北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0111民初8455号原告（反诉被告）：林涛，男，1988年1月5日出生。委托诉讼代理人：王杰，北京熙明律师事务所律师。委托诉讼代理人：郄雅迪，北京熙明律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：魏雪菲，女，1987年12月13日出生。被告（反诉原告）：陈光裕，男，1988年1月24日出生。二被告（反诉原告）之共同委托诉讼代理人：宋向杰，北京市海淀区海淀街道法律服务所法律工作者。第三人：北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-097。法定代表人：吴平，董事长。委托诉讼代理人：张毅然，女，1983年9月9日出生。委托诉讼代理人：刘桂玲，女，1970年7月30日出生。原告（反诉被告）林涛与被告（反诉原告）魏雪菲、被告（反诉原告）陈光裕、第三人北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林涛及其委托诉讼代理人王杰，被告（反诉原告）陈光裕及其与被告（反诉原告）魏雪菲之共同委托诉讼代理人宋向杰，第三人华熙经纪公司之委托诉讼代理人张毅然、刘桂玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）林涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同编号某某号《存量房屋买卖合同》，配合原告办理房屋产权变更登记手续（房产总价值170万元）；2.判令被告支付原告居间服务费损失33000元；3.判令被告向原告支付违约金34万元；4.判令被告支付房屋诉讼保全保险费损失4250元；5.判令被告支付原告律师费损失15000元，以上总计2092250元；6.诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年11月9日，原、被告经过第三人华熙经纪公司居间介绍，签订了编号为某某号的《存量房屋买卖合同》，合同约定：被告将位于北京市房山区某某号的房屋出售给原告，房屋成交总价款168万元。原告签订合同当日向被告交付定金2万元，于2016年11月20日，原告向被告支付了55万元用于上述房屋解押。因被告一直拒绝配合办理公积金贷款事宜，2017年1月19日，原告通过北京熙明律师事务所律师向被告发出律师函，明确告知被告需要配合原告办理涉案房屋相关事宜，但被告对此函视若无物，原告无奈再次联系被告，被告明确告知原告要涨价，在双方合意下，于2017年2月13日签订了《购房补充协议》，约定由原告在原房价款上加价2万元，原告于签订补充协议时支付了2万元。此后，被告又以原告办理公积金贷款时间过长为由，要求原告改成商贷。在第三人协调下，双方一致同意于2017年4月1日去撤销公积金贷款的网签办理商贷网签，撤销完网签后，原告要求被告配合办理网签手续和商贷手续时，被告明确表示房子不卖了。双方签订合同后，原告完全按照合同约定履行义务，购房人资格审核和房屋核验均已通过，合同不存在不能继续履行的情形，被告明确表示不卖房，完全构成严重违约，故诉至法院，请求依法判决。被告（反诉原告）魏雪菲、被告（反诉原告）陈光裕针对本诉辩称：不同意原告方的诉讼请求。关于履行合同问题，我方不同意履行，要求撤销合同，并依法提出反诉。关于配合过户问题，我方不同意，合同之中约定是过户前24小时之内买受人向出卖人交纳首付款89万元，现在我方只收到了55万元，首付款尚未收齐，无法过户。关于居间服务费以及违约金的问题，我方不同意支付。首先合同无法继续履行，责任不在被告而在原告。双方在2016年11月9日签订的买卖合同当中，明确约定原告方是以公积金贷款方式支付房款，但原告方自身公积金有问题，不能进行贷款，直至双方于2017年2月13日所签订的补充合同之时，仍然说是公积金贷款，在此期间，被告方一直是配合原告的工作，到2017年4月1日，原告才告知不能公积金贷款，改成商业贷款，这与合同约定明显不符，造成被告方在长达近半年的时间内无法正常拿到房款，其责任是原告而不是被告。其次，合同中关于居间服务费由被告方承担的前提是原告方单方解除合同才能由被告方承担居间服务费。现合同是否继续履行，双方的观念不同，这居间服务费不能由我方承担。关于违约金的问题，合同不能继续履行的责任不在被告，我方不能承担违约金；补充合同中约定的是甲乙双方协商一致，如有违约，违约方支付守约方总价款20%的违约金，那么是违的哪一条约定并不明确，而且合同中明确写着原告方是公积金贷款，但贷款办不下来，这也是原告方的违约；原告方索要居间服务费、违约金我方认为是以解除合同为前提，那么原告方的第一条诉讼请求是要求履行合同，这本身就是自相矛盾。关于诉讼费、保全费的问题，我方至今没有收到任何的法律裁定书，或其他的法律文书，责任我方不能承担。关于律师费的问题，法律没有明文规定，合同中也没有约定，故不能支持。另外，由于原告不能够办理公积金贷款，造成房屋买卖不能顺利进行，恰逢国家“3.17购房新政”出台，被告方现在名下有诉争的房屋，其再买房受政策限制，导致贷款时间缩短，首付款要提高，因为再买房只能算是二套房，这无形之中给被告方造成了几十万的损失，无法再继续履行合同。据此，被告魏雪菲、陈光裕向本院提出反诉，请求：1.判令解除双方于2016年11月9日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号某某号）及《购房补充协议》；2.本诉、反诉诉讼费用由原告（反诉被告）承担。原告（反诉被告）林涛针对反诉辩称：反诉人所述情况不属实，不同意反诉人的反诉请求。一、反诉人陈述事实明显与事实不符，实际上2016年11月9日双方所签订的房屋买卖合同总价款是168万元，后来2万元为反诉人违约，网签后要求房屋涨价10万元并不配合被反诉人贷款后，被反诉人为继续履行合同多次与反诉人协商后追加的，且此过程拖延了一个半月时间。二、被反诉人已连续缴纳公积金五年多并无问题，仅因为中间工作变更，公积金贷款所需资料较不变更工作多且办理时间长，并非不能办理。因贷款审批周期长，反诉人要求被反诉人将公积金贷款改为商贷，2017年2月底双方协商一致将公积金贷款改为商贷,2017年3月初撤回网签。三、关于反诉人表示近半年时间未收到全部房款，责任不能归于被反诉人，自合同签订至被反诉人将房屋进行解押及房源核验耗时1月20天时间，后卖家第一次要求涨价违约至协商加价签订补充协议耗时一个半月，主要是因为反诉人的违约导致合同履行拖延，且合同中并没有约定反诉人应该获得全部房款的时间。四、公积金贷款变更为商贷并不影响合同的履行，双方在房屋买卖合同中并没有约定应该在多长时间内办完贷款审批手续，反而约定如果申请贷款的银行没有批贷，应向另一家银行申请贷款，贷款期间顺延，不追究违约责任，因此反诉人以贷款时间和贷款方式进行抗辩理由不能成立。且双方对公积金贷款改为商贷达成了一致意见并签字确认。综上，反诉人所述无事实依据。被反诉人没有根本违约行为，反诉人无权要求解除合同，应驳回反诉请求。本院经审理查明：坐落于北京市房山区某某号房屋（以下简称某某号房屋，房屋所有权证号为：X京房权证房字第某某号）登记在魏雪菲名下，系魏雪菲与陈光裕夫妻共同财产。2016年11月9日，经华熙经纪公司提供居间服务，魏雪菲（出卖人、甲方）、林涛（买受人、乙方）就某某号房屋签订合同编号为某某号的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，《存量房屋买卖合同》第一条房屋基本情况载明：魏雪菲将某某号房屋出售给林涛，建筑面积130.58平方米，该房屋规划设计用途为住宅。第二条房屋权属情况载明：某某号房屋性质为商品房；该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司某某分行，出卖人应于2016年11月30日前申请办理提前还款手续，出卖人用买受人首付款专项解押，首付款不足部分由出卖人自筹；出卖人未将房屋出租。第三条成交价格、付款方式载明：经买卖双方协商一致，该房屋按套议定成交价格为人民币168万元整，买卖双方同意按建委现行规定（即存入买卖双方共同选定的交易资金银行监管账户）进行交易资金划转，资金包含已付款项；买受人向出卖人支付人民币2万元整，作为购房定金；定金由甲方暂时提存，用于冲抵部分首付款，本合同签订之日，出卖人将某某号房屋的房产证原件交与居间方保存；买受人采取市管公积金贷款方式付款，买受人于过户前24小时内向出卖人交纳购房首付款89万元，买受人拟申请公积金贷款79万元，双方协商一致，甲方房源核验建委审核通过后且乙方购房资质建委审核通过一周内双方办理某某号房屋的贷款手续。第四条关于贷款的约定载明：买卖双方应积极配合办理购买上述房产的申贷手续，自开始办理申请贷款手续之日起3日内完整无误的提供银行或公积金管理中心所需的申贷手续，不得提供虚假资料或隐瞒与申请贷款相关的自身状况（包括但不限于隐瞒公积金提取记录、婚姻状况、家庭供养人数量、个人不良信誉记录及以家庭为单位的名下房产套数等行为）；买卖双方应积极办理该房的贷款手续，提供买受人申贷银行（公积金管理中心）所需的真实有效的贷款资料，买卖双方不得提供虚假资料。若由于买卖双方任何一方原因，导致银行不能受理该笔贷款业务，居间方应及时建议更改其他银行办理该笔贷款业务，贷款时间相应顺延，双方不得因时间顺延追究责任方违约责任。若因买卖双方任何一方原因导致银行最终拒绝该笔贷款业务，则由责任方承担相应责任，产生的评估等相关费用由责任方承担，责任方应向居间方支付全额居间服务费（成交价的2.2%）和全额贷款服务费。第六条关于居间方居间服务费、贷款及过户服务费的约定载明：买受人应向居间方支付的费用为房价款2.2%的居间服务费即36960元，贷款代办费300元，过户服务费500元，房屋交验费200元，以上费用支付时间为《存量房屋买卖合同》签订之日；买受人应向有关部门支付的费用为办理贷款及过户时产生的税费及全部费用。第七条房屋的交付载明：出卖人应在收到全部房款一周内将该房屋交付给买受人。第八条违约责任载明：自本合同签订之日起出卖人不卖、买受人不买或买卖双方任何方未按照本合同之相关约定履行，均视为违约。（一）合同签订后，若出卖人未按照本合同第七条约定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续（含贷款、过户等手续）或其他违约行为导致交易不能进行的，逾期15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天的，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按总房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不含利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费；（二）合同签订后，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款、迟延不配合出卖人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其他违约行为导致交易不能进行的，逾期15天之内的，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天的，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金，买受人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人，届时出卖人将买受人已付款项（不计利息）返还给买受人，期间产生的所有费用由买受人承担，买受人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费；（三）合同签订后，如果未经居间方同意，买、卖双方协议解除此房屋买卖合同的相关约定，出卖人应承担向居间方交纳总房价款1.1%的居间服务费，买受人应承担向居间方交纳总房价款1.1%的居间服务费。第九条权属转移登记载明：当事人双方同意，于公积金管理中心批贷一周内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。第十一条其他约定载明：买受人、出卖人应于2016年11月15日前分别向居间方提供真实有效的购房资格审核资料、存量房房源核验资料。第十六条补充协议载明：此房款为甲方净得价；居间服务费由乙方出网签当日内交清；甲方用乙方首付款50万元用于解押，乙方于2016年12月13日前支付。魏雪菲在出卖人处签字并捺印，陈光裕在出卖人委托代理人处签字并捺印，林涛在买受人处签字并捺印。在该合同附件二《选择交易资金监管银行的告知单》、附件三《房屋交割清单》部分，魏雪菲、陈光裕在出卖人处签字并捺印，林涛在买受人处签字并捺印。上述合同签订后，双方开始依约履行合同。2016年11月9日，林涛向陈光裕支付购房定金2万元，陈光裕出具收条予以确认。2016年11月20日，林涛向陈光裕支付购房款55万元，用于某某号房屋解押，陈光裕出具收条予以确认。2016年12月1日，北京市住房贷款担保中心向魏雪菲出具了贷款还清确认书，确认魏雪菲购买北京市房山区某某号房屋所申请的由该中心提供担保的贷款已还清贷款本息，某某号房屋解除抵押。2016年12月20日，涉案房屋通过存量房房源核验。12月26日，林涛购房资质初步审核通过。2016年12月29日，买、卖双方办理了网签手续，当日林涛向华熙经纪公司支付了佣金32200元，网签过户费500元，服务费300元。2017年1月19日，林涛委托北京熙明律师事务所向魏雪菲邮寄了一份要求继续履行合同并配合林涛办理贷款手续的律师函，此邮件于2017年1月20日签收，签收人标明本人收。律师函内容为：您与林涛于2016年11月9日在北京华熙房地产经纪有限公司居间介绍下，签订了《存量房屋买卖合同》，签订合同当日，林涛向您支付20000元定金，2016年11月20日林涛向您支付550000元用于房屋解押，双方于2016年12月29日已经网签完毕。根据双方签订的存量房屋买卖合同，您应该于甲方房源核验建委审核通过后且乙方购房资质建委审核通过一周内，双方办理该房产的贷款手续。现双方已经具备办理贷款的条件，林涛与您就配合办理贷款事宜多次沟通，您一直没有明确回复办理时间，而且直接要求涨价，致使房屋买卖合同的履行陷入僵局。现正式向您发出律师函，请您于本函发出7日内，主动联系林涛，配合林涛办理贷款、履行过户义务并交付房屋。否则，林涛将采取诉讼方式进行维权，届时由此引发的违约损失及案件受理费等相关费用将由您一并承担。2017年2月13日，魏雪菲（甲方）与林涛（乙方）签订了一份《购房补充协议》，约定甲乙双方于2016年11月9日签署的存量房屋买卖合同（编号某某号）达成协议：1.乙方于签合同当日已交该房屋购房定金贰万元整；2.经甲乙双方协商，乙方同意在原有成交价基础上再支付甲方贰万元整购房款，即总房价款为壹佰柒拾万元整（此房款于过户当日交清，现交居间方保管）；3.甲乙双方协商同意于公积金初审完毕通知过户后一周内过户；4.甲乙双方协商于2016年11月20日支付购房款伍拾伍万元，现已支付给甲方；5.甲方承诺配合乙方过户交税当日出具（贷款结清证明、贷款合同、利息清单）；6.经甲乙双方协商一致，如果有一方违约，违约方支付守约方总价款20%（即叁拾肆万元整）的违约金；7.其余事项按原合同内容执行。魏雪菲、林涛签字并捺印。林涛于当日将2万元款项交与华熙经纪公司工作人员陈某，陈某出具一份房款居间证明，载明：现陈某收取买方林涛购房款贰万元整，用于支付卖方魏雪菲购房款，该笔房款暂由陈某保管，于房屋过户当日直接由陈某交由魏雪菲，特此证明。此后，因购房资质一月一核，华熙经纪公司再次以林涛家庭名下拥有住房0套向建委递交林涛购房资质审核，因林涛已与魏雪菲就某某号房屋办理了网签，属于名下有一套房，2017年3月17日核验结果显示房产情况为居民家庭申报住房情况与系统反馈情况不一致，核验不通过。后改为林涛家庭名下拥有住房1套再次递交购房资质审核，于2017年3月30日显示初步审核通过。2017年4月1日，魏雪菲、林涛本人前往住建委办理存量房屋买卖合同注销手续，注销原因标注为由于买方原因公积金贷款换商贷，魏雪菲在出卖人处签字并捺印，林涛及林涛之妻范某签字并捺印。后合同未能继续履行。另查明，林涛由于更换工作，断缴过2016年11月的公积金，于2016年11月29日通过汇缴的方式补缴了11月的公积金。2017年4月1日，林涛与北京熙明律师事务所签订《委托代理合同》，该律所委派王杰律师代理本案，林涛向该律所支付代理费15000元。2017年4月7日，林涛将魏雪菲诉至本院，要求继续履行《存量房屋买卖合同》并支付相应的财产损失，并对涉案房屋进行诉前保全，提供华安财产保险股份有限公司某某分公司的保单保函作为担保，为此支出保险费4250元，向法院交纳保全费5000元。2017年8月27日，林涛提交中国建设银行出具的个人资信证明书，载明：林涛先生在我行持有储蓄存款人民币壹佰壹拾玖万肆仟柒佰叁拾柒元叁角伍分。上述事实，有原告（反诉被告）林涛提交的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、收条、收据、律师函、EMS信息、《购房补充协议》《房款居间证明》、存量房屋买卖合同注销申请表、发票、《委托代理合同》、个人资信证明书，被告（反诉原告）魏雪菲提交的房产证复印件、贷款还清确认书、住房公积金存缴证明，第三人华熙经纪公司提交的存量房房源核验信息表、购房资质审核结果以及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当本着诚实信用的原则，按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，林涛与魏雪菲签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《购房补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，2016年12月29日，买卖双方办理《存量房屋买卖合同》网签手续后，于2017年2月13日，买卖双方签订《购房补充协议》，于2017年4月1日，买卖双方办理《存量房屋买卖合同》注销手续，系双方协商一致对原合同约定的变更，双方对此知情且未提出异议，均不存在违约行为。在2017年4月1日，买卖双方前往住建委办理存量房屋买卖合同注销手续后，魏雪菲、陈光裕提出解除合同，不同意继续履行，2017年4月7日，林涛诉至本院后，要求继续履行《存量房屋买卖合同》；魏雪菲、陈光裕不考虑林涛提出的可全款一次性付清的意见，坚持要求解除合同，不符合双方《存量房屋买卖合同》约定的真实意思和目的，故对其该项反诉请求，本院不予支持。魏雪菲、陈光裕在2017年4月1日明确表示拒绝按照原约定房款继续履行合同，已经构成违约。现林涛作为守约方，要求继续履行涉案房屋买卖合同和补充协议，综合考虑双方合同履行情况及现有证据，合同继续履行不存在现实困难，为维护合同稳定性及市场交易秩序，合同继续履行为宜。同时，依据双方约定，因过户产生的税费由林涛负担。据此，对林涛要求魏雪菲、陈光裕继续履行涉案房屋买卖合同及补充协议，配合办理房屋所有权转移登记手续及交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于林涛要求魏雪菲、陈光裕支付违约金34万元的诉讼请求，考虑双方合同继续履行，结合魏雪菲、陈光裕的违约情节，林涛的该项主张数额过高，本院依法酌减为3万元。关于林涛要求魏雪菲、陈光裕支付其居间服务费33000元的诉讼请求，依据合同约定，合同继续履行，居间服务费应当由买受人向居间方支付，故林涛的该项主张没有事实和法律依据，对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于林涛要求魏雪菲、陈光裕支付诉讼保全保险费4250元、律师费15000元，双方对此没有约定，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）林涛与被告（反诉原告）魏雪菲继续履行双方于二○一六年十一月九日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及于二○一七年二月十三日签订的《购房补充协议》；二、第三人北京华熙房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内将原告（反诉被告）林涛交纳的二万元购房款给付被告（反诉原告）魏雪菲；原告（反诉被告）林涛于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）魏雪菲剩余房款一百一十一万元；三、被告（反诉原告）魏雪菲、被告（反诉原告）陈光裕于收到全部购房款一百七十万元的当日协助原告（反诉被告）林涛将位于房山区房山某某号房屋（房屋所有权证号为：X京房权证房字第某某号）一套过户至原告（反诉被告）林涛名下；四、被告（反诉原告）魏雪菲、被告（反诉原告）陈光裕于收到全部购房款后十日内将位于房山区某某号房屋一套交付给原告（反诉被告）林涛；五、被告（反诉原告）魏雪菲、被告（反诉原告）陈光裕于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）林涛违约金三万元；六、驳回原告（反诉被告）林涛的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告（被告）魏雪菲、反诉原告（被告）陈光裕的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万零五十元，由被告（反诉原告）魏雪菲、被告（反诉原告）陈光裕负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全费五千元，由被告（反诉原告）魏雪菲、被告（反诉原告）陈光裕负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费一万零五十元，由反诉原告（被告）魏雪菲、反诉原告（被告）陈光裕负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  朱乐二〇一七年十二月二十二日书记员  王静