四川省绵阳市安州区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0724民初1980号原告：中国工商银行股份有限公司绵阳分行，住所地：绵阳市涪城区警钟街10号，统一社会信用代码：91510703MA6243FK9F。负责人：李思林，行长。委托诉讼代理人：杨帆，四川真道律师事务所律师。被告：绵阳川银房地产开发有限公司，住所地：绵阳市安州区花荄镇银河大道，统一社会信用代码：91510724786698606Y。法定代表人：刘明跃，董事长。委托诉讼代理人：张华，四川浩鼎律师事务所律师。被告：陈斌，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：张全文，四川联衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗兆保，四川西华律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司绵阳分行（以下简称工商银行）诉绵阳川银房地产开发有限公司（以下简称川银公司）、陈斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行委托诉讼代理人杨帆、被告川银公司委托诉讼代��人张华、陈斌委托诉讼代理人张全文、罗兆保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告川银公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原告与被告川银公司于2012年2月23日签订的《商品房买卖合同》两份（一楼101-2、102-1一份，二楼203-3、204-1一份）及《商品房买卖合同补充协议》合法有效；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年9月20日，原告与被告川银公司签订《商品房买卖意向性协议》，约定原告拟购买被告川银公司开发的位于安县花荄镇恒源大道西侧的银都宝座第20号楼“星座”一、二楼的商铺，其中一楼拟购面积约816.5平方米，二楼拟购面积约1019平方米，约定价格为一楼14000元/平方米，二楼5000元/平方米，2010年12月24日原告向被告川银公司转账支��437.955万元房款。2010年11月22日，原告与被告川银公司又签订《商品房买卖意向性协议补充协议》，约定将拟购买的商铺面积变更为一楼约816.5平方米、二楼633.5平方米，具体面积以房管局最终办理的房屋所有权证载明的面积为准，并附有所购房屋调整位置后的建筑平图，2011年12月29日原告再向被告川银公司转账支付2,400,000元和3,600,000元的房款。基于上述意向性协议及其补充协议，原、被告双方于2012年2月23日签订正式的《商品房买卖合同》两份（一楼101-2、102-1一份，二楼203-3、204-1一份）及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告川银公司将其开发的银都宝座“星座”一楼101-2、102-1共788.98平方米的商铺以11,045,720元价格卖给原告，将二楼203-3、204-1共877.99平方米的商铺以4,439,950元的价格卖给原告，以上两处商铺的房款合计15,485,670元；原告遂于2012年8月分别转账支付2,106,120元、3,000,000元房款和109,003.05元维修基金合计5,215,123.05元。自此原告支付完全部房价款和维修基金合计15,594,673.05元。2013年3月在交付房屋期限届满时原告发现，因被告陈斌向被告川银公司提供借款，由于被告川银公司未能及时归还借款，被告川银公司擅自将上述已经出售给原告的房屋备案登记至被告陈斌名下，根据备案合同（2012字YD－63）所示，被告陈斌和被告川银公司签订时间和备案时间均是2012年6月25日。2013年5月，原告起诉至绵阳市中级法院，要求被告川银公司交付房屋并承担逾期交房责任，后因被告川银公司在开发过程中资金彻底断链，安县政府组建“安县人民政府处置川银公司问题监管小组”（以下简称“渉高办”）介入被告川银公司，清理债权债务。“渉高办”先后数次组织被告陈斌和原告以及被告川银公司进行协商，签订了数份协议书、会议纪要、承诺函等，几经变化大致约定：原告先进场（案争房屋）装修营业，由渉高办协调将被告川银公司开发的“水韵华庭”2号楼以及“银都宝座”三期13号楼部分房屋备案至原告名下，作为解决纠纷的资金保障；待水韵华庭竣工验收后，原告在具备贷款条件的前提下给被告川银公司提供按揭贷款支持；待水韵华庭2号楼出售，销售款项用于归还陈斌借款本息，在款项足额转入共管账户后被告陈斌立即解除案争房屋的备案登记，将案争房屋备案至原告名下，原告解除保障措施房屋的备案登记；达成案外调解后原告撤诉。时至今日，作为解决纠纷的保障房屋“水韵华庭”2号楼整幢和“银都宝座”三期13号楼部分房屋仍然是烂尾状况。虽经渉高办协调将尚不具备备案条件的“水韵华庭”2号楼备案至原告名下作为保障措施，但该房屋一不能进行销售，二不能作为贷款融资抵押物；且“银都宝座”三期13号楼部分房屋一直未备案至原告名下，以上房屋起不到任何保障作用。2017年7月，被告陈斌起诉至绵阳市安州区人民法院要求原告和安州支行、曹军给付自2014年7月1日至今占用使用上述房屋的租金。原告认为，案涉房屋系原告实际出资购买，是善意的、合法的买受人，其与被告川银公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且已全额支付购房款，无需向其他第三方支付房屋使用费用，未能交付房屋和办理产权登记是被告川银公司的违约行为导致；而被告川银公司与被告陈斌本是高利民间借贷关系��双方却恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，将已经合法出售给原告的房屋“一女二嫁”，再次与被告陈斌签订买卖合同，并恶意地办理备案登记，严重损害了前一合法买受人即原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，维护法律的公平、正义，现原告依据《合同法》及其他相关法律法规向人民法院提起上述诉请，请求人民法院依法判准所请。被告川银公司辩称，被告川银公司与原告签订房屋买卖合同是真实的，合同的效力由法院认定。被告陈斌辩称，原告与被告川银公司签订的商品房买卖合同，因被告川银公司无法履行该协议，2013年12月2日，签订了补充协议，终止了银都宝座二期商品房买卖合同，另行签订了商品房买卖合同。本案而起商品房买卖合同已终止，该���同的权利义务已终止。被告陈斌不知道原告与被告川银公司存在商品房买卖合同关系，被告陈斌是善意的相对人。被告川银公司与原告之间的商品房买卖合同，依据安州区政法委的协调，原告与被告川银公司的买卖合同关系已经解除，原告要求被告川银公司将买房款作为欠款予以返还，并用水韵华庭的房屋作为欠款的保障。被告陈斌对银都宝座2期的房屋已经拥有了所有权。2014年7月1日后，原告就使用房屋并向陈斌支付租金。综上，请驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年9月20日，原告与被告川银公司签订《商品房买卖意向性协议》，约定原告拟购买被告川银公司开发的位于安县花荄镇恒源大道西侧的银都宝座第20号楼“星座”一、二楼的商铺，其中一楼拟购面积约816.5平方米，二楼拟购���积约1019平方米，约定价格为一楼14000元/平方米，二楼5000元/平方米，2010年12月24日原告向被告川银公司转账支付437.955万元房款。2010年11月22日，原告与被告川银公司又签订《商品房买卖意向性协议补充协议》，约定将拟购买的商铺面积变更为一楼约816.5平方米、二楼633.5平方米，具体面积以房管局最终办理的房屋所有权证载明的面积为准，并附有所购房屋调整位置后的建筑平图，2011年12月29日原告再向被告川银公司转账支付2,400,000元和3,600,000元的房款。基于上述意向性协议及其补充协议，原、被告双方于2012年2月23日签订正式的《商品房买卖合同》两份（银都宝座“星座”一楼101-2、102-1一份，二楼203-3、204-1一份）及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告川银公司将其开发的银都宝座“星座”一楼101-2、102-1共788.98平方米的商铺以11,045,720元价格卖给原告，将二楼203-3、204-1共877.99平方米的商铺以4,439,950元的价格卖给原告，以上两处商铺的房款合计15,485,670元；原告于2012年8月分别转账支付2,106,120元、3,000,000元房款和109,003.05元维修基金合计5,215,123.05元，原告共计支付房款和维修基金共计15,594,673.05元。2012年6月25日，被告陈斌与被告川银公司签订《商品房买卖合同》，将上述已经出售给原告的房屋备案登记至被告陈斌名下。因被告川银公司在开发过程中资金彻底断链，“渉高办”介入被告川银公司，清理债权债务。“渉高办”先后数次组织被告陈斌和原告以及被告川银公司进行协商，签订了数份协议书、会议纪要、承诺函等，但均未对《商品房买卖合同》的合同效力做出认定。以上事实有《商品房买卖意向性协议》、《商品房买卖意向性协议补充协议》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《会议纪要》、《补充协议》、承诺函、收据、银行流水单和庭审笔录等证据在案证实。本院认为，原告与被告川银公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，符合法律规定，双方对合同的效力均无异议，被告陈斌虽提出该买卖合同关系已经解除，但并未举出原告与被告川银公司解除合同的协议，庭审中，原告工商银行与被告川银公司也未口头承认解除合同。故原告请求人民法院依法确认原告与被告川银公司于2012年2月23日签订的《商品房买卖合同》两份（一楼101-2、102-1一份，二楼203-3、204-1一份）及《商品房买卖合同补充协议》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告川银公司承担本���诉讼费的诉讼请求，因被告川银公司并未否认《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的合同效力，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司绵阳分行与被告绵阳川银房地产开发有限公司于2012年2月23日签订的《商品房买卖合同》两份（银都宝座“星座”一楼101-2、102-1一份，二楼203-3、204-1一份）及《商品房买卖合同补充协议》合法有效；二、驳回原告中国工商银行股份有限公司绵阳分行的其他诉讼请求。本案诉讼费57,684元，由原告中国工商银行股份有限公司绵���分行负担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交副本，上诉于绵阳市中级人民法院。审判员 尹 伟二〇一七年十二月五日书记员 杨雨晨