四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川07民终2128号上诉人（原审原告）：吴硕超，男，1986年7月25日出生，汉族，住四川省江油市。委托诉讼代理人：李鸿基，男，1953年12月14日出生，汉族，住四川省江油市。被上诉人（原审被告）：四川继峰房地产开发有限公司，地址：江油市纪念碑街中段237号上海城名人苑一期北商2号楼北2-20号。法定代表人：刘成立，该公司董事。委托诉讼代理人：钟宇，四川道融民舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：敬宓，四川道融民舟律师事务所律师。上诉人吴硕超因与被上诉人四川继峰房地产开发有限公司（以下简称继峰房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省江油市人民法院(2017)川0781民初2561号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后,��法组成合议庭审理了本案。上诉人吴硕超的委托诉讼代理人李鸿基，被上诉人继峰房产公司的委托诉讼代理人钟宇、敬宓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴硕超的上诉请求：1.依法撤销原判，判决被上诉人支付上诉人违约金792元（违约金每年按总房款的千分之一承担，直至上诉人取得不动产权证时止）；2.判决被上诉人承担上诉人交付的办证费9900元的逾期资金利息，利息从2015年11月3日起至取得不动产权证时止，按年利率24%计算；3.诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：原判适用法律错误，上诉人诉请要求按年支付违约金的请求成立，双方约定的违约金过低，应予调整；原判认定事实不清，被上诉人收取了相关办证费用后未按约定时间办理不动产产权证，长期占用该笔资金，应承担相应的利息。被上诉人继峰房产公司辩称，1.办证确实存在违约行为，但原因在于施工方拖延结算，现江油市人民政府已经同意先完善备案，不超过两周就可以完成所有程序；2.双方对逾期办证违约金有明确约定，不应当调整；3.违约金和损失不能一起主张。请求驳回上诉，维持原判。吴硕超向一审法院的起诉请求：1.判令被告支付原告违约金792元（违约金每年按总房款的千分之一承担，直至原告取得不动产权证时止）；2.判令被告承担原告交付的办证费9900元的逾期资金利息，利息从2015年9月7日起至取得不动产权证时止，按年利率24%计算；3.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2015年7月23日，原告吴硕超与被告继峰公司签订了《商品房买卖合同》，约定：吴硕超购买继峰公司开发的位于江油市（��海广场名仕新苑）x幢x单元x层x号住房一套，建筑面积108.79平方米，总价款为396104元；出卖人于2015年9月30日前向买受人交付商品房，于2015年12月30日前取得该房屋所在楼栋权属证明；双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有证书的，双方同意按照第2种方式处理即买受人不退房，出卖人按总房款的千分之一承担违约金。合同签订后，原告按约支付了购房款，增值税发票载明“建筑面积108.56平方米，金额395267元”，被告于2015年10月8日向原告交付了房屋，被告于2015年9月6日向被告缴纳了代办房产证、土地证相关费用9900元，但被告至今未取得该房屋所在楼栋权属证明；由于被告原因，导致被告至今未协助原告办理上述商品房转���登记。庭审中，原、被告均认可被告应在商品房交付之日起365日内办理房屋所有权证书。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、公告、缴款收据、增值税发票、接房验收记录表等在案为据，予以采信。一审法院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按约支付了房价款，被告应按约取得初始登记，并协助原告办理房屋转移登记。根据合同约定，被告于2015年10月8向原告交付房屋，就应于2016年10月8日前为原告办理房屋权属转移登记。但由于被告原因，导致被告至今未协助原告办理商品房转移登记，据此，被告��为违约，且被告认可其违约，愿意按照合同约定的金额承担违约责任。因此，被告应按照双方约定以总房款的千分之一承担违约金，总房款以增值税发票上载明的金额为准。原告主张违约金每年按总房款的千分之一计算至原告取得不动产权证止，该主张与合同约定的违约金计算方式不符，本院不予支持。根据相关法律规定，违约金的性质是“补偿为主，惩罚为辅”，在原、被告约定的违约金数额不能弥补原告受到的实际损失时，原告可以要求被告按原告的实际损失承担违约责任。原告未举证证明其实际损失大于约定的违约金数额，故原告在主张违约金的同时又主张利息损失，既无约定又与事实不符，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”、第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，遂判决:一、被告四川继峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告吴硕超支付逾期办理商品房权属登记的违约金395元；二、驳回原告吴硕超的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人吴硕超提交从江油市人民政府网站下载的首套住房补贴政策，拟证明若已办理了涉案房屋产权证，就可领取住房补贴，被上诉人继峰公司认为该证据与本案的诉请无关联性。被上诉人继峰公司提交其向江油市不动产中心的缴款收据复印件及个别业主已办理不动产权证书的复印件，拟证明初始登记已完成，转移登记也在进行中。上诉人质证认为，该组证据客观真实，但不能否认被上诉人存在的违约行为。本院认为，上诉人吴硕超提交的从网上下载的江油市人民政府的首套住房补贴政策规定，补贴时间是2014年12月18日至2017年12月18日，因最后期限未到，尚不能证明因被上诉人的行为导致上诉人不能取得住房补贴，故对该证据不予采信。被上诉人继峰公司提交的证据，能证明产权登记的进行情况，予以采信。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案合同明确约定如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，出卖人按总房款的千分之一承担违约金。根据该约定，一审判决四川继峰房地产开发有限公司承担总房款千分之一的违约金正确。上诉人吴硕超认为应按每年千分之一承担违约责任缺乏事实依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的适用前提是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情形，本案双方对逾期办证的违约金有明确约定，不符合���条款适用的法律情形。双方对办证费用未约定资金占用利息，上诉人同时主张违约金和利息损失缺乏法律依据。违约金是否过低应以实际损失为参照基础，上诉人未提交证据证明逾期办证给其造成的实际损失。综上所述，上诉人吴硕超的上诉理由不成立，其诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴硕超负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 张建国审 判 员 傅文忠审 判 员 石 军二〇一七年十二月五日法官助理 罗 婷书 记 员 薛亚春黄孟婷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。