广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初9890号原告：符惠玲，女，汉族，1982年10月7日出生，住广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：温沃炜。北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗丹丹。北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海时代百货有限公司，住所地珠海市香洲区香洲香宁一街6栋301房。法定代表人：李伟东，总经理。委托诉讼代理人：王鹤云，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所地珠海市香洲区迎宾北路1422号1栋801房。法定代表人：黄滢静。委托诉讼代理人：王鹤云，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告：中山永通商业运营管理有限公司，住所地中山市坦洲镇大兴路117号碧涛花园10幢71卡。法定代表人：谭柏年。委托诉讼代理人：林新全，男，1983年1月20日出生，被告公司员工。原告符惠玲诉被告珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德置业）、中山永通商业运营管理有限公司（以下简称中山永通）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告符惠玲的委托诉讼代理人温沃炜、被告时代百货及诺德置业的委托诉讼代理人王鹤云、何志锋、被告中山永通的委托诉讼代理人林新全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告符惠玲向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告诺德置业于2016年1月16日签订的《商品房买卖合同》解除；2、判令被告时代百货、被告诺德置业连带共同向原告返还已付房款人民币382578元、违约金人民币19128.9元（违约金计算公式：累计已付房款*5%，即382578元*5%=19128.9元）；3、判令被告时代百货、二连带共同向原告返还认购优惠费用5万元及利息暂计人民币1000元（按同期银行贷款利率从2015年12月26日起计算至实际付清之日止）；4、判令被告时代百货、被告诺德置业、被告中山永通连带共同承担原告因本案诉讼而产生的律师费人民币25000元、诉讼费、公告费、保全费等一切费用。事实与理由：2016年1月16日，原告与被告诺德置业签订《商品房买卖合同》（下称买卖合同）及附件，合同编号为：6-031。合同第一条项目建设依据第四款明确了被告诺德置业已获得开发商珠海金山房产有限公司及被告时代百货的授权，全权代理本项目的销售；第二条商品房销售依据为原告购买的商品房已预告登记至被告诺德置业时代百货名下；第三条约定：原告购买位于珠海市香洲区拱北粤海东路时代广场项目第六层254房（以下称该房产），建筑面积10.8平方米；第四条约定：每平方米70848元，购买总价款为765156元，合同附件三第二条约定的付款方式为分期付款：1、买受应在2016年1月16日前向出卖人支付该商铺首期价款共计人民币叁拾捌万贰仟伍佰柒拾捌元整（小写人民币：382578元），其中已含定金人民币壹拾万元整（小写人民币：100000.00元）；2、买受人应在2016年12月31日前向出卖人支付该商铺第二期价款（即房价款一部分）共计人民币叁拾捌万贰仟伍佰柒拾捌元整（小写人民币：382578元）；合同第七条约定：出卖人应当于2016年10月01日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第九条约定：出卖人逾期交付商品房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房款的5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2016年1月16日前向被告时代百货支付购房款人民币382578元。并向被告中山永通支付认购优惠款人民币5万元及深圳市前海云房网络科技有限公司珠海分公司（以下简称“深圳前海”）支付人民币5万元的电商费，上述费用分别由被告中山永通及深圳前海出具相应收据予以确认收到相应款项。原告在交纳购房款后得知：被告时代百货授权广州拓领商务服务有限公司（以下称广州拓领）提供“时代广场商业运营管理”为物业的销售代理等服务。被告诺德置业授权被告中山永通在内的共计25家外围中介代理公司在售楼处代理销售被告时代百货商铺，导致原告分别交纳5万元房款后看到是由被告中山永通、深圳前海开具收据时才知晓该笔5万元并非房款而是认购优惠及电商费，被告不正当销售手段导致原告产生重大误解。原告与被告诺德置业签约交纳房款后，被告中山永通、深圳前海均对5万元认购优惠费予以按比例进行分配。2016年12月1日，广州拓领之珠海分公司向珠海市香洲区政府、珠海市住规建局、珠海市工商局出具《关于时代百货的15万元认购优惠费的退款方案》，其中指出由被告中山永通作为外围代理和相关收款方的统一代表，在2016年12月30日前完成认购优惠费（电商费、协办费）的退还工作，并在12月5日之前向每一位申请退铺的小业主作出书面承诺，由被告中山永通作为外围代理及相关公司及个人代表共同商议退款方案所需资金的承担比例，并由广州拓领负责监督执行退款方案。截止目前，原告均未收到任一被告返还上述5万元电商费。由于被告时代百货授权被告诺德置业所出售的该房产为金山公司开发，原告所购买的该房产被相关债权人轮候查封，且该房产所持有的预售证业已过期，但是被告诺德置业在出售该房产时并未如实告知原告。现在原告所购买的该房产所在的整体项目处于停工状态，被告已经丧失依约交付商品房的能力，其逾期交付商品房的行为已构成严重违约。综上所述，原告认为：依据买卖合同第九条第1点第（2）项约定“出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金”。因此，买卖合同的解除不影响违约责任的承担，由于金山公司、被告时代百货与被告诺德置业系授权代理销售关系，应当对其授权给被告诺德置业的销售行为承担法律责任。被告时代百货授权广州拓领作为商业运营管理顾问提供物业销售代理服务，以及被告诺德置业授权被告中山永通25家中介外围代理公司违法在售楼处以不正当销售形式收取原告5万元认购优惠、电商费行为默认许可严重违反商品房销售规范，严重违反公平交易、诚实守信的交易原则，没有任何合同依据及法律依据。现被告逾期交房的行为已购成严重违约，原告依据买卖合同第九条的约定、《中华人民共和国合同法》九十四条规定与被告诺德置业解除合同，另依据《中华人民共和国合同法》九十七条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及相关法律规定，原告要求上述被告承担相应的法律责任，请求贵院支持原告所请为盼。原告为其诉请提供证据如下：1、商品房买卖合同及附件；2、收据及银行转账记录；3、华融时代百货销售代理合同；4、华融时代广场商业运营管理顾问服务合同；5、关于时代百货的15万认购优惠费的退款方案；6、委托代理合同及律师费发票。被告诺德置业、时代百货辩称，1、我们同意原告第一项诉请，同意解除商品房买卖合同。2、同意退还购房款及5%支付违约金。3、被告时代百货、诺德置业不同意所谓优惠费用5万及利息，应由被告中山永通单独承担责任。4、不同意承担律师费，双方没有明确约定由被告承担律师费。被告诺德置业、时代百货未提交证据。被告中山永通辩称，同意退还以中山永通公司名义开具的收据中的优惠费用5万元，不同意利息，因为没有相关的合同约定。被告中山永通未提交证据。经审理查明：2016年1月16日，原告（买受人）与被告诺德置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：6-031），就原告购买位于珠海市香洲区拱北粤海东路时代广场项目六层254号商铺进行约定。合同第一条第四款约定，出卖人已获得开发商珠海金山房产有限公司及相关权利人珠海时代百货有限公司的授权，全权代理本项目的销售。第二条约定，买受人购买的商品房已预告登记至珠海时代百货有限公司名下。第七条约定，出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。合同附件二第十四条第七点约定：因买受人违约所产生的一切费用，由买受人负担，包括但不限于律师费、诉讼费等。合同附件三时代广场付款方式及期限约定，买受人应在2016年1月16日前向出卖人支付该商铺第一期价款共计382578元（其中已含定金100000元）；买受人应在2016年12月31日前向出卖人支付该商铺第二期价款共382578元。2016年1月16日，原告支付商铺首期款282578元，时代百货出具收据。此前，原告于2015年12月26日支付定金10万元，被告中山永通出具了收据。原告主张2015年12月26日刷卡支付5万元，由中山永通向原告出具一份50000元的收据，载明为“认购优惠”。本院在审理的其他购房者以与本案同样事由起诉被告的系列案件中，购房者购买每一间商铺均向中山永通或是珠海永通商业运营管理有限公司支付15万元，收据中亦均载明为“代理服务费”，且该15万元并非包含在合同约定的总房款中。部分购房者陈述该15万是参加15年返租活动，即提前返还15万元的111%，即16.5万元从总房款中扣除；部分购房者陈述该15万元是折扣费，是参加5万抵10万元，15万元抵30万元优惠活动；部分购房者陈述该15万元是缴纳的购房款。购房者均陈述该款项系在售楼处刷卡支付，先刷卡后出具的收据，在收到收据后才发现收据的主体的是珠海永通或中山永通，提出异议后售楼人员说是为了避税。另案中被告提交了一份诺德置业与中山永通签订的《华融时代百货销售代理合同》，约定，诺德置业委托中山永通作为华融时代广场项目场外销售代理，双方按中山永通客户购买房产的回款金额乘以对应佣金比例计算佣金，由中山永通于每月10日、25日提交客户成交及汇款销售报表，由诺德置业分别于收到资料的每月15日、30日审核无误后支付；等等。被告时代百货、诺德置业主张，收取15万元款项是中山永通私下行为，被告时代百货和诺德置业不知情；中山永通主张在实际销售过程中向买方收取该笔款项时代百货和诺德置业是知情的。另查明，位于珠海市香洲区迎宾南路1188号[时代广场]项目的开发商为珠海金山房产有限公司（以下简称金山房产公司），被告时代百货于2014年1月向金山房产公司购买涉案6层商铺，并办理了预告登记（预购证号：0100074178）。本院在审理的其他购房者以与本案同样事由起诉被告的系列案件中，部分原告提交了以下3份证据：1.时代百货出具的《[时代广场]销售授权书》，内容如下：兹证明珠海诺德置业顾问有限公司被委任为珠海市香洲区迎宾南路1188号[时代广场]三、五、六层商铺销售之总代理商。授权期限自2015年10月1日至2016年12月31日。2.珠海金山房产有限公司于2016年5月5日出具的《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，内容如下：尊敬的客户，我公司名下位于珠海市香××区××路××层商场（即时代广场六层商铺）已获得珠海市商品房预售许可证，可依法对外销售。根据《珠海市城市规划技术标准与准则》之规定，我公司可以对已建成的商铺建筑进行产权分割。现我公司现已向珠海市不动产登记中心等部门提交有关产权分割的申请。我公司将全力于推进产权分割办理事宜。致力依时完成相关手续。如上述产权分割不能或未能依时完成产权登记的，我公司愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。特此声明。3.被告时代百货于2016年9月8日出具《关于时代广场公寓业主问题的声明》，内容如下：尊敬的各位商铺业主、各代理商，9月7日中午有若干时代广场公寓业主在我们销售部外集结，并于当晚于广东电视台播出了相关内容。节目提出后，无论是给时代广场项目本身及我公司商誉均带来了严重的影响，外界充斥着各种质疑的声音。现我公司声明如下：1.如报道所言，参与人员均为时代广场公寓的业主，系“金山房产”的销售行为，其申诉的对象为“金山房产”而非我公司；2.我公司于2014年1月向“金山房产”购买裙楼1、2、3、5、6层商铺，已经办理完预告登记备案手续，我公司为上述商铺的合法权利人；3.我公司仅负责裙楼商业的工程、招商及销售工作，目前工程及招商工作正按计划推进；4.我公司有能力保证工程的施工、商场的开业及销售承诺的兑付；5.我公司已向金山房产了解情况，同时亦要求金山房产公司尽快完成塔楼工程，以消除给我们造成的不良影响。本院在审理其他购房者以与本案同样事由起诉被告的系列案件中，未签订买卖合同的购房者提交的《[时代广场]商铺认购书》中第五条约定“买卖合同一经签订，买方支付的定金自动转为房价款的一部分”。再查明，涉案6层商铺至今仍未完成产权分割，且珠海市香洲区迎宾南路1188号时代广场项目尚未竣工验收。以上事实，有以上证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为，原告与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，原告与被告诺德置业签订的合同中及《[时代广场]销售授权书》均载明诺德置业经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德置业成立委托代理关系，且原告在签订合同时既已知道诺德置业与时代百货的委托代理关系，故上述商品房买卖合同直接约束原告与被告时代百货。被告时代百货是上述合同中原告的相对方，享有合同权利，承担合同义务。被告时代百货在超过合同约定的交付期限30日后仍未向原告交付涉案商铺，原告请求解除买卖合同，并返还已付的购房款及支付违约金，符合法律规定，故对原告请求时代百货返还购房款382578元及支付按照合同第九条约定计算的违约金19128.9元，本院予以支持。关于原告请求被告时代百货返还50000元款项。本院认为，根据中山永通出具的50000元收据，该笔费用系由中山永通以代理费名义收取，但并无证据显示原告曾向中山永通作出过委托提供购房信息或订立购房合同的意思表示，故该50000元款项对原告而言，并非是代理服务费。虽然各购房者对50000元款项支付的缘由陈述不一致，但可以确定该50000元是在购买商铺过程中，与销售方协商后应销售方的要求而缴纳，属于购买商铺的支出，且缴纳的地点是在售楼处。而没有证据显示中山永通在收取该50000元款项时有向原告等购房者明确告知收款的主体和性质，故虽然该款项的收款方为中山永通，但故对于购房者来说，在缴纳该50000元时主观上是向销售方，即被告时代百货缴纳的购房款。故原告请求时代百货返还50000元款项，理据充分，本院予以支持。关于利息，原告主张以50000元基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自支付之日，即2015年12月26日起计算至清偿之日，符合法律规定，本院予以支持。中山永通与诺德置业和时代百货之间的代理关系，中山永通是否取得时代百货同意收取该笔款项，则为其内部关系，不能对外对抗购房者。时代百货以中山永通收取为私下行为而认为对50000元不承担返还责任的抗辩不能成立。被告中山永通是认购优惠50000元款项的收取方，但并非房屋买卖合同的主体，且其同意返还该50000元款项，不同意支付利息，应对该50000元款项承担连带责任，本院予以支持。被告诺德置业与时代百货系代理关系，其代理行为并未违反法律的规定，故原告请求诺德置业对对时代百货的上述义务承担连带返还责任，理据不足，应予驳回。关于律师费，《商品房买卖合同》及附件均没有明确约定，故原告该项请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第四百零二条规定，判决如下：—、解除原告符惠玲与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件（编号：6-031）；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告符惠玲返还购房款382578元、支付违约金19128.9元；三、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告符惠玲返还50000元款项，并支付利息（以50000元，按人民银行同期贷款利率自2015年12月26日起计至付清之日止）；四、被告中山永通商业运营管理有限公司对上述第三项中的50000元款项承担连带责任；六、驳回原告符惠玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6202元，由原告负担180元，被告珠海时代百货有限公司、中山永通商业运营管理有限公司负担368元；被告珠海时代百货有限公司负担5654元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 杨 凡二〇一七年十二月二十七日书记员 郑漫莹