江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏07民终4342号上诉人（原审被告）：张同楼，男，1976年12月21日生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：梁剑，江苏瑞宏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于邦国，男，1974年5月20日生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：赵世银，连云港市海州区云台法律服务所法律工作者。上诉人张同楼因与被上诉人于邦国房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2017）苏0722民初528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月2日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张同楼及其委托诉讼代理人梁剑、被上诉人于邦国及其委托诉讼代理人赵世银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张同楼上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人于邦国的一审诉讼请求；２.由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、错误认定于邦国向东海县牛山镇东蔡村民委员会（以下简称东蔡村）交纳2016年土地租金、享有2016年度的土地使用权。2015年12月18日于邦国向东蔡村交纳的6000元，是补交2013年至2015年三年的租金（涉案大排挡一条街全部土地租金），并没有交纳2016年的土地租金。上诉人于2015年12月16日与东蔡村签订《土地租赁协议》并交纳了土地租金500元，上诉人拥有2016年度（2015年11月16日至2016年11月15日）涉案土地的使用权。被上诉人于邦国与东蔡村签订的《土地租赁协议》租期自2010年1月1日至2010年12月31日止，被上诉人向东蔡村续交了2011年度、2012年度的土地租金，但自2013年起被上诉人于邦国连续三年没有续交土地租金，其与东蔡村2010年签订的《土地租赁协议》自然终止。东蔡村的《情况说明》只是说明《土地租赁协议》的用处，并没有证明《土地租赁协议》是虚假的。综上，一审法院认定涉案土地使用权在2016年度属于被上诉人于邦国的观点不成立。2、错误认定涉案房屋由被上诉人于邦国投资所建。租赁协议不能全面反映房屋建设时的真实情况，仅凭租赁协议就推定涉案临时建筑为被上诉人于邦国投资建设，失之偏颇。2009年涉案大排挡一条街进行改造，钢结构和顶棚做好后，原经营者与于邦国签订了两年租赁协议，交了2-3万元，后按城管的要求增建门脸，于邦国建成后又向各家收取了成本费。2013年以后，于邦国没有收取过租金，也没有向东蔡村交纳土地租金，直至2015年12月18日才补交2013-2015年三年的租金，但在此期间，于邦国继续向大排档新户收取租金。在大排档的经营过程中，除了钢结构的框架没有更换外，隔断和大棚的顶棚更换了多次，且都由经营户自己出资更换，经营过程中的水电改造也由经营户自己负责。大排档的顶棚更换数次、前后墙的封堵、门窗的安装以及水电的安装都由经营户投资、解决的，对于大排档原来的经营户不再收取2013年以后的租金，以上问题唯一的解释就是大排档大棚的投资者是原经营者，被上诉人于邦国只是大排档一条街的管理人。大排档经营者向于邦国交纳的“租金”实为管理费，是混合了大棚建造成本、土地使用租金、卫生费、城市管理费等在内的一个复合体。二、一审判决适用法律不当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）第五条的适用前提是违法建筑物的投资者或归属者明确无争议，本案大排挡建筑的投资者有争议，一审判决依据房屋租赁协议及上诉人交纳租金的事实推定大排挡房屋由被上诉人于邦国出资建造，并在此基础上适用《司法解释》第五条，存在不足。被上诉人应承担举证责任证明其对涉案房屋拥有产权，其系涉案房屋无争议的投资者。被上诉人于邦国答辩称：被上诉人2016年向东蔡村所交的6000元是2014、2015、2016三年的土地租金，每年2000元。上诉人交的500元所谓的土地租金，是用于当时的水电费、经营场所需要的材料，不是土地租金。上诉人否认房屋是被上诉人所建，与一审陈述自相矛盾。上诉人在一审中明确承认分四年每年交纳1万余元给被上诉人，如果该房屋不是被上诉人所建，那么上诉人所交的1万余元是何款。关于被上诉人认为上诉人房屋是违章建筑是错误的，被上诉人的大排档是经过当时东海县城管局批准建造的。上诉人的上诉意见均不属实。于邦国向一审法院起诉，请求判令：1、解除于邦国、张同楼之间的租赁协议；2、张同楼支付2016年度房屋租金16000元；3、张同楼承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2005年之前，有人在东海县实验小学经营大排档，后因城市规划，影响市容，由城管部门协调进行搬迁。2006年4月3日，东海县城市管理局（甲方）与案外人于某签订了《协议书》，约定：八一路预留地块的所有者是东蔡村和东海县牛山镇茅墩村民委员会（以下简称茅墩村），甲方于2006年4月3日与东蔡村、茅墩村委会签订《土地租赁协议》，期限一年即2006年4月5日至2007年4月4日，由甲方安排给乙方经营大排档，期限同上。若协议终止（期满或承建需要），乙方应在终止之日的10日内自行清除地块上的附着物和下水道等设施，甲方不予任何补偿，逾期不清除按日由乙方赔偿甲方人民币1000元。……。2007年4月4日，东蔡村、茅墩村作为甲方与乙方于某签订《土地租赁协议》将上述涉案土地租赁给乙方，期限为2007年4月4日至2008年4月3日。于邦国提供的一份《协议》，落款甲方为于某，乙方为于邦国，主要内容为甲方将排档一条街转让给乙方，税费由乙方负责、出租及收益归乙方等内容，没有写明期限。2009年、2010年，于邦国分别与东蔡村签订了《土地租赁协议》，涉案土地租赁给于邦国，租赁分别为一年，至2010年12月31日止，年租金1000元。2009年3月16日，于邦国（甲方）与陈某、毛某等二十二家大排档经营户（乙方）签订协议书，约定经甲方与牛山镇签订八一路预留地块，由甲方投资平整土地，建设钢结构房屋，建设后由甲方自主经营，租给经营户使用，租期为两年（2009年3月16日至2011年3月16日），租金按位置1.3万元至3万元不等，协议期满后，乙方有权优先续租，另签订协议（年租金3000-5000元）。2012年3月12日，于邦国、张同楼（甲、乙方）签订一份协议书，约定将房号7号租给乙方经营小吃，时间1年，租金16000元/年，合同期满后如乙方继续经营，双方不再另签协议。2013至2015年度，张同楼实际每年向于邦国缴纳1.2万元。2015年12月16日，东蔡村委会又与张同楼签订《土地租赁协议》，约定将现有利民小区东侧王庄巷西侧的土地，南至张同楼经营户南，北至经营户韩少华处，由北向南第8户，长12米，宽6米，租赁时间2015年11月16日至2016年11月15日，每年租金500元。当日，张同楼向东蔡村委会交纳租金500元。2015年12月18日，于邦国向东蔡村委会交纳6000元，村委会出具收据，补交了2014-2016年度的土地租金。涉案大排档房屋未办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。一审法院认为，涉案大排档房屋未办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，避免通过民事审判变向为违法建筑确权，对于房屋合法性及产权归属的认定，不属于民事受案范围。本案作为房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划手续的房屋，与承租人订立租赁合同无效，并不排斥法院受理房屋租赁合同纠纷。城管部门、于某、东蔡村及于邦国之间签订的相关协议，能够证实大排档土地的相关流转情况，其次，2009年3月16日，于邦国与原二十二家大排档经营户签订的租赁协议，能够证实涉案大排档房屋由于邦国出资建造，各家经营户支付的1.3至3万元不等款项，并非对房屋的出资，而是房屋前两年的租金，再次，于邦国、张同楼于2012年又重新签订的房屋租赁协议，张同楼并实际履行租赁合同，每年给付1.2万元租金，说明双方存在房屋租赁关系，印证了张同楼出资建造房屋的主体身份。根据法律规定，房屋租赁合同无效，应合同取得的房产，应当予以返还，房屋承租人支付房屋占有使用费用。于邦国请求解除租赁协议，因该租赁协议无效，一审法院不予支持。关于2016年度房屋租金，一审法院认为虽然合同约定年租金1.6万元，但双方也并未按该合同实际履行，另外于邦国所建房屋一直未取得相关建设规划审批手续，于邦国实际向东蔡村交纳的土地租金较低，一审法院酌定张同楼向于邦国支付2016年度房屋占有使用费10000元。关于2015年12月16日张同楼与东蔡村签订的土地租赁协议，因东蔡村委会之前没有与于邦国解除土地租赁协议，并对地上大排档房屋进行处理，事后又收取了于邦国2016年度的土地租金，村委会在诉讼过程中也向一审法院出具相关证明，故对于张同楼关于于邦国没有土地使用权的抗辩，一审法院不予采纳。综上，一审法院遂依据《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第二条、第五条的规定，判决：一、张同楼于判决生效后十日内支付于邦国2016年度房屋占有使用费10000元；二、驳回于邦国其他的诉讼请求。一审案件受理费100元，由张同楼负担（于邦国已预交，张同楼在给付上述款项时一并给付于邦国）。本院二审期间经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。上诉人张同楼二审期间提交以下证据：1.低压供用电合同及申请表。证明2016年张同楼与东海县供电公司签订了低压供电合同，涉案临时建筑物的用电人是张同楼，临时建筑物的所有权人是张同楼。2.东海县城管局的责令改正通知书一份，证明临时建筑物的所有权人是张同楼。被上诉人于邦国的质证意见为：对证据1没有异议，可以印证2017年2月13日东蔡村出具的证明，说明上诉人从东蔡村取得的情况说明和所交的500元土地租金是为了办理水电开户。对证据2真实性没有异议，大排档确实属于违建，但系经过城管局批准建设的。上诉人不能以违章建筑就拒交租金，上诉人应该交纳房屋占用费。被上诉人于邦国二审期间提交以下证据：1.2017年2月13日东蔡村情况说明，证明2015年上诉人交的500元土地租金只是形式上的，目的是为了办理水电开户。2.江苏东海天工建设有限公司出具的证明，证明八一路大排档及下水道工程是该公司项目经理于某负责施工，该工程于2016年4月3日竣工，工程由县城管局及茅墩村、东蔡村验收合格。该工程由项目经理于某负责建造，后于某将该大排档转给于邦国，从而证明于邦国享有八一路大排档产权。3.两份协议书，证明涉案房屋前期的承租人是时青支与王春军。上诉人张同楼的质证意见为：对证据1真实性没有异议，对证明目的有异议。情况说明中所述的为葛某等六户开具的经营场所产权证明，是指东蔡村曾经为葛某出具的经营场所产权证明，载明房屋产权属于东蔡村所有，但该证明不是涉及到土地租赁协议。情况说明所述的所交土地租金租期为一年，可以证明涉案土地使用权确实归为葛某、张同楼等人。对证据2有异议，是虚假的，是2006年而不是2016年开具的，不能证明被上诉人的证明目的。该份证明即使是真实的，也只能证明工程的施工人，而不能证明工程的投资人。证明所涉及的工程是大排档前期工程，与本案无关，本案涉及的是2010年以后的事情。对证据3，上诉人之前的承租人姓姜，不是协议中的两家。本院二审期间经审理查明，一审法院查明于邦国与东蔡村签订的《土地租赁协议》约定租金每年1000元，该事实有误，该租赁协议约定的租金为每年2000元。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，从城管部门、于某、东蔡村之间的协议表明于某对涉案工程进行了前期建设，2008年5月22日于某将其施工建设的涉案建筑基础工程转让给于邦国，于邦国继续建设了钢结构等部分，于邦国主张其后又按2010年9月8日东海县城市管理局向其发送的整改通知要求对涉案建筑进行了升级改造，张同楼在庭审中亦认可钢结构是于邦国所建，可以认定于邦国对排挡一条街进行了投资建设，依法享有涉案建筑物的使用权。张同楼虽声称其在承租涉案房屋时向其上一家的承租户交过4万元的投资款,在承租期间更换了大棚顶、隔断、卷帘门等设施,对涉案建筑进行了投资建，于邦国对此不予认可，张同楼亦未提供证据予以证明，本院对此不予采纳。张同楼于2012年3月12日与于邦国签订租赁协议，且其已经在承租期间向于邦国多次交纳了房租。张同楼提供的低压供用电合同及申请表、东海县城管局的责令整改通知书，不能证明张同楼是涉案建筑的投资者。综合以上事实，上诉人张同楼主张于邦国不是涉案建筑的投资者的上诉理由不能成立，本院对此不予采纳。因涉案房屋未取得合法的建设手续，双方签订的租赁协议无效，但是作为投资者的于邦国有权要求承租人张同楼参照合同约定支付房屋的占有使用费，一审判决酌定张同楼向于邦国支付2016年度房屋占有使用费1万元，并无不当，本院对此予以确认。关于涉案土地使用权问题。于邦国一审期间提交的东蔡村村民委会2017年6月12日出具的证明，载明“2006年4月至2008年底租给于某使用，2009年元月至2016年租赁给于邦国使用，租赁费用已全部付清”，于邦国一审期间提交的结算凭证，证明其已缴纳了2014－2016年度的土地租金。因此，于邦国依法享有涉案土地的2016年的土地使用权。张同楼一审期间提交其与东蔡村签订的土地租赁协议和交纳500元土地租金的凭证，证明其享有涉案土地2016年度的使用权，本院认为，东蔡村于2015年11月16日出具给葛圆的经营场所产权证明和2017年2月13日出具的情况说明可以证明东蔡村对涉案建筑物不享有权利。即使东蔡村与张同楼之间的土地租赁合同关系属实，也仅仅涉及到土地，不涉及到地上建筑物。在东蔡村未与于邦国解除土地租赁关系并收回土地的情况下，东蔡村与张同楼签订土地租赁协议并收取租金，对此，张同楼可另行向东蔡村村民委员会主张权利，不属于本案审查范围，张同楼不能以其与东蔡村有土地租赁合同为由拒交涉案建筑物的占有使用费。关于上诉人主张的一审法院法律适用不当问题，一审法院在依法认定涉案房屋为于邦国投资建设的基础上适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并无不当，对该上诉理由本院不予采纳。综上所述，张同楼的上诉请求及理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人张同楼负担。本判决为终审判决。审 判 长  乙 斌审 判 员  王抒彦审 判 员  万子榕二〇一七年十二月二十日法官助理  韩增丽书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在一审法院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。