山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁02民终5984号上诉人(原审原告)：李宪强。委托诉讼代理人：汤云青，山东慧勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：高洋，山东慧勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：方凯。委托诉讼代理人：王瑞燕，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王可欣，山东琴岛律师事务所律师。上诉人李宪强因与被上诉人方凯合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2016）鲁0214民初401号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人委托代理人汤云青、高洋，被上诉人委托代理人王可欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李宪强上诉请求：1.依法撤销青岛市城阳区人民法院（2016）鲁0214民初401号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由，2015年1月31日，上诉人与被上诉人签订《饭店转让协议书》，该协议包含两层法律关系，一为房屋的转租关系，二为设施设备的转让，即买卖关系，且买卖关系建立在转租关系基础之上。房屋转租是饭店经营权转让的根本经营价值基础和保障，属于主法律关系。合同约定被上诉人收到款项后一周内为乙方办理饭店承租权手续，后事实证明被上诉人存在欺诈和非法转租的情形，合同应属无效。即便合同有效，被上诉人拒绝履行《饭店转让协议书》也构成根本违约，合同目的无法实现，应当依法解除合同。上诉人认为，一审法院审判主要存在以下错误：一、合同存在无效事由，一审法院认定事实、适用法律错误。首先，签订时存在欺诈情形，被上诉人在签订合同时，向上诉人谎称其得到青岛宝龙商业物业管理有限公司同意（以下简称宝龙公司），同意转租并能办理承租手续，并将此虚假承诺载入合同，上诉人基于此条款才签订合同。事后，被上诉人多次拒绝办理手续，且事实证明其并未得到宝龙公司的同意，其欺诈的行径暴露无遗。其次，被上诉人非法转租行为违法，《饭店转让协议书》第四条约定，“品尚豆捞饭店承租权的转让，应取得出租方的同意后，该合同项下之承租权转让方为有效”。2015年12月29日,出租人宝龙公司因被上诉人“私自将商铺的实际控制权转让予第三方”违背租赁合同，依约与被上诉人解除租赁合同，宝龙公司并未同意转租，且被上诉人向宝龙公司谎称上诉人是其经理，上诉人系以被上诉人饭店名义缴纳物业费用，一审法院认为宝龙公司得知房屋已经转租并不反对，此法律推理存在逻辑漏洞，缺乏事实基础，忽视双方自由意愿。被上诉人明知《租赁合同》约定书面同意才能转租，却故意非法转租，对上诉人造成严重损害，一审法院判决驳回上诉人诉求明显不公，且违反法律规定。二、被上诉人未承担合同项下主要义务，系根本违约行为。即便一审法院对合同无效的事实不予认定，但被上诉人根本违约的行为却不能被忽视。《饭店转让协议书》第三条约定。“甲方收到货款后，甲方需在一周内为乙方办理饭店承租权手续”，饭店转让的实质是营业执照背后的经营权价值，营业执照是饭店经营的合法基础，而饭店出租权手续又是上诉人申请营业执照的基础，是被上诉人的主要义务。上诉人按约支付转让款，但被上诉人未按约定承担义务，且经催告仍未办理，致使合同目的无法实现。上诉人无奈在未获得营业执照的情况下非法经营，旨在减少被上诉人违约引起的损失。一审法院将上诉人非合法经营饭店认定为合同目的已经实现，曲解合同的属性和目的，忽视饭店合法经营的合法性基础，忽视行政机关禁止上诉人营业的事实，割裂合同目的无法实现的结果与被上诉人根本违约行为之间的因果关系，造成案件审判错误。三、承租权手续指的是合法办理转租手续，法院认定明显错误。承租是平等民事主体间的行为，承租权是指经出租人同意，而使得第三人获得租赁的权利。本纠纷中承租权手续指的是办理转租协议的手续，而非被上诉人声称的前往相关部门登记在册或备案，合同约定办理承租权手续系被上诉人的义务，双方基于此才签订合同，上诉人无证经营是在被上诉人拒绝履约下减少损失的行为，一审法院错误理解承租权手续，造成审判明显不公。《行政许可法》第81条规定，公民、法人或者其他组织未经行政许可，擅自从事依法应当取得行政许可活动的，行政机关应当依法采取措施予以制止，并依法给予刑事处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。《个体工商户条例》第八条规定。申请登记为个体工商户，应当向经营场所所在地登记机关申请注册登记，申请人应当提交登记申请书、身份证明和经营场所证明。《个体工商户登记程序规定》第5条规定，申请个体工商户设立登记，应当提交经营场所证明，合法的承租合同是办理个体工商户营业执照的必要材料，因缺乏合法承租合同，上诉人未能办理营业执照、卫生许可证被禁止营业，而这一切都源于被上诉人拒绝履行义务。一审法院认为承租权手续并非办理饭店营业执照的法定前提条件，适用法律明显错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或者予以改判。方凯辩称，第一,上诉人主张解除合同并无任何法律与事实依据。理由如下：1.涉案合同一直在合法履行，涉案合同为饭店内相关设施的转让合同，这一点在协议第一条规定的非常明显明确。且该协议第五条明确约定，上诉人在支付相应款项后，甲方即向乙方移交合同项下之所有权利，也就是说上诉人在付清转让款的当天，即取得品尚豆捞饭店的承租权及相关设施的所有权和使用权。因此，在合同签订的当天，甲方已经将合同项下的所有权利转让予乙方。且根据证据可知，上诉人一直在饭店正常经营至2016年3月份（第一次庭审时，之后也一直继续经营），说明上诉人已经在该转租的饭店内经营长达一年多的时间，且已经使用其从被上诉人处购买的饭店内所有设施长达一年多之久，这也可以说明该合同已经合法履行一年之久。2.上诉人主张因被上诉人未能在一周之内办理完毕涉案饭店的承租手续而导致双方间的合同自始无法履行属无稽之谈。其一、合同已经履行了一年之久，其间上诉人并未因该转租手续造成过任何损失。其二、转让款400000元包括饭店内所有设施的所有权转让款，从合同中一直强调该400000元款项为转让款可知。而上述所有设施，被上诉人均已按照合同约定及时的转让予上诉人，上诉人也已经使用一年之久，而单就转租饭店而言，转租关系是有效的，尤其是相对于上诉人来说，被上诉人与其签订合同，并将饭店的场地交予其使用，其也已经使用一年之久，双方间的合同一直在合法履行，且协议中仅约定了一周之内办理承租手续，并未约定办理完毕相关所有手续，也未明确列明哪些手续，法律也并没有规定房屋的转租需要前往相关部门做书面的转租登记或手续。因此，被上诉人已经完成了其作为转租人的基本义务，即将房屋交给承租人使用，且到目前为止，房屋所有者并未对涉案转租关系提出过任何异议，也早就过了可以提出异议的期限。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第16条之规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为由，请求解除合同或者确认转租合同无效的，人民法院不予支持”，故程序上房屋所有者早已失去了认定无效的权利，事实上，房屋所有者是认可这种转租关系的，上诉人在合同签订后，立即更换了门头，并在涉案房屋内自主经营御京府海鲜饭店，并在多家团购网站上进行团购，宝龙广场作为房屋的所有者和商圈的经营管理者，对此不可能不知情，上诉人也一直自行与房屋所有者对接，进行租金、物业、水电费的缴纳，因此应认定涉案合同一直在合法履行。3.上诉人主张的其因所谓手续问题未能办理营业执照等原因而导致合同目的无法实现的说法与事实不符，上诉人在一审开庭之前，一直在涉案房屋内持续的经营，并未因所谓的手续问题而停止过经营，未办理相关证件是上诉人自身的原因，其提交的两次处罚证据，不能证明是涉案房屋所受的处罚，即使是涉案房屋的，也是上诉人自身原因。上诉人既然主张因为所谓的手续，就应当举证证明上诉人申请过，因何种原因未能办理的事实，又因缺手续而不能经营，三者存在直接的因果关系，且确实因被上诉人的原因，但上诉人并没有该证据，事实上也不会因为此不能办理相关手续。综上可知，上诉人主张的解除合同的请求并无任何事实依据，也未达到法律规定解除合同的条件。首先，协议中并未约定解除条件，其次，合同也未达到法定的解除条件，被上诉人未违约，也没有导致合同目的无法实现，相反的涉案合同一直在履行，合同目的已经达到。因此本案不符合解除合同的条件，一审法院判决正确无误。第二，上诉人主张的被上诉人返还转让款400000元，承担费用417130元、违约金125139元也无任何事实与法律依据，不应支持。1.关于转让款400000元，被上诉人并无任何理由需退还，合同一直在履行，被上诉人已经将合同项下的义务履行完毕，即将所有设施及时转让予上诉人，且及时搬出该饭店，并将该场地交与上诉人使用，更为重要的是上诉人也已经使用了一年之久，因此，被上诉人并无任何理由与上诉人解除合同，并退还该饭店转让款。2.关于上诉人主张的相关装修、设备的417130元费用。第一，其所列证据真实性及关联性均不能被认证，其二，即使真的是花费在涉案房屋上，被上诉人也无任何理由支付，该费用的产生系上诉人为生产经营所花费，目的是为了生产经营并为上诉人自己产生利益，且该协议中明确约定，被上诉人将饭店交付后，饭店所产生的一切费用及相关民事责任将由上诉人自行承担，补充条款中也再次重申了该约定。退一步讲，即使没有该约定，上诉人也无任何因自己生产经营的投资、花费向被上诉人主张的道理。3.违约金125139元，被上诉人并未构成违约。首先，合同一直在履行，合同项下的义务履行完毕，即将所有设备及时转让予上诉人，且已及时搬出该饭店，并将该场地交予上诉人使用。其次，双方仅约定一周之内办理手续，并未约定办理完毕，也未列明哪些手续，法律并未规定场地转租应前往相关部门登记在册或备案，因此，签订合同后及时将场地交由上诉人使用，应视为完成了自己的在转租合同中的义务。再次，房屋所有人至今都未对转租关系提出过任何异议，应视为默认。事实上，上诉人在经营中，房屋所有者早以实际行动表明其认可转租关系，上诉人拥有实际的经营权。最后，涉案协议补充条款中，上诉人应于开业之日向被上诉人支付10万元的款项作为之前饭店会员未消费完毕充值卡转让款，而上诉人一直未及时支付该款项，因此，上诉人存在一定程度的违约，一审法院驳回该项诉讼请求正确。第三，上诉人恶意诉讼给被上诉人造成了极大的经济损失，因此涉案诉讼费用应由上诉人承担，且被上诉人保留追究上诉人未能及时支付被上诉人10万元充值卡及相应违约金责任的权利，上诉人明知双方间的合同一直在合法履行，且已履行一年之久的事实。也明知自己尚未支付被上诉人10万元款项的事实，因自身经营不善，不想再继续经营该饭店，就恶意诉讼，意图在自己已经使用了饭店场地及所有设备一年之后解除合同，且退还所有款项，更为甚者要求被上诉人承担其自己为盈利所花费的费用，这种恶意诉讼，给被上诉人造成了极大的经济损失。因此，本案诉讼费用应由上诉人自行承担。综上，一审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。李宪强向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决解除李宪强与方凯签订的《饭店转让协议书》；2.依法判令方凯偿还饭店转让款400000元人民币，承担装修、安装、设备等费用417130元，同时支付违约金125139元；3.本案诉讼费由方凯承担。一审法院认定的事实：2015年1月31日，李宪强（乙方）、案外人刘磊（乙方）与方凯（甲方）签订《饭店转让协议书》，约定：一、甲方自愿将坐落在城阳区崇阳路宝龙广场470号北2门的品尚豆捞饭店转租给乙方；该饭店内相关设施所有权一并转让给乙方；二、乙方一次性支付甲方转租款及相关设施转让款人民币400000元，品尚豆捞原租房押金80000元归乙方所有；三、乙方支付款项由品尚豆捞饭店负责人方凯收取，乙方必须在合同签订当日向该负责人一次性支付合同项下之价款，甲方收到款项后，需在一周内为乙方办理饭店承租权手续；四、品尚豆捞饭店承租权的转让应取得出租方的同意后，该合同项下之承租权转让方为有效；五、乙方在支付品尚豆捞饭店转让价款后，甲方即向乙方移交合同项下之权利。乙方在付清转让价款的当天，即正式取得品尚豆捞饭店承租权及相关设施的所有权和使用权。品尚豆捞饭店整体转让后，乙方应继续履行原品尚豆捞饭店与出租方签订的合同期内的全部合同或协议，如乙方确需提前终止或变更原品尚豆捞饭店与出租方签订的合同期内全部合同或协议，可与出租方另行签订协议。同时该转让协议书还对违约责任等事项作了约定。上述转让协议签订后当天，李宪强将合同约定的40万元转让款已全部支付完毕，李宪强当天取得了品尚豆捞饭店的承租权及相关设施的所有权。李宪强整体受让该饭店后，在涉案房屋内以“御京府海鲜”的名义经营饭店，继续履行原品尚豆捞饭店与出租方签订的合同，将一段时间内的房租和物业费直接交给了出租方宝龙公司。出租方宝龙公司对李宪强承租该房屋并以“御京府海鲜”的名义经营饭店的行为并未提出异议。2015年12月18日青岛市城阳区卫生和计划生育局向李宪强出具卫生监督意见书，监督意见为：你店未取得《卫生许可证》，不得擅自对外营业，限你店30天内办理《卫生许可证》。因李宪强经营的御京府海鲜酒店未办理营业执照，2016年1月6日，青岛市城阳区市场监督管理局对李宪强作出当场处罚决定书，处罚如下：1、警告；2、罚款50元。另，2015年12月20日，李宪强与案外人刘磊签订协议书，约定：自2015年8月起上述涉案酒店的所有权归李宪强所有，涉案酒店后期所有的债权债务归李宪强所有，之前两人共同签订的任何协议均与刘磊无关。本案争议的焦点是：涉案饭店转让协议应否解除。一审法院认为，李宪强与方凯签订的《饭店转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，该协议书合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。案外人刘x与李宪强签订协议书，将涉案饭店转让协议项下的权利义务转让给了李宪强，故李宪强一人提起诉讼，其主体适格。我国合同法第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或者当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人另一方可主张解除合同。本案李宪强要求解除饭店转让协议的理由为：方凯未能按转让协议书的约定在一周内办理饭店承租权手续，导致李宪强无法办理营业执照和卫生许可证，合同目的无法实现。对此，一审法院认为，李宪强要求解除饭店转让协议的理由不当，原因如下：一、涉案饭店转让协议签订后当天，双方即分别履行了转让款的支付和转让物的交接，随后李宪强便进行了饭店的经营；二、本案转让协议中所约定的承租权手续，其内容并不明确，且李宪强受让该饭店后，以“御京府海鲜”的名义经营了一段时间，并将一段时间内的房租和物业费直接交给了房屋出租方宝龙公司，而出租方宝龙公司对李宪强承租该房屋经营饭店的行为并未提出不同意的意见；三、所谓的承租权手续亦并非办理饭店营业执照的法定前提条件，且李宪强并未提交证据证明申请办理过营业执照，因无房屋租赁合同未能办理。综上，为维护商事交易的稳定性，均衡双方当事人之间的利益，李宪强要求解除饭店转让协议，一审法院依法不予支持。李宪强要求方凯返还转让款400000元并要求支付装修、安装、设备等费用417030元的诉讼请求，于法无据，一审法院依法不予支持。李宪强要求方凯支付违约金125139元的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院依法亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，一审判决：驳回李宪强的诉讼请求。案件受理费13223元,由李宪强负担。二审中，上诉人向本院提交宝龙城市广场商铺租赁合同一份，拟证明签订饭店转让协议时该租赁合同项下的租赁权余期5年，该合同第13.3条约定，乙方未经甲方书面同意，擅自转让、转借、转租、承包、合作或者以其他方式将租赁场所全部或部分的控制权转让给第三方均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同。被上诉人经质证对该证据的真实性无异议，对于上诉人证明的事项不予认可，宝龙公司是明知上诉人与被上诉人之间的转租关系，且在法律规定的6个月异议期限内并未提出过任何异议。本院对该证据的真实性予以确认。本院经审理查明，一审中，在一审法院询问涉案房屋的现状时，上诉人回答：现在宝龙公司的控制下，因为上诉人拖欠房租，被宝龙公司收回了房屋（详见一审卷宗62页）。宝龙公司是否向你们提出解除租赁合同？上诉人回答：没有（详见一审卷宗65页）。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实相一致。本院认为，上诉人与被上诉人所签订《饭店转让协议书》系当事人真实意思表示，其内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案争议的焦点问题在于被上诉人是否构成根本违约，上诉人的合同目的是否无法实现。本院认为，上诉人与被上诉人虽签订名为《饭店转让协议书》，但该协议并不涉及饭店经营权的转让。双方所签《饭店转让协议书》的目的，一是饭店设施、设备的买卖，二是饭店所占房屋的转租。在协议签订的当天，双方即分别进行了转让款的支付和转让物的交接，按协议第五条的约定，上诉人即正式取得品尚豆捞饭店承租权及相关设施的所有权和使用权，在上诉人已占有并实际租用涉案饭店所占用的房屋一年后，上诉人称因拖欠房租，被宝龙公司收回，由此可见，合同已实际履行。虽然在合同的第三条约定，被上诉人在收到款项后，需在一周内为上诉人办理饭店承租权手续。但是，第一，根据协议第五条的约定，品尚豆捞饭店转让后，上诉人应继续履行被上诉人与宝龙公司签订的全部合同或协议，且二审中上诉人向本院提交了被上诉人与宝龙公司所签租赁合同的原件，上诉人在签订《饭店转让协议书》前，应当向宝龙公司核实，否则，就不应该签订该协议。第二，上诉人在接受原品尚豆捞饭店所占用的房屋后，以“御京府海鲜”的名义经营饭店，宝龙公司对上诉人承租该房屋并以“御京府海鲜”名义经用饭店未提出异议，并根据其与被上诉人签订的租赁合同，按时向上诉人收取房租。即便宝龙公司有异议，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第16条之规定，也不应予以支持。第三，涉案协议中所约定的承租权手续，其内容并不明确，且上诉人无有效证据证明对其请求被上诉人拒绝予以办理。故一审法院以上诉人所提供的证据尚不足以证明其合同目的无法实现为由，判令驳回上诉人要求解除合同，返还转让款、赔偿损失、支付违约金的诉讼请求无不妥之处，本院予以确认。上诉人所称被上诉人存有欺诈行为，所签《饭店转让协议书》无效的上诉理由,缺乏证据予以支持，且与其一审的诉讼请求不相符合，本院不予采纳。综上，上诉人李宪强上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13223元，由上诉人李宪强负担。本判决为终审判决。审判长  高大海审判员  朱见晓审判员  刘歆鑫二〇一七年十二月二十六日书记员  李德军书记员  姚 莉