广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤03民终10863号上诉人（原审原告）：陈逸扬（曾用名陈介凤），男，1978年5月3日出生，汉族，住所地：广东省深圳市龙岗区,上诉人（原审原告）：黎雪妹，女，1980年2月15日出生，汉族，住所地：广东省深圳市龙岗区,两上诉人共同委托诉讼代理人：贾翠林，广东立友律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：吕士广，广东立友律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市中城银浦房地产开发有限责任公司，住所地：深圳市福田区深南中路30A电子科技大厦2605室，组织机构代码：708463422。法定代表人：殷守江。上诉人陈逸扬、黎雪妹因与被上诉人深圳市中城银浦房地产开发有限责任公司（以下简称中城银浦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初13257号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈逸扬、黎雪妹上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或改判支持陈逸扬、黎雪妹的一审全部诉讼请求，并由中城银浦公司承担本案一、二审全部诉讼费用。上诉理由：一、一审法院认定事实错误。（一）中城银浦公司行使抗辩权的事实根本没有发生，一审法院却认定发生了，存在认定事实错误。中城银浦公司是否享有履行抗辩权尚有疑问，即便中城银浦公司享有履行抗辩权，也应当由中城银浦公司来行使。本案中，中城银浦公司并未行使抗辩权，本案中也没有任何证据证明中城银浦公司行使了抗辩权。一方面，一审法院对中城银浦公司使用的是公告送达，在一审程序中陈逸扬、黎雪妹从未从一审法院手中收到过中城银浦公司提交的任何证据及答辩状，并且在一审开庭审理时中城银浦公司缺席，中城银浦公司也未委托代理人参加庭审诉讼，因此中城银浦公司并未行使该权利。（二）—审法院认定履行抗辩权已经行使的事实没有查清。一审法院认定履行抗辩权已经行使的事实没有查清，且认定产生对抗陈逸扬、黎雪妹请求权的效果错误，究竟中城银浦公司是如何行使的该抗辩权没有查清，是中城银浦公司亲自行使还是委托他人以代理方式行使？什么时间行使的？以书面方式行使的还是口头方式行使的？在何地点行使的？行使抗辩权的意思表示是如何到达陈逸扬、黎雪妹的等问题均未审查，且本案中没有任何一份证据可以证明，一审法院便作出已经行使了该抗辩权的认定并认定产生了对抗陈逸扬、黎雪妹请求权的效果，对已经行使了抗辩权的事实及抗辩效果的认定明显错误。（三）一审法院认定陈逸扬、黎雪妹存在违约事实属于认定事实错误。陈逸扬、黎雪妹已根据合同约定，已支付20%的首期款，其余80%款项通过银行按揭方式给付，陈逸扬、黎雪妹按合同约定的时间将需要准备的按揭的所有材料已交付中城银浦公司，由中城银浦公司负责办理，且为办理按揭贷款购买保险。但因中城银浦公司的跑路行为导致中城银浦公司已经进行的按揭贷款没有申请下来（中城银浦公司也未告知陈逸扬、黎雪妹，陈逸扬、黎雪妹咨询银行后才知道），陈逸扬、黎雪妹一直都在积极履行合同，陈逸扬、黎雪妹并不存在违约及过错，之所以没有办理下来按揭贷款完全是因为中城银浦公司的跑路行为，使得陈逸扬、黎雪妹不能以按揭贷款的方式履行。中城银浦公司不能办理下来按揭贷款之后，陈逸扬、黎雪妹以现金支付的方式向中城银浦公司支付房款，但是因为中城银浦公司已经发生跑路且被多个债权人起诉及申请破产，导致合同目的无法实现且存在重大风险。陈逸扬、黎雪妹为保护自己的利益，依据合同法来行使其所赋予的不安抗辩权，是合法行使权利的行为。另一方面，陈逸扬、黎雪妹多次与布吉法庭立案庭、执行局、审判庭沟通，愿意将未付余款提存于布吉法庭，但布吉法庭一直不予办理,陈逸扬、黎雪妹一直积极履行合同约定的义务，没有违背诚实信用原则，不存在违约。现陈逸扬、黎雪妹愿意将合同款项全部付清履行完毕合同义务，故中城银浦公司应依约办理过户登记义务。（四）一审认定的其他事实错误。一审判决书第九项认定：同一小区其他业主因无法办理房产权属证书，多数业主曾于2007年集中向法院起诉，请求中城银浦公司协助办理房屋产权证书的义务，因业主均已向中城银浦公司支付了房款（部分业主与中城银浦公司签订房屋买卖合同的时间晚于本案陈逸扬、黎雪妹），法院判决支持了这些业主的诉讼请求。事实上，2007年集中向法院起诉的业主中仅有一部分付清了房款，另一部分业主并未付清房款，该部分业主是基于一审中城银浦公司在布吉法庭有多宗未被执行终结的执行案件，法院受领了这些业主给付的房屋提存款项，与本案存在一致的情形，本案可以参照该提存方式处理，而2007年集中向法院起诉的案件的业主均得到了法院的支持。二、一审法院适用法律错误。（一）一审法院对于没有发生的事实，进行了法律适用。中城银浦公司从未主张和行使过抗辩权，因此，没有行使抗辩权的事实发生，一审法院却主动适用合同法中的抗辩权规则，一审法院在法律适用的对象（即法律事实)没有发生的情况下适用法律，无事实基础，无法律适用对象可言，属于适用法律错误。（二）一审法院违反以事实为依据以法律为准绳的审理原则。一审法院以没有发生的“中城银浦公司行使抗辩权的事实”为依据，进行裁判，违反了《民事诉讼法》第七条规定的以事实为依据以法律为准绳的审理原则。（三）一审法院违反了处分原则。一审法院认定发生了行使抗辩权的事实，违反了民事诉讼法第七条规定的处分原则，一审法院对中城银浦公司依法享有的履行抗辩权并不享有处分权，但是一审法院作出的违反了处分原则的事实认定（认定发生了行使抗辩权的事实），损害了陈逸扬、黎雪妹的权益，属于适用法律错误。（四）一审法院应当适用而没有适用不安抗辩权规则，属于适用法律错误。本案中陈逸扬、黎雪妹行使了不安抗辩权，是依法行使权利的行为，不存在违约情形，故本案应当适用不安抗辩权的相关规则。中城银浦公司未到庭应诉。陈逸扬、黎雪妹向一审法院提出诉讼请求：1、中城银浦公司履行协助办理XXXX花园（X期）的X栋X号房屋产权转移登记义务；2、由中城银浦公司承担全部诉讼费、公告费。一审法院认定事实：一、房屋买卖合同的签订时间：2003年11月12日，陈逸扬（当时用名为陈介凤）、黎雪妹与中城银浦公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》。二、房屋地点：位于深圳市龙岗区布吉XX**花园（X期）X栋X宗地编号GXXXXX-XX）。三、房屋面积：建筑面积87.13平方米。四、购房总价款：372197元五、楼盘取得竣工验收备案的时间：2003年12月18日。六、合同约定的付款时间、方式：买方不直接将购房款交给卖方，而是按照附表规定的付款方式将购房款汇入代收机构，以便于监管。卖方在代收机构的账户名称是深圳市中城银浦房地产开发有限责任公司，账号03×××40。自签约日起1日内付全部楼价款的20%，即75197元；2003年11月19日前付全部楼价款的80%，即297000元或在该日期之前向有关银行办妥抵押贷款手续并按规定的期限付款。六、合同约定的通知办证时间：卖方应在取得工程竣工验收证明之日起的150日内，书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。七、陈逸扬、黎雪妹有无付清购房款：陈逸扬、黎雪妹于2003年11月2日向中城银浦公司交付房款500元、11月4日交付9500元、11月12日交付20757元；11月12日，陈逸扬、黎雪妹出具收据称收到中城银浦公司赠送的购房优惠金额44440元，该款项用作支付购买涉案房屋的首期款。11月21日，中城银浦公司向陈逸扬、黎雪妹出具收据，称收到陈逸扬、黎雪妹的抵押登记费100元、律师费500元。2003年12月12日，陈逸扬、黎雪妹委托中城银浦公司“YC”先生办理房屋抵押登记手续；同日，陈逸扬、黎雪妹办理了抵押登记申请表。陈逸扬、黎雪妹称，其一直在等银行放贷，银行称中城银浦公司已经不在，银行没有正常放款；陈逸扬、黎雪妹之所以一直没有支付剩余房款，是不清楚支付给谁，中城银浦公司经营异常，不敢付款到合同约定的银行账号。陈逸扬、黎雪妹起诉后向法院申请提存应支付的房款。八、其他需要说明的情况：同一小区其他业主因无法办理房产权属证书，多数业主曾于2007年集中向法院起诉，请求中城银浦公司协助办理房屋产权证书的义务，因业主均已向中城银浦公司支付了房款（部分业主与中城银浦公司签订房屋买卖合同的时间晚于本案陈逸扬、黎雪妹），法院判决支持了这些业主的诉讼请求。一审法院认为：陈逸扬、黎雪妹作为购房者应当按照合同约定及时履行付款义务。在小区其他业主均能及时支付房款，且合同约定了收款账户的情形下，陈逸扬、黎雪妹声称无法在合同约定的期限内付款的理由，无法令人信服。陈逸扬、黎雪妹事隔超过十年才向法院起诉，并主张按照原房价提存未付房款，但房产价格今非昔比，陈逸扬、黎雪妹的行为明显有悖诚实信用原则。陈逸扬、黎雪妹未能在合理期限内履行合同约定的先履行义务，中城银浦公司有权拒绝其相应的履行要求。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十四条的规定，一审法院判决驳回陈逸扬、黎雪妹的诉讼请求。一审案件受理费100元（陈逸扬、黎雪妹已预交），由陈逸扬、黎雪妹自行负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷案件。中城银浦公司经合法传唤，一、二审均未到庭参加诉讼，应视为放弃其诉讼权利。在本案中，陈逸扬、黎雪妹主张其与中城银浦公司之间存在商品房预售合同，其已支付了部分购房款，但因中城银浦公司跑路，合同未能继续履行。为证明其主张，陈逸扬、黎雪妹提交了合同、房款收据等证据。在中城银浦公司放弃诉讼权利，并未提出反驳主张的情况下，对陈逸扬、黎雪妹的上述主张应予采纳。陈逸扬、黎雪妹在合同签订后已经支付了部分购房款，结合其他购房者在中城银浦公司跑路后也提起过诉讼的事实，应当认定陈逸扬、黎雪妹并无违约行为。中城银浦公司未继续履行合同，构成违约。陈逸扬、黎雪妹起诉要求中城银浦公司履行协助办证义务，符合合同约定。在陈逸扬、黎雪妹付清剩余购房款341447元（陈逸扬、黎雪妹所称的购房优惠44440元，并无证据证明该优惠金额经过了中城银浦公司的确认，本院不予采信。房屋总价款减去已付款30750元后，剩余购房款为341447元。如中城银浦公司拒绝收款，陈逸扬、黎雪妹可办理提存）后，中城银浦公司应当协助办理涉案房屋的房屋产权转移登记手续。综上所述，陈逸扬、黎雪妹的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，导致裁判错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初13257号民事判决；二、深圳市中城银浦房地产开发有限责任公司应在收到陈逸扬、黎雪妹支付的剩余购房款341447元后30日内协助陈逸扬、黎雪妹办理深圳市龙岗区布吉XX**花园（X期）X栋X号房屋的产权转移登记手续。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被上诉人深圳市中城银浦房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 马   龙审判员 路 德 虎审判员 周   敏二〇一七年十二月二十四日书记员 林翘（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。