通化市东昌区人民法院民 事 判 决 书(2017)吉0502民初2248号原告:通化市红星电影院。住所：通化市文明路***号。法人代表人：杨玲，经理。委托代理人：那伟，东昌区法律援助中心律师。代理权限：代为出庭、和解、代收法律文书。被告：李博，男，1986年7月17日出生，汉族，现住吉林省通化市东昌区。被告：李延刚，男，1964年8月24日出生，汉族，现住通化市东昌区。原告通化市红星电影院诉被告李博、李延刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告通化市红星电影院法人代表杨玲及委托代理人那伟、被告李博、李延刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告通化市红星电影院向本院提出诉讼请求：1、要求与二被告解除房屋租赁合同；2、要求二被告将其物品立即从原告的房屋中搬出，将房屋还给原告，并赔偿原告的损失（损失数额按照日租金860.00元计算，从2017年7月7日开始至腾迁完时止)；3、要求二被告承担违约金62，400.00元。事实和理由：原告与二被告双方于2013年8月26日签订了房屋租赁合同，约定二被告租赁原告位于通化市文明路x号一、二层商铺进行餐饮经营活动，合同对于租金标准、支付方式和期限、租赁期限、违约责任等都有明确规定。从2017年开始，二被告就不按时交付房租，多次违约，经原告催告后，二被告还是拖延。根据双方《房屋租赁合同》第七条第三项、第六项的规定，因为被告违约，甲方有权解除合同，乙方应承担一年租金的20%作为违约金。因被告于2017年11月27日将房屋内物品搬走，所以房租为123，840.00元（从2017年7月7日-2017年11月27日，按日租金860.00元计算，）财产保全时拖车费为300.00元，起诉时公告费200.00元，违约金是62，400.00元，为被告垫付的水电费3，109元，用抵押金40，000.00元折抵后尚欠849.00元，总计为187，589.00元。被告李博、李延刚辩称，1、被答辩人存在违约，答辩人李博、李延刚与被答辩人红星电影院于2013年8月6日签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为12年，时间从2013年12月12日起至2025年12月11日止，租赁用途为餐饮服务业，租赁面积为957平方米，红星电影院同意答辩人对房屋进行整体装修，并给了答辩人三个半月的装修时间。合同签订后，答辩人对该房屋进行了豪华装修，装修费用200余万元，合同履行至2014年10月，案外人韩立芳向答辩人主张权利。韩立芳称答辩人租赁的房屋占用了公共通道，经过两级法院审理认定红星电影院租赁给答辩人的房屋侵害了他人的利益，答辩人才知道租赁的房屋权利瑕疵，导致答辩人不能实现合同目的，合同法第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途”。东昌区法院强制执行把答辩人唯一的临街的大门改成24小时开放状态，导致答辩人无法达成合同目的，不符合合同约定的用途，合同法第二百二十八条“因第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。在这种情况下，答辩人找到被答辩人要求减少租金，遭到拒绝，所以答辩人同意解除双方的租赁关系，但需要红星电影院赔偿答辩人因租赁瑕疵给答辩人造成损失，最终损失以鉴定结论为准；2、答辩人不存在违约。答辩人的租金是到7月7日，答辩人在6月份的时候，已经找到杨玲商议因为被答辩人违约致使答辩人无法继续承租并于7月1日将房屋钥匙交付原告，7月3日原告负责人杨玲开始发布房屋的出租信息，所以此时该房屋已经在原告出租状态中，被告不存在违约。本院经审理认定事实如下：2013年原告与被告签订了房屋租赁合同，合同约定：租期20年自2013年12月12起至2025年12月11日止，租金每月26,000.00元，租金每季度交纳一次，上打租，合同签订日一次性交纳押金40,000.00元，从第二季度开始需提前一月交纳下一季度租金，逾期每天按实欠租金（一个季度的租金）1%加收滞纳金；合同还约定若原告（甲方）在被告（乙方）没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，甲方应赔偿一年总租金的20%作为违约金；否则乙方应赔偿一年总租金的20%作为违约金。原、被告签订合同时，原告未告知被告与其相连的三楼楼梯与原告共用的事实。三楼用户因共用通道被封闭向东昌法院起诉，要求排除防碍，恢复通道原状，东昌区法院于2014年11月26日作出（2014）东江西民初字第802号民事判决书，三楼用户不服东昌法院判决，提出上诉，通化市中级人民法院于2015年10月31日作出（2015）通中民二终字第93号民事判决书，判决被告将经营的烧烤熊烤肉店楼梯恢复原状。2017年5月东昌法院执行。嗣后，被告找原告商谈减租金未果后，被告于2017年7月1日将的房屋钥匙交给原告一把并将部分物品放置租赁屋内。原告接受钥匙后，于同年7月3日打出租广告。被告经营期间截止到2017年7月6日，被告欠租金37,740.00元，欠水、电费3,109.00元，用被告交纳的40,000.00元押金抵顶后，被告尚欠租金849.00元。2017年11月7日原告向本院提出先予执行申请，要求被告立即将租赁房屋内物品迁出，将承租房屋交付原告并支付租金。原告于同年11月13日提供担保，本院于同年11月14日作出（2017）吉0502民初2248号民事裁定书，裁定被告7日内将房屋内物品从租赁的房屋内搬出，并将该承租房屋交付给原告。被告于2017年11月27日将租赁房屋交付给原告，截止2017年11月27日，被告欠租金144天即123，840.00元。原告起诉后因多次找被告未果，发布公告，花费用200.00元、保全时拖车费300.00元。认定上述事实的证据有：房屋租赁合同一份、水、电费收据、被告交租金收据、(2015)通中民终字第93号民事判决书、公告费收据、拖车收据、抵押金收据。根据原告的诉讼请求和被告的答辩意见，归纳本案的争议焦点：原告要求被告给付房屋租金124,689.00元、公告费200.00元、保全时拖车费300.00元及违约金62,400.00元的请求是否成立。原、被告对本案的争议焦点无异议和补充。本院认为，依据原、被告双方租赁合同约定，被告在租赁期间必须按期交纳房租，逾期承担违约责任，原告要求被告给付房屋租金124,689.00元、公告费200.00元、保全时拖车费300.00元的请求成立，本院予以支持。原告要求违约金62,400.00元，因证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第九十四条第一款第四项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及最高人民法院关于适用《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，判决如下：一、解除原告通化市红星电影院与被告李博、李延刚房屋租赁合同。二、被告李博、李延刚于本判决生效后立即给付原告通化市红星电影院房屋租金124,689.00元、公告费200.00元、保全时拖车费300.00元。三、驳回原告通化市红星电影院其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理4,051.00元，保全费1,104.00元，李博、李延刚负担案件受理2,803.00元、保全费1,104.00元，原告通化市红星电影院负担案件受理1,248.00元。如被告到期不履行给付金钱义务，原告向本院申请执行期间为二年。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长  陈炳杰人民陪审员  冯景利人民陪审员  鲁 平二〇一七年十二月十四日书 记 员  孙艳丽