广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤02民终1563号上诉人（原审被告）：韶关市世纪新城购物广场经营管理有限公司。住所地：韶关市武江区新华南路**号*楼*号房。法定代表人：彭洪达，公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：袁志强，广东天行健律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周平，男，1963年5月11日出生，汉族，住韶关市浈江区。上诉人韶关市世纪新城购物广场经营管理有限公司（以下简称世纪新城公司）因与被上诉人马周平房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省武江区人民法院（2016）粤0203民初1690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月14日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案双方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。世纪新城公司上诉请求：1.请求撤销本案第一、第二项判决，驳回周平的诉讼请求；2.本案一二审诉讼费用由周平承担。事实及理由：世纪新城公司认为，一审判决认定事实错误及适用法律错误，导致本案错误判决。一、一审判决判令世纪新城公司承担一个月商铺占用费用及违约金不符合合同约定。《经营管理协议书》第一条第2项约定，经营期限从2011年8月29日至2014年8月28日共计3年，乙方经营期限与甲方收益年限一致。第四条第3项约定，在乙方经营期限届满30天内，乙方将铺位按照《商品房买卖合同》约定的交付标准交还甲方。综合上述两条款可以看出，世纪新城公司在经营期限届满后有30天移交期限且无需向周平支付任何费用。但本案中，一审判决却要求世纪新城公司按照未移交前的所有期限计付费用，不符合合同约定。二、一审判决世纪新城公司将商铺交还周平不符合事实。经本案审理查明，世纪新城公司已于2014年12月29日通知周平在2014年12月31日收回商铺。但因周平自身原因至今未收铺，导致商铺至今闲置。因此世纪新城公司认为，其已履行了退还商铺的义务，且周平使用商铺没有任何限制。一审判决再判令世纪新城公司将商铺交还周平与事实不符，实质上增加了世纪新城公司自2014年12月31日至今商铺的保管、维护义务，该判项没有法律及事实依据，理应予以纠正。综上所述，本案认定事实及适用法律错误，导致本案错误判决。请求二审法院依法查明事实后改判驳回周平的诉讼请求。被上诉人周平辩称，1.请求二审法院判令世纪新城公司向周平支付商铺占用费用和因逾期付款的违约金并适当调整违约金的标准；2.请求二审法院判令世纪新城公司必须办理商铺整体消防验收合格后才能向周平移交商铺；3.请求撤销一审法院认定2015年1月13日起不计付商铺占用费及违约金和消防审核验收是瑕疵问题的错误判决；4.对合同约定的违约金标准进行调整，适当增加违约金的赔付标准，且本案一二审诉讼费用由世纪新城公司承担。事实及理由：一、关于一审世纪新城继续支付2014年8月28日至2014年9月28日商铺占用费用及违约金的问题。世纪新城公司在上诉状中提出按照《经营管理协议书》第四条第3项约定，在经营期届满后30天移交期限无需支付任何费用问题，此约定是建立在世纪新城公司按照《经营管理协议书》按时将商铺移交给周平的基础上才生效。但是在本案中，世纪新城公司在上述期间和英煌俱乐部存在租赁合同纠纷，且正处于执行阶段。2014年8月23日，世纪新城公司发出《不续约合同的告知函》存在明显的故意违约行为，其无法按照约定的时间将商铺移交给周平，理应继续支付占用期间的租金，并且一审法院已经作出了相应判决。二、关于世纪新城公司必须重新进行消防审核验收后才能移交商铺的问题。因世纪新城公司对二楼业主的商铺进行了重新分隔装修，为此韶关市公安消防局给出了明确的答复（韶公消（复）字[2016]9号）：世纪新城二层商铺改建（含室内装修）的工程需要经过消防设计审核和消防验收。请法院重视商铺的消防问题，一旦业主接收了没有消防验收合格的商铺，将无法开业，否则属于违法经营。三、关于世纪新城公司继续支付2015年1月13日之后的商铺占用费及违约金问题。世纪新城公司继续占用周平的商铺并没有通知周平办理移交，由于世纪新城公司的原因造成不能按时移交商铺，后续什么时候能够移交周平并不清楚。虽然世纪新城公司提供了一份EMS快递单，但第一次填写联系人时的号码并非周平本人，退件后又改写联系人号码以推卸责任。同时，世纪新城公司有责任电话告知周平可以移交商铺，但是其并未履行相应的责任。为了证明周平没有收到通知，周平分别走访了移动和邮政两个部门，因个人查询信息的时限已过，两个部门均回复只有法院和公安部门查询才予以提供。因此，请求法院能够依法查明相关的事实真相。四、关于违约金过低的问题。合同约定因逾期付款的违约金为每日万分之一，约定的违约金过低，低于造成的损失，依据《合同法》一百一十四条第二款的规定，应适当调整违约金，请求二审法院增加违约金的赔付标准。周平向一审法院起诉请求：1、世纪新城公司向周平支付商铺租金25954.02元（税前），从2015年1月13日计至2016年7月29日，暂计至起诉之日；2、世纪新城公司向周平支付2014年8月28日至2014年9月28日商铺占用租金1395.38元（税前）；3、世纪新城公司向周平支付因逾期付款的违约金共1608.14元（按逾期付款额每日万分之一计算）；4、世纪新城公司将周平购买的世纪购物广场二层2157号铺位恢复原状，并达到双方约定的按《商品房买卖合同》的交付标准交还周平；5、诉讼费由世纪新城公司承担。一审法院认定事实：2008年7月7日，周平与韶关市世纪锋元投资发展有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定周平向该公司购买位于韶关市××××号世纪新城第2层第2157号商铺，购买价格为186051元，周平在当天付清了全额房款。商品房用途为商业营业用房，层高为5.5米，建筑面积为19.57平方米，套内建筑面积为11.21平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为8.36平方米。同时，出卖方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。2008年12月15日，包括涉案商铺在内的房产通过了相关部门的竣工验收。另外，根据合同附件中的《房屋平面图》显示，整层被区分为若干个区域，区域间有公共通道，在周平买受时并没有隔离墙。周平（作为甲方）还在当天与世纪新城公司世纪新城公司（作为乙方）签订《经营管理协议书》，该协议约定甲方自愿将其购买的上述铺位交予乙方进行统一经营管理，由乙方组织招商、签订租赁协议和财务收益分配等。经营期从世纪购物广场开业之日起计算6年。双方还对收益标准等进行了约定。2011年8月26日，周平、世纪新城公司又重新签订了《经营管理协议书》，周平仍将商铺交给世纪新城公司统一经营租赁，约定经营期从2011年8月29日至2014年8月28日，共计3年。第二条收益标准约定，第一年按甲方认购商铺单位的成交总价的8.3%（每年）计算经营回报，第二年按8.6%（每年）计算经营回报，第三年按9%（每年）计算经营回报。经营回报返点每年按季度支付，每季度的自然月底21日至28日为乙方支付甲方收益时间。第四条第3款约定，在乙方经营期限届满后30天内，乙方将商铺按《商品房买卖合同》约定的交付标准交还给甲方。第五条第7款约定，如乙房未能按照合同约定的期限向甲方支付经营回报，则每逾期一日，按逾期付款额的万分之一向甲方计付违约金。第七条甲方特别承诺,甲方同意经持有世纪购物广场商场三分之二以上（含三分之二）建筑面积业主同意，可以形成涉及全体商铺业主共同利益的决议，其中包括选择物业管理公司、商铺的整体经营期限及经营公约、协议到期后是否继续委托乙方经营、继续委托经营的收益标准、经营期限及双方权利义务等。对持有三分之二建筑面积以上（含三分之二）世纪购物广场业主通过的决议，甲方均应当遵守执行。《经营管理协议书》签订后，双方均能按照协议内容履行。2014年8月23日，世纪新城公司向周平发出了《不续签合同的告知函》，表示因公司无法与全体业主就二层商铺委托经营事宜达成一致意见，遂决定合同在2014年8月28日终止后不再续签《委托经营管理协议书》，并通知周平在2014年9月26日至9月27日办理商铺移交手续。但因在此期间，包括周平所在位置的商铺(用于经营KTV)，世纪新城公司还与承租方存在诉讼纠纷，世纪新城公司在发出上述告知函时，并不能将商铺移交给周平。世纪新城公司为此重新发了《告知函》并另行支付了2014年9月29日至2015年1月12日止的租金4199.9元给周平。纠纷解决后，世纪新城公司对商铺进行了间隔。世纪新城公司遂在2014年12月29日以快递的方式向周平寄发了《不续签合同及移交商铺的告知函》，表示已按《商品房买卖合同》中约定标准间隔商铺，通知周平于2014年12月31日前往世纪新城公司处办理商铺移交手续，逾期不办理，则视为商铺已移交。周平表示未曾收到该通知，但根据世纪新城公司提供的快递单显示则为用户拒收。此后，因世纪新城公司与包括周平在内的业主就续签协议及商铺的移交、验收等问题不能达成一致意见，现商铺处于空置状态，周平遂诉至一审法院要求解决。另外，对于世纪新城购物广场商铺的经营收益及移交问题，其他百余名业主曾在2016年1月向一审法院提起诉讼，但在审理期间，撤回了起诉。对于世纪新城购物广场商铺的经营问题，业主现尚未形成共同决议。但根据世纪新城公司提交的2014年9月26日《韶关市世纪新城购物广场二层商铺业主意见》显示，业主不同意移交接收商铺，并希望世纪新城公司能继续履行经营协议。业主代表在该《意见》上签字确认。另查明，世纪新城公司向一审法院提交了5份《装饰工程承包合同书》，装修工程涉及购物广场二期二楼A区至E区的商铺隔铺项目，工程造价合计1273418元，但各个分区的工程造价均在30万元以下。鉴于双方对于案涉商铺的移交是否需重新验收存在较大争议，一审法院在（2016）粤0203民初168-202号案审理期间，向韶关市住房和城乡建设局、韶关市公安消防局发函进行了询问。韶关市住房和城乡建设局《复函》：“一、根据住建部《建筑工程施工许可管理办法》（住建部令18号）第二条第二款规定：工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。如果武江区新华南路16号世纪新城而成商铺重新间隔成各个小商铺的装修工程投资超过30万元或建筑面积超过300平方米，应办理施工许可和进行工程验收。是否须报建，视工程规模而定。二、韶关市房地产测绘管理所为公益三类事业单位……世纪新城二层商铺的初始登记测绘工作我所已于2008年完成并交付委托单位,是否重新测绘,要看房屋权利人或者其他利害关系人是否要求,委托进行测绘……三、对重新铺设的水、电设施和公共设施应属于装饰装修工程的一个组成部分，应纳入装饰装修工程确定是否属于需要办理施工许可和验收……。”韶关市公安消防局在2016年4月21日回复：“新华南路16号世纪新城购物广场，建筑高度97米，地上29层，占地面积8460平方米，根据《中华人民共和国消防法》第十条，《建筑工程消防监督管理规定》第十四条第三项和第二十条规定，世纪新城二层商铺改建（含室内外装修）的工程需要经过消防设计审核和消防验收。”庭审中，周平表示诉请中的“租金”即为经营回报，计付标准按照购房总价的9%计算。世纪新城公司对于该标准无异议，但认为不应计付。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。周平、世纪新城公司签订的《经营管理协议书》是双方当事人真实意思表示，内容也没有损害国家、集体或第三人的利益，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对合同双方当事人均有约束力。周平作为涉案商铺的房地产权属人，对涉案商铺具有独立的所有权，在《委托管理协议》期满，未续签协议的情况下，世纪新城公司应遵守协议约定，按照《商品房买卖合同》中约定的交付标准，将涉案具有独立所有权的商铺交还给周平。现本案争议的焦点为：世纪新城公司是否仍应向周平支付租期届满后的商铺占用租金及商铺移交的标准及条件。首先，双方约定的委托经营期限于2014年8月28日届满，但世纪新城公司因与他人存在租赁纠纷，故实际上并不能按上述日期交付商铺。且世纪新城公司在此之后也向周平支付了2014年9月29日至2015年1月12日止的租金，也可以印证世纪新城公司在此期间实际是无法移交商铺。故世纪新城公司应向周平支付2014年8月28日至2014年9月28日止的商铺占用费及逾期付款违约金。至于支付标准，双方对于按照购房总价的的9%计算，均无异议，一审法院予以确认，故占用费经计算为1395.38元（186051元×9%÷12个月×1个月）；逾期付款违约金则从2014年9月29日起以实欠金额按每日万分之一的标准计付至本判决确定的履行之日止。对于周平主张2015年1月13日之后的租金及违约金问题。一审法院认为，世纪新城公司对商铺进行重新间隔装修后，已在2014年12月29日向包括周平在内的业主发出了《不续签合同及移交商铺的通知》并告知逾期收铺应承担的法律风险。在大部分业主未明确统一商铺使用方式及规划格局的情况下，应当先对商铺进行接收后再统一协商后续经营事宜，周平拒绝接收商铺的行为，导致自身经济损失的产生并继续放任损失的持续扩大，应当承担相应的后果。本案争议的法律关系为租赁合同关系，存在的核心问题是租赁物是否已经返还，至于返还后商铺装修及独立使用，是否符合消防法规及工程验收的要求以及面积减少等问题均属于租赁物返还的瑕疵问题，本案不作审查，买受人可根据各自的情况另案主张。因此，一审法院对于周平主张从2015年1月13日起继续计付商铺租金及逾期付款的违约金，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、韶关市世纪新城购物广场经营管理有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向周平支付2014年8月28日至2014年9月28日止的商铺占用费1395.38元及逾期付款违约金（计算方式：从2014年9月29日起以实欠金额按每日万分之一的标准计付至本判决确定的履行之日止）；二、韶关市世纪新城购物广场经营管理有限公司应于判决发生法律效力之日起二十日内按照《商品房买卖合同》附件三的交付标准将韶关市××××号世纪新城第2层第2157号商铺交还给周平；三、驳回周平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5644元，由周平负担5594元，韶关市世纪新城购物广场经营管理有限公司负担50元。本院二审查明的事实与原审查明事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本院二审期间双方的争议焦点有：1.世纪新城公司是否需要向周平支付2014年8月28日至2014年9月28日的商铺占用租金及逾期付款违约金；2.世纪新城公司是否按照合同约定的标准履行了商铺移交义务。关于焦点问题一。根据双方于2011年8月26日签订的《经营管理协议书》，世纪新城公司应在2014年8月28日将租赁的商铺按照《商品房买卖合同》约定的标准交还给周平。租赁期满后，世纪新城公司因与其他人存在租赁纠纷导致无法在合同约定的期间交付商铺。而后，世纪新城公司向周平支付了2014年9月29日至2015年1月的租金。由此可知，2014年8月28至2014年9月28日，世纪新城公司实际上无法向周平交付商铺，在此期间，其继续占用周平的商铺进行经营，理应向其支付该期间的租金。原审法院对此予以支持并无不当，本院予以维持。关于焦点问题二。本案是租赁合同纠纷，按照《经营管理协议书》约定，世纪新城公司应按照《商品房买卖合同》约定的标准交还给周平。对于返还后商铺的装修问题以及装修后商铺是否符合消防法规、工程的验收标准及租赁物面积减少等问题在本案中不作审查。原审法院要求世纪新城按照合同约定标准将商铺交还给周平并无不当，本院予以维持。对于周平答辩提出的请求，因其未提出上诉，不属二审处理范畴。综上所述，世纪新城公司的上诉不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人韶关市世纪新城购物广场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  焦晓巍审判员  危 晖审判员  李飞洲二〇一七年十二月四日书记员  刘宇璠