广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2017)粤1721民初955号原告：黄国强，男，1970年2月5日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托代理人：彭德强，广东安国律师事务所律师。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：高亚辉，该公司董事长。委托代理人：许锐波，该公司行政部经理。原告黄国强诉被告广东东方月亮湾有限公司（下称月亮湾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄国强委托代理人彭德强、广东东方月亮湾有限公司委托代理人许锐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄国强向本院提出诉讼请求：1、要求依法解除原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议；2、要求被告退还购房款336383元、赔偿原告已支付的契税、维修基金、交易手续费、买卖代理人、咨询费等费用17458元（前述款项合计353841元）；3、要求被告赔偿原告上述款项从支付之日起至实际付清之日止的银行同类贷款利率利息损失（其中从2012年10月22日至2017年4月21日的利息为80000元）；4、本案诉讼费由被告承担。以上暂计433841元。庭审时，原告请求变更第三项诉讼请求，要求被告赔偿的损失包括利息损失，从2012年12月22日起至起诉之日止为63181元，违约金损失按照总购房款的百分之五计算，为16819元，合计是8万元，以后的利息按照银行同期贷款利率计算至实际付清之日止。事实和理由：2012年10月4日，原告与被告签订《认购协议书》，约定由原告向被告认购位于阳西县沙扒月亮湾-金兰湾2栋1816房的商品房，原告于当日支付了2万元的定金。2012年10月22日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201201469）及补充协议（以下简称合同），约定由原告以一次性付款的方式向被告购买位于阳西县沙扒月亮湾-金兰湾2栋1816房的商品房，约定被告应当在2014年4月1日前依照国家和地方人民政府规定将经验收合格的商品房交付原告使用，同时还约定被告应当在商品房交付使用后90日内办理产权登记。合同签订后，原告于合同签订当日支付了全额购房款336383元（包括2万元定金），并支付了契税、维修基金、交易手续费、买卖代理费、咨询费等费用17458元。被告虽然延期将商品房交付原告使用，但该商品房在交付使用时并未办理工程竣工验收备案手续，不具备交付使用条件，被告并没有按照相关规定及合同约定将验收合同的商品房交付原告使用。被告不仅在商品房交付使用上存在严重违约行为，而且在商品房产权登记上也存在严重违约行为，直到2017年3月底，被告才通知原告办理涉案商品房的产权登记，已严重违反了相关法律规定和合同约定。被告的违约行为已构成根本性违约，严重侵犯了原告的合法权益，遂诉至法院，请求解除合同、退还已支付款项并赔偿损失。被告广东东方月亮湾有限公司辩称：不同意原告全部诉讼请求，请法院依法驳回原告全部诉讼请求。现依据事实和法律，具体答辩如下：一、原告请求解除合同及返还购房款等款项、请求答辩人支付违约金及利息没有合法事实、证据及法律依据，应当予以驳回。1、原告已于2014年7月13日自愿收楼，并收取答辩人支付的延期交楼补偿金及放弃追究答辩人延期交楼的一切法律责任。原告收楼时，实际查看涉案房屋及答辩人出示的房屋相关验收合格文件，收楼后从未向答辩人提出异议。按照双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定，并未以取得涉案房屋竣工验收备案表作为交楼条件，而是该商品房经验收合格。事实上，该商品房也在交楼前经勘察，涉及施工、监理、建设单位等相关单位验收合格，符合交楼条件。涉案房屋竣工验收备案只是住建行政机关的一种行政手续，而非法律规定或双方约定的交楼条件。在原告起诉前，答辩人已取得涉案房屋的《工程质量监督报告》以及《房屋建筑工程竣工备案表》也足以证明答辩人交付原告使用的房屋无工程质量问题，符合交楼条件。原告以交楼是答辩人未取得涉案房屋的《房屋建筑工程竣工备案表》要求解除合同及返还购房款等没有法律依据。2、根据阳西县不动产登记局出具给答辩人的《关于提请收件办理不动产证的复函》可以证实，涉案房屋已符合办证条件，不存在无法办证的情形。答辩人已2017年3月份发函通知原告配合共同办理产权证，只要原告配合处理签名、提供相关资料等手续，即可办理涉案房屋的产权证。因此，原告认为涉案房屋无法办理产权证并没有事实依据，原告请求据此解除合同及返还购房款等不符合法律及最高院司法解释，应当不予支持，应予以驳回。二、原告已收楼及使用涉案房屋，涉案房屋也已取得《房屋建筑工程竣工备案表》及符合办理产权证（不动产证）的条件，原告与答辩人签订的合同已基本履行完毕，原告购房、签订合同的目的均已实现，原告解除合同及相关诉讼请求没有合法依据，应予驳回。三、涉案房屋已取得不动产权证书，现只需要原告与被告共同向不动产登记部门申请即可办理过户到原告名下的不动产权证书。涉案房屋无无法办理产权证的清形，原告据此解除合同无事实和法律依据。综上所述，涉案房屋从土地的取得、报建、销售、竣工验收、交楼、办理产权证一系列程序全部合法合规，双方签订的合同不存在无法履行或符合法律规定应予解除的情形。原告购房及签订合同的目的均已实现，原告的根本利益未受到损害，原告起诉缺乏事实、证据及法律依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。本院认定事实如下，原告黄国强与被告月亮湾公司于2012年10月22日签订了《广东省商品房买卖合同》（编号：201201469），购买被告开发建设的阳西县沙扒月亮湾--金兰湾2栋1816房，总购房款336383元。合同第八条约定：交付期限，出卖人应当在2014年4月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为了配合政府法规、规划及配套批准与安装而引致的延误；3、其他非出卖人所能控制的事由。如有上述原因而致使延期交付使用，出卖人应在本合同约定的交付使用期限前及时通知买受人，出卖人不承担延期交房的违约责任。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3.00的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3.00（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。第十一条约定：交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：具体约定见附件四补充协议第五条。同日，双方还签订《商品房买卖合同补充协议》。该补充协议第五条约定：关于房屋的交付及交接的补充约定。1、买卖双方确认，在下列条件均具备的前提下，买受人有权按出卖人制订的房屋交付流程在《主合同》第八条约定的交付期限办理房屋交接手续：（1）买受人已按《主合同》及本补充协议约定，付清《主合同》签订时买受人全部应付款项，包括房价款、面积差价款、违约金、赔偿金等。申请购房贷款的，所有贷款应到达出卖人房款专用银行账户。（2）买受人已按《主合同》及本补充协议约定，付清《主合同》签订时买受人应支付的合税、费。（3）买受人已配合出卖人办理完毕《主合同》的政府部门备案登记手续及预告登记手续。如买受人不具备上述条件，出卖人有权不向买受人交付该商品房，无须按《主合同》及本补充协议约定向买受人发出房屋交付通知书，且出卖人不承担由此产生的逾期交房责任。买受人除按《主合同》及本补充协议相关条款约定承担违约责任外，还应自出卖人向该商品所在项目同期交付的其他买受人发出的交付通知书中记载的商品房集中交付期限届满之日起，有关该商品房的责任风险按本条第4款下各项约定处理。2、出卖人应于《主合同》第八条约定的交付期限前向买受人发出交付通知书，买受人应按照交付通知书所载明的交接期限内前往指定的地点办理房屋交接手续，并签署房屋交接单，房屋交接单的签署日期即为该房屋的交付日。但对未具备本条第1款约定条件的买受人，出卖人有权自主选择延期发出交付通知书。双方确认出卖人延期发出的交付通知书中所载明的交付日期为买受人具备本条第1款约定的全部条件后30日内。第十条约定：合同的解除。第2项：如因出卖人违约，买受人有权解除《主合同》及本补充协议的，除另有其他约定外，买受人必须在解除条件成就之日后30日内行使解除权，否则，视为买受人不解除《主合同》及本补充协议。签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》后，原告按约定向被告支付了全部购房款336383元、公共维修基金1350元、契税10092元、办证费6016元（其中交易手续费145元、买卖代理费4871元、咨询费1000元）。2014年7月13日，原告黄国强签订一份《承诺书》，承诺“本人选择因台风等不可抗力因素导致延期交楼补偿金3027元；本人选择装修调整补偿金人民币3027元……不再追究广东东方月亮湾有限公司就上述物业因延期交楼及房屋装修问题所产生的一切法律责任”。同日，原、被告办理了涉案房屋的《入伙手续交接单》。同年8月20日，被告将6054元经济补偿金汇到原告指定的银行账户中。另查明，被告月亮湾公司售卖本案讼争商品房前已取得涉讼商品房所在楼房的商品房预售许可证，于2017年3月21日取得阳西县住房和城乡规划建设局的《房屋建筑工程竣工验收备案表》，经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位评定为合格，予以备案。2017年3月24日，阳西县不动产登记局复函被告月亮湾公司，称：经查验，该公司月亮湾滨海旅游度假区金兰湾第2、3幢符合办证条件，但由于阳西县不动产登记局目前处于新旧办证系统转换时间，权属管理系统暂时无法入件办理相关手续，具体时间请等候通知。待该局完成新旧系统转换，恢复正常业务办理。2017年5月22日，原告黄国强以被告月亮湾公司交付使用的房屋并未具备交付条件已构成根本性违约为由向本院提起诉讼，请求判如诉请。上述事实有原告提交的认购协议书、商品房买卖合同及补充协议、POS签购单、发票、收据、收楼通知书、敬告业主书、收楼交接清单等证据，以及被告提交工程质量监督报告、房屋建筑工程竣工验收备案表、关于提请收件办理不动产证的复函、不动产权证书等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。被告月亮湾公司取得商品房预售许可证，将商品房售卖给原告黄国强，双方签订的《广东省商品房买卖合同》（编号201201469）以及《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，买卖合同合法有效，双方当事人应按约全面履行。本案的争议焦点：一、原告请求解除《广东省商品房买卖合同》及补充协议是否具有法律依据，应否采纳？二、原告请求返还购房款等费用、支付违约金及利息，是否有事实及法律依据？对于第一争议焦点。合同签订后，被告月亮湾公司理应依约在2014年4月1日前将经验收合格的房屋交付给原告使用，但被告月亮湾公司逾期未将房屋交付给原告黄国强使用已超过30天。原告按照合同约定有权解除合同，并可要求被告承担违约责任。双方在《合同补充协议》第十条中约定：如因出卖人违约，买受人有权解除主合同及本补充协议的，除另有其他约定外，买受人必须在解除条件成就之日后30日内行使解除权，否则，视为买受人不解除主合同及本补充协议。原告并没有在解除权成就后30日内行使解除权，而是双方于2014年7月13日办理交房手续，并达成延期交楼补偿协议，由被告月亮湾公司支付补偿金6054元给原告黄国强，原告黄国强承诺不再追究被告月亮湾公司因延期交楼所产生的一切责任。虽然交楼时讼争的房屋未经建设行政主管部门竣工验收备案，但是经查实，被告月亮湾公司提供的阳西县建设工程质量安全监督站2017年1月9日作出的《工程质量监督报告》（编号：2017002），证实建筑安装已基本满足竣工验收条件，没出现质量缺陷，经验收组对工程资料和工程质量进行检验，该工程已按设计图纸和合同约定内容完成，已执行施工规范和工程建设强制性标准，验收组人员一致评为合格工程，并于2014年4月18日出具建筑工程竣工验收报告，该工程因施工单位未能提供完整的工程竣工资料，该工程责任五方主体共同制定检测方案并委托第三方广东保顺房屋鉴定有限公司对本工程进行房屋结构可靠性检测鉴定，鉴定结果报告五方主体认同作为工程质量及资料补充依据并作为备案条件，同意按设计用途使用。诉争房屋于2017年3月21日取得阳西县住房和城乡规划建设局的《房屋建筑工程竣工验收备案表》，注明竣工验收日期为2014年4月18日，经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位评定为合格，经核查工程竣工验收备案文件齐全，现予以备案。在本案诉讼前，被告已取得房屋竣工验收备案手续，对之前没有取得备案手续亦作了合理说明，诉争房屋交付符合有关条件，亦符合不动产登记的办证条件，原、被告双方已全面履行合同，合同目的已实现，故本院对原告称交楼时讼争房屋未经竣工验收备案，不具备交付条件，请求解除合同的意见不予采纳。对于第二个争议焦点。由于原、被告双方已全面履行合同，被告已交付房屋给原告，虽有延期交房，但原、被告双方已达成延期交房补偿协议，并已支付补偿款，原告诉请返还购房款等费用、支付违约金及利息，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原告黄国强以被告月亮湾公司所售房屋未经建设行政主管部门备案，不具备交付条件，至今未能办理产权登记，已构成根本性违约为由，请求解除合同，要求被告返还购房款等费用、支付违约金及利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告黄国强的诉讼请求。案件受理费7808元，由原告黄国强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  邱国崇审 判 员  孙光南人民陪审员  徐加佑二〇一七年十二月十八日书 记 员  费晓琴