广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1302民初11110号原告：李传见，女，汉族，1981年4月10日出生，住址：惠州市惠城区。委托代理人：黄兵基，广东国欣律师事务所律师。第一被告：刘娟平，女，汉族，1979年3月15日出生，住址：江西省吉安市安福县。第二被告：朱琼，女，汉族，1983年1月3日出生，住址：惠州市数码工业园北区。第一、二被告委托代理人：许蔚武、顾伟雄，广东鸿浩律师事务所律师。第三人：惠州市方正房地产有限公司，住所地：惠州市新湖一路63号伟豪都市印记名苑103。法定代表人：郑臣钏。委托代理人：余锦泉，系该公司员工。原告李传见诉被告刘娟平、朱琼、第三人惠州市方正房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄链生适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告李传见诉称：被告朱琼与被告刘娟平是姑嫂关系。原告欲购低层住宅供自己父亲居住。经第三人居间介绍，2017年9月8日，被告朱琼以被告刘娟平代理人的身份，与原告及第三人签订一份《房地产买卖三方合同》，约定原告向被告刘娟平购买位于惠州市数码工业园北区中信凯旋城花园（四期）C7栋1单元3层03号房产，成交价143万元。在签订合同吋，被告朱琼出示和提供了该房产的购房合同和发票等全部材料原件及被告刘娟平夫妻的身份证，当场打电话取得被告刘娟平夫妻的同意，并将房屋钥匙交给原告。原告当即交付定金10万元，被告朱琼向原告出具一份收据。合同签订后，由于房价上涨，两被告恶意毁约，被告朱琼于2017年9月14日将房屋钥匙骗回，2017年9月27日以其家人不同意卖为由明确通知原告不卖，将收取的定金10万元退还给原告。经评估，该房产现在价值160万元，比成交价上涨了17万元。综上所述，《房地产买卖三方合同》系当事人真实意思表示，合法有效。被告刘娟平、朱琼的行为严重违背诚信原则，已构成根本违约，应当承担违约责任，双倍返还购房定金并赔偿损失。为了维护原告的合法权益，特向贵院起诉，恳请支持原告的全部诉请。一、解除原告与被告朱琼及第三人2017年9月8日签订的《房地产买卖三方合同》。二、判令被告刘娟平、朱琼再返还原告购房定金人民币10万元。三、判令被告刘娟平、朱琼赔偿原告损失人民币17万元。四、木案诉讼费用全部由两被告承担。被告刘娟平、朱琼辩称：第一，本案所涉《房地产买卖三方合同》当属无效。1、被答辩人与答辩人朱琼所签《房地产买卖三方合同》因无权代理，且未经权利人刘娟平追认而属于无效合同。2、本案也不成立表见代理。被答辩人李传见及第三人惠州市方正房地产有限公司作为专业房产中介人员及专业房产中介公司，在明知答辩人朱琼无合法权利人书面委托书和权利人身份证原件之下，是完全清楚朱琼没有代理权的，其签订的合同应是效力待定的合同，必须得到答辩人刘娟平确认后方才生效，但被答辩人及第三人事中事后，均未联系、告知、要求答辩人予以追认。故此，被答辩人李传见及第三人惠州市方正房地产有限公司仅在朱琼提供商品房买卖合同和税费收据原件之下，并不能构成表见代理。第二，本案涉案合同无效，各方应当根据各自过错承担缔约过失责任，而不能适用定金罚则和赔偿实际损失。第三，即便是涉案《房地产买卖三方合同》有效，被答辩人的诉请，也没有事实和法律依据。1、被答辩人要求答辩人双倍返还定金，同时，又要求全额赔偿其所谓的实际损失17万元，既无法律依据，也无合同依据。首先，被答辩人主张的17万元损失没有合法依据，因其出具的评估报告是其单方委托，不具备公正公平的合法性，依法不应予以采纳。其次，即便是存在损失，被答辩人对扩大的损失部分也无权要求赔偿，且被答辩人为取得诉争房屋既得利益（即其主张的损失）而产生的过户费用6万元及贷款费用，依法也应当予以扣除。依据法律规定只有在定金不足以赔偿实际损失时，才存在进一步赔偿损失；最后，根据涉案《房地产买卖三方合同》第七条的约定，作为买方解除合同时，在定金之外，其也不得再要求其他损失赔偿。综上所述，答辩人认为本案被答辩人李传见及第三人惠州市方正房地产有限公司利用自身的优势，为谋取非法利益，刻意对朱琼存在隐瞒、诱导和欺诈的行为，均应承担相关的缔约过失的责任。请求贵院依法查明事实，驳回被答辩人李传见的全部诉请。第三人惠州市方正房地产有限公司述称：对原告的诉请没有意见。查明的案件事实经审理查明：两被告系姑嫂关系。原告今年7月份到第三人处兼职，从事房地产中介工作。第一被告于2015年4月9日购买位于惠州市数码工业园北区中信凯旋城花园（四期）C7栋1单元3层03号房产，至今尚在办理产权证。2017年9月8日，第二被告以第一被告代理人名义，与原告及第三人签订一份《房地产买卖三方合同》（以下简称三方合同），约定原告向第一被告购买位于惠州市数码工业园北区中信凯旋城花园（四期）C7栋1单元3层03号房产，成交价143万元，违约责任，卖方逾期未能履行合同义务，买方有权单方解除合同，卖方应双倍返还定金予买方。在签订合同吋，第二被告出示和提供了该房产的购房合同和发票等材料原件及第一被告夫妻的身份证复印件。同日，原告委托同事即第三人的委托代理人余锦泉向第二被告支付定金10万元，第二被告出具《收据》予以确认。庭审时，法庭询问原告签订三方合同时，是否与第一被告联系确认第二被告的授权情况，原告表示没有。第一被告称平时在深圳租赁房屋居住，因与第二被告系亲戚且同一小区居住，故此将购房资料原件存在第二被告处。第一被告称2017年9月16日就通过第二被告表示对三方合同不予追认，并在2017年9月27日通过第二被告告知原告上述意见，并要求第二被告退还定金10万元。第二被告于2017年9月27日将10万元定金退还至第三人的委托代理人余锦泉账户，原告予以确认。本案审理过程中，原告申请财产保全。本院于2017年11月3日作出(2017)粤1302民初11110号《民事裁定书》，原告预交保全费1870元。裁决理由和结果本院认为：本案争议焦点：1.三方合同效力问题；2.第二被告对第一被告是否构成表见代理；3.各被告应当如何承担责任。首先，关于合同效力问题。原告与第二被告、第三人签订的三方合同是三方经协商一致的基础上签订的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。其次，关于是否构成表见代理问题。两被告系姑嫂关系，并非近亲属。在签订合同时，第二被告出示涉案房屋的商品房买卖合同及相关的购房资料，原告应当知道涉案房屋是属于第一被告拥有。原告作为一名房地产中介从业人员，具备一定的专业知识，比普通购房者更具有风险意识，在第二被告未出示授权委托书时，未及时同第一被告联系确认第二被告的授权情况，仍与第二被告签订三方合同。原告在其未能举证证明其与第二被告在签订该合同之时，存在足以让其有理由相信第二被告已经得到第一被告的授权的情况下，不足以认定其代理行为构成表见代理。最后，关于被告应如何承担责任问题。三方合同签订后，第二被告明确表示不予追认，导致合同无法继续履行，原告据此要求解除合同，理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。本案第二被告无权处分第一被告财产，导致合同无法履行，其造成的违约责任，应由第二被告承担。原告主张返还双倍定金依法有据，予以支持。第二被告已退还原告10万元定金，仍应支付违约金10万元。对于原告主张第三项诉讼请求，鉴于第二被告在合同签订不同一个月内，已明确表示合同无法履行，并退还定金，原告也应采取合理的措施减少损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案，第二被告承担返还双倍定金，赔偿原告的损失，合理适当，故对于原告的第三项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二的规定，判决如下：一、解除原告李传见与第二被告朱琼、第三人惠州市方正房地产有限公司于2017年9月8日签订的《房地产买卖三方合同》。二、第二被告朱琼应于本判决生效之日起十日内支付原告李传见违约金10万元。三、驳回原告李传见的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2675元、保全费1870元（原告已预交），由第二被告朱琼负担。第二被告应负担的费用，应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 黄链生二〇一七年十二月十一日法官助理 邱建欢书 记 员 张莉茱