江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终8090号上诉人（原审被告）：张家港市华芳房地产开发有限公司，住所地张家港经济开发区悦丰大厦。法定代表人：钱树良，总经理。委托诉讼代理人：张新华，国浩律师（苏州）事务所律师。委托诉讼代理人：朱缨，国浩律师（苏州）事务所律师,特别授权。被上诉人（原审原告）：季凤达。委托诉讼代理人：钱震宇，江苏梁丰律师事务所律师。上诉人张家港市华芳房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院作出的（2016）苏0582民初8693号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张家港市华芳房地产开发有限公司上诉请求撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：涉案商品房买卖合同已经履行完毕，双方合同权利义务已经终止。本公司应季凤达要求对案涉房屋的通风管道改造系另一个法律关系，双方形成的是施工合同关系，不是解除商品房买卖合同的理由。季凤达享有解除权，但其未在1年除斥期间行使，解除权消灭。参照撤销权1年的除斥期间，解除权1年的除斥期间合理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，可以适用。本公司对案涉房屋通风管道的改造经过原设计单位的工程修改，符合建筑法规定。目前已取消工程投资额在30万元以下或建筑面积在300平方米以下建设工程消防备案。一审法院、双方当事人均向消防部门进行咨询，消防部门未认定涉案改造违反消防法律规定。一审法院认定改造直接影响排烟量无依据。一审法院未根据本公司申请至消防部门调查，程序违法。季凤达二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。关于烟道的改造系上诉人交付的房屋严重达不到标准，是其自行进行的改造，并不是上诉状中称述的是应我们的要求改造。而且上诉人在进行消防设施改造后并没有通过原设计单位的变更以及消防部门的验收。季凤达向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原审原被告签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号：X2013006622、X2013006623）；2、判令原审被告向原审原告返还房款5242000元及承担自原审原告付清房款之日起至原审被告实际给付之日止按银行同期贷款利率计算的利息；3、本案诉讼费由原审被告承担。一审法院经审理查明，2013年7月15日，华芳公司（卖方）与季凤达（买方）就位于张家港市杨舍镇城北路178号华芳国际大厦1031号房（以下简称涉案房屋）签订《商品房买卖合同》（合同编号：X2013006622）一份，约定：1、该商品房用途为办公楼，层高为3.9米，位于第10层，办公用房面积172.1平方米，总价款2463203元；2、付款方式及期限：于2013年7月15日一次性付清全部房款；3、交付期限：出卖人应当在2013年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定要求，取得《张家港市商品住宅交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，华芳公司（卖方）与季凤达（买方）就位于张家港市杨舍镇城北路178号华芳国际大厦1032号房（以下简称涉案房屋）签订《商品房买卖合同》（合同编号：X2013006623）一份，约定：该商品房用途为办公楼，层高为3.9米，位于第10层，办公用房面积194.15平方米，总价款2778797元；2、付款方式及期限：于2013年7月15日一次性付清全部房款；3、交付期限：出卖人应当在2013年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定要求，取得《张家港市商品住宅交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方还对两份合同的其他内容进行了约定。同日，华芳公司向季凤达开具了涉案房屋的销售不动产统一发票。2013年7月16日，季凤达办理登记了其为所有权人的涉案房屋所有权证。2013年7月17日，季凤达办理登记了其为土地使用权人的涉案房屋土地使用权证。另查明，华芳国际大厦属于一类高层建筑，合理使用年限50年。2013年5月2日，华芳公司向苏州市公安消防局申报华芳国际大厦复验建设工程，后苏州市公安消防局经消防验收，作出建设工程消防验收意见书【苏公消验（2013）第0336号】，验收意见为：1、综合评定该工程消防验收合格；2、建筑内疏散通道、安全出口、消防车道应保证畅通；3、对建筑消防设施应当定期维修保养，每年应至少委托具有相应资质的消防技术服务机构进行一次全面检测，确保完好有效。消防控制室应保证每日24小时双人不间断值班，值班人员应具备执业资格；4、该工程若需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向我局申请建设工程消防设计审核和验收。再查明，2015年6月10日，一审法院立案受理了原审原告季凤达与原审被告华芳公司商品房销售合同纠纷【（2015）张民初字第1200号】一案。在该案审理中，华芳公司应季凤达要求对涉案房屋的消防排烟管道进行了改造。2016年6月8日，季凤达向一审法院撤回对华芳公司的起诉。审理中，原审原被告双方一致确认：涉案房屋交房时间、房款付清时间均为2013年7月15日。上述事实，有《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、房屋所有权证、土地使用权证、质证笔录、建筑施工图设计总说明、建设工程消防验收意见书【苏公消验（2013）第0336号】、（2015）张民初字第1200号民事裁定书、现场勘查笔录及庭审笔录等证据予以证实。审理中，原审原告为支持其主张，还提供：1、涉案房屋室内照片16张，证明原审原告向原审被告所购涉案房屋因室内净高不够，不符合办公建筑设计规范。2、《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）第4.1.11条规定：根据办公建筑分类，办公室的净高应满足：一类办公建筑不应低于2.70m；二类办公建筑不应低于2.60m；三类办公建筑不应低于2.50m。证明办公建筑室内净高应达到相应的规范标准。原审被告质证认为：1、对证据1的真实性没有异议，但对关联性有异议。具体的高度情况应当由法院现场勘察后确认，且原审被告已根据原审原告的要求进行了改造，改造的相应后果由原审原告承担。2、对证据2的真实性没有异议。根据该规范发布的公告，其中规定4.5.8、4.5.13、5.0.2为强制性条款，其他为非强制性条款，原审原告所称4.1.11属于非强制性条款，不是必须达到该条标准。审理中，原审被告为支持其抗辩主张，提供：1、张家港市商品住宅交付使用通知书，证明原审被告销售的房屋在签订商品房买卖合同时，已符合交付使用条件，属于现房。原审原告在签订合同前，对涉案房屋的状况已现场查看，原审原告是在知悉房屋状况的情况下购买涉案房屋的，原审被告不存在隐瞒房屋状况的情形。2、房屋交接单，证明原审被告已将房屋交付给原审原告。3、华芳国际大厦物业管理服务协议，证明原审原告于2014年3月14日与张家港华芳金陵物业管理有限公司签订华芳国际大厦物业管理服务协议，其中第二条约定：从2013年10月1日开始缴纳物业服务费，结合证据2及原审原告举证的房屋所有权证，证明即使原审原告享有解除权，该解除权亦已消灭。4、消防资讯，证明消防部门已取消工程投资额在30万元以下或建筑面积在300平方米以下建设工程消防备案。5、建筑消防设施检测报告、消防系统2016年5月至8月月度维护保养报告、消防技术服务机构资质证书，证明原审被告开发的华芳国际大厦消防设施验收合格，不存在消防不合格的情况。6、采暖通风安装施工合同及图纸，该合同由华芳公司（发包方）与张家港市大臣暖通设备有限公司（承包方，以下简称大臣公司）签订，承包内容为华芳国际大厦731、732、1031、1032室的通风管道改造工程。图纸上注明建设单位为华芳公司。证明涉案房屋交付后，原审被告根据原审原告要求就涉案房屋消防排烟管道进行改造，该工程系原审原告委托，相应的法律后果应当由原审原告承担。原审原告质证认为：1、对证据1的真实性没有异议，不同意原审被告的证明目的。2、对证据2的真实性没有异议。3、对证据3的真实性没有异议，不同意原审被告的证明目的。原审原告是在实际使用过程中发现房屋内安装的消防通风设备使得房屋的可利用高度较低，不符合建筑设计规范。在原审被告进行整改后，并没有向原审原告提供相应的消防验收报告，故原审原告一直未能够使用涉案房屋。4、对证据4的真实性没有异议，但原审原告认为本案消防验收的房屋是整体，涉案房屋的投资总额以及建筑面积均超过了资讯规定的标准。涉案房屋应由相应的消防部门进行验收，并出具相应的消防验收报告。5、对建筑消防设施检测报告的形式真实性无异议，但对其中机械排烟系统的检测有异议。该份检测报告未对机械排烟系统进行检测，报告中只对手动控制、排烟防火阀联动停止排烟风机等项目进行了检测，其余均未检测。原审被告擅自改造消防排烟管道且未经原设计单位同意，也未在原审批部门备案，属于擅自改动，违反国家相应的法律法规。对维护保养报告的形式真实性无异议，但该报告均未对消防排烟系统进行检测，不具有关联性。对消防技术服务机构资质证书的真实性无异议。6、对于采暖通风安装施工合同的真实性无异议，但是该合同未经原设计单位同意，亦未经原审批单位的审批，而且原审被告也未提供改造单位的相应资质证明。审理中，一审法院对改造后涉案房屋中消防排烟管道铁皮下壁至毛坯地坪的净高进行了现场勘查。1、涉案房屋1031号房南侧排烟管道非水平排布，对于其较低处（排烟管道下方支架）至毛坯地坪净高，选取4个点进行测量。经测量，第一点为2.65米，第二点为2.64米，第三点为2.635米，第四点为2.635米。阳台风机支架至毛坯地坪净高为2.5米。1031号房北侧为空调排风管。2、涉案房屋1032号房北侧排烟管道较低处至毛坯地坪净高，选取4个点进行测量。经测量，第一点为2.6米，第二点为2.56米，第三点为2.685米，第四点为2.67米。南侧排烟管道较低处至毛坯地坪净高，选取4个点进行测量。经测量，第一点为2.6米，第二点为2.71米，第三点为2.7米，第四点为2.505米。阳台风机支架至毛坯地坪净高，选取2个点进行测量。经测量，第一点为2.49米，第二点为2.475米。原审原告质证认为，对现场测量结果无异议，实际装修还要扣除地坪厚度8.5厘米、吊顶厚度6厘米，这样得出的才是净高。原审被告质证认为，上述现场勘查未经测绘专业人士手工测绘，对结果无法发表意见。一审法院认为，原审原被告签订的《商品房买卖合同》是其真实意思的表示，双方之间买卖合同法律关系依法成立，应为合法有效，双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国建筑法》第五十八条第二款的规定：建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得偷工减料。工程设计的修改由原设计单位负责，建筑施工企业不得擅自修改工程设计。本案中，涉案房屋的消防排烟管道因安装过低，导致房屋可利用高度降低，原审被告应原审原告要求对消防排烟管道进行改造，但该项改造未经原设计单位进行设计修改，亦未向消防部门申请建设工程消防设计审核和验收，属于擅自修改工程设计并进行施工。根据一审法院对改造后的消防排烟管道进行现场勘查，其改造方式为将原排烟管道改造成扁平型，并向上抬高，但所使用风机并未更换，此种改造直接影响排烟风机的排烟量。原审原告对改造后消防排烟管道的安全性和可靠性提出异议，原审被告提供的建筑消防设施年度检测报告对于机械排烟系统中包括排烟风机排烟量在内的多项检测内容均未有相应的检测结果。现有证据无法证明改造后的消防排烟管道符合建筑消防设施的合格标准，对此原审被告应承担举证不能的法律后果。原审被告抗辩原审原告即使享有解除权也已超过一年的行使期间，解除权已经消灭。对此，一审法院认为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条所规定的行使解除权一年的除斥期间适用于出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的情形，不适用涉案房屋消防设施改造引起的纠纷，故对原审被告的抗辩意见不予支持。综上，原审被告对涉案房屋的消防排烟管道进行擅自改造，且改造后的消防排烟管道无证据证明已符合建筑消防设施的合格标准，上述情形已影响到原审原告所购商品房的使用功能，原审原告要求解除《商品房买卖合同》，于法有据，一审法院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，原审被告应当将购房款5242000元返还给原审原告，并赔偿原审原告因此产生的损失。原审原告要求原审被告承担自付清房款之日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率计算的利息损失，并无不当，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国建筑法》第五十八条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决如下：一、原审原告季凤达与原审被告张家港市华芳房地产开发有限公司2013年7月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：X2013006622、X2013006623）于2016年8月26日解除。二、原审被告张家港市华芳房地产开发有限公司应返还原审原告季凤达购房款5242000元并赔偿利息损失（以5242000元为基数，从2013年7月16日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率计算）。限于判决生效后10日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原审原告指定的账号；或汇入张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港市分行营业部，账号：46×××84）。案件受理费48494元，由原审被告张家港市华芳房地产开发有限公司负担。该款原审原告已预交，一审法院不再退还，由原审被告在履行本判决时直接交付原审原告。二审中张家港市华芳房地产开发有限公司提交了以下新证据：1、《建设工程消防意见书》，证明案涉商品房在交付使用已通过消防验收，商品房买卖合同不包括上诉人为被上诉人改造案涉房屋通风管道这一法律关系。2、《住宅设计标准》以及《房屋面积测算技术规程》，证明层高指上下两层楼面或地面之间的垂直距离，室内净高属于非强制性条款。季凤达质证认为，对验收意见书的真实性没有异议。变更设计方案特别是消防设施一定要到原设计单位变更，并且到主管部门进行备案方可实施。消防设施改造之后要有消防部门重新组织验收出具报告，上诉人应当在改造之后要求消防部门另行出具验收报告，方可进行销售。案涉房屋系办公房，其标准应该使用办公设计建筑的规范，不能参照《住宅设计标准》。办公设计规范上所指的室内净高是指有中央空调条件下吊顶底的净高要求，也就是说从吊顶到地面的高度属于办公建筑的室内净高。而不能适用层高来计算室内的净高。层高包括了里面的消防管道、中央空调的管道等的空间。二审另查明，2017年3月3日，一审法院案件承办人员至苏州市公安消防局调查。消防工作人员回复，涉案房屋内消防排烟管道属于支管。因为风机未动，只要排烟量达标，改造合格。该项改造属于局部改造，不需要进行消防复检。消防部门会进行抽检，未抽检到正常使用，不需要消防备案。二审查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，2013年7月15日，张家港市华芳房地产开发有限公司向季凤达交房。2013年7月16日，张家港市华芳房地产开发有限公司协助季凤达办理登记了其为所有权人的涉案房屋所有权证。2013年7月17日，张家港市华芳房地产开发有限公司协助季凤达办理登记了其为土地使用权人的涉案房屋土地使用权证。应认定在2013年7月17日，张家港市华芳房地产开发有限公司完成了向季凤达交付涉案房屋义务。交房时涉案房屋消防验收合格，季凤达长期未对涉案房屋净高提出异议，应视为对当时房屋状况的认可。其要求解除涉案商品房买卖合同的理由不能成立，本院不予支持。根据一审法院查明的事实，（2015）张民初字第1200号）案件审理中，张家港市华芳房地产开发有限公司应季凤达要求对涉案房屋的消防排烟管道进行了改造。一审法院向消防部门调查，未能证实涉案改造不符合消防要求需要备案，亦不能据此解除涉案商品房买卖合同。鉴于涉案消防管道对房屋的使用价值存在一定影响，本院酌情认定由张家港市华芳房地产开发有限公司退还季凤达购房款524200元。季凤达可向消防部门反映情况，若消防部门认为涉案消防管道不符合消防要求，张家港市华芳房地产开发有限公司仍有义务改造至符合要求。综上所述，张家港市华芳房地产开发有限公司部分上诉请求成立。二审中当事人提供了新证据，一审法院适用法律有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第六十条、第一百一十四条、第二百六十九条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条、第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条规定，判决如下：一、撤销江苏省张家港市人民法院（2016）苏0582民初8693号民事判决；二、张家港市华芳房地产开发有限公司退还季凤达购房款524200元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回季凤达的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。一审案件受理费48494元，由张家港市华芳房地产开发有限公司负担24247元，由季凤达负担24247元。二审案件受理费48494元，由张家港市华芳房地产开发有限公司负担24247元，由季凤达负担24247元。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  叶 刚审判员  黄学辉二〇一七年十二月二十九日书记员  毛莉莉