福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽02民终4452号上诉人（原审被告）：吴银标，男，1962年7月7日出生，汉族，住厦门市思明区。委托诉讼代理人：林安宁，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈宝卿，1957年8月17日出生，汉族，住香港。委托诉讼代理人：林锦春，福建金海湾律师事务所律师。上诉人吴银标因与被上诉人陈宝卿房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初15999号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴银标上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由:1、案涉房屋的所有权人是案外人杨汉，被上诉人仅是杨汉的代理人，并非本案适格原告。2、上诉人承租涉案房屋已经十年，同意被上诉人将案涉房屋一楼以外部分转租是双方在长期的租赁关系中形成的交易习惯，已经对合同中约定的不能转租条款进行了实际变更。3、上诉人没有改变租赁房屋用途和结构的行为。4、即使应当解除合同，原审法院认定的占用费也过高，应当予以调整。陈宝卿答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈宝卿向原审法院起诉请求：1、解除陈宝卿与吴银标双方于2015年8月10日签订的《租用合约》；2、陈宝卿不用退还吴银标自《租用合同》解除之日至2019年8月9日期间的租金；3、吴银标立即将厦门市思明区大学路152号房屋恢复原状；4、吴银标立即腾空厦门市思明区大学路152号房屋并完整归还陈宝卿；5、吴银标立即支付陈宝卿自《租用合约》解除之日至房屋归还之日的房屋使用费每月9500元；6、吴银标承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：厦门市思明区大学路152号房屋的登记权属人为杨汉。陈宝卿系杨汉配偶，且为厦门市思明区大学路152号房屋的管理人。为管理使用厦门市思明区大学路152号房屋，陈宝卿自2011年8月10日起将厦门市思明区大学路152号房屋出租给吴银标经营水果店，并作为业主代表与吴银标先后签订了三份《租用合约》。其中，2015年8月10日，陈宝卿再次于与吴银标签订《租用合约》，约定租赁期限四年，即自2015年8月10日至2019年8月9日止，租金每月2500元，四年共计12万元，另按金2500元，于签约当日一次性支付；租赁期间，租用者不得转租也不可改变房屋结构。上述三份《租用合约》的内容和形式基本一致，且均约定租赁期限内的租金一次性支付，陈宝卿均作为业主代表签字，吴银标则在租户一栏签字。在审理中，吴银标确认从未见过厦门市思明区大学路152号房屋的登记权属人，商谈租赁事宜都是通过陈宝卿联系。《租用合约》签订后，吴银标已经依约向陈宝卿支付2015年8月10日至2019年8月9日期间的租金12万元及按金2500元。在租赁期间，吴银标将厦门市思明区大学路152号房屋二、三层出租给案外人程博使用，租金每月7000元。之后，案外人程博因与吴银标发生租赁合同纠纷向本院提起（2016）闽0203民初16489号民事诉讼，陈宝卿作为该案第三人参加诉讼。该案尚在审理期间。另查明，在吴银标租赁使用厦门市思明区大学路152号房屋期间，厦门市思明区城建执法局于2016年间针对承租人在房屋第三层构筑违章建筑作出行政处罚。目前，上述违章建筑已经强制拆除。在一审审理中，陈宝卿确认其持有厦门市思明区大学路152号房屋通往二、三层房屋的铁门钥匙。租赁双方均确认双方未就厦门市思明区大学路152号房屋二、三层的腾退办理交接手续。吴银标未就陈宝卿同意其改变租赁用途及转租他人提供足够的证据。至今，吴银标仍使用厦门市思明区大学路152号房屋经营水果店。一审法院认为，陈宝卿系厦门市思明区大学路152号房屋出租人，《租用合约》系吴银标与陈宝卿自愿签订，内容合法，应当认定为有效合同。首先，陈宝卿系厦门市思明区大学路152号房屋的实际管理人，《租用合约》均由陈宝卿作为业主代表签字。其次，吴银标并未见过厦门市思明区大学路152号房屋的登记权属人，其商谈涉案房屋的租赁事宜均与陈宝卿联系。因此，吴银标认为陈宝卿不是厦门市思明区大学路152号房屋的出租人，理由不能成立，该抗辩意见不予采纳。吴银标在租赁期间将厦门市思明区大学路152号房屋部分转租他人使用，不仅改变了房屋的租赁用途，而且在吴银标承租期间，租赁房屋因承租人违章搭建被行政处罚。故吴银标的行为构成违约，应当承担违约责任。现陈宝卿要求解除《租用合约》，并要求吴银标将租赁房屋恢复原状、腾空交还，符合法律规定，应予支持。鉴于吴银标已向陈宝卿付清租赁期间的全部租金12万元，而《租用合约》并未约定违约金标准，故陈宝卿要求不用退还吴银标自《租用合约》解除之日至2019年8月9日期间的租金，不符合法律规定，不予支持。考虑到吴银标将租赁房屋部分转租他人的月租金标准为7000元，陈宝卿要求吴银标按月9500元的标准计算房屋使用费，本院将房屋使用费标准酌情调整为每月8000元。故陈宝卿要求吴银标支付自合同解除之日起至实际腾房之日止的房屋使用费，予以酌情支持。吴银标提出陈宝卿知道并同意其转租房屋，并主张未改变房屋结构的抗辩意见，缺乏相应的事实依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决:一、解除陈宝卿与吴银标于2015年8月10日签订的《租用合约》；二、吴银标应于判决生效之日起十日内将厦门市思明区大学路152号房屋恢复原状，并将上述房屋腾空交还给陈宝卿管理；三、吴银标应于判决生效之日起十日内支付陈宝卿房屋使用费（自合同解除之日止至实际腾房之日止，按每月8000元计算）；四、驳回陈宝卿的其他诉讼请求.本案案件受理费1988元，由陈宝卿负担1772元，吴银标负担216元。本案二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：一、讼争租用合约系陈宝卿以业主代表名义与吴银标签订，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。合同签订后，讼争房屋交付吴银标使用，吴银标向陈宝卿支付租金。故而，吴银标现又以陈宝卿并非房屋所有权人为由主张其并非本案适格原告依据不足，不予支持。二、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。吴银标主张其将房屋部分转租让人使用系获得陈宝卿知晓且同意，但并未相应举证，应承担不利后果。原审法院结合吴银标将讼争房屋部分转租、改变租赁用途以及对房屋违章搭建被行政处罚的行为，认定吴银标构成违约并无不当。三、根据查明的事实，双方未曾就房屋办理过腾退交接手续。吴银标以案外人程博将一层以外的房屋钥匙交付陈宝卿，主张该部分房屋已经被陈宝卿控制依据不足，不予支持。双方均确认吴银标将租赁房屋部分转租他人的月租金标准为每月7000元，原审法院据此酌定吴银标房屋使用费标准为每月8000元属于其自由裁量范围，并无不当。综上所述，上诉人吴银标的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1988元，由吴银标负担。本判决为终审判决。审判长 江 伟审判员 郑文雅审判员 龙 辉二〇一七年十二月二十五日书记员 潘辉文附本案适用的相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。