四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0502民初1786号原告:何星，男，1990年2月26日生，汉族，住四川省古蔺县。委托诉讼代理人：张光鑫，四川万盛律师事务所律师。被告：汤兴宏，男，1985年7月19日生，汉族，住四川省泸州市纳溪区。原告何星与被告汤兴宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何星及其委托诉讼代理人张光鑫，被告汤兴宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何星向本院提出诉讼请求：1．请求法院判决确认价值27.2万元的位于泸州市江阳区×××号房屋系原告所有，被告立即办理房屋产权转让手续；2．本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：解除原告与被告签订的房屋买卖协议，被告退还原告已缴纳的房款并赔偿损失（房款和已缴纳的物管费按照月息0.5%计算）。事实和理由：2013年4月11日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定被告汤兴宏将其购买马德平名下位于泸州市江阳区×××号房屋，以272000元价格转卖给原告，被告汤兴宏随时协助原告办理该房屋的所有权转移登记手续。嗣后，原告按约履行了购房款支付义务，被告汤兴宏亦将房屋交付给了原告，并由原告缴纳了一年的物管等费用，但被告汤兴宏至今不协助办理该房屋的过户转移登记手续，损害了原告权益。为维护自身合法权益，特向法院提出上列诉讼请求。被告汤兴宏辩称，1．合同签订后，原告何星从未向被告主张过合同的履行问题，更没有通知请求被告协助为其办理房屋过户转移登记手续，房屋出售的时间已过了很久，我认为相关房屋过户转移登记已经原告何星办理完成；2．被告已将房屋交付原告何星，未办理房屋过户转移登记责任非被告过错所致；3．原告诉请解除房屋买卖合同关系的理由不当，希望继续履行合同。否则，请求按当时签订的合同约定处理。原告何星为支持其诉请主张，提交了下列证据：1．原、被告身份信息、四川省人口信息（户籍）证明，用以证明主体资格；2．《房屋认购确认书》、《住房出售合同》，用以证明位于泸州市江阳区×××号房屋性质、来源等事实；3．《授权委托书》、《房屋买卖协议》，白《收条》、银行转款凭证各两份，用以证明原、被告房屋买卖关系产生和形成的事实，以及原告按约支付全部购房款272000元并缴纳该房屋产生的物管费1586.60元的事实，同时，还证明房屋交付原告至今不能办理所有权过户转移登记等事实。被告汤兴宏未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方当事人有争议的事实，本院认定如下：2012年4月11日，被告汤兴宏与马德平签订《住房出售合同》，约定：马德平将其可认购的位于江阳区×××的住房一套，面积105.68m2，以总房款130000元出售给汤兴宏，马德平的还房安置证明编号为NO：0×××6号……。2013年4月11日，原告何星作为买方（甲方），被告汤兴宏作为卖方（乙方），双方签订《房屋买卖协议》，约定：“卖方（乙方）汤兴宏委托汤永贵自愿将其从马德平处购买的住房一套转售卖给买方（甲方）何星……1．乙方所转售的住房地处江阳区×××号，安置房编号NO:×××6。2．乙方所售住房面积105㎡清水房、售价272000元（以收款凭证为据）。甲方购房款分三次付清，签订协议时支付132000元、两个月内再付120000元、第三次待房屋权属证明办理完结时付清尾款20000元……。同时，《房屋买卖协议》还约定……乙方要随时协助甲方所购住房后所产生的一切纠纷处理和办理相关房屋权属证明手续……甲乙双方在办理住房交接手续时乙方必须结清任何一项所欠费用，但不包括住房移交后所产生的办证费和装修保证金，物管等费用。乙方必须向甲方移交所有一切售房的相关手续。乙方早期同马德平所签订的一切房屋买卖协议等相关手续凭证一律作废无效……如有单方违约者将承担守约方违约金损失100000元”。《房屋买卖协议》签订后，原告何星分别通过其本人名下以及谢闯名下银行帐户，将购房款250000元汇入被告汤兴宏名下银行帐户，另以现金支付方式给付被告汤兴宏之父汤永贵220**元作为“转证款”，共计支付购房款272000元（含转证款22000元），支付物管费1586.60元，履行了购房款支付义务。现原告何星虽取得房屋钥匙，但由于该房屋系登记在马德平名下的拆迁安置房，且出卖、转卖该房屋时，案外人马德平以及被告汤兴宏均未经相关部门办理更名或转让登记，房屋至今未取得所有权证。由此，原告何星与被告汤兴宏签订的《房屋买卖协议》合同目的即“……乙方要随时协助甲方所购住房后所产生的一切纠纷处理和办理相关房屋权属证明手续”不能实现，讼争各方均无异议，本院予以认定。另查明，2012年4月11日，马德平与泸州富盛房地产开发有限公司富盛名居项目部签订《房屋认购确认书》，该确认书载明“富盛名居B区限价定向商品房，位于蓝田×××。马德平认购的房屋面积105.68m2”，根据有关规定马德平在75m2的范围内享受购房价为1050元/m2，其中超出的30.68m2按市场价格计算，共计总房款138900元……，泸州富盛房地产开发有限公司富盛名居项目部交房时间预计2012年6月。现马德平于2013年死亡，该房屋至今未取得所有权登记手续。庭审中，原告何星知道被告汤兴宏出售的房屋为登记在马德平名下的拆迁安置房，且还知晓此房尚未取得房屋相关权证。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以确认。本案中，被告汤兴宏出售的房屋属拆迁安置房，其在购买时该房屋尚未取得所有权登记，现被告汤兴宏仍未提供证据证明其转卖给原告何星的房屋能够办理过户登记手续，原告何星与被告汤兴宏签订的《房屋买卖协议》，其约定内容“……乙方（即本案被告）早期同马德平所签订的一切房屋买卖协议等相关手续凭证一律作废无效……”的实质是对被告汤兴宏与马德平签订的《住房出售合同》中权利、义务的整体转售，对此，《中华人民共和国合同法》第四十四条明确“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力……。”，第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，第八十九条“权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定”，第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，该立法规定的目的在于债务人知晓债权转让的事实，从而停止向债权人履行义务，改为向受让人履行义务……。由于被告汤兴宏转让《住房出售合同》中权利、义务行为，无证据证明系经马德平、泸州富盛房地产开发有限公司同意，并由被告汤兴宏协助原告何星完善办理相关登记更名手续，致原告何星与被告汤兴宏签订的《房屋买卖协议》中的标的物，即《房屋认购确认书》中的“富盛名居B区限价定向商品房，位于蓝田×××。马德平认购的房屋面积105.68m2”房屋至今未办理房屋登记以及过户转移手续，原告何星签订的《房屋买卖协议》目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，第二十五条“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持”，第二十九条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定”规定，原告何星诉请解除《房屋买卖协议》，并由被告汤兴宏返还购房款272000元，同时赔偿其支付的物业损失管理费1586.6元，本院予以支持，鉴于原告何星向本院主张权利的时间为2017年4月6日，故本院确定合同解除时间为原告何星提起诉讼之日。又因原被告签订的《房屋买卖协议》未能履行的责任在于被告汤兴宏，故原告何星诉请资金占用损失费主张，本院确定自原告何星实际支付购房款之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付损失费至购房款本金清偿之日止（其中，购房款本金22000元的资金占用利息损失自2013年4月11日起计付；购房款本金138000元的资金占用利息损失自2013年4月12日起计付；购房款本金112000元的资金占用利息损失自2013年4月30日起计付）。据此，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十条第一款、第八十八条、第八十九条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、第二十五条、第二十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告何星与被告汤兴宏签订的《房屋买卖协议》于2017年4月6日解除；二、被告汤兴宏于本判决生效之日起十日内，返还原告何星支付的购房款272000元；三、被告汤兴宏于本判决生效之日起十日内赔偿占用原告何星支付的购房资金损失费，购房资金损失费按中国人民银行同期同类贷款利率计付至本金272000元清偿之日止（其中，本金22000元的购房资金损失费自2013年4月11日起计付；本金138000元的购房资金损失费自2013年4月12日起计付；本金112000元的购房资金损失费自2013年4月30日起计付）；由被告汤兴宏于本判决生效之日起十日内赔偿原告何星因购买该房屋支付的物业损失费1586.6元和资金占用损失费，资金占用损失费以本金1586.6元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2013年4月12日起计付至清偿之日；四、驳回原告何星其他诉讼请求。案件受理费2690元，由被告汤兴宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员  李熔钢二〇一七年十二月十八日书记员  黄婉怡