四川省眉山市东坡区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1402民初4530号原告：刘实践，男，1973年12月24日出生，土家族，住眉山市东坡区。原告：方静，女，1978年5月1日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。委托诉讼代理人：刘实践（系方静丈夫）。被告：眉山市宇发房地产开发有限责任公司，住所地：眉山市东坡区乐业巷1号，统一社会信用代码：91511400711869829H。法定代表人：邱宇，总经理。委托诉讼代理人：代吉，男，1967年10月8日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。（系被告员工）。原告刘实践、方静与被告眉山市宇发房地产开发有限责任公司（以下简称：宇发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘实践、原告方静的委托诉讼代理人刘实践，被告宇发公司的委托诉讼代理人代吉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘实践、方静向本院提出诉讼请求：1.判令宇发公司支付逾期交房（2012年6月30日至2015年8月10日）的违约金324795元；2.本案诉讼费用由宇发公司承担。事实和理由：刘实践、方静与宇发公司于2011年3月26日签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：29193）及补充协议，购买宇发公司开发的位于“外滩金色年华”项目1幢1单元11楼3号商品房，购房总价款456633元。刘实践、方静一次性支付首付款206633元，余款250000元通过银行按揭方式支付。后，刘实践、方静于2012年6月19日向宇发公司支付100000元，购买该项目地下车位1个。按《商品房买卖合同》约定，宇发公司应于2012年6月30日前向刘实践、方静交付该商品房及地下车位，若逾期超过30日，从合同约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，宇发公司按日向刘实践、方静支付已付房款万分之五的违约金。约定的交房日到期后，宇发公司未能按约交付商品房及地下车位。截止起诉日，该项目仍未进行综合验收，所购商品房及地下车位未办理所有权转移登记。宇发公司的行为已严重违约，刘实践、方静按约向眉山仲裁委员会申请仲裁，该仲裁委于2017年11月24日作出不予受理通知书。现诉至本院，望支持诉请。宇发公司辩称，刘实践、方静已支付商品房购房款456633元属实。合同约定交房时间为2012年6月30日，因该项目实际开发人方道钧的原因，确实出现延期交房的现象。但在政府有关部门的协调下，宇发公司已于2013年9月完善了水、电、气、电梯、消防等设施，具备使用条件后，于2013年9月30日在小区门口张贴通知，告知购房业主如急需用房，可到公司办理手续并领取钥匙入住。故逾期交房违约金应从2012年6月30日计算至2013年9月30日止，且合同约定的违约金过高，请求予以酌情减少。此外，刘实践、方静已支付车库预付款100000元属实，但车库买卖无合同约定，故不存在违约责任的问题。刘实践、方静围绕诉讼请求提交了如下证据：1.商品房买卖合同，证明刘实践、方静购买宇发公司的房屋，同时约定房屋买卖双方权利和义务。2.现金收款收据，证明刘实践、方静已付宇发公司商品房首付款206633元及地下车库预付款100000元。3.商品房买卖合同补充协议，证明双方签订补充协议约定房屋买卖双方的权利和义务。4.中国工商银行个人购房担保借款合同，证明刘实践、方静以银行贷款支付了购房款250000元。5.眉山仲裁委员会不予受理通知书，证明刘实践、方静申请仲裁后，仲裁委作出不予受理通知书。宇发公司经质证对上述证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。宇发公司未提交证据。根据当事人陈述和审理查明确认的证据，本院认定如下事实：2011年3月26日，刘实践、方静（买受人）与宇发公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：29193）约定，刘实践、方静购买宇发公司开发的位于“外滩金色年华”项目1幢1单元11层3号的房屋一套，总价格456633元。合同约定出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付房屋，并且交付时应当具备取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。如逾期超过30日交付，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同还约定了双方的其他权利、义务。同日，刘实践、方静与宇发公司签订《商品房买卖合同》补充协议，作为《商品房买卖合同》的附件，补充协议约定，双方购房款总价为456633元，买受人在2011年3月26日一次性缴纳房款首付206633元，余款250000元，买受人以向银行申请按揭贷款方式支付。房屋达到交付条件后，以补充协议所留电话、邮寄地址及《眉山日报》公告等方式通知买受人办理交接手续。补充协议还对《商品房买卖合同》的其他条款作了特别约定。《商品房买卖合同》及补充协议签订后，刘实践、方静向宇发公司支付了购房款206633元，以按揭贷款方式支付了购房款250000元，共计支付购房款456633元。另，刘实践、方静向宇发公司支付了购买地下车位预付款100000元。另查明，宇发公司在销售“外滩金色年华”小区时已经办理了商品房预售许可证。截止庭审辩论终结前，案涉房屋已取得竣工验收合格证。宇发公司未按补充协议约定以邮寄送达、电话通知、在《眉山日报》发布交房公告等方式通知交房。刘实践、方静于2017年11月24日向眉山市仲裁委员会申请仲裁，同日仲裁委作出不予受理通知书。庭审中，刘实践、方静陈述于2015年8月10日领取了案涉房屋钥匙，于2014年7月以安装地锁的方式占有并控制了所购地下车位。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。刘实践、方静在《商品房买卖合同》及补充协议之外向宇发公司支付购买地下车位预付款100000元，双方之间建立了地下车位买卖合同关系。本案双方对如何计算逾期交付商品房违约金、地下车位是否应当计算逾期交付违约金存在争议，本院根据查明的事实和双方当事人的诉讼请求作如下评判。一、关于如何计算逾期交付商品房违约金的问题。宇发公司在合同约定的期限内未履行交付商品房义务，构成违约，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。宇发公司抗辩于2013年9月30日已实际履行交房义务，但未向本院举证证实，该抗辩理由不能成立。宇发公司认为约定违约金过高，请求予以酌情减少，但未向本院举证证实实际造成的损失过分高于约定的违约金，该请求本院不予支持。故对宇发公司逾期交付商品房违约责任应以刘实践、方静已交房款为基数，从2012年7月1日计算到刘实践、方静取得房屋钥匙之日即2015年8月10日止。综上，宇发公司应支付逾期交房违约金456633元×0.0005×1135天=259139.23元。二、关于地下车位是否应当计算逾期交付违约金的问题。我国《合同法》第一百一十四条关于违约金的规定已清晰表明违约金是违约责任的承担方式，而承担违约责任的前提条件是存在违约事实。本案中，刘实践、方静于2012年6月19日向宇发公司支付购买地下车位预付款100000元，双方之间在《商品房买卖合同》及补充协议之外独立形成了地下车位买卖合同关系。基于双方对地下车位的总价款、交付条件、交付时间、违约责任并无约定，以及刘实践、方静当庭陈述已于2014年7月实际占有并控制了地下车位的事实，本院难以作出宇发公司存在逾期交付地下车位违约事实的认定。故对刘实践、方静主张按照《商品房买卖合同》的约定计算逾期交付地下车位违约金的请求，本院不支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告眉山市宇发房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告刘实践、方静逾期交房违约金259139.23元；二、驳回原告刘实践、方静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3086元（已减半收取），由原告刘实践、方静负担624元，由被告眉山市宇发房地产开发有限责任公司负担2462元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员  徐家雄二〇一七年十二月十五日书记员  徐丽娟