甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2017)甘0102民初3790号原告:兰州高科新元房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区。法定代表人：李剑，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：杨建平，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雨欣，甘肃正天合律师事务所律师。被告陈某原告兰州高科新元房地产开发有限公司与被告陈某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李雨欣到庭参加诉讼，被告经本院公告送达开庭未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告支付依照《商品房买卖合同》第七条第二款约定的违约金122172.1元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告陈某与原告兰州高科新元房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份,合同约定：被告以按揭贷款的方式购买原告开发的位于兰州市高新区雁滩新区红星国际广场”红星紫郡”7幢2单元1103号商品房一套。该房屋建筑面积共153.00平方米，单价7985.11元/㎡,房屋总价款为人民币1221721.00元（大写：壹佰贰拾贰万壹仟柒佰贰拾壹元整）。被告应于2015年11月25日前支付首付款人民币371721.00元（叁拾柒万壹仟柒佰贰拾壹元整），余款人民币850000.00元（捌拾伍万元整）须于2015年12月1日前办理完毕银行按揭贷款。”2015年11月27日，被告在《商品房买卖合同》上签字并交付了首付款371721.00元，但未履行按揭支付剩余房款的义务，至今一直未办理银行按揭手续。原告的代理律师于2016年12月依法向被告发出正天合函字第[2016]第650号《律师函》，催告其依照合同约定一次性交足房款或及时办理按揭手续，否则将依合同约定解除《商品房买卖合同》。原告工作人员将该律师函送达被告住处，但被告将律师函当场撕毁，拒绝办理按揭手续。据此，原告根据《商品房买卖合同》附件四（合同补充协议）第一条第二款”当发生买受人不能办理贷款，或被银行要求变更贷款金额、首付款比例、贷款年限、补充资料等情形，造成贷款不能全部于本合同签署后30日内存入出卖人新建商品房预售资金监管帐号的，买受人应在本合同签署后45日内一次性自行付清全部房款或补足贷款差额部分的房款，逾期视为买受人逾期支付房款,买受人须按照本合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。”《商品房买卖合同》第七条第2款”买受人未按本合同约定时间支付房款的，每逾期一日，按应付未付款额的万分之五向出卖人支付违约金，逾期达30天的，出卖人有权解除合同，将该商品房另行出售，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金。”的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第三、四款、第九十七条的有关规定，依法向贵院提起诉讼，望判如所请。被告陈某未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月7日，因被告有购买原告所售兰州红星国际广场房屋意向，与原告签订了《兰州红星国际广场认购协议书》，协议约定被告预订位于飞雁路红星国际广场第7号楼2层1103室、预测建筑面积为153平方米房屋，约定单价为8872元/㎡，总房款为1357468元。协议还约定签署该认购协议当日，被告向原告支付定金2万元，作为双方订立《商品房买卖合同》的担保，该定金在签署《商品房买卖合同》后自动转为首期房款。签订该认购协议当日，双方又签订《商品房买卖合同签署信息确认表》，以此确认买受人信息、合同签约内容、享有优惠、付款方式及金额等内容。依照该确认表，双方确认被告对所购该套房屋享有1%的优惠比例，优惠后合同单价为7985.11元，付款方式为按揭付款。被告签署上述协议当日，即以刷卡方式支付定金2万元。原告亦向被告出具收条，收条载明收款事由为”红星国际广场7-2-1103”。2015年11月27日，原、被告双方签订编号为2015预44918的《商品房买卖合同》，合同约定原告将位于兰州市高新区雁滩新区红星国际广场第7幢2单元1103号、建筑面积153平方米的房屋，以总价1221721元出售予被告。付款方式为银行按揭付款方式，2015年11月25日前须支付房款371721元，尾款850000元须在2015年12月1日前办理完银行按揭贷款。合同另约定被告如未按照合同约定付款，每逾期一日，按应付未付款额的万分之五向原告支付违约金；逾期达30日的，原告有权解除合同，将该房屋另售，被告应按照总房款的10%向原告支付违约金；被告采用银行按揭贷款方式支付房款的，当发生被告不能办理贷款或银行要求变更贷款金额、首付款比例、贷款年限等情形，致使贷款不能全部于该合同签署后30日内存入原告新建商品房预售资金监管账号的，被告应在本合同签署后45日自行付清全部房款或者补足贷款差额部分房款，逾期视为被告逾期支付房款，同时被告还需承担逾期付款违约责任。该买卖合同签订当日，被告即以银行刷卡方式，向原告共计支付351721元首付款。原告亦就此向被告出具收条，收条载明交款人被告以刷卡方式支付红星国际广场7-2-1103首付款371721元（含定金20000元），该收条加盖原告财务专用章。被告支付首付款后，并未依照合同约定办理银行按揭手续，也未向原告支付剩余购房款。原告于2016年12月15日委托诉讼代理人向被告发送律师函，函告被告应在收到该律师函后30日内一次性付清全部房款或补足贷款差额部分的房款，或及时办理剩余款项银行按揭贷款。如被告未能履行上述义务，原告将解除《商品房卖合同》，并另行出售该套房屋。被告收到该函告后，仍未履行上述合同义务。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案原、被告签订《商品房买卖合同》后，应审慎、良好的履行合同约定义务，原告作为房屋出卖人已提供办理了预售登记的商品房，被告作为买受人应负有按照约定支付房屋的义务。但截止本案法庭辩论终结之时，经原告以律师函函告方式催要，被告除在合同订立之初支付首付款371721元外，并未在合同约定期限内办理房屋按揭手续，也未以其他方式支付剩余房款。参照涉案房屋总价，被告所付首付款部分仅为总房款的30%，并不属于履行主要合同义务情形，且经原告催告未付款期限已近一年。故原告起诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的条件已经成就，依照我国《合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的的，当事人可以解除合同。故对于原告诉讼要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告订立《商品房买卖合同》之时，已约定了买受人未按照约定支付房款致使合同解除后的违约责任，依此约定被告应向原告支付相应违约金。但同时依照《商品房买卖合同》第七条第二款的约定，合同解除后原告有权另行出售标的房屋。结合兰州市中心城区房屋同比涨幅，标的房屋另行出售后原告获益不少于《商品房买卖合同》中约定的交易价格。故本院酌定被告承担违约金为20000元。故对于原告诉讼要求被告应付原告违约金122172.1元的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，之规定，判决如下：一、解除原告兰州高科新元房地产开发有限公司与被告陈某于2015年11月27日签订的《商品房买卖合同》；二、原告兰州高科新元房地产开发有限公司退回被告陈某已缴纳的购房款371721元于判决生效后立即付清;三、被告陈某于本判决生效之日立即向原告兰州高科新元房地产开发有限公司支付违约金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2743元，由被告陈某负担，公告费600元，由被告陈某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  柴宗海代理审判员  张金凤人民陪审员  王小华二〇一七年十二月六日书 记 员  徐 萍????????1