广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤02民终1775号上诉人（原审被告）：黄准源，男，汉族，1969年11月7日出生，住址：广东省韶关市浈江区。委托诉讼代理人：李文勇，广东金韶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘兵富，男，汉族，1974年6月15日出生，住址：广东省翁源县。委托诉讼代理人：钟红涛，广东韶大律师事务所律师。上诉人黄准源因与被上诉人刘兵富建设用地使用权合同纠纷一案，不服广东省翁源县人民法院（2016）粤0229民初33号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为双方当事人没有提出新的事实或者理由，决定不开庭审理本案，本案现已审理终结。黄准源上诉请求：1、二审撤销原审判决第一项，并依法改判为黄准源不需要承担200000元给刘兵富。2.诉讼费用由刘兵富承担。事实和理由：一、原审判决事实认定不清。第一，原审判决据以认定的事实依据是当事人双方签订的土地买卖合同是无效合同。关于涉案合同的法律效力问题，黄准源认为，该合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应当有效。根据2010年4月20日，土地使用人蔡长兴出具给黄准源的委托书来看，该土地转让合同实际上是土地使用人蔡长兴授权委托黄准源处理该土地的。土地买卖合同的主体是蔡长兴和刘兵富，黄准源行使的是代理人的行为，权利义务仍然由蔡长兴承担，该代理行为并不违反法律规定，是合法行为。第二，刘兵富除了一张黄准源签名的收据外，并无其他相关的证据予以佐证，并且黄准源并不认可已经收到刘兵富交付20万元定金的事实。第三，案件已超过法律规定的诉讼时效，根据法律规定，应当依法驳回刘兵富的诉讼请求。二、原审判决适用法律错误。原审判决适用《中华人民共和国土地管理办法》第12条：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”是错误的。本案的土地使用人是蔡长兴，其已办理了土地使用权证，完全有权利委托他人处理该土地，黄准源的行为是合法代理行为，在刘兵富未支付土地转让款的情况下，根本不存在办理土地变更登记手续的程序问题，所以，原审判决仅依据了该法条的前提要求，而不考虑后续的事项就作出主观判决，纯属错误。其次，涉案土地是一块已经平整的土地，并未建设房屋，不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，土地使用权可以依法转让，既可以自己亲自办理转让手续，也可以委托他人代理办理。依据土地使用人蔡长兴的委托书，黄准源的行为从法律上讲属于委托代理行为，不违反法律。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，依法应当撤销，请求二审法院查清事实，作出改判。刘兵富答辩称：黄准源所陈述的理由没有事实法律依据。第一，从原审法院的调查笔录看，黄准源与蔡长兴是买卖关系而不是委托关系（调查笔录第1页、第2页内容可以看出这个事实。）黄准源称其与蔡长兴是委托关系是没有事实和法律依据的。第二、黄准源称没有收到20万元没有事实法律依据。刘兵富在原审提交的韶关市武江区人民检察院不予起诉决定书可以看出黄准源从事的是长期土地交易，依据其长期以来的交易习惯，黄准源不收钱就出收据是有违常理的，其称没有收到20万元定金不符合事实。第三，当时出收据时是在广源酒店，而非陈金花家里。第四，关于涉案土地不能转让的原因是：涉案土地没有转让到黄准源的名下，其没有取得所有权。根据原审法院调取的规划许可证，面积是17124平方米，A片区在哪里并没有标明，因为规划许可证是对一整块土地进行使用的，倘若分开出售必须要经过政府许可，并且该证在核发之日起6个月失效。第五，关于涉案土地不能过户的问题。只有蔡长兴转让给黄准源，黄准源才能出售给刘兵富，进而过户。蔡长兴的笔录清楚记载是转给黄准源，其之间有合同，其中一份合同是交给国土办理过户的，这块地从黄准源与刘兵富接触时就称涉案土地是黄准源的，没说过是蔡长兴的，刘兵富也不知道蔡长兴这个人，未经政府许可涉案土地也无法分割开来，黄准源也不是涉案土地所有人因此无法办理过户。刘兵富向原审法院提出诉讼请求：1、判令黄准源立即返还买地定金20万元并赔偿20万元给刘兵富；2、案件受理费、财产保全费、公告费等诉讼费用由黄准源承担。原审法院认定事实：涉案土地位于翁源××××镇行政中心区，土地使用证号为翁国用（2003）第1200057号，土地使用权人为蔡长兴，地类（用途）为工厂，使用权类型为出让，使用权面积17124.00㎡。2010年4月20日，蔡长兴与黄准源达成协议，蔡长兴将该地块以450000元人民币的价格转卖给黄准源，并将该土地的土地使用证交给黄准源。2011年1月28日，刘兵富与黄准源经协商达成口头协议，由刘兵富向黄准源购买该地块中的土地6844㎡，单价为每平方米280元，不包括过户手续费。刘兵富先支付定金200000元，同日刘兵富支付了定金200000元给黄准源，黄准源出具了内容为“今收到刘兵富地盘款定金贰拾万元整（200000元）人民币，单价定为每平方贰佰捌拾元整，不包括过户手续，地址系翁源官渡开发区张万方对面。总平方陆仟捌佰肆拾肆平方米（6844.99米）。2011年元月28日。收据人黄准源。”的《收据》壹份给刘兵富收执。此后，刘兵富认为其曾多次要求黄准源尽快办理转让登记过户手续，但黄准源都以种种理由拖延长期不给刘兵富准确的办理转让登记过户手续时间的答复，2014年年底经过刘兵富多方了解从其他人处得知，黄准源在收取刘兵富定金前与其上手卖家的买卖涉案地皮协议已经作废，黄准源并不享有转让该地皮的权利，刘兵富便找黄准源要求其退还定金并赔偿一倍定金，但由于双方就赔偿数额无法达成一致而无果而终。黄准源则认为双方于2011年元月28日在陈金花家里谈该土地租赁事项，双方谈妥后，要求刘兵富立即支付20万元的定金，黄准源当场写了收据给刘兵富，但是刘兵富并没有支付定金给黄准源，黄准源要求刘兵富第二天转账，但是刘兵富一直没有转账定金给黄准源，其他款也分文未给，时间长了该事情便不了了之，黄准源也没有收回该收据。其也没有说过该土地是自己所有，黄准源仅是接受涉案土地权利人蔡长兴的委托代其处理，黄准源持有蔡长兴的委托书，其不存在欺骗刘兵富的行为，且刘兵富并没有在2014年年底找黄准源协商退还定金的事，因为根本不存在黄准源收取定金这件事，完全是刘兵富捏造事实。2016年1月12日，刘兵富起诉至原审法院，认为黄准源在出卖涉案地皮时隐瞒其不享有该地皮权利的情况，与刘兵富签订买卖地皮协议并收取定金是欺诈刘兵富的行为，根据合同法的规定，黄准源在收取定金后无法履行合同的应当双倍返还定金给刘兵富，但黄准源并未依法双倍返还定金给刘兵富，其行为严重侵害了刘兵富的合法权益，请求原审法院判决支持其上述诉讼请求。原审法院庭审时，刘兵富坚持要求黄准源应返还买地定金200000元并赔偿刘兵富200000元；黄准源则坚持认为其有处理该块土地的权利，不存在违约，其亦未实际收取刘兵富的定金200000元（刘兵富不能证明黄准源已经收取200000元定金的事实），且刘兵富的起诉也超过了二年的诉讼时效，应驳回刘兵富的诉讼请求。2016年1月21日，刘兵富向原审法院提出财产保全申请，请求查封黄准源名下位于韶关市浈××区××南大道北××盛景××802房屋一套，并提供了其妻李贤娥所有的座落在翁源县龙仙镇××大道××花园××8-1502房屋作为财产保全担保，原审法院经审查后于2016年1月26日作出（2016）粤0229民初第33-1号《民事裁定书》，裁定查封黄准源名下位于韶关市浈××区××南大道北××盛景××802房屋一套。另查明，上述涉案土地的土地使用权人现仍是蔡长兴，虽该土地的土地使用证在黄准源手上，但蔡长兴与黄准源并未办理土地使用权变更登记手续，将该土地的使用权人过户登记到黄准源名下。原审法院认为，本案是土地买卖（转让）合同纠纷。涉案土地位于翁源××××镇行政中心区，属国有土地，土地使用权人为蔡长兴，通过出让方式取得，地类（用途）为工厂。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”结合本案，黄准源与蔡长兴未办理土地使用权变更登记手续，上述涉案土地的土地使用权人仍是蔡长兴，黄准源并未取得该涉案土地的土地使用权权属，在此情形下，黄准源将该涉案土地以单价定为280元/㎡的价格转卖给刘兵富并收取了刘兵富定金200000元，刘兵富、黄准源的买卖合同关系显然违反了上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，刘兵富、黄准源的买卖协议应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，刘兵富已向黄准源支付定金200000元并提交了黄准源出具的《收据》予以证实，现涉案合同无效，黄准源收取的该笔定金200000元应当予以返还给刘兵富。对于刘兵富诉请黄准源赔偿200000元（双倍返还定金）的问题，因刘兵富、黄准源双方的买卖协议系无效合同，订立该无效合同是刘兵富、黄准源双方的合意，双方对合同无效均应承担相同的过错责任，故刘兵富诉请由黄准源双倍返还定金依据不足，不予支持。黄准源辩称其实际并未收取刘兵富给付的定金200000元（刘兵富不能证明黄准源已经收取200000元定金的事实），对此，黄准源已确认该《收据》是其亲笔所写给刘兵富收执的，黄准源在未收到该笔定金200000元的情况下就出具《收据》给刘兵富收执，应不符合常理，故黄准源的该辩称意见理由不成立，不予采纳。黄准源还辩称刘兵富的起诉已超过二年的诉讼时效，因刘兵富、黄准源的买卖协议为无效合同，无效合同自始无效，不存在诉讼时效的问题。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项的规定，判决：一、黄准源应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金200000元给刘兵富。二、驳回刘兵富的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元（刘兵富已预交），由刘兵富负担3650元，黄准源负担3650元。保全费2520元（刘兵富已预交），由黄准源负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明事实与原审法院查明事实一致。本院认为，涉案土地位于翁源××××镇行政中心区，属国有土地，地类（用途）为工厂，该土地应为建设用地。建设用地使用权是指权利人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，权利人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。本案属于当事人为建设用地使用权的设立、转让等产生的纠纷，应为建设用地使用权合同纠纷，原审法院将本案定性为买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。本案刘兵富与黄准源虽然未签订书面的合同，但是双方对于达成口头协议，转让涉案土地的事实无异议，本院对此予以确认。黄准源并非涉案土地的使用权人，其无权与刘兵富达成协议出让涉案土地的使用权，事后也没有证据表明该土地使用权人蔡长兴同意黄准源的转让行为，故黄准源与刘兵富的转让行为无效，原审法院对此认定，并无不当，本院予以维持。关于黄准源是否收取了刘兵富200000元定金的问题。刘兵富提供了有黄准源签名的《收据》予以证明，黄准源作为完全民事行为能力人，其应当清楚在《收据》上签名的法律后果，黄准源在没有证据证明其是受胁迫或欺骗的情况下，应当对此承担法律责任。原审法院认定黄准源收取了刘兵富200000元定金这一事实，并无不当，本院予以维持。鉴于双方转让行为无效，原审法院判决黄准源将已收取的200000元定金返还刘兵富，符合本案事实情况，本院予以维持。关于刘兵富的诉请是否已过诉讼时效的问题。因双方的转让行为无效，且双方也没有约定具体的履行时间，故刘兵富的诉请，并无违反诉讼时效的相关规定。黄准源该项上诉理由，理据不足，本院不予支持。综上所述，黄准源的上诉请求，理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由黄准源负担。本判决为终审判决。审判长  焦晓巍审判员  谭继欢审判员  危 晖二〇一七年十二月十九日书记员  龙 娟