广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终20440号上诉人（原审被告）：刘永明，男，1982年12月7日出生，汉族，身份证住址广东省雷州市。委托代理人：黎国洪，广东宾得律师事务所律师。委托代理人：雷争名，广东宾得律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹志醒，男，1978年2月9日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。委托代理人：阳熙梅，广东金粤律师事务所律师。原审第三人：权延晓，男，1987年9月29日出生，汉族，身份证住址河南省平顶山市卫东区。委托代理人：阳熙梅，广东金粤律师事务所律师。上诉人刘永明因与被上诉人尹志醒、原审第三人权延晓租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初2453号民事判决���向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人刘永明上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：2016年6月至8月是涉案商铺的免租期，刘永明无需支付该期间的场地使用费13500元，理由如下：一、从尹志醒开具的收款收据(NO.005704，经收人：权廷晓)中可以看出，涉案商铺在2016年9月之前是免租的。依正常逻辑和做法，2016年5月19日写收据收钱，如果不免租，那么应该是从最近的日期起租，即2016年5月20日。而事实上是，尹志醒跳过了三个月，从9月起开始收租，即尹志醒以实际行动表示2016年5月20日至8月31日是不用收钱的、是给刘永明免租的。免租之后又要求支付，没有事实和法律依据，违背了诚信原则，不应该得到支持。二、尹志醒在对涉案商铺进行招租时就已告知刘永明免租优惠，并在商场内悬挂免租三个月的巨型条幅以广��大家。刘永明是基于此等优惠条件才承租涉案商铺的。三、商场开张时给予承租人一定免租期以拉拢商家，是广州地区招商的通常做法。被上诉人尹志醒答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应当予以维持。双方并未明确约定涉案租赁物业的免租期，在白云区很多物业都是没有建设工程规划许可证，也是可以租赁的，但由于法律规定而导致本案合同无效，因此过错不在于尹志醒。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》的相关规定，在因为涉案租赁物业没有建设工程规划许可证导致合同无效的情况下，出租人有权要求承租人支付实际使用物业期间的场地使用费。原审第三人权延晓述称：与尹志醒意见一致。2017年2月16日，尹志醒向一审法院起诉请求：1、刘永明立即将商铺交还尹志醒；2、刘永明向尹志醒支付2016年5月19日至8月31日，2017年2月1日至2月17日的租金18000元，计算至刘永明实际归还商铺之日止；3、刘永明向尹志醒支付2016年7月至10月的水电费12224元；4、判令刘永明向尹志醒缴纳的保证金9000元不予退还；5、本案诉讼费由刘永明负担。一审庭审中，尹志醒申请撤回上述第1项诉讼请求，一审法院口头裁定予以准许。同时，尹志醒变更第2项诉讼请求为：要求刘永明支付2016年6月到2016年8月、2017年2月到2017年3月30日的租金22500元；变更第3项诉讼请求为：刘永明向尹志醒支付2016年7月至11月的电费8810元、水费790元，合计9600元；并且增加1项诉讼请求，即刘永明向尹志醒支付2016年6月至2017年3月的管理费1750元、卫生费1000元，合计2750元。一审法院认定事实：2016年5月19日，权延晓经尹志醒的授权作为出租方（甲方）与刘永明（承租方、乙方）签订了《商铺租赁���同》，约定甲方将位于白云区嘉禾街旧圩玻璃棚步行街D6商铺（面积约35平方米）出租给乙方经营。乙方在签订合同时应向甲方缴纳租赁保证金人民币9000元。租期从2016年5月19日起至2019年5月19日终止。租金按每年递增10%计算，合同期满后待乙方结清所有应交费款项后，甲方如数无息退还给乙方。租金只开具收据收取，双方商定租金为：2016年5月19日至2017年5月19日每月租金4500元；2017年5月19日至2018年5月19日每月租金4950元；2018年5月19日至2019年5月19日每月租金5445元。乙方在每月5号前必须缴纳当月租金，逾期缴纳的按租金2%每天收取滞纳金。如乙方超过交租期限15天，则视为乙方默认自愿同意放弃该商铺使用权限及属违约处理，甲方有权终止合约，收回铺位不退回保证金。商铺内的所有物品自愿放弃，并同意由甲方自行处理变卖以抵扣租金，商铺由甲方收回另行招���，且不追究甲方任何责任。租赁期间，乙方必须守法经营，办理相关证照，包括工商、税务、水电费、治安费、卫生费、公共通道分摊费及相关房屋租赁税收等一切费用均由乙方负责。甲方收费项：管理费5元/平方米，卫生费100元/间；基础水费7元/立方，排污费3元/立方；基础电费2元/度。水价、电价按照政府相关管理部门的调整而在基础价格上作调整。合同签订后，刘永明依约向尹志醒支付了租赁保证金9000元以及2016年9月至12月、2017年1月的租金合计22500元。刘永明提交2016年7月1日收据证实已经交纳了2016年5月19日至2016年6月30日电费1768元（电表读数1911），水费30元（水表读数0003）以及2016年5月19日至2016年7月31日管理费426元、卫生费243元，上述合计2467元。尹志醒为证明其代刘永明垫付了涉案商铺的水电费，向一审法院提交了若干《收据》及催缴水电费的《温馨提示》，收据由案外人广州市星嘉物业管理有限公司（以下简称星嘉物业公司）出具，其中2016年7月19日的收据载明收到嘉禾旧墟广场ABCD铺水费1596元、电费30600元、2016年8月6日的收据载明收到嘉禾广场步行街ABCD铺7月3日至8月3日水费1659元、7月3日至8月2日电费19746元；2016年9月30日的收据载明收到嘉禾广场步行街ABCD铺8月2日至9月2日水费2030元、电费39420元；10月电费40189元；2016年10月15日的收据载明收到步行街广场ABCD铺水费2058元、10月电费22327元。刘永明质证称收据是由案外人星嘉物业公司开具，且反应的是步行街总体水表情况，与刘永明没有关联。同时，尹志醒提交涉案商铺的电费、水费、管理费及卫生费明细表。明细表载明2016年7月上述四项费用总额2073元、2016年8月四项费用总额3579元、2016年9月四项费用总额2417元、2016年10月四项费用总额1961元��刘永明质证称不予确认。刘永明为证明2016年6月至8月为免租期，提交了免租广告横幅。尹志醒认为合同没有约定，但如果刘永明依约履行了合同的情况下，是可以享有3个月免租期的，但刘永明并未履行合同，故不享有该免租期。同时，刘永明为证明已于2016年10月24日完成涉案商铺的交接，提交了2016年10月20日向尹志醒发送的律师函及妥投证明，律师函载明刘永明请求尹志醒在见到律师函后2日内与刘永明委托人联系办妥相关的交接手续，否则视为双方交接完毕，并于5日内返还租赁保证金、装修费、加盟费、多付的租金等，该律师函于2016年10月20日寄出，妥投证明显示2016年10月26日由“何日宽代收”。同时，刘永明还提交了录像、与尹志醒办公室文员之间的对话录音及与尹志醒之间的短信内容，其中录像显示2016年10月24日涉案商铺已经空置，录音及短信内容显示刘永明于2016年10月24日将涉案商铺的钥匙交于尹志醒办公室的人员，尹志醒办公室的人员确认收取了商铺钥匙。尹志醒对案外人何日宽代签收邮件的情况予以确认，但尹志醒未于相应期限内与刘永明联系办理交接手续，且不确认已完成交接。一审另查明，2015年9月13日，尹志醒（承租方、乙方）与案外人星嘉物业公司（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定由尹志醒向星嘉物业公司承租位于广州市白云区嘉禾中街旧市场A、B、C、D铺作为商业使用。租赁期为2015年9月13日至2021年9月12日。合同约定星嘉物业公司代为收取的其他费用包括但不限于：电费1.8元/千瓦时，水费7元/吨，管理费3元/平方米，卫生费40元/铺。水电独立装表核算，水电的线损、管损则按使用量予以分摊。一审庭审中，尹志醒确认涉案商铺没有办理规划报建手续。尹志醒确认���其委托了权延晓签订合同及进行管理，合同实际履行人是尹志醒。2017年3月30日尹志醒、刘永明自行对涉案商铺进行现场交接。双方均确认水表读数为79吨，电表读数4432度。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷，涉案商铺未办理规划报建手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”至本案一审法庭辩论终结前，作为出租人的尹志醒仍未取得相应的规划报建手续，故尹志醒与刘永明签订的《商铺租赁合同》应为无效。本案中，对于涉案商铺的交付时间���刘永明主张其于2016年10月24日已向尹志醒交付涉案商铺钥匙，为此提交了向尹志醒发送的律师函、邮件妥投证明及录像、短信内容、刘永明与尹志醒办公室文员的对话录音等证据。对此，事实上刘永明已将涉案商铺的钥匙交给了尹志醒的办公室人员，律师函、录像、短信及录音等证据可相互印证。其中，录像显示涉案商铺于2016年10月24日已经腾空，具备交接条件。尹志醒作为管理者，在刘永明提出交接涉案商铺且腾空商铺时，尹志醒可主动联系租户办理交接手续，但尹志醒在可接收涉案商铺时不及时接收，尹志醒应对此承担相应的法律责任。同时，录音及短信内容足以证明尹志醒于2016年10月24日已实际收回了涉案商铺的钥匙。尹志醒主张邮件只是单方通知，双方并未就涉案商铺的交付达成一致意见的抗辩理据不足，一审法院不予支持。因此，对刘永明于2016年10月24日交付涉案商铺的主张，一审法院予以采信。尹志醒主张刘永明支付2016年6月至2016年8月、2017年2月至2017年3月30日的场地使用费共22500元。对此，涉案商铺已于2016年10月24日交付，对于尹志醒主张2017年2月至2017年3月30日的场地使用费，一审法院不予支持。同时，涉案租赁合同并无约定2016年6月至2016年8月为免租期，刘永明提交的免租广告横幅并未能证明尹志醒据此向刘永明作出了免租3个月的明确承诺，且刘永明未能提供证据证明其向尹志醒支付了2016年6月至2016年8月的场地使用费。租赁期间，刘永明实际使用了涉案商铺，故应向尹志醒支付2016年6月至2016年8月的场地使用费共13500元（4500元×3个月）。合同无效，双方因合同而取得的财物应相互返还。尹志醒应当退还刘永明所缴纳的租赁保证金9000元，尹志醒不予退还租赁保证金的主张无法律依据，一审法院不予支持。关于涉案商铺水电费的计算，双方确认水表读数为79吨，电表读数4432度，刘永明抗辩依2016年7月1日收据显示实际电费于2016年7月已经交至读数0911，水费交至读数0003，刘永明实际未交水费读数为76吨，电费读数为3521度。刘永明抗辩有理，故涉案商铺的水电费应据实结算。涉案租赁合同约定水费10元/立方（含基础水费7元/立方、排污费3元/立方）、基础电费2元/度；水价、电价按照政府相关管理部门的调整而在基础价格上作调整。刘永明抗辩涉案商铺的水电费单价过高，但双方在租赁合同履行过程中系按上述标准计算，刘永明在签订合同时及租赁期间均未提出异议。对于刘永明主张应当调整水电费计算标准的抗辩，一审法院不予采纳。因此，刘永明应向尹志醒支付水费760元（76吨×10元/立方）、电费7042元（3521度×2元/度），水电费合计7802元。至于尹志醒主张的水电费超��的部分，一审法院不予支持。关于尹志醒主张刘永明支付2016年6月至2017年3月的管理费1750元、卫生费1000元的请求。涉案租赁合同约定商铺的管理费为5元/平方米，卫生费100元/间。刘永明主张租赁合同无效而无需缴纳管理费、卫生费，对此刘永明实际占有使用涉案商铺，其主张理据不足，一审法院不予采纳。依刘永明提交收据，管理费及卫生费已交纳至2016年7月31日，故刘永明应向尹志醒支付2016年8月至2016年10月的管理费525元（35平方米×5元/平方米×3个月）、卫生费300元（100元/间×3个月），合计825元。至于尹志醒主张的管理费及卫生费超过的部分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人���共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2017年9月8日作出判决：一、自判决生效之日起五日内，刘永明向尹志醒支付2016年6月至2016年8月的场地使用费共13500元；二、自判决生效之日起五日内，刘永明向尹志醒支付水电费共7802元；三、自判决生效之日起五日内，刘永明向尹志醒支付2016年8月至2016年10月的管理费及卫生费共825元；四、驳回尹志醒的其他诉讼请求。案件受理费896元，由尹志醒负担444元，刘永明负担452元。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人没有提交新证据。另查明，刘永明一审期间提交免租广告横幅的照片，显示横幅中有“本月签约送三个月租金”字样。尹志醒一审质证称确认真实性、合法性，但对关联性有异议，该证据恰能说明尹志醒已按合同约定将商铺交付给刘永明经营��二审期间尹志醒代理人陈述不清楚横幅中的“本月”是指哪个月，如果双方约定免租期的话，合同中应有明确记载，收据只能证明刘永明没有交纳所谓的免租期租金，不能证明双方之间有免租的约定；由于管理混乱，因此出现了没有从首月开始收租的情况，但如果确实存在免租期的约定，那么收据上会明确显示有“免租”二字。本院认为，本案二审的争议焦点为2016年6月至2016年8月是否为免租期。对此，本院分析如下：首先，双方签订的商铺租赁合同中对免租期并无明确约定。其次，虽租金收据显示尹志醒是从2016年9月开始收取租金，但租金收据上未注明免租等字样，不足以推断出2016年6月至2016年8月免租的意思。最后，刘永明提供的免租广告横幅照片也不能直接证明尹志醒明确向刘永明作出过三个月免租期的意思表示。因此，刘永明对其前三个月免租的主张应承担举证不能的责任。综上所述，刘永明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费137元，由上诉人刘永明负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 蔡培娟审判员 黄春成二〇一七年十二月十九日书记员 张 利彭诗敏