江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏09民终987号上诉人（原审原告）：胡畅，女，1981年8月15日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。上诉人（原审原告）：陈爱林，女，1981年3月23日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。两上诉人共同委托诉讼代理人：王述亭，江苏珠溪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盐城市金时代房地产开发有限公司，住所地盐城市北城根北巷26号。法定代表人：陈广川，该公司董事长。委托诉讼代理人：花恒胜，江苏钟山明镜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司盐城城中支行，住所地盐城市亭湖区建军中路86号。负责人：刘小璇，该支行行长。委托诉讼代理人：戈卫东，江苏一正律师事务所律师。上诉人胡畅、陈爱林因与被上诉人盐城市金时代房地产开发有限公司（以下简称金时代房地产公司）、被上诉人中国银行股份有限公司盐城城中支行（以下简称中国银行盐城城中支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2016）苏0902民初3341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡畅、陈爱林上诉请求：撤销一审判决，改判支持胡畅、陈爱林的一审诉讼请求。事实和理由：1、根据双方签订的《商品房买卖合同》、《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同》、以及《补充协议》的约定，金时代房地产公司应按照租赁合同的约定履行其相应的义务，并于2015年12月前交房，但是金时代房地产公司未能按约履行，且至今未能建设房屋，构成根本性违约，既符合约定解除条件，亦符合法定解除条件，胡畅、陈爱林要求解除《商品房买卖合同》、《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同》的请求应予支持，一审法院予以驳回系袒护不良商家，判决严重不公。2、《商品房买卖合同》一旦解除，《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》亦无履行必要，故胡畅、陈爱林要求解除的请求合法有据。3、金时代房地产公司的违约行为导致胡畅、陈爱林的合同目的不能实现，胡畅、陈爱林因此遭受的损失依法依约应当受偿。金时代房地产公司辩称，1、案涉《商品房买卖合同》真实合法有效的，合同中约定了交房时间，延期交房是由于政府拆迁导致，但为了弥补胡畅、陈爱林损失，双方签订了为期5年的返租协议，双方签订返租协议时对房屋未交付的情况是明知的，返租协议实际是对迟延交房的合同变更，也是对胡畅、陈爱林的损失弥补，且返租价格明显高于市场实际租赁价格。同时，租赁期限内，胡畅、陈爱林也已经实际收取了前3年租金，目前的租金由于胡畅、陈爱林起诉而迟迟未收取。《商品房买卖合同》和《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同》的内容均是明确具体，且已经实际履行，胡畅、陈爱林要求解除合同的法律依据不足。2、关于胡畅、陈爱林要求解除《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》的请求，本案不能合并审理，按揭贷款是胡畅、陈爱林购房出资的自由选择，买卖合同与按揭贷款合同是独立分开的，解除更是于法无据。综上，请求二审驳回胡畅、陈爱林的上诉请求。中国银行盐城城中支行辩称：1、本案是胡畅、陈爱林与金时代房地产公司因履行《商品房买卖合同》发生的纠纷，与我方无关，不应在本案中合并审理；2、我方按照与胡畅、陈爱林签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》约定履行了放款义务，我方无过错，胡畅、陈爱林应按照合同约定履行相关义务，因此胡畅、陈爱林要求解除合同于法无据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。胡畅、陈爱林向一审法院提出诉讼请求：1、解除2012年7月13日胡畅、陈爱林与金时代房地产公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号3443135720120713）、2014年6月10日签订的《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同》及胡畅、陈爱林与中国银行盐城城中支行签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》；2、金时代房地产公司向胡畅、陈爱林返还首付款3284073元及胡畅、陈爱林已向中国银行盐城城中支行支付的贷款本息1433144.08元（截止2016年4月12日）；3、金时代房地产公司赔偿胡畅、陈爱林以首付款3284073元为本金计算的约定利息（2013年3月7日至2015年12月31日按同期银行贷款利息计算，2016年元月1日至履行之日止按日万分之五计算）和已经支付中国银行股份公司盐城城中支行的贷款本息的利息（2016年4月13日起至返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）及本案的律师费176500元；4、金时代房地产公司向中国银行盐城城中支行偿还案涉房屋自2016年4月13日起至个人商业用房贷款合同解除之日止的剩余贷款本息；5、诉讼费用由金时代房地产公司负担。一审法院认定的事实：2012年7月13日，胡畅、陈爱林与金时代房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：“金时代房地产公司将开发的同曦鸣城第1幢1层111号建筑面积为129.68平方米、套内建筑面积82.58平方米的商品房出售给胡畅、陈爱林，房屋总价款为人民币6554073元，交房时间2013年12月31日前”，合同签订后，胡畅、陈爱林向交付了房屋首付款3284073元。2013年1月29日胡畅、陈爱林与中国银行盐城城中支行签订了《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》一份，约定：“胡畅、陈爱林因购买同曦鸣城1-111号商业用房向中国银行盐城城中支行贷款3270000元，金时代房地产公司为借款提供连带责任保证”。因金时代房地产公司未能按照合同约定在2013年12月31日前交付房屋，胡畅、陈爱林与金时代房地产公司经协商于2014年6月10日签订了《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同》一份，约定：“胡畅、陈爱林将购买的同曦鸣城第1幢1层111号商用房返租金时代房地产公司，租赁期限为五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止，前三年租金为458785元，后两年租金为524325元。第一年租金支付时间为合同签订后的15日内，第二年租金在2014年12月1日前支付，后三年的支付时间为前一年的12月1日前。若金时代房地产公司未按照合同约定时间支付租金，胡畅、陈爱林同意给予25天的宽限期（第一年租金支付除外），宽限期满25天后仍不支付租金的，自约定支付之日起每天按总购房款的万分之三向金时代房地产公司加收滞纳金，本合同执行期间，双方不得提前终止本合同的履行（不可抗力除外），如一方违约向另一方支付违约金，违约金的金额为700000元，如因金时代房地产公司违约，胡畅、陈爱林有权单方面终止本合同并追究被告的违约责任”。上述协议签订后，胡畅、陈爱林（甲方）与金时代房地产公司（乙方）又签订了《补充协议》一份，约定：“乙方履行租赁合同约定的全部内容，甲方不予追究《商品房买卖合同》中的违约责任；如因乙方单方面原因造成租赁合同违约，乙方未能履行租赁合同约定义务，甲方有权终止和乙方原签订的租赁合同，乙方必须承担赔偿原购买《商品房买卖合同》中所违约的全部责任。因此，租赁合同的签订不影响2012年签订的《商品房买卖合同》的履行，也不因此免除乙方在《商品房买卖合同》中应当承担的违约责任和义务；乙方承诺商铺最迟于2015年12月31日前，将具备办理房产证、土地证等乙方所应提供相关全部手续的房屋交给甲方，如逾期则乙方按日另行向甲方支付全部房款的万分之五计算的违约金；如乙方未能按约履行租赁合同条款约定义务，应向甲方承担包括不限于违约金、滞纳金、诉讼费、保全费、执行费及律师代理费等，已付租金不予退还，与违约赔偿金额不相抵冲”。合同签订后，金时代房地产公司按约支付了2014、2015年度的租金，2016年2月6日金时代房地产公司又支付了2016年上半年租金，胡畅、陈爱林陈爱林出具了收条一份，载明：“今收到盐城市金时代房地产开发有限公司同曦鸣城A1幢111商铺2016年1月1日至2016年12月31日期间的50%租金人民币大写金额贰拾贰万玖仟叁佰玖拾贰元伍角元，小写金额229392.5元，我方承诺如贵公司在3月20日前付清则不起诉”，因金时代房地产公司未能按胡畅、陈爱林确定的时间支付租金，胡畅、陈爱林遂诉至一审法院。在一审审理过程中，胡畅、陈爱林要求解除《商品房买卖合同》及《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，金时代房地产公司、中国银行盐城城中支行不同意解除合同，金时代房地产公司同意按照《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同》的约定支付租金并承担逾期付款的违约责任，胡畅、陈爱林坚持要求解除合同，经一审法院释明后，胡畅、陈爱林仍坚持己见。一审法院认为，胡畅、陈爱林与金时代房地产公司、中国银行盐城城中支行签订的《商品房买卖合同》、中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》、《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，上列合同均为有效合同，受到国家法律的保护。（一）如何认定本案合同的违约问题。胡畅、陈爱林与金时代房地产公司、中国银行盐城城中支行分别签订了《商品房买卖合同》及《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，因金时代房地产公司不能按期交房，双方又另行签订了《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同》及《补充协议》，此后双方按照《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》及《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同》的约定履行各自的义务，对此双方均无异议。根据租赁合同约定，胡畅、陈爱林将商铺返租给金时代房地产公司，租赁期限从2014年1月1日至2018年12月31日，金时代房地产公司作为商品房开发企业，之所以花费一定的代价返租出售给胡畅、陈爱林的商铺，并将返租期限确定至2018年12月31日前，其订立租赁合同的目的是避免承担逾期交房的违约责任，交房的时间可延长至租期届满前，双方在签订《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同及补充协议》时，对逾期交付商铺也是明知和认可的，且胡畅、陈爱林收取了2014、2015年度及2016年上半年的租金，因金时代房地产公司未按时支付2016年下半年的租金，致本纠纷的发生。综上，胡畅、陈爱林与金时代房地产公司因租赁合同的履行（租金的逾期支付）发生纠纷，应当按照《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同》及《补充协议》约定的条款确定双方的法律责任。（二）关于胡畅、陈爱林要求解除合同的问题。胡畅、陈爱林要求解除《商品房买卖合同》、《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》及《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同》，因《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》、《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同》均已实际履行，金时代房地产公司在履行合同过程中尚未构成根本性违约，也同意承担逾期支付租金的责任，现胡畅、陈爱林要求解除合同，金时代房地产公司、中国银行盐城城中支行均不同意，经一审法院释明后，胡畅、陈爱林仍坚持己见，其请求不符合当事人订立合同的目的，也不符合法律规定。综上，一审法院对胡畅、陈爱林的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条之规定，一审法院判决：驳回胡畅、陈爱林的诉讼请求。案件受理费60420元,由胡畅、陈爱林负担。本院二审期间，金时代房地产公司提交了包括胡畅、陈爱林在内的9户业主的《商品房买卖合同》、《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同》以及2016年租金支付凭据，主要证明：在涉案房屋未建成情况下，金时代房地产公司与包括胡畅、陈爱林在内的9户业主就逾期交房达成了租赁协议，以返租五年的形式对延期交房进行了变相补偿，双方在明知租赁物不存在的情况下以租赁合同的形式对延期交房期限进行了延长并进行了补偿，交房期限已延长到2018年底。而双方并未约定逾期支付逾期交房违约金，买方有解除合同权利。同时，对于相同的涉案房屋商铺，金时代房地产公司在2016年都给予了全额支付，故金时代房地产公司不存在根本性违约，也就不存在解除合同的理由和依据。胡畅、陈爱林的质证意见为：1、金时代房地产公司提交的证据真实性由法院审查，关联性不予认可。2、金时代房地产公司实际是恶意拖延时间。3、涉案的合同明确约定了交房时间以及相关违约责任的承担，胡畅、陈爱林行使的是约定解除权。中国银行盐城城中支行的质证意见：对证据真实性无异议，我方也认为不应该解除合同。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2012年7月13日，胡畅、陈爱林与金时代房地产公司签订的《商品房买卖合同》中约定金时代房地产公司应于2013年12月31日前交房。后因金时代房地产公司未能按约交房，双方于2014年6月10日签订了为期五年的《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同》，约定胡畅、陈爱林将购买的案涉房屋返租给金时代房地产公司。双方于同日签订的《补充协议》中约定：金时代房地产公司应于2015年12月31日前，将具备办理房产证、土地证等金时代房地产公司所应提供相关全部手续的房屋交给胡畅、陈爱林。上述《商品房买卖合同》、《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同》及《补充协议》均系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。从上述协议约定的内容可以看出，2015年12月31日前租赁物尚未建成，且未到约定的交付时间，故《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同》中约定的2015年12月31日前的“租金”实际系弥补因逾期交房给胡畅、陈爱林造成的损失，《补充协议》中约定2015年12月31日前交房，故2015年12月31日之后，双方本意为建立真实的租赁关系。因金时代房地产公司的原因，2015年12月31日前并未向胡畅、陈爱林交付案涉房屋，导致《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同》中2015年12月31日后有关租赁事宜因标的物未建成而无法履行，在此情况下，胡畅、陈爱林于2016年2月6日向金时代房地产公司出具收条，确认收到2016年1月1日至2016年12月31日期间50%的“租金”，应视为胡畅、陈爱林同意以继续收取补偿金的方式使《商品房买卖合同》和《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同》继续履行。因金时代房地产公司未按胡畅、陈爱林的要求，于2016年3月20日前付清剩余50%的“租金”，胡畅、陈爱林于2016年6月3日起诉至法院要求解除合同。对此，根据合同法的相关规定，如金时代房地产公司经催告后未能在合理期间履行给付相关补偿金的义务，且构成根本违约的情况下，胡畅、陈爱林有权终止《盐城市同曦鸣城商铺租赁合同》，并进而要求解除《商品房买卖合同》。而本案中，胡畅、陈爱林在2016年2月6日的收条中虽载明如3月20日付清则不起诉，但并未明确表示起诉系要求解除合同。在一、二审审理过程中，金时代房地产公司均明确表明同意支付剩余的50%的“租金”，并按合同约定承担滞纳金，且其他商户的补偿金也基本于2016年7、8月份支付完毕，故金时代房地产公司虽未在2016年3月20日前给付剩余50%的“租金”，构成迟延履行，但鉴于上述情况，其行为尚不构成根本违约，胡畅、陈爱林于2016年6月3日起诉要求解除合同的理由不能成立。综上，胡畅、陈爱林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60420元，由胡畅、陈爱林负担。本判决为终审判决。审判长  孙曙光审判员  张晨阳审判员  曹 荣二〇一七年十二月二十日书记员  张 育