河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫01民终15710号上诉人(原审原告)：易善宁，男，1984年6月19日出生，汉族，住河南省罗山县。委托诉讼代理人：裴松岭、张会利（实习），河南三融律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：固始龙泽嘉园房地产开发有限公司，住所地固始县蓼北路468号。法定代表人：张水杰，董事长。委托诉讼代理人：李保华，河南陆达律师事务所律师。上诉人易善宁因与被上诉人固始龙泽嘉园房地产开发有限公司(以下简称“固始龙泽公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初10320号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人易善宁的委托诉讼代理人裴松岭、张会利，被上诉人固始龙泽公司的委托诉讼代理人李保华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人易善宁上诉请求：1.撤销一审判决,在查明事实的基础上依法改判或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，涉案房屋至今未办理竣工验收及备案，且未取得房管部门所发布的商品住宅交付使用批准文件，配套生活设施未达到使用条件，被上诉人应当按照《商品房买卖合同》之约定向上诉人支付违约金，自2015年6月1日计算至被上诉人正式交付房屋之日。二、一审法院在违约金计算过程中，将被上诉人向郑州时空物业服务公司支付款项作为代缴物业费扣除，明显不当。三、一审法院适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”认定被上诉人已于2017年2月22号向上诉人交付房屋，不仅明显违反法律法规的相关规定，也违反了合同的相关约定。综上，被上诉人未按照合同约定交付房屋，应当依据合同约定向上诉人支付自2015年6月1日至实际交付房屋期间的违约金，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，以维护当事人的合法权益。固始龙泽公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持一审判决。一、本案诉争房屋交付条件已经变更，且房屋已被上诉人占有使用，被上诉人已经履行完毕房屋交付义务，上诉人向被上诉人主张房屋交付之后的逾期交房违约金没有事实及法律依据。二、被上诉人通过代缴物业费、水电费等形式已经向上诉人支付部分逾期交房违约金，一审判决在计算逾期交房违约金过程中扣除上述费用并无不妥。三、上诉人已经实际占有使用本案诉争房屋，应视为双方对本案诉争房屋交付条件的变更，一审判决适用法律正确，应依法予以维持。易善宁向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付逾期交房的违约金自2015年6月1日至实际交房之日止（暂计算至2017年5月12日为53726元）；2、本案诉讼费由被告负担。原审查明：原告易善宁与被告固始龙泽公司于2014年5月23日签订商品房买卖合同（编号为：ZM140××××0825）一份，约定原告购买被告开发的位于中牟县××××北，通惠路东11幢1单元14层1402号房屋一套，建筑面积116.84平方米，单价为每平方米6476.48元，房款共计人民币756712元。合同第八条约定，被告应于2015年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付给原告。合同第九条约定，出卖人逾期交付房屋的期限超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起60内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原告易善宁按照合同约定向被告支付了购房款，2015年10月17日，原告易善宁在交房通知领取登记表上签字。2017年2月22日，原告易善宁分别在房屋验收表、消防安全责任书、房屋装修申请表上签字确认。根据固始龙泽公司本次被诉的其他系列案件中本院认定的证据显示2016年6月1日、2016年7月13日、2016年8月4日固始龙泽公司分别在小区张贴公告、龙泽嘉园1期交房处置方案、致广大业主的公开信，对延期交房违约金的补偿标准、补偿期限以及交房时间进行确认。被告固始龙泽公司与郑州时空物业服务有限公司签订《前期物业管理服务费用拨付协议》约定，拨付涉及范围为龙泽嘉园小区10＃、11＃、12＃楼所有房屋共计385套；拨付标准为已售房屋按1.1元/平方米/月，未售房屋按100元/套/月，拨付资金用专项用于前期物业管理服务开支范围。被告自2015年6月至2017年7月为原告拨付前期物业管理服务费用共计3342元，被告为原告代缴水电费自2017年2月22日至2017年7月11日合计264元。本院受理后，经多次调解未果。原审认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款。2017年2月22日，原告易善宁分别在房屋验收表、消防安全责任书、房屋装修申请表上签字确认，并已实际装修入住。本院认为，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。原告易善宁在房屋验收表、房屋装修申请表上签字，视为原被告双方关于交付条件的变更，因此，本案房屋的实际交付时间为2017年2月22日。本案中，被告自2017年2月22日起2017年7月31日止（共计159天）代原告缴纳物业管理服务费681（116.84×1.1÷30×159）元，代原告缴纳水电费自自2017年2月22日起2017年7月11日止共计264元。关于被告主张其代原告支付物业费等方式已向原告支付逾期交房违约金3606元，本院认定该笔费用实际发生945元，该笔费用应折抵被告逾期交房违约金。关于原告请求被告按日万分之一向原告支付自2015年6月1日起至实际交房之日止逾期交房的违约金（暂计算至2017年5月12日共计53726元）的诉讼请求，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告实际接收房屋的时间为2017年2月22日，根据合同约定，被告应按日万分之一向原告支付自2015年6月1日起至2017年2月22日止（共计632天）的违约金47824元，扣除被告实际为原告代缴的物业服务费、水电费共计945元，被告实际应向原告支付逾期交房的违约金为46879元。被告辩称，本案诉争房屋逾期交付的原因是政府相关部门不为其办理商品住宅交付使用批准文件，且施工单位不配合办理竣工验收及备案，被告未提交证据证明其主张，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告固始龙泽嘉园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告易善宁支付逾期交房违约金46879元；二、驳回原告易善宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1143元，减半收取572元，由被告固始龙泽嘉园房地产开发有限公司负担499元，由原告易善宁负担73元。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。一审法院认定上诉人实际接收房屋的时间为2017年2月22日，被上诉人需向上诉人支付自2015年6月1日起至2017年2月22日止（共计632天）的违约金47824元，扣除被上诉人实际为上诉人代缴的物业服务费、水电费共计945元，被上诉人实际应向上诉人支付逾期交房的违约金为46879元，并无不当，本院依法予以支持。虽然涉案房屋至今未办理竣工验收及备案，但上诉人已经签字确认收房，故对其要求被上诉人继续支付违约金的上诉请求，本院依法不予支持。综上所述，易善宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费73元，由上诉人易善宁负担。本判决为终审判决。审判长 安 军审判员 张向军审判员 侯军勇二〇一七年十二月五日书记员 王梦龙