北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终9269号上诉人（原审被告）：喻伦仓，男，1963年9月8日出生。委托诉讼代理人：李金，北京兴昉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李方勇，男，1973年7月22日出生。委托诉讼代理人：张丙福，山东益联律师事务所律师。上诉人喻伦仓因与被上诉人李方勇房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初19636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人喻伦仓及其委托诉讼代理人李金、被上诉人李方勇之委托诉讼代理人张丙福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。喻伦仓上诉请求：撤销原判，依法改判驳回李方勇的全部诉讼请求。事实和理由：双方于2011年5月13日签订的《转让协议》的性质属于债权债务的概括转移，我已经履行完毕所有的合同义务；李方勇不能办理餐厅营业执照系政策因素所决定，并非我的责任。李方勇辩称，我对一审判决有异议，但是没有上诉，听从法院判决。李方勇向一审法院起诉请求：1、确认我与喻伦仓签订的《房屋转让协议》于2011年7月11日解除；2、喻伦仓返还我转让费30万元；3、喻伦仓赔偿我因其多次干扰经营带来的各项损失5万元。一审法院认定事实：2011年5月11日，喻伦仓（甲方）与李方勇（乙方）签订《转让协议》，约定甲方将位于香山公园东门买卖街1号的香峰香皖餐厅一次性转让给乙方；转让费为40万元，其中含6个月房租（2011年5月12日—2011年11月18日）；一、转让费于5月11日一次性付清；二、2011年5月11日之前所产生的外欠债务归甲方所有，与乙方无关，2011年5月11日之后所产生的债权债务归乙方所有，与甲方无关……三、甲方负责将房屋的租赁合同变更为乙方，即李方勇与房东直接签订房屋租赁合同；四、甲方需配合乙方办理营业执照的变更手续；五、该合同一经签订即产生法律效力，双方不得反悔；六、该合同一式两份，签字生效。2011年5月10日，李方勇向喻伦仓转账人民币40万元。庭审中，喻伦仓认可收到转让费40万元，其中包括6个月房租10万元。北京市海淀区房屋土地管理局系位于北京市海淀区买卖街1号432.80平方米建筑面积房屋的所有权人，2004年12月27日，房屋所有权人变更为北京市海淀区房屋土地经营管理中心。2010年11月8日，出租方房屋土地管理中心海淀分中心（甲方）与喻伦仓的北京香峰香皖家常菜馆（乙方，以下简称香峰香皖餐厅）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将座落在海淀区香山买卖街1号的房屋，建筑面积272.30平方米，出租给乙方作餐饮使用。租赁期限自2010年11月1日起至2013年12月31日止，无装修期，并约定年租金为人民币20万元。2014年，北京市海淀区房屋土地管理中心海淀分中心（以下简称土管中心海淀分中心）以喻伦仓未经同意擅自转租为由将其诉至本院，要求喻伦仓与李方勇腾退涉诉房屋，并支付2014年1月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋使用费及违约金。一审判决支持了土管中心海淀分中心的以上诉讼请求。后喻伦仓上诉，北京市第一中级人民法院于2016年4月29日作出（2016）京01民终2294号民事判决书（以下简称第2294号民事判决书），判决驳回喻伦仓上诉，维持原判。现李方勇已将涉案房屋腾退给土管中心海淀分中心。审理中，喻伦仓为证明其在签订《转让协议》之后将营业执照提供给李方勇使用，提交了李方勇于2012年8月19日书写的《保证书》，内容为：现有李方勇临时使用喻伦仓的营业执照（香峰香皖餐厅），在使用期间出现的安全事故、债权债务与法人（喻伦仓）无关，由现经营者李方勇独自承担；1、喻伦仓若使用营业执照副本等手续，李方勇必须提供给喻伦仓；2、李方勇的营业执照办完后一个月内必须把喻伦仓的证照交还给喻伦仓。对此，李方勇表示，其只是临时使用喻伦仓的营业执照，转让费中并不包含营业执照的钱。对于40万元转让费的构成，双方当事人均认可包含六个月的房租10万元，其余30万元，李方勇认为就是喻伦仓负责将其变更为承租人的钱；而喻伦仓则认为30万元包含装修的残值、设备费以及留给李方勇的库存货物。对于设备，喻伦仓表示包括：空调柜机3台、空调挂机4台、冰箱冰柜8台、彩电、电热水器、锅炉、灶台2个、圆桌6张、站台2个、四人桌11张、椅子108把、碗盆260个、微波炉1个、蒸箱1台、消毒柜1台、5000瓦电饭锅1个、电表2个；对于库存，喻伦仓表示包括：大米、油、调料、鱼肉、日用品、酒、饮料、煤。李方勇则表示，转让的时候没有设备，库存就是几张餐桌和餐椅。双方当事人均表示没有交接清单，双方就各自主张亦均未提交相关证据予以证明。李方勇就其主张的因喻伦仓多次干涉经营导致其损失5万元一节，未提交任何证据予以证明，且自述其从2011年5月11日进入涉案房屋，一直到2016年4月才搬走。对于2011年5月11日《转让协议》的性质，李方勇认为属于房屋的转让，而喻伦仓则认为属于权利义务的概括转让。第2294号民事判决书本院认为部分有如下表述：房屋土地管理中心海淀分中心与喻伦仓签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，应当经对方同意，否则对其不发生法律效力。喻伦仓未经房屋土地管理中心海淀分中心同意，与李方勇签订《转让协议》，将其在《房屋租赁合同》的权利、义务一并转让给李方勇，并收取转让费，因此该行为系权利、义务的概括转让，而非转租行为，对房屋土地管理中心海淀分中心不发生效力。2017年6月30日庭审过程中，李方勇经本院释明，将其诉讼请求第一项变更为要求依法确认双方签订的《转让协议》于2011年7月11日解除，对此，喻伦仓表示不同意《转让协议》已经解除，其在《转让协议》中的义务已经履行完毕，喻伦仓对该主张提交如下证据予以证明：证据一、《餐饮服务许可证》，单位名称为北京香峰香皖家常菜馆，法定代表人为喻伦仓，地址为北京市海淀区香山买卖街1号，办证时间为2013年12月11日，有效期自2013年12月11日至2016年12月10日。证明2013年12月11日李方勇仍在实际经营使用涉案房屋，如果没有李方勇的积极配合该证是办理不下来的，故李方勇对于房屋的情况是知情且同意的。证据二、照片三张，喻伦仓表示一张是转让之前拍摄的，另外两张是转让之后大概在2014年拍摄的，证明转让之后的设施设备装修，除了招牌以外其余基本没动。李方勇对上述证据的质证意见为：对《餐饮服务许可证》的真实性不予认可，具体如何换发的餐饮服务许可证不清楚，采用什么方式取得的也不清楚；照片的真实性和证明目的均不认可，从照片中只能看到有空调，但是空调是谁安装的不清楚，且经营并不代表可以正常经营，我方的目的是以自己的名义、自己的品牌去经营，从《转让协议》可以看出，喻伦仓负责将承租人变更为我方，由我方以自己的名义办理营业执照，开一个连锁经营店。经本院询问，李方勇认可涉案房屋转让给其经营之后没有更换过营业执照，一开始是使用喻伦仓的营业执照在经营，也就是北京香峰香皖家常菜馆，餐饮服务许可证也是喻伦仓的。一审法院认为，李方勇和喻伦仓于2011年5月11日签订的《转让协议》合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。从《转让协议》的内容来看，喻伦仓的主要合同义务为将涉案房屋租赁合同的承租人变更为李方勇，也即由李方勇直接与房东签订房屋租赁合同，并配合李方勇办理营业执照的变更手续；而李方勇的主要合同义务为一次性支付喻伦仓转让费40万元，其中包含六个月房租10万元。上述约定并非等同于喻伦仓将所承租房屋的部分或全部交由李方勇使用、李方勇向其交纳租金的转租协议，应当视为权利义务的概括转让。在《转让协议》履行过程中，因土管中心海淀分中心通过诉讼收回了涉案房屋，导致协议相关内容客观上无法继续履行，故李方勇现要求解除《转让协议》有事实和法律依据，本院予以支持。关于解除时间，应当以李方勇明确提出解除请求的时间为准，具体到本案即是2017年6月30日庭审当日。因双方当事人均认可40万元转让费中包含六个月房租（2011年5月12日至2011年11月18日）10万元，且在上述期间李方勇亦已实际使用了涉案房屋进行经营，故该10万元不应当予以返还。其余30万元的性质及构成，因双方当事人陈述存在较大分歧且均未能提交证据予以证明，故本院认为应当结合以下因素予以考虑：首先，根据李方勇出具的2012年8月19日的《保证书》内容可知，在签订转让协议之后，李方勇即开始使用涉案房屋，喻伦仓于2012年8月19日将其为法人的香峰香皖餐厅的营业执照借给李方勇使用直到2014年其自行取回，李方勇虽主张只是临时使用，但亦未否认借用喻伦仓营业执照的事实以及使用涉案房屋的事实；其次，签订《转让协议》之前，喻伦仓将涉案房屋装修用于餐饮经营，转让之后李方勇亦使用涉案房屋进行餐饮经营，故从用途上来看，转让之前与转让之后并无二致，换言之，喻伦仓所述转让之后李方勇无需重新对房屋进行装修，可以直接经营，因此30万元中包含装修残值之主张存在一定合理性；最后，李方勇虽否认喻伦仓提出的设备清单以及库存货物，但亦未提交反证予以推翻，且认可库存物品中包含餐桌餐椅。故综合上述因素，本院认为30万元应为喻伦仓将涉案房屋包括营业执照在一定期间内转让给李方勇使用，且同意将原有装修残值、相关设施设备、库存物品等一并转让给李方勇的对价，其中亦包含李方勇对将来自己可以取得涉案房屋承租人地位的合理预期。现李方勇要求喻伦仓返还转让费30万元之诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。考虑到双方签订《转让协议》的合同目的最终未能实现，且对于交接设施设备和库存物品无法查明的后果均负有一定责任，故本院结合本案案情以及上述因素酌情判定喻伦仓返还李方勇转让费15万元。就李方勇提出的要求喻伦仓赔偿其因干涉经营导致的损失5万元之主张，因李方勇未能举证证明喻伦仓存在干涉其经营的事实以及因干涉导致其产生损失的事实，故本院对此不予支持。判决如下：一、李方勇和喻伦仓于二Ο一一年五月十一日签订的《转让协议》于二Ο一七年六月三十日解除；二、喻伦仓于本判决生效后七日内返还李方勇转让费15万元；三、驳回李方勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人没有提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，李方勇和喻伦仓于2011年5月11日签订的《转让协议》合法有效，协议内容系双方真实意愿的体现，当事人均应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，履行全部义务。根据《转让协议》，喻伦仓负有使李方勇与房东直接签订房屋租赁合同，配合李方勇办理营业执照的变更手续的义务；而李方勇的主要合同义务为一次性支付喻伦仓转让费40万元，40万元包含6个月房租10万元。协议签订后，李方勇履行了付款义务，而喻伦仓未能履行全部合同义务，其既未能促使李方勇直接与出租方签订合同，也未协助李方勇办理营业证照。因土管中心海淀分中心通过诉讼收回了涉案房屋，直接导致了喻伦仓与李方勇之间的《转让协议》无法继续履行，一审法院判令《转让协议》于2017年6月30日解除适用法律正确。李方勇支付给喻伦仓的40万元中10万元为租金，因李方勇已使用了涉案房屋，喻伦仓无需返还此款。30万元为转让费用，不仅包括李方勇接手时房屋内的设备及物品、喻伦仓装修房屋支出的费用，更有喻伦仓转让餐馆获取的利益。李方勇同意支付30万元是基于其可利用房屋经营获利，现《转让协议》解除，李方勇丧失了经营获利的条件，喻伦仓不应取得30万元，一审法院结合本案案情酌情判定喻伦仓返还李方勇转让费15万元正确。综上所述，喻伦仓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由喻伦仓负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 赵 蕾审 判 员 辛 荣二〇一七年十二月十二日法官助理 李 想书 记 员 舒 妍