重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终8035号上诉人（原审原告，反诉被告）：重庆康中王医药有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪西路31号2-6号，统一社会信用代码：915001086220388983。法定代表人:万仲华，董事长。委托诉讼代理人：胡永龙，重庆尚亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：程丽，女，1988年3月14日出生，汉族。委托诉讼代理人：梅洪敏，重庆永登律师事务所律师。重庆康中王医药有限公司因与程丽房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2017）渝0103民初6660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人重庆康中王医药有限公司的委托诉讼代理人胡永龙，被上诉人程丽的委托诉讼代理人梅洪敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。重庆康中王医药有限公司二审上诉请求：1、撤销一审判决，改判或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院根据上诉人未提交的也未经被上诉人质证的函件认定上诉人违反诚实信用原则，系证据适用程序错误；2、一审判决认定事实错误。上诉人并未在同一时段就同一商铺向被上诉人和案外人计收租金。上诉人并未认可被上诉人自行书写的合同解除申请，且该解除申请不符合合同约定的互不承担违约责任的情形；3、一审判决适用法律错误，被上诉人应当就其主张的双方协商减半收取租金达成一致承担举证责任，但一审法院要求上诉人就减半收取租金的行为作出合理解释系错误分配举证责任。被上诉人程丽答辩称一审判决正确，即使租金减半收取，上诉人仍可盈利。重庆康中王医药有限公司一审起诉：请求判令程丽支付2014年4月1日至2014年8月14日的租金及滞纳金。程丽一审反诉：请求判令重庆康中王医药有限公司退还履约保证金8158元。一审法院经审理查明以下案件事实：2014年4月1日，重庆康中王医药有限公司（甲方）与程丽（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方出租给乙方的房屋位于渝中区民族路166号负一层2#（即江家巷5号地王广场B1层5－8/E－P轴轴范围内）营业用房（B12、A14商铺），面积约17.41、15.6平方米。租赁期限从2014年3月6日起至2016年3月5日止，2014年4月6日以前免计租金，2014年4月6日起为起租时间。租金按季支付，于合同生效后计租开始前5日内支付第一季度租金，以后每季租金乙方须在上一季结束前5日内支付给甲方。2014年4月6日至2015年3月5日B12商铺月租金4632元，A14商铺月租金3526元，每月共计8158元。乙方同意合同生效后2日内一次性向甲方支付相当于1个月租金的履约保证金，合同履行完毕并退房之后，乙方无违约情形之后十日内甲方无息返还乙方。合同第五页倒数第四行载明：“十、合同的变更、解除、终止。1、本合同生效后，甲乙双方均应严格遵守、履行，除双方协商一致外，任何一方不得单方变更。2、因不可抗力因素导致本合同无法继续履行，或继续履行成本过高，违背双方签订本合同的目的，发生不可抗力的一方有权解除本合同，甲乙双方互不承担违约责任。”合同中双方还另约定，乙方拖欠租金超过30日甲方有权解除合同，立即收回出租房屋。乙方逾期向甲方支付租金、履约保证金，应自逾期之日起按应付未付金额的0.5%向甲方支付滞纳金；逾期超过30天，甲方有权解除本合同，并有权没收乙方已支付的履约保证金，乙方仍应按实际逾期天数向甲方支付滞纳金，并赔偿甲方因此遭受的一切损失。合同签订后，双方办理房屋交接，程丽向重庆康中王医药有限公司支付了履约保证金8158元，并支付了2014年4月6日至2014年7月6日期间三个月租金总额24474元的一半即12237元。2014年7月28日，重庆康中王医药有限公司向程丽出具《收据》，载明：交款单位A15/B12程丽；人民币（大写）贰仟柒佰壹拾玖元整，￥2719.00收款事由7.6－7.25期间租金一半。2014年8月15日，重庆康中王医药有限公司就涉案商铺中的B12与梁洪亮签订了房屋租赁合同，并于2014年9月28日将涉案商铺中的A14出租给案外人庹顺秀。2014年7月15日，重庆康中王医药有限公司向程丽邮寄《关于要求缴纳房屋租金的函告》，要求程丽支付2014年7月6日之前的房屋租金24474元；2015年4月24日，重庆康中王医药有限公司通过函告要求程丽支付2014年7月26日至2015年6月30日的房屋租金90826元；2015年9月24日，重庆康中王医药有限公司通过函告要求程丽支付2016年3月5日以前的房租177574元；2016年4月23日，重庆康中王医药有限公司通过函告要求程丽支付2014年8月22日以前的房租22027元。一审庭审中，程丽向法院举示《房屋合同解除申请》一份，载明：“重庆小吃中心A14/B12商铺因人流量少，经营状况亏损严重，继续履行合同成本太高，本人无法继续经营，于2014年7月25日正式退出该商铺，商铺交由贵司自行处理，特向贵司领导及负责人申请解除合同，望贵司给予批准为谢。本申请一式两份，交特产中心办公室一份较交至负责人。另一份由申请人保存。备注：我愿意支付7.6－7.25期间租金共2719元（人民币：贰仟柒佰壹拾玖元整），并承担保证金扣除（8158.00）申请人：程丽”。重庆康中王医药有限公司对该份证据不予认可，亦不认可双方对减半支付租金达成过一致意见。程丽申请涉案商铺B12的下一任承租人梁洪亮作为证人出庭作证，梁洪亮陈述其2014年8月5日看到招商广告，8月12日签订合同，招商办的工作人员承诺只交一半租金。重庆康中王医药有限公司认为证人梁洪亮同样已被其作为欠租人员起诉，其证人证言不应得到采信。一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，程丽仅凭重庆康中王医药有限公司出具的收取2014年7.6－7.26期间半价租金的收据，不足以达到本案双方已就减半收取租金达成一致的证明目的。程丽出示的其自行书写的《房屋合同解除申请》内容详尽，但为程丽单方陈述，对方亦不予认可，证明力较弱。然而重庆康中王医药有限公司对减半收取租金的行为亦未作出合理解释，根据双方共同确认的金额可知，程丽在租赁合同签订后支付的首笔前三个月的季度租金（2014年4月6日至2014年7月5日）即是减半支付的，重庆康中王医药有限公司当时并未提出异议。2014年7月28日重庆康中王医药有限公司向程丽出具7.6－7.26的减半收取租金的收据后，同年8月15日即与梁洪亮另行签订了租赁合同，这一行为既从时间上能够与梁洪亮“8月5日看到招商广告”的陈述印证，又在客观上也印证了程丽关于双方协商解除合同的陈述；《房屋合同解除申请》中关于解除合同的理由“继续履行合同成本太高”的陈述又与双方签订的租赁合同第十条“合同的变更、解除、终止2、因不可抗力因素导致本合同无法继续履行，或继续履行成本过高，违背双方签订本合同的目的，发生不可抗力的一方有权解除本合同，甲乙双方互不承担违约责任”内容相符。至于重庆康中王医药有限公司自2014年7月15日开始持续至2016年4月23日的催收租金行为，首次催收的金额即与其自认的程丽支付了部分租金的陈述不符，此后持续计算租金并不断催收的行为也与涉案房屋已由其再次出租的事实相互矛盾。应当指出的是，重庆康中王医药有限公司在同一时段就同一商铺向程丽和下一承租人梁洪亮同时计算租金进行催收的行为，有违诚实信用原则。综上，基于已查明的事实，结合双方各自对上述事实的陈述，一审法院认为，程丽对减半收取租金、协商解除合同的陈述符合常理常情，能够与证据印证、与事实吻合。而重庆康中王医药有限公司减半收取首季度租金时并未提出异议，此后又减半收取不到一个月而非合同约定的季度租金，随即短时间内与他人另行签订租赁合同，但作出上述行为的同时又在催收租金且包含了程丽已支付的部分，并在已另行出租的情况下持续计催租金，其部分证据与事实不符，行为自相矛盾，有违诚实信用。一审法院采信程丽的陈述，对重庆康中王医药有限公司的陈述意见不予采信，对其诉求不予支持。程丽的陈述中解除合同的条件之一即自愿放弃履约保证金，故对其反诉的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条之规定，一审法院判决：“一、驳回原告（反诉被告）康中王医药有限公司的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）程丽的诉讼请求。案件受理费5922元，减半收取2961元，由原告（反诉被告）重庆康中王医药有限公司负担2561元，由被告（反诉原告）程丽负担400元”。本院二审审理中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审经审理查明的案件事实予以确认。本院认为，围绕上诉人在一审提出的诉讼请求，即要求被上诉人程丽支付2014年4月1日至2014年8月14日的租金及滞纳金是否成立而言，根据双方合同约定，从2014年4月6日起为租金开始计算的时间，上诉人收取被上诉人2014年4月6日至2014年7月6日三个月租金总额的一半即12237元后，又于2014年7月28日出具收据载明收到被上诉人7月6日到7月25日租金的一半即2719元，且对其连续两次均以一半的标准收取租金未作出合理解释也未证明其在此期间就被上诉人仅交付一半租金曾提出异议。同时一审法院综合被上诉人《房屋合同解除申请》、证人梁洪亮的证言以及涉案商铺于2014年8月15日出租给梁洪亮的事实，认定被上诉人程丽对减半收取租金、协商解除合同的陈述更加合理，符合民事证据高度盖然性原则，因此判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。上诉人的上诉理由仍无法支撑其应向程丽收取2014年4月1日至2014年8月14日的租金及滞纳金的事实主张。对其上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5122元，由重庆康中王医药有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 樊 群审判员 倪洪杰审判员 夏兴芸二〇一七年十二月二十二日书记员 孙 锋