山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁08民终4835号上诉人（原审原告）：王树新，男，1964年2月2日出生，汉族，居民，住泗水县。委托诉讼代理人：王辉（系上诉人之侄），男，1973年12月11日出生，汉族，居民，住泗水县。委托诉讼代理人：刘红星，泗水同志法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：朱令勇，男，1981年2月24日出生，汉族，居民，住泗水县金泉广场Ａ区。委托诉讼代理人：王霞，山东品誉律师事务所律师。上诉人王树新因与被上诉人朱令勇排除妨害纠纷一案，不服泗水县人民法院(2017)鲁0831民初1226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王树新上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人停止侵害上诉人的房屋所有权，腾出房屋，恢复原状；赔偿上诉人租金损失大约3万元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院主要事实认定不清。一审未对物权变动之原因行为的真实性进行审查。物权变动是有因行为，也就是基于合同之债权的物权变动，必须以真实的房屋买卖合同交易为前提，并完成合同标的物的登记交付。一审庭审时，上诉人提请法庭审查第三人张守法与被上诉人是否存在真实的房屋买卖行为。庭审时，被上诉人的证人兰某出庭作证说购房款是分两次支付的，出具收到条一张。被上诉人辩称和其证人证言不一致、证人证言客观真实性真伪不明的情形下，一审法庭应以最高院关于适用《民事诉讼法》解释第108条第二款的规定，要求上诉人提交转款凭证或其他证据进一步证实其交易的真实性，否则，应该承担对其不利的后果。张守法与上诉人的交易未完成，张守法物权处分涉案房产。上诉人与张守法签约后，张守法多次索要办理房产证所需手续（如房屋拆迁补偿协议、补款发票、房屋拆迁许可证、金泉广场回迁安置房结算书等），因张守法拒绝按期向上诉人支付30万元购房尾款，上诉人没有交付张守法办证手续。此后，被上诉人打电话向上诉人索要办证手续时，上诉人明确告知被上诉人自己和张守法的交易根本没有完成，张守法无权处分涉案房产。被上诉人购进如此大标的额的房产，不去房产管理部门审慎查明张守法是否为真实产权人，特别是经上诉人善意提醒后，罔顾他人无权处分的事实，与其恶意串通，编造虚假交易，严重损害了上诉人的利益。对他们之间的交易，上诉人事先不知情，事后坚决不予追认。此交易行为，也违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条和第三十八条的强制性规定，属于典型的无效的民事行为。一审判决法律适用明显错误。一审判决“被告以合同取得该房屋物权，为合法取得”法律适用明显错误。这是因为：颠覆了物权变动的公示公信原则。基于《物权法》第六条所确定的不动产变更登记的公示公信原则，一审判决也认定了上诉人拥有涉案房屋所有权证的客观事实，在被上诉人未能也无法自证其与第三人张守法之间存在真实的交易关系，一审法院也未要求被上诉人举证、依法查明的情形下，仅凭一纸合同就判决“被告以合同取得该房屋物权，为合法取得”荒诞不经。实体权利上，合同债权不得对抗绝对物权。债权行为和物权行为是分开的，也就是说债权行为绝不等于过户登记的物权变动行为，是《物权法》第14条和第15条所确立的物权取得制度的原则基石，容不得任何突破和动摇。被上诉人不得以与第三人的合同债权抗辩上诉人所享有的物权。这也就是人民政府房产主管部门为上诉人颁发房产所有权证的根本原因。诉权选择上，上诉人选择侵权之诉来维护自己的权利；相反，即便是被上诉人和第三人张守法之间存在真实的交易关系，也应该根据债权的相对性，要求第三人张守法承担购房合同标的物存在权利瑕疵的违约责任。朱令勇答辩称，一审判决驳回上诉人王树新的诉讼请求，认定事实正确，证据扎实充分。1.本案涉案房屋曾系上诉人出售给张守法的，上诉人王树新与张守法于2013年9月22日签订《购房协议书》，上诉人将涉案房屋以66万元转让给张守法。2014年2月25日答辩人与张守法、郭玉香夫妻二人签订了房屋买卖合同，张守法、郭玉香夫妇二人将涉案房屋以总价款65万元出卖给答辩人。合同签订后张守法、郭玉香夫妇二人在收到答辩人交付的购房款后于2014年3月1日向答辩人出具了收到条，且该收到条中已详细注明张守法、郭玉香夫妇二人收到的购房款系现金65万元。作为张守法、郭玉香夫妇二人与答辩人签订《房屋买卖合同》的见证人兰某出庭证实答辩人与张守法、郭玉香之间就涉案房屋存在真实有效的房屋买卖关系，且双方已经实际交付履行的事实。同时张守法将涉案房产及上诉人签字的相关资料等一并交付给答辩人。答辩人自2014年3月对该涉案房产占有、使用至今，从答辩人提供的上诉人与答辩人的谈话录音证实，上诉人认可已将涉案房屋卖给张守法，答辩人入住三年内，上诉人一直没说过也没有找过答辩人，更没有向答辩人提出任何异议。根据装修人员陈旭的证词和答辩人提供的答辩人交纳物业、卫生、水电、燃气建设费及燃气费的收款收据及证明证实，装修、天然气开口费、供暖费、物业费等均是由实际业主即答辩人交纳，且装修该涉案房屋期间也没有任何人阻止装修。通过以上事实能够证实张守法与答辩人之间存在真实的房屋买卖关系，答辩人对该涉案房屋属于合法善意取得，并非恶意侵占，因此答辩人对上诉人不构成侵权。2.张守法与上诉人之间存在真实的房屋买卖合同关系，张守法是否向上诉人付清购房尾款并不影响张守法与上诉人之间房屋买卖合同的效力。根据上诉人举证的2013年9月22日上诉人与张守法就涉案房屋签订的《购房协议书》，本协议第五条双方明确约定“本协议经双方签字后生效”证明本协议已发生法律效力。上诉人将涉案房屋以66万元转让给张守法，退一步讲，至于上诉人主张的张守法没有付清购房尾款，也能证实上诉人已接受了张守法前期支付的购房款，证明双方已接受并各自履行合同义务的事实。上述事实能够证明张守法与上诉人之间存在真实的房屋买卖合同关系。对于张守法是否向上诉人付清购房尾款，仅是上诉人与张守法之间的一种债权债务关系，这不能改变上诉人已将涉案房屋出售给张守法的事实，也不影响张守法与上诉人之间房屋买卖合同的效力。3.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：-------（六）未依法登记领取权属证书的------”。上述条款真实的立法意图不在于禁止未依法领取房权证书的房产的转让，而在于方便行政管理，不属于合同效力取缔性规范。只要是出卖人有回迁安置房结算书，即取得对房屋的准所有权，有权对其所安置的房屋进行处分。因此上诉人在取得房权证之前，可以转让房屋，上诉人将该涉案房产出卖给张守法、郭玉香夫妻二人及张守法、郭玉香将该房产又出售给答辩人的行为均是合法有效的。基于上述事实，一审判决认定合同有效，答辩人以合同取得该房屋物权，为合法取得，对上诉人不构成侵权，认定事实正确，证据扎实充分。二、一审判决适用法律正确。1.根据《合同法》及《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。”通过答辩人的举证，答辩人证明了上诉人与张守法、郭玉香之间及张守法、郭玉香与答辩人之间均存在真实的房屋买卖法律行为。本案中，答辩人在购买房屋并实际占有、使用后，只是因为当时泗水县没有回迁房过户政策，不能办理回迁房的过户手续，以至于当时未能办理房屋过户手续。对于是否办理房屋过户手续，仅是一种行政管理行为，不属于合同效力取缔性规定。答辩人购买房屋后，因客观原因虽然没有办理房屋登记过户手续，并不影响房屋买卖合同的效力，答辩人已取得该房屋的所有权。2.上诉人在出售转让房产多年后，于2015年又隐瞒该房产已出售给他人的事实将该房产登记在自己名下的行为，属欺诈骗取登记行为，侵害了买受人的合法权益，应属违法无效登记，不应受到法律保护。基于上述事实及法律规定一审判决认定，虽然双方在签订合同时均未办理房产登记，但不影响合同效力，该合同应为有效合同，答辩人以合同取得该房屋物权，为合法取得，对上诉人不构成侵权。适用法律正确。综上所述，答辩人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决得当。请二审法院查明事实，依法公断，驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。王树新向一审法院起诉请求：1、判决被告停止侵害原告的房屋所有权，腾出房屋、恢复原状；2、判决被告赔偿原告侵占涉案房屋及车位期间的租金损失等大约3万元；3、诉讼费及委托代理费由被告承担。一审法院认定，原告因回迁取得了位于泗水县金泉广场A区8号楼2单元1001室房屋一套(面积130.39平方米，储藏室9.62平方米及2号车位)。2013年9月22日原告与张守法签订《购房协议书》，该协议书中约定，原告王树新自愿将金泉广场拆迁安置所得的高层楼房130.9平方米、储藏室和车位转让给张守法，以66万元价格出售给张守法，付款时间为2013年9月底付清30万元，其余36万元于2014年底付清。原告主张虽然其与张守法签订购房协议，但只是存在买卖合同关系，没有发生任何房产交易关系。被告朱令勇提交《房屋买卖合同》，证实2014年2月25日张守法、郭玉香与被告朱令勇签订《房屋买卖合同》，张守法以65万元价格将该房出售给被告朱令勇，被告提交张守法、郭玉香的收到条一份，证实被告将65万元购房款交付给张守法、郭玉香。被告朱令勇提交商品房住宅质量保证书使用说明书及金泉广场小区业主公约各一份，证实张守法、郭玉香夫妇按照合同约定将诉争房产的相关资料在出卖该房产时一并交付给被告，小区业主公约中的第3页有原告的签名。另被告提交泗水县宏远物业管理有限公司出具的证明一份及被告交纳物业、卫生、水电、燃气建设费、燃气费的收据等，证实自2014年3月至今诉争房产一直由被告朱令勇占有并使用。另查明，2015年11月18日，原告取得诉争房屋的所有权证。原告提交泗水宏远物业管理有限公司出具的证明一份，证实自2014年3月至今诉争房产一直由被告实际占有，原告主张其因此有财产损失。2017年4月24日原告起诉被告朱令勇排除妨害。一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案原告王树新与张守法于2013年9月22日签订《购房协议书》，原告将涉案房屋以66万元转让给张守法，张守法与被告朱令勇于2014年2月25日签订《房屋买卖合同》，张守法以65万元将该房屋转让给被告，虽然双方在签订合同时均未办理房产登记，但不影响合同效力，该合同应为有效合同，被告以合同取得该房屋物权，为合法取得，对原告不构成侵权，原告要求被告停止侵害、恢复原状、赔偿损失，不符合法律规定，本院不支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：驳回原告王树新的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取225元，由原告负担。二审经审理查明，2013年9月22日上诉人王树新与案外人张守法签订《购房协议书》后，张守法认可其向上诉人王树新支付了30万元购房款后，余款未付。但上诉人王树新自认收到张守法购房款35万元，因此本院认定张守法向王树新交纳的购房款数额为35万元，余款30万元未付。随后，案外人张守法将涉案房屋抵偿给朱令洲，后又由朱令洲出售给被上诉人朱令勇，并于2014年2月25日经兰某见证由张守法、郭玉香与朱令勇签订《房屋买卖合同》。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于涉案房屋所有权归属问题，上诉人王树新因回迁取得位于泗水县金泉广场A区8号楼2单元1001室房屋的所有权，2013年9月22日上诉人王树新与案外人张守法签订《购房协议书》后，张守法付购房款35万元，余款未付，在张守法未支付完合理的对价前，该房屋所有权仍属于上诉人王树新。关于张守法与被上诉人朱令勇房屋买卖合同的效力问题，该合同不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，因此，张守法与朱令勇2014年2月25日签订的《房屋买卖合同》应为有效合同。关于原审法院法律适用是否正确问题，因涉案房屋所有权属于上诉人王树新，故张守法对本案房屋无处分权。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……”被上诉人朱令勇在购买涉案房屋时，并未仔细审查涉案房屋登记簿或能证明房屋所有权的相关材料，没有确认张守法是否对该房屋有所有权和处分权，其未尽到审慎审查的义务。涉案房屋目前仍登记在上诉人王树新名下，并未完成转移登记至被上诉人朱令勇名下，因此，根据上述法律规定，被上诉人朱令勇并未取得涉案房屋的所有权，上诉人王树新有权追回。关于上诉人请求被上诉人赔偿侵占涉案房屋及车位期间的租金损失3万元的诉讼请求，因上诉人未提交其受损失的具体证据，故该项诉讼请求本院不予支持。关于上诉人王树新请求被上诉人承担委托代理费的诉讼请求，上诉人未提交其支出委托代理费的证据，故该项请求本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销泗水县人民法院(2017)鲁0831民初1226号民事判决；二、被上诉人朱令勇停止侵害上诉人王树新的房屋所有权，于本判决生效之日起三十日内腾出位于泗水县城区金泉广场A8号商住楼2单元10层1室房屋，并恢复原状；三、驳回上诉人王树新的其他原审诉讼请求。一审案件受理费225元，二审案件受理费550元，均由被上诉人朱令勇负担。本判决为终审判决。审判长 吕 东审判员 史宝磊审判员 史海洋二〇一七年十二月十三日书记员 刘纯子