重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0105民初17340号原告：中海物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区福红路世界贸易广场C座2601-2604，社会统一信用代码91440300618888347D。法定代表人：王琦，董事长。委托诉讼代理人：王文远，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢航，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：张远潘，男，1986年2月24日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告中海物业管理有限公司（下称中海公司）与被告张远潘物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中海公司的委托诉讼代理人谢航到庭参加诉讼,被告张远潘下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期间届满后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中海公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年5月至2017年7月期间的物业服务费21786.30元、2014年7月至2017年7月期间的公摊水电费893.34元及逾期支付的利息损失；2、判令被告支付原告违约金：以所欠物业服务费和公摊水电费为基数，按日千分之三标准计算。诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与重庆丰盈房地产开发有限公司签订了《寰宇天下前期物业服务合同》，约定原告对寰宇天下小区提供物业管理服务，业主和物业使用人应当支付原告物业服务费和其他费用。该合同于2011年9月14日经重庆市江北区房管局备案。被告系寰宇天下观澜苑X区X幢X号房屋业主，物业面积192.12平方米。原告依约提供了物业服务，被告接房后没有交纳相应物业服务费及公摊水电费，损害了原告的合法利益。请求支持原告的诉讼请求。被告张远潘未答辩。经审理查明，原告系具有壹级资质的物业管理企业。2011年重庆丰盈房地产开发有限公司与原告签订《寰宇天下前期物业服务合同》，委托原告对其开发销售的寰宇天下小区提供物业管理服务，服务事项主要有：物业共用部位的维护和管理；物业共用设施设备维修、养护、运行和管理；协助政府相关部门提供市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生管理；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务、物业档案资料管理、物业专项维修资金的使用、装修管理、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取、法律政策规定应由原告管理服务的其他服务事项等内容。合同约定原告收取高层住宅物业服务费标准为4.2元/月·平方米（建筑面积），公共区域产生的水电费用，未计入物业服务成本，按户每月据实分摊。并约定合同自双方签字盖章之日起至2015年12月31日止，双方协商一致，可续签或解除合同。该合同于2011年9月14日经重庆市江北区房管局备案。2014年5月2日，重庆丰盈房地产开发有限公司通知被告于2014年8月29日接房。被告于2014年5月12日取得观澜苑X区X幢X号房屋（江北区文星门街X号X幢X-X）的房地产权证，该物业建筑面积192.12平方米。被告接房后与原告重庆分公司签订了《前期物业管理服务协议》，原告的物业服务事项与前述《寰宇天下前期物业服务合同》基本一致。协议约定，原告收取高层住宅物业服务费标准仍为4.2元/月·平方米（建筑面积）；共用部位共用设施设备的水电费据实分摊，由产权人或使用人交纳；被告于每月5-10日内交纳物业服务费，若未按约交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金;协议自双方签字盖章之日至业主委员会代表业主大会与新选聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效之日为止。该协议的附件对物业服务内容的各项标准进行了详细规定，并要求客户综合满意率达到90%以上。重庆市物价局于2014年5月27日对该小区高层住宅物业标准（4.2元/月·平方米，含电梯费）予以备案。本案庭审中，原告举示了来访人员登记表、维修回访、出入车辆登记表、消杀记录、巡逻记录表、电梯保养作业报告、电梯日巡记录、物业管理工作日志、邮件收发记录等证据材料，证明其对小区实施了物业服务日常管理活动。原告还举示了缴纳小区公共区域设施设备运行所产生的水电费发票和公告公示，证明已代小区业主交了公摊水电费，并进行了公示。其中业主应当支付2014年7月至2017年7月期间的公摊水电费为893.34元。因被告存在未按约定交付物业服务费和公摊电费的情形，原告多次向其寄送催收函，未果。现寰宇天下小区尚未成立业主委员会。上述事实，有寰宇天下前期物业服务合同、合同备案证明、前期物业管理服务协议、物业服务企业资质证书、重庆市物业服务收费备案表、不动产登记查询资料、商品房买卖合同、来访人员登记表、维修回访、出入车辆登记表、消杀记录、巡逻记录表、电梯保养作业报告、电梯日巡记录、物业管理工作日志、邮件收发记录来访人员登记表、维修回访、出入车辆登记表、消杀记录、巡逻记录表、电梯保养作业报告、电梯日巡记录、物业管理工作日志、邮件收发记录、水电费发票和公告公示、催款短信、催款函、邮件查询回执以及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告接受建设单位重庆丰盈房地产开发有限公司的委托，为寰宇天下小区实施物业管理服务，双方签订的《寰宇天下前期物业服务合同》，不违反法律法规强制性规定，合法有效。该合同对业主具有约束力。原告下属重庆分公司与被告签订《前期物业管理服务协议》，其服务内容、收费标准一致，故原、被告之间的物业服务合同关系成立。《寰宇天下前期物业服务合同》确定了原告的物业服务期限至2015年12月31日止，现没有证据显示原告与建设单位续签了合同，即原、被告之间的物业服务合同关系亦应至2015年12月31日止。期限届满后，小区未成立业主委员会，原告仍然为小区业主提供物业服务，原、被告之间形成了事实上的物业服务关系。物管企业提供物业管理服务而收取的物业服务费系公共性服务收费，也是全体业主享受物业服务的物质基础。原告举示的证据证明原告对小区实施了日常管理、公共设施设备的清洁维护维修，能够认定其按约定履行了物业服务相关管理事宜。在此情形下，原告享有获得物业服务费的权利，期限届满后的收费标准可参照原合同标准。原告主张被告拖欠2015年5月至2017年7月期间的物业服务费21786.30元(192.12平方米×4.2元×27个月)，被告未到庭应诉和答辩，应当承担举证不能的法律后果。本院对原告的此项主张予以支持。原告收取的物业服务费未包括水电公摊费，原告向供水供电部门代交水电费后，有权要求业主据实分担。被告于2014年5月12日取得房屋权属证书，此时获得业主身份，应当承担2014年7月至2017年7月期间的公摊水电费893.34元。原告举示的证据材料虽反映出其对小区履行了日常物业管理义务，但不能证明其服务标准已达到合同约定的满意率90%以上，且合同期届满后的事实物业服务关系对违约金无约定，本院对原告要求被告支付违约金的请求，不予支持。原告要求被告支付逾期付款利息，无合同依据，本院亦不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及最高人民法院《关于适用的解释》第九十的规定，判决如下：一、被告张远潘于本判决生效之日起五日内支付原告中海物业管理有限公司2015年5月至2017年7月期间的物业服务费21786.30元；二、被告张远潘于本判决生效之日起五日内支付原告中海物业管理有限公司截至2017年7月期间的公摊水电费893.34元；三、驳回原告中海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费367元，由原告中海物业管理有限公司负担17元，被告张远潘负担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  胡潇予代理审判员  柴世斌人民陪审员  刘 双二〇一七年十二月二十九日书 记 员  陈亚玮