苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0509民初11031号原告绿地集团（吴江）置业有限公司。法定代表人费军。委托代理人邓志红。被告詹虎威。委托代理人陈蒙蒙。原告绿地集团（吴江）置业有限公司（下称绿地公司）与被告詹虎威商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月9日立案受理。依法由审判员柳献东适用简易程序于2017年11月23日公开开庭进行了审理，原告绿地公司的委托代理人邓志红、被告詹虎威的委托代理人陈蒙蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿地公司诉称：2016年10月22日，原、被告双方就位于吴江区滨湖新城B2地块*号楼*单元*室房的物业购买事宜签署了编号为Y2016031033的《吴江市商品房买卖合同》，合同约定：被告应于2016年10月22日前支付首付款人民币2300000元,于2016年11月5日前支付房款人民币571744元,于2017年1月5日前支付剩余购房款6700000元。但截至原告起诉之���，被告仅支付了房款人民币2871744元，尚有人民币6700000元未支付。根据购房合同第七条约定：“买受人如未按本合同约定的时间付款，应当向出卖人支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。”原告认为，被告未按照购房合同约定按时支付购房款，已构成违约。原告秉持履约精神，多次催促原告付款，但均无果。为维护原告的合法权益，现诉至法院要求判令：1、被告履行原被告之间合法有效的《吴江市商品房买卖合同》，被告及时支付拖欠的购房款6700000元；2、被告承担逾期付款违约金161470元（暂计算至2017年9月3日）；3、被告承担本案的诉讼费用。被告詹虎威答辩称：一、被告同意继续履行本案所涉合同并支付购房款670万元。二、对于原告所提的违约金事项，被告认为本案合同迟延履行的原因在于：因2016年10月苏州限购限贷政策的出台以及原告销售人员无法为被告办理房屋按揭贷款，因此所涉房屋按揭贷款一直没有未能通过银行审批，此种情形系不可归责于双方当事人的事由未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同长期无法继续履行。因此，根据民法的公平原则及商品房买卖合同的司法解释的相关规定，上述违约金不应由被告承担，且该违约金比例过高，请求法院适当调整。三、由于上述房屋按揭贷款无法通过原告销售人员予以办理，被告只能自筹资金并自己联系贷款银行来支付上述购房款。且上述房屋贷款已审批通过，被告将在2017年12月支付上述购房款。被告不管从主观上上还是通过实际的履行行为都在积极地履行合同。排除阻碍合同履行的事由，故被告不应承担上述违约金。经审理查明：2016年10月22日，绿地公司（甲方、卖方）与詹虎威（乙方、买方）签订《吴江市商品房买卖合同》一份，主要约定：出卖人将涉案房屋（建筑面积336.17平方米）以总价9571744.8781元出售给买受人，买受人应于2016年10月22日前支付首期房价款230万元，应于2016年11月5日前支付剩余购房款571744元；应于2017年1月5日前支付剩余房款670万元。买受人若未按本合同约定的时间付款，应当向出卖人支付违约金，违约金按逾期未付款项的日万分之1计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过90天后，出卖人有权单方面解除本合同，买受人应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的5%，出卖人有权在买受人已支付的房价款中扣除买受人应支付的赔偿金额，剩余房款退还给买受人，如买受人已支付的房价款不足赔偿的，出卖人有权追索，出卖人如行使解除权的，应当书面通知买受人；如出卖人不解除本合同（或若买受人继续履行本合同），自本合同规定应付款期限之第二日起，至实际交付之日止，如未超过九十日（包括第九十日）的，违约金按逾期未付房款的日万分之一计算；如超过九十日的，自第九十一日起，违约金按买受人逾期未付房款的日万分之二计算。合同中所指“买受人如未按本合同规定的时间付款”是指买受人未能通过包括但不限于现金、汇款、银行贷款或公积金贷款等方式在合同约定的付款期限前支付房款及/或其他法定及/或约定应由买受人支付的款项的各种情形。合同还对其他条款进行了详细的约定。上述合同签订后，被告仅于2016年10月22日前支付了首付款230万元，于2016年11月5日前支付了房款571744元。以上绿地公司共收到詹虎威支付的购房款共计2871744元，詹虎威尚结欠绿地公司购房款670万元。2017年4月8日，绿地公司销售部向詹虎威发送的《催告函》一份，载明：“根据双方签订的《吴江市商品房买卖合同》附件一‘付款方式及付款期限’的约定，您应于2017年1月5日之前支付人民币9571745元。但截至2017年4月8日，您只支付了人民币2871744元，逾期未付款为人民币6700000元，逾期天数93日，违约金62310元（暂计算至2017年4月8日），违约金从应付款之日起的第二日计算至实际付款日。我司已多次致电通知贵方，至今仍没有收到应收的房款。请您务必于收到本函之日起三个工作日内至我公司售楼处支付上述房款。否则，我公司将根据合同约定追究贵方的违约责任，由此产生的损失和责任均由贵方自行承担”。2017年4月9日，被告签收了上述催告函。但被告仍未支付拖欠的购房款。2017年8月6日，绿地公司又向詹虎威发送的《付款催告函》一份，载明：“根据双方���订的《吴江市商品房买卖合同》附件一‘付款方式及付款期限’的约定，您应于2017年1月5日之前支付人民币9544126元。但截至2017年8月6日，您只支付了人民币2844126元，逾期未付款为人民币6700000元，逾期天数213日，违约金225120元，违约金从应付款之日起的第二日计算至实际付款日。根据该合同规定：‘至实际交付之日止，未超过九十日（包括九十日）的，违约金按预期未付房款的日万分之一计算。逾期九十一日起，违约金按买受人逾期支付款房款日万分之二计算。逾期超过90天后，出售方有权单方面解除合同，买受人应当承担赔偿责任，赔偿总房款的5%’。我司已多次致电通知贵方，至今仍没有收到应收的房款。请您务必于收到本函之日起三个工作日内至我公司售楼处东太湖大道10000号支付上述房款。否则，我公司将根据合同约定追究贵方的违约责任，由此产生的损失和责任均由贵方自行承担”。2017年8月17日，被告签收了上述付款催告函。但被告仍未支付拖欠的购房款。审理中，经本院查询：绿地公司与詹虎威就涉案房屋办理了网签备案手续；截止2017年12月5日，该房屋未有被预查封。以上事实，有原告提供的《吴江市商品房买卖合同》、《催告函》及签收记录、《付款催告函》及签收记录、本案庭审笔录等证据予以证实。本院认为：原、被告所签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律法规的规定，属合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告应于2017年1月5日前付清购房款，逾期付款显然已构成违约，根据约定，原告要求被告继续履行合同支付剩余房款于法有据，本院予以支持。原告主张的至2017年9月3日的逾期付款违约金按每日万分之一的计算标准符合相关法律规定，本院亦予以支持。关于被告提出的不应承担上述违约金的抗辩意见，因原、被告双方签订的《吴江市商品房买卖合同》系在苏府【2016】150号《市政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》之后，被告名下已有房产，故应按新政执行房贷，该责任不能归责于原告，故对被告的抗辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：原告绿地集团（吴江）置业有限公司与被告詹虎威于2016年10月22日签订的《吴江市商品房买卖合同》继续履行，被告詹虎威于本判决生效之日起十日内给付原告绿地集团（吴江）置业有限公司购房款6700000元并偿付逾期付款违约金161470元，合计6861470元。（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定帐号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户银行：中国农业银行吴江分行营业部，开户名称：苏州市吴江区人民法院，开户账号：62×××69）案件受理费减半收取29915元，由被告詹虎威负担并于本判决生效之日起十日内直接给付原告绿地集团（吴江）置业有限公司，原告绿地集团（吴江）置业有限公司已预交的诉讼费用本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将交纳上诉费的凭证提交本院。审判员  柳献东二〇一七年十二月六日书记员  沈知勤