吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)吉24民初256号原告：王秀梅，住敦化市。委托诉讼代理人：张恒新，吉林冠宁律师事务所律师。原告：敦化市凯信涂料厂，住所地吉林省敦化市红石乡一心村。负责人：王秀梅，厂长。委托诉讼代理人：张恒新，吉林冠宁律师事务所律师。被告：通州建总集团有限公司，住所地江苏省南通市通州区金沙镇新金路34号。法定代表人：张晓华，总经理。委托诉讼代理人：李晓丽，北京市汇京律师事务所律师。第三人：敦化市立通房地产有限公司，住所地吉林省敦化市胜利街风尚阳光城一楼。法定代表人：李飞跃，董事长。委托诉讼代理人：沙金强，男，1990年10月7日生，汉族，敦化市立通房地产有限公司员工，住吉林省敦化市翰章乡朝阳川村一组，现住吉林省敦化市康桥宜居。原告王秀梅、敦化市凯信涂料厂（以下简称“涂料厂”）与被告通州建总集团有限公司（以下简称“通州建总集团”）及第三人敦化市立通房地产有限公司（以下简称“立通公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月9日受理后，依法组成合议庭，于2017年12月4日公开开庭进行了审理。原告王秀梅及其委托诉讼代理人张恒新，原告涂料厂的负责人王秀梅及其委托诉讼代理人张恒新，被告通州建总集团的委托诉讼代理人李晓丽，第三人立通公司的委托诉讼代理人沙金强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王秀梅、涂料厂向本院提出诉讼请求：1.依法确认立通公司与原告对怡品·蓝庭小区2号楼2单元301号房屋的买卖合同有效，并停止对该房屋的执行；2.依法确认立通公司与原告对怡品·蓝庭小区2号楼1单元202室、3号楼1单元301室、4号楼2单元301室、8号楼3单元101室、9号楼5单元201室、14号楼1单元502室房屋的买卖合同有效，并停止对上述房屋的执行；3、诉讼费由通州建总集团承担。事实与理由：2015年6月12日，立通公司与涂料厂签订《外墙真石漆工程承包合同》，该合同第三条第3款约定：本工程无工程预付款，立通公司将怡品·蓝庭房子每平方米4300元，作为工程款项顶账给涂料厂。2015年6月15日，涂料厂与立通公司签订《外墙真石漆工程承包合同补充协议书》，立通公司用包括本案涉案房屋在内的共10套房屋抵顶给涂料厂的工程款共3169702元。双方签订抵债协议之日为双方签订书面房屋买卖合同之日，涂料厂用立通公司拖欠的工程款3169702元结清上述10套房屋的全部价款，涉案房屋的所有权已转让给涂料厂，立通公司已不是涉案房屋的权利人。涂料厂未占有涉案房屋是因该房屋尚未完工，不具有办理房屋产权登记的客观条件，属非因买受人自身原因导致，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，人民法院应停止执行涉案房屋。2016年7月6日，王秀梅与立通公司签订房屋买卖合同，签订该买卖合同目的是为了办理房产过户手续，并非涉案房屋买卖关系成立的初始时间，因此，延边州中级人民法院作出的执行裁定是错误。涉案房屋竣工后，立通公司已将房屋交付给原告，原告进行装修并实际占有使用，原告已是实际的房屋所有权人，通州建总公司无权申请执行涉案房屋。通州建总集团辩称：在执行异议案件中，申请人是王秀梅，并没有涂料厂，涂料厂不适合本案原告进行诉讼。王秀梅主张的房屋来源于立通公司与涂料厂签订的承包合同和补充协议约定的抵债条款，并未办理不动产变更登记手续，故仅能产生债法上的效力，不能产生物权变动的法律后果，不属于可以排除执行的物权期待权，在省法院查封之前，王秀梅并未与立通公司签订商品房买卖合同，也未合法占有涉案房屋，故请求驳回原告诉讼请求。立通公司述称：对原告的诉请无异议，2015年6月12日，涂料厂与立通签订了外墙真石漆承包合同，约定工程款以房抵顶，双方又于2015年6月15日签订补充协议，立通公司将十余套房屋顶给涂料厂，其中包含本案的两套房屋及另案的一套房屋，这些合同均形成于通州建总集团申请保全涉案房屋之前，这些房屋的物权及使用权、处置权均归涂料厂。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王秀梅、涂料厂为证实自己的主张向本院提交的证据有：证据一：购房合同2份（2-2-301、2-2-302）、交款收据1份。证明王秀梅为了办理房屋产权登记手续，与立通公司签订了格式房屋买卖合同的事实，王秀梅已向立通公司交付了房屋全款。该合同并不是涉案房屋初始买卖合同。该两套房屋立通公司卖给我的时候虽然是两个产权，但是卖我的时候是一个门一个房，兼壁已经没有了。通州建总集团质证称，对证据的真实性没有异议，对证明的内容有异议。这两份证据仅能证明王秀梅与敦化立通于2016年7月6日签订案涉房屋买卖合同，于2016年7月5日由立通公司开具338496元的收款收据。上述行为均发生在吉林省高级人民法院查封涉案房屋之后，且王秀梅对两套房屋并成一套房屋的解释不合常理与客观事实不符，亦与其提供的证据不符。立通公司质证称，对证据的真实性、证明目的均无异议。该两套房屋我公司以一套房屋出售。该房屋二套房屋虽在房产部门各自备案，但每套房屋面积太小不好出售，因此在建设房屋时就按一套房屋变更，并出售时按一套房屋一并出售，但办理产权证时还需办为二个产权证。证据二：《外墙真石漆工程承包合同》1份、《外墙真石漆工程承包合同补充协议书》1份（附明细1份）、《2015年怡品·蓝庭1至14号楼外墙真石漆预算书》、《2015年怡品·蓝庭1至14号楼外墙真石漆决算书》1份。证明王秀梅与立通公司签订的工程承包合同是在吉林省人民法院查封之前。同时在该合同中包含了工程价款以所建房屋抵顶的方式直接结算，因此该合同包含了初始房屋买卖内容。证明原告所选定的十套房屋已经在补充协议书明细中加以确定，该房屋并非用工程款顶账方式取得，而是通过买卖方式取得。证明在吉林省高级人民法院查封之前原告与立通公司之间的债权债务关系已经明确，结算方式为直接支付房屋价款，故原告对涉案房屋物权具有可期待性，抵顶工程款行为属于房屋买卖行为，原告对涉案房屋具有合法占有、使用和处分的权利。通州建总集团质证称，对证据的真实性无法确认。原告提出的补充协议第一条明确约定立通公司将涉案房屋以工程款抵账给原告，第三条又明确约定原告在竣工前办理房屋销售手续，否则立通公司有权处置剩余未售房屋，因此能够认定涉案房屋为抵账方式取得的房屋，而不是以买卖方式初始购买的房屋。即使涂料厂与立通签订上述协议，以房抵债亦不能发生物权变动的法律后果，不属于可以排除执行的物权期待权。立通公司质证称，对证据的真实性及证明目的均无异议。同意原告陈述的。在吉林省高级人民法院保全涉案房屋前，我公司已与涂料厂签订承包合同，因涉案工程未竣工验收办理产权证，又于2015年刚开始实行网签备案制度，涉案房屋所在地行政主管部门没有及时通知我公司，所以原告顶账方式取得的十套房屋所有权均应归原告所有。证据三：《怡品·蓝庭交房通知书》各1份、物业费、垃圾清运费、电梯费、产权测绘费、专项维修基金等票据共4份（二套房屋不可分离，均一并交纳上述费用）、天燃气初装费1份、取暖费票据各2份（二年的费用）、2017年物业费各1份、水费票据1份、电费票据1份、装修照片8张。证明原告对涉案房屋进行实际占有、管理和使用。通州建总集团质证称，对证据的真实性无法确认，即使占有该房屋也是在吉林省高级人民法院查封涉案房屋之后，属非法占有。立通公司质证称，对证据的真实性及证明目的均无异议。在吉林省高级人民法院对涉案房屋采取保全措施之前，立通公司与原告已签订承包合同，所以原告使用该房屋是合理合法。通州建总集团为证实自己的主张，向本院提交的证据有：证据一：延边朝鲜族自治州中级人民法院作出的（2017）吉24执异61号执行裁定书1份。证明：王秀梅以涉案房屋已抵账给其为由，主张对案涉房屋享有权利，并提出案外人执行异议。该院经审查认为王秀梅所主张的房屋来源于立通公司与涂料厂之间签订的《外墙真石漆工程承包合同》及补充协议约定的抵债条款，并未办理不动产变更登记手续，故仅能产生债法上的效力，目的是消灭双方之间的金钱债务，不属于可以排除执行的物权期待权。且在吉林省高级人民法院查封前并未由王秀梅合法占有涉案房屋，故不符合人民法院应予支持其权利能够排除执行的情形，裁定驳回其异议请求。王秀梅、涂料厂质证称，1、该裁定书并非人民法院对该案件的最终裁判结果，不能作为本案的证据使用，更不能作为本案裁判的依据。2、该证据恰恰能购证明原告与立通公司之间签订的协议合法有效。而原告与立通公司签订的协议时间在通州建总集团申请保全涉案房屋之前，先于吉林省高级人民法院保全涉案房屋之前。原告系涉案房屋的合法权利人，人民法院应当停止对该房屋的执行。立通公司质证称，原告与我公司已于2015年6月签订承包合同，先于吉林省高级人民法院保全涉案房屋之前，故原告对涉案房屋享有所有权。证据二：《商品房买卖合同》各一份、收款收据各一份（复印件）。证明：王秀梅与立通公司于2016年7月6日签订涉案房屋买卖合同，于2016年7月5日由立通公司出具338496元的收款收据。以上行为均在吉林省高级人民法院查封案涉房屋之后。王秀梅、涂料厂质证称：对证据的真实性无异议。该组证据并非是涉案房屋的原始买卖合同及交款收据。涉案房屋的原始买卖合同是在2015年6月15日已形成，原告与立通公司签订的《外墙真石漆工程承包合同补充协议书》及所附的外墙真石漆工程款抵房明细表能够证明该事实。在双方签订补充协议时所涉的十套房屋买卖合同已形成，且房屋价款即已结清。该组证据是为了办理房屋产权证而分别补签的合同，并不能证明原告购买涉案房屋是在人民法院财产保全之后。立通公司质证称，同意原告的意见。证据三：吉林省高级人民法院作出的（2015）吉民一初字第2号民事裁定书、《协助执行通知书》、查封清单（301、302各一份）各一份。证明：吉林省高级人民法院于2015年8月12日做出财产保全裁定，2015年8月14日将涉案房屋予以查封，立通公司的项目负责人何总及售楼处蔡姓工作人员签名确认，对此立通公司未提出任何异议。王秀梅、涂料厂质证称，1、该裁定只对涉案房屋作出保全裁定，并非对其实体权利的进行裁决，因此，该证据不能作为本案定案依据。2、该证据上并未加盖立通公司的公章，上述人员立通公司并未授权，上述人员是否属于立通公司的工作人员无法核实，因此不能证明立通公司对该裁定无异议。3、无论立通公司是否提出保全异议，均不能影响原告主张权利。立通公司质证称，对该证据的准确性有异议，因为延边朝鲜族自治州中级人民法院已经解除了其中的部分房屋的查封，本案原告的房屋尚未解除查封冻结。第三人立通公司未向本院提交证据。本院认为：通州建总集团、立通公司对王秀梅、涂料厂提供的证据一的真实性无异议，因此对王秀梅、涂料厂提供的证据一的真实性，本院予以采信。通州建总集团虽对王秀梅、涂料厂提供的证据二、证据三的真实性有异议，但立通公司对证据二、证据三的真实性无异议，通州建总集团对涂料厂施工立通公司开发的“怡品·蓝庭”小区1至14号楼外墙真石漆工程的事实无异议，且在证据三中均加盖有收款单位的公章，因此王秀梅、涂料厂提供的证据二、证据三的真实性，本院予以采信。王秀梅、涂料厂、立通公司对通州建总集团提供的证据一、证据二、证据三的真实性无异议，故本院对通州建总集团提供的上述证据的真实性予以采信。根据当事人提供的证据，经庭审举证、质证，本院认定如下事实：2015年6月12日，立通公司与涂料厂签订《外墙真石漆工程承包合同》，双方约定涂料厂承包立通公司承建的敦化市怡品·蓝庭小区1至14号楼的外墙真石漆工程，由涂料厂包工、包料进行施工，施工工期自签订施工合同之日至2015年9月30日止，工程款支付方式为无工程预付款，立通公司将怡品·蓝庭房屋每平方米4300元，作为工程款项账给涂料厂。2015年6月15日，涂料厂与立通公司又签订《外墙真石漆工程承包合同补充协议书》，约定立通公司同意涂料厂按预算工程总价款选择总价款为3169702元的十套房屋，其中包括涉案的怡品·蓝庭小区2栋2单元301室房屋。同年9月28日，涂料厂对上述外墙真石漆工程进行决算，工程总造价为420万元。2016年7月5日，立通公司出具给王秀梅338496元的收款收据。次日，王秀梅与立通公司签订涉案房屋买卖合同，约定立通公司将怡品·蓝庭小区2栋2单元301室的涉案房屋，以338496元的价格出售给王秀梅。立通公司又于2016年7月5日向王秀梅发出交房通知书，通知王秀梅携带相关手续及费用，到其处办理交房手续。王秀梅于2016年7月5日交纳涉案房屋的天然气初装费2450元，2016年12月26日向敦化市聚发物业有限责任公司交纳涉案房屋的采暖费1754.80元，2017年2月28日向敦化市向阳物业服务有限公司交纳涉案房屋的物业费及装修保证金1336元，此外，王秀梅于2017年又交纳涉案房屋的电费及水费等。本案涉案房屋与怡品·蓝庭小区2栋2单元301室房屋在施工过程中只留有一个出入口，王秀梅主张其将上述二套房屋装修为一套房屋入住使用。另查明，吉林省高级人民法院于2015年8月12日作出（2015）吉民一初字第2号民事裁定书，查封立通公司名下的129套房屋，并于2015年8月14日向有关部门发出协助执行通知书。本院在执行申请执行人通州建总集团与被执行人立通公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人王秀梅于2017年7月3日以其为涉案房屋的实际权利人，请求解除涉案房屋的查封为由，提出书面执行异议。本院于2017年8月28日作出（2017）吉24执异61号民事裁定书，以王秀梅所主张的房屋来源于立通公司与涂料厂之间的抵债协议，涉案房屋并未办理不动产变更登记手续，故仅能产生债法上的效力，目的是消灭双方之间的金钱债务，不属于可以排除执行的物权期待权为由，裁定驳回王秀梅的异议请求。又查明，涂料厂是个体工商户，其业主为王秀梅。本院认为：在涂料厂与立通公司签订外墙涂料施工合同后仅施工几日，在大部分工程尚未施工完毕，工程量及工程款数额无法确定的情况下，只依据工程预算书确定的工程款数额签订以物抵债协议，该协议仅具有对支付工程款进行担保的性质，不应认定其具有房屋买卖合同效力。因此王秀梅、涂料厂提出的其与立通公司之间签订的补充协议日期为涉案房屋的抵债日期，其房屋买卖合同签订时间在吉林省高级人民法院对涉案房屋采取查封措施时间之前的主张不能成立，本院不予支持。涂料厂对上述工程完工时间、工程结算时间、立通公司出具给王秀梅收款收据时间、立通公司与王秀梅签订房屋买卖合同时间、立通公司交付给王秀梅涉案房屋时间均在吉林省高级人民法院对涉案房屋采取查封措施时间之后，涉案房屋产权又未登记在王秀梅或涂料厂名下，且王秀梅未在人民法院查封之前合法占有涉案房屋。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，王秀梅、涂料厂提出的涉案房屋买卖合同有效，停止对涉案房屋执行的主张不能成立，本院不予支持。在本案中除涉案的怡品·蓝庭小区2栋2单元301室房屋外，其他房屋的纠纷不属于本案审理范围，故涂料厂、王秀梅提出的对其他房屋的诉讼请求，在本案中不予评判。涂料厂为个体工商户，其经营业主为王秀梅，王秀梅又以涂料厂的名义与立通公司签订施工合同，涂料厂列为本案当事人并不影响案件审理，因此通州建总提出的涂料厂在本案中诉讼主体不适格的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，涂料厂、王秀梅的主张不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告敦化市凯信涂料厂、王秀梅的诉讼请求。案件受理费6377元，由原告敦化市凯信涂料厂、王秀梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  朴美兰审判员  刘晓娟审判员  林 美二〇一七年十二月十六日书记员  尹光熹