广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤04民初76号原告：包纯祥，男，1952年12月1日出生，澳门特别行政区居民，委托代理人：陈思龙，广东玉成律师事务所律师。被告：珠海市扬名房产开发有限公司。住所地：珠海市香洲翠香路**号花园酒店副楼。法定代表人：杨海波。委托代理人：郑社，广东莱特律师事务所律师。委托代理人：梁小燕，广东莱特律师事务所律师。原告包纯祥诉被告珠海市扬名房产开发公司（以下简称扬名公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告包纯祥的委托代理人陈思龙与被告扬名公司的委托代理人郑社、梁小燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。包纯祥向本院起诉请求：1.判令扬名公司向包纯祥支付购房款1200万元（币种为人民币，以下同）；2.判令扬名公司向包纯祥支付违约金，暂计260400元（以300万元为本金，从2017年3月31日起计算至还请至日止，以利率日万分之七计算，暂计算至2017年7月17日共226800元；以300万元为本金，从2017年7月1日起计算至还清之日止，以利率日万分之七计算，暂计算至2017年7月17日共33600元；以600万元为本金，从2017年10月1起至还清之日止，以日利率万分之七计算；3.判令扬名公司向包纯祥赔偿律师费35万元；4.诉讼费用由扬名公司承担。事实和理由如下：2009年8月13日，包纯祥与扬名公司签订了《扬名广场五楼1号、2号房认购合同》（以下简称《认购合同》），约定包纯祥以790万元的价格购买扬名公司位于珠海市凤凰××路××广场××楼××、××房（以下简称1号、2号房）。《认购合同》签订后，包纯祥按照约定将购房款交付给了扬名公司，扬名公司也将1号、2号房交付给包纯祥。根据《认购合同》约定，扬名公司应当于交付1号、2号房给包纯祥后180个工作日内将1号、2号房所有权过户到包纯祥名下，但扬名公司拖延至2016年仍未按该约定履行，导致包纯祥不能实现取得1号、2号房所有权后将其进行自由处分的合同目的。2016年4月1日，经双方协商，扬名公司与包纯祥签订《补充协议书》，扬名公司承诺于2016年9与30日前1号、2号房具备办理过户到包纯祥名下的条件，否则扬名公司以评估价格或市场价格回购1号、2号房。直到2016年9月，扬名公司确认1号、2号房无法在2016年9月30日前具备过户到包纯祥名下的条件，遂于2016年9月2日与包纯祥签订《回购协议书》，约定扬名公司以1800万元的价格向包纯祥回收1号、2号房，支付时间及方式为：2016年11月30日前扬名公司一次性向包纯祥支付300万元；2017年1月30日前扬名公司一次性向包纯祥支付300万元；2017年3月30日前扬名公司一次性向包纯祥支付300万元；2017年6月30日前扬名公司一次性向包纯祥支付300万元；2017年9月30日前扬名公司一次性向包纯祥支付600万元。但扬名公司一直没有按照约定的时间向包纯祥支付购房款，第二期购房款更是包纯祥向法院提起诉讼后扬名公司才向包纯祥支付。扬名公司支付第二期购房款后口头承诺于2017年7月15日前向包纯祥一次性支付剩余购房款1200万元，但扬名公司至今未向包纯祥兑现承诺。扬名公司多次拖延付款，已到期未付款项已经高达600万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费”的规定，包纯祥有权要求扬名公司一次性付清剩余购房款1200万元。根据《回购协议书》第四条的约定，扬名公司逾期向包纯祥支付购房款，每逾期一日应按逾期付款额的万分之七向包纯祥支付逾期付款违约金。根据《回购协议书》第六条的约定，扬名公司未按照《认购协议书》约定履行付款义务，应当赔偿包纯祥损失包括但不限于律师费、诉讼费及差旅费。根据计算，截止至2017年7月17日，扬名公司应当支付包纯祥第逾期付款违约金260400元。因扬名公司违约，包纯祥为了实现债权，向律师事务所支付律师费共35万元。扬名公司答辩称：一、回购协议中违约金的标准过高，法院应予以调整。《回购协议书》中第四条约定：“如甲方逾期支付购房款，每逾期一日，应按逾期付款额的万分之七向甲方支付逾期付款违约金。”根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条第4款的规定：“逾期付款损失可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”以及参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，《回购协议书》约定的违约金明显高于包纯祥的损失以及民间借贷可约定的利率。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，在违约金约定过高的情况下，应以实际损失作为判断基础。因此，本案中，双方当事人就违约金的约定过分高于损失，而包纯祥的损失实为扬名公司逾期付款所造成的损失。因此，本案违约金的计算标准应以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算为宜。二、包纯祥要求扬名公司支付的律师费明显高于《广东省律师收费标准》，是不合理的收费，其不合理部分不应当由扬名公司承担。本案的诉讼标的为12610400元，根据《广东省律师收费标准》，即使按照最高标准收费，律师费应为298104元。而包纯祥与广东玉成律师事务所签订的《委托代理合同》约定的律师费为35万元，明显高于政府指导价，其收费行为是不合理、不符合规定的行为。因此造成的不合理后果不应当由扬名公司承担。同时，由于本案案情简单，争议不大，按照惯例，该案的律师费应在政府指导价的基础上酌情下调。包纯祥为支持其诉请，提交如下证据：证据1：扬名广场五楼1号、2号房认购合同。证明：包纯祥与扬名公司于2009年8月13日签订《认购合同》，包纯祥以790万元的价格购买1号、2号房，扬名公司应当于交付包纯祥使用后180个工作日内为包纯祥办理房屋产权证。证据2：不动产权登记表、不动产抵押（按揭）登记表。证明：1.涉案房屋属于扬名公司所有；2.2016年3月3日为止，扬名公司仍然未为包纯祥办理涉案房屋过户；3.扬名公司将出售给包纯祥涉案房产抵押给银行。证据3：补充协议。证明扬名公司承诺于2016年9月30日前1号、2号房具备过户到包纯祥名下的条件，否则以评估价格或市场价格回收1号、2号房。证据4：回购协议书。证明：1.扬名公司于2016年9月2日与包纯祥签订《回购协议书》，扬名公司承诺以1800万元的价格回收1号、2号房，扬名公司应当于2017年3月30日前支付包纯祥第三期购房款300万元，于2017年6月30日前支付包纯祥第四期购房款300万元，于2017年9月30日前支付包纯祥第五期600万元购房款；2.扬名公司逾期付款，应当按日万分之七利率计算违约金；3.扬名公司不履行义务应当赔偿包纯祥损失（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等）。证据5：案件受理通知书、民事撤诉申请书。证明：包纯祥于2017年3月14日向横琴法院提起诉讼，要求扬名公司支付包纯祥第二期购房款，扬名公司在开庭前才将第二期购房款支付给包纯祥。证据6：委托代理合同。证据7：网银交易凭证。补充证据8：广东玉成律师事务所出具的广东增值税普通发票共4张。共同证明：包纯祥为了实现与扬名公司的债权，于2017年7月17日与广东玉成律师事务所签订《委托代理合同》，并于2017年7月18日通过银行转账的方式向广东玉成律师事务所支付律师费35万元。扬名公司对包纯祥提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2、3、5的真实性、合法性、关联性均予认可;对证据4、6、7、8的真实性、合法性认可、关联性不认可。扬名公司为支持其诉请，提交一份证据：关于印发《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的通知证明：律师事务所依法代理民事诉讼案件的法律服务收费实行政府指导价，本案律师费350000元超过了政府指导价，不符合规定的收费部分不应由扬名公司承担。包纯祥对扬名公司提交的证据的真实性、合法性认可,关联性不认可。经审查，本院对当事人提交的证据采纳意见如下：对包纯祥提供的证据的真实性均予以确认，对扬名公司提供的证据真实性予以确认。对于双方提交的证据是否能够证明其待证事实，本院将结合查明的事实予以认定。本院经审理查明：珠海市凤凰南路1088号扬名广场第五层权属人为扬名公司。2009年8月13日，包纯祥为乙方与扬名公司为甲方签订《认购合同》。《认购合同》约定，包纯祥与扬名公司协商一致，包纯祥认购扬名公司位于珠海市凤凰××路××广场××楼××、××房。第三条约定，包纯祥认购商铺成交总价为790万元。第四条约定，包纯祥支付扬名公司定金10万元。签订本协议之日，包纯祥需支付扬名公司总房款的30%（含定金），即237万元；签订本协议之日起二十个工作日内包纯祥需支付扬名公司总房款的50%，即395万元；余款即总房款的20%，158万元须在2003年11月13日前付清。第五条约定，包纯祥支付总房款80%后的次月起，1号、2号房所产生的租金收益转为包纯祥所有（包纯祥收取租金视为扬名公司已经履行交付房屋的义务）……第六条约定，房屋交付使用后，180个工作日内扬名公司负责为包纯祥办理房地产权证，税费按政府规定各自承担。若扬名公司未按时进行房产办理，则每逾期一日应按已收金额的万分之一违约金支付给包纯祥。第七条约定，……若扬名公司逾期交房超过一个月，即视为扬名公司严重违约，包纯祥有权单方面终止合同；扬名公司应退还已交房款，并按包纯祥所交纳总款的50%赔偿予包纯祥。2016年4月1日，扬名公司为乙方与包纯祥甲方就包纯祥购买扬名公司1号、2号房事宜，签订《补充协议书》。《补充协议书》第1条约定，扬名公司承诺于2016年9与30日前，1号、2号房具备过户到包纯祥名下的条件，并将办理1号、2号房过户手续的相关文件交给包纯祥。第2条约定，若扬名公司于2016年9月30日前不履行补充协议第1条之款项，扬名公司需以专业评估机构评估的价格和市场价格作为参考标准，回购1号、2号房……第3条约定，因违反本协议的约定而造成对方的损失（包括但不限于律师费），由违约方承担。第5条约定，除本协议中明确所修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。2016年9月2日，扬名公司与包纯祥就包纯祥购买扬名公司1号、2号房事宜签订《回购协议书》，甲方为扬名公司，乙方为包纯祥。第一条约定扬名公司以1800万元的价格向包纯祥回收1号、2号房。第二条扬名公司分五期向包纯祥支付购房款，支付的时间及数额如下：2016年11月30日前一次性支付300万元；2017年1月30日前一次性支付300万元；2017年3月30日前一次性支付300万元；2017年6月30日前一次性支付300万元；2017年9月30日前一次性支付600万元。第四条约定，如扬名公司逾期支付购房款，每逾期一日，应按逾期付款额的万分之七向包纯祥支付逾期付款违约金。第六条约定，任何一方未按本协议约定履行的，对方除应按法律规定及合同约定承担违约责任外，还应赔偿对方损失，该损失包括但不限于因实现债权而产生的律师费、诉讼费、差旅费等。包纯祥称《回购协议书》签订后，扬名公司于2016年11月30日前一次性支付300万元，第二期款项未再支付。包纯祥于2017年3月14日因扬名公司房屋买卖合同纠纷一案向珠海橫琴新区人民法院提起诉讼，后因扬名公司于2016年11月30日支付300万元，包纯祥申请撤诉。扬名公司支付第二期购房款后未再支付余款。2017年7月17日，包纯祥与广东玉成律师事务所签订《委托代理合同》。其中合同第三条约定，包纯祥应在本案立案起诉之日起3日内支付给广东玉成律师事务所35万元作为本案的一审代理费用。同日，包纯祥向本院提起诉讼。2017年7月18日，包纯祥通过银行转账的方式向广东玉成律师事务所中国建设银行珠海市吉大支行（账号：44×××66）转账律师费35万元。庭审中,扬名公司对于其未向包纯祥支付购房款本金1200万元无异议。双方当事人均选择适用内地法律作为处理本案的准据法。本院认为：包纯祥系澳门特别行政区居民，本案为涉澳房屋买卖合同纠纷案件，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。庭审中,包纯祥与扬名公司均选择适用内地法律，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条“当事人依照法律规定可以明示选择涉外民事关系适用的法律”及第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案适用内地法律作为审理本案争议的准据法。根据双方的诉辩，本案争议的焦点为：包纯祥要求扬名公司向其支付购房款本金及违约金、赔偿律师费是否应予支持的问题。对此，本院分析如下：第一、包纯祥本案主张扬名公司应向其支付购房款1200万元，扬名公司对此予以认可和确认，故本院予以支持。第二、包纯祥本案主张扬名公司每逾期一日按逾期付款额的万分之七计付违约金至实际还清为止。扬名公司辩称，双方约定计付违约金标准过分高于包纯祥的实际损失，应按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。对此，本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”包纯祥与扬名公司签订的《回购协议书》系双方当事人协商一致所达成，未违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，包纯祥有权要求扬名公司支付逾期付款的违约金。第二，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”违约金约定兼具惩罚性与补偿性，包纯祥与扬名公司约定逾期付款违约金，一方面是出于督促扬名公司按约履行付款义务，当其出现逾期付款行为是对其违约行为予以一定的惩罚，另一方面是对逾期付款行为给包纯祥造成的损失进行一定的补偿。本案中，包纯祥向扬名公司认购案涉1号、2号房并已全额支付购房款，但扬名公司未能根据《认购合同》约定为包纯祥办理房地产权证。时隔近六年，扬名公司与包纯祥签订《补充协议书》承诺于2016年9与30日前1号、2号房具备过户到包纯祥名下的条件，否则回购1号、2号房。之后，因1号、2号房不具备过户条件，遂扬名公司与包纯祥签订《回购协议书》，约定扬名公司向包纯祥回购涉案1号、2号房并分期付款，但扬名公司逾期付款，综上所述，根据上述扬名公司对案涉1号、2号房的实际履行情况并考虑中国人民银行贷款利率等因素，包纯祥根据《认购合同》约定的每逾期一日按逾期付款额的万分之七主张违约金，并无不当，本院予以支持。据此计算，扬名公司应支付的违约金计算方式如下：①以300万元为基数，自2017年3月31日起按每日万分之七计收至实际清偿之日止；②以300万元为基数，自2017年7月1日起按每日万分之七计收至实际清偿之日止；③以600万元为基数，自2017年10月1日起按每日万分之七计收至实际清偿之日止。第三、包纯祥本案主张扬名公司应向其赔偿其律师费35万元，扬名公司辩称根据相关规定应付律师费298104元，包纯祥主张35万元高于政府指导价，高出部分不应由扬名公司承担。对此，本院认为，首先，根据《回购协议书》第六条约定，任何一方未按本协议约定履行的，对方应赔偿对方损失，该损失包括但不限于因实现债权产生的律师费等。包纯祥为实现其债权聘请律师已向广玉成律师事务所支付律师费35万元。其次，根据国家发改委、司法部的有关规定，律师代理费的收费标准既有政府指导价又有市场调节价。参照《关于印发〈广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法〉的通知》〔粤价[2006]298号〕的规定，在收取基础费用的基础上再按争议标的额分段按比例累加计算，并允许上下浮动20%。本案系涉及财产的民事案件，诉讼标的为1000万元以上5000万元以下，依上述方法，包纯祥为实现债权支付律师费35万元并未过高。包纯祥要求扬名公司向其赔偿律师费35万元，有事实与法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条、第十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第二百六十九条的规定，判决如下：一、被告珠海市扬名房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告包纯祥支付购房款1200万元；二、被告珠海市扬名房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告包纯祥支付违约金，违约金计算方式如下：①以300万元为基数，自2017年3月31日起按每日万分之七计收至实际清偿之日止；②以300万元为基数，自2017年7月1日起按每日万分之七计收至实际清偿之日止；③以600万元为基数，自2017年10月1日起按每日万分之七计收至实际清偿之日止；三、被告珠海市扬名房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向包纯祥支付律师费35万元。如当事人未按本判决指定期间履行给付金钱债务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费97462.40元，由珠海市扬名房产开发有限公司负担。如不服本判决，原告包纯祥可于本判决书送达之日起三十日内、被告珠海市扬名房产开发有限公司可于本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长  管文超审 判 员  汪 栋人民陪审员  林少菁二〇一七年十二月十四日书 记 员  陈雪曼