吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)吉07民终140号上诉人（原审原告）：吉林省更新房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区西安大路8号新世纪鸿源广场1幢1344号。法定代表人：刘更新，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨德志，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：张伟新，吉林恒轶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林省友鑫房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市宽城区亚太北大街3146号办公楼5027室。法定代表人：史殿阁，该公司经理。委托诉讼代理人:贺刚，男，1962年11月11日生，汉族，个体工商户，现住吉林省长春市二道区民丰街四胡同****号。被上诉人（原审被告）：郭延平，现住吉林省长岭县。��审第三人：于学光，个体工商户，现住吉林省长春市高新区。上诉人吉林省更新房地产开发有限公司（下述简称更新公司）因与被上诉人吉林省友鑫房地产开发有限公司（下述简称友鑫公司）、郭延平、原审第三人于学光房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长岭县人民法院作出的（2017）吉0722民初1825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人更新公司的法定代表人刘更新及其委托诉讼代理人ＸＸＸ、张伟新，被上诉人友鑫公司的委托诉讼代理人贺刚，被上诉人郭延平到庭参加诉讼。原审第三人于学光经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已缺席审理终结。更新公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认郭延平与友鑫公司签订的《房屋买卖合同》无效；3.郭延平返还巨宝山���聚鑫花园小区住宅楼2单元4003室房屋；4.友鑫公司、郭延平承担本案的诉讼费用。事实和理由:1.聚鑫花园小区住宅楼为更新公司法人财产。2011年8月26日更新公司取得聚鑫花园小区建设用地批准书，2011年11月17日更新公司获得建设用地规划许可证，2012年1月5日更新公司获得了建设工程施工许可证，2012年1月9日更新公司获得了聚鑫花园小区商品房预售许可证，上述事实证明聚鑫花园小区住宅楼是更新公司经合法立项、审批、开发、建设的商品住宅楼，依据《中华人民共和国公司法》第3条规定，属于更新公司法人财产；2.一审法院认定事实不清，适用法律不当。非法销售更新公司房屋的主体是友鑫公司，而非更新公司的股东史殿阁，依据《中华人民共和国公司法》第4条、第5条规定，公司股东一旦出资，其原有财产就不属于个人，而属于公司法人财产，无论非法销售房屋��主体是友鑫公司还是史殿阁，其两者均非聚鑫花园小区的房屋所有人，其绝对权力不容许任何人侵犯，更新公司已将争议房屋卖给于学光，并且在长岭县城建局登记备案，一审法院忽视了登记备案的公示公信制度，现友鑫公司明确表示其与郭延平的买卖行为无效，郭延平应将争议房屋返还给更新公司，更新公司愿意向郭延平返还购房款，故一审法院认定史殿阁有权处分更新公司财产是错误的，请求二审法院在查清事实的基础上，支持更新公司的上诉请求。友鑫公司辩称，友鑫公司认为合同是无效的，史殿阁不是更新公司股东，友鑫公司对涉案房屋处分是无效的，一种解决方式是郭延平将房屋返还，友鑫公司返还房款，另一种方式是郭延平将房屋价款补齐。郭延平辩称，涉案房屋预售许可证等五证俱全，郭延平以12万元的价格购买并已足额交纳，聚鑫花园小区是史殿阁先以恒申公司名义开发，建设到第5层时因资金不足开始出售，售楼处悬挂恒申公司的牌匾，开发方后期变为更新公司，不能因为名称的变更否定郭延平与史殿阁借用友鑫公司名义签订《买卖合同》这一合法事实。经了解有关部门成立工作组调查史殿阁时刘更新称是为史殿阁打工，实际投资人是史殿阁，刘更新后来成为更新公司法定代表人。郭延平实际占有争议房屋，装修并入住4年之久，现已入住的10余家共同交纳了取暖费，还有部分是政府补贴，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。于学光未出庭答辩。更新公司向一审法院起诉请求：1.撤销一审判决；2.确认郭延平与友鑫公司签订的《房屋买卖合同》无效；3.郭延平返还巨宝山镇聚鑫花园小区住宅楼2单元4003室房屋；4.友鑫公司、郭延平承担���案的诉讼费用。一审法院认定事实：长岭县巨宝山镇聚鑫花园小区住宅楼工程项目是由史殿阁于2011年初发起筹建的，工程开始是以吉林省恒申房地产开发有限公司的名义开发的，后经长岭县住房和城乡建设局审查公司资质不合格，又以更新公司名义办理的开发建设手续。2011年9月2日，因缺少建设资金，在工程未完工的情况下，由史殿阁、齐忠臣经手借用友鑫公司的名义与郭延平签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人郭延平购买的商品房为预售商品房，该商品房为2单元4003号砖混结构房屋，建筑面积为119.98平方米，商品房价格为人民币12万元。出卖人处由史殿阁、齐忠臣签字按押，加盖友鑫公司公章，买受人处由郭延平签字按押。2011年9月4日，郭延平及其亲属国辉、郭延民共计交给史殿阁房款27.7万元，其中郭延平交房款12万元。2015年9月，郭延平装修入住该楼房。另查明：2011年8月26日更新公司取得聚鑫花园小区《建设用地批准书》，2011年11月17日长岭县住房和城乡建设局给更新公司颁发了《建设用地规划许可证》，2012年1月5日长岭县住房和城乡建设局给更新公司颁发了《建筑工程施工许可证》，2012年1月9日更新公司取得聚鑫花园小区《商品房预售许可证》。长岭县巨宝山镇聚鑫花园商品住宅楼工程在未办理完相关工程审批手续之前，工程就已经实际施工建设。友鑫公司于2011年8月19日经长春市工商行政管理局宽城分局批准注册成立，公司股东为杨旭霞和廖国友，2011年12月1日公司股权无偿转让给史殿阁和初志（巨宝山镇大榛柴人），史殿阁任公司总经理，为公司法定代表人。2013年11月，友鑫公司因未接受年检被长春市工商局宽城分局吊销营业执照。更新公司注册成立于2011年7月26日，公司注册资本金1000万元，公司股东为刘更新和史殿阁，刘更新任法定代表人。公司档案记载刘更新持有公司股权510万元，史殿阁持有公司股权490万元。2011年11月16日，刘更新将其持有更新公司股份51%的股权以人民币510万元价格转让给史殿阁，转让后史殿阁持有更新公司100%股权，刘更新仍为更新公司法定代表人。2013年12月10日，史殿阁将更新公司股份的95%股权以人民币950万元价格转让给赵侠，5%的股权转让给田繁，经股东会研究决定免去刘更新法定代表人、执行董事、经理的职务，免去史殿阁原监事职务，任命董国荣为新的法定代表人。2014年1月13日，经公司股东会研究通过，又将公司法定代表人由董国荣变更为刘更新。经询问原友鑫公司法定代表人史殿阁时，其表示该房屋买卖合同有效，如果郭延平交的房款少可以协商补齐。一审法院认为，长岭县巨宝山镇��鑫花园商品住宅楼工程是项目发起人史殿阁以更新公司名义开发建设的，史殿阁是工程的实际投资人。虽然史殿阁以友鑫公司名义与郭延平签订《房屋买卖合同》，但是因其系实际投资人享有楼房处分权，该《房屋买卖合同》并未损害于学光利益，并且郭延平已实际入住多年，争议的《房屋买卖合同》合法有效。更新公司主张友鑫公司与郭延平恶意串通，双方所签的《房屋买卖合同》损害了于学光的利益，但并未提供充分的证据加以证实，对其主张不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决:驳回吉林省更新房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由吉林省更新房地产开发有限公司负担。二审查明事实与一审认定事实基本一致。本院认为，本案争议的焦点为：史���阁以友鑫公司名义与郭延平签订《商品房买卖合同》效力如何认定。经查，聚鑫花园发起人史殿阁投资、建设初始阶段借用吉林省恒申房地产开发有限公司手续因长岭县住房和城乡建设局资格审查未通过搁置，遂于2011年7月成立更新公司完成一系列建筑聚鑫花园的审批手续，如依对外公示效应的形式上看，聚鑫花园的销售权利人应为更新公司，但2011年9月2日史殿阁以聚鑫公司名义将争议房屋卖与郭延平时，史殿阁不但是更新公司的股东，亦是项目的实际控制人，其对外行使的民事权利，其所属公司应承担民事责任及义务，至于史殿阁与其更新公司之间的内部关系不能对抗善意买受人郭延平，且无论更新公司是否存在2012年1月15日将争议房屋出售给于学光的行为，从时间上不难看出，该阶段史殿阁持有100%更新公司的股权，史殿阁作为更新公司完全持股人、刘更新��未持股但其名义上系该公司法定代表人，二人是否明知该行为属于一房二卖的违法行为不得而知，现更新公司又以上述理由毁约不妥，退一步讲，假如于学光购买了争议房屋，为何几次开庭均未到庭应诉，其怠于行使权利的行为与刘更新是否明知并同意史殿阁将房屋卖给郭延平、于学光与更新公司是否存在真实的买卖关系均值得合理怀疑。另，史殿阁同样持有友鑫公司股权，证明友鑫公司、更新公司存在关联关系，该种人格上的混同、互相交叉的关系，亦会导致第三方无法分清与其进行交易活动的主体是谁，基于上述情况，无法否定郭延平与友鑫公司签订的《商品房买卖合同》效力。综上所述，更新公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规���，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件案件受理费100元，由吉林省更新房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  邵国政二〇一七年十二月二十一日书记员  梁婷婷