河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫16民终5592号上诉人(原审被告)：河南德尚置业有限公司。住所地：河南省沈丘县北城新区。组织机构代码565129450。法定代表人:蒋书亭，职务：该公司董事长。委托诉讼代理人：梁伟，河南裕恒律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陶玉，女，1969年3月11日生，汉族，住河南省郑州市金水区。被上诉人(原审原告)：范宝亮，男，汉族，1970年3月10日生，汉族，住郑州市金水区。系陶玉之夫。被上诉人(原审原告)：范自程，男，1983年12月18日生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人(原审原告)：范书良，男，汉族，1959年9月25日生，汉族，住郑州市金水区。系范自程之父。上列被上诉人陶玉、范宝亮、范自程、范书良的共同委托诉讼代理人：张新士、王耿臣，河南千字文律师事务所律师。原审第三人：范守相，男，1973年8月11日生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：杨志强，河南顺宇律师事务所律师。上诉人河南德尚置业有限公司因与被上诉人陶玉、范宝亮、范自程、范书良，原审第三人范守相房屋买卖合同纠纷一案，不服沈丘县人民法院（2017）豫1624民初1896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人河南德尚置业有限公司的委托诉讼代理人梁伟、被上诉人陶玉、范宝亮、范自程、范书良的委托诉讼代理人张新士、王耿臣、原审第三人范守相的委托诉讼代理人杨志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南德尚置业有限公司的上诉请求是：1、依法撤销原审民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、商品房买卖合同以及购房协议签订主体与本案诉讼主体不一致，本案系非必要共同诉讼，一审程序违法；2、2011年6月21日签订的购房协议为无效协议；3、范自程、陶玉随持有商品房买卖合同，但从未支付过房款；4、范守相并非上诉人公司经理，其辩称职务行为的意见不应被采纳；5、一审判决上诉人承当违约责任，实属认定事实与结果相矛盾，且适用法律错误。陶玉、范宝亮、范自程、范书良辩称，1、双方于2011年6月11日签订的购房协议合法有效，且答辩人一方已经履行了约定的义务，将700万元承兑汇票交付河南德尚置业有限公司，河南德尚置业有限公司出具了收款收据。2、商品房买卖合同是购房协议的延续，不是另立的合同关系，答辩人的合同义务在签订购房协议后即已经履行完毕。3、范守相系河南德尚置业有限公司股东及总经理的身份事实清楚。4、因河南德尚置业有限公司逾期交房，应当承担违约责任。5、本案属于一个诉讼，不存在程序违法。范守相述称，一审判决认定事实清楚，程序合法，应当驳回上诉，维持原判。范守相时任上诉人公司的股东和总经理，主持该公司当时的全面工作，本案所涉及的建设工程项目包括向有关部门申报材料和办理登记等都是范守相所经办的，其在合同上签字的行为系代表公司履行的职务行为。范守相收取合同款项后将该款转入了上诉人公司账户，也是履行的职务行为。该房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，上诉人公司收取款项后并为被上诉人出具了收据，说明被上诉人已经履行了该合同，那么上诉人公司应按合同约定履行交付房屋的义务。至于上诉人所述合同公章与备案公章不一致的问题，在一审中没有通过鉴定予以确认，同时上诉人公司在向行政部门办理行政许可时使用的是该购房合同的同一枚印章，根据最高法指导性案例公司不能对对外用章效力进行选择性使用，也可以确认合同用章也是代表的公司行为。陶玉、范宝亮、范自程、范书良向一审法院提出的诉讼请求是：1、依法判令被告将位于沈丘县行政新区的和谐2号院2号楼一、二层101/201交付给原告范自程；将2号楼一、二层102、103/202号商铺、5号楼一、二层110号商铺交付给原告陶玉、范宝亮；2、依法判令被告履行协助为原告办理上述商品房房屋所有权证书的义务；3、依法判令被告支付自2013年11月1日起至实际交付房屋之日止的违约金（按日万分之一计算）；4、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2011年6月21日，被告与原告范宝亮、范书良签订购房协议，协议约定：1、被告将其开发的位于沈丘县行政新区的和谐2号院2号楼一、二层商铺全部预售给原告方，每层面积900平方米，预售价格4000元/平方米，合计价款720万元；2、原告于签订协议时支付700万元，下余20万在被告交房时付清，如面积有误差，以实际面积结算房款；3、被告保证于2012年4月30日前将房屋交付给原告，并负责为原告办理产权手续。协议签订后，原告按约定向被告支付购房款700万元，被告出具了房款收据。被告取得商品房预售许可证后，与原告陶玉、范自程签订了商品房买卖合同，因2号楼的商铺面积不足，被告又将5号楼一、二层110商铺预售给原告陶玉，交房时间均调整至2013年10月31日。交房时间到期后，原告多次要求被告交房，并按实际面积结算房款，被告至今未将房屋交付给原告。一审法院认定的事实：2011年6月21日，原告范书良、范宝亮与时任被告河南德尚置业有限公司经理的第三人范守相经过协商，双方达成购房协议，该协议的内容为：甲方河南德尚置业有限公司，乙方范书良、范宝亮。1、甲方将其开发的位于沈丘县行政新区的和谐2号院2号楼一、二层商铺全部预售给乙方，每层八间，每层南北长60米，东西宽15米，预售价格4000元/平方米，合计价款720万元；2、甲方保证于2012年4月30日前将房屋交付给乙方使用，否则承担相应的违约责任，房屋交付时，由甲方负责在法定期限内为乙方办理房产手续，所需费用按有关规定各自承担相应的费用。逾期承担相应的违约责任。3、甲方保证房屋质量合格，面积无误，保证产权无争议。4、上述购房款乙方于签订协议之日支付700万元，下余20万在甲方交房时付清，如面积有误差，以实际面积结算房款。第三人范守相、范书良、范宝亮在该协议上签字，并加盖被告河南德商置业有限公司公章。2011年6月22日，范书良、范宝亮将13张承兑汇票共计700万元（出票日期2011年3月23日、付款行中信银行唐山分行账务中心、票号3020005320201300、金额40万元；出票日期2011年4月13日、付款行交通银行安徽省分行、票号3010005120294416、金额60万元；出票日期2011年5月12日、付款行招商银行哈尔滨黄河路支行、票号3080005392160198、金额10万元；出票日期2011年4月9日、付款行中国农业银行阳泉市矿区支行、票号1030005220340867、金额30万元；出票日期2011年5月13日、付款行上海浦东发展银行西安分行营业部、票号3100005120084920、金额20万元,；出票日期2011年5月13日、付款行上海浦东发展银行西安分行营业部、票号3100005120084921、金额20万元；出票日期2011年4月28日、付款行工商银行通川支行、票号1020005220327601、金额40万元；出票日期2011年3月24日、付款行深圳发展银行南京分行、票号3070005120064559、金额50万元；出票日期2011年3月24日、付款行深圳发展银行南京分行、票号3070005120064560、金额50万元；出票日期2011年3月24日、付款行深圳发展银行南京分行、票号3070005120064558、金额50万元；出票日期2011年3月15日、付款行中国银行福建泉州分行、票号1040005200372564、金额300万元；出票日期2011年3月11日、付款行中国银行义马支行营业部、票号1040005200004737、金额20万元；出票日期2011年3月16日、付款行中国光大银行武汉经济技术开发区支行、票号3030005100406140、金额10万元；），交付给第三人范守相，范守相在13张承兑汇票的复印件上签字确认收到，第三人交给范宝亮加盖有被告河南德尚置业有限公司公章的350万元收据，第三人交给范书良加盖有被告河南德尚置业有限公司公章的收据。2012年，被告河南德尚置业有限公司取得商品房预售许可证（证号：沈周预售证第2011009号）、建设工程规划许可证（证号：2012003）、施工许可证（证号：412728201204270101）。范书良以购房人为其子原告范自程与被告河南德尚置业有限公司签订了商品房买卖合同，该买卖合同为二号楼一、二层101+210号房，建筑面积为890.06平方米，单价为4000元每平方米，计款356.024万元。范宝亮以购房人为其妻原告陶玉与被告河南德尚置业有限公司签订了3份商品房买卖合同，分别为：2号楼一层102号房，建筑面积24.85平方米，单价4000元每平方米，计款9.94万元；2号楼一、二层103+202号房，建筑面积680.91平方米，单价4000元每平方米，计款272.364万元；5号楼一、二层110房，建筑面积256.85平方米，单价5698元每平方米，计款146.3531万元，以上三份房屋买卖合同的总价款为428.655万元。该四份合同均未没有签约时间，其交房期限均为2013年10月31日前，出卖人逾期交房的逾期责任均为按逾期时间，分别处理：1、逾期不超过60日，按最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，按最后交付期限的第二天起至实际履行之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。交房期限到期后，原告多次向被告及第三人要求交房，但被告一直未予交房。另查明，第三人范守相系河南德尚置业有限公司股东，于2014年10月23日被免去公司经理职务，并退出河南德尚置业有限公司。被告河南德尚置业有限公司认可第三人范守相通过承兑汇票向账户支付670万元，但该款已被公司支付给第三人范守相，公司没有实际收到原告的购房款。一审法院认为，原告范书良、范宝亮与时任被告河南德尚置业有限公司经理的第三人范守相代表被告河南德尚置业有限公司所签订的预购房协议，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，原告范书良、范宝亮各自按照协议将350万元给付第三人范守相后，该协议应认定为商品房买卖合同。后来范书良、范宝亮将购房人变更为原告范自程、陶玉与被告河南德尚置业有限公司签订的4份商品房买卖合同，均是双方的真实意思的表示，并不违反法律规定，该合同合法有效。双方均应按照合同履行义务并享受权利。原告范自程、范书良与原告陶玉、范宝亮，至2013年10月31日起就应享有所购房屋的所有权和使用权，被告河南德尚置业有限公司在合同签订后已收到了二原告的各自350万元购房款，应当按照合同约定履行交房义务，原告应当按照合同在被告交房时按照房屋实际面积交清剩余房款，即原告范自程向被告支付6.024万元（356.024万元-350万元），被告陶玉向被告支付78.655万元（428.655万元-350万元）。被告河南德尚置业有限公司辩称，其没有与原告签订购房合同，亦未收到原告的购房款，由于第三人范守相系河南德尚置业有限公司的时任经理，其签订协议后将其收到的房款，亦通过转账的方式汇入河南德尚置业有限公司账号，第三人范守相与原告之间所签订的购房协议及商品房买卖合同，收取购房款的行为均属于职务行为，第三人范守相将收到的款项交给公司后，公司如何支配，系公司内部管理问题，其行为产生的法律后果仍应由被告河南德尚置业有限公司承担责任，因此被告所辩，证据不足，本院不予采信。由于被告在交房期限过后没有履行交房义务，属违约行为给原告造成了损失，应当承担全部责任。被告应继续履行合同，并支付原告违约金。按照合同约定，交房超过60日，违约金按已交房款的日万分之一计算，按最后交付期限的第二天起至实际履行之日止。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条的规定，判决：一、被告河南德尚置业有限公司于本判决生效之日起十日内将其开发的位于沈丘县行政新区的和谐2号院一、二层101+210号房交付给原告范自程、范书良，并同时支付原告范自程按已交房款350万元的违约金，自2013年11月1日起至实际交房之日，按其约定日万分之一计算；同时原告范自程、范书良向被告被告河南德尚置业有限公司支付剩余房款6.024万元。二、被告河南德尚置业有限公司于本判决生效之日起十日内将其开发的位于沈丘县行政新区的和谐2号院一、二层2号楼一层102号房、2号楼一、二层103+202号房、5号楼一、二层110房交付给原告陶玉、范宝亮，并同时支付原告陶玉、范宝亮按已交房款350万元的违约金，自2013年11月1日起至实际交房之日，按其约定日万分之一计算；同时原告陶玉、范宝亮向被告河南德尚置业有限公司支付剩余房款78.655万元。三、被告河南德尚置业有限公司在交付上述房屋后，为四原告办理上述商品房房屋所有权证书。四、驳回原、被告的其它诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陶玉、范宝亮、范自程、范书良提交的相关河南德尚置业有限公司工商登记档案资料清楚的显示范守相于2010年11月11日被任命为公司经理，上述证据与一审中河南德尚置业有限公司于2014年10月23日出具的免职书及股东会决议相互印证，能够证明案涉商品房买卖期间范守相是河南德尚置业有限公司股东，同时任公司经理。本院查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以认定。本院认为，本案争议的焦点有五个：一是范守相在签订合同时是否为上诉人公司的经理，二是2011年6月21日河南德尚置业有限公司与范书良、范宝亮签订的购房协议是否为无效协议，三是本案涉及的商品房的房款是否已经支付，四是本案是否属于必要共同诉讼，五是一审判决上诉人承担违约责任是否正确。关于范守相在签订合同时是否为上诉人公司的经理的问题，一审中陶玉、范宝亮、范自程、范书良提交了河南德尚置业有限公司的股东会决议以及章程修正案，河南德尚置业有限公司对该股东会决议以及章程修正案的真实性均没有提出异议，因此，该股东会决议以及章程修正案可以作为定案依据。该股东会决议做出的时间是2014年10月23日，根据该股东会决议，范守相占有公司股权7.98%，范守相将该公司股权转让给法定代表人蒋书亭，同时免去范守相经理职务，范守相退出公司。二审中，陶玉、范宝亮、范自程、范书良提交的德尚置业有限公司的工商登记材料显示，2010年11月11日，河南德尚置业有限公司股东会研究决定，任命范守相为公司经理，因此，足以证明在签订合同时范守相为河南德尚置业有限公司的经理。关于2011年6月21日河南德尚置业有限公司与范书良、范宝亮签订的购房协议是否为无效协议的问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，双方于2011年6月21日签订的购房协议是双方真实意思的表示，并不违反法律规定。该协议上有河南德尚置业有限公司的印章，也有时任经理范守相的签字，因此，该购房协议合法有效，上诉人上诉称该协议无效的理由不能成立。关于本案涉及的商品房的房款是否已经支付问题，在签订购房协议后，范书良、范保亮将13张金额合计700万元的银行承兑汇票交给了时任经理范守相，2011年6月22日，河南德尚置业有限公司分别出具了两张金额各为350万元的收据。2013年，河南德尚置业有限公司又与陶玉、范自程签订了正式的商品房买卖合同。按照交易习惯，在陶玉、范自程未能按照购房协议的约定支付相应购房款前，河南德尚置业有限公司是不会签订正式商品房买卖合同的，因此，河南德尚置业有限公司上诉称购房款未实际交付的理由不能成立。关于本案是否属于必要共同诉讼问题，2011年6月21日，河南德尚置业有限公司与范书良、范宝亮共同签订购房协议，约定范书良、范宝亮购买涉案的商品房，并对房屋位置、质量、房款的交付等主要购房内容进行了约定，且范书良、范宝亮共同支付相应的房款，虽然范书良、范宝亮后来将购房人变更为范自程、陶玉，但双方因涉案商品房买卖发生纠纷，故陶玉、范宝亮、范自程、范书良作为共同原告起诉并无不当。关于一审判决上诉人承担违约责任是否正确问题，双方在正式商品房买卖合同中对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定，逾期交房超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房款，并按累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一违约金。涉案商品房已具备交房条件，按照合同约定，出卖人河南德尚置业有限公司应当按照合同约定的交房期限即2013年10月31日前交付涉案商品房，由于未能交付，故原审判决河南德尚置业有限公司承担相应的违约金并无不当。综上所述，原审认定事实清楚，判处结果适当，河南德尚置业有限公司的上诉理由证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8212元，由上诉人河南德尚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张述涛审 判 员  王红飞代理审判员  方贝贝二〇一七年十二月二十五日书 记 员  魏 婷