重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终7844号上诉人（原审被告）：张宁燕。上诉人（原审被告）：应呈肖。委托诉讼代理人：张宁燕，系应呈肖之妻，特别授权。被上诉人（原审原告）：刘碧。委托诉讼代理人：沈志超，重庆博凯律师事务所律师。第三人（原审被告）：重庆中吉房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园三路1号附1-5，统一社会信用代码915001077562047599委托代理人：柏生。上诉人张宁燕、应呈肖因与被上诉人刘碧、第三人重庆中吉房地产经纪有限公司（以下简称中吉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2017)渝0107民初10736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张宁燕、应呈肖上诉请求：1、减少一审判决第三项的金额；2、撤销或减少一审判决第四项的金额。主要事实及理由：1、应呈肖出具给中吉公司的张宁燕授权承诺书并无张宁燕本人的签字或指纹确认，该授权承诺书无效，中吉公司未尽审核义务，故应呈肖通过中吉公司在张宁燕未知情的情况下以两个人的名义与刘碧签订《房地产买卖合同》无效；2、违约金5万元过分高于实际造成的损失，且不应由应呈肖一人承担。涉案合同于2017年3月5日签订，3月15日张宁燕得知后立即明确告知中吉公司不卖房，并愿意退还2万元定金及支付中介费。刘碧却在3月31日才得到通知，故中吉公司未尽到及时告知刘碧的义务。刘碧在知晓情况后，未立即向法院主张解除合同，而是在2个月后才主张解除，扩大的损失刘碧本人也应当承担一部分。刘碧辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中吉公司述称：应当收取中介费1万元。刘碧向一审法院起诉请求：1、解除刘碧与应呈肖、张宁燕之间签订的《房地产买卖合同》；2、应呈肖、张宁燕退还刘碧房屋定金2万元；3、应呈肖、张宁燕支付刘碧违约金12.4万元；4、诉讼费、鉴定费等费用由应呈肖、张宁燕承担。事实及理由：应呈肖、张宁燕系夫妻关系。2017年3月5日，刘碧与应呈肖、张宁燕通过中吉公司签订了《房地产买卖合同》，约定应呈肖、张宁燕将位于重庆市九龙坡区石桥铺凤凰路5号附17号15-7号房屋62万元的价格卖给刘碧。刘碧于签订合同当日向应呈肖、张宁燕支付定金2万元。在合同履行过程中应呈肖、张宁燕明确告知不再履行合同。根据双方签订的合同约定，应呈肖、张宁燕应按房屋成交额20%支付违约金。应呈肖、张宁燕应共同承担债务。一审法院认定事实：应呈肖、张宁燕系夫妻关系。涉案房屋位于重庆市九龙坡区石桥铺凤凰路5号附17号15-7号，权利人为张宁燕。2017年3月5日，应呈肖在未取得张宁燕授权或同意，并向中吉公司私自出具已取得张宁燕授权承诺书的情况下，以两人的名义通过中吉公司与刘碧签订了《房地产买卖合同》，约定将登记在张宁燕名下的涉案房屋以62万元的价格卖给刘碧；买卖双方从签订本合同之日起，自觉遵守本合同约定事项，如有一方未按本合同约定的内容履行，导致合同无法实际履行，则视为违约，违约方应向守约方支付房屋成交额20%的违约金，并承担中介方应收取的费用。刘碧于签订合同当日向应呈肖支付了定金2万元，向中吉公司支付了按揭贷款服务费8860元。合同签订后，张宁燕得知应呈肖出售涉案房屋后不同意出售涉案房屋，并陈述于2017年3月15日明确告知刘碧及中吉公司，并愿意赔偿2万元、支付中介费。中吉公司对此表示认可。刘碧陈述其于2017年3月31日才得到通知。一审审理中，应呈肖自愿在本案中向中吉公司支付中介费1万元，并要求将此项纳入判项。中吉公司对此表示同意，并自愿在收到应呈肖支付的1万元中介费5日内向刘碧返还已收取的按揭服务费8660元，也要求将此项纳入判项，双方当事人均表示同意。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，不得擅自变更或者解除。应呈肖虽然在未取得涉案房屋产权人张宁燕授权或同意的情况下与刘碧达成买卖协议，但根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，此协议亦系合同签字方的真实意思表示，未损害国家、集体或社会公共利益，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。故应呈肖与刘碧及中吉公司之间签订的《房地产买卖合同》系有效合同，对合同当事方产生约束力，对张宁燕不产生约束力，张宁燕对此不应承担责任。因此，刘碧对张宁燕的请求，一审法院不予支持。一审审理中，刘碧、应呈肖及中吉公司均同意于2017年6月22日解除《房地产买卖合同》，一审法院对此予以确认。关于刘碧主张返还定金2万元的问题。应呈肖同意予以返还，一审法院予以确认。关于刘碧主张违约金12.4万元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现张宁燕不追认应呈肖出售房屋的行为，导致合同无法履行，根据约定应呈肖应向刘碧支付违约金。现刘碧未提交相关证据证明其具体实际损失，应呈肖亦要求对违约金进行调整。综合考虑本案中涉案房屋产权人张宁燕在得知房屋出售后及时、明确通知了中吉公司以及刘碧不同意应呈肖出售该房，并主动承诺向刘碧赔偿并支付中介费；刘碧在得知该情况后应当明知购房协议无法实际履行，刘碧此时为避免损失的扩大应及时采取主动要求解除合同，要求应呈肖双倍返还定金或主张违约金，并同时另行寻购房屋等合理的措施防止损失的扩大；现刘碧知晓该情况2个余月之后才向法院主张解除合同，扩大了损失。故一审法院酌情认定应呈肖给付刘碧违约金5万元。一审审理中，应呈肖自愿在本案中向中吉公司支付中介费1万元，并要求将此项纳入判项。中吉公司自愿在收到应呈肖支付的1万元中介费5日内向刘碧返还已收取的按揭服务费8660元，也要求将此项纳入判项。此不违反法律法规的规定，一审法院予以确认。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘碧、应呈肖及重庆中吉房地产经纪有限公司之间于2017年3月5日签订的《房地产买卖合同》于2017年6月22日解除。二、应呈肖于本判决生效之日起10日内返还刘碧支付的定金2万元。三、应呈肖于本判决生效之日起10日内支付刘碧违约金5万元。四、应呈肖于本判决生效之日起10日内支付重庆中吉房地产经纪有限公司中介服务费1万元。五、重庆中吉房地产经纪有限公司收到应呈肖支付的1万元中介服务费后5日内返还刘碧支付的按揭服务费8860元。六、驳回刘碧的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为1590元，由刘碧负担590元、应呈肖负担500元、重庆中吉房地产经纪有限公司负担500元。二审查明的事实与一审法院查明事实相同，本院予以确认。本院认为，从事民事活动的当事人应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。关于张宁燕、应呈肖认为一审判决其承担违约金5万元过高的问题。本案中，张宁燕、应呈肖（甲方）与刘碧（乙方）、中吉公司（丙方）签订的《房地产买卖合同》第六条第1款约定：“甲、乙双方从签订本合同之日起，自觉遵守本合同所约定的事项，并按本合同约定履行双方的权利和义务，如有一方未按本合同约定的内容履行，导致合同无法实际履行，则视为违约，违约方应向守约方支付房屋成交额百分之二十的违约金，并承担丙方应收取的相关费用。”本案因张宁燕不追认应呈肖出售房屋的行为，导致合同无法履行，购房人刘碧根据合同约定要求应呈肖承担违约金12.4万元，一审法院综合考虑本案中涉案房屋产权人张宁燕在得知房屋出售后，及时、明确通知了中吉公司以及刘碧不同意应呈肖出售该房，并主动承诺向刘碧赔偿并支付中介费，一审法院酌情认定应呈肖给付刘碧违约金5万元并无不当。在二审中，张宁燕、应呈肖并未举证证明一审判决的违约金5万元存在不符合法律规定的情形，对其此项上诉请求不予支持。关于张宁燕、应呈肖认为一审判决其承担中介服务费10000元错误的问题。经二审审理查明，应呈肖在一审庭审中自愿向中吉公司支付中介费1万元，并要求将此项纳入判项，刘碧、中吉公司均无异议，故一审法院在判决中增加此判项并无不当，张宁燕、应呈肖认为一审判决错误的上诉请求并无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，张宁燕、应呈肖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3180元，由上诉人张宁燕、应呈肖负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖 琴审 判 员 蒋 科代理审判员 肖 飞二〇一七年十二月十二日法官 助理 王晓静书 记 员 李彦莹