广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤13民终4310号上诉人（原审被告）：广东合生帝景房地产有限公司，住所地：广东省惠州市江北新区13号小区。法定代表人：续红。委托诉讼代理人：董卫强，系广东源辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：林敏倩，女，汉族，1991年9月12日出生，住址：广东省惠州市惠城区，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：张丽，女，汉族，1971年8月19日出生，住址：广东省惠州市惠城区，委托诉讼代理人：范丽云，系广东标远律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宝仪，系广东标远律师事务所律师。上诉人广东合生帝景房地产有限公司因与被上诉人张丽房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初6398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人董卫强，被上诉人的委托诉讼代理人范丽云、杨宝仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广东合生帝景房地产有限公司上诉请求：改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决逾期办证违约金按日计算是错误的，逾期办证违约金的计算时间应以年为单位《商品房买卖合同》附件四第三条约定:从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金;逾期超过一年，买受人有权提出退房，出卖人按已付总房价款的1%赔偿买受人损失，并将买受人已付房价款退还给买受人。该条款已经明确约定了违约金的计算方式应以年为单位，未满一年的不应计算违约金，不存在歧义，是双方真实的意思表示，应当严格遵守。一审法院判决按日0.027‰的标准计算违约金，没有事实及法律依据。二、一审判决的违约金明显过高，应适当减少《合同法》第一百一十四条第2款规定:“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。上诉人认为，即使被认定为未按约定办理产权证，被上诉人并没有因未办出房产证而遭受实际的损失，一审法院判决上诉人支付逾期办证违约金自2015年7月31日起按每日0.027‰计算至被上诉人取得房屋权属登记证书之日止的违约金明显过高，违约金应当以被上诉人的实际损失为基础。三、办理不出房产证并非上诉人原因。《商品房买卖合同》第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”。由于承建方拒不配合办理房产证，因此目前办理不了房产证非上诉人原因，故本案未达到支付违约金的条件。因此，被上诉人主张的逾期办证违约金缺乏事实和证据支撑，上诉人不应当支付逾期办证违约金，法院应予改判。庭审补充上诉意见：逾期办证起算点应当是以实际收楼之日起开始算，目前惠州市中级人民法院已经有生效判决确认违约金的计算方式是以年为单位，案号是（2017）粤13民终1811号，（2012）惠中法民一终字第1112、1114号。张丽辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决。张丽向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理涉案房屋权属登记证书；2.判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金71129元（自2015年12月31日计算至被告履行完毕上述办证义务止，暂计至2017年6月20日，537天）；3.本案的诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告变更诉讼请求第一条为：判令被告在具备办证条件之日起十日内为原告办理涉案房屋权属登记证书。一审法院认定事实：2011年10月28日，原告张丽作为买受人，被告广东合生帝景房地产有限公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的惠州市江北新区文昌一路2号帝景湾K2栋15层02号房，购买价为4834672元；被告应于2013年12月30日前，将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；出卖人应在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按合同附件四的约定处理。《附件四》第三条约定，如因出卖人的责任，不能在房屋交付使用两年期限内取得商品房权属登记证明书的，从逾期之日起，每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金；逾期超过一年，买受人有权提出退房，出卖人按已付总房价款的1%赔偿买受人损失，并将已付房价款退还给买受人。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告于2013年12月25日通知原告收楼，庭审时，原告称其在接到被告的交楼通知后，在交楼期限内已收楼，被告称原告于2014年1月5日收楼，但并未提出相应的证据。原被告庭审时确认办证时间以合同附件四第三条的约定为准，即在房屋交付使用两年内办理。原告已缴纳了契税、缴存了住宅专项维修资金，被告未在约定的期限内为原告办理上述商品房的产权证。以上事实有原告的身份证、被告的营业执照、商品房买卖合同、合生帝景湾交楼通知书、预收购房款发票、住宅专项维修资金专用收据、税收转账专用完税证等证据及本院的庭审笔录在卷为据。一审法院认为，原告张丽与被告广东合生帝景房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》及相应的附件系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告按约定付清了购房款，缴纳了办证费用，被告亦已将房屋交付给原告使用，被告应依约在交付房屋之日起两年内为原告办理房屋产权证书。《商品房买卖合同》约定被告应于2013年12月30日前将房屋交付给原告，原告亦在约定的期限内收楼，故被告应在2015年12月30日前为原告办理房屋产权证书，但是被告至今未为原告申请办理房屋产权登记，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。原告诉请被告支付违约金，有事实及法律依据，可以支持。《商品房买卖合同》附件四第三条约定因被告原因未能在约定的期限内取得商品房权属登记证明书，从逾期之日起，每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金。对于该条款的解释，原告认为未满一年违约金应按1%/年折算为每日违约金计算被告的逾期办证违约金，被告认为逾期办证违约金的计算应以年为单位，未满一年的不应计算违约金，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”的规定，因本案《商品房买卖合同》为格式合同，是由被告单方制作，故原告诉请被告自逾期办理房屋权属证书之日起按日计算违约金，本院予以支持，每日违约金为0.027‰（1%÷365天）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：被告广东合生帝景房地产有限公司应在具备办证条件之日起十日内为原告张丽办理惠州市江北新区文昌一路2号帝景湾K2栋15层02号房的房屋权属登记证书，并向原告张丽支付逾期办证违约金（以4834672元为基数，自2015年12月31日起按每日0.027‰计算至原告张丽取得房屋权属登记证书之日止）。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，鉴于双方对办证的问题均未提出上诉，本院对此不予审查。本案争议焦点是：1.广东合生帝景房地产有限公司是否应该承担逾期办理房屋权属证书的违约责任；2.涉案违约金应如何确定。关于上诉人是否应承担逾期办理房屋权属证书的违约责任的问题。双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应遵守。《商品房买卖合同》第十五条约定：“……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、见附件四。”以及《商品房买卖合同》附件四第三条约定：“如因出卖人的责任，不能在房屋交付使用两年期限内取得商品房权属登记证明书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金；……”，合同签订后被上诉人向上诉人支付了全部购房款，双方对房屋交付使用时间均提出不同意见，上诉人未提交证据证明，原审判决按照被上诉人提交的交楼通知书以及《商品房买卖合同》的约定认定房屋交付使用之日为办理房产证的期间起点并无不当。按照《商品房买卖合同》约定，上诉人应于房屋交付使用之日起两年内即2015年12月30日前为被上诉人办理房屋产权证书。上诉人主张其承担办证违约责任的前提是“因出卖人原因”，但涉案房屋是因承建方拒不配合办理房产证导致没能及时办证，其不应承担责任。而《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应向对方承担违约责任。当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律法规或者按照约定解决。”由于上诉人未能按照合同约定日期为被上诉人办理房屋产权证书，违反了《商品房买卖合同》的约定，理应承担相应的违约责任。关于涉案违约金应如何确定的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件四第三条对违约金的计算方法作出了明确约定，即为“从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”。上诉人应于房屋交付使用之日起两年内即2015年12月30日前为被上诉人办理房屋产权证书，但至今仍未办理。结合本案认定的房屋交付使用时间以及被上诉人主张的时间，确认违约金的计算期间从2015年12月31日计算至被上诉人主张的2017年6月20日止，已满一年不满两年，故上诉人应向被上诉人支付违约金48346.72元（4834672元/年×1%×1年）。对原审法院处理结果予以纠正。综上所述，上诉人广东合生帝景房地产有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初6398号民事判决为：广东合生帝景房地产有限公司应在具备办证条件之日起十日内为张丽办理惠州市江北新区文昌一路2号帝景湾K2栋15层02号房的房屋权属登记证书，并向张丽支付逾期办证违约金48346.72元；二、驳回广东合生帝景房地产有限公司其他上诉请求；三、驳回张丽其他诉讼请求。二审案件受理费1578元，由广东合生帝景房地产有限公司负担789元，由张丽负担789元。本判决为终审判决。审 判 长 朱莉娜审 判 员 刘宇慧审 判 员 丁晓鹏二〇一七年十二月二十五日法官助理 师红梅书 记 员 黄苑婷