.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区固原市中级人民法院民事判决书（2017）宁04民终846号上诉人（原审被告）：林永祥，男，1948年7月15日出生，汉族，大学文化，宁夏固原市人，居民，住宁夏固原市。上诉人（原审被告）：赵学凤（林永祥之妻），女，1949年3月2日出生，汉族，小学文化，宁夏固原市人，居民，住宁夏固原市。二上诉人的委托诉讼代理人：林飞丽（林永祥、赵学凤之女），女，1979年6月7日出生，汉族，大学文化，宁夏固原市人，居民，住宁夏固原市。代理权限为特别授权。上诉人（原审被告）：林飞丽，女，1979年6月7日出生，汉族，大学文化，宁夏固原市人，居民，住宁夏固原市。被上诉人（原审原告）：马桂花，女，1977年10月20日出生，回族，文盲，宁夏固原市人，农民，住宁夏彭阳县。委托诉讼代理人：毛亚金，宁夏朔北律师事务所律师。代理权限为特别授权。原审第三人：固原诚达房产交易咨询服务有限公司。住所地:宁夏固原市原州区中山北街育才园*号房营业房。法定代表人：曹强，该公司经理。上诉人林永祥、赵学凤、林飞丽因与被上诉人马桂花、原审第三人固原诚达房产交易咨询服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，被上诉人马桂花作为原审原告于2016年7月18日向原审法院起诉。原审法院作出（2016）宁0402民初3356号民事判决。原审原告马桂花、原审被告林永祥、赵学凤、林飞丽均不服提起上诉，因二审中出现新的证据致原审认定事实不清，本院以（2016）宁04民终742号民事裁定发回重审。固原市原州区人民法院于2017年2月17日重新立案，作出（2017）宁0402民初791号民事判决，林永祥、赵学凤、林飞丽不服向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人林飞丽暨上诉人林永祥、赵学凤的委托诉讼代理人，被上诉人马桂花及其委托诉讼代理人毛亚金到庭参加诉讼。原审第三人固原诚达房产交易咨询服务有限公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。林永祥、赵学凤、林飞丽上诉请求：1．撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院(2017)宁0402民初791号民事判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2．解除上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖合同》，并由被上诉人承担违约责任和房屋占用费；3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决以”合同签订后，原告积极履行了支付房屋首付款的义务，被告接受”，”且合同签订当日被告将房屋钥匙交付原告，能够证明被告对原告使用该房屋是知情并认可的”，”后原告在银行办理房屋按揭贷款手续，需要被告协助办理房屋过户手续，但三被告至今未予协助，其以自己的行为表明不履行合同义务”为由，认定上诉人”已构成违约”，在上诉人没有收到一分钱房款的情况下，判决给被上诉人办理房屋过户手续，属认定事实错误，法律适用错误，判决结果显失公正。一、被上诉人至今未向上诉人支付一分钱房款，不履行应当先履行的义务，构成违约。合同签订后，被上诉人确实向上诉人支付过80000元房款，但随后又将80000元要回，再没有向上诉人支付过一分钱。而合同约定的由原审第三人保管的定金10000元，被上诉人与原审第三人串通，也由原审第三人退给了被上诉人。致使上诉人未实际收到房款。按双方签订的《房地产买卖合同》约定，定金应由原审第三人保管，银行按揭贷款外的房款要支付给上诉人。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，在被上诉人未履行应当先履行金钱给付义务的情况下，上诉人有权拒绝其履行房屋过户的要求。二、被上诉人与原审第三人恶意串通，骗取房屋钥匙并入住，侵犯了上诉人的合法权益。原审第三人的工作人员以看房方便为由向上诉人要了一把钥匙，然后将钥匙私自交于被上诉人，后上诉人发现被上诉人搬进了涉案房屋，便要求其搬出，被上诉人置之不理。上诉人多次联系原审第三人的工作人员要求解决此事，但该工作人员以已离开公司为由，拒不配合。被上诉人在未支付一分钱房款，未经上诉人交付房屋的情况下，与原审第三人串通，私自进入上诉人合法拥有产权的房屋，进行装修、更换设施，并搬家入住，既不合情，也不合理，更不符合大价值的房屋交易规则，将上诉人置于巨大的交易风险中，也违反了双方的约定。三、上诉人不存在违约行为。被上诉人不履行应当先履行的义务，并与原审第三人恶意串通私自占有上诉人的房屋，构成违约。上诉人没有法定责任，也无约定义务给其办理房屋过户手续。四、被上诉人的行为属于延迟履行主要债务并经催告后仍不履行的行为。被上诉人应当在2015年2月26日就支付10000元购房定金和80000元首付款，但经上诉人多次催要后至今未实际支付，上诉人有权解除合同。马桂花辩称：1.上诉人的上诉请求不能成立，上诉人在签订合同后，构成违约，一审法院查明事实清楚，但一审法院没有判决上诉人向被上诉人支付合同约定的违约金，驳回被上诉人关于违约金的诉讼请求，属于判决错误；2.上诉人陈述没有收到房款，按照一审法院查明的事实，双方签订的房地产买卖合同约定支付方式为首付和按揭贷款，被上诉人已经按照合同的约定向上诉人支付定金和首付款共计90000元，上诉人收到该款项后按照双方的合同约定将上诉款项缴纳到建设银行保证金专用账户存放至今，用于办理房屋按揭贷款，因此，上诉人主张的优先履行抗辩权不能成立。3.涉案房屋钥匙是上诉人交给我的，我将首付款交到上诉人手中，上诉人与我一起将首付款和定金90000元存入建设银行的。原审第三人固原诚达房产交易咨询服务有限公司未出庭，也未提交书面答辩意见。马桂花向一审法院起诉请求：1.由被告林永祥、赵学凤履行与原告在2015年2月16日签订的房屋买卖合同，即配合原告将位于固原市原州区政府东街工商小区7单元2楼的房屋过户到原告名下，过户费各自承担；2.由被告林永祥、赵学凤、林飞丽向原告支付违约金56000元（逾期每一日按照280000元的0.25%计算，但违约金的数额不能超过合同价款的20%，故按照280000元的20%计算）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告林永祥、赵学凤系夫妻关系。二人委托其女儿即本案被告林飞丽将登记在被告赵学凤名下位于固原市区政府东街工商小区7单元2楼东的一处夫妻共同共有的房屋进行出售。2016年2月16日，原告马桂花与被告林飞丽在第三人固原诚达房产咨询服务公司的居间介绍下，三方签订了《房地产买卖合同》，合同中约定，被告将上述房产以280000元的价格出售给原告，原告于合同签订当日向被告林飞丽支付首付款80000元，向第三人固原诚达房产咨询服务公司交付购房定金10000元并由该第三人代为保管，剩余房款以按揭贷款的方式进行支付。因原、被告民族习惯不同，原告要求对厨房重新装修，合同签订当日被告将房屋钥匙交给原告，原告不仅将屋内的厨房重新装修，又将屋内其他设施、墙面进行了维修和更换，原告在装修结束后已经搬入居住。2016年6月24日，原告马桂花、被告林永祥、赵学凤及第三人固原诚达房产咨询服务公司达成了房易安资金监管委托协议，向中国建设银行固原分行营业部提交了《房易安交易资金存款账户业务开户通知书》，申请住房贷款190000元。2015年7月3日，中国建设银行固原分行营业部对被告林永祥、赵学凤进行了面谈确认其售房的真实意愿及对原告贷款是否认可知情。被告林飞丽将首付款退还给原告，由原告将首付款90000元打入其房屋按揭贷款账户。后原告与被告多次因房屋过户问题产生分歧，至今涉案房屋仍未过户，原告的房屋按揭贷款手续未办理结束。一审法院认为，被告林飞丽在其父母即被告林永祥、赵学凤的授权下与原告、第三人签订了房屋买卖合同，又经被告林永祥、赵学凤确认，该房屋买卖合同系在双方充分协商的基础上达成的一致意见，是双方当事人的真实意思表示，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告积极履行了支付房屋首付款的义务，被告接受。该买卖合同中约定”乙方保证夫妻双方名下无任何不良记录，如有不良记录导致其贷款不能办理，由乙方按月付甲方房租1000元”，且合同签订当日被告将房屋钥匙交付原告，能够证明被告对原告使用该房屋是知情并认可的。后原告在银行办理房屋按揭贷款手续，需要被告协助办理房屋过户手续，但三被告至今未予协助，其以自己的行为表明不履行合同义务，已构成违约。关于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，虽然双方当事人在合同中约定了违约金，但原告已于合同签订之日实际占有、使用该房屋，原告也未当庭提交证据证明因被告的违约行为对其造成了实际损失，故本院不予支持。综上所述，原、被告在合同履行过程中，应当恪守诚实信用原则，严格履行约定的合同义务，原告马桂花要求三被告协助过户的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告林飞丽的抗辩理由不能成立，其抗辩意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条的规定，判决：一、被告林永祥、赵学凤、林飞丽于本判决生效后十日内协助原告马桂花办理房屋过户登记手续；二、驳回原告马桂花的其他诉讼请求。案件受理费600元，由原告马桂花负担500元，被告林永祥、赵学凤、林飞丽负担100元。二审中，双方当事人未提供证据。二审经审理查明事实与一审认定事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人、原审被告签订的《房地产买卖合同》约定，上诉人将其所有的涉案房屋以280000元出售给被上诉人，被上诉人向上诉人支付购房款的方式为二手按揭贷款支付。合同签订当日，上诉人将涉案房屋钥匙交给被上诉人并同意由被上诉人先行装修涉案房屋内的厨房使用，被上诉人向上诉人支付房屋首付款80000元。后为办理房屋按揭贷款需要，被上诉人马桂花、上诉人林永祥、赵学凤及原审第三人固原诚达房产咨询服务有限公司就办理涉案房屋交易资金监管事项达成了《房易安资金监管委托协议》，上诉人同意将购房款存入指定账户，委托原审第三人监管。协议签订后，上诉人林飞丽将首付款80000元退还给被上诉人，由被上诉人将该款连同定金90000元存入了房屋按揭贷款账户。该事实有双方当事人在一审提供的证据可以证实，且上诉人对向被上诉人交付房屋钥匙及退还购房款的事实亦予以认可。后被上诉人在银行办理房屋按揭贷款手续，需要上诉人协助办理房屋过户手续，但三上诉人至今未予协助，上诉人以自己的行为表明不履行合同义务构成违约。故一审法院判决由三上诉人协助被上诉人马桂花办理房屋过户登记手续并无不当。上诉人称被上诉人与原审第三人恶意串通骗取涉案房屋钥匙并入住，但并未提供证据证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，应由上诉人承担举证不能的后果。关于上诉人主张解除与被上诉人之间签订的《房地产买卖合同》，并由被上诉人承担违约责任和房屋占用费，因该请求属于二审中新增加的诉讼请求，本院不做审理。综上所述，林永祥、赵学凤、林飞丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人林永祥、赵学凤、林飞丽负担。本判决为终审判决。审判长马萍审判员苟改莉代理审判员闫儒红二〇一七年十二月十二日书记员张银银