安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖18民终1636号上诉人（原审原告）：宣城市供销商业总公司，住所地安徽省宣城市宣州区叠嶂中路7号。法定代表人：叶文，该公司总经理。委托诉讼代理人：周浩，安徽明泉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何光明，男，1968年4月16日出生，汉族，个体工商户，户籍地安徽省宣城市宣州区，现住安徽省宣城市宣州区。被上诉人（原审被告）：陈先霞，女，1976年10月14日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。委托诉讼代理人：陈先林，安徽众博律师事务所律师。上诉人宣城市供销商业总公司（以下简称供销���司）因与被上诉人何光明、陈先霞房屋租赁合同纠纷一案，不服宣城市宣州区人民法院（2017）皖18民终1636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。供销公司上诉请求：撤销原判，改判何光明立即支付供销公司损害赔偿金57128元（租金损失43323元+逾期交房违约金10793元），陈先霞对43323元租金损失承担连带支付义务。事实与理由：一、原判未查清何光明何时交还租赁房屋这一重要事实。从判决书来看，原审判决对何光明交还钥匙这一部分没有任何认定，供销公司与何光明签订的租赁合同到期日为2016年6月30日，到期后因房租问题未达成一致，供销公司多次要求返还租赁房屋未果，提起诉讼。何光明在诉讼过程中才交还钥匙，供销公司作为一家集体所有制企业不会捏造事实，在交还钥匙半年后恶意提起诉讼。二、一审未依法分配举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。何光明作为承租方，在租期届满后负有交还房屋的义务，何光明在原审中未提举任何证据证明其何时交还房屋，应由何光明承担不利后果。三、原判适用法律不当。何光明承租房屋后，私自将房屋转租给陈先霞，陈先霞在租期内亦是以何光明名义缴纳房租。陈先霞作为次承租人，在租期届满后负有腾房义务，应支付逾期腾房占有使用费。何光明辩称，何光明承租后因经营不善，便将门面转租给了陈先霞，转让是经供销公司同意的，后续的房租是供销公司与陈先霞单独结算。供销公司在合同期满后召集新的承租户就承租事宜座谈，并未通知何光明，何光明在本案中不应承担责任。综上，请求维持原判。陈先霞辩称，一、根据合同相对性，陈先霞与供销公司没有合同关系，不存在向供销公司履行义务的法律基础，陈先霞与何光明之间的租房协议到期后，及时将租赁房屋交还给何光明，完成了腾房义务，也得到了何光明的认可，陈先霞不存在延期腾房的事实，不存在支付超期占用费的事实基础；二、在转租合同关系中，陈先霞是善意第三人，供销公司与何光明之间关于不准转租的约定不能约束善意第三人，无论陈先霞与何光明之间的转租合同是否经过了供销公司同意，都不应由陈先霞为何光明与供销公司之间的合同义务承担连带责任；三、供销公司承认何光明将钥匙交给了自己，但主张何光明是逾期交付的，供销公司有义务举证证明何光明逾期交房的事实。一审法院举证责任分配符合民事诉讼法的相关规定，一审判决也符合证据规则的要求，不存在适用法律不当的问题。综上，请求驳回上���，维持原判。供销公司向一审法院起诉请求：一、何光明、陈先霞立即清空并退还供销公司所有的位于宣城市叠嶂中路7-1号房产；二、何光明、陈先霞立即支付违约损害赔偿金，违约损害赔偿金分为以下两个部分：1.租金损失，按照宣城市价格认证中心认定的6.3万元/年租金标准，自2016年7月1日计算至实际交付房屋为止；2.逾期交房违约金。按照《租赁协议》第十条约定，自2016年7月1日起，按照43元/日的标准计算至何光明、陈先霞交还房屋之日止。截止至2017年2月28日，租金损失为41770元，逾期交房违约金为10406元，违约损害赔偿金共计52176元。一审诉讼中，供销公司明确何光明于2017年3月9日将涉案房屋的钥匙交还给供销公司，放弃第一项诉讼请求。第二项诉讼请求，租金损失的计算时间从2016年7月1日起至2017年3月9日止。一审法院认定事实：供销公司原名称为宣城市供销合作社联合社。2011年6月30日，供销公司以宣城市供销合作社联合社名义与何光明签订《租赁协议》一份。供销公司将其所有的位于安徽省宣城市宣州区叠嶂中路7-1号一间门面房租赁给何光明使用。房屋租赁面积为30.2平方米。租赁期限为5年，自2011年7月1日至2016年6月30日止。房屋租金为4.3万元/年，共计租金21.5万元。租金采取年支付方式。该协议第十条约定“租赁期满，甲方（供销公司）将严格按照市政府有关规定，通过市招投标中心重新组织公开拍租。根据市政府关于房屋拍租有关规定，乙方（何光明）租赁期满后须立即无条件腾空房屋并交付于甲方，否则，应向甲方承担违约金，每逾期交付一日，乙方即须按本合同年租金的万分之十向甲方支付违约金”。2016年6月2日，供销公司向宣城市价格认证中心出具《价格认定协助书》，要求对包括涉���门面房在内的16处门面房的年租金价格进行认定。后宣城市价格认证中心作出宣价认定（2016）37号关于宣城市区叠嶂中路16处门面房年租金价格认定结论书，涉案门面房的年租金认定为6.3万元/年。2016年6月22日，供销公司发函：内容为“叠嶂中路7-1号门面房承租户：根据2011年你我双方签订的房屋租赁协议约定，你承租的门面房已到期，按照市人民政府关于国有事业单位房产租赁管理办法的规定，该房屋应当采取公开竞租的方式出租。……租期三年，租金经宣城市价格认证中心价格认定为6.6万元……。送达人（签字）安沪生收到人（签字）张宝凤陈先霞”。2016年6月29日，供销公司向何光明发出《再次催告函》，内容为“根据2011年你我双方签订的房屋租赁协议约定，你承租的门面房已到期，按照市人民政府关于国有事业单位房产租赁管理办法的规定，该房屋应当采取��开竞租的方式出租。……，经过沟通，我公司邀请宣城市价格认证中心对租金认定价格进行了复核，认定为6.3万元/年。……如原承租户在规定期间内，既不签订新一轮租赁协议，又不按原租赁协议约定退出门面房的，我公司将根据原租赁协议相关规定启动法律诉讼程序，同时终止原承租户之间进行新一轮承租资格。送达人（签字）安沪生收到人（签字）空白”。何光明承租后又将涉案门面房转租给陈先霞。陈先霞以何光明的名义交纳租金至2016年6月30日。诉讼中，何光明认可陈先霞在租赁期满后，就将涉案门面房的钥匙交给了自己。一审法院审理认为，供销公司将涉案门面房租赁给何光明使用，并签订《租赁协议》，双方租赁关系成立。2016年6月30日租赁期限届满后，供销公司称何光明在2017年3月9日才将涉案门面房的钥匙交还，但其提交的钥匙��片及接收钥匙的工作人员的证言，未能证明涉案门面房钥匙交还的时间为2017年3月9日，对供销公司要求何光明给付2016年6月30日至2017年3月9日期间的租金损失及逾期交房违约损失的诉讼请求，不予支持。何光明在租赁期间又将涉案的门面房转租给陈先霞，陈先霞租赁期满后就将涉案门面房的钥匙交给了何光明，何光明对此事实予以认可，对供销公司要求陈先霞给付2016年6月30日至2017年3月9日期间的租金损失及逾期交房违约损失的诉讼请求，无事实依据，不予支持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回供销公司的诉讼请求。一审案件受理费已减半收取602元，由供销公司负担。二审中，何光明为证明其主张，向本院提交了涉案门面房隔壁经营户杨波的证人证言1份。拟证明2016年7-8月案涉门面房无人经营，不存在逾期交房。供销公司质证认为，1.该证据不符合证人证言的证据形式；没有在举证期限内提交，该份证据没有合法性；2.该份证据出具的主体不明，身份不明，所述内容也没有其他佐证，对其真实性不予认可；3.案涉房屋是否一直有人经营与是否已经交还房屋没有联系，即使房产没有用于经营，作为出租人来说也不能直接收回，故其内容也与本案没有关联性。陈先霞质证称，该份证人证言的真实性请法庭认定，与本案具有关联性，从这份证据可以看出，在供销公司与何光明之间的合同关系结束后，该房一直空置。结合一审中供销公司认可收到何光明钥匙的事实，可以证明何光明已经将案涉房屋已交还供销公司。本院认为，该份证据属于证人证言，但证人未出庭作证，故对该份证据不予采信。经对本案有效证据及当事人陈述的综合审查，本院二��对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，供销公司将涉案门面房租赁给何光明使用，并签订《租赁协议》，双方租赁关系成立。何光明辩称其转租给陈先霞，本人已退出租赁关系。经查，其与供销公司的租赁合同未进行变更或者撤销，陈先霞系以何光明名义进行承租，按何光明与供销公司签订的《租赁协议》履行合同义务，故何光明仍系承租人，陈先霞系次承租人，何光明此点抗辩意见不能成立。关于涉案房屋钥匙交还时间。何光明认为其承租房屋的钥匙已于租期届满后即交还给供销公司，供销公司则坚持认为何光明于2017年3月9日交还钥匙，双方就此产生争议。现涉案门面房钥匙由供销公司持有，但供销公司未能证明何光明何时交还钥匙以及存在逾期交还钥匙的情形，一审据此驳回供销公司要求何光明给付2016年6月30日至2017年3月9日期间的租金损失及逾期交房违约损失的诉讼请求，并无不当。综上所述，供销公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1204元，由上诉人宣城市供销商业总公司负担。本判决为终审判决。审判长 马 烈审判员 马庆松审判员 汪令璋二〇一七年十二月十九日书记员 吴 婧附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上���，维持原判决、裁定；……