广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤04民终3238号上诉人（一审原告、反诉被告）：珠海市金荣实业公司。法定代表人：陈叔传，经理。委托诉讼代理人：王美智，广东莱特律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：珠海市新业房产开发有限公司。法定代表人：冯国荣，董事长。委托诉讼代理人：杨凌，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘今朝，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：湛江市劳动建筑工程公司珠海分公司。负责人：谭旭明。被上诉人（一审被告）：谭旭明，男，汉族。被上诉人（一审被告）：珠海市中广企业（集团）有限公司。法定代表人：谭旭明。上诉人珠海市金荣实业公司（以下简称金荣实业）与被上诉人珠海市新业房产开发有限公司（以下简称新业房产）、湛江市劳动建筑工程公司珠海分公司（以下简称湛江建筑）、谭旭明、珠海市中广企业（集团）有限公司（以下简称中广公司）房屋买卖合同纠纷一案中，不服广东省珠海市香洲区人民法院作出的（2017）粤0402民初421号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人金荣实业委托诉讼代理人王美智，被上诉人新业房产委托诉讼代理人杨凌、刘今朝到庭参加诉讼，被上诉人湛江建筑、谭旭明、中广公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人金荣实业的上诉请求：1、撤销珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初421号民事判决的第一判项；2、改判解除金荣实业分别于1993年2月17日和1994年5月6日与珠海市新业房产开发有限公司签订的两份《承购楼宇临时合约》的未履行部分；3、改判四被上诉人退还金荣实业购房款人民币1,660,065元（按合同约定的购房单价3300元/平方米，每套应交付房屋的建筑面积100.61平方米计算,5套未交付房屋的总价值为:3,300元/平方米×100.61平方米/套×5套=1,660,065元）；4、改判四被上诉人向金荣实业支付自2011年8月1日起至实际付清之日止利息[按中国人民银行五年以上贷款利率计算；从2011年8月1日起暂计至2016年11月30日的利息为人民币552,852.37元]；5、改判四被上诉人向金荣实业承担已付购房款人民币1,660,065元一倍的赔偿责任；(以上3-5项诉讼标的小计为人民币3,872,982.37元)；6、改判四被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款认定金荣实业的合同解除权已经消灭属于查明事实不清、适用法律错误。金荣实业于1993年2月17日与新业房产签订《承购楼宇临时合约》，约定购买的港都花园房屋是：B3栋301、302、303、304、401、402、403、404、501、502共十套房产；1994年5月6日，金荣实业与新业房产再次签订《承购楼宇临时合约》，约定购买的港都花园房屋是：B4栋201、202、203、204、301、302共六套房。而新业房产实际交付的却是“港都花园”2栋601房、3栋502房、4栋201、202、204、301、302、303、304、401、402、403、404、501、601、602房共十六套，实际交付使用的房屋与合同约定的房屋出入很大。而根据一审查明的事实，当事双方对于为何实际交付的房屋与合同约定的房屋有如此之巨大差异均不能作出明确的解释，且两份《承购楼宇临时合约》对于何时交付房屋亦没有作出任何的约定。新业房产只交付了两份《承购楼宇临时合约》约定的其中六套房产（即3栋502，4栋201、202、204、301、302房），而实际交付的另外十套房产并不在两份《承购楼宇临时合约》的购买范围内，且新业房产从未明确向上诉人表示不愿意继续履行两份《承购楼宇临时合约》的未履行部分，金荣实业当然可以善意期待新业房产能继续履行。因此，金荣实业在本案中行使合同解除权并没有超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定的行使解除权的时效。二、一审法院以金荣实业的起诉已经超过诉讼时效为由驳回上诉人的诉讼请求属于查明事实不清、适用法律错误。新业房产于2008年9月收回房屋是4栋204、301、302三套房，于2011年收回4栋303、304房两套房，其中的4栋204、301、302房三套房在1994年5月6日签订的《承购楼宇临时合约》约定范围内，而4栋303、304房两套房不在任何一份《承购楼宇临时合约》范围内。新业房产未按两份《承购楼宇临时合约》交付的房屋数量是十套。根据新业房产最终为金荣实业/建行前山支行办理房产证的房屋数量来看，本着实事求是的原则，金荣实业向法院请求解除未履行部分的房屋的数量仅为五套（仅能从数量上进行核算，无法将合同约定与现实交付情况一一对应），另外的未计算在未履行部分的五套房屋包含已被新业房产收回的4栋204、301、302房三套房。就剩余的五套未交付房产，新业房产从未明确向金荣实业表示不愿意交付。而且，双方长期以来就两份《承购楼宇临时合约》项下购房款的支付和房屋的交付并未进行结算，新业房产亦从未告知金荣实业其不认可由谭旭明签名、由湛江建筑盖章的收款收据上的200万元投资合作款是上述两份《承购楼宇临时合约》项下的购房款。金荣实业认为自己在两份《承购楼宇临时合约》项下的未履行部分的权利未被侵犯，在本案起诉前就无从谈起计算诉讼时效。一审法院以金荣实业的起诉超过诉讼时效为由进行驳回属于查明事实不清、适用法律错误。三、谭旭明和其控制的湛江建筑、中广公司应承担不利诉讼后果。根据一审查明的事实，四被上诉人之间就“港都花园”之间存在建筑承包、房屋买卖等多重复杂的关系，而在一审审理期间，谭旭明和其控制的湛江建筑、中广公司经法院依法传唤拒不到庭应诉和如实陈述有关情况，致使法院对本案的争议焦点——由谭旭明签名、由湛江建筑盖章的收款收据上的200万元投资合作款是否是上述两份《承购楼宇临时合约》项下的购房款的事实无法查清。金荣实业已经提供了四被上诉人之间存在复杂生意往来和资金往来的证据，而谭旭明和其控制的湛江建筑、中广公司却对上述关键证据不能提供完全的反驳证据，就以缺席的方式来逃避法院的审判。对此，上述被上诉人应承担对其不利的诉讼后果。四、应由新业房产承担金荣实业未支付购房款的举证责任。新业房产在1994年向金荣实业/建行前山支行交付16套房屋。按照商品房买卖的通常交易习惯，只有在购房人交付了全部购房款后，开发商才会向购房人交付所购房产，即便有部分购房款在交付使用时尚未全部交清，买卖双方亦会就剩余房款的支付方式和时间达成协议。在新业房产不能提供金荣实业和新业房产之间有类似协议的新证据的前提下，其在1994年向金荣实业/建行前山支行交付房屋就已经印证上诉人付清了全部购房款的事实。新业房产在房屋交付十四年后的2008年，仅凭自己单方之辞就诋毁金荣实业没有付清购房款，对此，应当由新业房产承担上诉人没有交清购房款的举证责任，而不是由金荣实业自己在已经收到并使用房屋十四年后再来证明自己在十四年前付清了购房款。退一万步说，即便金荣实业没有付清购房款，新业房产自房屋交付之日起的十四年间从未向金荣实业主张支付购房款，已经丧失了追索未付房款的诉讼时效。即便新业房产通过强行收回房屋的行为来进一步彰显其未收齐购房款的理由，新业房产通过在2008年和2011年的两次强行收房之举，对已经交付十四年的房屋主张任何权利，都是不能获得法律支持的。在一审庭审中，对于在金荣实业/建行前山支行使用了十四年后的2008年，突然强行收回房屋的举动，新业房产无法作出合理的解释。五、四被上诉人应连带承担违约赔偿责任。谭旭明和其控制的湛江建筑、中广公司与新业房产之间有复杂的业务和财务往来，且在业务和财务往来中存在人格混同，四被上诉人之间存在往来款项相互抵销的现实可能性，四被上诉人利用外届不清楚其之间的内部运作的之机相互串通，损害金荣实业的合法利益。对因新业房产不完全履行两份《承购楼宇临时合约》给金荣实业造成的损失，四被上诉人应承担连带赔偿责任。综上所述，金荣实业的起诉没有超过诉讼时效期间，合同解除权的行使也没有超过最高人民法院相关司法解释规定的行使期限，在讼争房屋已经交付金荣实业使用十四年后，若新业房产主张金荣实业没有交清购房款，应由新业房产承担举证责任。在新业房产不能提供相应证据并作出合理解释的情况下，应承担举证不能的不利后果。请求二审法院依法公正审理和裁判，纠正一审法院的上述错误，以维护金荣实业的合法权益。被上诉人新业房产辩称：一、关于合同解除权问题。1.从金荣实业的诉讼请求“按合同约定的购房单价3300元/平方米计算”来看，金荣实业也认可新业房产已履行完毕1993年2月17日签订的《承购楼宇临时合约》（该合同单价为3900元/平方米）。在新业房产与金荣实业签订正式备案的《房屋买卖合同》，将2栋601房、3栋502房、4栋201、202、401、402、403、404、501、601、602房共十一套的产权证办理在金荣实业及其上级单位建行前山支行名下，说明金荣实业实际接受了新业房产实际交房与合同约定房号不致的房屋交付，不存在“不能作出是明确的解释”。而1994年5月6日签订的《承购楼宇临时合约》的房屋单价为3300元/平方米，也就是说金荣实业对应的诉讼请求应为该份合同。2.对1994年5月6日签订的《承购楼宇临时合约》，由于金荣实业未支付购房款（仅支付了10万元定金），新业房产享有解除权。新业房产于2008年9月3日向金荣实业及上级主管单位建行珠海分行发出《通知书》明确“贵单位未向我公司支付购房款，但多年被贵单位的职工无偿占有。我公司限定贵单位收到本通知书之日起七日将上述房屋腾退，归还我公司……”该《通知书》手写“要求4栋204、301、302房腾退”，并非原始文件，金荣实业第一次起诉在[2015]珠香法民三初字第1964号案提交的该证据没有手写字的。新业房产认为，该《通知书》的4栋即被金荣实业非法占用的4栋204、301、302、303、304房五套房屋，收房行为即明确表明新业房产不再履行1994年5月6日签订的《承购楼宇临时合约》，原因是未支付购房款。2008年9月11日建行珠海分行的复《函》已知新业房产收回房屋行为，也已知4栋204、302、304房已另售第三方，另外2009年12月9日的《中国建投宿舍类房产交接单》再次说明金荣实业的上级主管单位已知4栋204、302、304房已另售第三方。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”因此，金荣实业现起诉要求解除合同尚未履行部分，没有事实和法律依据。二、关于诉讼时效问题。《承购楼宇临时合约》签订时间分别是1993年2月17日、1994年5月6日。其诉讼时效已超过《民法通则》第136条规定的最长诉讼时效20年。由于金荣实业未支付购房款，2008年9月3日新业房产向金荣实业发出《通知书》，2008年9月11日建行珠海分行也回复《函》，此时间至金荣实业2015年9月10日第一次提起诉讼已有七年之久。根据《民法通则第》135条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，第137条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”因此，金荣实业诉讼请求超过法律规定的诉讼时效。三、关于新业房产与湛江建筑、谭旭明、中广公司之间的关系问题。1.新业房产、湛江建筑、中广公司是独立的企业法人主体。《承购楼宇临时合约》是由新业房公司与金荣实业签订的，金荣实业应将购房款支付给新业房产。2.湛江建筑、中广公司的法定代表人虽都是谭旭明，只能说明谭旭明与这两公司存在关联。湛江建筑与新业房产存在建筑工程施工合同关系；房屋竣工后，新业房产其名下房产出售给湛江建筑、中广公司存在房屋买卖合同关系。金荣实业以新业房产与湛江建筑、中广公司存在合同关系即认为四方人格混同、财务混同，要求四方承担违约赔偿责任，是没有事实与法律依据的。3.金荣实业以支付给湛江建筑合作投资款和东兴分公司的工程款200万元认定为是支付给新业房产的《承购楼宇临时合约》的购房款，是没有事实与法律依据的。四、关于举证责任问题。1.根据《民事诉讼法》第六十五条规定“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据”。既然金荣实业请求要求新业房产退还购房款，那么应举证证明其已支付了购房款。金荣实业要求新业房产举证证明未到购房款，这不本末倒置吗？2.新业房产在1998年至2000年期间，将2栋601房、3栋502房、4栋201、202、401、402、403、404、501、601、602房共十一套的产权证办理在金荣实业及其上级单位建行前山支行名下，为什么另外五套房虽由金荣实业职工占用而没有给予办理产权证，原因是未支付购房款，若已支付购房款自然会为其办理产权证。如金荣实业认为已支付购房款，为什么不要求新业公司为其办理产权证呢？新业房产在2008年初发现金荣实业未支付购房款，非法占用4栋204、301、302、303、304房五套房屋，因此向金荣实业发出收回房屋《通知书》。新业房产认为即使以前新业房产存在一些人为因素在金荣实业未付清购房的情况下将房屋交付给金荣实业使用，新业房产作为国有企业，必须确保国有资产不流失，因此必须收回房屋。金荣实业向一审法院起诉请求：1.判令解除金荣实业分别于1993年2月17日和1994年5月6日与新业房产签订的两份《承建楼宇临时合约》的未履行部分；2.新业房产、湛江建筑、谭旭明、中广公司退还金荣实业购房款1660065元（按约定购房单价3300元/平方米，每套应交付房屋的建筑面积100.61平方米计算，五套未交付房屋总价值：3300*100.61*5=1660065元）；3.新业房产、湛江建筑、谭旭明、中广公司向金荣实业支付自2011年8月1日起至实际付清之日止利息（按中国人民银行五年以上贷款利率计算，从2011年8月1日暂计至2016年11月30日的利息为552852.37元）；4.新业房产、湛江建筑、谭旭明、中广公司向金荣实业承担已付房款1660065元一倍的赔偿责任；以上合计3872982.37元5.新业房产、湛江建筑、谭旭明、中广公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：金荣实业系原中国人民建筑银行珠海前山支行（现中国人民建筑银行股份有限公司珠海前山支行）于1993年开设的集体所有制企业。1993年2月17日，金荣实业与新业房产签订《承购楼宇临时合约》一份，约定由金荣实业购买新业房产开发的位于珠海××旁港都花园B3栋301、301、304、303、401、402、403、404、501、502，售价3900元/㎡，付款方式为一次性付款，每套房100.61㎡，总购房款为3923790元。1994年5月6日，金荣实业与新业房产又签订一份《承购楼宇临时合约》,约定金荣实业购买新业房产开发的位于珠海××旁港都花园B4栋201、202、203、204、301、302，售价为3100元/㎡，付款方式为一次性付款，每套房100.61㎡，总购房款为1992078元。1993年2月17日，新业房产向金荣实业出具收款收据，注明“收到金荣实业港都花园购房款（转账）4000000元。”1993年12月9日，新业房产出具《收条》一份，载明“收到中国人民建筑银行前山支行港都花园B3栋定金100000元。”金荣实业提交了湛江建筑1994年5月6日、1994年5月21日出具的《收款收据》及中国人民建筑银行前山支行汇票委托书（借方凭证）2份，主张应新业房产指示，将2000000元购房款转账给港都花园的承包商湛江建筑，汇票委托书显示金荣实业分别于1994年5月6日向“钦州地区集团公司东兴分公司”、1994年5月21日向“中色二十三冶防城港公司东兴工程处”各汇款1000000元，汇款用途注明“工程款”。上述两份《收款收据》由湛江建筑盖章载明收到金荣实业“合作投资款”收款人处由谭旭明签字，时间分别为2014年5月6日、1994年5月21日。新业房产不认可上述款项是购房款。关于款项支付，金荣实业主张已经支付完毕上述两份合同的购房款，新业房产主张仅支付了第一份合同购房款及第二份合同的100000元定金，剩余购房款未支付。新业房产向金荣实业实际交付港都花园2栋601房、3栋502房、4栋201、202、204、301、302、303、304、401、402、403、404、501、601、602共十六套房屋。金荣实业将其用于珠海建行员工宿舍，其中除4栋204、301、302、303、304房外，其余十一套均办理了房产证。其中2栋601、3栋502、4栋201、202、401、402、403、404、201、601、602房登记面积均为98.68平方米，确权登记在1998年。2008年9月3日，新业房产向建行珠海市分行、金荣实业发出《通知书》，内容为：因未向我公司支付房款，但多年被贵单位无偿占有4栋房产，现限定收到通知书七日内将上述房屋腾出，归还我公司。手写注明“4栋204、303、304房腾退”。2008年9月11日，建行珠海市分行回函新业房产：金荣实业于1993年2月和1994年5月与贵公司签订购房合同购买港都花园17套住宅，总房款为610万元，我行已全额支付了购房款，贵公司也已开具了相应金额的收据，该17套中11套已经房改并办理产权证，剩余6套由于贵公司不配合，我行多次催办未果，一直无法办理房地产权证。更有甚者，贵司不顾我行拥有该6套住宅权益的事实，于2003年将港都花园4栋204、303、304房重复出售给第三方并在2008年协助第三方办理房产权证严重侵害了我行权益，请停止侵权，协助办证同时保留追收出售收入的权利。2009年，金荣实业上级单位对案涉房产交接时产生《中国箭头宿舍类房产交接单》，内容备注“4栋204、303、304房被第三方占有，301、302房为在职员工租住，601房闲置。”另查明，1993年1月，湛江建筑成立，登记负责人为谭旭明。1995年湛江建筑承包港都花园1、2#楼土建、水电、铝合金门窗工程。2000年10月湛江建筑向新业房产认购港都花园2栋804房，用于公司经营。1994年6月10日，中广公司成立，股东为珠海市金桥置业有限公司、谭旭明，法定代表人为谭旭明。工商登记资料显示，谭旭明1993年3月曾向新业房产购买3#综合楼首层建筑面积763㎡房产，新业房产1994年5月2日出具收取购楼款的收据。1994年5月26日，中广公司与新业房产签订《房地产买卖契约》，购买3#综合楼323㎡的房产，新业房产当日出具购房款收据，另有2000年时双方再次签订2栋1层车库、商铺（3号楼）的《房地产买卖合同》。2015年9月10日，金荣实业以新业房产、湛江建筑为被告提起诉讼，一审法院以（2015）珠香法民三初字第1694号案件受理，新业房产、湛江建筑答辩时亦提出超过诉讼时效。一审法院认为，1993年2月17日及1994年5月6日的《承购楼宇临时合约》，内容未违法法律法规强制性法律规定，合法有效。新业房产抗辩1994年5月6日的合同未支付购房款，合同无效，没有法律依据，一审法院不予支持。针对双方争议的焦点问题，一审法院认定如下：一、相关购房款的认定。金荣实业支付的400万元房款及10万元定金，双方均无异议，一审法院予以认定。双方争议的是金荣实业分别于2014年5月6日、1994年5月21日支付的各100万元是否是前述合同的房款，一审法院认为，首先，合同一般向合同相对方履行，合同有约定的按照合同约定履行，本案中金荣实业将款项支付至“钦州地区集团公司东兴分公司”、“中色二十三冶防城港公司东兴工程处”，但没有证据证明该支付方式是与新业房产另有约定；其次，在转账凭据上注明的款项内容为“工程款”，明显与购房款的概念不同；再次，即使上述转账款项与湛江建筑出具的收据相对应，收据中注明的也是“合作投资款”，并非案涉房产的房款，也无证据证明金荣实业关于“合作投资”与购房相关联的事实或约定。所以，金荣实业主张该款项为合同中约定的房款，依据不足，一审法院不予支持。虽然新业房产在庭审中表示未收齐房款是因为一直未结算，与实际交付房屋、多年未主张房款等事实存在矛盾之处，但该矛盾也不足以认定前述200万元即为案涉合同的房款。双方对于购房款另一争议是应该支付的购房款数额，新业房产反诉主张实际交付的十一房屋确权登记每套面积为98.68平方米，与约定的每套100.61平方米发生变更，按照约定的单价3900元计算为4233372元，金荣实业实际支付410万元，应补充支付133372元，一审法院认为，1994年5月6日的《承购楼宇临时合约》约定的4栋的单价为3300元/平方米，新业房产要求按照3栋的约定价格3900元计算房价，没有事实依据，一审法院不予支持。二、关于合同实际履行情况的认定。2008年9月，新业房产收回4栋204、303、304房，2011年7月收回4栋301房、302房。金荣实业主张实际交付16套房屋收回5套即4栋204、303、304、301、302房，新业房产主张实际交付14套房屋，收回的是4栋204、303、304房，4栋301房、302房因没有合同约定，是没有出售的房屋，收回的行为实际是行使自有权利。新业房产认为收回房屋是因为金荣实业未能支付完购房款，而金荣实业主张已经全部支付610万元房款，如果未能支付房款，新业房产交付房产且办理部分房产证，不符合常理。金荣实业主张退还的房款1660065元，即是上述5套房产按照每平方米3300元的标准计算而来。关于上述争议，因实际履行交付的房产与两份合同约定的房产并不相符，双方也没有提交证据证明双方对于具体房屋的变更具体约定，按照实际发生的情况，以及2009年房屋交接时案涉301、302由建行员工租住的备注，案涉16套房屋均交付建行及员工的事实，可予以确认，以上5套房屋应做新业房产收回认定。三、关于合同解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权形式的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，新业房产，2008年9月已经发出通知收回三套房产，2011年7月收回另外两套，金荣实业行使合同解除权应自该解除事由发生之日起一年内行使，金荣实业并未提交证据证明在此期间内行使，现起诉要求解除合同尚未履行部分，无事实和法律依据，一审法院不予支持。四、关于金荣实业主张湛江建筑、谭旭明、中广公司的连带责任金荣实业主张湛江建筑、谭旭明、中广公司存在与新业房产的销售“复杂关系”，人格混同，但其提交的工商登记等资料显示，谭旭明为湛江建筑、中广公司的法定代表人，湛江建筑、中广公司均为登记注册的法人或分支机构，其各自与新业房产发生的买卖合同，不足以认定三者形成人格混同，以及与金荣实业购买案涉合同的关联性，金荣实业以此主张新业房产、湛江建筑、谭旭明、中广公司的连带责任，缺乏法律和事实依据，一审法院不予支持。五、诉讼时效。《民法通则》规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”本案中，新业房产2008年、2011年收回上述五套房屋，并另行出售给他人，应认定金荣实业自该时间应当知道权利被侵害，自该时间起算诉讼时效，现金荣实业未提交证据证明存在诉讼时效中断的情形，金荣实业诉讼请求要求退还房款、支付利息及赔偿一倍房款，亦超过诉讼时效，一审法院不应支持。同理，新业房产关于房款差价及利息的请求，因确权时间在1998年前后，也超过法定诉讼时效，亦不应支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、驳回金荣实业的全部诉讼请求。二、驳回新业房产的全部反诉请求。一审案件受理费人民币37884元，由金荣实业负担。反诉受理费人民币2876元，由新业房产负担。二审期间，双方均未向本院提交证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人金荣公司上诉主张新业房产实际交付的房产与合同约定的不一致，故合同解除权并未消灭，同时，金荣公司的起诉并未超过诉讼时效。因此，本案的焦点为金荣公司的合同解除权是否已经消灭以及本案是否已经超过诉讼时效。关于金荣公司的合同解除权是否已经消灭的问题。金荣公司主张新业房产实际交付的十套房产并不在合同约定的范围之内，因此，金荣公司有权解除合同未履行部分。为此，本院认为，新业房产实际交付的十套房产虽然不在合同约定的范围之内，但包括该十套房产在内的共计十一套房产均办理了房屋产权证，且均登记在金荣公司或其上级单位建行前山支行名下，金荣公司与新业房产均以行为改变了合同履行标的，金荣公司亦予以接受，因此，金荣公司主张新业房产交付的十套房产属于合同未履行的部分没有事实依据，本院不予采纳。同时，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，认定新业房产2008年9月已经发出通知收回3套房产，2011年7月收回另外2套，金荣公司行使合同解除权应自该解除事由发生之日起一年内行使，金荣公司并未提交证据证明在此期间内行使了该项权利，一审法院认定，其合同解除权已经消灭并无不当，本院予以维持。关于本案是否已经超过诉讼时效问题。本院认为，诚如一审法院所认定，根据《民法通则》规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”本案中，新业房产2008年、2011年收回上述五套房屋，并另行出售给他人，应认定金荣公司自该时间应当知道权利被侵害，诉讼时效自该时间起算，金荣公司未提交证据证明存在诉讼时效中断的情形，故金荣公司关于退还房款、支付利息及赔偿一倍房款的诉讼请求因已经超过法定诉讼时效，本院不予支持。至于金荣公司主张湛江建筑、谭旭明、中广公司应承担连带赔偿责任的问题。本院认为，金荣公司提交的证据不足以证明湛江建筑、谭旭明、中广公司之间人格混同，根据合同相对性原则，金荣公司关于湛江建筑、谭旭明、中广公司应承担连带赔偿责任的主张没有事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，金荣公司的上诉主张没有事实及法律依据，依法应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币37884元，由上诉人珠海市金荣实业公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一七年十二月二十九日书记员 谭慧莹