北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0114民初9986号原告：北京天和丰益物业管理有限责任公司，住所地北京市昌平区百善镇政府106号。法定代表人：胡明龙，总经理。委托诉讼代理人：习婧，女，1984年3月24日出生，该公司职员。被告：李宁，男，1978年1月29日出生，住北京市昌平区。原告北京天和丰益物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）与被告李宁物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员赵娟担任审判长，与人民陪审员路玉国、杨永红组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人习婧，被告李宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2014年9月1日至2016年12月31日的物业费17033元及滞纳金46195.50元；2.诉讼费由被告承担。事实及理由如下：原告与被告居住小区的业主委员会于2014年12月1日签订《物业服务合同》，约定由原告向被告及被告居住的小区提供物业服务，由被告按年交纳物业服务费，并约定了费用标准、交费时间、违约责任等事项。自2014年9月1日起至2016年12月31日，被告一直享受原告所提供的物业服务，但一直未交纳任何物业费。原告虽采取多种形式不断催缴物业费，但被告一直以无关理由拒绝交纳。根据《物业服务合同》第二十七条约定，被告应向原告交纳违约金，截至2016年12月31日的违约金总额为46195.50元。被告拒绝交纳物业费的行为严重损害了原告的合法权益。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，请求支持其诉讼请求。被告李宁辩称：1.合同的签订日期是合同是否有效的关键因素；2.对于物业服务合同，我方不认可。物业公司进驻小区并没有进行正常的招投标程序，因何原因就同物业公司进驻后成立的现任业委会订立了现在的物业服务合同我方一概不知。而且此合同在订立前后也并未在小区的明显位置进行公示；3.我对原告主张的服务时间不认可，从合同双方签订日期可以清楚表明物业公司和现任业委会是在2014年12月1日签订的合同。再者，从本届业委会所用的公章日期也可以清晰的显示业委会执行权利的期限，物业公司主张自2014年9月1日起收费缺乏依据；4.业委会任期只有三年，物业公司却与业委会签订了为期五年的合同，缺乏依据；5.物业公司提交的催费通知书系由物业公司单方发出，我没有收到过也没有看到过，不予认可；6.物业公司提出的违约金一项，就合同约定而言，有失公平，合同条款不对等。物业服务合同中仅约定了业主欠费的具体赔偿，没有约定因物业公司不作为或服务质量不达标应当如何赔偿；7.根据《物业管理条例》第六十五条的规定，原告违规起诉，没有经过业委会催款程序；8.物业公司违反相关法规并欠缺所承诺服务内容的依据和理由如下：物业公司没有按时按期向业主公示账目，合同中约定的三方审计更无从谈起；物业公司带头占用全体业主的公共用地，带头私搭乱建，违反了《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第四十九条、第五十条、第五十一条、第六十三条、第六十四条的规定，在小区形成了极坏的影响，并且对小区大面积私搭乱建的现象听之任之，不闻不问，没有按照合同承诺的进行有效管控。针对私搭乱建，物业公司有责任向上级主管机关上报，采取必要的措施制止，但因其不作为，导致小区私搭乱建成风，乱象丛生，严重地破坏了小区整体风貌和环境以及水电暖的供应能力；没有按照合同约定对小区施工单位进行有效管控，致使小区施工占路，材料、建筑垃圾阻路，施工车堵路，致使小区业主长期生活在晴天尘土飞扬，雨天遍地泥浆，沙石满地，噪声不断的环境里；对于本应属于全体业主的用房擅自占用、出租经营，谋取营利，并将所得收益独自占有，违反了《物业管理条例》第三十七条的规定；房屋出租给外来人员，没有对租房人员的身份、职业等进行清楚核实，也没有有效的管控租房人员的数量和行为，致使租房人员违规占用小区资源，在小区公共绿地和公共区域等乱扔垃圾，甚至随地大小便，造成与小区业主的矛盾，给小区业主带来安全隐患，降低了小区业主的生活质量；小区的安全防范形同虚设，保安人员责任心不强，对小区进出车辆及人员没有按照安防的标准制度进行询问和核查登记，也没有建立起一整套行之有效的安保制度措施；小区的围墙存在几处重大安全隐患，业主多次提出建议，物业公司没有任何反应。据我了解，物业自进入小区服务以来，每年盗窃案件频发，更有甚者，2017年2月中旬，小区发生了建立以来最大的盗窃案件，包括我家在内的四家业主在一夜间失窃，损失严重，造成业主恐慌不安的情绪，影响恶劣。不得不说与物业公司长期不作为的管理相关；小区的公共路面、公共设施、公共绿地常年不维修，从而造成小区路面凹凸不平，地面裸露，地陷现象普遍；小区进出的主要道路更是被物业公司以修路为名严重损坏；小区照明路灯损坏也没有及时维修更换，小区经常漆黑一片；停电停水已成常态；物业公司在进驻小区时做出了13项承诺，但现在大部分都没有实施；合同中明确约定为一级服务标准，但是多项服务不达标；物业公司还以恢复小区景观为由，向外排污水，常年积水面积超过1000平方米，造成蚊蝇滋生，甚至有物业清洁人员向小区原湖区倾倒垃圾；物业公司的母公司侵占小区与合木的共同会所建筑、小区内的辅助建筑都是业主买房时的公摊项目，业主的利益受到非法侵占；锅炉房燃气改造后原煤炭堆场地是业主的共有部分，应当改建绿地，但是被侵占了；物业公司在小区内砌墙建园，供装修人员堆放易燃废旧木料，外墙保温板等易燃材料，带来安全隐患。综上，不同意原告诉请，诉讼费应由原告承担。经审理查明：被告李宁系北京市昌平区九台庄园的业主。2014年12月1日，原告（乙方）与北京市昌平区九台庄园小区业主委员会（甲方）签订了《北京市物业服务合同》，约定由原告为九台庄园物业项目提供物业服务；物业服务期限为5年，自2014年12月1日至2019年11月30日；乙方自2014年9月1日至2014年11月30日物业管理费依照本合同标准收取；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为2元/平方米/月；业主违反合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳违约服务费，应当每天按未交纳金额的千分之五的标准向乙方支付违约金；业主应于每年的一月份一次性向乙方交纳当年全年物业服务费。原告自2014年9月1日起一直为涉案房屋提供物业服务，被告李宁未交纳2014年9月1日至2016年12月31日期间的物业服务费17024元。上述事实，有双方当事人的当庭陈述以及提交的《北京市物业服务合同》、收据、平面布置图、受案回执、照片等证据材料在案佐证。本院认为，原告与北京市昌平区九台庄园小区业主委员会签订的《北京市物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对全体业主具有约束力。现原告提供了物业服务，被告在接受该服务后，应当向原告交纳相关费用。2014年9月1日至11月30日期间，原告已经实际为涉案小区提供了物业服务，双方形成物业服务合同关系，被告亦应当按照小区内的交费标准交纳物业费。被告提出的原告存在未尽物业服务义务的情形一节，本院认为，原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故此原告主张逾期付款滞纳金的诉讼请求，本院不予支持；但现有证据无法证明，原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告据此拖欠物业费的辩解意见，本院不予采信。被告可在交费后要求原告履行相应义务。关于被告提出的非法侵占业主的公共部分收益一节，凡涉及全体业主共同利益的事项均须由业主共同决定，被告可通过合法途经另行解决。另指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。原告作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后七日内，被告李宁给付原告北京天和丰益物业管理有限责任公司物业服务费17024元。二、驳回原告北京天和丰益物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费690元，由原告北京天和丰益物业管理有限责任公司负担464元，已交纳；由被告李宁负担226元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 娟人民陪审员  路玉国人民陪审员  杨永红二〇一七年十二月八日书 记 员  张 贺