天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0102民初926号原告：闫哲，男，1975年9月19日生，汉族，北京市飞利浦电子产品服务有限公司销售总监，住天津市和平区。委托诉讼代理人：申伟，天津诺信律师事务所律师。被告：赵婷，女，1986年2月22日生，汉族，苏磊服装经营部销售，住天津市和平区。委托诉讼代理人：李智丹，天津众磊律师事务所律师。第三人：天津市永恒世纪房屋信息咨询有限公司，住所地天津市河西区解放南路与潭江道家口西南侧优仕公寓1-1705。法定代表人：郭金妹，董事长。委托诉讼代理人：李海硕，经理。委托诉讼代理人：马雪利，经理。原告闫哲与被告赵婷、第三人天津市永恒世纪房屋信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫哲及其委托诉讼代理人申伟，被告赵婷及其委托诉讼代理人李智丹、第三人天津市永恒世纪房屋信息咨询有限公司（以下简称“永恒世纪公司”）的委托诉讼代理人李海硕、马雪利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫哲向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告及第三人于2016年9月30日签订的《房屋买卖（居间）合同》及原、被告双方于2016年10月31日签订的《天津市房屋买卖协议》；2.诉讼费由被告承担。后增加诉讼请求：3.判令被告向原告支付解除合同违约金64250元。事实和理由：2016年9月30日，原、被告及第三人签订《房屋买卖（居间）合同》，约定被告购买原告所有的坐落天津市河东区房屋，总房款1285000元，首付款377000元，银行贷款878000元。双方应于2016年11月10日前办理买卖手续。2016年10月31日，原、被告双方在天津市河东区房管局签订《天津市房产买卖协议》，约定2016年12月1日前被告付清全款的情形下原告将房产交付给被告。被告于2016年9月30日向原告支付定金30000元，10月31日向资金监管账户支付首付款377000元，剩余878000元由被告申请银行贷款。但被告以种种理由拖延付款，原告无奈于2016年12月27日向被告及第三人发送《律师函》，明确限定被告务必于2017年1月10日前付清全款，否则将追究被告的违约责任。原告认为，原告作为守约方在2016年房价暴涨的时候依然守约，而被告却没能依约履行责任义务，故原告起诉。赵婷辩称，不同意原告的诉讼请求。合同履行过程中被告按照合同履行，合同的履行方式是首付款和银行贷款，原、被告双方已按照协议约定于11月10日前即10月31日在房管局打印房产买卖协议，被告于打印协议当天将首付款存入资金监管账户，后申请银行贷款，合同并未约定贷款办理完毕的时间，且银行审批贷款的周期也非原、被告任何一方可以决定，被告收到原告律师函后回函告知原告贷款即将审批通过，如果银行拒绝，将按照合同一次性付款，并将剩余房款金额的银行存款复印件一并发给了原告。2017年1月中旬，贷款获得批准后中介通知原告要求去房管局办理过户手续，但原告拒绝办理，因此被告并不存在违约之处，现银行贷款已经审批，双方应按照协议约定继续办理房屋过户手续。赵婷向本院提出反诉请求：1、判令原告协助被告办理天津市河东区耐火厂路宁月花园32-2-501室房屋的不动产转移登记手续，将上述房屋所有权过户至被告名下；2、本案诉讼费由原告承担。后赵婷变更反诉请求：1.判令原告返还定金30000元；2.判令原告赔偿居间服务费及贷款损失；3.判令原告赔偿违约金及房屋差价共计200000元。事实理由：2016年9月30日，原被告及第三人签订《房屋买卖（居间）合同》双方承诺于2016年11月10日前办理买卖手续，合同签订后被告依约支付30000元定金。2016年10月31日，双方签署了《天津市房产买卖协议》，明确监管房价款合计1255000元，首付377000元，贷款878000元。被告当日将首付款依约存入工商银行资金监管账户中，后银行贷款获得批准，第三人工作人员通知原告办理房屋过户手续时，原告不同意办理房屋过户手续，故被告提起反诉。闫哲对赵婷的反诉辩称，同意解除合同，但不同意被告的其他反诉请求。原告认为，原告始终不存在任何的违约情形，导致本案纠纷的发生完全是因为被告在申请银行贷款的过程中有被银行拒绝贷款的情形，被银行拒绝后被告有能力付清全款，但其拒绝支付，导致本案纠纷，故请求法院驳回其全部反诉请求。被告存在诸多违约情形，本案居间合同约定双方在11月10日前办理完毕买卖手续，原告认为这日期前应办理完所有的手续。双方在房管签订了房产买卖协议，进一步约定完毕所有手续的时间是2016年12月1日前，该协议约定被告如果办理贷款被拒绝，应一次性付清剩余房款，但被告没有按照约定履行。2016年12月1日，被告向原告妻子明确告知其被银行拒绝放贷，12月4日被告明知贷款没有办理下来的时候没有依据房管局买卖协议将剩余房款一次性支付给原告。2016年12月27日原告向被告及第三人发送律师函，但2017年1月17日被告向原告妻子告知履行期已经过了，但被告还是拒绝支付剩余房款，作为卖方，原告不存在违约行为。2016年12月4日原告得知被告贷款被拒后，原告有权利提出解除合同，但原告没有，并给与被告筹集房款的时间。2017年1月10日律师函中的履行期到后，被告仍没有履行付款义务，故原告的起诉，有充分的事实和法律依据，请求驳回被告的反诉请求。永恒世纪公司称，2016年9月30日，原、被告双方在第三人处签署房产买卖协议，房管局的协议号约在11月10日左右，双方在房管局签署协议后，第三人协助被告去银行办理贷款。由于年底年初银行审批贷款较慢，第三人曾和被告协商，希望被告可以将剩余房款一次性支付给原告。2017年1月中旬银行通知贷款审批通过了，但此时原告拒绝去配合办理过户手续。被告提供的资质及材料没有问题，如果有问题后边也不会批下来了，此前有过别的客户被银行驳回的情况，如果一经驳回就再没有在该家银行申请的权利，只能换一家银行申请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告系坐落本市河东区房屋所有权人。2016年9月30日，以原告为甲方、被告为乙方、第三人为丙方，三方签订《房屋买卖（居间）合同》，约定由被告以1285000元的价格购买原告所有的上述房屋，并约定由被告承担贷款及过户产生的一切费用。合同第三条“定金及房款的支付”约定：3.1甲乙双方约定，乙方于2016年9月30日将定金30000元（大写人民币叁万元）交付给甲方。3.2房款支付方式：贷款，甲乙双方承诺于在2016年11月10日之前办理买卖手续。合同第四条“服务费及支付”约定：4.1签订本合同时，甲、乙双方应向丙方支付居间服务费25700元人民币（大写贰万伍仟柒佰元）；…乙方支付25700元人民币（大写贰万伍仟柒佰元）；贷款服务费1000元人民币（大写壹仟元），由乙方支付。4.2非因丙方原因导致本合同不能履行的，不影响丙方收取约定的居间服务费及贷款服务费。丙方已收取的不予退还，甲、乙双方尚未支付的应当支付。合同第七条“违约责任”约定：7.1甲方或乙方违反本合同的约定，违约方应向守约方支付相当与本合同约定的房屋实际成交价格5%的违约金。不足以弥补守约方损失的，违约方还应当承担赔偿责任。合同第九条“合同效力及其他”约定：…③甲乙双方承诺，如出现违约情况，居间服务费、评估费、贷款服务费由违约方承担，双方认可无异议。后被告给付原告定金30000元，并支付了第三人中介费25700元及贷款服务费1000元。2016年10月31日，原、被告到房管局签署了《天津市房产买卖协议》（协议编号：32787-003390），该合同约定的房屋价款为1255000元。协议第四条约定：“乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款合计377000元，（大写）叁拾柒万柒仟元整，一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市工商银行设立的专用账户。贷款银行核定的贷款额度降低的，乙方应调增首付款数额，并一次性补齐，房价款总额不变。乙方订立借款合同时，应委托贷款银行将贷款资金全部划入房地产交易资金监管中心在天津市工商银行设立的专用账户。当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变”。双方在上述协议中未约定违约责任。2016年10月31日，被告将首付款377000元存入资金监管账户，并开始委托第三人办理相关贷款手续。2016年12月27日，原告向第三人邮寄了《律师函》一份，载明：“致：赵婷女士、天津市永恒世纪房屋信息咨询有限公司天津诺信律师事务所接受闫哲先生的委托指派本律师申伟就2016年9月30日闫哲先生与赵婷女士及天津市永恒世纪房屋信息咨询有限公司（下称贵司）签订《房屋买卖（居间）合同》及2016年10月31日闫哲先生与赵婷女士签订《天津市房屋买卖协议》合同履行事宜致函如下：依据居间合同第3.2条之约定赵女士以贷款方式支付房款，并应于2016年11月10日之前办理买卖手续；第6.2.1条约定赵女士应按时、足额支付定金及全部房款；第7条约定如乙方违约，违约方应向守约方支付相当于与本合同约定的房屋实际成交价格5%的违约金。现因赵女士迟迟未能付清全部房款，距合同3.2条约定2016年11月10日前办理买卖手续的期限已逾期近两个月，故本律师特致函赵女士及贵司，请赵女士务必于2017年1月10日前付清剩余878000元房款，贵司亦应积极履行居间义务，否则委托人有权解除居间合同及买卖协议，并追究违约方的违约责任。特此函告”。第三人收到上述《律师函》并转交被告，2017年1月10日，被告通过信息的方式向原告函告：“致：闫哲先生2016年12月28日，本人赵婷接到天津诺信律师事务所申伟律师带您发出的律师函，现就贷款及相关事宜，正式做出如下回复：1、本人自《房屋买卖（居间）合同》及《天津市房产买卖协议》签订后，一直积极履行合同项下义务，因合同约定居间方负责代为办理银行贷款事宜，且银行贷款审批时间并非本人所能决定。故本人自接到律师函后，多次催促居间方尽快办理完毕银行贷款审批事宜，居间方向我方答复贷款近日就可办理完毕并获得批复。2017年1月9日晚，本人找到居间方，居间方多次拨打您方电话，拟就贷款审批事宜告知您，但您方一直无人接听电话，导致贵我双方未能就贷款审批事宜进一步沟通。2、为表示本人购房诚意及能力，减少您的顾虑，本人现已筹齐全部购房款（见附件），假如银行贷款未获批准，本人在接到银行正式通知后，将立即以全款方式向您支付房款。因天津市二手房交易实行资金监管，不允许买卖双方自行交接房款，故律师函所述在2017年1月10日付清878000元房款一事，于法无据，于情无理。请您在收到回函后，尽快与居间方工作人员联系，核实贷款审批事宜，商议办理房屋过户事宜”。该函的附件为被告名下工商银行2017年1月10日的存款余额清单，显示的金额为878413.13元。2017年1月11日，原告向第三人邮寄了《解除合同律师函》一份，载明：“致：赵婷女士、天津市永恒世纪房屋信息咨询有限公司天津诺信律师事务所接受闫哲先生的委托指派本律师申伟向赵女士及贵司致函如下：2016年12月27日本律师曾致函赵女士及贵司，限赵女士务必于2017年1月10日前付清剩余878000元房款，贵司亦应积极履行居间义务，否则委托人有权解除居间合同及买卖合同，并追究违约方的违约责任。现付款期限已过赵女士仍未履行付款义务，故本律师再次致函赵女士及贵司，从即日起解除2016年9月30日闫哲先生与赵婷女士及天津市永恒世纪房屋信息咨询有限公司签订的《房屋买卖（居间）合同》及2016年10月31日闫哲先生与赵婷女士签订《天津市房屋买卖协议》，并依法追究违约方的违约责任。特此函告”。被告称其并未收到上述律师函，但第三人向其转达了该函的相关内容。另查，第三人在为被告办理银行贷款的审批过程中曾与原告协商重新签订《天津市房屋买卖协议》，以便被告可以更换贷款银行，原因系被告选择的工商银行对于贷款资料审批的较为严格，且由于将近年底银行资金不足，审批程序较慢，但原告并未同意上述要求。2017年1月19日中介以信息的方式通知原告于2017年1月30日去房管局办理相关后续过户手续，原告亦以信息的形式明确回复“不去”，后双方未再办理其他有关诉争房屋买卖的手续。期间，被告的贷款在原贷款银行获得审批。现被告的贷款获批时限已经超期，故被告无法再办理贷款，故在审理期间同意解除双方之间签订的两份合同。庭审中，被告申请对诉争房屋在2017年4月15日的市场价格进行评估，本院依法委托天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司进行评估，2017年7月28日，该公司出具津蓝房地评字（2017）第62号《房地产估价报告》，载明估价结果为涉诉房屋在2017年4月15日的市场价格为1592300元。本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》以及原、被告签订《天津市房产买卖协议》均系各方当事人的真实意思表示，且没有违反法律强制性规定，故上述合同均合法有效，三方均应本着诚实信用原则按照协议约定自觉履行。现原告起诉要求解除合同，被告在庭审中亦表示同意，故对原告的此项主张本院予以支持。关于双方违约责任的认定问题，原告主张被告未在双方约定的履行期限内履行付款义务，故此主张系被告违约，并要求被告支付违约金，而被告则认为其并未违约，而是原告单方要求解除合同，且因贷款到期无法继续履行合同，故应赔偿由此造成的相关损失。对此本院分析认为，原、被告在《房屋买卖（居间）合同》中约定双方“于2016年11月10日前办理买卖手续”，后双方于2016年10月31日在房管部门签署了《天津市房产买卖协议》，至此双方均按照合同履行了相关义务。依据上述协议，双方约定的被告付款方式为贷款支付，在签订合同的当天被告依约支付了首付款，其后亦委托第三人办理了相关贷款手续，故至此被告亦并无违约行为。原告认为双方应在2016年11月10日前办理完毕所有手续显系其个人的理解，既无法律依据亦不符合相关的交易习惯。在其后的贷款办理过程中，第三人曾向原告表示由于被告选择的贷款银行审批较严且所需时间较长，故建议重新签订协议、变更贷款银行，原告对此未予同意，并由此产生了对被告付款能力的合理怀疑，故其于2016年12月27日向被告及第三人发出了《律师函》，催告被告于2017年1月10日前履行剩余房款的付款义务，就此问题被告于2017年1月10日向原告回函，被告在回函中称如因贷款未获审批即以全款的方式支付剩余购房款，并提供了银行存款明细以证明其付款能力，至此被告的行为并不违反合同法的规定，亦未构成根本违约。原告在与被告签订合同时明知且同意被告以贷款的方式支付购房款，那么也应当知晓贷款的审批需要一定的期限，且该期限的长短不以原、被告及第三人的意志为控制，现原告亦没有证据证明被告在办理贷款期间有怠于履行义务的行为，故不能认定被告存在违约行为。且其后，第三人在2017年1月11日即以信息的方式通知了原告办理后续手续的时间为2017年1月30日，在此期间被告也确实获得了贷款的审批手续，而原告自认为其单方规定的付款日期超过后其即具有了单方解除合同的权利于法无据。故原告于2017年1月11日发出《解除合同律师函》的行为不符合合同法第九十四条规定的一方有权解除合同的情形，现由于被告的贷款审批手续已经到期，双方的买卖合同无法继续履行，在合同解除的同时，依据合同法第一百零七条的规定，原告应当赔偿由此给被告造成的损失。因此，被告反诉要求原告返还定金30000元以及赔偿中介费25700元及贷款服务费1000元的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于被告反诉要求原告赔偿因房屋价格上涨给其造成的相关损失200000元一节，庭审中，被告对涉诉房屋的现行价格进行了评估，与原、被告约定的售房价格相差300000余元，现原告单方提出解除合同且在此期间发生房屋价格涨跌情形的，且该涨跌差价属于合同履行后被告可以获得的利益，故综合本案的实际情况，本院酌定原告赔偿被告的损失数额为150000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告闫哲、被告赵婷以及第三人天津市永恒世纪房屋信息咨询有限公司于2016年9月30日签订的《房屋买卖（居间）合同》以及原、被告于2016年10月31日签订的《天津市房产买卖协议》（协议编号：32787-003390）均予以解除；二、自本判决生效之日起十日内，原告闫哲返还被告赵婷定金30000元；三、自本判决生效之日起十日内，原告闫哲赔偿被告赵婷中介费25700元及贷款服务费1000元，共计26700元；四、自本判决生效之日起十日内，原告闫哲赔偿被告赵婷损失150000元；五、驳回原告闫哲的其他诉讼请求；六、驳回被告赵婷的其他反诉请求。如果原告闫哲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1440元，反诉费4340元，鉴定费6480元，共计12260元，由原告闫哲负担6830元，被告赵婷负担5430元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  王维力代理审判员  吴晓飞人民陪审员  王 刚二〇一七年十二月二十九日书 记 员  吴 彤