广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤13民终4330号上诉人（原审被告）：惠州市惠阳德亿实业发展有限公司，住所地：惠阳区淡水石园西街名苑启盛大厦3号写字楼。法定代表人：叶南雄。委托诉讼代理人：谢海鹏，广东德邻事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄良，男，汉族，1990年2月9日出生，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：张伟松，广东解治律师事务所律师。委托诉讼代理人：周柔蘅，广东解治律师事务所律师。上诉人惠州市惠阳德亿实业发展有限公司（以下简称德亿公司）因与被上诉人黄良商品房预售合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2017）粤1303民初436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人德亿公司的委托诉讼代理人谢海鹏，被上诉人的委托诉讼代理人张伟松、周柔蘅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人德亿公司上诉请求：1、撤销惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初436号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉请；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：就被上诉人购买上诉人开发的惠阳“名苑?星河湾项目”三期3B幢1单元4层02号房，上诉人与被上诉人于2015年6月18日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，该合同第8条约定交付期限为2016年6月30日，该合同补充协议第九条约定逾期交付在90天内的，买受人予以理解，出卖人不承担逾期交付的违约责任，逾期超过90天的，出卖人按照《商品房买卖合同》第九条约定承担逾期交房的违约责任；同时，补充协议第六条约定，买受人收楼时，应当按照合同约定付清房款及政府规定的各项费税；按揭方式付款的，还须按揭银行已将按揭款付至出卖人账户；否则，出卖人可以相应顺延交付时间，且不属出卖人违约。上诉人认为，上诉人已按约定通知被上诉人办理交接手续，逾期未交楼是由于被上诉人的原因所造成的，所以，一审判决令上诉人向被上诉人支付违约金93740元缺乏依据。被上诉人黄良答辩称：上诉人并没有提供证据证明已经通知我方收楼，已签订的买卖合同和补充协议约定，按照双方买卖合同约定的交楼日期计算违约金的日期，一审法院对合同条款错误理解，已经扣除了上诉人的90天违约金，被上诉人出于息事宁人的考虑没有上诉，上诉人的上诉没有任何法定和约定的依据，请求予以驳回上诉人的上诉请求。原审原告黄良向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付迟延交房违约金127949.55元（以房屋交易总价为基数，自2016年1月1日计算至交楼之日止，暂计至2017年1月23日）；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2015年6月18日，原告与被告签订涉案《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：原告购买被告开发建设的位于惠州市××区淡水××星河东路××花园（××）3B幢1单元4层02号房（下称涉案房屋），总房价为657828元；首期款已付357828元，银行按揭300000元。合同第八条约定交付期限：出卖人（被告）应在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的涉案房屋交付给买受人（原告）使用。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。《补充协议》第九条约定：出卖人逾期交房在90天内的，买受人予以理解，出卖人不承担逾期交房的违约责任；逾期超过90天的，出卖人按照《商品房买卖合同》第九条的约定承担逾期交房的违约责任。《补充协议》第十三条约定：合同中填写的乙方名称、通信地址、电话等均准确有效，并作为乙方的有效送达地址（在该房屋交付后，则该房屋的地址作为有效送达地址）……除本合同及补充协议另有约定外，甲方给乙方的所有通知（包括但不限于发送《入伙通知书》等）可用传真、挂号邮寄、快递等方式送达，或在网络媒体、当地公开发行的报纸上发布公告等方式送达。送达时间为以传真方式发出的，以发出日期视为送达日；以快递方式发出的，寄出后第3日视为送达日；以挂号邮寄发出的，寄出后第7日视为送达日；在网络媒体或当地公开发行的报纸上公告发出的，则公告发布当日视为送达日；多次通知的，以第一次通知到达的日期为送达日。合同签订后，原告依约履行了付款义务。2016年12月6日，涉案房屋经竣工验收合格；2016年12月12日前，涉案房屋规划、环保验收、防雷装置、消防、燃气工程、人防工程、污水处理装置、白蚁防治工程等均经验收合格；2017年1月6日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局收齐被告涉案楼盘的竣工验收备案文件。2017年1月10日，被告在惠州日报刊登入伙公告，告知包括原告在内的名苑星河湾花园三期业主可于2016年12月8日至2017年1月31日期间办理入伙手续。原告于2017年2月22日向被告签名确认《单元签收表》及《前期物业管理服务协议（存根）》，证明原告已办理收楼手续。一审法院认为，原告与被告所签订的涉案《商品房买卖合同》、《补充协议》，系原被告双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。原告已经依约向被告支付全部房款，但被告未在合同约定期限内将涉案房屋交付给原告使用，违反合同约定，构成违约，应向原告支付逾期交房违约金。根据《补充协议》第十三条约定，结合被告刊登的《入伙公告》，公告发布当日视为送达日，即被告向原告交楼的时间为2017年1月10日；再据原被告签订的《补充协议》第九条约定：出卖人逾期交房在90天内的，买受人予以理解，出卖人不承担逾期交房的违约责任；逾期超过90天的，出卖人按照《商品房买卖合同》第九条的约定承担逾期交房的违约责任。由此得知，对被告存在逾期交楼的违约事实原告给予了被告90天的期限豁免其承担违约责任，故被告逾期交楼违约金应从2016年3月31日起计算至2017年1月10日止共285天，即为93740元（以657828元为基数，每日按万分之五的标准计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告惠州市惠阳德亿实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告黄良逾期交房违约金93740元。本院二审期间，上诉人德亿公司与被上诉人黄良在庭询时均认可一审法院认定事实，亦未提交新的证据。本院确认一审查明的事实。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人是否可以顺延涉案房屋交付时间，且不属违约。关于上诉人是否可以顺延涉案房屋交付时间，且不属违约的问题。本院认为，上诉人德亿公司与被上诉人黄良所签订的《商品房买卖合同》及附件五《补充协议》，系当事人双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。被上诉人黄良已经按照合同约定向上诉人德亿公司支付了全部购房款，上诉人未能在合同约定的期限内交付涉案房屋给被上诉人使用，违反了双方合同约定，已构成违约，应当按照合同约定支付违约金。《商品房买卖合同》及附件五《补充协议》都是备案合同的一部分，其中《商品房买卖合同》第八条约定的交楼日期为2015年12月31日前，第九条约定逾期交房违约责任“（1）逾期不超过60日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之五的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之五的违约金”，该条亦明确逾期交房的违约金起算日为本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起。而后依据附件五《补充协议》第九条“《商品房买卖合同》第八条、第九条的补充说明：鉴于房地产开发受外界因素影响较多，出卖人逾期交房在90天内的，买受人予以理解，出卖人不承担逾期交房的违约责任。逾期超过90天的，出卖人按照《商品房买卖合同》第九条的约定承担逾期交房的违约责任”，即双方当事人对于逾期交房的违约日期起算点变更了约定，而后根据上诉人刊登的《入伙公告》，即向被上诉人交楼的时间为2017年1月10日，因此一审法院认定被上诉人应向被上诉人支付从2016年3月31日起到2017年1月10日的逾期交楼违约金，处理正确，本院予以维持。上诉人主张称被上诉人未支付全部房款，上诉人可以顺延交付涉案房屋的时间且不属违约，但未能提供相应证据证明，应承担举证不能的不利后果，本院不予支持该主张。综上，上诉人惠州市惠阳德亿实业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2144元，由上诉人惠州市惠阳德亿实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱莉娜审 判 员 丁晓鹏审 判 员 刘宇慧二〇一七年十二月二十六日法官助理 陈佳汝书 记 员 钟润美