四川省成都市中级人民法院民 事 裁 定 书(2017)川01民终15327号上诉人（原审被告）：丁洁，女，1982年3月20日出生，汉族，住四川省���贡市自流井区。上诉人（原审被告）：冯莹，男，1982年7月14日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。被上诉人（原审原告）：四川嘉宝资产管理集团股份有限公司，住所地成都市武侯区一环路南三段二十二号。法定代表人：姚敏，总经理。委托诉讼代理人：蹇长良，男，系公司员工。委托诉讼代理人：聂珊，女，系公司员工。上诉人丁洁、冯莹因与被上诉人四川嘉宝资产管理集团股份有限公司（以下简称嘉宝公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初7280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁洁、冯莹上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判不支持2015年4月之前的物业服务费，对2015年4月后的物业服务费按照七折缴纳，对违约金请求驳回；2.诉讼费由嘉宝公司承担。事实与理由：一、一审法院基于《前期物业服务协议》及《物业服务合同》的内容，判令丁洁、冯莹对相应的物业管理公司进行超出诉讼请求日期相关物业费进行全额支付，且一审法院忽视了嘉宝公司对《前期物业服务协议》及《物业服务合同》存有违约行为，其判决排除了嘉宝公司应履行的责任，明显有损丁洁、冯莹的合法权益；二、嘉宝公司没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，侵害业主利益，应承担相应的赔偿责任；三、一审法院判决依据的主要证据存在伪造及与事实不符，应系无效证据；四��嘉宝公司诉请的2015年5月9日前的物业费已过诉讼时效；五、一审判决依据与事实不符。嘉宝公司答辩称：1.关于诉讼时效，丁洁、冯莹在一审中对欠费予以认可，没有提出诉讼时效的抗辩，在二审中提出不应当得到支持；2.丁洁、冯莹关于举证嘉宝公司存在的问题不能证明嘉宝公司在履行合同中存在根本违约或者履行义务存在瑕疵；3.关于丁洁、冯莹主张嘉宝公司一审提交的证据是伪造的但没有提交证据予以证明。综上一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。嘉宝公司向一审法院起诉请求：丁洁、冯莹支付嘉宝公司物业费14493.2元，违约金76958.13元。一审法院认定事实：嘉宝公司与丁洁、冯莹双方于2009年12月18日签订了《前期物业服务协议》，合同约���由嘉宝公司向丁洁、冯莹所居住的“圣菲Town城”小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。2015年5月9日，“圣菲Town城”小区第一届业主委员会与嘉宝公司签订了《物业服务合同》，约定由嘉宝公司作为小区的物业服务管理公司。《前期物业服务协议》及《物业服务合同》均约定“圣菲Town城”小区物业管理费按建筑面积每平方米每月1.6元的标准，以月/季的方式交纳或预收，业主应在当月/季的15日前，交纳或预收当月/季物业费，逾期交纳物业费，业主应从当月期满之日起每逾期一日按应缴的物业费金额的5‰向嘉宝公司支付违约金。2010年9月1日，丁洁、冯莹以嘉宝公司未完全履行义务为由停交物业费。自2010年9月1日起，截止到2017年7月31日，丁洁、冯莹累计未支付物业费，产生相关违约金。嘉宝公司以张贴的方式以及于2012、2014、2016年，分别以律师函形式，向丁洁、冯莹催交物业费无果，遂提起诉讼。一审法院认定上述事实所依据的证据有：营业执照、身份证明、《前期物业服务协议》《物业服务合同》、快递单复印件（物业费催收律师函）、丁洁、冯莹欠费本金及滞纳金明细汇总表、照片、各方当事人的陈述等。一审法院认为，嘉宝公司具备从事物业管理服务活动的资格，且与丁洁、冯莹于2009年签订的《前期物业服务协议》以及与第一届业主委员会于2015年签订的《物业服务合同》并无《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形，故该《前期物业服务协议》及《物业服务���同》合法有效。关于嘉宝公司要求丁洁、冯莹支付物业费14493.2元（物业服务期限从2010年9月1日至2017年7月31日）的主张，一审法院认为，根据《物业管理条例》第二章第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，应履行按时交纳物业服务费用义务”的规定，嘉宝公司向丁洁、冯莹提供了物业服务，丁洁、冯莹应当按照合同约定支付物业费。嘉宝公司向丁洁、冯莹多次书面催交物业费，丁洁、冯莹无正当理由拒绝交纳，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍不交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，嘉宝公司按约提供了物业服务，主张丁洁、冯莹支付物业费，理由成立���一审法院予以支持，但物业费14493.2元计算有误，物业费应为14305元。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但丁洁、冯莹以嘉宝公司提供服务未达到相关规定标准为由，拒交2010年9月1日至2017年7月31日物业服务期限的物业费以及减免物业费的主张，没有法律依据，一审法院不予支持。关于该《前期物业服务协议》及《物业服务合同》违约条款的效力问题，一审法院认为，该条款系双方真实意思表示、平等、自愿订立，并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定无效的情形，为合法有效，丁���、冯莹违约应当承担违约金，至于约定的违约金过高，当事人可以请求予以适当减少，但并不免除违约责任。关于嘉宝公司要求丁洁、冯莹按每逾期一日按应缴的物业费金额的5‰承担违约金76958.13元的主张，一审法院认为，丁洁、冯莹未按照合同约定支付物业费，构成违约，应承担违约责任，根据《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，再综合嘉宝公司未提交充分证据，证明因丁洁、冯莹违约行为造成的具体损失，以及《前期物业服务协议》及《物业服务合同》特点的考量，一审法院酌定违���金从2010年9月1日起，以每季度应交物业费为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决:一、丁洁、冯莹于判决生效之日起十日内向嘉宝公司支付物业费14305元。二、丁洁、冯莹于判决生效之日起十日内向嘉宝公司支付违约金，从2010年9月1日起，以每季度应交物业费为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至付清之日止。三、驳回嘉宝公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依���《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1043元，由嘉宝公司负担43元，丁洁、冯莹负担1000元。本院二审期间，丁洁、冯莹为证明其上诉理由向本院提交以下证据：证据1光盘及照片，拟证明嘉宝公司一审中出示的张贴催收单的房门并非案涉房门；证据2照片，拟证明嘉宝公司作为物业公司不作为，安全性等问题没有解决。嘉宝公司质证认为，第一组照片不属于新证据，对证据三性均有异议；第二组证据三性均不予认可。嘉宝公司为证明其答辩意见向本院提交短信催收记录、合作关系证明，拟证明嘉宝公司通过第三方公司的平台向业主发出催收通知。本院认为，丁洁、冯莹提交的证据1系对嘉宝公司一审中提出的催收证据的反驳证据，能够证明嘉宝公司一审中提交的张贴���收单的房门与案涉房屋房门在外观上具有明显不同，本院对该组证据予以采信。证据2能够证明嘉宝公司履行合同中的瑕疵本院予以采信。嘉宝公司提交的证据不能证明短信已经向丁洁、冯莹发出且丁洁、冯莹实际收到上述信息，且根据嘉宝公司提交的短信内容，系通知业主当月业务费的生成，亦不能体现对案涉期间物业费用的催收。本院对嘉宝公司提交的证据不予采信。本院经审理查明的事实，除“嘉宝公司以张贴的方式以及于2012、2014、2016年，分别以律师函形式，向丁洁、冯莹催交物业费无果”外与一审一致。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，物业服务企业必须经书面催交方可起诉欠费的业主。嘉宝公司提交的向丁洁、冯莹催收的证据分为三组。一是在房门张贴缴费单的照片，二是短信催收，上述两组证据均不能证明嘉宝公司向丁洁、冯莹催收了案涉物业费，理由在二审证据采信中已详述，本院不予赘述。三是邮寄物业费催收律师函。嘉宝公司分别于2012年4月25日、2014年6月8日、2016年8月7日通过快递向成都市高新区新乐北街7号邮寄物业费催收律师函，载明收件人为丁洁，丁洁、冯莹二审中陈述该地址系购房前租房地址，且从未收到过邮件。本院认为，丁洁、冯莹在购买案涉房屋后已经成为“圣菲Town城”小区的业主，嘉宝公司对此明知，其未向丁洁、冯莹现住址送达律师函且不能证明上述邮件已由丁洁、冯莹签收，该书面催收程序存在瑕疵，不能证明该书面催收到达丁洁、冯莹本人，故本院认为嘉宝公司并未按照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定在起诉前履行对丁洁、冯莹的书面催收义务，其起诉条件尚未具备，其起诉应当予以驳回。丁洁、冯莹的该项上诉主张成立，本院予以支持。一审法院对此认定有误，应当予以纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销成都市双流区人民法院（2017）川0116民初7280号民事判决；二、驳回四川嘉宝资产管理集团股份有限公司的起诉。本裁定为终审裁定。审判长  陶田源审判员  傅 敏审判员  莫 雪二〇一七年十二月二十二日书记员  彭奕翙