北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0114民初12987号原告:徐丽，女，1978年9月18日出生，住河南省平顶山市。委托诉讼代理人：李辉，北京市诚实律师事务所律师。被告:王秀荣，女，1959年4月29日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：徐静，被告之女，1983年2月22日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：崔瑞青，被告之女婿，1979年10月29日出生，住北京市昌平区。第三人：北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇燕平路石大春晓招待所临街平房3号。法定代表人：秦林海，董事长。委托诉讼代理人：付思源，第三人员工，女，1970年9月18日出生，住单位宿舍。委托诉讼代理人：廖俊帅，第三人员工，男，1991年9月6日出生，住单位宿舍。原告徐丽与被告王秀荣、第三人北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐丽的委托诉讼代理人李辉，被告王秀荣的委托诉讼代理人徐静、崔瑞青，第三人北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人付思源、廖俊帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐丽诉称：原、被告于2017年3月9日在北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司的居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，原告购买被告位于北京市昌平区X镇X号X层X单元X号的房屋，合同约定房屋总价为268万元，原告以银行贷款的方式将部分房款支付给被告。同日，原、被告还签订了《买卖定金协议书》，约定原告支付给被告购房定金10万元并且当日原告已经给付被告，被告出具收据。同时合同第九条约定：“双方当事人同意，本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”合同签订后，原告按照合同约定履行合同义务，积极配合北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司进行相关资格的审查等程序。后来原告被告知因为2017年3月17日至2017年3月26日出台一系列购房新政策，因新政策的原因，原、被告签订的房屋买卖合同无法继续履行。原告找中介公司与被告协商购房一事的解决方案，但是经过多次商议仍没有解决方案，无奈，原告只能放弃此次购房，基于此原告要求被告返还已经支付的定金10万元，但是被告以合同不能履行是原告的原因造成不同意返还定金。原告认为，合同无法履行是因为新政策出台导致，属于不可抗力，所以根据双方签订的合同约定，被告应当返还原告定金。为此，原告请求：1.被告返还原告购房定金10万元；2.本案诉讼费用由被告承担。被告王秀荣辩称：不同意返还定金。首先买方自己没有搞清楚是否满足政策要求，而且她找中介故意隐瞒了不满足的条件，欺骗我方签订房屋买卖合同。因此，审查未能通过的责任不在我方，我方不返还定金。第三人北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司陈述：我方认为在签订合同的时候，已经要求购房人提供相应的购房资格的材料，在购房资格材料未通过审核的时候，也是与购买方去区建委和市建委询问资格未通过的原因，因此，我们没有故意隐瞒这个事实，是按照规定走协助双方办理买卖房屋的相应程序，但是因为新政的原因导致购房资格未通过。经审理查明：2011年2月16日发布的《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》第十项规定：“继续巩固限购政策成果。自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭）、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”2011年2月16日发布的《北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》第一条规定：“自2011年2月17日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭）、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”2012年9月25日发布的《北京市住房和城乡建设委员会关于落实我市住房限购政策进一步做好房屋登记有关问题的通知》第五条规定：“2011年9月1日后，个人所得税完税证明核验已在网上运行，房屋登记部门可不再收存个人所得税完税证明材料”。2012年12月18日，北京市住房和城乡建设委员会发布消息明确，自2012年12月18日起，补缴社保在购房资格审核中不予认可。同时，市住建委重申：非本市户籍家庭以缴纳社保方式申请在京购房资格的，应自提出申请的上一个月往前推算60个月连续在京缴纳社会保险，且提出申请之月须为正常参保状态。2017年3月9日，王秀荣（出卖人）与徐丽（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落为昌平区X镇X号X层X单元X号；该房屋成交价格为268万元；买受人向出卖人支付定金10万元（不高于成交总价格的20%）；该合同还约定了其他条款。同日，王秀荣（出卖人）、徐丽（买受人）与北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司（居间人）签订了《买卖定金协议书》，徐丽向王秀荣支付了10万元购房定金。2017年3月22日，北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会发布《北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》，就“…在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）”规定中的“连续5年（含）以上在本市缴纳个人所得税”的政策执行标准公告如下：“连续5年（含）以上在本市缴纳个人所得税”，是指按“工资、薪金所得”缴税的纳税人，从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税；按“个体工商户生产、经营所得”缴税的纳税人，根据其适用的计税期间，从申请月的上一个月（或上一季度）开始往前推算60个月（或20个季度）在本市连续缴纳个人所得税。上述政策执行标准自2017年3月22日起执行。徐丽系非本市户籍。徐丽于2012年全年12个月、2013年1-3月和5-12月、2014年2-5月和10-12月、2015年1-7月在北京市缴纳了个人所得税。2016年，徐丽未在北京市缴纳个人所得税。徐丽2015年7月-2016年8月在北京市的社会保险存在补缴的情形。2017年4月17日，徐丽因未连续5年缴纳个人所得税、未连续5年缴纳社保，未通过购房资格核验。上述事实，有房屋买卖业务签约文件合订本、北京市社会保险个人权益记录（参保人员缴费信息）、北京市社会保险个人权益记录（参保人员补缴信息）、户口簿、核验结果通知单、北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知、北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知、北京市住房和城乡建设委员会关于落实我市住房限购政策进一步做好房屋登记有关问题的通知、北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告、网页截屏、完税证明以及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对于自己的主张有提供证据的义务，如未提供相应证据，应承担举证不能的不利后果。王秀荣（出卖人）与徐丽（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》时，北京市对于非本市户籍居民家庭的购房政策要求“连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税”、补缴社保在购房资格审核中不予认可，徐丽不论社会保险还是个人所得税的缴纳均不符合条件。徐丽在知道或应当知道其不具备购房资格的情况下仍与王秀荣签订房屋买卖合同，最终因徐丽不具备购房资格导致合同在目前的政策背景下无法继续履行，现双方均同意解除合同，基于以上因素，徐丽无权要求王秀荣返还购房定金10万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告徐丽的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告徐丽负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  董晶晶人民陪审员  陈英方人民陪审员  唐东彪二〇一七年十二月二十一日书 记 员  赵 霏