湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂05民终3277号上诉人（原审被告）:宜昌江枫置业有限公司,住所地宜昌市夷陵区小溪塔街办三峡路10号（长河湾售楼部二楼）。统一社会信用代码914205067959122996。法定代表人：曾台荣，系该公司董事长。委托代理人：王常德，湖北三雄律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：郑国华,男，1972年10月6日出生汉族，住宜昌市夷陵区。被上诉人（原审原告）：卢苇,女,1974年5月25日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。上诉人宜昌江枫置业有限公司因与被上诉人郑国华、卢苇房屋买卖合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院(2016)鄂0506民初576号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宜昌江枫置业有限公司上诉请求：1、依法撤销宜昌市夷陵区人民法院(2016)鄂0506民初576号民事判决，改判宜昌江枫置业有限公司支付郑国华、卢苇违约金143.9元。事实与理由：违约金应当按照双方签订的合同第十五条第一款之约定，即“因出卖人的责任造成买受人商品房交付后90日不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。”来计算，应付违约金为143.9元。一审法院判决支付违约金达到应付违约金的100倍，明显不公。郑国华、卢苇一审亦未提交证据证明因宜昌江枫置业有限公司违约造成的损失，一审法院主动对合同约定的违约金行使自由裁量权，明显不当。郑国华、卢苇答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。郑国华、卢苇与宜昌江枫置业有限公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》中对违约条款的约定，即合同第十五条第一款之约定，即“因出卖人的责任造成买受人商品房交付后90日不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。”的约定，属于格式条款，签订合同时宜昌江枫置业有限公司并未尽到提示和说明义务。另外，宜昌江枫置业有限公司关于该条款的解释，违背公平原则、因宜昌江枫置业有限公司微机室办理登记手续，损害了郑国华、卢苇的利益。郑国华、芦苇向一审法院起诉请求：1.请求判令宜昌江枫置业有限公司继续履行合同，并限期无条件办理郑国华、芦苇房屋合法权属登记手续；2.判令宜昌江枫置业有限公司即日给付郑国华、芦苇因延迟办理房产证产生违约金47354.48元（自2016年3月30日至2017年2月21日共计329天，房屋总价款479782元，按房屋总价款每日万分之三计算）。一审法院认定的事实：郑国华、芦苇于2015年7月10日与宜昌江枫置业有限公司签署了《商品房买卖合同》，郑国华、芦苇购买宜昌江枫置业有限公司开发建设的位于湖北省××区××路××河湾××商品房××套。合同对双方的权利义务进行了详细约定。郑国华、芦苇于2015年7月10日将首付款人民币149782元，于2015年9月21日将按揭贷款人民币330000元付于宜昌江枫置业有限公司帐户，合计总房款479782元全部支付到宜昌江枫置业有限公司指定帐户。《商品房买卖合同》第九条约定，宜昌江枫置业有限公司应于2015年12月30日前将该商品房交付使用。但由于宜昌江枫置业有限公司原因，该商品房所在的楼盘并未及时完工。2015年12月30日，宜昌江枫置业有限公司在未完工的情况下，将该商品房交付使用，一直未办理相关产权证件。按照合同第十五条第一款之约定，“宜昌江枫置业有限公司应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付90日内不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。”直至2017年2月22日，宜昌江枫置业有限公司才取得相关完工证书并登报通知业主入住。一审法院认为，宜昌江枫置业有限公司与郑国华、芦苇签订的《宜昌市房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方应当依照合同的约定享有权利，履行义务。根据双方签订的合同约定“宜昌江枫置业有限公司应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书，因出卖人的责任造成买受人在商品房交付90日内不能办理房地产权属证书的，买受人有权要求出卖人按已付房价款的0.03%赔偿买受人的损失”。在本案中涉案房屋于2015年12月30日进行了交付，宜昌江枫置业有限公司应当在2015年3月1日之前将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门，在2015年3月30日之前没有将符合房屋权属登记的资料提交产权部门导致郑国华、芦苇无法办理房屋产权证，郑国华、芦苇有权要求宜昌江枫置业有限公司承担违约责任。郑国华、芦苇请求判令宜昌江枫置业有限公司按照已付购房款总额479782元为基数按照日万分之三的标准（自2016年3月30日至2017年2月21日）计算违约金的诉讼请求，宜昌江枫置业有限公司辩称应当按照合同第十五条约定的标准计算，而该条约定的标准明显过低，不足以弥补由于宜昌江枫置业有限公司违约给郑国华、芦苇造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，双方均未举证证明宜昌江枫置业有限公司逾期办证所造成的实际损失，一审法院根据本案合同的履行情况、当事人约定迟延办证应该承担违约责任的本意和过错程度以及郑国华、芦苇可能获得的预期利益等综合因素，一审法院酌定以已付购房款总额479782元的百分之三计算违约金为14393.46元。经一审法院调解，双方当事人不能达成协议。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条第一款第二项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、芦苇于2015年7月10日与宜昌江枫置业有限公司签订的《商品房买卖合同》继续履行。二、宜昌江枫置业有限公司在判决生效后十日内向郑国华、芦苇支付违约金14393.46元。三、驳回郑国华、芦苇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费492元（已减半），由宜昌江枫置业有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，郑国华、芦苇与宜昌江枫置业有限公司签署的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示且不违反法律、法规禁止性规定，对合同效力本院予以确认。郑国华、芦苇依据合同约定，履行了付款义务，宜昌江枫置业有限公司也应当履行按时交付房屋及协助办理权属登记义务。因宜昌江枫置业有限公司原因导致郑国华、芦苇未能及时办理权属登记，影响了郑国华、芦苇的期待利益，郑国华、芦苇主张宜昌江枫置业有限公司承担违约责任，一审法院予以支持并无不当。宜昌江枫置业有限公司主张根据双方签订的合同约定“宜昌江枫置业有限公司应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书，因出卖人的责任造成买受人在商品房交付90日内不能办理房地产权属证书的，买受人有权要求出卖人按已付房价款的0.03%赔偿买受人的损失”，支付郑国华、卢苇违约金143.9元，该约定明显过低，显失公平。一审法院根据当事人权利义务对等原则，按照已付房款百分之三的比例计算违约金较为合理，本院予以认同。综上，宜昌江枫置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费984元，由上诉人宜昌江枫置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王春晖审 判 员 张晓燕审 判 员 沈 辰二〇一七年十二月五日法官助理 向晓琳书 记 员 朱晓冬