北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终12199号上诉人（原审被告）：郑飒，女，1962年1月16日出生。委托诉讼代理人：闫川，北京市金台律师事务所律师。上诉人（原审被告）：罗钦飞，男，1963年4月17日出生。委托诉讼代理人：魏巍，北京市金台律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋一军，女，1949年12月27日出生。委托诉讼代理人：徐浩，北京志霖律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：刘丛，女，北京链家房地产经纪有限公司法务专员。原审第三人：北京中融信融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号0-1703A、0-1705室。法定代表人：左晖，总经理。委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京中融信融资担保有限公司员工。上诉人郑飒、罗钦飞因与被上诉人宋一军、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、北京中融信融资担保有限公司（以下简称中融信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初56号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郑飒、罗钦飞上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回宋一军的诉讼请求。事实和理由：《自行支付购房款协议》系郑飒单方和宋一军签署的，罗钦飞并未签字，郑飒无权对房款收取方式这一重大合同事项进行变更，该协议应属无效。宋一军未按照合同约定支付房款构成根本违约，合同应当解除。原审法院认定宋一军积极履行合同缺乏依据。宋一军辩称：同意原判，不同意郑飒、罗钦飞的上诉请求。链家公司、中融信公司述称，同意原判。宋一军向一审法院起诉请求：1.判决郑飒、罗钦飞履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》义务，与宋一军办理房屋网签手续，按合同约定将北京市西城区建功西里1号楼XXX房屋的所有权过户登记至宋一军名下并向宋一军交付；2.判决郑飒、罗钦飞按每日4500元标准支付自2016年12月24日至配合宋一军办理理房通事宜之日的违约金；3.本案诉讼费用由郑飒、罗钦飞承担。一审法院认定事实：郑飒与罗钦飞系夫妻关系。北京市西城区建功西里1号楼XXX号房屋（以下简称诉争房屋）登记在郑飒名下，属于郑飒和罗钦飞的夫妻共同财产。2016年9月13日，郑飒（出卖人）与宋一军（买受人）经链家公司居间就诉争房屋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。合同约定：第一条房屋基本情况。第二条房屋权属情况：（四）该房屋已经设定抵押，抵押权人为普天信息技术有限公司，抵押登记日期为2015年12月10日，出卖人应于2016年10月31日前办理抵押注销手续。第三条成交方式。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为4550000元。（二）经出卖人与买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为4450000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1、买受人向出卖人支付定金500000元，定金支付方式为直接支付给出卖人。第五条房屋产权及具体状况的承诺。第六条房屋的交付。出卖人应当在办理完毕房屋所有权转移登记手续后当日将房屋交付给买受人。第七条违约责任。（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：1、逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。第八条税、费相关规定。第九条权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后10个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。第十条不可抗力。第十一条争议解决方式。同日，郑飒（出卖方、甲方）、宋一军（买受方、乙方）、链家公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定：第一条成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计9000000元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定。1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2016年9月13日将第一笔定金100000元以自行支付的方式支付甲方；（2）乙方于2016年9月15日前将第二笔定金400000元以理房通托管的方式支付甲方。2、还款解押：交易房屋有抵押，甲方应于2016年10月31日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年10月31日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为：甲方自行筹集。3、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：（1）乙方于甲方解除抵押后10个工作日内将第一笔首付款3930000元（不包含前期支付全部定金）以自行支付的方式支付甲方；（2）乙方于过户前5日内将第二笔首付款4550000元以理房通托管的方式支付甲方。4、权属转移登记：甲乙双方同意，在2017年3月12日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。6、物业交割：甲乙双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存20000元作为物业交割保证金，甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方。第三条税费的承担。第四条违约责任。1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。上述合同签订后，宋一军支付郑飒购房定金500000元。2016年11月5日，郑飒（甲方、出卖方）、宋一军（乙方、买受方）、中融信公司（丙方）签订《自行支付购房款协议》，约定：一、支付条件。1、甲方交易房屋不存在抵押、查封、异议登记、占用等限制转让的情形，且权属清晰。2、甲方应在乙方支付购房款前提供本人及其配偶真实有效的个人征信报告，并确认本人及其配偶两年内不存在连续三次逾期或累计六次逾期的情形；不存在“呆账”“失信名单”“资产处置信息”等负面评价。如甲方为其他借款人提供了担保，则还应提供其他借款人真实有效的个人征信报告供丙方审查；甲方应在签署本协议的同时与配偶（如有）分别签署《个人征信客户授权书》（详见附件二），如丙方认为需重新查询甲方及其配偶个人征信报告的，丙方有权使用《个人征信客户授权书》自行查询，该授权期限至交易房屋所有权转移至乙方名下为止。……。8、甲方积极配合乙方、丙方核实确认以上条件，并共同委托丙方协助办理各项手续。二、支付金额及支付时间。甲乙双方一致同意通过自行支付的方式划转资金，具体如下：1、支付金额：3930000元，支付时间为2016年11月14日前。三、收款账户。乙方委托丙方协助审查，按以下约定履行：1、如甲方满足本协议第一条支付条件且收款人为甲方本人的，则乙方应按本协议约定将购房款支付至上述甲方名下银行账户。3、其他情形：如经丙方审查，甲方不满足上述第一条约定的支付条件，则各方协商一致，按以下第（1）种方式解决：（1）乙方支付购房款的方式变更为：理房通托管，支付至托管/监管账户时间为：2016年11月14日前。中融信公司在审查郑飒和罗钦飞的征信报告后，认为郑飒的征信报告不符合《自行支付购房款协议》第一条约定的条件，故链家公司通知宋一军、郑飒按照《自行支付购房款协议》的约定采取理房通托管的方式支付购房款，郑飒不同意采取理房通的方式付款，链家公司向郑飒发出《催告函》，要求郑飒配合办理理房通支付事宜，郑飒未予同意。宋一军多次要求和郑飒商谈购房款支付事宜，但双方最终未能达成一致意见，郑飒提出解除合同。本案审理中，原审法院前往中国人民银行营业管理部征信中心调取了郑飒和罗钦飞的个人信用报告。其中，罗钦飞的个人信用报告不存在逾期情况。郑飒的个人信用报告中：（二）逾期及违约信息概要，逾期（透支）信息汇总中列明：贷款逾期一次，逾期一个月；贷记卡2个账户逾期，共逾期三个月；准贷记卡60天以上透支账户数为0。明细中列明：贷款逾期时间为2013年5月；中国农业银行贷记卡逾期时间为2016年5月-6月；中国银行北京市分行贷记卡逾期时间为2015年7月。另，郑飒个人信用报告中准贷记卡栏目中2000年12月25日中国工商银行北京市分行的准贷记卡显示：2015年3月为“1”、4月为“1”、5月为“2”。根据宋一军提供的征信报告编制说明中的准贷记卡说明：1-表示透支1-30天；2-表示透支31-60天。庭审中，郑飒主张《自行支付购房款协议》系在链家公司和中融信公司欺诈的情况下签订，其从未同意采取理房通的方式支付购房款，由于宋一军未按约定支付购房款构成根本违约，其已通知宋一军和链家公司解除合同。罗钦飞主张《自行支付购房款协议》其并未签字，其不知情，也不同意采取理房通付款方式。宋一军主张中融信公司经过审核告知其郑飒存在8次逾期，不符合《自行支付购房款协议》第一条约定条件，其一直积极要求郑飒配合支付购房款，但郑飒不同意配合，其不存在违约行为，系郑飒、罗钦飞构成违约，郑飒、罗钦飞应继续履行合同并承担违约责任。链家公司主张该公司将郑飒、罗钦飞的征信报告交给中融信公司主办审查后发现郑飒的征信不符合《自行支付购房款协议》第一条约定的条件。中融信公司向法院提交书面意见称：该公司审查郑飒的征信报告后认为郑飒的征信报告中贷记卡有4次逾期，准贷记卡连续三个月有4次逾期，共计8次逾期，故不符合该公司《自行支付购房款协议》约定的自行支付的条件。本案审理中，经宋一军申请，原审法院依法对诉争房屋采取了查封措施。宋一军将剩余购房款8500000元提存至法院并同意在产权过户手续办理完毕后支付给郑飒。一审法院认为，中融信公司经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，宋一军与郑飒签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《自行支付购房款协议》均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照协议约定履行自己的义务。郑飒主张《自行支付购房款协议》系在链家公司和中融信公司欺诈的情况下签订，但并未提供证据予以证明，法院不予采信。关于《自行支付购房款协议》第一条约定的支付条件，双方对于郑飒、罗钦飞个人信用报告两年内是否存在连续三次逾期或累计六次逾期的情形存在争议。宋一军主张中融信公司告知其郑飒个人信用报告中存在8次逾期，郑飒则不认可其存在两年内连续三次逾期或累计六次逾期的情形。根据法院调取的郑飒的个人信用报告显示郑飒两年内不存在连续三次逾期或累计六次逾期的情形，准贷记卡的透支在信用报告中并未显示为逾期。根据《自行支付购房款协议》约定，中融信公司负责审查郑飒、罗钦飞的个人信用报告，中融信公司审核后认为郑飒的个人信用报告不符合自行支付房款的条件，链家公司即通知宋一军、郑飒采取理房通托管的方式支付购房款，宋一军也积极要求郑飒配合支付购房款。综合上述情形，法院认为，宋一军在合同履行过程中保持着积极履行的态度，在中融信公司和链家公司告知其郑飒个人信用报告不符合自行支付房款条件下，宋一军未采取自行支付的方式支付房款，具有合理的理由，不能据此认定宋一军构成违约。而是否逾期应以个人信用报告为准，根据个人信用报告，郑飒、罗钦飞不存在两年内连续三次逾期或累计六次逾期的情形，故郑飒不同意采取理房通托管的方式支付房款具有合理的理由，亦不能据此认定郑飒构成违约。综合考虑本案双方当事人的履行情况，双方的房屋买卖合同应当继续履行，对宋一军要求郑飒、罗钦飞履行房屋买卖合同义务，协助办理诉争房屋产权过户手续的诉讼请求，法院予以支持。在法院判决协助办理过户手续的情况下，无须再办理网签手续，故对宋一军要求郑飒、罗钦飞协助办理网签手续的诉讼请求，法院不予支持。房屋产权过户手续办理完毕后，宋一军应当将剩余购房款8500000元支付给郑飒，宋一军亦同意支付，本案对此一并处理。宋一军要求郑飒、罗钦飞赔偿违约金的诉讼请求，法院不予支持。宋一军要求郑飒交付房屋的诉讼请求，具有合同依据，法院予以支持。由于罗钦飞并非合同相对方，故宋一军要求罗钦飞交付房屋的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条之规定，于2017年6月判决：一、宋一军与郑飒签订的关于北京市西城区建功西里1号楼XXX房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》继续履行，郑飒、罗钦飞于判决生效之日起七日内协助宋一军办理北京市西城区建功西里1号楼XXX房屋的产权过户手续；二、郑飒于上述房屋产权过户手续办理完毕后七日内将上述房屋交付宋一军；三、宋一军于上述房屋产权过户手续办理完毕当日支付郑飒剩余购房款八百五十万元；四、驳回宋一军的其他诉讼请求。如果宋一军、郑飒未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，宋一军与郑飒签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《自行支付购房款协议》均系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。郑飒、罗钦飞关于罗钦飞未在《自行支付购房款协议》上签字，故该协议无效的抗辩意见缺乏法律依据，本院对此不予采纳。郑飒主张该协议虽系其本人所签，但并不知晓协议内容。因该协议系双方在履行过程中为支付购房款所签，郑飒在该协议的落款处及骑缝处均签署了签名，亦同时签署了查询征信状况的授权书，故郑飒主张不知晓协议内容的抗辩意见亦缺乏依据，本院不予采纳。根据查明的事实，各方对郑飒本人的信用报告存在的逾期具体情形不持异议，其中郑飒中国工商银行的准贷记卡在2015年3月至5月存在逾期，后虽经法院向中国人民银行及中国工商银行询问，该逾期情形尚不构成银行认定的逾期行为；但应当指出，郑飒的信用报告确实存在上述情况，在此情况下，中融信公司告知双方郑飒的征信情况不符合《自行支付购房款协议》约定的支付条件，宋一军遂要求按照双方签订的《自行支付购房款协议》的约定通过理房通托管的方式支付购房款，不能据此认定宋一军存在违约。且通过双方后续协商的短信及微信记录可以表明，宋一军一直积极要求履行合同，双方合同具备继续履行的条件。郑飒、罗钦飞的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74800元，由郑飒、罗钦飞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  陈雨菡审判员  姚 颖审判员  周梦峰二〇一七年十二月二十八日书记员  林晓天