北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终10076号上诉人（原审原告）：雷萌，男，1982年10月11日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王月，北京市京联律师事务所律师。上诉人（原审被告）：顾欣，男，1973年12月1日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：ＸＸＸ，北京耀联律师事务所律师。上诉人雷萌与上诉人顾欣房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初11309号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雷萌上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判顾欣给付其违约金56万元，赔偿其中介费损失4.26万元，诉讼费由顾欣承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，部分事实认定错误且缺乏基本证据支持，部分认定没有法律依据。在雷萌存在可得利益损失远高于其主张的违约金的情况下判令顾欣只给付20万元违约金，不公平、不合情、不合法。顾欣上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判驳回雷萌的诉讼请求，诉讼费由雷萌承担。一审判决无视雷萌和中介公司明知涉案房屋存在在先网签的事实，而简单认定顾欣违约是错误的；一审判决无视合同中违约条款约定的按照全部已付款的20%向买受人支付违约金的约定，判决20万元的违约金系错误的。雷萌向一审法院起诉请求：1、解除双方于2016年9月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（简称买卖合同）、《商业贷款付款方式补充协议》（简称贷款付款协议）及补充协议；2、顾欣支付其违约金56万元；3、顾欣赔偿其中介费损失4.26万元。一审法院认定事实：2016年9月8日，雷萌与顾欣在北京存房房地产经纪有限公司（简称存房公司）居间下签订买卖合同、贷款付款协议及补充协议。买卖合同主要约定：雷萌购买顾欣位于丰台区xxx2912号房屋（即涉案房屋），建筑面积：46.39平方米，房屋成交价格为人民币243万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价人民币37万元，雷萌向顾欣于签订合同1日内支付定金人民币5万元。买卖合同第八条权属转移登记约定：因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。如买受人解除合同，适用本合同第十条第（一）款约定。买卖合同第十条合同解除条款第（一）款约定：如出卖人违约，买受人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行。本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除。出卖人应于5个工作日内将其已经收取的买受人的全部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。贷款付款协议第一条约定：房屋总价包括房屋成交价及房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价总计为人民币280万元；第二条付款方式约定：1、定金：买受人以自行交接方式支付定金（不高于成交价格的20%）人民币5万元。买受人应于本协议签订之日起1日内支付该笔定金。2、物业交接保证金：出卖人同意将购房款人民币1万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付。……4、商业按揭贷款：买卖双方应于网签后三个工作日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为：人民币170万元。……5、剩余购房款：（1）买受人于银行批贷一个工作日内支付出卖人购房款人民币73万元，支付方式为资金监管。（2）买受人于银行批贷一个工作日内支付出卖人购房款人民币31万元，支付方式为房天下托管。补充协议主要约定:房屋总价280万元，定金5万元，顾欣违约金双倍赔偿，雷萌违约定金不退，违约方承担中介费。合同签订后，雷萌支付顾欣涉案房屋定金5万元，雷萌向存房公司支付中介费4.26万元。除上述定金5万元外，雷萌未就涉案房屋支付顾欣其他款项。合同履行中，因涉案房屋存在在先网签，雷萌与顾欣无法办理涉案房屋的网签手续，双方亦未办理商业按揭贷款手续。一审庭审中，雷萌陈述，2016年9月12日存房公司做网签时发现涉案房屋存在在先网签情况。2016年12月13日，顾欣以支付宝转账的方式将涉案房屋定金5万元退还雷萌，并备注“无法解除网签，退订金”。一审诉讼中，顾欣表示涉案房屋在先网签已于2017年1月撤回，雷萌、顾欣仍坚持解除买卖合同、贷款付款协议及补充协议。顾欣主张雷萌在签订上述合同时即知悉涉案房屋存在在先网签一事，雷萌不认可，顾欣亦未提交相关证据。另涉案房屋产权现登记在顾欣名下。上述事实，有买卖合同、贷款付款协议、补充协议、居间服务合同、收款收据、配偶同意出售证明、授权网签委托书、存量房屋交易所需资料参考清单、房屋状况说明书、家庭购房申请表、购房资格核验结果打印件、购房承诺书、承诺不自行办理缴税、过户的声明、资金托管提示函、我爱我家报价单打印件、网签记录打印件、补充协议、支付宝交易记录、聊天记录及双方当事人陈述在案佐证。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补助措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，雷萌与顾欣于2016年9月8日签订的买卖合同、贷款付款协议、补充协议系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。关于合同解除，雷萌、顾欣均同意解除双方于2016年9月8日签订的买卖合同、贷款付款协议、补充协议，对此法院不持异议。关于顾欣是否存在违约行为，首先，顾欣在与雷萌签订上述合同前与案外人签订了涉案房屋买卖合同，并办理了网签手续，且顾欣在明知涉案房屋存在在先网签的情况下，隐瞒上述情况，与雷萌就涉案房屋签订上述合同，顾欣的上述行为导致雷萌无法办理涉案房屋网签手续，致上述合同无法履行；其次，从上述合同签订之日至雷萌起诉已超过120日，现涉案房屋因顾欣的原因未办理权属转移登记手续。综上，顾欣的行为已经构成违约，应当承担违约责任。关于雷萌要求顾欣支付违约金56万元，违约金系对雷萌损失的补偿，诉讼中雷萌未就其实际损失提供证据，且雷萌于签订买卖合同之后不久即知道涉案房屋存在在先网签的情况，雷萌支付涉案房屋款项仅限5万元定金，现涉案房屋虽然上涨，但该涨幅远低于合同约定，综上结合顾欣违约情形、违约对雷萌另行购房的影响及涉案房屋款项支付情况等，法院认为雷萌主张的违约金过高，法院酌情予以调整。关于中介费，考虑到雷萌主张的违约金已经能够弥补其损失，且上述合同解除后，其中介费用亦可向存房公司主张，故关于雷萌中介费的主张，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除雷萌与顾欣于二〇一六年九月八日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《商业贷款付款方式补充协议》及补充协议；二、顾欣于判决生效之日起十日内支付雷萌违约金二十万元；三、驳回雷萌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审查对一审法院查明的事实予以确认。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。顾欣主张按照双方所签合同第九条第（一）款第2项的约定，违约金应为买受人全部已付款的20%，而非房屋总价款的20%。雷萌则主张其要求顾欣支付违约金系依据双方所签合同第八条第（二）款第1项及合同第十条第（一）款。经查，双方所签合同第九条第（一）款系关于出卖人逾期交房违约责任的约定。本院认为，雷萌与顾欣就涉案房屋所签房屋买卖合同、贷款付款协议及补充协议系双方真实意思表示，双方均应依约履行各自的义务。现双方均同意解除上述协议，本院不持异议。关于违约责任问题，顾欣在已经与案外人就涉案房屋签订买卖合同的情况下，又将涉案房屋出售给雷萌，导致其与雷萌之间就涉案房屋的交易无法依约办理网签、过户等手续。原审法院据此认定顾欣的行为构成违约，应当承担违约责任，系正确的。顾欣虽上诉主张雷萌及存房公司明知涉案房屋存在在先网签，但雷萌对其该项主张不予认可，顾欣亦未就其所述雷萌在签订合同时已经知晓涉案房屋存在在先网签的主张提供充分证据予以证明，故本院对顾欣的该项上诉主张不予采信。关于违约金数额问题，结合双方合同履行情况及房屋交易市场情况，考虑到雷萌支付的房款数额及雷萌在涉案房屋买卖合同签订后不久即知晓涉案房屋存在在先网签等因素，一审法院酌定的违约金数额并无不当，本院予以维持。雷萌上诉要求顾欣给付其违约金56万元，依据不足，本院难以支持。顾欣上诉主张应按照已付款的20%计算违约金的主张，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。关于中介费问题，考虑到中介费问题涉及案外人存房公司且法院酌定的违约金数额已经高于中介费损失等因素，一审法院未支持雷萌的该项请求，并无不当，本院亦不予支持。综上所述，雷萌与顾欣的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11639元，由雷萌负担7339元（已交纳），由顾欣负担4300元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 佳审判员 王金龙审判员 霍翠玲二〇一七年十二月二十六日书记员 孙辰姝