四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终15585号上诉人（原审被告）：四川省清凤现代房地产开发有限责任公司。住所地：成都市金堂县三中园区十里大道金中路中心广场。法定代表人：黄利，执行董事。委托诉讼代理人：李颖祥，四川乐伯乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：康露，女，汉族，1993年8月3日出生，住天津市河西区。被上诉人（原审原告）：郎某，男，汉族，2005年6月22日出生，住成都市高新区。法定代理人：曹某，女，汉族，1970年8月5日出生，住成都市高新区。委托诉讼代理人：丁松林，四川衡平律师事务所律师。上诉人四川省清凤现代房地产开发有限责任公司（以下简称清凤公司）因与被上诉人郎某商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都市高新区人民法院（2017）川0191民初8244号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。上诉人清凤公司向本院提出诉讼请求：一、撤销四川省成都市高新区人民法院（2017）川0191民初8244号民事判决，改判驳回郎某的全部诉讼请求；二、由郎某承担本案一审、二审诉讼费用。主要事实和理由：一、一审法院基于郎某的陈述作出拟交付房屋与合同约定不符的认定属于事实认定错误。根据双方合同约定，与案涉房屋有关的示意图仅是商品房买卖合同附件的房屋平面图，并没有任何证据显示清凤公司拟交付房屋现状有任何违反合同约定的情况。一审法院仅根据郎某单方陈述，直接突破合同意思自治原则，认定案涉房屋与约定交付情况不符，明显错误。并且一审法院在没有任何评估报告和第三方评测机构给与认定的情况下，直接认定案涉商铺“丧失了商铺的口岸价值”，明显属于认定事实错误。二、根据一审法院的判决，其认定清凤公司未履行合同约定通知义务进而解除合同，既没有事实依据，也无法律依据，应予纠正。根据一审判决，其判令合同解除的核心依据为合同第十二条：出卖人不擅自变更商品房的规划、设计，否则应予通知，具体到本案，根据合同第十二条：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的机构形式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人”的约定，清凤公司需通知郎某的前提是“经同意的变更该商品房的机构形式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的情形”。根据一审查明的情况，并没有任何证据证明案涉房屋存在上述情况，一审法院主观认定存在上述情形，进而要求解除合同显然没有事实和法律依据，应予纠正。除此之外，一审法院在郎某没有任何证据证明损失的情况下，对其重复主张违约金的情形予以支持也与法律不符。郎某答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。郎某向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、清凤公司返还购房款3945367元；3、清凤公司向郎某支付违约金394536.7元；4、清凤公司偿付郎某律师代理费和团购费共13万元；5、清凤公司向郎某支付交付房款之日起至起诉之日止的银行同期贷款利率的利息213084.01元；6、清凤公司支付起诉之日起至实际返还房款之日止的银行同期贷款利率的利息。一审认定事实：2016年5月19日，郎某作为买受人与出卖人清凤公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：1、郎某购买位于成都高新区南部新区大源组团GX6-2-39地块的“清凤时代城”商铺，商铺为预售许可证10853号下第*栋*层*号。预测建筑面积为77.86平方米，每平方米单价为62161.13元，总房款为3945367元；2、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更；3、出卖人未在本合同第十二条第（二）款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金；4、出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约；5、出卖人承诺按照规划用途进行建设和出售，不擅自改变该商品房使用性质，并按照规划用途办理房屋登记。2016年5月19日，郎某与清凤公司签订《清凤时代城商品房买卖合同补充协议》，约定：1、买受人应于合同签订当日内即2016年5月19日向出卖人一次性付清全部购房款3945367元；2、在不影响买受人所购商品房质量的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作出局部的调整，采取现场公示、快递寄送等合理方式通知买受人，买受人不要求出卖人必须通过书面通知，买受人仍同意继续履行合同。若变更无须依法经过规划部门批准或设计单位同意的，则在不影响买受人所购商品房质量的前提下，买受人承诺同意出卖人对原规划设计方案进行调整，出卖人不承担赔偿责任；3、本协议与主合同构成约束出卖人与买受人双方的全部的、唯一的合同文件。买受双方的权利义务以合同及其附件为准。出卖人已明示不属于交付标准或交易条件的，以及双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。出卖方提供的售楼书、宣传资料、装修示范单位等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供购房前参考，不构成出卖人的承诺或本合同的组成部分；4、因模板、样板间、展示间、图纸、宣传资料等表现方式的限制，无法完全表现所售商品房每一单元的景观、采光条件。买受人同意均以房屋实际交付状况为准。2016年11月4日，案外人成都众房科技有限公司出具《众房团购会员购货说明》，郎某的法定代理人曹某确认签字，载明：1、会员通过向众房科技支付叁万元众房团购会员信息服务费后，将享受多种购房服务；2、如未成功购房或取消了购房计划或认购后取消购房行为的，服务费应当返还。合同签订后，郎某分几次向清凤公司付清了全部购房款3945367元。2016年12月，清凤公司向郎某出具《清凤时代城交房通知书》，载明：1、交房地址：成都市高新区剑南大道中段716号（清凤时代城销售中心）；2、交房时间:为保证交房有序进行，我们于2016年12月30日向您交付房屋。2017年1月7日，郎某向清凤公司出具《拒绝收房告知书》，载明：现在9-1-101商铺完全不是双方签订合同时约定的状况，现在商铺的价值与清凤公司收取的房款完全不匹配，也违背了合同约定，郎某无法接受这样的商铺。清凤公司在庭审中承认收到此告知书。还查明，郎某出具案涉房屋竣工图，竣工图显示9-1-101商铺为转角双开门（向北、向西）。第一次庭审后，一审法院于2017年9月7日依职权去现场实地查看，经查，经整改，涉案商铺现已改为转角双开门，但水管墙、下穿隧道口仍然存在，未形成连通式拐角，原设计的步行小广场现确为花草树木的绿化，紧邻商铺门口。再查明，因本案的诉讼，郎某委托四川衡平律师事务所律师提供法律服务，并已支付律师费80000元。一审法院认为，双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《清凤时代城商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。郎某已经根据合同约定全额交付购房款，清凤公司应该交付案涉商铺。现郎某因案涉商铺不是双方签订合同时约定的状况，商铺价值与清凤公司收取的房款不匹配，要求解除合同。根据郎某提供的案涉房屋竣工图与案涉房屋现状比较，该商品房的结构形式确实发生了变更，原为转角双开门（向北、向西），现西侧门下方为负一楼的安全通道窗口，北侧门被水管墙遮挡，虽经过整改，但商铺门前的步行广场和双开门均临街的情形确实不存在，丧失了商铺的口岸价值。根据合同第十二条、第十三条的约定，出卖人不得擅自变更商品房的规划、设计，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，出卖人应在变更确立之日起10日内通知买受人。出卖人未在约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同。郎某未能提供证据证明其依约履行了通知义务。对于清凤公司辩称，补充协议第十八条约定“出卖人提供的售楼书、宣传资料、装修示范单位等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件，其内容仅供购房前参考，不构成出卖人的承诺或本合同的组成部分。”，一审法院认为该条为格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第52条和53条情况的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”。一审法院认为此条款免除了清凤公司责任、加重了郎某责任，认定补充协议第十八条无效。另，郎某是基于沙盘与宣传进行的购买判断，现在交付的房屋与沙盘和宣传册差异确实过大。故一审法院对清凤公司的辩称不予采信。现清凤公司擅自变更涉案房屋的规划、设计，且未在约定期限内书面通知郎某，郎某有权解除合同，郎某已于2017年1月7日向清凤公司出具《拒绝收房通知书》。故一审法院对于郎某要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求予以支持。本案的起诉状副本于2017年7月13日送达清凤公司，故合同于此时解除。关于郎某要求清凤公司返还购房款的诉讼请求，根据合同第十三条的约定，清凤公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还郎某已付全部房价款（含已付贷款部分），并自郎某付款之日起，按照不低于中国人民银行同期贷款基准利率计算给付利息，同时清凤公司应按照全部房价款的10%向郎某支付违约金。故一审法院对于郎某要求清凤公司返还购房款的诉讼请求予以支持。对于违约金，双方约定的解除合同违约金为全部房价款的10%，明显过高，清凤公司在庭审中也请求法院予以调整，故一审法院综合郎某损失情况，以及《四川省商品房买卖合同（预售）》对被告违约适当惩戒的约定意图，一审法院对于清凤公司主张对违约金予以调整的主张予以支持，违约金金额调整为100000元。对于利息，郎某主张的利息计算标准和方法为：以50000元为基数，从2015年11月4日计算至2017年5月31日，利息为3734.93元；以745367元为基数，从2015年11月13日计算至2017年5月31日，利息为54804.9元；以3150000元为基数，从2016年5月19日计算至2017年5月31日，利息为154544.18元，以上均是按照银行同期贷款利率4.75%计算，均计算至起诉之时即2017年5月31日，计算出的利息总金额为213084.01元，一审法院对郎某的此项计算方式予以认可；对于郎某要求清凤公司支付起诉之日起至房款返还之日止的利息的诉请，一审法院也予以支持，以总房款3945367元为基数，按照银行同期贷款利率4.75%计算。关于郎某要求清凤公司偿付律师代理费和团购费的诉讼请求，一审法院认为，律师代理费不是郎某的必要支出费用，一审法院不予支持。对于团购费，此费用的收取主体并非清凤公司，对于郎某要求清凤公司偿付团购费的诉讼请求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、郎某与清凤公司签订的位于成都高新区南部新区大源组团GX6-2-39地块的清凤时代楼盘商铺的《四川省商品房买卖合同（预售）》于2017年7月13日解除；二、清凤公司于判决生效之日起十五日内返还郎某购房款3945367元；三、清凤公司于判决生效之日起十五日内向郎某付违约金100000元；四、清凤公司于判决生效之日起十五日内向郎某支付自交付房款时起至起诉之日止的利息213084.01元；五、清凤公司于判决生效之日起十五日内向郎某支付自2017年6月1日起至房款全部返还之日止的利息，以3945367元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；六、驳回郎某的其他诉讼请求。如不按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取20554元，由清凤公司承担（此款郎某已预交，清凤公司在履行本判决确定的给付义务时一并向郎某支付）。二审中，各方对一审查明的事实均无异议。本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一审确认案涉房屋拟交付时与合同约定不符的结论是否正确。首先，一审判决确认案涉合同补充协议第十八条为格式合同的结论正确，本院在此不再另行赘述；其次，根据一审中郎某提交的案涉房屋竣工图纸，与一审法院现场踏勘结果进行对比可知，案涉商品房的结构形式发生实际变化的情况属实，商铺门前的步行广场与双开门均临街的设计已经改变。对于清凤公司上诉认为拟交付房屋不存在违反合同约定情况的主张，本院依法不予支持；第三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”之规定，清凤公司对案涉房屋设计、变更进行变更，在该变更导致案涉房屋丧失口岸商铺价值的情况下，清凤公司也未按照合同约定通知郎某，故郎某有权根据合同约定解除合同。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费41108元，由四川省清凤现代房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐骥审判员  夏伟审判员  龚耘二〇一七年十二月二十日书记员  马莉