北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书2017京01**民初20112号原告（反诉被告）:周东起，男，汉族，1978年4月12日出生，无业，住吉林省农安县。委托代理人李丽，北京大是律师事务所律师。被告（反诉原告）:闫建国，男，汉族，1961年9月25日出生，无业，住黑龙江省齐齐哈尔市。原告（反诉被告）周东起与被告（反诉原告）闫建国合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周东起委托诉讼代理人李丽、被告（反诉原告）闫建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周东起向本院提出诉讼请求：请求判令：1、周东起、闫建国解除合同；2、闫建国返还周东起押金20万元；3、闫建国返还租金182388元；4、闫建国赔偿周东起装修损失、营业损失等共300万元；5、承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年10月，周东起与闫建国签订《饭店承包经营合同》，约定周东起承包闫建国位于海淀区复兴路83号的金盘子圆饭店，期限为三年，自2015年12月1日至2018年11月30日。周东起依照合同约定支付了20万元押金，经闫建国同意对饭店进行了装修，并分别于2015年11月15日、2016年5月15日、2016年11月16日分三次支付承包金147万元。2016年11月24日，周东起收到国防大学校务部营房部房地产管理处的告知函时得知，闫建国与部队签订的房地产租赁合同在2017年7月7日即到期，闫建国实际上转租给周东起的期限超出了其剩余租赁期限，周东起与闫建国的合同根本无法履行。2017年1月23日，国防大学校务部营房部房地产管理处再次发函，告知周东起2017年3月25日前腾房。周东起虽多次与闫建国交涉，但没有得到任何回复，后饭店被停水停电，无法营业。3月29日饭店已经被部队贴上封条。因闫建国签订合同时隐瞒真相，导致合同无法完全履行，且闫建国在国防大学校务部营房部房地产管理处欲提前解除合同时未及时告知周东起，亦未积极与国防大学沟通协调以减少周东起损失。闫建国未按照合同约定履行义务，导致周东起遭受了巨大损失，应当进行赔偿。故诉至法院。闫建国辩称：同意解除合同，同意返还182388元的承包费。不同意返还押金，不同意赔偿营业损失。合同写明了因不可抗力造成合同不能履行，双方互不赔偿，故闫建国不承担造成的任何损失。合同规定闫建国提供饭店设施和证件，但周东起拿走饭店的证照，至今都没归还，故押金不予返还。不同意支付装修损失，合同约定装修需征得闫建国书面同意，周东起当时只是说收拾收拾，但是装修进行了两个月，进行了大装，并且厨房原有的设备以及餐馆的桌椅、空调都已不知去向。闫建国提出反诉：要求周东起返还营业执照、卫生许可证、发票专用章、闫建国本人身份证、餐馆的桌椅（桌子23个、椅子134个）、厨房的设备（风机、4台灶、1台低汤灶、1台简易灶、3台保鲜工作台、1台简易工作台、6门冰柜2台、消毒池、水池子、消毒柜、保鲜工作台，）、空调（立式空调6个，中央空调1个）。周东起针对闫建国的反诉辩称：营业执照、发票专用章、卫生许可证可以返还，身份证也可以还。风机有还在原来的位置，1台低汤灶、1台简易灶都有，但装修时拆了，都扔了，3台保鲜工作台不记得了、1台简易工作台有，都拆了，6门冰柜2台不记得有、消毒池有、水池子有、消毒柜没有、保鲜工作台，立式空调6个没有，中央空调1个没有，所有这些东西装修时都拆了，都扔了，桌椅具体数额不清楚，没那么多，也扔了。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：闫建国（发包方，甲方）与周东起（承包方，乙方）签订饭店承包经营合同，约定，乙方承包经营位于北京市海淀区复兴路83号金盘子圆饭店，该饭店现有装修及设施、设备甲方免费提供给乙方使用，情况详见合同附件。该附件作为甲方按照合同约定交付乙方使用和乙方在承包期满交还给甲方时的验收依据。合同签订1日内，甲乙双方共同对移交乙方的金盘子圆饭店的财产进行清点、确认。承包期限共三年，自2015年12月1日至2018年11月30日，承包金每年98万元，2015年11月15日至2016年5月15日，每半年交49万元，上半年交款时间为2015年11月15日，下半年交款时间为2016年5月5日。乙方以一定的自有资金作抵押，乙方的抵押额为20万元。乙方应合理使用期所承包的房屋及附属硬件设施。如因乙方使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或者经济赔偿。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。……承包期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回所承包给乙方的饭店：……（2）未经甲方书面同意，拆迁变动酒店结构。……承包期满合同自然终止。因不可抗力因素导致合同无法履行或者无法完全履行时，双方协商一致可变更或解除合同。验收时双方共同参与，如不能确保正常营业的设施、设备，有异议当场提出。乙方应于承包期满后，将承包饭店及附属设备、设施如数交还给甲方。乙方交还甲方的饭店及附属设施应保持完好状态，不得留下物品或者影响酒店的正常经营。对未经同意留下的物品，甲方有权处置。承包期间，甲方不得擅自收回饭店，如提前收回饭店，甲乙双方商定解决。因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任。因国家政策需要拆除或改造饭店的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。因上述原因而终止合同的，承包金按实际使用时间计算，不足正月的按天数计算，多退少补。不可抗力系指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。承包期满后，押金全额退款。2015年10月8日收据显示，周东起交来承包金盘子圆饭店押金20万元、2015年12月1日至2016年5月30日承包金49万元，收款人闫建国。2016年5月11日，周东起向闫建国支付49万元。2016年11月16日，周东起向闫建国支付49万元。军队房地产租赁合同显示，承租方为北京金盘子圆饭馆，出租方自愿将位于海淀区复兴路83号东九楼一层门面房（第18、19号）的房屋建筑面积365平方米，出租给承租方使用。用途为经营餐饮，租赁期限自2015年7月1日起至2017年6月30日止。合同第九条（一）约定，甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互补补偿。因不可抗力及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。2016年11月24日，国防大学校务部营房部房地产管理处出具告知函，载明，北京金盘子圆饭馆：贵我双方就北京市海地区复兴路83号东九楼后平房16号签署的《军队房地产租赁合同》于2017年7月7日到期。根据中国共产党中央军事委员会最新通知要求，原合同到期后，我单位将停止向任何单位和个人出租上述房屋。鉴此，请贵方按原合同约定，按时进行腾退，并与我单位办理交接手续。2017年1月23日，国防大学第二空余房地产管理处（原名：国防大学校务部营房部房地产管理处）出具告知函，载明，北京金盘子圆饭馆：根据上级军事需要和要求，按照贵我双方就北京市海淀区复兴路83号东九楼后平房16号签署的《军队房地产租赁合同》第九条第一款之规定，限贵方于2017年3月25日前将所承租房屋腾空完毕，并与我处办理交接手续。2017年3月29日，承租房屋被贴上封条。闫建国提交了国防大学校务部营房部房地产管理处与北京金盘子圆饭馆历年签订的租赁合同，租赁地点均为海淀区复兴路83号东九楼一层门面房（第18、19号）的房屋，其中，2010年6月11日签订的合同约定的租赁期限自2010年7月1日至2013年6月30日，2013年6月17日签订的合同租赁期限自2013年7月1日至2014年6月30日，2014年5月28日签订的合同租赁期限自2014年7月1日至2015年6月30日。2017年1月20日，中国人民解放军房地产管理局出具证明，载明，根据中央军委常务工作会议决定，利用国防大学二号院现有房地产资源建设军事设施。设施涉及的房地产包括国防大学复兴路83号院综合服务楼、东九楼、东十楼、….东九楼东平房、东九楼后平房等，其租赁合同因军事需要应予提前解除。2017年2月24日，国防大学第二空余房地产管理处出具通知，载明，各承租单位，我方向贵方送达《告知函》明确告知，请贵方于2017年3月25日前将所承租房屋腾空完毕，并与我方办完交接手续。现根据军委任务部署和工作需要，自2017年3月26日起，对贵方所承租房屋区域以及其他相关区域停止水、电、气供应，我方须实施下一步任务。请贵方按照腾空租用房屋的告知函要求，尽早腾空房屋并办完交接手续。若因贵方延期腾退等原因，扰乱军队工作部署，贵方需承担一切责任。2017年8月7日，国防大学第二空余房地产管理处出具证明，载明，海淀人民法院：我处与北京金盘子圆饭馆长期合作，该单位信誉可靠，如果不是国家政策调整、部队改革需要，我们还需长期合作。但是，该店所租用房屋根据军事需要，提前收回，根据合同第九条第一款之约定，双方互不补偿。双方提供的饭店照片均显示，饭店内餐位为半墙隔断。饭店门封条时间为2017年3月29日。庭审中，双方均认可，北京金盘子圆饭馆的营业执照、卫生税务证都在周东起处，承包合同虽约定了附件，但实际并没有签署附件，实际经营时间从2015年12月1日至2017年3月25日。周东起自己添置的设备都已拿走。关于装修，周东起称，闫建国口头同意了，没有经过闫建国书面同意，装修是把原来的包厢换成了砖砌的矮隔断，空调和暖气都装了新的，装修了2个月，是大装。闫建国称，当时周东起只是说收拾收拾，但却把后面的包厢都拆了，隔断、暖气都拆了。关于20万元，周东起称，20万押金作为原设施设备的抵押，闫建国称，20万系针对餐厅内所有设备、厨房设备，必须要归还全部原有设备，才退还20万元。关于出租时间，闫建国称，签约时将历年的租赁合同向原告出示过，让原告自己考虑签多长时间，并保证，如果没有国家政策，保证出租3年。周东起称，没有看过历年的出租合同，周东起当时确定闫建国是从军队租的房子，而且租了很久。周东起还称，现在租赁房屋只是被部队收回，用围墙围了起来，不是合同约定的拆除改造。诉请的300万元损失，按月平均收入12.5万元，以剩余承包期20个月计算，共计250万元，因是个人账户，钱都混在一起，纳税的单子也找不到了，除现有证据，不能再提供其他证据。50万元是装修费用，装修共计花费811099元，平均到每个月，20个月约50万元。本院认为，周东起与闫建国签订的饭店承包经营合同反映了双方真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的效力性强制规定，应确认有效。本案纠纷系缘于涉案饭店经营房屋被军队房地产管理部门提前收回，饭店已经无法在原址继续经营。闫建国认为，此种情况属于不可抗力，根据相关法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，本案中，双方在合同中明确约定了如因国家政策需要拆除或改造饭店房屋的情况，显然已经对此有所预见，故不属于不可抗力。闫建国相关抗辩，不予采信。虽非因不可抗力，但涉案合同确已无法继续履行，周东起的合同目的已经无法实现，故其法定解除权应得到支持。闫建国表示同意解除，本院不持异议，应确认双方合同于周东起要求解除的诉请到达闫建国之日起，双方合同解除。关于周东起诉请的返还押金182388元，闫建国同意给付，本院亦不持异议。就其他诉请，法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。闫建国作为饭店发包方，应在合法范围内保证承包方的经营权正常行使。现合同期限尚未届满，饭店经营房屋被军队房地产管理部门收回，导致周东起无法继续经营，闫建国应承担相应的违约责任。违约责任的承担，应证明违约损失确实存在及确切数额，违约损失系因违约行为造成，并依约救济。本案中，首先，周东起诉请的300万元损失中包含250万元营业损失，其就此并未提交确实充分的证据证明该损失确实存在。其次，即使存在损失，合同中就此种违约行为的救济进行了特别约定，因国家政策需要拆除或改造饭店的房屋，使双方造成损失的，互不承担责任。军队政策的调整当然属于国家政策调整的一部分，而周东起称，饭店房屋只是被围起来，不属于拆除或改造，但军队方提供的证明载明系利用国防大学二号院现有房地产资源建设军事设施，涉及的房产包括涉案合同房产，据此，可以推定，将房屋围挡系用于建设军事设施，属合同约定的拆除或改造范畴，由此造成的损失，双方互不担责。据此，周东起要求闫建国赔偿250万元营业损失，不予支持。就50万元装修损失，周东起同样未提供确实充分的证据证明该部分损失的真实数额。且合同中明确约定，如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。涉案饭店的包间、隔断、空调、暖气均经重新装修改造，周东起也认可系大装，其称装了两个月，花费装修费811099元，但没有经过闫建国书面同意，闫建国诉讼中对此也不予认可，即使该损失存在，也系周东起不依约履行，自行扩大的损失，其相应诉请，不予支持。关于押金20万元，双方均认可系针对饭店原有设施设备，而设施设备的具体情况，依约应在附件中列明，而双方并未制作附件，诉讼中，对设施、设备的具体情况也存在分歧，对此，双方均有责任。而就周东起认可存在的设施、设备，除风机其表示尚在原位，其他全部拆除并扔弃，而此行为，并未得到闫建国同意，也违反合同约定，双方均认可，押金系针对原有设施、设备，现除风机外，其他设备均已被周东起扔弃，周东起要求返还押金于法、于理、于事实均无据，不予支持。虽闫建国与周东起签订的承包合同期限长于闫建国与军队的租赁合同期限，确有不妥，但本案致合同解除的情形发生在2017年6月30日前，即闫建国与军队租赁合同到期前，故该不妥并非导致合同解除的因素，即使承包合同期限不长于军队租赁合同期限，仍会有相同状况发生。且基于闫建国确自2010年即租赁涉案房产，合同多次续签，与军队出租方一直有稳定的合同关系，可以判断，闫建国对承包合同期限长于租赁合同期限不存在主观恶意。闫建国相关行为与本案的合同损失不存在因果关系。关于闫建国的反诉，其要求返还北京金盘子圆营业执照、卫生许可证、发票专用章、身份证，周东起表示可以返还，本院不持异议。而其要求返还的其他物品，依据合同约定，应在饭店收回时，附随房屋一起交还，而非拆除后一一单独交还，现周东起表示，除风机尚在原位置，其他设备设施均已拆除扔弃，也无法返还，故闫建国相关诉请不符合合同约定，也没有实际履行可能，不予支持。闫建国可就相关损失，可另行起诉。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）周东起与被告（反诉原告）闫建国签订的饭店承包经营合同于二Ｏ一七年七月六日解除；二、被告（反诉原告）闫建国于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）周东起租金182388元；三、原告（反诉被告）周东起于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）闫建国北京金盘子圆饭馆营业执照、卫生许可证、发票专用章、闫建国身份证；四、驳回原告（反诉被告）周东起其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）闫建国其他诉讼请求。如果被告（反诉原告）闫建国未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费33859元，由本诉原告周东起负担32033元（已预交16866元），由本诉被告闫建国负担1826元，反诉案件受理费50元（由反诉原告闫建国负担），均于本判决书生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 欣人民陪审员  王燕杰人民陪审员  李克英二〇一七年十二月十八日书 记 员  潘 迪书 记 员  张萌萌