陕西省延安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕06民初23号原告延安圣龙工贸有限公司（以下简称：圣龙公司）。住所地：延安市政府家属院*号楼***室。法定代表人何建琴，该公司经理。委托代理人曹雨，陕西厚朴律师事务所律师。委托代理人何润国，男，汉族，陕西省延安市宝塔区南大街**号院*楼*号。被告延安青河房地产开发有限公司（以下简称：青河公司）。住所地:延安市宝塔区永昌路紫玉东方小区。法定代表人陈喜艳，该公司经理。委托代理人康虎卫，男，汉族，陕西省延安市宝塔区大桥街*号院**楼*座。委托代理人马小刚，陕西北望律师所律师。原告延安圣龙工贸有限公司与被告延安青河房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告延安圣龙工贸有限公司��托代理人曹雨、何润国，被告延安青河房地产开发有限公司委托代理人康虎卫、马小刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。延安圣龙工贸有限公司请求：判令被告依约向原告交付翠薇花园一至四号楼一层沿街门面房2500平米；一号楼同一单元内面积均不小于100平米的单元房5套，具体单元房由原告挑选。2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告于2010年7月16日签订了土地开发合作协议书一份，约定原告给被告转让原告与毘圪堵村委会之间的土地合作开发项目，由被告向原告返还沿街框架一层门面房2500平米，另计1500平米由乙方直接返还给村上，具体返还位置待项目建成由原告和毘圪堵村委会先行挑选。项目建成后，另外返还原告单元房五套，每套房屋面积不少于100平米，并在同一单元内由原告挑选。合同签订后，原告按照双方的约定配合被告进行房地产开发，该项目为延安翠薇花园商住小区。到2016年6月份被告开发的房产就可以出售交付，被告在此时就应该向原告交付门面房及单元房，但被告不但未通知原告去选房，反而在未向原告返还的情况下对外出售门面房和单元房。原告得知被告对外出售的情况后，和毘圪堵村原书记王院生从2016年10月起到原告起诉前多次找被告，要求被告按照协议交付门面房、单元房，并告知被告原告挑选的沿街门面房位置为一至四号楼、单元房为一号楼，被告一直推脱到现在也未予交付，并将原告挑选的门面房对外出租，原告无奈，只好依法提起诉讼，请求法院依法维护原告的合法权益。原告延安圣龙工贸有限公司提供以下证据支持其诉讼请求：第一组证据、原告与毘圪堵村委会签��的合作协议书、毘圪堵村委会的重大事项报告单、三份会议纪要及村民签字表。证明：1、2009年10月28日原告与毘圪堵村委会签订合作协议书的事实。2、原告与毘圪堵村委会签订的合作协议经过村民会议和村民代表大会同意。合作协议书约定毘圪堵村委会以自己在红花沟三期B区对面（原柴家沟）的土地投资，原告负责筹资修建；约定项目修成后，原告将沿街框架一、二层共计1500平米返还给毘圪堵村委会，其余一切建筑物归原告所有。原告与毘圪堵村委会签订的合作协议依法成立，合法有效，应受法律保护。第二组证据、延安市宝塔区万花乡人民政府延区万政发（2009）第79号文件、毘圪堵村重大事项报告单。证明：2009年10月30日万花乡人民政府向宝塔区集体项目管理办公室上交了关于毘圪堵村三产商住建设项目的请示报告，该建设���目经毘圪堵村三委会反复研究、征集村民意见，79.2%的村民户同意建设，经万花乡党委会议研究同意建设。毘圪堵村委会与原告签订合作协议履行了相关手续，手续合法、项目合法。第三组证据、原告与被告的土地开发合作协议书、被告与毘圪堵村委会的合作协议书。证明：1、2010年7月16日原告与被告延安青河房地产开发有限公司签订了土地开发合作协议书及被告不履行协议的事实。2、2010年8月2日被告与毘圪堵村委会签订合作协议书。证明2010年7月16日原告与被告签订了土地开发合作协议书，原告将其与毘圪堵村委会签订的土地合作开发项目转让给被告。双方约定：被告无偿给甲方返还沿街框架一层门面房2500平方米，另计1500平方米由乙方直接返还给毘圪堵村委会。项目建成后，另外返还给原告单元房五套，每套面积不小于100平方米，并在同一单元内由原告挑选：被告给原告提供保证金60万元。被告开工后原告立即退还被告所付的保证金30万元，剩余部分带房屋返还给原告后一次性付清。另，被告与毘圪堵村委会的合同第七条约定，被告从合同签订之日起三年内将门面房交给村委会，也就是被告应于2013年8月2日前将门面房返还给村委会。原、被告的协议第三条约定，被告给原告返还的面积与毘圪堵村委会的同期，被告应于2013年8月2日将2500平方米的一层门面房及100平方米以上的五套单元房交付给原告。原告与被告签订的合作开发协议合法有效，被告应履行合同义务，现被告拒不履行该协议，应承担相应的法律责任。第四组证据、商品房预售许可证。证明：延安市房地产管理办公室给被告延安青河房地产开发有限公司颁发了商品房预售许可证。证明原、��告合作开发的项目经有关政府部门批准，被告销售房屋五证手续齐全，项目合法，应该受到法律保护。第五组证据、证人王院生当庭证言。证明：2009年圣龙公司和毘圪堵村签订了修房协议，2010年8月2日，毘圪堵村与青河公司签订的合作协议，该此合作上过乡政府会。被告延安青河房地产开发有限公司答辩称：1、原、被告所签订的合同属无效合同。原、被告所签订的合同涉及开发土地属于毘圪堵村的集体土地，原告对土地不具有所有权和开发权，所以双方签订的合同不符合法律规定，故属于无效合同。2、原告依据无效合同请求被告返还2500平米的门面房和5套住房没有事实依据和法律依据。3、被告与土地所有人毘圪堵村签订合作协议，随后办理了选址意见书，规划意见，土地拍卖出让手续，缴纳了土地出让金，办理了土地证、施工许可证、商品房预售许可证，完全符合房地产开发的法律规定，所以开发项目涉及的土地与原告没有法律关系，所以驳回原告诉讼请求。被告延安青河房地产开发有限公司提供以下证据支持其诉讼请求：第一组证据、省市土地批件。证明：原被告双方签订的土地开发合作协议违反法律规定，应属于无效合同。证明目的：1、2012年5月23日陕西省人民政府审批土地件同意将延安市宝塔区土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内万花乡毘圪堵等有关村组7.3883公顷集体农用地转为建设用地。2、原被告签订的土地开发合作协议确定的土地属于万花乡毘圪堵村委会的集体土地，属于集体农用地，原告签订协议时该土地还属于村上的农用地，不得建设，原告对该土���不具有开发权，至省政府批件后，该土地才转化为建设用地，可以建设，双方2010年7月16日签订的开发合同所涉及的土地作为开发合作用地不符合法律规定。3、被告开发所用土地2015-001、002是依法挂牌出让取得的开发土地，与原告无法律关系。4、原被告双方签订的土地开发合作协议违反法律规定，应属于无效合同。第二组证据、委托征地协议书及拆迁补偿方案。证明：被告开发所占土地是委托征地依法取得。证明目的：1、根据项目选址意见书和土地批复，同意将万花乡毘圪堵村征收部分集体土地用于红化四期限价商品房和公共租赁房建设项目，委托延安市土地统征管理办公室征收该土地。2、延安市土地统征办公室关于红化四期限价商品房和公共租赁房建设项目出具了补偿安置方案。3、被告开发建设的土地是通过合法征收万花乡毘圪堵村委会的集体土地，并非依据原被告双方签订的土地开发合作协议取得的土地。第三组证据、国有建设用地使用权出让合同。证明：被告通过挂牌出让依法取得国有建设用地。证明目的：1、被告与延安市国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同，依法取得了2015-001宗地，土地出让金为57180000元；依法取得了2015-002宗地，土地出让金为2620000元.2、被告通过挂牌出让依法取得的建设用地，并非依据双方签订的土地开发合作协议而取得。第四组证据、项目选址意见、规划意见、土地证、施工许可证、预售许可证。证明：被告依法办理了项目选址意见，规划意见，土地使用权证、施工许可证、预售许可证等合法开发的所有手续。证明目的：1、双方签订土地开发合作协议后，被告按协议给付��告60万元，开工时原告也未给被告退还保证金30万元，原告未履行协议的任何义务，无奈被告只能独自依法办理项目选址意见，规划意见，土地使用权证、施工许可证、预售许可证等合法开发的所有手续，承担了所有的费用。2、双方签订的合同违反法律规定应当认定无效，况且合同的权利义务是对等的，没有只享有权利，不承担义务的权利。本院通过开庭，组织双方当事人对证据进行了质证。被告对原告提供的第一组证据的真实性没有异议，合法性关联性均有异议。被告认为该合作协议是毘圪堵村与圣龙公司直接签订的，该协议涉及到的权利义务与被告无关。因为所涉及到的开发项目合同一方圣龙公司属于工贸公司，不具有房屋开发资质，所以该协议不受法律保护，故不能成立。重大事项报告单真实性没有异议，对证明目的有异���，质证意见同前。被告对原告提供的第二组证据的真实性没有异议，但所涉及的内容只能看到万花政府的一个请求报告，无法证明其与被告的关联性，更无法看到履行的相关手续的任何证据。被告对原告提供的第三组证据中的第一份协议是圣龙公司与清河房地产公司的协议的真实性认可，合法性、关联性均不认可。对于第二份协议毘圪堵村与青河公司签订的真实性、合法性没有异议，对其所要证明的目的有异议。合同所涉及到的权利义务与原告无关。被告对原告提供的第四组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告对原告提供的证人王院生的证言真实性无异议，认为仅能够证明证人是原、被告签订协议的中间人。由于被告对原告提供的几组证据的真实性均无异议，故本院对原告提供的证据的真实性均予以认定，对其证明目的结合其它证据及当事人的陈述等��合予以评判。原告对被告提供的第一组证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，对证明目的的2、3、4均有异议，被告认为原、被告签订了协议后，才有了开发的机会。被告认为没有违反法律规定，该证据不能证明该合同是无效合同。原告对被告提供的第二组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，与第一组证据的质证意见一致，被告取得土地开发权依据是原、被告的协议取得。原告对被告提供的第三组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，质证意见与第一、二组质证意见一致。原告对被告提供的第四组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据恰恰证明了原、被告签订的合作协议是合法有效的，被告按照协议办理了相关手续，进行了开发，这是被告的合同义务，合同并没有违反法律规定应当认定为有效。被告现在拒绝返还原告合同约定的面积和房屋，违返了诚实性原则，其举证不能成立。由于原告对被告提供的四组证据的真实性均无异议，故本院该四组证据的真实性予以认定。被告提供的证据省市土地批件、委托征地协议书及拆迁补偿方案、国有建设用地使用权出让合同、项目选址意见、规划意见、土地证、施工许可证、预售许可证等能够完整的证明被告办理了万花乡毘圪堵等有关村组7.3883公顷集体农用地转为建设用地的手续，并以其名义在市上挂牌出让时以5980万元的价格购得上述地块的建设用地使用权。并且先后完成了项目选址意见、规划意见、土地证、施工许可、建设施工及预售许可等所有手续，并承担了全部费用。本院对被告完成的上述项目予以认定。通过对双方当事人提供的证据的质证、认证，结合双方当事人的陈述等，本院依法认定以下案件事实：2009年10月28日延安市宝塔区万花乡毘圪堵村委会与原告圣龙公司签订合作协议书，协议约定:毘圪堵村委会以其在红华沟三期B区对面（原柴家沟）的土地投资，不再出任何资金，圣龙公司负责筹资建设。相关的开发手续均由圣龙公司负责办理，毘圪堵村委会予以配合提供相应的证明手续等。项目建成后圣龙公司将沿街框架一、二层（地点由村委会挑选）共计1500平米返还给村委会，其余一切建筑物归圣龙公司所有。同时约定圣龙公司从签订协议之日起一年半内将各类手续办齐，三年内将上述1500平米房产交予村委会(以上情况如并非圣龙公司人为原因未按约定实施的情况除外，另作协商)。协议达成后，报请宝塔区万花乡政府，乡政府于2009年10月30日向区集体项目管理办公室报送了《万花乡人民政府关于毘圪堵村三产商住建设项目的请示报告》。但由于原告无开发资质相关手续未能办理。为尽快推进开发进程，在时任村支书王院生的中介下，原、被告于2010年7月16日签订了合作协议书，约定原告给被告转让原告与毘圪堵村委会之间的土地合作开发项目，由被告向原告返还沿街框架一层门面房2500平米，另计1500平米由被告直接返还给村上，具体返还位置待项目建成由原告和毘圪堵村委会先行挑选。项目建成后，另外返还原告单元房五套，每套房屋面积不少于100平米，并在同一单元内由原告挑选。村委会未在该协议上加盖印章，村支书王院生以中介人的身份在协议上签名。2010年8月2日，被告青河公司单独与毘圪堵村委会签订了合作协议。协议签订后，被告开始办理各种审批手续，于2012年5月将协议项目所占土地的集体农用地转建设用地，于2014年9月完成延安市红华四期A区（翠微花园）小区项目建设用地审批，于2015年10月拍得延安市红华四期A区（翠微花园）建设项目用地，并先后完成了延安市红华四期A区（翠微花园）建设项目的项目选址意见、规划意见、土地证、施工许可、建设施工及预售许可等所有手续，并承担了全部费用。被告青河公司与毘圪堵村委会签订的协议已实际履行。到2016年6月份，被告开发的房产已具备出售交付条件。原告在向被告索要协议约定的应返还房屋未果的情况下，向本院提起诉讼。2017年3月2日我院依原告的申请，裁定查封了“被告延安青河房地产开发有限公司所有的翠微花园一至四号楼一层沿街门面房共2500平方米面”。本院认为，本案中，原告圣龙公司的请求能否得到支持归结于三份协议的认定。第一份协议，原告圣龙公司与毘圪堵村委会签订的合作协议。该协议签订时欲开发土地属于毘圪堵村的集体农用地，不具备开发建设条件，且原告为工贸公司其无房地产开发的资质。按照双方签订的合同内容看，圣龙公司负责筹资建设，相关的开发手续均由圣龙公司负责办理。而政府相关部门是不会许可无房地产开发的资质的企业进行地产开发的。所以，圣龙公司无办理协议约定的开发手续的资格要件，该协议违反法律的强制性规定，为无效协议。第二份协议，原告与被告签订的合作协议。原、被告在签订该协议时，欲开发土地属于毘圪堵村的集体农用地，不具备开发建设条件。且根据村支书当庭的证言及双方当事人的陈述，可以认定原、被告在签订协议时并未获得毘圪堵村委会的授权或书面认可，之后也未签订三方协议。故原、被告双方均未依法获得对上述土地的任何权利，该协议约定的是处分他人的合法权利，属无效协议。第三份协议，被告青河���司与毘圪堵村委会签订的合作协议。被告青河公司具有房地产开发企业的资质，协议内容合法。协议签订后被告青河公司先后完成了省市土地批件、委托征地协议书及拆迁补偿方案、国有建设用地使用权出让合同、项目选址意见、规划意见、土地证、施工许可及预售许可等所有手续。双方之间的协议已经实际履行，该协议为合法有效的协议。综上所述，虽然原告认为被告青河公司与毘圪堵村委会签订的合作协议正是履行其与被告之间的合作协议，但原、被告并未与村委会达成三方协议。而是在2010年8月2日，被告青河公司单独与毘圪堵村委会签订了合作协议，并已实际履行。故原告称被告青河公司与毘圪堵村委会签订的合作协议正是履行其与被告之间的合作协议无事实及法律依据。原告圣龙公司请求被告依约返还其商用及住宅面��的诉讼请求本院不予支持。原告基于合同无效的损失，应向导致合同无效的过错方主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院（关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释）》第一条的规定，判决如下：驳回原告延安圣龙工贸有限公司的诉讼请求。案件受理费81800元，由原告延安圣龙工贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长  韩永虎代理审判员  高 敏人民陪审员  常丽丽二〇一七年十二月二十七日书 记 员  侯序楠