浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终5131号上诉人（原审被告）：浙江尊诚信息技术有限公司。住所地：浙江省杭州市拱墅区古运大厦*层***室。统一社会信用代码：91330105682944729B。法定代表人：李毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：伊同壮，浙江民禾律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：韩生祥，男，1972年3月11日出生，回族，户籍地青海省化隆县，现住浙江省杭州市萧山区。委托诉讼代理人：韩世军，男，1967年1月11日出生，回族，住青海省化隆县。（系韩生祥堂哥）被上诉人（原审原告）：杭州德嘉精致酒店管理有限公司。住所地：浙江省杭州市萧山区经济技术开发区市心北路***号。统一社会信用代码：913301097909096725。法定代表人：徐凤珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：郁立刚，浙江马杰律师事务所律师。上诉人浙江尊诚信息技术有限公司（以下简称尊诚公司）、韩生祥因与被上诉人杭州德嘉精致酒店管理有限公司（以下简称德嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2017）浙0109民初1092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：杭州市萧山区市心北路299号房屋一幢（建筑面积7597.64平方米）所有权人为杭州建伟实业有限公司。2007年12月25日，杭州建伟实业有限公司将上述房屋出租给德嘉公司，租赁期限自2008年1月1日至2016年6月10日止。2013年12月6日，德嘉公司与尊诚公司签订《房屋租赁合同》一份，德嘉公司将杭州市萧山区市心北路299号一楼4间面向市心北路、面积约150平方米的店铺出租给尊诚公司，约定租赁期限从2013年12月6日至2016年12月5日止；租赁期间，承租方不得擅自将房屋转租、转让或转借，如确需转租、转让或转借，应事先征得出租方同意；租赁期满后，如出租方仍继续出租房屋的，承租方享有优先权；租金每半年支付一次，提前一个月交纳下半年租金，第一年租金240000元，以后每一年租金上涨百分之五，第一次租赁时另支付押金10000元，免收10天装修；合同到期后终止或者以其他原因造成合同终止的，承租方应在十日之内将店内物资清理完毕，超出期限未清理的物资视同承租方放弃所有权；租赁期满尊诚公司应如期交还该房屋，如逾期归还，则每逾期一天应向德嘉公司支付原日租金的两倍作为违约金。尊诚公司承租后经营手机店。2015年12月22日，尊诚公司与韩生祥签订《房屋租赁合同》一份，尊诚公司将杭州市萧山区市心北路299号一楼北面2间面向市心北路，面积约50平方米的店铺出租给韩生祥，约定租赁期限从2015年12月23日至2016年12月5日止，租金为100000元，另支付押金5000元，租金每半年支付，上半年租金于2016年1月1日前付清，下半年租金于2016年5月31日前付清。合同到期后终止或者以其它原因造成合同终止的，承租方应在十日之内将店内物资清理完毕，超出期限未清理的物资视同承租方放弃所有权，将由出租方处置。韩生祥承租后经营兰州牛肉拉面店。2016年5月8日，德嘉公司向杭州建伟实业有限公司提出房屋续租申请，双方于2016年6月10日签订《房屋租赁合同》一份，约定杭州建伟实业有限公司将市心北路299号一楼4间面向市心北路面积约150平方米的房屋出租给德嘉公司，租赁期限自2016年6月11日至2017年6月9日止。2017年1月6日，德嘉公司向原审法院起诉要求尊诚公司腾退租赁房屋和支付违约金。同年2月26日，尊诚公司向韩生祥发送函告一份，主要内容如下：你与我司签订的《房屋租赁合同》已经于2016年12月5日到期，签订合同时我司已明确告知你房屋是我司从第三方租来的，到期时间为2016年12月5日，我司的全部腾退工作已经处理妥当，但你始终没有腾退，导致我司没有办法向房东交房。我司已收到法院传票，现再次通知你，请你在两天之内腾退房屋，将房屋原样交还给我司，并赔偿我司相应损失。现因你的原因导致我司不能向出租人交还房屋，出租人要求我司赔偿相关损失，所以，凡出租人要求我司赔偿的损失，都应当由你方来承担。若你仍然拒不腾退房屋，那么其他扩大的损失也都由你方全部承担。在原审审理期间，原审法院通知韩生祥为第三人参加诉讼。德嘉公司在原审庭审中变更诉讼请求，要求尊诚公司与韩生祥腾退并归还给德嘉公司案涉四间房屋；由尊诚公司支付自2016年12月6日起至判决确定返还日止的逾期归还房屋违约金（按日租金724.93元的2倍计算）。原审法院认为：德嘉公司与尊诚公司订立的《房屋租赁合同》成立并生效，合同双方应当根据合同约定全面履行各自的合同义务。现合同约定的租赁期限已到期，双方间未续签房屋租赁合同，故尊诚公司负有腾房义务。尊诚公司将其承租的其中2间店面房（面积约50平方米）转租给韩生祥，虽无证据证明转租时经过德嘉公司同意，但德嘉公司住所地在杭州市萧山区，对其楼下开设的兰州牛肉拉面店是明知的，但从未提出异议，视为认可尊诚公司的转租行为，故尊诚公司与韩生祥的《房屋租赁合同》成立并生效，该《房屋租赁合同》已到期。目前，尊诚公司占有使用2间店面（约100平方米），韩生祥占有使用2间店面（约50平方米），尊诚公司与韩生祥均负有腾房义务，故德嘉公司要求尊诚公司、韩生祥腾退并返还案涉房屋的诉讼请求合理，予以支持。因尊诚公司未按期交还房屋，应向德嘉公司支付违约金。关于违约金，德嘉公司主张按合同约定每日724.93元的2倍计算，尊诚公司主张约定的违约金过高，原审法院认为德嘉公司的损失在于房屋占有使用费损失，故双方约定的违约金过高，参照双方签订的《房屋租赁合同》及尊诚公司与韩生祥签订的《房屋租赁合同》，酌情调整按每日800元计算违约金。因德嘉公司与尊诚公司订立的《房屋租赁合同》约定“合同到期后终止或者以其他原因造成合同终止的，承租方应在十日之内将店内物资清理完毕”，故违约金应从2016年12月16日起算。尊诚公司辩称德嘉公司非案涉房屋所有权人，德嘉公司主体不适格，原审法院认为与尊诚公司签订《房屋租赁合同》的相对人系德嘉公司，德嘉公司系出租人，故德嘉公司主体适格，对尊诚公司的主张不予采信。尊诚公司辩称已将其使用的案涉两间店面腾空并交付给杭州建伟实业有限公司，未提供相应证据，故不予采信。韩生祥不同意腾退房屋的理由不足，不予采信。依照《中华人共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，于2017年6月8日判决:一、尊诚公司在判决生效后十日内腾退并返还德嘉公司位于杭州市萧山区、面积约100平方米的店铺；二、韩生祥在在判决生效后十日内腾退并返还德嘉公司位于杭州市萧山区、面积约50平方米的店铺；三、尊诚公司在判决生效后十日内支付德嘉公司自2016年12月16日起至判决确定的返还房屋日止的违约金（按每日800元计算）；四、驳回德嘉公司的其余诉讼请求。如尊诚公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5324元，减半收取2662元，由德嘉公司负担1112元，由尊诚公司负担1550元。德嘉公司、尊诚公司于本判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。宣判后，尊诚公司、韩生祥不服，向本院提起上诉。尊诚公司上诉称：原判认定事实不清，适用法律不当。尊诚公司已在合同到期之前将合同标的100方腾退，将钥匙返还给了德嘉公司，双方此后无任何合同关系。尊诚公司虽将50方房屋转租给了韩生祥，但转租行为告知过杭州建伟实业有限公司及德嘉公司，当时德嘉公司并未提出反对。在租赁合同到期前，尊诚公司通知过韩生祥，要求其腾退50方。尊诚公司与德嘉公司的租赁合同于2016年12月5日期满终止，与韩生祥的转租合同也于同日到期。韩生祥与德嘉公司自2016年12月6日开始构成事实租赁关系，在合同期外，韩生祥继续使用50方店铺的行为，属于韩生祥与德嘉公司之间的法律关系。自尊诚公司与韩生祥租赁合同到期后，韩生祥继续使用50方店面，但从未向尊诚公司交纳房租。故尊诚公司不享受权益，就不应承担义务，违约责任不应由尊诚公司承担。请求二审法院：一、撤销原判，依法改判；二、一、二审诉讼费由德嘉公司承担。上诉人尊诚公司在二审指定的举证期限内未提交新证据。针对尊诚公司的上诉，德嘉公司辩称：尊诚公司与德嘉公司签订的房屋租赁合同明确了租赁的期限，且尊诚公司是明知德嘉公司不再与其续签房屋租赁合同，其将房屋转租的行为已经违反双方之间的房屋租赁合同，应该承担相应的违约责任。在双方的房屋租赁合同到期之前，即2016年12月5日之前，德嘉公司已经通知尊诚公司腾退房屋，并且在尊诚公司没有腾退房屋情况下经一个月的交涉无果，德嘉公司就立即向法院提起了诉讼，不存在韩生祥与德嘉公司构成事实租赁关系这一说法，也不存在尊诚公司与德嘉公司自动解除租赁关系这一说法。关于一审法院认为德嘉公司对韩生祥开设兰州拉面馆是明知的，从未提出异议，视为对尊诚公司的转租行为认可，德嘉公司表示异议，与德嘉公司发生租赁关系是尊诚公司，至于开设的兰州拉面馆是谁，德嘉公司不清楚，也有可能是尊诚公司自己开设的。针对尊诚公司的上诉，韩生祥述称其承租是经过杭州建伟实业有限公司同意的。韩生祥上诉称：德嘉公司以原告身份主张权利主体不适格。本案所涉房屋的实际所有人是杭州建伟实业有限公司，该公司与德嘉公司之间的房屋租赁合同到期日为2016年6月，期满后对该房屋的权利义务德嘉公司无权主张。德嘉公司与杭州建伟实业有限公司于2016年5月10日签订的为期一年房屋租赁合同，系德嘉公司为了应付本案诉讼而事后补签的，不能作为有效证据。韩生祥与尊诚公司签订房屋租赁合同，德嘉公司不但明知，而且尊诚公司承诺合同期满后至少续签三年。韩生祥随后对租赁房屋投入巨资进行了三个多月的装修后予以开业。现若终止合同，腾退房屋，势必给韩生祥造成极大的经济损失，为了减少损失，韩生祥愿意继续租赁房屋，不同意也无法腾退租赁房屋。综上，原判认定部分事实不清，判决不当。请求二审法院判决：撤销原判，依法改判韩生祥继续租赁涉案房屋，或者德嘉公司及尊诚公司赔偿韩生祥经济损失。上诉人韩生祥在二审指定的举证期限内未提交新证据。针对韩生祥的上诉，德嘉公司辩称：1、德嘉公司主体适格，在一审的时候德嘉公司提供证据证明德嘉公司系争议房屋的承租人，有权转租给其他人。2、对于韩生祥上诉状陈述的第二点德嘉公司表示同意，韩生祥是与尊诚公司签订的房屋租赁合同，签订这份租赁合同是有尊诚公司的承诺的，德嘉公司是在一审开庭的时候才知道这件事情。3、韩生祥是与尊诚公司签订租赁合同，明确租赁期限，而德嘉公司提前通知尊诚公司不再与其续租，至于尊诚公司在房屋租赁期限内对店面进行改造或另作其他用途，德嘉公司也没有义务去了解，因此不存在德嘉公司与尊诚公司共同欺瞒韩生祥的事实。德嘉公司与韩生祥不存在任何法律上的关系。造成今天的结果是由于尊诚公司违反其与德嘉公司之间的房屋租赁合同，擅自转租导致的。针对韩生祥的上诉，尊诚公司述称：尊诚公司的转租事先与杭州建伟实业有限公司取得联系，在得到杭州建伟实业有限公司同意情况下才将案涉房屋转租给韩生祥，且德嘉公司对此是明知的。尊诚公司在二审指定的举证期限内未提交新证据。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，尊诚公司、韩生祥所租赁的涉案房屋系德嘉公司向杭州建伟实业有限公司租赁而来，根据德嘉公司提供的《房屋续租申请》，对德嘉公司租赁房屋后将房屋再行转租给尊诚公司，杭州建伟实业有限公司是知晓且同意的。现德嘉公司基于其与尊诚公司之间的《房屋租赁合同》提起本案诉讼，具有适格的诉讼主体。韩生祥上诉主张德嘉公司与杭州建伟实业有限公司2016年6月10日续签的一年期《房屋租赁合同》系为应付本案诉讼所补签，不应作为有效证据采纳的理由缺乏依据，本院不予采纳。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。尊诚公司上诉称已经将其租赁使用的100平方米租赁房屋腾退并返还给德嘉公司缺乏证据证明，不予采信。韩生祥提出的尊诚公司承诺合同期满后至少续签三年既无证据证明，也对德嘉公司无拘束力，即使存在该事实，根据合同相对性原则，韩生祥亦应向尊诚公司主张权利。德嘉公司与尊诚公司在租赁合同期满后双方未续签合同，故尊诚公司应及时将房屋腾退返还德嘉公司。从尊诚公司发给韩生祥的《函告》看，尊诚公司亦认可其与德嘉公司的租赁合同于2016年12月5日到期，应予腾退，同时尊诚公司也催告了韩生祥腾退房屋，韩生祥在二审中承认其收到了函告。韩生祥现拒不腾退房屋无正当理由。尊诚公司上诉认为2016年12月6日租赁期满后韩生祥与德嘉公司形成事实租赁关系缺乏事实和法律依据，不予采纳。原审判决尊诚公司、韩生祥腾退房屋，并由尊诚公司支付德嘉公司违约金并无不当。尊诚公司、韩生祥的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10648元，由浙江尊诚信息技术有限公司负担5324元，由韩生祥负担5324元。本判决为终审判决。审判长  赵为民审判员  陈 艳审判员  金瑞芳二〇一七年十二月十三日书记员  袁其伟