广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)桂10民再26号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：百色市欣欣物业服务有限公司，住所地百色市右江区凤凰巷农科所综合楼1703号。法定代表人：陆丽红，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑永胜，广西右江律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗健恩，男，1965年4月22日出生，壮族，系该公司项目经理，住广西田阳县。被申请人（一审被告、二审上诉人）：百色市凤凰花园业主委员会，住所地百色市右江区凤凰巷凤凰花园小区。负责人：陆兵，该业委会主任。委托诉讼代理人：韦华强，广西百澄律师事务所律师。再审申请人百色市欣欣物业服务有限公司因与被申请人百色市凤凰花园业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服本院（2016）桂10民终1390号民事裁定，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审。广西壮族自治区高级人民法院于2017年8月8日作出（2017）桂民申1968号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人百色市欣欣物业服务有限公司的委托诉讼代理人郑永胜、罗健恩，被申请人百色市凤凰花园业主委员会的主任陆兵及委托诉讼代理人韦华强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百色市欣欣物业服务有限公司申请再审称，请求纠正百色市中级人民法院（2016）桂10民终1390号民事裁定，维持百色市右江区人民法院（2016）桂1002民初443号民事判决。事实和理由：二审裁定认定本案当事人百色市凤凰花园业主委员会不具备诉讼主体资格属认定事实错误。1、《物业管理条例》虽然没有明确规定业主委员会的民事主体资格，但从其成立、职责及相关财产规定方面分析，业主委员会应属非法人组织。业主委员会系依法成立并向政府房管行政主管部门备案；业主委员会系业主大会的执行机构，代表业主与业主大会与物业管理企业签订与物业管理相关的合同；依法接受法律监督，代表业主对物业管理活动中的行为进行投诉；对物业公用部分、共用设备有占有支配权。既然法律法规赋予业主委员会在一定范围内相应的权利义务，则在相应的民事法律关系中就应有其诉讼地位，二者必须统一。2、参照2005年8月15日《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》（[2005]民立他字第8号）中指出“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼”。百色市凤凰花园业主委员会成立后，在百色市房产管理局进行备案，故百色市凤凰花园业主委员会诉讼主体资格成立。百色市凤凰花园业主委员会辩称，本案合同无效。1、案外人赵卫东非法占用公章冒签合同。2015年7月22日，百色市凤凰花园业主委员会重新推选陆兵为业主委员会主任，自此，赵卫东不再是业主委员会主任，无权对外代表业主委员会签订合同。依《业主委员会工作规则》，业主委员会公章由委员罗旭专人保管。赵卫东于2015年7月12日骗取公章拒不退还。2015年7月29日业主委员会已公开声明公章被赵卫东带走，后经诉讼并强制执行才得以取回。2015年8月25日，申请人私自与赵卫东签订本案合同，赵卫东以法定代表人身份签字，并非法加盖业主委员会公章。申请人明知或应知赵卫东不是业主委员会主任，且非法占有公章，却未经其他业主委员会成员参与，私自与赵卫东签订合同。该合同不具有合法性，对业主委员会不具备法律约束力。2、违反法定程序选聘物业企业及违反法定程序签订合同，侵害全体业主重大利益无效。违反《中华人民共和国物权法》第七十六条、《广西壮族自治区物业管理条例》第十三条的规定选聘物业企业，未经“（面积和人数）两个过半数”同意。违反《广西壮族自治区物业管理条例》第十三条的规定，本案合同签订未经业主大会“两个过半数”同意，竞标过程存在违法行为。3、被申请人作为业主大会的执行机构不是合同相对人，不具备履行合同主体资格，原二审裁定认定正确。4、被申请人作为业主大会的执行机构，根据业主大会的决议只是履行职责,现因过半数业主及业主代表不认可合同的合法性，要求申请人撤出小区，被申请人不具备履行合同的身份和基础。综上，二审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回申请人的再审请求。百色市欣欣物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、责令被告百色市凤凰花园业主委员会全面履行与原告百色市欣欣物业服务有限公司签订的《百色市凤凰巷经济适用房小区物业服务合同》，并承担违约责任；二、本案诉讼费由被告百色市凤凰花园业主委员会承担。一审法院认定事实：2015年3月29日，经业主大会选举，赵卫东、陆兵、罗旭、周月平、罗忠庆担任该小区的业委会委员，成立了被告百色市凤凰花园小区业主委员会，并经业委会推选，由赵卫东担任业委会主任，同年3月30日向百色市房产管理局申请备案，2015年4月9日百色市房产管理局同意备案。2015年7月22日，业委会重新推选陆兵为业委会主任。2015年8月16日，被告业委会就其小区物业管理进行公开选聘，经过竞聘，原告物业公司以15票对4票胜出而获聘被告小区提供物业服务，同年8月25日双方签订《百色市凤凰巷经济适用房小区物业服务合同》。合同签订后，原告进驻该小区开展物业服务工作。同年9月，被告又将小区的部分区域交由南宁市东昇物业服务有限公司百色市分公司管理。后原告向利元社区及百色市房产管理局反映，均认为该小区不应分开管理。2016年1月22日，原告诉至法院。另查明，凤凰花园一期小区由两个区域组成，分别是百色市商业运输公司宿舍区及百色市经济适用房小区，两个区域有原来建设时所砌的围墙相隔，中间有门通行。百色市商业运输公司宿舍区现为原告公司管理，百色市经济适用房小区现为南宁市东昇物业服务有限公司百色市分公司管理。一审法院认为，本案争议的焦点是原、被告签订的《百色市凤凰巷经济适用房小区物业服务合同》是否为合法有效合同，被告是否应继续履行。合同是当事人就某一事项达成的合意。本案中，被告为小区物业工作进行公开选聘，时任业委会主任的赵卫东在事前通过房产管理部门对部分物业公司进行了初步的了解，并在社区的见证下，对竞标的物业公司进行公开选聘，原告经过选聘中标，为此，原告与时任业委会主任的赵卫东代表的被告小区业委会签订了物业服务合同，合同中加盖了双方的公章，应视为原、被告双方对物业服务工作达成的合意，该合同意思表示真实，不违反法律规定，应为合法有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告主张继续履行双方签订的物业合同于法有据，予以支持。被告辩称因为选聘前时任业委会主任的赵卫东与原告串通，违反招投标法的规定，所以选聘结果无效，因不能提供证据证实赵卫东与原告公司串通，而作为业委会主任的赵卫东在选聘会前对相关物业公司进行了解的行为不能以此认定其与物业公司对招投标事项进行串通，对被告的抗辩不予采信。被告抗辩赵卫东与物业公司签订合同系其个人行为。赵卫东作为业委会主任，其在物业选聘工作中的行为是其履行业委会主任的职责，所代表的是被告业委会，所产生的后果亦应由业委会承担，故对该抗辩不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告百色市凤凰花园业主委员会继续履行与原告百色市欣欣物业服务有限公司于2015年8月25日签订的《百色市凤凰巷经济适用房小区物业服务合同》。案件受理费100元，由被告百色市凤凰花园业主委员会承担。百色市凤凰花园业主委员会不服一审判决，上诉请求：一、撤销百色市右江区人民法院（2016）桂1002民初443号民事判决，改判驳回被上诉人百色市欣欣物业服务有限公司的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人百色市欣欣物业服务有限公司承担。本院二审认定事实：二审对本案事实的认定与一审认定的事实一致。本院二审认为，物业服务合同的当事人是物业服务企业和业主，依据我国《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；”及第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；”的规定，上诉人与被上诉人签订《百色市凤凰巷经济适用房小区物业服务合同》系物业服务合同，合同的相对人应当是百色市凤凰巷经济适用房小区的业主和被上诉人，依据规定上诉人只能代表百色市凤凰巷经济适用房小区的业主与被上诉人签订物业服务合同，而不是该合同的相对人。故百色市凤凰巷经济适用房小区的业主才是《百色市凤凰巷经济适用房小区物业服务合同》的当事人，才具备履行该合同的身份和能力。故本案中上诉人作为小区的业主委员会，并不具备诉讼主体资格，被上诉人起诉上诉人要求其履行合同违反法定程序，一审法院判决上诉人履行合同是错误的，予以纠正。依据《物业管理条例》第十一条、第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款、第一百五十四条第（三）项、第一百七十条第一款第（二）项和第一百七十五条之规定的规定，裁定：一、撤销百色市右江区人民法院（2016）桂1002民初443号民事判决；二、驳回被上诉人百色市欣欣物业服务有限公司的起诉。被上诉人百色市欣欣物业服务有限公司预交的一审案件受理费100元，由一审法院退还被上诉人；上诉人百色市凤凰花园业主委员会预交的二审案件受理费100元，由本院退还上诉人。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审申请人百色市欣欣物业服务有限公司提交新证据《关于核算代收欠费的函》，用于证明被申请人于2017年4月向再审申请人发函要求再审申请人核算费用，认可再审申请人为被申请人小区提供物业服务。被申请人百色市凤凰花园业主委员会质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，该份证据的公章在2017年4月20日盖的，但被申请人直到2017年6月8日才追回公章，证明是处于他人非法占用公章期间。被申请人百色市凤凰花园业主委员会提供新证据《会议记录》，用于证明2015年7月22日通过民主讨论，重新选举陆兵为业主委员会主任，自此赵卫东不再是业主委员会主任，无权代表业主委员会对外签订合同；（2016）桂1002民初1248号民事判决、（2016）桂10民终1468号民事判决，用于证明2015年7月12日赵卫东非法取走印章拒不归还，2015年7月29日被申请人已对此进行公开声明等相关事实；（2017）桂1002执422号之一执行裁定书，用于证明赵卫东非法占有业主委员会公章历经一、二审诉讼，并经强制执行得以归还；《凤凰花园一期赶走欣欣物业全体业主表决表》，用于证明小区500户主中有308户不认可本案合同，不接受再审申请人提供物业服务；《不同意案涉合同的业主代表签名单》，用于证明过半数（22/36）业主代表不认可本案合同，该合同不具有合法性；《业主参加业主大会会议委托书》用于证明凤凰小区一期共有36个业主代表而非28个，投票选聘物业企业时到场投票部分所谓“业主代表”是赵卫东安排的人，并不是该《委托书》合法推荐的业主代表，选聘程序违法。再审申请人百色市欣欣物业服务有限公司质证认为，对《会议记录》的真实性、合法性、关联性均有异议，会议没有其他社区主管参与，且时间也可作假；对（2016）桂1002民初1248号民事判决、（2016）桂10民终1468号民事判决、（2017）桂1002执422号之一执行裁定书的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，与本案无关；对《凤凰花园一期赶走欣欣物业全体业主表决表》的真实性、合法性、关联性均有异议，再审申请人不清楚有无监督部门监督；对《不同意案涉合同的业主代表签名单》，再审申请人对这些业主代表何时选举及参加选聘大会的户主数不清楚，不予认可；对《业主参加业主大会会议委托书》，与本案无关，申请人不予质证。本院认为，再审申请人提供的《关于核算代收欠费的函》盖有被申请人公章，证明至2017年4月份再审申请人仍在为百色市凤凰小区提供物业服务这一事实。被申请人提供的《会议记录》是其业主委员会的内部决定，且未将陆兵等人的改选决定提交在房管部门进行备案，故不能证明对外知道其业主委员会改选；（2016）桂1002民初1248号民事判决、（2016）桂10民终1468号民事判决、（2017）桂1002执422号之一执行裁定书认定的事实是属被申请人业主委员会的内部管理问题，与本案无关；《凤凰花园一期赶走欣欣物业全体业主表决表》、《不同意案涉合同的业主代表签名单》、《业主参加业主大会会议委托书》均是被申请人的内部决定，与认定本案物业合同的效力无关。故对被申请人提供的证据本院不予采信作为认定本案事实的依据。本院再审对本案事实的认定与一、二审认定的事实一致。本院再审认为，本案的争议焦点是被申请人百色市凤凰花园业主委员会是否具备诉讼主体资格；再审申请人百色市欣欣物业服务有限公司与被申请人百色市凤凰花园业主委员会签订的《百色市凤凰巷经济适用房小区物业服务合同》是否有效。关于被申请人百色市凤凰花园业主委员会是否具备诉讼主体资格的问题。本案中，被申请人百色市凤凰花园业主委员会是经过业主大会依据法定程序选举产生，且经百色市房产管理局登记备案同意，符合其他组织的形式要件。根据《物业管理条例》第十五条第（二）项的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。被申请人百色市凤凰花园业主委员会作为业主大会的执行机构，根据业主参与的竞聘物业服务企业会议的结果与再审申请人百色市欣欣物业服务有限公司签订《百色市凤凰巷经济适用房小区物业服务合同》。被申请人百色市凤凰花园业主委员会是合同的相对方。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。被申请人百色市凤凰花园业主委员会具备本案诉讼主体资格。二审认定被申请人百色市凤凰花园业主委员会不具备诉讼主体资格错误，本院再审予以纠正。一审判决认定被申请人百色市凤凰花园业主委员会具备诉讼主体资格正确，应予以维持。关于再审申请人百色市欣欣物业服务有限公司与被申请人百色市凤凰花园业主委员会签订的《百色市凤凰巷经济适用房小区物业服务合同》是否有效的问题。本院认为，被申请人百色市凤凰花园业主委员会是经过业主大会依据法定程序选举产生，经业主委员会推选由赵卫东担任业主委员会主任，且经百色市房产管理局登记备案同意。2015年8月25日时任业主委员会主任的赵卫东代表业主委员会与竞聘中标的再审申请人百色市欣欣物业服务有限公司签订《百色市凤凰巷经济适用房小区物业服务合同》，双方均在合同中加盖了公章。该物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应按合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。被申请人百色市凤凰花园业主委员会辩称签订物业服务合同系赵卫东的个人行为，且赵卫东与再审申请人在招投标事项进行串通，违反招投标法的相关规定，再审申请人中标无效。本院认为，赵卫东系由被申请人百色市凤凰花园业主委员会推选的业主委员会主任，其有权代表被申请人与竞聘中标的物业公司签订物业服务合同。赵卫东签订物业服务合同的行为属职务行为，且物业服务合同上加盖了被申请人的公章，故所产生的法律后果应由被申请人承担。虽然被申请人主张2015年7月22日重新选举陆兵担任业主委员会主任，但改选业主委员会主任的决定并未到房产管理部门登记备案，不能对抗善意第三人，且被申请人未能提供充分证据证明赵卫东与再审申请人在物业服务选聘过程中存在串通行为，故对被申请人主张中标无效的抗辩理由，本院不予采信。此外，被申请人百色市凤凰花园业主委员会对《百色市凤凰巷经济适用房小区物业服务合同》，从签订合同之日起至今，没有通过合法途径申请撤销、解除该合同。因此，再审申请人百色市欣欣物业服务有限公司提出其与被申请人签订的《百色市凤凰巷经济适用房小区物业服务合同》合法有效，被申请人应全面履行该合同的诉讼请求，于法有据，应予支持。一审判决确认双方签订的《百色市凤凰巷经济适用房小区物业服务合同》合法有效正确，本院再审予以维持。综上所述，再审申请人百色市欣欣物业服务有限公司的再审请求成立，本院再审予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及判决正确，本院再审予以维持。二审适用法律错误，本院再审予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第十五条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2016）桂10民终1390号民事裁定；二、维持百色市右江区人民法院（2016）桂1002民初443号民事判决。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共200元，由被申请人百色市凤凰花园业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  俞穗芳审判员  黄奇智审判员  张 莉二〇一七年十二月二十二日书记员  韦 珏