陕西省长武县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0428民初498号原告：魏某某。委托诉讼代理人：刘艳阳，女，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭莹，女，陕西瑞丰律师事务所律师。被告：陕西长美伟业房地产开发有限公司。委托诉讼代理人：师某某，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王某某，男，该公司工作人员。魏某某与陕西长美伟业房地产开发有限公司（以下简称长美公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2017年9月15日��2017年10月19日、2017年11月22日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏某某向本院提出诉讼请求：一、判令解除2014年9月21日原、被告签订的四份《商品房认购协议书》（F1-216、F1-218、F1-219、F1-220）以及2014年9月27日原、被告签订的一份《商品房认购协议书》（F1-221）；二、判令被告双倍返还原告认购定金，共计人民币620000元，并支付原告利息人民币46207.66元（以310000元为基数，按照银行同期贷款利率，暂计算至2017年6月20日）以上共计人民币666207.66元，以及起诉之日起至上述款项实际支付之日新产生的利息；三、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告分别于2014年9月21日、2014年9月27日签订了五份《商品房认购协议书》约定原告购买被告开发的长美国际中心城项目1＃商业楼一层商铺五间（F1-216、F1-218、F1-219、F1-220、F1-221）开办药店，原告先后向被告支付认购定金共计310000元。被告违反让原告独家经营药店的承诺，原告遂要求退房，在长武县房地产管理站主持下，原、被告达成一致意见，即原告认购的五间商铺，被告同意退掉四间，原告认购一间。协议签订后，被告拒绝与原告签订《商品房买卖合同》。2016年3月20日起被告商品房预售许可证过期，不具备与原告签订《商品房买卖合同》的条件，故依法双倍返还原告交纳的认购定金。被告长美公司辩称，原告与被告签订五份《商品房认购协议书》属实，双方经长武县房地产管理站主持达成一致意见，即原告认购的五间商铺，被告同意退掉四间，原告认购一间亦属实。原告不认购约定的一间，系对调解意见的反悔，故原告应按照《商品房认购协议书》的约定履行义务。涉案房屋具有合法、有效的预售许可证，具备与原告签订《商品房买卖合同》的条件，不同意解除2014年9月21日原、被告签订的《商品房认购协议书》（F1-216、F1-218、F1-219、F1-220）以及2014年9月27日原、被告签订的《商品房认购协议书》（F1-221）。综上应驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的五份《商品房认购协议书》、一份调解书、九张收据双方对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的咸阳市住房和城乡建设规划局网站查询打印件两张，拟证明被告涉案房屋预售许可证已过有效期的事实，被告对该打印件的真实性不予认可；被告提交的长武��房地产管理站长房发（2017）05号文件，拟证明被告涉案房屋有预售许可证；结合本院依法调查长武县房地产管理站工作人员的证明，长美公司长美国际1号商业楼预售许可证即长房预售证第（2014）07号规定的预售期届满后，长美公司申请延期预售长美国际1号商业楼。经长武县房地产管理站审查批准，同意延期预售，应视为长美公司具有有效、合法的预售许可证，故对原告提交的咸阳市住房和城乡建设规划局网站打印件两张不予认定，被告提交的长房发（2017）05号文件，本院依法调取长武县房地产管理站工作人员的证明，其来源合法，内容客观真实，属有效证据，予以认定。原告提交的录音光盘拟证明被告违约不与其签订合同的事实，对该证据被告不予认可。审理认为，该证据内容不清，无有其他证据佐证不予认定。本院根据采信的证据及当事人的陈述，确认以下事实：2014年9月21日、被告长美公司（甲方）与原告魏某某（乙方）签订4份《商品房认购协议书》，魏某某定购被告开发的长美国际中心城项目1＃商业楼一层商铺四间（F1-216、F1-218、F1-219、F1-220）。协议第一条至第三条约定：1、本认购协议书所列房屋经买卖双方协商一致，达成本认购协议书。2、乙方在签定本认购协议书时，已对《商品房认购协议书》条款充分知悉，并与甲方对合同内容达成一致。3、甲乙双方签定本认购协议书时，乙方向甲方交纳人民币大写伍万元整（小写￥50000元）的定金，甲方出具定金收据给乙方，该定金系双方将按照本认购协议书约定签定《商品房购销合同》的担保。协议第四条至第六条约定：4、甲乙双方的权利与义务：乙方应在签定本认购协议书后7日内携带本认购协议书，定金收据、有效身份证件（如办理按揭购房还须携带按揭贷款申请相关资料，乙方在约定时间内未能提供按揭贷款申请资料的，乙方承担一切后果），前来办理《商品房购销合同》的签定手续，同时付清应付款项。否则视为乙方违约，乙方所交纳的定金不予退还，且甲方有权对该房屋另行处理。在签定本认购协议书后7日内，甲方不得将本认购协议书认购的房屋买与他人，否则视为甲方违约，所收定金双倍返还给乙方。5、《商品房购销合同》签定后，乙方所交纳的定金自动冲抵房款，同时本《商品房认购协议书》自动废止。6、乙方在签定本认购协议书时已经充分、仔细对建成房屋坐落位置、结构和周边环境有了明确的了解或已对将建成的房屋通过设计文件等相关资料有了充分了解。”每间魏某某交纳定金50000元。同月27日双方又签订一份《商品房认���协议书》，其约定与上述定购四间商铺相同。商铺位于长美国际中心城项目1＃商业楼一层一间（F1-221），交纳定金50000元。魏某某先后向长美公司交纳“排号费”60000元、定金25000元。魏某某提供2016年1月12日长武县房地产管理站出具的《调解书》记载：“反映人：魏某某被反映人：陕西长美伟业房地产开发有限公司（长美国际）委托代理人：曹永录调解方：长武县房地产管理站事由：……调查情况：魏某某于2014年9月21日在长美国际1＃商业楼一层购买商铺五间，双方签订了认购协议书，……。魏某某反映当时她与售楼部协商，购买的商铺只能让其独家经营药店，说售楼部当时口头答应，先签认购协议，交一部分定金，定金交付后魏某某称���美国际有意向引进其他药店。魏某某称，为避免商业竞争，现要求退房。长美国际称魏某某于2014年9月21日订购房时双方签订了认购协议书，是建立在自愿基础上的，协议上明确了购房中的一切约定，且其它药店至今并未达成协议。调解结果：从2015年4月开始，我们就魏某某反映其购买长美国际1＃商业楼商铺，与开发商产生纠纷，要求退房一事，多次与长美国际协调，对双方进行协调，对双方进行调解，调解未果。2016年1月12日我们对双方再行调解，双方达成一致：魏某某认购的五间商铺，开发商同意退掉四间，魏某某认购一间，双方均无异议。”达成调解后，双方并未依照《调解书》：开发商同意退掉四间，魏某某认购一间，按照《商品房认购协议书》（F1-221）第4条（甲乙双方的权利与义务：乙方应在签定本认购协议书后7日内携带本认购协议书，定金收据、有效身份证件（如办理按揭购房还须携带按揭贷款申请相关资料，乙方在约定时间内未能提供按揭贷款申请资料的，乙方承担一切后果），前来办理《商品房购销合同》的签定手续，同时付清应付款项。否则视为乙方违约，乙方所交纳的定金不予退还，且甲方有权对该房屋另行处理。在签定本认购协议书后7日内，甲方不得将本认购协议书认购的房屋买与他人，否则视为甲方违约，所收定金双倍返还给乙方。）的约定，而因双方为前期所交款项、享受“返点”优惠等事项，未能签定认购一间《商品房买卖合同》。2017年7月20日原告以被告的第（2014）07号长房预售证期限届满而无效提起诉讼。2017年8月16日长武县房地产管理站长房发（2017）05号文件，同意长美公司长武项目长美国际1号商业楼准于延期预售至2018年7月，预售证号：长房预售证第（2014）07号。本院认为，本案争议的焦点：一、被告长美公司是否具有合法有效的《商品房预售许可证》；二、本案的责任；三、案涉《商品房认购协议书》（F1-221）应否解除。一、关于被告长美公司是否具有合法有效的《商品房预售许可证》的问题。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《陕西省城市房地产市场管理条例》的规定，商品房预售需持有《商品房预售许可证》。本案中，原告魏某某认可其2014年9月21日、同年同月27日与被告长美国际公司签定《商品房认购协议书》，2016年1月12日在长武县房管站主��下达成调解，长美公司持有合法有效的《商品房预售许可证》。2017年8月16日陕西省长武县房地产管理站长房发（2017）05号文件，证明长美公司长武项目长美国际1＃商业楼准于延期预售至2018年7月，预售证号：长房预售证第（2014）07号。长武县房管站工作人员证明，长美公司长武项目长美国际1＃商业楼预售证延期批复，其效力具有朔及力。因预售证号具有唯一性，不可变更性，故该批复作出后视为陕西长美伟业房地产开发有限公司对长美国际1＃商业楼具有预售资格，即2017年8月16日前陕西长美伟业房地产开发有限公司的长美国际1＃商业楼有预售许可证。二、本案的责任问题。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，商品房预约合同一般以“认购书”、“定购单”、“意向书”等形式表现，且多预付定金。商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖正式合同的期限、定金条款等内容。购房者签订预约合同可以防止其他买家抢购自己中意的房屋，又能暂缓付款，以冷静思考或筹措资金；开发商签订预约合同可以锁定购房者，有利于按计划售房。本案中，原、被告双方自愿签订的《商品房认购协议书》符合商品房预约合同的法律要件。合同签订时长美公司已取得商品房预售许可证明，依照规定，可以认定双方当事人之间的《商品房认购协议书》有效。2016年1月12日陕西省长武县房地产管理站的主持下，魏某某与长美公司达成的调解意见是对2014年9月21日、同年同月27日签订的《商品房认购协议书》的变更。调解意见涉及的4份《商品房认购协议书》经魏某某与长美公司人协商一致，已经解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条关于合同约定的解除，本院予以确认。上述4份《商品房认购协议书》解除后该协议的权利义务终止。上述协议解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人已经协商约定将定金作为后续购买商铺的房款。魏某某以长美公司无有预售许可证，不能与其签订商品房买卖合同为由，要求长美公司依据《中华人民共和国担保法》第八十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定双倍返还上述4份《商品房认购协议书》定金的诉请无有法律依据不予支持。被告长美公司要求继续履行上述4份《商品房认购协议书》的辩论意见不予采纳。在依照《商品房认购协议书》（F1-221）第4条约定，签定《商品房买卖合同》中，双方因为前期所交款项、享受“返点”优惠等事项未能达成一致，原、被告均有过错。三、本案《商品房认购协议书》（F1-221）应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。原告魏某某提起诉讼，明确表示不再购买被告的商铺，且原告在提起诉讼时，被告正在申请《商品房预售许可证》的延期，原、被告已无法依照《商品房认购协议书》（F1-221）的约定，签定认购一间《商品房买卖合同》。故依据《合同法》第九十四条第二、三、四项之规定，双方签订的《商品房认购协议书》（F1-221）依法予以解除。未能依照《商品房认购协议书》（F1-221）的约定，签定《商品房买卖合同》，原、被告双方均有责任，故《商品房认购协议书》（F1-221）约定的50000元定金予以退还原告；认定原告交纳购房款260000元，共计310000元，应予退还。对原告要求被告支付利息人民币46207.66元（以310000元为基数，按照银行同期贷款利率，暂计算至2017年6月20日），以及起诉之日起至上述款项实际支付之日新产生的利息的诉请，因无约定，不予认定。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国房地产管理法》第四十四条《��华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条之规定，判决如下：一、解除原告魏某某与被告陕西长美伟业房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议书》（F1-221）；二、被告陕西长美伟业房地产开发有限公司于本判决生效后一月内返还原告魏某某购房款260000元及定金50000元，共计310000元；三、驳回原告魏某某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本���诉讼费10462元（原告预交2462元），由原告魏某某负担6462元。被告陕西长美伟业房地产开发有限公司负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长  王航会审 判 员  王江瑞人民陪审员  王劝世二〇一七年十二月七日书 记 员  高金瑞附：法律索引《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国房地产管理法》第四十四条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售��商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。