黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书2017黑06**民初1296号原告（反诉被告）:大庆市星辰物业管理有限公司，住所地大庆市萨尔图区。法定代表人：刘均晶，职务经理。委托诉讼代理人：李平华，黑龙江百湖律师事务所。被告（反诉原告）：孙庆楠，男，1974年1月13日出生，汉族，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：李建华（孙庆楠妻子），女，1974年2月10日出生，汉族，住大庆市萨尔图区。原告（反诉被告）大庆市星辰物业管理有限公司(以下简称星辰物业)与被告（反诉原告）孙庆楠物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）星辰物业的委托诉讼代理人李平华、被告（反诉原告）孙庆楠的委托诉讼代理人李建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）星辰物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告（反诉原告）孙庆楠支付拖欠的2008-2015年度物业费9136.09元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计算至法院生效判决实际给付之日）；2、被告（反诉原告）孙庆楠承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告（反诉被告）为大庆市绿色家园小区物业管理公司，自该小区投入使用以来一直为该小区提供物业服务。但被告（反诉原告）孙庆楠从2008年至2015年一直拒绝缴纳物业费，拖欠物业费共计9136.09元。经多次催缴，仍不缴纳，故诉至法院。被告（反诉原告）孙庆楠辩称，第一，在2007年8月至2015年10月期间，原告（反诉被告）星辰物业对我居住的房屋没有按照法律和相关法规以及司法解释的规定完全履行物业服务义务。我享有相应的合同履行抗辩权，理所应当不必支付全部的物业费。详细情况：我于2007年4月购买小房屋，2007年7月份，大雨过后，阁楼南向第二个窗下墙壁上出现了渗水区域，面积大小在10厘米左右。我们找到物业公司报修，物业公司派工人来查看了情况，告知了我们原因后，我们又找到物业请求处理。物业负责工程维修的人员答复我们说已经找到了漏点，刷过胶，不会再漏。但是漏点依旧在渗水，并且面积扩大。几经反复，与物业沟通多次，物业都推诿说会给解决，但是墙体渗水的情况依旧没有处理好，并且由一处变为多处。2008年雨季到来后，墙体开始出现裂缝，墙漆的胶皮层鼓起大胶包并且破裂，水已经淌入地板。后找到物业公司经理，其经理明确表示：房屋的外墙维修已经超出物业公司的维修能力及范围，房屋的质保期在5年质保期内，我们应当去找房屋的开发商，房屋的开发商北辰房地产开发商有义务对房屋的外墙防水层进行维修。物业公司拒绝我们的要求，让我们自己找开发商，明显是怠于履行物业服务义务。2009年至2013年期间，情况越发严重，阁楼顶层开始大面积漏雨，因我夫妻二人工作均在让胡路，每逢大雨漏水时，我夫妻二人就得轮流开车从让胡路回来处理漏水的情况。在此期间，我们也多次拨打物业客服的电话，得到的回复均是让我们自己去找开发商。后于2013年底，物业客服人员开始联系我们，让我们在《申请使用业主公共维修基金表》上签字，并告知说，只有我们申请使用业主公共维修基金后，才能用这笔钱去找工程队来给我的房屋楼顶和阁楼墙壁外的挡沿内铺设防水层，直至2015年10月份，我房屋的漏水问题被解决。长达8年时间的漏水问题，物业不完全履行物业服务义务的行为直接导致我的财产受到损失，我为此支付的修复费用至少为25000元。期间我为处理漏水往返于大庆二区之间而产生的交通费用为2560元。第二，星辰物业存在故意不完全履行合同义务的主观故意。经查询相关工商档案可知，星辰物业与该小区开发商具有关联关系，二者均为“大庆学伟集团”旗下的子公司。据此可知，物业公司是故意这样做，其为了减少自身和开发商的成本支出而故意不履行物业服务合同中的相关维修、维护和管理的义务。采取欺骗和推诿的方式处理，故意在5年的开发商质保期内不维修，拖延至质保期后才启动业主的公共维修基金来解决我房屋漏水问题。物业公司的不作为直接导致我8年期间无法正常工作和生活，财产受到严重损失；第三，我的单位每年会为我支付部分的物业费，对应2013年10月份之前的物业费，鉴于民法通则规定的诉讼时效为2年，物业公司向我主张缴纳差额部分物业费的诉讼时效已经丧失。详细情况：我自2008年起明确表示在问题解决之前不会再缴纳任何费用后，2009年1月至2015年10月期间，物业公司没有以任何形式向我提出过任何支付差额部分物业费的要求。直至2015年10月，我房屋漏雨的问题解决后才收到物业公司客服人员的电话，要求我补交物业费。但我明确表示自2015年10月起，我可以开始缴纳对应187平方米的全额物业费，但前提是将我受损的房屋内部装修修复，但是物业公司拒绝，与物业公司人员交涉至今未果。因此恳请法院驳回原告（反诉被告星辰物业）的诉讼请求。被告（反诉原告）孙庆楠向本院提出反诉请求：请求原告（反诉被告）星辰物业向被告（反诉原告）孙庆楠承担违约责任，赔偿给被告（反诉原告）造成的财产损失27560元。事实和理由：被告（反诉原告）孙庆楠于2007年4月购买北辰房地产开发公司开发的小区，办理入住手续时与北辰房地产开发公司指定的原告（反诉被告）星辰物业签订刘前期物业服务合同。经工商查档后发现，原告（反诉被告）星辰物业与北辰房地产开发公司系关联公司，两公司具有相同的自然人股东。之后，被告（反诉原告）孙庆楠一直未再与原告（反诉被告）星辰物业签订过单独的物业服务合同。小区成立业主委员会后，代表全体业主与原告（反诉被告）星辰物业签订了总的物业服务合同。因此，从2007年开始，被告（反诉原告）孙庆楠与原告（反诉被告）星辰物业之间的物业服务合同关系一直处于持续状态。作为业主，缴纳物业费是义务；本着诚实守信的态度，认真合理地完成对小区内房屋共用部分的管理、维修、养护和维护是物业公司的法定义务和合同义务。但是，原告（反诉被告）星辰物业并没有完全履行这一法定义务，对被告（反诉原告）孙庆楠自2007年入住后就开始找其报修的室内墙体渗水和顶棚漏雨的情况，在能够被有效处理的条件下却一直未采取有效的措施予以修复。直至2015年10月份，室内墙体渗水和顶棚漏雨的情况才因为使用业主缴纳的公共维修基金找工程队修复后得到解决。长达8年时间的室内墙体渗水和顶棚漏雨，导致被告（反诉原告）孙庆楠房屋的阁楼内墙墙面以及石膏板隔断因进入雨水和雪水而大面积开裂和脱落，墙体多处因长期潮湿而长满了霉斑；阁楼的屋顶出现较大的开裂破损区域，屋顶下方的地板因被雨水浸泡而开裂变形；反诉人房屋底层的客厅棚顶因为阁楼的地板进水长期处于潮湿状态而开裂。为了修复受损的房屋，被告（反诉原告）孙庆楠需要支付的修复费用为25000元。此外，被告（反诉原告）孙庆楠每到下大雨的时候，为了避免家庭财产受到更大的损失，就必须要从位于大庆市让胡路的单位往返40公里回到家中清除地板上淌下的雨水，在8年中，每个雨季至少要出现6-10次这种大雨，被告（反诉原告）孙庆楠支付的汽油车费和车辆磨损费为40/次。按照每年8次大雨的平均值计算，8年期间此项支出的费用为2560元。2015年10月份后，在证实了墙体和屋顶终于不再漏雨后，反诉人要求原告（反诉被告）星辰物业将被告（反诉原告）孙庆楠家受损的房屋恢复原状，然后，被告（反诉原告）孙庆楠将从2015年10月份开始缴纳差额部分的物业费。但是，该要求被原告（反诉被告）星辰物业拒绝。故被告（反诉原告）孙庆楠反诉至法院。原告（反诉被告）星辰物业辩称，第一点，北辰房地产公司与星辰物业公司是两个独立的法人，退一步讲，就算是股东完全相同，也不影响两公司的独立法人资格，且两公司也不具有隶属关系；第二点，反诉原告所提出的房屋质量问题，具有五年的质保期，在质保期之内，由开发商履行保修义务，超过质保期，只能申请大修基金进行维修，而我公司也申请了大修基金，对反诉原告的房屋进行维修，我公司履行了相应的义务；第三点，根据物业服务收费管理办法第十一条，物业共用部位、共用设施、设备大修、中修和更新改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出和物业服务成本，由此可见，反诉原告所提出的房屋质量问题不属于我公司的服务范围。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本案在庭审过程中，原告（反诉被告）星辰物业举证如下：证据一，房屋产权信息查询报告复印件一份，证明本案所诉争房屋属于本诉的被告（反诉原告）所有，同时证明产权面积是187.25平方米。被告（反诉原告）孙庆楠质证，对该份证据没有异议，本院对该份证据的真实性予以确认。证据二，物业服务合同复印件（与原件核对无异议）一份，证明原告与绿色家园业小区主委员会签订了物业合同，约定被告（反诉原告）所在小区的物业服务由本诉的原告（反诉被告）负责。被告（反诉原告）孙庆楠质证认为，对其真实性有异议，与本案无关，不是本诉的原告起诉的时间段内的合同。本院对该份证据的真实性予以确认。证据三，物业收费许可证复印件（与原件核对无异议）一份，证明原告具有物业收费资格，物业费是按16.008元每年每平方米收取。被告（反诉原告）孙庆楠质证认为，有异议，与本案无关；因为许可证的有效时间和发证时间分别是2013年与2014年，但起诉追索我物业费的时间是2008年至2015年。本院对该份证据的真实性予以确认。本案在庭审过程中，被告（反诉原告）孙庆楠举证如下：证据一，照片二十三张，证明第一张至第九张是因长期漏雨、渗入雪水而导致内墙开裂，装修受损，第十张是底层客厅顶棚的照片，对应阁楼最早漏雨的南面第二个窗户，地面受潮最重，长期处于潮湿状态，导致下层的天花板出现裂缝；第十一张是加上防水涂层的楼房挡沿的照片，证明修复房屋的墙体漏雨，只需要工程对在挡沿内涂覆一层防水涂层，说明这是能被有效处理的问题而物业公司没有自己进行有效处理，也没有在房屋的保质期内要求开发商进行处理，存在着明显的履行物业服务合同的瑕疵；第十二张，加上防水涂层后的楼房房顶照片，证明的问题同上。原告（反诉被告）星辰物业质证认为，对真实性无法核实，且与我公司无关，物业公司不是房屋质量问题的责任主体。本院对该份证据的真实性予以确认。证据二，证据信息查询单、注册查询单共十一页（加盖大庆市萨尔图区市场监督管理局档案查阅专用章），证明星辰物业与北辰房地产公司的自然人股东和法定代表人之间存在重合与交叉任职的关系，两公司是有密切关联关系的企业。原告（反诉被告）星辰物业质证认为，对真实性没有异议，但与本案没有关联性。本院对该份证据的真实性予以确认。证据三，是绿色家园小区维修工程档案资料封面影印件一份、绿色家园小区维修工程档案资料-关于使用公共维修基金的请示报告影印件一份、绿色家园小区S08号楼防水维修资金分摊清册一份，证明第一，2013年12月星辰物业公司和业主委员会向大庆市城管委提交了该档案资料。室因顶层漏雨，向物业公司报修过；对该室反复维修，但漏雨问题没有得到彻底解决；第二，房屋受损与漏雨之间有直接的因果关系；第三，小区共700户的漏雨房屋，星辰物业既未要求开发商对房屋漏雨进行过维修，也未通过司法途径要求开发商承担质保责任；第四，星辰物业承认我拒绝缴纳差额部分物业费是由于房屋漏雨，按正常推理，起始时间时间应为房屋漏雨的开始时间；第五，S08号楼顶层共10名住户，物业公司应有这些业主的报修及维修记录。否则，物业在没有报修的情况下，虚构漏雨事实，骗取维修基金的使用涉嫌构成刑事犯罪；第六，S08号楼顶和外墙所做的防水维修消耗了业主公共维修基金4221元，公共维修基金总额仅剩4690元。2013年10月25日竣工，总金额158843元。原告（反诉被告）星辰物业质证认为，对真实性没有异议，但该组证据恰恰证明星辰物业公司履行了申请维修基金的义务。本院对该份证据的真实性予以确认。证据三，S08号楼房产证复印件一份，证明房屋购买时间在2007年10月份；在2011年10月份之前发生的房屋漏雨，都应该属于开发商承担质量保证责任的期间。在此期间发生的无法由物业修复的房屋公共部分的问题，物业都应该找开发商承担质保责任而不是动用业主的公共维修基金。原告（反诉被告）星辰物业质证认为，对真实性没有异议，但不能证明反诉原告所要证明的问题。本院对该份证据的真实性予以确认。证据四，大庆市博众价格评估有限责任公司鉴定评估报告书一份，证明评估结论确定该房屋损失的价值为1932.88元。原告（反诉被告）星辰物业对鉴定的真实性没有异议，但认为物业公司不是房屋损失的责任主体。依据上述证据及庭审中原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的陈述，确定本案法律事实如下：2007年10月，被告（反诉原告）孙庆楠购买小区房屋，入住后发现房屋漏雨多次向原告（反诉被告）星辰物业报修，原告（反诉被告）星辰物业派工作人员对其房屋进行查看后，数次派人进行了维修，但无法彻底解决房屋漏雨问题。在涉诉房屋质保期内，原告（反诉被告）星辰物业明确告知被告（反诉原告）孙庆楠应向开发商主张权利，但被告（反诉原告）孙庆楠没有向开发商主张权利。2013年6月，原告（反诉被告）星辰物业与业主委员会共同向大庆市城管委申请维修基金对绿色家园小区存在漏雨问题的房屋进行修复。在房屋漏雨期间，即2008年至2015年间，被告（反诉原告）孙庆楠未向原告（反诉被告）星辰物业缴纳差额部分的物业费，现原告（反诉被告）星辰物业以被告（反诉原告）孙庆楠拒绝缴纳2008年至2015年度的物业费为由诉至法院，要求被告（反诉原告）孙庆楠支付拖欠的2008年至2015年度物业费9136.09元及利息并承担本案诉讼费。原告（反诉被告）星辰物业诉至法院后，2017年4月13日，被告（反诉原告）孙庆楠以原告（反诉被告）星辰物业没有完全履行物业服务义务为由向本院提出反诉，请求原告（反诉被告）星辰物业向被告（反诉原告）孙庆楠承担违约责任，赔偿给被告（反诉原告）造成的财产损失27560元。在审理过程中，被告（反诉原告）孙庆楠向本院提出鉴定申请，请求对其所有的房屋的财产损失以及房屋墙体渗水、顶棚漏雨与原告（反诉被告）星辰物业未对外墙进行有效修复之间的因果关系进行鉴定，后被告（反诉原告）孙庆楠放弃对因果关系进行鉴定。经鉴定，大庆市博众价格评估有限责任公司出具了鉴定评估报告书，评估结论确定该房屋损失的价值为1932.88元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。绿色家园小区业主委员会依法与原告（反诉被告）星辰物业签订的物业服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由原告（反诉被告）星辰物业及各业主依合同之约享有与承担。原告（反诉被告）星辰物业实际提供了物业服务，对于被告（反诉原告）孙庆楠提出的房屋漏水，属房屋质量问题，不属于物业服务范畴。且被告（反诉原告）孙庆楠在答辩中承认原告（反诉被告）星辰物业已明确告知其应向开发商主张权利，故原告（反诉被告）星辰物业已履行了该告知义务。被告（反诉原告）孙庆楠可另寻其他途径解决；对于被告（反诉原告）孙庆楠提出的星辰物业诉讼时效已经届满的问题，被告（反诉原告）孙庆楠并未提供证据证明原告（反诉被告）星辰物业怠于行使催缴物业费的权利，故对其主张不予采信；对于被告（反诉原告）孙庆楠提出的星辰物业与北辰房地产公司是有密切关联关系的企业,故意为减少成本而故意不完全履行物业服务义务的主张，需要证明二家公司之间出现人格混同，在财产、组织机构、经营业务上发生混同，否定二家公司的独立人格，而其提供的证据仅能证明二家公司部分股东相同，无法充分证明二家公司存在关联关系，也无法证明原告（反诉被告）星辰物业存在为减少成本而不作为的主观故意，更无法证明原告（反诉被告）星辰物业因无法修缮其房屋漏雨问题而申请业主维修基金的客观行为与原告（反诉被告）星辰物业的主观故意具有因果关系，仅仅是主观上的推测，其主张没有法律依据和事实依据，故本院对其主张不予认可；被告（反诉告）孙庆楠系绿色家园小区业主，该房屋建筑面积为187.25平方米，2008年至2010年度按87.25平方米补交物业费的差额，2010年至2015年按67.25平方米补交物业费的差额。物业服务合同约定物业费计费标准为每年每平方米16元，被告（反诉原告）孙庆楠应交纳自2008年至2015年度的物业服务费9136.09元，故本院支持9131.52元。由于利息标准符合法律规定，故本院对原告（反诉被告）星辰物业要求被告（反诉原告）孙庆楠给付利息的诉讼请求，本院予以支持按照中国人民银行同期贷款利率以9131.52元为本金计算自2017年4月6日起至判决生效之日止的利息；对于被告（反诉原告）孙庆楠要求原告（反诉被告）星辰物业承担违约责任，赔偿其财产损失27560元的反诉请求，其未提供充分证据证明其房屋的财产损失与原告（反诉被告）星辰物业的行为之间具有因果关系，故本院对其反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）孙庆楠于本判决生效之日立即给付原告星辰物业物业费9131.52元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率以9131.52元为本金计算，自2017年4月6日起至判决生效之日止）。二、驳回原告（反诉被告）星辰物业的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）孙庆楠的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），反诉费489元减半收取244.50，鉴定费1500元，均由被告（反诉原告）孙庆楠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判长  白文联审判员  贾 丽审判员  周苹苹二〇一七年十二月十二日书记员  韩 晶