安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖04民终1237号上诉人（原审被告）：程忠，男，1971年12月5日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区，委托诉讼代理人：程韦伟，安徽大潜律师事务所律师。委托诉讼代理人：万会昌，安徽昌淮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑国，男，1978年5月8日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区，委托诉讼代理人：吴雷，安徽八公律师事务所律师。上诉人程忠因与被上诉人郑国物权保护纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2017）皖0403民初2813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人程忠及其委托诉讼代理人程韦伟、万会昌，被上诉人郑国的委托诉讼代理人吴雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程忠上诉请求：撤销原判，改判驳回郑国的一审诉讼请求。事实和理由：一、涉案房屋原产权人张奇与程忠签订《房屋租赁合同》并将房屋交付给程忠占有使用，用房屋租金抵付张奇所欠程忠借款本金及利息，至此，程忠与张奇民间借贷关系已经转化为房屋租赁关系，故程忠对涉案房屋系合法占有，不存在侵权事实；二、程忠一审提交的涉案房屋电费交费单据及证人证言能够证实与张奇签订房屋租赁合同后，已实际履行至今，双方签订的房屋租赁合同真实合法有效，根据”买卖不破租赁”原则，该租赁合同具有对抗郑国物权的效力。郑国辩称，一、涉案《房屋租赁合同》是债务人张奇以房屋使用权抵偿程忠的欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同；二、郑国购买的涉案房屋系卢爱锋通过法院的强制执行程序依法取得，卢爱锋取得案涉房屋并非合同法意义上的买卖合同，而是基于公法的强制性取得，故本案依法不能适用”买卖不破租赁”原则。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。郑国向一审法院起诉请求：判令程忠停止侵害，立即将占有的淮南市××××室房屋返还给郑国，并赔偿经济损失10000元。一审法院查明事实：本案涉案房屋位于淮南市××××室，原产权人为张奇，因其对卢爱锋负有债务，卢爱锋向法院提起诉讼，淮南市田家庵区人民法院以（2016）皖0403民初3779号立案并调解结案，但张奇并未按照法律文书履行给付义务，卢爱锋依法申请强制执行，经淮南市田家庵区人民法院（2016）皖0403执字997号立案执行后，对张奇的该套房屋采取了强制措施。2016年9月20日，因张奇仍然未履行法律文书确定的义务，淮南市田家庵区人民法院以（2016）皖0403执字997-1号执行裁定书及协助执行通知书，将张奇名下的该套房屋，强制过户至申请执行人卢爱锋名下。卢爱锋在取得涉案房屋权利后，于2016年10月17日，与郑国签订存量房买卖合同，将该套房屋出售给郑国，郑国于2016年11月22日取得该套房屋产权，产权证号为：皖（2016）淮南市不动产权第0012479号。同年12月，郑国发现程忠未经其许可而占有和使用该房屋，双方发生纠纷，经协商无果提起本案诉讼。另查明：程忠在庭审中出示其与原房屋产权人张奇签订的房屋租赁合同，该合同约定租期自2013年7月12日始至2033年7月11日止，房屋租期20年，房屋租金共计70000元。程忠在庭审中自称张奇欠其债务70000元，张奇本人要求将涉案房屋租金抵付70000元欠款。一审法院认为，程忠与原房屋产权人张奇签订的房屋租赁合同的性质如何认定，是本案的争议焦点之一。房屋租赁合同，是指房屋产权人将其所有的房屋出租给他人使用，承租人支付租金，并于合同终止时将房屋归还给房屋产权人。承租人租赁房屋的目的，是为了取得房屋使用权，出租人则是为了收取房屋租金。本案中，经庭审确认，程忠与原房屋产权人张奇签订房屋租赁合同的前提条件，是基于双方债权债务的关系，即张奇对程忠负有债务，而张奇以房屋20年的租金抵偿程忠的70000元债务，因此可认定涉案房屋租赁合同实质是债务人抵偿欠款的合同之债，而不同于正常的房屋租赁合同。第二、关于涉案房屋租赁合同能否对抗郑国依法享有的物权问题。涉案房屋原所有人张奇因对卢爱锋负有债务，其所有的房屋被法院依法采取强制措施，期间债务因未得到履行，涉案房屋由法院依法强制抵偿债权人卢爱锋，即在对该套房屋采取查封、抵付等强制措施期间，程忠并未向法院提出任何异议。卢爱锋取得房屋后，与郑国签订的存量房买卖合同，将涉案房屋出售给郑国。郑国通过买卖的交易行为，依法取得房屋所有权，享有对涉案房屋占有、使用、收益、处分的权利。程忠占有房屋，系依据房屋租赁合同，该合同双方为原房屋产权人张奇与程忠，仅对张奇与程忠产生法律约束力，而对于郑国并不产生法律效力。该租赁合同，是债务人抵偿欠款的合同之债，故不能适用合同法中”买卖不破租赁”的原则。因此，程忠以房屋租赁合同进行抗辩郑国所享有物权的理由，不能成立，程忠的辩解意见依法不予采纳。郑国请求判令停止侵害，返还房屋的请求，依法予以支持。关于郑国请求判令程忠赔偿经济损失10000元的请求，因其在举证期内，未提交其实际损失的证据，因此不能认定其具体损失的数额，该项请求依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十二条、第三十四条的规定，判决：一、被告程忠于本判决生效后十日内停止侵害，将淮南市××××室房屋返还原告郑国；二、驳回原告郑国的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由程忠负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明事实与一审相同。本院归纳本案二审争议焦点为：一、程忠与案外人张奇签订的《房屋租赁合同》的性质如何认定；二、程忠对涉案房屋所享有的权利能否适用”买卖不破租赁”原则对抗郑国享有的物权。一、关于程忠与案外人张奇签订的《房屋租赁合同》的性质问题。本院认为，根据房屋租赁合同法律关系的性质，承租人缔约的目的是为了取得房屋的使用权，出租人是为了收取租金。而本案中，根据程忠陈述，其与张奇签订《房屋租赁合同》的原因是由于张奇欠其70000元债务未还，合同约定的20年租金70000元并未实际支付，而是直接抵付70000元欠款，签订目的是用涉案房屋20年的使用权抵偿该70000元债务。可见，该《房屋租赁合同》名义上是租赁房屋，实际上系债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债。因此，一审判决认定程忠提交的其与张奇签订的《房屋租赁合同》性质为债权债务合同关系而非房屋租赁合同关系，并无不当。程忠上诉称其与张奇之间的民间借贷关系已经转化为房屋租赁合同关系的观点，与涉案合同缔约目的和实质不符，故本院不予采纳。二、关于程忠对涉案房屋所享有的权利能否适用”买卖不破租赁”原则对抗郑国享有的物权问题。本院认为，根据上述分析，程忠提交的其与张奇签订的《房屋租赁合同》所产生的法律关系为房屋使用权抵偿欠款的合同之债，而非房屋租赁合同关系，故本案不适用”买卖不破租赁”原则。根据合同的相对性原则，即使该合同合法有效，也仅对签约双方具有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。而郑国通过合法购买方式已经取得了对涉案房屋占有、使用、受益和处分的物权权利，物权权利具有排他性，即使程忠基于债权取得涉案房屋的使用权，亦不能对抗郑国对涉案房屋所享有的物权。因此，程忠上诉称其对涉案房屋所享有的权利可以适用”买卖不破租赁”原则对抗郑国的物权，理由不能成立。综上所述，程忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由程忠负担。本判决为终审判决。审判长 张 晨审判员 卞九龙审判员 王元元二〇一七年十二月一日书记员 高继鑫附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。