江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终3388号上诉人（原审原告）：王存集，男，1983年1月30日出生，汉族，住扬州市广陵区。上诉人（原审原告）：王正山，男，1962年3月8日出生，汉族，住扬州市广陵区。上诉人（原审原告）：朱立霞，女，1964年2月27日出生，汉族，住扬州市广陵区。上诉人共同委托诉讼代理人：朱林叶，北京大成（常州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：明发集团扬州房地产开发有限公司，住所地在扬州市广陵经济开发区板桥路88号。法定代表人：黄焕明，该公示董事长。委托诉讼代理人：李杨，该公司法务。上诉人王存集、王正山、朱立霞因与上诉人明发集团扬州房地产开发有限公司（以下简称明发公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服扬州市广陵区人民法院(2017)苏1002民初2877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王存集、王正山、朱立霞上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并改判明发公司向上诉人支付违约金26203.94元（暂计算至2017年10月30日，应计算至明发公司实际维修好房屋之日）。2.二审诉讼费用由明发公司负担。事实和理由：一审法院对庭审中王存集、王正山、朱立霞的陈述理解错误，王存集、王正山、朱立霞要求将违约金暂算至2017年8月30日，之后还要继续计算，一审法院理解为只算至2017年8月30日，导致产生错误判决。明发公司辩称，王存集、王正山、朱立霞拒收房屋不符合合同约定及法律规定，明发公司不应承担逾期交房的违约金。明发公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王存集、王正山、朱立霞诉讼请求或发回重审。2.一、二审诉讼费用由王存集、王正山、朱立霞负担。事实和理由：1.一审判决漏列当事人，违反法定程序。造成案涉房屋漏水是因楼上地暖管道破裂，楼上业主必须追加为共同被告。2.一审判决认定事实错误。明发公司已对案涉房屋采用了天花注浆方式维修，且关闭了楼上地暖管道，实际上已经达到了防漏的效果，该房屋经维修现已符合合同约定的房屋交付标准。3.案涉房屋天花板漏水，属质量瑕疵，双方合同约定，质量瑕疵不能作为买受人拒绝或者延迟接受房屋的理由。王存集、王正山、朱立霞辩称，本案是商品房买卖纠纷，与楼上业主无关。明发公司的维修治标不治本，对楼上破裂的地暖管道未作处理，仅采用对案涉房屋天花注浆方式维修，一旦楼上使用地暖，漏水就会再次发生。若王存集、王正山、朱立霞此时接收案涉房屋并装修，必然造成损失扩大。王存集、王正山、朱立霞向一审法院起诉请求：1.判令明发公司交付符合居住目的的房屋；2.判令明发公司支付2017年1月31日至2017年8月30日的延期交房违约金20520元；3.判令明发公司支付房租7000元、物业费5000元、装修费上涨损失2万元；4.诉讼费由明发公司负担。一审法院认定事实：2016年11月2日，王存集、王正山、朱立霞与明发公司签订了《商品房买卖合同》，约定王存集、王正山、朱立霞向明发公司购买明发江湾城41幢506室房屋一套，约定价款为481690元。合同第八条约定明发公司应当在2017年1月30日前向王存集、王正山、朱立霞交付房屋。合同第九条约定了明发公司逾期交房的违约责任，具体为：“逾期超过120日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同附件五：《合同补充协议》第四条第3项约定：“买受人认为房屋存在质量瑕疵时，有权要求出卖人按照合同约定进行保修。出卖人应依据《住宅质量保证书》，及时给予保修服务。质量瑕疵不得作为买受人拒绝或者延迟接收该房屋的理由。”2016年12月26日，明发公司向王存集、王正山、朱立霞发出《交付通知书》并写明由紫竹物业管理有限公司办理有关交付手续。王存集、王正山、朱立霞验房时发现房屋天花板漏水，双方对交付房屋发生矛盾，王存集、王正山、朱立霞至今未收房。2017年3月27日，南京紫竹物业管理股份有限公司扬州第一分公司出具情况说明：“扬州明发江湾城41幢506室，开发商明发集团于2016年12月30日通知业主拿房，在验房过程中发现多处天花漏水，每个房间都有漏水现象，后经施工排查确定是楼上606室的地暖管道破裂造成漏水，水渗到506的天花。后经开发商安排施工方维修，但606室的业主已经装修，不愿意破坏地面，要求开发商在维修完成后按原装修恢复并赔偿精神损失五万元，就赔偿问题无法与开发商达成协议，至今无法从根本上处理漏水问题。开发商只有从506室的天花用注浆的方式防漏，并把606室的地暖管道关闭。但是506室内的业主不认可这种维修方式，认为没有从根本上处理掉漏水问题，至今不愿意办理收房。”王存集、王正山、朱立霞王存集自2016年8月租住扬州高洁牙刷厂的房屋，年租金12000元。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.王存集、王正山、朱立霞购买的506室房屋是否存在天花板漏水的现象？2.明发公司是否应向王存集、王正山、朱立霞支付违约金并赔偿损失？针对焦点1，明发公司在答辩中辩称不存在漏水现象。结合王存集、王正山、朱立霞提交的视频、物业公司证明，能够证明明发公司向王存集、王正山、朱立霞交付506室房屋时，存在天花板漏水现象。王存集、王正山、朱立霞举证后，明发公司在法庭调查中辩称房屋已维修好，但王存集、王正山、朱立霞对明发公司用注浆方式防漏并关闭606室地暖管道的维修方法不认可。根据双方签订的《合同补充协议》，天花板漏水的现象属于质量瑕疵，明发公司应向王存集、王正山、朱立霞交付符合合同约定的房屋。针对焦点2，明发公司辩称王存集、王正山、朱立霞违反及时收房的合同义务，存在违约，不应支付违约金及其他损失。因明发公司交付的房屋存在漏水的质量瑕疵，且双方对维修问题未达成一致，致王存集、王正山、朱立霞无法收房，明发公司应当支付违约金。王存集、王正山、朱立霞要求明发公司支付2017年1月31日至2017年8月30日的违约金20520元，每天按已交付房款481690元的万分之二计算，符合合同约定，予以支持。关于房屋租金，因双方已经约定违约金，且王存集、王正山、朱立霞主张的违约金的金额高于王存集、王正山、朱立霞支付的房租，根据《中和人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，对王存集、王正山、朱立霞主张的房租不予支持。关于物业费，王存集、王正山、朱立霞目前未收房，未缴纳，不予支持。关于装修费上涨的费用，装修费上涨事关市场行情，不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的明发公司订立合同时预见或者应当预见违反合同可能造成的损失，不予支持。综上所述，对王存集、王正山、朱立霞的诉讼请求以支持，明发公司应向王存集、王正山、朱立霞交付符合合同约定的房屋并向王存集、王正山、朱立霞支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决：一、明发公司应于本判决生效之日起30日内向王存集、王正山、朱立霞交付符合《商品房买卖合同》约定的房屋（明发江湾城41幢506室）；二、明发公司应于本判决生效之日起30日内王存集、王正山、朱立霞支付违约金20520元；三、驳回王存集、王正山、朱立霞其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费948元，减半收取474元，由王存集、王正山、朱立霞负担174元，由明发公司负担300元。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。另查明，案涉商品房楼上的地暖，系明发公司提供的商品房自带的设施。二审中，经与案涉商品房楼上606室的业主朱兴衙核实，朱兴衙表示，若明发公司维修案涉商品房漏水问题，其愿意配合，只是开发商应承担责任，与朱兴衙及506室的业主都要谈好。二审争议焦点为，1.一审判决是否存在遗漏当事人情形？2.王存集、王正山、朱立霞是否有权拒绝收取案涉商品房？3.明发公司是否应承担逾期交房的违约责任？如承担，期限应如何确定？本院认为，关于争议焦点1，本案纠纷系因王存集、王正山、朱立霞在验房时发现案涉商品房存在天花漏水现象引起，王存集、王正山、朱立霞依据买卖合同约定向明发公司主张违约责任，故王存集、王正山、朱立霞作为原审原告、明发公司作为原审被告，主体并无不当。606室的地暖管道破裂造成漏水，属另一法律关系，况且该地暖系明发公司提供的商品房自带设施而非606室业主自行所装，王存集、王正山、朱立霞有权只起诉明发公司而不起诉606室业主，一审法院也并非必须在本案中追加606室业主作为共同被告。关于争议焦点2，王存集、王正山、朱立霞有权拒绝收取涉案商品房，理由如下：王存集、王正山、朱立霞购买案涉商品房的目的是为了装修入住，现天花漏水，已查明系楼上地暖管道破裂而导致，明发公司未对破裂的管道本身进行维修，仅采用对楼下的天花注浆的方式解决，不能根本解决该质量问题。606室的业主有要求使用地暖的权利，一旦其使用，漏水情形将再次发生。故现有条件下，王存集、王正山、朱立霞若接收案涉房屋，不能实现其合同目的；其若装修入住，必然造成损失扩大。而606室的业主已表态愿意配合明发公司维修，故明发公司具备维修的条件。故在明发公司将漏水问题维修完毕前，王存集、王正山、朱立霞有权拒收案涉商品房。关于争议焦点3，明发公司未能提交合格的商品房，且商品房存在的瑕疵已影响到王存集、王正山、朱立霞的合同目的，明发公司应依据合同约定承担逾期交房的违约责任。鉴于一审开庭时，王存集、王正山、朱立霞明确诉讼请求为要求算至2017年8月30日，故一审法院以此确定计算违约金的截止期间，并无不当。王存集、王正山、朱立霞要求主张2017年8月31日以后的违约金，可另行解决。综上所述，上诉人王存集、王正山、朱立霞、明发公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费948元，由上诉人王存集、王正山、朱立霞负担50元、明发公司负担898元（均已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  邱世国审判员  陈少君二〇一七年十二月十九日书记员  王 媛