北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终12581号上诉人（原审被告、反诉原告）：辛世英，女，1934年12月23日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：金凤(辛世英之儿媳)，住北京市西城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：牛林叶，女，1986年1月1日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：薛瑶(牛林叶之夫)，住北京市东城区。委托诉讼代理人：薛卉(牛林叶之夫薛瑶之父)，住北京市海淀区。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：徐俊杰，男，该公司职工。原审第三人：王英芳，女，1984年3月7日出生，北京市同仁堂健康药业有限公司职员，住北京市东城区。原审第三人：梁某，男，2006年9月19日出生，史家小学学生，住北京市东城区。原审第三人兼梁某之法定代表人：梁继光(梁某之父)，1972年2月9日出生，汉族，无业，住北京市东城区朝阳门南小街**号楼**单元***号。上诉人辛世英及被上诉人牛林叶、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、原审第三人梁继光、原审第三人王英芳、原审第三人梁某房屋买卖合同纠纷上诉一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初7935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辛世英上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持辛世英一审反诉请求，即：解除牛林叶与辛世英于2016年2月20日签订的编号为E1512000992的《北京市存量房屋买卖合同》；3.牛林叶承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审时，辛世英提交的牛林叶签署的140万网签合同充分证明牛林叶不按合同价款进行网签，已构成违约事实；2.一审法院认定部分事实是错误的。一审认定，在第二份网签合同作出且牛林叶已经签署后，辛世英并未签订该份网签合同，导致房屋交易未能继续履行；根据合同约定，牛林叶应在过户当日支付剩余购房款。由于辛世英未能签订网签合同，导致过户手续无法在合同约定的期限办理。在此情况下，牛林叶未支付购房款，亦不构成违约。事实是，导致房屋交易未能继续履行的原因，不是辛世英未签订该份网签合同，而是牛林叶不按照合同约定价款签订网签合同；3.一审法院认为辛世英以牛林叶存在违约行为为由要求解除合同的反诉请求无相关合同及法律依据是错误的。牛林叶违约不按照合同约定价款进行网签导致无法办理房屋过户手续，辛世英完全可以据此解除合同。辛世英无论依据双方约定还是法律规定均有权解除合同，一审法院认定事实错误。牛林叶辩称，同意一审判决。1.一审法院重审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。2.辛世英上诉称，合同签订后，辛世英积极履行合同，是牛林叶违约，是错误的。本案自2016年6月一审立案至今，由两级法院审理已是第四审了，而辛世英没有提供任何证据证明其所称的事实存在。牛林叶按照辛世英460万元的出价于2016年2月20日与其签订了房屋买卖合同，并于当日给付其20万元定金。之后，辛世英未履行任何合同义务，而是以房价上涨为由单方拒绝履行合同。2016年3月12日，在我爱我家公司办公室，我爱我家公司明确表示根据流程应当由辛世英签署网签合同，而其则以460万元买不到自己所需要的房屋为由，要求涨价20万元。2016年4月和5月期间，我爱我家公司和牛林叶分别向辛世英发出履行合同的催告函，辛世英在收到催告函后未予回应。现牛林叶已将购房余款440万元汇入法院指定账户，而辛世英仍无履行合同的言行。一、二审法官为充分保护当事人的利益为双方多次调解。考虑到孩子上学、法官辛苦，牛林叶表示可以在460万的基础上增加一些钱，然而辛世英向法官表示涨80万元可以成交，随即又表示同意调解，但不同意履行合同，致使合同至今无法履行。根据辛世英自认和庭审证据证明，自2016年3月12日起，辛世英不履行双方所签合同，是辛世英的言行导致根本违约。3.牛林叶购买房屋是为孩子上学。牛林叶先卖了父母的房屋，并贷款购买辛世英的房屋。时至今日，牛林叶在外租房居住、孩子无法上学，辛世英还拿着牛林叶的20万元定金，其中艰辛无以言表。恳请二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。我爱我家公司述称，同意一审判决。梁继光、王英芳、梁某述称，不同意一审判决，但未提起上诉。同意辛世英上诉理由。2016年5月31日前，我爱我家公司从未找过辛世英。办理过户手续之前，我爱我家公司从未说过办理过户手续。产生纠纷后，我爱我家公司不与辛世英联系，导致辛世英现在无法购买其他房屋。牛林叶向一审法院起诉请求：1.辛世英继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，包括办理网签手续，将北京市东城区朝阳门南小街16号楼5层17单元502号房屋(以下简称涉诉房屋)过户至牛林叶名下，并立即交付涉诉房屋；2、辛世英按照合同成交价10%向牛林叶支付逾期履行合同违约金46万元；3、辛世英赔偿居间服务费6.9万元。辛世英向一审法院反诉请求：1.解除牛林叶与辛世英于2016年2月20日签订的编号为E1512000992的《北京市存量房屋买卖合同》；2.牛林叶承担本案诉讼费。一审法院认定事实：涉诉房屋现登记在辛世英个人名下。通过我爱我家公司居间介绍，2016年2月20日，辛世英(甲方)与牛林叶(乙方)签订一份《北京市存量房屋买卖合同》，合同编号为E1512000992。合同约定,牛林叶购买辛世英名下涉诉房屋，建筑面积为55.10平方米，成交总价为人民币460万元。乙方采取全款的方式支付房屋成交总价款，其中于合同签订当日向甲方支付定金人民币20万元，于办理房屋所有权转移登记当天（2016年5月31日之前）支付人民币440万元，资金通过资金存管的方式划转，甲方应当在过户当天将房屋交付给乙方。本次交易应缴纳的所有税、费由乙方承担全部。因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同，乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务。因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。任何一方未履行本合同约定的义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的，甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用合同第十一条解除条款约定。同日，牛林叶(乙方)、辛世英(甲方)、我爱我家公司(丙方)签订《补充协议》和《居间服务合同》，约定，甲方同意将涉诉房屋出售给乙方；甲方承诺在过户之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口的迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务；经甲乙双方友好协商同意，约定于2016年5月31日之前办理房屋所有权转移登记；乙方向丙方支付居间服务费人民币6.9万元，甲、乙任何一方违反本合同第四条或《北京市存量房屋买卖合同》的约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费和交易中已经发生的费用。如已交付的，丙方无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。2015年12月21日，牛林叶向我爱我家公司支付居间服务费人民币6.9万元。2016年2月20日，牛林叶向辛世英支付定金人民币20万元。2016年3月12日，辛世英与牛林叶在我爱我家公司南小街店会议室见面商讨增加20万元购房款一事，后协商未果。2016年3月24日，我爱我家公司提供一份牛林叶签署的网签版《存量房屋买卖合同》，该合同载明房屋成交价格为人民币140万元。辛世英对140万元的网签价格不予认可，并提出异议，拒绝签署该份网签合同。2016年4月22日，牛林叶再次签署网签版《存量房屋买卖合同》，该份合同中载明房屋成交价格为人民币460万元。随后，我爱我家公司的经纪人员将此份网签合同交给辛世英的儿子梁继光。此后，辛世英拒绝配合牛林叶办理涉诉房屋的网签手续。双方产生纠纷。关于约定房价款为460万元的网签合同辛世英是否知情一节，牛林叶及我爱我家公司认为辛世英已经知悉。为此，我爱我家公司申请经纪人兰某出庭作证。证人兰某表示，牛林叶、辛世英曾于2015年12月16日签订关于涉诉房屋的买卖合同，并于同日签署《装修款补充协议》（甲方为辛世英之夫梁志书，已死亡，签字的是辛世英），约定房屋交易总价款为人民币460万元，包含标的房屋配套设施折价款310万元。因此，甲方出售该房屋的合同价格为人民币150万元。后，辛世英通过公证继承的方式取得涉诉房屋的所有权，故双方于2016年2月20日重新签订了房屋买卖合同。在合同履行过程中，我爱我家公司曾将约定房价款为460万元的网签合同交给辛世英的儿子梁继光。辛世英在此后亲自到我爱我家公司门店时，兰某也将460万元网签合同一事告知过辛世英本人。对此，辛世英表示从未认可将460万元的房价款进行拆分，亦未收到以460万元为房价款的网签合同，且证人前某陈述有所出入。关于户籍未迁出问题，辛世英表示因未于2016年5月31日前收到牛林叶支付的全部购房款，导致辛世英无法另购其他房屋，其无法迁出户籍。重审中，辛世英之子梁继光表示在收到我爱我家公司提供的价格为460万元的第二份网签合同后，因辛世英生病住院，故梁继光并未将该份合同转交辛世英。一审法院认为，依法订立的合同受法律保护。辛世英、牛林叶签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及牛林叶、辛世英及我爱我家公司签订的《补充协议》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应严格遵守。应当指出的是，在辛世英、牛林叶签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》后，双方就涉诉房屋形成的买卖合同已成立且生效。辛世英是否签署网签合同，仅对交易的履行构成影响，并不妨碍辛世英、牛林叶之间买卖合同关系的成立、生效。在合同履行过程中，第一份网签合同的交易价格为140万元，无论此前是否存在商讨拆分价款的情形，辛世英拒绝签署与买卖合同交易价格存在差异的网签合同，是为了保护其合法利益，并不构成违约。而在第二份网签合同作出且牛林叶已经签署后，辛世英并未签订该份网签合同，导致房屋交易未能继续履行。关于辛世英未签署第二份网签合同一节，现没有证据证明辛世英或其授权的委托代理人曾收到过该份网签合同，故亦不宜认定辛世英存在违约。而根据合同约定，牛林叶应在过户当日支付剩余购房款。由于辛世英未能签订网签合同，导致过户手续无法在合同约定的期限办理。在此情况下，牛林叶未支付购房款，亦不构成违约。因此，关于辛世英主张牛林叶存在违约行为，要求解除合同，并要求牛林叶支付违约金的反诉请求，无相关合同及法律依据，不予支持。现牛林叶要求继续履行合同，要求辛世英办理过户手续并交付房屋，理由正当，予以支持。关于牛林叶要求辛世英支付未履行合同违约金及赔偿居间费的诉讼请求，因第二份网签合同未能签署并非辛世英恶意违约所致，且合同已经判决继续履行，居间费并非牛林叶的损失，故牛林叶的该部分请求，不予支持。同时，考虑到辛世英及梁继光、王英芳、梁某的实际情况，应适当给予辛世英及梁继光、王英芳、梁某一定交付房屋期间。在房屋产权过户同时，牛林叶一次性将剩余购房款440万元支付辛世英。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条之规定，于2017年10月判决：一、辛世英于判决生效后十五日内协助牛林叶办理将北京市东城区朝阳门南小街十六号楼五层十七单元五○二号房屋过户至牛林叶名下的相关手续，过户同时，牛林叶向辛世英支付剩余购房款440万元；二、辛世英及梁继光、王英芳、梁某于上述产权过户登记手续办理完毕后六个月内，将本市东城区×××五○二号房屋腾交牛林叶；三、驳回牛林叶的其他诉讼请求；四、驳回辛世英的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。辛世英对一审法院经审理查明部分事实持有异议，认为“2016年2月20日，牛林叶向辛世英支付定金20万元。”应为“2015年12月17日，牛林叶向辛世英支付定金20万元。”经本院审查，各方当事人均认可牛林叶向辛世英支付定金20万元的时间为2015年12月17日，对此，本院予以确认。辛世英对一审法院经审理查明的其他异议事实没有提交相应证据予以支持，其他各方当事人也不认可辛世英的陈述，故本院不予确认。本院经审查，除上述事实以外，对一审法院认定的其他事实均予以确认。本院认为，结合二审庭审情况及辛世英上诉请求，本案的争议焦点为：辛世英与牛林叶签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否应当继续履行。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。辛世英与牛林叶签订的《北京市存量房屋买卖合同》及牛林叶与辛世英及我爱我家公司签订的《补充协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方应当自觉履行。根据已查明的事实，在履行《北京市存量房屋买卖合同》过程中，签订网签合同是必经程序。在双方签订第一份网签合同时，我爱我家公司在未与辛世英、牛林叶就拆分价款事宜沟通好的情况下，将网签合同中房屋交易价格写为140万元，导致辛世英拒绝签订与实际交易价格存在差异的网签合同，辛世英的行为并无过错，不构成违约。第二份网签合同作出后，因辛世英生病住院，双方未能及时签订，现有证据亦不能证明我爱我家公司将第二份网签合同送达给辛世英，并要求其签字确认。因此，导致合同未能继续履行，双方产生纠纷，并诉至法院。根据合同约定，牛林叶应当在房屋过户当日支付剩余购房款。现辛世英未办理房屋过户手续，牛林叶支付剩余购房款的前提条件未成就，故其不存在违约情形。因此，辛世英主张牛林叶未支付剩余购房款，存在违约行为，要求解除合同的请求，依据不足，本院不予支持。一审法院鉴于双方所签合同不存在履行障碍，判决支持牛林叶要求继续履行合同、辛世英办理房屋过户手续并交付房屋的请求，并无不当，本院予以维持。基于公平原则，一审法院判决辛世英为牛林叶办理房屋产权过户手续的同时，牛林叶一次性向辛世英支付剩余购房款440万元，亦无不当，本院予以维持。综上所述，辛世英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65400元，由辛世英负担(已交纳)。本判决为终审判决。审判长 陈 妍审判员 王艳芳审判员 周梦峰二〇一七年十二月二十六日书记员 曹 华