.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省沈阳市沈河区人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书(2017)辽0103民初17407号原告：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路55-1号，统一社会信用代码×××。法定代表人：魏东红，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张彪，系该公司员工。委托诉讼代理人：王颖，系该公司员工。被告：鲁明，男，1964年6月30日出生，汉族，住沈阳市沈河区。原告辽宁建和物业管理有限公司与被告鲁明物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月10日立案后，依法适用简易程序，由本院代理审判员潘鸿飞独任审判，于2017年12月6日公开开庭进行了审理。原告辽宁建和物业管理有限公司委托诉讼代理人张彪、王颖，被告鲁明均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告辽宁建和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即支付拖欠物业管理费7327元及其滞纳金；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告是原告所进行物业服务的”现代家园小区”沈阳市沈河区魁星楼路1-2号232室的业主，住宅面积175平方米，物业费收费标准为每平方米1元/月，每年应交物业管理费2100元。被告自2014年1月1日起至2017年4月15日（39.5个月）一直没有交纳物业管理费，总计欠缴费6912.5元；车库21㎡，每平米0.5元/月，自2014年1月1日起至2017年4月15日（39.5个月）一直没有交纳物业管理费，车库物业缴费415元整；房屋、车库合计欠缴费时7327元及其滞纳金。原告多次找被告讲明缴纳物业管理费是业主应尽的责任和义务，但被告以种种理由拒不缴纳，被告的行为已违反了《国务院根据物权法修改物业管理条例》中第二章”业主及业主大会”中的第七条：”业主在物业管理活动中，履行下列义务”的第五条”按时交纳物业服务费用”及第六章”法律责任”中的第67条”违反物业服务服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，物业服务企业可以向人民法院起诉”的相关规定。目前被告欠缴物业管理的行为已经侵害了原告及园区所有业主的利益，故原告诉至法院请求依法判决。被告鲁明辩称，从2014年10月1日即从原告进入园区开始，截至园区业委会通知其离开，2016年5月30日沈阳市沈河区人民法院出具一审判决书，解除物业合同关系，2017年4月7日作出终审判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系位于沈阳市沈河区魁星楼路1-2号232，建筑面积175平方米的房屋以及建筑面积21平方米的车库的业主，该房屋和车库属于现代家园小区，2017年4月15日之前由原告提供物业服务。2014年9月年27日，原告辽宁建和物业管理有限公司通过债权转让的方式，从沈阳现代物业管理有限公司处取得沈阳现代家园小区所有��主拖欠的2005年以来的物业管理费。2015年1月年22日，原告与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《现代家园物业管理服务合同》一份，合同约定由原告为该小区提供物业服务，履行保障物业共用部位和共用设备设施的维修、养护和管理等义务，住宅的物业费收费标准为1元/月.平方米，地上车库0.4-0.5元/月.平方米，期限自2014年10月1日至2019年9月31日。庭审中，被告对于案涉房屋建筑面积175平方米，物业服务费按1元/月.平方米收取，地上车库建筑面积21平方米，物业服务费按0.5元/月.平方米收取的标准没有异议2015年12月28日，沈阳市沈河区人民法院受理了沈阳市沈河区现代家园业主委员会诉本案原告辽宁建和物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，沈阳市沈河区现代家园业主委员会提出如下诉讼请求：1、判令解除其与本案原告辽宁建和物业管理有限公司签订的《现代家园物业管理服务合同》及《现代家园物业管理服务合同的补充协议》；2、判令本案原告立即退出现代家园物业服务区域，清腾物业服务用房和返还相关设备及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分劈款，对多收取的物业费用予以��还业主；3、判令该案诉讼由本案原告承担。法院经审理查明2015年5月10日、2015年6月3日、2015年8月17日沈阳市沈河区现代家园业主委员会曾给本案原告辽宁建和物业管理有限公司发《物业管理工作互通函》就园区存在的问题与本案原告沟通。沈阳市沈河区现代家园业主委员会于2015年9月至10月及2016年4月间，向464户业主征求了对本案原告物业服务的意见，并由业主填写了《现代家园对辽宁建和物业管理股份公司物业服务工作民意调查表》均同意解除与本案原告物业服务合同。沈阳市沈河区现代家园业主委员会于2015年9月召开三次业主大会，因本案原告辽宁建和物业管理有限公司存在未按合同约定收取地上无固定车位费用及未经与沈阳市沈河区现代家园业主委员会协商及有关部门批准对地下车位擅自涨价、园区卫生清理、公共设施维修不及时的情形等物业服务瑕疵问题，���究了本案原告辽宁建和物业管理有限公司的服务存在的问题及通过了解除物业合同问题。沈阳市沈河区人民法院于2016年5月30日作出(2015)沈河民二初字第01037号民事判决书，判令：一、解除原告沈阳市沈河区现代家园业主委员会与辽宁建和物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》及《现代家园物业管理服务合同的补充协议》；二、辽宁建和物业管理有限公司于本判决生效后10日内给付沈阳市沈河区现代家园业主委员会地上停车位的停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间）；三、辽宁建和物业管理有限公司于本判决生效后10日内腾空物业服务区域、物业服务用房，返还沈阳市沈河区现代家园业主委员会；四、辽宁建和物业管理有限公司于本判决生效后10日内向沈阳市沈河区现代家园业主委员会移交完毕全部的物业服务相关资料；五、驳回沈阳市沈河区现代家园业主委员会的其他诉讼请求。上述判决送达后，辽宁建和物业管理有限公司不服该份判决，向沈阳市中级人民法院提起上诉。沈阳市中级人民法院对于一审查明事实予以确认，并于2017年3月30日作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判。2017年4月16日，原告辽宁建和物业管理有限公司与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《现代家园物业管理服务交接明确书》一份，内容在载明：”现代家园业委会及辽宁建和物业就现代家园物业正式交接工作于2017年4月16日开始。双方确认物业费结算点为2017年4月15日。原物业公���在此项目的基础秩序、保洁、绿化及食堂人员为28人（转接后当场离职的员工属于在业委会的管方办理离职手续），上述人员于2017年4月14日全部归现代家园业委会接管。”原告辽宁建和物业管理有限公司与沈阳市沈河区现代家园业主委员会分别在确认书上盖章。因被告拖欠2014年1月1日至2017年4月15日共计39.5个月的物业费未付，原告起诉来院。现原、被告因物业服务合同问题产生纠纷，原告起诉来院。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告辽宁建和物业管理有限公司为”现代家园”小区的物业服务企业。被告鲁��系该小区业主，原告与被告房屋所在小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，上述合同对原、被告双方均具有法律约束力。因此，原、被告之间形成物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务，被告也实际接受了服务，原告要求被告在接受服务后支付约定的物业费，符合法律规定，也是对自己合法权益的维护，故，本院予以支持有权。根据物业合同的约定，原告收取物业费的标准为住宅1元/平方米.月，车库0.5元/月.平方米，被告所有的位于沈阳市沈河区魁星楼路1-2号322房屋建筑面积为156平方米，车库建筑面积21平方米，自2014年1月1日起至2017年4月15日止，被告共计欠费39.5月，故被告所欠原告物业费数额为7327元（1元/平方米.月×156平方米×39.5月+0.5元/平方米.月×21平方米×39.5月）。结合原告提供的一审、二审民事判决书中认定的事实以及致全体业主的一封信中载明的内容，并考虑到本院处理的相同原告、同类型案件中所认定事实，可以看出原告提供服务存在瑕疵，原告对此负有一定的责任，但其仅为原告提供物业服务中的一部分，被告以此拒交全部物业费缺乏依据，根据收取费用与服务质量相适应以及公平的原则，本院认为由被告按欠费金额的85%向原告交纳物业费较为公平，故，本院对于被告应交物业费数额为6228元（7327元×85%）予以确认。关于原告要求被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。同时，原告作为物业服务者，也应当根据法律规定、相关行业规定以及合同约定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量，提高居住生活质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。关于被告主张案涉房屋所在楼栋单元门出现故障等问题的抗辩意见。根据被告提供的照片显示，其楼栋单元门出现故障，而楼栋单元门作为公共部分，其维修、养护和管理根据物业合同的约定属于原告的服务范围之内。现被告房屋所在楼栋单元门出现问题，原告未能及时予以处理，应当综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告鲁明于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告辽宁建和物业管理有限公司物业服务费6228元（自2014年1月1日起至2017年4月15日止）；二、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告鲁明未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费50��，减半收取25元，由被告鲁明承担。本判决为终审判决。代理审判员潘鸿飞二○一七年十二月八日书记员陈曦