江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终9657号上诉人（原审被告）：南京葡鲸渔港酒家，住所地南京市鼓楼区热河路*号。经营者：张宝林，男，1958年10月26日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：南京下关房产经营有限公司，住所地南京市鼓楼区热河路8号。法定代表人：温琳英，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴小喜，江苏协恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛晓康，江苏协恒律师事务所实习律师。上诉人南京葡鲸渔港酒家（以下简称葡鲸渔港酒家）因与被上诉人南京下关房产经营有限公司（以下简称下关房产经营公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初5485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。葡鲸渔港酒家上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2、判令被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院忽略已查明的事实，判决显失公平。1、（2015）鼓民初字第8250号案件确认了上诉人的厨房被强拆后停业期间的装修费用和盈利损失客观存在，双方可以在公平合理的基础上友好协商，对租赁期间相应顺延，以弥补该部分损失。但是，上诉人与被上诉人至今对该笔损失没有达成一致意见，一审法院忽略了该事实，判决要求上诉人足额支付租金显失公平。2、因为前述损失没有达成一致意见，上诉人希望被上诉人能续租涉案房屋，原合同租期是十年，但被上诉人只同意续租三年，上诉人希望能将租赁期限延长至十年，否则装修投入上的成本无法收回。2015年行政强拆行为给上诉人造成的巨大损失，系被上诉人在建筑许可证的年审方面疏于作为，在2014年接到行政拆除通知后，被上诉人仍不采取积极有效措施减少不利后果。根据合同法的规定，出租人应保证出租的房屋在租赁期间符合约定用途，让承租人通过租赁物实现合同约定的使用和收益目的，然而一审法院只是判决上诉人足额支付租金，显失公平。下关房产经营公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确,希望法庭维持原判。对于上诉人认为显失公平问题,原审法院的判决是根据双方的租赁期作出，不存在显失公平。关于续租问题，本案是租金纠纷,续租问题和租金纠纷不是一个法律概念。请求法院在查明事实的前提下，驳回上诉人的上诉请求。下关房产经营公司一审诉讼请求：葡鲸渔港酒家向下关房产经营公司支付2015年12月19日至2017年6月18日的租金1234550元、物业管理费340000元，合计1574550元。一审法院认定事实：2006年12月12日，下关房产经营公司（甲方）与葡鲸渔港酒家（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落在本市××（现××）××路××文化艺术大楼××层中间部分（以下简称租赁房屋）出租给乙方用作酒店经营；租赁房屋的面积为2932平方米，甲方将该房屋地下室附属用房部分约700平方米，同时提供给乙方使用（经区房产局同意）；租赁期限自2006年12月19日起至2017年6月18日止（含装修期半年），其中2006年12月19日至2007年6月18日为乙方装修期，租赁期限为10年；装修期免收租金，从2007年6月18日起开始计租，起始租金及物业管理费为92万元（其中租金72万元、物业管理费20万元）。从第四年开始（即从2010年6月18日）每年租金及物业管理费在上年基础上上调2%，其中2014年6月19日至2015年6月18日的年租金及物管费合计为1015600元（其中租金795600元、物管费22万元）。2015年6月19日至2016年6月18日的年租金及物管费合计为1035900元（其中租金811900元、物管费224000元）。2016年6月19日至2017年6月18日的年租金及物管费合计为1056600元（其中租金828600元、物管费228000元）；双方商定，乙方先付费后使用，乙方租金及物业管理费应按季度支付给甲方，每季度末月10日支付下季度租金及物业管理费；租赁期间，乙方需对该房屋进行装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由乙方报请有关部门批准后，方可进行。甲方协助乙方协调各方面的关系，所产生费用由乙方承担，乙方增设的附属设施和设备，其维修、维护责任由乙方承担；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后10日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期1日，乙方应按1.4元/平方米/日向甲方支付该房屋占用期间的使用费；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用，该房屋退租后，原乙方装修的添附物所有权无偿归甲方所有等等。因经营酒店需要厨房，2007年4月16日，下关房产经营公司（甲方）与葡鲸渔港酒家（乙方）签订租赁补充协议，约定在租赁房屋一层东北角建设附属用房400平方米，该附属用房由乙方负责建设，乙方可根据功能需要设计施工，需做到结构安全，外形美观，与周边建筑协调和谐，但必须待各项建设审批手续核发齐全后方可建设，否则一切后果由乙方承担；建成后产权归甲方所有，乙方租赁使用，租赁期限与主合同一致，且将本租赁期限内租金一次性交给甲方，租金标准与乙方建设成本数额相同，甲方以该笔租金等额冲抵乙方全部建房成本，如中途拆迁、拆除或协议提前终止，租金不予返还，损失由乙方自行承担；租赁期满后，乙方将该附属用房无条件交给甲方，不享受任何补偿，如主合同续延，该附属用房重新起租，租金双方另行协商；乙方租用该附属用房期间，如遇到城市环境整治改造及政府要求需拆除，房屋拆迁补偿归甲方所有，如乙方有损失应自行承担，甲方概不补偿等等。当日，南京市下关区发展和改革局作出《关于下关区房产经营公司建设临时配套附属用房项目立项的批复》，同意建设临时配套附属用房，建设面积400平方米，总投资额10万元。2007年4月27日，南京市下关区建设局颁发临时《建设工程规划许可证》，准予建设上述附属用房，使用期限至2009年4月26日止。2014年9月4日，南京市鼓楼区人民政府阅江楼办事处城管科（以下简称阅江楼城管科）向下关房产经营公司发出《劝拆通知书》，内容为：经查，你单位在热河××××号北侧公共场地建设的400平方米建筑物，未能向行政执法部门提供经规划部门批准的建设工程规划许可证，根据法律、法规、规章的有关规定，现请你接到本通知后，在三日内自行拆除，逾期不拆除，将依据相关法律、法规和规章的规定依法处理。2014年9月24日，鼓楼区城管局向双方当事人发出《限期拆除告知书》，主要内容为：位于热河××××东北角临时建筑物超过批准期限不拆除和未按照批准内容进行临时建设的行为，违反了相关法律规定，属于违法建设。根据相关法律规定，责令双方当事人于2014年9月30日前自行拆除上述临时建筑物。2014年11月3日，鼓楼区城管局再次向双方当事人发出《强制执行决定书》，主要内容为：经现场勘察，位于热河××××东北角建筑物为钢架、砖混结构，建筑面积400平方米，现用作葡鲸渔港酒家的附属配套用房，该房屋超过批准期限不拆除和未按照批准内容进行临时建设的行为，违反了相关法律规定，属于违法建设，且未能按照规定期限内自行拆除。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条规定，处理如下：限自接到本决定书之日起十日内自行拆除所建设的上述违法建设。逾期不拆除的，我局将依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条和《南京市城市管理相对集中行政处罚权试行办法》第十五条之规定依法组织强制拆除。2015年2月，上述用作厨房后场的临时建筑被强行拆除。双方就此次拆除产生的相关问题进行多次协商。2015年8月，葡鲸渔港酒家将厨房移至租赁房屋一楼大厅后重新开业，并一直正常经营。2015年12月24日，下关房产经营公司曾向一审法院提起另案（2015）鼓民初字第8250号诉讼，要求葡鲸渔港酒家支付2014年12月19日至2015年12月18日期间的租金803749.98元、物管费222000元。该案审理过程中，葡鲸渔港酒家提出反诉，要求下关房产经营公司赔偿各项损失共3597600元。一审法院于2016年6月22日作出（2015）鼓民初字第8250号民事判决，一、葡鲸渔港酒家于判决生效之日起十日内一次性向下关房产经营公司支付租金及物业管理费合计479267元；二、下关房产经营公司于判决生效之日起十日内一次性赔偿葡鲸渔港酒家708054.6元。双方均未上诉，该判决已生效。后因双方就2015年12月19日至2017年6月18日期间的租金、物业管理费标准未能协商一致，且就合同期限届满后继续签订合同的相关事宜亦未能协商一致，故葡鲸渔港酒家未支付自2015年12月19日起的租金等费用，下关房产经营公司再次诉至一审法院，即本案。一审审理中，因双方当事人无具体、明确的调解方案，致本案调解未果。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，双方当事人签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，下关房产经营公司的主要合同义务是向葡鲸渔港酒家交付符合约定用途的租赁房屋，葡鲸渔港酒家的主要合同义务是向下关房产经营公司支付租金。虽然葡鲸渔港酒家用作厨房后场的临时建筑被强行拆除，但葡鲸渔港酒家已将厨房移至一楼大厅并重新开业，故葡鲸渔港酒家应向下关房产经营公司支付2015年12月19日至2017年6月18日期间的租金及物业管理费。关于支付标准问题，因葡鲸渔港酒家将厨房移至一楼大厅，导致实际经营面积减少，故支付标准应适当予以减少，一审法院根据生效裁判文书，并结合实际减少的营业面积等因素，酌定上述期间的租金及物业管理费为1413600元（=77500元/月×6个月+79050元/月×12个月）。综上所述，为维护当事人合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：南京葡鲸渔港酒家于本判决生效之日起十日内支付南京下关房产经营有限公司2015年12月19日至2017年6月18日期间的租金及物业管理费共计1413600元。案件受理费18971元，减半收取计9485.5元，由南京下关房产经营有限公司负担970元，南京葡鲸渔港酒家负担8515.5元。二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审查明的事实没有异议，本院依法予以确认。本院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按约履行。上诉人占有使用案涉房屋进行经营，应当支付租金。但厨房移至一楼大厅后导致实际使用的面积减少，故租金支付标准应适当降低，一审法院根据营业面积实际减少等因素，酌定上诉人应支付的租金及物业管理费为1413600元并无不当。关于上诉人主张其厨房被强拆后的损失客观存在，要求对租赁期间相应顺延的问题，根据生效的法律文书，双方可以另行协商解决。综上，葡鲸渔港酒家的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18971元，由南京葡鲸渔港酒家负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇一七年十二月二十七日书记员  陈晓君