安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖15民终1692号上诉人（原审原告）:李效年,男,1973年2月22日生,汉族,住安徽省六安市金安区。被上诉人（原审被告）:侯勇,男,1973年12月27日生,汉族,住安徽省六安市金安区。委托诉讼代理人：韩春，安徽冠楚律师事务所律师。原审第三人:杨俊,男,1986年6月3日生,汉族,住安徽省六安市金安区。原审第三人:蔡成会,女,1986年9月4日生,汉族,住安徽省六安市金安区。上诉人李效年因与被上诉人侯勇、原审第三人杨俊、蔡成会房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省六安市金安区人民法院（2017）皖1502民初3644号民事判决，向本院提起上诉。本案于2017年10月16日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。李效年上诉请求：1、要求改判被上诉人协助办理房产证过户手续。2、一、二审案件受理费全部由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人因欠付上诉人工程款，自愿拿涉案房屋抵付，由当时评价房屋价格的共同朋友张玉勇作证。被上诉人亦同意上诉人将涉案房屋卖给第三人，且在向第三人交付房屋钥匙，和清偿抵押贷款时，被上诉人均在场并同意，房屋一直没有过户是因为土地使用权问题办理不能。一审法院的判决违背事实，请求二审依法改判。侯勇辩称，一审调查张玉勇的笔录没有经过质证，该笔录性质仍然是证人证言，且与其他证据不能相互印证，不能成为定案依据。我从未将钥匙交付给第三人,也从未有将房产出卖给第三人的意思表示。谈话录音在一审中已播放，无法听清其内容，无法质证，无法判断与书面记载的内容是否相同，不能达到证明目的。原审第三人杨俊、蔡成会辩称，我们已付购房款，2016年9月8日，我方通过银行汇款方式将30万转至侯勇的卡上。房子至今已交付我方三年了，水、电费用等也一直是由我方支付，且我方对案涉房屋进行了装修。侯勇对我们买房知情，在我们支付30万之后，其将房产证原件交付于我们的。其后登报挂失房产证有违诚信。我们的录音清晰，该证据能够证明我方观点。李效年一审诉讼请求：1、判令被告协助办理房产证过户手续；2、被告承担案件诉讼费。一审审理查明：原告李效年与被告侯勇均与张玉勇系朋友关系。2009年9月27日，经张玉勇介绍，原告李效年承建被告侯勇位于三十××镇××停车场××街基建工程。工程完工后，因被告侯勇应付原告工程款未结清，被告侯勇于2013年下半年将其所有的三十铺镇商贸街238.98平方米房屋一套（房产证号：房地权证金安字第××号）交给原告李效年占有使用。原告在占有被告上述房屋期间，曾以该房屋设定抵押登记向六安农村商业银行股份有限公司三十铺支行贷款780000元，李效年于2014年9月3日出具一份证明，内容为该笔贷款由其负责偿还，现该笔贷款已于2016还清，房屋上设定的抵押登记于2016年9月9日注销。2017年初，因原告承建的被告三十铺街道商贸街基建工程工程款一直未能结算付清，原、被告曾共同到张玉勇家中商谈以被告所有的三十铺镇商贸街238.98平方米房屋以房抵债的具体价格、办理过户等具体事宜。2017年3月6日，原告李效年（乙方）与第三人蔡成会、杨俊（甲方）签订了房屋买卖协议，将其占有的被告侯勇涉案房屋出售给第三人，该房屋买卖协议第一条约定：“乙方自愿将位于六安市金安区三十铺镇街道238.98平方米的三层楼房(是侯勇拿座落在312国道老停车场的三层楼房抵付欠乙方的工程款房屋“房地产权证金安字第××号”)卖给甲方”；协议第二条约定:“乙方出卖该处房屋，双方约定每平方米价格为4000元人民币，238.98平方米的房屋总价为955920元，甲方分别于2014年8月22日、2015年3月29日、2016年9月8日付款给乙方共81万元（其中银行汇款70万元，支付现金11万元，乙方已打81万元收条给甲方），下余145920元，甲方于办理好房产过户手续的次日一次性付清，办证费用由甲方自负”；协议第三条:“乙方已于2014年8月22日将房屋和钥匙交付给了甲方（乙方已将侯勇交给自己的房产证交付给了甲方）”。协议签订后，原告将该房屋房产证及钥匙交第三人蔡成会、杨俊，第三人对涉案房屋进行了装修并一直在该房居住生活至今。2017年3月30日第三人蔡成会因要求被告侯勇办理涉案房屋过户手续，双方发生纠纷。原告遂于2017年6月21日起诉来院，要求被告侯勇协助办理房产证过户手续。另查明，涉案房屋登记在侯勇名下，产权证号为4191189号，电费和水费的户名仍为侯勇,该房产证原件现在第三人处。2017年1月14日，六安市金安区不动产登记中心在皖西日报发出公告，内容为“经侯勇申请及2017年1月11日《皖西日报》遗失声明。现对侯勇位于六安市金安区三十铺镇街道新街《房地产权证》（证号为41911**号）宣布作废，自公告之日起，一个月内无异议的，我中心将依法定程序予以登记补发不动产权证，如有异议，请于公告期内向我中心反映，联系电话：0564-515****”。一审法院认为：本案原、被告双方在诉讼中争议的关键性问题系原、被告是否协商被告侯勇以其所有房屋抵付所欠原告工程款。一审法院认为，根据被告侯勇将涉案房屋及房产证长期交原告占有，原告将涉案房屋在正式签订房屋买卖合同前已经交第三人居住并装修等外在行为特征，结合张玉勇证言、录音视听资料证据，足以认定原、被告双方确存在以涉案房屋抵付被告应付原告工程款的磋商及相应意思表示，以及第三人要求被告协助办理房产过户手续的事实。被告对此辩称将涉案房屋交付原告占有使用系无偿帮助原告，第三人占有涉案房屋房产证系盗取等，显然与生活常理及客观事实不符。本案被告本应诚实信用履行约定，妥善解决工程款结算问题及第三人购房后续事宜。但被告未按照约定履行，导致上述问题拖延未得以解决。现原告起诉要求被告办理涉案房产过户手续，一审法院对双方磋商中所达成的以房抵债意思表示。应根据相关法律规定全面审查是否具有强制履行效力。对此一审法院认为1、本案诉讼中，被告辩称其不欠原告工程款，原告亦承认被告应付工程款数额未经结算，故双方协议以房抵付的债权数额并不明确，作为以房抵债协议成立的必要意思表示欠缺；如原告主张被告尚欠工程款具体数额，应以基础法律关系建设工程施工合同另行提起诉讼；2、原、被告双方磋商以房抵债的意思表示系达成代物清偿合同，目的在于用他物的清偿方式消灭原债。代物清偿民事法律行为具有实践性，即须有债权人占有和取得抵债物的所有权时，才发生原债权消灭的法律效果。本案中，涉案房屋仍登记在侯勇名下，侯勇并未实际履行涉案房产所有权的转移，原、被告间原债权债务并未消灭。3、原、被告间协商以房抵债的涉案房屋可能存在权利负担，强制履行可能涉及不特定第三人利益。综上，原告诉请所依据的以房抵债协议根据双方磋商情况尚欠缺必要的意思表示没有成立，亦没有实际履行完毕以达成原债权债务消灭的法律效果，现原告李效年要求被告侯勇协助办理房产过户手续的诉请，不符合法律规定。一审法院对此不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告李效年诉讼请求。案件受理费1000元，减半收取计500元，由原告李效年负担。本院二审期间，当事人均未提供新证据。双方当事人对一审所举证据的意见与一审相同，相对方质证意见也同一审，本院认证意见与一审一致。本院二审认定的事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，李效年认为涉案房产系其与侯勇通过抵付工程款取得，但侯勇对双方工程款抵付涉案房屋一事不予认可。经查，涉案房产登记于侯勇名下，目前李效年与侯勇尚未完成工程款的结算，且双方亦未就涉案的房屋签订书面抵付协议。李效年与蔡成会、杨俊称签订房屋买卖协议时，侯勇在场并同意，但未能提供充分的证据予以证实，侯勇亦不予认可。李效年与蔡成会、杨俊的房屋买卖协议上没有侯勇的签字，侯勇不认可知晓或同意涉案房屋卖于蔡成会、杨俊，亦不认可经其同意将房屋钥匙及房产证原件交付于蔡成会、杨俊。另蔡成会、杨俊虽将30万元转入以侯勇名义开设的账户，但侯勇称该账户系李效年用自己的身份证在银行开设且实际控制该账户，上述30万元亦由李效年收取，李效年对此亦予以认可，并称其收取的30万元用于归还涉案房屋的抵押贷款，据此不能认定侯勇收取了该笔房款。本案，李效年将登记于侯勇名下的房屋，在未获得侯勇授权及认可的情况下，与蔡成会、杨俊签订房屋买卖协议，属无权处分，该行为对侯勇不具有约束力。李效年据此要求侯勇配合办理房屋产权变更手续，缺乏相应事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由李效年负担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 许 琛审判员 魏晶晶二〇一七年十二月二十一日书记员 季 敏附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；