福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽08民终1603号上诉人（原审原告）：龙岩市永定区家园房地产开发有限公司，住所地龙岩市永定区凤城街道金凤开发区枫南路东三巷21号，统一社会信用代码：91350822550980728C。法定代表人：吴文生，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：郑云顺，男，1953年10月10日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市永定区。被上诉人（原审被告）：郑育添，男，1966年10月21日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市永定区。被上诉人（原审被告）：吴清梅，女，1968年1月20日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市永定区。委托代理人郑育添，系吴清梅之夫，暨本案的被上诉人之一。被上诉人（原审被告）：郑森添，男，1963年3月29日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市永定区。被上诉人（原审被告）：廖文珍，女，1965年11月20日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市永定区。委托代理人郑海平（系被上诉人郑森添与廖文珍之子），1987年6月21日出生，汉族，住龙岩市永定区。上诉人龙岩市永定区家园房地产开发有限公司（以下简称家园房地产公司）与被上诉人郑云顺、郑育添、吴清梅、郑森添、廖文珍排除妨害纠纷一案，不服龙岩市永定区人民法院（2017）闽0803民初545号民事判决，向本院提起诉讼。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。家园房地产公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、一审认定本案所涉1号楼302室房屋系《协议书》的抵押物，属于认定事实不清。2、《协议书》中的约定对上诉人没有约束力。3、即使法定代表人吴文生在《协议书》上签字代表公司担保，也违反了《公司法》的强制性规定，不仅对上诉人不发生效力，也无效。4、即使吴文生的签字担保行为有效，担保期限也已经超过诉讼时效。郑云顺、郑育添、吴清梅、郑森添、廖文珍答辩称，答辩人仅放几包水泥基白灰到新家园房产的1号楼302室，上诉人的上诉理由不成立，按照之前的协议，涉讼房产系抵押物，答辩人有权处理这个房产。家园房地产公司向一审法院起诉请求：责令郑云顺、郑育添、吴清梅、郑森添、廖文珍停止侵权，排除妨害，立即将堆放于永定区凤城街道沙岗村洋坑里新家园小区1号楼302室的所有杂物（包括锣鼓、装饰材料）清理搬走。一审法院认定事实：永定县家园房地产开发有限公司（2015年因永定县撤县改区而更名为龙岩市永定区家园房地产开发有限公司）成立于2010年3月10日，公司股东及持股比例为吴文生占60%的股份、郑浩生占40%的股份。公司经营范围为：房地产开发、销售；商品房、租赁；房地产中介服务；建筑材料、装饰材料销售。由于公司只有两名股东，因此，公司章程规定不设立董事会和监事会，只设一名执行董事和一名监事，由吴文生担任公司的执行董事、法定代表人及总经理，郑浩生担任公司监事。案外人郑国球因拆除老房子欲自建房，为凑方圆，需使用郑云顺、郑育添、郑永添、郑森添、郑林添、郑泉添等户人的老房屋及宅基地。经多次协商后，郑国球与郑云顺、郑森添、郑永添、郑林添、郑育添等户代表于2011年8月7日签订了《房屋安置(换置)合同》三份，约定郑云顺等户将其老房屋以每平方米3000元的价格卖给郑国球，郑国球在其建成的楼房套房，为郑云顺等安置户安置住房，面积分别为85平方米、102平方米、130平方米等，双方代表均在合同上签了字。同时，郑国球还在其的签名上加盖了公章(无原件核对)。郑云顺等人称，当时郑国球说其是代表家园房地产公司来征收他们土地的，还说其是公司的副经理，但未提供证据证明。2012年3月17日，案外人郑国球又与郑云顺另行签订了《土地房屋置换合同》一份，约定郑国球为郑云顺无偿安置一套商品房，楼层五至六层，自选一层，面积85平方米等。案外人郑国球收购郑云顺等户人的房屋土地后，因政策不允许，郑国球无法兑现房屋安置问题，其收购的房屋土地为永定县国土资源局收储后与其他土地一道出让给家园房地产公司开发建设商品房。郑云顺等安置户因未得到安置房，便多次到与郑国球有关联的家园房地产公司施工工地阻拦施工，影响了家园房地产公司的施工进程。为妥善解决郑云顺等户人的安置房问题，避免影响家园房地产公司的施工进程，2014年7月21日，以案外人郑国球作为甲方，郑云顺、郑育添、吴清梅、郑森添、廖文珍作为乙方，吴文生作为丙方，三方签订了《协议书》一份。该《协议书》载明：“根据《中华人民共和国合同法》等有关法律法规的规定，经三方共同协商，就甲方占用乙方位于沙岗村洋坑里原老宅基土地面积共计69.72平方米的相关事宜，达成如下协议：1、乙方三户老宅基地面积共计69.72平方米，其中郑云顺户27.72平方米、郑育添户21平方米、郑森添(郑永添)户共计21平方米。甲方以每平方米3000元的价格收购，收购总金额为209160元，其中应扣除甲方预先支付给郑森添户(收款人为郑永添)的30000元(叁万元)和甲方预先支付给郑育添户5000元，剩余收购款总计174160元尚未付清(其中郑云顺户83160元、郑育添户58000元、郑森添户33000元)。2、甲方承诺将上述未付款于合同签订之日起6个月内付清(农历六月廿五日至十一月廿五日止、润九月)。3、丙方同意作为甲方的担保人，并同意将永定县新家园房地产开发有限公司所建的1号楼302室(面积95.88平方米)作为抵押物暂时交予乙方保管，同时在协议期内，如丙方有需要出售上述担保物时，则乙方各户需配合丙方出售，丙方同意将所售房款第一时间交由甲方付清乙方所欠款项。4、乙方承诺保证在协议期内，妥善保管好丙方的担保物，保证在甲方付清所有收购款后，完好无损的交回上述担保物。如乙方三户中各户有内部纠纷应自行妥善处理解决，并保证各户土地所有权清晰。5、乙方各户保证自本协议签订之日起，不得以任何理由和方式阻挠和破坏丙方的施工进程。并有义务协助丙方处理可能在乙方各户老宅基地发生的权属问题。如因乙方各户的土地权属关系不清晰，造成甲方和丙方的所有损失，责任全部由乙方各户承担。6、乙方各户一致同意，担保物由郑云顺户负责保管。7、违约责任：7.1如甲方在协议期内，无法按时付清乙方的款项，丙方则同意乙方提出的如下处置方案。7.1.1乙方可以自行处理丙方的担保物。乙方各户自行协商乙方内部各户的问题。7.1.2丙方同意担保物按3000元/平方计价，扣除乙方各户的老宅基地面积69.72平方米，剩余的26.16平方米，剩余房款78480元，待丙方将担保标的二证(房产证、土地证)落户后，乙方即将房款78480元付清甲方。8、本协议签订生效后，甲、乙双方在此之前签订的各种合同、协议等均即日起失效，一律以此协议为准。9、本协议自三方签章之日起生效。本合同一式伍份，甲、丙方各持壹份，乙方三户各壹份。每份均具有同等法律效力。甲方(签章)：郑国球监证人：廖富英乙方(签章)：郑云顺郑育添郑森添吴清梅廖文珍丙方(签章)：吴文生签约所在地：福建龙岩永定县凤城镇签约日期：2014年7月21日。”合同签订后，吴文生按合同约定将家园房地产公司所建的担保物1号楼302室房屋的一把房门钥匙交给了郑云顺。吴文生称协议内容都是郑国球与郑云顺等协商的，其不知情，只是叫其个人担保，其因有事，匆匆在协议书上签了字就走了，且协议上的手印也不是其捺印的，未提供证据证明。合同签订后，案外人郑国球未按协议约定在6个月内支付郑云顺等户剩余收购钱款。因要钱要房未果，郑云顺等便利用吴文生当初交给他们的1号楼302室的钥匙，将许多杂物包括锣鼓、装饰材料搬进了302室。吴文生发现后，要求郑云顺等搬走302室的杂物未果，遂把302室的房门锁进行了更换，现钥匙在吴文生手中。家园房地产公司称郑云顺等是2016年5月份将杂物放置在1号楼302室的，未提供证据证明。另吴文生于2016年8月25日给付了郑云顺租房款500元。庭审中，家园房地产公司表示，案涉《协议书》协议抵押的抵押物本意是分配给案外人郑国球的房屋，郑国球与乙方签订《协议书》将1号楼302室作为抵押物，是郑国球的个人行为，家园房地产公司不知情。后由于在分配安置房时，分配给郑国球的安置房房号已经发生变更，案涉1号楼302室房屋已经不属于抵押物，乙方无权占有。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不得的后果。本案纠纷，是因2014年7月21日签订的《协议书》引起。因此，一.关于《协议书》的效力问题。该协议系由郑国球作为甲方，郑云顺、郑育添、吴清梅、郑森添、廖文珍作为乙方，吴文生作为丙方，三方经过协商一致达成的协议，协议内容系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对三方当事人均具有法律约束力，三方当事人均应按协议的约定全面履行各自的义务。吴文生称其未参与协议的协商，且协议书中其签名上的印模也不是其捺印的，未提供证据证明，不予采信；二.吴文生在《协议书》中签字是代表公司还是个人问题。吴文生之所以会在协议上签字，一是因其是家园房地产公司的执行董事、总经理，是公司的法定代表人，只有其才能代表家园房地产公司行使职权并对外作出民事行为；二是案外人郑国球系家园房地产公司的关联安置户，并因郑国球的原因导致郑云顺等人多次到家园房地产公司施工工地阻挠施工，影响了家园房地产公司的施工进程，只有解决了郑国球购买郑云顺等人老房屋及土地时拖欠的债务问题，才能解决公司因郑国球的原因引起的阻挠施工纠纷。因此，吴文生在协议上签字，目的是为了解决公司的纠纷，是代表公司的职务行为。吴文生虽然只在协议中签字而未加盖公司印章，但并不影响其是履行公司职权的实质。吴文生主张其签字系代表其个人行为，与公司无关。如其所说，签字系其个人行为的话，则吴文生只能用其个人信用或个人或家庭资产作担保这唯一途径，否则不符合常理。相反，吴文生用公司所建的1号楼302室房产作为抵押担保物，并将该担保物的房门钥匙交与乙方的郑云顺保管房屋，该事实行为只能说明其是代表公司的职务行为而非个人行为。且从协议内容来看，除规定案外人郑国球应在6个月内支付乙方剩余收购钱款外，更多规定的是担保方丙方与乙方的权利义务关系。因此，吴文生主张其签字系个人行为，与事实不符，不予采信；三.乙方在抵押担保房产中放置杂物行为是否构成侵权问题。按三方签订的《协议书》约定，案外人郑国球如未在2015年1月21日前履行给付金钱义务的，则乙方可以自行处理抵押担保物。乙方将杂物放置在抵押物1号楼302室内，系乙方依照三方协议约定的善意占有及处置抵押物的自助行为，该行为符合三方的约定和法律规定，不构成侵权；四.吴文生用公司财产为他人债务作担保是否无效问题。家园房地产公司主张吴文生用公司资产为案外人郑国球的债务作抵押担保的行为，违反了《公司法》的相关规定，是无效的。《公司法》第十六条第一款规定“公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。”因家园房地产公司只有两名股东，并无董事会和股东会，且该规定只是管理性的规定，并非效力性规定，如有违反《公司法》，违反的也只是管理性的规定，违反该规定并不必然导致担保合同无效。因此，家园房地产公司的上述主张，不予采信；五.担保期限是否超过诉讼时效问题。按三方签订的《协议书》约定，在2015年1月21日前，案外人郑国球未履行给付金钱义务的，自2015年1月21日后，乙方即可按合同约定自行处理抵押担保的房产，家园房地产公司也应按合同约定将抵押担保房屋的两证(房产证、土地证)落户。在两证落户后，乙方才有资格按协议约定补足房屋差价给郑国球。家园房地产公司未将两证落户，属违约行为。且合同签订后，家园房地产公司即将抵押担保物1号楼302室的房门钥匙交给了乙方，乙方在案外人郑国球逾期未支付剩余收购钱款后，至今未将其保管的抵押担保物的房门钥匙交还给甲方或丙方，表明乙方从未放弃担保物权，该抵押担保行为至今没有解除，因此，不存在超过诉讼时效问题。综上所述，家园房地产公司要求判令乙方停止侵权，排除妨害，立即将堆放于永定区凤城街道沙岗村洋坑里新家园小区1号楼302室的所有杂物（包括锣鼓、装饰材料）清理搬走，无事实和法律依据，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第三十八条、第四十三条、第五十七条、第八十九条第二项、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十七条、第二百四十一条，《中华人民共和国担保法》第二条、第六条、第七条、第三十三条、第三十四条、第三十九条、第五十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，遂判决：驳回龙岩市永定区家园房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由龙岩市永定区家园房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。家园房地产公司对原审查明的“郑国球与郑云顺、郑森添、郑永添、郑林添、郑育添等户代表于2011年8月7日签订了《房屋安置(换置)合同》三份”及“2012年3月17日，案外人郑国球又与郑云顺另行签订了《土地房屋置换合同》一份”这两个事实有异议，认为该两份合同仅有复印件，没有原件，对该两份合同的内容有异议，对原审查明的其他事实无异议。郑云顺、郑育添、吴清梅、郑森添、廖文珍对原审查明的事实无异议。本院经审查认为，2011年8月7日三份《房屋安置(换置)合同》及2012年3月17日《土地房屋置换合同》涉及案外人郑国球，且无原件予以核对，对该四份合同的内容本院不予认定。综上，除2011年8月7日三份《房屋安置(换置)合同》及2012年3月17日《土地房屋置换合同》的内容不予认定外，本院对原审判决查明认定的其他事实予以认定。本院认为，郑国球作为甲方，郑云顺、郑育添、吴清梅、郑森添、廖文珍作为乙方，吴文生作为丙方，经共同协商于2014年7月21日签订《协议书》，系三方当事人的真实意思表示，协议中“3、丙方同意作为甲方的担保人，并同意将永定县新家园房地产开发有限公司所建的1号楼302室(面积95.88平方米)作为抵押物暂时交予乙方保管，同时在协议期内，如丙方有需要出售上述担保物时，则乙方各户需配合丙方出售，丙方同意将所售房款第一时间交由甲方付清乙方所欠款项。4、乙方承诺保证在协议期内，妥善保管好丙方的担保物，保证在甲方付清所有收购款后，完好无损的交回上述担保物。如乙方三户中各户有内部纠纷应自行妥善处理解决，并保证各户土地所有权清晰”的约定合法有效。在该协议中，虽然未盖家园房地产公司印章，但吴文生时任家园房地产公司法定代表人，其同意将永定县新家园房地产开发有限公司所建的1号楼302室作为抵押物暂时交予乙方保管，亦按约将该房屋钥匙交给郑云顺，且从协议签订背景看是为了解决影响公司施工进程的纠纷，表明作为家园房地产公司法定代表人的吴文生签订协议是为了公司利益而处置了公司资产，公司亦按约履行，应认定吴文生签订协议系代表公司的职务行为而非个人行为，因此，2014年7月21日签订《协议书》对家园房地产公司具有法律约束力。上诉人家园房地产公司主张《协议书》的约定对其没有约束力，本院不予支持。按照该协议约定，家园房地产公司向本案五被上诉人交付了讼争1号楼302室房屋钥匙，五被上诉人实际占有并保管该讼争房产，在协议书的甲方郑国球未依约付清收购款的情况下，五被上诉人将杂物（包括锣鼓、装饰材料）放置在讼争房屋内，并未破坏讼争房屋，未违反《协议书》第3条、第4条的约定，亦未违反法律禁止性规定，不构成侵权。《中华人民共和国公司法》第16条的规定只是管理性强制规定，并不是效力性强制规定，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，上诉人家园房地产公司主张法定代表人吴文生在《协议书》上签字代表公司担保违反《公司法》的强制性规定是无效的，该主张不符合法律规定，本院不予支持。根据《协议书》第3条约定“丙方同意作为甲方的担保人，并同意将永定县新家园房地产开发有限公司所建的1号楼302室(面积95.88平方米)作为抵押物暂时交予乙方保管”看，并未约定保证的担保方式，且该协议书亦未依法解除，上诉人家园房地产公司以超过保证期间免除保证责任为由主张免除担保责任，没有事实依据，本院不予采纳。综上，原审判决认定五被上诉人依约实际占有保管期间堆放杂物不构成侵权，并驳回家园房地产公司要求判令五被上诉人停止侵权，排除妨害，立即将堆放于永定区凤城街道沙岗村洋坑里新家园小区1号楼302室的所有杂物（包括锣鼓、装饰材料）清理搬走的诉讼请求正确，本院予以维持。家园房地产公司的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由龙岩市永定区家园房地产开发有限公司负担。审 判 长  林 静审 判 员  黄智勇审 判 员  丁建岩二〇一七年十二月十八日法官助理  严丽梅书 记 员  谢冰燕附注：引用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。