贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔27民终2347号上诉人（原审被告）：欧苏林，男，1983年10月30日生，布依族，住贵州省荔波县。上诉人（原审被告）：何美，1979年9月8日生，布依族，住贵州省荔波县。共同委托诉讼代理人：蒋显军，男，1967年10月4日生，汉族，贵州省惠水县人，住贵州省惠水县，系荔波县中央城小区业主委员会委员。被上诉人（原审原告）：荔波嘉和物业服务有限公司，住所地贵州省荔波县玉屏办事处时来新区江滨路1号。法定代表人：黄永梅，系该公司经理。上诉人欧苏林、何美因与被上诉人荔波嘉和物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服荔波县人民院(2017)黔2722民初1008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧苏林、何美的上诉请求：1、撤销原审判决第一项；2、维持原审判决第二项；3、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人荔波嘉和物业服务有限公司不具备本案诉讼主体资格。1、本案为物业服务合同纠纷，上诉人与被上诉人之间并未签订书面物业服务合同，双方不存在物业服务合同关系，因此被上诉人不具备本案诉讼主体资格。2、上诉人与建设单位都匀嘉和房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》依法成立，受法律保护。该合同第九条约定：“出卖人依法选聘的物业服务企业为都匀嘉和物业服务有限公司。”明确了上诉人与建设单位之间在选聘物业服务企业事宜上的委托代理关系。3、一审判决认定的被上诉人与贵州嘉和房地产荔波分公司签订的《荔波中央城前期物业合同》是在上诉人未入住以前，与事实不符。上诉人于2014年6月30日收房装修后的当年10月初入住，而《荔波中央城前期物业合同》的签订时间为2014年12月20日。上诉人在中央城小区内从未看见贵州嘉和房地产荔波分公司任何有关招聘和更换物业服务企业的公告，上诉人也从未收到贵州嘉和房地产荔波分公司关于更换物业服务企业的书面通知。根据《民法通则》第六十八条的规定，被上诉人与建设单位签订的《荔波中央城前期物业合同》事前事后均未得到上诉人的同意，应由建设单位对被上诉人的行为负民事责任。二、荔波嘉和物业服务有限公司与贵州嘉和房地产荔波分公司签订的《前期物业合同》违反国务院《物业管理条例》第二十四条、第五十六条的强制性规定以及《中华人民共和国建设部令》第164号第八条规定，为无效合同，对上诉人不具约束力。三、被上诉人对上诉人所欠物管费计算极不合理。被上诉人是刚成立的物业服务企业，并无从业经验，且资质仅为三级，相关物业服务费用计算严重不合理。荔波嘉和物业服务有限公司二审未做答辩。荔波嘉和物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令欧苏林、何美给付2015年7月1日至2017年6月30日期间的物业管理费3038元；2、判令欧苏林、何美承担荔波嘉和物业服务有限公司的律师代理费500元；3、本案诉讼费用由欧苏林、何美承担。一审法院认定事实：荔波嘉和物业服务有限公司系欧苏林、何美购买的位于荔波县时来新区江滨路“荔波中央城”1栋1单元11楼1号房（建筑面积为148.18平方米）的物业服务公司，根据约定上诉人每月按照每平方米1元的标准缴纳物业管理费。上诉人收房后，荔波嘉和物业服务有限公司一直对上诉人所购买房屋进行物业管理工作，但上诉人从2015年7月1日起至今未交纳物业管理费。上诉人认可荔波嘉和物业服务有限公司在本案中主张的事实，但认为上诉人与房开商签订的购房合同，约定选聘的物管企亚系都匀嘉和物业服务有限公司而不是荔波嘉和物业服务有限公司，上诉人对房开商与荔波嘉和物业服务有限公司签订的前期物业服务合同不予认可，荔波嘉和物业服务有限公司与上诉人无合同关系，故荔波嘉和物业服务有限公司的诉讼主体不适格，请求驳回荔波嘉和物业服务有限公司的诉讼请求。另查明，荔波中央城小区于2016年3月26日成立了业主委员会。一审法院认为，贵州省嘉和房地产开发有限公司荔波分公司与荔波嘉和物业服务有限公司所签（（商品房买卖合同》依法成立有效，虽然此合同约定都匀嘉和物业服务公司为物业服务企业，但在此合同的履行过程中，出现了在房屋交付前，贵州省嘉和房地产开发有限公司荔波分公司与荔波嘉和物业有限公司签订《（前期）物业管理服务合同》的情况，这表明建设单位与荔波嘉和物业公司实际签订了前期物业合同，该合同对全体业主有约束力。而且荔波嘉和物业服务有限公司在此合同签订后也进行了实际的管理服务，故荔波嘉和物业服务有限公司依法为此前期物业管理服务合同的当事人，欧苏林、何美提出荔波嘉和物业服务有限公司主体不适格的理由不能成立。贵州省嘉和房地产开发有限公司荔波分公司与荔波嘉和物业服务有限公司都具有相应民事行为能力，双方签订《（前期）物业管理服务合同》意思表示真实、合同内容未违反法律或者社会公共利益，此合同依法有效；欧苏林、何美提出该合同无效的理由依法不成立，不予采信。对于欧苏林、何美提出收费过高的辩解理由，因合同约定住宅物管费按每月每平方米1元的收费标准未超出物价部门审核的收费标准，且此约定当前有效，故欧苏林、何美辩解理由不能戍立。根据《（前期）物业管理服务合同》对物管费的约定，以及荔波嘉和物业服务有限公司已履行相应管理服务与催收物管费的义务，欧苏林、何美接受荔波嘉和物业服务有限公司提供的物业管理服务后，理应支付相应对价。因此荔波嘉和物业服务有限公司要求欧苏林、何美支付2015年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费3038元的诉讼请求予以支持。另荔波嘉和物业服务有限公司以欧苏林、何美存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成其直接损失为由，要求欧苏林、何美承担的律师费500的诉讼主张，证据不足、理由不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、欧苏林、何美在本判决生效之日起七日内支付原告荔波嘉和物业服务有限公司2015年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费3038元。二、驳回荔波嘉和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，荔波嘉和物业服务有限公司承担5元，欧苏林、何美承担20元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，虽然贵州省嘉和房地产开发有限公司荔波分公司与欧苏林、何美签订的《商品房买卖合同》约定都匀市嘉和物业服务有限责任公司为物业服务企业，但由于在荔波中央城小区建成的初期，业主大会尚未召开、业主委员会尚未成立，未能组织业主共同决定选聘或更换物业服务企业，为了有效地对小区房屋及配套的设施和相关场所进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动，贵州省嘉和房地产开发有限公司荔波分公司与荔波嘉和物业服务有限公司签订的《（前期）物业管理服务合同》，仍属前期物业合同。依照上述司法解释的规定，该合同效力仍及于包括欧苏林、何美在内的小区全体业主，故其主张未与荔波嘉和物业服务有限公司签订书面合同，双方不具有物业服务合同关系，荔波嘉和物业服务有限公司不具有诉讼主体资格的理由不能成立，本院不予支持。依照最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”之规定，欧苏林、何美主张荔波嘉和物业服务有限公司仅具有三级资质，其承接规划面积为37万平方米的荔波中央城小区物业服务，违反了《中华人民共和国建设部令》第八条，合同应为无效，于法无据。《韧业管理条例》第二十四条有关以招投标方式选聘物业服务企业的规定系管理性规定，而非效力性强制性规定，故欧苏林、何美主张房开商未经招投标选聘物业服务企业违反《物业管理条例》第二十四条规定，前期物业服务合同应属无效，亦于法无据。本案前期物业服务合同的签订人具有相应民事行为能力、意思表示真实、合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效。各方均应按照合同约定履行义务。在合同有效期内，荔波嘉和物业服务有限公司为荔波中央城小区业主提供了物业服务，欧苏林、何美作为业主理应依约向荔波嘉和物业服务有限公司交纳物业服务费。至于物业费收费标准问题，由于前期物业服务合同有明确约定，且约定的标准并未超过物价部门审核的收费标准范围，故一审判决支持荔波嘉和物业服务有限公司的诉讼请求并无不当。综上所述，欧苏林、何美的上诉请求无事实及法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人欧苏林、何美承担。本判决为终审判决。审判长  陆育义审判员  王 军审判员  莫玉魁二〇一七年十二月二十七日书记员  张 红