天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0102民初6913号原告：张国顺，男，1993年3月20日出生，汉族，天津电信营业厅职工，住天津市东丽区。委托诉���代理人：刘念鑫，天津击水律师事务所律师。原告：李雪，女，1992年1月5日出生，汉族，无职业，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：刘念鑫，天津击水律师事务所律师。被告：张勇，男，1983年5月17日出生，汉族，川驰汽车修理厂职工，住天津市河东区。委托诉讼代理人：陈玉田，天津长天律师事务所律师。被告：天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司，住所地天津市河北区靖江路1号增3号。法定代表人：李刚，总经理。委托诉讼代理人：王超，天津张盈律师事务所律师。原告张国顺、李雪与被告张勇、天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司（以下简称鼎盛亿嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张国顺、李雪及其委托诉讼代理人刘念鑫、被告张勇及其委托诉讼代理人陈玉田、被告鼎盛亿嘉公司的委托诉讼代理人王超在第一次开庭均到庭参加诉讼，第二次开庭被告鼎盛亿嘉公司经本院传票传唤无正当理由未出庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。张国顺、李雪向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告三方签订的合同编号0004334《房屋买卖居间合同》，解除原告与第一被告签订协议编号为27907-002583《天津市存量房屋买卖协议》；2、判令被告向原告支付违约金113000元；3、判令被告赔偿房屋差价损失200000元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月9日二原告与被告张勇、被告鼎盛亿嘉公司签订《房屋买卖居间合同》一份。该《房屋买卖居间合同》约定，买卖双方通过经纪方介绍自愿出售及购买位于天津市东丽区，建筑面积65.31平方米，私产房屋。买方���2017年1月9日将10万元交付卖方作为定金，如买方未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则已交付定金归卖方所有，…。买卖双方须于2017年5月10日前到房管部门亲自签订个《天津市房产买卖协议》。2017年5月5日原、被告在鼎盛亿嘉公司的指导下到东丽区房管局签订《天津市存量房买卖协议》后撤销，2017年5月26日三方又到东丽区房管局签订新的《天津市存量房买卖协议》。同时原告将定金退回被告张勇，张勇将房屋首付款46万元存入资金监管账户。后原告按照被告鼎盛亿嘉公司通知申请预约过户，该过程中二被告告知原告合同不能继续履行，张勇明确表示其被房管局拉黑。原告多次与被告协商，但双方无法达成一致。现原告认为被告已根本违约，故来院诉讼要求解除合同。张勇辩称：同意原告第一项诉讼请求，解除双方所签订的房屋买卖合同。但被告张勇在履行合同中没有违约行为，不应承担违约责任。原告所述事实是真实的，但需要补充2017年1月9日三方签订合同后，被告张勇向中介支付了中介费。在限购政策出台后，被告鼎盛亿嘉公司在签订存量房买卖协议前，要求被告张勇办理完税证明，被告张勇并不理解限购政策，因此其向鼎盛亿嘉公司交付了45000元用于办理完税证明的手续费。2017年5月26日鼎盛亿嘉公司和原告一起到银行办理了的贷款申请手续，后中介通知贷款已经批准，2017年6月19日张勇支付了首付款46万元，至今还在资金监管账户内，2017年7月4日张勇办理了预约登记，下午房管局通知张勇即使办理了完税手续也无法购买房屋，8月份中介才通知张勇无法买房。鼎盛亿嘉公司辩称，第一项诉讼请求，我方只是中介方，居间合同大部分条款权利义务均是对于房屋买卖双方的规定，如果���卖双方均同意解除居间合同，我方也表示同意。第二项诉讼请求没有要求我方承担责任，不发表意见。第三项诉讼请求，不同意原告诉请。我方仅是居间中介方，主要给双方提供订立合同的机会，促使买卖双方签约，双方已经签署合同，我方的居间服务义务已经履行完毕，我方在提供居间合同中并不存在过错，也并非买卖关系主体，所以不同意原告该项诉请。即使法院认定我方有一定责任，但原告该项主张费用过高，请求予以酌减。诉讼费不同意承担。收取被告张勇的45000元系被告公司员工李海的个人行为，公司已经给予了处理。本院经审理认定事实如下：坐落天津市东丽区私产房屋登记于原告张国顺、李雪名下。2017年1月9日二原告与被告张勇、被告鼎盛亿嘉公司签订《房屋买卖居间合同》，约定被告张勇购买涉诉房屋，价格为113万元。双方约定定金10万元。双方定于2017年5月10日前到相关房管部门亲自签订《天津市房产买卖协议》。双方在协议中备注：卖方承诺积极配合买方满两年后办理后期相关手续。卖方承诺打协议当天将定金10万元返还给买方作为首付。买卖双方友好协商约定违约责任，由违约方承担该房屋成交价格的10%作为违约金。买方自愿为卖方承担佣金，2017年1月被告鼎盛亿嘉公司收取中介费28850元。2017年4月18日被告张勇以转账形式向被告鼎盛亿嘉公司支付了45000元，被告鼎盛亿嘉公司员工李海出具收条。2017年5月5日原告与被告张勇至相关房管部门签订了《天津市存量房买卖协议》，编号为20097-002450，后双方将该协议作废。2017年5月26日原告与被告张勇至相关房管部门签订了《天津市存量房买卖协议》，协议编号为27097-002583。2017年6月19日被告张勇向天津市房地产交易��金监管账户存入首付款460000元。后双方预约2017年7月4日上午对涉诉房屋的买卖交易进行报税并进行产权登记变更手续。2017年7月3日天津市东丽区不动产登记事务中心电话通知被告张勇，本次交易审核未通过。经本院至天津市东丽区不动产登记事务中心进行查询，涉诉房屋不能进行产权登记变更的理由为根据津政办发[2017]48号文件规定，非本市户籍居民家庭在本市范围内购房的，需提供在本市3年内了连续两年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。现经天津市不动产登记事务中心审核认为购房者所提供的完税证明不符，故要求东丽分部将本次交易进行退件处理。经原告申请本院委托天津正盛房地产土地评估有限公司对涉诉房屋2017年7月底的房屋价格进行估值，该公司作出正盛（2017）丁字第1618号房地产估价报告，载明房屋价格为103.26万元。本院认为，原告与被告张勇、被告鼎盛亿嘉公司所签订的《房屋买卖居间合同》及《天津市存量房买卖协议》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。原、被告之间房屋买卖合同关系依法成立，原、被告均应当按照约定履行项下权利义务。根据合同约定原告与被告张勇应于2017年5月10日前办理至相关房管部门签订《天津市房产买卖协议》，但经中介公司协调，双方最终于2017年5月26日签订了《天津市存量房买卖协议》。然在履行合同期间，由于本市住房限购政策的出台实施，被告张勇已不具备购买讼争房屋资格，故不能办理房屋产权过户手续，属于情势变更，现原告主张解除上述合同，被告张勇及鼎盛亿嘉公司亦表示同意，故本院依法找准。对于被告张勇是否应承担违约责任问题，本案涉案合同、协议均是当事人的真实意思表示，且不违反法律的规定，均应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。在该协议履行期届满之前，由于住房限购政策实施，导致协议无法继续履行。情势变更，是指合同有效成立之后，履行完毕之前，如果出现某种不可归责于当事人原因的客观变化，若仍然履行合同会给一方当事人造成显失公平的结果，法律允许当事人变更或解除合同而免除承担违约责任。本案的事实情况符合情势变更的情形，且经本院至房管局进行调查，张勇确已无法继续购买涉诉房屋，故其通知原告解除房屋买卖合同，不应承担违约责任。对于被告张勇及被告鼎盛亿嘉公司是否承担损失赔偿责任问题，2017年4月1日限购政策出台后，被告张勇向被告鼎盛亿嘉支付了45000元称用于办理纳税证明。被告鼎盛亿嘉虽称系该公司员工李海的个人行为，但张勇所提供的转账凭证显示该款系直接打入鼎盛亿嘉公司账户，故本院对被告鼎盛亿嘉公司该抗辩主张不予采信。对此本院分析认为，被告为津城务工人员，在限购政策出台后不具备完全的解读能力，而被告鼎盛亿嘉公司作为专门从事房地产业务的机构应当对于政策作出正确的理解和判断，其应当将全部政策的风险以及合同履行现况明确告知双方当事人，而不是自2017年4月1日后告知当事人以办理虚假纳税证明的方式在2017年5月26日促成原告与被告张勇房屋买卖交易的达成，而在2017年7月该交易被天津市不动产交易中心被查处并退件，该期间房价进一步下跌，被告鼎盛亿嘉公司及张勇的行为导致原告损失进步一扩大，对此被告鼎盛���嘉公司作为房地产从业人员应当承担主要责任，被告张勇承担次要责任。对于原告所主张房屋降价损失问题，经评估在涉诉房屋在解除合同确存在价格下浮的情况。根据天津市高级人民法院发布的《关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》第七条，对于因受限贷、限购、禁购等房地产调控政策的直接影响，合同确实无法履行的，一般应认定合同不能履行属于不可规则于双方当事人的情形。因前述原因解除合同以后，因解除合同造成的损失一般情况下应当按照公平原则由双方合理分担，如因一方当事人过错导致当事人利益严重失衡，损失方要求加大对方承担比例的可以酌情予以支持。结合本案双方因限购政策造成合同解除，对于房价下浮的损失本应买卖双方分担，但由于鼎盛亿嘉公司及被告张勇使用开具虚假完税证明的行为导致原告损失进一步扩大，故本��酌定由二被告所承担的房屋差价损失为4.5万元，其中被告鼎盛亿嘉公司承担3.5万元，被告张勇承担10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张国顺、李雪与被告张勇、被告天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司于2017年1月9日所签订《房屋买卖居间合同》；二、解除原告张国顺、李雪与被告张勇于2017年5月26日所签署的《天津市存量房屋买卖协议》；三、本判决生效之日起十五日内，被告天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司一次性给付原告张国顺、李雪房屋差价损失35000元；四、本判决生效之日起十五日内，被告张勇一次性给付原告张国顺、李雪房屋差价损失10000元；五、驳回原告张国顺、李雪的其��诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5995元，减半收取计2997.5元，评估费5000元，由原告张国顺、李雪负担1697.5元，被告天津鼎盛亿嘉房地产信息咨询有限公司负担4000元，被告张勇负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  郭宏敏二〇一七年十二月一日书 记 员  张 蕊