四川省攀枝花市仁和区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0411民初1967号原告：四川省仙都物业服务有限责任公司，住所地：成都市金牛区蜀通街125号。法定代表人:方丹，职务：总经理。委托诉讼代理人:吕庆，四川晓明维序律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘治辉，系公司员工，男，1968年6月20日出生，住四川省简阳市，现住东区。被告:向光美，女，1975年4月10日出生，住四川省攀枝花市仁和区。委托诉讼代理人:刘志奎，男，1974年12月11日出生，住所地：四川省宁南县，现住所地：仁和区。原告四川省仙都物业服务有限责任公司诉被告向光美物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案受理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕庆、刘治辉，被告向光美的委托诉讼代理人刘志奎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年2月3日至2017年1月2日期间物业管理费1280.4元及迟纳金38.41元，垃圾清运费66元，合计1384.81元。事实及理由：2015年12月18日，鹭栖花园业主委员会经过报纸公告公开招聘该小区物业管理公司，原告经过招投标竞选胜出。2016年2月3日，原告如约接管该小区物业管理服务工作11个月，被告也接受了原告的服务，但拒绝交物业服务费。经原告多次催收无果，现原告起诉来院。被告向光美辨称，业主从未见到过物业服务合同，原告在2016年2月份左右入驻小区，被告代理人刘志奎当时是该小区业委会监督组成员之一，在场监督了招聘物管的过程。由于小区的电梯、门岗等存在问题，原告承诺前入驻之前投资50万元来完善道闸、门禁、地下车库，结果原告只投资了几万元安装外墙的防盗网，至今未完工，监控坏了也未进行维修，小区业主的快递物管也不帮忙签收。在原告没来之前不存在电梯停运故障等问题，在原告来之后发生了电梯停运故障等问题也没有及时修理。2017年2月份业主自主管理后才发现电梯停运出现故障存在的问题是因为电梯长时间缺少保养造成的，经过处理后电梯才正常使用。本院查明，被告向光美系攀枝花市鹭栖花园小区业主，拥有该小区5幢25-2号住房一套，建筑面积为116.4平方米。2016年1月28日，攀枝花市仁和区鹭栖花园业主委员会（以下简称鹭栖花园业委会）与原告签订了《攀枝花市仁和区鹭栖花园物业管理服务合同》，约定由原告承担鹭栖花园房屋共用部位、公用设施、附属建筑物、构建物的日常维修、养护和管理，公共绿地、园林的养护，公共清洁服务等，物业服务费按照产权建筑面积计算，其中电梯每月1元/平方米、小高层（无电梯）0.6元/平方米、地下产权车位50元/个/月、地下人防工程停车位150元/个/月、地面停车位90元/个/月收取，生活垃圾清运费6元/户代收代缴付给生活垃圾清运部门。合同期限为2016年2月1日至2020年3月1日。2017年1月20日，原告与鹭栖花园业委会签订了《终止合同协议》，终止了对鹭栖花园的物业服务合同，并于当日正式退出服务经营。2016年4月25日，鹭栖花园业主邹光平到本院起诉鹭栖花园业委会，要求确认原告与鹭栖花园业委会签订的《攀枝花市仁和区鹭栖花园物业管理服务合同》无效，该案审理查明：“2015年12月18日，被告鹭栖花园业委会在攀枝花日报刊登了物业服务招标公告，公开招标鹭栖花园小区物业服务公司。攀枝花市恒睿物业服务有限公司、第三人仙都物业公司等六家物业服务公司向被告鹭栖花园业委会递交了投标材料。经大河中路街道办事处、大河南路社区、鹭栖花园业主代表、鹭栖花园业委会组成评标委员会对投标企业进行公开评定，第三人仙都物业公司以排名第一胜出。2016年1月28日，被告鹭栖花园业委会与第三人仙都物业公司签订了《仁和区鹭栖花园物业管理服务委托合同》，约定由仙都物业公司为鹭栖花园提供物业管理服务，合同对服务期限、范围、内容、标准、收费、违约责任等内容进行了约定。2016年1月30日，被告在小区公告栏对选聘第三人仙都物业公司为鹭栖花园的物业服务企业及物业服务收费标准进行了公示”。该案最终认定鹭栖花园业委会在未得到业主代表大会授权的情况下，与第三人签订的物业管理服务合同超越了受权范围，属于效力待定的状态，但不是当然的自始无效，因此，驳回了邹光平的诉讼请求。以上事实有原告的陈述、《攀枝花市仁和区鹭栖花园物业管理服务合同》、（2016）川0411民初831号民事判决书、证明、商品房买卖合同备案表、庭审笔录等证据在案佐证。本院认为,鹭栖花园业委会通过公开招标竞选小区物业管理公司，招标过程公开透明，原告通过公平竞争胜出，与鹭栖花园业委会签订《攀枝花市仁和区鹭栖花园物业管理服务合同》，业委会在小区公告栏对物业服务企业及收费标准进行了公示。原告提交的证据证明原告事实上提供了服务。虽然，原告与业委会签订的物业服务合同效力待定，但导致合同效力待定的原因不归责于原告，被告未举证证明业委会与原告之间签订物业服务合同存在利益勾结，恶意串通损害业主利益的情形，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”的规定，原告提供了事实上的服务，被告实际接受了原告物业公司的服务，双方已形成事实上的物业服务权利义务关系，被告应当向原告支付相应的服务费。经了解核实，本市仁和片区各小区电梯住房物业费收费标准各不相同，绝大多数小区收费标准为每平方米1元或1元以上。原告与业委会签订的物业服务合同中约定电梯楼的收费标准为每月1元/平方米，与本地区物业服务收费标准平均水平基本一致，无明显超高情形，原告要求被告按照每月1元/平方米的标准支付物业管理费的诉讼请求本院予以确认。物业管理涉及小区公共建设与管理，原告履行小区管理职责是多方面、长期性的，即使原告在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，被告不能因为原告在某些方面、某一时期履行服务合同存在不足，以此否定原告所付出的服务，不予支付物业服务管理费。如果业主认为物业服务企业没有履行或没有全面履行物业服务合同约定的义务，业主应当采取要求物业服务企业限期整改、通过业主委员会解聘物业公司，或者协商变更收费标准等合法途径解决。如果业主认为物业服务企业的违约行为给自己造成了损失，可以要求赔偿。“交物业费”和“要求赔偿损失”是不同的法律关系，任何业主不能以“对物业服务企业服务不满意”或“物业服务不到位”为由，而拒交物业费。业主无正当理由逾期支付的，更不利于物业服务的改善。被告认为原告提供的服务未达到二级水平，对其服务不满意，从而不缴物管费的意见本院不予采纳。本案中，被告自2016年2月3日至2017年1月2日期间未缴纳物业服务费，原告要求被告缴纳该期间的物业费1280.4元（116.4㎡×1元/㎡×11个月）的诉讼请求本院予以支持。原告未提交证据证明双方约定了物业费缴费周期，也未提交与环卫部门关于垃圾清运费的代收代缴协议或授权委托书，原告要求被告支付迟纳金及垃圾清运费的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：一、被告向光美自本判决生效之日起十日内支付原告四川省仙都物业服务有限责任公司2016年2月3日至2017年1月2日期间物业服务费1280.4元。二、驳回原告四川省仙都物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告向光美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。审判员  李琳二〇一七年十二月十三日书记员  沙娜