安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖04民终1282号上诉人（原审原告）：石洪清，男，1948年10月15日出生，汉族，安徽省淮南市凤台县第二中学退休教师，户籍所在地安徽省凤台县，经常居住地安徽省淮南市田家庵区，委托诉讼代理人：李瑞，安徽百大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽嘉佳房地产经纪有限责任公司，住所地安徽省淮南市田家庵区基建村28栋西户，统一社会信用代码913404006928473080。法定代表人：杨修云，该公司总经理。委托诉讼代理人：庞实，淮南市田家庵区舜耕法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：黄凤飞，女，1988年12月18日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区，委托诉讼代理人：王永忠，安徽志同律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈桂云，安徽志同律师事务所实习律师。上诉人石洪清因与被上诉人安徽嘉佳房地产经纪有限责任公司（以下简称嘉佳公司）、黄凤飞合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2017）皖0403民初595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人石洪清及其委托诉讼代理人李瑞，被上诉人嘉佳公司的委托诉讼代理人庞实，黄凤飞的委托诉讼代理人王永忠、陈桂云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石洪清上诉请求：撤销原判，改判支持石洪清一审的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实严重错误，对于嘉佳公司及黄凤飞的违约事实均未认定。嘉佳公司、黄凤飞明知房屋只有88.43平米，却按90.5平米销售给石洪清，订立合同时即存在明显欺诈，因嘉佳公司、黄凤飞不能按约交付90.5平米的房屋，致使合同目的不能实现，一审庭审后，石洪清调取了2015年4月23日黄凤飞与他人签订房屋买卖协议和房屋交易凭证提交一审法院，一审法院不予质证，却认定石洪清没有证据证明黄凤飞将涉案房屋过户给他人；二、石洪清已按涉案售房合同约定支付了10000元履约保证金和5000元代理费用，黄凤飞不能将90.5平米的房屋交付给石洪清存在违约，又于签订合同两个月后将涉案房屋出售给他人，应当向石洪清退还10000元履约保证金，嘉佳公司应当退还5000元中介费，根据涉案售房合同约定，无正当理由不履行合同，相互或与他人串通，损害另两方或一方利益的，违约方按房价10%支付违约金，因此，嘉佳公司、黄凤飞应向石洪清支付36000元违约金；三、一审法院超法定期限结案，程序违法。嘉佳公司辩称，石洪清在嘉佳公司中介帮助下多次与家人实地看房，满意后愿意购买房屋，购房合同合法有效；嘉佳公司仅是中介方，不存在串通损害他人利益的行为；合同约定非因嘉佳公司原因合同不能履行的中介费不退，黄凤飞是否存在将房屋另外销售给他人的行为，与嘉佳公司无关，系黄凤飞个人行为，嘉佳公司已经履行房屋买卖合同约定的服务事项，并促成合同成立。请求驳回上诉，维持原判。黄凤飞辩称，涉案售房合同在2015年1月30日以后就已经解除，由于石洪清违约所造成的合同不能履行，按合同约定10000元不应返还。请求驳回上诉，维持原判。石洪清向一审法院提出诉讼请求：1判令解除石洪清与嘉佳公司、黄凤飞签订的售房合同书，返还石洪清房屋中介费5000元，购房定金10000元；2.判令嘉佳公司、黄凤飞支付黄凤飞违约金36000元。一审法院认定事实：2009年，淮南市嘉佳房产经纪有限责任公司成立，后更名为安徽嘉佳房地产经纪有限责任公司。2015年1月19日，嘉佳公司作为见证人（丙方），石洪清（乙方）与黄凤飞（甲方）签订了一份《售房合同书》，约定：甲方将其私有的没有任何产权争议的座落于淮南市大通区巴黎春天28栋1202室、建筑面积90.5㎡的商品房的出售给乙方，房产价格为363000元。自合同签订成立时，乙方即支付人民币10000元整作为合同履行保证金，在乙方履行合同后，该保证金抵作房款。合同同时约定：双方应在2015年1月30日前办理房产过户等相关手续，同时乙方将除去定金（保证金）的剩余购房款353000元整一次性打入托管账户，评估费、个人所得税、中介代理费等由乙方承担，丙方收取乙方代理费7260元整，非因丙方责任导致该合同解除，丙方收取的代理费不予退还。合同的违约条款约定：甲、乙方存在无正当理由不履行合同的，由违约方按房价的10%即36000元作为违约金支付给守约方。合同签订后，2015年1月21日，石洪清支付嘉佳公司中介费5000元，购房定金10000元，购房定金由黄凤飞出具收款条。后因该房屋房产证上登记的建筑面积为88.43㎡，与合同约定面积90.5㎡不符，石洪清要求解除合同。经多次协商未果，遂形成本案诉讼。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，石洪清与黄凤飞、嘉佳公司签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。现石洪清认为合同约定的涉案房屋面积为90.5㎡，实际房屋登记面积为88.43㎡，面积存在误差导致合同目的无法实现，从而要求解除合同。鉴于房屋的居住属性，2.07㎡的面积误差并不必然导致合同目的无法实现，同样不能证明合同签订时存在重大误解或欺诈情形。石洪清诉称的黄凤飞于2016年4月13日将房屋过户给了他人（曹刘）,但其并未提供证据予以证明，故石洪清请求解除房屋买卖合同并要求返还定金、支付违约金的诉讼请求，证据不足，依法不予支持；关于石洪清要求返还中介费的诉讼请求，因涉案房屋买卖合同尚未解除且石洪清未能提供证据证明因嘉佳公司责任导致涉案房屋买卖合同解除，其要求返还中介费，不符合合同约定和法律规定，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告石洪清的诉讼请求。案件受理费1075元，由石洪清负担。二审中，石洪清提交了从淮南市档案馆调取的税收完税证明复印件一份、房屋买卖协议书复印件一份、房地产所有权登记申请书复印件一份、销售房地产统一发票办证联复印件一份，证明双方在协商过程中，黄凤飞在2015年4月13日将涉案房屋出售给了他人。嘉佳公司质证认为黄凤飞出售房屋系其个人行为，与嘉佳公司无关。黄凤飞对该证据的真实性无异议，认为将房屋出售给他人系在与石洪清签订合同两个月之后，因石洪清不履行合同，黄凤飞才将房屋出售给他人。本院对该证据的真实性及黄凤飞已于2015年4月13日将涉案房屋出售给案外人曹刘并已办理过户的事实予以确认。本院二审对一审查明事实予以确认。本院另查明：黄凤飞已于2015年4月13日将涉案房屋出售给案外人曹刘并已过户。本院归纳本案二审争议焦点为：一、石洪清主张解除涉案购房合同的请求能否成立；二、石洪清主张返还中介费、定金及支付违约金的诉讼请求应付支持。关于争议焦点一，本院认为，当事人在签订涉案购房合同后，石洪清发现合同约定房屋面积比房产证载明房屋面积少了2.07平米，导致该合同从内容上属于一个无法完全履行的合同，此后，双方应当进行协商处理或解除合同。双方在协商未果亦未解除合同的情况下，黄凤飞于2015年4月13日将涉案房屋出售给案外人曹刘并已过户，导致涉案购房合同已不具协商履行完毕的可能性，根据合同法第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。因此石洪清主张解除涉案购房合同符合法律规定，本院予以支持。关于争议焦点二，本院分析评判如下：对于嘉佳公司应否返还中介费的问题，应当适用居间合同法律关系。根据合同法第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，嘉佳公司作为为石洪清与黄凤飞提供订立购房合同媒介服务的居间方，应当在订立购房合同前对黄凤飞准备出售的涉案房屋的权属、坐落、面积等基本信息的真实性和准确性进行审查，对该审查义务嘉佳公司是明知和认可的，然而，嘉佳公司却仅凭黄凤飞的口头保证即将面积错误的涉案房屋信息对外挂牌公布，甚至在买卖双方签订购房合同时仍未要求黄凤飞提交房产证原件以核实房屋基本信息，因买卖双方签订的购房合同面积存在误差，导致双方签订了一个无法完全履行的合同，现买卖双方协商未果且涉案房屋已被黄凤飞另外卖与他人，因双方对涉案购房合同已不具协商履行完毕的可能性，本院确认石洪清主张解除合同的请求能够成立。对此，嘉佳公司应当对其未尽审查义务而依法承担返还5000元中介费的责任。石洪清主张嘉佳公司返还5000元中介费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于黄凤飞应否返还10000元定金的问题，适用房屋买卖合同法律关系。根据上述分析，涉案房屋买卖合同签订后即属于一个从内容上无法履行的合同。黄凤飞掌握涉案房屋的权属证书，订立合同之前应当知道和如实披露房屋面积等基本信息，黄凤飞对于签订涉案无法履行的合同具有较大的责任。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，在涉案房屋买卖合同解除的情况下，石洪清主张黄凤飞返还10000元定金符合法律规定，本院予以支持。关于嘉佳公司、黄凤飞应否向石洪清赔偿损失及损失数额问题。如上述分析，导致涉案合同在签订后即无法履行，一方面，黄凤飞作为卖房人，签订合同前未能准确披露房屋面积，且签订合同后未解除合同前将涉案房屋另行出售给他人，对本案最终合同解除存在较大责任；另一方面，从买房人角度，在购买二手房签订房屋买卖合同前，买房人也应当负有最基本的审查房屋权属证书以核实权属及房屋基本信息等内容的审慎义务，石洪清未经审慎审查义务，亦具有一定责任，本院酌情认定黄凤飞承担60%责任，石洪清承担40%责任，双方进行过失相抵，黄凤飞仍应向石洪清承担20%违约责任。涉案合同约定违约金为36000元，系双方当事人的意思自治，因此，黄凤飞应向石洪清承担7200元违约责任。由于涉案合同仅对买卖双方约定违约条款，故石洪清主张嘉佳公司承担违约责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由于本案所涉及的当事人之间签订的售房合同，其内容包含了房屋买卖法律关系和居间合同法律关系，故一审认定本案案由为房屋买卖合同纠纷不当，本院依法变更为其上级案由，即合同纠纷。综上，一审判决认定事实和适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款，第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省淮南市田家庵区人民法院（2017）皖0403民初595号民事判决；二、解除石洪清与安徽嘉佳房地产经纪有限责任公司、黄凤飞于2015年1月19日签订的涉案售房合同书；三、安徽嘉佳房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还石洪清中介费5000元；四、黄凤飞于本判决生效之日起十日内返还石洪清购房定金10000元并支付违约金7200元；五、驳回石洪清的其他诉讼请求。一审案件受理费1075元，由石洪清负担607元，安徽嘉佳房地产经纪有限责任公司负担105元，黄凤飞负担363元；二审案件受理费1075元，由石洪清负担607元，安徽嘉佳房地产经纪有限责任公司负担105元，黄凤飞负担363元。本判决为终审判决。审判长 张 晨审判员 卞九龙审判员 王元元二〇一七年十二月二十一日书记员 高继鑫附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。