北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终14006号上诉人（原审被告、反诉原告）：中国地质科学院，住所地北京市西城区百万庄大街**号。法定代表人：李金发，常务副院长。委托诉讼代理人：孙小卫，1957年10月8日出生。委托诉讼代理人：张金青，男，1959年12月25日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）：齐瑞和，男，1950年1月20日出生。委托诉讼代理人：张金龙，天津康友律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐小乐（齐瑞和之子），1984年7月20日出生。上诉人中国地质科学院（以下简称地质科学院）因与被上诉人齐瑞和土地租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初7592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人地质科学院之委托诉讼代理人张金青、孙小卫，被上诉人齐瑞和之委托诉讼代理人张金龙、齐小乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。地质科学院上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持地质科学院的一审反诉请求。事实和理由：2012年之前，齐瑞和向地质科学院开具发票，地质科学院每年按约支付租金，但在2012年到2015年期间，齐瑞和多次提出涨价，拒绝收取土地租赁费，并拒绝开具发票，导致地质科学院无法进行财务报销，无法正常支付租金；齐瑞和将承租村委会的养殖地谎称为工业用地租赁给地质科学院，非法改变了土地的使用性质，故双方签订的土地租赁合同违反了《土地管理法》，应属无效；双方签订的《土地有偿使用合同书（草签）》没有加盖单位公章，该合同并未成立生效；2013年5月，齐瑞和向地质科学院邮寄了《解除（终止）合同通知书》，齐瑞和单方宣告《土地有偿使用合同书》及《补充协议》已经无效，地质科学院没有履行合同的义务；2013年7月，齐瑞和擅自动工砌墙，占用地质科学院3亩土地从事经营活动（并非齐瑞和所述2014年才砌墙划走），自2012年起，齐瑞和长期在地质科学院租赁的尾矿基地院内擅自开车进入，并堆积大量的水泥预制件、砖瓦、沙石等建材原料及建筑垃圾，导致地质科学院不能正常开展科研项目，齐瑞和应赔偿地质科学院共计79万元损失。齐瑞和辩称，同意一审判决，不同意地质科学院的上诉请求。齐瑞和向一审法院起诉请求：1.依法判令地质科学院支付齐瑞和从2012年10月28日至2017年3月28日的租金，共计156993.95元（此为暂计数额，届时计算至判决宣告之日）；2.判令地质科学院向齐瑞和支付违约金35672元；3.本案诉讼费由地质科学院承担。地质科学院向一审法院反诉请求：1.判令齐瑞和、地质科学院签订的《土地有偿使用合同书》和《补充协议》为无效合同；2.齐瑞和支付地质科学院经济损失共计40万元；3.齐瑞和承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：1999年4月26日，北京市通州区张家湾镇里二泗村经济合作社与齐瑞和签订《土地承包合同书》，约定将18亩土地发包给齐瑞和，用作畜牧养殖，期限自1998年10月1日至2028年9月20日。2003年10月28日，尾矿中心（甲方）与齐瑞和（乙方）签订《土地有偿使用合同书》，约定：乙方将土地租给甲方作为工业用地，可建厂房用作生产经营及与之有关的经营活动；乙方为甲方提供土地10.36亩，供甲方发展工业用地，甲方在所租用土地内自建所需厂房；土地使用期限为25年，自2003年10月28日至2028年10月28日止；土地使用费固定为每一亩地一年1300元；如遇张家湾政府对土地使用费政策性调整，以每亩地实际租金330元/年为基数，其上调的部分由甲方承担；土地使用费上交时间，上交款。本合同签字生效后甲方一次性付给乙方5年的土地使用费合计6.734万元，租期满5年后一年一交，分别在每年1月1日前一次性交齐；甲方在租赁期内有土地使用权，在合同期内负责缴纳土地使用费；乙方有权按照合同约定定期收取土地使用费；如甲方不按时交纳土地使用费、水电费、每迟交一天承担万分之四的滞纳金，迟交半年以上，乙方有权收回土地并终止合同；因乙方原因致使甲方不能正常生产经营，给甲方造成的实际损失由乙方承担；本合同未尽事宜双方协商解决或以签订补充协议方式确定。该合同还约定了其他内容。2007年9月20日，尾矿中心与齐瑞和签订《补充协议》，约定：现甲、乙双方针对2003年10月28日签订的《土地有偿使用合同书》，签订《补充协议》：一、2003年10月28日签订的《土地有偿使用合同书》继续履行，土地使用期限不变；二、土地使用费从2008年10月28日起调整为每年每亩3500元，支付方式为每年10月28日支付下一年度租金（使用费），租金（使用费）从2008年10月28日起每五年递增15%；三、甲方租赁土地面积由《土地有偿使用合同书》约定的10.36亩变更为9.1亩，甲方退还的1.25亩土地上的三间半房，乙方同意继续由甲方使用；四、双方如有违约反悔，按5年租金总额的20%承担违约责任并赔偿损失。2013年5月20日，齐瑞和之子齐小乐向尾矿中心、地质科学院发出《解除（终止）合同通知书》（以下简称《解除通知书》），载明：由于双方补充协议约定的土地费用缴纳时间为每年的10月28日支付下一年度租金，贵单位一直未按补偿协议约定的时间交纳租金，逾期已超过半年以上，根据双方《土地有偿使用合同书》违约责任第一条规定，特通知贵单位解除终止双方签署的《土地有偿使用合同书》、《补充协议》，贵单位按照约定承担违约责任。该通知书于2013年5月21日到达地质科学院。2013年7月4日，地质科学院、尾矿中心职员张金青通过电子邮件向齐瑞和发出《关于商议与齐瑞和继续履行《土地租赁合同》有关事项答复》（以下简称《答复》），载明：方案一:要求继续履行原有9.1亩《土地租赁合同》及补充协议，在原3500元/亩价格基础上，可自2013年7月起算，按照4500元/亩价格继续租用9.1亩；方案二：继续履行原有9.1亩《土地租赁合同》，同时再签订新的“补充协议”，可自2013年7月起算，我方按照4000元/亩价格继续租用7.1亩，自院内南界墙整体向北推算土地面积核算2亩土地折返你方等。请你方收回2013年5月发给我方的《土地租赁合同》解除通知书2份。2013年8月16日,张金青再通过电子邮件向齐瑞和发出《关于商议与齐瑞和继续履行《土地租赁合同》有关事项的再次答复》（以下简称《再次答复》），载明：方案一：要求继续履行原有的9.1亩《土地租赁合同》，同时再签订新的补充协议，可自2013年8月起算，我方按照4000元/亩价格继续租用6.1亩。一、退还的东部地块，面积1300平方米左右，1.95亩地。具体是:东侧的界限自我方院内东界墙向西至我方院内水泥路东侧一线，在此位置南北向取齐；拉直，由你方新砌界砖墙……；二、退还南部的地块……；三、退还的东部地块1.95亩、南部地块1.06亩，合计3亩土地折返你方使用；方案二：要求继续履行原9.1亩《土地租赁合同》，同时再行签订新的“补充协议”，可自2013年8月起算，我方按照3600元/亩价格继续租用6.1亩。一、退还东部地块面积1650平方米左右，2.48亩地……；二、退还北部地块；三、退还的东部地块2.48亩和北部地块0.5亩，合计2.98亩土地折返你方使用。要求：请你方收回2013年5月发给我方《土地租赁合同》解除通知书。2015年8月25日，地质科学院（尾矿中心）(甲方)与齐瑞和（乙方）签订《土地有偿使用合同书（草签）》，约定：乙方为甲方提供土地6.18亩（面积4121.5），供甲方发展工业用地，甲方可在所租用的土地内自建所需厂房；土地使用期限为10年，自2013年10月20日，至2023年10月20日止；土地使用费固定为每亩4000元；此价格已经包含了本合同签字生效之日以前，乙方所归属张家湾政府及里二泗村委会对该地土地使用费的政策性调整价格；甲乙双方商定，乙方在甲方院内指定位置，给甲方无偿新建三间砖混建筑平房，房屋建成后，甲方现在使用的东西向的砖混建筑平房置换给乙方使用；本合同签字生效后甲方一次性支付给乙方2012年10月28日至2015年10月20日期间三年土地使用费合计万元（其中：2013年度元；2014年度24720元，2015年度24720元）。2015年12月31之前再支付2014年度的土地使用费，以后分别在每年12月31日之前一次性交齐下一年度的土地使用费；自2013年10月20日起算，每过5年期满后，土地使用费价格在每亩4000元基数上递增15%，即到2018年10月20日起，土地使用费执行每一亩地人民币4600元；甲方在租期内有土地使用权，在合同期内负责缴纳土地使用费；乙方有权按照合同约定定期收取土地使用费，有义务提前通知甲方交付土地使用费；乙方收取土地使用费时，必须负责开具北京市税务正式发票；如甲方不按时缴纳土地使用费，每迟交一天承担千分之四的滞纳金，迟交六个月以上，乙方有权收回土地并终止合同；如乙方无故拒收甲方土地使用费，每迟收一天承担千分之四的滞纳金，迟收6个月以上，甲方有权终止合同，因乙方原因致使甲方不能正常生产经营，给甲方造成的实际损失由乙方承担；2003年10月28日双方签订的《10.36亩土地租赁合同》，2007年9月17日签订的《9.12亩补充协议》二份合同或协议自本合同签字之日起同时作废。该合同落款处，甲方签字处有“委托代理人：张金青”，乙方签字处有“齐瑞和”字样签名。该合同还约定了其他内容。2015年12月7日，张金青通过电子邮件向齐瑞和发出《土地有偿使用合同书》，该合同书内容对2015年8月25日的《土地有偿使用合同书（草签）》的相关条款进行了变更:土地使用费上交时间、上交款，本合同签字生效后由甲方一次性支付给乙方2012年10月28日至2016年10月27日期间四年的土地租赁费用合计为47160+36127元，（其中：2013年36127元；2014年度24720元，2015年度24720元，2016年度24720元），2015年12月31日之前再支付乙方2016年度的土地使用费。以后分别在每年12月31日之前一次性交齐下一年度土地使用费。甲方在租赁期内有土地使用权，在合同期内负责按合同规定缴纳土地使用费，甲方承担乙方出具北京市税务正式发票税款；2003年10月28日双方签订《10.36亩土地租赁合同》，2007年9月17日双方签订《9.12亩补充协议》二份合同或协议，自本合同约定新的租赁土地面积6.18亩，在2013年事实上已经被乙方单方面砌筑的红砖墙划拨回自有土地使用之日起已经事实生效，上述两份合同及补充协议自本合同签字之日起再次追加确认作废无效；本合同内容经过甲方、乙方多次协商认可无异议后，也已经在2015年月日草签合同；乙方收回并宣布承诺认定2013年5月20日，乙方邮寄给甲方2份解除合同通知书无效。该《土地有偿使用合同书》的其他内容与《土地有偿使用合同书（草签）》一致。2016年12月5日,齐瑞和再向地质科学院发出《土地租金催款函》，要求其支付2012年10月28日至2016年10月27日的租金使用费共计110287元。2016年12月12日，地质科学院通过电子邮件向齐瑞和发出《联系函》，载明：自即日起再次退回3亩地左右归你方使用；在再次退回三亩地上的，我方在2003年由市场上花钱买土拉进后新磙压实垫高的，现在：退回的三亩地上我们新增的新土方量，以现行市场估算部分价值，折抵原来托付贵方的土地租赁费；近几年，我们多次交去中试基地贵方处交付土地租赁费，但是你方因内心要求调高土地租金的涨价心理驱使，每次我们都被以你方的种种理由拒收款项，你方提出的11万余元的托付款数字，有待双方重新核定。齐瑞和未对该《联系函》作出回复。另查，2006年间，齐瑞和曾以其他合同纠纷为由将尾矿中心、地质科学院诉至法院，要求确认双方2003年10月28日签订的《土地有偿使用合同书》无效，法院于2006年11月8日作出（2006）通民初字第2813号民事判决书，判决驳回齐瑞和的诉讼请求。后齐瑞和不服判决提出上诉，二审期间，齐瑞和撤回上诉。再查一、因双方对涉案土地性质存在争议，法院依法向北京市国土资源局通州分局查询涉案土地的性质，该分局出具《复函》称：该土地利用现状为城镇村及工矿用地，规划为特交水建设用地，有条件建设区。再查二、尾矿中心曾系地质科学院的下属单位，经询问，地质科院称，该单位已于2010年间与研究室合并，相关的权利义务同意由地质科学院承担。在本案庭审过程中，经询问，双方均认可《土地有偿使用合同书（草签）》系双方签订，齐瑞和称该协议有效，地质科学院亦称应按上述协议约定履行。关于地质科学院退还3亩地的问题，齐瑞和称是经过双方协商，其在2014年左右接手3亩地，并在2015年间建设了彩钢棚子，其余用于堆放东西，地质科学院则称系2013年9月份，齐瑞和单方将3亩地划走。对于齐瑞和是否未向地质科学院开具发票一事，齐瑞和称确实存在这个情况，农户租地开不了发票，以前能开发票是因为借助了别人的公司，但是近两年发票管理严格，2012年之后就无法开具发票了。一审法院认为，首先，关于尾矿中心与齐瑞和于2003年10月28日签订的《土地有偿使用合同书》及2007年9月20日签订的《补充协议》的效力问题。其中就《土地有偿使用合同书》，已有生效判决确认该协议为有效，现无相反证据推翻该判决认定的结论，故其应为有效。而《补充协议》系双方对《土地有偿使用合同书》中租金、土地面积等约定的协议变更，该约定是双方真实意思表示，且不违反法律、性质法规的强制性规定，故应为有效。在《土地有偿使用合同书》及《补充协议》的履行过程中，双方发生争议，齐瑞和曾以地质科学院欠付租金为由向地质科学院发出《解除通知书》要求解除合同，地质科学院则发出《答复》、《再次答复》要求继续履行合同，并且在上述函件中提出变更租金、减少租赁的土地面积等。因此，《答复》、《再次答复》的性质应为对变更合同的要约。变更合同需双方协商一致，在齐瑞和未对上述要约作出承诺，并且实际上继续履行《土地有偿使用合同书》及《补充协议》。此时，《土地有偿使用合同书》及《补充协议》对双方仍具有约束力。其次，关于双方于2015年8月25日签订的《土地有偿使用合同书（草签）》的性质问题。从该合同的内容来看，是双方就同一块租赁场地重新签署的租赁合同，对原《土地有偿使用合同书》及《补充协议》所约定的租赁期、租金、土地面积及双方的其他权利义务做出了重新约定。该合同名称虽为“草签”，但是对租金、租赁物、租赁期等合同主要条款的约定具体明确，且有双方的签字确认，因此该合同成立并生效。原《土地有偿使用合同书》及《补充协议》，则因双方重新签订了新的租赁合同而终止。《土地有偿使用合同书（草签）》中约定了地质科学院应支付2012年10月28日至2015年10月20日期间三年土地使用费，该约定对地质科学院欠付租金的事实进行了确认，是双方对原《土地有偿使用合同书》及《补充协议》中租金债务进行的清算，其中2014年度、2015年度的租金数额约定具体明确，2013年度双方未做约定，故应按原《土地有偿使用合同书》及《补偿协议》计算，因此地质科学院应按约定支付齐瑞和2012年10月28日至2015年10月20日租金共计81290元（31850元＋24720元＋24720元＝81290元）。2016年度之后的租金，则应按照《土地有偿使用合同书（草签）》的约定履行，即地质科学院应交纳2016年度、2017年度的租金共计49440元。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。现地质科学院未按《土地有偿使用合同书（草签）》约定支付2013年度至2017年度的租金，该行为构成违约，故其应承担继续履行的违约责任，支付齐瑞和租金共计130730元。关于地质科学院是否应承担支付违约金的违约责任，对此法院认为，《土地有偿使用合同书（草签）》中对2013至2015年度的租金债务进行清算，地质科学院应按此履行支付租金的义务，其不再按照原《土地有偿使用合同书》及《补充协议》的约定承担支付违约金的违约责任。《土地有偿使用合同书（草签）》签订之后，虽然地质科学院未按合同约定支付租金，但齐瑞和亦未按该合同约定履行开具发票的义务，因双方都存在违约行为，故地质科学院不再承担支付违约金的违约责任。地质科学院主张齐瑞和违约割占租赁土地，故应赔偿其损失。但双方在履行合同过程中，协议变更过土地租赁面积，且在磋商过程中，地质科学院以《答复》、《再次答复》形式作出过同意减少租赁面积的意思表示，同时地质科学院又未提供其他证据证明齐瑞和交付土地不符合合同约定，亦未提交证据证明其40万元损失的具体依据，故对其要求齐瑞和赔偿损失40万的反诉诉求，法院不予支持。综上，对齐瑞和要求地质科学院支付租金共计156993．95元的诉讼请求，法院支持其中的130730元，过高部分，依据不足，法院不予支持；齐瑞和要求地质科学院支付违约金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持；对地质科学院要求确认《土地有偿使用合同书》及《补充协议》无效的反诉诉求，法院不予支持；对地质科学院要求齐瑞和赔偿损失40万元的反诉诉求，法院亦不予支持。判决：一、地质科学院支付齐瑞和二〇一三年至二〇一七年度的租金共计130730元，于判决生效之日起七日内付清；二、驳回齐瑞和的其他诉讼请求；三、驳回地质科学院的反诉请求。本院二审期间，地质科学院向本院提交了下列证据：1.牛艳宁证人证言，证明涉案土地被齐瑞和非法占用；2.耐火材料产品供应合同（复印件）；3.试验电炉销售合同、工业品买卖合同（复印件）；4.材料费计算草稿（复印件）；5.设备订货合同（复印件）、6.车间施工合同、施工合同（复印件）；7.北京中伦基业科技发展有限公司与地质科学院签订的《合同》；8.工程施工合同书（复印件）；13.空心砖成型机订货单、塑胶托板购销合同；14.支付拉土款收据复印件，以上证据证明地质科学院的损失总计为760239.2元；9.地质科学院尾矿中试基地卫星图片，证明地质科学院租赁的土地被齐瑞和非法占有3亩，南北向建了隔墙；10.尾矿中试基地现场照片，证明地质科学院租赁土地被齐瑞和非法占用；11.地质科学院尾矿利用中试基地固定资产现状照片，证明变压器、高温梭式窑等设备和试验车间厂房、平房；12.已购研发设备无法进入中试基地安装使用的照片，证明计划进入中试基地安装使用的研发设备被迫露天搁置。齐瑞和对证据1、2、3、4、5、6、7、8、12、13、14真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，认为证据9、10、11在一审中已经提交，不是新证据，不予质证。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，综合全案案情及双方诉辩主张，本案二审争议焦点是齐瑞和、地质科学院签订的《土地有偿使用合同书》、《补充协议》、《土地有偿使用合同书（草签）》的效力问题；齐瑞和是否存在擅自占用土地的行为及是否应当赔偿地质科学院的损失。关于齐瑞和、地质科学院签订的《土地有偿使用合同书》、《补充协议》、《土地有偿使用合同书（草签）》的效力问题。依据本院查明的事实，生效判决已经对齐瑞和与地质科学院签订的《土地有偿使用合同书》的效力作出了认定，驳回了齐瑞和关于《土地有偿使用合同书》无效的请求,本案中地质科学院主张《土地有偿使用合同书》无效，本院对地质科学院该主张，不予采纳。《补充协议》系双方对《土地有偿使用合同书》的补充约定，亦无合同无效之情形。2015年8月25日双方签订的《土地有偿使用合同书（草签）》系双方就同一租赁标的物签署的土地租赁合同，该合同经双方签字确认，对涉案土地的租期、租金、土地面积及相关权利义务作出了明确约定，并且该合同系2003年签订的《土地有偿使用合同书》、《补充协议》的延续合同，故该合同应为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无法定无效之情形。2013年5月21日地质科学院收到齐瑞和发出的《解除通知书》，但根据本院查明的事实，双方就合同的履行仍继续进行协商，并于2015年8月25日就《土地有偿使用合同书》、《补充协议》的履行达成一致意见，签署了《土地有偿使用合同书（草签）》，对2015年8月25日之前的租金债务进行了清算。《土地有偿使用合同书（草签）》对2014年、2015年应付租金进行明确约定，但对于2012年10月28日以后的租金，2013年的租金没有约定，故该部分的租金应当以2003年签订的《土地有偿使用合同书》、《补充协议》为准。一审据此计算的租金数额正确，本院予以维持。关于齐瑞和是否存在擅自占用租赁土地的行为及是否应当赔偿地质科学院的损失的问题。根据本院查明的事实，双方在履行合同的过程中，地质科学院以《答复》、《再次答复》形式作出过同意减少租赁面积的意思表示，最终地质科学院和齐瑞和签订了《土地有偿使用合同书（草签）》，就租赁面积、租金等达成了一致意见。地质科学院主张齐瑞和擅自占用租赁土地，应赔偿损失，缺乏依据，本院不予采纳。地质科学院主张齐瑞和提供的土地不符合使用条件，但并未提供充分证据证明，亦未提供证据证明其主张的损失的具体依据，故对该主张，本院不予采纳。综上所述，地质科学院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9901元，由中国地质科学院负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  张玉娜代理审判员  姜 君二〇一七年十二月十五日法官 助理  孟 磊书 记 员  左 爽