江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏08民终2962号上诉人（原审被告）：江苏威如房地产有限公司，住所地淮安市清江浦区人民南路110号312室。法定代表人：林诗河，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙娜，该公司员工。委托诉讼代理人：廖辉清，该公司员工。被上诉人（原审原告）：孙宾，男，1974年3月3日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审原告）：徐成霞，女，1976年8月12日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：葛华林，淮安市大华法律服务所法律工作者。上诉人江苏威如房地产有限公司（以下简称威如公司）因与被上诉人孙宾、徐成霞商品房预售合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初4992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人威如公司上诉请求：撤销一审判决，依法公正处理；案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定事实错误。1、上诉人因市场原因，出现资金紧张，歇业重整一年有余，导致未能按期交付房屋。延期交房后，众多业主情绪激动，多次围堵上诉人大门，且公安机关也已出警。上诉人为息事宁人，与被上诉人签订的《补充协议》将《商品房买卖合同》约定的违约金提高至日万分之三，但涉案小区周边同等面积的房屋月租金目前在1500元左右。现上诉人同意支付违约金，但违约金过高，请求人民法院予以调整至日万分之一点五；2、关于延期办证违约金问题，因现仍未办理，损害处于持续状态中，应当待损害数额确定后被上诉人才能另行主张。被上诉人孙宾、徐成霞辩称：1、涉案《补充协议》系双方真实意思表示，故合法有效，对双方具有约束力；2、《补充协议》约定日万分三的赔偿标准并未超过法律规定，因此《补充协议》将逾期交房违约金调整至日万分之三系对被上诉人的补偿。综上，请求二审维持原判。孙宾、徐成霞向一审法院起诉请求：1、请求判令威如公司支付逾期交房违约金37959.55元（以购房款594487元为基数，自2015年4月1日起按每日万分之三计算至2016年6月8日，共433天，为77225.55元，扣除已付的两个月的违约金10879元，为66346.55元，再扣除原告应支付被告的车库款28387元，为37959.55元）；并偿付自2016年6月9日起至本判决确定给付之日止按年利率6%计算的利息损失；2、支付延期办理产权证违约金21698.78元（以594487元为基数，自2016年10月9日起算按日万分之一计算至2017年8月8日）；3、承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：孙宾、徐成霞（买受人）于2014年8月2日与威如公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：孙宾、徐成霞购买威如公司开发的友创南门尚城3区2号楼1002室房屋（建筑面积113.93平方米，总价款594487元）；出卖人应当在2015年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自买受人应取得权属证书之日起，出卖人按照已付房款金额的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，孙宾、徐成霞缴纳了全部购房款，但威如公司直至2016年6月8日才交付房屋。2015年10月20日，威如公司（甲方）与孙宾、徐成霞（乙方）签订《友创南门尚城延期交付赔偿补充协议》一份，载明：乙方购买甲方开发的友创南门尚城项目2号楼1102室，总价59.4487万元（含车库）；根据甲乙双方签订的《商品房买卖合同》之约定，应于2015年3月31日将商品房交付乙方使用，因故延期交付。经甲、乙双方协商达成如下意见：一、甲方同意按照合同总价每日万分之三标准赔付乙方（自2015年4月1日起至交房当日），交房时现金结算赔付款；二、甲方免除乙方所购房源两年物业管理费，从交房之日算起；三、本协议签订后，乙方不得再就本房源的延期交房事宜向甲方提出其他要求。本协议一式2份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。注：本协议只针对友创南门尚城住宅房源（特价房除外）。补充协议签订后，威如公司按补充协议约定的万分之三标准支付了孙宾、徐成霞逾期交房违约金10879元，之后的违约金至今未付。2016年6月8日，威如公司向孙宾、徐成霞交付了房屋。当日，孙宾、徐成霞（乙方）、威如公司（甲方）又签订了补充协议一份，载明：乙方购买甲方开发的友创南门尚城项目2号楼1102室，总价594487元（含车库）；根据甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》之约定，甲方因故延期，同意按合同及承诺书内容支付相应违约金。经甲乙双方协商达成如下意见：1、该房屋相应违约金支付到通知交付当日（2016年6月8日）；2、甲方免除乙方所购房源两年物业管理费，从交房之日算起；3、本协议签订后，乙方同意上述条款，不得向甲方提出其他要求。因威如公司未能履行剩余违约金支付义务，遂诉至法院。截止目前，案涉房屋尚未取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》，威如公司尚未能将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。在审理过程中，双方一致确认：关于车库合同的履行及抵扣与否在本案中不予处理。一审法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应当按照该合同及补充协议约定履行各自的义务。威如公司未按约定期限交付房屋构成违约，应当承担违约责任。本案中，孙宾、徐成霞按照日万分之三的标准主张逾期交房违约金，既未超过双方约定的标准，亦未违反法律规定，予以支持。威如公司辩称日万分之三的违约金标准过高无事实依据，不予采信。威如公司应当支付的2015年4月1日至2016年6月8日期间的逾期交房违约金为77580.55元（594487元×0.0003/日×435日=77580.55元），扣除已经支付的10879元，还应当支付的逾期交房违约金为66701.55元，故对孙宾、徐成霞请求支付的逾期交房违约金66346.55元，予以支持。双方在合同中约定出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，孙宾、徐成霞已于2016年6月8日领取涉案房屋，威如公司应在2016年10月19日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但至今未能履行备案义务，已构成违约，应当按照合同约定按已付房款594487元的日万分之一标准支付逾期办证违约金。现孙宾、徐成霞从2016年10月9日开始主张，不符合合同约定，应当自2016年10月20日起开始计算。对威如公司抗辩的关于逾期办证违约金计算的起算时间的意见，予以采纳。因在审理过程中，威如公司未能提供证据证明涉案房屋办理权属登记所需资料已报产权登记机关备案，且办理权属登记证书的主体应当是孙宾、徐成霞。孙宾、徐成霞主张延期办证违约金的截止时间不能确定，对此暂计算至本案庭审之日即2017年7月20日，对以后的违约金，可待威如公司履行相关义务后另行主张。故威如公司应当支付2017年7月20日前的逾期办证违约金为16288.94元（594487元×0.0001/日×274日=16288.94元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、江苏威如房地产有限公司于本判决生效后五日内一次性支付孙宾、徐成霞逾期交房违约金66346.55元；二、江苏威如房地产有限公司于本判决生效后五日内一次性支付孙宾、徐成霞逾期办证违约金16288.94元（计算至2017年7月20日止）；三、驳回孙宾、徐成霞的其他诉讼请求。本案案件受理费1291元，减半收取645.5元，由江苏威如房地产有限公司负担。二审中，当事人均未提供新的证据。经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审另查明，孙宾、徐成霞购买友创南门尚城项目2号楼1102室房款594487元，不含车库款。车库合同的履行本案不予审理。本院认为，2015年10月20日的《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。《补充协议》中明确约定涉案房屋总价594487元（含车库），现因上诉人逾期交房，故应向被上诉人支付逾期交房违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。故上诉人有权请求人民法院对违约金予以调整。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人主张违约金过高，并提出按照涉案小区周边同等面积的房屋的年租金1.8万元左右予以调整，但上诉人对此并未举证证明，故上诉人应承担举证不能的法律后果，本院对其主张不予支持。关于逾期办证违约金问题。本院认为，威如公司现仍未提供证据证明涉案房屋已具备登记备案条件，迟延办证的状态现仍在持续，故威如房产应依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定向被上诉人支付延期办证违约金。在民事诉讼中，当事人有权处分其合法权益，故一审法院依据被上诉人在一审中主张逾期办证违约金暂计算至2017年7月20日判令威如房产支付逾期办证违约金并无不当。综上所述，威如房产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1291元，由江苏威如房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 孙 洁审判员 蒋其举二〇一七年十二月二十七日书记员 费婉燕