广东省开平市人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0783民初1093号原告：江门富港投资有限公司，住所地：开平市长沙街道办事处开平大道1号5幢425房至428房。法定代表人：李军，系该司总经理。委托诉讼代理人：何火日，男，系广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏川山，男，系广东诚挚（广州）律师事务所实习律师。被告许家荣，男，1977年4月13日出生，汉族，住开平市。原告江门富港投资有限公司诉被告许家荣商品房预售合同、追偿权纠纷一案,本院立案受理后，依法适用普通程序，于2017年9月14日公开开庭进行审理。原告江门富港投资有限公司委托诉讼代理人何火日、苏川山到庭参加诉讼，被告许家荣经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江门富港投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2014年5月14日签订的《广东省商品房买卖合同》及《本合同补充协议》；2、判令被告向原告支付由原告代被告向开平市农村信用合作联社城区信用社偿还的按揭贷款本息447345.16元、诉讼费7827元，被告向原告支付违约金127946.20元，共计583118.36元，原告在扣除代偿款、违约金、诉讼费后将房款余额无息退还给被告；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年5月14日，原告与被告许家荣签订《广东省商品房买卖合同》及《本合同补充协议》，将位于开平市××办事处××大道××房卖给被告，案涉房屋的交易金额为639731元，被告支付购房首期款199731元，剩余房款由被告向银行办理按揭支付。2015年2月12日，被告与开平市农村信用合作联社城区信用社（以下简称“城区信用社”）签订《个人购房抵押担保借款合同》，被告向城区信用社办理借款440000元用于支付购房款，原告为被告的借款提供阶段性保证。因被告未能按时还款，城区信用社提起民事诉讼，经开平市人民法院审理作出（2016）粤0783民初1781号民事判决，判令被告偿还全部借款及利息、原告对被告的债务承担连带清偿责任。2017年4月11日，原告代被告向城区信用社还清前述债务及诉讼费。根据补充协议第四条第6款第（2）项约定，原告有权解除与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《本合同补充协议》，原告在扣除代偿款、违约金、诉讼费后将房款余额退还给被告。为维护原告的合法权益，遂提起诉讼。原告江门富港投资有限公司提供证据如下：一、《广东省商品房买卖合同》原件一份、《本合同补充协议》原件一份，证明：1、被告向原告购买商品房；2、原告代被告偿还银行贷款后有权解除买卖合同；二、（2016）粤0783民初1781号民事判决书原件一份，证明被告向开平市农村信用合作联社城区信用社借款后不按时还款，法院判决被告还款付息，并要求原告承担连带清偿责任；三、金融业务收入凭证原件一份、进账单原件一份，证明原告代被告向开平市农村信用合作联社城区信用社清偿欠款、利息、诉讼费；四、收楼通知书回执、收楼通知书各一份，证明原告曾经通知被告过来收楼，但被告一直没有来收楼。被告没有答辩，在举证期限内也没有提供证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院核证，对于原告提供的证据的真实性、合法性和关联性予以确认并在卷佐证。根据原告的起诉陈述以及本院对以上证据的认定，本院确认如下事实：2014年1月6日，城区信用社作为甲方（按揭银行）与作为乙方（开发商）的原告江门富港投资有限公司签订一份《按揭业务担保合作协议》（合同编号为：开农信2013年房按第022号）（以下简称《按揭担保协议》）。《按揭担保协议》约定：第二条：合作项目：甲方为乙方开发的“开平东汇城”住宅楼（位于开平市××办事处××大道××）项目下的购房提供相关的抵押贷款业务。凡购房者需要向甲方贷款的，甲方同意在符合其贷款条件的基础上向购买乙方兴建的该项目的购房者提供以其所购的房产及其全部权益为抵押物的抵押贷款服务；第四条：担保：（一）连带责任保证：乙方同意为所有符合借款条件的购房者与甲方签订的借款合同项下的贷款提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证。1、保证责任范围：在乙方的保证期间内，乙方所保证的范围是购房者与甲方所签署的贷款合同项下的贷款本金和利息、逾期利息、罚息及甲方为实现债权而支付的费用，包括但不限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费；2、保证期间：自甲方发放贷款之日起至为抵押房产办妥以甲方为第一权利人的《房地产他项权证》之日（以房地产他项权证注明的登记日期为准）止；第七条：乙方承诺：为保障与甲方按揭合作的顺利进行，乙方承诺如下：（五）乙方保证在《商品房买卖合同》所列标的竣工验收合格之日起十天内书面通知甲方；在商品房竣工验收合格之日起（空白）天内到房地产登记主管机关办理《房地产权证》，协助甲方以及购房者补办抵押登记，并将《房地产权证》和《房地产他项权证》正本由甲方执管。第九条：违约：若购房者（即借款人）不能按期向甲方偿还贷款本息或有其他违约行为，甲方要求购房者提前清偿贷款本息和费用或解除借款合同的情况下，甲方有权采取措施维护甲方合法权利，包括但不限于要求乙方承担担保责任或承让债权，乙方放弃抗辩权。2014年5月14日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》及《本合同补充协议》，约定由被告以银行按揭付款方式购买原告的坐落于开平市××办事处××大道××房房屋一间，计价建筑面积为125.19平方米，每平方米5110.08元，总价款为639731元。被告应于2014年5月9日前缴付首期楼款199731元，余下440000元办理商业性贷款。《本合同补充协议》第四条第二款第六项第1、2目规定，买受人若是以银行按揭贷款方式支付房价款的，因任何原因导致出卖人须为买受人承担保证责任的，买受人应按以下不同情况向出卖人承担责任；（1）若贷款银行就抵押物行使优先受偿权而未能使其债权得到足额清偿，出卖人就债权不足清偿部分承担保证责任而向贷款银行支付相关款项（包括但不限于贷款本金、利息和银行实现债权的费用）的，买受人应在出卖人向贷款银行支付上述款项之日起三天内将上述款项支付给出卖人，买受人逾期支付的，每逾期一天应按上述款项金额的万分之八计付违约金给出卖人。（2）若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息和银行实现债权的费用）支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除与买受人之间的买卖合同；出卖人选择买受人追偿代付款项的，买受人应当向出卖人支付全部代付款项及利息，利息从出卖人将代付款项支付给贷款银行之日起按同期银行流动资金贷款利率计付至买受人付清出卖人代付款项之日止。出卖人选择解除与买受人之间的买卖合同的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除买卖合同，买受人应该按商品房总房价款的20%支付违约金给出卖人，同时出卖人有权将该房屋另行出售，而无须经得买受人同意。签订合同的当天，被告支付购买涉案房屋的首期款199731元给原告。之后，原告为被告依约办理了涉案房屋的商品房销售备案。2015年2月12日，许家荣作为借款人、抵押人，案外人潘秀兰作为保证人，城区信用社作为贷款人（抵押权人），三方共同签订一份《个人购房抵押担保借款合同》（合同编号为：开农信个抵借字第10020159911732352号）（以下简称2352号借款合同），约定许家荣向城区信用社借款440000元用于购买坐落于开平市××办事处××大道××房，并以上述房屋为该购房贷款提供抵押担保。合同借贷条款项下约定：第三条：借款期限从2015年4月21日起至2025年4月21日止。第十一条：本合同采用的担保方式为抵押、连带保证责任担保。第十二条：保证条款：一、保证人提供连带责任保证。当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其它担保，贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任。合同签订后，城区信用社于2015年5月4日将购房贷款440000元划入合同约定的富港公司在城区信用社开立的存款账户内。2015年4月21日，城区信用社与被告许家荣就合同约定的涉案房屋向开平市房产交易登记所完成备案登记手续。登记编号为：开押备字第QF15040190号，抵押预告登记权利人为城区信用社，抵押预告登记义务人为许家荣。2015年6月30日，被告许家荣签收原告江门富港投资有限公司的收楼通知书后没有按通知书的要求收楼。2352号借款合同履行初期，许家荣能按期清还借款本息，后从2015年12月开始出现违约情况，拖欠借款本息。加之许家荣拖欠其他债务而卷入诉讼纠纷，城区信用社遂根据借款合同约定于2016年1月8日向许家荣发出《贷款提前到期通知书》，宣布借款合同项下的债务提前到期，要求许家荣在三日内归还全部借款本息。后许家荣未按期清偿款项，城区信用社经催讨无果，于2016年6月30日诉至本院。截止至2016年11月7日，许家荣共清偿了2352号借款合同项下贷款本金22000.02元，仍拖欠城区信用社贷款本金417999.98元（440000元－22000.02元=417999.98元）、利息20648.38元，本息合共438648.36元。涉案房屋在2015年6月已竣工验收并交付使用，2016年1月27日，原告为涉案房屋办理了权属人为江门富港投资有限公司的房地产初始登记。2016年5月，涉案房屋具备办理房地产权属登记和房地产他项权利登记的条件，但因被告许家荣失去联系以致至今尚无法办理上述手续并取得权利证书。2017年2月13日，本院作出（2016）粤0783民初1781号民事判决书，判决被告许家荣应在判决生效之日起十日内清偿开农信个抵借字第10020159911732352号《个人购房抵押担保借款合同》项下借款本金417999.98元及利息[截止至2016年11月7日为20648.38元，2016年11月8日起至本判决确定的履行日止，以417999.98元为本金，按逾期贷款罚息利率（年利率6.9825％）计付罚息]给原告开平市农村信用合作联社城区信用社。被告潘秀兰、江门富港投资有限公司对此承担连带清偿责任。2017年4月11日，原告江门富港投资有限公司代被告向城区农信社偿还涉案抵押借款本息等共447345.16元。本院依职权往开平市不动产登记中心调查涉案房屋登记情况，坐落于开平市××办事处××大道××房产权人为原告江门富港投资有限公司，涉案房屋已于2016年1月27日办理好房地产初始登记。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷、追偿权纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《本合同补充协议》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律的规定，是合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”前已查明，被告未依约按期向城区信用社偿还借款本息义务，致原告江门富港投资有限公司依该行的请求履行担保责任并代被告向城区农信社偿还涉案抵押借款本息等共447345.16元，依据双方签订的《本合同补充协议》第四条第二款第六项的约定，被告上述行为已构成违约，原告有权单方面解除《广东省商品房买卖合同》及《本合同补充协议》、向被告追偿款本息、违约金等，现原告请求解除其与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《本合同补充协议》，于法有据，本院予以支持。关于违约金的问题，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，在综合考虑被告的违约行为、过错程度以及房价上升等因素的情况下，对于违约金数额的确定根据公平原则及诚实信用原则，本院酌情予以调整，被告应承担的违约金为按房价的10%计算，即639731元×10%=63973.10元。据此，被告许家荣应支付由原告江门富港投资有限公司代被告许家荣向开平市农村信用合作联社城区信用社偿还的按揭贷款本息447345.16元、诉讼费7827元、违约金63973.10元给原告江门富港投资有限公司，原告江门富港投资有限公司在扣除上述款项后，将购房款余额120585.74元（总房款639731元-按揭贷款本息447345.16元-诉讼费7827元-违约金63973.10元=120585.74元）退回给被告许家荣。此外，被告经本院合法传唤无正当理由不到庭，依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、原告江门富港投资有限公司与被告许家荣于2014年5月14日签订的《广东省商品房买卖合同》及《本合同补充协议》于本判决发生法律效力之日起解除；二、原告江门富港投资有限公司在本判决生效后十日内退回购房余款120585.74元给被告许家荣。三、驳回原告江门富港投资有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费9631元，由原告江门富港投资有限公司负担631元，由被告许家荣负担9000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长 司徒有劲审判员 余 小 红审判员 许 眉 笑二〇一七年十二月三十日书记员 伍 彩 仪朱晓贤