甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2017)甘0102民初3906号原告廖振宇委托诉讼代理人：刘鹏委托诉讼代理人：周明波被告ＸＸ委托诉讼代理人：寇彩虹被告李德东原告廖振宇与被告ＸＸ、李德东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告廖振宇及其委托诉讼代理人刘鹏到庭参加诉讼，被告ＸＸ及其委托诉讼代理人寇彩虹、被告李德东均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。廖振宇向本院提出诉讼请求：1、依法判令ＸＸ、李德东共同给付租金112,500元、水、电费4363元；2、依法判令ＸＸ、李德东共同支付违约金1350元；3、依法判令不予返还履约保证金50,000元；4、依法判令ＸＸ、李德东偿还2016年度所欠租金20,000元；5、依法判令ＸＸ、李德东共同支付物业方LED条屏安装购买费8000元；6、诉讼费由ＸＸ、李德东共同承担。事实和理由：其将商铺出租给ＸＸ用于餐饮经营。由于ＸＸ未支付2017年度的租金，故其于2017年3月15日强行让ＸＸ停业离店。ＸＸ未依约支付租金的行为已构成根本违约，应承担继续履行及支付违约金的责任。李德东与ＸＸ系合伙人，故其应与ＸＸ共同承担责任。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。ＸＸ、李德东共同辩称，廖振宇的诉讼主体不适格。与其二人签订商铺租赁合同的缔约方系甘肃创彩文化传播有限公司（以下简称创彩公司），廖振宇仅系该公司缔约的代表人，故廖振宇作为原告起诉不符合法律规定。廖振宇的诉讼请求缺乏事实及法律依据。因其二人不是案涉商铺的实际承租人，而实际承租人和使用人系案外人郭强、陶美功。依廖振宇、其二人及郭强、陶美功达成的协议，郭强、陶美功系新的债务人，与廖振宇具有法律上的利害关系，所欠相关款项应由郭强和陶美功偿还。故请求人民法院依法驳回廖振宇的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，当事人在开庭时进行了质证。对双方均提交且无异议的商铺租赁合同，本院予以确认并在卷佐证。对廖振宇提交的收款收据审查认定如下：廖振宇以该收具证明ＸＸ、李德东所欠水、电费的事实。ＸＸ、李德东对该收据的真实性无异议，但质证认为与ＸＸ没有法律上的利害关系，不予认可。本院认为，该证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实是否欠水、电费具有关联性，故本院予以采信。本院对ＸＸ提交的欠条审查认定如下：该欠条内容：”今欠李德东、廖振宇、ＸＸ、转转火锅店（张掖路店）装修费贰拾万、房租（2016年2月1日-2017年1月31日）肆拾肆万、押金伍万、补偿金壹万，于2016年2月22日前打款拾万元，于2016年2月16日前打款拾万元，于2016年3月15日前还款拾伍万元，于2016年4月1日前还款叁拾伍万元，欠款还清后，廖振宇出具伍万元押金收条并重新签订合同。借款人郭强、陶美功。2016年2月14日。”ＸＸ、李德东以该证据拟证明廖振宇应向郭强、陶美功主张相关债权。廖振宇对该证据的真实性无异议，但质证认为该证据欠条系郭强、陶美功的承诺，仅能证明郭强、陶美功二人愿意承担相关费用，并不能替代ＸＸ、李德东的合同义务。本院认为，该证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实ＸＸ、李德东应支付廖振宇的租金等费用是否应由郭强、陶美功偿付具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月1日，廖振宇与ＸＸ签订商铺租赁合同，双方约定：廖振宇将位于兰州市城关区张掖路102号-4号商铺出租给ＸＸ使用，商铺建筑面积96平方米，租赁期限3年，自2015年1月1日至2017年12月31日。双方约定的租金不含税金分别为：第一年年租金420,000元，第二年年租金440,000元，第三年年租金450,000元。租金交付方式为需提前一个月付清下一年度的租金，ＸＸ还需支付保证金50,000元。租赁期间，ＸＸ未经廖振宇同意不得转租，否则，廖振宇有权解除合同并不退保证金。ＸＸ如拖欠租金，则每天按应交付的租金3‰支付违约金，如拖欠租金达到一个月，则廖振宇有权解除合同，并不退保证金。双方还约定了其他事宜。合同中出租方落款处加盖了创彩公司的公章。该合同成立后，廖振宇将商铺交付ＸＸ和李德东使用，ＸＸ、李德东在该商铺经营转转火锅。2016年，ＸＸ、李德东继续向廖振宇支付了2016年度的租金，但其二人在租赁的商铺内自行经营转转火锅店至2016年2月时，将该转转火锅店转让给案外人郭强、陶美功经营，并将该情况告知了廖振宇并得到其同意。2016年2月14日，由廖振宇起草了上文所述欠条后，由郭强、陶美功在欠条上签写了自己的名字。之后，案涉商铺由郭强、陶美功使用。2017年3月15日，因郭强、陶美功未支付2017年度的租金112,500元，廖振宇遂强制其二人停业，腾交了案涉商铺。本院依据廖振宇起草、由郭强、陶美功的签名的欠条内容，确认如下事实：ＸＸ、李德东合伙经营，2016年度的租金尚欠20,000元外，其余已由其二人向廖振宇付清。郭强、陶美功共同欠ＸＸ、李德东房租已付案涉商铺租金440,000元（自2016年2月1日至2017年1月31日）、租赁合同保证金50,000元，并同意因分期支付上述两笔款项而愿补偿ＸＸ、李德东10,000元。本院认为，本案争议焦点：1、廖振宇是否适格诉讼主体；2、欠条的法律性质；3、ＸＸ、李德东应否向廖振宇给付2016年度所欠租金及2017年度三个月的租金、水、电费、物业方的LED安装费并支付违约金。一、关于廖振宇是否适格诉讼主体问题。本案中，虽案涉商铺租赁合同出租方的落款处加盖了创彩公司的公章，但在合同履行过程中，实际交易的双方系廖振宇与ＸＸ，鉴于实际履行情况以及创彩公司对廖振宇以其名义主张债权并无异议，且为了减少当事人诉累，及时化解纠纷，廖振宇具备诉讼主体资格。ＸＸ、李德东的该项辩称理由本院不予采纳。二、关于欠条的法律性质问题。欠条是债权凭证，反映当事人之间的债权债务关系，谁持有欠条，谁就得向欠条载明的债务人主张债权。本案中的欠条其性质反映了如下法律关系。首先，欠条系廖振宇书写的事实表明，ＸＸ、李德东将案涉商铺剩余承租权让与郭强、陶美功的情形廖振宇知晓并同意，且待郭强、陶美功付清欠款时，双方签订书面合同，即郭强、陶美功付清欠款的时间是廖振宇与郭强、陶美功新的商铺租赁合同签订的时间，并非廖振宇与其二人形成租赁法律关系生效的期限，而双方新的租赁法律关系生效的期限依欠条所述内容之意思表示应为2017年1月1日。事实上虽未签订新的租赁合同，但廖振宇自2017年1月1日后还允许郭强、陶美功继续经营的事实，以及其二人陆续向ＸＸ、李德东支付欠条载明的租金债务的事实，均表明自2017年1月1日后，廖振宇与郭强、陶美功存在事实上的租赁关系。其次，欠条内容中载明尚欠的租金、押金及补偿款的债权，依上述法理及欠条内容可以确定债权人系ＸＸ、李德东，债务人系郭强、陶美功。因该欠条内容表明ＸＸ、李德东与郭强、陶美功之间存在2016年度案涉商铺的租金、保证金的债权债务关系，且郭强、陶美功在欠条形成之后实际向ＸＸ、李德东清偿上述款项的行为亦可证明双方间存在债权债务关系，基于此，ＸＸ、李德东在2016年度尚未退出案涉商铺租赁关系。再次，依欠条内容，案涉商铺租赁合同项下的保证金，由郭强、陶美功向ＸＸ、李德东返还，廖振宇不再向ＸＸ、李德东返还保证金50,000元。基于上述分析，案涉欠条的性质实则系当事人在合同履行过程中对合同权利义务的转让，且因三方意思表真实，内容约定合法，而对三方具有法律上的拘束力。三、关于ＸＸ、李德东应否向廖振宇给付2016年度所欠租金及2017年度三个月的租金、水、电费、物业方的LED安装费并支付违约金的问题。依上文所述欠条对三方的拘束力，ＸＸ、李德东应向廖振宇支付所欠2016年度的租金20,000元；案涉商铺租赁合同承租人的权利义务自2017年1月1日始由郭强、陶美功承继，故廖振宇以保证金50,000元抵偿所欠租金、水、电费的不足部分66,869元(112,500元＋4363元－50,000元＝66,869元)应向郭强、陶美功另行主张。另，ＸＸ、李德东在履行合同时不存在迟延交付租金的违约行为，在租赁期内退出，亦是廖振宇同意的，故廖振宇以违约为由主张支付违约金的诉讼请求本院不予支持。廖振宇主张的所谓物业方的安装费用因其没有证据证明存在该费用，且亦无证据证明其垫付了该费用，故该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第八十八条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、ＸＸ、李德东于判决生效后10日内共同给付廖振宇2016年度租金20,000元；二、驳回廖振宇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3224元，由廖振宇负担2924元，ＸＸ、李德东负担300元（于判决生效后10日内付清廖振宇）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  李春彦人民陪审员  王小红人民陪审员  王 黎二〇一七年十一月六日书 记 员  郭丽金????????1