安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖08民终1699号上诉人（原审被告）：岳西县经济和科技信息化委员会，住所地安徽省安庆市岳西县天堂镇建设东路60号。法定代表人：ＸＸ生，该委主任。委托诉讼代理人：胡伟国，该委工作人员。委托诉讼代理人：储晓东，安徽明一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔月萍，女，1962年7月17日出生，汉族，住安徽省安庆市岳西县。委托诉讼代理人：储佳佳，安徽刘光耀律师事务所律师。上诉人岳西县经济和科技信息化委员会（以下简称岳西经信委）因与被上诉人崔月萍合同纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院（2016）皖0828民初1921号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人岳西经信委的委托诉讼代理人胡伟国、储晓东，被上诉人崔月萍的委托诉讼代理人储佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳西经信委上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回崔月萍的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由崔月萍承担。事实与理由：一、《搬迁、安置协议》和《解除劳动关系协议》虽成立生效，但由于政策法律变化，行政机关办公用房禁止对外出租，造成本案优先承租权的条款不能继续履行。岳西县邮政局租用案涉房屋，是岳西县人民政府经过严格的审批手续办理的，是国家机关内部的调拨使用，岳西经信委只是依据岳西县人民政府的审批进行了办理。岳西经信委不存在违约的行为。二、即使崔月萍享有优先承租权，也不具备同等租赁条件。崔月萍明知岳西县邮政局租赁使用，未提出任何要求，待岳西县邮政局装修完毕使用后，再提出优先承租权和赔偿，具有明显的恶意。对此应不予支持其享有优先承租权。三、由于岳西经信委没有违约，亦不是本案的适格被告，一审判决支付违约金不当，数额明显过高。崔月萍辩称，一、本案中，双方的主体地位平等，不应因岳西经信委是行政机关，崔月萍是自然人而区别对待。崔月萍不能行使优先承租权是因为岳西经信委在没有事先通知崔月萍是否在同等条件下优先承租的情况下擅自将房屋出租给第三方，责任在岳西经信委，其已经构成违约。二、涉案房屋不属于办公用房。岳西经信委均是《房屋搬迁、安置协议》、《解除劳动关系协议书》的当事人，而与中国邮政集团公司安徽省岳西县分公司签订房屋租赁合同的也是岳西经信委，根据合同相对性的原理，岳西经信委是本案适格的当事人。一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审驳回上诉，维持原判。崔月萍向一审法院诉讼请求：1、岳西经信委支付违约金10万元；2、由岳西经信委承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：崔月萍系原国有企业岳西县工业供销公司职工，岳西经信委系岳西县工业供销公司的主管部门，因岳西县工业供销公司已于1988年根据国务院文件清理及县城整体规划需要，双方于2010年8月26日，签订《搬迁、安置协议》，主要内容为：乙方（崔月萍）使用的权属甲方（岳西经信委）位于建设西路原安昌门东侧西起第三间门面及二层住房根据县政府会议纪要和县城整体规划需求需进行拆除和改建。……新建的门面房在改制结束后甲方无条件收回，乙方在同等条件下有优先承租权、优先购买权。……本协议一式三份，经双方签字盖章后，任何一方均不得反悔，如有一方违约，违约方需向对方支付违约金人民币10万元。甲方岳西经信委盖章，乙方王松乔代崔月萍签字。2012年9月21日，双方签订《解除劳动关系协议书》，主要内容为：1、甲乙双方于2012年9月21日解除劳动关系；2、甲方一次性向乙方支付各项补偿81523.10元；3、甲方对建设西路原安昌厂大门东侧三间门面予以收回。比照2006年物资局改制如出租在同等条件乙方有优先承租权；如公开处置乙方在拍卖成交后评估价的基础上优惠5%，超评估值部分优惠30%。甲乙双方解除劳动关系后，不得要求甲方承担任何费用；4、甲乙双方应遵守本协议约定，如违约需向对方支付相当于第2条约定的金额的违约金，并承担相关法律责任……。甲方岳西经信委负责人签字并加盖公章，乙方崔月萍签字。2014年10月31日，岳西县邮政局向岳西县人民政府递交《关于请求安排邮政所用房的报告》，主要内容为：……我局经勘察了解到，岳西经信委所管理的位于建设西路的门面房（国有资产）符合开办邮政所的相关要求，请求人民政府安排给与我局使用。特此报告，恳请批准。县政府领导于11月4日在报告上批示“同意，合法合规完善手续。”2015年6月9日，出租方岳西经信委（甲方）和承租方中国邮政集团公司安徽省岳西县分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：第一条、甲方保证所出租的房屋具有合法产权、来源合法且符合国家对租赁房屋的有关规定。第二条、房屋的坐落及面积1、甲方出租给乙方的房屋位于岳西县天堂镇建设西路5-3号、5-4号、5-5号。2、出租房屋为临街门面房，建筑面积122.44平方米。第三条、租赁期限及用途1、房屋租赁期限为五年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止。2、甲方于租赁协议签订之日期十日内提供正规财政收费发票，乙方一个月内支付本年度租金，以后每年每个租赁日（即7月1日）前支付本租赁年度租金。……第十二条、其他约定事项1、甲方应在乙方进驻施工前，提前妥善处理好与该房屋利益相关其他人员的关系……。2016年1月4日，岳西经信委复函，主要内容为：原位于建设西路，由原县工业供销公司的崔月萍、储刚、王志成三位职工使用的三间门面房的优先承租、购买的权利，因2013年7月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于党政机关停止新建楼堂管所和清理办公用房的通知》（中办发[2013]17号），再将房屋对外出租已和中央相关精神不符，故中止对外竞租。2014年10月，根据县政府领导批示，将该三间门面交给县邮政局使用。若政策允许，该房屋今后对外公开出租、出售时，仍继续保障崔月萍等职工相应的权利。一审法院另查明，《搬迁、安置协议》中位于建设西路的原安昌门东侧西起第三间门面，大致对应的是《房屋租赁合同》中载明的位于岳西县天堂镇建设西路5-3号临街门面房。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案双方签订《搬迁、安置协议》，系当事人真实意思表示，合法有效。协议签订后，岳西经信委以国家政策变更为由，将案涉店面自行出租，未保障崔月萍按约享有的优先承租权，已构成违约，依法应承担违约责任。岳西经信委虽提供了《解除劳动关系协议书》，但其未能举证证明“比照2006年物资局改制”之内容的具体规定，故对该证据证明其不违约的意见不予采纳。鉴于《解除劳动关系协议书》形成在后，且对案涉店铺的优先承租权亦有约定，应视为双方对原协议中“优先承租权”内容的变更，故依据《解除劳动关系协议书》确定的违约标准支持崔月萍的违约金请求。岳西经信委主张政策变更，现有政策不允许对外公开出租，以及出租案涉店铺，系国家机关内部调拨使用房屋的意见，与事实明显不符，不予采纳。岳西经信委主张崔月萍不具有与县邮政局在主体上及用途上的同等条件，因协议未对同等条件进行特别约定，按市场交易的一般规则，应通常理解为价格因素，不论承租人是否属于国家机关，是否具有公益性质，在作为市场交易的主体时，享有的权利义务是平等的，故对该意见不予采纳。岳西经信委主张的优先承租权是程序参与性权利，不必然造成损失，因《搬迁、安置协议》以及《解除劳动关系协议书》均未约定违约金主张须以造成损失为前提，亦不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定判决：一、岳西县经济和科技信息化委员会于判决生效之日起十日内赔偿崔月萍违约金81523.10元；二、驳回崔月萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2300元，由岳西县经济和科技信息化委员会负担1900元，崔月萍负担400元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下，对岳西经信委提交的三份安徽省行政事业单位资金往来结算票据、一份安徽省政府非税收入一般缴款书及三份对账单，因崔月萍对其真实性无异议，故对其真实性予以认定，但无法达到岳西经信委不是房屋出租人的证明目的。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为岳西经信委是否构成违约以及约定的违约金是否存在过高的情形。关于焦点一，涉案《搬迁、安置协议》、《解除劳动关系协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定。从协议的内容看，岳西经信委先后在两份协议中，均约定崔月萍对涉案房屋享有优先承租权，应视为岳西经信委承诺崔月萍对涉案房屋享有优先承租权。根据诚实信用原则及合同相对性原理，岳西经信委作为合同的一方当事人，理应诚信地履行协议约定的义务。岳西经信委虽主张崔月萍不具有优先承租权的同等条件，但是否具有同等条件的前提是岳西经信委需在合理期限内通知崔月萍。由于岳西经信委在出租涉案房屋时未通知崔月萍，致使崔月萍无法行使优先承租权，岳西经信委存在过错，现其单方解除合同明显构成违约。关于焦点二，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，当事人双方在《解除劳动关系协议书》中明确约定的违约金为81523.10元,该金额是双方在先前约定的10万元违约金的基础上作出的相应调整，系双方真实意思表示，应为双方在签订协议时对双方前后损益的合理预估。现岳西经信委上诉主张违约金明显过高，但其未提供证据证明约定的违约金明显高于崔月萍实际遭受的损失。根据岳西经信委在本案中存在的过错程度以及其提供的涉案租赁房屋租金收取情况来分析，双方约定的违约金不属于明显过高的法定情形，故岳西经信委关于违约金过高的上诉理由依法不能成立。综上所述，上诉人岳西经信委的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1838元，由上诉人岳西县经济和科技信息化委员会负担。本判决为终审判决。审判长  张勤勤审判员  王纯兵审判员  查世庆二〇一七年十二月六日书记员  毕雅茹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。