广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书(2017)粤03民特624号申请人（仲裁被申请人）：朱谦宏，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：陆伟剑，广东雅尔德律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭家辰，广东雅尔德律师事务所律师。被申请人（仲裁申请人）：深圳市联马物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区春风路新银座大厦五楼，统一社会信用代码91440300755684033X。法定代表人：黄曼嘉，董事长。委托诉讼代理人：杨晓慧，女，1992年3月8日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，系该公司员工。申请人朱谦宏与被申请人深圳市联马物业管理有限公司（以下简称联马物业公司）申请撤销仲裁裁决一案，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。申请人申请事项：一、撤销深圳仲裁委员会（2016）深仲涉外裁字第57号裁决书的以下内容：l、申请人向被申请人支付2014年7月1日至2016年6月30日的物业管理费人民币7578.72元的裁决；2、申请人向被申请人支付2014年7月1日至2016年6月30日的房屋维修资金人民币69.80元的裁决；3、申请人向被申请人支付892.5元仲裁费的裁决，全部仲裁费用应由被申请人承担。二、判决由被申请人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、申请人与被申请人并未形成有效的仲裁协议，深圳仲裁委员会无权管辖。1、申请人并未在被申请人提供的三份物业管理合同中签字，申请人与被申请人并未形成有效的仲裁协议。被申请人提交的证据2《物业管理委托合同》、证据6《物业服务合同》、证据7《前期物业服务合同》，均不是申请人本人签字，也无申请人本人的签收记录。根据合同相对性原则，上述三份物业服务合同的签字主体并不是申请人，不应由申请人承担上述合同项下的权利义务。同时，虽然开发商有权与物业公司签订前期物业服务合同，但应得到业主的追认，才能对业主有约束力。根据合同法的原则，涉他合同即为他人设定权利义务的，实质上是对他人权益的处分。依据合同相对性原则，只在相对人间产生约束力，对他人无约束力，但是在特定情形下事后第三人的追认，亦对第三人产生约束力。第三人的追认方式既可以是明示，也可以是事实行为。在本案中，联马实业（深圳）有限公司（以下简称联马实业公司）与被申请人签订的前期物业合同明确了新银座商业裙楼的业主权利义务，但该合同是否对新银座商业裙楼业主具有约束力尚处于待定状态。因为该前期物业服务合同在商品房买卖合同中并未附有，申请人并不知晓该合同的存在。根据法定程序，前期物业服务合同应经业主签收后，方对业主具有法律约束力。因此，只有申请人追认了上述合同后，该合同才能对申请人具有约束力。三份未经申请人签字或签收的物业管理合同，其中约定的仲裁协议对申请人并不具有法律约束力。2、申请人是与深圳市新银座商品市场经营有限公司签订的《物业管理服务协议》。申请人在2004年11月7日购买涉案房屋后，就与深圳市新银座商品市场经营有限公司签订了《物业管理服务协议》，其中协议第十四条约定了如双方发生争议，应到人民法院起诉。该《物业管理服务协议》表明，申请人并不知道开发商与被申请人有签订其他物业服务合同。因此，开发商与被申请人签订的三份物业管理合同所约定的仲裁协议，对申请人并不具有法律约束力。二、深圳仲裁委员会认定事实不清。1、被申请人提供的三份物业管理协议不是前期物业协议。被申请人提交的证据2《物业管理委托合同》和证据6《物业服务合同》，没有合同签订日期和合同履行期限；证据7《前期物业服务合同》的合同期限，自2005年5月31日至2007年5月31日止。上述三份物业管理合同有些无签订日期，有些主张支付费用的诉讼时效已过。均无法证明该三份物业管理合同是前期物业服务合同。2、联马实业公司与被申请人签订物业管理协议的行为属于无效的法律行为。2004年11月7日联马实业公司就将新银座的商铺出售给申请人，且《前期物业服务合同》在2007年5月31日期限届满后，被申请人并没有证据证明，联马实业公司获得新银座商铺的业主（申请人）的授权或委托，代为与被申请人签订新银座商业裙楼的物业服务协议。况且申请人并没有签收或认可联马实业公司与被申请人的任何物业服务协议。3、被申请人并没有向申请人提供过任何物业服务，无权要求申请人支付任何物业服务费。根据(2013)深罗法民三初字第1809号民事判决书，申请人的商铺一直处于被他人非法占用的状态，被申请人是向非法占用人提供了物业服务，并不是给申请人提供了物业服务。4、申请人选定了深圳市新银座商品市场经营有限公司为物业服务公司，而不是选定被申请人作为物业服务公司。深圳市新银座商品市场经营有限公司与申请人签订的《物业管理服务协议》表明，由深圳市新银座商品市场经营有限公司为申请人提供物业管理服务，而不是由被申请人为申请人的提供物业服务。三、(2016)深仲涉外裁字第57号裁决书的裁决错误。1、深圳仲裁委在被申请人没有证据证明，被申请人已经替申请人先行垫付了物业专项维修资金的情形下，裁决申请人向被申请人支付了物业专项维修资金351.93元，无事实和法律依据。2、(2016)深仲涉外裁字第57号纠纷由被申请人引起的，应由被申请人承担全部仲裁费用。四、深圳仲裁委员会作出的(2016)深仲涉外裁字第57号裁决书程序违法。(2016)深仲涉外裁字第57号仲裁案件适用简易程序，根据《仲裁规则》第一百零二条规定：仲裁庭应当在仲裁庭组成之日起三个月内作出裁决。(2016)深仲涉外裁字第57号仲裁案件在2016年11月2日组成了仲裁庭，按照《仲裁规则》的规定，深圳仲裁委员会应在2017年2月2日做出裁决书，但深圳仲裁委员会在2017年6月12日才作出裁决书，已经严重违反了《仲裁规则》规定。综上，申请人认为深圳仲裁委员会在没有认定清楚事实的情况下，作出的(2016)深仲涉外裁字第57号裁决书，既违背事实，也违反了法律规定，请求依法撤销该裁决书。被申请人辩称：深圳仲裁委员会有管辖权，仲裁裁决没有法定予以撤销的情形。经审理查明：2017年6月12日，深圳仲裁委员会作出（2016）深仲涉外裁字第57号裁决书，查明事实：一、2004年11月7日，朱谦宏与联马实业公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定朱谦宏购买新银座商业裙楼××号商铺，建筑面积8.31／平方米。合同第十五条约定：房地产移交后，在未由业主委员会聘请住宅区管理机构之前交由联马物业公司负责房地产的物业管理。物业管理费按38元／平方米（建筑面积）计收。业主委员会成立后，可续聘或另选聘物业管理公司，管理费由业主委员会与物业管理公司协商确定。二、联马物业公司与联马实业公司于2007年（具体日期不祥）签订《物业管理委托合同》，该合同第十八条约定，本合同委托期限自双方签章之日起，至双方协商终止本合同或业主委员会与乙方（指联马物业公司）（或其他物业管理公司）另行签订物业管理委托合同之日止。关于物业管理服务费，合同第二十二条第1项约定：非住宅房屋，由乙方按建筑面积每平方米38元向业主或物业使用人收取。关于争议解决方式，合同第三十四条约定由深圳仲裁委员会仲裁。三、《不动产资料电脑查询结果表》证实，涉案房产权利人为朱谦宏。四、朱谦宏提交了其与深圳市新银座商品市场经营有限公司签订的《物业管理服务协议（租户适用）》，但具体签订协议的日期不详。五、2016年7月5日，深圳市罗湖区南湖街道办事处出具《证明》，证实涉案商业裙楼至今未成立业主委员会。裁决如下：一、朱谦宏向联马物业公司支付2014年7月1日至2016年6月30日的物业管理费人民币7578.72元；二、朱谦宏向联马物业公司支付2014年7月1日至2016年6月30日的房屋维修资金人民币69.80元；三、驳回联马物业公司的其他仲裁请求；四、仲裁费人民币8925元由联马物业公司承担8032.5元，朱谦宏承担892.5元，该款已由联马物业公司预交，朱谦宏承担部分径付联马物业公司。朱谦宏于裁决送达之日起十五日内履行以上义务。申请人朱谦宏向本院提交如下证据：一、证据1催费通知单、证据2物业管理服务协议（租户适用），用于证明联马物业公司不属于朱谦宏选定的物业服企业，深圳市新银座商品市场经营有限公司为朱谦宏选定的物业服务企业。二、证据3物业管理委托合同、证据4物业服务合同、证据5前期物业服务合同，用于证明：物业服务合同由联马实业公司与联马物业公司签订，而不是由朱谦宏与联马物业公司签订，朱谦宏与联马物业公司之间不存在有效的物业管理合同，物业管理合同无效，管辖权协议无效。被申请人联马物业公司质证认为：对证据1、2的真实性、合法性、关联性均不予认可，对证据3、4、5真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明目的不予认可。前述物业管理委托合同、物业服务合同、前期物业服务合同记载争议的解决方式为由“深圳市仲裁委员会”仲裁。本院询问时，申请人朱谦宏称，其在仲裁阶段对仲裁委的管辖权口头向仲裁庭秘书提出异议，没有以书面的形式向仲裁庭提出异议，其在仲裁庭审时当庭提出异议。申请人朱谦宏并未向本院提交仲裁庭审笔录。被申请人联马物业公司称，联马实业公司是涉案物业的开发商；申请人朱谦宏对此不予认可，但确认其从联马实业公司处购买涉案房产，系一手房。申请人朱谦宏认为仲裁条款中的仲裁机构不明确，且不是唯一的，故仲裁协议无效。本院认为，本案所涉仲裁裁决的一方当事人为香港特别行政区居民，属于涉港仲裁裁决，本院参照《中华人民共和国仲裁法》第七十条规定根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条（2013年1月1日起施行的新民事诉讼法为第二百七十四条）第一款规定进行审查。一、关于是否存在仲裁协议的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”涉案房产尚未成立业主委员会，联马实业公司系涉案房产的建设单位，朱谦宏从联马实业公司处购置取得涉案房产，联马实业公司与联马物业公司签订的物业服务合同对朱谦宏具有约束力，朱谦宏以个人名义与深圳市新银座商品市场经营有限公司签订的《物业管理服务协议》并不能对抗联马实业公司与联马物业公司签订的物业服务合同的法律效力。因此，申请人朱谦宏以其并非是《物业管理委托合同》、《物业服务合同》以及《前期物业服务合同》当事人为由认为其与被申请人联马物业公司之间没有仲裁协议，于法无据，本院不予支持。朱谦宏另主张仲裁条款中的仲裁机构“深圳市仲裁委员会”不明确，且不是唯一的，故仲裁协议无效。对此本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条的规定，仲裁协议约定仲裁机构名称不准确，但能够确定具体的仲裁机构的，应当认定选定了仲裁机构。涉案仲裁协议签订时，深圳市有两个仲裁机构，即“深圳仲裁委员会”与“中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会”，“深圳市仲裁委员会”与“深圳仲裁委员会”的名称仅一字之差，与深圳市另一仲裁机构“中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会”的名称存在明显区别，故涉案仲裁协议约定的“深圳市仲裁委员会”虽然名称不准确，但能够确定具体指向的仲裁机构是深圳仲裁委员会，应当认定选定了深圳仲裁委员会作为仲裁机构。同时，并无证据显示朱谦宏在仲裁程序中对仲裁协议的效力提出过异议。故申请人朱谦宏此项申请撤销仲裁裁决的理由不成立，本院不予采纳。二、关于仲裁程序是否程序违法的问题。朱谦宏提出的仲裁超期裁决，对此本院认为，涉案仲裁审理虽然超过了《仲裁规则》规定的审理期限，但无证据表明因超过审理期限影响案件的正确裁决，因此，仲裁的程序没有违反法定程序。对申请人朱谦宏该项申请撤销仲裁裁决的理由，本院不予采纳。三、朱谦宏关于仲裁裁决认定事实不清、裁决错误等主张系对仲裁裁决实体处理的异议，不属于涉外仲裁司法审查的范围。故对申请人朱谦宏该项申请撤销仲裁裁决的理由，本院不予采纳。综上，申请人朱谦宏的申请缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国仲裁法》第七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》（2013年1月1日起施行）第二百七十四条第一款规定，裁定如下：驳回申请人朱谦宏撤销深圳仲裁委员会（2016）深仲涉外裁字第57号裁决的申请。本案案件受理费人民币400元，由申请人朱谦宏负担。审判长  卢艳贝审判员  许海锚审判员  刘 燕二〇一七年十二月二十二日书记员  费娅男