福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽04民终1204号上诉人（原审原告）：熊章求，男，1977年12月3日出生，汉族，农民，住泰宁县，现住泰宁县。上诉人（原审原告）：彭秀英，女，1980年9月19日出生，汉族，农民，住泰宁县，现住泰宁县。上述两上诉人委托诉讼代理人:卓国富、苏梦辉，福建国富（南平）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泰宁县永益房地产开发有限公司，住所地泰宁县杉城镇金乾坊综合楼2层。法定代表人:陈惠明，该公司董事长。委托诉讼代理人:曾水旺、张坚刚，福建闽中律师事务所律师。上诉人熊章求、彭秀英因与被上诉人泰宁县永益房地产开发有限公司（以下简称永益房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泰宁县人民法院（2017）闽0429民初477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人熊章求及其委托诉讼代理人卓国富、苏梦辉、彭秀英的委托诉讼代理人卓国富、苏梦辉、被上诉人永益房地产公司的委托诉讼代理人曾水旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊章求、彭秀英上诉请求：1、请求撤销福建省泰宁县人民法院作出的（2017)闽0429民初477号民事判决书；2、请求支持上诉人一审的诉讼请求，即判决泰宁县永益房地产开发有限公司向熊章求、彭秀英赔偿经济损失人民币76863元，并按年利率24%支付赔偿金额的利息23059元（自2016年2月29日暂计至2017年5月28日止），共计99922元；判决对《商品房买卖合同》附件十一第五条规定“宣传材料不属合同组成等事宜的约定”及第（3)项规定“出卖人发放及制作的售楼广告、售楼书、户型平面图册、房屋模型、沙盘、样板房、本项目宣传及展示材料中涉及市政配套、交通说明等，均不属于合同要约”的格式条款予以撤销或确认无效。3、本案一审、二审的诉讼费用由永益房地产公司承担。事实和理由：一、一审判决认定“永益房地产公司制作的销售广告和宣传资料并没有明确指标以及以虚构事实或隐瞒重要事实的方法引人误解，仅仅是夸张性宣传，目的是为了引起购房者注意，制造声势、氛围，应属于要约邀请”是错误的。依照《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律解释》第3条规定，永益房地产公司制作的销售广告和宣传材料中的说明和允诺符合要约条件，属于要约。第一、广告内容是对尚城首府开发规划范围内的商品房及相关设施所作的说明和承诺。售楼广告说明尚城首府安宅聚气，上下两层享受别墅生活，商品房为复式公馆，可落户，属学区房，四所名校环绕，孩子从小到大，一路名校相伴，并引进三明市鑫鑫华府超市，全方位满足业主的日常生活需要；另其图片是少女学生照片，装修平面图均是住宅装修，有床的卧室，有厨房，二室一厅等等。售楼广告允诺其销售的住宅上下二层，“买一送一”，即成套住宅为复式公馆，买一层送一层。并且尚城首府的样板房的整个结构及装饰装修都是成套住宅的款式。永益房地产公司在广告宣传材料中上述说明和允诺是具体明确的，没有夸张之词。第二、如前所述，对出售的房屋的说明和允诺内容具有十分的明确性、确定性、具体性，是特定化的，即最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律解释第3条规定的“说明和允诺具体确定性”。引人注目的是本案所涉广告宣传说明“尚城首府…定位泰宁首席MINI综合体”，即房地产幵发的土地用途、建设工程规划许可均为融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐为一体的功能，其表明广告宣传中的说明具体确定了土地用途为综合用地，商品房建设规划为商服、公寓住宅为一体的多功能性综合开发。其广告宣传材料的说明和允诺没有夸大之词，特别是，其广告宣传材料将土地使用权用途由商服用途改变为综合体用途。第三、广告宣传中的说明和允诺对双方订立商品房买卖合同及房屋价格有重大的影响。永益房地产公司的广告宣传的说明和允诺尚城首府1#商品住宅房层高5米，小面积、低总价、“0”公摊、上下二层、“买1送1”、同样面积不一样的空间、花一半的钱，私享双层空间，使用面积大大超过实际面积，187.53%以上超高得房率。说明和允诺醒目大字体载写“买一层用二层63-77m2复式公馆起价4888元”、“买69m2用130m2！同样三房省下30万！”等等，以及在广告宣传对配套设施及地段优势方面的说明，以上说明和允诺没有夸大之词，作为买受人，满足了其特定的心理需求及特定的购房目的。为此，证明永益房地产公司的售楼广告宣传的说明和承诺对订立购房合同及价格的确定产生了重大影响。依照《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律解释》第3条规定，永益房地产公司出售尚城首府楼盘的广告宣传材料中的说明和允诺内容显示出所售楼盘在尚城首府开发规划范围内；对出售的住宅商品房的说明和允诺是具体明确的；该说明和允诺对被告商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大的影响，对此永益房地产公司在尚城首府售楼广告宣传材料中说明和允诺构成要约，为本案商品房买卖合同内容中的一部分。二、一审判决认定“永益房地产开发公司没有擅自改变土地使用权用途和商品房建设规划用途，其在《商品房买卖合同》中约定商品房的用途为成套住宅以及合同载明土地使用权终止日期为2062年7月27日没有过错”是错误的。首先，永益房地产公司擅自改变土地使用权用途和商品房建设规划用途，其在《商品房买卖合同》中约定商品房的用途为成套住宅以及合同载明土地使用权终止日期为2062年7月27日是存在过错的。永益房地产公司作为房地产开发企业法人组织，其权利能力是依法建设各种类型用途的商品房并向社会各层面销售，应为房地产开发专业知识及法律这方面知识精通者，对国务院发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权最高年限依土地用途确定，其中居住用地70年、商服用地40年、综合或其他用地50年等，永益房地产公司对此知识应该是十分确切的知晓，并十分的专业。对泰宁县人民政府向其颁发的【泰国有（2014)0260号】土地使用权证书，登载土地用途为商服用地，土地使用年限为50年，永益房地产公司明知是错误的。从诚信、道德原则要求，在泰宁县政府还没有觉察该土地使用权证出现错误之时，其作为国有土地出让取得使用权者，应当与政府沟通予以纠正，永益房地产公司却反其道而行之，将错就错，显然在纠错行为方面，永益房地产公司主观上存在过错，不能将过错责任完全推给政府。永益房地产公司知道其取得的土地使用权证载明商服用地，土地使用年限50年是错误的，《国有建设用地使用权出让合同》第7条明确规定永益房地产公司获得该宗土地使用年限为40年。其利用该项错误，在尚城首府广告宣传材料公然说明“尚城首府…定位泰宁首席MINI综合体”，在《商品房买卖合同》中的使用年限截止至2062年，为此永益房地产公司在广告宣传预售期间就知道政府颁发的土地使用权证关于土地用途方面的使用年限是错误的，在销售过程中明知错误却利用该错误销售商品房，永益房地产公司存在过错。其次，永益房地产公司是否存在过错，都应当承担相应的赔偿责任。一审法院判决认定“依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务”。依据双方签订的《商品房买卖合同》，永益房地产公司仍存在违约行为，应承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第二条第2点明确记载土地使用权终止年限日期为2062年7月27日且第九条、第十七条以及附件九前期物业服务合同第二章第十三条、附件9临时管理规约第二条第九款的约定均表示永益房地产公司出售的商品房的用途是成套住宅。而当尚城首府的业主去办理产权证时却永益房地产公司告知该房屋用途为企业办公兼商业用地/商业服务，使用期限至2054年1月14日止，与双方签订的《商品房买卖合同》约定的条款大相径庭，据此永益房地产公司严重违背合同法诚实信用原则，更严重违反双方之间签订的《商品房买卖合同》约定，故应承担相应赔偿责任。综上，一审判决认定事实是错误的，侵犯了其合法权益，请求二审法院查明事实，依法支持其上诉请求。永益房地产公司答辩称：熊章求、彭秀英提出的上诉请求没有事实依据和法律依据，不能成立。原审判决驳回熊章求、彭秀英的诉讼请求是正确的，请二审法院驳回上诉、维持原判。一、原审判决认为“销售广告和宣传资料等属于要约邀请”是符合事实的，是正确的，请二审法院予以维持。其制作的宣传材料及有关广告、售楼书、户型平面图、房屋模型、沙盘等，不具备构成要约的条件，属于要约邀请。二、其没有擅自改变土地使用权用途和商品房建设规划用途，其对《商品房合同》规划用途栏填写为成套住宅及土地使用权终止期限填写为2062年7月27日没有过错，不因此承担责任，原审判决的认定是正确的，请二审法院予以维持。第一，《商品房买卖合同》第二条商品房基本情况条款第1项规划用途项填写为成套住宅的事实，不构成其过错或者说不足以构成需要承担赔偿责任的过错，不应当据此承担赔偿责任。1、正如泰宁县房地产管理所出具的《情况说明》所述，《商品房买卖合同》网签备案时，当时使用的网签合同备案软件没有商服办公选项且答辩人和网签备案主管部门均无权增加或调整选项，选择成套住宅项以完成网签合同备案实属无法克服的客观原因所致，对此没有主观恶意。2、《商品房买卖合同》第二条商品房基本情况条款，属于房屋信息披露条款，不属于双方有权变更约定的内容，该信息披露的依据是经房地产主管部门批准的内容。办理合同网签备案时，规划用途项无法如实披露为商服办公，确属当时的客观困难所致如前述。3、《商品房买卖合同》第二条选择“成套住宅”项办理《商品房买卖合同》网签备案，不构成欺诈。4、本案房地产项目，购买人持有的《商品房买卖合同》，多数已完成第二条商品房基本情况条款第1项规划用途项的校对更正即已完成“成套住宅”校对更正为“商服办公”。提交泰宁县房地产管理所备案的纸质《商品房买卖合同》，全部已完成第二条商品房基本情况条款第1项规划用途项“成套住宅”校对更正为“商服办公”。仅少数购买人因工作繁忙或企图借此机会获得不当利益而未完成校对更正。第二，《商品房买卖合同》第一条“土地使用权终止日期填写为2062年07月27日”不构成过错，其不应当据此承担责任。其将土地使用权终止日期填写为2062年7月27日，完全系依据泰宁县国土资源局核发的“泰国用（2014)第0260”号国有土地使用权证填写，且泰宁县国土资源局办理的涉案土地使用权关联证书记载的终止日期均为2062年07月27日，其只是将土地使用权证的信息直接填写在《商品房买卖合同》而已。当然，参照《商品房买卖合同》“规划变更条款”及《补充协议》第五条第5项的约定及其体现的履约原则，不对土地使用权终止日期的填写调整承担责任。《商品房买卖合同》第十四条规划变更条款约定“……，相关合同权责按规划主管部门批准变更情况履行，出卖人无需另行赔偿或承担违约责任”。《补充协议》第五条第5项约定“出卖人可对本项目的规划、设计进行相应的调整，相关规划、设计变更经政府部门或设计部门批准、认可后即生效执行”。显然，该约定体现的履约原则即是其不对有权主管部门批准变更的行为承担责任，本案土地使用权终止日期的调整系有权主管部门作出的决定，不对此承担责任且双方均有义务遵照执行。三、熊章求、彭秀英提供的证据材料不能证明其损失的实际发生及损失的具体数额，原审判决驳回熊章求、彭秀英的诉讼请求是正确的。赔偿损失以损失为基础，以补偿损失为特征，以合理预见为原则，如果没有损失，则没有赔偿。本案熊章求、彭秀英要求赔偿损失的诉讼请求，既缺乏已发生损失之事实的支持，也超出了双方签订《商品房买卖合同》时能够合理预见的范围。本案房屋的权利期限40年与50年之争议，结合目前的法律制度及将来不确定的法律制度，尚不能确定40年与50年权利期限的差异及在存在该差异的情况下其价值差异的多少。即如果将来确定商服办公房屋的权利期限及土地使用权期限届满后权利自动续期，则40年与50年的权利期限差异不会带来房屋价值与使用的差异，不存在损失。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决正确。请二审法院驳回上诉、维持原判。熊章求、彭秀英向一审法院起诉请求：1、要求确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》无效；2、要求被告返还原告购房款人民币76863元；3、要求被告按年利率24%支付赔偿金23059元（自2016年2月29日暂计至2017年5月28日止的利息）。诉讼中，熊章求、彭秀英将诉讼请求变更为：要求永益房地产公司赔偿经济损失人民币76863元（计算公式为：384314元÷50年×10年），并按年利率24%支付赔偿金额的利息23059元（自2016年2月29日暂计至2017年5月28日止的利息），暂共计人民币99922元。熊章求、彭秀英并增加诉讼请求：要求对《商品房买卖合同》附件十一第五条规定“宣传材料不属合同组成等事宜的约定”及第（3）项规定“出卖人发放及制作的售楼广告、售楼书、户型平面图册、房屋模型、沙盘、样板房、本项目宣传及展示材料中涉及市政配套、交通说明等，均不属于合同要约”的格式条款予以撤销或确认无效。一审法院认定事实：泰宁县国土资源局于2012年7月13日至2012年7月22日举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，南方钢承（泰宁）再生物资有限公司竞得编号TG2012-11号地块的国有建设用地使用权，并于2012年7月22日双方签订《成交确认书》。国有土地使用权挂牌出让公告载明：“使用年限为40年；土地用途为商务金融用地。”2012年7月27日泰宁县国土资源局与南方钢承（泰宁）再生物资有限公司签订一份《国有建设用地使用权出让合同》，约定：本合同项下出让宗地的用途为商服用地-商务金融用地（写字楼）兼容批发零售用地（商店、超市）；国有建设用地使用权出让年限为40年，自交付土地之日起算；主体建筑物性质为企业办公，合同还对双方的其他权利义务作了约定。2012年9月10日，泰宁县人民政府作出[2012]64号专题会议纪要，同意南方钢承（泰宁）再生物资有限公司在泰宁设立房地产经营公司作为履行主体，由国土部门与新成立的泰宁县永益房地产开发有限公司签订变更出让合同，除受让方法人变更外，原出让合同约定的其它事项不变。当日，泰宁县国土资源局根据会议纪要的要求与永益房地产公司签订了《变更土地出让合同》。2012年10月26日，永益房地产公司取得[地字第350429201200037号]建设用地规划许可证，载明：“用地项目名称为泰宁县城西商务写字楼；土地性质为企业办公兼商业用地。”2014年1月15日，泰宁县国土资源局与永益房地产公司签订《国有建设用地交地确认书》。2014年1月21日，永益房地产公司进行初始登记，并取得[泰国用（2014）第0071号]国有土地使用权证，载明：“地号为101-45-008；土地使用面积为6667㎡；用途为商服用地；使用终止日期为2062年7月27日。”2014年3月27日，永益房地产公司进行变更登记，并取得[泰国用（2014）第0260号]国有土地使用权证，载明：“地号为101-45-008-1；土地使用面积为3451㎡；用途为商服用地；使用终止日期为2062年7月27日。”2015年9月8日，永益房地产公司取得[建字第350429201500019号]建设工程规划许可证，载明：“建设项目名称为泰宁县城西商务写字楼（尚城首府）1#楼。”2015年12月28日，永益房地产公司取得（泰）房预售证第2015007号《商品房预售许可证》，载明：“房屋用途性质为商服。”2016年2月19日，永益房地产公司作为出卖人与熊章求、彭秀英作为买受人签订一份《商品房买卖合同》（预售），合同主要约定：1.出卖人以出让方式取得坐落于泰宁县地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为泰国用2014第0260号，土地使用权面积为3451㎡。买受人购买的商品房所占用的土地用途为商服，土地使用权终止日期为2062年7月27日；2.出卖人经批准在上述地块建设的商品房项目名称为城西商务写字楼（尚城首府），建设工程规划许可证为建字第350429201500019号，建筑工程施工许可证号为FJSGXK-0598-TN-2015-020；3.该商品房已由泰宁县住房和城乡规划建设局批准预售，预售许可证号为（泰）房预售证第2015007号；4.买受人购买尚城首府1幢708室商品房，建筑面积为77.13㎡，单价为4982.68元，总价款为384314元，买受人应于本合同签订之日起付清首期款计人民币194314元，余款190000元于2016年2月19日前付清；5.第九条：商品房交付条件为交付时应当符合下列第1、2项所所列条件，即“已取得建设工程竣工验收备案证明文件；已取得房屋测绘报告”，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅说明书》和《住宅质量保证书》；6.第十七条：保修责任为（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容；7.附件九即《关于前期物业管理的约定》第十三条：房屋装修引导，告知业主、使用人有关装修规定和签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》，对装修违章行为进行劝阻（或发出整改）和上报相关部门处理；8.附件十即《临时管理规约》第九条：业主、物业使用人装修房屋，应自觉遵守《住宅室内装饰管理办法》（建设部110号令）和本规约等有关规定，开工前应向物业服务企业登记备案，并接受房产管理部门的监督。……9.附件十一即《补充协议》第五条：宣传材料不属于合同组成等事宜的约定……第（3）项：出卖人发布及制作的售楼广告、售楼书、户型平面图册、房屋模型、沙盘、样板房、本项目宣传及展示材料中涉及的市政配套、交通说明等，均不属于合同要约。……合同签订后，熊章求、彭秀英以现金方式向永益房地产公司支付了全部购房款384314元，永益房地产公司于2016年2月29日开具了不动产销售统一发票。永益房地产公司于2016年2月26日到泰宁县房地产管理所进行合同备案，备案信息显示：“项目名称为城西商务写字楼（尚城首府）；规划用途为商服办公。”2016年11月22日，永益房地产公司向熊章求、彭秀英交付所购商品房钥匙，后熊章求进行了房屋装修。2017年1月9日，永益房地产公司受熊凯明等10户购房户的委托向泰宁县不动产登记中心申请不动产权登记，2017年1月19日，泰宁县不动产登记中心核发了熊凯明等10户不动产权证书，登记用途为商服，使用期限为2062年7月27日。2017年2月6日，永益房地产公司又受50户购房户的委托向泰宁县不动产登记中心申请不动产登记，该中心在审核过程中发现已核发的10本不动产权证书载明的土地使用期限登记错误，根据《国有建设用地使用权出让合同》的约定，土地使用年限为40年，从2014年1月15日交地时起算，正确的土地使用期限应为2054年1月14日止，而核发的10本不动产权证以及核发给永益房地产公司的国有土地使用权证，登记的土地使用期限均为2062年7月27日止，多计算了8年7个月又13天，为此，该中心要求永益房地产公司退还已核发的所有证书，并主动配合登记机关做好更正工作，已发给熊凯明等4户业主的不动产权证，要做好矛盾化解工作，同时为避免产生新的错证，暂停了尚城首府办证审批。2017年，领到不动产证的熊凯明办理银行抵押贷款登记时，被告知因土地使用期限登记错误暂缓办理，至此，尚城首府购房业主陆续知晓后，纷纷要求永益房地产公司解决问题。2017年3月13日，泰宁县不动产登记中心向永益房地产公司下发不动产登记更正登记通知书，载明：“根据泰宁县人民政府泰政[2012]号挂牌出让的批复和国有建设用地使用权出让合同，位于泰宁县地块的国有建设用地使用权出让给被告做商服用地，使用期限为40年，因该宗地交地时间为2014年1月15日，因此该宗地终止年限为2054年1月15日止。原关联证书登记为2062年7月27日属登记错误，我局拟将关联证书进行更正登记。”同时，泰宁县国土资源局召集永益房地产公司代表和尚城首府业主10名代表（后其他业主加入共40余人）进行调解，泰宁县国土资源局首先就国家有关土地法律法规及产权登记情况进行了说明，并对土地使用期限登记错误道歉，业主代表认为永益房地产公司在营销宣传和合同签订中有欺诈行为，要求按合同约定的期限履行，否则退房或赔偿损失，对此，永益房地产公司以不存在欺诈行为为由表示无法做到，由于双方分歧过大，调解无果。为此，尚城首府部分业主分别于3月15日、17日、29日到泰宁县信访局集体上访，30日到省信访局上访，省信访局对沈凤新等尚城首府业主信访事项作出书面告知，载明：“你们在2017年3月30日来访，反映泰宁县永益房地产有限公司把坐落于泰宁县地块的城西商务写字楼尚城首府只有40年的土地使用权的商业用地当做50年的住房用地卖给你们，并要求购房款一次性付清（在商品房买卖合同上标注土地使用权终止日期为2062年7月27日），开发商以欺诈行为篡改业主的合同，现要求退购房款或办理成50年的房产证和土地使用权证的信访事项，属于人民法院职权管辖范围，根据《信访条例》的规定，请向泰宁县人民法院提出。”故熊章求、彭秀英等16户尚城首府业主诉至法院，其中泰宁县金沙水电有限责任公司已撤回起诉。一审双方争议的焦点：关于永益房地产公司制作的销售广告和宣传资料应属于要约邀请，还是应视为要约属于合同的一部分的问题。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”和《最高人民法院关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，首先，永益房地产公司在销售广告和宣传资料中，没有宣传其取得的土地使用权年限为50年；其次，销售广告和宣传资料中，“泰宁县首席SOHO层高5米”直译就是在家庭办公室、小型办公室的意思，实际上意思就是给自由职业者准备的商、住合一的公寓。而“尚城首府—定位泰宁首席MINI综合体”的意思也是旨在建成集商业、购物、办公、居住为一体的城市商业综合体项目，所推出的均为45-75平米能居住能办公能投资全能小户型公寓。以上并不能说明永益房地产公司宣传的是成套住宅，更不能以“MINI综合体”来确定土地用途为综合用地，年限为50年。实际土地用途和年限仍应以永益房地产公司取得并展示的国有土地使用权证所载明的为准；再次，销售广告和宣传资料中，尚城首府“安宅聚气、商品房为复式公馆、属学区房、买一层用二层、享受别墅生活、四所名校环绕，引进鑫鑫华府超市等。”以及所附3房2厅2卫装饰平面图，仅是对商品房的户型、交通、小区环境、配套设施等进行夸张性宣传，并不能说明永益房地产公司宣传的是成套住宅。况且，其开发建设的商品房，虽为商服办公，但购房者可以改造装修为具有居住功能的公寓，对此，法律法规并没有明令禁止，熊章求、彭秀英等尚城首府业主接收商品房后，基本上改造装修为具有居住功能的公寓，政府有关主管部门也未进行干预。为此，永益房地产公司制作的销售广告和宣传资料并没有明确指标以及以虚构事实或隐瞒重要事实的方法引人误解，仅仅是夸张性宣传，目的是为了引起购房者注意，制造声势、氛围，应属于要约邀请。二、关于永益房地产公司是否未经政府批准，擅自改变土地使用权用途，将商服用地改变为综合开发用地以及擅自改变商品房建设规划用途，将商服办公改变为成套住宅的问题，即在《商品房买卖合同》中是否有明确约定商品房的用途为成套住宅以及合同载明土地使用权终止日期为2062年7月27日永益房地产公司是否有过错。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，首先，土地使用权用途和使用年限是根据永益房地产公司与泰宁县国土资源局签订的《国有建设用地使用权合同》的约定以及永益房地产公司取得的《国有土地使用权证》所载明的地类（用途）来确定，再根据用地性质依照法律法规来确定使用年限，而不能由永益房地产公司与熊章求、彭秀英在《商品房买卖合同》中约定。合同第一条第1项明确规定土地用途为商服，土地使用权期限根据有关规定不能简单填写为70年、50年或40年，应具体写明终止日期，泰宁县国土资源局在向永益房地产公司核发国有土地使用权证时，未尽充分的审核注意职责，将终止日期本应为2054年1月14日（即年限为40年）错误登记为2062年7月27日，在40年的基础上多计算了8年7个月又13天。永益房地产公司将土地使用权终止日期填写为2062年7月27日，完全系基于对泰宁县国土资源局核发的国有土地使用权证信赖并根据国有土地使用权证载明的终止日期填写，对此，永益房地产公司并没有过错，不能以此强加于永益房地产公司应尽再次审核注意义务，更不能以此来推断永益房地产公司明知登记有误；其次，合同第一条第2项也明确规定永益房地产公司所开发建设的商品房项目核准名称为城西商务写字楼，顾名思义该商品房建设规划用途应为商服办公。合同第三条第1项规划用途栏载明为成套住宅，是因泰宁县房管所提供的由软件开发公司研发的网签《商品房买卖合同》文本，软件程序在规划用途选项栏中未设计商服办公（SOHO）选项内容，才导致永益房地产公司在合同中使用了成套住宅选项，对此，永益房地产公司也没有过错。2016年2月间，泰宁县房管所在审核永益房地产公司申请合同备案时发现该问题后，告知永益房地产公司对已签约的合同依法依规进行修正，为此，永益房地产公司制作了刻有商服办公的校对章，并于2016年12月份对大部分尚城首府购房户持有的合同进行了修正，因熊章求、彭秀英未提供而未修正；再次，合同第9条、第17条以及附件九第13条、附件十第9条的约定，只是说明永益房地产公司开发建设的商品房若为住宅的，需提供《住宅说明书》和《住宅质量保证书》，并按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任以及熊章求、彭秀英对所购房屋如按住宅装修，应自觉遵守《住宅室内装饰管理办法》和本规约等有关规定。并不能显示该商品房用途性质为成套住宅。为此，永益房地产公司并没有擅自改变土地使用权用途和商品房建设规划用途。综上，一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。永益房地产公司与熊章求、彭秀英签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效。永益房地产公司制作的销售广告和宣传资料中，对其开发规划范围内的房屋已说明系商服办公，且在售楼场所公开展示《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》等证件，并没有以虚构事实或隐瞒重要事实的方法引人误解，其它所作的说明和允诺也并不具体确定，仅仅是夸张性宣传，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定没有重大影响，不能视为要约，应属于要约邀请。为此，熊章求、彭秀英要求对《商品房买卖合同》附件十一第五条规定“宣传材料不属合同组成等事宜的约定”及第（3）项规定“出卖人发放及制作的售楼广告、售楼书、户型平面图册、房屋模型、沙盘、样板房、本项目宣传及展示材料中涉及市政配套、交通说明等，均不属于合同要约”的格式条款予以撤销或确认无效的主张，不予支持。永益房地产公司在与熊章求、彭秀英签订《商品房买卖合同》时已按照取得的《国有土地使用权证》所载明的地类（用途），在合同中明确规定土地用途为商服，根据该用地性质依照《中华人民共和国国务院令第55号（中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例）》第十二条的规定，土地使用权出让年限为40年，对此，熊章求、彭秀英也应当知道。因此，永益房地产公司没有擅自改变土地使用权用途。合同中土地使用权终止日期填写为2062年7月27日，是永益房地产公司根据《国有土地使用权证》载明的终止日期填写，不能以登记机关的登记错误来推断永益房地产公司明知登记有误并存在欺诈行为，况且，该终止日期对房屋价格的确定没有产生任何影响，从泰宁厦泰房地产开发有限公司开发的同地段同类商品房在相近时间段所销售的价格可以说明这点。在合同中也明确规定永益房地产公司所开发建设的商品房项目核准名称为城西商务写字楼，因此，永益房地产公司也没有擅自改变商品房建设规划用途。合同中规划用途载明为成套住宅，是因泰宁县房管所提供的由软件开发公司研发的网签《商品房买卖合同》文本在规划用途选项栏中未设计商服办公（SOHO）选项内容，才导致永益房地产公司在合同中使用了成套住宅选项，对此，永益房地产公司并没有过错。合同其它条款以及附件条款也不能显示该商品房用途性质为成套住宅。为此，熊章求、彭秀英要求永益房地产公司赔偿经济损失人民币76863元，并按年利率24%支付利息23059元（自2016年2月29日暂计至2017年5月28日止的利息），共计99922元的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条规定，判决：一、驳回熊章求、彭秀英要求泰宁县永益房地产开发有限公司赔偿经济损失人民币76863元，并按年利率24%支付赔偿金额的利息23059元（自2016年2月29日暂计至2017年5月28日止的利息），共计99922元之诉讼请求；二、驳回熊章求、彭秀英要求对《商品房买卖合同》附件十一第五条规定“宣传材料不属合同组成等事宜的约定”及第（3）项规定“出卖人发放及制作的售楼广告、售楼书、户型平面图册、房屋模型、沙盘、样板房、本项目宣传及展示材料中涉及市政配套、交通说明等，均不属于合同要约”的格式条款予以撤销或确认无效之诉讼请求。案件受理费2298元，由熊章求、彭秀英负担。二审庭审中，当事人未提供新证据。上诉人熊章求、彭秀英及其委托诉讼代理人认为一审查明的事实部分有遗漏了2016年元旦永益房地产公司对商品房进行广告宣传；商品房的规划用途为成套住宅。出庭当事人及其委托诉讼代理人对一审法院审理认定的其他事实无异议，对没有异议的事实，本院予以确认。本院认为，永益房地产公司与熊章求、彭秀英签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方真实意思表示，合法有效。2012年7月27日，永益房地产公司与福建省泰宁县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》第7条明确规定永益房地产公司获得该宗土地使用年限为40年。永益房地产公司在与熊章求、彭秀英签订《商品房买卖合同》时在合同中明确规定土地用途为商服，根据该用地性质依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，土地使用权出让年限为40年，故当事人约定超出部分不符合法律规定，不受法律保护。从合同约定看，永益房地产公司在合同中也约定其所开发建设的商品房项目核准名称为城西商务写字楼，永益房地产公司并没有擅自改变商品房建设规划用途。况且房屋价格的因素不仅是土地使用权的期限决定，土地使用权期间届满的续期应否收取费用法律未作明确规定，当事人的损失尚不确定，故熊章求、彭秀英要求永益房地产公司应承担相应的赔偿责任，证据不足，本院不予支持。熊章求、彭秀英主张对《商品房买卖合同》附件十一第五条规定“宣传材料不属合同组成等事宜的约定”及第（3)项规定“出卖人发放及制作的售楼广告、售楼书、户型平面图册、房屋模型、沙盘、样板房、本项目宣传及展示材料中涉及市政配套、交通说明等，均不属于合同要约”的格式条款予以撤销或确认无效的请求，证据不足，本院亦不予支持。综上所述，熊章求、彭秀英的的上诉请求，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2298元，由上诉人熊章求、彭秀英负担。一审案件受理费，按一审判决执行。本判决为终审判决。审判长 彭  贵  良审判员 程  哲  明审判员 林  炬  火二〇一七年十二月二十八日书记员 王晓婷（代）附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。