山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁03民终3920号上诉人（原审被告）：博山区住房和城乡建设局，住所地：山东省淄博市博山区中心路54号。法定代表人：王功勋，局长。委托诉讼代理人：郑天廷，山东释诤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙丰清，男，1951年6月9日出生，汉族，个体，现住山东省淄博市博山区。委托诉讼代理人：赵雁，山东盛诚律师事务所律师。上诉人博山区住房和城乡建设局因与被上诉人孙丰清房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市博山区人民法院（2017）鲁0304民初1573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人博山区住房和城乡建设局的委托诉讼代理人郑天廷，被上诉人孙丰清及其委托诉讼代理人赵雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博山区住房和城乡建设局上诉请求：请求二审法院查清事实，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、原淄博市博山区城乡建设委员会没有房地产开发资格，所建设的房屋是根据当时博山区关于西冶街改造的总体要求建设的，没有盈利。涉案房屋没有办理国有土地使用证属于历史遗留问题，该证以前和现在都是无法办理的，被上诉人对涉案房屋无法办理国有土地使用证的情况，自签订房屋买卖协议时就是明知的；涉案房屋无法办理国有土地使用证，并没有给被上诉人造成任何的实际经济损失，被上诉人没有因出卖涉案房产产生任何贬值损失，且双方签订的房屋买卖协议并没有对出卖人不协助买受方不协助办理相关产权登记应当承担何种违约责任作出明确约定，城乡建委不是房地产开发企业，而是国家行政机关，不能以规范房地产开发企业的司法解释来要求上诉人赔偿无法办证的经济损失；一审法院判决上诉人赔偿被上诉人迟延办证经济损失708769.03元，并没有说明计算该损失的法律依据，也没有说明实际损失。2、一审法院认定上诉人对双方协议中约定的涉案房屋以西15.35平方米的土地由被上诉人使用的合同权利无法实现承担违约责任，属于认定事实错误。双方协议的该条约定是违法的，城乡建委没有权利将其没有国有土地使用权的土地确认由他人使用，被上诉人也明知该条约定是对国有土地使用权的无权处分。该土地也由他人办理的国有土地使用证，说明该约定是无效的，一审法院依据该无效约定，判决上诉人对被上诉人承担赔偿责任是错误的。3、一审法院认定城乡建委在没有办理建设用地使用、规划建设审批手续的情况下进行房屋建设的违法性，又认定就该违法建设的房屋进行买卖的行为合法，是典型的通过司法判决将违法行为取得的财产合法化。孙丰清答辩称:本案上诉人虽然没有房地产开发企业的资格，但是却从事以盈利为目的的实际开发，根据上诉人1993年上报给区政府的拆迁方案，区政府下发了（1993）25号文件，该文第二条明确规定，鉴于新建成的营业房经过重新规划档次较高的原因，商品营业房的价格暂定为1800元/平，而本案双方当事人签订的买卖合同其单价正是依据该文件规定的商品营业房的价格执行，由此看出上诉人确有盈利行为，本案开发过程中除了上诉人在空闲地建营业房对外出售外，还将拆迁出来的空闲地近6000平方，于1999年转于其下属主管单位博山热力公司名下，并办理了国有土地证，同时在2004年又将该土地转卖给私企，从中盈利，也看出上诉人所称没有盈利明显不对，说明涉案房屋所涉及的土地证不是办不出来的问题，是上诉人不给被上诉人办理的问题；本案上诉人作为主管房地产开发企业及城市建设的主管单位在拆迁开发过程中需要什么样的法律手续是最清楚的，被上诉人当初之所以选择购买上诉人的房屋也是基于对上诉人身份的信任，但现在本案上诉人却以其行政机关没有盈利为由，意图逃避相关的法律责任，违背最基本的诚信和公平原则，上诉人声称本案被上诉人虽然没有办理土地使用证但没有影响其使用也没有构成损失的上诉理由明显不能成立，上诉人所使用房屋的土地没有办理土地证，从法律上而言，不能界定本案被上诉人是该土地的合法使用人，在司法实践中，由于房屋产权和土地登记不在一人名下，并不少见，被上诉人一再坚持办理国有土地使用证，目的也是为了上述情况的发生，本案被上诉人作为一个经营户其在所有权的基础上产生的他项权利担保权和抵押权没有土地使用证无法行使，很显然上诉人没有办理国有土地证的行为已经影响了被上诉人的相应使用权及事实上造成了很大的损失；被上诉人房屋以西15.35平方米的土地，上诉人又转卖给他人，属于严重违约，上诉人一再声称被上诉人在购房时明知该房屋办不出土地证既没有合同也没有证据。孙丰清向一审法院起诉请求：判令被告为原告办理涉案房屋土地使用权证书；判令被告向原告交付涉案房屋的使用说明书（供水、排水平面图、电路线路图），并赔偿原告因水、电未开户给原告造成的经济损失2500.00元；判令被告赔偿因迟延办证给原告造成的经济损失738473.50元；判令被告为原告办理涉案房屋以西15.35平方米土地的使用权转移登记手续，将该幅土地交予原告使用，并赔偿原告由此造成的经济损失10万元。一审法院认定事实：被告名称系由淄博市博山区城乡建设委员会变更名称而来。1996年4月3日，原告作为乙方，淄博市博山区城乡建设委员会作为甲方共同签订协议书一份，协议载明：“一、甲方在西冶街南首建营业房三层，建筑面积229.5平方米，每平方米售价1800元，计413100元。二、因部分门窗甲方没有完全安装，经甲乙双方协商同意，购房资金包干400000元，门窗有乙方自行安装。三、乙方须在96年3月底前一次性交齐购房资金，方可办理产权转移手续。四、本协议签订后，甲乙双方严格遵守。协议一式三份（甲乙双方各一份，产权监理所一份）。五、营业房西2.5米为使用范围。”协议签订当天，原告将全部购房款400000.00元一次性付清，被告亦将涉案房屋实际交付原告一直使用至今。1996年5月8日，原告已为涉案房屋办理完毕房屋所有权登记手续，房屋所有权证号为博政房字第××号。被告在建设涉案房屋时未办理建设用地使用、规划建设审批等相关手续，且上述手续至今未能办理完毕，涉案房屋占用范围内的国有土地使用证一直未能办理。案外人淄博市博山区热力公司先后于1999年和2000年经批准使用位于博山区西冶街南首和博山区西冶街中段的土地两宗，并依法办理了国有土地使用权出让手续，国有土地使用证号分别为淄国用（1999）字第B00033号和淄国用（2000）字第B00199号。2004年6月9日、2004年6月16日，淄博市博山区热力公司就该两宗土地先后与案外人淄博艺缘阁陶琉有限公司签订国有土地使用权转让合同，淄博艺缘阁陶琉有限公司取得上述两宗土地的使用权，两宗土地面积经土地管理部门确认共计5796.45平方米，价格共计465万元，计每平方米土地802.22元。2004年6月16日，淄博艺缘阁陶琉有限公司就该上述土地向土地管理部门申请办理了变更登记，现上述土地登记的使用权人为淄博艺缘阁陶琉有限公司。原告从被告处所购买的位于博山区西冶街南首的营业房西墙南北长6.14米，原告所主张的15.35平方米土地系根据协议书中约定由其使用的该房屋以西2.50米作为宽度乘以该房屋西墙南北长度6.14米所得而来。原、被告均认可，该15.35平方米土地现已包含在淄博艺缘阁陶琉有限公司拥有土地使用权的5796.45平方米土地范围内，原告已无法使用。另查明，博山福门布店的经营场所为本案所涉房屋，经营者为庞月芬，系原告孙丰清的妻子。原告提供收据及发票共五份，主张被告交付的营业房后没有办理水电开户手续，原告自行办理产生了相关费用，要求被告赔偿2500.00元。被告不予认可，主张水电不属于房屋的配套设施，应当由原告自行负担。一审法院认为，关于合同效力。根据博政办发（1993）第25号文件以及庭审查明的事实，原告购买的涉案营业用房系由原博山区城乡建设委员会经省政府批准后在拓宽改造西冶街过程中建设的，向社会不特定人群出售，即原、被告系作为平等民事主体参与房屋买卖的民事活动。双方当事人在平等自愿的基础之上签订了购房协议书，内容并不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效合同。关于土地使用权证书。被告在将涉案房屋交付原告的同时还负有协助原告办理涉案房屋权属登记的义务，即被告同时负有将涉案房屋办理房屋所有权、土地使用权登记所需相关资料报送房产、土地管理部门备案，以便原告可及时取得涉案房屋相关权属证书。但办理房屋的国有土地使用证，按照现行法律规定，需向土地管理部门提交规划建设手续、土地权属来源证明等相关材料，而被告在建设涉案房屋时，并未依法办理相关手续，且该部分手续至今仍不完备，在行政许可不完善的情况下，目前不具备办理涉案房屋国有土地使用证的条件。而且，这属于行政机关行政执法调整的范畴，在这些问题没有得到解决的情况下，原告要求被告为其办理涉案房屋的国有土地使用证，事实上不能履行亦无法通过人民法院判决强制履行。故对原告该项诉讼请求，不予支持，原告可待涉案房屋具备办理国有土地使用证条件时再行主张权利。关于房屋使用说明书。住宅使用说明书制度系自建设部建房（1998）102号《关于印发的通知》实施后才开始实行，该规定的实施时间为1998年9月1日，而原、被告签订购房协议书买卖涉案房屋的时间在该通知实施之前，故原、被告之间对涉案房屋的买卖并不属于该规定调整范畴，原、被告在签订的购房协议书中并未约定被告需提供涉案房屋的使用说明书，故原告该项诉讼请求，于法无据，不予支持。关于水电未开户产生的经济损失。供水、供电等配套设施是房屋购买者正常使用房屋的必要条件，在双方没有特别约定的情况下，应当由被告负责提供。根据原告提供的相关证据，能够证实原告为办理水电开户等支出了相关费用，故被告应当予以赔偿，但原告提供的的单据中有电费保证金300.00元、电度表保证金235.00元，该两份单据下方明确注明用户用电终止时退回，故此两项费用计535.00元不属于原告的损失，对其余的费用损失1965.00元被告应当予以赔偿。关于逾期办证的经济损失。原告无法取得涉案房屋占用范围内的国有土地使用证的相关责任在被告，被告的行为已构成违约，原告据此要求被告赔偿经济损失，于法有据。原、被告在签订协议书时涉案房屋已建成，双方未对权属证书的具体取得时间做出约定，参照被告协助原告办理房屋所有权证书的时间即1996年5月8日，据此认定被告应为原告办理土地使用权证书的时间较为适宜。被告逾期未办理，应当承担赔偿经济损失的违约责任，原告主张自1996年7月4日开始计算经济损失，系其自主处分权利，予以确认。关于经济损失的计算方式，从公平诚信原则出发，由被告按照原告已付购房款总额400000.00元，参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息标准计算原告经济损失，即自1996年7月4日至1998年12月6日按照日万分之四计算，自1998年12月7日至1999年6月9日按照日万分之三计算，自1999年6月10日至2003年12月31日按照日万分之二点一计算，自2004年1月1日至2016年1月25日按照原告主张的中国人民银行同期五年以上贷款基准利率上浮30%计算共计708769.03元，对原告主张超出部分，本院不予支持。关于15.35平方米土地使用权转移登记及经济损失。根据物权法的相关法律规定，淄博艺缘阁陶琉有限公司系包括涉案15.35平方米土地在内的全部5796.45平方米土地的权利人，原告现要求被告将涉案该15.35平方米土地登记至其名下，并交付其使用，不符合法律规定，不予支持。但原、被告签订的协议书中约定位于博山区西冶街南首的营业房以西15.35平方米的土地原告有使用权，现该部分土地原告已实际无法使用，故被告对此应承担违约责任。原告要求被告就该15.35平方米土地赔偿其因无法使用所造成的损失，于法有据。对于经济损失的计算标准，参照淄博艺缘阁陶琉有限公司2004年6月取得该部分土地使用权的价格，即每平方米802.22元进行计算，原告所主张的15.35平方米土地价值为12314.08元，淄博艺缘阁陶琉有限公司对包括该15.35平方米土地的全部5796.45平方米土地办理土地使用权登记后，原告已实际无法再使用该部分土地，被告在当时即应对原告进行赔偿，被告并未履行赔偿义务，故应以2004年6月该15.35平方米土地的价值12314.08元为基数，自淄博艺缘阁陶琉有限公司申请办理土地使用权登记的时间2004年6月16日起至原告提起本案诉讼的2016年1月20日止，按照中国人民银行同期五年以上贷款基准利率计算，应赔付原告款项的逾期付款利息为9254.80元，本息共计21568.88元，对原告主张超出部分的经济损失，不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第四条、第五条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决为：一、被告博山区住房和城乡建设局于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙丰清水电开户经济损失1965.00元；二、被告博山区住房和城乡建设局于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙丰清迟延办证经济损失708769.03元；三、被告博山区住房和城乡建设局于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙丰清土地使用经济损失21568.88元；四、驳回原告孙丰清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12510.00元，原告孙丰清负担1387.00元，被告博山区住房和城乡建设局负担11123.00元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，关于上诉人应否赔偿被上诉人因延迟办理国有土地使用证所造成的经济损失问题。上诉人主张被上诉人自签订房屋买卖协议时就明知该土地无法办理国有土地使用证，但未提交任何证据予以证明；且因房屋买卖合同的标的物不仅仅是房屋，还应包括房屋占有范围内的土地，在双方签订的协议书第三条约定“乙方须在96年3月底前一次性交齐购房资金，才可办理产权转移手续”，及双方签订的白契第四条中约定“甲方将上述房屋及其附属物移交给乙方时，该房屋及其附属物所占用的土地使用权一并转移给乙方”，故对上诉人的该项主张，本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算。”在淄博市国土资源局博山分局的复函中明确该宗用地手续需提供规划手续、土地权属来源证明等相关材料，提出土地登记申请，依法颁发土地使用证。因上诉人的上述原因导致被上诉人不能取得国有土地使用证，应当承担违约责任。涉案房屋买卖行为发生在1996年，在双方签订的买卖协议中没有违约金计算的约定，且被上诉人孙丰清主张的损失数额难以确定，故一审法院参照上述司法解释的规定计算迟延办证的损失，并无不当。上诉人主张其不是房地产开发企业而是国家行政机关，不能以该司法解释来进行规范的上诉理由，因其在与孙丰清签订买卖协议并销售涉案房屋时，是作为商品房的出卖人与孙丰清进行交易，上诉人在这一过程中并非履行行政机关的管理职能，涉案房屋亦是作为商品房在市场上进行公开销售，故对其上述抗辩本院不予采信。关于上诉人应否赔偿被上诉人15.35平方米土地无法使用所造成的损失问题。因双方在协议中约定了营业房西2.5米的土地由孙丰清使用，现因该土地由淄博艺缘阁陶琉有限公司所有，导致孙丰清不能实际使用该土地，上诉人应赔偿该部分损失。上诉人主张其没有权利将该土地约定由他人使用，被上诉人也明知该条约定是无权处分行为，无证据予以证实，本院不予采信。关于双方签订的房屋买卖协议是否合法有效问题。上诉人在没有办理建设用地使用、规划建设审批手续的情况下进行房屋建设和销售确实存在一定的违法性，但该违法性不影响双方作为平等民事主体签订的买卖合同的效力，一审法院认定涉案房屋买卖协议合法有效，并无不当。综上所述，上诉人博山区住房和城乡建设局的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11123.00元，由上诉人博山区住房和城乡建设局负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 鹏审 判 员  翟雪利审 判 员  胡晓梅二〇一七年十二月二十八日代理书记员  董迎硕