广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终22060号上诉人（原审被告）：李超英，女，1958年3月25日出生，汉族，身份证地址广州市越秀区。委托代理人：王汉彬，广东五羊律师事务所律师。委托代理人：苏剑秋，广东五羊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周立芳，女，1981年2月7日出生，汉族，住广州市白云区。委托代理人：操道伟，北京大成（广州）律师事务所律师。原审被告：李健，男，1962年1月27日出生，汉族，户籍地址广州市越秀区。委托代理人：李超英，女，1958年3月25日出生，汉族，身份证地址广州市越秀区。（与李健是姐弟关系）原审第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。法定代表人：扶伟聪。上诉人李超英因与被上诉人周立芳、原审被告李健及原审第三人广东合富房地产置业有限公司（下简称合富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院(2016)粤0104民初12021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李超英上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、驳回周立芳的诉讼请求；3、周立芳承担二审案件受理费。事实与理由如下：其一，原审判决遗漏查明本案的重要事实。虽然涉案房屋产权登记在李超英母亲l林某一人名下，但该房产为李超英母亲l林某和父亲李某共同拥有。涉案房屋于1992年9月期间由l林某作为公有住房向单位广东省进出口商品检验局购买。在此过程中，李某因没有在其单位广州市第七中学分配购买过房屋，故l林某在单位购买该公房时，享有丈夫李某的工龄优惠。李某于1994年10月去世。由于李某生前没有遗嘱，且去世后l林某、李超英与李健一直没有对李某的遗产进行继承和处理，故李超英作为其父亲李某的继承人，依照法律规定对涉案房屋享有继承和其他相应的权利。原审判决对该重要事实未查明，从而导致判决错误。其二，l林某私自将涉案房屋出卖给周立芳，构成无权处分，其结果不受法律保护。依照法律规定，l林某私自将涉案房屋出卖给周立芳，在形式上剥夺了李超英对该房屋因继承所享有的权利。这种无权处分他人权利的行为显然不为法律所支持。再有，作为本案第三人的中介公司，熟知房产登记和买卖的程序，明知涉案房屋为公有住房由单位职工购买而得，虽房产登记为单位职工一人名下，但属于购买人夫妻共同共有的财产。也就是说，合富公司应当知晓l林某无权处置涉案房屋，也应当告知周立芳这一关键事实的存在。其三，原审判决适用法律错误。原审判决虽然适用了《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国继承法》的某些条款，但其适用并不准确和全面。本案除应准确适用《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国继承法》有关条款外，还必须适用《中华人民共和国婚姻法》和《中华人民共和国物权法》的有关法律规定，以使本案得到正确处理。其四，原审判决认定事实存在根本性错误。l林某在与周立芳签订有关房屋买卖合同后因患病住院，并于2016年8月27日死亡。首先，l林某虽然生前与周立芳签订有关房屋买卖合同，但该合同明显属于人身依附性合同。因此，l林某死亡产生的结果必然是合同的自然终止而得到解除。其次，l林某的死亡在合同履行过程中属于“不可抗力”的情形。根据我国《民法总则》第一百八十条第一款和第二款的规定，李超英在本案中以“因不可抗力导致合同自然终止而得到解除”的抗辩理由依法成立。再次，根据l林某与周立芳所签订的《存量房买卖合同》第十四条的约定，该合同也应解除并无须承担任何违约责任。其五，原审判决李超英继续履行合同显然是不公的。首先，涉案房屋是李超英父母生前遗留的物业，尤其是李健的必要住所。出于人之常情，无论从那个方面说，对于父母唯一遗留下来的物业，李超英都没有必要将其出卖。其次，l林某与周立芳签订的房屋买卖合同明确写明，出卖人在签约后可不出卖以及相应的责任承担。根据上述合同约定，即使出现甲方不出售的情况，其处理的方式也是明确的。另外，周立芳只支付了5万元房款，合同履行并没有发展到买受人已支付75％房款或已办理过户登记这种不可撤销的地步。因此，在李超英为维持拥有父母遗留的物业，坚决不同意出售涉案房屋的情况下，双方存在的争议应依据合同的有关条款作出处理。原审判决抛开本案事实，无视司法救济手段的多样性而作出判决，其不公处理显然违背了法律的有关规定。其六，原审判决李超英继续履行合同没有事实依据。首先，根据法律规定，l林某死亡后，继承只是开始。在李超英尚未实际处理和确切获得涉案房屋的继承权利时，原审不应判令李超英履行义务。其次，涉案房屋系李超英父母的遗产，并非l林某一人所拥有。因此，在涉案房屋的遗产继承过程中，同时亦存在着两个被继承人遗产继承的问题。原审判决无视本案所存在的客观情况，粗暴地判令李超英继续履行合同，显然与情、与理、与法不符。再次，从法理上来讲，涉案房屋买卖合同的相对方是l林某，而不是李超英，应当履行房屋买卖合同义务的也只能是l林某。现l林某已死亡，该房屋买卖合同也只能因此而终止。最后，在l林某死亡后，周立芳基于涉案房屋买卖合同关系对涉案房屋仅享有债权，而李超英因继承而获得涉案房屋的物权。根据同一标的物上物权与债权并存时，物权优于债权的法理，李超英的物权理应是优先于周立芳所谓的债权。故此，原审判决由李超英继续履行涉案房屋买卖合同完全是错误的。被上诉人周立芳答辩称：其一，本案被继承人在合同履行期间死亡，不构成本案房屋买卖合同终止的原因。依据《中华人民共和国合同法》有关合同终止的原因或情形的规定，一方当事人死亡不是合同终止的理由，同时房屋买卖合同并没有约定一方当事人死亡构成不可抗力。其二，根据《中华人民共和国继承法》的相关规定，继承人应当在继承遗产范围内继续履行被继承人的债务。李超英称其如选择不出售房屋，按照合同约定也只是承担10%房价款的责任，但这只是合同对房屋没有交易的选择之一。根据《中华人民共和国合同法》的规定，李超英履行合同过程中存在违约情形，周立芳有权要求其继续履行。其三，周立芳之所以仅支付了5万元定金，是因合同约定，双方到房屋登记部门办理过户手续的当天周立芳才支付首付款，周立芳为此也准备好了首期款，同时也取得了同贷书。其四，关于房屋份额，李超英认为该房产是被继承人与李超英共有与事实不符。李超英自行提供的房产证可以清晰地显示，涉案房产属于l林某一人所有，不存在李超英提到的房产份额及无权处分的问题。另，l林某出售涉案房屋时年龄比较大，故由李超英全程协同，签订买卖合同时李超英也在场。原审被告李健述称：原审判决是错误的，涉案《存量房买卖合同》是不合法的，不具有法律效力。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，涉案房屋属于李健父母李某和l林某的共同共有房产。1994年10月，李某去世，无遗嘱。依照《中华人民共和国继承法》第十条的规定，李超英与李健以家庭关系、以第一优先顺位继承了已故父亲的涉案房产份额，与母亲l林某一起成为涉案房屋的共有人之一。依照《中华人民共和国房地产法》第三十七条第（四）项的规定，自1994年10月起，涉案房屋的任何买卖合同都必须经过全部共有人包括李超英和李健的签字同意才能合法，才具有法律效力。因此，一审在对涉案合同合法性作出错误认定的前提下，得出的其他结论和判决结果都是错误的。原审第三人合富公司述称：同意一审判决。2016年3月13日，经合富公司介绍，周立芳与l林某就买卖涉案房屋的相关交易事宜达成一致，签署了编号为00211132的《存量房买卖合同》。根据合同约定，本次交易的付款方式为银行按揭付款，买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易的递件手续。按揭银行已于2016年5月23日出具了同意贷款通知书，但卖方一直未配合办理本次交易的递件过户手续，导致本次交易至今无法继续进行。2016年8月12日，周立芳向原审法院起诉请求判令：1、李超英、李健在继承涉案房屋的范围内继续履行l林某与周立芳签署的《存量房买卖合同》，协助周立芳办理房屋过户手续，将合同项下的广州市越秀区水荫路水荫直街西六巷X号X房登记过户至周立芳名下；2、李超英、李健接收周立芳按照合同约定本应支付给l林某的房款共1600000元；3、李超英、李健按总房价每日0.05%的标准，从2016年5月28日起至实际交易过户之日止，向周立芳承担违约金责任，并赔偿因拒不办理房屋交易过户手续造成违约，给周立芳造成的经济损失5000元。原审法院经审理查明：广州市越秀区水荫直街西六巷X号X房是登记在l林某名下的房产，该屋建筑面积64.57平方米，用途为住宅，权属来源为1993年1月向广东进出口商品检验局买。2016年3月13日，l林某（甲方，卖方，联系地址为水荫直街西六巷X号X房）与周立芳（乙方，买方）及合富公司（丙方）签订《存量房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买水荫直街西六巷X号X房，房地产价款1650000元，定金50000元买方应在签署本协议同时自行交付卖方；卖方应在收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本协议后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署本协议后委托按揭机构办理按揭手续及交易手续，并向银行申请15年115万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日配合完成本次交易的递件手续；首期楼款（不含定金）：450000元由买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；楼价余款1150000元由贷款银行直接划给卖方。甲乙双方同意该房地产交付使用时间为卖方收齐房款当天。甲乙双方共同办理，甲乙双方应当于2016年5月20日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意，违约方支付违约金：每天按总房款0.05%标准计，合同继续履行。合同签订后，若因不可抗力导致本合同需要延迟履行或者解除的，合同各方当事人无需承担违约责任。本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址。上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。同日，李超英出具《收款收据》，确认l林某收到周立芳交纳的购房定金50000元。李超英确认签订买卖合同时其也在场。2016年3月16日，l林某和周立芳就涉案房屋办理了买卖合同网签手续。2016年5月23日，中国银行股份有限公司广州天河支行与周立芳签订《中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同》。同日，中国银行股份有限公司广州天河支行向l林某出具《同意购房抵押贷款通知书》，内容为：周立芳向我行申请个人住房抵押贷款，申请贷款金额为1150000元，经我行初步审核，拟同意该借款申请并报上级行审批，若我行最终与该借款申请人签订了住房抵押贷款合同，贷款拟按如下方式发放：在上述房地产买卖双方补齐我行所需资料、通过我行电检查和落实我行所要求的放款前提条件，办妥上述房地产交易过户手续及以我行第一顺位抵押权人的抵押登记手续后，贷款将划入以下卖方指定的l林某的账户；本意向书有效期为自出具当日起计2个月止。据广州市第七中学出具的证明显示，l林某与李某（1994年10月去世）为夫妻关系，两人生育李超英、李健。据中山大学附属第一医院出具的入院记录和死亡记录显示，l林某于2016年5月18日入院，于2016年8月27日死亡。据广州市不动产登记中心于2017年3月2日出具的《购房资格证明》显示，经核查，周立芳具备本市住房限购区域内住房购买资格。周立芳为证明其催促过l林某履行合同，提交了EMS邮件两份（收件人均为l林某，收件地址均为水荫直街西六巷X号X房，均被退件），原审法院在庭审过程中拆开邮件，其中寄出时间为2016年5月11日的邮件内为函件一份，内容为“我方已完成银行办理贷款所需要的资料……请收到本函后三日内与我方周小姐或者中介方联系，按照合同约定尽快配合签订按揭文件，继续与我方进行余下交易”；2016年7月15日的邮件内为函件一份，内容为“现过户条件已齐备，我方于2016年6月7日晚接到中介电通知我方：贵方因资料未齐全，暂停交易。……现要求贵方履行合同约定的上述义务，请收到本函后三日内与我方周小姐或者中介方联系，按照合同约定尽快配合进行余下交易”。诉讼过程中，周立芳表示同意一次性支付剩余的全部购房款，并提交了以下资金证明：1、中国银行股份有限公司出具的《个人存款证明》，显示在2017年2月27日至2017年2月28日周立芳的存款为人民币720000元。2、平安银行广州中石化大厦支行出具的《存款证明书》，显示截止2017年2月27日周立芳的存款为920000元。另，周立芳向原审法院提出了冻结l林某、李超英、李健名下存款15000元或查封、扣押相应价值财产的申请，原审法院依其申请作出了保全的裁定。周立芳交纳了保全费170元。原审法院认为：周立芳与l林某签订的《存量房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。l林某在上述合同履行过程中于2016年8月27日死亡，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”李超英、李健为l林某的继承人，在没有证据显示李超英、李健已放弃对l林某的涉案房产继承的情况下，l林某生前所负的合同债务应由李超英、李健在继承遗产的实际价值范围内继续履行，同时李超英亦享有继承房价款的权利。根据合同约定，卖方负有在“银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日配合完成本次交易的递件手续”的义务，银行已于2016年5月23日出具同贷书，周立芳亦已通过向合同载明的通讯地址邮寄函件进行告知贷款事宜和催促履行合同，l林某或李超英、李健至今仍未协助周立芳办理产权转移登记手续，已构成违约，周立芳现要求李超英、李健在其继承涉案房屋的范围内按照l林某与周立芳签署的《存量房买卖合同》约定的内容协助周立芳办理房屋过户手续及支付逾期办证违约金，合法有理，予以支持。至于违约金标准，考虑到周立芳除支付定金5万元外未再支付其他购房款项，若按约定的违约金标准计算，则违约金金额已超过周立芳已付的款项，且李超英也不同意支付该违约金，根据公平合理原则，本案违约金应调整至每日按银行同期同类贷款利率计算为宜，且违约金应从银行同贷书出具之日起五个工作日后起计，即从2016年5月31日起计。另一方面，根据合同约定，首期楼款需由周立芳在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付，银行批准的贷款金额与买方申请的贷款所相差金额也须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付，鉴于银行的同贷书有效期已过，且周立芳明确表示同意一次性支付房款，周立芳亦举证证明了其履行能力，因此，周立芳应在房管部门出具成功受理涉案房屋交易的递件回执当天支付余下房款160万元给李超英、李健。因周立芳未能举证证明其实际损失，且周立芳在本案中已主张逾期办证违约金，故原审法院对周立芳要求李超英、李健支付赔偿损失费用5000元不予支持。李超英称l林某因病入院属不可抗力以及买卖合同属人身依附性合同的抗辩意见均缺乏依据，不予接纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三条、第三十三条的规定，于2017年7月31日作出如下判决：一、李超英、李健应于本判决发生法律效力之日起十日内，协助周立芳到房地产行政主管部门办理广州市越秀区水荫路水荫直街西六巷X号X房的产权转移登记至周立芳名下的手续。二、周立芳应于房地产行政主管部门出具成功受理上述房屋产权转移登记手续的递件回执之日向李超英、李健支付房款1600000元。三、李超英、李健应于本判决发生法律效力之日起十日内，在继承遗产的实际价值范围内向周立芳支付违约金（从2016年5月31日起，以房款1650000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计至房地产行政主管部门出具成功受理上述房屋产权转移登记手续的递件回执之日）。四、驳回周立芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19650元，由周立芳负担100元，由李超英、李健共同负担19550元；保全费170元由李超英、李健负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明：李超英递交的上诉状落款时间系2017年8月5日，落款处同时签有李超英与李健的名字，李超英确认李健的签名系由其代签。2017年12月5日，本案二审庭询当日，李超英委托代理人当庭向本院提交经中国驻美国旧金山总领事馆认证的委托书，其中载明李健于2017年9月27日授权李超英及王汉彬（广州五羊律师事务所律师）就涉案房屋在本案上诉过程中处理：……七、如涉及诉讼或仲裁，受委托人有权向人民法院起诉或应诉、提起反诉或上诉，签收法律文书……。王汉彬律师表示李健未委托其作为本案二审诉讼代理人。二审中，李超英向本院提交一份个人名下房地产登记情况查询证明，以证明：除了涉案房屋，李健没有其他房屋可居住使用。周立芳对该份证据的真实性无异议，但认为与本案无关，且李健长期居住在美国，本案诉讼长达两年时间，期间李健也未回国。本院认为：周立芳与l林某签订的《存量房买卖合同》合法有效，l林某作为出卖方应当依照该《存量房买卖合同》履行相应的合同义务。因l林某在合同未履行完毕的情况下死亡，而现无证据反映李超英与李健作为l林某法定继承人已放弃对l林某生前包括涉案房屋在内的个人合法财产的继承权利，故前述《存量房买卖合同》项下出卖人的相关合同权利义务应当由李超英和李健承继，l林某死亡不属于导致《存量房买卖合同》无法履行的不可抗力事由。因l林某生前未依照《存量房买卖合同》约定履行协助周立芳办理涉案房屋交易过户手续的义务，故原审判决李超英与李健继续履行该项义务并在继承l林某遗产范围内向周立芳支付违约金，并无不当，应予维持。李超英上诉认为涉案房屋为l林某与李某的夫妻共有财产，李超英与李健作为李某的法定继承人对涉案房屋享有继承和其他权利，但现无充分证据反映李超英与李健对涉案房屋享有共有权利，也无证据反映李超英在实际参与涉案房屋的交易过程有就l林某单独出售涉案房屋提出异议，故李超英以此为由上诉认为一审判决适用法律错误，依据不充分，本院不予采纳。此外，《存量房买卖合同》并没有约定出卖人一方可在主动承担违约责任的情况下主张解除合同，故在合同具备继续履行条件且作为守约方的周立芳坚持要求继续履行的情况下，李超英以合同约定了出卖人拒绝出售房屋情况下应承担的违约责任为由，上诉认为不应判决合同继续履行，缺乏法律依据，本院亦不予采纳。另，因李超英代李健签署上诉状系在李健向李超英出具授权委托书之后，而此时已超过法定的上诉期限，故应视为李健未在法定期限内就本案提起上诉。综上所述，上诉人李超英的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费19650元，由上诉人李超英负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  张燕宁审判员  郑怀勇二〇一七年十二月二十八日书记员  杨娟娟