.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2017）内0402民初5585号原告：于忠，男，1961年7月9日出生，汉族，供电局员工，住赤峰市。委托诉讼代理人：王海侠，内蒙古方赫律师事务所律师。被告：赤峰久和物业管理有限公司，住所地赤峰市红山区桥北姚家洼居委会红山物流园区1号楼01012。法定代表人：张全平，经理。委托诉讼代理人：张艳秋，男，系赤峰久和物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：于彬彬，内蒙古大川律师事务所律师。原告于忠与被告赤峰久和物业管理有限公司（以下简称久和物业公司）合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于忠及其诉讼代理人王海侠、被告久和物业公司的诉讼代理人张艳秋、于彬彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于忠向本院提出诉讼请求：1.判令久和物业公司给付于忠2015年9月1日至2018年8月31日期间的房屋租金合计145162元，支付违约金49596元；2.判令久和物业公司给付取暖费1951元；3.由久和物业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年8月13日，于忠将位于赤峰市红山区桥北新区”契丹城一期”A7号楼xxx号A7-1-xxx商铺委托久和物业公司管理，于忠与久和物业公司签订了物业委托管理合同，双方约定委托期限为五年，自2014年9月1日起至2019年8月31日止，给付租金方式为：久和物业公司第一年、第二年给付于忠商铺租金均为每年41475元，第三年给付于忠商铺租金48387元，第四年给付于忠商铺租金55300元，第五年给付于忠商铺租金62212元，五年的商铺租金折抵给于忠购买商铺的尾款；久和物业公司对于忠所有的商铺进行统一管理、自主决定招商、出租等事项。于忠按合同约定履行。2017年8月2日，赤峰宝龙房地产开发有限公司通知于忠于2017年8月31日之前办理商铺按揭贷款手续，于忠与宝龙房产开发公司对账时，才知道久和物业公司仅将第一年商铺租金折抵了购买商铺尾款，第二年和第三年的租金没有折抵，宝龙房产开发公司告知于忠自行向久和物业公司主张。另，于忠垫付了2015年至2016年度取暖费1951元。此后，于忠多次要求久和物业公司给付商铺租金和取暖费，久和物业公司至今未付。为此，于忠诉至法院。久和物业公司辩称，其一，久和物业公司于2013年12月16日与赤峰宝龙房地产开发有限公司（以下简称宝龙房产）签订了《前期物业服务合同》，合同约定了物业基本状况、服务内容、服务费用、违约责任等内容，该合同中并没有于忠所主张的事项。另外，久和物业公司与宝龙房产于2013年12月18日签订了《赤峰契丹城项目招商和物业管理协议书》，协议中约定，久和物业公司对4号楼有两年的无偿使用权，可以招商，招商收益作为宝龙房产的物业费等相关费用。协议中未涉及到于忠所主张的事项。由此可见，本案所涉合同并非久和物业公司自愿签署，而是被动签署的。其二，久和物业公司系由赤峰契丹文化旅游投资有限公司（以下简称契丹公司）投资控股，主要为契丹城一期业主提供物业管理服务，由宝龙房产提供办公用房及相关费用。自2015年下半年以来，由于契丹公司运营困难、资金继链等原因，契丹公司已不再承担久和物业公司的实际运营成本，造成公司合同负债、经营负债的金额不断扩大，截至目前，已拖欠员工工资两个月、管理人员工资二十八个月，根本无力承担于忠所主张的债务。其三，于忠未按合同约定履行交付房屋的义务，故其主张租金缺乏事实依据。其四，于忠主张的违约金过高，应依法予以调整。本院经审理认定事实如下：2014年8月13日，于忠作为甲方、久和物业公司作为乙方，双方签订一份物业委托管理合同，合同中约定：委托管理标的物为位于赤峰市××区”契丹城一期”内，所购置的房屋为7号楼103号，建筑面积为45.18平方米，初始购入总价款为人民币691254元；标的用途为商铺，使用范围以承租户所持营业执照规定之项目为准；委托期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止；租金标准：在本合同有效期内，如久和物业公司将房屋出租或者自行经营，久和物业公司或实际承租人按照该商铺的初始购入总价款×下表所列相应标准，向于忠支付相应年度的租金，租金标准如下：第一年、第二年比例均为6%，每年租金数额为41475元，第三年比例为7%，租金数额为48387元，第四年的比例为8%，租金数额为55300元，第五年的比例为9%，租金数额为62212元；为搞活经济，久和物业公司根据市场行情，前期低租乃至零租、补贴租金进行招商运营，之后以较高租金乃至多倍租金运营，皆属于双方可预见的、非显失公平的商业运作模式，合同履行过程中任何一方均不得以任何理由对租期及租金标准提出调整，除本合同约定的租金以外，于忠不得以任何理由要求久和物业公司向其支付任何的其他费用；支付方式：（1）于忠支付全款购买商铺的，久和物业公司于租赁期起算后七日内向于忠支付本合同期限内第一个租赁年度的租金，即人民币叁万捌仟捌佰捌拾元；以后于每个租赁年度开始后15日内付清本年度的租赁费用。（2）于忠以按揭方式购买商铺的，于忠的第一个租赁年度租金直接折抵购买商铺的尾款（具体事宜由久和物业公司与开发企业协调），以后于每个租赁年度开始后15日内付清该租赁年度的租赁费用；由于于忠的原因或不可归于开发商的原因致使于忠未能办理按揭贷款而退房的，本租赁合同即行终止，于忠不享有租金请求权，久和物业公司与开发企业内部协商租赁是否继续的相关事宜；久和物业公司在租赁期间，承担该商铺的物业费、取暖费、水电费、网络费、营业税等因久和物业公司或实际承租人租赁经营产生的税费；于忠不得单方解除合同，亦不得申请撤销合同；久和物业公司须按期足额向于忠交付租金；久和物业公司无正当理由逾期向于忠交付租金，按逾期租金的每日1‰向于忠支付违约金。合同签订后，于忠主张房屋钥匙一直在久和物业公司处，房屋一直由久和物业公司实际控制。关于合同中约定的租金，于忠主张因合同中所涉房屋系由其贷款购买，故第一年的租金系以合同中约定的第二种租金交付方式进行了支付即折抵了41475元购买商铺的尾款，此后久和物业公司未再支付过租金。另，于忠还主张，时至今日，针对合同中所涉房屋，于忠从未交过物业服务费。于忠据此诉至本院，并作如上诉请。另查明，2014年8月30日，涉案房屋的开发单位宝龙房产向久和物业公司出具了契丹城物业移交通知单，通知单中记载：业主于忠所购房屋7-103面积45.18平方米，所有手续齐备，具备交房资格，请物业配合验收房屋及相关手续并移交钥匙。于忠主张，其于通知单上记载时间将房屋交付给久和物业公司进行管理。又查明，2017年8月30日，宝龙房产向于忠收取取暖费1951元，并出具收据一枚。于忠向本院提交了记载日期为2017年8月30日的收据一枚，收据上记载：人民币肆万壹仟肆佰柒拾伍元整此款系第一年反租金7-103#姓名于忠2017年8月30日￥41475元。收据下方另书写：此款系《物业委托管理合同》第五条第2点规定2014年9月1日至2015年8月31日租金。宝龙房产在收据复印件上加盖了印章。于忠用该证据证明其已向久和物业公司交付了房屋，久和物业公司按约定给付了第一年的租金。庭审中，久和物业公司辩称，于忠至今未将合同中所涉房屋交付给物业公司，双方的合同并未实际履行，故于忠的诉讼主张不能成立。上述事实有于忠向本院提交的商品房买卖合同、物业管理委托合同、契丹城物业移交通知单、取暖费收据、反租金收据及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，于忠与久和物业公司签订的物业委托管理合同系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按合同约定履行各自义务。现有证据能够证实，合同签订后久和物业公司即实际控制了涉案房屋，可确认于忠已履行了房屋交付之义务。久和物业公司未按约定交付房屋租金，其行为已构成违约。于忠据此主张久和物业公司给付欠付租金145162元，于法有据。于忠主张久和物业公司按逾期租金的日1‰支付相应期间的违约金，久和物业公司辩称该约定过高，要求予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，久和物业公司承担的是金钱给付义务，其违约行为导致于忠所产生的直接损失即为利息损失，结合于忠商厅所处商业位置及该商业位置的现经营状态和市场行情，本着公平原则，本院将违约金的计算标准酌情调整为以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础上浮50%的标准计付。对于违约金的起算时间应为每一年度租金的逾期之日。关于于忠主张的关于租赁期间的采暖费，双方在合同中已明确约定由久和物业公司承担，于忠该项主张，依据充分。综上所述，于忠要求久和物业公司给付房屋租金及租赁期间的采暖费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。于忠关于违约金的诉讼主张，计算标准过高，本院予以适当调整。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款及上述法律规定，判决如下：一、被告赤峰久和物业管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告于忠2015年9月1日至2018年8月31日期间的房屋租金145162元并支付违约金（计算标准为：以41475元为基数，自2015年9月16日起，以48387元为基数，自2016年9月16日起，以55300元为基数，自2017年9月16日起，均按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础上浮50%的标准计付至款项付清时止）；二、被告赤峰久和物业管理有限公司于本判决生效后十五日内返还原告于忠取暖费1951元；三、驳回原告于忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2117元，邮寄送达费40元，合计2157元（原告已预交），由久和物业公司负担，并于本判决生效后十五日内给付于忠。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员杨锐琪二O一七年十二月四日书记员刘新蒙