成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0104民初1293号原告：华润置地（成都）物业服务有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人：吴秉琪，华润置地（成都）物业服务有限公司执行董事。委托诉讼代理人：白露，女，住成都市成华区，华润置地（成都）物业服务有限公司员工。委托诉讼代理人：吴利洪，女，住四川省资阳市，华润置地（成都）物业服务有限公司员工。被告：薛灿，男，1977年10月19日出生，汉族，住成都市武侯区。原告华润置地（成都）物业服务有限公司与被告薛灿物业服务合同纠纷一案，本院在立案受理后，因被告薛灿下落不明，本院依法裁定将本案转为普通程序于2017年12月4日公开开庭进行了审理。原告华润置地（成都）物业服务有限公司的委托诉讼代理人白露、吴利洪到庭参加诉讼，被告薛灿经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案现已缺席审理终结。原告华润置地（成都）物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费15100.80元（2015年7月1日计算至2016年10月31日）及逾期支付物业管理费的违约金3176.9元（2015年8月1日至2016年10月31日，实际应计算至被告向原告足额支付之日止）;2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系华润置地（成都）有限公司开发的“金悦湾”x期x号房屋业主，原告系被告所在小区的物业服务企业。被告从2015年7月开始拖欠物业服务费，且经原告多次催收，被告均拒绝交纳。被告拖欠物业管理费的行为已经严重违反了《前期物业服务合同》的约定，为维护原告合法权益，原告特提起诉讼。被告薛灿未作答辩，也未提交证据。原告为证明其主张，向本院提交了原告企业营业执照、被告身份证复印件、《商品房买卖合同》及附件复印件、房屋信息摘要、《前期物业服务合同》、律师函、快递回执、华西都市报刊登公告等证据。经庭审审查，原告提交的证据其来源合法，内容真实，且与本案纠纷有关联，而被告未到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对原告的诉讼主张及案件证据进行抗辩及质证，对原告提交的证据本院予以采信，作为本案证据使用。依据上述有效证据及原告的陈述，本院认定以下事实：2011年8月25日，华润置地（成都）青羊有限公司与被告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为“华润置地·金悦湾”一期提供物业服务。住宅物业服务费用收取标准为：4.60元∕月·平方米。会所及商业物业服务费用收取标准为：6.00元∕月·平方米。物业服务费按月交纳，每月1至10日交纳当月费用。业主逾期交纳物业服务费用的，从业主欠费次月1日起起每日按欠费总额的1‰收取逾期缴费违约金。合同期限3年，自2011年9月30日起至业主委员会成立并与业主大会选聘的物业服务公司签订《物业服务合同》生效时终止。合同签订后，原告向“华润置地·金悦湾”x期提供了物业服务。2014年5月15日，被告与华润置地（成都）青羊有限公司签订《商品房买卖合同》、附件及补充协议，约定被告购买该公司开发的位于成都市青羊区xx路以西，摸底河以南，清波片区市政道路0线以东、C线以北上修建的“华润·金沙”2栋1单元21层2101号房屋，建筑面积205.17平方米。出卖人在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。前期物业服务企业为华润置地（成都）物业服务有限公司，物业服务收费价格为4.6元/月/平方米。补充协议约定，不论买受人是否接到书面通知，都应按照合同约定的交付时间主动前来办理房屋交接手续。如果买受人在约定交房日期届满后当日仍未办理房屋交接手续，视为出卖人已按照约定条件交付房屋，买受人应当交纳相关费用。2014年5月27日，被告取得位于成都市青羊区清波路77号2栋1单元21层2101号房屋所有权。2015年6月17日，华润置地（成都）青羊有限公司在华西都市报上刊登公告，公告华润置地·金悦湾一期的交房时间。庭审中，原告陈述被告从2015年7月1日开始欠缴物业服务费，截至2016年10月31日，欠费15100.80元（205.17平方米×4.6元/月/平方米×16个月）。原告曾通过邮寄《律师函》的形式，要求被告结清欠款。本院认为，被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼的行为，视为放弃对原告的诉讼主张及案件证据进行抗辩及质证的权利。经对原告提交的案件证据审查核实后，本院认为上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，能够作为本案有效证据予以采信。根据《前期物业服务合同》约定及华西都市报刊登公告的事实，本院认定案涉房屋已经完成交付。因欠缴物业服务费，属于消极事实，被告未到庭抗辩，根据本案查明的事实以及原告庭审陈述的事实，本院可以认定被告欠原告从2015年7月1日至2016年10月31日期间物业服务费15100.80元的事实。被告作为该小区业主，与作为“华润置地·金悦湾”一期物业管理公司的原告之间形成有效的物业管理服务合同关系，被告作为物业管理服务的对象，享受了服务，理应缴纳相应的费用。原告诉讼要求被告支付欠缴的物业服务费的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告履行合同义务不符合约定，理应向原告承担相应的违约责任。物业服务合同中约定“业主逾期交纳物业服务费用的，从业主欠费次月1日起每日按千分之一收取逾期缴费违约金”。违约金约定过高有违公平原则，也不利于合同的履行。违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，综合衡量。鉴于原告未举证证明其实际损失，根据公平原则，本院酌情确定欠付物业服务费的违约金，应以尚欠物业服务费为基数，按每日万分之三的标准，支付从逾期之日起即2015年8月1日至欠款付清之日止。对原告多主张的违约金，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条(法律条文全文附后)之规定，判决如下：一、被告薛灿应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告华润置地（成都）物业服务有限公司支付欠缴的2015年7月1日至2016年10月31日期间的物业服务费15100.80元，并以尚欠物业服务费为基数，按每日万分之三的标准，支付从2015年8月1日至欠款付清之日止的违约金；二、驳回原告华润置地（成都）物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费256元，公告费300元和后续因送达本裁判文书发生的公告费用，由被告薛灿负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  徐俊杰人民陪审员  张秀英人民陪审员  谢成英二〇一七年十二月十四日书 记 员  林 晨附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。