黑龙江省逊克县人民法院民 事 判 决 书(2017)黑1123民初206号原告：张国忠，男，1955年10月20日出生，汉族，农民，现住逊克县。委托代理人：李洪良，黑龙江敬泽律师事务所律师。被告：王伟，男，1956年3月18日出生，汉族，退休职工，现住逊克县。第三人：邵丽芝，女，1958年1月5日出生，满族，退休职工，现住逊克县。委托代理人：周广果，黑龙江至诚律师事务所律师。原告张国忠因与被告王伟、第三人邵丽芝房屋买卖合同纠纷一案，于2017年3月17日向本院起诉。本院受理后，依法适用普通程序于2017年4月19日和2017年11月30日两次公开进行了审理。原告张国忠及其委托代理人李洪良、被告王伟、第三人邵丽芝及其委托代理人周广果两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1997年5月13日原告购买被告王伟位于红旗村96平方米砖混结构的住房，价格为3.5万元整。原告分两次给付了被告房款，被告为原告出具了收据，当时没有办理过户手续。2015年姜万增（第三人邵丽芝前夫）贷款需要房照抵押与原告协商借原告的房照，原告同意，由于房照是被告的名，所有手续都是被告与姜万增办理。2007年第三人一家无房居住，原告同意第三人搬进原告购买房屋的西屋居住至今日。2016年秋季，第三人突然向原告提出让原告搬出所居住的东屋，说此房屋已经由她购买，并办理了产权登记，房子归她所有。原告经询问逊克县房产处得知，该房屋已经于2005年11月通过被告变更到第三人名下，并办理了产权证。原告认为被告的行为系一房二卖，违反法律规定，侵犯原告的合法权益，故提起诉讼请求判令如下：一、原告与被告签订的房屋买卖合同有效；二、被告与第三人的房屋买卖行为无效，第三人退还所居住的房屋；三、被告协助原告办理房屋过户手续。被告王伟辩称，1997年5月13日原告购买被告96平方米房屋，价格3.5万元，双方签订了房屋买卖合同，没有办理房屋产权过户手续，被告将房屋产权证书交给了原告。2005年原告找到被告说欠姜万增钱，用这个房子顶债了，房产处跟他们说他们不能直接办手续，得被告去签字，因为房屋所有权是被告的。被告就跟着原告到了房产处，在房屋转让申请表上签了字。在房产处被告看到两个女的，没有看到姜万增，并不像原告所说是被告和姜万增办的手续，根本不存在一房二卖的事，被告也不认识姜万增。第三人邵丽芝辩称，第三人的房屋是通过原告抵债实现的，2005年该房屋没有过户到第三人名下之前，该房屋的产权人是被告王伟，王伟于1997年5月13日将该房出售给了原告张国忠，出售价格是3.5万元，买卖交易后没有办理产权过户。第三人的前夫名字叫姜万增，在第三人与姜万增共同生活期间，原告向姜万增分两笔借款89320元，都约定了利息，出具欠条时间是2000年4月1日，2005年由于姜万增身体有病行动不便，姜万增就嘱咐第三人去向原告索要欠款，当时原告没有能力偿还该笔债务，就同第三人协商用争议房屋抵顶债务，当时原告还有一处草木结构的平房也要一同顶账，但是第三人没有要草木结构的平房，只要了这一套房子。在办理过户手续时需要原房屋产权人签字，所以原告去找被告王伟协助为第三人办理过户。在房产过户时，房地产买卖契约上卖方虽签有王伟的名字，但是实际填写人是原告，可见原告所进行的诉讼是不实之诉，原告从被告处购买房屋没有过户，用该房屋抵顶所欠第三人的债务是事实。在办理过户时姜万增与邵丽芝是夫妻关系。王伟与邵丽芝不存在买卖关系所以不存在房屋买卖合同有效无效的问题，邵丽芝所居住的房屋是由原告顶账所得，第三人享有房屋的完整产权，现在原告仍居住在第三人的房屋中，第三人要求原告立即搬出。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：一、2016年12月27日被告王伟的陈述，证明被告将争议的房屋以3.5万元的价格出卖给原告。二、1997年5月13日被告给原告出具的收据一份，证明原告向被告支付了其中2万元购房款，另外1.5万元已经给付但是条找不到了。三、2005年11月23日被告与第三人签订的房地产买卖契约一份，证明双方合同无效。上面甲方处签名不是被告本人书写。被告对上述证据无异议，第三人对第三组证据有异议，认为该合同甲方签字处王伟二字是本案原告书写，原告代王伟签字足以说明原告同意将向王伟购买的房屋过户至第三人邵丽芝名下，原告是以房屋顶账的行为，否则整个房屋变更过程中不需要原告签字。因王伟与邵丽芝之间不存在真实的房屋买卖关系，该协议不符合合同成立的条件，故该合同不予确认。被告未向本院提交任何证据。第三人为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：一、2000年4月1日欠据一份，证明2000年4月1日原告在第三人处欠款有两笔，共计89320元。原告用平房顶账，当时顶账的价格就是欠据上体现的数额。原告对该证据有异议，该证据上只有欠据两个字，29320元欠款金额这一行以及签名是原告本人书写，其他有关利息和60000元金额的部分都是在原告不知情的情况下书写的。该证据无法证实原告与第三人之间用争议房屋抵顶欠款。被告对该证据无异议。该证据系第三人主张张国忠以房抵债的关键证据，因欠据上6万元欠款在本案中存有争议，6万元欠款是否存在仅根据该欠据不能确定，该证据记载欠款的真实性对张国忠的利益具有重大影响，为此本院对于该欠据上6万元欠款进行了细致的调查，调查后本院认为张国忠与姜万增之间不存在6万元的债权债务关系，对于依据该证据第三人拟证明的因抵债取得争议房屋所有权的证明意见本院不予采纳，有关调查情况在后面部分集中叙述。二、房地产买卖契约一份，证明王伟二字是原告所签，原告与第三人用房屋顶账的事实清楚，否则原告不可能在买卖契约中签字。原告对该证据有异议，称王伟二字不是由原告书写，也不能证明原告用该房屋抵顶双方债务。王伟对该证据无异议，称不知道谁签了自己的名字。该证据与原告提交的证据三系同一文件，因王伟与邵丽芝之间无真实的房屋交易行为，该契约不成立，该证据与本案无必然联系，不能说明待证问题，对该证据不予采信。证人姜万增出庭证词，证明没有用张国忠的房子办抵押贷款，就是用争议房屋顶债。原告认为证人与第三人有利害关系，对证词的真实性有异议，关于以房抵债进行过户的办理过程原告、被告、第三人所陈述的过程均不一致。而且欠据既未交还也未出具收据不符合客观事实，更不符合生活常理，对该证据应不予采信。王伟对该证据无异议。证人姜万增先后三次接受法庭询问，但是三次说法均不相同，对于其证词本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1997年原告张国忠以3.5万元的价格向被告王伟购买位于逊克县西工地96平方米平房一处，房款已付清，房屋已交付张国忠使用，张国忠未办理该房屋的过户登记。2000年1月1日原告张国忠为第三人邵丽芝及其前夫姜万增出具欠据一份，内容为欠款两笔，一笔29320元，一笔6万元。2005年张国忠、王伟、邵丽芝共同到逊克县房产处将王伟出卖给张国忠的96平方米平房过户至邵丽芝名下，王伟称自己与邵丽芝之间无房屋买卖关系，邵丽芝称张国忠系用该房屋来抵顶89320元欠款并协助邵丽芝办理了过户登记，张国忠称系为邵丽芝、姜万增办理房屋抵押贷款并办理了过户登记。本院认为，张国忠与王伟之间存在真实的房屋买卖合同关系，该合同系买卖双方真实意思表示，合同内容合法，该合同有效。王伟与邵丽芝之间不存在房屋买卖关系，邵丽芝为取得争议房屋产权证在逊克县房产处备案的契约不成立，不存在对其效力的认定问题。在办理过户登记手续时张国忠、王伟、邵丽芝均到场，王伟和邵丽芝均称张国忠是用房屋顶债，本院认为该说法真实，但邵丽芝取得房屋所依据的债权存在重大瑕疵，足以影响张国忠对已购买使用的房屋进行处分的决定，对于争议房屋处置过程中邵丽芝与张国忠之间是否存在真实的对价关系本院着重进行审查。该房屋的价款由记载于欠据的两笔款项构成，分别为29320元和6万元。张国忠对29320元欠款无异议，但主张2001年2月27日还款4000元，并交付姜万增出具的收条证实，经向姜万增核实该收条系其书写，故张国忠就该笔款项仍有25320元未归还。6万元欠款张国忠不予认可，因根据邵丽芝和姜万增描述该欠款与农业银行贷款有关，系姜万增在农行的12万元贷款被张国忠使用，姜万增代张国忠偿还农行6万元贷款后产生，为查明事实，本院应原告申请，传唤原农业银行奇克镇办事处信贷员邹立广出庭接受调查，结合有关法律文件本院查明事实如下：1995年12月7日姜万增在中国农业银行逊克县支行奇克办事处取得贷款12万元，该款于1996年12月20日到期。因该款由张国忠使用，经姜万增、张国忠与农行协商后确定由张国忠偿还贷款。贷款到期后姜万增、张国忠均未偿还该贷款，1999年8月中国农业银行逊克县支行以姜万增和张国忠为被告提起诉讼，要求二人偿还该笔贷款本金和利息。1999年9月4日逊克法院作出（1999）逊经初字第40号民事调解书，张国忠、姜万增同意分别于1999年12月31日、2000年12月31日、2001年12月31日分三次共支付中国农业银行逊克县支行贷款本息共18万元。该调解书生效后姜万增、张国忠均未主动还款。2000年6月10日该笔贷款列入坏账从中国农业银行逊克县支行剥离至中国长城资产管理公司哈尔滨办事处，2003年10月22日中国长城资产管理公司哈尔滨办事处将债权转让给黑河市新长城经济信息服务有限公司，2009年9月29日黑河市新长城经济信息服务有限公司将该债权转让给邹立广。此后张国忠与邹立广约定张国忠以逊克县克林乡大平台村委会承包给张国赤的土地担保该笔贷款。2012年3月5日邹立广以逊克县克林乡大平台村委会为被告提起诉讼，要求该单位承担担保责任。2012年4月15日（2012）逊民初字第225号民事调解书确认2012年4月20日前逊克县克林乡大平台村委会给付邹立广126000元，该款现已由逊克县克林乡大平台村委会偿还邹立广。至此1995年12月7日姜万增在农行的贷款偿还完毕，还款人系张国忠的担保人逊克县克林乡大平台村委会，与姜万增、邵丽芝无关。根据查明事实，本院确认姜万增对张国忠6万元债权不存在，因此2000年1月1日欠据记载张国忠欠款89320元中有6万元不真实，张国忠因签订欠条时不明事实并于2005年将购买的房屋用于抵债为他人办理房产登记是在误认为与姜万增存在债权债务关系的基础上进行的，该行为不是张国忠真实的意思表示，因此邵丽芝与张国忠用房屋抵债的合意是虚构的，邵丽芝取得争议房屋无合法依据。因此本院认为邵丽芝与张国忠之间就争议房屋不存在任何民事法律关系，所谓的以房抵债本院不予保护，关于争议房屋本院仅认可在张国忠与王伟之间存在的房屋买卖合同合法有效。因该房屋现登记在邵丽芝名下，张国忠需经行政程序确认房屋产权证的效力，对于原告张国忠的其他诉讼请求本院不予审理。因被告王伟对于本案诉讼的产生无过错，原告张国忠提起诉讼隐瞒部分事实，本院确定本案诉讼费由张国忠承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第九十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，判决如下：原告张国忠与被告王伟就位于逊克县边疆镇五丘28-1号96平方米砖木结构的房屋订立的房屋买卖合同有效。案件受理费675元，由原告张国忠承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。审 判 长  唐 栋人民陪审员  叶会茹人民陪审员  陈丽英二〇一七年十二月二十一日书 记 员  洪爱冰