河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫03民终5967号上诉人（一审原告、反诉被告）：洛阳九川置业有限公司。住所地：洛阳市汝阳县。法定代表人：王光耀，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：董生华、李利平，河南坤达律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：闫晓利，女，汉族。委托诉讼代理人:潘爱军，河南民天律师事务所律师。上诉人洛阳九川置业有限公司（以下简称洛阳九川公司）因与被上诉人闫晓利房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省汝阳县人民法院（2017）豫0326民初296号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。洛阳九川公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判闫晓利向洛阳九川公司支付其租赁的4118号商铺租赁费20405.6元及滞纳金（按应付租金日0.3‰支付至实际偿还之日），逾期腾房占有使用费6717.75元；2.闫晓利向洛阳九川公司支付4118、4119号商铺自2016年7月16日起按日租金的1.5倍支付逾期腾房违约金至实际搬离之日止；3.洛阳九川公司不应赔偿闫晓利1万元损失。二、闫晓利承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决事实不清。一审判决在本院认为中确认：“原、被告于2013年12月18日签订的《九川国际城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应为有效合同，对双方具有法律约束力。双方均应按合同约定行使权力、履行义务”。那么，闫晓利作为租赁4118、4119号商铺的承租人，应按合同约定向洛阳九川公司支付该两个商铺的租金，而却以“因在免租期间闫晓利己购买取得4118号租赁房屋，且双方签订认购协议及预售合同对返租内容加以约定，现主张该房屋租金费用没有法律及合同依据”。说明一审法院已经认定双方存在返租事实，实际上也就是因为闫晓利在租赁期间购买4118号商铺才有“返租”这一事实，洛阳九川公司将该商铺的两年租赁费一次性支付给房东（闫晓利），即在其购房款中给予扣除。所以，针对4118号商铺闫晓利既是房东又是承租人，一审法院既然已认定返租事实却又说支付租金没有依据。二、双方约定的逾期腾房违约金合法有效。本案双方当事人在合同中约定违约金，闫晓利不按约定履行支付租金的义务，整个租赁期间（两年）没有支付一分租金，其主观过错明显，完全不顾忌对方的利益，更不符合公平原则和诚实信用原则。三、判令洛阳九川公司承担1万元停电损失费，证据不足。依据双方签订的《九川国际城商铺租赁合同》闫晓利应于2014年12月1日前支付首次租金，但其迟迟不予支付，2016年6月30日，洛阳九川公司向其送达《关于依约解除九川国际城商铺租赁合同通知书》，通知其己构成违约。为避免造成闫晓利无谓的损失，洛阳九川公司期望其于2016年7月15日前撤场，返还租赁房屋，否则，将于2016年7月16日起采取停电、停水措施，闫晓利对此不予理会，仍然不支付租金。无奈，洛阳九川公司停止为闫晓利提供服务，即不代收其电费、水费，这属于洛阳九川公司的救济措施。闫晓利在一审庭审中主张损失的证据，洛阳九川公司己质证说明该证据不能证明与洛阳九川公司、与停电、停水有关系，而一审法院在闫晓利严重违约，证据不足的情况下，判决洛阳九川公司承担1万元损失费是不公平的。综上所述，一审判决事实不清，证据不足，结果显失公平，恳求贵院查明事实，依法予以纠正，维护洛阳九川公司的合法权益。闫晓利辩称，洛阳九川公司的上诉没有事实依据，更无法律依据，其上诉状称因一审判决提出上诉，但上诉状中涉及到了2017豫03**民初408号判决（双方买卖合同纠纷）的内容，所以，请二审法院查明事实后对洛阳九川公司提出的关于4118号房屋的纠纷不予审理。洛阳九川公司关于4119号房屋双方租赁合同的上诉没有上诉依据，请法院查明事实后驳回。闫晓利上诉请求：依法撤销一审判决第三、四项。事实和理由：原判决认定事实错误，影响了本案的正确判决，应予纠正。原判决认定争议房屋的面积为51.38平方米没有事实根据，判决让闫晓利承担滞纳金及逾期腾房费没有事实依据。本案闫晓利与洛阳九川公司的争议是4119号承租房屋免租期后的房屋面积是多少、租金应如何计算的问题。一、免租期内洛阳九川公司与闫晓利签订的两间房屋（4118、4119）总面积为103.36平方米。这是双方都认可的事实。二、免租期后双方因房屋租赁面积发生争议，免租期后闫晓利以承租房屋面积为46.63平方米（103.36—56.73=46.63平方米)计算交纳租金，洛阳九川公司拒绝。由于免租期后闫晓利购买了洛阳九川公司的4118号房屋，而该买卖合同上注明的4118号面积为56.73平方米；庭审质证过程中洛阳九川公司才向法院提交的经相关部门测量面积为55.21平方米，所以，免租期后洛阳九川公司要求闫晓利多于46.63平方米交纳租金没有事实根据，不应支持。况且，免租期后洛阳九川公司不是要求闫晓利交一间4119的租金，而是要求交二间房屋租金，洛阳九川公司以交纳的租金少了为由拒绝收取。洛阳九川公司以不解释，不交租金不行的强硬态度告知闫晓利必须按免租期租赁房屋总面积为106.59平方米，交纳二间房屋租金没有事实和法律依据。洛阳九川公司辩称，一、关于闫晓利租赁的4119号商铺面积问题。其和洛阳九川公司签订的《九川国际城商铺租赁合同》中约定的4118、4119号商铺总建筑面积为103.36平方米，但这仅是预售面积，后经汝阳县宇鸿测绘科技有限公司勘测，4118号商铺面积为55.21平方米，4119号商铺面积为51.38平方米，总面积为106.59平方米。预售面积和实测面积有误差是所有开发商不可避免的技术问题，也是法律所允许的。汝阳县人民法院（2017)豫0326民初408号民事判决判令闫晓利购买的4118号商铺按实测面积55.21平方米计算房款，并未按认购协议约定的56.73平方米计算（上诉人上诉状所称的56.73平方米)。闫晓利对此判决没有提出上诉，说明是认可的。为何同一部门同一份勘测结果，认可4118号商铺勘测面积，不认可4119号商铺勘测面积。二、关于租金缴纳问题。2013年12月18日洛阳九川公司和闫晓利签订《九川国际城商铺租赁合同》，一年免租期后，闫晓利应于2014年12月1日前支付租金，可时至今日已快三年，其分文未向答辩人缴纳。闫晓利在享受完一年的免租期，该缴纳租金时以各种理由拒绝缴纳。对洛阳九川公司向其主张的占用三年多商铺租金，却认为“没有事实根据，没有法律依据”，明显与法与理不符。综上所述，闫晓利所述的租赁面积问题，租金缴纳问题与事实不符，恳请二审法院查明事实，维护答辩人的合法权益，依法驳回上诉人的上诉。洛阳九川公司向一审法院起诉请求：依法判令解除双方的租赁合同，立即返还房屋；支付拖欠租金40546.84元（2015年1月1日-2016年7月15日），按每日0.3‰支付滞纳金6511.22元（暂算至2016年10月31日）；支付2016年7月16日-10月31日的逾期腾房占有使用费8058.2元，按日租金的1.5倍支付违约金至实际搬离之日；诉讼费由闫晓利承担。闫晓利向一审法院反诉请求：判令洛阳九川公司赔偿因无故停电给其造成的损失1万元。一审法院认定事实：2013年12月18日，洛阳九川公司与闫晓利签订了《九川国际城商铺租赁合同》，甲方为洛阳九川公司，乙方为闫晓利，约定：闫晓利承租洛阳九川公司投资开发建设的位于汝阳产业集聚区九川国际城项目四号楼一层4118、4119号103.36平方米商铺使用。租赁期限：自2014年1月1日至2016年12月30日。免租期限：12个月，自2014年1月1日至2014年12月30日止，租金自2015年1月1日起收取。租金支付方式及期限：2015年1月1日至2015年12月30日，每月租金为20元/㎡；2016年1月1日至2016年12月30日，每月租金为21.6元/㎡；租金每年支付一次，首次支付租金日期为2014年12月1日前，以后每次支付租金，应在上次所交租金期满前1个月内支付给甲方。经营范围：仅限美容店。商铺交还：除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，则乙方应当在合同提前解除之日起不超过3日内交还该商铺。乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日租金的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该物业给甲方。合同解除条件：乙方违反本合同及其补充条款的约定，且经甲方提出后的5天内，乙方未予纠正的，甲方有权提出解除合同。提前终止本合同的，有权提前终止合同的一方应主动向另一方提出。甲方违约责任：在租赁期限内，因甲方所持有商铺物业产权问题原因致使乙方不能正常营业的，甲方应根据实际情况进行赔偿。乙方违约责任：在租赁期限内，乙方逾期交付租金的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3‰支付滞纳金，逾期超过10日的，甲方有权解除本合同。在租赁期内，乙方有拖欠支付租金及其他费用超过10日的，甲方有权单方面解除本合同，收回该物业，租赁保证金（6000元）不予退还。该合同对双方其他的权利义务、商铺装修、经营管理、争议解决等，作出了相应的约定，双方在该合同上签字、按印。2016年6月30日，洛阳九川公司向闫晓利送达《关于依约解除九川国际城商铺租赁合同通知书》，内容：根据租赁合同第十四条14.1款、14.3款约定及法律规定，由你承租的4118（此商铺于2014年8月6日已经出售给你）、4119号商铺，截止2016年6月底共计欠付租金18个月（金额为人民币38201.86元），已经构成严重违约。特此通知：我公司解除与你签订的租赁合同，自送达之日生效。为避免造成你方无谓的损失，给你方一定的宽限期，望你方于2016年7月15日前撤场，返还标的物4119号商铺，我公司将于2016年7月16日起采取停水停电措施，由此造成的损失及一切法律后果你方自行承担。洛阳九川公司依约将商铺交付闫晓利，闫晓利接收房屋后，开始经营美容院，但未按合同约定向洛阳九川公司支付租金。双方协商未果后，洛阳九川公司于2017年1月11日起诉来院。另查明，本案租赁物4118、4119号商铺经汝阳县宇鸿测绘科技有限公司勘测，建筑面积为55.21㎡、51.38㎡。2014年8月6日、9月12日，双方签订九川国际城认购协议书及编号为YS0007589《商品房预售合同》各一份，由闫晓利购买承租的4118号商铺。一审法院认为，双方于2013年12月18日签订的《九川国际城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同应为有效合同，对双方具有法律约束力。双方均应按合同约定行使权力、履行义务。本案纠纷发生缘于租赁合同期间，双方对租赁房屋的面积存在争议，由此引发闫晓利应否支付租金及违约金等，洛阳九川公司是否有权解除合同及采取停水、停电措施，闫晓利的损失洛阳九川公司应否赔偿等系列问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。收取租金是出租人基本的合同权利，与之相应，交纳租金是承租人的基本合同义务。关于租金及违约金应否支付，在双方均没有表示解除或变更合同的前提下，双方合同有关租金、违约金的约定，仍然对承租人有约束力。现承租人以租赁房屋面积误差而对抗交纳租金的合同义务，没有合同及法律依据。被告闫晓利拒付租金的行为构成违约，且依据双方合同，洛阳九川公司享有合同解除权，解除合同的时间，以通知到达闫晓利的时间为准，即：2016年6月30日。合同解除后，尚未履行的终止履行，承租方应予返还租赁物，未及时返还的，应当支付占有费或赔偿损失。关于租赁房屋面积，依据合同第1.2、1.4约定：4118、4119号商铺总建筑面积103.36平方米、乙方按建筑面积缴纳租金。综上，洛阳九川公司请求解除与闫晓利签订的《九川国际城商铺租赁合同》及返还租赁房屋的请求，该院予以支持。关于洛阳九川公司要求闫晓利支付租金及滞纳金，因在免租期间闫晓利已购买取得4118号租赁房屋，且双方签订认购协议及预售合同对返租内容加以约定，现主张该房屋租金费用，没有法律及合同依据。因此租金应为18990.05元[（4119号商铺51.38㎡×20元/㎡×12个月）+（51.38㎡×21.6元/㎡×6个月）]，滞纳金按应付租金日0.3‰支付至实际偿还之日；关于洛阳九川公司要求闫晓利支付逾期腾房占有使用费及违约金，因双方在合同中约定，逾期腾房应承担占有费及违约金。闫晓利在接到洛阳九川公司的解除租赁合同通知书后，应当按照规定的时间交付房屋，逾期后，闫晓利没有将涉案房屋交付于洛阳九川公司。故洛阳九川公司要求其承担逾期腾房占有使用费的请求应予支持，根据本案实际情况，可按租金标准承担逾期腾房占有使用费，违约金按日租金1.5倍的约定过高，该院不予支持。关于闫晓利的诉求，洛阳九川公司虽然在《关于依约解除九川国际城商铺租赁合同通知书》中告知闫晓利，但停水、停电属洛阳九川公司单方采取措施，没有法律及合同依据，因此闫晓利要求洛阳九川公司承担损失1万元的请求，该院予以支持。故依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十六条、第二百一十二条，判决：一、洛阳九川置业有限公司与闫晓利所签订的《九川国际城商铺租赁合同》于2016年6月30日解除。二、闫晓利向洛阳九川置业有限公司返还租赁的4119号房屋。三、闫晓利向洛阳九川置业有限公司支付自2015年1月1日至2016年6月30日租金18990.05元及滞纳金（按应付租金日0.3‰支付至实际偿还之日）。四、闫晓利向洛阳九川置业有限公司支付逾期腾房占有使用费（按日租金36.99元从2016年7月16日起至实际腾房之日止）。五、洛阳九川置业有限公司赔偿因无故停水、停电给闫晓利造成的损失1万元。六、驳回洛阳九川置业有限公司的其他诉讼请求。七、驳回闫晓利的其他诉讼请求。八、上述判决第二、三、四、五项于判决生效后十日内履行、清结完毕。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉诉讼费3662元，由原告（反诉被告）洛阳九川置业有限公司承担662元、被告（反诉原告）闫晓利承担3000元，本案反诉诉讼费50元，由原告（反诉被告）洛阳九川置业有限公司承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实除与一审法院一致外，另查明，2014年8月6日洛阳九川公司与闫晓利签订的《九川国际城认购协议书》第二条显示：本房产总价款人民币536041元，买方享卖方给予的优惠38040元整，-返租27230-9999（端午节优惠）-812，优惠后总房款为人民币498000元。后2014年9月12日，双方签订了《商品房买卖合同》，单价为每平方米8778.42元，总金额498000元。本院认为，本案争议的焦点是就4118号商铺闫晓利是否应当向洛阳九川公司支付房租的问题。双方之前就4118、4119号房屋签订的《九川国际城商铺租赁合同》，闫晓利承租了涉案的两间商铺，在免租期间，闫晓利又购买了4118号商铺。洛阳九川公司上诉称其在闫晓利购买4118号商铺时向闫晓利支付2年的房屋租金27230元返租了该商铺，并将返租费在闫晓利应支付的购房款中予以扣除，后其又将该商铺出租给闫晓利使用，闫晓利应向其支付房屋租金，对此，闫晓利称该商铺其已购买，无需再支付租金。双方所签的《九川国际城认购协议书》中显示“-返租27230-9999（端午节优惠）-812”，闫晓利不认可4118号商铺存在返租的情形，认为该部分费用也是洛阳九川公司在其买房时给的优惠，对此，本院认为，《九川国际城认购协议书》中明确显示返租27230元，闫晓利对此不能解释是何种优惠，且双方在认购协议书中也明确了“端午节优惠”，“返租”不能认定为其他的优惠活动，按照通常理解，返租应认定为闫晓利将从洛阳九川公司购买的商铺再出租给该公司使用。因该返租费用已在闫晓利的购房款中予以扣减，视为洛阳九川公司已向闫晓利支付了租赁费用，双方存在租赁关系。闫晓利虽购买了该商铺，但在其将商铺出租给洛阳九川公司之后再使用该房屋，其身份是承租人，应当向洛阳九川公司支付租金。闫晓利购买4118号房屋后双方未签订新的租赁合同，之前签订的《九川国际城商铺租赁合同》尚未解除，双方又形成了租赁关系，应按该租赁合同享有权利、履行义务。4118号房屋实测面积为55.21平方米，房屋租金应为55.21×20×12个月+55.21×21.6×6个月=20405.6元，该租金闫晓利应支付给洛阳九川公司，洛阳九川公司要求闫晓利自2016年7月16日起按日租金的1.5倍支付逾期腾房违约金到实际搬离之日止的上诉请求不能成立，不予支持。关于洛阳九川公司是否应赔偿闫晓利损失1万元的问题。闫晓利未向洛阳九川公司支付房租，该公司2016年6月30日向其下达了《关于依约解除九川国际城商铺租赁合同通知书》，要求闫晓利于2016年7月15日撤场并返还4119号商铺，因闫晓利未向洛阳九川公司支付房租，违反租赁协议的约定，洛阳九川公司可以依约解除合同，并给了闫晓利一定的时间处理合同解除后的事宜。合同已于2016年6月30日解除，闫晓利要求洛阳九川公司赔付合同解除后其因停水停电产生的损失无法律依据，不应支持。闫晓利上诉称其购买的4118号房屋面积为56.73平方米，双方所签的租赁合同中约定的两间房屋共计103.36平方米，两者相减可以确定4119号房屋的面积为46.63平方米，对此，本院认为，因该房屋面积经汝阳县宇鸿测绘科技有限公司勘测后确定4118号房屋为55.21平方米，4119号为51.38平方米，一审法院已生效的（2017）豫0326民初408号民事判决已对4118号房屋按55.21平方米计算，故闫晓利的上诉理由不能成立。综上所述，洛阳九川公司的上诉请求部分成立，应予支持；闫晓利的上诉理由不能成立，不予支持；一审判决认定事实不清，应依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省汝阳县人民法院（2017）豫0326民初296号民事判决第一、二、四项；二、撤销河南省汝阳县人民法院（2017）豫0326民初296号民事判决第五、六、七、八项；三、变更河南省汝阳县人民法院（2017）豫0326民初296号民事判决第三项为：闫晓利向洛阳九川置业有限公司支付自2015年1月1日至2016年6月30日租金39395.65元及滞纳金（按应付租金日0.3‰支付至实际偿还之日）。四、驳回洛阳九川置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回闫晓利的诉讼请求。上述金钱给付义务，于本判决生效后十日内履行完毕。逾期，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉诉讼费3662元，由洛阳九川置业有限公司负担662元、闫晓利负担3000元，反诉诉讼费50元，由闫晓利负担。二审案件受理费734元，由闫晓利负担700元，洛阳九川置业有限公司负担34元。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 王 鹏审判员 刘丽娜二〇一七年十二月四日书记员 黄思维