重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0110民初11352号原告：重庆市綦江区千山物业有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道孟家院。法定代表人：翁春涛，总经理。委托诉讼代理人：陈正军(系该公司员工)，男，1974年3月25日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：魏来(系该公司员工)，男，1987年8月24日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：刘明波，男，1987年5月11日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：杨江容（系被告之妻），女，1987年10月4日出生，苗族，住重庆市綦江区。原告重庆市綦江区千山物业有限公司（以下简称：千山物业公司）与被告刘明波物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案受理后，依法由审判员刘扬适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理,法官助理李红梅全程协助办案。原告千山物业公司的委托诉讼代理人陈正军、被告刘明波的委托诉讼代理人杨江容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告千山物业公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即支付原告物业服务费1375.5元；二、判决被告立即支付原告水电公共能源费150元；三、判决被告立即支付原告违约金990.36元；四、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原、被告签订了《前期物业服务协议》，约定由原告对被告所住XXX小区提供物业管理服务，但被告从2016年7月1日至2017年9月30日共拖欠物业服务费1375.5元、水电公共能源费150元，依照《前期物业服务协议》和《临时管理规约》，被告还应当支付违约金，现原告要求被告支付拖欠的物业服务费1375.5元、水电公共能源费150元，并按照物业服务协议的约定从欠费之日起以所欠物业服务费为基数，按每日千分之三的标准计算违约金至2017年9月30日计990.36元。被告刘明波辩称，被告从去年开始没有交纳物业服务费等相关费用，理由是，第一，原告没有与被告签订物业服务合同，原告的主张缺乏法律依据，原告所说的事实上的物业服务，是违法强行服务；第二,原告的物业服务费收取标准缺乏法律依据，未经双方约定，也没有物价局的核定、备案；第三，原告没有按照合同约定提供物业服务；第四，原告主张的违约金缺乏法律依据；第五，原告的主张已过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：被告刘明波（作为乙方）于2011年11月2日与原告千山物业公司（作为甲方）签订了《XXX前期物业服务协议》，双方约定由甲方对位于綦江区的XXX小区提供物业服务，服务期限为三年，服务期满后，由小区业主委员会考虑并召集业主大会决定是否续聘，并至少提前三个月书面通知甲方是否终止或继续其服务。协议约定，物业管理费按建筑面积计收，高层高级住宅按1.1元/月/平方米的标准收取（包含电梯费，不含公摊水电费），多层高级住宅按1元/月/平方米收取,公共设施设备产生的费用按国家收费标准据实分户摊销；物业管理费按月交纳，乙方应在每月5日之前（或物业管理公司通知时间前）将物业管理费缴清，合同第五条第3.2.2约定，逾期交纳物业服务费的将从欠缴之日每日按欠费金额千分之三的标准向甲方支付违约金。协议还约定，该协议未约定的内容，适用XXX《业主临时管理规约》。XXX《业主临时管理规约》约定，物业服务费采取包干制，高层住宅按1.1元/月/平方米（含电梯使用费，但不含公摊水电费）收取，多层住宅按1元/月/平方米（不含公摊水电费）收取。原告在庭审中陈述，在实际收取物业服务费时，高层住宅按1元/月/平方米（含电梯使用费，但不含公摊水电费）收取，其中第一层、二层（从负一层起算）按0.75元/月/平方米收取，多层住宅按0.65元/月/平方米（不含公摊水电费）收取，原告还陈述水电公共能源费是指小区公共照明、外墙灯饰、公共用水、绿化浇水、停电时自备发电机用电等水电费，因水电公共能源费据实分摊执行起来不便于操作，且大多数小区已经不采用该方式分摊水电公共能源费，故原告结合小区水电公共能源费的情况、参考綦江本地区其他小区的此类费用行业标准，原告实际按照10元/月/户收取的水电公共能源费，按照此种方式，原告自己进行了对比，近一年整个小区收取的公共能源费与原告向供电、供水部门缴纳的水电费接近持平或略亏。因XXX小区未成立业主委员会并选聘新的物业服务企业，原告一直对该小区提供物业服务至今。另查明，被告刘明波的房屋位于该小区(高层住宅)，建筑面积91.66平方米，其从2016年7月1日至2017年9月30日共15个月欠付原告物业服务费1375元（1元/月/平方米×91.66平方米×15个月）和水电公共能源费150元（10元/月/户×15个月）。庭审中，原告举示了照片一张以证明原告小区在2015年被重庆市国土资源和房屋管理局评为物业管理示范小区，举示了原告向重庆市綦江区九龙社区居委会和重庆市綦江区拆违办发出的关于业主违章搭建的函、通知、温馨提示、车辆登记表、公共区域巡查表、发电机运行（测试）记录表、照片以证明原告对小区的秩序、清洁、公共服务等尽到了管理职责。被告认为原告举示的证据只有2014年至2016年的情况，不能证明此前的管理情况，小区确实存在外来人员随意进出的现象。对被告的抗辩意见和质证意见，原告辩解称，小区与九龙小学之间的通道，因该道路不属于小区的地盘，造成外来人员进出原告也无法管理。前述事实，有营业执照、《XXX前期物业服务协议》、《XXX临时管理规约》、函、通知、温馨提示、车辆登记表、公共区域巡查表、发电机运行（测试）记录表、照片及当事人陈述等证据在卷为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告重庆市綦江区千山物业有限公司与被告刘明波签订的《XXX前期物业服务协议》系依法成立的合同，合同期满后XXX小区未成立业主委员会，亦未选聘新的物业服务企业，原告为了小区的有序管理继续按照合同约定提供物业服务至今，原告虽有盈利的目的，但被告享受了服务，应当支付原告实施物业管理相关的费用，故对被告提出的双方签订的前期物业服务协议已经到期、双方没有物业服务合同、原告是违法强行服务而不应交纳物业服务费的抗辩理由本院不予支持。被告还抗辩外来人员随意进出小区，该事实虽然存在，但从查明的事实看，原告已经按照合同约定对小区的秩序、清洁卫生、公共管理等提供了服务，被告即应及时缴纳物业服务费用，被告如认为原告的管理结果尚有待提高，应及时向原告指出并建言献策，被告以不交物管费予以对抗只会导致小区的物业服务水平下降，具体问题并未得到解决，同时这一行为在业主之间会相互影响，且对其他大多数缴纳物管费的业主亦不公平，故对被告该抗辩理由，本院不予采信。被告抗辩原告的请求已过诉讼时效，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。”但《中华人民共和国民法总则》系从2017年10月1日起正式施行，故如果在2017年10月1日前已产生的物业费是否超过诉讼时效应结合《中华人民共和国民法通则》的规定判断，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案被告从2016年7月1日起未交纳物业服务费等费用，原告在2017年10月18日提起本案诉讼，并未超过二年的诉讼时效，故对被告的该抗辩理由，本院不予支持。关于物业服务费的标准问题，按照双方协议，高层住宅按照1.1元/月/平方米的标准收取，原告自愿请求按照1元/月/平方米的标准收取，实际收费低于合同约定的标准，且合同签订多年来经济水平在提高原告也并未涨价，按1元/月/平方米的标准收取不违反綦江本地区的关于物业服务的物价标准，也未显示公平，本院予以支持，按此标准被告应当支付物业服务费1375元。关于水电公共能源费，原告庭审中陈述因据实分摊具体执行起来不便于操作，其一直按照10元/月/户的标准收取的水电公共能源费，本院认为，该费用系小区已实际支出的公共费用，该费用包含了小区公共用水、公共照明、外墙灯饰、停电时自备发电机用电等水电费，用之于小区公共服务，应当由全体业主承担，根据《XXX前期物业服务协议》的约定本应据实分摊，但原告陈述的未据实分摊的理由存在一定的合理性，结合綦江本地区小区水电公共能源费收取的一般水平，按照10元/月/户的标准符合本地实际水平，并不至于显失公平，故本院对该标准予以支持，被告应当交纳水电公共能源费150元；但此项费用原告应每年予以年终结算，无论盈亏，均应对业主予以公示，如结算后原告企业亏损，应使业主知晓，如结算后有剩余，应返回每一业主。关于违约金，被告认为原告先违约，所以不应承担此项费用，本院认为从查明的事实看，原告在管理服务XXX小区时在服务质量上的确存在一定的瑕疵，以上瑕疵的形成原因很多，虽不能全部归咎于原告，但原告对业主反映的问题重视程度不够，解决方法单一，且与业主沟通渠道不畅通，致使部分业主以不交物管费予以对抗，故对违约金的诉讼请求本院不予支持。最后，本院需要再次强调的是，业主对物业服务企业的服务质量有高标准是值得肯定的，业主应通过多种渠道和方式向物业服务企业提供意见和建议，同时通过业主委员会选择好物业服务企业，业主自身也要配合物业服务企业共同管理好自己的小区，我们不支持以欠缴物管费作为对小区管理不满意的对抗手段，同时，物业服务企业也应该按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平，并善于与业主沟通，真正在小区管理上与业主成为一家人。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘明波支付原告重庆市綦江区千山物业有限公司物业服务费1375元、水电公共能源费150元，以上共计1525元，限于本判决生效之日起5日内一次性付清；二、驳回原告重庆市綦江区千山物业有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘明波负担（此款原告重庆市綦江区千山物业有限公司已经预交，被告刘明波在履行前述判决义务时一并支付原告）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 扬二〇一七年十二月一日法官助理  李红梅书 记 员  刘 颖