山东省济南市中级人民法院民 事 裁 定 书(2017)鲁01民终9009号上诉人（原审原告）：穆丽，女，1973年10月24日出生，汉族，山东京鲁律师事务所员工，住济南市。委托诉讼代理人：陈秀伟，山东京鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨君，山东京鲁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东中建房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：左臣华，总经理。委托诉讼代理人：远洋，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王鹏，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人穆丽因与被上诉人山东中建房地产开发有限公司(以下简称中建公司)业主共有权纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初1745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。穆丽上诉请求：1.撤销一审判决，依法予以改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由中建公司承担。事实和理由：1.一审法院以穆丽未提供证据证明A座楼顶广告位有收益，中建公司也否认有收益，进而认定没有产生实际收益，属于认定事实错误。涉案楼宇地处燕山立交桥附近，交通便利，人流量大，楼顶广告具有极强的宣传作用，故涉案广告位一定具有市场价值，从而产生收益。涉案广告位收益的大小并非由一方陈述得知，需要根据广告位的大小、所处地段、附近人(车)流量等因素综合判断。并且，涉案整栋大楼对外出售时，楼顶广告位在购房合同中明确约定由其中购买者长期使用(企业宣传)作为购房条件，购买者支付的购房款本身就包含了该广告位的收益。至于该收益具体多少，应通过司法鉴定予以确定。穆丽在一审中向法院提交鉴定申请，要求对涉案楼宇广告位收益的市场价值进行鉴定，一审法院未予准许，程序违法；2.一审判决适用法律错误。根据《物权法》第八十条规定，穆丽按照专有部分占建筑物总面积的比例主张分配广告位收益，符合法律规定，穆丽的诉讼请求合法有据，应予支持。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，公正裁判。中建公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。一审判决中对于中建公司所主张的穆丽诉讼主体不适格的问题，请二审法院予以纠正。本案建筑物区分所有权中的共有权具有从从属性和不可分割性，业主个人无权提起诉讼。中建公司认为一审判决结果正确，但是判决的理由不充分。首先，穆丽无权对共有部分的经营收益享有单位的请求分配权。其次，穆丽所主张的涉案部分并不存在收益。一审判决穆丽可另行起诉的权利没有任何法律依据。穆丽向一审法院起诉请求：1.依法判令中建公司支付穆丽应分配的楼顶广告收益约5万元（中建文化广场A座楼顶三面广告位自交付之日至起诉之日的市场价值的二十一分之一，具体以司法鉴定为准。起诉之日以后的收益另行主张。）；2.本案诉讼费用、司法鉴定费用由中建公司承担。一审法院认定事实：2012年7月2日，穆丽与中建公司签订《商品房买卖合同》，购买中建公司开发的中建文化城二期办公楼1单元12层的房屋。中建文化广场A座楼顶安装了三块广告牌，北面和南面是“中国建筑”的字样和Logo，东面是“中国人民保险”的字样和Logo。一审法院认为，关于穆丽是否是适格的主体的问题。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款的规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。这里的“权利人”包括小区的业主。故业主有权利对侵害自己权利的人提起诉讼，对于中建公司关于穆丽诉讼主体不适格的主张，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第八十条，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。根据《物业管理条例》第五十五条，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。对建筑物共有部分的收益的分配的前提是该部分有收益，本案中，穆丽并没有提供证据证明A座楼的楼顶有收益，中建公司也否认有收益。穆丽所主张的楼顶广告位的“市场价值”是楼顶广告位的潜在价值和未来收益，但现在该位置并没有产生实际的收益，如该楼顶广告位未来产生了实际的收益，穆丽可另行起诉。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第八十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：驳回原告穆丽诉讼请求。案件受理费100元，由原告穆丽承担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规及管理规约。业主大会和业主委员会，对于任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对于侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”该条规定了业主责任、业主大会和业主委员会对业主行为的管理及业主的诉权。对于业主侵害他人合法权益的不当行为，业主大会和业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对于侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼，而对于业主可以单独提起诉讼的情形应当限于业主专有权受到侵害的情形。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”该司法解释明确了对侵害业主共有部分的行为如何进行规制，但对请求权主体仅规定为“权利人”，因此有必要对于“权利人”的范围作出界定。根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，业主对于建筑物共有部分享有共有和共同管理的权利。有关共有部分的使用及管理问题以业主共同决定为原则，在成立业主大会并选举产生业主委员会时，对于共有部分的使用及管理由业主大会形成决议，交由业主委员会具体执行，业主委员会可以代表全体业主对于侵害共有部分的行为提起诉讼。未成立业主大会的，由于侵害建筑共有部分的行为损害的是全体业主的利益，全体业主构成侵权诉讼的适格诉讼主体，单个业主在无其他业主的授权下，不能代表其他业主提起诉讼。《中华人民共和国物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”该条规定了业主对建筑物及其附属设施的费用负担及收益分配规则。首先，该条规定的收益分配规则系针对合法利用建筑物共有部分所产生的收益，并非针对擅自利用或侵占共有部分所取得的利益；其次，该条规定了共有部分的收益分配规则，以业主团体作出对收益进行分配的决议为前提。《物业管理条例》第五十五条规定，利用共用部分所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。因此，共有部分产生的收益并不必然应当向全体业主分配，并且收益如何利用属于全体业主决定的范畴，在业主团体决定对收益进行分配时则应当按照《中华人民共和国物权法》第八十条确定的分配规则进行分配。在业主团体未形成对收益进行分配的决议前，单个业主无权要求对共有部分收益进行分配。本案穆丽作为涉案建筑物的业主之一，无权单独就侵害业主共有权的行为提起诉讼，无权要求对共有部分收益进行分配。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初1745号民事判决；二、驳回穆丽的起诉。一审案件受理费100元，退还穆丽；穆丽预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  车言江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇一七年十二月二十六日书记员  郭凯旋