江苏省无锡市中级人民法院民 事 裁 定 书(2017)苏02民终4296号上诉人（原审被告）：徐某，女，1975年11月12日生，汉族，住无锡市梁溪区。上诉人（原审被告）：刘某，女，2001年12月15日生，汉族，住无锡市梁溪区。法定代理人：徐某（系刘某之母），女，1975年11月12日生，汉族，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司无锡分行，住所地无锡市滨湖区金融二街8号。法定代表人：杨文胜，该行行长。委托诉讼代理人：袁征，江苏梁溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖姮，江苏梁溪律师事务所律师。原审被告：刘思源，男，1970年5月30日生，汉族，户籍地无锡市梁溪区。原审被告：刘芳洲，男，1995年10月23日生，汉族，户籍地无锡市梁溪区。上诉人徐某、刘某因与被上诉人交通银行股份有限公司无锡分行（以下简称交行无锡分行）、原审被告刘思源、刘芳洲返还原物纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2016）苏0203民初2255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐某、刘某的上诉请求：1.撤销原审判决、依法改判；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：徐某、刘思源、刘某目前正在与交行无锡分行调解；徐某、刘某仅有该房居住，不同意搬离涉案房屋。被上诉人交行无锡分行辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。交行无锡分行向一审法院提出起诉请求，要求判令：1、刘思源、刘芳洲、刘某、徐某迁出无锡市梁溪区新江南花园一区16号103室房屋；2、刘思源按每月113.6元计算标准支付2000年1月4日至2015年1月的讼争房屋租金；3、刘某、徐某按每月1500元计算标准支付自2015年2月起至实际搬离讼争房屋之日止的房屋占有使用费。一审法院认定事实：刘思源原系交行无锡分行职工。2000年1月4日，交行无锡分行与刘思源就讼争房屋签订协议，约定：“每月房租为113.6元（调价除外），每半年支付一次（第一次6月30号支付1月-6月，第二次在12月20号支付7月-12月），付至房款结清。该房尾款自理部分共计壹拾贰万捌仟元整，在五年之内分期付清。如到期不付，甲方即收回该房屋的使用权。”自2000年至2002年期间，刘思源每年向交行无锡分行支付1000元购房款，共计3000元。2014年12月21日，刘思源与徐某经原无锡市南长区人民法院判决离婚，判决书明确：“双方一致确认，无锡市新江南花园16号103室房屋未取得产权，现由徐某、刘某居住，该房屋在本案中不需要处理，保持现状即可。”2016年4月12日，交行无锡分行就讼争房屋向刘思源送达催告函，函称：“在接函之日起7个工作日内来分行风险管理部（资产保全部）协商解决；否则，我行将通过司法途径收回新江南花园一区16-103号房产。”嗣后，双方曾协商购房事宜但未果。2016年6月3日，交行无锡分行诉至一审法院。另查明，刘芳洲系刘思源之子，与刘某系同父异母之关系，一直随其母生活，未在讼争房屋中实际居住。第一次开庭审理中，交行无锡分行得知徐某实际居住该房屋内，故申请追加其为被告，并增加诉讼请求，要求刘某、徐某支付2015年2月至实际搬离房屋之日止的房屋使用费每月1500元。一审法院根据交行无锡分行的申请，裁定追加徐某作为本案被告参加诉讼。审理中，刘思源提交书面答辩意见，认为房租交至2003年底，2004年起中断缴纳房屋租金，但未提供证据证明，交行对此也予以否认。交行无锡分行表示愿以刘思源支付的3000元购房款折抵其未支付的房屋租金。一审法院认为：本案有三个争议焦点。一是本案四名被告是否应当承担迁出讼争房屋的法律责任？二是对刘思源支付讼争房屋租金的期间、具体支付的金额如何认定？三是刘某、徐某是否应当支付讼争房屋占有使用费？应当支付房屋占有使用费的期间和具体支付的金额如何认定？关于第一点：交行无锡分行与刘思源签订的协议系双方真实意思的表示，且未违反法律与行政法规的强制性规定；2000年1月4日交行无锡分行与刘思源签订该协议，虽交行无锡分行于2002年1月10日才取得该房屋的产权。但根据法律规定无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。交行无锡分行作为讼争房屋的所有权人，对讼争房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。故其有权要求占有人返还讼争房屋。本案讼争房屋实际由徐某、刘某居住，交行无锡分行要求二人迁出讼争房屋理由正当，予以支持。刘思源未按约支付购房款，也未按约支付房屋租金，故交行无锡分行有权收回该房屋。交行无锡分行要求刘思源迁出讼争房屋的诉讼请求，理由正当，予以支持。刘芳洲从未在讼争房屋中实际居住，交行无锡分行要求刘芳洲迁出讼争房屋的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。综上所述，一审法院对交行无锡分行要求刘思源、刘某、徐某迁出讼争房屋的诉讼请求予以支持，但应给予其三人合理的搬离期限。关于第二点：刘思源自2000年1月4日签订协议之日起承租讼争房屋。刘思源与徐某离婚时约定讼争房屋由刘某、徐某居住。自2015年2月起刘思源不在讼争房屋内居住，交行无锡分行主张刘思源应支付讼争房屋租金至2015年1月止，系当事人真实意思的表示，予以确认。故交行无锡分行要求刘思源支付自2000年1月4日至2015年1月止的房屋租金，理由正当，依法予以支持。刘思源称其自2004年起中断支付房屋租金，即2004年前讼争房屋的租金已经缴纳，因未提供证据证明，不予采信。综上，刘思源应当支付自2000年1月4日至2015年1月止的房屋租金共计20551元（113.6元×12个月×15年+113.6元×28/31天）。扣除刘思源已经支付的3000元购房款，刘思源实际应另行支付交行无锡分行房屋租金17551元。关于第三点：自2015年2月起，刘某、徐某作为房屋实际占有使用人，应当支付房屋占有使用费；根据刘思源与徐某的约定，讼争房屋由刘某、徐某实际居住，刘思源、刘某、徐某均同意按协议约定的每月113.6元支付房屋占有使用费，系三人真实意思的表示，予以确认。交行无锡分行提出每月1500元的市场价格标准主张讼争房屋占有使用费，缺乏法律依据，不予支持。故刘某、徐某应当自2015年2月起至二人实际搬离讼争房屋之日止按照每月113.6元的标准支付房屋占有使用费。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘思源、刘某、徐某于判决发生法律效力之日起三十日内迁出无锡市梁溪区新江南花园一区16号103室房屋。二、刘思源于判决发生法律效力后立即支付交行无锡分行截至2015年1月拖欠的房屋租金17551元。三、刘某、徐某于判决发生法律效力后十日内支付交行无锡分行自2015年2月起按每月113.6元计算标准的房屋占有使用费。此款计算至二人实际迁出无锡市梁溪区新江南花园一区16号103室房屋之日止。四、驳回交行无锡分行其他诉讼请求。案件受理费300元，公告费600元，两项共计900元，由刘思源负担700元，刘某、徐某负担200元。各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，当事人亦未提交新证据。本院认为：《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”涉案房屋无锡市梁溪区新江南花园一区16号103室为交行无锡分行分配给刘思源的福利分房，因此，本案为因交行无锡分行内部分房引起的腾房纠纷，不属于法院主管工作的范围，故交行无锡分行的起诉应予驳回。据此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销无锡市梁溪区人民法院（2016）苏0203民初2255号民事判决；二、驳回交通银行股份有限公司无锡分行的起诉。一审案件受理费300元，退还交通银行股份有限公司无锡分行；上诉人徐某、刘某预交的二审案件受理费300元，由本院予以退还。本裁定为终审裁定。（此页无正文）审判长  潘志江审判员  酆 芳审判员  李 骏二〇一七年十二月二十九日书记员  苏楚秦