广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤04民终2952号上诉人（一审原告）：梅坤，男，汉族。委托诉讼代理人：涂远钊，北京市盈科(珠海)律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海乐佳房地产代理有限公司。法定代表人：钟彼得。委托诉讼代理人：郑旭光，北京德恒(珠海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟丽娜，北京德恒(珠海)律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海汇源投资管理有限公司，住所地珠海市香洲区吉大景园路19号1栋1单元216室。统一社会信用代码：91440400786450213F。法定代表人：王蓉。委托诉讼代理人：周颖哲，女，汉族。系公司员工。委托诉讼代理人：朱华斌，男，汉族。系公司员工。上诉人梅坤与被上诉人珠海乐佳房地产代理有限公司（以下简称乐佳公司）、珠海汇源投资管理有限公司（以下简称汇源公司）商品房预售合同纠纷一案中，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2017）粤0402民初2969号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人梅坤委托诉讼代理人涂远钊，被上诉人乐佳公司委托诉讼代理人郑旭光、钟丽娜，被上诉人汇源公司委托诉讼代理人周颖哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梅坤的上诉请求为：1、撤销（2017）粤0402民初2969号民事判决书；2、改判由乐佳公司、汇源公司退还梅坤退回8万元及利息损失6098元（暂自2015年9月1日起按照银行同期贷款利率计算至2017年4月5日，实际计算至清偿本息之日止）；3、由乐佳公司、汇源公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审法院在裁决的过程中存在基本事实认定错误，适用法律错误，并存在法律逻辑错误，其裁决的结果没有事实依据。一审法院未对汇源公司提供的涂远钊与梅坤的两份《临时买卖协议》的本质以及真实性进行核实与查明，忽视该《临时买卖协议》实质上是一个定金合同，并且汇源公司所提供的两份《临时买卖协议》的签订时间系其在开庭应诉前篡改伪造的，从而直接导致一审法院对本案事实有了根本性的错误认定。涂远钊、梅坤与汇源公司签订的《临时买卖协议》本质上就是一个定金合同，是为了担保双方签订《商品房买卖合同》而订立的从合同。《临时买卖协议》上面关于房屋的坐落号，价格，付款方式等是与《商品房买卖合同》上面是一致的。但是汇源公司所提供的涉诉本案的两份《临时买卖协议》的签订日期又与签订《商品房买卖合同》的日期是同一天，《临时买卖协议》第二项第三款的第一节约定：“签订本协议当日即支付定金壹拾万元，于本协议签订之日起7日内签订《商品房买卖合同》及附件并支付总房价款的30%”，基于此，汇源公司为何要在与涂远钊、梅坤签订了《商品房买卖合同》的同时又多此一举的签订一份《临时买卖协议》！乐佳公司和汇源公司所主张的电商模式前后的价格本质上都是一个价格，即涂远钊、梅坤《商品房买卖合同》上的价格2243720元与2196046元，并不存在汇源公司所称的电商优惠！《诚丰广场电商收据》本质上就是汇源公司将收到梅坤十万元的定金转为购房预付款的一个凭证，而非参加了“电商模式”。涂远钊的购房合同总价2243720元早已在2015年8月29日支付1万元时已经确定下来（汇源公司于2015年8月29日开具给涂远钊定金收据）。《临时买卖协议》的本质上就是梅坤在8月29日交付定金时，梅坤就已经与汇源公司就购买该房产的价格达成的一致，才有这么一个《临时买卖协议》。两份《临时买卖协议》是在魏华明2015年8月29日时交付3万元定金时就已经协商确定，并于2015年8月29日签订的！因为涂远钊那份《临时买卖协议》第十条上明确约定：2015年8月29日收到定金10000元整，约定于2015年8月31日前补齐定金100000元整，如到期未能补齐，则没收定金100000元整（此处应当是10000元整，在开庭时双方已释明），并将该房屋另行出售。可知《临时买卖协议》很明显就是定金合同！该《临时买卖协议》上关于梅坤所购买的房产的坐落位置、价格、房屋面积以及付款方式是与《商品房买卖合同》上房产的坐落位置、价格、房屋面积以及付款方式是一模一样的！并且，梅坤的那份《临时买卖协议》第十条上明确约定：2015年8月29日收到定金20000元整，约定于2015年8月31日前补齐定金100000元整，如到期未能补齐，则没收定金20000元整，并将该房屋另行出售。所以在2015年8月31日，雷永波与魏华明交付了《临时买卖协议》中剩余的17万元定金（涂远钊差欠的9万元定金，梅坤差欠的8万元定金），后汇源公司的销售员沈自建提供给他们一份《诚丰广场电商收据》。并且这个17万元与之前汇源公司于2015年8月29日所收到的3万元定金（其中涂远钊交付1万，梅坤交付的2万元定金）相加正好是《临时买卖协议》中约定的20万元定金。否则，第十条的不会手写约定涂远钊、梅坤应当在8月31日前补齐10万元定金这一约定及其法律后果！并且在《临时买卖协议》上面没有任何一处体现了关于有“电商”、“电商模式”或者是“电商优惠”的字样，如果说《临时买卖协议》上的房产合同价是享受过电商优惠之后的，完全可以在第十条中一并注明！但是上面却没有写！更加可以侧面的印证《临时买卖协议》上的关于涉案房产的价格就是汇源公司告知的的合同总价款。梅坤有新的证据证明汇源公司在一审庭审中所提供的两份《临时买卖协议》是经过其私自篡改伪造过两处后提供的。因为乐佳公司和汇源公司根本就从未向涂远钊、梅坤及其代办人提供过2423720元、2440635元这价格，没有证据能够证明上诉人涂远钊与梅坤所购买的涉案房产的初始价格分别是2423720元、2440635元！汇源公司利用篡改后的时间上的先后顺序误导一审法院认为涂远钊与汇源公司签订的《临时买卖协议》中的合同总价2243720元是汇源公司所主张的2423720元初始房价经过“电商模式”优惠后的折扣价，从而达到否认《临时买卖协议》上约定2243720元的合同价即是初始价格的目的！二审法院可以进一步查明，如果涂远钊和汇源公司之间双方签订的《临时买卖协议》的时间真的是2015年9月4日，梅坤与汇源公司签订的《临时买卖协议》的时间是9月11日，为什么两份《临时买卖协议》上第十条上都会写“约定于2015年8月31日前补齐定金100000元整”？2015年9月4日合同双方都已经签订了《商品房买卖合同》，为什么还要签订《临时买卖协议》？试问，在2015年9月4日，涂远钊如何穿越回去补齐应于2015年8月31日前未缴纳的剩余定金90000元？第十条手写的时间约定明显是与常理是不相符的，可知该《临时买卖协议》一定是在2015年8月31日之前签订！并且这可以充分反应汇源公司所提供的《临时买卖协议》的“签订日期”是其在双方签订后开庭前汇源公司私自篡改伪造的！因为在汇源公司提供涂远钊的《临时买卖协议》中的第三项交付楼房期限中，交房日期本来是2016年12月30日，但是由于汇源公司的笔误，写成的是2015年12月30日，汇源公司便将“5”改成了“6”，在该处相对于不是更改很明显的地方都要由涂远钊签字摁手印确认，但在双方的签约日期上，存在很明显的改动地方（可以明显的看出两个“9月4日”是由两个“8月31日”篡改过来）但居然都没有涂远钊的签字摁印的确认！还有一点，涂远钊《临时买卖协议》上的签章魏华明代涂远钊签订的，在更改“2015”为“2016”时涂远钊在现场，但是《临时买卖协议》中应由涂远钊签章处却是魏华明代签？因此可以断定魏华明代签涂远钊的那份《临时买卖协议》是在涂远钊来珠海之前就已经签订，否则8月31日当天涂远钊就可以亲自签订《临时买卖协议》，无需魏华明代签，这也和魏华明于2015年8月29日支付定金时签订定金合同的行为模式相匹配！梅坤的那份协议《临时买卖协议》同样可以进行一个印证，在明显的改动痕迹之下，可以看出第一个签订日期是“2015年？月2？日”，后被篡改成2015年9月11日！而魏华明是在2015年8月29日替涂远钊与梅坤一并支付的3万元定金，其中1万元是代替涂远钊交付，2万元是代替梅坤交付，两份《临时买卖协议》中第十项所约定的定金条款是相同的，并且两份《临时买卖协议》都是由魏华明所代签，所以不可能存在一份《临时买卖协议》是在2015年9月4日签订，更不可能存在另外一份是在2015年9月11日签订，只可能两份是在双方在同一时间在2015年8月31日以前的2015年8月29日签订。因为《临时买卖协议》上约定涂远钊、梅坤要在8月31日各补齐交付10万元，所以魏华明与雷永波在8月31日补齐了17万元的定金，共计20万元的定金，于是乐佳公司开具给涂远钊和梅坤各一张10万元的盖有珠海乐佳房地产代为收取十万元的电商收据，由于上面写的预付金，梅坤认为定金已经转化为了购房款的一部分。而且，在该收据的最后一句写到：“否则视为放弃购置该单位处理，预付金恕不退回。”这句话明显就是与《临时买卖协议》上第十条的定金条款是相互呼应的，更加印证了该收据就是为收到《临时买卖协议》的定金所开具的，而不是参加所谓“电商模式”的收据。汇源公司在涂远钊的那份《诚丰广场电商收据》篡改的第二处就在第十条的“收到定金10000元整”前增加了“2015年8月29日”这么一句话，在梅坤的《诚丰广场电商收据》第十条的“收到定金10000元整”前增加了“2015.8.29日”这么一句话，上述增加的字的笔迹和后面的手写笔迹完全不同，并且书写格式也不同！汇源公司之所以增加“2015年8月29日”这么一个时间，是为了让篡改后的“2015年9月4日”显得符合日常逻辑！是为了让该约定从字面意义读起来更加有利于汇源公司。“收到定金10000元整，约定于2015年8月31日前补齐100000元整，如到期未能补齐，则没收定金10000元整，并将该房屋另行出售”相比“2015年8月29日收到定金10000元整，约定于2015年8月31日前补齐定金100000元整，如到期未能补齐，则没收定金10000元整，并将该房屋另行出售”而言，前者更能够体现是当时（2015年8月29）收到定金并签订了《临时买卖协议》；但是加了“2015年8月29日”后，给人的感觉是从在2015年8月29日以后的时间，对于2015年8月29日所缴纳的定金之后的一个认可和叙述。并与第一处篡改后的时间“2015年9月4日”相呼应。汇源公司之所以篡改签约时间的因为在涂远钊和梅坤手上的证据《诚丰广场电商收据》上面显示的收款时间是2015年8月31日，把《临时买卖协议》上的签约时间篡改为2015年9月4日，利用篡改后的《临时买卖协议》是在《诚丰广场电商收据》之后，利用这个时间的先后顺序误导一审法院认为涂远钊与汇源公司签订的《临时买卖协议》中的合同总价2243720元是经过汇源公司所主张经过“电商模式”优惠后的折扣价，从而达到排除《临时买卖协议》上约定2243720元的合同价即是初始价格的目的！一审法院未对本案予以定案的证据的采信予以论证与说明。在本案作为普通程序的情况下，一审法院应当对双方所提供的证据是否存在证明力，其证明力的大小予以认定，作为定案的依据，做到以事实为依据，客观公正的作出裁决。但是一审法院没有对双方在质证环节中要定案的证据是否存在证明力，证明力大小都未予以说明，就模糊笼统的作出裁决。首先，在乐佳公司所提供的证据中，从一审法院的判决表述可知，一审法院将所列举的证据一与证据二的真实性与关联性下予以采信。但是该采信明显存在最基本的逻辑错误！乐佳公司所提供的网页（证据一和证据二），证据一上面显示的发布时间是2016年1月22日15点54分，证据二显示的发布的时间是2016年3月16日11点10分10秒。而梅坤交付电商收据上的10万元是在2015年8月31日，试问，乐佳公司如何把2016年1月与3月刊登的广告告知于2015年8月的梅坤？另外，广告上所刊登的“10万抵20万”是怎么一个含义，都没有进行说明。一审法院第二个法律逻辑错误与事实认定错误在于，乐佳公司所提供的证据3到证据15，与梅坤没有任何关联性，而且还不能充分证明上述业主享受到了折扣！更加不能因为其他业主没有提起诉讼就认定其他被多收取房款的业主认可汇源公司、乐佳公司多收取房款的合法合理性。其逻辑错误的原因有四：其一：乐佳公司最多可以证明上述林国平、杨某与赵本军、黄裙三户业主分别向乐佳公司支付了15万元、15万元、97000元的款项而已，不一定意味着上述业主明白乐佳公司的电商模式；其二：乐佳公司和汇源公司没有提供所谓折扣前的房价，一审法院并没有核实乐佳公司与汇源公司是否践行了所阐明的电商模式的义务，但汇源公司都没有提供其打折前的房价，不能证明上述三个业主的合同价是享受过折扣之后的价格。其三：一审法院没有依据认定其他业主支付超过购房总价的情形就代表了业主认可乐佳公司和汇源公司多收取超出购房款部分的合法合理性。不能因为那些业主目前还没起诉汇源公司、乐佳公司，一审法院就认可那些业主认可乐佳公司和汇源公司多收取房款的行为。一审法院之所以作出如此认定，是因为没有全面查清事实。一审法院只询问其购买的过程，没有询问余永远、许某两个业主对于乐佳公司和汇源公司多收取他们的房款并且没开发票的行为是否予以认可。业主是否被告知过有电商模式或是否参加了该电商模式都没有询问。如果经过一审法院的询问，他们对乐佳公司和汇源公司多收取的房款进行调查，得知他们认可乐佳公司和汇源公司多收取的房款时，才可以得出一部分业主（都还不能称之为“较多”业主）持有《诚丰广场电商收据》并认可乐佳公司和汇源公司多收取的房款这一行为。但一审法院在没经过调查询问的情况下就推理出上述结论。一审法院的该做法违背日常生活经验与法律逻辑思维。其四：假设上述业主都经过销售人员的充分解释，知道该电商模式，并且接受该电商模式，自己已经享受了该电商模式的优惠条件，但是，这和汇源公司是否向涂远钊、梅坤及其代付款人告知并解释该电商模式，没有任何关联性！汇源公司在向梅坤销售该房产时，都没有其他业主在场，上述三个业主以及庭审的证人陈某均不在场，并且都未见过梅坤及其代付款人魏华明与雷永波。一审法官在没有任何证据证明汇源公司向梅坤及其代付款人告知并解说电商模式的情形下，竟然认定其他几个业主享受了该优惠，就理所当然的认为涂远钊、梅坤也享受了该优惠！将独立的个体当作共同体来对待！而汇源公司唯一能够证明自己的主张的证据是来源于汇源公司自己的员工沈自建的证人证言，但是沈自建所作的证言与其他接受庭审调查的人员所做的笔录是相互冲突的，并且与汇源公司在庭审中所做的陈述也不相同，而且还与汇源公司有重大利益关系。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二项规定：与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言，不能单独作为认定案件事实的依据。一审法院在判决中存在相互矛盾之处，并且该认定为汇源公司多收取购房款且不开具相应发票的违法行为披上合法的外衣。一审法院认定向乐佳公司支付10万元预付金，应属于购房成本，是梅坤与汇源公司对商品房买卖合同的履行，而非梅坤主张多付的购房款。对于一手房买卖而言，买房者支付给开发商汇源公司的费用除了购房款外不会有“购房成本”这一概念。这个支付给开发商的购房款和“购房成本”有何区别？如果按照一审法院所认定的是购房成本，依据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条的规定：销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。第二十条规定：所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。在汇源公司登记信息的经营范围中可知，其经营范围为：无一般经营项目，房地产项目投资管理；房地产开发（凭资质经营）；商业批发（不含许可经营项目）；自有物业租赁（依法经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）；如果梅坤是参与乐佳公司的电商模式成本，其应当要开具的发票应当是属于那种？《刑法》第201条规定：纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。一审法院对于汇源公司多收取购房者10万元不开具发票所构成的的违法行为不仅没有认定其违法性，反而为其定性为“购房成本”。通过一审法院经过法庭调查认定汇源公司和乐佳公司向其他多数购房者超额收取购房款而未开具发票的行为，依据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条的规定：人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理（依据《最高人民检察院、公安部关于经济犯罪案件追诉标准的规定》第四十九条的规定，纳税人进行偷税活动，涉嫌下列情形之一的，应予追诉：偷税数额在一万元以上，并且偷税数额占各种应纳税总额的百分之二十以上的）。一审法院不仅仅没有将汇源公司和乐佳公司未开具发票所构成的“偷税罪”的犯罪行为移送给相关的司法机关，反而是为汇源公司和乐佳公司的违法犯罪行为披上了合法的外衣！四、假设一审法院对于“乐佳公司向汇源公司提供与客户订立合同的媒介桥梁，代汇源公司向梅坤收取《诚丰广场电商收据》10万元款项的事实，可以认定梅坤是依据《诚丰广场电商收据》参与电商优惠模式，向乐佳公司支付10万元预付金，应属于购房成本，是梅坤和汇源公司对商品房买卖合同的履行，而非梅坤主张多付的购房款”的认定是成立的。那么乐佳公司应当返还给梅坤购房款20万元，梅坤目前在一审中只主张了返还的10万元也仅是20万的一部分。因为自始至终，汇源公司出示的购房总价就是《商品房买卖合同》上的价款，涂远钊的购房总价为2243720元，如果是汇源公司和乐佳公司以及其广告宣传页上的宣传的，“10万抵扣20万”，那么，涂远钊的实际总房价应该为2043720元！否则，所谓的10万元购房成本支出有何意义？那岂不是开发商的单方面更改合同进行变相涨价！乐佳公司的行为与“青岛天价大虾”是一个概念！预付金就是预付款，其含义就是其需要支付某项总价款的一部分，如果一审法院认定梅坤是参加“10万抵20万”电商优惠模式，那这10万元就只是参加该电商优惠模式的一部分费用，梅坤余下还需要缴纳多少的电商优惠模式的费用呢？一审法院对此关键点却进行了一个模糊处理。依据《诚丰广场电商收据》上所写内容：兹收到涂远钊交来壹拾万元整（由魏华明代刷卡）元用于作为参加诚丰广场1-1-2804电商模式／的预付金，成交总价为￥2243720元，抵扣后余下／元需于／内补齐，否则视为放弃该单位处理，预付金恕补退回。因为该收据是乐佳公司为了重复使用而未与梅坤协商所使用的格式条款，那么该收据本质上就是一个带有收据功能的格式合同了。从该收据上字面意义一个通常理解，该收据上“电商模式／”，应当理解为梅坤未参加该电商模式，其收据的理解应当是“涂远钊交付了10万元的购房预付款，该房子成交总价为2243720元”，两句话是并列关系。如果要是按照一审法院所认定涂远钊是在参加“10万抵20万”的电商模式之后的价格，价格是2243720元，那么乐佳公司应当在该收据中“折扣后余下／元需／内补齐”部分写成“折扣后余下2243720元需／内补齐”。而不应该是在折扣后余下部分划“／”。按照通常的理解，合同总价为2243720元，交付了10万元购房预付款，“10万抵扣20万”，那么剩余的款项2043720元就是两者相减可以很轻易得出的一个结论，所以乐佳公司之所以没有写这个相减后的最后房产价格，正是因为这个算数题只要是正常人都会，销售员为避免麻烦而没有写！否则，就是乐佳公司的一种故意欺诈行为。依据《合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。在本案中，应当采取通常理解，乐佳公司应当返还多收取的20万元购房款，梅坤主张的10万元购房款及其利息损失只是20万元的一部分，法院应当予以支持。被上诉人汇源公司辩称，一、两案约定的购房款与汇源公司收取的款项以及开具发票金额是一致的，并不存在汇源公司多收取了购房款的情形。因此，汇源公司不应当向梅坤退还任何款项。二、梅坤向乐佳公司缴纳的10万元是基于乐佳公司向其提供了居间服务，促成了梅坤与汇源公司以合同约定的价款达成了房产买卖交易。乐佳公司收取的款项应当认定为居间服务费用。本案中，乐佳公司履行完毕了居间服务的义务，其收取款项是合理的。三、本案的购房价款分为四个部分：1、购房定金（涂远钊的是1万元、梅坤的是2万元），2、签订买卖合同当时支付的购房价款。3、汇源公司向梅坤提供的借款，4、银行贷款。加入梅坤在购买房产时多支付了款项，在其签订借款协议时，或者在偿还借款时，就应当就多支付的款项提出异议、主张扣除，但是梅坤是在偿还完毕了借款房屋已经交付入住之后才提出了诉讼主张。因此，汇源公司认为，梅坤在本案中的行为属于恶意诉讼，综上，汇源公司认为本案一审判决应当予以维持，梅坤的上诉请求应依法予以驳回。被上诉人乐佳公司辩称，乐佳公司认为一审法院判决认定事实基本清楚，证据充分，适用法律正确，应当予以维持。《临时买卖协议》签订的时间并不影响本案一审法院关于两套房产的电商费用20万元（每套均为10万元）属于购房成本的认定。由于乐佳公司并不是《临时买卖协议》的当事人，乐佳公司不清楚该协议的签订的时间。涂远钊、梅坤承认在签订两份《临时买卖协议》时并未到场，是由他们的亲戚魏华明和雷永波到场作为代理人签订该协议，在2015年8月29日汇源公司和乐佳公司都告知了魏华明和雷永波涉案房产的原价分别是2488277元和2440635元，且存在8万抵16万，10万抵20万的电商活动，只有交付8万或者10万元的电商费用，通过乐佳公司才能以合同约定的价格购买到涉案房产。2015年8月29日，魏华明和雷永波来到汇源公司时，汇源公司和乐佳公司当时表示参加电商活动两套房是需要交纳共计20万元（每套均为10万元）电商费用的，于是当天雷永波和魏华明刷卡两次一次1万元，一次2万元共计3万元给乐佳公司作为电商费用的预付金，其表示没带够钱，希望在8月31日支付剩余的17万元，乐佳公司对此表示同意，且当时没有给他们开具收据，直到8月31日，他们向乐佳公司补齐17万元，乐佳公司才给他们开具了电商收据。而8月29日当天汇源公司也收取了两者的定金两笔共计3万元，且给他们开具了汇源公司的定金收据。假设真如魏与雷所言，事先不知道电商活动的，他们在2015年8月29日，刷卡6万元，当天只收到了3万元的定金收据，却没有对另外3万元不开收据提出任何异议，与常理不符。事实上，刷给乐佳公司的3万元就是电商费用的预付金，涂远钊在一审中的第一次庭审笔录的第18页也是承认知道看房钱就知道定金与预付金的区别，因此结合本案其他证据，《临时买卖协议》签订的时间与本案法院认定20万元是购房成为是无关的。二、上诉状中所称2015年8月31日所交的17万元是给汇源公司的定金与事实不符，该17万元是支付给乐佳公司的电商费用。倘若如上诉状所说两人在2015年8月31日所交的17万元是按照《临时买卖协议》第10条补齐10万元（两套共计20万元）用来支付给汇源公司的定金，那么8月31日的收据应当跟8月29日的定金收据一样，都由汇源公司开具定金收据，但事实上却是由乐佳公司开具17万元的电商收据，正是因为乐佳公司要求其在31号之前补齐17万共计20万元电商费用，乐佳公司在两人补齐后才出具了电商收据。反之，两人应该当场提出异议或者反对才是，而事实上魏华明在一审中承认自己是金融管理学硕士，且一审中魏华明还承认其在9月中旬与涂远钊对过账，如果当时认为款项是定金不是电商费用而受到欺诈的话，涂远钊作为律师也自应当懂得在一年内行使撤销权，撤销本案的商品房购销合同才对。综上所述，梅坤的上诉无任何法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。梅坤向一审法院起诉请求：1.判令乐佳公司和汇源公司退还梅坤购房款10万元及利息损失7623元（暂自2015年9月1日起按照银行同期代理利率计算至2017年4月5日，实际计算至清偿本息之日止）；2.判令乐佳公司和汇源公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：梅坤和涂远钊分别作为本案和（2017）粤0402民初2968号案件的原告以商品房预售合同纠纷为案由起诉乐佳公司、汇源公司至一审法院。魏华明与雷永波是夫妻关系，魏华明是涂远钊的姨妈，雷永波是梅坤的舅舅。梅坤举证一份代收款人由沈自建签名、乐佳公司加盖公章、落款时间为2015年8月31日的《诚丰广场电商收据》载明：兹收到梅坤交来壹拾万元整（由魏华明代刷卡）元用于作为参加诚丰广场1-1-2404电商模式/的预付金，成交总价为￥2196046元，抵扣后余下/元需于/内补齐，否则视为放弃购置该单位处理，预付金恕不退回。同样，涂远钊也持有一份代收款人、落款时间、预付金金额以及格式相同，成交总价为2243720元、购买1-1-2804房的《诚丰广场电商收据》。梅坤和涂远钊主张雷永波根据上述两份《诚丰广场电商收据》代两人共向乐佳公司支付预付金20万元，其中2015年8月29日经乐佳公司要求分别向百圣建材公司刷卡支付2万元、向合肥荣业家具有限公司刷卡支付1万元；2015年8月31日向乐佳公司刷卡支付17万元。汇源公司未就上述款项向涂远钊或梅坤开具收据或发票。梅坤主张除上述10万元之外，已足额向汇源公司支付1-1-2404房的购房款2196046元，乐佳公司代汇源公司多收取购房预付金10万元，请求汇源公司和乐佳公司承担连带退还购房款及相应利息的责任，梅坤为此举证《诚丰广场电商收据》、付款刷卡凭证、《商品房买卖合同（预售）》以及汇源公司开具的收据和发票。为查明案情，一审法院通知魏华明和雷永波出庭接受调查。魏华明陈述，其是管理学硕士，从事金融投资；2015年珠海房市火爆，与雷永波到处开车看房，知道涂远钊和梅坤有购房意向，在诚丰广场分别代涂远钊购买1栋1单元2804房、代梅坤购买1栋1单元2404房，当时负责接待的销售人员是沈自建，魏华明和雷永波分别代两人支付部分购房款，包括上述10万元预付金；从未听售楼人员说过电商模式，也没有见过1-1-2404房的置业计划书；大概是2015年9月中旬进行对账时发现账目不对。雷永波陈述，自己参与了购买两套涉案房产的付款，未听说过电商模式，对1-1-2404房的置业计划书也没有印象。乐佳公司表示《诚丰广场电商收据》所称的“电商模式”是乐佳公司和汇源公司经协商后采取的一种促销模式，购买二房户型即77平方米房产享付8万元抵16万元的优惠、购买三房户型即96平方米房产享付10万元抵20万元的优惠，按揭99折、全款98折优惠。乐佳公司为此举证珠海房产之窗和南方财务网房产首页的网页打印件，林国平、赵本平和杨某、黄群、徐忠华、陈某等客户购买诚丰广场房产的电商收据、刷卡单、置业计划书、临时买卖协议、商品房买卖合同等，并申请陈某作为证人出庭。陈某陈述，其购买了诚丰广场1栋2单元2102房，房产原价是177万多元，参与付8万元抵16万元的优惠模式，付8万元减去16万元，打九九折，再打九八五折，得到1574877元的房产总价，并按该价格购买房产。汇源公司不认可多收梅坤10万元预付金，认可与乐佳公司之间为居间合同关系，乐佳公司向梅坤收取的10万元是乐佳公司成功销售房产的居间报酬。汇源公司为此举证临时买卖协议、借款协议书、承诺书、收据及转账凭证，并申请汇源公司员工沈自建出庭作证。沈自建陈述，其是汇源公司现场销售代表，是涂远钊和梅坤销售房产的置业顾问，由乐佳公司将客户带来，自己负责现场讲解和计价，现场有公示房产原价，汇源公司对外销售诚丰广场楼盘房产近两百套，其中一百多套参与了电商模式销售；涉案房产销售当天，涂远钊、梅坤未到场，是魏华明一家三口在场，乐佳公司向魏华明一家简单介绍诚丰广场，说明电商模式，客户到了售楼部，沈自建带魏华明一家看了样板房，并按三房的电商优惠即以10万元抵20万元计价，一成首付九九折，魏华明表示买三套要求申请额外折扣，乐佳公司的黄总也在场，帮她申请了相当于三套房的团购折扣，另额外打九九折。沈自建还表示曾就1-1-2404房向魏华明说明房产优惠折扣并填写、出示置业计划书，其中1-1-2804的面价（销售人员拿到手的原价）是2489277元，1-1-2404房的面价是2440635元；向涂远钊开具的《诚丰广场电商收据》由沈自建填写，客户每次刷卡和签约都由沈自建陪同完成。为进一步查明案情，一审法院通知旁听人员余永远和许某出庭接受调查。余永远陈述，其于2015年6月底至7月初购买了诚丰广场2单元2201房，是三房，持有一张交8万元抵20万元的电商收据，经计算发现所付费用比总房价超出8万元，在业主群中了解庭审信息来旁听。许某陈述，其购买了诚丰广场1栋2单元2301房，持有一张交10万元抵20万元的电商收据，购房合同和税局发票都未包含该10万元，销售现场没有公示房价，销售人员口头陈述房产单价，签合同才知道房产总价，没有听说过电商模式，据其了解，类似情形的业主在第一次庭审时开了11户左右。另查明：2015年9月11日，汇源公司为甲方、梅坤为乙方签订一份《临时买卖协议》，约定梅坤购买汇源公司开发的诚丰广场项目1栋1单元2404房，建筑面积96.78平方米，建筑面积单价22691.11元/平方米，房款总价2196046元，以精装标准交楼；梅坤签订本协议当日即支付定金10万元，于本协议签订之日起7日内与汇源公司签署《商品房买卖合同》及附件并支付总房价30%的首期款（含定金），即666046元，余款153万元由梅坤向银行申请按揭贷款。第十条手写注明：2015年8月29日收到定金2万元整，约定于2015年8月31日前补齐定金10万元整，如到期未能补齐，则没收定金2万元整，并将该房屋另行出售。落款处，甲方经办人沈自建签名并加盖汇源公司公章、乙方由魏华明代梅坤签名。同日，梅坤为买受人、汇源公司为出卖人签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定梅坤购买汇源公司预售的珠海市香洲区明珠南路1101号1栋1单元2404房，套内建筑面积为73.01平方米，单价为30078.7元，总价款为2196046元。第七条付款方式及期限约定，签订本合同前梅坤已向汇源公司支付定金10万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；梅坤应当于2015年9月11日前支付首期房价款666046元，占全部房价款的30%，余款153万元向银行（贷款机构）申请贷款支付等等。落款处，梅坤和汇源公司分别签名和加盖公章。同日，以广东诚丰商业经营管理有限公司（以下简称诚丰公司）为甲方（出借人）、梅坤为乙方（借款人）、魏华明为丙方（担保人）、汇源公司为丁方签订一份《借款协议书》，约定梅坤向汇源公司购买诚丰广场项目1栋1单元2404房，因资金不足向诚丰公司借款用于支付该房产首付款，由魏华明为梅坤借款债务提供担保；诚丰公司向梅坤提供45万元借款，如梅坤按合同约定还款，则该借款不计利息；诚丰公司、梅坤同意诚丰公司按梅坤要求直接将上述借款汇入梅坤指定汇源公司收取房款的专用账户；还款期限为一年，即梅坤应在2016年9月15日前全额归还借款，自本借款合同签订之日起，梅坤每三个月还款一次，每次还款110000元，梅坤应在每次还款期最后一个月的15号前归还该次欠款至诚丰公司收款账户等等。梅坤举证汇源公司开具的收据显示：2015年8月29日魏华明代雷元菊（后更名为梅坤）刷卡支付定金2万元、2015年9月11日魏华明代梅坤刷卡支付房款206046元、2016年3月15日雷永波代梅坤刷卡还款110000元、2015年12月21日魏华明代梅坤刷卡还款110000元、2016年6月15日雷永波代梅坤刷卡还款110000元、2016年10月9日雷永波代梅坤刷卡还款110000元，合计666046元。汇源公司分别于2015年9月11日以及2015年10月29日共向梅坤开具售房款发票三张，共计金额2196046元。一审法院认为，本案争议焦点在于《诚丰广场电商收据》载明的10万元是梅坤主张的多付购房款，还是乐佳公司和汇源公司主张的电商模式优惠条件。根据梅坤、涂远钊举证的《诚丰广场电商收据》、银行转账凭证、购房合同、购房发票及收据和乐佳公司举证的其他业主的购房资料和《诚丰广场电商收据》，以及一审法院调查的证人陈某、沈自建和旁听人员余永远和许某的陈述可知，较多购房业主在购买诚丰广场房产过程中，均在与汇源公司签署的《商品房买卖合同》约定购房款总价基础上，另付8万元或10万元，该笔款项由乐佳公司直接收取、仅载入《诚丰广场电商收据》，未在汇源公司开具的购房款收据或发票中载明，包括本案梅坤向乐佳公司支付的10万元。虽然梅坤以及梅坤购房经办人魏华明、雷永波不认可乐佳公司和汇源公司的销售人员曾经解说了电商模式的优惠方式以及乐佳公司在网页中公布电商模式广告，但是结合较多诚丰广场购房业主持有《诚丰广场电商收据》，并按该收据支付超出购房总价付款的情形，以及在诚丰广场房产销售过程中，乐佳公司向汇源公司提供与客户订立合同的媒介桥梁，代汇源公司向梅坤收取《诚丰广场电商收据》10万元款项的事实，可以认定梅坤是依据《诚丰广场电商收据》参与电商优惠模式，向乐佳公司支付10万元预付金，应属于购房成本，是梅坤和汇源公司对商品房买卖合同的履行，而非梅坤主张多付的购房款。故梅坤请求乐佳公司和汇源公司退还10万元购房款及相应的利息，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，判决如下：驳回梅坤的诉讼请求。一审案件受理费人民币2452元，由梅坤负担。二审期间，梅坤申请了证人杨某、许某出庭作证。两位证人都陈述不清楚什么是电商活动，但都知道15万抵扣30万、10万抵扣20万的活动。二审期间，汇源公司提交了一份《置业计划书》，载明：房号：1-1-2404；建筑面积：96.78；销售总价：2440635元；优惠折扣：10万抵20万折；折后单价：人民币22691元/平方米；折后总价：人民币2240635元，折99%：人民币2218229元，再折99%：人民币2196046元。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人梅坤上诉主张其并未参加“电商模式”，也未享受电商优惠，汇源公司应将多收的购房款10万元予以退回。为此，本院认为，首先，涉案房产是否以“电商模式”进行宣传、销售问题。汇源公司及乐佳公司均认可汇源公司将其开发的包括涉案房产在内的部分房产委托乐佳公司以“电商模式”进行宣传、销售。而本案中，以“电商模式”进行销售最大特点就是业主可以享受“8万元抵16万、10万抵20万、15万抵30万”的优惠条件。乐佳公司一审提交的证据《珠海房产之窗网页》及《南方财富网房产首页网页》均报道了购买诚丰广场项目相应房屋可以享受“8万元抵16万、10万抵20万”优惠，即包括涉案房产在内的房产实际即是以“电商模式”进行宣传。同时，根据乐佳公司一审提交的其他业主的购房资料、《诚丰广场电商收据》和《置业计划书》，以及一审法院调查的证人陈某、沈自建和旁听人员余永远和许某的陈述可知，业主在购买诚丰广场房产过程中，均享受了“8万元抵16万、10万抵20万”优惠条件，即包括涉案房产在内的房产实际即是以“电商模式”进行的销售；其次，梅坤是否知道涉案房屋采用电商模式销售方式问题。梅坤主张汇源公司或乐佳公司并未告知销售涉案房产采用的是“电商模式”，为此，本院认为，在梅坤购买涉案房产的整个过程中，均是由汇源公司销售代表沈自建介绍、现场讲解、引领观看样板房、出示置业计划书、签订合同、填写电商收据、陪同刷卡等，因此，沈自建在梅坤购买涉案房产的整个过程中是最直接的参与者与见证者。虽然沈自建是汇源公司员工，但其对整个购房过程的陈述，尤其是参与电商模式的优惠价格与置业计划书相互印证，故沈自建的证人证言比较客观地反映了本案事实，可予采信，而沈自建在证人证言中明确表示向梅坤的代理人说明讲解过电商模式。同时，由乐佳公司出具的《诚丰广场电商收据》上明确表明涉案款项10万元是作为参加诚丰广场电商模式的预付金，梅坤此前对此从未提出过异议。再结合一审陈某、余永远、许某以及梅坤二审申请的证人杨某的证人证言，均证明他们在购房时知晓“8万元抵16万、10万抵20万”优惠条件，而本案电商模式最大的特点即是享受“8万元抵16万、10万抵20万”优惠条件，因此，梅坤主张其并不知道涉案房屋采用电商模式销售的理由事实依据不足，本院不予采纳。最后，涉案房产销售总价为2440635元，在梅坤参与电商模式享受优惠条件后，其最终销售总价为2196046元，即梅坤实际享受了参与电商模式给其带来的利益。综上所述，涉案房产等采用“电商模式”进行的宣传、销售，梅坤亦知道并参与了电商模式销售涉案房产，并实际享受了电商模式给其带来的优惠，因此，一审法院根据电商模式的销售特点，结合本案基本事实，认定涉案10万元属于梅坤参与电商模式所应支出的购房成本，而非其多付的购房款，事实依据充分。梅坤上诉请求没有事实及法律依据，依法应予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2452元，由上诉人梅坤负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一七年十二月二十日书记员 谭慧莹