江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终3262号上诉人（原审被告）：扬州市鑫港起重机械制造有限公司，住所地在扬州市运河南路19号。法定代表人：恽雪峰，总经理。委托诉讼代理人：顾杰，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏省扬州港务集团有限公司铁路物流分公司，住所地在扬州市城北乡瓦窑村。负责人：朱明，经理。委托诉讼代理人：韩巧红，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琳，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。原审被告：扬州市鑫港起重机械制造有限公司钢结构分公司，住所地在扬州市运河南路19号。负责人：刁云祥，经理。上诉人扬州市鑫港起重机械制造有限公司（以下简称鑫港公司）因与被上诉人江苏省扬州港务集团有限公司铁路物流分公司（以下简称港务物流分公司）、原审被告扬州市鑫港起重机械制造有限公司钢结构分公司（以下简称鑫港钢结构分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院(2016)苏1002民初3122号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。鑫港公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回港务物流分公司的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审法院认定港务物流分公司原告主体适格错误。案涉房屋的所有权人系江苏省扬州港务集团有限公司（以下简称港务集团），鑫港公司曾与港务集团签订租赁合同，后又与港务物流分公司签订租赁合同。租期届满后，双方便无任何合同关系，由鑫港公司与港务集团形成事实上的不定期租赁关系，故港务集团有权提起本案诉讼。二、一审法院判决港务物流分公司有权解除租赁合同错误。如前所述，形成事实上的不定期租赁关系的主体是鑫港公司与港务集团，享有解除权的是鑫港公司或港务集团，而非港务物流分公司。三、一审法院判决鑫港公司和鑫港公司钢结构分公司均需腾空迁让出案涉全部租赁房屋错误。案涉租赁房屋实际由16间厂房组成，总面积有近6000平米，鑫港公司和鑫港公司钢结构分公司并非共同占有使用房屋，而是分别使用，港务物流分公司未举据证明两单位的实际使用情况，未对迁让的范围分别进行明确，其诉讼请求不具体，依法应裁定驳回起诉。四、一审法院判决鑫港公司向港务物流分公司支付租金及房屋占有使用费错误。鑫港公司系由港务集团改制而来，根据鑫港公司与港务集团签订的租赁合同，在租赁期间如需动迁厂址时，港务集团应异地安排地点作为鑫港公司的新厂址。鑫港公司无需再支付租金和使用费。五、一审法院认定港务物流分公司主张租金未过诉讼时效错误。租金的诉讼时效为一年，港务物流分公司起诉的时间为2016年7月1日，因此对2015年7月1日前的租金已过诉讼时效。港务物流分公司答辩称：港务物流分公司具有原告诉讼主体资格。案涉房屋及场地系港务集团所有，港务集团授权港务物流分公司经营管理，对案涉房屋在租赁经营过程中的各种事项（包括但不限于以受托方名义对外签订租赁合同、收取租金、催缴租金、要求到期腾房、收取逾期腾房占有使用费、提起仲裁及诉讼等）全权负责。港务物流分公司系适格原告。二、一审判决鑫港公司腾让房屋并向港务物流分公司支付欠付租金及房屋使用费合理合法。2012年1月1日、2014年1月1日双方签订《协议》，约定就位于扬州市运河南路19号的房屋及厂区道路场地出租给鑫港公司使用。租期届满后，双方未续签租赁协议，形成不定期租赁合同关系。港务物流分公司依法可以随时解除合同，并可要求承租人支付租金及使用费。三、房屋租金的诉讼请求未过诉讼时效。双方自2012年1月1日形成租赁关系，2013年12月31日，双方就2012年1月1日至2013年12月31日期间的租金进行结算，鑫港公司确认欠租金215061.02元。2015年12月10日，港务物流分公司向鑫港公司发送《催款函》，要求其支付自2012年至2015年12月31日止的租金共计915060.02元，鑫港公司法定代表人恽雪峰签收了该文件。自2013年至2016年期间，港务物流分公司一直向鑫港公司主张自承租以来欠付的租金，鑫港公司也承认港务物流分公司一直在追要欠付的租金，并承诺会尽早支付。港务物流分公司主张欠付的租金并未超过诉讼时效。综上，请求驳回上诉，维持原判。港务物流分公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方的不定期租赁合同关系；2、判令鑫港公司、鑫港钢结构分公司自不定期租赁合同关系解除之日起立即腾让位于扬州市运河南路19号的房屋及厂区道路；3、判令鑫港公司支付所欠租金计1090061.02元（暂计算至2016年6月30日，自2016年7月1日起至解除不定期租赁合同关系之日止的租金以每年350000元的标准计算），并按照每年350000元的标准支付自解除不定期租赁合同关系之日起至实际腾让房屋及厂区道路之日的占有使用费；4、判令鑫港公司、鑫港钢结构分公司承担律师费50000元及本案诉讼费用。一审法院认定事实：座落于扬州市运河南路19号房屋系港务集团所有，上述房屋由港务物流分公司负责经营管理。2012年元月1日，港务物流分公司与鑫港公司签订《协议》，约定：港务物流分公司将上述房屋厂房16间计2113.9平方米、厂区道路场地面积计5954.8平方米出租给鑫港公司使用，租期原则上定为一年（自2012年元月1日至2012年12月31日止）。鑫港公司应在2012年年底搬迁完毕，当年租金260000元，如不能按期搬迁，则2013年年租金按350000元计算。租金每年上半年付一半，下半年付一半。若不能按协议付款，港务物流分公司有权终止协议且由鑫港公司承担一切由此产生的后果。在承租期内，如遇政府规划建设需要，鑫港公司应无条件服从并在规定时间内搬迁完毕，否则承担一切后果。鑫港公司应爱护所承租的房屋、场地及设施，如损坏应负责修理及赔偿，并不得在搬迁时提出任何赔偿要求，更不能在承租期内私自转租、转借。协议履行中，双方于2013年12月31签署“关于2012年－2013年鑫港起重机械公司租金结账说明”，共同确认截止2013年12月末，鑫港公司欠港务物流分公司租金215061.02元。2014年元月1日，双方继续签订租赁协议，租期原则上定为一年（自2014年元月1日至2014年12月31日止），年租金为350000元，其他内容同第一份租赁协议。2014年12月31日租赁期限届满后，双方未继续签订租赁协议，鑫港公司仍继续使用租赁房屋。2015年12月14日，港务物流分公司向鑫港公司发出《催款函》，要求鑫港公司给付截止2015年12月底所欠租金915060.02元。原审另查明：鑫港钢结构分公司系鑫港公司的分支机构，其于2007年10月16日登记成立，经营场地即为讼争租赁房屋。一审中，鑫港公司提供2006年12月31日其（乙方）与港务集团（甲方）就讼争房屋自2007年元月1日至2011年12月31日间的“经营性房屋及场地出租协议”，该协议约定有“承租期间如因城市改造、大运河区位调整，需动迁厂址时，乙方应服从，甲方将易地安排城北物回仓库，作为乙方的新厂址，年租金为陆万元”。原审法院认定：座落于扬州市运河南路19号房屋及厂区道路场地系港务集团所有，港务物流分公司作为上述房屋的经营管理者与鑫港公司间于2012年元月1日、2014年元月1日签订的租赁协议系当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应当认定合法有效，港务物流分公司主体适格。2014年元月1日租赁协议期限届满后双方未继续签订书面合同，双方间形成不定期租赁合同关系，对不定期租赁合同，港务物流分公司可以随时解除合同。租赁期间，鑫港公司拖欠港务物流分公司租金事实清楚，根据合同约定，港务物流分公司也可以解除合同。合同解除后，承租人应当返还租赁物，故对港务物流分公司要求解除租赁合同关系以及返还扬州市运河南路19号的房屋及厂区道路场地的诉讼请求予以支持。鑫港钢结构分公司系鑫港公司的分支机构，经营场地即为讼争租赁房屋及场地，鑫港钢结构分公司也未提供其合法占有房屋的依据，故鑫港钢结构分公司也负有腾空迁让出租赁房屋及场地的义务。关于鑫港公司拖欠租金的金额，双方在2013年12月31日的结账说明中盖章，确认截止2013年12月末欠港务物流分公司2012年－2013年租金计215061.02元，予以确认。2014年元月1日至2014年12月31日合同约定的350000元港务物流分公司未予交纳，予以确认。港务物流分公司要求参照合同约定的租金标准支付合同期满后鑫港公司使用房屋期间的费用并无不当，应予支持。港务物流分公司要求鑫港公司承担律师费的诉讼请求因双方未明确约定，不予支持。港务物流分公司一直向鑫港公司催要租金，鑫港公司主张超过诉讼时效的理由不能成立，不予采信。至于鑫港公司提供其与港务集团的出租协议，鑫港公司可另行主张权利。鑫港钢结构分公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为其放弃举证质证的权利，依法可缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、解除江苏省扬州港务集团有限公司铁路物流分公司与扬州市鑫港起重机械制造有限公司间的租赁合同关系；二、扬州市鑫港起重机械制造有限公司于判决生效后十五日内腾空迁让出座落于扬州市运河南路19号房屋及厂区道路场地并交江苏省扬州港务集团有限公司铁路物流分公司执管；三、扬州市鑫港起重机械制造有限公司钢结构分公司于判决生效后十五日内腾空迁让出座落于扬州市运河南路19号房屋及厂区道路场地；四、扬州市鑫港起重机械制造有限公司于判决生效后十五日内给付拖欠的租金及房屋使用费915061.02元（已计算至2015年12月31日，2016年1月1日之后的房屋使用费按每年350000元的标准计算至实际让房之日止）；五、驳回江苏省扬州港务集团有限公司铁路物流分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14610元，由扬州市鑫港起重机械制造有限公司负担。二审中当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本案二审的争议焦点：一、港务物流分公司作为原告的诉讼主体资格是否适格？二、港务物流分公司是否有权解除租赁合同、向鑫港公司主张租金及房屋使用费？三、一审判决鑫港公司及鑫港钢结构分公司共同返还承租的房屋及场地是否正确？四、港务物流分公司所主张的2015年7月1日前租金是否超过诉讼时效？关于争议焦点一，本院认为：港务物流分公司作为原告的诉讼主体资格适格。理由：1、港务物流分公司虽非讼争房屋的所有权人，但房屋的所有权人港务集团将讼争房屋交港务物流分公司港务物流分公司运营管理。同意港务物流分公司对外出租，故港务物流分公司系讼争房屋的管理人；2、港务物流分公司在管理讼争房屋期间，与鑫港公司签订《协议》，将房屋出租给鑫港公司使用并向鑫港公司收取房租，故港务物流分公司系讼争房屋出租人，有权向承租人主张合同权利。综上，港务物流分公司作为原告的诉讼主体资格适格。关于争议焦点二，本院认为：港务物流分公司与鑫港公司所签《协议》于2014年12月31日到期。合同到期后，双方未续签租赁合同，承租人鑫港公司继续使用租赁物，出租人港务物流分公司未提出异议的，双方自2015年1月1日起形成不定期租赁合同关系。不定期租赁合同的出租人港务物流分公司可以随时解除合同。租赁关系解除后，鑫港公司应向港务物流分公司返还房产并支付房屋使用费。综上，港务物流分公司有权解除租赁合同并向鑫港公司主张租金及房屋使用费。关于争议焦点三，本院认为，一审判决鑫港公司及鑫港钢结构分公司共同返还承租的房屋及场地正确。理由：港务物流分公司与鑫港公司签订《协议》，约定港务物流分公司将厂房16间计2113.9平方米、厂区道路场地面积计5954.8平方米出租给鑫港公司使用。鑫港公司在使用过程中，为设立钢结构分公司，将所承租的部分房屋自行交由鑫港钢结构分公司使用，因此，一审判决鑫港公司及其分支机构钢结构分公司共同返还承租的房屋及场地符合法律规定。关于争议焦点四，本院认为，港务物流分公司主张2015年7月1日前的租金未超过诉讼时效。理由：首先，诉讼时效制度适用的前提是债权人怠于行使自身权利，故《民法通则》第137条规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起算。本案双方于2013年12月31日的结账说明，鑫港公司确认截止2013年12月末欠港务物流分公司2012年－2013年租金计215061.02元。对于此后的租金，鑫港公司也未能支付。港务物流分公司提供的证据能够证明其一直向鑫港公司催要租金，故港务物流分公司并非主观上怠于主张租金。其次，双方的租赁合同关系一直持续，租赁合同处于持续履行状态，从有利于保护权利人的角度考虑，租赁合同项下的租金应自港务物流分公司主张解除之日起算诉讼时效，故港务物流分公司所主张的租金并未超过诉讼时效。综上所述，上诉人鑫港公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14610元，由上诉人鑫港公司负担。（已交）本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  邱世国审判员  陈少君二〇一七年十二月十二日书记员  张金梅