重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终7425号上诉人(原审被告)：重庆招商置地开发有限公司，住所地重庆市南岸区南城大道199号正联大厦8层，统一社会信用代码91500000699257394Q。法定代表人：凌常峰，董事长。委托诉讼代理人：俞理伟，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨燕，中豪律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：卢庆阳，男，汉族，1977年3月10日出生，住浙江省东阳市。被上诉人(原审原告)：韦凌英，女，汉族，1979年11月26日出生，住重庆市江北区。被上诉人共同委托诉讼代理人：莫新耀，重庆中力律师事务所律师。被上诉人共同委托诉讼代理人：秦建英，重庆中力律师事务所律师。上诉人重庆招商置地开发有限公司（以下简称招商置地公司）因与被上诉人卢庆阳、韦凌英商品房预约合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2017)渝0108民初12040号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。招商置地公司上诉请求：撤销原判并依法改判。主要事实以及理由：一审认定事实不清，适用法律不当。1.招商置地公司已经在双方签订认购书时，告知了卢庆阳、韦凌英签订《商品房买卖合同》，故卢庆阳、韦凌英对于《商品房买卖合同》的内容已经充分知晓并认可。卢庆阳、韦凌英未按时签约，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定承担赔偿责任。2.一审法院片面选取证据内容，将未查清的证据作为认定事实的根据。对于微信聊天记录，招商置地公司不予认可，即使聊天记录真实，聊天对象为招商置地公司置业顾问万欣，内容中也未涉及房屋的交付时间以及办证时间，对于申请贷款的比例，万欣也未承诺过三成，反而一再提醒贷款有难度，聊天内容也反应了决定权在银行对卢庆阳、韦凌英的征信审核与综合认定。且万欣仅为置业顾问，无决定权，在招商置地公司已经发出解除通知及律师函后，万欣没有代表招商置地公司做出承认、放弃的权利。3.一审法院混淆了卢庆阳、韦凌英基于认购书产生的缔约义务与双方签署《商品房买卖合同》后对于主要条款的履行问题。认购书的标的为双方签订《商品房买卖合同》的行为，而卢庆阳、韦凌英违反履行签约义务，双方对于主要条款不能协商一致不能作为是否履行签约义务的考量因素，因首付款的比例及支付时间系双方签订《商品房买卖合同》中的内容，属于履行合同的范畴，而非本案诉争的缔约义务。另外，双方在认购书中对于选择银行贷款方式做了明确约定，故贷款时间及额度均不影响卢庆阳、韦凌英按时签约。且认购书中对于主要条款已经约定清楚，一审法院却罔顾该事实。卢庆阳、韦凌英辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。卢庆阳、韦凌英向一审法院起诉请求：判令招商置地公司双倍返还卢庆阳、韦凌英定金100万元。主要事实及理由：2017年3月17日，卢庆阳、韦凌英到招商置地公司处看房，拟购买房屋一套，询问后该房屋可以办理银行按揭，首付三成，按揭七成，卢庆阳、韦凌英考虑后决定购买。双方签订《招商置地·长嘉汇认购书》，卢庆阳、韦凌英认购位于重庆市南岸区长兴路3号2幢1单元-1801的房屋，并支付定金50万元。2017年3月20日前后，卢庆阳、韦凌英按照认购协议到招商置地公司签约中心拟签订《商品房买卖合同》，并准备了相应的款项拟支付房屋首付款。但招商置地公司提供的《商品房买卖合同》中的交房时间和办证时间与此前陈述不一致，且招商置地公司要求房屋首付款必须达到四成，并要求卢庆阳、韦凌英只能向招商置地公司指定的银行办理按揭，具体按揭事宜需与银行协商。由于《商品房买卖合同》中的交房、办证时间、首付款比例等与认购书招商置地公司陈述不一致，致使当日未签订正式合同。但卢庆阳、韦凌英本着友好协商履行合同的目的，遂与招商置地公司协商交房、办证时间，并多方委托关系与银行协商按揭事宜。招商置地公司却在2017年5月以卢庆阳、韦凌英未如期签订合同为由，发函通知其单方解除认购书，收取的定金不予退还。卢庆阳、韦凌英认为，未正式签订《商品房买卖合同》的原因在于招商置地公司变更了房屋交付及办理产权证时间，且临时增加了首付款金额，致使双方未能协商一致。卢庆阳、韦凌英为履行合同也一直与招商置地公司以及招商置地公司指定的银行多次交涉力求继续履行合同。且招商置地公司也表示签约时间灵活，认购书的签约时间只是公司的一个形式。现招商置地公司单方解除合同，不符合法律规定及合同约定，卢庆阳、韦凌英为此诉至法院。招商置地公司辩称，1、招商置地公司没有就交房时间、办证时间及按揭贷款首付额度向卢庆阳、韦凌英做出过特别的承诺；2、卢庆阳、韦凌英要求招商置地公司双倍返还定金100万没有法律和合同依据，卢庆阳、韦凌英未按认购书约定的期限到签约中心与招商置地公司签订正式合同，招商置地公司有权解除认购书并不退还卢庆阳、韦凌英已付定金。一审法院经审理查明：2017年3月17日，卢庆阳、韦凌英（乙方）与招商置地公司（甲方）签订《招商置地·长嘉汇认购书》，主要约定卢庆阳、韦凌英认购招商置地公司开发的南岸区长兴路3号2幢1单元-1801号房屋，建筑面积330.49平方米，套内面积286.25平方米，总房款价税合计10028888元，乙方在签订认购书时支付定金50万元，作为签订《商品房买卖合同》的担保。乙方选择银行按揭贷款方式付款（备注：乙方选择银行按揭贷款方式的，最终审批权在金融机构）。如乙方选择银行按揭的付款方式，因政策变化或银行信贷政策变化、个人资信问题等原因而不能采用贷款方式或贷款金额不足，乙方不得以此为由拒绝签署购房合同或解除本认购书。因任何原因致使乙方不能采取按揭付款方式的，乙方应在甲方通知之日起7日内一次性补足房款，否则甲方有权解除购房的所有合同及补充协议，不再退还乙方已付定金。乙方应在签署本认购书七日内即2017年3月24日前，到甲方签约中心与甲方签署该房屋的《重庆市商品房买卖合同》。乙方签署《重庆市商品房买卖合同》时，须提交如下资料：…5、《个人征信调查表》银行同意贷款回执。以下任一情况发生时，甲方有权单方解除本认购书，并将商品房另行出售，乙方已付甲方的定金不再退还。本认购书自甲方向乙方发出书面解除通知的第三日起自动解除。如本认购书继续履行的，甲方有权取消给予乙方的所有房价优惠，并按日向乙方收取逾期应收款万分之五的违约金：1、乙方未按本认购书约定的时间到甲方签约中心与甲方签署买卖合同的…。认购书签订当日，卢庆阳、韦凌英向招商置地公司支付了定金50万元。根据卢庆阳、韦凌英举示的和招商置地公司置业顾问万欣的微信聊天记录可以看出，2017年3月21日，置业顾问将签约所需资料发送给卢庆阳、韦凌英，双方后约定于2017年4月10日到签约中心进行签约。2017年4月10日，卢庆阳、韦凌英到招商置地公司签约中心拟签订合同，卢庆阳、韦凌英希望能首付三成，置业顾问并未提出反对，只是表示现在银行一般都只能贷款四成，同时也将首付三成和四成的预算单一并交付卢庆阳、韦凌英。之后双方一直在就首付比例问题进行协商。2017年5月15日，招商置地公司向卢庆阳、韦凌英发出《解除认购书通知》，以卢庆阳、韦凌英未在2017年3月24日到招商置地公司签订正式商品房买卖合同为由，要求解除认购书并不再退还卢庆阳、韦凌英定金。2017年5月24日，置业顾问告知卢庆阳、韦凌英因正式合同一直未签，故公司才发出解除合同函，同时表示可以继续签订合同，且可以先首付三成，另外一成首付可以写一个欠款说明缓交。卢庆阳、韦凌英表示可以继续签合同。2017年5月26日，招商置地公司再次向卢庆阳、韦凌英发出律师函，以卢庆阳、韦凌英未在认购书约定的期限内到招商置地公司签订正式商品房买卖合同为由，要求解除认购书并不再退还卢庆阳、韦凌英定金。一审法院认为，卢庆阳、韦凌英与招商置地公司签订的《招商置地.长嘉汇认购书》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应属合法有效。认购书签订后，卢庆阳、韦凌英向招商置地公司缴纳的定金50万元，系作为签订正式商品房买卖合同之担保，使双方均负有在约定的签约时限前就签订正式商品房买卖合同继续进行磋商之义务。根据庭审查明情况，双方在签订认购书以后，一直就在积极协商签订合同事宜。后双方商定于2017年4月10日到招商置地公司签约中心签订正式合同，卢庆阳、韦凌英也如约前往，但因首付比例未能达成一致，双方未正式签订合同。之后，双方一直就首付比例问题积极进行协商。该院认为，价格条款作为合同的主要条款，应包括总价、付款时间、付款方式等。认购书虽约定了房屋总价以及以按揭方式付款，但并未约定首付比例以及付款时间等，故双方对合同的主要条款不能协商一致系《商品房买卖合同》未能订立的原因，此应系不可归责于双方的原因导致。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。据此，招商置地公司以卢庆阳、韦凌英未在认购书约定的期限内到招商置地公司处签订正式商品房买卖合同为由，要求解除认购书并不再退还卢庆阳、韦凌英定金的理由不能成立，招商置地公司收取的卢庆阳、韦凌英定金，应予以退还。同理，卢庆阳、韦凌英以招商置地公司违约为由要求招商置地公司双倍返还定金的诉讼请求，亦不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、重庆招商置地开发有限公司于本判决生效之日起三日内一次性退还卢庆阳、韦凌英购房定金50万元。二、驳回卢庆阳、韦凌英其他诉讼请求。案件受理费6900元，由卢庆阳、韦凌英负担3450元（已缴纳），由重庆招商置地开发有限公司负担3450元（此款已由卢庆阳、韦凌英垫付，重庆招商置地开发有限公司于判决生效后直接支付卢庆阳、韦凌英）。二审查明，万欣系招商置地公司置业顾问，负责与卢庆阳、韦凌英就诉争房屋签订商品房买卖合同等相关事宜。二审查明的其他事实与一审查明事实相同。本院认为，关于微信聊天记录能否作为认定本案事实的依据问题。招商置地公司虽否认韦凌英与万欣微信聊天记录的真实性，但其并未对该聊天记录提出任何疑点，只是认为聊天记录载明的内容不能认定万欣认可诉争房屋的首付款比例为三成，万欣也无权代表招商置地公司承诺继续履行合同。结合招商置地公司认可万欣系其置业顾问，工作职责为配合办理合同签订、协助卢庆阳、韦凌英申请银行按揭贷款，以及卢庆阳、韦凌英于2017年4月10日前往签约中心签约等事实，与微信记录中万欣与韦凌英聊天内容基本一致，故本院对聊天记录的真实性予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《招商置地·长嘉汇认购书》中约定卢庆阳、韦凌英应于2017年3月24日前往签约中心与招商置地公司签署《商品房买卖合同》，后万欣与韦凌英商定将签约时间改为2017年4月10日，而韦凌英在双方约定的时间如约前往，故其并未违反《招商置地·长嘉汇认购书》中约定的缔约义务。因《招商置地·长嘉汇认购书》中并未约定房屋价款的首付款比例以及支付时间，且依据聊天记录载明的内容，万欣与韦凌英就首付款比例以及支付时间等问题一直处于协商处理状态。在此期间，招商置地公司却发函称因卢庆阳、韦凌英未在约定时间签署《商品房买卖合同》，不予退还已经收取的定金。据此，并非卢庆阳、韦凌英的原因导致双方未能订立商品房买卖合同，招商置地公司应当将定金返还买受人卢庆阳、韦凌英。综上，招商置地公司要求不予退还卢庆阳、韦凌英定金50万元的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，法律适用正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由重庆招商置地开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  申 威审 判 员  张小明代理审判员  岳 林二〇一七年十二月十二日书 记 员  徐一佳