重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0110民初12033号原告：重庆市綦江区千山物业有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道孟家院。法定代表人：翁春涛，总经理。委托诉讼代理人：蒲玲玲(系该公司员工)，女，1975年7月4日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：魏来(系该公司员工)，男，1987年8月24日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：张勇，男，1969年11月19日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆市綦江区千山物业有限公司（以下简称：千山物业公司）与被告张勇物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案受理后，依法由审判员刘扬适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理,法官助理李红梅全程协助办案。原告千山物业公司的委托诉讼代理人蒲玲玲、被告张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告千山物业公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即支付原告物业服务费3905.4元；二、判决被告立即支付原告水电公共能源费340元；三、判决被告立即支付原告电梯费1111.8元；四、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原告于2006年向XXX小区提供物业服务，并于2015年3月与该小区业委会签订了《物业服务协议》。原告按照协议约定一直积极履行相关权利义务，但被告从2014年12月1日至2017年9月30日共拖欠物业服务费3905.4元、水电公共能源费340元、电梯费1111.8元，依照《物业服务协议》的约定被告本应支付违约金，现在原告自愿不要求被告支付违约金，请法院判决支持原告的诉讼请求。被告张勇辩称，被告不同意原告的诉讼请求。被告从2014年12月1日开始欠费是事实，但在此之前被告都是按时交纳物业费，被告不交物业费是因为被告家被盗20000元现金，而被盗时小区的摄像头是坏的，导致无法提取监控，被盗后被告向原告反映，原告竟然不知道本小区有多户被盗的情况，另外原告还给小区其他被盗的住户安了防盗网，没有给被告安，被告认为，原告没有按照合同约定尽到维护设施设备正常运行和安保的义务，被告所受损失应抵扣相应的物业费。本院经审理认定事实如下：2005年1月18日重庆千山房地产开发有限公司与綦江县千山物业有限公司（现名称变更为：重庆市綦江区千山物业有限公司，即本案原告）签订《前期物业管理服务合同》,合同约定，重庆千山房地产开发有限公司将位于綦江区虹桥路孟家院的XXX小区委托给綦江县千山物业有限公司进行物业管理，委托管理期限自合同签订之日起至业主委员会成立并与选聘的物业管理公司签订《物业管理服务合同》生效之日止。双方还约定，住宅和非住宅房屋的物业管理服务费由綦江县千山物业有限公司按县物价局、县房管局共同核定的收费标准，向业主或物业使用人收取，管理服务费标准的调整，按服务内容和标准调整，空置房屋的管理服务费，由綦江县千山物业有限公司按县物价局、县房管局共同核定的收费标准的45%向业主收取，双方还约定了相应的权利义务及违约责任。该《前期物业管理服务合同》在綦江县物业管理所进行了备案登记。后来XXX小区成立了业主委员会，业主委员会（作为甲方）于2015年与原告重庆市綦江区千山物业有限公司（作为乙方）签订了《重庆市物业服务合同》，合同约定由乙方对XXX小区提供物业服务，服务期限为三年，自2015年3月1日起至2018年2月28止，合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。《重庆市物业服务合同》约定，物业服务费为包干制，物业服务费构成包含物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，按建筑面积计收，高层住宅按1元/月·平方米收取，多层住宅按1元/月·平方米收取，F栋多层住宅按0.9元/月·平方米收取，商业门面物业按2元/月·平方米收取，车位按70元/月·个车位收取，电梯费实行月票票价，按层计算，从第三层起开始收费，10元/每人·每月，每上升一层加收0.3元/每人·每月，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，按10元/月·户收取，其中F栋的水电公共能源费按6元/月·户向业主计收。业主应于每月10日前交纳物业服务费或物业服务资金，已纳入管理范围，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。合同第八章第二十二条约定，甲方、业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同亦在重庆市綦江区物业管理所进行了备案。原告在庭审中陈述，被告的住宅是电梯房，在2015年2月28日之前是前期物业服务合同期间，被告的物业服务费是按照0.57元/月·平方米收取的，从2015年3月1日起，因原告与业主委员会签订的合同生效，按照合同约定被告的物业服务费按1元/月·平方米收取的，水电公共能源费从2005年至今都是按照10元/月·户收取的，电梯费按照被告申报的常住人口三人计收，被告家住第六层，按合同约定标准应为10.9元/月·人，被告对原告提出的前述收费标准没有异议，但认为业主委员会与原告签订的合同对物业服务费进行了涨价，被告并不知情，原告应当将合同公示。另查明，被告张勇的住房位于该小区，建筑面积为119.37平方米，被告从2014年12月1日至2015年2月28日共3个月欠付原告物业服务费204元（0.57元/月·平方米×119.4平方米×3个月），从2015年3月1日至2017年9月30日共31个月欠付原告物业服务费3701.4元（1元/月·平方米×119.4平方米×31个月），前述34个月期间共欠付水电公共能源费340元（10元/月·户×34个月），从2014年12月1日至2017年9月30日共欠付电梯使用费1111.8元（3人×10.9元/月·人×34个月）。庭审中，被告提出其家中被盗，原告没有尽到安保义务和维护摄像头正常运行的义务，并举示了报警回执一份以证明自己的抗辩理由。原告对此认为，摄像头损坏需要用大修基金维修或更换，因2015年前没有成立业主委员会，所以当时确实没有对损坏的摄像头进行维修或更换，对于被告的情况，原告曾经提出按照惯例减免一至两年的物业服务费，但被告不同意原告提出的减免金额致协商不成原告才诉至法院，原告同时举示了照片，以证明原告对小区的清洁卫生、绿化、设备维护、安保等提供了物业服务。前述事实，有营业执照、《前期物业管理服务合同》、《重庆市物业服务合同》、物业服务合同备案证明、报警回执、照片及当事人陈述等证据在卷为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。建设单位即重庆千山房地产开发有限公司与物业服务企业即原告签订的《前期物业服务合同》，系合法有效合同，2015年XXX小区业主委员会成立后与原告签订的《重庆市物业服务合同》亦依法成立的合同，前述合同对入住该小区的业主和物业服务企业均具有约束力，各方均应当根据合同的约定全面履行各自的义务，同时享有相应的权利。被告抗辩，其家中被盗，原告未为其减免一定的物业服务费，本院认为，原、被告可自行协商是否减免物业服务费及其金额，但盗窃的侵权人不是本案原告，被告应当向侵权人主张赔偿的权利，就本案物业服务合同所约定的条款看，被告的该抗辩理由不成立，本院不予采信，且现查明原告已经按照物业服务合同的约定对小区的清洁卫生、绿化、公共秩序等提供了物业服务，其已经尽到主要的物业服务义务，被告即应当交纳物业服务费。关于物业服务费的标准，《前期物业管理服务合同》是在2015年2月28日以前有效，该合同中未对物业服务费收费的具体金额作出约定，只是约定按照县物价局、县房管局共同核定的收费标准收费，原告陈述被告家是电梯住宅，在2015年2月28日前按照0.57元/月·平方米的标准收取，该标准未超过国家、行业标准，亦未显失公平，本院予以支持，2015年3月1日以后，因小区业主委员会与原告签订的《重庆市物业服务合同》生效，故此后被告应当按照合同约定的1元/月·平方米的标准交纳物业服务费；关于水电公共能源费的标准问题，《重庆市物业服务合同》约定该费用是独立计量核算，采取10元/月·户的标准计收（F栋按6元/月·户计收），《前期物业管理服务合同》虽然对此未作约定，但该费用系小区已实际支出的公共费用，结合綦江本地区其他小区水电公共能源费收取的行业标准，原告在2015年2月28日以前按照10元/月/户的标准收取水电公共能源费符合本地实际水平，并不至于显失公平，故本院对该标准予以支持；关于电梯费，被告对该标准并无异议，故对被告一户按32.7元/月（3人×10.9元/月·人）的标准主张。故被告应当支付原告2014年12月1日至2015年2月28日及2015年3月1日至2017年9月30日的物业服务费共计3905.4元（0.57元/月·平方米×119.4平方米×3个月+1元/月·平方米×119.4平方米×31个月）及前述欠费期间共34个月的水电公共能源费340元（10元/月·户×34个月）和电梯使用费1111.8（32.7元/月×34个月）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告张勇支付原告重庆市綦江区千山物业有限公司物业服务费3905.4元、水电公共能源费340元、电梯使用费1111.8元，以上共计5357.2元，限于本判决生效之日起5日内一次性付清。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告张勇负担（此款原告重庆市綦江区千山物业有限公司已经预交，被告张勇在履行前述判决义务时一并支付原告）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 扬二〇一七年十二月六日法官助理  李红梅书 记 员  刘 颖