福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0121民初4835号原告：柯水金，女，汉族，1954年1月19日出生，住址福建省长乐市。委托诉讼代理人：王郑琤、杨友伟，福建信得律师事务所执业律师。被告：福建捷扬房地产开发有限公司，住所地福建省闽侯县上街镇国宾大道588号，统一社会信用代码91350121611321057L。法定代表人：赵明。委托诉讼代理人：丁永峰，福建联合信实（福州）律师事务所执业律师。原告柯水金与被告福建捷扬房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告柯水金的委托诉讼代理人王郑琤、杨友伟、被告福建捷扬房地产开发有限公司的委托诉讼代理人丁永峰到庭参加诉讼。本院现已审理终结。柯水金向本院提出诉讼请求：1、判令福建捷扬房地产开发有限公司支付从2013年12月1日起至2017年8月18日福建捷扬房地产开发有限公司实际通知柯水金交房之日止，按柯水金已付购房款4700000元的日万分之一利率向柯水金支付逾期交房违约金，共计违约金637320元。2、诉讼费用由福建捷扬房地产开发有限公司承担。事实与理由：2011年3月1日，柯水金与福建捷扬房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定柯水金向福建捷扬房地产开发有限公司购买福建捷扬房地产开发有限公司开发的位于福建省闽侯县上街镇国宾大道588号，闽江花园新城二期Ｃ区“雲畝天朗•富仕山”第I-37#楼02号房，该商品房建筑面积为540.89平方米，其中主体建筑面积301.12平方米，地下室面积197.75平方米，架空车位面积42.02平方米；建筑占地面积195.80平方米，庭院面积572平方米。该商品房计价方式为按套计算，商品房总价款为人民币4700000元。合同签订之后，柯水金依约支付了全部购房款。柯水金、福建捷扬房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第八条（交付条件与期限）约定，福建捷扬房地产开发有限公司应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合《商品房买卖合同》项下约定条件的商品房交付柯水金使用，而福建捷扬房地产开发有限公司迟至2017年8月18日才通知柯水金可办理交房手续。福建捷扬房地产开发有限公司存在严重逾期交房的违约行为，依法应承担违约责任。《商品房买卖合同》第九条（出卖人逾期交房的违约责任）：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：（1）出卖人逾期不超过90日（含90日）交房的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）出卖人逾期交房超过90日的，买受人不得解除合同，自本合同第八条规定的最后交付期限起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。”本案中，福建捷扬房地产开发有限公司逾期交房时间已远远超过90日，柯水金有权根据《商品房买卖合同》第九条上述约定，要求福建捷扬房地产开发有限公司按日向柯水金支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。福建捷扬房地产开发有限公司辩称，首先，本案房屋福建捷扬房地产开发有限公司已经于2016年11月30日通知柯水金交房，因违约金的相关事宜没有达成协议，起诉前一直协商，故未收房，直到2017年8月18日福建捷扬房地产开发有限公司再次通知交房，柯水金已经交房，不存在不交房的问题。其次，对于柯水金主张要求支付逾期交房违约金问题，福建捷扬房地产开发有限公司认为有许多客观因素，例如在建设过程中因政府事情上街沙堤村民围堵，以及恶劣天气等等不可抗力因素造成的，应该给予合理扣减时间，为此福建捷扬房地产开发有限公司多次与柯水金协调，但未达成协议。福建捷扬房地产开发有限公司通知交房是2016年11月30日，故应从2016年11月30日起算。违约金的计算过高，福建捷扬房地产开发有限公司并没造成柯水金的损失，故应调整为日万分之0.5。柯水金及福建捷扬房地产开发有限公司围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年2月16日，柯水金与福建捷扬房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：柯水金向福建捷扬房地产开发有限公司购买其开发的位于闽江花园新城二期Ｃ区“雲畝天朗.富仕.山”I-37幢02号房，建筑面积540.89平方米，商品房价款按套计算，总金额为4700000元。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定，出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期交房超过90日的，买受人不得解除合同。自本合同第八条规定的最后交付期限起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，柯水金分别向福建捷扬房地产开发有限公司支付购房款人民币500000元、910000元、3290000元，共计人民币4700000元。柯水金依约履行了支付全部购房款的义务。福建捷扬房地产开发有限公司向柯水金开具上述购房款的《销售不动产统一发票》。讼争房屋已通过竣工验收，竣工消防备案已合格。2017年8月18日，福建捷扬房地产开发有限公司向柯水金发出《入伙通知书》，通知柯水金于2017年8月25日-9月1日日办理收楼手续。本院认为，柯水金与福建捷扬房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。合同签订后，柯水金依约支付了全部购房款，福建捷扬房地产开发有限公司应按合同约定在2013年11月30日前将符合约定条件的房屋交付柯水金。现福建捷扬房地产开发有限公司未在约定期限内向柯水金交付符合约定条件的房屋，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。故对柯水金要求福建捷扬房地产开发有限公司支付逾期交房违约金的主张，本院予以支持。柯水金主张未实际收房，但福建捷扬房地产开发有限公司已通知柯水金于2017年8月25日-9月1日办理收楼手续，且诉争房屋已具备交付条件，柯水金主张将违约金计算至2017年8月18日，本院予以照准，故违约金为637320元（4700000元×0.01﹪×1356天）。福建捷扬房地产开发有限公司主张柯水金要求的违约金过高，应予调整，但其并未就柯水金请求的违约金超过其所遭受的损失进行举证，故对福建捷扬房地产开发有限公司的该项主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：福建捷扬房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向柯水金支付逾期交房违约金637320元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10173元，因适用简易程序审结，减半收取计5086.5元，由福建捷扬房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 员 张文仲二〇一七年十二月二十一日法官助理 李秀华书 记 员 罗燕圆附件：主要法律条文和执行申请提示《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。