北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终9447号上诉人（原审被告、反诉原告）：王晶，女，1938年11月20日出生。委托诉讼代理人：葛明均，北京淘金律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶苹（王晶之女）。被上诉人（原审原告、反诉被告）：白胜男，女，1981年2月23日出生。委托诉讼代理人：郭铁强，北京市双强律师事务所律师。委托诉讼代理人：白大鹏（白胜男之父）。第三人：北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇天通苑202B号楼3单元311室。法定代表人：丁为良。委托诉讼代理人：张志，男，北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司职员。上诉人王晶因与被上诉人白胜男、第三人北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司（以下简称万众恒基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初5900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王晶及其委托诉讼代理人葛明均、叶苹，被上诉人白胜男及其委托诉讼代理人郭铁强、白大鹏，第三人万众恒基公司之委托诉讼代理人张志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晶上诉请求：撤销原判，发回重审或者改判由被上诉人支付上诉人违约金64万元，上诉人无需支付违约金。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人曾向被上诉人及原审第三人分别发书面函件，要求被上诉人按照诉争房屋实际交易价格580万元缴纳相应税款；2、叶某并非房屋所有权人，也未得到任何授权；3、原审第三人越权代理，私自以280万元的价格办理了网签手续。白胜男辩称：在2016年11月15日上诉人知道网签之前，11月5日上诉人就明确要涨价，要求被上诉人多给85万元，上诉人明确表示不出售房屋。万众恒基公司述称：第三人不存在协助恶意逃税的行为，双方也没有办理纳税行为，叶某表示不履行合同，要求涨价。白胜男向一审法院起诉请求：1.王晶继续履行存量房屋买卖合同（合同编号：××），协助白胜男将昌平区401号房屋（以下简称401号房屋）过户到白胜男名下并将房屋交付白胜男；2.王晶向白胜男支付违约金260万元；3.判令王晶支付白胜男向第三人已支付的佣金10万元；4.王晶承担诉讼费。王晶向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.白胜男向王晶支付违约金64万元；3.诉讼费由白胜男负担。一审法院认定事实：2016年8月19日，白胜男（买受人）与王晶（出卖人）在万众恒基公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定出卖人所售房屋为401号房屋。前述房屋于2008年8月13日填发房屋所有权证，登记所有权人为王晶。上述《北京市存量房屋买卖合同》第四条成交价格及付款方式载明，（一）关于成交价格的约定。1、该房屋成交价格为320万元；2、该房屋附属设施设备、装饰装修补偿款为260万元；3、总价款合计580万元……（五）付款期限：签订本合同当日买受人支付出卖人定金2万元，其余定金58万元于2016年8月20日支付出卖人，首付款200万元于2016年9月30日前支付出卖人。剩余320万元于过户当日一次性支付出卖人。过户日期为2017年1月10日前。第六条房屋的交付约定出卖人应当于过户当日前将该房屋交付给买受人。第九条税、费相关约定合同履行过程中所得税、营业税、教育费附加、城建税、土地增值税、印花税、契税由买受人承担，本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的由买受人缴纳。第八条拒绝履行违约责任第一款约定，出卖人拒绝出售该房屋、将该房屋出卖给第三人或不按约定日期办理权属转移登记等相关手续，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房。出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款，并按照人民银行活期存款利率支付利息；买受人有权要求出卖人按已付房价款的一倍支付违约金，或要求出卖人以相当于房屋总价款的20%数额支付违约金，同时依据本合同附件七《房屋购买委托协议》之约定，向买受人直接支付其已付房地产经纪机构的佣金，并向居间方支付买受人应付佣金余额。第十条权属转移登记约定，（一）当事人双方同意自本合同签订之日起98个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续……附件八《网上签约授权委托书》中，白胜男与王晶均委托万众恒基公司作为合法代理人协助我们办理交易房产的存量房屋买卖合同网上签约手续，该委托书中未载明网签价格。2016年10月14日，涉案房屋由万众恒基公司代为办理网签，网签合同（合同编号为××）载明的401号房屋成交价格为280万元。后双方因税费缴纳问题产生纠纷。白胜男主张双方合同已明确约定房屋成交价格为320万元，故缴税基数应为320万元，并表示价格构成是经三方协商一致后均签字确认的。王晶称应该是580万元作为缴税基数并且依据合同约定全部税费都应由白胜男承担；王晶提交了涉案房屋内照片，拟证明涉案房屋为毛坯房，房屋附属设施设备、装饰装修的价值根本达不到260万元。经询，白胜男并未到涉案房屋实际查看。关于合同未能继续履行的原因，白胜男称是王晶不配合办理缴税手续，王晶称是白胜男拒绝将网签价格修改为房屋实际成交价所导致。庭审中，白胜男提交了2016年11月5日白胜男父亲、叶某和中介在王晶家谈话录音、白胜男父母与叶某的通话录音，拟证明催促王晶履行合同协助办理缴税、过户等相关手续，但王晶单方要求涨价拒不履行合同。该录音中叶某明确提出涉案房屋现出售价格应在750万元，与580万元房款差价170万元由双方各享有一半，白胜男之父白大鹏未同意叶某提出的方案后，叶某明确表示要违约不卖房子了。通过录音对话显示，叶某对房屋网签一事并不知情，但对合同价格构成知情。王晶对该份录音发表的质证意见是认可真实性，但认为叶某无权代表王晶就诉争房屋发表任何意见，其未就房屋买卖事宜给予叶某书面授权，并指出该录音更加印证了白胜男与中介公司串通故意拆分房屋价格，让白胜男达到少缴税款的目的。关于录音时王晶是否在场，白大鹏表示王晶在场并对叶某的话表示点头同意，王晶代理人称不清楚王晶是否在场。诉讼过程中，法院确定第一次开庭时间后，王晶向法院提出其因疾病需要去医院住院治疗，故申请将开庭时间延后。在该次询问时，王晶与叶某共同前来，叶某称签订合同时其也在现场，询问时叶某和王晶均对涉案房屋买卖合同相关内容及沟通情况进行了陈述。王晶和叶某均表示两人于2001年离婚、涉案房屋为王晶个人财产。王晶还表示是因为2016年11月14日，买卖双方去税务局时问到网签价格是280万元，王晶就不同意了。经询合同约定的成交价格问题时，王晶说是在其家中签订的合同其并没注意看合同就知道是580万元卖房子。经询双方是否提出解除合同时，叶某称都没有提解除合同的事情，王晶对此说法予以认可。王晶与叶某向法院陈述的住址是同一地址，同时还向法院陈述因王晶听力不好希望法院优先与叶某联系。另查一，白胜男已支付王晶260万元。2017年5月26日，白胜男向法院提交《关于合同条款含义的确认意见》，表示其签订合同时不清楚401号房屋的现实情况，现根据实际情况，确认所购买的房屋成交价格为580万元，并以此作为纳税的依据，依法纳税。另查二，2016年8月19日及8月22日的定金收条均由叶某代王晶签字。2016年9月28日的首付款收条由王晶签字，该收条上载明：“今收到白胜男交来购买本人王晶位于北京市昌平区401房屋的购房首付款200万元；该房产约定交易价格为580万元；如本人不配合买受人办理过户手续将其转卖他人或拒绝出售，则自愿赔偿累计房款的一倍作为违约金，如买方拒绝购买则首付款不予退还。”另查三，2016年8月19日，白胜男（委托人）与万众恒基公司（受托人）签订的《房屋购买委托协议》载明委托人实际须支付费用为10万元。2016年8月25日，白胜男已支付万众恒基公司买卖服务佣金（中介费）10万元。另查四，2016年11月28日、2016年12月7日、2017年1月6日，白胜男分别向王晶邮寄了要求配合办理交税和过户手续的书面文件及一封手写信件，王晶认可前述邮件真实性，但提出办理过户是以白胜男依法如实纳税为前提，如果纳税问题不解决无法办理过户手续。庭审中，白胜男明确表示同意支付剩余房款，王晶则表示若法院判决继续履行合同其同意接收剩余房款并申请对违约金金额进行调整。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，白胜男与王晶签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，应属合法有效，两人均应按照合同约定履行各自的义务。合同中关于房屋成交价格虽拆分为两个部分，但根据本案实际情况，法院确认涉案房屋的成交价格为580万元，故双方向税务部门申报缴税时应当以580万元为基数。现双方由万众恒基公司代为办理的网签合同成交价格为280万元，该网签合同中的价格条款不是双方真实成交价格，双方的权利义务应以双方于2016年8月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》为准。根据白胜男提交的录音证据及王晶本人到庭陈述，在王晶2016年11月15日知晓网签情况及网签价格前，叶某就已提出涨价要求并拒绝出售房屋。且在双方约定过户的2017年1月10日前，白胜男两次发送催告函件、一次发送信件给王晶，王晶仍未与白胜男前往办理交税及过户手续，并以白胜男偷税漏税作为抗辩理由。因交税问题并非合同履行的法律上或事实上之障碍，故本案无法继续履行的原因在于王晶，王晶无权提出解除合同。故对于王晶的反诉请求，法院不予支持。现白胜男确认其愿意按照580万元依法纳税，结合白胜男已经支付260万元房款的实际情况，法院对于白胜男要求继续履行合同的请求予以支持。由于王晶未按约定履行合同，其行为构成违约，故应当承担相应的违约责任。关于白胜男提出要求王晶支付违约金260万元的请求，结合本案实际情况和王晶提出的调整违约金的主张，法院将酌情予以确定。关于白胜男主张王晶支付买卖佣金10万元的请求，无合同依据，本院不予支持。本案房屋买卖合同继续履行，则王晶应按合同约定配合白胜男办理缴税、过户、交付房屋等相关手续，白胜男也应当按照约定在过户当日支付剩余房款320万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条之规定，判决：一、王晶与白胜男继续履行双方于2016年8月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、王晶于本判决生效后二十日内将位于北京市昌平区401号房屋所有权转移登记至白胜男名下；三、王晶于前述房屋转移登记当日将前述房屋交付白胜男；四、白胜男于前述房屋转移登记当日将剩余房款320万元支付王晶；五、王晶于本判决生效后二十日内支付白胜男违约金30万元；六、驳回白胜男的其他诉讼请求；七、驳回王晶的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，未按期履行给付金钱义务的，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按期履行其他义务的，支付迟延履行金。一审认定以上事实清楚，本院予以确认。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、谈话录音、《关于合同条款含义的确认意见》、定金收条、《房屋购买委托协议》及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：白胜男与王晶签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定履行各自的义务。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。根据白胜男提交的录音证据，叶某在履行期限届满前提出涨价要求并拒绝出售房屋。王晶明知叶某参与房屋买卖事宜，未提出异议，因此白胜男有理由相信叶某代理王晶作出意思表示。且在双方约定过户的2017年1月10日前，白胜男两次发送催告函件、一次发送信件给王晶，王晶仍未与白胜男前往办理交税及过户手续，并以白胜男偷税漏税作为抗辩理由。因此王晶的行为构成违约，其应当承担违约责任。王晶上诉称白胜男未按照580万的房屋价款交纳税费，构成违约。根据本案查明的事实，双方约定的房屋成交价格为320万元；该房屋附属设施设备、装饰装修补偿款为260万元。2016年10月14日，401号房屋由万众恒基公司代为办理网签，网签合同（合同编号为××）载明的房屋成交价格为280万元。因此双方对交纳税费的基数存在理解上的偏差，该偏差不可归责于出卖人或者买受人，现一审法院根据本案实际情况，确认401号房屋的成交价格为580万元，故双方向税务部门申报缴税时应当以580万元为基数，双方对此价格均不持异议，本院予以确认。故，白胜男的行为不构成违约。综上所述，王晶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费95200元，由王晶负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 辛 荣审 判 员 赵 蕾二〇一七年十二月十九日法官助理 李 想书 记 员 刘芳芳