江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏08民终2742号上诉人（原审原告）：任欢。上诉人（原审原告）：陈晓娇。委托诉讼代理人：任欢。被上诉人（原审被告）：淮安峰景置业有限公司。法定代表人：周勇。委托诉讼代理人：邵军。上诉人任欢、陈晓娇因与被上诉人淮安峰景置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院于2017年7月25日作出的(2017)苏0891民初399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。任欢、陈晓娇提起上诉，请求二审改判被上诉人赔偿因其违约给上诉人造成的损失2万元并由其承担本案诉讼费用。主要理由是：原审已认定案涉房屋为学区房，而现在该房屋已被政府文件明确不在实小及淮中的施教区内，被上诉人已构成违约，政府对学区的调整并非免除被上诉人违约责任的法定理由；上诉人购房既为了子女上学所用，也考虑到属于学区房屋的未来增值空间，案涉房屋不再是学区房，相较于同类房屋其价格是相对下降的，必然给上诉人造成损失；追究违约责任适用无过错原则，即使双方当事人对此均无过错，被上诉人亦应就其违约行为依公平原则对上诉人给予弥补。被上诉人答辩称:学区范围的调整是政府部门依职权调整的，根据相关复函，两上诉人子女就读双学区没有受到任何影响，也没有因为学区房政策的变化而遭到实际损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。任欢、陈晓娇提起一审诉讼，请求：1、判令被告赔偿因其违约造成的原告损失115000元；2、被告承担本案的诉讼费用。原审认定事实为：2015年3月28日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的建华观园2号楼3306室商品房，房款总价447054元。面积115.22平方米。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告向原告开具了发票。被告按合同约定向原告交付房屋，并已经办理产权证书。另查，被告峰景置业在其宣传海报上张贴“淮安生态新城管理委员会淮新城管函［2014］24号复函”，复函内容：“实验小学新城校区施教范围：里运河—海天路—承恩大道—宁连路围合区域；淮阴中学新城校区施教区范围：新长铁路—宁连路—京杭大运河—海天路围合区域。……开发的新城40、41、51号地块（建华观园项目），位于森林公园东侧、承恩大道与沁春路半围合区域，属于实验小学新城校区和淮阴中学新城校区的施教区范围，凡在你们公司所属项目购买房屋并取得房屋产权证的业主，且具备户籍、房屋产权证和实际居住地三者一致的施教区认定条件的，并符合义务教育阶段起始年级入学条件的业主子女，可在上述两学校就读。”被告在宣传海报上印有“建华观园实小、淮中双学区”、“淮安唯一四优学区—实小、淮中双名校，市青少年宫5000㎡艺术幼儿园”、“新城实小传承百年名下底蕴，稳居淮安前茅，新城淮中，雄厚师资，位列淮安前三甲”等宣传内容。被告在交付通知书上印有“坐拥十五年一站式优质教育，实小、淮中、新星幼儿园、市青少年宫”。2016年年底淮安生态新城管委会对施教区进行调整，根据《关于公布义务教育阶段学校施教区调整划分方案的通知》施教区调整划分方案，江苏省淮阴中学新城校区施教区范围：京杭大运河—宁连路—徐杨路—新长铁路—枚乘路合围区域。淮安市实验小学新城校区施教区范围：翔宇大道—宁连路—徐杨路—新长铁路—福地路—承恩大道—枚乘路合围区域。按照调整后的施教区范围，涉案房屋不在上述施教区范围内。被告峰景置业和淮安生态文化旅游区管委会进行联系，淮安生态文化旅游区管理委员会作出淮新城管函【2017】1号复函，复函内容第一条：“根据《淮安生态新城管委会关于公布义务教育阶段学校施教区调整划分方案的通知》（淮新城管法【2016】212号）及相关政策解读，对于该调整方案正式公布前的建华观园购房户，凡在规定时间内申请入学登记的，均可以按原施教区学校（省淮中新城校区、市实小新城校区）入学”。根据当事人的诉辩主张，本案一审主要争议焦点为：1、被告在销售房屋前所作相应宣传行为是否属于法律规定的要约；2、被告是否存在违约行为；3、原告主张被告按照每平方米1000元标准赔偿其损失115000元是否有相应的事实和法律依据。原审认为，原、被告签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，约定合法有效，当事人应按约行使权利并履行义务。关于争议焦点一，要约是当事人一方向另一方提出的以订立合同为目的的意思表示。该意思表示应当具体确定，且亦应属订立合同所必备的主要条款，即要约中言明意欲订立合同的主要条款，对方据此便可考虑是否订立合同。本案中被告峰景置业宣传建华观园房屋属于“实小、淮中双学区”，现今社会普遍重视教育，加大教育投资的趋势下，房屋是否属于学区房成为购房者在买房时考虑的一个重要因素，本案中峰景置业的宣传行为完全符合要约的法定构成要件，应当视为被告作出的要约，在要约的有效期间内，该要约对被告发生法律约束力。关于争议焦点二，淮安生态新城管理委员会淮新城管函［2014］24号复函内容表明被告峰景置业开发的建华观园项目在实验小学新城××、××中学新城校区施教区范围。2016年年底淮安生态新城管委会对施教区进行调整，施教区调整后，淮安生态文化旅游区管理委员会作出淮新城管函【2017】1号复函，对于该调整方案正式公布前的建华观园购房户，凡在规定时间内申请入学登记的，均可以按原施教区学校（省淮中新城校区、市实小新城校区）入学。原告的子女符合入学条件的前提下，可以按要求在规定的时间内申请入学登记，入学省淮中新城校区、市实小新城校区。并未影响原告子女将来在省淮中新城校区、市实小新城校区就读。建华观园原本属于淮中新城校区、市实小新城校区的施教区范围内，但由于教育行政主管部门划分施教区的需要，建华观园小区未再划入上述施教区范围，对于政府部门的行政行为，被告无法预知，也无力左右，因此对于施教区的调整变化，被告并无过错。关于争议焦点三，原告主张被告按照每平方米1000元标准赔偿其损失115000元，原告主张被告的履行不能，导致涉案房屋不是实小及淮中施教区，与施教区房屋相比，每平方米至少贬值1000元。房屋的价格受位置、配套、户型、品牌、定位、营销策略等各种因素影响。原告购买房屋的价格为每平方米4921.88元，由于淮安房价的快速增长，经法庭调查，淮安房价普遍不同幅度的增长，涉案房屋现在的价格也远远高于原告在购买房屋时的价格，涉案房屋并没有贬值，原告并没有因为购买涉案房屋而造成损失。购买房屋是为了居住所用，原告将涉案房屋当下的价格与其他施教区房屋的价格相比，毫无依据。政府根据需要对施教区进行调整，被告无法左右，更无法预知。原告主张115000元损失，并无事实依据，对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告任欢、陈晓娇的诉讼请求。案件受理费2600元，由原告任欢、陈晓娇负担。经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人依照合同约定享有权利并应当依照合同约定全面履行自己的义务。本案中，案涉房屋是否居于实小、淮中的施教区范围内的因素，对商品房买卖合同的订立以及价格的确定有重大影响，被上诉人在其宣传海报及交付通知书等资料上，广泛宣传案涉房屋居于实小、淮中的施教区范围内，其所作的说明和允诺具体确定，原审将其认定为要约并无不当。在双方当事人订立商品房买卖合同时，案涉房屋确实居于实小、淮中的施教区范围内，被上诉人就此并未作欺诈宣传。因施教区范围由行政机关依职权确定，被上诉人作为商品房开发企业，无权就此做出决定。因被上诉人的宣传资料及双方订立的合同中，均未对案涉房屋居于实小、淮中的施教区范围内的期限作出允诺和约定，被上诉人既无法预见、更无权操控学区范围的调整，亦无确保案涉房屋永远居于实小、淮中施教区范围内的合同义务，因而在商品房买卖合同订立后，合同约定的交易房屋纵然不再居于实小、淮中的施教区范围内，既非被上诉人违约所致，亦不存在被上诉人构成违约的问题。上诉人以被上诉人违约为由要求其承担赔偿责任，既无事实依据，亦无法律依据。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人任欢、陈晓娇负担。本判决为终审判决。审判长  蒋同宝审判员  张桂林审判员  孙 艳二〇一七年十二月一日书记员  徐 丹