江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终9362号上诉人（原审原告）：南京宁设物业管理有限责任公司，住所地南京市秦淮区三茅宫91号406室。法定代表人：李东，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡庆涛，北京市中银（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董秋玲，女，1952年9月21日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：曹耀琪，男，南京机床厂退休职工，住南京市建邺区。上诉人南京宁设物业管理有限责任公司（以下简称宁设物业公司）因与被上诉人董秋玲物业服务合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院(2016)苏0105民初7304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宁设物业公司法定代表人李东及其委托诉讼代理人蔡庆涛，被上诉人董秋玲及其委托诉讼代理人曹耀琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁设物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，物业服务合同权利义务终止时间应为2016年8月31日。金陵世家业委会在另案中要求上诉人于2015年12月31日撤出小区，但一审法院判令上诉人于判决生效后十五日撤出，该案上诉后维持原判，故双方不定期物业合同关系应于2016年8月31日终止。二、一审判决适用法律错误，在上诉人已于2015年3月1日签订《物业服务委托合同》的前提下，本案不应适用最高院司法解释，而应适用江苏省高院意见。且上述另案生效判决宁设物业公司已申请再审，故判决结果不能简单作为本案判决依据，该合同无效的过错在于金陵世家业委会，上诉人在2016年8月15日判决维持前不撤出小区并无不当。上诉人在此期间依据2015年3月1日的合同约定在小区内提供物业服务，被上诉人应向上诉人支付物业费。三、一审判决有违公平原则，上诉人按2015年3月1日签订的物业服务合同提供物业服务，投入了大量人力、物力、财力，按公平原则就应获得相应物业服务费。上诉人于2016年8月31日撤出小区，要求被上诉人支付2016年8月31日前的物业费有理有据。董秋玲辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：被上诉人与上诉人权利义务终止时间为2015年12月31日，金陵世家小区于2015年8月25日在街道物业主管部门的指导和安排下召开了业主大会，之后业委会已发函要求上诉人于2015年12月31日撤出。上诉人出示的合同已经被生效判决认定不受法律保护，上诉人依据该合同要求被上诉人支付2016年1月1日至8月31日的物业服务费，没有法律依据。宁设物业公司向一审法院起诉请求：1、董秋玲缴纳物业费服务费和公摊水电费合计545.6元（房屋面积76.71平方米、按0.7元/月/平方米计算；房屋夹层面积为72.94平方米，按0.2元/月/平方米计算，均自2016年1月1日计算至2016年8月31日）；2、董秋玲缴纳停车费800元（自2016年1月1日至2016年8月31日，按100元/月计算）；3、董秋玲承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年12月23日，宁设物业公司与金陵世家业委会签订了《物业服务委托合同》，约定：宁设物业公司为金陵世家住宅小区提供物业服务，服务期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止；多层住宅物业服务费的收费标准为0.7元/月/平方米（包括公摊水电费0.1元/月/平方米）,夹层物业服务费收费标准为0.2元/月/平方米；停车费收费标准为：固定车位（地面）120元/月/车，固定车位（地下）280元/月/车，临时车位（地面）100元/月/车。合同到期后，宁设物业公司继续在该小区内提供物业服务。2015年8月25日，金陵世家小区业主大会通过决议，作出了不同意续聘宁设物业公司在该小区进行物业服务的决定，金陵世家业委会将公开投票的结果在小区进行了公示，并向小区所在地的南苑街道物业管理办公室进行了备案。2015年9月，宁设物业公司知晓了上述决议的内容。2015年9月14日，金陵世家业委会向宁设物业公司发出《关于金陵世家物业服务时间到期函告》，将业主大会不同意宁设物业公司继续留用的结果告知宁设物业公司，并通知宁设物业公司对金陵世家小区的物业服务时间至2015年12月31日到期。宁设物业公司不接受业主大会的决议，提供了一份其与金陵世家业委会于2015年3月1日签订的《物业服务委托合同》，该合同约定服务期限自2015年3月1日起至2020年2月28日止，并据此拒不撤出小区。2015年10月，金陵世家业委会诉至一审法院，要求宁设物业公司于2015年12月31日前撤出金陵世家住宅小区物业服务区域并移交物业管理权等。2016年3月23日，一审法院作出（2015）建民初字第4210号民事判决书，认定宁设物业公司与金陵世家业委会于2015年3月1日签订的《物业服务委托合同》因未经业主大会决定，不发生法律效力，并判令宁设物业公司于判决生效后十五日内撤出金陵世家住宅小区物业服务区域，并移交物业管理权。宁设物业公司不服一审判决，向南京市中级人民法院（以下简称“南京中院”）提起上诉，南京中院于2016年8月15日作出（2016）苏01民终4765号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因宁设物业公司未履行生效裁判文书确定的撤出金陵世家住宅小区的义务，金陵世家业委会向一审法院申请执行。2016年9月14日，宁设物业公司与金陵世家业委会在一审法院签订执行和解协议一份，约定：宁设物业公司交出业主台账等，2016年8月31日前双方帐目已结清，对外债务由宁设物业公司负担。2016年，宁设物业公司缴纳了金陵世家小区2016年1月至8月的公摊水费合计3014元，并继续留用部分工作人员在该小区提供了一定的物业服务。目前，宁设物业公司已经实际收取了金陵世家住宅小区部分业主2016年1月以后的物业服务费，该物业服务费中所包含的公摊水电费金额已超过宁设物业公司代缴的上述3014元。金陵世家业委会要求以宁设物业公司收取的2016年1月以后的公摊水电费与宁设物业公司缴纳的2016年1-8月的公摊水电进行冲抵，如有业主提出异议，由金陵世家业委会承担责任，宁设物业公司对此亦予以认可。董秋玲系位于南京市××邺区金陵世家××室房屋的业主，房屋建筑面积为76.71平方米，房屋夹层面积为72.94平方米。自2016年1月起，董秋玲未向宁设物业公司缴纳上述房屋的物业服务费。董秋玲有一辆汽车停放在小区的临时车位（地面），其未向宁设物业公司支付2016年1月之后的停车费。本案的争议焦点为：一、宁设物业公司和董秋玲物业服务合同权利义务终止的时间如何确定；二、如果董秋玲和宁设物业公司双方权利义务于2015年12月31日终止，在宁设物业公司已于2016年1月1日至同年8月31日期间为金陵世家住宅小区提供了一定事实服务的情况下，董秋玲是否应缴纳相应的物业服务费和停车费。关于争议焦点一，一审法院认为，《江苏省物业管理条例》第五十六条第三款规定：“物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。”宁设物业公司与金陵世家业委会于2011年12月23日签订的《物业服务委托合同》，服务期限届满日为2013年12月31日，但之后业主大会未作出选聘或者续聘决定，宁设物业公司按照原合同约定继续提供服务，双方形成无固定服务期限的物业服务合同关系。在原合同权利义务延续期间，金陵世家业主大会于2015年8月25日通过决议，作出了不同意续聘宁设物业公司在该小区进行物业服务的决定，据此，金陵世家业委会于2015年9月14日发函给宁设物业公司，通知宁设物业公司的物业服务期限至2015年12月31日到期，因此，宁设物业公司和董秋玲之间的物业服务合同权利义务已于2015年12月31日终止。宁设物业公司以其与金陵世家业委会于2015年3月1日签订了《物业服务委托合同》为由，认为双方物业服务合同期限届满之日为2020年2月28日，一审法院认为，上述《物业服务委托合同》已被法院判决认定为无效，故宁设物业公司的上述意见缺乏事实及法律依据，一审法院不予采纳。关于争议焦点二，一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”由于宁设物业公司和董秋玲之间物业服务合同权利义务已于2015年12月31日终止，金陵世家业委会亦已要求宁设物业公司于2015年12月31日前退出小区，而宁设物业公司拒不退出，故尽管宁设物业公司在2016年1月至8月期间为金陵世家住宅小区提供了一定的事实服务，但其无权要求董秋玲支付相应的物业服务费用，而物业服务费与停车费均属物业服务费用之范畴，故对宁设物业公司要求董秋玲支付2016年1月1日起至8月31日止的物业服务费及停车费的诉讼请求，一审法院不予支持。对于宁设物业公司已实际代缴的2016年1月至8月的公摊水费3014元，由于宁设物业公司已收取了金陵世家小区部分业主2016年1月之后的物业服务费，且该物业服务费中包含的公摊水电费已超过宁设物业公司实际代缴的公摊水电费3014元，金陵世家业委会要求将两笔款项进行冲抵，并承诺如果已经交纳2016年1月之后物业服务费的部分业主对此有异议，可向金陵世家业委会主张权利，宁设物业公司对此亦不存异议，故一审法院认为，宁设物业公司与金陵世家业委会达成的上述处理方案，不违反法律规定，一审法院予以确认，如果已向宁设物业公司支付了2016年1月之后的公摊水电费的业主向宁设物业公司提出请求，要求返还公摊水电费，由此产生的责任由金陵世家业委会承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《江苏省物业管理条例》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决:驳回南京宁设物业管理有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，由宁设物业公司负担。当事人对一审查明的事实并无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。宁设物业公司提交其自行制作的2016年1至9月临时工工资表复印件一套、费用报销单原件9张，拟证明在此期间宁设物业公司支付了员工工资，并履行了保洁、生活垃圾清运的义务。董秋玲对上述证据的真实性不予认可，认为该证据与本案无关。本院对工资表复印件的真实性不予认可，对费用报销单形式上的真实性予以确认，对关联性结合案件情况综合认定。本院认为，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域,物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。宁设物业公司主张的2015年3月1日《物业服务委托合同》已被生效判决认定不生效，故该合同自始无约束力，宁设物业公司主张业主应按照该合同支付物业费，本院不予支持。2015年8月金陵世家小区已召开业主大会，并作出不同意宁设物业公司留用的决定，宁设物业公司业已知晓该决议，金陵世家业委会亦于2015年9月14日通知宁设物业公司于2015年12月31日前撤出小区。据此，金陵世家业委会与宁设物业公司之间的权利义务应于2015年12月31日终止，宁设物业公司应按时退出金陵世家小区并移交物业管理权。宁设物业公司拒绝退出，并以为金陵世家住宅小区提供了服务为由要求业主支付2016年1月之后的物业服务费，一审法院未予支持，并无不当。综上所述，宁设物业公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人南京宁设物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  孙 伟审判员  张旭东二〇一七年十二月十五日书记员  汪海燕