四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川10民终925号上诉人（原审被告）：内江市长富房地产开发有限公司，住所地四川省内江市市中区双苏路159号。法定代表人：申长富，董事长。委托诉讼代理人：张杰，四川沱江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔建英，女，1968年4月2日出生，汉族，现住四川省内江市东兴区。委托诉讼代理人：蒲运琦，四川普佑律师事务所律师。上诉人内江市长富房地产开发有限公司（以下简称长富房产公司）与被上诉人崔建英房屋租赁合同纠纷，四川省内江市市中区人民法院于2012年8月3日作出（2011）内中民初字第1754号民事判决，崔建英、长富房产公司均不服该判决，向本院提起上诉，本院于2012年10月15日作出（2012）内民终字第418号民事判决。2016年4月20日，本院作出（2016）川10民监1号民事裁定，裁定再审本案。2016年8月16日，本院作出（2016）川10民再3号民事裁定，裁定将本案发回一审法院重审。一审法院重新作出（2017）川1002民初字第47号民事判决，宣判后，崔建英及长富房产公司均不服，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭。因崔建英未在法定期限内缴纳上诉费，本院于2017年10月12日作出（2017）川10民终925-1号民事裁定，裁定崔建英按自动撤回上诉处理。2017年10月27日，根据崔建英的申请，本院依法裁定对一审法院采取的保全措施予以续查封。本院对本案公开开庭进行了审理，上诉人长富房产公司的委托诉讼代理人张杰，被上诉人崔建英及其委托诉讼代理人蒲运琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长富房产公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回崔建英的诉讼请求;本案一二审诉讼费、财产保全费等均由崔建英承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，判决依据不足，适用法律错误。一审庭审查明，长富房产公司于2010年下半年准备出售包括但不限于崔建英租赁的房屋，对拟出售房屋在小区等处予以公告，并在内江日报刊登广告，向全社会发布房屋出售信息。长富房产公司申请的证人也证实长富房产公司对崔建英租赁的房屋通过公告、向崔建英送达书面通知、电话通知等形式告知了崔建英的优先购买权，但崔建英明确表示不购买。但一审法院罔顾上述事实，错误认定长富房产公司侵犯了崔建英的优先购买权。即使按照一审法院思路，一审法院认定崔建英的损失也存在不合法、不合理。崔建英提供的损失证据不具备证明力，其提供的损失证据均是相关人员出具的收据、收条等白条，且相关人员亦未到庭作证，相关证据的真实性存在严重问题；崔建英租赁长富房产公司的仅是房屋，而崔建英向案外人租赁的是冻库，其租金肯定存在巨大价差，一审法院把应由崔建英自己应当支付的冻库租赁费认定为租赁场地多支出的租赁损失，并认定由长富房产公司承担明显错误；崔建英进行搬迁及搬迁产生的费用在本案诉讼前从未找过长富房产公司，相关费用也没有得到长富房���公司的认可，一审法院仅根据无法考证核实的白条予以定案，属认定基本事实错误。长富房产公司在出售房屋前通知了崔建英，但崔建英未主张优先购买权，甚至在长富房产公司向崔建英发出搬迁通知直至本案诉讼前均未主张过优先购买权，一审查明的事实能够充分证明崔建英知道所租房屋出售的全部情况，其不仅未主张优先购买，还直接向买受人交纳了1年多的租金，崔建英提起本案诉讼系恶意诉讼。崔建英辩称，长富房产公司没有证据证明其按照租赁合同的约定向崔建英履行了书面通知义务，即使长富房产公司售房前张贴了公告或进行广告，因公告中并未明确是出售崔建英租赁的房屋，也不能证明长富房产公司履行了双方约定的通知义务；长富房产公司提供的证人证言存在矛盾，一审法院未予采信是正确的；因崔建英至今从���收到长富房产公司关于房屋出售的通知，崔建英之后向公证处提存租金就是变相主张优先购买权，崔建英一直没有放弃优先购买权，现崔建英有权在两年诉讼时效内主张优先购买权；一审判决认定的损失是崔建英实际产生的损失，是正确的。故请求驳回上诉，维持原判。崔建英向一审法院起诉请求：判令长富房产公司赔偿崔建英因优先购买权被侵害而造成的损失：搬迁费52,902元，人工费19,320元，运输费12,600元,上下车费39,000元，运输成本费20,400元,租金406,800元，鉴定费30,000元，可得利益1,337,827元，共计1,918,849元。一审法院认定事实：2006年11月24日、2006年12月5日、2009年2月17日崔建英与长富房产公司先后签订了房屋租赁协议和补充协议，约定：长富房产公司将其位于内江市市中区的房屋租赁给崔建���。租赁期限从2006年12月1日起至2012年11月30日止；租赁期间，若长富房产公司出卖该房需书面通知崔建英，崔建英需在三个月内无条件搬出。同等的价格下，崔建英对此处房屋享有优先购买权。三份协议上均有崔建英的签名和长富房产公司的印章。崔建英租赁该房用于速冻食品经营。2010年10月2日，长富房产公司以2,000,074元将该房卖给ＸＸ并签订了合同。2010年11月9日，长富房产公司出具告知函，告知崔建英该房已出卖他人，并要求崔建英在2011年1月31日前从上述房屋搬出。2010年12月11日，长富房产公司与ＸＸ又重新签订了房屋买卖合同。2010年12月28日，双方办理了产权登记手续，长富房产公司将内江市市中区临江小区龙腾街38号附4号的房屋以2,000,074元的价格出售。其后，ＸＸ于2010年12月13日按购房款2,000,074元的相同金额办理了完税手续。2011年3月3日，长富房产公司将内��市市中区临江小区龙腾街38号附1号、附2号、附3号房屋以169,267元、142，591元、143,936元出售给江忠翼。2011年3月4日，江忠翼在内江市市中区地方税务局按购房款143,936元、169,267元、142,591元的相同金额办理了购买上述三处房屋的完税手续。后买受人要求崔建英搬迁腾房。2011年6月1日，崔建英与林声清签订了房屋租赁合同，崔建英租赁其位于内江市东兴区的房屋作为食品冷冻经营，月租金22,600元。因崔建英生产经营的特殊性，其于2011年10月才搬迁完毕。2011年7月20日，崔建英在四川省内江市甜城公证处将应支付给ＸＸ和江忠翼的案涉房屋的租金58,357.80元予以提存。一审法院认为，崔建英与长富房产公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同中明确约定了“若此处房屋出售长富房��公司需书面通知崔建英，同等价格下，崔建英对该租赁房屋有优先购买权”，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”之规定，2010年10月2日，长富房产公司以2,000,074元将该房卖给ＸＸ并签订了合同，虽然长富房产公司提供了其出售房屋的公告和照片，但均不能证明其在合理期限内履行了书面通知义务；虽长富房产公司辩称于2010年10月书面告知崔建英预出售房屋的事实，但崔建英称其未收到过该通知书，长富房产公司也未能进一步提供证据证实其已履行了书面通知义务，故该院认为，长富房产公司违反合同的约定未向崔建英书面告知对租赁房屋要进行出售的事实而将该房另行出售，侵犯了崔建英的优先购买权。根��最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”之规定，崔建英以长富房产公司侵犯了其优先购买权为由主张损害赔偿于法有据，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之���定，长富房产公司应赔偿崔建英搬迁冷库造成的损失和新租赁冷库所产生超过原租金部分的损失，该损失依法确认如下：冷库拆除的人工费52,902元、冷库水泥板撤除人工费19,320元、冷库材料运输费12,600元、冷库储存的货物搬运费39,000元，共计123,822元；对崔建英要求长富房产公司赔偿从2011年6月1日起另行租赁房屋18个月的租金406,800元的请求，该院认为，应扣除崔建英与长富房产公司原合同中已约定的每月租金6750元，计算18月为121,500元，崔建英因此所多支出的租赁费285,300元，该院予以支持。以上损失费用总计409,122元。崔建英要求长富房产公司赔偿房屋增值的可得利益损失1,337.827元的诉讼请求，因本案讼争的房屋系商铺，并非居住用房，其房屋的差价损失在如今的房地产市场属于商业利益，而非居住利益，该差价不属于合理范围，故对崔建英提出的该房屋的增值部分的主张，该院不予支持。崔建英主张的鉴定费该院也不予支持。长富房产公司辩称其在出售租赁房前是通知了崔建英的，崔建英表示不予购买，但长富房产公司未提供证据证明向崔建英送达了书面通知，故对长富房产公司的此辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百三十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、长富房产公司于本判决生效后10日内赔付崔建英因侵犯其优先购买权而造成的损失409,122元;二、驳回崔建英的其他诉讼请求。长富房产公司如果未按本判决指定的期限履行给付上述金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费22,858元，诉讼保全费2020元，共计24,878元，由长富房产公司负担9457元，由崔建英负担15,421元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：崔建英承租的案涉房屋为长富房产公司开发的清水房，崔建英承租后在房屋内自行进行了冷库修建。二审庭审中，崔建英明确其之前陈述曾主张过优先购买权，均是以口头形式向长富房产公司提出的，没有证据证明，并明确自己是以提起本案诉讼的形式向长富房产公司主张优先购买权。一审判决认定了冷库拆除人工费52,902元、冷库水泥板撤除人工费19,320元、冷库材料运输费12,600元、冷库储存货物搬运费39,000元，崔建英就上述损失提交的证据是：1.威远县佳美制冷设备安装有限公司以加盖财务专用章出具的《收据》，载明“冷库拆迁费用52,902元”；2.李顺江于2011年10月20日出具的《收条》，载明“收到崔建英给付的拆除临江小区冷库水泥土拆人工费19,320元”、崔建英的委托诉讼代理人于2011年11月26日向李顺江所作的《调查笔录》；3.闫先虎于2011年10月20日出具的《收条》，载明“收到崔建英付来的搬迁临江小区龙腾街38号材料冷库运输费12,600元”；4.许兴安于2011年10月21日出具的两份《收条》，分别载明“收到崔建英给付的搬运费34,000元”及“收到崔建英库板上下车搬运费5000元”、崔建英的委托诉讼代理人于2011年11月27日向许兴安所作的《调查笔录》；崔建英在二审庭审中陈述上述费用均是以现金并分期支付的，除上述证据外再无其他证据能���实款项的支付情况，且认可在本案诉讼前并未就上述费用在搬迁前及搬迁后找过长富房产公司协商。关于一审判决认定的租金损失285,300元，崔建英提供的证据是：1.崔建英与林声清于2011年6月1日签订的《房屋租赁合同》，合同主要载明“林声清将坐落于内江市东兴区的部分房屋和冻库（房屋面积600平方米、冻库面积为700平方米）整体出租给崔建英，崔建英承租上述房屋和冻库用于食品冷冻经营；月租金为22,600元”；2.林冬英出具的两份《收款收据》、3份《收据》，载明收到崔建英房屋、冻库租赁费。崔建英庭审中认可自己向长富房产公司租赁的仅是房屋，搬迁后向林声清租赁的是房屋和冻库，向林声清支付的月租金22,600元是包含房屋和冻库的租金。另查明：长富房产公司于2010年11月9日向崔建英发了书面《告知函》，崔建英对此无异议，《告知函》载明“你于2006年12月1日至今租用我司位于内江市市中区的房屋，现因我司资金紧张，还贷压力大，已将上述房屋出售。……请你务必于2011年元月31日前从上述房屋搬出，并将该房屋现状交还我司，否则，由此产生的一切经济及法律责任由你承担。”本院认为，本案二审的争议焦点为：长富房产公司是否侵害崔建英的优先购买权；如构成侵害，崔建英主张长富房产公司赔偿损失应如何认定。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该条款赋予了承租人有优先购买权。承租人优先购买权设立的���法目的是对一种基本社会秩序的维护，维护和稳定既有经济秩序，充分发挥财产的使用效能，为了解决人们的基本生产和生活条件，而不是对出卖人所有权的限制。就出卖人而言，优先购买权是设定在其标的物上的一种负担，但这种负担只是限制其自由选择买方的权利，其占有、使用、收益和处分的权利并未受限。就优先购买权人而言，该项权利意味着购买机会上的优遇和排斥他人取得特定标的物所有权的保障，但并不意味着购买条件上的优惠，这是稳定房屋的使用关系，赋予承租人优先购买的权利。基于以上分析，承租人享有优先购买权，但承租人享有的该项权利应当及时行使，否则将影响出卖人的合法权益，也将有违公平原则。因此，上述法律规定了承租人应在“合理期限”内行使优先购买权，而不是在诉讼时效内均能行使。根据最���人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”、第二十四条第三项“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”的规定，上述条款规定的“合理期限”应界定为15日，即出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，视为放弃优先购买权，同样，出租人应在出卖房屋前15日通知承租人。本案中，崔建英坚持认为长富房产公司一直未按照双方合同约定及法律规定向崔建英履行书面通知义务（即通知崔建英长富房产公司将出售租赁房屋），其在诉讼时效内均能行使优先购买权，崔建英现以提起诉讼的形式主张优先购买权符合法律规定；而长富房产公司认为其不仅以口头的形式向崔建英履行了通知义务，还以书面通知的形式向其发出了搬迁通知，即使不能认定口头通知，长富房产公司向崔建英发出的搬迁通知也起到通知的作用，崔建英在收到该书面通知后也未在合理期限内主张优先购买。本院认为，就本案而言，对是否侵害优先购买权重点在判断长富房产公司是否在出卖租赁房屋前向崔建英履行了通知义务，崔建英接到通知后是否在合理期限内主张了优先购买。根据本案查明的事实，崔建英租赁的是长富房产公司开发的位于内江市市中区房屋，长富房产公司将38号附4号房屋曾于2010年10月2日与案外人ＸＸ签订了买卖合同，长富房产公司在2010年11月9日向崔建英发出搬迁的书面《告知函》，2010年12月11日，长富房产公司与ＸＸ又就上述房屋重新签订内容基本一致的买卖合同，并于2010年12月28日办理了上述房屋的产权过户手续。长富房产公司将38号附1号、2号、3号房屋于2011年3月3日与案外人江忠翼签订了买卖合同，于2011年5月10日办理了产权过户手续。崔建英收到长富房产公司于2010年11月9日向其发出的搬迁《告知函》后，其虽在庭审中陈述随即口头向长富房产公司提出了行使优先购买权，而长富房产公司不同意，但长富房产公司否认该事实，崔建英亦无其他证据证明，本院对崔建英在收到《告知函》后向长富房产公司主张了优先购买权的事实应不予认定。那么，在上述过程中，能否认定长富房产公司向崔建英履行了出卖租赁房屋的通知义务。据前述法律分析，承租人享有租赁房屋的优先购买权，该权利得以行使的前提是租赁房屋的所有人将出卖该房屋，且租赁房屋的所有人应至少在出售前15日通知承租人，这里的“通知”应包括书面通知和口头通知，且仅指通知出卖租赁房屋的内容。长富房产公司为证明其履行了通知义务，申请了案涉租赁房屋买受人ＸＸ的妻子罗敏及其工作人员出庭作证，相关证人证实长富房产公司出售房屋前通知了崔建英，崔建英明确表示不购买；长富房产公司还举出了其在2010年将其开发的包括案涉租赁房屋在内的营业房及车库出售的张贴公告照片及在报纸上刊登的出售公告，但崔建英在庭审中否认了上述事实。对此，本案能够采信的关于履行通知义务的证据仅有《告知函》，本院认为，该《告知函》能够作为认定长富房产公司履行通知义务的证据，理由如下：案涉《告知函》是2010年11月9日发出的，告知崔建英其所租赁房屋已出卖，并要求其限时搬迁，崔建英接到该《告知函》时即应知道长富房产公司出售了租赁房屋，崔建英在这时即应知道其优先购买权受到了侵害，同时其即应向长富房产公司主张优先购买。如果崔建英这时主张优先购买权，其权利能够得到实现，因为案涉租赁房屋是2010年12月28日才办理产权过户手续，但直到本案诉讼，崔建英均未向长富房产公司主张。且案涉房屋租赁合同明确约定“在合同期内，若此房屋出售需立即书面通知乙方（即崔建英），乙方需在三个月内无条件搬出。同等价格下，乙方对此处房屋有优先购买权”，该约定也是长富房产公司出售房屋应立即通知崔建英，崔建英在同等价格下可以优先购买，故应认定长富房产公司发出的《告知函》符合双方合同的约定。而且，长富房产公司向崔建英发出《告知函》时，崔建英租赁的38号附1号、2号、3号房屋并未出售（《告知函》包括了38号附1号、2号、3号房屋），长富房产公司将上述房屋出售的时间是2011年3月3日，崔建英在接到《告知函》后，亦未向长富房产公司主张购买上述房屋。另外，根据本案查明的事实，崔建英自认其进行搬迁耗时一个多月，于2011年10月才搬迁完毕；长富房产公司自2010年11月起未再收取崔建英交纳的租金，崔建英将租金58,357.80元于2011年7月20日向公证处进行了提存；崔建英进行搬迁和因搬迁产生的费用，在本案诉讼前，崔建英均未告知长富房产公司，双方亦未就此进行过协商。综上分��，本案应认定长富房产公司在2010年11月9日向崔建英履行了房屋出卖的通知义务，崔建英在接到房屋出卖的通知后未在合理期限内（15日）向长富房产公司主张优先购买，而是在事隔近一年（2011年10月25日）直接提起本案赔偿诉讼，崔建英主张其优先购买权受到侵害不符合法律规定，应不予支持，其就此提起的赔偿请求亦应不予支持。另外，一审法院就本案的案号存在笔误，本院予以纠正为“（2017）川1002民初47号”。综上所述，长富房产公司的上诉请求成立，予以支持。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第三项,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、���销四川省内江市市中区人民法院（2017）川1002民初47号民事判决；二、驳回崔建英的诉讼请求。一审案件受理费22,858元、诉讼保全费2020元，二审案件受理费7437元，合计32,315元，均由崔建英负担。本判决为终审判决。审判长  周利芬审判员  吴 敏审判员  王 侯二〇一七年十二月十四日书记员  阴 莲