安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖12民终3817号上诉人（原审被告）：安徽金运房地产开发有限公司，住所地安徽省阜南县经济开发区，统一社会信用代码91341225756808421F（1-1）。法定代表人：狄文龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：董阔，安徽董阔律师事务所律师。委托诉讼代理人：郎茂文，安徽董阔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张思超，男，1979年3月21日出生，汉族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：李恒，安徽风采律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春丽，安徽风采律师事务所律师。上诉人安徽金运房地产开发有限公司（以下简称金运公司）因与被上诉人张思超房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2017）皖1225民初3752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月21日公开开庭进行了审理。上诉人金运公司的委托诉讼代理人郎茂文，被上诉人张思超的委托诉讼代理人王春丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金运公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：其公司逾期交房，系政府行为所致，属于不可抗力因素，不构成违约；即便其公司违约，合同约定的违约金远远高于房屋所在地的租金，依法应予调整；一审审理程序违法。张思超辩称：金运公司未按合同约定交付房屋，构成违约，一审判决金运公司支付其逾期交房违约金有事实和法律依据，金运公司的上诉理由不能成立。张思超向一审法院起诉请求：1.判令金运公司向其交付经验收合格的房屋；2.判令金运公司支付逾期交房违约金24960元（自2016年2月1日起计算至2017年7月5日止，其后违约金按每日万分之一的标准并以480780元为基数计算至实际交房之日）。一审法院认定事实：2015年2月14日，张思超与金运公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定张思超购买金运公司开发建设的位于阜南县第一初级中学东侧、苗南河北侧的“儒林·天香华庭”小区17幢16层1607号室房屋一套，面积93.99平方米，总价款为480780元。合同第七条关于付款方式及期限约定：“一次性付款，买受人应当于2015年2月14日前支付该商品房全部价款”。合同第九条关于商品房交付条件约定：“该商品房交付时应当符合下列第3、4项所列条件：3、主体竣工（水、电、路三通）；4、该商品房经综合验收合格”。合同第十一条关于交付时间和手续约定：“金运公司应当在2016年1月31日前向张思超交付该商品房”。合同第十二条关于逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：“1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”。2014年2月12日，张思超交房价款100000元，2014年2月14日，张思超交房价款80780元，2014年2月15日，张思超交房价款300000元，金运公司已收张思超房价款480780元。一审另查明：金运公司取得涉案楼房《商品房预售许可证》，证号为“（南）房预售证第2015015号”。2013年10月16日，金运公司与阜南县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让补充合同》1份，双方约定：金运公司积极协助阜南县国土资源局拆除该宗地地上建筑物、附着物。金运公司应于2016年1月30日之前竣工。一审法院认为，张思超与金运公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，张思超依合同的约定向金运公司交付了全部购房款，金运公司应按约定在2016年1月31日前将符合约定交付条件的房屋交付给张思超，但金运公司未按约履行交付义务，以致违约，应承担相应的违约责任。金运公司辩称不能按时交房是由于政府行为，属于不可抗力，不应承担责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”金运公司在2013年10月16日与阜南县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让补充合同》时，约定金运公司应在2016年1月30日之前竣工，未净地交付的事实发生在2013年10月16日之前，而涉案合同签订于2015年2月14日，此时金运公司对未净地交付是明知的，不存在不能预见和不能避免并不能克服的客观情况，不构成《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力，不应免除其违约责任。故对金运公司的此辩称意见，本院不予支持。关于违约金的标准应如何确定的问题。张思超要求按合同约定的标准即按日支付已交付房价款万分之一的违约金，金运公司认为合同约定的违约金远超出实际损失，应当依据同类同地段房屋租金为标准进行调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于参照房屋租金标准确定逾期交房违约金的规定，其适用的前提条件是商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失计算方法，而本案《商品房买卖合同》明确约定有逾期交房违约金的计算方法，而且合同中对违约金数额计算方法的约定，是双方的真实意思表示，是双方签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，从而作出的带有弥补损失的约定，双方对该风险是明知的，同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。本案中，张思超按约履行了付款义务，如果调低逾期交房的违约金，即违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。故金运公司要求按租金的标准减少违约金没有法律依据，不予采信。依照合同约定，逾期交房应当支付违约金，从2016年2月1日计算至2017年7月5日止的违约金为25048.64元（480780元×0.0001×521天），张思超仅要求24960元，予以准许。张思超要求对之后的违约金计算至金运公司实际交付房屋之日止，因金运公司对涉案楼房尚未进行竣工验收，也未取得《竣工验收备案表》，目前仍不具备合同约定的房屋交付条件，且《竣工验收备案表》的取得需要阜南县住房和城乡建设局审核，属行政行为，具体何时取得，无法确定，故房屋交付的具体时间也无法确定，对该诉讼请求不予支持，对2017年7月5日之后的违约金，张思超可与金运公司另行协商解决，或者另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、安徽金运房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付张思超逾期交房违约金24960元(从2016年8月1日起计算至2017年7月5日止)；二、驳回张思超的其他诉讼请求。案件受理费424元，减半收取计212元，由安徽金运房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、金运公司应否承担逾期交房的责任；二、双方约定的违约金是否适当，应否予以调整；三、一审审理程序是否存在违法情形。针对争议焦点一，本院认为，涉案购房合同签订时，金运公司不存在不能预见和不能避免并不能克服的客观情况，且金运公司未提供证据证明其按购房合同的约定履行相应的告知义务，故不应免除金运公司逾期交房的违约责任。针对争议焦点二，本院认为，涉案《商品房买卖合同》明确约定有逾期交房违约金的计算方法，该约定是签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，而作出的带有弥补损失的约定；同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。如果调低逾期交房的违约金，即违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。故金运公司要求调整逾期交房违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。针对争议焦点三，本院认为，金运公司主张一审法院违反法定程序没有事实和法律依据，本院不予采信。综上，金运公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费424元，由安徽金运房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋承光审判员  马 杰审判员  刘 伟二〇一七年十二月二十五日书记员  刘雅馨附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。