江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏08民终1983号上诉人(原审原告):刘红权。被上诉人(原审被告)：盱眙泗州城农业开发有限公司。法定代表人：刘林，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱苏宁，江苏引航律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王雪峰。委托诉讼代理人：芮峰，盱眙泗州城农业开发有限公司员工。上诉人刘红权因与被上诉人盱眙泗州城农业开发有限公司(下称泗州城公司)、被上诉人王雪峰确认合同效力纠纷一案，不服盱眙县人民法院(2016)苏0830民初4534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案受理后。依法组成合议庭审理了本案，因案情复依法延期审理61天。本案现已审理终结。刘红权上诉请求：1、请求依法撤销一审法院（2016）苏0830民初4534号民事判决书，改判支持上诉人上诉请求。确认双方订立的《集资建房协议书》无效。2、请求依法判令被上诉人一返还集资款计人民币4157500元。3、请求判令被上诉人一给付自(上次诉讼日，2016年3月6日起至付清集资款之日止的利息，按年息24%计付；4、请求依法判令被上诉人二对被上诉人一承担的本息负共同清偿责任。5、由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：上诉人认为一审法院对事实和法律认定错误。一、一审法院认为上诉人与被上诉人双方各自履行了权力和义务，系错误认定。被上诉人未按合同要求给予上诉人办理涉案房屋的产权登记，属于未履行义务。二、一审法院认定上诉人与被上诉人的法律关系错误。《建设工程施工合同》第25条工程款支付明确写明，乙方（施工方）回购甲方（泗州城公司）的购房款从每次支付甲方工程款中扣除，总建房款付至95%时扣完。从合同结构可以看出是先有《建设工程施工合同》后订《集资建房协议书》。《集资建房协议书》是上诉人购房合同的细化。《集资建房协议书》注明了当事人名称，标的物的名称，数量，质量标准，单价和金额，支付的时间和方式，价款的支付和结算方式等内容，产权归属等符合买卖合同的法律特征。当认定为买卖合同成立，而不仅仅应简单认定的合伙建房关系。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》笫十八条，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。为上诉人办理各项登记证是被上诉人的合同约定义务和法定义务。三、一审法院认定《集资建房协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，适用法律不全，系错误认定。1、被上诉人将部分自有厂房售让给上诉人，约定工业用地房改变为住宅、商业，商住综合用地房功能，显然改变了土地、厂房的用途。双方签订的《集资建房协议书》虽然是平等协商签订，协议成立，但因合同改变原出让土地和厂房的用途而未经政府批准和国土资源局的变更登记，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款，国家实行土地用途管制制度。第十二条，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款，依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。依照《中华人民共和国合同法》笫四十四条第二款的规定，该合同不生效。2、双方于2012年2月21日所签订《集资建房协议书》，被上诉人虚拟上诉人为该公司职工的身份，溢价售让房屋存在恶意规避或违反国务院颁布《经济适用住房管理办法》(建住房【2007】258号)的规定。第三十四条，距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。因被上诉人未经市，县人民政府批准，私自以单位集资建房名义交相实施房屋开发。违反国务院的行政法规强制性规定，依据我国合同法第五十二条第五款规定合同无效。3、案涉的房屋产权已登记为被上诉人一，涉案的集资房款4157500元上诉人已预交被上诉人。《集资建房协议书》第三条，乙方(上诉人)将全部集资建房款支付给甲方（被上诉人）即享有该套房屋的产权，未能实现。泗州城公司答辩称，《集资建房协议书》不是买卖合同。1、2012年2月21日上诉人与答辩人约定共同出资建房，答辩人提供土地和部分资金，上诉人与丁乃仁自筹部分资金并负责建筑施工，最终用建好的部分厂房抵冲上诉人建房款，故答辩人与上诉人、丁乃仁签订了《集资建房协议书》，王雪峰代表答辩人与上诉人、丁乃仁签订了《建设工程施工合同》。2、《集资建房协议书》是套用集资建房的格式样本，实质为合伙建房，并对建成后的房屋按约定享有相应的权利，绝非买卖关系。若双方没有签订《集资建房协议书》，没有双方集资合作建房，答辩人的2号厂房、综合楼等设施就不会建也不会选择由上诉人与丁乃仁进行施工建设。3、从《集资建房协议书》和《建设工程施工合同》不难看出双方当事人事先经过慎重筹划、并约定好各方承担的义务及房屋如何分配、作何使用，再而实施建房的，正是合伙建房的特征，显然不同于买卖合同。4、上诉人以“协议书注明的标的物的名称、数量、质量标准、单价和金额、交付的时间和方式、价款的支付和结算方式等内容符合买卖合同的法律特征，当认定为买卖合同成立”的观点错误。《集资建房协议书》是上诉人、答辩人双方签订的《建设工程施工合同》中关于工程款支付方式和房屋建成后的分配方式的约定，不能因双方套用的格式《集资建房协议书》与“房屋买卖合同”在条款内容订立上有相同、相似之处，就认为是买卖合同而掩饰了双方合伙建房的本质。二、《集资建房协议书》没改变土地用途。1、案涉集资合作建房，没有改变土地用途，不需要土地所在地县级以上人民政府土地行政主管部门进行变更登记，答辩人没有以单位集资建房名义变相实施房屋开发，没有违反法律和行政法规的强制性规定。2、《集资建房协议书》涉及的房屋为2号厂房的一部分，该房屋确为厂房。案涉房屋于2013年己办理产权登记，所有权人为答辩人，其房产证上登记为“厂房”，土地用途为“工业用地”。涉案2号厂房共三层，每层均为大通间，根本不符合供人居住、生活或工作的住房属性。事实上双方也是作为厂房使用的。该部分房产没有改变土地用途的性质。3、土地用途垦否被改变，应由国土管理部门予以认定，若改变土地使用性质，应有国土管理部门进行处罚。而本案厂房不但没有被国土管理部门认定违法或处罚，反而颁发了房产证。三、《集资建房协议书》不具有《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，且上诉人、答辩人己按双方签订的《集资建房协议书》履行各自权利、义务。上诉人和其合伙人丁乃仁获得厂房2第二、三层从西往东七间房屋并用获取的房屋进行抵押借款，行使了占有、使用、处分权。四、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求及观点、理由不应得到支持，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。王雪峰答辩称，一、答辩人不是适格的被告。1、答辩人在施工合同上签字是代表泗州城公司，是代理行为，这已经在几次庭审中予以质证确认，故，应当由泗州城公司承担相关法律责任。答辩人事实也没有参与投资，与案涉房屋没有权益关系。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。刘红权向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告泗州城公司2012年2月21日签订的《集资建房协议书》无效；2、判决被告泗州城公司返还集资款人民币4157500元及利息（按年息24%计付，自2016年3月6日起至付清之日止）；3、被告王雪峰对被告泗州城公司承担的本息负连带清偿责任；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：被告泗州城公司与王雪峰将自有待建的综合楼和厂房发包给原告承建。被告泗州城公司与原告签订集资建房协议，当日王雪峰又与原告签订盱眙泗州城农业开发有限公司综合楼和厂房建设工程合同，约定由原告承建泗州城公司的厂房一栋、综合楼一栋。工程总价计10927128元。工程款已由被告泗州城公司和王雪峰出资5561628元（已付款4997500元，余欠工程款700000元），余欠工程款5365500元（含合伙人丁乃仁1208000元），该款由被告泗州城公司按原告完成的工程进度分批出据给原告及合伙人丁乃仁，以此抵应付工程款。后来被告以部分房产抵集资款，因该房无法满足约定的门脸房交房条件，也不符合法律规定，且不能实现所抵房屋产权人为原告和合伙人丁乃仁。上述房屋已于2013年建成交于被告，其已经入住使用，并由其于2013年办理房屋产权证（产权证号：盱房权盱城镇字第X201302923，工业用地，产权人为泗州城公司），所欠原告的集资款一直未退付。后经原告多次要求返还集资款未果。综上所述，被告以职工集资建房的名义变相进行房屋买卖，擅自改变土地用途，被告的行为已严重违反法律，导致原告的款项长期被其占用，造成原告严重的经济损失。为此，请求法院判决如上所请。一审法院审理认定事实：2012年2月21日，原告刘红权及案外人丁乃仁（乙方）与被告泗州城公司（甲方）签订《集资建房协议书》一份，约定：“第一条为解决盱眙泗州城农业开发有限公司职工的住房和生活问题，并根据乙方申请，甲方同意乙方参加集资合作建房。乙方参与集资建房的该套住房（以下简称该集资房屋）位于盱眙县盱城镇工业集中区服装路（山水大道南侧）泗州城农业开发有限公司院内第厂房2幢，第二、三层从西往东7间（详见附件平面图的彩色），该集资房屋建筑面积为1788.5平方米，3000元每平方。第二条该集资房屋交付标准为：1、按建筑施工图纸（框架结构）。第三条价格：该集资房屋集资总价为伍佰叁拾陆万伍仟伍佰元（￥5365500元）（不包括获得土地使用权和相关税收）。乙方将全部集资建房款支付给甲方，乙方即享有该套房屋的产权。第四条付款方式及期限。集资建房人按下列第3种方式付款，甲方收款后开具集资建房款收据：……3、从乙方建房款中扣除。扣除方式，从甲方支付工程款至肆佰万元起开始扣除，至总建房款的95%扣完所有集资建房款。第五条乙方必须服从甲方或者甲方委托的第三方对该房屋的物业服务，承担相应的费用。该房屋为住宅或工业用，乙方不得将该房屋做其他用途。第七条其他约定事项：1、本次集资建房是为了甲方的发展，为了改善职工的居住环境。集资建房的土地性质为工业用地，土地证、房产证为公司总房产、土地证。所集资建房款不包括今后个人房产证、土地证等费用。今后如因国家地方政策土地进行出让变更，具备办理个人房产、土地证时，其办证费用由该栋楼内住户按面积分摊（包括变更时土地出让费，水电分类以及其他所有产生的相关税收和费用）。如因政策或土地性质变更此楼必须拆迁，每户按拆迁时政府定价补偿（补偿以每户房屋的建筑面积计算不包括土地款）……8、甲方同意在该栋楼取得整体房产证后，乙方如需要融资，可以帮其抵押。双方签订抵押合同，乙方将房屋抵押给甲方，但只能给乙方可贷款项的40%使用。9、此房不得买卖转让，如需转让系经过甲方同意。10、甲方从交房之日起一年内办理一层门面临山水大道开门手续。第八条本协议一式两份，甲、乙双方各一份。经甲、乙签字盖章后生效”。同日，王雪峰与刘红权签订《建设工程施工合同》，约定由原告刘红权作为承包人承建泗州城公司2号厂房、3号厂房、综合楼，资金来源为自筹已落实，开工日期2012年3月1日，竣工日期2012年8月31日，合同价款10927128元。两份合同签订后，双方按约定履行了各自的权利义务，案涉房屋于2013年已办理产权登记，所有权人为泗州城公司。2015年，泗州城公司以案涉房屋作为抵押向银行办理贷款800000元，由原告刘红权及其合伙人丁乃仁分别使用400000元。后因双方协商分配给原告的厂房不能达到原告预期的使用目的（靠近盱眙县山水大道一侧无法开门），双方产生纠纷，原告遂诉讼来院。另查明，集资建房协议签订的当事人丁乃仁于2016年5月19日向本院提起诉讼，主张确认与泗州城公司签订的集资建房合同无效，要求泗州城公司、王雪峰返还集资款128万元，并支付自起诉之日起的利息。2016年11月15日，本院作出一审判决，判决被告泗州城公司、王雪峰于判决生效后十日内返还丁乃仁集资款128万元及自2016年5月19日起至判决确定给付之日止按中国人民银行同期贷款基准利率的利息，驳回丁乃仁的其他诉讼请求。判决后，被告泗州城公司、王雪峰不服，上诉至淮安市中级人民法院，2017年4月17日，经淮安市中级人民法院组织调解，双方达成调解意见：一、丁乃仁在泗洲城农业开发有限公司的工程项目中所实际施工工程造价，各方当事人均认可尚有120.8万元未有支付；二、上述工程中，未完成工程量以12.08万元（占未付工程款的10%）计算；三、因在签订合同之初各方对合同目的的理解偏差，致本项目工程存在损失，损失责任由丁乃仁与泗洲城农业开发有限公司各按50%承担。损失计算方法：120.8万元-12.08万元=108.72万元；四、泗洲城农业开发有限公司同意于2018年春节前一次性支付丁乃仁54.36万元，如不能按期足额给付，按照月息2分计算利息；五、各方纠纷一次性了结。六、一审案件受理费15672元由丁乃仁负担，二审案件受理费泗洲城农业开发有限公司与王雪峰各缴纳15672元，均减半收取7836元，由泗洲城农业开发有限公司、王雪峰各自负担。一审法院认为，本案的主要争议焦点为：1、原告的诉讼主体是否适格；2、案涉集资建房合同是否有效。对于第一个争议焦点，原告虽与丁乃仁一起作为一方与泗州城公司订立合同，但其与丁乃仁投资账目分开，泗州城公司就原告及丁乃仁的投资额也是分别出具收款收据；而丁乃仁就自己所涉债权与被告泗州城公司、王雪峰的纠纷已经本院及淮安市中级人民法院处理完毕。现原告就其享有的份额主张权利并无不妥，故对被告抗辩原告主体不适格的诉讼请求本院不予支持。对于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，原、被告合意集资建房，双方对于所建房屋及房屋占有土地性质有明确的认知，由此订立《集资建房协议书》，并按协议书的约定履行了各自的权利义务。该协议实质为原、被告双方合伙建房并对建成后的房屋按约定享有相应的权利，该协议系双方自愿达成，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项之规定，判决:驳回原告刘红权的诉讼请求。案件受理费40060元，由原告刘红权负担。二审确认一审法院查明的事实。另查明，泗州城公司提供的盱房权盱城镇字第X201302923《房屋产权证》记载，房屋所有权人是泗州城公司，规划用途是厂房，建筑面积2772.5平方米。本院认为，本案争议焦点：1、《集资建房协议书》的性质；2、《集资建房协议书》的效力。关于《集资建房协议书》的性质认定。《集资建房协议书》名义上是集资建房，其实质上是一份合作合资建房协议。理由如下：从签约主体看，泗洲城公司是一家农业开发公司，刘红权系个人，都不是房屋开发企业。从合同内容看，合同约定由泗洲城公司提供土地，刘红权与(案外人丁乃仁)共同出资施工，房屋建成后，分得部分房屋（用部分房屋抵冲工程款）。从集资款的给付看，双方约定，从泗洲城公司支付工程款至400万元后开始从应付工程款中扣除，说明该集资款的实质是用工程款转换的。《集资建房协议书》约定刘红权对房屋有产权，但房产证、土地使用权证均办在泗洲城公司名下，并且约定上诉人不得买卖转让涉案房屋，如需转让，需得到被上诉人同意。故双方当事人之间实质上是一种合作建房。由被上诉人以土地出资，刘红权负责工程施工，用工程款作为投资的合作建房关系。关于《集资建房协议书》的效力认定。泗洲城公司在2013年2月1日巳领取了涉案房屋的产权证，房屋产权证载明涉案房屋为厂房，土地性质是出让用地，被上诉人并没有改变涉案房屋下的土地性质。《集资建房协议书》并没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，《集资建房协议书》合法有效。从双方协议内容看，双方约定，上诉人取得涉案房屋产权（但因土地用途为工业用地，只能登记在泗州城公司名下）并不得转让，实质上认可上诉人对涉案房屋具有占有、使用、收益的权利，但无权处分。对上述约定上诉人是明知的，并且对涉案土地是工业用地，目前无法将其享有权利的房屋办证到自己名下是明知的，故双方约定房屋登记在泗州城公司名下，并不存在合同目的不能的情况。故合同既无无效的情形也无合同目的不能实现的情形。综上所述，上诉人刘红权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40060元，由刘红权承担。本判决为终审判决。审判长  孙晓明审判员  孙 艳审判员  张桂林二〇一七年十二月十二日书记员  唐小捷