江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终9157号上诉人（原审被告）：南京朗诗地产有限公司，住所地南京市雨花台区绿城大道。法定代表人：谢远建，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘那，男，1985年6月28日生，汉族，该公司员工，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：管俊和，江苏世纪同仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄小吉，女，1978年6月1日生，回族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：桂家姮（黄小吉母亲），女，1950年12月12日生，汉族，住南京市白下区。上诉人南京朗诗地产有限公司（以下简称朗诗公司）因与被上诉人黄小吉商品房预售合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院(2017)苏0114民初3703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朗诗公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人在一审中提交的证据，不能证明其在签订案涉房屋的《商品房预售合同》时，受到有关“地铁班车”相关宣传资料的影响。一审法院认定事实错误。1、被上诉人在一审诉讼过程中提供了“购房指南”、“绿色街区班车时刻表”的宣传资料，用来支持其诉讼请求。经查，该“购房指南”2013年3月才出现，而被上诉人早在2011年1月24日就已经签订了本案《商品房预售合同》，因此，被上诉人诉称其在决定购房时，受到该“购房指南”中的“地铁班车”的影响，没有事实依据。同时，一审判决错误将被上诉人提供的“看房班车时刻表”认定为“地铁班车时刻表”。绿色街区预售期间，上诉人开通“看房班车”，在元通站与“绿色人居馆”（即“绿色花园”售楼处）之间运行，其目的为方便购房者去案场购房。但一审判决将“看房班车”的运行时刻表，作为被上诉人在预售时对地铁班车时刻的承诺，没有事实依据。2、被上诉人没有提供证据证明其在购置案涉朗诗绿色街区一期房屋时，上诉人就地铁班车做过介绍宣传。鉴于本案属商品房预售合同纠纷，被上诉人所购的4幢1单元801室房屋，属绿色街区一期房源，与后期徐声东于2011年9月5日所购的24幢203室房屋分属不同的销售区域，且两者的签约时间间隔时间较长。一审判决中套用徐声东一案判决书的认定的事实没有依据。二期业主受到相关宣传资料影响，并不等于一期业主在购房时也受到同样影响，不能因徐声东一案的判决，就免除被上诉人的举证责任。二、上诉人没有承诺“免费班车”。2012年6月30日开通班车时，上诉人就申明班车免费运行到2015年6月30日为止。被上诉人提供的宣传资料对“地铁班车”的运行时间、运行的班次等均没有明确的约定，应属合同内容约定不明。上诉人从没有承诺过“无期限”的免费班车。综上，被上诉人应承担证明上诉人的相关房屋销售宣传资料对其自身购房决定产生影响的举证责任。房屋宣传资料内容不明确，仅仅就并不明确的合同条款内容，要求上诉人承担违约责任没有依据。黄小吉辩称，1、被上诉人购房时，确实收到朗诗公司的小区班车宣传资料。2010年12月4日，朗诗公司进行宣传，在开盘现场的照片上可以看到相关资料图片，图片上面明确标注有直通巴士，是合同的重要组成部分。2、朗诗公司没有权利单方停止小区班车，单方面停止小区班车是违约行为，广大业主无法接受。请求法院驳回上诉，维持原判。黄小吉一审诉讼请求:1、朗诗公司支付违约金1500元；2、本案诉讼费由朗诗公司承担。一审法院认定事实：2011年1月24日，黄小吉与朗诗公司签订《南京市商品房预售合同》，购买了位于南京市××大街××单元××室房屋。在预售房屋时，朗诗公司提供的宣传资料介绍：“地铁班车、河西无缝对接”；“朗诗绿色专线：接驳地铁元通站、朗诗绿色人居馆，运营约15分钟”等。房屋交付时朗诗公司向业主提供的生活服务手册第八页中标明有“朗诗幸福巴士”，封底印有绿色街区班车时刻表。2012年6月至2016年1月，小区班车自绿色街区运营至元通地铁站。朗诗公司于2016年1月11日自行停驶小区巴士，此前以发通知的形式向业主告知停运小区班车的时间。现小区周边有182、D9、D16、Y35公交线路四条，其中Y35为夜间线路。一审法院认为，双方当事人签订的《南京市商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，合法有效。本案中，有关小区班车运营虽未载入上述合同，但在2010年12月4日的365地产家居网公开宣传的宣传手册明确载有幸福巴士，足以认定购房时朗诗公司进行了相关的承诺。朗诗公司的举证不能充分证明本案关于小区班车的宣传在双方签订合同之后，也不能充分证明宣传资料中对看房班车和小区接驳班车做出不会让人产生误解的区分。因此，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，一审法院认为上述说明和允诺作为涉案房屋的交通配套，足以使黄小吉产生信赖并对房屋价格的确定具有影响，该说明和允诺即使未载入合同，也应该视为合同的内容。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。朗诗公司应当履行为小区业主提供免费班车的合同义务，朗诗公司在未与小区业主协商一致的情况下，终止提供小区班车合同义务，已经构成违约。即使朗诗公司在2012年6月30日公告小区免费班车仅运营至2015年6月30日的主张属实，因双方在2011年3月30日已经签订商品房预售合同，故该公告系朗诗公司单方变更合同内容，对黄小吉并不发生效力，朗诗公司仍需承担违约责任。一审法院考虑班车停运对黄小吉造成的生活不便和交通成本的增加，且朗诗公司不再恢复班车的事实，酌情认定朗诗公司向黄小吉承担1500元违约金，上述违约金是以户为单位的一次性赔偿。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：南京朗诗地产有限公司于本判决生效之日起十日内向黄小吉支付违约金人民币1500元。案件受理费50元，减半收取25元，由南京朗诗地产有限公司负担。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供了两份证据，证据一：2010年12月8日《网易新闻》和朗诗公司的宣传材料，证明上诉人在销售“绿色街区”一期房屋过程中，并没有有关“班车”的说明和允诺。证据二：南京市2011年2月19日开始实施房地产调控政策的文件，证明上诉人在二期房屋销售过程中，对“地铁班车”有部分说明，不可能对一期业主的购房决定产生影响。被上诉人质证对两份证据均不予认可，认为其在一审已提交了充分的证据可以证明被上诉人就小区班车做了广告宣传，否则不可能在这个地方购买房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依照商品房买卖的相关规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案双方当事人签订的商品房预售合同中，虽无小区免费班车的约定，但上诉人朗诗公司在销售涉案小区房屋时提供的宣传资料对小区免费班车有明确的说明，足以使被上诉人黄小吉对小区班车产生信赖并对订立合同、房屋价格确定产生影响，应当视为合同内容。朗诗公司应当履行提供小区免费班车的合同义务，不得擅自变更或者解除合同。现朗诗公司主张因情况发生变化，其有权解除该合同约定，对此本院认为，根据相关法律规定，当事人协商一致的可以解除合同，出现法律规定的特殊事由当事人亦可解除合同。从本案的情况看，双方并未协商一致终止小区免费班车的运行，朗诗公司自行终止运行小区免费班车亦没有法律规定的特殊事由。因朗诗公司事实上已经终止运行小区免费班车构成违约，应当承担相应的违约责任，一审法院酌定朗诗公司承担1500元违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人朗诗公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人南京朗诗地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 震二〇一七年十二月二十七日书记员  郭旭冬