.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2017）宁0106民初1363号原告：刘磊，男，1990年11月4日出生，回族，宁夏银川市人，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：李海龙，宁夏天盛律师事务所律师。被告：银川市康民房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人:解刚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：冯维刚，男，系该公司职员。原告刘磊与被告银川康民房地产开发有限公司（以下简称康民公司）商品房预售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告刘磊的委托诉讼代理人李海龙、被告康民公司的委托诉讼代理人冯维刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》协助原告办理房屋所有权转移登记手续；2、被告向原告按日支付逾期办理产权登记证书违约金21668元（按中国人民银行同期贷款基准利率4.35%年暂计算至起诉之日为535277元×4.35%年÷12月/年÷30天/月×335天，直至原告实际取得房屋所有权转移登记证书为止）；3、被告向原告按日支付逾期交房违约金11642元（按中国人民银行同期贷款基准利率4.35%年计算180天，535277元×4.35%年÷12月/年÷30天/月×180天；4、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年8月9日原告的哥哥刘鑫与被告签订《商品房买卖合同》一份（2015年9月14日转给弟弟刘磊，与康民房地产公司重新签订了购房合同书），合同约定:被告将位于金凤区房屋出售给原告；该房屋总价款53万余元；房屋交付时间为2015年10月30日前，同时约定被告自房屋交付之日起180日内给原告办理房屋权属证书，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告依据双方的约定向被告履行了付款义务，但是被告却未能依据合同约定及时履行房屋所有权转移登记的合同义务。被告于2016年4月30日向原告交付房屋，时至今日依法未能依据合同约定办理房屋权属等级证书，至起诉前被告逾期时间长达335天。被告未能按照合同约定履行房屋权属转移登记的违约行为，侵害了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判如所请。被告辩称，被告于2015年7月4日已向原告支付了逾期交房违约金5496元。原告采用的是商业贷款的方式支付购房款，未办理房产证并未给原告造成实际损失，请求法院对其违约金的诉请予以驳回或依法核减。一、原告的合同付款方式为商业贷款，被告行使先履行抗辩并未给原告造成实际损失，相关违约金请求没有事实依据。原告采用商业贷款付款的方式购买涉案房屋，因此涉案房屋在贷款银行办理了抵押手续。现在该房屋已经交付原告入住，涉案房屋不动产物权的占有、使用、收益之权能原告已经享有，未受任何影响。而涉案房屋的处置权利，因原告至今并未清偿银行商业贷款，其物权处置权利必然受限，据此被告行使先履行抗辩权未给原告办理房产证并未对其房屋处置权产生实际影响，而原告也并未举证证明其须行使处置权能，因此被告未给原告造成实际损失，其违约金请求没有事实依据，应当驳回。二、原告诉请的违约金过高且没有合同计算依据，对被告不公，依法应当予以驳回或减少。依据法发〔2009〕40号《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条：”依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题”的第5项、现阶段由于国内宏观经济环境的变化和影响，民商事合同履行过程中违约现象比较突出。对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约造成损失的违约金或者极具惩罚性的违约金条款，人民法院应根据合同法第一百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神，合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。第6项、在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。第7项、人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等”一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”结合本案，首先，双方合同第二十条约定因出卖人责任，买受人未能在规定期限内办理房屋权属证书的，据此双方对延期办证的违约金的计算方式是有明确约定的，但是原告的计算方式明显超出合同约定，没有依据。其诉请的违约金也明显超出了被告签订合同时所能预见到的损失。合同法第113条第1款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此原告的超额诉请也于法无据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，原告提交的《商品房买卖合同》、购房款发票被告无异议，本院予以确认；被告提交的收据、保证书均真实，对其证明效力本院予以确认；交房单虽真实，但该交房单中仅显示刘磊购买的涉案房屋合同已签，并非交付房屋的证据，故对其证明效力本院不予确认。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月9日原告刘磊的哥哥刘鑫与被告就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》一份，经协商，原告刘磊（买受人）于2015年9月14日与被告（出卖人）就涉案房屋重新签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定买受人购买出卖人开发的银川金凤区房屋，房屋建筑面积112.2㎡,单价4805元／㎡，合同价款539121元。出卖人应当在2015年10月30日前，将合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房的应当自合同约定的交付期限次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金；合同还约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内办理产权证书，如因出卖人的原因未在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方协商解决。原告支付涉案房屋价款539121元，被告于2016年4月30日向原告交付了涉案房屋，但至今未办理房屋所有权证书。现原告诉至法院，请求判如所请。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效，合同内容对双方当事人均具有约束力。一、关于协助办理房屋所有权转移登记手续。协助办理房屋所有权转移登记，属于康民公司应当履行的合同义务，但涉案房屋尚未办理房屋所有权初始登记，客观上无法履行，故本院对原告此项请求暂不予支持。二、关于逾期交房违约金。双方合同明确约定如不能按期交房，原告要求继续履行合同的，违约金按每日万分之0.5支付。原告未提交证据证明因被告违约造成的损失高于约定的违约金，对其以年利率4.35%标准计算违约金的诉讼请求不予支持。按双方合同约定每日万分之0.5计算为4852元（539121×万分之0.5×180）。被告出示的证据显示已经向原告支付了违约金5496元，原告也同意予以抵扣，故被告超支的644元，抵顶逾期办证违约金。三、关于逾期办理产权证书违约金。依据合同约定，因被告的原因导致原告未能在商品房交付之日起180日取得房屋所有权证书的，双方协商解决。现因被告原因导致原告至今无法取得房屋所有权证书，被告应承担赔偿损失的责任，原告主张按年利率4.35%。原告实际收房之日为2016年4月30日，自此日起180日后计算赔偿金数额，即从2016年10月27日起计算赔偿金至起诉之日即2017年3月21日为9316元（539121×4.35%÷365×145天）。扣减被告多支付的逾期违约金644元，为8672元。2017年3月22日后至实际取得房屋产权证书期间的损失按此标准继续计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告银川康民房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘磊逾期交房办证违约金8672元，并以539121元为基数按年利率4.35%自2017年3月22日计算违约金至实际取得房产证止；二、驳回原告刘磊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费694元，由原告刘磊负担514元，被告银川康民房地产开发有限公司负担180元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员冯芳二〇一七年十二月六日法官助理苏海娜书记员李桂霞书记员李桂霞附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。