广西壮族自治区象州县人民法院民 事 判 决 书(2017)桂1322民初1491号原告：黄德帮，男，1958年12月11日出生，住广西象州县。原告：林梅姣，女，1958年10月3日出生，住广西象州县。上述二原告共同委托诉讼代理人：黄琳，广西华尚律师事务所律师。上述二原告共同委托诉讼代理人：罗柳青，广西华尚律师事务所实习律师。���告：广西伟弘房地产开发有限责任公司，住所地：广西河池市宜州区龙江路377号，统一社会信用代码：91451281677745960G。法定代表人：韦荣辉,公司董事长。委托诉讼代理人：黄峥，该公司员工。被告：广西伟弘房地产开发有限责任公司象州分公司，住所地：广西象州县象州镇温泉大道260号，统一社会信用代码：91451322596868352L。负责人：韦罗英。委托诉讼代理人：覃柳杨，公司员工。原告黄德帮、林梅姣与被告广西伟弘房地产开发有限公司（以下简称伟弘公司）、广西伟弘房地产开发有限责任公司象州分公司（以下简称伟弘象州分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月17日公开开庭进行了审理。原告黄德帮、林梅姣及二原告的共同委托诉讼代理人黄琳、罗柳青，被告伟弘公司的委托诉讼代理人黄峥，被告伟弘象州分公司的委托诉讼代理人覃柳杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄德帮、林梅姣向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告在2017年12月30日前将原告所购房屋交付原告；2.判令被告向原告支付自2015年12月31日起至2017年10月1日止的违约金106326元，此后的违约金计至实际符合交房条件之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年1月28日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于，房屋总金额为331749元，合同约定的交房时间为2015年12月30日前。合同签订后，原告依约支付全部总款（首付计101749元，余款按揭支付230000元），但被告至今未履行交房义务，截至2017年10月1日，共计逾期641天；依据合同约定，被告应当承担逾期交房的违约金，按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金给原告，因此，被告应向原告支付违约金106326元（331749×5÷10000×641=106326）；此后的违约金应按此标准计算至实际交付之日止。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1.原告的身份证复印件一份，拟证明原告的身份情况；2.商品房买卖合同复印件一份，拟证明原告与被告存在商品房买卖合同关系；3.收款收据复印件及个人担保借款合同复印件各一份，拟证明原告已按合同约定支付所有的购房款。被告伟弘公司、伟弘象州分公司共同辩称，1.同意在2017年12月30日前将原告所购房屋交付原告���2.按照《商品房买卖合同》约定，逾期90天以内的不承担逾期交房责任，因此，请求法院支持在总的逾期天数中减除90天；3.按照《商品房买卖合同》约定，出现连续三天降雨（包括气象记录标注降雨量为0.00的天数）天气的，应在总的逾期天数中相应扣减；4.施工当中出现的停电事件影响施工的，应当在总的逾期天数中予以扣减；5.合同期限内出现的停水事件影响施工的，应当在总的逾期天数中扣减；6.合同期限内因中、高考影响施工的，应当在总的逾期天数中扣减；7.施工当中出现高温天气影响施工的，应当在总的逾期天数中扣减；8.关于逾期交房违约金的问题，按相关法律法规，因违约金过高，当事人可以请求降低，象州的其他房开在合同订立时普遍都对违约金做了调整，基本都约定在每天万分之零点五或万分之一，这是象州的其他房开逾期交房的通用做法，具有���当的普遍性，也是比较合理的，所以，我公司请求人民法院按买受人己付房价款每天万分之二计算违约金。被告伟弘公司、伟弘象州分公司为证明其主张，向本院提供如下证据：1.广西电网有限责任公司来宾象州供电局出具的“伟弘·锦绣世家”停电时间情况统计表，拟证明合同期限内该项目停电5天；2.象州自来水有限责任公司的证明，拟证明合同期限内该项目停水3天；3.象州县教育局的证明，拟证明在合同期限内中、高考的总天数为6天；4.象州气象局的证明，拟证明合同期限内该项目出现连续3天以上降雨天气165天；5.象州气象局的证明，拟证明合同期限内该项目出现高温天气31天。经庭审质证，被告对原告所举的证据1、2、3的真实性、合法性没有异议。原告对被告所举证据1、2、3、4、5的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为不具备合同约定的扣减条件，不同意扣减被告违约天数。综合本案的证据及原、被告的诉辩意见，本院认定如下案件事实：2015年1月28日，原告黄德帮、林梅姣与被告伟弘象州分公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告伟弘象州分公司开发的“伟弘·锦绣世家”8栋1单元1601号商品房一套，购房总金额331749元，上述购房款原告已全部按时付清被告。合同第九条约定：“出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商��意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.（1）买受人未按合同约定付清房款，包括但不限于因买受人原因未能取得或未能按约定取得按揭贷款或公积金贷款所造成付款延误；（2）政府行为（包括但不限于政府庆典、公共突发事件、中高考、政府规划设计重大调整、政府延期审批或验收等）；（3）供水、供电相关部门停水停电造成停工的；（4）自然灾害或社会异常事件发生造成停工的；（5）气象部门记录连续三天以上雨雪冰冻天气或高温天气影响施工的；（6）不可遇见的异常施工困难及重大技术问题（建设主管部门认可的）；（7）适用于锦绣世家建设项目施工合同有关工程顺延的情形”。合同第十条约定：“……除本合同第九条规定的���殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……；2、出卖人逾期90天交房的，不承担逾期交房责任，出卖人逾期交房超过90天的，如确因出卖人责任造成房屋延期交付的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行”。合同第八条关于买受人逾期付款的违约责任约定,“逾期在30日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金,合同继续履行”。另查明,“伟弘·锦绣世家”项目在双方约定的合同期限内，出现停电5天；停水3天；中高考6天；合同期限内，该项目出现连续3天以上雨水(不含降雨为“0”)的天气73天；出现35℃以上高温天气31天。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，也不损害社会公共利益，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告伟弘象州分公司与原告黄德帮、林梅姣签订《商品房买卖合同》后至今未能交房,应承担违约责任。一、关于在2017年12月30日前将原告所购房屋交付原告问题；虽然被告伟弘公司、伟弘象州分公司均同意在2017年12月30日前将原告所购房屋交付原告，但经本院现场勘验，原告所购房屋所在被告伟弘象州分公司开发的“伟弘·锦绣世家”项目至今未竣工，门、窗、水、电等设施正在完善当中，被告亦以多种形式承诺会在近期交房，从保障工程的质量而言，原告还应给予必要的宽限时间。故对被告履行交房义务的期限，本院支持为在本判决生效之日起的30日内。二、关于违约金计算的起止时间；原告黄德帮、林梅姣主张的违约金应从双方约定的交房之次日即2015年12月31日起暂计算至2017年10月1日止，此后的违约金以已付购房总款331749元为基数按每日万分之五计算至实际交房之日止；由于被告实际交房时间尚未确定，故在本案中对原告请求的违约金计算起止时间，本院支持为自2015年12月31日起至2017年10月1日止；2017年10月1日以后的违约金，原告可另案主张。三、关于逾期交房合理的扣减事项；1.关于90天的免责期；双方在合同第十条约定：“出卖人逾期90天交房的，��承担逾期交房责任，出卖人逾期交房超过90天的，如确因出卖人责任造成房屋延期交付的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”，由此可见，双方的真实意思应理解为逾期90天内，无条件免责，90天以外仍可有条件（即非出卖人责任造成房屋延期交付的）免责，原告关于超过90天交房就应按全部逾期天数计算的主张与双方合同约定不符，原告的该主张，本院不予采信；2.合同期限内出现的停电5天、停水3天、中高考6天、连续三天以上雨水天气73天、35℃以上高温天气31天，共118天，应该在总逾期时间内扣减相应的天数，因为双方在合同第九条明确约定，出现停电、停水、中高考、连续3天以上雨水天气、35℃以上高温天气的情形是可以“据实予以延期”的，虽然合同条款中有出现停水停电以及连续3天以上雨水���气、高温天气情形“造成停工或影响施工的”表述，但意思并不矛盾，结合建筑行业大多室外高空作业的特点，以及双方对合同条文易于理解、执行和监督的初衷，原告提出有上述情形并造成停工或影响施工才能据实延期的观点，本院不予支持。3.降雨为“0”的天气是否可以扣减的问题，气象专业上所称的“0”雨量表示微量下雨,就南方的天气特征而言，雨水比较充沛，东边下雨西边晴的现象也是常有，“0”雨量天气就停工休息的有悖常理，因此，被告要求扣减“0”雨量天数，理由不充分，本院不予支持；4.关于35℃以上高温天气是否应达到连续三天的条件才能扣减的问题，国家对高温天气作业劳动保护有专门的规章，高温措施旨在保护���动者的生命健康权，高温有不同的等级，一旦出现某种情形就应有相应的措施，因此，原告主张35℃以上高温天气应达到连续三天的条件才能扣减的观点不符生活常理，于法亦无据，本院不予支持；四、关于逾期交房应按日支付总房款万分之五的违约金是否过高的问题；1.庭审中，双方当事人均未能提供证据证实违约损失的具体数额，无法根据实际损失与约定违约金之间作出是否过高的判断；2.双方在合同中不仅约定逾期交房按日支付总房款万分之五的违约金，同时约定买受人逾期付款的按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，从公平原则和诚实信用原则而言，应该尽量尊重双方的意思自治；3.结合合同的履行情况、当事人的违约程度、预期收益等因素综合评判，原告主张按合同约定的万分之五的标准计算违约金并无不当，因此，对被告提出的违约金过高应予调整的要求，本院不予采纳。综上，本院认为被告逾期交房641天（自2015年12月31日起计算至2017年10月1日止），扣除双方在合同约定可据以顺延的天数118天以及双方在合同约定不计违约金的90天，被告应向原告支付逾期交房违约金71824元[331749×5÷10000×（641-118-90）≈71824]。关于责任承担的问题，本院认为，被告伟弘象州分公司虽然可以作为民事诉讼的当事人参加诉讼，但其作为分公司不具有独立的法人资格，其相应的民事责任应由伟弘公司来承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告广西伟弘房地产开发有限责任公司在本案判决生效之日起30日内，向原告黄德帮、林梅姣交付所购房屋；二、限被告广西伟弘房地产开发有限责任公司在本案判决生效之日起30日内，向原告黄德帮、林梅姣支付逾期交房违约金71824元；三、驳回原告黄德帮、林梅姣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2427元，减半收取1213.5元；由原告黄德帮、林梅姣负担364元，被告广西伟弘房地产开发有限责任公司负担849.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。审判员  黄泰钧二〇一七年十二月二十五日书记员  李宝坤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不��合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。