山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终6449号上诉人（原审被告）：权鲁媚，女，1974年7月17日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：常云安，总经理。委托诉讼代理人：金忠民，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ鹏，北京市盈科（济南）律师事务所律师。上诉人权鲁媚因与被上诉人中海物业管理有限公司济南分公司（以下简称中海物业济南公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0191民初688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。权鲁媚上诉请求：1.撤销一审判决，依法予以改判或发回重审；2.本案诉讼费用由中海物业济南公司承担。事实和理由：一、一审判决书中指出权鲁媚不能以房屋质量问题对抗交付物业费，中海地产与中海物业系两个不同的法律关系。权鲁媚于2010年与中海物业济南公司签订了《前期物业服务协议》，这个时期离交房还有两年时间，此协议是开发商中海地产指定签订的，当时跟物业公司没有任何交易，交房前在没有收房检查的情况下被迫交付半年物业费和签订物业服务合同依然是开发商中海地产人员指定完成。二、一审判决书指出权鲁媚应支付拖欠物业费10553.4元及其滞纳金。权鲁媚在交房前被迫交付的1623.4元半年物业费，半年内无法居住。中海物业济南公司应补偿。三、从交房至今，权鲁媚从最初就提交房屋维修诉求给中海物业，因为中海地产交房后维修移交给中海物业济南公司负责，如果当时告诉权鲁媚物业公司不负责维修，权鲁媚会直接找到地产方，而不会无休止的等待。四、一审开庭时，法官当庭宣布庭外协商，但物业公司只想所取物业费没有更多协商意见，权鲁媚在2016年8月7日接到一份判决，告知中海物业济南分公司撤诉，权鲁媚认为本案已经结束，只剩庭外协商了，故没有再次诉求法院帮助，直到2017年6月23号收到法院另一份判决书，并让权鲁媚交齐拖欠物业费及滞纳金，整个过程应该为诉讼程序错误。中海物业济南公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。中海物业济南公司向一审法院起诉请求：1.权鲁媚立即支付拖欠的物业费10553.4元并支付自拖欠之日起的滞纳金。2.本案的诉讼费用等由权鲁媚承担。一审法院认定事实：一、中海物业济南公司系具有从事物业管理资质的企业非法人机构。权鲁媚系中海奥龙官邸花园小区*号楼*单元*室的业主，房屋建筑面积137.2平方米。二、2010年11月30日，中海物业济南公司、权鲁媚签订了《前期物业管理服务协议》一份，约定由中海物业济南公司向权鲁媚提供物业管理服务，物业管理服务费由中海物业济南公司按建筑面积收取，具体标准为每月每平方米1.98元。同时还约定：权鲁媚未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，中海物业济南公司有权要求权鲁媚补交并从逾期之日起每日按欠款总额的3‰交纳滞纳金。三、合同签订后，权鲁媚于2012年12月23日办理入住。四、中海物业济南公司为权鲁媚提供物业管理服务。权鲁媚未交纳2013年7月1日至2016年9月30日的物业管理服务费10553.4元，中海物业济南公司向一审法院提起了诉讼。五、庭审中，权鲁媚不认可中海物业济南公司主张的滞纳金，要求一审法院对滞纳金进行调减。一审法院认为，中海物业济南公司与权鲁媚于2010年11月30日所签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的有关规定，该协议合法有效，双方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。权鲁媚已于2012年12月23日签订了《收房手续办理会签单》，该房屋已进行了交付，中海物业济南公司依约履行了物业管理服务义务后，权鲁媚亦应向中海物业济南公司交纳物业管理服务费。权鲁媚辩称其是被迫收房，且案涉房屋质量没有达到标准，因房屋质量问题以及由此产生的损失，权鲁媚应向商品房的出卖方主张权利，而不能以房屋质量问题对抗向中海物业济南公司交付物业费，权鲁媚与商品房出卖方之间的商品房买卖关系，与权鲁媚与中海物业济南公司之间的物业服务合同关系，系两个不同的法律关系，对应的权利义务主体亦不相同。权鲁媚拖欠2013年7月1日至2016年9月30日的物业管理服务费的行为，已构成违约，其应向中海物业济南公司支付物业管理服务费137.2平方米×1.98元/月/平方米×39个月=10594.6元，中海物业济南公司仅主张10553.4元，系其对自己权利的合理处分，不违反法律规定，一审法院予以支持。中海物业济南公司主张的滞纳金是当事人约定违约的民事责任形式，实为违约金，权鲁媚逾期交纳物业管理费，依约应当承担违约责任。权鲁媚要求一审法院对滞纳金予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，中海物业济南公司、权鲁媚双方合同中约定的滞纳金标准为“日千分之三”，标准过高，一审法院依法调整滞纳金按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告权鲁媚于判决生效之日起10日内向原告中海物业管理有限公司济南分公司支付2013年7月1日至2016年9月30日的物业管理服务费10553.4元。二、被告权鲁媚于判决生效之日起10日内向原告中海物业管理有限公司济南分公司支付2013年7月1日至2016年6月30日的滞纳金（以10553.4元为基数，自2016年6月30日起至判决生效之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64元，由被告权鲁媚负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，中海物业济南公司与权鲁媚于2010年11月30日签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方存在物业服务合同关系。根据物业服务合同的约定权鲁媚负有支付物业费的合同义务，并且根据《中华人民共和国物权法》第八十三条以及《物业管理条例》第七条的规定，按时支付物业费是每个业主作为小区成员所应尽的法定义务。商品房买卖与物业服务合同系两个不同的法律关系，对应的权利义务主体不同。权鲁媚主张房屋质量存在问题，可以依照与开发商之间的商品房买卖合同关系主张权利，权鲁媚以房屋存在质量问题抗辩，拒不向中海物业济南公司交付物业费，于法无据，本院不予支持。权鲁媚主张交房后半年内未实际入住，中海物业济南公司不予认可，权鲁媚亦未提交有效证据予以证实，本院不予采信。综上所述，权鲁媚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64元，由权鲁媚负担。本判决为终审判决。审判长  车言江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇一七年十二月六日书记员  郭凯旋