北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0101民初14673号原告：高战胜，男，1971年9月18日出生。委托诉讼代理人：李德祥，北京老友律师事务所律师。被告：万国置地（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区东长安街1号东方广场东方经贸城中二办公楼二层6、7、8层。法定代表人：史锐雪，总裁。被告：史锐雪，女，1984年3月14日出生。二被告共同委托诉讼代理人：ＸＸ伟，男，万国置地（北京）房地产经纪有限公司法务。原告高战胜与被告万国置地（北京）房地产经纪有限公司（下称万国公司）、被告史锐雪委托合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高战胜及其委托诉讼代理人李德祥，被告万国公司、被告史锐雪的共同委托诉讼代理人ＸＸ伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与万国公司于2016年3月28日签订的购房预订单于本案首次开庭之日即2017年9月20日起解除；2.万国公司归还原告美元160000元及可得利息美元9600元（自2017年1月1日起，按每月美元1600元的标准计算6个月；按照2017年7月20日的汇率6.77计算合计为人民币1149430元）；3.史锐雪对万国公司上述债务中的美元86852元承担连带责任（按照2017年7月20日的汇率6.77计算为人民币588622元）。事实和理由：2016年3月中旬，原告通过万国公司宣传得知美国加州洛杉矶棕榈泉项目。万国公司宣传该项目总金额约为美元400000元，首付40%，其余60%贷款，包租20年，每月固定收益可达到总房款的1%，20年后以美元400000元回购，同时签订资金监管协议保障资金安全。原告于2016年3月28日参加了万国公司的宣传活动后，即向万国公司交纳订金人民币49000元，预订了万国公司推介的棕榈泉二期B102房，总金额为美元400000元，首付款为美元160000元。原告为凑齐首付款，多方筹措，部分款项使用信用卡刷卡支付，付款过程中依万国公司指示，将部分款项付至了史锐雪个人账户及境外资金监管账户，最终于2016年5月31日付清了首付款美元160000元。万国公司针对原告支付的首付款先后开具了数份收款收据，并承诺会将收到的首付款统一汇至境外监管账户。后原告发现万国公司当初宣传的很多内容都没有兑现，如房屋开工时间一拖再拖，至今仍未正式开工；原约定2017年1月1日开始支付租金却未能依约支付，后称房屋建成前每月先付已付房款1%即美元1600元的补偿，等等。尤其是2017年初万国公司称待开发房屋所属土地已变更持有人，原购房合同已无法履行，需要原告与变更后的开发商另行签订购房合同，且原来约定的资金监管协议也没有了。原告没有同意另行签订购房合同。在此期间，原告一直没有得到任何补偿或退款，而且万国公司的身份似乎不仅是中介而是房屋开发商。从目前万国公司的履约情形看，原告通过购买房屋进行投资的目的已无法实现，故请求确认解除合同，万国公司返还原告已支付的购房款。史锐雪作为其中美元86852元的实际收款人，应对该部分债务承担连带责任。万国公司及史锐雪共同辩称：万国公司与原告于2016年3月28日签订购房预订单，原告交纳了定金49000元。该购房预订单已履行完毕，且系双方真实意思表示，不存在解除合同的法定事由。万国公司作为中介公司代理销售美国的房产并收取佣金。原告与美国的房屋开发公司已于2016年4月1日签署了项目认购协议，原告主张已经支付给万国公司的款项实际是支付给美国公司的购房首付款。万国公司认可收到原告交付的首付款美元160000元，但因美国公司尚欠万国公司代理佣金，故万国公司有可能将原告支付的款项抵扣了该欠付佣金。原告应与美国公司解除购房合同后，去和美国公司协商退款事项。万国公司确实指示原告将部分款项付至了史锐雪个人账户，为何使用该账户收款无法说清，但涉案纠纷和史锐雪个人没有关系。综上，不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理查明，2016年3月28日，原告与万国公司签订编号为2016030053的购房预订单，内容为：原告为购房人，项目名称棕榈泉，购房预订日期2016年3月28日；已付订金金额/排号费人民币49000元，购房价格美元400000元，购买房号B102，面积160平方米，首付款40%，余款办理贷款；协议签订期限至3天，首付款支付期限至7天。该购房预订单名称处后附“-以最终购房协议为准”字样。同日，原告交付万国公司49000元。万国公司开具收据，载明收到原告交来“棕榈泉项目B102#订金（郭文远）排号费”人民币49000元。2016年4月1日，原告向史锐雪名下账户转账支付两笔款项共计人民币60000元。同日，万国公司开具收据，载明收到原告交来“棕榈泉项目B102#首付款（代收款）”人民币60000元。2016年4月7日，原告向史锐雪名下账户转账支付两笔款项共计人民币60000元。同日，万国公司开具收据，载明收到原告交来“棕榈泉B102#房款（史锐雪交行代收）”人民币60000元。2016年4月8日，原告向史锐雪名下账户转账支付四笔款项共计人民币200000元。同日，万国公司开具收据，载明收到原告交来“棕榈泉B102#房款”人民币200000元。2016年4月12日至同月29日，原告向史锐雪名下账户转账支付五笔款项，时间及金额分别为2016年4月12日一笔计人民币50000元，2016年4月26日两笔共计人民币94000元，2016年4月29日两笔共计人民币100000元。2016年5月12日，原告依万国公司指示向户名为“HydeMorgan”的账户汇入美元10009.94元。万国公司就上述款项未开具相应收据，但认可此系原告支付的购房款。2016年5月19日，原告向万国公司名下账户转账支付人民币100000元。次日，万国公司开具收据，载明收到原告交来“美国棕榈泉房款房号B102，10万元人民币，汇率6.550”人民币100000元。2016年5月26日，原告向万国公司名下账户转账支付人民币15309元。同日，原告使用三张信用卡刷卡支付万国公司共计人民币65200元。同日，万国公司扣除刷卡手续费后开具收据，载明收到原告交来“美国棕榈泉房款B102，8万元人民币，汇率6.5688”人民币80000元。2016年5月30日，原告向万国公司名下账户转账支付两笔款项共计人民币105000元。同日，原告使用信用卡刷卡支付万国公司39999元。同日，万国公司扣除刷卡手续费后开具收据，载明收到原告交来“美国棕榈泉B102房款，汇率6.5883”人民币144964元。2016年5月31日，原告使用信用卡刷卡支付万国公司人民币40007元。同日，万国公司开具收据，载明收到原告交来“美国棕榈泉房款B102，汇率6.5863”人民币40007元。以上原告已交付款项共计人民币978515元、美元10009.94元。经询，原告称全部款项均依万国公司要求的数额予以支付，直至万国公司告知首付款已付清为止。原告并表示即使实际交付的款项按汇率折算后超过美元160000元，对超过的部分也不予主张。庭审中，原告出具棕榈泉项目宣传材料（下称宣传材料）、棕榈泉项目进度报告暨补偿说明（下称补偿说明）、有关棕榈泉客户收款信息反馈表、棕榈泉项目收益申请单（下称收益申请单），称万国公司宣传该项目收益可观，原承诺每月固定收益为总房款的1%，后称美国房产延期开工，告知原告按原约定比例支付补偿款，并要求原告填写用于收取补偿款的账户信息并提交申请。原告按照万国公司的要求履行了申请手续，但至今未收到任何补偿款。其中宣传材料有“12%-20%年回报”等宣传内容。补偿说明主要内容为：“棕榈泉酒店项目建设用地已经完成交割，设计图纸、土地环境评估、水电设施方案和政府对项目外部道路的建设方案等工作均已完成。现项目准备时间有所拖延，项目将于2017年3月正式开工。由于延期给客户带来的不便作出经济补偿：1、原签订的酒店包租协议将会于酒店正式运营之日起生效；2、因开工日期推迟，在棕榈泉酒店正式交房之前，公司拟采取美国房地产开发商在项目短暂延期时通用的补偿方式对客户已支付的首付款进行补偿；3、补偿金额为客户已支付的首付款为基数，补偿比例与上述包租协议中约定的比例一致；4、上述补偿方案自2017年1月开始，持续至酒店正式交房之日止；5、具体的美国棕榈泉项目补偿协议将于近日正式发出，销售顾问会与客户联络择期签署。”该补偿说明尾部落款名称为“HydeMorganDevelopment,LLC”，史锐雪在该名称上方签名，落款日期为2016年12月30日。收益申请单有“返租日期2017年1月，包租收益率12%，收益月份2017年1月1日至2017年3月31日，季度应返金额美元4800元”等内容。二被告对上述证据的真实性予以认可，但认为万国公司没有进行虚假宣传。补偿说明不是万国公司出具的，而是外国公司“HydeMorganDevelopment,LLC”出具，因为该外国公司的法定代表人也是史锐雪，故史锐雪在尾部签名。万国公司让原告填写相关信息反馈表和收益申请单是为了协助外国公司收集客户信息用于支付补偿款，但不清楚为何外国公司没有实际支付补偿款。万国公司出具“度假公寓购买销售协议”（下称销售协议）英文件及中文翻译件，证明原告支付的款项都是购房首付款。万国公司另出具“房屋中介代理协议”（下称代理协议）英文件及中文翻译件，证明外国公司应当依约向万国公司支付中介代理费。万国公司称“房屋中介代理协议”英文件尾部开发商栏“SerenShi”为史锐雪，即代表外国公司签字的是史锐雪。原告称其确实签署过一份英文版的协议，但原告不懂英文，以为自己签署的是购房预订单的英文版，故原告是受骗签订该销售协议的，且不确定原告当时签署的是否该份销售协议，故对销售协议真实性不予认可。原告称其从未见过代理协议，代理协议形式、内容均不合法，故对代理协议真实性亦不予认可。本案审理过程中，万国公司称外国公司开发的“棕榈泉项目”真实存在，并表示可以提供英文版的地契、项目规划、政府审批材料等证据。另，关于原告所交购房款是如何抵扣外国公司欠付万国公司的佣金问题，万国公司表示可以提交其与美国公司协商的相关证据。但在本院释明其举证责任并给予举证期限后，万国公司未能围绕上述主张提供任何证据。上述事实，有原告提供的购房预订单、银行账户交易明细、汇款凭证、信用卡账单、信用卡刷卡凭单、收据、补偿说明，被告万国公司提供的销售协议、代理协议及原告与二被告当庭陈述予以佐证。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，并应根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原告称其关于美国“棕榈泉”房地产项目的全部信息均来源于万国公司，万国公司对此未表示异议，并称其系代理外国公司销售该房地产项目的中介代理公司。原告与万国公司签订购房预订单，原告作出了欲购买特定房屋的意思表示并依约交纳订金人民币49000元，万国公司亦收取了该订金。此后，原告又依万国公司指示，陆续交足了购房预订单载明的首付款数额，万国公司开具收据予以确认，亦当庭表示认可，故双方在实际履约过程中，已通过实际行为扩大了委托事务范围，即原告除根据购房预订单之约定委托万国公司代收并代付订金人民币49000元外，另口头委托万国公司代收并代付包括订金在内的全部购房首付款，且该委托合同已成立并生效。现经本院释明举证责任并给予举证期后，万国公司未能就其所谓“棕榈泉”房地产项目真实存在，且确实正在推进中出具任何证据，其作为受托人未能适当报告委托事务的处理情况，亦未能全面履行受托义务，应当承担相应的违约责任。现原告认为合同目的已无法实现，要求解除其与万国公司间的购房预订单，并要求万国公司返还实际收取的购房首付款。万国公司未能举证证明其已将代收原告的款项实际用于为原告交付购房首付款，故应当退还原告已交纳的全部款项。根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现万国公司在宣传材料中称“12%-20%年回报”，在其用于协助外国公司收集客户信息的收益申请单中亦载明包租收益率为年12%，故万国公司作为违约方，应当预见到原告在合同履行后可以获得的利益至少可以按年利率12%计算。故原告要求万国公司支付相应标准可得利益损失的诉讼请求，符合法律规定，本院亦予以支持。根据现已查明的事实，史锐雪系万国公司法定代表人，万国公司亦认可其仅是使用史锐雪个人账户收取涉案款项，涉案纠纷与史锐雪无关。鉴于史锐雪个人与原告间并无合同关系，原告要求史锐雪对其中美元86852元的部分承担连带责任，缺乏合同依据，故本院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第三百九十七条、第四百零一条、第四百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告高战胜解除合同的行为有效，购房预订单已于二○一七年九月二十日解除；二、被告万国置地（北京）房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告高战胜购房款美元十六万元（如逾期未能给付，则应于实际给付之日按照中国人民银行当日公布的美元外汇买入价折合人民币后给付）；三、被告万国置地（北京）房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告高战胜二○一七年一月一日至二○一七年六月三十日期间的可得利益损失美元九千六百元（如逾期未能给付，则应于实际给付之日按照中国人民银行当日公布的美元外汇买入价折合人民币后给付）；四、驳回原告高战胜的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15144元，由被告万国置地（北京）房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张 劼审 判 员  罗 兰人民陪审员  纪淑英二〇一七年十二月六日书 记 员  郭曼莉