福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽04民终1123号上诉人（原审被告）：颜素清，女，1973年12月1日出生，汉族，户籍地福建省宁化县，现住福建省宁化县。委托诉讼代理人：吴秀华，福建清宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张秀珠，女，1964年3月19日出生，汉族，户籍地福建省三明市梅列区，现住福建省三明市梅列区。委托诉讼代理人：廖福金，男，1964年8月20日出生，汉族，住住福建省三明市梅列区，系张秀珠丈夫。被上诉人（原审原告）：雷华英，女，1969年11月3日出生，畲族，住福建省三明市梅列区。被上诉人（原审原告）：黄林金，男，1968年10月26日出生，汉族，住福建省宁化县。委托诉讼代理人：雷华英，女，住福建省三明市梅列区，系宁化县翠江镇红卫社区居民委员会推荐的公民。被上诉人（原审原告）：刘振华，男，1969年8月10日出生，汉族，住福建省宁化县。委托诉讼代理人：雷华英，女，住福建省三明市梅列区，系宁化县翠江镇红卫社区居民委员会推荐的公民。上诉人颜素清因与被上诉人张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省宁化县人民法院（2017）闽0424民初39号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人颜素清及其委托诉讼代理人吴秀华，被上诉人张秀珠的委托诉讼代理人廖福金、雷华英、黄林金的委托诉讼代理人雷华英、刘振华的委托诉讼代理人雷华英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颜素清上诉请求：1、判决撤销宁化县人民法院（2017)闽0424民初39号民事判决书，将本案发回重审或依法改判驳回张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华的诉讼请求；2、判决张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决事实认定不清、证据不足、适用法律错误。首先，一审认定2009年11月1日其与次承租人张翠兰签订《转让合同》和《宾馆转让协议书》，将讼争房屋装修、店内设施及经营权一并转让给次承租人张翠兰，同时，张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华在诉讼过程中自认收到次承租人张翠兰按照《房屋租赁合同》约定标准，支付的自2009年11月1日起至2014年12月31日止的租金（5年另2个月），由此可以证实，双方知道将讼争房屋转让给了次承租人张翠兰，并同意该转让行为以及认可次承租人张翠兰按照《房屋租赁合同》约定的租金标准履行支付租金义务；其次，次承租人张翠兰从其处受让讼争房屋后即于2009年11月12日向原宁化县工商行政管理局办理了营业执照，并悬挂于讼争房屋内，依法经营，直至其与张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华之间因房屋漏水等问题发生纠纷后才停止营业，而张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华作为讼争房屋所有人依法应当履行管理和维护房屋的法定义务，其在履行义务过程中不可能不知道讼争房屋系次承租人张翠兰在经营使用，况且其在转让讼争房屋时已经告知了张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华，自2009年11月1日起一直都是向次承租人张翠兰收取房租，由此也可以证实，张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华对于上诉人将讼争房屋转让给次承租人张翠兰的事实是知情并认可的。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华自2009年11月1日起，接受次承租人张翠兰支付的租金没有在六个月内提出异议，应当视为张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华认可双方与次承租人张翠兰的转让行为，该转让行为对张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华具有约束力，而非一审判决认定的不具有约束力，同时，根据我国《合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人“之规定，张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华认可转让行为即是认可将《房屋租赁合同》的权利义务一并转让给了次承租人张翠兰，所以，对次承租人张翠兰以讼争房屋漏水及张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华不履行修缮义务影响正常经营为由，自2015年1月1曰起停止向张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华支付租金及拒不返还讼争房屋造成的损失，依法应当由次承租人张翠兰承担，其不承担任何责任。二、本案依法应当通知次承租人张翠兰为第三人参加诉讼。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条明确规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。结合本案具体情况，人民法院依法应当通知次承租人张翠兰为第三人参加诉讼，因为：1、本案被上诉张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华人没有起诉次承租人张翠兰作为被告参加诉讼，一旦人民法院判决解除房租租赁合同，则必然涉及房屋返还及租金是否支付至房屋返还之日止的问题，而此时房屋系由次承租人占有使用，其根本无法决定讼争房屋何时返还；2、次承租人张翠兰系因为房屋漏水及张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华不履行修缮义务才停止支付租金，张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华不履行修缮义务的行为侵害了次承租人张翠兰的合法权益，如不追加次承租人张翠兰为本案第三人不利于保护次承租人张翠兰的合法权益；3、在司法实践中，如果出租人未将次承租人作为被告的，考虑到判决生效后的执行问题、保护次承租人利益的需要、避免讼累以及防止司法资源浪费等现实问题，原则上应追加次承租人作为第三人参与诉讼。综上，一审判决事实认定不清、证据不足、适用法律错误，同时，本案应通知次承租人作为第三人参加诉讼而未通知违反了法律规定，不利于定争止分。为此，请求依法查明案件事实，支持上诉请求，以维护其的合法权益。张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华答辩称：其确有收到张翠兰房租，当其对颜素清改变打款人提出质疑时，颜素清和张翠兰都再三表示只是店里调整岗位，改由张翠兰负责打款。其在一审过程中从未承认过颜素清转让合同，原因如下：第一：其与颜素清所签合同第十一条明确规定“乙方在租房期内将承租房屋转租他人时应征得甲方书面同意，否则视为乙方违约”，颜素清未能在一审中出示书面同意她转租的证据。第二：如果其知道颜素清转让房屋给张翠兰，根据租赁合同第十一条规定“乙方在租房期内将承租房屋转租他人时应征得甲方书面同意，否则视为乙方违约，押金不予退还。转让之日起租金按20%递增”。如果其知道颜素清转租房屋，依据该条款答辩人可以自转让之日起租金按20%递增加收房租，而事实上其从未加收过任何20%递增的房租。因为其确信颜素清改变打款人只是店里调整岗位，房屋没有转租，所以仍然按原合同金额收取房租，从而证明其对房屋转租亳不知情。第三：更具说服力的是颜素清为推卸自己责任，其向一审法庭提供的她与张翠兰私下签定的转让协议中特别强调的一条“特别注明：本合同属于甲方乙方的内部合同，对外无效”，由此更充分说明颜素清有意隐瞒转租行为，同时明确了只是颜素清与张翠兰双方的私下交易、内部交易，对外无效。所以其根本无法知道也不可能知道其转租房屋的行为。第四：至于颜素清就悬挂翠兰名字营业执照一事，其认为是因为颜素清本人已经开了一家服装店，为避税，用符合条件公民办理营业执照，并不足不奇。同时我国法律规定，实际所有人、经营人和名义上法人并未要求一定是同一人。由此认为办理张翠兰名字的营业执照只是为了避税或有其它目的。第五：其从未来收到颜素清提出房屋漏水要求维修的请求，一审庭审中颜素清未能提供书面证据。至始至终其都不知情，这只是颜素清为了不付房租而找的借口而已。原审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华向一审法院起诉请求：1.解除其四人与颜素清于2007年7月30日签订的《房屋租赁合同》；2.判令颜素清支付其四人拖欠的自2015年1月起至2016年12月的房屋租金27,379元；3.判令颜素清支付其四人违约金6,000元；4.诉讼费用由颜素清负担。诉讼过程中，张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华变更第2项的诉讼请求为：判令颜素清支付其四人拖欠的自2015年1月起至2016年12月的房屋租金27,379元并支付自2017年1月起至颜素清交还房屋时止按每月1,172元计算的房屋租金。一审法院认定事实：坐落于宁化县的房屋由张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华于2005年共同购买取得并取得所有权。2007年7月30日，张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华（作为甲方）与颜素清（作为乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：（一）甲方同意将拥有自主产权的坐落于宁化县南大街100号（原糖烟酒三楼）共一层房屋出租给乙方使用（合同中地址写为南大街98号）；（二）乙方租用房屋用于经营茶楼或小宾馆，若需改变用途需先征得甲方书面同意；（三）租房期限为10年，即自2007年8月15日起至2017年8月14日止；（四）租金以如下方式按月结付：从2007年8月15日起计算，每月800元，以后每隔两年在前一年的基础上以10%幅度递增，2007年8月房租（半个月400元）订立合同时付清，以后乙方应在每月的5日前将本月租金交给甲方，不得拖欠，乙方与甲方签订租房合同时，需付给甲方租房押金3,000元整，合同终止时乙方如无违约，甲方将租房押金退还给乙方；（五）乙方在租赁期间，税务、工商、环保、防疫等部门征收的有关各种税费均由乙方支付，防火安全、门前三包、综合治理及安全保卫、卫生等工作乙方应严格执行当地政府有关部门的规定并承担全部责任，如政府有关部门征收以上相关费用，均由乙方支付；（六）乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修、或设置对房屋结构有影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资费用由乙方自理，合同终止乙方归还房屋时，除有事先约定外，甲方有权要求按原状恢复房屋，或向甲方缴纳恢复工程所需费用，如乙方将承租房用来经营餐饮类活动，则在合同终止时乙方必须将承租房的内外墙壁用涂料粉刷一遍，否则押金不予退还；（七）甲方提供给乙方的设备，乙方应在合同终止时完好归还甲方，如有损坏，乙方必须照价赔偿；（八）在租赁期间，乙方使用的水电费用由乙方自理；（九）租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋归还甲方，如乙方要求继续租赁，则需提前壹个月书面向甲方提出，甲方如同意继续出租，则续签租赁合同，乙方在同等条件下有优先权，如甲方不同意继续出租，乙方必须无条件如期归还房屋；（十）乙方有下列情形之一的，甲方可随时终止合同并收回房屋，且押金不予退还，由此造成甲方损失，由乙方负责并负相应的法律责任：①拖欠房租1个月，②损坏承租房屋，③利用承租房屋进行违法犯罪活动；（十一）乙方在租房期限内将承租房屋转租他人时应征得甲方书面同意，否则视为乙方违约，押金不予退还，转让之日起租金按20%递增；（十二）租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；（十三）以上条款经甲乙双方共同协商确定，并一致认为是合理有效的，双方需共同遵守，如有违约，则违约一方需付给另一方违约金6,000元；（十四）本合同自签订之日起生效，未尽事宜，由双方共同协商解决。该合同签订后，颜素清支付租金至2009年10月31日止。2009年11月1日，颜素清（作为甲方）与张翠兰（作为乙方）签订《转让合同》和《宾馆转让协议书》各一份，两份合同主要约定：甲方将宁化县南大街100号三楼原糖烟酒公司假日小宾馆的房屋装修及店内设施以及经营权转让给乙方，房屋转让费90,000元；转租日期自2009年11月1日起至2017年8月14日止，按原有合同履行；甲方提出按甲方原有的合同执行，在原有合同期内如房东有异议或变动，是甲方原有的租房合同违约，影响乙方正常经营，造成乙方经济损失，甲方按转让金5倍赔偿乙方；甲方在租期内协助乙方租房事项，到期后由乙方优先租用，甲方无权干涉乙方续租；2009年11月1日前假日宾馆所有的费（含房租）等由甲方自行负责清账，从2009年11月1日起的所有费用由乙方支付；《转让合同》特别注明本合同属于甲方乙方的内部合同，对外无效。诉讼过程中，张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华自认收到张翠兰按《房屋租赁合同》约定标准支付自2009年11月1日起至2014年12月31日止的租金，但认为张翠兰系代颜素清支付，其四人并未与张翠兰发生租赁关系。颜素清未对房屋是否有漏水问题和租金的支付情况进行举证。2017年7月17日，颜素清在庭审过程中当庭表示同意解除《房屋租赁合同》。一审双方争议的焦点：颜素清是否欠张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华的房屋租金，是否承担违约责任？一审法院认为，张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华与颜素清于2007年7月30日签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。颜素清与张翠兰签订《转让合同》和《宾馆转让协议书》后，张翠兰自2009年11月1日起按《房屋租赁合同》约定标准向张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华等人支付租金，与《转让合同》约定由其承担2009年11月1日起的费用相符，而若张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华知道转租事宜，根据《房屋租赁合同》的约定应自转租之日起加收20%的租金，加之颜素清并未提供证据证明张翠兰与张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华就涉案房屋直接发生租赁关系，且《转让合同》明确约定该合同仅对颜素清和张翠兰内部有效，对外无效，又因合同具有相对性，故《转让合同》和《宾馆转让协议书》对张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华并不具有约束力，不足以排除《房屋租赁合同》对颜素清的约束力。颜素清关于租赁房屋的权利义务已一并转让给案外人张翠兰，《房屋租赁合同》与其没有任何关系，张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华应当起诉张翠兰的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于租金的支付的情况，颜素清表示张翠兰以房屋漏水拒付，但并未对张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华提出的租金支付至2014年12月31日的主张提出异议，因支付租金系颜素清应履行的合同义务，其对此未提出反驳并举证证明，应承担举证不能的法律后果，故确认颜素清已支付租金截至2014年12月31日止。颜素清提出房屋存在漏水可拒付租金，但其并未举证证明租赁房屋存在漏水问题，应自行承担举证不能的法律后果，不予确认。颜素清在诉讼过程中提出张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华应在拖欠租金超过两个月起就应向其催付租金的主张，并无合同和法律依据，故其以张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华超过两个月以上才向其要求支付租金其可以拒付的主张不能成立，不予采纳。颜素清未按约支付自2015年1月1日以来的租金且未征得张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华的同意擅自将房屋转租张翠兰，违反了《房屋租赁合同》第四条、第十一条的规定，构成违约，应承担违约责任:一是依照《房屋租赁合同》第十条的约定，张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华可不予退还押金；二是依照《房屋租赁合同》第十一条的约定，自2009年11月1日起违约转租应递增20%加收租金，依此标准，以下时间段及租金标准应为：①2015年1月1日至2015年7月31日止的为800元×（1＋10%）×（1＋10%）×（1＋10%）×（1＋20%）=1,277.76元，②2015年8月1日至2017年7月31日止的为1,277.76元×（1＋10%）=1,405.54元；三是依照《房屋租赁合同》第十三条的约定，颜素清应支付张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华违约金6,000元。张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华要求解除《房屋租赁合同》，颜素清在2017年7月17日当庭表示同意解除，双方当事人自2017年7月17日达成解除《房屋租赁合同》的合意，符合法律规定，故确定《房屋租赁合同》于2017年7月17日解除。《房屋租赁合同》解除后，颜素清负有及时交还租赁房屋的义务，张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华在诉讼过程中对此明确不提出诉请，对此不予处理，但根据本案租赁合同性质，张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华在颜素清交还房屋前因房屋未实际收回仍存在租金损失，张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华比照租赁期间的标准请求计算租金损失合理，予以确认支持。综上，一审法院认为，《房屋租赁合同》自当事人协议解除之日起解除，张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华请求颜素清支付租金标准未超出合同的约定，其四人请求颜素清支付违约金6,000元具有合同依据，故其四人的诉讼请求均有事实和法律依据，予以支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华与颜素清于2007年7月30日签订的《房屋租赁合同》于2017年7月17日解除；二、颜素清应支付张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华2015年1月1日起至2016年12月31日止的房屋租金27,379元，还应一并支付自2017年1月1日起至颜素清交还房屋时止按每月1,172元计算的房屋租金；三、颜素清应支付其张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华违约金6,000元；上述款项，限颜素清于判决生效之日起十日内给付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费634元，由颜素清负担。二审庭审中，上诉人颜素清提供新的证据：1、张翠兰提交到法院：刘振华出具的条子一张，2016年一年的房租已经收取了，出具条子是写欠款人，因为诉争房屋是四个人共有的，所以写欠款人；2、2010年、2013年对漏水房屋进行修补并且支付费用，房屋依然存在漏水的问题；3、其以拍照的方式把漏水的情况拍下来；4、诉争房屋楼下老板出具的证明，说明漏水问题严重。主要证明是房屋租金的支付时间一审没有查明，二是诉争房屋严重存在漏水问题，一审没有查明。被上诉人张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华质证认为：1、关于2016年房租费不知情，庭后落实。2、对房屋维修的问题，对三张收款收据的真实性有异议，房屋是出租给颜素清的，跟张翠兰没有关系。3、房屋进行维修，房东却完全不知情。本院认为：二审颜素清提供张翠兰提交到法院的刘振华出具的条子一张，系复印件，无法质证，不予认定，对房屋维修及漏水，颜素清提供的证据不足，不予支持。上诉人颜素清除对租金支付时间是支付到2016年12月31日，且租赁的房屋确实存在漏水事实等有异议外，出庭当事人及其委托诉讼代理人对一审法院审理认定的其他事实无异议，对没有异议的事实，本院予以确认。本院认为：张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华与颜素清于2007年7月30日签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行。颜素清与张翠兰签订《转让合同》和《宾馆转让协议书》，应认定颜素清与张翠兰签订《转让合同》和《宾馆转让协议书》是颜素清未经张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华转租，且《转让合同》明确约定该合同仅对颜素清和张翠兰内部有效，对外无效。颜素清主张出租人知道或应当知道转租给张翠兰的上诉理由，证据不足，不予支持。张翠兰不是《房屋租赁合同》的当事人，颜素清主张应追加张翠兰为第三人，否则违反法律规定的上诉理由，于法无据，不予支持。根据《房屋租赁合同》的约定，颜素清自转租之日起应加收20%的房屋租金和承担违约金，颜素清关于租赁房屋的权利义务已一并转让给案外人张翠兰，《房屋租赁合同》与其没有任何关系，张秀珠、雷华英、黄林金、刘振华应当起诉张翠兰的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。颜素清表示张翠兰以房屋漏水拒付租金，且其己支出修缮费用等应予对抵等上诉理由，证据不足，不予采纳。综上所述，颜素清的上诉请求，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费634元，由上诉人颜素清负担。一审案件受理费，按一审判决执行。本判决为终审判决。审判长 彭  贵  良审判员 程  哲  明审判员 林  炬  火二〇一七年十二月二十八日书记员 王晓婷（代）附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。