.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}太原市小店区人民法院民事判决书（2017）晋0105民初5320号原告：陕宏伟，男，1964年6月9日出生，汉族，无固定职业，住太原市。原告：韩春瑛，女，1965年3月15日出生，汉族，无固定职业，住太原市。二原告委托诉讼代理人：许崇华，山西东奥律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：孙家宁，山西东奥律师事务所实习律师。被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住所地太原市长风街705号，统一社会信用代码×××。法定代表人：孙国太，总经理。委托诉讼代理人：赵凯东，山西晋商律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雅楠，女，山西恒实房地产开发有限责任公司员工，住太原市小店区平阳路65号平阳景苑10号楼3单元1301。被告：深圳沃尔玛百货零售有限公司太原长风街分店，住所地太原市长风街和信商业广场地下一层，统一社会信用代码×××。负责人：王毅兵，总经理。委托诉讼代理人：周冰、马超，重庆中钦律师事务所律师。原告陕宏伟、韩春瑛与被告山西恒实房地产开发有限责任公司、深圳沃尔玛百货零售有限公司太原长风街分店租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陕宏伟和韩春瑛及其共同委托诉讼代理人许崇华，被告山西恒实房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人赵凯东，被告深圳沃尔玛百货零售有限公司太原长风街分店委托诉讼代理人马超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陕宏伟、韩春瑛向本院提出的诉讼请求：1、请求法院依法判令解除被告山西恒实房地产开发有限责任公司与二原告之间于2007年7月26日签订的《合同书》并腾房；2、请求法院依法判令被告山西恒实房地产开发有限责任公司支付拖欠二原告的租金76215.36元及违约金6752.68元，共计82968.04元（租金与违约金计算至实际腾房之时，现暂计算至起诉之时）；3、请求法院依法判令被告深圳沃尔玛百货零售有限公司太原长风街分店在上述《合同书》解除之时腾房；4、本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：2007年7月26日，二原告将自己名下的位于长风街705号（和信商业广场）1幢裙商-1UB110号（面积为66.45平方米）的商品房出租于被告山西恒实房地产开发有限责任公司，并与其签署了《合同书》，约定：”商铺每个租赁年度的租金为人民币114323元”。自合同签署之后，被告山西恒实房地产开发有限责任公司一直按时交纳租金，直到2016年10月不再按时交纳租金。二原告多次找被告山西恒实房地产开发有限责任公司协商，但被告山西恒实房地产开发有限责任公司始终推脱不给。二原告认为，被告山西恒实房地产开发有限责任公司拖欠租金的违约行为，侵犯了原告的合法权益，背离了原告签署《合同书》的意义。被告深圳沃尔玛百货零售有限公司太原长风街分店作为房屋的实际承租人，租金的实际支付方，应当在原告与被告山西恒实房地产开发有限责任公司解除《合同书》之时腾房，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告山西恒实房地产开发有限责任公司辩称，租金已经支付到2016年，2017年1月31日支付一个月的租金，被告逾期支付租金没有超过210天，没有达到约定解除期限。原告对租金的计算存在明显错误。合同明确约定，本合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金，根据合同签订日期2007年9月的租金应在2007年9月30日前支付，而原告在2017年9月14日起诉时主张9月份租金，存在明显错误。合同明确约定了逾期违约金计算方式，具体数额需逐月分别进行计算，当月的租金次月支付期间届满后仍未支付的方可按逾期开始计算逾期违约金，而原告采用累加的方式进行计算显然存在明显错误。被告深圳沃尔玛百货零售有限公司太原长风街分店辩称，本公司不是原告诉称《合同书》的当事人，与原告没有合同关系，不应承担合同义务。本公司承租山西恒实房地产开发有限责任公司房屋在先，该房屋买卖在后，根据买卖不破租赁原则，不应退还房屋。本公司一直按约支付租金，不存在违约行为，原告与山西恒实房地产开发有限责任公司之间的租赁合同不论解除与否，原告均无权要求本公司腾房。涉案争议租赁商铺实际无法拆分返还，单独解除该房屋的租赁合同将引发更多不利后果。原告要求腾房的诉求不具有合理性，综合考虑案件的社会效益以及本公司的巨额投入和闭店成本，应当维持本公司与恒实公司的租赁合同关系。原告的诉求既没有事实根据，也没有法律依据，故请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告陕宏伟、韩春瑛系位于太原市小店区长风街705号（和信商业广场）1幢裙商-1UB110号商铺的所有权人，该商铺面积为66.45平方米。2007年7月26日，原告陕宏伟、韩春瑛（乙方）与被告山西恒实房地产开发有限公司（甲方）签订《合同书》，合同主要约定甲方租赁乙方位于长风街705号（和信商业广场）-1UB110号商铺，租赁期限从合同签订之日起至2020年3月31日止。每个租赁年度的租金为114323元，合同签订生效后，甲方从乙方接受商铺之日起开始起算租金，并在每月30日前平均等额支付乙方租金。甲方逾期支付租金在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，合同继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，合同继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）合同继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；（2）有权解除合同，并在乙方提出要求甲方回购申请后，甲方按乙方最初的购铺原价回购乙方的商铺，合同的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。上述合同签订后，二原告依约交付了商铺，被告山西恒实房地产开发有限公司也按期支付了租金。直到2016年10月，被告山西恒实房地产开发有限公司未支付二原告租金。之后，被告山西恒实房地产开发有限公司又在2016年11月、2017年1月（2次）陆续支付二原告3个月的租金。截止2017年8月30日，被告山西恒实房地产开发有限公司尚欠二原告应付租金76215.3元。另查明，2004年9月13日，山西恒实杨家堡房地产开发有限公司与沃尔玛深国投百货有限公司签订《房屋租赁协议》，将包括二原告购买的商铺在内的太原市长风街和信商业广场地下第一层的房屋及其配套设施等出租于沃尔玛深国投百货有限公司，初始租期15年。上述事实，有原告提交的《合同书》1份、房屋所有权证2份、银行个人账户明细清单，被告山西恒实房地产开发有限公司提交的《合同书》1份、付款证明，被告深圳沃尔玛百货零售有限公司太原长风街分店提交的《房屋租赁协议》1份及庭审笔录在案为凭，可以采信。本院认为，原告陕宏伟、韩春瑛与被告山西恒实房地产开发有限公司签订的《合同书》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效合同，双方均应遵守。原告以被告山西山西恒实房地产开发有限公司拖欠租金已超过210天，要求按合同约定解除合同，本院考虑到本案涉及的商铺已由被告山西恒实房地产开发有限公司出租给被告深圳沃尔玛百货零售有限公司太原长风街分店，该商场具有整体性，为维护全体业主及经营者的共同利益，现解除合同有损合法承租人利益，也不符合法律规定，故对原告的上述主张，本院不予支持。被告山西恒实房地产开发有限公司应当按照合同约定支付原告租金，其未按照约定支付租金的行为构成违约，应当承担逾期支付租金的违约责任。现原告要求被告山西恒实房地产开发有限公司给付租金和违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持，但租金应当截止至原告主张的2017年8月30日，违约金应当按照合同约定分段计算至本判决确定之日止，即逾期90日内按日万分之一计算、逾期90日至210日按日万分之二计算、逾期210天按日万分之四计算。被告深圳沃尔玛百货零售有限公司太原长风街分店不是原告主张的合同当事人，不应当承担相关责任。原告要求被告深圳沃尔玛百货零售有限公司太原长风街分店腾房的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山西恒实房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告陕宏伟、韩春瑛截止2017年8月30日的应付租金76215.3元。二、被告山西恒实房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告陕宏伟、韩春瑛违约金至本判决确定之日止，违约金具体计算方法为:2017年1月份的租金9526.92元，违约金从2017年1月31日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年2月份的租金9526.92元，违约金从2017年3月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年3月份的租金9526.92元，违约金从2017年3月31日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年4月份的租金9526.92元，违约金从2017年5月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年5月份的租金9526.92元，违约金从2017年5月31日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年6月份的租金9526.92元，违约金从2017年7月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年7月份的租金9526.92元，违约金从2017年7月31日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年8月份的租金9526.92元，违约金从2017年8月31日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算。三、驳回原告陕宏伟、韩春瑛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1974元（原告已预交），由被告山西恒实房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判长樊小凤人民陪审员冯丽丽人民陪审员贾桂琴二○一七年十二月二十日书记员武丽佳