四川省西昌市人民法院民 事 判 决 书(2015)西昌民初字第1972号原告耿道贵，男，汉族，58岁，西昌市人，村民，住西昌市安宁镇。原告高成坤，女，汉族，55岁，西昌市人，村民，住址同上。被告曾传富，男，汉族，67岁，西昌市人，村民，住西昌市安宁镇。委托代理人陈荣，四川月城律师事务所律师（特别授权）。第三人王军，男，汉族，39岁，西昌市人，村民，住西昌市安宁镇。第三人李国翠，女，汉族，37岁，村民，住址同上，系王军之妻。原告耿道贵、高成坤诉被告曾传富，第三人王军、李国翠农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案后，依法适用组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告、被告及其委托代理人、第三人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿道贵、高成坤向本院提出诉讼请求：判令原、被告签订的《房屋转让合同》无效，并由被告返还原告的房屋，原告退还被告的购房款10.6万元。事实和理由：2006年原、被告签订《房屋转让合同》，由原告将位于安宁镇康宁村8组南街118号住房2幢以10.6万元的价格出售给被告。双方还约定：乙方（被告）应办理过户手续，房屋的权属转移至有关部门过户登记之日起生效。我们在签订合同的当天办理了公证。之后我方多次催告被告办理过户手续，但被告一直不过户，现我名下还有2套房屋，在本组没有分房待遇，进城打工也享受不到公租房的资格，既然被告不过户，那么原告就只有收回房屋。被告曾传富辩称，我们在2006年确实签订了《房屋转让合同》，各自也已经交付了房屋和全部房款。现原告诉请双方互相返还，这与法律规定不符，因为返还的前提是合同无效或者合同被解除，但原告的诉求没有要求确认合同无效或解除合同，所以应当驳回原告的诉讼请求。我接受房屋后又投入了资金进行修建，我也想尽快过户，但因为我不是原告组上的村民，不能过户，所以我于2014年将该房出卖给了第三人。第三人王军、李国翠述称，我是2014年10月份以99万元的价格从被告手中买下的该房屋，买房时，房屋所在的村组干部也在合同上见证签字，我和原告是本村本组的村民，只是当时没有通知原告到场，现在该房的两证原件也在我这里，我还是希望能够过户到我名下。如果原、被告之间的转让合同无效而终止，那我的损失应当得到赔偿，赔偿金额比照我和被告签订的买卖合同中违约金数额为准。原告提交了以下证据1、2006年2月10日原被告签订的《房屋转让合同》及《公证书》一份，证明：双方经协商签订房屋转让合同后对合同进行了公证，合同约定了房价、过户费用的承担比例以及权属转移的生效时间等内容；2、信用社收回贷款凭证一份，证明：当时该房是抵押在信用社的，原告收到卖房款后将房屋的两证拿回交付给了被告；3、2015年3月3日凉山日报公告、3月15日补办的《房产证》两份，证明：因为原告名下还有房产，不能申请到公租房，而被告又一直不去过户，房产证、集体建设用地使用证的原件都在被告处，就去登报遗失重新补办了新《房产证》。被告对以上证据质证认为：证据1、2是真实的无异议，对证据3认为原告是欺骗房管部门，因为原告之前是将两证原件拿给了被告，不存在遗失。本院对证据1、2的真实性予以认可。被告提交了以下证据1、2006年2月10日《房屋转让合同》及《公证书》一份，证明：房屋买卖行为是双方的真实意思表示；2、2006年2月10日、2月11日原告出具的《收条》各一份，证明：合同签订后，被告就按约支付了购房款；3、《房屋所有权证》《集体建设用地使用证》各一份，证明：房屋买卖行为是经双方协商后的真实意思表示，原告交付了房屋和产权证书，被告交付了房款，双方的买卖合同已经履行完成。原告质证对上述证据1、2、3均予以认可无异议。本院对以上证据的真实性予以认可。第三人提交了以下证据1、2014年11月1日与被告签订的《房屋转让协议书》一份，证明：在购买该房时是经过村组同意了的；2、收条及银行付款凭证一组，证明：签订合同后分四次向被告支付了房款。原告质证认为，自己并不知道被告与第三人之间的转让行为；被告质证认为上述证据均是事实。本院对以上证据的真实性予以认可。经审理查明：2006年2月10日原告耿道贵、高成坤与被告曾传富经过协商签订《房屋转让合同》一份，合同约定：一、乙方（被告）购买甲方（原告）座落在西昌市安宁镇康宁村8组南街118号的房屋一处2幢，1幢为混合结构，2幢为土木结构，建筑面积分别为84平方米、131.26平方米（房屋所有权证：西昌市房权证监证字第0011X**号；集体土地建设用地使用证：锅盖梁集建（93）字第4XXX号）；二、房屋作价106000.00元，乙方应于2006年2月11日付清购房款；三、甲方应于2006年4月15日前将转让房屋的房屋相关证件及钥匙交给乙方；五、根据相关房产规定，乙方应办理过户手续，因过户产生的一切税费由甲乙双方各付一半，甲方必须协助乙方办理过户手续；七、房屋的权属转移，至有关部门过户登记之日起生效……等内容，签订合同之日双方对该合同进行了公证。随后，被告于2月10日、11日分两次将购房款106000.00元交付于原告，原告也依约将房屋及产权证书原件交与被告。被告接手该房后就对屋后面靠南边的5间凉棚做了门窗进行了夹隔并在东边另修了三间瓦房。在涉及房屋过户时，因为该房系集体土地上建房，被告不属于康宁村8组的村民，也无法落户该组，致使房屋一直办不了过户手续。因为不能过户，被告遂于2014年11月1日找到康宁村8组的村民，即第三人王军、李国翠夫妻，商谈将房屋转让给王、李。经协商双方在村组干部的见证签名下订立了《房屋转让协议书》，协议约定：一、乙方（第三人）购买甲方（被告）座落在西昌市安宁镇康宁村八组南街118号的房屋一处2幢，建筑面积分别为84平方米、131.26平方米；二、上述房屋及附属设施一并在内作价999800.00元，乙方分三次付清转让款；三、甲方在乙方付清所有转让款后即将转让房屋相关证件（房屋所有权证：西昌市房权证监证字第0011X**号；集体土地建设用地使用证：锅盖梁集建（93）字第4XXX号）及房屋钥匙交付乙方；七、任何一方违约应赔偿给对方造成的实际经济损失，并支付违约金620000.00元……等内容。随后，第三人分别于2014年10月4日、11月1日、2015年1月1日、2月3日分四次将购房款996800.00元付与被告。被告也将房所有权证、集体土地建设用地使用证、钥匙交给了第三人，此次买卖双方并未通知原告。2015年原告以被告一直不办理过户手续，而产权证书原件又在被告手中，就登报遗失房产证另外补办了该房的产权证。而之前，原、被告虽然签订了《房屋转让合同》，但针对过户一事，因被告不属于本组村民无法过户，双方就搁置下来，期间也未进行过联系。本案争议焦点：一、原、被告2006年签订的《房屋转让合同》是否有效？二、如果该合同无效，被告与第三人之间的转让协议应如何认定，第三人的损失又如何认定，并由谁承担赔偿责任？针对焦点一，通过庭审查明的事实：原告的房屋系建在康宁村8组集体土地上，虽然办理有房屋产权证书，但房屋性质登记为“集体土地上房屋”，应当属于农村房屋范围，该宅基地的权利具有专属性，其转让受相关法律约束，只能在本集体经济组织成员内部进行，但原、被告双方是分属不同村的村民，故双方的房屋转让合同违反法律规定应属无效，造成无效的原因，双方均有过错，应各自承担相应的责任；针对焦点二，因被告在接受房屋时就存在权利瑕疵，继而向第三人转让讼争房屋，虽然得到村组的同意，第三人也系该房同一集体经济组织成员，在形式上符合转让的条件，但订立合同时被告尚未取得该房的权属，二者也未取得原告的同意，就径直转让，故该转让行为亦属无效，造成无效的后果，被告与第三人均有过错，按照无效合同应当返还合同标的物的处理原则，第三人应将讼争房屋返还给原房主即原告。但第三人因购房所受损失则应由原、被告给予赔偿，该赔偿额核定为：购房款996800.00元及资金占用利息损失。根据原、被告在本案中的过错程度，本院认定原告承担该赔偿额60%的责任，被告承担40%的责任，同时原告之前收到的购房款106000.00元应当返还给被告。另外，被告提出，其接收房屋后，对院坝内的凉棚进行了修葺并另外加修了瓦房，所耗费用应当计算，对此被告并未向法庭提交有效证据予以证明，也没有提交相关部门允许其修建的审批手续证实，故本院对被告的这一理由不予认可。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告耿道贵、高成坤与被告曾传富于2006年2月10日签订的《房屋转让合同》；被告曾传富与第三人王军、李国翠于2014年11月1日签订的《房屋转让协议书》无效。二、由原告耿道贵、高成坤返还给被告曾传富购房款106000.00元。三、由第三人王军、李国翠向原告耿道贵、高成坤返还其在被告处购买的房屋（原房屋所有权证：西昌市房权证监证字第0011X**号，现房屋所有权证：西房权证西昌字第201503030XXX、201503030X**号；集体土地建设用地使用证：锅盖梁集建（93）字第4XXX号）。四、由原告耿道贵、高成坤及被告曾传富赔偿第三人王军、李国翠的购房损失996800.00元及该资金占用利息损失（以996800.00元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年11月1日起算至付清之日止），其中原告承担60%的赔偿额，被告承担40%的赔偿额。以上给付和返还义务限本判决生效后三十日内履行完毕。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行的期间为两年。案件受理费2420.00元，由原告耿道贵、高成坤负担1452.00元，被告曾传富负担968.00元。如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。审 判 长  卢 忠审 判 员  黄 俊人民陪审员  胡孝顺二〇一七年十二月十五日书 记 员  张 旗附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。