四川省乐山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川11民终1698号上诉人（原审被告）:王鸣枢，女，1966年1月21日出生，汉族，户籍地四川省成都市高新区，现住四川省夹江县。委托诉讼代理人：胡朝江，四川守城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司，住所地四川省峨眉山市峨秀湖片区，统一社会信用代码：91511181MA62802R7B。负责人：李小龙，总经理。委托诉讼代理人：蹇长良，男，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：徐凤，女，汉族，该公司员工。上诉人王鸣枢因与被上诉人四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司（以下简称嘉宝峨眉山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省峨眉山市人民法院（2017）川1181民初1878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王鸣枢及委托诉讼代理人胡朝江、被上诉人嘉宝峨眉山分公司的委托诉讼代理人蹇长良、徐凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王鸣枢上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1.上诉人与峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司所签订《商品房买卖合同》载明上诉人购买的是10B幢1单元1层10B-1-1-8号房屋，而被上诉人在诉状中主张物业服务费的房屋为10B-108号，但一审判决又认定上诉人为10B-1-108号房屋业主，原判认定事实不清。2.被上诉人诉请要求上诉人支付物业服务费应当举证证明被上诉人是业主以及其已提供了物业服务的证据，原判将该举证责任分配给上诉人不符合法律规定。3.上诉人在一审期间已举证证明被上诉人所指的物业被围墙、竹篱笆包围，被上诉人未履行物业服务，原判对此未予评判。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，程序违法。嘉宝峨眉山分公司答辩称：一审已查明了10B-1-1-8号房屋与10B-1-108号房屋系同一房屋。依据上诉人所签买卖合同的约定，上诉人所购房屋出卖方在四年前就已交付，上诉人没有对此未提出过异议。即使上诉人对交付房屋的质量有异议，按合同约定也不能拒收房屋，其应当向开发商提出整改要求，并且该主张现也已超过了诉讼时效。综上，请求驳回上诉，维持原判。嘉宝峨眉山分公司向一审法院起诉请求：1.判令王鸣枢支付自2013年4月1日始至2016年12月31日欠缴的物业服务费20911.5元及违约金6273.45元，合计27184.95元；2.本案诉讼费用由王鸣枢负担。一审法院认定的事实：嘉宝峨眉山分公司系依法设立的、领取了营业执照的四川嘉宝资产管理集团股份有限公司的分支机构；四川嘉宝资产管理集团股份有限公司具有物业服务企业壹级资质。2012年10月25日，嘉宝峨眉山分公司由成都嘉宝管理顾问有限公司峨眉山分公司变更名称为四川嘉宝资产管理集团有限公司峨眉山分公司，又于2015年9月18日变更名称为四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司。2011年9月23日，嘉宝峨眉山分公司与峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司签订《峨眉院子前期物业服务合同》，约定由嘉宝峨眉山分公司为位于峨眉山市秀湖大道的、建筑面积为41800平方米的蓝光峨秀湖国际度假区峨眉院子（以下简称峨眉院子）提供前期物业服务，其中商铺的物业服务费收取标准为：每月5.6元/平方米；并约定“物业服务费将在交房之日起预缴一季度物业服务费（物业服务资金），后期按季度缴纳。业主应在上一季度期满前15日内预缴下季度物业服务费。业主逾期缴纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：从逾期之日起每日按所欠费用总额的5‰收取违约金”。同年9月27日，该合同在峨眉山市房地产管理局依法进行了备案。后嘉宝峨眉山分公司按约为峨眉院子提供了物业服务。2012年8月3日，峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司与王鸣枢签订了《商品房买卖合同》及《蓝光文旅•峨秀湖国际度假区[峨眉院子]二期商品房买卖合同（附件）》（以下简称《附件》），约定王鸣枢购买由峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司开发的位于峨眉山市峨秀湖片区峨眉院子二期10B-1-108号房屋，建筑与面积82.99平方米；房款的付款方式为：“买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向指定银行或住房公积金管理机构借款支付”；所售商品房应在2012年6月30日前到达交付条件并向买受人交付。双方同时在《附件》中约定：“买受人于签订合同当日付款733114元；余款730000元以壹拾年按揭方式付清”；“如乙方（即买受人）签订买卖合同的时间在甲方（即出卖人）完成项目的集中交付期后，按如下方式处理：乙方为一次性或分期付款的，乙方应在其全部购房款付清之日起7个工作日内到甲方办理房屋交付手续，甲方不再另行通知乙方；乙方为按揭贷款方式购房的，乙方应在办理完毕全部按揭手续且银行贷款到达甲方账户之日起7个工作日内到甲方办理房屋交付手续，甲方不再另行通知乙方”；“若本补充协议于《商品房买卖合同》内容不一致，以本补充协议约定的内容为准，补充协议未约定以合同约定为准”。2012年3月22日，峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司在乐山日报上刊登了峨眉院子小区的交房公告。王鸣枢办理完按揭手续后，银行贷款730000元后于2013年3月19日到达峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司，但王鸣枢以房屋不符合交房条件为由，未接收房屋，并拖欠了自2013年4月1日始至2016年12月31日的物业服务费。经催收无果，嘉宝峨眉山分公司遂诉至该院，请求判如所述。本案因双方分歧过大致调解未果。一审法院认为，本案争议焦点主要在于王鸣枢是否为峨眉山市峨秀湖片区峨眉院子二期10B-1-108号房屋的业主。王鸣枢抗辩该房屋并不符合交房条件，峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司未按照房屋买卖合同完成其交房义务，其并非上述房屋的业主，与嘉宝峨眉山分公司无物业服务合同关系，故不应缴纳物业服务费。但根据本案查明事实，王鸣枢与峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司签订《商品房买卖合同》及《附件》时，已过该项目的集中交付期，按照《附件》中《〈商品房买卖合同〉补充协议》第三条之约定，王鸣枢应于银行按揭贷款到达峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司账户之日起7个工作日内（即2013年3月27日前）到该公司办理房屋交付手续，但王鸣枢并未前往办理。在本案审理中，王鸣枢既未举证证明该房屋不符合交付条件，也未证明峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司存在故意逾期交付房屋的行为或有其他无法交付房屋的事项，故该院对于王鸣枢的该项抗辩意见，依法不予以支持。王鸣枢与峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司之间的商品房预售合同纠纷，与本案并非同一法律关系，王鸣枢可另案诉讼。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”、第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，王鸣枢作为峨眉山市峨秀湖片区峨眉院子二期10B-1-108号房屋的业主，峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司与嘉宝峨眉山分公司签订的《峨眉院子前期物业服务合同》对其具有约束力。嘉宝峨眉山分公司在合同签订后按照合同约定提供了相关服务，因此王鸣枢亦应当按合同的约定履行交纳物业管理费的义务。根据该合同及王鸣枢与峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司签订《商品房买卖合同》，房屋建筑面积为82.99平方米，物业服务费按每月5.6元/平方米的标准收取，嘉宝峨眉山分公司诉请的自2013年4月1日起至2016年12月31日期间发生的物业服务费20911.5元符合法律规定及合同约定，该院予以支持。因王鸣枢未按时交纳物业服务费，已构成违约，应承担相应违约责任，该院对于嘉宝峨眉山分公司请求王鸣枢支付违约金的诉请予以支持。但根据法律规定，违约金是合同当事人双方约定的，一方违约时向对方支付的一定数额的金钱，兼具补偿及惩罚性质。违约金的数额一般与违约造成的损失相当，若违约金过高超过实际损失，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素，根据公平原则衡量确定。嘉宝峨眉山分公司在庭审中明确其损失为王鸣枢所拖欠的物业服务费的资金占用利息，故该院认为嘉宝峨眉山分公司诉请的违约金过高，酌情确定为以每期拖欠的物业服务费为本金，自拖欠之日起，按日万分之一点五的标准计付至2016年12月31日，违约金计算为2292元。综上，王鸣枢应向嘉宝峨眉山分公司给付自2013年4月1日起至2016年12月31日期间发生的物业服务费20911.5元以及违约金2292元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，判决：一、本判决生效之日起三十日内，王鸣枢给付四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司自2013年4月1日起至2016年12月31日期间发生的物业服务费20911.5元以及违约金2292元，共计23203.5元；二、驳回四川嘉宝资产管理集团股份有限公司峨眉山分公司的其他诉讼请求。如果王鸣枢未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为240元，由王鸣枢负担。本院二审期间，上诉人王鸣枢提交了四川省峨眉山市公证处出具的（2017）峨证字第1295号公证书及所附照片，用以证明峨眉院子二期10B-1-1-8号房屋现状不符合买卖合同的约定，不具备商铺的条件，上诉人并未收房。被上诉人嘉宝峨眉山分公司质证认为，照片所示房屋没有门牌号，不能证明案涉房屋不符合交房条件。本院认为，被上诉人对该证据不予认可，且公证书所附照片所示的房屋没有门牌号，无法确认其准确位置，仅从照片所示的情况也不能证明该房屋是否符合买卖合同约定的交付条件，故该证据不能到达上诉人所主张的证明目的，不予采纳。本院二审除查明以下事实外的其余事实与一审查明一致：1.2012年8月3日，峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司与王鸣枢签订的《商品房买卖合同》第二条约定：所购商品房为峨眉院子二期10B幢1单元1层10B-1-1-8号房屋，该房号为暂定编号。第三条约定，案涉不动产建筑面积共82.99平方米，套内建筑面积68.31平方米，共有部分及共有房屋分摊建筑面积14.68平方米。第十一条交付条件还约定商品房交付时应当符合下列条件：1.已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十五条交接手续还约定：验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按下列约定方式处理：……若因买受人自身原因未在出卖人公告通知的交房期限内来办理接房手续……物业服务费由买受人承担，买受人需在实际接房时自行向物管公司付清物业费。合同附件七物业服务载明：该附件内容与出卖人与物业管理企业签订的前期物业服务合同一致。2.乐山市天平房地产测绘有限公司于2012年2月9日出具的峨眉院子二期测绘报告中所载明10号院子B区10B-1-108号房屋的套内建筑面积、分摊面积、产权面积与上诉人王鸣枢所签卖合同约定的一致。3.嘉宝峨眉山分公司与峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司签订的《峨眉院子前期物业服务合同》第七条约定，自本合同生效之日起至物业出售并交付物业买受人∕使用人之日前的物业服务费由甲方（峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司）承担，自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由物业买受人∕使用人按照物业合同的约定承担。物业合同未约定或约定不明确的，由甲方承担。已竣工但尚未出售的物业以及甲方未交付给业主的物业，由甲方依照本合同第六条约定的标准向乙方支付物业服务费。4.上诉人王鸣枢与被上诉人嘉宝峨眉山分公司在庭审中均认可王鸣枢所购买的案涉房屋尚未办理产权证书，也未悬挂门牌号。本院认为，本案二审争议的焦点为：上诉人王鸣枢是否应当向被上诉人嘉宝峨眉山分公司交纳物业服务费。首先关于案涉房屋的房号问题，案涉买卖合同中所载明的房屋号虽为峨眉院子二期10B幢1单元1层10B-1-1-8号房屋，但同时亦载明该房号为暂定编号，而乐山市天平房地产测绘有限公司于2012年2月9日出具的峨眉院子二期测绘报告中所载明10号院子B区10B-1-108号房屋的套内建筑面积、分摊面积、产权面积与上诉人王鸣枢所签房屋买卖合同的约定均一致，故上诉人王鸣枢认为原判对其所购房屋房号认定有误的上诉理由与查明事实不符，不予支持。其次，关于上诉人王鸣枢是否应交纳物业服务费的问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解》第一条：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定以及嘉宝峨眉山分公司与峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司签订的《峨眉院子前期物业服务合同》第七条“自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由物业买受人∕使用人按照物业合同的约定承担”和买卖合同第十六条及《附件》关于办理房屋交付手续及期限的约定可知，本案案涉房屋在交付买受人后或者因买受人自身原因未在合同约定的交房期限内办理接房手续的，物业服务费由买受人承担。基于本案查明事实，上诉人王鸣枢系在峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司刊登交房公告之后的2012年8月3日才签订房屋买卖合同及《附件》，合同附件则明确约定王鸣枢应在办理完毕全部按揭手续且银行贷款到达峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司账户之日起7个工作日内到峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司办理房屋交付手续，而银行贷款于2013年3月19日到达峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司后，王鸣枢以房屋不符合交房条件为由，未在上述约定期限内接收房屋。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，王鸣枢并未举证证明案涉房屋不符合买卖合同所约定的交付条件或者是基于他正当理由导致其在约定期限内未办理房屋交付手续，也没有举证证明被上诉人未履行物业服务，应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”的规定，上诉人王鸣枢对已具备交付条件的房屋，在合同约定的房屋交付期间内无正当理由拒绝办理房屋交付手续，应当支付房屋交付期届满后的物业服务费,故原判判令其承担2013年4月1日起至2016年12月31日期间发生的物业服务费以及违约金并无不当，应予维持。至于上诉人王鸣枢与峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司因房屋买卖合同产生的其他纠纷系另一法律关系，应另案解决。综上所述，上诉人王鸣枢的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费380元，由上诉人王鸣枢负担。本判决为终审判决。审判长 李 春审判员 唐海珍审判员 张开运二〇一七年十二月二十五日书记员 辜 敏附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。