四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终14433号上诉人（原审原告）：杨术灵，男，汉族，1964年12月9日出生，住四川省邛崃市。被上诉人（原审被告）：成都蛟龙投资有限责任公司。住所地：成都蛟龙工业港双流园区服务中心。法定代表人：黄玉蛟，董事长。委托诉讼代理人：帅林利，国浩律师（成都）事务所律师。原审第三人：罗俊平，女，汉族，1965年8月3日出生，住四川省威远县。委托诉讼代理人：高俊超，四川益州律师事务所律师。原审第三人：杨乾鑫，女，汉族，1988年7月15日出生，住成都市郫都区。委托诉讼代理人：高俊超，四川益州律师事务所律师。上诉人杨术灵因与被上诉人成都蛟龙投资有限责任公司（以下简称蛟龙公司）、原审第三人罗俊平、杨乾鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市双流区人民法院（2017）川0116民初455号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。上诉人杨术灵向本院提出诉讼请求：一、撤销四川省成都市双流区人民法院（2017）川0116民初455号民事判决，二、判令蛟龙公司向杨术灵交付约定租赁的海港广场7栋1706号房屋；三、由蛟龙公司承担一审、二审的诉讼费。主要事实和理由：一、一审适用法律错误，蛟龙公司与罗俊平、杨乾鑫背着杨术灵签订的租赁协议因未取得“双流区房管局颁发的《房屋租赁登记备案凭证》”属于无效合同，案涉房屋仍处于未向杨术灵交付的状态。首先，依据2008年7月1日施行的地方性法规《成都市房屋管理办法》第二条（适用范围）规定的“本市行政区域内的房屋租赁及其管理适用本办法，国有直管公房的租赁、职工与本单位的住宅租赁和廉租房的租赁除外”，蛟龙公司提供的案涉房屋既不属于国有直管公房、廉租房或者是与单位住宅（没有《劳动合同》、《工资表》、社保缴费、岗位证等证据证明杨术灵、罗俊平和杨乾鑫是蛟龙公司职工），蛟龙公司却将案涉房屋租赁给杨术灵并收取承租费用258000元且私下与罗俊平、杨乾鑫签订租赁协议，在杨术灵并不对罗俊平、杨乾鑫负有偿还某种债务的情况下蛟龙公司的行为即属于向“本单位职工”外的广大社会成员进行“对外租赁”，鉴于此应当适用《成都市房屋管理办法》及《合同法》来审理此案。其次，按照《成都市房屋管理办法》第七条（登记规定），蛟龙公司与非本单位职工罗俊平、杨乾鑫在2012年9月1日签订租赁协议后，双方“当事人应当自签订房屋租赁合同之日期三十日内，按第九条（登记手续）的规定带齐1.当事人的身份证件；2.租赁合同；3.房屋权属证明文件。到双流县（区房管局办理登记备案手续。双流县（区房管局应按《成都市房屋管理办法》第十一条（登记确认）的规定，在5个工作日内完成审核。审核合格后发给出租人房屋租赁登记备案凭证”。这个35天内必须取得“房屋租赁登记备案凭证”的重要性，在《成都市房屋管理办法》第十二条（信息交流）有明确规定：《房屋租赁登记备案凭证》是承租人依法租用房屋的凭证。2、蛟龙公司向非本单位职工的广大社会成员招租的房屋，因其被批土地是工业用地，并非缴付了土地出让金的住宅建设用地，但却以“员工生活配套房”为名大批量修建并以“员工出租”为名向社会成员“以租代售”上市交易，租赁合同上标明租期20年再“送”40年，该行为可以说是在打法律的“擦边球”，偷逃“土地出让金”，及“房屋租赁税”等，像这种没有相关部门管理房屋自然没办法取得所有权，按照《成都市房屋管理办法》第十三条（禁止规定）（一）未依法取得房屋所有权证明的房屋不得出租。因此，蛟龙公司将案涉房屋出租给非本单位职工的杨术灵、罗俊平或者杨乾鑫均属违法行为，双方签订的合同按照《合同法》第五十二条自始无效，这就是本案的关键点。所以，蛟龙公司于2012年9月在没有杨术灵的授权下将案涉房屋交给了杨术灵仅仅认识的罗俊平和杨乾鑫虽然已有四年，但因其不具有该房屋的所有权，自然拿不到双流县房管局颁发的《房屋租赁登记备案凭证》，所以蛟龙公司与、罗俊平及杨乾鑫见的租赁协议属于无效合同，该房屋仍处于未交付状态。蛟龙公司的“交付行为”只能解释为其将自己名下的没有产权也没有取得房屋租赁登记备案凭证的房屋白鼐“借”给罗俊平、使用了4年多，没有任何证据证明是杨术灵向杨乾鑫、罗俊平提供了该房屋。杨术灵因并非蛟龙公司的职工，其就有权依照《成都市房屋管理办法》规定的程序要求蛟龙公司交出其已向杨术灵收取的258000元对应的所要租赁的房屋，履行交房义务。二、一审判决认定“杨乾鑫、罗俊平与蛟龙公司签订合同的时间是开始计算诉讼时效的时间”违反《合同法》第六十二条的规定。2012年9月1日、2012年9月7日杨术灵通过银行转款258000元给蛟龙公司，双方口头商定了要租赁蛟龙公司开发的海港广场这套租赁房，这符合《合同法》第十条规定。但因该房屋没有双流县（区房管局颁发的产权证，且杨术灵并非蛟龙公司“内部职工”，要租赁这套房屋就要按《成都市房屋管理办法》的规定办理房屋租赁登记备案，并取得《房屋租赁登记备案凭证》，因向有关部门咨询后得知盖房无法拿到《房屋租赁登记备案凭证》，所以双方并未签订书面合同。但双方已于转款前口头约定好了租赁价格、楼层、房号，并等蛟龙公司申办到产权证后双方再签订正式合同，由蛟龙公司按照《成都市房屋管理办法》的规定办理登记备案。因案涉房屋属于打法律的“擦边球”的房屋，要拿到产权证肯定需要几年时间，杨术灵因其再婚，第二任配偶又有孕在身，所以其并未急于拿到租赁房，双方就这样“悬”了四年多。这种情况属于“合同履行期限约定不明确”，适用《合同法》第六十二条“（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，因此，蛟龙公司有权随时交付房屋，但在四年多的时间里面蛟龙公司因拿不到产权证书所以并未向杨术灵口头或者书面说明履行义务的确切时间。杨术灵是在等待蛟龙公司申办到产权证书后再按照《成都市房屋管理办法》的规定租赁案涉房屋，双方的这种“等待生效”后再“交房”的行为，符合《合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同自条件成就时生效；附解除条件的合同，自条件成就时解除。当事人为自己利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当的促使条件成就的，视为条件不成就。蛟龙公司为达到早日交托房屋的目的绕开杨术灵而直接与杨乾鑫和罗俊平签订合同，“不正当的促成条件成就”，现无证据证明蛟龙公司的行为与杨术灵有关联。因此，拿不到产权证，无法取得《房屋租赁登记备案凭证》是杨术灵4年多没有要求蛟龙公司履行交房义务的原因。对于这个“合同履行期限约定不明确”的诉讼时效应该从2017年1月9日立案之日这个“债权人要求债务人履行义务时起”计算，一审判决认定诉讼时效应从2010年9月开始计算，将杨术灵的主张认定称“已过两年诉讼时效”显然是错误的。三、一审判决将杨乾鑫和罗俊平与蛟龙公司之间违反法律订立租赁协议的行为认定为杨术灵的行为，使杨术灵“被动”背上“转移夫妻共同财产”的恶名，事实上已构成对杨术灵人格尊严的侵犯。蛟龙公司及杨乾鑫、罗俊平为实现各自目的未经杨术灵的委托和授权违法签订租赁协议，其共同行为侵害了杨术灵与第二任配偶的夫妻共同财产，该租赁协议违反《成都市房屋管理办法》第十三条（禁止规定）“（一）未依法取得房屋所有权证明的房屋不得出租”的规定。一审判决将蛟龙公司与杨乾鑫、罗俊平之间的这种违反《合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规、尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”的行为荒唐表述为“根据第三人的特殊关系可以推定杨术灵知晓上述事实”，继而得出蛟龙公司就算把没有产权不能租赁的房屋交给了杨乾鑫及罗俊平，都等同于交给了杨术灵，完全不需要杨术灵的任何意思表示，将蛟龙公司认定成“已经完成了交付房屋”。如果接受这个判决等于变相承认杨术灵将与胡琼的夫妻共同财产258000元早在2012年9月便私下“转移”给了杨乾鑫及罗俊平，这个不尊重事实的判决是对上诉人人格尊严的侵犯。蛟龙公司公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。罗俊平、杨乾鑫答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨术灵向一审法院提出诉讼请求：判令蛟龙公司向杨术灵履行交付双流区蛟龙工业港“海港广场”房屋的义务（原请求为判令蛟龙公司与杨术灵签订位于双流区蛟龙工业港“海港广场”房屋《员工生活配套房屋租赁协议书》，并将该套房屋交付给杨术灵使用，诉讼中作出变更）。一审认定事实：杨术灵与罗俊平原系夫妻关系，二人于2010年11月8日登记离婚。杨乾鑫系杨术灵与罗俊平的婚生女。2012年9月1日，杨乾鑫、罗俊平与蛟龙公司签订了一份《蛟龙工业港双流园区员工生活配套房屋租赁协议书》，约定蛟龙公司将位于蛟龙工业港双流园区海港广场房屋（面积为78.17平方米），租赁给罗俊平、杨乾鑫使用；租赁期为二十年，从2012年3月31日至2032年3月30日止；杨乾鑫、罗俊平按3200元/㎡向蛟龙公司缴纳保证金，保证金总金额为为250144元，租金价格为每月每平方米0.5元，物管价格为每月每平方米0.5元（按成都市双流县物价局核定标准执行，物管费单价如有变动，另行调整）；杨乾鑫、罗俊平签订本协议书当日一次性向蛟龙公司支付租赁房全额保证金250144元；蛟龙公司2012年3月31日交房给杨乾鑫、罗俊平。另，各方还对违约责任、转租、水电供应的事项进行了约定。2012年9月1日、2012年9月7日，杨术灵通过银行转账方式向蛟龙公司支付了共计258000元。后，蛟龙公司将房屋交付杨乾鑫、罗俊平使用至今。一审庭审中，杨术灵向本院出具了其与罗俊平签订的《离婚协议书》、罗俊平出具的声明书及收条，其中2016年5月18日出具的声明书中载明：罗俊平自愿放弃杨术灵全款所购双流区海港广场，登记在罗俊平名下房屋使用权，并配合杨术灵改名，改名费由杨术灵承担。以上事实有当事人的一致陈述、身份信息、工商登记信息、离婚证、《蛟龙工业港双流园区员工生活配套房屋租赁协议书》、银行交易流水、《离婚协议书》、声明书及收条等证据在卷佐证。一审法院认为，杨乾鑫、罗俊平与蛟龙公司签订的《蛟龙工业港双流园区员工生活配套房屋租赁协议书》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法、有效。杨术灵认为《蛟龙工业港双流园区员工生活配套房屋租赁协议书》的相对人应为杨术灵，蛟龙公司应向其履行交付租赁房屋的义务。一审法院认为，虽然租赁房屋的保证金及租金由杨术灵支付，但并不能由此认为杨术灵为上述租赁合同的相对方，也不能推翻《蛟龙工业港双流园区员工生活配套房屋租赁协议书》上明确载明合同相对方为杨乾鑫、罗俊平的事实，理由具体如下：从交易习惯来看，蛟龙公司已将租赁房屋交付杨乾鑫、罗俊平使用多年，根据三人的特殊关系可以推定杨术灵知晓上述事实。杨术灵在没有与蛟龙公司签订租赁协议之前便将租金及保证金支付给蛟龙公司，且在此后长达4年多的时间内没有向蛟龙公司主张权利，反而是让罗俊平在2016年5月18日出具了一份放弃案涉租赁房屋的声明书，这显然是不符合常理的。对于杨术灵举出的声明书及《离婚协议》，上述证据仅为杨术灵与罗俊平离婚后对于财产分割的约定，不针对蛟龙公司，且考虑到罗俊平、杨乾鑫与杨术灵的特殊关系，蛟龙公司也尽到了注意义务，故租赁合同的相对方为罗俊平、杨乾鑫。根据合同的相对性，杨术灵无权向蛟龙公司主张租赁合同的相关权利。从诉讼时效来看，杨术灵于2012年9月将租金及保证金等费用支付给蛟龙公司，现已过去4年多，早已超过诉讼时效。综上，现蛟龙公司已经依据《蛟龙工业港双流园区员工生活配套房屋租赁协议书》完成了房屋的交付义务，故对杨术灵要求蛟龙公司履行交付双流区蛟龙工业港“海港广场”房屋的义务的诉请，于法无据，一审法院不予支持。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回杨术灵的诉讼请求。案件受理费50元，由杨术灵负担。二审中，蛟龙公司及罗俊平、杨乾鑫对一审查明的事实均无异议。杨术灵对一审判决第三页第六行内容提出异议，不认可2012年9月1日签订《房屋租赁协议书》的经过，对其余事实均无异议。本院认为，本案争议焦点为1、案涉租赁协议的效力问题；2、杨术灵上诉认为其应为案涉租赁协议的一方当事人主张是否成立。一、本案中，杨术灵上诉认为案涉租赁协议无效，其理由为案涉房屋未取得双流县房管局颁发的《房屋租赁登记备案凭证》，该行为违反《成都市房屋租赁管理办法》之规定。对此本院认为，杨术灵的前述主张，不符合最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”中关于确认合同无效的相关法律规定，本院依法不予支持。二、首先，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，杨术灵在本案中主张其为案涉租赁协议的一方当事人的证据，仅有其自身单方陈述，在罗俊平、杨乾鑫，蛟龙公司均不予认可的情况下，应承担举证不能的不利后果；其次，杨术灵认可其在租赁协议订立后，2012年9月1日，9月7日向蛟龙公司支付房屋租金的事实，但同时主张其在2014年时隔两年后才知情案涉租赁协议的签订，直至2016年才向蛟龙公司主张权利，其行为也与一般人的生活常理不符。综上分析，一审判决确认蛟龙公司租赁协议相对方为罗俊平、杨乾鑫的结论正确，本院依法予以确认。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费100元，由杨术灵负担。本判决为终审判决。审判长  唐骥审判员  夏伟审判员  龚耘二〇一七年十二月十八日书记员  马莉