湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书(2017)湘1121民初3375号原告：杨同生，男，1947年1月26日出生,汉族，居民，住湖南省祁阳县。原告：陈艳艳，女，1949年10月17日出生,汉族，居民，住湖南省祁阳县，系原告杨同生之妻。原告杨同生、陈艳艳共同委托诉讼代理人：邓宾，住湖南省祁阳县。被告：黄可禄，男，1949年7月6日出生,汉族，居民，住湖南省祁阳县。被告：陈姣秀，女，1951年10月30日出生,汉族，居民，住湖南省祁阳县，系被告黄可禄之妻。被告：吴峥嵘，男，1968年3月1日出生,汉族，居民，住湖南省祁阳县。被告：张桂林，女，1969年6月29日出生,汉族，居民，住湖南省祁阳县，系被告吴峥嵘妻。被告吴峥嵘、张桂林共同委托诉讼代理人：蒋智，湖南齐物律师事务所律师。原告杨同生、陈艳艳与被告黄可禄、陈姣秀、吴峥嵘、张桂林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨同生、陈艳艳向本院提出诉讼请求：1、依法判决四被告所签订的《房地产买卖契约》无效；2、判令本案涉案房屋拆迁补偿款由原告受领；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1987年原告在祁阳县××溪镇芦家甸市场建集资房一套（面积约80㎡，房产证号：祁房私字第××号），1997年在祁阳县浯××向浯街另××栋住房，1997年下半年姨妹陈姣秀夫妇（即被告黄可禄、陈姣秀）进城借住原告集资房，因原告新房装修向黄可禄、陈姣秀借款2万元，为使其二人放心，原告将该房房产证交其夫妇保管，意思是抵押，让其代管房屋。2006年11月11日，黄可禄、陈姣秀夫妇因工作单位破产倒闭、小孩失业决定回乡下居住，在未告知原告的情况下冒充二原告签字与被告吴峥嵘、张桂林夫妇签订《房地产买卖契约》，将其二人借住的原告集资房以4.58万元价款卖给被告吴峥嵘、张桂林夫妇。2017年9月原告获知芦家甸市场改扩建消息去指挥部咨询，才知道该房已被被告吴峥嵘、张桂林夫妇购买，其二人持原告房产证及《房地产买卖契约》在指挥部已领取了拆迁补偿款。原告认为，四被告恶意串通，擅自买卖他人房屋的行为无效，故起诉。黄可禄、陈姣秀辩称，1996年左右，杨同生夫妇借黄可禄、陈姣秀2万元钱，约定两三年内归还，但到期后未还，经黄可禄、陈姣秀要求，杨同生将芦家甸集资房借与黄可禄、陈姣秀家居住，并将房产证交给了黄可禄。由于杨同生夫妇一直未还钱，到2008年黄可禄将该房卖给了吴峥嵘、张桂林，卖房没有告诉杨同生夫妇，房款4.5万元也没给其二人。吴峥嵘、张桂林辩称，原告诉请不合法、不成立，请求依法驳回。事实和理由：一、原告诉请的主要事实不客观。1、原告陈艳艳与被告陈姣秀是亲姐妹，本案是原告杨同生、陈艳艳与被告黄可禄、陈姣秀恶意串通之恶意诉讼；2、原告诉请的2006年11月11日，黄可禄、陈姣秀因厂倒闭、子失业，决定回乡下居住这证实原告知道黄可禄、陈姣秀回乡下居住的时间和原因，若如原告所称其是将讼争房屋借给黄可禄、陈姣秀居住，那么黄可禄、陈姣秀回乡下后，按理原告应收回该房并管业，可其一直不管不问，未找吴峥嵘、张桂林，即证明原告对涉案房屋买卖的事实是知道的；3、原告诉请其2017年9月才知道涉案房屋买卖的事实纯系谎言，不符常理。二、涉案房屋买卖关系合法有效，应受法律保护。1、涉案房屋买卖事实原告是清楚且同意的，其买卖关系合法。①吴峥嵘、张桂林购买涉案房屋的信息来源于金点子信息部；②看房、谈价过程中，陈艳艳一直在场；③涉案房屋买卖时间是2006年11月，吴峥嵘、张桂林对该房管业、使用已11年多，而二原告又居住、生活在同一县城内，其不可能对该房买卖之事不知情，更不可能对自己的房产放弃11年之久不问不管业；④涉案房相邻且对面的芦家甸1小区12栋2单元2楼左房原产权居住人刘志球与二原告是儿女亲家（原告女嫁刘志球儿），当时原告之女就居住在该房，2010年10月之前二原告到该房中作过客（2010年10月刘志球将该房卖与了吴峥嵘姐吴某），还到吴峥嵘、张桂林家（即涉案房）玩过、聊过天，这足以证明涉案房屋买卖事实原告是清楚且同意的。2、退万步讲，涉案房屋买卖关系也合法有效。本案中：①在信息部登出了售房广告，并经信息部介绍且在信息部签订合同；②被告陈姣秀夫妇住在该房，签订合同时又能拿出房产证原件；③基于二原告与被告陈姣秀夫妇是亲戚关系；④购房价格偏高于当时市场房价；⑤当时房屋买卖未过户现象普遍存在。据此，对购房人吴峥嵘、张桂林而言，完全有理由相信被告黄可禄、陈姣秀具有代理权或有权出售，黄可禄、陈姣秀出售涉案房行为已构成表见代理，该代理行为也应有效，继而签订的房屋买卖合同有效。依合同法相关规定应驳回原告诉请。三、退万步讲，原告诉请已超过法定诉讼时效，不再受法律保护。原告杨同生、陈艳艳与被告吴峥嵘、张桂林围绕诉讼请求依法提交了证据（详见证据清单），被告黄可禄、陈姣秀未提交证据，开庭时合议庭组织原、被告进行了质证。对当事人无异议的证据及庭审中采信的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的庭审中未采信的证据和事实，本院认定如下：一、原告杨同生、陈艳艳证据（以下简称原告证据）1与被告吴峥嵘、张桂林证据（以下简称被告证据）3系同一证据即1988年3月3日杨同生祁房私字第××号祁阳县私有房屋所权证。黄可禄、陈姣秀无异议，杨同生、陈艳艳拟证明涉案房属自己所有，吴峥嵘、张桂林拟证明涉案房己卖于其夫妇所有。经审查，现该证据原件已由吴峥嵘、张桂林在与“祁阳县芦家甸棚户区改造项目指挥部”（以下简称指挥部）签订拆迁协议时交给了指挥部，当事人对该证据的真实性、合法性均无异议，只对涉案房的所有权发生争执，本院认为，该证据与本案有关联，应予采信。二、原告证据2与被告证据1系同一证据即2006年11月11日《房地产买卖契约》。杨同生、陈艳艳拟证明该契约不是其夫妇所签的事实，吴峥嵘、张桂林拟证明该契约签订时原告陈艳艳在场，陈艳艳对该契约签订无异议的事实。被告黄可禄承认契约中甲方“杨桐生”（杨同生）、“陈艳燕”（陈艳艳）的名字是其所写，契约中“桐”字改写成“(同)”字不是其写，契约日期不是2006年而是2008年。本院认为，该证据被告吴峥嵘、张桂林未提交证据证明契约中甲方“杨桐生”（杨同生）、“陈艳燕”（陈艳艳）的名字是二原告所签和不是被告黄可禄所签的事实，本院采信二原告拟证明该契约不是其夫妇所签的事实，契约签订日期是2006年11月11日。三、原告证据3与被告证据2系同一证据即2006年11月12日收条，原告杨同生、陈艳艳与被告吴峥嵘、张桂林对该证据均无异议，被告黄可禄认可收到卖房款4.5万元而不是4.58万元且未出具该收条。经审查，该收条的内容与《房地产买卖契约》的内容能相互佐证，予以采信。四、原告证据4祁阳县房产局“房屋权属登记信息查询结果证明书”，被告吴峥嵘、张桂林认为涉案房屋通过买卖行为后，房屋所有权已发生转移，只是未过户，该证据与本案无关。本院认为，该证据中第2项内容与原告证据1、被告3的内容一致，予以采信。五、被告证据4即2017年7月27日《房屋征收补偿协议书》、《房屋征收补偿明细表》。被告黄可禄无异议，原告杨同生、陈艳艳对关联性有异议，认为房屋征收补偿应由其二人领取。本院认为，该证据与本案有关联，应予采信。六、被告证据5即2010年10月21日《房屋买卖协议书》，拟证明该协议书中卖房人刘志球系杨同生、陈艳艳儿女亲家，刘志球在2010年10月21日前未将该房卖与吴峥嵘姐吴某夫妇时，杨同生、陈艳艳到刘志球家走亲戚时对与该房相邻且对面的涉案房屋已发生买卖的事实清楚且同意的事实，从而印证涉案房屋买卖关系成立。被告黄可禄对该证据无异议，原告杨同生、陈艳艳有异议，认为该证据与本案无关。本院认为，该证据与本案有关，予以采信。七、证人吴某出庭证言。原告杨同生、陈艳艳和被告黄可禄、陈娇秀均否认涉案房发生买卖转移过程中原告陈艳艳在场的事实，其余的均无异议。本院认为，证人吴某陈述证言时先是讲“知道有个叫陈艳艳在场，签了字”，接着讲“之前不认识陈艳艳”、“陈艳艳不知道写字，叫人代写的”，而后在回答吴峥嵘、张桂林代理人提问时又讲“听金点子信息部人说陈艳艳在场”，其“陈艳艳在场”的证言含糊其辞，而在本案中，原告陈艳艳识字，作为涉案房房主，若买卖该房时在场，则应在卖房契约中签字，而契约中“陈艳燕”（陈艳艳）并不是陈艳艳本人所签，故对“陈艳艳在场”的证言不予采信。八、证人伍某出庭证言。原告杨同生、陈艳艳和被告黄可禄、陈娇秀均认为与本案无关。本院认为，证人伍某证言佐证了涉案房对面相距一条街远距离是杨同生、陈艳艳亲家刘志球房屋的事实，应采信该证言。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落在祁阳县××小区××单元××楼右的讼争房屋（面积83.76平方米），原系原告杨同生、陈艳艳所有。1997年下半年杨同生、陈艳艳将该房借与其姨妹夫被告黄可禄夫妇居住。2006年11月11日被告黄可禄、陈姣秀与被告吴峥嵘姐吴某经祁阳县金点子信息服务有限公司牵线签订《房地产买卖契约》，将讼争房屋以4.58万元出售给被告吴峥嵘、张桂林。签约后，吴峥嵘母邓元英将房款4.58万元交与金点子信息部工作人员，黄可禄从信息部获取房价款4.5万元之后，将房屋所有权证交给了对方，吴峥嵘、张桂林随后居住该房至今，但该房至今未办理产权过户手续。2017年祁阳县人民政府决定对芦家甸棚户区进行改造，7月27日吴峥嵘、张桂林持《房地产买卖契约》和涉案房房产证与棚户区改造指挥部签订《房屋征收补偿协议书》，之后领取了涉案房征收补偿款470070元。原告杨同生、陈艳艳得知后认为四被告恶意串通，擅自买卖他人房屋的行为无效，故起诉。本院认为，本案系因被告黄可禄、陈姣秀与被告吴峥嵘、张桂林签订的《房地产买卖契约》（以下简称契约）而引起的房屋买卖合同纠纷。本案争执的焦点一是契约的效力，二是诉讼时效。关于焦点一：判断契约是否有效，应当根据我国相关法律及相关的司法解释的有关规定来予以认定。本案中：①契约签订行为人黄可禄、吴某均没有代理权（无代理权证据证明有代理权），依《中华人民共和国民法总则》（以下简称民法总则）和《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）相关规定，黄可禄、吴某实施的签约代理行为均无效，但吴某的代理行为被告吴峥嵘、张桂林事后认可，故契约中购房方签约行为发生效力。②涉案房房源信息出自中介机构信息部，契约签订时黄可禄、陈姣秀持有房产证原件，购房人吴峥嵘、张桂林有理由相信被告黄可禄、陈姣秀二人具有代理权或有权出售涉案房，黄可禄、陈姣秀的行为已构成表见代理，该代理行为有效，契约中卖房方签约行为亦发生效力。故本案中的2006年11月11日《房地产买卖契约》为有效合同。关于焦点二：本案中的涉案房相邻且对面房屋是原告杨同生、陈艳艳的儿女亲家刘志球家，自2006年11月11日被告吴峥嵘、张桂林入住涉案房到2010年10月21日刘志球将其住房卖于被告吴峥嵘姐姐吴某之日起这几年时间里，按常理二原告在与女儿、女婿或亲家刘志球正常的往来中，知道或应当知道相邻且对面的涉案房管业情况，即涉案房已不是姨妹夫黄可禄、陈姣秀夫妇在管理和居住了，故二原告未在自知道之日起在法律规定的时间内主张权利，已超过诉讼时效，其在超过法律规定的诉讼时效后再主张权利，已不受法律保护，被告吴峥嵘、张桂林的“原告诉请已超过法定诉讼时效，不再受法律保护”答辩理由成立，本院予以采纳。本案是二原告向四被告主张确认之诉，不是二原告向被告黄可禄、陈姣秀主张返还财产侵权之诉，应适用民法总则第一百八十八条关于诉讼时效期间为三年的规定，二原告委托诉讼代理人的本案不存在诉讼时效争议的辩论意见本院不采纳。综上，原告杨同生、陈艳艳的诉讼请求于法不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条和《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定，判决如下：驳回原告杨同生、陈艳艳诉讼请求。案件受理费8350元，由原告杨同生、陈艳艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  杨广文人民陪审员  唐东生人民陪审员  石端香二〇一七年十二月二十六日书 记 员  杨 柳附件一、证据清单原告杨同生、陈艳艳提交的证据1、房产证；2、《房地产买卖契约》；3、收条；4、祁阳县房产局房产登记信息证明。被告吴峥嵘、张桂林提交的证据1、2006年11月11日《房地产买卖契约》；2、2006年11月12日收条；3、1988年3月3日杨同生祁房私字第××号祁阳县私有房屋所权证；4、2017年7月27日《房屋征收补偿协议书》、《房屋征收补偿明细表》；5、2010年10月21日《房屋买卖协议书》；6、证人吴灿群、伍月英出庭证言。附件二、相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。