广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤19民终8855号上诉人（原审被告）：姜彦裕，女，满族，1965年7月14日出生，住广东省东莞市，委托代理人：游雄志，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托代理人：黎卓荣，广东广和（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市友邦房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市樟木头镇柏地村中惠香樟绿洲帕缇欧商住区*栋商住楼102铺。法定代表人：朱兰桂。委托代理人：纪升鹤，广东国永律师事务所律师。原审第三人：吴春华，男，汉族，1972年3月10日出生，住广东省东莞市，上诉人姜彦裕因与被上诉人东莞市友邦房地产经纪有限公司（以下简称友邦公司）及原审第三人吴春华居间合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。姜彦裕上诉请求：1.撤销原判，发回重审或予以改判。2.友邦公司承担本案诉讼费用。事实与理由：原审判决姜彦裕承担居间服务费43000元，属于认定事实不清。1.根据案涉《房屋买卖合约》第五条约定，友邦公司应当履行对产权资料核实、提供由政府部门出具的物业证明资料、协助买卖双方进行有关物业交易事宜等合同义务，只有在友邦公司完成上述相关义务之后，其才有权要求姜彦裕支付全额的居间费用43000元。但是，友邦公司只是协助了姜彦裕与第三方之间的合同签订，但并未完成其他的工作事项，姜彦裕有权只在友邦公司所完成的工作内容范围内承担相应居间费用。2.友邦公司在履行合同过程之中具有过错。在进行本次交易之前，姜彦裕已告诉过友邦公司只有将姜彦裕目前的自有房屋出售之后，才可能购买涉案房屋。在友邦公司多次对姜彦裕的自住房进行勘察、评估后，其已明确向姜彦裕保证出售价能达到260万元，并同意全权负责该房屋的放盘。在得到友邦公司承诺之后，姜彦裕才与之签订《房屋买卖合约》。然而，在签订合同第二天，友邦公司却告知姜彦裕该自有房屋的价格根本不可能达到260万元，从而使姜彦裕无法购买涉案房屋。友邦公司明知该自有住房的出售价格根本达不到260万元的情况下，仍然作出虚假承诺，诱使姜彦裕作出错误意思表示，理应承担相应的违约责任。友邦公司辩称，本案是姜彦裕在履行合同过程中存在违约行为，友邦公司没有保证对方其名下能卖多少钱，友邦公司只是履行中介的义务。吴春华未向本院陈述意见。友邦公司向一审法院起诉请求：1.判令姜彦裕支付代理费及咨询费86000元；2.姜彦裕承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月18日，友邦公司、姜彦裕及吴春华共同签订了一份《房屋买卖合约》，约定：吴春华将其所有的位于东莞市樟木头镇樟洋村南城新区绿茵山庄76幢2单元1001号的房产出售给姜彦裕，售价为2150000元；友邦公司就该物业为姜彦裕及吴春华提供中介服务，并促成姜彦裕、吴春华签订该合约，姜彦裕及吴春华应在签订该合约当日各向友邦公司支付中介代理费及咨询费43000元；如姜彦裕出现包含拒绝购买该物业在内的违约行为时，应即时向友邦公司支付总楼价的4%作为中介代理费及咨询费。该合约还约定了其他事项。在签订前述合约后，姜彦裕及吴春华均未向友邦公司支付居间服务费，友邦公司以姜彦裕拒绝购买案涉房产、拒绝支付居间服务费为由诉至一审法院，请求判如所请。一审庭审中，友邦公司确认案涉《房屋买卖合约》文本系其提供，该合约中关于“姜彦裕出现拒绝购买房产等违约情况时应向友邦公司支付房价4%作为中介代理费及咨询费”的内容并未做加粗、加黑等明显标志；友邦公司称在签订《房屋买卖合约》时已经针对该合约中关于“姜彦裕出现拒绝购买房产等违约情况时应向友邦公司支付房价4%作为中介代理费及咨询费”的内容向姜彦裕做过详细解释，姜彦裕对此予以否认，友邦公司亦未提供证据证明其这一主张；友邦公司、吴春华均对姜彦裕提交的微信聊天记录截图真实性不予确认，均否认与姜彦裕存在以出售姜彦裕名下房产作为案涉《房屋买卖合约》履行前提的约定。一审法院认为：本案系居间合同纠纷。案涉《房屋买卖合约》文本由友邦公司提供，该合约系为了重复使用而预先拟定的，属于格式合同。友邦公司、姜彦裕仅存在居间合同关系，友邦公司所负担的主要义务是促成合同成立，姜彦裕所负担的主要义务是支付中介费。案涉《房屋买卖合约》约定在姜彦裕出现拒绝购买房产等违约情况时应向友邦公司支付房价4%作为中介代理费及咨询费（即居间服务费由43000元升至86000元），而姜彦裕是否拒绝购买案涉房产并不会对作为中介方的友邦公司造成任何损失，不属于针对居间合同的违约行为，故该条款属于加重姜彦裕责任的条款。友邦公司未对该加重姜彦裕责任的条款进行明显标记，也未提供证据证明其在订立该合同时向姜彦裕做过提示或说明，故根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，一审法院认定案涉《房屋买卖合约》中关于“姜彦裕出现拒绝购买房产等违约情况时应向友邦公司支付房价4%作为中介代理费及咨询费”的条款无效。因此，友邦公司无权依据该条款向姜彦裕主张房价4%的居间服务费，姜彦裕仅需按照《房屋买卖合约》约定的43000元的标准支付居间服务费。友邦公司、姜彦裕约定该笔居间服务费的支付期限为《房屋买卖合约》签订之日，现已逾期，故对于友邦公司该诉请的居间服务费中43000元的部分，一审法院予以支持，超出部分，不予支持。关于姜彦裕提出的友邦公司承诺姜彦裕所出售的自有住房能达到出售价260万元时，姜彦裕才能购买案涉房屋的抗辩意见。《房屋买卖合约》中未对姜彦裕所主张的内容进行约定，友邦公司及吴春华也均否认存在该约定，姜彦裕所提交的微信聊天记录亦不足以证明各方存在该约定，故对于姜彦裕这一抗辩，一审法院不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，判决：一、姜彦裕于判决发生法律效力之日起五日内支付友邦公司居间服务费43000元；二、驳回友邦公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1950元，由友邦公司负担975元，由姜彦裕负担975元。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案为居间合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院二审应围绕姜彦裕上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，亦即姜彦裕应否支付居间服务费43000元。对此，本院作如下分析：姜彦裕违反《房屋买卖合约》的约定义务，事实清楚，本院予以确认。姜彦裕辩称系友邦公司违约在先，其履行案涉《房屋买卖合约》的前提条件是友邦公司先协助其出售自有住房且售价不低于260万元，缺乏事实依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同》法第一百零七条的规定，姜彦裕应当就其违约行为向友邦公司承担相应的违约责任。鉴于《房屋买卖合约》对类似情形约定的违约责任具有惩罚性质，一审根据双方约定正常合同履行时友邦公司的可得利益，判令姜彦裕赔偿友邦公司居间服务费43000元，并未超过姜彦裕订立合同时可以预见的责任范围，该处理结果是适当的，本院予以维持。综上所述，姜彦裕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费875元，由姜彦裕负担。本判决为终审判决。审判长 何 飞审判员 谢佳阳审判员 邓晓畅二〇一七年十二月二十八日书记员 聂敬烜附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。