北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终12287号上诉人（原审原告、反诉被告）:北京西南物流中心有限公司，住所地北京市丰台区段庄86号。法定代表人：李毓福，董事长。委托诉讼代理人：高金鹏，北京市慧海天合律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东达世家装饰材料有限公司，住所地广州市南沙区横沥镇庙贝农场小学1号101。法定代表人：梁旭辉，董事长。委托诉讼代理人：梁修甫，安徽巨铭律师事务所律师。上诉人北京西南物流中心有限公司（以下简称西南物流中心）因与被上诉人广东达世家装饰材料有限公司（以下简称达世家装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初12028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。西南物流中心上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，依法改判确认我中心与达世家装饰公司于2016年签订的《房屋及库房租赁合同》已于2017年5月27日解除，达世家装饰公司向我中心支付2016年11月10日至2017年5月27日的房屋租金173435.21元、卫生费600元、违约金158469元（自2016年11月15日起计算至实际付清之日止，按照年租金的日千分之三的比例计算）。一、二审诉讼费用由达世家装饰公司承担。事实和理由：1.一审判决认定我中心与达世家装饰公司签订的租赁合同无效，属于认定事实不清、适用法律错误。涉诉房屋为建设在农村集体土地上的房屋，并非城镇房屋，且相关管理部门出具的证明也没有确认涉诉房屋为违法建设；我们双方最早在2012年开始签订租赁合同，虽然涉诉房屋没有取得相关审批手续，但不影响达世家装饰公司使用房屋，因此我中心认为合同是有效的。2.达世家装饰公司应向我中心支付2016年11月10日至2017年5月27日的房屋租金173435.21元，并支付违约金158469元。3.一审判决判令我中心赔偿达世家装饰公司预期利润损失缺乏事实和法律依据。达世家装饰公司辩称,我公司同意一审判决，不同意西南物流中心的上诉请求和上诉意见。西南物流中心向一审法院起诉请求：1、解除我中心、达世家装饰公司2016年11月7日签订的房屋及库房租赁合同；2、达世家装饰公司支付2016年11月10日至2017年5月27日的房屋租金174099元、卫生费600元；3、达世家装饰公司支付违约金158469元；4、诉讼费由达世家装饰公司负担。达世家装饰公司向一审法院反诉请求：一、确认房屋租赁及库房合同无效；二、判令西南物流中心赔偿财产损失（装修损失），扣除水电费，不包括鱼的损失，共计36000元；三、西南物流中心赔偿搬迁停业损失15万元（销售额锐减费用）。四、西南物流中心赔偿搬迁费用12万元。五、西南物流中心赔偿预期利润450641.88元。六、西南物流中心赔偿海象鱼的损失38000元。七、西南物流中心承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年11月7日，达世家装饰公司（承租方）与西南物流中心（出租方）签订《房屋及库房租赁合同》，约定：一、租赁标的物：位置：北京西南物流中心西三区办公楼、西侧库房及水房。二、办公楼建筑面积604平方米，租给甲方办公及储存货物使用；西侧库房建筑面积648平方米，租给甲方储存货物使用；水房建筑面积35.4平方米，租给甲方使用。三、租赁期限：租赁期限：壹年，从2016年11月10日起至2017年11月9日止。四、租金和租金的交纳期限：租金标准为：办公楼租金为每平方米0.68元／天，年租金（人民币）150000元，大写壹拾伍万元整（其中，库房租赁费130000元；综合管理费20000元）；东侧库房租金以每平方米（人民币）0.65元／天计算，租金总计153738元（大写：壹拾伍万叁仟柒佰叁拾捌元整）（其中，库房租赁费每平方米0.6元／天，租赁费141912元；综合管理费每平方米0.05元／天，综合管理费11826元）。水房年租金（人民币）12000元，大写壹万贰仟元整。2、自合同签字之日后7天内交齐半年租金合计158469元。甲方每半年提前15天支付乙方租金。如甲方逾期交纳，则甲方需向乙方交纳滞纳金，每天以房屋租金总金额的3%计算。五、其他费用：2、甲方住宿北京西南物流中心职工每月每人卫生费20元，共计5人，合计1200元／年。水费按水表数6元／吨收取，每月查表一次，双方签字确认。2016年11月26日，北京市丰台区花乡榆树庄村村民委员会发出《榆树庄村集体土地房屋腾退公告》，启动收回村域范围内涉及集体土地上租赁的房屋及附属物，并收回相应的集体土地使用权及经营权。2016年12月23日，西南物流中心向达世家装饰公司发出《告知函》：丰台区榆树庄村棚户区改造已于2016年12月15日正式启动，贵公司所租赁的我单位房屋及院落属棚户区改造拆迁范围。现将有关事项告知如下：1、根据双方于2016年11月签订的房屋租赁合同的第8条1款约定（因乙方原因要求提前终止合同，乙方应提前60天用书面送达方式向甲方提出。）和第9条3款约定（因国家政策变化、集体征地和不可抗力的原因导致合同终止，双方互不承担责任。），请贵公司收到此函二个月内(2017年2月23日之前)将租赁物腾空交还我单位。2、租赁物交还我公司后已交纳未使用期间的租金及其它费用我单位在三日内一次性退还给贵公司。3、贵公司须维持房屋及院落的建筑、绿化原貌，如有人为破坏和缺失须照价赔偿。2017年5月27日，达世家装饰公司（承租人，甲方）与西南物流中心（出租人，乙方）签订《协议书》，约定：一、本案涉诉租赁物（北京西南物流中心西三区办公楼、西侧库房及水房），承租人已于2017年5月27日16时腾空并交与出租人接管。二、双方认可承租人就上述租赁物的装修损失为50000元；鉴于承租人在租赁期间拖欠水、电费14000元，经折抵出租人赔偿承租人装修损失36000元。2017年6月，北京市丰台区花乡人民政府、北京市丰台区花乡人民政府规划建设与环境保护办公室、北京市丰台区花乡榆树庄村村民委员会共同出具《证明》：“兹证明位于丰台区花乡段庄86号的北京西南物流中心有限公司西三区办公楼、西侧库房及附属物，属于村集体土地建设的建筑物。该土地的所有权人为北京市丰台区花乡榆树庄村村民委员会，属于该村集体经济组织所有，该建筑物建设在花乡榆树庄村集体土地上的房屋，建于上世纪八十年代。”双方一致认可涉案房屋无建设规划审批手续。本案审理过程中，法院向丰台公安分局看丹派出所了解涉案场地断电情况，其表示2017年4月1日早上接到涉案场地报警电话后出警，出现场时确实没电，但不知道停电原因。对有争议的证据，法院认定如下：1、汽车运输合同、叉车租赁合同及发票。达世家装饰公司提交其与第三方签订的汽车运输合同、叉车租赁合同，主张因西南物流中心违约，其于2017年3月20日左右基本搬离涉案场地，并花费搬家费12万元。西南物流中心对上述证据的真实性、关联性均不认可。上述证据涉及第三方，对该证据的真实性法院无法核实，即使上述证据是真实的，双方合同终止亦会产生搬家的费用。因此，对该证据的关联性法院不予确认。2、网银截图。达世家装饰公司提交网银截图，主张因西南物流中心要求搬迁，导致无法正常经营，造成收入锐减。西南物流中心对该证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。该证据仅是网页截图，无银行盖章，故对真实性法院无法确认。即使该证据是真实的，也只能反映达世家装饰公司于2016年10月至2017年2月在工商银行的资金流向，不能证明达世家装饰公司收入锐减，亦不能证明收入锐减系西南物流中心所致。一审法院认为,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，西南物流中心与达世家装饰公司所签订的租赁合同中涉及的房屋未取得相关许可手续，双方所签订的租赁合同无效。故，达世家装饰公司要求确认双方合同无效的反诉请求，事实清楚，于法有据，法院予以支持；西南物流中心要求解除合同、支付违约金的诉讼请求，无法律依据，法院不予支持。双方合同虽然无效，西南物流中心仍有权参照合同约定的租金标准主张房屋占有使用费及卫生费。关于达世家装饰公司的腾退时间，达世家装饰公司主张其已于2017年3月基本搬离涉案场地，但仅是“基本搬离”，依据其与西南物流中心签订的协议书，达世家装饰公司最终腾退时间应为2017年5月27日。截止到达世家装饰公司腾退之日，共产生房屋占有使用费173435.51元。但根据看丹派出所的陈述，涉案场地在2017年4月1日存在断电情形，西南物流中心作为出租人有义务保障涉案场地能够正常使用。鉴于涉案场地存在断电情况，法院对租金酌情予以调整。关于达世家装饰公司反诉：停业损失、搬迁费用，无事实及法律依据，法院不予支持；海象鱼的损失，达世家装饰公司既未证明损失的具体数额，亦无证据证明海象鱼系因停电死亡，不能证实海象鱼的死亡与西南物流中心存在因果关系，对该部分主张，法院不予支持；财产损失，依据双方签订的协议书，系双方真实意思表示，西南物流中心同意给付，法院对此不持异议；预期利润，因双方合同无效，导致达世家装饰公司不能正常使用涉案房屋，西南物流中心作为出租人存在过错。故，对预期利润部分，法院结合双方导致过错的程度、另行租赁房屋的差价、达世家装饰公司使用房屋的情况予以酌情确定。综上，一审法院于2017年9月作出判决：一、北京西南物流中心有限公司与广东达世家装饰材料有限公司于二〇一六年十一月七日签订的《房屋及库房租赁合同》无效；二、广东达世家装饰材料有限公司于判决生效之日起七日内给付北京西南物流中心有限公司房屋占有使用费150000元、卫生费600元；三、北京西南物流中心有限公司于判决生效之日起七日内赔偿广东达世家装饰材料有限公司装修损失36000元；四、北京西南物流中心有限公司于判决生效之日起七日内赔偿广东达世家装饰材料有限公司预期利润损失158469元；五、驳回北京西南物流中心有限公司其他诉讼请求；六、驳回广东达世家装饰材料有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，达世家装饰公司提交录像资料一份。西南物流中心未提交新证据。本院查明的其他事实与一审查明无异。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据本案已查明的事实，西南物流中心与达世家装饰公司所签订的租赁合同中涉及的房屋未取得相关许可手续，双方所签订的租赁合同无效。西南物流中心要求解除合同、支付违约金的请求，缺乏依据，本院不予支持。双方合同虽无效，西南物流中心仍有权主张卫生费，并参照合同约定的租金标准主张房屋占有使用费。本案中，西南物流中心和达世家装饰公司均认可达世家装饰公司于2017年5月27日腾退房屋。达世家装饰公司应承担相应的房屋占有使用费；因涉案场地在2017年4月1日存在断电情形，西南物流中心作为出租人有义务保障涉案场地能够正常使用；鉴于涉案场地存在断电情况，一审法院对相应房屋占有使用费酌情予以调整，并无明显不当。关于涉案预期利润，因双方合同无效，对达世家装饰公司正常使用涉案房屋产生影响，一审法院结合本案情况酌情确定预期利润损失，亦无明显不当。综上，西南物流中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5685元，由北京西南物流中心有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王云审判员  孟龙审判员  李桃二〇一七年十二月二十八日书记员  云姣