广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤19民终578号上诉人（原审被告）：应胜益，男，1975年8月24日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：李波，广东巨龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李信，广东巨龙律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）：黄惠清，男，1943年8月1日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：刘锦凤，广东尚融律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶文浩，广东尚融律师事务所律师。原审被告：蔡树淮，男，1992年7月21日出生，汉族，住广东省汕头市。委托诉讼代理人：李波，广东巨龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张骏，广东巨龙律师事务所律师。原审被告：陈运金，男，1979年6月9日出生，汉族，住广东省。上诉人应胜益因与被上诉人黄惠清、原审被告蔡树淮、陈运金房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第2052号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、应胜益应于判决发生法律效力之日起五日内搬离并返还位于东莞市塘厦镇花园新街12号105、106两间商铺中现仍由蔡树淮在分租使用的面积为97.26平方米的部分商铺给黄惠清，蔡树淮负有搬离并返还上述商铺的协助义务。二、应胜益应于判决发生法律效力之日起三日内支付黄惠清2015年8月份至2016年4月份期间的租金共378000元。三、应胜益应于判决发生法律效力之日起三日内支付黄惠清2016年5月份之后的租金（计算方式：按27902.46元/月的标准，自2016年5月1日起计至应胜益实际履行判决第一项的义务之日止）。四、应胜益应于判决发生法律效力之日起三日内支付黄惠清围墙维修费3000元。五、驳回黄惠清的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审受理费3020元，黄惠清已预交，由黄惠清负担70元，应胜益负担2950元。[原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第2052号民事判决]应胜益向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二、三项。2、改判应胜益向黄惠清支付2015年8月份至2016年2月份的租金294000元，该租金和应胜益支付给黄惠清的押金145000元抵扣后，应胜益应付149000元。3、应胜益按月租金20000元的标准支付黄惠清2016年3月之后的租金至蔡树淮搬离案涉房屋之日止。事实与理由：（一）押金本身是合同履行内容的一部分，应胜益用押金抵扣的诉求在法理上和司法实践当中都无需提出反诉，原审法院对此不予受理违反法律规定。（二）陈运金已于2016年2月搬离案涉房屋，黄惠清亦予以接收和出租，故从2016年3月起陈运金所租部分房屋租金不应支付。（三）应胜益分租给蔡树淮的房屋租金是每月20000元，原审法院根据蔡树淮所租赁房屋的面积认定该部分租金不合理。应以合同约定的租金42000元，扣除黄惠清出租原陈运金租赁部分的租金才是蔡树淮所租赁部分的租金，否则有可能使黄惠清获得额外利益。（四）蔡树淮已于2017年2月28日搬离了商铺，并于当天把商铺交给了黄惠清。（五）原审确认陈运金已于2016年1月底退出该商铺，而且应胜益也没有再使用该商铺，但原审判决却认定应胜益于5月份才将商铺交还黄惠清是自相矛盾的。黄惠清向本院答辩称：原审判决认定事实正确，适用法律正确，请求驳回应胜益上诉请求，维持原判。蔡树淮向本院答辩称：同意应胜益的请求和理由。陈运金未向本院提交答辩意见。二审期间，应胜益向本院提交一份微信截图打印件，是蔡树淮员工蔡派恩发给应胜益的微信，拟证明在2016年3月7日，陈运金所租赁的商铺已经被黄惠清用砖块封起来了。黄惠清对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。另查明，应胜益与黄惠清均确认蔡树淮已于2017年2月28日下午搬离蔡树淮所租赁的商铺，黄惠清于当天收回案涉商铺。再查明，关于案涉押金，应胜益主张案涉押金为143000元。2007年签订合同时，租金为13500元/月，根据合同约定，应胜益支付两个月的押金27000元，2011年续签合同时租金为35000元/月，押金为70000元，加上一个月的租金35000元，应胜益应支付105000元；续签合同当天，黄惠清提出多支付100000元押金，故应胜益共需支付205000元，扣除2007年合同的押金27000元，应胜益需支付178000元，应胜益委托其妻子李敏丽向黄惠清转账了178000元。178000元扣除一个月的租金35000元，押金为143000元。黄惠清确认收到应胜益转账的178000元，但黄惠清主张按照合同约定，押金为70000元。本院经审理，对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方确认黄惠清于2017年2月28日收回蔡树淮所租赁的商铺，故应视为应胜益已于2017年2月28日将案涉商铺返还给黄惠清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕应胜益上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：（一）案涉商铺的租金如何计算。（二）应胜益交付的押金能否在本案中抵扣租金。关于争议焦点一。首先，黄惠清将案涉商铺出租给应胜益，应胜益再将案涉商铺分别转租给陈运金及蔡树淮。应胜益作为黄惠清的承租人，其如不再使用案涉商铺，则负有返还案涉商铺给出租人黄惠清的义务。虽然应胜益主张陈运金租赁的部分已于2016年1月底搬迁，但应胜益并没有证据证明其已经将该部分商铺交还给黄惠清，况且黄惠清是整体出租，而蔡树淮仍在使用剩余商铺，故陈运金的搬迁不能当然视为应胜益已经将该部分商铺返还给黄惠清，原审法院根据应胜益的自认，认定应胜益于2016年5月收回陈运金所租赁的部分商铺并无不当，应胜益主张陈运金所租赁部分商铺的租金应计算至2016年1月依据不充分，本院不予支持；其次，关于2016年5月之后的租金，按照合同约定，应胜益应在2015年10月租赁期限届满后将商铺返还给黄惠清，但应胜益并没有在到期后返还，故原审法院按照蔡树淮实际承租的面积计算租金合理恰当，本院予以维持。由于应胜益已于2017年2月28日收回蔡树淮租赁部分，故应胜益共需支付2016年5月1日至2017年2月28日共10个月的租金，按照每月27902.46元的标准，应胜益共需支付279024.6元。再加上原审法院认定的2016年5月之前的租金共计378000元，应胜益共需支付租金657024.6元给黄惠清。关于争议焦点二。案涉租赁合同已经到期终止，按照合同约定黄惠清应在合同到期后将押金返还给应胜益；又因为本案中应胜益欠付黄惠清租金，故双方互负到期债务，为了减少当事人的诉累，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，应胜益主张在本案中用押金抵扣租金依法有据，本院予以支持。关于押金的数额，虽然双方对押金的数额存在争议，但黄惠清确认收到应胜益转账的178000元，黄惠清无法解释178000元的构成，而应胜益能够合理解释该178000元包含租金35000元及押金143000元，故本院采信应胜益的主张，认定应胜益缴纳的押金为143000元。应胜益共需支付租金657024.6元，扣除押金143000元后，应胜益还需支付租金514024.6元。综上所述，应胜益上诉请求部分成立，本院对其有理部分予以支持，对其无理部分予以驳回；原审判决认定事实清楚，但适用法律稍有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第2052号民事判决第四项。二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2015）东三法民一初字第2052号民事判决第一、二、三、五项。三、限应胜益于本判决发生法律效力之日起三日内向黄惠清支付租金514024.6元。四、驳回黄惠清的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3020元，由黄惠清负担50元，应胜益负担2970元。二审案件受理费4735元（应胜益已预交），由应胜益负担1752元，黄惠清负担2983元。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 陈加雄审判员 廖志明二〇一七年十二月二十一日书记员 刘丹青