重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终8344号上诉人（原审被告）：冯冬芝，女。委托诉讼代理人：雷程程（系冯冬芝之女）。委托诉讼代理人：吴斌，重庆东和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨伟，男。委托诉讼代理人：刘江琪，重庆渝汇律师事务所律师。上诉人冯冬芝因与被上诉人杨伟租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初2659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人冯冬芝的委托诉讼代理人雷程程、吴斌，被上诉人杨伟的委托诉讼代理人刘江琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。冯冬芝上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实和适用法律错误。1、在一审认定合同无效的情况下，因被上诉人对合同无效有重大过错，应区分责任比例，再认定上诉人应向被上诉人支付占用费的金额。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对合同无效情况下的占用费的规定，是“参照”而非“依照”合同约定，故本案即使支付占用费，也应根据被上诉人的实际损失和双方过错程度来认定金额。2、2014年12月25日发出征地通知后，上诉人作为承租人已不能正常使用房屋，故即使应支付占用费，也应降低。且被上诉人未支付租金的原因是被上诉人未向上诉人支付搬迁费和赔偿修建房屋的损失。3、厂房租赁合同中出租方有杨伟和何奉先二人，一审中何奉先明确放弃权利，故杨伟只能就自己的那部分主张权利。杨伟辩称，上诉人占有使用房屋获得了利益，应支付占用费，一审对截止时间的认定已考虑了上诉人的权益。过错问题，双方均具有同等的审慎义务。何奉先一审中对其在合同上签名情况已作陈述，无论其放弃与否，被上诉人均有权要求上诉人支付租金。并且，何奉先明确表示合同权利由杨伟一人行使。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。杨伟向一审法院起诉请求：判令被告支付租金100000元；被告自2015年11月30日起，以本金50000元为基数按银行同期贷款利率计算，向原告支付资金占用利息至租金付清时止（截止2017年1月18日，约为2700元）；被告自2016年11月30日起，以本金50000元为基数按银行同期贷款利率计算，向原告支付资金占用利息至租金付清时止（截止2017年1月18日，约为319元）；判令解除双方签订的厂房租赁合同。一审法院认定事实：2011年11月30日，原告杨伟作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告冯冬芝就位于重庆市九龙坡区华岩镇中梁村的厂房签订了厂房租赁合同，合同约定，原告将中梁村面积600平方米的厂房出租给被告，租赁期限从2011年11月30日至2017年11月30日，共计6年；年租金为5万，每年交纳一次租金；在租赁期间，甲方如将厂房收回，甲方需双倍赔偿乙方租金及装修费用；租赁期间厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，所涉及乙方机具搬迁费用，双方协商解决。一审庭审中，原告举示的厂房租赁合同的首页出租方为杨伟，承租方为张廷学、冯冬芝，合同尾部出租方一栏为杨伟签字，承租方一栏为被告冯冬芝签字。被告举示的厂房租赁合同的首页出租方为杨伟、何奉先，承租方为张廷学、冯冬芝，合同尾部出租方一栏为杨伟、何奉先签字，承租方一栏为冯冬芝签字。针对谁是厂房租赁合同承租方的问题。原、被告双方一致确认，厂房系被告冯冬芝在使用，租金系被告冯冬芝一直支付，故本案承租方只有被告冯冬芝，张廷学不是本案厂房租赁合同的承租方。针对谁是出租方的问题。原、被告双方一致确认，本案厂房租赁合同出租方为原告及何奉先。一审审理中，就此问题分别询问了案外人何奉先、张廷学。何奉先陈述，其在冯冬芝要求之下，在冯冬芝所持有的厂房租赁合同中出租方一栏进行了签名，所以其也是出租方，但现在其放弃自身权利由杨伟一人行使，故来法院说明情况。张廷学陈述，其不是厂房租赁合同的承租方或出租方，其只是作为中间人签字，其没有使用过厂房，也未支付过租金。一审另查明，2011年12月1日，原告杨伟作为承租方与作为出租方的宋常健就位于中梁村的厂房（面积650平方米）签订了租赁合同，合同约定租期期限为10年从2011年12月1日至2021年12月1日止，租金为每年4万；乙方可将租赁物部分面积转租。2014年12月25日，九龙坡区人民政府发布九府征公［2014］字第54号征收土地公告，公告对中梁村1社、2社、3社、4社、5社等集体农用地、集体建设用地及未利用地进行征收。涉案房屋所在地在此次征地范围内。2017年1月13日，被告自行搬离了承租的厂房，并于2017年3月2日向原告邮寄了《关于租赁厂房交接通知书》。一审审理中，原、被告双方确认，被告租金交付至2015年11月30日，之后未在支付租金；双方同时确认，租金为一年付一次，一次付50000元，先付租金后使用。一审审理中，原告举示照片一组，证明原告曾委托何奉先到被告处收取租金的事实；被告对该组照片真实性无异议，但对证明目的有异议，认为从照片可以看出，原告于2016年12月15日对被告进行了封门断电。经查，该组照片显示：被告承租的厂房大门、电表处均张贴了“欠租拒付业主封印严禁非法入侵2016年12月15日”的封条。原告陈述，当天虽然张贴了封条，但被告随后就撕毁了。被告陈述，当天报警后，警察说撕掉就可以，之前也封了很多次还把水电给关了；被告同时认为，涉案厂房无合法建造手续，故双方签订的租赁合同系无效合同。一审审理中，原告表示，如果双方签订的厂房租赁合同为无效合同，则放弃要求判令解除双方签订的厂房租赁合同的诉讼请求，将诉讼请求中的租金相应的变更为房屋占用使用费，其他诉讼请求则不变。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案中，涉案厂房系租赁农村集体土地修建，且未取得建设规划许可证，也未经主管部门批准，故原、被告双方签订的《厂房租赁合同》因违反法律的禁止性规定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。本案中的厂房租赁合同虽然无效，但是被告冯冬芝因合同取得利益应当返还原告，冯冬芝占用厂房产生的占有使用费即被告因合同取得的利益，故参照双方约定的租金按照被告实际使用厂房的时间计算占有使用费。本案中，虽然九龙坡区人民政府于2014年12月25日发布征收土地公告，涉案房屋所在地在此次征地范围内，但被告一直使用承租房屋，于2017年1月13日才自行搬离承租的厂房，故被告抗辩不应支付相应费用的意见，不予采信。考虑到，原告于2016年12月15日对被告承租的厂房大门、电表处均张贴了“欠租拒付业主封印严禁非法入侵2016年12月15日”的封条，已经实际影响了被告对厂房的正常使用，故占有使用费应计算至2016年12月15日止。一审庭审中，原、被告双方一直认可被告租金交付至2015年11月30日，对此予以确认。故本案房屋占用使用费的计算期间为2015年12月1日至2016年12月15日止，参照双方约定的租金标准计算房屋占用使用费为52054.85元。关于原告请求被告按中国人民银行同期贷款利率承担资金占用利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的无效合同处理原则，合同无效情况下，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失责任。本案中，由于被告自2015年11月30日之后便未再向原告支付相应租赁费用，确实给原告成了资金占用的损失，但考虑到本案具体案情，酌情认定从起诉之日也即2017年1月20日起，以52054.85元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用损失至房屋占用使用费付清之日止。本案的另一出租人何奉先表示愿意放弃自身权利由原告杨伟一人行使，对此予以尊重。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、被告冯冬芝于本判决生效之日起十日内支付原告杨伟房屋占用使用费52054.85元以及资金占用损失，该资金占用损失以52054.85元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，从2017年1月20日起开始计算至所欠房屋占用使用费付清时止计算确定。二、驳回原告杨伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1180元，由被告冯冬芝负担880元，原告杨伟负担300元（该款原告杨伟已预交，被告冯冬芝于本判决生效之日起十日内支付原告杨伟880元）。”本院二审审理期间，当事人未提交与本案有关联的新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，冯冬芝在政府征收土地公告发布后，仍一直在使用承租房屋，其占有使用房屋的权利仍来源于本案租赁合同，故冯冬芝仍应向出租方支付占有使用费。冯冬芝主张征收公告发布之后，其不能正常使用承租房屋，但未提交相应证据予以支持，故本院对冯冬芝降低租金的主张不予支持。冯冬芝主张出租方对合同无效过错重大，应按双方过错承担责任及认定损失，本院认为，双方对合同无效均有过错。但就实现合同目的而言，合同无效或有效，对于租赁物的使用价值并不构成实质影响。虽然合同被认定为无效，但并不影响双方订立合同时对租赁物使用价值的合意，故一审法院根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，参照合同约定确定占有使用费并无不当。关于何奉先放弃权利问题，经查，何奉先一审中表示愿意放弃自身权利由杨伟一人行使，系权利让与，故杨伟一人行使合同权利并无不当。综上，冯冬芝的上诉理由不能成立，其请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2360元，由上诉人冯冬芝负担。本判决为终审判决。审 判 长  倪洪杰审 判 员  夏兴芸代理审判员  陈 莹二〇一七年十二月二十二日书 记 员  黄献丽