浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终6357号上诉人（原审被告）：童正仙，女，1960年12月21日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区委托诉讼代理人：卢建洪，浙江春江明珠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚鑫娟，女，1988年12月26日出生，汉族，住浙江省桐庐县委托诉讼代理人：邵滢，浙江合强律师事务所律师。原审第三人：桐庐华邦房产经纪有限公司，住所地：浙江省桐庐县瑶琳路568号。统一社会信用代码：913301225995701216。法定代表人：高华炜。上诉人童正仙因与被上诉人姚鑫娟、原审第三人桐庐华邦房产经纪有限公司（以下简称华邦房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2017）浙0122民初2189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审判决认定：童正仙与陆寿忠为夫妻关系。2017年2月20日，童正仙与华邦房产签订了一份《房产售出确认书》，内容为：童正仙委托华邦房产代理销售桐庐县桐君街道世纪花城50幢203室（含车库50-29号）的房产，现已有意向客户即姚鑫娟同意以98万元的价格购买此房，故确认如下信息：1、该房产权人陆寿忠，建筑面积152.83平方米。2、本人承诺将该房产按上述价格出售给意向客户姚鑫娟，且同意该客户的付款方式为公积金贷款。3、本人承诺在收到华邦房产转交的意向客户购房定金人民币2万元，本《房产售出确认书》即时生效，本人要求定金支付采用转账方式。4、本人承诺在收到购房定金后捌个工作日内与该客户签订房屋买卖合同，在此期间，本人不得擅自改变房价，不与华邦房产以外的其他客户成交，积极配合华邦房产，带上合法有效证件办理过户手续，否则，本人须双倍退还该客户支付的定金，并向华邦房产支付总房款的百分之三作为佣金，若买方违约，不买该房产，我有权没收已收定金，并向华邦公司支付收定金百分之五十作为服务费。5、本人同意按此价格成交时，税费、佣金承担如下：税费买方承担，佣金买方承担。6、本人负责处理该房尚欠的物业费、水电费、有限电视等欠费，并保证该房产产权清晰。7、本《房产售出确认书》的传真件，扫描件可视为原件，具有同等法律效力。8、其他约定事项：该房于2017年2月28日前办理过户手续，逾期定金没收。同日，华邦房产将姚鑫娟支付的定金2万元转交给童正仙。童正仙出具收条一份，内容为：“今收到桐庐华邦房产转交购买桐庐县城世纪花城50幢203房屋购房定金人民币贰万元整，该定金通过支付宝转入武清账户”。姚鑫娟与童正仙后对《房产售出确认书》中确认的房屋价格98万元是否包含车库50-29号的价格产生争议，由此未能签订正式的房屋买卖合同。2017年4月25日，姚鑫娟诉至一审法院，请求判令：1.童正仙双倍返还定金4万元；2.诉讼费由童正仙承担。一审法院认为，在华邦房产的居间下，姚鑫娟与童正仙就姚鑫娟购买童正仙位于桐庐县桐君街道世纪花城50幢203室及50-29号房屋达成意向。华邦房产与童正仙签订的《房屋售出确认书》对姚鑫娟与童正仙均具有约束力，双方应诚信履行。基于这份确认书，姚鑫娟将购房定金2万元交与童正仙，并约定双方在八个工作日内签订房屋买卖合同。该定金的性质为立约定金，系为签订房屋买卖合同进行担保。童正仙抗辩双方确定的98万元价格仅为桐庐县桐君街道世纪花城50幢203室价格，不包括车库50-29号价格，车库价格5万元应另行交付，该意见与其确认的房产售出主要信息不符，也与华邦房产陈述不一致。故姚鑫娟与童正仙对确认书中的房屋价格98万元产生争议，导致未能签订房屋买卖合同的原因在于童正仙，姚鑫娟诉请童正仙返还定金4万元，具有法律依据，予以支持。据此，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条的规定，判决：童正仙于判决生效之日起十日内支付姚鑫娟定金4万元。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费800元，减半收取计400元，由童正仙负担。宣判后，童正仙不服，向本院提起上诉称：一、童正仙与姚鑫娟未能签订买卖合同的原因。一审法院认为童正仙抗辩双方确定的98万元价格仅为桐庐县桐君街道世纪花城50幢203室的价格，不包括车库50-29号价格，车库价格5万元应另行交付，该意见与其确认的房产售出主要信息不符，也与华邦房产陈述不一致。故双方对确认书中的房屋价格98万元产生争议，导致未能签订房屋买卖合同的原因在于童正仙。一审法院上述观点是错误的。童正仙未能与姚鑫娟签订房屋买卖合同，完全是由于华邦房产的不诚信行为造成的。理由是：1.童正仙准备出售的房屋，包括住宅152.83平方米、非住宅25.12平方米，并且有二本房产证。《房产售出确认书》的内容，全部是由华邦房产填写，该确认书要求童正仙确认的第一条信息，就是“建筑面积152.83平方”。如果住宅和非住宅的售价总共为98万元，为什么华邦房产要求童正仙确认的售房面积只有152.83平方米，而没有加上非住宅的面积25.12平方米？2.对于未能签订买卖合同的原因，姚鑫娟在起诉状中称，由于桐庐房产价格忽然上升，童正仙认为之前承诺的价格过低，现童正仙以各种理由推诿，不愿与姚鑫娟签订合同。根据《房产售出确认书》第8条的规定，签订买卖合同的截止时间为2017年2月28日。在一审过程中，童正仙提出，如果姚鑫娟认为从《房产售出确认书》签订之日到当月28日期间桐庐房产价格忽然上升，请姚鑫娟提供相应的证据。对此，姚鑫娟没有提供任何证据。在这个问题上，姚鑫娟作了虚假陈述。3.华邦房产对案件也作了虚假陈述。华邦房产陈述，在签订确认书时，华邦房产没有看到过车库的房产证。童正仙既然已经办理了非住宅的房产证，在准备出售房产时，怎么可能不出示房产证？如果华邦房产没有看到过非住宅的房产证，怎么能确定非住宅的编号为50—29？华邦房产陈述，当初洽谈房屋价格时，车库是赠送的。童正仙发布出售房产信息时，标明的售价为每平方米6000元。华邦房产与童正仙电话商定的销售总价为103万元。华邦房产提出，由于非住宅增值部分交税比较多，签订合同时，住宅的价格写98万元，非住宅部分为5万元，并且以现金支付。所以，《房产售出确认书》中写明的建筑而积为152.83平方米，收取定金时，也在收条中写明：收到购买桐庐县城世纪花城50幢203房屋购房定金。如果当时商定非住宅是赠送的，华邦房产要求童正仙确认的房产面积，就应当加上非住宅的面积。在签订《房产售出确认书》时，童正仙与姚鑫娟没有发生过任何联���，姚鑫娟是居间合同的委托人。姚鑫娟一审诉讼代理人，在居间合同纠纷中担任中介公司的代理人。华邦房产的陈述是不可信的。二、一审判决适用法律错误。童正仙未能与姚鑫娟签订房屋买卖合同，完全是由于华邦房产的不诚信行为所造成的，童正仙对此没有过错。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。一审判决适用法律错误。童正仙同意返还2万元定金。综上，请求判令：撤销一审判决，驳回姚鑫娟对童���仙提出的双倍返还定金的诉讼请求，收取的2万元定金童正仙同意返还。姚鑫娟答辩称：一、姚鑫娟未与童正仙签订房屋买卖合同的原因完全在于童正仙。一审法院认定事实清楚。双方争议的焦点是房屋价格98万元是否包括车库50-29号，姚鑫娟认为是包括的，童正仙认为是不包括的，双方因为这个分歧所以最终没有签到房屋买卖合同。所以只要本案只需确认房屋车库的价格，就能确认未能签订买卖合同的原因在于哪一方。姚鑫娟认为结合各个事实，能够非常清楚的确定房屋车库价格就是98万元，具体如下：1.童正仙将房屋车库是捆绑在一起放在网上出售的，但房屋从2016年一直持续到2017年，房屋一直无意向客户，当时挂网上的价格就是102万元。按照客户出售房屋的心态，成交价格只会比挂网价格低。2.房产售出确认书的内容已经能够明确98万元是包含车库的，因当时车库的房产证没有看到，所以只书写了房屋的面积。3.案涉房屋的现状：车库与房屋连通，没有隔离的门或者设施，不可能单独出售房屋，不出售车库。4.按被告的说法，5万元未书写以现金方式交易，所以没有将该金额写进意向合同。这一说法完全不符合逻辑，第一，5万元金额不写进意向合同对童正仙非常没有保障，童正仙作为教师不可能疏忽这么简单的问题；第二，车库非住宅也需过户，通过现金交易也不可能减免税款。5.房屋最终未成交是什么原因，这是童正仙的主观想法，童正仙不可能告诉姚鑫娟，姚鑫娟也无法知悉。房屋价格受市场因素变化，是姚鑫娟作为常人的一个基本考虑，在一审中姚鑫娟也做了解释。6.非住宅（车库）的房产证编号只需童正仙告知即可，不可能因此否定华邦房产未看到车库房产证的事实。7.车库是跟��房屋一起出售的，所以收条只写了房屋已经将款项特定化，即交易涉案房屋的定金。8.童正仙毁约后，姚鑫娟通过电话联系童正仙，童正仙明确要另外加价5万元，不按照原意向协议成交，姚鑫娟唯一后悔的是没有录音。二、一审法院适用法律正确。本案已经可以确定是童正仙反悔不愿按意向合同的98万元价格签订房屋买卖合同，应当双倍返还定金。综上，请求维持原判。原审第三人华邦房产发表意见称：一、华邦房产是童正仙与姚鑫娟进行房屋交易的中介公司，在交易过程中及诉讼中不会偏袒任何一方，只按事实向法庭陈述。二、华邦房产确实是从网上看到童正仙挂出的房屋信息，华邦房产接受委托，通过各种正规渠道了解房源信息，是房屋中介的通常做法���在签订《房产售出确认书》前，华邦房产与姚鑫娟针对房屋交易事项包括价格、付款方式等进行了沟通，并与童正仙进行沟通。双方意见达成一致后，华邦房产带着2万元定金从桐庐跑到童正仙处，签订了《房产售出确认书》。三、当时双方明确房屋价格包括车库是98万元，车库说是赠送，其实是包含在98万元的价款内。签订确认书后，随即童正仙反悔，要求加价5万元。姚鑫娟非常恼火，但为了取得房屋，姚鑫娟也电话联系童正仙协商，姚鑫娟可以适当补偿5000至10000元，但童正仙仍然坚持5万元。四、华邦房产去杭州签订确认书时，房产证是由童正仙丈夫拍照发给华邦房产的，照片只有房屋的产权信息，车库产权证童正仙并未出示，车库门牌是童正仙告知的。综上，华邦房产作为中介机构，在进���案涉房屋的交易之前，并不认识童正仙和姚鑫娟，除了做好本职工作外，如果任何一方违约，作为服务机构，当然会配合守约方去维护自己的权利。请求予以公正的判决。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，童正仙、姚鑫娟双方系因约定的案涉房屋总价是否包含50-29号车库产生争议，未能签订房屋买卖合同。案涉《房产售出确认书》明确载明销售的系桐庐县桐君街道世纪花城50幢203室（含车库50-29号），总价为980000元。二审时童正仙亦明确该《房产售出确认书》中童正仙签名是其本人所签，手印是其本人所捺，在童正仙签名捺印时《房产售出确认书》载明内容已经完整。因此，童正仙认为约定的案涉房屋价款不包括50-29号车库的价格50000元，与该《房产售出确认书》不符。一审法院确认未能签订房屋买卖合同系童正仙违约，判令童正仙应双倍返还定金40000元于法有据。综上所述，童正仙的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由童正仙负担。童正仙已预交二审案件受理费800元，应退500元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费。本判决为终审判决。审判长  盛峰审判员  徐丹审判员  陈艳二〇一七年十二月八日书记员  项琳?????8?