四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川19民再9号再审申请人（一审原告）：彭建康，男，1953年10月6日出生，汉族，巴中市运输公司退休工人，住四川省巴中市巴州区，被申请人（一审被告）：四川省南江县宏宇房地产开发有限公司。住所地：四川省南江县南江镇光雾山大道琉璃路**号。法定代表人：赵德恩，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐光富，男，该公司监事。第三人：黄平，男，1956年4月28日出生，汉族，住四川省南江县，再审申请人彭建康与被申请人四川省南江县宏宇房地产开发有限公司、原审第三人黄平房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南江县人民法院（2016）川1922民初1780号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年9月21日作出（2017）川19民申30号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人彭建康，被申请人四川省南江县宏宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐光富到庭参加诉讼。原审第三人黄平经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。再审申请人彭健康再审请求：1.依法撤销四川省南江县（2016）川1922民初1780号民事判决第二项；2.改判位于南江县归申请人所有，判令被申请人立即交付房屋，并办理该房屋国有土地使用权证、房屋所有权证及承担逾期交付的违约责任；3.一审、再审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院未依职权调查、收集证据。上诉人在一审中申请调取房管局网签封户的证据，一审法官未依职权调取；二、一审中未将被申请人和第三人的证据让申请人质证，剥夺了申请人的权利；三、一审认定黄平网签封户抵押担保行为为商品房备案登记行为认定错误。网签封户抵押登记，并不属于房屋买卖备案登记，房产并未发生转移，房屋所有权仍属于被申请人；四、一审认定网上签约的抵押行为属于具体行政行为中的登记行为，不属于本案处理的范畴错误。应当对网签封户作出认定，并确认封户抵押登记无效；五、一审判决以工程款抵押优先受偿对抗再审申请人买卖房屋交付错误。黄平的抵押登记不能对抗再审申请人的买卖行为。被申请人四川省南江县宏宇房地产开发有限公司辩称，一审判决合法有效，我们原来是借贷关系，本金没有30万这么多，只有10万元。合同是我老婆签的，公司没有给其授权，合同的签订不是真正的房屋买卖。彭建康向一审法院起诉请求：1.确认原告彭建康与被告宏宇房地产公司签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令被告宏宇房地产公司在2017年5月31日前交付房屋，并签订网上备案合同；3.判令被告宏宇房地产公司赔偿未及时交房给原告造成的经济损失20,000.00元；4.确认被告宏宇房地产公司与第三人黄平就该房屋以网上签约形式的抵押行为无效。一审法院认定事实：被告宏宇房地产公司在开发建设位于南江县春场坝“春光公寓”项目过程中，向原告彭建康借款用于该项目建设。借款期满后，被告宏宇房地产公司无力偿还，双方于2014年8月8日签订《借贷清算协议》，约定被告宏宇房地产公司尚欠原告彭建康借款人民币300,000.00元，被告宏宇房地产公司自愿将开发建设的位于南江县春场坝“春光公寓”3号楼A幢1单元11楼2号房按市场价出售给原告彭建康，尚欠原告彭建康借款人民币300,000.00元转作购房款。同日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将南江县春场坝“春光公寓”3号楼A幢1单元11楼2号房卖给原告，房屋面积131.68平方米，单价2700.00元/平方米，总价款355,536.00元，一次性付款。但对房屋交付时间及违约责任没有约定。2014年8月15日，被告向原告出具了收到彭建康购房款350,000.00元的收据一张。2014年12月31日，被告宏宇房地产公司取得了“春光公寓”3号楼A幢1、2单元《商品房预售许可证》。2015年9月19日，因被告宏宇房地产公司欠四川省南江县鹏达有限公司工程款1500多万元，被告宏宇房地产公司按照与四川省南江县鹏达有限公司达成的协议，将宏宇房地产公司在建的住房95套（包括原告彭建康购买的“春光公寓”3号楼A幢1单元11楼2号房屋）抵押给鹏达公司作为应付工程款担保，并通过备案到第三人黄平名下的方式，在南江县不动产登记中心进行了登记。现“春光公寓”3号楼A幢房屋仍由四川省南江县鹏达有限公司在继续施工修建，尚未竣工。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案原告彭建康与被告宏宇房地产公司在平等、自愿的基础上通过协商签订的《商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，不具有合同无效的情形，应属合法有效。虽然双方在签订合同时，被告宏宇房地产公司未取得《商品房预售许可证》，但该案在起诉前，宏宇房地产公司已于2014年12月31日取得了《商品房预售许可证》，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效”的规定。故对原告彭建康要求确认与被告宏宇房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，予以支持。对于原告彭建康要求被告宏宇房地产公司在2017年5月31日前交付房屋，并签订网上备案合同的诉讼请求，一是因双方在合同中未约定房屋交付时间，且案涉房屋尚未竣工，交付时间无法确定；二是案涉房屋已在南江县不动产登记中心登记备案在第三人黄平名下，即使具备了交付条件，原告彭建康也不能取得该房屋的所有权，原告彭建康可另行向被告宏宇房地产公司主张权利，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。对原告彭建康要求被告宏宇房地产公司赔偿未及时交房给原告造成的经济损失20,000.00元的诉讼请求，因双方对交房时间没有约定，且原告也未提供造成损失的证据，故本院不予支持。对原告彭建康要求确认被告宏宇房地产公司与第三人黄平就该房屋以网上签约形式的抵押行为无效的诉讼请求，因以网上签约形式的抵押行为属具体行政行为中的登记行为，不属于本案处理范畴，另原告彭建康未提供证据证明被告宏宇房地产公司与第三人黄平就该房屋以网上签约形式的抵押行为无效，故本院不予支持。据此判决：一、原告彭建康与被告四川省南江县宏宇房地产开发有限公司于2014年8月8日签订的《商品房买卖合同》有效。二、驳回原告彭建康的其他诉讼请求。再审审理中，经组织双方对一审法院庭审后被申请人宏宇公司提交但未经质证的《房屋销售委托书》、《网签封户申请》、《建设施工补充协议》进行了质证并发表了各自的质证意见。再审申请人彭建康、被申请人宏宇公司均对上述证据的真实性无异议，本院予以认定。本院在再审中，到案涉房屋所在地的政府相关职能部门就案涉房屋现状进行了调查；一是南江县不动产登记中心《房屋记载表》载明，案涉房屋登记在黄平名下，查封类别为预查封（楼盘表），查封期限为2015年9月24日至，查封原因为鹏达公司申请，申请人为鹏达公司和宏宇公司；二是对南江县房管局工作人员刘小奇的调查笔录，刘小奇证明，案涉房屋网签给黄平，该房屋系黄平具体修建，网签封户实际是抵押性质，房屋产权依然属于宏宇房地产公司，案涉房屋所在工程仍系在建工程。再审查明的其它事实与原审查明的事实一致，再审对原审查明的事实予以确认。本院再审认为，彭建康与宏宇房地产公司在平等、自愿的基础上通过协商签订的《商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，不具有合同无效的情形，应属合法有效。根据《房屋销售委托书》、《网签封户申请》、《建设施工补充协议》、《房屋记载表》等证据可以认定，南江县不动产登记中心已于2015年9月19日将案涉房屋网签登记在黄平名下。至于南江县房屋局将案涉房屋网签给黄平的登记行为，到底是房屋买卖备案登记还是抵押性质，均属于行政机关的具体行政行为，不属于本案民事案件审理的范围。就案涉房屋已经为网签给黄平的现状下，彭建康主张宏宇公司网签备案合同的主张目的不能实现。对再审申请人主张交付房屋并办理网签备案合同的请求，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。再审申请人彭建康的申诉理由不能成立，对其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：维持四川省南江县人民法院（2016）川1922民初1780号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 刘伯梅审 判 员 王 军审 判 员 杨 垚二〇一七年十二月十五日法官助理 陈长育书 记 员 邓茳天