四川省崇州市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0184民初3191号原告（反诉被告）：成都诚汇联行投资咨询管理有限公司，住所地：成都市崇州市崇阳镇乐瑞街26号。统一社会信用代码：915101840669829678。法定代表人：徐造，董事长。委托诉讼代理人：刘虹，四川创新律师事务所律师。被告（反诉原告）：李义，男，1976年12月15日出生，汉族，住址：四川省内江市市中区。委托诉讼代理人：巫江、黄欣，四川英特信律师事务所律师。原告成都市诚汇联行投资咨询管理有限公司与被告李义房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告李义与反诉被告成都市诚汇联行投资咨询管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院分别于2017年10月30日和2017年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）成都市诚汇联行投资咨询管理有限公司的法定代表人徐造及其委托诉讼代理人刘虹、被告（反诉原告）李义及其委托诉讼代理人黄欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)成都市诚汇联行投资咨询管理有限公司（以下简称：原告）向本院提出诉讼请求：1、解除租赁合同；2、支付租金84160元；3、被告承担诉讼费。事实和理由：2015年7月5日，原、被告签订《租赁合同》，原告将位于崇州市房屋出租给被告，计租面积856平方米。被告用于开设“勇敢猴森林乐园”经营，租期5年，租金30元/m2/月,按季支付。合同签订后，被告即进行装修、开业经营，但是到2017年7月应当交付下一季度租金时，被告开始拖欠，原告多次通知其交付租金，被告却无正当理由拖延不付。截止2017年10月20日被告共欠租金84160元，由于被告拖欠租金且已超过90日，按《租赁合同》第11.1条，原告已通知被告解除租赁合同并要求被告给付所欠租金。被告（反诉原告）李义（以下简称：被告）辩称，原告与被告经协商一致，对租金单价和支付时间进行了变更。将30元/m2/月变更为27.2元/m2/月,2017年7月至9月期间的租金总额应为69850元，应于2017年10月10日前支付。本案也不符合《租赁合同》约定的解约条件。合同载明“如超过90日违约方的违约行为还未改正或补救的，守约方有权选择解除本合同，并要求违约方赔偿全部经济损失。”被告在2017年10月10日左右尚在与原告协商租金减免相关事宜。就算认定被告未及时支付租金系违约，截止本案起诉之时，自原告于2017年10月10日发出《关于解除租赁合同、催收租金的通知》的书面催告未满90日，不符合《租赁合同》约定的解约条件。被告（反诉原告）向本院提出诉讼请求：要求被反诉人支付违约金279400元，并赔偿损失272674元（暂计至起诉之日，后续损失将按实际追加请求），共计552074元。事实和理由：反诉人与被反诉人于2015年7月5日签订《租赁合同》，约定由反诉人承租位于崇州市物业，用于经营“勇敢猴森林乐园”。在合同履行期间，被反诉人存在诸多违约情形，严重影响反诉人正常经营，给反诉人造成巨大经济损失。现被反诉人恶意提起诉讼，反诉人为维护自身合法权益，特向人民法院反诉。原告（反诉被告）成都市诚汇联行投资咨询管理有限公司(以下简称：原告)辩称，被告反诉我方有很多违约行为没有依据，按照双方的租赁合同，我方只是提供具有适租性的出租屋，被告就要按时付租金，我方已经履行了义务，但是被告没有履行自己的义务，所以我方没有违约。被告没有任何证据证明我方以任何形式干扰了其经营活动，其反诉称的违约金以及损失请求均不成立。经审理查明，2015年7月5日，原、被告双方签订《租赁合同》约定，由被告承租位于崇州市物业，用于经营“勇敢猴森林乐园”（儿童游乐城，经营范围：儿童拓展、电玩、淘气堡及亲子体验区、奶茶、电动车等游乐项目）。首年租金30元/平方米/月，租赁期限为5年，即从2015年8月1日起至2020年7月31日。租金按季度支付，先支付后使用，每次提前15个工作日将该季度租金支付给原告或按原告提供的业主账户直接转入该租金收入。原告保证在本综合体范围内，不再另行招商和经营与本合同项下经营范围一致的项目。经双方协商一致，可变更或解除本合同。任何一方不履行或者不完全履行本合同约定的条款，则视为违约，经守约方书面催告后，违约方的违约行为未及时改正或补救的，违约方应向守约方支付违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所造成的损失。如超过90日违约方的违约行为还未改正或补救，守约方有权选择解除本合同，并要求违约方赔偿全部经济损失。违约金及其他损失计算标准为任一方违约均需支付守约方一个计租年度的租金作为违约金，给守约方造成的损失，应赔偿守约方。2017年4月24日，原、被告双方协商一致，就租金单价和支付时间进行了变更，2017年7月至2017年9月期间的租金总额为69850元，应于2017年10月上旬以前支付，2017年10月1日至2017年11月30日，共计2个月的租金47056元，在2017年11月下旬以前支付。2017年10月9日，原告向被告发出关于贵商家未按约定支付金都汇商铺租金最后通知的函件，要求被告在1个工作日内将租金支付到指定账户，否则，原告将在2017年10月11日早上锁门禁止营业，并将对被告财物行使留置权，若该函件发出一周内被告依然不能付清款项，原告将对留置的财物进行处置，所得价款用于弥补原告损失。2017年10月10日，被告未支付2017年7月至2017年9月期间的租金。2017年10月11日上午，原告将被告承租房屋的后门上锁。当天下午原告关门后，原告在房门上加锁一把，并在玻璃门上张贴关门通告载明：“因勇敢猴儿童乐园长期拖欠业主租金且没有还款诚意，迫不得已锁门禁止营业。……”2017年10月19日，原告向被告邮寄关于解除租赁合同、催收租金的通知。该通知载明，因被告未按合同第四条的约定支付租金，且已超过90日，构成违约，从即日起解除双方签订的租赁合同。另查明，原、被告双方均认可从2017年7月至2017年9月的租金为69850元。经计算每日租金为759.2元（69850元÷92天）。以上事实有原、被告身份信息、租赁合同、关于转租前租金缴纳方式的函件、关于贵商家未按约定支付金都汇商铺租金最后通知的函件、关于解除租赁合同和催收租金的通知、照片、证人邹某、黄某的证言等证据以及原、被告双方的当庭陈述在案佐证。关于被告是否应向原告支付2017年7月至2017年10月10日的租金的问题。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不损害国家、集体、他人的利益，符合法律规定，依法应受法律保护，缔约双方应按合同约定及时履行各自的义务。原告按照合同约定向被告交付了租赁物，被告未按照双方的约定支付从2017年7月至2017年9月的租金69850元以及2017年10月1日至2017年10月10日的租金7592元，共计77442元。故对原告要求被告支付从2017年7月至2017年10月10日的租金77442元的诉讼请求，事实清楚，证据确实、充分，本院予以支持。关于被告是否应支付2017年10月11日至2017年10月20日的租金的问题。本院认为，证人邹某的证言、原告工作人员与被告的微信对话以及原告向被告发出的关于贵商家未按约定支付金都汇商铺租金最后通知的函件等证据足以证明2017年10月11日，原告将被告租赁场所强行关闭，导致被告无法正常经营，因原告的原因造成租赁物无法使用，因此原告不应收取该期间的租赁费。故对原告要求被告支付2017年7月至2017年10月20日的租金84160元的诉讼请求，本院支持被告向原告支付2017年7月至2017年10月10日租金77442元。关于租赁合同是否解除的问题。本院认为，租赁协议对合同解除约定为，如超过90日违约方的违约行为还未改正或补救的，守约方有权选择解除本合同。本案中，原、被告双方对租金支付于2017年4月24日进行了变更，约定2017年7月至2017年9月的租金在2017年10月上旬以前支付，被告确在2017年10月10日未支付租金，当日原告发出关于解除租赁合同、催收租金的通知。但截至原告起诉时，被告的违约行为未满90日，原告不享有双方约定的合同解除权。因此，对原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。关于原告是否违约，是否应向被告支付违约金并赔偿损失的问题。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同对违约行为约定为：“任何一方不履行或者不完全履行本合同约定的条款，则视为违约，经守约方书面催告后，违约方的违约行为未及时改正或补救的，违约方应向守约方支付违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所遭受的损失。……”。因此，违约方支付违约金和赔偿损失的前提是守约方书面进行催告，在催告后违约方未及时改正或补救的，违约方应向守约方支付违约金。本案中即使原告存在被告所称的违约行为，但被告未提供证据证明其已书面催告原告，而原告的违约行为未及时改正或补救，则原告无需向被告支付违约金并赔偿损失。故对被告要求原告支付违约金279400元并赔偿损失272674元的反诉请求，本院不予支持。综上所述，对原告要求被告支付租金84160元的诉讼请求，本院支持被告应向原告支付租金77442元；对原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院不予支持；对被告要求原告支付违约金279400元并赔偿损失272674元的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李义于本判决生效之日起十日内一次性给付原告成都市诚汇联行投资咨询管理有限公司租金77442元；二、驳回反诉原告李义的诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费952元，由被告李义承担900元，原告承担52元。反诉案件受理费4660元，由反诉原告李义承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  周亚军二〇一七年十二月二十九日书记员  罗雨薇