广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终17736号上诉人（原审原告）：谭杨林，男，汉族，1981年7月5日出生，住所地：长沙市芙蓉区，委托诉讼代理人：彭红波，广东商达律师事务所律师。被上诉人���原审被告）：深圳市鸿创兴业科技有限公司，住所地：深圳市龙华新区龙华街道梅龙大道卫东龙工业区卫东龙科技大厦332室。法定代表人：胡红亮，系该公司总经理。被上诉人（原审被告）：胡红亮，男，汉族，1989年7月24日出生，住所地：江西省宜春市袁州区，上述两被上诉人的共同委托诉代理人：邓永辉，广东华埠律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：曾晓愉，广东华埠律师事务所实习律师。上诉人谭杨林与被上诉人深圳市鸿创兴业科技有限公司（以下简称鸿创公司）、胡红亮租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初1761号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭杨林上诉请求：1、���销（2017)粤0306民初1761号第六项判决，改判鸿创公司与胡红亮赔偿谭杨林房屋装修损失169529元，购置物品损失65347.95元。2、诉讼费由鸿创公司与胡红亮承担。事实及理由为，一审法院事实认定有误，理由如下，其一，《物业租赁合同》第二条租赁期限乙方租赁的期限自2016年07月06日至2018年03月01日止，从2016年07月21日正式计算租金，合同约定了16天的免租期。试想如果谭杨林一进场就可以直接对外营业，鸿创公司又怎么可能给16天的免租期呢？事实上，根据租赁的交易习惯，这16天就是装修期。该涉案物业在谭杨林承租前，只是一片水泥地，没有任何装修，谭杨林接手后，花了大量的人力物力进行装修才得以崭新的面貌对外营业。其二，谭杨林提供了《装饰工程施工合同》，该合同明确约定了装修工程的地点和费用，并且装修公司收取装修费后为了便于谭杨林公司做账���开了相应的收据；其他小项的装修虽然没有正规的合同但谭杨林也均提供了收据或转账记录。关于购置物品的费用，谭杨林在一审期间也提供了详细的费用清单和付款记录。只要稍微有点常识的人都知道，诸如羽毛球馆，篮球馆这些地方是需要配置很多物品设备的（详见清单）。由于涉案物业突然遭强制拆除，鸿创公司又未提前尽到告知义务，使得很多原本可以转移出来的物品也在强制拆除中遭到破坏，损失进一步扩大。其三，谭杨林在一审中提供了租赁物业遭强制拆除当天的视频，从该视频可以看到场馆的装修都是八九成新的，因为毕竟从装修到遭强制拆除营业都不到半年。其四，谭杨林承租该房屋后和几个朋友一起注册了新公司(深圳市XZL体育文化传播有限公司，经营范围是体育用品、运动服、球服、球拍、球鞋、运动配件的销售；为球场提供管理服务，球场���租服务，经营广告业务。篮球培训，羽毛球培训；印刷业务（不含出版物出版））并对外开展营业并经营半年以上，每月均按时交租，几个月之内已经发展上百名注册会员，就是因为新的场地和新的配置才吸引到这么多人的，关于装修的事实和新的配置，都是客观存在的。其五，一审中谭杨林提交了一份《投资清单》，该清单是根据谭杨林提交的合同、收据、银行流水统计出来的，大的花费有阁楼主体装修61541元，有施工合同、报价单及收据，其中1万元有微信银行付款记录。篮球场刷漆及篮球架安装工23800元，羽毛球地胶施工费花费15755元，打混泥土费用40960元，有银行取款记录和微信付费记录，球馆装修设计费1000元，换门、移窗户位置、封墙走电路5500元，拆除以前设施人工费1800元，还有小额和购置物品的费用。综上所述谭杨林已经提供了充分的证据证明存在装修，购置设备的事实，对于相关费用金额，谭杨林也尽力提供了相关发票、收据、转账记录予以证明。由于涉案物业遭到突然强制拆除，无法做装修评估，这也不是谭杨林的过错。结合之前深圳市中级人民法院审理类似案件的情况，都是结合具体损失和双方过错大小进行酌情审判的。谭杨林在此次事件中实在是损失惨重，相关装修设备都是按照两年半的运营进行规划的，可经营还不到短短半年就遭遇强拆。根据现场拆除工作人员告知，鸿创公司早在三天前就收到通知，但鸿创公司故意拖延不予以告知，谭杨林拆除当天才得到通知，导致损失进一步扩大，很多原本可以转移的设备和用品都没有事先转移出来。鸿创公司对装修损失的产生和扩大负有不可推卸的责任。为了维护谭杨林的合法权利，特此上诉，请二审法院为谭杨林主持公道。鸿创公司与胡红亮答辩称，一、谭杨林的证据不足以证明装修事实、装修损失，一审法院认定事实正确，适用法律正确。谭杨林无事实和证据证明其主张的各项损失赔偿（包括装修、广告费及添置物品等）真实存在，鸿创公司与胡红亮不予认可，即使谭杨林装修损失存在，其该损失也与鸿创公司与胡红亮无关。谭杨林是专门从事经营羽毛球场、篮球馆的，其添置物品鸿创公司仍可以长期继续使用，并非涉案场地的附着物。且龙华新区相关部门2016年12月26日当天来检查，并当天对拆除涉案场地的处罚已挂横幅通知谭杨林（即已经提前一天通知），然而谭杨林仍不搬走涉案场地内的添置物品，其不作为行为放任了自身损失的扩大，由此增加的损失系谭杨林自身行为造成的，应由谭杨林自行承担，与鸿创公司与胡红亮无关。因此，谭杨林诉称鸿创公司与胡红亮早在三天前收到通知没有提前告知导致强制拆除遭到破坏没有任何事实依据。二、即使谭杨林损失存在，其该损失也是由谭杨林承担，与鸿创公司无关。谭杨林系在清楚涉案场地不符合规定的情况下签订的租赁合同，因租赁合同产生的风险应由谭杨林自行承担，且双方已经在合同中约定因不可归责于双方任何因素、政府因素或者合同效力因素造成本合同终止的，谭杨林应自行承担装修、添置物品、改建部分等损失。涉案租赁物是厂房铁皮房，并按租赁物现状交付谭杨林使用，且谭杨林同意按租赁物及设施的现状承租，物业租赁合同书（下称“合同”）第一条已明确约定。谭杨林明确知道涉案场地为临时搭建的铁皮厂房，且在合同履行期间从未对涉案场地提出任何异议。作为常识，涉案场地不符合相关规定，谭杨林为从事体育用地工作的专业人员，更为明确清楚知道涉��场地的该状况。双方签订合同时谭杨林清楚涉案场地为临时搭建的场地，并且涉案场地占地面积大、租金低于市场价格，谭杨林在清楚并衡量体育用地要求、涉案场地建设情况、租金、面积等情况下仍与鸿创公司与胡红亮签订租赁合同，谭杨林应对自身当时作出的选择承担本合同潜在的风险。再者，双方租赁物存在此问题的处理进行的约定“第九条第2、3款，本合同因不能归责于双方任何因素、政府因素、第三人因素或者合同效力因素造成本合同终止的，谭杨林所有的装修、添置、改建部分等，归属鸿创公司与胡红亮所有，鸿创公司谭杨林不得要求任何补偿”。上述约定为双方真实的意思表示，谭杨林对该损失是具有预见性的。根据双方合同约定，现涉案场地被拆除造成的相关损失包括装修、添置、改建部分由谭杨林自行承担，无权向鸿创公司与胡红亮主张任何补���，谭杨林要求鸿创公司与胡红亮承担装修、添置物品等费用于法无据。三、谭杨林上诉称合同约定16天的免租期，谭杨林的经营情况及会员发展情况以说明其进行对涉案租赁物进行装修，此没有关联性。合同第二条约定从2016年7月21日正式计租，这只是约定计算的起算时间，合同并没有约定16天是装修期，且计算的起算时间的约定、谭杨林的经营情况及会员发展情况与谭杨林是否对涉案租赁物进行装修、存在装修损失没有直接关联性。四、谭杨林上诉称涉案租赁物承租前是一片水泥地，以说明是存在装修损失，此没有事实依据，且添置物品可以拆除重新使用，是谭杨林不作为放任自身损失扩大，由此造成的损失应当由谭杨林自行承担。涉案租赁标的是厂房（铁皮房），谭杨林经营羽毛球对地板铺设羽毛球橡胶场地，然而该羽毛球橡胶场地是可拆除重新使用���。如前所述，鸿创公司谭杨林在拆除前一天收到通知后并没有立即采取清场行动，其不作为放任了自身损失的扩大，由此造成的损失系鸿创公司自身行为造成，应由鸿创公司自行承担，与鸿创公司与胡红亮无关。五、谭杨林尚欠鸿创公司2016年12月1日至2016年12月26日水电费共2273元，应从鸿创公司应返还的费用中扣除。综上所述，为尊重事实，保证法律正确实施，确保公平、公正，请求法院在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护我方的合法权益，维护正常的经济秩序。谭杨林向一审法院起诉请求：1、鸿创公司与胡红亮退回谭杨林押金6万元、电费押金5000元、广告费1000元；2、鸿创公司与胡红亮退回谭杨林2016年12月租金5000元；3、鸿创公司与胡红亮赔偿谭杨林房屋装修损失169529元，购置物品损失65347.95元（详见清单）；4、诉讼费由鸿创公司与胡红���承担。一审法院认定：2016年7月6日，鸿创公司作为出租方即甲方与谭杨林作为承租方即乙方签订《物业租赁合同书》一份，约定鸿创公司将位于“深圳市龙华新区大浪XX路X号深圳市CTT电缆实业发展有限公司厂房铁皮房X区”出租给谭杨林使用，合同期限为2016年7月6日至2018年3月1日，从2016年7月21日起正式计租；租金30000元/月，自2017年7月6日起31500元/月；水费6.5元/吨，电费1.35元/吨；乙方向将甲方缴纳房屋租赁押金60000元及电费押金5000元。上述合同签订后，鸿创公司将涉案租赁物交付谭杨林使用，谭杨林缴纳房屋租赁押金60000元及电费押金5000元。谭杨林向鸿创公司缴纳一年广告费1000元。之后，涉案租赁物于2016年12月27日被有权机关予以拆除，谭杨林已缴纳当月租金。谭杨林主张实际使用涉案房屋至2016年12月26日，鸿创公司不予认可，主张���际使用至2016年12月27日。双方均未能举证证明。另查，谭杨林与鸿创公司均未能提供涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续。再查，谭杨林主张其租赁涉案租赁物后，由深圳市XZL体育文化传播有限公司在该处经营，装修而产生费用169529元、因经营需要而购置物品费用65347.95元，要求鸿创公司予以赔偿。鸿创公司不予认可，主张并没装修，对购置物品费用不予赔偿。谭杨林要求胡红亮对鸿创公司的涉案债务承担连带责任。鸿创公司系一人有限公司，胡红亮为其法定代表人及股东。一审法院认为，鸿创公司将“深圳市龙华新区大浪XX路X号深圳市CTT电缆实业发展有限公司厂房铁皮房X区”出租给谭杨林使用，各方均未提供涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于���理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此谭杨林与鸿创公司签订的《物业租赁合同书》违反了法律的强制性规定，为无效合同；同时根据合同的相对性原则，谭杨林系以自己名义与鸿创公司签订涉案房屋租赁合同，因此本案房屋租赁关系的承租人为谭杨林。根据无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还。根据一审法院查明的事实，涉案租赁物已被有权机关拆除，因此鸿创公司应当向谭杨林告返还房屋租赁��金60000元及电费押金5000元。关于搬离时间。本案中，由于涉案租赁物已被有权机关于2016年12月27日拆除，因此谭杨林主张涉案租赁物实际使用至2016年12月26日符合常理，一审法院予以采信。关于2016年12月房屋占有使用费。根据一审法院查明的事实，鸿创公司应当向谭杨林退还2016年12月27日至2016年12月31日期间房屋占有使用费4838.71元（30000元÷31天×5天）。关于广告费。参照广告费的性质，鸿创公司应当向谭杨林退还广告费523.29元（1000元÷365元×191天，2016年7月6日至2016年12月26日为174天）。关于房屋装修损失及购置物品损失。谭杨林提供的证据不足以证明装修事实、装修费用金额等，其关于装修损失的主张，证据不足，一审法院不予支持。谭杨林关于请求赔偿购置物品损失，证据不足，缺乏依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，胡红亮未能举证证明鸿创兴公司财产独立于其作为股东的个人财产，依法应当承担举证不能的不利后果，应当对鸿创公司的上述债务承担连带清偿责任。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决：一、谭杨林与鸿创公司于2016年7月6日签订的《物业租赁合同书》无效；二、鸿创公司应当于判决生效之日起三日内向��杨林返还房屋租赁押金60000元及电费押金5000元；三、鸿创公司应当于判决生效之日起三日内向谭杨林退还2016年12月27日至2016年12月31日期间房屋占有使用费4838.71元；四、鸿创公司应当于判决生效之日起三日内向谭杨林退还广告费523.29元；五、胡红亮对鸿创公司的上述债务承担连带清偿责任；六、驳回谭杨林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2944元谭杨林已预缴，由谭杨林承担2267元、鸿创公司与胡红亮承担677元。本院确认一审查明的事实。本院认为，本案争议的焦点为鸿创公司应否赔偿谭杨林房屋装修损失及购置物品损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若��问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”。本案，鸿创公司就未经批准建设的临时建筑，与谭杨林签订的租赁合同无效。故一审法院虽然认定谭杨林与鸿创公司签订租赁合同无效的法律依据不当，但认定双方签订的合同无效正确，本院予以确认。在合同无效的情况下，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鸿创公司未能提供合法产权登记的场所，谭杨林在签订协议时明知是临时建筑仍与鸿创公司签订合同，故双方均有过错，应各自承担相���责任。谭杨林主张的损失为装修损失169529元、购置物品损失65347.95元。谭杨林专门从事经营羽毛球场、篮球馆，从谭杨林提交的装修清单看，其添置物品非涉案场地的附着物，属于在涉案场所被拆除前可以搬走的添置物品。谭杨林在政府已通知拆迁的情形下没有搬走场馆内的添置物及时止损，其损失应当自行承担。且谭杨林主张损失的证据不足，故谭杨林请求鸿创公司与胡红亮赔偿装修损失、购置物品损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4823.2元，由谭杨林负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇一七年十二月二十日书记员 林晓翔（兼）