广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0491民初675号原告：霍慧玲，女，1981年6月5日出生，澳门特别行政区居民。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：珠海时代百货有限公司，住所:珠海市香洲区香洲香宁一街6栋301房。法定代表人：李伟东。委托诉讼代理人：王鹤云，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所：珠海市香洲区迎宾北路1422号1栋801房。法定代表人：黄滢静。委托诉讼代理人：王鹤云，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志峰，广东德赛律师事务所实习律师。被告:谭柏年，男，汉族，1942年12月28日出生，住广州市东山区。原告霍慧玲与被告珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德置业）、谭柏年商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告霍慧玲的委托诉讼代理人陈昱、被告时代百货及诺德置业的委托诉讼代理人王鹤云、何志峰到庭参加诉讼，被告谭柏年经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法按缺席审理。本案现已审理终结。原告霍慧玲向本院提出诉讼请求：1、判令三被告对中山永通商业运营管理有限公司退还原告的款项人民币16.6万元承担连带清偿责任；4.三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告因看到时代广场项目商铺公开发售广告，于2016年5月21日前往时代广场售楼部看楼。被告诺德置业的工作人员在售楼部现场自称是本项目授权的销售总代理并接待了原告，被告诺德置业鼓吹商铺拥有独立的产权、总价不高，且签订买卖合同后开发商会再与业主们签订15年的返租协议，15年的租金足以收回支付的商铺总价款且还赚个商铺。同时被告诺德置业的销售人员还告知原告，现在交人民币15万至开发商指定的单位，可享受15万抵31万6千5百元的优惠，过几日将不再享有此优惠。原告基于销售人员做出的稳赚承诺，考虑时代广场所处的地段繁华，享受优惠的时间有限等因素，匆忙之间原告选了本项目5楼130、131号商铺，并在时代广场售楼部工作人员的安排及催促下当场支付了定金。原告在时代广场售楼部工作人员的安排下与被告诺德置业签订了5楼130、131号商铺的《商品房买卖合同》并支付了房款，并将部分房款（两套房款共计人民币30万元）支付给中山永通商业运营管理有限公司，与珠海百盛时代商业运营管理公司签订了返租15年的《统一经营管理协议书》。《商品房买卖合同》约定交楼时间为2016年10月1日，办理产权证的时间为商品房交付使用后360日内。《统一经营管理协议书》约定第一期返租时间为2016年10月10日。但在签订《商品房买卖合同》时被告诺德置业并未告知原告购买的时代广场5楼商铺已办理整层产权预告登记至被告时代百货名下，以及原告及其它业主购买的5层、6层商铺没有进行产权分割，不具备独立产权登记的商铺不能销售的事实。2016年9月，通过媒体原告惊闻时代广场项目住宅部分已全部被多次查封，此时才知道购买的5楼商铺，以及其发售的6楼商铺已整层预告登记在被告时代百货名下，而几百名业主购买的商铺实质上每层楼只有一个大的预告登记证，所有售卖的独立商铺均未取得预售许可证，不能独立办理产权证，不具备单独对外销售的条件。后被告时代百货、被告诺德置业未能按合同约定在2016年10月1日交铺，经营管理公司也未能在2016年10月10日返租。至此原告才深入了解到：涉案项目因住宅部分被多重查封以及开发商资金链断裂，时代广场项目在短期内已无法竣工，取得整个项目的权属证明遥遥无期。各层楼商铺虽预告登记在被告时代百货名下，但商铺分割需要开发商变更规划并取得政府的批准，该项目之前已烂尾两次，历时近二十年，报建都是根据十几年前的法律法规规定申报。现在的《城乡规划法》以及相关法律法规已变化，通过变更规划方式进行产权分割难以实现。原告基于在本项目竣工验收合格后收铺、收取租金并取得独立商铺房产证的合同目不可能实现。至此，原告深感被欺骗，多次与被告时代百货、被告诺德置业交涉并于2016年10月10日递交退房申请。至起诉之日，被告时代百货已退还原告130、131铺的铺款人民币192万元，但被告时代百货、被告诺德置业安排中山永通商业运营管理有限公司收取的款项30万元，仅退还了12.2万元，尚有17.8万元仍未退还。鉴于上述事实，原告认为：1、被告时代百货、被告诺德置业为逃避税收，安排中山永通以服务费名义代其收取房款的行为违反了《税法》的相关规定，被告时代百货、被告诺德置业应对中山永通商业运营管理有限公司退还原告的款项承担连带责任；2、中山永通商业运营管理有限公司是自然人独资公司，被告谭柏年利用中山永通商业运营管理有限公司独立法人地位和公司有限责任制原则，滥用权力，采用将中山永通商业运营管理有限公司财产与本人财产混同等手段，逃避债务，严重损害原告债权人的利益，根据《公司法》第六十四条规定，被告谭柏年应当对中山永通商业运营管理有限公司17.8万元的退还承担连带责任。综上，原告为保护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院在依法查清事实的基础上，支持原告全部的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告时代百货、诺德置业辩称，原告证据3（第44、45、46页）的刷卡凭证表明，原告所缴纳的服务费是由中山永通商业运营管理有限公司所收取。原告的证据4表明中山永通商业运营管理有限公司也向原告收取。另外，原告在2016粤04**民初784号案件中也请求中山永通商业运营管理有限公司退款服务费，并且最终与中山永通商业运营管理有限公司达成了退还的和解。上述证据表明，原告认可其与中山永通商业运营管理有限公司之间发生了收取服务费的法律关系。现原告要求被告时代百货、诺德置业作为第三方对原告与中山永通商业运营管理有限公司之间的法律关系承担连带责任，原告需要提出明确的法律依据。因为连带责任是需要有明确的法律规定才能成立。原告的起诉状中并没有提出这种法律依据。因此，原告的诉讼请求不能成立。二、原告证据1表明被告诺德置业是被告时代百货的代理人，被告诺德置业的法律行为均由被告时代百货来承受法律后果，因此，被告诺德置业也不应对被告时代百货的法律行为承担连带责任。被告谭柏年未答辩未提交证据。经审理查明：2016年6月25日，原告（买受人）与被告诺德置业（出卖人）签订两份《商品房买卖合同》（编号：5-030、5-031），就原告购买位于珠海市香洲区拱北粤海东路时代广场项目五层130、131号两个商铺进行约定。合同第一条第四款约定，出卖人已获得开发商珠海金山房产有限公司及相关权利人珠海时代百货有限公司的授权，全权代理本项目的销售。第二条约定，买受人购买的商品房已预告登记至珠海时代百货有限公司名下。第七条约定，出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。合同附件三付款方式及期限约定，买受人在2016年6月25日前向出卖人支付该商铺全部交款192万元及服务费30万元。2016年6月25日，原告向被告时代百货支付房款共计192万元；被告时代百货分别向原告出具收据。同日，原告刷卡支付30万元，中山永通向原告出具收据，载明为“代理服务费”。2016年10月18日，原告霍慧玲向本院起诉时代公司、诺德公司、中山永通商业运营管理有限公司、谭柏年房屋买卖合同纠纷，本院于2017年3月23日作出（2016）粤0491民初784号民事调解书，内容为：一、霍慧玲与珠海诺德时代置业顾问有限公司于本调解协议生效之日解除时代广场5层130、131商铺的《商品房买卖合同》；二、珠海时代百货有限公司于2017年4月5日前退还霍慧玲已付购房款的50%即960000元，于2017年4月18日前退还已付购房款的30%即576000元、并支付违约金96000元，余款384000元及案件受理费12377元、保全费5000元于本协议签订之日起三个月内即2017年6月15日前支付完毕。若逾期付款，按中国人民银行同期贷款利率的4倍支付违约金；三、中山永通商业运营管理有限公司已经退还原告霍慧玲服务费122000元，剩余的服务费178000元，由中山永通商业运营管理有限公司于2017年4月5日前退还原告霍慧玲100000元，2017年4月18日前退还50000元，余款28000元于2017年6月15日前付清。如逾期付款，按中国人民银行同期贷款利率的4倍支付违约金；同时，原告有权另案就服务费的承担问题提起诉讼、主张权利；四、原告霍慧玲在本案中撤回对被告谭柏年的起诉；五、双方就本案的纠纷就此了结，互不追究其他责任。该民事调解书已发生法律效力。本院认为，本案原告为澳门特别行政区居民，本案为涉澳商品房预售合同纠纷。参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，对于房屋买卖合同的法律适用应当适用最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。在本案中，合同履行地在中国内地，故中国内地与本案有最密切联系。本案应适用中华人民共和国内地实体法作为判断双方房屋买卖合同法律关系的准据法。本院于2017年3月23日作出（2016）粤0491民初784号民事调解书确认中山永通商业运营管理有限公司已经向原告退还服务费122000元，剩余的服务费178000元未付，庭审中，原告认可本案起诉后又收到1.2万元服务费，截止庭审开庭中山永通商业运营管理有限公司尚欠原告服务费16.6万元未支付。关于原告请求三被告对中山永通商业运营管理有限公司返还16.6万元款项承担连带责任的诉讼请求。本院认为，根据中山永通商业运营管理有限公司出具两个商铺两张分别为15万元的收据（共计30万元），该笔费用系由中山永通商业运营管理有限公司以代理费名义收取，但并无证据显示原告曾向中山永通商业运营管理有限公司作出过委托提供购房信息或订立购房合同的意思表示，故该30万元款项对原告而言，并非是代理服务费，但可以确定该30万元是在购买商铺过程中，与销售方协商后应销售方的要求而缴纳，属于购买商铺的支出，且缴纳的地点是在售楼处。现没有证据显示中山永通在收取该30万元款项时有向原告等购房者明确告知收款的主体和性质，虽然该款项的收款方为珠海永通，但故对于原告来说，在缴纳该30万元时主观上是向销售方，即被告时代百货缴纳的购房款。中山永通与诺德置业和时代百货之间的代理关系，中山永通是否取得时代百货同意收取该笔款项，则为其内部关系，不能对外对抗购房者。故原告请求时代百货对中山永通商业运营管理有限公司退还原告16.6万元款项承担连带责任，本院予以支持。诺德置业与时代百货系代理关系，诺德置业代理行为并未违反法律的规定，故原告请求诺德置业承担连带清偿责任，理据不足，应予驳回。因谭柏年为中山永通商业运营管理有限公司法定代表人，也是唯一股东，在谭柏年未能提供证据证明明公司财产独立于股东自己的财产的情况下，依照《中华人民共和国公司法》第六十四条之规定，本院对原告提出的请求谭柏年对中山永通商业运营管理有限公司退还原告16.6万元款项承担连带责任的主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告珠海时代百货有限公司、谭柏年对中山永通商业运营管理有限公司退还原告霍慧玲人民币16.6万元款项承担连带责任；二、驳回原告霍慧玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1930元，由被告珠海时代百货有限公司、谭柏年负担。如不服本判决，原告霍慧玲可以在判决书送达之日起三十日内，被告珠海时代百货有限公司、珠海诺德时代置业顾问有限公司、被告谭柏年可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  葛阳辉人民陪审员  余敏慧人民陪审员  周小静二〇一七年十二月二十五日书 记 员  何绍峰