山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0902民初3002号原告：泰安淘你欢购物广场有限公司，住所地泰安市泰山大街中段路南，迎胜路南段路西，七里河东宝盛广场。法定代表人：韩智强，总经理。委托诉讼代理人：罗鹏，山东锦哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：王波，山东锦哲律师事务所实习律师。被告：宋杨，男，1987年出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：吴自波，山东公允（泰安高新区）律师事务所律师。第三人：米静，女，1987年出生，回族，住泰安市泰山区。原告泰安淘你欢购物广场有限公司(以下简称“淘你欢公司”)与被告宋杨、第三人米静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告淘你欢公司的委托诉讼代理人罗鹏、王波、被告宋杨及其委托诉讼代理人吴自波、第三人米静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。淘你欢公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付解除合同之前欠付的租金159404元，其中，自2017年1月16日至2017年4月15日租金为103418元（424130元÷365天×89天），自2017年4月16日至2017年5月29日租金为55986元（475230元÷365天×43天）；2.判令被告于判决生效之日起十日内腾空位于泰安市泰山大街中段路南迎胜路南段路西淘你欢购物广场C1001号商铺，并交付原告；3.被告于2017年5月30日起至被告腾空租赁场地之日止，每月按照39602.5元向原告交纳租赁费；4.判令被告向原告支付诉讼代理费27812元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月4日，被告租赁原告的位于泰安市泰山大街中段路南迎胜路南段路西淘你欢购物广场C1001号商铺，并签订《商铺租赁合同》一份，约定：租赁期限自2016年1月16日至2021年4月15日，2016年1月16日至2017年1月15日的租金为424130元，2017年4月16日至2018年4月15日的租金为424130元，原告给予被告三个月免租期的优惠，自2017年1月16日至2017年4月15日。租赁期间，被告未按照合同约定缴纳租赁费用，双方于2017年5月29日签订了《解除协议》解除了《商铺租赁合同》，但被告未支付拖欠的租赁费，亦未按解除协议约定办理撤场手续。另外根据《商铺租赁合同》约定的违约责任，被告还应支付原告违约金以及实现债权的费用。宋杨辩称，1.被告的诉讼主体不适格，本案的涉案租赁合同承租人并非被告，被告与原告签订租赁合同仅是代表其配偶张晓玲履行股东职责的行为，本案的承租方应当是泰安市万零万叁餐饮有限责任公司(以下简称“万零万叁公司”)。2.原告所主张的租金、违约金及占有使用费、律师费无任何事实和法律依据。3.在原告的许可下，万零万叁公司已将租赁标的于2016年11月份转租给了案外人米静，因此被告及万零万叁公司均不应承担腾退义务。请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。米静述称，2016年11月左右，宋杨找到我，称经营不下去了，要转让给我，但其称不允许转让，宋杨带我去找淘你欢公司的二把手焦总。焦总问我经营情况，我称我要干至尊皇牛，焦总称我们在市场街是邻居，焦总当时同意转让，我让焦总给我出具合同，房费太高，焦总称你干就行，房费到期后再说，我就花了50-60万元装修，我干了一个多月左右，淘你欢就给我下通知要房费，我说不到期，门头在里面，没有挣到钱，水电费交了将近10万元给淘你欢，淘你欢一直催房费，我和我父亲找到淘你欢的老板娘马某谈房费，我说我出到25万元，但她不同意，后来再找马某，她就不接电话了，后来我们就找的焦总，焦总又把我托付给周姐，后来焦总同意了，房费定到30万元，签五年。上周我要签合同，就和周姐谈合同，她称30万元是第一年，第二年47万元递增，我没有同意，我们就没有签合同。本院经审理认定事实如下：2016年11月4日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《商铺租赁合同》一份，约定：“1.1乙方承租甲方位于泰安市泰山大街中段路南迎胜路南段路西淘你欢购物广场（以下简称“该广场”）C1001号商铺（以下简称“该商铺”）……4.2租赁期限：自2016年1月16日起至2021年4月15日止。4.3赠送免租期：自2017年1月16日起至2017年4月15日止……5.1该房屋租金：2016年1月16日至2017年1月15日的租金为人民币424130元；2017年1月16日至2017年4月15日免租期；2017年4月16日至2018年4月15日的租金为人民币424130元……5.2该房屋租金交纳时限：本合同签订之日，乙方向甲方交纳2016年1月16日至2017年1月15日的租金共计人民币424130元，以后每个租赁年度的租金提前两个月交纳，即每年的2月15日前……9.1合同期内，未征得甲方书面同意，乙方不得转让、分租或转租该商铺，不得变向从事上述行为。10.1合同期届满前3日内或合同解除之日起3日内，乙方应将该商铺腾空，按本合同第7.3条返还甲方……11.2除本合同另有约定外，乙方同意，如发生以下任何情形之一，甲方有权通知乙方解除本合同，由此造成的乙方的所有损失均由乙方自行承担：11.2.2拖欠任何其应付款项超过7日的（无论甲方有无向乙方做出任何形式的催付）……12.1违约条款：乙方（被告）违反本合同的任一条款，应按本合同总金额的20%向甲方支付违约金……12.2乙方须按本合同规定时间交纳本合同规定的任何款项，包括但不限于租金、管理费、乙方因违反本合同及商场管理协议被处罚款等。如逾期，每拖欠一日应按相应拖欠总金额5%的交纳滞纳金；拖欠三日，甲方有权予以停业整顿；拖欠七日，视为乙方违约，自第八日起，甲方有权单方解除本合同。12.3乙方提前解除合同经甲方同意的，或因乙方违约致使甲方提前解除合同的，乙方均不享受租赁优惠，甲方有权收回该商铺，剩余租金、经营管理费、物业管理费及保证金不予退还。12.4乙方出现上述违约行为后，除按约定承担违约责任外，还应承担但不仅限于诉讼费、信用担保费、律师代理费等等实现合同权利产生的所有费用。”2017年2月8日，原、被告签订补充协议一份，约定将《商铺租赁合同》中的租赁面积变更为930㎡，自2017年4月16日起算。被告称其在签订合同之后没有交过租金，是孙超交纳了一年的租金和50000元押金。2017年5月29日，被告向原告出具申请一份，载明：“我是宋杨，因个人原因，店铺不再续费经营，原费用交纳使用时间至2017年4月15日，请商场给予两个月时间进行店铺转让撤场，即从2017年4月20日至2017年6月20日全部撤场完毕。”同日，原、被告签订解除协议一份，解除2016年11月4日签订的《商铺租赁合同》，内容为“出租方（以下简称甲方）泰安淘你欢购物广场有限公司承租方（以下简称乙方）宋杨因乙方违反合同约定，甲、乙双方经充分协商，就提前解除合同事宜，达成一致，内容如下：一、2017年5月29日解除双方于2016年11月4日签订的合同编号【20151213-C1001】淘你欢购物广场《商铺租赁合同》（以下简称原租赁合同）。二、因乙方未按照合同规定交纳租赁费用，属于乙方违约，致使合同提前解除，乙方押金50000元甲方不予退还。三、乙方按照甲方要求办理撤场手续，甲方有权收回商铺。乙方于2017年6月20日前腾空商铺并归还甲方，如逾期未清理商铺内物品甲方有权作废弃物处理，由此造成的一切损失、责任后果由乙方自行承担。乙方撤场前自行结清水电费等所有费用。四、其他事项双方均无任何争议。五、本协议自双方签字盖章之日起生效，原租赁合同终止履行。六、本协议一式四份，甲方执三份，乙方执一份，具有同等法律效力。”被告称在原、被告签订的合同解除之前，经原告许可转租给米静，米静按照物业管理协议向原告支付水电等物业费用，但是因米静与原告未谈妥租赁费用，未签订书面租赁协议，在此情形下，三方协商米静与原告签订租赁合同时，原告要求被告先申请解除合同，再根据与米静的协商结果重新签订租赁协议，现在涉案商铺由米静占有。原告认可三方确实商量过将被告的合同权利义务转让给米静，但没有谈成，被告要将场地转让给米静，原告是不同意的，原告没有与米静签合同，现在涉案商铺由被告占有。米静先称与宋杨签合同、从宋杨处转租涉案房屋经营至尊皇牛，现改为牡丹汗，当时米静去诊所找孙超签合同，签合同时没有注意，孙超和宋杨找其弄的店。后又称其不是转租宋杨房屋，是与淘你欢公司重新签合同，但是没有签。庭审中，原告提交与山东锦哲律师事务所签订的委托代理合同、代理费发票、银行转账凭证，证明其为实现合同债权，花费律师代理费27812元，该费用应由被告承担。被告称对证据真实性无异议，但称解除协议中并未约定律师代理由被告承担，从解除协议可以看出该项已由原告免除，而且律师代理费数额明显过高，但被告未提交证据证实。第三人米静对该证据无异议。被告称其与原告签订租赁合同仅是代表其配偶张晓玲履行万零万叁公司股东职责的行为，本案实际承租人系万零万叁公司，且在原告知情的情况下，万零万叁公司已将本案商铺转租给米静。被告为证实其主张，提交以下证据：1.被告结婚证、万零万叁公司国家企业信用信息公示报告、委托人载明为张晓玲的授权委托书，证实被告与张晓玲系夫妻关系，张晓玲与孙超均系万零万叁公司股东，张晓玲授权被告自2016年11月起代为履行股东职责。该授权委托书载明：“授权我对象宋杨代我行使万零万叁餐饮有限公司股东权利。”2.孙超、万零万叁公司与原告签订的房屋租赁合同复印件、原被告签订的商铺租赁合同及补充协议，证明两份租赁合同主要内容一致，结合前述证据，可以证明被告签订租赁合同系代为履行职务的行为，相应权利义务应由万零万叁公司承担。3.万零万叁公司与米静于2016年11月26日签订的商铺转让合同、被告与原告工作人员周艳玲的微信聊天记录、米静向被告提交的申请、原告为米静出具的电费收据11份，证明万零万叁公司将涉案商铺转租给米静且原告对此明知，原告与米静实际履行租赁合同，被告不具有腾退义务；结合转让款由孙超收取的事实，进一步证明本案商铺承租人为万零万叁公司。4.照片一份，证明被告书写的解除合同申请是比照原告出具的范文抄写，并非被告的真实意思表示。原告对上述证据质证称：1.对宋杨结婚证、万零万叁公司公示信息真实性无异议，对授权委托书不知情，无法确定真实性。三份证据与本案无关联性。2.孙超签订的租赁合同为复印件，无万零万叁公司公章。孙超曾与原告签订过租赁合同，其于2016年11月4日将合同权利义务转让给被告，原、被告重新签订租赁合同。如按被告所说万零万叁公司系实际承租人，在万零万叁公司已经签订合同的情况下，被告没有必要再顶名签订合同。3.对米静的申请有异议，原告没有收到；对微信聊天记录无异议，但不能证实原告同意转租；对万零万叁公司与米静签订的商铺转让合同有异议，万零万叁公司加盖的是财务章，原告对该合同事前不知情，事后未许可；对电费收据真实性无异议，因为之前孙超与原告签订合同，客户名称写着孙超，合同权利义务转让给被告后，原告没有变更客户名称。4.对照片真实性有异议，无法证实是原告出具给被告的范本。第三人米静对宋杨提交的证据无异议。本院认为，被告主张其签订商铺租赁合同系代万零万叁公司股东履行职务行为，万零万叁公司是实际承租人，相应的义务不应由被告承担，但原告对被告提交的授权委托书真实性不予认可，且授权委托书仅载明“授权我对象宋杨代我行使万零万叁餐饮有限公司股东权利”，并未载明具体授权委托事项，仅凭该委托书不能确认被告已经万零万叁公司股东授权代为行使股东权利，更不能确认被告签订商铺租赁合同等行为系其代表万零万叁公司所为，且被告签订合同等行为均系以其个人名义进行，加之在原告与万零万叁公司存在租赁合同的情况下，原告再与被告签订内容较为一致的合同也无必要，故本院对被告代万零万叁公司股东履行职务行为、万零万叁公司是实际承租人的主张不予采信。被告主张其于2017年5月29日书写的申请系比照原告提供的范文书写，并非被告真实意思表示，但该申请是被告亲笔书写，并由被告本人签字捺印，被告作为具有完全民事行为能力的成年人，理应明知其书写申请并签字捺印等行为的法律后果，故本院对被告的该主张不予采信。综上，可以认定原、被告签订的商铺租赁合同、补充协议、淘你欢购物广场《商铺租赁合同》解除协议、被告出具的申请书，均系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据原、被告签订的解除协议，可知双方于2017年5月29日协议解除商铺租赁合同。解除协议签订后，商铺租赁合同的权利义务即终止，租赁合同解除后的责任承担问题应当依据解除协议的约定来确定。解除协议中“乙方押金50000元甲方不予退还”、“乙方于2017年6月20日前腾空商铺并归还甲方”、“其他事项双方均无任何争议”，从以上约定来看，双方对合同解除后的权利义务做了细致约定，若一方违反解除协议中的约定，另一方可主张相应的法律责任。原告现主张的租金及违约金，在双方签订的解除协议中并无该问题的约定，本院对此不予支持。被告未按照解除协议约定的时间腾退房屋，现原告要求腾退，本院予以支持。米静先称从宋杨处转租涉案房屋，后又否认，但认可是与淘你欢公司重新签合同，还没有签，因此，第三人米静现占用房屋的依据不足，应由第三人米静直接向原告腾退涉案房屋。关于原告主张的占用费，被告称在原被告签订解除协议之前就已将房屋转租给米静，但仍然在解除协议中同意腾退，可以确认被告仍负有腾退义务，被告逾期腾退，应支付占用费。鉴于解除协议中明确约定被告应于2017年6月20日前腾空商铺并归还，被告应支付自2017年6月21日起至实际腾退商铺之日止的占用费，参照商铺租赁合同约定，本院确定占用费的支付标准为每月35344.17元（424130元÷12月）。关于原告主张的律师代理费，虽然被告主张解除协议中未约定律师代理费，原告已经免除该费用，但该费用的产生系因被告未按照解除协议的约定腾退房屋导致，故对被告该辩称不予采信。原告提交的山东锦哲律师事务所的委托代理合同、代理费发票、银行转账凭证可以证实原告为处理本案租赁合同纠纷支付律师代理费27812元，被告主张代理费过高但未提交相应证据证实，本院不予采信，对原告要求被告支付律师代理费的诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条规定，判决如下：一、第三人米静于本判决生效之日起三十日内向原告泰安淘你欢购物广场有限公司腾退泰安市泰山大街中段路南迎胜路南段路西淘你欢购物广场C1001号商铺；二、被告宋杨于本判决生效之日起三十日内支付原告泰安淘你欢购物广场有限公司商铺占用费（按每月35344.17元，自2017年6月21日起计算至实际腾退之日止）；三、被告宋杨于本判决生效之日起三十日内支付原告泰安淘你欢购物广场有限公司律师代理费27812元；四、驳回原告泰安淘你欢购物广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4590元，由被告宋杨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员 穆 军二〇一七年十二月十五日书记员 赵兴楠