浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终8058号上诉人（原审原告）：沈桂华，男，1967年6月12日出生，汉族，户籍所在地杭州市江干区，现住杭州市江干区。委托诉讼代理人：方良珍，系沈桂华妻子。委托诉讼代理人：王大伟，北京泰维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室，住所地：杭州市江干区景昙路98-2号。法定代表人：肖硕，董事长。委托诉讼代理人：孙敏华，浙江辉伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊辉伦，浙江辉伦��师事务所律师。上诉人沈桂华因与被上诉人杭州市江干区艮山东路北区块开发建设指挥部办公室（以下简称指挥部办公室）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初2992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2002年沈桂华以户主的名义申请翻建了位于的房屋。沈桂华所在户常住在册人数共六人，分别为沈桂华及沈世浩、戚祥英、方良珍、沈舒庭、沈愉庭，其中沈桂华为户主。本市江干区艮北新区B-R21-04、10地块农转非居民拆迁安置房（含公共绿化）项目于2009年12月9日经杭州市发改委同意立项。2009年12月25日杭州市规划局对该项目颁发��建设用地规划许可证。2010年8月12日，该项目所涉土地已经国务院批准农用地转用和土地征收。2010年10月8日，杭州市国土资源局颁发了房屋拆迁许可证，拆迁人为指挥部办公室。沈桂华户的房屋位于该项目征迁范围内。2010年12月5日，沈桂华以所在户的名义就拆迁其位于的房屋事宜与指挥部办公室签订了《杭州市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》（调产安置），该协议就被拆迁房屋拆迁补偿总金额、过渡方式及临时过渡费计发、搬家补贴费、临时经营场地补贴费、签约奖励费、腾空奖励费、有关款项支付、安置人口数量、安置方式等内容进行了约定。原审法院另查明，杭州市江干区房屋已拆除。指挥部办公室依据协议向沈桂华户支付补偿款和奖励费，但沈桂华户至今未领取。现沈桂华起诉至原审法院：要求确认双方签订的《杭州市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》无效；诉讼费用由指挥部办公室承担。原审法院认为，本案的争议焦点在于沈桂华主张其与指挥部办公室签订的房屋拆迁补偿安置协议无效，理由能否成立。1.关于沈桂华主张指挥部办公室系临时机构，无权实施拆迁。该院认为，拆迁许可证确认了指挥部办公室具有涉案项目的拆迁资格，故沈桂华的主张该院不予采信。2.关于沈桂华主张指挥部办公室采用欺骗、恐吓手段迫使其违背真实意思签订了空白的房屋拆迁补偿安置协议，其行为侵害了国家利益且协议内容违反了法律、行政法规的强制性规定。该院认为，涉案的房屋拆迁补偿安置协议中的补偿和安置方案系根据地方性法规《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》和有关政府文件确定的，有双方的签字或盖章，且沈桂华未能提交证据证明其系受到欺骗、恐吓才签订该协议，即使沈桂华所在户事后不同意拆迁也并不足以证明其受到欺骗或恐吓，该协议的内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，故沈桂华的主张无事实和法律依据，本院不予采信3.关于沈桂华主张涉案房屋属家庭共有，该户共有6人，其一人签订房屋拆迁补偿安置协议属无权处分。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。该案中，虽然指挥部办公室未提交证据证明沈桂华有代理其所在户签订诉争协议的代理权，但考虑到沈桂华为所在户的户主，根据农村的习惯做法，应该有权代理所在户签订协议，因此，即使沈桂华未得到其他所有人的授权���订房屋拆迁补偿安置协议，指挥部办公室也有理由相信沈桂华有签订房屋拆迁补偿安置协议的代理权，故沈桂华以无权处分为由主张协议无效，理由不成立。综上，沈桂华主张其与指挥部办公室签订《杭州市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》无效，无法律和事实依据，亦不存在无权处分可撤销的情形，故对沈桂华沈桂华的诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条之规定，于2017年7月18日作出判决：驳回沈桂华的诉讼请求。案件受理费人民币80元，减半收取人民币40元，由沈桂华负担。宣判后，沈桂华不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，认定案件事实错误。第一、案涉房屋系沈桂华与沈世浩、戚祥英、方良珍、沈舒庭、沈愉庭的共有房屋，原审法院拒不对此给予明确认定明显系认定案件事实不清，认定案件事实错误。本案的一个重大事实再清楚不过，那就是沈桂华所在的村早已实现了撤村建居，早已转为社区，且沈桂华房屋所在地块早在2010年8月12日已因征收转为国有性质。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条：“下列土地属于全面所有即国家所有：(五)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地”。所以既然沈桂华居住的村早已撤村建居，村民全部转为城镇居民，案涉房屋所在地块也已经被征收为国有，所以事实上案涉拆迁房屋所在地块早已是国有土地，所以沈桂华的案涉房屋早已属于国有土地上的房屋，所以原审法院没有查清沈桂华的房屋是国有土地上的房屋明显是认定案件事实不清。第二、原审法院没有查清指挥部办公室以合法形式掩盖非法目的的事实。指挥部办公室与沈桂华签订关于集体土地上房屋的《杭州市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》来拆迁沈桂华国有土地上房屋，这明显是压低拆迁成本变相“抢劫”沈桂华的合法财产，这是赤裸裸的欺诈，暴露了其以合法形式掩盖其用拆迁集体土地上的房屋来代替拆迁国有土地上的房屋的非法目的，但是原审法院明没有查清，明显属于认定案件事实不清，认定案件事实错误。第三、原审法院没有查清本案中存在违反法律强行性规定的事实。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条：“下列房产，不得转让：(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的”。根据据《中华人民共和国物权法》第97条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”。本案中，案涉房屋是沈桂华与沈世浩、戚祥英、方良珍、沈舒庭、沈愉庭共有的国有土地上的房产，指挥部办公室没有出示任何证据证明案涉共有房地产曾经共有人即沈世浩、戚祥英、方良珍、沈舒庭、沈愉庭的书面同意转让，所以案涉共有房地产依法不得转让，现在案涉共有房地产却被指挥部办公室沈桂华通过《杭州市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》来变相转让，明显属于违反了法律的强制性规定，原审法院不依法进行认定明显属于认定案件事实不清，认定案件事实错误。二、原审法院适用法律错误。第一、根据《中华人民共和国合同法》第48条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未被代理人���认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。本案中，指挥部办公室与沈桂华签订《杭州市集体土地房屋拆迁补偿安置协书》系超越一般的日常需要家事代理权处理案涉与沈桂华的共有房屋，事后并未经案涉房屋其他共有人沈世浩、戚祥英、方良珍、沈舒庭、沈愉庭的追认，所以案涉协议对沈世浩、戚祥英、方良珍、沈舒庭、沈愉庭不发生效力，应当由指挥部办公室自己承担责任，依法应当确认无效。第二、根据《中华人民共和国合同法》第51条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，沈桂华并没有取得案涉房屋的处分权，沈桂华擅自处分与沈世浩、戚祥英、方良珍、沈舒庭、沈愉庭的共有房屋并未取得沈世浩、戚祥英、方良珍、沈舒庭、沈愉庭追认，所以案涉《杭州市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》依法应当确认无效。第三、《中华人民共和国合同法》第52条：“有下列情形之一的，合同无效：(三)以合法形式掩盖非法目的”。本案中，指挥部办公室与沈桂华签订关于集体土地上房屋的《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》来拆迁沈桂华国有土地上房屋，指挥部办公室以合法形式掩盖非法目的十分明显，所以依法应当确认无效。第四、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条：“下列房地产，不得转让：(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的”。根据《中华人民共和国物权法》第97条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”。《中华人民共和国合同法》第52条：“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，指挥部办公室与沈桂华签订《杭州市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》系未取得房屋共有人沈世浩、戚祥英、方良珍、沈舒庭、沈愉庭的同意擅自处分沈桂华与沈世浩、戚祥英、方良珍、沈舒庭、沈愉庭的共有房屋的共有房地产，这违反法律的强制性规定，所以指挥部办公室与沈桂华签订《杭州市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》依法应当确认无效。由上述可知，案涉《杭州市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》应当依法确认无效。综上，请求：1、撤销原审判决；2、改判双方签订的《杭州市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》无效；3、本案诉讼费用由指挥部办公室承担。针对沈桂华的上诉，指挥部办公室答辩称：一审判决事实清楚，证据确凿，适用法律正确并无不当，请求二审法院予以维持。指挥部办公室是依法设立的事业法人，案涉房屋是沈桂华作为户主，签订协议并无不当，该协议签订后，沈桂华已腾空房屋搬离，这个行为可以认为是家庭成员追认或者至少默认沈桂华签订协议的这个事实。二审中，在本院指定的举证期限内，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：本案的争议焦点系沈桂华与指挥部办公室签订的《杭州市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》是否有效。对此，本院认为，首先，根据沈桂华提交的《江干区村民建房用地呈报表》���载明的信息，案涉房屋系沈桂华作为户主申请建造，其性质为集体土地上的房屋，故沈桂华系该户在册人员的代表。现《杭州市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》载明被拆迁人系沈桂华户，故原审法院认定沈桂华作为户主有权代表所在户签订案涉协议并无不当。其次，关于沈桂华主张指挥部办公室拆迁的是沈桂华国有土地上房屋，案涉协议因存在以合法形式掩盖非法目的情形而无效的上诉意见，本院认为，案涉房屋因公共利益需要进行拆迁，且指挥部办公室依法取得了房屋拆迁许可证，而沈桂华并未提供充分证据证明案涉地块在拆迁前已经变更为国有土地性质，亦未举证证明指挥部办公室存在其他以合法形式掩盖非法目的的情形，故本院对该意见不予以采信。据此，沈桂华要求确认《杭州市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》无效没有事实和法律依据，原审法��据此驳回沈桂华的全部诉请当属正确。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由沈桂华负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 骏审 判 员  金瑞芳审 判 员  盛 峰二〇一七年十二月十四日法官助理  丁 晔书 记 员  张诗雯