四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0191民初13302号原告：高建伟，男，汉族，1971年1月18日出生，住成都高新区。委托诉讼代理人：张霞，女，汉族，1975年9月16日出生，住成都市高新区。系原告高建伟妻子，特别授权代理人。原告:张霞，女，汉族，1975年9月16日出生，住成都高新区。被告:中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司，住所地：四川省成都高新区交子大道177号中海国际中心A座25楼。法定代表人：郭勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹骥，泰和泰律师事务所律师。一般授权代理人。原告高建伟、张霞与被告中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司（以下简称中海嘉泓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员徐永红独任审判。本院于2017年10月17日进行了证据交换，并于2017年12月6日、2017年12月28日公开开庭进行了审理。于证据交换和正式庭审中，原告张霞、被���委托诉讼代理人曹骥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高建伟、张霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告中海嘉泓公司向原告高建伟、张霞支付违约金80000元；2、本案案件诉讼费用由被告中海嘉泓公司承担。后原告高建伟、张霞在举证期限内变更诉讼请求为：1、被告中海嘉泓公司向原告高建伟、张霞支付违约金169641元；2、被告中海嘉泓公司赔偿原告高建伟、张霞2015年5月至2016年7月的物管费11329.80元；3、本案诉讼费由被告中海嘉泓公司承担。事实及理由：原告高建伟、张霞于2014年10月与被告中海嘉泓公司签订《商品房买卖合同》（以下简称案涉合同）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），原告高建伟、张霞支付购房款1986439元购买了被告中海嘉泓公司开发的位于成都高新区房屋（建筑面积189.78平方米）。案涉合同中第十条第（一）款约定，“出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付该商品房屋”；第十一条约定，“出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施；（2）电:2015年4月30日达到使用条件。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）出卖人按合同第十二条逾期交房责任的约定向买受人承担违约责任。”；第十二条约定，“逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房交付之日起10日内向买受人支付违约金”。此后，被告中海嘉泓公司于2015年4月22日向原告发出交房通知书，并于2015年5月1日向原告交付了房屋。原告高建伟、张霞入住该房一年多以后，中海九号公馆小区的物业管理公司通知业主中海九号公馆小区从2016年8月1日起使用正式的城市供电网络，领取电卡。至此，原告高建伟、张霞才知道从2015年4月30日至2016年7月31日期间，被告中海嘉泓公司交付给原告高建伟、张霞的房屋用电系使用临时施工用电，非正式用电，没有接入城市供电系统。综上证明，被告中海嘉泓公司刻意隐瞒交易房屋之用电没有达到“使用条件”的客观事实，在2015年4月30日违约交付给原告高建伟、张霞使用。房屋用电直至2016年8月1日才达到使用条件。因此，被告中海嘉泓公司在2015年4月30日交付房屋给原告使用的行为，属于违约行为。从交房到其用电达到使用条件的时间段，属于被���中海嘉泓公司逾期交房的违约时间段，被告中海嘉泓公司应当承担违约责任。根据合同约定，从2015年5月1日交房起计算至2016年7月31日居民正式用电接入之日止（共计427日），每日按购房款1986439元的万分之二计算，共计169641元。故，为维护原告高建伟、张霞合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告中海嘉泓公司辩称，一、关于电的问题。1、案涉合同项下没有正式用电的相关约定；2、案涉合同第11条约定，电在交付时达到使用条件，商品房交付后房屋能够正常用电，被告履行合同符合约定，不存在违约；3、原告高建伟、张霞所购的商品房已经于2014年6月取得竣工验收备案表，原告购房时房屋已经实际呈现，原告对于房屋配套设施的状况是清楚知晓并接受的，这一点在案涉合同及其补充协议中都有体现，被告不承担违约责任。二、关于违约金的问题：1、被告中海嘉泓公司已经采取了最大的努力和所有措施来弥补商品房交付时居民正式用电没有开通的问题，被告这些努力换来的结果：（1）该项目的正式用电已经在2016年开通。（2）没有给原告高建伟、张霞造成任何的经济损失。在正式用电开通前，原告高建伟、张霞仅按照每年6－10月份丰水期电费最低值0.175元/度的标准支付电费。依据法律的相关规定以及公平和诚实信用原则，人民法院不应当再苛责被告中海嘉泓公司承担违约责任；（3）退一步讲，如果法院认为被告在做出以上努力的情况下还应当承担金钱给付的违约责任，合同约定的违约金过高，原告高建伟、张霞主张的违约金过高，原告高建伟、张霞没有提供任何存在损失的证明，被告中海嘉泓公司要求依法调低违约金。三、另外与本案产生于相同事实的案件，高新区人民法院在此前��经审理了40多个，且该40个案件已经生效，最终的判决结果为被告中海嘉泓公司承担违约金1000元。其中关于九号公馆业冯丹，一审判决结果为被告中海嘉泓公司向冯丹支付违约金1000元，冯丹不服该判决在高新法院提起了上诉，上诉判决维持原判，之后冯丹提起了再审，四川省高级人民法院作出（2017）川民审1248号《民事裁定书》，驳回了冯丹的再审申请，四川省高级人民法院认为：“中海公司在建设过程之中多次向有关部门反映沟通，请求协调解决用电的问题，但是由于第三方责任主体的原因导致未能开通居民用电，因此违约并非中海公司的过错造成，中海公司之后积极采取了补救措施，在开通居民用电前，按照居民用电的标准向居民代收电费并自行承担了差价损失，并在一审诉讼期间开通了居民用电。基于上述因素，原审法院将违约金调整为1000元，���然就个案而言，这一金额对于中海公司只是象征性的惩罚，但考虑到与冯丹情况相同的业主有数千名，仍然能体现出填补受害者损失和惩罚违约行为的法律价值。”以上文字前文摘录于（2017）川民审1248号《民事裁定书》。综上，请求高新区人民法院依法判决。经审理查明：2014年10月，原、被告中海嘉泓公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，由原告高建伟、张霞购买被告中海嘉泓公司开发的位于成都高新区南部新区仁和片区剑南大道以东、交子大道以南“中海·仁和片区39号地块（A地块）”（即“中海·九号公馆”）的10幢2单元28层2802号房屋（建筑面积189.78平方米）。案涉《商��房买卖合同》中与本案相关的条款主要包括：1、第二条“商品房销售依据”：“出卖人委托测绘商品房的房产测绘机构是成都度量诚测绘有限公司”；2、第三条“买受人所购商品房的基本情况”：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币12563.65元，总价款人民币1986439元；3、第十条“交付条件”：出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合“取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具该商品房的面积实测报告、提供《住宅工程质量分户验收表》（仅限住宅）、《住宅质量保证书》（仅限住��）、《住宅使用说明书》（仅限住宅）四项文件”等四个条件；4、第十一条“市政基础设施和其他设施的承诺”：（1）上水、下水：2015年4月30日达到工程竣工条件，由买受人自行向有关部门申请开通；（2）电：2015年4月30日达到使用条件；（3）燃气：2015年4月30日达到竣工条件，由买受人自行向有关部门申请开通；（4）市政基础设施如在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：出卖人按本合同第十二条逾期交房责任的约定向买受人承担违约责任，但此违约责任和逾期交付房屋的违约责任不能重复追究；6、第十二条“逾期交房责任”：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”；7、第二十二条前期物业服务“······（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为住宅3.98元/月·平方米（建筑面积）······”；8、第二十四条不可抗力“因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明”。案涉《商品房买卖合同补充协议》中与本案相关的条款主要包括：1、第四条“关于房屋交付的特别约定”：“……4.2在办理房屋交付手续时，该商品房所在工程符合合同第十条约定条件则证明房屋符合交付条件……8、如买受人购买的商品房为已经完成竣工验收后的现房，则买受人须在签订合同及补充协议前对房屋、社区环境等现状进行实地查看，并对此没有任何异议，双方同意以房屋的现状进行交付。……11、买受人承诺：在签订合同及本补充协议时已知晓所购买房屋、房屋所在项目内部以及周边区域已有的道路交通环境、线网架设、市政配套设施等现状情况，若项目周边区域情况发生变化的，均以政府规划为准，出卖人不承担任何责任。买受人在《商品房买卖合同》及本协议签订后不得以环境噪声、线网架设干扰等为由，向出卖人主张任何权利。”上述合同签订后，2015年6月22日，被告中海嘉宏公司出具《销售不动产统一发票》，载明收到付款人高建伟、张霞购房款1986439元。2014年4月14日，成都度量诚测绘有限公司出具就“中海～仁和片区39号地A地块”（即案涉楼盘“中海·九号公馆”）1-15号楼及地下室出具《房屋建筑面积测绘成果报告》（本案所涉及的房屋在“中海·九号公馆”10#楼）。2014年5月30日，案涉房屋所在10#楼工程，按照《建设工程质量管理条例》第十六条规定完成了竣工验收，并按《建设工程质量管理条例》第四十九条规定向质量监督机构即成都高新区规划建设局申请工程竣工验收备案。成都高新区规划建设局于2016年6月20日出具备案意见“该工程竣工验收备案文件已于2014年6月20日收讫，经验证文件齐全”，加盖“成都高新区规划建设局工程竣工验收备案专用章”���准予备案。2014年6月20日，成都市规划管理局就“中海～仁和片区39号地A地块”（即案涉楼盘“中海·九号公馆”）颁发《建设工程规划合格证》。被告中海嘉泓公司于2015年4月22日向原告高建伟、张霞发出交房通知书，并于2015年5月向原告高建伟、张霞交付了房屋。从2015年4月30日至2016年7月31日期间，被告中海嘉泓公司交付给原告高建伟、张霞的房屋用电系使用临时施工用电，非正式居民生活用电，没有接入城市供电系统。2016年8月1日，被告中海嘉泓公司将居民正式用电接入案涉房屋所在楼栋即“中海·九号公馆”10#楼。关于“中海·九号公馆”2015年4月30日至2016年7月31日期间使用临时施工用电的问题，本院另查明以下事实：被告中海嘉泓公司提交《成都市拍卖出让国有建设用地使用权竞买须知》第六条第（二）“拍卖出让宗地基础设施配套”载明：“1、拍卖出让宗地周围以配建了排水、自来水、电、燃气、通信、道路等市政设施（宗地由特殊说明的除外），接驳事项由竞得人按现行法律、法规、规范要求，自行向相关部门申请并组织实施建设，所需费用由竞得人承担；2、拍卖出让宗地周围谁、电、气等市政设施，不能满足竞得人开发需要的容量时，由竞得人自行向有关部门申请办理增容手续并承担相关费用”。成都电业局成电业函[2008]34号《关于高新区站南组团、大源组团及西部园区招标、拍卖、挂牌出让土地配电网情况说明的函》载明：“五、高新区站南组团、大源组团及西部园区招标、拍卖、挂牌出让土地红外线上级电源至宗地红线内第一电源接入点的单电源配电网工程电气部分同步整体实施。其中，每宗土地红线外配电网建成时间为宗地成交后240日内，每宗土地红线内配电网建成时间为具备电气施工条件后30日内”。2012年5月3日，成都市国土资源局作为出让人，案外人钜星（成都）商务服务有限公司作为受让人，受让GX07(252/211)：2012-37号宗地使用权。2012年10月24日，成都市国土资源局作为出让人，钜星（成都）商务服务有限公司作为原受让人，被告作为新受让人签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，由被告取得GX07(252/211)：2012-37号宗地���用权。2013年7月15日，成都高新区管委会向成都市对外开放工作领导小组办公室发出的《成都高新区管委会关于外商投资企业座谈会企业反映问题办理情况的复函》（成高管函[2013]37号）载明：“根据你办《关于办理“外商投资企业座谈会”反映问题的函》（成开放办[2013]14-23号）要求，现将高新区企业反映问题办理情况回复如下：······三、中海地产成都公司反映问题：高新区仁和片区40号地块、39号地块已全面开工，其中40号地块交房在即，希望协调解决项目用电问题。办理情况：据了解，中海项目地块是2011年5月由兴城投资公司拍卖的，其电力配套应由兴城投资公司统一出资和安排，高新区已将具体情���通报企业。下一步，高新区将对项目用电事宜给予积极协调、配合”。2013年7月25日，成都市国土资源局向成都市对外开放工作领导小组办公室发出的[成都市国土资源局关于《成都市对外开放工作领导小组办公室关于办理“外商投资企业座谈会”反映问题的函》的复函]（成国土资函[2013]275号）载明：“······三、中海地产成都公司反映问题的落实情况。高新区仁和片区40号地块、39号地块已全面开工，其中40号地块交房在即，希望协调解决项目用电问题。经我局和国网四川省电力公司成都供电公司（以下简称成都供电公司）对接，成都供电公司随即会同高新区管委会专题研究了以上两宗土地的供电问题后，达成一致意见。在成都兴城投资有限公司出资完善110千伏万象变电站第二电源并移交供电企业后，由成都供电公司对高新区仁和片区40号、39号地块按照招拍挂项目电力配套政策，采取10KV电压等级供电。具体供电方案由成都供电公司另行正式答复40号、39号地块的开发单位中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司、中海振兴（成都）物业发展有限公司。”2015年11月4日，案涉楼盘“中海·九号公馆”3栋2单元18层01号业主冯丹，向本院提起民事诉讼，诉称：冯丹购买了被告中海嘉泓公司开发的房屋，被告中海嘉宏公司承诺与房屋正常使用直接相关的供电和上、下水于2015年1月30日之前达到使用条件及竣工条件，逾期超过60日未达到条件的，中海嘉泓公司应每日向冯丹支付全部已付款万分之二的违约金。房屋交房后，冯丹发现房屋使用的是施工临时用电和临时用水，不符合房屋交付使用条件。冯丹因此起诉到本院，请求判令：1、被告中海嘉泓公司立即为冯丹开通永久性正式用电及永久用水；2、被告中海嘉泓公司从2015年1月31日起每日按冯丹支付购房款的万分之二向冯丹支付违约金，计算至永久性正式用电及永久用水开通之日止；3、自2015年1月30日交房至永久性正式用电及永久用水开通之日期间的物管费由被告中海嘉泓公司承担；4、案件受理费由被告中海嘉泓公司承担。本院对冯丹诉本案被告中海嘉泓公司商品房销售合同纠纷案以（2015）高新民初字第7759号案立案审理，就案涉“中海·九号公馆”项目交房时未开通居民正式用电的问题，查明以下事实：国网四川省电力公司成都供电公司于2016年7月13日向案涉房屋所在“中海·仁和片区39号地块（A地块）”（即“中海·九号公馆”）送正式用电。被告于2016年8月1日将居民正式用电接入案涉房屋所在楼栋，此前，该房屋用电系使用施工用电。案涉房屋所在小区于2015年12月出现过停电及电梯故障现象。该小区采用由物业公司按照丰水期（6月-10月）的低谷时段电价即0.175元每度的收费标准按月从业主收集电费后交付被告，再由被告按照施工用电收费标准向供电部门支付电费的电费缴纳模式。（2015）高新民初字第7759号案根据该案冯丹、被告中海嘉泓公司的调查取证申请，向国网四川省电力公司成都供电公司进行了调查取证，根据国网四川省电力公司成都供电公司出具的《关于（2015）高新民初字第7759号调查令的回复》查明了以下事实：“……调查令1至3项资料{审注：该3项资料为被告作为证据出示的复印件：1、《关于高新区站南组团、大源组团及西部园区招标、拍卖、挂牌出让土地配电网情况说明的函》（成电业函[2008]34号）；2、《成都市兴城投资有限公司招标、拍卖、挂牌出让土地配电网电气工程建设框架协议》（签订时间：2011年7月8日）；3、《国网成都供电公司关于中海地产高新南区仁和片区39、40号宗地用电问题的复函》（成电函[2013]2号）；}未能找到，另有相关信息提供给法院参考（详见附件），调查令4-7项问题的有关情况如下：问题4：位于成都高新区南部新区仁和片区剑南大道以东、交子大道以南（A地块）的‘中海·��号公馆’楼盘是否接入城市公共生活供电网络，还是采用临时用电？”答：位于成都高新区南部新区仁和片区剑南大道以东、交子大道以南（A地块）的’中海九号公馆’楼盘目前使用的是施工用电，非正式用电或临时用电。问题5：若‘中海九号公馆’楼盘采用的是临时用电，则该楼盘是否已具备接入城市公共生活供电网络的条件，未接入的原因是什么？答：楼盘接入正式供电需实施外部电源建设工程并竣工验收合格。外部电源建设工程主要分为土建部分工程和电气部分工程（土建部分工程指设备基础及外部电源通道），土建部分工程完成并通过供电企业验收合格后才具备电缆敷设条件即才能开始外部电源电气部分工程施工。目前该项目土建部分工程尚未实施完毕，不具备电气部分工程进���施工条件，因此，目前无法接入正式供电。‘中海九号公馆’外部电源土建部分工程实施主体非成都电业局，也非国网成都供电公司。问题6：‘中海九号公馆’楼盘接入城市公共生活供电网络的进展情况，是否能够预计接入时间？答：中海九号公馆楼盘接入城市配电网预计时间按照《供电营业规则》第四十三条相关规定执行：‘用户受电工程施工、实验完工后，应向供电企业提出竣工验收报告。供电企业接到用户的受电装置竣工报告及检验申请后，应及时组织检验……检验合格后的十天内，供电企业应派员装表接电。’目前无法预计接入时间……”针对问题7即‘中海九号公馆’2015年12月以来的用电记录。国网四川省电力公司成都供电公司提供了2015年12月及1月的相关《四川省电力公司模拟电费发票》以证明用电情况，根据模拟电费发票显示，中海兴业（成都）发展有限公司缴纳的电费标准为峰时电价1.410480每千瓦时，平时电价0.940320每千瓦时，谷时电价0.470160每千瓦时。同时，作为上述回复的附件，国网四川省电力公司成都供电公司在本院（2015）高新民初字第7759号案中向本院提供了2012年7月10日成都市电业局向成都高新区重点建设领导小组办公室发出的《关于高新区十二宗出让土地供电情况说明的函》（成电业函[2012]59号），主要载明：“成都高新区重点建设领导小组办公室：……一、按该十二宗地《规划条件通知书》的用地规划要求，其建设项目受电变压器总容量较大。根据《国家电网公司业扩供电方案编制导则（��行）》的相关规定，该十二宗地建设项目供电电压等级宜选取110千伏及以上电压等级，地块内宜预留相应受电设施用电。当该宗地块规划设计条件发生改变，则用电需求测算应作相应调整。二、该十二宗出让土地不纳入《招标、拍卖、挂牌出让土地配电网建设试行办法》的范围，土地供配电设施不由我局出资建设，由该宗土地竞得人自行申请用电，其电源工程所需费用由土地竞得人承担……”。上述在本院（2015）高新民初字第7759号案中查明的事实，因本案案涉房屋与冯丹的房屋均在同一小区及“中海·九号公馆”，关于该小区供电问题的基础事实一致，且本院（2015）高新民初字第7759号案判决书已经生效，故，上述事实在本案中本院作为查明的事实��定。本院（2015）高新民初字第7759号案经审理，于2016年10月20日开庭，作出（2015）高新民初字第7759号《民事判决书》，认定：1、案涉房屋买卖合同中约定用电“达到使用条件”，应理解为电力能够长期、持续、稳定供应，满足居民城市生活用电所需，通常指开通正式用电。被告交付的房屋用电系施工用电，不能视为达到合同约定的使用条件，构成违约；2、被告将施工用电作为交付标准明显与一般购房者的购房目的和日常交易习惯相悖的情形下，未举证证明其在签订合同时已就用电形式向冯丹进行特别提示或解释说明，仅依据格式条款的约定主张冯丹知晓并接受案涉房屋为施工用电的抗辩意见，本院不予采信；3、被告中海嘉泓公司在（2015）高新民初字第7759号案中提出其在购买案涉房屋所在地块国土使用权时，土地出让方明确出让土地配电网的建设属于土地出让方的责任范围，并且土地配电网由第三方建设，属于被告不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因此即便认定被告违约，也应适用不可抗力条款免责，本院在该案中经审理认定被告中海嘉泓公司作为受让人于2012年10月24日取得案涉房屋所在项目地块的国有建设用地使用权，根据庭审查明的事实，被告虽一直积极为解决项目地块用电问题进行沟通、协调，但作为房地产开发商，对于房地产的开发程序是清楚的，对于建设风险也是可以预见的，被告与原告签订《商品房买卖合同》之时距离约定的交房时间仅余三月，此时被告明确知晓项目地块用电问题尚未解决，外部电源建设工程尚未落实，被告理应预见三个月后不能如期开通居民正式用电的风险。而被告在答辩意见中主张冯丹于签订合同时对包括临时用电在内的房屋现状进行交付是认可的并且冯丹于签订合同时是充分理解达到“使用条件”含义的，更进一步印证了被告是预见到了交付房屋时仍不能开通正式用电的风险的。故案涉情况并非被告之不能预见，不构成不可抗力，被告据此免责的抗辩理由，本院也不予支持；4、关于被告中海嘉泓公司因交付接入施工用电、未开通居民正式生活用电的房屋应如何承担违约责任、合同约定的违约金标准是否应予调整、以及冯丹主张的物管费损失是否应得到支持的问题，本院在（2015）高新民初字第7759号案中认定，冯丹于诉讼请求中既主张违约金又同时主张赔偿物管费损失，而违约金的适用应以补偿性为主，惩罚性为辅，冯丹在请求违约金的同时另请求赔偿损失，则需要证明违约金低于实际损失，其主张的损失系违约金所不能弥补之范围。冯丹主张赔偿的损失为物管费，而物管费系原告接受物业服务而向物业管理部门支付的对价，案涉房屋虽在用电类型上不符合合同约定，但并非不能使用，故冯丹因使用房屋且享有物业服务而支付的物管费不应认定为因被告违约而产生的损失，对冯丹主张的物管费损失，不予支持。关于冯丹主张的违约金，本院经审理后认为，合同当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。该案冯丹与被告中海嘉泓公司之间通过合同约定了违约金条款，被告中海嘉泓公司存在违约行为，即符合适用违约金条款的前提条件。被告中海嘉泓公司所采取的措施虽在电费价格上避免了冯丹的经济负担，但不可因此否认被告中海嘉泓公司的违约行为，也不能因此抵消被告中海嘉泓公司依照合同应承担的违约金，被告中海嘉���公司据此不承担违约金责任的抗辩意见，本院不予采纳。至于被告中海嘉泓公司因交付接入施工用电、未开通居民正式生活用电的房屋应承担的违约金数额，本院在（2015）高新民初字第7759号案中认定，《若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。案涉房屋因用电类型不符导致的不安感客观存在，不同用电模式其供电电压、装机容量等关键指标也有所不同，客观地影响居住者的用电体验，但案涉房屋并非因此不能使用。冯丹提供的证据即使能够证明案涉小区出现过停电、电梯故障等情况，但冯丹并未举证证明该情况的发生系因施工用电所致，亦未举证证明因此遭受了实际损失。综上，因合同约定的违约金明显过高，本院综合考量冯丹损失情况，居民正式用电开通情况，未能如期开通居民正式用电的客观原因，被告中海嘉泓公司的过错程度，以及被告为避免损失扩大采取的措施等因素，酌定被告向冯丹支付违约金1000元。综上理由，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，对（2015）高新民初字第7759号案中冯丹的诉讼请求，判决如下：一、被告中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向冯丹支付违约金1000元；二、驳回冯丹的其他诉讼请求。该案诉讼费1116元，本院考虑案涉纠纷系被告中海嘉泓公司违约所致，冯丹依据合同约定提起诉讼金额并未不当，故决定诉讼费1116元由被告中海嘉泓公司承担。（2015）高新民初字第7759号案判决后，冯丹及被告中海嘉泓公司均不服，于上诉期内向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院于2016年11月21日以（2016）川01民终11195号案立案审理。成都市中级人民法院审理后认为，关于2015年1月31日至2016年8月1日期间中海嘉泓公司向案涉房屋提���施工用电是否构成违约的问题，根据一审法院调取的证据以及中海嘉泓公司在二审中关于其已经预见到的电网问题、才会在双方签订的合同中对相关内容进行相应约定的陈述，能够证明虽然中海嘉泓公司一直在推动解决案涉房屋所在楼盘的土地配电问题，但其对于案涉房屋在交付使用时不能开通居民用电是明知的，也进一步印证了双方关于用电“达到使用条件”的约定，应当理解为开通正式居民用电，并且，中海嘉泓公司主张的土地配电网责任主体并非诉争合同相对方，（2015）高新民初字第7759号案及（2016）川01民终11195号案的诉争合同双方系中海嘉泓公司和冯丹，中海嘉泓公司应依据合同约定向冯丹提供正式居民用电。一审判决认定中海嘉泓公司违反合同约定正确。中海公司应承担相应的违约责任。关于中海嘉泓公司的上述行为构成违约后，应承担的违约金数额问题，中院经审理后认为，居民用电和施工用电因用电模式不同会影响用户的用电体验，但施工用电依然能够通电，不必然造成买受人无法使用房屋。根据一审中冯丹提供的证据，尚不足以证明案涉房屋所在小区发生过的停电、电梯故障等情况系因小区采用施工用电所致，也无证据证明案涉房屋因使用施工用电造成买受人无法出租房屋产生经济损失。至于物管费系小区业主接受物业服务而向物业管理部门支付的对价，故，一审认定该费用不属于冯丹因中海嘉泓公司违约而产生的损失并无不当。根据一审法院调取的证据，能够证明中海嘉泓公司为开通案涉房屋所在楼盘正式具名用电与相关单位进行了沟通、协调，并且，案涉房屋所在小区采用由物业公司按照丰水期（6月-10月）的低谷时段电价即0.175元每度的收费标准按月从业主收集电费后交付���海嘉泓公司，再由中海嘉泓公司按照施工用电收费标准向供电部门支付电费的电费缴纳模式，也说明中海嘉泓公司在用电费用上采取了相应的应对措施，虽然上述措施不能否定中海嘉泓公司的违约行为，但可以作为人民法院考量违约金数额的因素。一审酌定中海嘉泓公司向冯丹支付违约金1000元符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，中院予以维持。因案涉纠纷系中海嘉泓公司违约所致，中院决定二审案件诉讼费4963元由被告中海嘉泓公司承担。综上，成都市中级人民法院经审理后认定，（2015）高新民初字第7759号案一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持，判决驳回冯丹和中海嘉泓公司的全部上诉，维持原判。（2016）川01民终11195号《民事判决书》生效后，冯丹不服一、二审判决，针对成都市中级人民法院（2016）川01民终11195号案民事判决向四川省高级人民法院申请再审。冯丹在再审申请中称：1、原审判决适用法律错误。中海嘉泓公司作为国有企业，其行为在一定程度上代表国家利益，其关于违约金的约定可以看作央企对广大购房人的郑重承诺，中海嘉泓公司未按期开通居民正式用电，隐瞒用电事实，严重违反诚实信用原则，应当按照合同约定承担违约金；2、原审法院对违约金进行调整，致使当事人关于违约金的约定毫无意义，是对意思自治的严重干涉；3、原审对违约金的调整违背了立法原意;4、原审调低违约金没有任何依据，从实际损失、预期利益、主观过错等各个因素分析，没有任何理由减轻中海嘉泓公司的违约责任；4、原审法院调整违约金，未能实现民事判决的正确示范、引导作用。对于冯��申请再审的理由，四川省高级人民法院经审查后认为，中海嘉泓公司交付商品房时，未开通居民用电，而是使用施工用电，这种状况持续了约一年半时间，应认定中海嘉泓公司交付商品房未达到正常使用条件，构成违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房未达到使用条件的，应按照逾期交房的标准承担违约责任，即每日按全部已付房款的万分之二支付违约金。据此计算，中海嘉泓公司应向冯丹支付违约金24余万元。由于中海嘉泓公司的违约行为只是提供的用电类型不同，并未导致房屋不能使用，给冯丹造成的不利益主要是生活上的不便和主观上的负面感受，即冯丹所称的对用电安全的担心，而不是客观财产上的损失。物业费是业主接受物业服务所支付的对价，因中海嘉泓公司违约并导致房屋不能使用，冯丹在此期间支付的物业费，也不属于中海嘉泓���司违约造成的损失。显然，本案约定违约金确实过高，原审法院根据中海嘉泓公司的请求予以调整，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因本案缺乏实际损失这个基础因素，只能综合考虑使用施工用电给冯丹造成的生活上的不便和心理上的不安，以及中海嘉泓公司的过错程度、所采取的补救措施，根据公平原则和诚实信用原则酌情认定。根据原审查明的事实，中海嘉泓公司在建设过程中曾多次向有关部门反映、沟通，请求协调解决用电问题，但由于第三方责任主体的原因导致交房时未开通居民用电。因此，违约并非中海嘉泓公司的过错造成。中海嘉泓公司事后积极采取了补救措施，在开通居民用电前，按照居民用电的最低电价向业主代收电费，自行承担了差价损失，并在一审诉讼期间开通了居民用电。基于上述因素，原审法院将违约金调整为1000元，虽然就个案而言，这一金额对于中海嘉泓公司只是象征性的惩罚，但考虑到与冯丹情况相同的共有数千名购房者，仍然能体现出填补受害者损失和惩罚违约行为的法律价值。此外，一、二审虽然没有全部支持冯丹的诉讼请求，仍然判决中海嘉泓公司承担全部诉讼费用，也清楚表明了司法机关对于违约行为的否定性评价。综合考量本案的全部事实及相关情况，原审法院对违约金的调整没有超出自由裁量权的范围，对于冯丹的再审申请，四川省高级人民法院于2017年6月28日作出（2017）川民申1248号《民事裁定书》，裁定：驳回冯丹的再审申请。上述事实，有本案案卷、本院（2015）高新民初字第7759号《民事判决书》、成都市中级人民法院（2016）川01民终11195号《民事判决书》、四川省高级人民法院（2017）川民申1248号《民事裁定书》等证据在案佐证，本院予以认定。本院认为，本案中，被告中海嘉泓公司确实存在违反双方签订的《商品房销售合同》第十一条约定的“市政基础设施和其他设施的承诺”，未及时为业主开通正式居民生活用电的违约行为。案涉房屋所在的“中海·仁和片区39号地块（A地块）”（即“中海·九号公馆”），开发商即本案被告中海嘉泓公司，其在2015年4月30日至2016年7月31日期间，向该小区所有业主交付的房屋，使用的均是施工用电、被告中海嘉泓公司在向该小区业主交付房屋时未按照与各位业主签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，为业主开通居民生活正式用电的事实，已经得到本院（2015）高新民初字第7759号生效《民事判决书》（已生效）、成都市中级人民法院（2016）川01民终11195号《民事判决书》（已生效）的确认。就该违约行为应承担违约责任的问题，本院和成都市中级人民法院已经进行了审理和认定，本院（2015）高新民初字第7759号案件综合考量业主的损失情况、居民正式用电开通情况、未能如期开通居民正式用电的客观原因、被告中海嘉泓公司在此事上的过错程度、以及被告为避免损失扩大采取的措施等因素，酌定被告向已经起诉每位业主支付违约金1000元，成都市中级人民法院对本院就被告的此项违约行为裁量的违约金数额1000元予以了认可和维持。本案中，原告高建伟、张霞购买的房屋与（2015）高新民初字第7759号案冯丹购买的房屋在同一小区，原告高建伟、张霞在本案中向被告中海嘉泓公司主张违约交房而对原告应予赔偿的违约事实，与（2015）高新民初字第7759号案冯丹主张的违约事实一样，均是被告中海嘉泓公司在2015年1月31日至2016年7月31日期间未按照《商品房买卖合同》的约定为业主开通正式居民生活用电的违约事实，故，就同一个违约事实被告中海嘉泓公司应承担的违约金赔偿责任，应保持裁判尺度的统一，本案应比照已经生效的本院（2015）高新民初字第7759号《民事判决书》和已经生效的成都市中级人民法院（2016）川01民终11195号《民事判决���》确认的违约金金额来确定被告中海嘉泓公司应承担的违约金赔偿责任，以维护司法的统一性。本案中，原告高建伟、张霞要求被告中海嘉泓公司因交付的房屋未开通正式居民生活用电、使用的是施工用电而应承担的违约金数额为169641元，另，原告高建伟、张霞还要求被告承担2015年5月至2016年7月的物管费11329.80元，本院经审查后认为，上述原告高建伟、张霞要求被告承担违约责任，其中违约金169641元，本院比照（2015）高新民初字第7759号案和成都市中级人民法院在（2016）川01民终11195号案件中确定的金额，支持1000元。关于原告主张的物业费，本院认为，在此期间案涉房屋产生的物业服务费，是原告作为业主收房后、小区物业服务公司对“中海·九号公馆”整个小区的公共区域进行物业服务后原告作为业主应该向物业服务公司支付的对价，并非原告因房屋使用施工用电产生的实际损失，本院对原告的此项赔偿诉求不予支持。最后，原告的诉讼请求虽未得到全部支持，但考虑案涉纠纷系因被告违约所致，根据国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，对原告依据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条、第十二条的约定主张的违约金而产生的诉讼费，本院决定由被告承担;其余诉讼费用，因同一小区类似案件已经由本院审理判决，原告对被告的此项违约行为应承担的违约责任金额应该有合理的预估，但仍旧提出高额的赔偿费用，该部分诉求未得到法院支持，故，该部分诉讼费用，本院��定由原告自行承担。综上，本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告中海嘉泓公司在本案中存在违反双方签订的《商品房销售合同》第十一条约定的“市政基础设施和其他设施的承诺”，未及时为业主开通正式居民生活用电的违约行为，应承担相应的违约责任，对原告诉讼请求中的合理部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百一十四条第一、二、三款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决��下：一、被告中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高建伟、张霞支付违约金1000元；二、驳回原告高建伟、张霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1920元，由原告高建伟、张霞承担74元，被告中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司承担1846元[被告中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告高建伟、张霞]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉��，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  徐永红二〇一七年十二月二十八日书记员  李娇娇