广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1202民初3255号原告（反诉被告）：谭倩萍，女，1968年12月30日出生，汉族，公民身份证登记住址广州市海珠区。委托代理人：蔡晓勇，北京市北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司。住所地肇庆市端州区信安路东侧109区，统一社会信用代码：914412006947684861。法定代表人：何昶明，该公司董事长。委托代理人：陈淑欢，广东开信律师事务所律师。原告谭倩萍诉被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司提起反诉。本院依法适用简易程序，于2017年10月23日公开开庭进行了合并审理。原告谭倩萍及其委托代理人蔡晓勇，被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司的委托代理人陈淑欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭倩萍诉称：2017年8月12日，被告与原告签订《商品房认购书》，约定：原告向被告购买商品房，签订认购书后应于7日内签订正式的商品房买卖合同。签订认购书后，原告依约支付了定金50000元，但经原告多次催促，被告未在约定期限内与原告签订正式的商品房买卖合同，至今已严重超出了合理期限，被告迟延履行合同的行为已构成违约。另外，原告在催促被告履行义务过程中发现，涉案房屋已经抵押给银行，且抵押时间是2017年1月16日至2019年7月16日，存在无法过户、办理银行贷款的巨大风险，但被告在签订认购书时却未告知原告，其行为已构成欺诈。为维护原告合法权益，请求依法判令：1、解除《商品房认购书》；2、被告双倍返还定金共计人民币100000元；3、被告向原告支付因本案造成的损失1500元。被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司辩称：1、我国《物权法》明确规定在建建筑物可以抵押，并且也规定，在抵押权人同意的情况下可以转让抵押物，我司根本不存在不能将涉案房屋出售给原告的情形。2、根据全国民事审判会议纪要的相关规定，对购买了在建建筑物的购房者的权利也给予充分的保障，原告认为我司将在建抵押的房屋出售存在无法办理过户的观点毫无法律依据。3、原告自称多次催告我司签订商品房买卖合同的说法与事实严重不符。4、我司没有违约，涉案房屋无论是按照法律规定还是现状均可出售给原告，我司无须向其双倍返还定金。5、原告违反涉案认购书的约定，未能在约定的期限支付首期款，依约应承担违约责任，无权要求我司退回定金。恳请法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司诉称：我司与原告谭倩萍于2017年8月12日签订了《骏景湾豪庭【顺宝天誉】商品房认购书》，该认购书第2.2条约定：乙方须于2017年9月1日前支付总价的30%首期楼款，即324550元（含定金）并于当日签署《商品房买卖合同》，并带齐所有按揭资料到甲方指定的银行办理该物业相关的抵押贷款手续。且该认购书第3.3条约定，若乙方出现以下任何一项情况，则视为买受人违反本《认购书》，乙方已付予甲方之定金归出卖人所有，甲方有权随时将该商品房重新出售给任何第三方而无须向乙方发出通知。（1）未按本认购书约定时间缴付首期房款；（2）未按本认购书约定时间签署《商品房买卖合同》；（3）若按揭银行未能批准乙方抵押借款申请，乙方在收到银行通知之日起10日内未能选择由甲方提供的其他付款方式的。然而，签订认购书后，原告谭倩萍仅支付了定金五万元，但并未按照认购书约定的期限支付总价30%的首期楼款，也未在9月1日前来签署《商品房买卖合同》，原告的行为已构成违约。请求法院依法判令：1、解除双方于2017年8月12日签订的《认购书》；2、反诉原告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司有权没收反诉被告谭倩萍支付的定金五万元；3、反诉被告谭倩萍承担本案的全部诉讼费用。反诉被告谭倩萍坚持其诉请。经审理查明：2017年8月12日，原告（反诉被告）谭倩萍与被告（反诉原告）肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司签订《骏景湾豪庭【顺宝·天誉花园】商品房认购书》，约定：乙方（原告）自愿认购甲方（被告）位于肇庆市端州区信安路东侧109区骏景湾豪庭（顺宝.天誉花园）3期3B栋之2504住宅，房屋建筑面积104.35平方米，套内面积85.48平方米，认购金额成交总价1054550元。双方签订认购书时，乙方同意支付人民币20000元作为认购该物业的定金。乙方须于2017年9月1日前支付总价的30%首期楼款，即人民币324550元（含定金）并于当日签署《商品房买卖合同》，并带齐所有按揭资料到甲方指定的银行办理该物业相关的抵押贷款手续。自签订认购书之日起7日内，甲乙双方应签订《商品房买卖合同》。买卖合同签订后，乙方已付定金自动转为房款的一部分。若乙方出现以下任何一项情况，则视为买受人违反本《认购书》，乙方已付予出甲方之定金归出卖人所有，甲方有权随时将该商品房重新出售给任何第三方而无须向乙方发出通知：（1）未按本认购书约定时间缴付首期房款；（2）未按本认购书约定时间签署《商品房买卖合同》的；（3）若按揭银行未能批准乙方抵押借款申请，乙方在收到银行通知之日起10日内未能选择由甲方提供的其他付款方式的。签订认购书当日，原告按合同约定支付了定金20000元，同月14日，原告再以定金名义支付30000元，合共支付定金50000元。原、被告双方签订上述商品房认购书后，并未在7日内签订《商品房买卖合同》，原告亦未在2017年9月1日前支付总价的30%的首期楼款。另查明，根据肇庆市不动产登记中心于2017年9月6日出具的《不动产档案详细资料》显示，肇庆市端州区信安路东侧109区骏景湾豪庭三期第3幢25层之二2504房已办理在建工程抵押，抵押人为肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司。本院认为：本案系商品房预约合同纠纷。原告谭倩萍与被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司于2017年8月12日签订的《商品房认购书》，是双方当事人在平等自愿的基础上协商一致的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，上述合同合法有效，应受法律保护。双方当事人应按照合同的约定享受权利和履行义务。然而，双方当事人均没有按照合同约定在7日内签订《商品房买卖合同》，亦未能提供催促对方履约或对方明示毁约的证据，因此，双方互有违约，应当各自承担相应的责任。原告提交了与“卢生售楼”微信聊天记录证明被告工作人员告知不能按期签订商品房买卖合同，但并无任何证据证明“卢生”为被告公司员工，被告庭审中亦否认“卢生”为其员工或代表，因此，原告据此主张被告违约的理据不足，本院不予采纳。原告按照合同约定支付了定金，但未按照合同约定的于2017年9月1日前支付首期楼款，属于违约行为。被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司有义务以合理明示方式将待出售房产的可能影响买受人购买意向的具体状况包括有否抵押等充分让买受人知悉，但未能尽到此义务，亦属过错。庭审中，原、被告双方均表示不愿意继续履行合同，合同已经没有继续履行的必要，本院予以确认解除。根据公平合理和诚信原则，综合本案的实际情况，原告谭倩萍要求双倍返还定金和被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司反诉没收定金的请求，理据不充分，本院均予以驳回。双方的其他诉讼请求，不合理部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告谭倩萍与被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司于2017年8月12日签订的《骏景湾豪庭【顺宝·天誉花园】商品房认购书》。二、被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内退还定金人民币50000元给原告谭倩萍。三、驳回原告谭倩萍的其他诉讼请求。四、驳回被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费已减半收取1165元（原告已预交）、反诉受理费已减半收取525元（被告已预交）、财产保全费1020元，上述三项合计2710元，由原告谭倩萍负担1897元，被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司负担813元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 莫石此二〇一七年十二月五日法官助理 陈锦焱书 记 员 刘永烨