重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0151民初5165号原告：重庆普华物业管理有限公司，住所重庆市九龙坡区科园三路1号16-1号，统一社会信用代码915001077907304530。法定代表人：曾祥国，董事长。委托诉讼代理人：赵亚星，女，1988年1月5日出生，汉族，住河南省临颍县，系该公司职员。委托诉讼代理人：董娟，女，1987年9月25日出生，汉族，住重庆市铜梁区，系该公司职员。被告：孙尚秀，女，1948年2月9日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：秦长生，男，1972年4月15日出生，汉族，住重庆市铜梁区，系孙尚秀之子。委托诉讼代理人：秦秀，女，1974年5月25日出生，汉族，住重庆市铜梁区，系孙尚秀之女。原告重庆普华物业管理有限公司（以下简称：普华物业公司）与被告孙尚秀物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告普华物业公司的委托诉讼代理人赵亚星，被告孙尚秀及其委托诉讼代理人秦长生、秦秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告普华物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告从2011年1月1日起至2017年9月30日止拖欠的物业服务费3007元，公摊费405元，并支付以欠费金额为基数从起诉之日即2017年10月20日起至付清时止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍计算的违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与铜梁区广龙明珠小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由原告对位于铜梁区巴川街道办事处东城社区水井巷30号广龙明珠小区提供物业服务，合同对物业服务费和公摊费用标准等进行了约定。被告作为该小区X号房屋业主，在接受了原告的物业服务后，无故拒交从2011年1月1日起至2017年9月30日期间的物业服务费及公摊费，经原告多次催收，被告仍未交纳。为维护原告的合法权益，特提出如上请求。被告孙尚秀辩称，其住房系还建房，不是商品房，不应支付物业费。原告物业服务不到位，小区卫生差，停车混乱等，被告房屋外墙长期漏水，虽向原告多次反映，但至今未得到有效解决。被告的摩托车曾在小区被盗，原告未进行赔偿；另被告孙尚秀从未与原告签订物业服务合同，不应向其支付物业费。即使需交物业费，被告曾在2010年向原告支付房屋保证金2000元（至今未退）及安装可视电话费900元（至今未安装），应予以扣除。本院认为，根据《物业管理条例》相关规定，业主委员会可以代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会的决定，对业主具有约束力。原告普华物业公司与重庆市广龙房地产开发有限公司于2008年5月6日签订的《物业服务合同》，以及原告与铜梁区广龙明珠小区业主委员会于2012年12月1日、2013年12月20日、2015年12月25日签订的《物业服务合同》，均系合同双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同对双方具有约束力。被告孙尚秀作为该小区X号房屋业主，依法应受以上合同约束。其中，2008年5月6日签订的《物业服务合同》约定，物业服务费的收费标准4楼（含4楼）以下按0.60元/月/平方米计算，4楼以上按0.80元/月/平方米计算。2012年12月1日签订的《物业服务合同》约定，2013年1月1日起至2013年12月31日止物业服务费的收费标准为高层住宅1-3楼0.6元/月/平方米（含3楼），3楼以上0.8元/月/平方米；多层住宅0.5元/月/平方米。二次供水电费、绿化用水、清洁楼梯间、路灯电费、清洁水池用水按5元/月/户收取，没有使用二次供水的按3元/月/户收取。本小区业主及物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，乙方（普华物业公司）可按每日千分之五的标准向未交费业主收取违约金。2013年12月20日签订的《物业服务合同》，对2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费、公摊费、违约金等进行了相同的约定。2015年12月25日签订的《物业服务合同》约定，2016年1月1日起至2016年12月31日止，物业服务费的收费标准为高层住宅1-3楼0.6元/月/平方米（含3楼），3楼以上0.8元/月/平方米；多层住宅0.5元/月/平方米。征求物业管理区域内入住业主二分之一以上同意，从2016年7月1日至2016年12月31日，高层住宅1-3楼0.6元/月/平方米（含3楼），3楼以上1.00元/月/平方米，多层住宅0.7元/月/平方米。二次供水电费、绿化用水、清洁楼梯间、路灯电费、清洁水池用水按6元/月/户收取，没有使用二次供水的按4元/月/户收取。本小区业主及物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，乙方（普华物业公司）可按每日千分之五的标准向未交费业主收取违约金。另，铜梁区广龙明珠小区业主委员会出具证明，铜梁区广龙明珠小区所有楼栋（无论高层、平层），业主用水均接入的是二次用水管网。合同签订后，原告至今一直为该小区业主提供物业服务，并于每月5日前向业主收取当月物业服务费。根据合同约定，被告在接受了原告提供的物业服务后，有按照合同约定向原告交纳物业服务费及公摊费的义务。被告孙尚秀在普华物业公司书面催收后，仍不交纳，应当承担违约责任。经查明，被告孙尚秀系铜梁区广龙明珠小区X号房屋业主，该房屋面积为74.25平方米，系多层住宅。原告要求被告支付物业服务费的标准按0.5元/月/平方米，公摊费按5元/月的请求，未违背其所签《物业服务合同》的约定，且鉴于小区公摊费的实际存在，本院依法予以支持。经计算，被告从2011年1月1日起至2017年9月30日期间共欠物业服务费3007元（0.5元/月/平方米×74.25平方米×81个月），公摊费405元（5元/月×81个月）。故本院予以主张被告需向原告支付物业服务费3007元、公摊费405元。关于违约金问题，根据合同约定，原告可按每日千分之五的标准向未交物业服务费的业主收取违约金，故原告要求被告从2017年10月20日起支付以未交纳物业服务费用为基数至付清时止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍计算的违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院亦予以支持。关于被告孙尚秀辩称原告普华物业公司物业服务不到位，为此不同意支付物业服务费的意见，本院认为，根据法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。为此物业管理公司若存在物业服务不到位或者侵犯业主权益的情形，业主可要求其承担违约责任，而交纳物业服务费是业主的义务，不能以此作为冲抵，因此对被告的该辩称意见本院依法不予采纳。当然，原告作为物业服务公司，在物业服务过程中难免会有瑕疵存在，有一定的不足之处，原告应积极与小区业主加强沟通，改进和完善物业服务，取得小区业主的理解和支持。关于被告辩称其房屋漏水未得到原告有效处理的问题，本院认为，房屋漏水可能涉及工程质量问题，已超出物业服务范围，被告可找开发商维权或向相关部门申请物业专项维修基金进行处理，因被告未提供证据证明其房屋漏水需由原告承担责任，故本院对被告以此为由拒交物业费的辩称意见不予采信。关于被告辩称其所有的摩托车在小区被盗，原告应承担赔偿责任的意见，本院认为，因被告未提供相关依据，其真实性难以确认，即使存在该情形，被告亦可另行起诉，不宜在本案中一并处理，故对被告该意见不予采信。关于被告辩称其曾在2010年支付原告2900元相关费用应抵扣物业费的意见，本院认为，根据被告提供的收据，显示收款单位为重庆市广龙房地产开发有限公司，现被告要求原告来偿还此款的请求，缺乏依据，对该意见依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条,《物业管理条例》第十五条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：被告孙尚秀于本判决生效之日起十日内支付原告重庆普华物业管理有限公司从2011年1月1日至2017年9月30日期间的物业服务费3007元、公摊费405元，并支付以欠交物业服务费为基数，从2017年10月20日起至付清时止，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的四倍计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告孙尚秀负担。本判决为终审判决。代理审判员  杨建二〇一七年十二月二十七日书 记 员  唐利