浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终6613号上诉人(原审被告、反诉原告)：陶丽，女，1983年8月28日出生，汉族，住江苏省扬州市开发区委托诉讼代理人：陈少军，北京盈科（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林伟平，男，1975年5月10日出生，汉族，住浙江省泰顺县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈素芳，女，1975年1月15日出生，汉族，住浙江省泰顺县。上诉人陶丽因与被上诉人林伟平、陈素芳房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2017）浙0191民初768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2016年11月23日，林伟平（甲方、卖方），陶丽（乙方、买方）与杭州云房源软件服务有限公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖意向书》，约定转让房屋位于杭州经济技术开发区玫瑰之湾10幢901室（以下简称案涉房屋），该房屋有抵押，林伟平需用陶丽首付款还贷。房屋总房款为138万元，陶丽同意于2017年1月15日前将首付款414000元打入丙方指定银行保证金账户，待款到账且银行审批资料齐全后转付给甲方；余款966000元甲乙双方同意以按揭贷款方式支付，银行按揭贷款审批通过，待银行放贷且物业交割完毕后转付给甲方余款。乙方为表示购买该房屋诚意，同意于2016年11月23日向甲方支付意向金5万元，若甲方接受乙方所提要求，乙方同意将该意向金转为购买该房屋之定金。甲乙双方同意向丙方支付居间服务费1万元，由乙方承担。若甲方未能按第四条约定签署《杭州市房屋转让合同》，甲方应双倍返还定金，乙方同意将甲方双倍返还之定金总额的25%支付给丙方，作为居间服务费。若乙方未能按第四条约定签署《杭州市房屋转让合同》，乙方无权要求返还定金，甲方同意将不予返还之定金的50%支付给丙方，作为居间服务费。上述意向书还约定了其他权利义务。同日，陶丽通过银行转账的方式向林伟平支付5万元，交易明细为玫瑰湾订金。2017年1月6日，林伟平、陈素芳（甲方）与陶丽（乙方）签订《杭州市房屋转让合同》，约定案涉房屋有抵押，甲方于产权过户前办理抵押注销手续。案涉房屋转让总价为138万元，双方约定以贷款方式付款，乙方须于2017年1月10日前支付首期款552000元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户；余款乙方申请银行贷款，须于2017年1月10日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准；银行贷款828000元发放至甲乙双方约定的银行第三方监管账户。乙方未按本合同第三条约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算。逾期付款超过5天，乙方向甲方支付违约金276000元，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。合同还约定了其他权利义务。同日，林伟平、陈素芳（甲方）与陶丽（乙方）还签订《补充协议》，约定在交易过程中若因乙方个人原因导致不能按原合同约定申请贷款，使原《杭州市房屋转让合同》不能正常履行的，则甲方同意乙方自接到通知后7个工作日内变更付款方式为分期付款。上述协议签订后，陶丽未按合同约定向指定银行账户支付首付款，陶丽因个人原因其申请的银行贷款审批未获通过。现林伟平、陈素芳诉至原审法院，请求判令：1、解除林伟平、陈素芳与陶丽在2017年1月6日签订的《杭州市房屋转让合同》；2、陶丽立即支付林伟平、陈素芳违约金276000元（包含5万元定金）；3、本案诉讼费由陶丽承担。陶丽向原审法院提出反诉请求：1、林伟平、陈素芳双倍返还定金10万元；2、林伟平、陈素芳承担本案诉讼费用。原审法院认为：林伟平与陶丽签订的《房屋买卖意向书》，以及林伟平、陈素芳与陶丽签订的《杭州市房屋转让合同》《补充协议》，均系双方真实意思表示，对双方具有约束力。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。《杭州市房屋转让合同》第三条约定，陶丽须于2017年1月10日前支付首期款552000元至双方约定的银行第三方监管帐户，余款828000元陶丽申请银行贷款，须于2017年1月10日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续。《补充协议》第三条第5款约定，在交易过程中若因陶丽个人原因导致不能按原合同约定申请贷款，使原《杭州市房屋转让合同》不能正常履行的，则林伟平、陈素芳同意陶丽自接到通知后7个工作日内变更付款方式为分期付款。陶丽至今未向第三方监管帐户支付首期房款，其辩称系银行告知在贷款审批通过后再支付首期房款，以及根据《补充协议》，若其贷款审批未获通过，双方应将全部购房款的支付方式变更为分期付款。对此，该院认为，首先，案涉房屋转让合同明确约定陶丽应于2017年1月10日前向第三方监管帐户支付首期房款，陶丽客观上也能向该帐户汇款，陶丽提交的证据亦不足以证明银行拒绝其支付首期房款。其次，庭审中，林伟平、陈素芳与陶丽一致确认上述补充协议系针对余款828000元所作的约定。综上，该院认为，陶丽的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，该院不予采信。陶丽未按合同约定的时间支付首期房款，且逾期付款超过5天，林伟平、陈素芳有权依据约定解除《杭州市房屋转让合同》并要求陶丽承担违约金。陶丽亦同意解除合同，故林伟平、陈素芳关于解除案涉合同的主张，该院予以支持。关于违约金数额的问题，陶丽抗辩违约金数额过高，该院根据当事人的请求并参照合同约定，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情调整违约金为15万元。关于林伟平、陈素芳收取的5万元购房订金，《房屋买卖意向书》第七条约定，若甲方未能按第四条约定签署《杭州市房屋转让合同》，甲方应双倍返还定金；若乙方未能按第四条约定签署《杭州市房屋转让合同》，乙方无权要求返还定金。根据上述约定可知，陶丽交付的5万元系作为订立《杭州市房屋转让合同》担保的订约定金，现双方已按约签订《杭州市房屋转让合同》，定金目的已实现，本案不适用定金罚则，林伟平、陈素芳收取的5万元应退还陶丽。上述两笔款项相互抵扣后，陶丽尚应支付林伟平、陈素芳10万元。陶丽的反诉请求，依据不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、林伟平、陈素芳与陶丽于2017年1月6日签订的《杭州市房屋转让合同》于判决生效之日解除；二、陶丽于判决生效之日起十日内支付林伟平、陈素芳违约金100000元（已扣除陶丽支付的50000元购房订金）；三、驳回林伟平、陈素芳的其他诉讼请求；四、驳回陶丽的反诉请求。宣判后，陶丽不服，向本院提起上诉称：一、原判决关于“陶丽客观上也能向该账户汇款；陶丽提交的证据亦不足以证明银行拒绝其支付首期房款”的认定，属于事实认定错误。理由如下：陶丽有证据证明其未向第三方监管账户支付首期房款的根本原因是第三方监管账户的开户行兴业银行，因陶丽不符合贷款审批条件而拒绝接受其向该监管账户支付首期购房款，而并不存在“陶丽客观上也能向该帐户汇款”的事实。对于上述事实，参与协助陶丽办理对接银行贷款业务的居间人(杭州云房源软件服务有限公司)的业务代表非常了解。为了证明上述事实，陶丽在庭审后及时联系了居间人，居间人以书面《说明》的方式对上述事实过程作了客观的证明。居间人出具的《说明》能够证明银行拒绝陶丽向该银行账户支付首期房款的事实。另外，为了进一步证明上述事实，陶丽又同时多次联系了当天负责该业务的兴业银行业务经理和其所在的支行，请求该业务经理能够出庭作证或所在支行能够以书面方式予以客观证明。陶丽与业务经理、所在支行就可以以何种方式就当天拒绝接受首期房款的事实过程向法院作客观证明，进行了多次沟通。最终因为支行层面表示不方便以银行名义向法院出具书面材料以及业务经理表示个人也不方便以银行职员身份出庭作证为由而无果。当时，由于案件审理期限届满，陶丽已经来不及申请业务经理以银行职员身份出庭作证或申请原审法院向银行调查取证，导致客观上无法进一步举证。二、原审判决关于“本院根据当事人的请求并参照合同约定，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情调整违约金为15万元”的认定，属于事实认定错误，酌情调整的理由依据不符合客观事实，酌情调整后的违约金标准仍然过高。理由如下：首先，2016年G20峰会召开后，杭州市房屋价格呈现大幅上涨的趋势，价格上涨趋势一直持续至今。目前杭州市主城区及周边县市房屋价格较2016年七八月份的房价增幅明显，部分二手房及新房的价格同比翻一倍，部分区块新房需要全款一次性支付。《杭州市房屋转让合同》由双方于春节前的2017年1月6曰签订，当时的房屋价格正处于快速增长。对于上述客观背景情况，所有生活在杭州的市民都有切身的体会。在房价每天都在上涨且手头有七八十万元现金准备的情况下，陶丽没有任何理由会恶意违反合同拒不支付首期房款，其因履行支付过程受银行不接受而受限。另外，银行拒绝接受其支付首付房款后，陶丽自己通过居间人多次向林伟平、陈素芳要求按照《补充协议》约定的分期付款方式支付房款，林伟平、陈素芳予以推诿后明确予以拒绝，陶丽并不存在过错。其次，林伟平、陈素芳拒绝陶丽分期付款的要求以及要求解除合同至今的任何时间节点与任何第三人另行签订涉案房屋转让合同，其房屋转让价格都要高于与陶丽在房屋转让合同中约定的转让价。因此，林伟平、陈素芳不存在因此而“预期收益受损”的后果。第三，导致双方纠纷的根本原因是涉案房屋价格在双方签署《杭州市房屋转让合同》后不断大幅度增长，林伟平、陈素芳不愿意继续履行合同。三、原审判决关于“陶丽的反诉请求，依据不足”的认定，属于事实认定错误。理由如下：为了证明双方就因国家政策及按揭银行政策发生变动等原因导致不能按照原合同约定申请贷款以及因陶丽个人原因导致不能按照原合同约定申请贷款致使原合同不能正常履行，林伟平、陈素芳同意变更付款方式为分期付款的处理方案进行了约定，陶丽提交了双方于2017年1月6日签署《补充协议》原件。该协议就有关内容作了明确的记载。另外，为了证明陶丽在得知银行审核无法办理银行按揭手续且不接受其支付首期购房款后，立即与林伟平联系要求按照《补充协议》约定分期支付房款。同时，陶丽也通过居间人与林伟平就上述请求作了多次沟通。林伟平开始表示同意之后予以推诿，最后予以拒绝并以恶语相对。对于该事实，陶丽提交的本人与林伟平的微信记录以及居间人业务代表与林伟平之间的微信记录能够予以证实。综上所述，陶丽认为原审判决对部分有关本案争议焦点的关键事实未能结合陶丽的举证材料、双方的履行情况以及房屋买卖合同后房价大幅上涨的客观社会背景情况，作出了错误的事实认定；原审判决解除双方签署的《杭州市房屋转让合同》，严重损害了陶丽的合法权益，陶丽要求继续履行合同。请求：一、撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判，驳回林伟平、陈素芳的诉讼请求，支持陶丽的反诉请求。二、本案诉讼费用由林伟平、陈素芳承担。被上诉人林伟平、陈素芳答辩称：一、陶丽能够将首付款打到银行的监管账号。二、签订补充协议仅针对的是银行按揭贷款办不下来的情况，这必须以我方收到首付款为前提。三、对方的违约造成我方无力支付分期付款，造成的实际损失远远大于一审判决的违约金，一审所判违约金并不过高。陶丽找我方协商分期付款的问题是在起诉以后。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人陶丽未向本院提交新证据。被上诉人林伟平、陈素芳向本院提交了下沙开发区法院的判决书一份以及信用卡账单一份，欲证明一审判决的违约金弥补不了其损失。陶丽对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为与本案的争议焦点无关。本院经审查认为该证据与其证明对象无直接关联，对该证据的证明力不予确认。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为：本案的争议焦点是陶丽未在2017年1月10日前将首付款支付至第三方监管账户，是否构成违约。首先，不论是根据书面合同的约定还是双方当事人在一审中的陈述，均可以确认补充协议中有关分期付款的约定系针对余款，与首付款无关，双方并未将全部购房款的支付方式变更为分期付款。因此陶丽的反诉理由不成立,陶丽至今未向第三方监管账户支付首付款构成违约。其次，陶丽主张其未支付首付款有合理理由，对该主张陶丽应该承担举证责任。一审中陶丽提交了中介公司的《说明》，鉴于该说明并非由银行出具，且说明上无单位法定代表人以及出具说明人的签名，一审法院认定陶丽提交的证据不足以证明银行拒绝其支付首付款，并无不当。二审中陶丽申请本院向银行调查相关事实，本院认为陶丽的该项调查取证申请不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条的规定，本院不予准许。至于违约金的数额问题。鉴于本案中双方明确约定的违约金是276000元，一审法院已经酌情调整为150000元，陶丽上诉主张该违约金仍然过高于实际损失，陶丽应该承担举证责任，在陶丽未能提供有效证据证明实际损失的情况下，原审法院判定违约金为150000元并未明显失当。陶丽反诉主张林伟平、陈素芳构成违约，无合同和事实依据，原审法院驳回其反诉请求亦无不当。综上，陶丽的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6590元，由陶丽负担。本判决为终审判决。审判长  金瑞芳审判员  胡 宇审判员  张一文二〇一七年十二月二十日书记员  朱创威?????1?