河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0105民初24270号原告黄玉珍，女，汉族，1950年3月15日出生，住北京市丰台区。被告郑州居之乐房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区花园路39号招银大厦6号楼14层1403号。法定代表人周兴雨，职务总经理。委托代理人周建辉，男，汉族，1987年9月9日出生，住河南省商丘市，系公司员工。原告黄玉珍诉被告郑州居之乐房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄玉珍，被告郑州居之乐房地产营销策划有限公司委托代理人周建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年1月15日，原告与被告签订《郑州市房屋出租委托代理合同》（以下简称“代理合同”），约定委托被告全权代理对外出租原告所有的位于郑州市××花园小区××楼1601的房屋，出租代理期共三年，自2017年2月20日起至2020年2月19日止，房屋租金标准为5300元/月，租金按季度支付，被告未按约定支付租金达15个工作日以上，无正当理由的，原告有权单方解除合同。合同签署后，原告按照合同约定将房屋交付给被告。被告仅支付了2017年2月20日至2017年4月20日的租金，之后被告拖延支付租金，并拖欠物业费、水费；且在租赁期间对房屋有破坏，也未对损坏的原有装饰装修进行维修，更未将房屋恢复原状。被告至今仍占有原告房屋，给原告造成了极大的损失。综上，被告逾期支付租金已构成违约，原告有权单方面解除合同，并要求被告支付拖欠房屋租金、物业费、电费，并对原告的经济损失予以赔偿。原告为维护其合法权益，诉至本院，请求判令：1、解除双方于2017年1月15日签订的《郑州市房屋出租委托代理合同》并腾空交付房屋；2、被告支付拖欠的房屋租金21200元、物业费3346元、水电费158元及违约金10600元，共计35304元。3、被告赔偿自起诉之日至实际清偿之日的经济损失（按照月租金5300元为标准，自起诉之日支付至实际交付房屋之日止）。4、诉讼费用由被告承担。被告辩称，合同约定从2017年1月20日至2017年4月19日为三个月的空置期不付房费，从2017年4月20日开始正式支付房租。原告未告知被告中央空调不用也需交这笔费用。5月份物业说需要交中央空调费用，被告认为不用就不需要交，7月份物业说如果不交就断水断电。因为需要缴纳中央空调的费用，而原告黄玉珍之前未告知其空调问题，导致其不能及时告知租户，租户在7月22日全部离租，所以才在支付完一次房租后，未再支付房租。被告认为，从2017年7月22日租户全部离租，房子一直空置，被告不承担房屋空置期的费用。2017年1月13日，被告向原告黄玉珍支付500元定金，2017年4月20日被告向原告黄玉珍通过银行转账支付15400元。此为被告向原告黄玉珍支付了2017年4月20日—2017年7月19日的15900元房租。原告为支持其诉讼请求，向本院提交《郑州市房屋出租委托代理合同》一份，被告对该证据无异议。被告为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：微信转账记录一份、收据一份，证明被告支付给原告自2017年4月20日至2017年7月19日的房租15900元。原告对上述证据无异议。庭后，原告向本院提交了《河南省省直物业管理有限公司催费通知单》一份、电费缴纳记录打印件2页，证明原告在租赁期间替被告缴纳物业费2231元，水费193元，中央空调费用夏季1561元，冬季2081元，总计6066元。另外，原告还替被告交电费两笔，共计152.25元，在手机里面有缴费记录。燃气费缴纳了45立方，每立方2.25元，总计101.25元，这笔费用在移交房屋的时候双方都有看过。被告对该证据真实性和证明目的均无异议。对电费、燃气费没有异，但认为只承担2017年7月20日之前发生的水、电、物业费、燃气费。根据诉辩双方的意见、举证、质证及庭审陈述，本院确认本案事实如下：1、2017年1月15日，原、被告签订《郑州市房屋出租委托代理合同》（以下简称《代理合同》）一份，主要约定：原告委托被告全权代理对外出租原告所有的位于郑州市××花园小区××楼1601的房屋，出租代理期共三年，自2017年2月20日起至2020年2月19日止，房屋租金标准为5300元/月，租金按季度支付，具体支付日期：第一次2017年2月20日（空置期）；第二次2017年4月20日15900元；第三次2017年7月20日15900元；第四次2017年10月20日15900元；第五次2018年1月20日16350元……共计支付12次。在出租代理期内，原告同意预留出90日不计租金作为被告接洽承租的工作期，原告同意工作期内的租金收入作为被告佣金，在第一次付款中扣除。年度房租打款结束后使用次年免租期，以此类推履行合同打款。委托期内被告及代理客户应负责的费用包括：房内的门窗、玻璃、灯具等因使用不当发生损坏；水、电、燃气、电话、卫生、停车、有线电视收视费等……被告有下列情形之一，原告有权单方解除合同，按被告违约处理：未按约定支付租金达15个工作日以上的又无正当理由……被告有上述情形的，应按两倍月租金向原告支付违约金。该合同签订后，原告即将房屋交付给被告使用。2、2017年1月13日，被告向原告支付定金500元，原告出具收据一份。同年4月20日被告向原告通过银行转账支付房租15400元。原告认为其收取的上述两笔共计15900元系被告交纳的自2017年2月20日起至同年5月19日止的租金，2017年1月20日至2月19日为空置期。被告认为其交纳的15900元系支付的自2017年4月20日起至同年7月19日止的租金，2017年1月20日至4月19日为空置期，无需支付租金。3、2017年5月，涉案房屋的物业公司告知被告需要缴纳中央空调费，被告认为不使用中央空调就不需要缴纳此费用，故一直未缴纳。同年7月，物业公司告知被告“如果再不交中央空调费用，就断水断电”,被告与原告就中央空调费用问题协商未果。7月22日，被告租户全部离租。4、为避免原、被告损失进一步扩大，本院于2017年12月8日主持房屋移交工作，被告当日将房屋移交至原告。5、庭后，本院组织被告对原告提交的证据进行质证，并形成笔录一份，原告明确表示其诉请第二项中的房租是从2017年5月20日至同年9月19日期间的房租；房屋物业费3346元、水费158元应以其庭后提交的证据为准，分别为2231元、193元，被告对此无异议；电费152.25元、燃气费101.25元、中央空调费3642元，被告对电费、燃气费无异议，对中央空调费的实际发生无异议，但认为不应该由被告承担。本院认为：原、被告双方签订的《郑州市房屋出租委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原、被告均应按照约定全面履行各自的义务。原告如约向被告交付了适租房屋，被告亦应按期交纳房租。被告房租实际交付至2017年5月19日，此后未再交纳，违反了《代理合同》关于租金交纳的约定，原告有权要求解除合同，故对原告要求解除双方于2017年1月15日签订的《代理合同》的诉请，本院予以支持。本案审理过程中，本院组织双方进行了房屋移交工作，现涉案房屋已经腾空并移交给原告，故对原告要求腾房交付房屋的诉请，本院不再做出判决。原告要求被告支付拖欠的房租21200元，从双方签订的《代理合同》第五条第（二）款来看，从合同签订之日至2月19日期间为空置期，被告交纳的15900元系2月20日至5月19日期间的房租，原告主张自5月20日至9月19日期间的房租21200元，本院予以支持。被告辩称2017年1月20日至4月19日为空置期，其交纳的15900元系支付的自2017年4月20日起至同年7月19日止的租金，依据《代理合同》第五条第（二）款之约定，空置期并非为租期开始头三个月，而是“年度房租打款结束后使用次年免租期”，故被告可享受一个月的空置期，对被告该辩称意见，本院不予采信。原告要求被告支付物业费2231元、水费193元，被告辩称其仅应当支付7月20日之前的上述费用，因该两项费用已实际发生，且房屋一直由被告实际控制至房屋移交之时，故应由被告负担该两项费用，对原告的上述诉请，本院予以支持。原告要求违约金10600元，被告房租实际交付至2017年5月19日，此后未再交纳，违反了《代理合同》关于租金交纳的约定，依照《代理合同》第十一条第（五）款之约定，被告应按两倍月租金向原告支付违约金，故对原告该项诉请，本院予以支持。原告要求被告赔偿自其起诉之日至实际交房之日的经济损失15900元，自2017年9月20日至12月8日腾房共计2个月19天，共计（5300*2+5300/30*19）=13956.67元，本院对此予以支持，原告诉请过高部分，本院不予支持。原告另要求的中央空调费用在双方签订的《代理合同》中未明确约定，本案不予处理。电费、燃气费，因已经实际发生，并且在《代理合同》第六条第二款第二项中有约定，故电费152.25元、燃气费101.25元由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告黄玉珍、被告郑州居之乐房地产营销策划有限公司于2017年1月15日签订的《郑州市房屋出租委托代理合同》。二、被告郑州居之乐房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告黄玉珍支付拖欠租金21200元、物业费2231元、水费193元、电费152.25元、燃气费101.25元、违约金10600元，共计34477.5元。三、被告郑州居之乐房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告黄玉珍经济损失13956.67元。四、驳回原告黄玉珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费682.6元，由被告郑州居之乐房地产营销策划有限公司负担682.6元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李春强人民陪审员  徐宝云人民陪审员  刘 玲二〇一七年十二月十一日书 记 员  彭 倩