河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫17民终5013���上诉人（原审被告）：赵岩，男，1978年10月11日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：王树颖，泌阳县花园法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：驻马店市烟草公司泌阳县分公司，住所地：河南省泌阳县大桥路中段。主要负责人：栗卫华，任经理。委托诉讼代理人：郭书魁，河南盘古律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王世云，女，1966年10月2日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：邢付渠，河南北纬律师事务所律师。原审被告：贺勋，男，1974年10月10日出生，汉族，住河南省泌阳县。上诉人赵岩因与被上诉人驻马店市烟草公司泌阳分公司（以下简称泌阳烟草公司）、王世云、原审被告贺勋房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省泌阳县人民法院（2017）豫1726民初3505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵岩的委托诉讼代理人王树颖、被上诉人泌阳烟草公司的委托诉讼代理人郭书魁、被上诉人王世云的委托诉讼代理人邢付渠到庭参加诉讼。原审被告贺勋经本院传票传唤无正当理拒不到庭。本案现已审理终结。赵岩上诉请求：1、依法撤销一审法院作出的（2017）豫1726民初3505号民事判决；2、改判确认2015年12月22日泌阳烟草公司与王世云签订的房屋租赁合同无效，驳回泌阳烟草公司的诉讼请求；3、由泌阳烟草公司、王世云承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、原审判决认定事实不清。原审判决对李莉何时将本案诉争房屋转让给贺勋、贺勋何时将本案诉争房屋转让给其的事实未予认定。事实是李莉早在2014年4月4日与贺勋签订宾馆转让协议，贺勋2014年12月1日与其签订宾馆转让协议。其受让后经装修后挂牌营业，泌阳烟草公司和王世云对房屋由其进行实际占有的事实是明知的，上述事实表明2015年12月22日泌阳烟草公司的合同相对人应是其，王世云与泌阳烟草公司签订的房屋租赁合同是虚假的，损害了其利益，是无效的。原审判决对上述事实不予认定，属事实不清。2、原审判决程序违法。一审法院未将相关诉讼文书送达给其，违反民事诉讼法相关规定，属程序违法。3、原审判决适用法律。一审判决应适用合同法第五十二条认定王世云与泌阳烟草公司签订的房屋租赁合同无效，却判决其在30内将房屋交付给泌阳烟草公司，适用法律错误。泌阳烟草公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。理由是：1、其是房屋的所有权人，任何人未经其同意所签订的租赁合同是无效合同，李莉与贺勋的转让协议及贺勋与赵岩之间的转让协议与本案无关，其均不予以认可。赵岩认为其与王世云恶意串通损害赵岩权益无事实和法律根据，赵岩与其之间不存在合同关系，赵岩未经其同意占用其房屋是侵犯其合法权益的行为，一审判决赵岩返还其房屋正确。2、一审程序合法。一审法院对赵岩已尽到通知义务，赵岩以一审法院未通知其程序违法进行上诉系滥用诉讼权利。王世云辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。其与泌阳烟草公司的合同是否有效与赵岩对泌阳烟草公司房屋的非法使用无关联性，一审查明赵岩是房屋的实际占有人且未向泌阳烟草公司支付任何租金。泌阳烟草公司向赵岩主张权利，一审判决赵岩返还房屋正确。贺勋未答辩。泌阳烟草公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求依��判令王世云、赵岩、贺勋腾房出屋后将房屋交付泌阳烟草公司，并向其支付违约金240000元及自2017年1月1日起的后期占用费；2、诉讼费由王世云、赵岩、贺勋负担。一审法院认定的事实：泌阳烟草公司与王世云于2015年12月22日以泌阳烟草公司为甲方、王世云为乙方签订房屋租赁合同，合同载明：“一、甲方同意将位于泌阳县大桥路中段一楼大厅、厨房操作间和2、3、4、5层等附属设施总建筑面积1964.65平方米出租给乙方，双方应当于2015年12月22日清点后办理房屋移交手续；二、乙方租赁房屋仅作宾馆之用，改变房屋用途必须经甲方同意；三、租赁期限共12个月，自2015年12月22日至2016年12月21日，租赁期满后，乙方无条件将房屋交付甲方。如乙方要求续租，必须在期满前两个月予交定金10000元，于租赁期满前10日缴纳下一年度租金；四、该房屋年租金为130000元，租��按年交纳，乙方应当于每年第一个月20日前采用银行转账方式将当年租金交至以下帐户。乙方应当于本合同签订之日向甲方交纳保证金10000元，保证金于合同终止10日内无息退还乙方；租赁期间所发生的一切税费均由乙方承担；五、乙方应当保持房屋完好，否则，甲方有权解除合同，不予退还乙方交纳的保证金；六、房屋装修装饰、改建扩建，必须经甲方同意；七、乙方交还房屋时，应当保证房屋及配套设施处于完好状态；八、未经甲方同意，乙方不得将房屋转租他人，乙方未经甲方同意转租的，甲方有权解除合同，不予退还乙方交纳的保证金，乙方应当另行向甲方支付违约金50000元，因解除合同引起的其他纠纷，乙方应当自行承担后果；九、甲方应当协助乙方办理有关手续，提供相关证明材料；十、违反上述条款的，双方有权要求解除合同；十一、租赁期满，甲方���续出租房屋的，乙方在同等条件下，享有优先承租权；十二、租赁期满，甲方继续出卖房屋的，乙方在同等条件下，享有优先购买权；十三、租赁期间，甲方无正当理由提前收回房屋的，应支付乙方违约金10000元，租赁期间，乙方提前退租的，应支付甲方违约金10000元；十四、乙方应于本合同签订之日向甲方交纳保证金10000元；十五、如乙方违反本合同约定，给甲方造成损失，损失金额超过本合同的保证金、违约金的，乙方应进一步赔偿超过部分损失；十六、发生争议应向所在地人民法院提起诉讼或向泌阳县仲裁委员会申请仲裁。甲方主要负责人栗卫华（签字）乙方王世云（签字）2015年12月22日”。合同到期后，双方未再签订书面合同，赵岩实际占用该房屋，因未支付2017年1月1日至今的房屋租赁费，双方发生争议。另查明，李莉受王世云委托将房屋转让贺勋，贺勋将房屋转让现在实际占用者赵岩。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。泌阳烟草公司与王世云于2015年12月22日签订房屋租赁合同，合同约定泌阳烟草公司将位于泌阳县大桥路中段（金叶宾馆，合计1964.65平方米）房屋租赁给王世云使用，租赁期限一年，自2015年12月22日至2016年12月21日，房屋价格根据双方约定。王世云已支付2015年12月21日至2016年12月21日房租130000元。租赁期满后，双方未签订续租合同，泌阳烟草公司予以接受，视为双方对2017年1月1日的续租达成了合意，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”该法第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”合同到期后，双方未再签订书面合同，自此双方系一种不定期租赁合同关系。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。泌阳烟草公司应通知王世云按照每年130000元支付2017年1月1日之后所占用的房租，王世云未在后期使用的时间内交纳租赁费，视为对第二年泌阳烟草公司的续租邀约，王世云未作出承诺，双方的租赁合同未订立。泌阳烟草公司、王世云房屋租赁合同届满后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，泌阳烟草公司请求王世云交纳租金、违约金及腾房并交付于泌阳烟草公司，双方在此期间为不定期租赁合同，予以支持。王世云���支付泌阳烟草公司租赁费（2017年1月1日至实际房屋交付之日）。关于泌阳烟草公司请求王世云支付违约金的问题，因其违约金超出法律规定的范围，故不予支持，应当按照年利率24%支付违约金较妥。赵岩占用该房屋没有法律依据，系侵权行为，泌阳烟草公司请求赵岩作为次承租人交付房屋，于法有据，予以支持。综上所述，泌阳烟草公司诉讼请求理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条第一款第四项、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条规定，判决：一、王世云于本判决生效之日起十日内支付驻马店市烟草公司泌阳县分公司房屋租赁费自2017年1月1日起至实际交付房屋之日止，租赁费按年租金130000元计算，违约金按年利率24%计算；二、赵岩于本判决生效之日起30日内，将房屋交付驻马店市烟草公司泌阳县分公司；三、贺勋不承担民事责任。案件受理费2450元，已减半收取，由王世云负担。本院二审期间，赵岩为支持其上诉请求以有新的证据为由提交了以下证据：1、2017年4月12日泌阳县烟草公司情况说明一份（复印件）。证明泌阳烟草公司2014年下半年已经发现宾馆被王世云租赁出去，2014年下半年房屋的实际占有人是赵岩。2、2016年8月8日金叶宾馆营业执照，赵岩接受租赁合同之后，已变更投资人为赵岩。对上述证据，烟草公司的质证意见为：除王世云外任何人没有与公司签订房屋租赁合同，其他租赁合同都是非法的；金叶宾馆的房产属于公司所有，房屋没有租赁给赵岩，没有租赁合同。王世云的质证意见为：1、对情况说明的真实性无异议，对证明目的有异议，说明是另外一个人交房租，赵岩接受转租以后一分钱没有交。2、对营业执照无异议，前期房子转让给李莉，与赵岩无关。根据双方当事人的质证意见，赵岩提交的上述证据，形成时间均在一审庭审结束之前，赵岩在一审中未予提交，且上述证据与本案无关联性，不予采信。本院二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方当事人对本案诉争房屋的所有权人为泌阳烟草公司、泌阳烟草公司与王世云之间存在房屋租赁合同关系、赵岩与贺勋之间存在宾馆转让关系、赵岩系本案诉争房屋实际占有人的事实不持异议。泌阳烟草公司作为本案诉争房屋的所有权人，在其与王世云之间的房屋租赁合同到期未续签租赁合同的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，向承租人主张支付欠付的房租租赁费并要求返还房屋于法有据。一审判决王世云支付房屋租赁费、房屋实际占有人赵岩将房屋交付泌阳烟草公司，并无不当。赵岩上诉称其与贺勋之间有转让协议、泌阳烟草公司明知其占有房屋、其占有房屋合法，根据审理查明的事实，泌阳烟草公司与王世云所签的房屋租赁合同中明确约定“未经甲方（泌阳烟草公司）同意，乙方（王世云）不得将房屋转租他人”，赵岩在一审及二审审理中未提交证据证明其从贺勋处受让本案诉争房屋已取得房屋所有权人泌阳烟草公司的同意或者事后得到泌阳烟草公司的追认，应承担举证不能的法律后果，赵岩的该上诉理由于法无据，不能成立。关于一审程序是否���法，经查阅一审卷宗，一审法院以邮寄方式向赵岩送达了应诉通知书、起诉状副本、开庭传票等相关诉讼文书，送达程序合法。赵岩关于一审法院未将相关诉讼文书送达给其属程序违法的上诉理由与事实不符，不予采信。综上所述，赵岩的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2450元，由上诉人赵岩负担。本判决为终审判决。审判长  肖萌菊审判员  宋琳明审判员  李 欢二〇一七年十二月十二日书记员  李静洁