河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫15民终4572号上诉人（原审原告）李松，男，汉族，1975年6月9日出生，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人吴超，河南法正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）河南东泰置业有限公司。住所地：信阳市北京路金杯财富大厦****号。法定代表人史小明，该公司总经理。委托诉讼代理人马魁，该公司公司员工。上诉人李松因与被上诉人河南东泰置业有限公司（以下简称“东泰置业公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2017）豫1503民初2205号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李松的委托诉讼代理人吴超，被上诉人河南东泰置业有限公司的委托诉讼代理人马魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，原告与被告东泰公司于2013年3月28日签订商品房买卖合同，其中与本案双方诉争问题相关的条款（摘录）如下：（一）被告东泰公司将其开发建设的位于信阳市羊山新区新五路一品江南小区7栋1单元501号商品房(住宅)卖给原告；（二）房屋总价款580000元，首付款180000元，余款400000元在2013年4月8日办理完毕银行按揭手续；（三）合同第八条约定出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的…；（四）合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；（五）合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款。原告称被告未履行交付房屋的书面通知义务，故一直未收房，被告辩称已于2014年9月12日统一发送过收房信息，但未能进一步举证证明其辩称的事实存在。原告至今未收房。上述事实有当事人陈述、商品房买卖合同文本、购房款发票等证据予以证明。原审认为，原告按合同约定履行了支付购房款义务，被告应当按合同约定的期限和商品房交付标准履行交付房屋的合同义务。依据民事诉讼证据规则，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。依据该项法律规定，被告作为负有履行义务的当事人承担举证证明其已依合同第十一条约定，向原告履行了办理房屋交付手续的书面通知义务。本案中，被告未能举证证明其主张的上述事实存在，应承担举证不能的不利法律后果，应当依法认定被告未向原告履行办理房屋交付手续的书面通知义务。原告请求被告按合同第十一条的约定交付房屋，并提供交易房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，有事实和法律依据，原审予以支持。依据生活常识，商品房买卖对于一名普通人或一个普通家庭来说是一件非常重要的事情，在被告未履行合同约定的通知义务的情况下，原告作为一名具有完全行为能力的普通商品房买受人，对正常的交易安全依法亦负有必要的勤勉、谨慎注意义务。合同明确约定交付房屋的最后限为2013年12月30日，并且自该日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。也就是说，即使在被告未按合同约定履行房屋交付通知义务的情形下，原告也知道或应当知道自2013年12月31日起，被告未向其支付逾期交房违约金的，已经侵害了其要求被告按合同约定支付逾期交房违约金的权利。自该日起，诉讼时效开始计算，至2015年12月31日，两年诉讼时效已届满。诉讼时效因当事人依法主张权利而中断，原告未能举证证明其在两年的诉讼时效期间内向被告依法主张了逾期交房违约金的赔偿权利，诉讼时效依法不中断。如按原告辩称的“违约金属于连续性债权、每产生一次债权、诉讼时效中断”的意见推算，本案逾期交房违约金的诉讼时效可以一直延续下去，甚至可以超过20年的最长期限，这与诉讼时效的法律规定相悖，同时，与督促当事人依法及时行使权利的诉讼时效立法精神不符，该项抗辩意见无法律依据，原审不予采纳。事实上，被告不仅未按合同约定支付第一笔违约金，而且之后的应付违约金均未支付，充分说明违约金虽然按日计算、支付，但是，作为一项完整的合同义务，从合同约定的逾期交房违约金支付之日起，被告就以其实际行动表明，拒绝履行该项合同义务的全部，而不是拒绝履行其中的一笔、两笔或多笔违约金支付义务。原告于诉讼时效届满后主张逾期交房违约金，丧失了胜诉权，对原告的该项诉讼请求，原审不予支持。综上，依照依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定判决：一、被告河南东泰置业有限公司于本判决生效之日起三十日内，向原告李松交付其所购买的位于信阳市羊山新区××小区××单元××商品房及该商品房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；二、驳回原告李松的其他诉讼请求。案件受理费1210元，被告河南东泰置业有限公司负担100元，原告李松负担1110元。上诉人李松不服上述判决，提起上诉称：原审法院认定事实不清，上诉人起诉未过诉讼时效。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同约定被上诉人应当通过书面形式告知上诉人收房，并且在进行验收交接时，被上诉人应当出示合同约定的证明文件及交接单。截止到本案起诉时，被上诉人也未能够以书面形式通知上诉人，也未出示相关证明文件证明房屋已经验收合格。在本案起诉之前，上诉人已经通过各种形式向被上诉人主张过违约责任，原审法院认定诉讼时效已过，明显错误。综上，上诉人认为，上诉人的起诉未过诉讼时效，依然受法律保护。请求二审法院依法支持上诉人的原审诉讼请求第二项，即被上诉人支付上诉人逾期交房违约金56492元。被上诉人河南东泰置业有限公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果于法有据。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。二审查明事实与原审查明相一致。本院认为，上诉人按照合同约定履行了支付购房款义务，被上诉人应当按照合同约定的期限和商品房交付标准履行交付房屋的合同义务。上诉人要求被上诉人交付房屋，同时履行交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的附属义务，于法有据，原审予以支持正确。依据购房合同第九条中关于出卖人逾期交房违约责任的约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。该条约定明确指出自最后交付期限的第二天即2013年12月31日起，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，据此，逾期交房违约金的履行期限应从2013年12月31日起算，上诉人主张支付逾期交房违约金的诉讼时效也从即日开始计算，原审认为，至2015年12月31日，上诉人主张逾期交房支付违约金的诉讼时效已届满，上诉人在未能举证证明其在两年的诉讼时效期间内有向被上诉人主张过逾期交房违约金的请求，上诉人的该项主张超过诉讼时效，原审认定并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，上诉人的上诉理由因二审无新证据予以支持，不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费1210元，由上诉人李松承担。本判决为终审判决。审判长  余继田审判员  陈 钢审判员  李 牧二〇一七年十二月十九日书记员  杨 帆