江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民再128号再审申请人（原审原告）：宋淑兰，女，汉族，1984年8月24日出生，户籍地山东省临清市。现住南京市鼓楼区。再审申请人（原审原告）宋太明，男，汉族，1977年4月26日出生，户籍地山东省临清市。现住南京市鼓楼区。以上两再审申请人共同委托诉讼代理人：娄德当、范心怡，江苏苏商律师事务所律师。被申请人（原审被告）：吴新燕，女，汉族，1972年10月20日出生，金鹰国际集团股份有限公司行政人员，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：朱太阳（系吴新燕丈夫），汉族，1965年1月19日出生，住南京市玄武区。原审第三人：南京鼎誉房产经纪有限公司，住所地南京市鼓楼区幕府东路55号旭日景城29幢55号-76。法定代表人：卢爱平，该公司总经理。再审申请人宋淑兰、宋太明与被申请人吴新燕、原审第三人南京鼎誉房产经纪有限公司（以下简称鼎誉房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，南京市鼓楼区人民法院于2016年8月18日作出（2016）苏0106民初5010号民事判决，已经发生法律效力。宋淑兰、宋太明不服，向本院申请再审，本院于2017年9月20日作出（2017）苏01民申552号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人宋淑兰及其委托诉讼代理人娄德当、范心怡，被申请人吴新燕及其委托诉讼代理人朱太阳，原审第三人鼎誉房产公司法定代表人卢爱平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋淑兰申请再审称：1.请求撤销原审法院（2016）苏0106民初5010号民事判决书；2.请求继续履行申请人与被申请人签订的《南京市房屋买卖居间合同》；配合申请人完成过户手续并交付房屋。在交付房屋时结清水电费并迁清房屋内所有户口。3.上述手续办理完成后向被申请人支付剩余房款62.7万元。4.请求被申请人承担本案的全部诉讼费用。事实于理由：2016年2月28日，申请人与被申请人签订了《南京市房屋买卖居间合同》，合同签订后申请人认真履行合同约定，缴纳定金，办理贷款审批流程，申请人贷款审批资信已过，需申请人配合办理房屋过户手续并交付房屋。申请人及中介公司多次通知其出面配合履行合同，但被申请人不予理睬，不愿意继续合同。后申请人起诉至鼓楼区人民法院，法院经开庭审理作出（2016）苏0106民初5010号民事判决书，该判决书认定的事实有误。现申请人已准备充足全部购房款项，也向法院提交了银行存款流水证明，但至今为止被申请人一直未依合同约定办理过户手续并交付涉案房屋。综上，一审判决认定事实有误，为维护申请人的合法权益，申请人申请再审，请求法院撤销（2016）苏0106民初5010号民事判决书，并继续履行申请人与被申请人于2016年2月28日签订的《南京市房屋买卖居间合同》，判决被申请人协助办理过户手续并依约交付涉案房屋，支持申请人的再审请求。鉴于要求被申请人继续履行合同，申请人放弃对被申请人违约金的主张。被申请人吴新燕辩称：申请人宋淑兰说的不是事实，宋淑兰和鼎誉房产公司合伙欺诈被申请人，申请人宋淑兰当时不具备贷款条件还与吴新燕签订涉案房屋买卖合同，宋淑兰签订合同只是为了先签下来，一审庭审笔录已经记载并且审查清楚了，申请人宋淑兰不具备贷款条件。根据网签合同的约定，吴新燕、宋淑兰、鼎誉房产公司三方共同去银行签订贷款合同，办理贷款手续。而鼎誉房产公司却领着吴新燕去本市中央门栖霞大厦5楼，与宋太明签订房屋买卖合同，造成吴新燕一房二卖，无法履行。吴新燕与宋淑兰多次沟通，要求解决合同问题，但申请人宋淑兰与鼎誉房产公司不接电话，吴新燕去找他们，他们回避这个问题。在网签合同第五条要求甲乙双方的义务是保证提供的身份资格，相关材料真实合法有效，但申请人宋淑兰隐瞒了其不具备贷款条件，与吴新燕签订涉案房屋买卖合同，明显是欺诈。综上，申请人宋淑兰不具备贷款条件，其与鼎誉房产公司恶意串通，欺诈吴新燕，故吴新燕与宋淑兰签订的《南京市房屋买卖居间合同》无效。原审第三人鼎誉房产公司述称，宋淑兰购买涉案房屋时，已经告知了吴新燕，宋淑兰和宋太明是亲兄妹关系，当时是以宋淑兰为主买房，由于宋淑兰二套房贷款没有还清、按照当时房贷政策，只能贷45%，宋淑兰想贷55%，宋太明符合条件，所以就让宋太明贷款，当时吴新燕是同意的。发生纠纷的原因是因为房价上涨，吴新燕不想卖房，不配合办理贷款手续造成的。宋淑兰、宋太明向一审法院起诉请求：１．判令吴新燕继续履行2016年2月28日宋淑兰、吴新燕和鼎誉房产公司签订的南京市房屋买卖居间合同，包括办理房屋过户、配合办理房屋贷款、并结清房屋内水、电、气等费用，交付装修和入住；2.判令吴新燕支付宋淑兰、宋太明违约金2万元，即双倍定金。一审法院认定事实：2016年2月28日，宋淑兰与吴新燕及鼎誉房产公司签订了《南京市房屋买卖居间合同》，合同约定：吴新燕将坐落于江苏省南京市鼓楼区黄方村1号2幢206室房屋（以下简称206室房屋）出售给宋淑兰，建筑面积为50.4平方米；房屋最终成交价为63.7万元；签订合同时宋淑兰支付吴新燕购房定金1万元；双方于2016年3月4日带齐各自贷款所需材料，由居间方陪同，去银行办理宋淑兰贷款签字等相关手续；宋淑兰于贷款审批通过当日支付吴新燕首付款17万元，当日办理产权过户手续，宋淑兰以商业贷款形式支付吴新燕45.7万元；如吴新燕单方违约，则需双倍返还宋淑兰定金。同日，宋淑兰与吴新燕及鼎誉房产公司还签订了《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，合同主要内容同《南京市房屋买卖居间合同》的约定，并约定鼎誉房产公司指定卢爱平、宋淑兰房产经纪人负责该房屋经纪活动。宋淑兰亦于当日向吴新燕支付了购房定金1万元。2016年3月4日，宋太明与吴新燕及鼎誉房产公司签订了《南京市存量房买卖合同》，合同约定：吴新燕将206室房屋出售给宋太明，房屋转让价款77万元，其中定金1万元；宋太明与吴新燕定于银行下款当日时正式交付该房屋，吴新燕逾期交付房屋超过10天的，宋太明有权解除合同；吴新燕应于宋太明解除合同后3天内将已收房价款和双倍定金返还宋太明，并按总房价款的百分之十支付赔偿金。同日，鼎誉房产公司的工作人员收取了吴新燕的房屋所有权证和国有土地使用证，用于办理宋太明贷款。三方一致认为合同真实的房屋转让价款应为63.7万元，约定77万元是为了多贷款。2016年4月11日，鼎誉房产公司的法定代表人卢爱平发短信通知吴新燕三日内配合办理贷款签字相关手续，否则将承担相应的法律责任。次日，吴新燕向鼎誉房产公司邮寄了《关于鼎誉房产要求卖方三日内配合买方贷款之短信回复函》，函称：2016年2月18日，吴新燕与宋淑兰签订了《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》、并签订了《南京市房屋买卖居间合同》；同年3月4日，为配合宋淑兰办理银行贷款，又与宋太明签订了《南京市存量房买卖合同》，请鼎誉房产公司及卢爱平明确以下问题:1.对于两份不同的合同，鼎誉房产公司及卢爱平认为哪份合同是真实有效的；2.卖方需配合哪位买方办理交易事宜；3.如果吴新燕配合宋淑兰签订的合同完成交易，鼎誉房产公司及宋太明是否认为吴新燕违约并索要高额赔付；4.如果吴新燕配合宋太明签订的合同完成交易，鼎誉房产公司及宋淑兰是否认为吴新燕违约并索要高额赔付；5.鼎誉房产公司和卢爱平作为专业机构，吴新燕认为有责任和义务为买卖双方公平交易进行指导，请问吴新燕如何配合才能不被鼎誉房产公司和买方索要高额赔付，同时又不违反国家政策及法规。2016年4月22日，鼎誉房产公司的法定代表人卢爱平再次短信通知吴新燕三日内配合宋淑兰办理相关贷款签字手续，否则将承担相应的违约责任。2016年5月4日，鼎誉房产公司向吴新燕邮寄了《办理贷款签字手续通知》，通知吴新燕收到通知3日内前来办理宋淑兰贷款签字手续，不配合将视为违约行为，违约方将承担双倍定金，另外将承担房产增值款及鼎誉房产公司佣金4万元。另查明，宋淑兰系鼎誉房产公司的房产经纪人。宋淑兰与宋太明系兄妹关系。对于上述当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。对当事人争议的证据和事实，一审认定如下：关于宋太明是否委托宋淑兰购买206室房屋的问题。宋淑兰、宋太明为证明宋太明委托宋淑兰购买房屋，提交了2016年2月27日的授权委托书，鼎誉房产公司为此提交了2016年2月28日收取宋太明身份证原件的收条。吴新燕质证认为，上述证据在签约时未出示上述证据，也未告知宋淑兰系委托购房。鼎誉房产公司对于宋淑兰、宋太明的证据予以认可。宋淑兰、宋太明对于鼎誉房产公司的证据亦予以认可。对此，南京市鼓楼区人民法院认为，由于宋淑兰是房产经纪人，鼎誉房产公司也是房产经纪公司，具备从事房产经纪的相应能力，根据《南京市房屋买卖居间合同》、《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》的签约主体来看，宋太明并没有委托宋淑兰购买涉案房屋，故南京市鼓楼区人民法院对于上述证据的真实性不予确认，即宋太明未委托宋淑兰购买房屋。一审法院认为，宋淑兰与吴新燕及鼎誉房产公司签订的《南京市房屋买卖居间合同》、《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》合法有效。宋太明与吴新燕及鼎誉房产公司签订了关于206室房屋的《南京市存量房买卖合同》，该合同变更了前两份合同的买受人，即买受人由宋淑兰变更为宋太明，该合同签订后，因买受人已发生变更，前两份合同已不需要履行，如果前两份合同还是要履行，也是由宋太明作为买受人来履行。宋淑兰因已不是涉案房屋的买受人，故无权主张继续履行合同和违约金，对于宋淑兰的诉讼请求，南京市鼓楼区人民法院不予支持。宋太明与吴新燕及鼎誉房产公司签订的《南京市存量房买卖合同》除房屋转让价款外是三方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该南京市存量房买卖合同除房屋转让价款外依法成立并有效。房屋转让价款的约定是三方为了多贷款提高了房屋转让价款，该情形属于以合法形式掩盖非法目的，该房屋转让价款的条款依法应当无效，该条款的无效，不影响其他合同条款的效力，该合同的房屋转让价款根据双方的真实意思表示应为63.7万元。现宋淑兰、宋太明主张吴新燕履行2016年2月28日签订的《南京市房屋买卖居间合同》，现该合同的买受人已发生变更，宋太明作为变更后买受人可按照双方的真实的房屋转让价款主张履行《南京市存量房买卖合同》，无需再主张履行《南京市房屋买卖居间合同》之必要，故宋太明主张继续履行《南京市房屋买卖居间合同》的诉讼请求，一审不予支持。关于违约金（双倍返还定金）的问题。由于多份合同的存在，吴新燕对于履行哪份合同存在疑惑符合常理，但鼎誉房产公司作为专业的房产经纪公司未能向吴新燕作出合理地解释，而且要求吴新燕配合宋淑兰办理贷款签字手续也与南京市鼓楼区人民法院认定不一致，故吴新燕在合同履行过程中无违约行为，不应承担违约责任。因此，宋太明主张违约金无事实和法律依据，南京市鼓楼区人民法院不予支持。一审法院判决：驳回宋淑兰、宋太明的诉讼请求。案件受理费10370元，减半收取计5185元，由宋淑兰、宋太明负担。本案再审庭审中，宋太明撤回再审申请。双方当事人对一审查明的事实无异议，本院再审予以确认。本院认为，宋淑兰与吴新燕及鼎誉房产公司签订的《南京市房屋买卖居间合同》、《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》是三方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效，对三方均具有法律约束力。而宋太明与吴新燕及鼎誉房产公司签订的关于206室房屋的《南京市存量房买卖合同》，目的是为了多贷款，不是宋太明和吴新燕真实意思表示，故2016年3月4日宋太明与吴新燕及鼎誉房产公司签订的存量房买卖合同不成立。一审认定宋太明与吴新燕签订的存量房买卖合同替代了宋淑兰与吴新燕及鼎誉房产公司签订的房屋买卖居间合同不当，本院再审予以纠正。再审中，被申请人吴新燕认为申请人宋淑兰签订涉案房屋买卖合同，存在诸多欺诈行为，所签合同无效。但其提供的证据不足以证明，对其抗辩理由，本院不予采纳。申请人宋淑兰要求被申请人吴新燕继续履行《南京市房屋买卖居间合同》、《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，再审申请人的再审请求，具有事实和法律依据，再审理由成立。一审判决认定事实错误，实体处理不当，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第二款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初5010号民事判决;二、吴新燕于本判决生效之日起十日内协助宋淑兰办理南京市鼓楼区黄方村1号2幢206室房屋的产权过户手续;三、吴新燕于上述房屋不动产权证办理成功后十五日内清空户口、交付房屋、结清水、电费等相关费用，并协助办理相关附属设施和权益的更名手续;四、宋淑兰于上述手续办理完毕后向吴新燕支付剩余房款62.7万元。一审案件受理费10370元，减半收取5185元，由吴新燕负担。二审案件受理费10370元，保全费5000元，合计15370元，由被申请人吴新燕负担。本判决为终审判决。审判长 杨 文审判员 陈红旗审判员 刘 杰二〇一七年十二月二十五日书记员 王嘉玉