吉林省抚松县人民法院民 事 判 决 书(2017)吉0621民初1707号原告：杨志凤，女，汉族，抚松县二小学教师，住抚松县。被告：于翠兰，汉族，无职业，住上海市浦东新区。原告杨志凤与被告于翠兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨志凤到庭参加诉讼。被告于翠兰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨志凤向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2013年7月10日签订的房屋买卖合同有效，位于抚松县庆丰胡同，产权证号为FQ字第012XXX号，建筑面积为45.50平方米的房屋归原告所有；2、判令被告协助办理产权（含土地使用权）过户登记手续并承担相应的税费；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年7月10日，原、被告签订了房屋买卖合同，合同约定，被告将登记在其已故丈夫金向阳名下的位于抚松县抚松镇庆丰胡同，产权证号为FQ字第012XXX号，建筑面积为45.50平方米的房屋出售给原告，出售总价款为139,700.00元，除预留办理过户手续的3,000.00元押金之外，剩余房款于合同签订之日全部付清，房屋在合同签订之日三日前交付，被告保证该房产合法、产权清楚、有合法的土地使用面积，办理房产证手续所产生的有关税费根据国家规定各自承担。合同签订后，原告付清房款，被告交付了房屋，但房屋产权过户手续由于被告的原因至今未能办理。原告因此诉至法院，请求依法判决。被告于翠兰辩称，一、被告从来没有认为双方签订的房屋买卖合同无效，也从来没有主张该房屋的所有权归被告所有。如果法院在审理过程中认为双方的买卖合同无效，原告可以将房屋退还给被告，被告返还购房款。至于被告将登记在已故丈夫金向阳名下的房屋转让给原告，被告没有隐瞒该事实，也没有向原告提出确认双方的买卖合同无效，主张房屋的所有权归被告所有，被告没有过错。二、房屋转让给原告后，原告提出办理产权过户登记，被告及子女一直积极的予以协助，没有任何拒绝或者提出其他的条件，只是由于被告的子女有的在美国居住，���返困难，但是也采取办法予以协助，至于为什么产权证不能办理变更登记的原因，被告不知晓，责任不在被告。三、原告要求被告承担办理产权变更登记发生的税费，被告不同意。因为按照双方的约定，办理产权变更登记发生的费用由原告承担，所以房屋的价格定为139,700.00元，如果是被告承担相应的税费，那么转让房屋的价格肯定要高。另外，按照抚松区域的交易习惯，办理产权变更登记发生的各种税费也是买受人承担，故被告不应该承担产权变更登记发生的税费。本院经审理认定事实如下：2006年3月13日，被告于翠兰与其夫金向阳共有的一处坐落在抚松县抚松镇庆丰胡同建筑面积载明为45.50平方米的砖木结构住宅房屋获得抚松县人民政府颁发的抚松房权证抚FQ字第012XX**号私有房屋所有权证，该产权证上房屋所有权人登记为金向���，未登记共有人情况，“附记”一栏记载产权来源为：拆迁还面积。该房屋在取得时未办理土地使用权证。金向阳去世后，法定继承人有其妻于翠兰、长子金海涛、次子金海军三人。2013年7月10日，于翠兰将该房屋以139,700.00元的价款出卖给原告杨志兰，双方当日签订了房屋买卖合同。合同约定：“一、甲方（于翠兰）将坐落在抚松县庆丰胡同房地产出卖给乙方（杨志凤），并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方（附房产证复印件及该房产位置图）。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为139,700.00元。三、房款于本合同签订之日全部付清。四、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用面积。五、办理房产证手续所产生的有关税费根据国家相关规定各自承担。……九��本协议一式三份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。十、未尽事宜双方协商解决。十一、乙方预留甲方房款3,000.00元整，待甲方两个儿子回抚松协助乙方将房（屋）产权变更归乙方所有以后，乙方再付给甲方”等。上述第十一条为手写补充内容。合同签订后，于翠兰向杨志凤交付了房屋以及私有房屋所有权证。杨志凤在向于翠兰支付购房款时，按合同约定从139,700.00元价款中扣留了3,000.00元，待于翠兰协助其办理完毕过户手续后再行支付,实际支付数额为136,700.00元，并为于翠兰出具欠据一份。杨志凤在起诉前曾就买卖房屋有关协助过户事宜与于翠兰进行过沟通，因于翠兰长子远在美国居住等原因未果。2017年7月21日、7月24日，于翠兰的长子金海涛、次子金海军分别为买方杨志凤出具书面材料、录像光盘各一份，二人均表明自愿放弃对涉诉房屋享有��继承权。上述事实，有原告杨志凤提供的签订日期为2013年7月10日的房屋买卖合同，抚松房权证抚FQ字第012X**号私有房屋所有权证，于翠兰为其出具的收据，金海涛、金海军为其出具的书面材料、录像光盘各一份及原告杨志凤的当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，被告于翠兰出卖房屋给原告杨志凤时，于翠兰的长子金海涛、次子金海军虽然没有在买卖合同上以房屋共有人的身份签字、捺印，但事后二人分别以书面材料、录像光盘所载内容向买受人杨志凤表明已自愿放弃对出卖房屋享有的继承权，据此应认定于翠兰在对房屋出卖时已取得房屋的所有权，有权处分该房屋。原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应认定该房屋买卖合同合法有效。原告要求被告协助其办理买卖房屋的产权（含土地使用权）过户手续，完成买卖合同标的物所有权的转移手续，于法有据，应予支持。原告要求办理过户登记时所产生的有关税费根据国家相关规定各自承担，符合双方签订合同时所作约定，应予支持。被告答辩时不同意承担办理产权变更登记发生的税费所提的有关抗辩理由，因与合同约定相悖，本院不予采信。由于被告出卖的房屋在因拆迁还面积取得时没有办理土地使用权证，因此，作为出卖人的被告一方在协助原告办理房屋产权、土地使用权变更登记前，应根据房地产管理部门的有关规定申请补办相关手续，然后协助原告办理有关过户登记。因买卖双方在签订房屋买卖合同时未约定补办土地使用证费用支出如何负担问题，事后亦未达成补充协议，故补办土地使用证至原所有权人于翠兰名下部分所���产生的费用应由出卖方于翠兰自行承担，嗣后过户登记至杨志凤名下时产生的相关税费应根据国家相关规定由买卖双方各自承担。杨志凤在交付房款时预留的3,000.00元属于押金性质，如办理过户手续时于翠兰拒绝缴纳应由其承担的有关税费，杨志凤为保障物权的顺利取得，可先行垫付缴纳，并从预留的3,000.00元房价款中冲抵。冲抵后如有剩余，对剩余价款应返还给于翠兰；冲抵后如有不足，对垫付时超出预留部分可另行向于翠兰主张权利。杨志凤起诉要求确认买卖房屋归其所有，实质是要求确认由其买受的房屋所有权即物权归其所有，根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”、第二十九条“因继承或者受遗赠取���物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”的规定，因原告起诉前直至本院开庭审理时买卖双方尚未办理涉诉房屋的产权过户登记，原告尚未取得涉诉房屋的物权，故本院对原告的这一主张不予支持。综上所述，依照前述法律、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告杨志凤与被告于翠兰于2013年7月10日签订的房屋买卖合同合法有效；二、被告于翠兰于本判决生效后十日内协助原告杨志凤办���位于抚松县抚松镇庆丰胡同产权证号为FQ字第012XXX号房屋的产权过户登记、土地使用权过户登记，办理房屋产权、土地使用权过户登记时应当缴纳的相关税费，由买卖双方根据国家相关规定各自承担（补办土地使用证至原所有权人于翠兰名下部分所需产生的费用由出卖方于翠兰自行承担）；三、原告杨志凤在被告于翠兰协助其办理完毕买卖房屋的所有权、土地使用权过户登记手续后三日内，将预留房价款当中的3,000.00元返还给被告于翠兰。如办理过户手续时发生原告杨志凤为被告于翠兰垫缴应纳税费情形，可从该预留的房价款中予以冲抵，原告杨志凤只对冲抵后剩余价款向被告于翠兰承担返还义务；四、驳回原告杨志凤其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由���告于翠兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。审判长  伊海波审判员  刘静维审判员  丁永胜二〇一七年十二月四日书记员  苏秀燕