四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终12841号上诉人（原审被告）：王静，男，1982年2月26日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。被上诉人（原审原告）：重庆华宇物业服务有限公司成都分公司。住所地：成都市金牛区银河北街***号***室。法定代表人：聂孝崙，总经理。委托诉讼代理人：曾敏，四川法锐律师事务所律师。上诉人王静因与被上诉人重庆华宇物业服务有限公司成都分公司（以下简称华宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2017）川0108民初755号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王静上诉请求：撤销成都市成华区人民法院（2017）川0108民初755号民事判决，改判驳回华宇物业公司的全部诉讼请求，并由华宇物业公司承担本案诉讼费。事实和理由：1.华宇物业公司未出示《前期物业服务合同》，一审也未对该证据进行庭审质证；2.华宇物业公司在物业服务中存在重大瑕疵，比如：在地下车库中堆积易燃易爆物品造成安全隐患、在电梯内张贴悬挂框架广告制造安全隐患、小区门卫管理不严格导致陌生人随意进出、小区入室盗窃率居高不下、小区公共区域木平台损坏未及时维修、小区公共部分经营收益未向业主公布等，上诉人有权行使先履行抗辩权，在华宇物业公司未按合同约定履行物业服务前，上诉人作为后履行一方有权拒绝交纳物业费。被上诉人华宇物业公司答辩称，双方不仅有前期物业合同，双方还在物业服务合同附件及管理规约中约定了由被上诉人提供物业服务，事实上至今被上诉人一直为小区提供服务；一审法院到案涉小区实地暗访的结果也是被上诉人管理有序，物业服务是持续动态的，物业服务中可能会出现相应的问题，但被上诉人都及时进行了整改；公共部分收益的问题应当另案处理；上诉人房屋漏水的问题应当在分清责任的基础上另案主张；本案不应适用先履行抗辩权。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。华宇物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王静支付华宇物业公司物业服务费5939.28元（从2010年7月1日计算至2016年6月30日），违约金756元（主张是按同期贷款利率计算）；2.判令王静支付华宇物业公司代交的水费17.88元，垃圾处理费360元；3.由王静承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2008年10月5日，王静与成都华宇业瑞房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》中约定：王静购买了位于成都市成华区洪山南路99号阳光水岸4栋2单元1202号房屋，建筑面积45.89平方米。同日，双方还签订《华宇•阳光水岸物业管理附件》、《华宇•阳光水岸A区临时管理规约》中约定：在业主大会设立前，开发建设单位成都华宇业瑞房地产开发有限公司依法通过公开招投标方式选聘重庆华宇物业管理有限公司为该建筑区划的物业服务企业。重庆华宇物业管理有限公司授权由华宇物业公司依据前期物业服务合同对本建筑区划提供前期物业服务。在本建筑区划范围内，物业服务公司提供的前期物业服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆秩序管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；……物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准为1.8元/平方米•月，物业服务费主要用于以下开支：……物业服务区域秩序维护费用……。业主应于房屋交付之日起计交物业服务费。业主应在每季度首月的15日前或按小区物业服务中心通知的日期履行交费义务；《华宇•阳光水岸A区临时管理规约》第二十二条约定：对业主未按规定交纳物业服务费用的，重庆华宇物业服务有限公司成都分公司可以在本建筑区划内公布物业服务费用收交情况，并注明欠交费用的业主房门号进行催讨，并按未交费用的每日千分之五的标准征收违约金。王静还签订《承诺书》，确认已详细阅读“华宇•阳光水岸物业管理附件”，并签字承诺愿意遵守相关责任和义务。合同签订后，从2009年至今原告一直在华宇阳光水岸从事物业管理工作。王静于2009年12月接收房屋，但截止2010年7月1日起至2016年6月30日时止一直未缴纳物业费用,华宇物业公司提交了缴费通知单，载明王静拖欠缴纳物业服务费共计5939.28元，并拖欠水费17.88元、垃圾处置费360元。一审庭审中，王静对拖欠物业费的事实予以认可。一审另查明，华宇物业公司于2011年12月、2013年6月、2014年12月多次在王静住房外张贴缴费通知单进行催讨，华宇物业公司委托泰和泰律师事务所于2015年12月、2016年9月向王静发律师函，催缴相关物业费用。以上事实，有华宇物业公司营业执照、法定代表人身份证明、王静身份证、《商品房买卖合同》、《华宇•阳光水岸物业管理附件》及《华宇•阳光水岸A区临时管理规约》、承诺书及收楼通知书、催费单据及照片、律师函及EMS快递单、当事人陈述等证据以及庭审笔录在案为证。一审法院认为，王静与开发商签订的《商品房买卖合同书》、《华宇•阳光水岸物业管理附件》及《华宇•阳光水岸A区临时管理规约》系双方其真实意思表示，合法有效。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，华宇物业公司属于华宇•阳光水岸小区的物业服务企业。华宇物业公司按《华宇•阳光水岸物业管理附件》、《华宇•阳光水岸A区临时管理规约》为华宇•阳光水岸小区提供了物业服务，履行了自己的物业服务义务，而王静作为华宇•阳光水岸小区的业主，接受了华宇物业公司的物业管理服务，理应按时缴纳物管费等费用。物管费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量。物业服务合同本身作为一种持续性、服务性的合同，既需要物业服务公司充分听取业主意见，持续性的改进服务质量，也需要业主持有一定的容忍度，考虑小区服务管理中的客观困难。若因物业公司存在服务瑕疵就拒交物管费，进而可能造成小区物业整体服务质量下降，影响小区居民的生活质量，对于按时足额交纳物管费的业主亦不公平。故对华宇物业公司要求王静支付自2010年7月1日至2016年6月30日时止，拖欠的物业服务费5939.28元以及水费17.88元、垃圾处置费360元的诉讼请求，一审法院予以支持。由于王静拖欠华宇物业公司的物业管理费，已经构成违约，应当承担违约责任，对于华宇物业公司主张王静支付违约金756元，符合法律规定和双方约定，一审法院予以支持。对王静以华宇物业公司的服务未达到相应的标准为由，拒交物管费的辩解意见，一审法院认为，王静未提供有效证据证明华宇物业公司在物业服务中存在重大瑕疵，故王静的该项辩解意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳；对于王静提出的因与华宇物业公司无合法的物业服务与被服务关系的辩解意见，一审法院认为，王静的该辩解意见与事实不符，也不符合最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，对王静的该项辩解意见，一审法院不予采纳；对王静提出华宇物业公司没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，对进出人员管理不严，对公共设施维修保养不及时，对私自更改房屋结构的业主未进行有效制止等方面违约的辩解意见，一审法院认为，其可以依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求相应主体承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任维护其合法权益，而不应当采取拒交物业服务费。对王静提出在利用公共部位经营所取得的收益未提供资料供业主查询、公布的辩解意见，一审法院认为，王静所述问题与本案非属同一法律关系，在本案中不予处理。对王静提出的因华宇物业公司不作为致使小区住改商现象严重，影响王静居住状况的辩解意见，一审法院认为，小区内住改商现象并不影响被告所居住房屋的相关权益，华宇物业公司履行了物业管理义务，王静接受其物业服务，理应交纳相关物业费用，故对该抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条规定判决：一、王静于本判决生效之日起十日内，向华宇物业公司支付物业服务费5939.28元，并支付违约金756元。二、王静于本判决生效之日起十日内，向华宇物业公司支付水费17.88元、垃圾处置费360元。一审案件受理费25元，由王静承担。二审中，上诉人王静为证明其主张提交了以下证据材料：1.关于召开业主大会的公告照片、华宇·阳光水岸业主大会选聘物业服务企业实施方案，拟证明业委会已经开始重新选聘物业服务公司；2.华宇·阳光水岸第一届业主委员会出具的《情况说明》，拟证明2015年业委会成立后物业公司就应当与小区签订合同，但华宇物业公司拒绝签订正式的物业服务合同；3.上诉人到华宇物业公司前台交纳水费被拒收的视频光盘，拟证明是被上诉人华宇物业公司不收其水费，而不是上诉人不交水费。经质证，被上诉人华宇物业公司认为，证据1与本案无关，证据2的真实性有异议，对证据3，上诉人之前确实交纳了部分水费，到起诉时只欠水费17.88元。本院认为，证据1、2能够部分反映小区业主对华宇物业公司提供物业服务的意见，但不能以此证明王静不应支付物业服务费，欠缺证明力，本院不予采信。证据3能够反映王静曾向华宇物业公司交纳水费，华宇物业公司也认可王静曾交纳水费的事实。二审中，王静对一审查明的华宇物业公司为案涉小区物业服务企业的事实有异议，认为华宇物业公司没有通过合法的方式成为案涉小区的物业服务公司，并且没有按照国家法规签订前期物业服务合同。二审另查明，在一审庭审中华宇物业公司已将前期物业合同作为证据出示，王静对该证据的质证意见为无异议（详见2017年3月29日一审法院第1次开庭审理的庭审笔录第17页倒数第6行、第18页第9-10行）。因此，王静对一审法院查明事实部分的异议不能成立，本院不予采信。本院经审理查明的事实除与原审一致外，另查明华宇物业公司与成都华宇业瑞房产开发有限公司签订了《华宇·阳光水岸A区前期物业服务合同》。本院认为，华宇物业公司与成都华宇业瑞房产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，华宇物业公司进驻小区提供物业服务，对包括王静在内的全体业主均具有约束力，业主应当按照合同约定履行交纳物业费的义务。本案中，王静所举证据难以形成锁链认定华宇物业公司提供的服务长期不达标，存在根本违约的事实。业主对于物业服务质量存在疑问时，可以通过业主委员会与物业服务公司沟通加以解决，并可以向房地产行政主管部门投诉，也可以通过业主大会决定选聘新的物业服务企业。物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行为规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不应以此作为拒交物业费的理由。案涉物业服务合同中并未明确约定业主交纳物业服务费与物业公司提供物业服务的先后履行顺序，对王静上诉要求行使先履行抗辩权的主张本院不予支持。综上，王静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王静负担。本判决为终审判决。审判长  陶田源审判员  傅 敏审判员  莫 雪二〇一七年十二月十九日书记员  刘梦汀