湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0923民初61号原告中国农业银行股份有限公司云梦县支行。住所地：湖北省云梦县城关镇建设路*号。负责人胡文生，行长。委托代理人周天正，湖北律之心律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、��弃、变更诉讼请求，参与调解、和解，提起上诉，代收法律文书等。委托代理人杨进军，湖北律之心律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解、和解，提起上诉，代收法律文书等。被告徐建斯，男，1985年3月9日出生，汉族，湖北省云梦县人，务工，住云梦县。被告程陆华，女，1985年3月10日出生，汉族，湖北省云梦县人，务工，住云梦县。被告湖北万嘉房地产开发有限公司。住所地：孝感市孝南经济开发区长兴三路。法定代表人盛全松，公司董事长。委托代理人王存迪，公司办公室主任。代理权限为一般代��。原告中国农业银行股份有限公司云梦县支行（以下简称“农行云梦县支行”）与被告徐建斯、程陆华、湖北万嘉房地产开发有限公司（以下简称“万嘉公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告农行云梦县支行的委托代理人杨进军，被告徐建斯，被告万嘉公司的委托代理人王存迪到庭参加诉讼，被告程陆华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现己审理终结。原告农行云梦县支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告徐建斯、程陆华、湖北万嘉公司签订的《个人购房担保借款合同》；2.判令被告徐建斯立即偿还原告借款本金277051.16元以及该本金按借款合同约定计算的自2016年11月9日至借款还清之日的利息、罚息及复息；3.被告徐建斯赔偿原告律师代理费损失14000元；4.判令原告为实现以上第2、3项债权，有权对被告徐建斯、程陆华所购位于云梦××××路南（开心公寓）1幢A单元11层1105室的房屋进行拍卖、变卖，并以所得价款优先受偿；5.被告程陆华、万嘉公司对以上第2、3项债务承担连带清偿责任；6.由被告负担本案诉讼费用。事实与理由：2014年2月18日，原告与三被告共同签订一份《个人购房担保借款合同》。合同约定，被告徐建斯向原告借款300000元，用于购买位于云梦××××路南（开心公寓）1幢A单元11层1105室的房屋，借款期限240个月。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之���起在本合同约定的借款执行年利率的基础上浮50%收取计收罚息，直至本息清偿之日止；对应付而未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；还款方式采用等额本息还款法，借款人以每一个月为一个还款周期；保证人为该借款提供阶段性保证担保，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、诉讼费以及律师代理费等贷款人为实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起两年；抵押人自愿以购买的上述房产作为本合同项下债务的抵押物。抵押担保范围包括本合同项下的本金、利息、罚息、复利、违约金、以及诉讼费、律师代理费、处置费、过户费等贷款人为实现债权的一切费用；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回己发放借款，有权提前行使担保权。2014年3月3日，原、被告双方就上述房屋办理了商品房预售抵押预告登记（证号：云房预城关字第1403017），原告为预告登记权利人。上述手续办理后，原告于2014年3月5日向被告徐建斯发放了贷款300000元。此后，被告徐建斯却未按合同约定履行还本付息义务，为此，原告聘请律师作为诉讼代理人参加诉讼支付律师代理费14000元。综上，原、被告之间签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，原告己按合同约定向被告徐建斯发放了贷款，但被告却未按约履行还款义务，其行为是严重的违约行为。根据我国《担保法》的相关规定，被告程陆华、万嘉公司应在其约定的保证责任范围内承担保证责任。自2015年12月份起，被告徐建斯拖欠贷款本金及利息未还，未按己签订的还款计划履行还款义务，根据《个人购房担保借款合同》第十二条12.4款的约定，原告有权提前收回己发放的借款，有权提前行使担保权。故而提起诉讼，请求人民法院依法判处。被告程陆华未提交书面答辩，也未提交相关证据。被告徐建斯辩称，1.我与被告万嘉公司签订《商品房买卖合同》、与原告签订《个人购房担保借款合同》属实，但所购房屋后又被万嘉公司出卖给了他人，房屋现己由他人装修或进驻。被告万嘉公司未向我交付房屋，我与万嘉公司签订的房屋买卖合同因不能实现合同目的或合同无法继续履行，我要求解除与万嘉公司签订的商品房买卖合同，并要求万嘉公司退还房款并承担相应损失，同时要求其支付不超过己付房款一倍的赔偿款���故我不应承担偿还本案借款并赔偿损失的民事责任，原告主张的律师代理费因约定金额及承担方式不明，应视为未约定，请求人民法院依法予以驳回。2.因原告主张的优先受偿权与涉案房屋的进驻方存有重大利害关系，请求人民法院追加进驻方为本案共同被告。3.如贵院坚持审理本案，为节约诉讼资源，恳请人民法院组织相关方进行调解。被告万嘉公司辩称，因“开心公寓”工程建设引发的各类纠纷现均由政府专班进行处理。在涉案法律关系中，被告万嘉公司的委托代理人丁足清系挂靠万嘉公司并伪造公司公章签订合同，公司不清楚事情是怎么发生的，其签订合同的行为系个人行为，万嘉公司不是本案的适格被告。本案贷款人向原告提供了抵押担保，原告享有法定的优先受偿权，原告无证据证明物权担保不能实现其债权，其要求解除合同的诉请不应得到支持，同时，原告未通知各方解除合同，其解除行为不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。本院认为，原告农行云梦县支行与被告徐建斯、程陆华、万嘉公司之间签订《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法、有效，并对合同各方产生法律效力。原告农行云梦县支行依照合同约定将借款汇至被告徐建斯指定的被告万嘉公司账户后，其己履行了出借义务，被告徐建斯未按合同约定还款，且己符合原告解除合同的条件，故原告有权依约解除与被告徐建斯之间���借款合同，要求被告提前还款，其解除合同的权利可以通过本案诉讼得以实现。合同解除后，被告徐建斯依约应向原告支付下余借款本金，并向原告支付利息及罚息。经本院核算，截止2016年11月9日，被告徐建斯下欠原告借款本金277051.16元，被告徐建斯应向原告偿还该借款本金及该本金按借款合同约定计算的自2016年11月9日至借款还清之日的利息、罚息及复息。被告程陆华作为借款保证人，应对被告徐建斯的上述义务承担连带清偿责任。同时，依照合同约定，被告徐建斯、程陆华还应共同向原告承担其律师代理费损失14000元。被告徐建斯与被告万嘉公司之间签订的商品房买卖合同属另一法律关系，该法律关系中的相关责任可由被告徐建斯另案主张。如上，被告徐建斯与被告万嘉公司之间签订的是���品房预售合同，因此，在与原告农行云梦县支行签订借款合同时，被告徐建斯尚未取得所购房屋的所有权证，双方在合同第三十七条中约定：“阶段性保证人自借款发放之日起，以借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任”。双方依约办理了抵押权预告登记后，在长达近四年的时间仍未办理正式房屋抵押登记。本院认为，抵押权预告登记的目的只是为保障将来可能设立的抵押权顺位，即在债权依然存在的情况下，在将来能够进行抵押权登记之日起的合理期限内，设立抵押权时，该抵押权顺位在先。但预告登记并非物权登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立，经依法登记，发生法效力，未经登记，不发生效力。第一百八十七条规定，以房屋���押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。抵押预告登记的权利人在没有办理抵押登记前，对预告登记的不动产不享有抵押权登记产生的法律后果，即不享有抵押权，对该不动产依法进行拍卖、变卖时，不享有优先受偿权。原告农行云梦县支行至今未办理抵押设立登记，对借款约定的抵押物尚未取得抵押权，其主张对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。保证是指保证人与债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或承担责任的行为。被告万嘉公司在合同保证人处加盖了公司公章，是合同保证人，在被告徐建斯不履行义务时，依合同约定和法律规定，应承担保证责任。被告万嘉公司辩称公司委托代理人丁足清系挂靠万嘉公司并伪造公司公章签订合同，公司对此并不知情，其行为系个人��为，但从各方情形看，当事方均有理由相信行为人的行为系代表被告万嘉公司的行为，故本院对被告万嘉公司的以上辩解依法不予采信，被告万嘉公司应对被告徐建斯的上述合同义务承担连带清偿责任。基于以上本院对原告优先受偿权的否定，本院认为本案中不需追加涉案房屋的进驻方为本案第三人参加诉讼，对被告徐建斯的相关主张依法不予采纳。故此，经合议庭合议，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告徐建斯于本判决生效之日起三日内向原告中国农业银行股份有限公司云梦县支行偿还借款本金277051.16元以及该本金按借款合同约定计算的自2016年11月9日至借款还清之日的利息、罚息及复息，另向原告中国农业银行股份有限公司云梦县支行支付律师代理费损失14000元；二、被告程陆华、被告湖北万嘉房地产开发有限公司对以上第一项义务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司云梦县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5455元，由被告徐建斯、程陆华、湖北万嘉房地产开发有限公司共同负担。给付期限同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交上诉案件诉讼费，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟守武人民陪审员  涂桂华人民陪审员  张泽英二〇一七年十二月十五日书 记 员  林 杨