.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2017）青0103民初2689号原告：张瑞，男，藏族，1986年3月20日出生，住青海省西宁巿城东区湟中路***号**号楼*单元****室，住青海省西宁市城东区。委托诉讼代理人：徐燕（系原告张瑞的配偶），女，汉族，1987年2月13日出生，住青海省西宁巿城东区湟中路***号**号楼*单元****室，住青海省西宁市城东区。被告：青海西北房地产开发建设有限公司，统一社会信用代码:×××，住所地：青海省西宁市城东区民和路33号。法定代表人：张青雅，该公司总经理。委托诉讼代理人：付增科，男，汉族，1956年1月7日出生，系该公司副总经理，住青海省西宁市北斗宫街**号***室，住青海省西宁市城中区。委托诉讼代理人：郭超，青海佳一律师事务所律师。原告张瑞与被告青海西北房地产开发建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张瑞及委托诉讼代理人徐燕，被告青海西北房地产开发建设有限公司的委托诉讼代理人付增科、郭超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张瑞向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2015年10月30日至2016年12月30日（通天然气时间）逾期交房违约金22140元；二、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2014年4月16日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定被告将西宁巿城东区湟中路×号港欧东方花园×号楼×单元×室以520946元出售给原告。合同签订后，原告依约支付了房价款。2016年5月7日，被告未出具《商品房验收合格证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》的情况下通知原告入住。无奈之下，原告于2016年5月7日接收房屋，但水、电、暖都没有通，给排水管未完工，天井内水表，电表、暖气管，消防设施等配套设施未安装完成，工程主体，个别房屋室内，公共区域地面均未完工，小区公共区域，小区大门等设施也未完工，小区未到达工程质量验收，消防验收条件。导致装修延期。依据合同第八条约定，被告应在2015年10月30日将验收合格的商品房交付给原告。合同第九条约定，被告如超过30日不能将房屋交付与原告，自最后交付期限至实际交付之日(正式用电2016年7月4日接通，天然气2016年12月30日接通)止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。现原告为维护合法权益，特提起诉讼。被告青海西北房地产开发建设有限公司辩称，一、根据双方签订合同第八条第五项，被告不应承担违约责任，合同第八条第五项约定市政配套不能按时交付，房屋交付日期顺延，本案中电、气未能按时交付，所以房屋延期交付。二、被告在2015年10月30日通过报纸公告已经告知业主无法按期交房及其原因。2016年3月29日被告的置业顾问向×号楼的业主发出交付房屋的短信，但是原告直至2016年5月7日才来接收房屋。三、原告所说向市政部门核实过，市政部门称其不承担责任，不属实。被告与市政部门签订的合同中，约定天燃气要通至每户壁挂炉，供电接入小区的每个单元，才算是完成了市政工程的合同义务，而事实上市政部门施工延误，造成交房延误。四、房屋接收，房屋质量已经通过西宁市质量监督管理站整体验收，没有质量问题，原告已经在2016年5月7日接收房屋，也没有提出质量问题和水、电、气接通问题的异议。故原告所述没有事实及法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。原告张瑞为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、售房合同、收费发票。证明：原告已经履行交付房款的义务，被告按合同约定应当交房的时间。证据二、发票。证明：2016年5月7日，办理接房手续，缴纳了相关的费用，但是未达到交房的条件。证据三、2015年11月3日港欧东方花园小区内施工进展情况照片、西北房地产2016年1月18日首次交房公告，2016年7月7日小区首批通水通知，6月17日首批用电并网通知。证明：2015年11月3日天燃气管道已经部到各个单元门口，给排水管未完工，天井内水表，电表、暖气管，消防设施等配套设施未安装完成，工程主体，个别房屋室内，公共区域地面均未完工；2016年5月7日，办理接房手续后，仍未到达交房条件的相关证明材料，截止今天，小区消防设施仍没有通过验收，小区公共区域，小区大门等设施仍未完工，小区未到达工程质量验收，消防验收条件。被告青海西北房地产开发建设有限公司质证认为：对证据一的真实性无异议，对证明方向有异议，合同已经有约定市政工程延期，被告不承担违约责任。对证据二的真实性无异议，需要说明，其中物业费缴纳的单据，表明原告自愿缴纳2016年4月1日至2017年3月31日的物业费，与被告2016年3月29日通知交房相互印证，原告也自认应当自2016年4月1日就开始缴纳物业费。对证据三的真实性及证明方向均有异议，不认可，逾期交房的事实承认，但原告拍摄的照片不能确定是否在被告小区拍摄，是什么时间段的小区状况。被告青海西北房地产开发建设有限公司为支持自己的抗辩主张，向本院提交以下证据：证据一、交房公告。证明：我们2015年10月27日已向原告告知了逾期交房顺延的时间及原因（电、天燃气工程延期）。证据二、×号楼竣工验收记录单。证明：×号楼达到验收合格标准才交付业主的事实。证据三、小区供电工程建设合同、天燃气管道施工合同、付款凭据。证明：被告已经履行了付款义务，供电部门、天燃气部门未按约定履行义务。造成供电、天燃气工程未按期完成，导致小区未按期交房。证据四、开发商与原告进行减免物业费的决定及单据。证明：原告已经实际享受减免2017年4月1日至2018年7月31日的物业费2393元，应当从违约金中扣除。原告张瑞质证认为：对被告提交的证据一的真实性无异议，但证明方向有异议，公告中没有提到水，时间已顺延至2016年1月；我是5月7日才接受的房屋，没有接收到2016年3月29日接收房屋的短信；看到其他同事去接收房屋，我才于5月7日去找被告，迫于无奈接收房屋；物业费从2017年4月1日开始收取，是被告的霸王条款。对被告提交的证据二的真实性无异议，但证明方向有异议，只是验收工程的过程，没有验收合格证明书，不能证明被告是将符合标准的18号楼交付给业主使用。对被告提交的证据三中天燃气合同的真实性有异议，没有盖章；证明方向有异议，经向相关部门核实，天燃气公司没有按时履行合同是由于被告没有提供必要的水、电，合同中对被告的限制条款比较多，被告应当提交相关佐证材料，证明被告是免责的。另被告只说了电、天燃气，但实际水也没通。证据四，被告应当提供应有的物业服务，但是被告没有提供必要的服务，我方不应当给付物业费。应当达到暖气热、正常的交水费的服务标准。本院依据原、被告的举证、质证，认证如下：被告对原告提供的证据一、二的真实性无异议，对其证明方向有异议，但二组证据系售房合同、收费发票等，客观存在，本院予以采信。对原告提供的证据三，被告对其真实性及证明方向均有异议不认可，因该组证据中照片拍摄的地点、时间、拍摄角度不确定，故本院不予采信。原告对被告提供的证据一、二、四的真实性无异议，对其证明方向有异议；对被告提供的证据三的真实性及证明方向均有异议，其中交房公告、竣工验收记录、单供电工程建设合同、天燃气管道施工合同及付款凭据虽客观存在，但缺乏充分的证据予以佐证其要证明的方向，故本院不予采信；原告已经实际享受减免2017年4月1日至2018年7月31日的物业费2393元，已成事实，本院予以确认。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2014年4月16日，原、被告签订了《商品房预售合同》，由原告购买被告开发建设的商品房一套（位于城东区×号港欧东方花园×号楼×单元×房），合同总价为520946元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，即该商品房经验收合格，市政配套工程(水、电、气)依照市政工程设计方案执行，若市政配套不能按时交付使用，该房屋交付使用日期即可顺延。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因天气原因、重大情势变更或政府行为导致工程延期，交付日期则相应顺延。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人不承担逾期交房责任；2、买受人在收到房屋交付通知后，在规定时间内未前来办理交接手续的，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人，买受人由交房之日起承担商品房交付后所产生的相关责任及物业、采暖等相关费用。合同签订后，原告依合同约定支付了全部购房款。但被告却未按合同约定的交房时间交房。2016年3月29日被告通知原告收房，2016年5月7日原告接收住房。另查明，2012年1月被告开发的位于城东区湟中路×号港欧东方花园项目开始动工建造。2012年9月被告给西宁市财政局如数缴纳了市政配套费，执收单位是西宁市城乡规划和建设局。2014年8月5日被告与国网青海省电力公司西宁供电公司签订了《港欧东方花园住宅小区的供配电工程建设合同》。2014年8月15日被告与西宁中油燃气有限责任公司签订了《天然气管道安装施工合同》。2015年5月被告在西宁市城东区建设局办理了燃气管道城市道路开挖占用手续。2015年9月被告在西宁市城东区建设局办理了给排水项目城市道路开挖占用手续。被告开发的位于城东区湟中路×号港欧东方花园项目，因被告与购房业主签订的《商品房预售合同》约定的交房期限届满后，被告逾期未能交房。为此，业主向政府信访，西宁市住房保障和房产管理局答复，经我局对被告公司开发的”港欧东方花园”项目手续进行核查。截至目前，3号至10号楼的交付工作，因被告公司同浙江横店建筑工程有限公司（以下简称施工单位）在协商工程定案中存在纠纷，施工单位将工程移交手续的办理拖延至今，导致被告公司无法按约定日期为购房人办理交房手续。在我局多次督促下，被告公司同施工单位公司进行多次协商，但双方未能达成工程移交协议。2016年4月28日省信访办就市民反映延期交房问题召开信访协调会，会议决定：1、西北房地产公司同施工单位，就工程预算定案问题加快协商，于5月31日前达成一致意见，施工单位加快工程手续移交进度。2、停止西北公司商品房网签系统申请。3、停止西北公司商品房预售监管资金的拨付。我局将继续督促西北公司加快与建设单位协商进度，尽快处理好相关问题。同时要求开发企业做好服务，妥善处理与购房人因违约责任引发的纠纷，并定期向我局上报协调处理结果。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方应按合同约定履行义务，享受权利。原告依照合同约定付清了全部购房款520946元，而被告却未能按合同约定的时间交房。关于被告提出的其依据免责条款，不应承担违约责任的抗辩主张，根据本案已查明的事实，即被告开发的位于城东区湟中路×号港欧东方花园住宅小区有关市政配套(水、电、气)管网均已到位，而小区内应配套的水、电、气管网入户，则应是开发商投资建设的小区的基础设施、公共配套设施，不属于合同免责条款的约定范围，故被告提出的抗辩主张不能成立。关于被告提出其逾期交房是由于其与国网青海省电力公司西宁供电公司、西宁中油燃气有限责任公司签订的施工合同未按时完工的抗辩主张，根据相关法律定因第三人的原因造成违约的，不能免除违约方的违约责任，故被告的抗辩主张不成立。被告逾期交房是引起本案纠纷发生的主要原因，被告的该行为已构成违约，故原告主张支付违约金的诉讼请求成立，应予支持。关于计算的违约金数额，原告收房日期是2016年5月7日，应按照原告实际接收房屋时间计算违约日期，违约金为520946元×万分之一×189天（2015年10月30日至2016年5月7日）计9845元，原告主张22140元不符合约定，本院按9845元予以确认。另，青海西北房地产开发建设有限公司提交的证据证明其已基于市政配套未及时完工造成的延期交房主动减免了张瑞应承担的自2017年4月1日至2018年7月31日的物业费2393元，故此费用应予以扣除，青海西北房地产开发建设有限公司还应给付张瑞逾期交房违约金7452元。鉴于本案为系列案，涉案购房人数较多，前期案件均以调解结案，且履行期限较长，故本案履行期限确定为判决生效后180日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告青海西北房地产开发建设有限公司于本判决发生法律效力后180日内给付原告张瑞逾期交房违约金7452元。案件受理费354元，减半收取177元，由被告青海西北房地产开发建设有限公司负担（此款原告已预交，被告在给付上述款项时一并支付原告）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员蒙自康二〇一七年十二月十二日书记员李文博