江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终8029号上诉人（原审原告）:王沭红,女,1976年6月9日出生,汉族，住江苏省沭阳县。委托代理人:宋贺，浙江近山（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:邵成军，男，1977年9月15日出生，汉族，住南京市浦口区。被上诉人（原审被告）：赵康娟，女，1985年12月10日出生，汉族，住南京市浦口区。委托代理人：邱维雨，江苏东南律师事务所律师。上诉人王沭红因与被上诉人邵成军、赵康娟房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院(2017)苏0111民初3940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。邵成军经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。王沭红上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持王沭红的一审诉讼请求；二、判令邵成军、赵康娟承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、《居间合同》第五条第2项明确约定“甲方承诺于全款付清前腾空该房屋，将该房屋钥匙交于乙方”，该《居间合同》为房屋中介公司提供的格式版本，其中“全款付清前”就是对该房屋腾空时间的明确约定。一审法院仅根据合同目的、交易习惯而忽视本案特殊的案件情况，即在买卖房屋前双方约定用购房款抵扣欠款的事实，作出房屋交付时间为全款付清后的判决显然与事实不符的。另，根据《居间合同》约定的付款条件，王沭红只有在已经向赵康娟支付购房款的情况下，赵康娟才会协助王沭红办理涉案房屋的产权变更登记手续，王沭红也才能向银行申请贷款。如果邵成军、赵康娟不承认抵扣借款的事实，王沭红未支付定金及首付款的情况下，完全可以拒绝协助王淑华过户登记，而实际上，赵康娟协助办理过户登记的事实反而证实了邵成军、赵康娟确认以债务抵消的方式冲抵购房首付款的事实。二、邵成军、赵康娟与王沭红之间的债务可以部分抵消购房款。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者依照合同的性质不得抵销的除外，当事人主张抵销的，应当通知对方，通知自达到对方时生效。”。第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”一审法院对于王淑华提交的（2016）苏1322民初15521号民事判决书及电汇凭证均未查实即径自判决，有失偏颇。综上，王沭红完全有理由要求邵成军、赵康娟自搬离涉案房屋，即便按一审判决认定的王沭红尚欠房款，因王沭红已经支付了大部分房款，且对邵成军、赵康娟持有债权的情况下，从公平原则来看也应当责令邵成军、赵康娟先予搬离。邵成军未到庭应诉，亦未提交答辩意见。赵康娟辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求本院依法驳回王沭红的上诉请求，维持原判。王沭红向一审法院起诉请求：一、判令邵成军、赵康娟迁出南京市浦口区浦珠中路202号丽都雅苑01幢601室。二、邵成军、赵康娟承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年11月30日，王沭红（乙方）与赵康娟（甲方）、南京骋驰房地产营销策划有限公司（丙方）三方签订《居间合同》，约定甲方将位于浦口区浦珠中路202号丽都雅苑01幢601室（即涉案房屋）出售给乙方，房屋建筑面积130.89平方米，所有权人为赵康娟，房屋售价1750000元。乙方于2015年11月30日支付定金50000元。乙方于2015年12月19日前支付首付款480000元。乙方办理商业贷款。待该房屋产权、土地证过户办理完毕后40个工作日内，支付房款1200000元。在乙方确认上述交易房产过户完毕、户口迁出、物业交割完毕后的当日内，支付余款20000元。甲方承诺于全款付款前腾空该房屋，将该房屋钥匙交于乙方，并于房屋交接前将所有户籍迁出。合同签订后，王沭红通过银行贷款支付赵康娟购房款1200000元，尚有550000元购房款未支付。2016年1月11日，王沭红办理了涉案房屋的产权证。一审另查明，邵成军与赵康娟原系夫妻关系，2015年2月14日离婚。一审庭审中，王沭红陈述，合同约定的房屋交付条件是房款付清前，并非是房款付清后。另，在其购买涉案房屋前及邵成军与赵康娟夫妻关系存续期间，邵成军与赵康娟欠其700000元，按正常交易习惯，邵成军与赵康娟应当偿还借款。在其支付首付款前赵康娟即将涉案房屋过户给其，应视为赵康娟对欠款的偿还,且邵成军与其口头约定用购房款抵扣借款。赵康娟陈述，房款付清与交房同时履行，邵成军的债务与其无关。一审法院认为,双方当事人签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。本案争议的焦点是如何确定房屋交付时间。王沭红主张应在全款付清前交付，赵康娟主张应在房屋全款付清时交付，一审法院认为，当事人对合同条款理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，王沭红与赵康娟之间系房屋买卖合同关系，合同约定王沭红全款付清前腾空房屋，交付钥匙。现双方对该条款理解发生争议，首先根据条款字面内容看，双方约定全款付清；其次从合同约定的履行时间看，王沭红应于2015年11月30日支付定金50000元、同年12月19日前支付首付款480000元，后办理银行贷款1200000元，现王沭红未支付定金及首付款，仅支付银行贷款1200000元。故一审法院认为根据合同目的及交易习惯，赵康娟应当在王沭红付清房款时交付房屋，现王沭红仅支付部分购房款，其诉请赵康娟迁出涉案房屋于法无据，一审法院不予支持。王沭红诉请邵成军迁出房屋，邵成军表示其在赵康娟卖房前已离婚搬走，一审法院认为涉案合同的签订时间是2015年11月30日，邵成军与赵康娟此前已于2015年2月离婚，王沭红未对邵成军居住涉案房屋进行举证，其此项诉请无事实和法律依据，一审法院不予支持。王沭红主张邵成军、赵康娟欠其700000元，且邵成军与其口头约定用购房款抵扣借款，其未付房款视为赵康娟清偿欠其的债务，赵康娟不予认可，一审法院认为，王沭红与邵成军、赵康娟的债务纠纷与本案不是同一法律关系，且赵康娟否认用王沭红应付房款抵扣债务，故一审法院对王沭红的该项意见不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定判决驳回王沭红的诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由王沭红负担。王沭红与赵康娟在二审期间均未提交新证据，双方对一审法院查明的事实亦均无异议，本院依法予以确认。二审期间，本院询问王沭红，合同约定的房屋价款为175万元，为何其只支付120万元即要求邵成军、赵康娟交付涉案房屋。王沭红陈述，因为邵成军、赵康娟在婚姻关系存续期间向其借款70万元，其认为赵康娟在其支付首付款前将涉案房屋过户给其，可以视为赵康娟对其欠款的偿还，且其亦与邵成军口头约定过用购房款抵扣借款。赵康娟对王沭红的上述陈述不予认可，并陈述，其不清楚王沭红和邵成军之间的债权债务情况，王沭红在一审中并未提交与邵成军之间案件的判决书原件。因为王沭红与邵成军是同学关系，为了尽快拿到通过贷款支付的120万元房款，其在邵成军的说服下，配合王沭红办理了过户手续。王沭红陈述，其就涉案房屋的付款义务已全部完成。本院询问王沭红，其主张的对邵成军、赵康娟70万元债权的具体构成及相应证据，王沭红当庭陈述，需要庭后核实并回复本院，但其并未在本院给予的期限内提交证据或相应回复。以上事实，本院询问笔录在案为凭。本院认为，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王沭红上诉称，其已就涉案房屋付清全部房款，除了通过贷款给付的120万元万，剩余55万元房款系用其对邵成军、赵康娟的债权冲抵，但王沭红对于其所称的对邵成军、赵康娟的70万元债权并未举证证明，其在一审期间提交的判决书复印件载明邵成军于2014年5月5日向王沭红借款10万元，于2015年1月20日再次向王沭红借款10万元，与本案涉及的55万元剩余房款存在较大差距且并未确认上述20万元债务为邵成军、赵康娟的夫妻共同债务。因此，王沭红所称以债权冲抵房款的主张，缺乏相应证据证实，本院不予支持。王沭红上诉称，根据双方约定，赵康娟承诺于全款付清前腾空房屋，将房屋钥匙交予王沭红，因此，其有权在涉案房屋价款付清前要求邵成军、赵康娟交付涉案房屋。对此本院认为，根据王沭红与赵康娟签订的居间合同，王沭红应于2015年11月30日向赵康娟支付定金5万元并2015年12月19日前支付赵康娟首付款48万元，但王沭红并未依照上述约定支付相应款项，对于王沭红以债权冲抵房款的主张赵康娟不予认可，且双方亦未就上述款项另达成不同于居间合同约定的给付时间，因此，一审法院综合本案案情驳回王沭红要求邵成军、赵康娟交付涉案房屋的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，王沭红的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王沭红负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 震二〇一七年十二月十二日书记员  戴 苗