重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0110民初11220号原告：重庆市綦江区千山物业有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道孟家院。法定代表人：翁春涛，总经理。委托诉讼代理人：陈正军(系该公司员工)，男，1974年3月25日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：魏来(系该公司员工)，男，1987年8月24日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：柯子勇，男，1978年2月3日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆市綦江区千山物业有限公司（以下简称：千山物业公司）与被告柯子勇物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案受理后，依法由审判员刘扬适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理,法官助理李红梅全程协助办案。原告千山物业公司的委托诉讼代理人陈正军、被告柯子勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告千山物业公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即支付原告物业服务费4272.4元；二、判决被告立即支付原告水电公共能源费440元；三、判决被告立即支付原告违约金8651.61元；四、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原、被告签订了《前期物业服务协议》，约定由原告对被告所住XXX小区提供物业管理服务，但被告从2014年2月1日至2017年9月30日共拖欠物业服务费4272.4元、水电公共能源费440元，依照《前期物业服务协议》和《临时管理规约》，被告还应当支付违约金，现原告要求被告支付拖欠的物业服务费4272.4元、水电公共能源费440元，并按照物业服务协议的约定从欠费之日起以所欠物业服务费为基数，按每日千分之三的标准计算违约金至2017年9月30日计8651.61元。被告柯子勇辩称，被告对原告所述被告欠物业服务费和水电公共能源费的时间、计算标准、金额没有异议，但被告不同意交纳物业服务费和水电公共能源费及违约金。理由是，第一，2013年因原告管理不当造成被告家被盗现金3600余元，同时被盗的还有本栋楼的其他业主，原告通过给其他业主减免物业费的方式解决被盗的问题，但被告多次找原告解决，原告均未给被告减免物业费。第二，小区存在管理混乱的现象，原告擅自把小区房屋改为工具房、私自占用绿化带、擅自把小区绿化带改成停车位出租，业主楼顶违章搭建，车辆随意进出小区，小区底层住户随意占用绿地面积用于私用或经营，小区内开设的培训学校、餐馆、发廊等影响业主的切身利益。第三，小区的广告费、露天停车费、游泳池出租租金、快递柜租用场地租金等公共收益从未公开。第四，被告与原告签订的合同早已到期，双方没有续签合同，被告不应支付相应的费用。本院经审理认定事实如下：被告柯子勇（作为乙方）于2011年2月11日与原告千山物业公司（作为甲方）签订了《XXX前期物业服务协议》，双方约定由甲方对位于綦江区的XXX小区提供物业服务，服务期限为三年，服务期满后，由小区业主委员会考虑并召集业主大会决定是否续聘，并至少提前三个月书面通知甲方是否终止或继续其服务。协议约定，物业管理费按建筑面积计收，高层高级住宅按1.1元/月/平方米的标准收取（包含电梯费，不含公摊水电费），多层高级住宅按1元/月/平方米收取,公共设施设备产生的费用按国家收费标准据实分户摊销；物业管理费按月交纳，乙方应在每月5日之前（或物业管理公司通知时间前）将物业管理费缴清，合同第五条第3.2.2约定，逾期交纳物业服务费的将从欠缴之日每日按欠费金额千分之三的标准向甲方支付违约金。协议还约定，该协议未约定的内容，适用XXX《业主临时管理规约》。XXX《业主临时管理规约》约定，物业服务费采取包干制，高层住宅按1.1元/月/平方米（含电梯使用费，但不含公摊水电费）收取，多层住宅按1元/月/平方米（不含公摊水电费）收取。原告在庭审中陈述，在实际收取物业服务费时，高层住宅按1元/月/平方米（含电梯使用费，但不含公摊水电费）收取，其中第一层、二层（从负一层起算）按0.75元/月/平方米收取，多层住宅按0.65元/月/平方米（不含公摊水电费）收取，原告还陈述水电公共能源费是指小区公共照明、外墙灯饰、公共用水、绿化浇水、停电时自备发电机用电等水电费，因水电公共能源费据实分摊执行起来不便于操作，且大多数小区已经不采用该方式分摊水电公共能源费，故原告结合小区水电公共能源费的情况、参考綦江本地区其他小区的此类费用的行业标准，原告实际按照10元/月/户收取的水电公共能源费，按照此种收费方式，原告自己进行了对比，近一年整个小区收取的公共能源费与原告向供电、供水部门缴纳的水电费接近持平或略亏。因XXX小区未成立业主委员会并选聘新的物业服务企业，原告一直对该小区提供物业服务至今。另查明，被告柯子勇的房屋位于该小区(高层住宅)，建筑面积97.13平方米，其从2014年2月1日至2017年9月30日共44个月欠付原告物业服务费4273元（1元/月/平方米×97.13平方米×44个月）和水电公共能源费440元（10元/月/户×44个月）。庭审中，原告举示了照片一张以证明原告小区在2015年被重庆市国土资源和房屋管理局评为物业管理示范小区，举示了原告向重庆市綦江区九龙社区居委会和重庆市綦江区拆违办发出的关于业主违章搭建的函、通知、温馨提示、车辆登记表、公共区域巡查表、发电机运行（测试）记录表、照片以证明原告对小区的秩序、清洁、公共服务等尽到了管理职责。被告认为原告举示的证据只有2014年至2016年的情况，不能证明此前的管理情况。对被告的答辩意见和质证意见，原告辩解称，被告家被盗一事，原告并非不愿给被告减免一定的物业费，是被告自己没有提供报警回执，导致原告内部减免物业费用缺乏依据，小区划停车位是在不影响行人通行的情况下进行的，目的也是为了给业主提供更多的停车位，小区开设培训学校和食堂是为了给留守儿童和老年人提供方便，并未影响业主，小区与九龙小学之间的通道，因该道路不属于小区的地盘，造成外来人员进出原告也无法管理，因为小区没有成立业委会，小区的公共收益不需要公示，待将来成立业委会后再予以公示。审理中，经本院调解，原告同意在被告主动缴纳物业服务费的前提下对被告所欠物业费予以适当减免，但双方因减免金额未达成一致意见致调解不成。前述事实，有营业执照、《XXX前期物业服务协议》、《XXX临时管理规约》、函、通知、温馨提示、车辆登记表、公共区域巡查表、发电机运行（测试）记录表、照片及当事人陈述等证据在卷为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告重庆市綦江区千山物业有限公司与被告柯子勇签订的《XXX前期物业服务协议》系依法成立的合同，合同期满后XXX小区未成立业主委员会，亦未选聘新的物业服务企业，原告为了小区的有序管理继续按照合同约定提供物业服务至今，原告虽有盈利的目的，但被告享受了服务，应当支付原告实施物业管理相关的费用，故对被告提出的双方签订的前期物业服务协议已经到期而不应交纳物业服务费的抗辩理由本院不予支持。被告抗辩，其家中被盗，原告未为其减免一定的物业服务费，本院认为，原、被告可自行协商是否减免物业服务费及其金额，但盗窃的侵权人不是本案原告，被告应当向侵权人主张赔偿的权利，就本案物业服务合同所约定的条款看，被告的该抗辩理由不成立，本院不予采信。被告还抗辩原告乱划停车位、小区违章搭建、外来人员随意进出等现象，以上事实虽然不同程度存在，但从查明的事实看，原告已经按照合同约定对小区的秩序、清洁卫生、公共管理等提供了服务，被告即应及时缴纳物业服务费用，被告如认为原告的管理结果尚有待提高，应及时向原告指出并建言献策，被告以不交物管费予以对抗只会导致小区的物业服务水平下降，具体问题并未得到解决，同时这一行为在业主之间会相互影响，且对其他大多数缴纳物管费的业主亦不公平，故对被告该抗辩理由，本院不予采信。被告抗辩原告对小区公共收益未进行公示，本院认为，在业委会未成立前，物业公司代业主对小区公共收益进行管理没有违反法律规定，但应当以多种方式、多个地方公示小区的公共收益的收支情况，让全体业主明白、放心，但从本案庭审查明的情况看，原告确未对此进行公示，且未意识到业主对此享有知情权，原告在这一方面的管理不到位，对此，一方面原告应本着公司长远发展的目的积极地公示小区公共收益的收支，让小区业主享有知情权，减少业主的猜疑，另一方面小区应尽快成立业主委员会，以行使业主对公共收益的管理权，但被告不应以此对抗物业服务费的交纳。关于物业服务费，按照双方协议，高层住宅按照1.1元/月/平方米的标准收取，原告自愿请求按照1元/月/平方米的标准收取，符合法律规定，按此标准被告应当支付物业服务费4273元，原告自愿要求主张4272.4元，本院予以支持。关于水电公共能源费，原告庭审中陈述因据实分摊具体执行起来不便于操作，其一直按照10元/月/户的标准收取的水电公共能源费，本院认为，该费用系小区已实际支出的公共费用，该费用包含了小区公共用水、公共照明、外墙灯饰、停电时自备发电机用电等水电费，用之于小区公共服务，应当由全体业主承担，根据《XXX前期物业服务协议》的约定本应据实分摊，但原告陈述的未据实分摊的理由存在一定的合理性，结合綦江本地区小区水电公共能源费收取的一般水平，按照10元/月/户的标准符合本地实际水平，并不至于显失公平，故本院对该标准予以支持，被告应当交纳水电公共能源费440元,但此项费用原告应每年予以年终结算，无论盈亏，均应对业主予以公示，如结算后原告企业亏损，应使业主知晓，如结算后有剩余，应返回每一业主。关于违约金，被告认为原告先违约，所以不应承担此项费用，本院认为从查明的事实看，原告在管理服务XXX小区时在服务质量上的确存在一定的瑕疵，以上瑕疵的形成原因很多，虽不能全部归咎于原告，但原告对业主反映的问题重视程度不够，解决方法单一，且与业主沟通渠道不畅通，致使部分业主以不交物管费予以对抗，故对违约金的诉讼请求本院不予支持。最后，本院需要再次强调的是，业主对物业服务企业的服务质量有高标准是值得肯定的，业主应通过多种渠道和方式向物业服务企业提供意见和建议，同时通过业主委员会选择好物业服务企业，业主自身也要配合物业服务企业共同管理好自己的小区，我们不支持以欠缴物管费作为对小区管理不满意的对抗手段，同时，物业服务企业也应该按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平，并善于与业主沟通，真正在小区管理上与业主成为一家人。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告柯子勇支付原告重庆市綦江区千山物业有限公司物业服务费4272.4元、水电公共能源费440元，以上共计4712.4元，限于本判决生效之日起5日内一次性付清；二、驳回原告重庆市綦江区千山物业有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费134元，减半收取67元，由原告重庆市綦江区千山物业有限公司负担42元，被告柯子勇负担25元（此款原告重庆市綦江区千山物业有限公司已经预交，被告柯子勇在履行前述判决义务时一并支付原告）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 扬二〇一七年十二月一日法官助理  李红梅书 记 员  刘 颖