.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2017）辽02民终8296号上诉人(原审原告)：华伟伟，女，1982年3月9日出生，汉族，现住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：李视春，辽宁圣邦律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：大连香洲田园城开发有限公司，住所地瓦房店市谢屯镇前进村。法定代表人：王青洲，该公司董事长。委托诉讼代理人：许锋，辽宁征信律师事务所律师。上诉人华伟伟因与被上诉人大连香洲田园城开发有限公司（以下简称”香洲公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服瓦房店市人民法院（2016）辽0281民初6338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人李视春、被上诉人的委托诉讼代理人许锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华伟伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持华伟伟的诉讼请求。事实和理由：一、华伟伟与香洲公司2014年4月18日签订的商品房预售合同条款具备商品房买卖合同的有效要件，应认定为正式的商品房买卖合同，按照该合同约定，华伟伟需要办理贷款来支付购房款。因贷款没有批准，双方不许签订商品房买卖合同，故华海明与香洲公司签订的商品房买卖合同是多余的，且超出公证委托书的授权范围，不应予以确认。二、建筑法规定，商品房交付必须取得竣工备案表，一审认定案涉房屋符合交付条件错误。合同约定香洲公司应于2014年4月30日前交房，案涉房屋至今未交付，已逾期90日，华伟伟可以解除合同，香洲公司应当返还首付款并支付利息。合同补充协议约定华伟伟必须于7日内书面提出解除合同的要求是排除华伟伟权利，免除香洲公司责任的格式条款，应为无效。三、华伟伟只是贷款申请人，实际办理贷款的是香洲公司，一审判决认定华伟伟负责办理贷款是错误的。贷款未获批准应当是银行方面的原因，法院去银行调取证据，银行拒绝说出不批准贷款的原因，就说明未批准贷款不能确定是华伟伟的原因，因此华伟伟有权主张解除合同，退还房款及利息。香洲公司辩称，不同意华伟伟的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。华伟伟向一审法院起诉请求：解除《商品房预售合同》，香洲公司返还房款123,535元并支付利息（自2014年7月17日起至房款退还之日止，以123,535元为基数，按年6%计算利息）。一审法院认定事实：2014年4月18日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订《商品房预售买卖合同》，约定：买受人购买出卖人位于瓦房店市谢屯镇前进村银湖花园6幢2单元5层2号住宅商品房，建筑面积88.85平方米，每平方米3950元，总房款350,958元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；2014年4月18日交首付款110,958元，于签订《商品房买卖合同》时补交贷款240,000元。该合同对其他内容亦作出约定。同日，双方又签订《合同补充协议》，约定出卖人应于2014年12月31日前与买受人签订正式《商品房买卖合同》，逾期未签订，买受人有权要求退房。协议对各自享有的其他权利及应履行的义务作出约定。当日，原告交付购房首付款110,958元、所购房屋增加面积款4977元、代收产权代管费7600元。2014年4月21日，原告及原告丈夫李康共同向受托人华海明（原告华伟伟哥哥）出具委托书，并经大连市公证处公证。委托书内容：华伟伟与李康系夫妻关系，要贷款购买位于大连瓦房店谢屯镇前进村银湖花园第6幢2单元5层2号的房产，房屋所有权证登记在华伟伟名下。特委托受托人在我们的权限内代办如下事宜：一、代办银行贷款手续，签订抵押贷款合同，办理抵押登记手续，代办银行开户手续；二、代办产权登记、办理及领取产权证，代为房屋验收、领取钥匙等交接手续；三、代办报税手续，支付税费，领取完税费凭证；缴纳税费、维修基金等相关费用；四、代为调取房屋相关档案、代为开具购房资格证明，代为开具无房证明；如需要，代为查询、调取婚姻档案，开具婚姻有关证明；五、代为办理与购买上述房产相关的其它事宜。受委托人在上述权限内承办的一切事务及签署的相关文件委托人均予以认可。2014年7月22日，受托人华海明代原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人将位于瓦房店市谢屯镇前进路66号2单元5层2号房屋卖给原告，建筑面积90.11平方米，单价每平方米3950.01元，总价款355,935元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；2014年7月16日交首付款115,935元（已于2014年4月18日交付），剩余房款计240,000元买受人采取商业贷款方式。该合同对其他相关事项亦作出约定。同日，双方又签订《合同补充协议》，协议对相关内容亦作出约定。上述合同及补充协议均未约定在商业贷款不被批准情况下原告有权解除合同。原告认为，此份《商品房买卖合同》确实是华海明与被告签订，但签订该合同的目的只是为办理贷款用，原告未授权华海明签订该合同，华海明也无权签订《商品房买卖合同》。合同签订后，原告到银行办理按揭贷款，但银行至今未批准原告贷款申请。原告对其贷款申请未被批准原因表示不清楚，并称其贷款由被告负责办理，但未举证证明。被告否认负责为原告办理贷款，并称原告贷款申请未被批准原因是原告不具贷款条件。诉讼过程中，原告申请一审法院到银行核实其贷款不被批准原因，但银行部门不予出具书面证据。另查，本案原告所购买的房屋已具备交付条件，原告至今未接收。一审法院认为，原、被告于2014年4月18日签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。2014年4月21日，原告及其丈夫为华海明出具委托书并经公证，委托书第五项授权内容”代为办理与购买上述房产相关的其它事宜”，综合委托书内容，尤其委托书第五项授权，应认定华海明于2014年7月16日与被告签订的《商品房买卖合同》是代表原告签订，该合同未侵害原告合法权益，合法有效，对原告具有约束力。原告承认合同是华海明签订，但强调只是用于办理按揭贷款，原告并未授权华海明签订《商品房买卖合同》，该理由不能成立。原告诉请解除与被告签订的《商品房预售合同》错误，应为解除《商品房买卖合同》。原告主张解除合同的理由是按揭贷款没有被审批，依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定。该条款规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。依据上述规定，本案原告只有具备下述条件时才可以解除合同：一是因被告原因造成原告按揭贷款没有被审批导致未能订立商品房担保合同致使商品房买卖合同不能继续履行。此时原告可以请求解除合同和赔偿损失；二是因不可归责于原、被告双方的事由导致未能订立商品房担保贷款合同致使商品房买卖合同不能继续履行。此时原告可以请求解除合同。本案中原告负责办理按揭贷款，被告只是协助办理，原告自身尚不清楚按揭贷款没被审批的原因，故不能确认是被告原因造成按揭贷款没被审批。同时原告也没有提供证据证明是因不可归责于原、被告的事由导致未能订立商品房担保贷款合同致使商品房买卖合同不能继续履行。原告虽然在诉讼过程中书面申请一审法院到银行核实按揭贷款没被审批原因，该申请不符合民事诉讼法相关规定，不属于人民法院调取证据的范畴，应由原告承担举证责任。原告称其贷款由被告负责办理，被告予以否认，原告又无证据证明，该理由不能成立。综上所述，原告请求解除商品房买卖合同并要求被告赔偿损失不符合法律规定，该请求应予驳回。一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十四条之规定，作出如下判决：驳回原告华伟伟的诉讼请求。案件受理费2771元，由原告华伟伟承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实，除”本案原告所购买的房屋已具备交付条件”外，均予以确认。本院补充查明，2014年4月18日，香洲公司向华伟伟出具专用收款收据，交款人为华伟伟，金额为7600元，收款事由为”银湖6#2-502代收产权贷款费”。在二审审理过程中，经本院释明，华伟伟明确表示确认华海明代其签署的《商品房买卖合同》有效，其要求解除的是《商品房买卖合同》。本院认为，华伟伟一审诉请解除《商品房预售合同》，二审经本院释明，其确认《商品房买卖合同》有效，进而因签订了《商品房买卖合同》而致使《商品房预售合同》失效，故华伟伟主张将其原诉请变更为解除《商品房买卖合同》，因《商品房买卖合同》与《商品房预售合同》的基本内容一致，且在《商品房买卖合同》签订后，《商品房预售合同》即已失效，故为减少诉累，本院对于华伟伟主张解除《商品房买卖合同》的诉请在本案中一并处理。结合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为案涉房屋的贷款手续未能办理能否导致案涉《商品房买卖合同》解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，香洲公司收取华伟伟代办产权贷款费7600元，故办理案涉房屋贷款等相关事宜应当由香洲公司负责，进而对于未能办理案涉房屋贷款的原因应当由香洲公司承担举证责任。现香洲公司未能提供因华伟伟的个人原因导致未能办理担保贷款手续的相关证据，而同时，华伟伟亦未能提供因香洲公司原因致贷款无法办理的证据，故本案情形属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的”不可归责于当事人双方的事由”，基于此导致商品房买卖合同不能继续履行，双方当事人均可以请求解除合同，返还购房款本金及其利息。据此，华伟伟主张解除案涉的《商品房买卖合同》、返还购房款及利息的诉请有事实和法律依据。至于返还购房款的数额，华伟伟一审主张的123,535元中包含购房款115,935元房款和7600元的产权贷款代办费，因合同现已无法继续履行，应一并返还。至于应返还的利息数额，因《商品房买卖合同》的解除不可归责于双方当事人，故华伟伟要求香洲公司自2014年7月17日起算应返还的利息依据不足，应当自2016年12月5日华伟伟提起本案诉讼之日起返还利息较为合理，对于华伟伟诉请的合理部分本院依法予以支持。综上所述，华伟伟的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销瓦房店市人民法院（2016）辽0281民初6338号民事判决；二、解除华伟伟与大连香洲田园城开发有限公司2014年7月22日签订的《商品房买卖合同》；三、大连香洲田园城开发有限公司于本判决生效之日起30日内返还华伟伟购房款及代办费123,535元及利息（自2016年12月5日起算至本判决确定的给付之日止，以123,535元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）；四、驳回华伟伟的其他诉讼请求。一审案件受理费2771元，由华伟伟负担200元，大连香洲田园城开发有限公司负担2571元；二审案件受理费2771元，由华伟伟负担200元，大连香洲田园城开发有限公司负担2571元。本判决为终审判决。审判长董凯审判员吕瑛审判员刘畅二○一七年十二月一日书记员王亮