重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0116民初10777号原告：重庆裕城美每天物业管理有限公司，住所地：重庆市江津区鼎山街道柳林路9号2幢商业负1、负2-8号，统一社会信用代码915001162035885614。法定代表人：张寨英，职务：经理。委托诉讼代理人：杜后利，重庆君策律师事务所律师。被告：石亮，男，汉族，1986年11月20日出生，住重庆市江津区。被告：刘英，女，汉族，1984年8月13日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：石亮（刘英之夫），汉族，1986年11月20日出生，住重庆市江津区。原告重庆裕城美每天物业管理有限公司（以下简称物业公司）诉被告石亮、被告刘英物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案受理后，依法由审判员袁红勇独任审判，适用简易程序（小额诉讼）于2017年11月16日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人杜后利，被告石亮，被告刘英的委托代理人石亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告物业公司诉称：请求判决二被告共同向原告支付2014年6月1日至2017年7月31日期间的物业服务费3411.50元、电梯电费43.80元、电梯维保年检费17.40元、消防维保费141.10元、公共用水费2.3元、垃圾处置费30元、二次供水水费159.90元，共计3818.50元，并以每月所欠物业管理费为基数，按约定每日千分之一的标准，从次月30日起计算至付清物业管理费为止计算违约金。事实和理由。二被告系重庆市江津区建宇·爱上小区X号房屋业主，原告系该小区物业服务公司。二被告于2012年10月21日接收该房并装修入住。原告于2010年9月30日与该小区建设单位签订《前期物业服务合同》，明确约定由原告为被告所在小区提供物业服务，被告应于每月30日首按住宅1.2元/㎡/月的标准向原告支付物业管理费，逾期未缴纳的，按每日千分之三的标准向原告支付违约金，后原告于2015年5月27日与该小区业主委员会签订《物业服务合同》，明确约定由被告应于次月月底前按照0.8元/㎡/月的标准向原告支付物业管理费，逾期未缴纳的，按每日千分之一的标准向原告支付违约金，但被告自2014年6月至2017年7月期间未向原告支付物业服务等费用，经原告多次催收，二被告至今未向原告支付上述费用。被告石亮、被告刘英辩称，原告诉请费用我们未交是事实，未交原因是原告未完善门禁系统，小区内违章建筑原告未尽到制止义务，5号楼的安全通道被装修后出租为洗车门市，楼道口堆放垃圾，无消防栓，消防用水未接通，消防通道被占用，存在安全隐患，原告未处理。2015年5月27日，原告与小区业主委员会签订《物业服务合同》中未包含消防维保费，且该费应包括在物业服务费中，不应单独收费。原告管理不善，导致我家和小区多个业主家被盗。原告未按合同规定履行义务，且原告的前期物业服务水平及现在均达不到1.2元/㎡/月、0.8元/㎡/月的标准，所以，请求判决酌情减少物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告石亮、被告刘英系重庆市江津区建宇·爱上（尚）小区X号房屋业主，该房建筑面积99.78平方米。原告系该小区物业服务公司。二被告于2012年10月21日接收该房并装修入住。2010年9月30日重庆市江津区建宇物业管理有限公司与重庆市江津区建宇房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》约定：由原告为被告所在的建宇爱上小区提供前期物业服务，合同期限为签订之日起至小区业主委员会成立；物业服务费住宅标准为1.20元/㎡；物业服务费按月缴纳，每月30日履行缴纳义务；业主未能按时缴纳物业服务费的，应按每日3‰的标准支付违约金。2014年1月13日，重庆市江津区建宇物业管理有限公司依法将公司名称变更为重庆裕城美每天物业管理有限公司（即本案原告）。2014年6月1日，原告与重庆阳艺机电设备安装有限公司（下称安装公司）签订消防工程维保合同，合同第一条约定，维护服务的消防工程名称为建宇.爱上一期2#3#4#6#7#8#；二期1#1、2单元、5#；三期6#主楼及商业消防工程；第四条约定，合同期限为5年，第一期2014年6月1日至2019年5月31日，第二2015年2月1日至2019年5月31日；第三期2015年6月25日至2019年5月31日；维护费为：商业1.8元/㎡，住宅1.00元/㎡计算，合计991847.45元。2015年5月27日，原告物业公司与重庆市江津区建宇爱上小区业主委员会签订了《物业服务合同》约定：由原告为被告所在的建宇爱上小区提供物业服务，合同期限为2015年5月1日至2017年4月29日止；物业服务费高层住宅标准为0.80元/㎡；物业服务费按月缴纳，在次月底前履行缴纳义务；业主未能按时缴纳物业服务费的，应按每日1‰的标准支付违约金。现《前期物业服务合同》已经履行完毕，《物业服务合同》尚在继续履行期间，原告一直为建宇爱上小区提供相关物业服务。被告自2014年6月1日起至2017年7月31日期间未按时缴纳物业服务费，其中2014年6月1日至2015年4月30日期间应缴纳的物业服务费为3412.48元（1.20元/㎡×99.78㎡×10.5月=1257.23元），2015年5月1日至2017年7月31日应缴纳的物业服务费为2074.25元（0.80元/㎡×99.78㎡×27月=2155.25㎡），另被告尚欠电梯电费43.80元、电梯维保年费17.4元、楼道路灯费12.50元、消防维保费141.10元、公共用水费2.3元、垃圾处置费30元、二次供水费159.90元，上述期间被告共拖欠物业服务费、电梯电费、电梯维保年费、楼道路灯费、消防维保费、公共用水费、垃圾处置费、二次供水费，共计3819.48元。2016年12月15日、2017年8月2日，原告物业公司以挂号信的方式向被告邮寄了催收物业服务费的律师函。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。本案中，原告物业公司先后与建宇·爱上小区的开发商重庆建宇房地产开发有限公司、业主委员会签订了《前期物业服务合同》、《物业服务合同》，上述两份合同均是依法签订，合法有效，对小区业主应当具有约束力。原告与安装公司签订消防工程维保合同，系原告在该小区业主委员会成立之前，即前期物业服务期间签订的，且原告及安装公司均履行了约定义务，被告有义务承担该合法约定的相关费用。原告物业公司按照约定为该小区提供物业服务，被告作为业主应当按照约定向原告支付物业服务等相关费用。被告自2014年6月1日起至2017年7月31日期间未按照合同约定支付原告物业服务费、电梯电费、电梯维保年费、楼道路灯费、消防维保费、公共用水费、垃圾处置费、二次供水费，共计3819.48元，违反了诚实信用原则，依法应承担民事责任。原告请求的物业服务等费共计3818.50元，本院以原告请求数额为准，现原告请求被告支付欠缴的物业服务等费用，本院予以支持。被告以原告服务不到位为由拖欠原告物业服务费用，不是恶意拖欠，原告请求被告支付违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告石亮、被告刘英在本判决生效后十日内支付原告重庆裕城美每天物业管理有限公司2014年6月1日起至2017年7月31日期间物业服务费、电梯电费、电梯维保年费、楼道路灯费、消防维保费、公共用水费、垃圾处置费、二次供水费，共计3818.50元。二、驳回原告重庆裕城美每天物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告石亮、被告刘英未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告石亮、被告刘英负担。此款原告已预缴，经原告同意，由被告石亮、被告刘英在履行上述支付义务时一并转付原告。本判决为终审判决。审判员  袁红勇二〇一七年十二月十八日书记员  梁利君