太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋01民���3714号上诉人（原审原告）：陈志民，男，一九八一年二月十五日出生，蒙古族，个体，户籍所在地辽宁省西丰县，住山西省太原市。委托诉讼代理人：王双喜，山西汇杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：太原富力城房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区胜利东街7号富力中心21层至22层。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：张洁，山西华炬律师事务所律师。上诉人陈志民因与被上诉人太原富力城房地产开发有限公司（以下简称富力城房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2017）晋0107民初1377号��事判决，向本院提起上诉。本院于二〇一七年九月十九日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈志民的委托诉讼代理人王双喜、被上诉人富力城房地产公司的委托诉讼代理人张洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈志民上诉请求:1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回一审法院重审；2、依法判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，本案涉案《商品房买卖合同》虽未对小区配建黄冈中学进行约定，但是被上诉人面向社会公众发布的商品房销售广告及宣传资料中有关在小区内配建黄冈中学的说明和允诺具体确定，对于购房合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，该说明和允诺虽未载入购房合同，也应当视为合同的内容，被上诉人违反了该约定，依法应当承担违约责任。一审法院认为”原、被告签订的《商品房买卖合同》未对小区配建学校进行约定，原告要求被告承担违约责任证据不足”明显属于认定事实错误。双方签订的购房合同第十四条约定有配套公建（包含配建学校）的内容，只是没有具体约定配建哪所学校，但被上诉人在其销售广告和宣传资料中对于小区配建黄冈中学的说明和允诺确是具体确定的（这一点被上诉人在一审庭审中也进行了自认）；上诉人之所以起诉被上诉人也是认为被上诉人的上述广告宣传行为构成合同内容，被上诉人之后违反该合同内容未能在小区配建黄冈中学，因此其应承担违约责任。然而，一审法院却未对本案客观事实进行全面认定，对于被上诉人关于小区配建黄冈学校的广告宣传行为是否属于要约（合同内容）及其后未��约配建黄冈中学是否系因政府原因（不可抗力）造成的事实只字未提，仅仅错误笼统的认定购房合同中没有约定小区配建学校这一事实。二、一审判决适用法律错误，本案争议焦点所涉及适用的法律规范系《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，然而一审法院并未结合案件事实就本案纠纷适用该条规定的相关问题进行具体阐述。1、本案争议焦点是被上诉人是否存在违约行为及是否应当承担违约责任，具体体现为被上诉人关于小区配建黄冈中学的广告宣传行为是否构成要约（合同内容）及其后被上诉人未如约配建黄冈中学的违约行为是否系因政府原因（不可抗力）造成。2、上诉人起诉被上诉人支付违约金所依据的法律条文是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：”商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。然而，一审法院未结合案件的客观事实就上述法律规定的适用问题阐述理由，反而错误的适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定以证据不足为由驳回了上诉人的一审诉讼请求。三、一审判决过于简单片面，未围绕案件的实质争议焦点全面客观的阐述裁判理由。1、结合上诉人的一审诉请、事实理由及被上诉人的答辩意见可以看出，双方争议焦点为：被上诉人关于小区配建黄冈中学的广告宣传行为是否构成要约及其后被上诉人未如约配��黄冈中学的违约行为是否系政府原因造成。然而，一审法院在判决书裁判理由部分并未围绕上述争议焦点进行详细阐述，反而自相矛盾的认为由于合同中没有约定配建学校，所以被上诉人承担违约责任证据不足。2、本案如果双方签订的购房合同中明确约定有配建黄冈中学的内容，上诉人就没有必要搜集举证被上诉人允诺配建黄冈中学的销售广告和宣传资料了，只需提供购房合同作为证据即可，案件的争议也就十分简单明了，法院裁判也相对容易了许多；恰恰是由于购房合同中没有关于配建黄冈中学的具体约定，而被上诉人在向上诉人出售房屋的过程中却以广告形式承诺配建黄冈中学，上诉人方才依据与上述情形相适应的法律规定依法起诉的。四、本案现有证据足以证明被上诉人履行合同义务不符合要约约定，依法应当承担违约责任。被上诉人在销售富力华庭小区��品房的数年时间中均宣传配建黄冈中学，后其于二〇一六年六月二日向上诉人及全体业主发出通知，告知上诉人小区无法配建黄冈中学，并承诺配建五育中学，保证该五育中学于同年九月开学，然而时至今日，上述两所中学均未配建。此外，被上诉人承诺配建的幼儿园也一直未见开学。被上诉人的行为已经构成双重（多重）违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，被上诉人应当向上诉人承担违约责任。五、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十四条中所约定的配套公建包含有教育类公用建筑（学校），原告主张被上诉人承担的违约金存在一定的合同依据。1、配套公建全称为住宅小区配套公共建筑，是指开发商国家及地方有关规定在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑，一般包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他八类公用建筑。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条规定中明确了两个概念：一个是基础设施，一个配套公建。无论从房地产开发实践来说，还是从概念定义来说，配套公建均包括教育类公用建筑即学校。此外，被上诉人提供的证据（即规划条件通知书）中也明确规定住宅小区应当按照《城市居住区设计规范》配建拖幼儿园等教育类公共设施。2、本案双方签订的购房合同第十四条中有具体列明被上诉人配建黄冈中学的约定，但其在销售广告及宣传资料中关于配建黄冈中学的内容具体明确，依法应当视为合同第十四条关于配套公建的内容，上诉人有权依据该合同第十四条的约定要求被上诉人支付违约金。六、本案系集体类诉讼系列案件，裁判结果的社会意义重大，然而一审法院却罔顾事实错误裁判，其草率的判决结果无形的纵容和助长了房地产开发商的失信行为，将会在社会领域产生恶劣的示范效应，严重损害我国司法判决的公正性和权威性。本案具有典型的社会示范意义，虽仅有五十六户业主参与此次诉讼活动，但其诉讼所代表的却是成千上万遭遇或者将来必然遭遇房地产商欺凌的购房业主的权益！上诉人起诉的目的并非是为了谋取经济利益，而是希望在维护自身合法权益的同时，通过司法裁判的社会示范效应有效的制裁和遏制社会实践中普遍存在的房地产开发商的违约失信行为。房地产类纠纷在各类消费者纠纷中高居前位，业主面对强势开发商的各类维权行为大多都是无力的隔靴搔痒，最终都是无疾而终，大多数业主对于开发商的违约欺诈行为也都选择了妥协忍让，而本案所涉的五十六户业主在历经重重困难维权无果后，不愿再对开发商的违约���诈行为一味纵容，大家选择法律武器来维护自身的合法权益，期盼法律能够给予自己一个公平、公正的结果。富力城房地产公司辩称，一、答辩人进行的相应宣传不构成要约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。1、根据上述规定，构成要约的前提是要对”房屋及相关设施”作说明，而不管是从房屋买卖合同的性质上来说还是从《合同法》及上述司法解释的前后一致性上来说，”相关设施”指的是与房屋居住使用相关的水电暖等基础设施，而不包括学校、道路等市政设施。2、就本案来说，答辩人的宣传不构成”具体确定”的标准。因为答辩人在楼盘广告中未承诺保证入读某一学校，也未就达成入学条件的限期做出具体承诺，是否具体明确的前提是客观条件要具备产权。3、购买房屋的根本原因是居住，房屋周围有没有学校，有哪个学校，不影响房屋的购买行为。目前小区配套的是十二中学，答辩人开发的楼盘本身定位高端，房屋质量、物业服务及其他服务均为高档，价格的微高是有事实依据的，也是物超所值的。并非因学校的原因导致的相对价格微高。因此，本案中答辩人的宣传行为并未对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定产生重大影响。综上，答辩人的行为并未满足上述司法解释的规定条件，不构成要约，宣传行为只是要约邀请。二、答辩人的行为没有过错，不构成欺诈。1、答辩人开发楼盘配套的学校变更是由政府的原因造成的，答辩人对此没有任何过错。学校的规划和建设属于政府主导项目，最终配置哪个学校，政府具有最终决定权，而答辩人没有对学校规划建设的法定权利。2、答辩人相应的宣传是基于客观事实进行的，并未有任何欺诈行为。答辩人确实与相应学校签订有合作协议，相应的宣传没有任何不实和隐瞒。3、实际上，现在配套的学校，答辩人和政府部门的出发点是考虑到黄冈学校、五育中学都是私立学校，费用较高，不符合太原市的平均消费水平，为了最大限度给业主减轻负担，并且考虑其他实际情况，进行综合确定的。而且，现在配套的十二中并不比之前宣传的黄冈学校差，反而费用更低，对业主更有利。教育局认为第十二中办学规模大、历史悠久，作为太原市北城地区一流学校，教育局与十���中明确表态，愿意采取有效措施，在教育局与富力公司签订的协议中否定了五育中学和黄冈中学。三、上诉人主张的违约金没有事实和法律依据。1、上诉人没有具体说明现在配套的学校对其造成的实际损失是多少。2、上诉人主张按照《房屋买卖合同》第十四条的规定计算违约金没有事实和法律依据。该条内容规定的应当按期达到使用条件的情形质保卡水电暖等”与商品房正常使用直接关联的设施”，而不包括市政配套设施，实际上也不可能包括市政配套设施，双方既然互相约定就不能进行扩大性解释，对于违约责任的情形不符合合同第十四条的约定。综上，答辩人认为上诉人的起诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。陈志民向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付违约金68957元；2、承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：二〇一五年十月十日，太原市规划局出具并规条（2015）第0180号《规划条件通知书》、规划条件技术审查附表、规划条件附图，本案诉争小区规划有中学，被告按照规划进行了建设，现在该中学已经建设完毕。二〇一四年三月四日原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的”富力华庭”项目D区22幢1单元1601号的商品房期房一套，房屋建筑面积123.87平方米，每平方米单价9066.58元，总价共计1123077元。目前该房已交付。被告在前期广告宣传中有如下内容：”富力华庭集经典ArtDeco高层住宅、叠拼别墅、商业、会所、法式园林为一体，社区规划4万平米国家重点学校-黄冈中学太原学校、杏花岭区乐新华庭幼儿园。”二〇一六年六月三日，被告向业主发布C区配建学校的公告：内容包括”原引入的民办院校'黄冈中学太原学校'，因考虑到该校在太原本土的师资力量有限，且项目所处区域优质中学资源相对较少，已多次与政府相关部门沟通此事宜，故现计划签约：太原五中主办的民办院校--'太原五育中学'富力华庭校区初中部......。”另查明，二〇一三年九月二十八日，被告与深圳东银黄冈教育投资管理有限公司、广东乐新教育投资管理有限公司就投资开发”黄冈中学太原富力华庭分校”事宜，签订了《富力华庭中学合作办学协议书》；二〇一六年五月十七日，被告与太原市五育中学校、山西华盛翰林企业管理公司就投资创办”太原市五育外国语学校”事宜，签订了《关于太原市第五中（五育）学校富力华庭校区合作办学战略合作框架协议》；二〇一七年一月十二日，被告与太原市教育局签订《关于富力华庭配建中学意向书》，二〇一七年四月六日，被告与太原市教育局、太原市第十二中学签订《太原富力华庭配套中学产权移交协议书》，将已建成的太原市第十二中学（富力华庭校区）移交太原市教育局。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的禁止性规定，合法有效；在该合同中，并未对小区周边的教育设施以及配套学校进行约定；原告提供的证据不足以证明被告违约，故要求被告承担违约责任的请求缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告陈志民的诉讼请求。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人陈志民与被上诉人富力城房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。关于配建学校事宜，按照相关规定，开发建设商品房、保障性住房以及城中村、棚户区改造涉及的房屋建设等住宅建设项目，需要配套建设中小学校、幼儿园的，市、县（市、区）人民政府或者有关建设单位应当按照中小学、幼儿园布局专项规划配建小学、初中和幼儿园。即被上诉人作为开发商无法决定在涉案小区如何配建学校，也无法决定配建何种学校，被上诉人在涉案小区配建学校只是履行自己的公益义务。本案中，被上诉人为其开发的涉案小区配建黄冈中学的申请递交至太原市人民政府，但未获得准许，现��上诉人已将配建的学校设施移交政府，履行完毕公益义务。被上诉人在涉案小区的商品房面向社会公众发布销售广告及宣传资料中有关在小区内配建黄冈中学的说明和允诺，对于购房合同订立以及房屋价格的确定是否有重大影响，上诉人未提供证据予以佐证。且在上诉人与被上诉人的《商品房买卖合同》未对小区配建学校进行约定，上诉人主张被上诉人承担违约责任，证据不足。综上所述，上诉人陈志民的上诉请求不能成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1524元，由上诉人陈志民负担。本判决为终审判决。审 判 长  雷 晨审 判 员  焦跃峰审 判 员  孙广金二〇一七年十二月十一日法官助理  王笙太书 记 员  齐文姝