广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终3803号上诉人（原审原告）：惠州市辉伟地产经纪有限公司，住所地：惠州市惠城区新建路69号之一。法定代表人：郑辉伟。委托诉讼代理人：杨泽元，广东宝晟律师事务所律师。被上诉人一：郑晓燕（原审被告），女，汉族，1981年10月19日出生，住惠州市惠城区。委托诉讼代理人：胡海琴，广东九韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴海珊，广东九韬律师事务所律师助理。被上诉人二（原审第三人）：郑宇杰，男，汉族，1997年8月13日出生，公民身份号码：4413811997********，住惠州市惠城区横沥镇南门村委会北门村***号。上诉人惠州市辉伟地产经纪有限公司(下称辉伟公司)与被上诉人一郑晓燕、被上诉人二郑宇杰居间合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初10224号民事判决书，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人原审的意见原审原告惠州市辉伟地产经纪有限公司提出诉讼请求：1、被告向原告支付佣金人民币15000元;2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年5月10日，原告惠州市辉伟地产经纪有限公司与被告郑晓燕、郑宇杰（第三人）三方就被告转让其名下位于惠州市惠城区××办事处××区××单元××房，粤房地权证惠州字第××号，国有土地使用证惠府国用（2013）第130219720255号的房产事宜，共同签定了《广东省惠州市房地产买卖居间合同》下简称《居间合同》。合同签订后，第三人依据约定当场就向原告支付了定金人民币20000元，此定金作为托管定金，依据约定被告自行向贷款行申请办理赎楼手续，待被告房产证取消抵押登记当日，原告将托管的原告定金转给被告；同时被告将手中持有证件国有土地使用证和《广东省商品房买卖合同》《购房发票、契税票据》交给原告保管，原告出据了证件收条给被告;因被告的契税票据要到2016年8月26日才满五年，三方当时就口头约定待此时间就去办理过户手续，被告同意并无异议。2016年6月27日,被告通知原告去房产局办理房产证解押手续,解押后原告当场将托管定金20000元转给了被告;被告当场出具了收条给原告。2016年7月5日，原告通知被告夫妻双方带齐证件和第三人一起去惠州市广发银行办理了银行按揭手续，履行了相应的合同义务。7月19日，被告以自己已经认购了新房需要交付首付款为由要求第三人支付首付款给她，当时原告向被告解释需待银行审批通过后即可付款给她。被告就此为由说居间合同无效要求解约，另有客户出更高价格购买，意言之下觉得房子卖亏了不想再卖给第三人。此后，原告多次发信息给被告，希望被告能配合到时去办理过户手续，但被告一直不予理会。7月28日，被告回复了一条信息说，房产证已做抵押暂时不急过户。8月9日，广发银行通知贷款审批通过了。于是原告通知被告准备过户，被告却以房产证押在担保公司手里无法过户。之后原告多次与被告微信沟通让她尽快拿到房产证去办理过户手续。8月29日，被告终于同意去房产局办理过户手续了。在去房产局前先到广发银行等被告转首付款。当被告来到银行时提出，要求原告一个月内办完所有过户及放款手续，她要一个月内收齐全部房款，否则不卖此房，合同终止。由于房产局对外承诺办出房产证的时间为30个工作日，抵押要20个工作日，根本无法满足被告要求，于是被告立马走人不再办理过户手续。中午时分，原告再三打电话给被告说给被告转首付款并协商处理。当原告和第三人再次去到另间广发银行时，发现被告带着一名社会人士过来谈判，这名社会人士是残疾人，两只手只剩下3个手指头，带着粗金项链，自称是被告债权人，代表被告来谈判。这名社会人士自写一份协议，要求第三人一个月内须支付完所有房款包括贷款人民币400000元，如果超过期限没有支付的，今天所交付的首付款全部不予退回，并须把产权名字过回到被告名下。当时第三人连同家人四人在场，均认为无法接受被告不公平条款，拒绝签字，于是离场回家。被告觉得没面子没有达到自己的要求，立马赶赴原告位于桥东××路的分店，用车辆防盗锁锁店铺大门。当时店里只有一名员工中午值班，被被告人士吓倒，以为黑社会人士过来闹事，于是打电话报警，被告两人离开。原告在房产局时接到被告电话，要求立即给回原告代保管被告的证件，且此房不再出售，合同作废。当原告赶回店面时，被告两人已经坐在店里等待着。此名社会人士威胁说如果今天不把证件给回被告，要原告承担后果！原告说解除合同需要三方到场协商解决，只有把三方意见协调好了，按合同条款谁违约谁赔偿解决好肯定会把证件给回被告的。被告马上发飙，要锁上店门赶全部店员出去，并叫嚣她是平安保险公司的，如果员工在此店内发生的事情，他们没有买保险伤及到自行承担后果！见到被告如此失控，店员马上报警，警察过来后劝阻无效就带上原告和被告去桥东派出所处理。被告两人在派出所不到10分钟就自行离开，且扬言每天都会去店门口闹事。警方当时表示如果被告再带人闹事，妨碍原告正常营业的，原告可以再报警，警方予以刑事拘留。被告以自己的行为明确表示拒绝履行房产过户手续。第三人于2016年9月14日通过广东指针律师事务所发出律师函给被告，要求被告按合同约定履行房产过户义务；之后经律师和第三人多次联系被告，要求履行合同义务，但被告均未给予理会。原告认为，被告与原告、第三人签订的《居间合同》是三方真实意思表示，三方当场也签字盖了手印，金额涂改部分也当场在三方合同一起修改，也经三方确认有效无异议。居间合同不违反法律、行政法规强制性规定，真实合法有效。三方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。虽经原告和第三人多次催告，但被告仍拒绝履行房产过户，违背了诚实信用原则，已构成合同违约，严重侵犯了原告的合法利益，被告的行为已经违反了《中华人民共和国合同法》第107条：“当事人不履行合同义务，应当承担违约责任”；第426条：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”；《居间合同》第六条违约责任第四条：“无论在何种情况下，若甲方或第三人任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，违约方都应向原告支付违约责金15000元作为原告之损失。”原告已经促成了居间合同，并履行合同义务，理应得到应有的赔偿。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向法院提起民事诉讼诉讼，恳求判如所请。原审被告郑晓燕向本院提出反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人、第三人三方之间的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》;2二、判令被反诉人立即向反诉人返还国土证原件（证件：（2013）第13021720255号）一本、购房发票原件（票号05127318）二张及关于惠州市惠城区××办事处××区××单元××房的契税票原件一张；3、本案的一切诉讼费由被反诉人负担。事实与理由，2015年5月10日，反诉人与被反诉人及第三人就反诉人转让其名下位于惠州市惠城区××办事处××区××单元××房事宜，共同签订了《广东省惠州市房地产买卖居间合同》（下称《居间合同》）。在签妥合同后，反诉人按照被反诉人的要求将买卖房屋的国土证原件、购房发票原件及契税发票原件交予其处保管。为了尽快完成交易，反诉人在完成上述签署合同、交付原件事宜后即刻到银行申请办理房屋的提前还款手续。2015年6月13日，反诉人在接到银行通知后便即刻前往办理提前还款手续，一次性结清银行贷款，成功将买卖房屋赎回。但因被反诉人在交易前未详尽向买卖双方说明具体的交易流程及交易时间，且其提供的《居间合同》也未对以上重要条款进行细致约定，导致反诉人与第三人在应何时办理过户手续、首期房款应何时给付、房屋何时交付等重要问题上产生误解；此后被反诉人又未及时对交易双方进行沟通、协调，反而为了尽快收取中介费用，采取过激的不当行为，进一步恶化了双方的交易关系，最终导致双方无法达成交易合意，交易被迫夭折。反诉人自签署合同后一直积极履行合同义务，不存在任何违约情形。相反由于被反诉人作为专业房屋中介机构工作失职，未妥善履行居间义务，在买卖双方签署的合同中未对交易流程及相关事项作明确约定，且在反诉人与第三人产生误解时未及时、妥善起到沟通、协调作用，导致反诉人与第三人无法如愿完成房屋买卖行为，造成反诉人及第三人实际经济损失。被反诉人的行为符合其所提供的《居间合同》中的第六条第5点，应当承担违约责任。原审法院查明的事实原审法院审理查明：2016年5月10日，原、被告和第三人签订《房地产买卖居间合同》，约定：在原告的居间下，被告郑晓燕将其名下的位于惠州市惠城区××办事处××区××单元××房产[房屋产权证号：惠州字第××号，惠府国用（2013）第130219720255号，抵押状态]出售给第三人，交易价格为55万元；签订合同当天，第三人向被告支付2万元定金（托管在原告处）；第三人应向原告支付佣金15000元；无论在任何情况下，被告或第三人任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，违约方都应向原告支付违约金15000元。合同签订后，被告向原告支付了托管定金2万元，第三人于2016年6月27日确认收到被告购买房屋定金2万元，被告将涉案房屋国土证原件、购房发票原件及契税票原件交由原告。此后，被告未按《房地产买卖居间合同》约定将涉案房屋过户给第三人，三方发生纠纷，原告诉至本院请求判如诉请，被告提出了反诉请求。原审法院判决理由和结果原审法院认为：原、被告和第三人签订于2016年5月10日签订的《房地产买卖居间合同》，系具有完全民事行为能力的当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定的部分，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。《房地产买卖居间合同》违约责任第4条的约定“被告或第三人任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，违约方都应向原告支付违约金15000元”，该条款减轻或免除了原告应承担民事责任和法定义务，加重了被告与第三人的责任，已构成了《合同法》规定的格式条款无效情形，应当认定无效，因涉案房产没有交易成功，且《房地产买卖居间合同》第二条第4款约定“第三人应向原告支付佣金15000元”，故原告请求被告支付佣金15000没有事实和法律依据。关于被告反诉请求原告返还涉案房产相关证件原件的问题，因涉案房产没有交易成功，且该涉案房产相关证件原件是被告所有的，故该原件原告应当向被告返还。依照《中华人民共和国合同法》第四十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）惠州市辉伟地产经纪有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向被告（反诉原告）郑晓燕返还位于惠州市惠城区××办事处××区××单元××房××国土证××、购房发票二张及契税票一张的原件；二、驳回原告（反诉被告）惠州市辉伟地产经纪有限公司的全部诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）郑晓燕的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人二审的意见一审判决宣判后，上诉人惠州市辉伟地产经纪有限公司不服向本院提出上诉，请求：1、依法撤销(2016)粤1302民初10224号民事判决书；2、依法改判由被上诉人（原审被告）郑晓燕立即向上诉人支付违约金人民币15000元；3、本案全部诉讼费用均由被上诉人（原审被告）郑晓燕承担。事实与理由：2016年5月10日，上诉人与被上诉人、原审第三人，三方共同签订了《房地产买卖居间合同》。约定由原审第三人作为买方，以人民币550000元的价格购买被上诉人的房产，由上诉人作为居间人。并约定在合同签订时，由买方向卖方支付定金人民币20000元。合同履行过程中，居间方（上诉人）已经促成买方与卖方（被上诉人）签订了《房屋买卖合同》并已办好贷款和网签，合同义务己履行完毕【见本案一时审原告提供的证据第五组、第六组】。而此后卖方却因房屋价格上涨，于是寻找借口意图反悔。在买方以及居间方均履行了合同义务后，卖方明确表示并且以实际行动拒绝交付房屋和过户，以及拒绝向居间方支付报酬。而后在合同三方协商寻求解决途径的过程中，卖方态度极其恶劣，并多次采取不恰当的手段企图让居间方和买方妥协。买方与居间方在与卖方协商不成的情况下，分别起诉，一审判决认定卖方（被上诉人）构成违约，支持了买方双倍返还定金的诉讼请求，却又同时驳回了居间方（上诉人）请求卖方（被上诉人）承担违约责任，支付违约金的请求。上诉人认为，原审判决在事实认定以及法律适用上，都存在诸多严重错误，以下列举。一、原审判决将《房地产买卖居间合同》违约责任第4条认定为符合《合同法》规定的关于格式条款的无效情形。该认定在事实依据和法律依据上都完全错误。l、该《房地产买卖居间合同》【见本案一审时原告提供的证据材料第一组】违约责任第4条（该合同第3页第四行）明确约定：“无论在何种情况下，若甲方或乙方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，违约方都应当向丙方支付违约金人民币壹万伍仟圆整作为丙方之损失”。该条款明确约定，只有违约方才需要承担违约责任，换言之，守约方则不需要承担违约责任，这样的约定既公平且合理。而原审判决书的第8页第3行却写道：“该条款免除了原告应承担的民事责任和法定义务，加重了被告与第兰人的责任”，原审判决的该认定是完全错误的。合同中的违约责任条款是一个整体，其中违约责任第5条（该合同第3页第六行）就约定了丙方（上诉人、原审原告）作为居间方的3种违约情形以及相应的违约责任。纵观该合同的整条违约责任条款，其对于三方各自的违约情形以及违约责任均有明确约定，而非仅约定某一方的违约情形和违约责任，根本不存在免除原告合同义务甚至是法定义务的情形。2、原审法院之所以认定上述条款无效，其适用的法律是《中华人民共和国合同法》第四十条，该适用存在严重错误。合同法第四十条规定，格式条款需要具备以下两个条件的其中之一方可认定无效，分别是：该条款须符合《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的情形；提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利。首先，该违约责任条款不符合合同法第五十二条和五十三条规定的无效情形。其次，原审法院认定本案《房地产买卖居间合同》的其他所有条款均有效，在该合同中，居间方的主要义务在于促成买卖双方订立买卖合同和办理网签，买方的主要义务在于按时付款，卖方的主要义务在于按时交房过户以及向居间方支付佣金。该合同明确约定了上述各方的主要合同义务和主要合同权利，并不存在合同法第四十条规定的“免除自身责任，加重对方责任、排除对方主要权利”的情形。根据法律规定，该合同条款尚且不能被认定为无效，更何况原审判决在其第8页第3行所表述的是“免除了原告应承担的民事责任和法定义务，加重了被告与第三人的责任”与合同法第四十条的表述不符，该合同违约责任第5条也同时约定了上诉人的违约责任，而三方当事人在合同中的义务属于约定义务，又何来的“法定义务”和“免除原告应承担的民事责任”，原审判决的认定完全经不起论证。因此，原审判决不仅在适用法律方面存在严重错误，其连在引用法律条文的时候都没能正确引用，与法律条文原文表述不符。责任是否有效的问题，原审法院既然认定了卖方构成违约，却又同时判决卖方无须承担违约责任，这是矛盾其二。如此自相矛盾的判决书，不仅其判决内容无事实和法律依据，更有违公平正义的法治精神，难以令人信服。二、上诉人作为合同的居间方，在合同履行过程中不存在违约行为，且根据上诉人（原审原告）在一审时提供的第五组证据，已经充分证明了上诉人完全履行了合同义务（促成买卖双方订立买卖合同并且完成办理网签），居间方的合法权益应当受到法律保护。上诉人付出了实际劳动，促成了买卖合同的成立，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定，被上诉人应当向上诉人支付报酬。因为被上诉人（卖方）故意反悔，其恶劣的违约行为导致了上诉人的付出无法获得相应的报酬。被上诉人已构成根本违约，这在本案中已是不争的事实，那么，因其违约行为导致的合同相对人（上诉人）的损失，被上诉人应当向上诉人也承担相应的违约责任，继续履行居间合同向被上诉人支付报酬，或者承担相应的违约金，而不仅仅只是对买方承担违约责任。三、被上诉人构成违约已是不争的事实，无论该《房地产买卖居间合同》违约责任的第4条是否有效，被上诉人均应向上诉人承担违约责任。上诉人（原审原告）在一审中的诉讼请求实际上请求的是违约金，虽然起诉状中是依照合同违约责任第4条，请求支付“佣金”，但该“佣金”实际上是属于违约金的性质，该条款作为违约责任条款，必然约定的是违约金，只是合同表述时为了方便，写成了佣金。因此，上诉人在一审中的诉讼请求，并非请求被上诉人（原审被告）承担继续履行合同（支付报酬）的违约责任，而是请求其承担支付违约金的违约责任。因此，即使一审法院判决上诉人不能取得其应得的报酬，也应当判决被上诉人向上诉人承担违约责任，更何况，上诉人付出了实际劳动，实际履行完毕了合同约定的义务，其取得报酬的权利也不应当被一审法院所剥夺。再退一步讲，即便是该《房地产买卖居间合同》违约责任的第4条被认定为无效，那么在认定该条款无效以后，也应当同时认定本案属于合同未约定买卖双方相对于居间方的违约责任的情形，适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，由违约方（被上诉人）承担继续履行（支付佣金）或者赔偿损失（支付违约金）的违约责任，而不是判决认定被告违约后，直接驳回原告的诉讼请求，而被告却不需要承担任何违约责任。所以，一审法院的判决结果不仅在认定合同条款无效方面存在严重错误，而且在法律适用上也存在严重错误，这样的判决结果毫无依据。综上所述，原审判决在事实认定以及法律适用上均存在严重错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）款之规定，恳请二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求，维护当事人的合法权益，彰显法律的公平正义。被上诉人一郑晓燕与被上诉人二郑宇杰均当庭表示对一审判决无异议。本院查明的事实、判决理由和结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点主要是：被上诉人一是否应当向上诉人支付15000元的居间费用。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。根据引起本案纠纷的《房地产买卖居间合同》的内容来看，涉及出卖人郑晓燕、买受人郑宇杰和中介方辉伟公司三方，形成了出卖人与买受人之间的房屋买卖合同关系、中介方与买卖双方之间的居间合同关系以及为买卖双方成交后委托辉伟公司进行后续办证过户服务合同关系。本案一审中已经查明，郑晓燕与郑宇杰之间的房屋买卖合同最终并未履行；且在本案诉讼中，双方也没有达成愿意继续履行的意向。因此，尽管经辉伟公司终结在郑晓燕与郑宇杰之间曾经签署关于涉案房屋的买卖合同，但因合同未能履行导致无需辉伟公司提供按揭贷款、办理过户手续等后续服务。而本案中争议的“中介费”，是以辉伟公司介绍成立房屋买卖合同并最终服务完成过户这一整个过程为前提的。至于出卖人与买受人签订的关于房屋交易的合同条款，辉伟公司只是提供合同文本作为参考，交易的双方当事人有自行协商、修改的自由，不能以关于房屋交易的合同条款缺乏操作性而否认辉伟公司作为中介结构已经完成的居间义务。只不过是成立房屋买卖合同关系而未能最终成交的情形下，辉伟公司仅仅是完成了《房地产买卖居间合同》中作为居间方的义务，而未完成后续服务合同中作为服务方的义务。而本案中辉伟公司的主要义务是作为居间方促成交易，在其完成主要义务后应当收取大部分“中介费”。原审法院关于涉案的《房地产买卖居间合同》违约责任的第4条的约定条款减轻或免除了原告应承担民事责任和法定义务，加重了被告与第三人的责任应当认定无效的认定，对此本院予以支持。但该格式条款的无效，并不必然导致辉伟公司丧失收取居间费的权利。原审判决完全免除郑晓燕应向辉伟公司支付居间费用的义务不当，本院依据本案的具体案情，酌情认定被上诉人一郑晓燕应当支付10000元的居间服务费用。关于辉伟公司上诉的请求撤销一审全案判决的问题，一审判决第一判项为限令辉伟公司在法律文书生效后七日内向郑晓燕返还涉案房屋的国土证、购房发票及契税票原件，辉伟公司上诉主张撤销一审判决第一判项实质上是要继续持有郑晓燕房屋的国土证等材料。因辉伟公司持有上述材料是基于郑晓燕的委托，在郑晓燕不再委托辉伟公司出售涉案房屋且辉伟公司主张郑晓燕向其支付中介费用的前提下，辉伟公司主张继续持有国土证等材料的既无法律依据也无合同依据。故该部分上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人辉伟公司主张除向其支付中介费的部分上诉理由成立外，其与上诉主张不成立。一审查明事实清楚，但适用法律和实体处理均错误，其判决本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百零五条、第四百二十六条、《中华人和共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初10224号民事判决第一、三判项及受理费承担部分；二、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初10224号民事判决第二判项；三、郑晓燕应当于本判决发生法律效力之日起十日内向惠州市辉伟地产经纪有限公司支付居间服务费用10000元。四、驳回惠州市辉伟地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费170元由上诉人惠州市辉伟地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  黄宇乐二〇一七年十二月二十六日法官助理  赵 铎书 记 员  彭科梅附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；