吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)吉24民终1950号上诉人(一审被告)：马英，女，1976年3月2日出生，朝鲜族，现住北京市朝阳区南湖西园***号楼****室。委托诉讼代理人：王连弟（系马英的丈夫），男，1961年6月12日出生，汉族，现住北京市朝阳区南湖西园***号楼****室。被上诉人（一审原告）：延边长城物业管理有限公司，住所吉林省延吉市延河路8689号碧水园林小区。法定代表人：李辉，该公司经理。委托诉讼代理人：林琳，该公司职员。上诉人马英因与被上诉人延边长城物业管理有限责任公司（以下简称长城物业公司）之间物业服务合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2017）吉2401民初2197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马英上诉请求：撤销（2017）吉2401民初2197号民事判决；依法改判驳回长城物业公司的诉请，并由长城物业公司承担全部诉讼费用。事实与理由：马英所购买的楼房的出入口和电梯通道、公共通道、小区人行道、宅间小路的人行路及公共绿地的出入口、与道路及休息亭等均违反国家有关城市道路和建筑物无障碍设计规范中必须执行的强制性条文，建设部、民政部、全国老龄化工作委员会办公室、以及中国残疾人联合会关于加强无障碍设施建设和管理工作的通知的要求，房屋存在严重质量问题，不方便老人入住，特别是老人轮椅无法通行，开发商一直没有解决，找开发商要求看房屋综合验收手续，但未看到相关手续，马英无法接收房屋，至今没有领取房屋钥匙，没有入住，没有确权，因此更谈不上物业费、电梯费。马英所买的碧水园林小区系中高层住宅，违反国家强制性规定的要求，碧水园林小区根本从设计就不能过关，规划不能批准，不应该核发建设工程规划许可证，图审机构不予通过，施工单位不得施工，有关部门不能进行竣工验收，备案部门不予备案，更不应该交付买房人不合格的产品。2014年11月8日马英在领取碧水园林二期入住通知书的回执单上签字是延边嘉和房地产公司通知上诉人来验收房屋的，只能证明接到通知来验收房屋。因为上诉人所购买的房屋存在严重违反国家强制法规，属不能验收交付使用的房屋，本应整改合格后才能办理入住手续。在与开发商的购房合同中也写明房屋合格验收交付后，才能产生供热及物业服务关系。至今，开发商也未整改，也没有交钥匙，并无入住，故不应交纳物业费。长城物业公司辩称：马英是涉案三套房屋的所有权人，并在2014年11月8日领取了二期入住通知书，并在回执单上签字。碧水园林小区的入住率达到了90%,业主们都拿到了产权证，房屋是合格的。不能因为上诉人个人的不满意、没有达到个人要求就认为这是不合格房屋。上诉人不能因为个人的主观想法，以对房屋的不满意，找不实际的理由来拒交物业费。如果对房屋不满意，其应找开发公司寻求解决，而不是拖欠物业费。长城物业公司向一审法院诉讼请求：判令马英支付自2011年11月至2017年8月期间的三套房屋的物业费45088元、电梯费26296元、滞纳金（自逾期之日起，按每日千分之三计算）。一审法院认定如下事实：长城物业公司于2008年7月22日依法注册登记成立，经营范围为物业管理、供热。2009年7月30日，长城物业公司与延边嘉和房地产开发有限公司签订前期物业管理委托合同，主要内容为长城物业公司为碧水园林小区一期小区提供物业服务，合同期限为五年，自2009年8月1日起至2015年6月30日止。2011年7月1日，长城物业公司与延边嘉和房地产开发有限公司签订前期物业管理委托合同，主要内容为长城物业公司为碧水园林小区一期、二期小区提供物业服务，合同期限五年，自2011年7月1日起至2016年6月30日止，一期房屋入住时间为2009年11月1日，二期房屋入住时间为2013年11月1日，二期小区29号楼至38号楼物业管理服务费为每月每平方米1.2元，物业管理服务费收取起始日为延边嘉和房地产开发有限公司正式通知业主入住之日起计收，物业管理服务费每一个月交纳一次，每次交纳费用时间为每个月的10日前，逾期未交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天应交款的千分之三交纳违约金。电梯费收费标准是1楼每月100元，每一层增加5元。2011年7月10日，长城物业公司到延吉市物业管理办公室将碧水园林一期、二期物业合同备案登记，竣工年份为2013年11月1日。2011年11月30日，马英与延边嘉和房地产开发有限公司签订商品房预售合同，马英购买延吉市碧水园林小区二期32号楼1单元701室（面积242.71平方米）、38号楼2单元601室（152.83平方米）、38号楼2单元602室（面积124.86平方米）房屋。2014年11月8日，马英在领取碧水园林二期入伙通知书回执单中领取人处签字并摁手印。2016年7月1日，长城物业公司与延边嘉和房地产开发公司续签前期物业管理委托合同，约定合同期限为五年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止，29号楼至38号楼物业管理服务费为每月每平方米1.5元，电梯费收费标准是1楼每月100元，每一层增加5元。长城物业公司根据前期物业管理委托合同约定为延吉市碧水园林小区提供了物业服务，但马英未交纳物业费、电梯费。延吉市碧水园林小区至今没有成立业主委员会。一审法院认为：长城物业公司依法成立，经有关行政审批部门的批准办理了物业服务管理收费许可证，并到延吉市房产管理局物业管理办公室登记备案，该公司具有物业服务管理和根据规定标准收取物业服务管理费的合法资质。根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，长城物业公司与延边嘉和房地产开发有限公司签订的前期物业管理委托合同符合有关法律、法规及有关行政主管部门的规定，该物业合同合法有效，对碧水园林小区全体业主具有约束力。长城物业公司为延吉市碧水园林小区提供了相关的物业服务，马英直接或者间接地受益。关于长城物业公司要求马英自2011年11月至2017年8月期间的物业费45088元、电梯费26296元的诉讼请求，因马英所购买三套房屋系碧水园林二期工程，前期物业管理委托合同中约定二期小区入住时间及延吉市物业服务合同备案表中竣工时间均为2013年11月1日，且马英在领取碧水园林二期入住通知书中领取人处签字并摁手印的时间为2014年11月8日，故本院认定马英接受长城物业公司的物业服务的起始时间为2014年11月8日，马英应向长城物业公司支付2014年11月至2017年8月期间的物业费22637.4元【（152.83平方米+124.86平方米+242.71平方米）×每月每平米1.2元×20个月+（152.83平方米+124.86平方米+242.71平方米）×每月每平米1.5元×13个月】、电梯费12540元（每月125元×33个月+每月125元×33个月+每月130元×33个月）。关于长城物业公司要求马英按每日千分之三计算支付滞纳金的诉讼请求，虽前期物业管理委托合同中约定违约金但过高，本院调整为按日万分之二点一的标准支付滞纳金。马英关于碧水园林小区未按相关规范、通知建设、验收的抗辩意见，长城物业公司认为与本案无关，马英未提供其他证据证明，故其抗辩意见不予采信。马英关于长城物业公司承担马英的交通、住宿、误工、律师咨询等费用1万元的主张，马英未提供证据证明，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、马英于本判决生效后立即支付延边长城物业管理有限公司自2014年11月至2017年8月期间的物业费22637.4元、电梯费12540元及滞纳金（每月滞纳金，从下个月11日开始，按日万分之二点一计算）；二、驳回延边长城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如马英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费287元（原告已预交），由马英负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：长城物业公司与延边嘉和房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同是合同双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合法有效的物业服务合同对该小区的全体业主具有约束力。现长城物业公司已按合同约定提供了相关物业服务，马英作为业主应当履行交纳物业费的义务。因马英在领取碧水园林二期入住通知书中签字的日期为2014年11月8日，故一审法院判决马英应支付2014年11月至2017年8月期间的物业费，有事实和法律依据，并无不当。马英关于以碧水园林小区未按相关规范、通知建设、验收而拒交物业费的上诉主张，与长城物业公司及本案双方之间的物业服务合同纠纷无关，故本院不予支持。综上，马英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费287元，由马英负担。本判决为终审判决。审判长  张新颜审判员  金春秋审判员  崔 玉二〇一七年十二月十九日书记员  金 美