四川省天全县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1825民初1125号原告成都德先物业管理有限公司。地址：成都市锦江区经天西路**号*栋*单元**层****号。法定代表人康诗群,该公司董事长。委托代理人刘俊海、宋博，该公司员工。被告李海霞，女，汉族，生于1992年3月29日，住四川省天全县。原告成都德先物业管理有限公司与被告李海霞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月17日受理后，依法由审判员牛燕军独任审判，于2017年11月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋博到庭参加诉讼，被告李海霞经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理，现已审理终结。原告诉称:原告是天全县翡翠豪庭小区的物业服务企业，被告是该小区892附2-2楼商铺租户。从2017年2月25日至2017年7月20日被告一直未交纳物业管理服务费，经原告多次电话通知、业主房门书面贴欠费通知单及小区大门公告（欠费公示），被告均视为不理。被告等业主拒缴、拖欠物业管理服务费，致使原告公司不能正常运转（物业公司已欠员工工资达25万元），也使交了物业服务费的业主得不到相应的服务。为维护原告的合法权益，诉请法院判令被告支付欠付原告4个月25天（2017年2月25日至2017年7月20日共449.32平米,2.5元/平米）的物业服务费5092元、1‰违约金738元及本案诉讼费25元，共计5862元。原告提供的证据为：原告与四川红泰房地产有限公司天全分公司签订的前期物业管理服务合同及三方（开发商、原告、曲氏英联华公司）签订的“翡翠豪庭”项目物业退场移交确认书、原告营业执照、资质证书、欠费公示单、照片2张、与环卫公司签订的协议、商铺租赁协议。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。本院经审理认定事实如下：四川红泰房地产开发有限公司修建翡翠豪庭小区后选聘成都曲氏英联华物业服务有限公司为该小区前期物业管理服务企业，并由业主与成都曲氏英联华物业服务有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定非住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.5元交纳物管费等内容。2015年5月1日，因原物管方成都曲氏英联华物业服务有限公司退出该小区物业管理服务，开发商四川红泰房地产开发有限公司天全分公司遂选聘原告对该小区继续提供物业管理服务，双方签订《“翡翠豪庭”前期物业管理服务合同》，约定物业管理委托期限暂定为一年，自本合同生效之日起至2016年4月30日止，如合同到期后委托方因故未提出终止服务或业主委员会未成立，本合同继续有效；本合同期限届满或业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；物业管理服务费是商铺每月每平方米2.5元。当日起原告接收该小区的全面物业管理服务。2015年6月25日，四川红泰房地产有限公司天全分公司、成都曲氏英联华物业服务有限公司和原告三方签订《“翡翠豪庭”项目物业退场移交确认书》，确认四川红泰房地产有限公司天全分公司同意成都曲氏英联华物业服务有限公司于2015年5月1日撤出“翡翠豪庭”项目，并就双方所签订的有关该项目的《前期物业服务委托合同》自然终止，由原告对该小区实际进行物业管理服务，该小区大部分业主按原购房时所签订的前期物业管理服务协议约定的交费标准向原告交清了物业服务费，有部分业主以各种理由不交纳物业服务费。被告李海霞于2016年3月25日与四川红泰房地产有限公司天全分公司签订商铺租赁合同，约定租赁该小区2号楼2单元2层2号商铺使用，商铺面积为421.41平方米。租期为5年，自2016年3月25日至2021年3月24日。该合同第三条约定物业服务费商业2.5元／平方米／月，每年的二月底交付当年的租金与物管费……。被告使用该商铺至今，因拖欠2017年2月25日至2017年7月20日共计4个月零24天的物业服务费5057元，经原告催收被告仍未交纳。原告遂起诉来院，提出上述诉讼请求。另查明：1、原告成都德先物业管理有限公司于2007年5月29日经工商登记成立，其经营范围为物业管理、家庭服务、室内外装饰设计等，具有物业管理三级资质，该公司于2016年11月8日经工商登记成立天全分公司，其经营范围为物业管理、家庭服务、室内外装饰设计等。2、天全县翡翠豪庭小区业主大会选聘了新物业公司，原前期物业服务合同于2017年7月20日终止，原告于同日向小区业主委员会办理相关移交。以上事实，有原告提供的证据及原告陈述证实，本院予以确认。本院认为：天全县红泰房地产开发有限公司作为翡翠豪庭小区的建设单位，其在前期物业管理中选聘成都曲氏英联华物业服务有限公司为物业管理服务企业，各小区业主分别与该物业管理企业签订物业管理服务协议，符合我国《物业管理条例》的相关规定，后建设单位重新选聘具有管理资质的原告成都德先物业管理有限公司为该小区的物业服务企业，原物业服务企业退出管理。由原告及时接管该小区物业管理服务，既维护了该小区业主享受物业服务的连续性和稳定性，又未增加物业服务费用和降低物业服务质量标准，业主享有的物业服务权益实际并未受到损害，且为大多数业主所接受，并自觉交纳了物业服务费，原告与该小区业主也已形成了事实上的物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，成都德先物业管理有限公司与建设单位签订的前期物业服务合同对该小区业主具有约束力。被告作为小区商铺租户，应按《租赁合同》及《前期物业管理合同》约定的缴费标准向原告缴纳物业服务费。故原告请求被告支付拖欠的2017年2月25日至2017年7月20日期间的物业服务费符合法律规定，本院依法予以支持。原告请求被告支付违约金，考虑本案的实际情况，本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭，怠于行使自己的诉讼权利，依法应承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、国务院《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告李海霞于本判决生效后十日内支付原告成都德先物业管理有限公司2017年2月25日至2017年7月20日期间的物业服务费5057元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员  牛燕军二〇一七年十二月一日书记员  杨妤婕附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……；(五)按时交纳物业服务费用；……。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。