四川省高县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1525民初1185号原告：侯新华，女，1967年4月2日出生，汉族，住四川省宜宾市高县。原告：何均伟，男，1964年6月23日出生，汉族，住四川省宜宾市高县。委托诉讼代理人：刘尚公，四川鹏宇律师事务所律师。被告：高县皇廷壹号网吧，住所地四川省高县文江镇民主街**号。主要负责人：孙智颖，该网吧投资人。被告：孙智颖，男，1987年8月24日出生，汉族，住四川省宜宾市筠连县。被告：舒田林子，女，1989年11月24日出生，汉族，住四川省宜宾市筠连县。被告：郝中华，男，1988年2月7日出生，住四川省宜宾市筠连县。委托诉讼代理人：戴家彬，四川博胜律师事务所律师。原告侯新华、何均伟与被告高县皇廷壹号网吧、孙智颖、舒田林子、郝中华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯新华、何均伟及其特别授权委托诉讼代理人刘尚公律师，被告高县皇廷壹号网吧、孙智颖、舒田林子、郝中华及其共同的特别授权委托诉讼代理人戴家彬律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯新华、何均伟向本院提出诉讼请求：⒈依法判令解除原告与被告之间形成的房屋租赁合同关系，并立即腾退房屋，交付设施、设备(含被告增添部分)；⒉判令各被告共同支付欠交的房租85440元(截至2017年7月25日)；⒊判令各被告共同支付迟交房租产生的利息17000元；⒋判令各被告共同支付违约金100000元；⒌本案诉讼费由各被告共同承担。事实与理由：上列原告系夫妻关系，各自然人被告系高县皇廷壹号网吧的合伙人。2014年6月18日，各被告以舒田林子的名义与原告侯新华签订《营业房租赁合同》，承租原告位于高县文江镇民主街的门面（楼梯间）及二、三楼的营业房。按本次租赁合同中约定：租赁期限为五年，即自2014年6月25日至2019年6月24日；房租为前两年税后10000元/月，从第三年起税后10500元/月，第五年起为税后11000元/月，每半年支付一次，每半年提前一个月支付下半年房租；违约责任为支付守约方违约金100000元。原告与被告签订租赁合同后，原告按照合同约定向被告交付了房屋，由被告占有、使用。因被告提出对原租房协议进行调整，原告本着支持被告年轻人发展事业的原则，也理解被告经营困难现状，同意如在2016年5月4日前交清所欠2016年4月25日前房租7000元，方可重新签订新的租房协议，并可少收2016年4月25日到2016年5月25日一个月房租。2016年5月3日各被告以郝中华名义给原告出具了承诺书，承诺书的内容为：于2016年5月4日前交清所欠房租7000元，以到帐为准；2016年5月25日起房租按10500元/月，提前一个月交下半年房租（即每年的4月25日、9月25日前交清）。交清欠款后各被告以郝中华名义于2016年5月25日，与原告签订《营业房租赁合同》。按本次租赁合同中约定：租赁期限为五年，即自2016年5月25日至2021年5月24日；房租为前两年税后10500元/月，从第三年起税后11500元/月，第五年起税后11500元/月，每半年支付一次，每半年提前一个月支付下半年房租（即每年的4月25日、9月25日前交一次房租），每迟一次支付滞纳金1000元，同时赔偿原告按欠缴房租金额并按月利率2%支付利息；违约责任仍为支付守约方违约金100000元。但被告未按约定支付房租，主要有：2016年5月25日至2017年5月25日应交房租126000元（共12个月）、2017年5月25日至2017年7月25日应交房租21000元（共2月），扣减被告于2016年5月27日支付的4900元、2016年8月5日支付的8000元和其它零星支付的48660元，截止2017年7月25日，尚应支付原告房租85440元。为此，2017年3月5日，以店长张奇的名义再次向原告出具承诺书，承诺书的内容为：从3月6日起，每天除正常开支以外的收入，尽可能打给房东，用于归还房租。事实上，被告的承诺已无法兑现，因其多次未按期履行交纳电话费义务，其网络提供商中国电信股份有限公司高县分公司已于2017年2月28日对其采取了停网措施。同样的原因，因其多次未按期交纳电费，四川能投高县电力有限公司文江供电所于2017年4月6日08:30时即对其采取了停电措施。因其自身违约行为，致其无法开展经营活动，从而也造成无法履行与原告签订的房屋租赁合同所约定的义务。被告的行为已致合同目的无法实现，其行为已表明其不再履行合同，双方签订的《营业房租赁合同》应依法解除，并由其承担因违约责任及合同解除的附随责任。现原告为维护自身合法权益，根据我国《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。高县皇廷壹号网吧、孙智颖、舒田林子、郝中华辩称，1.答辩人于2015年11月25日应交2015年12月25日至2016年6月25日的房租6万元，已交房租54000元，并于2016年5月6日前将剩余的7000元房租支付给原告，完结了2016年上半年的房租；2.由于答辩人生意不景气，答辩人无法一次性付清2016年下半年房租，与原告商定首次支付3万元，剩余房租由原告到网吧收取营业款冲抵房租。2016年5月25日，郝中华委托李金廷和刘龙拿了3万元现金到高县皇廷壹号网吧给答辩人，答辩人当面交给了原告。并于2016年5月27日通过网银向原告转账4900元，于2016年8月5日向原告转账8000元，合计支付了原告房租42900元；3.本案张奇只是答辩人网吧的一名员工，在答辩人无授权的情况下，其无权代表网吧与原告达成协议；4.2017年4月11日，在答辩人网吧被原告强制停止营业时，答辩人网吧仍在进行正常营业，并未被断网、断电；5.由于答辩人已经向原告支付了2016年下半年的房租42900元，剩余房租20100元不能一次性支付，遂协商由原告于2016年9月5日开始每天在答辩人网吧收取营业款用以冲抵剩余房租。其后，原告从2016年9月5日起至2016年11月24日，已收房租23100元，已经超过其应收房租3000元。2016年11月25日，在答辨人应当交2017年上半年房租时，答辩人向原告提出因生意不景气准备转让网吧，由于答辩人已交3万元保证金，原告同意每天收取房租至答辩人网吧转让后，再与原告结算，多退少补。其后，答辩人找到了愿意接手答辩人网吧的买家，且该买家已与原告就房租事宜进行协商，但未能达成一致，导致答辩人网吧未能成功转让。答辩人已向原告付清应付房租，并无欠付房租的违约行为，原告的主张不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：⒈原告提交的郝中华出具的“承诺书”，拟证明被告未按约支付房租，且至2016年4月25日尚欠7000元；2016年5月25日起房租按10500元/月计算，提前一月交下半年房租。被告对该书证提出“郝中华”签名属实，内容不认可的质证意见，但未提交证据支持。对该证据本院予以确认。⒉原告提交的“2016年5月25日与郝中华签订的营业房租赁合同”，拟证明双方重新签订租赁合同。被告对该书证提出“郝中华”签名不实的质证意见，原告无证据反驳。经审查，被告质证意见成立，对该证据本院不予确认。⒊原告提交的“2017年3月5日由张奇、陈恒出具的”,拟证明被告未守承诺。被告对该书证提出张奇是网巴前台工作人员，陈恒是孙智颖的朋友，均未经授权，无权作出承诺的质证意见。被告意见成立，本院对该证据不予确认。⒋原告提交的四川能投高县电力有限公司“停（限）电催交电费通知书、说明”各一份，拟证明2017年4月6日8︰30皇廷壹号网吧已被停电，不能开展经营活动。被告对该书证提出系伪证的质证意见。经审查，原告以“停（限）电催交电费通知书”出具于2017年3月21日，告知停电措施实施时间为2017年4月6日8︰30，并以“说明”加以认证，但是否实施或何时实施停电措施，无证据证明，故对原告的证明目的本院不予采信。⒌原告提交的中国电信股份有限公司高县分公司“说明”一份，拟证明2017年2月28日起皇廷壹号网吧已被停网，不能开展经营活动。被告对该书证提出不属实的质证意见。经审查，被告提交的原告2016年9月5日始至2017年4月11日止零星收取租金的记录反映，2017年2月28日后皇廷壹号网吧仍在从事经营活动，故对原告的证明目的本院不予采信。综上，本案事实查明如下：2014年6月18日，侯新华与舒田林子签订《营业房租赁合同》，承租位于高县文江镇民主街的门面一间（楼梯间）及二、三楼的营业房，租赁期限为五年（2014年6月25日至2019年6月24日止）；房租为前两年税后10000元/月，从第三年起税后10500元/月，第五年起为税后11000元/月；租金第一次交一个季度，以后每半年提前一个月支付下半年房租；承租前交押金3万元（承租时交1万元，其余2万元第二次交房租时交清）；违约责任约定为支付违约金100000元。合同签订后，房屋由舒田林子等用于皇廷壹号网吧经营使用。当事人双方履行合同至2016年5月3日，郝中华经其他合伙人同意后，作出承诺：对尚欠的上半年租金7000元于2016年5月4日前交清；并从2016年5月25日起房租为10500元/月，提前一个月交下半年房租（即每年4月25日和9月25日前交清）；从2016年5月25日起每两年涨500元/月；以上三项有一项违约，所交保证金（押金）充违约金，并任由房东对网吧作处置。2016年5月25日前，郝中华等履行了给付7000元的义务，至此，原合同2014年6月25日至2016年5月24日期间，双方权利义务履行完毕。2016年5月25日后，双方依郝中华承诺继续履行。郝中华于2015年5月27日、8月5日分别转账4900元和8000元共12900元与侯新华，用于付租金。皇廷壹号网吧因经营方面困难，不能按期给付租金，侯新华等从2016年9月5日至2017年4月11日止在皇廷壹号网吧经营收入中零星收取租金。2017年4月11日后，皇廷壹号网吧没有再营业。另查明，⒈被告给付押金（保证金）30000元与原告，双方无异议，但给付时间不能确定；⒉2016年9月5日始至2017年4月11日原告零星收取租金的金额为48660元；⒊孙智颖、舒田林子、郝中华系皇廷壹号网吧投资合伙人。本院认为，当事人双方争议的焦点是：⒈皇廷壹号网吧2017年4月11日后没有再营业是哪一方的责任。双方各持己见，但都没有提交确切的证据予以证明。根据查明的事实，皇廷壹号网吧在2016年上半年就开始出现经营困难情况，并没有按约给付房租，更出现长期由出租方在皇廷壹号网吧营业收入中零星收取现金抵租金的情况，所以皇廷壹号网吧停止营业是因经营困难所致；⒉郝中华于2016年5月3日作出的承诺是否有效。根据“承诺书”内容及当时的事实表现情况，应当是对原租赁合同内容的补充和修订，且双方已形成合意，故本院认为是有效的民事法律行为；⒊关于违约责任。双方签订合同约定违约金为100000元，在实际履行过程中，承租人没有按约定期间给付租金，实际已违约，但出租人多次给予了谅解，没有实时主张权利，应视为出租人放弃对承租人前期违约责任追究；⒋关于押金（保证金）30000元是否作为违约金冲抵。如前所述，出租人对承租人前期违约责任追究已放弃，并且未对此30000元进行结算，本院认为不应作违约金处理，应作租金性质认定;⒌租金计算截止时间。皇廷壹号网吧虽于2017年4月11日后没有营业，但仍占用租赁房屋，出租人提出计算至2017年7月25日止，于法有据，应予支持。综上所述，当事人双方签订的营业房租赁合同已没有继续履行的必要，应当予以解除；出租人按约收取租金的请求，应当支持；迟交房屋租金产生的利息，因为已交押金（保证金），故不予支持；承租人多次违约，出租人均予以了谅解，故违约金请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十四条第一款第四项规定，判决如下：一、从2017年7月25日起解除侯新华与舒田林子2014年6月18日签订的《营业房租赁合同》及郝中华2016年5月3日出具的“承诺书”；二、皇廷壹号网吧的合伙人孙智颖、舒田林子、郝中华共同支付侯新华、何均伟房屋租金55440元。此款限于本判决生效后十日内付清；三、驳回侯新华、何均伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1186元，由孙智颖、舒田林子、郝中华共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  李效东审 判 员  李远强人民陪审员  刘汉芬二〇一七年十二月二十八日书 记 员  肖艳萍