成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2017)川0116民初5376号原告:成都市天府新区住房保障中心。住所地：四川省成都市天府新区。法定代表人：焦阳，主任。委托诉讼代理人:肖雅升、巫贵江，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。被告：陈孝文，男，1966年12月30日出生，汉族，住四川省双流县。第三人：成都双流安居物业管理有限公司。住所地：成都市双流县。法定代表人：王洪斌，经理。委托诉讼代理人：冯先品，系第三人员工。原告成都市天府新区住房保障中心（以下简称“住保中心”）与被告陈孝文房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，依职权追加第三人成都双流安居物业管理有限公司（以下简称“安居公司”）参加诉讼，于2017年8月4日、9月28日、11月21日公开开庭进行了审理。原告住保中心的委托诉讼代理人肖雅升，被告陈孝文于2017年9月28日到庭参加诉讼，于2017年8月4日、11月21日经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。第三人安居公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。住保中心向本院提出诉讼请求：1.解除住房租赁合同；2.陈孝文立即腾空房屋并返还租赁房屋给住保中心；3.陈孝文支付住保中心租金10436.1元（暂计至2017年5月23日，实计至陈孝文返还房屋之日）；4.陈孝文向住保中心支付违约金1547.55元（暂计至2017年5月23日，实计至陈孝文付清租金之日）；5.本案诉讼费由陈孝文承担。事实与理由：安居公司依据《双流县保障性住房管理办法（试行）》（双府发【2010】77号）与被告于2012年6月1日签订了《保障性住房租赁合同》，该合同约定将位于天府新区华阳街道南湖路45号“尚善雅舍”小区住房一套出租给陈孝文居住使用，租赁期限为一年，时间自2012年6月1日至2013年6月1日止，期间房屋月租按建筑面积8元/平方米计收，合同内月租金额为408.5元。同时约定，在租赁期内，若发生政府有关部门征收本合同未列出项目，但与使用该房屋有关的费用，均由陈孝文支付。同时约定，陈孝文按季以现金形式于每月5日前向出租方支付租金等相关费用。若陈孝文拖欠租金等费用时，出租方按天加收相关费用千分之五的滞纳金。根据《天府新区成都党工委编办关于国土房管局下属成都市天府新区籍田房管所更名及相关事宜的通知》（天成委编办【2015】8号），原告职能有负责保障性住房资格审查、租赁补贴、租金核减等工作；负责保障性住房配租、维修维护、使用及安全管理工作；负责主管区范围内直管公房租赁、租金收缴、房屋维修、使用安全等管理工作。住保中心据此作为《住房租赁合同》合法承继的履约主体。《住房租赁合同》签订后，租赁住房已依约提供给被告使用至今，但被告未能依约履行付款义务，截止2017年5月23日，被告共累计拖欠原告租金11983.65元，原告曾多次电话催交、上门催收以及发函向其催收租金，但均无果，故原告提起诉讼。被告陈孝文辩称，租金之前都是别人代缴的，我不清楚；经济困难，无法承担租金；违约金过高，请求调整。第三人安居公司未作答辩。经审理查明，安居公司（合同甲方）与陈孝文（合同乙方）于2012年6月1日签订了《双流县保障性住房租赁合同》，约定陈孝文租赁位于双流县华阳街道南湖路古城廉租住房第1幢2单元3楼10号（现为成都市天府新区华阳街道南湖路45号“尚善雅舍”小区1栋2单元3楼10号住房，建筑面积为51.06平方米，月租按建筑面积8元/平方米计收，月租金额为408.50元，租赁期限为一年，自2012年6月1日至2013年6月1日止；陈孝文应按季以现金的形式于每月5日前交付租金等相关费用，若陈孝文拖欠租金等费用时，出租方按天加收相关费用千分之五的滞纳金。在租赁期限内，陈孝文逾期不支付租金的，出租方有权取消承租资格，解除租赁合同，收回房屋，陈孝文必须在限定的期限内腾退出该住房。在租赁期内，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目，但与使用该房屋有关的费用，均由陈孝文支付。合同签订后，陈孝文使用该房至今，尚欠2015年4月至今的房屋租金未缴纳。2013年11月30日，双流县房产管理局、天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局就天府新区成都直管区涉及房产管理移交工作达成了《双流县房产管理局、天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局关于天府新区成都直管区涉及房产管理移交工作备忘录》，约定移交方为双流县房产管理局，接收方为天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局，移交方式为整体移交，达成一致意见事项含：房产管理职能工作（“按照天府新区直管区划转工作要求，12月1日之后，由天府新区直管区办理其辖区内房屋登记等所有房产管理事项）。2015年8月31日，天府新区成都党工委编办下发《天府新区成都党工委编办关于国土房管局下属成都市天府新区籍田房管所更名及相关事宜的通知》（天成委编办【2015】8号），规定国土房管局下属成都市天府新区籍田房管所更名为成都市天府新区住房保障中心，更名后，其职能调整为：负责保障性住房资格审查、租赁补贴、租金核减等工作；负责保障性住房配租、维修维护、使用及安全管理工作；负责直管区范围内直管公房租赁、租金收缴、房屋维修、使用安全等管理工作等。安居公司受双流房管局委托，专职对廉租、公租房进行管理，天府新区成立后，公租房租赁、租金收缴等管理职能已整体移交天府新区管理。上述事实，有原、被告身份信息、双流县保障性住房租赁合同、双流县房产管理局、天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局关于天府新区成都直管区涉及房产管理移交工作备忘录、双流县房产管理局移交天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局资料清单、关于华阳街道“尚善雅舍”保障性住房小区物业管理的情况说明、《欠款催收单》及张贴情况、欠费计算明细表、房产证及当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，关于陈孝文与住保中心是否存在租赁合同关系，安居公司受双流房管局委托，与陈孝文签订的《双流县保障性住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，安居公司与陈孝文签订《双流县保障性住房租赁合同》，该合同直接约束双流房管局和陈孝文。另，因天府新区直管区划转工作要求职能调整，华阳街道“尚善雅舍”保障性住房由双流房管局管理交由住保中心管理，由住保中心负责保障性住房的资格审查、租赁补贴、租金核减、住房配租、维修维护、使用及安全管理等工作，租赁合同的权利义务皆由住保中心继受。故陈孝文与住保中心间租赁合同关系成立。关于是否应当解除住保中心、陈孝文间的租赁合同，《双流县保障性住房租赁合同》中约定的租赁时间是到2013年6月1日止，虽然该合同第八条约定了陈孝文若逾期不交租金，出租方有权解除合同，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，陈孝文至起诉之日仍在继续占有、使用租赁房屋，住保中心虽然曾通过发函、上门催收等方式向陈孝文催缴租金，但不曾有过解除租赁合同的意思表示，因此，原、被告原签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于住保中心、陈孝文间的不定期租赁合同，住保中心、陈孝文均可随时主张解除，故住保中心起诉请求解除其与陈孝文之间的租赁合同，并要求陈孝文立即腾空承租住房并返还租赁房屋给住保中心、支付租金，符合法律规定，本院依法予以支持。关于房屋租金，住保中心、陈孝文间实为不定期租赁合同关系，仍应按原《双流县保障性住房租赁合同》中约定的8元/平方米/月的租房标准计算。住保中心因2016年1月至6月陈孝文符合个人住房保障优惠政策，仅以19.05㎡主张该时间段的租金，系其对自己权利的处分，本院予以准许。故陈孝文应当支付的租金为：51.06㎡×8元/㎡×20个月（2015年4月至12月、2016年7月至12月、2017年1月至5月）＋19.05㎡×8元/㎡×6个月（2016年1月至6月）＝9084元，2017年6月1日至房屋腾退并移交时的租金按408.5元/月（8元/㎡×51.06㎡）的标准计算。关于违约金，根据《双流县保障性住房租赁合同》约定，陈孝文应按季以现金的形式于每月5日前支付租金等相关费用，若乙方拖欠租金等费用，则按天加收相关费用千分之五的滞纳金。审理中，陈孝文认为违约金过高，请求调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，故对违约金的调整应以住保中心的实际损失为基础。根据审理查明事实，陈孝文未按时交租金的违约行为给住保中心造成了资金利息损失，目前尚无其它损失，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，陈孝文应承担的违约金本院酌情予以调整，具体分段计算为：以1225.44元（8元/㎡×51.06㎡×3个月）为基数，分别从2015年4月6日、7月6日、10月6日、2016年7月6日、10月6日、2017年1月6日、4月6日起，按年利率7.8%（同期银行贷款年利率6%的130%）计算至实际支付之日止；以457.2元（19.05㎡×8元/㎡×3个月）为基数，分别从2016年1月6日、4月6日起，按年利率7.8%计算至实际支付之日止。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第七款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除成都双流安居物业管理有限公司与陈孝文于2012年6月1日签订的《双流县保障性住房租赁合同》。二、陈孝文于本判决生效之日起三十日内腾退位于成都市天府新区华阳街道南湖路45号“尚善雅舍”小区1栋2单元3楼10号住房并返还给成都市天府新区住房保障中心。三、陈孝文于本判决生效之日起十五日内支付成都市天府新区住房保障中心租金9084元及2017年6月1日至房屋腾退并移交时的租金（按408.5元/月的标准计算）。四、陈孝文于本判决生效之日起十五日内向成都市天府新区住房保障中心支付违约金：以1225.44元为基数，分别从2015年4月6日、7月6日、10月6日、2016年7月6日、10月6日、2017年1月6日、4月6日起，按年利率7.8%计算至实际支付之日止；以457.2元为基数，分别从2016年1月6日、4月6日起，按年利率7.8%计算至实际支付之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由陈孝文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 王 璇人民陪审员 王 亮人民陪审员 陈 静二〇一七年十二月六日法官 助理 龚玉洁书 记 员 张 玲