河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初19936号原告张蔓，女，1977年1月27日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人朱安新，河南德高律师事务所律师。被告郑州东方汇富置业有限公司，住所地河南省郑州高新区玉兰街16号。法定代表人张利军，总经理。委托代理人秦向利，河南经东律师事务所律师。委托代理人朱建萍，河南经东律师事务所律师。原告张蔓与被告郑州东方汇富置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王青适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱安新、被告委托代理人秦向利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的位于郑州高新技术开发区××街××楼××单元××住房××套。合同签订后原告支付了房款，但被告未向原告交付符合合同约定标准的房屋，也未向房屋主管部门提交备案办理房屋产权证的相关文件。被告的上述行为已构成违约。请求判令：1、被告支付交房不符合约定违约金（自合同约定的交房之日起第二天计算，按照总房款的日万分之一计算至符合合同第八条约定的交付条件之日止）；2、被告支付逾期办证违约金[按照总房款的日万分之一支付至被告向房屋主管部门取得房屋产权初始登记（首次登记）之日止]。被告辩称：本案所涉小区部分业主已就相关纠纷于2016年起诉至法院，法院判决已认定被告应于2016年6月14日前交付房屋，于2016年8月13日前报送房屋产权初始登记所需资料，本案原告房屋于2016年8月11日交付，存在迟延交房的事实。因郑州市于2016年8月成立了不动产登记中心，其与房管局在业务办理上衔接不畅，被告在办理权籍调查、在建工程抵押注销等业务时延误共计10个月，该期间应在计算逾期报送房屋产权初始登记资料违约金期限时予以扣除。经审理查明：2015年10月15日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》1份，约定：1、原告购买被告位于郑州高新技术产业开发区××街××楼××单元××号的房屋，总金额为424236元。2、出卖人应当在2016年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列条件的本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。第十四条约定为：供水设施、供配电设施、燃气供应设施、电话、有线电视、网络线路等弱电设施于2016年4月30日敷设到户。3、如遇不可抗力、由政府部门或行政主管单位依据法律、法规的规定采取的各项措施及政府政策和法律法规的改变等行为而引起的延期，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期。4、由于买受人原因未能按期交付的，自出卖人通知规定的期限届满之日起，即视为出卖人已按期向买受人交付符合合同约定的房屋。5、出卖人逾期交房不超过60日的，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。6、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，出卖人在约定的时间未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金。合同签订后，原告向被告交付了购房款。2016年8月11日，被告将房屋交付原告。被告至今未全部履行相关合同义务，遂引发本案纠纷。另查明：1、本案房屋目前已通过竣工验收，供水、供电、燃气、热力、物业等相关配套设施已完备。2、本案房屋在建设工程中，因抗战胜利七十周年阅兵仪式、郑州上合会议，以及政府环境治理，存在必要的延期施工情况。以上事实由下列证据及庭审笔录在案佐证：《商品房买卖合同》、购房发票、房屋验收表、业主档案、（2016）豫0191民初15439号民事判决书。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自义务。该合同约定被告向原告交房时间为2016年4月30日，并约定“如遇由政府部门或行政主管单位依据法律、法规的规定采取的各项措施及政府政策和法律法规的改变等行为而引起的延期，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期”。本案房屋施工过程中，因抗战胜利七十周年阅兵仪式、郑州上合会议，以及政府环境治理，存在必要的延期施工情况。就该延期时间本院酌定合理期限为45天，扣除该期间被告应当于2016年6月14日前向原告交付房屋。原告请求被告支付交房不符合约定违约金，本院认为，被告应当于2016年6月14日之前将房屋交付原告，其实际交房时间为2016年8月11日，逾期57天，故被告应当按照《商品房买卖合同》之约定支付原告逾期交房违约金，即以购房款424236元为基数，按照日万分之零点五的标准计算57天，为1209.07元。原告已经于2016年8月11日实际接收并占有该房屋，应视为双方以各自的实际行为变更了合同约定的房屋交付的条件和方式，该种变更合同履行的方式，并不违反法律的禁止性规定，故该房屋的转移占有应视为被告已将房屋交付给原告，且可以确认被告交付原告的房屋已经竣工验收，并不存在供水、供电、供暖不符合约定的事实，原告请求被告支付2016年8月11日后交房不符合约定违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告请求被告支付逾期办证违约金，本院认为，《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，出卖人在约定的时间未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金”。被告应当于2016年6月14日前向原告交付本案争议房屋，自该日期起计算60日，被告应当于2016年8月13日前报送房屋产权初始登记（首次登记）所需资料。被告至今未履行该合同义务，其行为已构成违约，故原告诉请被告支付2016年8月13日后逾期办证即逾期报送房屋产权初始登记（首次登记）资料违约金的理由正当，证据充分，本院予以支持。被告辩称其已于2017年7月30日将本案所涉房屋“商品房面积测绘核实—楼盘表确认”业务办理完毕，已完成合同约定报送产权初始登记资料的义务，并提交产权交易资料清单予以证明。本院认为，该业务办理完毕不能视为被告已完成向房地产行政主管部门报送房屋产权初始登记（首次登记）资料的合同义务，被告仍应向原告支付相关违约金。被告辩称因不动产登记中心的成立导致其办理该项业务迟延4个月以上，该期间应予扣除，并提交“单位房在建工程抵押注销”受理凭证（领取确认单）、在建建筑物抵押权变更登记受理凭证、新闻报道予以证明。本院认为，以上证据材料不足以证明不动产登记中心的成立与被告的违约行为存在关联性，故对被告该辩称本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告郑州东方汇富置业有限公司于本判决生效后10日内，支付原告张蔓逾期交房违约金1209.07元、逾期报送房屋产权初始登记（首次登记）资料违约金[以424236元为基数，按日0.01%的标准计算，自2016年8月14日起至本案所涉房屋（位于郑州高新技术产业开发区玉兰街16号1号楼2单元11层146号）取得不动产登记（首次登记）受理凭证之日止]。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270元，减半收取135元，由被告郑州东方汇富置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王青二〇一七年十二月四日书记员  杨宾