江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0114民初4907号原告：明胜（南京）商业管理有限公司，统一社会信用代码913201005628680040，住所地在南京市雨花台区明发商业广场（玉兰路99号）。法定代表人：黄庆祝，明胜（南京）商业管理有限公司董事长。委托代理人：陈某，住山东省。被告：吴长征，住江苏省。原告明胜（南京）商业管理有限公司（以下简称明胜公司）诉被告吴长征房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月31日立案后，依法适用普通程序，分别于2016年11月7日、2017年2月6日、2017年11月16日公开开庭进行了审理。原告明胜公司的委托诉讼代理人陈某，被告吴长征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明胜公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的租赁合同，被告按照合同第10-1条约定承担287977.7元支付违约金；2.被告支付拖欠的租金144677.6元，综合管理费6128元，合计150805.6元，并支付逾期交纳期间的滞纳金。租金，拖欠期间自2016年1月29日起至2016年7月30日，按年租金287977.7元/365天*183天，计144677.6元；管理费按每月1532元，拖欠期间自2016年4月至7月，合计6128元；滞纳金，按照合同第10.3条，2879.78元/天，自2016年1月29计算至2016年11月7日止。3.被告支付逾期返还房屋的违约金，占用房屋的违约金的期间是2016年7月31日至2016年11月7日，计99天，违约金为2879.78元/天*99天=285098.22元。4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订《南京明发商业广场租赁合同》，被告吴长征承租原告南京市雨花台区××路××区，实用面积766平方米，租赁期限自2013年5月1日至2020年9月30日，合同约定采用先付后用原则，按半年支付租金，被告应当在当个交租期限届满前十日内交纳下期租金。被告每月应交纳管理费1532元。被告未按合同约定交租金的每逾期一天按应交年度租金的1%承担违约责任，如拖欠一个月以上的，原告有权解除合同。被告应当按照当年租金的100%支付违约金。被告逾期交纳综合管理费的每日按照拖欠金额的千分之五计算滞纳金。另合同约定被告应在合同终止后交还房屋，逾期每日按最后一个租赁年度租金的1%即2879.78元支付违约金。被告拖欠租金及管理费，构成根本违约，原告在2016年7月30日向被告送达《解除租赁合同通知书》，另被告在未经原告同意情况下将房屋转租给王某，被告应当承担违约责任。被告吴长征辩称，认可2016年1月28日起没有交付租金，租金只能计算至2016年4月7日，因为当天发生污水管道泄漏，一直没有处理，案外人王某报警要求处理，原告一直没有处理。占有人王某应明胜公司要求，于2016年11月7日下午和明胜公司办理交接手续，占有人王某实际占有的准确日期及因涉案房屋产生的纠纷由人民法院依法裁决。在这个日期之前，王某有东西放在承租房屋内，但是房屋的实际控制权不在王某手上，5月25日原告已经锁门，断水断电。目前没有能力支付原告款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月22日，原告明胜公司（甲方）与被告吴长征（乙方）签订《南京明发商业广场租赁合同》，约定吴长征承租明胜公司位于南京市雨花台区××路××区房屋，实用面积约为766平方米；租赁期限自2013年5月1日起至2020年9月30日止，其中2013年5月1日起至2013年9月30日期间是甲方给予乙方的免租期。关于租金及支付方式，该租赁合同第五条约定：该房屋租金按实用面积计每平方米1元/天，并自租赁期的第三个租赁年度起，在上一租赁年度基础上递增3%。其中，第三年2015年10月1日至2016年9月30日租金为人民币287977.7元；采用先付租金后使用原则，每半年支付一次租金。关于综合管理费，该合同第六条约定：乙方在租赁期内以实用面积计算按每平方米2元/月向甲方支付综合管理费，每月综合管理费为1532元。乙方须在收到甲方综合管理费通知单后七天内支付，逾期则每天按拖欠费用金额的千分之五计算滞纳金。逾期超过十五天未支付的，甲方有权采取停水停电强制措施，并对造成的损失不承担任何责任。第八条约定：乙方不得擅自将房屋全部或部分转租、转借他人或与他人调换使用。双方另对房屋的交付与交还、权利及义务、违约责任等作出相应约定。该合同第10-1条约定：租赁期内，乙方有下列行为的，甲方有权解除合同，收回房屋，由此给甲方造成损失的，乙方应按照当年年租金的100%向甲方支付违约金，甲方所收保证金不予退还：（1）擅自将承租房屋全部或部分转租、转借他人或与他人调换使用；（2）擅自改变房屋用途、损坏房屋机构及设备的；（3）利用承租房屋进行非法活动的；（4）连续拖欠租金一个月以上的；（5）乙方擅自单方终止合同的。第10-3条约定，租赁期内，乙方未按照合同约定缴纳租金的，每逾期一天按应交年度租金的1%，承担违约责任。第10-5条约定，租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期不归还，每逾期一天，乙方应向甲方支付最后一个租赁年度租金的1%的违约金。2015年7月10日，被告吴长征在未告知也未经原告明胜公司同意的情况下将房屋以35万元转让给案外人王某。2016年3月，吴长征向明胜公司出具申请一份，载明：现因个人经营原因不能继续经营下去，承诺承租房屋费用（2015年10月1日至2016年9月30日）于2016年5月25日之前付清，包含房租及物业费。若在此上述承诺日期内没有结清费用，则自愿接受停止一切服务，包含停水停电，房屋内所有物品均为放弃，由明胜公司自行处理，概不追究。2016年5月31日，因被告吴长征未能如期交纳租金，原告对涉案商铺采取断水断电措施。2016年7月6日晚至7月7日凌晨，因雨量过大，原告店铺在负一楼，导致水倒灌入店铺，造成店铺内财物损坏。2016年7月28日，原告向被告送达了解除租赁合同通知书，因被告逾期拖欠租金已超过一个月，告知解除双方签订的《南京明发商业广场租赁合同》并要求被告承担违约责任。吴长征于2016年7月30日签收，未提出异议。因被告吴长征至今尚未交纳自2016年1月29日起至2016年7月30日的租金及2016年4月至2016年7月的综合管理费，原告遂诉。在本案诉讼过程中，直至2016年11月7日，案外人王某向原告交还涉案房屋。以上事实，有房屋租赁合同、转让协议、申请、工作联络单、解除租赁合同通知书、确认书及当事人陈述予以证实。本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订房屋租赁合同，被告吴长征承租原告商铺，应当按照约定期间交纳相应的租金及综合管理费。但被告逾期超过一个月未能交纳租金，原告已依据合同约定向被告送达解除合同通知书，被告签收未提出异议，故涉案房屋租赁合同于2016年7月30日解除。因被告违约致使双方房屋租赁合同解除，被告应当承担由此产生的违约责任。关于拖欠租金及综合管理费，经庭审质证，双方确认被告之前未缴纳2016年1月29日起至2016年7月30日的租金及2016年4月至2016年7月的综合管理费，故原告主张该笔费用具有事实和法律依据，本院予以支持。被告拖欠租金金额按年租金287977.7元/366天*183天，计143988.85元，拖欠管理费金额按1532元/月*4个月，计6128元，本院予以确认。关于违约金，本院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案原告按合同第10-1条、第10-3条、第10-5条分别向被告主张违约金，若按照合同约定计算违约金，明显过分高于被告违约给原告造成的实际损失，本院予以酌情调整。因被告于合同解除后仍未按约定向被告交还房屋，直至2016年11月7日由案外人王某协助完成交接，故自2016年7月31日起至2016年11月7日，被告占有使用涉案房屋，应当向原告交纳房屋占有使用费，本院参照同期租金标准，房屋使用费按年租金287977.7元/366天*99天，计77895.61元。结合原告的实际损失及被告的违约情况，本院酌定被告吴长征支付相当于三个月租金的违约金计71994.43元。被告辩解转让给案外人王某这一事实原告知晓且拖欠租金等费用系王某造成，但被告未能提供证据证明其转租或转让的行为经过原告同意，并且，在原、被告房屋租赁合同未解除的情况下，被告仍应依据合同承担承租人的义务，故被告抗辩意见不足以采信。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定：一、确认原告明胜（南京）商业管理有限公司与被告吴长征于2013年4月22日签订的《南京明发商业广场租赁合同》于2016年7月30日解除；二、被告吴长征于本判决生效之日起十五日内向原告明胜（南京）商业管理有限公司支付自2016年1月29日起至2016年7月30日止的租金143988.85元；三、被告吴长征于本判决生效之日起十五日内向原告明胜（南京）商业管理有限公司支付自2016年4月起至2016年7月止的综合管理费6128元；四、被告吴长征于本判决生效之日起十五日内向原告明胜（南京）商业管理有限公司支付自2016年7月31日起至2016年11月7日止的房屋使用费77895.61元；五、被告吴长征于本判决生效之日起十五日内向原告明胜（南京）商业管理有限公司支付违约金71994.43元；六、驳回原告明胜（南京）商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告吴长征未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11038.82元，由原告明胜（南京）商业管理有限公司负担5238.82元，被告吴长征负担5800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费11038.82元。（附户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。）审 判 长  田 强代理审判员  史佳丽人民陪审员  张爱琴二〇一七年十二月二十六日书 记 员  吴 瑕