广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤02民终1568号上诉人（原审被告、反诉原告）：张志华，男，1962年7月1日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。委托诉讼代理人：林官祥，韶关市曲江区附城法律事务所法律工作者。被上诉人(原审原告、反诉被告)：方少清，男，1962年12月20日出生，汉族，住广东省韶关市。委托诉讼代理人：李卫东，韶关市旺晨洲房地产开发有限公司办公室主任。上诉人张志华与被上诉人方少清租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市曲江区人民法院（2017）粤0205民初570号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案。上诉人张志华及委托诉讼代理人林官祥、被上诉人方少清的委托诉讼代理人李卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张志华上诉请求：一、撤销一审判决，改判张志华仅付租金35280元及物业管理费、水电费9505.70元给方少清。二、判令方少清赔偿张志华的损失50000元。三、方少清承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：一、原审法院认定的事实不清，对张志华提出的关于商铺漏水事实未进行查明，张志华不存在违约的事实。2016年7月，张志华发现承租商铺天花、墙体、承力柱漏水，跟方少清交涉，要求进行补漏施工，故未交纳租金，在一审审理期间已提交了有关漏水的现场照片，且在一审庭审时，方少清承认商铺漏水，一审法院仍以张志华违约为由判决支付违约金显然错误。二、方少清单方解除商铺租赁合同。从2017年1月8日起，张志华不应支付租金。由于方少清出租的商铺漏水，张志华讲明在补漏后才交纳租金，方少清却以未交纳租金为由，于2017年1月8日采取停水、停电的手段，造成张志华所承租的商铺无法正常使用，故方少清要求张志华支付租金没有事实依据。三、原审法院未对张志华提出的反诉部分进行审理就驳回张志华的反诉请求，显然错误。方少清出租的商铺漏水，造成张志华的物品损坏，张志华已提供了损坏物品的照片，但原审法院未对该损坏事实进行详查，请求二审法院对张志华提出的反诉请求依法进行审理。方少清答辩称，一、张志华所指“原审法院认定的事实不清，对张志华提出的关于商铺漏水事实未进行查明，张志华不存在违约的事实。”没有法律依据。方少清承认商铺渗水，但并不影响张志华的正常经营，况且，商铺天花渗水不是方少清所造成，而是二楼幼儿园装修所致，责任在二楼幼儿园。这个事实张志华也是清楚的，而且在方少清委托的物业公司进行三方协商下已解决了渗漏问题。张志华恶意欠费多达一年之久，为了逃避违约责任，将欠费与商铺天花渗水联系在一起。关于商铺渗水属于另一法律关系，而且没有证据证明商铺渗水与商铺的质量之间存在有因果关系，一审法院不予支持合情、合理、合法。方少清按合同约定要求张志华支付滞纳金、违约金符合法律规定。二、张志华称“方少清有单方解除商铺租赁合同的事实，从2017年1月8日起，张志华不应支付租金。”没有事实依据和法律依据。商铺渗水的责任不在方少清方，而且商铺渗水也未影响张志华正常使用。张志华讲明在补漏后才交纳租金只是其一厢情愿，而张志华所说方少清以未交纳租金为由于2017年1月8日采取停水停电的手段没有事实根据。三、张志华要求方少清支付字画修复费50000元没有事实依据和法律依据，一审法院对张志华的反诉请求不予支持符合法律规定。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。请求维持原判，驳回上诉。一审法院认定事实：方少清与张志华于2014年8月11日签订两份《曲江江畔商业城商铺租赁合同》，方少清将座落于曲江区马坝镇沿堤三路江畔商业城上何A幢首层第11至13号商铺出租给张志华经营奇石、工艺品使用。租赁期限自2014年8月11日至2019年8月30日止。租赁期为五年。双方约定：1、商铺自2016年3月1日至2017年8月30日，月租金为5705元整，当月结算，在每月十日前支付。2、每月十日前应向韶关市辉源物业服务有限公司缴纳上个月物业服务费、水电费。每个月物业管理费服务费为1.5元/平方米（即570元/月）。3、如拖欠应缴商铺租赁费用，则按拖欠天数乘以欠交月租金、物业服务费、水电费总额的5‰计收违约金。另方少清将座落于曲江区马坝镇沿堤三路江畔商业城上何A幢首层第15至17号商铺出租给张志华经营餐馆类使用。租赁期限自2014年8月11日至2019年8月30日止。租赁期为五年。双方约定：1、商铺自2016年3月1日至2017年8月30日月租金为3115元整，当月结算，在每月十日前支付。2、每月十日前应向韶关市辉源物业服务有限公司缴纳上个月物业服务费、水电费。每个月物业管理服务费为1.5元/平方米（即311.5元/月）。3、如拖欠应缴商铺租赁费用，则按拖欠天数乘以欠交月租金、物业服务费、水电费总额的2%计收滞纳金。签订租赁合同后，张志华如约缴交租金及物业管理费和水电费。张志华从2016年9月起至2017年4月30日止，没有缴交租金。欠首层15至17号商铺租金共24920元；从2016年8月1日起至2017年4月30日止，欠物业管理费、水电费共4031.2元，方少清于2017年4月30日代张志华向韶关市辉源物业服务有限公司支付了上述款项。张志华共欠28951.2元；欠首层11至13号商铺租金45640元，从2016年8月1日起至2017年4月30日止，欠物业管理费、水电费共5474.5元，方少清于2017年4月30日代张志华向韶关市辉源物业服务有限公司支付了上述款项。张志华共欠51114.5元；以上合计80065.7元。方少清多次向张志华催缴收取，张志华以承租的商铺漏水为由拒绝缴交，方少清为此诉至本院，要求解决。另，张志华在反诉期间，没有向原审法院提出物品损坏修复费的鉴定申请。一审法院判决：一、张志华应在判决生效后三日内支付租金及物业管理费和水电费共80065.7元给方少清。二、张志华应在判决生效后三日内支付违约金26338元给方少清。三、驳回方少清的其他诉讼请求。四、驳回张志华的反诉请求。本院二审查明，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对张志华的上诉意见，本案二审争议焦点：一、张志华拖欠应缴商铺租赁费用，应否支付违约金。二、张志华主张方少清赔偿其损失50000元应否支持。一、关于张志华拖欠应缴商铺租赁费用，应否支付违约金的问题。张志华以承租商铺出现渗水为由，认为方少清应进行补漏施工，才未交纳租金，不构成违约。方少清承认商铺渗水的事实，认为是二楼幼儿园装修所致，没有证据证明商铺渗水与商铺的质量之间有因果关系。张志华拖欠租金违约，应支付违约金。对此本院认为，根据张志华与方少清签订的两份《曲江江畔商业城商铺租赁合同》约定，张志华使用租赁商铺如拖欠应缴商铺租赁费用，应承担违约责任。张志华诉称承租的商铺出现渗水现象，并非是两份合同约定的所有承租商铺都有渗水现象，且张志华未能提供证据证明是方少清出租的商铺本身质量问题造成，因此，张志华以此为由拒绝履行支付两份合同约定的应缴商铺租赁费用义务的抗辩理由不成立，依法应承担违约责任。二、关于张志华主张方少清赔偿其损失50000元应否支持的问题。同理，如上所述，在未能证明商铺出现渗水现象是因商铺本身质量问题造成的情况下，张志华主张方少清赔偿其因商铺渗水所遭受的损失缺乏依据，本院对此不予支持。综上所述，张志华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2354元，由上诉人张志华负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩文锋审 判 员 赖凯文审 判 员 庄少山二〇一七年十二月七日法官助理 赖政良书 记 员 罗稀蕾