广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）粤01民终22018号上诉人（原审原告）：广州市住房和城乡建设委员会，住所地广州市越秀区。法定代表人：王宏伟，职务：主任。委托诉讼代理人：何嘉华，广州市荔湾区土地房屋管理所职员，通讯地址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：欧阳世佳，广州市名信物业管理有限公司职员。被上诉人（原审被告）：周鹰，男，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：欧妍倩，广东信耀律师事务所律师。上诉人广州市住房和城乡建设委员会因与被上诉人周鹰房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初5307号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人广州市住房和城乡建设委员会上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、要求改判周鹰按照每月4635元的标准，清缴从2015年11月至本判决发生法律效力之日止的房屋租金；3、本案诉讼费用全部由周鹰承担。事实和理由：一、周鹰负有广州市住房和城乡建设委员会拒绝交付房屋的举证义务。一审法院认为，广州市住房和城乡建设委员会不能举证证明涉案房屋已经交付给周鹰使用。但事实是，交付行为是双方的，即使广州市住房和城乡建设委员会愿意主动交付房屋，也需要周鹰接管。本案涉案房屋是商业用房，而根据正常情况及房屋租赁的交易习惯，签订租赁合同后，承租人都会主动要求尽快获得房屋使用权，以便于立即进行装修、经营获益。作为拥有大量出租房屋的一方，广州市住房和城乡建设委员会从来没有拒绝过合法承租方要求交付房屋的诉求。根据《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》的第二条规定，当事人反驳对方的诉讼请求所依据的事实有提供证据加以证明。既然原审法院认定我方负有交付房屋的举证责任，那么对方认为没有接收房屋，同样应负有我方拒绝交付的举证责任。否则，应认定周鹰怠于行使其获得房屋使用权的权利，而不能把房屋未能交付的责任推诿于广州市住房和城乡建设委员会。二、合同的解除是由于周鹰拒不交纳租金，并不是双方均未履行合同主要义务。原审法院依据《合同法》第94条第二项的规定，认定双方均未履行合同主要义务而判定解除合同关系，显然是适用法律错误。本案合同解除，是由于周鹰一直拒不履行交纳租金的义务，迫使广州市住房和城乡建设委员会依据双方所签合同的第四条第l项的规定，解除合同关系及收回房屋使用权。广州市住房和城乡建设委员会从来没有违背合同约定，拒不交付房屋，周鹰也仅辩称没有接收和使用房屋，并没有说广州市住房和城乡建设委员会拒绝交付房屋，因此原审认定广州市住房和城乡建设委员会没有履行合同主要义务的事实和依据是错误的。三、合同解除的责任在周鹰，周鹰理应承担租赁期限内至合同解除之曰止的租金。一审法院认定，双方就涉案房屋所签订的租赁合同是合法有效的，双方解除合同的时间是判决发生法律效力之曰止。那么在此期间的，周鹰理应承担合同责任，向广州市住房和城乡建设委员会支付租金。原审法院以周鹰没有使用涉案房屋为由，驳回广州市住房和城乡建设委员会的诉请，有违法律的公平性。根据《合同法》第八条的规定，周鹰签订了合同，就要履行合同义务。不使用房屋是周鹰自己造成的，广州市住房和城乡建设委员会不应承担因此造成的后果。涉案房屋一直未作他用，广州市住房和城乡建设委员会也没有因此获取其他收益，作为严格遵循合同约定的一方当事人，由于对方怠于行使权利和拒不履行义务而承担合同解除的责任，有驳于法律的公平精神。被上诉人周鹰二审辩称：我方同意原审判决，不同意广州市住房和城乡建设委员会的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。广州市住房和城乡建设委员会于2017年7月17日向一审法院提出本案诉讼请求：1.解除广州市住房和城乡建设委员会与周鹰之间关于广州市荔湾区杨巷路瑞兴横街X号首层、二层房屋的租赁关系，并要求周鹰及共同使用人迁出该屋，将该屋的使用权交还给广州市住房和城乡建设委员会；2.周鹰按照每月4635元的标准，交付从2015年11月至交还案涉房屋使用权之日止的租金；3.本案受理费由周鹰承担。事实和理由：广州市荔湾区杨巷路瑞兴横街X号首层、二层房屋是广州市住房和城乡建设委员会的直管房屋，出租给周鹰作商业使用，使用面积70.22平方米，月租金4635元，租赁期限至2020年9月30日。周鹰从2015年11月至2017年5月期间欠缴租金共19个月。广州市住房和城乡建设委员会工作人员多次向周鹰催缴租金，但周鹰一直未履行义务，并一直占用涉案房屋。周鹰一审辩称：我方同意解除合同，但是该房屋一直未交付给周鹰，而且该房屋也没有配备基本的水电，因此广州市住房和城乡建设委员会要求周鹰迁出该房屋并且支付租金没有事实和法律依据，请求予以驳回。一审法院经审理查明：广州市荔湾区杨巷路瑞兴横X号首层、二层房屋是经穗府办【2015】52号文批准由广州市住房和城乡建设委员会经租直管的公房。2015年8月28日，广州市住房和城乡建设委员会委托广州中南拍卖有限公司公开拍卖包括案涉房屋在内的空置直管房（非住宅）承租权，周鹰通过竞买取得案涉房屋的租赁权，并于当日签订《拍卖成交确认书》，载明：拍卖物瑞兴横X号首层、二层租赁权，租赁期限为五年，按现状拍卖，详见《拍卖资料》，成交价4635元/月等。另据广州中南拍卖有限公司在2015年8月28日出具的《拍卖会资料》记载，案涉房屋用途为商业，结构为框架4-1/2层，建筑面积70.22平方米，无现行物业管理费，房屋瑕疵为无水电表。2015年9月23日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局委托广州市荔湾区土地房屋管理所（甲方）与周鹰（乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》及《补充协议》，约定：甲方将坐落在荔湾区杨巷路瑞兴横街X号首、二层部位的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积70.22平方米；租赁期限从2015年10月1日至2020年9月30日，月租金4635元；租金按月结算，乙方在每月的20日前将当月的租金缴付给甲方；乙方应依时交纳租金，如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提起解除合同，造成的损失由责任方承担等。该合同于2015年11月6日办理了房屋租赁登记备案。另《补充协议》约定：乙方确认，在签订本协议时，甲方已将该物业的性质、权属、规划用途等情况及供电、供水、消防等附属设备设施的现状情况向乙方做了充分的说明，乙方已清楚了解该物业的现状及现有资料，并已至现场勘察，在清楚了解该物业的现状的及法律状况后，乙方愿意向甲方承租等。签订合同后，周鹰向广州市住房和城乡建设委员会支付押金9270元。案涉房屋目前无水电。因周鹰一直未向广州市住房和城乡建设委员会交纳租金，广州市住房和城乡建设委员会分别于2016年7月19日、12月7日，2017年3月7日通过挂号信向周鹰邮寄《清缴租金通知》，催促周鹰支付2015年11月以来的租金。2017年4月1日，广州市住房和城乡建设委员会向周鹰邮寄《解除租赁关系的通知》，要求解除与周鹰之间的租赁关系，及周鹰交还房屋、支付欠租等。周鹰称从未收到上述信件。一审庭审中，广州市住房和城乡建设委员会称根据交付习惯，在签订合同当日就向周鹰交付了案涉房屋钥匙，但未提交相关依据；周鹰称签订合同后一直没有接收、使用房屋，确认交了两个月押金后从未交过租。一审法院认为：广州市住房和城乡建设委员会、周鹰于2015年9月23日签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》及《补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，广州市住房和城乡建设委员会未举证证明其已将案涉房屋交付给周鹰使用、收益，周鹰也确认从未向广州市住房和城乡建设委员会交纳过租金，即双方均未履行合同主要义务，现广州市住房和城乡建设委员会请求解除租赁关系，周鹰亦当庭表示同意，一审法院予以支持。因广州市住房和城乡建设委员会无法证明已将案涉房屋交付给周鹰，现有证据也无法表明案涉房屋在周鹰实际控制之下，故广州市住房和城乡建设委员会要求周鹰及共同使用人迁出案涉房屋，交还房屋使用权及支付租金的诉讼请求，缺乏事实基础，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日，解除原告广州市住房和城乡建设委员会与被告周鹰于2015年9月23日签订的关于租赁荔湾区杨巷路瑞兴横街X号首、二层部位房地产的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》及《补充协议》。二、驳回原告广州市住房和城乡建设委员会的其他诉讼请求。本案受理费1001元，由原告广州市住房和城乡建设委员会负担。经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。根据广州市住房和城乡建设委员会的上诉意见，本案二审的争议焦点为广州市住房和城乡建设委员会有否将案涉房屋交付给周鹰使用。广州市住房和城乡建设委员会在本案中主张双方在签订租赁合同及补充协议后，其已将案涉房屋交付给周鹰使用，但周鹰对此不予确认，而广州市住房和城乡建设委员会又未能提交任何证据证明其主张的事实，现有证据也无法表明案涉房屋在周鹰实际控制之下。故广州市住房和城乡建设委员会主张已将案涉房屋交付给周鹰使用，本院不予采纳。广州市住房和城乡建设委员会要求周鹰支付租金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，经审查，一审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。广州市住房和城乡建设委员会上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2002元，由上诉人广州市住房和城乡建设委员会负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一七年十二月二十日书记员  陈婷婷黄咏欣