河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫01民终14265号上诉人(原审原告)：王德烨，男，1988年10月15日出生，汉族，住河南省。上诉人(原审被告)：郑州良佣房地产营销策划有限公司，住所地郑州市管城区航海东路2号富田太阳城8号门东商铺。法定代表人：杜金龙，总经理。被上诉人(原审被告)：常保红，女，1982年5月20日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：常智勇，男，汉族，1976年6月26日出生，系常保红丈夫。上诉人王德烨、郑州良佣房地产营销策划有限公司（以下简称良佣公司）因与被上诉人常保红房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院(2017)豫0104民初4252号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王德烨、郑州良佣房地产营销策划有限公司法定代表人杜金龙、被上诉人常保红及其委托诉讼代理人常智勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王德烨上诉请求：依法判令被上诉人常保红双倍返还上诉人王德烨购房定金12万元；依法判令被上诉人常保红赔偿上诉人直接经济损失21072元；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案签订的《房屋买卖合同》合法有效，对双方当事人均产生法律约束力，被上诉人常保红无权要求上诉人提前支付首付款。上诉人已按合同要求履行了义务，被上诉人常保红却将本案房产私自高价卖给第三人，一审法院认定被上诉人常保红无过错，该认定错误。2、一审法院对法律的理解、适用不当。3、一审法院明显偏袒被上诉人常保红一方，判决不客观公正。郑州良佣房地产营销策划有限公司上诉请求：1、请求将原判决第一项改判为：上诉人和二被上诉人三方于2017年4月8日签订的《房屋买卖合同》有效，被上诉人常保红单方面违约将房屋卖给第三人，被上诉人常保红应承担上诉人郑州良佣房地产营销策划有限公司佣金23200元，代办费1000元。2、本案一审受理费用1561元由被上诉人常保红承担。3、本案二审诉讼费由被上诉人常保红承担。事实与理由：1、原审法院对事实认定不清、对责任划分不清。2、被上诉人常保红违约责任明显。3、上诉人已促成合同成立，完成居间事务，违约方应支付居间佣金及代办费用。4、上诉人已履行相应义务，不应全额退还1500元代办费。5、即使退还佣金，也应由违约方常保红退还，与郑州良佣房地产营销策划有限公司无关。常保红辩称，不认可二上诉人上诉的事实和理由。王德烨向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2.二被告双倍返还购房定金12万元；3.二被告赔偿原告直接经济损失21072元；4.本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。具体至本案：第一，关于系争《房屋买卖合同》的效力问题。常智勇以其配偶被告常保红的名义与原告王德烨、被告良佣公司签订了《房屋买卖合同》，被告常保红未采取有效措施阻止，反而根据中介公司要求在银行贷款手续上签字，其行为已明示对常智勇卖房行为进行了追认，故常智勇以常保红名义与王德烨、良佣公司签订的《房屋买卖合同》应为有效。第二，关于原告与被告常保红在系争房屋买卖过程中，是否存在违约行为而应适用定金罚则的问题。该问题也是本案争议的焦点。《房屋买卖合同》虽明确约定了房屋位置、面积、价格和付款方式，但双方并未约定首付款的数额和支付时间，合同实际履行后也未达成补充协议。根据《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”因此，卖房人可以随时要求买房人支付首期房款，但应当给买房人必要的准备时间，被告常保红要求原告支付首付款符合法律规定。因双方事先未对首付款的数额和支付时间作出明确约定，又最终未能就此达成一致意见，导致《房屋买卖合同》无法继续履行，该合同应予解除。原告王德烨和被告常保红双方均无充分证据证明对方存在故意违约的行为，买卖双方无法继续履行房屋买卖合同，应属买卖双方就首付款的数额和时间未能达成一致所致，不可归责于任何一方当事人。原告王德烨关于被告常保红违约，要求被告双倍返还定金的诉请，证据不足，一审法院不予支持。被告常保红应在合同解除后，应向原告王德烨返还其实际收取的10000元定金。第三，关于被告良佣公司是否应当承担责任的问题。被告良佣公司在居间合同中存在如下问题，1.系争《房屋买卖合同》签订时，被告良佣公司明知常智勇不是产权人本人，也无合法的委托手续，仍介绍给原告，虽经被告常保红事后追认，良佣公司居间行为存在瑕疵；2.被告良佣公司按照系争《房屋买卖合同》约定收取原告王德烨60000元定金并出具收条后，擅自向常智勇支付10000元，并收取常智勇出具的10000元定金收条，事后未如实向原告披露该事项，亦未将该收条交付原告，存在过错；3.由被告良佣公司提供的《房屋买卖合同》签订后，被告常保红方有证据证明常智勇不止一次与被告良佣公司协商要求原告支付首付款事宜，被告良佣公司未如实向原告王德烨报告相关事项，存在过错。因被告良佣公司未促成本案房屋的交易，且未向原告如实履行告知义务存在过错，该过错与买卖双方未就首付款达成补充协议而无法继续履行合同存在因果关系，被告良佣公司应承担相应责任。又因合同并未约定对被告良佣公司适用定金罚则，故被告良佣公司应向原告全额退还向常智勇支付10000元后剩余的50000元款项。第四、关于原告要求二被告承担直接经济损失21072元的诉请，因原告仅提交案外人河南瀚钺房地产营销策划有限公司的收据一份予以证明，该收据非正式发票，原告亦无证据证明该费用系办理贷款所必须支付的费用。故一审法院对该损失暂不予认定。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及有关法律规定，判决如下：一、解除原告王德烨与被告常保红、被告郑州良佣房地产营销策划有限公司于2017年4月8日签订的《房屋买卖合同》。二、被告常保红于本判决生效后十日内向原告王德烨退还款项10000元。三、被告郑州良佣房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告王德烨退还款项50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3121元，减半收取计1561元，由被告郑州良佣房地产营销策划有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，一审法院对郑州良佣房地产营销策划有限公司的责任认定并无不当，郑州良佣房地产营销策划有限公司上诉请求因缺乏相应的事实和证据，不能成立。当事人于2017年4月8日签订的《房屋买卖合同》已生效，常保红在本合同未依法解除的情况下，私自将房屋以高于本合同2万元的价格卖给第三人，其行为违约，应负相应的赔偿责任。王德烨交纳的60000元，其中，包含佣金23200元，代办费1500元，剩余35300元为定金，因王德烨在本案房屋买卖中无过错，常保红应依约双倍返还定金70600元，扣除在郑州良佣房地产营销策划有限公司存放的25300元，常保红还需支付给王德烨人民币45300元。综上所述，郑州良佣房地产营销策划有限公司上诉请求不能成立，王德烨的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市管城回族区人民法院(2017)豫0104民初4252号民事判决第一项和第三项；二、变更河南省郑州市管城回族区人民法院(2017)豫0104民初4252号民事判决第二项为：常保红于本判决生效后十日内向王德烨支付人民币45300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3121元，减半收取计1561元，由常保红负担。二审案件受理费2271元，由常保红负担1827元，由郑州良佣房地产营销策划有限公司负担444元。本判决为终审判决。审 判 长 姚付良审 判 员 张永军审 判 员 于岸峰二〇一七年十二月二十八日法官助理 赵晓涵书 记 员 王玉霞