浙江省浦江县人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0726民初4350号原告:赵鸿飞，男,1969年5月6日出生，汉族，住浦江县。委托诉讼代理人：叶伟荣，浙江铭瑞律师事务所律师。被告：浙江创业建设工程有限公司，住所地：浦江县亚太大道633号。法定代表人：黄佳良，系执行董事。委托诉讼代理人：陈国营，系公司员工。原告赵鸿飞与被告浙江创业建设工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案受理后，由审判员周峰松担任审判长，与审判员曹德强、代理审判员盛婉丽组成合议庭，于2016年9月6日公开开庭进行了审理。原告及其委诉讼托代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《内部职工房屋使用权转让合同》无效；2、判令被告返还购房款人民币615000元；3、判令被告赔偿购房款利息损失（从购房款支付次日起算至实际支付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；4、判令被告赔偿房屋装饰装修损失139880元及鉴定费5000元；5、判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年，被告推出“创业·檀溪公馆”楼盘（座落于创业大厦），以楼书、售楼人员口头宣传等形式向社会公开销售。楼书详细描绘了地址、交通和周边配套、户型图、实景图等楼盘信息，并以“轻松入读实验小学、实验中学”宣传图片加强交易力度。2013年10月22日，原、被告签订《内部职工房屋使用权转让合同》，约定：被告将座落在浦江县亚太大道633号（创业大厦）6栋502室的房屋使用权转让给原告，原告应一年一付月转让金1.0元/平方米，一次性全额支付保证金615000元，如国家和地方政策允许本房屋可分割做房权证的情况下，原告可书面要求被告将该房屋产权转移至原告名下，原告的保证金抵付产权转让金，归被告所有。转让期限自2014年1月1日起至2033年12月31日止。合同到期后，被告无权单方终止合同续约，且无论市场实际对该房屋价值及租金的影响或变动情况如何，本合同将自动按同等条件顺延25年，直至2058年1月24日止。本合同转让期间，原告有权对该房屋自行进行装修。被告承诺，使用权转让期间，被告不将该房屋进行抵押，如有其他经济和法律纠纷，优先保护原告权益及经济利益。被告保证原告方子女进入本物业指定的中小学（东苑小学、实验中学）入学就读，学区享受至2058年1月24日或政府规定的日期，如有违约，原告可解除合同，被告将全额退还原告已支付的房屋保证金，并按照银行同期一年期贷款利率结算支付利息。合同还对其它事项作了约定。合同签订后，原告依约支付了合同约定的房款，被告在2013年12月31日将房屋交付给了原告使用，原告对该房屋进行了装饰装修。但是，被告未按合同约定安排原告方子女入读东苑小学、实验中学。另据原告得知，被告违约将上述房屋抵押。被告的行为严重损害了原告的合法权益，特诉至法院提出前述诉请。被告创业公司辩称：1.原、被告之间并非房屋买卖关系，而是房屋租赁关系；2.原告在诉状中所称事实不构成合同无效的法定情形：抵押问题，答辩人抵押时间是在原、被告签订合同之后，由于原告租赁的房屋在内的房地产土地证、房产证系整体权证，无法分割，故抵押时包含了原告的租赁房屋，但未对原告的权利造成任何损害，答辩人也将在抵押期满后，采取措施予以解决；学区问题，原、被告已经达成补充协议解决了学区房纠纷且协议已实际履行完毕；3.原告提出涉案房地产系工业用地，属违法建设所以合同无效，对此，答辩人作出如下说明：该房产的土地性质确为工业用地，由于政策原因，导致当时批准的2万吨钢结构生产线不能建设，为防止土地资源闲置，同时解决企业职工的住房问题，经政府部门同意建设了职工宿舍楼，并将多余房屋对外出租。答辩人使用工业用地建设居住用房虽有违章之处，但属程序违建，在办理一定手续后可成为合法建筑，故原告以此为依据确认合同无效法律依据不足，也不利于保护市场交易秩序；4.如合同被确认无效，依据合同无效的法律后果，双方应当返还财产，答辩人按目前房屋市场价退还保证金，原告应支付房屋租用期间的费用，同时返还依据合同取得的100000元学区补偿金。由于答辩人在签订合同之前已告知原告工业用地性质情况，原告已明知，故其提出的利息及装潢损失，应当主要由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据与被告质证意见：1、原告身份证（复印件）、被告工商登记信息，证明原、被告的主体资格。被告质证对证据的真实性无异议。2、《创业?檀溪公馆》楼书及楼盘宣传单《内部职工房屋使用权转让合同》，证明被告向社会公开宣传销售该楼盘以及合同约定的权利与义务等相关事实。被告质证对证据的真实性无异议，但认为从合同形式看，本案应系租赁合同，而非房屋买卖合同。3、收据三份，证明原告依约向被告支付给了定金、房款等共计615000元，被告向原告出具了标注为房款的购房收据。被告质证对证据的真实性无异议。4、国有土地使用权证、浦江县建设用地规划设计条件一份、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、施工图设计文件审查记录、企业投资项目备案通知书、规划设计要求（均为复印件），证明被告销售的楼盘为工业用地，建设用地规划许可证及建筑工程施工许可项目均为年产2万吨钢结构生产线项目；其用地规划许可的房屋性质为厂房，而非办公用房，更不是住宅，被告销售的房屋系其私自改变用途，违反国家法律规定，因此双方签订的房屋使用权转让合同无效。被告质证对真实性均无异议。5、不动产登记中心出具的不动产档案证明（复印件）两份，证明被告将销售后的房屋用以抵押贷款，违反合同规定，严重侵犯了原告的合法权益，被告违法向社会、金融机构进行双重融资，主观恶意明显。被告质证对真实性均无异议。6、照片五张，证明被告将工业厂房私自改成住宅的事实。被告质证对真实性均无异议。7、被告与国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同补充协议》一份，证明浦江县国土资源局与被告签订的出让土地合同约定土地性质为工业用地，该宗地中用于企业内部行政办公及生活服务设施的用地不超过受让宗地面积的7%，即不超过0.1246公顷。受让人不得在受让宗地内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施。现被告违约，私自改建成套住宅，违反了国家对土地用途的管理，其缴纳的工业用地出让金与同区域商住楼出让金相差巨大，损害了国家利益。被告质证对真实性均无异议。8、评估报告及评估费发票，证明原告房屋装修损失及鉴定费损失。被告质证对真实性无异议，但对合理性有异议，提出来装修价值应以装修的时间为基准时间，且应体现折旧价值，对房屋墙体粉刷系被告作出，不应体现在装修价值当中。被告提交的证据与原告的质证意见：1、原、被告签订的补充协议、领款凭证（10万元）（复印件），证明原、被告就学区房纠纷已解决完毕。原告质证对真实性没有异议，对合法性及证明目的有异议。该组证据证明更能该合同性质是房屋买卖合同：一般租赁合同不会约定出租人承担对学区房承诺的义务，因为学区好坏是决定房屋价格的重要因素。2、最高额抵押借款合同（复印件），证明被告抵押的时间发生在原被告双方签订使用权转让合同之后，抵押是整块土地和房产证的抵押。原告质证对真实性无异议，对合法性有异议。被告私自将房屋用于抵押，存在双重融资的情形，违反了原告的权益。3、（2016）浙0726民初2559号民事判决书（复印件），证明原、被告签订的是租赁合同，且判决书认定双方签订的合同有效。原告质证对真实性无异议，对关联性及证明目的有异议。该案中的原、被告签订的租赁合同且双方对合同的效力均无异议，但双方签订的是使用权转让合同且原告对该合同有异议，两者有区别。对上述证据，经举证、质证，对证据内容的真实性，双方质证均无异议，故本院对该证据内容的真实性予以认定。综上，本院认定事实如下：2013年10月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《内部职工房屋使用权转让合同》，合同约定：第一条：转让房屋情况甲方将座落于浙江省金华市浦江县亚太大道633号（创业大厦）6栋502室的房屋的使用权转让给乙方；乙方确认：甲方已如实告知该房屋的土地使用权情况及该房屋的权利情况，乙方已清楚上述情况，并表示自愿受让该房屋使用权。第二条：使用权期限和交付日期甲、乙双方约定，该房屋使用权转让期限自2014年1月1日起至2033年12月31日止；双方同意，甲方于2013年12月31日前将该房屋交付给乙方，由乙方进行验收。该房屋的交房标准详见附件。第三条：转让金及支付方式甲、乙双方约定，在上述使用权转让期间内，乙方应支付月转让金人民币1元/平方米；甲、乙双方约定，在使用权转让期间内，如果市场租金收费超过月转让金的130%，经双方协商，按当地市场收费标准调整转让金标准；乙方支付转让金的方式：一年一付，先付后用。第四条：保证金和其他费用甲、乙双方约定，乙方应向甲方支付房屋使用权转让保证金，保证金总额为人民币615000元。乙方在签订合同时一次性全额支付保证金。该房屋的使用权转让期限到期后，乙方可选择继续该房屋使用权转让或要求甲方收回该房屋。如果乙方选择继续该房屋使用权转让的，则同等条件下甲方应与乙方续签使用权转让合同，乙方已交付的本合同的保证金转为续签的使用权转让合同的保证金。如果乙方选择要求甲方收回该房屋的，则甲方同意无息全额退还乙方交纳的保证金，但乙方对该房屋的装修等费用支出，甲方不予补偿……第七条：产权过户使用权转让期间，如国家和地方政府政策允许本房屋可分割做产权证的情况下，乙方可书面要求甲方将该房屋产权转移至乙方名下，乙方的保证金抵付产权转让金，归甲方所有；在国家政策出台6个月内，甲方应配合乙方相关产权转移手续。如因乙方原因不能办理产权转移手续或拒绝办理产权转移手续的，甲方有权收回该房屋，并按实际使用时间扣除相应的使用费用后，余款不计利息返还给乙方，房屋装修及其他成本不予补偿；在办理该房屋产权过程中产生的一切税费及补交的土地补偿金、收益金等均由乙方承担。第八条：抵押及保证甲方承诺：使用权转让期间，甲方不将该房屋进行抵押；如有其他经济和法律纠纷，优先保护乙方权益及经济利益；甲方承诺：使用权转让期间，如果甲方公司权益地位变动，需通知乙方；在不损害乙方权益及经济利益的条件下，该合同由下一任与乙方按照同等条件签订；双方共同声明及保证：乙方在本合同履行期间正常履约，合同到期后，甲方无权单方终止合同续约，且无论市场实际对该房屋价值及租金的影响或变动情况如何，本合同将自动按照同等条件顺延25年，直到2058年1月24日止，以维护乙方长期使用权转让该房屋的相关权益。双方共同声明及保证：乙方在本合同履行期间正常履约，2058年1月24日后，如果政府收回本物业土地，补偿部分由甲方按相应比例转给乙方；如果政府无土地收回计划，续约费用按国家统一标准由乙方自行承担；甲方保证乙方子女进行本物业指定的中小学（东苑小学、实验中学）入学就读，学区享受直到2058年1月24日或政府规定的日期。如有违约，乙方可解除合同，甲方将全额退还乙方已支付房屋保证金，并按照银行同期一年期贷款利率结算支付利息，房屋装修及其他费用甲方不予补偿……第九条：房屋交付四年后，乙方有权提前解除合同。乙方提前解除合同的，则甲方应在收回该房屋并从乙方已支付的保证金中扣除经济补偿金后，将剩余保证金无息退还乙方，但是乙方对该房屋的装修等费用支出，甲方不予补偿。经济补偿金的计算方式为乙方实际使用该房屋的年限（N）除以45年乘以保证金总额（N/45*房屋保证金总金额）。原告于2013年10月19日合同向被告支付了定金20000元，合同签订后，原告又分别于2013年10月22日支付房款287500元，2014年1月10日支付余款307500元。而被告亦将房屋交付给原告居住使用，因此，原告对该房屋进行了装修。2016年7月14日，经原告申请，本院委托义乌市众正评估有限公司对该房屋的装修价值作出鉴定结论，该房屋装修价值在以2016年7月7日为鉴定基准日的价值金额为139880元(已考虑计算成新率)。为此，原告预付了鉴定费5500元。另查明，原告不是被告的职工。案涉房屋所属的土地〔土地证号：浦国用（2010）第17**号〕性质为工业用地。创业公司亦将该房地产抵押于浦江县农村信用合作联社及浦发银行金华分行。创业公司未按合同约定安排原告方子女入读指定学校，后经双方协商一致，签订了《补充协议》：原《房屋使用权转让合同中“甲方保证乙方……不予赔偿”的学区条款作废且乙方放弃该条款及《关于学区的承诺书》向甲方索赔的权利；双方约定：乙方所持的物业不享受学区待遇，甲方一次性退还乙方10万元作为补偿。2015年2月3日，原告从被告处领取了该笔款项。本院认为，（一）本案合同的性质与效力。被告向社会公开推销案涉房屋的楼书，并发放“双学区”宣传单的行为与预售商品房的行为类似，而原告也非被告的员工。因本案合同约定房屋使用权转让期限为20年，又明确约定合同到期后自动顺延25年，合同还约定了产权过户、学区承诺等内容，结合合同目的、交易习惯等，本院认定本案合同更加符合房屋买卖合同的性质。由于案涉房屋所涉土地属于工业用地，被告未经法定的审批程序，擅自改变土地用途，在该土地上建房并公开销售，违反了国家法律、法规的强制性规定，故本案《内部职工房屋使用权转让合同》，本院认为属违反了法律的强制性规定而应认定为无效。（二）如何界定原、被告的过错。被告违反法律强制性规定出售房屋，存有过错，而原告未尽合理审查义务，自愿与被告签订合同，亦存有过错。本院认为，据合同内容的违法性和双方在签订合同过程中的地位强弱、对履约风险的预判能力大小等因素比较，被告应负担主要的过错责任，本院确定由其承担70%，原告负担次要过错责任，承担30%。（三）案涉财产损失的范围和赔偿责任。依据《合同法》的有关规定，合同经认定为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告应返还原告购房款615000元，并赔偿从支付购房款次日起至返还上述购房款之日止、按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的利息损失的70%。对原告主张的装修损失部分，本院认为因该装修物品已形成房屋附合难以再次利用，根据日常生活中装修物品通常的折旧期合理期限为10年的经验，结合装修价值鉴定完成之前原告已占用使用该装修物品两年以及鉴定价值已考虑计算成新率的情况，本院确定由被告根据其过错程度赔偿现值的70%。因装修价值鉴定完成至今，原告继续使用了该装修满一年半，故被告应赔偿原告的装修现值即139880元×[1－1.5／(10-2）]×70%为79556.75元。关于被告向原告主张房屋居住期间的费用，可以另行起诉向原告主张。另本案中原、被告签订《补充协议》虽具有一定的独立性，但据双方同意签订该协议的原因、“甲方（被告）一次性退还乙方（原告）共计人民币壹拾万元，作为对取消学区的补偿金”的由来，本院认为在认定本案《内部职工房屋使用权转让合同》属无效后，上述《补充协议》亦属无效，双方应按各自过错承担责任，故原告应退还被告“学区房”补偿款30000元。综上，对原告诉请中的合法合理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院》第二条、第六十四条、第七十四条之规定，判决如下：一、确认原告赵鸿飞与被告浙江创业建设工程有限公司于2013年10月22日签订的《内部职工房屋使用权转让合同》无效。二、由被告浙江创业建设工程有限公司返还原告赵鸿飞购房款615000元，扣除原告赵鸿飞应退还的补偿款30000元，尚应支付585000元，并赔偿该购房款从支付次日起至本判决确定的履行之日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率70%计算的利息损失。三、由被告浙江创业建设工程有限公司赔偿原告赵鸿飞装修损失费79556.75元。四、驳回原告赵鸿飞的其他诉讼请求。上述二、三项，限被告浙江创业建设工程有限公司于本判决生效后一个月内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11398元（原告预交6574元），由原告赵鸿飞负担1430元，被告浙江创业建设工程有限公司负担9968元。诉讼中的鉴定费5000元，由原告赵鸿飞负担1500元，被告浙江创业建设工程有限公司负担3500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  周峰松审 判 员  曹德强代理审判员  盛婉丽二〇一七年十二月六日书 记 员  张 卉