广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1202民初1673号原告：巫贝洁，女，汉族，1980年6月16日出生，身份证住址江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：肖辉，广东阐博律师事务所律师。被告：肇庆市七星发展公司，住所地肇庆市端州区七星岩旅游度假区七星大道1号，统一社会信用代码914412001952756797。法定代表人：欧健，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈坚新、赵小京，均系广东君鼎律师事务所律师。被告：肇庆市七星发展公司昊天项目部，住所地肇庆市端州区北岭路88号星湖上院1栋首层102室，营业执照号码91441200791158225X。负责人：温灶容。原告巫贝洁诉被告肇庆市七星发展公司（以下简称七星公司）、肇庆市七星发展公司昊天项目部（以下简称七星公司昊天项目部）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，原告向本院申请追加七星公司昊天项目部作为本案被告，本院经审查依法追加了七星公司昊天项目部为本案被告。因案件审理需要，本案转为普通程序进行审理，并于2017年11月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖辉，被告七星公司的委托诉讼代理人赵小京到庭参加了诉讼，被告七星公司昊天项目部经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年5月16日，原告与七星公司签订《商品房认购书》，由原告认购七星公司开发建设的肇庆市××号（星湖上院）H型6002栋单位，约定由原告支付定金200000元，原告于认购书签订当日支付定金200000元。之后原告多次找七星公司要求签订正式的《商品房买卖合同》，但七星公司一直拖延不与原告签订《商品房买卖合同》。2015年11月6日，原告向肇庆市端州区房产档案馆查询，发现原告所认购的房产被七星公司于2015年5月5日抵押给肇庆市鼎湖区农村信用合作联社。原告认为，在《商品房认购书》签订后，七星公司不与原告签订《商品房买卖合同》，属于七星公司违约，依合同约定和法律规定，七星公司应双倍返还原告所交定金。另，七星公司昊天项目部属于七星公司的分支机构，其具有营业执照及名下持有财产，是购房定金的直接收款人，因此七星公司昊天项目部和七星公司对购房定金双倍返还具有连带责任。为此请求法院判令：1.解除双方于2015年5月16日签订的《商品房认购书》；2.七星公司双倍退还购房定金400000元给原告；3.七星公司昊天项目部对七星公司上述债务承担连带清偿责任；4.七星公司、七星公司昊天项目承担本案的诉讼费用。被告七星公司辩称，一、关于七星公司的诉讼主体问题，七星公司与原告无任何法律、合同关系，并非本案的当事人，原告诉求七星公司承担责任，属于诉讼主体错误，应予驳回。原告提起诉讼的依据《商品房认购书》并非七星公司与原告签订，七星公司也未收取原告任何购房款。《商品房认购书》上出卖人方只有“苏志森”签名，并无七星公司签章，“苏志森”也并非原告的员工，而收取原告购房款的是七星公司昊天项目部，七星公司昊天项目部是经工商登记依法成立并领取营业执照的全民所有制分支机构（非法人），依据《民事诉讼法》第四十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条的规定，本案的适格当事人应当是七星公司昊天项目部及苏志森，原告将七星公司列为被告是诉讼主体错误。二、退一步讲，假设《商品房认购书》真实有效，也不存在违约，也不适用定金罚金。1.《商品房认购书》实质上属于预约合同，目的在于当事人对将来签订特定商品房买卖合同的相关事项进行规划，为当事人设定了为商品房的买卖进行磋商以达成本约合同的基本意向，既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。而本案中，双方在认购书中只约定了购房的基本意向，并未约定签订本约即签订《商品房买卖合同》的具体时间，因此也不存在违约行为，不存在返还定金及预付款的问题。2.商品房是否办理了产权的他项权登记，与双方是否签订《商品房买卖合同》无关，原告以商品房办理了他项权登记要求七星公司承担违约责任理由不成立。只要双方当事人对合同的内容协商一致合同就成立，即使已办了他项权双方也可以通过对交楼的时间等条款进行磋商，而不影响对合同的成立，因此是否办理了产权的他项权与双方是否签订《商品房买卖合同》并无必然的联系，更不存在合同的违约问题。三、该商品房买卖关系与七星公司无关，七星公司并未参与七星公司昊天项目部的经营管理、财务、劳动人事、工程建设等，对于本案所涉及到的事实并不知情。七星公司昊天项目部是七星公司应肇庆昊天房地产开发有限公司的要求设立的，但项目部的经营管理、财务、劳动人事、工程建设等均由肇庆昊天房地产开发有限公司负责，一切债权债务也由肇庆昊天房地产开发有限公司承担，与七星公司无关(详见补充证据），七星公司对本案的一切事实均不清楚，因此，为査清事实及明确责任，应追加肇庆昊天房地产开发有限公司参加本案诉讼。四、从《商品房认购书》的内容看，双方并无真实的商品房买卖意思。《商品房认购书》最后注明“甲方承诺乙方，本协议签订后并且乙方已取得有限公司后，60个工作日内甲方不能为乙方取得贷款，甲方将无息退还乙方订金，双方并无异议”，说明当时签订该认购书的目的是为了协助原告成立公司，争取银行贷款，并非真正为了购买商品房，而且该《商品房认购书》的落款（签章）栏没有七星公司盖章签名，经办人栏签名苏志森并非本公司员工，也没有授权委托，最后注明的内容与目的七星公司也不知何意。综上所述，原告的诉讼主体错误，七星公司并非本案的适格被告，七星公司不存在违约行为，原告的诉讼请求不成立，应于驳回。被告七星公司昊天项目部没有出庭应诉，也没有提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月16日，巫贝洁与“星湖上院”楼盘销售人员苏志森签订了一份《商品房认购书》，认购书上的出卖人（开发企业、甲方）为七星公司，买受人（认购人、乙方）为巫贝洁，该认购书还约定：乙方向甲方认购由甲方开发建设的（或甲方权属的）位于肇庆市××号（星湖上院）H型6002幢单位；该商品房总建筑面积398.91平方米，建筑面积单价为12000元，定金200000元须于签署本认购协议时付清；甲方承诺乙方，本协议签订后，并且乙方已取得有限公司后，60个工作日内，甲方不能为乙方取得贷款、甲方将无息退还乙方订金，双方并无异议。该认购书的出卖人签名（盖章）没有七星公司盖章，经办人落款处由苏志森签名确认。《商品房认购书》未就付款时间、交付使用时间等其他方面作出约定。签订《商品房认购书》当天，巫贝洁通过其丈夫睦仁伟的银行账户将200000元汇入七星公司昊天项目部的银行账户。同日，七星公司昊天项目部向巫贝洁开具《收款收据》，该《收款收据》记载：今收到巫贝洁房款定金200000元。后巫贝洁多次到“星湖上院”售楼中心要求签订商品房买卖合同遭拒后，遂诉至本院。另查明，肇庆市××号（星湖上院）H型6002幢单位与房管部门登记的肇庆市××号“星湖上院”第63幢为同一房地产。肇庆市××号“星湖上院”第63幢于2015年5月5日办理了抵押登记手续，抵押权人为肇庆市鼎湖区农村信用合作联社。七星公司昊天项目部是七星公司出资成立的不具有企业法人资格的分支机构，已领取营业执照对外经营商品房销售业务。又查明，2006年6月13日，肇庆昊天房地产开发有限公司（以下简称肇庆昊天公司）向七星公司出具《关于成立“肇庆市七星发展公司昊天项目部”的函》，该函载明因业务工作需要，需成立七星公司昊天项目部，该项目部的所有经济责任和法律责任由肇庆昊天公司承担，与七星公司无关。肇庆昊天公司分别于2007年1月1日、2017年9月26日向七星公司出具《确认函》、《承诺书》，均确认因七星公司昊天项目部产生的民事纠纷由肇庆昊天公司承担，造成七星公司承担民事责任及经济损失，七星公司均可向肇庆昊天公司追偿。在庭审中，七星公司确认，按照以往的交易习惯，“星湖上院”楼盘的商品房由七星公司昊天项目部负责签订商品房买卖合同，购房款亦由七星公司昊天项目部收取。本院认为，双方签订的《商品房认购书》未包含商品房交付使用条件及日期、装饰和设备标准承诺、水电气等配套设施和公共设施的交付承诺和有关权益责任、公共配套建筑的产权归属等商品房买卖合同的必备内容，属于当事人约定未来订立合同的合同，即预约合同，因此本案系商品房预约合同纠纷。根据原、被告的意见，本院作以下认定：（一）《商品房认购书》的合同主体及效力问题。在本案中，巫贝洁依据《商品房认购书》的约定将200000元支付给七星公司昊天项目部，七星公司昊天项目部向巫贝洁出具了《收款收据》，七星公司在庭审中亦确认“星湖上院”楼盘的商品房由七星公司昊天项目部负责签订商品房买卖合同，购房款由七星公司昊天项目部收取。因此，虽然《商品房认购书》上出卖人位置上没有加盖七星公司昊天项目部的公章，但巫贝洁、七星公司昊天项目部均以自己的行为来履行《商品房认购书》约定的权利义务，巫贝洁、七星公司昊天项目部应为《商品房认购书》的合同主体。巫贝洁、七星公司昊天项目部签订的《商品房认购书》系双方真实的意思表示，内容亦不违反法律法规的禁止性规定，故合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。（二）《商品房认购书》应否解除的问题。首先，依据《商品房认购书》的约定，七星公司昊天项目部未能为巫贝洁取得银行按揭贷款，七星公司昊天项目部将无息退还巫贝洁的订金，该约定视为合同约定的解除条件。根据本院查明的事实，案涉商品房已于2015年办理抵押，在未办理注销抵押登记的情况下是无法协助巫贝洁办理银行按揭贷款。其次，虽然《商品房认购书》并没有约定签订商品房买卖合同的具体时间，但自签订该认购书已达两年之久，七星公司在庭审中亦未能确定解除抵押的时间，已超过签订商品房买卖合同的合理期限，属于合同法第九十四条法定解除权中预期违约的情形。因此，七星公司昊天项目部的行为已构成违约，巫贝洁要求解除《商品房认购书》的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。（三）本案是否适用定金罚则的问题。《商品房认购书》约定，七星公司昊天项目部未能为巫贝洁取得银行按揭贷款，七星公司昊天项目部将无息退还巫贝洁的订金，由此可知，巫贝洁支付200000元并非作为订立商品房买卖合同的担保，该200000元仅属诚意金性质；双方签订的《商品房认购书》，仅表达房屋买卖意向，未约定在将来一定期限内签订买卖合同。因此，双方应严格遵守合同约定，合同解除后，七星公司昊天项目部应无息退还巫贝洁的订金200000元。综上，巫贝洁要求七星公司、七星公司昊天项目部双倍返还定金的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。（四）七星公司、七星公司昊天项目部应如何承担责任。首先，如前所述，七星公司昊天项目部的行为已构成违约，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条的规定，七星公司昊天项目部作为依法设立并领取营业执照的非法人组织，应承担民事责任，合同解除后，七星公司昊天项目部应退还200000元给巫贝洁。其次，根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，七星公司昊天项目部是七星公司的分支机构，故七星公司昊天项目部对外发生的债务，七星公司应当在七星公司昊天项目部财产不足清偿时承担补充清偿责任。对于七星公司提出其不参与七星公司昊天项目部的经营、管理，相关民事责任由肇庆昊天公司承担的抗辩意见，即使肇庆昊天公司向七星公司出具了免责证明，但该约定只对其二人发生法律效力，不能以此来对抗善意第三人，并产生致使七星公司免于承担责任的效果。对七星公司的上述抗辩，理据不足，本院不予采纳。七星公司昊天项目部经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、辩论的权利，并依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条的规定，判决如下：一、解除原告巫贝洁与被告肇庆市七星发展公司昊天项目部于2015年5月16日签订的《商品房认购书》。二、被告肇庆市七星发展公司昊天项目部应于本判决发生法律效力之日起七日内退还200000元予原告巫贝洁。三、被告肇庆市七星发展公司对本判决第二判项的债务承担补充清偿责任。四、驳回原告巫贝洁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7400元(原告巫贝洁已预交)，由原告巫贝洁负担3650元，被告肇庆市七星发展公司、肇庆市七星发展公司昊天项目部负担3750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审案件判决部份的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  肖 旦审 判 员  郭 锦人民陪审员  王敏宜二〇一七年十二月十八日书 记 员  钟 敏