河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0303民初2610号原告：刘伟霞，女，汉族，1977年10月10日出生,住河南省沈丘县。委托诉讼代理人：李孟祖，河南中冶律师事务所执业律师。被告:洛阳升龙置业有限公司，住所地洛阳市西工区王城大道升龙广场C区商业营销中心。法定代表人：尹欢，董事长。委托诉讼代理人：安学锋，河南焦点律师事务所执业律师。原告刘伟霞与被告洛阳升龙置业有限公司（以下简称升龙置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告刘伟霞的委托诉讼代理人李孟祖，升龙置业公司的委托诉讼代理人安学锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘伟霞向本院提出诉讼请求：1.依法判令升龙置业公司承担逾期交房违约责任，增加违约金为按中国人民银行同期一年期贷款基准利率4.35%计算，从2016年3月2日起计算至升龙置业公司实际交房之日止（截止刘伟霞起诉之日暂计为222567.69元）；2.本案诉讼费、保全费由升龙置业公司承担。事实与理由：刘伟霞、升龙置业公司签订《商品房预售合同》，合同第八条约定升龙置业公司应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付刘伟霞使用。《合同补充协议》第十条约定升龙置业公司逾期交房时，刘伟霞同意合同继续履行，并给予升龙置业公司60日的宽展期，如宽展期届满后升龙置业公司仍未将房屋交付给刘伟霞的，出卖人向买受人支付已付房款0.5%违约金。升龙置业公司从2016年3月2日起逾期交房至今，仍未将合格的商品房交付刘伟霞，致使刘伟霞无法出租，造成重大经营损失。刘伟霞认为合同约定支付已付房价款0.5%的违约金，系格式条款，属于无效条款，且该违约金明显低于其实际损失，应当增加违约金数额，应当从2016年3月2日升龙置业公司逾期交付房屋使用开始计算，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率标准支付至实际交房之日止。升龙置业公司辩称，1.刘伟霞与该公司签订的合同约定的交房时间为2015年12月31日，交房条件为经勘查、设计、建设、施工、监理五主体联合验收合格，双方约定的交房条件符合《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，也符合《合同法》、《建筑法》等法律的强制性规定，不存在无效情形。刘伟霞所主张的消防验收等专项验收是综合验收的内容，并非双方约定的房屋交付条件，刘伟霞以升龙置业公司未完成专项验收为由主张双方合同约定的交付条件低于法定标准，是没有法律依据的。2.2015年12月20日该公司向刘伟霞邮寄了交房通知书，通知刘伟霞收房，升龙置业公司已按照合同第十一条之约定履行交房通知义务。3.因刘伟霞逾期没有接收房屋，升龙置业公司按照刘伟霞与洛阳升龙企业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》的约定，已将房屋移交给洛阳升龙企业管理有限公司，现该房屋由洛阳升龙企业管理有限公司进行管理，升龙置业公司已履行交房义务。4.按照《预售合同补充协议》第十条之规定，如存在逾期交付的情形，违约金标准为已付房款的0.5%，刘伟霞主张的银行贷款利息损失是其投资成本，与升龙置业公司无关，其所主张的租金损失与其诉求无关，与本案不具有关联性。综上，升龙置业公司已经将五方验收合格的房屋交付刘伟霞，不存在逾期交房的事实，刘伟霞要求该公司承担逾期交房的违约责任没有事实依据，据此请求驳回刘伟霞的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年10月23日，刘伟霞与升龙置业公司签订《商品房预售合同》两份，刘伟霞购买升龙置业公司开发的位于洛阳市××工区××龙广场××区××单元××、××房屋各××套，该房为预售商品房，用途为商业用房，其中032号房屋预测建筑面积共88.84平方米。合同约定该商品房单价为每平方米19679.96元，总金额为1748368元；033号房屋预测建筑面积共103.28平方米，合同约定该商品房单价为每平方米20226.63元，总金额为2089006元，刘伟霞以商业按揭贷款方式支付房款。合同第八条关于交付期限，双方约定，“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条约第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格。……”合同第九条关于出卖人逾期交房违约责任，双方约定，“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则按照附件四合同补充协议第十条执行（附件四第十条约定，出卖人逾期交房时，买受人同意合同继续履行，并给予出卖人60日的宽展期，如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付给买受人，出卖人向买受人支付已付房价款0.5%的违约金）。”该合同签订后，刘伟霞按约支付了购房款共计3837374元。刘伟霞认为升龙置业公司未在合同约定的期限内将房屋交付其使用。升龙置业公司提交施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方签署的《建设工程竣工验收意见书》、《升龙广场交房通知书》一份，拟证明升龙广场C区1#楼商业裙房及地下车库工程经五方验收的竣工验收时间为2015年12月31日。升龙置业公司以邮寄《升龙广场交房通知书》方式告知买受人于2016年2月26日至2016年7月1日期间办理交房手续。刘伟霞认为《建设工程竣工验收意见书》是升龙置业公司单方出具，该验收并未在洛阳市建设工程质量监督站监督下进行，对其效力不予认可。刘伟霞否认其收到《升龙广场交房通知书》，并表示升龙置业公司从未通知其办理有关交房事宜，且涉案房屋至今不具备房屋交付使用条件。升龙置业公司提交刘伟霞与洛阳升龙企业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》及洛阳升龙企业管理有限公司出具的《证明》一份，拟证明洛阳升龙企业管理有限公司依刘伟霞与其签订的《商铺委托经营管理合同》约定，已于2016年3月6日代表刘伟霞与升龙置业公司办理涉案房屋交接手续。刘伟霞对该证明不予认可，其认为作为商业用房，未在洛阳市建筑工程质量监督站监督下进行五方验收，且未经过消防验收，涉案房屋至今未达到交付使用条件。在审理过程中，本院向洛阳市住房和城乡建设委员会出具司法建议书，向其征询在商品房交付中，未在其委监督下的建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位的联合验收能否作为商品房交付使用条件。洛阳市住房和城乡建设委员会复函称，工程竣工验收由建设单位负责组织实施，洛阳市住房和城乡建设委员会及所属的工程质量监督管理机构按照《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》第六条第四款规定监督工程竣工验收，重点对工程验收的组织形式、程序等是否符合有关规定进行监督。本院认为，本案争议的焦点为本案所涉商品房的交付是否合法以及是否应当调整违约金。关于本案所涉商品房交付是否合法的问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防等有关部门或者单位进行验收。”中华人民共和国住房城乡建设部制定的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第二条规定，“凡在中华人民共和国境内新建、扩建、改建的各类房屋建筑和市政基础设施工程的竣工验收（以下简称工程竣工验收），应当遵守本规定”；第三条规定，“国务院住房和城乡建设主管部门负责全国工程竣工验收的监督管理。县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理，具体工作可以委托所属的工程质量监督机构实施。”第六条规定：“工程竣工验收应当按以下程序进行：（一）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见；（二）建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案；对于重大工程和技术复杂工程，根据需要可邀请有关专家参加验收组；（三）建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构；（四）建设单位组织工程竣工验收。”本案《商品房预售合同》中约定了房屋交付标准为建设、施工、设计、监理联合验收合格，该约定不能违背法律规定或低于法律规定义务，购房人最基础的购房目的是安全地使用房屋，故合同中约定的联合验收应以在县级以上地方人民政府建设行政主管部门监督下实施的联合验收为准。虽然建设、施工、勘察、设计、监理单位在升龙置业公司提供的《建设工程竣工验收意见书》上盖章确认，但升龙置业公司并未提供证据证明其按规定在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。升龙置业公司并未按照国家规定的工程竣工验收程序进行验收，故该意见书不能证明本案所涉房产已符合交付条件。刘伟霞按合同约定支付房款后，升龙置业公司未按合同约定将符合交房条件的商品房交付刘伟霞使用，已构成违约。刘伟霞认为合同约定的违约金过低，要求以总房款为基数按中国人民银行同期一年期贷款基准利率4.35%计算违约金，但其提供的证据不足以证明其实际损失超过了合同约定，故升龙置业公司应按合同约定支付逾期交房违约金，对刘伟霞超出合同约定数额的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，参照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条、第六条规定，判决如下：一、被告洛阳升龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘伟霞逾期交房违约金19186.87元；二、驳回原告刘伟霞的其他诉讼请求。如洛阳升龙置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4638元，保全费1670元，合计6308元，由被告洛阳升龙置业有限公司负担3785元，原告刘伟霞负担2523元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  赵晓丽代理审判员  吴可征代理审判员  孙雨涵二〇一七年十二月十四日书 记 员  吴宇辉