河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0311民初2245号原告：魏冬萍，女，汉族，1973年10月14日出生，住洛阳市洛龙区。委托代理人：彭乃虎，河南航星律师事务所律师，特别授权。委托代理人：许鹏，河南航星律师事务所实习律师，一般代理。被告：郭海，男，汉族，1966年11月30日出生，住洛阳市洛龙区。被告：范永红，女，汉族，1966年2月8日出生，住址同上。二被告共同委托代理人：宋叶峰、马吉祥，河南张振龙律师事务所律师，特别授权。原告魏冬萍诉被告郭海、范永红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2017年5月12日公开开庭进行了审理，原被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告魏冬萍诉称：2017年3月29日，原告得知被告出售房屋，原告为了改善居住条件提出购买要求，当即向被告交纳定金2万元。2017年4月3日原告提前向被告支付了首付款30万元，2017年4月4日，原告与被告夫妻二人到位于九都路电视台对面的农业银行签订买卖（面签）合同。合同约定的价款为85万元（首付款30万元已经提前支付，贷款55万元需要办理贷款手续），交房时间为2017年6月20日前。2017年4月6日，被告的儿子打电话告诉原告说不卖房子了，范永红又发短信确认不卖上述房屋，郭海知道其儿子及妻子的上述意思表示，不作否认表示，根据《民法通则》第六十七条，视为郭海同意其儿子及妻子的上述意思表示。原告认为，被告在合同约定的期限届满前明确表示不再卖房，根据《合同法》第一百零七条，被告应承担继续履行、采取补救措施等违约责任，根据《合同法》第一百零八条原告可以在履行期届满前要求被告承担履行合同等违约责任，原告诉至法院，请求：一、判决被告立即向原告交付洛阳市洛龙区翠云路158号23幢1单元202号房屋；二、判决被告协助原告办理55万元的贷款手续；三、判决被告协助原告办理洛阳市洛龙区翠云路158号23幢1单元202号房屋及土地使用权的过户登记手续；四、本案诉讼费用由被告承担。被告郭海、范永红共同辩称：一、原告诉状所称与事实不符，双方买卖的标的包括房屋及车位，其中房屋的交易价格为125万元，并非原告所称的85万元，车位的交易价格为20万元。答辩人是通过网上对外发布的卖房信息，原告也是通过网上信息找到答辩人协商购房事宜，答辩人明确欲出售的是房屋及车位，其中房屋价格为125万元，车位价格为25万元，共计150万元，并要求一次性付款。在协商过程中，原告认可房屋125万元的价格，但对是否购买车位及车位的价格（答辩人已将车位价格降至20万元）一直犹豫不决。对一次性付款，开始同意，后来又提出有一定困难，希望答辩人能够配合其贷一部分款，等贷款到位后，才能付清全部房款。在协商过程中，答辩人了解到原告与答辩人均在同一石油系统工作，产生了一定的信任。由于原告需要通过贷款才能凑齐购房款，贷款能否办成尚不确定，且车位价格双方没有谈住，房屋买卖合同无法签订。只有等原告贷款办成，购房款全部到位，并就车位问题协商一致后才能签订房屋买卖合同，原告付清房款，答辩人配合办理房屋过户手续。二、原告诉状所称双方在农业银行面签《房屋买卖合同》，不符合事实。答辩人只是配合原告在空白的贷款申请资料上签了字。所谓的房屋买卖合同不是双方的真实意思表示，且该合同规避了公民的正当纳税义务，损害了国家利益，应为无效合同。由于原告一次性付清全部购房款有困难，希望答辩人配合其申请一部分贷款，答辩人出于对同一系统人员的信任，便同意配合原告申请贷款，在实际申请贷款过程中，答辩人与原告一起到银行，在事先准备好的贷款申请资料上签了字。因为尚处于申请阶段，贷款能否批准，批准多少金额都需要在贷款资料审核合格后才能确定，为了避免贷款资料填写错误，减少麻烦，在签字时这些贷款资料的内容基本都是空白的。在原告申请贷款过程时所提供的申请材料，仅仅是为了办理贷款手续，不是双方的真实意思表示，合同中填写的85万元房屋价款，是不真实的，该项内容不是答辩人填写，答辩人也没有按指印予以确认。根据市场行情，该85万元的房屋价款远远低于同地段同类型房屋的市场价格，显然不符合常理，原告将房屋价款填写为85万元，既是为了不公平的要挟被告，同时也为了逃避国家税收，损害国家利益，该合同无效。三、答辩人与原告没有就房屋买卖事宜达成一致，双方之间不成立房屋买卖法律关系。由于双方对买卖的标的物、价款、支付方式等主要内容均没有达成一致意见，双方之间并没有成立房屋买卖法律关系，原告要求答辩人履约的诉求，没有事实根据。经审理查明，被告郭海与被告范永红系夫妻关系。2017年3月29日原告魏冬萍通过“58同城”获知被告郭海发布的卖房信息，该房屋位于洛阳市××××号，房屋建筑面积150.17平方米，套内建筑面积129.42平方米，房产证号为洛房权证市字第××号。就该房屋的买卖事宜原被告双方进行接洽，原告魏冬萍于2017年3月29日支付现金2万元，被告范永红向原告出具收条一张，载明：“收定金人民币贰万元整。”2017年4月3日，原告魏冬萍又向被告范永红的账户转款30万元用于支付购房款。2017年4月4日被告郭海（甲方）与原告魏冬萍（乙方）签订《洛阳市房屋买卖合同》一份，该合同约定房屋买卖价格为85万元，房款支付方式为首付30万元，贷款55万元，甲方应当在2017年6月20日前将房屋交付给乙方；办理房屋转移登记手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按照规定各自承担。关于办理房屋转移登记手续的日期合同未予明确；关于违约责任合同亦未予约定。原告魏冬萍称签订该合同后被告方反悔，不愿出卖房屋，故依据该合同要求被告向其交付房屋，并协助办理贷款及房屋、土地使用权的过户登记手续。庭审中二被告对该房屋买卖合同不予认可，称该合同仅是为配合原告办理贷款手续而签订，合同所载的房屋价格85万元是为了逃避国家税收因此压低了价格，实际房屋价格为125万元。庭审中，经询问，原告认可关于房屋价格双方商定为125万元。另外，被告提出车位要随房屋一起出卖，车位价格20万元，双方就车位问题并没有协商一致，因此双方之间不成立房屋买卖法律关系。原告对此不予认可，认为关于车位的买卖不属于双方房屋买卖合同约定的事项，且不同意按照被告主张的房屋附加车位共计145万元进行交易。本院认为，本案争议焦点一为房屋买卖合同效力问题，二为合同能否继续履行问题。分述如下：一、合同效力问题。原告魏冬萍与被告郭海签订的《洛阳市房屋买卖合同》对合同当事人、标的、交付日期等进行了约定，具备房屋买卖合同的主要条款，虽然双方在庭审中均确认《洛阳市房屋买卖合同》中约定房价85万元系为做低的房价，存在逃避税收之嫌，该价格约定应为无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，该合同中关于房屋价款的约定无效，并不导致合同其他条款无效，被告以此为由主张合同全部无效，本院不予支持。且在原被告双方签订该房屋买卖合同之前，被告方即已接受了原告魏冬萍支付的部分购房款，根据该事实及双方之间签订的房屋买卖合同，已足以认定被告郭海作为出售方与原告魏冬萍作为受让方就诉争房屋存在买卖交易的真实意愿。同时，在庭审中，原被告双方均认可诉争房屋的真实交易价格为125万元，已弥补了合同关于房屋价格的条款，因此前述房屋买卖合同应系双方真实意思表示，除价格条款外合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照房屋价格125万元及合同其他约定履行各自的义务。关于车位的买卖问题，庭审中被告提交的对话录音中虽有提及关于车位买卖的事宜，但该录音系签订合同后并在履行中发生争议之后，原被告双方在协商过程中的谈话录音，并不能反映双方在签订房屋买卖合同时的真实情况，且法律并未规定车位与房屋具有不可分性，双方之间签订的书面合同亦未提及车位，因此，对被告主张双方之间因就车位买卖未达成一致而导致双方房屋买卖法律关系不成立的抗辩意见，本院不予采纳。二、关于合同能否继续履行的问题。本案中，被告郭海未按照合同约定日期交付房屋，已构成违约；另外，虽然合同未对房屋过户日期进行明确，但被告的行为已经表明其不履行该项合同义务，构成预期违约，故原告可以要求被告承担违约责任。全面履行合同义务是合同诚实信用原则的基本要求，强制履行也是合同法第一百零七条规定的违约责任的承担方式之一。但《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，原告魏冬萍仅向被告支付购房款32万元，就剩余的93万元的购房款，其中55万元原告要求由被告协助其办理55万元的贷款手续，在贷款手续办理完毕后剩余房款补足被告。本院认为，由于贷款手续的办理需要出卖人的行为配合、银行对于买受人的贷款资格审核等条件。对于出卖人配合办理贷款手续，法院无法强制其履行；且对于银行的贷款审批时间及是否能通过审批也存在不确定性。因此本案存在债务标的不适于强制履行的情形。同时根据合同法的双方平等原则，合同当事人之间平等地享受权利、承担义务。在不能确定买受人能否支付剩余房款的情况下，亦不宜判决由被告交付房屋并办理相应的过户手续。据此，本院对原告要求被告立即交付案涉房屋、协助办理贷款手续及办理相应的房屋、土地使用权过户手续的诉讼请求，本院不予支持。本院已向原告释明是否变更诉讼请求，原告表示坚持要求被告履行合同，将房屋出售给原告，故对被告是否应向原告承担其他形式的违约责任，原告可以另行向被告主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条的规定，经本院审委会研究决定，判决如下：驳回原告魏冬萍的全部诉讼请求。案件受理费12400元，保全费4770元，合计17170元，由原告魏冬萍承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  赵丽君代审 判员  李改飞人民陪审员  贾艳鹤二〇一七年十二月八日书 记 员  张 月