江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏民再415号再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：史本斐，男，1975年9月13日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：黄心丹，江苏金长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：单益军，江苏金长城律师事务所律师。再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：史永安，男，1948年9月8日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：黄心丹，江苏金长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：单益军，江苏金长城律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审上诉人)：周莉，女，1975年7月3日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：李斌，北京市盈科(南京)律师事务所律师。被申请人(一审被告)：宋红彬，男，1972年12月15日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区，现住江苏省南京市栖霞区。再审申请人史本斐、史永安因与被申请人周莉、宋红彬第三人撤销之诉纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院(2015)宁民撤终字第6号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年10月12日作出(2016)苏民申935号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人史本斐、史永安的共同委托诉讼代理人黄心丹、单益军，被申请人周莉的委托诉讼代理人李斌，被申请人宋红彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史本斐、史永安申请再审称，再审请求：请求撤销二审判决，维持一审判决，即撤销南京市栖霞区人民法院(2014)栖龙民初字第303号(以下简称303号)民事判决中南京市栖霞区摄山星城2期步青苑08幢一单元202室(以下简称步青苑08幢202室)房屋归周莉所有的判决，将步青苑08幢202室房屋判归史本斐、史永安所有，宋红彬协助履行过户手续。事实和理由：(一)史本斐、史永安与宋红彬签订的《协议书》合法有效。1.《协议书》对步青苑08幢202室买卖的意思表示真实，符合合同成立并生效的要件。2.《协议书》约定房产上市交易过户时宋红彬协助史本斐、史永安办理过户手续，系办理房产过户期限的约定。3.“经济适用住房5年内禁止上市交易”的规定，仅是管理性规定并非效力性规定，不能据此认定《协议书》无效。(二)史本斐、史永安系善意取得，303号案件系虚假诉讼。1.《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》及购房发票只有宋红彬的签名，史本斐、史永安有充分理由相信步青苑08幢202室房屋属于宋红彬所有。2.在史本斐、史永安搬入步青苑08幢202室房屋长达四年的时间内，宋红彬、周莉从未提出异议或主张过权利。3.在303号案件审理过程中，宋红彬并未将步青苑08幢202室房屋出卖的事实告知法庭，也未通知史本斐、史永安参加诉讼。4.在本案二审中，宋红彬又故意隐瞒其于2015年10月8日办理房屋产权登记的事实，在二审判决作出时，步青苑08幢202室已具备《协议书》约定的房产过户条件。(三)二审判决没有从市场交易安全角度出发，完全硬搬相关法律条文，将经济适用住房当作拆迁安置房安置的客观表象认定为当事人的过错，主观片面地作出了错误的判决。综上，请求依法支持史本斐、史永安的再审请求。周莉辩称，(一)史本斐、史永安与宋红彬签订的《协议书》无效。1.步青苑08幢202室房屋的性质系经济适用住房，《协议书》因违反经济适用住房管理的相关法律法规以及《南京市经济适用住房买卖契约》的约定，不符合上市交易条件，故而无效。2.转让划拨土地上房屋的，该转让行为无效。步青苑08幢202室的土地性质为划拨，故《协议书》无效。3.史本斐、史永安并非善意第三人，张玲玲作为史本斐、史永安的亲属与宋红彬恶意串通，借用史本斐、史永安名义购房用于炒房，侵害了周莉的合法权益，《协议书》同样无效。(二)步青苑08幢202室房屋不符合上市交易条件，无法通过南京市住房制度改革办公室审批，《协议书》事实上无法履行。宋红彬无权处分步青苑08幢202室房屋，史本斐、史永安未办理产权登记，不满足善意取得的条件而不能取得该房屋。综上，史本斐、史永安的再审请求缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。宋红彬辩称，(一)史本斐、史永安并非实际购房人，实际购房人系张玲玲，张玲玲作为房产中介的负责人，借用其父兄名义购买房屋用于炒房。(二)《协议书》无效。史本斐、张玲玲购买步青苑08幢202室房屋时，明知该房屋系经济适用住房，且宋红彬无权处分，亦明知步青苑08幢202室房屋不符合上市交易条件。属于限制期内禁止上市流通的房产，故双方签订的《协议书》无效。(三)步青苑08幢202室房屋在一审庭审终结前并不具备上市条件，依法不能交易过户。综上，请求依法驳回史本斐、史永安的再审请求。史本斐、史永安向一审法院起诉请求：1.撤销303号判决，2.步青苑08幢202室房屋归史本斐、史永安所有，由宋红彬协助办理产权过户手续。一审法院认定事实：宋红彬与周莉原系夫妻关系，2006年10月31日，双方在民政部门办理离婚登记手续。双方在《离婚协议书》中对房产约定“现住新合平户方一处归女方所有及摄山东阳四队房产240㎡”。摄山东阳四队因区划调整，现改名为栖霞街道东阳四队。2007年7月10日，宋红彬(被拆迁人，乙方)与南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室(拆迁实施单位，甲方)签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，约定：乙方房屋坐落于南京市栖霞区××街道××村××队，建筑面积220平方米，移交甲方拆除；乙方被拆迁房屋补偿款为681118元；乙方申购拆迁安置房的，甲方按有关规定提供拆迁安置房，乙方按宁政发[2007]61号等有关规定的程序和要求，以拆迁补偿款556847元来申购拆迁安置房，申购总建筑面积155平方米。2009年5月16日，宋红彬申购了二套拆迁安置房屋，一套为步青苑08幢202室，面积为65.47平方米，房款金额为160806.40元，一套为步青苑14幢404室，面积为89.9平方米，房款金额为226447元。2010年6月6日，宋红彬(甲方)与史本斐、史永安(乙方)在南京华府房产代理有限公司的见证下签订《协议书》，约定：甲方将步青苑08幢202室房屋以成交总价255000元出售给乙方；甲方保证上述房屋权属情况无争议，并保证该房屋无纠纷不受他人合法追索；当房产可以上市交易过户时，甲方需及时无条件配合乙方办理过户手续，购房余款25000元在乙方产权过户完成三日内支付给甲方。协议签订后，史本斐、史永安向宋红彬支付了20000元定金。2010年6月9日，史本斐、史永安又支付了210000元给宋红彬，宋红彬将房屋的水、电卡及房屋的钥匙，连同房屋一并交付给史本斐、史永安。随后，史本斐、史永安对房屋进行了装潢并入住。2014年6月25日，周莉以离婚后财产纠纷起诉宋红彬，主张“摄山东阳四队房产240㎡”被拆迁所得的利益归其所有，要求确认步青苑08幢202室和14幢404室二套房屋归其所有，放弃对宋红彬主张返还剩余拆迁补偿款的权利。宋红彬对《离婚协议书》约定的内容无异议，对该二套房屋归周莉所有也无异议，但坚持要求周莉将其中面积较大的一套房屋过户至双方女儿名下，并要求享有居住权。周莉和宋红彬一致认可上述二套房屋已经登记在宋红彬名下。但宋红彬没有主动如实陈述步青苑08幢202室房屋已以255000元出卖给史本斐、史永安的事实。据此，南京市栖霞区人民法院于2014年8月12日作出303号民事判决：步青苑08幢202室和14幢404室二套房屋归周莉所有，由宋红彬协助周莉将上述房屋的所有权证和国有土地使用权证登记在周莉名下，由此产生的费用由周莉自行负担。周莉、宋红彬均未提起上诉，303号民事判决生效。2014年9月26日，史本斐、史永安以房屋买卖合同纠纷起诉宋红彬，要求宋红彬履行房屋过户手续。期间史本斐、史永安发现303号民事判决已对步青苑08幢202室房屋作出处理，遂于2014年12月3日撤回起诉，并提起本案第三人撤销之诉。一审法院认为，宋红彬在303号案件中未能主动如实陈述步青苑08幢202室房屋已出卖给史本斐、史永安的事实，故史本斐、史永安有权提起第三人撤销之诉。史本斐、史永安与宋红彬签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，史本斐、史永安已按协议支付大部分购房款，并已实际入住使用。史本斐、史永安善意取得了步青苑08幢202室房屋。据此，一审法院于2015年4月28日作出(2014)栖民撤初字第1号民事判决：一、撤销303号民事判决中步青苑08幢202室归周莉所有的判决；二、步青苑08幢202室的房屋所有权归史本斐、史永安所有，由宋红彬协助史本斐、史永安办理上述房屋的权属转移迁户登记手续，过户费用由史本斐、史永安负担；三、上述房屋权属登记过户手续办理后三日内，由史本斐、史永安给付宋红彬购房余款25000元。一审案件受理费5126元由宋红彬负担。周莉不服一审判决，上诉请求：请求撤销一审判决、驳回史本斐、史永安的诉讼请求。二审认定事实：一审认定的事实属实，二审法院予以确认。2009年4月22日，宋红彬与南京仙林房地产开发有限公司签订《购房协议书》二份，购房资格审核表及选房结果确认表中记载的拆迁人口均为3人。2015年10月8日，宋红彬办理了步青苑08幢202室和14幢404室房屋的产权登记，房屋性质为经济适用住房，产别性质为私有房产，取得方式为买受(经济适用住房)，暂无他项权利及担保等。二审法院认为，确认303号民事判决部分内容是否损害史本斐、史永安的合法权益，应当以认定《协议书》是否合法有效为前提。步青苑08幢202室房屋系拆迁安置的经济适用住房，经济适用住房属于由国家提供政策优惠，用于解决城镇中低收入家庭的住房困难，具有社会保障性质的住房。根据国家和省、市政府制定的相关经济适用住房的管理规定，购买经济适用住房后5年内禁止上市交易，满5年后取得房屋所有权证和国有土地使用权证，可以上市交易，但政府享有优先收购权。宋红彬在购买因拆迁而被安置的步青苑08幢202室经济适用住房一年多的时间内，违反经济适用住房的管理规定，与史本斐、史永安签订《协议书》，进行房屋所有权的买卖交易。根据《协议书》约定的条款，双方对步青苑08幢202室房屋系拆迁安置的经济适用住房，买卖时尚不具备上市交易过户的条件等情况是清楚的，而双方在明知国家明文规定经济适用住房购买后五年内不得上市交易，步青苑08幢202室房屋未满足上市交易条件的情况下，仍然签订《协议书》，并在协议中对步青苑08幢202室经济适用住房的上市交易过户作了特别的约定，以规避国家对经济适用住房的管理。双方对于步青苑08幢202室经济适用住房的买卖交易行为，不仅破坏了政府对经济适用住房的管理秩序，也损害了国家利益和社会公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，损害社会公共利益的合同无效，故宋红彬与史本斐、史永安签订的《协议书》依法应认定无效。无效合同自始没有法律效力，对合同双方当事人及合同之外的第三人自始没有拘束力，故史本斐、史永安要求宋红彬协助其办理步青苑08幢202室房屋过户登记手续的诉讼请求，缺乏有效的合同依据，不予支持。史本斐、史永安在签订《协议书》时，已经知道步青苑08幢202室房屋属于经济适用住房，不符合上市交易的条件，此时签订的合同应当被认定为无效合同，但其仍然与宋红彬签订《协议书》，史本斐、史永安对于合同无效的结果具有过错，因其签约时具有过错，且尚未取得该房屋所有权，故史本斐、史永安不属于《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意第三人。综上，《协议书》无效，史本斐、史永安不享有步青苑08幢202室房屋的权利，故303号民事判决针对步青苑08幢202室房屋归属所作的判决内容并未侵犯史本斐、史永安的合法权益，其要求撤销303号民事判决部分内容的诉请，没有事实及法律依据，不予支持。史本斐、史永安因《协议书》无效而对步青苑08幢202室房屋不再享有取得物权的权利，但其因支付购房款及装修房屋支出了费用而对宋红彬享有的债权，可依法另行诉讼解决。据此，二审法院于2015年12月23日作出(2015)宁民撤终字第6号民事判决：一、撤销南京市栖霞区人民法院(2014)栖民撤初字第1号民事判决；二、驳回史本斐、史永安的诉讼请求。一审案件受理费80元、二审案件受理费80元，合计160元，史本斐、史永安负担。本院再审认定事实：对于一、二审法院认定的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。二审判决作出后，宋红彬将步青苑08幢202室房屋的产权过户给周莉。本院再审中，史本斐、史永安明确表示其要求宋红彬按照《协议书》的约定协助办理步青苑08幢202室房屋的产权过户手续，属于合同履行之诉。经各方当事人确认，本案再审争议焦点为：1.《协议书》的效力如何认定；2.史本斐、史永安请求撤销303号民事判决有无事实和法律依据。本院再审认为，关于《协议书》的效力问题。宋红彬与南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室于2007年7月10日签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，约定被拆迁房屋货款补偿款为681118元，宋红彬可以按宁政发[2007]61号文件等有关规定程序和要求，以拆迁补偿款556847元申购拆迁安置房，申购总建筑面积155平方米。此后，宋红彬选择了步青苑08幢202室和14幢404室二套房屋，并与南京仙林房地产开发有限公司签订二份《购房协议书》，以总房款387253.4元购买了上述二套房屋。宋红彬取得房屋后，将其中的步青苑08幢202室房屋出卖给史本斐、史永安，双方签订了《协议书》。周莉、宋红彬主张《协议书》系张玲玲借用其父兄名义签订用于炒房，并没有提供充分的证据证明，该主张不能成立，本院不予采信。周莉主张史本斐、史永安与宋红彬签订《协议书》，系双方恶意串通损害周莉的合法权益，并没有提供证据予以证明，该主张同样不能成立，本院不予采信。周莉又主张《协议书》的约定因损害社会公共利益而无效，但根据宁政发[2007]61号《南京市房屋拆迁补偿安置办法》第五条的规定，征地房屋拆迁补偿安置方式分为货币补偿、统拆统建两种，住宅房屋拆迁实行货币补偿的，被拆迁人可以申购拆迁安置房，实施产权调换，被拆迁人放弃申购拆迁安置房并经公证的，可以领取货币补偿款；住宅房屋拆迁不具备实行货币补偿条件的，实行统拆统建。宁政发(2008)116号《南京市经济适用住房管理实施细则》第四十二条规定，集体土地上被拆迁户取得经济适用住房转让时不需交纳差价。宁房管[2008]298号《关于贯彻的若干规定》第六条规定，征地拆迁补偿款取得的经济适用住房、经济适用住房项目中的产权调换房上市的，免交收益，土地性质仍为划拨土地。由此可以确认，集体土地上的被拆迁家庭取得的经济适用住房上市交易，因无需交纳差价，免交收益，故而不涉及到社会公共利益损害的问题，周莉主张《协议书》损害社会公共利益而无效，依据不足，本院亦不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。宋红彬与史本斐、史永安签订《协议书》，约定步青苑08幢202室房屋可以上市交易过户时宋红彬协助史本斐、史永安办理房产过户手续，系双方对该房屋物权变动期限的约定，并不影响合同的效力。综上，《协议书》系宋红彬与史本斐、史永安的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，系合法有效合同，二审判决认定《协议书》无效，依据不足，本院予以纠正。关于史本斐、史永安请求撤销303号民事判决有无事实和法律依据的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款规定，有独立请求权的第三人和没有独立请求权的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。《最高人民法院关于适用的解释》第三百条第一款规定，对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：(一)请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；(二)请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分；(三)请求不成立的，驳回诉讼请求。本案中，史本斐、史永安要求法律保护的民事权益，是基于其与宋红彬之间形成了房屋买卖的合同关系，这是不争的事实。史本斐、史永安请求撤销的是303号民事判决，必然涉及到周莉对步青苑08幢202室房屋享有何种权利的认定。首先，宋红彬与周莉在《离婚协议书》中约定“摄山东阳四队房产240㎡”归周莉所有，该房屋在双方离婚后被拆除，宋红彬作为该被拆迁房屋的户主，选择的安置方式为货币补偿。因此，周莉基于《离婚协议书》的约定对“摄山东阳四队房产240㎡”享有的物权，因该房屋的灭失，转化为拆迁补偿款的补偿，周莉可以提起返还拆迁补偿款的给付之诉。其次，宁政发[2007]61号《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》第二十八条第一款第三项规定，每产权户被拆迁人申购面积人均最多不能超过30平方米，总申购面积不得超过220平方米。从选房结果确认表记载的内容看，步青苑08幢202室和14幢404室二套房屋系宋红彬、周莉及其女儿三人依其拆迁资格取得，包含了宋红彬、周莉及其女儿三人在内的拆迁利益，因此仅凭周莉一人的资格无法获得购买上述二套房屋的权利。即便该二套房屋以拆迁补偿款购买，也仅仅涉及购房款的支付方式，并不能据此认定该二套房屋当然归属于周莉一人，故周莉要求确认步青苑08幢202室和14幢404室二套房屋均归其所有，依据不足。再者，在周莉提起303号案件之前，宋红彬并没有明确作出将其拆迁利益让与周莉的意思表示，而是将拆迁取得的步青苑08幢202室房屋出卖给史本斐、史永安，且史本斐、史永安已实际占有该房屋长达四年，周莉在该期间内亦从未向宋红彬以及史本斐、史永安主张过权利，可以认定宋红彬在签订《协议书》之时就拆迁取得的二套房屋已与周莉进行了分割，步青苑08幢202室归宋红彬且宋红彬有权进行处分。综上，史本斐、史永安要求宋红彬履行《协议书》、协助办理该房屋产权变更登记的请求应当优先得到法律保护。但是，在303号案件中，宋红彬故意隐瞒步青苑08幢202室房屋已出卖给史本斐、史永安且史本斐、史永安已支付大部分房款并实际占有使用该房屋的重要事实，对步青苑08幢202室和14幢404室二套房屋是否符合办证条件以及有无办理产权证作出了虚假陈述，致使史本斐、史永安因不能归责于其本人的事由，不能以有独立请求权的第三人的身份参加303号案件的审理，导致法院未能查明基本事实，作出了步青苑08幢202室房屋归周莉所有的错误判决，故周莉基于错误的判决取得步青苑08幢202室房屋的物权不能对抗已经合法占有使用该房屋的买受人史本斐、史永安。因此，303号民事判决的部分内容损害了史家父子的民事权益，史家父子请求撤销303号判决中步青苑08幢202室房屋归周莉所有的判决，并要求宋红彬继续履行《协议书》约定的协助办理房屋产权变更登记的义务，依据充分，应予支持。史本斐、史永安并未取得步青苑08幢202室房屋的产权，且未向宋红彬支付25000元尾款，其主张善意取得了该房屋，没有依据，本院不予采信。综上所述，二审法院适用法律错误，导致判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第五十六条第三款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市中级人民法院(2015)宁民撤终字第6号民事判决及南京市栖霞区人民法院(2014)栖民撤初字第1号民事判决；二、撤销南京市栖霞区人民法院(2014)栖龙民初字第303号判决中南京市栖霞区摄山星城2期步青苑08幢一单元202室房屋归周莉所有的判决；三、宋红彬与史本斐、史永安继续履行《协议书》，宋红彬协助史本斐、史永安办理上述房屋的权属变更登记，过户费用由史本斐、史永安负担，上述房屋权属变更登记办理后三日内，史本斐、史永安给付宋红彬购房余款25000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元、二审案件受理费80元，合计160元由周莉负担80元，宋红彬负担80元。审判长 杭 涛审判员 刘海平审判员 张丽华二〇一七年十二月二十五日书记员 徐 瑾