.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2017）琼02民终1577号上诉人（原审原告）：刘淑芹委托诉讼代理人：刘鹏，海南尚邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南东兰投资有限公司法定代表人：魏泽诚，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：海南妙明贸易有限公司法定代表人：韩秀环，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾理，海南威盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：公正，海南至睿律师事务所律师。上诉人刘淑芹因与被上诉人海南东兰投资有限公司（简称东兰公司）、海南妙明贸易有限公司（简称妙明公司）商品房销售合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初4025号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘淑芹上诉请求：一、撤销原判，改判支持刘淑芹一审诉讼请求；二、诉讼费由东兰公司、妙明公司承担。事实与理由：一、一审认定刘淑芹与东兰公司的合同有效，却对继续履行合同的诉求以”未经验收合格，亦未取得大产权证”为由驳回明显有误。在双方合同合法有效的前提下，东兰公司应当承担继续履行合同的义务。在东兰公司未依合同履行的情况下，刘淑芹的诉求应当依法支持；如在执行中相关行政机关认为存在无法办理的情况，应当中止执行，在条件成就后再恢复执行。而在判决中考虑执行不能明显有违法律规定，同时会造成当事人的诉累。二、一审在房产交付使用问题上认定有误。首先，庭审中东兰公司承认涉案房产在第一时间交付给刘淑芹使用，未向妙明公司交付使用。其次，刘淑芹提交了2013年9月至2015年12月期间的物业缴费凭证，证明该期间刘淑芹实际占有和使用该房产。2013年9月后该房产一直作为业主活动和商议与本案相关的新浪国际房产业主维权使用，并实际使用至2016年12月17日；再次，妙明公司所谓的”占有”为非法和采用欺诈手段完成。2016年12月17日，妙明公司冒充刘淑芹的朋友到物业公司要求代交2015年12月18日至2017年6月18日期间的物业费，物业公司在信以为真的情况下允许其代缴，妙明公司按物业公司要求将与其无关的二楼的物业费也同时缴纳；其缴费的时间正是本案诉讼中，并且妙明公司己向海事法院申请执行，海事法院依法裁定中止期间；第二日，妙明公司派人采用暴力手段，强行损毁刘淑芹安装的门锁，非法强占涉案房产，该行为不能构成法律意义的交付使用占有，实为非法占有。三、一审认定东兰公司与妙明公司的《商品房买卖合同》有效错误，该合同名为买卖实为借款担保，依法应当认定无效。理由如下：首先，在（2015)三亚刑初字第3号刑事判决第58页、第59页和三亚市公安局起诉书中，东兰公司的法定代表人魏泽诚均证实其向银达陈老板谈借款，谈成之后，按陈的指示找博兴公司和妙明公司借款，用房产备案作为借款的抵押担保，借款期间已向妙明公司支付三次利息共计54万元；同时约定归还借款后撤销备案。如真是购房，东兰公司就不会向妙明公司付款。其次，东兰公司从未向妙明公司交付房产，该房产长期由刘淑芹使用，如其为真实的买卖关系，妙明公司不可能不实地考查。妙明公司提供的交房和租房等文件均为其单方制作，在签订购房合同同时签订上述文件，真实作用系借款担保，内容漏洞百出。如交房时未实地收房（因该房由刘淑芹占有交全体新浪业主使用）、租赁合同中租金并未支付，其第一年的收据为伪造（无72万元的转款凭证，且东兰公司证实并未支付），2014年2月至2015年2月租金未向东兰公司追索。同时，如为真实的购房，其”租赁合同”到期（即2015年2月20日）后，为何在拖欠租金的情况下不收回房产直至2016年12月17日？原因只有一个，要不回借款只能退而求其次去”收房”。再次，2012年1月27日，刘淑芹以总价2700万元购买标的房产，均价约为5.8万元；时隔一年后，即2013年1月28日，妙明公司以600万元购买一层房产，均价为2.5万元。在一层房产单价大于一、二层均价的前提下，且在刘淑芹购房一年后，妙明公司以不到刘淑芹购房均价一半的价格购买一层房产明显违背市场价格规律，此事实更说明该合同为借款担保合同，按借贷担保的常规评估法，按担保物市价一半以下价值确定借款数额，以保证其借款资金回收或在借款未还款情况下，用假买卖合同侵吞抵押物(注：魏泽诚在2017琼02**民初4025号案开庭笔录中称，2013年房产一层实际价值在1500万元以上），依据担保法第四十条的规定，买卖合同的约定流质抵押条款，依法应认定无效。本案实际情况为东兰公司的法定代表人魏泽诚为解决短期资金紧张问题向妙明公司借款，”假买真借”事实清楚；最后，依据合同法规定，”以合法形式掩盖非法目的”和”当事人恶意串通，损害第三人合法权益的”的合同应当认定无效。刘淑芹购房在先并交付全款，且东兰公司己向刘淑芹交付使用，如妙明公司真实为购房，那么到现场一看便知，怎会再与妙明公司签订”购房合同”，因此，其恶意签订的假买卖合同应当认定无效。四、（2013)海仲（分）字第91号仲裁裁决违反法定程序作出，对违法作出的裁决，不能作为定案依据。首先，根据法律规定，人民法院在审理经济纠纷案件中发现经济犯罪时，一般应将经济犯罪与经济纠纷全案移送，依照刑事诉讼法第五十三条和第五十四条的规定办理。三亚市公安局在侦办魏泽诚诈骗案期间以三公函（2013)256号文查封了本案争议房产，并在仲裁委未裁决前发函通知了仲裁委。仲裁委作出的裁决明显违反”先刑后民”的原则，对涉案房产在侦查阶段进行缺席裁决确权违背事实与法律，未侦查终结前无法还原本案中具体有多少人权益需要维护，更无法维护真正的权利人。因此，在案件未侦结前即对房产进行确权裁决明显违法。其次，（2013)海仲（分）字第91号仲裁裁决是在被执行人缺席的情况下作出，其裁决中称”依法通知，无正当理由拒不到庭”，而事实是仲裁委并未依法送达，其全部文书均为邮寄达达，而其向东兰公司寄出的文书均因原址查无此人、魏泽诚号码无人接听等原因被退回；东兰公司在一审中证实，2013年其公司在非正常运营状态下处于无人管理状态，从未接收过任何来自仲裁委的文件，也不可能有人接收文件。仲裁委对本应公告送达的文书进行的所谓”依法通知”明显违反程序。再次，法律规定生效裁判所确认的事实可作为定案证据，但有证据证明与认定事实不一致的除外。本案应结合刘淑芹及东兰公司法定代表人归案后的全案事实和证据判定房产归属，而不应依据单方参与的仲裁裁决机械的作为定案标准。五、即使刘淑芹与妙明公司所持有两份商品房买卖合同均有效，也应将该房产确权给刘淑芹所有。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，此规定也再次确认刘淑芹对争议房产物权的优先地位。在刘淑芹买卖合同签订在先、并付清全部房款、实际占有使用该房产的情况下，应将房产判归离房产”最近”的人，即刘淑芹。妙明公司辩称，一、（2017)琼0271民初4025号民事判决已认定涉案商业用房第一层归妙明公司所有,因此对刘淑芹要求过户第一层房产的主张不予支持。一审法院以新浪国际公馆项目尚不具备办理产权过户条件为由，驳回刘淑芹对涉案商业用房第二层房产的过户请求，符合审判实务。刘淑芹所称继续履行合同的条件，即合同约定的办理第二层房产过户的客观条件尚不成就，在此情况下，法院判决不支持其第二层房产过户请求并无不当。在一审法院作出的（2013)城民一初字第2792号、(2013)城民一初字第2793号和(2014)城民一初字第3593号民事判决中，与本案完全相同案情，被告也是东兰公司，均以”涉案房屋办理过户手续的条件尚不成就”为由驳回要求东兰公司将房屋进行过户的诉请。一审法院不支持其对涉案商业用房第一层房产过户的原因，是在查明妙明公司与东兰公司签订的第一层房产的《商品房买卖合同》合法有效并办理登记备案，且妙明公司付清全部购房款，同时已有生效仲裁裁决确认第一层房产归妙明公司所有的情况下，法院认定妙明公司对第一层房产享有所有权，故不支持刘淑芹对第一层房产过户的请求。二、（2017)琼0271民初4025号民事判决第7页查明涉案商业用房第一层整层11号房由妙明公司占有使用符合客观事实，妙明公司在购买新浪国际公馆商业用房第一层房产后，已占有、使用该房产至今。第一、刘淑芹上诉称东兰公司法定代表人魏泽诚庭审陈述将第一层房产交付刘淑芹，妙明公司认为魏泽诚的陈述不真实、不应采信。刘淑芹所称魏泽诚在第一时间内向其交付房产完全是虚假陈述，当时魏泽诚因涉嫌刑事犯罪已被刑事拘留，根本无法与外界取得任何联系，更不可能将涉案房产交付给刘淑芹。一审中，妙明公司向法院举证了《房地产交接书》、《房屋租赁合同》、《房租收据》及第一层房产照片、物业费《收据》、水电费《收据》等证据，证明第一层房产由妙明公司占有使用的事实。综上，魏泽诚的陈述无任何证据支持，但妙明公司与东兰公司的《房地产交接书》等书面证据上有东兰公司印章和魏泽诚签名，东兰公司己将第一层房产合法交付给妙明公司的事实清楚，证据确凿。第二、刘淑芹上诉称其出示了三份物业缴费凭证，证明其占有、使用涉案第一层房产。但该物业缴费凭证是向”售楼处”出具的，即是向开发商东兰公司出具而非向刘淑芹出具，不能证明刘淑芹占有使用房产的事实。同时，刘淑芹没有书面交接手续，仅提供向”售楼处”出具的物业费收据，却无实际使用涉案房产时所必须产生的水电费缴费凭证，不能证明其实际使用、占有涉案第一层房产，而妙明公司向法院提交了使用房产过程中产生的水电费凭证，直接证明妙明公司实际使用涉案房产的事实。第三、刘淑芹上诉称妙明公司占有房产行为非法毫无事实根据。一审法院查明妙明公司占有第一层房产是根据《房地产交接书》、《房屋租赁合同》、《房租收据》及第一层房产照片、物业费《收据》、水电费《收据》等一系列证据进行认定的，刘淑芹所称非法及欺诈并无任何事实根据，法院可实地到涉案商业用房第一层现场查看，以便清楚的认定案件事实。三、（2017)琼0271民初4025号民事判决认定妙明公司与东兰公司签订的《商品房买卖合同》合法有效正确。第一、刘淑芹上诉称妙明公司与东兰公司实系借款担保合同，引用（2015)三亚刑初字第3号刑事判决中东兰公司或魏泽诚的供述，该供述为东兰公司及魏泽诚因涉嫌诈骗罪时向公安机关及检察院所作，而事实上该刑事判决并未对其供述的内容进行认定，海南省高级人民法院（2016)琼刑终22号刑事裁定第15-16页明确:”东兰公司及魏泽城与金岛嘉宁公司、福星地产公司、博兴公司、妙明公司、恒利源公司、衍宏中金公司、曾秋榕是否系借贷关系应由案外人通过民事诉讼予以确认”，即刑事案件审理中法院根本没有对妙明公司与东兰公司之间是否为借贷关系予以确认，更何况刘淑芹也未提供能证明妙明公司与东兰公司之间存在”借款担保关系”的任何证据，如《借款合同》、借条等。相反，妙明公司就房屋买卖关系向法院提供了与东兰公司签订经房管局备案登记的《商品房买卖合同》以及《房地产交接书》、《收到购房款确认书》、《购房款及产权确认书》等购房证据，同时，不仅有（2013)海仲（分）字第91号仲裁裁决对妙明公司向东兰公司购房关系的认定，一审法院（2016)琼0271民初8494号民事裁定也对妙明公司与东兰公司购房关系进行认定。在没有任何证据证明妙明公司与东兰公司是借款关系且相关法律文书对妙明公司购房事实予以认定的情形下，刘淑芹声称东兰公司与妙明公司”名为买卖，实为借款担保”，其目的是为了阻止妙明公司对合法房产主张权利，以达到非法占有房产的目的。妙明公司与东兰公司签署了《商品房买卖合同》，进行了预售备案登记，支付了购房款，交付了房产，是正常的商品房买卖关系，且该事实已通过仲裁裁决予以确认，根据民事诉讼法司法解释第93条”下列事实，当事人无须举证证明：......（六)已为仲裁机构生效裁决所确认的事实”，故妙明公司无须对生效仲裁裁决确认的事实进行举证。然而东兰公司和刘淑芹所称的”实为借款”关系，却无法提供借款合同等能够证明借款关系的任何证据，根据民事诉讼法司法解释第91条规定，东兰公司和刘淑芹应当对借款关系的基本事实承担举证证明责任。因此，在没有任何证据证明的情况下，法院依法认定妙明公司与东兰公司之间的《商品房买卖合同》合法有效符合事实及法律规定。第二、妙明公司有意购买东兰公司的房产后，便在三亚市房管局查询了该房产的销售备案登记情况，确认了东兰公司从未向他人销售该房产后，又实地查看了房产。因该房产为商业铺面，在签订购房合同时，该房产作为东兰公司销售新浪国际公馆的售楼部使用，东兰公司的工作人员都在其中办公及接待客户，并无交由他人使用的情况。妙明公司在确认房管局无该房产销售备案及无他人使用情况后才与东兰公司签订购房合同，并一次性付清购房款以及办理房产交接，并非刘淑芹所称的未实地考察及未实地收房。第三、妙明公司于2013年2月20日接收第一层房产后，将房产出租给东兰公司继续作为售楼部使用，东兰公司也向妙明公司支付租金，刘淑芹恶意称租金收据为伪造，没有任何证据证明。同时，2014年至2015年期间，东兰公司因一房二卖涉嫌刑事犯罪，其公司管理处于混乱停滞状态，之后便未缴纳租金，妙明公司即将房产收回使用。第四、妙明公司购买的房产价格与刘淑芹所称的购买价格基本一致，不存在刘淑芹所称东兰公司以低价抵押给妙明公司的情况。根据（2015)三亚刑初字第3号刑事判决第32页查明的事实，新浪国际公馆商业用房一、二层房产，妙明公司共支付给东兰公司13102198元;(2016)琼刑终字第22号刑事裁定第10页查明刘淑芹付给东兰公司13102198元，刘淑芹提供的《商品房买卖合同》中的购房价格也为13102198元。因此，妙明公司购买的是第一层房产，面积为283.04㎡，刘淑芹购买的是2层房产，面积为465.72㎡，妙明公司所购新浪国际公馆商业用房每平方米为25205元，刘淑芹所称购买的商业用房每平方米为28772元，价格基本一致，不存在东兰公司低价出售给妙明公司的情况。四、（2013)海仲（分）字第91号仲裁裁决生效后已进入执行程序，具有既判力、执行力，可直接作为本案的依据，刘淑芹所称该仲裁裁决程序违法无任何事实理由。仲裁委员会是独立、公正地解决平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷的常设仲裁机构，不受任何行政机关干预独立进行仲裁，公安机关也无权干涉仲裁委依法进行的仲裁案件。仲裁委在审理该案过程中，严格按仲裁程序进行仲裁审理，刘淑芹所称未送达等理由完全没有事实根据。同时，本案不能仅凭东兰公司法定代表人魏泽诚单方作出的陈述认定事实，应结合妙明公司提交的证据作为认定案件事实的基础。（2013)海仲（分）字第91号仲裁裁决在未被撤销前，法院不得作出与其相反的认定及裁判。五、（2017）琼0271民初4025号民事判决虽认定妙明公司与刘淑芹的两份《商品房买卖合同》有效，但未将第一层房产确权至刘淑芹名下的判决合法。(2017)琼0271民初4025号民事判决可以依法认定妙明公司与刘淑芹的两份《商品房买卖合同》有效，但要区分案件事实情况，在（2013)海仲（分）字第91号仲裁裁决已裁决第一层房产的所有权归妙明公司所有及妙明公司支付全部购房款、占有使用第一层房产的事实前提下，应优先保护妙明公司对第一层房产的物权，刘淑芹在此情况下便无权主张第一层房产的物权，仅有依合同向东兰公司提出债权请求权的权利。同时，刘淑芹所引用的《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，解决的是执行过程中法院能否对被执行财产采取的查封、扣押、冻结等执行措施的问题，与本案民事诉讼程序中是否确认房产权属无任何关系，且按该规定刘淑芹也未实际占有第一层房产，引用该规定更为错误。六、（2013)海仲（分）字第91号仲裁裁决确认了新浪国际公馆商业用房第一层整层11号房产的所有权归妙明公司所有，该仲裁裁决生效后己进入执行程序，妙明公司已是该房产的合法产权人，如法院支持刘淑芹提起的对同一房产确认之诉的诉讼请求，即会产生对同一标的物权权属的两个截然相反的生效法律文书，有损裁判文书的既判力及权威性。更何况，妙明公司签订购房合同后，依约支付全部购房款，办理了《商品房买卖合同》预售备案登记，并占有、使用商业用房第一层整层房产直至今日，该房产的所有权依法应由妙明公司享有。综上，请求驳回上诉，维持原判。东兰公司辩称，一、东兰公司与妙明公司之间实际是借贷关系，售楼部一楼借款600万元，是转账到个人账户，签订《商品房买卖合同》并且备案是为了借贷作担保。二、东兰公司与刘淑芹之间是商品房买卖关系，刘淑芹按指定账号支付购房款，已全额支付。一审认定东兰公司与妙明公司的《商品房买卖合同》有效错误，并不是东兰公司的真实意思表示，应认定为无效。妙明公司支付给东兰公司的是借款，按指定账户转入，刘淑芹支付的购房款是一、二层的购房款，是按指定的账户支付完成，但是双方合同无法进行备案。刘淑芹向一审法院起诉请求：一、东兰公司继续履行《商品房买卖合同》，并协助刘淑芹将三亚市外贸路新浪国际公馆商业房（原售楼部一、二层）过户至刘淑芹名下；二、确认东兰公司与妙明公司签订的《商品房买卖合同》无效；三、东兰公司与妙明公司承担诉讼费。一审法院认定事实：三亚市外贸路新浪国际公馆项目由东兰公司开发建设，2010年12月24日取得商品房预售许可证，批准预售房屋为西塔楼603、703、803、806、903、906房，第十至三十层；东塔楼706、806、903、906房，第十层至第三十层，商业用房第一层。目前项目建设已完工，至今未进行工程竣工验收，未办理大产权证。2012年1月27日，刘淑芹与东兰公司签订《认购书》，认购东兰公司开发的新浪国际公馆商业房，建筑面积472㎡，总购房款2700万元，定金40万元，剩余购房款在2012年2月5日前支付给东兰公司。认购当日，刘淑芹向东兰公司支付定金40万元。2012年2月28日，刘淑芹与东兰公司签订《商品房买卖合同》，约定刘淑芹购买东兰公司开发的新浪国际公馆商业用房两层，建筑面积共465.72㎡，房屋价款按建筑面积计算，单价为28772.65元/平方米，总金额1340万元，刘淑芹应一次性付清购房款。合同第八条约定，东兰公司应在2012年9月30日前，将经政府主管部门验收合格的房屋交付给刘淑芹使用。合同第十五条约定，东兰公司应在房屋交付使用后的360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理过户手续。2012年2月1日，刘淑芹将购房款1757万元通过银行电汇给东兰公司，电汇凭证备注为”三套房款”，还通过银行将1190万元转账给魏焕斌（东兰公司认可系其公司出纳）。刘淑芹主张转账给东兰公司的1757万元包含涉案房屋的剩余购房款。东兰公司在庭审中认可刘淑芹已付清涉案房屋全部购房款。2013年1月28日，东兰公司与妙明公司签订《商品房买卖合同》，将三亚市外贸路新浪国际公馆商业用房第一层整层11号房以价款600万元出售给妙明公司，建筑面积238.04㎡，合同约定妙明公司于2013年1月26日一次性付清购房款600万元，东兰公司应将验收合格并取得工程竣工验收备案证明的涉案房屋一层于2013年2月20日前交付给妙明公司使用，东兰公司应在房屋交付使用后的360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理过户手续。同日，东兰公司与妙明公司将上述《商品房买卖合同》在三亚市商品房预售网上备案系统登记备案。东兰公司向妙明公司出具《委托付款通知书》，要求妙明公司将600万元购房款支付至东兰公司法定代表人魏泽诚卡号为×××的银行账户内。妙明公司法定代表人韩秀环向东兰公司法定代表人魏泽诚银行账户转入600万元购房款。东兰公司向妙明公司开具《收款收据》、《收到购房款确认书》，确认已经收到妙明公司支付的购房款600万元。2013年1月29日，东兰公司与妙明公司签订《补充合同》对《商品房买卖合同》部分内容进行变更：东兰公司应在商品房交付使用后三个月内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。因履行《商品房买卖合同》而产生的争议，同意提交海南仲裁委员会仲裁解决。2013年2月20日，东兰公司与妙明公司签订《房地产交接书》，《房地产交接书》载明：”东兰公司卖给妙明公司的位于三亚市××路商业用房第一层整层11号房及相应的土地使用权，建筑面积238.04㎡，妙明公司已付清全部购房款，妙明公司有权对上述房地产进行出租、抵押、使用、销售等一切合法的经济活动。东兰公司现将上述房地产交付给妙明公司，妙明公司已对该房地产进行了全面检查，同意接收该房地产”。目前，涉案商业用房第一层整层11号房由妙明公司占有使用。2013年6月3日，妙明公司以东兰公司逾期为其办理所购房屋的产权证为由向海南仲裁委员会申请仲裁。2013年6月5日，应海南仲裁委员会提请，海口海事法院查封了涉案商业用房一层整层11号房产。2013年9月16日，海南仲裁委员会作出（2013）海仲（分）字第91号仲裁裁决，裁决：1、确认妙明公司与东兰公司于2013年1月28日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、东兰公司将位于三亚市外贸路新浪国际公馆商业用房第一层整层11号房（建筑面积238.04㎡）的房产证及对应的土地使用权证在裁决生效之日起15日内办理过户至妙明公司名下，该房产归妙明公司所有，过户税费由妙明公司与东兰公司按国家规定各自承担。仲裁裁决生效后，妙明公司于2013年11月8日向海口海事法院申请执行（2013）海仲（分）字第91号仲裁裁决，海口海事法院予以受理。执行过程中，刘淑芹于2013年11月27日向海口海事法院提出执行异议，海口海事法院受理后以东兰公司法定代表人魏泽诚涉嫌刑事犯罪，刑事案件尚未审结为由中止（2013）海仲（分）字第91号仲裁裁决的执行。2014年6月19日，海口海事法院终结执行异议的审查。一审法院认为：东兰公司取得新浪国际公馆商品房预售许可后，有权将该项目的房产出售。刘淑芹与东兰公司就涉案商业用房一层、二层签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。关于妙明公司与东兰公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题。刘淑芹主张东兰公司与妙明公司之间系借款合同关系，双方签订《商品房买卖合同》的真实目的是为了以房屋买卖的形式作为借贷的担保，双方以合法形式掩盖非法目的，恶意串通损害刘淑芹的合法利益，应认定该合同无效。东兰公司亦认可刘淑芹的上述主张，但刘淑芹和东兰公司均未提供证据证实其上述主张，故对刘淑芹和东兰公司的上述主张，不予采信。妙明公司与东兰公司签订《商品房买卖合同》后，双方已在三亚市商品房预售网上备案系统登记备案，妙明公司已履行付款义务，且妙明公司与东兰公司的《商品房买卖合同》经海南仲裁委员会作出的（2013）海仲（分）字第91号仲裁裁决确认为有效合同。因此，刘淑芹诉求确认妙明公司与东兰公司签订的《商品房买卖合同》无效无事实和法律依据，不予支持。关于涉案商业用房第一层、第二层的过户问题。刘淑芹与东兰公司签订的购买涉案商业用房第一层、第二层的《商品房买卖合同》，以及妙明公司与东兰公司签订的购买涉案商业用房第一层的《商品房买卖合同》均为有效合同。刘淑芹与东兰公司签订《商品房买卖合同》并依约定付清了全部购房款，东兰公司本应依约履行协助将涉案商业用房第一层、第二层办理至刘淑芹名下的义务；但由于东兰公司将涉案商业用房第一层出售给刘淑芹后，又将上述商业用房第一层出售给妙明公司，东兰公司和妙明公司将签订的《商品房买卖合同》在三亚市商品房预售网上备案系统登记备案，妙明公司亦依约付清了全部购房款，且海南仲裁委员会因东兰公司与妙明公司涉案商业用房第一层买卖合同纠纷一案，已作出（2013）海仲（分）字第91号仲裁裁决将涉案商业用房第一层整层11号房裁决归妙明公司所有，该裁决已发生法律效力。由于涉案商业用房第一层已经生效裁决确认归妙明公司所有，故刘淑芹诉求东兰公司协助将涉案商业用房第一层房屋办理过户至其名下，不予支持。新浪国际公馆项目至今未经验收合格，亦未取得大产权证，涉案商业用房第二层尚不具备办理产权过户登记的条件，因此，刘淑芹诉求东兰公司协助将涉案商业用房第二层办理过户至其名下，亦不予支持。刘淑芹可在新浪国际公馆项目具备办理分户权证条件后再另行主张对商业用房第二层的过户手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：驳回刘淑芹的诉讼请求。案件受理费102200元，由刘淑芹负担。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审中，刘淑芹提交如下证据：四份仲裁的送达回证，证明仲裁时没有依法送达东兰公司。妙明公司认为该证据是复印件，不能作为定案依据，且该证据不能证明仲裁裁决不合法。妙明公司提交如下证据：一、2017年5月至11月新浪国际公馆商业用房第一层的物业费、水电费缴费凭证。证明妙明公司实际使用涉案房屋至今的事实。二、（2017）琼72执异73号执行裁定。证明在刘淑芹向海口海事法院提出的执行一案中，海口海事法院审查后认定：（2013）海仲（分）字第91号仲裁裁决确认了妙明公司与东兰公司交付房产的事实及刘淑芹不能证明东兰公司已向其交付商业用房第一层房产及实际占有使用该房产的事实。刘淑芹认为物业费、水电费缴费凭证是后来缴纳的，是非法占有后的使用费，不能证明实际使用至今，且现已中止执行，在妙明公司非法占有之前一直是刘淑芹在使用涉案房屋，东兰公司也认可向刘淑芹交付房屋。另查明，新浪公馆商业用房第二层没有取得预售许可证，刘淑芹向东兰公司购买的是新浪公馆商业用房第一层、第二层，妙明公司向东兰公司购买的是新浪公馆商业用房第一层。第一、二层原来一起作为售楼部使用，现第一层由妙明公司占有，第二层由刘淑芹占有。刘淑芹除购买商业用房第一、二层外，另购买三套住宅（1001房、2802房、2303房），刘淑芹主张其付款时是混合付款，付给东兰公司1757万元，付给魏焕斌1190万元，房款全部付清。刘淑芹于2017年8月10日向海口海事法院提起案外人执行异议之诉，海口海事法院于2017年9月19日作出（2017）琼72民初181号民事裁定，以该案的审理结果与本案的审理结果相关联，为避免不同法院对相同案件当事人、相同案件事实和近似诉讼请求的关联纠纷作出不同裁判结果的情况发生为由，中止该案的审理。本院认为，本案争议焦点为东兰公司与妙明公司签订的《商品房买卖合同》是否有效及刘淑芹主张东兰公司将三亚市外贸路新浪国际公馆商业用房（原售楼部一、二层）过户至其名下是否有依据。关于东兰公司与妙明公司签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。涉案商业用房第一层办理了预售许可证，东兰公司作为开发商，有权对外出售该第一层。东兰公司与妙明公司签订的关于涉案商业用房第一层的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效。刘淑芹主张东兰公司与妙明公司签订《商品房买卖合同》的真实目的是以房屋买卖形式作为借款的担保，是以合法形式掩盖非法目的，但刘淑芹及东兰公司提供的证据不足以证实其主张，目前该合同已办理商品房预售备案登记，且已生效的（2013）海仲（分）字第91号仲裁裁决已经确认妙明公司与东兰公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同。因此，刘淑芹诉求确认妙明公司与东兰公司签订的《商品房买卖合同》无效的上诉请求不能成立，不予支持。关于刘淑芹主张东兰公司将三亚市外贸路新浪国际公馆商业用房（原售楼部一、二层）过户至其名下是否有依据的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。刘淑芹与东兰公司签订的《商品房买卖合同》转让的房产涉及两层商业用房，虽然是双方的真实意思表示，但因该商业用房第二层至今尚未取得预售许可证，因此《商品房买卖合同》涉及该商业用房第二层的买卖无效，故刘淑芹主张东兰公司将涉案商业用房第二层过户至其名下没有事实和法律依据，不予支持。一审认定刘淑芹与东兰公司签订的《商品房买卖合同》涉及第二层商业用房的买卖有效错误，应予纠正。涉案商业用房第一层已经取得预售许可证，刘淑芹与东兰公司签订的《商品房买卖合同》关于该层的买卖有效，但东兰公司将涉案商业用房第一层出售给刘淑芹后，又出售给妙明公司，且已生效的（2013）海仲（分）字第91号仲裁裁决已将该商业用房第一层裁决归妙明公司所有，尽管刘淑芹主张该仲裁裁决不合法，但在被撤销之前，该裁决仍然具有法律效力，因此刘淑芹诉求东兰公司将涉案商业用房第一层过户至其名下没有依据，不予支持。综上，刘淑芹主张东兰公司将涉案两层商业用房过户至其名下没有事实和法律依据，不予支持。综上，刘淑芹的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实和适用法律部分有误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费102200元，由刘淑芹负担。本判决为终审判决。审判长李新建审判员扆成塘审判员高建刚二〇一七年十二月二十六日法官助理蒋炯书记员吴璟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；