黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黑01民终6361号上诉人（原审被告、反诉原告）：马海艳（曾用名马海燕），女，1973年7月6日出生，回族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：沙彪（系马海艳丈夫），男，1970年2月27日出生，回族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市道外区。上诉人（原审被告）：刘凤林，男，1959年4月15日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗喜春，男，1955年3月20日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：朱秀娟，黑龙江东海律师事务所执业律师。原审第三人、反诉被告：孟桂凤，女，1962年10月31日出生，汉族，山东京奥体育器材有限公司哈尔滨分公司员工，住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：刘嘉义，哈尔滨市道外区正通法律服务所法律服务工作者。罗喜春起诉马海艳、刘凤林返还占有物纠纷一案，黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院受理后，于2016年7月4日作出（2016）黑0110民初2843号民事判决，马海艳、刘凤林不服向本院提起上诉。本院于2016年12月22日作出（2016）黑01民终4270号民事裁定书，将案件发回重审。另，2014年1月29日，孟桂凤起诉马海艳返还占有物、马海艳对孟桂凤提起反诉一案，哈尔滨市香坊区人民法院于2015年1月13日作出（2014）香民一初字第335号民事判决书，马海艳不服，提起上诉。本院于2015年8月3日作出（2015）哈民一民终字第803号民事判决书，判决驳回马海艳的上诉，马海艳不服，向本院申请再审。本院于2016年7月5日作出（2016）黑01民申121号民事裁定书，裁定对该案进行再审。本院再审后于2016年10月28日作出（2016）黑01民再42号民事裁定书，撤销本院（2015）哈民一民终字第803号民事判决书及哈尔滨市香坊区人民法院（2014）香民一初字第335号民事判决书，裁定将案件发回重审。2017年6月2日，经哈尔滨市香坊区人民法院审判委员会讨论决定，作出（2017）黑0110民初1130号民事裁定书，裁定将（2017）黑0110民初1130号案件并入本案（即罗喜春诉马海艳、刘凤林返还占有物案）合并审理，孟桂凤作为本案第三人参加诉讼。重审后，哈尔滨市香坊区人民法院作出（2017）黑0110民初1131号民事判决，马海艳、刘凤林不服，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马海艳及其委托诉讼代理人沙彪、被上诉人罗喜春及其委托诉讼代理人朱秀娟、原审第三人孟桂凤的委托诉讼代理人刘嘉义到庭参加了诉讼，上诉人刘凤林经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马海艳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回罗喜春的一审诉讼请求。事实与理由：1.一审法院对证据的认定错误。涉案房屋原为公产房，为马海艳父亲所有，其去世后由马海艳与母亲庞桂琴共有，马海艳并没有放弃所有权，不能因为房屋产权买断就消失了。庞桂琴有老年妄想症，被孟桂凤以欺诈胁迫等不正当手段以低于市价数倍的价格交易该房产并更名过户。庞桂琴没有收到购房款，只有一份没有标明用途的收条，不具备法律效力。孟桂凤两次房产交易的案件审理期间，其买房与卖房的代理人为同一人田淑华，通过两次恶意更名达到了隐藏孟桂凤、罗喜春交易房产的事实，损害了马海艳的合法权益，也违反了民法中“自己代理”或“双方代理”的原理。再次，本案中的房屋买卖居间服务合同，其法律效力不能等同于房屋买卖合同，不适用于本案作为证据；2.马海艳不是该房产的直接交易人，未同罗喜春签署任何有关法律文件，不是本案的适格主体；3.马海艳在该房的审理期间善意占有该房屋，不应承担任何法律责任与赔偿。也没有马海艳出租房屋给他人的租赁合同或其他证据；4.马海艳提供的三份证人证言，均证明庞桂琴多年行为异常的事实。而一审单凭房屋产权证，完全不考虑其取得产权方式的合法性，过于简单和武断。刘凤林未出庭，亦未提出书面辩论意见。罗喜春辩称，第一，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。马海艳与刘凤林构成共同侵权，一审法院判决其停止侵害赔偿损失并无不当。第二，马海艳诉其是房屋所有权人是错误的，房屋登记在庞桂琴名下，庞桂琴作为自然人处分私有财产的行为是合法有效的。第三，马海艳主张罗喜春属于恶意取得房产，无事实及法律依据。第四，马海艳主张其善意占有该房产是错误的，因为马海艳早就明知该房屋的所有权已经变更到了罗喜春名下。第五，马海艳作为诉争房屋原房主的子女，并不是房产的所有权人，无权对该房屋主张任何权利。马海艳是侵权责任的当事人，是本案的适格主体。孟桂凤辩称，一审所查事实清楚，适用法律正确。另马海艳在事实与理由第二条中自认反诉主体不适格，其占有争议房无任何理由，应赔偿经济损失，为此请求驳回马海艳的上诉请求，维持一审判决。罗喜春向一审法院起诉，请求判令：1.马海艳、刘凤林立即停止侵害，返还罗喜春所有的涉案房屋；2.马海艳、刘凤林连带赔偿罗喜春经济损失31,000元；3.马海艳、刘凤林连带赔偿罗喜春自2017年3月17日起至实际返还日止经济损失。孟桂凤向一审法院起诉，请求判令：1.马海艳从哈尔滨市香坊区大庆副路116—1号春江家园小区4栋2单元3层3号房屋中迁出；2.马海艳向孟桂凤赔偿损失（自2013年12月2日起至还房屋日止，按65.40元/日计算）。马海艳提起反诉，请求判令：确认孟桂凤与庞桂琴之间的房屋买卖行为无效。一审法院认定事实：马海艳系案外人庞桂琴之女，马海艳父亲马云廷于1982年10月死亡。涉案房屋坐落哈尔滨市××路××号春××家园××单元××号号，系庞桂琴于2007年动迁所得。2013年8月27日，哈尔滨哈电实业开发总公司向庞桂琴出具购房发票，该发票显示购房总价款为80,878元。2013年9月17日，庞桂琴取得涉案房屋所有权证，产权证号：哈房权证香字第××号，建筑面积36.65平方米。2013年11月2日，孟桂凤与庞桂琴签订《房屋买卖协议》，约定将庞桂琴所有的哈尔滨市××路××号春××家园××单元××号房产出售给孟桂凤，交易价格为150,000元。2013年11月12日，孟桂凤与庞桂琴、哈尔滨市房地产交易中心签订《哈尔滨市存量房交易资金监管协议》，约定由哈尔滨市房地产交易中心负责与孟桂凤、庞桂琴办理涉案房屋所有权变更和资金交割手续。同日，庞桂琴出具《收条》一份，显示：“壹拾伍万元整”。2013年11月15日，孟桂凤将100,000元购房款存入哈尔滨市房地产交易中心监管账户；2013年11月19日，孟桂凤取得涉案房屋所有权证，产权证号：哈房权证香字第××号，建筑面积36.65平方米；2013年11月22日，庞桂琴从哈尔滨市房地产交易中心监管账户取出购房款100,000元。2013年11月30日，哈尔滨大盛房地产经纪咨询服务有限公司作为居间人，孟桂凤与案外人田淑华签订了房屋买卖合同，孟桂凤以218,000元的价格将涉案房屋出卖给田淑华。该房屋买卖合同在实际履行过程中，孟桂凤委托田淑华作为其委托代理人办理涉案房屋的交易过户事宜，田淑华与罗喜春系夫妻关系。2014年5月16日，罗喜春取得涉案房屋产权证，产权证号：哈房权证香字第××号。在实际交付涉案房屋时，马海艳占有涉案房屋拒不迁出并且安排刘凤林在涉案房屋内居住。马海艳、刘凤林占有涉案房屋期间，罗喜春缴纳了两年物业费355.92元。另查明，孟桂凤诉马海艳占有物返还纠纷一案，一审法院于2015年1月13日作出（2014）香民一初字第335号民事判决书，判决马海艳迁出涉案房屋，驳回马海艳的反诉请求。宣判后，马海艳不服判决提出上诉，2015年8月3日，本院作出（2015）哈民一民终字第803号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后马海艳申请再审，2016年10月28日，本院作出（2016）黑01民再42号民事裁定书，裁定撤销本院（2015）哈民一民终字第803号民事判决书和本院（2014）香民一初字第335号民事判决书，将该案发回一审法院重审。2017年6月2日，经一审法院审判委员会讨论决定，一审法院作出（2017）黑0110民初1130号民事裁定书，裁定将（2017）黑0110民初1130号案件并入本案合并审理，孟桂凤作为本案第三人参加诉讼。一审法院认为，关于孟桂凤与庞桂琴签订《房屋买卖协议》的法律效力问题，自2014年至今，孟桂凤、马海艳均无法找到庞桂琴，马海艳举示的《黑龙江省中医药大学附属第一医院住院病历》显示，庞桂琴出院中医诊断为呕吐病、湿热蕴结，出院西医诊断为乳房切除术后状态、转移性肝细胞癌、皮肤和皮下组织疾患，其中2013年7月9日医患沟通记录显示：马海艳作为家属代庞桂琴称“既往抑郁症病史，有被害妄想”，经医生检查，庞桂琴“步入病房，神清语明”。根据病历不足以证明马海艳主张的庞桂琴患有精神类疾病的事实，从孟桂凤与庞桂琴的房屋买卖交易过程来看，该交易行为不是双方当事人在一天内作出的，而是在一段时间内处于持续状态，马海艳举示的证据不足以证明庞桂琴在进行房屋买卖行为时无民事行为能力，故对马海艳主张庞桂琴患有精神疾病且无民事行为能力的事实，不予采信。《房屋买卖协议》的双方当事人为孟桂凤与庞桂琴。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条规定，孟桂凤与庞桂琴签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的有关效力性的强制性规定，马海艳未能举示证据证明孟桂凤与庞桂琴签订的《房屋买卖协议》存在有法律规定的无效情形，故依法确认孟桂凤与庞桂琴之间的《房屋买卖协议》合法有效，马海艳请求确认孟桂凤与庞桂琴之间房屋买卖行为无效的主体不适格，依法驳回其反诉主张。孟桂凤于2013年11月19日取得涉案房屋产权证，于2014年5月16日将涉案房屋过户到罗喜春名下，在此期间，马海艳占有、使用孟桂凤房屋，侵害了孟桂凤的物权。鉴于现在孟桂凤已不是涉案房屋的所有权人，故对孟桂凤要求马海艳从涉案房屋中迁出的诉请，不予支持。在2013年11月19日至2014年5月15日期间，孟桂凤作为涉案房屋的所有权人，有权要求马海艳赔偿相应的租金损失。孟桂凤主张按照每天65.40元予以赔偿标准过高，孟桂凤未能举示证据证明涉案房屋的市场租赁价格，可参考涉案房屋相同、相近区域楼层房屋的市场租赁价格，酌定涉案房屋的市场租赁价格为每月1000元，故马海艳应赔偿孟桂凤2013年11月19日至2014年5月15日期间的租金损失5900元。从现有证据及各方当事人的陈述来看，孟桂凤与田淑华通过哈尔滨大盛房地产经纪咨询服务有限公司的居间介绍，在实际看房后，双方签订的房屋买卖协议是真实的，不存在恶意串通情形，该房屋买卖协议有效。罗喜春与田淑华系夫妻关系，依据孟桂凤与田淑华签订的房屋买卖合同，罗喜春已给付孟桂凤购房款218,000元，并取得涉案房屋产权证，根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。涉案房屋现登记在罗喜春名下，罗喜春有权向马海艳、刘凤林提起占有物返还之诉。涉案房屋一直由马海艳、刘凤林占有、使用，对于马海艳主张罗喜春起诉马海艳、刘凤林主体不适格的抗辩意见，不予采信。罗喜春于2014年5月16日取得涉案房屋产权证，作为涉案房屋的所有权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，马海艳、刘凤林现占有涉案房屋损害了罗喜春的物权，故对于罗喜春要求停止侵害、返还涉案房屋的诉请，予以支持。马海艳举示的证据不足以证明其抗辩意见，不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，马海艳、刘凤林占有罗喜春所有的房屋，给罗喜春造成了损害，故对于罗喜春要求马海艳、刘凤林赔偿经济损失的诉请，予以支持。罗喜春主张分别按照房屋租金1200元/月（2014年5月16日至2017年3月16日）、1100元/月（2017年3月17日至今）计算经济损失，并提供网上招租广告予以证明，但鉴于招租广告仅为要约或要约邀请，不能证明成交价格，且房屋为特定物，广告所称房屋与涉案房屋会有所差别，可参考涉案房屋相同、相近区域楼层房屋的市场租赁价格，酌定涉案房屋的市场租赁价格为1000元/月。罗喜春于2014年5月16日取得涉案房屋产权证，本案发回重审后于2017年3月28日第一次开庭审理，据此，马海艳应赔偿罗喜春2014年5月16日至2017年3月28日的房屋租金损失34,900元，赔偿自2017年3月29日起至判决生效之日止的房屋租金损失按照33.33元/天计算。马海艳、刘凤林占有、使用涉案房屋期间，应承担涉案房屋所产生的物业费用，罗喜春要求马海艳、刘凤林给付其垫付的两年物业费355.92元，并提供物业费交费票据予以证明，故对罗喜春的该项诉讼请求，予以支持。综上所述，经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、马海艳、刘凤林于一审判决生效后7日内自罗喜春所有的位于哈尔滨市××路××号春××家园××单元××号房屋内迁出，并将该房屋交付给罗喜春；二、马海艳于一审判决生效后7日内赔偿罗喜春2014年5月16日至2017年3月28日期间房屋租金损失34,900元，自2017年3月29日起至判决生效之日止的房屋租金损失按照33.33元/天计算；三、马海艳于一审判决生效后7日内给付罗喜春物业费355.92元；四、马海艳于一审判决生效后7日内赔偿孟桂凤2013年11月19日至2014年5月15日期间房屋租金损失5900元；五、驳回罗喜春的其他诉讼请求；六、驳回马海艳的反诉请求；七、驳回孟桂凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费725元，由马海艳负担；反诉案件受理费免予收取。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。二审庭审后马海艳转交了由刘凤林出具的《声明》，表示其自愿入住涉案房屋，并愿意承担所发生的所有法律责任。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，本案系侵权之诉，罗喜春依据其房产证诉马海艳、刘凤林迁出所占房屋并赔偿相应经济损失依法有据，马海艳上诉称自己非适格诉讼主体的理由不成立。案外人庞桂琴依据合法居住的事实及相应凭据买断所居住的公产房并获得合法有效的房产证，随后依法卖给孟桂凤。马海艳不能证明其对涉案房屋享有所有权，亦不能证明庞桂琴与孟桂凤的买卖行为违反法律的规定，在涉案房屋原所有人庞桂琴不主张权利的情况下，马海艳提出孟桂凤等以欺诈胁迫等不正当手段交易房屋的事由不能成立，其亦无权主张房屋买卖合同无效。关于庞桂琴是否收到购房款的问题，因庞桂琴本人未主张权利，且购房款的交付系依正规渠道在职能部门的监管下进行，马海艳的诉讼理由无证据支持且其非权利人，该主张不成立。马海艳诉称案外人田淑华违反了民法中“自己代理”或“双方代理”的原理及孟桂凤与田淑华、房屋中介机构所签订的房屋买卖居间合同无效的理由均不成立，田淑华仅是代为办理房屋过户手续，而非代理房屋买卖行为。另该房屋买卖居间合同具有房屋买卖合同的属性，等同于房屋买卖合同。因此一审法院认为孟桂凤的两次交易均合法有效，本院予以认可。马海艳虽自诉善意占有，但系明知对该房屋无所有权，而将房屋交与刘凤林居住，应此应承担侵权责任，一审法院判决马海艳、刘凤林停止侵害，返还占有物并赔偿罗喜春、孟桂凤的经济损失并无不当。刘凤林的声明并不具有法律约束力，本院不予认定。综上所述，上诉人马海艳、刘凤林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费725元，由上诉人马海艳、刘凤林负担。本判决为终审判决。审 判 长  许 静审 判 员  付玉林审 判 员  刘万福二〇一七年十二月二十七日法官助理  齐 跃书 记 员  于凯华