安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖18民终1701号上诉人（原审被告）：宣城碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区泥弯路和夏弯路交叉路口东南角。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：高冉，该公司员工。委托诉讼代理人：袁浩然，该公司员工。被上诉人（原审原告）：汤伟，男，1987年12月13日出生，汉族，公务员，户籍地江苏省邳州市，现住宣城市。委托诉讼代理人：黄立新，安徽众博律师事务所律师。上诉人宣城碧桂园房地产开发有限公司(以下简称宣城碧桂园公司)因与被上诉人汤伟商品房销售合同纠纷一案，不服宣城市宣州区人民法院（2016）皖1802民初1235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宣城碧桂园公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由汤伟承担。事实和理由：1.一审法院2016年3月14日立案受理本案，2017年8月28日作出判决，超过了法定审理期限。2.2016年8月29日，汤伟已将涉案房屋的所有权人变更为麻南江，汤伟已不是案涉房屋所有权人或物业服务的主体，作为诉讼主体不适格。3.汤伟未举证证明宣城碧桂园公司和其房屋问题具有关联性，应承担举证不能的法律后果。4.按照双方合同约定，宣城碧桂园公司不应承担责任。①涉案房屋已通过竣工验收合格，给排水工程也已通过验收，不存在质量问题。②根据宣城市气象局《气象资料》和《宣城站2016年1月气温资料》及宣城市住建委建发[2016]49号文，2016年1月28日当天宣城市“低温、冰冻灾害性天气”属于自然灾害，属于不可抗力，因自然灾害及社会因素等不可抗力造成的质量问题，根据合同约定，宣城碧桂园不承担责任。③宣城碧桂园装修采用水管的材料是PP-R，是国内普遍使用的水管材料，这种材料在5℃下存在低温脆性，低温冷冻天气造成水管破裂不是水管质量不合格，是由水管的材料特性决定的。5.一审法院以《资产评估报告书》为依据支持汤伟主张的全部家具、地板等损失不当。汤伟未提交购买家具的付款凭证，仅凭合同及收据无法确定家具的真实金额。根据该评估报告第十条“本次评估未收到家具的修复或更换方案，受技术条件的限制，评估人员无法判断家具浸水后对其正常使用的影响程度，故本次评估假设其全部更换，提请报告使用者予以特别关注”，该评估报告仅能作为财产损失的价值参考依据。汤伟辩称，1.本案中存在鉴定情况，计算审限时应当扣除鉴定期限。2.发生本起水管破裂事件期间，汤伟系涉案房屋的所有权人，尽管事后将房屋卖给他人，但未将其对宣城碧桂园公司的索赔权转让，物权和债权可以分离，因此宣城碧桂园公司认为汤伟不是适格主体无法律依据。3.一审中，汤伟提交了房屋渗水的公证书，足以说明因宣城碧桂园公司交付的水管存在质量问题，当然与汤伟诉请赔偿具有关联性。4.宣城碧桂园公司认为按照合同约定不应承担赔偿责任与事实不符，①房屋质量保证书是开发企业向购房户的单方承诺，并非是双方真实意思表示，其在承诺书中单方免除自身的义务，损害另一方的权利无法律依据。②即使案涉房屋通过竣工验收，但是房屋工程有各细微工程和无数材料组成，竣工验收只是对房屋整体质量予以确认，但对细微工程、细小材料的质量无法做出相应的确认，宣城碧桂园公司对其房屋使用何种水管，是否有合格证，其并没有提供证据证明。宣城碧桂园公司称水管破裂的原因是水管的材料特性决定的，并且在国内市场普遍使用，在5度以下就不能使用，与现实不符。③根据宣城碧桂园公司提交的气温资料显示，2016年1月26日最低温度零下6.8度，而本次水管破裂时间是2016年1月28日，当时汤伟家中有工人安装家具，房屋每天都有人，推测1月27日晚上6点至28日凌晨期间水管破裂，根据气温资料，27日最低温度1.4度，28日最低气温3度，已经零上，应不属于灾害性天气。即使属于灾害性天气，水管在室内，门窗紧闭，室外的冷冻天气对室内水管影响很小。5.关于家具损失，汤伟在一审提交的收据就是付款凭证。定制家具对于尺寸造型都有严格要求，强化木板浸水后会发胀变型有异味，作为使用人对经过浸水后的家具须全部予以更换，一审法院按全部更换后的价格来认定家具损失合理。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉，维持原判。汤伟向一审法院起诉请求：1.宣城碧桂园公司赔偿其家具等损失49300元及公证费1500元；2.宣城碧桂园公司赔偿其房屋租赁损失，从2016年1月28日起按照每月1100元计算至2017年2月23日止；3.律师代理费4000元由宣城碧桂园公司承担；4.本案诉讼费由宣城碧桂园公司承担��一审法院认定事实：2015年4月21日，汤伟购买宣城碧桂园公司开发的位于安徽省宣城市宣州区夏湾路碧桂园剑桥郡20幢303室商品房一套，双方于当日签订《商品房买卖合同》一份，约定房屋交付的时间为2015年9月15日。同日，双方又签订《商品房买卖合同》附件五。附件五中附录二宣城碧桂园房地产开发有限公司住宅质量保证书（公司附带装修）中载明“保修项目电气管线、给排水管道，保修期限为2年。备注：保修期限内，在正常使用情况下，发生上述项目的质量问题，由出卖人负责保修；因该商品房的使用人不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题及其他损失，一概由买受人承担责任。因自然灾害及社会因素等不可抗力造成的质量问题，出卖人不承担责任”。2015年9月15日，宣城碧桂园公司向汤伟交付涉案房屋。2015年11月29日，汤��在宣城好莱客衣柜专卖店订购价值38800元衣柜，宣城好莱客衣柜专卖店向汤伟出具收款收据一份。2015年12月30日，汤伟定购了软包、硬包、线条、马赛克。2016年1月28日，涉案房屋的客厅水管破裂。2016年2月1日下午，汤伟对涉案房屋的现状进行证据公证。安徽省宣城市敬亭公证制作（2016）皖宣敬公证字第188号公证书，内容为“进入303室，在入门处右手边朝北的卧室，看见该室朝东侧墙脚上及东北角地面上有湿迹。随后进入该室客厅，在客厅东南角地面上及与朝南阳台门相接处地面上有水迹并有水冒出，同时看见客厅东南墙脚及西南墙脚上有湿迹。此后，进入该室南向卧室，看见该卧室东面、南面及西北墙角上有湿迹。最后进入该室北向卧室（与南向卧室相对）看见该卧室北面、东面及西面墙角上均有湿迹”。汤伟支付公证服务费1500元。2016年6月24日，汤伟对室内家具���地板损失及本小区相同户型的房屋月租金进行鉴定。2016年12月28日，安徽中辉资产评估有限责任公司做出中辉评报【2016】63号评估报告，评估意见为:主卧背景墙评估价值500元，主次卧、书房及客厅木地板评估价值5650元，地脚线评估价值1220元，定制家俱一套（好莱客牌）评估价值38800元，木门套3090元，共计49260元。宣城碧桂园相同户型房屋的月租金为1100元/月。汤伟支付鉴定费2000元，律师代理费4000元。2016年5月23日下午，承办法官、书记员、及汤伟的岳母、宣城碧桂园公司的客户主管到涉案房屋进行勘验。宣城碧桂园公司的客户主管称对涉案房屋客厅水管破裂的情况知晓，而且出水点很大，应该是一夜之间淹没的。一审法院认为，2015年4月21日，汤伟与宣城碧桂园公司签订《商品房买卖合同》附件五，不违反法律、法规的强制性规定，予以确认，双方当事人均应按约���行。本案讼争的房屋系精装修房屋，房屋内水管系宣城碧桂园公司安装。2016年1月28日，涉案房屋的客厅水管破裂。宣城碧桂园公司认为根据合同的约定，“因自然灾害及社会因素等不可抗力造成的质量问题，出卖人不承担责任”。根据《商品房买卖合同》附件五的约定，水管的保修期限为2年，宣城碧桂园公司在保修期限内负有维修的义务，发生水管破裂的时间虽为低温冷冻天气，双方在合同中也约定自然灾害等不可抗力造成的质量问题出卖人不负有责任，但宣城碧桂园公司认为低温冷冻天气就是自然灾害属于不可抗力，缺乏事实依据，对宣城碧桂园公司的辩解不予采纳，故对汤伟要求宣城碧桂园公司赔偿因水管破裂造成的财产损失，予以支持。评估报告每项财产损失金额共计为49260元。关于公证费1500元、律师费4000元。双方当事人对此费用的承担未进行约定，汤伟要求宣城碧桂园公司承担无事实和法律依据，对该项诉讼请求，不予支持。关于房屋租金，汤伟未举证证明其在外租房的事实，对该部分诉请，不予支持。判决：一、被告宣城碧桂园房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告汤伟财产损失共计49260元；二、驳回原告汤伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费573元，鉴定费2000元，合计2573元，由汤伟负担200元，宣城碧桂园公司负担2373元。二审中，当事人没有提交新证据。结合双方当事人陈述及相关证据，本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，经审查，一审诉讼中存在鉴定、和解等法定扣除审限的情形。在扣除上述期限后，一审法院的审理期限未超过法定审理期限，宣城碧桂园公司关于一审判决超出审理期限的上诉理由不能成立。本案二审的争议焦点问题为：一、汤伟是否系本案适格诉讼主体；二、汤伟所受损失是因不可抗力造成，还是宣城碧桂园公司房屋存在质量问题造成；三、汤伟所受损失与宣城碧桂园公司房屋质量是否存在因果关系；四、一审认定的汤伟所受损失数额是否正确。关于争议焦点一。汤伟系案涉房屋的买受人，案涉房屋水管发生破裂时，汤伟系案涉房屋的所有权人，正对案涉房屋实施装修，案涉水管发生破裂给汤伟室内装潢及家具造成了损失，汤伟有权作为《商品房买卖合同》一方当事人向宣城碧桂园公司主张权利。且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十九条的规定，在诉讼中，争议的民事权利义务转移的，不影响当事人的���讼主体资格和诉讼地位。本案诉讼过程中，汤伟于2016年8月份将案涉房屋转让他人，不影响其诉讼主体资格和诉讼地位。关于争议焦点二。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。宣城碧桂园公司作专业的房地产开发企业，在开发住房时应当能预见较低气温天气条件对住房产生的不利影响，进而进行恰当的设计，采用合适的材料，以降低低温对房屋正常使用产生的影响。案涉水管破裂时，虽时值冬季，且气温较低，但宣城碧桂园公司无证据证明案涉房屋水管破裂时的气温系宣城市有气象记录以来的历史最低值，也无证据证明案涉水管破裂前后，宣城市的各住宅小区均出现了大面积的水管冻裂情况。因此，宣城碧桂园公司关于案涉房屋水管破裂属于不可抗力，其应免除赔偿责任的上诉理由不能成立。案涉房屋经验收合格，是宣城碧桂园公司向买受人交付房屋的前提条件之一，不能凭此当然认为房屋质量实际上不存在问题，房屋是否符合质量要求，应以客观实际情况为准，并符合约定的保修期。案涉房屋交付仅一年有余即发生水管破裂情况，应当认定案涉房屋水管存在质量问题。因此，宣城碧桂园公司关于房屋经验收合格，不存在质量问题的抗辩理由，不能成立。关于争议焦点三。宣城碧桂园公司向汤伟交付的房屋理应符合质量要求。案涉房屋系精装修房屋，由宣城碧桂园公司开发建设，水管由宣城碧桂园公司铺设安装，汤伟主张的损失即因案涉房屋的水管破裂造成，与宣城碧桂园公司房屋质量之间具有当然的因果关系。故宣城碧桂园公司关于其与汤伟损失之间不具有因果关系的理由不能成立。关于争议焦点四。中辉评报[2016]63号评估报告系一审法院委托具有相应鉴定资质的鉴定机构作出，有公证书、汤伟与��莱客衣柜专卖店签订的合同、收款收据、墙纸地毯销货清单、宣城好莱客衣柜专卖店出具的证明等予以佐证，依法可作为认定案件事实的依据。根据宣城好莱客出具的证明，汤伟房屋内进水的衣柜材料需要全部更换，鉴定机构评估时以假设家具全部更换，作出的评估意见合理，一审以此为根据认定汤伟因案涉房屋水管破裂产生的家具、地板等损失数额为49260元并无不当。宣城碧桂园公司上诉认为一审法院以评估报告书为依据，支持汤伟全部家具等损失不当，但未提供任何证据予以反驳，该上诉理由不能成立。综上所述，宣城碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受���费1146元，由上诉人宣城碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡德明审 判 员 赵 萍审 判 员 周宏韬二〇一七年十二月二十日法官助理 李 娜书 记 员 杨 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……