四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初13913号原告：赵海彬，男，汉族，1981年10月14日出生，住四川省三台县。原告：李小英，女，汉族，1981年12月1日出生，住四川省三台县。共同委托诉讼代理人：唐义钧，四川拓越律师事务所律师，特别授权代理人。共同委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师，一般授权代理人。被告：成都市嘉锦置业有限公司。住所地：成都市高新区天久北巷***号附**号*层。法定代表人：景百孚。委托诉讼代理人：王宇，男，汉族，1982年8月22日，成都市青羊区。系公司员工，一般授权代理人。原告赵海彬、李小英诉被告成都市嘉锦置业有限公司（以下简称嘉锦置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案受理，由审判员吴翔依法适用简易程序独任审判。于2017年11月21日公开开庭进行了审理,原告赵海彬、李小英及其委托代理人唐义钧，被告嘉锦置业的委托代理人王宇到庭参加诉讼；于2017年12月4日进行再次开庭，原告李小英及其与赵海彬的共同委托代理人唐义钧，被告嘉锦置业的委托代理人王宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵海彬、李小英向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告2017年6月30日和2017年9月11日向原告发出的《关于解除及其补充协议的通知函》无效。事实及理由：2015年5月29日，原被告第一次签订关于嘉年华御府5-1-2001房屋的《商品房买卖合同》，原告刷卡支付以及工程款抵扣，共计支付417755.92元，原告向被告说明剩余50万元通过银行按揭贷款方式支付，合同签订后，被告未向原告提供合同原件，仅向原告出具了3686元收据一份。其后，被告通知称因版本有变，双方又在2015年9月29日签订第二份《商品房买卖合同》及补充协议，被告向原告出具了一份417756元的pos单，也未向原告提供合同原件，原告也按被告工作人员的要求提供了银行贷款所需要的相关资料。前述合同签订后，原告曾多次电话询问被告工作人员房屋手续情况，并催促被告办理过户手续，至今未通知原告银行按揭贷款审批结果，也未通知原告支付剩余购房款尾款，因原告没有合同原件及复印件，因此不清楚付款期限和违约责任。现在原告欲通过一次性付款购房，但被告知不具有购房资格，无法办理房屋登记手续。被告作为有经验的开发商，签订合同以后一直未办理下贷款，一直未告知原告，反而在2017年6月30日和9月11日向原告发出解除函，所载明的理由不成立，应该继续履行合同。被告嘉锦置业答辩称，我们与原告在2015年5月29日签订了涉案的商品房买卖合同，首付款是因为涉及抵扣工程款，另外一部分的首付款是由原告另行支付的，双方都是确认了的，剩余的尾款50万元，原告要求采用银行按揭贷款方式支付，直至2017年6月30日，被告第一次向原告发出解除商品房买卖合同及其补充协议的通知函，原告均没有补齐剩余的50万元购房款，按照合同相关约定，逾期付款的时间已达到合同约定的解除时间。经审理查明，2015年5月29日，嘉锦置业（出卖人）与赵海彬、李小英（买受人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，主要约定：1、嘉锦置业将位于成都高新区中和街道新华社区3组地块嘉年华.御府5幢1单元20层2001号房售与赵海彬、李小英，测绘建筑面积123.22平方米，成交总价为917756元；2、买受人应当在2015年5月29日前支付首期房价款417756元，剩余房款500000元向招商银行股份有限公司成都分行申请贷款支付，期限15年；3、买受人逾期付款的，逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，应书面通知买受人；4、买受人承诺在签订合同及补充协议时，已经充分了解房地产相关政策，同时已经明确知道按揭银行所规定的申请按揭贷款所需条件和应该提交的资料并承诺自己的实际情况符合该办理条件。买受人须于签订本合同当日主动将办理按揭手续所需的相关文件及费用提交给出卖人，用于向银行申请按揭贷款。买受人应无条件地配合出卖人、银行等相关单位办理按揭手续，包括但不限于按出卖人通知时间（不超过十日）补充办理按揭所需材料；5、买受人逾期向出卖人提交符合银行要求的材料或者逾期办妥银行按揭贷款手续超过十日的，买受人应继续提供按揭材料、费用、补办手续，并从逾期之日起，每日按申请贷款金额万分之一向出卖人支付违约金；同时，出卖人有权选择解除合同。出卖人选择解除合同的，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金；6、出卖人向买受人发出的所有通知均应采用书面形式，即当地报纸公告、传真、中国邮政邮寄信件、快递信件或手递材料。……以中国邮政邮寄方式送达的，信件发出后第5日为送达日；以快递方式送达的，信件发出后第3日为送达日。合同签订后，原告赵海彬、李小英于2015年5月9日向被告嘉锦置业支付了3686元；2015年9月29日，被告嘉锦置业向原告赵海彬、李小英出具收款收据，载明原告用“工程抵款”的方式支付了房款414070元。因此，原告共计向被告支付房款414456元，双方对此没有争议。原告陈述其在合同签订后被告未向其提供《商品房买卖合同》及补充协议的原件或复印件，原告向被告的工作人员提交了办理贷款所需要的资料，但是没有出具收据。递交贷款资料后，截止起诉之时，贷款仍未办理下来，原告和被告均称在此期间，双方均进行了沟通，原告催促办理，被告也催促付款，但双方均未就此提供相应的证据材料。2017年6月30日，被告向原告发送《关于解除及其补充协议的通知函》，载明：合同签订后，贵方未按约及时向我司付清全部购房款。后经我司多次催告，截止本函发送之日，贵方仍未付清所有的购房款，我司正式告知贵方：自本函送达之日，正式解除我司与贵方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议。但被告对这份函件没有提供相应的送达记录情况。2017年8月15日，原告向被告发出关于《关于解除及其补充协议的通知函》的回函，大致意思为：出卖人未在规定期限内办理买卖合同登记备案手续，出卖人存在重大过错。我方在提交办理贷款所需资料后，贵司至今均未通知我方银行按揭贷款审批结果。……我方认为贵司关于解除合同的函所载明理由不成立，与事实不符，我方不同意贵司单方面解除合同的行为，我方要求贵司在收到本函之日起3日内履行合同约定的全部义务，配合我方办理前述房屋过户手续。该函通过快递方式送达，载明收件为谭亮，被告表示公司方未收到此回函。2017年9月11日，被告再次向原告发出《关于解除及其补充协议的通知函》，内容与6月30日的函内容一致。此函件通过快递方式寄往原告购房时在合同首部留存的通讯地址上，被告认为根据合同对送达方式的约定，确认该函于9月14日送达原告。经查，涉案的商品房买卖合同未在房屋管理部门进行登记备案，原告也未支付完毕剩余房款。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。嘉锦置业与赵海彬、李小英签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定，原告采取按揭贷款的方式支付剩余的500000元房款，从合同签订日2015年5月29日至被告第一次发出解除函即2017年6月30日，将近两年的时间，原告的按揭贷款一直未办理完成，剩余房款也一直未支付，对此本院认为，在此商品房买卖合同的关系中，被告作为开发商是收款方，在长达两年的时间内未收到尾款，一直未履行通知义务，虽然其在庭审中称有过催促，但是未提供相应的证据。在现在双方均无法证明按揭贷款未办理完成是谁的责任的情况下，被告因原告逾期支付尾款而发出解除合同的函。根据合同约定，买受人逾期向出卖人提交符合银行要求的材料或者逾期办妥银行按揭贷款手续超过十日的，出卖人有权选择解除合同；买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同。以及根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”，原告未支付剩余房款的时间长达近两年，而被告在2017年6月30日、9月11日才开始行使解除权，已经超过解除权的行使期间，解除权消灭，故对于其发出的解除函本院认定为无效。因被告的解除函无效，故而双方的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》并未解除，合同仍然有效，原被告双方皆可要求继续履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告成都市嘉锦置业有限公司于2017年6月30日和2017年9月11日向原告赵海彬、李小英发出的《关于解除及其补充协议的通知函》无效。案件受理费减半收取25元，由被告成都市嘉锦置业有限公司承担。（此款原告已预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 吴 翔二〇一七年十二月四日书记员 韩亚群