重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0110民初11194号原告：重庆市綦江区千山物业有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道孟家院。法定代表人：翁春涛，总经理。委托诉讼代理人：陈正军(系该公司员工)，男，1974年3月25日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：魏来(系该公司员工)，男，1987年8月24日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：代治秀，女，1971年5月7日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆市綦江区千山物业有限公司（以下简称：千山物业公司）与被告代治秀物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案受理后，依法由审判员刘扬适用简易程序公开开庭进行了审理,法官助理李红梅全程协助办案。原告千山物业公司的委托诉讼代理人陈正军到庭参加诉讼，被告代治秀经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告千山物业公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即支付原告物业服务费5354.4元；二、判决被告立即支付原告水电公共能源费690元；三、判决被告立即支付原告违约金16866.36元；四、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原、被告签订了《前期物业服务协议》，约定由原告对被告所住XXX小区提供物业管理服务，但被告从2012年1月1日至2017年9月30日共拖欠物业服务费5354.4元、水电公共能源费690元，依照《前期物业服务协议》和《临时管理规约》，被告还应当支付违约金，现原告要求被告支付拖欠的物业服务费5354.4元、水电公共能源费690元，并按照物业服务协议的约定从欠费之日起以所欠物业服务费为基数，按每日千分之三的标准计算违约金至2017年9月30日计16866.36元。被告代治秀未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告代治秀（作为乙方）于2011年1月8日与原告千山物业公司（作为甲方）签订了《XXX前期物业服务协议》，双方约定由甲方对位于綦江区的XXX小区提供物业服务，服务期限为三年，服务期满后，由小区业主委员会考虑并召集业主大会决定是否续聘，并至少提前三个月书面通知甲方是否终止或继续其服务。协议约定，物业管理费按建筑面积计收，高层高级住宅按1.1元/月/平方米的标准收取（包含电梯费，不含公摊水电费），多层高级住宅按1元/月/平方米收取,公共设施设备产生的费用按国家收费标准据实分户摊销；物业管理费按月交纳，乙方应在每月5日之前（或物业管理公司通知时间前）将物业管理费缴清，合同第五条第3.2.2约定，逾期交纳物业服务费的将从欠缴之日每日按欠费金额千分之三的标准向甲方支付违约金。协议还约定，该协议未约定的内容，适用XXX《业主临时管理规约》。XXX《业主临时管理规约》约定，物业服务费采取包干制，高层住宅按1.1元/月/平方米（含电梯使用费，但不含公摊水电费）收取，多层住宅按1元/月/平方米（不含公摊水电费）收取。原告在庭审中陈述，在实际收取物业服务费时，高层住宅按1元/月/平方米（含电梯使用费，但不含公摊水电费）收取，其中第一、二层（从负一层起算）按0.75元/月/平方米收取，多层住宅按0.65元/月/平方米（不含公摊水电费）收取，原告还陈述水电公共能源费是指小区公共照明、外墙灯饰、公共用水、绿化浇水、停电时自备发电机用电等水电费，因水电公共能源费据实分摊执行起来不便于操作，且大多数小区已经不采用该方式分摊水电公共能源费，故原告结合小区水电公共能源费的情况、参考綦江本地区其他小区的此类费用的行业标准，原告实际按照10元/月/户收取的水电公共能源费，按照此种方式，原告计算了，近一年整个小区收取的公共能源费与原告向供电、供水部门缴纳的水电费接近持平或略亏。因XXX小区未成立业主委员会并选聘新的物业服务企业，原告一直对该小区提供物业服务至今。另查明，被告代治秀的房屋位于该小区(高层住宅)，面积103.47平方米，其从2012年1月1日至2017年9月30日共69个月欠付原告物业服务费5354元（0.75元/月/平方米×103.47平方米×69个月）和水电公共能源费690元（10元/月/户×69个月）。庭审中，原告将第三项诉讼请求变更为，请求判决被告从欠费之日起以所欠物业服务费为基数，按每日万分之十五的标准计算违约金至2017年9月30日止。前述事实，有营业执照、《XXX前期物业服务协议》、《XXX临时管理规约》及当事人陈述等证据在卷为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告重庆市綦江区千山物业有限公司与被告代治秀签订的《XXX前期物业服务协议》系依法成立的合同，合同期满后XXX小区未成立业主委员会，亦未选聘新的物业服务企业，原告为了小区的有序管理继续按照合同约定提供物业服务至今，原告虽有盈利的目的，但被告享受了服务，应当支付原告实施物业管理相关的费用。关于物业服务费，按照双方协议，高层住宅按照1.1元/月/平方米的标准收取，原告自愿请求对其中一、二层按照0.75元/月/平方米的标准收取，符合法律规定，按此标准被告应当支付原告物业服务费5354元。关于水电公共能源费，原告庭审中陈述因据实分摊具体执行起来不便于操作，其一直按照10元/月/户的标准收取的水电公共能源费，本院认为，该费用系小区已实际支出的公共费用，该费用包含了小区公共用水、公共照明、外墙灯饰、停电时自备发电机用电等水电费，用之于小区公共服务，应当由全体业主承担，根据《XXX前期物业服务协议》的约定本应据实分摊，但原告陈述的未据实分摊的理由存在一定的合理性，结合綦江本地区小区水电公共能源费收取的一般水平，按照10元/月/户的标准符合本地实际水平，并不至于显失公平，故本院对该标准予以支持，被告应当交纳水电公共能源费690元，但此项费用原告应每年予以年终结算，无论盈亏，均应对业主予以公示，如结算后原告企业亏损，应使业主知晓，如结算后有剩余，应返回每一业主。关于违约金，被告在诉讼中对此亦未进行抗辩，按照《XXX前期物业服务协议》第五条3.2.2的约定，被告应当从欠费之日起按所欠物业服务费每日千分之三的标准支付滞纳金，但原告在庭审中变更第三项诉讼请求，要求被告从欠费之日起以所欠物业服务费为基数按每日万分之十五的标准计算滞纳金至2017年9月30日，原告请求的标准低于合同约定标准，本院予以支持。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为放弃相应的诉讼权利。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条、第二十二条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告代治秀支付原告重庆市綦江区千山物业有限公司物业服务费5354元、水电公共能源费690元，以上共计6044元，限于本判决生效之日起5日内一次性付清；二、被告代治秀于本判决生效之日起5日内支付原告重庆市綦江区千山物业有限公司违约金（违约金从2012年1月6日起计算至2017年9月30日止，以每月应交物业服务费77元为基数按每日万分之十五的标准逐月累计计算）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费372元，减半收取186元，由被告代治秀负担（此款原告重庆市綦江区千山物业有限公司已经预交，被告代治秀在履行前述判决义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为2年，该期间从法律文书规定履行期间的最后1日起计算。审 判 员  刘 扬二〇一七年十二月一日法官助理  李红梅书 记 员  刘 颖