安徽省枞阳县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0722民初3111号原告：刘子阳，男，1988年1月16日出生，汉族，居民，户籍地河南省南阳市卧龙区，经常居住地安徽省枞阳县，原告：奴尔古丽-木哈拉甫（刘子阳之妻），女，1994年12月15日出生，哈萨克族，户籍地新疆哈密市，经常居住地安徽省枞阳县。被告：枞阳县天友置业有限公司，住所地安徽省枞阳县枞阳镇浮山路众阳一品，统一社会信用代码913407625621513965。法定代表人：汤上庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：左言环，安徽枞城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李勇，安徽枞城律师事务所律师。原告刘子阳、奴尔古丽-木哈拉甫与被告枞阳县天友置业有限公司（以下简称天友置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘子阳、奴尔古丽与被告天友置业公司的委托诉讼代理人左言环、李勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘子阳、奴尔古丽-木哈拉甫向本院提出诉讼请求：1.判决继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；2.支付延期交房违约金（按照房屋总价款日万分之三计算，从2017年1月1日起至实际交房日止），截至起诉之日起共计38880元；3.如期办理房屋产权转移登记；4.支付延期交房损失（交通费、装修损失费、精神损失费）共计5000元；5.天友置业公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：刘子阳、奴尔古丽-木哈拉甫与与天友置业公司于2015年8月3日签订《商品房预售合同》，约定刘子阳、奴尔古丽-木哈拉甫购买天友置业公司开发的位于枞阳县××阳镇××“××”××楼××室商品房××套，房屋总价款为480000元，并约定2016年12月31日交房。刘子阳、奴尔古丽-木哈拉甫按约定支付全部房款，天友置业公司未能按期交付验收合格的房屋，为维护自身合法权益，故诉至法院。天友置业公司辩称，1.同意继续履行合同；2.交房延期是因为刘子阳、奴尔古丽-木哈拉甫违约在先和不可抗力的因素导致的，主张违约金不应支持；3.天友置业公司同意按照购房合同的约定办理产权转移登记；4.刘子阳、奴尔古丽-木哈拉甫诉称的相关损失赔偿没有事实和法律依据，不应得到法律支持。刘子阳、奴尔古丽-木哈拉甫为证明自己的主张，向本院提交以下证据：证据1.刘子阳、奴尔古丽-木哈拉甫的身份证复印件,证明刘子阳、奴尔古丽-木哈拉甫身份情况。证据2.《商品房买卖合同》复印件一份，证明房屋买卖事实及权利义务情况。证据3.购房发票复印件，证明刘子阳、奴尔古丽-木哈拉甫履行了给付义务。天友置业公司对刘子阳、奴尔古丽-木哈拉甫提交的证据发表质证意见如下：对证据1、2无异议，证据3真实性无异议，但对方违约在先，没有按照合同第六条约定的时间办理按揭手续。天友置业公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据：证据1.营业执照、法定代表人身份证明书，证明天友置业公司主体资格。证据2.拆迁工作协议，证明枞阳县枞阳镇人民政府在竞买人依法取得宗地使用权，签订国有土地使用权出让合同之日起一年内完成宗地内的建筑物，构筑物等拆迁工作，保证竞得人合法权利。证据3.《国有建设用地使用权出让合同》，证明天友置业公司于2011年3月23日签订国有建设用地使用权出让合同的事实。证据4.关于要求尽快解决拆迁工作及交付土地使用权证书的报告，证明天友置业公司多次向枞阳县人民政府报告要求解决土地问题的事实。证据5.《商品房买卖合同》复印件，证明合同约定2016年12月31日交房的事实及刘子阳、奴尔古丽-木哈拉甫未按照合同约定的合理期间内主张权利，视为自动放弃权利的事实。合同第7页有特别约定（逾期交房之日起60日内，有权解除合同，从有权解除合同当日起，超过30日视为放弃解除合同及相关权利）。证据6.关于解决土地遗留问题的紧急报告与再报告一份，证明政府处理遗留问题久拖不决。证据7.枞阳县召开全县抗洪抢险表彰总结大会，证明枞阳县2016年遭受了50年一遇特大洪水灾害。证据8.长期积水需要采取的技术建议，证明灾后不能继续施工，工期被延误的事实。证据9.关于处理交房群发事件的报告一份，证明天友置业公司请求政府解决群发事件，对延期交房积极协商解决的事实。证据10.会议纪要，证明县政府组织安排消防，对涉案房屋进行了现场查看，认为涉案房屋可以安全使用，具备验收条件。刘子阳、奴尔古丽-木哈拉甫对天友置业提交的证据发表以下质证意见：对证据1无异议；证据2、3，的真实性没有异议，但与合同相对方无关，不能达到证明目的；证据4的真实性有异议，可以自行印发；证据5真实性无异议，按合同规定，应当有书面交房通知，也没有交房验收手续，不能达到证明目的；证据6同证据4的质证意见；证据7没有具体的部门出具的洪水影响时间，达不到证明目的；证据8同证据4质证意见；证据9同证据4的质证意见；证据10会议纪要，时间和应交房的时间间隔了9个月，且只是说具备验收条件，没有具体的验收报告。经过庭审举证、质证，结合双方当事人的陈述，本院对双方提供的证据作如下认定：对刘子阳、奴尔古丽-木哈拉甫提交的证据1、2，天友置业公司无异议，予以认定。证据3具有真实性，予以认定。对天友置业公司提交的证据1无异议，予以认定。证据2、3、4、6、9，具有真实性，但与本案无直接关系，不予认定。对证据7、8、系众所知事实，予以认定。本院经审理认定事实如下：刘子阳、奴尔古丽-木哈拉甫与天友置业公司于2015年8月3日签订《商品房预售合同》，约定刘子阳、奴尔古丽-木哈拉甫购买天友置业公司开发的位于枞阳县××阳镇××“××”××楼××室商品房××套，房屋总价款为480000元，约定付款方式为买受人于合同签订时付款200000元，余款280000元由买受人在签约后七个自然日内备齐所有资料申请住房公积金按揭；合同第八条约定出卖人应当在12月31日前依照有关规定，将取得建筑竣工验收备案证明、符合合同约定的商品房交付买售人，合同第九条约定出卖人逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，出卖人应当自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已支付房款万分之三的标准向买受人支付违约金，同时约定买受人行使解除合同权利的期限为为解除权发生之日起30日内，逾期视为买受人放弃解除合同及有关权益的权利。合同签订后当日，刘子阳、奴尔古丽向天友置业公司交付200000元，并备齐资料申请办理住房公积金贷款，房款余额280000元在2015年11月29日足额汇入天友置业公司账户。2016年12月31日，天友置业公司通知刘子阳、奴尔古丽-木哈拉甫办理交房手续，因涉案房屋未能完成竣工验收备案证明、部分附属设施未完工，双方未能完成房屋交接手续。双方因迟延交房责任承担发生争议，因而成讼。另查明：2016年夏季枞阳县发生特大洪水灾害，涉案房屋的附属工程因此未能及时完工。本院认为，依法成立的合同受法律保护。刘子阳、奴尔古丽-木哈拉甫与天友置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应诚实履行。故对刘子阳、奴尔古丽-木哈拉甫要求天友置业公司继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。刘子阳、奴尔古丽-木哈拉甫按照约定交付了前期购房款，并在约定期限内完成余款的住房公积金按揭申请手续，全部履行了房款支付义务，天友置业公司未能在约定期限交付手续齐全的房屋，应承担相应违约责任。因2016年夏季枞阳县发生特大洪水灾害，属于不可抗力因素，对天友置业公司涉案房屋附属工程后期施工确实造成影响，可据情扣除洪水灾害造成的延误工期5个月,即2017年5月31日为房屋交付时间。故天友置业公司应支付刘子阳、奴尔古丽-木哈拉甫违约金17280元【2017年6月1日至2017年9月30日起诉时止，共计120天，按合同约定日万分之三支付约定支付违约金（480000元×3?×120天=17280元）】，天友置业公司其他免除违约责任的理由不能成立，依法不予支持。对于刘子阳、奴尔古丽-木哈拉甫要求支付起诉时至实际交房止的违约金具有不确定性，本案不予处理。迟延交房造成的其他损失诉求，已超出迟延交房造成的实际损失，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定。判决如下：一、被告枞阳县天友置业有限公司继续履行与原告刘子阳、奴尔古丽-木哈拉甫于2015年8月3日签订的《商品房买卖合同》；二、被告枞阳县天友置业有限公司在本判决生效后十日内向原告刘子阳、奴尔古丽-木哈拉甫支付迟延交房违约金17280元；三、驳回原告刘子阳、奴尔古丽-木哈拉甫其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费897元，减半收取448.5元，由枞阳县天友置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  吴小安二〇一七年十二月十三日书记员  朱禹臻附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。