江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏08民终693号上诉人(原审原告):赵国庆，男，1969年10月1日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。上诉人(原审原告)：李振芳，女，1969年11月21日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。两上诉人共同委托诉讼代理人：周红，江苏益淮律师事务所律师。被上诉人(原审被告):淮安城置有限公司,住所地淮安经济技术开发区高教园区明远东路8-51。法定代表人：彭庆邦，该公司董事长。委托诉讼代理人：宗建飞，江苏传正律师事务所律师。上诉人赵国庆、李振芳因与被上诉人淮安城置有限公司（以下简称城置公司）商品房销售合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院(2016)苏0891民初4496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵国庆、李振芳的委托诉讼代理人周红、被上诉人城置公司的委���诉讼代理人宗建飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵国庆、李振芳上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。双方签订的房屋买卖合同第八条约定，被上诉人交付给上诉人的房屋要“经验收合格”，合同第十四条约定“出卖人对于基础设施等运行正常且达到使用条件的承诺，如房屋交付时水、电、气、消防、安全、道路、绿化等均须达到使用条件方作为合格交付的前提”，而在被上诉人通知交付的时候，水、电、气、道路并未经全面验收合格，上诉人花高价购买该房屋的购房目的并不能实现，因此一审判决对于买卖合同的事实认定部分没有关联整个合同文本内容而仅依据合同第八条认定事实是错误的。2、一审法院适用法律错误。首先，一审法院认为有建设、监理、施工、设计、勘察五单位���验收签章就认定为交付房屋是经验收合格了，而完全忽略了《城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律、法规的规定，根据上述法律、法规规定，房屋交付使用前必须经建设行政主管部门验收并取得竣工验收备案表。被上诉人提供的商品房买卖合同中就房屋交付条件的条款应属于格式条款，被上诉人并未向上诉人明确说明，而且该格式条款明显违反了法律、法规的规定，而一审法院仍然据此条款认定被上诉人的房屋已经符合交付条件，属于适用法律错误。其次，通知达到才能生效。虽然被上诉人向上诉人邮寄了交房通知，但是上诉人一直没有收到该邮件，而上诉人的电话一直没有变更，因此被上诉人应该举证证明其未能送达的原因，否则该通知对上诉人没有法律效力。退一步讲，因为被上诉人邮寄交房通知的时候，案涉房屋并不符合交��条件，上诉人仍然享有拒绝接受房屋的权利。城置公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。原告赵国庆、李振芳向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期交房违约金92183元（暂计算至2016年11月30日，之后顺延至房屋经有关部门验收合格符合交付条件时止；2、判令被告于判决生效后三日内向原告交付房屋；3、被告承担诉讼费。一审法院认定事实：原、被告于2012年4月7日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的城置龙湾小区11幢1单元2601室房屋，价款506648元。关于交房，合同第八条约定：被告应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告：1、该商品房经验收合格……。出卖人逾期交房的违约责任条款规定：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付期限的第二天至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二违约金。关于房屋交接，合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；买受人延期办理交接手续的，由此产生延期交房责任，由买受人承担；买受人在出卖人发出交房通知书规定的交房期限内，未会同出卖人办理房屋交接的，构成买受人逾期收房以及买受人无正当理由拒绝接受的，均视为出卖人完全履行完毕交房责任……。合同第十四条规定，房屋交付时，供水、供电系统满足正常使用；小区交付范围内道路完整；燃气管道接口预留到位（燃气按燃气公司规定，经验收合格符合标准达到使用条件后，由燃气公司统一送气）。合同附件四补充协议还约定：买卖双方的联络方式以合同所记载的电话、通讯地址为准，涉及书面形式通知的，以寄出之日起5日视为送达。以上合同签订后，原告向被告支付全部购房款。2014年3月，被告建设的涉案11号楼经建设方组织参建各方验收，结论合格。2014年5月22日，被告以特快专递方式按双方所订合同中原告预留的地址及联系电话，向原告发出入伙通知书，通知原告于2014年5月30日办理入伙手续。2016年10月，被告向住建部门办理了涉案房屋的有关资料备案手续。关于原告提交的的燃气及供水证明，在此前法院审理的（2015）淮开民初字第1278号案件中，真实性已得到法院确认。关于原告还提交的小区道路的光盘，能够反映道路设施能够满足相关业主使用的条件。根据原、被告诉、辩主张，本案主要争议焦点是涉案房屋是否符合交付条件及被告应否向原告承担违约责任。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。当事人应当依合同的约定行使权利并履行相关义务。关于涉案房屋是否符合交付条件，合同第八条约定的交付条件为“该商品房经验收合格”，涉案房屋于2014年3月经被告组织参建单位验收合格，该结果应当确认为具备约定的交付条件。同年5月22日，被告依所订合同约定的方式通知原告办理房屋的交付，表明被告履行了通知义务。原告虽主张没有收到通知书，但被告通知的方式符合合同约定，即使原告主张未收到，依约定也应视为送达。双方所订合同约定，买受人在出卖人发出交房通知书规定的交房期限内，未会同出卖人办理房屋交接的，构成买受人逾期收房以及买受人无正当理由拒绝接受的，均视为出卖人完全履行完毕交房责任……。因被告依约定履行了通知义���，根据合同约定，原告应自行承担延期办理房屋交付的责任。至于原告主张被告在判决生效后三日内，向原告交付房屋，一审法院认为，有关房屋的交付，并非合同当事人的一方行为，原告既是权利人，也负有及时受领的义务。因被告并未拒绝履行交房义务，故原告应依合同约定，直接与被告办理房屋交付手续。对于涉案房屋的燃气及供水的工程完工时间，迟于合同约定的交付时间，当事人对此未举证证明迟延的原因，另原告至今未办理房屋领取手续，并未对其生活造成任何影响，不能构成原告所主张的涉案房屋不符合交付条件的理由。关于原告提交小区道路的光盘，不能证明其举证目的，故不予采信。综上，原告主张被告承担延期交房违约金，无事实及法律依据，理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人���共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告赵国庆、李振芳的诉讼请求。案件受理费2104元，减半收取1052元，由原告赵国庆、李振芳承担。二审中，被上诉人城置公司提供如下证据：1、现金报销单复印件一份；2、江苏省邮政速递物流有限公司淮安分公司于2014年6月26日向被上诉人出具的发票复印件一张；3、被上诉人于同时期向其他业主邮寄的特快专递寄件人联（复印件）若干张。证明被上诉人在2014年5月份不仅仅向上诉人邮寄了交房通知，而且也向其他业主发出了交房通知，并产生了相应的邮递费用。上诉人首先对上述证据的真实性不予认可，并表示这些证据不能证明被上诉人的主张。本院经审查，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》补充协议（一）第1条约定：买卖双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。买卖双方保证对所提供资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后五天内以书面形式通知对方。涉及书面形式通知（挂号信投递）的，以寄出之日（邮戳为准）起5日视为送达。本院认为，上诉人与被上诉人订立的《商品房买卖合同》第八条对商品房交付条件规定了五种选择：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、空白。双方当事人选择第一个条件，即商品房经验收合格。对此本院认为，该五种选择，前四种交付标准是逐步提高的，第一种交付标准只需设计、建设、监理、施工四方验收合格即可，无需经过验收备案。而案涉11号楼于2014年3月就经建设方组织参建各方验收，结论为合格，该结果符合双方约定的交付条件，被上诉人据此向上诉人交房，符合双方合同约定。被上诉人于2014年5月22日按照上诉人在签订合同时预留的电话及地址向上诉人邮寄了交房通知，表明被上诉人履行了通知义务。虽然上诉人主张其没有收到该通知书，但是被上诉人通知的方式符合双方合同的约定，而且通过被上诉人所举证据，可以认定被上诉人确实已将通知寄出，故即使上诉人没有收到该份通知，按照双方的约定也应视为送达。对于上诉人提出涉案房屋的燃气及供水的工程完工时间迟于合同约定的交付时间，但其提供的燃气工程建设完工证明及淮安水务开发有限公司的证明仅是被上诉人用于验收备案的资料，不能反映上诉人的主张，故本院不予支持。综上，上诉人赵国庆、李振芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费2104元，由上诉人赵国庆、李振芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  许玉虎审 判 员  孙 洁代理审判员  黄春丽二〇一七年十二月二十九日书 记 员  刘 悦