江苏省兴化市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏1281民初5396号原告：兴化市华厦房地产开发有限公司，住所地兴化市长安南路转盘南首。法定代表人：赵小青，总经理。委托诉讼代理人：蒋晓芳，江苏睿恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李颐平，江苏睿恒律师事务所律师。被告：顾光良，男，1970年12月4日出生，汉族，住兴化市。原告兴化市华夏房地产开发有限公司（以下简称华夏公司）与被告顾光良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两次庭审时，原告华夏公司的委托诉讼代理人蒋晓芳、被告顾光良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华夏公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付租金982500元（2016年未付租金为382500元、2017年未付租金为600000元）及逾期违约金（从2016年4月18日起至实际给付之日止，按每日千分之一标准计算）；2.判令原、被告签订的房屋租赁补充协议自起诉之日解除；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年12月20日，原告与案外人李龙江签订房屋租赁协议，约定原告将讼争房屋出租给其使用，合同期限从2011年1月10日至2021年12月30日。2013年12月20日，原告与案外人李龙江、被告顾光良签订房屋租赁补充协议，约定增加顾光良为承租人，年租金600000元，每年4月17日前支付，如逾期支付，需每日按逾期支付租金金额的千分之一向原告支付违约金���逾期超过一个月的，原告有权解除合同。现已过2017年4月17日，被告顾光良2016年的租金尚欠382500元，2017年的租金亦未支付，严重违反合同约定。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告顾光良辩称：1.租赁房屋面积与约定面积不符，合同约定是4000平方米，但实际不到3200平方米；2.因租赁房屋所在的整个市场消防验收不合格，致使我的经营场所无法验收，拿不到消防证，且市场管理混乱，消防通道长期堵塞，导致无法经营；3.水电费多收，公摊面积多收费，西侧停车场由我出资一半修建，交原告华夏公司管理，现因无人管理成为公用的停车场。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月20日，原告华夏公司与案外人李龙江签订房屋租赁协议，该协议约定李龙江承租涉案房屋，租赁期自2011年1月10日至2021年12月30日，年租金500000元，自第六年开始每年递增5%。2013年12月20日，原告华夏公司与案外人李龙江、被告顾光良签订房屋租赁补充协议，增加顾光良为承租人。该补充协议约定，李龙江、顾光良承租原告华夏公司所有的涉案房屋，面积约4000平方米；租期为2013年10月20日至2021年12月30日，年租金600000元，每年4月17日给付；协议第八条第2款、第7款约定，拖欠租金超过一个月，原告华夏公司有权解除合同，合同解除后，原告仍有权要求被告给付违约金、赔偿损失；第九条第2款约定，如逾期支付租金，每逾期一日，按逾期支付租金额的千分之一支付违约金；第十条第5款约定，被告应根据租赁物用途依法自行申办营业执照及各���行政许可，费用和风险由被告自负。补充协议签订后，案外人李龙江退出经营，涉案房屋全部由被告顾光良经营、使用。2016年度租金，被告顾光良仅支付217500元。本案争议焦点：1.被告顾光良是否应当支付租金；2.被告是否应当承担违约责任。关于租金，被告拒付的理由如下:1.原告华夏公司提供租赁房屋所属的市场整体消防不合格，致被告无法办理消防证；2.涉案房屋面积与协议约定不符；3.原告华夏公司多收取被告水电费、公摊面积费用；4.被告出资修建的停车场，原告华夏公司无人管理，致使该停车场成为公用场所。本院认为：首先，涉案房屋约4000平方米，未超过10000平方米，不属于《中华人民共和国消防法》与公安部《建设工程消防监督管理规定》中明确规定必须经过消防验收的房屋，《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》规定：租赁房屋用于开设宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，具体到本案应为被告顾光良。综上，依据前述法律、法规规定，结合本案所涉房屋租赁合同补充协议第十条第5款约定，被告顾光良承租涉案房屋开设的经营场所领取消防证的义务应由其自负。其次，原告提供了涉案房屋的产权证书，证明涉案房屋的面积符合约定，被告虽提供房屋内部现场照片，但仅凭该证据无法认定实际承租面积小于协议约定面积的事实。再次，被告主张原告华夏公司多收取水电费、公摊面积费用，但未能提供任何证据予以佐证，故不予采信。最后，关于停车场管理问题，在双方所定协议中并未明确原告华夏公司负有管理义务。综上，被告上述四点抗辩意见，均不能成立，不能成为拒付房屋租金的理由。关于违约金，协议约定每年4月17日必须支付租金，但被告未按此约定履行，存在违约行为，故应当承担违约责任。至于违约金计算标准，根据双方所签协议第九条第2款约定，如逾期支付租金，每逾期一日，按逾期支付租金额的千分之一支付违约金。庭审后，原告华夏公司同意将违约金计付标准调整为按年息20%计算，并无不当，本院照准。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的房屋租赁补充协议，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款约定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告所签协议约定被告拖欠租金超过一个月，原告华夏公司有权解除合同，符合上述法律规定，故原告主张自起诉之日，即2017年7月3日解除双方签订的房屋租赁补充协议，符合法律规定，应予支持。至于租金数额，根据双方所签协议，年租金600000元，每年4月17日支付，租期自2013年10月20日至2021年12月30日，能够认定年租金涵盖的期间应为上年度10月20日至次年10月20日，则2016年租金涵盖期间应为2016年10月20日至2017年10月20日，因双方所签协议已于2017年7月3日解除，故2016年度租金计算期间为2016年10月20日至2017年7月3日，经核算租金数额为600000元/年÷365天×256天=420822元，扣减被告顾光良已支付租金217500元，还应给付203322元。合同解除后，被告继续占有、使用承租房屋，故被告顾光良自2017年7月4日起至实际让出房屋之日止，应参照原合同约定的租金标准1643.8元/天给付原告租金损失。关于违约金数额，根据双方所签协议约定被告顾光良应在2016年4月17日支付租金，而双方协议已于2017年7月3日解除，故违约金应当以逾期支付租金额203322元，按年息20%，自2016年4月18日起计算至2017年7月3日止，即203322元×442天×（20%÷365）=49243元。综上所述，原告华夏公司的诉讼请求经本院依法审查后，有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原、被告签订的房屋租赁补充协议于2017年7月3日解除；二、被告顾光良于本判决生效后五日内支付原告兴化市华厦房地产开发有限公司租金203322元、违约金49243元；三、被告顾光良于本判决生效后五日内支付原告兴化市华厦房地���开发有限公司房屋使用费，按每日1643.8元的标准支付（从2017年7月4日起至实际让出房屋之日止）；四、驳回原告兴化市华夏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13652元，由被告顾光良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，并预交案件上诉费13652元（户名：江苏省泰州市中级人民法院，开户行：中国银行泰州分行营业部，账号：47×××53，行号：104312800123）。审 判 长  包同英代理审判员  张建刚人民陪审员  张宗旺二〇一七年十二月二十八日书 记 员  吴楚飞