四川省广元市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川08民终1236号上诉人（原审原告）：陈家雄，男，1966年1月28日出生，汉族，住四川省广元市利州区。委托诉讼代理人：王明仁，四川瀛卓律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘雅雯，女，1970年2月9日出生，汉族，住四川省广元市利州区。委托诉讼代理人：蒲雨声，四川中玉律师事务所律师。上诉人陈家雄因与上诉人刘雅雯房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服四川省广元市利州区人民法院（2017）川0802民初1386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日受理后，依法组成合议庭于2017年11月22日公开开庭进行了审理，上诉人陈家雄及委托诉讼代理人王明仁，上诉人刘雅雯及委托诉讼代理人蒲雨声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈家雄上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判被上诉人向上诉人退还房屋转让费30万元，支付违约金227000元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定本案转让费只是为了获取三年的租赁期限而向被上诉人支付的对价，显然是错误的。上诉人认为《补充协议》是基于《房屋租赁合同》而达成的，《补充协议》中只是对原合同租期的延长和租金的增加，双方的其他权利义务应当按照《房屋租赁合同》的约定履行合同，并且被上诉人出租时的房屋为空门面，并没有进行装修。因此，被上诉人违约时应当按照《房屋租赁合同》的约定，被上诉人应全额退还转让费。二、一审法院适用公平原则不当，《房屋租赁合同》约定的违约金条款并没有违背违约责任与损失相当的规定。上诉人在一审中提供了转租合同，其房屋继续转租的租金每年5万元，以及在租赁初期上诉人准备经营餐饮被阻挡的装修损失、房屋闲置一年的损失等。因此，被上诉人应当按约定承担违约责任。刘雅雯辩称，上诉人所支付的30万元转让费，是根据双方《房屋租赁合同》约定的保证3年租赁期限，而非为长期优先续租。实际上《房屋租赁合同》所约定的租赁期限也是履行完毕的，上诉人没有理由要求返还30万元转让费。关于违约损失，上诉人并未提供其实际损失方面的证据，而双方的《补充协议》应当属于部分无效的协议，超过的租赁期限应为无效，故刘雅雯并没有违约行为发生，不应承担违约责任。刘雅雯上诉请求：撤销一审判决。改判上诉人不承担违约责任。事实与理由：一、一审法院认定双方签订的《补充协议》有效没有事实和法律依据。双方签订的《补充协议》约定的租赁时间是2015年3月1日至2018年2月28日，但上诉人最长的转租时间截止到2015年12月31日止。2016年1月四川蜀锦公司已正式起诉上诉人腾房。所以，对《补充协议》的效力认定应该是部分有效，部分无效。但一审法院认为原出租人默示转租的，而出租人的诉讼行为证明了出租人在六个月内提出了异议，故上诉人不应当承担违约责任。即使一审法院认定默示租赁期间成立，但上诉人的租赁时间截至到2015年12月31日止，以后也只能是不定期租赁合同，约定的三年租赁条款本身无效。二、被上诉人在履行合同过程中存在重大的过错。被上诉人并未按合同约定缴纳房租，违约在先，存在先违约责任。在履行合同过程中，因被上诉人的原因未与房屋所有权人重新签订合同，应自行承担全部责任。陈家雄辩称，双方签订的《补充协议》是有效的，转租行为是取得了四川蜀锦公司的同意。因刘雅雯与四川蜀锦公司是长期的租赁关系，我方才愿意支付30万元的转让费，但由于刘雅雯拖欠了四川蜀锦公司的房租，导致房屋被收回，故上诉人应返还30万元转让费及承担违约责任。陈家雄向一审法院起诉请求：1、被告退还原告房屋转让费300000元；2、被告返还原告房屋押金10000元；3、被告向原告支付违约金227000元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2010年6月1日，案外人四川省蜀锦工贸有限公司先后与被告刘雅雯签订了含本案诉争房屋在内的房屋租赁合同4份，合同约定租赁期限到2015年12月31日。2012年3月13日原告与刘雅雯签订《房屋租赁合同》，该合同主要内容如下：1、出租方（甲方）四川省荣山煤矿委托代理人：刘雅雯、何龙章；承租人（乙方）陈家雄。2、出租方同意将坐落于广元市南河××××××号荣山煤矿房屋378平方米出租给陈家雄作营业房使用。3、甲方收取乙方房屋转让费300000元，甲方保证出租房屋没有争议，在乙方租赁期内不得出售或再出租，不得有第三人主张权利，否则甲方应全额退还乙方交付的转让费和租赁费，并按其所交转让费和租赁费总额的20%向乙方承担违约责任。4、房屋月租金1.5万元，合年租金18万元。5、租赁期限三年从2012年3月至2015年2月29日，租赁期将满时，乙方要续租，必须提前一个月向甲方提出重新续签合同。原、被告在履约过程中于2013年4月1日签订了《房屋租赁补充协议》，主要约定：1、延长租赁合同期限三年，从2015年3月1日至2018年2月28日止，合同延长期限内及期满后，双方权利、义务均按2012年签订的原合同执行；2、其租金标准从2015年3月增长为年租金190000元，缴纳方式均与前述《房屋租赁合同》一致。2012年3月14日原告通过案外人王国猛的银行账户向被告刘雅雯转账支付330000元，其中30000元系提前支付的房租。2013年3月18日被告向原告出具10000元的收据一张，注明系房屋押金，退款凭此条如无此条概不退还。2012年3月到2016年3月原告向被告交房租838000元。2016年9月20日原、被告双方实际解除合同。2016年9月20日案外人四川省蜀锦工贸有限公司向其房屋的承租商户发出通知：根据人民法院判决，现将门面租赁相关事项通知如下：1、请各租户从2016年8月份起与刘雅雯终止合同。2、监狱已将2016年8月份电费垫支，各租户不要向刘雅雯交付电费。3、请各租户于2016年9月27日携带与刘雅雯签订的租赁合同、缴费凭证到管理科洽谈租赁事宜。另，案外人四川省蜀锦工贸有限公司因刘雅雯未按约向其交纳房租向本院提起诉讼，一审法院于2016年7月22日作出（2016）川0802民初1238号判决书，判决刘雅雯向四川省蜀锦工贸有限公司返还所承租的的房屋、支付房屋租金240140.91元。该判决于2016年8月28日生效。一审法院认为，300000元转让费的问题。要确认300000元是否该退还，首先就要确认原、被告双方的房屋租赁合同的效力；其次要确认被告关于300000元的约定是否有违约行为的发生。要确认双方租赁合同的效力，就要确认被告是否有权转租。被告能够将诉争房屋租赁给原告是基于被告与案外人四川省蜀锦工贸有限公司（诉争房屋的所有权人）的租赁合同，该租赁合同约定被告转租要征得案外人四川省蜀锦工贸有限公司的书面同意。本案虽没有四川省蜀锦工贸有限公司同意被告转租的书面同意书，但从四川省蜀锦工贸有限公司2016年9月20日的的内容可以确定，其知道被告刘雅雯将房屋转租并同意与次租户继续续签合同且次租户要携带与被告签订的租赁合同。可见四川省蜀锦工贸有限公司是默示并至少追认了被告的转租行为。如此原、被告之间的房屋租赁合同合法有效。原、被告双方关于300000元的转让费是在2012年3月13日的合同中约定的，该合同第三条明确租赁合同的期限是三年即到2015年2月19日止，可见原告向被告支付的300000元转让费是为了获得这三年的租赁期限而向被告支付的对价，而原告履行合同的期限是2016年的9月截止。因此被告相对于300000元的约定而言无违约行为，300000元不应计入该合同约定的违约责任范围。故原告要求被告返还转让费300000元的诉讼请求不予支持。2013年4月1日的合同双方将履行期限延长至2018年2月28日，但由于被告的原因（未及时向房屋所有权人交纳房租造成解除租赁合同）造成原告未按合同约定完成租赁期限，被告已违约。故原告要求被告承担违约责任的诉请应予支持。双方合同（2012年3月13日的合同）第一条约定“按租赁费总额的百分之二十承担违约责任“，该约定包含了双方已履行部分的租金，其约定明显违背了公平原则且与《中华人民共和国合同法》关于违约责任应与损失相当的规定相违背，故调整为未履行部分租金总额的百分之二十，即17个月租金的百分之二十为53833元。房屋押金10000元，原告方无违约行为的发生，应予退还。基于上述理由，被告辩称合同无效的理由不成立，不予采信。但被告辩称违约金过高的理由，予以采信。综上，原告按合同履行了义务，而被告部分违约，按约定及法律规定被告应承担相应的违约责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、本判决发生法律效力后十日内，由被告刘雅文向原告陈家雄支付违约金53833元及押金10000元；二、驳回原告陈家雄其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈家雄提交了刘雅雯与四川省蜀锦工贸有限公司（四川广元监狱）签订的三份《房屋租赁合同》。拟证明刘雅雯实际与房屋产权人四川省蜀锦工贸有限公司系长期合作关系，导致陈家雄相信刘雅雯有长期续租的权利，才向其支付30万元转让费以保证能够优先续租。刘雅雯质证认为，对上述合同的真实性无异议，但从合同签订时间来看，均是合同已履行过半才与四川省蜀锦工贸有限公司签订租赁合同，并不存在故意欺骗对方。刘雅雯亦提交了2015年3月20日与四川省蜀锦工贸有限公司签订的《房屋租赁合同》。拟证明与四川省蜀锦工贸有限公司一般是合同已履行后才补签合同，导致不能履行与陈家雄的《补充协议》，并非刘雅雯的单方原因。陈家雄质证认为，对该合同真实性无异议，更加说明是因为刘雅雯欠付四川省蜀锦工贸有限公司租金，才导致《补充协议》未能履行完毕。对双方所提供的上述证据，本院审查认为，上述刘雅雯与四川省蜀锦工贸有限公司就案涉房屋所签订的《房屋租赁合同》，其真实性双方均无异议，本院予以确认。但上述合同仅能够反映出四川省蜀锦工贸有限公司、刘雅雯、陈家雄三方的租赁与转租的关系，其并不能达到双方的证明目的。二审查明，2013年3月31日，陈家雄与广元芝心大药房连锁有限公司（以下简称广元芝心药房）签订《房屋租赁合同》，陈家雄将案涉房屋转租给该药房。双方约定租赁期限为四年，从2013年3月31日至2017年3月30日，前两年房屋租金每年230000元，后两年房屋租金每年240000元。同年4月1日，陈家雄与刘雅雯签订《补充协议》，将租赁期限延长至2018年2月28日止。后因刘雅雯欠付四川省蜀锦工贸有限公司租金，该公司诉至一审法院，一审法院于2016年7月22日作出（2016）川0802民初1238号民事判决，判令刘雅雯返还案涉房屋并支付房屋租金。2016年9月20日，刘雅雯与陈家雄实际解除了租赁合同。2016年9月20日，四川省蜀锦工贸有限公司向包括广元芝心药房在内的各承租户发出通知称已终止与刘雅雯的租赁合同。随后，广元芝心药房又与四川省蜀锦工贸有限公司重新签订租赁合同，继续使用案涉房屋。庭审中，陈家雄认为其向刘雅雯支付30万元转让费，是为了能保证能长期租赁案涉房屋，由于刘雅雯欠付四川省蜀锦工贸有限公司的房租，导致案涉房屋被收回后，其转租给广元芝心药房的租金损失每年为5万元，同时还要向广元芝心药房承担违约金12万元。刘雅雯则认为30万元转让费仅是保证双方签订的《房屋租赁合同》中所约定的三年租赁期间，而事实上合同履行了四年多时间，是保证了陈家雄的正常使用期限的，并没有违约。同时，在一、二审中陈家雄未提供其是否向广元芝心药房承担违约损失的相关证据。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，关于陈家雄所支付的30万元转让费是否应当退还。根据陈家雄与刘雅雯签订的《房屋租赁合同》，刘雅雯收取陈家雄房屋转让费，是保证在合同约定的期限内出租房屋没有争议，而双方约定的期限为3年，在合同约定的三年（2012年3月1日至2015年2月29日）租赁期间，未发生合同约定的违约情形出现，故陈家雄要求退还转让费的理由不能成立，其称支付转让费是为了保证长期租赁，缺乏证据支撑，本院不予采信，其退还转让费的请求，本院不予支持。关于刘雅雯是否应当承担违约责任。因刘雅雯未及时支付房租被一审法院判决其与业主签订的房屋租赁合同被解除，房屋被收回，导致其与陈家雄签订的关于延长租赁期限的补充协议不能完全履行，责任在刘雅雯，由此给陈家雄造成的相应利益损失应由其承担。对陈家雄的损失问题，应当以陈家雄的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，双方合同约定“按租赁费总额的百分之二十承担违约责任”确系过高，即使按陈家雄与广元芝心药房签订的租赁合同期限，也仅有半年时间未履行，其预期租金利益为25000元，陈家雄也未提供证据证实是否向广元芝心药房承担了相应违约责任，一审判决调整为未履行部分租金总额的百分之二十即53833元，比较恰当，也已达到对刘雅雯违约行为予以相应处理的目的。综上，上诉人陈家雄、刘雅雯的上诉理由均不能成立，其请求本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10216.00元，由上诉人陈家雄负担9070.00元，上诉人刘雅雯负担1146.00元。本判决为终审判决。审判长  熊剑洪审判员  吕 晶审判员  徐小雁二〇一七年十二月二十六日书记员  黄 琴