广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终22173号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨冬梅，女，1977年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审原告、反诉被告）：徐秀彬，男，1977年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。两上诉人共同委托诉讼代理人：付舒仁，广东卓明律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：梁馨文，女，19年10月22日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：李靖维，广东敬思律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲜雨佳，广东敬思律师事务所律师。原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广东省广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6、9楼部分及7、8全层。负责人：阮广杰。委托诉讼代理人：刘嘉敏，广东红棉律师事务所律师。上诉人杨冬梅、徐秀彬因与上诉人梁馨文及原审第三人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初42596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人杨冬梅及其与上诉人徐秀彬的共同委托��讼代理人付舒仁、上诉人梁馨文的委托诉讼代理人李靖维、原审第三人委托诉讼代理人刘嘉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨冬梅、徐秀彬上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判梁馨文向杨冬梅、徐秀彬支付违约金435000元；2.本案一审、二审的诉讼费用由梁馨文承担。事实与理由：（一）梁馨文单方违约，应当按合同约定支付违约金。1．根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应该按约定全面履行自己的义务。梁馨文在合同约定之外，增加履行条件，要求杨冬梅、徐秀彬出具3个月取得银行按揭贷款批复的承诺，否则拒绝办理网签，加重杨冬梅、徐秀彬的履约责任，不是对合同义务的全面履行，已属于违约。一审法院认为梁馨文没有违约行为毫无依据。2．梁馨文的该项要求不具有合理性。(1)银行按揭贷款批复的时间受到银行内部的审批流程、银行信贷政策等诸多因素影响，不属于杨冬梅、徐秀彬的控制范围，梁馨文将银行按揭同贷书出具的时间作为义务强加给杨冬梅、徐秀彬，不符合合同的约定。(2)本次交易是在满堂红公司居间服务下进行的，满堂红公司作为专业的房屋买卖居间方，所签署合同版本为满堂红公司提供的广州市存量房买卖合同的示范版本，均没有要求杨冬梅、徐秀彬多长时间取得银行批复的约定或选项，可见，梁馨文的此项要求不符合二手房交易的惯例。(3)合同附件第六点第三款已明确约定杨冬梅、徐秀彬贷款申请未获批准或者贷款额度不足的违约责任，对梁馨文而言，其权利救济己有明确的约定保障。(4)退一步讲，如果杨冬梅、徐秀彬迟迟不能取得银行批复的结果，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，梁馨文可以经过催告后解除合同，并追究杨���梅、徐秀彬的违约责任。3．梁馨文系因交易房产价格上涨蓄意违约，对杨冬梅、徐秀彬而言，以相同的价格已远远买不到相同地段、相同类型的房产，违约金金额远不够房产的价值上涨幅度。从公平的角度而言，任何人不应从自己的违约行为中受益。本案中，杨冬梅、徐秀彬仅要求梁馨文承担支付违约金的违约责任，而不要求梁馨文赔偿上涨的损失，已是对梁馨文仁尽义至。一审法院罔顾梁馨文的违约行为，对杨冬梅、徐秀彬极为不公平。（二）在梁馨文反诉毫无依据且全部被驳回的情况下，一审法院仍判决要求杨冬梅、徐秀彬承担大部分诉讼费用也明显不公平。针对杨冬梅、徐秀彬的上诉，梁馨文答辩意见同其上诉意见一致。上诉人梁馨文上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持梁馨文的反诉请求，判决杨冬梅、徐秀彬向梁馨文支付违约金385000元（已扣除已付定金50000元）；3.杨冬梅、徐秀彬承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：（一）一审法院查明事实错误，本案中杨冬梅、徐秀彬多次违反合同约定，应按照合同约定承担违约责任。1.涉案合同附件关于定金余款的支付约定为：“定金余款人民币385000元乙方须在2016年8月30日前支付给甲方”。该定金支付时间的约定是十分明确且不附带任何附加条件的，因此在2016年8月30日前杨冬梅、徐秀彬不向梁馨文支付定金余款即严重违反了合同的相关规定，构成根本性违约。梁馨文多次与杨冬梅、徐秀彬协商并在2016年9月19日向其发出催促交付定金余款通知，然而直至杨冬梅、徐秀彬起诉之日，其一直没有按照合同约定向梁馨文支付定金余款。因此，一审法院未判决杨冬梅、徐秀彬承担违约责任错误。2.杨冬梅、徐秀彬称是由于梁馨文不配合办理网签合同���导致其不支付剩余定金，但根据满堂红公司的陈述以及一审查明事实可确认，杨冬梅、徐秀彬在签署本案合同的时候十分清楚梁馨文是在国外的，双方虽然一直有沟通网签的具体时间，但由始至终双方根本没有对网签时间达成一致意见。另，杨冬梅、徐秀彬一直陈述其积极主张办理网签手续，然而从合同签订之日起至2016年9月19日梁馨文向其发出催促支付剩余定金通知的50多天时间内，杨冬梅、徐秀彬并未通过任何书面或口头方式要求梁馨文配合其办理网签手续，双方亦未就网签具体时间达成一致意见，因此杨冬梅、徐秀彬的上述行为己构成根本性违约，应承担违约责任。3.在一审的庭审中，梁馨文向一审法院提交了中介方刘东与杨冬梅、徐秀彬的微信聊天记录，记录中杨冬梅多次明确向中介表明不想继续购买涉案房屋，而杨冬梅、徐秀彬的代理人亦在庭上承认了上述事实。然而，一审查明事实对此没有提及，也没有对杨冬梅、徐秀彬的上述行为作出任何认定。梁馨文认为，杨冬梅、徐秀彬拒绝支付定金以及其向中介方表明不想再购买涉案房屋的相关行为，已经可以明确认定杨冬梅、徐秀彬的违约，一审法院却无视其违约行为，作出错误判决，二审应依法改判。（二）梁馨文与杨冬梅、徐秀彬就交易过程中产生的分歧从未达成过任何一致意见，双方的分歧亦从未解决，一审法院以双方分歧已经满堂红公司居间协调解决、双方再主张对方违约为由驳回梁馨文的反诉请求缺乏事实及法律依据。针对梁馨文的上诉，杨冬梅、徐秀彬辩称：1.关于定金余款支付问题，买卖双方已经在满堂红公司的调解下予以解决，杨冬梅、徐秀彬一审提交的证据及满堂红公司的陈述可予证明，一审对此认定无误。梁馨文是在同意定金余款支付与网签同时进行后才提出了加价50000元和要求杨冬梅、徐秀彬须出具90天内取得银行按揭同贷书的承诺，已属违约。2.根据买卖合同关于交易的时间安排，是网签时间在前，定金余款支付时间在后，梁馨文拒绝履行网签义务，杨冬梅、徐秀彬有权拒绝支付定金余款。杨冬梅、徐秀彬同意在网签后或网签同时支付定金余款，并一直通过满堂红公司与梁馨文沟通以确定网签时间，并多次向梁馨文明确提出该要求。3.杨冬梅、徐秀彬要求退还50000元定金，是由于梁馨文在双方合同签署后一直未回国，交易无法进行，为了防范交易不成将损失降到最低才提出的。而提出该要求也是为了促使梁馨文能够尽快回国，完成交易，这从梁馨文回国后杨冬梅、徐秀彬积极与其协商和促进交易的行为中可印证。4.本案中，梁馨文存在以下违约行为：（1）不按照合同约定及之后承诺的时间进行网签；（2）违反合同约定要求杨冬梅、徐秀彬先支付定金余款再确定网签时间；（3）要求加价50000元；（4）要求杨冬梅、徐秀彬出具90天内取得银行按揭批复的承诺。梁馨文以上行为已是实际违约，鉴于合同无法履行，杨冬梅、徐秀彬才提出解除合同，并要求梁馨文承担违约责任。另，杨冬梅、徐秀彬从未同意承担50000元的加价。对于杨冬梅、徐秀彬与梁馨文的上诉，原审第三人满堂红公司述称：因双方均未要求满堂红公司承担责任，故不发表意见，由法院进行判决。杨冬梅、徐秀彬向一审法院起诉请求：1.梁馨文向杨冬梅、徐秀彬返还定金50000元；2.梁馨文向杨冬梅、徐秀彬支付违约金435000元。梁馨文一审反诉请求：杨冬梅、徐秀彬向梁馨文支付违约金385000元（已扣除定金50000元）。一审法院认定事实：在满堂红公司的居间促成下，杨冬梅、徐秀彬（共同为乙方）与梁馨文（为甲方）于2016年8月2日签订《广州市存量房买卖合同》及附件，其中内容为：第一条、房地产权属情况，房地产地址广州市越秀区某路X-号A1房，建筑面积109.25平方米，房屋使用性质为住宅，该房地产存在抵押等他项权利情况，交易方式为按揭付款、涂销抵押后按揭付款。第二条、计价和价款，该房地产按整套出售并计价，总金额4350000元。第三条、付款方式，涂销抵押后付款，1.定金50000元，乙方须在2016年7月31日支付给甲方；2.定金余款385000元，乙方须在2016年8月30日前支付给甲方；3.出资赎契，甲方承担还贷之手续费用，甲方出资赎契；……5.余下首期楼款870000元，乙方须于递件成功当天直接支付甲方；6.乙方按揭付款的，乙方应于2016年9月30日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部��款所需资料及支付贷款所需费用，甲方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料；贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行开设的账户内；若因乙方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由乙方于递件成功后与首期楼款一并支付给甲方；乙方不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。第四条、交楼时间和交接手续，甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天。第五条、产权转移登记，甲方与乙方约定按本合同有关规定执行办理产权转移登记。……第八条、交易不成的违约责任，1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回��方已付的全部费用；2.乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。……第十条、逾期付款的违约责任，乙方未能按照本合同约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。……第十二条、单方解除权的行使，甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。……第十六条、其他约定，3.甲乙双方同意委托满堂红（中国）置业有限公司办理网签手续，此《广州市存量房买卖合同》为示范文本，甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订���合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续，甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易；如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任等。合同签订当日，梁馨文签署《证明收据》，确定定金50000元由链家地产银山分店代收，由买家直接转到公司账号。2016年8月6日，杨冬梅向满堂红公司转账支付了定金50000元，满堂红公司亦将上述《证明收据》交给杨冬梅、徐秀彬。2016年9月19日，梁馨文向杨冬梅、徐秀彬发出《通知》，要求杨冬梅、徐秀彬“应在2016年8月30日前支付定金余款385000元，应在接此通知后三日内支付”。2016年9月23日，梁馨文委托律师向满堂红公司发出《律师函》，其中内容为：上述合同��订后，贵司于2016年8月6日代我方收取了买方50000元定金，我方即乘坐飞机回国办理房屋交易手续，但至合同约定支付之日止，买方一直以各种方式拖延支付定金余款385000元，其行为已严重违反了合同的相关约定，导致本次房产交易不能正常进行。后经我方多次催促无果，我方于2016年9月19日向买方发出通知，要求买方尽快履行付款义务，但买方也一直以各种理由拖延，拒绝向我方支付定金余款。……现特向贵司严正发函通知如下：贵司代卖方收取的50000元定金权利主体为卖方，请贵司在收到本律师函之日起3天内，立即向我方返还代为收取的50000元定金等。2016年11月13日，杨冬梅、徐秀彬向梁馨文发出《合同解除通知函》，其中内容为：我方与贵方于2016年8月2日签署《存量房买卖合同》至今已三个多月。期间，贵方先是未按合同约定，拖延网签，接着违反合同约定，无理要求我方先付定金余款，再进行网签；后在链家地产中介撮合下，双方同意网签与定金余款交付同时进行，但贵方又要求我方在合同约定的房屋价款上，增加50000元。后在链家地产中介的反复协调下，贵方同意继续履行合同，双方同意在保持合同约定条件不变的前提下重新签署买卖合同。在即将签署新的买卖合同时，贵方又超出合同约定，要求我方出具3个月内取得银行按揭同贷书的承诺，否则应承担违约责任，使原本可以继续进行的交易又被耽搁。……鉴于贵方上述要求的无理，反复沟通无效，交易无法继续，我方现正式函告贵方解除合同，请贵方收到本函后三日内退还我方已交的50000元定金。梁馨文已于2016年11月14日收到上述《合同解除通知函》。同日，杨冬梅、徐秀彬也收到梁馨文发出的《律师函》，其中内容为：上述合同签订后，你方于2016年8月6日向中介公司交付了50000元定金，之后却一直以各种理由拖延交易。因我方为上述交易事项特意从外国赶回国内处理，在你方拖延交易过程中我方曾多次催促你方及中介方办理相关交易手续，但中介方在此过程中已明确告知我方，你方将不会购买涉案房屋，直至2016年8月30日，你方亦未按合同约定向我方支付定金余款。后我方在中介方的提醒下，于2016年9月19日向你方发出通知，要求你方在收到通知后三日内支付定金余款385000元以顺利完成交易手续，但你方亦一直不予任何回复，你方的上述行为已构成根本性违约，我方有权解除合同，并要求你方承担违约责任。但我方本着顺利交易、和平解决的原则一直与你方协商解决方案，你方原承诺与中介各赔偿5000元作为延迟交易造成我方损失的赔偿款，后却一直以各种理由拒绝交易，令双方交易无法继续进行。……现特向你方发函通知如下：在本律师函发出之日起立即解除与你方于2016年8月2日签订的《存量房买卖合同》并没收你方交付的50000元定金。本案一审诉讼过程中，杨冬梅、徐秀彬陈述称：签订合同时，通过满堂红公司了解到梁馨文是在国外定居的，梁馨文也称其在8月17日回国，可以办理网签手续。梁馨文称：我方主张杨冬梅、徐秀彬违约在于：1.杨冬梅、徐秀彬并没有按照合同约定于2016年8月30日向梁馨文支付定金余款；2.在双方努力促成交易继续履行情况下，杨冬梅、徐秀彬单方在2016年11月22日发出解除合同的通知函，要求单方解除合同。至于加价50000元及三个月出具银行贷款批复的问题，我方确实有向杨冬梅、徐秀彬提出。加价50000元是由于杨冬梅、徐秀彬拖延行为，梁馨文要求杨冬梅、徐秀彬支付的补偿款，并非加价。最终协商一致是由杨冬梅、��秀彬及满堂红公司各补偿5000元。正是因为梁馨文长期定居在国外，所以肯定要约定一个具体时间办理银行贷款的承诺。满堂红公司称：10000元补偿款是与杨冬梅、徐秀彬协商，杨冬梅、徐秀彬与满堂红公司各自承担5000元，因为梁馨文提出涨价50000元，后来协商成10000元，以补偿款的形式给梁馨文。满堂红公司为了促成交易继续作出的让步，5000元是在中介费中扣除的。不是其他的补偿。网签是约定签订合同后五天内办理网签，但双方至今尚未网签。因为梁馨文在国外的，签订合同时有告知杨冬梅、徐秀彬梁馨文在国外，杨冬梅、徐秀彬在2016年7月31日签订合同，后满堂红公司将合同传真到美国，梁馨文签订好后再于8月6日传真给满堂红公司。8月6日收到梁馨文传真后就出示给杨冬梅、徐秀彬看。8月6日杨冬梅、徐秀彬看到梁馨文签订合同的传真件就将定金50000���转到满堂红公司账号。9月26日满堂红公司将代收的50000元定金给梁馨文。关于网签时间的确定满堂红公司有与杨冬梅、徐秀彬及梁馨文双方协商，杨冬梅、徐秀彬及梁馨文双方没有确定好具体网签的时间，所以梁馨文也没有确定回国。杨冬梅、徐秀彬及梁馨文双方一直在协商网签时间，所以杨冬梅、徐秀彬也没有向梁馨文发出书面的履行网签的通知。大概9月10日以前，梁馨文回国，具体时间不清楚。后来杨冬梅、徐秀彬及梁馨文对于先网签，还是先付定金有争议，满堂红公司居中协调。10月初，梁馨文提出加价50000元以及要求杨冬梅、徐秀彬承诺在90天内取得银行批出同贷书，双方协商不一致，后经过满堂红公司协调同意以10000元补偿款的形式给梁馨文解决纷争，但梁馨文仍坚持要求杨冬梅、徐秀彬承诺要求在90天内银行批出同贷书。然后就产生本案诉讼。一审法院认为：杨冬梅、徐秀彬与梁馨文签订的《广州市存量房买卖合同》是双方真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中，双方因定金余额385000元的支付问题产生分歧，后经满堂红公司居间协调已予解决。双方均再以此为由主张对方构成违约，有违诚信，一审法院均不予支持。至于梁馨文提出要求杨冬梅、徐秀彬承诺3个月内取得银行按揭贷款批复的问题，虽是《广州市存量房买卖合同》没有约定，但也不能因其提出了该要求就此认定其违约。是否构成违约，应当以是否实际实施了违约行为为据。综上，杨冬梅、徐秀彬及梁馨文双方均以对方违约为由要求追究对方的违约责任，理据不足，一审法院均不予支持。现双方均无意继续履行合同，并同时于2016年11月14日收到对方发出的解除合同的通知，就此可视为双方就合同解除达���一致，上述《广州市存量房买卖合同》于2016年11月14日解除。基于合同解除，梁馨文应将定金50000元返还杨冬梅、徐秀彬。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第九十七条之规定，于2017年9月25日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，梁馨文向杨冬梅、徐秀彬返还定金50000元。二、驳回杨冬梅、徐秀彬的其他诉讼请求。三、驳回梁馨文的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费8575元、保全费2945元，反诉受理费3537.50元、保全费26元，由杨冬梅、徐秀彬共同负担10332.40元，梁馨文负担7420.10元。本院二审期间，各方当事人均无提交新证据。经二审审���，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，满堂红公司称：买卖双方对于合同网签时间以及支付定金余款时间没有协商达成一致意见，至于哪一方违约，由法院认定。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，杨冬梅、徐秀彬和梁馨文均要求解除合同，故一审认定双方合同已于2016年11月14日解除，并无不当。本案二审争议的焦点为合同解除责任的归责以及双方均要求对方承担违约责任的主张能否成立。本案双方均认为对方违约，杨冬梅、徐秀彬认为梁馨文未按约定网签合同构成违约，并违反合同约定要求杨冬梅、徐秀彬先支付定金余款再确定网签时间、要求加价50000元以及要求杨冬梅、徐秀彬出具90天内取得银行按揭批复的承诺；梁馨文则认为杨冬梅、徐秀彬未按约定支付定金余款构成违约。经查，双方签订的《广州市存量房买卖合同》约定：“定金余款385000元，乙方须在2016年8月30日前支付给甲方”、“甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续，甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易”，故合同对于定金余款385000元的支付时间和合同网签时间均已作出了明确的约定。从本案的证据、双方以及中介方满堂红公司的陈述看，双方对于定金余款的支付以及网签事宜在中介方��间下确实进行了协商，但始终未能达成一致意见，继而双方均向对方发出合同解除的通知引发本案的纠纷。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”因此，对于定金余款385000元的支付时间和合同网签时间应以合同约定为准。本案双方均未按照合同履行上述义务，均构成违约，在此情况下，杨冬梅、徐秀彬和梁馨文以对方违约为由，要求对方支付违约金，均缺乏充分依据，本院不予支持。综上所述，杨冬梅、徐秀彬和梁馨文上诉理由均不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费15650元，由杨冬梅、徐秀彬负担7825元，由梁馨文负担7825元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一七年十二月二十六日书记员  林漫榆