重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初6726号原告：重庆朋聚物业管理有限公司（统一社会信用代码91500118305204020J），住所地：重庆市永川区凤凰大道88号16幢2-2。法定代表人：龙建，该公司总经理。委托诉讼代理人:郭华勇，男，1977年11月16日出生，四川省泸县人，住四川省泸县。系该公司经理。委托诉讼代理人:陈泥均，系重庆市永川区昌州法律服务所法律工作者。被告：周萍，女，1966年4月3日出生，重庆市大足区人，住重庆市大足区。委托代理人：陈福国，男，1953年7月8日出生，重庆市大足区人，住重庆市大足区。系周萍亲戚。原告重庆朋聚物业管理有限公司（以下简称“朋聚物业公司”）诉被告周萍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，由本院审判员胥杰独任审理，书记员孙红菊担任法庭记录，于2017年11月22日公开开庭审理了本案。原告朋聚物业公司特别授权委托代理人郭华勇、陈泥均，被告周萍及其特别授权委托诉讼代理人陈福国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朋聚物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付拖欠11151元以及违约金（从2016年2月1日起以11151元按年利率24%计算到物管费缴清为止，违约金按每日千分之三计算至物管费付清之日止））；2、被告承担诉讼费。事实和理由：北京首欣物业管理有限责任公司重庆分公司于2015年1月16日与重庆市大足区某小区业主委员会签订物业管理协议，承接该小区的物业服务，合同对相关事项进行了约定：1、服务期限三年到2018年1月16日截止；2、住宅每平方1元，餐饮娱乐服务2元；3、业主应于每月3日前缴纳本月物业服务费；4、共用的专项设施运行的能源消耗，按照业主建筑面积向业主分摊计收；5、约定逾期不交物管费违约金是每天千分之三。被告是该小区的商业用房业主，面积分别为163.57平方米、71.66平方米、64.92平方米、152.83平方米，从2015年1月16日至2016年4月30日期间没有缴纳物管费和公摊费。2016年5月1日起原告与北京首欣物业管理有限责任公司重庆分公司达成协议，该小区物管由原告接手，相应的权利义务有原告承接，同时约定之前业主所欠物管费由原告已经垫付给北京首欣物业管理有限责任公司重庆分公司，原告有权追收，为了维护原告的合法权益，特起诉来院，请求法院判令所请。被告周萍辩称：1、原告没有诉讼主体资格，原告没有与被告产生物业服务纠纷，与被告方没有任何连带关系，原告所催收的款项都是首欣公司的物业费，不是原告提供服务的物管费。首欣公司才具有诉讼主体资格，即使催收，也应当由首欣公司来催收；2、原告收款的证据是以首欣的物业合同为据，不属于被告与原告之间产生的纠纷；3、原告所提交的物业合同对被告没有约束力，因为物业区域和提供服务的物业区域不是同一概念，合同对商区约定是无效的，物管公司不应该找商户业主收取物管费;4、物管公司没有对被告涉案门市提供任何物业服务，且原告没有证据证明首欣对被告提供了服务；5、本案属于恶意串通，损害第三人利益的行为；6、另外，原告主张的违约金过高，如果存在违约，也应当调整。综上，原告的诉求没有法律依据，不应得到支持，请求驳回对被告的诉讼请求。经审理查明：2015年1月16日，北京首欣物业管理有限责任公司重庆分公司（乙方）与大足区龙水镇五金市场群二期商住小区业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同》，合同约定，北京首欣物业管理有限责任公司重庆分公司为重庆市大足龙水五金市场群二期提供物业服务。双方在合同中第六条约定：物业费按建筑面积收取标准为住宅1元/月·平方米。第七条约定：共用的专项设施设备运行的能源消耗，按业主物业建筑面积向业主分摊计收。第八条约定：业主应于每月3日前交纳本月物业服务费及上月分摊的公共能耗、设施设备维修改造费用。第二十一条约定：合同期限为3年，自2015年1月16日起至2018年1月16日止。第二十三条约定：需提前解除合同的，解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知送达对方时即行解除，并在二十日内办理交接，在办理交接期间，乙方应维护本物业小区正常的生活秩序，业主和物业使用人应支付费用。第二十七条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2015年1月16日北京首欣物业管理有限责任公司重庆分公司与大足区某小区业主委员会达成公摊费补充说明：住宅按10元每户收取公摊费。2016年3月24日北京首欣物业管理有限责任公司重庆分公司（甲方）与原告朋聚物业公司（乙方）达成物业管理项目移交协议，第一条约定：甲方同意将该项目移交给乙方提供物业管理服务。第二条约定：甲乙双方一致同意于正式移交之日前该小区业主或使用人所欠甲方的物业管理费、公摊费、电费的总和的70%由乙方分两次垫付给甲方，另外的30%作为乙方代收代追的经费。第三条约定：甲乙双方一致同意于正式移交之日前该小区业主或使用人所欠甲方的物业管理费、公摊费、电费，由甲方都让给乙方根据国家的相关法律法规，依据合法程序追收追缴，所得归乙方。2016年4月25日原告朋聚物业公司（乙方）与大足区某小区业主委员会（甲方）签订了《物业服务合同》，合同约定物业服务费收费标准按建筑面积为住宅1元/㎡/月缴纳，水电公摊费住宅为每户按月10元缴纳，合同期限为叁年，自2016年5月1日起至2019年4月30日止。2017年5月12日大足区某小区业主委员会出具证明一份：因北京首欣物业管理有限责任公司重庆分公司在为该小区服务过程中，业主未按时交纳物业服务费达到解除物业合同约定导致合同解除，2016年4月25日经过招投标与重庆朋聚物业管理有限公司签订物业服务合同。在办理移交期间北京首欣物业管理有限责任公司重庆分公司要求将业主拖欠的物管费转让给重庆朋聚物业管理有限公司代收，由重庆朋聚物业管理有限公司把代收款转给北京首欣物业管理有限责任公司重庆分公司，经过协商重庆朋聚物业管理有限公司予以同意并报我业委会三方再次协商予以确认。北京首欣物业管理有限责任公司重庆分公司从2016年1月15日至4月30日的物管费业主欠费部分由重庆朋聚物业管理有限公司收取，从2015年1月15日到2016年1月15日期间业主拖欠的首欣公司的物管费也由重庆朋聚物业管理有限公司先行支付给首欣公司，该情况我们知晓并且同意。另查明：被告周萍系大足区龙该小区非住宅房屋业主，房屋建筑面积分别为163.57平方米、71.66平方米、64.92平方米、152.83平方米。原告在庭审中陈述，被告周萍的房屋从2015年1月16日至2016年4月30日累计欠费月数为15.5个月，其欠缴的物管费共计11151元（计算方式：1、物管费163.57平方米×1.5元/平方米×15.5个月=3803元，公摊费15.5个月×10元/月=155元；2、物管费71.66平方米×1.5元/平方米×15.5个月=1666元，公摊费15.5个月×10元/月=155元；3、、物管费64.92平方米×1.5元/平方米×15.5个月=1664元，公摊费15.5个月×10元/月=155元；4、物管费152.83平方米×1.5元/平方米×15.5个月=3553元，公摊费15.5个月×10元/月=155元）。本院认为，根据庭审及双方的抗辩，本案争议焦点在于：1、原告是否有权向被告收取物业服务费；2、原告主张的违约金是否应该支持。关于原告是否有权向被告收取物业服务费问题，北京首欣物业管理有限责任公司重庆分公司与大足区某小区业主委员会就该市场的物业服务内容达成协议，双方签订了合法、有效的物业服务合同，且事后北京首欣物业管理有限责任公司重庆分公司依约履行物业服务，由于大量业主未按约缴纳物业费，北京首欣物业管理有限责任公司重庆分公司依法解除该物业服务合同且与原告朋聚物业公司达成该物业项目移交协议，并确认由原告收取从2016年1月15日起至2016年4月30日止期间该小区业主拖欠的物管费，双方达成上述协议后依法通知了该小区业主委员会，而五金市场群二期业主委员会亦出具证明表示同意北京首欣物业管理有限责任公司重庆分公司依法解除该物业服务合同，同时也表示知晓且同意原告朋聚物业公司与北京首欣物业管理有限责任公司重庆分公司达成上述物业项目移交协议，作为债权的转移，原告朋聚物业公司以及首欣公司和相关方该小区业主委员会均知情也表示同意转让，故原告有权向被告收取其拖欠的物管费。本案中，当事人对拖欠物管费的期限（即2016年1月16日至2016年4月30日）和欠费金额并未提出异议，本院予以确认。被告认为原告不具有本案诉讼主体资格以及原告没有对被告提供物业服务以及无权向被告收取物管费等答辩理由与本院查明的事实不符，故本院对其答辩理由，不予支持。关于原告主张的违约金是否应该支持问题，本院认为，因北京首欣物业管理有限责任公司重庆分公司与大足区某小区业主委员会签订的《物业服务合同》第六条、第二十七条对此有明确约定，且被告周萍未履行缴纳物管费义务已经违约，依约应该予以支持，但由于原告主张的违约金标准过高，本院结合案情，酌情确认按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，判决如下：一、由被告周萍于本判决生效后十日内支付原告重庆朋聚物业管理有限公司2016年1月16日起至2016年4月30日止的物业费共计11151元及违约金（违约金以11151元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%，从2016年5月1日起计算至本判决确认之日止）；二、驳回原告重庆朋聚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为39元，由被告周萍负担。本判决为终审判决。审判员 胥 杰二〇一七年十二月十九日书记员 孙红菊