江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0505民初1245号原告：周晨。委托诉讼代理人：杨波，上海陈震华律师事务所律师。被告：苏州立德节能材料科技有限公司，住所地江苏省苏州高新区科灵路78号。法定代表人：徐拥军，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭建华，江苏名仁律师事务所律师。原告周晨与被告苏州立德节能材料科技有限公司（以下简称“立德公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用简易程序，由审判员陆平独任审判。被告立德公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2017年4月17日裁定驳回了被告对管辖权提出的异议，被告不服，向苏州市中级人民法院提出上诉。2017年7月12日，苏州市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。后本院于2017年8月14日公开开庭进行了审理，原告周晨及其委托诉讼代理人杨波、被告立德公司的委托诉讼代理人谭建华到庭参加诉讼。后因工作原因，本案转为由审判员李盼盼进行审理，因案情复杂，本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2017年11月28日公开开庭进行了审理，原告周晨的委托诉讼代理人杨波、被告立德公司的委托诉讼代理人谭建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周晨向本院提出诉讼请求：1、被告承担逾期办理房屋权属登记违约金（自2016年4月20日计算至2017年5月17日，暂计35926.66元）；2、被告承担律师费损失2000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月9日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买位于苏州市高新区科技城科新路8号绿筑商务广场1幢XXX室房屋，房屋总价款为343375元，被告应于2015年12月31日前交付房屋。合同第十五条约定，如被告未能在房屋交付使用后90天内办理所有权转移登记，则须按房屋总价的日万分之二向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款，履行了合同义务，但被告拖延至2016年1月20日才交付房屋，且至今未能将房屋的产权变更至原告名下，严重违反了合同约定。故原告诉至法院，望判如所请。被告立德公司辩称，1、被告已经于2016年12月28日向不动产登记机关申请办理初始登记，并于2017年3月16日取得了不动产登记申请表，故计算违约金时应当扣除2016年12月28日至2017年3月16日共计78天的办证时间；2、原告向苏州金算子房地产服务有限公司（以下简称“金算子公司”）缴纳预收办证费，因此原告系委托金算子公司办理产权过户手续，被告的义务是协助原告办证；3、即使被告有逾期，计算违约期限也应当分两个阶段进行，第一阶段是被告在交房后60日内申请初始登记，被告2016年12月28日申请办理初始登记，故此阶段违约金应从2016年1月20日开始扣除60天，计算至2016年12月28日；第二个阶段是被告收到不动产转移登记申请表后30日内通知原告办理转移登记手续，2017年4月26日被告已经将原告办理不动产转移登记的材料提交给金算子公司，被告的义务已经履行完毕，故此阶段的违约金应从2017年3月16日开始扣除30天，即自2017年4月16日计算至2017年4月26日。原告围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、销售不动产发票、商品房交付通知书、房屋补差、契税及维修基金收据、不动产权证书等证据，被告立德公司围绕答辩意见提交了苏州市不动产登记申请书、中国建设银行单位客户专用回单及附表、金算子公司出具的情况说明及附表等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月4日，原告周晨作为买受方，被告立德公司作为出卖方签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买位于苏州市高新区科技城科新路8号绿筑商务广场1幢XXX室经营用房一套，房屋建筑面积56.27平方米，房屋总价款为343375元。合同第十五条“关于房地产权属登记的约定”约定，出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记；如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间，分别作如下处理：（不作累加）（1）逾期不超过180天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180（该数字应等同于本条款第（1）项中的对应数字）天后，买受方有权解除合同；自买受方解除合同通知书到达之日起60天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的20%向买受方支付违约金；造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任；买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之二的违约金。合同另对房屋交付等其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款343497元。2016年1月20日，被告将涉案房屋交付原告使用。同日，原告按照合同约定向被告交纳了维修基金、契税等各项费用。原告另向金算子公司交纳办证费用。在庭审中，原、被告一致确认以房屋价款343497元作为违约金的计算基数。另查明，2016年4月12日，被告通过中国建设银行向苏州高新区契税专户缴纳了包括涉案房屋在内的共计50户房屋的契税496788.78元。2016年12月28日，被告立德公司向苏州市不动产登记中心虎丘分中心申请办理绿筑商务广场1#、2#、3#、5#初始登记手续。2017年3月16日，苏州市不动产登记中心虎丘分中心出具了《不动产单元首次登记信息表》。2017年4月26日，被告将包括涉案房屋在内的共计50户房屋的不动产转移登记申请表等材料移交给金算子公司。2017年11月23日，金算子公司出具《情况说明》一份，确认2017年4月26日收到被告提交的不动产转移登记申请表等材料，原告的房屋已符合办证条件。本院认为，本案中原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，双方均应按约履行合同义务，一方当事人不履行或履行合同义务不符合约定的，应当按照合同约定承担违约责任。本案中，原告按约向被告支付了房款，并按约在房屋交付使用时向被告交清了维修基金、契税等费用，故被告亦应按约办理房屋所有权初始登记手续，以确保原告能够办理房屋所有权转移登记手续，但被告迟至2016年12月28日才申请办理房屋初始登记手续，2017年4月26日才将不动产转移登记申请表等办证材料移交至办证机构金算子公司，故被告的上述行为已经构成违约，原告有权按照合同约定要求合同继续履行，并要求被告承担迟延履行义务的违约金。关于违约金的计算方式，合同中约定被告应当在该商品房交付使用之日起60天内申请房屋所有权初始登记，如因被告的责任，致使原告不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，自房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，被告按天向原告支付房屋总价款万分之二的违约金，故本案的违约金应自房屋交付使用之日起90天的第二天即2016年4月20日起，计算至原告可以申请房屋所有权转移登记之日止，因被告已于2017年4月26日将不动产转移登记申请表等办证材料移交至原告委托的办证机构金算子公司，金算子公司也确认涉案房屋已符合办证条件，故违约金应计算至2017年4月26日截止，共计371天，故被告应支付的违约金为25487.48元（计算方式为343497元×0.02%×371天）。关于被告辩解的违约金的计算方式与合同约定不符，无事实及法律依据，故本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告苏州立德节能材料科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告周晨违约金25487.48元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：6228400407001804768。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费434元，由被告苏州立德节能材料科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行支行；账号10555301040017676。审 判 长  李盼盼人民陪审员  金洪培人民陪审员  顾建云二〇一七年十二月一日书 记 员  王 静