广西壮族自治区象州县人民法院民 事 判 决 书(2017)桂1322民初928号原告：黎莉，女，1976年6月4日出生，住广西象州县。委托诉讼代理人：黄琳，广西华尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗柳青，广西华尚律师事务所实习律师。被告：广西伟弘房地产开发有限责任公司，住所地：广西河池市宜州区龙江路377号。法定代表人：韦荣辉,公司董事长。委托诉讼代理人：黄峥，该公司员工。委托诉讼代理人:黄霁波，广西宜人和律师事务所律师。被告：广西伟弘房地产开发有限责任公司象州分公司，住所地：广西象州县象州镇温泉大道260号。负责人：韦罗英。委托诉讼代理人：黄峥，公司员工。委托诉讼代理人：覃柳杨，公司员工。原告黎莉与广西伟弘房地产开发有限公司（以下简称伟弘公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依职权追加广西伟弘房地产开发有限责任公司象州分公司（以下简称伟弘象州分公司）作为共同被告参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄琳、罗柳青，被告伟弘公司的委托诉讼代理人黄峥、黄霁波，被告伟弘象州分公司的委托诉讼代理人黄峥、覃柳杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎莉向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付至2017年6月30日的违约金86760.77元，此后的违约金计至实际符合交房条件之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年12月17日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于，房屋总金额为317805元，合同约定的交房时间为2015年12月30日前。合同签订后，原告依约支付全部总款（首付计97805元，余款按揭支付220000元），但被告至今未履行交房义务，截至2017年6月30日，共计逾期546天；依据合同约定，被告应当承担逾期交房的违约金，按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金给原告，因此，被告应向原告支付违约金86760.77元（317805×5÷10000×546天=86760.77元）。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1、原告的身份证复印件一份，拟证明原告的身份情况；2、商品房买卖合同复印件一份，拟证明原告与被告存在商品房买卖合同关系；3、收款收据复印件及个人住房公积金委托借款合同复印件各一份，拟证明原告已按合同约定支付所有的购房款。被告伟弘象州分公司、伟弘公司共同辩称，1、同意加紧施工，争取在近期将原告所购房屋交付原告；2、按照《商品房买卖合同》约定，逾期90天以内的不承担逾期交房责任，因此，请求法院支持在总的逾期天数中，减除90天；3、按照《商品房买卖合同》约定，因中雨及以上下雨天气（包括气象记录标注降雨量为0.00的天数）影响，导致无法施工的，支持在总的逾期天数中相应扣减；4、施工当中出现的停电事件影响施工的，应当在总的逾期天数中予以扣减；5、合同期限内出现的停水事件影响施工的，应当在总的逾期天数中扣减；6、合同期限内因中、高考，影响施工的，应当在总的逾期天数中扣减；7、施工当中出现高温天气影响施工的，应当在总的逾期天数中扣减；8、关于逾期交房违约金的问题，按相关法律法规，因违约金过高，当事人可以请求降低，象州其他房开在合同订立时普遍都对违约金做了调整，基本都约定在每天万分之零点五或万分之一，这是象州房开逾期交房的通用做法，具有相当的普遍性，也是比较合理的，所以，我公司请求人民法院按买受人己付房价款每天万分之一计算违约金。被告伟弘象州分公司、伟弘公司为证明其主张，向本院提供如下证据：1、广西电网有限责任公司来宾象州供电局出具的“伟弘•锦绣世家”停电时间情况统计表，拟证明，合同期限内，该项目停电4天；2、象州自来水有限责任公司的证明，拟证明，合同期限内，该项目停水3天；3、象州县教育局的证明，拟证明在合同期限内中、高考的总天数为6天；4、象州气象局的证明，拟证明，合同期限内，该项目出现连续3天以上雨水天气167天；5、象州气象局的证明，拟证明，合同期限内，该项目出现高温天气31天。经庭审质证，被告对原告所举的证据1、2、3的真实性、合法性没有异议；但对证据3的关联性有异议，认为不能证明原告是按合同约定的时间交清购房款。原告对被告所举证据1、2、3、4、5的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为不具备合同约定的扣减条件，贷款的滞后发放不是因为原告的原因。综合本案的证据及原、被告的诉辩意见，本院认定如下案件事实：2014年12月17日，原告黎莉与被告伟弘象州分公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告伟弘象州分公司开发的“伟弘·锦绣世家”8栋2单元804号商品房一套，购房总金额317805元。合同第九条约定：“出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.（1）买受人未按合同约定付清房款，包括但不限于因买受人原因未能取得或未能按约定取得按揭贷款或公积金贷款所造成付款延误；（2）政府行为（包括但不限于政府庆典、公共突发事件、中高考、政府规划设计重大调整、政府延期审批或验收等）；（3）供水、供电相关部门停水停电造成停工的；（4）自然灾害或社会异常事件发生造成停工的；（5）气象部门记录连续三天以上雨雪冰冻天气或高温天气影响施工的；（6）不可遇见的异常施工困难及重大技术问题（建设主管部门认可的）；（7）适用于锦绣世家建设项目施工合同有关工程顺延的情形”。合同第十条约定：“……除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……；2、出卖人逾期90天交房的，不承担逾期交房责任，出卖人逾期交房超过90天的，如确因出卖人责任造成房屋延期交付的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行”。合同第八条关于买受人逾期付款的违约责任约定,“逾期在30日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金,合同继续履行”。另查明,原告黎莉购房首付款是97805元,2016年1月30日与广西象州农村合作银行签订《个人住房公积金委托借款合同》,按揭贷款220000元，贷款于2016年2月2日支付给被告。再查明,“伟弘•锦绣世家”项目在双方合同期限内，出现停电4天，停水3天，中高考停工6天，出现连续3天以上雨水(不含降雨为“0”)的天气76天，出现35℃以上高温天气31天。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，也不损害社会公共利益，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告伟弘象州分公司与原告黎莉签订《商品房买卖合同》后至今未能交房,应承担违约责任。（一）关于履行交房义务问题；被告伟弘象州分公司开发的“伟弘•锦绣世家”项目虽未竣工，但仍在加紧施工，被告以多种形式承诺会在近期交房，从保障工程的质量而言，原告还应给予必要的宽限时间。（二）关于违约金计算的起始时间；由于原告黎莉没有按合同约定的时间付清全部房款,同理构成违约,违约金的起算时间应从补够全部房款之次日即2016年2月3日起暂计算至2017年12月18日（最后一次庭审日）止；由于被告实际交房时间尚不确定，2017年12月18日以后的违约金，原告有权另行主张。（三）关于逾期交房合理的扣减事项；1、关于90天的免责期，双方在合同第十条约定：“出卖人逾期90天交房的，不承担逾期交房责任，出卖人逾期交房超过90天的，如确因出卖人责任造成房屋延期交付的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”，由此可见，双方的真实意思表示是逾期90天内，无条件免责，90天以外仍可有条件（即非出卖人责任造成房屋延期交付的）免责，原告关于超过90天交房就应按全部逾期天数计算的主张与双方合同约定不符，原告的该主张，本院不予采信；2、合同期限内出现的停电4天、停水3天、中高考停工6天、连续三天以上雨水天气76天、35℃以上高温天气31天，共120天，应该在逾期时间内扣减，因为双方在合同第十条明确约定，出现停电、停水、连续3天以上雨水天气、35℃以上高温天气的情形是可以“据实予以延期”的，虽然合同条款中有出现上述情形“造成停工或影响施工的”表述，但意思并不矛盾，结合建筑行业大多室外高空作业的特点，以及双方对合同条文易于理解、执行和监督的初衷，原告提出有上述情形并造成停工或影响施工才能据实延期的观点，本院不予支持。3、降雨为“0”的天气是否可以扣减的问题，气象专业所称的“0”雨量表示微量下雨,就南方的天气特征而言，雨水比较充沛，东边下雨西边晴的现象也是常有，“0”雨量天气就停工休息的有悖常理，因此，被告要求扣减“0”雨量天数，理由不充分；4、关于35℃以上高温天气是否应达到连续三天的条件才能扣减的问题，国家对高温天气作业劳动保护有专门的规章，高温措施旨在保护劳动者的生命健康权，高温有不同的等级，一旦出现某种情形就应有相应的措施，因此，原告主张35℃以上高温天气应达到连续三天的条件才能扣减的观点于情不通，于法无据；（四）关于逾期交房应按日支付总房款万分之五的违约金是否过高的问题；1、庭审中，双方当事人均未能提供违约损失的具体数额，无法根据实际损失与约定违约金之间作出是否过高的判断；2、双方在合同中不仅约定逾期交房按日支付总房款万分之五的违约金，同时约定买受人逾期付款的按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，从公平原则和诚实信用原则而言，应该尽量尊重双方的意思自治；3、结合合同的履行情况、当事人的过错、预期收益以及本院处理其他类似案件的情形，涉案合同中万分之五违约金比例过高一说难以成立，因此，对被告提出的违约金过高应予调整的要求，本院不予采纳。被告逾期交房总天数为685天（从2016年2月3日起暂计算至2017年12月18日），原告要求支付违约金的合理天数为475天（685天-90天-120天），被告应向原告支付逾期交房违约金75478元（317805×5÷10000×475）。关于责任承担的问题，本院认为，被告伟弘象州分公司虽然可以作为民事诉讼的当事人参加诉讼，但其作为分公司不具有独立的法人资格，其相应的民事责任应由伟弘公司来承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广西伟弘房地产开发有限责任公司于本案判决生效之日起30日内，向原告黎莉履行交房义务；二、被告广西伟弘房地产开发有限责任公司于本案判决生效之日起30日内，向原告黎莉支付逾期交房违约金75478元；三、驳回原告黎莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1969元，原告黎莉负担190元，其余1779元由被告广西伟弘房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。审 判 长  阳 磊审 判 员  曾媚丝人民陪审员  覃惠才二〇一七年十二月二十日书 记 员  谢杰作附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。