湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0111民初7880号原告：武汉卓业物业管理有限责任公司，住所地：武汉市洪山区关山一村213号204号。法定代表人：龚晓明，系该公司总经理。委托代理人：赵静薇，系该公司法务专员。代理权限：特别授权。被告：廖宁静，女，1977年2月18日出生，汉族，湖北省应城市人，个体经营户，住武汉市洪山区，原告武汉卓业物业管理有限责任公司（以下简称卓业公司）与被告廖宁静物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员肖晓敏独任审判，书记员于帆担任法庭记录，于2017年12月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵静薇与被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2011年1月1日至2015年12月31日的物业费5364元。2、被告向原告支付违约金4248元（以2015年12月31日至2017年10月18日期间被告欠交物业费为基数，每日0.3%计算）。3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年3月31日，原告接受湖北建安房地产开发有限公司（以下简称建安公司）的委托为武汉市洪山区关山梳子桥广厦华庭小区提供物业管理服务，双方签订了《广厦华庭物业管理委托合同》。合同约定：建安公司将广厦华庭委托于原告实行物业管理，原告负责向业主和物业使用人收取物业费，住宅房屋物业费按建筑面积每月每平方米1元的标准收取。合同的期限为建安公司交房之日起至小区成立业主委员会时止。合同签订后，原告依照合同约定的服务标准提供了物业服务。2015年12月，广厦华庭成立了业主委员会，原告依约于2015年12月31日终止合同撤场。被告系广厦华庭1栋1204室业主，在2011年1月1日至2015年12月31日期间享受了原告提供的物业服务，却不依合同约定交纳物业费。被告至今尚欠上述期间的物业费5364元。原告多次催要，被告均拒绝交纳。现原告依法向法院提起诉讼，望判如所请。被告廖宁静辩称：答辩意见与同小区被起诉业主高云伟的一致，不同意原告提出的违约金，没有事实和法律依据。2011年到2015年全部物业费被告确实没交，但是有原因，2007年发现窗台漏水，与原告反映后，原告置之不理，被告要求原告联系开发商修缮，原告没有履行相应的义务，一次都没有主动联系解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据本院认定如下：一、原告提交的证据证据一、《广厦华庭物业管理委托合同》复印件1份，证明原告依据合同为被告提供物业服务以及被告交纳物业费的依据和标准。被告质证意见：对证据一真实性不持异议，证明目的提出异议，合同约定了业主的满意度要明确达到95%，原告根本没有做到位。证据二、武汉市房屋产权登记信息查询单复印件1份，证明被告系洪山区关山梳子桥广厦华庭1栋1204室业主以及被告房屋建筑面积为89.43平方米。被告质证意见：对证据二真实性、证明目的不持异议。证据三、被告欠费台账复印件1份，证明被告自2011年1月1日至2015年12月31日欠物业费5364元。被告质证意见：对证据三真实性不持异议，证明目的提出异议。原告在2015年1月6日已经被注销了资质，应该扣除2015年的物业费。被告提交的证据证据一、照片一组（附在优盘内），证明房屋漏水情况。原告质证意见：对证据一真实性、合法性、关联性提出异议，是复印件，证明目的提出异议，没有漏水的事实。被告提交的照片没有具体的拍摄时间，也没有具体的位置特征，与本案无关，反映不出被告房屋漏水是因为原告服务不到位造成的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告廖宁静系武汉市洪山区关山梳子桥广厦华庭1栋1204室（房屋所有权证：洪2007001082，建筑面积89.43平方米）的业主。2006年3月31日，开发商建安公司与原告签订《广厦华庭物业管理委托合同》，约定由原告为广厦华庭提供前期物业管理服务，委托管理期限为交房之日至成立业主委员会时止；业主或物业使用人按照每月每平方米1元的标准向原告支付物业管理费。被告的房屋建筑面积为89.43平方米，每月应向原告交纳物业服务费89.43元。被告从2011年1月1日至2015年12月31日，共计欠费60个月，欠交物业服务费5365.8元。现原告向法院提起诉讼，其诉请如前。另查明，武汉市自来水有限公司武昌供水部在广厦华庭小区张贴中止供水公告（欠费），公告载明：建安公司自2012年4月至2016年10月共拖欠水费510395.66元。2015年1月6日原告被武汉市住房保障和房屋管理局注销物业服务企业资质证书。营业执照显示原告卓业公司成立于2005年5月25日，到2016年5月25日营业执照仍在年审状态。本院认为：前期物业管理，是指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订前期物业服务协议，并由物业企业依照合同的约定实施的物业服务。本案原告与开发商签订《广厦华庭物业管理委托合同》系双方真实意思的表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对合同中的广厦华庭小区的业主均具有法律约束力。被告作为广厦华庭小区业主，上述物业管理合同对其具有约束力，同时被告在接受了原告提供的物业服务后，应该按时交纳物业服务费。被告没有按时向原告支付物业服务费，原告作为物业服务的提供方，有权按照合同约定的收费标准向物业服务的接受方收取物业服务费用。被告提出原告起诉超过诉讼时效的抗辩理由，因物业服务行为是一项持续性的服务行为，本案中，合同约定原告的委托管理期限为交房之日起至成立业主委员会时止，诉讼时效应从原告退出小区不再提供服务之日起开始计算，原告于2015年12月31日从广厦华庭小区撤场，故原告的起诉未超过诉讼时效，被告的该抗辩理由，本院不予采纳。被告提出原告被注销物业服务企业资质证书后不应收取物业服务费的抗辩理由，因原告依然在广厦华庭小区提供物业管理服务直至撤场，且原告的工商营业执照仍在年审状态，该抗辩理由不予采纳。被告提出原告须向业主委员会返还停车费、广告费的公共收益等事项，属另一法律关系，本案中不予认定。关于被告辩称物业公司的服务不到位，如房屋窗台漏水，为此被告及时与原告沟通多次，原告屡次推脱，没有履行相应的义务，但被告从2011年至2015年停止交纳物业服务费却长达5年之久，超出了合理的抗辩范围，物业服务质量的好坏，除物业公司保证服务质量，完善管理，提高员工素质外，还取决于业主的积极配合，主动交纳物业费以保障物业服务正常运转。物业公司和业主是相互依存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，以维系小区物业功能的正常运转。对2011年1月1日至2013年12月31日的物业费，被告应按照100%的比例进行支付，即支付3219.5元（89.43元×36个月×100%）；对2014年1月1日至2015年12月31日的物业费，在本院审理的关于原告与其他业主的物业服务合同纠纷案件中，基于其他业主的抗辩中均对原告的物业服务质量提出异议，证明原告在履行合同的服务后期，未完全按照合同的约定履行义务，故本院认为该期间的费用由被告按照60%的比例进行支付，即1287.8元（89.43元×24个月×60%）。故被告应向原告支付物业管理费4507.3元（3219.5元+1287.8元）。同时因原告物业服务存在瑕疵，原告提出要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决如下：一、被告廖宁静于本判决生效之日起十日内支付原告武汉卓业物业管理有限责任公司从2011年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费4507.3元。二、驳回原告武汉卓业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取25元，由被告廖宁静负担15元，原告武汉卓业物业管理有限责任公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  肖晓敏二〇一七年十二月二十五日书记员  于 帆