.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省高级人民法院民事判决书（2017）晋民终669号上诉人（一审原告）：任秀兰，女，1956年2月7日出生，回族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：张燕，山西晋工律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘莉，山西君竹律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：赵晋明，男，1964年7月15日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：杜丽峰，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张惠芳，山西华炬律师事务所律师。上诉人任秀兰因与被上诉人赵晋明案外人执行异议之诉一案，不服太原市中级人民法院（2017）晋01民初698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月17日立案后，依法组成合议庭，经过调查和询问双方委托诉讼代理人，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人任秀兰上诉请求：一、依法撤销太原市中级人民法院（2017）晋01民初698号的民事判决书，并依法改判；二、本案的一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人在查封之前已签订有效的房屋买卖合同并支付全部费用，实际占有财产。l、本案中，人民法院于2014年12月10日诉前保全查封房子，上诉人与山西富阳泰房地产经营有限公司（以下简称富阳泰公司）在查封之前，已于2011年1月25日与2011年5月5日签订了两份《泰和苑小区认购合同》，合同编号为20110125120、201105051814，该商品房买卖合同经双方签字盖章合法有效。签订合同当日上诉人即以富阳泰公司所欠的债务交付了购房款，交付了办理房产证等的相关费用，且已装修使用，富阳泰公司出具了相应的收款收据。一审法院对相关在案证据予以确认的情况下认为上诉人以100万元办理房产手续费用及抵消物业费不符合常理，在未经调查的情况下属于自相矛盾，过于主观武断。2、在借款期限届满之后，经双方协商同意认可并履行原来签订的两份认购合同，富阳泰公司因无实际现金还款能力，以原借款转化支付了认购合同中的购房款，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。一审法院以转化借款为购房款需要时间过程为由而不予支持该事实，不仅阻止了合同自由原则的贯彻，而且在已认定的证据基础上加以臆测，由此认定事实实属不当。二、上诉人在房屋过户登记过程中并无过错，人民法院查封不当。根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：”第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”上诉人在交纳了全部房款及办理房产证的相关费用之后，其合同义务已经全面完成，除了要求并等待开发商给其办理不动产权证外，并无其他合同义务。一审法院以未办理法定登记手续为由，认定人民法院查封合理，但上诉人与富阳泰房地产公司房屋认购合同的签订，履行及实际交付均在人民法院查封之前，且对此毫无过错，因此该房产的所有权已合法归上诉人所有，人民法院查封不当。综上，一审法院认定事实不清，请二审法院依法查明事实，依据事实和法律撤销原判并依法改判。被上诉人赵晋明辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应依法维持原判。上诉人任秀兰向一审法院起诉请求：l、确认位于太原市××道西边第二间底商铺房归原告所有，并不得执行该财产；2、本案诉讼费由被告赵晋明负担。一审法院认定事实：2011年1月25日，任秀兰与富阳泰公司签订了一份《泰和苑小区认购合同》，约定任秀兰购买富阳泰公司位于太原市××区号（现为12号）泰和苑小区6幢甲单元一层门面房，面积500平方米，总金额300万元，同日，富阳泰公司向任秀兰出具了一份《借条》，载明”今借到任秀兰人民叁佰万元整，借款时间壹年（用6号楼一层门面房合同20110125120做为抵押物）。”2011年5月5日，双方又签订一份《泰和苑小区认购合同》，约定任秀兰购买富阳泰公司该小区6幢一层西边第二间底商门面房，面积250平方米，总金额100万元。同日，富阳泰公司向任秀兰出具了100万元收据。2011年11月22日，富阳泰公司法定代表人庞太昌又向任秀兰出具了一份《借款条》，载明”今借到任秀兰人民币贰佰万元整，时间壹年，2011年11．22-2012年11月22日，用6#楼一层第三间第四间底商抵押（西边开始数）。”上述两份认购合同至今未办理网签手续，涉案房屋已由任秀兰占用。2017年7月21日，一审法院作出（2017）晋01执异7l号执行裁定书，驳回原告执行异议申请。另查，涉案房屋所在小区于2012年6月11日办理了《商品房预售许可证》。一审法院认为，原告任秀兰与富阳泰公司虽然签订了两份《泰和苑小区认购合同》，约定了原告任秀兰购买富阳泰公司位于泰和苑小区的两套底商门面房，但从富阳泰公司向原告任秀兰出具的《借条》可以看出，双方存在订立认购合同并以该合同约定标的物作为借款抵押的事实，同时原告任秀兰主张办理房产手续费用及抵消物业费为100万元不符合常理，应认定原告任秀兰与富阳泰公司存在借款和以商铺作为该借款抵押的关系。原告任秀兰主张双方将借款转化为购房款，因转化需要时间过程，不符合本案证据反映的事实，且原告任秀兰在签订上述两份认购合同后仍存在继续借款的事实，中院对其主张不予支持。另外，上述涉案房屋抵押未办理法定登记手续，该抵押权未设立，不能对抗中院在2014年12月10日依法查封措施的法律效力。中院作出（2017）晋01执异71号执行裁定书驳回原告的执行异议申请并无不当。原告提出执行异议之诉，其理由不能排除中院的强制执行行为，故其诉讼请求，中院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回原告任秀兰的诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条”案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”和第二十九条”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”等相关规定，作为对执行标的已经提起执行异议之诉的案外人，应当围绕其对案涉执行标的所享有的权益以及其他足以排除人民法院强制执行的事实承担举证责任。本案中，根据上诉人任秀兰与富阳泰公司存在订立认购合同并以该合同约定标的物作为借款抵押的事实，上诉人的主张不符合上述规定，一审法院依据上述规定，结合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条所规定的当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保情形及关于抵押权的法律规定，判决驳回任秀兰的诉讼请求是正确的，应予维持。综上所述，任秀兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由任秀兰负担。本判决为终审判决。审判长徐立军审判员张林审判员程庆华二〇一七年十二月十二日书记员宋鹏飞