重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0110民初12818号原告：重庆洁庆置业管理有限公司，住所地重庆市巴南区道角一村376号，统一社会信用代码91500113742899297Y。法定代表人：黄文强，总经理。委托诉讼代理人：邱振华，男，汉族，1976年10月21日出生，住重庆市万盛经开区。委托诉讼代理人：李智红，男，汉族，1965年6月24日出生，住重庆市沙坪坝区。被告：王宗波，男，汉族，1986年6月22日出生，住重庆市綦江区。原告重庆洁庆置业管理有限公司（以下简称洁庆置业公司）与被告王宗波物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案受理后，依法由审判员雷永适用小额诉讼程序于2017年11月28日公开开庭进行了审理。原告洁庆置业公司的委托诉讼代理人李智红，被告王宗波到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告洁庆置业公司诉称，2009年4月30日原告与重庆天骄物业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对重庆市綦江区古南街道新山村1号XXX小区进行物业管理。合同签订后，原告一直严格按照合同约定以及相关法律、法规的规定对XXX小区进行物业管理。被告却长期拖欠原告物业费，期间原告多次通知被告依法缴纳物业费，不得损害其他业主的合法利益，但被告不听，从2015年4月1日至2015年9月30日，被告已经累计拖欠原告物业服务费315.71元（0.7元／月·㎡×75.17㎡×6个月），公共水电费36元（6元／月·户×6个月），共计351.71元。原告认为被告享受了原告提供的服务却恶意拖欠物业费，损害了原告的合法权益，请求法院判决被告支付上述物业服务费、公共水电费，并支付违约金33.80元（从欠费次月1日起以欠交物业服务费为基数按每日千分之三的标准支付），本案诉讼费由被告承担。被告王宗波辩称，不同意交纳物业管理费理由如下：一、门岗形同虚设，社会车辆及人员都可自由进出，我家曾被偷盗两次，人身和财产安全得不到保障；二、物业公司将小区车库外租，小区内车辆无法停放，从而占用消防通道；三、小区内公共设施损坏，屋顶被私人占用，清洁卫生差，小区随意进出，常有推销人员上门推销，电梯经常发生故障，保安经常不在岗。经审理查明，2009年4月30日，重庆天骄物业发展有限公司（XXX小区的开发商）作为甲方，原告作为乙方，双方对XXX小区的物业管理服务签订了《前期物业服务合同》，该合同约定了服务区域、服务事项、服务质量、服务费用、权利与义务、违约责任等内容。其中服务费用中约定：1.本物业管理区域的物业服务收费的方式：包干制。双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：多层住宅0.70元／月·㎡，住宅电梯楼1元／月·㎡（含电梯费），实行按月缴纳。2.二次供水能耗费：在当时国家水费标准的基础上，每吨增收0.8元（实际按0.6元/吨计收）作为二次供水电费、设备维保费、总表与分表之间的输差值。3.公共水电费：每户7元/月（实际按6元/月计收，用于各单元楼层、小区公共区域的公共水电费）。合同期限约定：本合同期限为五年，自首次交房之日起计算；业主委员会尚未成立时，本合同按同等的权利与义务自动延续两年。合同签订后，原告按照合同约定进驻小区履行了物业服务义务。重庆市綦江区古南街道新山村1号XXX小区AB幢XX住房系多层住宅楼，面积为75.17平方米，原业主刘姜萍在2009年12月26日接房时，签订承诺书，承诺同意履行／遵守重庆天骄物业发展有限公司及重庆洁庆置业管理有限公司制定的前期物业服务合同／管理的业主临时公约、物业管理办法等。后刘姜萍将此房转让给被告王宗波，庭审中被告王宗波认可尚欠原告2015年4月1日至2015年9月30日的物业服务费、公共水电费。原告于2016年9月23日以国内挂号信函方式催收，被告表示因电话变更未收到，曾看见过原告在门上张贴的催收通知，2015年9月原告因服务合同到期而撤出小区。庭审中原告举示了《前期物业服务合同》及原业主签字承诺的《XXX业主手册》，2009年和2013年分别两次重庆市綦江区发展和改革委员会《关于确定XXX物业管理服务收费标准的批复》，证明收费依据。原告同时举示了巡查情况记录表、业主车辆登记表、物管工作日志、外围巡逻签到表、清洁巡查记录、违法建筑报告单、代收快递记录、工程部日常工作记录等材料用以证明其履行义务的情况。国内挂号信函收据（盖有邮戳）用以催收物管服务费。经质证，被告对物业服务合同和业主手册无意见，认为两份批复已过期限，其他记录和签到表只是形式，并没有真正尽到责任。邮寄的材料未收到，只听说过张贴在门上的催费单。被告也举示了其开庭前拍摄的图片，证明小区绿化被损坏，车辆乱停乱放，消防通道被堵塞、保安室无人，乱搭乱建未整改等情形。原告认为被告举示的图片不能证明是被告服务期间的问题，同时说明小区内车辆乱停，道路堵塞是由于开发商对小区房屋规划设计不合理并将小区车库对外出租导致，物业公司没有执法权，对业主车辆进出又无权干涉，原告虽未收费但也对小区内停车规划了区域并标识了指示牌，对乱停车行为进行了告示和劝阻。前述证据经双方质证后，对原告举示的证据被告虽有异议，但并无证据证明为虚假材料，予以确认，对被告出示的图片，由于原告已结束服务二年多，该图片没有时间，而不予确认。但原告也承认，在其服务期间存在消防通道都堵塞、违章搭建等问题。本院认为，原告与重庆天骄物业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》符合相关物业法律、法规的规定，是合法有效的合同，该合同对入住该小区的业主和物业服务企业均具有约束力，原业主在接房时签订的承诺书也是对该合同的确认，被告在购房时，同时承接了原业主承诺的合同中的权利和义务。原告已经对XXX小区按照合同约定及相关规定进行了服务，履行了合同约定的主要义务。被告作为綦江XXX小区业主之一，在长期接受原告提供物业服务的同时应当按约定支付物业服务费用。被告抗辩原告管理混乱，小区车辆乱停乱放及脏乱差现象，属服务瑕疵，不构成对抗物管费交纳，且有些情况并非完全是原告过错所致，故被告以此为由拒绝交纳物业服务费理由不能成立。如果本院支持被告，势必导致小区业主人人效仿，致使物管工作瘫痪，最终受损是全体业主，本院对此行为不予倡导。因此，对原告要求被告给付从2015年4月1日至2015年9月30日，拖欠的物业服务费315.71元（0.7元／月·㎡×75.17㎡×6个月），公共水电费36元（6元／月·户×6个月），共计351.71元，予以支持，对原告要求被告给付违约金33.80元，因被告确有服务瑕疵，对其不予支持。虽然本院支持了原告要求被告支付物业服务费、公共能源费的请求，但原告今后还应增强员工的服务意识和责任意识，加强与业主沟通，对业主提出的合理诉求要高度重视，尽快予以妥善解决，避免矛盾纠纷发生，不断提高管理和服务水平。特别是消防通道事关全体业主及物业使用人的生命、财产安全，原告作为物业服务企业应当高度重视，积极采取措施，联系相关职能部妥善予以处理。最后，本院需要再次强调的是，业主对物业服务企业的服务质量有高标准是值得肯定的，业主应通过多种渠道和方式向物业服务企业提供意见和建议，同时业主自身也要配合物业服务企业共同管理好自己的小区，我们不支持以欠缴物管费作为对小区管理不满意的对抗手段。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王宗波在本判决生效之日起5日内支付原告重庆洁庆置业管理有限公司从2015年4月1日至2015年9月30日，物业服务费315.71元，公共水电费36元，共计351.71；二、驳回原告重庆洁庆置业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告王宗波负担（此款原告已预交，被告在履行前述义务时一并支付原告）。本判决为终审判决。审判员 雷 永二〇一七年十二月十四日书记员 邓乐懿