陕西省榆林市横山区人民院民 事 判 决 书(2017)陕0803民初3296号原告：某有限公司法定代表人;牛某委托诉讼代理人：乔某被告：董某委托诉讼代理人：李某委托诉讼代理人：康某原告某有限公司（以下简称“某有限公司”）与被告董某租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月5日受理后，依法由审判员适用简易程序独任审判,于同年11月15日、11月27日两次公开开庭进行了审理，原告某有限公司的委托代理人乔某与被告董某的委托代理人李某、康某到庭参加诉讼。在本案审理过程中，被告董某向本院提出反诉，因诉讼主体不符，本院依法裁定予以驳回。本案现已审理终结。原告某有限公司诉称：原告所有的土地位于横山区白界乡新开沟村，占地13.3333公顷，已经取得林地转用审批手续。2014年初，被告委托于旺才通过曹喜民和原告时任法定代表人余社明取得联系，经协商原告与被告达成口头租赁协议，约定被告租赁原告所有的上述土地堆放鹅卵石，租赁期一年，租赁费7万元。协议达成后，被告按约向原告支付了一年的租赁费，并将鹅卵石堆放在原告所有的土地上。约定的租赁期届满后，被告既不将鹅卵石清理运走，又不按原合同约定给原告支付场地占用费，为此，原告多次要求被告腾出占用场地，支付占用期间的租赁费，但被告不置可否，一直予以拖延。鉴于此，原告依法提起诉讼，诉请：1、判令解除原告与被告之间的租赁合同关系；2、判令被告向原告支付占用场地期间三年的租赁费21万元至腾出场地为止；3、诉讼费由被告承担。原告向法庭提交了以下证据：1、公司的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，证明原告依法设立享有原告诉讼主体资格；2、陕西省林业厅核发的使用林地审核同意书一份；横山国土资源局文件一份、横山县经济发展局文件（备案确认书）、横山县建设局选址意见书文件一份；创业园区管委会文件一份；证明本案的诉讼土地权属属于原告且原告享有处分权。3、横山区白界乡派出所对曹喜明（卷37-39页）的询问笔录；证明原被告通过于旺才达成口头租赁关系存在，证明每年租金7万元，除了支付第一年租金以外，三年未支付租金的事实；4、谢秀芳（卷29-33页）、余社明（卷44-47页）的两次谈话，证明原告与被告协商的以及三年共欠租金21万元的事实。被告董某辩称：2014年4月份，被告通过朋友介绍将3万方左右的砂砾石存放于原告的下属单位通达沥青搅拌站的场地，被告委托原告存放、代管。当时双方没有签订存放、代管合同但根据口头约定被告向原告支付了7万元的存放、代管费用。期间，被告因施工需要取走6000方砂砾石。2016年国庆期间，被告查看仍存放2.4万余方砂砾石。2017年3月份被告查看并测量，发现砂砾石剩余不足5000方。被告多方打探查找，在位于凤凰新城西南处正在施工的原告场地找到了属于被告的砂砾石。随即向横山区公安局白界派出所报案。原告所称“租赁期一年、租赁费每年7万元”没有事实根据和证据，应驳回原告的诉讼请求。被告向法庭申请了证人于旺才出庭作证：证明本案的当事人及存放代管法律关系，以及证明产生原因及处理过程。于旺才称：2014年5、6月董某和管委会承包了几条路，需要砂砾石从吴堡拉上来想要承包大点、有沙有土的地方，当时我通过曹喜明，和董某找到余社民；当时余社民说免费提供场地，但是要求董某用余社民的土，后来余社明的妻子不同意，先要5万元，后面又要2万元，前后一共要了7万元。2016年7、8月董某说看到砂砾少了很多，找人测量后少了15000方，现在剩5000方。董某打问以后说是某有限公司修路时候把砂砾石偷走用了，然后向公安局报了案。经庭审质证，被告对原告所举证据发表如下质证意见：对第一组证据真实性无异议，证明目的有异议；第二组证据：第一份真实性无异议，但是证明目的不予认可，原告证明该地属于原告所有且享有处分权，省林业厅的文件载明原告按照有关规定办理建设用地审批手续，所以说原告不享有所有权；第二份横山国土资源局的文件真实性无异议，证明目的有异议，文件第二项载明项目建设应坚持节约集约用地的原则，依法办理用地批准手续，在建设用地批准前不得使用土地，说明原告在未取得批准手续之前不得使用；第三份备案确认书真实性无异议，证明目的有异议，此块土地仍属于待批状态，初步审查没有结束；第四份建设局选址初审意见的结构是原则同意选址要求，并不是确认性的文件所以证明不了原告享有所有权和使用权；第五份创业园区管委会的文件，明确指出接文后按照有关规定办理入区手续。以上证据无法证明原告享有所有权和使用权。针对曹喜明谈话笔录真实性、证明目的均有异议，曹喜明说明7万元属于土地使用费并没有租赁关系，也没有协商过租赁时限；针对谢秀芳谈话笔录真实性证明目的均有异议，三份笔录相互矛盾不能成立；针对余社明谈话笔录真实性证明目的均有异议；且谢秀芳（原告公司财务总监），和原告有利害关系，笔录之间相互矛盾，不具有法律上的证明效力，不能证明本案原被告之间存在租赁关系，法庭不应采信。原告对被告所举的证据发表如下质证意见：对证人陈述真实性证明目的均有异议；1、其所陈述的事实与董某在公安机关陈述的矛盾，董某承认是租金7万元；2、证人与被告是远方亲戚，他们之间有利害关系，而且其所作证言和与本案无利害关系的曹喜明在公安机关作的证言相矛盾，故不应采信。本院对原、被告所举证据作如下分析认定：原告所举证据1、2系相关职能部门核发和出具的文件，来源合法，内容客观真实，本院予以采信；原告所举证据3、4，相互印证，可以证明被告租赁原告场地堆放砂砾石的事实和年租金7万元的事实，原告相关人员通过曹喜民向被告索要租金的事实，故本院予以采信。被告所举证据即于旺才证言，可以证明被告租赁原告场地事实堆放砂砾石的事实，对此，本院予以采信；其他陈述与待证事实不符，本院不予采信。对双方当事人申请本院调取的榆林市公安局横山分局白界派出所的卷宗真实性均无异议，本院予以确认。本院根据双方当事人的陈述，经庭审举证、质证和法庭认证查明如下法律事实：2010年原告经陕西省林业厅审核同意取得了位于横山区白界乡新开沟村的林地使用审批手续之后相继经横山县经济发展局、横山县国土资源局、横山县建设局、横山县中小企业创业园区管理委员会批复取得该地项目用地手续。2014年4月，被告董某委托于旺才通过曹喜民和原告时任法定代表人余社明取得联系，经协商原告与被告达成口头租赁协议，约定被告租赁原告所有的上述土地堆放砂砾石，租赁期一年，租赁费7万元。协议达成后，被告按约向原告支付了一年的租赁费，并将砂砾石堆放在原告所有的土地上。期间，被告使用了部分上述场地上的鹅卵石，尚有部分砂砾石堆放在租赁的场地当中。之后，原告通过曹喜民向被告索要场地和租赁费。2016年，原告原法人余社明和曹喜民协商堆放在场地上的砂砾石处理事宜，因榆林通达路桥建设集团公司工程需要砂砾石，曹喜民未经被告的同意让通达路桥公司拉几车试用。2017年3月31日，被告董某向榆林市公安局横山分局报案称榆林通达路桥建设集团有限公司盗窃了他存放在新开沟通达沥青搅拌场地上的砂砾石，总价值100万元。2017年7月20日，榆林市公安局横山分局作出横公（刑）不立字[2017]9号不予立案通知书，拟对董某砂砾石被盗案不予立案。原、被告协商未果，诉至本院，诉请前列之诉求。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。本案当中，原被告口头达成租赁协议，原告将位于榆林市横山区白界乡新开沟村依法取得的土地出租给被告堆放砂砾石并支付了租金，双方形成事实上的租赁合同关系。《中华人民共和国合同法法》第二百一十五条规定：租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十条的规定仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期一年以上的，应当在每届满1年时支付。剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；第二百二十七条规定承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，承租人可以解除合同；第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告通过曹喜民多次向被告索要租赁费这一事实，可以证明原被告之间不是存放、代管法律关系，亦非总租赁费7万元的事实。原告虽未与被告签订书面用地合同，但从双方实际履行的状态看，原告将涉案土地交付被告使用，被告支付原告一定费用，已形成事实上的租赁合同关系。且当事人双方并未约定具体租赁期限，所以原告与被告之间形成不定期租赁合同关系，不定期租赁当事人可以随时解除合同。关于租金的起算时间，双方当事人一致认可是2014年4月，但均不能提供准确的日期，本院推定为2014年4月底。本案当中，被告辩称原告主体不适格。本院认为，原告经相关职能部门审批取得了争议标的的土地使用权，虽未取得开发房地产的全部手续，但并未根本改变该土地的使用性质，原告享有使用和收益的权利，故被告辩解本院不予采纳。原告的合理诉求，本院予以支持。被告主张原告赔偿擅自使用的砂砾石损失，其使用人实为榆林通达路桥建设集团有限公司且为侵权之诉，故应另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告某有限公司与被告董某之间位于榆林市横山区白界乡新开沟通达沥青搅拌站场地堆放砂砾石的租赁合同；二、被告董某于本判决生效后十五日内腾开其占用原告某有限公司位于榆林市横山区白界乡新开沟场通达沥青搅拌站地上的砂砾石；三、被告董某于本判决生效后十五日内支付原告某有限公司从2015年5月1日起至腾开场地为止的租金，年租金70000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2225元，由被告董某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  拓福成二〇一七年十二月六日书记员  张买买