.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2017）青0103民初2873号原告：杨晏青，男，汉族，住西宁市城东区。委托代理人：李建北，系青海启晨律师事务所律师。被告：西宁市七一路小学，住所地：西宁市城中区七一路***号；法定代表人：王红梅，系该学校校长。委托代理人：柳克俭，系青海夏都律师事务所律师.委托代理人：李振芹，女，汉族，系西宁市七一路小学职。原告杨晏青与被告西宁市七一路小学房屋租赁合同纠纷一案。本院于2017年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨晏青委托代理人李建北、被告西宁市七一路小学委托代理人柳克俭、李振芹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨晏青诉称：1、请求法院判令被告返还原告给付的押金10000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：1998年原被告签订书面协议，由原告租赁被告所有的位于西宁市城中区滨河南路45号铺面房，约定租赁房屋押金10000元，租金每月900元，每年递增，后原告按照约定给付被告押金10000元，按时交纳租金。至2016年12月31日合同期满，双方没有续约，被告将房屋另租于他人，但没有退还原告所缴押金。原告多次找被告要求其退还押金，但被告都以各种理由推脱，拒不返还原告的押金。原告无奈起诉至贵法院，望法院支持原告的诉讼请求。被告西宁市七一路小学辩称：被告与被原告于1998年签订房屋租赁合同，（合同一年一签）被告将位于西宁市城中区滨河南路45号铺面房出租给被原告使用，（用于经营汽车钣金喷漆美容）租金每月900元，每年递增，房屋押金10000元；合同第八条还明确约定，承租人不得将该房屋私自转租、转让、转借他人，若未经出租人同意，私自转让的，该租房合同无效，并且该租赁房屋押金不退还。2016年因房屋附近修过街天桥，双方暂签订了上半年租赁合同,租期从2016年1月1日至2016年6月30日。下半年为口头协议，约定待天桥修好后再商定签合同事宜，可是到了2016年12月，被告发现该房屋的经营者发生了变化，从经营汽车美容变更为了经营清真牛肉面馆，不久又从清真牛肉面馆变更为了经营五金土产商店，事后了解到，是原告在合同快到期时将房屋转让给了经营牛肉面馆的张学辉，张学辉又转让给了现在经营五金土产商店的田成军，原告在起诉状中主张是由被告将房屋另租他人的说法与事实不符，更没有证据证明其主张的事实。望法院查清事实，依法裁判，驳回原告的诉讼请求。原告杨晏青为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、1、房屋租赁合同书，证实原、被告签订合同的事实；2、收据原件，证实原、被告存在不定期的租赁关系；3、押金收据原件，证实被告收取原告押金的事实。证据二、影印件三份，房屋租金增加，证实双方2016年12月合同到期以后被告与张雪辉签订合同，收到张雪辉租金的事实，被告与张雪辉存在租赁关系，应退还押金。被告西宁市七一路小学向本院提交如下证据：证据一、租赁合同，证实双方存在租赁关系；合同约定不能转让房屋，否则押金不予退还。证据二是城中区民政局的一份证明，证明原告诉状中的滨河南路45号商铺与七一路342号为同一地址。证据三、张雪辉出具的一份情况说明，改变承租房屋的经营项目事先没有经过七一路小学同意，2016年9月后在办理营业执照未果的情况下，已经房屋转租，在杨晏青去七一路办理房屋的变更手续时候已经转租证据四、田成军出具的一份证明及田成军营业执照，证明此房屋连续发生私自转让以及张雪辉与七一路小学仍存在租赁关系。经被告申请，本院予以准许，证人张雪辉出庭进行了作证。证人张雪辉陈述：我由中间人介绍认识杨晏青老婆，并达成协议由我开饭馆用，2016年6至12月房租杨晏青交，水电我交的，2016年7月我开始装修，装修大约花了143000多。去办理营业执照时因汉族不能开清真饭馆，杨晏青是汉族、我是回族，房子是杨晏青租的，大约是2016年9月14日左右，去学校变更房屋租赁手续，变更时学校说属转让，不让变更，后协商无果，到2016年底杨晏青的租期满了，我就和学校自己交了押金、签了合同。本院依据原被告、举证、质证、庭审笔录，认证如下:原告证据一、被告证据一、二，经过对方质证后，对真实性及证明方向均无异议，当庭确定为有效证据，本院予以确认。被告西宁市七一路小学对原告杨晏青提交的证据二真实性认可，但对证明方向有异议，认为被告与张雪辉形成租赁关系的前提是2016年7月杨晏青已将房屋转让给张雪辉，并向七一路学校谎称合伙开面馆，杨晏青与张学辉向七一路小学做变更时已明确告知行为属于转让，押金10000元不退还。本院认为，原告提交的证据二虽为影印件，但被告对其真实性认可，可以做为证据使用，被告与张雪辉的房屋租赁合同是2017年1月1日签订的，而原、被告之间的房屋租赁合同于2016年12月31日届满，该证据与本案争议的焦点即原告租期内是否存在私自转让的行为没有关联性，本院不予采信。原告对被告提交的证据三认为张雪辉出具的情况说明不能证明原告存在私自转让行为。本院认为，张雪辉的证言来源合法，符合证据应具备的形式要件，与其陈述的事实有关联，故本院予以确认。原告对被告提交的证据四认为与本案无关。本院认为，2017年6月28日田成军与被告的租赁合同与本案没有关联性，本院不予采信。证人张学辉经当庭陈述、原、被告询问后，原告认为证人所陈述的完全属实，原告交付房租至2016年12月，原告向被告提出变更，但没得到支持，被告至2017年1月与张雪辉签订合同，因经营不善，张雪辉将房屋转给田成军，而被告并没有采取任何措施。被告证人说是合伙经营，不存在私自转让，但是原告方并没有向法庭举证证明行为不属转让；张雪辉实际经营时间为2016年7月装修9月经营，营业执照办理不成才去学校办理变更，未得到学校支持；原告2016年7月7日交纳房屋租金18000元、张学辉装修花费143000元，且杨晏青、张学辉一为汉族、一为回族，二人合伙经营清真饭馆不符合常理，张雪辉没有证据证明其与杨晏青属合伙经营，按照生活常识证明张雪辉为个人经营。本院认为，被告的质证意见符合逻辑，应于采纳；而证人张学辉当庭陈述的2016年9月14日左右，去学校变更房屋租赁手续，变更时学校说属转让，不让变更的证言，与原告所述的原告向被告提出变更，但没得到支持的质证意见相吻合，可以证明原告未经被告同意，将房屋转让给张学辉、被告已经当面告知原告及张学辉的行为属转让的事实，本院予以确认。经审理查明，1998年原、被告之间形成租赁关系，由原告租赁被告所有的位于西宁市城中区滨河南路45号铺面房，约定租赁房屋押金10000元，租金每月900元，每年递增，2008年10月13日原告按照约定交纳被告押金10000元，2016年1月1日，双方签订了《房屋租赁合同书》，约定租金每月3000元、租期自2016年1月1日至2016年6月30日止。6月30日后，双方没有续签新的合同，仍按原合同执行，2016年7月7日，原告向被告交纳了2016年7-12月房屋租金18000元。2016年7月，原告未经被告同意，将房屋转让给张学辉经营清真饭馆。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示、合同条款符合相关法律规定，应为有效。双方应当严格合同约定履行自己的义务。而原告在未经被告同意的情况下，将房屋转让给他人经营，违背了该合同第八条”承租方不得将房屋私自转租、转让、转借他人”的约定，应当承担相应责任；被告据该合同第八条”发现私自转让，本合同无效，所租赁房屋押金不退”的约定，在租期届满后不退原告押金的行为，于法有据，应与认可。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告杨晏青的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告杨晏青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员罗辉东二〇一七年十二月六日书记员李琼