北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终14625号上诉人（原审原告）：付艳秋，女，1984年9月17日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王超，北京市中灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘越，北京市中灿律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：林禾，女，1985年4月5日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：胡晓锋，北京华标律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：杜文娜，女，1991年2月3日出生，住北京市朝阳区。上诉人付艳秋、上诉人林禾因与被上诉人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初53552号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。付艳秋上诉请求及辩称：1.撤销一审判决，查清事实后改判林禾向付艳秋支付未迁出户口违约金235000元，我爱我家公司承担连带赔偿责任。2.一审、二审诉讼费由林禾、我爱我家公司承担。事实与理由：1.付艳秋主张的违约金数额符合法律规定，一审法院不应对违约金进行调整。林禾属于恶意违约；付艳秋的可得利益损失远超所主张的违约金数额，一审法院不应减少违约金数额。2.我爱我家公司作为中介机构，违反对房屋状况积极调查并据实报告的义务，严重损害付艳秋的利益，应当承担赔偿责任。针对林禾的上诉请求辩称，根据合同约定，林禾应当保证涉案房屋所有的资料真实有效，应当如实告知户口情况。林禾在购房后可以随时查询房屋户籍情况，且其也有能力进行查询并告知付艳秋。林禾称付艳秋的有购房增值收益，不存在损失，是混淆概念。林禾是按照没有瑕疵的房屋将涉案房屋出售给付艳秋，付艳秋现在出售有户口的瑕疵房屋，损失应当是20万元左右。林禾上诉请求及辩称：1.撤销一审判决，判决驳回付艳秋的一审全部诉讼请求；2.判决付艳秋承担本案全部诉讼费。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。2.一审法院程序违法。3.一审法院任意行使酌定权。针对付艳秋的上诉请求辩称：林禾一直积极履行合同，在付艳秋告知其涉案房屋存在他人户口时，林禾方才知道该情况，并在此后积极联系前房屋所有权人，并最终找到了存放户口的案外人进行协商。林禾不存在恶意隐瞒、恶意违约的情形。林禾出售房屋后，涉案房屋已经大幅增值，与付艳秋所述给其造成经济损失不相符。一审法院酌定的违约金数额极高，希望二审法院参照类似案例将违约金比例调整为房价款的1%-2%。我爱我家公司经本院传唤未到庭，但向本院邮寄了书面意见：一审法院认定事实无异议，同意一审判决，付艳秋、林禾的上诉请求与其公司无关。付艳秋向一审法院起诉请求：1.判令林禾支付付艳秋违约金235000元；2.判令我爱我家公司向付艳秋返还居间服务费44650元，并对第一项请求承担连带责任。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。2016年8月3日，林禾（甲方）、付艳秋（乙方）和我爱我家公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定：我爱我家公司为林禾与付艳秋之间购买涉案房屋提供居间服务，付艳秋向我爱我家公司支付居间服务费44650元，林禾和付艳秋双方有如实向我爱我家公司及交易办理机关提供房屋交易资料的义务，我爱我家公司有审查双方提供资料的义务，但我爱我家公司该审查义务仅限于形式审查，提供资料方应对资料的真实及有效性负责，我爱我家公司不对该等资料的真实及有效性承担任何责任。同日，林禾（甲方）与付艳秋（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：付艳秋购买林禾名下的涉案房屋，建筑面积46.8平方米，该房屋已经设定抵押，抵押权人为交通银行，抵押金额为85万元，该房屋的抵押，林禾应在交税前办理抵押注销手续。房屋成交总价为235万元，付艳秋应于本合同签订当日向林禾支付定金10万元，付艳秋选择商业贷款，拟贷款金额为155万元，付艳秋于网签后过户前支付林禾70万元，林禾应当在2017年1月1日将房屋交付给付艳秋。林禾应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因林禾自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向付艳秋支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。合同签订后，付艳秋与林禾各自履行各自的合同义务，现全部购房款已支付完毕，涉案房屋已于2016年10月11日登记在付艳秋名下。2017年1月7日，付艳秋、林禾以及案外人高某、周某共同签订《关于周某将户口从×××1302迁出的协议》，约定：“根据高某（×××）与周某（×××）于2010年9月22日签订的购房协议第九条权属转移登记条款约定，出卖人周某应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关申请办理原有户口迁出手续。截至2017年1月7日，周某及其子未办理户口迁出事宜。2016年8月3日，林禾（×××）与付艳秋（×××）签订购房协议，现已办理完成产权变更手续，付艳秋为该房屋产权人。现周某、高某、林禾、付艳秋四方约定，周某应于2017年1月26日前将户口从×××1302迁出。若周某依约按时完成迁出手续，四方不再相互追究法律责任。若周某未依约按时完成迁出手续，各方按照各自购房协议另行主张权利。”林禾认可该份证据的真实性，但称其得知此事后找了周某和上个卖家高某，为了积极解决问题我们四方才签了协议。但是不能证实当时林禾就知道房屋内有他人户口，林禾是在2016年12月我爱我家公司打电话告知说在派出所查了有其他人的户口才得知的，此前林禾不知道周某这个人，林禾的上个卖家是高某，林禾找到高某后才知道周某是高某的卖家。在高某与周某的合同中约定了户口迁出的事宜，但是在林禾和高某的合同里没有约定。就此，林禾提交2013年1月27日其与高某就买卖涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》一份，其中未约定户口迁移事宜。就涉案房屋内户口情况，付艳秋称过户后2个多月去派出所查户口，才查到涉案房屋内有周某和其儿子的户口。就违约金，林禾认为过高，申请法院调低。就因涉案房屋内有他人户口导致的损失，付艳秋称只有预期损失，因为有户口故涉案房屋无法或很难出售，目前涉案房屋市场价值378万元，房屋差价140余万元就是付艳秋的损失。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，付艳秋与林禾签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现林禾未依约将涉案房屋内的户口迁出，构成违约，应对付艳秋承担违约责任。经法院询问，付艳秋称“有户口故涉案房屋无法或很难出售，目前涉案房屋市场价值378万元，房屋差价140余万元就是付艳秋的损失”，但涉案房屋现值与原值的差价与涉案房屋内是否留有户口并无直接关联，故付艳秋据此主张其实际损失，法院不予采信。相应的，林禾主张双方约定的违约金过高，要求法院予以调整，法院予以支持，具体金额根据双方合同价款、违约持续时间、具体情节等，由法院酌定。但付艳秋主张我爱我家公司与林禾承担连带责任，于法无据，法院不予支持。至于付艳秋要求我爱我家公司退还居间服务费，属居间服务合同履行及违约情形审查范畴，不属于本案受理范围，付艳秋可另行向我爱我家公司主张。一审法院于2017年10月判决：一、林禾于本判决生效之日起支付付艳秋未迁出户口的违约金十万元。二、驳回付艳秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2747元，由付艳秋负担1597元（已交纳），由林禾负担1150元（付艳秋已交纳，林禾于本判决生效之日起七日内支付付艳秋）。二审审理中，林禾未提交新证据。付艳秋提交其与我爱我家公司工作人员的谈话录音，证明目前如果出售房屋，房价只能挂280万元，房价损失为20万元。林禾对付艳秋提交的证据不予认可，认为与本案没有关系。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，付艳秋与林禾签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定了林禾应在房屋所有权转移之日起10日内完成涉案房屋原有全部户口的迁出手续，但涉案房屋至今仍有他人户籍未迁出，故林禾构成违约，应承担违约责任。当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，付艳秋主张其因涉案房屋存在他人户口导致其房屋出售可能造成损失，但并未提供充分证据证实相关损失的确存在，在此情况下，林禾就违约金提出过高的抗辩意见，一审法院在综合双方合同价款、违约持续时间、具体情节等情况后确定了具体的违约金数额，基本属于法官自由裁量权的范围，并无明显不妥，本院不再调整。需要指出的是，鉴于案外人从涉案房屋迁出户口的时间存在较大的不确定性，如确因涉案房屋存在未迁出户口导致了涉案房屋交易时市场价值降低、影响了子女上学或其他具体损失的，可待该损失实际发生后另行主张权利。关于付艳秋要求我爱我家公司承担连带责任的意见，因本案系林禾未迁出户口构成违约导致的房屋买卖合同纠纷，如付艳秋认为我爱我家公司在经纪工作中存在违约行为，因与本案不属于同一法律关系，其可以另案起诉解决。综上，付艳秋、林禾的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5300元，由付艳萍负担3000元（已交纳）；由林禾负担2300元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  胡新华审 判 员  孙 妍代理审判员  陈亢睿二〇一七年十二月二十九日书 记 员  李月明