广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）粤01民终23023号上诉人（原审被告）：陈妙珍，女，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：廖纪源，广东南方福瑞德律师事务所律师。上诉人（原审原告）：邓显岐，男，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：孙志勇，上海泽玖欣律师事务所律师。上诉人陈妙珍、邓显岐因物权保护纠纷一案，均不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初39676号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈妙珍上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回邓显岐的全部诉讼请求；3、本案一审、二审全部诉讼费用由邓显岐承担。事实和理由：一、一审法院认为“邓显岐是现广州市越秀区东华西路仁秀里X号X房的房屋所有权人，依法享有对房屋占有、使用、处分、收益的权利”属于认定事实不清，适用法律错误。现有证据无法证明邓显岐取得房产证时实际支付了购房对价，即房产证取得本身有瑕疵，邓显岐对该问题自始至终均模糊陈述，且多次自相矛盾，我方认为不能仅凭房产证认定所有权属于邓显岐而剥夺我方合理使用该房屋的权利。涉案房屋原始所有权人为宋慕璇、郑心慈、高文珊，2012年3月21日，案外人梁炳新在己失去代理权限的情况下，与案外人陈坚签订的《存量房买卖合同》，因未得到所有权人宋慕璇、郑心慈、高文珊的追认而应属无效。此后，案外人陈坚违法办理房产证，并快速转手卖给邓显岐，于2012年8月22日签订所谓的《存量房买卖合同》并办理房产证。自始至终，邓显岐、案外人陈坚均不能提供其于2012年3月21日、2012年8月22日交易涉案房屋的支付凭证，实际上，两份买卖合同是邓显岐与案外人恶意串通的结果，旨在侵占我方的房产。本案未能对涉案房屋邓显岐实际支付行为等进行实质审查，对涉案人员恶意串通行为置之不理，直接依照房产证登记认定所有权人属于认定事实不清、适用法律错误。二、涉案房屋于1993年3月份由我方实际购买、并自1993年入住涉案房屋至今，是合法占有使用管理，并非非法占有。二审庭审中，上诉人陈妙珍补充上诉意见：一、从本案中邓显岐的起诉文书以及第一、二次庭审记录可见，邓显岐主张的是停止侵害其对越秀区东华西路仁秀里5号X房屋使用权，限期腾空并返还房屋，第二项诉求是判令支付使用费5万元，在2013年7月3日第一次庭审时，邓显岐明确其诉求是上述第一项诉求，第二项诉求是房屋使用费5万元，该两个诉求是邓显岐的起诉状及第一次庭审中明确的诉求，但在其后的判决书中变化成为X号X房，我方认为邓显岐的主张是其对其权利义务的自由处分，而且有其诉状及庭审记录，如果邓显岐有错误的主张权益的情况下，一审法院应当驳回邓显岐起诉，告知其另案主张权利，而不能迳行变更处分邓显岐的诉求，否则导致双方权利义务的失衡。二、邓显岐通过向陈坚购买该房屋，但是该房屋是我方在1993年购买居住并占有使用至今，而陈坚实际是陈妙珍多年邻居，其通过可能为欺诈的方式签订合同，梁炳新作为出售代理人并没有收取房款，故该点是存在诉争的根本原因，没有办理产权证，并通过继承人进行一系列诉讼，从而顺利将房屋过户到其名下，所以陈坚在本案及另案多次庭审中未出示合理的购买房屋的证据，我方认为该两人购得房屋时并非善意，并没有支付对价，存在瑕疵。根据相关公布案例，明确涉案中陈坚始终没有合法占有房屋的情形下，邓显岐依法应当向陈坚主张无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任，现在邓显岐从未从出售方陈坚处获得诉争房屋实际控制权的情形下，径行要求诉争房屋实际占用人陈妙珍迁出，于法无据。针对陈妙珍的上诉，邓显岐二审辩称：不同意陈妙珍的全部上诉请求，我方认为一审法院对于涉案房屋的产权认定合法有效，事实清楚，法律适用正确，陈妙珍理应按照判决将涉案房屋返还给我方。上诉人邓显岐上诉请求：1、变更一审判决第二项，将认定支付房屋使用费的时间改判为2012年8月29日；将关于支付房屋使用费不超过2100元的认定标准改判为按同时期同地段同类房屋租金的市场价格参考计算房屋使用费。邓显岐于2016年9月19日向一审法院提出本案诉讼请求：1、陈妙珍停止侵害邓显岐对广州市越秀区东华西路仁秀里X号X房的房屋使用权，限期腾空并返还该房屋给邓显岐；2、陈妙珍支付房屋使用费（从2012年8月29日起计算至陈妙珍实际腾空房屋之日止，按每月2100元计算）给邓显岐。事实和理由：2012年邓显岐购得位于广州市越秀区东华西路仁秀里X号二层房屋，并于2012年8月29日取得房屋产权证。为能合理使用上述房屋，邓显岐向广州市房产交易中心申请办理了分证手续，将上述房屋分成4个小套房，其中一套产权证登记地址为广州市越秀区东华西路仁秀里X号X房。现该房屋由陈妙珍占有使用。邓显岐多次与陈妙珍协商，要求其搬出房屋，并通过越秀区大东派出所及越秀区大东司法所进行调解，均未能解决该纠纷。为维护邓显岐的合法权益，故提起诉讼。陈妙珍一审辩称：陈妙珍在1993年已实际购买涉案房屋，并合法占有使用管理至今，邓显岐所购得涉案房屋本身存在瑕疵，且现有证据不能确认邓显岐取得合理的购房对价，故此其仅凭房产证主张涉案房屋所有权不足为据，且陈妙珍会另行寻法律途径解决涉案房屋的纠纷。陈妙珍至今依法使用该房屋是合法合理使用，并非非法占有，且陈妙珍近年失业在家，并没有经济收入来源。请求法院查明事实，依法作出判决。一审法院经审理查明：据粤房地权证穗字第××号房地产权证记载：越秀区东华西路仁秀里X号X房的权属人为邓显岐，登记时间为2012年10月19日，规划用途为住宅，套内建筑面积59.49平方米，层数9层。另邓显岐提供粤房地权证穗字第××号房地产权证（复印件），记载：越秀区东华西路仁秀里X号二层的权属人为邓显岐，登记时间为2012年8月29日，规划用途为住宅，套内建筑面积238.2平方米，层数9层。陈妙珍对其对真实性、合法性、关联性均不予确认。2014年5月27日，陈妙珍向一审法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认2012年3月21日梁炳新与陈坚的《广州市存量房买卖合同》（合字1XXXX）无效。2、确认2012年8月22日陈坚与邓显岐的《广州市存量房买卖合同》（合字1XX3号）无效。3、确认东华西路仁秀里X号X房所有权为原告陈妙珍所有。一审法院于2015年12月16日作出（2014）穗越法民三初字第1276号民事判决：驳回原告陈妙珍的全部诉讼请求。之后，陈妙珍不服上述一审判决向广州市中级人民法院提起了上诉，广州市中级人民法院于2017年2月7日作出(2016)粤01民终11044号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案一审诉讼过程中，经一审法院现场勘察，东华西路仁秀里现有公安机关核发的31号、X号、35号、37号门牌房屋，X号没有独立的楼梯出入口，涉案房屋位于35号出入口的2楼，门口张贴手写的Y房，该楼层共有4套房屋，涉案房屋所处的位置与上述仁秀里X号X房的房地产权证中的房地产分户图记载的位置一样。鉴于上述的勘察情况，一审法院于2017年7月28日到广州市住房和城乡建设委员会调查仁秀里X号及35号的产权登记情况，经查，仁秀里X号只有2楼的登记记录；仁秀里35号只有4楼以上的登记记录；仁秀里X号及35号都没有首层及3楼的登记记录。陈妙珍表示涉案房屋现由陈妙珍及其儿子陈晖霖、女儿陈思有共三人在居住。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，邓显岐是现广州市越秀区东华西路仁秀里X号X房的房屋的所有权人，依法享有对房屋占有、使用、处分、收益的权利。故邓显岐要求陈妙珍交还涉案房屋及支付使用费合法有理，一审法院予以支持。使用费应按房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价标准计付为宜，因邓显岐所提供的证明其取得仁秀里X号2楼房屋产权的房地产权证只是复印件，故邓显岐要求陈妙珍从2012年8月29日支付房屋使用费理由不成立，一审法院不予支持。计算日期应以邓显岐取得房屋产权登记之日即2012年10月19日始计算。关于涉案房屋的门牌地址问题，经一审法院现场勘察及房管部门的产权登记记录，广州市越秀区东华西路仁秀里X号X房实际上就是广州市越秀区东华西路仁秀里35号Y房。综上所述，一审法院依照《依照中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下：一、被告陈妙珍（含同住人员）应于本判决发生法律效力之日起九十日，将广州市越秀区东华西路仁秀里X号X房（即广州市越秀区东华西路仁秀里35号Y房）腾空交回给原告邓显岐；二、被告陈妙珍应于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告邓显岐支付广州市越秀区东华西路仁秀里X号X房自2012年10月19日起至判决生效之日止的房屋使用费（每月按房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计算，但每月房屋使用费不能超过2100元）；本判决发生法律效力之次日起，被告陈妙珍应按上述标准逐月向原告邓显岐交纳房屋使用费至将房屋腾空交回给原告邓显岐时止；三、驳回原告邓显岐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1050元，由被告陈妙珍负担。经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。另查明，一审法院于2017年9月4日向邓显岐送达一审判决书，邓显岐于2017年10月27日提交上诉状。本院认为，关于邓显岐的上诉问题，一审法院于2017年9月4日向邓显岐送达一审判决书，邓显岐如不服一审判决提起上诉，应在十五天法定期限内（即2017年9月19日）提出上诉，而邓显岐于2017年10月27日才提交上诉状，故邓显岐提起的上诉已经超过法定期限，本院不予接纳。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人陈妙珍提出的上诉进行审查。根据房地产权证的记载，邓显岐是现广州市越秀区东华西路仁秀里X号X房的房屋的所有权人，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，邓显岐作为涉案房屋的所有权人，依法享有对房屋占有、使用、处分、收益的权利。故邓显岐在本案中要求陈妙珍交还涉案房屋及支付使用费合法有理，一审法院予以支持，并无不当，本院予以确认。生效(2016)粤01民终11044号民事判决已经驳回陈妙珍要求确认陈坚与邓显岐的房屋买卖合同无效以及确认涉案房屋所有权为其所有的诉讼请求，陈妙珍在本案中仍以此为由拒绝搬迁，理由不成立，本院不予支持。关于陈妙珍应支付的房屋使用费，一审法院判决以邓显岐取得房屋产权登记之日即2012年10月19日始计算，并无不妥，本院也予确认。关于涉案房屋的门牌地址问题，经一审法院现场勘察及房管部门的产权登记记录，广州市越秀区东华西路仁秀里X号X房实际上就是广州市越秀区东华西路仁秀里35号Y房，本院予以确认。关于邓显岐的诉讼请求问题，邓显岐在本案一审时诉请要求陈妙珍迁出越秀区东华西路仁秀里5号X房以及支付房屋使用费5万元，但邓显岐在本案重审一审时明确诉请要求陈妙珍迁出越秀区东华西路仁秀里X号X房以及支付房屋使用费（按每月2100元计），一审法院据此进行审理，并无超出邓显岐的诉讼请求。因此，陈妙珍上诉主张一审法院不能迳行变更处分邓显岐的诉求，理据不成立，本院不予支持。综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。陈妙珍上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1050元，由上诉人陈妙珍负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一七年十二月二十日书记员  陈婷婷黄咏欣