.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}河北省遵化市人民法院民事判决书（2017）冀0281民初6036号原告（反诉被告）：滦县燕滦果蔬专业合作社，住所地滦县，统一社会信用代码：×××。法定代表人：吴建合。委托代理人：高巨川。委托代理人：张为晋。被告（反诉原告）：邢海波，男，1964年12月13日出生，汉族，居民，现住唐山市，身份证号×××。委托代理人：王会军。原告（反诉被告）滦县燕滦果蔬专业合作社与被告（反诉原告）邢海波房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并作出（2016）冀0281民初5297号民事判决，判后原告（反诉被告）、被告（反诉原告）均不服，上诉至唐山市中级人民法院。唐山市中级人民法院审理后作出（2017）冀02民终6733号民事裁定书，发回河北省遵化市人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案当事人原告滦县燕滦果蔬专业合作社法定代表人吴建合、委托代理人高巨川、张为晋、邢海波的委托代理人王会军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告滦县燕滦果蔬专业合作社向本院提出诉讼请求：1.依法解除房屋租赁合同；2.由被告返还房屋租赁费30万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年6月18日，被告遵化市贸易城文柏路8号商品楼对外出租，北起三间前部经营场所设施齐全，原告以30万元的价格与被告订立了房屋租赁合同。合同生效后，原告进行了装修，即将开业时，2012年9月7日，遵化市华明好食汇美食城及所在建筑发生火灾，导致原告分店装修结构部分和室内装修设施、食品全部烧毁，原告至今无法正常营业。原告多次与被告交涉，被告至2014年9月1日未做出回应，原告于2014年9月1日向遵化市人民法院提起诉讼，遵化市人民法院于2014年11月23日以被告下落不明为由裁定驳回原告起诉。为维护原告合法权益，原告再次起诉。被告邢海波辩称：双方签订的房屋租赁合同租期为6年，自2012年7月5日至2018年7月4日，现仍在履行过程中，不存在合同解除的情形；按照合同第六条第五款，明确了消防安全、财产安全均应由原告负责；2012年9月7日，遵化好食汇美食城发生火灾，原告的损失应向侵权方主张，且事后原告与侵权方达成了一致协议，无权再向原告要求解除合同和返还租赁费；原告从未就此事联系过被告，自发生火灾至收到诉状长达4年之久，无论原告的诉请是否成立早已超过诉讼时效；综上应驳回原告的诉讼请求。另原告在火灾发生后至今，未按合同约定向被告交还物业，原告在第三人处得到赔偿后，不进行修缮、恢复经营，放任房屋闲置至今，属于自行扩大损失，与被告无关。根据第三人与我方及福大源茶馆负责人赵宁就财产损失的评估报告及最终达成的协议书显示，第三方并未就原告所主张的任何损失赔偿给我方，实际赔偿的360万元还不足以全部赔补福大源茶馆的损失，360万元全部给付了福大源茶馆的负责人赵宁，被告未实际得到任何赔偿。原告的损失自愿与第三人达成了协议，无权向被告主张。反诉原告邢海波向本院提出诉讼请求：1、要求反诉被告继续履行合同，给付自2016年7月5日至2018年7月4日的租金32万元；2、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告将遵化市贸易城文柏路8号北起3间前部租赁给反诉被告，租期自2012年7月5日至2018年7月4日，前2年租金为30万元，以后每2年租金为32万元。2012年9月7日，位于反诉被告南侧相隔两家的承租户好食汇美食城发生火灾，造成反诉被告租赁的房屋烟熏但未过火，并不影响使用。反诉被告因火灾造成的损失已由侵权方进行了赔偿，原告不营业完全是其主观因素。反诉被告辩称：房屋租赁合同约定房屋主体维修应由反诉原告负责，因火灾造成反诉原告的房屋钢结构烧毁，也造成房屋水电受损。反诉原告作为房屋的所有权人，应对受损房屋进行修缮，但经反诉被告多次与其交涉，反诉原告一直未予修缮，造成反诉被告无法正常营业。因此双方的租赁合同无法继续履行，应予解除，并驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，另本院调取了（2014）遵刑初字第163号刑事案卷，并组织双方当事人进行了质证。本院认定事实如下：2012年6月18日，出租方邢海波Ｉ（甲方）与承租方滦县燕滦果蔬专业合作社（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：”......第一条房屋地点、面积和应具备的条件1、地点：遵化市贸易城文柏北路8号楼，北起3间前部。2、面积：建筑面积平方米。3、应具备条件：正常的水、电暖供应，设有独立的水表（乙方自安）、电表。有上、下水交与乙方时保证畅通。瓷砖地点和现有门窗及门脸部部、前门脸顶上部应按照双方商定结果进行修复，以便保证乙方安全正常营业。第二条租赁期限租期六年，自2012年7月5日起至2018年7月4日止。第三条......3、起租日：合同签订日满一个月为起租日（起租日为2012年7月5日）第四条租金、税金及各项费用的支付方式1、租金：甲方为支持乙方迅速发展，前两年租金按30万元计算，以后每两年按32万元计算。详表如下：2012年7月5日――2014年7月4日（30万元）2014年7月5日――2016年7月4日（32万元），交纳租金时间为2014年4月5日前。2016年7月5日――2018年7月4日（32万元），交纳租金时间为2016年4月5日前......第五条甲方的权利和义务......3、租赁期内房屋主体需要维修时由甲方负责......第六条乙方的权利和义务1、乙方应按照本合同之约定使用该房屋，进行合法经营。2、乙方在租赁期内要妥善维护和使用甲方的各种设施，如因乙方原因造成损坏，应及时修复。3、乙方在租赁期内可根据经营需要，对设备设施进行调整改造，费用由乙方自行承担。4、租赁期内，乙方未经甲方许可不得擅自将租赁物转租。5、乙方在经营过程中的消防安全、财产安全、人员安全均由乙方自行负责。6、乙方若需要进行主墙体和外部门面大的装修改动，须经甲方同意并应得到相关管理部门批准......甲方'邢海波'签字及印章，乙方'滦县燕滦果蔬专业合作社合同专用章'印章2012年6月18日”。2012年6月20日，原告将前2年租金30万元付清。合同生效后，原告对在承租房开办的燕滦果业遵化直销店进行了装修，即将开业时，2012年9月7日，同在一栋建筑内的位于原告南侧隔两家的遵化市华明北路好食汇美食城发生火灾，火灾造成该建筑后接建钢结构建筑坍塌；二楼福大源茶楼烧毁；好食汇美食城钢结构部分烧毁，砖混结构部分烧毁；天健大药房、保利鞋包城、燕滦果业遵化分店钢结构部分烧毁，砖混结构部分烟熏未过火。后原告方向公安机关提供了《火灾直接财产损失申报统计表》，原告列明了具体财产及损失金额，原告申报的财产损失金额总计为324608.9元。2012年11月23日，原告开办的燕滦果业遵化直销店负责人吴利慧与好食汇美食城经营者李劲松达成赔偿协议：由李劲松一次性赔偿燕滦果业遵化直销店直接财产经济损失27000元；今后出现其他问题李劲松不再承担相应的责任，燕滦果业遵化直销店也不能再因此事追究李劲松的任何责任。2013年9月18日，邢海波作为乙方与好食汇美食城经营者李劲松作为甲方达成赔偿协议，约定：”一、甲、乙双方经充分平等协商，自愿就赔偿的相关事宜达成协议如下：一、甲方租用乙方位于遵化市邮政大楼北路西的商住楼一层，用于经营快餐，于2012年9月日凌晨因煤气泄漏发生火灾，导致乙方门市楼及后院彩钢结构（含乙方在二楼经营的福大茶馆）被损；对此，甲方表示诚挚道歉，乙方予以充分谅解。二、对因本次事故给乙方造成的损失，乙方同意甲方按照双方确定损失数额（360万元）予以赔偿......”。现受损建筑一直保持火灾后原状，未进行修缮，原告至今未营业。另查，原告滦县燕滦果蔬专业合作社曾于2014年起诉被告邢海波房屋租赁合同纠纷一案，遵化市人民法院受理后，于2014年11月23日依法作出（2014）遵民初字第4043号民事裁定书，以原告不能提供被告邢海波的准确送达地址为由，裁定”驳回原告滦县燕滦果蔬专业合作社的起诉”。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第一条房屋地点、面积和应具备的条件第3项约定”应具备条件：正常的水、电、暖”、合同第五条第2项约定，”租赁期内房屋主体需要维修时由甲方负责”，现原告所租赁房屋因火灾造成无法营业，邢海波作为出租方应按合同约定对房屋进行修缮。且被告邢海波与李劲松达成的赔偿协议确定了”甲方租用乙方位于遵化市邮政大楼北路西的商住楼一层，用于经营快餐，于2012年9月日凌晨因煤气泄漏发生火灾，导致乙方门市楼及后院彩钢结构（含乙方在二楼经营的福大茶馆）被损”，故因此而达成的赔偿被告邢海波360万元损失的赔偿款中应包括门市楼的修缮费用，被告邢海波虽主张该360万元赔偿了福大源茶楼损失，但并不能因此而免除被告邢海波对原告承租房屋进行修缮的义务。且根据刑事案卷中照片显示，并非原告单方进行装修即能进行营业，不符合《房屋租赁合同》应具备的房屋出租条件。另该起火灾造成整栋楼受损，对于使用安全问题，亦应由被告邢海波修缮后在具备安全使用条件情况下将租赁房屋予以交付使用.《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：”出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。根据合同约定及法律规定，均应由被告对受损房屋进行修缮，被告主张应由原告在火灾后对承租房屋修缮，理由不能成立。在李劲松与原告开办的燕滦果业遵化直销店负责人吴利慧的赔偿协议中，虽约定：”甲方一次性赔偿乙方直接财产经济损失人民币贰万柒仟元整”，但根据原告方向公安机关提供的《火灾直接财产损失申报统计表》，原告列明了具体财产及损失金额，原告申报的财产损失金额总计为324608.9元。根据原告所列清单及金额可见，原告并未将已交纳的租赁费30万元列入直接财产损失范围。故原告在本案中主张由被告返还租赁费用30万元，并非重复主张。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：”因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的，承租人可以解除合同”。因火灾事由，致原告租赁房屋毁损，被告获得360万元赔偿款后，未对原告承租房屋进行修缮，根据法律规定，原告可以要求不支付租金。故被告对于原告已付租赁费用应予退还。根据《房屋租赁合同》约定，起租日为2012年7月5日，自起租日至火灾发生前一日即2012年9月6日，原告已实际承租使用，此期间的租赁费用25890元，被告在返还租赁费时应予扣除，故由被告实际返还原告租赁费用274110元。因被告对受损房屋一直未予修缮，致使原、被告之间的房屋租赁合同无法履行，不能实现合同目的，应予解除。合同解除后，反诉原告无权再向反诉被告要求支付租金。为维护双方当事人正当、合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百三十一条之规定，判决如下：一、解除原告滦县燕滦果蔬专业合作社与被告邢海波于2012年6月18日签订的房屋租赁合同。二、由被告邢海波于本判决生效后10日内返还原告滦县燕滦果蔬专业合作社租赁费274110元。三、驳回原告滦县燕滦果蔬专业合作社其它诉讼请求。四、驳回反诉原告邢海波的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5800元，由原告滦县燕滦果蔬专业合作社负担501元，由被告邢海波负担5299元；反诉案件受理费6100元由反诉原告邢海波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判长张力卿审判员李立艳审判员王小雨二０一七年十二月二十六日书记员敖绮姗