.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省高级人民法院民事判决书（2017）晋民终119号上诉人（一审原告）杨薛全，男，1973年10月3日出生，汉族，住山西省闻喜县。委托代理人牛耕，山西诚泰律师事务所律师。被上诉人（一审被告）太原星河湾房地产开发有限公司，住所地山西省太原市小店区平阳路95号。法定代表人黄文仔，董事长。委托代理人乔丽华，女，1978年10月15日生，汉族，该公司法务。委托代理人王阳，男，1987年5月9日生，汉族，该公司法务。被上诉人（一审被告）乔运生，男，1977年12月11日出生，汉族，住山西省运城市。上诉人杨薛全与被上诉人太原星河湾房地产开发有限公司（以下简称星河湾公司）、乔运生第三人撤销之诉纠纷一案，太原市中级人民法院作出（2016）晋01民撤1号民事判决，上诉人杨薛全不服向我院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年7月10日，案外人交通银行股份有限公司山西省分行与被告太原星河湾房地产开发有限公司签订了《个人住房按揭合作协议》。2010年8月17日，被告太原星河湾房地产开发有限公司（出卖人）与被告乔运生（买受人）双方签订了一份合同编号20101016751的《商品房买卖合同》，约定：”......第二条商品房销售依据：买受人购买的商品房为【预售商品房】，预（销）售商品房批准机关为太原市房产管理局，商品房预（销）售许可证号为（2010）并商房预售字第0015号；第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第7【幢】0【单元】052号房，该商品房的用途为住宅......第四条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米16823.84元，总金额（人民币）小写6355712.00元，大写陆佰叁拾伍万伍仟柒百壹拾贰元整......第六条付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：......3、其他方式：具体付款方式及期限的约定详见附件四；第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20％向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金......”后附附件一（房屋平面图）、二（公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明）、三（装饰、设备标准）、四（合同补充协议）。其中在附件四（合同补充协议）中约定：”一、若买受人选择商业按揭贷款方式向出卖人支付《商品房买卖合同》第四条约定的商品房总价款：（1）首付款：￥1975712.00元，买受人应于2010年8月17日前付清，剩余房价款：￥4380000.00元，买受人应以商业按揭贷款方式支付......（4）在买受人办理完毕商业按揭贷款且出卖人为买受人提供阶段性担保责任期间，双方同意遵守以下约定：A、若买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致出卖人按照银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还已到期贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人告知函送达买受人之日起三日内将出卖人代其向银行偿还的全部款项支付给出卖人，自出卖人代买受人还款之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于出卖人代付全部款项万分之叁的违约金；B、若买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致银行终止借款合同并要求出卖人承担连带保证责任的，则自出卖人代买受人向银行偿还所有按揭贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等同时解除，有关处理办法，详见《商品房买卖合同补偿协议》之规定......”同日，双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》，具体约定了所购商品房的布局及房屋装饰设计变更、房屋交付、房屋质量设备标准与合同解除补充内容。2010年11月4日，案外人交通银行股份有限公司山西省分行与被告乔运生、被告太原星河湾房地产开发有限公司签订了一份《个人房产抵押贷款合同》，约定被告乔运生向案外人交通银行股份有限公司山西省分行贷款4380000元，期限为自放贷之日起240个月，贷款年利率为中国人民银行相应档次贷款的基准利率下浮30％，用途为被告乔运生购买位于太原市××区号第7幢0单元0507号房屋。该合同第5.1条约定被告太原星河湾房地产开发有限公司对本合同项下贷款向案外人交通银行股份有限公司山西省分行提供连带责任保证；第13条约定被告乔运生违反本合同约定时，案外人交通银行股份有限公司山西省分行有权停止发放贷款，并单方宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告乔运生立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。2010年11月4日，案外人交通银行股份有限公司山西省分行按约向被告乔运生发放贷款4380000元，被告乔运生也依约从2010年12月21日开始偿还借款本息，但从2013年4月21日起被告乔运生还款出现逾期，形成违约，此时共归还借款本金511057.27元及利息459346.08元。经太原市迎泽区人民法院2013年10月18日作出（2013）迎民初字第931号民事判决，判令被告乔运生偿还案外人交通银行股份有限公司山西省分行借款本金3869000元及截止2013年4月21日的利息14782.8元，并支付从2013年4月22日起至该判决确定的履行之日止的利息（按照中国人民银行同期贷款利率下浮30％计算），同时还判令被告太原星河湾房地产开发有限公司对该判决的履行承担连带清偿责任。判决生效后，被告太原星河湾房地产开发有限公司向案外人交通银行股份有限公司山西省分行偿还借款本金3868942.73元、利息179324.24元、案件受理费40556元及财产保全费5000元，共计4093822.97元。被告太原星河湾房地产开发有限公司代被告乔运生偿还借款本息后，于2014年向本院提起诉讼，要求判令解除与被告乔运生签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并由被告乔运生支付违约金1271142.4元。原审法院经公告送达开庭传票并依法缺席开庭审理，于2014年8月8日作出（2014）并民初字第115号民事判决：”一、解除原告太原星河湾房地产开发有限公司与被告乔运生签订的《商品房房屋买卖合同》；二、被告乔运生于本判决生效起十日内支付原告太原星河湾房地产开发有限公司违约金1271142.40元；三、原告星河湾房地产开发有限公司于本判决生效起十日退还被告乔运生购房款2486769.27元。如果未照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费65188元由被告乔运生承担。”该判决已生效。另外查明，山西省闻喜县人民法院于2013年4月受理原告杨薛全与被告乔运生民间借贷纠纷案件，根据原告杨薛全提出的财产保全申请，山西省闻喜县人民法院作出了（2013）闻商初字第57、58号民事裁定书，裁定查封、冻结被告乔运生和山西省运城市恒业物资经贸有限公司银行账户存款600万元或同等价值财产，并对涉案房产进行了查封，期限2年，其中在太原市房管局进行了预查封登记（涉案房产登记在被告太原星河湾房地产开发有限公司名下），向被告太原星河湾房地产开发有限公司送达了协助执行通知书。山西省闻喜县人民法院于2013年6月13日作出的（2013）闻商初字第57号民事判决生效后，该案件依申请进入执行程序，涉案房产经山西省闻喜县人民法院作出（2013）闻执字第249-12号裁定被告乔运生将涉案房产所有权移交给原告杨薛全，被告太原星河湾房地产开发有限公司对执行涉案房产提出执行异议，2015年1月26日，山西省闻喜县人民法院作出（2013）闻执字第249-13号裁定驳回被告太原星河湾房地产开发有限公司的执行异议，且从被告太原星河湾房地产开发有限公司扣划了被告乔运生首付款1975712元及以后陆续向案外人交通银行股份有限公司山西省分行归还的借款本金511057.27元共计2486769.27元，被告太原星河湾房地产开发有限公司随提起执行异议之诉案件。被告太原星河湾房地产开发有限公司成立于2009年1月20日，注册资本100000000元，公司类型为其他有限责任公司，经营范围为以企业自有资金进行项目投资、企业项目投资咨询服务、组织会务、土地开发、房产开发等。原审法院认为，被告太原星河湾房地产开发有限公司与被告乔运生签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思表示，未违反法律规定，应认定有效，双方均应按约履行。双方明确选择了按揭付款方式购房，则被告乔运生应按约向按揭银行还款付息，由于被告乔运生违约导致按揭银行要求提前解除按揭贷款合同并要求被告太原星河湾房地产开发有限公司履行连带保证责任，被告太原星河湾房地产开发有限公司也按约履行了担保义务，代被告乔运生偿还了借款本息，该事实符合《商品房买卖合同》第七条第（2）项及附件四（合同补充协议）中第一条第（4）项的约定解除合同的条件，故该院作出支持被告太原星河湾房地产开发有限公司关于解除《商品房买卖合同》诉讼请求的（2014）并民初字第115号民事判决并无不当。山西省闻喜县人民法院对涉案房产进行的财产保全系预查封的司法措施，并不能证明涉案房产属于被告乔运生所有，原告杨薛全要求撤销本院（2014）并民初字第115号民事判决的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》五十六条、第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回原告杨薛全的诉讼请求。案件受理费400元，由原告杨薛全负担。上诉人杨薛全不服，向本院提出上诉称，一、被上诉人乔运生与被上诉人星河湾公司的买卖房屋的行为已经完成。乔运生于2010年8月17日与星河湾公司签订《商品房买卖合同》，乔运生向星河湾公司支付了首付款1975712元。2010年10月13日，乔运生与案外人交通银行股份有限公司山西省分行（以下简称交通银行）签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定贷款金额为4380000元，星河湾公司对该笔贷款承担连带保证责任。依据该《个人房产抵押贷款合同》第二十六条26.2、26.3的约定，案外人交通银行已将乔运生所借的4380000元全部支付给了星河湾公司，也就是说乔运生已通过从银行借款的方式，向星河湾公司交付了全部的购房款，因此，双方的买卖行为已经完成。二、案外人交通银行起诉星河湾公司，是基于星河湾公司对乔运生的借贷行为承担的担保责任。乔运生与案外人交通银行于2010年10月13日签订了《个人房产抵押贷款合同》后，交通银行已依约将乔运生所借的4380000元支付给了经乔运生同意的星河湾公司，且星河湾公司是借款人乔运生的担保人。由于乔运生未能依照约定，向贷款人归还借款，因此案外人交通银行依照合同约定，追究星河湾公司担保人的担保责任这无可厚非。三、星河湾公司要求解除与乔运生的买卖合同没有法律依据。尽管乔运生没有按约支付案外人交通银行的相关款项，尽管星河湾公司对此承担了其作为担保人应该承担的担保责任，但案外人交通银行给乔运生所贷的4380000元却是实实在在打给了星河湾公司，但星河湾公司却承担的是乔运生未还的借款本金3869000元。对星河湾公司来说仍然是受益的，因为星河湾公司得到的是4380000元，承担的却是3869000元，个中差异一看便知。四、星河湾公司承担的担保责任，和其与乔运生的买卖合同明显系两个法律关系。不能因为其承担了担保责任，就否定双方的买卖关系。若星河湾公司不是乔运生从交通银行借款的担保人，试问星河湾公司还会提出解除合同吗？试问乔运生在已将星河湾公司房屋的所有款项已经通过银行借款全部交清的情况下，星河湾公司却向法院提出解除合同显然没有法律依据。五、星河湾公司在明知乔运生已购的房屋已被闻喜县人民法院查封的情况下，恶意诉讼，改变房屋”现状”，显然是错误的。其目的就是为了给上诉人执行设置障碍，制造麻烦之虚假诉讼，而原审人民法院却对同样是人民法院的查封房屋不辨真伪，明显违背法律的规定，此错误的判决理应依法予以撤销。六、一审法院驳回上诉人的诉讼请求，是完全错误的，请二审法院依法予以纠正、予以改判。2014年8月8日山西省太原市中级人民法院作出的（2014）并民初字第115号民事判决，完全是一份不顾闻喜县人民法院已查封的客观实际，在乔运生已完全付清星河湾公司的所有款项的情况下,为了阻止闻喜县人民法院执行而进行的虚假诉讼。故请求：1、依法撤销一审法院的错误判决；2、依法支持上诉人一审的诉讼请求；3、依法责令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人星河湾公司答辩称，1、上诉人的上诉请求不明确，上诉请求第二项不是原一审的请求。2、2010年8月17日星河湾公司与乔运生签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定购买星河湾B7幢502号房屋，合同约定总价为6355712元，合同约定首付款为1975712元，剩余房款4380000元办理按揭贷款。之后，乔运生在交通银行办理了按揭贷款，2010年12月21日开始偿还本息，2013年4月21日出现逾期，导致交通银行将乔运生与星河湾公司诉至太原市迎泽区人民法院，该院作出（2013）迎民初字第931号民事判决，交通银行划扣星河湾公司各项款项合计4093822.97元。之后星河湾公司将乔运生诉至太原市中级人民法院，要求解除合同，并判令乔运生承担违约责任，太原市中级人民法院作出（2014）并民初字第115号民事判决。3、杨薛全与乔运生在闻喜县人民法院以调解方式进行结案，查封乔运生在星河湾所购的房屋，但该查封属于预查封，并不影响《商品房买卖合同》的当事人行使解除权。根据执行的相关规定，星河湾公司提出执行异议之后，闻喜县人民法院应当终止对预查封的执行，但闻喜县人民法院却对乔运生所购房屋进行三次拍卖，流拍之后裁定将房屋交给杨薛全，又将乔运生的首付款和已还本息全部予以划扣，该案星河湾公司正在执行异议之诉中另案处理。根据《合同法》第九十三条第二款的规定：”当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因乔运生未履行还款义务，星河湾公司承担连带保证责任之后，根据合同的明确约定，星河湾公司有权解除合同，所以太原中级人民法院的判决认定事实清楚，适用法律适当，应予维持。双方当事人均没有提供新的证据，二审查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。另二审中，双方当事人均书面向本院申请调解，本院亦多次组织双方进行协调，并形成了几次调解方案，但因细节问题及涉案房屋已被多家法院查封等客观原因，最终没有达成一致。本院认为，本案争议的焦点是太原市中级人民法院作出的（2014）并民初字第115号民事判决，解除星河湾公司与乔运生签订的《商品房买卖合同》是否正确，是否损害了第三人杨薛全的民事权益？针对该焦点，第一，上诉人杨薛全主张乔运生已经付清全部房款，实际履行了全部合同义务。被上诉人星河湾公司要求解除《商品房买卖合同》，是基于乔运生没有向交通银行偿还贷款，其承担了连带担保责任，这是两个法律关系，被上诉人星河湾公司无权解除《商品房买卖合同》。被上诉人星河湾公司反驳称，被上诉人乔运生未按约向交通银行还款付息，被上诉人星河湾公司承担了保证责任，并实际履行了还款义务，符合双方签订的《商品房买卖合同》第七条第（2）项及合同附件四（合同补充协议）中第一条第（4）项的约定解除合同的条件，涉案《商品房买卖合同》应予以解除，本院认为，被上诉人乔运生已经履行了《商品房买卖合同》约定的全部付款义务，被上诉人星河湾公司亦已实际收到讼争房屋的全部购房款，并于2011年9月20日向乔运生发出”收楼通知书”，履行了交房义务，其剩余的义务就是协助被上诉人乔运生办理房屋产权登记手续。至此，双方基于《商品房买卖合同》所产生的主要权利义务已经基本履行完毕，合同已不能解除。因乔运生未按时归还交通银行贷款，被上诉人星河湾公司承担了保证责任，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，”保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”其取得的是对债务人乔运生的追偿权，并不产生解除合同的权利。第二，上诉人杨薛全举出山西省闻喜县人民法院2013年4月18日作出的（2013）闻商初字第57、58号民事裁定书和协助执行通知书，以及法院的送达回证，证明山西省闻喜县查封了涉案房屋，并于2013年4月19日向被上诉人星河湾公司进行了送达。其还举出闻喜县人民法院（2013）闻执字第249-12号执行裁定，证明执行法院已经裁定被上诉人乔运生将涉案房产所有权移交给上诉人杨薛全。其认为被上诉人星河湾公司于2013年12月30日才在太原市房产产权登记中心对涉案房屋进行了初始登记，其起诉解除《商品房买卖合同》明显是恶意阻碍执行的行为，太原市中级人民法院作出（2014）并民初字第115号判决解除《商品房买卖合同》错误。被上诉人星河湾公司反驳称，闻喜县人民法院的查封是预查封，不影响其依《商品房买卖合同》的约定行使解除权。而且涉案房屋的所有权属于星河湾公司。本院认为，涉案房屋被闻喜县人民法院依法查封执行，并于2013年4月19日通知被上诉人星河湾公司协助执行。判决被上诉人星河湾公司承担担保责任的（2013）迎民初字第931号判决于2013年10月18日才作出，且被上诉人星河湾公司已经向闻喜县人民法院提出执行异议之诉，在此情况下，其又于2014年起诉请求解除《商品房买卖合同》，明显损害了上诉人杨薛全在执行中的民事权益，故太原市中级人民法院支持被上诉人星河湾公司的请求，作出（2014）并民初字第115号民事判决，解除涉案《商品房买卖合同》明显不当。综上本院认为，太原市中级人民法院（2014）并民初字第115号民事判决，仅依据被上诉人星河湾公司与乔运生签订的《商品房买卖合同》第七条第（2）项及合同附件四（合同补充协议）中第一条第（4）项的约定解除合同的条件，判决解除星河湾公司与乔运生签订的《商品房买卖合同》不当，明显损害了上诉人杨薛全的民事权益。本案一审法院没有充分考虑全案所涉及的相关事实，判决驳回杨薛全的诉讼请求亦属不当，本院予以纠正。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条第（二）项的规定，判决如下：一、撤销太原市中级人民法院（2016）晋01民撤1号民事判决；二、撤销太原市中级人民法院（2014）并民初字第115号民事判决。一审案件受理费400元，二审案件受理费400元，共计800元，由被上诉人太原星河湾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长卜文礼审判员成堃审判员秦颖二○一七年十二月二十八日书记员刘莉媛（兼）