浙江省金华市金东区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0703民初3913号原告：浙江涵碧紫金实业发展有限公司，住所地金华市金东区光南路1188号。法定代表人：孟红忠，执行董事。委托诉讼代理人：张如德，男，1978年9月7日出生，汉族，住山东省定陶县，公司员工（特别授权）。被告：黄能仁，男，1981年11月11日出生，汉族，住金华市金东区。被告：方爱华，女，1980年10月20日出生，汉族，住金华市金东区。委托诉讼代理人：王韩英，浙江婺州律师事务所律师（特别授权）。原告浙江涵碧紫金实业发展有限公司（以下简称紫金实业公司）诉被告黄能仁、方爱华商品房销售合同纠纷一案，本案依法由审判员徐新适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，原告紫金实业公司向本院申请，要求追加方爱华为本案被告，本院准许其请求，依法追加方爱华为本案被告。原告紫金实业公司的委托诉讼代理人张如德、被告黄能仁、方爱华的委托诉讼代理人王韩英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告紫金实业公司诉称，2014年7月12日，原告与二被告签订了《商品房买卖合同》一份。约定，由原告将位于金华市金东区新城区政和街以东、艾青路南侧A地块，将开发的紫金湾项目工程的D32—103号的商品房出售给二被告。房屋的总面积为209.52平方米，总价款为362万元整。合同约定，二被告违反合同约定的，原告有权解除合同，并由二被告按累计应付款的1%向原告支付违约金。合同签订后，二被告于签订合同当日向原告支付了首付款20万元。剩余房款经原告催收，二被告至今未予支付。由于购房户未能及时支付购房款，导致我公司紫金湾项目于2014年12月1日全面停工。该项目直至2016年1月25日才复工。购房户的违约行为，给我公司造成了巨大的损失。二被告为购房户之一，也因未及时支付购房款已构成违约，并给原告造成了损失。故原告要求解除与二被告签订的购房合同，并由二被告支付违约金5.536万元及赔偿各项损失93.42万元。为证明上述事实及主张，原告向本院提交了下列证据：1、原告营业执照、二被告身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》及补充协议，证明二被告与原告就购买位于金华市金东区新城区政和街以东、艾青路南侧A地块紫金湾项目之D32-103房屋签署了合同及补充协议，合同中也明确约定了合同解除条件和违约责任。3、银行刷卡凭证，证明二被告已付房款20万元。4、律师函一份，证明原告已向二被告发出解除合同的事实5、停工前签约未全款到位客户明细，证明原告因包括二被告在内的业主未按约缴纳房款而停工。6、民事起诉状一份，证明原告拖欠建筑公司工程款是基于业主未按时缴纳购房款而导致停工。7、紫金湾财务成本、日常费用各一份，证明因二被告违约给原告造成的经济损失。被告黄能仁、方爱华辩称，针对原告请求解除合同的诉讼请求认为，依据《合同法》第九十四条、九十五条之规定，原告解除权行使的合理期限为三个月。即便认定答辩人系无正当理由拖延付款，原告享有的合同解除权也因超过除斥期间而消灭。针对原告要求二被告支付违约金及赔偿损失的请求，二被告认为无需支付原告任何违约金以及赔偿原告损失。二被告根据《合同法》第六十八条之规定，合法行使了不安抗辩权。且涉案房产至今也未达到交房和办证的条件。要求驳回原告的诉讼请求。在举证期限内，二被告向本院提交了下列证据：1、民事起诉状、受理案件通知书复印件各一份，证明二被告于2017年5月8日向法院起诉要求原告继续履行合同。2、证据目录、进度款审核表确认情况汇总表复印件各一份，证明原告在二被告应交第二期购房款之前的三个月从未向施工单位支付过工程款，造成涉案楼盘自2014年4月开始陆续停工。3、判决书5份，证明原告2014年年初即出现财务危机，经营状况严重恶化，欠债累累。4、企业信息一份，证明二被告共同经营金华市金源钢铁有限公司。5、收款收据两份，证明二被告支付了20万元首付款的事实。对原告提交的第1-3项证据被告无异议，本院对上述证据予以确认。对第4项证据，二被告认为，对律师函真实性无异议。本院认为，该律师函并不能证明原告已将该律师函送达给二被告。本院对该律师函的真实性予以认定，但对其需证明的目的不予认定。对原告提交的第6项证据，二被告认为，该证据不能证明，原告所开发的房地产项目停工系因被告未支付购房款而造成。本院认为，原告所开发的项目因故停工系多方因素所致，本院对原告该项证据所欲证明的目的不予认定。对原告提交的第7项证据，二被告认为，财务成本的计算不属于证据，与本案无关联性。本院认为，原告的财务账目系原告内部管理所使用，与本案无关联性，本院不予认定。对二被告提交的证据，原告对上述证据的真实性无异议。但认为，证据目录中记载的战略合作协议是关于中建一局垫资的协议，原告在2014年12月1日前不存在拖欠中建一局工程款；对进度款审核表确认情况汇总表有异议，被告未能提供原件；永康市人民法院的判决书已确定原告不承担任何责任，原告也无向第三方付款的义务。原告与深圳市思班都市营销策划有限公司的纠纷，已经金华市中级人民法院调解，双方达成和解。永康市人民法院的第3702号判决书中也确定原告也是不承担任何责任。金华市中级人民法院的第1005号判决书已撤销一审的相关判决，与原告无关。第1423判决书所确定的内容，原告履行完毕。第355号判决书判决后原告提起上诉，在二审中，原告与公司进行和解。上述证据均不能证明财务状况。对证据4认为，不能证明原告财务有问题。本院认为，二被告提交的相关证据并不能证明原告的财务状况。原告的财务状况，应当由第三方中立性的机构进行审计。故本院对被告提交的除第4、5项证据以外的上述证据的证明目的不予认定。根据对上述证据的质证认证，结合当事人在庭审中的陈述，本院对本案事实认定如下：2014年7月12日，原告紫金实业公司与被告黄能仁、方爱华签订了《商品房买卖合同》一份，备案合同编号为20140700416。合同约定，该商品房为预售商品房，该预售房已经金华市建设局批准；由原告将坐落于金华市金东区政和街东侧、艾青路南侧编号为地块A上的，建筑面积为209.52平方米的幢号为D32—103号钢混结构住宅出售给两被告；该住宅的单价为17278元/平方米，总价款为3620000元。付款方式为分期付款，由二被告于签订合同当日支付房价款（人民币）200000元；于2014年8月10日前支付房价款800000元；于2015年1月30日前支付房价款1000000元；于2015年3月30日前支付房价款1000000元；于2015年8月30日前支付房价款620000元。合同第八条第一款第二项还约定，二被告逾期付款超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，二被告按累计应付款的1%向原告支付违约金。还约定，逾期应付款指按照合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。合同签订后，二被告按约向原告支付了首付款20万元。后二被告本应于2014年8月10日支付的80万元及后期的购房款，二被告无故也未予支付。2014年10月份，原告所开发的商品房项目因故陆续停工。2016年1月25日，原告所开发的紫金湾项目复工。二被告获知该情况后，从2016年5月起，曾多次与原告协商继续履行支付购房款一事，但双方未能达成和解。二被告提交的起诉状证据中称2016年5月至12月，二被告在得知原告公司有履行能力后，多次与原告交涉要求支付剩余款项，但至今二被告仍未支付剩余款项。原告在庭审中陈述，其在复工后向二被告发出了继续支付购房款的律师函，但无相关的证据证明该通知已送达给二被告。本院认为，本案原、被告双方所争议的焦点为双方所签订的《商品房买卖合同》是否构成解除的问题。二被告认为，原告未能在合理期限内行使解除权，原告已丧失了该权利。本院认为，双方在合同中已对二被告支付购房款的期限进行了约定，二被告理应在约定的期限内支付购房款，而二被告至今未能将购房款支付给原告，其违约行为一直延续至今。二被告提交的起诉状中证明，其已于2015年12月获知原告开发的项目已复工，并称其于2016年5月要求向原告支付购房款被拒。由此可以证明，二被告在此时间点已获知应当继续履行交付购房款的义务。本院认为，2016年5月可以认定为二被告应当继续履行合同约定义务的起始点。被告称原告拒绝收取购房款，但其无相关的证据证明该情况。同时，如原告拒绝收取购房款，二被告可以在合理期限内向相关机构提存购房款或根据法律规定主张自己的权利。而二被告在合理期限内，未能正确行使自己的权利，也是导致认定其违约持续至今的原因之一。故二被告所称原告的解除权已丧失的辩解，本院不予采信。二被告认为，原告于2014年因资金不足，所开发的房地产项目停工，二被告根据《合同法》第六十八条规定合法行使了不安抗辩权，未履行付款义务。本院认为，根据合同的约定，二被告应于2014年8月10日前支付购房款80万元，而被告在2015年12月底获知原告所开发的项目已复工的情况，仍未恢复履行。二被告拒不支付购房款的行为显然不符合《合同法》第六十八条规定的情形。本院对二被告有关行使不安抗辩权的辩解不予采信。原、被告双方所签订的合同系双方当事人在公平、自愿及意思表示真实的情况下所签订，该合同对双方当事人具有约束力。根据双方所签订的《商品房买卖合同》第八条第一款（2）项之约定，被告违约支付购房款项的，原告有权行使解除该合同权利。至原告向本院提起诉讼时，原告已予二被告合理的支付购房款的期限。根据双方所签订的备案合同编号为20140700416《商品房买卖合同》第八条第一款（2）项的约定；二被告逾期付款超过60日后，原告有权解除合同。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）、（四）项的规定，本院对原告要求解除与被告签订的备案合同编号为20140700416《商品房买卖合同》的请求予以支持。在履行该合同过程中因双方均存在过错，导致了该合同的解除，本院对原告要求二被告赔偿其违约金损失的请求，不予支持。对原告要求二被告赔偿其损失，本院认为，原告请求的损失无第三方中立性机构的审计，也无其他确凿的证据予以证明，本院对原告的该项请求不予支持。二被告已交纳的购房款200000元，原告应退还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第四十六条、第五十八条、第六十条、第六十八条、第六十九条、第七十五条、第九十三条之规定，判决如下：一、解除原告浙江涵碧紫金实业发展有限公司与被告黄能仁、方爱华签订的备案合同编号为20140700416的《商品房买卖合同》。二、由原告浙江涵碧紫金实业发展有限公司于本判决生效后十日内退还给被告黄能仁、方爱华购房款200000元。三、驳回原告浙江涵碧紫金实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6850元（已减半收取），由原告浙江涵碧紫金实业发展有限公司承担3000元，由被告黄能仁、方爱华承担3850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员  徐 新二〇一七年十二月十二日代书记员  楼慧慧???