四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终16747号上诉人（原审被告）：刘治军，男，汉族，1985年3月3日出生，汉族，住四川省三台县。被上诉人（原审原告）：郭虹，男，汉族，1963年8月24日出生，住成都市金牛区。上诉人刘治军因与被上诉人郭虹房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初6732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘治军上诉请求：1.请求与（2017）川01民终11632号案件并案审理；2.请求撤销（2017）川0106民初6732号民事判决。刘治军当庭明确其上诉请求为：撤销（2017）川0106民初6732号民事判决，驳回郭虹全部一审诉讼请求。事实和理由：1.一审没有准确查清案件事实，判决不够公正。刘治军与郭虹多次确认，房屋长期出租无拆迁等特殊情况不会收回，但是郭虹不守信用收回房屋存在严重过错，导致刘治军出现很大损失。2.安装排风管道是得到郭虹同意的，郭虹违约收回房屋应赔偿相关安装与设备费用，如果法院判决刘治军拆除，该费用也是郭虹违约造成的。3.法院判决刘治军支付房屋占用费与事实不符，郭虹主动宽限时间免除租金作为刘治军不能长期出租的补偿方式之一，而且郭虹并不会使用案涉房屋，不会对郭虹造成任何收入损失，如果该部分仍要计算损失也是郭虹违约在先造成的。4.刘治军同意承担相应的物业费、水电气费，但是一审对该部分认定不准确、不完整，郭虹欠刘治军电卡余额141元、房屋押金1100元，也应该同时进行交接，一审没有认定该部分事实有失公正。综上，请求二审法院查明事实，解决争端。郭虹辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律正确，程序无误，请求二审法院驳回刘治军上诉请求，维持原判。2.郭虹是案涉房屋所有权人。《房屋出租协议》是双方真实意思表示，协议第一条、第二条、第六条、第七条、第八条、第十条对房屋所在地、双方权利义务、违约金等进行了明确约定。3.成都中铁二局集团物业管理有限公司出具《欠费证明》，说明从2016年8月起至刘治军2017年5月22日搬离止，共欠费（含滞纳金）2118.36元。4.2016年12月16日、21日、25日及2017年1月29日郭虹多次与刘治军联系，告知刘治军2016年12月31日租赁协议到期后不再续租，请刘治军结清相关费用，恢复原状后进行搬离。5.刘治军违反协议第二条改变房屋用途，未经郭虹同意，安装烟道，危害小区安全。6.刘治军在租赁协议到期前，并未按照双方协议约定提出续租要求，在郭虹告知不再续租后才提出继续租用。7.刘治军未按协议约定搬离房屋，在2017年5月22日才将房屋交付给郭虹且未缴纳占用期间的房租，并且交还的房屋内缺少一张电脑桌和一台洗衣机，至于刘治军提出郭虹给予免租期的问题，那是双方基于调解作出的意思表示，但是刘治军先行提起诉讼，导致调解失败。8.无论郭虹是否同意刘治军进行装修，租赁期满后，承租人无权要求房东对其进行补偿，而且应该将房屋恢复原状，支付房屋占用费及房屋空置的损失，支付郭虹违约金。郭虹向一审法院起诉请求：1.刘治军拆除擅自安装的一楼至，排除相关安全隐患；2.刘治军赔偿郭虹租赁房屋内的全自动洗衣机（八成新）一台及电脑桌（八成新）一张（合计价值890元）；3.刘治军向郭虹支付租赁合同违约金1100元，同时，按1100元/月标准支付房屋占用费，自2017年1月1日至2017年5月22日交还房屋之日止，合计5206.66元；4.刘治军结清租赁房屋项下自2016年1月1日至2017年5月22日撤离租赁房屋之日止，欠付的水费、电费、气费、电话费、光纤费、物业管理费及由此产生的滞纳金罚金等全部应付费用，暂合计2118.36元（欠费证明开至2017年5月16日）；以上费用合计8500元；5.刘治军承担本案诉讼费。一审法院查明，郭虹系成都市金牛区前沙湾5栋3单元1楼2号房屋的所有权人。2016年1月1日，郭虹与刘治军签订《房屋出租协议》，约定：1.郭虹将其位于前沙湾5栋3单元2号的房屋出租给刘治军使用，租自2016年元月1日至2016年12月31日，期限壹年；2.该出租房屋使用性质为居住用房，月租金1100元，缴租方式为半年缴纳一次，计人民币6600元，以后应在付款期前30天缴纳；3.若刘治军在协议期满后需继续租用此房，应提前壹个月与郭虹签订协议。合同签订后，郭虹将租赁房屋交付刘治军使用。刘治军向郭虹缴纳了2016年的租金13200元及押金1100元，并将案涉房屋作为餐饮外卖《鸿馆》的经营场所，并安装案涉房楼的烟道。2016年12月25日，郭虹向刘治军发出《房屋租赁协议到期告知书》，告知刘治军承租的房屋即将到期，期满后双方不再续约，要求刘治军在租赁期满前搬出房屋，结清相关费用。2016年12月29日、2017年1月21日，郭虹以手机短信方式通知刘治军，双方签订的租赁协议于2016年12月31日到期，到期后不再出租，刘治军应结清水电等费用，恢复房屋原状。2017年5月22日，刘治军将涉案房屋的钥匙交付郭虹，但未交付2017年1月1日至2017年5月22日的房屋占用费，亦未对承租期内的水、电、气、物业等费用进行结清。2017年4月17日，刘治军诉郭虹房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2017年6月29日作出（2017）川0106民初2799号民事判决，驳回刘治军的诉讼请求。后刘治军不服提起上诉，目前此案正在上诉审理中。另查明，一、根据刘治军提交的其与郭虹谈话的录音资料，证明双方当事人对涉案房屋的租赁期限、租金金额表达了初步意向，但未签订其他书面协议。二、涉案房屋的出租家具清单上载明包括全自动洗衣机一台，电脑桌二个。三、成都中铁二局集团物业管理有限公司出具《欠费证明》，证明金牛区前沙湾5栋3单元1楼2号（业主姓名：郭虹）欠费明细：1、物业费（每户每月15元)及垃圾处理费（每户每月8元）自2016年8月至2017年5月，共计10个月欠费：150+80=230元。2、水费（单价：每吨3.03元)：抄表至2016年12月份，读数：3535吨，缴费截止数：3520吨，每月每户加损耗0.5吨。未交数合计：15吨+5吨共计欠费：60.60元。3、燃气费（单价：每立方2.08元）：抄表至2016年12月，读数：2117立方，缴费截止数：1530立方，每月每户加损耗1.0立方，未交数合计：587立方+10立方共计欠费：1241.76元。4、截止2017年5月15日，未按时缴费按每日千分之三滞纳金计算，滞纳金共计：568元。以上欠费合计：230+60.60+1241.76+568=2118.36（元）。一审法院认为，刘治军与郭虹签订《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据《房屋出租协议》约定：刘治军交纳自2016年1月1日至2016年12月31日的租金13200元及押金1100元。但事后一直未腾退房屋，直至2017年5月22日刘治军将案涉房屋的钥匙交付郭虹，故郭虹主张刘治军应支付2017年1月1日至2017年5月22日的房屋占用费，即5206.66（1100×4+1100÷30×22）元应予支持。关于刘治军安装的烟道，由于系经营外卖所用，刘治军认为烟道系郭虹同意安装，由于仅提供录音未提供其他证据佐证，故其观点不予采纳；但由于烟道涉及租赁房屋一楼至六楼整栋房屋，存在安全隐患，应予拆除。关于郭虹主张的全自动洗衣机及电脑桌，虽出租清单显示存在，但未提供其他证件证实洗衣机及电脑桌的新旧程度及能否正常使用，故主张刘治军赔偿相关损失，不予支持。关于水、气、物业等费用，由于刘治军未实际结清，故应予支持。其中物管费、卫生费，因刘治军于2016年8月至2017年5月未支付230元（物管费15元/月×10+卫生费8元/月×10）；水费60.60元[（3535吨-3520吨+损耗5吨）×3.03元]；燃气费1241.76元[（2117立方-1530立方+损耗10立方）×2.08元/立方]，关于滞纳金，截止2017年5月15日，未按时缴费每日按千分之三缴纳，即568元。上述费用共计2100.36元。刘治军认为水费已多交纳，但未提供证据，故不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百二十三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、刘治军于判决生效之日十五日内拆除安装的金牛区前沙湾5栋3单元1楼2号郭虹房楼的烟道；二、刘治军于判决生效之日十五日内向郭虹支付2017年1月1日至2017年5月22日交还房屋之日止的房屋占用费5206.66元；三、刘治军于判决生效之日十五日内向郭虹支付欠付的水费、电费、气费、电话费、光纤费、物业管理费及由此产生的滞纳金罚金等全部应付费用，暂合计2100.36元；四、驳回郭虹的其他诉讼请求。案件受理费50元（减半收取25元），由刘治军负担。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提供新的证据，二审查明的事实与一审相同。本院认为，本院就双方争议的问题作如下评述：一、关于租赁协议期满后至2017年5月22日搬离之日止的房屋占用费问题。双方2016年1月1日签订的《房屋出租协议》约定租期从2016年元月1日至2016年12月31日，租期壹年，刘治军租赁期满后一直占用房屋至2017年5月22日才将案涉房屋的钥匙交给郭虹，故刘治军应支付占用期间的费用。刘治军上诉提出郭虹给予了宽限期，郭虹表示宽限期是基于双方进行调解而给予的，刘治军于2017年4月17日先于本案提起关于（2017）川0106民初2799号案件的诉讼，双方调解失败，郭虹在调解中的承诺不能作为刘治军主张宽限期的依据，故刘治军上诉请求不支付房屋占用费与事实不符，本院不予支持。二、关于拆除烟道的问题。刘治军在租赁期内，未按照双方租赁合同第四条“……，并不得改变房屋使用性质及结构，必须爱护屋内相关设施，保持墙面、地面完好干净，如有损坏及时维修，否则照价赔偿。”之约定使用房屋，对案涉租赁房屋及所在楼栋安装烟道，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”之规定，刘治军应拆除烟道，恢复原状，刘治军上诉提出应由郭虹负担相应费用于法无据，本院不予支持。三、关于物管费、水电气费、电话费、光纤费等及滞纳金的问题。刘治军在二审中提出其多交了141元电费，郭虹在庭审中对该事实予以认可，故二审法院对141元电费进行扣减。物管费、水电气费、电话费、光纤费、电话费等及滞纳金共计2100.36元，扣除刘治军多缴纳的电费141元，刘治军还应承担1959.36元的支付责任。四、关于刘治军主张从支付的押金1100元中抵扣的问题。刘治军的主张与郭虹的请求具有相互抵销的性质，应属反诉的范围，但为了减少诉累，本案一并处理。押金具有保证双方按约履行各自义务的性质，从审理情况看，刘治军履行合同过程中存在违约行为，故刘治军要求以押金与其应该支付的金额进行扣减的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审认定事实基本清楚，因双方在二审中对多交电费的金额141元进行了确认，应从物管费、水电气费、电话费、光纤费及滞纳金等费用中进行扣减，将其金额变更为1959.36元，对一审判决的其他内容予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初6732号民事判决第一项、第二项，即“一、刘治军于判决生效之日十五日内拆除安装的金牛区前沙湾5栋3单元1楼2号郭虹房楼的烟道；二、刘治军于判决生效之日十五日内向郭虹支付2017年1月1日至2017年5月22日交还房屋之日止的房屋占用费5206.66元”；二、撤销成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初6732号民事判决第四项，即“驳回郭虹的其他诉讼请求”；三、变更成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初6732号民事判决第三项，即“刘治军于判决生效之日十五日内向郭虹支付欠付的水费、电费、气费、电话费、光纤费、物业管理费及由此产生的滞纳金罚金等全部应付费用，暂合计2100.36元”为：刘治军于判决生效之日十五日内向郭虹支付欠付的水费、电费、气费、电话费、光纤费、物业管理费及由此产生的滞纳金罚金等全部应付费用，合计1959.36元；四、驳回郭虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决负担；二审案件受理费50元，由上诉人刘治军负担。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  尹 英审判员  田 笛二〇一七年十二月二十八日书记员  谭小雨