广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终22047号上诉人（原审原告）：张泽滨，男，1989年9月7日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：陈晓东，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市车陂经济发展有限公司，住所地广东省广州市天河区美东街28号303房。法定代表人：简铭钜，职务：董事长。委托诉讼代理人：雷艳萍、叶慧怡，广东格林律师事务所律师。上诉人张泽滨因与被上诉人广州市车陂经济发展有限公司（以下简称车陂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初15248号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。张泽滨上诉请求：1、撤销一审判决，改判车陂公司赔偿张泽滨经济损失人民币10946793.95元；2、本案一、二审诉讼费用由车陂公司承担。事实和理由：一、张泽滨与车陂公司签订的《天河区村改制公司资产资源交易商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》）中明确约定了办理租赁备案手续的义务主体和履行义务期限，故车陂公司应就其延迟办理案涉租赁标的物的租赁备案手续承担违约责任。二、本案的租赁物为特殊物业，即涉及农贸市场的经营权，根据规定应设立企业法人进行经营且经营地址及经营范围需明确具体的经营市场名称、地址。因车陂公司没有办理案涉租赁标的物的租赁备案手续，导致张泽滨无法办理公司法人的设立手续及市场装修报建手续，从而无法实现租赁物业依法开设、经营农贸市场的合同目的。车陂公司对此应赔偿张泽滨的经济损失。三、本案物业租赁系通过天河区三资交易平台招投标，并非通过租赁双方自行协商签署合同。其招标公告及公示的租赁合同仅称“中标人自行协商工商部门办理市场经营方的变更手续”，并无明确公告案涉的东圃农贸市场经营方原登记在广州市车合物业管理有限公司京兆市场经营管理分公司（以下简称车合京兆分公司）名下，并无明确告知该事项需要与第三方进行协商。同时，根据双方签订的《商铺租赁合同》，车陂公司配合张泽滨办理相关经营证照、手续。且因国家已经取消市场登记证制度，现市场经营者信息已经无法公开查询得知。因此，张泽滨在投标时有理由相信车陂公司系东圃农贸市场的原经营方。车陂公司及广州市车合物业管理有限公司（以下简称车合公司）未能在合理期限内办理市场经营者变更手续，致使张泽滨合同目的无法实现，应由车陂公司承担违约责任。四、根据广州市商事主体信息公示平台所公示的信息：案涉租赁物业市场经营主体登记为车合公司下属的京兆市场经营管理分公司名下，车合公司与车陂公司均是“广州市天河区车陂街车陂股份合作经济联社”开办的，都属于车陂村开设的公司，故此车陂公司认为其仅仅是协助义务的说法明显属于推脱责任。五、车陂公司在招标文件及租赁合同中关于案涉物业三至五层已经出租的陈述属于虚假陈述，案涉物业三至五层自2015年3月起一直空置至今，这严重影响张泽滨的商业目的的实现，车陂公司应承担违约赔偿责任。六、张泽滨主张车陂公司赔偿计租公用面积的租金系对损失的计算方式，并非对合同条款的理解适用或主张变更。七、张泽滨接收案涉租赁物后投入巨资对租赁场地的设施进行升级改造，承担了整栋物业及周边的物业管理及全部的设备维护等事项，并承担了全部管理费用的支出。因此，张泽滨主张的13个月的管理费用损失应由车陂公司予以赔偿。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。车陂公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、租赁合同备案登记与否并不影响法人的设立及市场装修报建申报手续。且车陂公司一直积极配合张泽滨出具、提供相关文件或证明，并按照张泽滨的要求及时出具文件，不存在怠于履行合同义务的情形。2、车陂公司向广州市工商局查询，公司设立登记需要场地使用证明，该证明在张泽滨向车陂公司提出要求时已经及时出具给张泽滨。张泽滨办理市场申报手续，是张泽滨的责任，其没有证据证明公司的迟延设立及装修报建手续迟延办理与车陂公司有关联。3、在案涉的招标公告以及租赁合同均有明确说明“中标人自行协商工商部门办理市场经营方的变更手续”，换言之，市场经营方的变更手续均由张泽滨自行办理，与车陂公司无关。然而，张泽滨在否认事实的基础上主张车陂公司承担未办理案涉市场的市场经营变更手续的违约责任，并要求车陂公司返还预交的租金没有法律和事实依据。4、在案涉招标文件公告之前，车陂公司与广州市怡联物业管理有限公司（以下简称怡联公司）存有协议约定由怡联公司承租涉案物业三至五层及首层部分商铺，是对客观事实的陈述，车陂公司并未承诺怡联公司必须于何时进场，故不存在所谓虚假陈述。且合同约定的物业管理义务是张泽滨需要履行的义务，张泽滨主张13个月管理费的损失没有事实和法律依据。5、张泽滨主张赔偿计租公用面积租金的计算标准是对合同条款的变更，双方合同及招标公告明确了租金的计算方式，没有约定按照计租面积计算公用面积。各楼层均有电房、电梯、楼梯等公用设施，这本身是物业的必要公用设施，不存在公用设施可以跟室内商用面积分开出租的情形。综上，请二审法院驳回张泽滨的上诉请求，维持原判。因本案纠纷，张泽滨于2016年8月23日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、车陂公司赔偿张泽滨承租广州市天河区陂东路11号东圃农贸市场地上第一层、第二层及地下第一层、第二层期间的经济损失合计10946793.95元（即9个月的租金损失和13个月的管理费损失）；2、本案诉讼费用由车陂公司承担。一审法院认定事实：对于张泽滨、车陂公司无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：1、对于张泽滨提供的《天河区村改制公司资产资源交易公告》（以下简称《公告》）、《天河区村改制公司资产资源交易中标公示》和案涉租赁物的合同公开信息、资产公开信息（均为网页打印件）。该组证据虽均为网页打印件，但张泽滨、车陂公司对其真实性均无异议，故采纳该组证据显示的内容作为认定本案事实的依据，并据此认定张泽滨在参加竞投之前已知悉上述内容。2、对于张泽滨提供的《天河区村改制公司资产资源交易竞投报名资格确认书》（复印件）。因张泽滨未能出示该证据的原件，且该证据对本案的处理没有影响，故对该证据不予认定。3、对于张泽滨提供的其与车陂公司于2015年3月20日签订的《交接确认书》。由于《交接确认书》已包含“甲、乙双方根据合同约定，于2015年3月1日案涉租赁物及设备、设施进行交接”的内容，在车陂公司不确认双方于2015年3月20日办理交接手续，且张泽滨未能提供其他证据推翻上述内容的情况下，对张泽滨关于双方实际是于2015年3月20日办理案涉租赁物的交接手续的陈述不予采信，并据此认定车陂公司已于2015年3月1日将案涉租赁物交付给张泽滨使用。4、对于张泽滨提供的车陂公司于2015年7月8日就案涉租赁物的地址问题出具的《证明》（复印件）。张泽滨未能出示该证据的原件，虽车陂公司对该证据的真实性无异议，但考虑到车陂公司并非管理门牌号的职能部门，故对该证据反映的内容不予认定。5、对于张泽滨提供的《广州市车合物业管理有限公司章程》及张泽滨和车合公司签订的《市场经营使用权协议》（均为复印件）。虽车陂公司对该组证据的真实性均无异议，但由于张泽滨未能出示该组证据的原件，且该组证据显示的主体涉及案外人，因此，对该组证据不予认定。6、对于张泽滨提供的车陂公司和怡联公司签订的《房屋租赁合同》（复印件）及QT-010东圃农贸市场3-5层和场地西面19间铺（以下简称市场其他租赁物）的合同公开信息、资产公开信息（网页打印件）。虽张泽滨未能出示该组证据的原件，且该组证据显示的其中一个主体为怡联公司，但考虑到作为该组证据显示的另一个主体的车陂公司对该组证据的真实性均无异议，故采信张泽滨、车陂公司关于车陂公司直至2016年3月1日才出租市场其他租赁物的陈述。7、对于张泽滨提供的案外人广东孛特勘测设计有限公司（以下简称孛特公司）的《营业执照（副本）》（复印件）和《准予变更登记（备案）通知书》（复印件）及其委托孛特公司出具的《建筑面积分层计算图》（共4张）。结合法院登录《国家企业信用信息公示系统》查询并打印的孛特公司的工商登记信息，采信张泽滨关于孛特公司是具备测绘资质的企业法人的陈述；车陂公司没有提供相应的反驳证据或在指定的期间内申请面积测绘，考虑到案涉租赁物的权属证书尚未核发的客观情况，故可以参考上述计算图认定案涉租赁物的相关面积。8、对于张泽滨提供的案外人广州泰鑫物业管理有限公司申报新建“车陂东圃农贸市场光伏发电”的备案证（复印件）。因张泽滨没有出示该证据的原件，且该证据对本案的处理没有影响，因此，对该证据不予认定。9、对于张泽滨提供的由车合公司和广州嘉庭投资管理有限公司（以下简称嘉庭公司）于2016年4月1日签订的《市场经营使用权协议》、车合京兆分公司于2016年4月1日出具的《委托书》。因该组证据所涉的当事人均不是本案的当事人，且该组证据对本案的处理没有影响，故对该组证据均不予认定。10、对张泽滨提供的广州市天河区工商行政管理局作出的《责令改正通知书》。由于该行政行为的相对人为嘉庭公司，而非本案的当事人，且张泽滨、车陂公司均确认《商铺租赁合同》的承租方/乙方已于2016年4月1日由张泽滨变更为嘉庭公司，因此，该证据对本案的处理没有影响，故对该证据不予认定。11、对于张泽滨提供的车陂公司于2016年4月28日作出的《告知函》、嘉庭公司于2016年7月20日作出的《关于东圃农贸市场物业管理及收费问题的函》和于2016年9月26日分别作出的《关于加快解决东圃农贸市场租赁问题的函》、《关于东圃农贸市场租赁问题的函》及相应的EMS邮件详情单（共3张）。因该组证据对本案的处理没有影响，故对该组证据均不予认定。12、关于张泽滨提供的《广州市天河区车陂东圃农贸市场（嘉庭街市）整治改造申请报告》《车陂东圃农贸市场综合楼装修工程施工合同书》和车陂东圃农贸市场综合楼装修工程的工程款的发票。因该组证据对本案的处理没有影响，故对该组证据不予认定。13、对于张泽滨提供的案涉租赁物所在农贸市场工程的规划资料（网页打印件）。因车陂公司已出示《建设工程规划许可证》的原件，故采纳该证据作为认定本案事实的依据。14、对于张泽滨提供的案涉租赁物所在农贸市场工程的建设工程消防验收公告和公众聚集场所投入使用、营业前申请消防安全检查公告（均为网页打印件）和《建设工程消防验收意见书》（复印件）。因车陂公司对该组证据的真实性均没有异议，且上述信息是相关政府部门官方网站公示的信息，因此，采信该组证据的真实性。张泽滨、车陂公司还就相关问题陈述意见：1、张泽滨称由于车陂公司没有组织实地查看案涉租赁物，张泽滨只能查看外观，无法进入内部查看，无法了解案涉租赁物的具体情况，而《商铺租赁合同》的附图只是一ＸＸ面图，车陂公司并没有提供每一层的面积图，其在本案中主张的公共面积包括在计租建筑面积13952平方米的范围内。车陂公司则称《公告》已载明竞投人可自行查看资产的位置及了解基本情况；案涉租赁物是整体打包出租给张泽滨的，并非按单价计付租金，出租时的租金标准也已考虑其中负二层的公共面积等因素。2、张泽滨称《公告》和《商铺租赁合同》均载明市场其他租赁物已经出租，但市场其他租赁物的实际出租时间是2016年3月1日，且怡联公司从未进场。车陂公司则称由于历史遗留问题，市场其他租赁物早已约定由怡联公司承租，但由于村的资产需要通过三资交易中心进行交易，所以，市场其他租赁物的租赁合同直至2016年3月1日才签订；车陂公司从未向张泽滨承诺怡联公司于何时进场。3、张泽滨称其接收案涉租赁物后就立即口头要求车陂公司提供案涉租赁物的规划验收、消防验收、变更市场经营登记手续所需要的文件和办理营业执照所需的场地使用证明等文件，但车陂公司一直没有提供。车陂公司则称张泽滨提供的证据显示车陂公司于2015年7月向张泽滨提供相关文件，但张泽滨没有证据证明车陂公司延迟提供文件给张泽滨，也无法证明车陂公司存在拒绝提供文件的行为。另，张泽滨、车陂公司均确认案涉租赁物所在农贸市场工程是按照《建设工程规划许可证》建设的，不存在超面积建设等违法建设情形，且案涉租赁物所在地块的性质至今仍是集体土地性质。一审法院认为：《商铺租赁合同》是张泽滨与车陂公司的真实意思表示，规划部门已于2010年3月18日核发案涉租赁物所在农贸市场工程的《建设工程规划许可证》，但从规划部门于2013年9月10日作出的《广州市规划局审批咨询服务意见反馈表》载明的内容可知由于存在“地下车位有4个设置不合理”等问题导致上述建设工程至今未通过规划验收，因此，《商铺租赁合同》关于案涉租赁物中按照《建设工程规划许可证》的规定建设部分的约定是合法有效的，没有按照《建设工程规划许可证》的规定建设部分的约定无效。关于张泽滨主张车陂公司赔偿2015年3月1日至2016年3月31日期间即扣除4个月免租期之后共9个月的租金损失问题。认定如下：1、关于2015年3月1日至2015年3月20日期间的租金损失，如前所述，因车陂公司已于2015年3月1日将案涉租赁物交付给张泽滨使用，因此，张泽滨主张车陂公司赔偿上述期间的租金损失的依据不足，不予支持。2、关于2015年3月20日至2015年12月31日期间在扣除4个月免租期之后的租金损失，《公告》中已载明案涉租赁物的产权现状为无证面积，张泽滨理应在参加竞投前了解案涉租赁物没有取得权属证书的原因及规划许可、规划验收等情况，尽到审慎审查义务，而非在签订《商铺租赁合同》后以此为由主张车陂公司存在隐瞒行为。张泽滨称其在签订《商铺租赁合同》后即口头要求车陂公司提供前述相关文件，车陂公司对此没有认可，在张泽滨未能举证证明其于何时要求车陂公司提供何种文件协助其办理相关证照但车陂公司拒不提供的情况下，对张泽滨所述车陂公司迟延提供相关文件的陈述不予采信。至于张泽滨所述因案涉租赁物为临时经营场所致使政府部门审核报建时限延迟的问题，亦无相应证据证明，不予采信。同时，现有证据亦未显示导致张泽滨所述的其直至2015年8月中旬才开始对案涉租赁物进行装修、改建的责任在于车陂公司。综上，张泽滨主张车陂公司赔偿上述期间的租金损失，缺乏依据，不予支持。3、关于2016年1月1日至2016年3月31日期间的租金损失，《公告》中已载明关于“中标人须自行协调工商部门，办理市场经营方的变更手续，租金租期等租赁条款不受此因素影响”的内容，即《公告》并没有载明案涉租赁物所在农贸市场的开办方登记为车陂公司，如前所述，张泽滨在参加竞投之前没有了解案涉租赁物所在农贸市场的开办方是何人，亦是没有尽到审慎审查义务。《商铺租赁合同》第十条第3款第③项也已作出上述约定，依据上述约定，车陂公司虽不负有协调工商部门办理市场经营方变更手续的义务，但车陂公司作为出租人仍负有在张泽滨提出协助要求的情况下协调登记为案涉租赁物的市场经营方的车合京兆分公司与张泽滨就上述问题进行协商并促成其双方达成合意的附随义务。但现有证据并未显示张泽滨于何时向车陂公司提出相关协助要求，亦未显示导致案涉租赁物的市场经营方变更手续至今未办妥的责任在于车陂公司，因此，张泽滨主张车陂公司赔偿上述期间的租金损失的依据不足，故亦不予支持。4、关于张泽滨主张车陂公司返还其多承担的公共面积的租金问题。从《公告》载明的内容和《商铺租赁合同》的约定可知，案涉租赁物是作为一个整体出租给张泽滨，案涉租赁物的租金计付方式亦是整体计付，案涉租赁物中的负二层必须用作市场整体项目的停车场是租赁的条件之一，故张泽滨主张车陂公司返还其多承担的公共面积的租金缺乏理据，不予支持。关于张泽滨主张车陂公司赔偿2015年3月1日至2016年3月31日期间的管理费损失的问题。《公告》载明市场其他租赁物“已有协议约定由第三方承租，租赁期限共5年”的内容，《商铺租赁合同》也作出上述约定及关于张泽滨要“处理和保障市场其他租赁物的水电供应和管理事宜，……”和张泽滨负责管理案涉租赁物中负二层停车场并可按物价部门规定进行收费的约定，即张泽滨、车陂公司仅约定市场其他租赁物的租赁期限是5年及张泽滨负有处理和保障市场其他租赁物的水电供应和管理、对停车场进行管理等义务，并未约定怡联公司的租赁起始时间，至于张泽滨履行上述义务而收取的对价，应由张泽滨与接受方按照相关规定进行协商，车陂公司则负有协调义务，但现有证据并未显示张泽滨在2015年3月1日至2016年3月31日期间未能收取上述对价的责任在于车陂公司，因此，张泽滨上述主张缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年10月13日作出判决如下：驳回张泽滨的诉讼请求。本案受理费87480元，由张泽滨负担。本院认为，双方当事人签订的商铺租赁合同涉及的建筑物部分没有通过规划验收，一审法院认定合同部分无效，并无不当，本院维持一审法院对合同效力的认定。合同约定车陂公司于2015年3月1前交付租赁场地给张泽滨，并自该日开始计租，一审认定该日为交付租赁物时间，并无不妥，本院予以维持。张泽滨提供《交接确认书》主张双方于2015年3月20日交接租赁物，与合同约定不符，与交接确认书内容不一致，车陂公司不予认可，本院对张泽滨该项主张不予支持。张泽滨请求车陂公司赔偿租金损失的主要理由有二：一是车陂公司迟延办理租赁备案登记手续；二是车陂公司不予办理市场经营主体变更手续。对此，本院认为，商铺租赁合同约定张泽滨配合车陂公司办理租赁备案登记手续，说明办理该手续是双方共同责任，且商铺租赁合同并无约定办理该手续的具体时限及迟延办理应赔偿租金损失，事实上，双方已经于免租期结束后的2015年7月申请办理了租赁备案登记手续。因此，张泽滨主张车陂公司迟延办理租赁备案登记手续，并据此要求赔偿租金损失，缺乏依据。交易公告和商铺租赁合同均约定由张泽滨负责协调工商部门办理市场经营主体变更手续，现张泽滨主张车陂公司不履行办理市场经营主体变更手续，并进而要求赔偿租金损失，缺乏依据。综上，张泽滨以车陂公司迟延办理租赁备案登记手续和不履行办理市场经营主体变更手续为由，要求车陂公司赔偿租金损失，缺乏依据，一审法院不予支持，并不不当，本院予以维持。关于公共面积的租金问题。交易公告和商铺租赁合同约定了租赁建筑物的面积、场地面积等，同时约定负二层必须用作市场整体项目的停车场，可按物价部门规定进行收费。交易公告和商铺租赁合同没有对公共面积和计租面积进行分开约定，且张泽滨可以通过收费抵偿。因此，张泽滨主张其多承担公共面积的租金，要求车陂公司返还，缺乏依据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。关于物业管理费的问题。如前所述，张泽滨已于2015年3月1日接收案涉物业和场地，并开始计租，张泽滨占用物业而要求拒付物业管理费，缺乏依据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。张泽滨主张案涉物业3-5层租户未按时入驻，要求减少费用。合同并无对此约定明确的时限，以及可以作为减少费用的条件，对其该项主张，本院不予支持。综上所述，张泽滨上诉证据不足，缺乏依据，本院不予支持。一审判决处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费87480元，由上诉人张泽滨负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年十二月二十八日书记员  眭 翘李倩妤