广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终3846号上诉人（原审原告）：颜婵君，女，汉族1969年4月13日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：赵国通，广东人为律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市东江物业开发有限公司，地址：惠州市惠城区麦地东路1号。法定代表人：刘卜齐。委托诉讼代理人：刘永红，系惠州市东江物业开发有限公司职员。被上诉人（原审被告）：叶细廉，男，1966年12月25日出生，住址：广州市东山区。委托诉讼代理人：贺鸿德、汤楚香，广东鸿浩律师事务所律师。上诉人颜婵君与惠州市东江物业开发有限公司、叶细廉房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院(2017)粤1302民初969号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告起诉称，原、被告2013年8月8日签订《东江明珠花园车位认购书》，原告购买被告所有的位于广东省惠州市××明珠花园××、××层××号车位，用途车位，建筑面积33.26平方米，总价金168000元。原告2013年8月7日支付定金2000元，2013年8月8日支付166000元，2013年10月17日双方又签订了《商品房买卖合同》[编号：惠州（20）N××2]，房屋交付日期为2013年9月8日前，被告应该在签订合同后720天内给原告办处房产证，原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务，被告按约定向原告交付了房屋，��告使用至今，但是至今没有为原告办出房产证，2016年6月份原告发现该车位被惠城区人民法院裁定在了第三人叶细廉名下，并且办出了房产权证。综上原告和被告的《商品房买卖合同》[编号：惠州（20）N××2]是真实交易，且被告已经交付，原告使用至今，肯请贵院支持原告的诉讼请求。1、请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》[编号：惠州（20）N××2]合法有效。2、请求确认被告与第三人关于广东省惠州市××明珠花园××、××层××号车位抵偿行为无效。3、请求撤销惠城区人民法院关于被告与第三人关于广东省惠州市××明珠花园××、××层××号车位抵偿的裁定。4、请求判决被告将广东省惠州市××明珠花园××、××层××号车位过户给原告。5、请求法院依法判决被告支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿人民币168元（1680000乘1/10000）。6、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。被告惠州市东江物业开发有限公司辩称，被答辩人一颜婵君向答辩人购买车位的事实真实。2013年8月8日，被答辩人一颜婵君与答辩人惠州市东江物业开发有限公司签订《东江明珠花园车位认购书》，购买东江明珠1、2栋B层1072号车位，答辩人惠州市东江物业开发有限公司将上述车位以总价款人民币168000元出售给被答辩人一颜婵君，答辩人一颜婵君于2013年8月7日支付定金2000元，次日支付166000元，合计支付人民币168000元给答辩人。2013年10月17日，答辩人与被答辩人一颜婵君签订了《商品房买卖合同》[编号：惠州（20）N××2]，之后，答辩人将上述车位移交给被答辩人一颜婵君使用，被答辩人一颜婵君也一直占有使用至今。因此，答辩人认为，签订《车位认购书》系答辩人惠州市东江物业开发有限公司与被答辩人一颜婵君双方的真实意思表示，即被答辩人一颜婵君向答辩人购买车位的事实真实。综上，答辩人认为，被答辩人一颜婵君系以合法买卖并实际占有取得诉争车位。因此，请贵院查清本案事实的基础上，依法作出公平、合法、合理的裁判。第三人叶细廉述称，一、贵院做出的（2011）惠城法执字第1466-7号《执行裁定书》将位于惠州市惠城区麦地东一路1号东江明珠花园××车位的房地产权抵偿归答辩人叶细廉所有，有事实及法律依据。且涉案车位经贵院裁定已于2016年6月17日办理了产权证并登记在答辩人名下，执行程序已终结。被答辩人颜婵君未在执行程序终结之前提出执行异议，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出执行异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提���异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出执行异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出”的规定，被答辩人颜婵君并未在执行程序终结之前向执行法院提出任何异议，现涉案车位已由贵院依法裁定并执行到答辩人名下，被答辩人请求确认答辩人与被答辩人惠州市东江物业开发有限公司关于涉案车位的抵偿行为无效，并依法撤销贵院做出的车位抵偿的裁定并将涉案车位过户至被答辩人颜婵君名下是缺乏事实与法律依据，请求贵院依法驳回被答辩人颜婵君的上述诉请。根据答辩人提交的证据可知，2014年10月13日案外人杨远鉴将对被答辩人惠州市东江物业开发有限公司享有债权本金800万元及逾期付款的利息抵偿给答辩人，答辩人依法享有对被答辩人惠州市东江物业开发有限公司债权及追偿的权利，并经案外人杨远鉴向贵院提交变更答辩人叶细廉为本案申请执行人的申请，贵院依法做出了（2011）惠城法执字第1466-5号执行裁定书，裁定变更答辩人叶细廉为本案的申请执行人。在本案的执行过程中，因被答辩人惠州市东江物业开发有限公司未依法向答辩人履行生效法律文书确定的义务，经摇珠确定，贵院依法委托惠州市德信房地产有限公司对被答辩人惠州市东江物业开发有限公司所有的位于惠州市惠城区麦地东路1号东江明珠花园1、2栋31层107个地下车位（其中包含涉案的车位）和××栋30个地下车位的房地产权进行评估。后经摇珠确定，贵院在2015年6月1日依法委托广东惠名诚信拍卖行有限公司对被答辩人惠州市东江物业开发有限公司所有的位于惠州市惠城区麦地东路1号东江明珠花园1、2栋31层107个地下车位（其中包含涉案的车位）和××栋30个地下车位的房地产权进行拍卖。在拍卖过程中，贵院通过在东江明珠花园物业公告栏张贴拍卖公告，依法将本次拍卖事宜告知物业业主。经第一次公开拍卖，均未成交。因案外人谢某（身份证号码：）提出异议（车位编号××），答辩人同意该车位不作拍卖处理，并经贵院依法询问双方，同意在按照法律规定价格下调20%进行第二次公开拍卖。经委托广东惠名诚信拍卖行有限公司进行第二次公开拍卖，未成交。后经贵院在询问双方意见，均同意按照法律规定下调20%进行第三次公开拍卖，经第三次公开拍卖，被答辩人惠州市东江物业开发有限公司所有的位于惠州市惠城区麦地东路1号东江明珠花园××栋（编号为××）车位的房地产权由陈某（公民身份证号：）竞买所得，成交价为82000元，其余135车位均未成交。后经贵院依法询问，答辩人同意被答辩人惠州市东江物业开发有限公司所有的位于惠州市惠城区麦地东路1号东江明珠花��1、2栋31层107个地下车位（其中包含涉案的车位）和××栋28个地下车位的房地产权按第三次拍卖未成交价值进行以物抵债后并同意终结本案的执行。后贵院于2015年10月21日依法出具(2011)惠城法执字第1466-7号执行裁定书，裁定将位于惠州市惠城区麦地路1号东江明珠花园1、2栋31层107个地下车位（其中包含涉案的车位）和××栋28个地下车位的房地产权抵偿归答辩人叶细廉所有；在办理产权证时产生的所有税费及相关费用全部由答辩人叶细廉承担，并在办理上述房地产权过户的同时，予以解除该房屋的查封；并对(2011)惠城法执字第1466号一案终结本次执行。涉案车位已于2016年5月17日办理了产权凭证并依法登记在答辩人名下，归答辩人所有。综上，贵院做出的(2011)惠城法执字第1466-7号《执行裁定书》将位于惠州市惠城区麦地东一路1号东江明珠花园××车位的房地产权抵偿归答辩人叶细廉所有，有事实及法律依据。且涉案车位经法院裁定己于2016年6月1日办理了产权凭证并登记在答辩人名下，本案的执行程序已终结。被答辩人颜婵君未在执行程序终结之前提出执行异议，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之规定可知，被答辩人颜婵君并未在执行程序终结之前向执行法院提出任何异议，现涉案车位已由贵院依法裁定并执行到答辩人名下，被答辩人请求确认答辩人与被答辩人惠州市东江物业开发有限公司关于涉案车位的抵偿行为无效，并依法撤销贵院做出的车位抵偿的裁定并将涉案车位过户至被答辩人吴少裕名下是缺乏事实与法律依据。再有，被答辩人要求撤销贵院关于惠州市东江物业开发有限公司与第三人关于广东省惠州市××明珠花园××、××层××号车位抵偿的裁定已超出本案的审理权限，请求贵院依法驳回被答辩人颜婵君的上述诉请。二、若因被答辩人惠州市东江物业开发有限公司过错及被答辩人颜婵君未及时依法主张其权利导致双方所签订的《商品房买卖合同》无法履行，也应由双方按照过错比例承担相应的违约责任及赔偿责任。三、根据被答辩人颜婵君提交的证据六“执行裁定书”[案号：（2016粤13**执异249号）]可知，被答辩人颜婵君如对该裁定不服，应自收到该裁定书之日起十日内，向惠州市中级人民法院申请复议。若被答辩人颜婵君未依法申请复议，则该裁定内容对被答辩人颜婵君具有法律效力。被答辩人不应在就贵院针对涉案车位所做出的执行裁定行为提出任何异议。原审法院查明的事实经审理查明，2013年8月8日，原告与被告惠州市东江物业开发有限公司签订《东江明珠花园车位认购书》，约定被告将惠州市惠城区麦地东路1���东江明珠花园××车位（以下简称“涉案车位”）出卖给原告，认购价168000元。2013年8月7日，被告惠州市东江物业开发有限公司出具《收款收据》确认收到原告车位意向金2000元。2013年8月8日，被告惠州市东江物业开发有限公司出具《收款收据》确认收到原告车位款166000元。2013年10月17日，原告颜婵君与被告惠州市东江物业开发有限公司再次签订《商品房买卖合同》，对原告购买涉案车位的事宜进行约定。原告称涉案车位已经交付使用，被告亦认为涉案车位一直由原告占有并使用。因杨远鉴与被告惠州市东江物业开发有限公司之间民间借贷纠纷一案，本院做出的（2011）惠城法民一初字第232号《民事调解书》以及发生法律效力，杨远鉴向本院申请强制执行，立执行案号为（2011）惠城法执字第1466号。由于杨远鉴将债权转让给本案第三人叶细廉，2015年2月6日，��院做出执行裁定变更第三人叶细廉作为申请执行人。案件经本院执行，本院于2015年10月21日做出（2011）惠城法执字第1466-7号执行裁定书，裁定：一、确认被执行人所有的位于惠州市惠城区麦地东路1号东江明珠花园××栋（编号：××）车位的房地产权由陈某（身份证号：）以82000元竞买所得，在办理该车位的过户手续及相关费用由买受人陈某承担；在办理产权证时产生的所有税费及相关费用全部由陈某承担，并在办理上述房地产权过户的同时，予以解除该房产的查封。二、将位于惠州市惠城区麦地东路1号东江明珠1、2栋B1层107个地下车位的房地产权，位于惠州市惠城区麦地东路1号东江明珠花园××栋28个地下车位的房地产权抵偿归申请执行人叶细廉（身份证号：）所有；在办理产权证时产生的所有税费及相关费用全部由叶细廉承担，并在办理上述房地产权过户的同时，���以解除该房产的查封。三、对（2011）惠城法执字第1466号一案终结本次执行。现涉案车位已经于2016年6月1日登记在第三人叶细廉名下。原告认为涉案车位系其所有，遂向本院提出执行异议，本院于2016年11月22日做出（2016）粤1302执异249号执行裁定书，以原告未在执行程序终结之前提出执行异议为由，驳回了原告提出的执行异议。原告遂向本院提起本案房屋买卖合同纠纷一案。另查一，本院在执行涉案车位时，曾于2015年6月5日、2015年7月15日、2015年9月11日在惠州日报上刊登了涉案车位的拍卖公告，并将公告张贴于涉案车位所在小区公告栏。另查二，被告惠州市东江物业开发有限公司在本案开庭时由其员工刘春玉、梁楚能代理参与诉讼，本案在审理过程中，惠州市东江物业开发有限公司变更代理人为员工刘永红。上述事实，有车���买卖合同、收款和收据、执行裁定书、房屋产权证、拍卖公告等及当事人陈述在案佐证。原审法院判决理由和结果原审法院认为：原告主张本案案由为房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同纠纷是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案中，房屋买卖合同的双方主体仅为原告（买受人）与被告（出卖人），审理的也仅是原告与被告之间的房屋买卖合同关系。原、被告之间签订的《东江明珠花园车位认购书》、《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。现在，涉案车位已经实际办证至第三人名下，被告已经丧失了对涉案车位的所有权，原告主张被告将涉案车位的过户至原告名下已经事实不能履行，本院不予支持。原告是在主张合同继续办理过户的前提下，提出被告逾期办证违约金，因被告已经实际不能履行过户义务，对原告的该主张，本案暂不处理，原告可另行主张权利。涉案车位经执行程序多次拍卖不成功后，被告与第三人达成了车位抵偿债务的合意，并经生效的执行裁定予以确认。原告主张被告与第三人之间的抵偿行为无效及撤销执行裁定的诉讼请求，不是本案房屋买卖合同纠纷案件审查的范围，本案不予处理，权利人可另行法律途径解决。本案纠纷系被告原因引起，诉讼费用由被告承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告颜婵君与被告惠州市东江物业开发有限公司于2013年10月17日签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、驳回原告颜婵君的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交50元），由被告惠州市东江物业开发有限公司负担，当事人应缴纳的诉讼费应在本判决发生法律效力之日起七日内直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。当事人二审的意见上诉人颜婵君不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、请求撤销惠城区人民法院(2017)粤1302民初969号民事判决书第二项，依法改判确认被上诉人惠州市东江物业开发有限公司与被上诉人叶细廉关于广东省惠州市惠城区麦地东一路1号东江明珠花园××车位抵偿行为无效；撤销惠城区人民法院关于被上诉人惠州市东江物业开发有限公司与被上诉人叶细��关于广东省惠州市惠城区麦地东一路1号东江明珠花园××车位抵偿的裁定；判决被上诉人将广东省惠州市惠城区麦地东一路1号东江明珠花园××车位过户给上诉人；依法判决被上诉人支付上诉人逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿人民币168元（1680000乘1/10000），或者发回重审。二、本案诉讼费及其他相关费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、被上诉人惠州市东江物业开发有限公司与被上诉人叶细廉关于广东省惠州市惠城区麦地东一路1号东江明珠花园××车位抵偿行为无效。惠城区人民法院的（2011）惠城法执字第1466-7号裁定书，没有经过审判就将争议车位确权给被上诉人叶细廉，用司法权取代行政权，擅自处置产权争议房产的违法执行行为。违法执行不仅将诉讼、审判制度建立的公正意义化为乌有，而且造成社会关系的新扭曲，上诉人为争议标的物的实���占有者和所有者，争议标的物的归属对其有法律上的利害关系。二、惠城区人民法院有权利撤销惠城区人民法院关于被上诉人惠州市东江物业开发有限公司与被上诉人叶细廉关于广东省惠州市惠城区麦地东一路1号东江明珠花园××车位抵偿的裁定，由于执行法院和审判法院属于同一法院，惠城区人民法院有权利审查自己法院作出的违法裁定，并进行撤销。综上，恳请贵院支持上诉人的上诉请求。被上诉人惠州市东江物业开发有限公司答辩称：我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决。被上诉人叶细廉答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应依法维持。一、自2011年起，惠州市惠城区人民法院已经对位于惠州市惠城区麦地东路1号东江明珠花园1、2栋B1层107个地下车位和××栋30个地下车位(���下简称“涉案车位”)进行查封，在查封过程中，涉案车位不得转让，若转让的，不得对抗申请执行人叶细廉。白2011年起，惠州市惠城区人民法院己经对“涉案车位”进行查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”之规定，上诉人与惠州市东江物业开发有限公司签订买卖合同时，“涉案车位”已经被惠州市惠城区人民法院依法查封，惠州市东江物业开发有限公司不得对“涉案车位”进行转让，其转让的，不得对抗申请执行人叶细廉。二、叶细廉以以物抵债的形式受让“涉案车位”符合法律规定，叶细廉已合法取得“涉案车位”的所有权。在执行拍卖“涉案车位”过程中，惠州市惠城区人民法院己经在惠州日报上刊登了拍卖公告、以及在东江明珠花园物业公告栏张贴拍卖公告，经三次拍卖均无法成交，叶细廉同意按照第三次未拍成交价值抵偿以物抵债。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条第一款“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债”之规定，叶细廉以物抵债的形式受让“涉案车位”符合法律规定，叶细廉已合法取得“涉案车位”的所有权。三、本案系房屋买卖合同纠纷，审理的是上诉人与惠州市东江物业开发有限公司的房屋买卖合同关系。上诉人未在执行程序终结之前向执行法院提出任何异议，现“涉案车位”已由惠州市惠城区人民法院依法裁定并执行到叶细廉名下，叶细廉已合法取得“涉案车位”的所有权，上诉人与惠州市东江物业开发有限公司的房屋买卖合同纠纷与叶细廉无关。本案系因房屋买卖合同关系发生的纠纷，惠州市惠城区人民法院在(2011)惠城法执字第1466号执行案件中，己经作出（2011）惠城法执字第1466-7号《执行裁定书》将“涉案车位”抵偿归叶细廉所有，“涉案车位”已办理产权登记至叶细廉名下，并已完全交付给叶细廉，叶细廉已合法取得“涉案车位”的所有权，(2011)惠城法执字第1466号执行案件已终结。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条“当事人、利害关系人依照民事���讼法第二百二十五条规定提出执行异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出执行异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出”之规定，上诉人未在执行程序终结之前向执行法院提出任何异议，现“涉案车位”已由执行法院依法裁定并执行到叶细廉名下，叶细廉已合法取得“涉案车位”的所有权。而本案系房屋买卖合同纠纷，审理的是上诉人与惠州市东江物业开发有限公司的房屋买卖合同关系，叶细廉已合法取得“涉案车位”的所有权，上诉人与惠州市东江物业开发有限公司的房屋买卖合同纠纷与叶细廉无关。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求均无事实依据与法律依据，为维护叶细廉的合法权益，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，并依法维持一审法院作出的民事判决，以彰法律之公平公正。上诉人与被上诉人二审均未提交新证据。本院查明的事实、判决理由及结果本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：双方签订的《东江明珠花园车位认购书》能否继续履行。关于双方签订的《商品房买卖合同》能否继续履行的问题。《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容并未违反国家法律法规的强制性规定，该合同应认定为合法有效。作为出卖人一方的东江公司，其主要义务是将涉案车位交付给上诉人使用并协助上诉人办理涉案车位产权证；作为买受人一方的上诉人，其主要义务是向东江公司支付购房款。而在上诉人依约向东江公司支付购房款后，东江公司未依约协助上诉人办理涉案车位产权证，且涉案车位已被法院裁定给第三人，并办理了房地产权证，即涉案车位的所有权已经移转给第三人，上诉人主张将涉案车位过户到其名下的诉请已无法实际履行。故而本案上诉人所主张的合同尽管有效，但因合同目的不能实现且无法继续履行，原审法院判决驳回上诉人该诉讼请求，处理并无不当，本院予以支持。另，上诉人主张逾期办理房屋过户事宜违约赔偿，因《商品房买卖合同》已不能实际履行，东江公司也无法履行办理房屋过户登记的义务，原审法院对此不作处理，并无不当。上诉人可另案主张合同权利。至于上诉人主张东江公司与叶细廉之间的抵偿行为无效以及撤销执行裁定的问题，不属于房屋买卖合同纠纷案件的审查范围，权利人可另寻法律途径解决。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用100元，由上诉人颜婵君负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  黄宇乐二〇一七年十二月十三日法官助理  李苗苗书 记 员  黄春婷附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、��定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；