贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔03民终6069号上诉人（原审被告、反诉原告）:罗渊强，男，汉族，1965年3月21日出生，贵州省湄潭县人，住遵义市汇川区。上诉人（原审被告、反诉原告）：汪顺芬，女，汉族，1966年11月27日出生，贵州省遵义市人，住遵义市汇川区。二上诉人共同委托诉讼代理人：丁汉刚、李国政，贵州佳信律师事务律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:廖远贤，女，汉族，1980年11月20日出生，湖北省石首市人，住遵义市汇川区。委托代理人：易礼祥，男，汉族，1983年6月8日出生，湖北省石首市人，住遵义市汇川区，系廖远贤的丈夫。上诉人罗渊强、汪顺芬因与被上诉人廖远贤房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2017）黔0303民初2078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。罗渊强、汪顺芬上诉请求：撤销原判并发回重审，本案案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清。经上诉人与被上诉人协商，上诉人支付被上诉人95232元后，双方之间的房屋拆迁安置补偿费用全部结清，上诉人于2017年3月3日向被上诉人支付了约定的款项，被上诉人向上诉人出具《收条》，并注明双方房款从此两不相欠，被上诉人要求上诉人额外再支付拆迁安置补偿费没有法律和事实依据。被上诉人二审期间未提交书面答辩意见。廖远贤向一审法院起诉请求：罗渊强、汪顺芬返还拆迁补偿款尾款68980元；案件受理费由罗渊强、汪顺芬承担。罗渊强、汪顺芬反诉请求：确认双方的房屋买卖行为无效；廖远贤退还罗渊强、汪顺芬已付补偿款78000元；本案诉讼费用由廖远贤承担。一审法院认定事实，2000年12月12日，案外人张德军、张文才申请在礼义镇××村修建村民个人宅基地住房，完成审批手续获得批准修建面积160平方米房屋。后罗渊强、汪顺芬向案外人张德军购买了该房屋，并于2010年5月24日以汪顺芬的名义申请房屋扩建，在未获得相关部门批准的情况下罗渊强、汪顺芬对房屋进行了扩建。2012年廖远贤向罗渊强、汪顺芬购买了其中一套房屋并装修居住，购房时约定的房款为136800元，廖远贤向罗渊强、汪顺芬支付了76800元，尚欠60000元。因国家城市建设需要征收涉案房屋所在区域，2016年11月25日，罗渊强（乙方）与遵义市汇川区城市建设投资经营有限公司（甲方）签订《遵义市房屋征收安置补偿协议书》，约定：甲方建设规划红线范围内涉及乙方房屋需要征收，经双方丈量核定，房屋建筑面积共计548.47平方米，住宅房548.47平方米；装饰装修作价140548.4元、框混住宅房111.14平方米按2500元/平方米作价277850元、砖混住宅房437.33平方米按2300元/平方米作价1005859元、简易房16.79平方米按400元/平方米作价6716元、简易棚47.81平方米按150元/平方米作价7171.5元；乙方自行找房周转过渡，过渡期30个月，甲方应先付乙方周转费，搬家费5484.7元、奖金15000元，共计20848.7元，超期不能还房按国家相关规定发放周转过渡费；乙方不按规定时间搬迁腾空房屋，每超一天，支付违约金100元；房屋一次性作价奖励256741.8元；上述各项共计甲方应付乙方人民币1715371.4元。同日，汪顺芬（乙方）与遵义市汇川区城市建设投资经营有限公司（甲方）签订《遵义市房屋征收安置补偿协议书》，约定：甲方建设规划红线范围内涉及乙方房屋需要征收，经双方丈量核定，房屋建筑面积共计300平方米，住宅房300平方米；装饰装修作价177065.27元、砖混住宅房300平方米按2300元/平方米作价690000元、简易房15.63平方米按400元/平方米作价6252元；乙方自行找房周转过渡，过渡期30个月，甲方应先付乙方周转费，搬家费3000元、奖金15000元，共计18000元，超期不能还房按国家相关规定发放周转过渡费；乙方不按规定时间搬迁腾空房屋，每超一天，支付违约金100元；房屋一次性作价奖励138000元；监控设备一套3000元，上述各项共计甲方应付乙方人民币1032317.27元。2017年3月3日，双方协商廖远贤所购房屋拆迁补偿款的支付，确认房屋面积折半为50平方米按2760元/平方米计为138000元、装修费13232元、其他费用4000元，扣除廖远贤尚未支付的购房款60000元，罗渊强、汪顺芬向廖远贤支付了95232元，并由廖远贤向其出具收条。后因廖远贤认为该补偿款未按拆迁单位补偿方案计算，遂提起诉讼要求增加支付赔偿款，审理中罗渊强、汪顺芬提起反诉请求确认房屋买卖行为无效，并要求廖远贤退还补偿款78000元。另查，廖远贤原系贵州省遵义县永乐镇工农村中山组村民，户籍于2006年7月3日迁往湖北省石首市桃花镇青竹村沟一组。一审法院认为，涉案房屋属集体土地上修建的宅基地住房，罗渊强、汪顺芬未获得相关部门批准修建该房屋并出售给廖远贤，而廖远贤非该集体经济组织成员，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，罗渊强、汪顺芬将修建的房屋出售给廖远贤的行为违反了法律、行政法规及规章等规范性法律文件的义务性、禁止性规定，应属无效。关于廖远贤要求罗渊强、汪顺芬支付拆迁补偿尾款68980元及罗渊强、汪顺芬要求廖远贤退还拆迁补偿款78000元的认定，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，据查，罗渊强、汪顺芬被征收拆迁房屋面积共1493.78平方米，其中600平方米按1：1进行安置补偿，893.78平方米按50%进行安置补偿，即该拆迁房屋中40%的面积按照1：1进行安置补偿，60%的面积折半进行安置补偿，而廖远贤向罗渊强、汪顺芬购买的房屋并无书面协议确定房屋面积，诉讼中廖远贤称所购房屋面积为107平方米但无证据提供，罗渊强、汪顺芬认可廖远贤购买的房屋面积为96.65平方米，且查实拆迁住宅房中框混住宅房按2500元/平方米进行补偿、砖混住宅房按2300元/平方米进行补偿，双方亦未提供证据证明该房屋属于拆迁房屋中应按哪种安置方案补偿的部分及属于哪种结构的住宅房，综合考量，认为廖远贤所购房屋的拆迁补偿款应计为〔（96.65平方米×40%）×（2500元+2300元）/2〕+〔（96.65平方米×60%）×（2500元+2300元）/2/2〕＝162372元。另涉案房屋被拆迁征收后，罗渊强、汪顺芬与廖远贤协商房屋面积拆迁补偿款为138000元并与其他费用抵扣后确认履行完毕，故罗渊强、汪顺芬应再向廖远贤支付补偿款162372元－138000元＝24372元，结合罗渊强、汪顺芬在反诉状中只要求廖远贤返还补偿款78000元且认可愿意返还廖远贤已付购房款76800元，则本案中罗渊强、汪顺芬只应向廖远贤返还款项为（24372元+76800元）－78000元＝23172元。综上，判决如下：一、罗渊强、汪顺芬于本判决生效后五日内向廖远贤支付款项23172元；二、驳回廖远贤其余的诉讼请求；三、驳回罗渊强、汪顺芬其余的诉讼请求。本诉案件受理费760元（已减半由廖远贤预交），反诉案件受理费875元（已减半由罗渊强、汪顺芬预交），共计1635元，由廖远贤负担1090元，罗渊强、汪顺芬负担545元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审认定无异。本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。涉案房屋属集体土地上修建的宅基地住房，廖远贤非罗渊强、汪顺芬所在集体经济组织的成员，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”之规定，罗渊强、汪顺芬将修建的房屋出售给廖远贤的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，属无效合同。罗渊强、汪顺芬要求确认房屋买卖协议无效的请求成立，本院予以支持。本案中,廖远贤于2017年3月3日向汪顺芬出具收条，该收条载明：“今收到汪顺芬房款现金95238元，大写玖万伍仟贰佰叁拾贰元整。从此房款两不相欠”。由于本案系廖远贤购买汪顺芬的房屋，而非汪顺芬向廖远贤购买房屋，结合收条出具的时间等背景，本院认定收条中载明的“房款”，实质是诉争房屋的拆迁安置补偿款。为此，本院认定双方就房屋拆迁补偿款事宜达成了一致意见并履行完毕。廖远贤起诉要求罗渊强、汪顺芬支付拆迁补偿款68690元及罗渊强、汪顺芬反诉要求廖远贤退还补偿款78000万元的请求于法无据，应予驳回。综上所述，罗渊强、汪顺芬的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2017）黔0303民初2078号民事判决；二、驳回廖远贤的诉讼请求；三、驳回罗渊强、汪顺芬的反诉请求。一审案件受理费760元，由廖远贤承担，一审反诉案件受理费875元，由罗渊强、汪顺芬承担。二审案件受理费1750元，由廖远贤负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡一雷审 判 员  邓雪梅代理审判员  何 容二〇一七年十二月四日书 记 员  李 豪