四川省遂宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川09民终1105号上诉人（原审被告）：杜江平，男，1973年8月15日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：杨懿，四川盛豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐青玉，女，1959年11月29日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。被上诉人（原审原告）：薛贤海，男，1959年7月29日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。原审被告：遂宁齐天酒店管理有限公司，住所地四川省遂宁市船山区凯旋下路176、178号，统一社会信用代码915209005842185049。法定代表人：冉隆伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：张宇，四川盛豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂洪涛，男，该公司员工。上诉人杜江平因与被上诉人唐青玉、薛贤海租赁合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2017）川0903民初3059号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷及询问双方当事人，认为本案事实清楚，书面审理了本案。本案现已审理终结。杜江平上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判驳回被上诉人全部诉讼请求；3.本案诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：1.四川省遂宁市船山区人民法院（2016）川0903执777-5号裁定书作出之日并非生效之日，一审未查明生效时间，且《代为支付协议》签订日期早于该裁定书的生效之日，该债务已经通过抵销的方式予以消灭；2.（2016）川0903执1983号执行裁定书签收人不能代表杜江平以及遂宁齐天酒店管理有限公司，且该执行裁定书内容与本案无关。唐青玉、薛贤海辩称，1.根据最高人民法院的规定，执行查封、冻结的裁定书一经送达就生效；2.裁定书的签收人签收时请示了齐天酒店的负责人；3.房租抵扣协议书无原产权人杨光容签字与裁定书签订日期为同一天，存在虚假协议嫌疑；4.拍卖公司对外公告，公告中明确从2016年11月15日前已收的租金不返还，未收取的由买受人向承租人收取，上诉人不可能不知道拍卖的事。唐青玉、薛贤海向一审法院起诉请求：1.依法判令被告杜江平立即将2017年房屋租金360705元支付给原告，被告齐天酒店有限责任公司承担连带责任；2.若被告继续租赁，要求被告与原告重新签订租赁合同；3.本案诉讼费及其他费用全部由被告承担。一审法院认定事实：杨光蓉、刘汉廷、黄瑶、旷天钧于2010年12月16日取得四川省遂宁市船山区凯旋下路176、178号1至7层房屋的所有权，四人各享有25%的权属（2014年11月17日，该房屋变更登记的所有权人为杨光蓉、黄瑶，二人各享有50%的权属）。2011年8月13日，杨光蓉、刘汉廷、黄瑶、旷天钧（出租房甲方）与被告杜江平（承租方乙方）签订《租赁合同》一份，载明：乙方租赁甲方所有的位于遂宁市通道和门面1间及该部分所应享有的物业之附属、公共分摊部分用于酒店经营，租赁期12年，自2011年12月20日起至2023年12月19日止，2011年12月20日至2013年12月19日，每年的租金均为680000元，2013年12月20日至2015年12月19日，每年的租金均为700400元，2015年12月20日至2017年12月19日，每年的租金均为721412元，2017年12月20日至2019年12月19日，每年的租金均为743054元，2019年12月20日至2021年12月19日，每年的租金均为765345元，2021年12月20日至2023年12月19日，每年的租金均为788305元；第二年度及以后的租金，乙方于每期前10日内一次性向甲方支付全年租金，由乙方通过银行转账平均分成两部分分别转入刘汉廷、旷天钧的账户；乙方可自行将该物业的局部进行对外转租，且转租后用途不仅限于酒店经营。2011年9月，杨光蓉、刘汉廷、黄瑶、旷天钧（出租房甲方）与被告杜江平（承租方乙方）签订《补充协议》一份，双方就2011年8月13日所签《租赁合同》作如下补充约定：由甲方对现有物业增设一部楼梯及消防通道，在原年租金的基础上增加人民币40000元，所增加的40000元租金在甲方交付增设楼梯及消防通道与乙方后三个工作日内一次性支付给甲方，从第二年度租金变更为人民币720000元，租金递增方式不变。之后，双方又签订《补充协议》一份，该《补充协议》载明：原《租赁合同》中租赁期限为2011年12月20日至2023年12月19日，现调整为2012年1月1日至2024年12月31日，其中2011年12月20日至2011年12月31日为装修免租期；在装修施工过程中，甲方承担七楼加建部分的电梯机房工程款及管架租金共计人民币30000元，此款项在乙方向甲方应支付的房屋租金中一次性扣除；补充协议中未涉及事项，仍以原《租赁合同》中内容为准。2011年9月7日，杜江平、童凌燕、向芳、许颜、马良滢、冉隆伟召开齐天酒店公司筹备股东会，并形成了《遂宁齐天酒店管理有限公司（筹）筹备股东会决议》，决议内容为：一、由与会各人员共同出资齐天酒店公司，杜江平认缴35000元，实缴35000元，出资比例为35%，童凌燕认缴25000元，实缴5000元，出资比例为25%，其余与会人员认缴和实缴出资均为10000元，出资比例均为10%；二、因公司股东较多，为便于经营及账务清理，各股东同意，公司不直接承继杜江平于2011年8月11日与杨光蓉、刘汉廷、黄瑶、旷天钧签订的《租赁合同》的权利义务，而由公司转租杜江平已租赁的上述房屋中的2-6层及1层通道及门面用于开设酒店，公司与房屋产权人不直接构成房屋租赁关系，公司按照杜江平指令将租金汇入杜江平指令的相关账户，相关账户收到租金后，视为公司已向杜江平履行付款义务，因房屋产权、使用权等出现的纠纷，均与公司无关，由杜江平解决并承担相应责任，公司因此遭受损失的，由杜江平对公司承担赔偿责任。2011年10月11日，齐天酒店公司成立。齐天酒店公司成立后，其使用上述租赁房屋经营七天连锁酒店至今。在使用过程中，齐天酒店公司直接将部分租金汇入了出租人的账户。日22时4分,手机号码为013568863539的匿名报警人向四川省遂宁市公安局船山分局凯旋路派出所报警称：“陈智与凯旋下路七天连锁酒店其中一房东有经济纠纷，现在该房东不露面。陈智等人就找七天连锁酒店经理谢俊协商，要求房东出来解决问题，期间陈智等人还将该酒店大门用链子锁锁住，称酒店有一半是自己的，不让客人进出”。派出所接警后将其作行政案件查处。2016年12月19日，本院作出“提取被执行人旷天钧、杨光蓉在遂宁齐天酒店管理有限公司应收取的房屋租赁款760000元”的（2016）川0903执1983号执行裁定，并于当日向齐天酒店公司送达了该裁定书和协助执行通知书。同日，旷天钧、杜江平、齐天酒店公司（法定代表人：冉隆伟）达成《代为支付协议》，协议载明：“从2015年4月28日起至2016年12月19日止，陈智、陈建明、陈文、闵成等110余人长期入住遂宁齐天大酒店凯旋下路店，累计产生房费人民币1292779元整，经三方协商一致同意，上述欠酒店方的房费由旷天钧统一支付给酒店方。支付方式为：抵扣杜江平应向旷天钧支付的原房屋租赁合同的租金。实际抵扣2015年12月20日至2018年12月19日租金，三年总租金为人民币1157229元正，余下未能抵扣部分，由酒店方与旷天钧另协商处理。”。2015年7月22015年7月21日，本院根据二原告的申请作出了“对杨光蓉所有的遂宁市船山区商业用房的份额（杨光蓉、黄瑶按份共有，各占50%）予以查封”的民事裁定。2016年11月15日，二原告通过本院委托拍卖竞得四川省遂宁市船山区凯旋下路176、178号1至7层营业房中属于杨光蓉的50%的份额。2016年12月29日，本院作出（2016）川0903执777-5号执行裁定书，裁定如下：一、解除本院（2015）船山民保字第254号民事裁定书对遂宁市%的份额的查封；二、位于遂宁市%的份额的所有权归买受人薛贤海、唐青玉所有，位于遂宁市%的份额的所有权自本裁定送达买受人薛贤海、唐青云时起转移；三、买受人薛贤海（）、唐青玉（）可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续，相关税费按规定缴纳，由买受人薛贤海、唐青玉自行承担。本院于当日向原告送达了该裁定。2017年1月18日，二原告取得上述房屋的不动产登记证，二原告共有份额50%，其中原告唐青玉占49%，原告薛贤海占1%。一审法院认为，杨光蓉、刘汉廷、黄瑶、旷天钧与被告杜江平就本案所涉房屋签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，应受法律保护。二原告于2016年11月15日通过法院委托拍卖竞得本案所涉房屋50%的份额（原杨光蓉所有），并办理了相应产权登记，依法杨光蓉、旷天钧在原租赁合同中的权利义务应由二原告继受，因此该部分房屋租金在二原告取得房屋所有权后即应由二原告享有，二原告有权要求房屋承租人支付。虽然二原告于2017年1月18日才取得本案所涉房屋的所有权登记证书，但本院于2016年12月29日作出的（2016）川0903执777-5号执行裁定书已经确认本案所涉房屋50%份额归二原告所有，因此根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力”的规定，本案所涉房屋50%份额的所有权已于2016年12月29日转移给二原告，被告杜江平抗辩2017年1月18日原告取得产权登记时才享有租赁合同债权请求权的主张不能成立。被告杜江平以在原告享有租赁合同债权请求权之前2017年的房屋租金已经由原权利人旷天钧与被告杜江平、齐天酒店公司通过签订《代为支付协议》抵偿了其所欠齐天酒店公司的债务为由主张被告杜江平无义务向原告支付2017年的租金，二被告与旷天钧达成《代为支付协议》的时间与本院向齐天酒店公司送达提取旷天钧、杨光蓉在该公司应收取的房屋租赁款760000元的执行裁定书和协助执行通知书时间为同一日，在本院向齐天酒店公司送达执行裁定书和协助执行通知书时,齐天酒店公司未提出就相应房屋租金已与旷天钧达成了债务抵偿协议，即《代为支付协议》，且本案所涉房屋份额系法院委托拍卖，在拍卖前通过各种形式对外进行了公告，二被告应当知道该房屋份额的所有权将发生转移，但其仍与原权利人在二原告已经竞得该房屋份额后就还未届履行期的债务（杜江平应支付的本案所涉房屋份额2017年、2018年的租金）达成债务抵偿协议，损害了二原告的利益，因此旷天钧与被告杜江平、齐天酒店公司达成的《代为支付协议》中关于以本案所涉房屋份额2017年、2018年的租金抵偿旷天钧所欠齐天酒店公司的债务部分无效，被告杜江平应当向二原告承担支付2017年房屋租金的义务，故被告杜江平的该抗辩主张不能成立，本院不予支持。关于原告要求被告齐天酒店公司对租金支付承担连带责任的诉讼请求，因与房屋原产权人签订《租赁合同》的系被告杜江平，被告齐天酒店公司使用该房屋系通过被告杜江平转租而来，即与二原告形成租赁合同关系的系被告杜江平，被告齐天酒店公司不是本案租赁合同的相对人，因此原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求与被告重新签订《租赁合同》的诉讼请求，因原告系通过买卖继受取得本案所涉房屋的所有权，按照买卖不破租赁的原则，双方应当按照原租赁合同的约定继续履行合同，因此对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，二原告要求被告杜江平向二原告支付2017年的租金360705元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条规定，判决：一、被告杜江平于本判决生效后三日内向原告薛贤海、唐青玉支付2017年房屋租金360705元；二、驳回原告薛贤海、唐青玉的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3355元，由被告杜江平负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人唐青玉、薛贤海二审中提交的证据为遂宁市聚鑫拍卖有限公司（第1618期）拍卖会资料（2016年11月15日拍卖），拟证明从标的物成交后起，未收的租金由新的买受人收取。上诉人认为该份证据无法证明买受人在拍卖日即取得房屋所有权。合议庭评议认为，该证据真实有效，且与本案存在关联性，本院予以采纳。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求、事实与理由以及被上诉人的答辩，本案的争议焦点如下：一、本案诉争360705元房屋租金应当向谁交付？四川省遂宁市船山区人民法院2016年12月29日作出的（2016）川0903执777-5号执行裁定书已经确认本案所涉房屋50%的份额归二被上诉人所有，且执行裁定书一经送达即发生法律效力，薛贤海于当日已领取该执行裁定书。上诉人杜江平虽与旷天钧于2016年12月19日达成《代为支付协议》，协议中约定用租金抵偿债务，但该房屋租金已于2016年12月19日被四川省遂宁市船山区人民法院作出（2016）川0903执1983号执行裁定书提取，且该涉案房屋在2016年11月曾被法院委托拍卖。二、拍卖公司已刊登公告并散发传单，杜江平与遂宁齐天酒店管理有有限公司应当知道该房屋份额的所有权将发生转移，并且旷天钧当时也并不是争议房屋的原产权人，三方达成的债务抵偿协议损害了唐青玉、薛贤海的利益，以租金抵偿旷天钧所欠遂宁齐天酒店管理有限公司的债务部分无效，该诉争360705元房屋租金应当归现房屋所有人唐青玉、薛贤海所有。三、（2016）川0903执1983号执行裁定书以及协助执行通知书是否已经送达遂宁齐天酒店管理有限公司？四川省遂宁市船山区人民法院执行局工作人员于2016年12月19向遂宁齐天酒店管理有限公司送达了该执行裁定书和协助执行通知书，签收人虽是唐佳丽，但是根据相关法律规定，当事人为法人或者非法人组织的，受送达人为法人或者法人组织的办公室、收发室、值班室以及其他履行该单位收发职责部门的工作人员。唐佳丽作为遂宁齐天酒店管理有限公司工作人员，其代为签收法律文书能够取得文书已经送达的法律效果。综上所述，杜江平的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6710元，由上诉人杜江平负担。本判决为终审判决。审判长 杨 莉审判员 全利国审判员 文晏萍二〇一七年十二月五日书记员 肖 川