四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川10民终904号上诉人（原审原告）：四川圣大置业有限公司，住所地四川省成都市金牛区金丰路6号5栋1层11号。法定代表人：杨杰，总经理。委托诉讼代理人：甘恬，四川元绪律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖鑫彬，四川元绪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威远县国土资源局，住所地四川省威远县严陵镇东街63号。法定代表人：陈富学，局长。委托诉讼代理人：俞烈威，四川知行律师事务所律师。委托诉讼代理人：付饶，四川知行律师事务所律师。上诉人四川圣大置业有限公司（以下简称四川圣大公司）因与被上诉人威远县国土资源局（以下简称威远县国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服四川省威远县人民法院（2017）川1024民初800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人四川圣大公司的委托诉讼代理人廖鑫彬，被上诉人威远县国土局的委托诉讼代理人俞烈威、付饶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四川圣大公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.解除双方签订的编号为510902-2011-0911的国有建设用地使用权出让合同；3.威远县国土局退还四川圣大公司已支付的土地出让金372万元；4.威远县国土局赔偿四川圣大公司契税款、交易服务费和公证费等共计268,749元；5.威远县国土局支付迟延交地违约金5,844,000元；6.威远县国土局支付上述款项利息，按照中国人民银行同期贷款利率从2016年4月20日起至实际付清之日止（截止起诉之日，利息共计50万元）；7.本案一、二审诉讼费用由威远县国土局承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。威远县人民政府在《威远县人民政府关于威地拍（2011）13和14号地块有关问题的报告》（连府[2016]59号）中明确案涉土地“但因两宗地内仍有部分构建筑物未拆除，有7户未搬迁，导致无法交付土地”，充分证明案涉土地未交付，也未达到合同约定的场地平整这一交付条件，并非净地出让，违反相关规定，四川圣大公司一直没有能对案涉土地进行占有、支配和开发，此文件应当作为本案关键证据；2.案涉《国有建设用地使用权拍卖出让文件》是要约邀请，双方的权利义务应当以《土地出让合同》的约定为准，一审判决认定威远县国土局办理了《国有土地使用权证》即完成了土地交付是错误的。《土地出让合同》约定了土地交付条件是场地平整，威远县国土局未按约定交付土地，确保四川圣大公司开发利用的权利，四川圣大公司有权解除合同并主张违约金和损失；3.一审判决适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定认定四川圣大公司无权解除合同是错误的。威远县国土局延期交付土地已经超过60日，四川圣大公司有权按约解除合同，要求威远县国土局返还已缴纳的土地出让金、相关税费、赔偿损失并主张违约金。四川圣大公司已于2016年4月20日通过EMS向威远县国土局寄送了《关于要求威远县国土资源局退回土地出让款、承担违约责任并赔偿损失的函》，现有证据能够充分证明威远县国土局已经收到该函件，双方合同已经解除。威远县国土局辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。土地出让时的《出让公告》上明确是现状出让，出让文件上也载明了按现状出让，四川圣大公司应当知晓，参与了竞买就视为认可，且威远县国土局已于2011年12月为四川圣大公司办理了《土地使用权证》，办证即视为交地。四川圣大公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的编号为510902-2011-0911的国有建设用地使用权出让合同；2.威远县国土局退还四川圣大公司已支付的土地出让金372万元；3.威远县国土局赔偿四川圣大公司契税款、交易服务费和公证费等共计268,749元；4.威远县国土局支付迟延交地违约金5,844,000元；5.威远县国土局支付上述款项利息，按照中国人民银行同期贷款利率从2016年4月20日起至实际付清之日止（截止起诉之日，利息共计50万元）。一审法院认定事实：2011年8月6日，威远县国土局在《内江日报》上刊登《出让公告》，主要内容为公开拍卖位于威远县和谐西路、编号为威地拍（2011）14号土地的国有建设用地使用权，备注为该宗地按现状拍卖，设有底价；本次拍卖出让的详细资料和具体要求，详见拍卖出让文件，申请人可于2011年8月6日至2011年8月25日到威远县土地交易中心获拍卖出让文件。2011年8月，威远县国土局制定的威地拍《国有建设用地使用权拍卖出让文件》中的《国有建设用地使用权拍卖出让须知》载明:“……九、注意事项（一）申请人须全面阅读拍卖文件，如有疑问应在拍卖会开始日之前以书面或口头方式向我局咨询。申请人可自行到现场踏勘拍卖出让地块，申请一经受理确认后，即视为竞买人对拍卖文件及地块现状无异议并全部接受，并对有关承诺承担法律责任。……（九）竞得人必须于土地拍卖成交后10日内支付成交价格款50%的首付款，余款在拍卖成交之日起30日内交清。……竞得人付清全部土地价款后30日内，由威远县国土资源局会同拍卖地块所在地人民政府向竞得人交付土地。竞得人依法申请办理土地登记，本宗地按规划总用地面积出让，按实际确权面积登记颁证。《国有土地使用证》颁发后即该拍卖宗地完成交地……”。《国有建设用地使用权拍卖出让文件》还告知了其他事项。2011年8月26日，四川圣大公司通过竞买取得了该宗土地使用权，2011年10月26日，以四川圣大公司为受让人、威远县国土局为出让人，双方签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同主要约定，出让人同意在2011年12月31日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：（一）场地平整达到／（未约定）；周围基础设施达到／（未约定）……；本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币372万元，每平方米3067.02元；违约责任为受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。……受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。合同还约定了其他事项。合同签订后，四川圣大公司按照合同约定向威远县国土局支付了土地出让金372万元，并支付了契税148,800元、交易服务费116,600元、公证费3125元、登记费、证书费224元。2011年11月22日，四川圣大公司向威远县国土局申请办理该宗土地的土地使用权证书，同年12月2日，威远县国土局将该宗土地的土地使用权证交付给了四川圣大公司。2016年4月，四川圣大公司向威远县人民政府发出《关于要求威远县国土资源局退回土地出让款、承担违约责任并赔偿损失的函》，以土地达不到移交条件，要求解除合同、退还土地出让金、承担违约责任、赔偿损失。威远县国土局未收到该函。2016年5月，威远县连界镇人民政府向威远县人民政府提交了《关于威地拍（2011）13号和14号地块有关问题的报告》，但无果。一审法院认为，威远县国土局在《内江日报》上刊登的《出让公告》和作出的《国有建设用地使用权拍卖出让文件》，是发出的要约邀请，依照《中华人民共和国合同法》第十三条“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”、第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”、第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请……”、第十六条“要约到达受要约人时生效……”的规定，威远县国土局发出的《出让公告》和《国有建设用地使用权拍卖出让文件》是双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》的组成部分，双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。四川圣大公司按照合同约定向威远县国土局缴纳了土地出让金等费用，威远县国土局按照合同约定为四川圣大公司办理了《土地使用权证》，按照双方合同约定，威远县国土局已将土地交付给了四川圣大公司，合同已履行完毕，四川圣大公司主张解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”规定的情形，故其主张解除合同、退还土地出让金、赔偿损失、承担违约责任的理由不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定,判决:驳回四川圣大公司的诉讼请求。本案受理费83,796元,由四川圣大公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：四川圣大公司在二审期间向本院提交1组新证据：案涉土地的照片，证明直到一审庭审结束后案涉土地上还有房屋等建筑物。威远县国土局对四川圣大公司提交的新证据的质证意见是：真实性无异议，确有建筑物。本院对四川圣大公司提交的新证据的认证意见是：对真实性、合法性、关联性予以认定，予以采信。威远县国土局在二审期间向本院提交1组新证据：威远县人民政府出具的《更正说明》，证明该镇政府于2016年5月17日作出的连府[2016]59号《威远县人民政府关于威拍（2011）13号和14号地块有关问题的报告》中关于“但因两宗地内仍有部分构建筑物未拆除，有7户未搬迁，导致无法交付土地”叙述有误，客观事实是威地拍（2011）13号地块内的构建筑物在拍卖出让前已经拆除，威地拍（2011）14号地块内才存在部分构建筑物未拆除和7户住户未搬迁的情形。四川圣大公司对威远县国土局提交的新证据的质证意见是：真实性、关联性均有异议，形式不符合证据要求，没有经办人签字，内容也违反法律规定。本院对威远县国土局提交的新证据的认证意见是：对涉及本案土地的内容真实性、合法性、关联性予以认定，予以采信。另查明，威远县人民政府《关于威地拍（2011）13号和14号地块有关问题的报告》(连府[2016]59号)中载明：“县人民政府：四川圣大公司于2011年8月通过公开竞拍方式竞得威地拍（2011）13号和（2011）14号两宗地，成交价款916万元，按照《国有建设用地使用权出让合同》约定于2011年12月31日前交付土地，但因两宗地内仍有部分构建筑物未拆除，有7户未搬迁，导致无法交付土地，现将两宗地的有关问题和情况报告如下：一、四川圣大公司的请求事项。2016年4月20日，四川圣大公司向县政府、县国土局和我镇报送了《关于要求威远县国土资源局退回土地出让款、承担违约责任并赔偿损失的函》……二、该地块存在的问题……2011年土地拍卖前，经镇政府与川威集团共同做工作，搬迁了20余户，剩余9户。2012年3月开始对构建筑物断水断电……但仍有7户拒不搬迁，存在较大的安全隐患和社会不稳定因素。目前，该地块尚有1500平方米左右的构建筑物未拆除……”。二审查明的其他案件事实与一审判决认定一致，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1.威远县国土局是否违约；2.四川圣大公司是否有权解除合同；3.本案违约金应如何计算。争议焦点一：虽然在案涉《出让公告》和《国有建设用地使用权拍卖出让文件》中均载明案涉土地为现状出让，但该两份文件并非双方当事人达成的合意，仅能视为威远县国土局发出的要约邀请。在双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》中，明确约定交付土地的条件为第一项的“场地平整”，而非第二项的“现状土地”，故威远县国土局应按此项约定履行义务。威远县国土局认为“场地平整”后面的内容用斜杠划去，应视为约定不明，应以《出让公告》和《国有建设用地使用权拍卖出让文件》中的相关内容为准的抗辩理由与事实不符，有违诚实信用，本院不予支持。在威远县人民政府的相关文件中，已经清楚反映出案涉土地截止2016年5月17日仍有7户居民未搬迁和存有地上构建筑物未拆除的事实，并且四川圣大公司在二审提交的照片也能够证实案涉土地上至今仍有房屋未拆除，威远县国土局二审提交的威远县人民政府《更正说明》也能印证这一事实，因此，案涉土地并未达到合同约定的场地平整的交付条件。虽然威远县国土局为四川圣大公司办理了《国有土地使用权证》，但因案涉土地上存在种种障碍，四川圣大公司无法对该土地进行开发利用以实现合同目的，威远县国土局实际并未按约向四川圣大公司交付土地，已构成违约。争议焦点二：案涉《国有建设用地使用权出让合同》约定：“出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失”，因威远县国土局至今未能向四川圣大公司交付土地，已远超过60日期限，四川圣大公司有权解除合同，案涉合同于一审法院向威远县国土局送达起诉状副本时解除，威远县国土局应返还四川圣大公司已支付的土地出让金372万元。争议焦点三：威远县国土局延期交付土地构成违约，四川圣大公司有权要求威远县国土局赔偿损失。四川圣大公司因竞拍土地交纳的契税、交易服务费、公证费等各项费用共计268,749元系其损失，威远县国土局应予赔偿。对于四川圣大公司的其他损失，四川圣大公司要求按照以已支付的土地出让金为基数，按合同约定的每日1‰计算违约金的诉请，明显过高，本院酌定调整为以土地出让金372万元为基数，自合同约定交付土地期限的次日即2012年1月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算利息至威远县国土局付清全部款项时止。四川圣大公司要求以前述所有款项为基数再次计算利息的请求于法无据，本院不予支持。综上所述，四川圣大公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省威远县人民法院（2017）川1024民初800号民事判决：二、四川圣大置业有限公司与威远县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：510902-2011-0091）自2017年4月5日起解除；三、威远县国土资源局于本判决生效后15日内返还四川圣大置业有限公司交付的土地出让金372万元；四、威远县国土资源局于本判决生效后15日内赔付四川圣大置业有限公司契税、交易服务费、公证费等各项费用共计268,749元，并以372万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算违约金，自2012年1月1日起计算至本判决指定的履行期限时止；五、驳回四川圣大置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费83,796元，由四川圣大置业有限公司负担3万元，威远县国土资源局负担53,796元；二审案件受理费83,796元，由四川圣大置业有限公司负担3万元，威远县国土资源局负担53,796元。本判决为终审判决。审判长  周利芬审判员  吴 敏审判员  王 侯二〇一七年十二月五日书记员  阴 莲