湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）湘08民终620号上诉人（原审被告）：田胜勇，男，1973年1月27日出生，土家族，居民，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：朱华宏，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李晨，男，1992年4月27日出生，土家族，居民，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：胡伟，湖南风云律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨菊红，湖南风云律师事务所实习律师。上诉人田胜勇因与被上诉人李晨房屋买卖合同纠纷一案，不服永定区人民法院（2017）湘0802民初2928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田胜勇上诉请求：1.撤销永定区人民法院（2017）湘0802民初2928号民事判决；2.发回永定区人民法院重审；3.一、二审案件受理费依法负担。事实与理由：1.原审认定涉案房屋尚未办理房屋所有权登记错误。2.涉案房屋的共同共有人罗青与本案存在直接的利害关系，且被上诉人以涉案房屋买卖经纪合同为依据主张权利，案外人维港信息服务中心为该合同的当事人，故原审法院遗漏了当事人。3.田胜勇答辩时明确陈述罗青对涉案合同提起效力确认之诉并在庭审时提交了案件受理通知书，涉案合同是否合法有效必须等该诉结果确认后才能对本案进行裁判，原审没有对本案中止审理错误。4.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条、第三十八条以及《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第八十九条的规定，原审认定涉案合同合法有效错误。李晨辩称，原审判决正确，请求二审法院予以维持。李晨向一审法院起诉请求:1.判令被告立即双倍返还定金4万元;2.本案受理费由被告承担。一审法院认定事实：被告田胜勇与妻子罗青向开发商购买该案涉房屋，但尚未办理房屋产权登记。2017年2月19日，原告李晨与被告田胜勇及案外人张家界市永定区港湾信息服务中心签订《房屋买卖经纪合同》。合同约定：田胜勇、罗青为出售方（甲方），李晨为购买方（乙方），服务方（丙方）为张家界市永定区港湾信息服务中心。第一条约定甲方同意将其所拥有的位于高盛澧园12栋1602的房产出售给乙方，房屋用途为住房，房屋建筑面积137平方米。第二条约定双方同意房产成交总价款为61万元，为确保交易安全顺畅，本协议签订之日，乙方应支付购房定金2万元。第五条约定甲方保证上述房屋权属清楚。若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债务等，概由甲方负责处理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。甲方委托人田胜勇、罗青保证自己为有权出售上述房屋的受托人，有权签订合同，愿意承担因此发生的一切法律后果。第六条服务佣金，代办服务费用约定甲乙双方应予办理过户手续当日向丙方支付中介佣金。甲乙方应各自向丙方支付中介佣金9100元。第七条购房款付款方式约定乙方按公积金贷款方式购买，甲方协助乙方向放款银行申请贷款，乙方应在房产交易中心办理房产过户手续当日向甲方支付首付款28万元，银行贷款31万元，乙方在40个工作日由银行贷款中心直接将贷款金额转至甲方账户。第八条办理手续时间约定甲乙双方应在本协议当日40个工作日内备齐申请贷款材料并送至放款银行开始办理贷款审批手续。甲乙双方约定上述房产于2017年4月30日前往房地产房屋权属交易管理机构办理交易过户手续。第十一条违约责任约定甲乙双方在签订本合同后，双方不得中途违约，任何一方改变买卖意向、违反本合同或有关法规造成本宗房产交易未能进行的，属于根本违约。若甲方违约，应书面通知乙方，并自违约之日起两日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金，承担乙方应向丙方支付的中介费；若乙方违约，乙方所支付的定金不予退还，并承担甲方应向丙方支付的中介费。第十四条双方约定的其他事项，本合同签订当天，乙方交给甲方购房定金2万元由甲方直接拿走，甲方房屋手续在开发商，不动产办理由丙方负责；乙方购房采用公积金贷款33万元，若因乙方原因造成贷款有问题，乙方需一次性付清甲方房款；甲方扣除所有费用后实际房款为59.5万元。此外，合同还就甲乙方未按约定支付丙方中介佣金应承担的违约责任进行了约定。田胜勇（甲方）、李晨（乙方）、谷臣华（丙方）分别在合同落款处签名。合同签订当日，李晨向田胜勇交付了定金2万元，田胜勇向李晨出具了定金收据一份。因被告田胜勇不履行合同义务，2017年9月17日，原告李晨诉至原审法院，要求被告返还双倍定金，被告田胜勇答辩称其无权处分夫妻共有财产，认为双方签订的合同系无效合同，同意返还2万元定金，但认为不应双倍返还。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.原告起诉是否遗漏了共同的被告，案外人张家界市永定区港湾信息服务中心是否为本案必要诉讼当事人；2.案外人罗青另案提起确认合同无效纠纷诉讼，案件应否中止审理；3.原告李晨与被告田胜勇签订的《房屋买卖经纪合同》是否系无效合同，被告田胜勇是否应当向原告双倍返还定金。1.案外人张家界市永定区港湾信息服务中心不是本案的必要诉讼当事人，原告李晨起诉并没有遗漏共同被告。本案《房屋买卖经纪合同》实际包含了两个法律关系，一是原、被告间基于房屋买卖为目的的房屋买卖合同法律关系，二是张家界市永定区港湾信息服务中心向原告、被告提供中介服务，收取中介佣金为目的的居间合同法律关系。本案原告诉请被告承担违约责任是基于原、被告之间签订的房屋买卖为目的的定金条款，双方争议属房屋买卖合同法律关系（《房屋买卖经纪合同》具备了房屋买卖合同的主要条款），与案外人张家界市永定区港湾信息服务中心提供中介服务，收取中介佣金无法律上的利害关系，案外人张家界市永定区港湾信息服务中心不是本案的必要诉讼当事人，故对被告田胜勇辩称原告起诉遗漏了共同被告张家界市永定区港湾信息服务中心的观点不予采纳。2.虽案外人罗青另案提起确认合同无效纠纷诉讼，但本案无需中止审理。本案诉讼中，被告田胜勇提出案外人罗青将提起确认合同无效纠纷诉讼，认为应当中止审理，并且被告在庭审结束后向原审法院递交了罗青与田胜勇、李晨及第三人张家界市永定区港湾信息服务中心确认合同无效纠纷一案的案件受理通知书。对此，本案不具有民事诉讼法规定的“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”中止事由，本案无需中止审理。理由如下：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案原告李晨以被告田胜勇不履行合同义务为由请求被告田胜勇支付双倍定金，对该请求的处理上述司法解释有明确的规定，且原告李晨并未请求要求被告田胜勇承担继续履行交付出卖房屋的合同义务，本案处理未涉及到案外人罗青对案涉房屋的所有权利益。案外人罗青提起确认合同无效纠纷诉讼的法律后果是解决案涉房屋买卖合同能否继续履行进而导致不动产物权变动问题，其并不能否定案涉合同在本案原被告之间的法律效力。故本案不具有“必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的中止事由”的情形，因此对于被告认为本案应当中止审理的辩称不予采纳。3.原告李晨与被告田胜勇签订的《房屋买卖经纪合同》属于有效合同，被告田胜勇应承担向原告双倍返还定金的违约责任。物权法第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定对物权变动的原因和结果进行了区分，即当事人为不动产物权变动订立的合同为负担行为，不动产物权变动为处分行为，因此，合同能否履行（即不动产的变更登记能否完成）不影响合同的效力，无权处分情形下的合同效力亦应如此。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，法律对无权处分情形下的合同效力作了明确规定，原告李晨与被告田胜勇签订的《房屋买卖经纪合同》系双方之间的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，原告李晨也依照约定向被告田胜勇支付了定金，该合同系有效合同。本案合同既约定违约金，又约定定金，被告田胜勇违约时，原告李晨可以选择适用违约金或者定金条款。现原告李晨选择适用定金条款，被告田胜勇在收取定金后以未取得处分权为由不履行合同，应当承担定金法则责任，即向原告李晨双倍返还定金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条，以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：被告田胜勇于判决生效之日起十日内双倍返还原告李晨定金合计4万元。案件受理费800元，适用简易程序减半收取400元，由被告田胜勇负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人田胜勇提交张家界市商品房预售合同与本案并不关联，不予采纳；上诉人田胜勇提交的不动产权登记真实、合法、有效，本院予以采纳。二审经审理查明，2017年1月21日，田胜勇与案外人罗青对涉案房屋进行了不动产权登记。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉理由，本案的争议焦点是：1.原审程序是否违法；2.涉案合同是否合法有效。一、关于原审程序是否违法的问题。该问题涉及一审判决是否遗漏了当事人及本案是否应当中止审理的问题。首先，涉案合同虽名为《房屋买卖经纪合同》，但实际涉及了两个法律关系即李晨与田胜勇之间基于房屋买卖为目的的房屋买卖合同法律关系及张家界市永定区港湾信息服务中心向原告、被告提供中介服务，收取中介佣金为目的的居间合同法律关系。李晨基于其与田胜勇之间的房屋买卖合同法律关系提起诉讼要求田胜勇双倍返还定金，与张家界市永定区港湾信息服务中心提供中介服务，收取中介佣金无法律上的利害关系，张家界市永定区港湾信息服务中心不是本案的必要诉讼当事人。同时，罗青不是涉案合同的当事人，也不存在遗漏罗青为本案当事人的问题，故田胜勇主张原审遗漏当事人的上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，李晨一审起诉要求田胜勇双倍返还定金，故涉案合同是否合法有效是本案的审理范围，后罗青虽另案提起确认涉案合同无效纠纷诉讼，但本案无需以该案的审理结果为依据，原审法院未对本案中止审理并无不当。上诉人认为本案应中止审理的上诉理由亦不能成立，不予支持。二、关于涉案合同是否合法有效的问题。田胜勇通过中介机构将涉案房屋进行网上挂卖，罗青作为涉案房屋的共同共有人，对于田胜勇与李晨签订涉案合同一事理应知情。且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，罗青未在涉案协议上签字并不影响涉案合同的效力。涉案合同系李晨与田胜勇的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应认定合法、有效。李晨依照约定向田胜勇支付了定金，田胜勇违约不履行合同应当承担定金法则责任，原审判决田胜勇向李晨双倍返还定金并无不当。综上所述，田胜勇的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由田胜勇承担。本判决为终审判决。审 判 长 詹恒清审 判 员 杨 芳审 判 员 刘利利二〇一七年十二月十八日法官助理 向 源书 记 员 张腾文附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。