福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0103民初2528号原告：福建东百物业管理有限公司，住所地福建省福州市八一七北路84号，统一社会信用代码91350100154438742D。法定代表人：ＸＸ，总经理。委托诉讼代理人：蔡文明，女，系福建东百物业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：陈婷，女，系福建东百物业管理有限公司职员。被告：福建恒美佳贸易有限公司，住所地福建省福州市西洪路西洪小区1#、2#一层，统一社会信用代码913501005792889542。法定代表人：谢云松。原告福建东百物业管理有限公司（以下简称东百物业公司）与被告福建恒美佳贸易有限公司（以下简称恒美佳公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东百物业公司的委托诉讼代理人蔡文明到庭参加诉讼，被告恒美佳公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东百物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2015年4月1日起至2015年8月19日止所拖欠的物业管理费11404.5元，并按逾期付款金额的日万分之七向原告支付自2015年4月11日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金，暂计至2017年5月10日为5628.5元，两项共计17033元；2.判令被告立即向原告支付自2015年5月1日起至2015年7月30日止所拖欠的水电费共计2678.5元，并按逾期付款金额的日万分之七向原告支付自2015年5月11日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金，暂计至2017年5月10日为1314元，两项共计3992.5元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月，原、被告双方签订了《物业服务合同》，约定：被告承租位于XX店铺，原告为被告在该租赁场地提供物业服务；物业管理费按每月2461.4元计，被告应于计费之日起五日内向原告缴纳第一个月费用，以后每月费用被告应于每月十日前足额交清；水费按月均水价另加10%损耗计费，电费按每度1.35元计，被告应在收到原告的缴费通知书三日内向原告缴纳；被告逾期支付本合同约定款项的，每逾期一日，被告应按未付款项总额的千分之三向原告支付违约金；如因被告原因导致《房屋租赁合同》提前终止的，本合同亦予以终止；原告有权没收被告缴纳的履约保证金；双方因合同履行发生争议的，可向物业所在地人民法院提起诉讼。但被告自2015年4月起开始欠缴物业合同项下的款项，经原告工作人员多次催款仍拒不缴清欠款。因被告拖欠租金等违约行为，福建东百元洪购物广场有限公司于2015年8月19日向其送达解除租赁合同的通知书，原、被告之间的《物业服务合同》因此提前终止。在合同终止后，被告仍不补缴欠款，原告委托律师于2016年6月15日向其寄送《关于要求立即缴纳房屋租金、物业服务费及违约金的律师函》，但被告至今仍未补缴欠款。原告认为，被告拒不支付拖欠的物业费、水电费的行为已构成根本违约，严重侵害原告的合法权益，原告有权根据双方物业合同的约定，要求被告支付拖欠的物业费等费用及相应违约金。为此，原告诉至法院，要求判如所请。被告恒美佳公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告恒美佳公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，且未提交答辩状，视为自愿放弃质证及抗辩权利，上述证据的形式真实性在本案中本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月，原告东百物业公司（甲方、物业管理人）与被告恒美佳公司（乙方、商铺使用人）签订《物业服务合同书》，合同主要约定：1、甲方为乙方承租的坐落福州市台江区XX店铺（建筑面积79.4平方米，其中套内面积为54平方米，公共分摊面积25.4平方米）提供物业服务；2、综合物业管理费按每月每平方米31元计，每月合计为2461.4元。乙方应于计费日（2013年9月20日）起五日内向甲方缴纳第一个月综合物业管理费，以后每月费用乙方应于每月10日前足额交清。综合物业管理费及其他应由乙方支付的费用，除另有约定外，均按本物业的建筑面积计价；3、乙方独立计量并承担租赁范围内发生的水、电、煤气等费用。水费按月均水价另加10%损耗计费，电费按每度1.35元计，由甲方代收代缴；甲方负责安装独立的水、电表，具体水电费以甲方提供的数据为准，按实计价，若乙方有异议的，双方可另行核实，但乙方必须在收到甲方的缴费通知书三日内提出，否则视为乙方认可甲方提供的数据及费用；乙方应在收到甲方的缴费通知书三日内向甲方缴纳，合同期内乙方不得以任何理由拖延交纳该项费用；4、乙方应于进场或经营中进行装修前向甲方缴纳押金人民币5000元，如乙方及其所雇佣之装修人员违反甲方制定的物业管理规章中有关装修工程之规定，甲方有权视情况没收该押金，如乙方装修时对物业有任何损坏，甲方将从该押金中扣除乙方应承担的赔偿费用，该押金将在乙方装饰、装修工程竣工，经甲方验收合格后七天内无息返还；5、乙方应在签订本合同之日，向甲方支付三个月综合物业管理费作为履约保证金，共计人民币7384.2元。若乙方未能按照本协议约定向甲方支付综合物业管理费、其他费用或违约金，以及违反甲方制定的各项规章制度导致罚款、赔偿金及维修费用，甲方有权以全部或部分履约保证金冲抵乙方应交费用。履约保证金不足以冲抵前述费用的，甲方有权向乙方追索。履约保证金冲抵后，乙方应在接到甲方书面通知后5日内将履约保证金补足，否则按照本协议第七条有关约定承担违约责任。本协议终止后，若乙方完全履行本协议规定的义务，甲方应在30日内将履约保证金余额（如有）无息退还乙方；6、甲方有权对乙方及乙方聘用人员和顾客违反物业管理法规政策、甲方制定的各项规章制度（包括本物业相关的管理规定）及本协议的行为进行处理，包括但不限于责令停止违法违规行为，要求乙方承担赔偿责任。对不按时足额缴纳有关费用或拒不改正违章行为者，有权依法中止或停止提供物业服务（包括但不限于公共秩序维护、保洁、空调、货品出入、照明、停车、供水、停止乙方商业经营、关闭乙方营业场等），并采取符合本协议约定的催缴催改措施；7、本合同因下列原因而自动终止：（1）双方协商一致终止本合同；（2）《房屋租赁合同》期满；（3）《房屋租赁合同》因任何原因提前解除的。本合同终止后，双方应结清本合同项下的相关费用。若因乙方原因导致《房屋租赁合同》提前解除而使本合同自动终止的，乙方还应按本合同第八条第3款约定承担违约责任；8、乙方逾期支付本合同约定款项的，每逾期一日，乙方须按未付款总额的千分之三向甲方支付违约金；超过十五天（含十五天）仍未足额支付费用及违约金的，甲方有权提前解除合同；9、因上述原因导致本合同解除的，甲方有权没收乙方缴纳的履约保证金，且要求乙方赔偿因此给甲方造成的损失；10、甲方因追索债权支出的诉讼费、律师费、差旅费等费用均由乙方承担；11、甲乙双方之通知、信函收件之地址以本合同所载之通讯地址为准，如一方有变更应书面通知相对方。因本合同履行双方发出的任何通知、要求或答复等应以书面形式送达对方。直接送达需经收件人签字确认；挂号信、快递等形式送达，需按照约定的地址、联系人送达对方，送达文件一经寄出，即视为已经送达，不以收件人是否签收为条件。甲方联系人：李莉，乙方联系人：庄铭利，通信地址：福州市鼓楼区XX小区XX层；12、本合同有效期自2013年9月20日起至2016年9月19日止。上述合同还约定其他事项。合同签订后，被告恒美佳公司依约向原告支付了装修押金5000元、履约保证金7384.2元。2015年8月18日，福建东百元洪购物广场有限公司分别向“庄铭利”位于“福建省晋江市XX号”的地址以及向“谢云松”位于“福州市XX小区XX室”寄送《解除合同通知》，通知部分内容为：“……我司正式通知贵司：一、解除贵司于2013年9月20日与我司签订的《租赁合同》；二、我方有权没收你方履约保证金共计66934.2元；三、请贵司在本通知送达之日起三日内付清欠我司全部租金及费用共计人民币91940.2元（截止2015年8月25日），并将租赁场所清理完毕并交还我司；否则，我司有权依据合同约定收取场地占用费，同时我司亦可单方面进行强制性清场。……2015年8月17日”上述两份邮件分别被“庄铭利”以及案外人签收。2016年6月16日，原告委托福建拓维律师事务所向“庄铭利”位于“福州市鼓楼区XX小区XX层”的地址寄出《关于要求立即缴纳房屋租金、物业服务费及违约金的律师函》，律师函部分内容为：“……贵司同意由东百物业提供物业服务，并缴纳物业服务费。物业服务费包括综合物业管理费和水电费等……，其中，每月应缴纳综合物业管理费2461.4元，公共事业费中水费按月均水价另加10%的损耗计费，电费按每度1.35元计。……贵司至今仍拖欠支付2015年6月、7月租金、2015年4月至9月的综合物业管理费及2015年3月至8月的水电费。截止至2016年5月，贵司已欠缴租金40405元，欠缴物业服务费14446.31（其中综合物业管理费用9845.6元，水电费4600.71元）。东百元洪、东百物业已于2015年7月30日按照《房屋租赁合同书》、《物业服务合同书》的约定，向贵司寄发了解除合同通知书。……贵司与东百元洪签署的《房屋租赁合同书》、与东百物业签署的《物业服务合同书》均已解除，贵司此前根据《房屋租赁合同书》缴纳的履约保证金59550元和根据《物业服务合同书》缴纳的履约保证金7384.2元，均因贵司违约导致合同解除而不再返还。……同时，贵司还应在收到本律师函五日内向东百物业支付以下款项：1、综合物业管理费用9845.6元；2、水电费4600.71元；3、物业费滞纳金10795.7元（暂计至2016年5月25日）；4、水电费滞纳金5013.52元（暂计至2016年5月25日）……二〇一六年六月十五日”。该邮件因“迁搬新址不明”而被退回。诉讼中，原告东百物业公司陈述，被告恒美佳公司自2015年4月起拖欠物业管理费、水电费，已构成违约，原告有权没收被告恒美佳公司的履约保证金7384.2元，不予退还。本院认为，原、被告签订的《物业服务合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均需依约履行。依据《物业服务合同书》约定，被告作为XX商铺使用人，已实际享受了原告东百物业公司提供的物业管理服务，应当向原告支付综合物业管理费、水电费等费用。诉讼中，被告恒美佳公司没有应诉答辩，也没有就其支付综合物业管理费、水电费的情况进行举证，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，被告应当对其支付综合物业管理费、水电费的事实承担举证不能的法律后果，本院对原告主张被告拖欠2015年4月1日至2015年8月19日期间的综合物业管理费以及2015年5月1日至2015年7月30日期间的水电费的事实予以采信。据此，本院认定被告恒美佳公司应向原告支付2015年4月1日至2015年8月19日期间的综合物业管理费11354.2元(2461.4元/月×4个月+2461.4元/月÷31天×19天)（注：2015年8月共计31天）、水电费2678.5元（908.6元+905.9元+864元），原告关于物业管理费的诉请，超出本院上述确认部分，本院不予支持。根据《物业费服务合同书》第八条第2款的规定，被告逾期支付本合同约定款项的，每逾期一日，须按未付款总额的千分之三的标准向原告支付违约金。现被告逾期支付上述费用，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告所负的为金钱给付义务，逾期付款给原告造成的损失应为利息损失，原合同约定的日千分之三的违约金标准过高，原告自愿将其调低为日万分之七，已臻于合理，本院对此计算标准予以照准。根据《物业服务合同书》第三条的约定，物业管理费“应于每月10日前足额交清”，因此，被告逾期支付物业管理费的违约金应以各月所欠金额为基数，按照日万分之七的标准，自每月的11日起，逐笔累计算至被告实际付清费用之日止。关于原告诉请被告支付逾期支付水电费违约金的请求，本院认为：第一，《物业服务合同书》中对于每月缴纳水电费的具体日期没有进行约定，只是约定收到缴费通知书三日内向原告缴纳，但原告没有举证证明被告收到水电缴费通知书的具体时间，违约金计算起点难以界定。第二、被告已经支付履约期间大部分的水电费用，且有预交合同约定的履约保证金，未给原告造成太大的实际损失。基于上述考虑，以及被告确实存在欠缴水电费用的事实，本院酌情判定被告逾期支付水电费用的违约金均自2015年8月20日（原告解除通知送达次日）起算，以所欠数额2678.5元为基数，按照日万分之七的标准计算至付清之日止。《物业费服务合同书》第三条第5款的约定，装修押金在被告装饰、装修工程竣工，经验收合格后七天内无息退还。而原告在被告营业期间内并未对讼争商铺装饰装修工程提出异议，故该项装修押金5000元依约应当由原告向被告无息退还。基于被告欠费的实际情况，为减轻诉累，本院认为该装修押金应用于冲抵上述欠费。综上，原告诉请超出本院上述确认部分，本院不予支持。被告恒美佳公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃举证、质证、辩论等诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告福建恒美佳贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建东百物业管理有限公司支付2015年4月1日至2015年8月19日止的物业服务费11354.2元；二、被告福建恒美佳贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建东百物业管理有限公司缴纳逾期支付物业服务费的违约金{违约金以各月应缴费用为基数（其中2015年4月1日至2015年7月31日应缴费用均为2461.4元/月，2015年8月1日至2015年8月19日应缴费用为1508.6元），按照日万分之七的标准，分别从欠费当月11日起（即逾期缴纳2015年4月1日至2015年4月30日期间物业服务费的违约金，从2015年4月11日起计算，依此类推）计算至实际付清该月物业服务费之日止，被告已缴纳的装修押金5000元用于抵扣上述款项}；三、被告福建恒美佳贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建东百物业管理有限公司支付2015年5月1日至7月30日水电费用2678.5元及逾期支付水电费违约金（违约金以2678.5元为基数，自2015年8月20日起，按照日万分之七的标准，计算至实际付清之日止）；四、驳回原告福建东百物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费326元，由原告福建东百物业管理有限公司负担50元，由被告福建恒美佳贸易有限公司负担276元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  董 清人民陪审员  何汉杰人民陪审员  林志艳二〇一七年十二月六日书 记 员  马艳珍附：一、本判决书所适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。