安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖12民终2885号上诉人（原审原告）：丁涛，男，1964年12月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：杨金龙，安徽尊天律师事务所律师。上诉人（原审被告）:安徽皖能置业发展有限责任公司，住所地安徽省合肥市包河区大连路9号新能大厦，统一社会信用代码91340000705043772G(1-1)。法定代表人：许浩帆，该公司经理。委托诉讼代理人：卫功德，安徽世纪天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：程亚坤，安徽世纪天元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阜阳君和置业投资有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区刘琦花园内，统一社会信用代码913412005704330350(1-1)。法定代表人：熊小波，该公司经理。委托诉讼代理人：张旭福，该公司法务。被上诉人（原审被告）：芜湖市君泰置地投资有限公司，住所地安徽省芜湖市中山北路汇金广场，统一社会信用代码91340200691072512P(1-1)。法定代表人：程付新，该公司经理。上诉人丁涛因与上诉人安徽皖能置业发展有限责任公司（以下简称皖能公司），被上诉人阜阳君和公司置业投资有限公司（以下简称阜阳君和公司）、芜湖市君泰置地投资有限公司（以下简称芜湖君泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2016）皖1202民初4653号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年9月27日公开开庭进行了审理。上诉人丁涛的委托诉讼代理人杨金龙，皖能公司的委托诉讼代理人卫功德、程亚坤，被上诉人阜阳君和公司的委托诉讼代理人张旭福到庭参加诉讼。被上诉人芜湖君泰公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁涛上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判被上诉人支付逾期交房违约金9511.34元，以后的违约金计算至实际交房之日至。事实和理由：一审判决计算逾期交房违约金至该房屋经建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格之日止显属错误。皖能公司辩称：丁涛的上诉理由不能成立，应予驳回。阜阳君和公司辩称：丁涛在一审判决的基础上增加赔偿数额缺乏依据，应驳回其上诉请求。皖能公司上诉请求：撤销一审判决，予以改判或将本案发回重审。事实和理由：1.丁涛是与阜阳君和公司签订的《商品房买卖合同》，其公司虽是阜阳君和公司股东，但并不是《商品房买卖合同》的相对人，且在2013年，其公司已将所持阜阳君和公司股权依法全部转让给芜湖君泰公司，故阜阳君和公司的行为与其公司无关，一审法院以其公司未能举证证明股东财产独立为由，判决其公司对于阜阳君和公司的违约行为承担连带责任显属错误；2.涉案《商品房买卖合同》合法有效，一审法院认定“逾期交房天数超过30日，违约金计取天数以30日为限”的合同约定属无效条款缺乏依据，判决按已付购房款的万分之一/日计算逾期交房违约金显系不当。丁涛辩称：皖能公司称其公司财产独立于阜阳君和公司不能成立，一审法院认定“逾期交房天数超过30日，违约金计取天数以30日为限”的合同约定属无效条款正确，判决按已付购房款的万分之一/日计算逾期交房违约金符合法律规定。阜阳君和公司辩称：皖能公司的上诉理由相互矛盾，且皖能公司未提供证据证明其财产独立于阜阳君和公司。丁涛向一审法院起诉请求：判令阜阳君和公司、芜湖君泰公司、皖能公司连带赔偿逾期交房损失28534.02元（暂计至2016年6月30日，此后的损失按每日总房价的万分之三计算至实际交付房屋之日止）。一审法院查明事实：2010年11月18日，皖能公司与阜阳市国土资源局签订《土地使用权出让合同），约定土地出让价2.28亿元。合同签订后，皖能公司分别于2010年12月15日缴纳土地出让金7258万元，于2011年11月28日缴纳土地出让金5000万元。为在受让土地上开发建设“君和皇家花园小区”项目，2011年3月14日，皖能公司独资设立了阜阳君和公司。2011年3月28日，阜阳市国土资源局致函皖能公司，同意皖能公司要求只变更君和皇家花园土地使用权受让主体，皖能公司变更为阜阳君和公司，合同的其他事项不变，阜阳君和公司代替皖能公司享有该土地出让合同的所有的权利义务。2012年5月16日，阜阳君和公司缴纳土地出让金10542万元。2013年12月24日，皖能公司与芜湖君泰公司签订股权转让协议，将其公司在阜阳君和公司100％的股权以1000万元的价格转让给芜湖君泰公司，并于2013年12月27日到工商部门办理了股东变更登记。变更后的阜阳君和公司股东为芜湖君泰公司，出资比例100%，法定代表人为熊小波。涉案项目开盘时，皖能公司印刷宣传单称“君和皇家花园”是皖能公司倾力打造的高档住宅，是“皖能钜献”，同时宣称该小区独占北城小学和实验中学学区。2013年9月6日，丁涛与阜阳君和公司签订《商品房买卖合同》，约定丁涛以522601元总价款购买阜阳君和公司开发的君和皇家花园9#701室房屋，合同约定出卖人应于2015年12月30日前将经过验收合格商品房交付买受人使用。逾期交房的按照逾期时间、分别处理（不作累加）：1、逾期不超过30日，按照合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交房房价款款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。2、逾期天数超过30日，违约金计取天数以30天为限。同时约定商品房交付使用后，双方同意共同签订商品房交付使用结算清单并向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90工作日内办讫房屋所有权登记的，双方同意:1、出卖人继续补齐相关办证资料，双方均不主张违约金赔偿。2、如因买受人未及时领房，未及时缴纳办证费用或及时提供有效办证资料的原因而导致出卖人不能在规定期限内办理产权登记的，经出卖人催办告知后，仍不办理，出卖人有权解除合同并扣除合同款5%作为买受人的违约赔偿。丁涛在合同签订后依约支付了购房款，因阜阳君和公司的原因涉案工程在施工过程中出现问题，涉案房屋8#、9#楼直到2016年6月16日，16#、17#楼直到2016年7月25日经建设、勘查、设计、施工、监理单位验收合格,18#、19#、20#楼至今未竣工。因阜阳君和公司存在逾期交房的事实，2016年2月5日，阜阳君和公司单方作出承诺：“8#、9#、16#、17#楼商品房买卖合同签订的交付日期为2015年12月31日，现已逾期。原合同违约金计算方式变更为：以逾期之日起至实际交付之日止计算，每日按总款的万分之一进行赔付，所产生的违约金在交付时一次性现金结算，原合同其他条款继续履行”。已验收合格的楼盘，部分业主已接收房屋，部分业主已按购房合同约定领取一个月的违约金。一审另查明：皖能公司庭后提交安徽凯吉通会计师事务所出具的凯吉通审字[2013]第3201号审计报告一份，该审计报告未能显示阜阳君和公司与皖能公司各自财产独立。阜阳君和公司与皖能公司在招商银行2013年1月10日至2013年12月19日期间的银行交易明细显示，期间皖能公司没有向阜阳君和公司转款，阜阳君和公司单方向皖能公司转款33笔，金额共27658.154443万元。芜湖君泰公司于2013年9月26日和2013年12月19日向皖能公司分别转款2500万元和1000万元。一审法院认为，丁涛与阜阳君和公司签订的《商品房买卖合同》，约定出卖人应于2015年12月30日前将经过验收合格的商品房交付买受人使用，由于阜阳君和公司的原因未能按约定时间交房，阜阳君和公司应承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》系阜阳君和公司预先制定的格式合同，根据法律规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理方式提请对方注意免责或限责条款。涉案《商品房买卖合同》虽约定逾期交房不超过30日的按已交房款日万分之一计算违约金，逾期天数超过30日，违约金计取天数以30日为限，但该条款对逾期30日的部分免除了阜阳君和公司的违约责任，排除了丁涛的主要权利，该条款部分无效，参照双方约定的“经过验收合格商品房”作为交房条件，酌定逾期交房违约金从约定交房最后一日的次日起至五大主体出具验收合格报告之日止，按日万分之一计算违约金，对早于或晚于报告出具日交房的，和至今未接收房屋的，以此标准计算，对已按原格式合同约定领取一个月违约金的业主，如认定已结清将显失公平，也应以此标准计算,已支付部分予以扣除。本案中阜阳君和公司逾期交房168日，应承担逾期交房违约金8780元（522601×0.1‰×168）。皖能公司在开盘时宣称“君和皇家花园”是皖能公司倾力打造的高档住宅，是“皖能钜献”，用其实力和品牌为该项目背书，基于对皖能公司实力的信任，涉案多数业主在皖能公司转股前购买涉案房屋，后皖能公司转让股权没有以合理方式告知原购房业主和公众，后续部分业主误认皖能公司开发仍购买涉案房屋，由于阜阳君和公司资金不足及其他原因，造成迟延交房和办证。《中华人民共和国公司法》第六十二条规定了一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。第六十三条规定了一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。举证财产独立的举证责任在一人公司的股东，皖能公司系阜阳君和公司的原一人股东，没有提供足够的证据证明向芜湖君泰公司转让股权时，阜阳君和公司财产独立于皖能公司；芜湖君泰公司系阜阳君和公司的现一人股东，也未能举证证明阜阳君和公司财产独立，均应对阜阳君和公司的违约行为承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条，《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、阜阳君和置业投资有限公司给付丁涛逾期交房违约金8780元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、芜湖市君泰置地投资有限公司和安徽皖能置业发展有限责任公司对上述款项承担连带责任；三、驳回丁涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费514元，由丁涛负担464元、阜阳君和置业投资有限公司负担50元。二审中，丁涛为支持其上诉理由，向本院提交如下证据：阜阳君和公司给阜阳市政府、阜阳市信访局、阜阳市房产局的回复函一份，证明该回复函特别说明君和皇家花园小区8、9号楼于2016年8月30日经综合验收查验结束，一审判决认定该两幢楼于2016年6月16日已经验收合格不具有真实性。皖能公司质证认为：对该证据的真实性无法确认，对合法性、关联性及证明目的有异议，房屋竣工验收应以在相关部门的备案为准。阜阳君和公司质证认为：对该证据的证明目的有异议，与其上诉请求没有关联性。皖能公司为支持其上诉理由，向本院提交如下证据：证据一、《项目开发协议书》、《补充协议》、《还款明细表》、《皖能公司、阜阳君和往来明细表》、资金占用费确认单及利息计算表。共同证明皖能公司与阜阳君和公司往来账目清晰，皖能公司不应承担连带责任。证据二、土地款结算票据。证明涉案《国有土地使用权出让合同》中皖能公司的权利义务已概括转移给阜阳君和公司，阜阳君和公司应当承担合同项下规定的权利义务，包括支付土地出让金，皖能公司在2011年3月28日前，已支付土地出让金7258万元的事实。证据三、皖华安会审字（2012）073号《审计报告》、皖华安会审字（2013）058号《审计报告》、安徽凯吉通会计师事务所出具的凯吉通审字（2017）第3026号《阜阳君和公司专项审计报告》，共同证明在皖能公司作为阜阳君和公司股东期间，阜阳君和公司完成了法律规定的一人公司的审计义务，阜阳君和公司财产独立于皖能公司。丁涛质证认为：皖能公司所举证据不能证明其公司作为阜阳君和公司股东期间，阜阳君和公司财产独立。阜阳君和公司质证认为：皖能公司所举证据不能实现其证明目的，不能证明皖能公司作为阜阳君和公司股东期间，与阜阳君和公司财产相互独立。本院认证意见如下：1、阜阳君和公司给阜阳市政府、阜阳市信访局、阜阳市房产局的回复函，是阜阳君和公司因君和皇家花园小区业主上访维权出具的回复意见，不是认定涉案房屋是否经竣工验收合格的依据，故对于丁涛所举前述证据的证明效力，本院不予认定；2、皖能公司所举证据一能够证明其公司与芜湖君泰公司签订《项目开发协议书》、《补充协议》，以及皖能公司与阜阳君和公司资金往来情况的事实，本院予以认定；3、皖能公司所举证据二能够证明其公司支付涉案土地出让金，以及经阜阳市国土局同意，变更涉案小区国有土地使用权出让合同受让主体的事实，本院予以认定；4、皖能公司所举证据三能够证明安徽华安会计师事务所分别于2012年2月27日、2013年2月20日出具阜阳君和公司在2011、2012年度财务状况以及经营成果和现金流量的审计报告，以及安徽凯吉通会计师事务所就阜阳君和公司财产是否独立出具专项审计报告的事实，本院予以认定。本院经审理查明：2010年，阜阳市国土资源局挂牌出让“2010-37号地块”，皖能公司竞拍取得。2010年11月28日，阜阳市国土资源局与皖能公司签订《国有土地使用权出让合同》，约定土地出让金分两期缴纳，2011年2月18日前缴纳第一期土地出让金18240万元，2011年4月18日之前缴纳第二期土地出让金4560万元。后皖能公司与芜湖君泰公司分别于2011年3月4日、2013年6月5日，签订《项目开发协议书》和《补充协议》，主要约定涉案“2010-37号地块”项目开发以皖能公司在阜阳出资成立的项目公司名义进行，并约定了双方利润分配、责任承担、项目股公司股权转让等事宜。2012年2月27日，安徽华安会计师事务所出具皖华安会审字（2012）073号《阜阳君和公司审计报告》，审计意见为：阜阳君和公司财务报表在重大方面按照企业会计准则和《企业会计制度》的规定编制，公允反映了阜阳君和公司2011年12月31日的财务状况以及2011年度的经营成果和现金流量。2013年2月20日，安徽华安会计师事务所出具皖华安会审字（2013）058号《阜阳君和公司审计报告》，审计意见为：阜阳君和公司财务报表在重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了阜阳君和公司2012年12月31日的财务状况以及2012年度的经营成果和现金流量。2013年8月30日，皖能公司、阜阳君和公司共同确认，阜阳项目土地款已于2013年8月22日全部还清，计息期间从2010年11月2日至2013年8月22日，按实际占用时间结息，资金占用费为3495.556195万元，实收3540.402221万元。皖能公司、阜阳君和公司均在确认单上加盖印章。本院对于一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据阜阳君和公司与购房户签订的《商品房买卖合同》约定，向购房户交付符合交付条件的房屋，以及承担逾期交房违约责任，是阜阳君和公司的合同义务。本案中，阜阳君和公司的逾期交房行为是造成购房户逾期交房损失的根本原因，该行为直接损害购房户的合法权益，作为合同相对方，阜阳君和公司应当支付给购房户相应的逾期交房违约金。皖能公司在本案一审中未举证证明作为阜阳君和公司一人股东期间，其公司财产独立于阜阳君和公司财产，但本次二审期间，皖能公司提交证明阜阳君和公司财产独立的相关财务会计报告等证据，具备了公司财产独立的形式证明要件，故以皖能公司举证不能为由，判决其公司对于阜阳君和公司的债务承担连带责任不当，本院予以纠正。但皖能公司在君和皇家花园项目开发销售过程中，以“皖能倾力打造”、“皖能巨献”等内容对社会公众进行宣传，该宣传行为足以使购房户基于对皖能公司品牌形象及资金实力的信任，而选择购买，并相信所购房屋能够如约交付。同时，在转让股权后，皖能公司没有以适当方式消除广告宣传影响，对于购房户的信赖利益造成损失，皖能公司存在过错，应当承担相应的民事责任。综合以上事实及双方过错程度，为减少当事人诉累，酌定皖能公司对于本案购房户丁涛逾期交房损失中阜阳君和公司、芜湖君泰公司履行不能的部分承担70%的补充赔偿责任。皖能公司承担责任后，可向相关责任主体追偿。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，格式条款是为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款具有免除提供格式条款一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。涉案《商品房买卖合同》中有关“逾期交房天数超过30日，违约金计取天数以30日为限”的条款，是阜阳君和公司针对不特定的购房户，为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与购房户协商的条款，该条款免除阜阳君和公司逾期交房超过30天以后的违约责任，排除购房户要求阜阳君和公司支付30天以上逾期交房违约金的权利。依照前述法律规定，一审判决认定该条款无效，以及根据涉案商品房买卖合同有关“逾期交房不超过30日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”的约定，酌定按已付购房款的万分之一/日计算本案逾期交房违约金均无不当。皖能公司称涉案《商品房买卖合同》合法有效，一审法院认定“逾期交房天数超过30日，违约金计取天数以30日为限”的合同约定属无效条款缺乏依据，判决按已付购房款的万分之一/日计算逾期交房违约金显系不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。同时，涉案《商品房买卖合同》约定的交房条件是“该商品房经验收合格”，而涉案房屋已于2016年7月25日经建设、勘查、设计、施工、监理单位验收合格，故一审法院综合全案事实，计算逾期交房违约金至五大责任主体验收合格之日亦无不妥。谢飞龙称一审判决计算逾期交房违约金至该房屋经建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格之日止显属错误的上诉理由不能成立，本院不予采信。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持安徽省阜阳市颍州区人民法院（2016）皖1202民初4653号民事判决第一、三项，即：阜阳君和置业投资有限公司给付丁涛逾期交房违约金8780元，于判决生效之日起十日内履行完毕；驳回丁涛的其他诉讼请求。二、变更安徽省阜阳市颍州区人民法院（2016）皖1202民初4653号民事判决第二项，即：芜湖市君泰置地投资有限公司和安徽皖能置业发展有限责任公司对上述款项承担连带责任为：芜湖市君泰置地投资有限公司对上述款项承担连带责任。三、安徽皖能置业发展有限责任公司对上述款项承担70%的补充赔偿责任。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费100元，由丁涛负担50元，阜阳君和置业投资有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  蒋承光审判员  马 杰审判员  刘 伟二〇一七年十二月十五日书记员  宁楠楠附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；