贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔27民终2294号上诉人（原审被告）：贵州和润机械制造有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县谷脚镇大坡村，统一社会信用代码915227230722114165B。法定代表人：李永平，该公司总经理。委托诉讼代理人：李华清，贵州星安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州省龙杰荣装饰材料有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县谷脚镇大坡村，统一社会信用代码91522730322021891U。法定代表人：吕英，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：贵州省彤龙装饰材料有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州龙里谷脚镇大坡村，统一社会信用代码91522730MA6DK35X9H。法定代表人：张文蜀，该公司总经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：唐羽生，贵州贵正律师事务所律师。上诉人贵州和润机械制造有限公司（以下简称和润公司）因与被上诉人贵州省龙杰荣装饰材料有限公司（以下简称龙杰荣公司）、贵州省彤龙装饰材料有限公司（以下简称彤龙公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服龙里县人民法院（2017）黔2730民初761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。和润公司上诉请求：1、改判驳回被上诉人对上诉人的原审全部诉讼请求，或撤销一审判决发回一审法院重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、事实认定方面。（一）转让合同约定办理一切手续证件的义务系上诉人。根据转让合同第二条第二款第（二）项的约定，办理一切手续的义务在被上诉人，风险的承担在被上诉人，上诉人只有协助义务；（二）被上诉人办理一切行政许可手续未能办理成功的真正原因一审未查清。一审仅以被上诉人办理了项目立项备案即认定其完成了合同约定的义务，反之以上诉人土地办理了部分抵押登记为由认定系上诉人未能全面履行合同，将不能履行合同的责任归责于上诉人于法无据。被上诉人针对其不能办理一系列行政许可手续既未提起行政复议，亦未提起行政诉讼，被上诉人办理一切行政许可手续未能办理成功的真正原因未查清；（三）部分办理抵押并不影响土地转让分割证的办理。上诉人的土地总面积19601平方米，总价值540万，转让的面积10.5亩，不到总面积的三分之一，转让价值为150万元。转让合同签订的时间是2015年11月13日，上诉人用该宗土地向建行龙里支行办理了250万元抵押贷款，抵押期间2015年1月8日至2015年11月7日，期满未及时办理撤销抵押手续，但从法律层面，转让合同签订时是不存在权利瑕疵的。即使是在抵押期间，只要总价值减去抵押担保部分价值大于转让部分的土地价值，也不影响转让合同受让人的实际利益；二、证据认定方面。一审以上诉人将土地办理了抵押登记存在权利瑕疵认定上诉人不履行合同义务属证据不足。（一）被上诉人办理一切行政许可手续未能办理成功的真正原因未查清；（二）土地转让分割证与其他行政许可证手续办理的关系未查清；三、法律适用方面。根据合同约定的办证义务归被上诉人。被上诉人针对其不能办理一系列行政许可手续，既未提起行政复议，亦未提起行政诉讼，未经复议和诉讼，没有复议决定书或行政诉讼判决书予以证明不能办理的具体事由。属被上诉人没有履行合同约定的义务。真正不能履行合同义务的是被上诉人，按照定金罚则，上诉人应当没收被上诉人的定金。综上，一审认定事实不清，证据不足，适用法律不当，请求二审依法予以纠正。被上诉人龙杰荣公司、彤龙公司二审未作书面答辩。原审原告龙杰荣公司、彤龙公司共同向一审法院起诉请求：1、解除二原告与被告签订的《土地使用权转让合同》；2、请求人民法院依法判决被告双倍返还原告定金600000元、赔偿勘验费10000元，以上共计610000元。3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月13日，二原告与被告签订了《土地使用权转让合同》，约定被告将自己合法取得国有土地使用权的土地11亩（位于贵州省××县××脚镇××村，国有土地使用证号为龙国用第450号）转让给二原告，约定转让价款为1500000元，原告在相关政府主管部门办理完立项、土地分割转让证、规划许可证、施工许可证等相关行政手续2日后，一次性支付被告转让款1000000元，余款在原告拿到所有手续后，无论所建厂房是否完工，在12个月内必须一次性付清余款200000元；被告确认该合同所转让的土地使用权及项目开发权属合法拥有，该转让土地使用权无出租、抵押、查封，及其他第三人主张权利等权利瑕疵，所转让的土地使用权及项目开发权变更手续的办理，若因上述原因导致原告无法办理该合同所转让的土地使用权及项目开发权的立项、审查、审批、土地使用权变更登记等一切行政手续，视为被告违约，除承担赔偿原告违约金外，还需赔偿原告在办理立项、审查、审批、土地使用权变更登记等一切行政手续过程中所支付的其他费用；约定若被告根本违约，应双倍返还定金。双方在合同中还对权利义务、法律后果、争议解决方式等内容进行了约定。合同签订后，二原告通过银行转账的方式支付300000元定金给被告，委托贵州地质工程勘察院进行用地勘界测量，支付费用10000元，申请环保测评，与龙里县人民政府签订《家具生产线建设项目投资合同》。2016年9月27日，龙里县发展和改革局下发龙发改[2016]257号《龙里县基本建设投资项目备案通知》，载明彤龙公司家具生产线项目已经备案。被告所有的龙国用第450号自2015年1月8日至2015年11月7日抵押给中国建设银行股份有限公司龙里支行，于2016年3月3日撤押，后该宗土地于2016年3月20日开始又再次办理了抵押手续。因该宗土地办理了抵押，无法进行土地分割，导致二原告一直无法实际取得合同约定的土地使用权进行项目建设，故原告诉至法院。就原告是否完成立项问题，法院于2017年8月28日向龙里县发展和改革局发函，该局出具《情况说明》，该说明载明项目立项分为审批、备案、核准三种方式，企业自行投资的项目实行备案制，实行备案制的项目只需按照备案的规定办理备案手续即可。一审法院认为，原、被告双方对解除《土地使用权转让合同》均无异议，应从其愿，对原告的该项诉请予以支持。关于原告要求被告双倍返还定金600000元及赔偿勘验费10000元是否应当得到支持的问题。从龙里县发展和改革局出具的《情况说明》来看，原告的项目已经该局备案即已立项，而根据双方所签《土地使用权转让合同》第四条第一款第（2）项“甲方确认本合同所转让的土地使用权及项目开发权属合法拥有，该转让土地使用权无出租、抵押、查封及第三人主张权利等权利瑕疵。所转让的土地使用权及项目开发权变更手续的办理，若因上述原因导致乙方无法办理本合同所转让的土地使用权及项目开发权的立项、审查、审批、土地使用权变更登记等一切手续，视为甲方违约，除承担赔偿乙方违约金万元外，还需赔偿乙方在办理立项、审查、审批、土地使用权变更登记等一切手续过程中所支付的其他费用。”的约定，甲方即本案被告在将其龙国用第450号土地转让给二原告时及2016年3月20日以后该宗土地处于抵押状态，存在权利瑕疵，导致原告项目备案后无法办理土地分割手续，合同目的不能实现，被告违反合同约定，被告应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定，本案可以适用定金罚则，原告主张被告双倍返还定金300000元，应予支持。原告主张被告还应赔偿勘验费10000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。由于原告已经选择了适用定金条款，就不能选择适用违约金条款，故对原告的该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十六条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，判决：一、解除原告贵州省龙杰荣装饰材料有限公司、贵州省彤龙装饰材料有限公司与被告贵州和润机械制造有限公司签订的《土地使用权转让合同》；二、被告贵州和润机械制造有限公司在判决生效之日起十五日内双倍返还原告贵州省龙杰荣装饰材料有限公司、贵州省彤龙装饰材料有限公司定金共计600000元；二、驳回原告贵州省龙杰荣装饰材料有限公司、贵州省彤龙装饰材料有限公司其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9900元，依法减半收取4950元，保全费3570元，由原告承担123元，被告承担8397元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：二审诉讼中，双方当事人对一审判决解除双方签订的《土地使用权转让合同》，均未提出异议，本院予以确认。从和润公司二审提出的上诉主张看，本案二审争议的主要焦点是龙杰荣公司与彤龙公司交纳的30万元定金，和润公司是否应当双倍返还。从双方签订的《土地使用权转让合同》看，该合同的目的是和润公司将其以出让方式合法取得的部分国有土地使用权转让给龙杰荣公司和彤龙公司，为此，龙杰荣公司和彤龙公司已按照合同约定向和润公司交纳了30万元的定金，并办理了立项手续，积极履行了合同约定的义务，但和润公司在将土地转让给龙杰荣公司和彤龙公司时，该宗土地还处于抵押状态，2016年3月3日撤押后，该宗土地又于2016年3月20日再次办理了抵押手续。因该宗土地一直存在权利瑕疵，导致龙杰荣公司和彤龙公司无法办理土地分割手续，和润公司的行为已违反了合同第四条第一款第（2）项关于“该转让土地使用权无出租、抵押、查封及第三人主张权利等权利瑕疵”的约定，构成了违约。虽然和润公司主张部分办理抵押并不影响土地转让分割证的办理，只要总价值减去抵押担保部分价值大于转让部分的土地价值，就不影响转让合同受让人的实际利益，但由于龙杰荣公司和彤龙公司受让该宗土地的目的是取得土地使用权，而该宗土地的土地使用权又是作为一个整体在银行设定了抵押权，抵押权的设立势必造成龙杰荣公司和彤龙公司无法取得涉案土地的使用权，导致其订立合同的目的不能实现，因此，和润公司的该项上诉主张，与本案查明的事实不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，一审适用定金罚则判决和润公司双倍返还定金600000元，于法有据，本院予以确认。和润公司主张根据定金罚则其应当没收龙杰荣公司和彤龙公司交纳的定金于法无据，本院对其该项主张不予采纳。综上所述，上诉人贵州和润机械制造有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人贵州和润机械制造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李家荣审判员  蔡云飞审判员  熊元伦二〇一七年十二月四日书记员  杨 墨