吉林省白山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)吉06民终997号上诉人（原审被告）：通化誉圣房地产开发有限公司。住所：吉林省通化市东昌区新和路**号。法定代表人：林万君，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑玲玲，通化誉圣房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：孙琳红，吉林万公律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：白山市江源区方圆物业服务有限责任公司。住所：白山市江源区江源大街***号。法定代理人：纪显琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱宝权，吉林星浦律师事务所律师。委托诉讼代理人：隋莉，吉林星浦律师事务所律师上诉人通化誉圣房地产开发有限公司（以下简称誉圣公司）因与被上诉人白山市江源区方园物业有限责任公司（以下简称方园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服白山市江源区人民法院(2017)吉0605民初873号民事判决，向本院提起上诉。本案于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。誉圣公司上诉请求：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。事实与理由：由于前期物业合同没有特别约定要求誉圣公司将已经出售的房屋和销售情况告之方圆物业公司，方圆物业公司有义务及时取得相关的信息，才能更好的履行物业服务合同和及时收取物业费用。誉圣公司在一审中已提供了方圆物业公司物业服务标准未达到要求的证据，依法应减少一审法院认定的物业费用。方圆物业公司应根据誉圣公司已提供房屋买卖合同向相关业主主张物业收费权利。方圆物业公司的不完善服务和减少支出扩大利润的行为，违反合同约定和法律规定，给誉圣公司造成余量房屋滞销的情形，恳请二审法院依法改判。方圆物业公司辩称，因誉圣公司在上诉请求中仅要求依法改判，并没有具体结果，方圆物业公司仅就事实与理由进行答辩。一、一审中誉圣公司仅出示了房屋买卖合同，并没有提供房屋销售专用发票及建设单位与业主的交接手续，这些证据只能证明誉圣公司与业主存在着房屋买卖法律关系，并不能够证明房屋已实际交付给业主。按照物业管理条例第42条，已竣工尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。同时该规定也是双方在前期物业合同中明确约定。吉林省物业管理办法第50条明确要求房屋具备入住、使用条件，建设单位应当向业主发出办理入住使用手续的书面通知，这一规定明确说明建设单位在交付房屋时有明确的书面交接手续。本案，誉圣公司仅证明是房屋买卖法律关系，而争议焦点是是否实际交付给业主，交付给业主之前由建设单位承担，交付给业主之后所有费用由业主承担。一审誉圣公司并没有证明上述事实。二、一审中，方圆物业公司已用证据证明物业服务不存在质量问题，没有任何违约。本案在一审法院没有保护王莉鑫等10人物业费，对此，方圆物业公司持有异议。因方圆物业公司没有上诉，因此，本案一审法院适用法律正确，认定事实清楚，应依法维持一审判决，驳回誉圣公司的上诉请求。方圆物业公司向一审法院起诉请求：誉圣公司给付物业费593185.41元、违约金17795.56元，共计610980.97元（其中：1号楼从2012年10月1日支付至2016年11月30日共计50个月，2号至10号楼从2012年5月30日支付至2016年11月30日止共计54个月）。事实和理由：誉圣公司在江源区协力村开发建设江南盛世新都小区，选聘方圆物业公司对江南盛世新都小区提供前期物业管理服务。2010年8月4日，双方签订了《前期物业服务合同》，双方约定方圆物业接收物业后，誉圣公司未出售房屋及房屋出售前的物业费由誉圣公司承担。合同签订后，方圆物业公司分别在2012年5月30日接收一期工程2-10号楼，2012年10月1日接收一期工程1号楼及二期工程11-13号楼。方圆物业公司接收物业后，陆续接收业主入住，并依约履行了物业服务义务，誉圣公司以各种理由拖欠其未出售房屋及房屋出售前的物业费至今。一审法院认定事实：2011年3月11日，誉圣公司就其选聘方圆物业公司对江南盛世新都提供前期物业管理服务事宜与方圆物业签订了《前期物业服务合同》，合同约定：“服务收费选择包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.60元／月.平方米；高层住宅：1.10元／月.平方米；商业物业：1.00元／月.平方米；住宅门市物业：0.80元／月.平方米。业主应于入住之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因誉圣公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由誉圣公司全额交纳。物业服务费用按年交纳。誉圣公司、业主或物业使用人……，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3%的标准向方圆物业公司支付违约金。本合同期限2011年3月11日起至2014年3月11日止。本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，誉圣公司、方圆物业公司双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，誉圣公司应在本合同期满前选择新的物业管理企业。”。合同到期后，誉圣公司没有选任新的物业管理企业。未出售的房屋，誉圣公司于2012年5月31日交付江南盛世新都2-10号楼；于2012年10月31日交付江南盛世新都1号楼。2017年4月11日，通誉圣公司向一审法院起诉，要求：1.确认其与方圆物业公司2011年3月11日签订的前期物业合同及2012年12月28日签订的物业管理协议书已于2014年3月11日终止；2.要求方圆物业公司提供物业服务期间14名物业服务人员的资格证书、劳动合同及劳动社会保险关系证明；3.要求方圆物业公司提供物业服务期间经理工作记录；4.要求江源区方圆物业公司提供物业服务期间物业管理费用收支情况明细。一审法院于2017年5月3日作出（2017）吉0605民初634号民事判决书，判决“一、白山市江源区方圆物业服务有限责任公司于本判决发生法律效力后向通化誉圣房地产开发有限公司提供物业管理费用收支明细；二、驳回通化誉圣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。”。誉圣公司不服提起上诉，2017年9月13日，白山市中级人民法院作出（2017）吉06民终字558号民事判决：“驳回上诉，维持原判”。该判决认定“誉胜房地产公司上诉要求确认其与方圆物业公司签订的前期物业合同及物业管理协议书已于2014年3月11日终止，但上述两份合同期限届满后，江南盛世新都小区未召开业主大会，未另行委托物业服务企业，而是由方圆物业公司继续履行物业服务，双方形成事实物业服务状态，物业服务合同关系实际成立，方圆物业公司应按原物业服务合同约定内容履行权利义务，故本院对其此项上诉主张不予支持。”。王莉鑫于2012年1月18日购买盛世新都小区1号楼2单元704室，面积119.07平方米；张宇于2011年12月13日购买盛世新都小区1号楼1单元1101室，面积105.84平方米；丁建华于2015年7月23日购买盛世新都小区7号楼2单元604室，面积91.41平方米；郭庆艳于2012年1月18日购买盛世新都小区1号楼2单元304室，面积119.07平方米；王洪婷于2012年5月3日购买盛世新都小区9号楼门市M3，面积166.3平方米；郑立鹏于2012年5月4日购买盛世新都小区7号楼门市M6面积203.03平方米、门市M7面积211.33平方米；孙景春于2012年5月25日购买盛世新都小区7号楼门市M4面积188.06平方米、门市M5面积179平方米；白书仁于2012年9月19日购买盛世新都小区1号楼附房门市105-205，面积182.13平方米；吴刚于2012年2月28日购买盛世新都小区1号楼附房门市101-201，面积274.75平方米；林东旭于2012年7月2日购买盛世新都小区3号楼门市M1，面积205.15平方米。2012年6月1日，方圆物业公司开始为盛世新都2-10号楼业主提供物业服务；2012年11月1日，方圆物业公司开始为盛世新都1号楼业主提供物业服务。至2016年11月末，誉圣公司尚有面积为449.97平方米的高层住宅(1号楼)、面积为2196.08平方米的多层住宅(2-10号楼)、面积为2131.4平方米的商业门市房(1号楼)、面积为4315.16平方米的住宅门市房(2-10号楼)、面积为870.23平方米的车库未出售（1号楼）、面积为1202.37平方米的车库未出售（2-10号楼）。至2016年11月30日，1号楼未出售房屋的物业费已拖欠49个月；2-10号楼未出售房屋的物业费已拖欠54个月。一审法院认为，关于诉讼时效的问题，誉圣公司自房屋交付开始，就一直拖欠方圆物业公司物业管理费。而合同期满后，方圆物业仍一直为誉圣公司提供物业服务至今，双方形成事实物业服务状态，物业服务合同关系实际成立，方圆物业公司、誉圣公司应按原物业服务合同约定内容履行权利义务。在合同的履行过程中誉圣公司的行为属于连续的违约状况，因此，方圆物业公司的起诉不超诉讼时效。关于车库是否交纳物业费的问题，依照《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，物业应包括小区内的车库，因此誉圣公司以合同内没有车库的约定为由不承担车库的物业费的主张，不予支持，因车库的物业费收费标准合同中没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第(二)项“价款或报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行”，本案中江源方圆物业公司与入住该小区的业主就车库收费已按0.80元/月.平方米履行，故车库的收费标准按0.80元/月.平方米计算。关于拖欠物业费及违约金的数额问题。誉圣公司提交的商品房销售合同及贷款还款明细只能够实王莉鑫、张宇等人购买房屋并交付使用，无法证实其他房屋已经实际交付。因此，未交付的房屋及交付的房屋在交付之前拖欠的物业费誉圣公司应当给付方圆物业公司。1号楼未交付房屋拖欠的物业费为162805元（449.97平方米×1.1元/月.平方米×49月+2131.4平方米×1元/月.平方米×49月+870.23平方米×0.8元/月.平方米×49月）；2-10号楼交付房屋拖欠的物业费为309510.28元（2196.08平方米×0.6元/月.平方米×54月+4315.16平方米×0.8元/月.平方米×54月+1202.37平方米×0.8元/月.平方米×54月），合计472315.28元。已交付房屋交付之前拖欠的物业费数额为2235.65元，合计474550.93元。因誉圣公司拖欠物业费，应按合同约定承担交纳违约金的违约责任，违约金为14236.53元（474550.93元×3%）。誉圣公司提交的证据不能证实在2016年11月30日前方圆物业公司服务存在瑕疵，因此，对誉圣公司要求减免部分物业费的意见，不予采纳。综上所述，誉圣公司应给付江源方圆物业公司物业费474550.93元、违约金14236.53元，合计488787.46元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第六十二条第一款第(二)项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”规定，判决：“通化誉圣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付白山市江源区方圆物业服务有限责任公司物业费474550.93元、违约金14236.53元。合计488787.46元。本诉案件受理费9910元（白山市江源区方圆物业服务有限责任公司已交纳），由通化誉圣房地产开发有限公司承担8632元，由白山市江源区方圆物业服务有限责任公司承担1278元。”本院二审查明，方圆物业公司在接收誉圣公司开发建设的江南盛世新都物业管理前，已出售房屋为1号楼住宅2-304、2-704、1-1001；3号楼住宅4-607；8号楼住宅3-205、3-206、3-706、4-708、5-709；10号楼住宅2-303、3-605、3-705、3-706、4-708；1号楼门市101-102、沿江门市101-102、102-202、103-203、104-204、106-206；2号楼门市110-210；3号楼沿江门市M1、M2；5号楼沿江门市M1、M2、M7；7号楼沿江门市M4、M5、M6、M7；9号楼沿江门市M1、M3；1号楼地下车库F101；2号楼地下车库F110；3号车库101、102、103；4号楼车库110、111、112、113、114、115；8号车库102、105；10号车库105、125，上述房屋在方圆物业公司接收前已经出售。3号楼1-302于2016年12月7日（90.79平方米×49个月×0.6元=2669.23元）、7号楼2-604于2015年7月9日（91.41平方米×44个月×0.6元=2413.22元）、8号楼4-608于2015年6月2日（91.36平方米×43个月×0.6元=2357.09元）、8号楼4-708于2013年10月16日（91.36平方米×23个月×0.6元=1260.77）、2号楼102-202、103-203门市于2012年9月18日（220.09平方米×4个月×1.0×2=1760.72元）、2号楼F101—F109地下车库于2012年9月18日（110.05平方米×4个月×0.8元×9=3169.44元）、4号楼102车库于2012年6月30日（20.8平方米×1个月×0.8元=16.64元）、4号118车库于2012年9月22日（21.59平方米×37个月×0.8元=639.06元）、4号1109车库于2015年10月30日（26.19平方米×41个月×0.8元=859.03元）出售。在上述房屋未出售前到出售之日的物业服务费共计15145.2元。1号楼未出售房屋面积住宅为332.33平方米（332.33平方米×49个月×1.1元=17912.59元）、门市767.37平方米（767.37平方米×49个月×1元=37601.13元）、车库车库870.23平方米（870.23平方米×49个月×0.8元=34113.02元）。5-10号住宅为718.67平方米（718.67平方米×54个月×0.6元=23284.91元）、2-7号门市1293.4平方米（1293.4平方米×54个月×0.8元=55874.88元）、2-10号车库1202.37平方米（1149.09平方米×54个月×0.8元=49640.69），共计218427.21元。其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，2011年3月11日，誉圣公司对其开发建设江南盛世新都及前期物业管理服务事宜与方圆物业公司签订了《前期物业服务合同》及《物业管理协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，合法有效。在合同期限届满后，由于江南盛世新都小区未成立业主委员会，亦未另行委托物业服务企业，由方圆物业公司继续履行物业服务，故双方形成事实上的物业服务合同关系，誉圣公司应履行交纳物业服务费的义务。根据誉圣公司提供的提供房屋买卖合同、代收卫生费收据及装修保证金的收据，可认定在方圆物业公司接收前已出售了部分房屋及接收后又出售了部分房屋。对该部分的房屋物业服务费应由谁交纳问题，双方产生争议。方圆物业公司主张虽已出售但该房屋未履行交付手续，方圆物业公司不知道出售情况，致该部分房屋所拖欠的物业服务费应由誉圣公司给付。而誉圣公司则主张方圆物业公司应自行掌握房屋的出售情况并及时收取物业服务费用，誉圣公司不应对已出售的房屋给付物业服务费。由于双方约定不明确，且沟通不及时，致使誉圣公司已出售的房屋部分业主未能交纳物业服务费，为此双方均有一定的过错。但物业服务合同对业主具有约束力，且业主享受到方圆物业公司的服务，对此，方圆物业公司可向业主主张权利，方圆物业公司要求誉圣公司给付该部分物业服务费显失公平，故对方圆物业公司的该项主张不予支持。誉圣公司对未出售的房屋及后期出售的房屋所应交纳的物业服务费为233572.41元无异议，本院予以确认。对誉圣公司主张1号楼1-1003面积为117.47平方米、7号楼2-703住宅面积为83.44平方米、8号楼111车库面积为27.81平方米、115车库面积为26.83平方米业已出售，但未提供房屋买卖合同或其他证据予以证明，故对上述房屋的物业费11410.1元（6346.19元+2703.46元+1201.39元+1159.06元）应由誉圣公司交纳。综上，誉圣公司应交纳物业服务费共计244982.51元。因誉圣公司拖欠物业费，应按合同约定承担交纳违约金的违约责任，违约金为7349.48元（244982.51元×3%）。誉圣公司主张方圆物业公司服务存在瑕疵，要求减免部分物业费的请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销白山市江源区人民法院(2017)吉0605民初873号民事判决；二、通化誉圣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付白山市江源区方圆物业服务有限责任公司物业费244982.51元、违约金7349.48元，合计252331.99元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费人民币19820元，由通化誉圣房地产开发有限公司承担8200元，由白山市江源区方圆物业服务有限责任公司承担11620元。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟代理审判员  兆艳红代理审判员  郭惠靖二〇一七年十二月二十六日书 记 员  杨鸿宇