文书内容江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏07民终2901号上诉人（原审被告）：连云港旺旺家园开发有限公司，住所地连云港市海州区郁州路法定代表人：李玉生，该公司董事长。委托诉讼代理人：凌浩，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈正义，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京广厦物业服务有限公司连云港分公司，住所地连云港市经济技术开发区负责人：顾蓉，该分公司总经理。委托诉讼代理人：李秋生，江苏田湾律师事务所律师。上诉人连云港旺旺家园开发有限公司（以下简称旺旺开发公司）因与被上诉人南京广厦物业服务有限公司连云港分公司（以下简称广厦物业连云港分公司）物管合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2017）苏0706民初1183号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。旺旺开发公司上诉请求：1.依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人严重违约，未尽物业管理服务之责。一审中，上诉人已经向法院提供了连云港日报网站截屏、已生效的民事判决书及小区现场照片等一系列证据，用于证明被上诉人根本没有履行物业合同约定的义务，其所谓的管理服务远远达不到合同约定的服务内容和质量标准，属于严重违约。其中，上诉人提供的已生效的（2016）苏0703民初3286号民事判决书，法院已经认定被上诉人的物业服务存在严重问题，并且法院基于此在物业服务费用的金额上作了20%的扣减，而本案一审判决仅作了5%的扣减，与生效法律文书的内容相悖。事实上，被上诉人违约造成的小区环境恶化，不仅严重损害了作为开发商的上诉人的声誉及公众形象，而且对上诉人剩余房源的出售价格也造成了很大影响。上述因素均应作为减免相关物业服务费用的考量依据。二、一审法院认定事实错误。1.关于二期空置房中的商业综合楼的费用认定，一审法院认定的依据仅为被上诉人提供的一份单位竣工验收证明复印件。首先，上诉人一直强调二期商业综合楼没有竣工验收，属未完工工程，既然尚未竣工，那上诉人处当然没有相关竣工验收证明材料。一审法院却认为“虽然被告对该份复印件不认可，但其作为建设单位应持有该验收证明的原件”，一审法院的这一推论显然已经背离了事实，上诉人无法证明不存在的事实。其次，根据谁主张谁举证的法律原则，既然被上诉人无法对其主张提供相应的依据，理应予以驳回。2.关于社区用房的费用认定，亦属同样性质。被上诉人依然无法提供《社区用房移交协议》的原件，上诉人对其真实性不予认可。协议上乙方为猴嘴街道办事处，而现场实际挂牌单位是花果山街道宋艞社区居民委员会及支部委员会，与被上诉人陈述不符。在既无证据原件支撑，又与现场客观事实不符的情况下，一审法院不应支持被上诉人的该项费用。3.关于地下室人防工程的费用认定。物业服务费用是按照产权面积收费的，而产权面积是指权利人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由房地产行政主管部门登记确权认定。房屋所有权的房屋建筑面积是总套内面积加公摊面积，地下室人防工程不计入建筑面积。而现被上诉人在一期空置费中却将综合楼地下室7768平方米列入了收费面积，该项收费缺乏依据，不应予以支持。4.一审法院在事实认定中表述，基于上诉人已缴纳费用一直是按照被上诉人诉请的计算标准缴纳的，所以认定被上诉人的主张有事实依据，予以了支持。但其实本案纠纷的产生，正是基于被上诉人收费的不合规、不合理及怠于履约，上诉人才停止支付相关物业服务费。具体操作流程为，上诉人一直是按照被上诉人开具的缴款通知进行付款，后经上诉人方总公司核实，发现已缴费用中确实存在多付的情况。一审法院不应依据上诉人权益受到损害的事实来进行推定。被上诉人广厦物业连云港分公司辩称：请求依法驳回上诉人的上诉请求。事实与理由：一、被上诉人并不存在违约行为，相反在市创建文明城市的攻坚阶段，在更为严格的考核标准下，公司所有员工经过不懈努力，确保了小区物业服务整体通过验收考核。上诉人以连云港日报网站截屏、已生效法律文书及小区照片认定被上诉人提供的服务远远达不到约定的服务内容及质量标准的观点是非常牵强的。连云港日报网站截屏所反映的问题发生在市创建文明城市的攻坚阶段，各级政府、街道对小区日常卫生要求比平时严格许多，而且（2016）苏0703民初3286号民事判决并没有认定业主无需缴纳物业服务费，只是酌情扣减。（2017）苏0703民初383号民事判决也是结合文明城市创建的具体成果，将酌情扣减比例降为10%。本案一审判决将物业服务费酌情扣减5%符合法律规定。二、一审法院认定事实正确。1.关于二期商业综合楼的竣工验收问题，因证据调取受限，被上诉人只能提供复印件，法院可以依据上诉人工程建设的具体情况向有关部门核实是否竣工验收。上诉人作为房地产开发企业，如果工程没有竣工验收，上诉人不可能在纠纷发生之前每月缴纳物业服务费。2.按照法律规定，房地产开发企业必须向物业所在街道移交社区用房。上诉人手中肯定有移交社区用房的相关协议，只要上诉人按证据规则的要求提供，上诉人是否需要缴纳社区用房物业服务费便一清二楚。3.地下人防工程如果没有移交人防办公室，上诉人就必须缴纳物业服务费。广厦物业连云港分公司向一审法院诉讼请求：依法判令旺旺开发公司支付物业费用646207.87元（计算至2017年2月28日）及违约金50000元（按年利率6%计算，分段计取）。一审法院查明事实：2007年，南京广厦物业管理有限公司与旺旺开发公司就旺旺家园小区前期物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》，其中第一条中物业管理区域四至：东至高速公路；南至北京路；西至振兴路；北至高速公路。第二条规定了在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务的具体内容，该条第1项物业共用部位明细中含有地下普通车库。第四条乙方提供的前期物业管理服务质量应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。第六条第1项约定物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准如下：多层住宅：0.35元/月·平方米；小高层住宅：0.88元/月·平方米；幼儿园2元/月·平方米；会所：2元/月·平方米；商业用房：2元/月·平方米（实施普通住宅等级收费的，其物业服务标准及收费标准见附件七）。第七条物业服务费用的交纳第2项房屋竣工验收完毕、物业交付后，对于未售出的空置房，甲方根据收费标准75%的比例按月向乙方支付空置房物业服务费。第十二条第3项甲方同意本物业由南京广厦物业管理有限公司连云港分公司旺旺家园物业管理处全权负责管理事宜。违约责任第二十七条甲方、业主、物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金的），按应交数额0.005%向乙方支付违约金。第三十二条本合同期限自2007年6月8日起到2009年6月7日止；本合同期限内，业主大会召开、业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同附件五约定了前期物业服务管理质量标准。合同还对物业服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、违约责任等其他事项进行了约定。该合同签订后，广厦物业连云港分公司对旺旺家园小区进行前期物业管理服务。合同到期后，2012年2月7日，旺旺开发公司（甲方）与案外人南京广厦物业服务有限公司（乙方）签订《连云港旺旺家园小区前期物业服务合同补充协议》，主要内容为：鉴于甲、乙双方签订的《前期物业服务合同》于2012年6月7日到期。合同第三十三条规定：“本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议。”现双方经友好协商，决定签订以下补充协议：一、本协议约定乙方为旺旺家园小区的物业服务合同期限延长至本小区（包括一、二期）业主委员会成立。届时本协议自行中止。二、根据《连云港市物业服务收费管理实施办法》（连价服字[2008]326号）第十条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或都因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业公共服务费由开发建设单位全额交纳。”甲乙双方原签订的《前期物业服务合同》中约定空房管理费按90%收取的条款已不符合省、市有关规定，甲方同意从2012年元月份始，空置房管理费按全额（即100%比例）支付给乙方。三、本协议条款适用于本小区的一、二期所有物业。四、如未来国家对物管政策实际调整，双方通过协商签订新的协议。五、本补充协议作为原《前期物业服务合同》的附件，与原合同具备等同法律效力。六、本协议一式四份，双方各执两份。2012年4月17日，南京广厦物业服务有限公司旺旺家园物管处（乙方）与旺旺开发公司（甲方）签订《协议书》，约定：鉴于旺旺家园小区沿北京路门面房门前道路硬化道板砖工程已竣工。因本工程不在小区红线范围内，为已建工程维护好，甲方委托乙方代为看管并达成以下协议：1.甲方委托乙方代看管北京路门面房前已铺设的面包砖道路不被人为损坏，不被商贩占用，不被乱堆乱放，确保已建道路的整洁。2.乙方安排1人从事专项看管作业，不得从事其他看护事宜。3.甲方按每月支付2000元的费用作为人员工资（含税）。4.甲方门面房出售并交付后，本协议自行终止。5.本协议一式二份，双方各执一份。2012年7月26日，旺旺开发公司（甲方）与广厦物业连云港分公司（乙方）签订《协议书》，甲方委托乙方维护旺旺家园小区一期综合楼地下室及二期人防地下室布置的公共配套设备和消防、人防、供电方面的重要设施，现达成协议如下：1.甲方委托乙方维护内容为保证地下室内通讯、消防设施、配电设备和专用变电所正常运行，即时排除地下室积水，保证设备不被人为破坏。2.乙方派出2名水电工专项从事地下室设备的维护。3.甲方按每月支付2名人工工资，每人每月2500元含税，每月支付乙方人员工资共计5000元。4.一期综合楼地下室及二期人防地下室内的所有设备维修和保养费用由甲方承担。5.本小区业主委员会成立后本协议自行终止。6.本协议甲乙双方签字盖章后自2012年8月1日开始生效。如经甲、乙双方协商后确定新的协议，可进行重新签订，新协议签订后本协议自行作废。7.本协议正本一式二份，双方各执一份。2015年7月7日，广厦物业连云港分公司（乙方）与旺旺开发公司（甲方）签订《协议书》，约定甲方委托乙方管理旺旺家园小区一期生活、消防供水中心泵房布置的公共配套设备及与此相关的重要设施，现达成协议如下：1.甲方委托乙方维护内容为：保证中心泵房内的通讯、供水、消防设施、供电设备正常运行，及时排除地下室积水，清理垃圾，保证设备不被人为破坏。2.乙方派出3名水电工专项从事地下室设备的维护，并保证24小时有人值班，随时排除供水设施出现的故障，确保小区居民用水及消防安全。3.甲方按每月支付3名人工工资，每人每月3000元，每月支付乙方人员工资共计9000元。4.旺旺家园小区一期生活、消防供水中心泵房内的所有设备维修和养护费用甲方承担。5.本协议待二期远程水表看护协议中止之日起执行。6.本协议双方签字盖章后生效。7.本小区业主委员会成立后本协议自行终止。8.本协议正本一式二份，双方各执一份。一审中广厦物业连云港分公司主张下列表格中序号为1－11项的2016年8月-2017年2月份（计7个月，算到2017年2月28日）、12-13项2016年7月-2017年2月（计8个月）的相关物业费用：序号号              项目              总建筑      面积      （㎡）              空置房      未售出      面积（㎡）              单价      (元)              应收空      置房费      元/月              所欠      金额      （元）                  1              一期      空置      房              门面房              5678.84              3901.74              2.00              7803.48              54624.36                  2              综合楼              16338.13              14630.13              2.00              29260.26              204821.82                  3              综合楼      地下室              7768              7768              2.00              15536              108752                  4              二期      空置      房      小高层              37206.28              0.00              0.8              0.00              0                  5              多层              76256.32              0.00              0.7              53379.42              0                  6              门面房              5410.58              5410.58              2.00              10821.16              75748.12                  7              商业综合      楼              4315.04              4315.04              2.00              8630.08              60410.56                  8              架空层              10057.76              24.89              0.7              17.42              121.94                  9              储藏室              3348.77              2832.87              0.7              1983.01              13881.07                  10              面包砖      2000元/月                 /                 /               /                 /              14000                  11              人防地下室      5000元/月                 /                 /               /                 /              35000                  12              社区用房              428              428              2.00              856              6848                  13              地下泵房      9000元/月                 /                /                /                /              72000                  总计                ——               ——              ——                 ——              646207.87      针对该份广厦物业连云港分公司本案中主张的物业服务费的明细表，旺旺开发公司认为一期综合楼地下室属于人防工程不应交费；二期商业综合楼属于未竣工工程也不应交纳物业服务费；社区用房也没有取费的依据，且对单价2元的标准有异议。广厦物业连云港分公司应按其提供的证据中的单价0.7元、0.8元的标准收费。其余无异议。一审中，广厦物业连云港分公司提供2012年6月27日旺旺开发公司（甲方）与案外人连云港经济技术开发区猴嘴街道办事处（乙方）、鉴证方连云港经济开发区社会事业局三方签订的《连云港旺旺家园社区用房移交协议》的复印件，其中约定甲方将开发的连云港旺旺家园住宅小区位于连云港开发区振兴路28号旺旺家园会所一层北楼建筑面积为123平方米及三层北楼建筑面积为305平方米交给乙方用作社区用房，以上共为428平方米。应乙方要求，甲方同意为乙方交纳社区用房物业管理费。旺旺开发公司对该份社区用房移交协议的复印件不认可，但其又未能提供该协议的原件。直至一审诉讼期间，涉案小区的业主委员会尚未成立。2013年11月14日、2014年11月12日，广厦物业连云港分公司就多层0.7元/平方米/月、小高层0.8元/平方米/月进行了备案。二期空置房中的综合楼面积4453.2平方米，于2007年10月15日竣工，于2008年1月25日验收。2016年8月16日旺旺开发公司交纳2016年6月社区用房物管费856元。2016年9月27日，旺旺开发公司交纳2016年7月综合楼及人防地下室设备维护保养费5000元；交纳2016年7月门面房面包砖看护费2000元。2016年9月29日，旺旺开发公司交纳2016年7月一期空房费共计52599.74元；交纳2016年7月二期空房费21451.67元。一审法院另查明：已生效的连云区人民法院（2016）苏0703民初1650号民事判决查明，广厦物业连云港分公司管理的涉案小区内公共区域卫生垃圾无人清理、公共设施损坏无人维修，车辆乱停乱放阻碍通行、路灯损坏无法照明，广厦物业连云港分公司在该案中也认可因物业收费不齐、人员减少，小区内卫生问题真实存在。已生效的2016年12月28日连云区人民法院（2016）苏0703民初3286号民事判决也确认了广厦物业连云港分公司物业管理服务存在瑕疵。2016年9月,在全市卫生城市创建期间，因涉案小区在创卫工作中存在小区内整体环境脏、乱、差，地面、绿化带内杂物较多，车辆停放秩序混乱，门前乱堆杂物现象较为普遍，垃圾桶普遍未盖保桶盖，毁绿种菜现象较为突出，单元门破损严重，楼道内小广告相当多，未能积极配合区物业主管部门开展创卫工作，南京广厦物业服务有限公司在全市范围内被通报批评。一审法院认为：本案一审的争议焦点为：1.一期空置房中综合楼地下室、二期空置房中的商业综合楼、社区用房是否应计取物业费用？如果收取，是否应按2元/平方米/月的标准计取？一期综合楼地下室及二期人防地下室设备维护保养费5000元/月是否应收取；2.广厦物业连云港分公司履行物业管理服务是否存在瑕疵以及是否予以酌情扣减；3.广厦物业连云港分公司主张的违约金50000元能否成立？一、关于一期空置房中综合楼地下室、二期空置房中的商业综合楼、社区用房是否应计取物业费用？如果收取，是否应按2元/平方米/月的标准计取？一期综合楼地下室及二期人防地下室设备维护保养费5000元是否应收取？关于一期空置房中综合楼地下室是否应计取物业费用及计取的标准问题。一审法院认为，旺旺开发公司与案外人南京广厦物业服务有限公司签订的《前期物业合同》及《连云港旺旺家园小区前期物业服务合同补充协议》，以及旺旺开发公司与广厦物业连云港分公司于2012年7月26日签订的《协议书》，是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约定履行各自的义务。根据《前期物业合同》及《连云港旺旺家园小区前期物业服务合同补充协议》的约定，一期空置房中综合楼地下室在广厦物业连云港分公司对涉案小区进行物业管理服务的四至范围内且在物业服务明细范围内，广厦物业连云港分公司也对其进行了物业管理服务，结合旺旺开发公司2016年7月所交纳的一期空置房费52599.74元包含了（门房3901.74平方米×2=7803.48元、综合楼14630.13×2=29260.26元、综合楼地下室7768平方米×2=15536元）综合楼地下室物管费15536元的情况，现广厦物业连云港分公司主张一期空置房中的综合楼地下室的物管费用108752元（7768平方米×2元/平方米/月，从2016年8月至2017年2月计7个月），有事实依据，一审法院依法支持。关于二期空置房中的商业综合楼（行政楼）是否应计取物业费用及计取物业费标准是否是2元/平方米/月的问题。一审法院认为，根据《物业管理条例》第四十二条第二款已竣工尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，从广厦物业连云港分公司提供的单位竣工验收证明复印件看，二期空置房中的商业综合楼于2007年10月15日竣工，虽然旺旺开发公司对该份复印件不认可，但其作为建设单位应持有该验收证明的原件，且从其所交的2016年7月二期空置房的物业费用数额21451.67元看，包括该商业综合楼的物业费用。故一审法院对旺旺开发公司辩称该二期空置房的商业综合楼尚未竣工不应交费的观点，一审法院不予采信。关于该二期空置房的商业综合楼物业费用的计算标准问题，广厦物业连云港分公司主张按《前期物业服务合同》第六条约定商业用房2元/平方米/月计算，符合《前期物业服务合同》及其补充协议的约定，一审法院依法支持。关于面积，虽然竣工验收证明书上载明4453.2平方米，广厦物业连云港分公司按4315.04平方米计算，系对自身权利的处分，一审法院依法予以认定。故对广厦物业连云港分公司主张2016年8月至2017年2月（7个月）的二期空置房的商业综合楼物业费用60410.56元（4315.04×2×7），一审法院予以支持。关于社区用房是否应计取物业费及计取物业费的标准问题。一审法院认为，虽然广厦物业连云港分公司提供的《连云港旺旺家园社区用房移交协议》系复印件，但结合《前期物业服务合同》中约定会所：2元/平方米/月以及旺旺开发公司交纳的2016年6月社区用房物管费856元（428平方米×2元/平方米/月）的事实，可以相互印证旺旺开发公司负有按2元/平方米/月的标准向广厦物业连云港分公司交纳社区用房物业费的义务。旺旺开发公司作为该协议的当事人，对该协议的复印件不认可又未能提供相反证据证明，故旺旺开发公司应承担法律不利后果。一审法院对广厦物业连云港分公司主张旺旺开发公司给付2016年7月至2017年2月（8个月）的社区用房物管费6848元（428平方米×2元/平方米/月×8个月）的诉讼请求依法支持。关于一期综合楼地下室及二期人防地下室的维护费5000元/月是否应收取的问题。一审法院认为，广厦物业连云港分公司与旺旺开发公司在2012年7月26日的《协议书》中明确约定了旺旺开发公司委托广厦物业连云港分公司对一期综合楼地下室及二期人防地下室布置的公共配套设备和消防、人防、供电方面的重要设施进行维护，广厦物业连云港分公司派2名水电工专项从事地下室设备的维护，旺旺开发公司每月支付工人工资5000元。旺旺开发公司已交的2016年7月综合楼及人防地下室设备维护保养费5000元也佐证了这一事实。故广厦物业连云港分公司主张综合楼及人防地下室设备维护保养费35000元（5000元/月×7个月，自2016年8月至2017年2月），有事实依据，一审法院依法支持。二、广厦物业连云港分公司履行物业管理服务是否存在瑕疵以及是否予以酌情扣减？一审法院认为，旺旺开发公司提供的连云港日报网站截屏、已生效的民事判决书及照片等证据能够证明广厦物业连云港分公司在涉案小区物业管理服务上存在瑕疵，一审法院对广厦物业连云港分公司主张的旺旺开发公司欠付物业管理费予以酌情扣减。本案中，旺旺开发公司本应按约给付广厦物业连云港分公司2016年8月至2017年2月：一期空房费计368198.18元（门面房54624.36元+综合楼204821.82元+综合楼地下室108752元），二期空房费计150161.69元（门面房75748.12元+商业综合楼60410.56元+架空层121.94元+储藏室13881.07元）、面包砖维护费14000元、综合楼及人防地下室设备维护保养费35000元以及自2016年7月至2017年2月的社区用房物管费6848元（428平方米×2元/平方米/月×8个月）、地下泵房管理费72000元（9000元/月×8个月），共计646207.87元。鉴于广厦物业连云港分公司在物业管理服务上的瑕疵，一审法院予以酌情扣减旺旺开发公司应付物业管理费用646207.87元的5%为32310.39元。扣减后，旺旺开发公司应给付广厦物业连云港分公司物业管理费为613897.48元。三、关于广厦物业连云港分公司主张违约金50000元能否成立的问题。一审法院认为，虽然《前期物业服务合同》中约定旺旺开发公司每月支付广厦物业连云港分公司空置房物业服务费，以及未按时足额交付物业服务费的，按应交数额的0.005%支付违约金。本案中，由于广厦物业连云港分公司履行物业合同存有瑕疵，双方对物业费的数额发生争议，旺旺开发公司因广厦物业连云港分公司的行为停止交付物业费，不存在过错，故一审法院对广厦物业连云港分公司主张的50000元违约金不予支持。综上所述，一审法院对广厦物业连云港分公司诉讼请求中的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院遂判决：一、旺旺开发公司于判决生效后给付广厦物业连云港分公司物业管理费为613897.48元；二、驳回广厦物业连云港分公司的其他诉讼请求。案件受理费10260元，其中广厦物业连云港分公司负担1231元,旺旺开发公司负担9029元。本院二审期间经审理查明：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。二审诉讼期间，被上诉人广厦物业连云港分公司为证明其抗辩主张向本院举证：连云区人民法院作出的（2017）苏0703民初383号民事判决书。证明：在旺旺开发公司一审提交的判决书之后，连云区人民法院针对涉案小区物业服务纠纷案件，将被上诉人应当收取的物业费酌情减少10%。说明针对被上诉人存在的物业服务不到位的情况，法院根据实际情况自由裁量。上诉人认为应当扣减物业费20%的理由不充分。上诉人旺旺开发公司对此证据质证意见为：对该份判决书形式要件无异议。上诉人一审提交的（2016）苏0703民初3286号民事判决，一审法院也援引该生效判决，同样认定涉案小区存在严重物业管理问题，该判决认定扣减了被上诉人20%的物业服务费。被上诉人提供的判决书落款时间与本案一审判决时间较为接近，也是扣减被上诉人10%物业服务费。可以看出，本案一审判决扣减被上诉人5%物业服务费是比较低的。由于被上诉人物业管理存在严重问题，对上诉人的形象损害极大，大大影响上诉人开发小区的销售房价，不亚于对小区业主的影响。本院经审查后认为，被上诉人提交的连云区人民法院作出的（2017）苏0703民初383号民事判决书合法有效，本院依法予以采信。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1.上诉人以被上诉人严重违约，未尽物业管理服务之职，主张不应支持被上诉人的一审诉讼请求能否成立；2.一审判决上诉人支付二期空置商业楼的物业服务费是否正确；3.一审判决上诉人支付社区用房的物业服务费是否正确；4.一审判决上诉人支付一期空置房中综合楼地下室的物业服务费是否正确；5.被上诉人收取物业服务费的标准是否合理合规？关于第一个争议焦点，本院认为，上诉人旺旺开发公司与南京广厦物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》以及《连云港旺旺家国小区前期物业服务合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。上述合同签订后，具体由被上诉人广厦物业连云港分公司为涉案小区提供前期物业管理服务。由于旺旺开发公司拖欠物业服务费，广厦物业连云港分公司起诉旺旺开发公司进行主张，一审法院在查明相关事实的情况下判决旺旺开发公司向广厦物业连云港分公司支付相应的物业服务费符合相关法律的规定。至于一审法院根据广厦物业连云港分公司提供前期物业管理服务质量的情况，酌情扣减5%物业服务费是否妥当的问题，本院经审查后认为，一审诉讼期间，旺旺开发公司虽提供了连云港日报网站截屏、照片以及连云区人民法院（2016）苏0703民初1650号民事判决书，以证实广厦物业连云港分公司在物业管理服务上存在严重违约，以及之前生效的民事判决书酌情扣减物业服务费的比例达到20%，但广厦物业连云港分公司在一审诉讼期间，也提供拆除方案、违章搭建报告、保安值班、保洁绿化、电梯维护等记录，证明其履行了相应的物业服务义务；另外，广厦物业连云港分公司在二审诉讼期间还提供了连云区人民法院作出的（2017）苏0703民初383号民事判决书，证实该份生效的民事判决书酌情扣减其物业服务费的比例仅是10%；由此可见，法院在审理物业服务纠纷案件时，在查明物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵的情况下，对物业公司所主张的物业服务费酌情扣减的比例并不是统一的，而是要根据不同的案件事实以及物业管理服务存在的瑕疵情况对业主的影响程度，综合考量后酌情确定较为合理的扣减比例，属于法院自由裁量的范围；本案中，一审法院根据查明的案件事实，基于广厦物业连云港分公司所提供的物业管理服务存在的瑕疵情况，酌情扣减其5%的物业服务费也并无不当，故本院对旺旺开发公司以广厦物业连云港分公司存在严重违约，未尽物业管理服务之责为由，上诉要求驳回广厦物业连云港分公司一审诉讼请求的理由不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，一审诉讼期间，旺旺开发公司虽然主张二期商业综合楼尚未竣工，其依法不应交纳空置房物业服务费，但广厦物业连云港分公司对此提供了二期商业综合楼单位竣工验收证明复印件用以证明二期商业综合楼于2007年10月15日已经竣工，并且还提供了发票证实了旺旺开发公司于2016年7月份就二期空置商业综合楼已经向广厦物业连云港分公司交纳了物业服务费。旺旺开发公司虽然对于广厦物业连云港分公司提供的二期商业综合楼单位竣工验收证明复印件不予认可，但其不能对其在本案诉讼之前已经向广厦物业连云港分公司交纳二期空置商业综合楼物业服务费作出合理解释，所以一审法院据此判决旺旺开发公司支付二期空置商业综合楼的物业服务费并无不当，故本院对旺旺开发公司上诉主张一审判决其支付二期空置商业楼的物业服务费是错误的理由不予采信。关于第三个争议焦点，本院认为，一审诉讼期间，广厦物业连云港分公司向旺旺开发公司主张社区用房物业服务费，为此提供了旺旺开发公司签订的《连云港旺旺家园社区用房移交协议》复印件以及旺旺开发公司交纳2016年6月社区用房物管费的票据予以证实，旺旺开发公司虽然对《连云港旺旺家园社区用房移交协议》复印件不予认可，但其对涉案小区内存在社区用房以及其在本案诉讼之前为该社区用房交纳物业服务费的事实未能作出合理解释，所以一审法院据此判决旺旺开发公司支付社区用房物业服务费并无不当，故本院对旺旺开发公司上诉主张一审判决其支付社区用房物业服务费是错误的理由不予采纳。关于第四个争议焦点，本院认为，一期空置房中综合楼地下室包含在广厦物业连云港分公司对涉案小区进行物业管理服务的范围内，且旺旺开发公司之前就一期空置房中综合楼地下室已经向广厦物业连云港分公司交纳了物业服务费，一审法院据此判决旺旺开发公司支付拖欠的一期空置房中综合楼地下室的物业服务费并无不当。旺旺开发公司以一期空置房中综合楼地下室属于人防工程上诉主张相关的物业服务费不应由其交纳，本院对此经审查后认为，由于旺旺开发公司未能举证证明其已经将一期空置房中综合楼人防地下室移交给人防办公室，不能证实相应的物业服务费应由人防办公室交纳，所以旺旺开发公司的该项上诉主张不能成立。旺旺开发公司还以其向广厦物业连云港分公司交纳一期综合楼地下室及二期人防地下室设备维护保养费为由上诉主张其不应再向广厦物业连云港分公司交纳一期空置房中综合楼地下室的物业服务费，因该两项费用系基于不同协议而产生的，相互之间不构成替代关系，故旺旺开发公司的该项上诉主张亦不能成立。关于第五个争议焦点，本院认为，旺旺开发公司虽上诉主张广厦物业连云港分公司收取物业服务费的标准不合理、不合规，但未提供任何证据予以证实，故本院对旺旺开发公司的该项上诉主张不予支持。综上，旺旺开发公司的上诉请求及理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理10260元（连云港旺旺家园开发有限公司已预交），由上诉人连云港旺旺家园开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 乙 斌审判员 何 平审判员 万子榕二〇一七年十二月七日书记员 蒋 寻法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。