北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终9331号上诉人（原审被告）：王兴保，男，1973年6月9日出生。被上诉人（原审原告）：北京京门良实国有资产经营管理公司，住所地北京市门头沟区增产路24号。法定代表人：刘健，董事长。委托诉讼代理人：周玉顺，北京周玉顺律师事务所律师。上诉人王兴保因与被上诉人北京京门良实国有资产经营管理公司（以下简称京门良实公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院(2017)京0109民初2098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王兴保，被上诉人京门良实公司之委托诉讼代理人周玉顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王兴保上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人不需支付被上诉人房屋租赁费及占有费共计92800元。诉讼费用由对方承担。事实与理由：1、本人于2012年12月和唐某口头约定每月2000元从大台粮库承租库房一间，没有合同，只是说不干了告诉他；2、2014年6月由于拆迁，不在那经营了，东西不要了，他们同意了，就关门走了。京门良实公司辩称：同意一审判决，不同意上诉请求。京门良实公司向一审法院起诉请求：1、解除我公司与王兴保之间的房屋租赁关系，并腾退房屋；2、王兴保支付2014年7月1日至2017年2月28日期间的租赁费92800元。一审法院认定事实：2012年12月底，王兴保与唐某达成口头协议，约定王兴保承租北京市门头沟区大台粮库第29号房屋（以下简称29号房屋）用于经营餐厅，租金为2000元/月，双方未约定租赁合同期限。2014年6月，因租赁面积扩大，租金增至2900元/月。截至本案一审辩论终结时止，王兴保仍将经营餐厅的相关物品存放于29号房屋内，未将29号房屋腾空。双方当事人认可王兴保的承租地点东兴源餐厅位于大台粮库内。门头沟区大台粮库的房屋所有权人为京门良实公司。双方争议事实如下：一、关于租赁关系的相对方京门良实公司主张，该公司为29号房屋的房屋所有权人，唐某为大台粮库的主管，梁某为副主管，该公司为王兴保租赁关系的相对方。王兴保对此不予认可，称其与唐某达成租赁意向后，从唐某处取得了29房屋，其租赁关系的相对方应为唐某。王兴保表示，不清楚29号房屋的所有权人，承租房屋时未查看房屋所有权证书。审理中，法院就上述争议事实向唐某进行了调查，唐某表示，其出租29号房屋的行为系代表京门良实公司实施的职务行为，其曾将出租行为的性质告知王兴保。对上述有争议的事实，法院认定如下：根据京门良实公司提供的证据，该公司为29号房屋的所有权人，唐某亦认可其出租29号房屋的行为系履行职务行为，故法院确认王兴保就承租29号房屋所达成的口头协议的相对方为京门良实公司。二、关于房屋租赁合同的解除及欠缴租金期间京门良实公司主张，因王兴保自2014年7月1日至2017年2月28日期间，未缴纳29号房屋的房屋租金，故要求自2017年4月20日起，解除双方之间的房屋租赁合同，腾退29号房屋，王兴保补缴上述期间的房屋租金92800元。经法院释明，京门良实公司表示，如法院认定的解除时间早于2017年4月20日，鉴于王兴保未将29号房屋腾空的事实，要求王兴保支付租赁合同解除之日至2017年2月28期间的房屋使用费，标准按照房屋租金标准确定。王兴保对2900元/月的租金标准无异议，但主张其与京门良实公司不存在租赁合同，故不存在解除合同的情况。29号房屋内的物品都不要了，也就不存在腾退的问题。王兴保称，因唐某曾表示，联系不上他的时候，可以联系梁某，故2015年5月，王兴保与梁某商量不再继续经营，梁某表示可以继续经营，租金另说，王兴保于是继续经营至2015年10月。2015年10月，王兴保口头向梁某表示不再承租29号房屋。后王兴保将钥匙交予邻居郭某，并告知唐某、梁某。王兴保主张，其已将租金交纳至2014年10月，故不存在欠缴租金的问题。经询问，王兴保称，其将29号房屋钥匙交郭某保管系其单方行为，未经京门良实公司、唐某、梁某同意。审理中，王兴保申请证人郭某、郑某出庭作证。郭某到庭陈述，王兴保将29号房屋的钥匙交予其保管，至2017年5月19日其到庭陈述时，29号房屋的钥匙仍由其保管。经询问，郭某表示，王兴保让其保管钥匙时未陈述原因，只是告知如粮库的人要钥匙就交给他们；郭某未告知大台粮库的管理人员29号房屋的钥匙由其持有。郑某到庭陈述，其在王兴保经营的餐厅吃饭时，听见王兴保跟市场管理员说不想干了。法院就上述争议事实向唐某进行调查，唐某表示，曾告知王兴保其不在期间授权梁某处理事务，王兴保于2016年年底告知唐某不想继续经营了，并告知了唐某29号房屋的钥匙所在。王兴保此前未做出过不再经营的表示。经质证，京门良实公司对唐某的陈述无异议，王兴保表示2014年曾告知梁某不再继续经营，2016年年初将上述情况告知唐某。经法院释明，王兴保表示无法提交2014年7月、8月、9月、10月交纳过29号房屋租金的证据，亦无法提交证据证明曾口头告知梁某不再承租29号房屋。根据当事人陈述，法院认定事实如下：王兴保交纳29号房屋租金至2014年6月。王兴保将29号房屋钥匙交郭某保管，郭某未将持有钥匙的情况告知京门良实公司。王兴保于2016年底告知唐某不想继续经营，并告知了唐某29号房屋的钥匙所在。王兴保虽主张曾于2014年告知梁某不再继续经营，但未就此提供证据，故法院对王兴保的上述意见不予采纳。一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。唐某作为京门良实公司的职员，代表京门良实公司与王兴保就承租29号房屋所达成的口头承租协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。根据查明的事实，京门良实公司与王兴保之间就29号房屋达成的口头协议未就租赁期限做出约定，故上述协议应属不定期租赁合同。关于涉案合同的解除时间。王兴保主张，其于2014年7月自行离开29号房屋，将29号房屋的钥匙交予邻居保管，并通知了梁某，但王兴保转交钥匙的行为未经京门良实公司同意，王兴保亦未就通知梁某的事实提供证据，故王兴保的上述行为不属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同的情形。现唐某认可王兴保于2016年年底告知不再继续经营，并告知了29号房屋的钥匙所在，京门良实公司对唐某的陈述无异议，故法院确认王兴保于2016年年底告知京门良实公司不再履行租赁合同。鉴于双方当事人均未对2016年年底给出明确时间，法院认定王兴保告知京门良实公司不再履行租赁合同的时间为2016年12月31日。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。根据经审查认定的事实，王兴保于2016年12月31日告知京门良实公司不再履行租赁合同，故法院确认双方当事人就29号房屋达成的房屋租赁协议于2016年12月31日解除。王兴保应支付29号房屋租金至2016年12月31日。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据查明的事实，王兴保自2014年7月1日起未再缴纳29号房屋的租金。故京门良实公司要求王兴保按照2900元/月的标准支付2014年7月1日至2016年12月31日期间的租金87000元的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。因王兴保做出不再继续履行租赁合同的表示后，未将29号房屋腾空，王兴保仍应支付合同解除后至29号房屋腾空前，占有期间的使用费。现京门良实公司主张按照租赁合同确定的租金标准2900元/月支付租赁合同解除之日至2017年2月28日期间的房屋使用费，存在事实依据，法院予以支持。经核算，上述期间的房屋使用费共计5800元。综上，王兴保应支付京门良实公司2014年7月1日至2016年12月31日期间的房屋租金87000元；应支付2017年1月1日至2017年2月28日期间的房屋使用费5800元，以上共计92800元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决：一、北京京门良实国有资产经营管理公司与王兴保之间的房屋租赁合同于2016年12月31日解除。二、王兴保于判决生效之日起七日内支付北京京门良实国有资产经营管理公司2014年7月1日至2016年12月31日期间的房屋租赁费87000元。三、王兴保于判决生效之日起七日内支付北京京门良实国有资产经营管理公司2017年1月1日至2017年2月28日期间的房屋占有使用费5800元。四、王兴保于判决生效之日起七日内腾空其占有的北京市门头沟区大台粮库第29号房屋并交付给北京京门良实国有资产经营管理公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审认定以上事实清楚，本院予以确认。上述事实，有证人证言、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：京门良实公司与王兴保就承租29号房屋所达成的口头承租协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。根据查明的事实，京门良实公司与王兴保之间就29号房屋达成的口头协议未就租赁期限做出约定，故上述协议应属不定期租赁合同。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。关于合同解除时间，王兴保主张，其于2014年7月离开29号房屋，将29号房屋的钥匙交予邻居保管，并通知了梁某，但王兴保未提交证据证明其转交钥匙的行为经京门良实公司同意，并将此事通知梁某，因此对其主张本院不予采信。现京门良实公司认可王兴保于2016年年底告知不再继续经营，并告知了29号房屋的钥匙所在，故一审法院确认双方当事人就29号房屋达成的房屋租赁协议于2016年12月31日解除，王兴保应支付29号房屋租金至2016年12月31日正确，本院予以维持。合同解除后，王兴保继续占用29号房屋，应当支付占有使用费，故一审法院判决支持京门良实公司主张按照租赁合同确定的租金标准2900元/月支付租赁合同解除之日至2017年2月28日期间的房屋使用费，存在事实依据及法律依据，本院予以确认。综上所述，王兴保的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2120元，由王兴保负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 赵 蕾二〇一七年十二月十二日法官助理 李 想书 记 员 刘芳芳