广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终21013号上诉人（原审被告）：涂在杰，男，1970年出生，汉族，住四川省古蔺县。委托诉讼代理人：程宗赤，男，1955年出生，住四川省古蔺县，系涂在杰的表哥。被上诉人（原审原告）：章述雄，男，1954年出生，汉族，住湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：周华，广东中大圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳雪珂，广东中大圣律师事务所实习律师。上诉人涂在杰因与被上诉人章述雄房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初6012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人涂在杰及其委托诉讼代理人程宗赤、被上诉人章述雄的委托诉讼代理人周华、靳雪珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人涂在杰上诉请求：撤销一审判决，改判章述雄继续履行房屋买卖合同及双方于2017年4月25日订立的口头协议。事实与理由：（一）事实经过。2016年9月，涂在杰与章述雄经友好协商签订了《房屋买卖协议》，约定于2017年1月份办理涉案房屋的过户手续。《房屋买卖协议》签订后，章述雄将房屋交付给涂在杰居住，并告知涂在杰可随其意愿装修。双方约定的过户期限到后，涂在杰多次电话催促章述雄办理过户事宜，但章述雄发现房价上涨有意拖延涉案房屋过户。2017年3月18日广州市限制购房新政策出台，章述雄便通知涂在杰过户，此时涂在杰才知晓根据新的限购政策的规定，涂在杰无广州市购房资格。涂在杰要求章述雄承担违约责任并赔偿损失，章述雄不想承担便于2017年4月下旬与涂在杰口头约定《房屋买卖协议》可顺延2年过户，弥补涂在杰的损失，但要求涂在杰支付房价款656888元，并通过微信提供了中国工商银行账号62×××55、中国农业银行账号62×××13。涂在杰将656888元转入章述雄之子章某提供的的账号，但8日后被退回，涂在杰认为章述雄再次违约,便将款项倒回原账户并注销账户。（二）上诉理由。1.双方签订的《房屋买卖协议》明确约定了履行期限、履行方式及违约责任，而章述雄违反合同条款约定未如期将涉案房屋过户给涂在杰，导致广州市限购新政策出台使得涂在杰失去广州市购房资格，章述雄理应承担由此给涂在杰造成的一切损失。2.涉案《房屋买卖协议》的条款大部分已履行，涉案房屋已交付，涂在杰已付清房款，对房屋进行全面维修改造并实际占有至今，涉案房屋质量已发生变化并增值，一审判决忽视了涂在杰对涉案房屋的资金投入。3.本案系因房价上涨、市场经济利益驱动、政策等原因导致反悔解除合同的诉讼，应着重促成双方调解，但一审法院对本案调解草草了事。4.本案诉讼费的分担不符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定。被上诉人章述雄辩称，涂在杰上诉陈述的事实与客观事实不符，也无相关证据予以证实。涂在杰自始至终均无广州市购房资格，《房屋买卖协议》因此而不能履行，章述雄也未与涂在杰有过顺延2年过户的约定。因此，章述雄要求解除合同合理合法，涂在杰的上诉请求不能成立，请求予以驳回。章述雄向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的广州市花都区狮岭大道X号X栋X房《房屋买卖协议》，因涂在杰不具备购房资格而于2017年6月28日解除；2.涂在杰立即搬离广州市花都区狮岭大道X号X栋X房，将该房屋按原状交回章述雄；3.涂在杰按月租2200元的标准支付自2017年1月起至实际搬离承租房屋时止的租金（暂计至2017年6月，租金为13200元）；4.章述雄退还涂在杰强行转入章述雄儿子账号的房款656888元及定金50000元；5.本案的诉讼费用由涂在杰承担。一审法院认定事实：案涉房屋位于广州市花都区狮岭大道X号X栋X房,权属人是章述雄。2016年9月25日，章述雄（甲方）与涂在杰（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定，甲方将广州市花都区狮岭大道X号X栋X房转让给乙方。转让总价为706888元，该价格含装修及全部家私，交房时甲方将房屋打扫干净。乙方支付50000元给甲方作为定金，双方约定在2017年1月份过户，甲方要积极配合乙方办理一切过户手续。过户前甲方（笔误，应为“乙方”）将一次性支付余款656888元给甲方，过户时产生的全部税费由乙方全部承担。在双方约定过户之前，如乙方反悔不买该房，则甲方不退回乙方定金50000元；反之在双方约定过户之前，甲方反悔不卖，则甲方应支付乙方150000元作违约金。在未过户期间，甲方答应乙方迁入居住，但按照目前的租金支付到过户为止。合同签订当天，涂在杰向章述雄儿子章某支付定金50000元，章述雄将案涉房屋交付给涂在杰使用。涂在杰称其入住后进行了电视背景墙的美化、电路的改造，电器的更换以及全部墙面的美化和吊顶的维修。2017年1月8日，涂在杰通过银行转账的方式支付2016年10月份至2016年12月份的房租共6600元给章述雄的儿子章某。2017年3月19日，章某通过微信询问涂在杰21日是否可以办理过户，涂在杰回复称其还在上海，回广州确定。涂在杰分别于2017年4月25日、4月26日转账400000元、256888元给章某，章某于2017年5月3日将上述款项原路返还给涂在杰，涂在杰于2017年5月4日再次将656888元支付至章某的银行账户，并将其打款账户销户。2017年5月6日，章述雄向涂在杰邮寄《解除协议通知书》，载明因涂在杰未能按期付清购房余款及不具备购房资格，决定自通知之日起解除与涂在杰签订的《房屋买卖协议》。2017年6月23日，章述雄向涂在杰邮寄《房屋交易过户通知书》，载明，决定撤回之前的《解除合同通知》，双方按合同约定前去花都区房地产交易中心办理过户手续，通知涂在杰于2017年6月28日到达广州市花都区房地产交易中心办理房屋过户手续，如由于涂在杰无购房资格等原因导致无法办理房屋过户的，双方签订的《房屋买卖协议》由于政策原因无法履行，亦将自即日起解除。2017年6月28日，章述雄与涂在杰到达广州市花都区国土资源和规划局办理案涉房屋的过户手续，因涂在杰不具备购房资格未能过户。2017年7月6日，章述雄向涂在杰邮寄《关于友好解决房屋不能交易的协商函》，提出解决问题的提议，双方友好协商解除合同，章述雄把定金及房款退还给涂在杰，涂在杰办理房屋把房退回给章述雄，章述雄不再按2200元/月的标准收涂在杰未交的房租。一审庭审中，涂在杰确认其签订合同时不具备购房资格，现在亦不具备购房资格，案涉合同现在不能继续履行，如果继续履行需要顺延两年的时间，等到涂在杰具备购房资格。双方对于2017年1月份未能完成交易的原因各执一词，章述雄认为是涂在杰未能按照合同约定支付房款及涂在杰称其到2017年3月份才具备购房资格。涂在杰认为是因房价上涨，章述雄故意拖延房屋过户的时间。涂在杰称2017年1月份打算房屋过户时当面转账支付房价余款给章述雄，由于房价上涨，章述雄一直不协助过户，在2017年4月份章某与涂在杰协商先支付房款，约定两年后再进行过户。一审法院认为：章述雄与涂在杰签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，双方均应恪守合同约定。涂在杰称与章某达成口头协议两年之后再过户但其并未提交证据予以证明且章述雄不予确认，因此，一审法院对涂在杰的上述陈述不予采纳。一审庭审中，涂在杰确认案涉合同目前无法继续履行，无法继续履行的原因在于涂在杰不具备广州市购房资格，双方于2017年6月28日前往办理过户未果，因此，章述雄有权解除合同，章述雄请求确认合同于2017年6月28日解除，合理有据，一审法院予以支持。根据合同解除的法律后果，章述雄要求涂在杰按照约定的每月2200元的标准向其支付租金及搬离案涉房屋并将案涉房屋交还，理据充分，一审法院予以支持。至于章述雄要求按照原状交还房屋，章述雄将案涉房屋交付给涂在杰后，涂在杰对案涉房屋进行了装修，章述雄未能证明涂在杰的装修使案涉房屋的价值减损，因涂在杰进行的装修对案涉房屋的价值有所增益，章述雄请求按原状交还案涉房屋，一审法院不予支持。合同解除后，章述雄应当将涂在杰已经支付的全部房价款返还给涂在杰，因此，章述雄请求退回房价款，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，于2017年9月22日作出如下判决：一、确认章述雄与涂在杰在2016年9月25日签订的《房屋买卖协议》于2017年6月28日解除；二、涂在杰于本判决发生法律效力之日起六十日内搬离广州市花都区狮岭大道X号X栋X房，并将该房屋交还给章述雄；三、涂在杰于本判决发生法律效力之日起十日内向章述雄支付位于广州市花都区狮岭大道X号X栋X房的租金，租金按照每月2200元的标准，从2017年1月份起计至涂在杰搬离并交还上述房屋之日止；四、章述雄于本判决发生法律效力之日起十日内向涂在杰返还房款656888元及定金50000元；五、驳回章述雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费5500.40元，由涂在杰负担。本院二审期间，涂在杰提交顾某、彭某、张某的书面证言，并申请证人出庭作证，拟证明2017年4月25日双方达成口头协议，即由于限购新政策出台，房屋推延两年过户。涂在杰并称：因为一审判决认为涂在杰没有证据证实，故二审申请证人作证。证人顾某出庭证实：我是顾某，浙江嘉兴人，现在广州花都区狮岭镇雄狮西路77号。我于4月25号去飙王仓库送货听到卖吊牌那个老板和涂在杰说起那个房子的事情说写个协议，送吊牌那个老板说和涂在杰写个协议去公证处公证等两年后过户。这个事情我当场听到，此内（容）属实，我愿承担一切法律责任。送吊牌的章老板大约30多岁。经章述雄代理人当庭出示章述雄的身份证复印件，顾某确认不认识身份证上的人。证人彭某出庭证实：2017年3月24日，章某送货到我公司仓库，他说你老板涂在杰赚大了，我问他怎么回事，他讲他把狮城国际的房子卖给我老板涂在杰，因为房价涨了，所以我老板涂在杰赚了几十万差价，他还说大家都是做生意的，要讲诚信，像别的不讲诚信的早反悔了。2017年4月25日，章某再次送货到我公司仓库，这次我公司老板涂在杰也过来仓库，因为他们约好谈房子过户的事情，当场章某同涂在杰讲，你把房款付清，马上我俩可以签好协议去公证处公证顺延两年过户，最后双方同意。此证言属实，我愿承担一切法律责任。证人张某出庭证实：我是张某，浙江嘉兴市油车港镇人，现住在广州花都区狮岭镇做生意，纺织行业。在今年4月25日送货去飙王仓库（狮岭镇白水寨新村一巷六号）时，听到有人在议论，就在旁边一听。原来是送吊牌的章老板和涂在杰先生在谈房产交易过户，只听章老板说房屋卖给了涂在杰，听到市场房屋涨价，可能有点可惜，但可能跟飙王公司在做生意，就说涂在杰把余下的余款付清，写个协议，并到公证处公证，延期两年过户，之后档口有事，没听他们议论了，就开车回去了。此证属实，我愿承担一切法律责任。送吊牌的老板大概40岁左右。经章述雄代理人当庭出示章述雄的身份证复印件，顾某确认当时看到的不是此人，不认识身份证上的人。章述雄对三位证人证言发表质证意见如下：对三位证人证言的真实性、合法性、关联性均不予确认，因证人证言已经超过了举证期限，且三位证人均与涂在杰存在利害关系。另，三位证人清楚的记得一年半之前的时间、地点、人物，证言相互一致，不符合普通人的记忆，章述雄认为有串供的嫌疑。三位证人所见到的也并非章述雄本人，而是其儿子。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为涂在杰主张双方达成口头协议延迟两年办理涉案房屋的过户手续以及继续履行合同能否成立。本院分析如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案涂在杰主张双方达成口头协议延迟两年办理涉案房屋的过户手续，对此，涂在杰应承担举证责任。涂在杰于一审中未能提供证据证明，二审中申请了三个证人出庭作证。从证人证言看，证人顾某、张某所看到、听到的与涂在杰协商房屋过户手续的不是章述雄本人，证人彭某证实章述雄的儿子章某与涂在杰商谈顺延两年过户事宜，上述证人证言不能直接证明章述雄与涂在杰达成口头协议，而本案也没有证据显示章述雄认可了章某的行为，因此，涂在杰所提交的证据不足以证明其主张，应承担不利的法律后果。本院对涂在杰主张双方已达成口头协议延迟两年办理涉案房屋的过户手续的陈述不予采信。至本案诉讼时止，涂在杰不具备广州市购买住宅的资格，因此，涉案合同无法继续履行，涂在杰要求继续履行合同缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，涂在杰的上诉理由不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11001元，由涂在杰负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一七年十二月二十五日书记员  林漫榆彭诗敏