安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖15民终2021号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘晓冬，男，1965年12月25日出生，汉族，住安徽省六安市金安区，上诉人（原审原告、反诉被告）：刘向东，男，1968年12月8日出生，汉族，住安徽省金寨县，上诉人（原审原告、反诉被告）：江敏，女，1974年3月7日出生，汉族，住安徽省金寨县，上述三上诉人共同委托诉讼代理人：张涛，安徽凡平律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：胡伟，男，1986年4月5日出生，汉族，住安徽省金寨县，上诉人（原审被告、反诉原告）：刘萃柳，女，1987年7月24日出生，汉族，住安徽省金寨县，上述二上诉人共同委托诉讼代理人：张小丽，安徽远宏律师事务所律师。上诉人刘晓冬、刘向东、江敏与上诉人胡伟、刘萃柳因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省金寨县人民法院于2017年8月31日作出的（2017）皖1524民初1515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘晓冬、刘向东、江敏及其共同委托诉讼代理人张涛，上诉人胡伟、刘萃柳及其共同委托诉讼代理人张小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘晓冬、刘向东、江敏上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一切诉讼费用由胡伟、刘萃柳负担。事实和理由：一、一审判决解除房屋租赁合同没有法律依据，本案并不符合解除合同的条件。双方在2011年3月18日签订了为期8年的租赁合同，该合同已得到全面履行。虽然期间房屋存在漏水问题，但其每次都积极组织有关人员进行维修，并数次与楼上的房屋所有人协调维修事宜，因为楼顶房屋所有人之间的产权纠纷，导致其虽进行了维修但却不能起到完全封堵的作用，但此处渗漏面积较小，并没有影响胡伟对整层楼房的使用。且因为胡伟的反映，其在本次诉讼之前已经据此对楼上房屋所有人提起了诉讼并经判决，现经楼上所有人维修后，案涉房屋的漏水问题已得到解决，合同目的并非不能实现。二、一审法院对本案事实认定不清。1、胡伟诉称因房屋漏水导致多组沙发和茶几等产品受到损失，但并未提供实物，不能予以认定；2、胡伟因房顶漏水影响使用的损失，不应当由其一方全部承担；3、胡伟未能按时支付房租，已构成违约，应当承担违约责任即支付违约金。胡伟、刘萃柳辩称，1、出租人未履行义务，房屋漏水是事实，出租人负有修缮义务；2、出租人因其他原因造成维修不能，不能作为不承担责任的抗辩理由；3、出租人认为房屋渗漏面积小，不影响整个房屋使用，与事实不符，因为漏水给其造成了很大的损失并致使店面形象下降，影响了经营。涉案房屋从2013年开始发生渗漏，其多次要求出租人解决漏水事宜，均未成功解决，因此出租人违反合同约定，该租赁物多年来发生的漏水事宜，影响家具生意经营，损害了其合法权益；4、一审认定事实不清，对其财产损失及二次装修损失，未作出审理及判决错误。出租人违约在先，一审判决其支付租金错误。胡伟、刘萃柳上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.依法改判刘晓冬等赔偿其因房屋漏水造成的损失共计121194元，并支付违约金50000元；3.本案全部诉讼费用由刘晓冬、刘向东、江敏承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，对其造成的损失及刘晓冬等违约一事未作出审理和判决。2013年开始，该房屋漏水就非常严重，其多次要求刘晓冬等解决此事，但直到本案诉讼都未能解决。根据双方合同约定，刘晓冬等已构成违约，理应按约定支付违约金50000元。二、一审法院不尊重客观事实，在无证据的情况下，凭主观臆想作出判决。首先，为确定其财产损失的价值，其在庭审前就递交了司法鉴定申请书，但一审法院并未委托鉴定，就擅自得出受损商品已折价出售的结论，并对因受损的墙体进行二次装修的事实不予认可；其次，一审法院将房屋按12间计算租金，仅扣除一间房屋租金的判决，实属错误，于法无据。三、一审判决其在2017年11月20日前将全部房屋腾空交付不合理、不合法。刘晓冬、刘向东、江敏辩称，1、本案房屋漏水问题已经解决，涉案房屋并非漏水，只是渗水，合同中约定甲方应当在5日内负责维修，并不是说5日内修好，胡伟方据此要求认定其违约，没有法律依据；2、胡伟方申请司法鉴定，没有提供实物，无法鉴定，而从胡伟方提供的照片，看不出其损失与渗水有直接关系。述称的二次装修，没有提供证据证明其就受损部分需要对全体进行装修，不应当予以认定。一审法院到现场查看，按照折算十二分之一面积计算受损面积，渗水对整体房屋影响很小，不影响胡伟方对租赁房屋的整体使用价值，所以，合同目的并非不能实现，应当继续履行合同；3、胡伟方认为一审判决2017年11月20日前腾空房屋交付不合理，没有理由，一审判决作出时才8月份，有将近3个月时间可以搬离腾空，然胡伟方至今仍未腾空房屋，应当支付占用费即租金；4、其在合同履行期间，未对对方造成损失，没有违约行为，不应当承担赔偿损失及违约金的责任。刘晓冬、刘向东、江敏向一审法院起诉请求：判令胡伟、刘萃柳支付房租费计115165元；支付违约金50000元。胡伟、刘萃柳向一审法院反诉请求：解除与刘晓冬、刘向东、江敏签订的《房屋租赁合同》；判令刘晓冬、刘向东、江敏赔偿因房屋漏水造成的损失121194元，并承担违约金50000元。一审法院认定事实：2011年3月18日，刘晓冬、刘向东、江敏将位于梅山镇原映山红供销大楼第三层出租给胡伟、刘萃柳经营永达家具。双方签订《房屋租赁合同》约定：房屋建筑面积约750㎡（共12间）；租赁期限自2011年3月20日至2019年4月19日止；前4年每年租金为65000元，之后每年递增10%。合同还约定了双方相关权利义务，及房屋维修事宜。租赁期间，出租房屋出现漏水情况，承租人通知出租人后，出租人进行了简单处理，但漏水问题始终未能得到妥善解决，造成约一间面积大小的房屋无法使用。2016年4月20日至2017年4月19日的租金，胡伟、刘萃柳已交付50000元，对其余应交租金因漏水问题未能解决而未交。一审法院认为，当事人双方达成的房屋租赁协议是双方的真实意思表示，并已实际履行，故当事人签订的《房屋租赁合同》有效，双方当事人应按合同约定履行。故对刘晓冬、刘向东、江敏要求胡伟、刘萃柳支付房租的合理诉求予以支持。租赁期间，发现房屋存在质量问题事实存在，房屋漏水情况经多次维修均不能解决，使一间房屋面积无法使用，也影响了商场整体形象和经营。按照《中华人民共和国合同法》的相关规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金。故对胡伟、刘萃柳反诉要求赔偿损失的合理要求予以支持。2016年4月20日至2017年4月19日的租金按合同约定为78650元，按12间计算，每间每年租金为6554元；2017年4月20日至2018年4月19日的租金按合同约定为86515元，每月租金7210元，每间每月601元，无法使用的一间房屋租金应从总租金中扣除。现因房屋漏水不能解决，承租人强烈要求解除合同，已不能实现合同目的，故对胡伟、刘萃柳反诉要求解除合同的诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）、（四）项、第二百二十一条、第二百二十六条的规定，判决：一、解除刘晓冬、刘向东、江敏与胡伟、刘萃柳2011年3月18日签订的《房屋租赁合同》；二、胡伟、刘萃柳于2017年11月20日前将所租赁的全部房屋腾空交付给刘晓冬、刘向东、江敏；三、胡伟、刘萃柳支付2016年4月20至2017年11月20日的房租费计79120元（不含已付的50000元），扣除一间无法使用的房屋租金计10761元，两比胡伟、刘萃柳应支付房租费68359元，于本判决生效后15日内付清；四、驳回刘晓冬、刘向东、江敏的其它诉讼请求；五、驳回胡伟、刘萃柳的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3603元，减半收取1802元，由刘晓冬、刘向东、江敏负担；反诉费3724元，减半收取1862元，由胡伟、刘萃柳负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，刘晓冬、刘向东、江敏作为出租人，对租赁物负有修缮义务；胡伟、刘萃柳作为承租人，应当按照约定按时支付租金。然，刘晓冬方在租赁房屋出现漏水问题，且胡伟方多次要求其进行维修的情况下，未能进行有效的修缮，客观上对胡伟方的店面形象造成一定的影响，构成违约，故胡伟方要求解除合同，应予支持。但在合同解除之前，胡伟方未按约定支付租金，亦属违约。鉴于双方均存在违约行为，故对于双方要求对方按照合同约定支付50000元违约金的诉讼请求，均不予支持。关于胡伟方的损失问题，根据胡伟的自述，租赁房屋自2013年开始便出现漏水问题，那么在刘晓冬方维修不能时，胡伟方应及时行使合同解除权或采取有效措施防止家具被雨淋或受潮，避免产生损失或扩大损失。然，直至刘晓冬方提起本案诉讼，其才提起反诉要求解除合同，且对于其所谓的二次装修损失与房屋漏水或渗水的关联性，不能提供充分的证据予以证明。因此，一审法院酌情通过折算房屋受损面积的租金抵付损失的方式确定损失金额，并无明显不当。但一审法院确定腾空期限时未考虑上诉程序，存在不当，本院依法调整为二审判决送达之日起十日内。若逾期未腾空，应按照合同约定的租金标准支付房屋占用费至实际腾空之日止。需要特别指出的是，本案租赁双方系邻里关系，在今后的生产生活中，双方均应发扬社会主义道德风尚，秉持睦邻友好的原则，互谅互让，团结协作，避免不必要的纷争。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决结果适当，唯对腾空期限表述不当，依法应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持安徽省金寨县人民法院（2017）皖1524民初1515号民事判决第一、四、五项，即一、解除刘晓冬、刘向东、江敏与胡伟、刘萃柳于2011年3月18日签订的《房屋租赁合同》；四、驳回刘晓冬、刘向东、江敏的其它诉讼请求；五、驳回胡伟、刘萃柳的其它诉讼请求。二、变更安徽省金寨县人民法院（2017）皖1524民初1515号民事判决第二项为：胡伟、刘萃柳于本判决送达之日起十日内将所租赁的全部房屋腾空交付给刘晓冬、刘向东、江敏；三、变更安徽省金寨县人民法院（2017）皖1524民初1515号民事判决第三项为：胡伟、刘萃柳于本判决送达之日起十日内支付刘晓冬、刘向东、江敏自2016年4月20日至实际腾空之日止的租金（其中2016年4月20日至2017年4月19日的租金为78650元，2017年4月20日后按年租金86515元计算，已付租金50000元从总租金中比除）；刘晓冬、刘向东、江敏于本判决送达之日起十日内支付胡伟、刘萃柳损失费（按上述未比除50000元的总租金的十二分之一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费、反诉案件受理费，均按一审判决执行；二审案件受理费3724元，由刘晓冬、刘向东、江敏负担1862元，胡伟、刘萃柳负担1862元。本判决为终审判决。审判长 何 武审判员 魏晶晶审判员 王 丽二〇一七年十二月十六日书记员 季 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。