北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终12351号上诉人（原审被告）：范爱国，男，1963年7月13日出生。委托诉讼代理人：李秀媛，北京卓晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程习群，男，1965年7月7日出生。委托诉讼代理人：宋晋宏（程习群之妻），住北京市东城区。委托诉讼代理人：樊月鹏，北京市新辉律师事务所律师。上诉人范爱国因与被上诉人程习群房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初6645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。范爱国上诉请求：撤销原判，改判驳回程习群的诉讼请求。事实和理由：程习群在履行合同过程中多次未正常向银行还款，存在严重违约，导致合同解除，应承担相应的后果。合同的解除并非我的原因造成的，不同意程习群的诉讼请求。程习群辩称：对原判有异议但未上诉，不同意范爱国的上诉请求。程习群向一审法院起诉请求：1、判令范爱国补偿程习群房屋装修损失367795元；2、判令范爱国赔偿程习群房屋差价款9947300元；3、范爱国赔偿程习群房屋评估费26737元、装修评估费10380元、担保费90000元；4、本案诉讼费用由范爱国承担。一审法院认定事实：程习群与宋晋宏系夫妻关系。程凯枫、程凯楠系程习群和宋晋宏之子。范爱国与陈晶系夫妻关系，二人于1986年3月登记结婚。2006年11月30日，范爱国与神华房地产有限责任公司签订《北京市商品房预售合同》。该合同主要约定：范爱国购买北京市东城区（原崇文区）夕照寺街16号院6号楼13层2单元XXX号房屋，购房总价款为2982063元；范爱国首期支付购房总价款的30%，其余价款向上海浦东发展银行北京知春路支行借款支付。上述合同签订后，范爱国与浦发银行北京分行签订《个人购房借款（综合）合同》及相应的补充协议。范爱国以涉诉房屋为抵押，向浦发银行北京分行借款2080000元，贷款期限为19年。陈晶作为抵押物共有人，亦在该借款合同上签字确认。2009年5月15日，程习群（乙方，购买方）与范爱国（甲方，出售方）签订了《购房协议书》。该协议主要约定：甲方出售涉诉房屋，出售价格为4000000元整；此价格为甲方净得房价。此房产交易过程中所产生的一切费用由乙方承担。乙方向甲方交付定金200000元，乙方在此协议签订后三十个工作日内补齐首期购房款2056000元；甲方剩余房款在浦发银行北京分行住房贷款1946000元，从2009年6月开始，甲方月还款由乙方承担，如因乙方原因导致甲方连续三个月无法正常还款属于乙方违约，乙方应赔偿甲方违约金400000元整，甲方有权单方解除此协议。甲方不得拒售、转售或高价出售给除乙方以外的第三方，否则属甲方违约，甲方赔偿乙方违约金400000元；如因甲方原因导致此房屋无法正常交易，属于甲方违约；如因乙方原因导致此房屋无法正常交易，属于乙方违约；待乙方还清银行贷款之后，甲方应无条件配合乙方办理房屋过户手续。上述《购房协议书》签订后，程习群给付范爱国购房首付款1500000元，并自2009年6月起代替范爱国向浦发银行北京分行偿还住房贷款。还款期间，程习群曾多次逾期还款，其中2010年5月及9月、2011年9月、2012年11月逾期持续时间超过3个月。但程习群已将逾期款项及相应罚息予以偿还。此后，涉诉房屋的住房贷款仍由程习群继续偿还，其代范爱国偿还贷款本息共计735901元。2009年5月15日，范爱国将涉诉房屋交付程习群。程习群对涉诉房屋装修后入住。此后，涉诉房屋由程习群及宋晋宏、程凯枫、程凯楠居住使用。2010年5月17日，范爱国取得涉诉房屋所有权证。该房屋性质为商品房，规划用途为住宅，建筑面积为214.37平方米，共有情况为单独所有。2013年5月22日，原审法院受理程习群与范爱国及第三人陈晶、上海浦东发展银行股份有限公司北京分行、宋晋宏、程凯枫、程凯楠房屋买卖合同纠纷一案。程习群要求：1、判令程习群代替范爱国一次性清偿范爱国与浦发银行北京分行签订的《个人购房借款（综合）合同》项下的剩余贷款，消灭涉诉房屋上的抵押权；2、判令范爱国协助办理涉诉房屋所有权的转移登记手续，将涉诉房屋登记至程习群名下；3、本案诉讼费由范爱国承担。范爱国不同意程习群的诉讼请求，并提出反诉，请求判令：1、解除《购房协议书》；2、程习群给付违约金400000元；3、程习群返还涉诉房屋；4、程习群承担本案诉讼费。2014年2月19日，原审法院作出（2013）东民初字第07586号民事判决。程习群不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。2014年9月4日，北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民终字第06523号民事裁定，将该案发回重审。原审法院于2015年4月17日作出（2014）东民初字第11966号民事判决：一、解除程习群与范爱国签订的《购房协议书》；二、程习群于判决生效后十日内给付范爱国违约金人民币二十万元；三、程习群于判决生效后六个月内将北京市东城区夕照寺街十六号院六号楼十三层二单元XXX号房屋返还范爱国，宋晋宏、程凯枫、程凯楠承担协助返还义务；四、驳回程习群的全部诉讼请求；五、驳回范爱国的其他反诉请求。程习群不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院经审理，认为程习群与范爱国签订的《购房协议书》系签字双方当事人的真实意思表示，其内容合法有效；双方当事人均应按照约定履行自己的义务。涉诉房屋虽登记于范爱国名下，但实为范爱国与其妻陈晶的夫妻共同财产。范爱国与程习群签订房屋买卖合同将夫妻共同财产单方出售，在并无充分证据表明其妻陈晶对该买卖知情同意的情况下，应认定范爱国构成无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，范爱国与程习群签订的房屋买卖合同有效，但陈晶作为涉诉房屋的共有权人，不同意出卖涉诉房屋，导致涉诉房屋履行不能，该房屋买卖合同应以范爱国无权处分为由予以解除，并由范爱国向程习群承担相当于根本违约的违约责任。原审法院曾多次释明程习群，是否变更诉讼请求为解除合同，并要求范爱国承担根本违约责任，但程习群仍坚持要求履行合同，拒绝变更诉讼请求。程习群仍坚持要求继续履行合同，要求代范爱国偿还贷款并办理房屋过户登记手续，无相关法律依据，原审法院对程习群的该项诉讼请求予以驳回，并无不妥。就上述问题，程习群可另行解决。同时，根据《购房协议书》约定，程习群应给付范爱国首期购房款2056000元；自2009年6月开始，涉诉房屋剩余银行贷款由程习群偿还；如因程习群原因导致连续三个月无法正常还款，程习群应赔偿范爱国违约金40万元，范爱国有权单方解除此协议，故程习群的该项上诉理由不能成立。据此，2015年6月30日，北京市第二中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。此后，范爱国向原审法院申请执行，要求程习群及宋晋宏、程凯枫、程凯楠腾退涉诉房屋。在本案审理中，程习群申请对涉诉房屋的装修现值进行评估。经北京市高级人民法院随机选择，确定由北京京评价格评估有限公司进行评估。该公司经评估，向原审法院出具价格评估报告书，评估结论为北京市东城区夕照寺街16号院6楼13层2单元XXX号房屋装修现值为人民币367795元。同时，程习群申请对涉诉房屋的市场价值进行评估。经北京市高级人民法院随机选择，确定由北京宝孚房地产评估事务所有限公司进行评估。该公司经评估，向原审法院出具房地产估价报告，估价结果为估价对象在价值时点2016年5月25日的公开市场价值为13947300元。对上述两份评估报告，程习群没有异议。范爱国认为房地产估价报告与其无关，对价格评估报告书认为其中评估项目不符合相关规定。程习群根据房地产估价报告的结果，依据该结果与《购房协议书》约定价款4000000元之间的差价要求范爱国赔偿其房屋差价款9947300元。在本案审理中，程习群向原审法院提出财产保全的申请，要求依法查封范爱国名下的北京市东城区夕照寺街16号院6楼13层2单元XXX号房屋，案外人中国华海融资担保有限公司提供限额14000000元的信用担保。程习群向中国华海融资担保有限公司交纳担保费90000元。原审法院经审查，作出裁定，查封范爱国名下的北京市东城区夕照寺街16号院6楼13层2单元XXX号房屋。另查，程习群及宋晋宏、程凯枫、程凯楠于2016年11月24日腾退涉诉房屋。上述事实，有双方当事人的陈述，《购房协议书》，付款凭证，北京市东城区人民法院（2014）东民初字第11966号民事判决书，北京市第二中级人民法院（2015）二中民终字第06639号民事判决书，价格评估报告书，房地产估价报告和庭审笔录等在案佐证。一审法院认为，根据人民法院生效民事判决确认的事实，程习群与范爱国签订的《购房协议书》系签字双方当事人的真实意思表示，为有效合同。涉诉房屋属于范爱国与其妻陈晶的夫妻共同财产。范爱国与程习群签订房屋买卖合同将夫妻共同财产单方出售，对此范爱国构成无权处分。陈晶作为涉诉房屋的共有权人，不同意出卖涉诉房屋，导致涉诉房屋履行不能，该房屋买卖合同应以范爱国无权处分为由予以解除，并由范爱国向程习群承担相当于根本违约的违约责任。就上述问题，程习群可另行解决。同时，因程习群存在违约行为，导致范爱国连续三个月无法正常还款，范爱国有权单方解除房屋买卖合同。据此，法院已判决解除程习群与范爱国之间的房屋买卖合同。现程习群要求范爱国承担违约责任，赔偿其损失。关于程习群要求范爱国补偿其房屋装修损失的诉讼请求，因程习群对涉诉房屋进行了装修，其在本案审理中已将房屋腾空并交还给范爱国，故其该项诉讼请求主张合理，本院对此予以支持，范爱国应按评估结果补偿其装修现值。关于程习群主张的房屋差价损失，即买受人信赖利益损失的赔偿，因范爱国的违约行为导致程习群不能实现合同目的，故其该项诉讼请求，有事实和法律依据，法院应予支持。根据生效判决，范爱国应承担根本违约责任，但程习群亦因其违约行为而导致合同解除，其亦应承担相应责任，故法院将根据双方履行合同的情况及当事人的过错程度等因素对房屋差价损失的数额予以酌定。对于房屋评估费26737元，法院考虑双方的过错程度予以分担。对于装修现值的评估费，程习群要求由范爱国承担，理由正当，法院予以支持。对于财产保全费，亦应由范爱国承担。程习群要求范爱国赔偿其交纳给担保公司的担保费90000元的诉讼请求，没有依据，法院对此不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百二十条之规定，于2017年5月判决：一、范爱国于判决生效后十五日内给付程习群房屋装修损失三十六万七千七百九十五元；二、范爱国于判决生效后十五日内赔偿程习群房屋差价损失三百三十四万二千二百九十三元；三、驳回程习群的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，范爱国提交了其妻陈晶书写的授权书，欲证明其与程习群签订房屋买卖合同有陈晶的授权，由于程习群违约，陈晶才不愿意与程习群继续履行合同。程习群对上述授权书的真实性、关联性均不予认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据人民法院已生效民事判决认定的事实，陈晶作为涉诉房屋的共有权人，不同意出卖涉诉房屋，导致涉诉房屋履行不能，该房屋买卖合同应以范爱国无权处分为由予以解除，并由范爱国向程习群承担相当于根本违约的违约责任。对于程习群逾期还款的行为应承担的相应责任，人民法院在前案中已予以处理，本案对此不予赘述。程习群在合同履行过程中对房屋进行了装修，原审法院参考评估机构对房屋装修现值的评估结果，判决范爱国向程习群支付房屋装修损失并无不妥，本院对此不持异议。根据前案的认定，范爱国与程习群之间的房屋买卖合同系由于范爱国根本违约导致的，双方合同解除后，程习群有权向范爱国主张履行利益的损失，但考虑到程习群在履行过程中亦存在违约行为，故原审法院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度、并参考评估机构对房屋市场价值的评估，酌情确定房屋差价损失的分担亦无不妥，本院亦不持异议。范爱国的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费84231元，由范爱国负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  陈雨菡审判员  姚 颖审判员  周梦峰二〇一七年十二月二十八日书记员  林晓天