徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0311民初6298号原告：李育玫（曾用名李玉梅），女，1943年3月12日生，汉族，住本市铜山县。委托诉讼代理人：夏鹏，江苏同瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：李政，江苏同瑞律师事务所律师。被告：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地本市奎山中街奎果一号楼。法定代表人：王广备，总经理。原告李育玫与被告徐州市同力创展房地产有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月1日、12月4日公开开庭进行了审理。原告李育玫及其委托诉讼代理人夏鹏到庭参加了诉讼，被告徐州市同力创展房地产有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李育玫向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告对其与被告徐州市同力创展房地产有限公司签订的《拆迁产权交换协议书》中确定的补偿安置房屋（房屋坐落：奎山美景嘉园x号楼x单元xxx室房屋）享有优先取得权（价值500000元）；2、本案的诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：被告徐州市同力创展房地产有限公司开发奎旧村改造项目中，拆除原告原有房屋，原告和被告徐州市同力创展房地产有限公司签订《拆迁产权交换协议书》一份，约定：因国家建设需要，甲方(同创公司)根据文件批准在奎新建住宅。需要拆除乙方（原告）房屋，达成安置协议如下：一、甲方以奎山美景嘉园1号楼2单元902室房屋，同乙方被拆除房屋进行产权交换，作为定居安置。……六、安置房产权过户手续和国有土地登记手续由甲方办理并承担费用。七、安置建筑面积在办理产权登记时按产权处测绘的实际面积为准结算，多退少补……。其他内容见协议。上述协议订立后，原告把房屋交给被告徐州市同力创展房地产有限公司拆除。现被告徐州市同力创展房地产有限公司用于安置的房屋建设处于扫尾阶段，原告发现被告徐州市同力创展房地产有限公司有出卖安置房屋的情况且不能按协议发放过渡费。为防止被告转移财产引发涉案房屋物权变动，原告依法提起诉讼。被告徐州市同力创展房地产有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理确认如下事实：2003年3月17日，被告徐州市同力创展房地产有限公司作为协议甲方与作为协议乙方的韩友民、李玉梅签订《拆迁产权交换协议书》，其中约定：因国家建设需要，甲方根据1999年6月2日市计委243号文件批准，在奎集体土地新建住宅。需拆除乙方使用的座落在西山一排6号私有房屋，建筑面积68.86平方米，使用面积59.1平方米及附属物等，经双方协商达成本协议：甲方以奎山小区xx号楼x单元xxx室（后修改为101室）、建筑面积86平方米，同乙方被拆除房屋进行产权交换，作定居安置。旧房交甲方拆除并回收旧料，原产权注销；甲方与乙方同等建筑面积68.86平方米不结算差价，甲方比乙方所拆除超安建筑面积5平方米以内按成本基价1100元/㎡计5500元，甲方比乙方所拆除超安建筑面积5-10平方米以内按基价1600元/㎡计8000元，甲方比乙方所拆除超安建筑面积10㎡以上的按基价1960元/㎡计13994.4元，该套房屋层差600元，此项合计28094.4元，乙方应付给甲方28094.4元；双方产权调换后，关于安置房屋毗邻产权的管理等有关问题，按照房管部门有关规定执行；本协议签订后，所安置房屋产权属乙方所有，安置房产权过户手续和国有土地登记手续由甲方徐州市同力创展房地产有限公司办理并承担其费用；安置建筑面积在办理产权登记时按市产权处测绘的实际建筑面积为准结算，多退少补；1-7层的过渡费从第13个月开始发到上房日期为止，如超过18个月按政策规定翻倍发放；小高层的按市拆迁规定不超过30个月上房，从第13个月开始发放过渡费，如超过30个月按规定翻倍赔偿过渡费。后因拟安置房屋所在地块拆迁未果，韩友民、李育玫作为协议乙方与被告徐州市同力创展房地产有限公司于2011年4月27日另签订《拆迁产权交换协议书》一份，因韩友民已于2010年3月去世，故该拆迁产权交换协议书中“韩友民”的签字及指印均系原告李育玫代签代按。该拆迁产权交换协议书与上述2003年3月17日签订的《拆迁产权交换协议书》内容基本相同，其中安置房屋约定为“甲方以奎园美景小区x号楼x单元xxx室、建筑面积86平方米同乙方被拆除房屋进行产权交换”，房屋层差由原600元变更为1000元，即乙方应付给甲方28494.4元，并注明“本房为商品房，上房时按规定收取暖气初装费”的内容。其后，徐州市规划局于2011年11月1日批准的徐州市中心医院南侧、翠园小区西侧、中心医院宿舍东侧、奎山公园北侧地块的规划图显示：该地块规划建设楼宇两栋，其中1#楼为高层住宅（20F）、2#楼为多层住宅（6F）；2011年10月20日，徐州市同力创展房地产有限公司填报的徐州市地名命名、更名审批表中对上述地块建设两栋楼房所在居民点申报名称为奎山美景嘉园，徐州市地名委员会以徐地名[2012]1号公告予以核准。经现场勘查，上述奎山美景嘉园1#楼高层住宅和2#楼多层住宅均为两单元楼宇，且均为一梯两户并配备电梯。2015年1月29日，被告徐州市同力创展房地产有限公司与案外人夏志华签订编号为号《商品房买卖合同》，约定被告徐州市同力创展房地产有限公司将奎山美景嘉园x号楼x单元xxx室房屋以总金额770850元（单价9000元/平方米）的价格出售给夏志华；夏志华于合同签订之日支付首付款250850元，余款520000元于2015年3月28日前付清。随后，被告徐州市同力创展房地产有限公司向夏志华交付了《徐州市房屋权属登记申请书》、《销售不动产统一发票（电子）发票联》（金额为250850元）等材料。2015年2月27日和2015年3月2日，夏志华与袁卫东分别作为抵押人和借款人与中国建设银行股份有限公司徐州分行签订《徐州市房地产抵押合同》和《个人住房（商业用房）借款合同》，约定夏志华、袁卫东以徐州市泉山区奎山美景嘉园xx-x-xxx室房屋为抵押向中国建设银行股份有限公司徐州分行贷款520000元，用于购买徐州市泉山区奎山美景嘉园xx-x-xxx室房屋。2015年3月5日，该520000元经由夏志华名下的中国建设银行账户转入徐州市同力创展房地产有限公司第三分公司的中国建设银行账户。2016年2月17日，原告李育玫持徐州市泉山区奎山街道办事处奎西居民委员会于2016年2月1日出具的证明及其与徐州市同力创展房地产有限公司签订《拆迁产权交换协议书》以徐州市同力创展房地产有限公司和夏志华为被告诉至本院，要求确认其对涉案房屋享有优先取得权。其中徐州市泉山区奎山街道办事处奎西居民委员会出具证明的内容为：兹证明李育玫为我社区铜山三宿舍居民，于2011年4月27日与徐州市同力创展房地产有限公司签订《拆迁产权交换协议书》，约定安置补偿房屋坐落奎山美景嘉园x号楼x单元xxx，至今仍未上房。《拆迁产权交换协议书》系原告与被告徐州市同力创展房地产有限公司签订于2011年4月27日的上述协议，但其中“甲方以奎园美景小区x号楼x单元xxx室、建筑面积86平方米同乙方被拆除房屋进行产权交换”的“奎园美景小区2号楼”被更改为“奎山美景嘉园小区1号楼”，该更改部分加盖了徐州市同力创展房地产有限公司印章。2016年10月9日，夏志华以徐州市同力创展房地产有限公司为被告提起商品房销售合同纠纷诉讼，要求解除其与徐州市同力创展房地产有限公司之间签订的合同编号为的《商品房买卖合同》。本院经审理于2016年11月28日作出（2016）苏0311民初5734号民事判决，判令解除夏志华与徐州市同力创展房地产有限公司于2015年1月29日签订的0481741号《商品房买卖合同》。现该判决已发生法律效力。经检索发现，本院2016年度受理的被告为徐州市同力创展房地产有限公司拆迁安置补偿合同纠纷的案件中有35件涉及被安置房屋为奎山美景嘉园（奎园美景）小区，分布在1至16楼层，其中的30件《拆迁产权交换协议书》中约定的被安置房屋由“奎园美景小区2号楼”更改为“奎山美景嘉园小区1号楼”、1件《拆迁产权交换协议书》中约定的被安置房屋由“奎园美景小区2号楼2单元”更改为“奎山美景嘉园小区1号楼1单元”、1件《拆迁产权交换协议书》中约定的被安置房屋由“奎园美景小区2号楼4单元”更改为“奎山美景嘉园小区1号楼1单元”、另外3件《拆迁产权交换协议书》中约定的被安置房屋分别由“奎山小区xx-x单元xxxx室”更改为“奎山美景嘉园小区x号楼x单元xxx室”、“奎园美景小区x号楼x单元xxx室”更改为“奎山美景嘉园小区x号楼x单元xxx室”、“奎园美景小区x号楼x单元xxx室”更改为“奎山美景嘉园小区x号楼x单元xxx室”。原告李育玫于2016年10月11日撤回其于2016年2月17日提起的诉讼，后于2017年10月13日再次以诉称理由起诉来院要求确认其对奎山美景嘉园x号楼x单元xxx室房屋享有优先取得权，被告徐州市同力创展房地产有限公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案审理中另查明，涉案《拆迁产权交换协议书》签署人韩友民与李育玫系夫妻关系，双方生育有子女三人，分别为长女韩雯、1966年6月2日生，子韩建格、1968年3月12日生，次女韩璐璐、1973年10月29日生；韩友民已于2010年2月死亡。经征询韩雯、韩建格、韩璐璐的意见，上述三人均表示涉案被安置房屋的权利由原告李育玫享有且主张不再参加本案诉讼。本院认为，被告徐州市同力创展房地产有限公司就拆除原为原告李育玫与其夫韩友民使用的座落在徐州市泉山区奎山西山一排6号私有房屋而于2003年3月17日与李育玫、韩友民签订的《拆迁产权交换协议书》系双方真实意思表示，其后因原拟安置的奎山小区xx号楼x单元xxx室（后更改为101室）建设地块拆迁未果以及韩友民去世等原因，原、被告双方于2011年4月27日重新签订的《拆迁产权交换协议书》将原告安置于奎园美景小区x-x-xxx室亦是双方真实意思表示，双方均应按此重新签署的协议履行。上述《拆迁产权交换协议书》签订后，被安置的奎园美景小区被命名为奎山美景嘉园，且经批准的规划定点图中将该居民点两栋楼宇中高层住宅（20F）被确认为1号楼、多层住宅（6F）被确认为2号楼。综合被安置房屋楼层分布及被告徐州市同力创展房地产有限公司与其他被拆迁户签署的《拆迁产权交换协议书》变更情况，用于安置的楼宇明显应为1号楼（高层住宅）而非2#楼（多层住宅），故被告徐州市同力创展房地产有限公司将涉案《拆迁产权交换协议书》中被安置房屋所在楼宇由“奎园美景小区2号楼”更改为“奎山美景嘉园1号楼”既是客观事实变化的结果，也是符合合同目的的行为，现原告以变更后的《拆迁产权交换协议书》主张权利，应系其对变更行为和内容的认可，本院对变更后的《拆迁产权交换协议书》的效力予以确认。依具有法律效力的《拆迁产权交换协议书》约定的内容，奎山美景嘉园x号楼x单元xxx室房屋系对原告李育玫的拆迁补偿安置房屋，根据《最高人民法院》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，原告李育玫要求确认其对涉案房屋享有优先取得权的诉讼请求具有合同和法律依据，本院予以支持。被告徐州市同力创展房地产有限公司将涉案房屋安置给原告仍与夏志华签订《商品房买卖合同》将其出卖给夏志华，存在主观恶意；现该《商品房买卖合同》已经本院判决予以解除，本院在本案中不再赘述。原告之夫韩友民在上述《拆迁产权交换协议书》履行期间去世，其享有的权利应由其配偶李育玫与子女韩雯、韩建格、韩璐璐继承享有。现韩雯、韩建格、韩璐璐均明确表示涉案安置房屋的权利由李育玫享有，符合法律规定，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第七十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第二十五条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：原告李育玫对其与被告徐州同力创展房地产有限公司签订的《拆迁产权交换协议书》中确定的用于补偿安置的本市奎山美景嘉园x号楼x单元xxx室房屋享有优先取得权。案件受理费80元，减半收取40元，由被告徐州市同力创展房地产有限公司负担（此款原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  郑凤金二〇一七年十二月六日书记员  王 恺