四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终13792号上诉人（一审被告)：成都锦江惠源文化艺术学校，住所地成都市锦江区北顺城街65号附7号。法定代表人：徐加惠。被上诉人（一审原告）：成都高新技术产业开发区芳草街街道办事处，住所地成都市高新区神仙树西路*号。负责人：邓换生，办事处主任。委托诉讼代理人：唐兵兵，四川君合律师事务所律师。上诉人成都锦江惠源文化艺术学校（以下简称惠源文化艺术学校）因与被上诉人成都高新技术产业开发区芳草街街道办事处（以下简称高新区芳草街街道办事处）返还原物纠纷一案，不服成都市高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初7153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠源文化艺术学校上诉请求：撤销一审判决并依法改判上诉人按照16.12万元/年继续承租该房屋；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：校方一直按照原合同约定的租赁价格缴纳房租水电等费用。对租金评估增值的结果并未告知学校方。租赁房屋后学校投入35万元进行改造和装修。被上诉人高新区芳草街街道办事处辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求予以维持。我方不愿将房屋继续租给上诉人并曾多次向上诉人提出终止合同关系，但上诉人长期占用租赁物不予返还。高新区芳草街街道办事处向一审法院起诉请求：1.惠源文化艺术学校立即腾退位于成都市高新区创业路9号8号楼（原神仙树西路一号）房屋；2.惠源文化艺术学校支付从2017年1月至实际腾退之日止的房屋占用费。一审法院经审理查明，2011年2月24日，惠源文化艺术学校作为乙方与成都陆叁玖投资有限责任公司作为甲方签订了《合作协议》，其中第一条载明：由甲方提供创业路9号院8号楼1楼部分房屋（8间）和二楼大教室一间与乙方合作开办社区市民学校；第三条载明：合作时间从2011年2月25日起至2014年9月28日止。同年3月21日，惠源文化艺术学校与创业路9号院物业服务管理小组就案涉房屋签订了《房屋租赁合同》，决定由惠源文化艺术学校作为承租方承租案涉房屋，租赁期为2011年4月1日至2012年3月31日。2012年3月1日，惠源文化艺术学校与创业路9号院院委会就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期间为2012年4月1日至2013年3月31日。2013年1月1日，惠源文化艺术学校又与元通社区居委会就案涉房屋签订了《房屋租赁合同》，租赁期间为2013年1月16日至2013年12月31日。2016年9月19日，元通社区居委会向惠源文化艺术学校发出律师函，要求惠源文化艺术学校限期搬离案涉房屋。但截止2017年9月，惠源文化艺术学校一直按照合同约定的租金向元通社区居委会的账户存入租金。另查明，2012年4月23日，成都高新技术产业开发区财政局印发的成高财发（2012）48号文件中载明：将原国营成都电视设备厂生活区8号楼资产（高新区创业路9号）无偿划拨给高新区芳草街街道办事处。2014年12月17日，高新区芳草街街道办事处办理了案涉房屋的产权登记。元通社区居委会受高新区芳草街街道办事处委托，与惠源文化艺术学校签订了案涉租赁合同。2016年4月27日，四川衡立泰资产评估事务所有限公司以2016年1月1日为基准日评估惠源文化艺术学校所占用房屋（共两层）的租金为16.12万元。以上事实有双方当事人提交的主体信息、房屋租赁合同、案涉房屋房产证、国土证以及缴费发票等证据在卷佐证。一审法院认为，高新区芳草街街道办事处享有案涉房屋的所有权，其委托元通社区居委会与惠源文化艺术学校签订的《房屋租赁合同》，并不违反相关法律规定，合法有效。但在合同约定的租赁期届满后，惠源文化艺术学校继续占用租赁房屋并交纳房屋租金，高新区芳草街街道办事处未提供证据证明其提出异议，因此根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。鉴于元通社区居委会已于2016年9月19日向惠源文化艺术学校发出律师函要求解除合同，因此高新区芳草街街道办事处解除租赁合同的意思明确。惠源文化艺术学校在收到上述解除租赁合同后，甚至在高新区芳草街街道办事处提起该案之诉后，仍按照原租赁合同通过银行转账方式向高新区芳草街街道办事处支付租金，违背了合同合意原则，基于上述合理期限的要求，一审法院认定高新区芳草街街道办事处、惠源文化艺术学校租赁合同于2016年月9月30日解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予以支持”。因此，对于高新区芳草街街道办事处提出的要求惠源文化艺术学校腾退房屋以及支付逾期腾房占有使用费的请求，一审法院予以支持。但鉴于惠源文化艺术学校目前的实际情况以及其性质，一审法院酌情对惠源文化艺术学校腾退房屋的时间予以宽限。但惠源文化艺术学校应按照16.12万元/年的标准向高新区芳草街街道办事处支付逾期腾房占有使用费至实际腾房之日，惠源文化艺术学校已向高新区芳草街街道办事处支付的2016年10月至2017年9月租金共计12万元应在总逾期腾房占用使用费中予以扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、惠源文化艺术学校在判决生效后三个月内腾退位于成都市高新区创业路9号8号楼1至2层房屋。二、惠源文化艺术学校自2016年10月起按照16.12万元/年的标准向高新区芳草街街道办事处支付逾期腾房占有使用费至实际腾房之日。（惠源文化艺术学校已向高新区芳草街街道办事处支付的2016年10月至2017年9月租金共计12万元应在总逾期腾房占用使用费中予以扣除）。案件受理费25元，由惠源文化艺术学校负担。经二审审理查明的事实和证据与一审所认定的事实和证据一致，本院予以确认。本院认为，对上诉人所提不应当支付2016年10月至2017年8月期间的租金差价款和愿意协商按照新评估价格续签租赁合同的上诉理由，本院经审查，双方最后一次续签书面租赁合同到期日是：2013年12月31日。其后因惠源文化艺术学校未腾退案涉租赁房屋，持续占有使用，形成了实际租赁关系属于不定期租赁。从上诉人陈述事实来看，被上诉人实际在2013年12月17日，即书面租赁合同到期前，已经就是否续签租赁合同和要求腾退案涉租赁房屋等事宜与上诉人进行协商，但未能达成一致意见。2016年9月19日被上诉人向上诉人发函要求解除合同，但上诉人截至本案诉讼期间仍占有使用案涉租赁房屋。因此，综合考虑因各种事由所致未能达成续签租赁合同之合意，而上诉人一直占有并拒绝腾退租赁房屋的情况，一审按照案涉租赁房屋的评估租金价格确定从2016年10月至2017年8月期间的租赁费用并无不当，故上诉人主张不应支付该期间租金差价款的上诉理由不能成立。被上诉人高新区芳草街街道办事处认为租赁的房屋年久失修，存在严重安全隐患，不愿再续租，故已无调解可能性。因此，上诉人关于协商按照新评估价格续签租赁合同的上诉请求，亦无法得到支持。综上，上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人成都锦江惠源文化艺术学校负担。本判决为终审判决。审判长  黄小华审判员  邓凌志审判员  牛玉洲二〇一七年十二月十二日书记员  任 丽