重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终7771号上诉人（原审被告）:石现华,女,汉族,1963年10月1日出生。委托诉讼代理人:魏宗彬,重庆展瑞律师事务所律师。上诉人（原审被告）:王化美,男,汉族,1955年11月13日出生。委托诉讼代理人:魏宗彬,重庆展瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:傅光友,男,汉族,1955年9月14日出生。委托诉讼代理人:梁光凤,重庆市万盛经开区万盛法律服务所法律工作者。上诉人石现华、王化美因与被上诉人傅光友房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2017)渝0110民初6383号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。石现华、王化美上诉请求：撤销原判，改判驳回傅光友的诉讼请求。事实和理由：上诉人在一审中提交的《房屋产权证书》及《土地房屋登记簿》均记载本案所涉房屋占地为集体土地，即宅基地，一审对此事实未予认定，反而错误将其了解到的与政府文件相冲突的内容和傅光友单方陈述的没有证据支撑的内容作为事实认定。本案房屋的拆迁安置至今未完成，集体土地性质没有发生改变，房地产权证书未被收回或注销，不动产登记簿未作变更，政府征收行为不能等同于不动产登记簿作了变更登记。傅光友系城镇户口，不能获得农村宅基地，其购买本案房屋应认定为无效。傅光友辩称，本案房屋买卖合同是双方真实意思表示，上诉人在出售房屋前几年就已转为城镇户口，本案房屋所在地块于2010年被征收，上诉人在转变为城镇户口时获得了集体土地的相关收益，傅光友购买本案房屋不会影响上诉人的集体经济组织成员权。上诉人出售房屋时知道今后可能会产生拆迁收益，但其基于对原万盛区行政区划调整后对当地经济产生不利影响的担心，为减少损失而自愿出售。傅光友购买本案房屋不是投机取巧，而是担负了风险，替上诉人解围。上诉人在面临房屋拆迁时的巨额补偿款时而反悔，但不影响双方房屋买卖合同的真实合法有效。傅光友向一审法院起诉请求：确认双方于2012年1月10日签订的《房地产买卖合同》有效。一审法院认定事实：王化美、石现华系夫妻关系，傅光友与石现华系舅甥关系。2012年1月10日，石现华、王化美作为甲方，与傅光友（作为乙方）签订《房地产买卖合同》，合同约定甲方自愿将原万盛区某处109号房地产出售给乙方，乙方已充分了解该宗房地产的基本状况；甲乙双方协商议定上述房地产成交价为180000元，无其他费用；第一次在2012年1月10日付款130000元整，第二次在2012年6月5日付款50000元整，（甲方在）2012年12月31日将上述房地产全部移交乙方；鉴于该房属农用住宅，乙方身份受限不能办理产权过户手续，乙方向甲方支付全部价款后一切权利归属乙方；如该房遇拆迁或征收，甲方必须接受乙方委托全权负责为乙方办理拆迁或征收补偿（含安置）的相关事宜等。前述协议甲方处有石现华、王化美的签名，乙方处有傅光友的签名。另查明，2011年，重庆市对原万盛区和原綦江县进行行政区划调整，原万盛区和原綦江县合并，区名为綦江区，綦江区政府所在地设在原綦江县境内。2012年7月30日，重庆市万盛经济技术开发区管理委员会发布万盛经开发[2012]46号《关于征收万东镇某处集体土地的通告》，通告载明：重庆市人民政府于2012年3月以渝府地[2012]294号文件批准，同意征收万东镇某处三个社共8.28公顷（计124.20亩）集体土地。2012年8月7日，重庆市万盛经济技术开发区国土房管局发布万盛经开国土房管征[2012]5号《关于实施万东镇城镇规划建设项目征地补偿安置方案的通告》，通告载明：因实施万东镇城镇规划建设需要，经重庆市人民政府于2012年3月以渝府地[2012]294号文件批准，征收万东镇某处集体土地共计8.28公顷。再查明，登记日期为2006年1月11的常住人口登记表载明石现华的户籍性质为城镇居民家庭户口，户籍地为原重庆市万盛区万东所万东镇某处，户籍迁移原因为“因其它由重庆市万盛区万东所万东镇某处迁来”。2013年2月4日，石现华因购房将户籍由原重庆市万盛区万东镇某处迁至重庆市渝北区某小区4幢13-5。王化美系城镇居民家庭户口，因购房亦于2013年2月4日将户籍迁至重庆市渝北区某小区4幢13-5。诉讼中，经该院调查了解到，万东镇新田村某社确实已经“一锅端”，农转非的时间为2011年，土地征收的时间为2013年左右。另被告方曾就案涉房屋签订补偿协议，原告向该院提起诉讼后，被告现已反悔。庭审中，傅光友表示房款18万元，其中13万元系以石现华、王化美以前的借款作为已付款，余款5万元实际于2012年年底给付。一审法院认为，本案的争议焦点为案涉合同的效力问题。首先，按照我国现行的房地产制度，出卖农村房屋的，宅基地使用权也应当一并转移。宅基地的所有权归集体，宅基地使用权的主体是拥有宅基地所有权的农村集体经济组织的成员。集体经济组织成员向本集体经济组织以外的农村村民或城镇居民转让农村住房和宅基地的，因违反集体经济组织的成员权属性要求，应当认定无效。原告与二被告于2012年1月10日签订的《房地产买卖合同》即属于前述“集体经济组织成员向本集体经济组织以外的城镇居民转让农村住房和宅基地的”情形，但涉案房屋坐落地的原万盛区新田村某社的集体土地已全部被依法征收为国有土地，已经不涉及是否违反集体经济组织成员权属性要求的问题，前述合同无效的情形在本案法庭辩论终结前已经消失。其次，二被告在签订案涉合同前均系城镇居民家庭户口，户籍均未在案涉房屋所在地，签订案涉合同后户籍又因购房迁入重庆市渝北区，二被告转让案涉房屋并不会导致其居无定所。再次，案涉合同明确约定由于原告的身份问题无法过户，二被告必须接受原告委托全权负责为原告办理拆迁或征收补偿（含安置）的相关事宜，即案涉合同的买卖标的可理解为讼争房屋的拆迁或征收收益，亦不与我国现行的宅基地制度和房地一体原则相冲突。最后，诚信原则是民事主体进行民事活动的帝王原则。案涉合同从2012年1月签订至今，双方均未提出异议。现因案涉房屋涉及拆迁安置，二被告却以合同无效进行抗辩，有违诚实守信的原则。综上，本案原告要求确认房屋认购协议书有效，并不违反法律规定，予以确认。另诉讼中二被告的委托诉讼代理人就法庭询问回答不了解情况，法院当庭释明相应的法律后果，但二被告仍未出庭应诉，亦应自行承担相应的后果。对于二被告提出原告未实际给付房款，由于是否给付房款系案涉合同的履行问题，与合同是否有效并无关联，该院亦不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“确认原告傅光友与被告石现华、王化美于2012年1月10日签订的《房地产买卖合同》有效。案件受理费减半收取40元，由被告石现华、王化美承担。款项原告傅光友已预交，限被告石现华、王化美于本判决生效后10日内将该40元迳付原告傅光友。”石现华、王化美在二审中出示了武警重庆市边防总队政治部出具的证明和出生登记表，拟证明其子王浩入伍前户籍与石现华同在重庆市綦江区（原万盛区）万东镇某处109号，王化美系城镇户口，结合本案房屋《建房许可证》上记载的农村户口人数“2人”，本案房屋属于石现华和王浩共有；照片3张，拟证明至2017年11月15日，本案房屋并未拆除。傅光友质证后认为，《建房许可证》系1984年9月15日发放，王浩系1985年出生，“户口人数2人”不包括王浩，应为当时以石现华、王化美夫妻2人批准其建房；照片证明内容属实。经审查，本院对一审判决查明的案件事实予以确认。本院认为，本案房屋《建房许可证》发证日期为1984年9月15日，而石现华、王化美之子王浩出生日期为1985年7月2日，故该《建房许可证》上记载“农村户口人数2人”不包括王浩。本案房屋登记权利人为石现华，该房修建于石现华与王化美夫妻关系存续期间，系其夫妻共同财产，石现华、王化美一起签订《房地产买卖合同》将本案房屋出售给傅光友不构成无权处分。就本案《房地产买卖合同》而言，修建房屋占用的集体土地已被征收，城镇居民购买农村房屋因违反集体经济组织成员权属性要求导致合同无效的情形已不存在，上诉人也没有证据证明本案合同还存在其他导致无效的情形，故一审判决认定有效正确。石现华、王化美的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元由上诉人石现华、王化美负担。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 秦 敏审判员 周海燕二〇一七年十二月二十一日书记员 余文韬