广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤03民终19123号上诉人（原审被告）：李景山，男，汉族，1977年9月13日生，住所地：广东省深圳市福田区，被上诉人（原审原告）：中国石化销售有限公司广东深圳石油分公司，住所地：深圳市福田区北环大道7001号中石化深石油大厦1楼、4楼、16至23楼。统一社会信用代码：914403007085967785。负责人：李志华，经理。委托诉讼代理人：张海荣，北京市岳成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：海颖锋，北京市岳成（广州）律师事务所律师。上诉人李景山因与被上诉人中国石化销售有限公司广东深圳石油分公司（以下简称中国石化深圳分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初21496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李景山上诉请求：1、请求撤销原审判决第一项，改判为驳回中国石化深圳分公司的全部诉讼请求；2、请求判令中国石化深圳分公司承担一审、二审全部的诉讼费。事实与理由：一、一审判决对案件主体的事实认定存在错误，李景山不是本案适格的主体。根据中国石化深圳分公司提交的《房地产租赁合同》，承租方为马XX，并非李景山，中国石化深圳分公司所诉主体错误，李景山不是本案适格的主体。涉诉合同是续签的合同，涉诉房产之前的租赁合同一直是马XX本人与中国石化深圳分公司签订的合同。涉案合同续签时因马XX本人身体不便，中国石化深圳分公司要求李景山代为马XX签名。李景山代签名的行为及代为支付款项的行为只是承租人马XX的授权行为，系民事代理行为。因此产生的民事责任不应当由代理人承担。一审法院在没有追加马XX为被告或查明事实的情形下，仅根据代签名和代支付款的行为认定合同签订的主体为李景山，其认定的事实存在错误。并且根据中国石化深圳分公司的内部规定，涉案的房屋是不能承租给中国石化深圳分公司员工，只能以市场价格租赁给社会人员，由此也可见涉诉房产的承租人不可能是李景山。二、退一万步，假设主体不存在问题。事实上在该合同的履行过程中，2016年4月22日李景山代马XX向中国石化深圳分公司提出过续及延期交房请求即“请求在2016年12月31日之前继续租赁房屋，并承诺在2016年12月31日前无条件退还中国石化深圳分公司”，中国石化深圳分公司也已同意并批准了该请求。李景山应法庭要求在庭审后向法庭提交了《关于续租公司房子的申请》这一书面证据，其中中国石化深圳分公司物业管理部主任熊某签名确认了续租申请的事实。该证据足以证明李景山就涉诉房产的租赁双方已经达成了新的合意，但是一审法院对该证据未予任何置评，而直接以李景山没有证据显示存在中国石化深圳分公司同意过李景山续租及延期交房的事实为由，驳回了李景山的一审答辩理由。李景山认为一审法院对该事实及证据认定存在错误。综上所述，李景山依法提出上述诉讼请求，恳请法院依法支持李景山的上诉意见。李景山于二审调查过程中补充上诉事实与理由：一、因为李景山是中国石化深圳分公司员工，李景山家庭住房的困难，公司也一直有责任帮助解决。可以肯定的是中国石化深圳分公司因为几个月的欠款将李景山诉上法庭，这是有意刁难李景山，是对李景山不服公司处理常X殴打李景山事件的一种报复。李景山在一审的时候，也提交了一份向中国石化深圳分公司申请续租房子的申请，是明确表示在2016年12月31日之前继续租赁该房屋，并承诺在这之前无条件退还中国石化深圳分公司。而且，中国石化深圳分公司也同意并批准了该请求，当然批准该请求的是分管物业的部门主任签字并确认。李景山认为应该成为中国石化深圳分公司的一种行为，现在中国石化深圳分公司拒不承认是公司行为，这对李景山来说，是不公平的。二、李景山在2016年4月底提交住房申请的时候，因为李景山的部门领导常X故意为难李景山，所以，才导致了李景山与常X的争执，才导致2016年5月5日与常X的争执，导致常X动手殴打李景山，并当天送往医院。中国石化深圳分公司明显偏袒常X，常X殴打李景山事李景山不服。所以，中国石化深圳分公司才借机在李景山住房事情上给李景山打击报复。三、李景山在2016年5月开始住院，随后，出院后，又长期处于治疗期，现在经法医鉴定，李景山是轻伤二级，深圳市福田区检察院已经受理常X殴打李景山事件。但是，中国石化深圳分公司从2016年5月开始扣发李景山工资45%，导致李景山不仅无法支付房租，而且，最基本的医疗和诊治费用都不够用。李景山当时也曾经电话与中国石化深圳分公司说明该情况，希望公司能给予缓期，李景山承诺在工资补发到位时，一并归还。四、李景山已经于2016年11月下旬提前搬离了该房屋，并没有超过向中国石化深圳分公司提交承诺书的时间。说明李景山是信守承诺的。综上所述，中国石化深圳分公司完全不顾李景山的困难处境，不仅在职工遇到困难时不予帮助，而且，还不尊重事实，有意回避答应好的事情，并将李景山送上法庭，要求二倍甚至三倍以上的赔偿，是完全没有道理和道义的。中国石化深圳分公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判。一、一审法院认定主体是正确的，涉案房屋租赁合同是由李景山签订的，后期的合同补充条款也是由李景山签订的。二、刚才李景山补充的意见，首先，李景山与常X的争执与本案无关。中国石化深圳分公司没有打击报复，是李景山的主观猜测。李景山与常X的争执，已经由其他有关部门处理。李景山其自己是有住房的，不存在住房困难问题。中国石化深圳分公司的员工很多，没有责任、没有能力解决每一个人的住房问题。涉案的租赁合同就已经到期了，是否续租应当以李景山与中国石化深圳分公司签订的合同为准。但是，双方并没有签订续租合同。所以，李景山存在没有交还房屋的法律责任。当时中国石化深圳分公司起诉的时候，李景山并没有交还房屋的。中国石化深圳分公司向一审法院起诉请求：1、李景山交还中国石化深圳分公司深圳市福田区XX路XX楼X号房屋;2、李景山支付中国石化深圳分公司自2016年5月份起的占用费33000元(按合同约定租金的三倍计算，暂计至2016年9月共5个月，应计至实际交还房屋之日止)；3、李景山承担本案所有诉讼费用。一审庭审时，中国石化深圳分公司称，因李景山已于2016年11月22日将涉案房屋交还给中国石化深圳分公司，故当庭撤回第一项诉讼请求，并明确第二项诉讼请求中占用费的计算期间为2016年5月1日至2016年11月22日。一审法院认定事实：位于深圳市××××房（以下简称涉案房产）的登记权利人为案外人深圳市SMSY化工有限公司（以下简称SMSH）。2014年5月20日，SMSH出具《授权委托证明书》，载明：授权中国石化深圳分公司管理涉案房产，行使SMSH对该房屋的所有权利，包括但不限于对该房屋的租赁、维护、修缮等及与该房屋有关的诉讼、仲裁、行政处罚等事务；授权期限为自本授权签发之日起至2016年12月31日止。2014年7月10日，中国石化深圳分公司（甲方）与李景山（乙方）签订《房地产租赁合同（住宅）》，约定：甲方将涉案房产出租给乙方作为住宅使用，租期自2014年5月1日至2016年4月30日；租金每月2200元，甲方应于每月15日前交付租金；本合同期满终止后，乙方应于终止后3日内迁离房屋。同日，双方签订《合同补充条款》，约定：租赁合同终止后，乙方未按时交还房屋的，乙方除承担合同及补充协议约定的责任外，从终止之日起，乙方还应按终止前合同约定租金标准的三倍向甲方计付占用费用。在上述合同履行期间，一直由李景山向中国石化深圳分公司支付租金。双方确认，李景山支付租金至2016年4月30日。合同约定的租赁期届满后，李景山未依约搬离涉案房产。2016年11月22日，李景山向中国石化深圳分公司交还了涉案房产，双方进行了交接。另查，李景山系中国石化深圳分公司的员工。又查，本院送达本案中国石化深圳分公司起诉材料的过程中，李景山签收时间为2017年2月8日。一审法院认为，虽然合同上首页“承租方（甲方）”处印刷字体显示为“马XX”，但合同落款“乙方”处签字人为李景山，且李景山同时与中国石化深圳分公司签订了《合同补充条款》，合同履行过程中亦是由李景山向中国石化深圳分公司支付租金，故李景山抗辩其并非承租涉案房产的合同相对方，缺乏依据，与本案查明事实不符，一审法院不予采信。中国石化深圳分公司虽非涉案房产所有权人，但其系受所有权人委托出租涉案房产，其与李景山签订的涉案房屋租赁合同并不存在无效情形，中国石化深圳分公司有权行使涉案房屋租赁合同项下的出租方权利及承担相应义务。因此，中国石化深圳分公司与李景山之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。合同约定的租赁期届满后，李景山应依约在期满后3日内搬离涉案房产，但李景山迟至2016年11月22日方搬离并交还涉案房产，构成违约，中国石化深圳分公司据此有权根据合同约定要求李景山承担逾期搬离期间的占用费用。李景山辩称曾向中国石化深圳分公司提出过续租及延期交房申请，但没有证据显示存在中国石化深圳分公司同意过李景山续租及延期交房这一事实，中国石化深圳分公司对此亦予以否认，故李景山的该项抗辩主张，没有依据，一审法院不予采纳。关于逾期腾房占有费用，《合同补充条款》约定，李景山未按时交还房产，应自合同期终止之日起按合同约定的租金标准的三倍支付占有费用。该占有费用实际上包含了弥补性（弥补因李景山逾期搬离而给中国石化深圳分公司造成的租金损失）和惩罚性两方面的内容，带有违约金性质，考虑到李景山系中国石化深圳分公司的员工这一双方特殊关系，且中国石化深圳分公司没有提供充分证据证明其在起诉前长达五个月期间曾要求李景山搬离过涉案房产，李景山在收到中国石化深圳分公司起诉状之前即主动搬离了涉案房产，无故占有房产的主观恶意不明显，中国石化深圳分公司也没有举证证明其就李景山逾期搬离所遭受的除租金之外的其它具体损失的存在，而李景山提出了对占有使用费计算标准过高的抗辩意见，故，结合上述事实因素，同时基于占有使用费带有违约金性质的考虑，一审法院酌情将占有使用费标准调低为按合同约定的租金标准的两倍计算。据此，就2016年5月1日至11月22日期间，李景山应向中国石化深圳分公司支付的占有使用费金额为：（2200元×2）×（2016年5月至10月共6个月＋2016年11月的22天/30天）＝29626.67元，对中国石化深圳分公司主张的超出金额部分，一审法院不予支持。一审法院判决：一、李景山应于判决生效之日起10日内向中国石化深圳分公司支付逾期腾房占有使用费29626.67元；二、驳回中国石化深圳分公司的其它诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李景山于二审调查询问过程中再次确认涉案房产是由李景山与马XX共同居住，并由李景山向中国石化深圳分公司支付租金。综合涉案《房地产租赁合同（住宅）》与《合同补充条款》均由李景山签署的事实，原审认定李景山系合同当事人正确，本院予以认同。李景山与中国石化深圳分公司之间的房屋租赁合同真实合法有效，当事人应当严格依照合同约定履行各自义务。合同租期至2016年4月30日届满，李景山于2016年4月22日提交《关于续租公司房子的申请》。同日，该申请由案外人熊XX签收。对于熊XX是否为中国石化深圳分公司员工以及担任何种职务，中国石化深圳分公司于本案一审、二审期间均表示不清楚，经本院释明要求该公司予以核实，中国石化深圳分公司亦未作出任何答复。故本院采纳李景山的主张认定熊XX与中国石化深圳分公司之间存在职务关系。在《关于续租公司房子的申请》中，熊XX并未作出对续租申请是否予以批准的意思表示。根据中国石化深圳分公司提交的证据，直至2016年9月该公司才向李景山邮寄送达律师函要求李景山搬离租赁房产。基于李景山作为中国石化深圳分公司员工自2009年9月开始承租该房产的事实，本院认定双方在合同到期后就是否续租问题曾进行磋商，在中国石化深圳分公司未明确表示不予续租的情况下，李景山依据《关于续租公司房子的申请》中承诺的期限继续使用涉案房产，不应认定为违约。原审根据合同约定租期认定李景山未返还租赁房产构成违约并判令其承担违约责任，该处理结果有失公允，本院予以纠正。李景山实际占有使用房屋至2016年11月22日，应当按照此前约定的租金标准继续支付占有使用费，金额为：2200元/月×（6个月+22天/30天）=14813.33元。综上，李景山的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初21496号民事判决第二项；二、变更广东省深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初21496号民事判决第一项为：李景山应于本判决生效之日起10日内向中国石化销售有限公司广东深圳石油分公司支付占有使用费14813.33元；三、驳回中国石化销售有限公司广东深圳石油分公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费共计1186元，由上诉人李景山负担355元，由被上诉人中国石化销售有限公司广东深圳石油分公司负担831元。本判决为终审判决。审判长 俞   红审判员 吴 思 罕审判员 邓   媛二〇一七年十二月二十九日书记员 林翘(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。