四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)川17民终1308号上诉人（原审被告）邓先成，男，汉族，生于1957年12月16日,现住开江县。委托诉讼代理人（一般授权）：邵先国，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：郑翔，北京大成（重庆）律师事务所律师。上诉人（原审被告）吴显桂，女，汉族，生于1952年3月9日，现住开江县。委托诉讼代理人（一般授权）：邵先国，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：郑翔，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）肖方宣，男，汉族，生于1949年11月29日，住开江县。委托诉讼代理人（一般授权代理）：王毓森，四川蜀江律师事务所律师。上诉人邓先成、吴显桂因与被上诉人肖方宣房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省开江县人民法院（2016）川1723民初284号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人邓先成、吴显桂上诉请求：撤销四川省开江县人民法院（2016）川1723民初284号民事判决，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定“被上诉人系开江县普安镇九石坎村村社村民”、“上诉人未能充分举示证据证明将25000元房款返还被上诉人”等事实认定错误；一审判决遗漏部分诉讼请求；一审判决适用法律错误。被上诉人肖方宣答辩称：答辩人与上诉人买卖房屋的法律关系成立，买卖合同有效，应依法保护；上诉人称双方已解除买卖合同，退还房款，买卖合同无效的理由不成立，且自相矛盾，不能自圆其说；上诉人称答辩人取得九石坎村7社村民户籍违法的理由不能成立；一审法院没有漏判被上诉人的诉讼请求；原判认定事实清楚，判决得当，应依法维持。肖方宣向一审法院起诉请求：1、依法确认原被告之间于2004年1月18号达成的房屋买卖合同有效；2、判令普安镇九石坎村4组80号（原九石坎村7社）房屋归原告所有，并判令报告协助原告办理土地使用权变更手续；3本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：原告肖方宣系被告邓先成姨姐夫，被告邓先成和被告吴显桂系夫妻关系。被告邓先成早于原告肖方宣落户到开江县普安镇九石坎村7社。原告肖方宣原系开江县沙坝场乡蔡家坝村9社村民，因修建宝石水库需要，经水库安置调处，1996年12月27日，原告肖方宣与开江县普安镇九石坎村7社村民付冠江、肖启辉签订协议书，原告肖方宣将一家三口农转非指标与付冠江、肖启辉和肖江玲进行了调剂兑换，并征得了开江县普安镇九石坎村明委员会以及开江县普安镇人民政府批准同意。原告肖方宣及其妻吴显英、子肖渊户籍转入开江县普安镇九石坎村7社，成为该组村民。因原告肖方宣一家在迁入地无房居住，1997年就暂居在被告修建的位于开江县普安镇九石坎村7社的房屋内，后经原被告的姨父吴光熙撮合，原被告之间达成了口头房屋买卖协议，被告邓先成、吴显桂将原告肖方宣暂居的位于开江县普安镇九石坎村7社的房屋二通四间卖给原告肖方宣，双方约定房屋价款为25000元，原告肖方宣将25000元房款交付给被告邓先成后，被告邓先成于2004年元月18日给原告肖方宣出具收据一张，该收据载明：“收到肖方宣购买房屋款贰万五仟元正，此剧，2004年元月18号，落款人：邓先成”。因该房屋当时没有办理土地使用权证，仅有乡（镇）村民用地建房申报表，被告邓先成在收到房款后一并将该房屋的用地建设申报表原件交给原告肖方宣，原告肖方宣在该房居住至2012年4月26日其自建房屋竣工。2005年原告肖方宣在该房屋旁边添附一楼梯间，2014年在房屋天面上加盖楼顶彩钢棚，该房屋现由原告肖方宣使用并对外出租。被告邓先成将该房屋出卖给原告肖方宣后，被告邓先成一直没有协助原告肖方宣办理土地使用权证，2008年3月原告肖方宣将乡（镇）村居民用地建房申报表原件交给被告邓先成，被告邓先成持该申报表到开江县国土资源局申请办理了开集用（2008）字第×号土地使用权证，将开江县普安镇九石坎村7社的房屋二通四间土地使用权登记在其名下。同时查明，2008年4月，原告肖方宣以无房屋居住为由书面申请解决建房宅基地，开江县人民政府批准其在开江县普安镇九石坎村新农村规划聚居点内取得建筑面积为120平方米的宅基地自行建房，后原告肖方宣将房屋修建工程承包给被告邓先成，2012年原告肖方宣建成建筑面积为120平方米、使用面积约600平方米左右5层房屋一幢。因开江县修建城普大道需要，2009年原被告均成为失地农民转为城镇居民。2014年原告肖方宣得知被告邓先成将已出卖给原告的房屋土地使用权登记在被告邓先成的名下，原告肖方宣于2014年起诉来院，要求1、依法确认原被告之间于2004年1月18日达成的房屋买卖合同有效，2、判令普安镇九石坎村4组80号房屋归原告所有，并判令被告协助原告办理土地使用权变更手续。一审判决后，被告邓先成不服，上诉于四川省达州市中级人民法院，二审中，被告邓先成提供了开江县公安局普安派出所出具的《常住人口登记表》和开江县公安局（2015）61号《开江县公安局开公函（2015）61号《开江县公安局关于邓先成反映“肖方宣双重户籍”的信访事项答复意见书》属于新的证据，发回本院重审。重审期间，原告肖方宣不服开江县公安局注销户籍行政行为，向本院提起行政诉讼，本院于2016年4月15日作出（2016）川1723行初2号行政判决书，判决撤销开江县公安局注销原告肖方宣登记在开江县普安镇东街200号的户籍登记的行政行为。行政一审判决后，被告邓先成不服，上诉于达州市中级人民法院，达州市中级人民法院于2016年12月16日作出（2016）川17行终74号行政判决书，判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者双方另有约定的除外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中原告肖方宣于1996年通过户籍调剂的方式落户到开江县普安镇九石坎村7社，作为该村村民，原告肖方宣享有使用本集体经济组织宅基地资格，经原被告口头协商，被告邓先成、吴显桂将其位于开江县普安镇九石坎村7社的房屋二通四间卖给原告肖方宣，双方虽然没有签订书面房屋买卖合同，但原告肖方宣按照约定付清了房款，被告邓先成出具了收款收据并交付了诉争房屋及其乡（镇）村民居民用地建房申报表，双方就诉争房屋买卖达成合意并实际履行，故原被告之间形成的房屋买卖合同关系依法成立。原被告应当按照约定全面履行义务。本案中原被告双方达成房屋买卖协议时，诉争房屋当时虽未办理土地使用权证，但被告邓先成已经取得了用地建房审批手续，诉争房屋属于合法建造，二被告认为2004年原被告双方达成房屋买卖协议时被告未取得诉争房屋所有权证和土地使用权证导致房屋买卖协议无效的理由不当，本院不予支持；被告邓先成、吴显桂辩称原告肖方宣在开江县普安镇九石坎村7社取得的户籍是违法取得的，开江县公安局已经注销了原告在开江县普安镇东街200号的户籍，但本院作出的（2016）川1723行初2号行政判决书已撤销开江县公安局注销原告在开江县普安镇东街200号的户籍的行政行为；达州市中级人民法院作出的（2016）川17行终74号行政判决书判决维持本院（2016）川1723行初2号判决，故二被告辩称原告肖方宣购买诉争房屋不具备本集体经济组织成员的理由不当，本院不予支持。被告邓先成、吴显桂辩称原告肖方宣已经将诉争房屋退还给被告邓先成，被告也将25000元房款以其为原告肖方宣修建新房的工钱予以了冲抵，但原告肖方宣购买诉争房屋后对房屋进行了改造和添附，至今对诉争房屋进行管理使用和收益，诉讼中二被告未提供任何证据证实被告已将25000元房款退还给原告肖方宣，故二被告辩称的理由不当，证据不充分，本院不予支持。二被告辩称本案虽是房屋买卖，但涉及到宅基地，没有经过集体组织同意，未取得主管机关审核，房屋买卖合同无效。但农村房屋买卖不属于买卖禁止的范畴，农村房屋买卖必须经过村委会批准，于法无据，二被告亦未提供证据予以证实，故被告辩称的理由不当，证据不充分，本院不予支持。对二被告辩称原告诉请已超过诉讼时效的问题，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，当事人请求确认合同有效不属于债权请求权，不应当受诉讼时效期间的限制，故被告辩称本案超过诉讼时效的理由不当，本院不予支持。二被告辩称原告肖方宣现系城镇居民，且于2008年取得自有宅基地并建成新房原买卖合同已经不再具有履行可能的抗辩主张，因原被告之间房屋买卖合同关系成立时，双方均系开江县普安镇九石坎村7社村民，不违反农村房屋买卖相关法律限制性规定，且原告肖方宣建成新房的行为发生在原被告房屋买卖合同成立之后，同时原告肖方宣2008年修建新房的行为与本案审理的房屋买卖合同无关，故二被告辩称该买卖合同已经不再具有履行可能的辩称理由不当，本院不予支持。故原告肖方宣要求确认房屋买卖合同有效的诉请理由正当，证据充分，本院依法予以支持。原告肖方宣要求被告邓先成、吴显桂协助原告办理开集用（2008）字第×号二通房屋土地使用权证变更登记手续的诉请，符合相关法律规定，原告肖方宣可依法向相关部门主张自己的权利。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经该院审判委员会研究决定，判决：确认原告肖方宣与被告邓先成、吴显桂之间于2004年1月18日达成的房屋买卖合同有效。案件受理费500元，由被告邓先成、吴显桂负担。本院本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了一份书面证明，并申请了新的证人出庭。被上诉人肖方宣及其诉讼代理人质证认为：书面证据不合法，不符合证据形式要求，合法性有异议；证人没有任何身份证明，故对证人的身份有异议。对当事人提交的证据合议庭综合分析认定如下：对上诉人邓先成、吴显桂提供的书面证明，由于没有经办人签名，其合法性和真实性无法考证，且证明内容和本案没有关联性，本院不予采纳。对出庭证人的证言，因证人不能提交其有效身份证明，无法核实真实身份，故对其证言本院不予采信。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，根据《物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者双方另有约定的除外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。被上诉人肖方宣与上诉人邓先成、吴显桂之间口头达成了房屋买卖协议，后被上诉人于2004年1月18日向上诉人交付了购房价款，并入住于该房。故二人之间的房屋买卖合同关系已依法成立，应合法有效。关于上诉人邓先成、吴显桂提出一审法院认定“被上诉人系开江县普安镇九石坎村村社村民”错误的问题。四川省开江县人民法院在（2016）川1723行初2号行政判决书中，判决撤销开江县公安局注销肖方宣在开江县普安镇东街200号的户籍登记的行政行为。后邓先成不服，上诉于本院。本院在（2016）川17行终74号行政判决书中，判决驳回了邓先成的上诉请求。故一审法院认定被上诉人肖方宣系开江县普安镇九石坎村村社村民的事实正确。该上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于上诉人提出未认定其已将25000元房款返还被上诉人错误的问题。经查，在本案审理过程中，上诉人邓先成、吴显桂均未提供充分证据予以证实，其向被上诉人退还过25000元购房款的事实。故该上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于上诉人提出一审判决遗漏了肖方宣的部分诉讼请求，程序违法的问题。经查，一审法院在判决书主文中对肖方宣主张的诉请予以了表述。同时在本案二审中，肖方宣也当庭陈述一审判决并无不当，没有遗漏其诉讼请求，请求驳回上诉，维持原判。故该上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审判长  庞晓兰审判员  许 涛审判员  吴成姝二〇一七年十二月五日书记员  李 成