重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝04民终1169号上诉人（原审被告）：巫英良，男，1971年9月11日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。被上诉人（原审原告）：石柱土家族自治县国家税务局，住所地:石柱土家族自治县万安街道万寿大道，统一社会信用代码11500240009135438X。法定代表人：岑远春，该局局长。委托诉讼代理人：刘明，重庆舒义律师事务所律师。上诉人巫英良因与被上诉人石柱土家族自治县国家税务局房屋租赁合同纠纷一案，不服石柱土家族自治县人民法院（2017）渝0240民初2525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月01日立案后，依法组成合议庭，对上诉人巫英良，被上诉人石柱土家族自治县国家税务局的委托诉讼代理人刘明进行了询问。本案现已审理终结。巫英良上诉请求：撤销石柱土家族自治县人民法院（2017）渝0240民初2525号民事判决，改判驳回石柱土家族自治县国家税务局一审的诉讼请求，判令石柱土家族自治县国家税务局承担一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定的关键事实错误。1.石柱土家族自治县国家税务局履行租赁合同不严肃，误导巫英良重大投资开办宾馆并进行装修，损害巫英良的合法权益；2.一审未认定巫英良投资220000元装修租赁房屋，增加了租赁房屋价值，扣除巫英良使用的年限，石柱土家族自治县国家税务局应补偿巫英良房屋装修残值。二、一审判决显失公平。一审法院忽视石柱土家族自治县国家税务局在签订和履行合同过程中的错误，以及巫英良投资220000元进行房屋装修，石柱土家族自治县国家税务局无偿获得房屋增值的事实，导致判决不公，损害巫英良的合法利益。石柱土家族自治县国家税务局辩称，1.石柱土家族自治县国家税务局不清楚巫英良是做什么产业，且双方签订的合同期是一年，不存在误导巫英良的事实；2.巫英良投资220000元不属实，若投资不能收回应由巫英良自行承担责任；3.关于巫英良请求补偿与本案无关，应当另行起诉。石柱土家族自治县国家税务局向一审法院起诉请求：1.判决解除巫英良与石柱土家族自治县国家税务局的门面房租赁合同关系；2.判决巫英良将所租用的石柱土家族自治县国家税务局的南宾税务所二楼营业房交还给石柱土家族自治县国家税务局；3.判决巫英良按2916.67元／月的标准给石柱土家族自治县国家税务局支付从2017年1月1日至还房之日的租金。事实和理由：2010年12月22日石柱土家族自治县国家税务局与巫英良签订了《租赁合同》，约定：石柱土家族自治县国家税务局将石柱土家族自治县南宾镇城北路的门面房即南宾税务所二楼营业房出租给巫英良，租赁期限从2010年10月24日至2011年10月23日止，租金25000元。后因上级行文要求收回出租的房屋，所以合同到期后，石柱土家族自治县国家税务局多次书面要求巫英良归还租赁房屋，但巫英良一直不归还租赁房屋。认可2016年巫英良交纳了房租35000元。一审法院认定事实：巫英良承认石柱土家族自治县国家税务局在本案中主张的事实，同意巫英良解除租赁合同和退还房屋的诉讼请求。但认为石柱土家族自治县国家税务局原先也称要收回出租房，但并没有说明理由和认真落实，致使巫英良出资220000元对出租房进行了装修。请求将租赁期限延至2018年2月15日，免除尚欠的租金，补偿装修残值，保障其在同等条件下的优先租赁权。一审法院认为，本案石柱土家族自治县国家税务局、巫英良于2010年12月22日订立的《租赁合同》在2011年10月23日到期后，巫英良一直使用租赁房屋至今，双方没有再续签租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”从石柱土家族自治县国家税务局收取巫英良2016年的租金的事实来看，依法应当认定为双方之间存在不定期的租赁合同关系。巫英良同意石柱土家族自治县国家税务局解除租赁合同和归还租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，该院予以确认。石柱土家族自治县国家税务局在诉前曾多次书面通知巫英良交还租赁房屋，已履行了在合理期限之前通知承租人解除合同的义务，给予了巫英良交还房屋的合理期限。故对石柱土家族自治县国家税务局请求判决还房的诉讼请求，该院予以支持。由于石柱土家族自治县国家税务局、巫英良双方没有约定2017年的租金，该院根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项之规定，参照石柱土家族自治县国家税务局所收巫英良2016年的租金价格，结合该县现行房屋、门面房出租价格走低的实际情况，酌情判决巫英良按每月2600元的价格支付2017年的租金。巫英良请求延长租赁期限理由不充分，该院不予支持。巫英良请求免除尚欠的租金、补偿其装修残值、保障其在同等条件下的优先租赁权，没有事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项、第二百一十五条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除石柱土家族自治县国家税务局与巫英良之间不定期的租赁合同关系。二、限巫英良在本判决生效之日起十日内将石柱土家族自治县南宾镇城北路的门面房即南宾税务所二层营业房交还给石柱土家族自治县国家税务局。三、限巫英良在本判决生效后十日内以每月2600元(贰仟陆佰元)的租金价格标准向石柱土家族自治县国家税务局支付石柱土家族自治县南宾镇城北路的门面房即南宾税务所1号门面2017年1月1日至实际还房之日止的租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由石柱土家族自治县国家税务局负担5元，由巫英良负担35元。本院二审期间，巫英良举示了2009年12月17日和2013年2010年10月23日的《门面租赁合同》，石柱土家族自治县国家税务局对两份合同的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对两份证据的证明效力予以确认。二审查明：巫英良于2009年10月24日开始租赁石柱土家族自治县国家税务局位于该县南宾镇城北路的门面房，双方分别于2009年12月17日、2010年12月22日、2013年10年23日签订了三份书面合同，合同约定的租赁期限均为一年，2011年、2012年、2014年、2015年、2016年双方均未签订书面租赁合同，2009年至2016年的租金已全部结清。2014年以后，石柱土家族自治县国家税务局曾以口头或书面方式通知巫英良搬离房屋，最后一次通知是2017年4月19日，要求巫英良于2017年4月30日搬离房屋。另查明，巫英良对一审判决主文第一、二项和第三项的租金标准无异议，但不同意支付2017年1月以后的租金。本院二审查明的其余事实与一审查明的事实相同，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：1.石柱土家族自治县国家税务局应否适当补偿巫英良对租赁门面的装修投入；2.对2017年1月1日以后的租金，巫英良是否可以拒付。本院评述如下：关于焦点一。巫英良要求石柱土家族自治县国家税务局对其装修投入予以补偿，不属于对石柱土家族自治县国家税务局诉讼请求的反驳，而是一种独立的诉，其未在本案中以石柱土家族自治县国家税务局为被告提起反诉，本院对其该上诉理由不予审查，其可另行提起诉讼解决。一审对巫英良要求石柱土家族自治县国家税务局对其装修投入给予补偿的主张一并纳入审理范围不当，应予以纠正。诉讼均有风险，巫英良应权衡利弊，谨慎处分自己的权利。关于焦点二。在房屋未返还石柱土家族自治县国家税务局之前，巫英良仍在使用该房屋，因此，巫英良应支付其使用期间的租金。巫英良要求免除2017年1月1日以后的租金无法律上的正当理由，本院不予支持。综上所述，巫英良上诉请求不能成立，应予驳回；一审审理程序存在瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人巫英良负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁咏梅审 判 员 陈明生审 判 员 王军峰二〇一七年十二月二十日法官助理 熊海燕书 记 员 陈思羽