成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初8022号原告：杨波，男，1980年4月6日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。委托诉讼代理人：许辉香，女，1982年2月18日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县，系夫妻关系，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨霞，四川兴蓉律师事务所律师，一般授权代理。被告：刘何贤，男，1957年10月2日出生，汉族，住四川省通江县。被告：何清秀，女，1959年6月15日出生，汉族，住四川省通江县。二被告共同委托诉讼代理人：刘倚檬，女，1983年9月15日出生，汉族，住成都市金牛区，系父（母）女关系，特别授权代理。原告杨波与被告刘何贤、何清秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月17日受理后，依法由审判员赵乐适用简易程序，于2017年12月1日公开开庭进行了审理，原告杨波及其委托诉讼代理人许辉香、杨霞，被告刘何贤、何清秀的委托诉讼代理人刘倚檬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨波向本院提出诉讼请求：请求判令1、刘何贤、何清秀立即将新都区13栋1单元2层2号房屋交付给杨波；2、刘何贤、何清秀支付杨波逾期交房违约金270000元（以成交总价900000元为基数，按逾期一日千分之五计算）；3、本案诉讼费用由刘何贤、何清秀承担。杨波起诉后，刘何贤、何清秀已经将涉案房屋交付给杨波，故案件审理过程中杨波申请撤回其第一项诉讼请求，本院予以准许。事实和理由：2017年3月14日，杨波与刘何贤、何清秀经四川链家房地产经纪有限公司居间签订了《成都市存量房屋买卖合同》，合同约定刘何贤、何清秀将其所有的位于新都区（保利公园198丁香郡）13栋1单元2层2号房屋出售给杨波，房屋成交价630000元，房屋内家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价270000元，共计总价900000元出售给杨波。付款方式为签订合同之日支付定金50000元，刘何贤、何清秀按揭结按前杨波通过理房通资金托管账户支付首付款370000元，尾款480000元由放贷银行直接支付给刘何贤、何清秀。合同第六条房屋的交付约定在过户递件完成3日内，刘何贤、何清秀将房屋交付给杨波。合同第九条2、逾期交房违约责任：（1）自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每逾期1日，刘何贤、何清秀按照成交总价的千分之五向杨波支付违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向杨波支付违约金，合同继续履行。签订合同当日，杨波依约向刘何贤、何清秀支付购房定金50000元。之后按照约定向理房通资金托管账户转款370000元。2017年5月8日，杨波与刘何贤、何清秀以及经纪方至房管局进行过户递件，2017年5月17日，杨波取得房屋产权证。合同约定的交房期至，刘何贤、何清秀未向杨波交付房屋，杨波多次催促刘何贤、何清秀将房屋交付给杨波，并多次让经纪方协调，但刘何贤、何清秀均拒绝向杨波交付房屋。2017年8月22日，杨波聘请律师向刘何贤、何清秀发函，要求刘何贤、何清秀交付房屋，但刘何贤、何清秀仍然拒绝。杨波认为，其与刘何贤、何清秀于2017年3月14日签订的《成都市存量房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，双方均具有完全行为能力，双方系合法的房屋买卖合同关系。根据合同约定刘何贤、何清秀应在过户递件完成3日内，将房屋交付给杨波，刘何贤、何清秀不履行合同义务，应当按合同约定承担违约责任，双方过户递件日（2017年5月8日）完成三日内次日，即2017年5月12日刘何贤、何清秀应将房屋交付给杨波，刘何贤、何清秀逾期交房，每逾期1日按成交价的千分之五支付违约金，暂计算至2017年8月22日，刘何贤、何清秀已经逾期交房102天，逾期交房的违约金为459000元。计算方式为成交总价乘以千分之五乘以102天，杨波认为违约金过高，起诉请求按270000元即房屋成交价的30%要求支付违约金。刘何贤、何清秀辩称，涉案房屋已在居间方的见证下完成了物业交割，刘何贤、何清秀已经将房屋按照合同约定交付给杨波，并且已经将水电气及物管费用结清。涉案房屋交付后杨波仍向人民法院起诉，系恶意诉讼。杨波分期向刘何贤、何清秀支付购房款，房屋尾款480000元通过杨波向银行申请按揭贷款的方式由银行代为支付。杨波办理按揭贷款需要办理房屋抵押登记手续，故要先将涉案房屋过户给杨波。但在杨波取得房屋不动产权证后刘何贤、何清秀可能因其贷款申请未通过无法取得480000元尾款。根据双方签订的《补充协议》第二条第3款的约定，若杨波的贷款申请未通过或实际不够支付尾款的，本合同终止，刘何贤、何清秀须如数退回收取的定金和房款，双方互不承担违约责任。在实际贷款不足以支付尾款（包括贷款申请未通过）情况下，杨波可以选择终止合同且不承担任何违约责任，刘何贤、何清秀单方承担了巨大的风险，在银行贷款政策紧缩的环境下，银行负责贷款的工作人员表示杨波能否通过贷款以及何时发放贷款均不能确定，在此情形下，刘何贤、何清秀享有《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的不安抗辩权，其暂缓向杨波交付房屋，属于行使自已的合法权利，并非杨波所称的恶意不履行，杨波的违约金请求不应得到支持，且刘何贤、何清秀在收到银行支付的剩余房款后已经向杨波交付了房屋，现涉案房屋增值较多，杨波并没有相应损失，故请求驳回杨波的全部诉讼请求。经审理查明，杨波与刘何贤、何清秀于2017年3月14日签订了《成都市存量方式买卖合同》，合同约定刘何贤、何清秀以房屋成交价630000元以及房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为270000元共计900000元的价格将其所有的位于成都市新都区房屋出售给杨波，建筑面积125.66平方米。合同签订后，杨波按照约定分别于2017年3月14日向刘何贤、何清秀支付了定金50000元，于2017年4月20日向理房通共管账户转入370000元。杨波于2017年4月7日通过了银行的按揭贷款审批，刘何贤、何清秀于2017年4月解除了涉案房屋的抵押。双方于2017年5月8日办理了涉案房屋的过户递件手续，杨波于2017年5月17日领取到涉案房屋的不动产权证后，刘何贤、何清秀以未收到银行贷款支付的剩余房款为由拒绝交付房屋。刘何贤、何清秀于2017年8月22日实际收到银行支付的购房尾款，并于2017年8月23日收到杨波方发出要求其交付涉案房屋并按照合同约定承担逾期交付房屋违约责任的律师函，双方于2017年8月27日完成涉案房屋的实际交付及物业交割。另查明，杨波（乙方）与刘何贤、何清秀（甲方）签订的《成都市存量房屋买卖合同》第六条房屋的交付约定“1、在过户递件完成3日内，甲方将该房屋交付给乙方。”第九条违约责任约定“2、逾期交房的违约责任：甲方未按照约定条件将房屋交付给乙方的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：（1）自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，每逾期1日，甲方按照成交总价的5‰向乙方支付违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向乙方支付违约金，合同继续履行……”《补充协议》第二条房款交付约定“3、尾款为人民币（小写）480000元，人民币（大写）肆拾捌万元整。由放贷银行直接支付给甲方，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准，若银行实际贷款额不够支付房款，则由乙方在过户递件当日补足差额。乙方因政策原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按下列方式解决：合同终止，乙方支付的定金和房款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由乙方承担”。上述事实有杨波提交的双方当事人身份信息、《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议、《居间服务合同》、《过户按揭代理合同》、《理房通定金监管服务协议》、《理房通房屋交易资金监管服务协议》、收条、收据、发票及银行流水、不动产权证书、快递单、律师函、物业交割单以及刘何贤、何清秀提供的物业交割单、收件凭证、银行流水、证人证言以及当事人双方陈述在卷予以佐证。本院认为，杨波与刘何贤、何清秀签订的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效。杨波与刘何贤、何清秀均应本着诚实信用原则依约享有权利履行义务。合同签订后，杨波按照合同约定履行了向刘何贤、何清秀支付定金50000元、向理房通共管账户转入购房款370000元以及向银行办理涉案房屋按揭贷款的义务。刘何贤、何清秀应当依约履行解除涉案房屋原有抵押、协助杨波办理过户手续以及在过户递件手续完成后3个工作日后交付涉案房屋的义务。但在2017年5月8日双方办理完涉案房屋的过户递件手续之后，刘何贤、何清秀以未收到银行按揭尾款为由拒绝交房，庭审中，刘何贤、何清秀辩称其不交付房屋的行为是在行使不安抗辩权，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”的规定，刘何贤、何清秀并没有提供确切证据证明杨波存在银行贷款不能过审的问题，故对其上述抗辩事由本院不予采纳。刘何贤、何清秀的逾期交房行为构成违约，应当对杨波承担逾期交房的违约责任，故本院对杨波要求刘何贤、何清秀承担逾期交房的违约责任的诉讼请求予以认可。本案中，2017年4月杨波通过银行的贷款审批后，于2017年5月8日完成涉案房屋过户递件手续以及银行抵押的相关手续后直至2017年8月22日，刘何贤、何清秀才实际收到银行放贷的房屋尾款480000元，贷款流程时间较长，除交付房屋外，刘何贤、何清秀均按照合同的约定积极履行了己方义务，且刘何贤、何清秀在收到房屋尾款后即完成了房屋的交付及物业的交割，故双方约定逾期交房的违约金偏高，且庭审中杨波并未出示相关证据证明因逾期交房遭受的实际损失，本院酌情支持以1800元/月计算3个月房屋租金损失共计5400元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘何贤、何清秀在本判决生效之日起十日内支付原告杨波逾期交房的违约金5400元（以1800元/月计收3个月）；二、驳回原告杨波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2775元，由原告杨波负担2500元，由被告刘何贤、何清秀负担275元（此款原告杨波已预交，被告刘何贤、何清秀在履行上述给付义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  赵乐二〇一七年十二月十五日书记员  王倩