广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤13民终4268号上诉人（原审被告）：吴芷彤，女，汉族，1995年9月16日出生，住广东省增城区。委托诉讼代理人：陈丽宜，女，汉族，1974年6月5日出生，住广东省增城区，上诉人母亲。被上诉人（原审原告）：惠州市保利建业房地产开发有限公司。住所地：惠阳区淡水下土湖桥子头。法定代表人：曹晓明，任董事长。委托诉讼代理人：袁铭洺，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭小燕，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。上诉人吴芷彤因与被上诉人惠州市保利建业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初3141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月19日公开开庭审理了本案。上诉人吴芷彤的委托诉讼代理人陈丽宜，被上诉人惠州市保利建业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴芷彤不服原审判决，向本院提起上诉，其诉请法院判决：一、维持原审第一项判决。二、改判原审第二项判决，判决上诉人无须支付违约金，即驳回被上诉人此项请求。三、被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由如下：一、上诉人认可原审第一项判决，上诉人已于2017年3月11日向被上诉人支付此款项。二、上诉人无须支付违约金。l、上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》约定付款方式和期限是余款300000元通过银行按揭付清，银行按揭什么时候能办理，是否能办理下来，并不是双方能充分预见的，也不是双方能控制的，双方也没有约定银行按揭的最后期限。上诉人一直在积极向银行申请按揭贷款，不能以被上诉人所谓的催款通知来认定上诉人没有履行合同义务，合同没有赋予被上诉人单方面确定银行按揭最后期限的权利。2、依照惠州市房产管理局和惠州市住房和城乡规划建设局惠市房(2016)38号文件第三条“开发企业在销售商品房时，应当先与购房人正式网签《商品房买卖合同》后，再按照合同约定的付款方式和期限要求购房人支付房款。在未网签购房合同前不得要求购房人支付除定金外的任何房款。”之规定，上诉人可以在网签之前不予交付定金之外的房款，被上诉人一直没有与上诉人网签合同，法庭不应支持被上诉人基于逃避政府管理，逃避采用政府规定的《商品房买卖合同》文本，用自己制定的文本并采取补充协议来迷惑购房人这些方式取得因对方所谓违约而带来的利益。3、被上诉人方提交的邮寄凭证并没有任何收件人的签名，不能证明邮件己送达上诉人，邮件没有人签收，按规定邮件应该是原路退回去。现有证据也不能证明被上诉人寄送的邮件就是现提交的《催付款通知书》和《律师函》。4、上诉人本案原审开庭之前已提出向被上诉人一次性支付剩余房款，但被上诉人说要到案件结束之后，要交付违约金才与上诉人网签合同。上诉人在2017年3月1l日支付了剩余款项后，被上诉人依然拒绝与上诉人进行网签合同。实际上是被上诉人方已违约不履行合同义务。三、被上诉人不具备交付房屋条件时上诉人不违约。双方合同第八条约定房屋要“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告”后被上诉人于2015年10月31日前同上诉人交付房屋，但被上诉人一直未向被上诉人出示相关验收报告，上诉人有权为防范被上诉人不能交房的风险，而推迟支付剩余购房款。综合上述意见，请求贵院判如所请。被上诉人惠州市保利建业房地产开发有限公司辩称：第一、一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，请求予以维持。本案是商品房预售合同纠纷，答辩人与被答辩人签订的《广东省商品房买卖合同》（或称“买卖合同”）及补充协议是双方的真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，不存在《中华人民共和国合同法》的第五十二条规定合同无效的情形，买卖合同及补充协议合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。答辩人作为涉案房产出卖人已经完全履行了合同约定义务，而被答辩人作为涉案的房产受人逾期支付购房款，已经构成违约。一审法院根据双方认可的证据，查清上诉事实，适用《中华人民共和国合同法》的第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》的第一百四十二条等规定，判令被答辩人履行合同约定的义务，要求其向答辩人支付购房余款并承担违约责任，判定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，予以维持。第二、《广东省商品房买卖合同》及补充协议合法有效，答辩人员工按照合同约定承担逾期支付购房余款至违约责任。（一）《广东省商品房买卖合同》及补充协议合法有效，不存在逃避适用政府规定的示范文本之情形。1、答辩人与被答辩人签署的《广东省商品房买卖合同》文本系广东省建设厅和广东省工商行政管理局2000年制定的《广东省商品房买卖合同》示范文本（简称：示范文本），并非答辩人自行制定商品房买卖合同文本，同时示范文本允许买卖双方签订补充协议。故，被答辩人称答辩人逃避采用政府规定的《商品房买卖合同》文本与事实不符。2、被答辩人在上诉状提及的“惠州市房产管理局和惠州市住房和城乡规划建设局惠市方（2016）38号文件”，即《关于严格规划商品房销售行为的通知》（惠市方（2016）38号),于2016年3月25日实施。但双方签署商品房买卖合同的时间2014年1月22日，早于上诉文件的实施日期，且系被答辩人与其付款原因导致尚未网签合同，故不适用上述文件的相关规定。（二）买卖合同以及明确约定被答辩人申请银行按揭付清余额的期限。根据买卖合同（见答辩人一审证据7）第六条之约定，该约定以及明确约定付款的期限申请银行按揭付款期限，与事实不符。而被答辩人在上诉状中所称答辩人的催告邮件不能视为送达，根据买卖合同至补充协议（见答辩人一审证据7）第16条的约定。故答辩人与被答辩人签订的《广东省商品房买卖合同》即补充协议，未违反法律，行政法规的禁止性规定，系双方是真实性规定，合法有效。被答辩人未在买卖合同签订后的十五个工作日内申请银行按揭付清购房款余额，已经构成违约，被答辩人按照合同约定承担逾期支付够购房余款之违约责任。三、违约金结算时间应以答辩人实际收到购房余款为准，虽然根据被答辩人提供的证据智慧柜员机业务回执，上诉人代理人于2017年3月11日向答辩人账户支付了30万元，但根据央行交易的明细截图（见答辩人证据）即收据（见答辩人、被答辩人证据），答辩人于2017年3月13日收到上述款项并且同日向被答辩人出具收据。故，被答辩人支付购房余款时间为2017年3月13日。原审原告惠州市保利建业房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付拖欠的购房款30万元；2、判令被告向原告支付拖欠购房款的逾期违约金；3、判令被告承担本案诉讼费、财产保全费等。一审法院认定事实：2014年1月22日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及补充协议，合同约定被告（买受人）向原告（出卖人）购买位于惠阳区淡水土湖下寮地段和秋长西湖片区保利阳光城5幢B单元28层05号房，房屋总价款为438561元。合同第六条约定按银行按揭方式付房款，签订本合同之日支付首期房款138561元，余款30万元在本合同签订后十五个工作日内由买受人申请银行按揭付清。合同第七条约定，逾期付款超过90日后，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。合同补充协议第三条约定：“买受人在约定时间内不能支付（指付清）购房总价款（本合同中的购房总价款是指买受人向出卖人支付的全部购房款，包括出卖人规定向买受人收取、代收的因买卖行为产生的各类税费及费用），无论买受人已经选择何种方式付款，买受人均应在接到出卖人发出的《催款通知书》之日起七日内付清购房总价款。不能付清购房总价款的，出卖人有权解除本合同，且买受人应按购房总价款的20%承担损害赔偿；出卖人选择继续履行的，约定之损害赔偿计算标准为延迟付款期间按每天购房总价款万分之四。”合同签订当天，被告支付首期款138561元。原告分别于2014年6月20日、2014年7月24日向被告发出支付购房款催告函，催告被告于2014年7月31日前前往惠州市保利阳光城项目营销中心签约部/所选按揭银行，提交办理银行按揭手续的完整有效之资料。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原被告双方签订的合同及补充约定均是双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定、合法有效，原被告应当按照约定履行自己的义务。依照合同第六条约定，房屋余款30万元被告应于合同签订后十五个工作日由买受人申请银行按揭付清，经原告2014年7月24日催告后，截至法庭辩论终结前，被告仍未付清剩余房款30万元，原告请求被告支付剩余房款30万元，理由充分，予以支持。被告逾期支付房款已超过90天，其行为已构成违约，根据合同第七条约定，原告请求被告按未付房款日万分之四支付逾期付款违约金，理由成立，本院予以支持。原告请求被告支付逾期付款违约金符合合同约定，予以支持。原告向被告发出催款通知书，可视为原告对支付款项的时间已宽限至2014年7月30日，故违约金应以30万元为基数从2014年7月31日起按日万分之四算至被告付清房款之日止。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告吴芷彤于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的购房款30万元给原告惠州市保利建业房地产开发有限公司；二、被告吴芷彤于本判决发生法律效力之日起十日向原告惠州市保利建业房地产开发有限公司支付违约金，违约金以30万元为基数，按日万分之四从2014年7月31日起算至房款付清之日止。本案受理费8250元（原告预交4125元）、公告费300元，由被告吴芷彤承担。本院二审期间，上诉人向本院提交的新证据如下：智慧柜员机业务回执，附惠州市保利建业房地产开发有限公司的发票，均欲证明上诉人已向被上诉人支付剩余购房款。被上诉人的质证意见如下：对于上述证据的真实性合法性没有异议。被上诉人向本院提交的新证据如下：银行交易明细信息截图、代付款证明及承诺、收据，均欲证明上诉人支付购房款30万元，收到该尾款的时间为2017年3月13日。上诉人的质证意见如下：对于上述证据的三性无异议。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：上诉人应否支付被上诉人违约金。一、上诉人主张按照合同约定，上诉人以向银行申请抵押贷款的方式向被上诉人支付剩余房款，但款项获批期限取决于银行，而非上诉人不履行合同义务。但无论当事人如何约定房款支付方式，房屋买受人始终负有支付房款的义务，而房款的支付方式，房屋出卖人仅有配合义务。虽然双方约定房款支付方式为银行贷款之方式，但不影响出卖人放弃了向买受人主张义务的权利。故买受人足额支付房款系出卖人最大的利益期待，至于通过何种方式支付房款，出卖人则在所不问，出卖人仅有在买受人支付房款时的受领义务，即使应按照贷款方式支付房款，买受人亦负有在向出卖人支付相应房款的义务。二、双方当事人的《商品房买卖合同》签订于2014年1月22日，被上诉人主张直至2016年9月28日一审法院受理案件前，被上诉人多次向上诉人发送《催付款通知书》及《律师函》，请求被上诉人付清房款，并提供相应的邮件函予以证明。上诉人虽不予认可收到相应的上述文件，但在长达两年多的时间内，上诉人对购买房屋的重大事务负有付清房款的义务上，不能以未收到上述文件而否认被上诉人多次向其主张权利。三、上诉人主张在网签合同之前应不予交付定金之外的房款，但被上诉人辩称惠州市房产管理局和惠州市住房和城乡规划建设局惠市房(2016)38号文件于2016年3月25日实施，但双方签署合同的时间于2014年1月22日，早于上述文件的实施日期，即涉案的《商品房买卖合同》中规定的双方权利义务合法有效，即依照合同第六条约定，上诉人负有付清剩余房款30万元的义务，但截至一审法庭辩论终结前，上诉人仍未付清剩余房款，其行为已构成违约，因此一审法院根据合同第七条违约金的约定，认定上诉人应支付被上诉人违约金，处理正确，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求无理，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人吴芷彤负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱莉娜审 判 员 丁晓鹏审 判 员 刘宇慧二〇一七年十二月二十七日法官助理 陈佳汝书 记 员 钟润美