贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2017)黔2601民初4715号原告：廖素琼，女，1965年6月6日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。原告：兰箭，男，1966年8月23日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人：吴远卉，贵州维律律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所：贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅四楼。法定代表人：方加民，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。系该公司经理助理。代理权限：特别授权。委托代理人：张凯铭，男，1974年11月13日出生，水族，贵州省凯里市人，住凯里市。系该公司经理助理。代理权限：特别授权。原告廖素琼、兰箭与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年12月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖素琼、兰箭的委托诉讼代理人吴远卉，被告恒丰房地产公司的委托诉讼代理人杨晓燕、张凯铭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖素琼、兰箭向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期办理房产证违约金32657元（从2014年1月1日至2017年10月31日）；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年12月22日，我俩与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将其开发的位于凯里市仰阿莎广场东侧“凯里.金泉国际新城”第12幢13层13-1供电局号商品房一套出卖给我俩,建筑面积为162.1平方米，总价款233262元。根据双方合同第二十二条第三款“出卖人承诺于2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”。然而截止至起诉前被告仍然未按照双方约定为我俩办理产权转移登记。综上，原告为维护其合法权益，特起诉至法院。被告恒丰房地产公司辩称：一、原告的诉求已过诉讼时效，我公司不应再承担违约责任。理由：根据法律规定本案起诉时已经超过2年的诉讼时效，况且本案不存在时效中断、中止的情形。二、我公司未能按期办理商品房所有权初始登记，是由于政府的行政行为等客观原因所致，不是我公司的过错导致。理由：2012年中旬，我公司预售商品房的主体工程完工并且已经按照设计要求完成内墙装饰的情况下，凯里供电局的领导要求将其职工购买商品房所在的楼房共7栋高层的电梯前室公共装修由已经装修好的乳胶漆墙面改装为瓷砖墙面，我公司按照业主要求对部分墙面改装，这加大建筑成本及延长工期，推迟商品房的竣工验收时间。而涉案商品房早就具备了办理房屋产权初始登记的全部条件，且我公司已向房产部门提出初始登记申请，却只因为缺少凯里市政府凯府发〔2010〕48号《通知》（该通知未向社会公布）规定的应由施工单位缴纳的“砂石税”（国税）的完税证明，导致房产局拒绝为我公司办理房屋产权初始登记。根据施工单位告知，施工单位已向凯里市国税局缴纳了6.99%的包干税（具体包括营业税、所得税、资源税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加及价调基金等），依法不需重复向国税局缴纳“砂石税”。为了能及时办理房屋产权初始登记，我公司于2016年6月8日向黔东南州人民政府等上级部门提交了《关于请求督促凯里市人民政府依法撤销不合法文件的紧急报告》，凯里市人民政府在2016年7月18日才废止凯府发〔2010〕48号《通知》，房产部门也才同意为我公司办理房屋产权初始登记。然而，又因房屋产权登记变更由凯里市不动产登记局来办理，造成直至2017年初，不动产登记部门才同意办理涉案商品房的初始登记。故未能按期办理商品房所有权初始登记，是由于业主要求改变商品房装修及政府的行政行为等客观原因所致，非因我公司过错造成。三、我公司也希望早日办理房屋产权初始登记，因为房屋登记以后，可减少我公司的开支，对我公司非常有利。四、我公司虽然未能按期办理房屋产权初始登记，但对此并不存在过错，且并未给原告造成任何实际损失，不应当承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对被告提交的证据凯府办发（2016）36号文件、2016年9月21日《凯里市人民政府关于实施不动产统一的公告》等证据，原告认为与本案无关，不能证明未违约的事实。2017年9月26日《黔东南日报》刊登被告的“办证公告”、墙面改装饰《照片》，原告认为该组证据只能证明通知一次，不能证明被告多次通知办理房屋产权登记的事实，墙面装饰改装，不能代表所有业主要求，被告提供的这些证据，原告均不认可被告的证明目的。本院对其真实性予以认可，对证明目的有异议的，将结合其他证据予以综合认定。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：被告恒丰公司系自然人独资的有限责任公司，及经营范围有：房地产开发、装饰装修、材料销售等。2011年12月22日，原告廖素琼、兰箭为买受人与被告恒丰房地产公司签订《商品房买卖合同》（编号2011003910）。合同主要约定：廖素琼、兰箭购买恒丰房地产公司开发位于凯里市仰阿莎广场东侧金泉国际新城小区12幢13层13-1供电局号商品房，建筑面积162.1平方米，房款总价为233262元。根据合同约定，恒丰房地产公司应当在2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给廖素琼、兰箭，约定日期起30日以后，恒丰房地产公司仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，廖素琼、兰箭不退房的，恒丰房地产公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向廖素琼、兰箭支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，廖素琼、兰箭根据房屋实际面积向恒丰房地产公司支付了购房总款233262元，付款方式为一次性付款。恒丰房地产公司亦出具了《销售不动产统一发票》。恒丰房地产公司已将该商品房买卖合同所涉房屋交付给了廖素琼、兰箭。因被告迟迟未向原告交付办理商品房转移登记文件，原告于2017年11月30日向本院提起诉讼。庭审中，因双方意见分歧较大，案经本院调解未果。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据双方所签合同第二十二条“出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定以及《不动产登记条例》的规定，被告有义务按时提交相关办理商品房转移登记的有关文书给原告。由于办理商品房所有权初始登记是争议房屋办理不动产权证书的前提条件，故被告未能按期办理商品房所有权初始登记，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。被告辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，故被告不应支付违约金。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”等文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担。被告关于凯里市供电局的领导要求更改装修推迟了竣工验收时间，并导致延期办证的辩解意见。首先被告未能提供证据证明其主张的“业主要求改变商品房装修”而导致逾期办理登记与本案原告存在关联，依法应承担举证不能的不利后果；其次，即便被告与凯里市供电局之间对案涉商品房的主体工程项目需要变更内容系其与凯里市供电局之间的建设工程施工合同关系中的问题，若确实存在需要延长工期，或延长交房和办证的时间，被告当时就应对延长交房或办证的时间问题及时与买受人协商处理或签订补充协议，但被告并未就上述问题进行处理，现被告不能以此来对抗《商品房买卖合同》中的买受人。综上，被告的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于本案是否超过诉讼时效的问题，本院认为原告向本院提起诉讼时，《中华人民共和国民法总则》已经施行，故诉讼时效应当按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条所规定的三年计算。本案中，依据双方的合同约定被告应当于2013年12月31日之前取得该商品房所有权初始登记并交付给原告，而被告未能按照约定履行时，就已经构成违约，权利人就应当知道自己的权利已经受到侵害，故诉讼时效应当从合同约定期限届满之次日即2014年1月1日开始起算。虽然被告向本院提起诉讼时已经超过三年十个多月，但是由于逾期办证违约金是按日计算，在被告持续违约的情况下，原告每天均增加一笔收益，且是累计计算。故诉讼时效应当分段计算，即截止至起诉之日，已经超出三年诉讼时效的部分，不再受到法律保护，未超出部分本院予以支持。本案原告提起诉讼的时间为2017年12月4日，故本院对原告诉请的2014年12月3日之前的逾期办证违约金不予支持。因原、被告并未约定被告如何通知原告办理房屋产权手续，故违约金本院仅计算至被告登报公告之日即2017年9月26日。关于逾期办理商品房转移登记违约责任应如何承担的问题。本院认为，本案原告未提供未及时取得房产证造成的具体损失情况进行举证，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，并依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。综上所述，原告应获得的2014年12月3日起至2017年9月26日的逾期办证违约金为11989.67元（1028天×0.00005×233262元）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告廖素琼、兰箭逾期办证违约金11989.67元。二、驳回原告廖素琼、兰箭的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取308元，由原告廖素琼、兰箭负担194.92元、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担113.08元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员 潘 政 旭二〇一七年十二月二十日书记员 马倩（代）