河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫01民终11945号上诉人（原审原告）：郭亚歌，女，1979年4月20日出生，汉族。委托诉讼代理人：李书辉，河南豫润律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡磊，河南豫润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：殷敬贤，男，1980年8月20日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：李向丽，女，1976年12月23日，汉族。委托诉讼代理人：殷敬贤，系李向丽之夫。上诉人郭亚歌因与被上诉人殷敬贤、李向丽房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初1640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭亚歌的委托代理人李书辉、胡磊，被上诉人殷敬贤，被上诉人李向丽的委托诉讼代理人殷敬贤到庭接受了询问。本案现已审理终结。郭亚歌上诉请求：依法撤销郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初1640号民事判决，改判支持郭亚歌的诉讼请求。事实和理由：一审认定3万元定金已经退回属认定事实错误。2016年3月30日郭亚歌依据合同约定向殷敬贤、李向丽交付了5万元购房金定金，并由居间方郑州祥居园房产营销策划有限公司（以下简称祥居园公司）保管，2016年5月9日郭亚歌的银行按揭贷款获得审批，贷款149万元，郭亚歌依据合同约定将首付款3万元交付祥居园公司，以上两笔祥居园公司均向郭亚歌出具了《收据》，2016年12月11日祥居园公司向郭亚歌退还了3万元首付款，关于交付的定金，祥居园仅退还了2万元，祥居园公司依然要求将剩余的3万元作为购房款定金代为保管。一审证据（七）、（九）能够充分说明已退回的三万元是首付款，并非一审法院认定的定金。根据《房屋买卖合同》第六条、第十五条约定，结合祥居园公司出具的《订单流程协商情况说明》以及《证明》，充分说明本案买卖双方约定按照贷款审批额度确定首付款数额合情合理合法，本案的首付款不仅有约定，而且约定的数额明确具体，郭亚歌也已经履行了首付款的支付义务。一审对本案关键事实的认定上故意疏漏，未对殷敬贤、李向丽故意隐瞒房屋存在抵押的事实以及存在抵押对合同履行的影响是否构成违约的事实进行认定，郭亚歌曾以要求合同继续履行起诉，但一审法院以涉案房屋存在抵押导致履行不能为由裁定驳回起诉。祥居园公司作为居间方，其出具的说明内容能够反映房屋履行过程的实际情况。殷敬贤、李向丽故意隐瞒房屋存在抵押的事实，在合同履行中不积极消灭抵押权，反而以解除抵押为条件要挟郭亚歌增加10万元房款，在郭亚歌不增加房款的情况下又以书面《声明》的方式表示房子不卖了，因此殷敬贤、李向丽行为构成根本性违约，应承担违约责任。综上，请求支持郭亚歌的诉讼请求。殷敬贤、李向丽辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。郭亚歌向一审法院起诉请求：1.解除郭亚歌与殷敬贤、李向丽签订的《房屋买卖合同》；2.殷敬贤、李向丽返还定金及首付款80000元；3.殷敬贤、李向丽支付违约金360240元（自2016年6月28日起计算至判决确定的解除之日止，现按每天1520元计算至起诉之日）；4.殷敬贤、李向丽承担本案诉讼费用。诉讼过程中，郭亚歌将第2、3项诉讼请求变更为要求殷敬贤、李向丽返还定金30000元并赔偿贷款费用26210元、违约金360240元。一审法院认定：2016年3月30日，郭亚歌（买方、乙方）、殷敬贤、（卖方、甲方）、案外人祥居园公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》（合同编号0001794）一份，合同主要内容为：“第一条，甲方将其拥有的位于郑州市管城回族区航海东路2号1号楼4单元6层东户的房产（产权证号11××86）卖给乙方，房屋建筑面积207.22㎡；第三条，房屋总价款152万元，含相关配套设施有整体固定装修；第四条，乙方于本合同签订当日向甲方支付定金50000元，甲方同意定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方保管；第五条，乙方于本合同签订当日向丙方支付佣金30000元；第六条，付款方式为按揭贷款，甲、乙双方应于签订本合同15个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方应在立契时，将将首付款人民币（见备注）交付甲方，剩余房款人民币（见备注）由银行放贷之日向甲方支付。以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应当在交付首付房款时一次性补足，同时定金冲抵首付款转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管；第七条，该房屋没有设定抵押、甲方对该房屋享有完全的处分权；第八条，甲乙双方应在上述房屋解押完毕且银行贷款审批通过后15个工作日内，共同到房管局办理过户及相关手续；第十二条，乙方于签订本合同时向丙方支付代办费1000元；第十三条，如乙方采用按揭贷款方式付款，则房屋立契过户后，乙方应立即办理抵押登记贷款手续；第十四条，违约责任约定，1.甲方若违反本合同第八条的约定，应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金，甲方无权要回，除非三方达成新的协议）；2.乙方若违反本合同第八条的约定，其无权要求返还定金（丙方有权直接将房屋产权证交付甲方，除非三方达成新的协议）；3.如甲乙双方均违反本合同第八条的约定，在甲乙双方各向丙方支付本合同约定总房款1%的佣金后，丙方应将房屋产权证或售房保证金退还甲方，同时，将保管的定金交于乙方；4.甲乙双方立契后，如甲乙任意一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金；7.代理人应确保其拥有代理甲方签订本合同的合法代理权；第十五条，其它约定事项，乙方银行贷款额度以银行实际审批为准等。”甲方代理人李向丽、乙方郭亚歌、丙方祥居园公司分别在合同上签名、按手印并加盖公章。郭亚歌与殷敬贤、李向丽所持合同系一式三份垫用复写纸复写而成，造成郭亚歌与殷敬贤、李向丽所持合同第5条内容不一致的原因系复写不规范造成的，郭亚歌提交合同第3条“床、空调、沙发”系郭亚歌单方添加的。合同签订当日，祥居园公司向郭亚歌出具收据一张，载明：“今收到郭亚歌交来购房定金50000元。”2016年4月6日，郑州众锦房地产营销策划有限公司向郭亚歌出具收据一张，载明：“兹收到郭亚歌交来贷款费用26210元。”2016年8月24日，郭亚歌起诉殷敬贤、李向丽，请求判令：1.继续履行双方签订的《房屋买卖合同》；2.殷敬贤、李向丽协助郭亚歌办理权属登记手续；3.殷敬贤、李向丽支付违约金117040元。2016年11月25日，（2016）豫0104民初5233号民事裁定书以“郭亚歌要求殷敬贤、李向丽继续履行合同及办理产权过户的请求因涉案房产被抵押导致履行不能”为由驳回郭亚歌的起诉。2016年12月11日，祥居园公司向郭亚歌出具收据一张，载明：“今收到郭亚歌交来购房定金30000元。本收据为已换收据。”后，祥居园公司将购房定金30000元退还郭亚歌。另查明，殷敬贤、李向丽于2016年4月15日登记结婚。涉案房产登记信息显示该房屋设有抵押。一审法院认为，郭亚歌与殷敬贤签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，合法有效。合同签订时，殷敬贤、李向丽非系夫妻关系，李向丽作为殷敬贤的合同代签人，其代理行为是受殷敬贤委托所为，其法律行为后果应当由殷敬贤承担。根据本案基本事实和双方当事人各自主张，本案的争议焦点是双方当事人哪一方应承担违约责任。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》未约定首付款的数额，合同实际履行后也未达成补充协议。鉴于首付款是房屋买卖合同中的重要条款，其涉及到剩余购房款项的具体数额、贷款事项、支付时间等，因此，该《房屋买卖合同》已无法继续履行，应予解除。对该合同的无法继续履行，双方均存在过错。现郭亚歌主张解除合同，殷敬贤、李向丽同意解除合同，故对于郭亚歌主张解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。关于郭亚歌主张殷敬贤、李向丽返还定金的诉讼请求，一审法院认为，合同解除后定金应当归还。郭亚歌称居间方已退回由其保管的定金30000元，故郭亚歌要求殷敬贤、李向丽返还定金30000元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于郭亚歌要求殷敬贤、李向丽赔偿贷款费用26210元，因双方对造成合同无法继续履行均存在过错，对于郭亚歌的该项损失，双方应均担，故殷敬贤应向郭亚歌赔付一半贷款费用即13105元。关于违约金，双方应各自承担相应损失，故一审法院对郭亚歌该项诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：1.郭亚歌与殷敬贤于2016年3月30日签订的《房屋买卖合同》（合同编号0001794）自行解除；2.殷敬贤于判决生效后十日内支付郭亚歌13105元；3.驳回郭亚歌的其他诉讼请求。案件受理费7904元，减半收取3952元，由郭亚歌负担3828元，殷敬贤负担124元。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：本案二审双方争议的焦点是：1.殷敬贤、李向丽是否构成违约;2.郭亚歌交付的3万元购房定金是否已退还。根据双方当事人提交的证据及庭审中的陈述，双方在合同中并未约定涉案房屋首付款的具体数额，郭亚歌也未在一审法院要求的期限内提交其银行贷款获得通过的证明，致使殷敬贤、李向丽未及时对到期的银行抵押贷款进行解押，最终导致双方签订的《房屋买卖合同》无法继续履行，在此过程中，双方均存在过错，一审对此认定并无不当。关于郭亚歌所称的3万元定金问题，不论是郭亚歌还是中介祥居园公司均未交给殷敬贤、李向丽，郭亚歌可在双方合同解除后同祥居园公司之间进行处理。综上所述，郭亚歌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7904元，由上诉人郭亚歌负担。本判决为终审判决。审判长 成 锴审判员 李剑锋审判员 王 怡二〇一七年十二月十五日书记员 赵利媛