四川省盐亭县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0723民初2124号原告：范智芳，男，1971年1月5日出生，汉族，住四川省南部县。特别授权委托诉讼代理人：范三林，男，1940年5月29日出生，系原告范智芳之父。被告：绵阳金和房地产开发有限公司。住所地：绵阳市涪城区高水中街19号城郊乡政府*楼。法定代表人：郑全义，系公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：秦超，男，系公司员工。原告范智芳与被告绵阳金和房地产开发有限公司（以下简称绵阳金和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告范智芳的委托诉讼代理人范三林，被告绵阳金和公司的委托诉讼代理人秦超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范智芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款11345元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2010年9月30日在被告处购买梓江新城2幢1单元3楼5号住房一套，该商品房朝向为南北，有两个阳台，均为封闭式。合同约定商品房建筑面积为102.94平方米，套内面积为87.09平方米，公摊面积为15.85平方米。2014年3月21日，销售统一不动产发票建筑面积为104.74平方米，其中套内面积为87.09平方米，公摊面积为17.65平方米，多了1.8平方米。被告应返还原告的总金额为11345元，具体包含如下款项：1.合同约定两个阳台为封闭阳台，但只封闭了一个阳台，原告自封一个阳台，经费为3500元，该装修费应当由被告返还给原告；2.合同约定套内面积为87.09平方米，实测后套内面积为86.91平方米，空加了0.18平方米，原告多交了373元购房款，被告应返还；3.被告乱加公摊面积1.8平方米，从而欺诈原告3726元，按照《消费者权益保护法》之规定，被告应三倍赔偿，金额为11208元，加上3726元，共计14944元，原告自愿放弃两倍赔偿，被告应返还原告7472元。原告为维护自身合法权益，遂引发本案诉讼。被告绵阳金和公司辩称，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：1.原告在被告处购房属实，关于建筑面积多了1.8个平方米，系原告对商品房预测面积和办理产权登记实测面积理解有误，《商品房买卖合同》中载明的建筑面积系预测面积，该合同约定了房屋价款以产权登记面积据实结算，房产部门是依据盐亭县高山测绘队所作的《四川省房屋面积测绘报告》对房屋建筑面积进行登记，盐亭县高山测绘队有测绘资格，其所作的测绘报告是合法的；2.关于阳台问题，依据房产测量规范封闭阳台按照全面积收取费用，半封闭阳台按照外围水平投影面积的一半建筑面积收取费用，被告对原告未封闭的阳台只收取了一半建筑面积的费用；3.原告请求返还购房款11345元的诉讼请求，已过诉讼时效，原告对阳台的封闭状况在接收房屋时到领取房屋权属证书时就应当知道，原告在2014年3月21日领取了房产证书，从此时计算，已过诉讼时效，同时原告也未提供花费3500元封闭阳台的证据；4.被告并未超收原告购房款，原告请求的是阳台款也不是购房款，两者系不同的法律关系。原告范智芳围绕诉讼请求依法向本院提交了如下证据：1.原告的身份证复印件、被告企业信息复印件各一份，拟证明原、被告主体基本情况；2.《商品房买卖合同》复印件、房产证及房地产平面图复印件、购房款发票复印件、补交3736元收据复印件、《欺诈3736元的解读》打印件各一份，上述证据材料，拟证明原、被告双方建立了合法的商品房买卖合同关系，合同中约定两个阳台为全封闭阳台，被告也按照两个全封闭阳台收取费用，但交付时只交付了一个封闭阳台，房产证登记套内面积为87.09平方米，但根据房产证所附的盐亭县高山测绘队制作的房地产平面图进行计算，套内面积应为86.91平方米，相差0.18平方米，同时合同中约定的公摊面积为15.85平方米，实际为17.65平方米，多了1.8平方米。被告绵阳金和公司为反驳原告范智芳的诉讼请求向本院提交了如下证据：1.被告的营业执照复印件、法定代表人身份证明书原件、法定代表人身份证复印件各一份，拟证明被告的主体适格性；2.《商品房买卖合同》复印件一份，拟证明原告购买的商品房为预售商品房，合同约定的建筑面积、公摊面积均为预测面积，根据合同约定房屋价款以产权登记面积为价款结算面积，多退少补，现合同已履行完毕；3.补交购房款的收据复印件一份，拟证明原告按照合同约定补交了购房款，原告对其购买房屋的现状及面积充分了解，原告的诉请已过诉讼时效，也过了一年的撤销权期间；4.《前期物业服务协议》复印件、业主房屋验收表复印件、业主领取物品登记表复印件、物业管理费收据复印件、房屋交接单复印件各一份，拟证明原告于2012年4月10日接收了所购商品房，并对房屋进行了验收，交纳了部分物业费，原告对所购房屋现状充分了解，原告的诉请已过诉讼时效，同时原告已知晓没有封闭的阳台，被告是按半面积进行计算；5.《四川省房屋面积测绘报告》复印件一份，拟证明盐亭县高山测绘队有测绘资质，其所作的测绘报告是符合法律规定的，该测绘报告对原告购买的房屋面积计算有详细说明；6.盐亭县房地产管理所产权记载表原件一份，拟证明原告所购被告房屋已备案登记，并取得了产权证。上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月30日，原告范智芳（买受人）与被告绵阳金和公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，该合同主要约定：一、买受人所购买商品房的基本情况为：梓江新城2号楼1单元第3层1-3-5号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准；该商品房有2个阳台，其中2个阳台为封闭式；该商品房为预售商品房，其预测建筑面积共102.94平方米，其中，套内建筑面积87.09平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.85平方米；二、该商品房价款按照套内建筑面积计算，单价为每平方米人民币2453.59元，总价款人民币213683元整；三、双方就面积差异的处理自行约定为：以产权登记面积据实计算房价款，多退少补。2011年11月22日，被告绵阳金和公司委托盐亭县高山房产测绘队对梓江新城房屋面积进行测量，盐亭县高山房产测绘队作出了房产实测报（2012）第00084号《四川省房屋面积测绘报告》，该报告中对梓江新城小区2幢1单元3楼5号的测量结果为：套内面积87.09平方米（户室面积：84.21平方米，系数：1；阳台面积：2.88平方米，系数：0.5），分摊面积17.65平方米（套内面积*分摊系数即87.09*0.202631），建筑面积104.74平方米（套内面积+分摊面积）；该报告中附有共有共用面积的计算和分摊表载明，2幢1单元第3层的分摊部位包括外墙、过道、楼梯、天井；该报告中附有中华人民共和国国家标准：《房产测量规范》GB/T17986-2000节选，该规范载明未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。2012年4月10日，原告对其购买的房屋进行了验收并在绵阳金和物业服务有限公司处领取了进户门钥匙。2012年7月4日，房产管理部门为涉案房屋办理了房屋产权登记，产权证书载明房屋建筑面积为104.74平方米，套内建筑面积为87.09平方米。2013年8月6日，被告以产权登记面积同原告进行购房款结算，要求原告补交面积差异1.8平方米所对应的购房款3736元(213683元÷102.94平方米×1.8平方米)，同日原告向被告交纳了此笔费用。2014年3月21日，被告向原告开具了购房款发票，金额为217419元，建筑面积为104.74平方米，单价为2076元/平方米。庭审中，原告范智芳陈述，其于2012年4月4日拿的房屋钥匙，2014年3月21日在被告处领取的购房款发票和3736元房屋补交款收据，那时才知道房屋建筑面积为104.74平方米，被告乱增加公摊面积1.8平方米，并强调其对测绘报告和房管部门的登记无异议，有异议的是如下几点：1.两个阳台被告均按全封闭阳台标准收费，但实际只封闭了一个阳台；2.根据高山测绘队制作的房地产平面图进行计算，套内面积应为86.91平方米(户室面积：84.21平方米，阳台面积：2.7平方米)，阳台面积空加0.18平方米，要求被告退还多收取的房款373元；3.购买房屋时约定公摊面积为15.85平方米，测绘后公摊面积为17.65平方米，多了1.8平方米，该公摊面积系被告胡乱增加。本院认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案的争议焦点为：一、涉案房屋的套内面积是否存在计算错误的情形。测绘报告及房产证载明涉案房屋的套内面积为87.09平方米，其中户室面积84.21平方米，阳台面积2.88平方米〔（3.6米+0.24米）×1.5米×0.5(系数)〕。原告根据房产证所附的房地产平面图中载明的数据计算的房屋套内面积为86.91平方米，其中户室面积84.21平方米，阳台面积2.7平方米（3.6米×1.5米÷2），两相比较，阳台面积出现了0.18平方米的面积差异。按照《房屋测量规范》之规定，成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成，其中计算套内墙体面积规定：各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积；套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。综上，在计算房屋阳台面积时，应当将阳台距离计算至阳台外围，房地产平面图中标注的阳台长度为3.6米，宽度为1.5米，其中3.6米仅指墙体中心至中心的距离，并未计算至阳台外围，涉案房屋墙体为二四墙（即墙宽0.24米），故原告的房屋阳台面积应为（3.6米+0.24米）×1.5米=5.76平方米，因涉案阳台为半封闭阳台，其面积应当按水平投影面积的一半进行计算，故原告的房屋阳台面积为5.76平方米×0.5(系数)=2.88平方米。因此，涉案房屋套内面积为87.09平方米，不存在计算错误的情形，阳台面积出现面积差异0.18平方米的原因系原告对房屋测量规范不了解所致。原告主张被告退还房款373元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。二、涉案房屋是否存在胡乱增加公摊面积，欺诈购房款的情形。涉案房屋在合同中约定的预测公摊面积为15.85平方米，该预测面积是开发商即被告绵阳金和公司为合法销售商品房预先测量的面积，实测公摊面积应当以经房地产的开发部门委托、行政部门认可的具有房产测绘资质的单位进行测绘后所得面积为实测面积，故涉案房屋的实测公摊面积应当为17.65平方米。原告因预测公摊面积与实测公摊面积存在1.8平方米的面积差异，便认为该面积差异系被告胡乱增加公摊面积所致，原告的此项主张其并未提供有效证据予以证实，其自行承担举证不能的法律后果，故涉案房屋存在胡乱增加公摊面积的事实不成立。因此，被告按照合同约定以产权登记面积据实向原告收取购房款差价3736元并无不妥，原告要求被告返还该购房款并主张双倍赔偿的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。三、涉案房屋是否存在半封闭阳台按全封闭阳台面积收取购房款的情形。根据《商品房房屋买卖合同》约定，涉案房屋有两个全封闭阳台，但实际交付的是一个全封闭阳台，一个半封闭阳台。按照《房产测量规范》的规定，未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算，即半封闭阳台面积只计算一半建筑面积，涉案房屋阳台面积2.88平方米为半封闭阳台的面积，该面积中不包含涉案房屋中全封闭阳台的面积，若该半封闭阳台按全封闭阳台计算，其面积应为（3.6米+0.24米）×1.5米=5.76平方米，本案中被告绵阳金和公司是按照半封闭阳台面积2.88平方米收取购房款，并未按照5.76平方米收取购房款，故不存在半封闭阳台按全封闭阳台面积收取购房款的情形。关于原告主张被告向其支付为封闭半封闭阳台而产生的费用3500元的问题，原告于2012年4月便验收了涉案房屋，验收房屋时就应当对房屋阳台现状充分了解，若对半封闭阳台有异议，应当及时在法定诉讼时效期间两年内向被告主张权利，原告于2017年11月2日向本院提起诉讼，其诉请已超过了法定诉讼时效期间，庭审中，原告也未提供任何诉讼时效发生了中止、中断的证据，故被告以原告的诉请超过诉讼时效为由进行抗辩，该抗辩事由成立，且原告也未提供产生了其主张费用的相应证据，综上，原告的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，原告范智芳请求被告绵阳金和公司返还购房款11345元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告范智芳的诉讼请求。案件受理费94元，减半收取计47元，由原告范智芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  杨银红二〇一七年十二月七日书记员  潘瑶敏附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。