铜川市耀州区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0204民初1663号原告：韩四海，男，回族。委托诉讼代理人：闵菊花，陕西秦中律师事务所律师。被告：马保平，男，汉族。委托诉讼代理人：周雪原，陕西天地行律师事务律师。被告：秦军环，女，汉族。委托诉讼代理人：高军，陕西博纳新律师事务所律师。原告韩四海、韩佳怡与被告马保平、秦军环房屋买卖合同纠纷一案，2017年9月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月27日公开开庭进行了审理。原告韩四海、韩佳怡的共同委托诉讼代理人闵菊花，被告马保平的委托诉讼代理人周雪原、被告秦军环及其委托诉讼代理人高军到庭参加了诉讼。审理中，原告韩佳怡申请撤诉，本院裁定予以准许。本案现已审理终结。原告韩四海、韩佳怡向本院提出诉讼请求：一、二被告履行《房屋买卖合同》办理铜房权证新区字第200742**号房屋登记过户手续及铜建国用（2008）第新31号土地使用权过户登记手续；二、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年3月被告委托多人在铜川市新区询问有谁愿意购买被告位于铜川市新区金谟西路自建房屋一院，原告听说后便委托他人联系马保平现场查看了所要出卖的房屋，因被告要价过高，买房的事原告就搁置下来。2017年4月初，被告多次找到原告，请求原告将房屋买下，经双方协商一致，被告愿以780万元价格出卖房屋。原告要求先支付一半价款，待房屋产权过户后再支付下余房款，被告马保平解释因建房借债不少，由于借款不能及时偿还，人民法院冻结了马保平的银行卡、查封了自营车辆及准备出卖的房产，在宜君县信用社的借款不能偿还，也将被起诉查封财产，因此首付款不能低于650万元，并保证在一个月内办理完房屋过户手续。2017年4月8日原、被告签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方位于铜川市新区金谟西路自建房一院，面积约2111.7平方米，占地约2亩，房屋产权证号为铜房权证新区字第200742**号。二、房屋出卖价为780万元。三、合同签订次日支付购房款650万元（含已支付150万元定金），下余130万元将房产过户手续办理完结第二天原告一次性支付被告。四、2017年4月8日该合同签订之日，被告腾空房屋，将该房交付原告，原告收到房屋次日支付被告650万元。七、被告在房屋交付后30日内，同原告到铜川市不动产登记中心办理房屋过户手续及土地过户手续，过户费原告承担。八、被告不按时办理过户手续承担130万元违约金。合同签订后，被告按照约定于2017年4月8日将房屋交付原告，原告按照约定于合同签订次日支付被告首付款650万元。后由于二被告对出卖房款分配不能达成一致意见，导致二被告至今不办理房产过户手续，损害了原告的合法权益，故提起诉讼。原告韩四海提交了以下证据以支持其诉讼请求：1、《房屋买卖合同》、秦军环身份证复印件、户口本复印件，证明被告出卖其名下房产是真实意思表示。2、房屋所有权证、不动产登记局声明，证明房屋已实际交付原告。3、民事判决书、执行裁定书，证明二被告为偿还债务出卖房屋，出卖房屋是二被告真实意思表示。4、委托支付委托书、协议书、收条、承诺书，证明原告2017年4月9日按照合同约定支付被告650万元，被告已将房屋交付原告，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，被告应履行合同约定的办理过户手续义务。5、证人董天运出庭作证，证明秦军环、马保平均委托证人帮忙卖房子，证人联系了韩百军（音）与马保平协商签订了房屋买卖合同，签订合同时马保平给秦军环打了说好了，才给马保平付的款。对原告提交证据的分析认定：被告马保平对原告提交的证据真实性、合法性、关联性均无异议；被告秦军环对原告提交的《房屋买卖合同》真实性、证明目的均不认可，认为被告未在合同上签字捺印，与被告没有关系。对秦军环身份证复印件、户口本复印件、房屋所有权证、民事判决书、执行裁定书真实性认可，证明目的不认可，认为身份证是用于出卖二被告位于铜川市新区北方建材市场门面房时出具，与本案没有关联性。认为不动产登记局声明与本案没有关联性；委托支付委托书、协议书、收条、承诺书不发表质证意见，但认可其中雷军胜出具的收条及其与马保平的协议。认可证人的陈述。二被告均委托董天运出卖涉案房屋，马保平与原告韩四海签订房屋买卖合同之前秦军环就已经知道马保平出卖房屋的事实，秦军环未及时提出异议，主张自己的权利，以自己的行为表明同意出卖房屋。委托支付委托书、协议书、收条能够相互印证韩四海按照马保平指示交付要求支付了购房首付款，被告秦军环的质证意见不能成立，原告提交证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告马保平辩称，对原告提出的诉讼请求、陈述的事实和理由予以认可，因被告欠账太多，房屋被人民法院查封，出卖房屋的价款已经支付给债权人，下余130万元，秦军环协助办理过户手续后就支付给秦军环。被告秦军环辩称，被告马保平卖房子、卖了多少钱并没有与被告商量过，被告根本不知情，也没有在事后表示同意。原告作为具有民事行为能力的成年人，在购买涉案房屋的时候，有义务对房屋的所有权情况予以查询，涉案房屋是二被告共同共有，原告应当知道被告马保平无权独自处分涉案房屋。被告未在《房屋买卖合同》上签名，合同无效。被告马保平、秦军环未提交证据。经审理查明，被告马保平与被告秦军环1991年9月20日登记结婚。婚后在铜川市新区金谟西路自建2111.07平方米三层房屋，2007年11月1日登记取得房屋所有权证，房屋所有权人马保平，共有人秦军环。2015年11月份秦军环口头委托其与马保平共同的朋友董天运将涉案房屋出卖或者出租。后马保平也口头委托董天运出卖涉案房屋。董天运作为中间人积极联系买受人，后找到韩百军（音）请其帮忙把房子买下来。2017年秦军环将涉案房屋出租他人收取租金20万元，2017年3月15日左右承租人电话告知秦军环“租赁的房屋被姓马的出卖了”，秦军环打电话询问马保平，马保平告知秦军环“是”。2017年4月8日马保平持秦军环出具的载明“此件只能房产买卖公证过户不得作其他使用秦军环2012年6月22号”身份证复印件，以甲方马保平、秦军环与乙方韩四海签订房屋买卖合同，约定：一、甲方位于铜川市新区金谟西路自建房一院，面积约2111.70平方米，房屋层数1-3层，结构为混合，占地面积约2亩左右含院内空地（实有使用土地面积以《国有土地使用权证》为准），房屋的产权证号为铜房权证新区字第200742**号。二、该房屋甲方愿以780万元卖与乙方，乙方同意接受（包含房屋及含院内空地）。三、签完合同次日乙方支付甲方购房款650万元（含乙方已支付的定金150万元），下余130万元待房产过户手续办理完结第二天乙方一次性支付甲方。四、甲方于2017年4月8日该合同签订之日腾空该房，将该房交付乙方，甲方收到房屋次日支付乙方650万元房款（含定金150万元）。五、甲方同时将房屋产权证及土地使用权证交付乙方（由于土地使用权证丢失，甲方补办完后交与乙方）。七、甲方在房屋交付后30日内，同乙方到铜川市不动产登记中心办理房屋过户手续及土地过户手续，过户费用由乙方承担等条款。合同文本中秦军环签名系马保平代为书写。合同签订后，马保平按照约定将房屋、房屋所有权证交付韩四海，2017年4月9日韩四海按照马保平的指示交付要求将650万元购房款分别支付给马保平、秦军环的四个债权人和返还房屋承租人租金及赔偿损失。马保平、秦军环未协助韩四海办理房屋及土地变更登记。2017年4月秦军环向本院提起离婚诉讼，2017年8月11日本院作出（2017）陕0204民初816号民事判决书，对涉案房屋未予处理，判决准许秦军环与马保平离婚。上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、秦军环身份证复印件、户口本复印件、房屋所有权证、不动产登记局声明、民事判决书、执行裁定书、委托支付委托书、协议书、收条、承诺书、证人证言、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，秦军环、马保平均口头委托其共同的朋友董天运出卖位于铜川市新区金谟西路55号自建房屋，出卖房屋是秦军环、马保平的真实意思表示。董天运接受委托后积极联系介绍韩四海与马保平协商达成房屋买卖事宜，马保平持有秦军环出具的载有“此件只能房产买卖公证过户不得作其他使用”的身份证复印件，而且在房屋买卖合同签订前秦军环已经知道马保平出卖房屋的事实，秦军环并未提出异议，及时主张权利，秦军环以自己的行为表明同意卖房，马保平具有家事代理权。马保平、秦军环与韩四海签订的《房屋买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。韩四海按照约定和马保平的委托支付了首付购房款，履行了合同义务，秦军环以马保平出卖房屋未经过其同意，其没有在《房屋买卖合同》签名不认可合同效力的抗辩理由不予采信。马保平愿意履行合同义务，秦军环应当履行协助韩四海办理房屋、土地变更登记的合同义务。韩四海的诉讼请求于法有据，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，判决如下：被告马保平、秦军环于本判决生效后十五日内协助原告韩四海办理铜房权证新区字第200742**号房屋所有权证变更登记及铜建国用（2008）第新31号土地使用权证变更登记。案件受理费300元由被告马保平、秦军环共同负担，直接支付原告韩四海。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。审 判 长  张 梅人民陪审员  张仁全人民陪审员  赵新民二〇一七年十二月七日书 记 员  王旭寒