湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0115民初4750号原告：郑雨，男，1994年9月30日出生，汉族，住武汉市江夏区，委托诉讼代理人：陈玉，湖北瀛楚律师事务所律师，特别授权。被告：颜华，女，1972年4月29日出生，汉族，户籍地武汉市青山区，现住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：邬勇刚，湖北圣青律师事务所律师。一般代理。被告：张春鹏，男，1984年5月30日出生，汉族，户籍地北京市昌平区，现住武汉市江夏区，原告郑雨诉被告颜华、张春鹏返还原物纠纷一案，本院于2017年10月16日立案受理后，由审判员许方芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑雨及其委托代理人陈玉，被告颜华的委托代理人邬勇刚，被告张春鹏，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑雨向本院提出诉讼请求：1、判令被告颜华和被告张春鹏立即腾退位于武汉市江夏区藏龙岛办事处藏龙大道银河湾御景苑11栋1单元5层2室房屋并交付房屋钥匙；2、判令被告颜华向原告支付2016年10月1日至2017年8月31日房屋占用使用费27500元；3、判令被告颜华和被告张春鹏共同支付房屋占有使用费至实际腾退之日止（按同地段同等房屋租金标准2500元/月从2017年9月1日计算至实际腾退之日止）；4、判令被告颜华支付原告垫付的物业费共计215.53元，并按照71.84元/月的标准从2017年10月起向原告支付物业费至实际腾退之日止；5、判令被告颜华支付原告租房损失20000元、违约金68000元、精神损害抚慰金100000元，共计188000元。事实与理由：2016年8月12日我与被告颜华在武汉旺家房地产咨询有限公司银河湾分公司的居间服务下签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定被告颜华将位于武汉市江夏区藏龙岛办事处藏龙大道银河湾御景苑11栋1单元5层2室的房屋出卖给我，房屋总价为68万元。后因房价上涨，被告颜华毁约，我就房屋买卖纠纷案件诉至法院，法院支持了我的诉请，涉案房屋经过法院强制执行现已过户到我名下。但被告颜华仍拒不腾退房屋，更与被告张春鹏恶意串通，伪造租房合同，强行占有房屋。我多次找两被告沟通，但被告颜华以房屋有贵重物品为由，拒不腾退房屋，被告张春鹏以和被告颜华签有租房合同为由，亦拒绝腾退房屋，致使我至今无法入住，只能在外租房。综上，我为守约方，已经全额支付了房款，涉案房屋的不动产权证已办理到我名下，两被告拒不腾退，给我造成了严重的经济损失和精神伤害，为维护合法权益，特诉至法院。被告颜华辩称，早在房屋交易之前我就已经将房屋租赁给了被告张春鹏，该房屋由被告张春鹏实际租赁和使用，如果原告郑雨要求腾退房屋并支付占用费用，应当与被告张春鹏协调处理。原告郑雨要求支付的物业费也应当由被告张春鹏承担，且根据我与被告张春鹏的合同约定，物业费也由被告张春鹏承担。原告郑雨要求我支付租房损失及违约金没有事实和法律依据，也无合同依据，因此不应得到支持。原告郑雨主张的精神赔偿不属于合同内容，且通过法院强制执行实现了物权，不存在精神损害。另外，我收到的房款总额并没有68万元，请求法院依法核实。被告张春鹏辩称，我是向被告颜华租赁的房屋，该房屋的买卖是原告郑雨与被告颜华之间的事情，被告颜华也并未告诉我该房屋已经卖掉了，我的租金也已经交给了被告颜华，我是在收到原告郑雨给我发的短信时才知道此事，我现在也联系不到被告颜华了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的房屋买卖（居间）合同、银行转账记录、生效判决书等证据，本院予以确认。根据双方当事人提交的证据以及陈述，本院查明如下事实：2016年8月12日，被告颜华（甲方）、原告郑雨（乙方）和旺家地产银河湾分公司（丙方）签订了《房屋买卖（居间）合同》，合同约定甲方将位于武汉市江夏区银河湾小区御景苑11栋1单元502室房屋出售给乙方，房屋总价款为68万元，甲方承诺于全款到账当日腾空该房屋，房屋交付前结清水、电、物业等相关费用，乙方所交定金丙方收取25000元，待交房当日丙方一次性支付给甲方。合同签订后原告郑雨支付了购房定金5万元，被告颜华和旺家地产银河湾分公司各收取了25000元。后因被告颜华未按约定履行合同，原告郑雨诉至本院，要求确认三方签订的《房屋买卖（居间）合同》有效，并要求被告颜华履行合同并协助办理涉诉房屋的权属变更登记手续。本院于2017年1月17日作出了（2016）鄂0115民初3522号《民事判决书》，支持了原告郑雨的诉讼请求。后被告颜华不服该判决，上诉至武汉市中级人民法院，该院于2017年6月19日作出（2017）鄂01民终2216号《民事判决书》，驳回上诉，维持原判。后原告郑雨向本院申请强制执行，经本院执行，涉案房屋不动产权证于2017年9月12日办理至原告郑雨名下，证号为鄂（2017）武汉市江夏不动产权第0036956号。2017年9月30日，原告郑雨向被告颜华银行账户转账了630000元。2017年10月10日，原告郑雨向涉案房屋物业管理公司缴纳了2017年7月-9月的物业费215.53元.缴纳了2017年10月-18年9月的物业费798元。后经原告郑雨多次催告，被告颜华与被告张春鹏均拒不腾退房屋。诉讼中，被告颜华提交了一份与被告张春鹏签订的《房屋租赁合同》一份，合同落款时间为2016年1月26日，合同主要内容为被告颜华将涉案房屋出租给被告张春鹏，租赁期限为6年，自2016年2月1日至2022年1月31日止，每月租金1000元，每年缴纳一次租金，租赁期内，被告颜华同意对租赁期限及租金不以任何理由变更，被告张春鹏承担水、电、煤气、物业、治安等所有费用，如一方违约，需赔偿违约金，计算方式为（租赁期限6年-已租年限）×12月×1000元×3倍。原告郑雨也提交了一份被告颜华与付海军所签订的《房屋租赁合同》，合同落款时间为2016年7月10日，主要内容为被告颜华将涉案房屋租赁给付海军，租赁期为一年，自2016年7月13日至2017年7月12日止，每月租金1900元，押金1900元，付海军负担水、电、物业费等，违约金为合同总租金的10%。同时原告郑雨申请本院向付海军（公民身份号码）进行了调查，付海军陈述其于2016年7月至2017年8月一直租住在涉案房屋内，并且以该房屋的地址办理了武汉市居住证，其并不认识被告张春鹏。原告郑雨还提交了从本院档案室查询的（2016）鄂0115民初3522号案的庭审笔录，用以证明被告颜华曾明确陈述出售房屋之事已告知承租人，且承租人没有意见。但被告张春鹏在本案庭审中陈述被告颜华从未告知其房屋出售之事。庭审中，被告颜华陈述其与被告张春鹏的合同签订时间为2017年2月，被告张春鹏系被告颜华前夫的远房亲戚，租金由其前夫收取，物业费由被告张春鹏缴纳；被告张春鹏陈述合同签订时间为2016年2月，其并不认识被告颜华的前夫，租金和押金均交给了被告颜华本人，物业费由被告颜华缴纳。两被告均陈述涉案房屋内无贵重物品。两被告逾期未提交缴纳租金、押金或物业费的任何凭据。本院认为，原告郑雨通过诉讼的方式已确认其与被告颜华所签订的房屋买卖合同有效，涉案房屋的不动产权证亦已办理至原告郑雨名下，原告郑雨系涉案房屋的物权所有人。本案的争议焦点在于被告颜华与被告张春鹏的房屋租赁关系是否真实。首先，就被告颜华与被告张春鹏所签订的租赁合同而言，涉案房屋的房租定为每月1000元，且6年不变，违约金为未付租金的三倍，明显与常理不符；其次，被告颜华与被告张春鹏对于双方之间的关系、合同签订的时间、租金的收取、物业费的缴纳以及是否告知房屋买卖事宜等陈述均明显不一致，且未提交证据予以证实；第三，根据付海军与被告颜华所签的租赁合同、付海军武汉市居住证上显示的住址结合本院向付海军的调查，均证实涉案房屋交易期间的实际承租人为付海军而非被告张春鹏。综上，被告颜华与被告张春鹏之间所签订的租赁合同明显与事实不符，两被告以“买卖不破租赁”为由拒不腾退涉案房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，原告郑雨要求两被告腾退涉案房屋的请求，符合法律规定，本院予以支持。根据房屋买卖合同约定，被告颜华应于收到房屋全款当日腾空涉案房屋，原告郑雨于2017年9月30日付清房屋价款，故被告颜华与被告张春鹏应从此时开始腾退房屋，原告郑雨要求其支付占有使用费，符合法律规定，本院予以支持，支付标准参考同地段同等房屋租金予以确定，本院酌定每天67元，从2017年10月1日起计算至实际腾退之日止。被告颜华辩称尚有25000元房款未收到，系其与中介机构之间的关系，不能以此否认原告郑雨付清了购房全款。关于物业费，被告颜华应将腾退之前的物业费结清，故原告郑雨要求被告颜华支付垫付的物业费215.53元（2017年7月-9月）的请求，本院予以支持。2017年10月至2018年9月的物业费原告郑雨亦已缴纳，在此期间被告颜华如仍拒不腾退涉案房屋，其占用房屋期间的物业费也应由被告颜华负担，故原告郑雨要求被告颜华按照每月71.84元/月的标准从2017年10月开始负担物业费至实际腾退之日止的主张，本院亦予以支持。关于租房损失，原告郑雨未提交计算此项请求的依据，本院不予支持。关于违约金，本案审理的并非原告郑雨与被告颜华之间的房屋买卖合同关系，故关于合同所约定的违约金不应在本案中予以请求。关于精神损害抚慰金，亦缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百二十条和《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条规定，判决如下：一、被告颜华与被告张春鹏于本判决生效之日起三日内将武汉市江夏区藏龙岛办事处藏龙大道银河湾御景苑11栋1单元5层2室房屋腾退并返还给原告郑雨；二、被告颜华与被告张春鹏于本判决生效之日起三日内向原告郑雨支付房屋占有使用费，按照每天67元的标准从2017年10月1日起计算至实际腾退之日止；三、被告颜华于本判决生效之日起三日内向原告郑雨返还物业费，按照每月71.84元的标准从2017年7月开始计算至实际腾退之月止（截止日期以2018年9月为限）；四、驳回原告郑雨其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5574元，减半收取为2787元，由被告颜华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。收款单位：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行名称：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 许方芳二〇一七年十二月十六日法官助理 石 英书 记 员 况靖雯