广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1202民初367号原告：广东省肇庆市房地产开发总公司，住所地广东省肇庆市端州四路13号（雅图商业城）西座3楼，组织机构代码19527725-2。法定代表人：汪国齐。委托诉讼代理人：丁涛，广东勤思进律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁嘉红，广东勤思进律师事务所实习律师。被告：肇庆市端州区肥仔洪小馆，住所地广东省肇庆市星湖东路倚岩小馆侧，营业执照号码441202600011917。经营者：刘社洪，男，1965年12月17日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。第三人：肇庆市旅游机电石化物资供应公司，住所地广东省肇庆市星湖聚星桥畔，营业执照号码19527666-3。法定代表人：谭校文。委托诉讼代理人：林炳辉，该公司负责人。第三人：肇庆市工贸房地产开发公司，住所地广东省肇庆市工农北路34号，营业执照号码19527840-7。法定代表人：肖火新。委托诉讼代理人：姚群英，该公司员工。原告广东省肇庆市房地产开发总公司（以下简称房地产总公司）诉被告肇庆市端州区肥仔洪小馆（以下简称肥仔洪小馆），第三人肇庆市旅游机电石化物资供应公司（以下简称机电石化公司）、肇庆市工贸房地产开发公司（以下简称工贸公司）占有物返还纠纷一案，本院于2016年4月13日作出(2015)肇端法民二初字第542号民事判决。原告房地产总公司不服本院一审判决，向肇庆市中级人民法院提起上诉。2016年12月23日，肇庆市中级人民法院作出（2016）粤12民终661号民事裁定，裁定撤销本院(2015)肇端法民二初字第542号民事判决，本案发回本院重审。在重审过程中，本院另行组成合议庭，分别于2017年7月3日、2017年12月4日公开开庭进行了审理。原告房地产总公司的委托诉讼代理人丁涛，被告肥仔洪小馆的经营者刘社洪，第三人机电石化公司的委托诉讼代理人林炳辉，第三人工贸公司的委托诉讼代理人姚群英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房地产总公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即停止侵权，排除妨碍，立即搬出其占用原告拥有土地使用权的土地及上盖物；2.被告向原告支付占用费953157.7元(从2010年8月27日至2015年10月15日的土地及其上盖物的占有使用费，之后的占有使用费按每月15631.2元的标准计至被告腾退之日)；3.由被告承担本案全部诉讼费用。在庭审中，原告明确第二项诉讼请求：按照面积4008平方米计算占用费，从2010年1月1日至2012年12月31日的租金单价为3.8元/平方米/月，从2013年1月1日至2015年10月15日的租金单价为3.9元/平方米/月，2015年10月15日之后的租金单价为3.9元/平方米/月。事实和理由：2010年8日27日，原告依法取得肇庆市端州区星湖风景区“象岗”北侧的土地及其上盖物，并办理了上述土地的使用权证[证号：肇国用(2010)第00652号]。原告取得上述土地使用权后，被告未经原告许可，擅自侵占该块土地及其上盖物，并在该土地上经营食馆多年。原告多次催促被告停止侵权，搬出其占用原告拥有土地使用权的土地，但被告至今仍一直非法占用上述土地及其上盖物并拒不搬出，导致原告无法对该土地及其上盖物进行开发利用，给原告造成巨大的经济损失。因此，原告要求被告立即搬出肇庆市端州区星湖风景区“象岗”北侧的土地及其上盖物，并要求被告赔偿经济损失953157.7元(从2010年8月27日至2015年10月15日的土地及其上盖物的占有使用费，之后的占有使用费按每月15631.2元的标准计至被告腾退之日)。被告肥仔洪小馆辩称，租赁合同是由我与机电石化公司签订的，与原告无关，因此我认为原告应当起诉机电石化公司，本案与我无关。第三人机电石化公司述称，我公司没有授权委托邱志坚、邱益曼、廖芬于2007年9月23日与岩前管理区刘社洪大排档签订《租用协议》，邱志坚、邱益曼、廖芬三人于2007年9月23日与刘社洪签订的《租用协议》，属于其个人行为，责任由其三人自行承担，与我公司无关。首先，2007年6月28日经市国土办批复，我公司实行先关闭后破产改革，全体员工实施安置。其次，我公司原法定代表人谭校文于2007年7月31日办理肇庆市旅游机电石化物资供应公司公章移交给肇庆旅游集团有限公司的有关手续。再次，我公司并非该地块及地上建筑物的权属人，不具备出租的资格。最后，经肇庆旅游集团有限公司2012年7月16日派出有关人员，对邱志坚、邱益曼、廖芬三人进行问话，该三人证实于2012年收取租金的时候，刘社洪要求三人补签租赁协议，该三人没有公章，利用原来盖有机电石化公司公章的空白信笺，草拟相关条款，与刘社洪签订相关协议。《租用协议》上记载的签订时间为2007年9月23日，租期为2007年11月1日至2033年10月31日，但实际是刘社洪与邱志坚、邱益曼、廖芬三人于2012年补签的。第三人工贸公司述称，我公司于1994年1月31日向原市旅游局属下的肇庆市华乐实业发展公司（以下简称华乐实业公司）购买了位于星湖风景区象岗北侧的土地及地上建筑物，当时双方签订了合同，并到市公证处作了公证。我公司向华乐实业公司支付了5800000元后，到市国土局办理了国有土地使用权证。购买该土地后，由于市规划局不同意报建及没有资金开发，该地一直没有开发建设。2009年9月，该土地以无偿划转的方式转给原告。经审理查明：1993年12月3日，华乐实业公司（甲方）与工贸公司（乙方）签订《土地转让合同》，约定甲方转让肇庆星湖风景区象岗北侧土地的使用权（含仓库、住宅、办公楼、厂房、车库等）转让给乙方，土地使用证号码120××××0403，转让价款为5000000元。1994年1月31日，华乐实业公司（甲方）与工贸公司（乙方）签订《转让厂房、住宅、办公楼及其用地的合同》，对上述合同的内容进行重新约定。该合同约定甲方转让肇庆星湖风景区象岗北侧的厂房、仓库、住宅、办公楼、车库及其用地使用权转让给乙方，土地使用证号码总编号001852，分编号120××××0403，转让价款为10000000元。2009年9月25日，工贸公司（划出方、甲方）与房地产总公司（划入方、乙方）签订了《无偿划转协议》一份，约定：甲方向乙方无偿划转甲方所有的位于肇庆市星湖风景区象岗北侧面积为8016平方米土地使用权及上盖物[土地证号：肇国用（2007）第013**号]；本次划转属于国有资产行政划拨，不涉及对价、支付方式和支付期限等事宜等等。2010年8月27日，房地产总公司办理了上述土地的使用权证[证号：肇国用(2010)第00652号]。后房地产总公司发现肥仔洪小馆在案涉土地上进行生产经营，遂多次要求肥仔洪小馆退还案涉土地，并于2012年9月21日向肥仔洪小馆及刘社洪发出书面函件，要求其退还土地，刘社洪亦签收了该书面函件。双方经多次协商无果，遂诉至本院。另查明，2007年7月31日，机电石化公司的法定代表人谭校文将公司公章移交肇庆旅游集团有限公司。2012年2月期间，机电石化公司（甲方）的员工邱志坚、邱益曼、廖芬利用盖有机电石化公司公章的空白信笺与刘社洪（乙方）签订《租用协议》一份，根据《租用协议》所载：经双方协议，甲方同意出租旧办公室（约150平方米），地址岩前村肥仔洪大排档后面办公室及办公室前空地，给岩前村民刘社洪作大排档经营使用，租赁期间所发生一切债权债务由刘社洪负责，甲方不负任何责任；租用期自2007年10月1日起至2033年10月31日；租用金额为每年6000元，租金定于每年10月份由甲方向乙方收取；在租用期间，若甲方由于上述场所土地使用权问题而发生提前中止合同，甲方应该协助乙方向土地权所有者或单位商讨赔偿损失，如协商解决不了，乙方追讨不回各项经济损失，乙方自行承担一切责任和经济损失等等，该协议的落款时间为2007年9月23日。2012年2月29日，刘社洪将2012年2月29日至2022年2月28日共10年的租金60000元支付给邱志坚、邱益曼、廖芬，其三人在《收据》签名确认，机电石化公司确认该60000元并未交回机电石化公司。刘社洪从2003年开始在所租赁的土地上经营肥仔洪小馆至今。在诉讼过程中，房地产总公司提供了一份由肇庆万联房地产土地评估有限公司出具的《房地产估计报告》（肇万评字技2015-2129号），该报告对端州区星湖风景区“象岗”北侧的土地的市场租金价格进行了测算，确定评估结果为：2010年—2012年为3.8元/㎡/月，2013年—2015年为3.9元/㎡/月。本院认为：本案是占有物返还纠纷。根据原、被告以及第三人的意见，本院作以下认定：（一）合同的效力问题。华乐实业公司与工贸公司分别于1993年12月3日、1994年1月31日签订的《土地转让合同》、《转让厂房、住宅、办公楼及其用地的合同》，工贸公司与房地产总公司在2009年9月25日签订的《无偿划转协议》，是各方当事人的真实意思表示，内容合法，是有效的合同。机电石化公司与刘社洪于2012年2月签订《租用协议》时，租赁标的物的权属人是房地产总公司而非机电石化公司。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”构成表见代理的要件是客观表象和相对人善意无过失。结合本案情况，即使签订《租用协议》的出租方代表邱志坚、邱益曼、廖芬是机电石化公司的员工，但其三人并没有出示有效的权属证明拟证明机电石化公司是涉案土地的权属人或得到真正权属人房地产总公司的委托，即邱志坚、邱益曼、廖芬代表签订《租用协议》的行为并不具有表见代理的客观表象，其行为不构成表见代理，为无处分权人处分他人财产的效力待定行为。其次，根据本院查明的事实及邱志坚、邱益曼、廖芬的陈述可知，刘社洪利用邱志坚、邱益曼、廖芬提供的盖有机电石化公司公章的空白信笺，于2012年2月补签了《租用协议》，刘社洪主观上亦不属于善意无过失。综上，鉴于工贸公司、房地产总公司直至庭审时止，仍没有对邱志坚、邱益曼、廖芬的行为进行追认，《租赁合同》对工贸公司、房地产总公司不生效。（二）责任的承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”房地产总公司要求肥仔洪小馆停止侵权，排除妨碍，立即搬出其占用的房地产总公司拥有土地使用权的土地及地上建筑物，并支付场地占用费，合法合理，本院予以支持。对于场地占用费的计算标准，房地产总公司要求从其实际取得涉案土地的权属之日即2010年8月27日起计至肥仔洪小馆腾退之日止，计费标准按照《房地产估计报告》（肇万评字技2015-2129号）的估价标准计算，合法合理，本院予以照准。肥仔洪小馆虽然对报告的估价标准有异议，但未能够提供证据证明该标准存在不合法、不合理的情形，应承担举证不能的法律后果。对于肥仔洪小馆的实际使用场地面积，房地产总公司主张以其享有权属的土地面积的一半计算，但不能证明肥仔洪小馆实际使用面积，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，房地产总公司应承担举证不能的法律后果。肥仔洪小馆在诉讼过程中，自认其实际使用面积为900平方米，本院予以确认。即肥仔洪小馆应当支付房地产总公司2010年8月27日至2012年12月31日的场地占用费为96341.4元（3.8元/平方米/月×900平方米×28.17个月=96341.4元），2013年1月1日至2015年12月31日的场地占用费为126360元（3.9元/平方米/月×900平方米×36个月=126360元）,以上合计222701.4元；2016年1月1日后至腾退之日的场地占用费按照3510元/月（3.9元/平方米/月×900平方米）的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告肇庆市端州区肥仔洪小馆应在本判决发生法律效力之日起三十日内停止侵权，排除妨碍，搬出其占用的原告广东省肇庆市房地产开发总公司为土地使用权人的端州区星湖风景区“象岗”北侧土地及地上建筑物。二、被告肇庆市端州区肥仔洪小馆应在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告广东省肇庆市房地产开发总公司支付场地占用费（2010年8月27日至2015年12月31日的场地占用费为222701.4元，2016年1月1日至被告肇庆市端州区肥仔洪小馆腾退之日的场地占用费按照3510元/月的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13331元（原告广东省肇庆市房地产开发总公司已预付），由原告广东省肇庆市房地产开发总公司承担9981元，被告肇庆市端州区肥仔洪小馆承担3350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长 肖 旦审判员 黄卓贤审判员 郭 锦二〇一七年十二月二十八日书记员 钟 敏书记员 阮福宁