北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0111民初19603号反诉原告：李荆，女，1974年1月24日出，无业，住河北省邢台市，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：贾京来（被告李荆之夫），男，1975年4月1日出生，住山东省莒南县，现住北京市房山区。反诉被告：王菲，女，1977年6月27日出生，中国烟草大厦职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：谭洪青，北京融开律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小兰，北京融开律师事务所实习律师。反诉原告李荆与反诉被告王菲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。反诉原告李荆及其委托代理人贾京来、反诉被告王菲及其委托诉讼代理人谭洪青、陈小兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。反诉原告李荆向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被反诉人继续履行同反诉人签订的《北京市存量房屋买卖合同》，限期配合反诉人李荆共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；2.限期被反诉人配合反诉人办理涉案房产的公积金贷款手续；3.被反诉人支付定金双倍10万元作为违约罚金；4、被反诉人支付反诉人律师费5万元；5、诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人王菲在2004年3月25日购买了北京市房山区xx号房屋。于2013年11月22日反诉人李荆与被反诉人王菲的授权委托人钱雅玲、案外人北京晨建顺房地产经纪有限公司就涉案房屋签订《北京市存量房屋居间合同》，反诉被告为涉案房屋的出售方，反诉原告为买受方，案外人北京晨建顺房地产经纪有限公司为居间方。同日，三方又签订了居间合同的《补充条款》第一条约定“甲乙双方如有一方违约，赔付另一方房价款的百分之五十及丙方全额中介费，如甲方违约需另行返还乙方首付款四十万元整，乙方违约补齐违约金六十九万五千元整”。2013年11月25日，依据居间合同双方当事人签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同对涉案房屋基本情况、权属情况、成交价格、付款方式、资金划转方式、贷款约定、权属转移、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，反诉人依约履行了包括5万元定金在内的首付款支付义务，合计已支付房款40万元。被反诉人也于2013年11月26日将涉案房屋交付给反诉人使用，并于2013年12月10日双方当事人在居间公司业务人员见证下，完成了物业费用清算等事项。但反诉被告一直怠于办理房产证，直至2017年3月27日方才办理完毕，且向反诉人隐瞒了房产证已经办理完毕的事实。2017年4月份，被反诉人即取得房产证，却一直隐瞒，违反《北京市存量房屋买卖合同》第九条约定，在5个工作日内同反诉人一起去房产部门办理产权转移。被反诉人的行为已经违反了协议约定，应当继续履行合同义务，并承担违约责任。鉴于被反诉人已经提起诉讼，反诉人依据相关法律法规的规定特向贵院提起反诉，请求贵院维护公平正义，保护诚实守信的守约方，依法维护反诉人的合法权益。反诉被告王菲针对反诉答辩称，不同意反诉原告的反诉请求。对于反诉请求1、2在合同签订以后，发生了很大的变化对于原告不公平，反诉被告多次与反诉原告协商变更合同，但是一直没有违约行为，直到起诉到法院进行处理。对于反诉请求3是违约方给守约方的，本案看法院如何判决，如果判令继续履行，反诉原告达到了合同的目的，不存在定金双倍返还的情况。对于反诉请求5没有法律依据。整个过程中反诉原告使用房屋，反诉被告将房屋交割那么多年，反诉原告都没有交纳物业费和供暖费，反诉原告存在违约行为，房屋买卖合同第5条第4款有约定。本院经审理认定事实如下，2013年11月22日，反诉原告李荆与反诉被告王菲的代理人钱雅玲及案外人北京晨建顺房地产经纪有限公司签订了北京市存量房屋居间合同。2013年11月25日，在案外人北京晨建顺房地产经纪有限公司的居间服务下，反诉原告李荆与反诉被告王菲签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定，反诉原告李荆购买反诉被告王菲所有的北京市房山区xx号房屋，建筑面积共113.06平方米，该房屋未设定抵押，房屋成交价格为139万元，买受人在签订本合同的同时支付定金5万元，在产权转移时定金冲抵购房款。买受人采取分期付款、公积金贷款方式付款，买受人于银行面签当日必须将首付款打入出卖人账户，剩余尾款在产权转移后由贷款银行打入出卖人的账户。出卖人应当在5日内，将该房屋交付给买受人，本合同签订后，出卖人明确表示或以其行为表明不履行本合同约定的义务，或不将上述房屋出售给买受人，则视为出卖人违约，出卖人应按买受人累计已付定金的双倍支付违约金。出卖人和买受人同意房产证下来后5个工作日内，出卖人和买受人共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。本合同项下发生的争议由双方协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。同时该合同补充条款约定：在房产证办理下来以后出卖人积极配合买受人公积金贷款，2个半月以里办理完房屋交易所有手续；出卖人于2013年11月26日将该房屋交付买受人。双方在签署居间合同之后、正式签署房屋买卖合同之前即2013年11月24日反诉原告李荆向反诉被告王菲交纳了5万元定金，2013年11月26日又给付了反诉被告王菲房款35万元，2013年11月25日反诉被告王菲将涉案房屋交付给了反诉原告李荆，双方于2013年12月10日办理了物业及水电交接。2017年3月27日，反诉被告王菲取得了涉案房屋的所有权证书，在办理房屋所有权证书时反诉被告王菲支付了涉案房屋拖欠的物业费、供暖费共计4742.9元，对于该部分费用反诉被告王菲要求在本案中一并解决，反诉原告李荆亦同意支付。在取得所有权证书后，反诉被告李荆未按照合同约定于房产证下来后5个工作日内和反诉原告李荆共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，而是以市场行情出现了重大变化，按照原有合同履行对反诉被告王菲不公为由要求调整房屋价格，遭到反诉原告李荆拒绝后，反诉被告王菲于2017年9月27日作为本诉原告起诉至我院，要求解除双方之间签订的房屋买卖合同，案件审理过程中反诉原告李荆提起反诉，后反诉被告王菲于2017年11月28日向本院申请撤回本诉。经本院询问，反诉原告李荆表示同意一次性支付剩余房款99万元，并已经将剩余房款交至我院账户，并同意承担因过户产生的相应税费。本案审理过程中，经反诉原告李荆申请，本院依法对涉案房屋进行了查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。反诉原告李荆提交商品房买卖合同、存量房屋买卖合同、中国光大银行回单、定金证明、交接单、起诉状、短信记录、供暖费收据、支付宝交易记录，反诉被告王菲提交收据、完税证明、工商银行转账凭证、专项维修资金、交款通知、缴款书、房屋所有权证、收据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。反诉原告李荆与反诉被告王菲签订的存量房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约遵守。根据合同约定，反诉被告王菲已经取得涉案房屋的所有权证，双方具备继续履行合同的基础，故反诉原告李荆要求反诉被告王菲继续履行合同、配合办理房屋权属转移登记手续的反诉请求具有事实和法律依据，本院予以支持。反诉被告王菲在取得房产证之后未按合同约定与反诉原告李荆办理房屋产权转移登记手续，已经构成违约，根据合同约定反诉被告王菲明确表示或以其行为表明不履行本合同约定的义务，应该按已付定金的双倍支付违约金，反诉被告王菲辩称本案定金是在签订房屋买卖合同之前交纳，属于订约定金的性质，现合同已经成立，故不存在双倍返还的问题，对此本院认为根据双方合同第七条违约责任约定，出卖人违约应按已付定金的双倍支付违约金，反诉原告李荆的反诉请求亦是双倍支付定金作为违约罚金，故该处的双倍支付定金应理解为合同约定的违约金的计算方法，而并非定金罚则，故在反诉被告王菲违约的情形下，反诉原告李荆有权要求反诉被告王菲按照合同约定以双倍支付定金的形式支付违约金，但综合本案实际情况及反诉原告李荆的损失，本院认为该违约金标准过高，本院酌情予以调整为四万元；关于反诉原告李荆主张的律师费，无事实及法律依据，本院不予支持。另外，反诉被告王菲辩称市场行情发生重大变化、按照原有合同履行显示公平，诚实信用是合同当事人双方应该信守的基本准则，在合同签订后，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务，房屋价格波动是市场交易主体应该预见的正常商业风险，不能成为反诉被告王菲要求涨价的抗辩理由。关于反诉被告王菲在办理房屋产权证时支付的物业费和取暖费，本着一次性解决纠纷的原则，本院在本案中一并处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、反诉被告王菲继续履行与反诉原告李荆于二〇一三年十一月二十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。二、反诉被告王菲于本判决生效后十日内配合反诉原告李荆将北京市房山区xx房屋过户至反诉原告李荆名下，因过户产生的相应税费由反诉原告李荆负担。三、反诉原告李荆于反诉被告王菲履行上述第二项判决义务当日给付反诉被告王菲房款九十九万元。四、反诉被告王菲于本判决生效后十日内给付反诉原告李荆违约金四万元。五、反诉原告李荆于本判决生效后十日内给付反诉被告王菲物业费、供暖费四千七百四十二元九角。六、驳回反诉原告李荆的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费九千三百三十元，由反诉原告李荆负担三百三十元（已交纳），由反诉被告王菲负担九千元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费五千元，由反诉被告王菲负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李亚丽二〇一七年十二月二十八日书记员  张 雪