贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0181民初2790号原告：黄银菊，女，1988年8月19日出生，汉族，贵州省人，现住贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：蒋兴艳，贵州哲瀚律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：雷云，贵州哲瀚律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：贵州奇峰宏建置业有限公司，住所地贵州省贵阳市清镇���青龙街道办事处人民广场Y2栋1层9（1）号。法定代表人：袁兴忠，董事长。委托诉讼代理人：周品兰，女，贵州奇峰宏建置业有限公司员工，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：杨波，贵州浩辩律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告黄银菊与被告贵州奇峰宏建置业有限公司（以下简称奇峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄银菊及其委托诉讼代理人蒋兴艳，被告奇峰公司的委托诉讼代理人周品兰、杨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄银菊向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方2017年5月8日签订的《商品房买卖合同》无效；2.判令被告立即返还原告已付购房款257000元，并自付款之日2017年5月8日起支付购房款��息，直至购房款付清为止（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令被告向原告承担已付购房款一倍的赔偿责任（即257000元）；4.由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2017年5月8日，原告与被告签订了商品房预售的《商品房买卖合同》，该合同约定：（1）标的物为清镇市乡生态移民安置小区E栋1层16号房；（2）建筑面积共72.91平方米，商品房单价为每平方米7185.37元，总金额为507000元，首期房款为257000元；（3）房屋交付期限为2017年6月30日前；（4）预售许可证号为“筑商房预字第2016001号”等内容。合同签订当天，原告黄银菊按照合同约定支付了257000元首付款，被告出具了257000元的首付款支付收款收据。2017年6月27日，被告以及贵州百御祥物业管理有限公司向原告发出了接房通知书。原告按照被告的通知前往房屋所在地接收房屋才发现根本不具备接房条件，现场一片混乱，房屋连水、电都不通，原告因此拒绝收房。此后被告多次要求原告收房，原告遂要求查验被告交房的相关手续资料，被告均拒绝提供。被告方工作人员还发短信告知要求原告承担不收房的法律责任。双方发生争议后经查证，被告并不具备商品房预售的相关手续，双方签订的《商品房买卖合同》中载明的预售许可证号为“筑商房预字第2016001号”系被告公司位于清镇市站街××村农贸市场片区棚户区改造项目的预售许可证。被告违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条之规定，不符合商品房预售的条件，提供虚假的商品房预售许可证欺骗原告。综上所述，为维护自身合法权益，特提起诉讼，望依法支持诉请。被告奇峰公司辩称，双方签订的商品房买卖合同属于订购合同不属于买卖合同，已告知原告在办理相关手续，四方开会确认手续办理问题，被告已按照会议规定办理手续，已告知原告，本案涉及房屋五证一书已办理完结。根据双方签订的合同关于供水供电等需要原告自己办理，原告的主张是不成立的。房屋已符合交房条件，从双方签订的合同来看在2018年12月31日之前办理产权手续，继续履行合同有利于维护交易稳定，应当继续履行合同，请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2017年5月8日，奇峰公司（出卖人）与黄银菊（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为“第一条、项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于清镇市乡生态移民安置小区建设项目、总土地面积为44190.02平方米、编号为清国用（2014）第Ⅱ-063的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为清镇市乡生态移民安置小区建设项��。建设工程规划许可证号为建字第520000201313926，建筑工程施工许可证号为52252520149250101。第二条、销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为清镇市城乡建设局，预售许可证号为筑商房预字第2016001号。第三条、基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条和第二条约定项目中的第E栋1层16号房，建筑面积72.91平方米，套内建筑面积70.56平方米。第七条、计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米7185.37元，总价款507000元。第八条、付款方式及期限：贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款257000元，余款250000元以银行按揭支付。第十一条、交付时间和条件：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测基数报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第二十二条、房屋登记：本商品房为预售商品房，双方约定由出卖人与买受人向当地房屋登记机关申请预告登记。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。同日，被告奇峰公司收取原告黄银菊交纳的首付款257000元。清镇市乡生态移民安置小区建设项目完工后，被告奇峰公司及贵州百御祥物业管理有限公司于2017年6月27日向原告黄银菊发出《接房通知书》，通知原告黄银菊于2017年6月30日至2017年7月31日到王庄乡天和城物业服务中心办理接房手续，逾期视为已按期交付房屋。原告黄银菊在办理接房手续时认为房屋不具备交房条件，与被告奇峰公司产生纠纷，并以被告奇峰公司未取得商品房预售许可证为由向本院提起诉讼。同时查明，原告黄银菊与被告奇峰公司签订的《商品房买卖合同》中注明的预售许可证号为筑商房预字第2016001号的商品房预售许可证系贵州奇峰映业房地产开发有限公司用于开发站街村农贸市场片区棚户区改造项目的商品房预售许可证。另查明，对于清镇市乡生态移民安置小区建设项目，被告奇峰公司于2016年5月20日取得《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》，于2017年5月6日取得《建设用地规划许可证》，于2017年5月18日取得《建设工程规划许可证》，于2017年11月17日取得《不动产权证》和《建筑工程施工许可证》，于2017年11月21日取得《清镇市商品房屋预售许可证》。庭审中，经本院释明，原告黄银菊仍坚持其与奇峰公司签订的《商品房买卖合同》无效。上述事实，有原、被告的陈述，身份证复印件，企业信用信息，商品房买卖合同复印件，收款收据，接房通知书，筑房网公示的2016001号商品房预售许可信息，营业执照复印件，天和城参会业主签到表复印件，中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书复印件，建设用地规划许可证复印件，建设工程规划许可证复印件，不动产权证复印件，建筑工程施工许可证复印件，清镇市商品房屋预售许可证复印件等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，国家建立商品房预售许可制度的目的在于维持安全稳定的房地产开发秩序，实现商品房买卖在刺激社会经济发展中的作用，充分维护交易安全和保障购房者合法权益，保证购房者在支付房屋价款后能够实��取得商品房及办理合法不动产权登记的预期目的。本案原告黄银菊与被告奇峰公司签订的《商品房买卖合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告奇峰公司已经按照约定收取了原告黄银菊交纳的部分购房款，故双方签订的合同应当认定为商品房买卖合同。原告黄银菊与被告奇峰公司签订《商品房买卖合同》的目的是取得奇峰公司开发的位于清镇市乡生态移民安置小区建设项目第E栋1层16号商品房的所有权，并能够在双方约定的时间内办理不动产权登记至原告黄银菊名下。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款“商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”的规定，本案被告奇峰公司在未取得商品房预售许可证的情况下与原��黄银菊签订《商品房买卖合同》，明显违反了法律规定和诚实信用的原则，奇峰公司理应承担相对应的民事责任。本案的核心是被告奇峰公司在未取得商品房预售许可证的情况下与原告黄银菊签订的《商品房买卖合同》是否必然无效。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，出卖人未取得商品房预售许可证而与买受人签订的《商品房买卖合同》应属相对无效合同，相对无效合同与绝对无效合同根本的区别在于：绝对无效合同是无法补正的合同，而相对无效合同是可以补正的合同，无效情形消失后，合同即为有效。原告黄银菊与被告奇峰公司于2017年5月8日签订《商品房买卖合同》，被告奇峰公司于2017年6月27日向原告黄银菊发出《接房通知书》通知原告黄银菊接收其购买的商品房，被告奇峰公司开发的清镇市乡生态移民安置小区建设项目在原告黄银菊起诉前已经全部完工，已经建成的商品房和尚在建设中的期房是存在实质差异的，买受人接收建成的商品房后能够部分消除买受人对不能获得商品房居住、使用权利的焦虑和担忧。在原告黄银菊起诉后、本案开庭前，被告奇峰公司已经取得清镇市乡生态移民安置小区建设项目的五证一书，已经能够将原告黄银菊购买的商品房在双方约定的时间内办理不动产权登记至原告黄银菊名下，事实上能够免除商品房预售许可制度所要维护和保障的购房者的合法权益受到侵害。综述，原告黄银菊与被告奇峰公司于2017年5月8日签订的《商品房买卖合同》的无效情形已经消失，为维护交易的稳定，促进房地产开发秩序的健康、稳定发展，本院确认该《商品房买卖合同》为有效合同。因原告黄银菊经本院释明后仍坚持该《商品房买卖合同》为无效合同，故对原告黄银菊的诉请，本院不予支持。对被告奇峰公司辩解意见的合理部分，本院虽予以采纳，但被告奇峰公司作为房地产开发企业，一定要按照合同约定的时间为整个房地产开发项目的购房者办理商品房的不动产权登记，并在今后进行房地产开发时严格遵守法律和行政法规，自觉维护购房者的合法权益。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”、第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者��章时合同成立。”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款“商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”和《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”、第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：驳回原告黄银菊的诉讼请求。案件受理费8940元，减半收取4470元，由被告贵州奇峰宏建置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  周宇二〇一七年十二月二十二日书记员  余江