四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终15404号上诉人〔原审被告（反诉原告）〕：罗珺涵，男，2006年8月26日出生，汉族，住成都市青羊区。法定代理人：卢某（系罗珺涵母亲），住成都市青羊区。委托诉讼代理人：龙莎，四川泰仁律师事务所律师。被上诉人〔原审原告（反诉被告）〕：郭汶鹭，男，1971年10月10日出生，汉族，住新疆克拉玛依市克拉玛依区。委托诉讼代理人：杜勇，四川顶泰律师事务所律师。上诉人罗珺涵因与被上诉人郭汶鹭房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初4958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗珺涵的上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。郭汶鹭在签订合同时，明确知道案涉房屋的权属状态为合同房，且《房屋买卖合同》、《预约合同》均没有网签备案，也没有经过公证。在办理过户时，工作人员告知因2017年3月23日成都市人民政府办公厅发出《成都市人民政府关于完善我市住房限购政策的通知》成办发[2017]10号文件，郭汶鹭不具备购买涉案房屋的资格，无法办理过户手续。罗珺涵一直全面积极履行合同，没有任何违约行为。郭汶鹭明知在合同签订时涉案房屋没有取得房产证，本身就有一定的交易风险。限购政策出台后，郭汶鹭也没有积极获取购房资格，比如落户到人才市场、社保连续购买满24个月。郭汶鹭提起诉讼，意图通过诉讼方式规避成办发[2017]10号文件，达到过户目的，还让守约方来承担诉讼费用，不合理也不合法。根据《全国民事审判工作会议纪要（2011）》第二十条的规定，应该解除合同。本案属于非因双方当事人的原因导致房屋不能过户，合同客观上履行不能，致使合同目的不能实现，适用《合同法》第一百一十一条规定法律上或者事实上不能履行的情形。郭汶鹭辩称，上诉人与被上诉人签订的《买卖合同》是发生在限购政策之前，被上诉人也按照合同约定支付了相应款项，所以成都市限购政策不适用于上诉人与被上诉人之间。被上诉人已将房屋交付上诉人，上诉人进行了装修并且已经入住，且向上诉人支付了绝大部分款项，并且被上诉人以自己的名义开通了燃气以及办理了装修入住的手续，根据物权法司法解释第二条的规定，有证据证明无权登记与实际权益人不一致的，实际权益人请求人民法院确认其物权的应当予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。郭汶鹭向一审法院起诉请求：1、判令位于成都市“佳兆业.君汇上品”23幢2单元8层802号房屋归郭汶鹭所有；二、判令罗珺涵协助郭汶鹭办理过户手续。罗珺涵向一审法院反诉请求：1、判令解除《预约合同》及《房产买卖合同》；2、判令郭汶鹭在合理期限内将案涉房屋腾退并返还罗珺涵。一审法院认定事实：2012年12月26日，罗珺涵与成都南兴银基房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定郭汶鹭购买其开发的佳兆业.君汇上品”小区23栋2单元8层2号房屋，郭汶鹭支付了购房款并取得该房屋的备案。2016年3月18日，罗珺涵与郭汶鹭的母亲卢某签订《房产买卖合同》，约定郭汶鹭购买罗珺涵所有的位于成都市双流县房屋，房屋总价款480000元。在签订合同当日支付定金200000元，待案涉房屋产权证办理下来之后30日内办理过户手续，当日支付剩余购房款280000元。同天，郭汶鹭作为乙方与作为甲方的罗珺涵签订《预约合同》，载明：一、1、甲方与成都南兴银基房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了位于成都市“佳兆业.君汇上品”23幢2单元8层802号房屋（合同备案号：327206）；2、乙方知悉甲方拟转让的房屋的权属状态为合同房并实地查看了上述房屋；二、甲方承诺将房屋按本合同约定的条件转让给乙方，并保证待取得该房屋所有权证后按本合同的约定交易过户给乙方。该房屋的转让价款为480000元，第一笔房款200000元在签署此合同当日一次性支付给甲方；房价尾款280000元双方一致约定由甲乙双方共同前往房产管理部门办理上述房产产权交易过户递件成功当日内乙方一次性支付给甲方。双方约定在甲方取得产权证后的三十个工作日内甲乙双方应备齐办理房屋过户所需的资料前往房管局办理上述房屋的产权交易手续。该《预约合同》有罗珺涵的父母罗昭奎、卢某及郭汶鹭签字，并于2016年3月21日经四川省成都市律政公证处公证。合同签订当天，郭汶鹭按照约定支付购房款200000元，罗珺涵亦于当天将本案案涉房屋交付给郭汶鹭。2016年10月22日，郭汶鹭向罗珺涵的母亲卢某账户转账200000元。2016年10月22日，罗珺涵的母亲卢某出具收条一份，载明“今收到郭汶鹭购罗珺涵佳兆业.君汇上品23栋2单元802房款。2016年5月收房款200000元，2016年10月22日收到房款200000元，共计收到400000元，余款80000元在过户当日支付”。2017年4月17日，罗珺涵取得诉争房屋的不动产权证，权证号为川（2017）成天不动产权第0017444号。此后，郭汶鹭与罗珺涵双方到房屋产权登记部门办理诉争房屋的产权过户手续，因成都市出台房屋限购政策，郭汶鹭不符合购买房屋的条件，致使未能办理过户手续。双方因此对合同履行发生纠纷，故提起诉讼。一审另查明，2017年3月23日，成都市人民政府办公厅发出《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》成办发【2017】10号，载明将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域内购买二手住房的，应符合成办发【2016】37号、成办发【2016】45号文件归档的购买商品房住房条件。一审法院认为，郭汶鹭与罗珺涵签订《预约合同》及《房产买卖合同》均是双方真实意思的表示，并未违反相关法律法规的规定，该合同有效，郭汶鹭与罗珺涵双方均应按照约定履行各自的权利义务。合同签订后，郭汶鹭按照约定向罗珺涵支付了部分购房款。2017年4月17日，罗珺涵取得诉争房屋的不动产权证，按照合同约定，罗珺涵应当在取得房屋产权证后30日内协助郭汶鹭办理产权过户手续。但因政府限购政策的出台，导致罗珺涵不能在合同约定的期限内协助郭汶鹭办理房屋过户手续，不能归责于买卖双方。但郭汶鹭与罗珺涵签订购房合同的目的是通过支付对价的方式由郭汶鹭取得房屋的所有权，因在签订合同时，涉案房屋尚处于签约备案状态，现房屋已经取得了不动产权证，郭汶鹭与罗珺涵签订合同和支付购房款的行为均发生在成都市限购政策出台前，郭汶鹭购买涉案房屋不应受到成都市限购政策的影响，合同应当继续履行。郭汶鹭要求确认房屋归其所有并要求罗珺涵协助办理产权过户手续的请求符合法律规定，予以支持。罗珺涵反诉请求解除合同并腾退房屋不符合法律规定及合同约定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、位于成都市天府新区房屋【川（2017）成天不动产权第0017444号】归郭汶鹭所有；二、罗珺涵于判决生效之日起十日内协助郭汶鹭办理位于成都市天府新区房屋的产权过户手续；三、驳回罗珺涵的反诉请求。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费50元，案件保全费2920元，共计3020元，由罗珺涵负担。二审中，罗珺涵向本院提交如下证据：1、录音材料，拟证明罗珺涵在合同履行过程中完全没有违约行为，并且明确要求如果在合同约定的期限内不能完成过户手续将要解除合同；2、《最高人民法院民一庭关于房地产纠纷案件意见汇总（2010－2015年）》、上海市两级法院判决书和裁定书、成都市2017住房限购政策知识问答（二），拟证明涉案房屋应当按照新政策实施，限购政策是不能办理过户的原因。因此一审判决的第一项错误。经质证，郭汶鹭对证据的真实性均没有异议，但认为不能达到罗珺涵的证明目的，罗珺涵以自己的实际行动表明了不再履行合同，罗珺涵应承担违约责任。罗珺涵提供的案例与本案的事实与案情不相同。根据都市城乡房产管理局住房限购政策知识问答（一），在限购政策之前，如交易为真实的，并提供交易合同以及支付定金或者房款的转款的，不在限购范围内。根据成都市城乡房产管理局住房限购政策知识问答最后一条的规定以及根据房地产管理法第38条规定，没有取得房产证的房屋不得擅自交易，该条款仅是管理办法，不影响郭汶鹭与罗珺涵之间的合同效力，并且罗珺涵于2014年4月18取得了房产证，该条款对本案没有产生效力。本院经审查认为，对罗珺涵提交的录音材料，郭汶鹭对其真实性没有异议。根据录音内容可知，罗珺涵不存在主观拖延履行合同义务的行为。该证据符合证据的客观性、合法性、关联性，对该证据，本院予以采信。对罗珺涵提交的《最高人民法院民一庭关于房地产纠纷案件意见汇总（2010－2015年）》、上海市两级法院判决书和裁定书、成都市2017住房限购政策知识问答（二）等证据，与本案案情缺乏关联性，不能够达到罗珺涵的证明目的，本院不予采信。二审查明事实与一审查明事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：位于成都市天府新区房屋【川（2017）成天不动产权第0017444号】的归属。针对焦点，本院评判如下：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，《房产买卖合同》于2016年3月18日签订，约定房屋价款为480000元。买受人郭汶鹭已经支付房款400000元，约定尚余款80000元在过户当日支付。2016年3月21日罗珺涵将本案案涉房屋交付给郭汶鹭。郭汶鹭收房后，已经装修入住。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案双方的房屋买卖合同已经生效，双方应该积极履行合同义务。涉案房屋已经于2014年4月18日取得房产证，故此，合同具备了履行的现实可行性。由于双方的买卖行为已经大部分履行完毕，且行为发生在《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》成办发【2017】10号实施之前。为了维护市场交易秩序，保护交易安全，打造公平诚信的商业理念，一审确定涉案房屋归郭汶鹭所有正确。由于限购政策的出台，导致诉讼前不能够按合同约定办理过户手续，不能归咎于合同双方的违约行为，一审法院并未认定上诉人有违约行为。但诉讼费和保全费均确定由罗珺涵负担不妥。由于限购政策出台后，房屋价格确实有些变动，鉴于上诉人希望得到相应补偿的意愿，本院对本案做了大量调解工作，在调解过程中，被上诉人同意给付上诉人一定的补偿，但是上诉人要求的补偿金额与被上诉人认可的补偿金额差距较大，未能达成调解协议。本院认为，本案被上诉人在房屋价格变动前已经支付大部分房屋价款，不能够认定上诉人有资金损失。《全国民事审判工作会议纪要（2011）》第二十条规定：“房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则不予支持。”本案买受人是郭汶鹭，郭汶鹭并未提起诉讼请求解除合同，因此，本案不适用《全国民事审判工作会议纪要（2011）》第二十条的规定。一审适用《中华人民共和国合同法》第八条。上诉人罗珺涵关于一审法院适用法律错误的主张，本院不予支持。综上所述，罗珺涵的上诉请求不能成立；原审判决认定本案事实清楚，适用法律得当，程序合法，本院依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费50元，一审反诉案件受理费50元；二审案件受理费200元；案件保全费2920元，共计3220元，由被上诉人郭汶鹭负担。本判决为终审判决。审判长  赫耀文审判员  何春梅审判员  祝颖哲二〇一七年十二月五日书记员  温文馨