贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔03民终7190号上诉人（一审原告）：徐礼宗，男，1964年7月11日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：刘中，四川泽理律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：仁怀市城居房地产开发有限公司，住所地：贵州省仁怀市中枢街道青杠园社区国酒大道。法定代表人：吕玉海，该公司董事长。被上诉人（一审被告）：罗刚，男，1965年1月5日出生，汉族，住贵州省仁怀市。二被上诉人委托诉讼代理人:王朝永，贵州仁致律师事务所律师。二被上诉人委托诉讼代理人:王梅，贵州仁致律师事务所实习律师。上诉人徐礼宗因与被上诉人仁怀市城居房地产开发有限公司(以下简称城居公司)、罗刚商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2017）黔0382民初4678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。徐礼宗上诉请求：1、撤销贵州省仁怀市人民法院（2017）黔0382民初4678号民事判决，并依法改判。2、一、二审诉讼费用由二被上诉人负担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。首先，一审法院认定上诉人的诉讼时效已过明显错误。上诉人提交的证据已经显示，上诉人申请一审法院调取房屋产权证，就已经证实房屋产权证至今还存放在房屋管理部门。因此，上诉人根本不知道产权证记载的实际面积。其次，一审法院以被上诉人提交的仁怀市住房和城乡建设局的2011年缴费票据来认定上诉人已知晓其房屋实际面积错误。上诉人于2009年已经把购买房屋需要缴纳的相关费用（主要指测绘费用）提前移交给了被上诉人，而被上诉人是于2011年根据房管部门的缴费通知才去缴费（主要指测绘费用），因此被上诉人提交的仁怀市住房和城乡建设局的2011年缴费票据和缴费通知的对象是被上诉人而不是上诉人。一审法院却以仁怀市住房和城乡建设局向被上诉人发出的2011年缴费票据和缴费通知来认定上诉人知道实际测绘的面积，明显认定事实错误。从而一审法院认定上诉人主张权利超过诉讼时效也是错误的。2、一审法院没有全面审查全案相关证据，上诉人提交的证据是2009年交给被上诉人的测绘费用，而被上诉人提交的是2011年仁怀市住房和城乡建设局通知被上诉人的缴费通知和缴费收据，上诉人缴费在前，当时没有测绘；被上诉人接到缴费通知在后，且测绘结果无论是仁怀市住房和城乡建设局，还是被上诉人均没有通知上诉人。上诉人知道真实面积是在2016年上诉人去仁怀市住房和城乡建设局查阅自己的房产证之日才知道。被上诉人城居公司、罗刚辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、被上诉人交房给上诉人至今已长达8年之久。2、仁怀市城市房地产测绘所于2010年10月13日坚上诉人所有的商铺进行了测绘，若上诉人未将房屋打开，测绘所无法完成测绘，且测绘面积已公告，上诉人称其并不知晓测绘面积的说法并不真实。3、上诉人在不知晓实际测绘面积的前提下将测绘后的实际费用提前移交给被上诉人的行为不符合常理。故上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。徐礼宗向一审法院起诉请求:1.判令被告双倍返还其多收取的原告购买商铺的款项为33135.60元；2.判令二被告返还原告多支付的购买商铺的款项利息为6041.40元及多支付的契税、印花税505.314元。一审法院认定事实：2009年11月22日，徐礼宗与城居公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人仁怀市城居房地产开发有限公司，买受人徐礼宗，根据相关法律规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：买受人购买的商品房为本合同中的第D栋2层11号房。该商品房的用途为商住，属砖混结构。该商品房建筑面积61.87㎡，按建筑面积计算，该商品房单价为3180元/㎡，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按该商品房单价不变，其面积以房管部门测定的产权面积为准，据实核算，多退少补进行处理。2011年5月23日，仁怀市住房和城乡建设局、仁怀市房地产管理局向原告徐礼宗颁发遵房权证仁怀市字第××号房产证，载明：房屋所有权人徐礼宗，共有人李长娥，房屋坐落中枢街道办事处振兴南路酒都风情街，房屋状况：幢号D，房号2-11，结构框架，房屋总层数6，所在层数2，建筑面积56.66㎡，设计用途商业服务。其后，徐礼宗以城居公司多收取购房款应双倍返还为由诉至一审法院。一审法院认为：徐礼宗与城居公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，其买卖合同依法成立和有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。本案中，针对徐礼宗的诉请，城居公司提出已过诉讼时效的抗辩。2011年5月23日，房产登记机关向徐礼宗颁发了房产证，房产证是房屋所有权人作为其享有权利的证明，根据物权公示原则，原告即应当知道城居公司未按合同约定面积交付房屋，城居公司已构成违约，根据双方约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按该商品房单价不变，其面积以房管部门测定的产权面积为准，据实核算”，此时，徐礼宗应当知道其合法权利已经遭到侵害，诉讼时效自2011年5月24日开始起算至2013年5月23日止届满，徐礼宗也未提供证据证明，在此期间存在诉讼时效有中止、中断等情形，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”、第十八条“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回徐礼宗的诉讼请求。”的规定，对城居公司的辩解予以采纳，对徐礼宗的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条规定，判决如下：驳回徐礼宗的诉讼请求。案件受理费396元（已减半），由徐礼宗负担。本案在二审期间，上诉人提供城居公司风情项目交房费用收缴一览表，城居公司出具的测绘费、登记费、公告费、公本费等收款收据，贵州省行政事业性收费通用票据，代收代缴税款专用收据等证据及证人戴某的证言，证明所有的费用都是由城居公司代收缴，上诉人没有与任何单位接触，也没有任何单位通知上诉人缴纳费用。经本院组织双方当事人质证，被上诉人对城居公司风情项目交房费用收缴一览表真实性、合法性、关联性持异议，认为没有被上诉人的印章及经办人的签字；对城居公司出具的测绘费、登记费、公告费、公本费等收款收据的真实性、合法性、关联性持异议；对代收代缴税款专用收据关联性持异议，认为与本案无关；对证人戴某的证言认为达不到证明目的。另，本院依职权在仁怀市住房和城乡建设局及仁怀市房屋产权登记服务中心调取本案争议房屋的注销《房屋预告登记证》申请书、《预告登记证书》及相关说明，经本院组织双方当事人质证，被上诉人对本院依职权调取的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为预告登记只能证明上诉人购买商品房预告登记的情况，不能证明上诉人不知道自己的房屋实际面积是多少。对二审争议的事实，本院认定如下：2009年11月22日徐礼宗与城居公司签订《商品房买卖合同》后，城居公司收取上诉人的测绘费、登记费、公告费、公本费及契税等费用，为上诉人办理相关房屋手续。2010年3月2日徐礼宗与仁怀市农村信用合作联社办理个人住房（商业用房）抵押借款合同，该抵押借款合同约定：抵押房屋一旦竣工验收办理房屋产权证后，自动转为持证抵押。城居公司作为保证人在该抵押借款合同盖章。二审中查明，徐礼宗已领取本案房屋的房产证，故本院依职权对徐礼宗领取该房屋产权证的时间进行调查，仁怀市房屋产权登记服务中心出具说明，内容为“该房屋存在抵押贷款，须提供银行的注销申请书和房屋预告登记证明，进行网上注销才能领取抵押房产证”，而注销《房屋预告登记证》申请书中徐礼宗落款时间为2015年8月20日，抵押权人贵州仁怀茅台农村商业银行股份有限公司酒都支行同意注销的签章时间为2015年8月10日，登记机关审批意见一栏的落款时间为2015年8月20日。仁怀市住房和城乡建设局出具说明的内容为：“徐礼宗在2015年8月20日之前未在档案室有查询记录”。本院经审理查明的其余事实，与一审法院认定无异。本院认为，上诉人与被上诉人在平等自愿、协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》，对有关权利义务进行了约定，该合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，亦不损害他人利益，属合法有效的民事行为，该行为对双方具有法律约束力。合同签订后，双方当事人应当按照约定全面履行合同义务。根据仁怀市房屋产权登记服务中心出具的说明及注销《房屋预告登记证》申请书上登记机关审批意见一栏的落款时间，可推定徐礼宗领取本案争议房屋的房产证时间最早为2015年8月20日；仁怀市住房和城乡建设局出具的说明可知徐礼宗在2015年8月20日之前未查询过该房屋的相关信息，徐礼宗于2017年8月11日提起诉讼并未超过诉讼时效，故一审法院以房产证载明的时间至上诉人起诉时已超过诉讼时效二年为由驳回上诉人的诉讼请求不当，本院予以纠正。上诉人房产证载明建筑面积56.66㎡，与《商品房买卖合同》载明建筑面积61.87㎡不相符，相差5.21㎡。而《商品房买卖合同》约定，“该商品房建筑面积61.87㎡，按建筑面积计算，该商品房单价为3180元/㎡，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按该商品房单价不变，其面积以房管部门测定的产权面积为准，据实核算，多退少补进行处理”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，被上诉人应退还上诉人房价款3180元/㎡×5.21㎡＝16567.8元。上诉人请求被上诉人多收取其购房款应双倍返还的理由于法无据，本院不予采信。关于上诉人要求被上诉人返还其多支付的购买商铺的款项利息及多支付的契税、印花税的问题，因其在起诉状、上诉状中未陈述该主张的事实及理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于“起诉必须符合下列条件：（一）原告是于本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”、第一百七十四条关于“第二审人民法院审理上诉案件，处依照本章规定外，适用第一审普通程序”之规定，对上诉人的该主张，本院不予审查。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、撤销贵州省仁怀市人民法院（2017）黔0382民初4678号民事判决；二、由被上诉人仁怀市城居房地产开发有限公司在本判决生效后15日内返还上诉人房价款16567.8元；三、驳回上诉人徐礼宗的其余诉讼请求。一审案件受理费396元、二审案件受理费792元，由被上诉人仁怀市城居房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐忠显审 判 员  邓雪梅代理审判员  何 容二〇一七年十二月十一日书 记 员  何红莉