重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0102民初9287号原告：吴从友，男，1979年5月20日出生，汉族，居��，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：王国章，北京市中银律师事务所律师。被告：重庆金科汇宜房地产开发有限公司，住所地重庆市涪陵区中山路9号，统一社会信用代码90010205987887F。法定代表人：周达，该公司总经理。委托诉讼代理人：何家胜，男，1971年6月26日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：李全，男，1978年6月17日出生，汉族，住重庆市涪陵区。原告吴从友与被告重庆金科汇宜房地产开发有限公司（以下简称金科汇宜公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴从友的委托诉讼代理人王国章和被告金科汇宜公司的委托诉讼代理人何家胜、李全均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴从友向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告按照500元每平方米的标准支付擅自变更规划设计中的容积率给原告造成的损失（起诉时暂记30000元）；2、判令被告向原告支付房屋面积减少的购房款20000元；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金10000元；4、判令被告向原告赔偿因物业管理用房面积减少给原告造成的损失2000元；5、判令被告向原告按照每日30元的标准支付逾期办理涉案商品房《房地产权证》的违约金（起诉时暂记2000元）；6、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年2月17日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，原告向被告购买重庆市涪陵区宏声大道XXXX号房屋一套。该商品房为钢筋混凝土结构，建筑面积为98.6平方米，套内面积为75.95平方米，公摊面积为22.65平方米。房屋总价款为557090元。同时，该合同对房屋交付、基础设施与公共配套建筑、规划、设计变更、��权办理等事项进行了约定。合同签订后，被告违反诚实信用原则，存在未按照合同约定“书面通知”的要求，随意变更规划、设计，擅自变更房屋建筑面积，违反合同约定交房条件等违法和违约行为，给原告照成巨大影响：一、被告未经原告同意也不按照合同约定“书面通知”原告的要求，擅自变更已经批准的规划、设计，其行为严重违反合同约定和国家法律规定。1、减少了小区绿化面积。2、调整或减少了小区功能。3、随意增加18000平方米左右的车库，擅自变更规划，通过增加楼层及楼栋随意增加建筑面积，也增加了容积率。4、缩小了商品房建筑面积，缩小了商品房楼栋之间的距离，妨碍了原告房屋的通风、采光、日照的权利。影响了商品房的质量、使用功能和使用环境。二、被告不按照合同约定条件和时间交付房屋，其行为构成违约。1、被告不按照设计向原告交付符合层高、净高的房屋。2、被告不按照设计向原告交付符合过道宽度的房屋。3、被告不按照样板房过道全部贴瓷砖，消防设施内置墙体，严格按照工序工艺流程承建房屋的标准向原告交付涉案房屋。4、被告不按照合同“关于基础设施，公共配套建筑”物业管理用房2088平方米的约定要求交付房屋，大大缩小本属全体业主的物业管理用房。5、涉案房屋没有通过消防验收，不具备交房条件，交房时间严重逾期。三、被告向原告交付的房屋面积不符合双方合同约定和法律规定，原告有权追究被告的违约责任。四、被告未按照合同约定为原告提交办理涉案房屋《房地产权证》的申请，也未能在合同约定期限内取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。为维护原告合法权益，遂向法院提出诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告金科汇宜公司辩称：一、被告向原告交房前取得《重庆市涪陵区城市建设项目配套绿地指标核定意见书》，未擅自变更规划设计，无需就不存在的违约行为向原告赔偿损失。且原告无证据证明其因被告的行为受到损失。二、被告向原告交房前取得了房屋面积测绘报告，根据该报告内容无面积误差。即便存在误差，应按双方合同中关于误差的约定处理。三、被告于2015年5月13日取得《建设工程竣工验收备案登记证》并向原告发出《接房通知书》，由于原告自身原因拒绝接房，由此造成的损失应由原告自行承担。四、办理房屋产权证不是被告义务，被告只负有协助原告向产权登记部门提出办理产权登记申请的义务。由于原告拒绝提供资料致使被告无法协助原告向产权登记部门报送办理产权登记必须的资料，该损失应由原告自行承担。原告围绕诉讼请求，依法提交了如下证据：1、���重庆市商品房买卖合同》（1-13页）。拟证明2014年2月17日，原、被告签订了房屋买卖合同。原告购买了被告开发的重庆市涪陵区宏声大道52号金科•天籁城2幢25-7号房屋。2、购房发票、契税及转移登记发票。拟证明原告向被告交纳了购房款5557090元，大修基金7407.75元，契税8356.35元。3、销售广告、样板房照片、报刊宣传资料。拟证明被告在向原告销售房屋时，对所售楼盘概况进行了宣传。4、施工许可证。拟证明被告开发的金科•天籁城取得施工许可。5、项目施工总平面图、重庆市涪陵区规划局网站关于金科•天籁城项目总平面布置调整公示的截图。拟证明被告开发的金科•天籁城除本套施工总平面图外，还有一套施工总平面图，且被告根据另一套施工总平面图改变了小区规划、容积率。6、重庆市土地房屋预告登��证明、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明。拟证明本案讼争房屋买卖合同预告登记情况。7、重庆市规划局行政复议申请书。拟证明原告向重庆市规划局申请行政复议，要求涪陵区规划局提供另一套施工总平面图。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对《重庆市商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性无异议，但该合同并不完整；对购房发票、契税及转移登记发票的真实性、合法性、关联性无异议；对销售广告的照片因不具有证据的真实要素，不予认可；对宣传资料只是对购房人意向性宣传，不作为购房合同的一部分，不能达到原告的证明目的；对施工许可证因是复印件无法确认；对规划局公示截图的真实性不予认可，不能达到原告的证明目的；对施工总平面图予以认可；对备案登记证明的真实性认可，被告不存在逾期备案登���的情况；对行政复议申请书的真实性无异议。被告围绕诉讼请求，依法提交了如下证据：1、预售许可证、竣工备案登记证。拟证明被告出售讼争房屋取得预售合法资格。2、重庆市涪陵区公安消防支队建设工程消防验收意见书。拟证明被告开发的金科•天籁城2号楼工程消防经验收合格。3、重庆市涪陵区城市建设项目配套绿地指标核定意见书。拟证明被告开发的金科•天籁城1、2号楼及商业项目配套绿化工程与所报的方案设计图及竣工图图纸基本一致。4、建设工程规划许可证、建设工程规划核实确认书及附件。拟证明被告开发的金科•天籁城1、2号楼取得重庆市涪陵区规划局颁发的《建设工程规划许可证》和《建设工程竣工规划核实确认书》。5、《重庆市房产面积测算报告书》、《重庆市房产实测面积���告书》。拟证明讼争房屋的面积并未减少。6、快递回执、接房公告。拟证明被告已通知原告接房。7、拒绝接房通知书。证明2015年6月6日，原告向被告发出拒绝接房通知书，拒绝接房。8、接房手续。拟证明2015年7月21日，原告已与被告签订了接房手续。9、业务受理通知书。拟证明涪陵区房管局登记中心于2015年12月11日受理本案讼争房屋的不动产登记申请。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对预售许可证、竣工备案登记、消防验收审核意见书、绿化核定意见书的真实性无异议，但不能达到被告证明目的。对规划许可证的真实性无异议，但这不是最后的规划，被告调整了规划。对其他证据，原告未置可否。以上证据及当事人的陈述笔录，具有客观性、关联性和合法性，本院予以采信。综��原、被告提交的上述证据及法庭陈述，本院认定事实如下：2013年11月20日，被告取得金科•天籁城1号楼、2号楼和26号楼的《建设工程规划许可证》[建字第500102201300063号]、《涪陵区商品房预售（预租）许可证》[涪房管（2013）预字第（44）号]。2014年2月17日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定：原告购买被告开发的座落于重庆市涪陵区宏声大道xxxx住房一套。房屋建筑面积为98.60平方米，套内建筑面积为75.95平方米，共用部位与公用房屋分摊建筑面积为22.65平方米。房屋层高、净高以设计为准。房屋总价款为557090元，原告于签订合同时支付首付款177090元，余款380000元办理按揭贷款。在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准。如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差的处理方式处理。误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算，误差比超过3%的，原告有权退房。交房时间为2015年6月14日，被告应于确定交房的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时被告应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。被告逾期交房的，逾期在45日（含）之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。逾期超过45日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。自本合同签订之日起10日内，由原、被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。在本商品房实际交付使用之日起60日内，由原、被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因被告的原因未能按期向土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，逾期在180日（含）之内的，被告按日向原告支付已付房款万分之0.5的违约金。逾期超过180日的，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已付房款万分之0.5的违约金。被告应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。被告规划变更、设计变更结构模式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的容积率导致影响原告所购商品房的质量、使用功能或使用环境时，被告应当在��关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知原告。原告应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，15日内未作答复的，视为接受变更。原告不退房的，应当与被告就变更事项另行签订补充协议，给原告造成损失的，由被告赔偿。被告交付使用的商品房的建筑材料、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。附件三载明，被告交付房屋内墙面为涂料饰面或腻子刮白。该合同还约定，本项目物业管理用房为2088平方米。具体位置在首次交房后确定。合同签订后，原告向被告支付了首付房款177090元，2015年6月7日以银行按揭贷款方式支付余款380000元。2014年3月27日，被告取得《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》[303字第201407121150072号]。2015年4月21日，被告取得《重庆市涪陵区城市建设项目配套绿地指标核定意见书》[涪市政绿核（2015）15号）。经重庆市涪陵区市政园林管理局审查核实，金科•天籁城1、2号楼及商业项目配套绿化工程与所报的方案设计图及竣工图图纸基本一致。2015年4月29日，被告取得《重庆市建设工程竣工规划核实确认书》[渝规涪陵核（2015）0027号）。经核实，金科•天籁城1、2号楼的层高为2.9米。楼层建筑面积62065.97平方米，其中居住面积46909.21平方米，公建面积12158.18平方米，其他面积573.49平方米，上述面积未超过工程规划许可的建筑面积62163.44平方米。2015年5月13日，被告取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》[建竣备涪字（2015）020号]。2015年11月3日，被告取得《建设工程消防验收意见书》[涪公消验字（2015）0100号）。经重庆市涪陵区公安局消防支队验收，金科•天籁城2号楼工程消防经验收合格。2015年11月25日，被告取得《重庆市房产实测面积报告书》。经重庆市国土资源和��屋勘测规划院涪陵区房产测量所测绘，原告所购房屋的建筑面积为98.77平方米，套内建筑面积为75.95平方米，共用部位与公用房屋分摊建筑面积为22.82平方米，其中实测的建筑面积比签订合同时的面积多了0.17平方米，系共用部位与公用房屋分摊建筑面积发生了变化。经过测绘，金科•天籁城小区的物管办公用房面积为1670.4平方米，小区门岗面积48.9平方米，消防控制室面积61平方米，观光电梯面积326.68平方米。另有公厕面积52.97平方米未列入实测报告。以上共计2159.95平方米。2015年6月3日，被告向原告邮寄了接房通知。2015年6月5日，被告在《巴渝都市报》刊载接房公告，通知金科•天籁城1、2号楼住宅业主于2015年6月14日9：00—17：00到被告处办理接房手续。2015年6月6日，原告因认为被告拟交付的房屋存在质量问题，向被告发出《拒绝接房通知书》。2015年7月21日，原告与被告签订接房手续，向被告确认接房。2015年12月11日，被告取得《涪陵区房管局登记中心业务受理通知书》。原、被告因涉案房屋发生纠纷，原告遂诉至本院。本院受理后，原告于2016年11月29日向本院提交司法评估测量申请书，请求对涉案房屋的电梯隔音墙质量、房屋建筑容积率、房屋建筑面积及套内建筑面积进行司法鉴定。但被告在收到本院送达的选择鉴定机构通知书后，未到本院对外委托办公室选择鉴定机构。另查明，因认为金科•天籁城小区容积率和房屋质量等存在问题而向本院提起诉讼的还有蒋福俊、周正碧，王子等与被告房屋买卖合同纠纷案件，其委托诉讼代理人均为王国章。基于该批案件的诉求有相同部分，即均认为被告擅自改变规划设计变更了小区容积率等而要求被告赔偿损失。为节约诉讼成本，按照原告要求，本院同意原告方选��一个案件申请司法鉴定。其中王子案件经双方选择鉴定机构后，本院委托重庆市土地房屋勘测司法鉴定中心对涉案房屋容积率等进行鉴定，该中心回复称无资质对该项请求作出鉴定。后本院通知王子重新选择鉴定机构，但王子放弃重新选择鉴定机构。后本院按照原告方的要求，再次同意蒋福俊、周正碧案件进行司法鉴定。该案原告蒋福俊、周正碧于2016年11月29日向本院提出司法评估测量申请书，请求对涉案房屋的电梯隔音墙质量、房屋建筑容积率、房屋建筑面积及套内建筑面积进行司法鉴定。经原、被告双方选择鉴定机构，本院委托重庆市建设工程质量检测中心对涉案房屋建筑容积率、建筑面积及套内建筑面积进行鉴定。该中心回复因无委托项目的检测参数，故不能开展此项检测鉴定。本院委托重庆市计量质量检测研究院对涉案房屋电梯隔音墙质量进行司法鉴定，���院回复因该鉴定机构无鉴定资质能力，不能开展该项目鉴定。本院认为，本案争议的焦点为：1、被告是否擅自改变规划容积率，减少绿地面积，给原告造成损失？2、涉案房屋面积是否减少？3、被告是否存在逾期交房的违约行为？4、被告是否减少物业管理用房面积给原告造成损失？5、被告是否存在逾期办理房地产权证的违约行为？1、被告是否擅自改变规划容积率，减少绿地面积，给原告造成损失的问题。从本案审理查明的事实来看，金科•天籁城1、2号楼的规划许可建筑面积为62163.44平方米，而核实确认建筑面积为62065.97平方米，并未超过规划许可建筑面积。其配套绿地指标和消防均符合设计要求。原告认为被告擅自改变了小区规划容积率及配套绿化等给其造成损失，并无证据证明。因此，原告的该项诉讼请求不能成立，本院不予��持。2、涉案房屋面积是否减少的问题。从本案审理查明的事实来看，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的房屋建筑面积为98.60平方米，套内建筑面积为75.95平方米，共用部位与公用房屋分摊建筑面积为22.65平方米。而该房屋的实测建筑面积为98.77平方米，套内建筑面积为75.95平方米，共用部位与公用房屋分摊建筑面积为22.82平方米，其中实测的建筑面积比签订合同时的面积多了0.17平方米。因此，本案涉案房屋的面积并未减少，原告的该项请求不能成立，本院不予支持。3、被告是否存在逾期交房的违约行为的问题。从本案审理查明的事实来看，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年6月14日，而被告于2015年6月3日向原告邮寄了接房通知，于2015年6月5日在《巴渝都市报》刊载接房公告。原告于2015年6月6日向被告发出拒绝接房的通知，因此，不存在被告逾期交房的问题，原告的该项请求不能成立，本院不予支持。4、被告是否减少物业管理用房面积给原告造成损失的问题。从本案审理查明的事实来看，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定本项目物业管理用房为2088平方米。而金科•天籁城小区经过实测，其物管办公用房面积为1670.4平方米，小区门岗面积为48.9平方米，消防控制室面积为61平方米，观光电梯面积为326.68平方米。另有公厕面积52.97平方米未列入实测报告。以上共计2159.95平方米。从而可以看出被告用于物业管理并为小区业主服务的配套用房及设施的面积并未小于约定的面积，并未因此给原告造成损失。故原告的该项请求不能成立，本院不予支持。5、被告是否存在逾期办理房地产权证的违约行为的问题。从本案审理查明的事实来看，原、被告在《重庆市商品房买卖合同》约定，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由原、被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。原告于2015年7月21日与被告签订了接房手续，向被告确认接房，被告于2015年12月11日取得《涪陵区房管局登记中心业务受理通知书》，已超过合同约定的期限，被告应承担该项违约责任，即按约定承担从接房之日起至被告取得《涪陵区房管局登记中心业务受理通知书》之日止以已付房款为基数按每日万分之0.5计算违约金，即557090元×0.00005×143天＝3983.19元。因此，原告的该项请求成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百��十四条之规定，判决如下：一、被告重庆金科汇宜房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告吴从友违约金3983.19元。二、驳回原告吴从友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1400元，由原告吴从友负担1350元，被告重庆金科汇宜房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以申请强制执行，申请执行的期限为二年。该期限从法律文���规定的履行期间的最后一日起计算。审判长 黎 霞审判员 黄 江审判员 徐 东二〇一七年十二月二十五日书记员 陈小玲