广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0109民初1612号原告：吴奚蒙，男，1994年5月14日出生，壮族，住南宁市青秀区。委托诉讼代理人：黄雪，女，广西佳宾律师事务所律师。被告:广西金川阳光城实业有限公司，住所地南宁市邕宁区银峰路36号水产畜牧培训中心大楼四楼36-82号房，统一社会信用代码91450000569069053X。法定代表人：黄小达，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵荣蓉，女，广西欣和律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾培华，女，广西欣和律师事务所律师。原告吴奚蒙与被告广西金川阳光城实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月30日受理后，依法由审判员曾春蝶独任审判，分别于2017年12月14日、2017年12月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄雪，被告的委托诉讼代理人赵荣蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告继续履行合同约定的交房义务；二、被告向原告支付逾期交房违约金（计算方式：自2015年10月31日起计算至被告向原告交付合格房屋之日止);三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月30日，以原告为买受人，以被告为出卖人，双方签订了《南宁市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于南宁市邕宁区，房屋总价为2698999元；还约定被告应于2015年10月30日前向原告交付本合同约定的商品房，被告逾期不超过360日交付的，自2015年10月30日起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同在履行过程中发生争议的，由项目所在地人民法院管辖。双方签订的《南宁市商品房买卖合同》补充协议还约定：本补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准。九、对房屋交付的补充约定：6、双方确认：如出卖人逾期交房的，出卖人应自本合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之前一日止、按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约支付购房款2698999元，被告至今尚未向原告交付符合合同约定的房屋。被告的行为构成了违约，应按照双方合同的约定向原告支付违约金，继续履行合同。综上，请求人民法院支持上述诉讼请求。原告提供的证据有：1.《南宁市商品房买卖合同》；2.《南宁市商品房买卖合同补充协议》；3.收据2份、中国银行借款借据；4.《关于阳光·翡丽湾项目部分业主来访反映开发商违法违规问题的答复》；5.手机号码158××××8555短信查询单。被告辩称：1、本案房屋已经交房；2、原告要求逾期违约金没有事实和法律依据，该房屋的约定交房标准是五方验收。2015年10月26日，房屋通过了五方验收，且被告已经向原告发送了收房通知，原告也办理了收房手续；3、原告与被告签订了收房协议，在收房协议中被告愿意给业主一定补偿，并约定签订收房协议后原告不能再主张逾期交房责任；4、即便法庭认定房屋符合交付条件的时间不是2015年10月26日，但房屋交付不是以被告与原告实际办理交房手续为标准的，只要房屋达到交付条件就可以交房。按照补充协议，原告属于逾期收房，应该承担逾期收房责任。诉讼费也不应由被告承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告提供的证据有：第一组证据商品房预售许可证；第二组证据借款借据；第三组证据《关于做好2014年“两会一节一赛”期间市区在建工地停工的通知》（南建质安[2014]118号）、《关于印发南宁市城乡建设委员会2014年打击工地乱象暨扬尘污染治理工作要点的通知》（南建质安[2014]20号）、《南宁市城乡建设委员会关于做好2015年“两会一节”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》（南建质安[2015]108号）、《地球大气探测资料卡》（大雨、暴雨天气）、《地球大气探测资料卡》（高温天气）、台风天气的发布信息、邕宁供电公司蒲庙供电所出具的停电证明；第四组证据《建设工程质量竣工验收意见书》；第五组证据1《建设工程质量竣工验收意见书》、EMS邮寄回单、EMS邮寄送达证明、房屋交付确认通知函；证据2催告收房短信、协调会议纪要（文字、录音）、《钥匙借用／归还登记表》、证人蒋某、王某、陈某证言、协助调查函（回执）；第六组证据《协议书》、入伙流程单、短信（催告领取购物卡）；第七组证据竣工验收备案表。本案的争议焦点为：被告是否履行了交房义务？原告主张违约金有何事实和法律依据？经庭审举证、质证，原告提交的证据1、2、3、4，被告提交的第一组证据、第五组证据1、第六组及第七组证据真实合法有效，与本案有关联性，可以作为本案定案依据。原告提交的证据5是打印件，且不具有关联性，因此本院不予采纳；被告提交的第二、三组证据及第五组证据2不具有关联性，第四组证据不具有合法性，因此本院不予采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2014年8月30日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《南宁市商品房买卖合同》及附件7《合同补充协议》，约定：原告购买被告开发建设的南宁市邕宁区屋，总价为2698999元。2014年11月24日，原告已经向被告付清购房款。双方在《南宁市商品房买卖合同》第九条对交付期限及交付条件约定如下：出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，但因客观原因无法及时告知的除外；不可抗力包括但不限于：战争、军事行动、罢工、政府禁止令等社会原因及地震、水灾、火灾、冰灾、台风、高温、干旱、流动疾病等自然原因，以及其他不可抗力原因。2.因国家有关法律、法规、政策改变或者政府限制性行为而导致工期延误的；3.政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期的；4.非因出卖人原因一周内停水停电超过8个小时或者大雨、暴雨导致工期受影响的；5.买受人以该商品房担保贷款和公积金贷款的方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款发放给出卖人时，出卖人有权延期交房。双方在《南宁市商品房买卖合同》第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定如下：除合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过360日，自本合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过360日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方在《合同补充协议》中约定：双方确认，如出卖人逾期交房，除非双方另行协商达成一致的本合同继续履行；但出卖人应自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之前一日止、按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。双方在《南宁市商品房买卖合同》第十二条对房屋交接的约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方对延期交房的责任及产生的相关费用约定如下：……买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付的责任，自交房通知书规定的交付期限届满之日起，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用即转由买受人承担；因此造成出卖人损失或给出卖人增加的其他费用，也应由买受人承担。双方在《合同补充协议》第十八条对于通知送达的约定为：买受人的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准，买受人变更有效送达地址，未按约定通知出卖人的，出卖人按照原地址送达的视为向买受人送达了相关文件。双方确认，所有通知均应采用书面形式，即传真、邮寄信件、专递信件或手递材料。书面文件以邮寄方式送达的，信件发出后第7日为送达日；以专递方式送达的，信件发出后第3日为送达日。双方在《合同补充协议》中约定：本补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，则以本补充协议的约定为准。2015年10月26日，被告自行组织施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位进行五方验收，并于当天作出《建设工程质量竣工验收意见书》。2015年11月20日，广西南宁五象新区规划建设管理委员会出具《关于阳光·翡丽湾项目部分业主举报开发商违法违规行为的回复》。2015年12月14日，广西南宁五象新区规划建设管理委员会作出《关于阳光城·翡丽湾项目北区一期购房业主举报相关问题处理情况的反馈》。上述两份文件主要内容：2015年10月26日被告作出的五方验收是在不具备验收条件及未通知监督机构到场监督的情况下作出的，广西南宁五象新区建设工程质量安全监督站向被告下达了《责令重新组织竣工验收的通知》，通知明确指出阳光城·翡丽湾项目一期工程未按设计图纸内容完成施工，责令被告立即改正，完成设计图纸内容，对质量问题整改完成后，才能按照相关规定重新组织竣工验收，在重新组织竣工验收前，不得擅自交付使用。之后，被告作出整改方案并进行整改。被告整改期间，广西南宁五象新区规划建设管理委员会于2016年1月22日出具《关于阳光·翡丽湾项目部分业主来访反映开发商违法违规问题的答复》，就案涉项目部分业主提出的整改进度等问题进行答复。2016年7月22日，被告再次组织五方验收并验收合格。广西五象新区建设工程质量安全监督站对讼争房屋此次验收进行备案。2017年5月28日，被告通过EMS邮政快递将《房屋交付确认通知函》按原告在《南宁市商品房买卖合同》中提供的地址邮寄给原告，该函通知原告务必于2017年6月10日前至翡丽湾销售大厅旁物业管理处办理房屋交付手续。2017年5月31日，该通知函由原告本人签收。2017年7月17日，原告与被告（被告由职工范震宙代签、未加盖公司公章）签订《协议书》，主要内容：(1)本合同签订后60日内，被告补偿原告5年物业管理费和车位管理费（2015年11月1日至2020年10月31日）及2万元整代金券（苏宁储值卡）。（2）本协议签订后10日内，原告办理完成该房屋交付手续。（3）本协议签订后，原告同意，不可撤回地放弃其根据《南宁市商品房买卖合同》约定所享有的追究被告逾期交房违约责任（如有）的权利，放弃向被告主张逾期交房违约金或其他逾期交房违约责任，但被告不按本协议约定履行的除外。如果被告不按本协议约定履行，则原告可以按《南宁市商品房买卖合同》约定追究被告违约责任。（4）因履行本协议而产生的一切争议，各方应首先通过友好协商的方式解决；如不能通过协商解决的，任何一方有权向本协议签订地人民法院起诉。（5）本协议一式两份，原、被告双方各执一份，经双方签字盖章后生效。同日，原告接收了房屋。庭审中，被告明确追认其职工范震宙签署该《协议书》对被告的效力。本院认为：原告与被告均有缔约能力，双方签订的《南宁市商品房买卖合同》及附件7《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方在合同中对交付房屋的条件约定为五方签字单体验收合格，该约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。根据双方对房屋交接的约定，被告在房屋达到交付使用条件后，应当书面通知原告办理交付手续。被告于2017年5月28日通过EMS邮政快递将《房屋交付确认通知函》按约定地址邮寄给原告，该函通知原告务必于2017年6月10日前至翡丽湾销售大厅旁物业管理处办理房屋交付手续。2017年5月31日，该通知函由原告本人签收。后，原告于2017年7月17日与被告（被告由职工范震宙代签、未加盖公司公章）签订《协议书》并接收了房屋。至此，在房屋达到交付使用条件后，被告已经完成了书面通知原告收房及交付房屋的义务。因此，原告主张被告继续履行合同约定的交房义务，没有依据，本院不予支持。因被告当庭明确追认其职工范震宙签署《协议书》对被告的效力，故2017年7月17日原告与被告签订的《协议书》，视为双方对2017年7月17日前被告逾期交房的违约责任进行重新约定，该《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方关于逾期交房违约责任应按该《协议书》履行。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，并非当然无效。原告主张上述《协议书》系被告提供的格式条款，且作了免除被告责任的约定，对原告无效。但原告并没有提交证据证明该《协议书》具有合同法第四十条规定的情形，也没有证据证明被告不按该《协议书》履行，而且被告当庭明确表达了继续履行该《协议书》的意愿，因此原告主张该《协议书》已经无效、不应继续履行，本院不予支持。原告主张上述《协议书》是附条件生效的、被告须在该《协议书》约定的期限内将约定的物业费、车位管理费以现金方式交付原告，但原告的该项主张不符合该《协议书》关于生效条件的约定，双方在该《协议书》中也未对物业费、车位管理费的交付方式进行具体约定，且目前尚未进行补充约定；原告也没有证据证明被告不按该《协议书》履行，而且被告当庭明确表达了继续履行该《协议书》的意愿，表示已经和物业公司结算该《协议书》约定的物业费、车位管理费；原告也没有证据证实其已另行向物业公司交纳该《协议书》所涉的物业费、车位管理费。因此，本院对原告上述主张不予支持。综上所述，原告的诉讼请求没有依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：驳回原告吴奚蒙全部诉讼请求。案件受理费3172元（已按适用简易程序审理案件的收费规定减半收取，原告已预交），全部由原告吴奚蒙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20010201040000228。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  曾春蝶二〇一七年十二月二十八日书记员  王 琳