳回闫龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。本院认为：结合各方的上诉请求和答辩意见,本院重点说明以下两个问题。其一，关于康瑾是否构成违约的问题。依据涉诉买卖合同及补充协议的约定，康瑾负有将与房屋相关户口迁出的义务，现康瑾未履行上述义务，理应承担相应的违约责任。至于康瑾抗辩所称户口未迁非因己方原因一节，本院认为康瑾在涉诉房屋居住已达十余年，且其在与闫龙从事房屋买卖时明确约定承担户口迁出的义务，故康瑾现仅以涉及案外人作为免除合同责任的理由，缺乏法律依据，本院不予支持。其二，关于康瑾应当承担的违约责任。因涉诉房屋已经办理完毕过户登记，且闫龙已将己方户口迁入涉诉房屋，故一审法院结合闫龙关于损失的举证情况及合同履行中的多种因素，从而确定康瑾应当承担的违约金数额并无不当。综上，本院认为，闫龙、康瑾的上诉请求无相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9485元，由闫龙负担4743元（已交纳），由康瑾负担4742元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙  京代理审判员 ��智军代理审判员 曹  炜二〇一七年十二月十八日法官 助理 邱  江书 记 员 王 秋 岩