广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）粤01民终21029号上诉人（原审被告）：侯玉霞，女，汉族，身份证住址：山东省荣成市。委托诉讼代理人：陈聪明、林媛媛，均为广东君厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨卫东，男，汉族，身份证住址：湖北省荆门市东宝区。委托诉讼代理人：洪绮媚，广东卓信律师事务所律师。上诉人侯玉霞因与被上诉人杨卫东房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初1399号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人侯玉霞上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决驳回杨卫东全部诉求；3、本案诉讼费由杨卫东负担。事实和理由：一、杨卫东没有证据证明涉案房屋的卫生间出现漏水是房屋本身就存在问题，反而可以推断出出现漏水是杨卫东使用不当造成的，杨卫东理应承担修复或赔偿的责任。2015年3月31日侯玉霞与杨卫东签订《租赁合同》时曾经共同对房屋及其附属设施设备家私家电进行过检查和清点，当时杨卫东是在认可侯玉霞的房屋及其设施设备家私家电都是完好无损的情况之下签订合同的，因此可以认定，在侯玉霞向杨卫东交付房屋的时候所有房间均不存在漏水的问题，否则杨卫东也不会同意租赁和入住，而是不会租赁该房屋或者要求侯玉霞进行维修后才租赁。另杨卫东是4月6日入住的，至7月下旬长达三个半月的时间里从未听杨卫东或者楼下邻居说过存在漏水的情况，由此可以认定至少在侯玉霞向杨卫东交付房屋时并不存在漏水的情况。侯玉霞认为依据“谁主张谁举证”的原则，既然杨卫东主张漏水是房屋本身的问题那么理应提供相应的证据加以证实，而在整个庭审过程中，杨卫东自始至终也没有提供证据证明房屋的漏水是房屋本身存在问题，是可归结于侯玉霞的原因产生的。而相反的情况是，卫生间漏水的情况是在杨卫东使用该房屋一段时间以后才产生的，而房屋在租赁给杨卫东之前也从未出现过漏水的情况，也从未有楼下的邻居向侯玉霞或者物业反映过有漏水，因此可以推断该房屋的漏水系杨卫东使用不当造成的而非房屋本身存在的问题。那么根据双方签订的《租赁合同》第四条以及第七条第4款的约定，由于杨卫东的使用不当导致的房屋的损坏，应当由杨卫东承担修复或赔偿的责任。二、侯玉霞己多方努力尝试先解决问题，然而杨卫东却多次阻挠导致漏水无法被修复，并且在明明可以避免进一步漏水的时候继续使用卫生间导致楼下渗水更加严重。1、在7月17日、18日杨卫东向侯玉霞告知漏水的情况时可以看出，并且一审法院认定“杨卫东表示出现漏水问题后，杨卫东向侯玉霞提出要等侯玉霞从国外回来确认后才进行维修”，可见杨卫东并不急于对房屋进行维修，对于楼下漏水的情况也并不关心，而侯玉霞对于修复漏水非常急切，而且对于楼下漏水的情况非常着急，希望能够马上解决。房屋出现漏水的问题，且抛开这个问题是什么原因造成的，在解决问题的态度上侯玉霞与杨卫东就有天壤之别。2、侯玉霞的急切态度不仅仅体现在口头上，而且体现在行动上，在7月20日侯玉霞虽然身在国外，但是已经联系到了北京方圆化装饰工程有限公司广东分公司，委派该公司去现场进行检查并报价。该公司前往检查后表示“不是墙内水管老坏，而是因原卫生间地面防水被破坏(请注意此处用的是“被破坏”一词，而非自然损耗)，需要拆除原在地面地砖，重新做防水并做地砖恢复，施工时间需四天左右。”而且最终维修完毕总费用只有7500元。而这样的检查报价结果与杨卫东一直声称的“内墙水管都腐烂了，需要整个更换”“是个大工程”以及需要维修一个月费用28000元相去甚远。在方圆化公司上门检查并报价后的第二天也就是7月21日侯玉霞两次派该公司上门进行维修，但是均遭到了杨卫东的无理阻挠，而杨卫东在已经得知是卫生间漏水而且完全可以使用主卧卫生间的情况下不但不让维修公司进门维修而且还继续在卫生间用水。反观整个事件的过程，侯玉霞是一直积极的响应和解决问题，而杨卫东一直故意的拖延和恶化问题，在是否需要和如何继续维持和履行《租赁合同》这点上已经可以看到哪一方是遵循契约精神，哪一方是违背契约精神的了。更何况这个漏水的问题并非无法克服无法解决的大难题，后续8月10日侯玉霞的委托方圆化公司维修只用了三天时间就解决了，完全不足以影响并且最终导致《租赁合同》无法继续履行。三、侯玉霞从未单方要求杨卫东搬离涉案房屋，也未同意杨卫东搬离涉案房屋，杨卫东在侯玉霞并未违约且并无“合同目的无法实现”的情况下擅自搬离房屋并且擅自解除《租赁合同》是杨卫东的违约行为，一审法院没有认定该行为违约属于认定事实错误。一审判决书第三页第2自然段第5行部分与事实不符，甚至与杨卫东自己提供的证据都不符。1、从杨卫东提供的微信聊天记录可以看到自7月20日侯玉霞联系方圆化公司进行检查报价开始，侯玉霞一直与杨卫东沟通，一是沟通并非厨房水管出现问题而是卫生间防水出现问题，并且要求杨卫东暂时不要使用客用卫生间改用主卧卫生间，7月21日起先后两次派方圆化公司维修人员上门要求进行维修但均遭到杨卫东无理拒绝，这能叫做“但侯玉霞一直没有告知杨卫东涉案房屋的维修情况”?这分明就是杨卫东明知出现的漏水现象可以通过小范围不影响租赁的维修工作得以解决，并不会导致租赁合同本质上无法履行，却一直无理阻挠维修。2、从杨卫东提供的微信聊天记录可以看到杨卫东于7月21日就明确表示要求侯玉霞退押金租金和给空调纱窗费用了，这能叫做“杨卫东在2015年7月29日暂时搬离了涉案房屋”?这分明就是杨卫东无正当理由擅自以永久搬离的形式表示不再履行《租赁合同》的一种违约行为。而在此过程中，侯玉霞自始至终未单方要求杨卫东搬离房屋，也未同意杨卫东搬离房屋，更加没有同意杨卫东解除《租赁合同》。而侯玉霞在杨卫东擅自搬离房屋并且明确表示不再履行《租赁合同》之后将房屋重新出租的行为并不表示双方是一致同意解除《租赁合同》的，《租赁合同》的解除系杨卫东单方的违约行为导致的。四、一审法院在杨卫东没有任何举证的情况下把房屋出现漏水问题归责于侯玉霞，并且把原本不足以导致《租赁合同》解除的漏水问题归结于可以导致合同解除，属于适用法律错误。诚然如一审法院认为的《租赁合同》“为有效的，双方均应按约定全面履行自己的义务。”然而纵观本案中，侯玉霞在履行《租赁合同》过程中并无任何不当履行的行为，出现问题侯玉霞也是积极面对和想办法解决，而杨卫东无理阻挠侯玉霞积极采取的维修房屋的行为，是杨卫东违约。诚然《合同法》第二百一十六条规定了“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”然而这一条的规定并没有不允许租赁物出现临时性的问题，比如本案中的漏水，而这个漏水恰恰是可以通过短暂的维修进行解决的，杨卫东完全可以继续使用主卧卫生间，并不影响其生活，也不影响其租赁目的的实现，这与出租人保持租赁物符合约定的用途的法律规定并无相悖。然而《合同法》还有第二百一十七条、第二百一十九条规定表明租赁合同履行过程中也可能出现由于承租人使用不当导致租赁物损害的，针对这种情况反而是承租人未能妥善履行合同而需要承担赔偿责任的。本案中，杨卫东没有证据证明房屋漏水是租赁物本身的问题，反而是在杨卫东使用之前没有任何问题而在其使用之后发生漏水，并且在方圆化公司的证明中有防水层被破坏导致漏水的结论，因此可以推断是杨卫东使用不当导致漏水，理应适用上述二款规定要求承租人承担赔偿责任。退一万步说，即便本案中无法判定漏水究竟属于哪一方的责任，《合同法》还有第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”该规定明确了租赁物需要维修的，有种种途径可以实现。侯玉霞不明白一审法院何以在侯玉霞积极联系维修公司，己经检查和报价，并且连续两次派人上门维修遭到杨卫东无理拒绝后，居然可以认定“涉案房屋出现漏水现象，原告有权要求被告在不影响其使用的情况下对涉案房屋进行维修。故原告于2015年7月29日搬离涉案房屋，导致双方之间的租赁合同关系解除并非可归责于原告的原因”。综上所述，侯玉霞认为，本案中侯玉霞没有任何违约，而杨卫东的种种行为明显构成了违约，杨卫东的单方违约行为才是导致《租赁合同》最终无法履行并最终解除的原因。依据《租赁合同》第九条第5款之规定，侯玉霞有权不予退还保证金。而且对于杨卫东还应赔偿由于其使用不当导致的房屋损坏所产生的损失，以及杨卫东违约导致侯玉霞空置房屋的损失、中介费损失、处理事件机票损失等共计35720元。因此请求法院驳回杨卫东全部诉讼请求。二审庭审中，上诉人侯玉霞补充上诉意见：涉案房屋是2007年建设，2010年入住，涉案房屋属于非常新的状态，且属于高档小区。涉案房屋有两个卫生间，有一个卫生间被破坏，另外一个可以正常使用。涉案房屋在出租时经过杨卫东的确认可以正常使用，不存在任何不能使用的问题。被上诉人杨卫东二审辩称：我方认为侯玉霞的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由与一审开庭的陈述自相矛盾，颠倒黑白，因此并不同意其上诉请求。1、杨卫东并非拒绝配合维修，而是希望在不影响日常使用的情况下，才进行维修。漏水情形出现时，杨卫东的太太刚刚分娩，在“坐月子”，卫生间和厨房漏水，已严重影响杨卫东的日常居住。同时，侯玉霞也要求我方停止使用厨房和卫生间(我方证据第10页)，这对于一个刚分娩的家庭来说，已无法正常生活。由于房屋漏水修补是一项隐蔽工程，加上双方对漏水的原因和报价有分歧(我方联系的工程队经过检查，认为是水管老化，需要破墙处理，而侯玉霞认为不是)，所以杨卫东希望侯玉霞能回国亲自处理。但杨卫东在2015年7月17日联系侯玉霞时，对方表示不能马上回来，要一个月后。此时，杨卫东已无法正常使用租赁物，实现合同的目的。2、杨卫东搬离房屋，是得到侯玉霞同意的。从2015午7月21日、7月24日以及8月11日，聊天记录可以看出，杨卫东提出先搬家后维修，得到了侯玉霞的默许。3、侯玉霞并没有积极履行维修的义务。2015午7月29日，杨卫东与侯玉霞的委托人办理房屋返还的交接手续，如果侯玉霞认为此前是因为杨卫东的原因，不能进屋维修，那么在杨卫东交还房屋后，完全可以马上维修。但直到8月11日，杨卫东与侯玉霞联系时，侯玉霞也未告知杨卫东房屋维修的情况，同时，侯玉霞在未与我方解决此次纠纷，即另行出租，也表明侯玉霞并没有继续履行合同的诚意。一审法院认为双方之间的租赁合同关系解除并非可归责杨卫东的原因，是正确的。我方认为侯玉霞的上诉主张没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉、维持原判。杨卫东于2017年2月24日向一审法院提出诉讼请求：1、判令侯玉霞向杨卫东返还租赁保证金16400元；2、判令侯玉霞向杨卫东返还2015年8月租金8200元、2015年9月租金8200元，共16400元；3、判令侯玉霞承担本案全部诉讼费。2015年3月31日，杨卫东、侯玉霞双方经广州市克莱房地产代理有限公司促成，签订《租赁合同》，约定由杨卫东向侯玉霞承租位于广州市海珠区灏景街X号X房（克莱公寓E座X房）物业；承租期限自2015年4月6日至2016年4月5日止，租金为每月8200元，每三个月缴交一次，每次缴交三个月租金。签订合同当天，杨卫东向侯玉霞支付保证金16400元。其后，杨卫东分别于2015年3月31日、2015年7月7日向侯玉霞支付6个月租金，合计49200元。在杨卫东居住期间，涉案房屋的厨房、卫生间出现严重漏水。杨卫东与侯玉霞多次沟通，要求侯玉霞进行维修，但侯玉霞以人在国外无法维修为由拒绝，甚至要求杨卫东停止使用卫生间和厨房。由于无法使用厨房及卫生间，导致杨卫东无法正常使用租赁物业，经侯玉霞同意，杨卫东于2015年7月29日搬离租赁物业，并将涉案物业的钥匙归还给侯玉霞授权的经纪人。但侯玉霞一直未按照合同约定向杨卫东退还保证金、租金等费用，杨卫东多次催告无果，遂提起本诉。综上，侯玉霞行为已违反了《合同法》第216条、第220条等相关法律规定，恳请法院支持杨卫东的全部诉讼请求，维护杨卫东的合法权益。侯玉霞一审辩称，不同意杨卫东的第一项诉讼请求，是杨卫东违约造成的;第二项诉讼请求由法院依法判决。一审法院经审理查明：2015年3月31日，杨卫东（承租方，乙方）与侯玉霞(出租方，甲方)签订《租赁合同》(附家私电器清单)，约定：甲方同意将广州市海珠区灏景街X号X房（克莱公寓E座X房），建筑面积147平方米的房屋出租给乙方作住宅使用，租赁期限自2015年4月6日起至2016年4月6日止，月租金为每月8200元；签订合同的同时乙方向甲方支付保证金16400元，本合同期满终止时，甲方在查明乙方并无拖欠租金、煤气费、电话费等应付款项，经检查房屋在使用中无损坏以及其他违约行为后，须在3日内将保证金无息退还给乙方；乙方每叁月缴交一次租金，每次缴交叁个月租金；如因不可抗力的自然及社会原因导致房屋损毁和造成承租方损失的，双方互不承担责任；等。同日，侯玉霞将涉案房屋交给杨卫东使用，收取了杨卫东承租涉案房屋的三个月租金24600元（2015年4月6日至2015年7月5日）及租房押金16400元，并开具了收据。2015年7月7日，杨卫东向侯玉霞转账支付了租金24600元，并载明“EX房7、8、9月租金”。一审诉讼中，杨卫东、侯玉霞均确认以下事实：杨卫东于2015年7月29日搬离了涉案房屋，双方之间的租赁合同关系于当日解除；在2016年7月下旬，涉案房屋楼下住户反映出现漏水情况，杨卫东、侯玉霞双方就房屋维修问题进行了协商。杨卫东表示出现漏水问题后，杨卫东向侯玉霞提出要等侯玉霞从国外回来确认后才进行维修，并且杨卫东希望另行寻找房子，等腾空房屋后再进行维修，但侯玉霞一直没有告知杨卫东涉案房屋的维修情况，杨卫东在2015年7月29日暂时搬离了涉案房屋，并且告知侯玉霞搬离的情况，杨卫东并不清楚侯玉霞实际维修房屋的日期。侯玉霞表示由于其不在广州，通过电话与杨卫东沟通，想委托杨卫东进行维修，杨卫东表示因为工程量较大，工程报价报了28000元，侯玉霞认为该报价偏高，就自行委托了其它装修公司进行维修，维修师傅两次上门，杨卫东拒绝配合，还将维修师傅拒之门外，在杨卫东不配合的情况下，维修工作中断，到2015年7月29日杨卫东解除租赁合同，搬离了涉案房屋后，侯玉霞在2015年8月中旬回来后对房屋进行了维修，维修的费用只用了7500元，与杨卫东的报价相差甚远。杨卫东为证明其主张，还提交了以下证据：1、林秉华的名片及身份证复印件；2、杨卫东、侯玉霞之间的微信聊天截图。侯玉霞质证表示对证据1的真实性确认，但认为与本案无关;对证据2中微信截图的第一页真实性确认，双方确实进行过沟通，但杨卫东提交的内容不完整，只是片面的交流记录，其它内容看不清楚，无法确认。侯玉霞为证明其抗辩也提交了以下证据：1、杨卫东、侯玉霞之间的微信聊天截图（2015.7.18、2015.7.24、2015.8.11、2015.9.4、)；2、工程款收据；3、涉案房屋的照片；4、张冬明出具的证明一份；5、侯玉霞代理人发出的律师函；6、侯玉霞列的经济损失清单。一审法院认为，杨卫东、侯玉霞签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。现杨卫东、侯玉霞均确认该租赁合同已于2015年7月29日解除，杨卫东也于当日搬离了涉案房屋。杨卫东交还涉案房屋后，侯玉霞继续收取杨卫东2015年8月、9月的租金不妥，杨卫东要求侯玉霞退还已收取的2015年8月和9月租金共16400元，合理合法，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”之规定，在杨卫东承租涉案房屋期间，涉案房屋出现漏水现象，杨卫东有权要求侯玉霞在不影响其使用的情况下对涉案房屋进行维修。故杨卫东于2015年7月29日搬离涉案房屋，导致双方之间的租赁合同关系解除并非可归责于杨卫东的原因，侯玉霞不同意退还杨卫东保证金16400元，依据不足，对杨卫东的该项主张，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百一十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告侯玉霞在本判决生效之日起三日内，退还保证金16400元给原告杨卫东；二、被告在本判决生效之日起三日内，退还2015年8月和9月的租金16400元给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费620元，由被告负担。经二审审理查明，一审查明事实部分中“在2016年7月下旬，涉案房屋楼下住户反映出现漏水情况”中的“2016年”为笔误，应当为“2015年”。一审其他查明事实无误，本院予以确认。在二审庭审中，侯玉霞称其自行委托的相关装修公司上门检查、维修时，杨卫东不配合不允许其进行维修。对此，杨卫东称侯玉霞委托的相关装修公司上门检查时由于其正在出差不在家，家里只有老人、刚分娩的妻子而不方便故没有开门，并不是不配合不允许其进行维修。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。杨卫东、侯玉霞签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行。在杨卫东承租过程中，涉案房屋楼下住户反映出现漏水现象，从双方的微信通话记录来看，因当时侯玉霞在国外，双方就漏水维修问题进行了协商，杨卫东表示其希望侯玉霞能回国确认后在不影响其日常使用的情况下进行维修，而侯玉霞在得知房屋漏水后表示可先由杨卫东垫资代为维修，在得知杨卫东报价28000元后认为价格偏高，就自行委托相关装修公司上门检查、维修，杨卫东称侯玉霞委托的相关装修公司上门检查、维修时由于其不在家、家里只有老人、刚分娩的妻子而不方便故没有开门。杨卫东该理由符合常理，并不能构成其不配合维修的情形。在双方就房屋漏水维修问题进行沟通和协商而最终未能形成一致意见的情况下，杨卫东于2016年7月29日搬离涉案房屋，导致租赁合同解除，如上所述，涉案合同的解除应不可归责于双方。侯玉霞应当退还涉案房屋已收取的2016年8、9月租金16400元以及保证金16400元给杨卫东，一审法院对此处理无不当，本院予以维持。侯玉霞上诉称因杨卫东单方违约行为导致合同解除故应不予退还保证金的主张，理据不成立，本院不予采纳。综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。侯玉霞上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费620元，由上诉人侯玉霞负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一七年十二月二十日本件记员陈婷婷黄咏欣