.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书（2017）宁民终233号上诉人（原审被告）：平罗沙湖村镇银行股份有限公司，住所地宁夏回族自治区平罗县人民东路。法定代表人：赵满平，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨骞，该公司职工。被上诉人（原审原告）：苏福庚，男，汉族，个体工商户，住宁夏回族自治区石嘴山市。被上诉人（原审原告）：范梅，女，汉族，个体工商户，住宁夏回族自治区石嘴山市。被上诉人苏福庚、范梅的共同委托诉讼代理人：解双枝，宁夏仲正律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：石嘴山市华欣房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市。法定代表人：潘占荣，该公司总经理。被上诉人（原审第三人）：潘占荣，男，汉族，石嘴山市华欣房地产开发有限公司总经理，住宁夏回族自治区石嘴山市。被上诉人（原审第三人）：刘美兰，女，汉族，石嘴山市华欣房地产开发有限公司股东，住宁夏回族自治区石嘴山市。上诉人平罗沙湖村镇银行股份有限公司(以下简称平罗沙湖村镇银行）因与被上诉人苏福庚、范梅、石嘴山市华欣房地产开发有限公司（以下简称华欣房地产公司）、潘占荣、刘美兰案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院（2017）宁02民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人平罗沙湖村镇银行的委托诉讼代理人杨骞，被上诉人苏福庚及苏福庚、范梅的共同委托诉讼代理人解双枝到庭参加诉讼。被上诉人华欣房地产公司、潘占荣、刘美兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。平罗沙湖村镇银行上诉请求：1.依法改判继续对位于石嘴山市大武口区XXX号营业房的强制执行。2.依法判令被上诉人承担二审诉讼费。主要事实与理由：一审判决认定部分事实不清，未维护上诉人的合法权益。潘占荣向上诉人申请贷款500万元，提供涉案房屋作为抵押并办理了预告权抵押登记，贷款逾期后，上诉人根据生效判决申请执行涉案房屋，权利明确。被上诉人与华欣房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》上诉人向潘占荣发放贷款时并不知情，该合同是否有效，并不引起物权变动的处分行为。苏福庚、范梅辩称：一审法院认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，二审法院应当予以维持。上诉人的上诉理由不能成立。苏福庚、范梅向一审法院起诉请求：1.停止对大武口区XXX号房屋的强制措施；2.依法确认苏福庚、范梅与华欣房地产公司签订的大武口区XXX号房屋买卖合同有效；3.依法确认潘占荣、刘美兰与华欣房地产公司签订的大武口区XXX号房屋买卖合同无效；4.依法判令大武口区XXX号房屋归苏福庚、范梅所有，并判令华欣房地产公司协助办理大武口区XXX号房屋所有权证手续。被上诉人华欣房地产公司、潘占荣、刘美兰，经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。一审法院认定事实：2011年8月5日至2012年9月3日，苏福庚和范梅以支付现金和以水泥抵顶房款的方式，以1445442元的价格购买了华欣房地产公司开发的位于大武口区XXX号营业房一套。2013年7月5日，华欣房地产公司与苏福庚、范梅签订《商品房买卖合同》，同年7月16日，华欣房地产公司向苏福庚和范梅交付了位于大武区XXX号营业房。苏福庚和范梅接房后对涉案房屋进行了装修，并于2013年10月1日将涉案房屋出租给他人至今。其后，苏福庚和范梅多次催促华欣房地产公司办理房屋买卖合同备案登记及房屋所有权证等手续，但华欣房地产公司一直以资金紧张为由推托至今未予办理。2014年4月24日，华欣房地产公司股东潘占荣与华欣房地产公司签订《房屋买卖合同》一份，购买大武口区XXX号营业房，并于次日将涉案房屋的房屋买卖合同备案登记于潘占荣名下，同时办理了预购商品房抵押权预告登记，登记证号为石房预大武口区字第0041924号。华欣房地产公司、潘占荣、刘美兰因与平罗沙湖村镇银行金融借款合同纠纷一案经石嘴山市中级人民法院审理，并做出（2015）石民初字第66号民事判决并已生效，认定”抵押权预告登记是一种临时性登记行为，不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，法律赋予了抵押权预告登记能够对抗第三人的物权效力。但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，不产生优先受偿的效力。因平罗沙湖村镇银行未能提供涉案房屋他项权利证，故平罗沙湖村镇银行对涉案房屋主张的优先受偿权，无法律依据，不予支持”。2017年1月，苏福庚得知石嘴山市中级人民法院对其和范梅购买的××区面房准备进行评估拍卖，于2017年1月16日向石嘴山市中级人民法院提出执行异议申请，2017年4月12日石嘴山市中级人民法院做出（2017）宁02执异7号执行裁定书，驳回其异议请求。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。2013年7月5日，苏福庚、范梅和华欣房地产公司针对大武口区XXX号营业房签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，苏福庚、范梅实际支付了相应的购房款1445442元，华欣房地产公司按照合同约定已交付涉案房屋，故苏福庚、范梅与华欣房地产公司签订的大武口区XXX号《商品房买卖合同》合法、有效。涉案房屋虽未备案登记在苏福庚和范梅名下，但苏福庚和范梅已实际取得了涉案房屋的占有和使用权。关于潘占荣与华欣房地产公司之间针对大武口区XXX号营业房签订的商品房买卖合同的效力问题。2014年4月24日，潘占荣作为华欣房地产公司的股东在知道华欣房地产公司已将涉案房屋出售给苏福庚、范梅的情况下，与华欣房地产公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，双方既未按照合同约定支付对价，也未进行房屋的交付，既于次日办理了合同备案登记和抵押权预告登记，目的是为华欣房地产公司向平罗沙湖村镇银行的贷款提供抵押担保。潘占荣与华欣房地产公司的行为属于恶意串通，损害了苏福庚、范梅的利益，故潘占荣与华欣房地产公司之间针对大武口区XXX号营业房签订的《商品房买卖合同》属于无效合同。平罗沙湖村镇银行作为预告登记权利人对大武口区XXX号进行预告登记在本案中不享有优先权，其依据（2015）石民初字第66号民事判决申请强制执行的标的只能是与华欣房地产公司、潘占荣、刘美兰之间产生的债务，既判力不及于XXX号门面房。综上，因苏福庚、范梅与华欣房地产公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》合法有效，涉案房屋应当归苏福庚、范梅所有，其对大武口区XXX号营业房享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求成立，予以支持。平罗沙湖村镇银行的辩解理由不能成立，不予支持。因涉案房屋尚不具备办理房屋产权登记条件，故待条件成就后，华欣房地产公司应协助苏福庚、范梅办理房屋所有权证。刘美兰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，应承担相应的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）项，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条的规定，判决：一、停止对位于石嘴山市大武口区XXX号营业房的执行；二、苏福庚、范梅与华欣房地产公司签订的大武口区XXX号营业房《商品房买卖合同》合法、有效；三、潘占荣与华欣房地产公司签订的大武口区XXX号营业房《商品房买卖合同》无效；四、大武口区XXX号房屋归苏福庚、范梅所有；五、驳回苏福庚、范梅要求华欣房地产公司协助办理石嘴山市大武口区XXX号营业房相关产权证的诉讼请求。案件受理费100元，由平罗沙湖村镇银行负担。二审中上诉人与被上诉人均未向法庭提交新的证据，均坚持一审时的举证、质证意见。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案二审涉及的焦点是：本案中苏福庚、范梅与平罗沙湖村镇银行对涉案的房产是否均享有合法权益，如均享有，谁的权益该优先得到保护。（一）关于本案中苏福庚、范梅对涉案的房产是否享有合法权益的问题。经核，2011年8月5日至2012年9月3日，苏福庚和范梅以支付现金和以水泥抵顶房款的方式，以1445442元的价格购买了涉案房产。2013年7月5日，苏福庚和范梅与华欣房地产公司签订了涉案《商品房买卖合同》；同年7月16日，华欣房地产公司向苏福庚和范梅交付了涉案房产。随后，苏福庚和范梅对涉案房屋进行了装修，并于2013年10月1日将涉案房屋出租给他人至今。其后，苏福庚和范梅多次催促华欣房地产公司办理房屋买卖合同备案登记及房屋所有权证等手续，但华欣房地产公司一直以资金紧张为由推托至今未予办理。以上事实，能够证实苏福庚和范梅与华欣房地产公司针对涉案房产签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，苏福庚和范梅已经履行合同义务，华欣房地产公司按照合同约定已交付涉案房屋，苏福庚和范梅已实际占有使用涉案房屋。一审据此作出涉案房屋虽未备案登记在苏福庚、范梅名下，但二人实际取得了涉案房屋的占有和使用权的判断正确，应予维持。（二）关于本案中平罗沙湖村镇银行对涉案的房产是否享有合法权益的问题。本案已查明，潘占荣作为华欣公司的股东、法定代表人在明知涉案房产已经出售给苏福庚和范梅的情况下，为了在平罗沙湖村镇银行贷款提供抵押的目的，与华欣房地产公司之间针对涉案房产签订《商品房买卖合同》并办理了合同备案登记和抵押权预告登记，该行为主观上存在恶意应当被认定为无效。一审据此作出潘占荣与华欣房地产公司的行为属于恶意串通，损害了苏福庚和范梅的利益，其二者签订的《商品房买卖合同》属于无效合同的判断正确，应予维持。在此判断的基础上，一审基于华欣房地产公司、潘占荣、刘美兰与平罗沙湖村镇银行金融借款合同纠纷一案[（2015）石民初字第66号]的生效判决中关于”抵押权预告登记行为，是一种临时性登记行为，不具备法定的抵押登记条件”的认定，判断平罗沙湖村镇银行作为预告登记权利人对涉案房产进行预告登记在本案中不享有优先权。该判断并无不当，应予维持。综上，平罗沙湖村镇银行虽是涉案房产的预告登记权利人，但其对涉案房产进行预告登记在本案中不享有优先权。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条的规定，苏福庚、范梅对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益。平罗沙湖村镇银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人平罗沙湖村镇银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长孙泽诚审判员罗卫江代理审判员马月二〇一七年十二月五日书记员叶敏娟