成都市龙泉驿区人民法院民 事 判 决 书(2017）川0112民初6731号原告：张杰，男，1985年12月16日出生，汉族，住成都市锦江区。原告：陈燕玲，女，1988年11月7日出生，汉族，住四川省简阳市。二原告委托诉讼代理人：林坤娇，四川万帆律师事务所律师。被告：耿婷，女，1990年11月3日出生，汉族，住云南省玉溪市澄江县。委托诉讼代理人：全美仪，四川上行律师事务所律师。第三人：成都东山之家房产经纪有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区。法定代表人：瞿平。委托诉讼代理人：张静，公司员工。原告张杰、陈燕玲诉被告耿婷，第三人成都东山之家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张杰、陈燕玲的委托诉讼代理人林坤娇，被告耿婷及其委托诉讼代理人全美仪，第三人成都东山之家房产经纪有限公司房屋的委托诉讼代理人张静到庭参加诉讼，现已审理终结。原告张杰、陈燕玲向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋转让意向协议》和《预约合同》已解除；2.被告立即搬离案涉房屋；3.被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2017年4月4日，原、被告在第三人协助下签订《房屋转让意向协议》。2017年4月17日，原、被告签订《预约合同》。协议和预约合同中约定，待原告取得初始房屋所有权证后将房屋出售给被告。现合同签订已经7个月，房屋产权证一直无法办理，无法确定可以办理的具体期限，合同目的无法实现。故起诉至法院。被告耿婷答辩称，一、原、被告签订的《房屋转让意向协议》和《预约合同》未解除，理由如下：1.本案不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定的情形，原告无法定解除权。不可抗力是指，合同订立时，缔约双方不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，包括自然灾害、政府的征收征用行为或者异常事件等，本案未出现不可抗力；2.原、被告签订《房屋转让意向协议》和《预约合同》目的是原告取得案涉房屋权属证书后将房屋转让给被告，被告支付价款。合同签订后，被告支付18万元购房款，原告也将案涉房屋交付被告使用至今。现案涉房屋权属证书在办理过程中，不存在不能履行情况；3.原告未根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定向被告发出解除合同的通知。二、被告合理占有案涉房屋，被告要求搬离无事实和法律依据。第三人成都东山之家房产经纪有限公司陈述称，被告答辩属实，案涉房屋于2017年4月17日在第三人组织下进行交付。据第三人了解，案涉房屋权属证书应于2018年1月办理，最迟也于2018年3月办理。本院经审理认定事实如下：2015年10月9日，原告张杰、陈燕玲与案外人成都百城投资有限责任公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定将位于成都市龙泉驿区大面街道办事处天鹅西湖南路899号12-1栋1单元21楼2103号房屋出售给原告。2015年12月3日，上述合同进行了签约备案，档案保管号(合同备案号)为250039。2017年4月4日，作为买方（购买方）的被告耿婷与作为卖方（出售方）的原告张杰、陈燕玲，作为经纪方的第三人成都东山之家房产经纪有限公司签订《房屋转让意向协议》，约定卖方房屋位于成都市龙泉驿区大面街道办事处天鹅西湖南路899号（该房屋所属楼盘百悦·天鹅湖，幢号：12,1单元，房号：2103），合同备案号为GY12-1-1-2103,建筑面积为49.37平方米，用途：住宅。所有权人：张杰、陈燕玲，目前有按揭。房屋转让价款为425000元。双方在《房屋转让意向协议》第二条约定，买卖双方已知卖方在本意向协议签订时未取得该房屋的房屋权属证书。相关风险由买卖双方自行承担。双方在《房屋转让意向协议》第五条付款方式中约定，1）.意向协议定金交付：在本协议签订当日，买方向卖方交付定金50000元，该定金（或其中的一部分）在卖方签收后转交给经纪方托管，经纪方给卖方出具收据。2）.由买卖双方自行交接房款(由该交接方式所产生的任何争议和纠纷均与经纪方无关，只能选择A、B中的一种)：……B.按揭贷款：买卖双方同意在做完预约合同公证后1日内买方支付首付款130000元于卖方，此首付款只作为卖方结按（提前还贷）所用。待卖方取得初始房屋所有权证后3个工作日内，卖方需通知经纪方或卖方办理贷款手续及过户相关手续（卖方取得初始房屋所有权证的时间以该房屋所建开发商通知领取产权证日期为准），不得中途反悔，拒绝签约。买方委托经纪方代办银行按揭贷款（贷款金额约245000元，期限约20年，类型为商业贷款，实际贷款额和年限以放贷银行最终批准的为准），此贷款金额由放贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额。买方同意承担因此而产生的贷款费用共计3000元，在买卖双方到房产交易中心将该房屋产权证交买卖过户科受理，出据受理单之前，买方需将贷款费用交给经纪方托管。双方在《房屋转让意向协议》第六条约定，买卖双方须在签订本意向协议3日内按经纪方通知亲临公证处办理预约合同公证。双方在《房屋转让意向协议》第七条约定，在做完预约合同公证2-3天内，卖方将该房屋交付给买方，……。双方在《房屋转让意向协议》最后补充，经买卖双方协商，在签订本协议合同3日内，亲临公证处办理预约合同公证，做完预约合同公证3日内，卖方把自己的私人物品搬走，交付给买方。此成交价：包含屋内的家具家电。等产权证下来，买卖双方须在30个工作日内，配合中介方办理全部房屋产权过户事宜。签订本协议内，当日买方通过中介转账给卖方定金。同日，原告张杰出具收据1份，载明收到被告耿婷按合同约定交来定金50000元。2017年4月17日，原告张杰、陈燕玲作为甲方与作为乙方的被告耿婷签订《预约合同》，合同约定甲方将其贷款购买的位于成都市龙泉驿区大面街道办事处天鹅西湖南路899号12-1栋1单元21楼2103号房屋一套[见合同备案号250039《个人家庭房屋登记记录信息证明》]承诺只向乙方出售，决定在取得正式不动产权证书后出售给乙方，并及时办理向乙方出售的买卖过户手续。该合同第二条约定，甲乙双方约定该房屋的交易价格为人民币425000元，……。该合同第三条约定，1.乙方在本预约合同签订前已向甲方支付购房定金人民币50000元；2.签订本预约合同当日乙方支付甲方购房首付款人民币130000元用于甲方结清贷款；3.尾款245000元乙方向银行申请房屋贷款支付给甲方，若乙方申请不到银行贷款，或申请的贷款金额不足人民币245000元，则乙方应在过户递件成功当日以现金方式向甲方支付剩余的购房尾款。该合同第四条约定，甲方于2017年4月18日将该房屋交付给乙方使用。……。该合同第五条约定，甲方应在领取上述房屋不动产权证书且乙方房屋贷款审核通过后七个工作日内通知并协助乙方办理上述房屋的买卖过户手续，将上述房屋过户至乙方名下。同日，四川省成都市律政公证处作出（2017）川律公证内民字第27893号公证书，对《预约合同》内容予以公证。2017年4月17日，被告耿婷向原告张杰、陈燕玲支付购房首付款130000元，原告张杰、陈燕玲将案涉房屋交付被告耿婷。2017年11月1日，原告短信告知被告解除合同，被告短信回复不同意解除。上述事实中，有《四川省商品房买卖合同（预售）》、《房屋转让意向协议》、定金收条、《预约合同》、公证书、当事人陈述等证据在案佐证，本院予以认定。本院认为，原告张杰、陈燕玲与被告耿婷签订的《房屋转让意向协议》、《预约合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告依约向被告支付了购房定金5万元及购房首付款13万元。被告依约向原告交付了案涉房屋。现原告主张因案涉房屋不能办理权属证书，其已发出了解除合同的通知到达对方，双方的合同已解除，但根据双方在《房屋转让意向协议》及《预约合同》中均约定，原告应在取得案涉房屋不动产权证书后协助被告办理过户手续，将房屋过户至被告名下。虽案涉房屋目前未取得案涉房屋不动产权证书，但原告未提交证据证实案涉房屋不能办理权属证书，不存在因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，原因并不享有法律规定的合同解除权，其发出的解除合同的通知不能产生解除合同的法律效力，对于原告主张合同已解除的诉讼请求，本院不予支持；对于原告要求被告立即搬离案涉房屋的诉讼请求。因双方签订的《房屋转让意向协议》、《预约合同》合法有效且并未解除，根据约定原告应于2017年4月18日将该房屋交付给被告使用，现该约定已经实际履行。被告依约定占有案涉房屋，且该行为不违反法律规定和合同约定，故原告主张被告立即搬离案涉房屋，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：驳回原告张杰、陈燕玲的全部诉讼请求。案件受理费7675元，减半收取计3837.5元，由原告张杰、陈燕玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 陈 明二〇一七年十二月十八日书记员 贺胜楠