云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)云04民终996号上诉人（原审被告）：纳纯祥，男，1980年5月15日生，回族，住云南省玉溪市通海县。委托诉讼代理人：杨婕，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：玉溪鑫浩投资有限公司。住所地：玉溪市红塔区冯井*组小独树滇中万商汇**幢。法定代表人：李旭雄，执行董事。委托诉讼代理人：陈新国、赵崇萍，云南滇兴律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审被告：玉溪格致装饰设计工程有限公司。住所地：云南省玉溪市红塔区秀山西路滇中万商汇*栋*号。法定代表人：刘朝能，董事。上诉人纳纯祥因与被上诉人玉溪鑫浩投资有限公司（以下简称鑫浩公司），原审被告玉溪格致装饰设计工程有限公司（以下简称格致公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2017）云0402民初1914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。纳纯祥上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、原审判决认定事实错误。上诉人实际欠缴的租金和管理费并非302947元，上诉人2016年7月26日缴纳的30000元租金一审遗漏认定。依据《商铺租赁合同》的约定，上诉人第三年度未缴款项为21580元，而不是法院认定的51580元。对于第四年度欠缴的租金和管理费251367元，因被上诉人干扰上诉人正常经营长达5个月之久，此期间上诉人无法正常使用租赁商铺，故此期间的租金和管理费104736.25元（251367÷12×5）应从第四年度的租金及管理费中扣除。第四年度上诉人应交的租金及管理费为146630.75元。所以上诉人应付被上诉人的租金和管理费为168210.75元,违约金也应按此金额计算。二、原审判决有失公平公正。1、关于商铺内装修装潢、增扩的设施设备的归属问题。原审判决认定上诉人在商铺内投资的装修装潢、增扩的设施设备归被上诉人所有，并没有将上诉人装修的巨额投入考虑在内。上诉人因装修投入的费用共计94万元，原审法院却不区分装修设施是否构成附和物，一概认定所有装修装潢、增扩的设施设备归被上诉人所有，对上诉人不公平，也不符合法律的规定。对于租赁房屋的装修装潢、增扩的设施设备，在不影响出租人租赁房屋使用的情形下，承租人增扩或添置的设备可以予以拆除。2、关于被上诉人以影响上诉人正常经营的方式催要租金的问题。上诉人并非故意拖欠租金不支付，因2016年度经营状况不好，不能及时支付租金，但在被上诉人每一次催要时也积极配合持续支付租金，且在被上诉人停电、封门的威胁下上诉人与被上诉人签订了《补充协议》。可被上诉人并没有以协商或正常的法律催收途径解决纠纷，而是恶劣的给上诉人的店面上了锁，并在上诉人正常经营中多次断电。2017年7月6日以前断电封门达60天，2017年7月6日至今一直停电。停电期间，店面无法正常经营，导致上诉人经营损失更加无法支付拖欠的租金。无法正常经营的5个月（60天+3个月）期间的租金应从第四年度的租金中扣除。三、对于上诉多次缴纳的租金、管理费及水电费，被上诉人作为企业法人却从未开具过正规发票。上诉人要求被上诉人补充开具发票以制止其规避税收的行为。鑫浩公司辩称，一、一审判决认定事实清楚。答辩人提交的《滇中?万商汇商铺租赁合同》、《补充协议书》以及支付商铺租金和管理费用明细等证据，完全可以证实被答辩人实际交费金额。至于被答辩人提出一审认定其所交租金和管理费计算有遗漏，根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原则，被答辩人对其主张的计算遗漏30000元租金和管理费的事实，有提供证据加以证明的责任。至于被答辩人提出第四年度的租金和管理费应扣除5个月经营期间的费用更是无稽之谈。双方签订的《滇中?万商汇商铺租赁合同》中已明确约定了每年度的租金和管理费金额以及支付期限，被答辩人一拖再拖，至今仍拖欠第三年度和第四年度的租金和管理费未予缴齐。之后答辩人本着友好协商的原则，再次与被答辩人签订《补充协议书》，对其支付租金和管理费的时间给予延长。但被答辩人仍未按时履行支付义务，再次违约，答辩人已做到仁至义尽，被答辩人拖欠费用长达两年之久，毫无诚信可言，其该项上诉理由于法无据，应予驳回。二、一审判决适用法律正确，兼顾公正公平。答辩人与被答辩人签订的《滇中?万商汇商铺租赁合同》中约定“如乙方未按规定的时间付款……逾期30天，甲方有权终止合同，无偿收回该铺面及固定装修设施”，在《补充协议书》中亦明确约定“如果乙方有任何一期租金和管理费未按时足额支付的……则自愿于逾期付款之日将商铺交回给甲方，归甲方另行出租或者另行处置，商铺的装修装潢、改扩建的设备以及商铺中尚存的产品物资等全部财产无偿交给甲方享有”，两份合同均系双方真实意思表示，并不存在如被答辩人所述未经协商、被威胁所签订之情节，双方应当严格按照合同的约定履行各自的义务。另外，被答辩人至今仍在使用商铺，随着诉讼期间的延续，必然会产生新的租金，该部分租金亦应由被答辩人支付，请求二审法院在判决本案时一并考虑，以维护答辩人的合法权益。综上，被答辩人纳纯祥的上诉理由与案件事实不符，于法无据，恳请二审法院依法驳回。格致公司述称，其公司经营期间按时支付了租金，本案欠付的租金系纳纯祥所欠，故其公司不同意交出铺面，欠租的事应由纳纯祥自行解决。鑫浩公司向一审法院起诉请求：一、判决解除与纳纯祥签订的《滇中万·商汇商铺租赁合同》及《补充协议书》，判令纳纯祥立即腾空租赁商铺返还给鑫浩公司，纳纯祥在商铺内投资的装修装潢、改扩建的设备、商铺内尚存的产品物资等全部财产无偿交由鑫浩公司享有；二、判令纳纯祥立即向鑫浩公司支付租金和管理费302947元，并以该302947元为基数，自2017年7月6日起按年利率24%的标准支付逾期付款损失直至款项付清之日止；三、判令纳纯祥支付水、电费8247元。一审法院认定事实：2013年8月2日，鑫浩公司（甲方）与纳纯祥（乙方）签订滇中·万商汇《商铺租赁合同》，约定：“一、租赁标的。甲方将拥有经营管理权的玉溪市滇中·万商汇2栋2、11号商铺，合同约定面积587.58平方米的商铺出租给乙方，作为威尔斯陶瓷、道格拉斯陶瓷的经营场所。二、租赁期限：租用期限5年，自2013年9月28日至2018年9月27日（商铺培育免租期从2013年9月28日至2013年12月27日）。三、租金、管理费、履约保证金交纳时间及方式：1、自2013年9月28日至2014年9月27日租金为人民币49180元，管理费为人民币114754元；自2014年9月28日至2015年9月27日租金为人民币65574元，管理费为人民币153006元；自2015年9月28日至2016年9月27日租金为人民币65574元，管理费为人民币153006元；自2016年9月28日至2017年9月27日租金为人民币75410元，管理费为人民币175957元；自2017年9月28日至2018年9月27日租金为人民币75410元，管理费为人民币175957元。本着先付租金后使用的原则，乙方需在签订本合同时缴纳人民币163934元。其余租金和管理费采用壹年壹付，在每阶段计租之日30天以前付清下一阶段的租金，如乙方未按规定的时间付款，每逾期一天按当年租金5%交纳滞纳金，逾期30天，甲方有权终止合同，无偿收回该铺面及固定装修设施，并扣除乙方的履约保证金，如乙方故意破坏甲方物业或固定装修设施，甲方有权追究乙方相关经济责任或法律责任。2、乙方通过银行贷款方式支付。乙方应于签订本合同当天内支付租金和管理费总价32.9%的首付款，计53934元；剩余67.10%租金和管理费，计110000元，由乙方向银行申请贷款支付，并在签订本合同当天将贷款所需资料准备完毕，根据甲方要求到银行办理银行贷款手续，并在7个工作日内支付剩余款项。甲方自收到租金和管理费后向乙方出具收款收据。3、本合同签订时，乙方需向甲方支付人民币8000元作为履约保证金，随第一次租金一同支付；双方解除租赁关系后，甲方验收商铺无争议后，乙方交清租金、管理费及水电费、保洁费、电话宽带上网费、维修费等费用后，甲方将该保证金如数（无息）退还乙方；如乙方对该商铺或甲方物品造成损失的，则甲方有权从该履约保证金中扣除相应损失，如不有抵偿的，甲方保留继续追偿的权利。3、物业管理费、水、电费等其他经营费用由乙方自行承担。……十一、违约责任，在合同期间，甲乙双方应严格按照本合同约定的条款履行，如任何一方违约或未按本合同履行，守约方可以单方面解除合同，并保留追究违约方经济责任或相关法律责任……”。上述合同签订后，鑫浩公司如约交付铺面，纳纯祥支付了前两年租金和管理费。自2015年9月28日后至今共向鑫浩公司交纳租金和管理费167000元。经结算，纳纯祥还拖欠鑫浩公司第三年度（2015年9月28日至2016年9月27日）租金和管理费51580元，拖欠第四年度（2016年9月28日至2017年9月27日）租金和管理费251367元，共计302947元。经鑫浩公司催要，双方于2017年6月17日达成协议，并签订《补充协议书》，约定：“……乙方（纳纯祥）保证在2017年7月5日以前支付所欠租金和管理费的20%，2017年7月31日以前支付所欠租金和管理费的40%，2017年8月31日以前付清全部租金和管理费，并保证以后的租金按时足额支付。二、如果乙方有任何一期租金和管理费未按时足额支付的，或者未按照本协议第一条规定付清租金和管理费的，则自愿于逾期付款之日将商铺交回给甲方，归甲方另行出租或者另行处置，商铺中的装修装潢、改扩建的设备以及商铺中尚存的产品物资等全部财产无偿交给甲方享有，甲方自行处置，且乙方不得要求甲方给予任何补偿，同时乙方自愿向甲方承担违约责任。并保证按照全年所欠租金和管理费的标准按照每月10%的标准向甲方支付违约金。……”纳纯祥至今未按合同约定及补充协议约定向鑫浩公司支付款项。2017年7月7日，鑫浩公司向纳纯祥发出《解除合同通知书》，载明：“根据您和我公司签订的《商铺租赁合同》及《补充协议书》，您欠我公司租金和管理费未支付，经我公司多次催促，您仍未履行合同，现已严重违约。为了维护合同严肃性，根据合同约定及法律法规的相关规定，我公司特通知您解除合同关系，具体如下：一、自2017年7月7日起，我公司收回铺面，解除您和我公司之间的《商铺租赁合同》……”一审法院认为，鑫浩公司与纳纯祥于2013年8月2日签订的滇中·万商汇《商铺租赁合同》和2017年6月17日签订《补充协议书》，确系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效的民事合同，双方应当严格按照合同的约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行;……”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”纳纯祥自2013年9月28日起向鑫浩公司租用商铺至今，应当依约向鑫浩公司支付租金及管理费，其未付租金、管理费，经鑫浩公司催要并双方达成《补充协议书》后仍未按约定向鑫浩公司支付所欠租金、管理费，致使鑫浩公司收取租金的合同目的不能实现，鑫浩公司行使合同解除权于法有据，合同解除的时间应为解除通知到达纳纯祥时。鑫浩公司曾于2017年7月7日向纳纯祥送达过《解除合同通知书》，故《商铺租赁合同》和《补充协议书》解除时间应为2017年7月7日，合同解除纳纯祥应当将商铺腾还给鑫浩公司。故对鑫浩公司关于解除双方签订的《滇中万·商汇商铺租赁合同》及《补充协议书》，由纳纯祥立即腾空租赁商铺并返还，纳纯祥在商铺内投资的装修装潢、改扩建的设备无偿交由鑫浩公司享有的请求，予以支持。但对鑫浩公司关于商铺内尚存的产品物资财产无偿交由其享有的请求，因鑫浩公司未充分举证证明现商铺内尚存的产品物资系纳纯祥所有，故对鑫浩公司的该项请求，依法不予支持。结合双方签订的《商铺租赁合同》和《补充协议书》及纳纯祥实际履行支付租金、管理费的情况，鑫浩公司认为纳纯祥应当向其支付第三年度（2015年9月28日至2016年9月27日）、第四年度（2016年9月28日至2017年9月27日）拖欠的租金和管理费共计302947元的诉讼请求，于法有据，予以支持。双方在合同中约定“……如乙方未按规定的时间付款，每逾期一天按当年租金5%交纳滞纳金，逾期30天，甲方有权终止合同，无偿收回该铺面及固定装修设施……”，在补充协议中约定：“……如果乙方有任何一期租金和管理费未按时足额支付的，或者未按照本协议第一条规定付清租金和管理费的，则自愿于逾期付款之日将商铺交回给甲方，归甲方另行出租或者另行处置，商铺中的装修装潢、改扩建的设备以及商铺中尚存的产品物资等全部财产无偿交给甲方享有，甲方自行处置，且乙方不得要求甲方给予任何补偿，同时乙方自愿向甲方承担违约责任。并保证按照全年所欠租金和管理费的标准按照每月10%的标准向甲方支付违约金。……”其约定的“滞纳金”法律性质应为迟延履行违约金。另，违约金与损害赔偿金不能同时主张，二者并存时优先适用违约金。对庭审中鑫浩公司明确表示其请求“以302947元为基数，由纳纯祥按年利率24%的标准计付自2017年7月6日起直至款项付清之日止的逾期付款损失。”包括了滞纳金、违约金和逾期付款的损失，不予完全采纳，应认定鑫浩公司请求的逾期付款损失实为由纳纯祥承担违约责任。双方在合同中约定对纳纯祥迟延支付租金是否超过30天分别承担不同的违约责任，并未违反法律的规定，纳纯祥至今未向鑫浩公司支付租金，鑫浩公司要求其依约应当承担违约责任，于法有据，但双方签订的《补充协议书》中关于“按照全年所欠租金和管理费的标准按照每月10%标准”向鑫浩公司支付违约金的约定显然过高，违约金应与双方签订的《房屋转租合同》约定的租金标准相当。另，鑫浩公司请求以302947元为基数，由纳纯祥按年利率24%的标准计付自2017年7月6日起直至款项付清之日止的逾期付款损失，亦显然过高。庭审中，纳纯祥明确表示，不认可鑫浩公司关于由其“按年利率24%的标准计付自2017年7月6日起直至款项付清之日止的逾期付款损失”。根据最高人民法院关于《适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。故，根据合同法的有关规定，对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。综合考虑鑫浩公司可能获得的预期利益以及纳纯祥的根本违约行为、过错程度等因素，根据公平原则及诚实信用原则，酌情认定纳纯祥应支付鑫浩公司违约金60589.4元（302947元×20%），因纳纯祥已向鑫浩公司支付了8000元的履约保证金，应在违约金中作相应的折抵，故一审支持鑫浩公司主张的逾期付款损失52589.4元。对鑫浩公司关于由纳纯祥支付水、电费8247元的请求，因鑫浩公司未提供证据证明其已缴纳水电费，且纳纯祥不认可，故不予支持。格致公司无需承担支付拖欠鑫浩公司租金及管理费、违约金的责任，但其关于不同意鑫浩公司与纳纯祥解除双方签订的《滇中万·商汇商铺租赁合同》及《补充协议书》，并腾空租赁商铺返还给鑫浩公司，纳纯祥在商铺内投资的装修装潢、改扩建的设备全部财产无偿交由鑫浩公司享有及格致公司曾在2016年12月份装修过铺面的答辩主张，无充分的事实及法律依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：“一、原告玉溪鑫浩投资有限公司与被告纳纯祥于2013年8月2日签订的滇中·万商汇《商铺租赁合同》及2017年6月17日签订的《补充协议书》于2017年7月7日解除；二、由被告纳纯祥于本判决生效之日起十五日内将坐落于玉溪市红塔区滇中·万商汇2栋2、11号商铺返还原告玉溪鑫浩投资有限公司（被告纳纯祥在商铺内投资的装修装潢、增扩的设施设备归原告玉溪鑫浩投资有限公司所有）；三、由被告纳纯祥于本判决生效之日起十五日内支付原告玉溪鑫浩投资有限公司商铺租金及管理费302947元；四、由被告纳纯祥于本判决生效之日起十五日内支付原告玉溪鑫浩投资有限公司违约金52589.4元；五、驳回原告玉溪鑫浩投资有限公司的其他诉讼请求。”本院二审期间，纳纯祥提交了以下证据：1、银行卡交易明细清单、卡卡转账凭证各一份，证明2016年7月26日李志敏曾向鑫浩公司转账3万元。2、《施工合同》、装修费用清单、收据，证明其因装修铺面支出95万元。经质证，鑫浩公司认为第一组证据显示因户名与账号不符这笔钱被退了回来，故转账的3万元并未实际到账。对第二组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。格致公司对上述证据均无异议。针对鑫浩公司提出转账的3万元并未到账的问题，本院依职权到云南红塔农村合作银行进行调查，调取了鑫浩公司会计梁雪梅的账户明细，该明细显示2016年7月26日梁雪梅有一笔3万元的资金入账。经质证，各方对此均无异议。本院认为，纳纯祥提交的第一组证据与本院调取的证据能相互印证，故予以采信。第二组证据真实性无法确定，不予采信。关于一审认定的案件事实，鑫浩公司、格致公司均无异议，纳纯祥除对欠付租金的金额不认可外，对其余事实亦无异议，故对双方无争议的事实部分，本院予以确认。另查明，2016年7月26日，李志敏向鑫浩公司支付租金3万元。经计算，纳纯祥至今还拖欠鑫浩公司第三年度（2015年9月28日至2016年9月27日）租金和管理费21580元，拖欠第四年度（2016年9月28日至2017年9月27日）租金和管理费251367元，共计272947元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各当事人均应按照约定全面履行自己的义务。本案双方在《商铺租赁合同》中明确约定，承租人租用商铺应以先付租金后使用为原则，租金和管理费一年一付，每阶段计租日30天以前承租人应付清下一阶段租金。但纳纯祥租用商铺至今，尚欠第三年度和第四年度的租金、管理费共计272947元未付，其行为已构成根本违约，原审判决解除双方《商铺租赁合同》、《补充协议书》，由纳纯祥返还商铺并无不当。关于欠付金额，一审认定有误，本院予以调整。因纳纯祥对原判违约金的计算方式无异议，故二审以欠付金额272947元为基数，将违约金相应调整为54589.4元（272947元×20%），折抵纳纯祥已付的8000元履约保证金，还应支付46589.4元。涉讼商铺由纳纯祥管理使用至今，其要求扣减第四年度5个月的租金无事实及法律依据，本院不予采纳。关于商铺装潢以及增扩设施的归属，因双方在补充协议中明确约定若纳纯祥逾期支付租金，则商铺内的装修、设备无偿交由鑫浩公司享有，故一审对此作出的处理符合双方约定，纳纯祥要求拆走增扩设备的主张依据不足，本院不予支持。综上，纳纯祥的上诉主张部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省玉溪市红塔区人民法院（2017）云0402民初1914号民事判决第一、二项；二、撤销云南省玉溪市红塔区人民法院（2017）云0402民初1914号民事判决第三、四、五项；三、由纳纯祥于本判决生效之日起十五日内支付玉溪鑫浩投资有限公司租金及管理费272947元，支付违约金46589.4元；四、驳回玉溪鑫浩投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5966元，减半收取2983元，由纳纯祥负担2680元，玉溪鑫浩投资有限公司负担303元；二审案件受理费6633元，由纳纯祥负担5961元，玉溪鑫浩投资有限公司负担672元。本判决为终审判决。本判决生效后，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审判长  吴析咛审判员  荆 燕审判员  ＸＸＸ二〇一七年十二月十九日书记员  王 珺