遂宁市安居区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0904民初663号原告：曾清前，男，生于1957年7月23日，汉族，住四川省遂宁市安居区。委托诉讼代理人（特别授权）：曾长生（系原告曾清前之子），生于1987年10月6日，汉族，住四川省遂宁市安居区。被告：遂宁朝鑫建筑工程有限公司，住所地遂宁市国开区西山北路593号。法定代表人：谭功儒，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：赵影，遂宁市船山区高升法律服务所法律工作者。被告：张锋，男，生于1961年10月15日，汉族，住四川省遂宁市船山区。原告曾清前与被告遂宁朝鑫建筑工程有限公司（以下简称朝鑫建筑）、张锋合同纠纷一案，原告曾清前于2016年4月21日向本院提起诉讼，本院于同日受理并于2016年12月7日作出（2016）川0904民初546号民事判决书，原告曾清前不服提起上诉，遂宁市中级人民法院于2017年3月28日作出（2017）川09民终137号民事裁定书，裁定撤销遂宁市安居区人民法院（2016）川0904民初546号民事判决并发回本院重审。本院受理后，另行组成合议庭并于2017年6月22日、11月8日、12月8日公开开庭审理了本案。原告曾清前及其特别授权委托代理人曾长生、被告朝鑫建筑特别授权委托代理人赵影、被告张锋到庭参加诉讼，朝鑫建筑法定代表人谭功儒经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告曾清前向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告赔偿原告营业房中多出两根承重柱对原告的经济损失70000元（具体数额以鉴定为准）；2、请求赔偿被告导致原告该期间无法营业所造成的经济损失20000元（具体数额以鉴定为准）；3、本案诉讼费及相关鉴定费用由被告承担。事实与理由：2012年4月26日，原告曾清前与被告遂宁朝鑫建筑工程有限公司签订了《营业房联建置换协议书》，该协议约定：“被告拆除原告营业房的开间3.40米，进深7米，应还原告新房开间3.40米、进深9米。开间的丈量以墙的中轴线到中轴线丈量，进深的丈量共墙以墙的中轴线到中轴线丈量，外墙的从底层墙的外包边丈量，根据丈量数据计算面积。并约定一方违约的违约金为人民币10000元。交付的房屋为一层3号，待施工图完善后确定3号房屋的具体位置”。双方自签订协议后，被告未将施工图告知原告，未与原告确定3号房屋的具体位置。现房屋修建完毕，被告向原告交付的房屋中却多出两根梁柱（70厘米*66厘米；50厘米*44厘米），严重影响到该营业房的使用及价值，显然不符合双方的约定。原告多次与被告协商未果，故依法起诉。被告遂宁朝鑫建筑工程有限公司辩称，1、原告的门面内有柱子，并未给原告造成损失；2、被告早已通知交房，其他业主均已接房，原告拒不接房，导致其至今未营业，是原告自己的行为所造成的，责任应自行承担，被告不应当赔偿其未营业的经济损失。综上，请人民法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：原、被告是联合建房关系，即原告出地，被告出资代为修建，实际开发商是原告本人，被告是受原告委托修建，是承建方。在建设局备案及规划许可证登记载明开发方为原告等几十户人，在原告等几十户人的土地上建房须根据地理位置进行合理规划、设计及通过规划许可，被告是按照规划设计规划修建。在规划图纸出来后，3号房的具体位置也告知了原告，原告是知晓的。房内有柱子，是根据施工图、设计图修建的，原告知晓并在被告的解释后表示同意接受，且门面内有柱子并未给原告造成损失。被告早已通知交房，其他业主均已接房，原告拒不接房导致的损失，系原告自己的行为造成的，责任自行承担。综上，被告并无违约责任，不应当承担违约责任，原告的门面内有柱子并不影响其使用价值，即使有影响也不是被告的行为造成，而是原告原有房屋地理位置决定的，应由原告自行承担，原告拒不接房，不营业的损失也应由原告自行承担。被告张锋与朝鑫建筑答辩意见一致，另补充：《营业房联建协议书》合作联建营业房置换方式中第2条乙方负责内容：规划审批、房屋设计、办理各种证件、组织人力、物力、资金、技术等拆除甲方的现有房屋以及附属物及按规划设计重新建修。我方是按照设计规划建修的。经审理查明，2012年4月26日，原告曾清前作为甲方与被告遂宁朝鑫建筑工程有限公司作为乙方签订《营业房联建置换协议书》，该协议书载明：“甲方：曾清前……。乙方：遂宁市朝鑫建筑有限公司，代表人:张锋、李昌亮。提供土地方为甲方，开发建设方张锋、李昌亮为乙方，甲、乙双方……达成如下协议：一、合作联建营业房置换方式1.土地投入：甲方将现有位于安居区号（以权属证为准）的房屋以及附属物所占的土地面积作投入，不投入任何资金。2.乙方负责内容：规划审批、房屋设计、办理各种证件、组织人力、物力、资金、技术等拆除甲方的现有房屋以及附属物及按规划设计重新建修。二、置换面积的计算以及差价的计算1、面积的计算:开间的丈量以墙的中轴线到中轴线丈量，进深的丈量共墙的以墙的中轴线到中轴线丈量，外墙的从底层墙的外包边丈量，根据丈量数据计算面积。2.乙方拆除甲方营业房的开间3.40米，进深7.0米，应还新房开间3.40米、进深9.0米，……新房位于一层3号，待施工图完善后确定具体位置”，该协议由被告朝鑫建筑公司加盖公章，原告曾清前在协议书尾页甲方落款处予以签名，被告张锋在乙方落款处予以签名。之后，被告张锋挂靠遂宁市翔宇房地产开发有限公司对原告曾清前及欧其开、李华等人投入的土地进行房地产开发。2014年9月四川省博绘建筑设计有限公司出具涉案“香林名苑”项目《建设工程施工项目图》，并于同年12月10日通过备案审查，之后被告张峰挂靠遂宁市翔宇建筑工程有限公司按设计图纸进行修建，该工程于2016年2月17日通过竣工验收。被告张峰返还给原告曾清前的3号营业房中修建了两根承重梁柱（其中一根边长70厘米、66厘米；另一根边长50厘米、44厘米）。另查明，李昌亮因故未参与工程建修，被告张峰认可李昌亮与《营业房联建置换协议书》记载的权利、义务无关。再查明，“香林名苑”项目现已完成交房，案涉房屋相邻相似面积铺面年租金在11000-12000元。上述事实有《营业房联建置换协议书》、照片、建筑施工图、李昌亮出具的情况说明、遂宁市翔宇房地产开发有限公司和遂宁市翔宇建筑工程有限公司共同出具的说明、退回委托函及庭审笔录、询问笔录等证据在卷为证。本院认为，原告曾清前与被告遂宁朝鑫建筑工程有限公司、张锋签订的《营业房联建置换协议书》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家强制性规定，该协议依法成立，受法律保护。被告遂宁朝鑫建筑工程有限公司作为协议乙方，在该协议上予以加盖公司印章，理应作为本案的适格被告参加诉讼，故其辩解不应成为本案被告主体的意见，不予采纳。该协议虽载明被告张锋和李昌亮作为被告遂宁朝鑫建筑工程有限公司的代表人，但从该协议所记载的“提供土地方为甲方，开发建设方张锋、李昌亮为乙方”内容，反应其实际开发建设方为被告张锋和李昌亮，李昌亮未在该协议上署名，且被告张锋认可李昌亮与该协议所记载的权利、义务无关，故该协议的权利、义务实际享有、负担人为被告张锋。本案的争议焦点在于被告返还给原告曾清前的门面房中修建了两根承重梁柱（70厘米、66厘米；50厘米、44厘米）是否系未按合同约定履行合同义务、是否影响到该营业房的使用及价值，本院认为《营业房联建置换协议书》虽只约定了还给原告的营业房位置、面积，未约定具体设计方案，但根据日常生活法则协议当事人的真实意思表示应为交付无瑕疵营业房，而被告返还给原告的营业房不符合合同的约定，应承担相应的赔偿责任。因案涉房屋未出租、出售而缺乏鉴定所需数据资料未能鉴定其价值贬损，但根据日常生活法则，营业房中多出的承重柱确对其使用、收益造成影响，经询问调查，案涉房屋相邻铺面年租金在11000-12000元之间，与案涉房屋结构相似（开间4.2米）的营业房，业主预期年租金10000元，酌情考虑多出承重梁柱造成案涉房屋1000元/年的收益损失，结合案涉房屋使用权年限40年，被告张峰承担40000元损失赔偿。因原告主张未接房系被告张锋未通知其接房，而被告张峰主张原告曾清前接到通知后拒绝接房，双方均未提供证据证明自己的主张，在庭审中原告曾清前自认在2016年2月知道可以接房，因房中有两根承重柱而拒绝接房，因此2016年2月至今该营业房无法营业系原告曾清前拒绝接房所致，故对其要求被告赔偿该期间无法营业所造成的经济损失20000元的主张不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告张峰在本判决生效之日立即向曾清前支付赔偿款人民币40000元。二、驳回曾清前其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。曾清前可在本判决指定履行期满之日起二年内向人民法院申请执行。本案诉讼费人民币1025元，由曾清前负担人民币455元，张峰负担人民币570元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审 判 长  任小小审 判 员  刘 静人民陪审员  卓清富二〇一七年十二月八日书 记 员  郑金奇