甘肃省张掖市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)甘07民终1299号上诉人（原审原告）：延某，汉族。委托诉讼代理人：薛某，甘肃瑞雪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周某，汉族，甘肃省山丹县人，住山丹县，现住山丹县。被上诉人（原审被告）：李某，汉族，甘肃省山丹县人，住山丹县，现住山丹县。共同委托诉讼代理人：马某，山丹县东乐镇法律服务所法律工作者。上诉人延某因与被上诉人周某、李某排除妨害纠纷一案，不服山丹县人民法院（2016）甘0725民初110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人延某及其委托诉讼代理人薛某、被上诉人周某、李某的共同委托诉讼代理人马某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。延某的上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，改判二被上诉人搬出上诉人所有的××县房屋，向上诉人返还该房屋。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、黄红善是法律意义上房屋所有权人，享有该财产处分的权利。黄红善与二被上诉人之间系亲属关系，在上诉人出让该房屋之前，上诉人明确给黄红善讲了，将买卖房屋的事告知其家人，黄红善说会告知二被上诉人，因此，在办理房屋买卖合同签订及房产过户手续时，上诉人有理由相信黄红善与上诉人订立房屋买卖合同的行为是一种亲属之间的表见代理行为，二被上诉人知道或是应当知道黄红善出卖该房屋的行为，因此，黄红善向上诉人出卖房屋的行为属有权处分。2、一审法院认为上诉人主张黄红善转让房屋210000元，未提交顶账协议、收据等证据予以证明，且《房地产买卖契约》亦未约定顶账事宜，只约定了成交价格为8万元，低于市场价格。上诉人未向二被上诉人征询，不能构成善意取得。上诉人认为，一审法院的该认定与客观事实不符，认定明显错误。在一审中上诉人提交了（1998）山民初字第33号民事调解书及黄红善向上诉人借款的复印件，足以证明上诉人在购买该房屋时与黄红善进行了结算，如果上诉人未与黄红善结算清房款，黄红善不可能将房屋过户到上诉人名下。虽然上诉人与黄红善未签订书面的顶账协议，但从双方的事实行为完全可以印证上诉人与黄红善完成了各自的合同义务。而且二被上诉人也未提交有关黄红善向上诉人偿还上述债务的证据，更加充分证明上诉人的说法是真实的。房地产买卖契约虽然约定房屋买卖价格为8万元，但并不是上诉人与黄红善对该房屋交易的真实价格，是为了少缴税款才写的8万元。因此，一审法院认为，上诉人不构成善意，明显错误。二、一审法院适用法律不当，判决错误。本案系排除妨害纠纷，在庭审中上诉人明确表示主张的是物权请求权，要求二被上诉人返还诉争房屋。涉案房屋于2010年6月7日过户至上诉人名下，根据《物权法》第九条规定，上诉人在2010年6月7日已经成为该房屋的合法所有权人，上诉人有权享有占有、使用该房屋的权利。二被上诉人长期占有上诉人房屋不归还，严重侵害了上诉人的合法权利。上诉人依据《物权法》第三十四条要求二被上诉人搬出该房屋，符合法律规定。一审法院在上诉人与黄红善签订的房屋买卖合同未被确认无效合同，诉争房屋所有权登记未被依法撤销，房屋所有权仍为上诉人的情况下，判决驳回上诉人的诉讼请求，属适用法律错误。综上，上诉人认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决明显不当，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。周某、李某辩称，1、一审法院认定事实清楚，被上诉人对黄红善和上诉人转让、过户房屋的行为并不知情，房屋虽然登记在黄红善的名下，但房屋系黄红善和被上诉人的家庭共同财产家庭共同成员均享有合法的所有权，所以上诉人与黄红善对财产处理的行为是无效行为，二人签订的房屋买卖协议无效。2、上诉人在一审中主张房屋转让抵顶了上诉人与黄红善之间的债权债务，但上诉人只出具了借条复印件，并未提交相应的抵顶协议，该房屋价值25万左右，买卖协议中的出售价8万元，明显显示公平，延某并非善意取得。3、该住房是被上诉人一家唯一住房，黄红善买卖该房屋二被上诉人不知情，若上诉人黄红善有证据证明借款事实，可另行主张权利。延某向一审法院起诉请求：1.判决二被告立即搬出原告所有的××县房屋；2.本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2006年，山丹县大马营镇中河村村民黄红善与张掖市博兴房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份（该合同中未注明签订时间，认购协议书注明签订时间为2006年12月10日），黄红善以98692元的价格购买了该公司建设的98.89平方米商品房一套（山丹县王什街6号博兴花园4号楼1单元201室），并与二被告共同居住生活。黄红善于2007年8月24日取得了该房屋的山房权证私字第XX**号房屋所有权证，该证登记的房屋所有权人仅为黄红善一人，未登记共有人。2010年6月1日，原告与黄红善签订《房地产买卖契约》一份，约定（其中黄红善系甲方，本案原告系乙方）；甲方自愿将坐落在山丹县王什街6号的房地产出售给乙方；双方议定的房地产成交价格为80000元，乙方于2010年6月10日前一次付清给甲方；双方同意将上述房地产正式移交给乙方，房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。2010年6月7日，双方将该房屋的产权过户到原告名下，原告取得了山房权证私字第XX**号房屋所有权证证书，该证记载房屋所有权人为原告，未登记共有人，房屋性质和用途为私有住宅。过户后，该房屋一直由黄红善及二被告居住使用至今，始终未移交给原告。2013年10月26日黄红善因病去世，原告与二被告对房屋的处理发生争议。2013年11月20日，原告以该房产系自己所有并出租于二被告为由向一审法院提起诉讼，要求二被告立即从原告的房屋搬出，并由二被告支付拖欠的房屋租金18000元。后一审法院以原告未提交证据证明与二被告存在租赁关系为由判决驳回了原告的诉讼请求，二审也维持原判。2016年7月7日，二被告起诉原告要求确认山丹县清泉镇博兴花园4号楼1单元201室房产属于二被告及黄红善的家庭共同财产，一审法院判决：位于××县房一套，在2010年6月7日之前系原告周某、李某与黄红善的家庭共同财产。且该案宣判后双方均未上诉，现已生效。被告周某与黄红善系夫妻关系，2006年1月7日，被告周某和黄红善登记领取结婚证。被告李某与黄红善系母子关系。一审法院认为，共同共有人对共有的不动产共同享有所有权，处分时应当经全体共有人同意。一审法院作出的（2016）甘0725民初1471号生效民事判决已认定本案争议的房产在2010年6月7日过户于原告之前系二被告和黄红善的家庭共同财产。故依据法律规定，本案争议的房产归二被告和黄红善共同共有，转让应当经全体共有人同意。庭审时，二被告明确表示不同意转让房产，且对黄红善将房产转让并过户于原告也不知情，经查，原告提交的《房地产买卖契约》等证据也未反映出二被告知晓并同意黄红善转让及过户房产的行为，且转让房产系家庭大额财产的处分，亦不能构成家事代理，故黄红善应属无权处分。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除非构成善意取得，即受让人受让该不动产是善意的、以合理价格转让、转让不动产依法进行了登记。经审查，原告虽然主张黄红善实际以210000元的价格将该房产转让给了自己，其中129706.3元是抵顶黄红善欠原告的债务，其余80000元为现金支付，但对此二被告均不认可，原告亦未提交顶账协议、收据等证据充分予以证明，且《房地产买卖契约》亦未约定顶账事宜，只约定了成交价格为80000元，但根据本地房地产市场变化情况，该成交价也明显低于市场价格。另外，原告作为黄红善多年的朋友，应当知晓该房产系黄红善与被告周某婚姻存续期间购买并一直共同居住生活，故原告购买该房产时应当告知二被告或征询二被告的意见，但庭审时，原告表示黄红善去世前自己未曾向二被告提及购买及过户房产的事宜，故原告主观上存在重大过失，应当视为不具有善意。综上，虽然争议房屋已经过户登记在原告名下，但是原告并非善意且该房产未以合理价格转让，故原告不能构成善意取得，其要求被告返还房屋的诉讼请求不能成立，不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第一百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告延某的诉讼请求。案件受理费5050元，由原告延某负担（已交纳）。二审期间，双方当事人均未提交新证据，经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，物权的归属发生争议时，当事人不能直接行使物权请求权，双方必须就实质性的法律关系是否存在，是否正确进行举证。本案中双方对案涉房屋所有权发生争议，一审法院作出的（2016）甘0725民初1471号生效判决已确认本案争议的房产在2010年6月7日过户于延某前系周某、李某和黄红善的家庭共同财产。本案涉及的实质性问题是黄红善转让案涉房屋的行为是否构成善意取得制度中的”无权处分”；延某受让案涉房屋的行为是否构成善意取得，进而明确案涉房屋归属。关于黄红善的行为是否构成善意取得制度中的”无权处分”。首先，案涉房屋（山丹县清泉镇博兴花园4号楼一单元201室）2010年6月7日黄红善与延某交易时系黄红善的家庭共有财产，依照《中华人民共和国物权法》的相关规定，共同共有人对共有的不动产共同享有所有权；处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。上诉人未提供证据证明黄红善处分该房屋时征询过共有人周某、李某意见；其次，所谓表见代理，是指代理人没有代理权，但是存在使第三人相信其有代理权的理由，因而使本人对交易相对人承担授权人的责任。本案中，1、从法律关系主体来看，在整个交易过程中，不存在代理人与被代理人的关系，始终只有两方当事人参与交易，并未涉及三方当事人，不符合表见代理直接涉及三方当事人的特征。2、从第三人信赖的内容来看，表见代理的关键在于，第三人要有充分的理由认为无权处分人具有代理权。本案中黄红善虽然在交易时出示了真实的房产证，足以使延某信赖其就是真实的权利人，是为自己从事交易行为，但未提供证据证明其信赖的是黄红善具有代理权。3、从其对表见事实形成的作用来看，对处分行为造成的后果属于无权代理，如果被代理人不接受代理的效果，无论第三人是否存在信赖利益，都不受法律保护。本案中，上诉人延某与黄红善是朋友关系，其受让房屋时知道或应当知道二被上诉人是该房屋的共有人，自2010年6月7日取得权利凭证至黄红善去世已长达三年之久，对共有人权利表象的形成未发挥积极作用，未实际占有房屋，并未形成完整的所有权，不能仅以其为登记权利人主张返还房屋，公信原则只能适用于对善意第三人的保护。上诉人认为黄红善的交易行为构成表见代理的理由不符合案件实际，本院不予采纳，一审判决认定该行为构成善意取得制度中的无权处分并无不当。关于延某受让案涉房屋的行为是否构成善意取得。关于受让人成立善意，必然要求在交易之前查阅相关登记资料，了解案涉房屋权利状况，并对此产生合理信赖，如果受让人怠于了解、查阅相关情况，在财产受让时，即不动产办理转让登记时，则推定其不构成善意。本案中，上诉人未提供被上诉人知道和应当知道其共有房屋被黄红善出售的事实；虽在庭审中提供其与黄红善之间自2006年以来存在债权债务关系，但不能证明双方约定抵顶受让房屋价款的具体数额、时间；亦不能证明欠款性质（个人债务还是家庭共同债务）及用欠款抵顶房屋价款129706.3元系黄红善家庭举债的合意；且其辩称协议载明的8万元房价款不属实，目的是为了逃避缴纳税款，实际购房款是210000元，其中抵顶债务本息共计129706.3元。故无论顶账还是逃避税款本身就表明是非善意的，或者说是有过失的；2010年6月7日自办理房屋登记至黄红善死亡长达三年之久，二被上诉人一直居住在诉争房屋之中，上诉人有理由在黄红善在世时要求其履行交付房屋的义务，现对此亦不能说明合理的理由。综上，可以推定上诉人在受让案涉房屋时不构成善意。一审法院认定延某受让案涉房屋的行为不构成善意取得亦无不当。综上，上诉人的上诉请求依据不足，不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人延某负担。本判决为终审判决。审判长  王芝琴审判员  杨祝续审判员  刘曙光二〇一七年十二月二十六日书记员  李 颖