江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏09民终4391号上诉人（原审被告）：梁玉祥，男，1969年6月28日生，汉族，个体户，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：闻以柏，射阳县海通法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:陈海峰，男，1963年2月24日生，汉族，个体户，住江苏省射阳县。被上诉人（原审原告）:陆士芹，女，1965年5月10日生，汉族，个体户，住江苏省射阳县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱和声，射阳县合兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：盐城金阳哈罗斯置业有限公司，住所地在射阳县温州农机五金城主楼A区308室328号。法定代表人：郑用应，该公司总经理。上诉人梁玉祥因与被上诉人陈海峰、陆士芹、盐城金阳哈罗斯置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2017）苏0924民初4156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梁玉祥上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈海峰、陆士芹对梁玉祥的诉讼请求。事实和理由：1、梁玉祥与陈海峰、陆士芹之间不存在基础法律关系，将梁玉祥列为被告不适格。2、一审法院认定陈海峰、陆士芹系与盐城金阳哈罗斯置业有限公司签订了《商铺租赁经营委托合同》，又认定陈海峰、陆士芹与江苏金阳哈罗斯商贸城管理有限公司约定了租赁期限，对主体的认定互相矛盾，与事实不符。3、一审认定陈海峰、陆士芹与江苏金阳哈罗斯商贸城管理有限公司的《商铺租赁经营委托合同》的租赁期限届满，属于认定事实错误，合同中约定的租期3年，应从商铺达到使用条件时开始起算3年。案涉房屋至今尚未完全完工，更没有通过竣工验收，盐城金阳哈罗斯置业有限公司也没有向陈海峰、陆士芹交付该房屋。4、梁玉祥与江苏金阳哈罗斯商贸城管理有限公司签订的《商铺管理合同》约定的租期与《商铺租赁经营委托合同》的租期一致，不存在转租期限超过承租人剩余租赁期限的情形。5、根据陈海峰与盐城金阳哈罗斯置业有限公司签订的《商铺租赁经营委托合同》第三条约定，陈海峰、陆士芹对江苏金阳哈罗斯商贸城管理有限公司与梁玉祥签订的附条件计算租赁期限的合同是认可的。陈海峰、陆士芹辩称，2013年7月26日与盐城金阳哈罗斯置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，此后陈海峰、陆士芹按约交纳了款项，并由盐城金阳哈罗斯置业有限公司出具了书面税票。此后，又约定了该房屋由盐城金阳哈罗斯置业有限公司进行转租，期限为2013年12月31日至2016年12月30日，期满后陈海峰、陆士芹多次与盐城金阳哈罗斯置业有限公司以及梁玉祥交涉，要求腾出房屋，而梁玉祥拒绝腾出房屋。案涉房屋无任何产权争议，盐城金阳哈罗斯置业有限公司与陈海峰、陆士芹签订的租赁协议不违反法律规定，陈海峰、陆士芹的权利应受法律保护。一审查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审依法查明事实后作出判决。盐城金阳哈罗斯置业有限公司二审未作答辩。陈海峰、陆士芹向一审法院提出诉讼请求：1、判决盐城金阳哈罗斯置业有限公司、梁玉祥交出所租赁位于江苏金阳哈罗斯商贸城管理有限公司23区201-204,213-216铺位；2、判令盐城金阳哈罗斯置业有限公司、梁玉祥支付延期房租费82500元，2017年7月1日以后至交付之日的租金按实支付；3、本案诉讼费由盐城金阳哈罗斯置业有限公司、梁玉祥承担。一审法院经审理查明的事实：2013年7月26日，出卖人盐城金阳哈罗斯置业有限公司与买受人陈海峰、陆士芹签订了一份《商品房买卖合同》，主要内容有：陈海峰、陆士芹以6505.85元/平方米购买盐城金阳哈罗斯置业有限公司定名为金阳哈罗斯国际商贸城第23幢第2层201-216号房，共529.76平方米，总价为3446540元，陈海峰付清房屋总价款。后陈海峰（甲方）与江苏金阳哈罗斯商贸城管理有限公司（乙方）签订《商铺租赁经营委托合同》，租期自2013年12月31日至2016年12月30日，在托管期限内甲方不承担开发商交房标准以外的装修费用和承租人承租期间的任何行政事业收费；从第四年起乙方可继续为甲方提供委托租赁服务或由甲方自行出租（须在本合同届满前6个月通知甲方），甲房自愿无常将此16间商铺交付乙方使用、租赁三年。另查明，金阳哈罗斯国际商贸城合同流转书中显示购买单价原为9011元每平方米，后优惠至6505.85元每平方米，优惠情况说明是95折+3年返租24%房款。2012年9月12日，江苏金阳哈罗斯商贸城管理有限公司（甲方）与梁剑（乙方）签订了《商铺管理合同》一份，主要内容有：乙方承租金阳哈罗斯商贸城B区23楼201-204,213-216号商铺，建筑面积为264.88平方米，经营范围为卫浴，本合同的履行期限自市场开业或试营业日起算至以后三年为止。（预计开业时间为2015年5月1日，合同至2016年4月30日止，商业服务费及物业管理费，应自市场开业或试营业日起算）。同日江苏金阳哈罗斯商贸城管理有限公司与梁剑签订铺位设施有偿使用预订协议，主要内容为：梁剑同意有偿使用甲方金阳哈罗斯商贸城23区201-204、213-216铺位设施作为地板类世友地板品牌产品的金阳活动，面积约为264.88平方米，铺位使用费为0.65元/平方米/天，梁剑需在甲方市场整体开业前凭本协议换签正式合同，另备注此商铺租一用四，另送广告位一块（免费一年）。签订协议时梁剑向江苏金阳哈罗斯商贸城管理有限公司支付了预定款32000元，现梁玉祥对案涉商铺实际占有、经营。在审理过程中，陈海峰、陆士芹申请对支付延期腾房的费用暂不予以主张。一审法院认为，1、陈海峰与盐城金阳哈罗斯置业有限公司签订的《商品房买卖合同》以及《商铺租赁经营委托合同》系双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，依法受法律保护。陈海峰、陆士芹已经付清全部购房款并进行网签手续，陈海峰、陆士芹虽未取得房屋产权证书，但应当认定陈海峰、陆士芹是该商铺的实际产权人，享有对该房屋的占有、使用、收益权。现陈海峰、陆士芹与江苏金阳哈罗斯商贸城管理有限公司约定的租赁期限已于2016年12月30日届满，陈海峰、陆士芹在租赁期满合同不再续租给被告江苏金阳哈罗斯商贸城管理有限公司，梁玉祥作为次承租人应当继受江苏金阳哈罗斯商贸城管理有限公司与陈海峰、陆士芹签订的租赁合同中的权利义务，作为目前租赁铺面房屋的实际占有人梁玉祥有义务搬迁腾空房屋交回给陈海峰、陆士芹，陈海峰、陆士芹诉请盐城金阳哈罗斯置业有限公司将租赁房屋内物品搬走，因该铺面内的物品不属盐城金阳哈罗斯置业有限公司所有，其亦无权掌控，故应由梁玉祥承担腾房义务。2、关于梁玉祥辩称其不应作为被告，应作为第三人参与诉讼，一审法院认为出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人腾退房屋，出租人仅以承租人为被告提起诉讼的，法院可以向其释明，告知可以追加次承租人为共同被告，或者申请通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼，故梁玉祥在本案中作为次承租人既可以作为被告，亦可以作为第三人参加诉讼；其次，梁玉祥辩称其与江苏金阳哈罗斯商贸城管理有限公司签订的管理合同因该市场至今没有开业也没有试营业，与江苏哈罗斯商贸城管理有限公司签订的管理合同履行期限并没有结束，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。故梁玉祥与江苏金阳哈罗斯商贸城管理有限公司之间的租赁合同是否到期，不能作为反驳陈海峰、陆士芹该诉讼请求的理由，梁玉祥可另行向哈罗斯商贸城管理有限公司主张。3、对梁玉祥辩称陈海峰、陆士芹没有向法庭提交金阳哈罗斯向其实际交付案涉房屋的充分证据，也没有向法庭提交住建部门对案涉房屋的验收合格证明，陈海峰、陆士芹虽与金阳哈罗斯置业有限公司签订《商品房买卖合同》，但实际没有收到盐城金阳哈罗斯置业公司向其交付案涉房屋，陈海峰、陆士芹对该房屋还不能取得所有权一节，一审法院认为陈海峰、陆士芹出租自己的（产权没有争议）商铺，是其行使对该商铺的占有、使用、收益权的行为，其对案涉商铺是否取得所有权，并不影响其向梁玉祥主张腾空房屋，故梁玉祥该辩解没有法律依据，一审法院不予支持。至于陈海峰、陆士芹请求被告支付延期房屋腾房的费用，在一审法院审理过程中，对该部分请求，陈海峰、陆士芹申请暂不主张，故一审法院对该请求不予理涉。综上，对于陈海峰、陆士芹的诉讼请求中有事实和法律依据的部分，一审法院予以支持，其余部分予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三款、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：一、梁玉祥于判决发生法律效力之日起一个月内将位于江苏金阳哈罗斯商贸城管理有限公司23区201-204,213-216铺位腾让给陈海峰、陆士芹；二、驳回陈海峰、陆士芹的其余诉讼请求。案件受理费1863元，减半收取931.5元，由梁玉祥负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。另查明，案涉房屋的《商铺租赁经营委托合同》，系陈海峰与盐城金阳哈罗斯置业有限公司签订。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，陈海峰、陆士芹与盐城金阳哈罗斯置业有限公司签订的《商品房买卖合同》以及《商铺租赁经营委托合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。案涉房屋虽尚未办理产权登记，但实际所有权人为陈海峰、陆士芹。陈海峰、陆士芹在其与盐城金阳哈罗斯置业有限公司的《商铺租赁经营委托合同》到期后，有权要求承租人或者实际使用人返还房屋，故一审中将梁玉祥作为本案的被告，符合法律规定。关于梁玉祥提出《商铺租赁经营委托合同》约定的合同期限尚未届满的问题，经查，《商铺租赁经营委托合同》第一条明确约定租赁期从2013年12月31日至2016年12月30日，现合同约定的租赁期限已经届满，梁玉祥认为租赁期限应从商铺达到使用条件时开始起算，不符合《商铺租赁经营委托合同》双方当事人的约定。梁玉祥如认为案涉商铺尚未竣工验收、不符合使用条件，且给其造成损失，应向江苏金阳哈罗斯商贸城管理有限公司主张。关于梁玉祥与江苏金阳哈罗斯商贸城管理有限公司签订的《商铺管理合同》对陈海峰、陆士芹是否具有约束力的问题。陈海峰、陆士芹（甲方）与盐城金阳哈罗斯置业有限公司（乙方）签订的《商铺租赁经营委托合同》第三条约定：甲方同意由乙方对项目实行统一业态规划、统一招商租赁、统一品牌形象、统一经营活动，并由乙方名义自主招商，对外签订该房屋租赁协议以及与该房屋出租的有关文件。根据该约定，应认定陈海峰、陆士芹同意盐城金阳哈罗斯置业有限公司承租房屋后进行转租。梁玉祥与江苏金阳哈罗斯商贸城管理有限公司签订的《商铺管理合同》，约定江苏金阳哈罗斯商贸城管理有限公司将案涉房屋转租给梁玉祥使用，但是该协议的租赁期限并不明确。根据法律规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的无效，但出租人与承租人另有约定的除外。故陈海峰、陆士芹在租赁期限届满后，有权要求梁玉祥返还房屋。梁玉祥认为根据《商铺租赁经营委托合同》第三条约定可以推定陈海峰、陆士芹对《商铺管理合同》是认可的上诉理由不能成立。综上，梁玉祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1863元，由梁玉祥负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 曹 荣二〇一七年十二月二十五日书记员 张 育