广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤13民终4320号上诉人（原审被告）：惠州市惠阳德亿实业发展有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区淡水石园西街名苑启盛大厦3号写字楼。法定代表人：叶南雄。委托诉讼代理人：谢海鹏，广东德邻律师事务所专职律师。被上诉人（原审原告）：邱可俊，男，1982年3月4日出生，汉族，住广东省阳山县。被上诉人（原审原告）：郭文娟，女，1991年7月24日出生，汉族，住广东省吴川市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张伟松、周柔蘅，广东解治律师事务所专职律师。上诉人惠州市惠阳德亿实业发展有限公司（以下简称德亿公司）因与被上诉人邱可俊、郭文娟商品房预售合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2017）粤1303民初423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人德亿公司的委托诉讼代理人谢海鹏，被上诉人邱可俊、郭文娟的委托诉讼代理人张伟松、周柔蘅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德亿公司上诉请求：撤销惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初423号民事判决，改判驳回邱可俊、郭文娟的全部诉讼请求。事实和理由：就邱可俊、郭文娟购买德亿公司开发的惠阳“名苑?星河湾项目”三期3E幢6层01号房，德亿公司与邱可俊、郭文娟于2016年3月8日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，该合同第8条约定交付期限为2016年6月30日，该合同补充协议第九条约定逾期交付在90天内的，买受人予以理解，出卖人不承担逾期交付的违约责任，逾期超过90天的，出卖人按照《商品房买卖合同》第九条约定承担逾期交房的违约责任；同时，补充协议第六条约定，买受人收楼时，应当按照合同约定付清房款及政府规定的各项费税；按揭方式付款的，还须按揭银行已将按揭款付至出卖人账户；否则，出卖人可以相应顺延交付时间，且不属出卖人违约。德亿公司认为，其已按约定通知邱可俊、郭文娟办理交接手续，逾期未交楼是由于邱可俊、郭文娟的原因所造成的，所以，原审判决令德亿公司向邱可俊、郭文娟支付违约金32269元缺乏依据。邱可俊、郭文娟辩称，德亿公司并没有提供证据证明已经通知我方收楼，已签订的买卖合同和补充协议约定，按照双方买卖合同约定的交楼日期计算违约金的日期，原审法院对合同条款错误理解，已经扣除了德亿公司的90天违约金，邱可俊、郭文娟出于息事宁人的考虑没有上诉，德亿公司的上诉没有任何法定和约定的依据，请求驳回德亿公司的上诉请求。邱可俊、郭文娟向原审法院起诉请求：判令德亿公司向邱可俊、郭文娟支付迟延交房违约金64851.96元（以房屋交易总价为基数，自2016年7月1日计算至交楼之日止，暂计至2017年1月23日）。原审法院认定事实：2016年3月8日，邱可俊、郭文娟与德亿公司签订涉案《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：邱可俊、郭文娟购买德亿公司开发建设的位于惠州市××区××幢××层××号房（下称涉案房屋），总房价为626589元；首期款已付196589元，银行按揭430000元。合同第八条约定交付期限：出卖人（德亿公司）应在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的涉案房屋交付给买受人（邱可俊、郭文娟）使用。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。《补充协议》第九条约定：出卖人逾期交房在90天内的，买受人予以理解，出卖人不承担逾期交房的违约责任；逾期超过90天的，出卖人按照《商品房买卖合同》第九条的约定承担逾期交房的违约责任。《补充协议》第十三条约定：合同中填写的乙方名称、通信地址、电话等均准确有效，并作为乙方的有效送达地址（在该房屋交付后，则该房屋的地址作为有效送达地址）……除本合同及补充协议另有约定外，甲方给乙方的所有通知（包括但不限于发送《入伙通知书》等）可用传真、挂号邮寄、快递等方式送达，或在网络媒体、当地公开发行的报纸上发布公告等方式送达。送达时间为以传真方式发出的，以发出日期视为送达日；以快递方式发出的，寄出后第3日视为送达日；以挂号邮寄发出的，寄出后第7日视为送达日；在网络媒体或当地公开发行的报纸上公告发出的，则公告发布当日视为送达日；多次通知的，以第一次通知到达的日期为送达日。合同签订后，邱可俊、郭文娟依约履行了付款义务。2016年12月6日，涉案房屋经竣工验收合格；2016年12月12日前，涉案房屋规划、环保验收、防雷装置、消防、燃气工程、人防工程、污水处理装置、白蚁防治工程等均经验收合格；2017年1月6日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局收齐德亿公司涉案楼盘的竣工验收备案文件。2017年1月10日，德亿公司在惠州日报刊登入伙公告，告知包括邱可俊、郭文娟在内的名苑星河湾花园三期业主可于2016年12月8日至2017年1月31日期间办理入伙手续。原审法院认为，邱可俊、郭文娟与德亿公司所签订的涉案《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。邱可俊、郭文娟已经依约向德亿公司支付全部房款，但德亿公司未在合同约定期限内将涉案房屋交付给邱可俊、郭文娟使用，违反合同约定，构成违约，应向邱可俊、郭文娟支付逾期交房违约金。根据《补充协议》第十三条约定，结合德亿公司刊登的《入伙公告》，公告发布当日视为送达日，即德亿公司向邱可俊、郭文娟交楼的时间为2017年1月10日；再据原德亿公司签订的《补充协议》第九条约定：出卖人逾期交房在90天内的，买受人予以理解，出卖人不承担逾期交房的违约责任；逾期超过90天的，出卖人按照《商品房买卖合同》第九条的约定承担逾期交房的违约责任。由此得知，对德亿公司存在逾期交楼的违约事实邱可俊、郭文娟给予了德亿公司90天的期限豁免其承担违约责任，故德亿公司逾期交楼违约金应从2016年3月31日起计算至2017年1月10日止共285天，即为93740元（以657828元为基数，每日按万分之五的标准计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：惠州市惠阳德亿实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付邱可俊、郭文娟逾期交房违约金32269元。二审中，当事人没有提交新证据。德亿公司与邱可俊、郭文娟均认可原审法院认定事实，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据双方当事人在二审的上诉理由和答辩意见，本案的争议焦点为：德亿公司是否可以顺延涉案房屋交付时间，且不属违约。德亿公司与邱可俊、郭文娟所签订的《商品房买卖合同》及附件五《补充协议》，系当事人双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按照合同约定履行义务。邱可俊、郭文娟已经按照合同约定向德亿公司支付了全部购房款，德亿公司未能在合同约定的期限内交付涉案房屋给邱可俊、郭文娟使用，违反了双方合同约定，已构成违约，应当按照合同约定支付违约金。《商品房买卖合同》及附件五《补充协议》都是备案合同的一部分，其中《商品房买卖合同》第八条约定的交楼日期为2016年6月30日前，第九条约定逾期交房违约责任“（1）逾期不超过60日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之五的违约金”，该条亦明确逾期交房的违约金起算日为本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起。按照附件五《补充协议》第九条“《商品房买卖合同》第八条、第九条的补充说明：鉴于房地产开发受外界因素影响较多，出卖人逾期交房在90天内的，买受人予以理解，出卖人不承担逾期交房的违约责任。逾期超过90天的，出卖人按照《商品房买卖合同》第九条的约定承担逾期交房的违约责任”，即双方当事人对于逾期交房的违约日期起算点变更了约定，而后根据德亿公司2017年1月10日刊登的《入伙公告》，可视为德亿公司向邱可俊、郭文娟交楼的时间为2017年1月10日。因此原审法院认定德亿公司应向邱可俊、郭文娟支付从2016年9月29日起到2017年1月10日的逾期交楼违约金，处理正确，本院予以维持。德亿公司主张称邱可俊、郭文娟未支付全部房款，德亿公司可以顺延交付涉案房屋的时间且不属违约，但未能提供相应证据证明，应承担举证不能的不利后果，本院不予支持。综上，惠州市惠阳德亿实业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费607元，由惠州市惠阳德亿实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 ＸＸ锋审 判 员 朱莉娜审 判 员 丁晓鹏二〇一七年十二月二十九日法官助理 黄弘扬书 记 员 张云辉