四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终10578号上诉人（一审原告)：成都市龙泉驿区龙泉街道怡水居小区第五届业主委员会，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街道北泉路373号。负责人：张焕远，主任。委托诉讼代理人：况建军，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘科，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：成都俊好置业有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区鲸龙路329号。法定代表人：李佩谦，总经理。委托诉讼代理人：钟锐，四川均鼎律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：中国工商银行股份有限公司成都龙泉支行，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉镇东街68号。负责人：田庆，行长。委托诉讼代理人：李渠，单位员工。委托诉讼代理人：蒋大彬，单位员工。被上诉人（一审第三人）：曾安福，男，1954年2月2日出生，汉族，住四川省成都市高新区。被上诉人（一审第三人）：杨家蓉，女，1954年1月17日出生，汉族，住四川省成都市高新区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：曾俊梅（系二被上诉人之女），女，1986年10月30日出生，汉族，住四川省简阳市。上诉人成都市龙泉驿区龙泉街道怡水居小区第五届业主委员会（以下简称怡水居业委会）因与被上诉人成都俊好置业有限公司（以下简称俊好公司）、中国工商银行股份有限公司成都龙泉支行（以下简称工行龙泉支行）、曾安福、杨家蓉建筑物区分所有权纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112民初658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案受理后，依法组成合议庭于2017年11月2日公开开庭审理了本案，上诉人怡水居业委会的负责人张焕远及其委托诉讼代理人况建军、刘科，被上诉人俊好公司的委托诉讼代理人钟锐，工行龙泉支行的委托诉讼代理人李渠、蒋大彬，曾安福、杨家蓉的共同委托诉讼代理人曾俊梅均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人怡水居业委会上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：规划总平图中的三层小楼为会所，会所属于业主共同所有而不应由开发商予以出售。1.按照规划总平面图上按户型计算住宅面积为70596.76㎡比住宅总建筑面积678004.77㎡多出了2791.99㎡。而根据会所、室内停车、物管用房三项面积之和分摊在住宅和商业面积上计算出系数0.04121，再计算出摊在住宅上的面积为678004.77㎡×0.04121=2794.37㎡。两个高度吻合的数据说明，会所、门卫用房、室内停车已经纳入公摊面积中，应属业主所有。2.会所的建造费用已经计入小区住宅和商铺的建设成本中由小区全体业主分摊。在规划总平面图中，会所性质并未表明是商业性质，那就属于非营业性配套公共设施纳入了建设成本中。如俊好公司否认该事实，那么该举证责任应当由其承担。3.商品房买卖合同中明确约定了提供会所、体育设施具备使用的基础条件。会所在十五栋属于第一期建设，不能因为商品房买卖合同附件约定商务会馆所有权归属于开发商就认为属于俊好公司。第一期的业主并没签订该附件。被上诉人俊好公司辩称，1.诉争会所等是独立的三层建筑，属于开发商所有产权。该建筑物是否已经纳入公摊面积应以测绘报告为准，测绘报告证明专有部分的分摊面积仅包括小区道路、外墙、楼梯等。业委会按照推测计算数据认为会所等已经包括在公摊面积内缺乏事实依据。2.一审举证责任分配适当，被上诉人方已经完成了举证责任，是否属于公摊面积已经有测绘报告的证明。3.开发商对未出售部分享有所有权，同时还有商品房买卖合同补充条款的约定。请求维持原判，驳回上诉。被上诉人工行龙泉支行辩称，我方签订了房屋买卖合同,支付了对价同时办理了房屋产权登记。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人曾安福、杨家蓉辩称，同意被上诉人工行龙泉支行的意见，该案应维持原判，驳回上诉。怡水居业委会向一审法院起诉请求：1.判决确认“怡水居”小区15栋三层楼“会所”属“怡水居”小区全体业主共有；2.本案诉讼费由俊好公司负担。一审法院经审理查明，怡水居小区系成都俊好房地产开发有限责任公司（2008年12月更名为成都俊好置业有限公司）于2006年开发的商品房，小区共15幢。经成都经济技术开发区规划建设局审定的怡水居小区总平面图载明：“总建筑面积为74101.93㎡，其中，住宅建筑面积67804.77㎡，商业建筑面积3363.73㎡，会所面积1254.08㎡，门卫、物管62㎡，室内停车面积1617.35㎡。住宅户数为678户”。2007年5月24日，受俊好公司委托，成都隆阳房屋测量服务有限公司对怡水居小区一期即第1、2、8、9、15、16幢房屋进行测量，并于2007年6月9日出具《房屋面积测量报告》。测量报告载明一期住宅为270套，住宅面积为29644.5㎡，非住宅面积为4393.38㎡。第9页载明：“第15幢套内面积为9782.72㎡，公摊面积为1254.41㎡。一期套内面积为30321.46㎡，公摊面积为3716.42㎡，产权面积为34037.88㎡”。测量报告载明一期公用区面积包含半外墙、楼梯和门斗。测绘报告第22页载明：“第15幢会所套内面积1054.1㎡，公摊面积237.29㎡”。第30-31页将第15幢的会所划入功能区，会所包含公厕、过道和会所。2008年2月19日，受俊好公司委托，成都精诚测绘咨询服务有限公司对怡水居小区二期即第3、4、5、6、7、10、11、12、13、14幢房屋进行测量，并于2008年3月19日出具《四川省房屋面积测绘报告》。该报告第7页载明二期住宅为408套，二期房屋产权面积为42658.44㎡。其中，住宅面积为40818.37㎡，非住宅面积为1840.13㎡。测绘报告同时载明二期公用区面积包含外墙、楼梯间和门斗。俊好公司在取得商品房预售许可证后陆续将房屋出售给业主。2009年9月，俊好公司将案涉小区第15幢第1、2层会所出售给工行龙泉支行，并办理了房屋产权证。2009年12月，俊好公司将案涉小区第15幢第3层会所出售给杨家蓉、曾安福，并办理了房屋产权证。俊好公司与小区业主签订的《商品房买卖合同》第十五条载明：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。……4.会所、体育设施：具备使用的基础条件……”。2016年6月7日，怡水居业委会经成都市龙泉驿区龙泉街道办事处备案登记后成立。怡水居小区业主认为两份测绘报告测定的小区产权面积之和与总平面图中所载明的总建筑面积不符，经分析后认为是会所面积重复纳入公摊进行了计算，并结合《商品房买卖合同》第十五条，认为会所应属小区业主共有，怡水居业委会在经小区业主授权后起诉。另查明：1.俊好公司与小区业主签订的《商品房买卖合同附件》中，附件二载明：“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，以龙泉驿区相关产权测绘部门测绘报告为准”。附件五是《怡水居商品房买卖合同补充协议》，协议第七条载明：“……2.本社区商业营业房、商务会馆、车库、地下车位的产权归甲方（出卖人）拥有，甲方拥有其所有权。3.未计入乙方（买受人）房屋公摊的公共配套建筑，产权归甲方所有，甲方有权按照公共配套建筑的使用性质提供有偿服务，或者另行出租、出售”；2.规划总平面图中显示案涉会所未纳入住宅标准户型计算套数，总平面图中载明的678套住宅经计算后面积为70596.76㎡，两份测绘报告中测量的678套住宅面积为70462.87㎡。总平面图中所载明的非住宅（商业+会所+停车）面积为6235.16㎡，两份测绘报告中所载明的非住宅（商业+会所+停车）面积经计算后为6233.51㎡；3.怡水居业委会、俊好公司所提交的商品房买卖合同约定的房屋面积与测绘面积核查情况如下：怡水居业委会提交的1-1-408号合同面积为128.49㎡，测绘面积为128.85㎡，购房时间晚于测绘时间（以下简称后售）。俊好公司提交的1-3-306号合同面积123.83㎡，测绘面积124.17㎡，购房时间早于测绘时间（以下简称先售）；俊好公司提交的2-1-306号合同面积128.3㎡，测绘面积128.69㎡；俊好公司提交的3-2-204合同面积127.69㎡，测绘面积127.97㎡，先售；俊好公司提交的4-2-612合同面积128.15㎡，测绘面积128.17㎡，先售；俊好公司提交的5-2-102合同面积127.69㎡，测绘面积127.97㎡，先售；俊好公司提交的6-1-509合同面积109.75㎡，测绘面积110.07㎡，先售；俊好公司提交的8-2-407合同面积128.3㎡，测绘面积128.69㎡，先售；俊好公司提交的9-3-204合同面积243.22㎡，测绘面积243.45㎡，后售；俊好公司提交的10-1-509合同面积127.16㎡，测绘面积127.62㎡，先售；俊好公司提交的11-2-101合同面积122.88㎡，测绘面积122.88㎡；俊好公司提交的13-2-308合同面积84.63㎡，测绘面积84.85㎡，先售；俊好公司提交的14-3-619合同面积45.89㎡，测绘面积45.83㎡，先售；俊好公司提交的15-4-201合同面积89.32㎡，测绘面积89.31㎡，先售；俊好公司提交的16-1-609合同面积118.33㎡，测绘面积118.33㎡，先售。上述事实有当事人一致陈述、当事人身份信息、业主签字表、商品房买卖合同、规划图、测量报告、房屋信息摘要、商品房买卖合同附件等在卷予以佐证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。案件争议焦点：一、怡水居业委会主体资格是否适格？一审法院认为，怡水居业委会经业主合法选举产生并经行政主管部门批准成立，在小区业主的授权下提起诉讼，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，是案件适格主体。俊好公司抗辩怡水居业委会主体不适格，理由不成立，一审法院不予采信。二、案涉会所是否属小区业主共有？一审法院认为，1.法律上并无关于小区应配备会所的规定，约定上，《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》均系怡水居小区业主与俊好公司在房屋买卖过程中对相关权利义务进行约定所订立的合同，两份合同具有同等效力。前合同对会所权属并无明确约定，仅载明“会所具备使用的基础条件”，后合同明确载明商务会馆归甲方（出卖人）所有。从顺位上看，补充协议签订时间在后，相关条款应以补充协议约定为准。怡水居业委会以《商品房买卖合同》第十五条主张案涉会所属小区业主共有的理由不成立，一审法院不予采信。2.尽管补充协议中约定了会所归俊好公司所有，但案涉会所面积是否纳入小区业主公摊仍应作为衡量会所权属的一个重要依据。首先，从第一期测绘报告来看，案涉会所面积未纳入一期公摊，会所作为功能区也分摊了公用部分的公摊面积。第二期测绘报告也未有关于会所面积纳入二期公摊的记录。其次，从规划总平面图与测绘报告的对比来看，总平面图中所载明的小区住宅套数与实际测量的住宅套数一致。总平面图中所载明的678套住宅户型建筑面积70596.76㎡和非住宅建筑面积6235.16㎡分别与测绘报告中反映出的实际测量的住宅产权面积70462.87㎡和非住宅产权面积6233.51㎡高度一致，不能反映出案涉会所面积纳入小区公摊重复计算的情况。再次，从怡水居业委会、俊好公司分别提供的16份商品房合同来看，不论业主是在测绘前购房还是测绘后购房，所购房屋合同面积与实际测绘面积误差均未超过0.5㎡，也不存在怡水居业委会主张的案涉会所面积纳入小区业主公摊的情形。同一规划总平面图中所反映出的住宅建筑面积67804.77㎡与住宅户型建筑面积70596.76㎡之间的面积差2791.99㎡，不能成为怡水居业委会主张案涉会所已纳入小区住宅面积重复计算公摊的依据。因此，怡水居业委会主张案涉会所面积已由小区业主分摊，案涉会所应属小区业主共有的理由不成立，一审法院不予采信。综上，怡水居业委会所举证据，不足以证实案涉会所在约定上属小区业主共有或小区业主实际分摊了案涉会所的产权面积，怡水居业委会主张案涉会所属小区业主共有，证据不足，一审法院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回怡水居业委会的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由怡水居业委会负担。二审中，围绕本案争议的焦点问题：“怡水居”15栋三层楼会所是否已经纳入公摊面积以及怡水居业委会提出的规划总平图中按照户型计算统计得出的住宅面积70596.76㎡与总平图中载明的住宅面积67804.77㎡之间存在差异的原因。“怡水居”小区的设计单位和测绘单位：四川恒筑工程设计有限公司（以下简称恒筑设计公司）和成都隆阳房屋测量服务有限公司（以下简称隆阳测量公司）到庭说明情况。设计单位恒筑设计公司的总监李彤出庭称：1.15栋的三层会所属于单独的商业建筑面积，不属于应当纳入公摊面积的建筑面积。对公摊面积的范围是有明确规定。2.对按照户型统计得出的住宅面积与总平图明确载明的住宅面积之间的差异，因项目设计人员离职原因无法查明，可能存在工作笔录。但住宅建筑面积应当以实际测绘为准。测绘单位隆阳测量公司的工作人员周勇出庭称：进行测绘时是按照相关建筑规范进行测绘，15栋的三层会所是单列建筑，其不属于应当分摊的面积，且实际并未分摊到业主的建筑面积。对于业主提到的15栋外半墙公摊系数计算错误问题系因工作的失误，测绘单位应予以纠正。其余经二审审理查明的事实和证据与一审所认定的事实和证据一致，本院予以确认。本院认为，对上诉人怡水居业委会提出的15栋三层楼会所已经纳入小区业主专有建筑部分公摊面积的上诉理由，经审查，隆阳测量公司于2007年6月9日出具的隆阳实测字第07013号《房屋面积测绘报告》第37页中明确载明，“15栋会所套内面积为：1054.10㎡；分摊面积：237.29㎡；总建筑面积：1291.39㎡”。该事实表明，会所是作为独立的产权单位予以测量并且其自身分摊属于该栋建筑内部的公摊面积。二审中出庭作证的设计单位恒筑设计公司和测绘单位隆阳测量公司的工作人员也对单列商业会所不属于公摊范围的面积做了明确说明和解释。对因何种原因致规划总平图明确载明的住宅建筑面积与按照该总平图户型所统计出的住宅建筑面积存在差异问题。设计单位人员陈述称，“设计人员离职，可能存在工作失误”，而未能查明具体原因。本院经审查认为，规划总平图的住宅面积与实际住宅建筑面积是否存在差异，应当以建筑物修建完成后实际测绘的数据为准。从一审已经查明的事实看，无论是规划总平图载明的住宅总面积与实际测绘的住宅建筑总面积统计对照还是随机提取的13套单独住宅合同面积与实际测绘面积对照，规划总平图载明的面积和房屋销售合同中载明的住宅面积均与实际测绘面积数据基本一致。并未出现明显面积差，更不存在上诉人怡水居业委会按照户型统计推算得出的2791.99㎡的面积差额。那么，在实际测绘面积与规划总平图住宅建筑面积一致的情况下，存在设计单位恒筑设计公司工作人员因工作疏忽所致总平图中分户面积统计出现差异的可能性较大。但其并不能就此推定和计算得出，15栋三层会所已经纳入业主专有建筑部分面积计算。案涉会所属于单独产权，且不属于应纳入公摊面积范围的事实，除有测绘报告明确载明的内容还有二审中出庭设计单位和测绘单位人员的相关说明。故对上诉人该项上诉理由，本院不予支持。对上诉人怡水居业委会所提案涉会所在总平图中未能够表明其是商业性质那么就属于非营业性质的公共建筑，应由俊好公司举证证明涉案会所的建筑费用是否纳入小区建筑成本的上诉理由。本院经审查认为，一审中被上诉人俊好公司已经提供了测绘报告和产权所有登记等证据证明会所是开发商单独所有的产权，故对该项上诉理由，本院不予支持。对上诉人怡水居业委会所提商品房买卖合同中约定了开发商应当提供会所、体育设施等基础设施并保证使用，同时第一期业主并未签订补充合同认可会所属于开发商单独所有的上诉理由，本院经审查认为，本案争议的焦点是15栋的三层会所是属于小区业主共有公共配套设施还是属于开发商所有的商业性质的单独产权。从一审和二审已经查明的事实表明，该诉争的三层会所属于开发商单独所有的产权房屋，并未通过建筑公摊的方式归属于小区业主所有。故对该项上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人怡水居业委会的上诉理由均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人成都市龙泉驿区龙泉街道怡水居小区第五届业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  黄小华审判员  邓凌志审判员  牛玉洲二〇一七年十二月五日书记员  任 丽