江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终9230号上诉人(原审被告）：苏州市吴中区甪直莫泰商务宾馆，住所地江苏省苏州市吴中区甪直镇晓南路***号***号。经营者：吴碧霞，女，1971年8月21日生，汉族，住浙江省泰顺县。(未到庭)被上诉人(原审原告）：王华章，男，1971年1月23日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。被上诉人(原审原告）：张爱梅，女，1974年1月9日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。上诉人苏州市吴中区甪直莫泰商务宾馆（以下简称甪直莫泰宾馆）因与被上诉人王华章、张爱梅房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2017）苏0506民初0129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。甪直莫泰宾馆上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判。2、本案一、二审诉讼费由王华章、张爱梅负担。事实和理由：1、甪直莫泰宾馆的经营自2015年起面临严重困难，且甪直莫泰宾馆支付王华章、张爱梅等104位业主的租金收益，明显超过市场同地段同规格相同房屋的租金收益，显失公平。甪直莫泰宾馆之前已尽自己最大努力按约支付合同约定的租金收益，后甪直莫泰宾馆在实在无力支付前提下与所有业主协商，与其中100位达成了对前期约定租金收益调整的协议。但含本案在内的四位业主不同意签署对前期约定租金收益调整的协议，如果按之前约定的租金收益标准支付给王华章、张爱梅，对甪直莫泰宾馆而言显失公平。其他100位业主的行为也代表了甪直莫泰宾馆行为的合理性。请求二审法院能对本案综合考虑，调整相关租金收益标准。2、鉴于本案实际情况，一审判令甪直莫泰宾馆承担违约金也是不合理的。甪直莫泰宾馆并没有过错，已尽最大努力。王华章、张爱梅答辩称，要求按原合同履行，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求维持原判。王华章、张爱梅向一审法院起诉请求：请求判令甪直莫泰宾馆支付其租金收益70845元及逾期付款滞纳金。审理中，王华章、张爱梅变更上述诉讼请求为：判令甪直莫泰宾馆支付王华章、张爱梅自2016年第1季度起至2017年第2季度止的租金收益共计114985元（其中，350室房屋2016年第1季度应付5235元，被告已付600元，剩余4635元未付；2016年2、3、4季度各应付6107元；2017年第1、2季度各应付6107元；523室2016年2、3、4季度各应付15963元，2017年1、2季度各应付15963元）及逾期付款滞纳金（按照每季度租金收益逾期之日起按照银行一年期贷款利率的标准计算至判决确定履行之日止）。一审法院认定事实：位于苏州市吴中区甪直镇××室及523房屋系王华章、张爱梅共同共有。其中350室房屋建筑面积49.67平方米，523室房屋建筑面积107.89平方米。2010年12月9日，就上述两套房屋，王华章、张爱梅（甲方）与甪直莫泰宾馆（乙方）签订安逸·铂金公寓委托经营管理协议各1份，两份协议载明：甲方将其购买的“苏州安逸铂金公寓”公寓式酒店委托乙方经营管理。委托期限自2011年4月1日起计算，共计10年，截至2021年3月31日止。乙方拥有该公寓式酒店的使用权、经营权、出租权和管理权。代理甲方出租该公寓式酒店并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约等相关事宜。向承租方收取该公寓式酒店的租金。其中，就350室房屋前三年收益，即2011年4月1日至2014年3月31日，总收益为62816元，由乙方一次性支付给甲方。自第4年起，租金收益按照以下标准执行：租金收益每季度支付。支付时间为每个结算季度的第一个月内完成，若逾期未付，则按照应付金额每日万分之一支付违约金。支付金额为：第四年，每季度租金收益5235元；第五年，每季度租金收益为5235元；第六年，每季度租金收益为6107元；第七年，每季度租金收益为6107元；第八年，每季度租金收益为6980元；第九年，每季度租金收益为6980元；第十年，每季度租金收益为8725元。就523室房屋前三年收益，即2011年4月1日至2014年3月31日，总收益为164190元，由乙方一次性支付给甲方。自第4年起，租金收益按照以下标准执行：租金收益每季度支付。支付时间为每个结算季度的第一个月内完成，若逾期未付，则按照应付金额每日万分之一支付违约金。支付金额为：第四年，每季度租金收益13683元；第五年，每季度租金收益为13683元；第六年，每季度租金收益为15963元；第七年，每季度租金收益为15963元；第八年，每季度租金收益为18243元；第九年，每季度租金收益为18243元；第十年，每季度租金收益为22804元。另，涉案房屋交付后一直由甪直莫泰宾馆用做酒店房间，2016年之前的租金收益，甪直莫泰宾馆均已支付王华章、张爱梅。因自2016年开始未能按约支付收益。由此，王华章、张爱梅诉至法院。上述事实，由王华章、张爱梅提供的房产证、土地证、委托经营管理协议、欠付房租明细表、借记卡明细清单及庭审笔录等予以证实。审理中，关于王华章、张爱梅主张的滞纳金的计算方式，王华章、张爱梅称合同中约定的违约金过低，请求法院酌情增加。具体为：按同期银行一年期贷款利率计算，以4635元为基数自2016年2月1日开始计算，以22070元为基数从2016年5月1日开始计算，以22070元为基数从2016年8月1日开始计算，以22070元为基数从2016年11月1日开始计算，以22070元为基数从2017年2月1日开始计算，以22070元为基数从2017年5月1日开始计算，均计算至判决确定的履行之日止。对此，甪直莫泰宾馆称违约金应该按照合同约定的标准计算。一审法院认为，王华章、张爱梅与甪直莫泰宾馆签订的委托经营管理合同，不违反法律强制性规定，应属合法有效。当事人应当恪守履行。现王华章、张爱梅主张甪直莫泰宾馆未按照合同约定支付其涉案两套房屋2016年全年及2017年第1、2季度的租金收益共计114985元。甪直莫泰宾馆对上述租金数额没有异议，故一审法院予以确认。由此，甪直莫泰宾馆应当支付王华章、张爱梅上述款项。关于王华章、张爱梅主张的滞纳金，合同中并未约定有滞纳金，按照王华章、张爱梅在庭审中的陈述，其主张的滞纳金实际为合同约定的违约金。因甪直莫泰宾馆逾期支付每季度的租金收益，理应承担相应的违约责任。双方约定的违约金虽低于目前同期贷款利率，但符合同期存款利率标准，因王华章、张爱梅未能举证证明其实际损失高于违约金标准，故一审法院对其意见不予采纳。根据合同约定的违约金计算方式，经核算，截至2017年4月30日止，甪直莫泰宾馆应支付王华章、张爱梅违约金2214.85元。之后的违约金，应按照每日万分之一的标准计算至判决确定被告给付期间的最后一日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：被告苏州市吴中区甪直莫泰商务宾馆于本判决生效之日起十日内支付原告王华章、张爱梅租金收益人民币114985元及该款截至2017年4月30日止的违约金人民币2214.85元，之后的违约金以114985元为基数，按照每日万分之一的标准自2017年5月1日起计算至判决确定的被告履行期间的最后一日止。案件受理费人民币2660元，由被告苏州市吴中区甪直莫泰商务宾馆负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王华章、张爱梅交付甪直莫泰宾馆委托经营的公寓在物理上与甪直莫泰宾馆受其他业主委托经营的公寓具有可分割性。王华章、张爱梅与甪直莫泰宾馆签订的委托经营管理合同，合法有效，双方应当按约履行。是否对租金标准予以调整，属于当事人意思自治范围，应由当事人协商确定。甪直莫泰宾馆以大多数业主同意调整租金标准，进而要求对涉案委托经营合同租金标准强制调整的上诉理由，没有合同依据及法律依据，本院不予采纳。甪直莫泰宾馆延迟支付租金，应当承担违约责任，其认为不应当承担违约金的上诉理由不能成立。综上，苏州市吴中区甪直莫泰商务宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2660元，由上诉人苏州市吴中区甪直莫泰商务宾馆负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一七年十二月十五日书记员  姜 瑛