山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁04民终1651号上诉人（原审被告）：枣庄柏林置业发展有限公司，住所地山东省枣庄市薛城区永福南路。法定代表人：宋宜柏，总经理。委托诉讼代理人：殷永，枣庄峄城守信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：林斌，男，1975年7月24日出生，汉族，住山东省枣庄市峄城区。委托诉讼代理人：殷倩倩，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。上诉人枣庄柏林置业发展有限公司（以下简称柏林公司）因与被上诉人林斌商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市峄城区人民法院（2016）鲁0404民初1979号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柏林公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定上诉人所售房屋存在质量问题属于错误认定。被上诉人庭审中并未提供证据证明房屋存在严重质量问题且实际无法居住，一审判决仅依据局部的照片及被上诉人的单方陈述就认定上诉人所售房屋存在严重质量问题导致被上诉人无法居住系错误认定。二、一审判决认定上诉人所售房屋未能办理房产证系上诉人违约导致属错误认定。上诉人所售房屋符合办理房产证的相关要求，被上诉人一直未能办理成功的原因有两点：一是被上诉人没有按照相关部门的要求提供贷款所需的材料，上诉人告知其尽快准备材料，被上诉人依各种借口拒不办理贷款手续，也不以现金方式向上诉人支付房屋剩余款项；二是被上诉人向上诉人出具的欠条载明：购房合同备案后被上诉人应当将所欠房款交清。上诉人已经依据双方的约定将购房合同备案并交至被上诉人，但至今被上诉人仍未依约向上诉人支付所欠款项，根据《合同法》的规定，上诉人享有先履行抗辩权，被上诉人未按照约定支付所欠房款，上诉人可以根据法律规定拒绝为被上诉人办理房产证等相关合同义务。三、一审判决认定上诉人应返还上诉人装修押金及有线电视开口费不当。装修押金及有线电视开口费系由上诉人代为收取，上述项目的实际收取单位为物业公司及有线电视台，因此上诉人并非上述费用的收费主体，被上诉人要求返还上述费用无法律依据。四、一审判决认定装修损失有误。上诉人并无导致合同解除的根本违约行为，房款不应当返还，被上诉人的所谓损失是不存在的。退一步讲，就算被上诉人主张的损失存在，一审判决认定损失的方式有误，在被上诉人主张的众多项目中除去一些可以拆卸继续使用的，其余部分因已实际使用较长时间存在折旧问题。一审判决按照原来的价格计算损失明显是错误的。被上诉人主张的51024元装修费损失没有事实及法律依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。林斌辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，上诉人的上诉理由不能成立，应依法予以驳回。一、一审法院认定事实正确。涉案房屋是2013年12月份交房，被上诉人在装修后于2014年5月份入住，在入住一个月左右发现该房屋主卧、次卧、客厅、阳台及阁楼分别出现严重的漏雨、渗水、开裂等质量问题，被上诉人向上诉人反映后，上诉人先后多次维修但至今仍未修缮。被上诉人一审提供的证据足以证明上述事实，该房屋存在严重质量问题，严重影响居住，被迫搬离。上诉人没有提供证据证明涉案房屋是否验收合格，应当承担举证不能的不利后果。二、上诉人存在根本违约行为，涉案房屋存在严重质量问题且不能办理权属登记，被上诉人有权要求解除合同。第一，涉案房屋存在严重质量问题，严重影响正常居住使用，根据双方签订的买卖合同第12条第2项规定，房屋修复后或经多次维修仍严重影响买受人正常使用的，买受人有权解除合同。第二，涉案房屋是2013年12月份交付，根据双方所签订的买卖合同第19条规定，上诉人应当于2014年3月31日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，逾期备案则构成违约，买受人有权解除合同。但时至今日该房已交付长达三年之久，上诉人仍没有办理备案登记，由此可见，上诉人的违约行为在先。公积金贷款无法办理的根本原因是因涉案房屋无法办理权属登记，是上诉人的违约行为所致，与被上诉人无关。第三，被上诉人之所以没有支付三万元的购房款是有法定理由的。被上诉人在得知该房屋不能办理权属登记且房屋存在严重质量问题的情况下，享有不安抗辩权，如继续履行只会进一步扩大被上诉人的损失，因此，被上诉人有权拒绝履行。2011年山东省高级人民法院民事审判会议纪要第九条第五项规定，若出售的房地产在合同约定的履行时间前（甚至在其主张抗辩权时）仍不具备交付条件或办证条件的，在买受人已支付大部分购房款的情况下，房地产开发商无权以买方欠部分购房款为由进行抗辩。三、一审法院判决上诉人返还装修押金、有线电视开口费及赔偿装修损失并无不当。上诉人是装修押金、有线电视开口费的收款人。关于被上诉人的装修损失，是因上诉人的违约行为造成的，且该损失是客观直接的实际损失，并且一审法院在判决时也扣除了可以摘下继续使用的物品价值，做出了合理判决。根据《合同法》第97条、113条规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因此，被上诉人保留对上诉人因违约造成的可得利益损失即房屋增值差价损失的诉讼权利。林斌向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的购房合同；2.判令柏林公司退还购房（含储藏室）款共164120元及利息（自2013年4月26日起至房款退款之日止，按银行同期同类贷款利率计算）；3.退还装修押金200元及有线电视开口费250元；4.赔偿装修损失51024元；5.赔偿因房屋不适居住而租房费用5000元（2016年3月1日至2017年3月1日，年租金5000元）；6.诉讼费用由柏林公司承担。一审法院认定事实：2013年4月26日，林斌与柏林公司达成购房协议，柏林公司将位于峄城区福兴东路南侧百亿天城小区4号楼2单元501室出售给林斌。按照协议，林斌向柏林公司交纳首付款136202元、储藏室款27918元，共计164120元，并签订了购房合同（草稿）。2013年12月，柏林公司依约将该房交给林斌占有、使用。2014年1月22日、3月4日，林斌向柏林公司分别交纳了有线电视初装费250元、装修押金200元。同年3月，林斌开始装修，铺地板、内门等内装修工料款计44084元（其中包括浴霸400元、LED灯150元、太阳能1850元）。购买“海信”牌空调3100元、液化气罐130元、油烟机1200元、燃气灶480元、电磁炉280元、灯具850元、走道灯120元、窗帘900元，以上共计51024元。同年4月装修完毕，5月入住。林斌入住不久发现房屋有漏雨现象，遂与柏林公司协商，柏林公司数次对房屋进行修缮。2015年12月31日，双方签订《商品房买卖合同》（原合同草稿作废），内容为：合同编号：YS0072059；房屋代码：178099；商品房位置：峄城区福兴东路南侧百亿天城小区4号楼2单元501室；商品房总金额266202元；贷款方式付款：公积金贷款，首期支付全部房款的60%计166202元，其余价款借款支付，贷款最迟在2016年12月27日前办理完毕；该商品房交付时应取得建设工程验收合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书，房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；房屋修复后或多次维修仍存在严重影响正常使用的质量问题，买受人有权解除合同，同时书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期贷款利率给付利息，给买受人造成损失的，由出卖人承担赔偿责任。同时，柏林公司为林斌出具证明一份，主要内容为：林斌购买的楼房下欠款13万元，贷款10万元，下余3万元在柏林公司将购房合同备案后交清，林斌的楼房漏雨和室内损害部分均由柏林公司负责，柏林公司保证办理房产证。后因该房屋质量问题双方发生纠纷，林斌以质量问题和未办理房产手续问题至今未交下欠房款，并以该房已不适居住为由，于2016年3月搬离在外租房居住至今，自称房租费每年5000元。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。林斌与柏林公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效。合同当事人应依约全面履行各自的义务。林斌已依照约定向柏林公司支付了购房首付款，柏林公司虽向林斌交付了房屋，因柏林公司所出售的房屋质量及办理房权证的问题而未尽合同义务，其行为系违约行为，林斌依据合同约定和《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，可以一方解除合同。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同;当事人一方主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”林斌在法定期限内行使了撤销权，鉴于双方约定的合同解除条件已成就，林斌依据合同约定，请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，于法有据，予以支持。解除合同的意思表示，林斌既未向法庭提交书面形式，也没有充分证据能够证明其意思表示何日通过其他方式给对方，因此，林斌的通知义务自相对方签收起诉状副本后已告完成，合同自起诉状签收之日起解除。柏林公司不同意解除合同的辩解，缺乏事实及法律依据，不予采纳。合同法规定，房屋买卖合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力。关于购房款及其利息，依照双方签订的《商品房买卖合同》第十二条第二款第三项第（12）约定，柏林公司应自买受人解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付购房款，并按照银行同期贷款利率给付利息。现林斌诉请要求柏林公司返还总购房款，符合法律规定，予以支持。对林斌要求柏林公司按银行同期贷款利率计算利息从2013年4月26日起至房款退款之日止的诉请，予以支持。关于装修押金及有线电视开口费，符合法律规定及合同约定，予以支持。关于装修损失，林斌装修购买的空调、液化气罐、油烟机、燃气灶、电磁炉、灯具、浴霸、LED灯、太阳能、走道灯，拆卸继续使用较为合理,林斌应于判决生效十日内拆卸；铺地板等内装修不可拆卸，柏林公司应予赔偿工料款42464元。关于租房费,柏林公司虽违约，导致林斌搬离在外租房居住，但已支持房款利息，对该项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条第一款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款、第十二条、第十三条、第十五条第二款之规定，判决：一、解除林斌与柏林公司就峄城区福兴东路南侧百亿天城小区4号楼2单元501室签订的编号为YS0072059号的《商品房买卖合同》；二、柏林公司返还林斌购房款（含储藏室）164120元及利息（自2013年4月26日起至房款退款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、柏林公司返还林斌装修押金200元、有线电视开口费250元，计450元；四、柏林公司赔偿林斌铺地板、内门等内装修工料款42464元；五、上述二至四项给付款均于判决生效后十日内履行；六、驳回林斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3582元，由林斌负担50元，由柏林公司负担3532元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，上诉人柏林公司与被上诉人林斌签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，应确认为有效合同。合同签订后，被上诉人林斌按照约定支付了购房首付款，履行了合同义务。上诉人柏林公司虽交付房屋，但该房屋存在严重漏水等问题，经数次维修后，仍未得到全面解决，严重影响被上诉人正常居住使用，构成违约，应承担相应的违约责任。林斌依据合同约定，在法定期限内要求依法解除合同并赔偿损失，符合法律规定。一审法院根据林斌提交的现场照片、证人证言、柏林公司出具的说明、相关票据等证据，判决解除双方签订的商品房买卖合同并判令柏林公司返还购房款并赔偿损失，并无不当。上诉人柏林公司提出一审关于涉案房屋存在质量问题系错误认定的上诉主张，未提供证据加以证明，应承担举证不能的法律后果。上诉人的其他上诉理由，亦无事实和法律依据，均不能成立，本院不予采纳。综上所述，柏林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3582元，由上诉人枣庄柏林置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙中海审判员  朱海燕审判员  李 帅二〇一七年十二月五日书记员  蓝 月