四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0181民初1667号原告：成都兴隆物业经营管理有限公司。住所地：都江堰市工农兵街***号。统一社会信用代码：915101817323824547。法定代表人：芶敏，公司总经理。委托诉讼代理人：赵鸿，四川鼎��律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴利，女，1986年11月7日出生，汉族，住都江堰市，系原告兴隆物业公司员工。被告：吴先群，女，1962年5月7日出生，汉族，住都江堰市。原告成都兴隆物业经营管理有限公司（以下简称兴隆物业公司）与被告吴先群物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后因被告吴先群需公告送达，本案不宜适用简易程序进行审理，本院依法将本案转为普通程序，由审判员毛爱军担任审判长，审判员曾晓泉、马明林组成合议庭，并公开开庭审理了本案。原告兴隆物业公司的委托诉讼代理人吴利到庭参加诉讼,被告吴先群经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告兴隆物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告吴先群支付原告兴隆物业公司从2012年7月4日起至2014年10月3日止的物业服务费1872元及截止2014年4月10日止期间的违约金1000元。2、本案诉讼费用由被告吴先群承担。事实与理由：被告吴先群是都江堰市灌口镇宁江社区天福家园11幢2单元4楼3号房屋（面积：73平方米）的业主和物业使用人，该小区是政府安置小区。2011年6月10日，原告兴隆物业公司在与都江堰市人民政府（以下简称灌口镇政府）就该小区的物业服务签订《前期物业服务合同》，约定：由原告兴隆物业公司为该小区的业主和物业使用人提供物业服务，相关的物业服务费用标准及支付方式为：天福家园或物业使用人按照物业建筑面积向原告兴隆物业公司支付：住宅0.95/月/平方米；业主或物业使用人在办理接房手续前需一次性足额缴纳一年物管费，一年后，业主或者物业使用人需一次性足额缴纳下一年度物管费；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按千分之三每天的标准向原告兴隆物业公司支付违约金。被告吴先群于2011年7月4日接收该小区11-2-4-3房屋，并于同日向原告兴隆物业公司交付2011年7月4日至2012年7月3日的物业服务费832.2元。被告吴先群应在2012年7月4日、2013年7月4日向原告兴隆物业公司一次性足额缴纳下一年度的物管费，经原告兴隆物业公司多次催收，被告吴先群对从2012年7月4日起截止至2014年10月3日止累计拖欠物管费1872元拒不支付，故原告兴隆物业公司诉至法院，请求依法支持原告的全部诉讼请求被告吴先群未应诉答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：一���原告兴隆物业公司系都江堰市灌口镇宁江社区“天福家园”小区一、二期的物业服务公司，被告吴先群系该小区一期11幢2单元4楼3号房屋（面积：73平方米）的业主和物业使用人。“天福家园”系政府安置小区。2011年6月10日，原告兴隆物业公司（合同称乙方）与都江堰市人民政府（合同称甲方）就“天福家园一、二期”的物业服务签订《前期物业服务合同》，其中与本案有关的约定：“1、甲方选聘乙方对“天福家园一、二期”提供前期物业服务；2、乙方提供物业管理服务包括内容：物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公���绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护；装饰装修管理服务等；3、合同期限为二年，即为2011年6月11日至2013年6月10日。4、相关的物业服务费用标准及支付方式为：天福家园或物业使用人按照物业建筑面积向乙方支付：住宅为0.95元/月.平方米，商业物业为1.50元/月.平方米；5、物业管理区域垃圾清运费用由业主或物业使用人按每户每月5元向乙方支付（乙方收取本费用是用来支付都江堰市环卫部门的垃圾清运费用）。6、业主或物业使用人在办理接房手续前需一次性足额缴纳一年物管费和垃圾清运费，一年后，业主或者物业使用人需一次性足额缴纳下一年度物管费和垃圾清运费；7、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按千分之三每天的标准向原告兴隆物业公司支付违约金。”。2011年8月4日，双方将该《前期物业服务合同》在都江堰市房管局进行备案。二、灌口镇政府于2013年6月7日致函给原告兴隆物业公司，函件题目为《关于“天福家园”前期物业服务的说明》，灌口镇政府在函件中表明为确保“天福家园”物业服务连续及时，在原告兴隆物业公司签订的《前期物业服务合同》管理期限届满，双方未协商一致重新签订之前，原告兴隆物业公司应按备案的《前期物业服务合同》的标准继续对“天福家园”进行物业服务。三、被告吴先群作为业主于2011年7月4日接收了都江堰市灌口镇宁江社区“天福家园”小区一期11幢2单元4楼3号住宅房屋（面积为73平方米），同日向原告兴隆物业公司交付了一年的物业��务费计832.2元（即2011年7月4日至2012年7月3日），同时被告吴先群于2011年7月6日还在《入户声明》中承诺遵守房屋所在小区的有关物业管理规定。被告吴先群在2012年7月4日至2014年10月3日期间未向原告兴隆物业公司支付物业管理服务费用。原告兴隆物业公司分别于2014年12月26日、2016年11月16日张贴公告向包括被告吴先群在内的小区业主催收物管费，并对该张贴相关告知文书的行为向都江堰市公证处申请了保全证据公证。上述事实，原告兴隆物业公司提交了原、被告的身份信息资料、《前期物业服务合同》及合同备案表、交房通知书、入户声明、天福家园业主资料表、“天福家园”书面催缴物管费的公告及现场照片和公证书等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为：一、原���兴隆物业公司于2011年6月10日与灌口镇政府签订了《前期物业服务合同》，并于2011年8月4日在都江堰市房产管理局备案。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条即“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告兴隆物业公司与灌口镇政府签订《前期物业服务合同》，由原告兴隆物业公司对“天福家园”小区提供物业管理服务，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，属合法有效的合同，该合同对原告兴隆物业公司与“天福家园”的业主均具有���同约束力，原告兴隆物业公司依约向被告吴先群提供物业服务，被告吴先群作为小区业主亦应当根据合同约定履行支付相关物业服务费之义务。《前期物业服务合同》履行期限即将届满时，“天福家园”小区因未成立业主委员会，灌口镇政府于2013年6月7日向原告兴隆物业公司致函，要求原告兴隆物业公司按《前期物业服务合同》约定标准继续对“天福家园”小区进行物业服务，其后，原告兴隆物业公司也按函件要求继续对“天福家园”小区进行物业管理服务，此行为应视为双方同意继续履行前期物业服务合同约定的权利义务，双方的意思表示符合法律规定，原告兴隆物业公司及“天福家园”小区的业主均应当继续按照《前期物业服务合同》履行合同权利和义务。���、关于原告兴隆物业公司主张被告吴先群应支付的物业管理服务费1872元（2012年7月4日至2014年10月3日）、违约金1000元（2012年7月4日至2014年4月10日）的问题。本案中，原告兴隆物业公司依约向被告吴先群提供了物业管理服务，被告吴先群应当支付相应的物业管理服务费，被告吴先群入住时已经缴纳一年的相关物业服务费用，但未向原告兴隆物业公司支付2012年7月4日至2014年10月3日期间的物业服务费用，双方约定物管费按月支付，故被告吴先群应缴纳物管费为：73㎡×0.95元/月/㎡×27月=1872.45元，原告兴隆物业公司主张的金额仅为1872元，本院予以支持；关于违约金1000元问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“约定的违约金过分高于造城的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减���”，“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，因被告吴先群存在逾期付款的事实，应当承担违约责任，但原告兴隆物业公司主张的违约金较高，本院认定为200元较为适宜。被告吴先群经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，被告未到庭未举证的行为系其放弃了其享有的相应诉讼权利，应当承担相应不利后果。���上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告吴先群于本判决生效之日起十日内向原告成都兴隆物业经营管理有限公司支付物业服务费1872元。二、被告吴先群于本判决生效之日起十日内向原告成都兴隆物业经营管理有限公司支付违约金200元。三、驳回原告成都兴隆物业经营管理有限公司的其���诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，由被告吴先群吴先群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  毛爱军审判员  曾晓泉审判员  马明林二〇一七年十二月十四日书记员  雷 琪