甘肃省武威市凉州区人民法院民 事 判 决 书（2017）��0602民初8080号原告：尹希禄，男，1968年2月7日出生，住凉州。委托诉讼代理人：梁向红，甘肃久铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈瑞祥，甘肃久铭律师事务所律师。被告：甘肃全圣房地产开发有限责任公司。地址：甘肃省武威市凉州区西关街110号。法定代表人：张全年，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杜赟，甘肃纵横律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建梅，女，1983年4月18日出生，汉族，大专文化，住凉州区南关东路全圣家园*号楼*单元***室。系甘肃全圣房地产开发有限责任公司文化广场地下步行街项目销售经理。原告尹希禄与被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审��。尹希禄及其委托诉讼代理人梁向洪、李琛与被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人李建梅、杜赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹希禄向本院提出诉讼请求：请求法院依法判决：1、解除原告尹希禄与被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司签订的文化广场地下步行街商铺购买协议；2、被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司返还原告尹希禄购房款450000元；3、被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司支付原告尹希禄购房款总价924910元20%的违约金192584元；4、被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司支付原告尹希禄已交购房款450000元期间的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算至购房款付清之日止。事实与理由：2010年10月28日，原告尹希禄与被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司签订了文化广场地下步行街商铺购买协议。协议约定文化广��（南片区）地下商业步行街D区16号商铺一间，建筑面积50.68㎡，合同总价款962920元。合同约定的付款方式为按揭付款，按揭最大比例为总房款的60%，按揭年限为1-8年。签订本协议时原告交房款350000元，工程施工至封顶时再交房款100000元，剩余房款于交房时由被告通知原告办理按揭，交房时原告应缴纳的房款要达到总房款的40%以上。合同约定的商铺交付时间为2011年黄金期。合同还约定，被告违约应向原告赔偿购房总价20%的违约金。协议签订后，原告于2010年10月28日支付房款350000元，于2011年5月25日支付100000房款元。自2011年到现在，被告一直未向原告交付商铺，不协助原告办理房屋按揭贷款的付款手续，更不协助原告在房管部门申请办理房产手续。被告所销售的文化广场地下人防工程商业城，属于国家所有的公共用地，不可能办理商铺产权证书，原告已经无��取得所购买商铺的所有权，合同目的无法实现。经原告多次与被告协商未果，被告不退还已付购房款，更不支付违约金，导致原告损失巨大。现依法提起诉讼。被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人李建梅、杜赟辩称，第一、涉案房屋在圣源佰汇商贸城在2013年11月起统一进行交付房屋，交付房屋时，原告没有到场。原告以被告不交付商铺、不协助办理房屋按揭手续、更不协助其办理房产手续为由要求解除合同，不符合客观事实。作为房地产销售商尽快销售房屋并回笼资金是所有开发商所期望的，原告诉称被告不协助其办理按揭贷款手续，完全不符合常理。况且，原告要求办理房产手续的前提是交清所有房款，在原告未按合同约定交清房款的情况下，被告有权拒绝履行自己的后续义务。原告主张合同的解除要符合法定或约定的条件。本案中���原、被告双方并没有约定合同解除的条件，且被告已将房屋全部交付业主，也不存在法定解除的情形。同时，依照合同法第九十六条的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告主张解除合同应当要通知被告，但被告从未接到过原告要求解除合同的通知。故原告解除合同的主张不符合法定的解除条件；第二、甘肃全圣房地产开发有限责任公司所售商铺已依法取得了销售房屋所必须具备的”五证”，完全可以合法销售，并不存在不能办理商铺所有权证、合同目的无法实现的情况。步行街人防工程项目具有特殊性，有别于一般的房地产项目，分为地上和地下部分，地面部分按规定属于市政广场，所以政府在颁发许可证时记载为市政用地，地下部分可以出让、销售，具有商业用途，五证中记载的土地性质都是��致的。被告在2014年元旦开业前一至两个月已将所有商铺交付业主，并由业主进行装修，本案原告亦然，不存在违约。被告已在2014年元旦前将商铺交付原告使用，被告也承认原告对房屋具有处分权，原告是否占有房屋，并不影响原告对房屋的处分权。退一步讲，根据民法总则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。依据前述法律规定，原先最迟应当在2017年1月前向被告主张违约责任，超过此期限，原告主张权利的期限已超过了法律规定的诉讼时效期间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人对证据本身无异议的文化广场地下步行街商铺购买协议、购房收据2张、涉案土地土地登记卡；圣源佰汇商贸城管理协议及委托经营协议、合作开发协议、规划书，��行街地下商业广场国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设规划工程许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证，本院予以确认并在卷佐证。当事人对证据证明目的之异议理由，本院在下文论证中综合诠释评析。根据原、被告的陈述和本院确认的具有证明效力的证据，查明下列事实：甘肃全圣房地产开发有限责任公司拟开发武威市文化广场地下人防工程商业项目。2008年10月16日，武威市规划局向甘肃全圣房地产开发有限责任公司核发武市规地字第[2008]44号中华人民共和国建设用地规划许可证，许可甘肃全圣房地产开发有限责任公司建设武威市文化广场地下人防工程。2009年4月21日，甘肃全圣房地产开发有限责任公司与武威市人民防空办公室签订武威市文化广场地下人防商业城项目投资开发合同，合同约定武威市人民防空办公室同意有甘肃全圣房地产开发有限责任公司开发武威市文化广场地下人防工程商业项目，按”谁投资，谁开发，谁收益”的原则，全程投资、开发和运营；该合同随附件有：武市规建（2019）1号规划条件通知书、武威市人民政府办公室文件（2019）79号关于印发文化广场地下人防商业城项目建设优惠政策的通知。2010年2月22日，武威市规划局向甘肃全圣房地产开发有限责任公司核发中华人民共和国建设工程规划许可证，许可甘肃全圣房地产开发有限责任公司建设武威市文化广场地下人防工程。2010年4月22日，武威市人民政府向甘肃全圣房地产开发有限责任公司武威市文化广场地下商业广场颁发武国用（2010）第024号中华人民共和国国有土地使用证。2010年6月30日，武威市建设委员会向甘肃全圣房地产开发有限责任公司核发中华人民共和国建设工程施工许可证，许可甘���全圣房地产开发有限责任公司武威市文化广场地下人防工程施工建设。2015年4月29日，武威市人民政府向甘肃全圣房地产开发有限责任公司武威市文化广场地下商业广场重新核发武国用（2015）第016号中华人民共和国国有土地使用证（终止日期2050年12月28日）。2015年5月20日，武威市房地产管理局向甘肃全圣房地产开发有限责任公司西大街2号1幢即武威市文化广场地下商业广场核发武房商预字[售]第20150016号商品房预售许可证，准予武威市文化广场地下商业广场商铺预售。甘肃全圣房地产开发有限责任公司在武威市文化广场地下商业广场投入使用后，注册成立武威市圣源商贸有限公司，为客户提供中介代租服务，对商场实施统一的经营及物业管理等。2010年10月28日，原告尹希禄与被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司签订了文化广场地下步行街商铺购买协议。��议约定，原告订购甘肃全圣房地产开发有限责任公司文化广场（南片区）地下商业步行街D区16号商铺一间，建筑面积50.68㎡，合同总价款962920元。合同约定的付款方式为按揭付款，按揭最大比例为总房款的60%，按揭年限为1-8年。签订本协议时原告交房款350000元，工程施工至封顶时再交房款100000元，剩余房款于交房时由被告通知原告办理按揭，交房时原告应缴纳的房款要达到总房款的40%以上。合同约定的商铺交付时间为2011年黄金期。合同还约定，被告违约应向原告赔偿购房总价20%的违约金。协议签订后，原告于2010年10月28日支付房款350000元，于2011年5月25日支付100000元，共计45万元。2013年11月至12月，被告向各商铺用户交付了商铺，部分商户与武威市圣源商贸有限公司签订了委托租赁协议。原告尹希禄未和武威市圣源商贸有限公司签订委托租赁协议，自行出��该商铺，但商铺一直未能出租。本院认为，《中华人民共和国人民防空法》规定，国家鼓励、支持企事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。甘肃全圣房地产开发有限责任公司与武威市人民防空办公室签订武威市文化广场地下人防商业城项目投资开发合同，开发建设的武威市文化广场地下人防商业城，为平战两用的人防建设工程，该工程的开发建设及商用双方协议按”谁投资，谁开发，谁收益”的原则，由甘肃全圣房地产开发有限责任公司全程投资、开发和运营；该约定不违反法律规定，其合法性应予确认，该故建设项目的产权在人民防空主管部门备案后归甘肃全圣房地产开发有限责任公司所有。合同签订后，甘肃全圣房地产开发有限责任公司已按���合同约定及相关法律规定，证照齐备，完成项目开发并投入商业使用，该工程项目权属清晰，房屋所有人甘肃全圣房地产开发有限责任公司依法有权销售及出租项目之物。甘肃全圣房地产开发有限责任公司向原告尹希禄出售商铺并与之在平等自愿、协商一致的条件下签订文化广场地下步行街商铺购买协议的民事法律行为不违反我国法律、行政法规的强制性规定，该协议内容为当事人双方真实意思的表示，双方签订的合同系合法有效的合同，对双方当事人均具有拘束力，当事人应按照给定履行各自的义务。审理中，双方当事人及委托诉讼代理人主要围绕被告是否违约、应否承担违约责任、赔偿损失及双方之间的商铺购买协议应否解除问题展开辩论。经本院审查认为，从合同的性质看，原、被告签订的文化广场地下步行街商铺购买协议是双方当事人在开发商甘肃全圣��地产开发有限责任公司取得立项、规划、报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的合同，具有预约合同性质；从合同内容审查，房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等基本条款俱全，具备合同实际履行条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”故本院认定上述合同为合法有效之合同，应依法予以保护。合同双方当事人应当按照约定履行自己的义务。从合同的履行状态看，原告尹希禄在取得标的物后，已经开始占有、使用、处分、收益该标的物的权利；���合同双方尚有继续履行的主要合同义务需合同双方继续履行，如付清商铺价款、办理产权登记手续等。因房屋买卖合同为双务合同，需合同双方相互的自觉履行及配合，付清商铺价款是办理产权登记手续的前提之一，以按揭付款方式完成合同付款义务为原告与被告相互配合才能完整实现的民事法律行为，而办理产权登记手续须在买受人交清商铺价款、出卖人证照齐全等条件下方可向政府申请登记办理的要式法律行为，在先履行义务未完成的条件下即要求取得商铺产权登记手续，有背民事活动应遵循的自愿公平、诚实信用原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。现出卖���证照齐备，合同双方只要配合完成付清商铺价款之义务，即可办理产权登记，彻底完成交易，实现合同之目的。原告以被告不办理按揭贷款及不办理产权登记为由认定被告已构成根本违约，进而推定合同目的无法实现，显然忽视了该民事法律行为实现的双务及要式性质。因此，原告及其委托诉讼代理人认为被告构成合同违约，应承担违约责任及赔偿损失的主张于法无据，不能成立。关于原告及其委托诉讼代理人要求解除商铺购买协议的请求，本院审查认为，合同解除的立法目的在于，给予一方当事人根据合同履行中出现的法定事由，为避免因合同的履行而遭受重大损失提供的法律救济措施，以及违约方不应因合同的解除获得不当的利益。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定的商品房买卖合同的解除之事由主要有协议解除、根本违约、迟延履行、法律规定的其他情形等。通常情形下，商品房买卖根本违约的情形是指，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；房屋主体结构质量不合格；房屋质量问题严重影响正常居住使用的。迟延履行是指，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的；办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的。其他解除情形是指，面积误差比绝对值超出3%；商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。关于解除程序，我国合同法第九十六条第一款规定：”主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”结合本案，原告尹希禄及其委托诉讼代理人在不具备法定解除事由，被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司没有根本违约及迟延履行，原告尹希禄未履行通知程序的情形下，即要求解除商铺购买协议，显然不符合上述法律的规定。综上，原告尹希禄要求解除与被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司签订的文化广场地下步行街商铺购买协议并要求被告承担违约责任的主张，不符合法律规定，其请求本院不予支持。为维护正常的交易秩序及双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国人民防空法》第五条，《中华人���共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十六条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条规定，判决如下：驳回原告尹希禄的诉讼请求。案件受理费12110元，由原告尹希禄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判长  赵生林审判员  郝武山审判员  张学福二〇一七年十二月八日书记员  徐 波