贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终6841号上诉人（原审被告）：贵阳创艺房地产开发有限公司。法定代表人：尹肖莹，该公司总经理。委托诉讼代理人：王茂康。被上诉人（原审原告）：朱美。被上诉人（原审原告）：毛章雷。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵梅梅，贵州北斗星律师事务所律师。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：蔡婷婷，贵州北斗星律师事务所律师。上诉人贵阳创艺房地产开发有限公司（以下简称创艺房开公司）因与被上诉人朱美、毛章雷商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2017)黔0102民初6856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人创艺房开公司的委托诉讼代理人王茂康，被上诉人朱美、毛章雷的委托诉讼代理人赵梅梅、蔡婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。创艺房开公司上诉请求：1、撤销原判，并���法改判；2、诉讼费用依法判决承担。事实与理由：上诉人提交的停工证明等证据均是政府相关部门公布的客观事实，根据双方商品房买卖合同补充协议第二条第八款第3项约定，应当顺延交房日期，一审判决没有采信上述证据，认定事实不清。根据房地产产权部门的实测，涉案房屋的实际面积为56.04平方米，上诉人已经将多出的购房款192080元退还被上诉人，原判计算违约金以双方合同约定的58平方米为基数，明显错误。朱美、毛章雷辩称，上诉人作为专业的房开企业在签订合同时，完全能够预测施工中一般的工期耽搁事项且上诉人并没有出具政府颁布的禁止施工令，创艺房开公司主张的顺延事由，都是可以克服的且没有告知被上诉人存在政府禁止施工的事实。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。朱美、毛章雷向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告赔付因延期交房产生的违约金127605元及至今产生的利息24500元两项共计152105元；2、判决被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，朱美、毛章雷变更第一项诉诉请求为“判决被告赔付因延期交房产生的违约金210975元及至今产生的利息24500元”。一审法院认定事实：原告朱美与原告毛章雷系夫妻关系。2012年5月30日，原告朱美向被告支付门面定金10万元。2012年6月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号S003），约定原告购买被告建设的位于贵阳市××××号的创艺·时代主城1层20号房，该房建筑面积58平方米，总价款5684000元。该合同第八条“付款方式及期限”约定原告采取贷款方式付款：买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款2844000元，余款2840000元以银行按揭支付……第十一条”���付时间和条件”约定出卖人应当在2014年4月30日前向买受人交付该商品房；第十三条“逾期交房责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过60日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金。该合同同时对交接手续、面积差异处理等其他事项作了约定。该合同签订后，原告按约支付了房款，但被告未能按期交房。2015年7月24日，被告在《贵阳晚报》刊登“交房通知”，通知购买创艺时代主城的业主办理收楼手续。嗣后，原告因与被告协商赔付逾期交房违约金事宜未果，遂��至法院，提出如前诉请。原告向法院提交了：1.商品房买卖合同、收款收据、交房通知，以证明原告与被告有合法的商品房买卖关系，原告已积极履行付款义务，以及被告逾期450天交房的事实。被告对前述证据材料的合法性、真实性不持异议，但对证明目的有异议,认为逾期交房时间实为262天；2.贵阳市住房和城乡建设局关于发布2014年贵阳市房屋租金指导价的公告、2014年贵阳房屋租赁市场租金指导价，以证明原告购买住宅类房屋位于贵阳市级地段，合同约定的逾期交房违约金过低，不足以弥补原告的损失，应对违约金进行调整，主张以商业类二类地段月均价242.5元每平方米的来计算违约金，以逾期天数450天计算，违约金应提至210975元。被告对其真实性不持异议，但认为双方对此既有合同约定，应当按照合同约定进行计算违约金。被告向法院提交��该公司整理的由停工明细表、贵阳市环境监察支队与贵阳市城市综合执法支队联合下发的筑环监察字[2012]31号文件、贵阳市城市综合执法支队南明大队于2012年8月21日下发的通知，以及关于贵阳市在中高考期间加强噪声污染监督管理的相关新闻稿件组成的一份“2012年-2014年停工证明”，以证明逾期交房是因为政府原因导致，根据双方合同约定的第八项的第三小项该公司可以顺延交房，主张实际逾期天数应该减去187天，实为262天。原告对其停工明细表的真实性、合法性、关联性均有异议，认为原、被告签订合同至交房日期有足够的时间让被告施工，被告有足够的经验判断施工交房时间，被告不具有延期交房的客观条件；对文件、通知的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为不能达到被告的证明目的；对新闻稿件的关联性有异议，认为中高考的时间较短，不属于被告不可控的范围，不能达到被告延期交房的条件。另查，贵阳市住房和城乡建设局发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价的租金基础数据均按简装房采集，未包括精装房和毛坯房。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原被告双方签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。合同签订后，原告按约支付了购房款，但被告未按照合同约定向原告交付房屋，已构成违约，应当向原告承担逾期交房的违约责任。现双方争议焦点在于：一、被告逾期交房的违约金以何标准计算;二、该违约金计算的起止时间。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成���损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，当事人有权利请求人民法院对合同约定的违约金进行调整，但违约金的调整范围，应在尊重当事人意思自治的基础上，结合因违约而产生的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑。原、被告约定的交房时间为2014年4月30日，参照贵阳市住房和城市建设局发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价作为衡量合同约定的违约金是否过低的标准：因本案诉争房屋为商业用房，其地理位置根据贵阳市住房和城乡建设局发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价的公告中关于贵阳市商业土地等级划分，应属于二级地段，结合2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价云岩区、南明区二级地段商业类房租金为200-285元/平方米/月的范围，双方合同约定的被告按日向原告支付已交房价万分之零点五的逾期交房违约金实属过低，现原告请求调整，应予支持，对被告之按合同约定执行的辩称，不予采纳。在尊重当事人意思自治的基础上，综合考虑当事人的损失以及现阶段诉争房屋居住环境、配套设施等因素，酌定按照200元/平方米/每月的标准计算违约金；关于争议焦点二，被告虽辩称逾期时间应予扣除187天，但其向法院提交的“2012年-2014年停工证明”罗列事项，不属于不可抗力或其他可以延期交房的法定事由，故对被告此辩称，不予采信。根据双方合同约定，被告交付房屋的期限为2014年4月30日前，但直至2015年7月24日被告方才履行交付房屋义务，故被告逾期时间应从双方约定交房最后期限次日，即从2014年5月1日起算至2015年7月23日，共计449日。综上，被告逾期交房应承担违约责任，由于双方约定违约金过低，不足以弥补原告损失，应依法进行调整，原告所购买的房屋建筑面积58平方米，违约金按照200元/平方米/每月的标准计算，被告应支付的逾期交房违约金为171235元（四舍五入到元），该违约金已对原告因被告逾期交房之损失进行了弥补，故对原告在违约金之外还请求利息的主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告贵阳创艺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱美、毛章雷逾期交房违约金171235元；二、驳回原告朱美、毛章雷的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5686元，减半收取2843元，由原告朱美、毛章雷负担775元，被告贵州益祥房地产开发有限公司负担2068元（因此款原告已预交，由被告在���付上述款项时一并支付原告）。本院二审期间,上诉人创艺房开公司提交房屋产权面积结算单一份、转账支票一张、收条一张，拟证明涉案房屋实际面积为56.04平方米，并非合同约定的58平方米，计算违约金时应以实际房屋面积计算。被上诉人朱美、毛章雷质证认为该证据一审前已经存在，不属于二审新的证据，双方结算是在实际交付之后，客观上已经给被上诉人造成了实际损失，故应当按照合同约定的面积58平方米计算违约金。二审经审理查明的其余事实与原判认定的事实一致。本院认为,诚实信用原则要求民事主体在从事民事活动时应该诚实、守信，正当地行使权利和履行义务。本案的争议焦点:一是涉案逾期交付房屋的时间是否应当顺延扣除;二是原判确定违约金计算的房屋面积基数是否正确。关于争议焦点一，本院认为，上诉人作���专业的房开企业，且事实上涉案工程项目位于贵阳市环以内，根据上诉人创艺房开公司提交的“2012年-2014年停工证明”所罗列的停工时间，都属于一般情况房开企业可以预料的事项，不属于不可抗力或其他可以延期交房的法定事由，也不属于双方合同约定的工期顺延事由，原判没有支持上诉人主张扣除187天逾期交房时间的抗辩，符合实际情况，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，本院认为，第一，原判根据涉案房屋的地理位置根据贵阳市住房和城乡建设局发布的2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价的公告中关于贵阳市商业土地等级划分，结合2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价，考虑到涉案房屋使用性质为商业用房，适当调整违约金标准并酌定按照200元/平方米每月的标准计算，当事人双方均未提出异议，应视为服从原审判决，本院不宜变更。第二，双方签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋面积为58平方米，被上诉人朱美、毛章雷按照合同约定的房屋面积和价格实际支付了全部购房款，上诉人创艺房开公司在距离2015年7月24日交付房屋近两年时间即2017年7月10日，才退还被上诉人不足合同约定房屋面积的差价192080元，也就是说58平方米房屋的收益是2017年7月10日前被上诉人朱美、毛章雷确定的预期收益，故上诉人主张以产权部门实际测量的房屋面积56.04平方米为基数计算被上诉人的违约损失，显然不公平，于法无据，本院难以支持。综上所述，创艺房开公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费5686元，由上诉��贵阳创艺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐有临审判员  刘 妍审判员  龙 珑二〇一七年十二月二十六日书记员  袁华丽