四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川04民初40号原告：攀枝花学院，住所地：四川省攀枝花市东区机场路10号，统一社会信用代码：12510300450959630R。法定代表人：王曙光，该院院长。委托诉讼代理人：李明华，四川广聚律师事务所律师，执业证号：15104200110430586。委托诉讼代理人：蒲文峰，四川广聚律师事务所律师，执业证号：15104201210299648。被告：四川省成兴建设工程有限公司，住所地：四川省成都市锦江区棬子树村一组，统一社会信用代码：91510000762312836J。法定代表人：巫云浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢刚，四川三才律师事务所盐边分所律师，执业证号：15104200010795724。原告攀枝花学院与被告四川省成兴建设工程有限公司（以下简称成兴公司）合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案后，成兴公司于2017年7月10日提出管辖权异议，本院于2017年7月17日裁定驳回成兴公司对本案管辖权提出的异议，成兴公司不服该裁定向四川省高级人民法院提出上诉，四川省高级人民法院于2017年11月22日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序于2017年12月25日公开开庭进行了审理。原告攀枝花学院的委托诉讼代理人李明华、蒲文峰，被告成兴公司的委托诉讼代理人卢刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告攀枝花学院向本院提出诉讼请求：1.成兴公司支付攀枝花学院项目规费、设计费、前期场平费、建筑基础部分费用、项目装修费、室外绿化费等共计18174600元；2.成兴公司支付管理费、物业费共计4330041元；3.成兴公司履行筹集2100000元款项的义务，并将该款项转入攀枝花学院账户；4.成兴公司赔偿攀枝花学院损失6475410元；5.成兴公司承担本案诉讼费用。事实和理由：攀枝花学院与成兴公司分别于2011年6月28日签订《攀枝花学院后勤服务综合大楼项目合作协议》、2013年1月25日签订《攀枝花学院后勤服务综合楼项目合作补充协议》、2015年6月9日签订《攀枝花学院后勤服务综合楼项目合作补充协议书》、2015年7月9日签订《攀枝花学院后勤服务综合楼项目合作补充协议书》。根据上述协议的约定，成兴公司未完全履行其相关义务，已严重违约，其应当承担给攀枝花学院造成的全部损失。原告攀枝花学院为证明自己的主张，提交了如下证据：1.《攀枝花学院后勤服务综合楼项目施工合同》一份，拟证明涉案工程已经完工，正在进行竣工验收和工程款结算。成兴公司对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，同意攀枝花学院的证明目的，该工程正处于竣工验收和工程结算阶段，但是没有竣工验收和工程结算完毕。2.2011年6月28日签订的《攀枝花学院后勤服务综合大楼项目合作协议》一份，拟证明攀枝花学院与成兴公司是合作建房，协议对双方的建设资金及各项费用的分担进行了约定。成兴公司对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，成兴公司按照合同约定履行了义务，由于涉案工程没有通过竣工验收且没有办理完工程结算，因此成兴公司应当分担的费用不明确。3.2013年1月25日签订的《攀枝花学院后勤服务综合楼项目合作补充协议》一份，拟证明成兴公司违约，其将6、7层转让给他人未支付物业费，成兴公司应当支付物业费。成兴公司对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，成兴公司没有将6、7层转让给他人，攀枝花学院没有物业管理资质，其没有权利向成兴公司收取物业费。4.2015年6月9日签订的《攀枝花学院后勤服务综合楼项目合作补充协议书》一份，拟证明成兴公司应当于2015年6月25日前筹集资金7000000元用于共同解决部分业主退房事宜，但成兴公司未按约筹集资金。成兴公司对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，在涉案工程没有完成竣工验收的前提下，成兴公司没有义务履行对业主的任何赔偿义务，且成兴公司已实际向业主支付7103600元，成兴公司并未违约。5.2015年7月9日签订的《攀枝花学院后勤服务综合楼项目合作补充协议书》一份，拟证明攀枝花学院已于2015年7月将涉案房产的3至6层交付给了成兴公司，因成兴公司资金困难，攀枝花学院追加了投资，双方据此对使用权面积进行了调整。成兴公司对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，攀枝花学院于2015年6月28日组织完成了校内验收，但校内验收不是法律定义，攀枝花学院至今没有提供国家法律规定的竣工验收手续，因此涉案项目至今没有完成竣工验收。由于双方对投资款进行了重大调整，因此管理费和使用权的调整要等待双方对工程结算完毕后才能实现，故本案的管理费和使用权的划分处于不确定的状态。被告成兴公司辩称：本案所涉物业费应由案外人收取，攀枝花学院无权收取，该争议不属于本案合同纠纷，应另案处理。《攀枝花学院后勤服务综合大楼项目合作协议》未经有批准权的政府机关批准。对攀枝花学院的其他诉讼请求，成兴公司不予认可。被告成兴公司没有提交证据。对于攀枝花学院提交的五组证据，因成兴公司对于证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，能够证明本案基本事实，本院予以采信。经审理查明：攀枝花学院（甲方）与成兴公司（乙方）于2011年6月28日签订《攀枝花学院后勤服务综合大楼项目合作协议》，约定“为有效解决攀枝花学院学生食堂就餐面积不足，以及对全校师生的后勤服务能力不足的问题，甲乙双方本着互利共赢、诚实守信的原则，按照相关法律规定，在充分协商的基础上，决定共同建设攀枝花学院后勤服务综合大楼，达成如下协议：一、合作项目基本要求。1.拟建的‘攀枝花学院后勤服务综合大楼’位于学生八号楼和十号楼南侧，机场路北侧。一至七层（一、二层每层约1800㎡，三至七层每层约3000㎡）用于膳食服务、停车服务、办公服务、员工住宿服务及其他对学校和师生的服务，建筑面积约为18600㎡（其中车库面积不少于2000㎡）；八至二十二层为研究生公寓、青年教师公寓，建筑面积约为15000㎡。具体数据以规划审批后，施工图纸为准。2.甲方负责七层楼顶面以上公寓部分（含转换层）的建设资金，乙方负责一至七层的建设资金。甲乙双方按照各自使用部分的建筑面积比例分摊规费、设计费、前期场平费、建筑基础部分费用等。乙方另负责绿化资金投入，并对一、二层食堂进行装修（按照标准化食堂要求，达到省内高校食堂中等以上装修水平。装修细则由甲乙方另行协商补充协议，与本协议具有同等法律效力）。3.项目建成后，一层、二层、七层至二十二层由甲方使用；三层、四层、五层和六层（供七层及以上使用的公用面积除外，约12000㎡）由乙方使用四十年。……二、甲方的权利和义务。1.所建设的攀枝花学院后勤服务综合大楼，以及其配套设施设备、绿地、环境等，其所有权归甲方。由乙方使用的部分楼层（含相应设施），其使用期满后，甲方无条件收回。2.负责项目的立项、招标、建设、验收等全过程。收取乙方工程专项业务工作经费50万元，由甲方后勤管理处使用。……4.若乙方转让其使用权，甲方应予以协助（协助发布广告、对外招商，以甲方为合同主体签订使用权转让协议，代收转让款），并收取管理费。甲方在扣除管理费后，剩余转让款应在七个工作日内转入乙方指定账户。甲方收取管理费标准为：1）乙方使用的三层、四层，其平均转让价在8000元/㎡以内，五层的平均转让价在6000元/㎡以内，六层的平均转让价在4000元/㎡以内，甲方收取1%的管理费；2）按照上述标准计算，转让总收入增加的部分，甲方收取20%的管理费。项目封顶后达三年时，未转让的部分按照同楼层平均转让价计算甲方管理费，并予以收取。……三、乙方的权利和义务。……2.项目建成后，乙方使用的部分，使用权计算起止时间为2013年10月1日至2053年9月30日。遇项目建设进度滞后，乙方使用权计算时间按照项目交付使用之日起计算。3.乙方使用的楼层，乙方有权对外转让本协议第一条第3款所约定的使用权（车库的转让需甲方同意），缴纳管理费后获得转让收益，甲方应积极配合并予以监督。……4.乙方在转让使用权过程中，除按协议规定支付给甲方管理费外，不再承担因项目转让产生的其他费用（本项目的税费及其工作主要由甲方负责，乙方承担的税费和工作经费不超过50万元）。5.乙方投入的资金，本协议签署后一月内，支付100万元（含工程专项业务工作经费及保证金各50万元）；其余资金根据项目进度，在甲方提出需要时，在一周内支付到甲方指定账户上，再由甲方支付给各相关单位。但在土建合同签署前，需要乙方支付500万元，打入甲方账户……”。攀枝花学院（甲方）与成兴公司（乙方）于2013年1月25日签订《攀枝花学院后勤服务综合楼项目合作补充协议》，约定“一、由于报建的攀枝花学院后勤服务综合楼的楼层及面积发生变化，甲乙双方同意按照以下方式划分各自使用的面积：1.甲方使用二层、七层的一部分（按照施工图纸第13、14号轴线划分，靠东的部分）、一层的2000平方米（靠东的部分，按照建筑面积划分）；2.乙方使用地下室、三层、四层、五层、六层、一层的559.07平方米（靠西的部分，按照建筑面积划分）、七层的一部分（按照施工图纸第13、14号轴线划分，靠西的部分）；3.为利于对第一层的使用，乙方应优先考虑将自己的使用部分租给甲方；4.若在建设过程中建筑面积发生变化，双方根据协议精神再协商各自使用的部分。二、乙方负责地下室的建设资金。……七、本项目所涉及的税费按照甲乙双方使用面积划分各自承担各自部分。乙方获得使用权部分的房屋，不管乙方是否转让，均由乙方承担该部分房屋可能带来的所有税费。甲方获得使用权部分的房屋，由甲方承担该部分房屋可能带来的税费。如果乙方应该承担的税款由甲方承担了，甲方则用乙方使用的车库的使用权作为追偿，用于弥补应该由乙方承担的税费……”。攀枝花学院（甲方）与成兴公司（乙方）于2015年6月9日签订《攀枝花学院后勤服务综合楼项目合作补充协议书》，约定“……二、由于本项目延期竣工交付，甲方延长乙方的使用权一年，即使用权从交付之日起算41年……三、为了该项目的交付使用，2015年7月1日前，甲方负责完成该项目一至七及总图层的后续工程；按甲方要求，乙方负责按设计图完成该项目三、四、五公共部分的装修（含中央空调、自动扶梯、楼梯、过道、公共厕所等，预计投资460万）……”。攀枝花学院（甲方）与成兴公司（乙方）于2015年7月9日签订《攀枝花学院后勤服务综合楼项目合作补充协议书》，约定“一、由于乙方资金运作出现困难，决定缩减对甲方后勤服务综合楼之‘学府新天地’项目的投资规模，请求甲方一次性追加对该项目的投资14716246.09元（大写壹千肆佰柒拾壹万陆千贰佰肆拾陆元零玖分）。二、乙方同意将该项目中由甲方投资建设的部分房屋使用权和收益权归还甲方所有。具体面积按该项目实际建设成本独立核算，其余收益比例按甲乙双方对该项目的实际投资比例重新调整……”。2013年1月18日，攀枝花学院与中冶天工上海十三冶建设有限公司签订《攀枝花学院后勤服务综合楼项目施工合同》一份，约定由中冶天工上海十三冶建设有限公司承建攀枝花学院后勤服务综合楼项目，计划开工日期为2013年1月，计划竣工日期为2014年7月，签约合同价为63058286元，合同还约定了其他事项。另查明，案涉土地为国有划拨用地。本院认为，成兴公司和攀枝花学院签订的《攀枝花学院后勤服务综合大楼项目合作协议》及相关补充协议，约定由攀枝花学院提供国有划拨用地，成兴公司与攀枝花学院分别投入资金开发涉案土地，主要用于包含学生食堂、教师公寓、研究生公寓等在内的攀枝花学院的后勤服务以及部分房屋的商业利用，成兴公司通过投入取得部分房屋一定期限的使用权以及收益权，攀枝花学院则取得房屋的所有权并收取约定的管理费用，双方共享收益、共担风险，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”的规定，成兴公司和攀枝花学院系合作开发房地产关系。由于成兴公司和攀枝花学院均不具备房地产开发经营资质，且涉案土地为划拨用地，在起诉前未取得有批准权的人民政府批准用于开发房地产，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。”以及第十六条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”的规定，攀枝花学院与成兴公司签订的相关合作协议及其补充协议均应当认定为无效协议。由于攀枝花学院提出本案的诉讼请求是以其与成兴公司签订的上述协议有效为前提，经本院依法释明后，攀枝花学院不同意本院对于案件性质的认定并坚持认为上述协议有效且拒绝变更诉讼请求，因此根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，应当依法驳回攀枝花学院的诉讼请求。综上所述，依照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，判决如下：驳回攀枝花学院的全部诉讼请求。案件受理费197200元，由攀枝花学院负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审 判 长  万 伟审 判 员  熊 疆人民陪审员  任荣丽二〇一七年十二月二十七日法官 助理  刘 英书 记 员  倪林蓉