江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初19058号原告：昆山市海发置业有限公司,住昆山陆家镇富荣花园24号楼20号房,机构代码：91320583758482242Q。法定代表人：潘国平,系该公司总经理。委托代理人：李琼，男，系该公司员工。委托代理人：葛云鹤，男，系该公司员工。被告：陈莉,女,1989年10月10日出生,汉族，住安徽省宿州市萧县。被告：王建成,男,1990年7月8日出生,汉族，住安徽省池州市东至县。原告昆山市海发置业有限公司与被告陈莉、王建成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案受理后，依法由审判员杨荣丰适用简易程序独任审理，并于2017年12月21日公开开庭进行审理。原告昆山市海发置业有限公司的委托代理人李琼，到庭参加了诉讼。被告陈莉、王建成经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告昆山市海发置业有限公司向本院提起的诉讼请求为：一、判决解除双方签订的编号为2014046717的《商品房购销合同》，并令被告协助原告办理撤销网签备案事宜；二、被告向原告承担违约金96644元；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2014年12月12日签订了《商品房购销合同》及附件，合同约定：被告购买原告位于昆山市常××花园××单元××房，总金额为483219元。被告在签订合同当日向原告支付145219元。剩余房款金额338000元办理银行按揭贷款付款。合同附件四：合同补充协议第二条1中约定，鉴于出卖人已为买受人与贷款银行签订的《个人购房担保贷款合同》提供了担保，买受人承诺：在出卖人担保期间，如买受人未按贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行向出卖人要求承担担保责任的（包括但不限于因买受人连续两个月或累计达三个月能按时还款，导致出卖人银行存款被扣划等），则买受人应于收到出卖人书面通知后10日内向出卖人偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项20%的违约金。此后被告与中国农业银行股份有限公司昆山分行签订了一份《个人购房担保贷款合同》，贷款金额为338000元，申请人为被申请人银行按揭贷款提供阶段性保证责任。并且被告于2014年12月21日与董志芬签订借款协议，约定被告向董志芬贷款本金125219元，该笔借款于2016年9月30日前还清。双方约定的借款为年利率8%。但被告未在约定的还款日期还清借款，借款年利率按10%计算。协议签订后董志芬依约支付被告125219元。2016年1月17日，由于被告原因，向原告申请退房，并要求原告代偿被告的银行贷款本息及董志芬借款。原告于2016年2月18日代被告偿还银行本息344293.26元（其中本金336931元，利息7362.26元）。原告于2016年2月23日代被告向董志芬支付借款本息137212元。但被告拒不协助原告办理撤销网签备案的相关手续。%01619.267杨建刚、郭建斌到庭参加了诉讼，特别授权）权）现原告为维护自身合法权益，特起诉至法院。被告陈莉、王建成均未到庭，没有答辩意见。经审理查明，2014年12月12日原告（甲方、卖方）昆山市海发置业有限公司与被告（乙方、买方）陈莉、王建成签订了《昆山市商品房购销合同》一份，合同约定：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于昆山市××镇××东路北侧××星路西侧、编号为11001167001的地块的土地使用权【土地使用权出让合同号】为昆国用（2010）第12010110019号。该地块土土面积为121252.3平方米，规划用途为商业、住宅。土地使用年限自2010年6月1日至2080年3月8日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】常发豪郡花园。建设工程规划许可证号为建字第3205831201430304。施工许可证号为3205832014082906。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为【预售商品房】。预售商品房批准机关为昆山市建设局，商品房预售许可证号为2014268。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第X【幢】X【单元】XXXX号房。该商品房的用途为高层公寓，属钢筋混凝土结构，层高为2.900，该幢房屋总建筑层数28层，（地下1层），该套房屋所在层数XX层。该商品房阳台是【非封闭式】。该商品房【合同约定】住宅建筑面积共73.7700平方米，套内面积56.983平方米，阁楼建筑面积/平方米（高度2.2米以下部位面积不计算建筑面积）商业营业用房面积/平方料；自行车库位于/，建筑面积/平方料；汽车库位于/，建筑面积/平方米；其他附属房产位于/建筑面积/平方米。（公共部位与公用房屋分摊建筑建筑面积构成说明及发生误关处理见附件二）。房屋幢号：常发豪郡花园X号楼房地号：05－XX－XXXX－001。第四条计算方式与价款。合同双方约定按建筑面积计算该商品房价款；住宅单价每平方米6550.3500元，金额483219.3195元；阁楼单价每平方米/元，金额/元；自行车库单价每平方米/元，金额/元；汽车库单价每平方米/元，金额/元；商业营业用房单价每平方米/元，金额/元；其他附属房产单价每平方米/元，金额/元。该商品房总价款为零千零百肆拾捌万叁千贰百壹拾玖元整（483219元）。第六条付款方式及期限。买受人按下列3种方式按期付款：3、其他方式，买受人于2014年12月19日前支付人民币壹拾肆万伍仟贰佰壹拾玖圆整（小写：145219.00元），同时办理银行按揭贷款人民币叁拾叁万捌仟圆整（小写：338000.00元）。附件四：补充协议。十四、对通知的补充约定。1、买受人的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准（在该房屋交付后，该房屋地址也可以作为有效地址）；双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话和传真均真实有效，买受人变更有效送达地址，未按照本合同条款约定通知出卖人的，出卖人按照原地址送达的视为向买受人送达了相关文，由此给出卖人造成损失的，买受人负责赔偿。该合同下方有出卖人昆山市海发置业有限公司盖章，买受人张莉、王建成签字确认。同日，原告（乙方、借款人）陈莉、共有人（借款方）王建成与甲方（出借方）董志芬、丙方昆山市海发置业有限公司签订了编号为KS497号借款协议一份，约定：一、甲方向乙方提供借款人民币125219元，并由乙方出具借条。二、甲乙双方约定，该笔借款于2016年9月30日前还清。三、甲方出借款项的期限从乙方签订购房合同之日起，至约定还款日期间，乙方按8%年利率分别在还款时结算归还的本金及利息。五、若乙方未能在约定的还款期限还清上述借款，三方确认：1、甲方有权能知丙方拒绝与乙方办理交房及产权登记等相关手续，甲方可以将房屋出租，租金全部归甲方所有；2、丙方有权单方解除乙丙双方就昆山常发豪郡楼盘X号楼XXXX室房屋签订的《商品房买卖合同》，另行处置该房产，由此产生全部损失由乙方承担；《商品房买卖合同》解除后，丙方有权在应退乙方房款中将乙方结欠甲方的欠款（包括利息和滞纳金等）直接支付至甲方，剩余购房款由丙方退还乙方；3、本协议第三条约定借款年利率按10%计算，此外还约定还款的次日起至乙方还清甲方借款的本息为止，乙方每天按借款额千分之一的滞纳金支付给甲方。该协议下方甲方有董志芳签字，乙方有陈莉签字、共有人有王建成签字，丙方有昆山市海发置业有限公司盖章确认。协议签订后董志芬于2015年1月4日通过中国农业银行转账给被告陈莉125219元，并由陈莉、王建成出具了借条一份。2015年6月29日借款人陈莉、王建成与贷款人（抵押权人）中国农业银行股份有限公司昆山分行、保证人昆山市海发置业有限公司签订了个人购房保担借款合同一份，合同约定：第九条借款担保。9.1保证。9.1.1保证方式为连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。9.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的延迟履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。9.1.3保证期间为借款期到期日起二年。借款人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承何保证责任，保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起二年。若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。该合同借款人处有陈莉、王建成签字，贷款人（抵押权人）有中国农业银行股份有限公司昆山分行盖章、保证人处昆山市海发置业有限公司盖章确认。2016年1月17日原告王建成、陈莉出具了退房申请一份，载明：本人陈莉（）、王建成（）于2014年12月12日签购常发豪郡商品房X#XXXX室，面积为73.77㎡，总价4832.19元整。现因购房时本人与陈莉为男女朋友关系，目前因家里原因，导致分手，无法承担此套房的贷款，现已有多期贷款未能及时偿还。实属无奈之下，只能申请退房。现本人愿意配合开发商解除X#XXXX室的商品房购销合同。也愿以之前首付款贰万元作为此套房的违约金。恳请开发商将银行贷款以及董志芬的借款以及利息代为一并偿还。望此退房申请成功，退房申请成功后本人王建成和陈莉将第一时间配合开发高去建设局解除此套房购销合同。望贵司领导给予批准。2016年2月19日，中国农业银行股份有限公司出具了关于陈莉一手房不良贷款开发商代偿情况说明，载明：借款人陈莉（证件号码）于2016年6月29日向中国农业银行昆山分行借款一手房按揭贷款33.8万元，贷款期限为30年，每月29号还款，用于购买昆山市陆家镇常发豪郡花园X－XXXX号房屋一套，建筑面积73.77平方米，贷款由昆山市海发置业有限公司作阶段性担保，现未办妥抵押权证，至2016年2月18日，已拖欠4期，逾期本息7881.01元（其中本金1489.69元，利息6394.32元），共结欠贷款本金336931元。由于该借款人已无还款能力，经催过，该借款人乃未归还结欠逾期本息，我行准备向昆山市人民法院提出诉讼。现昆山市海发置业有限公司同意陈莉退房，并于2016年2月18日，代偿陈莉结欠全部贷款本息344293.26元（其中本金336931元，利息7362.26元）。2016年2月23日董志芬出具收条一份，载明：今收到昆山市海发置业有限公司代陈利、王建成偿还的编号为KS497《借款协议书》中的借款本金125219元、借款利息11993元，违约金/元，案件受理费/元，以上合计137212元。上述事实有商品房买卖合同、退房申请、个人购房担何借款合同及代偿凭停下、情况说明、借款协议、借条、银行转账凭证、借条、收据，原告庭审陈述等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《昆山市商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。双方在该份合同附件四补充协议中约定：如被告未按照贷款合同的约定偿还贷款本息等费用，致使银行向原告要求承担担保责任的，原告有权单方面解除合同并要求被告承担违约金。现因被告逾期未还贷款本息，导致中国银行要求原告承担连带清偿责任，原告有权行使合同解除权。故本院确认原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》于庭审之日即2017年12月21日解除，合同解除后被告应当协助原告办理涉案的《商品房购销合同》的网签备案手续。关于原告代被告陈莉向中国农业银行昆山分行归还的贷款本息344293.26元、原告代陈利、王建成向董志芬偿还的借款本息137212元，因原、被告的《商品房购销合同》已解除，故原告代两被告支付的上述款项合计481505.26元可在两被告向原告已支付的购房款483219元予以扣除。扣除后，原告应向两被告退还购房款1713.74元。对于原告要求被告按合同约定的合同总价20%支付违约金的诉请，本院认为，原告未能举证其除了有代偿贷款本息的利息损失之外还有其他实际损失，且原告早已收到房屋的全款，结合双方合同签订于2014年，至今房价已有所上升的实际情况，按合同总价20%计算违约金明显过高，本院根据上述实际情况将违约金酌情调整为以原告代偿的481505.26元为基数，自代偿次日即2016年2月23日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的计算至判决合同解除之日即2017年12月21日的利息损失。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告昆山市海发置业有限公司与被告陈莉、被告王建成签订的合同编号为2014046717的《昆山市商品房购销合同》于2017年12月21日解除。被告陈莉、被告王建成于本判决生效后十日内协助原告办理撤销合同编号为2014046717的《昆山市商品房购销合同》的网签备案；二、原告昆山市海发置业有限公司于本判决生效后十日内向被告陈莉、被告王建成返还购房款1713.74元（该1713.74元系两被告向原告支付的购房款483219元扣除原告为两被告偿还的481505.26元的余额）；三、被告陈莉、被告王建成于本判决生效后十日内向原告昆山市海发置业有限公司违约金（违约金计算：以481505.26元为基数，自2016年2月23日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的计算至合同解除之日2017年12月21日的利息损失)三、驳回原告昆山市海发置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9582元，减半收取4791元，由被告负担。该款原告已经预交，本院不再退回，该款由被告在履行上述判决义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  杨荣丰二〇一七年十二月二十五日书记员  唐 亮