新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新01民终3919号上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆百花村酿酒厂（有限合伙），住所地新疆乌鲁木齐市米东区古牧地镇西路大破城村。法定代表人：李宪臣，该厂厂长。委托诉讼代理人：刘国江，男，1958年9月16日出生，汉族，新疆百花村酿酒厂（有限合伙）副总经理，住乌鲁木齐市经济技术开发区。委托诉讼代理人：梁苏红，新疆瑞诚律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆江南包装有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市头屯河区头屯河公路2266号。法定代表人：项光佑，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵毅征，男，1944年11月17日出生，汉族，新疆江南包装有限公司财务总监，住新疆五家渠市。委托诉讼代理人：吴莉，新疆四维律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）新疆百花村酿酒厂（有限合伙）（以下简称百花村酿酒厂）与上诉人（原审被告、反诉原告）新疆江南包装有限公司（以下简称江南包装公司）租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市头屯河区人民法院(2017)新0106民初288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百花村酿酒厂上诉请求：1、要求二审法院撤销一审判决书第二、三、四项内容，依法改判，支持上诉人一审诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用等全部费用。事实与理由：1、双方在签订租赁合同前，江南包装公司违反国家强制性法律规定，应建未建排水管网，只在厂区挖四五个渗井、渗坑，长期从事违法生产经营。一审法院对该事实已查明不予认定，明显错误；2、排水平面图、给水、供暖平面图等是《不动产及附属物租赁合同》的合同附件，排水、供暖、消防等管网是江南包装公司应履行和提供的合同附随义务，双方签订合同时对排水、供暖、消防等作出明确约定，签订合同时江南包装公司向我公司隐瞒了排水、供暖、消防等管网重大瑕疵，收取了租金却不能提供符合合同要求的排水、供暖、消防等从附属设备设施，造成我公司无法开工生产，使用不能，租赁目的无法实现，一审法院认定与事实不符；3、一审法院未能支持赔偿我公司经济损失773100元错误。依据《合同法》第107条规定，本案江南包装公司行为违法，具有过错，我公司要求赔偿环评、人工、水电等直接经济损失符合法律规定，一审法院判决错误。江南包装公司针对百花村酿酒厂的上诉答辩称，14000元的厂房租金公司不同意返还，水电费应由百花村酿酒厂承担，百花村酿酒厂主张的经济损失我公司不应承担。江南包装公司上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、五项判决；2、判决被上诉人支付欠上诉人租金355616.44元；3、判决被上诉人承担合同履行期间上诉人垫付水电费7633.22元、门卫工资31850元，合计39483.22元；4、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、双方于2016年6月6日签订租赁合同合法有效，均应依约履行。在合同履行中上诉人并未违约。2、在上诉人未违约的情形下，被上诉人未按合同约定按时支付相应费用。3、原判决认定“依照合同约定，原告应当支付其实际占用租赁物期间的费用”与事实不符。4、被上诉人撤离租赁现场并终止合同履行的行为于法无据，亦无合同的相关约定，亦未经双方协商一致，而是其单方行为，故应以依法判决解除合同的时点为准。5、上诉人依法有权要求被上诉人停止违约行为，继续履行合同，在合同履行中，我公司根据合同法的相关规定为避免因被上诉人违约造成损失的扩大，被迫垫付应由上诉人支付的门卫工资和水电费用。上诉人是在合同继续履行无望的情形下为避免损失的进一步扩大，才于2017年5月3日最后一次庭审时撤回要求被上诉人继续履约的诉请，并根据对方的违约行为请求依法解除合同。综上，被上诉人依法依约依事实应向上诉人支付自2016年6月6日起至2017年5月10日止合计338天的租赁费555616.44元，扣除已付的200000元，尚欠付355616.44元，并应承担上诉人垫付的上述相关费用及诉讼费用。百花村酿酒厂针对江南包装公司上诉答辩称，一、江南包装公司租赁行为具有违法性，其明知所出租的不动产及其附属设施标的物违反建设工程给排水施工规范，涉案租赁物给排水排污设施环保不合格，违反国家环保法律法规强制性规定仍隐瞒真实情况对外出租，江南包装公司称其行为合法，无违约行为与一审查明的事实不符。二、江南包装公司要求我公司支付租金355616.44元、水电费7633.22元及门卫工资31850元无事实依据。江南包装公司上诉请求缺乏事实依据，诉请不能成立，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院驳回江南包装公司上诉，对本案依法改判。百花村酿酒厂诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的《不动产及附属物租赁合同》；2、请求判令被告赔偿原告经济损失773100元；3、被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告明确第二项诉讼请求为请求判令被告赔偿安评费及设计费195000元、环评费50000元、人员工资357421.07元、水电费4366.45元、门卫社保费用4200元，合计610987.52元；并增加一项诉讼请求为请求判令被告返还已支付的租金200000元。江南包装公司反诉请求：1、请求判令原告继续履行双方签订的《不动产及附属物租赁合同》；2、请求判令原告支付被告拖欠的租金400000元、水电费8521.38元、门卫工资31850元，合计440371.38元；3、原告承担反诉费用。诉讼过程中，江南包装公司同意解除双方签订的《不动产及附属物租赁合同》，故撤回反诉第一项依法判令原告继续履行双方签订的《不动产及附属物租赁合同》的请求。经审理查明,201年，百花村酿酒厂欲租赁江南包装公司位于乌鲁木齐市头屯河区头屯河公路2266号场地、房屋及附属设施，百花村酿酒厂工作人员前往该场地实际进行了查看。2016年6月6日，百花村酿酒厂（承租方、乙方）与江南包装公司（出租方、甲方）签订了一份《不动产及附属物租赁合同》，约定甲方将上述场地及附属房屋租给乙方使用；租赁标的：甲方位于乌鲁木齐市头屯河区工业园头屯河公路2266号场地及场地内道路、房屋、建筑物及附属设施（详见本合同附表：租赁标的明细表，办公楼二楼及三楼四间宿舍除外）；租赁标的物用途：用于合法生产经营活动，白酒生产和食品加工（包括但不限于环保）；租赁期限：6年，自2016年6月6日起，至2022年6月5日止；租赁费的数额及支付：年租金为税后600000元，第一年租赁费在本合同签订后分两次支付，第一次在合同签订时支付200000元，第二次支付时间为6月20日，以后每年租赁费在到期前二个月支付下一年全年租赁费，乙方在向甲方支付第一年租赁费的同时，向甲方支付履约保证金200000元；甲方保证本合同租赁标的物在所有权和使用权上合法性，保证本合同标的物在交付乙方时具备正常使用性；在租赁期限内乙方因生产需要对租赁物进行扩建、改建、拆除等，需书面征得甲方同意方可进行（厂房内部改造除外），乙方负有合同租赁期内租赁标的物的保护、维修、保养的义务并承担相应的费用；租赁期间使用所发生的水、电、燃气、电话、垃圾费等费用由乙方按政府价格自行承担。合同签订当日，百花村酿酒厂依约支付第一年度租金中的200000元，江南包装公司将厂房交付百花村酿酒厂使用，并将涉案厂房的排水平面图、给水、供暖平面图复印件交给百花村酿酒厂，该图纸显示涉案厂房的排水管网接市政排水。百花村酿酒厂进驻该厂房后，继续雇佣江南包装公司原有的门卫秦伯寿、江淑容，支付两人2016年6月至9月27日期间的工资，并支付两人2016年6月至8月期间的社保费用。2016年6月8日，百花村酿酒厂与新疆环能工程咨询有限公司签订了一份《环境影响评价技术合同》，约定由该公司为百花村酿酒厂迁建项目提供环境影响评价技术咨询服务，费用为50000元，2016年8月2日，该公司出具了收到百花村酿酒厂服务费25000元的收据。2016年7月8日，百花村酿酒厂向乌鲁木齐经济技术开发区（乌鲁木齐市头屯河区）经济和发展改革委员会（价格监督检查局）申请固定资产投资项目节能登记备案，项目为：拟建年生产能力260吨白酒厂，主要将厂房改造适用于白酒生产、包装、仓储及职工生活、工作厂区等。2016年8月18日，百花村酿酒厂与新疆华信恒昌安全技术服务有限责任公司签订了一份《技术服务合同书》，约定由该公司为百花村酿酒厂迁建项目提供安全技术设计咨询服务，费用为210000元，2016年8月20日，该公司出具了收到百花村酿酒厂设计费105000元的收据，2016年9月25日，该公司出具了收到百花村酿酒厂评价费90000元的收据。2016年9月1日，乌鲁木齐经济技术开发区（乌鲁木齐市头屯河区）环境保护局向百花村酿酒厂下发了《关于新疆百花村酿酒厂迁建项目环境影响报告表的批复》，批准了迁建项目环境影响报告表，其中第二条第二项为:洗瓶废水沉淀后用于厂区绿化，纯水制备设备产生的排水用于厂区道路洒水降尘，餐饮废水经隔油池处理后与生活废水排入园区污水管网。百花村酿酒厂缴纳2016年6月至8月19日期间的水费799.59元，缴纳2016年6月至9月期间电费共计3567.45元。后双方因排水管线等问题产生争议，经双方协商未果，百花村酿酒厂开始将存放在租赁场地及厂房内的设备、车辆等物品搬离，江南包装公司于2016年9月26日开始支付门卫秦伯寿、江淑容工资，江南包装公司缴纳2016年9月20日之前水费888.16元。后江南包装公司将涉案的场地及厂房租赁给案外人使用，经一审法院现场查看，案外人已在涉案的场地内已开始经营活动。一审法院认为，百花村酿酒厂与江南包装公司于2016年6月6日在平等自愿、协商一致的基础上签订的《不动产及附属物租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行。关于百花村酿酒厂本诉要求解除双方签订的《不动产及附属物租赁合同》的诉讼请求，一审法院认为，本案中，百花村酿酒厂在合同约定的租赁期间内提出不再租赁涉案的场地，并搬离涉案的场地，江南包装公司接收场地并再租赁给了案外人，后在一审法院第三次庭审时当庭同意解除合同，因此双方对解除合同达成合意，双方签订的《场地租赁合同》予以解除，予以确认；关于百花村酿酒厂主张涉案场地排水管线未接入市政管网，故合同目的无法实现，其依照合同约定及法律规定行使法定解除权，一审法院认为，首先，双方签订的合同未明确约定租赁场地排水需接入市政管网，如未接入无法满足百花村酿酒厂经营使用，其举证江南包装公司交付的排水平面图、给水、供暖平面图复印件，其中虽有排水接入市政管网，但合同中未约定该图纸系合同附件，结合百花村酿酒厂举证双方在后期协商过程中的录音证据，可以证实双方签订合同时未对排水有过约定；其次，该场地内已有渗坑，百花村酿酒厂在签订本协议前，已多次实地查看租赁场地，对场地的位置、布局、房屋结构、基础设施的配置及现状、周边交通及经营环境等均明知且同意按现状予以租赁；再次，百花村酿酒厂举证的政府相关批复文件中，均为生产产生的废水需处理后用于厂区绿化和降尘，生活用水经处理后排入市政管网，故百花村酿酒厂主张其生产产生的废水较大，如不排入市政管网，无法生产的理由，亦不成立；最后，双方合同约定“在租赁期限内乙方因生产需要对租赁物进行扩建、改建、拆除等，需书面征得甲方同意方可进行。”从该约定可以看出，百花村酿酒厂针对自己生产、生活需要，可对租赁物按照需要进行改扩建，百花村酿酒厂如生产、生活需要将排水接入市政管网，可书面征得江南包装公司同意后进行施工，对产生的费用双方进行协商。综上，百花村酿酒厂以排水未接入市政管网解除合同的理由不成立，不予采信。关于百花村酿酒厂本诉要求江南包装公司赔偿损失610987.52元的诉讼请求，其要求江南包装公司承担各项损失均不能成立；其主张水电费、人员工资、门卫社保等费用亦为其实际经营期间的支付，依照双方约定，应由百花村酿酒厂自行承担，江南包装公司不应赔偿，故百花村酿酒厂该项请求无事实及法律依据，不予支持。关于百花村酿酒厂本诉要求江南包装公司返还租金200000元及江南包装公司反诉要求支付剩余租金400000元的诉讼请求，一审法院认为，双方合同的解除不是因江南包装公司违约造成的，依照合同约定，百花村酿酒厂应当支付其实际占用租赁物期间的费用，合同约定的租赁期限开始之日即2016年6月6日，双方均予以认可；对百花村酿酒厂搬离的时间，因双方在百花村酿酒厂入驻、搬离时均未进行交接，故结合双方支付门卫工资、缴纳水电费的期间及双方当庭陈述，一审法院确定百花村酿酒厂的搬离时间为2016年9月27日，其应当支付2016年6月6日至2016年9月27日期间的租赁费用，根据双方合同约定，计算该期间的租赁费用为18753.42元，百花村酿酒厂已支付200000元，故江南包装公司应当退还百花村酿酒厂租金为14246.58元，予以支持；百花村酿酒厂未再使用租赁物，江南包装公司要求百花村酿酒厂支付剩余租金400000元无事实及法律依据，不予支持；关于江南包装公司反诉要求百花村酿酒厂支付水电费8521.38元、门卫工资31850元的请求，一审法院，百花村酿酒厂应当承担其使用租赁物期间的费用，故江南包装公司缴纳的2016年9月20日之前即百花村酿酒厂使用期间水费888.16元，百花村酿酒厂应当支付，江南包装公司缴纳的剩余水电费及门卫工资均系百花村酿酒厂搬离之后产生，百花村酿酒厂不应支付，对该部分费用，不予支持。综上所述，判决：一、解除原告（反诉被告）新疆百花村酿酒厂（有限合伙）与被告（反诉原告）新疆江南包装有限公司于2016年6月6日签订的《不动产及附属物租赁合同》；二、被告（反诉原告）新疆江南包装有限公司返还原告（反诉被告）新疆百花村酿酒厂（有限合伙）租金14246.58元；三、原告（反诉被告）新疆百花村酿酒厂（有限合伙）支付被告（反诉原告）新疆江南包装有限公司水费888.16元；四、驳回原告（反诉被告）新疆百花村酿酒厂（有限合伙）的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）新疆江南包装有限公司的其他诉讼请求。本院在二审期间，江南包装公司提交新证据如下：交接单、水电过户协议两份、厂房租赁意向书，用以证明双方解除合同时间是2017年5月2日，交接时间是2017年5月9日，厂房租赁意向书是2017年5月5日。百花村酿酒厂对交接单的真实性予以认可，对合法性和关联性不予认可，认为交接的设备与租赁合同无关，与白酒生产无关，其公司是将餐饮企业的一些货品放在江南包装公司的厂房进行存放，2017年5月9日在一审开完庭后江南包装公司才让其将货品搬走。对过户协议书两份的真实性认可，但与本案无关联性，是一审法院参与达成交接后才形成的。对厂房租赁意向书的真实性、合法性、关联性均不予认可，租赁意向书与其无关。本院对以上证据的真实性予以认可，因双方交接的仅系餐饮、货架、车辆等物品，并非生产经营设备，双方水电过户和签订厂房租赁意向书的时间，亦不能据此确定实际解除合同的时间。故对以上证据的效力性不予采纳。本院对一审查明事实予以确认。另，本院认定：2017年5月9日，百花村酿酒厂与江南包装公司就车辆、餐饮设备、货架等物品共同出具了交接单，同日，双方签订了水电过户协议，2017年5月5日，江南包装公司与案外人签订了厂房租赁意向书。本院认为，一、关于百花村酿酒厂与江南包装公司解除租赁合同的问题。百花村酿酒厂与江南包装公司签订的《不动产及附属物租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。在合同履行过程中，双方在一审审理中均同意解除合同，故原审法院据此解除双方签订的租赁合同并无不当。关于百花村酿酒厂主张的江南包装公司违反合同附随义务和合同约定致使解除合同的问题，百花村酿酒厂在租赁该厂房时对厂房现状应予以明知，平面图纸在合同中并未明确约定为合同附件，双方对于排水问题亦无书面明确约定，故百花村酿酒厂主张因江南包装公司违约不能实现合同目的而导致合同解除的主张不能成立。二、关于合同解除后的损失赔偿问题，因本案解除合同并非系一方构成根本违约而解除，故双方可各自承担相应经济损失。原审法院对百花村酿酒厂主张赔偿的安评费、设计费、环评费和人员工资损失未予支持并无不妥，关于百花村酿酒厂主张的水电费、人员工资、门卫社保等费用系其进驻厂房后产生的费用，应由其自行承担。关于厂房租金问题，因百花村酿酒厂进驻厂房后并未开始实际生产经营，双方未办理正式的入驻厂房经营和搬离交接手续，其于2017年5月搬离的物品仅系日常餐饮等设备，原审法院结合双方支付门卫工资、缴纳水电费的期间及双方陈述，确定百花村酿酒厂应支付2016年6月6日至2016年9月27日期间的租赁费185753.42元合理。百花村酿酒厂使用的由江南包装公司缴纳的2016年9月20日之前的888.16元水费应由其承担，江南包装公司缴纳的剩余水电费及门卫工资系百花村酿酒厂搬离后产生，由江南包装公司承担。综上所述，百花村酿酒厂与江南包装公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚；适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。新疆百花村酿酒厂（有限合伙）预交二审案件受理费11767.41元，新疆江南包装有限公司预交二审案件受理费7382.65元，均由双方各自自行负担。本判决为终审判决。审 判 长  王婷代理审判员  化豫代理审判员  谢鹏二〇一七年十二月二十五日书 记 员  唐龙