四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川06民终1914号上诉人（原审被告）：向瑜，女，1969年3月13日出生，汉族，住四川省石渠县。委托诉讼代理人：龚明健，男，1968年7月1日出生，汉族，住四川省石渠县，系向瑜之夫。委托诉讼代理人：陈蓉，中江凯江法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：德阳市福万家物业服务有限公司，住所地中江县凯江镇柳岸华府A栋。法定代表人：邱洪兴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林依辉，男，1965年2月13日出生，汉族，该公司职工，住四川省中江县。委托诉讼代理人：阳光林，男，1967年12月17日出生，汉族，该公司职工，住四川省中江县。上诉人向瑜因与被上诉人德阳市福万家物业服务有限公司（以下简称福万家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省中江县人民法院(2017)川0623民初2371号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人向瑜及委托诉讼代理人龚明健、陈蓉，被上诉人福万家物业公司委托诉讼代理人林依辉、阳光林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人向瑜上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：被上诉人与上诉人之间不存在物业服务合同，上诉人不应当向被上诉人支付物业服务费；物业服务收费标准不应当按照上涨后的0.38元/平方米*每月收取。福万家物业公司一审诉讼请求：1、被告支付物业管理费5551.20元、垃圾清运费216.00元、滞纳金969.60元，共计6736.80元；2、本案诉讼费由被告负担。诉讼中，原告自愿放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求。一审法院认定的事实：2008年12月31日，德阳市万世达置业有限公司物业管理分公司更名为中江县万家和物业服务有限公司，2010年4月26日，中江县万家和物业服务有限公司更名为德阳市福万家物业服务有限公司。被告向瑜系中江县柳岸华府小区H幢2-01号房屋的业主。该房建筑面积为202.84㎡。2004年4月24日，被告向瑜与德阳市万世达置业有限公司物业管理分公司签订了《物业管理委托合同》。合同主要约定：委托管理期限为3年；物管费用为0.28元/㎡/月（建筑面积）；垃圾清运费由城区环境卫生管理所确定；业主须定期按规定缴纳物管费及车辆停车费、水、电、气费等，缴费时间：每月1号至8号。缴费地点：物业管理办公室。对逾期不缴纳者每天处应缴纳额0.5%的滞纳金。《物业管理委托合同》约定的委托管理期限届满后，由于该小区未成立业主委员会，故未重新选聘物业服务企业。2011年，柳岸华府小区成立了业主委员会，至今业主委员会未选聘新的物业服务企业，原告为中江县柳岸华府小区提供物业服务至今，在服务期间原告亦未与小区业主或业主委员会重新签订物业服务合同。2011年12月20日，中江县城区环境卫生管理所委托原告代为收取垃圾清运费，每户每年36.00元。2011年3月18日，德阳市发展和改革委员会、德阳市住房和城乡规划建设局出具《关于修订的通知》，载明：无电梯住宅基准价为0.40元/㎡/月，上下浮动幅度为20%，并从2011年4月1日起执行。2011年5月，原告拟将案涉小区物管费自2011年8月起由0.28元/㎡/月调整为0.38元/㎡/月，于2011年5月2日予以公示，并征询业主意见，业主委员会于2011年7月30日召开会议同意从2011年8月起按0.38元/㎡/月计收物管费。2012年4月29日，被告向瑜向原告出具欠条一份，主要内容为：欠到福万家物业公司2011年8月至2012年4月共9个月的物管费693.90元。自2011年8月起至今，被告未向原告缴纳物业管理费等相关费用。一审法院认为，《物业管理委托合同》期限届满后，原、被告未重新签订物业服务合同；被告自2011年8月起未缴纳物业服务费，并于2012年4月29日出具物管费的欠条；自2011年8月起原告为被告所在的柳岸华府小区提供物业管理服务至今，原、被告双方对上述事实予以自认。双方争议的焦点为：一、原、被告之间是否建立了物业服务合同关系；二、被告尚欠的物业服务费的计算标准？关于焦点一。被告辩称《物业管理委托合同》期限届满后，被告或者小区业主委员会均未与原告签订物业服务合同，原、被告双方未建立物业服务合同关系。本院认为，根据《四川省业主大会和业主委员会指导规则》第三十七条规定，物业服务合同期限届满前60日内，业主委员会应及时组织召开业主大会，决定管理方式、服务事项、服务标准以及是否续聘或更换物业服务企业等事项，表决未结束而合同期满，原物业服务企业未放弃服务的，原物业服务合同效力延至新物业服务合同生效之日。本案中，德阳市万世达物业管理有限公司后经工商行政主管部门核准变更为原告福万家物业服务公司，其权利义务由变更后的原告享受和承担。被告与德阳市万世达物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》期限届满后，原告仍为柳岸华府小区提供物业服务至今，应视为双方对原合同的顺延，原、被告之间的物业服务合同关系持续存在。在诉讼中，被告愿意按0.28元/㎡/月向原告支付自2011年8月至2017年8月期间的物业服务费，视为被告自认原告与被告存在服务合同关系的事实。故，被告辩称未与原告建立物业服务合同关系的理由不成立。根据权利义务对等原则，被告向瑜作为业主，在实际接受原告提供的物业服务后，应向原告缴纳相应的物业管理费用。关于焦点二。一审法院认为，自2011年8月起的物业服务费应按0.38元/㎡/月计收。理由如下:首先，原告决定从2011年8月起将物业服务费从0.28元/㎡/月调整为0.38元/㎡/月，符合德阳市发改委及建设主管部门关于住宅物业服务收费指导价及浮动幅度的规定；其次，原告提供的物业管理费调整业主意见征询表客观反映了原告对调整的收费标准予以了公示，也征得了除被告外的大部分业主同意的事实。再次，被告对其于2012年4月29日向原告出具的欠条予以自认，从该欠条反映，自2011年8月起的物业管理费用系按调整后的0.38元/㎡/月为标准计算的，说明被告知晓并同意自2011年8月起的物业服务费按0.38元/㎡/月计算。被告辩称出具该欠条系受胁迫而为，但并未提供证据证明。故，该院认为，2011年8月至2017年7月期间的物业服务费应确认为：202.84㎡×0.38元/㎡/月×72月=5549.70元。被告对原告代为收取2011年8月至2017年7月期间的垃圾清运费216.00元无异议，该院予以确认。诉讼中，原告自愿放弃要求被告给付滞纳金的诉讼请求，不违反法律规定予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十六条、第六十条、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告向瑜于本判决生效后15日内向原告德阳市福万家物业服务有限公司给付物业管理费5549.70元、垃圾清运费216.00元，共计5765.70元。本案受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告向瑜负担。二审中，被上诉人申请证人张先蓉、顾怀琼、伍智慧出庭作证，三证人证实：柳岸华府小区一直由被上诉人进行物业管理，被上诉人将每月物管费调整至0.38元/平方米是经过小区大多数住户同意的。二审审理查明的其余事实及证据与原审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点：一、上诉人与被上诉人是否存在物业服务合同关系，上诉人是否应当缴纳物业服务费。上诉人上诉提出：上诉人与被上诉人之间不存在物业服务合同关系，上诉人不应当支付物业服务费。本院认为，上诉人与被上诉人双方签订的《物业管理委托合同》到期后，被上诉人一直为上诉人居住的小区提供物业服务，上诉人也享受了物业服务，双方虽未续签物业服务合同，但是双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。被上诉人向上诉人提供物业服务后，上诉人理应向被上诉人支付相应的物业服务费用。故上诉人的该上诉理由不能成立。二、上诉人是否应当按照上涨后的标准缴纳物业服务费。上诉人上诉提出：物业服务收费标准不应当按照上涨后的0.38元/平方米*每月收取。本院认为，被上诉人在2012年8月将物业服务费标准调整为每月0.38元/平方米，被上诉人所调整的物业服务费用标准并未违反国务院价格主管部门及建设行政主管部门物业服务收费办法的规定，同时被上诉人调整物业管理费标准征求了小区业主意见并进行公示，并取得除上诉人外的大部分业主同意。且2012年4月29日上诉人父亲向被上诉人出具的欠条上的物业费系以涨价后的物业费进行计算的，该欠条虽系上诉人父亲出具，但基于上诉人与其父亲之间的父女关系，且其父亲也实际居住在上诉人家中的事实，故能够认定上诉人父亲能够代表上诉人出具欠条，应当视为上诉人对被上诉人将物业服务费标准调整为每月0.38元/平方米表示了认可。上诉人应当按照上诉人每月0.38元/平方米的标准支付物业服务费，故上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人向瑜的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人向瑜负担。本判决为终审判决。审判长  陈叶兰审判员  吴 剑审判员  毛文婷二〇一七年十二月二十一日书记员  陈 言