北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终9410号上诉人（原审被告）:徐绍强，男，1963年7月9日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）:北京鸿运达物业管理有限责任公司,住所地北京市西城区广安门内核桃园1号。法定代表人：蒋华茂，经理。委托诉讼代理人：韦强，北京市嘉安律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓明，男，1974年10月23日出生，北京市嘉安律师事务所实习律师。上诉人徐绍强因与被上诉人北京鸿运达物业管理有限责任公司（以下简称鸿运达物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初20507号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月17日立案后，因无新事实，不开庭进行了审理。上诉人徐绍强、被上诉人鸿运达物业之委托诉讼代理人韦强、杨晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐绍强上诉请求：撤销原判，依法改判或者发回重审。事实和理由：1.一审认定事实错误。物业公司没有提供合格物业服务。公用地上私建车棚小屋、堆放杂物清扫不及时、擅自更换树种、不公布物业经营收支、不组织文化活动、漏水漏电不维修，使我家的生活受到严重影响，若交纳物业费应当扣减相应服务不到位造成的损失。2.本案诉争事实已过诉讼时效，鸿运达物业没有持续服务，所以2014年6月30日不是有效时间点。根据立案程序，我对2016年6月14日提出诉讼的时间有异议。3.对方公司是一个劳务分公司并不是物业公司，服务资质有问题。4.本案不属于小额诉讼的适用对象。鸿运达物业辩称，不同意一审关于时效的认定，但未上诉。我们一直采取上门、电话等方式进行催交。提供服务的是我公司的物业分公司，并不是劳务公司。徐绍强承认我们一直在催他交纳物业费。要求维持原判。鸿运达物业向一审法院起诉请求：徐绍强支付2009年11月19日至2014年6月30日期间的物业管理费25026.21元。一审法院认定事实：徐绍强系海淀区X路X号院X层X号房屋（以下简称X号房屋）业主，房屋建筑面积为X平方米。2006年11月20日，徐绍强（甲方）与X小区前期物业服务企业四达枢纽站投资有限公司下属北京文宝物业管理有限公司（以下简称文宝物业公司，乙方）签订了《入住合约》，约定：“甲方愿遵守《业主公约》及小区的各项管理规定。为使小区物业管理正常运作，甲方将于每年第一季度按时交纳一年的物业费，物业费定价为2.25元/月/平方米，自2006年11月20日开始计费”。经法庭询问，鸿运达公司表示由于业主入住时间不统一，虽《入住合约》规定应于第一季度交纳，但业主只要当年予以交纳本年度的物业费亦可。2006年5月23日，四达枢纽站投资有限公司及鸿运达公司的共同上级单位北京公共交通控股（集团）有限公司（以下简称公交集团公司）召开会议决定:对文宝物业公司实施清算，清算后注销该公司；文宝物业公司的物业管理业务及人员先行由鸿运达公司接管，清算工作由鸿运达公司负责、四达枢纽站投资有限公司配合完成。2006年9月7日，鸿运达公司成立北京鸿运达物业管理有限责任公司文宝兴业分公司（以下简称鸿运达公司文宝兴业分公司)，并授权该分公司对X小区实施物业管理。2006年10月31日，鸿运达公司文宝兴业分公司在X小区发出《通告》，称文宝物业公司自2006年9月7日起正式更改名称为鸿运达公司文宝兴业分公司，隶属公交集团公司，服务内容、人员结构等方面未发生变化。此后，鸿运达公司文宝兴业分公司开始对X小区正式实施物业管理服务。2007年12月12日，文宝物业公司注销。2014年6月30日，鸿运达公司文宝兴业分公司撤离X小区。2015年11月17日，鸿运达公司文宝兴业分公司注销。2014年12月19日，北京市海淀区X小区业主委员会（以下简称业委会）向鸿运达公司发出《告知函》称：“贵公司于2006年9月1日，与开发商签订的《X小区物业管理委托合同》第三条规定：合同期限自签订合同之日起至本小区成立业主委员会选聘其他物业公司时止。业委会已于2014年11月26日通过海淀区X街道办事处备案成立，且X小区物业服务自管方案，也经小区三分之二业主表决通过，并报告海淀小区办。特告知贵公司领导，请通知X项目部的有关人员，依据《北京市物业项目交接管理办法》的有关规定，于2014年12月25日10点钟到小区进行物业交接，届时业委会在X街道办事处的领导下，接管X小区物业”。2016年7月26日，业委会出具证明称：“鸿运达公司不是开发商指定的前期物业，也没有与小区业主签订任何合同或协议，故该公司无权起诉本小区任何业主。另该公司当年属于非法进入我小区，2014年7月1日又违法撤离本小区，且已经被海淀区房管局处罚和责令整改，该公司并没有依据政府主管部门的通知进行整改，直到现在也没有恢复X小区的物业服务工作”。经法庭询问，鸿运达公司与徐绍强均确认自徐绍强入住X号房屋至2014年6月30日，徐绍强曾交纳3年物业费：徐绍强于入住时缴纳了2006年11月20日至2007年11月19日物业费，于2007年缴纳了2007年11月20日至2008年11月19日物业费，于2013年年底缴纳了一年的物业费。对于2013年缴纳情况，鸿运达公司表示系徐绍强2013年交纳的系2008年11月20日至2009年11月19日物业费。徐绍强表示2013年有物业公司工作人员催要物业费，故交纳了一年的费用，现认可鸿运达公司的表述，物业费交纳至2009年11月19日。庭审中，鸿运达公司称一直通过电话或当面催缴的形式催要物业费，2016年6月曾将徐绍强诉至法院。对此，徐绍强表示物业公司工作人员曾于2013年催缴物业费，之后再无人催缴。经法院核实，鸿运达公司曾于2016年6月14日向法院递交诉讼材料，起诉要求徐绍强交纳2009年11月19日至2014年6月30日物业费。庭审中，徐绍强表示鸿运达公司未提供物业服务，涉诉小区群租、乱搭乱建现象严重；小区进出随意，存在安全隐患；卫生环境差，杂物随意堆积；电梯时常出现故障。为此，徐绍强提交拍摄于2017年7月照片40张。鸿运达公司对照片不予认可，表示其公司于2014年6月30日已撤离小区，称群租情况非应由其管理。卫生保洁是按照正常的服务标准进行，但对干净的程度每个人的感官不一样，有的业主认为其服务的好，有的业主认为服务不好，但这只是客观的评价，不能证明物业服务存在重大瑕疵。就电梯停运，可能当时是出现安全隐患，但这也是必须停运的情况。不认可徐绍强所述物业服务存在重大瑕疵和不作为。徐绍强还提交了收条、中国银行的凭条、安装单、水表单，证明其房屋曾漏水，但物业公司无人修理且因物业工作人员言语不当，造成与隔壁住户产生矛盾，无奈向隔壁赔偿相应款项。鸿运达公司对上述证据不予认可，并称均发生于其公司撤离后。一审法院认为，文宝物业公司系四达枢纽站投资有限公司下属公司，其受聘作为X小区的前期物业服务企业，为X小区提供物业管理服务。而鸿运达公司基于其与四达枢纽站投资有限公司的共同上级单位公交集团公司的决定，接替文宝物业公司为X小区提供物业管理服务，为此鸿运达公司成立文宝兴业分公司提供实际的物业服务与管理，故鸿运达公司可视为与文宝物业公司同一性质的前期物业服务企业，其与业主之间存在事实的物业服务合同关系。徐绍强主张鸿运达公司提供的物业服务存在瑕疵，但其提交的证据发生时间均系鸿运达公司离场后，鸿运达公司亦不予认可，法院对此不予采信。据此，徐绍强应当按照约定交纳物业费，因鸿运达公司文宝兴业分公司已注销，鸿运达公司作为鸿运达公司文宝兴业分公司的总公司有权收取业主拖欠的物业费。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年。诉讼时效因提起诉讼而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于徐绍强提出鸿运达公司诉讼请求已经超过诉讼时效一节，经法院核实，鸿运达公司于2016年6月14日就徐绍强欠缴物业费一事向我院提起追缴物业费纠纷；经法庭询问，鸿运达公司表示无法提供催缴证据；同时徐绍强自述2013年鸿运达公司曾向其催缴物业费，虽其未说明催缴具体时间，鉴于物业服务合同属于继续性合同，物业服务具有持续性特点，综合考量本案时效，法院认为2010年12月31日前的物业费已过诉讼时效，故鸿运达公司主张徐绍强交纳2009年11月19日至2010年12月31日物业费，法院不予支持。鸿运达公司主张徐绍强交纳2011年1月1日至2014年6月30日的物业费，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、徐绍强于判决生效后七日内给付北京鸿运达物业管理有限责任公司自二Ｏ一一年一月一日至二Ｏ一四年六月三十日期间的物业费一万八千九百八十七元零六分。二、驳回北京鸿运达物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息本院二审期间，徐绍强提供鸿运达公司文宝兴业分公司的企业信息打印件1份，证明该分公司是劳务公司，没有物业服务资质。鸿运达公司称鸿运达公司文宝兴业分公司是其分公司，接受鸿运达公司的管理。另，一审法院查明事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人一、二审审理期间陈述、企业信息打印件等在案佐证。本院认为，依据文宝物业公司与徐绍强签订的入住合约可以说明，文宝物业公司承担徐绍强所在X小区的物业服务。此后文宝物业公司经上级单位公交集团公司决定，予以注销。鸿运达公司接管X小区并成立鸿运达公司文宝兴业分公司，继续对小区进行物业管理。虽然徐绍强与鸿运达公司文宝兴业分公司未重新签订物业服务协议，但鸿运达公司文宝兴业分公司事实上为小区提供物业服务，与徐绍强之间形成事实服务合同关系。徐绍强在接受服务后，应交纳相应物业费。虽然每位业主均有权依据自己的主观标准对物业服务质量进行评价，但物业服务具有不间断、公共性、全方位等特点，徐绍强在诉讼中提供的证据未能反映物业服务的全部，不足以成为徐绍强扣减物业费的理由。此外，企业登记注册范围属于行政管理事项，也不足以成为徐绍强拒绝交纳物业费的理由。关于诉讼时效一节，一审庭审中，双方当事人均陈述2013年物业公司曾有催缴事实，且徐绍强2013年年底自行交纳了2009年11月19日前的物业费，考虑到物业服务的持续性，以及一审法院核实的鸿运达公司曾于2016年6月起诉徐绍强要求支付物业费的事实，说明鸿运达公司并未怠于行使诉讼权利，因此，一审法院根据本案事实情况，酌情从2011年1月开始核定物业费，并未违反法律规定。徐绍强提出物业费超过诉讼时效的上诉理由，本院不予采信。综上，徐绍强的上诉主张缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审法院认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275元，由徐绍强负担（已交纳213元，余款62元于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 伟审 判 员  白 云审 判 员  王国庆二〇一七年十二月十九日法官助理  任可娜书 记 员  赵倬希