广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终23016号上诉人（原审原告，反诉被告）：吴文钧，男，1983年6月15日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：万建华，广东德良律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：邹茂松，男，1929年9月23日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：黄斌，广东启源律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：徐榕芬，女，1931年8月14日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：邹周，男，1955年7月9日出生，汉族，住广州市海珠区，是被上诉人邹茂松、徐榕芬之子。委托诉讼代理人：黄敬辉，广东启源律师事务所律师。原审第三人：广州如福房地产代理有限公司（以下简称如福公司），住所地广州市海珠区荔福路西基东53号第三栋自编03A。法定代表人：陈玉通，该公司执行董事兼总经理。上诉人吴文钧因与被上诉人邹茂松、徐榕芬及原审第三人如福公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2017)粤0105民初3231号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人吴文钧的委托诉讼代理人万建华，被上诉人邹茂松的委托诉讼代理人黄斌，被上诉人徐榕芬的委托诉讼代理人邹周、黄敬辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴文钧上诉请求：撤销一审判决第三项，判令邹茂松、徐榕芬支付违约金95000元及赔偿吴文钧律师费损失15000元，一审、二审诉讼费用均由邹茂松、徐榕芬承担。事实和理由：1、合同履行过程中，邹茂松、徐榕芬无故解除合同，但其理由是公证处不能办理授权委托书是不能成立的，事实是由于房价上涨，邹茂松、徐榕芬不愿出售涉案房屋，故而拒绝按合同约定办理相关公证委托，邹茂松、徐榕芬理应按合同约定赔付违约金及吴文钧的律师费损失。2、一审判决认定吴文钧没有购房资格没有依据。一审中，吴文钧提交的证据清晰表明在2017年4月12日邹茂松、徐榕芬解除合同之前，吴文钧是有购房资格的。综上，一审判决认定事实错误。邹茂松辩称：1、公证员是看到邹茂松、徐榕芬年事已高、表达能力差、听力下降、精神状态不好，故不同意为其办理委托公证，也表明了邹茂松、徐榕芬确实去了公证处，履行了合同。2、吴文钧要求邹茂松、徐榕芬把涉案房屋转名到其公司名下或者其岳母名下，与合同相悖。3、若不能办理公证，即解除合同，不能办理是客观因素而非邹茂松、徐榕芬的主观意志。综上，一审判决认定事实清楚、正确，请求驳回吴文钧的全部诉讼请求。徐榕芬辩称：同意邹茂松的意见，另吴文钧说房价上涨、我方不愿意出售房屋是没有事实依据及理由的，请求维持原判。原审第三人如福公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2017年4月24日，吴文钧向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除吴文钧、邹茂松、徐榕芬于2017年1月8日签订的《房屋买卖合同》；2、邹茂松、徐榕芬退还吴文钧定金50000元；3、邹茂松、徐榕芬支付违约金95000元；4、邹茂松、徐榕芬赔偿吴文钧律师费损失15000元；5、诉讼费由邹茂松、徐榕芬承担。邹茂松、徐榕芬在一审中反诉请求判令：1、吴文钧向邹茂松、徐榕芬支付聘请律师费损失人民币10000元；2、吴文钧承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：邹茂松、徐榕芬是夫妻关系，位于广州市海珠区南村路复兴南2号401房的产权人是登记在邹茂松名下。2017年1月8日，吴文钧（买方）和邹茂松、徐榕芬（卖方）、如福公司（中介方）签订《房屋买卖中介合同》（NO.00125），合同约定：一、卖方同意按如下条件将其合法拥有之物业出售给买方。1、物业地址广州市海珠区南村路复兴南2号401房；5、双方议定售价950000元；6、交付时间：委托公证出证当天，买方须支付全部楼款。卖方收齐楼款当天，须交付物业并交付房产证和公证书原件及所有相关过户资料给买方。二、买卖双方一致同意由买方按下述支付楼款并办理交易手续。同时买、卖双方应无条件在规定的日期内提供或全力配合本次交易过程中所需文件，否则将作违约处理，如在交易过程中，因房管局等政府部门或银行原因导致延期，则时间相应顺延。一次性付款：1、签订本合同时买方支付卖方人民币50000元作为定金；2、经买卖双方协商，本次交易使用公证委托暂不过户的方式进行。买卖双方2017年3月20日前到广州市内的公证处办理该物业的全权委托给卖方（委托内容包括：代收楼款，代为办理按揭，代办交易等）。委托公证出证当天，买方须支付全部楼款。卖方收齐楼款当天，须交付物业并交付房产证和公证书原件及所有相关过户资料给买方。全权委托期限贰年。卖方不得单方面撤销，否则按违约处理。如日后买方办理交易过户时须卖方提供资料，卖方须无条件配合。六、因买方或卖方违反本合同，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付楼款等无故不履行本合同项下义务，则：1、卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的l0%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；等。十、由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。十一、由于买、卖双方违约，中介方向买、卖双方追究违约责任而产生的律师费用由买、卖方按各自违约的程度承担。十七、本合同三方特别约定免责或弥补条款如下：因意外事件、不可抗力或政府非因三方过错而采取强制行为，致使本合同不能适时履行的，三方均不构成违约。上述阻碍情形消失后如能继续交易，三方应优先另订协议继续完成交易；如不可能交易，则本合同即时作废，已发生的费用，由各自按责承担。三方中任何两方或三方共同因履行本合同发生争议诉讼，法院或仲裁机构审理过程，视为本合同履约时限的中断。中断情形消失后，关于履约时限，生效裁判有确定的，按生效裁判执行，生效裁判未确定的，应按原履约期间重新确定履约时限。十八、2、如公证处不能办理授权委托书，合约三方解除合同，互不承担责任；9、楼款由卖方儿子邹周代收，由买方吴文钧工商银行账号62×××95转账到邹周工商银行账号62×××15，以转账收到为准。等。同日,邹茂松、徐榕芬开具收款收据，主要内容是，本人邹茂松、徐榕芬，是广州市海珠区复兴南路2号401房之所有权人，现收到买方吴文钧先生交来购买该物业定金（用途）的款项，金额为50000元，由吴文钧先生工行（卡号62×××95）转账到儿子邹周工行（卡号62×××15）。2017年3月7日，吴文钧、邹茂松、徐榕芬和如福公司三方一齐到广州市海珠公证处办理委托公证手续。如福公司表示由于邹茂松、徐榕芬年事已高，签订买卖合同时是邹茂松、徐榕芬的儿子协同办理，但是办理委托公证的时候，邹茂松、徐榕芬的儿子没有去，由邹茂松、徐榕芬的女儿、儿媳协同办理，公证处人员问邹茂松、徐榕芬办理何事，邹茂松、徐榕芬说不知道办理何事，公证员说是办理物业买卖合同委托公证手续，业主说记不清楚，公证员要求吴文钧、如福公司与邹茂松、徐榕芬讲清楚再办理公证委托手续，交流过程中，邹茂松、徐榕芬感觉委托公证手续麻烦，称不卖房屋，故当天没有办理公证委托手续。吴文钧确认如福公司的上述陈述。邹茂松、徐榕芬不确认如福公司和吴文钧的上述说法，认为吴文钧与如福公司串通，因为如福公司没有中介资格，中介的营业执照已经过期，且没有继续年审，邹茂松、徐榕芬对中介公司的资质产生质疑，邹茂松、徐榕芬虽然年事高，但也去了公证处办理委托手续，不可能说不卖房屋，而是公证处的工作人员看到邹茂松、徐榕芬年事高，表达能力差、听力不清楚，不同意为邹茂松、徐榕芬办理委托买卖公证手续。2017年4月10日，吴文钧通过邮政快递向邹茂松、徐榕芬发出《催促函》，内容主要是，邹茂松、徐榕芬，你方于2017年1月8日与吴文钧签订《房屋买卖中介合同》，约定向吴文钧出售你方位于广州市海珠区南村路复兴南2号401的物业，成交价为￥950000元（人民币玖拾伍万元），签订合同当日支付了￥100000元（人民币壹拾万元）；约定你方办理全权委托公证之日，买方吴文钧支付剩余全部购房款，以完成履行合同约定的交易方式。根据《房屋买卖中介合同》第二条之一次性付款第2项，“双方办理委托书在2017年3月20日前完成”，但你方向中介方广州市如福房地产代理有限公司表示签订的三方合同无效，拒绝继续执行，经双方协商后你方在公证处又当场表示拒绝出售。截至本函出具之日，你方仍未履行合同义务，你方的行为已构成违约。根据双方签署的《房屋买卖中介合同》，限你方在见此函五日内联系吴文钧办理房屋交易过户手续（委托公证交易方式或直接过户给委托人的交易方式均可），如果你方决定不再履行合同义务出售该房屋，请在见此函三日内向本人明示并按合同约定承担法律责任。否则，本人将采取一切可能的法律手段解决上述问题，届时，由此产生的包括但不限于占款利息、中介费、违约金、损害赔偿金、律师费、诉讼费、差旅费等相关费用均由你方全部承担。2017年4月12日，邹茂松向吴文钧发出通知，内容主要是：吴文钧，我们在2017年1月8日签订《房屋买卖中介合同》，并于3月7日下午到海珠公证处办理委托公证，现由于公证处不能办理授权委托书，按合同第十八条其他约定第2点，如公证处不能办理授权委托书，合约三方解除合同，互不承担责任，现通知你解除合同，你所付50000元定金在你签署解约确认书时退还给你。至于你要求把房屋过户到你亲戚名下或过户到某贸易公司名下已超出合同范围。2017年4月18日，吴文钧与广东德良律师事务所签订《民事与行政案件委托代理合同》，广东德良律师事务所出具了收取吴文钧律师费15000元的发票。2017年5月7日，邹茂松与广东启源律师事务所签订《民事委托代理合同》，广东启源律师事务所出具了收取邹茂松律师费10000元的发票。一审诉讼中，吴文钧为证明其主张，提交了以下证据：1、房屋买卖中介合同，证明吴文钧、邹茂松、徐榕芬在2017年1月8日签订房屋买卖中介合同，约定双方的权利义务；2、收据，证明吴文钧给付了定金50000元；3、房屋所有权证，证明涉案房屋属邹茂松、徐榕芬所有；4、催促函及邮单，证明吴文钧催促邹茂松、徐榕芬履行合同义务；5、回函，证明邹茂松、徐榕芬明确不卖涉案房屋；6、委托合同及发票，证明吴文钧因本案纠纷委托律师及律师费金额。经质证，邹茂松、徐榕芬认为房屋买卖中介合同违反《合同法》第五十二条规定，应是无效合同，且邹茂松、徐榕芬有配合吴文钧办理委托公证，邹茂松、徐榕芬没有违约，吴文钧聘请律师事务所的收费过高，不予认可，应按物价指导标准计算，且邹茂松、徐榕芬聘请的律师收费才10000元。如福公司对吴文钧证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。邹茂松、徐榕芬为证明其主张，在一审中提交了如下的证据：1、民事委托代理合同及发票，证明因为吴文钧的无理起诉，致使邹茂松、徐榕芬损失聘请律师的律师费10000元；2、吴文钧与邹茂松、徐榕芬儿子邹周微信聊天记录，其中3月8日中午12：13分，邹周：“吴生：昨天下午到海珠区公证处办公证，公证员说不能办，这件事你看该怎么办好吗？”；吴文钧：“你爸爸当时话唔卖，你们家里再商谈下，有什么和陈生联系”；邹周：“为什么跟陈生联系不是跟你联系呢？”；吴文钧：“佢会清楚d”；邹周：“现在是公证办不成，我是征求你的意见怎么解决这件事，有什么好方案”；吴文钧：“过户咯”；邹周：“过给谁啊？”；吴文钧：“如果你同意，我们见面谈”；邹周：“你告诉我过给谁我看一下”；吴文钧：“或者过落我亲戚，或者过户落我公司”；邹周：“可以具体一点吗？是你亲戚还是你公司”；吴文钧：“见面倾”；邹周：“你先告诉我我好跟我爸说”；吴文钧：“好，我去确认一下再复你”；邹周：“好的”；3月15日下午，邹周：“吴生，一个星期还没收到你的回复，是怎么回事呢？”；3月31日下午，吴文钧：“邹生，我们合同约定执行时间已过，我希望籍此假期，你们家人尽快商量。请按照合同约定和我去办理委托公证，或者协商解决方案。希望尽快协商，如4月内未能解决我只能通过法院解决。”；3月31日下午15：06分，邹周：“吴生：3月7日下午不是已经跟你去过海珠区公证处吗？公证员说不能出公证书啊。”，吴文钧：“当时是你爸爸忽然说不愿意卖，你妹妹和中介及公证员都某清清楚楚。”；吴文钧：“是否需要再叫中介同你复述当时情况？”；邹周：“当时情况是怎么样，我爸在什么情况下说了什么，为什么这样说，不能断章取义。现在事实是公证书出不了。”；吴文钧：“好的，我只是抱着友好协商的意愿和你谈，那我们就按合同办吧。”证明邹茂松、徐榕芬的儿子从2017年2月28日到2017年3月底一直与吴文钧联系，并且配合吴文钧办理委托公证，但公证处不予办理涉案委托公证；3、疾病证明书，证明徐榕芬身体状况不好。经质证，吴文钧认为其没有违约，按合同约定不应承担违约责任；确认邹茂松、徐榕芬的儿子与吴文钧的聊天记录，从记录看出，没有办理委托公证的原因是邹茂松、徐榕芬不愿意出卖房屋；徐榕芬身体不好，不能证明其没有民事行为能力，且邹茂松、徐榕芬的所有子女都在合同中签字确认。如福公司对邹茂松、徐榕芬提交的证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。2017年6月19日广州市不动产登记中心出具的《不具备购房资格告知书》记载，吴文钧，根据你依据《提交〈购房资格证明〉告知书》提交的申请，经核查现时间点的《家庭房产情况一览表》，你在本市住房限购区域内拥有住房套数为2套，已超过规定套数，不具备在本市住房限购区域内住房购买的资格，其中一套房产是于2017年4月12日前拥有的，登记字号为17登记08001943号，核准时间是2017年2月3日；另一套房产是于2017年4月12日后拥有的，登记字号为17登记01026375号，核准时间是2017年5月9日。邹茂松、徐榕芬和如福公司认为吴文钧在签合同时没有购房资格，所以才与吴文钧签订买卖房屋委托公证手续。如福公司表示其公司原来的营业执照在2015年7月期满，期满后因为迁移到新的办公地址，新的物业没有提供场地使用证明，故现在没有办理营业执照及年审。一审法院认为：吴文钧、邹茂松、徐榕芬签订的《房屋买卖中介合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，双方均应切实履行。根据约定，经买卖双方协商，本次交易使用公证委托暂不过户的方式进行。买卖双方2017年3月20日前到广州市内的公证处办理该物业的全权委托给卖方（委托内容包括：代收楼款，代为办理按揭，代办交易等）。如公证处不能办理授权委托书，合约三方解除合同，互不承担责任。2017年3月7日，吴文钧、邹茂松、徐榕芬和如福公司到广州市海珠公证处办理委托公证手续。由于如福公司营业执照已过期，吴文钧没有购房资格，邹茂松、徐榕芬年事已高，公证处工作人员在审查中要求吴文钧、如福公司与邹茂松、徐榕芬讲清楚再办理公证委托手续，故当天没有办理公证委托手续，不能归责于任何一方。另从吴文钧与邹茂松、徐榕芬儿子的微信聊天记录，以及双方函件往来可知，之后，吴文钧要求将房屋过户到亲戚或者其公司名下，由于吴文钧没有购房资格，双方另行协商过户未果，现吴文钧要求解除合同，邹茂松、徐榕芬表示同意，且符合双方约定合同的解除条件，故予以准许。合同解除后，邹茂松、徐榕芬应退回定金给吴文钧。合同解除不能归责于任何一方，吴文钧要求邹茂松、徐榕芬支付违约金，理由不充分，不予采纳，予以驳回。吴文钧、邹茂松、徐榕芬各自聘请律师所产生的费用，是各自为实现自己的利益产生，应由各自承担律师费用，吴文钧、邹茂松、徐榕芬分别要求对方承担所产生的律师费用，不予支持。至于本案受理费的负担，如前所述，受理费应各自承担一半为宜。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条的规定，于2017年10月10日作出如下判决：一、解除原告吴文钧和被告邹茂松、徐榕芬、第三人广州市如福房地产代理有限公司签订的《房屋买卖中介合同》；二、被告邹茂松、徐榕芬在本判决生效之日起10日内向原告吴文钧退回定金50000元；三、驳回原告吴文钧的其他诉讼请求；四、驳回被告邹茂松、徐榕芬的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13300元，反诉费25元，由原告负担受理费6650元，两被告负担受理费6650元、反诉费25元。上述受理费已由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决书时，将其应负担的受理费直接支付给原告。二审中，被上诉人徐榕芬的委托诉讼代理人邹周提交中山大学孙逸仙纪念医院康复科心理功能评估表，拟证明被上诉人徐榕芬患有中风、重度痴呆症。上诉人吴文钧质证不确认该证据的真实性、合法性、关联性，因该评估表没有相关的印章、公章。二审中，各方均对一审判决查明的事实无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为：一审判决关于上诉人吴文钧与被上诉人邹茂松、徐榕芬签订的涉案《房屋买卖中介合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定的认定正确，本院予以确认。根据合同的约定，“经买卖双方协商，本次交易使用公证委托暂不过户的方式进行。买卖双方2017年3月20日前到广州市内的公证处办理该物业的全权委托给卖方（委托内容包括：代收楼款，代为办理按揭，代办交易等）。如公证处不能办理授权委托书，合约三方解除合同，互不承担责任。”且根据双方在二审庭询中的一致确认，被上诉人邹茂松、徐榕芬的子女均在合同上签名是因双方均考虑到二被上诉人的年纪较大，担心发生继承问题，为此，合同的第十八条第5款也作了相关约定。可见，上诉人吴文钧与被上诉人邹茂松、徐榕芬及原审第三人如福公司三方在签订合同时对于是否能办理公证委托是有预知的，对于不能办理公证委托的后果亦有合同约定。根据本案查明的事实，2017年3月7日三方到广州市海珠公证处办理公证委托手续，因被上诉人邹茂松、徐榕芬年事已高，公证处工作人员在审查中要求上诉人吴文钧、原审第三人如福公司与二被上诉人讲清楚再办理公证委托手续，故当天没有办理公证委托手续不能归责于任何一方。此外，审查上诉人吴文钧与二被上诉人的儿子在次日的微信聊天记录以及双方往来函件，双方在协商解决公证委托问题时上诉人吴文钧要求将涉案房屋过户到其亲戚或者其公司名下，双方另行协商过户未果。现双方均同意解除合同，符合双方约定合同的解除条件，一审判决予以准许正确。综上，合同解除不能归责于任何一方，上诉人吴文钧关于是二被上诉人反悔不愿出售涉案房屋致不能办理公证委托手续的主张缺乏依据，一审判决认定其要求被上诉人邹茂松、徐榕芬支付违约金的理由不充分而不予采纳并无不当，及认定双方应各自承担律师费用亦正确。综上，上诉人吴文钧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2500元，由上诉人吴文钧负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年十二月二十二日书记员  党春婷