四川省巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1902民初3686号原告：周某，男，生于1973年，汉族，高中文化，个体工商户，住巴中市巴州区。委托代理人：杨东山，巴中市中翔法律服务所法律工作者。原告：吴某（系周某之妻），女，生于1973年，汉族，高中文化，个体工商户，住巴中市巴州区。委托代理人：杨东山，巴中市中翔法律服务所法律工作者。被告：巴中市天宏房地产开发有限公司。法定代表人：李滔，系该公司董事长。住所：四川省巴中市（市进修校侧）。委托代理人：于书和，巴中市巴州区科技园法律服务所法律工作者。原告周某、吴某诉被告巴中市天宏房地产开发有限公司（以下简称：天宏房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周某、吴某及其一般授权委托代理人杨东山，被告的一般授权委托代理人于书和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周某、吴某诉称：2011年11月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于南坝主干道世纪明珠x号门市房屋（建筑面积为52.20平方米）。《商品房买卖合同》对单价、总价款、付款期限、交房时间、办理产权证时间，违约责任等双方权利义务均作出了明确约定。合同签订后，原告于2011年11月18日（30万元）和2011年11月22日（10万元）两次共计向被告支付购房款人民币40万元，被告向原告分别出具收款收据两张，并加盖公司财务专用章。原告依约接收该门市房屋进行装修，现虽实际占有、使用，但多次催促被告为其办理产权证书，均遭无故推诿，导致原告投巨资购买了该门市房屋，却无法全面享有权利，故向法院提出如下诉请：1、确认原、被告于2011年11月18日签订的《商品房屋买卖合同》有效，判由被告立即为原告办理所购门市房屋的不动产权证书，并以实缴购房款为基数，从付款之日起按年利率24%计算利息至实际领取房屋权属证时止；2、被告承担本案全部诉讼、财产保全等全部费用。被告天宏房地产公司辩称：原告的诉请十分模糊，证据不足且不充分，仅以商品房买卖合同和收款依据，黎某的承诺是其个人行为，与公司无关，黎某现今在公司只是一个员工。关于原告诉讼请求里面的违约责任，双方没有约定违约责任的实际金额。经审理查明，二原告系夫妻关系。2011年11月18日，原告吴某、周某作为乙方与被告天宏房地产公司作为甲方签订了《商品房买卖合同》约定：“一、乙方购买商品房位于南坝主干道，项目名称：世纪明珠x号门市，门市建筑面积约为52.20平方米。最终面积以房管部门核定面积据实结算。二、该房按建筑面积计算，每平方米为人民币8620.00元（大写：捌仟陆佰贰拾元整），合计总价款450000.00元（大写：肆拾伍万元整，含应缴契税及维修基金等办证所需一切费用）。价款分两次付清，签订合同时付款400000.00元（大写：肆拾万元整），余下房款50000.00元（大写：伍万元整），领取房屋所有权证和国有土地使用证时一次付清。四、甲方负责在2012年6月30日前办理好房屋产权证和国有土地使用证，所需费用由甲方负责承担。五、该房交付使用时间为2012年2月29日，甲方保证销售的商品房没有因重买出现的产权纠纷。八、如单方违约，依照经济合同法处理。”合同尾部甲方处加盖被告“巴中市天宏房地产开发有限公司”印章，时任天宏房地产公司法定代表人的黎某在甲方代表人处签名，原告吴某、周某在乙方处签名，该合同落款时间为2011年11月18日。房屋买卖合同签订后，原告方按照合同约定分两次交纳了房款共计400000.00元。被告天宏房地产公司分别于2011年11月18日、2011年12月22日向原告吴某出具世纪明珠购房款收款收据两张。两张收据均加盖有被告天宏房地产公司财务专用章，收款人均为时任天宏房地产公司法定代表人的黎某。被告天宏房地产公司于2012年2月29日将案涉房屋交付给二原告。2014年12月30日，黎某向原告吴某、周某出具《承诺》一份，载明：“具承诺人：黎某，原售于周某、吴某购买‘世纪明珠’小区五支道侧门市壹个，现因其他原因造成无法将产权过户给买方，现承诺定于2015年5月20日前将房产证和土地证办理给周某、吴某名下，如到时未办理，买方通过司法程序要求办理产权并承担损失。特此承诺，时任天宏房地产公司法定代表人的黎某在承诺人处签名并捺印，落款时间为：2014年12月30日。”现原告周某、吴某诉至我院请求被告天宏房地产公司办理案涉房屋不动产权证书并承担违约责任。另查明，2015年2月14日，被告天宏房地产公司的法定代表人由黎某变更登记为李滔。现案涉房屋即巴中市巴州区南坝世纪明珠x幢x楼xx号门市登记在黎某（身份证号：xxxxxx）名下，面积52.2平方米，产权证号南xxxx号。该门市于2016年9月7日被巴州区人民法院查封。庭审中，二原告撤回了诉请中第三项的财产保全费用的请求。以上事实，有原告诉称，被告辩称，当事人身份信息，《商品房买卖合同》，收款收据，《承诺》，巴中市不动产登记中心巴州分中心档案查询登记记录，以及庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。本院认为，关于案涉房屋买卖合同效力问题。原告周某、吴某与被告天宏房地产公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，且不违反法律强制性规定和公共利益，系合法有效的合同。合同签订后，二原告依约向被告缴纳了购房款，被告亦将涉案门市交付给二原告使用至今。故对于原告请求确认原、被告于2011年11月18日签订的房屋买卖合同有效的请求予以支持。关于原告请求被告办理案涉房屋产权证书问题。现案涉房屋登记在案外人黎某名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，现涉案房屋的所有权人为案外人黎某，故二原告要求被告天宏房地产公司办理涉案门市的不动产权证的请求，于法无据，本院不予支持。关于原告方请求被告承担违约责任问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，本案原、被告在合同中明确约定了由被告天宏房地产公司在2012年6月30日前办理好房屋产权证和国土使用证，现因被告的原因导致无法将涉案房屋的所有权登记在二原告名下，被告应当承担违约责任。因原、被告未在合同中对违约金进行约定，二原告亦未向本院举证证明损失的大小，故本院酌定按照二原告已付购房款400000.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2012年7月1日计算利息至本判决确定的给付之日止。对二原告要求自付款之日按年利率24%计算利息至实际领取房屋权属证明为止的主张中，超出部分不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告周某、吴某与被告巴中市天宏房地产开发有限公司于2011年11月18日签订的《商品房买卖合同》合法、有效；二、被告巴中市天宏房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告周某、吴某支付违约金；违约金计算方法为：以实缴购房款40万元为基数，自2012年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决生效之日止；三、原告周某、吴某自愿放弃要求被告承担财产保全费用的诉讼请求。四、驳回原告周某、吴某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告巴中市天宏房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  何知梦人民陪审员  张丛志人民陪审员  赖金华二〇一七年十二月二十一日书 记 员  张鑫媛