安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖15民终1826号上诉人(原审原告、反诉被告):六安市金裕彩印厂,住所地安徽省六安市开发区经二路以东,统一注册号341591600036338（1-1）。经营者：张德军，系该公司负责人。委托诉讼代理人：安辉波，上海衡安律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）:六安市东怡伟业工贸有限公司,住所地安徽省六安市开发区佛子岭东路北、经二路以东,统一社会信用代码913415007810583786。法定代表人：王庆淮，该公司总经理。委托诉讼代理人：王敏，安徽晟成律师事务所律师。原审第三人:六安市土地储备中心,住所地安徽省六安市政务中心六楼603室,统一社会信用代码12341400730015562Q。负责人：聂永胜，该单位主任。委托诉讼代理人：王元萍，安徽皋陶律师事务所律师。原审第三人:六安经济技术开发区管理委员会,住所地安徽省六安市经济技术开发区迎宾大道，统一社会信用代码11341400MB0X861744。负责人：王琦，该单位主任。委托诉讼代理人：胡正发，安徽皖西律师事务所律师。上诉人六安市金裕彩印厂（以下简称金裕彩印厂）、上诉人六安市东怡伟业工贸有限公司（以下简称东怡公司）因与原审第三人六安市土地储备中心（以下简称土储中心）、原审第三人六安经济技术开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）租赁合同纠纷一案，不服安徽省金安区人民法院（2017）皖1502民初3127号民事判决，向本院提起上诉。本案于2017年11月3日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，审理了本案。金裕彩印厂的负责人张德军及委托诉讼代理人安辉波，东怡公司的委托诉讼代理人王敏，土储中心的委托诉讼代理人王元萍，开发区管委会的委托诉讼代理人胡正发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金裕彩印厂上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人原审诉请。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、政府收储过程中，一定给予了东怡公司停产、停业损失费及设备拆安装及搬迁费用，这些费用一定是补偿给实际使用人金裕彩印厂的；二、一审法院将政府收储行为等同于合同中约定的不可抗力因素显属错误，且停产、停业损失费及设备拆安装及搬迁费用，是按照法律法规的规定要求东怡公司承担的法定责任；三、金裕彩印厂的停产、停业损失费及设备拆安装及搬迁费用的具体数额应参照东怡公司和原审第三人签署的《土地收储协议》及金裕彩印厂单方委托的《评估报告》确定；四、《土地收储协议》是本案的关键证据，一审法院未接受金裕彩印厂要求法院调取的申请，应当按照金裕彩印厂提出的数额来进行判决；五、金裕彩印厂从2011年即承租东怡公司的厂房，直至该厂房土地被收储，租赁关系跨越政府收储公告前后直至具体实施收储，并因收储导致停电后才不得已搬迁，因此，本案不是一起单纯的租赁关系案件，而是一起因政府收储行为导致租赁合同不能履行的两种法律关系复合的案件，是一起应当同时考虑租赁合同终止和收储补偿实际使用人并存的案件，东怡公司除应承担突然停电引起的违约赔偿责任外，还应承担收储补偿款的转付责任。东怡公司辩称，1、双方租赁合同已经到期，到期后没有续租，租赁合同关系已经解除。东怡公司在合同期内没有违约，按照合同约定，合同解除后金裕彩印厂应无条件搬离。2、政府的拆迁行为与金裕彩印厂无关，拆迁是在租赁合同到期后进行的，况且合同约定因政府拆迁导致合同无法履行，金裕彩印厂同样必须无条件搬离。3、合同到期后，金裕彩印厂要求获得停产停业损失费没有法律依据，政府拆迁行为只是与东怡公司按照法律规定进行，不包括赔偿金裕彩印厂的停产停业损失。一审法院判决赔偿损失错误。无任何证据显示停电行为是六安市东怡伟业工贸有限公司所为，一审法院在没有证据的情况下认定停电行为是六安市东怡伟业工贸有限公司所为错误。六安市金裕彩印厂要求的停电损失，与六安市东怡伟业工贸有限公司无关联性，其单方作出的评估报告我方不予认可，不能成为定案依据。综上，请求驳回金裕彩印厂的诉讼请求。土储中心述称，本案系租赁合同关系，其不是合同当事人。其只是土地收储主体，只负责收净地，其他与其无关。本案与其无关联性，应当维持一审判决关于其不承担责任的判项。开发区管委会述称，其与东怡公司签订了补偿协议，但是本案系租赁合同关系，其与本案没有利害关系，没有必然的关联性。金裕彩印厂将其列为第三人没有法律依据，应当驳回金裕彩印厂对其的诉请，维持一审其不承担责任的判项。东怡公司上诉请求:1、依法撤销（2017）皖1502民初3127号民事判决书第一项，并改判上诉人不承担赔偿责任。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，双方租赁合同已经到期，双方没有续签合同，也并未达成不定期租赁关系的合意。合同到期，上诉人对搬迁已尽告知义务，不应承担损失赔偿。二、双方没有续签合同的原因是因为政府要求搬迁，其并没有违反合同约定提前解除合同，也尽到了通知义务。金裕彩印厂即便产生了损失，也是其自身过错所致，不应由上诉人承担。三、2017年4月18日的停电与上诉人无关，不应由上诉人承担赔偿责任。一审依据被上诉人单方作出的价格评估报告判决赔偿损失错误，该份报告不客观真实，上诉人未申请重新鉴定，是因为在本案中并无过错，不应当承担责任。请求二审依法改判。金裕彩印厂辩称：1、关于停电问题，因厂区供电是东怡公司控制的，供电责任在东怡公司，所以一审认定4月18日的停电行为系东怡公司所为正确。2、东怡公司主张是合同到期后进行的拆迁与事实不符，判断承租人是否应当获得补偿的依据应该是：政府公告“退城进园”的时间，承租事实是否持续到政府收储之时，政府收储期间是否有新的承租人介入。否则，出租人会有意的将签协议的时间拖延到租赁合同到期之后以规避应对承租人承担的赔偿或转付责任，这就存在道德风险。3、东怡公司主张合同约定了若政府收储金裕彩印厂应无条件搬出，但合同并未约定不需要给予补偿，根据法律规定承租人是有权利获得补偿的。4、本案不只是租赁关系，同时是租赁期间遇到政府收储，不能只按照合同法规定或者合同约定处理本案。5、东怡公司出租的房屋位于园区，东怡公司就是以出租厂房为主业，这是影响本案处理的重要因素。原审第三人土储中心述称，东怡公司并未诉请其承担责任，一审判决也与其无关，不予答辩。开发区管委会述称，东怡公司未将其列为第三人，对东怡公司的上诉请求及理由不予答辩。原审法院判决第三人不承担责任正确。金裕彩印厂一审诉讼请求：1、被告六安市东怡伟业工贸有限公司赔偿原告工人工资损失，自2017年4月18日起算，每天按照887.6元计算，暂算三个月计79884元；2、被告六安市东怡伟业工贸有限公司赔偿原告停产、停业损失计375000元；3、被告赔偿原告设备拆安装及搬迁费用128300元；4、被告赔偿原告因停电造成的CTP版和胶棍损失44600元；5、第三人六安市土地储备中心、六安经济技术开发区管理委员会向原告披露收储补偿方案中搬迁费用及停产停业损失费的补偿数额，并对1、2、3诉请金额的支付承担连带责任；6、被告六安市东怡伟业工贸有限公司以及第三人六安市土地储备中心、六安经济技术开发区管理委员会支付原告第五项诉请费用之前不得收回土地使用权；7、诉讼费由被告六安市东怡伟业工贸有限公司承担。东怡公司一审反诉请求：请求判令被反诉人立即支付房屋占有使用费37500元，以及房屋占有使用期间产生的电费446元；一审审理查明：1、原告金裕彩印厂是经营彩印的个体企业，自2011年始即与被告东怡公司建立房屋租赁合同关系，租赁合同一年一签，2016年1月1日，双方最后一次签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于六××市开发区佛子岭××北、经××路以东面积为750平方米的标准化厂房用于生产经营，租赁期限从2016年1月1日至2016年12月31日，租金9万元，合同约定租赁期间，如遇不可抗力因素导致无法履行合同，双方互不承担违约责任，若因政府土地收储及政府性拆迁、土地性质变更等导致无法履行本合同的，应提前一个月通知承租人解除合同。2、2016年9月29日，六安市人民政府专题会议纪要第59号“关于六安城区工业企业‘退城进园’工作领导小组第一次专题会议纪要”明确由开发区管委会负责其所属的东怡公司等2户企业退城进园工作，原告租赁的房屋在退城进园拆迁范围。3、2017年1月1日起，双方租赁合同期满后未继续签订书面租赁合同，但原告继续实际使用租赁房屋。2017年4月10日，被告东怡公司向原告发出《搬迁通知》，内容为“原各租赁单位:东怡工业园因‘退城进园’拆迁在即，原各租赁单位合同均已到期，现通知大家本月底要彻底清场，在搬迁时结清使用的水、电费及超期的房屋租赁费。”2017年4月18日，被告在未提前通知原告的情况下突然断电，由于原告正在生产状态，造成原告人员工资、设备及产品、CTP版和胶辊损失。2017年4月27日，安徽汇众价格评估有限公司(2017)第0089号价格评估报告书对原告的损失鉴定为:人员工资损失8876.71元、设备及产品损失128300元、CTP版和胶辊损失44600元，计款181776.71元。一审法院认为，本案法律关系为租赁合同纠纷，原告(反诉被告)金裕彩印厂与被告(反诉原告)东怡公司所签的《房屋租赁合同》，双方意思表示真实且不违背有关法律禁止性规定，合同对双方具有法律的约束力，双方应按照合同全面、适当履行合同义务；租赁合同期满后，原告继续使用租赁房屋，应视为不定期租赁关系，对于不定期租赁双方可随时解除租赁关系，但出租方解除合同应当提前通知承租人，给承租人预留合理期限，被告于2017年4月10日通知原告，要求原告在4月底彻底清场，但被告在4月18日在未提前通知原告的情况下突然断电，给正在处于生产状态的原告造成损失，其行为存在过错，该对原告因此造成的经济损失承担赔偿责任；原告的损失经鉴定为:人员工资损失8876.71元、设备及产品损失128300元、CTP版和胶辊损失44600元，计款181776.71元，该鉴定结论虽是原告单方委托，但鉴定机构是具有相应价格评估资质，被告虽有异议，但未提出重新鉴定，一审法院对该鉴定结论的真实性、合法性及与本案的关联性予以采信。综上，原告金裕彩印厂要求被告东怡公司赔偿经济损失181776.71元，符合有关法律规定，一审法院予以支持；但要求被告赔偿停产、停业损失计375000元及其他损失无事实及法律依据，一审法院不予支持；同时金裕彩印厂要求东怡伟业工贸有限公司支付房屋占有使用费29500元、电费446元，计款29946元，对此原告认可，一审法院予以支持；东怡公司辩称断电非其所为等抗辩意见，一审法院认为双方合同虽约定因政府拆迁行为导致解除合同，双方互不承担违约责任，本案双方租赁合同已期满，原告继续使用租赁房屋，双方法律关系转为不定期租赁关系，被告要求收回房屋，应提前通知原告，在通知的期限未届满，而采用突然断电的方式收回房屋，在庭审中否认断电是其所为但对其未能举证证明，一审法院不予采纳；关于第三人土储中心、开发区管委会在本案中是否要承担责任问题，本案的法律关系是原被告双方租赁合同关系，两第三人不属于租赁合同的相对方，根据合同相对性原则，第三人在本案中不承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、六安市东怡伟业工贸有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付六安市金裕彩印厂人员工资损失8876.71元、设备及产品损失128300元、CTP版和胶辊损失44600元，计款181776.71元；二、六安市金裕彩印厂于本判决生效之日起十日内一次性支付六安市东怡伟业工贸有限公司房屋占有使用费29500元(90000元/12/30×118天)，以及房屋占有使用期间产生的电费446元，计款29946元；三、驳回六安市金裕彩印厂其他诉讼请求；四、驳回六安市东怡伟业工贸有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费10080元，反诉费375元，计10455元，由六安市金裕彩印厂、六安市东怡伟业工贸有限公司各负担5227.5元。本院二审期间，金裕彩印厂提交了四张照片，证明：诉争的租赁地段已经被拆迁，说明补偿协议应当已经签署，开发区管委会也确认协议已经签订。东怡公司提交了三份《证明》，证明：东怡公司与各承租人的合同都是一年一签，其中的三个单位证明了东怡公司在2016年多次通知各租赁单位合同到期后不再续签，做好搬迁准备，大部分承租人按时搬离，但金裕彩印厂拒不搬离。本院组织当事人进行了质证。因开发区管委会确认已与东怡公司签订了补偿协议，涉案地块上的建筑物已经拆除，故对该事实予以确认。对于东怡公司提交的三份证明，属书面证言，在证人未到庭作证的情况下，其真实性无法确认。且金裕彩印厂与三个出具证明的公司均系独立法人，在金裕彩印厂不予认可的情况下，东怡公司向该三个公司通知搬迁，并不能证明其亦向金裕彩印厂进行了口头通知，故对其证明目的不予采信。除当事人争议的停电部分事实外，本院二审对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审焦点为一、东怡公司是否应赔偿金裕彩印厂因断电造成的损失。二、东怡公司是否应就金裕彩印厂搬迁费及停产停业损失费等给予补偿。关于焦点一，依据“谁主张，谁举证”原则，金裕彩印厂向东怡公司主张断电损失，应证明其2017年4月18日发生的停电行为系东怡公司所为，但金裕彩印厂未提供相应证据。故在东怡公司不认可停电系自己所为的情况下，金裕彩印厂应自行承担举证不利的责任，一审法院在没有相关证据的情况下，直接认定东怡公司承担停电损害赔偿责任不妥，本院予以纠正。关于焦点二，金裕彩印厂与东怡公司系租赁合同关系，双方签订的租赁合同至2016年12月31日止。合同到期后，金裕彩印厂未搬离，东怡公司也未再收取金裕彩印厂期满后的房租。另，虽东怡公司主张其在合同到期后，多次向金裕彩印厂口头通知解除合同、搬离厂房，但金裕彩印厂对口头通知不予认可，鉴于东怡公司未就自己主张的口头通知行为提供充分证据，依据证据规则，对东怡公司口头解除合同的主张，本院不予支持。但东怡公司于2017年4月10日向金裕彩印厂发出书面公告搬迁通知，金裕彩印厂对此予以认可。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有限，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理搬离期限之前通知承租人。本案东怡公司与金裕彩印厂自2011年起建立租赁关系，合同一年一签、租金在签订合同时一次性支付。双方在书面合同到期后，并未另行签订书面合同，应视为双方建立了不定期租赁合同关系。根据上述法律规定，东怡公司有权随时解除合同。在东怡公司2017年4月10日发出的书面搬迁公告中载明“现通知大家本月底要彻底清场”，即东怡公司已经给予了金裕彩印厂合理的搬离期限。在双方不定期租赁合同期间，东怡公司已经给予符合不定期合同解除规定的合理期限，金裕彩印厂应在该期限内自行搬离，期间其所发生的搬迁费用及停产停业损失应自行负担。故一审法院根据双方原书面合同约定的“若因政府土地收储导致无法履行合同的，出租人应提前一个月通知承租人”条款，认定东怡公司未提前一个月通知承租人解除合同存在过错不当，应予纠正。金裕彩印厂认为“拆迁人给予东怡公司的搬迁费用及停产停业损失费一定是给予金裕彩印厂的”的，其未就该主张提供证据证明，在拆迁人与被拆迁人均不予认可的情况下，其要求东怡公司给付拆迁人与东怡公司达成的拆迁协议所确定的相关费用，依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省六安市金安区人民法院（2017）皖1502民初3127号民事判决第一项，即“一、六安市东怡伟业工贸有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付六安市金裕彩印厂人员工资损失8876.71元、设备及产品损失128300元、CTP版和胶辊损失44600元，计款181776.71元；”。二、维持安徽省六安市金安区人民法院（2017）皖1502民初3127号民事判决第二、三、四项即“二、六安市金裕彩印厂于本判决生效之日起十日内一次性支付六安市东怡伟业工贸有限公司房屋占有使用费29500元(90000元/12/30×118天)，以及房屋占有使用期间产生的电费446元，计款29946元；三、驳回六安市金裕彩印厂其他诉讼请求；四、驳回六安市东怡伟业工贸有限公司其他反诉请求。”一审案件受理费10080元，由六安市金裕彩印厂负担，一审案件反诉费375元，由六安市金裕彩印厂负担200元，六安市东怡伟业工贸有限公司负担175元；二审案件受理费10080元，由六安市金裕彩印厂负担。本判决为终审判决。审判长  王军审判员  许琛审判员  王丽二〇一七年十二月二十七日书记员  季敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。