福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽01民终6428号上诉人（原审被告）：福建诚旺置业有限公司，住所地福建省福清市高山镇高中工业小区（福清市贸旺水产发展有限公司二楼）。法定代表人：李振安，董事长。委托诉讼代理人：李彬彬，男，公司员工。委托诉讼代理人：黄琳，福建泰岚律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：林强，男，1979年12月8日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人:薛命喜，福建闽江律师事务所执业律师。委托诉讼代理人:陈志祥，福建闽江律师事务所执业律师。原审被告：福建福台海峡商品交易中心管理有限公司，住所地福建省福州保税港区加工贸易区监管大楼附属楼2层211室088区间（福清市新厝镇新江路9号）（自贸试验区内）。法定代表人：陈克标，董事长。委托诉讼代理人：李亮亮，男，公司员工。上诉人福建诚旺置业有限公司（以下简称诚旺公司）因与被上诉人林强、原审被告福建福台海峡商品交易中心管理有限公司（以下简称福台公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2017）闽0181民初2063号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。诚旺公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回林强的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院的判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，其判决结果必然也是错误的。一、一审法院认为诚旺公司与林强订立了商品房买卖合同，且单纯认定购买诉争商铺的买受人为林强，是事实认定的错误。根据政府相关规定，诉争商铺只能出售给符合条件的台商，故林强要求以其亲属吴瑞霞的台湾身份来购买诉争商铺。2014年10月23日，双方签订一份明显标明“合同草稿”字样的《商品房买卖合同》，并预交了13万的购房款。因为吴瑞霞是林强的近亲属，其身份信息只能是林强向诚旺公司提供的。之后，诚旺公司才向福清市台办、经贸局、外经贸局申请确认吴瑞霞的台商身份。2014年7月28日，经福清市人民政府台湾事务办公室确认，吴瑞霞为符合购买海峡商品交易中心商铺的台商。根据上述事实，诚旺公司与林强之间不成立商品房买卖合同关系，仅成立商品房预约合同关系。根据该预约合同，诚旺公司与林强达成两个方面的合意：一方面，以林强台湾亲属吴瑞霞的身份来购买诉争商铺；亦即林强必须让吴瑞霞前来配合办理购买诉争商铺的相关手续，包括签订正式的商品房买卖合同等。另一方面，诚旺公司与林强均应按《商品房买卖合同》（合同草稿）的内容来确定的买卖双方的权利义务，并订立正式的商品房买卖合同。二、一审法院认定林强“林强已付清61号商铺的购房款32164元”是事实认定错误。诚旺公司与林强约定，诉争商铺的购房款总价为302164元。目前，林强仅支付了130000元的购房款，商铺购房款并未付清。一审法院以案外人吴伦勇支付的长租租金来充抵林强应当支付的购房款没有任何事实依据。首先，案外人吴伦勇的长租租金远远早于诉争《商品房买卖合同》（合同草稿）的时间支付，为尚未订立（成立）的合同支付款项是不符合实际的；其次，诚旺公司为案外人吴伦勇支付长租租金而出具的收据中，明确表明所收款项为长租租金，而非购房款；再次，案外人吴伦勇支付的长租租金也能够与其订立的《商铺租赁预定协议书》相吻合。应当指出的是，一审法院既已认定林强购买其父亲吴伦勇长期承租的商铺有悖常理，却认定吴伦勇长期承租交纳的租金是购房款，则更是荒谬。试想，既然林强不会去购买其父亲吴伦勇长期承租的商铺，那为什么林强还要交纳购房款14万元？该14万元为什么就不能认定为是林强为其父亲吴伦勇代交纳的长租租金呢？三、一审法院认定“诚旺公司未依约向林强交付诉争商品房”是事实认定错误。诚旺公司与林强之间尚未订立商品房买卖合同，林强亦未交清所有购房款，故诚旺公司还不需要向林强交付该商品房，不存在未依约交付的情形。否则，林强怎么可能会拖延了两年多才起诉要求解约？这明显不符合常理。四、一审法院认定“本案诉争的061商铺客观上不具备办理商铺产权过户登记至林强名下的条件，故诚旺公司不能履行合同主要义务，已构成违约”是错误的事实认定。诉争商铺只能销售给符合条件的台商，产权不能直接登记在林强名下，这是诚旺公司和林强都明知的事实。但这并不妨碍林强以其台湾亲属吴瑞霞的名义购买诉争商铺。林强以吴瑞霞名义购买诉争商铺后，是可以再变更过户至林强名下的。至于案外人吴瑞霞与林强之间应如何协商、如何办理变更过户等，均属于林强与案外人吴瑞霞之间的事情。故不存在诉争商铺产权无法登记至林强名下之事实。而目前诉争商铺的房产总登记也已办理，诉争商铺可以办理产权证则是确定无疑的事实。五、一审法院认定“诚旺公司未对合同解除通知提出异议”是事实认定的错误。林强于2017年2月28日向诚旺公司送达解除合同通知，该通知的内容失实，不存在默认成立的可能性，不会起到相应的法律后果。并且诚旺公司并没有同意该通知的内容；相反还多次要求林强交清购房款，并通知吴瑞霞前来签订正式的购房合同。六、一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四、一百零七条、一百三十条的规定，确认诚旺公司与林强之间的合同解除，并要求诚旺公司支付林强购房款及违约金，系适用法律错误。首先，诚旺公司既没有欺骗林强的行为，也未违反与林强预约合同的内容。相反是林强现在对预约合同进行反悔，导致至今正式合同尚未签订，林强的行为已经违背社会公德，违反社会公序良俗，不应当得到支持。其次，林强请求解除与诚旺公司之间的商品房预售合同，显然该合同在诚旺公司起诉时并未解除。一审法院却在未经过双方当事人同意的前提下，自行确认合同已经解除，明显判非所诉，是偏袒林强的行为。林强答辩称：一、诚旺公司上诉称其与林强仅成立预约合同关系，与事实不符。1、诚旺公司与林强签订的《商品房买卖合同》系房地产开发商在售楼时通用的文本，双方对合同项下房屋的坐落、面积、价款、购房款支付方式、交房时间、办证期限及违约责任等均作出了明确约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，双方的权利义务明确，不需要另外签订合同对双方的权利义务进行约定。学理上一般将预约合同定义为:约定将来订立一定契约之契约。而本案中，诚旺公司与林强签订的商品房买卖合同项下的权利义务的承受主体明确，合同项下的权利、义务与案外人吴瑞霞毫无关联。因此，诚旺公司辩称本案双方签订案涉合同后，还需要另外与吴瑞霞签订正式的商品房买卖合同，毫无事实依据。二、原审法院认定林强已经支付了全部的购房款，有充分的证据支持。1、林强在原审中提供的证据表明，林强分三笔付清了全部购房款。其中，第一笔款项系委托案外人吴伦勇支付。吴伦勇支付的35万元“租赁定金”中，实际包括了代陈忠良支付的购房款106053元、代林强支付的购房款124947元、代林强支付的购房款119000元。第二笔款项支付情况是：林强委托起母亲吴瑞美支付47217元，林强委托其父亲吴伦勇支付45999元，陈忠良委托其母亲吴瑞云支付45164元。第三笔款项支付情况是：林强委托吴伦勇支付13万元，林强委托其父亲吴伦勇支付14万元，陈忠良委托其母亲吴瑞云支付14万元。因此，被上诉人的付款金额完全与商品房买卖合同相符，完全履行了付款义务。2、从案涉商品房买卖合同第六条约定的付款方式看，双方约定采用一次性付款方式支付。而如果林强未付清购房款，诚旺公司不可能在合同签订至今已逾三年之久，却不向林强主张支付剩余购房款，在本案诉讼过程中也未就剩余购房款提出反诉请求，明显有悖常理。三、诚旺公司辩称案外人吴伦勇支付的款项性质为租金，与事实不符。1、案外人吴伦勇出庭作证，证实其知道林强向诚旺公司购房的事实，其向诚旺公司支付的款项系代林强向诚旺公司支付购房款。案外人所作的证人证言与林强的陈述能够相互印证，可信度高，可以采信作为定案依据。2、从林强支付的第三笔购房款情况来看，吴伦勇在本案双方签订商品房买卖合同当日分别为林强、林强支付购房款13万元、14万元。同日，诚旺公司在其出具的收款收据上明确注明款项性质为购房款。如果案外人吴伦勇与诚旺公司签订的租赁合同确系双方真实的意思表示，吴伦勇在知晓诚旺公司与林强签订商品房买卖合同并对租赁合同项下的商铺进行处分时，不可能不提出异议，反而还代林强、林强支付购房款。因此合理的解释是：诚旺公司与吴伦勇双方均认可，吴伦勇与诚旺公司签订的租赁合同虽然名为商铺租赁，实为商铺买卖，买受人是林强（吴伦勇受托后以自己的名义与诚旺公司签订协议，符合合同法隐名代理相关规定），吴伦勇支付的27万元款项实际是代林强、林强支付购房款，否则诚旺公司也不可能在收款后分别向林强、林强开具了注明款项用途为购房款的收款收据。综上所述，林强已经按照合同约定支付了全部购房款，但因诚旺公司隐瞒了案涉房屋只许对台湾客户销售的事实，林强系在受欺诈的情况下签订了商品房买卖合同，且因该房屋无法办理权属登记，诚旺公司的行为已构成了根本性违约。因此，林强签订合同的目的已然无法实现，林强依法有权单方解除。在此情况下，林强发函给诚旺公司要求解除商品房买卖合同，诚旺公司收到函件后并未提出异议，案涉合同已经依法解除，诚旺公司应当依法承担违约责任。一审法院判决于法有据。诚旺公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。福台公司述称：福台公司系代诚旺公司收取房租，不是本案适格被告，请求驳回林强的一审诉讼请求。林强向一审法院起诉请求：1.解除林强与诚旺公司签订的福清海峡商品交易中心第1号楼2层061商铺的《商品房买卖合同》；2.两被告立即退还林强购房款302164元并支付违约金（违约金按中国人民银行同类同期贷款利率标准上浮30%从2013年2月27日起计算至两被告退还全部购房款之日止）。一审法院认定事实：2010年12月31日，福清市贸旺水产发展有限公司通过公开拍卖成交并与福清市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》及补充规定的方式取得位于福清市的本案诉争标的所在项目国有土地使用权，土地使用期限自2010年12月31日起至2050年12月30日止。诚旺公司由福清市贸旺水产发展有限公司全额出资（占股份100%），于2011年4月11日经批准成立，经营范围包括房地产开发、销售及物业服务等。2011年6月13日，福清市贸旺水产发展有限公司又与福清市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》变更协议，双方约定将上述国有土地使用权的受让人变更为诚旺公司，合同其他条款不变。《国有建设用地使用权出让合同》补充条款特别约定“项目产权的50%不得进行产权分割，另外50%可以进行产权分割，但只能销售给经营台湾农产品、渔业加工、五金或其他台湾小商品的台商，出售对象具体条件由市外经贸局、台办、经贸局把关”。后诚旺公司在上述地块开发了中国﹒海峡商品交易中心项目。2013年2月27日，案外人吴伦勇自行并通过他人共支付海峡商品交易中心1号楼2层58-63号共6间商铺的长租定金共74.8万元。2013年3月5日吴伦勇与福台公司就本案诉争的61号商铺及59、63号商铺订立了商铺租赁预定协议书，协议约定吴伦勇需缴纳长期租赁商铺定金35万元，租赁款总额为116.8756万元，未约定租赁期限，约定交铺以“中心”开业及双方签订商铺使用权租赁合同为准；同日，案外人吴伦勇与福台公司就另外的58、60、62号商铺也订立了商铺租赁预定协议书，协议约定吴伦勇需缴纳长期租赁商铺定金39.8万元。2013年11月10日，案外人林建、吴伦勇、吴瑞云等支付了相关款项，福台公司分别向吴瑞云等出具了收据，据收据记载：吴瑞云交付59号商铺租金45164元，吴瑞美交付61号商铺租金47217元；吴伦勇交付63号商铺租金45999元。2014年10月23日林强与诚旺公司就本案诉争的61号商铺订立商品房买卖合同，合同约定购房款总额为302164元，并约定了交付期限、产权登记及违约责任等；同日林强支付购房款13万元。同时，陈忠良、林强亦与诚旺公司分别就59号商铺、63号商铺订立商品房买卖合同，合同约定的购房款总额分别为291217元、305000元，同日陈忠良支付购房款14万元，林强支付购房款14万元。2017年2月28日，林强发函至诚旺公司，要求其依约退还购房款并支付违约金。另查明：吴伦勇系陈忠良及林强的舅舅，系林强的父亲；吴瑞云系陈忠良的母亲，吴瑞美系林强的母亲，吴伦勇与吴瑞云、吴瑞美系姐弟关系。庭审中，诚旺公司确认福台公司系受其委托代为管理海峡商品交易中心的合同订立及收取款项等事宜，包括本案福台公司订立相关协议及收款的行为。关于林强支付诉争商铺的购房款数额问题，双方有争议，原审法院依法予以查明：林强主张，其为购买诉争的61号商铺，在订立买卖合同之前即通过舅舅吴伦勇及母亲吴瑞美等支付购房款，但被告以交款人的名义出具了租金收据。诚旺公司辩称，案外人吴伦勇、吴瑞美所交付的款项虽与诉争的61号商铺有关，但均系支付吴伦勇与福台公司订立的商铺租赁预定协议书所约定的租金，并非林强的购房款。一审法院认为：案外人吴伦勇与被告福台公司就59号、61号、63号商铺订立租赁预定协议书并支付了租赁定金35万元，现吴伦勇述称其系受林强等人的委托代为办理相关手续并交款，现该事实得到了林强等人的确认；而2013年11月10日第二次交款时，虽仍是出具租金收据，但上述三间商铺即分别出具收据，其中由林建、吴伦勇账户单笔支付的款项，被告却按不同的商铺号分别以吴瑞美等人的名义出具收据，且相关收据上的款项精确到个位数，显然是被告计算得出的，同时，原告述称的各间商铺从35万元的租赁定金款中分摊的款项（分别为59号商铺的106053元、61号商铺的124947元以及63号商铺的119000元，共计35万元）再加上第二次所交的精确到个数位的款项与各买受人最后所交付的款项总和，与各间商铺商品房买卖合同约定的总价款均相吻合，基于前期交款人与买受人间的特殊关系，林强购买近亲属长期承租的商铺显然有悖常理。综上，原审法院依法认定吴伦勇、吴瑞美系受林强委托代为支付61号商铺的相关款项。那么，林强与被告间就61号商铺先是达成了租赁期限等同于土地使用期限的租赁预定协议并付款，但之后双方并未依预定协议书的约定订立商铺使用权租赁合同以确定交付时间等内容，反而另行订立了商品房买卖合同，可见，双方最终就诉争商铺达成了买卖合意，双方间依法成立商品房买卖合同关系，则此前林强委托他人以租金名义支付的款项应相应转为诉争商铺的购房款，分别为从2013年2月27日长租定金35万元中分摊的款项124947元、2013年11月10日吴瑞美支付的47217元，再加上林强于2014年10月23日支付的13万元，综上，林强已付清61号商铺的购房款302164元。原审法院认为，林强与诚旺公司就诉争的61号商铺订立有商品房买卖合同，虽合同编号中备注有“合同草稿”字样，但双方的主要权利义务已臻明确，且相关内容亦无涂改等痕迹，故该合同依法成立并生效，双方应依合同的约定全面履行各自的义务。买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。现林强已依约支付了全部购房款，但诚旺公司未依约向林强交付诉争商品房，亦未办理房屋预告登记，且因61号商铺存在销售对象限制，客观上不具备办理商铺产权过户登记至林强名下的条件，故诚旺公司不能履行合同主要义务，已构成违约。诚旺公司辩称林强在订立合同时即知道诉争商铺在销售对象上的限制，但未能提交相应的证据证明其主张，且双方订立的合同不仅未对该情况进行说明，反而约定了交付期限、产权登记期限及违约责任等内容，对诚旺公司的抗辩依法不予采信。林强解除商品房买卖合同的通知于2017年2月28日到达诚旺公司，诚旺公司未对合同解除提出异议，因诚旺公司的违约行为致使林强购买商铺的合同目的无法实现，原审法院依法确认原告与诚旺公司间的商品房买卖合同已解除，现原告再次诉请解除商品房买卖合同，实无必要。双方订立的买卖合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1.5%向买受人支付违约金”，故被告应于2017年3月28日退还原告已付购房款302164元，并按购房款的1.5%支付解除合同违约金4532.5元；被告逾期退还购房款，可按中国人民银同期同类贷款利率自逾期之日起计付违约金至款项付清之日止；林强在买房时亦未尽谨慎审查、注意义务，对其超过部分的诉讼请求，依法不予支持。另，福台公司并非海峡商品交易中心的开发主体，其系受诚旺公司的委托代为订立合同并收款等，故福台公司相关代理行为的法律后果依法归于诚旺公司，原告诉请福台公司承担相应法律责任，缺乏依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告福建诚旺置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林强购房款302164元、解除合同违约金4532.5元及逾期付款违约金(该项违约金以购房款302164元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年3月29日起计至退还款项之日止)；二、驳回原告林强的其他诉讼请求。本案案件受理费7360元，由原告林强负担1335元（已交纳），被告福建诚旺置业有限公司负担6025元，限本判决生效之日起七日内向原审法院交纳。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，应承担举证不能的法律后果。诚旺公司主张林强以其亲属吴瑞霞的台湾身份购买讼争商铺，并主张其多次要求林强通知吴瑞霞签订正式的购房合同，但其并未提供证据证明其该项主张成立，故本院对此不予采信。关于购房款是否已支付的问题，案外人吴伦勇主张其系受林强等人委托就59号、61号、63号商铺订立租赁协议并支付租赁定金35万元，林强亦对此予以确认，此后，吴瑞美于2013年11月10日支付47217元，林强于2014年10月23日支付130000元，原审法院根据本案现有证据及吴伦勇、林强的交款情况，综合吴伦勇、林强之间的关系，认定林强与诚旺公司最终达成商品房买卖合同，并认定吴伦勇代林强前期支付的租金转为相应的购房款并无不当。涉案《商品房买卖合同》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且诚旺公司已经按照约定收受购房款，故诚旺公司主张双方仅成立商品房预约合同关系依据不足，不予支持。因林强不具有台商身份，讼争商铺客观上不具备过户至林强名下的条件，涉案合同目的已无法实现。原审法院认定涉案合同已于林强要求解除合同的通知到达诚旺公司之日起解除亦无不当，予以维持。但是，从本案租金转为购房款这一事实来看，林强对于讼争房产销售限制应属明知，故原审法院判令诚旺公司支付解除合同违约金及逾期付款利息显失公平，予以纠正。综上所述，诚旺公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销福建省福清市人民法院（2016）闽0181民初2063号民事判决；二、福建诚旺置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付林强购房款302164元；三、驳回福建诚旺置业有限公司的其他上诉请求；四、驳回林强的原审其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费7360元，由林强负担1335元，由福建诚旺置业有限公司负担5832元；二审案件受理费7360元，由林强负担1335元，由福建诚旺置业有限公司负担5832元。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一七年十二月二十日法官助理 刘 奕书 记 员 林 舒