安徽省桐城市人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0881民初3477号原告：桐城市嘉禾物业管理有限公司，住所地安徽省桐城市龙眠街道城郊社区同安北路356号，统一社会信用代码91340881090766113A(1-1)。法定代表人：王凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：项宗付，桐城市吕亭镇法律服务所法律工作者。被告：徐某1，男，2004年5月17日出生，汉族，住安徽省桐城市，法定代理人：徐某2，男，1972年4月8日出生，汉族，住址同上，系徐某1父亲。被告：徐某2，男，1972年4月8日出生，汉族，住址同上，系徐某1父亲。以上两被告共同委托诉讼代理人：束仁珍，女，1974年1月18日出生，汉族，住址同上，系徐某1母亲。原告桐城市嘉禾物业管理有限公司（以下简称嘉禾物业公司）诉被告徐某1、徐某2物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉禾物业公司法定代表人王凯及其委托诉讼代理人项宗付、被告徐某1和徐某2的共同委托诉讼代理人束仁珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉禾物业公司向本院提出诉讼请求：1、请判令被告立即支付原告物业费1543元及逾期违约金143元合计1686元。2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：嘉禾物业公司于2014年1月15日依法成立。2014年12月1日，嘉禾物业公司与开发商安徽金梦源置业有限公司（以下简称金梦源置业公司）签订物业服务合同，承接吕亭镇金梦源小区物业管理。嘉禾物业公司竭诚为业主提供优质服务，得到广大业主的支持。然而，业主徐某1一直拖欠嘉禾物业公司自2015年12月1日至2017年11月30日的物业费。嘉禾物业公司多次上门催要，并送达了缴费通知书，被告一直不予理睬。根据《物业管理条例》等相关规定，原告嘉禾物业公司认为，在物业公司提供正常物业服务的情形下，业主应当及时、足额缴纳相关物业服务费用。业主拖欠物业费的行为，已严重损害了物业公司的合法权益和小区其他业主的切身利益，应承担违约责任。因此，原告嘉禾物业公司请求法院依法支持其诉讼请求。为证明上述事实，嘉禾物业公司向本院提供如下证据：证据一：嘉禾物业公司的营业执照、法定代表人王凯的身份证明，证明原告嘉禾物业公司的主体身份。证据二：2014年12月1日金梦源置业公司与嘉禾物业公司签订的《金梦源商厦桐北商贸中心小区物业服务合同》，证明嘉禾物业公司与开发商金梦源置业公司签订物业服务合同。证据三：《申请报告》及桐城市物价局的批复，证明嘉禾物业公司服务、管理金梦源小区的依据以及收取物业费的合法性。证据四：房屋移交通知书、嘉禾物业公司发给徐某1的《缴费通知书》及相关送达照片，证明被告房屋面积和嘉禾物业公司向徐某1催缴物业费的事实。徐某1、徐某2辩称：原告没有和我及其他广大业主签订物业服务合同，对双方的权利、义务、违约等问题没有约定，所以原告无权、无依据向我们收取物业费。原告提供的2014年12月1日与金梦源签订的物业服务合同，落款处甲方是空白，没有盖章，该合同是无效的，故原告不能向我们收取物业费。原告强调享受收取物业费的权利，拒绝服务义务，不作为是我和其他业主拖欠物业费的根本原因。我家水管堵塞，地漏冒水多次找他维修，他却说跟他无关系。2016年清明节，二楼地漏冒水，房主不在家，造成我家墙壁、吊顶、其他装璜损坏，多次向原告反映，直到现在问题没有解决。我家门前环境卫生不给打扫，尘土飞扬，垃圾遍地。不干事不服务，能付钱给他吗？徐某1、徐某2向本院提供如下证据：照片十二张。证明房屋漏水、门前不清洁、管道改动不影响下水、玻璃受损等。本院经审理认定事实如下：金梦源置业公司在桐城市开发了金梦源商厦桐北商贸中心小区（以下简称金梦源小区）。2014年12月1日，金梦源置业公司与嘉禾物业公司签订《金梦源商厦桐北商贸中心小区物业服务合同》，合同期为三年，自2014年12月1日至2017年11月30日止，嘉禾物业公司随即进入金梦源小区提供前期物业服务。2014年12月5日，嘉禾物业公司向桐城市物价局递交《申请报告》，要求对金梦源小区执行《桐城市物业服务分等定级标准》中三星标准，并按相对应的收费标准进行收费，相关收费标准如下（摘录其中部分）：高层住宅每平米0.5元/月、多层住宅每平米0.4元/月、商业物业每平米0.5元/月；代收生活垃圾处理费：住宅60元/户/年、商业180元/户/间/年。2015年1月21日，桐城市物价局对嘉禾物业公司的《申请报告》审批备案。因业主徐某1拖欠物业费，2017年6月4日，嘉禾物业公司向徐某1送达了缴费通知书，通知徐某1应于2017年7月30日前交纳2015年12月1日至2017年11月30日的物业费1543元，逾期缴纳，按日千分之三支付违约金。后徐某1未按期缴纳物业费，2017年10月19日，原告嘉禾物业公司诉至本院，要求被告徐某1、徐某2立即支付物业费1543元（自2015年12月1日至2017年11月30日，房屋面积98.61平米×每月0.5元/每平米×24月+卫生费180元/年×2年）、逾期违约金143元（自2017年8月1日至同年8月31日本金1543元按日千分之三计算）合计1686元。另查明，嘉禾物业公司（自然人独资）于2014年1月15日成立，法定代表人王凯，为该公司总经理。徐某1系金梦源小区3号楼门面103室业主，该门面面积为98.61平米。徐某1系未成年人，其共同法定监护人为父亲徐某2、母亲束仁珍。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。本案中，金梦源小区的建设单位金梦源置业公司，在金梦源小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，选聘了嘉禾物业公司为该小区提供物业服务，并与之签订前期物业服务合同，由嘉禾物业公司为金梦源小区提供前期物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，金梦源置业公司与嘉禾物业公司签订的金梦源小区前期物业服务合同，系建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，该合同合法有效，对金梦源小区业主具有约束力。徐某1、徐某2以嘉禾物业公司与其无物业服务合同关系为由提出抗辩，理由不能成立，本院不予采信。徐某1辩称房屋受损，未举证证明系原告造成的损失，拒付物业费，于法无据，本院不予采信。被告徐某1在嘉禾物业公司书面催告缴纳物业费后，仍拒不缴纳，构成违约，应承担违约责任。嘉禾物业公司按照物价局备案的收费标准要求徐某1给付物业费1543（含代收卫生费360元）及违约金143元合计1686元，请求合理，本院予以支持。被告徐某1系未成年人，其法定监护人徐某2对被告徐某1拖欠原告嘉禾物业公司的物业费负有清偿义务。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国国务院物业管理条例》第二十一条、第六十七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第四条、第六条之规定，判决如下：被告徐某1欠原告桐城市嘉禾物业管理有限公司物业费1543元、承担违约金143元，合计1686元，限由其法定监护人被告徐某2于本判决生效之日起五日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告徐某2负担（原告已垫付，执行中由被告直接向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  雷经天二〇一七年十二月一日书记员  朱永发附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国国务院物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。