山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁04民终1523号上诉人（原审被告）：枣庄市台儿庄区马兰屯镇闫浅社区居民委员会，住所地山东省枣庄市台儿庄区闫浅社区驻地。法定代表人：孔祥全。委托诉讼代理人：闫振国，山东贺成柱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李亮，男，1971年6月26日出生，汉族，原住山东省枣庄市台儿庄区，现住山东省枣庄市台儿庄区。委托诉讼代理人：杨兆明，山东京杭律师事务所律师。上诉人枣庄市台儿庄区马兰屯镇闫浅社区居民委员会（以下简称闫浅居委会）因与被上诉人李亮房屋租赁合同纠纷一案，不服枣庄市台儿庄区人民法院（2017）鲁0405民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闫浅居委会上诉请求：1.撤销枣庄市台儿庄区人民法院（2017）鲁0405民初817号民事判决；2.改判驳回李亮的诉讼请求；3.诉讼费用由李亮承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.赵钦文亲自向闫浅居委会缴纳房租，赵钦文与李亮签订转租协议并没有告知闫浅居委会，也没有任何人以任何形式告知闫浅居委会转租的事实。不能推定闫浅居委会知道或者应当知道李亮转租这一事实。2.一审法院不能仅凭李亮提供六份合同就确认李亮转租的事实存在。二、一审法院适用法律错误。1.判决闫浅居委会支付李亮可得利益损失系适用法律错误。依据一审查明的事实，对于合同履行不符合约定双方均没有过错，既得利益损失以一方违约为前提。本案闫浅居委会对于合同不履行没有过错也没有违约。本案判决闫浅居委会给李亮可得利益损失的属于适用法律错误。2.本案是棚户区改造工程，按照房屋征收或者拆迁程序李亮的装修及经营损失完全可以按照法律规定予以补偿,不适用公平原则。李亮辩称，在没有就拆迁达成一致意见的情况下，房屋被强行拆除，而且拆除后开发商给予足额赔偿，这里面包括装饰装修款，但闫浅居委会不愿意赔偿承租人的损失。本案所诉的可得利益损失中就包括了直接损失，其中有被上诉人卖掉自己的房产筹款进行装饰装修，以及后来的电器等都被破坏了，总损失大约80多万元，法院判决只赔偿了30多万元，但由于其他原因，我就没有上诉。李亮向一审法院起诉请求：请求判令闫浅居委会赔偿因解除租赁合同造成的直接经济损失和间接经济损失合计1083200元。诉讼过程中，李亮变更诉讼请求为：请求闫浅居委会赔偿可得利益损失1315800元。一审法院认定事实：2006年6月16日，闫浅居委会与案外人吴长河、赵钦文签订租赁合同，约定将闫浅居委会所有的综合服务楼的一、三、四、五层，二层北四间和楼东至公路边的场地租给吴赵二人使用；租赁期限为15年，自2007年元月1日至2021年12月31日,每年租金33000元;承租方在租赁期间需要装修装饰，经出租方同意，在不影响楼体整体结构的基础上，方可装修改造；因国家工程和国家方针政策要求需变更或解除本合同，双方可按政策协商依法解决。2007年4月6日，李亮向赵钦文支付了赵钦文因对案涉房屋进行装修支出的费用124000元和2007年的房屋租金30000元。2007年4月8日赵钦文与李亮、案外人张登华签订协议，将上述租赁物转租于李亮和张登华二人使用，租赁期限为15年，自2007年元月1日至2021年12月31日，每年租金30000元；在承包期间需要装修装饰，经赵钦文同意，在不影响楼的整体结构的基础上，方可装修改造；因国家工程和国家方针政策要求变更或解除本合同，在赵钦文和闫浅居委会协商同意下，可按政策依法解决。2007年7月8日，李亮与案外人张登华签订协议，李亮将其所有的房屋作价88000元出售给张登华，张登华退出案涉房屋的租赁经营。李亮自2008年起将每年的租金直接交付闫浅居委会。李亮在承租案涉房屋后，又对案涉房屋进行了装修，购置了空调、冰箱、冰柜、床铺、桌椅等物品。2009年8月1日，李亮与枣庄贵银信托投资担保有限公司签订房屋租赁合同，约定由该公司租用一层六间房屋，租赁期限从2009年8月1日至2017年8月1日，每年租金18000元，签订合同每年一次性交清租金。2011年12月7日，李亮与黄建国签订房屋租赁合同，约定将楼房三、四层的30间房屋租给黄建国使用，租赁期限从2011年12月8日至2016年12月8日，每年租金50000元。2013年元月1日，李亮与陈兴堂签订房屋租赁合同，将综合服务楼一层的房屋一间租给陈兴堂使用，租赁期限从2013年元月1日至2014年元月1日，租金3600元，签订合同一次性交清租金。2013年7月1日，李亮与倪登平签订房屋租赁合同，将综合服务楼一层的房屋两间租给倪登平使用，租赁期限从2013年7月1日至2014年7月1日，租金12000元，签订合同一次性交清租金。2013年7月1日，李亮与教会签订房屋租赁合同，将综合服务楼二层的10间房屋租给教会使用，租赁期限从2013年7月1日至2014年7月1日，租金28000元，签订合同一次性交清租金。2013年7月16日，李亮与王涛签订房屋租赁合同，将综合服务楼一层的3间房屋租给王涛使用，租赁期限从2013年7月20日至2014年7月20日，租金25000元，签订合同一次性交清租金，但该合同李亮自认未实际履行。一审法院另查明，2011年5月4日，山东省住房和城乡建设厅、山东省发展和改革委员会、山东省财政厅和山东省国土资源厅联合下发了鲁建房字【2011】11号《关于下达2011年棚户区改造计划的通知》，将闫浅居委会列入2011年城市棚户区改造计划。2013年12月14日，案涉租赁房屋被拆除。一审法院认为，当事人双方争议的焦点有三，一是案涉租赁合同及转租合同的效力，二是合同解除后的损失分担，三是李亮可得利益损失的计算。关于案涉租赁合同及转租合同的效力。案外人赵钦文与闫浅居委会签订的租赁合同、李亮与赵钦文签订的转租合同均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李亮在承租案涉房屋后，又与黄建国等人分别签订房屋转租合同，将其中的部分房屋转租给他们使用，闫浅居委会作为房屋的所有权人和使用人对上述转租情形知道或应当知道。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，故闫浅居委会主张李亮再次转租合同无效的辩解，不予支持。关于合同解除后的损失分担。上述合同履行过程中，因政府棚户区改造工程的需要，案涉租赁房屋已被拆迁，致使合同目的不能实现，双方同意房屋租赁协议提前解除。对合同的解除当事人双方均无违约情形和过错之处，故对由此产生的损失应根据公平原则由双方合理分担。李亮因经营需要在其承租案涉房屋后购置了部分物品、对房屋进行了装饰装修，合同解除后其将房屋转租的损失明确且必然发生，现李亮请求赔偿转租可得利益应予部分支持。闫浅居委会作为本次棚户区改造的受益人，理应负担合同解除的更多责任，综合本案具体情形，酌定闫浅居委会承担损失的60%。关于李亮可得利益损失的计算。实际履行的转租合同年租金总额为111600元，扣除李亮应向闫浅居委会支付的年租金30000元，李亮年转租收益为81600元，故闫浅居委会应支付李亮可得利益损失为：81600元/年×未履行租赁期8年×60%＝391680元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、闫浅居委会自判决生效之日起十日内补偿李亮损失391680元；二、驳回李亮的其他诉讼请求。案件受理费16642元，由原告李亮承担9467元，由被告枣庄市台儿庄区马兰屯镇闫浅社区居民委员会承担7175元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，因政府棚户区改造工程需要，案涉租赁房屋已被拆迁，因此给房屋承租人造成的直接经济损失，出租人闫浅居委会应该按照合同约定给予相应的赔偿。一审中李亮要求的可得利益损失，实际上是对因转租合同无法继续履行而给其造成的房屋租金实际损失的要求，且在一审法庭审理时，李亮明确陈述对租赁房屋的投资款包含在该部分损失内，鉴于双方当事人对拆迁后的损失如何进行赔偿未有明确约定，一审法院以实际履行的转租合同年租金扣除李亮应向闫浅居委会支付的年租金作为李亮租赁房屋的年收益，酌情确定李亮的损失，并无不当，本院对该损失依法予以支持。综上所述，闫浅居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16642元，由上诉人枣庄市台儿庄区马兰屯镇闫浅社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  孙中海审判员  朱海燕二〇一七年十二月五日书记员  马馥君