成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初5187号原告：四川诚和物业管理服务有限公司，住所地成都市金牛区黄忠街8号5-8号，统一社会信用代码91510000680427082Q。法定代表人：宋庆军，总经理。委托诉讼代理人：辜多伦，男，1964年9月4日出生，汉族，住成都市高新区，公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘世明，男，1972年1月6日出生，汉族，住成都市青羊区，公司员工，一般授权代理。被告：李银华，女，1971年3月25日出生，汉族，住成都市新都区。委托诉讼代理人：李继章，男，1971年9月18日出生，汉族，住四川省旺苍县，特别授权代理。委托诉讼代理人：李利，女，1984年1月20日出生，汉族，住四川省盐边县，一般授权代理。四川诚和物业管理服务有限公司（以下简称诚和物业公司）与李银华物业服务合同纠纷一案。本院于2017年7月12日受理后，依法由审判员蒋建军适用简易程序独任审判，于2017年8月7日公开开庭进行了审理，诚和物业公司的委托诉讼代理人辜多伦、刘世明到庭参加诉讼，李银华的委托诉讼代理人李继章、李利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诚和物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令李银华支付物业管理服务费2385元（截止2017年4月30日止共18个月），滞纳金2066元，生活垃圾处置费144元，三项合计4595元；2、本案的诉讼费由李银华承担。事实与理由：诚和物业公司于2016年3月30日与壹品檀小区业主委员会签订了《小区物业服务合同》，并从2016年1月6日起至2019年1月5日服务于壹品檀小区业主，李银华是坐落于壹品檀小区××栋××楼××号业主，在诚和物业公司为壹品檀小区物业提供物业管理服务期间，诚和物业公司与李银华都应该切实履行《小区物业服务合同》，但李银华从2015年11月1日起无故（因房产证未办理下来为由）拖延缴纳物业服务费及相关费用构成违约，诚和物业公司与壹品檀业委会签订的《物业服务合同》中约定：住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月1.5元每平方米，及逾期缴纳物业费的应按拖欠金额的千分之三每天缴纳滞纳金。李银华向成都芝芝房地产开发有限公司购买的马家镇普利大道98号壹品檀国际社区××栋××楼××号住房，住房建筑面积为88.34平方米。李银华享受了诚和物业公司提供的物业管理服务，但李银华从2015年11月1日至2017年4月30日止共拖欠18个月的物业管理服务费，金额为2385元。李银华在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交，按《物业管理条例》第72条“业主对建筑物公有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务”，同时物权法第83条也明确指出拒付物业费是损害其它业主合法权益的行为。对拖欠物业服务费的《物业服务合同》第21条：业主和物业使用人逾期未交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。李银华作为小区的业主之一，接受了诚和物业公司的服务，理应按《物业管理条例》和合同规定向诚和物业公司缴纳物业服务费，但经一再催缴，却一直未交分毫，至今李银华一共欠缴物业管理各项费用达4595元。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判决。李银华辩称，2016年诚和物业公司在业主维权过程中失去了民心，把维权业主横幅撕了、殴打维权人员，因为这两件事失去了民心，业主才不交物业费，形成了恶性循环。小区存在杂草丛生、植物坏死等绿化问题；小区业主家中和电瓶车多次被盗。业主曾经与诚和物业公司总经理协商过多次，每次落实不到实处。诚和物业公司因为收不起来费用，就停电梯，协调交电费的时候，他们还不配合。垃圾堆成山，消防器材没有定期检查，监控室无人看守，监控损失的坏损率达到50%，小区管理是一塌糊涂。这是造成业主不缴费的最基本原因。电梯停运了50%,人员减少了50%，物业管理费只能支付50%。经审理查明：诚和物业公司于2016年3月30日与新都区马家镇壹品檀国际社区第一届业主委员会签订《物业服务合同》，从2016年1月6日起至2019年1月5日向该小区提供物业服务，李银华是该小区××栋××楼××号业主。李银华因对诚和物业公司的物业管理服务不满拒绝缴费；诚和物业公司在服务期间发生过工作人员打伤业主事件并存在一定质量问题，但认为存在的问题主要是因为业主不及时缴纳物业服务费导致且已进行相应整改，业主应缴纳服务费。另查明，2016年6月3日诚和物业公司在小区张贴温馨提示，表示部分业主未能按时缴费造成小区更新改造及经营困难，如业主因工作等原因无法到服务中心缴费，公司将派员上门收取。2016年11月1日诚和物业公司在小区张贴关于催缴公告物业服务费的温馨提示，表示请拖欠2016年物业费的业主在2016年11月15日前交齐，2017年公共物业服务费从2016年11月1日开始按月、季、年收取，业主可自由选择，公共物业服务费应缴金额可前往物业服务中心或致电8××××××4查询。2017年1月26日诚和物业公司在小区张贴温馨提示，表示请还未缴纳2016年物业费的业主在春节放假期间缴纳，2017年的物业费可选择季度、半年、年交，可以先缴一个季度的物业费，如业主因工作等原因无法到服务中心缴费，公司将派员上门收取。2017年4月24日诚和物业公司发布公告，表示因大量业主拖欠物业服务费，诚和物业公司无力垫付电费，一旦供电公司限电敬请业主谅解。2017年4月10日诚和物业公司申请对小区4部（小区共8部电梯）电梯暂停使用，经申请2017年7月26日批准重新启用。2017年5月5日诚和物业公司在小区张贴公告，表示限层电梯开通恢复运行，自公告之日起一周内业主如能主动缴费，设施设备能正常运行，服务质量自然不断提升，如不缴纳，一周后未交物业费的楼层电梯继续停用，并希望广大业主积极主动缴纳服务费。以上事实有《物业服务合同》、温馨提示、公告、特种设备停用申请表、维权人员被打伤及水井房门照片等证据及庭审笔录在卷为证。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”。在物业服务合同中对物业服务费支付期限已有明确约定的情况下，最高人民法院明确物业服务单位仍需首先履行书面催交义务，是基于物业管理的自身服务属性及物业管理事业的发展考虑，物业服务企业应积极履行该义务。物业服务企业起诉前向业主“书面催交”有合理的价值，业主欠缴物业费的原因具有多元性，可能是由于事务繁忙而忘记或因为其他客观原因未去缴纳物业费并非主观上恶意拖欠，也可能是对物业服务企业的服务或收费存有不满等。通过物业服务企业的书面催缴，既可以提醒忘记缴费的业主，也可以为业主和物业服务企业提供沟通的机会，还可以为业主提供一定的宽限期和准备期，符合法律的效率价值。在当前小区业主欠费较为普遍的情形下，如果允许物业服务企业将诉讼作为追索物业费的唯一手段，会耗费大量的司法资源，且不利于物业服务企业强化服务意识，提高服务水平。“书面催缴”前置，有利于强化物业服务企业的责任，促使物业服务企业与业主沟通，消除双方之间的误会，从而形成物业服务企业和业主相互信任、相互理解的良性循环，创造和谐稳定的社区环境。为实现以上立法目的，书面催交物业费须以恰当方式进行。首先，应使业主能确认系物业公司作出的催交行为；第二，针对业主专门联络，告知缴费期间、费用、违约金、合理履行期间等具体内容；第三，以书面方式恰当送达。物业公司恰当进行书面催缴物业费，是规范经营的重要内容。本案证据显示由诚和物业公司书面催交采取的是公告方式，公告针对全体业主进行，不利于业主明确自己的有关情况有针对性与物业服务单位进行交流，如本案被告陈述仅看到催交电费方面的公告及对服务质量不满，故不能认定诚和物业公司已恰当履行了法律要求的义务。鉴于本案诚和物业公司与众多业主就物业服务质量问题存在较大争议，曾与部分业主及业主委员会进行过多次沟通，为明确系物业公司最后作出的决定，书面催交应使业主明确系诚和物业公司作出，一般以公司发出催款函为恰当方式，避免出现工作人员个别联系导致业主不能确认。通过书面催交，联络业主明确其拖欠费用期间、具体金额及相应违约金，确定合理缴费期限，同时可反馈与业主委员会沟通情况，如业主无正当理由仍拒绝交纳或在合理期限内未交纳，方可依法得到支持。关于垃圾处置费，《物业服务合同》第二章委托管理服务事项第九条约定“公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等”，故该费用只应限于代缴的垃圾处置费，而新都区市容环境管理局的收费标准为每月每户6元，应按该标准计算。原告从2016年1月开始服务，但却主张从2015年11月日开始计算，没有相应证据，故计算16个月，为96元，可依法得到支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李银华于本判决生效之日起十日内向原告四川诚和物业管理服务有限公司支付代缴的2016年1月至2017年4的生活垃圾处置费96元；二、驳回原告四川诚和物业管理服务有限公司的其他诉求请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告李银华负担1元（此款原告四川诚和物业管理服务有限公司已垫付，被告在履行上述义务时一并支付），由原告四川诚和物业管理服务有限公司承担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  蒋建军二〇一七年十二月二十五日书记员  叶秋萍