福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0103民初1780号原告：福建东百物业管理有限公司，住所地福州市八一七北路84号。统一社会信用代码91350100154438742D。法定代表人：ＸＸ。委托诉讼代理人：蔡文明，女，公司职员。委托诉讼代理人：郑海燕，女，公司职员。被告：长沙市水货餐饮管理有限公司，住所地长沙市开福区中山路589号开福万达广场四层4008A。统一社会信用代码914301050791634426。法定代表人：汪峥嵘。原告福建东百物业管理有限公司（以下简称东百物业公司）与被告长沙市水货餐饮管理有限公司（以下简称水货餐饮公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东百物业公司的委托诉讼代理人郑海燕到庭参加诉讼，被告水货餐饮公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东百物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2016年1月起至2016年5月12日止所拖欠的物业管理费64162.6元，并按逾期付款金额的日万分之七向原告支付自2016年1月11日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金，暂计至2017年4月12日为18218.7元，两项共计82381.3元；2.请求法院依法判令被告立即向原告支付自2015年12月起至2016年2月止所拖欠的水电费等费用共计44884.4元，并按逾期付款金额的日万分之七向原告支付自2016年1月14日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金，暂计至2017年4月12日为12457元，两项共计57341.4元；3、本案全部诉讼费由被告承担。（前述1-2项共计139722.7元）。事实和理由：2014年3月2日，原被告双方签订了《物业服务合同》，约定：原告为被告在东百元洪广场的租赁场地提供物业服务；物业管理费按每月每平方米31元计，每月合计为14582.4元，被告应于每月十日前向原告支付当月物业管理费；被告应在收到原告的缴费通知书三日内向原告缴纳水电费；如被告逾期缴纳费用，每逾期一日应按未付款项总额的千分之三向原告支付违约金；如因《房屋租赁合同》提前终止的，本合同亦予以终止；双方因合同履行发生争议的，均可向物业所在地有管辖权人民法院提起诉讼。但被告于2016年1月起开始欠缴物业费等费用，经原告工作人员多次以电话、函件等形式催缴，仍拒不支付欠缴的费用。因被告拖欠租金等违约行为，福建东百元洪购物广场有限公司于2016年5月12日向其送达解除租赁合同的通知书，原被告之间的《物业服务合同》因此提前终止。在合同终止后，被告仍不补缴欠款，原告委托律师于2016年6月16日向其寄送《关于要求立即缴纳房屋租金、物业服务费及违约金的律师函》，但被告至今仍未补缴欠款。原告认为，被告拒不支付拖欠的物业费等费用的行为已构成根本违约，严重侵害原告的合法权益，原告有权根据双方物业合同的约定，要求被告支付拖欠的物业费及逾期违约金。为此提出诉请。被告水货餐饮公司未到庭答辩，亦未提交答辩状。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告水货餐饮公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，且未提交答辩状及证据，视为其自愿放弃质证及抗辩权利，原告提供的经原件核对无异议的证据的真实性在本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告水货餐饮公司作为商铺承租使用人（乙方）直接与物业管理人，即原告东百物业公司（甲方）签订了《物业服务合同书》。该合同约定：一、物业基本情况，物业坐落位置为XX店1F-XX，建筑面积470.4平方米，其中套内面积为320平方米，公共分摊面积为150.4平方米……三、综合物业管理费、其他费用及支付方式：1、综合物业管理费1.1综合物业管理费每月每平方米31元，每月合计为14582.4元；……1.3综合物业管理费自计费日开始计收，综合物业管理费及其他应由乙方支付的费用，除另有约定外，均按物业的建筑面积计价，2014年3月26日为乙方计费日，乙方应于计费日起五日内向甲方缴纳第一个月综合物业管理费……以后每月费用乙方应于每月10日前足额交清……。2、其他费用乙方独立计量承担租赁范围内发生的水、电、煤气等费用……水费按每月均水价另加10%损耗计费，电费按每度1.35元计，由甲方代收代缴；甲方负责独立安装的水、电表，具体水电费以甲方提供的数据为准，按实计价，若乙方有异议的，双方可另行核实，但乙方必须在收到甲方的缴费通知书三日内提出，否则视为乙方认可甲方提供的数据及费用；乙方应在收到甲方的缴费通知书三日内向甲方缴纳，合同期内乙方不得以任何理由拖延交纳该费用；……5、装修押金乙方应于进场或经营中进行装修前向甲方缴纳押金人民币5000元，如乙方及其所雇佣之装修人员违反甲方制定的物业管理规章中有关装修工程之规定，甲方有权视情况没收押金，如乙方装修时对物业有任何损坏，甲方将从该押金中扣除乙方应当承担的赔偿费用，该押金在乙方装饰装修工程竣工，经甲方验收合格后七天内无息退还；6、履约保证金乙方应在签订本合同之日，向甲方支付三个月综合物业管理费作为履约保证金，共计人民币43747.2元，乙方未能按照本协议约定向甲方支付综合物业管理费、其他费用或违约金，以及违反甲方指定的各项规章制度导致罚款、赔偿金及维修费用，甲方有权以全部或部分履约保证金冲抵乙方应交费用。履约保证金不足以冲抵前述费用的，甲方有权向乙方追索。履约保证金冲抵后，乙方应在接到甲方书面通知后5日内将履约保证金补足，否则按照本协议第七条有关约定承担违约责任。本协议终止后若乙方完全履行本协议规定的义务，甲方应在30日内将履约保证金余额无息退还乙方。……四、甲方权利、义务4、甲方有权对乙方及乙方聘用人员和顾客违反物业管理法规政策、甲方制定的各项规章制度（包括本物业相关的管理规定）及本协议的行为进行处理，包括但不限于责令停止违法违规行为，要求乙方承担赔偿责任。对不按时足额缴纳有关费用或拒不改正违章行为者，有权依法中止或停止提供物业服务（包括但不限于公共秩序维护、保洁、空调、货品出入、照明、停车、供水、停止乙方商业经营、关闭乙方营业场等），并采取符合本协议约定的催缴催改措施。……七、合同终止1、本合同应下列原因而自动终止：（1）双方协商一致终止本合同；（2）《房屋租赁合同》期满；（3）《房屋租赁合同》以任何原因提前解除的。2、本合同终止后，双方应结清本合同项下相关费用。若因乙方原因导致《房屋租赁合同》提前解除而使本合同自动终止的，乙方还应按本合同第八条第3款约定承担违约责任。八、违约条款1.……2.乙方逾期支付本合同约定款项的，每逾期一日，乙方须按未付款总额的千分之三向甲方支付违约金；超过十五日（含十五日）仍未足额支付费用及违约金的，甲方有权提前解除合同；3.因上述原因导致本合同解除的，甲方有权没收乙方缴纳的履约保证金，且要求乙方赔偿因此给甲方造成的损失；4.甲方因追索债权支出的诉讼费、律师费、差旅费等费用由乙方承担。九、送达甲乙双方之通知、信函收件地址以本合同所载之通讯地址为准，如乙方有变更，应书面通知向对方。因本合同履行双方发出的任何通知、要求或者答复等应以书面形式送达对方。直接送达须经收件人签字确认；挂号信、快递等形式送达需按照约定的地址、联系人送达对方，送达文件一经寄出，即视为送达，不以收件人是否签收为条件。上述合同签订之后，被告依约向原告支付了装修押金20000元，履约保证金43747.2元。原告依约将讼争商铺交付给被告使用。现原告向本院提出上述诉请。诉讼中，原告向本院提交了“水货2016年1月份应交费用明细表”（未提交原件核对）证明被告欠缴费用情况，其中列出被告应当缴纳的2015年12月电费为18765元，12月仓库电费20.25元，12月海鲜池电费1620元、2015年12月水费600.60元，原告主张被告拖欠2016年1月、2月水电费欠款情况未提供相应的证据。原告提交的关于《要求立即缴纳房屋租金、物业服务费及违约金的律师函》记载的水电费为44208.75元。原告陈述被告自2016年1月起欠缴物业费等费用，其委托福建东百元洪购物广场有限公司于2016年4月28日向被告发出《催款通知》要求被告支付拖欠费用，其中记载2015年12月至2016年2月水费1145.1元与电费43739.25元。原告提出《催款通知》已由被告于2016年4月30日签收提供了EMS签收回单为据。现根据双方《物业服务合同书》的约定，水电费以原告提供的数据为准，因被告未到庭质证也未对该应交费用明细表提出异议，故本院对于原告所述的被告欠缴水电费具体数额予以采信。另，原告提交了2016年5月6日福建东百元洪购物广场有限公司向被告发出的《解除合同通知》及该邮件收寄面单，证明其解除合同函件已由被告签收。原告确认其收取被告装修押金20000元因被告未申请而没有退还，若被告配合办理手续则同意退还装修押金；被告缴纳的履约保证金，因被告已经违约，原告认为有权没收，不予退还。本院认为，原被告签订的《物业服务合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力，双方均应依约履行。被告承租使用商铺，实际享受了原告提供的物业管理服务，应当向原告支付物业费。原告按照每月14582.4元的标准向被告主张物业管理服务费，符合双方合同的约定，故本院对于该收费标准予以认可。原告陈述被告自2016年1月起欠缴物业费，被告实际营业至2016年2月止，但未与其交接，福建东百元洪购物广场有限公司于2016年5月6日向被告作出《解除合同通知》通知解除租赁合同，被告已于2016年5月12日收到《解除合同通知》，2016年8月25日自行收回讼争店面，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉和质证，视为其放弃抗辩权利，故本院对原告陈述予以采纳。因此被告应向原告支付2016年1月1日起至2016年5月12日止的物业管理费64162.6元【14582.4元/月×4个月+14582.4÷30×12】。原告诉请被告支付2015年12月起至2016年12月止的水电费用44884.4元，并提交了2016年1月份应交费用明细表、《催款通知》作为证据。根据双方《物业服务合同书》的约定，电费以原告提供的数据为准，因被告水货餐饮公司未到庭质证也未对该应缴费用明细表提出异议，故本院对于原告诉请被告支付上述水电费用的诉讼请求予以支持。原被告间的《物业服务合同书》第八条第2款的规定，被告逾期支付本合同约定款项的，每逾期一日，须按未付款总额的千分之三的标准向原告支付违约金。被告逾期支付上述费用，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告所负的为金钱给付义务，逾期付款给原告造成的损失应为利息损失，原合同约定的日千分之三的违约金标准过高，原告自愿将其调低为日万分之七，已臻于合理，本院对此计算标准予以照准。根据上述《物业服务合同书》第三条的约定，物业管理费“应于每月10日前足额交清”，因此，被告逾期支付物业费的违约金应以各月所欠金额为基数，按照日万分之七的标准，自每月的11日起，逐笔累计算至被告实际付清费用之日止。对于原告诉请被告支付逾期支付水电费违约金的请求，本院分析认为：被告的水、电费用均系依据原告计算的金额支付，由于上述《物业服务合同书》中对于每月缴纳水电费的具体日期没有进行约定，只是约定收到缴费通知书三日内向原告缴纳，但原告没有举证证明被告收到水电缴费通知书的具体时间，在客观上易导致争议和付款迟延；违约金计算起点难以界定。被告已经支付履约期间大部分的水电费用，且有预交合同约定的履约保证金，未给原告造成太大的实际损失。基于上述考虑以及被告确实存在欠缴水电费用的事实，本院酌情判定被告逾期支付水电费用的违约金自2016年5月13日起算，以所欠数额44884.4元为基数，按照日万分之七的标准计算至付清款项之日止。《物业服务合同书》第三条第5款的约定，装修押金在被告装饰、装修工程竣工，经验收合格后七天内无息退还。而原告在被告营业期间内并未对讼争商铺装饰装修工程提出异议，故该项装修押金20000元依约应当由原告向被告无息退还。基于被告欠费的实际情况，为减轻诉累，本院认为该装修押金应用于冲抵上述欠费。综上，原告诉请超出本院确认部分，本院不予支持。被告水货餐饮公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告长沙市水货餐饮管理有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告福建东百物业管理有限公司支付尚欠自2016年1月1日起至2016年5月12日止的物业管理费64162.6元及逾期付款违约金(其中2016年1月物业费违约金以14582.4元为基数按照日万分之七自2016年1月11日起计算至实际付清该月物业费之日止，2016年2月物业费违约金以14582.4元为基数按照日万分之七自2016年2月11日起计算至实际付清该月物业费之日止，2016年3月物业费违约金以14582.4元为基数按照日万分之七自2016年3月11日起计算至实际付清给月物业费之日止，2016年4月物业费违约金以14582.4元为基数按照日万分之七自2016年4月11日起计算至实际付清给月物业费之日止，2016年5月物业费违约金以5833元为基数按照日万分之七自2016年5月12日起计算至实际付清给月物业费之日止)，被告已缴纳的装修押金20000元用于抵扣上述款项；二、被告长沙市水货餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建东百物业管理有限公司支付尚欠2015年12月至2016年2月的水电费44884.4元及逾期付款违约金（违约金以44884.4元为基数按照日万分之七的标准自2016年5月13日起计算至实际付清款项之日止）；三、驳回原告福建东百物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3094元，由原告福建东百物业管理有限公司负担443元，被告长沙市水货餐饮管理有限公司负担2651元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  刘 锦人民陪审员  庄智燊人民陪审员  杨剑平二〇一七年十二月二十一日书 记 员  熊晓冰附：一、本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。