江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初14322号原告（反诉被告）:卓建光,男,1955年5月15日出生,汉族,住上海市徐汇区。原告（反诉被告）:李慧娟,女,1957年9月21日出生,汉族，住上海市徐汇区。原告（反诉被告）:卓炜,女,1984年5月5日出生,汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：孙月娟，女，昆山市玉山法律服务所法律工作者。（代理上述三原告）被告（反诉原告）：昆山中旭房地产发展有限公司,住所地江苏省昆山市淀山湖镇。法定代表人：孙懋，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙君宇，江苏同丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾春龙，江苏同丰律师事务所律师。原告卓建光、李慧娟、卓炜与被告昆山中旭房地产发展有限公司（以下简称中旭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月11日公开开庭进行了审理。审理中，被告中旭公司向本院提起反诉，本院依法予以合并审理。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年12月19日公开开庭进行了审理。原告卓建光、李慧娟、卓炜委托诉讼代理人孙月娟、被告中旭公司委托诉讼代理人孙君宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓建光、李慧娟、卓炜共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告逾期交房违约金、逾期交房赔偿金60886.45元；2、判令被告支付原告逾期办理不动产权证违约金144550元；3、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年12月签订昆山市商品房购销合同及附件，原告向被告购买了被告开发的位于昆山市××庄园××室房屋一套，合同约定了房屋面积、价款、交房时间及违约责任等。合同签订后，原告按约支付了购房款，但被告未能按约交付房屋并办理房屋产权证等手续。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持诉请。被告中旭公司辩称：对第一项诉请认可，对第二项诉请我方不予认可。原告适用的逾期办证违约金条款适用是错误的，应该按照合同第15条的约定进行处理，合同附件4第5条的约定，按原告的意思房屋只要付清了购房款过了55个工作日，就可以办理相关的产证，不管房屋有无建造好，这显然是没有事实和法律依据的。按照合同第15条的约定，原告在2016年8月31日收房，被告应在交付房屋后90日内即2016年11月31日前通知原告办理产证，提交相关办证材料就可以了，被告在2016年11月27日通知原告缴纳物业维修基金、办理产证，原告在2016年12月份才缴纳物业维修基金，逾期办证相关责任由原告自行承担。反诉原告中旭公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告逾期收房违约金15500元；2、反诉费用由反诉原告负担。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订《昆山市商品房购销合同》，在合同履行过程中，反诉被告存在逾期收房行为，根据合同约定，反诉原告要求反诉被告承担逾期收房违约金。请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告卓建光、李慧娟、卓炜共同辩称：反诉原告反诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。反诉被告于2016年8月27日收到交房通知，反诉被告收到交房通知后立即前往反诉原告处办理交房手续，故反诉被告不存在逾期收房的情况。同时依据合同第12条的约定，反诉原告应向反诉被告发出书面催告书，如果反诉被告仍拒不收房的方可主张违约金，而反诉原告未向被告发出书面催告书，反诉被告就已经及时办理了收房手续，故其反诉原告主张没有依据，故请求法院驳回反诉原告的诉请。本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年12月签订昆山市商品房购销合同，约定原告向被告购买位于昆山市××庄园××房，建筑面积186.81平方米，储藏室建筑面积69.43平方米，房屋总价为2190160元；付款方式为2014年12月28日付5160元，2015年1月28日付195000元，2015年2月28日付460000元，被告协办贷款计1530000元；合同第八条载明被告应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合本合同约定的商品房交付原告使用；合同第九条载明被告逾期交房，逾期不超过30日的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日的，合同继续履行，被告除向原告支付上述违约金外，另需支付原告已付款的0.3%的赔偿金；合同第十一条载明商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，由于原告原因未能按期交付的被告应当发出书面催告书，原告应按催告书规定的日期办理房屋验收交接手续，原告未按催告书规定的日期办理房屋交接手续，则自该催告书发出之日的第二日起视为该房屋已经交付原告，原告并应按每日500元的标准向被告支付逾期收房违约金；合同第十五条载明被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.3%向原告支付违约金；合同附件四补充协议第5条载明，原、被告双方商定，在原告付清全部房价款及相关费用（包括但不限于房屋维修基金、电表费、天燃气设施费等）起二十个工作日内，由双方向昆山市建设局办理过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）。在双方向昆山市建设局办理过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）起三十五个工作日之内，因被告原因导致原告无法取得房地产权证（小产证），被告应承担违约责任，违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算，逾期超过九十天，仍无法取得房地产权证（小产证），则原告有权单方面解除合同。合同签订后，原告支付被告购房款2190160元，被告于2016年12月12日向原告开具了金额为2190160元的销售不动产统一发票一张。2016年7月5日被告取得涉案房屋的交付备案证书。被告于2016年8月31日将涉案房屋实际交付原告。被告于2016年7月4日将涉案房屋坐落的土地抵押给华夏银行股份有限公司南京城东支行，2016年8月19日涉案房屋坐落的土地被苏州市中级人民法院查封。嗣后，被告涤除了涉案房屋坐落的土地抵押权，苏州市中级人民法院解除了土地查封。2016年11月16日被告向昆山市不动产登记中心办理涉案房屋的初始登记，不动产权人登记为被告。2016年11月27日被告以挂号邮寄方式通知原告办证，原告称其于2016年11月底收到办证通知，并于2016年12月初将办证材料交付被告。2017年3月31日涉案房屋不动产权登记至原告名下。另查明：2016年10月10日昆山市国土资源局（甲方）、被告（乙方）、昆山市淀山湖镇人民政府（丙方）签订关于调整3205832008CR0046号合同中受让面积的协议，载明根据3205832008CR0046号合同，乙方取得淀山湖镇中旭路南侧、高尔夫球场东侧地块，面积为100000平方米，用途为住宅。依据《苏州市地下地上空间建设用地使用权利用和登记暂行办法》（苏府规字[2011]8号）文件精神，经乙方申请，并根据淀山湖镇人民政府意见、民防局意见、建设工程规划核实合格证和房屋建筑面积测量报告，拟增加该地块一期项目地下一层空间建设用地使用权。经公示无异议报市政府批准后，达成如下协议：1、甲方同意在地块红线内增加一期项目地下一层空间建设用地使用权，建筑面积为12795.73平方米，用于地下储藏室，出让年限与地表建设用地使用权年限一致，具体位置详见公安编号对照表，坐标、竖向界限详见附图。2、该地块一期项目在2011年8月1日后获得地表建设用地使用权经规划审批批准结建地下工程，均为地下储藏室，面积12795.73平方米，根据苏府规字[2011]8号文件规定，乙方需按苏明（昆山）土地估字（2016）第09007号评估报告补交出让金513.7元/平方米，共计6573166.6元，需在签订协议之日起15日内付清。被告于2016年10月10日补交地下空间出让金6573166.6元。再查明：反诉原告主张其2016年7月7日书面通知反诉被告办理交房手续，并提供交接清单一份、查询结果一份予以证明。反诉原告称其第二次书面通知办理交房手续邮件交寄时间为2016年8月19日。反诉原告称其于2016年8月27日收到上述书面通知。根据反诉被告提供的信封，载明邮局系2016年8月25日寄发。双方于2016年8月31日办理房屋交接手续。以上事实，由原告提供的商品房购销合同、付款凭证、销售不动产统一发票、不动产登记证明存根及查询信息、房产证、信封、被告提供的交寄清单及查询证明、本院调取的民事判决书、当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为：原告与被告签订的商品房购销合同、补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效。被告未能依约及时交付原告涉案房屋，其应当按照合同约定支付原告逾期交房违约金及赔偿金。原告主张逾期交房违约金、逾期交房赔偿金60886.45元，被告明确表示认可，本院予以确认。根据已经查明的事实，被告显然存在逾期办证问题，故被告应支付原告逾期办证违约金。根据商品房购销合同第十五条约定，如因被告的责任原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房由被告按已付房价款的0.3%向原告支付违约金。根据上述约定，被告应支付原告逾期办证违约金6570.48（2190160×0.3%）。关于反诉原告主张的逾期收房违约金问题。反诉原告主张其2016年7月7日书面通知反诉被告办理交房手续，并提供了交寄清单及查询结果予以证明。反诉被告对反诉原告提供证据真实性不予认可，其主张查询结果不能证明邮寄内容是交房通知，其实际收到交房通知的时间是2016年8月27日。本院认为，根据双方合同约定“商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，由于原告原因未能按期交付的，被告应当发出书面催告书，原告应按催告书规定的日期办理房屋验收交接手续，原告未按催告书规定的日期办理房屋交接手续，则自该催告书发出之日的第二日起视为该房屋已经交付原告，原告并应按每日500元的标准向被告支付逾期收房违约金”，上述条款约定的逾期收房违约金需要满足两个条件：第一个条件是被告已经书面通知原告办理房屋交接手续，但是由于原告原因未能按期交付；第二个条件是被告发出书面催告书，原告仍未能在规定期限内办理交接手续。本院认为，首先，根据反诉原告提供的交寄清单及查询结果，确实无法确认反诉原告寄发邮件的内容，且反诉被告不予认可，故难以确认反诉原告于2016年7月7日书面通知反诉被告办理交房手续；其次，即使认定反诉原告已于2016年7月7日书面通知反诉被告办理交房手续，在书面催告书于2016年8月25日发出后，反诉被告于2016年8月27日收到书面催告书，反诉被告已于2016年8月31日办理房屋交接手续，反诉被告自收到书面催告书到办理房屋交接时间在合理范围之内，且反诉原告未举证证明其书面催告书的所谓规定日期的具体内容，故无从认定反诉被告未按催告书规定的日期办理房屋交接手续。综上，反诉原告未能提供充分证据证明其主张，其应当承担举证不能的法律后果，本院对反诉原告的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告昆山中旭房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告卓建光、李慧娟、卓炜逾期交房违约金、逾期交房赔偿金60886.45元。二、被告昆山中旭房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告卓建光、李慧娟、卓炜逾期办证违约金6570.48元。三、驳回反诉原告昆山中旭房地产发展有限公司的全部反诉请求。如采用转账方式支付，请汇入原告卓建光、李慧娟、卓炜共同指定账户（开户行：中国工商银行上海徐汇区大木桥支行，户名：卓建光，账号：62×××00-9503-594）。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费4382元，由原告卓建光、李慧娟、卓炜负担2822元，被告昆山中旭房地产发展有限公司负担1560元。被告负担部分原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。反诉案件受理费188元，减半收取94元，由反诉原告昆山中旭房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）审 判 长  李富军人民陪审员  俞 绮人民陪审员  曾 洁二〇一七年十二月二十七日书 记 员  黄维珺附判决引用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。