广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1973民初9698号原告：广东尚佳物业管理有限公司（原东莞市尚佳物业管理有限公司），住所地：广东省东莞市南城区新城市中心区东莞市商业中心三期工程3号办公楼711号。法定代表人：李美丽，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李凯，男，1976年7月9日出生，汉族，住新疆阿勒泰市，该公司副总经理。委托诉讼代理人：刘士峰，男，1978年11月15日出生，汉族，住辽宁省东港市，该公司区域总监。被告：罗东杰，男，1970年12月4日出生，汉族，住广东省兴宁市，现住东莞市。原告广东尚佳物业管理有限公司（以下简称尚佳物业）与被告罗东杰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告罗东杰在法定期限内提出管辖权异议申请，本院依法作出（2017）粤1973民初9698号民事裁定书，驳回罗东杰对管辖权提出的异议。本案依法组成合议庭，于2017年11月24日公开开庭进行了审理。原告尚佳物业的委托诉讼代理人李凯、被告罗东杰已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚佳物业向本院提出诉讼请求：1.被告支付2016年10月至2017年5月物业管理费1208元，水费80.80元、电费313.10元、滞纳金72.68元，共计1674.58元；2.本案诉讼费用由被告承担。后原告放弃关于滞纳金的诉讼请求。事实与理由：原告于2010年5月10日按国家法律法规与新世纪华庭开发单位签订《物业管理委托合同》，约定由原告为新世纪华庭全体业主提供物业管理服务，合同经东莞市房管局备案。合同期限自2013年5月11日至2016年5月10日止。根据合同约定，物业管理费用标准为1.8元／平方，业主应当在每月10日前支付当月物业管理费用，逾期应按照万分之三／天支付滞纳金。合同签订后，原告已按国家相关法律法规及合同约定向新世纪华庭提供物业管理服务。被告作为湖泊俊园J座8C物业的业主，《物业管理委托合同》对其具有法律约束力，被告应按合同约定向原告缴纳物业管理服务费用。被告物业建筑面积174.27㎡，应支付物业管理服务费261元／月。但被告拖欠物业管理服务费，截止至起诉时，被告拖欠2016年10月至2017年5月共8个月物业管理服务费1208元、滞纳金72.68元、水费80.80元、电费313.10元，共计1674.58元。原告已多次采取上门、电话、书面、面对面等方式对被告进行物业管理服务费用催缴工作，但被告至今未付。原告认为，根据《广东省物业管理条例》第四十七条规定：“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用……”如果不缴费，物业管理企业可以向人民法院起诉。为此，原告为维护自己的合法权益，特具状诉至法院，恳请法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告罗东杰辩称，物业公司在进驻横沥镇新世纪华庭进行物业服务过程中，明显违反消防法、物业管理条例、前期物业服务合同及行业标准。根据先履行抗辩权的规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。具体事由如下：1.原告擅自变更物业用房、擅自改变物业管理区域内规划，搭建违章建筑经营；未经业主及业主大会许可，擅自出租业主公用场地；免除自身责任巧立名目，违法乱收费；2.物业公司未履行前期物业服务合同，造成小区业主重大财产损失。物业公司进驻小区以来，不仅自身违章，并且默许、放任其他业主违建；煤气管道设备缺乏保养，安全隐患严重；由于长期缺乏保养及维修，多项消防设施处于无法使用状态；公用配电房缺乏维修保养，致使故障频出，影响业主正常生活秩序；小区内景观灯全部损毁；水井池全部干枯、喷泉损毁、正门装饰物破败不堪、架空层垃圾成堆、会所缺乏维修；垃圾中转站被违法改建成停车位；绿化草坪缺乏保养；小区内车辆乱停乱放；小区内存在严重偷电现象，电表被私接；清洁工作不到位；篮球场、网球场、儿童游乐场毫无维修；高层电梯缺乏养护、门禁损毁严重。综上，物业公司未能完全履行前期物业服务合同，存在多项违法事实，给小区业主带来了诸多不便及安全隐患，侵犯了业主的合法权益，故请求法院驳回原告关于物业管理费的请求，并要求原告按照前期物业服务合同的约定履行，对因其2013年以来未履行合同造成小区的公共部位、公共设施及绿化等损失进行补救。本院经审理查明认定事实如下：原告广东尚佳物业管理有限公司，原名为东莞市尚佳物业管理有限公司，变更登记日期2017年7月13日。2013年4月1日，东莞市经典实业投资有限公司作为甲方，东莞市尚佳物业管理有限公司作为乙方，双方签订一份《前期物业服务合同》，约定：原告为新世纪华庭一、二、三期提供物业管理服务，物业服务费标准为：多层住宅1.5元/月/平方米，高层住宅1.8元/月/平方米，别墅2.3元/月/平方米，商业物业2元/月/平方米；物业管理费按月交纳，业主或承租人应在每月30号前交纳，过期不缴纳从次月一日起按照每日按万分之三的标准收取滞纳金；合同期限自2013年5月11日至2016年5月10日止，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。被告罗东杰为XX华庭XX园J座8C业主，面积84.69平方米。原、被告双方均确认按照151元/月收取物业管理服务费。原告主张被告拖欠2016年10月至2017年5月的物业管理服务费共1208元，拖欠水费80.80元，电费313.10元，被告对此予以确认，本院依法予以认定。被告主张应扣减已支付的车位费130元，原告确认并同意抵扣，本院予以认定。被告主张因原告管理不善，导致小区内公共设施及绿化等未能得到维护保养，导致小区业主生活诸多不便。对此提供了照片为证。本院认为，被告提供的大部分照片形成时间为2017年3月10日，只能显示某个时刻的小区静态。虽然照片显示的物业服务不尽完美，但也不足以证明原告未能按照前期物业服务合同约定的服务内容和质量标准提供物业服务。故对被告的主张本院依法不予采纳。本院认为，原告为东莞市横沥镇中山东路新世纪华庭的业主提供物业管理服务，被告作为新世纪华庭的业主，应当向被告交纳管理费，本院认定原、被告双方之间存在物业服务合同关系。被告拖欠2016年10月至2017年5月的物业管理服务费1208元，水费80.80元，电费313.10元，应当及时支付。扣除已付的车位费130元，被告还应向原告支付2016年10月至2017年5月的物业管理服务费1078元（1208元-130元），水费80.80元，电费313.10元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第八十一条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告罗东杰于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东尚佳物业管理有限公司支付2016年10月至2017年5月的物业管理服务费1078元；二、被告罗东杰于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东尚佳物业管理有限公司支付水费80.80元，电费313.10元；三、驳回广东尚佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，由广东尚佳物业管理有限公司负担5元，被告罗东杰负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  谭艳婷人民陪审员  叶枝发人民陪审员  骆红招二〇一七年十二月十三日书 记 员  李科龙黄慧乐附相关法律条文:1.《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《中华人民共和国物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。3.《物业管理管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。