.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市琼山区人民法院民事判决书（2017）琼0107民初2200号原告：孙益民，男，1969年6月15日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。委托诉讼代理人：马维秋，海南嘉天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊伟，海南嘉天律师事务所律师。被告：海南佛陶房地产开发实业有限公司，住所地海口市龙昆南路道客村兴龙小区A6号，统一社会信用代码×××。法定代表人：霍银，总经理。原告孙益民与被告海南佛陶房地产开发实业有限公司（以下简称：佛陶公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用简易程序。审理过程中，被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院经审查后裁定驳回被告的异议，被告不服上诉，海南省海口市中级人民法院裁定驳回上诉后，本院于2017年8月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张磊伟到庭参加了诉讼。被告佛陶公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告孙益民向本院提出诉讼请求:1、判令被告十日内为原告办理兴达花园2层202号房的房地产权属证书；2、判令被告向原告支付自2012年1月1日起至原告取得房地产权属证书之日止的逾期办证违约金（计算方式：按原告已付购房款总额502181元，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率分段计算，暂计算至起诉日共计人民币154182.12元）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2010年1月29日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定：（一）原告购买被告开发建设的涉案房屋，购房款共计502181元；（二）被告应当于2010年11月30日前交付房屋；（三）被告应当于2011年12月31日前为原告办理产权证，逾期办理应当向原告支付违约金。合同签订后，原告已依约支付了全部购房款，但被告至今仍未办理涉案房屋的产权证。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、一百三十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告的行为违反了合同约定，应当承担违约责任。综上所述，请法院查明事实，判如所请。被告佛陶公司未到庭答辩,但庭前向法院提交了答辩状,其答辩意见如下:一、原告关于支付逾期办证违约金的请求已超过了诉讼时效，应驳回其诉讼请求。根据被告与原告于2010年1月29日签订的《商品房买卖合同》，约定由被告将位于海口市××园房出售给原告。该合同第十五条第3款的约定：”产权证于2011年12月31日前办理，逾期办理则出卖人按买受人已付房款的同期银行活期存款利息标准向买受人支付违约金，但买受人责任造成产权证办理延迟的除外”，根据该条约定，即使被告的行为构成违约，则该违约行为自2012年1月1日起至2017年2月17日原告起诉之时将近五年，且原告未有证据证明在起诉日前已向被告主张过权利，显然超过法定诉讼时效期间。因此，根据《民法通则》第一百三十五条关于”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”之规定，应判决驳回原告的诉讼请求。退而言之，即使法院支持违约金请求权，也应该从2015年1月1日起算，而不是从2012年1月1日起算诉讼时效，即超过诉讼时效期间部分的违约金不应予以支持。二、原告要求支付违约金的计算方式或标准，没有事实和法律依据。原告在起诉状中对违约金的计算方式为：按已付购房款参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率分段计算。但是，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3款的约定：”产权证于2011年12月31日前办理，逾期办理则出卖人按买受人已付房款的同期银行活期的存款利息标准向买受人支付违约金，......”由此可见，双方已约定按照已付房款的同期银行活期存款利息标准计算违约金，而原告参照同期同类人民币贷款基准利率予以计算，显然违反合同约定，没有事实和法律依据。三、关于办理房屋所有权证问题。1、被告建设开发兴达花园项目，经建成并出售给相关买受人后，应以约定为其办理商品房买卖合同备案登记手续，保障买受人的合法权益。2、被告积极办理兴达花园项目各种竣工验收手续，并已验收合格及交付使用，为办理房屋所有权证做好了准备。3、被告在项目竣工验收合格后，已向不动产登记机构提出办理兴达花园项目产权登记的申请，但因政府部门受理窗口的原因，导致办证申请材料一直未能受理。综上，被告自始至终在认真履行合同义务，积极努力为买受人办理房屋登记手续，由于存在不动产登记机构窗口受理的客观原因，导致产权证逾期未能办理完毕，但此项办证工作一直在进行当中，预计近期即可完成产权登记并为买受人办理过户手续。因此，不应由被告承担逾期办证的违约责任。如原告仍然要求被告承担违约责任，被告将不再协助办理过户登记手续，且双方可以协商解除房屋买卖合同关系。本院经审理认定事实如下：被告公司于1994年1月3日成立，经营范围有房地产开发经营等。2010年1月29日原告作为买受人与被告作为出卖人订立了《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于海口市××区号房（建筑面积114.21平方米，套内面积97.24平方米）以单价4397元/平方米（总金额为人民币502181元）出售给买受人。其中合同第一条项目建设依据条款中约定出卖人出让方式取得位于海口海甸岛东部开发区福安村南侧编号为01-02-06-88的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为海口市国用（2003）第00887号，该地块土地面积为3001.14平方米，规划用途为居住用地，土地使用年限自2003年12月1日至2060年7月31日，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名兴达花园，建设工程规划许可证号为海市规证建（2007）AE0168号，施工许可证号为×××；第二条商品房销售依据条款中约定买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为海口市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为（2010）海房预字0006号；第六条付款方式及期限条款中约定买受人在双方签订商品房买卖合同时一次性支付502181元；第八条交付期限条款约定出卖人应于2010年11月30日前，依照国家地方人民政府的有关规定，将经验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：......3、产权证于2011年12月31日前办理，逾期办理则出卖人按买受人已付房款的同期银行活期存款利息标准向买受人支付违约金，但因买受人责任造成产权证办理延迟的除外。合同签订后，于2012年1月1日前原告已向被告付清了购房款502181元，被告已向原告交付涉案房屋使用，但至今未为原告办理涉案房屋的产权证。为此，原告于2017年4月5日向本院提起本案诉讼。庭审中，原告认为约定的逾期办证违约金过低，但未提供证据证实其因违约办证造成的损失；庭审后，原告自愿撤回第1项诉讼请求。以上事实有，原告提交的商品房买卖合同、发票、收款收据，及当事人的陈述等在案佐证，足以认定。以上证据，被告未到庭质证，经本院核对与原件无异，本院予以确认。本院认为：一、关于原告撤回第1项诉讼请求的问题。原告在诉讼中自愿撤回第1项诉讼请求，是其对诉讼权利的处分，未违反法律规定，本院予以照准。二、关于被告逾期办理产权证的行为是否违约，如被告违约原告主张的违约金是否有依据。原被告订立的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规效力性强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均有拘束力。原告已向被告支付了全额购房款，但被告未能依约定时间于2011年12月31日前将涉案房屋产权证办理至原告名下，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。双方合同约定如因出卖人的原因造成逾期办理产权证的出卖人则按买受人已付房款的同期银行活期存款利息标准向买受人支付违约金。原告认为合同约定的违约金过低，要求按照中国银行同期同类人民币贷款利率分段计算违约金，但其未能提交证据证实约定的违约金低于造成的损失，根据谁主张谁举证的原则，原告则自行承担举证不能的不利后果。故对原告关于违约金计算的方式无事实依据，本院不予采纳，双方合同约定的违约金计算方式未违反法律、行政法规的规定，本院予以照准。二、关于本案诉讼时效是否超过的问题。诉讼时效的起算时间自知道或者应当知道权利被侵害时起计算，本案双方合同约定办理产权证的履行期限为2011年12月31日前，即履行期限届满之次日起开始计算诉讼时效，一般民事案件的诉讼时效为二年，原告于2017年4月5日起诉，其未能举证证明本案诉讼时效存在中止、中断、延长的情形，故对被告的抗辩理由本院予以采纳，对原告超过诉讼时效部分的违约金请求本院不予支持。综上所述，以原告提起本案诉讼之日起前倒推两年，即自2015年4月6日起计算至本案庭审之日2017年8月30日止，原告主张被告迟延履行的违约金在诉讼时效范围内的部分，本院予以支持。自庭审之日起因被告迟延履行办证义务所造成的损失尚未发生本院无法确认，对原告超出庭审之日所主张的被告逾期办理产权证的违约金本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、限被告海南佛陶房地产开发实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙益民支付因迟延履行办理产权证的违约金（违约金的计算方式：以502181元为本金，按中国人民银行同期活期存款利率，自2015年4月6日至2017年8月30日止）；二、驳回原告孙益民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5181.82元（原告已预交），退还原告孙益民3490元，由被告海南佛陶房地产开发实业有限公司负担106元，原告孙益民负担1585.82元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提交上诉状副本,上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员冯成壮二〇一七年十二月二十四日书记员安志红速录员苏煜鹏附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。