四川省自贡市大安区人民法院行 政 判 决 书(2017)川0304行初3号原告某某，女，汉族，住自贡市大安区三多寨。委托代理人刘萍，四川瀚毅律师事务所律师。被告自贡市大安区何市镇人民政府。住所地自贡市大安区。法定代表人张峻山，镇长。委托代理人徐定刚，自贡市大安区何市镇人民政府大调解中心副主任。第三人朱某某，男，住自贡市大安区。委托代理人周淳，四川中业律师事务所律师。委托代理人陈川，四川中业律师事务所律师。原告朱某某诉自贡市大安区何市镇人民政府（以下简称何市镇政府）、第三人朱某某征地补偿协议纠纷一案，于2017年8月3日向本院提起诉讼。本院于2017年8月3日立案后，于2017年8月7日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年8月31日公开开庭审理了本案。原告朱某某的委托代理人刘萍，被告自贡市大安区何市镇人民政府法定代表人张峻山及其委托代理人徐定刚、第三人朱某某的委托代理人陈川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱某某诉称，2013年6月2日，因建设需要，原、被告签订了6份相关《村镇产权房屋拆迁安置补偿协议》、《优惠购房协议》、《补充协议》等协议材料，对原告仅有的一套，产权证号为大集建2005字第040658号的商住两用房屋进行征收。同日,原被告及第三人又达成《协议》2份，协议约定：1.原告除保留一套90平方米的安置房留作居住外，放弃前述相关拆迁安置协议中部分权利并转让给第三人，由第三人全额出资，以原告名义购买兴盛家园一号楼一层的8、9、10号，面临大牛路，单价为11800元/平方米的72平方米的商业店面（超出72平方米的面积在20平方米内优惠15%由原告支付85%的价差给第三人）归原告所有；2.第三人出资以原告名义办理房地产所有权证、土地使用权证；3.第三人违约则承担原告所有损失的20％违约金。对第三人的上述义务，被告在两份协议中均予以配合，并承诺对第三人不能按协议约定履行前述义务时，由被告代表第三人享受相关受让的权利并履行相关义务，并承担相关经济法律责任。2015年年底，拆迁修建的兴盛家园的商业用房修建完工。原告数次催要无果，原告选定的店面已被他人占用并经营，致原告至今对店面的收益权不能实现，给原告造成了损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判决：1.确认被告不履行2013年6月2日的《协议》的具体行政行为违约；2.判令被告因不能继续履行2013年6月2日的《协议》，赔偿原告损失952034.75元（购房款904734.75元+办理土地证和产权证税费20000元+天然气安装费6600元+未及时交房的收益与周转费的价差20700元），并支付违约金190406.95元，共计1142441.76元；3.本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告变更赔偿金额为1148921.76元，其中：店面收益增加5400元，违约金增加1080元。原告朱某某向本院提交了以下证据：1.朱某某、朱某某身份证复印件各1份，拟证明原告及第三人的基本情况、主体资格。2.村镇产权房屋拆迁协议、补充协议、购买安置房审批表、补偿表、优惠购房协议复印件各1份以及原告、被告、第三人在２０１３年６月２日新签订的协议复印件2份，拟证明被告征收原告的大集建2005字第040658号的两用房屋与原告达成协议，第三人又与原、被告分别达成新的协议，但被告及第三人至今未履行协议的内容。3.记录复印件1份，拟证明原告多次找被告、第三人履行协议的过程及事实。4.周转费花名册、照片、选房表、房产证、土地证复印件各1份，拟证明原告在签订协议2个月后，对拆迁后新建的房屋选房为一号楼一层的8、9、10号门面。5.新房照片、商品房买卖合同复印件各1份，拟证明因被告未付款，原告已选择的房屋被他人购买，并已进行了网签，购买价格是11591.76元、12308.05元和12289.58元每平方米。被告何市镇政府辩称，1.未能按照《协议》履行并非被告的过错，原告朱某某非常清楚是开发商私自出售原告选定的门面才导致协议无法履行，过错在开发商。2.原告要求继续履行2013年6月2日的《协议》，已无法继续履行，并且其请求也不明确具体，对其主张应予驳回。3.原告的起诉状中并未提出损失主张，只是单独提交了一份损失明细，这本身与其主张又不符。（1）原告要求出资885000元为其购买该宗地上1号楼的8号、9号和10号店面。因店面已被开发商私下销售，造成履行不能，故其请求不能支持。（2）要求出资2万元的税费为其办理该店面的土地证和产权证。因该店面已无法履行，税费自然不可能发生，故其主张不能支持。（3）要求出资6600元为其安装天然气。该店面都无法履行了，自然也不可能安装天然气，故其主张也不能支持。（4）要求补偿自2016年9月至被告实际交付房屋时止的店面收益损失，按租金每月3000元计算。因该店面已无法交付，自然不可能存在实际交付的情况了，协议中也没有约定这种计算违约金的方式，故其主张不应支持。（5）要求支付20%的违约金的理由不成立。因造成不能履行的主要原因是开发商，被告没有过错，原告没有损失，其过度周转费被告也在按月支付，依法不应支持。被告何市镇政府向本院提交了以下证据、依据：1.大安区政府（2013）12号文件复印件1份；2.统一社会信用代码证书复印件1份；3.法定代表人身份证明复印件1份。该三份证据拟证明被告的主体资格及基本情况。4.村镇产权房屋拆迁补偿协议复印件1份；5.村镇产权房屋拆迁无安置对象被拆迁户优惠购房协议1份；6.协议复印件2份。该三份证据拟证明双方的权利义务。7.记账凭证、进帐单、领条、花名册复印件各1份，拟证明原告领取了过渡周转费。第三人朱某某述称，1.原告诉讼请求没有要求第三人承担任何责任，这与本案事实相符。第三人并非政府部门，既不是政府部门的负责人，也不代表征地拆迁部门，在本案中不应承担赔偿责任。2.在原告诉请的征地拆迁过程中，第三人仅作为中间人，协助原告与被告签订了一些征地拆迁协议，但并未享受任何利益。3.第三人不应当介入到原告与被告之间的征地活动中。该介入违反法律规定，所订立的条款对第三人不发生任何法律效力。4.原告、被告和第三人之间形成的债权转让关系不明确、不具体，且未实际履行。第三人朱某某未向法庭提交证据。经庭审质证，被告对原告提交的证据无异议，强调协议没有履行，过错不在被告。第三人对原告提交的证据1无异议；对证据2认为是原、被告之间签订的，与第三人无关；对证据3与第三人不发生任何效力；对证据4-6因第三人未参与过程，不发表意见。原告对被告提交的证据无异议，强调有第三人朱某某签订的两份协议，朱某某应当与被告承担连带赔偿责任。第三人对被告提交的证据无异议，但强调被告作为拆迁主体，第三人是无权作为主体参与的。本院对上述证据认证如下：原、被告提供的证据，均符合证据的客观性、合法性、关联性，依法予以确认并采信。经审理查明，被告何市镇政府因小城镇建设需要拆迁原告朱某某所在自贡市大安区何市镇蔡家村二组的村镇产权房屋。2013年6月2日，原、被告签订了《村镇产权房屋拆迁补偿协议》、《村镇产权房屋拆迁无安置对象被拆迁户优惠购房协议》、《村镇产权房屋拆迁补充协议》。为达到拆迁协议的履行，同日，根据原、被告双方签订的上述协议，被告作为甲方，原告作为乙方，第三人作为丙方，又达成《协议》一份，该协议约定：一、乙方放弃以下权利转让由丙方享受（一）乙方按优惠购买安置房优惠政策选择购买的180㎡安置房（2套90㎡户型），乙方自愿保留1套90㎡户型安置房留作自己居住使用，放弃1套90㎡户型安置房转让由丙方享受。（二）乙方按本次拆迁优惠政策，享有在该宗地开发建成商业店面后，按优惠15%优先购买商业店面119.98㎡的权利，今乙方自愿放弃该权利转让由丙方享受。(三)乙方按与甲方签订的补偿协议和优惠购房协议，购买180㎡安置房后品迭甲方还应支付乙方补偿补助金169673.95元，今乙方自愿放弃并转让由丙方享受。二、丙方受让乙方相关权利后的义务。丙方享受乙方放弃并转让的以上三项权利后，负责在该宗地开发建成商业店面后，按被拆迁户应享受的优惠政策全额出资以乙方名义购买72㎡商业店面由乙方享有。如果今后丙方为乙方购买的商业店面的面积小于72㎡的部份，丙方按差额的面积以及出售店面的售价计算补偿乙方该部分资金；如果丙方为乙方购买的商业店面大于72㎡的部份，则由乙方按超出的面积以及购买商业店面的售价计算，将该部份资金补助给丙方。三、甲方的义务（一）甲方同意乙方与丙方达成的权利转让协议，并支持协调确保乙方与丙方约定的权利义务落实。（二）甲方负责除乙方放弃转让的以上三项权利外的其他权利按甲、乙双方签订的协议执行，确保乙方权利不受损害。（三）甲方承诺今后因丙方需在何市镇发展农业项目时给予丙方支持配合，为丙方创造条件。四、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各持1份，三方均应自觉遵守并严格保密，因任何一方违约造成第三方损失的要赔偿相应损失并按损失额的20%承担违约责任。为确保原告的权利落实保障，同日，被告何市镇政府作为甲方又与第三人朱某某作为乙方达成协议一份。该协议约定：被拆迁人朱某某转让给乙方的1套90㎡户型安置房若今后乙方出售，甲方按不低于2200/㎡价格为其销售或进行收购，出售该安置房的收益由乙方全额用于为被拆迁人朱某某购买商业店面。二、根据被拆迁人朱某某与甲方签订的相关协议，被拆迁人朱某某优惠购买180㎡安置房后应得补偿补助款169673.95元，此款由甲方负责保管，在今后乙方为被拆迁人购买商业店面时，由甲方通知被拆迁人朱某某领取并交乙方全额用于为被拆迁人购买商业店面。三、甲方负责在乙方为被拆迁人朱某某购买商业店面时确保乙方享有朱某某放弃并转让给乙方的“享有购买商业店面119.98㎡面积内按15%进行优惠”的权利落实。四、甲方负责保证以上三项权利落实后，乙方仍不能履行2013年6月2日甲、乙方与被拆迁人朱某某签订的协议（附后）第二条应尽的相关义务，由甲方负责承担。五、甲方承诺在今后乙方为被拆迁人朱某某购买商业店面时，尽力协调选择被拆迁人较为满意的店面。六、甲方承诺因乙方不能按三方协议履行相关义务时，由甲方代表乙方享受相关权利并履行相关义务，承担相关经济法律责任。七、本协议涉及甲方、乙方及被拆迁人朱某某均应严格保密，因任何一方泄密造成负面影响，一经查实，受影响方均有权拒不执行相关约定，并追究泄密方相关责任。八、本协议一式两份，甲、乙双方各持1份，双方均应自觉遵守。上述协议签订后，第三人朱某某既未享受协议约定的权利，也未履行协议约定的相关义务。2013年10月，原告朱某某与其他拆迁户一同在被告的组织下，经选择确定购买由四川平扬房地产开发有限公司开发的自贡市大安区何市镇新街252号兴盛家园1栋1-8、1-9、1-10号商业店面。在原告选定店面后，第三人朱某某、被告何市镇政府未按照协议履行义务。开发商将原告选定的兴盛家园1栋1-10、1-8号、1-9号三间商业店面分别于2015年2月12日、5月27日、7月9日出售给第三方金某某、杨某某，尤某、李某某，赵某。买卖双方签订了《商品房买卖合同》，三间店面建筑面积分别为39.39㎡、33.77㎡和30.95㎡；套内面积分别为37.38㎡、30.04㎡和29.37㎡；房屋总价分别为460075元、393758元和340450元；按套内面积计算，该商品房单价分别为每平方米12308.05元、12289.58和11591.76元；按建筑面积计算，该商品房单价分别为11679.99元、11659.99元和11000元，并于同日进行了网上备案。原告认为自身权益受到损害，特向法院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。本院认为，被告何市镇政府系经自贡市大安区人民政府授权作为辖区内农民集体土地的征收承办单位，具有签订房屋拆迁补偿协议的主体资格。被告与原告所签订的有关房屋拆迁的《村镇产权房屋拆迁补偿协议》、《村镇产权房屋拆迁无安置对象被拆迁户优惠购房协议》、《村镇产权房屋拆迁补充协议》以及《协议》等均为行政法意义上的行政合同，具有法律效力。第三人朱某某虽参与了协议的签订，但协议签订后，朱某某既未享受协议约定的权利，也未履行协议约定的义务。根据朱某某与何市镇政府签订的协议第六条“甲方（何市镇政府）承诺因乙方（朱某某）不能按三方协议履行相关义务时，由甲方（何市镇政府）代表乙方（朱某某）享受相关权利并履行相关义务，承担相关经济法律责任”的约定，第三人朱某某不按照三方协议履行为原告朱某某购买店面的义务时，由被告何市镇政府代表朱某某享有权利并履行购买店面的义务，若不履行购买店面的义务，则将承担相应经济法律责任。因原告朱某某选定的店面已出售给他人，协议已无法实际履行，被告应当承担由此造成的损失。原告主张按照第三方购买该三间店面的均价12063.13元/㎡作为购买72平方米店面的基价作价904734.75元给予赔偿，被告对此虽有异议但未提交相应证据予以反驳，本院认为原告主张以第三方当时所购买兴盛家园的三间商业店面的均价12063.13元/㎡作为补偿店面损失依据理由不充分，因12063.13元/㎡系按套内面积计算的均价，而原告与被告签订的协议中的房屋应为建筑面积，故应当以按建筑面积计算的均价11446.66元/㎡作为补偿店面损失的依据，其损失为824159.52元。被告何市镇政府未按照《协议》的约定为原告购买兴盛家园的商业店面，属于违约，应当承担由此造成的违约责任。对于原告要求赔偿违约金190406.45元的诉请，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十四条：“人民法院审查行政机关是否依法履行、按照约定履行协议或者单方变更、解除协议是否合法，在适用行政法律规范的同时，可以适用不违反行政法和行政诉讼法强制性规定的民事法律规范。”的规定，该协议违约金的约定可以适用《中华人民共和国合同法》及其司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少，约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定“过分高于造成的损失”。本案被告在签订《协议》后，没有履行为原告购买店面的义务，造成违约，因该协议已不能实际履行，按照法律规定予以赔偿，所约定的违约金为造成损失的百分之二十，不属于过分高于损失的范围，应予以支持。原告主张以购买店面的房款和办理该店面土地证和产权证所需的税费20000元、天然气安装费6600元以及自2016年9月至被告实际交付房屋时止的的店面收益一并作为损失计算违约金，显属不当。被告支付违约金只能就原告实际造成的店面损失824159.52元为基数，计算违约金为164831.90元。关于原告主张被告赔偿办理房屋产权证和土地证所需税费20000元、安装天然气费6600元的诉请，原、被告及第三人所签协议有约定，现因被告违约，被告对此应当承担赔偿责任。关于原告请求被告赔偿自2016年9月至被告实际交付房屋时止的店面收益损失的问题，因约定的违约金为造成损失的20%，本院认定的违约金为店面损失的20%，已经将店面预期收益包含在内，不再重复计算，此项请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十五条第一款、第十六条之规定，判决如下：一、被告自贡市大安区何市镇人民政府于判决生效后六十日内一次性向原告朱某某支付购房损失824159.52元、违约金164831.90元、办理房屋产权登记的税费20000元、天然气安装费6600元，共计1015591.42元。二、驳回原告朱某某的其他诉讼请求。三、第三人朱某某在本案中不承担责任。本案受理费13366元，由被告自贡市大安区何市镇人民政府负担12030元，原告朱某某负担1336元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审 判 长  刘玉聪人民陪审员  刘冬梅人民陪审员  胡凯宁二〇一七年十二月十九日书 记 员  虞晓琴附相关法律规定：《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。第七十八条被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十五条原告主张被告不依法履行、未按照约定履行协议或者单方变更、解除协议违法，理由成立的，人民法院可以根据原告的诉讼请求判决确认协议有效、判决被告继续履行协议，并明确继续履行的具体内容；被告无法继续履行或者继续履行已无实际意义的，判决被告采取相应的补救措施；给原告造成损失的，判决被告给予赔偿。第十六条对行政机关不依法履行、未按照约定履行协议提起诉讼的，诉讼费用准用民事案件交纳标准；对行政机关单方变更、解除协议等行为提起行政诉讼的，诉讼费用适用行政案件交纳标准。