广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终8868号上诉人（原审被告）：赖汉花，女，汉族，1976年8月1日出生，住广东省佛山市.委托诉讼代理人：蒙其焕，广东平洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈锦潘，男，1945年1月7日出生，香港特别行政区居民.委托诉讼代理人：李孟杰，广东新健达律师事务所律师。原审第三人：佛山市铚域房地产中介服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：杨钧仪。委托诉讼代理人：梁丽斯，女，汉族，1981年2月20日出生，住广东省佛山市南海区，该公司经理。上诉人赖汉花因与被上诉人陈锦潘、原审第三人佛山市铚域房地产中介服务有限公司（以下简称铚域公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服��东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初13235号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赖汉花上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.改判陈锦潘依照合同第9条退回补地款及交际费用910000元；3.改判赖汉花不承担陈锦潘支付的过户费用871597元；4.本案一、二诉讼费全部由陈锦潘负担。事实和理由：一、陈锦潘构成违约，应承担相应的违约责任。本案系合同纠纷，应严格依照合同确定双方权利义务，并查明各方有无违约。在合同履行过程中，陈锦潘意图毁约，并通过虚假诉讼将涉案土地过户给他人，赖汉花通过诉讼撤销了该虚假调解书。而后赖汉花起诉要求履行合同，陈锦潘仍明确表示拒绝履行，甚至拒绝接受赖汉花付款。以上事实均有生效判决确认，足以证明陈锦潘违约，应承担相应的违约责任。合同第9条明确约定:“乙方（即赖汉花）于上述房产补地价当天支付人民币玖拾壹万元（910000元）给甲方（即陈锦潘）作为补地价款及交际关系费用之用途。若甲方中途不出售上述房产，则此玖拾壹万元全额无息退回给乙方。”本案中，陈锦潘通过虚假诉讼将涉案房产过户于他人，即使在赖汉花撤销该虚假调解书，起诉要求履行合同时，仍当庭表示拒绝履行，亦明确拒绝接受赖汉花付款。以上事实有生效判决认定，足以认定其构成违约。应依照合同第9条约定承担违约责任，退回该910000元。并应根据合同第12条支付铚域公司92000元。二、关于土地税费等过户费用合同约定赖汉花负责一切房屋过户费用。这一条款对过户费用是否包括陈锦潘将土地过户至其自己名下约定不明。一审判决认定，双方签订合同时明确知悉土地未登记在陈锦潘名下，故涉案土地由三山港公司过户至陈锦潘名下的费用也应由赖汉花承担。赖汉花认为这一观点本身即值得商榷，但在此不再详述。赖汉花强调的是，陈锦潘缴纳该费用后并未履行本合同，而是进行虚假诉讼将涉案土地过户给他人，意图使本合同彻底无法履行。这一事实韶关市武江区法院已有生效判决认定，本案一审判决认定事实部分（一审判决第7页）亦曾引述：“韶关市武江区人民法院经审查后认定陈锦潘等涉嫌串通损害赖汉花的合法权益。”这种情况下，无论合同约定是否明确，陈锦潘为彻底破坏交易支付的费用，不应再由赖汉花承担。三、本案存在的其他瑕疵。1.陈锦潘的行为显然构成违约，按照合同其尚需支付铚域公司中介费92000元。如果铚域公司放弃该权利，一审判决应予以明确。如果铚域公司主张该权利，一审判决应对此进行评判，至少给其留出诉权。2.本案系合同纠纷，应严格依照合同确定双方权利义务，并查明各方有无违约。本案中，陈锦潘的违约行为已经多份生效判决认定，赖汉花也多次提出。无论一审法院认为是否构成违约，均应进行评判，否则无法确定权利义务。3.法院应当居中裁判，但不应失去对公正的热情。本案即使从一审判决认定的事实，亦可看出陈锦潘明显违约，严重违背诚实信用原则。在认定上述事实后，一审判决毫不考虑违约问题，明显存在瑕疵。陈锦潘如此毁约、虚假诉讼，直至赖汉花起诉要求履行合同，还当庭明确表示不履行合同，是需要承担责任。4.陈锦潘提交的办证费用中，仅有512289.61元系正规发票，其余均为白条，一审认定办证费用为871597元证据不足，请求二审审核。赖汉花与陈锦潘的纠纷已近十年。因陈锦潘意图毁约历经多次诉讼直至今日。判决继续履行合同后，赖汉花即愿意支付余款，但陈锦潘显然与其就余款数额无法达成一致，通过法院判决确定数额是最好的选择。陈锦潘辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。赖汉花在一审没有提出反诉，故其在二审中提出的要陈锦潘支付91万元不应支持。合同约定，办理涉案房屋的费用应由赖汉花承担，且涉案的房屋是通过法院判决归陈锦潘所有，在双方签订合同时，双方应清楚过户的所有费用，一审法院也也认定，故赖汉花的两项诉请不应支持。关于赖汉花请求撤销一审判决第三项的诉请，陈锦潘有异议，但认为应从合同约定的时间开始，按照每年6%支付利息，但陈锦潘未提起上诉，该项由法庭裁定。铚域公司述称，同意一审判决。陈锦潘向一审法院起诉请求：1.赖汉花向陈锦潘支付房地产转让款3090000元及从起诉之日起至实际清偿日止利息；2.赖汉花支付陈锦潘已垫付��地证办证费用871597元，并按中国人民银行同期贷款利率从起诉日至实际清偿日止计付利息；3.赖汉花向陈锦潘支付场地租金补偿1698147元；4.赖汉花承担诉讼费。诉讼中，陈锦潘变更第1项诉讼请求为：赖汉花支付房地产转让价款2790000元、补地价款及交际关系费300000元；变更第3项诉讼请求为：赖汉花支付迟延付款违约金，以3090000元为基数，按每年6%从2007年10月12日计算至赖汉花实际清偿日止（暂计至2016年8月15日为1663965元）。一审法院认定事实：2002年7月10日，佛山市中级人民法院作出（2001）佛中法执字第1482－3号民事裁定，裁定将南海市三山港投资开发总公司所有的位于南海市基业别墅的###号别墅按评估拍卖价格2299800元以物抵债给申请执行人陈锦潘，以抵偿被执行人##发展有限公司、南海市###投资开发总公司欠陈锦潘相应数额的债务。2007年10��12日，陈锦潘（转让方）、赖汉花（受让方）与佛山市南海区铚域房地产中介服务部（中介代理方）签订《房产买卖定金协议书》，约定：陈锦潘根据（2001）佛中法经初字第149号民事判决书和佛中字法执字第1482－3号民事裁定书取得的位于佛山市南海区##港基业南别之##号别墅式土地及房产（案涉房地产）按现状出售给赖汉花；成交金额为3090000元，办理房地产权证所发生的一切税费由赖汉花自行承担；分两期付款：第一期，赖汉花同意签订合同当天支付1090000元给陈锦潘（已含定金300000元）；第二期，赖汉花同意发新房地产权证后十五个工作日内由银行支付2000000元给陈锦潘；赖汉花于2007年10月12日向陈锦潘交付定金300000元，定金放于中介代理方处，待交付第一期楼款时退回陈锦潘；陈锦潘为满足赖汉花要求，同意交付定金当天愿意把别墅交赖汉花放货物，暂不能把别墅更改，如不能办理过户手续，赖汉花应在合同解除当天把货物搬出，同时结清使用期间内的水电费；办理完陈锦潘一手证件即日计起，双方在二十个工作日内到南海国土行政中心办理上述房产的过户手续，逾期不到视为违约；赖汉花于上述房产补地价当天支付910000元给陈锦潘作为补地价款及交际关系费之用途，若陈锦潘中途不出售上述房产，则此910000元全额无息退回给赖汉花，若赖汉花中途不购买上述房产，陈锦潘则有权没收此910000元；陈锦潘收取定金后，若赖汉花中途不购买上述物业，合同即告解除，陈锦潘有权没收赖汉花所付定金，若陈锦潘收取定金后因个人问题造成买卖不能成交，中介代理方负责协助追讨上述房产所有权人将赖汉花所付定金退回给赖汉花，并由陈锦潘赔偿赖汉花定金的一倍作为违约金等内容。同日，陈锦潘将案涉房地产交付赖��花使用。2010年1月16日，陈锦潘出具收据，确认收到赖汉花购案涉房地产补地价款、关系手续费及定金合计925000元（已含定金300000元）。2010年1月18日、2月3日，##经济开发区房地产公司向佛山市国土资源局南海分局缴纳了案涉房地产应补缴的土地价款。2010年7月16日，陈锦潘向佛山市南海区人民法院起诉赖汉花，案号为（2010）南民三初字第806号，陈锦潘以赖汉花未依约支付购房款及擅自改动案涉房屋为由，诉请解除双方签订的《房产买卖定金协议书》，赖汉花恢复房屋原状并返还房屋，陈锦潘无需返还定金300000元，赖汉花支付返还房屋前的租金等。佛山市南海区人民法院于2010年12月24日作出（2010）南民三初字第806号民事判决，认为除定金外，赖汉花另行支付910000元期限届至，则赖汉花仅向陈锦潘付款925000元（已含定金300000元），并不足���，已构成违约。但赖汉花是由于误解定金数额包含于上述910000元之中而导致延付款项，并非拒付，不属恶意违约。赖汉花的装修、变更行为对陈锦潘并没有造成重大损失。虽已构成一般违约，但亦不构成根本违约，判决驳回陈锦潘的全部诉讼请求。陈锦潘不服，提起上诉，佛山市中级人民法院于2011年10月25日作出（2011）佛中法民一终字第555号民事判决书，对一审认定事实予以确认，驳回陈锦潘的上诉，维持原一审判决。该民事判决书已于2011年11月7日发生法律效力。2011年3月5日，陈锦潘与杨森及佛山市##投资管理咨询有限公司签订协议，约定陈锦潘提供案涉房地产为##公司欠杨森的债务作担保。2011年11月24日，杨#、陈锦潘、##公司在韶关市武江区人民法院调解，法院作出（2011）韶武法民二初字第197号民事调解书，陈锦潘将案涉房地产的土地使用权作价清偿���杨森。2012年2月25日，佛山市##贸易有限公司受让杨森的债权。##公司、陈锦潘、##公司于2012年2月29日在（2012）韶武法执字第4号执行案件中达成以土地抵债的和解协议，2012年3月8日，韶关市武江区人民法院作出（2012）韶武法执字第4-2号执行裁定书，裁定将案涉房地产土地抵债给##公司。2012年9月6日，三山港经济开发区房地产公司出具证明，对案涉房地产过户到陈锦潘名下无异议，过户过程中所产生的一切税费由陈锦潘承担。2012年10月12日前，陈锦潘为将上述土地办理至其名下合计支付了办证费用883581.53元。2012年11月26日，案涉房产的土地变更登记至佛山市##贸易有限公司（以下简称誉满公司）名下。2013年2月18日，赖汉花向韶关市武江区人民法院起诉陈锦潘、杨#、##公司、##公司，案号为（2013）韶武法民一初字第309号，赖汉花以陈锦潘等通过恶意诉讼将双方签订的《房产买卖定金协议书》项下土地以物抵债予誉满公司，请求撤销将案涉土地过户至誉满公司依据的法律文书。韶关市武江区人民法院经审查后认定陈锦潘等涉嫌串通损害赖汉花的合法权益，判决撤销（2011）韶武法民二初字第197号民事调解书和（2012）韶武法执字第4-2号执行裁定书。陈锦潘和誉满公司不服，提起上诉，韶关市中级人民法院作出（2013）韶中法民一终字第1147号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2013年12月3日，赖汉花向佛山市南海区人民法院起诉陈锦潘和誉满公司，案号为（2013）佛南法民三初字第1067号，赖汉花请求陈锦潘履行《房屋买卖定金协议书》，要求陈锦潘与誉满公司共同协助将案涉房地产变更登记到赖汉花名下，该案诉讼过程中，陈锦潘提起反诉，其反诉请求解除双方在2007年10月12日签订的《房屋买��定金协议书》、赖汉花将案涉房地产修复原状、搬离并返还、陈锦潘无需返还定金300000元。佛山市南海区人民法院经审理后认定，按当事人签订的协议书，合同履行次序应为：案涉土地使用权回转登记至陈锦潘名下后，赖汉花支付第一期购房款1075000元[第一期款项1090000-（赖汉花已支付925000元-补地价款910000元）]予陈锦潘，陈锦潘与赖汉花到行政部门办理土地使用权变更登记至赖汉花名下的手续，赖汉花在领取新的土地使用权证后十五个工作日内支付余款2000000元予陈锦潘，由于陈锦潘和誉满公司在明确表示不同意办理案涉土地登记回转至陈锦潘名下的手续，陈锦潘不同意接收购房款，属于阻碍成就的条件，视为条件已成就，陈锦潘反诉请求没有依据，判决陈锦潘、誉满公司协助办理案涉房地产土地登记至赖汉花名下手续，驳回陈锦潘全部反诉请求。陈锦潘不服提起��诉，佛山市中级人民法院经审理后作出（2015）佛中法民三终字第680号民事判决，驳回上诉，维持原判决。该二审判决书于2016年6月12日发生法律效力。2016年7月6日，赖汉花向佛山市南海区人民法院申请强制执行（2013）佛南法民三初字第1067号民事判决，一审法院向相关部门发送协助将案涉土地过户至赖汉花名下的协助执行通知书，2016年10月18日，税务部门出具缴纳过户税费的票据。另查明，2016年8月15日，陈锦潘提起本案诉讼，并在本案诉讼中同时申请一审法院查封案涉房地产所在土地。2016年8月23日，一审法院作出（2016）粤0605民初13235号民事裁定，并于2016年8月25日查封了案涉土地使用权。诉讼中，经一审法院发函询问，行政管理部门复函称，案涉土地在2016年7月26日解封，赖汉花在判决后没有办理转移登记手续，2016年8月25日再次被（2016）粤0605民初13235号民事裁定查封，由于该宗土地已被法院查封，若允许赖汉花在查封状态下办理土地转移至其名下的手续，请发函告知，将协助其办理。后一审法院再次发函给行政管理部门，认为（2016）粤0605民初13235号民事裁定查封赖汉花名下财产，故该查封裁定并不影响将涉案土地过户到赖汉花名下手续的办理。2017年3月24日，案涉房地产的土地办理权利人为赖汉花的国有土地使用权证。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。赖汉花已于2017年3月24日领取新的土地使用权证，至法庭辩论终结时止已超过15个工作日，根据《房产买卖定金协议书》及生效判决的认定，赖汉花应支付剩余全部转让款3075000元予陈锦潘，陈锦潘主张赖汉花支付转让款2790000元、补地价款及关系费300000元，合计3090000元与此前生效判决认定金额不符，超出部分一审法院不予支持。《房产买卖定金协议书》约定赖汉花负责一切过户费用，陈锦潘、赖汉花签订《房产买卖定金协议书》时，双方明确知悉上述土地并未登记在陈锦潘名下，故案涉土地由三山港经济开发区房地产公司过户至陈锦潘所产生的过户费用应包括在该协议书所约定的一切过户费用中，陈锦潘现持有上述过户所产生费用单据的原件，赖汉花虽认为款项实际由赖汉花出资，但未能提供任何证据予以证实，陈锦潘也不确认，一审法院对赖汉花该意见不予采纳，本案中赖汉花应支付案涉土地由三山港经济开发区房地产公司过户到陈锦潘名下所产生的办证费用871597元予陈锦潘，陈锦潘请求赖汉花支付该款项及从起诉之日起利息合法合理，一审法院依法予以支持。陈锦潘在（2013）佛南法民三初字第1067号案件中以赖汉花迟延支付转让款为由反诉请求解除《房产买卖定金协议书》，该判决认定陈锦潘不同意协助办理过户手续，也不同意接收购房款，赖汉花未支付购房款给陈锦潘是合法行使不安抗辩权，故驳回陈锦潘诉讼请求。陈锦潘不服提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2015）佛中法民三终字第680号民事判决，驳回陈锦潘上诉，维持了原判决，该终审判决于2016年6月12日生效，因陈锦潘未履行该生效判决，赖汉花于2016年7月6日申请强制执行，案涉土地于2016年7月26日解封，至此案涉土地可过户至赖汉花名下，赖汉花的《房产买卖定金协议书》合同目的得到实现，其不安抗辩权情形消失，依照《房产买卖定金协议书》约定，此时赖汉花应支付转让款1075000元予陈锦潘，赖汉花迟延支付该部分款项，一审法院酌情确定该部分款项应从2016年7月27日起按年利率6%计算利息。虽然案涉土地于2016年8月25日再次因陈锦潘提起本案诉讼被法院查封，但根据行政管理部门复函意见，赖汉花在涉案土地解封后未及时办理土地转移登记手续，有怠于履行情形，且陈锦潘在本案中申请查封的为赖汉花名下的土地，陈锦潘申请并无过错，一审法院对赖汉花辩解无需支付利息的意见不予采纳。案涉土地于2017年3月24日办理登记在赖汉花名下土地使用权证书，依照《房产买卖定金协议书》约定，赖汉花应于2017年4月14日前（十五个工作日内）支付剩余转让款2000000元予陈锦潘，赖汉花逾期支付造成陈锦潘利息损失，故赖汉花应支付以此笔款项为本金从2017年4月15日起按年利率6%计算的利息予陈锦潘。虽然陈锦潘在收取定金后即将案涉房地产交付给赖汉花使用，但本案赖汉花延迟支付转让款给陈锦潘的原因是陈锦潘不诚信行为导致，在2016年7月26日前赖汉花并无迟延付款的过错，无需承担迟延付款的违约金，陈锦潘主张以3090000元为本金从2007年10月12日起按年6%计算逾期付款违约金没有事实与法律依据，超出上述核定的利息部分一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、赖汉花于判决发生法律效力之日起十日内支付转让款3075000元予陈锦潘；二、赖汉花于判决发生法律效力之日起十日内支付办证费用871597元及以此为本金从2016年8月15日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予陈锦潘；三、赖汉花于判决发生法律效力之日起十日内支付以1075000元为本金从2016年7月27日起至实际清偿日止、以2000000元为本金从2017年4月15日起至实际清偿日止，均按年利率6%计算的利息予陈锦潘；四、驳回陈锦潘其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百���十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费按陈锦潘减少后的诉讼请求收取51178.93元、财产保全费5000元，合计56178.93元（陈锦潘已预交56418.2元），由陈锦潘负担12780.71元，赖汉花负担43398.22元。赖汉花于判决生效后七日内向一审法院立案庭交纳案件受理费43398.22元，逾期，一审法院将依法强制执行。陈锦潘预交的案件受理费43637.49元，在判决生效后经陈锦潘申请，一审法院予以退还。二审中，各方当事人均没有提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审围绕赖汉花的上诉请求进行审理，综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.陈锦潘是否应向赖汉花退回补地款及交际费用910000元；2.案涉土地由三山港经济开发区房地产公司过户至陈锦潘所产生的过户费用应由谁承担；3.赖汉花是否应向陈锦潘支付转让款的相应利息。关于第一个争议焦点。赖汉花上诉主张陈锦潘向其退回补地款及交际费用910000元，对此，因赖汉花在本案一审时并未提出反诉，其在二审提出该项请求，已超出一审诉请范围，本院依法不予审理。关于第二个争议焦点。赖汉花上诉主张其不应承担案涉土地由三山港经济开发区房地产公司过户至陈锦潘所产生的过户费用，理由主要是合同约定由赖汉花负责一切过户费用，但该过户费用是否包括##港经济开发区房地产公司将案涉土地过户至陈锦潘所产生的过户费用，约定不明，且陈锦潘曾进行虚假诉讼将案涉土地过户给他人，意图使双方的合同彻底无法履行，故该过户费用不应由赖汉花承担。对此，本院认为，一审法院已查明《房产买卖定金协议书》约定赖汉花负责一切过户费用，陈锦潘、赖汉花签订《房产买卖定金协议书》时，双方明确知悉案涉土地并未登记在陈锦潘名下，故一审法院认定案涉土地由##港经济开发区房地产公司过户至陈锦潘所产生的过户费用应包括在该协议书所约定的一切过户费用中，该认定并无妥，本院予以确认。至于赖汉花认为陈锦潘曾进行虚假诉讼将案涉土地过户给他人，本院认为，该理由不是赖汉花不承担案涉土地由三山港经济开发区房地产公司过户至陈锦潘所产生的过户费用的正当理由，且韶关市中级人民法院已作出生效判决撤销了陈锦潘将案涉土地转让给他人的民事调解书和执行裁定书，故赖汉花以此为由主张不承担案涉土地由三山港经济开发区房地产公司过户至陈锦潘所产生的过户费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于赖汉花提到陈锦潘提交的费用凭证中，仅有512289.61元系发票的问题，本院经审查，除512289.61元税务发票外，##港经济开发区房地产公司出具一张税金金额为371291.92元的收据给陈锦潘，因缴税主体为##经济开发区房地产公司，而按照法院以物抵债要求实际缴税人为陈锦潘，故陈锦潘只持有收据，不持有发票，亦为合理，故对赖汉花的该异议不予支持。关于第三个争议焦点。赖汉花上诉主张撤销一审判决第三项，即赖汉花于判决发生法律效力之日起十日内支付以1075000元为本金从2016年7月27日起至实际清偿日止、以2000000元为本金从2017年4月15日起至实际清偿日止，均按年利率6%计算的利息予陈锦潘。对于该判项的作出，一审法院已作出详细论述，与事实和法律相符，不再赘述。综上所述，赖汉花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21771.97元，由上诉人赖汉花负担。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  安 静二〇一七年十二月二十九日书记员  梁 理