陕西省华阴市人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0582民初532号原告：惠毅斌，男，1986年10月24出生，汉族。委托诉讼代理人:展永，陕西华岳律师事务所律师。被告:华阴市华泰房地产开发有限公司,住所地：华阴市黄河市场路口。法定代表人：张抗战，董事长。委托诉讼代理人：宋长河，男，1949年7月24日出生，汉族，华阴市人民医院永华住宅楼项目负责人。委托诉讼代理人：蒋小燕，陕西济维律师事务所律师。第三人：华阴市人民医院，住所地：华阴市太华路中段**号。法定代表人：孟保华，该院院长。原告惠毅斌与被告华阴市华泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，诉讼期间，经被告华阴市华泰房地产开发有限公司申请，本院依法追加华阴市人民医院作为本案第三人参加诉讼。并依法组成合议庭，于2017年12月1日公开开庭审理了本案。原告惠毅斌诉讼代理人展永、被告华阴市华泰房地产开发有限公司诉讼代理人宋长河、蒋小燕到庭参加诉讼。第三人华阴市人民医院法定代表人孟保华经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告惠毅斌向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告华阴市华泰房地产开发有限公司违约，判令华阴市华泰房地产立即为原告办理房屋产权证书；2.判令被告华阴市华泰房地产开发有限公司支付迟延办证违约金3533.1元；3.判令被告华阴市华泰房地产开发有限公司按每日71元标准支付迟延交付房屋违约金（从2012年9月20日计算至合法交付之日）；4.本案诉讼费由华阴市华泰房地产开发有限公司负担。事实与理由：2011年4月22日，原告刘芬静与被告华阴市华泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告惠毅斌以按揭付款形式购买被告华阴市华泰房地产开发有限公司开发建设的华阴市永华住宅楼1幢西单元806号房屋。合同约定：房屋总价款311918元，原告支付首付款111918元，其余房款办理按揭。被告应于2012年9月20日交付房屋。逾期按日向原告支付已付购房款万分之二违约金；被告应于交房之日起90日内为原告办理产权证书，逾期被告按已付购房款1%支付违约金。合同签订后，原告依约交付首付款，并以按揭形式支付全部款项。可是被告在收取增加购房款、大修基金及契税后，至今未能依约交付房屋，亦未能为原告办理房屋产权证书。为维护合法权益，故向本院提出如上诉讼请求。被告华阴市华泰房地产开发有限公司辩称，原告诉称与事实不符。一.原告惠毅斌购买的华阴市永华住宅楼1幢西单元806号房屋系第三人华阴市人民医院委托被告代建的单位集资房，原被告之间虽形式上签订商品房买卖合同，但实质上并不存在法律意义上的商品房买卖合同关系。本案所涉土地的开发主体和用途在2010年3月31日华阴市国有资产管理局所做的《拍卖标的简介及特别说明》明确说明“该地块用于为市人民医院职工建造住宅，土地政府拍卖，人民医院开发利用并参与施工招标等事项”。故本案项目实际开发主体是华阴市人民医院。2010年8月13日，第三人华阴市人民医院与被告签订《永华住宅楼售楼协议》，被告名为销售方、开发单位，但却没有项目的自主开发、经营、定价和销售权。售楼协议名为销售，实为委托代建。市人民医院的相关文件对此予以确认。类似原告的商品房买卖合同也是被告按照第三人华阴市人民医院提供的职工名单签订的，购房款也是市人民医院直接向职工收取，原告作为华阴市人民医院职工对市人民医院以集资建房名义委托被告代建是知情的。原被告签订的商品房买卖合同虽具备形式要件予以备案，但实质上该合同系原告与市人民医院为规避国家禁止单位集资建房的政策而为之。不能作为解决双方争议的依据。二.原告所诉要求确认被告违约，判令被告办理房产证完全是由华阴市人民医院的过错造成，被告对此不承担任何责任。2013年11月30日原告在接收房屋时明确表示无任何异议。若按原告所诉，从交房时间上看，逾期交房及办理房屋产权证诉请似乎成立。但被告与第三人华阴市人民医院2010年8月13日签订的《永华住宅楼售楼协议》第四条对市人民医院支付进度款有明确约定，原告及市人民医院知悉在实际履行过程中市人民医院未按时支付约定款项，从而造成被告无法顺利施工及建房成本增加。原告主张的逾期交房责任应由第三人华阴市人民医院负担。华阴市人民医院以阴医字（2011）32号文件提出申请减免税、费及相关费用的请示报告，华阴市卫生局以阴卫字（2011）63号文件上报华阴市人民政府，华阴市人民法院（2013）阴民初字第00333号民事调解书第五项内容“华阴市人民医院应配合将税收问题解决到头”，但相关政府部门至今并未为华阴市人民医院解决上述税、费，从而形成特殊的历史遗留问题，直接导致房屋产权证根本无法办理，亦不可能办理，该责任应由华阴市人民医院负担。原告无视本案事实要求被告承担无过之责，既不合法，亦不合理，根本不能成立。同时原告于2013年11月30日接收房屋时并未提出异议，之后亦未对房屋交付和办证提出任何异议。故原告于2017年3月向人民法院提起本案诉讼因违反法律时效而丧失权利，其诉请应依法予以驳回。综上所述，从本案现有情况看，由于华阴市人民政府相关职能部门和第三人华阴市人民医院至今未解决本案税收、综合验收问题，导致本案项目大证及客户房产证根本无法办理。被告对原告所诉迟延交付房屋及迟延办理房产证等请求不承担任何责任。原告诉请于法无据，应驳回其无理请求。第三人华阴市人民医院述称，2010年4月25日，华阴市国有资产管理局第四次市长办公会议纪要精神，对华阴市人民医院西苑1.8亩土地进行公开拍卖，并明确要求该宗土地用于给市人民医院职工修建3号住宅楼，建成后以每平方2100元团购给人民医院职工，在土地拍卖过程中，华阴市华泰房地产开发公司永华项目部经理宋长河中标，取得了该宗土地的开发权。在住宅楼建设过程中，第三人华阴市人民医院既不是甲方，也不是乙方，仅是个团购代表。工程建设期间，由于市场物价上涨，建房成本上升，开发商宋长河经理在依法纳税问题上多次要求华阴市人民医院、华阴市卫生局向政府上报行文要求适当减免部分税收。出于减免税收，华阴市人民医院、华阴市卫生局才在向华阴市人民政府行文中使用了“代建”一词。但事实上并非代建，完全是开发商的个人行为。团购价是在土地未拍卖前就已经明确。事实上减免税申请上报后，始终未得到华阴市人民政府相关职能部门的批准。故该两份减免税报告仅是减免税收的说词而已，不能作为开发商为华阴市人民医院代建3号住宅楼的证明和依据。综上所述，第三人华阴市人民医院既非本案原被告主体，又与原告所诉诉求无任何关系，该纠纷与第三人华阴市人民医院无任何瓜葛。故第三人华阴市人民医院不承担本案民事责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告惠毅斌提交的证据有四组：1.2011年4月22日商品房买卖合同一份；2.2011年6月8日个人住房（商业用房）借款合同一份；3.收款收据一组；.4.2016年7月4日《关于协调解决宋长河信访事件的会议纪要》，证明原被告之间存在商品房买卖合同关系，合同签订后，原告已依照合同约定支付全部价款，被告逾期交房且至今未予办理房屋产权证已构成违约；会议记要证明原被告之间是房屋买卖合同关系，同时本案第三人与被告之间纠纷已处理完毕。被告华阴市华泰房地产开发有限公司质证意见：对原告惠毅斌提交的证据1.2.3.真实性均予以认可，但原告惠毅斌提交的被告2011年5月16日首付款收据实际是第三人华阴市人民医院收取，被告并未实际收取该笔款项，其余收款收据均系被告按照第三人华阴市人民医院要求办理房屋交接收取，该收款收据与商品房买卖合同约定的付款内容不相一致，无法证明原被告之间存在完全意义上的商品房买卖合同，原告该三组证据证明目的不能成立；原告提供的证据4会议纪要真实性认可，但该纪要系协调被告与第三人华阴市人民医院之间纠纷，与原告无关，同时该会议纪要能证明被告与第三人华阴市人民医院之间未能办理房屋产权证系因历史遗留问题引起，且双方纠纷至今未处理终结。被告华阴市华泰房地产开发有限公司提交的证据有七组：第一组：华阴市国有资产管理局2010年3月31日《拍卖标的简介及特别说明》，证明本案项目所涉土地实际开发单位系华阴市人民医院，土地用途为医院职工建造住宅。第二组：2010年8月13日《永华住宅楼售楼协议》及华阴市人民医院收款收据一组，证明华阴市人民医院以团购形式购买华阴市华泰房地产开发有限公司开发的永华住宅楼，华阴市人民医院按工程进度支付工程款，职工购房款系华阴市人民医院收取，办证费用由市人民医院承担，能够印证原被告之间并不产生法律意义上的商品房买卖合同关系。第三组：华阴市人民医院（2011）32号文件；华阴市卫生局（2011）63号文件；华阴市人民法院（2013）阴民初字第00333号民事调解书，证明华阴市人民医院及上级主管部门华阴市卫生局均以文件形式认可华阴市人民医院与被告系委托代建关系，被告并非法律意义上的开发商；同时华阴市人民医院承诺承担办理房产证费用，并同意将税收问题协调到头，但至今未予解决，致使本案产权证无法办理。第四组：2013年11月30日房屋交接单，证明原告在接收本案所涉房屋时并未提出异议。第五组：华阴市人民医院2013年8月19日《市医院3号住宅楼结算交款发放钥匙通知》，证明本案所涉项目已于2013年5月25日验收合格，具备交房条件；被告华阴市华泰房地产开发有限公司收取房屋面积差价款并代收大修基金及契税系按华阴市人民医院要求收取。第六组：《华阴市四宗国有土地使用权及地上建筑物拍卖特别规定补充规定》、华阴市经济发展局阴政经发（2010）85号文件、华阴市建设局阴政建发（2011）104号文件，华阴市住房和城乡建设局阴政建函（2017）271号文件，证明本案存在政府职能部门未解决问题，应当由人民政府予以解决，本案纠纷不属于人民法院民事诉讼所能够解决问题范畴。第七组：《关于协调解决宋长河信访事项的会议纪要》，证明本案所涉项目名为开发，实为代建；本案争议事项属历史遗留问题，不属人民法院民事诉讼解决事项。原告惠毅斌质证意见：对被告第一组证据真实性认可，该拍卖说明已明确开发商主体范围，不能证明被告与第三人华阴市人民医院系委托代建关系；第二组证据真实性认可，但销售协议明确说明医院系团购代表，不能因医院收取首付款而否认原被告之间存在商品房买卖合同关系；对第三组证据华阴市人民医院及卫生局文件真实性认可，但该两份文件系为被告争取减免税收出具，无法证明代建关系，华阴市人民法院调解书真实性认可，但与被告证明目的不符；第四组证据房屋交接单真实性认可，但证明目的断章取义；第五组证据真实性认可，但该通知系被告项目部与华阴市人民医院联合下发，并非第三人华阴市人民医院单方行文，被告该组证据证明目的不予认可；第六组证据真实性认可，但本案所涉项目开发主体是被告，并非第三人华阴市人民医院。其次对于被告是否违规建设与原告无关；第七组证据真实性认可，但被告与第三人之间购房款已结清，被告应依约履行合同义务。本院认证意见：原告提交的证据1.2.3能够证明原被告于2011年4月20日签订商品房买卖合同，并交付购房款、大修基金及契税的事实，本院依法确认其证明效力；原告提供的证据4具有真实性，但无法证明被告与第三人华阴市人民医院纠纷已处理终结，本院对其证明目的不予确认。被告提交的第一组证据、第二组证据、第三组证据、第四组证据、第五组证据、第六组证据、第七组证据均具有真实性、关联性。合法性，本院依法确认其证明效力。根据对上述证据的确认，并结合当事人陈述，现查明如下案件事实:2010年5月17日，华阴市华泰房地产开发有限公司通过公开拍卖方式有偿取得华阴市人民医院西院土地使用权。当时该宗土地拍卖简介及特别说明特别约定：该块土地主要用于市医院职工建造住宅，土地政府拍卖，市人民医院开发利用并参与施工招标等事项；开发商将房屋建成后，按房屋成本价团购给市医院职工，团购由市医院统一支付给开发商进行估算。，同年8月13日，第三人华阴市人民医院与华阴市华泰房地产开发有限公司下设的华阴市华泰房地产开发有限公司永华住宅楼项目部签订《永华住宅楼销售协议》，协议约定华阴市华泰房地产开发有限公司将其开发的永华住宅楼以团购形式出售给华阴市人民医院，首付款每户100000元由华阴市人民医院统一收集支付，其余款项按进度支付。工程完工后签订正式商品房买卖合同，合同签订后由销售方办妥房屋所有权证，办证费用由购买方负担。原告惠毅斌于2010年11月29日向华阴市人民医院向华阴市人民医院缴纳购房款100000元，2011年3月3日缴纳改造集中供暖费11756元。施工期间，因华阴市税务局要求预交不动产销售税，华阴市人民医院曾于2011年5月23日向华阴市卫生局上报关于市人民医院由开发商代建3号住宅楼申请减税、费及相关费用的请示报告，华阴市卫生局向华阴市人民政府上报关于市人民医院由开发商代建3号住宅楼税、费及相关费用的请示，两份请示报告均明示该块土地用于市医院职工建造3号住宅楼，开发公司代建，建成后以成本价团购给医院职工。2011年4月22日，原告惠毅斌与被告华阴市华泰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定刘芬静以每平方2140.68元购买位于华阴市太华南路市医院第1幢西单元806号房屋，建筑面积145.71平方米，合同总价款311918元。交付期限2012年9月20日前，逾期交房由出卖人按日向买受人支付房价款万分之二违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案。逾期出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。其中购房款中首付款111918元惠毅斌当时已向华阴市人民医院缴纳，其余购房款惠毅斌以按揭形式缴纳。惠毅斌于2013年11月13日接收该房，当时惠毅斌并未提出任何异议。至今已装修入住。另查，2010年8月13日，被告华阴市华泰房地产开发有限公司与第三人华阴市人民医院签订永华住宅楼销售协议后，由于华阴市国有资产管理局关于该块土地特别约定该块土地用于华阴市人民医院职工建造住宅，建成的房屋按成本价团购给该院职工，由华阴市人民医院按成本价团购给该院职工，同时土地拍卖时对建成房屋价格的售价特别限定为2100元每平方米。施工期间，因物价急剧上涨，房屋建造成本增加，双方发生纠纷。后经本院调解，双方达成调解协议，其中调解协议内容第五条约定“房屋销售税由华阴市华泰房地产开发有限公司缴纳，华阴市人民医院应配合协调将税收问题解决到头”。后由于双方未能将税收问题协商解决，且在项目竣工验收时建设单位未经审批同意擅自变更楼层数，未做外墙保温工序处理致使原告购买的房屋产权证无法办理。再查，2010年8月13日，第三人华阴市人民医院与被告华阴市华泰房地产开发有限公司签订永华住宅楼售楼协议所涉房屋建筑图纸设计系第三人华阴市人民医院委托相关人员制作完成，房屋首付款亦均由华阴市人民医院向本单位购房职工收取。本院认为，原告惠毅斌与被告华阴市华泰房地产开发有限公司虽于2011年4月22日就华阴市人民医院院内第一幢西单元806号房屋的购买事宜签订商品房买卖合同，但本案讼争房屋实际系华阴市人民医院职工福利房，房屋建筑图纸设计由华阴市人民医院负责完成，房屋首付款亦由华阴市人民医院向购房职工收取，不符合一般商品房买卖合同的交易习惯。原告主张要求按照双方2011年4月22日签订的商品房买卖合同确定的交房时间确认被告违约，但事实上被告施工期间，由于房屋建造成本激增，物价急剧上涨，而在政府土地拍卖期间已对房屋售价特别限定为2100元每平方米，致使被告无法继续施工。原告惠毅斌于2013年11月13日接收房屋时并未提出异议，且入住使用至今，现原告主张确认被告交房违约并支付逾期交房违约金，于法无据，不予支持。原告主张判令被告立即为原告办理房屋产权证，由于讼争房屋属集资福利房，涉及的税、费问题至今未予解决，华阴市人民政府相关管职能部门也未予以竣工验收，诉争房屋产权证根本无法办理，导致房屋所有权登记无法办理并非由于被告华阴市华泰房地产开发有限公司原因，属不可抗力因素所致，故原告诉请判令被告立即为原告办理房屋产权登记，事实上现履行不能，本院对其诉请无法支持。被告华阴市华泰房地产开发有限公司诉辩理由成立，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回惠毅斌的诉讼请求。案件受理费2700元，由原告惠毅斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。审 判 长 王 悦人民陪审员 董 海人民陪审员 杨自申二〇一七年十二月二十日书 记 员 侯 瑜