北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终12148号上诉人（原审被告）：刘学礼，男，1955年11月18日出生。委托诉讼代理人：何凯（刘学礼之女婿），住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：杨张贵，男，1983年7月27日出生。委托诉讼代理人：杜凤涛，北京易准律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐福荃，北京易准律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左辉，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京链家房地产经纪有限公司法务专员。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，北京链家房地产经纪有限公司职员。上诉人刘学礼因与被上诉人杨张贵及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初24427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月29日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。刘学礼上诉请求：1、请求撤销北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初24427号民事判决第四项，驳回杨张贵该项诉讼请求；2、涉诉二审费用由杨张贵承担。事实和理由：1、涉案合同已经由一审法院判决解除，链家公司收取的居间服务费、保障服务费及评估费应退还杨张贵，不应当由刘学礼承担；2、涉案合同本身存在违法行为，不应当受法律保护。涉案房屋交易价格由链家公司所定，明显低于市场价格，链家公司丧失基本道德。综上，请求二审法院查明事实，依法纠正一审错误判决，支持刘学礼的上诉请求。杨张贵辩称，同意原审判决，不同意对方上诉请求。链家公司述称，同意一审判决及事实认定情况。杨张贵向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除杨张贵与刘学礼之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其补充协议；2、判令刘学礼返还杨张贵已付购房定金80000元；3、判令刘学礼按合同约定向杨张贵支付违约金442000元；4、判令刘学礼赔付杨张贵已支付的居间服务佣金损失48620元；5、判令刘学礼赔付杨张贵已支付的保障服务费损失11050元及购房评估费损失600元；6、判令刘学礼赔付杨张贵因其违约而丧失其他购房签约机会造成的经济损失300000元；7、判令刘学礼承担杨张贵因本案而支出的律师费等其他费用计人民币80000元；8、判令刘学礼承担本案全部诉讼费用、保全费。一审法院认定事实：2016年9月8日，杨张贵（买受人）、蒋顺姣（共同买受人）与刘学礼（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定，刘学礼将其位于北京市丰台区翠林二里1号楼6层8单元XXX号房屋以总价款221万元出售给杨张贵、蒋顺姣；买受人向出卖人支付定金80000元；第六条房屋的交付：（一）出卖人应当在2016年12月31日之前将该房屋交付给买受人；第七条违约责任：（一）逾期交房责任2、逾期交房超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。当日，杨张贵、蒋顺姣（买受人、乙方）与刘学礼（出卖人、甲方）及链家公司（居间方、丙方）还签订《补充协议》约定，乙方于丙方收到评估报告后五个工作日内将第一笔首付款73万元以理房通托管方式支付给甲方；甲乙双方应于丙方收到评估报告后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；第四条违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。当日，杨张贵、蒋顺姣与刘学礼及链家公司还签订了《居间服务合同》并约定，甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。杨张贵、蒋顺姣与刘学礼及北京中融信担保有限公司还签订了《房屋交易保障服务合同》。上述合同签订后，杨张贵向刘学礼支付购房定金80000元，向链家公司支付居间服务费48620元，向北京中融信担保有限公司支付保障服务费11050元及评估费600元。同年9月15日，杨张贵、蒋顺姣与刘学礼及链家公司签订《合同变更申请单》及《变更协议书》约定，将合同中的买受人由杨张贵、蒋顺姣变更为杨张贵；将补充协议约定的第一笔首付款73万元付款时间变更为最晚不迟于过户前5工作日内；四方一致认可上述合同的变更并按照变更后的合同继续履行。同年9月30日，链家公司依据三方签订的《居间服务合同》约定协助杨张贵、刘学礼办理了网签手续。随后，杨张贵与刘学礼及链家公司约定于同年10月21日进行面签。同年10月21日，刘学礼未能按上述约定日期进行面签。同年10月22日，杨张贵向刘学礼发出催告函遭其拒收。此后，刘学礼拒绝履行双方签订的房屋买卖合同。本案审理中，刘学礼称双方签订的合同有失公平，所以其拒绝履行；并称其年事已高，对楼市情况不清楚，价格也是第三方链家公司定的，价格明显低于市场行情。对此，刘学礼就其上述抗辩理由未能向法庭提供有力证据。另审理中，杨张贵要求刘学礼赔偿其因刘学礼违约而丧失其他购房签约机会造成的经济损失300000元，对此，杨张贵就其这一诉讼请求未能向法庭提供有力证据。一审审理中，根据刘学礼的鉴定申请，法院通过北京市高级人民法院随机确定委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司对涉案房屋在2016年9月8日的市场价值进行了评估鉴定。鉴定结论为：涉案房屋在价值时点的市场价值估价结果为240万元，折合单位建筑面积价值约为人民币52470元/平方米。一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。杨张贵与刘学礼及链家公司就涉案房屋所签房屋买卖合同及《补充协议》合法有效，故对合同各方均具有法律约束力。上述合同签订后，杨张贵按合同约定向刘学礼支付购房定金80000元，并按约定支付居间服务费48620元、保障服务费11050元及评估费600元。双方履行合同期间，刘学礼拒绝配合杨张贵完成面签并拒绝履行合同义务的行为已构成根本违约。对此，刘学礼应按双方所签合同约定承担相应的违约责任。基于上述事实，现杨张贵依据双方所签房屋买卖合同及《补充协议》约定要求解除合同、返还定金、支付违约金及赔偿合理损失的诉讼请求并无不当，应予支持。审理中杨张贵要求刘学礼赔偿其因刘学礼违约而丧失其他购房签约机会造成的经济损失300000元，该请求缺乏事实及法律依据，故对其这一诉讼请求及其他缺乏事实及法律依据的诉讼请求，法院难以支持。另审理中，刘学礼称双方签订的合同有失公平，所以其拒绝履行；并称其年事已高，对楼市情况不清楚，价格也是第三方链家公司定的，价格明显低于市场行情。对此，刘学礼就其上述抗辩理由未能向法庭提供有力证据；且根据刘学礼提出的鉴定申请及鉴定结论，应当认定，刘学礼就本案陈述的抗辩理由缺乏事实及法律依据，难以成立。据此，一审法院判决：一、解除杨张贵与刘学礼签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及与北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；二、刘学礼于判决生效后七日内返还杨张贵已付购房定金八万元；三、刘学礼于判决生效后七日内向杨张贵支付违约金四十四万二千元；四、刘学礼于判决生效后七日内赔偿杨张贵经济损失六万零二百七十元；五、驳回杨张贵其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，双方均应严格按照合同履行义务。本案中，杨张贵以刘学礼构成根本违约为由提起诉讼，要求解除双方之间的房屋买卖合同关系、返还已付定金，并由刘学礼承担支付违约金、赔偿损失的违约责任。一审法院经审理认为刘学礼构成根本违约，并据此对杨张贵的诉讼请求予以部分支持。现刘学礼对一审判决第四项关于其赔偿杨张贵居间服务费48620元、保障服务费11050元及评估费600元，共计60270元的判项不服提出上诉，杨张贵同意原判未提出上诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。基于上述法律规定，本案二审审理焦点集中在原判第四项关于赔偿损失的问题上，对于一审法院其他判项，因当事人均未提出上诉，本院不持异议。关于损失赔偿，本院注意到一审法院判决赔偿的该损失，系在同时支持杨张贵主张的房屋总价款20%违约金情况下所作出的处理。须指出，我国法律所规定的违约金，系以补偿性为原则、惩罚性为例外。根据我国《合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由此可见，如当事人在其已全额获得合同约定违约金的情况下，额外再行主张对损失予以救济的，在程序方面应依据上述法律规定请求人民法院提高违约金，而在实体方面须以举证证明该损失实际已确定发生且约定的违约金尚不足以弥补其损失为前提。但根据本案在案证据显示，杨张贵要求赔偿损失的诉讼请求，并不符合上述条件。在此情况下，一审法院在判令刘学礼支付合同约定违约金的同时，另行赔偿损失，适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，刘学礼的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初24427号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初24427号民事判决第四项、第五项；三、驳回杨张贵的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24480元，由刘学礼负担13279元（于本判决生效之日起7日内交纳），杨张贵负担11201元（已交纳）；鉴定费8500元，由刘学礼负担（已交纳）。二审案件受理费1307元，由杨张贵负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 周梦峰审 判 员 李 珊审 判 员 姚 颖二〇一七年十二月二十八日法官助理 韩舒同书 记 员 林晓天