.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2017）辽02民终9445号上诉人(原审被告)：姜慧，女，1982年7月15日生，汉族，住辽宁省阜新市。委托诉讼代理人：曹殿卫、高源，辽宁君广泽律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陶钢，男，1951年6月14日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：葛玉兰，陶钢妻子，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：时日明，辽宁新华律师事务所律师。原审被告：王慧，女，1985年10月4日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：徐德义，王慧丈夫，住大连市甘井子区。上诉人姜慧因与被上诉人陶钢、原审被告王慧房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2017）辽0203民初2158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜慧上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陶钢的诉讼请求。事实和理由：一、陶钢与姜慧不存在房屋租赁合同关系。一审已查明2014年5月6日的《房屋租赁合同》系王慧代姜慧签署，而姜慧对此全不知情。姜慧从未答应案涉房屋的实际使用人路振平可以代其继续承租房屋，亦从未口头或书面授权王慧代为在《房屋租赁合同》上签字。故姜慧并无与陶钢建立房屋租赁合同的意思表示，双方之间不存在房屋租赁合同关系，一审判决姜慧承担房屋租金无事实依据。并且案涉房屋租赁合同签署时，姜慧早已离开一灯礼仪公司，创办公司自己经营，若姜慧再授权他人签署与自身经营无关的租赁合同，不符合常理。二、2011年5月6日的房屋租赁合同确系姜慧与陶钢签署，而一审庭审过程中，已经查明该房屋的实际使用人为路振平，且该合同确实已实际履行完毕，姜慧与陶钢已经不存在租赁合同关系，且如前所述，姜慧也非案涉房屋租赁合同的相对人，不应再承担合同义务，在姜慧并非案涉房屋租赁合同主体且并未实际占用案涉房屋的情况下，一审法院错误认定姜慧继续使用租赁房屋，并错误适用合同法第236条认定了原租赁合同继续有效，此系明显的法律适用错误。三、一审中，姜慧曾申请证人出庭作证，证人出庭作证能够证明2011年签署的第一份租赁合同虽由姜慧签署，但是实际使用人为路振平和大连一灯礼仪公司，房屋租金也均由实际使用人支付，但是一审法院并未允许，程序存在明显错误。陶钢辩称，不同意姜慧的上诉请求。一、姜慧与陶钢签订的租赁合同是合法有效的。二、本案所涉及的租赁房屋的实际使用人是本案上诉人姜慧，在租赁合同订立后，陶钢将房屋交付给姜慧，姜慧如何使用，与本案租赁合同无关。三、本案在实际履行过程中也是由姜慧和陶钢之间直接进行交涉，故姜慧和陶钢是租赁合同的双方当事人。王慧述称，本案与王慧无关，不发表意见。陶钢向一审法院起诉请求：姜慧和王慧立即给付租金66,000元。一审法院认定事实：2011年4月26日，原告与被告姜慧签订一份租房协议，该协议约定：原告将位于大连市西岗区银寰花园B座1705号房屋出租给被告姜慧居住使用，租赁期限自2011年5月18日至2014年5月17日，年租金66,000元，年付，需提前一个月交纳下一年房屋租金，被告姜慧向原告支付5000元押金，待退房后退还。合同签订后，双方按约履行。2014年5月6日，就案涉房屋的继续使用事宜，原告与被告王慧签订租房协议，该协议将租期延至2017年5月17日，其它费用及交付期限等均未调整。被告王慧在协议书中的”承租方”处签署”姜慧”，在”乙方”处签署”姜慧（王慧代）”。后原使用人继续使用案涉房屋。本案在审理中，被告姜慧提供2011年4月签订协议时的视频，证明大连一灯礼仪公司经理路振平在场，且付款人为其他人。被告姜慧另提供原告与路振平于2015年9月到2016年5月10日期间的微信记录，证明原告向路振平索要租金。一审法院认为，原告与被告姜慧于2011年4月26日签订的租房协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为有效合同。因该协议中约定出租方为原告、租赁方为被告姜慧，故原告与被告姜慧互为该合同的相对方。原告将案涉房屋交付后由被告姜慧认可的其他人使用，应认定为被告姜慧使用房屋，被告姜慧仍应按合同约定履行付款义务。至于存在其他付款人和原告向路振平索要租金的事实，均不能免除合同相对人姜慧的合同责任。关于二被告称系路振平所在公司员工而不应承担责任一节，因租赁合同不是以单位名义签订，应为被告个人行为，故对被告该主张，不予支持。对2014年5月6日的合同，被告姜慧虽然对王慧的代签字行为不认可，但2011年4月26日的合同到期后，被告姜慧并没有通知原告合同终止履行，且原使用人仍在案涉房屋内使用，应视为被告姜慧继续使用租赁物，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，原租赁合同继续有效。关于被告交还房屋的日期问题，被告负有举证责任，原告主张房屋交还日期为2016年5月，被告未提供证据证明其在该时间之前交还房屋，另从原告与路振平的2016年5月10日微信记录内容来看，被告在5月10日之前仍在使用房屋，故一审法院支持原告的主张即2016年5月份交还房屋的事实。关于租金交付数额问题，原告主张被告欠付2015年5月18日至2016年5月17日的租金，被告对付款负有举证责任但未能举证证明已给付了该年度租金，另根据原告与路振平的2016年5月10日微信催款记录，可以认定被告欠付该年度租金。综上，对原告66,000元的主张，予以支持，但应扣除从被告处收取的押金5000元。被告姜慧应给付原告租金61,000元。被告王慧不承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第五条第二款之规定，一审法院如下判决：一、被告姜慧于判决生效之日起十日内给付原告陶钢租金61,000元。二、驳回原告陶钢其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元减半收取725元，由原告陶钢负担125元，被告姜彗负担670元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于姜慧提供的转让协议、企业信用信息公示报告及大连新人婚姻服务中心的营业执照，陶钢对上述证据的真实性并无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。上述证据相互印证，可以证明2012年2月3日，案外人曲晓璐将大连新人婚姻服务中心转让给姜慧，双方于2012年3月1日到工商行政部门办理了投资人变更登记，姜慧取得了大连新人婚姻服务中心的营业执照。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，陶钢诉请姜慧和王慧支付2015年5月至2016年5月期间的房屋租金，应当就姜慧或王慧与其存在房屋租赁合同法律关系承担举证责任。一审中，陶钢提举两份《租房协议》用以证明姜慧系案涉房屋的承租人。对于2011年4月26日陶钢与姜慧签订的《租房协议》，履行期限已经届满，双方均已按照合同约定履行了各自的义务，并无争议。而陶钢诉请的房屋租金给付期间在陶钢与姜慧签订的《租房协议》约定的租期之外，显然，陶钢依据2011年4月26日的《租房协议》主张姜慧支付租金无事实及法律依据。对于2014年5月6日陶钢与王慧签订的《租房协议》，虽然王慧在”承租方”处签署了”姜慧”的名字，但是姜慧称其对此并不知情，王慧在庭审中陈述其系在案外人一灯礼仪公司的经理路振平及房主陶钢的妻子葛玉兰的授意下签署的”姜慧”的名字，并未征得姜慧本人的同意，而陶钢亦未能提供证据证明姜慧授权王慧代其签订《租房协议》，故王慧在《租房协议》上签字的行为不能视为代表姜慧的行为，现有证据不足以证明陶钢在其索要租金期间与姜慧存在租赁合同关系，据此，陶钢依据2014年5月6日的《租房协议》要求姜慧支付2015年5月至2016年5月期间的房屋租金亦依据不足，本院不予支持。一审法院判令姜慧向陶钢支付租金欠妥，本院依法予以纠正。关于王慧应否承担支付租金责任的问题，本院认为，陶钢在庭审中陈述王慧系代表姜慧在《租房协议》上签字，其一直与姜慧联系出租房屋的相关事宜，并未主张王慧系案涉房屋的承租方。并且一审判决未判令王慧支付租金，一审判决作出后，陶钢未提起上诉，表明其对王慧不承担支付租金义务的裁判结果予以认可。此外，从各方当事人的陈述及相关证据显示，姜慧与王慧均系大连一灯礼仪公司的员工，其二人均非案涉房屋的实际使用人，且陶钢的妻子葛玉兰多次向大连一灯礼仪公司的经理路振平索要租金并最终收回案涉房屋，亦表明实际履行租赁合同的主体并非姜慧和王慧，故陶钢向姜慧和王慧主张租金无充分的事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，姜慧的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2017）辽0203民初2158号民事判决；二、驳回陶钢的诉讼请求。一审案件受理费1450元（陶钢已预交），减半收取725元，由陶钢负担；二审案件受理费670元（姜慧已预交），由陶钢负担。本判决为终审判决。审判长董凯审判员吕瑛审判员刘畅二〇一七年十二月十二日书记员王亮