四川省广安市广安区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1602民初3787号原告：陆东，男，汉族，生于1983年4月10日，住四川省武胜县。原告：周臣君，女，汉族，生于1982年9月21日，住四川省广安市广安区。二原告共同委托代理人彭建中，广安市广安区北辰法律服务所法律工作者，系特别授权。被告：广安恒大房地产开发有限公司，住所地：广安市广安区建安中路117号。法定代表人：朱开春。委托诉讼代理人：涂春兰，四川信和信律师事务所律师，特别授权。被告：广安品尚商业管理有限公司，住所地四川省广安市广安区凌云路237号2幢28号。法定代表人：卢灵奇，总经理。委托诉讼代理人：黄沁雪，四川信和信律师事务所律师，特别授权。原告陆东、周臣君与被告广安恒大房地产开发有限公司（下简称恒大公司）、广安品尚商业管理有限公司（下简称品尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员杨秀华独任审判，于2017年12月21日公开开庭进行了审理。原告周臣君及陆东、周臣君的委托代理人彭建中，被告恒大公司的委托代理人涂春兰，品尚公司的委托代理人黄沁雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆东、周臣君向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带支付原告租金48310元(截止到2017年5月25日)；2、判令二被告按银行一年期贷款利率连带支付原告上述逾期租金的利息损失907元(从逾期之日即2016年5月9起计算至2017年5月25日)；3、判令二被告连带支付原告剩余租期内的租金79569元(从2017年5月26日至租期届满之日止)；4、请求依法判决两被告按照银行同期贷款利率连带支付原告应付款项（包括逾期租金+剩余租期内租金）利息损失（从2017年5月26日起至款项付清时止）；5、本案诉讼费、财产保全费全部由二被告承担。事实和理由：“恒大·中天国际”系被告恒大公司开发的商品房项目，恒大公司为了达到将其开发的上述房地产项目高价出售的目的，违规采取售后高额返租的营销模式，并通过铺天盖地的广告大肆公开宣传。2013年9月14日，在被告恒大公司的售楼部签约现场，被告恒大公司向原告出具书面《担保承诺书》，明确承诺“鉴于我公司开发建设的恒大中天国际商业已委托或按协议给贵司招商及经营管理，为保证业主的合法权益，为保证正常的经营管理，我司特向贵司做如下承诺：1、我司销售的商铺只委托贵司进行招商及经营管理；2、对我司已销售的商铺而已由贵司签订了返租协议的，我司承担连带保证责任”。原告基于对被告广安恒大公司的上述售后返租高投资回报率的公开承诺及担保，与被告恒大公司签订了《商品房屋买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，购买了“恒大·中天国际”商铺，并一次性向被告恒大公司支付了购买商铺款649559元。2014年2月13日，原告与被告恒大公司指定委托的被告品尚公司签订了《商铺委托经营管理协议》，协议第三条约定：委托经营管理期限为五年，从2014年3月1日起至2019年3月1日止；第七条约定：从第一年到第五年，乙方每年按照甲方所购商铺总价格的7%向甲方支付固定租金，即每年45469元，按季支付到甲方指定的帐户，以上约定支付租金均为税前收益；第八条约定：乙甲双方约定的年度收益起算日为2014年3月1日，乙方从即日开始每三个月支付一次，具体支付时间为每三个月中第三个月的20日—25日(如遇节假日顺延)。被告品尚公司作为被告恒大公司指定的售后返租的代理公司，在其与原告签订的《商铺委托经营管理协议》第二十二条明确约定，如乙方逾期支付租金收益的，甲方有权要求乙方对逾期的租金收益按照同期一年银行贷款基准利率支付违约金，支付时间为甲方提出书面要求后的15工作日内，如逾期超过6个月，甲方有权解除协议并追究违约责任，或要求乙方一次性支付剩余租期内的所有租金，商铺由乙方继续使用至于期满。被告品尚公司仅向原告支付租金99461元，其行为构成严重和违约。被告恒大公司辩称:原告第三项请求尚未发生，不予支持。恒大公司并非合同相对人，他公司没有和原告签订管理协议，所以不应该承担连带责任。他公司做出的广告是针对第三期的商铺。原告出具的承诺书系复印件，恒大公司未向原告做出担保承诺。被告品尚公司辩称:1、原告和他公司签订了商铺委托管理协议，作为受托人品尚公司按照委托协议在履行，他们也支付了商铺收益，因整个经济的下滑、网购的兴起、国际商业中心的营业，对中天国际的商业运营产生了影响，导致了消费者日益减少，他们接受委托后，将包括原告的商铺出租，部分承租方也不缴纳租金，目前他们也很困难，不是收到租金后不给原告，在合同履行后出现了情势变更，请求解除合同；2、双方应该是委托合同关系，原告将其购买的商铺委托他公司进行管理招商招租，也形成了一定规模的商业模式，他公司将前期收到的租金也转交给了原告。经审理查明：2013年9月14日，出卖人恒大公司与原告签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》。原告向恒大公司以649559元总价购买了恒大·中天国际XXXX号商铺。《商品房买卖合同补充协议》第十六条第一款约定：为规范管理，提高恒大·中天国际广场的综合竟争实力，发挥统一经营管理的优势，买受人所购商铺必须服从出卖人选择的商业管理公司的统一管理，买受人既可选择自己经营管理(为便于统一利用增大通道需占用一部分或全部的和现阶段不便分隔出来的不得选择自营)也可选择委托出卖人已确定的商业管理公司经营管理，选择自营的必须服从商业管理公司对整个商业中心统一的规划、经营产品的分类、店招风格的确定、功能部局等，否则商业管理公司可以对买受人购买的商铺采取停水、停电、停气等措施，所产生的法律后果由买受人自行承担；选择委托经营的买受人在与出卖人签订《商品房买卖合同》和补充协议后，根据出卖人出据的《通知》与商业管理公司签定《商铺委托经营管理协议》，具体的权利义务以《商铺委托经营管理协议》约定为准。2014年2月13日，原告(委托方、甲方)与被告品尚公司(受托方、乙方)签订了《商铺委托经营管理协议》，主要内容为：甲方购商铺总价款为人民币649559元；委托经营管理的期限为十年(即甲方在乙方处获取收益的期限)，自2014年3月1日至2024年3月1日止；甲乙双方约定在委托期限内，从第一年到第五年乙方每年按照甲方所购商铺的总价格的7%向甲方支付固定租金，即支付人民币金额为￥45469元/年，按季支付到甲方指定账户，以上约定支付租金均为税前收益；甲乙双方约定年度收益起算日为2014年3月1日，乙方从2019年3月1日开始每三个月支付一次，具体支付时间为，每三个月中第三个月的20-25日（如遇法定节假日，支付时间相应顺延），乙方支付甲方租金时，甲方知晓并认可乙方承诺的租金收益回报为含税收益；如乙方逾期支付租金收益的，甲方有权要求乙方对逾期支付的租金收益按照同期一年期银行贷款基准利率向甲方支付违约金，支付时间为甲方提出书面要求后15个工作日内，如逾期超过6个月，甲方有权解除协议并追究乙方违约责任；或甲方有权要求乙方一次性支付剩余租期内的所有租金，商铺由乙方继续使用至期满。被告品尚公司已向原告支付租金99461元，从2016年5月9日开始拖欠租金。上述事实有：原、被告双方当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理协议》、《银行明细清单》等证据予以证实。本院认为，原告与被告品尚公司签订的《商铺委托经营管理协议》系双方真实意思的表达，且不违背国家法律及法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定将房屋交付给品尚公司经营管理，被告品尚公司按合同约定向原告支付了部份租金，但在履行合同过程中，被告品尚公司未有全面履行自己的义务，从2016年5月开始拖欠原告的租金，其行为已构成违约，故对原告要求被告品尚公司支付实际欠付的租金及逾期支付租金利息的请求，本院予以支持。根据《商铺委托经营管理协议》第二十二条约定，被告品尚公司逾期超过6个月未向原告支付租金，原告有权要求品尚公司一次性支付剩余租期内所有租金，商铺仍由被告品尚公司继续使用至租赁期限届满，被告品尚公司逾期支付租金已超过6个月，原告要求被告品尚公司一次性支付剩余期限内租金的请求符合合同约定，本院予以支持。因双方未约定剩余期限内租金的利息，且租金是提前支付，故对原告要求被告品尚公司支付剩余期限内租金利息的请求，本院不予以支持。对于恒大公司是否承担责任的问题。根据原告与恒大公司签定的《商品房买卖合同补充协议》第十六条第一款约定，原告对所购买的商品房屋，既可选择自己经营管理，也可选择委托恒大公司确定的商业管理公司经营管理，原告最终自愿选择委托恒大公司确定的品尚公司经营管理，并与品尚公司签订了《商铺委托经营管理协议》。原告举示的承诺书系复印件，真实性无法确认。从承诺的内容看，恒大公司承诺的对象是品尚公司，不是原告。同时，本案在审理过程中，原告也未提供证据证明其与品尚公司之间的委托经营管理行为应由恒大公司承担连带担保责任的事实依据，故原告主张恒大公司对品尚公司对其商铺的经营管理承担连带保证责任的请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告广安品尚商业管理有限公司向原告陆东、周臣君支付2017年5月25日前未付租金48310元及逾期利息（利息从2016年5月9日起，按同期一年期银行贷款基准利率计算至2017年5月25日止）；二、被告广安品尚商业管理有限公司向原告陆东、周臣君支付2017年5月26日起至租期届满之日即2019年3月1日止的租金79569元；三、驳回原告陆东、周臣君的其他诉讼请求。本案受理费2876元，减半收取1438元，财产保全费1164元，共计2602元，由原告陆东、周臣君负担100元，被告广安品尚商业管理有限公司负担2502，向广安市广安区人民法院交纳。上述债务，被告品尚公司在本判决生效后十五日内履行。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出上诉状副本，上诉于广安市中级人民法院。审判员  杨秀华二〇一七年十二月二十一日书记员  何雪锋附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。