广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终21160号上诉人（原审原告、反诉被告）：张婉婷，女，1990年9月2日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：张伟明，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：邵卓瑜，女，1975年6月20日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：匡广雄、谢荣琛，广东明境律师事务所律师。原审第三人：卢文嘉，男，1975年9月9日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：谢荣琛，广东明境律师事务所律师。原审第三人（反诉第三人）：广州市正园房地产代理有限公司，住所地广州市花都区新华街公益路1号骏威广场商业大厦首层109商铺。法定代表人：甘耀宗。委托诉讼代理人：张瑞芬，女，1978年10月10日出生，住广州市花都区，系该公司职员。上诉人张婉婷因与上诉人邵卓瑜，原审第三人卢文嘉、广州市正园房地产代理有限公司（以下简称“正园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初6710号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。张婉婷上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判邵卓瑜向张婉婷赔偿180925元（其中包含违约金166000元，张婉婷向中介公司及按揭公司支付的费用损失14925元）；2、卢文嘉对上诉请求第一项承担连带责任；3、本案一、二审诉讼费用由邵卓瑜及卢文嘉承担。事实和理由：一、张婉婷在了解案涉房屋是夫妻共同财产之后，多次要求邵卓瑜请其配偶卢文嘉在《房屋买卖合同》上签字，符合法律规定和交易习惯。但是邵卓瑜却一再推脱，很难让张婉婷相信其交易的诚意。二、买卖合同不能穷尽全部条款，也不能包含全部交易细节，在双方未明确约定的情况下，应当根据生活常理推断其责任分担，而不能主观认定。本案中，张婉婷主张邵卓瑜提供其配偶卢文嘉确认该笔交易的文件及提供准确的还款账户、并开具收据都是合理的，符合交易习惯，也没有明显额外增加邵卓瑜的交易成本。但邵卓瑜却全部不理会，只是一再强调要收款，明显是不肯履行合同的违约行为。虽然邵卓瑜在微信中提供了账户，但鉴于微信作为证据的固有缺陷以及不能确认邵卓瑜提供的账户的真实性、以及是否是还款账户等，张婉婷有理由拒绝支付400000元。三、张婉婷与邵卓瑜签订《房屋买卖合同》之后，广州市政府出台房地产调控新政策，导致广州市花都区房价大幅上升。正是在这样的背景下，邵卓瑜才故意不继续履行合同，从而获得房屋升值的巨大利益。四、卢文嘉是邵卓瑜的配偶，邵卓瑜的违约赔偿责任是其与卢文嘉的夫妻共同债务，卢文嘉应当对邵卓瑜的赔偿责任承担连带责任。综上，请求二审法院依法查明事实，支持张婉婷的上诉请求。对于张婉婷的上诉，邵卓瑜辩称：1、关于卢文嘉是否需要在《房屋买卖合同》上签字的问题，一审判决已经作出认定，卢文嘉未在买卖合同签字不影响合同的效力，该《房屋买卖合同》合法有效，其约定的权利义务对双方均有约束力。2、双方签订的《房屋买卖合同》第19条明确约定由买方出资赎契。目前是买方未向卖方出资赎契，导致卖方无法涂销抵押，张婉婷说法颠倒黑白、本末倒置。对于张婉婷的上诉，卢文嘉述称：不同意张婉婷的上诉请求，同意邵卓瑜的答辩意见。邵卓瑜上诉请求：1、撤销一审判决第一、三项，改判邵卓瑜无须向张婉婷返还定金60000元、张婉婷向邵卓瑜支付违约金166000元；2、本案诉讼费用由张婉婷承担。事实与理由：一、张婉婷没有完全履行《房屋买卖合同》的能力。双方合同约定的房屋成交价格为1660000元，根据张婉婷提交的“个人二手房房贷初审结果通知书”显示，张婉婷仅能向银行贷款600000元，加上张婉婷提交的“借记卡账户历史明细清单”所显示的存款仅为三十余万元，两者相加的金额与合同约定的成交价1660000元相去甚远。张婉婷虽然一直主张有足够的资金履行合同，但其没有提供证据证明。张婉婷无法履行合同，应当承担合同约定的违约责任。二、依据双方签订的《房屋买卖合同》约定，赎契所需要的价款由张婉婷转入。邵卓瑜向银行申请提前还贷后，在2017年3月30日清楚地将供楼账户的账号、开户行、户主等信息通过微信告知了张婉婷，但是张婉婷为了掩盖其没有足够能力履行合同约定的赎契义务，故意不向邵卓瑜提供的供楼账户转账，最终导致提前还贷失败。因此，赎契不成功的责任在于张婉婷。综上，邵卓瑜在履约过程中没有过错，无须返还已收定金，请求二审法院公正判决。对于邵卓瑜的上诉，张婉婷辩称：1、张婉婷与邵卓瑜签订的《房屋买卖合同》中没有约定供款账户，邵卓瑜也没有提供其配偶同意该买卖合同的证据。2、邵卓瑜没有向张婉婷书面告知供款账户，仅从中介人员的微信记录处获得两个银行账户，但由于微信没有在买卖合同中约定为通知的载体，故内容的真实性无法确认，也无法确认发送人就是邵卓瑜，所以张婉婷就通过电话、律师函等形式要求邵卓瑜进行供楼款账户的确认，或者到按揭银行办理付款手续，但邵卓瑜均不予理会，导致交易不能履行。3、邵卓瑜没有向张婉婷出具过原贷款银行同意提前还款的证明。4、张婉婷向邵卓瑜发出4个律师函和合同解除函，邮寄地址一致，邵卓瑜均收到。但邵卓瑜在上诉状及庭审中，称只收到2017年4月的律师函及合同解除函，其他的律师函没有收到。其他律师函内容就是反复要求邵卓瑜确认供楼款账户，但邵卓瑜没有回复。5、邵卓瑜主张张婉婷没有能力履行合同，没有事实依据。买卖合同不能继续履行，过错责任在邵卓瑜。对于邵卓瑜的上诉，卢文嘉述称：同意邵卓瑜的上诉请求。对于张婉婷及邵卓瑜的上诉，正园公司统一述称：正园公司没有意见。正园公司有诚意促成双方交易，在张婉婷与邵卓瑜没有达成共识的情况下，双方应当面谈沟通。但是从签订合同后到第一次上法庭这段时间，张婉婷到我方公司多次提出要见面，邵卓瑜都没有出现。因本案纠纷，张婉婷于2017年8月4日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、邵卓瑜返还张婉婷已支付费用74925元；2、判令邵卓瑜支付张婉婷违约金166000元；3、卢文嘉对上述第1、2项诉讼请求承担连带责任；4、邵卓瑜承担本案诉讼费用。邵卓瑜反诉请求：1、判令邵卓瑜无须返还张婉婷60000元定金；2、判令张婉婷向邵卓瑜支付违约金166000元；4、判令张婉婷承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：案涉房屋位于广州市花都区新华街天贵路x房，该房屋于2010年5月26日登记于邵卓瑜名下，2010年7月2日设定抵押登记于广州农村商业银行股份有限公司的名下，抵押债权为500000元。邵卓瑜与卢文嘉为夫妻关系。2017年2月25日，邵卓瑜（卖方）与张婉婷（买方）及正园公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定卖方将案涉房屋出售给买方，第四条、总楼价为1660000元；第五条、买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方（如买卖双方不选择附件中之付款方式的，则由双方另行协商），同时买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议。第七条、卖方交付该物业于买方使用之日期为卖方收齐楼款当天；。第十条、买卖双方须于2017年2月28日前到经纪方指定地点签订《存量房买卖合同》，以办理网上签约手续。基于买卖双方独家委托经纪方买卖该物业，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付16600元作为咨询及中介服务费。如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方己支付的咨询及中介服务费。第十一条、卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。第十二条、买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方未能按时签订《存量房买卖合同》并办理网上签约手续，或者逾期支付楼款，或者未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一（逾期支付楼款则按未付楼款的千分之一）向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。十九、三方约定的其他事项，备注：买卖双方知悉并认可此物业抵押在广州农村商业银行股份有限公司。买方支付肆拾万元（含定金）给卖方赎契，银行通知扣账前存入指定银行账号。卖方搬走电视机、大床及私人物品。附件为付款方式，4.涂销抵押按揭付款：（1）签订本合同时支付60000元作定金。（2）部分楼款（含定金）400000元，卖方收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，并在完成涂销抵押登记及归档等手续＿天内协助买方完成申请银行贷款手续，涂销抵押所产生的一切费用由卖方负责支付。（3）部分楼款100000元应在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付。（4）1160000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款。贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金支付。交易过户手续需在2017年４月30日前完成。合同还就各方其他权利义务进行约定。在签订合同当日，张婉婷向邵卓瑜支付定金60000元，并于2017年2月27日向正园公司支付中介费10000元。签订合同之后，张婉婷认为案涉房屋属于邵卓瑜的夫妻共同财产，该合同理应由邵卓瑜及其丈夫卢文嘉签字，对此，邵卓瑜表示在签订合同当日其丈夫卢文嘉也在现场，正园公司员工未要求其签字，但当时卢文嘉签订了张婉婷申请办理按揭贷款的文件，正园公司对邵卓瑜的陈述予以确认。之后张婉婷申请银行按揭贷款，并于2017年3月31日取得中国工商银行股份有限公司广州花都支行出具的《个人二手房贷款初审结果通知书》，载明：“张婉婷购买案涉房屋的房产与邵卓瑜签订的商品房买卖合同，在买卖双方办理上述房产产权交易过户手续、补充我行要求的其他文件或资料、落实贷款担保后，我行将按照与张婉婷签订的《个人购房借款/担保合同》的约定发放贷款600000元。”为此，张婉婷于2017年2月28日向广州市良策房地产代理有限公司支付按揭代理费4925元。邵卓瑜表示其在2017年2月28日向广州农村商业银行股份有限公司申请提前还贷，该行出具《温馨提示》，载明：“邵卓瑜的提前还贷申请已获受理，我行将在2017年4月10日为您划扣申请规划的贷款金额，请您把还款金额377034.19元于2017年4月1日存入您每月还款的账号，并于扣划日后进行查询，核实是否扣划成功。若因您账号余额不足导致全额（或部分）扣划不成功的，我行不再另行通知，届时仍因您账号余额不足扣款不成功的，您需重新申请提前还款。”邵卓瑜将该提前还贷通知通过正园公司告知张婉婷，张婉婷表示其已准备好充足的资金准备将400000元（含定金）支付至邵卓瑜提前还贷的账号，为此提交张婉婷名下的借记卡账号历史明细清单予以佐证，张婉婷认为双方签订的买卖合同并未写明邵卓瑜提前还贷的银行账号，考虑到该笔款项的资金安全，张婉婷要求邵卓瑜去银行或去正园公司现场确认或者办理资金托管等方式明确还款的银行账号，为此分别于2017年4月7日、2017年4月13日、2017年4月20日、2017年5月5日向邵卓瑜发送律师函，要求邵卓瑜丈夫卢文嘉在买卖合同上签字并要求确认提前还款的银行账号，但邵卓瑜均不予配合。邵卓瑜表示收到张婉婷发送的律师函，但认为早已通过微信的方式向张婉婷的丈夫谭先生告知提前还贷的银行账号，张婉婷可按合同约定直接将400000元（含定金）存入其在微信中指定的银行账号，由于邵卓瑜一直比较忙，且张婉婷在银行直接转账是有记录的，认为张婉婷要求的去银行现场确认、提供身份证原件抵押或去垫资公司签订合同等方式均是无理要求，因此未配合张婉婷按其方式完成提前还贷；此后第一次申请提前还贷的期限届满，邵卓瑜再次申请提前还贷，并取得银行出具的温馨提示，告知邵卓瑜需在2017年5月1日前将373277.79元存入还款账号，此后双方仍因对用于垫资赎契的400000元（含定金）的支付方式未能达成一致意见，该次提前还贷仍未成功。邵卓瑜又一次申请提前还贷，银行出具温馨提示，告知邵卓瑜需在2017年6月22日前将371391.53元存入还款账号。此时，张婉婷于2017年5月16日向邵卓瑜发送解除合同通知，要求解除双方的买卖合同，张婉婷表示其在发送解除合同通知书后已另行购买其他房屋。邵卓瑜表示由于其出售房屋是急于用钱，在接到张婉婷的解除合同通知后，邵卓瑜在2017年7月13日将案涉房屋抵押给广州快氪在线小额贷款有限公司，抵押债权数额为1800000元。关于双方对于支付部分楼款400000元（含定金）的协商过程，邵卓瑜提交其与张婉婷丈夫谭先生的微信对话记录予以佐证，张婉婷确认该微信对话双方的身份，但对内容的完整性不予确认。该微信对话记录载明：“2017年3月30日，邵：谭生，请于这两天内将钱存入这个账号。农商行存折0416xxxxx17邵卓瑜。谭生，请你尽快转钱过来！2017年4月1日，谭：邵小姐，我现在在银行钱已经准备好了，麻烦你过来银行确认下农商行存折0416xxxxx17邵卓瑜，是不是雅乐轩x贷款卡扣款账号，过来银行签份收款收据。刚才中介收到你发给他的账号工商银行6222xxxx60邵卓瑜，又和这个不同，哪个账号才是供楼账号？邵：我还在广州。谭：哪个才是你的供楼账号？由于您本人不在场，我们难确定是您本人的卡，资金已经准备好，请抽空过来当面结首期款，毕竟金额不少。当时签署双方合同时，你也提出是农行卡贷款的，你可以核对下银行扣贷信息是不是尾号3217卡号，就能确认了。邵：我无法到现场，你先转到工行卡，农商行那个没找到。谭：你工行不是贷款扣款账号，我无法给你打款的。谭：你在广州哪里？我可以当面跟你签的，再给你去银行确认清楚是不是农行卡账号，再转账你。毕竟数额不少，要你确认清楚再打款比较放心。2017年4月6日，邵：谭生，你抓紧时间转钱，4月10号前扣账，之前提供给你的两个账号都可以。请尽快！谭：你给的两个账号，我都不确定是不是扣款账号。钱已经准备好了，我这边要你配合一下。今朝打你三个电话都没接。你急要用钱，更加应该配合去银行确认扣款账号。我没理由单是听你讲就转钱给你的。邵：在外面很吵没听到。账号没问题的，你转吧。合同上写的很清楚的，你帮我赎证，请你转钱过来。谭：合同没写明你扣款账号，请一起去银行确认下。邵：我的账号我知道。我提供给你的就是。谭：账号可能是写你名，但我不能确定是你的扣款账号。我不敢转，一起去确认下，不会浪费你好多时间的。邵：我在外面未回。谭：你系外地，你老公过来都得。邵：不要搞甘复杂，请尽快转钱！2017年4月9日，邵：谭生，转左账未？明天是最后一天了！2017年4月10日，谭：两次发送律师函的照片。邵：谭生，今天是最后一天转账时间，请尽快将钱转入下面账号。农商行存折0416xxxx17邵卓瑜。谭：邵小姐，请你按律师函的要求去做。你对这律师函有什么意见？邵：是你自己不按合同办事还诸多说辞！2017年4月11日，谭：邵小姐，请你按律师函的要求去做，有什么意见请书面来函协商处理。我也是诚信交易的，请你配合下。邵：你一时话合同无效，一时又话准备好资金随时都可以交易，你到底想玩咩花样？！2017年4月12日，谭：你对这律师函有什么意见？邵：请尽快转账，以免影响房屋的正常交易。谭：邵小姐也请你按律师函的要求去做，这并没有增加你的负担，毕竟这是大笔交易。有什么意见请书面来函协商处理。2017年4月13日，邵：请按合同办事！2017年4月14日，邵：谭生，请按合同规定转账过来，这是最后期限了。2017年4月22日，谭：发送律师函照片。2017年4月27日，邵：谭生，之前约定的扣账日期已过，我又重新申请了提前还款，请你尽快转账过来！”对此，张婉婷亦提交邵卓瑜与正园公司员工的短信对话记录予以佐证，该对话记录显示双方就垫资赎契的400000元（含定金）支付方式进行沟通，正园公司均是要求邵卓瑜配合张婉婷到银行转账或者出具收据，邵卓瑜均认为按照微信提供的账户转账即可。此后，双方就合同的履行或者解除协商不成，张婉婷遂诉至一审法院成讼。一审法院认为，张婉婷与邵卓瑜及正园公司签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应履行各自的义务。该合同包含了买卖双方分别与经纪方之间的居间合同关系及买方与卖方之间的房屋买卖合同关系，本案主要审查张婉婷与邵卓瑜之间的房屋买卖合同关系。案涉房屋仅登记于邵卓瑜一人名下，邵卓瑜丈夫未在案涉合同签字并不影响合同的效力。在签订合同后，张婉婷已按合同约定支付定金60000元，此后张婉婷按合同约定办理了按揭贷款手续，邵卓瑜亦向抵押银行申请提前还贷，本案的争议焦点为用于垫资赎契的400000元（含定金）未能成功支付应归责于何方？对此，分析如下：双方签订的合同并未明确载明该400000元（含定金）应支付至哪个银行账户，根据本案查明的事实，张婉婷不同意直接将部分楼款400000元（含定金）支付至邵卓瑜在微信中提供的银行账号，邵卓瑜亦不同意按张婉婷的要求到银行现场确认或开具收据或进行资金托管等其他方式确认银行账号，即双方对于该400000元（含定金）的支付方式在合同约定不明的情况下未能达成补充协议。虽然张婉婷可根据邵卓瑜在微信提供的银行账号直接转账支付400000元（含定金），但作为买方张婉婷在支付400000元（含定金）的楼款时要求邵卓瑜到银行现场确认账号或者开具收据等方式亦符合生活常理，现双方均认为各自主张的支付方式符合交易习惯，在后续协商中亦未能达成一致意见，故案涉合同无法继续履行是由于双方对用于垫资赎契的400000元（含定金）的支付方式约定不明确，事后双方亦未能达成一致意见所致，不能归责于任何一方，因此张婉婷要求邵卓瑜返还已付定金60000元，合理有据，予以支持。同理，张婉婷要求邵卓瑜支付中介费10000元、按揭代理费4925元并支付违约金166000元及邵卓瑜反诉张婉婷无须退还定金60000元并支付违约金166000元等，均不予支持。卢文嘉并非案涉合同相对方，张婉婷要求卢文嘉承担上述义务，依据不足，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百二十条规定，于2017年9月18日作出判决如下：一、邵卓瑜在本判决生效之日起十日内向张婉婷返还定金60000元；二、驳回张婉婷的其他诉讼请求；三、驳回邵卓瑜的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2457元，由张婉婷负担1807元，由邵卓瑜负担650元；反诉案件受理费2345元，由邵卓瑜负担。经审查，一审查明事实并无不当，本院予以确认。本院认为，张婉婷与邵卓瑜签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。一审法院对此认定正确，本院予以维持。本案的争议焦点是张婉婷与邵卓瑜对垫资赎契的400000元未能成功支付应承担的违约责任问题。首先，张婉婷与邵卓瑜在合同中未明确约定垫资赎契的400000元应支付至哪个银行账户，事后邵卓瑜向张婉婷提供了两个不同的支付账号，张婉婷出于对资金安全性的考虑，提出要求到现场确认或开具收据或进行资金托管等方式确认银行账号，符合常理。但邵卓瑜均不予配合，其不积极履行合同，对合同不能继续履行负有过错责任。其次，在张婉婷与邵卓瑜未明确约定垫资赎契款的支付账号的情况下，邵卓瑜通过微信向张婉婷提供了支付的银行账号，张婉婷虽然对资金的安全性有怀疑，但并无确实充分的证据证明邵卓瑜在交易中存在恶意。张婉婷在邵卓瑜三次向银行申请提前还贷的情况下，仍未完成付款义务，亦存在一定过错。因此，一审法院认定案涉合同无法继续履行是由于双方对用于垫资赎契的400000元的支付方式约定不明确，事后双方未能达成一致意见所致，不能归责于任何一方，并据此判令邵卓瑜返还张婉婷已付定金60000元，以及驳回张婉婷的其他诉讼请求、邵卓瑜的全部反诉请求，并无不当，本院予以维持。卢文嘉并非案涉合同的相对方，张婉婷要求卢文嘉承担连带责任没有依据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，张婉婷与邵卓瑜的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9603.8元，由张婉婷负担4913.8元，由邵卓瑜负担4690元。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年十二月十三日书记员  眭 翘李倩妤