广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1973民初13061号原告：东莞市利氏实业开发有限公司，住所：广东省东莞市。法定代表人：利江锋。委托诉讼代理人：余海培，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾溢太，广东广和（东莞）律师事务所实习律师。被告：深圳市集鸿发电子有限公司，住所：广东省深圳市。法定代表人：江汨鸿。第三人：东莞市常平永信塑胶制品厂，住所：广东省东莞市。经营者：张某。被告与第三人的共同委托诉讼代理人：谭光达，广东宝锋律师事务所律师。原告东莞市利氏实业开发有限公司（以下简称利氏公司）诉被告深圳市集鸿发电子有限公司（以下简称集鸿发公司）、第三人东莞市常平永信塑胶制品厂（以下简称永信塑胶制品厂）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告利氏公司的委托诉讼代理人余海培、曾溢太，被告集鸿发公司及第三人永信塑胶制品厂的共同委托诉讼代理人谭光达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告利氏公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令从起诉之日解除原告与被告之间的租赁合同关系；2、判令被告立刻结清租金、水电费、腾退并向原告归还租赁物，如被告从起诉之日起继续占有使用租赁物的，则被告须按原租金两倍向原告支付占有费；3、判令被告补缴免租期内三个月的租金264000元；4、判令被告另行支付1个月租金88000元给原告作为补偿；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年10月，原告与被告签订了《租赁物租赁合同》。合同明确约定了被告在租赁期间不得产生恶臭、有害气体和噪音污染等。但被告没有遵守双方合同约定，违约将租赁物部分转租给了东莞市常平永信塑胶制品厂进行废旧塑胶的加工与生产，该厂每天都排放大量的有毒、有害、恶臭气体。原告多次督促被告进行整改，也于2017年5月委托律师致函被告纠正违约行为、整改并消除气体异味，但至今被告依然拒绝纠正违约行为，气体异味也并未消除。被告集鸿发公司辩称，原告的诉请没有事实依据，被告租赁的企业并没有排放有毒、恶臭气体。原告要求解除合同没有法律依据，即使被告租赁的工业区内有排放有毒气体，根据合同约定，应当要求被告进行整改，不适合解除合同的条件。第三人永信塑胶制品厂陈述，其意见与被告集鸿发公司的意见一致。经审理查明，2016年10月25日，利氏公司作为甲方，集鸿发公司作为乙方，签订了一份《租赁物租赁合同》，主要约定：甲方将利氏工业区内（厂房自编号：XX和XXX）的自建厂房/宿舍等物业出租给乙方使用，面积分别为5000平方米和3000平方米，具体位置附照片作为本合同的一部分；厂房按综合租金计算，每平方米月租金11元，月租金共88000元，交租方式为先交后租，每月15日前交清本月的租金，甲方开具收据；本合同签订当日，乙方即需交三个月的月租264000元；本合同签订当日，乙方需交相当于三个月月租的保证金264000元，待合同终止时，如乙方无违约行为，保证金于7日内无息退还；本合同租赁期限为自签署之日起九年止，即2016年11月1日至2026年1月31日止，乙方与第三方合同不得超过本合同期限，乙方与第三方合同与甲方无关；免租期共计三个月即2016年11月1日至2017年1月31日，即于2017年2月1日开始计租；因乙方原因导致合同解除，或者本合同终止、解除时破坏、拆除固定装修，则乙方不享有免租待遇，乙方必须补缴免租期内租金；乙方租赁租赁物作为物业管理生产经营使用，乙方可以依法自营自用，也可以依法将租赁物分租给有资质或安全生产条件的单位和个人，乙方不得改变此用途，亦不将合同整体转让（包括但不限于股权转让、联营等其他方式）；乙方保证使用租赁租赁物进行的一切经营活动符合法律法规和政府的规定，并承担因此产生的一切费用和责任；租赁期内，乙方是消防及安全生产第一责任人，应确保租赁范围内人财物安全，不得将租赁物分租给无资质或安全生产条件的单位和个人，不得分租给违反法律法规规定营业的单位和个人，甲方有权但无义务对乙方安全生产及消防责任的执行情况进行监督，并对存在的问题提出整改意见或建议，因乙方生产经营违法违规、违约造成甲方负法律责任，在甲方承担责任时，即可向乙方进行追偿；乙方保证生产经营过程中控制噪音或环境污染排放超标等问题；甲乙方违反本合同其他义务条款的，守约方可以书面通知要求违约方整改，如果在合理期限内未整改完成的，守约方有权书面通知解除合同，乙方已付保证金不予退回，乙方装修无偿归甲方所有，乙方尚应另行支付1个月租金的其他损失补偿；合同期满或提前终止后10天内，乙方应搬走其自有财产及设施，但建筑物、固定装修不得拆除，无偿归甲方；因本合同发生的或与本合同相关一切纠纷，双方应友好协商解决，协商不成的，任何一方可向甲方所在地的人民法院起诉，败诉方按法院裁决数额的10%但不低于人民币10000元赔偿胜诉方律师费；特别约定，乙方在租赁期间不得产生恶臭、有害气体和噪音污染等，如收到甲方警告后，乙方应在7个工作日内立即整改，否则甲方有权采取相应措施，所造成损失乙方自行承担。2016年11月7日，集鸿发公司作为甲方，案外人张某作为乙方，签订一份《厂房租赁合同》，主要约定：甲方将位于东莞市XXX钢构厂房B区面积3000平方米出租给乙方，租赁期为六年，租赁期从2016年11月6日至2022年10月31日止；厂房租金为40800元/月；如乙方因机器或人为长期造成噪音、异味、震动、灰尘影响其他租户的，甲方有权叫乙方整顿，直到噪音、异味、震动、灰尘不影响他人为止，并保证生产经营过程中控制噪音或环境污染排放超标等问题。国家企业信用信息公示系统显示，永信塑胶制品厂为个体工商户，其经营者为张某，至2017年11月10日，永信塑胶制品厂的登记状态为在营（开业）企业。2016年11月30日，利氏公司发出《整改通知书》，载明：2016年11月30日经巡查发现被告在XX厂房内过度堆放易燃塑胶等物品，存在重大安全隐患，且上述物品已经排放恶臭、有毒气体，被告此行为已违反与原告相关租赁合同之规定，现在通知被告依照合同的约定，在7个工作日内立即整改并给予书面回复。永信塑胶制品厂的经营者张某于2016年12月11日签收了该《整改通知书》。2017年3月2日，“豫添小学家长”通过网络平台向东莞市常平镇政府投诉，位于XXX有一间3000平方米钢构厂房（XX原悦色厂旁，现租给一深圳物管），里面堆放大量塑料，在生产时发出恶臭气体，严重影响学生身体健康。对此，东莞市常平镇环保分局于2017年4月5日回复称，经调查，上述工厂无营业执照，负责人张某，无环保手续，该厂主要从事塑胶抽粒，未经环保部门审批同意，设置塑胶抽粒工序和抽粒生产线4条等生产设备，已投入使用，但未经环保部门验收合格。现场检查时，该厂正常生产，环保分局现场已责令该工厂立即停止生产，并完善相关环保手续。2017年5月19日，利氏公司向集鸿发公司发出《律师函》，主要载明：集鸿发公司租赁的场地非法经营排放恶臭、污染气体事宜，违反了双方签订的《租赁物租赁合同》第十二条第3项的约定，集鸿发公司收到利氏公司整改通知书已经超过三个月，但是集鸿发公司仍然大量排放污染气体且未能取得环保部分的许可，集鸿发公司已经明显违反了合同的约定；该非法生产排放污染气体的行为是集鸿发公司的分租户所为，集鸿发公司违反了《租赁物租赁合同》第七条第5项的约定，也违反了《租赁物租赁合同》第七条第9项的约定，集鸿发公司在收到本函件后立即停止或制止非法生产、排放污染气体的行为，并于7个工作日内整改完毕到消除气体异味的效果，于15个工作日内取得环保部门的许可，否则利氏公司将依照《租赁物租赁合同》约定追究集鸿发公司的相关法律责任。集鸿发公司确认收到利氏公司发送的《律师函》，并主张已经针对利氏公司反映的问题进行了整改。集鸿发公司、永信塑胶制品厂在庭审中陈述，集鸿发公司将案涉厂房转租给张某后，张某将案涉厂房用于经营永信塑胶制品厂，永信塑胶制品厂投入生产经营后，因遭周边居民投诉，被东莞市常平镇环保分局责令整改，后永信塑胶制品厂因环评不过关而停办，永信塑胶制品厂的经营者张某在原址上设立了东莞市吉昌塑胶制品有限公司。集鸿发公司、永信塑胶制品厂为证明其主张，向本院举证了《环保服务合同》、《关于东莞市吉昌塑胶制品有限公司建设项目环境影响报告表的批复意见》、《环境监测报告》、《公众参与调查表》。《环保服务合同》由永信塑胶制品厂与东莞市穗丰环保有限公司于2017年6月7日签订，主要约定永信塑胶制品厂委托东莞市穗丰环保有限公司进行环保环评编写及审批监测验收手续办理、有机废气环保工程设计安装项目。《关于东莞市吉昌塑胶制品有限公司建设项目环境影响报告表的批复意见》为东莞市环保局于2017年8月16日作出，主要载明：同意东莞市吉昌塑胶制品有限公司在东莞市××镇桥××村××号厂房进行建设，项目占地面积2200平方米，建筑面积2200平方米，年加工生产改性塑胶粒600吨，主要设备为混料机1台、抽粒生产线4条等，禁止其它非许可生产工序、设备、原料的投入使用等违法行为；项目建设须认真落实配套建设的环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的环保“三同时”制度，项目建成后，应按有关规定和程序向东莞市环保局申请项目竣工环境保护验收，待东莞市环保局验收合格后，主体工程方可正式投入生产或使用。另，案涉厂房、宿舍的产权人为xxx，《房地产权证》编号为：粤房地证字第C4XX4号、粤房地证字第C4XX5号、粤房地证字第XXX号、粤房地证字第XXX号。2017年11月10日，东莞市常平镇桥沥村民委员会出具《证明》，主要载明：案涉厂房、宿舍（《房地产权证》编号为：粤房地证字第XXX号、粤房地证字第XXX号、粤房地证字第XXX号、粤房地证字第XXX号）的权属人是“东莞市常平镇桥沥经济联合社”，这是由于政府房地产政策的原因，权属人不能填写利氏公司，现在事实上上述房屋及土地由利氏公司进行管理、出租和收益，利氏公司有权对上述房屋、土地进行出租、收益、管理。以上事实，有《租赁物租赁合同》、《厂房租赁合同》、《整改通知书》、网站截图、《律师函》、《环保服务合同》、《关于东莞市吉昌塑胶制品有限公司建设项目环境影响报告表的批复意见》、《环境监测报告》、《公众参与调查表》、《房地产权证》、《证明》及庭审笔录等附卷为据。本院认为，案涉租赁物的权属人虽然是东莞市常平镇桥沥经济联合社，但是东莞市常平镇桥沥村民委员会出具《证明》称，由于政府房地产政策的原因，权属人不能填写利氏公司，但实际上案涉租赁物由利氏公司进行管理、出租和收益，利氏公司有权对上述房屋、土地进行出租、收益、管理，故本院对于利氏公司已取得案涉租赁物的出租权限予以认定。利氏公司与集鸿发公司签订的《租赁物租赁合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。《租赁物租赁合同》第五条约定，“乙方租赁租赁物作为物业管理生产经营使用，乙方可以依法自营自用，也可以依法将租赁物分租给有资质或安全生产条件的单位和个人”；第七条第5款约定，“不得将租赁物分租给无资质或安全生产条件的单位和个人，不得分租给违反法律法规规定营业的单位和个人”；第七条第9款约定，“乙方保证生产经营过程中控制噪音或环境污染排放超标等问题”；第十二条第3款约定，“乙方在租赁期间不得产生恶臭、有害气体和噪音污染等，如收到甲方警告后，乙方应在7个工作日内立即整改”。本案中，集鸿发公司将案涉租赁物转租给张某用于经营永信塑胶制品厂，永信塑胶制品厂的生产设备并未经环保部门验收合格；永信塑胶制品厂在生产过程中排放恶臭、有毒气体，利氏公司于2016年11月30日向集鸿发公司发出《整改通知书》，但永信塑胶制品厂于2017年3月2日遭周边居民投诉，并被东莞市环保局常平分局责令整改，可见集鸿发公司并未按照《整改通知书》的要求对永信塑胶制品厂进行整改；2017年5月19日，利氏公司再次向集鸿发公司发送《律师函》，要求集鸿发公司进行整改，集鸿发公司主张永信塑胶制品厂已经注销，永信塑胶制品厂的经营者张某在原址上设立了东莞市吉昌塑胶制品有限公司，但据被告提交的《关于东莞市吉昌塑胶制品有限公司建设项目环境影响报告表的批复意见》显示，东莞市环保仅是同意了东莞市吉昌塑胶制品有限公司的建设项目，该建设项目并未经东莞市环保局验收合格，可见东莞市吉昌塑胶制品有限公司的生产仍未经环保部门验收合格，而据集鸿发公司在庭审中的陈述，东莞市吉昌塑胶制品有限公司已经开始生产经营了。综上，集鸿发公司将案涉租赁物转租给案外人张某，用于经营尚未经环保部门批准生产的永信塑胶制品厂、东莞市吉昌塑胶制品有限公司，对此，集鸿发公司完全知情，且在利氏公司向集鸿发公司发送《整改通知书》、《律师函》后，集鸿发公司仍然未能按照约定要求永信塑胶制品厂、东莞市吉昌塑胶制品有限公司整改至符合法律的规定及《租赁物租赁合同》的约定。综上，集鸿发公司在履行合同的过程中存在严重违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，利氏公司可据此解除《租赁物租赁合同》。对利氏公司要求解除该《租赁物租赁合同》的诉请，本院予以支持。同时，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，因合同取得的财产应予以返还。因此，集鸿发公司应将案涉租赁物返还给利氏公司。对利氏公司的此项诉讼请求，本院也予以支持。利氏公司在庭审中确认，集鸿发公司目前尚未产生欠租金、水电费的情况，对利氏公司主张集鸿发公司结清租金、水电费的诉请，本院不予支持。利氏公司主张如集鸿发公司未返还案涉租赁物，需按约定租金的两倍支付占有使用费，无事实与法律依据，本院不予支持。《租赁物租赁合同》第三条第1款约定，“免租期共计三个月即2016年11月1日至2017年1月31日，即于2017年2月1日开始计租”，第三条第2款约定，“因乙方原因导致合同解除，或者本合同终止、解除时破坏、拆除固定装修，则乙方不享有免租待遇，乙方必须补缴免租期内租金”，现因集鸿发公司严重违约导致合同解除，利氏公司诉请集鸿发公司补缴免租期内的租金264000元，合法有据，本院予以支持。《租赁物租赁合同》第九条第2款约定，“甲乙方违反本合同其他义务条款的，守约方可以书面通知要求违约方整改，如果在合理期限内未整改完成的，守约方有权书面通知解除合同，乙方已付保证金不予退回，乙方装修无偿归甲方所有，乙方尚应另行支付1个月租金的其他损失补偿”，现集鸿发公司在收到《整改通知书》、《律师函》后未能在合理期限内整改完成，导致严重违约，利氏公司诉请集鸿发公司支付一个月租金88000元作为补偿，合法有据，本院予以支持。利氏公司诉请集鸿发公司支付律师费24600元，但未能提交律师费发票予以佐证，应承担举证不能的不利法律后果，对于利氏公司该诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市利氏实业开发有限公司与被告深圳市集鸿发电子有限公司于2016年10月25日签订的《租赁物租赁合同》解除；二、被告深圳市集鸿发电子有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市利氏实业开发有限公司返还位于利氏工业区内（厂房自编号：XX和XXX）的自建厂房、宿舍等案涉租赁物；三、被告深圳市集鸿发电子有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市利氏实业开发有限公司补缴免租期内三个月租金264000元；四、被告深圳市集鸿发电子有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿原告东莞市利氏实业开发有限公司损失88000元；五、驳回原告东莞市利氏实业开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3290元，原告东莞市利氏实业开发有限公司已预缴，由被告深圳市集鸿发电子有限公司负担。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 梁 敏二〇一七年十二月十四日书 记 员 张常兰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。