重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0106民初9612号原告：重庆市灵纬物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区华福大道北段19号36幢4-5号，统一社会信用代码91500107554078109W。法定代表人：杜娟，重庆市灵纬物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：吴娟，重庆炜林律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏翔峰，重庆炜林律师事务所律师。被告：周文定，男，1964年7月17日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告重庆市灵纬物业服务有限公司（以下简称灵纬公司）与被告周文定物业服务合同纠纷一案,本院于2017年6月13日立案后,依法适用简易程序审理。由于被告周文定下落不明，本案遂依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告灵纬公司的委托诉讼代理人吴娟到庭参加诉讼。被告周文定经本院公告传唤，公告期满后仍未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告灵纬公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付从2016年4月1日至2016年6月30日期间的物业服务费、公摊费361.8元；2.判决被告支付违约金，违约金以被告2016年4月1日至2016年6月30日期间每月应付的物业服务费、公摊费120.6元为基数，从应付物业服务费的当月16日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。事实和理由：2012年1月20日，原告与重庆沙坪坝某湾某业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定：自2012年2月10日至2015年2月9日，由原告为重庆市沙坪坝区某湾*号某小区提供物业服务；物业服务费实行包干制，住宅每月每平米0.9元；公用的专项设备运行能源消耗，应独立计量按每户业主5元／月包干，连同物业费一并收取。原告为某湾*号某小区提供物业服务至2016年6月30日。现被告未交纳2016年4月1日至2016年6月30日期间的物业服务费（含公摊费），经原告催收，被告拒绝支付，故起诉来院，望判如所请。被告周文定未作答辩。本院经审理认定事实如下：2012年1月18日，原告灵纬公司与重庆市沙坪坝区某湾某业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定：物业名称为某居，坐落于沙坪坝区某湾*号；合同期限为三年，从2012年2月10日至2015年2月9日；第四条，本物业管理区域的物业服务收费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）。住宅为0.9元／㎡﹒月；第五条，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量按每户业主5元／月包干计，连同物业服务费用一并收取；第六条，业主应于接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在月前15日内履行交纳义务；第十九条，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务及相关费用（如公共能耗费）的，每日应按应交费用的千分之三的标准支付违约金。此外，合同还对物业服务标准、权利义务等进行了约定。次日，原告灵纬公司将上述物业合同到重庆市沙坪坝区房屋管理局进行备案。合同签订后，原告灵纬公司按约为某小区提供物业服务。2014年11月10日，原告向某小区业主委员会发出《关于物业服务合同即将到期的函》，该函载明：我司与小区的物业服务合同将于2015年2月9日到期，希望能够与贵委员会续签物业服务合同，继续为小区提供物业服务。2015年1月31日，某业主委员会向原告复函，该函的大致内容为：根据天星桥街道对某小区选聘物业服务企业工作的指导意见，选聘工作进行至今由于各种原因暂时搁置。希望在下任物业服务企业被选聘签订合同之前，由原告继续以2012.2-2015.2物业服务合同内容之约定继续开展物业服务。2016年6月25日，某业主委员会告知全体业主，灵纬公司将于2016年6月30日后退场，如交纳了2016年7月至12月份物业费的速到灵纬公司退费。另查明，被告周文定系坐落于沙坪坝区某湾*附*号*-*房屋的所有权人，房屋建筑面积128.48平方米，用途为住宅。2016年10月10日，原告在该房屋的门上张贴了律师函，催告被告交纳2016年4月1日至2016年6月30日期间欠交的物业服务费（含公摊费）及违约金。庭审中，原告还举示了楼层巡逻签到表、电梯维护保养记录、保洁人员清洗小区道路照片等证据，证明合同到期后，原告按原合同约定继续提供了物业服务。现被告迄今未交纳2016年4月1日至2016年6月30日期间的物业服务费（含公摊费）及违约金，请求法院依法判决。此外，原告陈述，合同约定的违约金标准及诉讼主张的违约金标准均过高，原告自愿将违约金标准调整为中国人民银行同期贷款利率的130%。被告周文定经本院公告传唤，公告期满后仍未到庭参加诉讼。本院依法缺席进行了审理。本院认为，原告灵纬公司与沙坪坝区某业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，该合同对业主具有法律约束力，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。合同期限届满后，业委会发函给原告，要求原告继续按原《物业服务合同》约定内容提供物业服务直至下任物业服务企业进场，原告同意并实际提供物业服务至2016年6月30日，故原物业服务合同自动延续至2016年6月30日止，原告在实施了物业服务的情况下，原告享有获得物业服务费的权利，被告负有交纳物业服务费的义务并支付由原告代缴的业主居民用水和公共能源费。根据物业服务合同约定，住宅的物业服务费的收费标准为0.9元/月•平方米，共用的专项设备运行能源消耗按每户业主5元/月包干，被告的房屋建筑面积128.48平方米，故被告周文定每月应交纳物业服务费115.6元、共用能源消耗费5元，合计120.6元。现被告周文定未交纳2016年4月1日至2016年6月30日期间的物管服务费及共用能源消耗费，故原告请求被告支付欠交的物管服务费及共用能源消耗费361.8元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金问题，合同约定如未能按时交纳物业服务费及公共能耗费等，每日应按应交费用的千分之三支付违约金，现原告自愿将违约金标准调整为中国人民银行同期贷款利率的130%，本院予以支持，但违约金总额应以不超过欠费本金金额361.8元为限。被告周文定经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周文定于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆市灵纬物业服务有限公司支付2016年4月1日至2016年6月30日期间的物业服务费、共用能耗费共计361.8元；二、被告周文定于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆市灵纬物业服务有限公司违约金，违约金以每月欠费金额120.6元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%，从2016年4月1日至2016年6月30日期间的每月第16日起，计算至付清之日止，总金额以不超过361.8元为限；三、驳回原告重庆市灵纬物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交25元），由被告周文定负担。限被告周文定于本判决发生法律效力后三日内立即向本院交纳25元，向原告重庆市灵纬物业服务有限公司立即迳付25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  张邓蓉人民陪审员  唐金玉人民陪审员  黄 莉二〇一七年十二月十三日书 记 员  叶俊利