安徽省宁国市人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1881民初2387号原告：舒杏华，女，1967年2月6日出生，汉族，住安徽省宁国市，委托诉讼代理人(特别授权)：黄学祥，宁国市梅林镇法律服务所法律工作者。被告:安徽法姬娜置业开发有限公司，住所地安徽省宁国市经济技术开发区宁阳西路，统一社会信用代码91341881781078328A。法定代表人：吴远宝，系该公司负责人。委托诉讼代理人(特别授权)：周振华，安徽周振华律师事务所律师。原告舒杏华诉被告安徽法姬娜置业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告舒杏华及其委托诉讼代理人黄学祥、被告安徽法姬娜置业开发有限公司的委托诉讼代理人周振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的《商品房买卖合同》，被告退还原告购房款人民币275348元；2.判令被告承担违约责任，赔偿原告因购房造成的损失共计105220.21元（含利息74206.29元、契税11013.92元及装潢费用20000元）；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告开发建设一期法姬娜欧洲城小区，小区规划居中设计一条贯通南北的商业步行街，设计中该步行街北面为开放式4根巨型罗马柱，商业街从北向南贯通至万象城。原告看中其商业价值，便于2011年3月10日与被告签订《商品房买卖合同》，购买欧洲城小区B3幢1单元1006室、1007室门面房二间，面积72.46平方米，合同总价275348元。原告于合同签订当日付款138348元，被告于2011年11月30日将门面房交于原告，原告于2012年12月25日将余款137000元付清。因被告商业街建设迟迟不能从北向南贯通万象城，原告购买后对门面房进行了简易装潢，并经营了一个小超市，因被告的原因造成原告经营严重亏损。2014年被告申请规划部门批准变更规划设计方案，将商业街南段改为住宅区，北段原设计中开放式4根罗马柱拆除，改为小区门卫室，整个商业步行街仅存北段，这样原设计南北贯通开放式商业街变成封闭式住宅小区。设计变更后，被告未及时书面告知原告，原告知悉后，与被告多次协商无果。被告的规划设计变更使原告购买的门面房丧失了原初的商业使用价值，无法实现合同目的。被告的行为违法违约，应承担相应责任。庭审后，原告放弃对装潢费用20000元的诉请，要求不在本案中处理；并要求变更利息损失计算期间为自2012年12月26日起至2017年6月25日止及变更年利率为4.75%。被告辩称，原告起诉缺少事实和法律依据，起诉的请求不能成立，请求法庭予以驳回。1.原告与被告2011年3月10日签订的商品房买卖合同，双方的权利义务已履行完毕，被告协助原告办理了房屋产权证，原告基于该合同已经取得物权，原告向被告已全额支付合同价款，且用于经营活动至今。2.原告合同目的是取得该门面房的所有权，该门面房所有权办理到原告名下，原告合同目的得以实现，并在此门面房内进行了经营活动。因此原告以经营受损请求合同目的未达到请求解除合同不成立。3.小区规划的变更是根据宁国市城市整体规划的变更调整而变更的，小区规划变更经城市规划部门公示，听证等程序，因此小区规划调整是合法的，被告不存在隐瞒欺骗或者故意不告知原告等情形，原告以小区规划调整为由要求解除合同不能成立。4.该案件所涉门面房是小区内商业用房，不同于城市公共街道两旁商业用房，现该商业用房的法律地位仍然予以确认，因此原告以商业用房价值取向评判案涉小区内商业用房价值显然不妥当。综上，我方认为原告要求解除合同的请求不能成立，要求退还购房款及赔偿损失的请求无事实与法律依据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，双方当事人对如下证据无异议，本院予以确认并在卷佐证：舒杏华身份证复印件、《商品房买卖合同》复印件、发票、原规划方案、调整后方案及相关政府文件复印件、契税发票、完税证明复印件各一份、案涉门面房所在小区现状照片一组、规划设计方案调整优化申请。被告的质证意见为：对上述证据的三性均无异议，但不能达到原告的证明目的。对有争议的证据，本院认定如下：原告提举欧洲城在宣城房产网上宣传材料打印件一组，拟证明涉案房屋在销售时对社会宣传情况，被告对该宣传打印件真实性、合法性持有异议，认为不能作为定案依据。本院经审查，该组打印件记载的涉案房屋状况及整个小区概貌，与法姬娜欧洲城变更前的规划方案内容相一致，且与本案具有关联性，故对该组证据予以认定。被告未向本院提举证据材料。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告以出让方式取得位于染坊路、编号为0的地块的土地使用权。经批准，被告在该地块上建设商品房，现定名为欧洲城，商品房预售许可证号为宁房预售字2009第0001号。2010年11月10日，原、被告签订合同编号0002-101110112726《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发建设的欧洲城第B3幢1单元1006、1007号商用房产，房屋总价款为275348元。合同签订后，原告于2011年3月10日支付购房款人民币138348元，2012年12月25日支付剩余购房款人民币137000元；2012年12月26日原告缴纳房屋买卖契税人民币11013.92元；被告于2011年11月30日将该房产交付给原告；2011年11月23日原告开始经营超市至今。在开发建设过程中，被告向宁国市城乡规划局申请对“欧洲城”规划作了部分调整，2015年，该规划调整经向宁国市城乡规划局申请得到了宁国市人民政府的同意。调整内容为：1、保留已建商业，取消南区商业街……2016年，被告将“欧洲城”北段4根罗马柱拆除，并设立车辆道闸。原告认为被告将南北贯通开放式商业街变成封闭式住宅小区，使其购买的商铺丧失原初的商业使用价值，也使商铺价值相对贬损，故诉至法院。另查明:被告在楼盘宣传材料中载明物业种类覆盖商业步行街等，且“整体布局以南、北方向为主”……本院认为，妥善解决本案需明确以下两个问题：一、本案被告是否完全履行了合同义务？二、原告签订合同的主要目的是否实现？针对第一个问题，应先明确被告应当完全履行合同义务的范围如何界定？根据合同相对性原则，原告与被告之间的权利义务关系是基于双方签订的《商品房买卖合同》所产生的，合同载明涉案房屋用途为商用。同时，被告的宣传材料及其调整前在规划部门备案的规划设计方案中亦明确了涉案商铺所在商业步行街的概貌。虽然宣传材料相应内容未载入双方合同中，但上述具体、明确的允诺应当视为要约，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。但现被告变更规划设计，先前宣传材料内容并未兑现，故被告未完全履行合同义务。针对第二个问题，应先明确原告购买涉案商铺的主要目的是什么？根据不动产买卖的普遍性目的以及商铺的商业属性和庭审时双方的陈述，可以认定原告购买商业街商铺的主要目的是用于商业经营。根据日常生活经验，商铺买受人在购买商铺物业时必然将商铺所处地段、经营环境、周边交通、人流量等方面作为重要决策因素，上述因素对于商铺经营也会产生直接影响。本案中，被告在“欧洲城”原商业街北段设立车辆道闸，取消南区商业街，使先前南北贯通开放式商业街变成相对封闭的住宅小区内部通道，势必影响该商铺门前的车辆及人员通行，严重影响商铺使用。据此，可以认定原告购买商铺的主要目的现无法实现，被告存在根本性违约。综上，被告未能完全履行合同义务，导致原告合同主要目的无法实现。故原告要求解除双方于2011年3月10日签订的合同编号0002-101110112726《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故被告应返还原告购房款，并赔偿因此给原告造成的损失。对于庭审中被告的辩解意见，审理认为，1.根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项之规定，债务已经按照约定履行的，合同权利义务终止。本案中，被告在合同履行过程中，调整了规划设计，未按照约定全面履行自己的义务，故双方的合同权利义务未终止，现原告通过起诉要求通过解除合同以终止合同的权利义务符合法律规定；2.根据被告变更前的规划设计图及其宣传材料，原告购买的房产属于商业街商铺，在双方签订的《商品房买卖合同》中亦特别注明是商用房产，可见原告的合同目的是购买商业街商铺从事经营活动。被告变更规划设计的行为，使原告的主要合同目的不能实现。原告并未主张以经营受损未达到合同目的为由请求解除合同；3.被告并未举证证明小区规划设计的变更完全是政府行为导致的，而且即使被告的行为具有行政上的原因，也不能因此而否认其民事行为的违约性，被告对此行为仍应承担民事违约责任；4.从日常经验判断，同一地段的商业街商铺与相对封闭小区内商铺不管是人车流量还是本身价值肯定是不同的。故对于被告的辩解意见，本院不予采纳。被告应返还原告的购房款为人民币275348元。原告主张的损失包括已付购房款的利息损失和已缴纳契税款。由于被告的过错导致合同解除，对于原告的利息损失应当予以赔偿。原告分二次支付购房款，其要求从最后一次付款次日开始计算利息，视为其放弃第一笔款项的部分利息，故原告可主张对全部购房款自2012年12月26日起至2017年6月25日止计算利息；另原告主张按年利率4.75%计算利息，未违反法律规定，本院予以支持。原告为了购买该房屋而缴纳的房屋买卖契税，应由被告予以赔偿。庭审后，原告对装潢费用及部分利息损失诉请的放弃系对其合法权利的处分，亦不违反法律规定，本院予以支持。综上，据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（一）项、第（二）项、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告舒杏华与被告安徽法姬娜置业开发有限公司2010年11月10日签订的《商品房买卖合同》(合同编号为0002-101110112726)；二、被告安徽法姬娜置业开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告舒杏华购房款人民币275348元，赔偿原告舒杏华因购房交纳的契税损失人民币11013.92元，给付原告舒杏华购房款利息（以购房款人民币275348元为基数，自2012年12月26日起按照年利率4.75%计付至2017年6月25日止。）；原告舒杏华自收到上述款项后十日内将B3幢1单元1006、1007号商用房产返还给被告安徽法姬娜置业开发有限公司，并协助办理相关过户手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7009元，由被告安徽法姬娜置业开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  叶武兵人民陪审员  刘桂兰人民陪审员  沈宣宁二〇一七年十二月二十八日书 记 员  王 浩附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。