重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终8054号上诉人（原审原告）：重庆恩玺企业管理服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区科城路129号附2号,统一社会信用代码91500107327794754Y。法定代表人：周凤玲，总经理。委托诉讼代理人：蔡磊，重庆展瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：周竹娟，重庆展瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆恒方房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区创新大道1号附1号,统一社会信用代码91500107798001802X。法定代表人：张方明，董事长。委托诉讼代理人：陆世平，系公司员工，女，汉族。上诉人重庆恩玺企业管理服务有限公司（以下简称“恩玺管理公司”）与被上诉人重庆恒方房地产开发有限公司（以下简称“恒方房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初17708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。经本院通知，上诉人恩玺管理公司的委托诉讼代理人蔡磊、被上诉人恒方房地产公司的委托诉讼代理人陆世平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。恩玺管理公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。主要事实与理由：一审法院认定从签订合同交接房屋至今长达二年多时间，上诉人方无偿使用会所物业，却一直未开放经营，系认定事实错误。上诉人与被上诉人签订合同后，立即为会所的开放作了大量的准备工作，同时对该房屋质量问题多次口头及书面告知被上诉人要求及时整改。对于具备开放条件如游泳池等，上诉人均予以了开放。最重要的是被上诉人抗辩上诉人存在违约行为，导致合同目的不能实现，但其提交的证据不能充分证明其主张的事实。被上诉人刻意回避上诉人未全面开展会所经营活动的根本原因，是被上诉人未如约提供租赁房屋的产权证明，导致上诉人无法办理必需的相关证照，责任应由被上诉人承担。恒方房地产公司答辩，被上诉人出租给上诉人经营共有两处会所，恒基翠庭493.41平方米，恒基雍翠名门是1117.71平方米，上诉人已经办理营业执照的住所地就是恒基雍翠名门会所所在地，该会所被上诉人还没有取得房产证，但并不影响上诉人经营。上诉人称没有办理房产证不能经营不成立，被上诉人交付给上诉人有完整的设施设备，完全可以营业的，被上诉人出租给上诉人经营主要是为了满足小区业主各项需求，上诉人营业执照经营范围也包含物业管理等，但是上诉人不向小区业主提供服务，还将会所用途进行了变更，无偿借给另外两家公司经营。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。恩玺管理公司向一审法院起诉请求：1、确认恒方房地产公司2017年6月29日《单方解除合同的通知函》无效，并判令恒方房地产公司继续履行双方于2015年7月15日签订的《恒基重庆恒基翠庭、雍翠名门小区会所租赁合同》；2、请求判令本案的诉讼费由恒方房地产公司承担。一审法院认定事实：2015年7月15日，恩玺管理公司作为乙方，恒方房地产公司作为甲方，双方签订《恒基重庆恒基翠庭、雍翠名门小区会所租赁合同》。合同约定：1、甲方所属会所恒基翠庭193.41㎡和恒基雍翠名门1117.71㎡及设施设备同意租赁给乙方经营管理；2、乙方独立经营，自负盈亏…根据会所现有配置功能开展多种经营项目力求满足小区业主的各项需求不断完善会所服务功能，积极配合开发商协调与业主之间的关系；3、租赁期限为8年，自2015年7月15日起至2023年7月14日止；4、乙方向甲方支付租金，以月度为计算区间，人民币元和平方米为计算单位计付，具体，2015年7月15日起--2020年7月14日止，0元…2020年7月15日起—2021年7月14日止，10元/㎡·月…乙方按季度向甲方支付租金从2020年7月15日起，每季度首月30日前支付本季度租金；5、甲方与乙方签订本合同30日内向乙方提供会所（含游泳池）有关设施设备（附清单）及图纸资料，便于乙方管理；6、经双方协商一致，为尽早启动会所使用，满足业主需求，提高小区生活品质，乙方承诺可在甲方未获得政府竣工验收及产权证的前提下，提前进场启动运营筹备工作，如因此造成的一切损失及责任由乙方自行承担等等。恒方房地产公司系恒基翠庭和恒基雍翠名门两处会所开发商，合同签订后，恒方房地产公司两处会所及沙发、柜子、桌椅等设施交付恩玺管理公司。恒基翠庭办理有产权证，恩玺管理公司以其坐落重庆市九龙坡区科城路129号附2号作为工商登记经营场所。恒基雍翠名门物业目前尚未办理房屋产权登记。截止庭审期间，除游泳池开放外,恩玺管理公司承租的恒基翠庭193.41㎡和恒基雍翠名门1117.71㎡两处会所均未开放经营。此外,恩玺管理公司将部分会所场地交由案外单位成都金裕超声波科技有限公司、红瑞互联网公司使用。审理中，恩玺管理公司陈述，恒基翠庭无法开放经营的原因是因为小区业主阻挠，恒基雍翠名门会所未开放经营的原因是缺少产权证，无法办理营业执照，会所在闲置期间是恩玺管理公司方借给朋友使用，并没有收取两个单位的租金一审法院认为，恩玺管理公司与恒方房地产公司于2015年7月15日签订的《恒基重庆恒基翠庭、雍翠名门小区会所租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自义务。解除合同包括法定解除和约定解除两种形式。约定解除包括当事人协商一致解除，或者双方已约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除。关于法定解除的情况，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）、因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）、法律规定的其他事项。此外，在租赁法律关系中，出租人享有法定解除权的情形还包括：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同等。就合同的约定解除而言，案涉租赁合同中并未明确约定合同解除的具体条件。从合同的法定解除来看，双方在合同中明确约定“乙方根据会所现有配置功能开展多种经营项目力求满足小区业主的各项需求不断完善会所服务功能，积极配合开发商协调与业主之间的关系”，“经双方协商一致，为尽早启动会所使用，满足业主需求，提高小区生活品质，乙方承诺可在甲方未获得政府竣工验收及产权证的前提下，提前进场启动运营筹备工作，如因此造成的一切损失及责任由乙方自行承担”。从签订合同交接房屋至今长达2年多时间，恩玺管理公司方无偿使用会所物业，却一直未开放经营。不仅如此，恩玺管理公司未经出租方恒方房地产公司同意，将会所部分物业移交给其他单位用于经营。恩玺管理公司上述行为严重违反双方合同约定，致使合同目的无法实现，存在根本违约，故恒方房地产公司方书面提出解除合同的行为并无不当。恩玺管理公司关于确认恒方房地产公司2017年6月29日《单方解除合同的通知函》无效，并继续履行租赁合同的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回重庆恩玺企业管理服务有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取40元，由重庆恩玺企业管理服务有限公司承担。本院二审查明，恒基翠庭会所的面积为493.41㎡。本院二审对一审判决认定的其他事实予以确认。本院认为，恩玺管理公司与恒方房地产公司于2015年7月15日签订的《恒基重庆恒基翠庭、雍翠名门小区会所租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自义务。案涉租赁合同中并未明确约定合同解除的具体条件，从合同的法定解除来看，双方在合同中明确约定“乙方根据会所现有配置功能开展多种经营项目力求满足小区业主的各项需求不断完善会所服务功能，积极配合开发商协调与业主之间的关系”，“经双方协商一致，为尽早启动会所使用，满足业主需求，提高小区生活品质，乙方承诺可在甲方未获得政府竣工验收及产权证的前提下，提前进场启动运营筹备工作，如因此造成的一切损失及责任由乙方自行承担”。从签订合同交接房屋至今长达2年多时间，恩玺管理公司方无偿使用会所物业，却一直未开放经营。不仅如此，恩玺管理公司未经出租方恒方房地产公司同意，将会所部分物业移交给其他单位用于经营。恩玺管理公司上述行为严重违反双方合同约定，致使合同目的无法实现，存在根本违约，故恒方房地产公司向恩玺管理公司书面解除合同符合法律规定，合同解除的效力自通知到达恩玺管理公司发生法律效力。恩玺管理公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由重庆恩玺企业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  樊仕琼审判员  段晓玲审判员  徐晓瑮二〇一七年十二月八日书记员  蒋 茜