广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终9706号上诉人（原审被告、反诉原告)：李菊平，男，1971年9月13日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：文斌，广东星英律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓舒畅，女，1979年9月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：黄树平，广东安国律师事务所律师。原审第三人：佛山市南海区居一佳房地产中介服务部，住所地广东省佛山市南海区狮山博爱路南海湖景湾花园湖茵轩（02栋）A座底层01号商铺，注册号440682601454317。经营者：吴少华。上诉人李菊平因与被上诉人邓舒畅、原审第三人佛山市南海区居一佳房地产中介服务部（以下简称居一佳服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初4117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。李菊平上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第四项，改判李菊平与邓舒畅于2016年9月2日签订的《房屋买卖合约》于2016年12月1日解除，李菊平有权没收邓舒畅支付的购房定金2万元，一、二审诉讼费用由邓舒畅负担。事实和理由：（一）由于邓舒畅的违约行为，导致合同目的无法实现，一审法院对此认定错误。2016年11月1日，中介公司已约定李菊平与邓舒畅在2016年11月7日办理网签手续，并非一审法院认定的“邓舒畅于当日实际并未获悉可于2016年11月7日办理网签手续”。2016年11月6日，中介公司通知李菊平，邓舒畅没有时间过来，李菊平没有收到中介公司关于2016年11月11日办理网签手续的通知。李菊平多次联系中介公司和邓舒畅，希望确定办理网签的时间，但一直未得到明确答复。由于邓舒畅一直拖延办理网签手续，李菊平于2016年12月1日发出了解除合同通知。次日，邓舒畅和中介公司找到李菊平，邓舒畅解释还没有筹到足够的款项支付购房款，想缓一缓，等筹到足够的钱，再办理网签合同等手续。李菊平担心办理手续后，邓舒畅不支付购房款，于是提出邓舒畅在办理网签手续时交付尾款，但邓舒畅坚决不同意。事实证明，正是由于邓舒畅的违约，导致再履行合同已经无法实现李菊平的合同目的，所以李菊平提出解除合同。2016年12月13日，邓舒畅向一审法院提起诉讼，请求李菊平返还48万，这个请求是基于合同解除产生的违约责任。也就是说，当时李菊平也是同意解除合同的，双方对于解除合同已达成一致意见。（二）合同因邓舒畅的违约行为而解除，李菊平作为守约方，有权诉请解除合同。（三）由于李菊平已将涉讼房屋另卖他人，本案应当追加案外人黄燊森为第三人参加诉讼。邓舒畅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。事实和理由：（一）李菊平的上诉理由不成立，一审法院查明的事实是清楚的。李菊平上诉主张邓舒畅违约，但没有证据证明其主张成立。根据一审法院查明的事实，李菊平的行为构成违约。李菊平因为房价上涨，拒绝协助办理过户手续。这才是导致邓舒畅提起本案诉讼的根本原因。（二）李菊平无权解除合同。邓舒畅从未提出解除合同，邓舒畅要求李菊平承担违约责任，并不代表要求解除合同。李菊平从未正式通知邓舒畅解除合同。即使李菊平通知邓舒畅解除合同，由于李菊平依约不享有合同解除权，其单方解除合同的行为也是无效的。居一佳服务部述称，对本案没有意见。邓舒畅向一审法院起诉请求：1.确认邓舒畅、李菊平于2016年9月2日签订的《房屋买卖合约》合法有效；2.李菊平立即履行上述《房屋买卖合约》协助邓舒畅办理网签及将位于佛山市南海区狮山镇小塘三环东路9号上林苑4栋503房过户至邓舒畅名下的登记手续；3.本案的诉讼费由李菊平承担。李菊平向一审法院反诉请求：1.解除李菊平、邓舒畅签订的《房屋买卖合约》；2.邓舒畅已支付的240000元归李菊平所有；3.邓舒畅赔偿因其故意违约而给李菊平造成财产损失共计470532元予李菊平；4.本案的诉讼费由邓舒畅承担。一审法院认定事实：涉讼房屋位于佛山市南海区狮山镇小塘三环东路9号上林苑4栋503房，登记权利人为李菊平。至庭审终结时无抵押，除因本案诉讼一审法院根据邓舒畅申请而实施的查封[财产保全案号(2017)粤0605执保1342号],无其他权利限制情况。2016年9月2日，邓舒畅（乙方、购买方）和李菊平（甲方、出售方）和居一佳服务部（介绍方）签订《房屋买卖合约》，约定甲方转让涉讼房屋予乙方，成交价820000元。付款方式为涂销抵押一次性付款。签约时，乙方支付20000元定金予甲方。甲方须在合同签订七天内向抵押银行申请提前还贷手续，甲方提前偿还贷款当天，乙方支付首期房款220000元作还贷用途。双方须在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记归档手续七天内签订《广东省房地产买卖合同》，乙方于生成新房地产权证当天支付尾期房款580000元予甲方。双方并约定其他权利义务。2016年9月2日，邓舒畅支付20000元予李菊平。2016年9月22日，邓舒畅支付220000元予李菊平。涉讼房屋于2016年10月26日涂销中国工商银行佛山罗村支行作为抵押权人的抵押。2016年11月1日，居一佳服务部通知邓舒畅于2016年11月7日办理网签手续，邓舒畅同意，但其后居一佳服务部告知邓舒畅因李菊平出差，需等李菊平回来才能确定网签时间。2016年11月6日，居一佳服务部通知邓舒畅2016年11月7日办理网签，邓舒畅表示已有其他安排，不能前往办理网签。李菊平知悉后，向居一佳服务部表示不同意出售房屋予邓舒畅。2016年11月6日至7日期间，居一佳服务部分别通知李菊平和邓舒畅于2016年11月11日办理网签，邓舒畅表示可以，李菊平表示需出差，不能前往。2016年12月1日，邓舒畅收到李菊平解除合同的通知。2016年12月13日，邓舒畅向一审法院提起诉讼，案号（2016）粤0605民初20108号，邓舒畅在该案请求李菊平返还48万元。一审法院在诉讼中询问双方买卖合约的现状，双方均陈述合同没有解除。邓舒畅明确其请求为合同继续履行基础上李菊平赔偿48万元违约金。邓舒畅于2016年3月15日向一审法院申请撤回20108号案的起诉，一审法院裁定准予邓舒畅撤回起诉。2017年3月8日，李菊平微信询问邓舒畅可以接受每平方米多少元的价格购买涉讼房屋。邓舒畅表示可以增加2万元并自行承担20108号案件的诉讼费和律师费。2017年3月27日，邓舒畅向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为，邓舒畅和李菊平于2016年9月2日签订的房屋买卖合约关于房屋买卖事项的约定是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院对邓舒畅请求确认合同有效予以支持。关于李菊平是否有权解除合同的问题，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”根据该法第六十二条第（四）规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。涉讼合同约定双方应于完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记归档手续七天内签订《广东省房地产买卖合同》，双方约定了办理房屋权属变更登记手续所需办理的行政手续（网签）的期限，但未确定具体时间，双方均应根据诚信原则履行通知协助等义务，并在提出履行要求时给予对方必要的准备时间。邓舒畅已举证证明2016年11月1日因居一佳服务部告知邓舒畅，李菊平出差未能确定办理网签手续的时间，邓舒畅于当日实际并未获悉可于2016年11月7日办理网签手续。2016年11月6日居一佳服务部告知邓舒畅次日办理网签，邓舒畅以已有其他安排为由拒绝前往属于对履行义务的必要准备时间的合理抗辩，没有违反法律规定和双方约定。邓舒畅已于次日同意于2016年11月11日前往办理网签，证明邓舒畅遵守在合理履行期限内的履行要求，邓舒畅不存在违约行为。李菊平在2016年11月7日收到居一佳服务部关于2016年11月11日前往办理网签的请求后，以需出差为由拒绝前往办理网签，李菊平应继续确定可办理网签的合理期限并告知居一佳服务部或邓舒畅，但李菊平径行于2016年12月1日发出解除合同的通知，作出拒绝履行合同的明确意思表示，不符合双方约定和法律规定。邓舒畅提起20108号案诉讼后，双方既在诉讼中表示合同尚未解除，双方应在邓舒畅撤回起诉后继续履行合同义务，但李菊平于2017年3月8日向邓舒畅提出增加成交价的要求，属于附加履行条件的行为，在双方未就附加条件达成一致协议的情况下，李菊平仍应按原合同约定履行协助办理权属变更登记的手续。涉讼房屋至庭审终结时，除本案诉讼邓舒畅申请的财产保全外，不存在其他权利限制，在邓舒畅提交解封申请后可具备办理变更登记的条件，李菊平应协助邓舒畅办理涉讼权属变更登记至邓舒畅名下的手续，一审法院对邓舒畅的相应请求予以支持。网签是房产权属变更登记需履行的行政管理程序，属于行政主管部门主管范畴，一审法院已判定李菊平协助办理过户手续，对邓舒畅的网签请求不予支持。李菊平没有举证证明邓舒畅存在违约行为，涉讼合同继续履行，李菊平有权收取邓舒畅已支付的240000元购房款，但李菊平收取该款项的依据为邓舒畅给付行为，不是基于邓舒畅违约予以没收；如李菊平在后续履行中存在其他违约行为达致合同约定的条件，仍存在根据合同约定退还款项的可能。一审法院对李菊平建立在邓舒畅违约基础上的反诉请求全部不予支持。居一佳服务部经一审法院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，不影响本案的审理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定,判决：一、确认邓舒畅和李菊平于2016年9月2日签订的《房屋买卖合约》关于房屋买卖事项的约定合法有效；二、李菊平于判决发生法律效力之日起十日内协助邓舒畅办理位于佛山市南海区狮山镇小塘三环东路9号上林苑4栋503房（权利证号0200441317）权属变更登记至邓舒畅名下的手续；三、驳回邓舒畅的其他诉讼请求；四、驳回李菊平的反诉请求。本案适用简易程序结案，一审本诉受理费减半收取6000元，财产保全费4620元，合计10620元，由李菊平负担10620元。反诉受理费5452.66元，由李菊平负担。本院二审期间，李菊平围绕上诉请求向本院提交了房产查询证明一份、（2017）粤0605民初15096号民事裁定书及查封清单各一份，拟证明涉讼房屋的土地使用权已被一审法院查封，房产已被轮候查封，涉讼房屋无法过户给邓舒畅。邓舒畅、居一佳服务部均未向本院提交新证据。经审查，李菊平提交的证据与原件核对无异，本院确认其真实性。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，2017年10月11日，根据案外人黄燊森的申请，一审法院作出（2017）粤0605民初15096号民事裁定，查封了涉讼房屋的土地使用权，轮候查封涉讼房屋的房屋所有权。二审中，李菊平陈述，2017年3月26日，李菊平与黄燊森签订《佛山市二手房买卖及居间服务合同》，约定将涉讼房屋出售予黄燊森，黄燊森已向李菊平支付定金5万元，尚未办理房屋过户手续。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据李菊平和邓舒畅、居一佳服务部的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：涉讼合同应否解除；李菊平是否有权没收邓舒畅定金2万元；本案是否应当追加黄燊森为第三人参加诉讼。关于第一个争议焦点。李菊平上诉主张，邓舒畅迟延办理网签手续，其行为构成违约，合同应予解除。涉讼合同未约定办理网签的具体时间，李菊平和邓舒畅通过中介公司约定网签时间，第一次因中介公司未能及时将李菊平已同意于2016年11月7日办理网签手续的消息通知邓舒畅，导致双方未能在2016年11月7日办理网签，第二次中介公司通知双方于2016年11月11日办理网签手续，但李菊平以出差为由拒绝前往办理网签手续，并于2016年12月1日发出解除合同的通知。综上，本院认为，邓舒畅在涉讼合同履行过程中并不存在违约行为，李菊平以邓舒畅的行为构成违约、合同目的无法实现为由，主张涉讼合同已于2016年12月1日解除，无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判令合同应当继续履行，李菊平应协助办理过户手续，处理正确，本院予以维持。李菊平上诉主张，邓舒畅在（2016）粤0605民初20108号案件中请求解除合同，双方对于解除合同已形成合意，涉讼合同应予解除。本院认为，根据一审法院查明的事实，邓舒畅在前述案件中主张在合同继续履行的基础上请求李菊平赔偿48万元违约金，并未主张解除合同，且李菊平在前案中亦明确表示合同尚未解除，李菊平的上诉请求，与事实不符，本院不予支持。李菊平上诉主张，涉讼房屋已出卖予黄燊森，涉讼房屋已无法过户至邓舒畅名下。本院认为，即使如李菊平所述，其已就涉讼房屋与案外人黄燊森签订房屋买卖合同且该合同有效，但涉讼合同成立在先且合法有效，邓舒畅请求继续履行涉讼合同，于法有据，本院予以支持。关于第二个争议焦点。李菊平未举证证明邓舒畅存在违约行为，涉讼合同继续履行，故李菊平在解除合同的基础上请求没收定金，理据不足，本院不予支持。关于第三个争议焦点。本院认为，李菊平与邓舒畅之间的涉讼房屋买卖合同关系成立在先且合法有效，在涉讼合同未解除的情况下，李菊平与案外人黄燊森另行签订房屋买卖合同并诉请解除涉讼合同，其主张明显不能成立，不追加黄燊森不影响本案审理，故本案可不追加黄燊森作为第三人参加诉讼。综上所述，李菊平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12150元，由上诉人李菊平负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑正坚审 判 员  邱程辉代理审判员  潘伟丹二〇一七年十二月九日书 记 员  覃心怡