陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0825民初6591号原告谢某某，男，汉族。委托代理人谢某甲，男，汉族，系原告兄长。被告姚某某，女，汉族。被告高某甲，男，汉族。第三人高某乙，男，汉族。第三人惠某某，女，汉族。原告谢某某诉被告姚某某、高某甲、第三人高某乙、惠某某执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理后，依法组成合议庭于2016年12月22日作出（2016）陕0825民初3738号民事判决书。被告姚某某、高某甲不服，提出上诉，榆林市中级人民法院于2017年6月28日作出（2017）陕08民终1688号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院于2017年9月1日立案受理后，依法另行组成合议庭，于2017年10月27日公开开庭进行了审理，原告谢某某及其委托代理人、被告姚某某、高某甲到庭参加了诉讼，第三人高某乙、惠某某经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告谢某某诉称，2015年1月5日，定边县人民法院作出的（2014）定民初字第00301号民事裁定书对登记在第三人高某乙名下的，位于定边县定边镇南大街兴源南区11-1-101室房产（定边县房权证西字第1-0261**号）予以查封。原告认为该房屋归原告所有，定边县人民法院执行第三人高某乙、惠某某该处房产的行为明显有误，原告向定边县人民法院提出了案外人执行异议申请，定边县人民法院于2016年4月20日作出（2016）陕0825执613-1号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议申请，原告不服，第三人高某乙于2012年2月至2013年7月曾六次向原告借款共计1090000元，约定月利率2%。后经原告向第三人高某乙、惠某某夫妇催要下，向原告提供宁夏回族自治区银川市金凤区正源北街万达广场金凤街B-1003号商铺房，房产证号为3125104024-22601221003做抵押，后经原告在银川房管所查询识别为假房产证。2014年3月4日第三人高某乙、惠某某与原告签订了《房屋抵押合同》把兴源南区11-1-101室及地下室抵押给原告，房产证号为1-0261**号，同年7月1日第三人高某乙又与原告谢某某签订了《房屋买卖合同》以380000元的价格将该房出卖于原告，用于抵偿其借原告的380000元。合同签订后原告将380000元借据交给第三人高某乙，第三人高某乙将该房产交给原告管理、使用至今，原告并对该房屋进行了装修。原告曾多次催促第三人高某乙办理过户登记，但第三人不积极配合。该房屋虽未办理过户登记，但一直处于原告实际支配使用的状态下，原告谢某某于2014年8月20日至2016年8月20日期间两次将该房屋出租给苗琳。并于2014年10月22日补交了2012年与2013年度物业及相关费用，相关证据可以形成完整证据链条，证明该房屋所有权应该属于原告谢某某。其次，法院作出的民事裁定书认为该房屋所有权属于第三人惠某某，该认定与事实不符。第三人高某乙与惠某某于2012年5月24日协议离婚，协议中虽约定兴源南区房屋归惠某某所有，但没有具体编号，无法确定为本案所涉房屋。第三人惠某某与高某乙离婚后，仍然愿意于2014年3月4日在《房屋抵押合同书》上签字，而不是以房屋所有权人的身份提出异议，说明惠某某已经默示承认当第三人无法偿还债务时，以该房屋折抵偿还。后来虽未在买卖合同中签字，并不影响之前《房屋抵押合同》的效力。在原告实际占有、使用房屋过程中，第三人惠某某也未提出任何异议，第三人高某乙与惠某某离婚后仍然共同生活，其行为属于恶意串通，故意逃避债务行为。属于《合同法》第五十二条所规定的无效情形，所以该离婚协议应属于无效协议，因此涉案房屋所有权不属于第三人惠某某。为此原告提起诉讼，请求1、依法确认定边县定边镇南大街兴源南区11-1-101室房产（定边县房权证西区字第1-0261**号）归原告所有，并停止对该房屋的强制执行措施；2、由被告承担本案全部诉讼费用。原告向法庭提交了以下证据：第一组房屋抵押合同一份，证明高某乙将房屋抵押给原告。第二组房屋买卖合同一份，证明涉案房屋是由高某乙转卖给原告。第三组物业公司的收据，证明涉案房屋交的物业费都是由原告交纳的。第四组高某乙的借条6支，证明高某乙借原告人民币860000元。第五组宁夏回族自治区银川市金凤区正源北街万达广场金凤街B-1003号商铺，房产证号为3125104024-22601221003的房产证一份，证明高某乙贷款期间，给原告提供的房产抵押，经审查属于伪造房产证。第六组租赁合同一份（2014年8月21日-2016年8月20日），证明涉案房屋由原告使用。第七组基础装修内容及报价表一份，证明第三人高某乙将房屋出卖给原告，原告对该房屋进行了装修。第八组物业票据一支，证明涉案房屋2017年的物业费也是由原告交纳的。被告姚某某、高某甲辩称，本案所涉案的房屋是第三人所有，原告与高某乙是舅舅外甥关系，有可能存在财产转移可能性较大。2012年5月24日高某乙和惠某某离婚的时候，离婚协议上明确写着该涉案房屋属于惠某某，原告所持有的合同只有高某乙的签字并没有惠某某的签字。2015年姚某某、高某甲以民间借贷将第三人起诉，并对第三人的涉案房屋申请了保全，在送达财产保全第三人也没有告知房屋是属于原告的。2016年3月份姚某某、高某甲申请对民间借贷一案申请执行时，谢某某才提出了主张。姚某某、高某甲不同意停止执行，应驳回原告的诉讼请求。被告姚某某、高某甲向法庭提交了如下证据：第一组高某乙和惠某某的离婚协议书一份，证明2012年5月24日高某乙与惠某某协议离婚，双方约定兴源南区房产一处由惠某某所有。第二组定边县人民法院执行裁定书一份，证明惠某某明确称高某乙与原告签订的抵押合同没有经过惠某某的同意，高某乙属于无权处分涉案房屋。第三人高某乙、惠某某经传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见及证据材料。经庭审质证：二被告对原告提交的第一组证据有异议，因为第三人高某乙与原告系亲戚关系，属于恶意转移财产，抵押合同是从合同，合同中明确约定应办理抵押登记，原告应该提供相关手续，抵押合同为2014年3月4日签订的，抵押合同中约定了还款期限至2014年9月4日，但是房屋买卖合同是2014年7月1日签订的，不符合交易习惯，属于恶意转移财产；对原告提供的第二组证据有异议，因为高某乙与惠某某于2012年5月24日在民政局协议离婚，协议中约定涉案房产归惠某某所有，但是买卖合同签订日期为2014年7月1日，高某乙属于无权处分该房产，属于恶意转移财产；对原告提供的第三组证据有异议，因为物业公司应当出庭作证，物业公司开票日期是2014年7月22日，虽然物业收据上写的原告名字，但有可能是代高某乙交物业公司的水电费；对原告提交的第四组证据有异议，认为该组证据的真实性无法识别，金额较大，原告应当提供相应的打款凭证，2014年7月1日签订的房屋买卖合同，2014年8月28日还在打欠条，欠款的金额及产生的利息与以房抵付欠款存在异议；对原告提交的第五组证据有异议，因与本案无关联；对原告提交的第六组证据真实性有异议，房屋承租人苗琳应当到庭进行作证；对原告提交的第七组证据有异议，因数据是原告整理出来的，不能证明原告装修了房屋，原告应当提供购买材料的相关票据；对原告提交的第八组证据，原告交了涉案的物业费，也不能证明房屋就是原告的。原告对被告提交的第一组证据真实性无异议，高某乙和惠某某是假离婚，双方至今生活在一起，还又生一个小孩，就是为逃避债务。对被告提交的第二组证据真实性无异议，原告不同意执行，该房屋已经交付原告，原告也进行了装修，使用。本院对原、被告提供的证据作如下认定：对原、被告提供的证据，第三人高某乙、惠某某未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。对原告提供的第一、二、三组证据，虽二被告有异议，但内容真实，形式来源合法，且与本案具有关联性，故本院予以确认；对原告提供的第四组证据，因与本案无关联性，故在本案中不做认定；对原告提供的第五组证据，与本案无关联性，故本案中不予确认；对原告提供的第六组证据，内容真实，形式来源合法，与本案具有关联性，故本院予以确认；对原告提供的第七组证据，虽形式要件不符合法律规定，但内容真实，与本案具有关联性，故本院对该组证据的真实性予以确认；对原告提供的第八组证据被告虽有异议但与本案有关联性予以确认。对二被告提供的第一、二组证据，因原告对真实性无异议，故本院对两组证据的真实性予以确认。本院根据原、被告的陈述、举证、质证及法庭认证，查明以下事：第三人高某乙于2012年2月至2014年8月期间，多次向原告谢某某借款。借款后经原告催要，第三人高某乙及惠某某于2014年3月4日与原告谢某某签订了《房屋抵押合同》，约定将第三人所有的位于定边县兴源南区11-1-101室房屋（定边县房权证西区字第1-0261**号）抵押给原告谢某某，第三人高某乙向原告借款380000元；并约定第三人还款期限至2014年9月4日，月利率为2%。同年7月1日，第三人高某乙又与原告签订了《房屋买卖合同》，约定第三人高某乙如无能力还款，自愿将抵押合同中的同一房屋及附属地下室（建筑面积99.96㎡）作价380000元出售给原告，第三人高某乙抽回原告谢某某借款380000元的借据。合同签订后，第三人高某乙将房屋交付给原告谢某某占有、使用至今。占用期间，原告谢某某对涉案房屋内室进行了装修，后将涉案房屋租赁于案外人苗琳从2014年8月20日至2016年8月20日，并且向管理涉案房屋的定边县兴源物业管理有限责任公司补交了相应的物业管理费用。另查明，二被告与第三人高某乙、惠某某民间借贷纠纷一案，本院审理中，二被告向本院提出财产保全申请，本院于2015年1月5日作出（2014）定民初字第00301号民事裁定书，对登记在第三人高某乙名下的涉案房屋予以查封。在执行过程中，原告谢某某以该被查封房屋为其所有为由，提出异议，本院于2016年4月20日作出（2016）陕0825民事执613-1号执行裁定书，驳回原告谢某某的执行异议。同时查明，第三人高某乙与惠某某于2012年5月24日在定边县民政局办理了离婚手续，双方签订离婚协议，协议中约定兴源南区房屋一套归第三人惠某某所有，但未办理房屋权属变更登记。原告谢某某对驳回裁定不服，致原告向本院提起案外人执行异议之诉，请求1、依法确认定边县定边镇南大街兴源南区11-1-101室房产（定边县房权证西区字第1-0261**号）归原告所有，并停止对该房屋的强制执措施；2、由被告承担本案全部诉讼费用。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条对《中华人民共和国合同法》第五十一条作了例外规定，因无权处分订立买卖合同，无权处分不影响买卖合同的效力，换而言之，处分权并非是买卖合同生效的条件。再者，登记权利人出卖共有房屋，不符合共有物处分的法律规定或共有人约定的处分条件，但买卖合同约定的对价合理，且合同受让人在客观事实上有理由相信，处分夫妻共同财产系双方共同的意思表示，则受让人主观上是善意的，该处分行为有效。其他共有人不能以不知道或者不同意为由对抗善意的第三人。本案中，虽然2012年5月4日，第三人高某乙、惠某某之间签订离婚协议，约定涉案房屋归惠某某所有，但没有办理过户登记。第三人高某乙于2014年7月与原告谢某某签订房屋买卖合同，并将房屋交付于原告占有、管理至今。惠某某腾出房屋的行为，及未对原告占有涉案房屋两年之久提出任何异议，只在执行异议中提出不同意为由对抗原告谢某某，客观事实上原告谢某某有理由相信第三人高某乙、惠某某对该房屋买卖合同意见一致。被告姚某某与高某甲以原告谢某某受让物权时为非善意的抗辩理由，应当承担举证责任。本案中被告并未提供相应直接证据证明原告与第三人签订房屋买卖合同系属恶意串通。虽然我国不动产物权采取登记生效主义，但是以公平保护不动产受让人物权期待权的目的出发，应当根据执行标的实际权属状况来确定权属，对于已经签订的买卖合同买受人，在已经履行合同全部义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的物权，但赋予其类似物权人的地位，其对物权的期待权具有排除执行的效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该房产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。2015年《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对一般买受人物权期待权保护的要件作明确规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持;1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3）已支付全部价款；4）非因买受人自身原因未办理过户登记。2014年7月第三人高某乙将涉案房屋交付于原告谢某某，本院于2015年1月5日对登记在第三人高某乙名下的涉案房屋予以查封。故原告依有效的买卖合同占有涉案房屋的时间早于房屋查封的时间；第三人高某乙对该涉案房屋以合理的价格380000元抵偿第三人向原告谢某某借款380000元，视为原告已经交付全部价款；涉案房屋权属变更属于兴源公司统一管理，被告怠于协助办理，并非原告的过错。故为了保护交易安全及案外人的物权期待权，应予以支持原告的诉讼请求。第三人高某乙、惠某某经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，怠于行使诉讼权利，应承担由此产生的不利后果。据此，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条之规定，判决如下：一、定边县人民法院执行局不得执行登记在第三人高某乙名下，位于定边县定边镇南大街兴源南区11-1-101室（房产证号为定边县房权证西区字第1-0261**号）的房产。二、登记在第三人高某乙名下位于定边县定边镇南大街兴源南区11-1-101室（房产证号为定边县房权证西区字第1-0261**号）的房屋归原告谢某某所有。案件受理费100元，由被告高某甲、姚某某负担。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  丁建文审 判 员  邹艳芳人民陪审员  孟志强二〇一七年十二月八日书 记 员  李 扬