广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0105民初7453号原告：广州铂海投资合伙企业（有限合伙），住所地广州市海珠区新滘西路***号自编8-05。执行事务合伙人：七天四季酒店（广州）有限公司（委派代表：郑南雁），住所地广州高新技术产业开发区科学城香山路17号703房。法定代表人：郑南雁，职务：董事长。委托代理人：朱延、吴小曲，均为广东恒益律师事务所律师。被告：广州沁游商务服务有限公司，住所地广州市荔湾区芳村大道东146号l栋自编6栋二楼206房。法定代表人：陈桂娜，经理。委托代理人：徐军、沈玮玮，均为广东金桥百信律师事务所律师。被告：遇岛（北京）国际旅行社有限公司广州分公司，住所地广州市海珠区新港中路397号自编37-2号(C8-2)A007号。负责人：陈桂娜。委托代理人：王宁、邝小碧，广东国际商会涉外商事法律部职员。被告：遇岛（北京）国际旅行社有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街乙12号院1号楼15层1801。法定代表人：陈桂娜。委托代理人：王宁、邝小碧，广东国际商会涉外商事法律部职员。原告广州铂海投资合伙企业（有限合伙）（下称“铂海企业”）诉被告广州沁游商务服务有限公司（下称“沁游公司”）、遇岛（北京）国际旅行社有限公司广州分公司（下称“遇岛分公司”）、遇岛（北京）国际旅行社有限公司（下称“遇岛公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱延、吴小曲，被告沁游公司的委托代理人徐军、沈玮玮，被告遇岛分公司及遇岛公司的委托代理人王宁、邝小碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铂海企业诉称：2016年8月31日，原告与被告沁游公司签订《铂涛孵化器服务协议》，约定原告提供位于广州市海珠区新港中路397号T.I.T创意园创意西路01号（下称“涉案物业”）作为孵化服务的场所，孵化期为一年，从2016年9月1日起至2017年8月31日。协议约定原告向被告沁游公司提供孵化器内38个办公工位，服务费标准为38000元／月。由于2017年2月原告退出新港中路397号自编47、48号物业，涉案物业可全部提供给被告沁游公司使用，双方协商自2017年4月起，租金标准为租金173661元／月，物业费10538元／月。从2017年4月起，被告沁游公司及其关联公司被告遇岛分公司已实际占用并使用涉案物业的全部场地。但被告沁游公司、被告遇岛分公司均以各种理由推拖向原告支付占用费。经原告多次催促，被告沁游公司才于2017年7月3日向原告支付了2017年1月-3月的租金，但至今未向原告支付涉案场地自2017年4月至7月的租金。另，涉案物业为原告向广州新仕诚企业发展有限公司承租，租赁期限自2016年7月12日至2019年7月11日。其中2016年7月12日至2017年7月11日期间的租金标准为173661元，原告与广州新仕诚企业发展有限公司签订《解除协议书》，约定双方的《租赁合同》自2017年6月26日2017年7月24日起解除。综上，原告作为涉案物业的承租人，被告沁游公司、被告遇岛分公司作为涉案物业的实际占用人和使用人，应当承担向原告支付物业占用费的义务。而被告遇岛公司作为被告遇岛分公司的总公司，应该对被告遇岛分公司的付款义务承担连带责任。为维护原告的合法权益，故起诉请求判令：1、被告沁游公司、被告遇岛分公司立即向原告支付2017年4月至7月的位于广州市海珠区××自××、××号物业的场地占用费共计698513.06元（以每月184199元为标准）；2、被告沁游公司、被告遇岛分公司立即向原告支付占用涉案物业场地期间的水电费共计38740.89元；3、本案的全部诉讼费用由被告沁游公司、被告遇岛分公司承担；4、被告遇岛公司对被告遇岛分公司向原告支付上述款项承担连带责任。被告沁游公司辩称：1、被告沁游公司与原告之间存在合法有效的《铂涛孵化器服务协议》，双方的法律关系属于服务合同法律关系，而并非租赁合同关系，被告沁游公司有权基于该协议使用涉案物业的38个座位相应的场地（未划定固定区域，只提供38个座位数量）。2、2017年2月至6月期间，原告欲将整个涉案物业向被告沁游公司进行转租，后因被告沁游公司过错导致无法签订租赁合同，双方未建立租赁合同关系，同时原告自始无权转租，不具备向被告沁游公司交付整幢涉案物业的权限，未实际向被告沁游公司交付涉案物业的全部场地。3、原告搬离涉案物业后的2017年的4月-7月期间，被告沁游公司按照《铂涛孵化器服务协议》的约定继续使用孵化器的部分场地依法有据；原告在自行搬离涉案物业后强行要求被告沁游公司按照尚未成立的租赁合同支付整个涉案物业的场地占用费和重复支付水、电费的请求于法无据。4、本案中的涉案款项108000元系被告沁游公司用于支付孵化器服务协议2017年1-3月的服务费，并非用于支付涉案物业的租金，原告的陈述与客观事实不符。综上，原告的全部请求均缺乏事实依据和法律依据，恳请法院在查明事实的基础上，驳回原告的全部诉讼请求。被告遇岛分公司辩称：1、《铂涛孵化器服务协议》的双方当事人为原告及被告沁游公司，被告遇岛分公司不是该合同签订的相对人，故不受该合同的约束。2、《广州市房屋租赁合同》存在着两点问题。其一，原告在其提交的《广州市房屋租赁合同》显示的合同当事人为被告遇岛分公司与原告，然而原告在实际磋商洽谈之时，提供的该份合同样板，所显示的双方当事人为原告及被告沁游公司，被告遇岛分公司并未作为合同当事人参与进来。其二，在合同的形式要件方面，该份合同未有任何一方当事人的签字盖章。因此，将被告遇岛分公司纳入进本案为原告有意为之，且该份合同在成立及形式要件方面存在明显瑕疵。3、在涉案物业的实际履行方面，原告与广州新仕诚企业发展有限公司于2017年6月26日签订了《解除》协议书和《解除》协议书，在上述两份协议书中明确提到，双方当事人自2017年7月24日起解除《TIT创意园租赁合同》。自此，原告对涉案物业不再享有任何权利。而被告遇岛分公司于2017年7月11日中标，实际进入园区的时间更是在中标之后。因此，被告遇岛分公司与原告对涉案物业并无任何法律及事实上的关联性。综上，原告要求被告遇岛分公司承担场地占用费、物业费并无法律及事实依据，恳请人民法院在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，以维护被告遇岛分公司的合法权益，维护正常的经济秩序。经审理查明：被告遇岛分公司是被告遇岛公司设立的分公司。2016年7月5日原告向广州新仕诚企业发展有限公司承租了位于海珠区××自××、××号物业作办公用途使用，租赁期限是2016年7月12日至2019年7月11日，双方并就此签订《广州市房屋租赁合同》、《充租赁合同》及《物业管理服务合同》。2017年6月26日双方签署《解除〈租赁合同〉协议书》及《解除〈物业管理合同〉协议书》。2016年8月31日原告（甲方）与被告沁游公司（乙方）签订《铂涛孵化器服务协议》，约定：孵化：指甲方为乙方提供本合同第2条所列服务以及乙方接受上述服务的行为；孵化器：指甲方为乙方提供孵化服务的场所，该场所位于广州市海珠区新港中路397号T.I.T创意园创意西路01号；孵化期：指甲方为乙方提供孵化服务的时间区间；服务费：指乙方为甲方所提供的孵化服务所支付的费用。孵化期为1年，从2016年9月1日起至2017年8月31日。甲方向乙方提供的孵化服务：提供孵化器内38个办公工位；提供基础办公设施；提供办公服务；提供文秘服务；协助类服务；提供一系列的创业辅导服务；提供团队与投资人交流机会。服务费收费标准：38000元／月；缴纳方式：每月1日，乙方按照服务费收费标准所示将费用划入甲方指定的银行账号信息，作为当月费用。……。工位交付期限：甲方应于2016年9月1日之前，给乙方安排办公场地，否则乙方有权终止合同。协议终止：在孵化期结束之后，甲方对乙方提供的孵化服务义务自动终止；等。原告以其与被告沁游公司形成事实的租赁合同关系，以及被告沁游公司、被告遇岛分公司是涉案物业的实际占用人和使用人为由，提起本案诉讼。诉讼中，原、被告确认如下事实：海珠区××自××、××号为两层楼房，与《铂涛孵化器服务协议》约定的海珠区新港中路397号T.I.T创意园创意西路01号为同一房屋，38个办公工位是上址房屋的一部分。原告为证明其主张事实，提交证据如下：1、《房屋租赁合同》；2、原告工作人员与被告沁游公司、被告遇岛分公司的法定代表人陈桂娜的往来邮件；3、中国工商银行网上银行电子回单，证据1-3证明原被告租赁约定及被告交付租金情况，和原告曾多次向原告催缴占用费；4、照片，证明被告实际占用并使用涉案物业；5、广州新仕诚企业发展有限公司向原告出具的催款函；6、付款入账通知，证据5、6证明原告已结清对出租人的所有租金、水电费用。对此，被告沁游公司的意见是:对证据1有异议，该合同反映的承租人是被告遇岛分公司，但实际上一直在磋商合同事宜的主体是被告沁游公司，该合同与其在微信上提供给被告沁游公司的拟签订租赁合同不一致，在2017年5月原告对该合同还未审批完毕，不可能出现2017年3月有原告盖章的合同，该证据明显是原告为本案诉讼而单方捏造的；对证据2的真实性和合法性无异议，但同时证明原告不具有任何转租的权利，也无法促成被告与业主之间签订合同，故双方自始不存在租赁关系，原告并不享有向被告沁游公司追索租金或任何占用费的权利；对证据3的真实性和合法性无异议，但该款项只是被告沁游公司用于支付履行孵化器协议的2017年1-3月的服务费，与租赁关系一事毫无关联；对证据4有异议，对原告拟证明的事实不予确认，事实上被告沁游公司一直只是依据双方的《铂涛孵化器服务协议》享有权利，在关联公司被告遇岛分公司通过投标程序中标获得整个租赁物的租赁权限之前，被告沁游公司并无使用整幢涉案物业；对证据5、6的真实性和合法性无异议，原告与业主之间的租赁合同的权利义务关系与被告沁游公司无关，在转租的租赁合同尚未成立之前，其与业主之间的纠纷自行解决。被告遇岛分公司的质证意见：对于原告的证据2-3、5-6质证意见与被告沁游公司一致；对证据1认为有两份承租人不通过的租赁合同存在，而事实上被告沁游公司才是正在洽谈中的租赁合同的一方当事人，非被告遇岛分公司，故原告无论是基于租赁合同还是基于占有物业的事实，被告遇岛分公司都不是本案的适格当事人；对证据4有异议，遇岛品牌是一直作为被告沁游公司的一个商业品牌存在，涉案物业门口有遇岛字样的招牌，是被告沁游公司展示自己品牌的需要在孵化器服务协议享有的合法权利，故与涉案2017年2-4月物业占有费用的纠纷无关。被告遇岛公司的质证意见：遇岛公司不是合同的当事人，不应当列为合同的主体，故不提出质证意见。被告沁游公司对其抗辩事实，提交证据如下：1、2015年12月20日双方签订的《铂涛孵化器服务协议》；2、2016年8月31日双方续签的《铂涛孵化器服务协议》，证据1-2证明原告与被告沁游公司早于2015年12月便签订了《铂涛孵化器服务协议》，双方之间的法律关系属于服务合同法律关系，而并非租赁合同关系，被告沁游公司有权基于该协议使用涉案物业的38个座位相应的场地的事实；3、合同履行中过往转账凭证，证明原告与被告沁游公司约定的支付3.8万／月的服务费已包括了提供办公场所使用、提供水、电等办公服务在内的全部费用的事实；4、原告与被告沁游公司就涉案物业的转让事宜进行磋商的聊天记录，证明原告与被告沁游公司就整幢涉案物业转租一事协商，但因原告过错双方最终无法签订租赁合同，双方之间不存在租赁合同关系的事实；5、截图+原告向被告沁游公司提供的拟签合同版本-广州市房屋租赁合同及补充租赁合同，证明原告提交的租赁合同和补充合同与原告在协商阶段向被告沁游公司提供的租赁合同和补充合同不一致、原告在协商阶段确认涉案租赁物业的交付应以双方签署场地交付确认函为准及原告没有向被告沁游公司交付涉案物业的事实。原告的质证意见是：对证据1-2的真实性没有异议，涉案物业内约有200多个办公工位，向被告沁游公司提供的是38个，原告是被告沁游公司的股东之一，故当时约定以每月3.8万元作为租赁或者服务的费用，被告沁游公司也在支付这些租赁的费用。2017年2月原告整体搬出涉案物业后，被告沁游公司及被告遇岛分公司使用剩下的全部工位，被告沁游公司是被告遇岛分公司的股东，两被告的法定代表人相同，在这种情况下引致本案诉讼，而非被告沁游公司所述原告是2017年7月退场；从2017年4月开始，基于被告沁游公司及被告遇岛分公司占有涉案物业的全部工位，原告以邮件方式告知被告的法定代表人支付占用费，两被告的法定代表人只是说原告的做法不对，而没有不承认占用的事实和不同意支付占用费；证据3真实性没有异议，但2017年4-7月被告沁游公司占用全部工位的占用费没有支付；证据4、5真实性没有异议，关联性不予确认，实际上原告与被告沁游公司的法定代表人陈桂娜就整栋物业租赁一直有协商，但是被告沁游公司和被告遇岛分公司从未否认过占有整栋物业工位的事实；原告搬离之后，涉案物业的租赁是按照原告原租金金额向被告沁游公司或者被告遇岛分公司收取而没有增加任何费用，该证据中陈桂娜也确认在2017年5月之前已经就涉案物业进行装修，并承认原告已经退出；对证据5认为当时原、被告协商时，是说以被告遇岛分公司的名义签署租赁合同，而且装修都是遇岛的标示，但不管是被告沁游公司或者被告遇岛分公司，都是其关联公司的人在占用，而过程中都是被告遇岛分公司盖章确认，租赁合同租金金额与原告向原出租人支付的租金、管理费之和一致。被告遇岛分公司对被告沁游公司提交证据的真实性合法性关联性均予以确认。被告遇岛公司不发表质证意见。被告遇岛分公司对其抗辩事实，提交证据如下：1、库克群岛副总理访问遇岛证明；2、《广州市房屋租赁合同》；3、解除《租赁合同》协议书；4、解除《租赁合同》协议书；5、《中标通知书》。原告的质证意见：对证据1真实性不清楚，被告沁游公司是否以遇岛的形式进行运营与本案无关；对证据2中承租人的真实性不予确认，房屋租赁合同的内容与原告提交的是一致的，原告与被告沁游公司法定代表人陈桂娜协商时，承租人是被告遇岛分公司，现在被告沁游公司及被告遇岛分公司都主张使用工位的主体是被告沁游公司，原告有合理的理由主张是被告沁游公司及被告遇岛分公司共同占用涉案物业；对证据3-4真实性无异议；对证据5真实性不清楚，足以证明被告遇岛分公司在2017年4月至7月与原告达成了租赁合同，而且月租金仍是与原告当时的租赁物业的租金一致。被告沁游公司的质证意见是：对证据1、2、5的真实性合法性关联性没有异议；证据3-4与对原告提交该证据的质证意见一致。被告遇岛公司的质证意见：对被告遇岛分公司证据的真实性合法性关联性予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。经查，对涉案物业中38个工位服务事宜原告与被告沁游公司之间签有《铂涛孵化器服务协议》，该协议与原告本案主张的租赁合同关系非同一法律关系，被告沁游公司有权依该协议约定使用38个工位的场地，原告既没有证据证明其将38个工位以外的涉案场地交付给被告沁游公司及被告遇岛分公司使用，被告沁游公司向原告支付的款项也不能证明是其为使用涉案场地而支付的场地租金，以及原告提交的证据也不足以证明被告沁游公司及被告遇岛分公司实际占用涉案场地的事实。因此，原告以被告沁游公司及被告遇岛分公司在2017年4月-2017年7月期间实际占有涉案物业，双方已形成事实租赁合同关系为由，主张要求该两被告支付房屋占用费及水电费及被告遇岛公司承担连带责任的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。本案受理费11173元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡泳贤人民陪审员  李伟坚人民陪审员  王穗仪二〇一七年十二月十五日书 记 员  封 露林润华