.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市中级人民法院民事判决书(2017)内02民终2467号上诉人（原审原告）：高茂锋，男，1973年6月15日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市达尔罕茂明安联合旗。被上诉人（原审被告）：固阳县龙源热力有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头市固阳县金山镇建设东路。法定代表人李伟和，该公司执行董事。委托诉讼代理人贾海军，男，1982年12月4日出生，身份证号码，汉族，公司职工，住内蒙古自治区包头市固阳县金山镇。委托诉讼代理人张济勇，内蒙古塞星律师事务所律师。原审第三人：包头市豪柏房地产开发有限责任公司,住所地内蒙古自治区包头市青山区。法定代表人张志刚，该公司经理。上诉人高茂峰因案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区固阳县人民法院（2017）内0222民初3号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人高茂峰，被上诉人固阳县龙源热力有限责任公司（以下简称龙源热力公司）的委托诉讼代理人贾海军、张济勇，原审第三人包头市豪柏房地产开发有限责任公司（以下简称豪柏地产）法定代表人张志刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。高茂锋上诉请求：依法判令停止对上诉人高茂峰所有的位于××县的的位××县房屋编号01012-01022临街商住楼（豪柏雅居小区自西向东2号底店）的执行；上诉费用由被上诉人龙源热力公司承担。事实与理由：1、一审判决适用法律不当。诉争房屋是高茂峰与2012年3月18日以总价943700元从第三人豪柏地产处购买所得，并以折抵工程款的方式付清全款，第三人豪柏地产为高茂峰出具了收据一份并将房屋交付。双方签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，龙源热力公司无权执行属于高茂峰的底店。2、豪柏地产拖欠龙源热力公司的暖气入网费，理应由豪柏地产偿还，与诉争底店并无关系。高茂峰于2012年3月18日即出资购买了底店，龙源热力公司2015年才因豪柏地产拖欠暖气入网费提起诉讼，法院2016年5月6日向高茂峰送达查封裁定，高茂峰随即提出异议。法院的查封行为是错误的，豪柏地产所欠费用不应由高茂峰的房产偿还。3、高茂峰未办理房屋所有权登记手续并不是由于本人的原因，而是因为豪柏地产一直未通知高茂峰办理。综上，请求支持上诉人高茂峰的诉请。被上诉人龙源热力公司辩称，1、《商品房买卖合同》不具备物权效力，高茂峰于2012年与豪柏地产签订了《商品房买卖合同》，但在合同签订后，未在法定期限内办理房产预告登记，更未办理产权过户登记。据此，该商品房未完成物权转移。根据《物权法》相关规定，合同效力不同于物权效力，《商品房买卖合同》本身并不具备物权效力。2、实际占有不是取得房屋所有权的法律依据。商品房买卖法律关系中，买受人在房屋交接后，拥有的是房屋的使用权，但房屋的所有权并不随着房屋的交接而转移。根据相关法律规定，买受人办理了产权登记，可以对该房屋拥有所有权。3、办理产权备案登记和过户登记是买房人的责任。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”4、本案第三人豪柏地产采取一房二卖的方式，成功阻却了固阳法院对未经备案登记《商品房买卖合同》的查封行为足以证明《商品房买卖合同》并不具备物权效力，产权预告备案登记是商品房买卖宣示物权的法定程序。2013年10月25日，豪柏地产与龙源热力公司签订了5份《商品房买卖合同》并出具了购房款收据，上述手续与本案高茂峰持有的手续完全一致。同年12月份，豪柏地产自作主张又将其中3套商品房二次转卖，并即时进行了产权预告登记，后在固阳县人民法院执行过程中，由于豪柏地产二次转卖的3套商品房已做产权预告登记，所以龙源热力公司虽然持有的3套《商品房买卖合同》在先，但因未作预告登记，不足以阻却已做预告登记的二次转卖《商品房买卖合同》，使龙源热力公司对3套《商品房买卖合同》丧失了申请执行权。上述事实足以证明：《商品房买卖合同》不具备物权效力，在进行产权登记之前，物权仍在开发商手上并未发生转移。其次、已做预告登记的《商品房买卖合同》具有物权宣示的效力，可以抗拒未做预告登记的《商品房买卖合同》，对此本案第三人是明知的。据此，商品房预售、现售买卖的备案登记和产权登记，均是购买人的责任，本案原告未在法定期限内办理产权登记，也未进行预告登记，存在过错。综上，《商品房买卖合同》未依法办理产权登记之前，只具备合同效力，不具备物权效力，生效的合同可以解除，可以追究违约责任，可以不履行，合同效力不能对抗物权效力。豪柏地产述称，豪柏地产与包头市xxx公司签订建设工程施工合同，高茂峰以包头市xxx公司的名义施工。工程完工后，以诉争房屋抵顶工程款给高茂峰。由于工程未经竣工验收迄今无法办理房屋所有权登记手续。高茂峰向一审法院起诉请求：立即停止对位于××县房屋编号01012-01022的临街商住楼的强制执行，并解除查封。一审法院认定以下事实：1、被告龙源热力公司诉第三人豪柏地产供热合同纠纷一案经审理转入执行阶段。2016年3月18日该院作出（2015）固法执字第479号执行裁定书，查封了位于××县房屋编号01012-01022的临街商住楼一套。高茂锋向该院提出执行异议申请，该院于2016年5月4日作出（2016）内0222执异5号执行裁定书，裁定：驳回案外人高茂锋的异议。高茂锋于2016年5月10日向该院提起案外人执行异议之诉，该院于2016年7月7日作出（2016）内0222民初488号民事判决书，判决驳回原告高茂锋的诉讼请求。2、2008年8月1日第三人豪柏地产与包头市xxx建筑公司签订建设施工合同，包头市xxx建筑公司委托代理人为高茂锋，固阳县建设工程质量和安全监督站的出具证明一份，证实高茂峰、张林峰与高茂锋为施工单位项目委托负责人，全程参与了工程建设。3、2012年3月18日，原告高茂锋与第三人豪柏地产签订了《商品房买卖合同》，高茂锋以总价943700元购买位于××县自西向东数第2号底店一套，高茂锋以折抵第三人所欠工程款的方式结清房款，双方至今未办理产权变更登记，原告亦未办理预告登记。证实上述事实的证据有高茂峰提交：1.《商品房买卖合同》一份；2.豪柏地产出具的公司收据复印件一份；3.豪柏地产房源说明复印件一份；4.《建筑工程施工合同》一份；5.固阳县建设工程质量和安全监督站出具的证明一份。一审法院认为，本案中，原告高茂锋虽与第三人豪柏地产签订了《商品房买卖合同》，但高茂峰购买该房产并非用于居住，也未办理房屋产权变更登记及预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。故原告高茂峰请求停止对位于××县房屋编号01012-01022的临街商住楼一套的继续执行并解除查封的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告高茂锋的全部诉讼请求。案件受理费100元由原告高茂锋负担。二审审理中，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本案系案外人高茂峰在龙源热力公司与豪柏地产供暖合同纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的（讼争房产）提起的执行异议之诉，请求排除执行的理由为诉争房产系高茂峰以实际施工人身份为豪柏地产施工，豪柏地产以诉争房产抵顶所欠高茂峰工程款，高茂峰系诉争房产的权利人。因此，高茂峰对本案讼争房产是否享有足以阻止执行的实体权利是本案争议的焦点。综合上诉人高茂峰提交的证据以及双方的质证意见，本院认为，高茂峰对诉争房产享有足以阻却执行的权利。主要理由如下：一、现有证据不能表明高茂峰与豪柏地产之间之间存在恶意串通逃避债务的情形。高茂峰向法院提供了2012年3月18日高茂峰与豪柏地产签订的《商品房买卖合同》以及豪柏地产给高茂峰出具的购房款收据。上述证据证实高茂峰与豪柏地产于2012年3月18日即签订商品房买卖合同并支付房款。高茂峰提交的包头市兴港建筑公司与豪柏地产签订的《建设工程施工合同》以及固阳县建设工程质量和安全监督站提供的证明，证实包头市xxx公司第x分公司承建豪柏地产工程，高茂峰为施工项目负责人。高茂峰作为项目负责人为豪柏地产实际施工，工程完工后豪柏地产以诉争房产抵顶工程款。上述事实，被上诉人龙源热力公司不持异议。高茂峰所提供的上述证据证实高茂峰在龙源热力公司申请执行之前即已经与豪柏地产签订商品房买卖合同并以以房抵债的形式支付房款并实际占有诉争房产。二、关于龙源热力公司所称贺宏斌未办理房屋所有权登记和预告登记，其权利不能阻却执行问题。根据物权法第十六条之规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，该规定赋予不动产登记簿权利推定的效力，意味着不动产登记簿记载的权利人推定为不动产物权的享有者。但物权法第十七条、第十九条同时规定不动产登记簿确有错误的，真实的权利人可以提出异议。上述规定表明登记行为具有物权推定效力，真实的权利状态决定物权归属，并不是登记行为决定物权归属。现实生活中存在的虽然签订了《商品房买卖合同》，但未办理房屋所有权登记的买受人，对其所享有的债权能否排除强制执行，还应当考量债权的真实性、成立时间、债权的性质等因素，认定能否排除执行异议。本案中，高茂峰所持有的《商品房买卖合同》签订时间为2012年3月18日，而龙源热力金钱债权的确定时间为2015年9月1日。房屋买卖合同成立时间早于龙源热力公司与豪柏地产所形成的金钱债权。债权的成立时间尽管并不影响债权的平等性，但是在若干情形下对于该债权能否继续履行以及继续履行的顺序产生影响。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条针对出卖人就特殊动产订立多重买卖合同的继续履行问题明确规定，在均未受领交付且未办理所有权转移登记手续的情况下，依法成立在先合同的买受人的继续履行请求权优先于其他买受人。以此类推，本案情形，至少不能得出龙源热力公司成立在后的债权具有优先于高茂峰成立在前的债权的结论。其次、对于债权的保护顺序方面，最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（法释〔2002〕16号）指明：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。由此表明建筑工程承包人的优先受偿权优于其他债权。据此，本案中高茂峰作为建筑工程承包人其对豪柏地产所基于欠付工程款抵偿的房产理应优先于其他普通债权予以保护。其三、从物权法立法宗旨考量，物权法立法宗旨即保护所有者对所有者财产的安定性，高茂峰2012年3月18日即与豪柏地产签订《商品房屋买卖合同》并实际占有诉争房产，非因自身原因未办理房屋所有权登记手续，并无过错。因其无法办理产权登记手续即认为其对诉争房产不享有合法权益，从而将其已实际占有多年的房产交付执行，与物权法的立法宗旨相悖，亦有悖公平原则。综上所述，本院认为，基于高茂峰与龙源热力公司各自债权产生的时间、内容、性质等方面来看，高茂峰对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案讼争房产的执行，高茂峰提起执行异议请求阻却对本案讼争房产执行的理由成立，一审法院适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一项、判决如下：一、撤销内蒙古自治区固阳县人民法院（2017）内0222民初3号民事判决；二、停止对位于××县房屋编号01012-01022临街商住楼（豪柏雅居小区自西向东2号底店）的强制执行；二、驳回高茂峰的其他诉讼请求。一、二审案件受理费300元，由被上诉人固阳县龙源热力有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长王韬审判员  杨娜审判员  贺斌二0一七年十二月十一日法官助理王巍附、案件依据的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。