江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终8499号上诉人（原审被告）：昆山开发区双文羽毛球馆，住所地江苏省昆山市开发区熊庄路*号*号房。经营者：沈斌。委托诉讼代理人：何斌，江苏灜元律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐成杰，江苏灜元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山幸记工具有限公司，住所地江苏省昆山开发区熊庄路8号，统一社会信用代码91320583628384791H。法定代表人：陈长荣。委托诉讼代理人：朱景春，上海君伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：章琼妮，上海君伦律师事务所律师。上诉人昆山开发区双文羽毛球馆（以下简称双文羽毛球馆）因与被上诉人昆山幸记工具有限公司（以下简称幸记公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2017)苏0583民初8912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。双文羽毛球馆上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、本案一、二审诉讼费由幸记公司负担。事实和理由：一、本案所涉租赁合同无效。《标准厂房租赁合同》约定租赁厂房为昆山市熊庄路8号建筑面积为2309平方米的6号标准厂房。一审判决认定幸记公司诉请的租赁房屋为昆山市熊庄路8号建筑面积为2309平方米的1号标准厂房，幸记公司交付的房屋为昆山市熊庄路8号的5号标准厂房。幸记公司拥有的国有土地使用证房产权登记证显示一号标准厂房52.03米，但实际交付的房屋5号标准厂房不在国有土地使用证房屋产权登记证显示范围内。因此，本案所涉租赁合同系未取得相关许可建造的房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。二、幸记公司无权向双文羽毛球馆主张租金违约金及双倍的房屋使用费。因幸记公司所交付的房屋系未取得许可建设的房屋系违章建筑，因此该房屋不具备任何使用价值，幸记公司无权向双文羽毛球馆主张租金、违约金及双倍的房屋使用费。幸记公司答辩称，一，涉案厂房为合法建筑，双文羽毛球馆称其为违章建筑的理由不成立。幸记公司2007年取得的产权证原件显示涉案厂房被标为“在建”，其已经取得建设规划许可，现在已经建成使用。一审中已作审理并明确该出租物为合法建筑。二、涉案租赁合同的签署是双方真实意思表示，并已实际履行。合同履行期内，双文羽毛球馆从未对合同条款以及租赁厂房的使用提出异议。合同到期后双文羽毛球馆仍继续占有使用涉案房产进行正常经营活动。幸记公司向一审法院起诉请求：1.请求判令双文羽毛球馆支付租金人民币484890元（2016年2月8日至2017年4月7日，34635元每月）；2.请求判令双文羽毛球馆支付违约金24687.82元（自2016年2月8日暂计算至2017年6月22日，逾期按日万分之三）；3.请求判令双文羽毛球馆立即搬离涉案房屋；4.请求双文羽毛球馆支付延期搬离厂房的使用费173175元（从2017年4月8日至2017年6月22日，应计算至实际交付房屋为止，按照合同约定日租金的两倍）；5.判令双文羽毛球馆支付拖欠的电费23226元（从2016年5月17日至2017年5月16日，后续有电费产生仍应支付）；6.判令双文羽毛球馆支付律师费30000元；7.诉讼费、保全费由双文羽毛球馆承担。一审法院认定事实：2014年3月31日，幸记公司、双文羽毛球馆签订《标准厂房租赁合同》，约定幸记公司将昆山市熊庄路8号建筑面积为2309平方米的1号标准厂房（登记所有人为幸记公司）及附属土地出租给双文羽毛球馆使用，租赁期限为36个月，从2014年4月8日至2017年4月7日，租金15元/平方米/月，租金按6个月结算，自租赁期限起计算，每逾期一日幸记公司每天可按欠租金万分之三向双文羽毛球馆收取违约金，双文羽毛球馆每逾期支付租金超过30天，幸记公司有权解除合同并没收定金；合同终止时，双文羽毛球馆如不能及时归还房产，则从合同终止日的第一天起到双文羽毛球馆将房产归还原告之日止，双文羽毛球馆须向幸记公司支付相当于日租金2倍的赔偿；幸记公司就其供应给双文羽毛球馆并由双文羽毛球馆实际使用的电、水和其他共用设施供应，按照幸记公司向各供应公司支付的价格和时间向双文羽毛球馆收取费用，且不附加任何额外费用，双文羽毛球馆成在收到幸记公司开具符合财务规定和税法要求的发票后5个工作日内向幸记公司付款。合同签订后，幸记公司将房屋交付双文羽毛球馆使用，双文羽毛球馆租金交至2016年2月7日，合同终止后，双文羽毛球馆继续使用租赁物至今。2016年8月30日，幸记公司向双文羽毛球馆开具（2016年2月8日-7月7日）租金发票，金额173175元，2016年11月25日，开具（2016年7月8日-11月7日）租金发票，金额138540元，2017年3月25日，开具（2016年11月8日-2017年4月7日）租金发票，金额173175元，双文羽毛球馆已收到上述发票。幸记公司所应收取电费截止到2017年5月16日，金额为23226元。2015年12月30日，幸记公司向双文羽毛球馆发出告知函，通知“根据贵我双方于2014年3月31日就江苏省昆山市熊庄路8号的建筑面积为2309平方米的1#号标准厂房连同附属于房屋的土地（以下简称“租赁房屋”）所签之《标准广房租赁合同》（下称“租赁合同”）约定因国家、政府规划建设的需要，甲方厂房需动迂，如在合同期限内，乙方愿意接受，并在双方协商的期限内搬移，恢复厂房；但甲方需提前30日通知乙方：据此，并根据昆山市开发区计划于2016年6月30日收回对贵司所承租的租赁房屋，我方现特向贵司致函如下：贵司于收函之日起十日内，与我方确定关于租赁合同终止后的搬迁期限等相关事宜”，该区域实际未发生拆迁。上述事实由幸记公司提供的标准厂房租赁合同、用户表抄表、租金发票等以及当事人庭审陈述予以证实。一审法院认为：幸记公司、双文羽毛球馆签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方应当按照合同履行。双文羽毛球馆认为承租物是违章建筑，其与幸记公司所签订租赁合同无效，根据幸记公司所提供产权证明，该出租物为合法建筑，租赁合同属合法有效合同。合同终止后，双文羽毛球馆应当及时交付租赁物，延期交付应当缴纳相应的使用费。幸记公司、双文羽毛球馆之间租赁合同于2017年4月7日终止，双文羽毛球馆租金缴纳至2016年2月7日，故一审法院对幸记公司要求双文羽毛球馆支付所欠租金484890元的诉讼请求予以支持。合同终止后双文羽毛球馆继续使用租赁物应当缴纳使用费，合同约定按照日租金两倍计算，计算至2017年6月22日为173175元。对于违约金，合同约定逾期支付租金，每逾期一日按照欠付租金万分之三收取违约金，幸记公司主张计算至2017年6月22日，根据欠费金额及期限，幸记公司主张24687.82元，一审法院予以支持。合同约定双文羽毛球馆所使用年电费由幸记公司按照实际使用收取，根据幸记公司所提供用电抄表为23226元，双文羽毛球馆对该金额也予以认可，一审法院予以支持。幸记公司所主张律师费，该诉求无合同依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、昆山开发区双文羽毛球馆于本判决生效后十日内支付昆山幸记工具有限公司租金484890元。二、昆山开发区双文羽毛球馆于本判决生效后十日内支付昆山幸记工具有限公司违约金24687.82元。三、昆山开发区双文羽毛球馆于本判决生效后十日内支付昆山幸记工具有限公司延期使用费173175元。四、昆山开发区双文羽毛球馆于本判决生效后十日内支付昆山幸记工具有限公司所欠电费23226元。五、昆山开发区双文羽毛球馆于本判决生效后十日内搬离昆山市熊庄路8号建筑面积为2309平方米的1号标准厂房及附属土地。六、驳回昆山幸记工具有限公司其他诉讼请求。案件受理费10254元，减半收取5127元，保全费3557元，合计8684元，由昆山开发区双文羽毛球馆负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双文羽毛球馆提交一组照片。双文羽毛球馆认为，照片中的航拍图象证明双文羽毛球馆实际租赁的厂房并非合同载明的厂房，二者实际不是同一处厂房，并不在幸记公司提交的房产证所标注的有产权的范围内。幸记公司质证认为，航拍图不属于新证据，该证据也不能证明双文羽毛球馆实际租赁使用的系违章建筑。厂房标号是双文羽毛球馆自己擅自标上去的，实际上双文羽毛球馆租用的是涉案租赁合同第一条所确定的1号标准厂房，该图像显示是双文羽毛球馆证明了双文羽毛球馆在租赁使用期间该厂房处于正常状态，没有对双文羽毛球馆的使用造成任何影响，该场馆也没有相关证据证明是违章建筑。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，幸记公司系2007年取得涉案昆山开发区熊庄路8号房屋所有权证房屋所有权证。幸记公司、双文羽毛球馆2014年3月订立标准厂房租赁合同。幸记公司、双文羽毛球馆已确认涉案出租厂房，系在涉案房屋所有权证房产分丘平面图中标明为“在建”的部位。涉案房屋所有权证房产分丘平面图已标明该厂房为“在建”。双文羽毛球馆认为涉案厂房未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设，未提供相应依据。其主张涉案厂房为违章建筑，因而租赁合同无效观点缺乏依据，不能成立。一审认定涉案租赁合同有效，并无不当。幸记公司虽致函双文羽毛球馆要求提前收回租赁房屋，但双文羽毛球馆无同意提前解除合同的意思表示。双文羽毛球馆在合同租期内继续租赁涉案厂房。合同租期至2017年4月7日届满后，幸记公司不同意继续出租涉案厂房，双文羽毛球馆应在合同租赁期满后交还租赁物，支付租赁期间内拖欠的租金并按合同约定支付逾期付款违约金。逾期未交还租赁物的，应按合同约定支付实际占有使用费及实际使用的电费。综上，昆山开发区双文羽毛球馆的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10254元，由上诉人昆山开发区双文羽毛球馆负担。终审判决。审判审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一七年十二月八日书记员  姜 瑛