广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤03民终12275号上诉人（原审原告）：何恒宇，男，蒙古族，1981年7月28日出生，住所地：黑龙江省虎林市，委托诉讼代理人：帅红兵，广东华梓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈意于，男，汉族，1978年11月9日出生，住所地：海南省万宁市，被上诉人（原审被告）：深圳市南岗实业股份有限公司，住所地：深圳市南山区南光居委大楼二楼，统一社会信用代码：91440300192410206Q。法定代表人：吴旭韬，董事长。委托诉讼代理人：李文督，广东金地律师事务所律师。委托诉讼代理人：武康，广东金地律师事务所实习律师。上诉人何恒宇因与被上诉人陈意于、深圳市南岗实业股份有限公司（以下简称南岗实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初3458号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何恒宇上诉请求：1、撤销原审判决;2、判令陈意于、南岗实业公司承担连带缔约过失责任，返还何恒宇租金29.4万元，赔偿何恒宇对所租房屋的装修购买材料费25228元，检测鉴定费19493元，雇请技术人员工资、伙食费、住宿费及往来哈市至深圳费用等经济损失138960元，合计477681元;3、本案诉讼费用由陈意于、南岗实业公司支付。上诉理由：一、一审法院认定2013年4月18日、19日何恒宇与陈意于签订的《房屋合同书》之补充协议《房屋租赁合同书》均属于无效合同，从而认为陈意于应退还上诉人租赁保证金42000元但又认为房屋租赁合同虽属于无效，经庭审查明何恒宇确实占有使用涉案房屋，故何恒宇应参照约定的租金标准支付占用期间的使用费等。一审法院对合同效力及案件事实的认定自相矛盾，与合同被确认无效或撤销后将导致合同自始无效即效力溯及既往的原则相违背，亦与我国民法通则第六十一条规定：“民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失”不相符，更与法律的诚信公平原则不相符。二、一审判决认定何恒宇提交的装修等准备工作花费单据、装修条、深圳市XXX文化娱乐有限公司企业法人营业执照，情况说明书、证人林某、孙某、徐XX三名证人的证明书及录音光盘等证据，均不能证明何恒宇主张，与本案不具有关联性。何恒宇认为一审法院的认定全然背离了事实的存在，同时也违反了民事诉讼法关于证据及证据认定的规定。民事诉讼法第六十三条规定，证据包括1、当事人的陈述、书证、物证、视听资料、证人证言……。第六十四条二款规定，人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。何恒宇提交的证据符合法律规定，内容客观真实。在证据真实性、合法性、关联性方面均没有相反证据存在，陈意于、南岗实业公司针对何恒宇提交的证据也未向一审法院提交反驳或抗辩的证据，一审法院认定何恒宇的证据与主张不具有关联性，认定错误。何恒宇对涉案房屋所进行的装修改造及物品(空调)，都存在于涉案房屋之中，涉案房屋现已被陈意于另行出租正在被使用中，陈意于已经出具了签名的凭证(何恒宇提交证据六)承认上述房屋改造，对此一审法院应予认可。何恒宇提交的房屋检测报告及检测费，申请检测鉴定的人为南岗实业公司，有其加盖的印章，与本案及何恒宇的主张具有关联性。如一审法院仍然不认定这些不利于陈意于、南岗实业公司的证据和事实，那么从对案件认真负责的角度，为查明事实也可以到涉案房屋的实地进行勘验，或者释明何恒宇采取司法鉴定的方式来确认。而不应仅凭主观臆断认定事实。三、南岗实业公司辩称其与陈意于没有合同关系，何恒宇提交的与陈意于签订的合同中已经说明房屋所有权人为南岗实业公司。何恒宇申请一审法院调取的证据，2014年4月10日陈意于、南岗实业公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》证明陈意于、南岗实业公司之间的合同关系。但该合同约定的租赁期限却为2014年1月14日至2015年1月13日。一审法院对这份证据未做进一步查明，而是片面的认定南岗实业公司与何恒宇之间不存在合同关系。陈意于、南岗实业公司用该合同替换了原提交在深圳市南山区房屋租赁所的租赁合同，合同约定陈意于、南岗实业公司对涉案房屋的租赁期限至2016年6月后，陈意于、南岗实业公司替换该合同是为南岗实业公司陈述的2013年4月期间没有将涉案房屋租赁给陈意于补足证据，从而推脱其在本案中与陈意于共同欺骗何恒宇而应承担的责任。一审法院直接否定了陈意于、南岗实业公司间的合同关系，据此再否定南岗实业公司与何恒宇间不存在合同关系，不应承担责任。陈意于、南岗实业公司之间如果不存在合同关系，南岗实业公司就不会与陈意于签订的房屋租赁合同办理《房屋租赁凭证》。一审法院对陈意于、南岗实业公司形成的虚假证据，明知真实性、合法性存疑，却断然采信并据此认定。何恒宇提交的证据能充分证明主张，形成的损失与陈意于、南岗实业公司故意欺瞒订立合同的有关重要事实或者提供虚假情况的行为(缔约过失责任)之间存在因果关系。根据我国合同法第四十二条的规定，陈意于、南岗实业公司应承担给何恒宇造成的损失赔偿责任。本案中陈意于为了达到自己骗取租金的非法目的，违反诚信原则未尽合理合同义务，用虚假的政府相关职能部门文件等欺骗的方法，骗取何恒宇与之订立合同，应承担缔约过失责任。在该房屋出租过程中作为被租赁房屋的权利人的南岗实业公司明知道其房屋没有建设工程竣工验收及消防工程验收备案手续而同意陈意于出租该房屋获取非法利益并且其亦从中受益。申请人找到其了解情况时，南岗实业公司仍然没有向何恒宇说明涉案房屋不具有何恒宇经营项目的基本条件;而是说明帮助何恒宇协调公安消防等机关补办相关手续。南岗实业公司没有履行告知义务，故意隐瞒涉案房屋的瑕痕为何恒宇办理了房屋租赁凭证(何恒宇证据八)，有明显的过错和不可推卸的责任，应承担连带缔约过失责任。一审法院用合同的相对性原则认为南岗实业公司不应承担连带缔约过失责任，是对法律规定的断章取义。合同的相对性主要是指合同的关系只能发生在特定的合同当事人之间，只有合同当事人一方能够向另一方基于合同提出请求或提起诉讼，与合同当事人没有发生合同上权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提起诉讼，也不应承担合同的义务和责任。而南岗实业公司，作为涉案房屋的所有权人，对涉案房屋的转租转让及经营均约定需经其同意认可。在本案中其也行使了该权利，但只是其行使了权利而未尽告知的义务。同意陈意于出租不具备特种行业经营条件的房屋骗取何恒宇经营，获取非法利益并且亦从中受益，同时其隐瞒涉案房屋瑕疵及伙同陈意于欺骗何恒宇，侵害了何恒宇的合法权益的过错行为，不应因合同相对性而免责。本案中南岗实业公司的法律地位就是合同中的出租人，陈意于只是其代理人而已。南岗实业公司辩称：一、南岗实业公司并非涉案合同的主体，不存在也不可能有缔约过失责任，何恒宇要求南岗实业公司承担连带责任无事实和法律依据。二、陈意于对涉案房屋的出租系无权处分行为，其与何恒宇签订租赁合同的行为与南岗实业公司无关，南岗实业公司对此无任何责任。三、本案中无所谓缔约过失责任的存在，且何恒宇的诉讼请求已过诉讼时效。何恒宇认为本案中南岗实业公司的法律地位就是涉案合同中的出租人，陈意于是其代理人，是对基本事实的刻意扭曲，毫无证据和法律依据，何恒宇的请求应予驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。陈意于未到庭参加二审调查，亦未作书面陈述。何恒宇向一审法院提出诉讼请求：1、解除并终止房屋租赁合同；2、陈意于、南岗实业公司承担连带缔约过失责任，返还何恒宇租金294000元，赔偿何恒宇对所租房屋的装修购买材料费25228元、检测鉴定费19493元、雇请技术人员工资、伙食费、住宿费及往来哈市至深圳费用等经济损失138960元，合计477681元；3、本案诉讼费用由陈意于、南岗实业公司支付。一审法院认定事实：2013年4月18日，何恒宇（承租方，乙方）与陈意于（出租方，甲方）签订了《房屋租赁合同书》之补充协议，约定：甲方将位于深圳市南山区学府东路XXXX楼XXX的房屋出租给乙方使用，月租金合计42000元，每季度合计126000元，乙方在签约时间要缴纳一个月的租金42000元给甲方作为押金；租期从2013年5月18日至2016年5月18日止，共三年；甲方收到乙方缴纳的第一次租金（6个月）后的5日内，到南岗实业公司处办理出租房屋的租赁合同书，提供给乙方，用于乙方办理文化、工商等相关部门的登记设立手续；备注约定：甲、乙双方签订的《房屋租赁合同书》用于甲方到南岗实业公司办理出租房屋的租赁合同书，双方实际履行的是《房屋租赁合同书》之补充协议。2013年4月19日，何恒宇（承租方，乙方）与陈意于（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定：甲方涉案房屋出租给乙方使用，建筑面积430平方米；涉案房屋权利人为深圳市南岗实业股份有限公司XX经济发展部；月租金总额为25000元，乙方应于2013年4月10日前交付首期租金75000元；乙方应于每季度第三个月10日前向甲方交付租金；租赁期限自2013年4月18日起至2014年1月13日止；甲方应于2013年4月18日前将租赁房屋交付乙方使用；甲方交付房屋时，可向乙方收取一个月租金数额的租赁保证金即25000元；以及其他条款。何恒宇向一审法院提交了收款收据，以证明2013年4月11日、4月17日，陈意于收取了何恒宇支付的押金42000元和半年租金252000元，合计294000元。何恒宇提交了建设工程消防设计备案受理凭证及游艺娱乐场所申请材料受理表（立项），以证明在订立房屋租赁合同前，陈意于明知涉案房屋未经消防工程验收，仍向何恒宇提供虚假的“建设工程消防设计备案受理凭证”样件说明涉案房屋已通过消防验收，以骗取何恒宇租用涉案房屋。何恒宇还提交了房屋租赁凭证、检测报告检测费发票及深圳市房屋租赁合同书南CF000505（备），以证明陈意于与南岗实业公司于2014年4月10日签订了《深圳市房屋租赁合同书》，而合同中租期为1年，自2014年1月14日至2015年1月13日，以上说明南岗实业公司对陈意于的转租行为是知情且同意的。庭审中南岗实业公司称该证据系复印件且没有加盖印章，不予确认。为证明何恒宇为实现合同目的而做的一系列准备和实施工作及必要合理的花费，何恒宇提交了装修等准备工作花费单据、陈意于签名的装修条、深圳市XXX文化娱乐有限公司企业法人营业执照、情况说明书、证人林某、孙某、徐XX三名证人的证明书及录音光盘等证据。南岗实业公司当庭提交了《租赁合同书》、《宿舍楼租赁合同书》、《市场主体信用信息查询单》、《告知函》等证据，以证明涉案房屋的原租赁方并非陈意于，陈意于、南岗实业公司之间并无租赁合同关系，陈意于并非深圳市南山区XXXX酒楼的经营者，该酒楼已于2010年7月5日注销，且在南岗实业公司得知陈意于对涉案房屋进行无权处分后，已将上述情况告知各租户。一审庭审中，何恒宇称其于2013年8月26日向南山区文化体育局的申请不被通过后三个月搬离了涉案房屋。一审另查明，南岗实业公司系涉案房屋的业主，涉案房屋建设未取得建筑工程许可证或者经主管部门批准。一审法院认为：当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。涉案房屋建设未取得建设工程规划许可或者经主管部门批准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。故何恒宇与陈意于于2013年4月18日、19日签订的《房屋租赁合同书》之补充协议、《房屋租赁合同书》均归于无效。关于何恒宇要求陈意于、南岗实业公司承担连带缔约过失责任，返还何恒宇租金294000元，赔偿何恒宇对所租房屋的装修购买材料费25228元、检测鉴定费19493元、雇请技术人员工资、伙食费、住宿费及往来哈市至深圳费用等经济损失138960元的诉讼请求。一审法院认为，何恒宇与陈意于签订的房屋租赁合同为无效合同，陈意于应退还何恒宇租赁保证金42000元。本案中，房屋租赁合同虽归于无效，经庭审查明何恒宇确实占有使用了涉案房屋，故何恒宇应参照约定的租金标准支付占用期间的使用费，庭审中何恒宇称其于2013年8月26日向南山区文化体育局的申请不被通过后三个月搬离了涉案房屋，具体日期不清楚，故一审法院认定何恒宇应参照42000元/月标准向陈意于支付房屋占用使用费。因此，何恒宇请求陈意于返还半年租金252000元，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。何恒宇提交的装修等准备工作花费单据、装修条、深圳市XXX文化娱乐有限公司企业法人营业执照、情况说明书、证人林某、孙某、徐XX三名证人的证明书及录音光盘等证据，均不能认定与本案何恒宇主张的损失相关联，故何恒宇要求陈意于赔偿上述经济损失的依据不足，一审法院不予支持。南岗实业公司与何恒宇不存在租赁合同关系，故依据合同相对性原则，何恒宇无权要求南岗实业公司承担合同责任。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款之规定，判决：一、确认何恒宇与陈意于于2013年4月18日、19日签订的《房屋租赁合同书》之补充协议、《房屋租赁合同书》均无效；二、陈意于于判决生效之日起十日内向何恒宇退还租赁保证金42000元；三、驳回何恒宇其他的诉讼请求。如果陈意于未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8465.2元，由何恒宇负担7255.9元，由陈意于负担1209.3元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：陈意于一、二审均无正当理由拒绝参加诉讼，应视为放弃其诉讼权利。本案为房屋租赁合同纠纷案件。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，一审法院认定何恒宇与陈意于签订的房屋租赁合同及补充协议无效，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。何恒宇在承租涉案房屋后，因陈意于未能提供消防设计备案回执，导致何恒宇无法正常营业。陈意于应当向何恒宇返还收取的租赁保证金42000元及半年租金252000元。何恒宇在承租涉案房屋后，除支出检测鉴定费19493元外，还购买了装修材料，以及为营业作了一定的准备工作。考虑到何恒宇提交的证据不足以证明其所主张的损失，但何恒宇确因合同无效遭受了一定损失。本院酌情判决陈意于赔偿检测鉴定费19493元及其他损失5万元，上述损失合计69493元。何恒宇系与陈意于签订房屋租赁合同，南岗实业公司并非合同当事人，何恒宇要求南岗实业公司承担合同责任，不符合合同相对性原则。其针对南岗实业公司的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。综上，何恒宇的上诉请求部分成立，应予相应支持。一审法院认定事实错误，导致裁判错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初3458号民事判决第一项、第二项；二、撤销深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初3458号民事判决第三项；三、陈意于应于本判决生效之日起十日内向何恒宇返还半年租金252000元；四、陈意于应于本判决生效之日起十日内向何恒宇赔偿损失69493元；五、驳回何恒宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8465.2元，二审案件受理费8465.2元，均由被上诉人陈意于负担。本判决为终审判决。审判长 马   龙审判员 路 德 虎审判员 周   敏二〇一七年十二月二十四日书记员 林翘（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。