福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0503民初6574号原告：泉州华大泰禾广场投资有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道泰禾首府4号楼2层，统一社会信用代码91350500056102188D。法定代表人：朱进康，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郑淑红，福建师友律师事务所律师。委托诉讼代理人：张炳华，福建师友律师事务所律师。被告：林世春，男，1981年4月23日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。第三人：中国建设银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街建行大厦，统一社会信用代码913505008561055558。负责人：孙国强。原告泉州华大泰禾广场投资有限公司（以下简称“华大泰禾公司”）与被告林世春、第三人中国建设银行股份有限公司泉州分行（以下简称“建行泉州分行”）追偿权纠纷一案，本院于2017年9月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告华大泰禾公司委托诉讼代理人张炳华到庭参加诉讼，被告林世春、第三人建行泉州分行经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。华大泰禾公司向本院提出诉讼请求：1.解除华大泰禾公司与林世春签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201310090118），责令林世春向华大泰禾公司返还址在丰泽区商品房，并交还《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票原件，配合华大泰禾公司办理商品房买卖合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续及退税手续；2.判令林世春向华大泰禾公司偿还代为清偿的银行贷款、利息、复息、罚息等合计25117.19元，支付自华大泰禾公司实际承担上述款项之日起至实际还款之日止按日万分之五的比例计算的代垫款利息，并自2017年6月20日起至实际还款之日止，以华大泰禾公司代垫款项为基数按日万分之十的比例支付违约金；3.判令林世春向华大泰禾公司支付违约金77398.7元；4.判令林世春赔偿华大泰禾公司支出的律师费5000元。庭审过程中，华大泰禾公司自愿撤回第一、三项诉求。事实和理由：2013年11月2日，林世春与华大泰禾公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201310090118），以773987元向华大泰禾公司购买址在丰泽区商品房，合同签订后，林世春支付了购房款233987元，剩余购房款54万元以银行贷款支付。但因林世春长期拖欠银行按揭款未支付，导致建行泉州分行向华大泰禾公司扣收贷款本息，截止2016年12月28日，华大泰禾公司已代林世春向建行泉州分行偿还银行贷款本息、复息、罚息等合计25117.19元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条等相关约定，因买受人未能及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起7天内归还出卖人垫付的全部款项（包括但不限于贷款本息、复息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失），并以出卖人垫付的全部款项为基数，自实际垫付之日起至买受人归还之日止，按照日万分之五的比率计付利息，若买受人未能在上述约定的7天之内归还，则自逾期第八日起，买受人除应按上述约定向出卖人支付利息外，还应以出卖人垫付的款项为基数，按日万分之十的比率向出卖人支付违约金至还款之日止。买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭金额，出卖人有权解除合同，买受人按《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按照10%比率向出卖人计付违约金。华大泰禾公司于2017年6月13日委托律师向林世春发出《律师函》，要求其归还华大泰禾公司代垫的按揭款项并支付代垫款利息，但林世春至今未偿还代垫款本息。林世春未作答辩。建行泉州分行未作陈述。华大泰禾公司围绕诉讼请求依法提交了证据，林世春、建行泉州分行未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、质证等相关诉讼权利。对华大泰禾公司提供的证据经庭审认证，本院予以确认并在卷佐证，并对本案主要事实作如下认定：2013年11月2日，华大泰禾公司与林世春签订编号为201310090118的《商品房买卖合同》一份，约定林世春购买华大泰禾公司开发的泉州市丰泽区城东组团华大片区324国道与城东街交汇处华大泰禾广场B地块6号楼602房屋，该套商品房总价款为773987元，林世春应于合同签订同时向华大泰禾公司支付首付款，计人民币233987元，余款54万元向银行申请按揭贷款支付。合同附件六《合同补充协议》第二条〈关于按揭贷款付款的补充约定〉第2款第（7）项约定：“买受人承诺在获得贷款后，及时按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起7天内到出卖人处归还出卖人垫付的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲载费用、律师费等损失），并应以出卖人垫付的全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）为基数，自出卖人实际承担上述款项之日起到买受人归还之日的期间内，按照日万分之五的比率向出卖人计付利息；若买受人未能在上述约定的7天之内归还，则自逾期第八日起，买受人除应按上述约定向出卖人支付利息外，买受人还应以出卖人垫付的全部款项为基数，按日万分之十的比率向出卖人支付违约金，直至买受人归还款项。买受人连续三个月不交按揭款项或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按照10%的比率向出卖人计付违约金。”该份合同于2013年12月27日办理登记备案。《商品房买卖合同》签订后，林世春依约向华大泰禾公司支付了首期款。2014年6月10日,林世春与建行泉州分行及华大泰禾公司签订《个人住房借款合同》一份，约定林世春就其向华大泰禾公司购买的诉争商品房向建行泉州分行借款54万元，华大泰禾公司自愿为林世春在前述借款合同项下的债务承担连带保证责任。2016年12月28日，华大泰禾公司代林世春偿还建行泉州分行按揭贷款本金13224.36元、利息11512.86元、罚息379.97元，合计25117.19元。2017年6月14日，华大泰禾公司委托福建师友律师事务所律师向林世春发出律师函一份，告知其应按合同约定向华大泰禾公司返还代垫款并支付利息，逾期将追究其违约责任，该律师函按《商品房买卖合同》中约定的联系地址邮寄给林世春，并于2017年6月20日送达。另查明，诉争商品房已交付林世春使用，并办理了产权登记。华大泰禾公司因本案诉讼支出律师代理费5000元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方在自愿平等基础上达成的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应严格按合同约定履行自己的义务。合同签订后，林世春依约向华大泰禾公司支付了首期款，并已向建行泉州分行办理按揭贷款的方式交清了剩余购房款，但林世春在与建行泉州分行签订借款合同后，未能依约履行还本付息的义务，致使建行泉州分行从华大泰禾公司的担保金账户扣取了25117.19元用于抵偿林世春拖欠的2016年12月28日的贷款本金、利息及罚息，现华大泰禾公司诉请林世春付还该垫付的款项，合理合法，应予支持。关于华大泰禾公司主张的上述代垫款的利息，按双方签订的《商品房买卖合同》合同附件六《合同补充协议》第二条“关于按揭贷款付款的补充约定”第2款第（7）项的约定，林世春未能依约偿付银行按揭贷款本息，导致华大泰禾公司应承担阶段性担保责任，林世春应以华大泰禾公司代垫的款项为基数，自华大泰禾公司实际承担代垫款之日，即2016年12月28日起按代垫款的日万分之五支付利息；林世春未依约于华大泰禾公司发出还款通知之日，即2017年6月14日起7日内承担还款责任，其应自逾期第八日起，即2017年6月28日起除了支付前述利息外，还应按代垫款的日万分之十支付违约金，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”的规定，自2017年6月28日起，华大泰禾公司所请求的利息及违约金计付的标准分别是代垫款的日万分之五及代垫款的日万分之十，两项一并主张，总计已超出了法律规定范围，应予调整，故，林世春应按代垫款的日万分之五支付华大泰禾公司自2016年12月28日至2017年6月27日期间（合计182天）的代垫款利息2285.66元，并应按年利率24%支付华大泰禾公司自2017年6月28日起的利息及违约金。华大泰禾公司另主张林世春应承担其因本案诉讼支出的律师代理费5000元，符合买卖双方的约定，予以照准。林世春、建行泉州分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告林世春应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州华大泰禾广场投资有限公司代垫款25117.19元，并按年利率24%计付自2017年6月28日起至实际还款之日止的利息及违约金；二、被告林世春应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州华大泰禾广场有限公司自2016年12月28日起至2017年6月27日止的代垫款利息2285.66元；三、被告林世春应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州华大泰禾广场有限公司律师代理费5000元；四、驳回原告泉州华大泰禾广场投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费675元，减半收取计337.5元，由被告林世春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。代理审判员  林娟美二〇一七年十二月五日书 记 员  倪淑玲附：本案所引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。