广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤04民终2701号上诉人（一审被告）：珠海佳霖食品有限公司。法定代表人：黄树杰。委托诉讼代理人：谢伟强，广东海鸥律师事务所律师。委托诉讼代理人：易书锋，广东海鸥律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：珠海市厚普五金产品贸易行。负责人：杨炎杰。委托诉讼代理人：刘小泉，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张幼山，广东玉成律师事务所实习律师。上诉人珠海佳霖食品有限公司（以下简称佳霖公司）因与被上诉人珠海市厚普五金产品贸易行（以下简称厚普贸易行）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市金湾区人民法院作出的（2017）粤0404民初345号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年10月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人佳霖公司委托诉讼代理人谢伟强、易书锋，被上诉人厚普贸易行负责人杨炎杰、委托诉讼代理人刘小泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人佳霖公司的上诉请求为：一、撤销（2017）粤0404民初345号民事判决第一、三、四、五项。二、判决厚普贸易行、佳霖公司继续履行双方于2014年9月1日签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》、《补充协议之二》、《补充协议之三》。三、判决佳霖公司无需向厚普贸易行支付违约金。四、判决佳霖公司无需支付税费罚金。五、判决佳霖公司向厚普贸易行支付的押金继续有效。六、二审诉讼费、保全费由厚普贸易行承担。事实与理由：一、佳霖公司未支付租金，系行使先履行抗辩权。佳霖公司与厚普贸易行于2012年12月28日签订《厂房租赁合同》，双方约定于2013年9月1日前厚普贸易行将一期厂房约6000平方米交付佳霖公司使用，但一期厂房至2014年9月1日厚普贸易行才交付佳霖公司使用，厚普贸易行先构成违约。二期厂房于2015年12月31日前完成交付佳霖公司使用，但目前厚普贸易行尚未开始规划、建设，厚普贸易行再次违约。一期厂房交付佳霖公司使用后，佳霖公司从2014年9月1日至2016年3月31日，佳霖公司一直向厚普贸易行交纳租金。但厚普贸易行的以下行为，使佳霖公司不得不行使不安抗辩权，暂停支付租金。（一）、一期厂房不符合租赁条件。一期厂房门口路面一直未按约定将路面硬底化，至佳霖公司拉货的车辆出入只能在泥泞的路面上行驶，既不方便也不安全。而且，路面扬起的尘土影响佳霖公司的食品生产。厚普贸易行未按要求对一期厂房周围进行绿化。厚普贸易行交付一期厂房后，不拆除原临时工棚，仍占有使用，既违规，也对佳霖公司公司整个形象影响重大。（二）、厚普贸易行没有按时交付二期厂房。佳霖公司当初与厚普贸易行签订租赁合同，是基于佳霖公司自身生产、发展需要而选择租赁对象的，厚普贸易行当时是空地一块，佳霖公司正好在2013年生产需要6000平方米厂房，到2015年后需要20000平方米厂房，与厚普贸易行的情况吻合。所以，佳霖公司毫不犹豫地先支付60万元给厚普贸易行作为建设资金，但厚普贸易行一期推迟一年才交付，二期厂房（连办公楼）厚普贸易行根本就没开始规划、建设，根本就谈不上交付。厚普贸易行没能如期在2016年1月将二期厂房交付给佳霖公司，构成违约，对佳霖公司的生产安排生产重大影响，也造成佳霖公司重大损失。在这种情况下，佳霖公司行使不安抗辩权有理有据。（三）、厚普贸易行应向佳霖公司提供发票，佳霖公司才支付租金。厚普贸易行作为业主，是房屋租赁税的纳税主体。租金及管理费虽确定，但税费不一定。所以，厚普贸易行应提供发票给佳霖公司，佳霖公司才能确定租金、管理费、税费是多少，然后向厚普贸易行支付。2016年1月前的租金、管理费、税费双方已结清。2016年2、3月佳霖公司向厚普贸易行支付了租金、管理费，但厚普贸易行一直没有向佳霖公司提供发票。所以，佳霖公司没法向厚普贸易行支付税费部分费用。或者是厚普贸易行公司系统出了问题，没法提供发票。审理过程中，经双方协商，2017年4月10日佳霖公司向厚普贸易行支付了2016年2月至2017年3月的税费172661元，到目前止，厚普贸易行也没有向佳霖公司提供发票并结算。如此，佳霖公司当然享有不安抗辩权，暂停向厚普贸易行支付租金。案件事实不会导致合同目的不能实现。1、如前所述，佳霖公司是行使先履行抗辩权。佳霖公司并不是故意拖欠租金。2、在2016年2月起至今，佳霖公司一直与厚普贸易行沟通、交流，如何解决履行合同中存在的问题。3、诉讼中，厚普贸易行一方面要求佳霖公司先解决税费问题，佳霖公司按厚普贸易行的要求将税费转付厚普贸易行，另一方面，厚普贸易行又要求佳霖公司进行整改，佳霖公司也按要求进行整改。三、解除合同对佳霖公司明显不公平。1、佳霖公司是基于厚普贸易行的厂房符合佳霖公司的条件才与厚普贸易行签订合同的，佳霖公司是希望将厚普贸易行整个厂区租赁下来，便于食品生产、管理。2、佳霖公司为此对一期厂房进行了装修、改良，投入近千万元。3、佳霖公司是食品生产企业，车间都按无尘标准装修，如佳霖公司撤离，将是极大的资源浪费。综上，佳霖公司是行使先履行抗辩权，不是故意拖欠租金。双方的合同目的仍可以继续实现，不应解除双方于2014年9月1日签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》、《补充协议之二》、《补充协议之三》。被上诉人厚普贸易行辩称，厚普贸易行由三灶镇招商办建厂房给对方，租金是按照新建厂房标准计算，每月11元的租金厚普贸易行是同意的，让利2元给对方，本来合同是谈了期限为10年，对方找到厚普贸易行再加2年，最后等到付租金的时候都是公司负责人杨炎杰每次上门找黄树杰，作为一个企业不能等到黄树杰问他老婆是否同意后再支付租金，厚普贸易行就发函给佳霖公司也没有回复，16年1月份开始佳霖公司就没有交付租金，导致厚普贸易行进了黑名单，厚普贸易行只能请求法院维护公司利益，厚普贸易行再三要求政府不能把我的企业搞成黑名单，对方到今天都一直拖，一直没还，上诉的时候还继续拖时间，请求二审法院依法判决。厚普贸易行都是按照合同规定履行。厚普贸易行向一审法院起诉请求：1、解除双方于2014年9月1日签订的《厂房租赁合同》以及三份《厂房租赁合同补充协议》；2、佳霖公司向厚普贸易行支付租金和管理费499482元（按每月租金和管理费55498元，暂计至2016年12月底，具体计至佳霖公司返还厂房为止）及违约金74922.3元（暂计至2016年12月底，具体计至佳霖公司返还厂房为止），合计人民币574404.3元；3、佳霖公司缴纳自2016年2月1日起至今的与租金和管理费相对应的税费及滞纳金、罚款（交至佳霖公司返还厚普贸易行厂房为止，暂计15万元，具体计至佳霖公司返还厂房为止）；4、佳霖公司将出租厂房按原状返还厚普贸易行，其中将变压器由现在630千瓦容量恢复为原来315千瓦容量，将货运电梯恢复原状，将租赁厂房损坏的门窗、天面盖板、外围墙等改动地方恢复原状，天面和墙体乱打孔的地方必须保证修补后不能漏水；5、厚普贸易行无需退还佳霖公司所交押金150000元；6、本案诉讼费用由佳霖公司承担。一审法院认定事实如下：2012年12月28日，以厚普贸易行为甲方、佳霖公司法定代表人黄树杰为乙方，双方签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于珠海市金湾区三灶镇琴石工业区新建建筑面积约为6000平方米的厂房租赁给乙方使用；乙方向甲方预付60万元预付款，其中45万元作为乙方预付租金，于正式收取租金时开始扣减直至扣完为止，另15万元为押金；厂房建成验收交付后，甲方给予乙方一个月的免租期；租赁期限为十二年（2013年9月1日至2025年8月30日）；租金及管理费按实际交付乙方使用的建筑面积计算，租金每平方米7元，管理费每平方米2元；租赁期间租金所需税费由乙方承担；乙方须在每月5号前将当月的租金及管理费交付给厚普贸易行，逾期交付的，每逾期一天须按欠费的0.1%支付违约金，逾期二个月不交租金的，按乙方自动退租处理，乙方所交押金不予退还。2013年12月21日，厚普贸易行与佳霖公司法定代表人黄树杰签订《厂房租赁合同补充协议》，约定：厚普贸易行厂房须于2014年3月30日完成主体并竣工验收，水电配套完善，交付佳霖公司使用；租赁期限按实际交付使用之日起顺延；厚普贸易行于2014年3月30日竣工交付的，厚普贸易行补偿六个月免租期，厚普贸易行每提前一个月交付，可减少一个月免租期，原合同约定的免租期不变；以出证日为承租期起点时间计算租期。2014年7月30日，厚普贸易行与佳霖公司法定代表人黄树杰签订《补偿协议之二》，约定：佳霖公司方从签订协议之日起可进场装修，免租金装修期至2014年8月31日止；从2014年9月1日至2015年2月28日为免租期，厚普贸易行不收取任何租金和管理费，自2015年3月1日起厚普贸易行按约定收取租金和管理费；佳霖公司应按税务部门要求开具租金发票，纳税联交厚普贸易行做税报表。2014年9月1日，厚普贸易行与佳霖公司签订《厂房租赁合同》，约定：第一，2012年12月28日签订的合同和补充协议，承租方黄树杰的权利义务由佳霖公司珠海市佳霖食品有限公司承继；第二，本合同用于申办地税局确认交租金及租赁时间，不作为甲乙双方合同条款的时间。双方正式合同按照2012年12月28日签定的原合同和补充协议为准。2014年9月10日，厚普贸易行与佳霖公司签订《补充协议之三》，约定佳霖公司实际交租时间按原《补充协议之二》的约定履行。2014年9月1日，厚普贸易行将厂房交付佳霖公司使用双方确定：租赁期限自2015年11月3日起至2027年11月2日止；佳霖公司自2015年3月起向厚普贸易行支付租金和管理费，租金每月43165.29元，管理费每月12332.94元；相关税费由佳霖公司承担。自2016年4月起，佳霖公司开始拖欠租金和管理费。自2016年2月起，佳霖公司未缴纳相关税费。一审法院认为，厚普贸易行与佳霖公司签订的《厂房租赁合同》及相关补充协议，是双方的真实意思表示，双方当事人均应依合同行使权利、履行义务。本案中，双方签订了《厂房租赁合同》及相关补充协议，但佳霖公司未按照合同约定支付租金，致使合同目的无法实现，在此情况下，厚普贸易行要求解除双方签订的《厂房租赁合同》及相关补充协议，于法有据，应予支持。根据双方合同的约定，佳霖公司须在每月5号前将当月的租金及管理费交付给厚普贸易行，逾期交付的，每逾期一天须按欠费的0.1%支付违约金，逾期二个月不交租金的，按佳霖公司自动退租处理，佳霖公司所交押金不予退还。佳霖公司自2016年4月起拖欠租金和管理费，故佳霖公司应向厚普贸易行支付自2016年4月起至实际交付厂房之日止的租金和管理费。厚普贸易行主张佳霖公司支付违约金，符合双方合同约定，予以支持。厚普贸易行主张佳霖公司支付相关税费及滞纳金、罚款等费用，根据合同约定，租赁期间租金所需税费由佳霖公司承担，故对该主张予以支持。厚普贸易行主张佳霖公司将厂房恢复原状返还厚普贸易行，但未能提供佳霖公司改变、破坏厂房的相关证据，故对该请求不予支持。一审法院作出如下判决：一、解除厚普贸易行与佳霖公司于2014年9月1日签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁合同补充协议》、《补偿协议之二》、《补充协议之三》；二、佳霖公司自本判决生效之日起十日内向厚普贸易行支付租金和管理费（按每月人民币55498.23元计算，自2016年4月起计算至实际返还厂房之日止）；三、佳霖公司于本判决生效之日起十日内向厚普贸易行支付违约金（以人民币55498.23为基数，每月递增人民币55498.23元，按日0.1%计算，自2016年4月6日之日起计算至本判决确定履行之日止）；四、佳霖公司支付相关税费及罚金（自2016年2月起计算至实际返还厂房之日止，具体金额以税务机关计算结果为准）；五、佳霖公司所支付的押金人民币150000元归厚普贸易行所有；六、驳回厚普贸易行其他诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取人民币5572元，由厚普贸易行负担人民币547元，佳霖公司负担人民币5025元。二审期间，上诉人佳霖公司当庭提交了3组证据：1.交通银行网上转账电子回执，完税证明；证明税点是延后的，缴税不定，缴费在前（比如2016年2月26日税费8112.6元就是2016年1月的税费，是1月交租金以后按照租金的多少去税务部门完税，税费到底是多少还有什么时候发生是延后的）；2.付（用）款申请表，电子回执（单），证明款项支付，证明2017年4月10日向厚普贸易行支付了税费172661元，税费是从2016年3月-2017年5月共14个月变更后的税费（相当于6166.47平方米＊2元/平方米＊14个月）在2017年10月25日支付了2016年4-6月的租金166494.69元（55498＊3）；3.图片，证明二期厂房未建，厂房大门路面未硬化，不符合使用条件，厂房二期是空地一片，没有按照合同约定在2015年12月31日前将二期厂房交付使用，也没有按照补充合同的约定在2014年对厂房空地进行相应的绿化。被上诉人厚普贸易行的质证意见为：1.对证据一的三性没有异议，佳霖公司的事实和理由，税费根据双方签订的合同，第7条第2项，税费由佳霖公司承担，后来在补充协议二第3条第2项约定是由佳霖公司缴纳税款后由发票提供给厚普贸易行，不是先有费用，而是按照合同约定先交税2.2017年4月10日付款属实，需要对内容强调，厚普贸易行要求争议处理中，但该补的税还是要补，佳霖公司补交了17万2000多元，这笔费用不是自觉主动缴纳的，而是迫于压力交付的，不是顺序履行，而是两码事。3.照片是属实的，但内容有几点回应（1）路面并不影响通行，车进出不影响；（2）厚普贸易行在2016年9月26日发函给佳霖公司，佳霖公司根本没有回复，因此厚普贸易行不存在违约的情形。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人佳霖公司上诉主张其未按时交纳租金及相关税费是因为被上诉人厚普贸易行未按时交付租赁物，上诉人佳霖公司系行使先履行抗辩权。为此，本院认为，先履行抗辩权是指在双务合同中，应当先履行的一方当事人没有履行合同义务的，后履行一方当事人有拒绝履行自己的合同义务的权利。本案中，虽然双方合同最初约定厚普贸易行应在2013年9月1日以前交付给佳霖公司使用，但随后双方又相继以三份《补充协议》变更了租赁物交付使用的时间，该三份《补充协议》和《厂房租赁合同》一样均是双方当事人真实意思的表示，内容均没有违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均有约束力。因此，厚普贸易行2014年9月1日将涉案租赁物交付给佳霖公司使用，符合双方的约定，厚普贸易行也为此多给予了六个月的免租期并相应顺延了租赁期间。综上，佳霖公司在同意变更合同租赁物交付时间后又以此为由主张先履行抗辩权没有事实及法律依据，本院不予支持。至于佳霖公司主张厚普贸易行应先开具发票，其后才支付租金，以及佳霖公司主张一期厂房门口的路面没有硬化，厂房周边没有绿化等原因主张一期厂房不符合租赁条件。为此，本院认为，租赁合同中，出租人的主要义务是向承租人交付使用符合合同目的用途的租赁物，承租人的主要义务是支付租金。本案中，厚普贸易行已经将符合合同用途的租赁物交付给佳霖公司使用，佳霖公司并未对此提出异议。而开具发票、路面硬化、周边绿化等是出租人的附随义务，也并不影响租赁物的正常使用，因此佳霖公司不能以此为由不履行自己的主合同义务。综上所述，佳霖公司的上诉请求没有事实及法律依据，依法应予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11154元，由上诉人珠海佳霖食品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一七年十二月二十九日书记员 谭慧莹