江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终9037号上诉人(原审被告)：张正琴，女，1959年2月3日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人(原审被告)：谌国平，男，1957年9月3日生，汉族，住南京市江宁区。二上诉人共同委托诉讼代理人：胡雷,江苏友为律师事务所律师二上诉人共同委托诉讼代理人：陆望春，江苏友为律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周玉芳，女，1977年10月7日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：胡明龙，南京市江宁区秦淮法律服务所法律工作者。上诉人张正琴、谌国平因与被上诉人周玉芳返还原物纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院(2017)苏0115民初7986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张正琴、谌国平上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、涉诉房屋的租赁期尚未届至，租期应至2018年4月30日届满，根据合同法及城镇房屋租赁合同解释相关规定，被上诉人应承受原所有人租赁合同的权利义务；二、被上诉人尚未返还上诉人履约保证金3万元，2014年南京国际小商品城业委会（以下简称小商品城业委会）、南京禄口永骋建材有限公司（以下简称永骋公司）和谌国平签订了商铺委托租赁合同，委托永骋公司代收房屋年租金、服务费、履约保证金、物业费并开具收据，原业主通过向上诉人出具收条、认可上述代收行为。相应判决书认定上述履约保证金由业主授权业委会并通过永骋公司代为收取，业主应返还履约保证金。周玉芳辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人主张租期应为2018年4月30日，并无相应的证据证明。履约保证金与本案无关联，上诉人应向业委会去主张。被上诉人并未侵犯上诉人优先购买权，被上诉人购买涉案房屋时，此房并不值钱，随后因房地产市场的变动，因涉案房屋升值上诉人后悔。上诉人的上诉目的是拖延时间而损害被上诉人合法利益。周玉芳向一审法院起诉请求：判令张正琴、谌国平立即迁出涉案房屋并自2017年5月1日起按10000元/年的标准计算支付租金至实际迁出之日止；张正琴、谌国平承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：张正琴与谌国平系夫妻关系。2014年5月1日，谌国平与案外人南京国际小商品城业主委员会、南京禄口永骋建材有限公司（受托方）签订《商铺委托租赁合同》一份。合同约定，委托方及受托方将涉案房屋租赁给谌国平从事食品、酒水经营使用，租赁期限自2014年5月1日起至2016年4月30日，租金每年10000元，经营服务费每年3000元。合同签订时，谌国平需向受托方缴纳10000元履约保证金。2016年8月10日，周玉芳与涉案房屋原所有权人孙权就涉案房屋达成买卖合同并已办理不动产权登记，涉案房屋已归周玉芳所有。2017年5月14日，周玉芳以张正琴、谌国平对涉案房屋的租赁期限届满为由要求张正琴、谌国平迁出，双方因此发生纠纷并报警处理，民警到场后协调未果，告知双方通过诉讼处理。2017年5月，周玉芳向一审法院提起诉讼，要求判令张正琴、谌国平立即自涉案房屋迁出并支付租金。一审审理中，张正琴、谌国平主张其曾于2012年4月26日与涉案房屋原所权人孙权签订租房协议，协议约定涉案的租期为2012年5月1日至2018年4月30日，故涉案房屋租期尚未届满，对此并提交了租房协议书复印件1份加以证明，周玉芳对此租赁合同复印件不予认可；另张正琴、谌国平主张其对涉案房屋享有优先购买权，孙权并未告知其涉案房屋将对外出售，其认为周玉芳侵犯其优先购买权并要求周玉芳、孙权承担连带赔偿责任。一审法院认为：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。张正琴、谌国平于2014年5月1日与南京国际小商品城业主委员会、南京禄口永骋建材有限公司签订《商铺委托租赁合同》，合同约定将涉案房屋租赁给张正琴、谌国平从事食品、酒水经营使用，租赁期限自2014年5月1日起至2016年4月30日止；张正琴、谌国平虽主张认为其二人曾与涉案房屋原所有权人孙权签订房屋租赁协议，约定涉案房屋的租期为2012年5月1日至2018年4月30日，对此张正琴、谌国平仅提交了租赁合同复印件等证据加以证明，未能提交的充足的证据予以证实，而南京国际小商品城业主委员会、南京禄口永骋建材有限公司与其二人签订的商铺委托租赁合同时间亦在其二人主张的与孙权签订的房屋租赁合同时间之后，故对其二人主张的涉案房屋租赁期限至2018年4月30日止的抗辩意见，一审法院不予采信。2016年8月10日，周玉芳与孙权就涉案房屋达成买卖合同并已办理不动产权登记，涉案房屋已归周玉芳所有，张正琴、谌国平与周玉芳并未对涉案房屋的租赁期限进行重新约定，张正琴、谌国平对涉案房屋构成无权占有，周玉芳作为物权所有人可以要求张正琴、谌国平返还涉案房屋，故对周玉芳要求张正琴、谌国平迁出涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。张正琴、谌国平与南京国际小商品城业主委员会、南京禄口永骋建材有限公司就涉案房屋签订的商铺委托租赁合同约定的租赁期限虽然截止至2016年4月30日，但张正琴、谌国平已实际向孙权支付租金至2017年4月30日，现周玉芳要求张正琴、谌国平自2017年5月1日起按10000元每年的租金标准支付租金至其二人实际迁出房屋之日止，不违反法律规定，一审法院亦予以支持。关于张正琴、谌国平主张的优先购买权问题，根据法律规定，出租人出卖租赁房屋应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，如果出租人侵害承租人的优先购买权，应当承担赔偿责任。本案中，出租人如果未在合理期限内通知张正琴、谌国平并致其二人的优先购买权受到侵害，其二人应向出租人主张损失，故在本案中，一审法院不予理涉。至于张正琴、谌国平主张的返还保证金问题，也系与出租人之间的纠纷，本案中不予处理。判决：张正琴、谌国平自判决发生法律效力之日起30日内自位于南京市江宁区禄口街道秦禄大道2号南京国际小商品城5区1幢107室、204室房屋内迁出。同时，张正琴、谌国平应支付房屋使用费（自2017年5月1日起按年租金10000元标准计算至张正琴、谌国平实际迁出上述房屋之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取65元，由张正琴、谌国平负担。本院二审中，双方对一审查明的事实并无异议，本院二审予以确认。二审中双方均未提交新证据。本院认为，本案二审争议焦点为：涉案房屋租期是否届满，上诉人是否应迁出涉案房屋。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案《商铺委托租赁合同》租期至2016年4月30日已经届满，上诉人张正琴、谌国平虽主张与原房主曾有租期自2012年5月1日至2018年4月30日的租赁合同，故目前涉案房屋租赁期限并未届满，但其并未提交该租赁协议的原件，也无其他证据证明其在2014年4月30日之前曾向原房主缴纳租金。2014年5月1日与小商品城业主委员会、永骋公司签订《商铺委托租赁合同》后，张正琴、谌国平亦实际将租金、保证金直接支付给永骋公司。张正琴、谌国平主张与原房主仍存在租赁关系且租期未至，本院不予支持。2016年4月30日之后，张正琴、谌国平与原房东或小商品城业委会、永骋公司并未续签租赁合同，现周玉芳已取得涉案房屋产权，一审法院根据周玉芳的诉请判令张正琴、谌国平迁出涉案房屋，符合法律规定，并无不当。履约保证金并非周玉芳收取，亦非本案审理范围，本院二审不予理涉。上诉人的其他上诉请求，并不符合法律规定，本院亦不予支持。综上所述，一审法院判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人张正琴、谌国平负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  孙 伟审判员  张卓慧二〇一七年十二月二十六日书记员  戴 苗