北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终3188号上诉人（原审被告、反诉原告）:北京德弘光大国际贸易中心有限公司，住所地北京市丰台区丰葆路19号-1。法定代表人:季春青，董事长。委托诉讼代理人：徐锐经，北京市正平事务所律师。委托诉讼代理人：王一婷，北京市正平事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:北京万年伟业商贸有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚和六街2号。法定代表人:邱雁清，董事长。委托诉讼代理人：费城，北京市华洋律师事务所律师。上诉人北京德弘光大国际贸易中心有限公司因与被上诉人北京万年伟业商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第16670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京德弘光大国际贸易中心有限公司（下称德弘光大公司）上诉请求：1.依法撤销一审判决书第一、二、三、四、五、六项判决，依法改判或发回重审;2.依法改判双方按2013年3月21日签订的协议书履行，由我方继续使用全部房屋;3.依法改判被上诉人赔偿因其实施打、砸、抢给我方造成的直接财产损失15万元（此为暂估数，以公安机关委托的评估机构评估金额为准）；4.依法改判北京万年伟业商贸有限公司（下称万年伟业公司）赔偿因停水、停电给我方造成的直接经济损失人民币69万元；5.依法改判万年伟业公司赔偿多次扰乱我方的正常经营活动造成的经济损失35万元（此为暂估数，以公安机关委托的评估机构评估金额为准）；6.依法改判万年伟业公司向我公司支付违约金867845元；7.判决万年伟业公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由:一、一审法院明显违反法定程序，涉嫌枉法裁决，必须予以纠正。（一）一审法院未按“先刑后民”的原则中止对本案的审理明显违背法定程序。万年伟业公司因在双方合同履行期间对我方打、砸被公安部门刑事立案，且一审判决时刑事案件仍未撤案，一审审理期间，我方多次根据“先刑后民”的原则要求中止本案的审理，一审法院均不予理睬，且在一审判决书中亦未阐明原因。一审法院的做法严重违反法定程序，必须予以纠正。（二）一审法院对我方提交的多份调查取证申请不予处理，且未说明任何理由，严重违反法定程序。1.一审审理过程中，我方就涉案房屋交付情况和实际使用情况提交调查取证申请书，以确认万年伟业公司是否完全将涉案房屋交付给我方，以及目前房屋的实际使用状况，这涉及本案的关键事实，而一审法院根本不予理睬，亦未说明任何理由。2.一审审理过程中，我方先后就房屋产权情况、层层转租涉嫌的犯罪问题，万年伟业公司打砸给我方造成的各项损失情况，申请向北京市公安局西城分局调查取证，一审法院亦根本不予理睬，亦未说明任何理由。（三）一审法院对我方提交的追加第三人的申请不做处理，严重影响本案的公正审理，严重违反法定程序。1.一审中，我方提交申请追加第三人即实际产权人北京颐西房地产开发有限公司（下称颐西公司）、北京亿恒月坛邮币卡交易中心有限公司（下称亿恒公司）、张振海、吴宗海、郑春树参加，以便查明万年伟业公司出租房屋的合法性，一审法院未依法追加。2.一审中，我方提交申请追加第三人罗建明，以便查明其代理万年伟业公司与我方于2013年3月21日签订的补充协议合法有效，从而可以证明万年伟业公司根本无权解除合同。该第三人与本案有重大利害关系，我方亦多次向主审法院主张，且提供了罗建明的联系方式，而一审法院却根本不予理睬，亦未说明任何理由。严重违反法院程序。（四）一审法官在2016年11月28日还要求我方到法院单独谈话，即又在当天作出了判决书，置我方的合法意见于不顾，不是枉法裁决是什么？二、一审判决对本案的证据和事实认定存在明显错误，必须予以纠正。（一）一审法院置万年伟业公司先行违约的事实于不顾，置万年伟业公司对我方进行打砸导致合同根本无法履行的事实于不顾，一味按万年伟业公司的诉求判决，明显涉嫌枉法裁判，恳请二审法院查明事实，还我方以公道。（二）万年伟业公司在合同履行过程断水、断电，甚至多次对我方进行打、砸，导致我方根本无法正常使用房屋，这些证据在北京市公安局西城分局都有，完全可以证明万年伟业公司违约在先的事实，是处置本案的关键证据，且我方多次要求调取，一审法院却怠于调取，造成本案事实不清，是非不明。一审法院却在此情况下竟然完全支持万年伟业公司的诉讼请求，赤裸裸地将法律当儿戏！（三）庭审中，我方多次向法官陈述万年伟业公司一直实际占用房屋400多平方米，万年伟业公司的委托代理人罗建明占用800多平方米的事实，完全可以证明万年伟业公司的违约情形，且多次要求法官去现场调查取证，一审法官却怠于履行法定职责，对该事实置若罔闻。（四）万年伟业公司的委托代理人罗建明与我方签订的协议书完全可以证明双方合同履行的实际情况，万年伟业公司全部诉讼请求均根本不能成立。一审法院却怠于追加罗建明作为第三人，导致该事实无法查清，恳请二审法院依法查明作出处理。万年伟业公司辩称，同意一审判决，不同意德弘光大公司的上诉请求。答辩意见如下：一、本案不属于所谓“先刑后民”的情况。1.上诉人反复主张的所谓“先刑后民”原则的有限法律依据为最高人民法院于1998年4月21日颁布的《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》，其中第12条规定：“人民法院已立案审理的经济纠纷案件，公安机关或检察机关认为有经济犯罪嫌疑，并说明理由附有关材料函告受理该案的人民法院的，有关人民法院应当认真审查。经过审查，认为确有经济犯罪嫌疑的，应当将案件移送公安机关或检察机关，并书面通知当事人，退还案件受理费；如认为确属经济纠纷案件的，应当依法继续审理，并将结果函告有关公安机关或检察机关。”本案一审法院经过长达六年时间的审理，并未发现任何涉嫌经济犯罪嫌疑之情形，且西城公安分局及西城检察院也从未向一审法院发出任何形式的通知或函件；反倒是一审主审法官曾多次联系西城公安分局办案人员，其得到的答复不仅曾多次在庭审时向上诉人阐明，也在一审判决中进行了明确表述，我公司在此不再赘言。2.关于我公司数名员工涉嫌所谓刑事犯罪一事。因同一事实西城公安分局将我公司数名员工两次刑拘37天，最终均被检察机关以“不构成犯罪”为由不予批准逮捕，西城公安分局在此情况下将案件无限期搁置。这一人为炮制的所谓刑事案件，真实情况是怎样，德弘光大公司一方最清楚。我公司相信，随着中国法治建设进程的不断完善，此案终有真相大白的一天。二、关于德弘光大公司在一审过程中提出的一些所谓申请及反诉。1.颐西公司、亿恒公司、张振海等各方以公证书的形式将本案诉争房屋的合法转租权及经营权等赋予我公司，我公司在一审中早已提交了公证书予以证明。2.有关吴宗海、郑春树二人的事宜，我公司与德弘光大公司双方早已在《补充协议》第六条中进行了书面确认，此点，德弘光大公司是完全清楚且认可的。3.所谓“罗建明”是何许人也，我公司至今仍不得而知，德弘光大公司在一审庭审中也从未提交任何形式的所谓“罗建明”与本案有关联的证据。4.德弘光大公司在一审中，从未就其反诉请求提交过任何形式的证据，其倒打一耙似的反诉请求也不过同样是在拖延审理时间。我公司认为，德弘光大公司提交的上述所谓申请及反诉请求，其真实目的完全是企图将本案原本清晰的事实搅浑，以达到拖延审理时间的目的。三、德弘光大公司在一审过程中，穷尽一切手段延长一审时间，以达到其长时间非法占用被上诉人房屋的目的。一审过程中，德弘光大公司为达到拖延的目的曾使出的手段包括：提出管辖异议、被驳回后就管辖异议上诉、之后在二审法院即将作出裁判结果之前又撤回管辖异议上诉、申请审判人员回避、被驳回后要求复议、提出各种与本案无关的申请或已有证据能够证明事实却要求再行调查的申请、收到法院传票后拒不签收、在法院公告送达传票且进行过缺席审理的情况下又主动联系一审承办法官要求再行开庭、收到一审判决后在法定期限的最后一天提起上诉、收到上诉费票据后在最后一天缴费、最为夸张的是其缴纳上诉费后拒不向一审法院交纳上诉费票据（至今未交）造成一审法院无法向二审法院移交案卷。如此行为，即使合法，也可谓无所不用其极了。本案事实清楚，法律关系简单，我公司提交的证据也完全能够支持其提出的诉讼请求。我公司虽然提出了房租（仅主张了半年的房租）、违约金等金钱给付请求，但也深知即使得到法院支持也永远不会真正得以执行到位（德弘光大公司已多达5次被列入失信黑名单，且早已被吊销营业执照）。我公司的真正目的只是想尽快收回被非法霸占的房屋。一审法院虽然支持了我公司的诉讼请求，但本案却历经六年时间、两次立案才得到一审判决，这其中固然有德弘光大公司使用“技术手段”的因素，但更多的却是至今仍难以言说的原因，我公司认为迟到的正义不是真正的正义。在长达六年的一审诉讼过程中，德弘光大公司不断地以欺诈的方式对面积多达一万三千余平米的本案诉争房屋进行非法转租，其攫取的非法利益数额我公司无法想象，与此同时，其又因为拒不履行法院生效判决被5次列入失信黑名单。德弘光大公司及其实际控制人以此种手段做着这种无本万利的买卖，得到巨额的不法实际利益，却仍然要说一审法院是“枉法裁决”，我公司对此真的是哭笑不得，不知如何表述才好。目前，我公司因本案已濒临破产，我公司希望二审法院能够尽快查明事实、审结本案，使正义得到真正的伸张。万年伟业公司向一审法院起诉请求：1.判令解除万年伟业公司、德弘光大公司签订的《德胜置业大厦房屋租赁合同》及《德胜置业大厦房屋租赁合同补充协议》；2.判令德弘光大立即给付万年伟业公司2011年6月10日至2011年12月9日期间拖欠的房屋租金475092元；3.判令德弘光大公司立即给付万年伟业公司违约金4809744元；4.判令德弘光大公司立即将位于北京市西城区黄寺大街26号院德胜置业大厦底商1号楼地下1层、1层及2层；2号楼地下1层；6号楼地下1层、1层、2层、3层房屋及其附属设施恢复原状并交还给万年伟业公司；5.判令德弘光大公司立即将房屋及保险柜钥匙交还给万年伟业公司（以万年伟业公司与德弘光大公司签订的《底商钥匙交接单》为准）；6.本案诉讼费由德弘光大公司承担。德弘光大公司向一审法院反诉请求：1.确认双方《德胜置业大厦房屋租赁合同》及补充协议中万年伟业公司享有的合法出租权的部为有效，其余部分为无效，有效部分继续履行。2.判令万年伟业公司赔偿因其施打、砸、抢给我方造成的直接财产损失人民币15万元（由此暂估数，以公安机关委托的评估机构金额为准）。3.判令万年伟业公司赔偿因停水、停电给我方造成的直接经济损失人民币69万元。4.判令万年伟业公司赔偿多次扰乱我方的正常经营活动造成的经济损失人民币35万元（此暂估数，以公安机关委托的评估机构金额为准）。5.判令万年伟业公司向我方支付违约金867845元。6.判令万年伟业公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2006年8月15日，出租方张振海与承租方亿恒公司签订《商业房屋租赁合同》。该合同第二条约定张振海出租给亿恒公司的房屋位于北京市西城区黄寺大街26号院1号楼1、2、3层，6号楼-1、2、3层；第四条第1款约定：该房屋租赁期共20年，自2007年3月1日起至2027年2月28日止。2006年9月1日，出租方颐西公司与承租方亿恒公司签订《德胜置业底商房屋租赁合同》。该合同第二条第1款约定：颐西公司出租给亿恒公司的房屋位于北京市西城区黄寺大街26号院的1号楼-1、1、2、3层，2号楼-1、1、2、3层，6号楼-1、1、2、3层及车库；第四条第1款约定：该房屋租赁期共25年，自2006年10月1日起至2031年9月30日止。2010年10月15日，出租方亿恒公司与承租方万年伟业公司签订《德胜置业底商房屋租赁合同》。该合同第一条约定，租赁房屋坐落于北京市西城区德外黄寺大街26号（德胜置业大厦1号楼-1、1、2、3层，2号楼-1、2、3层，6号楼-1、1、2、3层，面积为20458.24平方米）；合同第二条第1款、第2款约定：该底商房屋所有权人分别为：颐西公司（18173.48平方米）、张振海（2284.76平方米）。亿恒公司已经于2006年9月1日与颐西公司签订租赁协议，租期自2006年10月1日至2031年9月30日止，共计25年，亿恒公司于2006年8月15日与张振海签订租赁协议，租期自2007年3月1日至2027年2月28日止，共计20年。亿恒公司对上述房屋依法有使用权、收益权、转租权；第三条约定，亿恒公司须确保租赁物符合商业用途，万年伟业公司不得将租赁物用于经营破坏活影响毗邻各方居住环境、危及公共安全的产业；第六条约定：（一）房屋租赁期，自2010年10月30日起至2027年2月28日止，共计租赁期限为16年零4个月。其中2010年10月30日至2011年12月31日为装修免租期。（二）租赁期满，亿恒公司有权收回该房屋，万年伟业公司有意继续承租的，应提前六个月向甲方提出书面续租要求，征得同意后双方重新签订房屋租赁合同。2010年11月30日，由北京市国立公证处作出的（2010）京国立内证字第22931号公证书中《声明书》的内容为：“甲方：北京颐西房地产开发有限公司；乙方：张振海；丙方：北京亿恒月坛邮币卡交易中心有限公司。甲方于2006年9月1日与丙方签订租赁协议，租赁期限：自2006年10月1日至2031年9月30日止，共计25年。租赁面积为：18173.48平方米。丙方对上述房屋依法有使用权、收益权及转租权。乙方于2006年8月15日与丙方签订租赁协议，租赁期限：自2007年3月1日至2027年2月28日止，共计20年。租赁面积为2284.76平方米。丙方对上述房屋依法有使用权、收益权及转租权。甲、乙双方于2010年10月30日同意丙方将德胜置业大厦名下底商（黄寺大街26号院1、2、6号楼-1层至3层），面积：20458.24平方米出租给万年伟业公司。租期自2010年10月30日至2027年2月28日止。承租方对上述房屋依法有使用权、收益权及转租权。”。2010年11月24日，出租人（甲方）万年伟业公司与承租人（乙方）德弘光大公司签订《德胜置业大厦房屋租赁合同》。合同第一条约定：“一、该房屋坐落于北京市西城区德外黄寺大街26号，甲方将底商，1号楼地下1层、1层及2层；2号楼地下1层；6号楼地下1层、1层、2层、3层租赁给乙方。该房屋为：总面积13360.40平方米。其中：1号楼地下1层、1层、2层面积合计：5385.90平方米（已扣除售楼处261.14平方米，中国移动209.9平方米，3层2360.45平方米）；2号楼地下1层面积：710.24平方米（已扣除演播室98.06平方米）；6号楼地下1层、1层、2层、3层面积合计：7264.26平方米。（已扣除397.5平方米1号楼扩建面积）。”第二条约定，“甲方对该房屋享有使用权，甲方应向乙方出示房屋所有权证（附件）及房屋使用权属证明（附件）。”第四条约定，“甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供身份证件（营业执照）文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。”第五条约定：“一、房屋租赁期自2011年06月03日至2026年06月02日，共计15年。二、免租期：自2010年12月01日至2011年06月02日，共计6个月。三、租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前30天向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。”第六条约定：“一、租金：租金以每天每建筑平方米人民币4元进行计算，每五年递增一次，递增幅度为年租金的5%；第一个五年期每年租金为：19506184.00元（大写：壹仟玖佰伍拾万陆仟壹佰捌拾肆元整）。第二个五年期每年租金为：20481493.00元（大写：贰仟零肆拾捌万壹仟肆佰玖拾叁元整）。第三个五年期每年租金为：21505568.00元（大写：贰仟壹佰伍拾万零伍仟伍佰陆拾捌元整）。二、租金的支付：第一年租金为半年支付一次，自第二年开始为全年支付租金（上交款）每次在到期日前30天交付。”第七条约定：“一、交付：甲方应于2010年12月01日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。2011年5月3日前未交付第一期租金的情况下，乙方不得对租赁物内的装修进行拆改，未装修部分可以进行装饰装修。二、返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，视为乙方的遗弃物，甲方有权自行处置。甲乙双方应结清各自应承担的费用，甲方房屋原有物品被乙方损坏的，作价赔偿。三、乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分视为乙方向甲方支付恢复原状所需费用。”第九条约定，“未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。”第十条约定：“一、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。二、有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1.经甲乙双方协商一致，可以终止本合同。2.租赁期限届满。3.该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。4.因地震、火灾等不可抗力导致房屋毁损、灭失或造成其他损失的。三、出现下列情形之一，乙方有权解除合同，并要求甲方按3个月租金向乙方支付违约金；并有权向甲方追索因违约造成的利益损失所产生的相关费用及相应租金。1.甲方未按约定时间、条件交付该房屋达15日的。2.交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。3.除乙方违约，甲方提前解除合同、收回全部或部分承租区域的。”第十条第四款约定，“出现下列情形之一，甲方有权解除合同，乙方应按3个月租金向甲方支付违约金，并有权向乙方追索未支付的已发生的租金、其他费用、滞纳金及其他损失。该条款中第6项约定，逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用50万以上的，已经给甲方造成严重损害的。”。2011年2月25日，出租人万年伟业公司与承租人德弘光大公司签订《德胜置业大厦房屋租赁合同补充协议》。该补充协议第六条第1款、第2款约定：“甲方已于合同签订前将租赁房屋中的主要法律关系问题提前告知乙方，乙方已与认可。北京颐西房地产开发有限公司已将六号楼一层房屋产权转让，现在登记在吴宗海、郑春树名下，但在该房屋转让前北京颐西房地产开发有限公司已将房屋出租给北京亿恒月坛邮币卡交易中心有限公司。颐西公司仍享有23年的租赁使用权，此时已于合同签订前告知乙方，乙方已予认可。”。2011年6月10日，万年伟业公司与德弘光大公司形成《会议纪要》一份，主要内容为：“就德胜置业大厦房屋租赁合同纠纷一事，在原有《租赁合同》及《补充协议》有效的基础上，经双方协商后达成共识：1、本着互谅互让的原则，双方对此前的纠纷互相谅解，互不追究；2、出租方于2011年6月10日将尚未交付的房屋钥匙，一次性交给租赁方，为维修管理方便主门钥匙出租方留存一套。双方对《德胜置业大厦房屋租赁合同》所述面积13360.4平方米及设备设施情况确认无误。3、在原来合同中免租期半年的基础上增加两个月（增加的免租期为：2011年12月10日至2012年2月9日），原合同定于2011年11月前交付的租金，延迟到2012年1月9日前支付，原租赁期限2011年12月3日至2012年6月2日，修订为2012年2月10日至2012年8月9日，以后交款日期以此类推（重新核对租金支付表）；4、在出租方交付钥匙后20天内，租赁方应支付出租方100万元租金和购置一辆不低于五十万元（裸车价格）的新车作为“中科国际商贸交易基地管理有限公司”的股权转让款；5、在出租方交付钥匙五十天内，（扣除100万元定金转租金），3月20日前支付的100万元租金，本纪要第四条支付100万元租金，租赁方将剩余的6753092元下半年租金一次性支付给出租方；6、原100万定金，已在第一期支付租金中转为租金支付，按补充协议约定在2012年1月3日前交款时，应支付100万元保证金及租金9753092元，租赁方合计应在2012年1月9日前支付10753092元；7、交付房屋钥匙后，租赁方如进行装修必须提前将装修图纸及消防装修许可证交与出租方审定同意并盖章后方可施工。交钥匙后租赁方应对出租方房屋内物品妥善保管，在装修或转租前一周提前通知出租方，出租方及时腾空。8、租赁方如将房屋转租必须经得北京万年伟业商贸有限公司书面认可，并在转租合同上盖章后方可生效。租赁方在交付转租合同及各项文本后，出租方须在七个工作日内给予回复，如超过七个工作日视为其房屋租金直至所对应租期的租金全部缴纳完毕。如租赁方未按合同规定交付租金，则转租合同与主合同同时终止。9、租赁方每个付款段支付的款项不可以拆散、拖后、分段支付，完全按主合同和纪要约定期限一次满额给付。10、租赁方在执行上述条款中任何一条违约，《德胜置业大厦房屋租赁合同》及《德胜置业大厦房屋租赁合同补充协议》无需通知即时终止，按《德胜置业大厦房屋租赁合同》第七条第二款及第三款执行，租赁方将无条件退场并按租赁合同《德胜置业大厦房屋租赁合同》第十条第四款承担违约责任。……”同日，双方签订《2011年—2026年度租金支付明细表》一份，根据该明细表显示，德弘光大公司应于2011年6月30日前提前支付1000000元，2011年7月30日前第一次付款6753092元，合同执行周期为2011年6月10日至2011年12月09日。同日，万年伟业公司（移交公司）与德弘光大公司（接收公司）又签订了《北京万年伟业商贸有限公司底商钥匙交接单》一份，具体内容如下：“1号楼及6号楼地下1层：1、1号展厅东、西侧2把、2、1-2号展厅内门南、北侧2把、3、2号展厅东、西侧2把、4、2-3号展厅内门南、北侧2把、5、3号展厅东、西侧2把、6、3-4号展厅内门南、北侧2把、7、4号展厅东、西侧2把、8、4-5号展厅内门南、北侧2把、9、5号展厅东、西侧2把、10、5-6号展厅内门南、北侧2把、11、6号展厅东、西侧2把、12、6-7号展厅内门南、北侧2把、13、7号展厅东、西侧2把、14、7-8号展厅内门南、北侧2把、15、8号展厅东、西侧2把、16、8-9展厅内南、北侧2把、17、9号展厅东、西侧2把、18、9-12号厅内门南、北侧2把、19、10号展厅东、西侧2把、20、10-11号展厅内门南、北侧2把、21、11号展厅东、西侧2把、22、12号展厅东、西侧2把、23、多功能厅西门左、右2把、24、多功能厅内东门左、右2把、25、预展厅左、右2把、26、预展厅至多功能厅钥匙1把、27、多功能厅内开灯钥匙1把、28、多功能厅内杂物间钥匙1把（开灯门里面小白门）、29、VIP休息室钥匙1把、30、LED控制室钥匙1把、31、守护兽中门1把、32、守护兽内门1把、33、服务台左、中、右柜3把（每个柜子1把钥匙）、服务台左、中、右抽屉6把（每个抽屉1把钥匙）。12个保险柜钥匙（2楼大办公室内）：5778、5765、5750、5706、5689、5811、5780、5681、5762、5741、5785各2把钥匙带密码牌。5714有1把钥匙带密码牌。其他：1、B1开水炉钥匙2把（水炉2把锁）、2、2楼开水炉钥匙2把（水炉2把锁）。1号楼二层：1、200双开门2把、2、288（200内）1把、3、电话间1把、4、201钥匙1把、5、202钥匙1把、6、203钥匙1把、7、205钥匙1把、8、206钥匙1把、9、208钥匙1把、10、210钥匙1把、11、1#楼一层大堂1-8号门8把。1号楼及6号楼1层：1、1#楼底商（1号）1把、2、1#楼底商（2号）1把、3、6号楼1层前门1把、4、6号楼1层侧门1把、5、6号楼1层工行1把、6、6号楼1层电动双开门2把（2把锁各1把钥匙）。”。同时该交接单注明以下内容：“根据贵公司与我司2010年11月24日签订的《德胜置业大厦房屋租赁合同》、2011年2月25日签订的《德胜置业大厦房屋租赁合同补充协议》及2011年5月24日会议纪要的相关条款，我司已按上述约定将全部面积及所涉及的钥匙、设备设施全部移交给贵公司。为便于我司对租赁面积的维修及例行检查，我司需留存上述钥匙一套。如甲方更换以上钥匙，需向我司报备并上交备用钥匙1把。请贵公司妥善保存以上钥匙，如丢失需照价赔偿。”。诉讼中，万年伟业公司仅认可合同签订后收到德弘光大公司交付的租金三百万元，称余款德弘光大公司至今均未支付。德弘光大公司未就其租金支付情况向法院举证加以证明。另查，德弘光大公司反诉中所称万年伟业公司于2011年12月19日、25日，纠集一百余人对其营业场所进行打、砸、抢，给德弘光大公司造成严重经济损害；万年伟业公司单位负责人张希俊、阮妙思、伍金陵、张安杰、郑林等涉嫌刑事犯罪被公安机关立案侦查一节，法院在诉讼中多次就此事向北京市西城区公安分局预审处办案民警进行核实，负责该案件的民警答复称，上述人员的确曾因涉嫌犯罪被采取过强制措施，后变更为取保候审；上述人员取保候审期间均已届满，解除了取保候审措施，目前该案件未获准批捕，亦无下一步侦查工作需要开展。德弘光大公司要求判令万年伟业公司赔偿因实施打、砸、抢给其造成的直接财产损失人民币15万元、因停水、停电造成的直接经济损失人民币69万元、因多次扰乱正常经营活动造成的经济损失人民币35万元、并要求万年伟业公司支付违约金867845元等诉讼请求，均未提交充分证据加以证明。一审法院认为：根据万年伟业公司提交的（2010）京国立内证字第22931号公证书显示，涉案房屋的产权人颐西公司、张振海同意与其签订租赁合同的承租人将涉案房屋转租给万年伟业公司，并赋予了万年伟业公司再次转租的权利，万年伟业公司有权就涉案房产与德弘光大公司签订房屋租赁合同。据此法院认为万年伟业公司、德弘光大公司签订的《德胜置业大厦房屋租赁合同》及《德胜置业大厦房屋租赁合同补偿协议》属于双方当事人真实意思表示，且未违反法律行政法规强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按照合同约定享有权利、承担义务。因万年伟业公司、德弘光大公司在履行上述协议及补充协议的过程中发生纠纷，双方又于2011年6月10日签订了《会议纪要》，对于场地、设施的交接，租金的给付以及违约的后果等做出了进一步的约定，故该会议纪要亦应视为是双方的合同约定，同时亦证明双方对当时的租赁场地情况、租金支付等进一步进行了确认。根据该会议纪要约定，“双方对《德胜置业大厦房屋租赁合同》所述面积13360.4平方米及设备设施情况确认无误”，故德弘光大公司按照《2011-2026年度租金支付明细表》的约定应在2011年7月30日前向万年伟业公司支付的租金合计为7753092元，但德弘光大公司未就其支付租金进行任何举证加以证明，而万年伟业公司在诉讼中就此仅认可收到德弘光大公司支付的租金300万元，故德弘光大公司应就剩余的4753092元的支付情况加以举证；目前在德弘光大公司未举证加以证明的情况下，法院认为德弘光大公司应就此承担举证不能的不利后果，即德弘光大公司未能按照合同约定及时、足额的支付租金，应承担违约责任，且其违约情况已经达到了合同赋予的万年伟业公司解除合同的情形，因此万年伟业公司主张的解除合同、给付房屋租金及违约金、腾退涉案房屋交还万年伟业公司并交付房屋及附属设施钥匙的诉讼请求，法院予以支持。德弘光大公司要求确认万年伟业公司、德弘光大公司双方签订的《德胜置业大厦房屋租赁合同》及补充协议中万年伟业公司享有的合法出租权的部为有效，其余部分为无效，有效部分继续履行的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。关于德弘光大公司所主张的万年伟业公司曾委托案外人罗建明与其签订和解协议书一事，其虽提交了署名为罗建明的和解协议书一份，但就万年伟业公司与罗建明之间的委托关系德弘光大公司仅向法院提交了委托书复印件，且罗建明亦未就此出庭作证证明万年伟业公司授权其代为签订和解协议的真实性，故法院对德弘光大公司的上述抗辩意见显然无法采信。德弘光大公司反诉要求判令万年伟业公司赔偿因实施打、砸、抢给其造成的直接财产损失人民币15万元、因停水、停电给德弘光大公司造成的直接经济损失人民币69万元、因多次扰乱正常经营活动造成的经济损失人民币35万元、并判令万年伟业公司向其支付违约金867845元等诉讼请求，均未提交充分证据加以证明，加之法院认为德弘光大公司在合同履行过程中属于违约方，故德弘光大公司的上述反诉请求，法院认为缺乏事实及法律依据，法院无法支持。据此，一审法院于2016年11月28日判决：一、解除北京万年伟业商贸有限公司与北京德弘光大国际贸易中心有限公司于2010年11月24日签订的《德胜置业大厦房屋租赁合同》及2011年2月25日签订的《德胜置业大厦房屋租赁合同补充协议》；二、判决生效后七日内，北京德弘光大国际贸易中心有限公司给付北京万年伟业商贸有限公司2011年6月10日至2011年12月9日期间拖欠的房屋租金4753092元；三、判决生效后七日内，北京德弘光大国际贸易中心有限公司立即给付北京万年伟业商贸有限公司违约金4809744元；四、判决生效后七日内，北京德弘光大国际贸易中心有限公司立即将位于北京市西城区黄寺大街26号院德胜置业大厦底商1号楼地下1层、1层及2层、2号楼地下1层、6号楼地下1层、1层、2层、3层房屋腾空交还给北京万年伟业商贸有限公司；五、判决生效后七日内，北京德弘光大国际贸易中心有限公司立即将房屋及保险柜钥匙交还给北京万年伟业商贸有限公司（以万年伟业公司与德弘光大公司签订的《底商钥匙交接单》为准，具体内容为：1号楼及6号楼地下1层：1.1号展厅东、西侧2把。2.1-2号展厅内门南、北侧2把。3.2号展厅东、西侧2把。4.2-3号展厅内门南、北侧2把。5.3号展厅东、西侧2把。6.3-4号展厅内门南、北侧2把。7.4号展厅东、西侧2把。8.4-5号展厅内门南、北侧2把。9.5号展厅东、西侧2把。10.5-6号展厅内门南、北侧2把。11.6号展厅东、西侧2把。12.6-7号展厅内门南、北侧2把。13.7号展厅东、西侧2把。14.7-8号展厅内门南、北侧2把。15.8号展厅东、西侧2把。16.8-9展厅内南、北侧2把。17.9号展厅东、西侧2把。18.9-12号厅内门南、北侧2把。19.10号展厅东、西侧2把。20.10-11号展厅内门南、北侧2把。21.11号展厅东、西侧2把、22.12号展厅东、西侧2把。23.多功能厅西门左、右2把。24.多功能厅内东门左、右2把。25.预展厅左、右2把。26.预展厅至多功能厅钥匙1把。27.多功能厅内开灯钥匙1把。28.多功能厅内杂物间钥匙1把（开灯门里面小白门）。29.VIP休息室钥匙1把。30.LED控制室钥匙1把。31.守护兽中门1把。32.守护兽内门1把。33.服务台左、中、右柜3把（每个柜子1把钥匙）、服务台左、中、右抽屉6把（每个抽屉1把钥匙）。12个保险柜钥匙（2楼大办公室内）：5778、5765、5750、5706、5689、5811、5780、5681、5762、5741、5785各2把钥匙带密码牌。5714有1把钥匙带密码牌。其他：1.B1开水炉钥匙2把（水炉2把锁）。2.2楼开水炉钥匙2把（水炉2把锁）。1号楼二层：1.200双开门2把、2.288（200内）1把。3.电话间1把。4.201钥匙1把。5.202钥匙1把。6.203钥匙1把。7.205钥匙1把。8.206钥匙1把。9.208钥匙1把。10.210钥匙1把。11.1#楼一层大堂1-8号门8把。1号楼及6号楼1层：1.1#楼底商（1号）1把。2.1#楼底商（2号）1把。3.6号楼1层前门1把。4.6号楼1层侧门1把。5.6号楼1层工行1把。6.6号楼1层电动双开门2把（2把锁各1把钥匙））；六、驳回北京德弘光大国际贸易中心有限公司的全部反诉请求。如果北京德弘光大国际贸易中心有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审一致。二审期间，德弘光大公司向本院提交了中止审理申请书一份、《北京市西城区人民法院受理案件通知书》一份、民事起诉状一份、证据材料清单一份、追加第三人申请书一份，称其公司已经起诉罗建明、万年伟业公司，要求确认罗建明作为万年伟业公司的代理人与其公司于2013年3月21日签订的补充协议有效，并要求罗建明与万年伟业公司承担相应责任，该案件的审理结果影响本案的审理结果，故申请本院中止本案二审审理。本院对德弘光大公司提交的中止审理申请书的中止审理理由进行了核实，查明：一审法院于2017年3月对德弘光大公司诉万年伟业公司、罗建明合同纠纷一案立案审理，该案的审理结果直接影响本案的审理，故本案的审理需等待该案的判决结果。本院于2017年4月17日裁定中止本案的审理。2017年12月25日本院对德弘光大公司诉万年伟业公司、罗建明合同纠纷案作出二审终审判决，维持了一审法院作出的驳回德弘光大公司诉讼请求的判决。本案于该判决同日恢复审理。本院认为：根据万年伟业公司提交的（2010）京国立内证字第22931号公证书显示，案涉房屋的产权人颐西公司、张振海同意与其签订租赁合同的承租人将涉案房屋转租给万年伟业公司，并赋予了万年伟业公司再次转租的权利，故万年伟业公司有权就案涉房产与德弘光大公司签订房屋租赁合同，万年伟业公司与德弘光大公司签订的《德胜置业大厦房屋租赁合同》及《德胜置业大厦房屋租赁合同补偿协议》属于双方当事人真实意思表示，且未违反法律行政法规强制性规定，应属有效合同，因万年伟业公司、德弘光大公司在履行上述合同及补充协议的过程中发生纠纷，双方又于2011年6月10日签订了《会议纪要》，对于场地、设施的交接，租金的给付以及违约的后果等做出了进一步的约定，故该会议纪要亦应视为是双方的合同约定，同时亦证明双方对当时的租赁场地情况、租金支付等进一步进行了确认。《会议纪要》对签订双方具有约束力。根据该会议纪要约定，“双方对《德胜置业大厦房屋租赁合同》所述面积13360.4平方米及设备设施情况确认无误”，故德弘光大公司按照《2011-2026年度租金支付明细表》的约定应在2011年7月30日前向万年伟业公司支付的租金合计为7753092元，但万年伟业公司仅认可收到德弘光大公司支付的租金300万元，而德弘光大公司未举证证明其已支付了其余4753092元租金。德弘光大公司未能按照合同约定及时、足额的支付租金，应承担违约责任，且其违约情形已经达到了合同约定的万年伟业公司行使合同解除合同的条件，因此，万年伟业公司主张的解除合同、给付房屋租金及违约金、腾退涉案房屋交还万年伟业公司并交付房屋及附属设施钥匙的诉讼请求，应予支持。德弘光大公司要求继续履行合同的上诉请求不符合合同约定，本院不予支持。德弘光大公司上诉要求赔偿因实施打、砸、抢给其造成的直接财产损失人民币15万元、因多次扰乱正常经营活动造成的经济损失人民币35万元，均未提交证据，本院不予支持。德弘光大公司上诉要求赔偿停水、停电给其造成的直接经济损失人民币69万元，经查，停水、停电的原因系德弘光大公司拖欠物业费，管理房屋物业的物业公司予以停水、停电，此事实与万年伟业公司无关，德弘光大公司要求万年伟业公司赔偿停水、停电损失缺乏依据，本院不予支持。综上所述，德弘光大公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费102002元，由北京德弘光大国际贸易中心有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 曹 雪审 判 员 王军华二〇一七年十二月二十七日法官助理 董 红书 记 员 马丽雅