北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017��京02民终10225号上诉人（原审被告）：北京市宏基业天然珠宝市场有限公司，住所地北京市西城区西单北大街109号地上第三、四层。法定代表人：刘永刚，总经理。委托诉讼代理人：闵学晶，北京市首创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京西西友谊商城有限公司，住所地北京市西城区华远北街1号。法定代表人：段莉彩，董事长。委托诉讼代理人：王博，北京市义博律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艺凡，北京市义博律师事务所律师。上诉人北京市宏基业天然珠宝市场有限公司因与被上诉人北京西西友谊商城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初26414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京市宏基业天然珠宝市场有限公司（下称宏基业珠宝公司）上诉请求,要求撤销原审判决第一、二、五项，改判原审判决第三项扣减租金150万元；北京西西友谊商城有限公司（下称西西友谊商城）未向我公司送达过解除合同通知，原审法院判决解除租赁合同没有依据；西西友谊商城使用我公司建设的建筑但不给予补偿，导致我公司资金出现缺口，无法支付租金；四层已经被转租给众多小商户，西西友谊商城应将小商户作为共同的房屋腾退人；2015年6月至9月，西西友谊商城拆除5至7层扶梯，施工期间造成火灾，致使不能正常经营半年之久，我公司要求减少租金；四层存在严重的漏水，我公司维修导致巨大的资金缺口，也是我公司不能按时支付租金的主要理由。西西友谊商城辩称，我方以诉讼的形式通知解除合同，合同自宏基业珠宝公司收到起诉状之日发生解除；宏基业珠宝公司所建设的建筑系违建，与本案无关；漏水的损失应该另案解决，不应作为其拒付租金的理由；原审法院所作判决程序合法，适用法律准确，请求二审法院维持。西西友谊商城向一审法院起诉请求判令:1、确认我公司与宏基业珠宝公司签订的《租赁合同书》于2016年10月22日解除，宏基业珠宝公司腾空租赁房屋交还我公司；2、宏基业珠宝公司支付自2015年1月1日起至2016年10月22日止欠付的房屋租金10849171.23元；3、宏基业珠宝公司支付房屋使用费，从2016年10月23日起计算至实际腾退之日止，按照合同约定的年租金标准6339375元（日租金为17368.15元）计算；4、宏基业珠宝公司以应付租金为基数按每日0.5%支付违约金，分段计算至实际支付之日（分段计算起点为2015年1月1日应付租金为1509375元，2015年4月1日应付租金基数为1509375元，2015年7月1日应付租金为1509375元；2015年10月1日应付租金为1509375元，2016年1月1日应付租金为1509375元，2016年4月1日应付租金为1381875元，2016年7月1日应付租金为1534531.25元，2016年10月1日至2016年10月22日的应付租金为382099.32元）；5、本案诉讼费由宏基业珠宝公司承担。一审法院认定事实：北京市西单北大街109号（建筑面积70934.43平方米）的产权人系北京敬远房地产开发有限公司。自2002年10月23日起至2022年10月22日，北京敬远房地产开发有限公司将52000平方米的商业设施委托西西友谊商城管理。同意西西友谊商城以自己的名义，对外出租委托管理的商业设施。2011年6月30日，西西友谊商城（出租方、甲方）与宏基业珠宝公司（承租方、乙方）签订《租赁合同书》，约定：甲方将北京市西单北大街109号第四层（下称涉案房屋）建筑面积6332.02平方米出租给乙方作为商业经营使用，租赁期限自2011年7月1日起至2019年4月30日止。租金标准为……自2014年9月1日至2016年8月31日年租金标准为6037500元；自2016年9月1日日至2019年4月30日，年租金标准为6339375元。乙方按季度交纳租金，租金应在每个付款期到来的30日前（即提前30日）交纳。如乙方出现欠付租金情况，每耽误一日应向甲方支付违反合同相关金额0.5%的违约金。如拖欠一个月租金及费用甲方有权终止本合同。合同签订后，西西友谊商城与宏基业珠宝公司正常履行合同。履行过程中，因宏基业珠宝公司未按时交纳2012年度的租金，西西友谊商城于2013年年初诉至原审法院，要求解除租赁合同、宏基业珠宝公司腾退房屋并支付租金。2013年3月，原审法院主持达成调解，并出具（2013）西民初字第02637号民事调解书：宏基业珠宝公司分期向西西友谊商城支付2012年租金，合同继续履行。因宏基业珠宝公司自2015年1月1日起拖欠租金，西西友谊商城于2016年9月21日提起诉讼，要求与宏基业珠宝公司解除合同，宏基业珠宝公司腾退房屋、交纳租金、违约金以及房屋使用费。宏基业珠宝公司持答辩意见予以抗辩。宏基业珠宝公司认可于2016年10月22日收到起诉书副本。另查，一、审理中，宏基业珠宝公司要求扣减租金13512000元，理由是商城自2011年开始漏水且在2015年6月至9月，商城因装修停业。西西友谊商城为此提交了2017年2月的照片、自2011年至2016年向西西友谊商城的致函、《证明》以及施工的通知，对此，西西友谊商城以照片没有时间、地点，不能证明宏基业珠宝公司存在损失为由不予认可；以函件没有公章且西西友谊商城亦未收到为由不予认可；《证明》显示的时间与本案没有关联性为由不予认可；以电梯��改造并非市场停业为由，不同意宏基业珠宝公司的证明目的。二、对于宏基业珠宝公司抗辩的时效问题，西西友谊商城提交了自2016年1月至10月以及12月的缴费核对通知单，在商户一栏有宏基业珠宝公司工作人员安秋葵的签字，证明对于宏基业珠宝公司欠付的租金，西西友谊商城一直在主张。宏基业珠宝公司表示安秋葵已于2017年年初离开公司，该证据的真实性无法认定。三、宏基业珠宝公司于2016年3月支付租金127500元，西西友谊商城主张系2016年第二季度租金，并在租金请求中减去该笔款项，宏基业珠宝公司同意。四、宏基业珠宝公司未向法院提交商城于2015年6月至9月停业的证据以及其损失的证据。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的《租赁合同书》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。因宏基业珠宝公司未按照合同的约定支付租金，自2015年1月1日开始拖欠租金，已经违约。现西西友谊商城依据合同约定向宏基业珠宝公司行使解除权，并于2016年9月21日提起诉讼，要求法院予以确认，宏基业珠宝公司认可于2016年10月22日收到西西友谊商城的起诉书副本，虽然在诉讼中不同意解除，���其所述理由没有事实依据，法院不予采信，故法院确认合同于2016年10月22日解除。合同解除后，宏基业珠宝公司负有返还租赁物的义务，租赁的房屋应当予以返还。对于西西友谊商城主张的自2015年1月1日起至2016年10月22日止宏基业珠宝公司欠付的房屋租金10849171.23元，宏基业珠宝公司认为数额符合合同约定的计算方式，不同意支付，理由是存在其他争议问题以及租赁期间楼层漏水、装修对其造成了损失，但宏基业珠宝公司提交的证据材料均不能证明其主张，法院对其抗辩意见不予采信。对于宏基业珠宝公司提出的西西友谊商城的部分租金请求超过诉讼时效的主张，西西友谊商城提交的缴费核对通知单，上有宏基业珠宝公司工作人员安秋葵的签字，可以证明西西友谊商城一直在催缴，宏基业珠宝公司的该项抗辩意见法院亦不予采信。对于西西友谊商城主张的自2016年10月23日起计算至实际腾退之日止的房屋使用费，（按照合同约定的年租金标准6339375元计算）的请求，宏基业珠宝公司占用西西友谊商城的房屋，应当予以支付。比照合同约定的租金标准支付并无不妥。对于西西友谊商城主张的逾期付款违约金请求，首先，合同中对逾期支付租金的违约责任有明确的约定，宏基业珠宝公司对此约定及逾期付款的法律后果应当知晓；其次宏基业珠宝公司至今仍拖欠自2015年度开始的租金，确实存在违约情形；最后，宏基业珠宝公司所述均不能作为其迟延支付租金的理由。鉴于双方约定的违约金数额过高且宏基业珠宝公司对此提出异议，故违约金数额法院将以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准酌情予以判定。据此，原审法院于2017年7月判决：一、确认北京西西友谊商城有限公司与北京市宏基业天然珠宝市场有限公司���二〇一一年六月三十日签订的《租赁合同书》于二〇一六年十月二十二日解除；二、自判决生效之日起七日内，北京市宏基业天然珠宝市场有限公司将北京市西城区西单北大街109号第四层腾空交还北京西西友谊商城有限公司；三、自判决生效之日起七日内，北京市宏基业天然珠宝市场有限公司给付北京西西友谊商城有限公司自二〇一五年一月一日起至二〇一六年十月二十二日止的房屋租金10849171.23元；四、自判决生效之日起七日内，北京市宏基业天然珠宝市场有限公司给付西西友谊商城北京西西友谊商城有限公司自二〇一六年十月二十三日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费（按照年租金6339375元的标准计算）；五、自判决生效之日起七日内，北京市宏基业天然珠宝市场有限公司支付北京西西友谊商城有限公司逾期支付租金的违约金（以应付租金为基数按照每日0.02%），分段计算至实际支付之日止（分段计算标准为二〇一五年一月一日应付租金为1509375元；二〇一五年四月一日应付租金为1509375元；二〇一五年七月一日应付租金为1509375元；二〇一五年十月一日应付租金为1509375元；二〇一六年一月一日应付租金为1509375元；二〇一六年四月一日应付租金为1381875元；二〇一六年七月一日应付租金为1534531.25元；二〇一六年十月一日至二〇一六年十月二十二日应付租金为382099.32元）；六、驳回北京西西友谊商城有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审查明事实与一审基本一致。二审补充查明，宏基业珠宝公司申请证人管某、孙某、李某出庭说明漏水及商城修扶梯的情况。管某称其承租的商铺2016年夏天及2017年8月发生过漏水，导致其歇业2天，2015年6月至9月因为商场修理扶梯导致顾客减少，但商城并未因此停业，管某仍正常向宏基业珠宝公司交纳租金；孙某称其商铺在扶梯周边，2015年6月至9月商场修理扶梯，导致其停业3个月，其商铺天花板存在漏水，宏基业珠宝公司对天花板进行了修理，维修期间仍在正常经营，孙某称除欠付2015年6月至9月的租金外，其它期间的租金均已交纳。李某称2017年其承租的商铺发生漏水，宏基业珠宝公司多次进行修理，维修期间其仍正常经营，李某仍正常向宏基业珠宝公司交纳租金。本院审理中，宏基业珠宝公司与西西友谊商城均同意解除双方于2011年6月30日签订的《租赁合同书》。本院认为：宏基业珠宝与西西友谊商城签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制���规定，应属合法有效，双方均应依约履行。宏基业珠宝称西西友谊商城在2015年6月至9月对扶梯施工期间发生火灾造成第四层不能正常营业达半年，但未提供有效的证据证实第四层停业的事实，且证人也证实了除扶梯周边极少数商铺因装修造成影响外，其余商户未受影响仍正常营业并正常交纳了租金，故本院对于宏基业珠宝以四层停业半年为由酌减租金的上诉请求，不予支持。宏基业珠宝另上诉称西西友谊商城使用其建设的房屋设施未给予补偿，与本案不属同一法律关系，且租赁合同的标的并不包括该房屋设施，宏基业珠宝以此为由拒付租金缺乏依据，本院不予支持。涉案的第四层虽然发生过漏水，但租赁合同履行过程中，宏基业珠宝并未以漏水为由向西西友谊商城提出过延付或酌减租金的申请，且证人均证实虽存在漏水但未欠付宏基业珠宝的���铺租金，宏基业珠宝以修理漏水的产生的费用作为其拒付西西友谊商城租金的抗辩理由，不能成立，本院不予支持。对于宏基业珠宝修理漏水的支出费用，其可另行主张。《租赁合同书》约定，宏基业珠宝按季度交纳租金，租金应在每个付款期到来的30日前交纳；如拖欠一个月租金及费用西西友谊商城租金有权终止本合同。因宏基业珠宝未按约支付租金超出一个月，构成违约，西西友谊商城有权单方行使合同解除权，原审法院因此确认租赁合同于2016年10月22日解除，并无不当，本院予以维持。鉴于《租赁合同书》约定的违约金数额过高，原审法院依法酌减违约金，并无不妥，本院予以维持。合同解除后，宏基业珠宝应及时向西西友谊商城腾退涉案房屋。综上所述，宏基业珠宝的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由北京市宏基业天然珠宝市场有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王军华审判员  李蔚林审判员  曹 雪二〇一七年十二月二十六日书记员  张晓鸥