苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0507民初6517号原告：戴冬芳，男，1971年4月15日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：丁超，江苏谐达律师事务所律师。被告：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。法定代表人：董建晶，总经理。被告：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：邓贤仁，上海市尊源恒律师事务所律师。原告戴冬芳与被告上海奥银房地产开发有限公司（以下简称奥银房产公司）、苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案后，依法适用简易程序于2017年12月22日公开开庭进行了审理。原告戴冬芳及其委托诉讼代理人丁超到庭参加诉讼。被告奥银房产公司、被告名品城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告戴冬芳向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告于2014年1月8日签订的（认）字14010803号认购合同书；2、被告返还原告购房款368515元并支付该款自2014年1月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告方实际返还日止的利息；3、请求被告承担违约金20000元；4、被告承担本案的诉讼费。审理中，原告戴冬芳明确，要求两被告承担连带清偿责任。事实和理由：2011年12月30日，原告与被告奥银房产公司签订认购合同两份，约定被告将华元路906号的苏州环球奧食卡城A馆地上一层1340号与地上二层2473号单元出售给原告，建筑面积分别为13.44平方米、14.12平方米，总价分别为334266元、295673元，实际付款分别为167133元、147837元，合计314970元，所有款项均由被告名品城公司收取。2013年4月12日，原告将两份认购合同退还至被告奥银房产公司处，被告奥银房产公司承诺30日内分别退还原告172969.3元、195545.6元，合计368514.9元。但被告奥银房产公司一直未兑现其承诺。后在原告多次要求其履行承诺无果后，按照被告奥银房产公司提出的解决方案，双方于2014年1月8日另行签订认购合同一份，约定被告奥银房产公司将华元路906号的苏州环球奥食卡城A馆地上一层1303号单元出售给原告，建筑面积16.55平方米，总价411615元，将被告奥银房产公司对原告的欠款直接折算成368515元作为购房首付款，后被告奥银房产公司违约将此房一房二卖，导致不能按约向原告交付该房屋。现原告因不能实现签订合同的目的，多次要求退款无果，故诉至本院。被告名品城公司提交书面答辩状辩称：不同意原告针对答辩人的所有诉讼请求。1、原告提交的作为证据的《认购合同书》，签订主体是被告奥银房产公司与原告，与答辩人无关，答辩人不是合同相对方。2、答辩人从未授权奥银房产公司销售涉案商铺，涉案商铺实已网签至第三人名下。在本案中，原告提交的作为证据的银行流水和收据，仅能证明其于2011年12月18日、12月30日分别支付过20000元、294970元，合计314970元。其并未实际向两被告支付53545元，即编号为2267799的收据对应的53545元。不论奥银房产公司对原告作出何种承诺，都与答辩人无关，答辩人无义务予以退还，也无义务支付该款对应的银行利息。3、依据原告与奥银房产公司于2014年1月8日签订的《认购合同书》之约定，房屋总价款为411615元，而原告仅支付了部分款项合计314970元，本身已先期违约，无权主张违约金。综上，请求法院驳回原告针对答辩人的所有诉讼请求。被告奥银房产公司未作答辩。经审理查明，2011年12月30日，原告戴冬芳（乙方）与被告奥银房产公司（甲方）签订编号为11123001号的《认购合同书》一份，约定：乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号A馆地上二层2473单元，建筑面积14.12平方米，用途为商业，该物业总价款为295673元。乙方应在本合同签署后三日内支付甲方第一期款项为总价款的50%，即人民币147837元，双方约定2013年1月1日为剩余款项支付日，乙方应在剩余款项支付日将余款付清。第三条乙方逾期付款的违约责任（不作累加）：逾期在30日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，甲方有权解除合同；甲方解除合同的，乙方按累计应付款的3%向甲方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。第四条买卖合同及产权登记：4.1如乙方按约付足全部款项后，甲方将在剩余款项支付日起15个工作日内，通知乙方或乙方指定之第三人与开发商订立正式买卖合同，并按约定开始办理交付及协助向产权登记机关办理产权登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延。4.2乙方若未按本合同约定付足全部款项的，应于本合同约定剩余款项支付日前向甲方提出委托将其委托认购权利转让予第三方的书面申请，并另行签署单方委托甲方提供权利转让的服务协议，否则，视同乙方严重违约，其应承担相应违约责任。约定内容如下：4.2.1甲方须在接受乙方委托后半年内完成乙方权利转让，如满半年甲方未完成乙方权利转让，甲方须以本合同首付款（即总价款的50%）的123%作为受让价受让该权利。第五条交付：该物业交付前，乙方应订立正式买卖合同并履行完毕付款义务。第七条其他约定：7.1本合同一经签定，不得随意解除或终止，否则，违约方应支付合同相对方违约金人民币20000元。同日，原告戴冬芳（乙方）与被告奥银房产公司（甲方）又签订编号为11123002号的《认购合同书》一份，约定：乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号A馆地上一层1340号单元，建筑面积共13.44平方米，用途为商业，该物业总价款为334266元。乙方应在本合同签署后三日内支付甲方第一期款项为总价款的50%，即人民币167133元，双方约定2013年1月1日为剩余款项支付日，乙方应在剩余款项支付日将余款付清。其余合同条款与上述合同条款一致。又查，2014年1月8日，原告戴冬芳（乙方）与被告奥银房产公司（甲方）签订编号为14010803号的《认购合同书》一份，约定：乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号A馆地上一层1303号单元，建筑面积共16.55平方米，用途为商业，该物业总价款为411615元。乙方应在本合同签署后三日内支付甲方第一期款项为总价款的90%，即人民币368515元，双方约定2014年7月1日为剩余款项支付日，乙方应在剩余款项支付日将余款付清。第三条乙方逾期付款的违约责任（不作累加）：逾期在30日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，甲方有权解除合同；甲方解除合同的，乙方按累计应付款的3%向甲方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。第四条买卖合同及产权登记：4.1如乙方按约付足全部款项后，甲方将在剩余款项支付日起15个工作日内，通知乙方或乙方指定之第三人与开发商订立正式买卖合同，并按约定开始办理交付及协助向产权登记机关办理产权登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延。4.2乙方若未按本合同约定付足全部款项的，应于本合同约定剩余款项支付日前向甲方提出委托将其委托认购权利转让予第三方的书面申请，并另行签署单方委托甲方提供权利转让的服务协议，否则，视同乙方严重违约，其应承担相应违约责任。约定内容如下：4.2.1甲方须在接受乙方委托后半年内完成乙方权利转让，如满半年甲方未完成乙方权利转让，甲方须以本合同首付款（即总价款的90%）的123%作为受让价受让该权利。第五条交付：该物业交付前，乙方应订立正式买卖合同并履行完毕付款义务。第七条其他约定：7.1本合同一经签订，不得随意解除或终止，否则，违约方应支付合同相对方违约金人民币20000元。再查，原告戴冬芳于2011年12月18日向被告名品城公司刷卡支付购房预约金20000元，同年12月30日向名品城公司刷卡支付预约金294970元，合计人民币314970元，被告名品城公司均出具了盖有财务专用章的收据。另，被告奥银房产公司于2014年1月8日向原告戴冬芳出具盖有财务专用章的收据一份，载明：收款事由为购房预约金，收款方式为现金，金额为53545元。另查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现被告名品城公司。被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东。庭审中，关于被告名品城公司和被告奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，被告名品城公司在本院涉及该批量案件审理中曾经述称：其系委托奥银公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款，被告奥银房产公司所收的款项至今尚未支付给被告名品城公司，对此未提供证据予以证明。以上事实有原告提供的原告身份证复印件、被告工商登记查询资料、《认购合同书》三份、收据三份以及当事人陈述等附卷证实。原告戴冬芳另述称，关于53545元的问题，其在2011年12月30日与被告奥银房产公司签订两份认购合同时，实际支付了20000元预付款及2个商铺应支付的合同余款294970元，按照二份合同的约定，原告只需各支付50%房款计314970元，故实际支付了314970元。合同约定到期后，被告不能为原告办理产证，经协商解除该二份合同，被告要把实际支付的款项退还，2013年4月12日，原告将两份认购合同退还至被告奥银房产公司处，被告奥银房产公司出具书面回执二份，承诺在30个工作日内分别退还原告172969.3元、195545.6元，合计368514.9元。但被告奥银房产公司一直未兑现其承诺。后在原告多次要求被告履行承诺无果后，按照被告奥银房产公司提出的解决方案，双方于2014年1月8日另行签订认购合同一份，约定被告奥银房产公司将华元路906号的苏州环球奥食卡城A馆地上一层1303号单元出售给原告，建筑面积16.55平方米，总价411615元，将被告奥银房产公司应退回原告的欠款直接折算成368515元作为购房首付款，其中的53545元系被告支付的违约金，被告奥银房产公司出具了收据予以确认，该款应作为原告已支付的购房款。另，关于A馆地上一层1303号商铺没有全额付款的问题，当时签订合同后，被告奥银房产公司经办人说会通知我付余款与办理产证，后来其联系了多次也未能联系到具体经办人员，也没有等到他们的任何通知，产证一直没有办理，导致我没有全额付款。2017年3、4月份，被告委托第三方厚木资产管理公司通知我去办理产证，我到现场以后，他们查了我合同上的商铺号，发现我认购合同中的商铺已网签给第三人了，且没有退款，导致我的合同目的不能实现，所以我只能起诉。本院认为，原告戴冬芳与被告奥银房产公司签订的三份《认购合同书》，虽然载明系原告委托被告奥银房产公司办理认购物业的事宜，但鉴于该三份合同书的抬头系“认购合同书”，同时其中对于购房总价、房屋具体情况、付款方式、办理产证、违约责任等事关交易的主要条款均已有明确约定，另外考虑到两被告之间的委托销售等关联关系，本院认为双方签订的上述《认购合同书》实质上应系关于购买涉案商铺的商品房预约合同，而非委托合同，该预约合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，均合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。本案中，根据原告戴冬芳举证的收据等证明，其于2011年12月18日、12月30日已经分别向被告名品城公司支付了涉案商铺（苏州市相城区华元路906号的苏州环球奧食卡城A馆地上一层1340号、地上二层2473号单元）的购房首付款合计314970元，原告戴冬芳已经履行了其与被告奥银房产公司于2011年12月30日签订的两份《认购合同书》中的义务，被告奥银房产公司因无法履行其合同义务，为原告办理上述两套商铺的产证，故与原告协商解除该二份合同，支付违约金53545元并退还原告支付的首付款，合计退还原告368514.9元。因该款一直未能退还原告，后被告奥银房产公司与原告另行达成协议，将该款折算为368515元作为原告与被告奥银房产公司于2014年1月8日签订的《认购合同书》中商铺的首付款，此系双方的真实意思表示，本院予以认可。原告戴冬芳虽然未支付剩余房款，但是被告奥银公司在收取房款、另行签订合同后亦未向原告催收剩余款项，更未依约定行使合同解除权，且将涉案商铺网签给第三方，导致原告签订该协议的目的至今无法实现。因此，原告现要求解除与被告奥银房产公司于2014年1月8日签订的编号为14010803号《认购合同书》，合理有据，应予支持。合同解除后，被告方应当返还原告的购房款368515元。原告另主张368515元自2014年1月8日起的利息及由被告承担违约金20000元，对此，本院认为，因原告并未足额支付购房款，其要求自付款之日起计算利息并承担违约金的诉请，无相应法律依据，本院不予支持，但原告可主张以368515元为基数，自起诉之日即2017年12月1日起至被告实际付款之日止、按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。对于上述清偿责任的承担，由于作为涉案商业体的建造者、所有者的被告名品城公司曾明确其当初的对外销售方式为委托被告奥银房产公司销售和自行销售并行，且也未举证证明各自销售的范围和界限，又不能证明本案涉案商铺的销售超出了委托范围，故该行为所引起的后果应当由委托人即被告名品城公司承担，且本案中2011年12月原告支付的购房款即由名品城公司收取，因此被告名品城公司应当对上述购房款的返还及利息的支付承担清偿责任。同时，由于被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为被告名品城公司的唯一股东，涉案认购合同系签订在此日期之后，故被告奥银房产公司应当对被告名品城公司的债务承担连带清偿责任。被告名品城公司、被告奥银房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩、质证的权利，应承担不利的法律后果。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决如下：一、原告戴冬芳与被告上海奥银房地产开发有限公司在2014年1月8日签订的编号为（认）字14010803号的《认购合同书》解除。二、被告苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告戴冬芳购房款368515元并支付该款的利息损失（以368515元为本金、自2017年12月1日起至被告实际付款之日止、按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息）。被告上海奥银房地产开发有限公司对此承担连带清偿责任。（上述款项如采用转账支付，请汇入当事人指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。三、驳回原告戴冬芳的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币3737元，由被告苏州东方国际名品城有限公司、上海奥银房地产开发有限公司负担，两被告负担之款于本判决生效后十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  苏林泉二〇一七年十二月二十六日书记员  杨 剑