江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终8500号上诉人（原审被告）：万春花,女,1966年5月1日出生,汉族，住江西省南昌市安义县。委托诉讼代理人：程忠平，江苏瑞生律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈钟，江苏瑞生律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：昆山市玉山开发区华宇新型建材厂,住所地江苏省昆山市玉山镇震川西路818号,统一社会信用代码913205837468212357。法定代表人：张志敏,该单位厂长。委托诉讼代理人：张伟，江苏华峡律师事务所律师。原审被告：喻以富,男,1960年12月10日出生,汉族，住江西省南昌市安义县。上诉人万春花因与被上诉人昆山市玉山开发区华宇新型建材厂（以下简称华宇建材厂），原审被告喻以富房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初7859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。万春花上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回华宇建材厂一审诉讼请求或发回重审。2、本案一、二审诉讼费由华宇建材厂负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。本案中，万春花是基于双方原租房协议第四条的约定，在上一年合同期间届满前一个月，向华宇建材厂交纳第二年全年租金后取得第二年的房屋承租权。万春花与华宇建材厂之间不是不定期租赁关系。华宇建材厂无权随时解除合同。二、一审判决适用法律错误。1、华宇建材厂不是诉争标的的产权人，本案诉争标的的产权人是案外人昆山市玉山镇江浦农村社区股份专业合作社（江浦合作社）。根据（2016）苏0583民初16526、16527号民事判决，华宇建材厂与江浦合作社之间的租赁关系已于2016年11月16日终止。华宇建材厂对本案诉争标的已无承租权。在房屋租赁合同无效终止的情况下，法律只赋予出租人有权向次承租人要求返还租赁房屋，收取逾期腾房占有使用费。承租人没有这些权利。合同法第235条只能适用处理出租人与承租人之间的租赁关系，不适用处理承租人与次承租人之间的次租赁关系。2、即使按照一审判决认定，双方租赁关系因华宇建材厂向万春花发出搬离租赁物的告知书而于2017年2月23日解除。根据双方租赁协议第五条约定及合同法97条的规定，万春花返还租赁物的同时，华宇建材厂应当将2017年2月27日以后的多余租金返还给万春花。3、华宇建材厂明知其与案外人之间的租赁合同关系于2016年11月16日终止，却隐瞒该事实，将房屋转租给万春花，收取2017年全年租金。属于欺诈行为，存在严重过错。因搬迁必定产生各项损失，如将租赁物返还华宇建材厂，搬迁损失和多余的租金应当依法由华宇建材厂赔偿。华宇建材厂答辩称，一审判决查明事实属实，判决合法，请求二审驳回万春花的上诉请求。定期租赁还是不定期租赁不是本案的根本。租赁合同解除的条件已经成就，华宇建材厂有权要求解除租赁合同。华宇建材厂依据本案合同所涉相对人依法提起诉讼，涉案当事人主体合格。由于万春花拒绝依据合同解除条件返还租赁物，侵权行为一直持续到至华宇建材厂及其关联企业在与产权人租赁合同被判依法解除后。华宇建材厂有义务返还租赁物包括租赁场地，自然有权利要求万春花返还租赁物。二份生效判决所涉的为主租赁合同关系，本案租赁关系次租赁关系，主租赁合同关系都被解除，次租赁关系当然也被解除。万春花提出华宇建材厂明知与案外人的租赁关系于2016年11月16日终止，却隐瞒该事实的观点，本案在一审开庭时华宇建材厂已作解释，两份判决书出具时间是2016年12月22日，而此前华宇建材厂收取万春花租金时间是在2016年11月20日，事实上万春花支付租金时很清楚租赁合同第五条有明确约定。其中的如遇村收回，万春花应无条件服从，但华宇建材厂须退还未到期租金。华宇建材厂向一审法院起诉请求：1.判令万春花、喻以富立即返还位于昆山市××路××厂区内的东南面彩钢棚仓库；2.判令万春花、喻以富承担本案诉讼费用及其他实现债权的一切费用。一审法院认定事实：2009年5月，昆山华宇装潢工程有限公司（以下简称华宇装潢公司）出具授权书一份，载明：授权人2002年始与江浦合作社建立房屋租赁关系，承租了江浦村村民委员会所有的房产，用于开设华宇建材厂生产所需。因授权人与华宇建材厂系关联企业，投资人都为张志敏，故授权人同意华宇建材厂在授权人承租标的范围内将多余的房屋，场地，以及经村民委员会同意搭建的临时建筑出租第三方使用，并直接签订租赁合同，收取租金，解除租赁合同收回租赁物。2009年12月17日，华宇建材厂（甲方）与昆山市玉山镇富芝建材销售部（经营者万春花，乙方）签订《租房协议》一份，约定：甲方将震川西路518#厂区内东南面彩钢仓库暂借给乙方存放物品做仓库用，总面积约180余平方米，水电齐全，租金为每年25920元。甲方不开具发票，水电费乙方另外支付；租赁期间自2009年12月20日起至2010年12月19日止，协议生效后乙方一次性支付全年租金；如遇政府（村）行为需迁移或收回，乙方则应无条件服从，但甲方须退还乙方未到期的租金，乙方享有甲方同等续租该仓库权利，且租金不变；……合同还对其他事项进行了约定。合同尾部有华宇建材厂盖章，昆山市玉山镇富芝建材销售部盖章，喻以富签名。合同签订后涉案彩钢仓库由昆山市玉山镇富芝建材销售部使用。其后昆山市玉山镇富芝建材销售部注销，涉案仓库由万春花继续使用，向华宇建材厂缴纳租金，租金缴纳至2017年12月16日止。2016年11月16日，江浦合作社起诉张志敏、华宇装潢公司，要求张志敏、华宇装潢公司归还位于昆山××国道北侧××路××号房屋470平米房屋，并支付占有使用费。一审法院于2016年12月22日作出(2016)苏0583民初16526号民事判决书，判决：一、昆山市华宇装潢工程有限公司支付昆山市玉山镇江浦农村社区股份专业合作社房屋房租191250元（自2012年8月10日起至2016年11月16日，计算标准按照年租金45000元计算）。二、昆山市华宇装潢工程有限公司支付昆山市玉山镇江浦农村社区股份专业合作社房屋占有使用费（自2016年11月17臼起至实际搬离之日，使用费计算标准按照年租金45000元计算）。三、昆山市华宇装潢工程有限公司于本判决生效后十日内搬离租赁标的，恢复原状。四、驳回昆山市玉山镇江浦农村社区股份专业合作社的其他诉讼请求。2016年11月16日，江浦合作社起诉张志敏、华宇装潢公司，要求张志敏、华宇装潢公司归还位于昆山××国道北侧××路××号房屋500平米房屋，并支付占有使用费。一审法院于2016年12月22日作出(2016)苏0583民初16527号民事判决书，判决：一、昆山市华宇装潢工程有限公司支付昆山市玉山镇江浦农村社区股份专业合作社房屋房租122500元（自2012年10月1日起至2016年11月16日，计算标准按照年租金30000元计算）。二、昆山市华宇装潢工程有限公司支付昆山市玉山镇江浦农村社区股份专业合作社房屋占有使用费（自2016年11月17日起至实际搬离之日，使用费计算标准按照年租金30000元计算）。三、昆山市华宇装潢工程有限公司于本判决生效后十日内搬离租赁标的，恢复原状。四、驳回昆山市玉山镇江浦农村社区股份专业合作社的其他诉讼请求。2017年2月23日，华宇建材厂发出《告知函》载明：尊敬的各承租户：本人（包括华宇建材厂，华宇装潢公司）与各贵承租户签订“租房协议”及书面合同到期后形成的事实上的租赁关系，根据“协议”约定“如遇政府（村）行为需迁移或收回的，承租户应无条件服从，本人须退还未到期的租金”。现原始出租方昆山市玉山镇江浦农村社区股份专业合作社起诉本人房屋租赁合同纠纷案件，昆山市人民法院出具的(2016)苏0583民初16526，16527号判决书已于2017年元月生效，判决本人须在判决生效后的10日内返还承租的房屋和场地。因此本人解除与各承租户的租赁关系，收回出租物的条件已经成就。为确保各承租户的利益，保障法律文书切实履行，本人特发具告知函，希望贵承租人本着诚信，对法律的尊重，在见函后的七日内立即与本人联系，并着手搬离承租物，本人会积极配合并及时退还未到期的租金。否则，原始出租人将即刻通过法院强制执行租赁房屋及场地，到时势必会导致各承租户的经济损失。万春花收到了该告知函复印件。2017年2月27日，昆山市玉山镇江浦村村民委员会发出《告知》一份，载明：昆山市华宇装潢工程有限公司（华宇建材厂）：兹有市统一规划，在312国道边侧的房屋不得再签租赁合同。贵单位与江浦村的房屋租赁合同纠纷一案，根据昆山市人民法院(2016)民初16526、16527号判决书已于2017年元月生效，原判定（通知）贵单于2017年3月10日前搬离的告知书，现根据贵单位及租户的实际情况与请求，经上报同意搬离期限延期到2017年4月30日前，到时相关人员必须清场，否则，依据生效判决书我方有权申请强制执行，对涉案厂房（仓库、场地）进行查封、清场，介时由此产生的损失及法律后果自行承担，特此告知。以上事实由华宇建材厂提供的租房协议、授权书、民事判决书、告知函、告知及邮寄凭证以及人的庭审陈述为证。一审法院认为：华宇建材厂与昆山市玉山镇富芝建材销售部2009年签订的《租房协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。合同到期后，双方未予续租，但昆山市玉山镇富芝建材销售部一直在使用涉案彩钢仓库，双方形成不定期租赁关系，后昆山市玉山镇富芝建材销售部注销，涉案仓库也未予归还，租赁关系的权利义务归属于昆山市玉山镇富芝建材销售部的经营者万春花。故华宇建材厂与万春花之间形成不定期租赁关系，华宇建材厂提供的证据不足以证实其与喻以富之间存在租赁关系，根据合同的相对性，喻以富在本案中不承担责任。涉案彩钢仓库系张志敏、华宇装潢公司从江浦合作社租赁所得，现双方的租赁合同经一审法院生效判决确认解除。华宇建材厂将涉案彩钢仓库转租给万春花使用的租赁期限不得超出其从江浦合作社取得租赁物的期限，华宇建材厂在2017年2月23日发出告知函要求万春花搬离租赁物符合法律规定。华宇建材厂与万春花的租赁关系自告知函到达万春花时解除。合同解除后，万春花应向华宇建材厂归还租赁标的。万春花辩称，根据省高院、最高院相关意见，华宇建材厂无权向万春花主张收回房屋，应由出租人向次承租人主张返还房屋及占有使用费，并未赋予承租人相应的权利。一审法院认为，根据合同的相对性，租赁关系的相对方互负权利义务，存在转租的情况下，仅在承租人怠于履行己方义务的情形下，出租人才享有向次承租人要求返还房屋的权利，而且这种权利是法定的，不得随意突破。本案中华宇建材厂基于合同关系，在租赁关系结束时享有要求相对方返还租赁物的权利，而万春花也负有归还租赁物的义务，故对于万春花的该项辩解意见，一审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，万春花应当将其基于租赁合同占有的房屋返还华宇建材厂。华宇建材厂亦应当将万春花多支付的租金等返还。现因万春花尚占用华宇建材厂的涉案房屋，无法确定房屋租金或占有使用费的具体数额，故一审法院对该部分暂不予处理，万春花可待金额确定后另行向华宇建材厂主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、万春花于本判决生效后十五日内向昆山市玉山开发区华宇新型建材厂腾让并交还震川西路518#厂区内东南面约180余平方米彩钢仓库。二、驳回昆山市玉山开发区华宇新型建材厂对喻以富的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由万春花负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，华宇建材厂与原昆山市玉山镇富芝建材销售部2009年12月17日租房协议到期后，双方未再采用书面形式订立合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，视为不定期租赁。万春花上诉认为涉案租赁合同不是不定期租赁合同的上诉理由不能成立。出租人可以随时要求解除合同，但应当在合理的期限之前通知承租人。涉案房屋系张志敏、华宇装潢公司从江浦合作社租赁所得，张志敏、华宇装潢公司与江浦合作社的租赁合同经生效判决确认解除。华宇建材厂将涉案彩钢仓库转租给万春花使用的租赁期限不得超出其从江浦合作社取得租赁物的期限。华宇建材厂依据合同相对性原则，有权要求解除与万春花之间的租赁关系，返还租赁物。华宇建材厂亦应返还万春花多支付的租金。因万春花尚占用涉案房屋，实际房屋租金或占有使用费的具体数额尚未确定，故一审法院对该部分暂不予处理并无不当，双方可在返还租赁物时自行处理。如有争议，万春花可另行向华宇建材厂主张。华宇建材厂已给予万春花必要的准备时间。万春花主张华宇建材厂解除合同造成其损失既未提供依据，又未提出反诉。万春花认为华宇建材厂无权向其请求返还租赁物、要求华宇建材厂赔偿其损失的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，万春花的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人万春花负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一七年十二月八日书记员  姜 瑛