.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省互助土族自治县人民法院民事判决书（2017）青0223民初1775号原告：互助县威远镇西上街村民委员会，住所地：互助县威远镇西上街村民委员会大院。法定代表人：张延珠，主任。委托诉讼代理人：周建国，青海凡圣律师事务所律师，代理权限为特别代理。被告:陈大兴，男，汉族，1968年2月9日出生，住青海省互助县，居民。被告:郭文彩，女，汉族，1969年11月10日出生，住青海省互助县，居民。原告互助县威远镇西上街村民委员会诉被告陈大兴、郭文彩确认合同无效纠纷一案，本院于2017年9月1日以简易程序立案受理，因本案案情复杂，于2017年10月16日转换为普通程序审理，由审判员郑俊贤担任审判长，与审判员刘俊兰、赵玉贤组成合议庭，于2017年11月20日公开开庭进行了审理。原告互助县威远镇西上街村民委员会委托诉讼代理人周建国、被告陈大兴到庭参加诉讼，原告的法定代表人张延珠、被告郭文彩经传票传唤，未到庭应诉，本案现已审理完毕。原告互助县威远镇西上街村民委员会向本院提出诉讼请求：1、依法确认村委会与二被告签订的威远镇西大街10号1号楼1楼25、26号商铺买卖合同无效；2、二被告赔偿村委会经济损失272634元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2012年7月27日，西上街村上届村委会与二被告签订一份《房地产买卖契约》，村委会将村集体所有的坐落于互助县威远镇西大街10号1楼25、26号两间商铺（房屋总面积54.6平方米）以126000元的价格出售给二被告，并约定于2013年1月14日交付。村委会及负责人在村民不知情的情况下擅自处分村集体财产。2017年8月5日，西上街村委会召集村民开会，讨论铺面出售一事，并作出决议：上届村委会出售西上街临街商铺，村民不知情，也未经讨论通过，更未授权委托。据此认为：1、上届村委会仅以村委会的名义对外签订合同，擅自处分村集体的重大利益和财产，这种漠视全体村民利益和民主权利的行为，违反了《村委会组织法》的规定，是不合法的；2、《村委会组织法》属于组织法，和《全国人大组织法》等组织法一样是属于较高级别的法律，是全国人大常委会制定通过的，效力层级比一般法律和最高法的司法解释要高，其规定属于法律的强制性规定，《村委会组织法》中的24条，从”方可办理”的表述可知明显就是效力性规范，《村委会组织法》和《公司法》、《合同法司法解释二》的性质和立法宗旨完全不同；3、《村委会组织法》属于基本法，其相关规定具有强制性效力，社会公众有义务知悉和遵守，被告也理应知悉属于农村集体所有的商铺应当经过村民会议讨论决定方能签订协议的法律规定，但被告明知未经村民会议讨论决定，也知悉涉案商铺系村集体财产，在利益驱动下，以明显低于市场价的价款签订合同，出售商铺存在明显过错，理应承担原告的经济损失；4、被告以签订购房协议已过五年，诉讼时效已过的抗辩理由不能成立；5、被告为了偷税漏税在房屋过户时备案登记的价款大大低于实际交易的价款。一次交易，两份合同，这是典型的黑白合同，严重违法，根据《合同法》52条第二项：”恶意串通，损害国家利益，集体利益或者第三人的利益”的规定，所签订合同为无效合同。被告陈大兴辩称，2004年村上修路，资金匮乏，那时西上街正在往外出租铺面，2004年6月2日我交了20000元，2004年12月商铺出来后就租给我们了。2013年1月16日，村委下了通知给我们称要出卖商铺，要我们限期内交款，我们收到通知后当天就与村委签订了铺面买卖合同。2012年6月29日，我们给村上的会计王大娥交清了房款285600元。2013年1月16日双方签订契约，并于2013年5月8日办理了房产过户手续，总价285600元，实用面积48.60平方米。故请求依法驳回原告的诉讼请求。被告郭文彩未作答辩。经过原、被告陈述，法庭归纳本案争议的焦点是：1、原告诉讼请求的依据是什么；2、被告的抗辩理由是否成立。围绕法庭争议的焦点，双方当事人向法庭提交如下证据：（一）原告互助县威远镇西上街村民委员会为支持自己的诉讼请求，向法庭提交以下证据：1、《合同书》复印件1份，证明合同约定，互助县威远汽修股份合作公司（甲方）整体开发汽修综合楼项目修建临街铺面、住宅楼，占用原告（乙方）所属的三酒厂厂址，总面积4484.7平方米；建设费用由甲方承担，原告以出让土地为代价，取得全部铺面所有权及租赁户没有先前垫过资的情况。2、房屋所有权证1XXXX号复印件1份，证明：（1）涉案的威远镇西大街10号1号楼1楼16-23号、25-26号商铺的所有权归原告所有；（2）规划用途为商业服务；（3）登记时间为2010年1月20日；（4）登记建筑面积327.57平方米，套内建筑面积291.60平方米。3、威远汽修股份合作公司铺面销售明细表复印件1份，证明威远镇西大街10号1号楼1楼自西向东25、26号商铺所有权人为原告。4、互助县房屋出售过户表、房地产买卖契约复印件1份，证明原告将坐落于威远镇西大街10号1楼25、26号商铺出售给二被告，建筑面积54.60平方米，价款126000元。5、2017年8月5日召开村民会议作出村民会议决定的会议记录，证明：（1）参加村民会议的户代表超过总数的三分之二，表决通过村民会议决议的户代表超过参会代表的一半，召开村民会议决议并作出的决议合法有效。（2）上届村委会出售的商铺未经过村民讨论、通过，更未授权委托，村民会议要求村委会收回所出售铺面。6、证明1份，证明截止2017年7月，西上街村村集体是427户，村集体人口是1502人。7、商铺租赁合同复印件一份，证明位于威远镇西大街10-2号的商铺一间半（55平米）与涉案商铺处于同一地段，租金一年6万元，平均每年每平米1090.9元，平均每平米每天2.99元，其商业价值与涉案商铺基本相同，以此来主张西上街村委会的经济损失。经质证，被告陈大兴对证据1、2、3、6无异议；对证据4称为少交契税房款写为126000元，实际支付285600元；对证据5称与本案无关，是西上街小学拆迁影响村民利益所以才签的名；对证据7有异议，称没有衡量价值，不能代表每间商铺的价格。（二）被告陈大兴为支持自己的抗辩主张，向法庭提交以下证据材料：1、房产证复印件1份，证明原、被告买卖商铺合同已履行完毕，被告依法拥有商铺产权的事实。2、交付房款凭证1份，证明交付房款285600元的事实。3、租赁费单据1份，证明收取租赁费的事实。经质证，原告对证据1的真实性、合法性、关联性均不持异议；对证据2的真实性、合法性及关联性有异议；对证据3称与本案无关，不予质证。法庭根据双方当事人证据的举证、质证、综合分析后认定：原告提交的证据1、2、3、4与被告提交的证据1、2相互印证，能够证明原告将涉案商铺出卖给二被告的事实，故作为认定本案案件事实的依据；原告提交的证据5、6、7与被告提交的证据3与本案无关联性，不作为本案的定案依据。法庭根据双方当事人对证据的质证意见及法庭对证据效力的认定，结合当事人陈述认定事实如下：2002年6月7日，原告与互助县威远汽车修理股份合作公司（以下简称威远汽修公司）签订《合同书》，约定整体开发威远汽修公司，威远汽修公司以修建三酒厂临西街铺面（现涉案铺面）的全部工程费用做代价抵换原告厂内全部土地使用权，原告有使用临街铺面的所有权和使用权，并由威远汽修公司负责办理房产证及一切有关手续。2004年涉案商铺建成后二被告承租了部分商铺。2010年1月20日，原告办理所有建设房屋的证号为互房权证威远字第1XX**号互房权证威远字第XX**号《房屋所有权证》。2012年6月29日，被告陈大兴向原告交付涉案商铺购房款285600元。2013年5月8日，原、被告为涉案房屋（位于威远镇西大街10号1号楼1楼25、26号）办理了证号为互房权证威远字第XX**号《房屋所有权证》，房屋所有权人为陈大兴，共有人为郭文彩。规划用途为商业服务，建筑面积为54.60平方米，套内建筑面积为48.60平方米。后村委以上述商铺买卖合同无效为由起诉要求：1、依法确认村委会与二被告签订的威远镇西大街10号1号楼1楼25、26号商铺买卖合同无效；2、二被告赔偿村委会经济损失272634元。二被告以已经足额缴纳转让款并已办理过户手续为由，请求驳回原告的诉讼请求。另查明，涉案的25、26号商铺在互助县房地产管理局登记为威远镇西大街10号1号楼1楼10-17号。本院认为，原、被告争议的焦点是：原、被告签订的《房屋买卖合同》是否因违反《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定而符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项关于合同无效的规定。首先，强制性规定以是否影响合同效力为标准，可分为效力性强制性规定和管理性强制性规定。我国法律的效力性强制性规定是为了保护国家利益和社会公共利益，而管理性强制性规定是为了国家行政管理的需要。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条明确规定，我国合同法五十二条第五项规定的”强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，原告在出售涉案的商铺时虽违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条有关规定，但该规定的立法目的是为了国家行政管理的需要，即规定涉及村民利益的重大事项，应当经村民会议讨论决定方可办理，是村民委员会的民主议定原则，约束的是村民集体的内部管理行为，属于管理性强制性规定，违反该规定并不必然导致原、被告双方之间签订的商铺买卖合同无效；其次，二被告在签订出售商铺协议时为善意，并且已经支付合理的对价完成了交付登记。故对原告要求确认村委会与二被告签订的威远镇西大街10号1号楼1楼25、26号商铺买卖合同无效的请求不予准许。综上所述，原告要求确认村委会与二被告签订的威远镇西大街10号1号楼1楼25、26号商铺买卖合同无效的诉讼请求，由于不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的关于合同无效的情形，本院不予支持，其主张赔偿经济损失的请求不予支持。被告辩称的房屋买卖合同有效的抗辩理由成立，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的的解释（二）》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项之规定，判决如下：驳回原告互助县威远镇西上街村民委员会的诉讼请求。本案案件受理费5390元，由原告互助县威远镇西上街村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审判长郑俊贤审判员刘俊兰审判员赵玉贤二〇一七年十二月六日书记员黄雅洁