.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}太原市小店区人民法院民事判决书（2017）晋0105民初5328号原告：张彬，女，1979年3月7日出生，汉族，自由职业，住太原市。委托诉讼代理人：郭景娜、薛永亮，北京市京翰（太原）律师事务所律师。被告：山西和信摩尔商业有限公司，住所地太原市小店区长风街705号，统一社会信用代码×××。法定代表人：孙昕，总经理。被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住所地太原市长风街705号，统一社会信用代码×××。法定代表人：孙国太，总经理。二被告委托诉讼代理人：赵凯东，山西晋商律师事务所律师。原告张彬与被告山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张彬的委托诉讼代理人郭景娜和薛永亮，被告山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实房地产开发有限责任公司的共同委托诉讼代理人赵凯东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张彬向本院提出的诉讼请求：1、请求判令解除原告张彬与被告山西和信摩尔商业有限公司2004年12月11日所签订的编号为00066306的商品房租赁合同；2、请求判令被告山西和信摩尔商业管理有限公司支付原告张彬商品房租金16335元，违约金293.49元，共计16628.49元；3、请求判令被告山西恒实房地产开发有限公司对上述款项承担连带保证责任。4、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告张彬与被告山西和信摩尔商业有限公司于2004年12月11日签订商品房租赁合同书。合同约定由原告将编号为商业广场一层1B105号的商铺出租给被告，租赁期限为16年，租金为21780元/年，支付方式为按月等额支付，租金从合同签订之日起算。另双方约定被告按期支付原告租金，逾期支付超过210日，原告有权解除租赁经营专用条款，由原告自营或自行出租。租赁经营专用条款的解除，并不免除被告所欠租金及违约金的支付义务。过去的十多年来，双方严格遵守合同条款，两方相安无事。但在2016年11月起被告突然断付租金，累计拖欠原告2016年11月、12月，2017年2月、3月、4月、6月、7月、8月租金，现被告逾期交付租金已超过210日。原告曾多次与被告交涉，均未获答复。此外，被告山西恒实房地产开发有限公司曾签订保证合同，由其为被告山西和信摩尔商业有限公司对原告所负债务承担保证责任。综上，二被告的做法严重损害了原告的利益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法秉公判决，以维护原告方的合法权益。被告山西和信摩尔商业有限公司辩称，原告要求解除双方签订的商铺租赁合同缺乏事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。按照合同约定及目的，该合同项下之商铺占有及经营方式只能为被告承租原告商铺，若解除合同，则经营方式变更为原告自营，将严重违反合同约定。原告对租金和违约金的计算存在明显错误，与本案事实不符。被告山西恒实房地产开发有限责任公司辩称，根据原告的举证情况决定本公司是否承担连带保证责任。本院经审理认定事实如下：原告系位于太原市小店区长风街705号（和信商业广场）1幢裙商1B105号商铺的所有权人，该商铺建筑面积为13.89平方米。2004年12月11日，原告张彬（乙方）与被告山西和信摩尔商业有限公司（甲方）签订《合同书》，合同主要约定甲方租赁乙方位于长风街705号（和信商业广场）1层1B105号商铺，租赁期限为16年，至2021年12月31日止。每个租赁年度的租金为21780元，合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金，租金起算日自本合同签订之日起算。甲方逾期支付租金在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营条款继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；（2）有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或自行出租，本合同除租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有效，租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。《合同书》签订的同时，原告与被告山西恒实房地产开发有限责任公司、被告山西和信摩尔商业有限公司签订《保证合同》，约定被告山西恒实房地产开发有限责任公司对被告山西和信摩尔商业有限公司支付租金和逾期付款违约金承担连带担保责任，还约定《合同书》约定的租赁期限届满时或提前终止时，被告山西恒实房地产开发有限责任公司的保证责任即终止。被告山西和信摩尔商业有限公司与原告如顺延《合同书》约定的租赁期限，在征得被告山西恒实房地产开发有限责任公司同意后，由三方再次签订《保证合同》，被告山西恒实房地产开发有限责任公司对被告山西和信摩尔商业有限公司的租金支付义务继续提供担保。合同签订后，原告依约交付了商铺，被告山西和信摩尔商业有限公司也按期支付了租金。直到2016年11月，被告山西和信摩尔商业有限公司未支付原告租金。之后，被告山西和信摩尔商业有限公司又在2017年1月、5月陆续支付原告2个月的租金。截止2017年9月30日，被告山西和信摩尔商业有限公司尚欠原告应付租金16335元。上述事实，有原告提交的房屋所有权证、《合同书》、《保证合同》、银行个人账户明细帐单，被告提交的《合同书》、付款证明及庭审笔录在案为凭，可以采信。本院认为，原告张彬与被告山西和信摩尔商业有限公司签订的《合同书》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效合同，双方均应遵守。原告以被告山西和信摩尔商业有限公司拖欠租金已超过210天，要求按合同约定解除合同，本院考虑到本案涉及的商铺为和信商业广场，该商场具有整体性，为维护全体业主及经营者的共同利益，现解除合同有损合法承租人利益，也不符合法律规定，故对原告的上述主张，本院不予支持。被告山西和信摩尔商业有限公司应当按照合同约定支付原告租金，其未按照约定支付租金的行为构成违约，应当承担逾期支付租金的违约责任。原告要求被告山西和信摩尔商业有限公司给付租金和违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持，但租金应当截止至原告主张的2017年9月30日，违约金应当按照合同约定分段计算至本判决确定之日止，即逾期90日内按日万分之一计算、逾期90日至210日按日万分之二计算、逾期210天按日万分之四计算。被告山西恒实房地产开发有限责任公司签订的《保证合同》承诺对被告和信摩尔商业有限公司的租金和逾期付款违约金提供连带责任担保，被告和信摩尔商业有限公司所欠租金和逾期付款违约金发生在保证期间，原告要求山西恒实房地产开发有限责任公司承担保证责任，符合法律规定，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后五日内支付原告张彬截止至2017年9月30日的应付租金16335元。二、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后五日内支付原告张彬违约金至本判决确定之日止，违约金具体计算方法为:2016年12月份的租金1815元，违约金从2017年2月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年1月份的租金1815元，违约金从2017年3月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年2月份的租金1815元，违约金从2017年4月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年3月份的租金1815元，违约金从2017年5月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年4月份的租金1815元，违约金从2017年6月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年5月份的租金1815元，违约金从2017年7月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年6月份的租金1815元，违约金从2017年8月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年7月份的租金1815元，违约金从2017年9月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年8月份的租金1815元，违约金从2017年10月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算。三、被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述第（一）、（二）项承担连带保证责任。四、驳回原告张彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费316元（原告已预交），由被告山西和信摩尔商业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判长樊小凤人民陪审员冯丽丽人民陪审员贾桂琴二○一七年十二月二十日书记员武丽佳