广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终22434号上诉人（原审原告）：广州新一代房地产咨询有限公司，住所地广东省广州市天河区麓景路黄田直街1、2号第五层副楼。法定代表人：林榜昭，职务：董事长。委托诉讼代理人：练情情，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐勇彪，男，1981年10月8日出生，住湖北省武汉市武昌区，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：广州市越洋锦都贸易有限公司，住所地广东省广州市越秀区登峰下塘宝汉直街2号B、C座1-2楼。法定代表人：鲍兰平，职务：董事长。被上诉人（原审被告）：鲍兰平，男，1980年2月8日出生，汉族，住广东省汕尾市红海湾区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：郭斐，广东合邦律师事务所律师。上诉人广州新一代房地产咨询有限公司（以下简称“新一代公司”）因与被上诉人广州市越洋锦都贸易有限公司（以下简称“越洋锦都公司”）、鲍兰平租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2373号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。新一代公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持新一代公司一审的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由越洋锦都公司与鲍兰平承担。事实和理由：一、一审法院已经查明越洋锦都公司未按合同约定足额缴纳租金并擅自加建改建租赁标的物的事实。因此，新一代公司依法有权解除涉案合同。二、《补充协议书》真实性存疑，且“显失公平”，不具有法律效力。1、《补充协议书》上新一代公司印章系伪造或被偷盖。该协议书中新一代公司印章并未盖在任何字体之上而是空白处，也没有双方法定代表人或员工签名，与之前双方的交易习惯不符，违反常理。且补充协议书原件被横竖对折成整齐的八部分，夹盖迹象明显。另，整栋租赁标的物的物业管理均由越洋锦都公司负责，新一代公司亦在租赁标的物内办公，这为越洋锦都公司偷盖新一代公司印章提供了便利。2、《补充协议书》内容违法，且与情理不符，显失公平。首先，越洋锦都公司改建租赁标的物，新一代公司一直持有异议，并要求其改正。且无论新一代公司事后是否同意越洋锦都公司改建行为，因改建系违法行为，作为出租方的新一代公司有权要求其拆除并恢复原状。其次，越洋锦都公司曾向新一代公司提交了《租金打折申请》，新一代公司未予同意；越洋锦都公司亦未提供任何证据证明广州市越秀区受经济大环境影响导致租金下跌50%的事实。最后，《补充协议书》与原合同约定的租金，每月相差约80万元，若履行到合同期满，涉及金额约1亿5千万元，数额巨大。新一代公司为此做过内部排查，公司法定代表人及公司全体人员均表示未经手《补充协议书》的盖章及办理。《补充协议书》公章的真实不代表协议书内容的真实性，还要考虑形成过程等综合认定。3、广东天正司法鉴定中心出具的《鉴定意见书》鉴定结论错误，该鉴定报告根据部分字体和笔画符合提交的样本，便得出系同一枚印章的结论不科学，不能依此认定《补充协议书》的真实性。综上，请求二审法院依法审理。越洋锦都公司与鲍兰平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。不同意新一代公司的上诉请求，请二审法院予以驳回。1、从一审开庭过程以及一审判决来看，一审诉讼在程序上对事实查明是重视的。一审期间，双方就争议的《补充协议书》的真伪，前后申请不同内容的鉴定，一审法院根据新一代公司的申请分别针对不同要求作了两次鉴定，形成了专业的鉴定结论，因此新一代公司认为《补充协议书》是伪造的主张不能成立的。2、新一代公司认为《补充协议书》不公平的说法也是不能成立的。首先，双方的租赁法律关系是商事法律关系，该关系代表租金并非政府强制定价，而是由双方协商达成。只要不违反法律的禁止规定，就是受法律保护的。因此，不管租金高或者低，都是双方确认的结果。且《补充协议书》中约定的租金打折是临时的，若越洋锦都公司到2019年没有付清拖欠的租金，原来的打折优惠就可以取消，打折是解决双方拖欠租金的解决方式，并不是实实在在的打折方式。3、越洋锦都公司承租物业后，投入4千多万元的租金运营费，新一代公司不能因为越洋锦都公司拖欠几个月的租金就要求解除合同。至于拖欠的租金，双方签订了《补充协议书》，越洋锦都公司在补充协议限定的时间内交清租金，否则新一代公司就有权立即取消优惠，因此该协议是公平的。综上，新一代公司的上诉理由不能成立。因本案纠纷，新一代公司于2015年10月19日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除新一代公司与越洋锦都公司之间签订的《大厦整体租赁及物业管理合同书》；2、越洋锦都公司向新一代公司支付未缴租金及房屋使用费（从2015年1月1日计至实际返还房屋为止，其中2015年9月30日之前，按1500000元/月计算，2015年10月1日开始，按1575000元/月计算，之后每年租金在原基础上递增5%计算；扣除越洋锦都公司已付的8809281元）及违约金（以同期未付租金为基数，从逾期之日起，每逾期一天，按每日1‰计算至付款之日止）；3、越洋锦都公司立即返还租赁广州市越秀区麓景路黄田直街1、2号负一层及首层至七层物业中现空置的部分，其余有他人经营的收回经营管理权；4、越洋锦都公司将车场6楼现用钢结构间隔的部分拆除，将上盖恢复为瓦顶。一审法院认定事实：2012年9月27日，新一代公司（出租方、甲方）与越洋锦都公司（承租方、乙方）签订了《大厦整体租赁及物业管理合同书》，其中约定：第一条、租赁物的租赁范围。1.1甲方拥有位于广州市越秀区麓景路黄田直街1、2号广信商业中心大厦负一层以及地上一至七层物业的产权，甲方该物业及甲方所属其余物业租赁给乙方使用，甲方出租物业总建筑面积大约30000平方米。第二条、租赁物用途。2.1乙方承租后自行独立投资将租赁物整体改造为市场和办公、商务酒店用途,其中市场部分建筑面积大约10500平方米,办公、酒店及停车场面积大约为19500平方米。乙方有权将上述租赁物按现状升级改造后自营分拆转租。第三条、租赁期限。3.1租赁期限为二十年，自2012年10月1日起至2032年9月30日止。第四条、押金、租金支付及递增方式。4.1乙方应于签订本合同当日向甲方支付押金5000000元。合同期满后，在双方结清款项后甲方应将押金余额无息退还给乙方。4.2租金标准为：第一年租期每月租金为1200000元。第二年租期每月租金为1400000元。若第二年乙方经营不善，不盈利，每月租金按1200000元计。第三年租期每月租金为1500000元。从第四年起，市场每两年在上一年租金的基础上递增5%；办公、酒店及停车场租金在上一年租金的基础上每三年递增5%（从2015年10月1日起即开始递增）。4.3乙方应当在每月10日前向甲方支付当月租金及税金。第八条、甲方的义务与权利。8.3乙方或商户在装修、改建、扩建租赁物和经营的过程中需要办理工商、税务登记等各种手续时，甲方应提供相关的资料并予以配合。第九条、乙方的义务与权利。9.7乙方对上述租赁物进行装修、改建、扩建须经甲方书面同意，且乙方上述行为应确保物业安全不得损坏房屋的框架结构，并承担由此行为导致的一切风险后果。第十四条、违约责任。14.1如乙方拖欠甲方租金、税金、水电费、违约金，则每拖欠一日按拖欠金额的1‰支付违约金。拖欠连续或累计达2个月及以上，甲方有权解除本合同没收押金并追偿拖欠的费用，乙方并要按前述约定支付甲方拖欠金额违约金等。合同签订后，新一代公司将涉案房屋交由越洋锦都公司使用。2015年1月至2016年3月，越洋锦都公司共支付了13525000元给新一代公司。2016年4月至2016年8月，越洋锦都公司每月支付800000元给新一代公司。2016年9月至2017年4月，越洋锦都公司每月支付880000元给新一代公司。2017年5月，越洋锦都公司支付了200000元给新一代公司。本案诉讼过程中，越洋锦都公司提供了2016年3月4日，新一代公司（甲方）与越洋锦都公司（乙方）签订的《补充协议书》，其中约定：鉴于乙方自承租广信商业中心大厦以来已投入巨额资金对大厦进行改造加建造成乙方巨大资金压力，且自2014年以来国内外经济大环境不佳导致乙方的经营收益严重下滑。为此乙方向甲方申请租金缓减，为了支持乙方的经营，双方经协商达成本补充协议。一、乙方确认自2015年1月起未能向甲方足额交纳租金并形成拖欠（具体拖欠金额由双方另行对帐确认）。二、甲方同意乙方应拖欠的租金及2016年3月份以后的租金均按照原约定标准的五折执行，并放弃滞纳金。且就拖欠的租金甲方同意乙方按照折后价在2019年3月31日前付清。三、如果乙方未能在2019年3月31日前付清上述拖欠的租金，则甲方有权立即取消上述优惠，并有权立即解除原租赁合同、收回物业，乙方不得提出异议。四、甲方承诺就乙方的加建改造行为无条件给予提供协助。新一代公司对其真实性不予确认，否认与越洋锦都公司签订了该《补充协议书》，并申请对《补充协议书》上新一代公司的印章真伪及形成时间进行鉴定，一审法院经摇珠确定由广东天正司法鉴定中心（以下简称“天正中心”）及广东华生司法鉴定中心（以下简称“华生中心”）进行司法鉴定。天正中心于2016年6月30日作出粤天正司鉴中心[2016]文鉴字第061号《鉴定意见书》，其中内容为：五、鉴定意见，检材《补充协议书》落款处的“广州新一代房地产咨询有限公司”印文与委托人提交的样本上的供比对同名印文是同一印章盖印形成等。华生中心于2017年4月17日作出粤华生司鉴中心[2017]文鉴字第063号《鉴定意见书》，其中内容为：四、分析说明，在相同的检验条件下，JC与YB1、YB2的荧光现象相近；JC与YB1、YB2的层析谱检出差异，反映了JC与YB1、YB2的盖印印油的种类不同。JC与YB1、YB2盖印的印油种类不同，不具备检验相对盖印时间的条件。五、鉴定意见，不能判断送检的《补充协议书》上甲方（盖章）处“广州新一代房地产咨询有限公司”印文（JC）与委托单位提供的样本印文（YB1、YB2）是否为同一时间形成等。一审法院认为，新一代公司与越洋锦都公司自愿签订的《大厦整体租赁及物业管理合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。虽然越洋锦都公司从2015年1月起未能向新一代公司足额交纳租金，但新一代公司与越洋锦都公司双方于2016年3月4日签订了《补充协议书》，约定新一代公司同意越洋锦都公司应拖欠的租金及2016年3月份以后的租金均按照原约定标准的五折执行，并放弃滞纳金，且就拖欠的租金新一代公司同意越洋锦都公司按照折后价在2019年3月31日前付清，如果越洋锦都公司未能在2019年3月31日前付清上述拖欠的租金，新一代公司有权取消上述优惠，并有权立即解除原租赁合同、收回物业。而该《补充协议书》经鉴定是由新一代公司盖章签订，且鉴定结果没有否定上述《补充协议书》是2016年3月4日形成。在此情况下，新一代公司请求解除上述《大厦整体租赁及物业管理合同书》，要求越洋锦都公司支付未缴租金及房屋使用费及违约金、越洋锦都公司立即返还租赁广州市越秀区麓景路黄田直街1、2号负一层及首层至七层物业中现空置的部分，其余有他人经营的收回经营管理权的诉讼请求理由不成立，故不予支持。另上述《补充协议书》约定：“甲方承诺就乙方的加建改造行为无条件给予提供协助”从该条款可以看出，新一代公司清楚越洋锦都公司的改造行为并给予协助，因此，新一代公司要求越洋锦都公司将车场6楼现用钢结构间隔的部分拆除，将上盖恢复为瓦顶的诉讼请求理由也不成立，故也不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，于2017年5月19日作出判决如下：驳回新一代公司的诉讼请求。本案受理费56859元，保全费5000元，鉴定费51620元，由新一代公司承担。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。二审过程中，新一代公司向本院提交了一份《司法鉴定申请书》，申请二审法院委托鉴定机构鉴定《补充协议书》中新一代公司的公章的形成时间和打印《补充协议书》内容的时间的先后顺序（朱墨时序）。二审庭审时，新一代公司向本院提交了一份2017年8月25日广州市越秀区人民政府登峰街道办事处出具的信访回复，拟证明越洋锦都公司未经新一代公司同意，擅自改建租赁房屋，损害房屋的结构，严重危害租赁房屋的安全，且经主管部门查处，仍未停止其违法行为。对于新一代公司二审提交的证据，越洋锦都公司与鲍兰平发表质证意见如下：对证据的真实性认可，关联性不予认可。首先，新一代公司一审的诉讼请求是要求解除合同、支付拖欠租金和违约金、返还标的物及承担诉讼费。新一代公司强调的内容是越洋锦都公司拖欠租金，同时提出了越洋锦都公司擅自装修改建的问题。对所谓违建问题在一审中双方没有争议，二审提出违建问题，超越了一审诉讼请求的范畴。如果违建是需要解决的法律的问题，需要另案诉请。其次，从政府回函可以看出，新一代公司实际向政府主动申报了调整规划，越洋锦都公司作为承租人进行改建装修。回函的后面记载的问题是落实装修过程是否超出了调整规划的范围，不能说明越洋锦都公司是擅自装修。最后，装修改建不是越洋锦都公司的擅自行为，越洋锦都公司装修不代表是擅自装修，大厦的整体承租，不是自用，而是改造成写字楼、新一代公司也在大厦办公，对越洋锦都公司的改造也是清楚的，其没有提出质疑。改造装修时，新一代公司要求越洋锦都公司买保险，保险的受益人是业主方，越洋锦都公司也是这样做的。至于框架问题，由执法部门落实，与本案无关。二审庭审后，越洋锦都公司向本院提交了一份案涉《补充协议书》签订过程的《情况说明》，据该说明记载：案涉《补充协议书》是由新一代公司与越洋锦都公司签订。签订时间为2016年3月4日，签订地点在越洋锦都公司办公室。签订当时，在场人员包括新一代公司法定代表人林榜昭、越洋锦都公司法定代表人鲍兰平以及股东林泽丰。新一代公司对此陈述称：该《情况说明》陈述的涉案《补充协议书》签约过程及签约人并非事实，并提交了一份2017年12月21日深圳市盐田区居上梅沙酒店开具的《住宿证明》，拟证明新一代公司法定代表人林榜昭在2016年3月3日至2016年3月6日居住该酒店。越洋锦都公司与鲍兰平对该证据发表质证意见如下：1、对该证据的真实性不予确认，因为无原件，无该酒店的主体资料，亦不能排除该证据是专门为本案事实所补作；2、对该证据的合法性不确认，是否入住酒店应以出具的发票以及该酒店录入的入住人员身份信息为准。因为酒店为特殊行业，按照公安机关的要求客人入住必须录入入住人员身份资料；3、由于对该证据的真实性、合法性不予确认，故对关联性也不确认。本院认为，新一代公司二审提交的广州市越秀区人民政府登峰街道办事处出具的信访回复，因与本案争议焦点没有关联性，故本院不予采纳。越洋锦都公司二审提交的涉案《补充协议书》签约过程的《情况说明》，该说明对签约时间、地点及在场人员等都有具体陈述。新一代公司虽对该《情况说明》予以否认，但未提供确实充分的证据予以反驳，其提供的林榜昭入住深圳市居上梅沙酒店证明，因缺乏入住登记原始记录和发票，不能证明入住事实。且深圳市与广州市距离不超过一天车程，并不能否定林榜昭于广州市签约的事实。故本院采信该《情况说明》，新一代公司应承担举证不能的不利后果。至于新一代公司二审申请对涉案《补充协议书》中新一代公司的公章的形成时间和打印《补充协议书》内容的时间的先后顺序（朱墨时序）进行鉴定，因其在一审中未提出该申请，二审再提出申请，已超过举证期限，故本院不予准许。新一代公司与越洋锦都公司签订的《大厦整体租赁及物业管理合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，一审法院对此认定正确，本院予以维持。本案的争议焦点是涉案《补充协议书》是否真实有效。《补充协议书》上没有新一代公司与越洋锦都公司双方法定代表人或其他工作人员的签名，但盖有双方公司的公章。经司法鉴定中心鉴定，该《补充协议书》上新一代公司的印章与新一代公司提交的样本上的供比对同名印文是同一印章盖印形成。新一代公司虽上诉主张《补充协议书》上新一代公司的印章是被伪造或偷盖，但未提供确实充分的证据予以证明。因此，对于新一代公司的该项上诉主张，本院不予采纳。在新一代公司没有确实充分的证据否认涉案《补充协议书》的真实性的情况下，新一代公司应按照《补充协议书》的约定履行权利义务。按照该《补充协议书》的约定，新一代公司与越洋锦都公司之间已就租赁纠纷达成一致，现新一代公司主张越洋锦都公司违约，要求解除合同及支付租金、使用费及违约金，并收回物业的主张，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。至于新一代公司主张越洋锦都公司违建，要求其拆除钢结构间隔的问题，因违建问题不属于人民法院处理范围，且新一代公司在补充协议书中已作处理，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，新一代公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56859元，由广州新一代房地产咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年十二月二十七日书记员  眭 翘李倩妤