.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}河北省唐山市路北区人民法院民事判决书（2017）冀0203民初4165号原告：唐山展域商业管理有限公司。法定代表人：王庆江，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘全，男，汉族，1983年6月9日生，该公司员工，住唐山市路北区凤祥园405-5-301，身份证号×××。委托诉讼代理人：赵晓瑞，女，满族，1955年3月11日生，该公司员工，住唐山市路南区新华联广场6-2-1303，身份证号×××。被告：高颖，女，汉族，1978年3月6日出生，现住唐山市。被告：郭超元，男，汉族，1975年3月6日出生，现住唐山市。被告：张文霞，女，汉族，1973年7月25日出生，户籍地内蒙古包头市，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王卫国，北京市瑞得律师事务所律师。原告唐山展域商业管理有限公司与被告高颖、郭超元、张文霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月11日公开开庭进行了审理。原告唐山展域商业管理有限公司的委托代理人刘全、赵晓瑞，被告高颖、郭超元，被告张文霞及其委托代理人王卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐山展域商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付欠缴的2015年8月15日至2016年12月31日的租金1467300元及物业费25000元和2017年8月至10月租金300000元，水电费96968.9元，共计1889268.9元；2、判决被告向原告支付合同违约金300000元；3、判决三被告对上述欠缴的租金、违约金及各项费用的偿还承担连带责任；4、判决三被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2014年1月26日，原告与被告高颖签订关于凤城国际广场商铺租赁合同，约定由高颖承租凤城国际广场南区三层用于经营尚儿美儿童城，并于2014年8月20日取得经营者为高颖的唐山市路北区尚儿美儿童用品商场的个体工商户营业执照。2017年1月1日，由于高颖经营困难，无力缴纳2015年8月15日至2016年12月31日的租金及物业费，原告与被告高颖、徐军共同签署了债务承担协议，约定高颖的上述欠款由徐军自2017年8月开始在四年内每月向原告偿还31000元，直至徐军将高颖的上述欠款全部向原告偿还完毕时，原告和被告高颖的上述原合同解除，同时约定在原告和徐军的新租赁合同履行过程中，如果徐军拒不支付租金和其同意承担的高颖拖欠的租金时，高颖和徐军承担连带责任。2017年1月1日，原告与徐军签订商铺租赁合同，约定由高颖将尚儿美儿童城转让给徐军经营，徐军同意受让，还约定徐军自2017年8月开始四年内每月偿还高颖欠缴的租金及物业费共计1492300元。截至2017年10月16日，原告得知徐军因病死亡，其妻张文霞无心经营，当日，尚儿美儿童城店长林海向原告申请闭店，期间徐军不仅欠原告租金30万元，水电费96968.9元，且徐军也没有履行上述债务承担协议中的内容。2017年10月16日，高颖和其丈夫郭超元出具欠款协议，确认了高颖所欠2015年8月15日至2016年12月31日的租金的事实，尚儿美儿童城的店长林海出具了徐军欠缴租金30万元及水电费的欠款协议，确认了徐军的欠款事实。2017年10月17日，原告分别向高颖、徐军及其近亲属发出了解除2014年1月26日和2017年1月1日商铺租赁合同的通知函，要求高颖及徐军近亲属按原合同和新合同约定及债务承担协议的约定向原告支付相应的违约金和欠缴的费用。上述合同解除通知函最迟于2017年10月25日发生法律效力，原合同及新合同解除。根据合同约定，因被告违约导致合同不能继续履行，故原告有权按照合同约定解除上述两份合同，并要求被告承担相应的违约责任。被告高颖、郭超元辩称，徐军与高颖、郭超元于2016年9月30日所签订的合伙协议随着2017年1月1日原告与徐军签订新的租赁合同及徐军与高颖、郭超元签订的借款协议声明的签订已自行作废，新的合同证实徐军为尚儿美的实际经营人和所有人，租赁合同的承租人为徐军，高颖、郭超元只是受聘于徐军。高颖、郭超元将尚儿美的经营权全部转让给徐军，只是暂时保留尚儿美原有的各项证照和手续，徐军全权掌管尚儿美的经营，徐军雇佣高颖、郭超元继续在尚儿美工作。尚儿美后期所欠租金和水电费还有闭店申请均是徐军委派来尚儿美的总经理林海签字的，高颖和郭超元并不知情，也没有决策决定权。高颖、郭超元只承担2017年1月1日之前所欠原告的1492300元债务，自2017年1月1日之后，徐军为尚儿美的实际经营人和所有人，尚儿美的所有债权、债务均为徐军及张文霞所有，与高颖、郭超元无关。被告张文霞辩称，一、2017年1月1日徐军与原告签订的《租赁合同》未成就，该未成就的结论，我被告将从以下二个方面予以说明：首先，徐军承担高颖、郭超元债务的前提，是为了继续经营为目的。徐军签订该《租赁合同》的目的，是为了继续经营”尚儿美儿童用品”，而非为替高颖、郭超元还欠款为目的。该目的在原告向法庭提交的证据之一，2017年1月1日徐军与原告签订的《债务承担协议》中体现：《债务承担协议》第1条称：”新租赁合同签约完成后，乙方同意将丙方拖欠甲方的租金债务由乙方负责偿还，同时乙方取得凤城国际广场南区三层租赁场所的经营权”。该约定说明：徐军承担他人债务的前提是获得经营权，而非慈善捐助、或无条件的捐赠。获得经营权是普通经营者支付场地租赁费的前提，如果徐军没有获得经营权、或丧失经营权，就无法实现租赁费的支付、及为他人承担拖欠的租赁费条件。其次，徐军承担债务有协议约定的承担的方式及期限等条件。1、《债务承担协议》第3条称：”本协议签订后，丙方应当在7日内注销掉所有基于该租赁场所地址的营业执照等所有登记、备案手续，或协助乙方完成过户手续”。被告张文霞向法庭提交的徐军与高颖、郭超元签订的《合伙协议》第二条，也有同样的约定。该条款约定说明，徐军获得经营权的外在表现形式，是要办理新的营业执照及所有的登记手续，而与甲方签订场地租赁合同也是办理营业执照的前提条件之一。该《债务承担协议》三方约定，7日内丙方注销掉所有登记、备案手续，否则，徐军就不能获得该场地的经营权，这也是徐军承担约定债务的方式条件。但现实情况是：丙方没有依约定注销掉所有手续，徐军也无法获得该场地的经营权及办理新的登记手续，双方的合伙也没有实际履行。该情况甲方是明知的、默认的，徐军承担债务的方式条件不成就。2、原告向法庭提供的证据--2017年1月1日徐军与原告签订的《租赁合同》第6.3条约定：”经本合同甲方、乙方和原承租人高颖三方共同确认：乙方承诺自2017年8月开始四年（48个月）内还清上述原承租人高颖拖欠的租金共计人民币1492300元，每一个月在原有租金的基础上增加人民币31000元”。该条款约定说明：徐军承担高颖债务的期限条件，是从2017年的8月开始之后的四年（48个月）内还完，没有提前还清该债务的约定。由于徐军于2017年7月5日去世，致使该条款在时间条件上无法成就，因为约定还款的限制时间还未到来。上述2小点对合同条款的列举说明：徐军承担债务前提条件的承担的方式、及期限要求等，均未成就。总之，徐军承担债务的经营目的不能实现，约定的前提条件等均未成就，原告依据2017年1月1日签订《租赁合同》要求徐军为他人承担债务责任的依据不足，理应予以驳回。二、徐军与原告签订《租赁合同》、《债务承担协议》应当判决终止。上述2份合同虽然有徐军参与签订，但是由于合同签订人徐军于2017年7月5日去世，致使该合同对徐军方无法继续履行。我国在司法实践和司法判例中，将合同当事人一方死亡后的效力判定，分为二个方面来认定：首先，是财产性质的合同。该方面的部分合同是否有效，需要看死亡方是否有继承人参加继承，由继承人继续履行合同。结合本案，徐军所签订的2份合同不属于买卖等财产方面的合同，也无需确认是否有继承人继承来继续履行合同，合同应当被判定终止。其次，是具有人身依附性的合同。该方面的合同一方当事人死亡，合同效力自然终止。因为这类合同的签订，一般都是一方当事人基于对另一方当事人本人具有的经验、能力，甚至是个人品格的信任。结合本案，徐军所签订的合同，需要凭借徐军的经营经验、能力来实现经营利益并支付租金，在该《租赁合同》的有效期间内，他人无权替代。依据《合同法》第七十九条规定，这类合同依合同性质属于不可转让的合同，合同的权利义务应该随着合同主体的死亡而自然终止。另外，从徐军对上述2份合同实际履行的情况看，2017年1月租赁合同签订时起，至徐军死亡的2017年7月，并没有拖欠租金的情况发生，从而进一步说明着二份合同与徐军具有着人身依附性。总之，从上述二个方面的分析均说明：由于徐军与原告签订《租赁合同》、《债务承担协议》一方当事人徐军的死亡，依据我国司法实践和判例，应当判决终止这2份合同中有关徐军的责任。三、原告提出对徐军违约并应当承担违约金的请求不能成立。2017年1月1日徐军与原告签订的《租赁合同》、《债务承担协议》，由于徐军于2017年7月5日的去世，该合同主体已经不存在，应当认定为合同自然终止，这里就谈不上2017年8月份至10月份徐军拖欠租金的问题，更谈不上原告提出的所谓2017年10月17日发给徐军（及其近亲属）的《关于唐山凤城国际广场尚儿美国际儿童城合同解除通知》之说，原告所谓的徐军违约并应当承担违约责任的诉求，因这段时间合同主体的不存在而依法不能成立。四、张文霞不是本案被告，张文霞不符合本案被告的诉讼主体规定。原告将张文霞列入本案的被告之一，是没有任何事实依据和法律依据的，首先，本案所有合同均没有张文霞参与签署。无论原告向法庭提交的证据，以及三被告所掌握的证据，均没有张文霞参与签署。在没有张文霞签署合同的前提下，将张文霞列为本案被告由其承担合同责任，是没有任何事实依据和法律依据的。其次，关于原告提交2017年10月16日由林海代签的《欠款协议》。该《欠款协议》是由林海代徐军、张文霞签署了一份涉及180多万元的欠款协议，对该协议的真实性我被告张文霞不予认可，该欠款协议在法理上和形式上也不能成立，理由如下：1、这样巨额的欠款协议书签署，必须要有张文霞本人的签字、或委托授权书，否则，其他任何人均无权代理签署；2、该《欠款协议》签订于2017年10月16日，当时徐军早已死亡，这时林海的代为徐军签署，有悖于法律规定和社会常识，依法应认定为无效签署；3、林海的地位，是徐军依据与高颖、郭超元签订的《借款协议》第四条担保条款的约定，委派的财务负责人和监督人，并没有授权其对外签署合同的权利，更何况这样巨额的《欠款协议》。4、林海在《欠款协议》及当天的《经营不善闭店申请》中，均称其代表”我司”，这个”我司”代表的是谁？又与徐军、张文霞名称相矛盾。上述4小点说明：由林海代为徐军、张文霞签订的所谓《欠款协议》因不符合法律规定、且内容矛盾不清，依法不能成立。总之，从上述二个方面证明：原告将张文霞列为本案的被告，没有任何事实依据和法律依据，其提交由林海签署的《欠款协议》我被告不予认可，更不符合法律规定，本庭应依法驳回原告对张文霞的所有诉讼请求。综上所述，原告对被告张文霞提出的所有诉讼请求依法不能成立，关于原告之前与徐军签订的合同应当依法判定终止，以维护我被告的合法权益不受侵犯。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法认定如下：2014年1月26日，原告唐山展域商业管理有限公司与被告高颖签订凤城国际广场商铺租赁合同，约定高颖承租位于凤城国际广场南区三层商铺，租期为10个租约年，自2014年8月20日至2024年8月19日，高颖承租商铺应当以尚儿美（名称商号）对外经营，并用于儿童用品、服务、体验、培训、娱乐、儿童餐饮等经营项目。2014年10月17日，原告与代表人为高颖的唐山市路北区尚儿美摄影会馆签订补充协议，就上述租赁合同补充条款，约定了计租日和物业费，年物业费2万元，自2014年10月1日起收取。2017年1月1日，原告与徐军签订凤城国际广场商铺租赁合同，约定由徐军承租上述高颖在承租的凤城国际广场南区三层商铺，租期自2017年1月1日起至2026年12月31日，租金为第一租约年每月10万元。同日，原告与徐军及被告高颖签订债务承担协议，约定徐军负责偿还被告高颖拖欠原告的关于上述租赁合同的租金债务，取得凤城国际广场南区三层租赁场所的经营权，在徐军将高颖拖欠的全部租金债务向原告偿还完毕时，原告与被告高颖的原租赁合同解除，被告高颖应当在7日内注销掉所有基于上述租赁场所的营业执照等登记备案手续或协助徐军完成过户手续。2017年1月23日，徐军通过银行转账方式向原告交纳尚儿美房屋租赁合同保证金押金20万元。2017年10月16日，被告高颖、郭超元为原告出具欠款协议，写明”2016年12月31日前由高颖经营尚儿美儿童城，经营期间2015年8月15日起至2016年12月31日止拖欠甲方租金1467300元，甲乙双方确认由高颖偿还”。经查，被告高颖与郭超元系夫妻关系。2014年8月20日，被告高颖以唐山市路北区尚儿美儿童用品商场的名称办理个体工商户工商登记，在上述债务承担协议约定的时间内亦未办理注销或变更登记。2017年7月5日，徐军因病死亡。被告张文霞与徐军系夫妻关系，徐军与原告签订上述租赁合同时，与被告张文霞在婚姻关系存续期间。本院认为，原告与被告高颖签订的凤城国际广场商铺租赁合同系自愿平等签订，双方应按约定履行相应义务。被告高颖与郭超元在2017年10月16日自愿为原告出具关于高颖在凤城国际广场三层商铺经营尚儿美儿童城期间拖欠租金1467300元（自2015年8月15日至2016年12月31日期间）的欠款协议，本院对此予以认定。对于原告与徐军于2017年1月1日签订的关于凤城国际广场商铺的租赁合同，因徐军的配偶即本案被告张文霞对该合同的真实性当庭予以认可，故本院对于徐军承租凤城国际广场三层商铺的租金予以确认。因徐军在上述租赁期间死亡，被告张文霞作为徐军的配偶可以按照上述租赁合同继续租赁上述商铺，被告张文霞理应按照租赁合同约定向原告支付相应租金直至原告按租赁合同约定单方解除该租赁合同止，故被告张文霞应向原告支付欠缴的2017年8月至10月的租金共计30万元。对于原告要求被告支付2015年8月15日至2016年12月31日期间的物业费25000元的主张，因此间实际承租人为被告高颖，且高颖在庭审中认可承担该费用，故应由被告高颖、郭超元向原告支付。对于原告所主张的水电费96968.9元，因原告未能提交充分有效的证据，故本案不予处理。此合同解除是因徐军因病死亡，而非徐军故意违约不履行合同，因此原告主张的违约金不予支持。对于原告要求三被告对租金等费用承担连带偿还责任的诉讼请求，虽然原告提供了债务承担协议等证据，但该债务承担协议明确约定徐军在取得凤城国际广场南区三层经营权的同时负责偿还被告高颖拖欠原告的租金，原告与高颖间的原租赁合同在徐军偿还完毕时解除，且高颖应在该债务承担协议签订后7日内注销营业执照等或协助徐军办理过户手续，而实际上高颖未办理营业执照的注销或变更。故本案宜根据租赁合同的相对性原理予以处理，对原告的该诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百二十六条、第二百三十四条的规定，判决如下：一、被告高颖、郭超元于本判决生效之日起十日内给付原告唐山展域商业管理有限公司租金1467300元、物业费25000元（自2015年8月15日至2016年12月31日期间）；二、被告张文霞于本判决生效之日起十日内给付原告唐山展域商业管理有限公司租金30万元（2017年8月至2017年10月期间）；三、驳回原告唐山展域商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24314元，由原告唐山展域商业管理有限公司承担7740元，由被告高颖、郭超元承担13799元，由被告张文霞承担2775元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判长郭丽人民陪审员孙宁人民陪审员殷珊珊二〇一七年十二月十三日法官助理赵玲书记员冯艳霞