四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川14民终1399号上诉人（原审被告、反诉原告）：金久仙，女，1977年7月30日出生，汉族，居民，住眉山市东坡区。委托诉讼代理人：彭建康，仁寿县文林法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告):邓翠芳，女，1955年12月17日出生，汉族，居民，住仁寿县。委托诉讼代理人：李欣，仁寿县晨诚法律服务所法律工作者。上诉人金久仙因与被上诉人邓翠芳房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2017）川1421民初3347号民事判决，上诉至本院。本院于2017年11月7日受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人金久仙及其委托诉讼代理人彭建康，被上诉人邓翠芳及其委托诉讼代理人李欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金久仙上诉请求：1.撤销四川省仁寿县人民法院（2017）川1421民初3347号民事判决；2.改判驳回邓翠芳的诉讼请求；3.支持金久仙的一审反诉请求。事实和理由：1.双方在签订合同前确系协商一致第一笔款先付60%即20万元。在签订合同时被上诉人提出将2万元定金和当天付的10万元写在合同空白处，并承诺第二天把剩余的8万元支付给上诉人。由此上诉人才同意在空白处填写12万元。否则，此后在未办理过户的情况下被上诉人无须又向上诉人付款42800元。2.本案是互负债务的合同，有先后履行顺序。被上诉人应当先履行首付款的支付义务，其次才是上诉人履行房屋的过户义务。被上诉人在原审中仅主张过户，而对于剩余款项如何支付却不说。邓翠芳辩称，《房屋买卖合同》系上诉人提供的格式合同，虽打印文字表明首期付款60%，但双方的真实合意是首付12万元，而且对于手写的12万元是经双方捺印予以确认的。上诉人在收到被上诉人支付的12万元后两次陪同被上诉人去房管部门进行过户登记，是因上诉人的房屋未办理土地使用权证才未能成功办理。如上诉人没有收取全额首付款，何以配合办理过户义务。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。邓翠芳向一审法院起诉请求：1.金久仙继续履行房屋买卖合同义务，即将位于仁寿县3栋6单元5层2号的房屋过户登记到邓翠芳名下；2.金久仙承担因房屋过户超过7000元以外的过户费用及违约金1万元。金久仙向一审法院提起反诉请求：1.解除金久仙与邓翠芳之间签订的《房屋买卖合同》；2.邓翠芳向金久仙支付违约金8140元。一审法院认定事实：2017年3月29日，邓翠芳（买方）与金久仙（卖方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定：1.金久仙将其位于仁寿县3幢6单元5层2号的住房（建筑面积：78.87m2；登记所有人：金久仙；房产证号：房权证监证字第××号）一套及房内家电、家具（除两张床外）以329800元的价格出售给邓翠芳；2.付款方式：本合同签订后3日内，买方向卖方支付定金成交总价的60%，即人民币12万元（其中12万元系手填）；该房屋过户到买方名下后3日内，买方向卖方支付成交总价的40%，即人民币209800元（其中209800元系手填）；3.本合同签订后在2017年5月30日前双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；4.经双方协商一致，同意所有买卖税费全部由买方承担支付；5.买方未按约定时间付款逾期超过30日的后，卖方有权解除合同；卖方解除合同的，买方应当自解除合同通知送达之日起3日内按照逾期应付款的5%向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款；合同还对其他事项作了约定。双方均在合同上签字捺印予以确认。合同签订前，即2017年3月17日，邓翠芳即向金久仙支付购房定金2万元，而金久仙则于当日向其出具《收条》一张，载明：“今收到邓翠芳购房定金20000元整。”2017年3月29日，即合同签订当日，邓翠芳通过中国建设银行向金久仙转款99980元，并给付现金20元（注：因银行转账不能超过10万元，遂只转账99980元，剩余20元以现金给付）。2017年4月2日，邓翠芳再次向金久仙支付房款42800元，金久仙则向邓翠芳出具《收条》一张，载明：“今收到邓翠芳付来现金42800元（其中现金为22800元，农行转账20000元）”。综上，截至目前，邓翠芳已实际交付房款共计162800元。邓翠芳在一审庭审中自认：1.本来双方说好于2017年4月17日后待金久仙取得诉争房屋房产证满两年就可以进行过户，结果金久仙说等到月底过户交房，邓翠芳同意了；2.到了月底，金久仙又称需等到女儿放暑假才过户交房，邓翠芳再次同意；3.2017年6月20日左右，金久仙女儿已经放假，邓翠芳前往催促金久仙过户，金久仙同意过户；双方在前往房屋权属转移登记部门后，被告知诉争房屋的土地所有权证并非金久仙，而系其前一任房主，无法进行房产过户登记；4.2017年8月15日左右，金久仙将诉争房屋的土地使用权证顺利变更到其名下后，双方再次前往房屋权属转移登记部门，又被告知需提供气费缴纳满两年以上的相关材料，这样过户费用仅需六、七千元，否则过户费用将高达两万左右；金久仙为帮邓翠芳节约该笔开销，遂同意帮其提供气费缴纳满两年以上的相关材料，故此行仍未顺利办理房屋过户登记。后双方因过户问题产生口角，邓翠芳认为其已按约并超额支付购房首款，而金久仙却未按约进行房产转移登记手续，为维护其权益遂提起本诉；而金久仙则认为邓翠芳未付清购房首期款197880元，已构成违约，遂提起反诉。一审另查明，诉争《房屋买卖合同》的格式条款系金久仙提供，合同第三条约定的付款金额均系邓翠芳本人填写。一审法院认为，双方当事人之间所签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，受法律保护，双方均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。案件焦点为：1.双方在《房屋买卖合同》第三条第二款约定的付款方式的真实意思表示是什么？2.双方是否存在违约行为？合同应予以解除还是予以继续履行？3.双方主张的违约金是否应得到支持？一、关于双方在《房屋买卖合同》第三条第二款约定的付款方式的真实意思表示是什么的问题。邓翠芳认为，合同在打印时使用了首期款系总房价款的60%，那是因为之前双方确实有过这方面的磋商，但合同签订当日双方重新达成了合意是首期款12万元，双方还在金额上各自捺印予以确认了的。至于后面又支付42800元是因为金久仙称其在眉山购房缺钱，邓翠芳本人主动提出付款的，并不是双方按照总房价款的60%在履行。金久仙则辩称，首先，双方达成的首期款合意是总房价款的60%，至于其后手填的12万元可能是笔误；其次，如果当时的合意是12万元，为什么邓翠芳其后又支付42800元的房款呢?这均说明双方系按总房价款60%的合同合意来实际履行合同的；最后，12万元的首期款明显过低，亦不符合现实中的交易习惯。一审法院认为，《房屋买卖合同》第三条第二款约定的付款方式的真实意思表示应是：合同签订后3日内首次付款12万元，待房屋过户后3日内再次付尾款209800元，理由如下：1.虽然打印部分的首次付款和尾款使用的是成交总价的60%和40%，但其后的手填部分却是12万元和209800元，而格式是提前打印好的，但手写部分却是签订合同当时才填写的，根据形成时间先后来理解，手填部分的12万元和209800元应是双方达成的最终意思表示；2.手填部分的12万元和209800元处均各有两枚指纹予以确认，从肉眼上看，该两枚指纹明显属于两人所有，其中邓翠仙自认系双方当事人所捺，金久仙则称不排除其中一枚系其所捺，并表示无需进行指纹鉴定，而上述事实足以表明该两枚指纹系双方当事人对最终合意金额进行的确认，否则同一人在一个地方捺印两枚不符合常理；3.依照《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，本案中，该《房屋买卖合同》系格式合同，提供者为金久仙，故应当作出不利于提供格式条款一方的解释，并采用非格式条款，即对合同第三条第二款约定的付款方式的理解应是：合同签订后3日内首次付款12万元，待房屋过户后3日内再次付尾款209800元；4.从付款时间，即合同签订当日及之前即已经支付房款12万元，和双方两次前往房管部门欲办理过户登记的事实来看，亦表明金久仙系认可邓翠芳已付清12万元的首期款，否则常理下其不可能前往房管部门欲办理过户登记；5.证人杜某的证言亦从旁佐证了为什么格式里拟定的首期款系成交总价的60%，而实际达成的合意却是12万元；6.针对金久仙辩称的手填部分可能系笔误的说法该院不予采信，毕竟手填部分系大写，且首次付款和尾款金额相加正是合同总金额，分毫不差，故笔误的可能性几乎没有。至于其他辩称意见亦缺乏说理，一审法院不予采信。二、关于双方是否存在违约行为以及双方主张的违约金是否应得到支持的问题。一审法院认为，首先，经上述论证已认定合同约定的付款方式应是：合同签订后3日内首次付款12万元，待房屋过户后3日内再次付尾款209800元。而该案中，邓翠芳已如约履行付款义务，不存在逾期付款的违约行为，故金久仙反诉主张的事实和理由即不存在，故其反诉主张的解除合同和给付违约金的请求，一审法院不予支持；其次，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，该案中，邓翠芳已如约履行付款义务，根据合同约定。金久仙则应在2017年5月30日前与邓翠芳共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，但至今诉争房屋仍未办理产权转移登记。故邓翠芳请求金久仙按约定继续履行合同义务，即将金久仙名下的位于仁寿县3栋6单元5层2号的房屋过户登记到邓翠芳名下的本诉请求，事实和理由充分，于法有据，予以支持；再次，关于邓翠芳主张由金久仙承担因房屋过户超过7000元以外的过户费用13000元的请求，因过户尚未发生，具体的过户费用无法核实，且合同明确约定所有买卖税费全部由买方邓翠芳承担。故邓翠芳的该项主张因缺乏事实和理由，一审法院不予支持；最后，关于邓翠芳主张因金久仙逾期未过户产生的违约金10000元和预期租金损失5000元的请求，结合邓翠芳自认的事实：最开始系因金久仙子女读书放假，邓翠芳同意延后办理过户；2017年6月，则是因为土地使用权证未办理过户导致客观上未能过户；2017年8月中旬，则是因为双方为节约过户费用，同意另行提供气费相关证明材料后再过户，导致再次客观上未能过户，而8月31日，邓翠芳即提起本次诉讼。从上述事实来看，双方未能如期履行过户手续，系或因双方曾自愿达成延期过户的合意，或因客观原因所致未能过户，而非金久仙一方故意违约不履行合同义务。综上，从合同的实际履行情况和公平、诚实信用原则的角度考量案情，一审法院认定金久仙的行为不构成违约行为，故邓翠芳主张因金久仙逾期未过户产生的违约金10000元和预期租金损失5000元的请求，因缺乏事实和理由，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、金久仙于判决生效之日起十五日内协助邓翠芳将位于仁寿县3幢6单元5层2号的住房（建筑面积：78.87m2；房产证号：房权证监证字第××号）产权过户至邓翠芳名下，房屋产权过户所需的费用由邓翠芳自行负担；二、驳回邓翠芳的其他诉讼请求；三、驳回金久仙的反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取计3124元，反诉受理费减半收取计3124元，以上共计6248元，由邓翠芳负担2000元，金久仙负担4248元。本案二审查明的案件基本事实与一审一致，本院对一审查明的案件基本事实予以确认二审诉讼中，对于《房屋买卖合同》上手填部分的12万元和209800元处均各有两枚指纹，金久仙认可其中一枚指纹系其本人所捺印。另二审诉讼中金久仙申请证人高某出庭作证。证人高某陈述：我是视高镇奋勇村2组组长，金久仙与我系朋友关系。金久仙卖房屋时找我跟她草拟协议，说他们协商首付20万元。签合同的时候写的是12万元，但邓翠芳说第二天去银行再转8万元，凑成20万元。邓翠芳质证认为高某本与金久仙系朋友关系，且高某的陈述存在矛盾，本案应以双方捺印确认的金额为准。本院认为，本案争议焦点为：邓翠芳是否存在违约行为即案涉《房屋买卖合同》是否应当解除。金久仙上诉人认为邓翠芳未按双方口头协商一致的首付20万元履行付款义务存在违约，其有权解除合同并主张违约责任；邓翠芳则认为首付12万元经双方捺印确认，其不存在违约责任，金久仙拒不履行过户登记义务才属违约。对此本院认为，首先，金久仙对于其所主张的双方口头协商一致约定首付20万元没有充分证据支持。其次，金久仙所述的口头约定20万元首付在前，而首付12万元系双方捺印确认在后。在口头协议与书面协议存在先后顺序且内容不一致的情况下，即便金久仙的该陈述是事实，双方的口头协议在经此后的书面协议所变更后也不再具有约束力。再次，在金久仙收到邓翠芳所支付的162800后，双方曾一起去房管局准备办理房屋过户登记，虽因其他原因未能办理成功，但双方办理过户的意识表示是真实的。如金久仙主张的首付20万元成立，则其应当以邓翠芳未按约付清首付款为由拒绝履行过户登记义务。综上，金久仙的上诉理由不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确且说理充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6248元，由上诉人金久仙负担。本判决为终审判决。审判长 唐 部审判员 李 迪审判员 孙春红二〇一七年十二月十五日书记员 罗晓倩