广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终19712号上诉人（原审被告）：广州万典商务服务有限公司，住所地：广州市越秀区寺右新马路101号361铺、3120铺、3121铺。法定代表人：苏忠民，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘兵，男，该公司职员，通讯地址同该公司地址。被上诉人（原审原告）：曾传米，女，汉族，1970年2月3日出生，身份证住址广东省阳江市江城区，现住广州市番禺区。委托诉讼代理人：黄婉玲、杨鸿杰，分别为国信信扬律师事务所律师、实习律师。上诉人广州万典商务服务有限公司（以下简称万典公司）因与被上诉人曾传米房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初13181号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。万典公司上诉请求：⒈撤销一审判决，驳回曾传米的全部诉讼请求；⒉由曾传米承担案件诉讼费用。具体事实和理由如下：一、一审程序错误。万典公司与广州市越秀区商铺业者协会就涉案商铺所在的商场签署了租赁经营合同，约定由广州市越秀区商铺业者协会（以下简称业者协会）代理业主将涉讼商场出租给万典公司使用，并办理了有关租赁备案手续，该租赁经营合同合法有效，应受法律保护。故本案应该追加业者协会为第三人，以便查明事实，公正处理。二、万典公司与曾传米之间的合同中均有体现业者协会作为相关业主的协会组织及代理的情形，万典公司有理由相信业者协会有权代表曾传米处理或承诺相关问题；三、参详相关租赁经营合同，万典公司认为该合同的各项约定符合常理及涉案商场的实际情况，曾传米作为商铺业主，对此也是清晰知道的，过往也未提出异议。四、涉案商场的状况是在业者协会的统一规划布置下开展的，万典公司不存在拆铺情形。同时，由于商场商铺的消防问题导致无法正常使用，责任不在万典公司。曾传米及业者协会作出相关免租的表示，合乎法律及事实。被上诉人曾传米答辩称：根据万典公司与其他商铺业主签订的租赁经营合同以及万典公司的租赁经营合同中的第10.1条，各方明确约定业者协会的职权是向有关部门办理申报备案的手续，没有权限代表我方作出任何承诺，且业者协会不是本案当事人，不需要追加为本案第三人。万典公司确认拖欠我方租金，并在一审中确认收到我方于2017年3月1日向其寄送的解除合同、交还场地的律师函，但万典公司对此没有提出异议，也没有按照律师函的要求支付未付租金和违约金，万典公司的行为严重侵害了我方权益。我方认为该解除租赁房屋关系的律师函已经发生效力，我方要求法院判令解除双方的租赁关系，并要求万典公司支付未付的租金、违约金。曾传米于2017年6月21日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：⒈解除曾传米与万典公司于2015年7月1日签订的《广州市房屋租赁合同》；⒉万典公司向曾传米支付自2015年8月1日至实际返还租赁商铺之日止的租金（每月租金1435元）；⒊万典公司向曾传米支付自2015年8月1日起至债务完全履行完毕之日止以未付租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；⒋万典公司立即将涉讼商铺恢复原状（按房产证上的附图原状，恢复四至间隔）；⒌万典公司将涉讼商铺返还给曾传米。一审法院经审理查明：越秀区寺右新马路101号2104铺（建筑面积17.94平方米）是登记在曾传米名下的物业。2015年7月1日，曾传米（出租人，甲方）与万典公司（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区寺右新马路101号2104房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积17.94平方米，租赁期限自2015年7月1日至2020年7月31日，其中2015年7月1日至2015年7月31日免租，2015年8月1日至2018年7月31日每月租金1435元，2018年8月1日至2019年7月31日每月租金1478元，2019年8月1日至2020年7月31日每月租金1522元。租金按月结算，由乙方在每月的第__日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；等。合同签订后，曾传米将涉讼商铺交付万典公司使用。因万典公司未向曾传米支付租金，曾传米委托国信信扬律师事务所于2017年3月1日向万典公司寄送《律师函》，通知万典公司：1、自2017年3月1日起解除曾传米、万典公司的房屋租赁关系。2、在收到本函后三日内向曾传米支付未付的租金和违约金。3、在收到本函后十日内将租赁房屋恢复原状或者向曾传米支付恢复原状的费用。4、在收到本函后十日内将租赁房屋返还给曾传米。万典公司确认已收到该律师函。一审庭审中，曾传米、万典公司确认：涉讼商铺现已与周边的商铺打通，作为一个整体使用，目前涉讼商铺所在位置为空置状态，没有出租给其他人使用。曾传米主张双方曾口头约定每月租金应于当月1日前支付，万典公司对此不予认可，认为双方没有口头约定过租金的支付期限，根据行业惯例及万典公司向实际承租人的收租情况，每月租金的支付期限应在当月月底之前。万典公司为证明其主张，向一审法院提供如下证据：1.业者协会于2015年9月3日向万典公司发出的《复函》，内容为：“我协会于2015年5月1日与贵司签订合同，由于小业主内部矛盾，导致本协会未能按合同履行责任，引发部分小业主前往万典美食前线（广州市越秀区寺右新马路101号）聚众捣乱、严重影响了贵司的正常经营秩序。另因本协会代表小业主出租的该物业有两座消防逃生梯存在违建原因，至今未能向贵司提供相关部门的合法使用手续。因此，对贵司造成巨大的信誉损失和经济损失。本协会鉴于以上事实，一致同意决定在广州万典商务服务有限公司未完成消防申报手续、以及本协会未完善两条消防逃生梯合法手续之前，免除贵司租金。在完善以上相关手续之日起，重新开始计算合同约定的一年免租期。以此补充协议约定执行。”⒉万典公司于2016年12月1日向业者协会发出的《催告函》，要求业者协会代为解决消防问题及小业主问题。3.业者协会于2015年11月10日在工人日报上刊登的《公告》，要求广州市越秀区寺右新马路101号二、三层业主尽快联系万典公司办理相关租赁手续。曾传米对以上证据1、2、3的真实性、合法性无异议，但认为是万典公司与业者协会之间的往来，与本案无关。曾传米从未授权业者协会为其代理人，业者协会作出的一切行为均与曾传米无关。4.业者协会于2014年12月20日出具的《证明》、于2015年2月28日出具的《授权书》。曾传米对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为业者协会未取得曾传米的授权，无权作出以上证据。5.万典公司与业者协会签订的《租赁经营合同》。曾传米认为该证据与本案无关，该合同对曾传米不具有约束力。6.《消防验收意见书》。曾传米对该证据真实性、合法性无异议，但认为涉讼商场未能通过消防竣工验收是因为万典公司的改建行为，而本案为租赁合同纠纷，与是否通过消防验收没有关联。7.转账记录，证明万典公司曾向业者协会的财务人员转账200000元。曾传米对该证据真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为曾传米没有授权过业者协会可以代为收取任何费用，曾传米从未收到万典公司交纳的任何保证金及租金。一审法院认为：曾传米、万典公司签订的《广州市房屋租赁合同》是双方真实一致的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。万典公司未按约定依时向曾传米支付租金，已构成违约，应承担违约责任。曾传米、万典公司才是租赁合同的相对方，万典公司没有提供证据证明曾传米曾委托业者协会代为处理涉讼房屋的租赁事宜，故万典公司与业者协会之间的约定及行为效力不及于曾传米。现曾传米主张解除租赁合同，万典公司将涉讼商铺按房地产权证附图恢复原状并腾空交还给曾传米、支付租金及逾期付款利息的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。因合同仅约定租金按月支付，未约定每月租金的支付期限，故逾期支付租金的利息应自实际拖欠租金的次月1日起计算。综上所述，一审法院根据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条的规定，于2017年8月30日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，曾传米与广州万典商务服务有限公司就广州市越秀区寺右新马路101号2104铺签订的《广州市房屋租赁合同》予以解除；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广州万典商务服务有限公司将广州市越秀区寺右新马路101号2104铺恢复原状（按《房地产权证》附图恢复商铺四至间隔）并腾空交还给曾传米；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州万典商务服务有限公司一次性向曾传米支付自2015年8月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（若本判决于2018年7月31日前发生法律效力，则每月租金按1435元计付；若本判决于2019年7月31日前发生法律效力，则自2015年8月1日起至2018年7月31日止，每月租金按1435元计付，自2018年8月1日起至本判决发生法律效力之日止，每月租金按1478元计付；若本判决于2019年8月1日后发生法律效力，则自2015年8月1日起至2018年7月31日止，每月租金按1435元计付，自2018年8月1日起至2019年7月31日止，每月租金按1478元计付，自2019年8月1日起至本判决发生法律效力之日止，每月租金按1522元计付）。此后的房屋使用费，由广州万典商务服务有限公司参照上述标准向曾传米支付至实际腾空交还房屋之日止；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州万典商务服务有限公司向曾传米支付逾期支付租金的利息（自2015年9月1日起计至万典公司实际清付租金之日止，以上月应付而未付的租金本金为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计付）；五、驳回曾传米的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取331元，由广州万典商务服务有限公司负担。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，万典公司确认涉案商铺是其打通的。二审中，双方当事人经本院主持调解，未能达成调解一致意见。经本院释明，万典公司坚持认为业者协会向其出具的《复函》是有效的，其没有违约，不用交租，也不同意交还场地。二审中，曾传米提交了广州市越秀区寺右新马路101号星辰天街二层277铺、232铺、105铺的《租赁经营合同》，拟证明涉案商铺所在商场其他商铺的出租情况，上述合同第10.1条均明确约定，出租方同意授权由万典公司指定的广州市越秀区商铺业者协会作为受托单位，协助万典公司向有关政府部门申报办理相关手续，比如代办租赁合同的备案手续等，并没有授权业者协会可以变更租赁条款。万典公司对上述合同表示无异议。万典公司向本院提交了如下证据材料：⒈落款日期为2014年10月14日，甲方签名为“曾米传”、授权代表处有“康芸菲”字样签名及按捺指印的《租赁经营合同》，该合同抬头甲方处无填写内容，正文中留空需填写处均为空白，无填写租赁物业具体商铺号、面积、免租起算时间等内容；⒉甲方为曾传米、乙方为万典公司的《天街商铺租赁经营合同补充协议》，该协议上没有注明签订日期；⒊查册时间为2015年7月1日的涉案商铺的《房地产登记簿查册表》，及打印时间为2015年8月28日的涉案商铺的《房屋租赁登记备案证明》。曾传米经质证认为：不确认上述证据1的真实性、合法性、关联性，其中落款甲方处的签名不是曾传米本人所签，曾传米也没有委托康芸菲签订该租赁经营合同，该合同对曾传米不发生法律效力；证据2补充协议上的签名也不是曾传米本人所签，故该补充协议对曾传米不发生法律效力，但不申请进行笔迹鉴定；对证据3的真实性没有异议。万典公司确认曾传米没有在上述证据1中签名，是康芸菲代签的；并表示其不能确认证据2补充协议是否曾传米本人签名，因为时间太久了，代理人不清楚。为查清案件事实，本院依法向广州市越秀区东山街来穗人员和出租屋服务管理中心调取了落款日期为2015年7月1日的曾传米与万典公司签订的《广州市房屋租赁合同》、打印日期为2015年8月28日的《房屋租赁登记备案证明》，以及（2015）粤广南方第008021号《公证书》（主要内容：曾传米于2015年2月4日到广东省广州市南方公证处签署了委托书，委托业者协会代表曾传米就涉案商铺所在商场外立面广告位的租赁事项，以及为商场增加娱乐、餐饮功能而装修改造商场的外立面、商场设备设施的拆除、安装等相关事项到政府部门办理相关申报手续、签署相关文件等。）。经审查，上述《广州市房屋租赁合同》与曾传米在一审中提交的《广州市房屋租赁合同》复印件一致，落款甲方签章处除曾传米签名外，还有“康芸菲”在“委托代理人”处签名，并盖有“广州市越秀区商铺业者协会”的印章。双方当事人对于本院调取的上述材料均无异议。本院认为：一审法院依法认定曾传米与万典公司签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效，并无不当，本院予以确认。万典公司从签约至今已逾两年未向曾传米支付租金，显属违约，且曾传米亦已向万典公司以寄出律师函的方式主张权利未果，一审在此情况下，判决支持了曾传米要求解除上述租赁合同、收回房屋，并要求万典公司支付拖欠租金和利息的诉讼请求，合法合理，本院予以维持。虽然万典公司以其与业者协会签订了相关租赁经营合同，且因涉案商铺所在商场存在消防问题导致不能正常使用，业者协会于2015年9月3日向万典公司发出《复函》，作出免租表示等为由，上诉主张其无需交租，并要求追加业者协会为本案第三人，但首先，万典公司并没有提供充分证据证明曾传米曾委托业者协会有权代其作出免租表示，即使曾传米与万典公司所签订的《广州市房屋租赁合同》中甲方落款代理人处有业者协会盖章及“康芸菲”的签名，但租赁合同的相对方仍是万典公司与曾传米，曾传米与业者协会或“康芸菲”之间的关系，并不必然影响曾传米在本案中主张权利；其次，万典公司在二审中提交的所谓与曾传米之间的《租赁经营合同》的落款并非曾传米本人签名，且该合同主要内容均未填写，曾传米对此合同不予确认，亦否认万典公司在二审中提交的补充协议上“曾传米”的签名的真实性，而万典公司亦表示不能确认上述补充协议中是否曾传米本人签名，故本院对于万典公司二审中提交的上述《租赁经营合同》及补充协议均不予采信；最后，本院所调取的有关曾传米委托业者协会的公证委托书中所列明的委托事项亦不包括出租涉案商铺事项，更未涉及免租事宜，故万典公司持有的业者协会2015年9月3日的《复函》的效力不及于曾传米，本案无需追加业者协会为第三人。鉴于现有证据均不足以证明万典公司的上诉主张，万典公司的上诉缺乏充分理据，本院不予支持。综上，审查一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。万典公司上诉请求和理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费662元，由万典公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年十二月二十一日书记员  林飘云梁少欣