北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0115民初6068号原告：樊茜，女，1985年12月19日出生。被告：北京恒信天泰置业有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧宫西路93号。法定代表人：魏军，总经理。委托诉讼代理人：顾娟娟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵燕，北京市盈科律师事务所律师。原告樊茜与被告北京恒信天泰置业有限公司（以下简称：恒信置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊茜，被告恒信置业公司的委托诉讼代理人顾娟娟、赵燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樊茜向本院提出诉讼请求：1.判令恒信置业公司退还樊茜押金2000元；2.判令恒信置业公司退还樊茜2016年11月15日到2017年1月31日房屋无法正常使用期间已交纳的房租6142.40元；3.判令恒信置业公司退还樊茜2016年11月15日到2017年1月31日房屋无法正常使用期间已交纳的取暖费1080.60元；4.判令恒信置业公司支付樊茜因恒信置业公司不作为造成的解除合同应支付的双倍违约金4000元；5.判令恒信置业公司支付2016年11月15日至2017年1月31日期间因恒信置业公司原因造成樊茜的办公室无法使用所支出的网络推广费6933.34元、宽带费用175.34元、会计记账费用520元、员工工资9586.36元、电暖气费用299元、收入损失28637.75元，上述损失共计57374.79元；6.判令恒信置业公司承担本案诉讼所产生的所有费用。事实和理由：樊茜于2016年2月1日至2017年1月31日租用恒信置业公司位于北京市大兴区旧宫西路93号写字楼3号楼第3323号写字间（以下简称：3323号写字间），面积为34.90平方米，作为办公室使用。自2016年11月13日供暖开始，室内温度最高只有9度，在办公室办公必须穿着羽绒服并打开大功率电暖气，而且这种方式只能保证局部供暖，不能保证整间办公室供暖。针对这个问题，自供暖开始樊茜就找物业解决问题，开始时物业一直推脱、敷衍，更换暖气片仍不能解决问题后，物业就开始恶意敷衍并拒绝解决问题。2017年1月春节假期前，樊茜曾专门到办公室找过案外人物业的魏总，要求解决问题，魏总曾到办公室实地看过，并已知晓房间温度过低无法办公，口头承诺春节假期过后给予一个解决方案（这件事虽未录音，但很多邻居都知道樊茜当天下午找过物业的魏总，另楼道监控如果未恶意破坏证据且可正常使用的话，也可以证明当天下午樊茜曾2次找过魏总）。冬天房间温度为9度，别说正常经营，员工坐在屋里办公都是不可能的，且樊茜在屋内停留时间超过3小时肚子就会胀气不舒服。绝大部分情况下樊茜是在家里办公，如果遇到客户预约再打车赶过去，很多时候客户进来不到5分钟就会因为温度太低离开。作为租户，自供暖开始就一直关注供暖问题，并屡次跟物业提出要求维修。但物业作为出租方，不仅不尽修缮义务，并拒绝了樊茜提出的补偿意见。故樊茜根据双方签订的租赁合同及《中华人民共和国合同法》的相关规定，提出各项赔偿主张。恒信置业公司辩称，不同意樊茜的诉讼请求。恒信置业公司积极配合樊茜解决供暖问题，对供暖设施进行修理更换，并检查确认当时的温度是正常的。涉案房屋的供热服务是由供暖公司提供，恒信置业公司也已依约支付了全部供暖费，因此，恒信置业公司不存在任何违约行为，也不存在任何过错。《北京市供热采暖管理办法》第十条规定：供热单位和用户对室温是否达标存在争议的，可以委托具备室温检测资质的第三方机构进行检测。既然室温检测需要相应资质，至少说明该项检测是需要一定专业性的，而樊茜明显不具备相应的专业能力和资质。其次，如果樊茜认为供热不达标，至少应在供暖季要求供热公司或者恒信置业公司共同委托相应的检测机构对室温进行专业检测，而不是自行拿温度计进行测量。最后，室内不同的位置温度也会不一样，一般情况下，门口、窗边的温度会比居室中央低2至3度。因此，樊茜自行测量的室温既不具备专业性，也不具备客观性，无法反映涉案房屋在供暖季的正常温度，无权要求退费，更无权要求恒信置业公司承担赔偿责任。涉案租赁合同系租赁期满后自行终止，恒信置业公司不存在任何违约行为，樊茜也从未因供热问题要求提前解除合同，因此樊茜无权要求恒信置业公司支付双倍违约金。根据双方签订的“写字间租赁合同书”第二条，租赁期限为2016年2月1日至2017年1月31日，合同到期后，因樊茜未找到合适的办公场所，遂与恒信置业公司口头协商，恒信置业公司同意樊茜在2017年2月继续使用涉案房屋，樊茜不再另行交纳租金，而将保证金2000元作为该月份的租金。恒信置业公司本着友好合作的乘以，已经酌减了该月份的租金（实际月租金应为2335元，即7005/3=2335元），也未再要求樊茜支付该月份的供暖费，樊茜于2017年2月底搬走后，双方本应再无争议，现樊茜却又要求将该月份作为免租期，该诉求既无事实和法律依据，也着实有违诚实信用的基本原则。樊茜在租赁期间一直正常使用涉案房屋，从未停止过办公，其诉求中的各项支出与本案无关，无权要求恒信置业公司支付，亦无权要求恒信置业公司退还其房租及供暖费。本院经审理认定事实如下：2016年1月26日，樊茜（乙方、承租方）与恒信置业公司（甲方、出租方）就3323号写字间的租赁事宜，签订“写字间租赁合同书”，约定：“乙方租赁期限为壹年，即自2016年2月1日至2017年1月31日止；年租金总额为人民币贰万捌仟零贰拾元整；乙方与甲方签合同之日起向甲方支付季度租金，为人民币柒仟零伍元整，先付后用；第一期租金签订合同当日支付，以后每期租金提前七日支付，取暖费总额为壹仟陆佰柒拾伍元整；同时交付保证金，保证金额相当于乙方一个月租金合人民币贰仟元整，待乙方租赁期满结清费用并结清全部手续后，甲方应于结清当日将保证金全额退还乙方。乙方如未按规定结清有关费用和手续，甲方有权拒还保证金，如乙方结清，甲方全额退还保证金；有下列情况之一，乙方有权解除本合同，由此造成的损失甲方应向乙方赔偿，甲方延迟交付出租房屋一个月，经乙方通知，甲方未按时修缮房屋，乙方因上述理由解除合同的，应当及时书面通知甲方，并有权要求甲方双倍返还保证金；甲乙双方不履行本合同所规定的义务，造成对方损失的，应向对方给予赔偿，租赁期间甲乙双方都不得借故解除合同，如任何一方因故解除合同，应提前两个月通知对方，并自行承担违约责任”。另合同中载明3323号写字间面积为34.90平方米，电费为1.45元/度，取暖费为48元/平方米。樊茜主张因3323号写字间供热温度不足，致使其无法正常使用该房屋，且经与恒信置业公司沟通后，亦未得到有效解决，遂起诉提出本案的各项诉讼请求。对3323号写字间的室温情况，樊茜提交含温度计（指针指向10度）的照片2张、录像及电话录音与其主张相佐证。录音中，恒信置业公司的工作人员刘计功表示认可室温低的问题，并解释是由于墙内暖气管堵塞所导致，需等供暖结束排空管内水后才可解决，并提出为樊茜更换房屋或由刘计功个人承担一部分电暖气费用的解决方案。樊茜提交1675元暖气费收据、2000元保证金收据及租金收据对其交纳情况予以证明，提交名称为北京帛众服装服饰有限公司（以下简称：帛众服装公司）的商户入驻服务合同、帛众服装公司的扣缴个人所得税报告表、聊天记录及转账凭证、电暖气购物截图、账单对其主张的网络推广费、员工工资、会计记账费用、电暖气费用、收入损失予以证明。樊茜未提交证据证明其主张的宽带费用。恒信置业公司认可租赁期的房租樊茜均已交纳，双方均认可樊茜于2017年2月21日或22日搬离涉案房屋。上述事实，有双方当事人的陈述笔录、写字间租赁合同书、照片、录音、录像、收据、商户入驻服务合同、扣缴个人所得税报告表、聊天记录、转账凭证、图片等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。樊茜与恒信置业公司签订的租赁合同合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。出租人有保证租赁物正常使用的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，结合樊茜提交的证据，本院可以认定涉案房屋因室温问题无法正常使用，对此，恒信置业公司应承担相应的责任。对樊茜要求恒信置业公司退还其2016年11月15日到2017年1月31日房屋无法正常使用期间已交纳的取暖费的诉讼请求，本院予以支持，经核算，金额为1070.90元。对樊茜要求恒信置业公司退还其2016年11月15日到2017年1月31日房屋无法正常使用期间已交纳的房租的诉讼请求，考虑租赁房屋并非完全无法使用且已延长使用时间，同时考虑樊茜补充取暖所支出的电暖气及耗电等费用的必要性，对其主张退还的房租，本院酌定为1500元。对樊茜主张的电暖气购买费用，本院不再另行支持。因本案租赁合同系租赁期满后自行终止，未发生双方合同中约定的提前解除并有权要求双倍返还保证金的情形，故对樊茜要求恒信置业公司支付其违约金的诉讼请求，本院不予支持。对樊茜要求恒信置业公司退还其押金2000元的诉讼请求，综合考虑本案案情，本院予以支持。因本案系房屋租赁合同纠纷，帛众服装公司并非本案租赁合同的相对方，对樊茜主张的帛众服装公司的网络推广费、员工工资、会计记账费用、收入等各项损失，本院均不予支持。樊茜未对宽带费用支出提交证据予以证明，对其该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、北京恒信天泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还樊茜押金二千元、房屋租金一千五百元、取暖费一千零七十元九角，以上共计四千五百七十元九角；二、驳回樊茜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六百一十七元，由樊茜负担五百九十二元（已交纳），由北京恒信天泰置业有限公司负担二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  刘更超二〇一七年十二月十二日书 记 员  陈鹏廷