山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁15民终2700号上诉人(原审被告)：董立平，女，1959年12月5日出生，汉族，农民，住茌平县，与曹加富系夫妻关系。委托诉讼代理人：王峰，山东同心达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：曹加富，男，1957年8月14日出生，汉族，农民，住茌平县。二上诉人委托诉讼代理人：董立旺，茌平法平法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)：张荣祥，男，1953年3月3日出生，汉族，农民，住茌平县。上诉人董立平、曹加富与被上诉人张荣祥互易纠纷一案，不服茌平县人民法院（2017）鲁1523民初194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人董立平、曹加富不服一审判决上诉，请求二审法院撤销一审判决或依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由如下：一、一审认定事实不清。2012年12月6日，上诉人与被上诉人签订《楼换楼合同书》。因开发商的原因，经双方协商，将换房地点选择在温馨家园小区。调换房屋的钥匙也已交给被上诉人，双方合同已履行完毕。一审法院未归纳争议焦点，做出了不公正的判决。双方的合同已履行多年，上诉人也对房屋进行了装修，一审判决将给上诉人造成极大损失。被上诉人在2016年7月14日起诉，要求上诉人继续履行合同，给付64.32平方米的面积差。上诉人已将166.32平方米的全部楼房款给付对方，是因为上诉人的哥哥曹加祥后来不同意对换造成的。现曹加祥已同意对换，且10-408的钥匙早已给被上诉人，被上诉人的诉求没有依据。二、一审判决适用法律不当，应依法予以撤销。双方所签订楼换楼合同书并不存在应当解除的法定或约定情形，一审判决解除该合同没有法律依据。双方所签订的合同已进行了变更，并实际履行，虽然双方在合同中约定双方互换楼房的面积为166.32平方米，但双方在履行该合同的过程中实际已对该面积约定进行了变更，变更为房屋价值相当，但面积不等的房屋进行互换，后张新村的房屋面积虽为166.32平方米，但该房屋为集体土地上由村委会自建的回迁房，而上诉人置换给被上诉人面积为102平方米的房屋，为国有出让土地上的大产权房，且该房为四楼。该房屋的面积虽小，但价值却大于后张新村的房屋，也大于双方原约定的置换房屋价值，且该房屋系由被上诉人选择的具体房间，所有购房费用也由其本人交纳，被上诉人也早在2016年6月份即将该房屋钥匙领走，双方合同已实际履行完毕。其次，即使本案存在可以解除合同的情形，被上诉人要求解除合同也早已已超过了法定的解除期限，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款规定，本案被上诉人在2016年之前就已经知道了置换的房屋面积为102平米，并且在2016年1月6日交纳了该房屋的购房款，显然被上诉人提出解除合同已超过了上述法律规定的行使解除权的期限。被上诉人张荣祥答辩称：楼换楼合同没有价格之分，是一个平方换一个平方，解除合同没有超过期限，上诉人也没给够我钱，他说替我交了7万多元钱，实际替交了22663元。他给我102平方的房子，还欠我64.32平方米的房子，如果不给我钱就给我99796元。钥匙是我家属要回来的，到现在也没给我408房的商品房合同，没有合同物业上不给办理居住手续，到现在无法居住。一审判决正确，应该维持。张荣祥向一审法院起诉，请求法院判决：1、解除原、被告2012年12月6日签订的《楼换楼合同书》；2.二被告返还原告茌平县振兴街道办事处后张新村9-1号2单元1楼东户楼房及车库；3.被告向原告支付罚金5万元；4.被告支付原告相关房屋租赁费4.7万元；5.被告返还原告购房款11万元及利息6000元；6.诉讼费由被告承担。茌平县人民法院一审认定事实如下：原、被告都是茌平县村民。被告曹加富与董立平系夫妻关系。二被告委托代理人董立旺与董立平系姐弟关系。2012年因城市建设需要，后张村需要拆迁安置。2012年5月20日，茌平县城建工程项目征地拆迁建设总指挥部制定的《环城水系（后张、前张）回迁安置方案》规定：经评估计算出的整个院子所有建筑物、构筑物的补偿额（不含搬家补助费、临时安置费、装修费用），除以安置楼的回迁均价（1250元每平方米），即为该被拆迁户的安置面积。搬家补助费按照每平方米8元发放，一次性付清；选择回迁安置的，临时安置费现住房不足100平方米的按每户每月400元发放，现住房100平方米以上的按每户每月500元发放，暂付一年，等搬迁新楼时，按时间据实结清差额。庭审时被告董立平自认：二被告有两处房屋被征收，政府以房屋补偿的形式对被征收房屋进行补偿，补偿的住宅地点为鑫达家苑小区；被告领取住宅及附属物补偿款50多万元，二被告按均价应回迁建筑面积在500㎡左右；被告最终回迁4套楼房，温馨家园2套，家和苑2套，关于回迁楼房的具体位置，因是儿子选择，董立平不清楚。2012年12月6日，原告张荣祥与被告董立平签订《楼换楼合同书》一份。内容为：为双方搞好关系，避免以后发生争议，双方友好协商特订如下,以下张荣祥为甲方，曹加富为乙方，董立平为乙方。1.甲方共有车库、住宅楼壹佰陆拾陆点叁贰平方（166.32㎡）。2.乙方用馨达家苑回迁楼面积166.32㎡与甲方等换。3.以上甲乙双方看后，签字生效，如有违约，罚违约方伍万元。甲方：张荣祥乙方董立平见证方：董某1董某2张某2012.12.6号。见证人董某1、董某2、张某均是后张村干部。原、被告双方签订该协议时，鑫达家苑的建设主体刚起来。合同签订后，被告董立平于2012年12月9日将207900元交给原告；原告将楼房及车库交给董立平。后因开发商的原因，鑫达家苑停工。2015年12月份，经协调房屋补偿地点改为天鹅湖、温馨家园和家和苑小区，回迁户可自由选择。后原、被告双方选择在温馨家园小区回迁。温馨家园小区回迁房面积均在90㎡左右。2016年1月6日，原告向茌平县振兴房地产开发有限公司交纳温馨家园首付款11万元。被告向本院提交的《商品房买卖合同》显示：出卖人茌平县振兴房地产开发有限公司，买受人曹加祥，建筑面积89.41㎡，附房11.64㎡，商品房单价3000元，附属物单价1800元，价款共计290982元。付款方式为分期付款，首付款137160元，拆迁补偿款（预计153822元）到位后按总房款多退少补，退补款在补偿款到位后15日内付清。签订日期2016年1月14日。选定楼房后双方即因面积差如何处理产生争议。直到2016年6、7月份，董立平才将楼房钥匙交给原告。2016年7月14日，原告将二被告诉至法院，要求二被告按合同约定再向原告交付楼房166.32-102=64.32平方米或补齐差价62.32×1550=96596元。被告董立平辩称，温馨家园的所有权人系曹加祥而非董立平、曹加富，二被告对无处分权，双方签订《楼换楼合同书》系无效协议。被告还向法院提交署名为曹加祥的《情况说明》一份，该说明记载：因曹加祥长期在外打工，不知道原、被告签订换楼协议，案件涉及的温馨家园的所有权人是曹加祥，董立平、曹加富无权处分。原告当庭变更诉讼请求为：被告向原告交付166.32平方米楼房并支付租赁费2.8万元。后原告撤诉。原、被告对纠纷未达成一致意见，原告再次诉至本院。庭审时，二被告又称曹加祥对已无异议，双方合同已经履行完毕互不相欠。然而，庭后双方未再行协商，原告多次到庭请求法院判决支持其诉讼请求。茌平县人民法院一审认为：2016年12月6日原、被告签订的《楼换楼合同书》明确约定：被告以馨达家院166.32㎡的回迁楼与原告住宅楼及车库等换。二被告却主张自己以209064.2元的价格向原告购买住宅楼及车库，双方存在买卖合同关系。二被告的主张与《楼换楼合同书》记载的内容不符，且原告不予认可，除其本人陈述外，二被告未提供任何证据证明其主张。对其主张，法院依法不予认定。从原、被告签订的《楼换楼合同书》所约定的内容看，应当认定原、被告之间存在互易合同。所谓互易合同是双方当事人以金钱以外的财产进行交换、转移标的物的所有权而达成的协议。互易合同中的双方当事人以物进行交换，任何一方都要向对方交付货物，并接受对方的货物。原、被告签订的《楼换楼合同书》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同对双方当事人具有约束力。双方当事人原本应当按照合同约定全面履行自己的义务。然而，在合同履行完毕前鑫达家苑意外停工，这一客观情况的变化导致被告无法继续履行其义务--将馨达家院166.32㎡的楼房交给原告。这一客观情况的变更，发生在原、被告签订换楼协议之后，为当事人订立合同时所不能预见，且不可归责于双方当事人。双方当事人只能重新协商或解除合同。鑫达家苑停工后，原、被告根据现实情况重新进行了协商，选择回迁到温馨家园小区。但温馨家园小区回迁房的面积均在90㎡左右，与原告应得的166.32㎡差距较大。双方对面积差如何处理，始终未能达成一致意见。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。原告第一次诉至法院要求被告交付楼房或补齐差价，被告以已交付的温馨家园为案外人所有提出抗辩，主张合同无效。原告再次起诉后，被告又否认双方存在互易合同关系，主张双方系买卖合同关系且已履行完毕来否认原告的诉求。被告及代理人的答辩罔顾案件的基本事实，突破民事诉讼应当遵守的诚实信用底线。其滥用民事诉讼法赋予的辩论权的行为，为本院依法查明事实设置障碍，更导致原、被告双方矛盾激化，无法再行协商和调解。现原告坚决要求解除双方签订的楼换楼合同，符合法律规定。其诉讼请求，法院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告应当将楼房及车库返还给原告并支付占用期间的房屋占有使用费。占有使用费的标准可参照《环城水系（后张、前张）回迁安置方案》确定的标准每月500元计算。合同解除后，原告应当将温馨家园返还给被告。另外，原告应当将207900元本金及孳息扣除11万元（交纳的10-408房款）后的剩余部分退还给被告。根据本案的具体情况，孳息可按照同期银行定活两便储蓄存款利率计算。关于罚金问题，因罚金适用的前提是对方存在不履行合同义务和履行合同义务不符合约定的情形，而本案导致合同解除的根本因素是鑫达家苑停工，该客观情况的变化不可归责于原、被告双方，且本院判令被告支付房屋使用费基本上弥补了原告的损失，因此原告要求被告再支付罚金5万元的诉讼请求，于法无据，法院依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、一百四十八条规定，判决：一、解除原告张荣祥与被告董立平、曹加富2012年12月6日签订的《楼换楼合同书》；二、被告董立平、曹加富于本判决生效后30日内返还原告张荣祥茌平县振兴街道办事处后张新村9-1号2单元1楼东户楼房及车库；三、被告董立平、曹加富于本判决生效后30日内向原告张荣祥支付房屋占有使用费（占用使用费按每月500元自2012年12月9日起计算至实际腾房之日止）；四、原告张荣祥于本判决生效后30日内返还被告董立平、曹加富茌平县温馨家园10-408室楼房及附房23；五、原告张荣祥于本判决生效后30日内向被告董立平、曹加富返还购房款97900元及利息（2012年12月9日至2016年1月5日的利息按本金207900元、同期银行定活两便储蓄存款利率计算，2016年1月6日之后的利息按本金97900元、同期银行定活两便储蓄存款利率计算）；六、驳回原告张荣祥的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3747元，由原告张荣祥负担147元，被告董立平、曹加富负担3600元。本院查明的事实，与原审判决查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为，双方签订的楼换楼合同是否符合解除的条件。从签订楼换楼合同书的本意来看，双方目的是以合同中约定的标的物进行互换。一审将本案案由确定为互易纠纷，定性是准确的。互易合同的履行，应以合同约定为准。变更履行标的物，应经双方协商予以约定。因合同订立之时约定的标的物不能实际交换，双方协商更换了互易标的物。即由鑫达家园改为温馨家园。但对于互易合同的履行方式，双方并未协商予以变更。董立平、曹加富上诉称温馨家园的房屋钥匙已交给张荣祥，合同已履行完毕。因互换的房产面积存在较大差异，对于上诉人这一上诉理由，本院无法认同。上诉人上诉称合同履行方式已由更换同等面积的房产，变更为房屋价值相当，但面积不等的房屋进行互换，对此被上诉人以提起诉讼的方式表明其不予认可，上诉人也未提交证据证明诉称的履行方式的变更经过双方协商并经被上诉人同意。在双方对履行合同的方式以及交换的房屋价值无法达成一致意见的情况下，一审法院判决解除楼换楼合同，并恢复到双方签订合同之前的状态，符合法律规定，判决结果也能够使双方权利义务趋于平衡。本案的争议是双方互换房屋产生的，并非基于房屋买卖，上诉人以审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释规定，上诉称解除合同已超过法定期限，没有法律依据，本院不予认可。上诉人在换房居住期间装修所产生的费用等，可另行主张权利。综上，董立平、曹加富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，程序合法，判决结果正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回董立平、曹加富的上诉，维持原判。二审案件受理费7494元，由董立平、曹加富负担。本判决为终审判决。审 判 长 周凤魁审 判 员 刘晓光审 判 员 徐红杰二〇一七年十二月二十六日法官助理 高 原书 记 员 肖军辉