重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终7811号上诉人（原审原告）：重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会，住所地重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区。法定代表人：陈梅，该业委会主任。委托诉讼代理人：彭钢，男，1960年2月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：周绍勇，重庆兴胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张幼石，男，汉族，1957年9月3日生。委托诉讼代理人：杨悦，重庆奇麟律师事务所律师。委托诉讼代理人：方志川，重庆奇麟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汤传芬，女，汉族，1959年1月17日生。委托诉讼代理人：杨悦，重庆奇麟律师事务所律师。委托诉讼代理人：方志川，重庆奇麟律师事务所律师。上诉人重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会因与被上诉人张幼石、汤传芬物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2017)渝0107民初6154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会的负责人陈梅及委托诉讼代理人彭钢、周绍勇；被上诉人张幼石、汤传芬的委托诉讼代理人杨悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一审认定事实和适用法律均不当，业委会对小区进行自主管理，《业主大会会议纪要》系合法形成并对被上诉人具有约束力，被上诉人应依照决议缴纳物管费。张幼石、汤传芬答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付2016年1月1日至2017年3月31日期间的物业服务费114816元（商业用房面积2151.5平米、地下车库面积5502.9平米，每平米每月1元，欠费时间15个月）；2、判令被告立即支付资金占用损失4018.56元（以每月物管费用7654.4元为基数，分别按照年利率6%计算2016年1月1日至2017年3月31日期间的资金占用损失）；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：张幼石、汤传芬系夫妻关系，二人在重庆市九龙坡区西彭镇铝城南路2号澎湖花园26幢享有停车库一处（建筑面积5502.90平方米）、商业门面8处（建筑面积合计997.62平方米），共计6500.52平方米。上述停车库及商业门面坐落于重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区，是该小区的组成部分。停车库坐落于小区负一层，进出车库需经由小区后门约20米长的公共通道；商业门面均朝向小区外市政道路，部分门面设有对开门，既朝向市政道路，也朝向小区公共地面。停车库及商业门面的水电气管路等设备与小区住户共用。西彭镇怡心苑B区原由重庆众诚物业管理有限公司提供前期物业管理服务，收费标准为住宅按照建筑面积每月0.32元/平方米、商铺按建筑面积每月1元/平方米。2015年1月15日，原告即重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会在当地居委会的指导下成立，并在西彭镇人民政府进行备案。重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会成立后，与重庆众诚物业管理有限公司产生了纠纷，双方在2015年5月28日协商一致，确认前期物业服务协议于2014年12月1日解除。2015年5月29日，重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会召集业主代表，讨论通过了《关于自管小区的决议》，载明“因无法寻找合适的物业管理公司，业委会决定自行管理小区，自管小区期间的物管费收费标准为住房0.32元/平方米，商业门面和车库1元/平方米。小区业委会将建立完善的物管费收支明细供业主监督。同时，为维护广大业主的利益，业委会将根据业主授权代表业主对商业门面和车库自2014年12月1日起的物管费按照前述标准进行追收。”签字名单上注明小区业主120户，同意自管小区的业主76户。2015年11月18日，一审法院就重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会与张幼石、汤传芬之间的物业服务纠纷作出（2015）九法民初字第12932号民事判决书，酌情判决张幼石、汤传芬缴纳部分物业服务费用；张幼石、汤传芬不服提起上诉，重庆市第五中级人民法院于2016年5月18日作出（2016）渝05民终1384号终审判决，以重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会并未提供实际物业服务为由驳回重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会全部诉讼请求。庭审中，重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会提交了一份业主大会会议纪要，落款时间为2015年12月19日，载明主要内容为物管费用收费标准按照商业1元每平米、住宅0.32元每平米收取；车库门口聘请两位保安等。同时，重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会还提交了同意该会议纪要业主签名名单，落款时间为2015年12月25日，而业主签字时间基本在2015年12月25日以后数日之内。另外，重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会还提交了聘请人员在小区工作的照片，以此说明提供了相应物业服务。张幼石、汤传芬则认为该份会议纪要确定的收费标准未经过法定程序，会议决议形成在前，业主签字同意在后，无法证明签字业主是否知晓决议内容，重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会的车库和商业门面系自行管理，重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会并不能进入，以前每月20元垃圾费只缴纳至2015年11月，此后张幼石、汤传芬自行处理垃圾，就不再缴纳。庭审时，经一审法院询问，重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会认可收费期间并未对小区管网进行修缮。一审法院认为，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，但其业主大会的召开及形成决议必须符合法定程序。本案中，重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会经依法成立，其诉讼主体资格并无问题，但对于其提交的《关于自管小区的决议》及《业主大会会议纪要》而言，根据《物业管理条例》规定：召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主；住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会；业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；对于本案所涉及的小区自管及物业收费标准等重要事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。根据重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会庭审时举示的证据，同意《关于自管小区的决议》的业主为76户，该小区业主总计为120户，人数并未超过三分之二，重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会也无证据证实相应专有建筑部分超过了建筑物总面积的三分之二，根据“谁主张、谁举证”之原则，重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会无法证实其业主大会召开符合法定程序，其决议自然不具有法律约束力；对于《业主大会会议纪要》而言，其决议形成时间在前，业主签字时间在后，其本身程序就不合法，且业主虽在签字表上签字，重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会并无证据证实业主签字时已经充分履行了告知义务，业主是否清楚决议内容不得而知，重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会也无证据证实同意决议内容的业主的相应专有建筑部分超过了建筑物总面积的三分之二，故业主大会召开不符合法定程序，《业主大会会议纪要》并不具有法律约束力；再加上重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会所聘请人员也无相应劳动合同、工资发放记录等证据，庭审时举示的照片、收费收据等证据，并不能充分证实重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会为张幼石、汤传芬名下物业提供了相应物业服务，不能形成一闭合证据锁链，故一审法院认为，对于重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会要求张幼石、汤传芬支付物业服务费的诉讼请求，因证据不足，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、《物业管理条例》第六条、第十二条，第八十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“驳回原告重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会的额全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取为1530元，由原告重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会承担。”二审中，上诉人提交重庆市建委档案馆复印的案涉小区平面图，双方均确认案涉小区建筑总面积23019.7平方米，其中住宅建筑面积15183.8平方米，商业用房面积2151.5平方米，地下车库面积5684.4平方米。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，根据《物业管理条例》第六条（四）项的规定：“业主的权利包括参加业主大会会议，行使投票权”。第八条规定：“业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益”。第十二条规定：“业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”。第十二条规定：“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主”。本案中上诉人重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会依据其于2015年12月19日形成的《业主大会会议纪要》要求被上诉人张幼石、汤传芬履行该会议纪要的决定，应审查前述《业主大会会议纪要》是否对张幼石、汤传芬形成约束力。首先，在张幼石、汤传芬否认重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会曾通知其参加业主大会的情况下，重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会并未举示证据证明其尽到了通知义务，故重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会的该行为剥夺了业主张幼石、汤传芬的合法权利。其次，重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会举示的证据显示：同意2015年12月19日《业主大会会议纪要》的业主只有户数，并未记载同意户数所占建筑面积，结合张幼石、汤传芬享有所有权的物业面积以及上诉人于二审中提交并由双方确认的案涉小区总建筑面积以及其中的住宅建筑、商业用房、地下车库面积，能够认定同意2015年12月19日《业主大会会议纪要》的业主所占总面积并未超过物业管理区域内专有部分建筑物总面积的半数，故《业主大会会议纪要》的决定对未参加该业主大会的张幼石、汤传芬并不具有当然的约束力，重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会依据该《业主大会会议纪要》对张幼石、汤传芬行使催收物管费的请求缺乏事实和法律依据，依法不应支持。综上所述，上诉人重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3060元，由上诉人重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  胡智勇审判员  苏致礼审判员  陈 华二〇一七年十二月十八日书记员  张远馨