山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁06民终3549号上诉人（原审原告）：常远，男，1988年2月5日出生，汉族，居民，住山西省长治市城区。委托诉讼代理人：李海善，山东崇真律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ，山东崇真律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙口东海房地产开发有限公司，住所地:龙口市东江镇南山工业园。法定代表人：吕明坤，总经理。委托诉讼代理人：栾俊，男，该公司职工。委托诉讼代理人：马志毅，山东翔宇韶宽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高安市朝蓬房地产开发有限公司，住所地：江西省高安市朝阳路116号。法定代表人：刘斌，公司总经理。委托诉讼代理人：马志毅，山东翔宇韶宽律师事务所律师。上诉人常远与被上诉人龙口东海房地产开发有限公司（下称东海房地产公司）、高安市朝蓬房地产开发有限公司（下称朝蓬房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，不服龙口市人民法院(2017)鲁0681民初299号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人常远的委托诉讼代理人李海善，被上诉人东海房地产公司及被上诉人朝蓬房地产公司的委托诉讼代理人马志毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。常远的上诉请求:1、撤销(2017)鲁0681民初299号民事判决，发回重审或依法改判。2、案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决认定不清，适用法律错误，具体如下：一、解除预约合同的过错在被上诉人。一审判决认定：（2016)鲁06民终2558号民事判决并未认定解除购房定单的责任在谁，不符合事实。（2016)鲁06民终2558号民事判决第6页第三段明确认定：上诉人与被上诉人签订购房定单的目的是为了购买商铺并获得所有权，在上诉人交付全部款项后，二被上诉人合作开发的商铺迟迟未能办理竣工备案，被上诉人亦未与上诉人签订相关购房合同，使得双方签订的预约合同处于停滞状态，上诉人的购房目的长期不能实现，其基于市场变化等因素主张解除预约合同，理由正当。这段表述很明确认定了被上诉人收取房款后，未与上诉人签订购房合同，使得预约合同长期停滞，上诉人解除预约合同理由正当。解除预约合同的过错在被上诉人。二、在未约定签约时间的前提下，签订商品房预售合同是被上诉人的法定义务，对此上诉人无需举证。上诉人与被上诉人之间签订的《购房定单》对签订《商品房预售合同》的义务和时间没有约定，只能根据法律规定来判定双方的权利义务。根据《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”由上述规定可知，与买受人订立商品房预售合同是被上诉人的法定义务，被上诉人违反法定义务未与上诉人签订《商品房预售合同》，上诉人提交的《购房定单》己经证实双方对签订预售合同的义务和时间没有约定，而且一审判决已经认定本案并未签订《商品房预售合同》。因此，上诉人的举证己经完成。一审判决认定上诉人未提交相关证据与事实不符。三、被上诉人当庭主张签订预售合同，是在上诉人起诉解除合同后提出不应支持。本案一审中，被上诉人未提交任何证据证实其曾经主张过与上诉人签订商品房预售合同，而是在本案开庭过程中，再当庭主张签订合同，不应作为被上诉人对未签订商品房预售合同没有过错的理由。被上诉人在签订购房定单后长期未与上诉人签订商品房买卖合同，房地产市场发生了天翻地覆的变化，再签订《商品房预售合同》将会给上诉人造成巨大的经济损失。被上诉人的行为直接导致了上诉人的合同目的无法实现。鉴于上述事实和理由，解除预约合同的过错在被上诉人，请依法支持上诉人的上诉请求。龙口东海房地产开发有限公司、高安市朝蓬房地产开发有限公司辩称：一、上诉人主张解除预约合同的过错在于被上诉人缺乏事实基础和法律依据，该主张依法不能成立。1、购房定单关于商品房预（销）售合同的签订时间及方式均未做约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定，双方完全可以另行协商签订时间及方式；上诉人以被上诉人拒绝与其签订商品房预（销）售合同为由主张解除购房定单，但上诉人没有提供任何有关其与被上诉人就签订商品房预（销）售合同进行过协商或被上诉人拒绝与其协商，亦拒绝与其签订商品房预（销）售合同的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题》第二条第二款之规定，上诉人应承担举证不能的法律后果。而且在龙口市人民法院（2015)龙新民初字第402号案件审理过程中被上诉人一直表示愿意与上诉人签订商品房预（销）售合同但上诉人拒绝签订，故上诉人主张被上诉人拒绝与其签订商品房预（销）售合同缺乏事实依据。2、上诉人将涉案商铺未能办理竣工备作为未能签订商品房预（销）售合同的理由缺乏法律依据，商品房是否办理竣工备案涉及的仅是商品房交付事宜，而并非是签订商品房预（销）售合同的必要条件。涉案商铺是否办理了竣工备案与双方能否签订商品房预（销）售合同并无任何关联性，况且涉案商铺所在的3号楼于2014年12月30日已经完成了竣工验收备案登记，并不存在上诉人所主张的被上诉人因担心承担逾期交房责任而拒绝与其签订商品房预（销）售合同的事实。3、针对开发商而言与客户签订商品房预（销）售合同出售房产是其唯一经营目的，开发商没有任何理由拒绝与客户签订商品房预（销）售合同。被上诉人作为房地产开发企业，面对的是众多的购房客户而并非上诉人一个购房客户，被上诉人能够持续与其他客户签订商品房预（销）售合同而唯独拒绝与上诉人签订显然不符合常理，事实上造成本案双方最终未能签订商品房预（销）售合同的真实原因,是在龙口市人民法院（2015)龙新初字第402号案及烟台市中级人民法院（2016)鲁06民终2558号案审理过程中上诉人所提及到的其认为房地产市场已经发生变化，签订合同会给其造成损失所以不同意签订合同，因此解除预约合同的原因在于上诉人，其系违约方。二、上诉人主张签订商品房预（销）售合同是被上诉人的法定义务，缺乏事实基础和法律依据。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，很显然合同需要当事人双方的签约行为方能成立，而商品房预售合同的双方当事人为出卖方和买受人，因此商品房预（销）售合同的成立并非出卖方的单方行为就能够完成，上诉人主张签订商品房预（销）售合同是被上诉人作为出卖方的单方义务，依法不能成立。三、上诉人主张应由被上诉人赔偿其利息损失与法无据，该主张依法不能成立。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，本案中上诉人所主张的利息损失应属于合同法所规定的违约责任范畴；同时依据该条法律规定，上诉人要求被上诉人承担赔偿其利息损失的违约责任的前提是被上诉人存在不履行合同或履行合同不符合约定的违约行为，但是在本案中上诉人并没有任何证据证明被上诉人存在违约行，并且在被上诉人明确表示愿意签订商品房预（销）售合同情况下，却遭到了上诉人的拒绝。因此本案双方之间没有签订商品房预（销）售合同的过错并不在于被上诉人而在于上诉人，其请求被上诉人赔偿其利息损失的主张，依法不应得以支持。上诉人基于当前房地产市场等因素单方解约的行为给被上诉人造成了佣金损失、市场价格波动的预期利益损失等相关经济损失，对该损失被上诉人保留向上诉人进行追偿的权利。针对本案类似案件，烟台市中级人民法院也有过明确的判决意见支持了被上诉人的答辩观点，比如在本案上诉人的代理人所代理上诉的（2016)鲁06民终4520号案裁判文书中，烟台市中级人民法院就明确认定“上诉人没有证据证明被上诉人海基置业有限公司拒绝与其签订商品房卖合同，而是其基于当前房地产市场等因素主张解除《购房订单》，原审认定上诉人负有过错并无不当”。（详见（2016）鲁06民终4520号案民事判决书）综上所述，原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。常远一审的诉讼请求：1、判令被告向原告支付占用购房款期间的利息120093.90元（2013年7月30日至2016年7月29日，以454425元为基数按年利率6%计算三年共计81796.50元；2013年10月2日至2017年3月2日，以83000元为基数按年利率6%计算3.4年共计16932元；2014年3月30日至2017年2月28日，以50000元为基数按年利率6%计算2.92年共计8760元；2014年7月30日至2017年2月28日，以160000元为基数按年利率6%计算2.58年共计24768元，合计132256.50元，原告主张120093.90元）及往来车费损失1840元，总计121933.90元；2、案件受理费由二被告承担。一审法院认定事实：2013年10月2日，原告与被告朝蓬房地产公司签订了《购房定单》，约定原告购买二被告合作开发的位于龙口东海黄金海岸海涛新都K区欧洲苑123号商铺，房屋总价款747425元。认购订单中约定付款方式为分期付款。定单第四条约定，认购定金为叁万元人民币，认购方签订本单后，不能如约履行付款的，按每日1%交纳违约金；超5日视为放弃购买，定金不退，房屋另行销售。第五条约定，因销售方原因将认购的房屋另行销售，销售方除返还认购方已付定金外，还应按已付定金的100%予以赔偿。购房定单签订后，原告依约交纳了全部房款。后因双方一直未签订正式的商品房预售合同，原告于2015年6月8日起诉至一审法院，要求本案二被告退还购房款747425元，一审法院作出（2015）龙新民初字第402号民事判决书，判决解除原告与本案二被告就位于龙口市东海黄金海岸海涛新都K区欧洲苑123号商铺签订的购房定单，并返还原告购房款747425元。本案被告朝蓬房地产公司不服一审判决，上诉于烟台市中级人民法院，烟台市中级人民法院作出（2016）鲁06民终2558号终审判决书，判决维持原判。现原告以在案件诉讼中遗漏了要求被告承担占用购房款期间利息的请求为由，再次诉至法院，请求判令所请。2016年12月19日，本案被告朝蓬房地产公司通过中国建设银行向龙口市人民法院汇款768686元，履行了（2015）龙新民初字第402号民事判决中的给付金钱义务。该款系本案涉诉商铺的退房款。另查明，在庭审中,被告提交的商品房预售许可证已过有效期，被告对此主张其已在房管部门办理了商品房预售许可证的延期手续。原告陈述其在一审法院的执行结案笔录中自愿放弃的利息是从2015年11月29日（（2015）龙新民初字第402号民事判决书确定的被告退还房款的起始时间）至2017年3月2日（原告领取执行款日），因被告延期履行法院判决确定的义务而产生的双倍利息。本案争议的焦点问题是导致解除涉诉购房定单的责任在哪一方。原告主张，因被告未能办理竣工备案，且未与原告签订相关购房合同，致使双方签订的预约合同处于停滞状态，原告的购房目的长期不能实现，因此，解除购房定单的责任在被告。被告主张，被告曾多次要求原告签订预售合同，但原告自认因购买的涉诉房屋价格过高，不愿与被告签订预售合同，后原告又称房地产市场形式不好，所认购房产贬值，所以拒绝与被告签订合同；另，购房定单中关于商品房预售合同的签订时间及方式均未做约定，但双方可另行协商，原告没有证据证明就该问题与被告进行协商，或被告拒绝与其协商。因此，解除购房定单的责任在原告。一审法院认为，原告主张解除购房定单的原因在于被告的理由有二，一是被告拒绝与其签订正式合同致预约合同处于停滞状态，致原告的购房目的长期不能实现；二是涉诉商铺迟迟未办理竣工备案。关于理由一，购房定单中关于商品房预售合同的签订时间及方式均未做约定，《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行”。故虽然未约定合同签订时间及方式，双方亦可按照法律规定另行协商。原告以被告拒绝与其签订正式合同为由，主张解除购房定单，但未举证证明其就签订商品房预售合同事宜与被告进行过协商或被告拒绝与其协商，亦拒绝与其签订预售合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。原告应承担举证不能的法律后果。且在双方签订购房定单时被告已取得涉诉商铺的商品房预售许可证，具备签订商品房预售合同的条件；且在（2015）龙新民初字第402号案件审理中，被告一直表示愿意随时与原告签订商品房买卖合同，故原告的该理由证据不足，缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于理由二，涉诉商铺是否办理竣工备案，涉及的是商铺交付事宜，双方在购房定单中并无约定商铺交付时间，故是否办理竣工备案与双方签订商品房预售合同并无关联性，且法律并未规定取得竣工备案是签订预售合同的必要前提条件，故原告的该理由亦不应支持。综上分析，导致涉诉购房定单被解除的责任在于原告。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此规定，涉诉购房定单解除后，原告可请求被告返还房款，但因解除定单的责任在原告，原告系违约方，故其请求被告赔偿利息损失的主张，于法无据，不予支持。原告主张的交通费，一并不予支持。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：驳回原告常远的全部诉讼请求。案件受理费2739元，减半收取1370元，由原告常远负担。二审中，当事人未提交新证据。另查，（2016）鲁06民终2558号案中，上诉人请求解除合同的理由及二审答辩意见为“原告发现，被告销售给原告的房屋单价远高于2013年3月份当时对外公开销售的价格，存在价格欺诈”，“《购房定单》作为预约合同，其签订目的是为了以后确保签订《商品房预售合同》，但被上诉人在签订《购房定单》后一直未与上诉人签订《商品房预售合同》，时至今日，房地产市场发生了令人难以预料的变化，再签订《商品房预售合同》会造成巨大的经济损失，涉案房屋至今不具备交付条件，因此应依法支持上诉人解除《购房定单》的诉讼请求。二、即便因为上诉人的原因导致未能签订房屋买卖合同，也不能通过判决强制签订《商品房预售合同》，否则违反合同法规定的契约自由原则。”本院认为，本案的焦点问题为《购房定单》的解除是否因被上诉人原因导致。《购房定单》的性质属于预约合同，其目的在于保障双方签订正式的商品房预售合同或商品房买卖合同，对于该购房定单解除的原因，根据上诉人在（2016）鲁06民终2558号案中的诉请及答辩意见，上诉人请求解除购房定单的原因是房屋单价过高及市场变化等原因，结合该案庭审中上诉人在被上诉人明确表示愿意签订商品房预售合同而拒绝签订的行为，本院认为《购房定单》的解除系因上诉人基于市场原因而不愿与被上诉人订立商品房预售合同。上诉人虽然在本案中主张解除的原因在被上诉人拒绝与上诉人签订商品房预售合同，但对此未能提供任何证据加以证明，本院依法不予采信。综上，导致《购房定单》解除的原因在上诉人，原审法院对此认定正确。综上所述，原审法院所作判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。上诉人上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2739元，由上诉人常远负担。本判决为终审判决。审判长  曲振涛审判员  鲁晓辉审判员  李 安二〇一七年十二月一日书记员  于佳昕