安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖15民终2089号上诉人（原审原告、反诉被告)：六安市伊迈机械制造有限公司，住所地安徽省六安市开发区经二路以东，统一社会信用代码9134150068979505XM。法定代表人：张传奇，该公司总经理。委托诉讼代理人：安辉波，上海衡安律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告)：六安市东怡伟业工贸有限公司，住所地安徽省六安市开发区佛子岭东路北、经二路以东，统一社会信用代码913415007810583786。法定代表人：王庆淮，该公司总经理。委托诉讼代理人：王敏，安徽晟成律师事务所律师。原审第三人:六安市土地储备中心，住所地安徽省六安市政务中心六楼603室，统一社会信用代码12341400730015562Q。负责人：聂永胜，该中心主任。委托诉讼代理人：王元萍，安徽皋陶律师事务所律师。原审第三人：六安经济技术开发区管理委员会，住所地安徽省六安经济技术开发区迎宾大道，统一社会信用代码11341400MB0X861744。法定代表人：王琦，该管委会主任。委托诉讼代理人：胡正发，安徽皖西律师事务所律师。上诉人六安市伊迈机械制造有限公司（以下简称伊迈公司）因与上诉人六安市东怡伟业工贸有限公司（以下简称东怡公司），原审第三人六安市土地储备中心（以下简称土储中心）、六安经济技术开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）租赁合同纠纷一案，不服安徽省六安市金安区人民法院于2017年10月20日作出的（2017）皖1502民初3110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伊迈公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其原审诉请；2.一、二审诉讼费用由东怡公司承担。事实和理由：一、政府收储过程中，一定给予了东怡公司停产、停业损失费及设备拆安装及搬迁费用，这些费用一定是补偿给实际使用人即伊迈公司的；二、一审法院将政府收储行为等同于合同中约定的不可抗力因素显属错误，且停产、停业损失费及设备拆安装及搬迁费用，是按照法律法规的规定要求东怡公司承担的法定责任；三、伊迈公司的停产、停业损失费及设备拆安装及搬迁费用的具体数额应参照东怡公司和原审第三人签署的《土地收储协议》及伊迈公司单方委托的《评估报告》确定；四、《土地收储协议》是本案的关键证据，一审法院未接受伊迈公司要求法院调取的申请，应当按照伊迈公司提出的数额来进行判决；五、伊迈公司从2010年即承租东怡公司的厂房，直至该厂房土地被收储，租赁关系跨越政府收储公告前后直至具体实施收储，并因收储导致停电后才不得已搬迁，因此，本案不是一起单纯的租赁关系案件，而是一起因政府收储行为导致租赁合同不能履行的两种法律关系复合的案件，是一起应当同时考虑租赁合同终止和收储补偿实际使用人并存的案件，东怡公司除应承担突然停电引起的违约赔偿责任外，还应承担收储补偿款的转付责任。东怡公司辩称，1、双方租赁合同已经到期，到期后没有续租，租赁合同关系已经解除。东怡公司在合同期内没有违约，按照合同约定，合同解除后伊迈公司应无条件搬离。2、政府的拆迁行为与伊迈公司无关，拆迁是在租赁合同到期后进行的，况且合同约定因政府拆迁导致合同无法履行，伊迈公司同样必须无条件搬离。3、合同到期后，伊迈公司要求获得停产停业损失费没有法律依据，政府拆迁行为只是与东怡公司按照法律规定进行，不包括赔偿伊迈公司的停产停业损失。综上，请求驳回伊迈公司的诉讼请求。土储中心述称，本案系租赁合同关系，其不是合同当事人。其只是土地收储主体，只负责收净地，其他与其无关。本案与其无关联性，应当维持一审判决关于其不承担责任的判项。开发区管委会述称，其与东怡公司签订了补偿协议，但是本案系租赁合同关系，其与本案没有利害关系，没有必然的关联性。伊迈公司将其列为第三人没有法律依据，应当驳回伊迈公司对其的诉请，维持一审其不承担责任的判项。东怡公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判其不承担赔偿责任；2.本案一、二审诉讼费用由伊迈公司承担。事实和理由：首先，双方租赁合同已经到期，在没有续签合同的情况下，其多次通知包括伊迈公司在内的承租户搬迁，一审认定双方存在不定期租赁关系，违背客观事实。其次，双方没有续签合同的原因是因为政府要求搬迁，其并没有违反合同约定提前解除合同，也尽到了通知义务。假使伊迈公司产生了各项损失，也是其自身过错所致。再次，一审认定2017年4月18日的停电行为是其所为，并无证据证实，也不能排除合理怀疑。最后，评估报告存有很多疑点，其之所以未申请重新鉴定，是因为其认为其在本案中并无过错，不应当承担责任。伊迈公司辩称，1、关于停电问题，因厂区供电是东怡公司控制的，供电责任在东怡公司，所以一审认定4月18日的停电行为系东怡公司所为正确。2、东怡公司主张是合同到期后进行的拆迁与事实不符，判断承租人是否应当获得补偿的依据应该是：政府公告“退城进园”的时间，承租事实是否持续到政府收储之时，政府收储期间是否有新的承租人介入。否则，出租人会有意的将签协议的时间拖延到租赁合同到期之后以规避应对承租人承担的赔偿或转付责任，这就存在道德风险。3、东怡公司主张合同约定了若政府收储伊迈公司应无条件搬出，但合同并未约定不需要给予补偿，根据法律规定承租人是有权利获得补偿的。4、本案不只是租赁关系，同时是租赁期间遇到政府收储，不能只按照合同法规定或者合同约定处理本案。5、东怡公司出租的房屋位于园区，东怡公司就是以出租厂房为主业，这是影响本案处理的重要因素。原审第三人土储中心述称，东怡公司并未诉请其承担责任，一审判决也与其无关，不予答辩。开发区管委会述称，东怡公司未将其列为第三人，对东怡公司的上诉请求及理由不予答辩。伊迈公司向一审法院起诉请求：1、判令东怡公司赔偿其工人工资损失，自2017年4月18日起按照每天954元计算，暂算三个月计85860元；2、东怡公司赔偿其停产、停业损失计450000元；3、东怡公司赔偿设备拆安装及搬迁费用251575元；4、第三人土储中心、开发区管委会向其披露收储补偿方案中搬迁费用及停产停业损失费的补偿数额，并对1、2、3项诉请金额的支付承担连带责任；5、东怡公司以及土储中心、开发区管委会在支付第五项诉请费用之前不得收回土地使用权；6、诉讼费由东怡公司承担。东怡公司向一审法院反诉请求：请求判令伊迈公司立即支付房屋占有使用费32400元，以及房屋占有使用期间产生的电费638元。一审法院认定事实：1、伊迈公司自2010年10月6日即与东怡公司建立租赁合同关系，租赁合同一年一签，2015年9月11日，双方最后一次签订《房屋租赁合同》，约定伊迈公司租赁东怡公司位于六××市开发区佛子岭××北、经××路以东面积为900平方米的标准化厂房用于生产经营，租赁期限从2015年10月6日至2016年10月5日，租金97000元。合同约定租赁期间，如遇不可抗力因素导致无法履行合同，双方互不承担违约责任，若因政府土地收储及政府性拆迁、土地性质变更等导致无法履行本合同的，应提前一个月通知承租人解除合同。2016年9月29日，六安市人民政府专题会议纪要第59号“关于六安城区工业企业‘退城进园’工作领导小组第一次专题会议纪要”明确由开发区管委会负责其所属的东怡公司等2户企业退城进园工作。2、2016年10月6日起，双方未继续签订书面租赁合同，但伊迈公司继续实际使用租赁房屋，并交纳房租至2017年2月5日。2017年4月10日，东怡公司向伊迈公司发出《搬迁通知》，内容为“原各租赁单位:东怡工业园因‘退城进园’拆迁在即，原各租赁单位合同均已到期，现通知大家本月底要彻底清场，在搬迁时结清使用的水电费及超期的房屋租赁费”。2017年4月18日，东怡公司在未提前通知伊迈公司的情况下突然断电，后伊迈公司陆续搬离租赁房屋。一审法院认为，本案法律关系为租赁合同纠纷，伊迈公司与东怡公司所签的《房屋租赁合同》，双方意思表示真实且不违背有关法律禁止性规定，对双方具有法律约束力，双方应按照合同全面、适当履行合同义务；租赁合同期满后，伊迈公司继续使用租赁房屋，应视为不定期租赁关系，对于不定期租赁双方可随时解除租赁关系，但出租方解除合同应当提前通知承租人，给承租人预留合理期限，东怡公司于2017年4月10日通知伊迈公司，要求伊迈公司在4月底彻底清场，按双方合同约定因政府土地收储及政府性拆迁、土地性质变更等导致无法履行本合同的，应提前一个月通知承租人解除合同，但东怡公司在4月18日突然采取断电措施，逼迫伊迈公司搬离租赁房屋的行为存在过错，应当承担赔偿责任。伊迈公司主张的其他损失，按双方合同约定如遇不可抗力因素导致无法履行合同，双方互不承担违约责任。本次土地收储系政府行为，属于不可抗力因素，故伊迈公司主张的其他损失不应由东怡公司承担。综上，该院酌定东怡公司因未预留合理搬离期限并停电，赔偿伊迈公司经济损失50000元。同时，东怡公司主张伊迈公司支付房租32400元、电费638元，计款33038元，对此伊迈公司认可，该院予以支持。关于第三人土储中心、开发区管委会在本案中应否承担责任问题，因本案的法律关系是租赁合同关系，两第三人不属于租赁合同的相对方，根据合同相对性原则，第三人在本案中不承担责任。庭审后，伊迈公司申请调取东怡公司与第三人之间的土地收储协议，因与本案不具有关联性，该院不予准许。该院据此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告(反诉原告)六安市东怡公司工贸有限公司赔偿原告(反诉被告)六安市伊迈公司制造有限公司经济损失50000元；二、原告(反诉被告)六安市伊迈公司制造有限公司支付被告(反诉原告)六安市东怡公司工贸有限公司房屋租金32400元、电费638元，合计33038元；三、驳回原告(反诉被告)六安市伊迈公司制造有限公司其他诉讼请求。上述一、二项比除后，被告(反诉原告)六安市东怡公司工贸有限公司应支付原告(反诉被告)六安市伊迈公司制造有限公司16968元，款于本判决生效之日起十日内一次性支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11680元，反诉费630元，合计12310元，减半收取计6155元，由原告(反诉被告)六安市伊迈公司制造有限公司负担4000元、被告(反诉原告)六安市东怡公司工贸有限公司六安市东怡公司工贸有限公司负担2155元。本院二审期间，伊迈公司提交了四张照片，证明：诉争的租赁地段已经被拆迁，说明补偿协议应当已经签署，开发区管委会也确认协议已经签订。东怡公司提交了三份《证明》，证明：东怡公司与各承租人的合同都是一年一签，其中的三个单位证明了东怡公司在2016年多次通知各租赁单位合同到期后不再续签，做好搬迁准备，大部分承租人按时搬离，只有伊迈公司拒不搬离。本院组织当事人进行了质证。因开发区管委会确认已与东怡公司签订了补偿协议，涉案地块上的建筑物已经拆除，故对该事实予以确认。对于东怡公司提交的三份证明，实属书面证言，在证人未到庭作证的情况下，其真实性无法确认。且伊迈公司与三个出具证明的公司均系独立法人，在伊迈公司不予认可的情况下，东怡公司向该三个公司通知搬迁，并不能证明其亦向伊迈公司进行了口头通知，故对其证明目的不予采信。除当事人争议的停电部分事实外，本院二审对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、二百三十二条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，东怡公司与伊迈公司在2015年书面合同到期后，并未另行签订书面合同，应视为双方建立了不定期租赁合同关系。根据上述法律规定，东怡公司有权随时解除合同。从伊迈公司提供的搬迁通知可知，伊迈公司认可东怡公司在2017年4月10日以书面形式通知其搬迁的事实。从该书面通知上关于“现通知大家本月底要彻底清场”的表述看，东怡公司亦已给予了伊迈公司合理的搬迁期限。一审法院根据双方原书面合同中“若因政府土地收储导致无法履行合同的，出租人应提前一个月通知承租人”的约定，认定东怡公司未提前一个月通知承租人解除合同存在过错不当，应予纠正。实际上，从伊迈公司的陈述看，其直至2017年6月才真正搬离，说明东怡公司书面通知解除合同并未实际侵害伊迈公司作为不定期租赁合同承租人对于租赁期限的合理期待利益。在东怡公司解除合同符合法律规定的情况下，伊迈公司应当在期限内自行搬离，所发生的搬迁费用及停产停业损失应由其自行负担。伊迈公司在不能就其所认为的“拆迁人给予东怡公司的搬迁费用及停产停业损失费一定是给予伊迈公司的”主张举证证明，而拆迁人与东怡公司对此亦均不予认可的情况下，要求东怡公司给付拆迁人与东怡公司达成的拆迁协议所确定的相关费用，依据不足，不予支持。另根据“谁主张，谁举证”原则，伊迈公司要求东怡公司赔偿因停电造成的损失，需要证明2017年4月18日发生了突然停电事件，且该突然停电事件系东怡公司所为。然，伊迈公司并未提供该方面的证据，在东怡公司不认可其有停电行为的情况下，伊迈公司应自行承担举证不能的法律后果。故对其要求东怡公司赔偿因停电造成的损失的诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省六安市金安区人民法院（2017）皖1502民初3110号民事判决第一、三项，即一、被告（反诉原告）六安市东怡伟业工贸有限公司赔偿原告（反诉被告）六安市伊迈机械制造有限公司经济损失50000元；三、驳回原告（反诉被告）六安市伊迈机械制造有限公司其他诉讼请求。上述一、二项比除后，被告(反诉原告)六安市东怡公司工贸有限公司应支付原告(反诉被告)六安市伊迈公司制造有限公司16968元，款于本判决生效之日起十日内一次性支付；二、变更安徽省六安市金安区人民法院（2017）皖1502民初3110号民事判决第二项为六安市伊迈机械制造有限公司于本判决送达之日起十日内支付六安市东怡伟业工贸有限公司房屋租金32400元、电费638元，合计33038元；三、驳回六安市伊迈机械制造有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11680元，反诉费630元，合计12310元，减半收取计6155元；二审案件受理费11680元，均由六安市伊迈公司制造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王军审判员  许琛审判员  王丽二〇一七年十二月二十七日书记员  季敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。