盘锦市兴隆台区人民法院民 事 判 决 书(2017）辽1103民初3334号原告（反诉被告）：盘锦美的置业有限公司，住所地盘锦市兴隆台区。法定代理人：范雪梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘安宁，该公司员工。委托诉讼代理人：杨何一，该公司员工。被告（反诉原告）：樊霄，男，汉族，1992年4月8日出生，现住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：张坤，辽宁鹤乡律师事务所律师。原告（反诉被告）盘锦美的置业有限公司诉被告（反诉原告）樊霄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人刘安宁、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人张坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）盘锦美的置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（编号：20160401349）;2.被告向原告支付违约金450,000.00元（按商品房总价款20%）;3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年4月25日原告与被告之间签订编号为201604011349号的《商品房买卖合同》，依据该合同第九条第1款（2）之约定：买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，买受人按照合同累计应付款的20%向出卖人支付违约金，出卖人退还买受人已付房款。截止原告提起诉讼之日，被告累计向原告交纳1,600,000.00元，房款剩余650,000.00元未交纳。基于以上事实以及合同约定，请求法院判如所愿。被告（反诉原告）樊霄辩称：同意解除合同，原告要求的违约金没有法律依据，违约金数额不应超过一万元。被告（反诉原告）樊霄向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》，并返还购房款160万元。2.从2016年7月26日起，以160万为基数，按日分之五支付利息，直至上述房款全部退还为止。3.反诉费用由反诉被告承担。事实及理由：2016年4月25日签订了编号为20160401349号的《商品房买卖合同》，反诉原告按照合同约定交付了首付款，随后发现购买的商品房屋存在着许多质量问题，故没有再交付剩余房款。因此，反诉被告应当在合同相应的约定下于2016年7月26日将反诉原告的已付房款160万元返还，但反诉被告迟迟没有返还该款项，侵犯了反诉原告的合法财产权益。故此，依据法律规定提出反诉，请求给予公正裁决。原告（反诉被告）盘锦美的置业有限公司对被告（反诉原告）樊霄提出的反诉辩称：同意解除合同，反诉被告出售的房屋已经竣工验收并取得兴隆台区城市建设环境保护局出具的竣工验收备案书，不存在质量问题，反诉原告解除合同是因其单方原因所致，依法依约应向反诉被告支付违约金。本院经审理认定事实如下：被告（反诉原告）樊霄原欲购买原告（反诉被告）盘锦美的置业有限公司出售的第87幢102号房屋，樊霄于2013年10月28日支付盘锦美的置业有限公司894,714.00元房屋的首付款（总房款3,004,714.00元）及19,000.00元维修基金。后因该房屋质量存在问题，经与盘锦美的置业有限公司协商，置换成第100幢102号房屋。盘锦美的置业有限公司与樊霄于2015年12月22日签订《美的城楼宇认购书》，并于2015年12月26日支付盘锦美的置业有限公司房款1,210,391.00元（此款含樊霄于2013年10月28日支付盘锦美的置业有限公司894,714.00元房屋的首付款及维修基金19,000.00元）及物业维修基金19,405.00元。截至2016年5月11日，樊霄总计支付盘锦美的置业有限公司房款160,000.00元。盘锦美的置业有限公司与樊霄于2016年4月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号20160401349），其中第八条付款方式及期限，3.贷款方式付款：【商业贷款】买受人应当于2016年4月25日前支付首期房价款人民币1,250,000.00元，占总房款的56%。余款人民币1,000,000.00元向银行（贷款机构）申请贷款支付。该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件五。附件五1.合同第八条付款方式及期限，第二条第3条余款部分，买受人应在签订本合同后30日内，贷款金额到达出卖人指定账户，若出卖人出现逾期付款情况，参照本合同第九条执行。第九条逾期付款责任，（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知书送达之日起60日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。又查明，2014年11月15日，盘锦美的城二期100#楼经竣工验收并取得兴隆台区城市建设环境保护局出具的《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》（编号：2014年第356号）。上述事实，除有当事人陈述外、另有《房屋买卖合同》、《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》、收款收据等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告(反诉被告)盘锦美的置业有限公司与被告（反诉原告）樊霄之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的规定，应认定为合法有效，且双方对合同真实性均无异议，双方当事人应恪守约定，履行合同义务。被告（反诉原告）樊霄作为买方，按时足额支付房款是其主要义务。根据双方签订的合同约定，剩余房款最后的支付期限为2016年5月25日，因被告（反诉原告）樊肖迟延支付，故原告(反诉被告)盘锦美的置业有限公司享有合同解除权。现被告（反诉原告）樊霄未按照约定支付房款已构成违约，应承担违约责任。原告(反诉被告)盘锦美的置业有限公司据此提出解除《房屋买卖合同》，被告（反诉原告）樊霄亦同意解除《房屋买卖合同》，于法有据，本院予以支持。至于违约金数额，原告（反诉被告）主张按照《商品房买卖合同》商品房总价款的20%即450,000.00元作为违约金，而被告（反诉原告）则主张约定违约标准过高，同时提出按照合同约定，被告（反诉原告）在超过逾期付款60日后，原告（反诉被告）就有解除合同的权利。出卖方应避免损失扩大，将房屋另外出售的主张，因此违约金数额不应超过10,000.00元，对此本院认为在诉讼期间，合同效力尚不明确的情况下，原告（反诉被告）不能擅自将诉争房屋擅自转让他人，故对被告（反诉原告）的主张不予支持。因双方当事人均未能提供违约损失的具体数额，故无法根据实际损失与违约金的差额做出违约金是否过高的判断。本院将兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金调整为以未交房款650,000.00元为基数，自2016年5月25日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至钱款付清之日止。被告（反诉原告）樊霄虽提出按照合同约定交付了首付款，随后发现购买的商品房屋存在着许多质量问题，故没有再交付剩余房款的主张，但在庭审中未提交证据对其观点予以佐证。且原告（反诉被告）出售的房屋已经竣工验收并取得兴隆台区城市建设环境保护局出具的《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》，故对反诉原告樊霄的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)盘锦美的置业有限公司与被告（反诉原告）樊霄于2016年4月25日就盘锦美的城项目（二期）第100幢102号房屋签订的《房屋买卖合同》（编号是20160401349）；二、原告(反诉被告)盘锦美的置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）樊霄返还购房款人民币1,600,000.00元；三、被告（反诉原告）樊霄应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）盘锦美的置业有限公司支付违约金(以未交房款650,000.00元为基数，自2016年5月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至钱款付清之日止)。四、驳回被告（反诉原告）樊霄的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8050元，减半收取4025元，由原告（反诉被告）盘锦美的置业有限公司负担3298元，由被告（反诉原告）樊霄负担727元；反诉案件受理费9600元，减半收取4800元，由被告（反诉原告）樊霄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。代理审判员  匡湘雯二〇一七年十二月二十八日书 记 员  徐 可