广东省紫金县人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1621民初587号原告宋某君，女，1991年3月26日出生。委托代理人黄某明，男，1964年1月26日出生。被告黄某基，男，1964年5月19日出生。委托代理人邓某鑫，广东腾兴律师事务所律师。被告文某明，男，1962年6月4日出生。委托代理人张某、李某红，广东兴源律师事务所律师。第三人卢某红，女，1975年11月2日出生。第三人陈某平，男，1973年10月20日出生。第三人紫金县某房地产开发有限公司。法定代表人卢某红（未到庭）。原告宋某君诉被告黄某基、文某明，第三人卢某红、陈某平、紫金县某房地产开发有限公司（下简称“紫某公司”）执行异议之诉一案，本院于2017年3月24日立案受理，依法组成合议庭，于2017年5月4日公开开庭进行了审理。原告宋某君的委托代理人黄某明、被告黄某基的委托代理人邓某鑫、被告文某明的委托代理人张某、李某红到庭参加了诉讼；第三人卢某红、陈某平、“紫某公司”经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告宋某君诉称，2014年4月8日，原告与第三人陈某平、卢某红签订《商品房认购书》和《房地产买卖合同》，购买其所有的位于广东省紫金县紫城镇东风路某花园B幢的B205房房产(房地证号：粤房地权证紫字第210001****号)。2014年4月11日，原告开始对该房产进行装修。2014年6月1日，原告入住该房屋。2015年3月26日，原告向第三人付清了全部购房款。在此过程中，原告曾多次催促第三人陈某平、卢某红协助办理该房产的过户手续，但因第三人陈某平、卢某红一推再推，导致该房产长期未能过户至原告名下。2015年3月30日，法院在审理被告黄某基与第三人“紫某公司”、陈某平、卢某红房确认合同有效纠纷一案过程中，作出(2015)河紫法民二初字第111-1号民事裁定，查封了上述原告的房产。2015年8月17日,法院在审理被告文某明与第三人“紫某公司”、陈某平、卢某红建房施工合同纠纷一案过程中，又作出(2015)河紫法民二初字第296-1号民事裁定，轮候查封了该房产。上述查封行为侵害了原告的合法权益。为此，在法院执行申请执行人的被告黄某基、文某明与第三人“紫某公司”、陈某平、卢某红二案过程中，原告于2016年11月1日向法院提出执行异议，要求法院停止对该房产的执行，并解除对其查封。法院经审查后，于2017年2月17日作出(2017)粤1621执异2号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告认为，法院作出的(2017)粤1621执异2号执行裁定没有事实依据，且适用法律错误，请求判令：1、撤销(2017)粤1621执异2号执行裁定书及(2015)河紫法民二初字第111-1号民事裁定书和(2015)河紫法民二初字第296-1号民事裁定书：不得对仍登记在第三人陈某平和卢某红名下的位于广东省紫金县紫城镇东风路某花园8幢的B205房房产(证号：粤房地权证紫字第210001****号)进行执行，并解除对该房产的查封。2、确认位于广东省紫金县紫城镇东风路某花园B幢的B205房产（证号：粤房地权证紫字第210001****号)为原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。原告宋某君向法庭提交了如下证据：1、原告与第三人签订的《房地产买卖合同》及《商品房认购书》；2、第三人向原告出具的购房《收据》；3、原告向第三人转帐的银行《回执单》；4、紫金县人民法院（2017）粤1621执异2号《执行裁定书》。5、粤房地权证紫字第210001****号房地权证；6、电表读数确认通知书和收据二份；7、邓某坤身份证及证明；8、贺某胜身份证及证明；9、黄某明身份证及证明。被告黄某基答辩称，根据原告提交的房地产权证的登记时间2014年1月24日登记为陈某平、卢某红共有，而原告出示的证据，以公司名义签订的认购书是在2014年4月8日，房地产买卖合同签订时间是2014年12月29日，根据法释（2015）10号第25条的规定，已登记的不动产按照不动产登记户去判断案外人是否属于权利人的规定，原告宋某君的诉请不符合法律规定，请求驳回。被告黄某基向法庭举证：1、(2015)河紫法民二初字第111号民事调解书；2、房屋买卖合同、收据。被告文某明答辩称，1、答辩人对房屋有优先受偿权的，答辩人查封过程中不存在任何过错，符合查封的相关规定；2、原告宋某君的相关证据，可能存在事后补签的行为，可能是虚假的买卖关系。签订合同是2014年12月29日，购房款在2015年3月26日付清最后一笔房款。提供的银行客户回单上面只有支取户名，不能证明房款已全部付清的事实。根据原告宋某君的证据显示，该房屋是登记在卢某红、陈某平名下的。被告文某明举证：1、(2015)河紫法民二初字第296-1号民事裁定书；2、紫金县房地产权档案查阅答复书。3、企业档案机读资料。第三人卢某红、陈某平、“紫某公司”未到庭参加诉讼，也没有书面答辩意见和向本院提交证据。经审理查明，2014年4月8日，原告宋某君与第三人“紫某公司”签订《商品房认购书》，约定购买位于广东省紫金县紫城镇东风路某花园B幢的B205房房产(权利登记共有人为第三人陈某平、卢某红，房地证号：粤房地权证紫字第210001****号)，约定认购房价为31万元；《商品房认购书》签订当日即支付定金10万元，后分别于2014年4月10日支付5万元、2014年6月30日支付6万元、2015年3月26日支付10元（共31万元，约定购房款付清）。2014年12月29日，原告宋某君与第三人陈某平、卢某红签订了《房地产买卖合同》，双方同意房屋于2014年4月8日交付，未办理房产权过户手续。《商品房认购书》签订后，原告宋某君开始对该约定购买的房产进行装修、入住使用房屋，并产生有水电管理费等。2014年9月28日，被告黄某基与第三人“紫某公司”签订《房屋买卖合同》（由卢某红为甲方、代理签名人为第三人陈某平，合同由第三人“紫某公司”盖章），约定：1、房屋价款为30万元；2、签订合同之日起三日内，一次性付清；第三人“紫某公司”于同年9月28日向被告黄某基出具了由第三人陈某平经手支付购房款15万元的《收据》。2015年3月30日，本院受理(2015)河紫法民二初字第111号由被告黄某基作为原告起诉的诉第三人“紫某公司”、陈某平、卢某红房确认合同有效纠纷一案，案经本院审理过程中，作出了(2015)河紫法民二初字第111-1号民事裁定，查封了本案原告宋某君与第三人“紫某公司”、陈某平、卢某红约定购买的上述房产，即广东省紫金县紫城镇东风路某花园B幢的B205房（房地证号：粤房地权证紫字第210001****号）。2015年8月17日,本院又受理了(2015)河紫法民二初字第296号由被告文某明作为原告起诉的诉第三人“紫某公司”、陈某平、卢某红建设工程施工合同纠纷一案，案经本院审理过程中，又作出(2015)河紫法民二初字第296-1号民事裁定，轮候查封了本案原告宋某君与第三人“紫某公司”、陈某平、卢某红约定购买的上述房产，即广东省紫金县紫城镇东风路某花园B幢的B205房（房地证号：粤房地权证紫字第210001****号）。本院执行部门在执行(2015)河紫法民二初字第111号、(2015)河紫法民二初字第296号生效裁判文书过程中，原告宋某君认为上述二案的查封、执行行为侵害了其合法权益，于2016年11月1日向本院提出执行异议，要求本院停止对该房产的执行和解除对房屋的查封。经本院执行部门审查后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第(一)项的规定，于2017年2月17日作出(2017)粤1621执异2号执行裁定书，驳回了原告宋某君的上述执行异议。原告在收到该驳回执行异议裁定书十五日内，遂向本院提起本案之诉讼，提出了上述诉讼请求。另查明，第三人陈某平、卢某红是夫妻关系，第三人“紫某公司”是广东省紫金县紫城镇东风路某花园的开发商，法人代表是第三人卢某红；被告黄某基与第三人陈某平、卢某红、“紫某公司”有债权债务关系，被告文某明是广东省紫金县紫城镇东风路某花园的建筑商。以上事实，有双方提交的相关证据和本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案原告宋某君作为本院的执行案件中的案外人提起诉讼；在商品房交易过程中，商品房所有权的转移是以过户登记为准，但本案第三人“紫某公司”、陈某平、卢某红在先与原告签订涉案房屋的《商品房认购书》后，又于同年9月28日与本案被告黄某基签订了《房屋买卖合同》，约定涉案房屋以30万元的价款转让；据此，房屋所有权人第三人“紫某公司”、陈某平、卢某红的以上行为显属“一房二卖”；本案双方当事人均未向法庭举证确认该签订的房屋买卖合同有《合同法》第五十二条规定的情形，又均未办理房屋变更登记手续。因本案原告已先行善意占有了受让方的房屋，且已经付清房屋转让款31万元，而本案的第三人“紫某公司”、陈某平、卢某红在本院的其他案件中为被执行人，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。同时，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条又规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告宋某君已按合同交付了全部购房款及相关费用，并入住了房屋及支付相应配套管理相关费用和相关证人证实，在事实上查封之前已按合同约定占有了该不动产，即本案涉案的房屋在被执行查封前已经善意占有，原告宋某君在商品房交易过程中没有过错；未办理房屋产权的过户登记手续，是第三人“紫某公司”、陈某平、卢某红的过错和“一房二卖”，致使房屋产权登记至今尚未实际办理，故作为案外人的原告宋某君据此提出的异议理由成立，本院予以支持。第三人“紫某公司”、陈某平、卢某红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃本案的质证和抗辩权利；两被告作与本院查明的事实不符辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，判决如下：一、终止对广东省紫金县紫城镇东风路某花园B幢B205房（房地证号：粤房地权证紫字第210001****号）的房屋执行。二、解除对广东省紫金县紫城镇东风路某花园B幢B205房（房地证号：粤房地权证紫字第210001****号）的查封。本案受理费5800元，由第三人紫金县某房地产开发有限公司、陈某平、卢某红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院审 判 长  刘越东审 判 员  钟金香人民陪审员  黄特青书 记 员  钟叔明书 记 员  钟叔明