贵州省纳雍县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0525民初2753号原告:代某某，男，某年某月某日出生，穿青人，住纳雍县某×层×号。委托诉讼代理人（特别授权）：张青龙，贵州贵正律师事务所律师。被告：贵州恒达房地产开发有限公司，住所地贵州省纳雍县雍熙镇环城路。法定代表人：叶忠，该公司总经理。委托诉讼代理人(特别授权)：谢成，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：张志诚，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。原告代某某与被告贵州恒达房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称为“恒达公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院2017年11月6日受理后，依法适用简易程序于2017年12月1日召开庭前会议，并于同日公开开庭进行了审理。原告代某某及其委托诉讼代理人张青龙，被告恒达公司的委托诉讼代理人谢成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告代某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理纳雍县恒达•御景华庭×层×号房屋所有权证（或不动产权证书），或向原告交付办理商品房转移登记所需的全部文书；2、判令被告支付逾期交付上述商品房的转移登记所需文书的违约金（按已付房屋价款的日万分之三自2015年3月10日计算至房屋权属证书交付之日或转移登记文书交付之日止，到2017年10月19日，暂计108459.49元）；3、本案诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告明确撤回了第一项诉讼请求。事实及理由：2013年12月17日，原告与被告签订了合同编号为×号《商品房买卖合同》，以价款378964元购买被告修建的位于纳雍县恒达•御景华庭×层×号房。合同约定2015年3月10日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期90日以后，原告不退房的，按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告已支付全部房款。被告也将商品房交付给原告使用，但至今被告未按合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已构成违约。被告恒达公司辩称，我公司未能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书主要由以下四个方面的因素造成：一、我公司于2007年通过“招拍挂”方式取得涉案商品房上的国有土地使用权，并于2008年8月29日取得国有土地使用权证，后因政府对原审批方案调整，土地使用面积减少，我公司已取得的国有土地使用权证被收回，直到2014年6月才重新颁发土地使用权证给我公司；二、因我公司在恒达·雍熙御园项目实施过程中按政府的要求提高了拆迁安置标准，并拆除公司红线外保留建筑，经政府同意对原审核通过的容积率进行了调整，由于容积率的调整，相关经济指标政府职能部门需另行测算，该项工作政府职能部门至今仍未完成；三、因政府对我公司项目内的市政道路进行改造，从2014年4月1起至12月1日我公司对项目所在的城南大道下拉槽进行封闭施工，由于拆迁工作受阻，道路改造工作至今仍未完成，致使消防通道受阻，消防工程至今不具备验收条件。四、国务院2015年3月1日起实施《不动产登记暂行条例的规定》，纳雍县全县范围内的不动产统一在2016年9月30日起登记，30日内办结登记，故此日期前不能将房屋转移登记交付原告。以上这些因素，非我公司原因，按照合同第二十二条第三款第（五）项约定，房屋转移登记因不可抗力因素、非我公司原因或房屋登记相关政策调整的，办理时间顺延，我公司不应承担违约责任。五、涉案合同约定的违约金标准过高，已经高于实际损失的30%，应以当事人违约产生的实际损失作依据。综上，原告的请求于法无据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告恒达公司开发的纳雍县城南恒达•雍熙御园房地产，2008年11月10日，经纳雍县人民政府批准建设。2010年9月20日，纳雍县人民政府对恒达•雍熙御园修建性详细规划容积率调整批复：原则同意在小区整体布局、道路骨架基本不变的前提下，在建筑密度不增大、绿地率不减小、停车位适当增多、满足规划技术规定的原则下，适当调整容积率。将恒达雍熙御园南区容积率调整为4.58，北区容积率调整为3.47。2013年12月17日，原告与被告签订了合同编号为×号《商品房买卖合同》，以价款378964元购买被告修建的位于纳雍县恒达•御景华庭×层×号房。被告应当在2014年12月10日前向买受人交付该商品房。该合同第二十二条对转移登记进行合同约定2015年3月10日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期90日以后，原告不退房的，按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。还约定因不可抗力因素，非甲方原因或房屋登记相关政策调整，办理时间顺延。原告按合同约定向被告支付了全部购房款，被告恒达公司将纳雍县恒达•御景华庭×层×号商品房交付给原告占有使用。因“恒达·雍熙御园”建设项目未通过消防综合安全验收，被告至今未向原告交付办理房屋产权登记的相关文件，原告诉至本院。上述事实有原、被告双方的当庭陈述、原告提交的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票及被告提交的关于恒达·雍熙御园修建性详细规划容积率调整的批复、公示、国有土地使用证等证据在卷佐证，这些证据已经庭审举证、质证和审查属实，本院予以采信。本案争议的焦点是：不能为原告办理商品房登记相关文书的责任是否归于被告恒达公司；被告提出违约金过高，法院是否支持。本院认为，被告恒达公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告代某某签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定条款全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因被告开发建设的“恒达·雍熙御园”建设项目未通过消防综合验收，致使被告未能按约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，导致原告至今未能办理纳雍县恒达•御景华庭×层×号商品房产权证，属被告恒达公司的责任。被告出售商品房给原告，为原告办理不动产权属登记的相关文件是合同约定的义务，被告作为房开商一方对能否办理不动产权属登记的相关文书是完全能够预知的。故被告将不能为原告办理房屋产权登记的相关文件的责任推卸给政府对规划方案进行调整、原市政道路进行改造、消防验收规范调整及不动产登记政策的实施，都不是合理的解释，也不符合合同的相对性原则。被告的抗辩理由不属于合同约定的因不可抗力因素、非被告原因或房屋登记相关政策调整办理时间顺延的情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，被告恒达公司的抗辩主张于法无据，本院不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容明确，且不违反法律、法规的强制性规定，被告应当依照合同的约定向原告承担违约责任。故原告请求被告支付相应违约金的主张，本院予以支持。关于被告违约后如何向原告承担违约责任的问题，双方签订的《商品房买卖合同》违约条款内容明确，且不违反法律、法规的强制性规定，被告应当依照合同约定向原告承担违约责任。被告称按日万分之三支付逾期办证的违约金过高，应以当事人违约产生的实际损失作依据的抗辩主张，本院认为该标准系原、被告双方协商一致的结果，且未超出合理限度，被告的抗辩无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告贵州恒达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告代某某支付以购房款378964元为基数从2015年3月10日起至被告将纳雍县恒达•御景华庭×层×号商品房转移登记的有关文书交付原告止期间按日万分之三计算的违约金。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2470元，适用简易程序审理减半收取1235元，由被告贵州恒达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  何群慧二〇一七年十二月六日本件与原本核对无异书记员  秦玉梅