安徽省凤台县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0421民初3162号原告：安徽省亿祥置业投资有限公司，住所地安徽省淮南市凤台县城关镇胶州路南段东侧缪郢南区B楼117、118。法定代表人：毛积慧，经理。委托诉讼代理人：崔勇，安徽州来律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文备，公司职工。被告：张涛，男，1985年1月14日生，汉族，皖凤台县人，住安徽省凤台县。委托诉讼代理人：穆可跃，安徽卫正律师事务所律师。原告安徽省亿祥置业投资有限公司（以下简称亿祥公司）与被告张涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安徽省亿祥置业投资有限公司的委托诉讼代理人吴文备、崔勇和被告张涛的委托诉讼代理人穆可跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安徽亿祥置业投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还位于安徽省凤台县亿联·皖北五金家居城（以下简称亿联商城）内B区4栋楼107号、108号商铺；2、判令被告支付原告拖欠的房屋租金20828.16元，违约金6248.45元，物业管理费867.84元，物业费滞纳金52.07元，合计27996.52元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2015年11月20日签订了亿联商城房屋租赁合同。合同规定：甲方（亿祥公司）受产权人全权委托，代为将位于亿联商城内B区4栋107号、108号商铺或公寓出租给乙方（被告张涛）从事经营；租赁期限：自2015年11月20日起至2018年11月19日止；租金按合同约定应从2016年8月19日起提前交纳2016年11月20日至2017年11月19日当年的房屋租金20828.16元、物业管理费867.84元，合计21695元。合同签订后，原告按合同约定履行了自己的义务，截止到2017年6月30日，被告已拖欠原告房屋租金20828.16元、物业管理费867.84元，合计21695元。请求支持原告的诉讼请求。张涛辩称：原告不是产权人，不能作为租赁合同的主体，因此原被告签订的合同无效。诉请第二项，给付租金计算错误，即使合同有效，原告在签订合同前做了虚假宣传，对各承租户的租金计算标准不同，所交保证金有多有少，不能公平对待。没有履行商场开业前广告宣传、免费班车等承诺，原告在营销方面履行义务不到位，造成整体市场不景气，后又因修大桥交通不便，更造成被告生意惨淡，亏损严重。因此请求法院裁定驳回原告的起诉，或判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就双方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：位于凤台县经济开发区××路××商城××区××号商铺（以下简称107号商铺）系案外人杜春雷、缪保荣出资购买，未办理房屋登记手续，但在凤台县商品房网上进行了备案确认。2014年9月27日，亿祥公司（乙方）与杜春雷、缪保荣（甲方）签订了委托经营管理合同。合同约定：甲方自愿将其出资购买的107号商铺的房产委托给亿祥公司经营管理。亿祥公司拥有该商铺的经营权限为统一规划、统一招商、统一定价、以乙方名义统一出租、统一管理，形成交易市场。委托期限：自2014年10月1日起至2024年9月30日止。乙方在委托期内对委托商铺拥有完整的使用权和自主经营等经营管理权，根据市场情况，独立决定商铺出租价格的权利。2015年11月20日，亿祥公司（甲方）与张涛（乙方）签订了《亿联·皖北五金家居城房屋租赁合同书》。合同主要内容：第一条租赁商铺或公寓的位置及用途。1、甲方受产权人全权委托，代为将位于淮南市凤台县亿联商城内D区4栋107号、108号商铺出租给乙方从事经营。2、租赁用途：产品展示与销售。第二条租赁期限：自2015年11月20日起至2018年11月19日止（市场正式计租日期是以所租赁区域正式公告试营业当天正式起计）。第三条商铺面积、租金费用及支付方式。1、商铺建筑总面积72.32平方米，计2间。2、市场第三年租金单价：一层每月24元/㎡。3、市场物业管理费单价每月1元/㎡。4、为更好地培育市场，甲方承诺自市场正式试营业之日起免收乙方租金12个月；第13个月起收取租金，享受前三年市场物业管理费免12个月的优惠政策；因此，乙方实际承担：第二年费用为人民币总额为21695元（注第二年租金20828元，第二年物业费867元）。5、付款方式：先付后用，签订本合同时，乙方必须一次性付清第一年应该承担的费用；第二年应承担的费用须在第一年到期前三个月一次性付清；依次类推。第六条商铺装修及经营约定。乙方须于接到甲方通知后7日内开始进场装修，90日内完成商铺的装修及产品展示并开门营业投入正常经营活动，否则视为乙方违约，甲方有权单方面解除协议。装修期间租金照常起算。期间产生的水、电、空调、垃圾清运费由乙方自行承担。第七条履约保证金约定。1、为了维护消费者的合法权益和经营者的良好信誉及确保本合同的全面履行，乙方应于签订本合同之日时，每间商铺向甲方交纳履约保证金6000元，共计人民币12000元。（履约保证金共包含经营保证金和房屋保证金。其中经营保证金6000元，房屋保证金6000元。属于经营保证金的部分在免租期满后，用于冲抵租金，不足部分由乙方补足，房屋保证金须至合同期满后，乙方不再租赁其房屋，甲方于租赁合同到期后一个月内无息退还）。第十条违约约定。本合同生效后，乙方不按照本合同约定日期或告函日期接收商铺进场经营的，逾期超过45天后，视乙方违约，甲方有权单方面解除本合同，履约保证金不予退还。2、合同期内，乙方不按时足额缴纳租金及费用，逾期超过35天的，视乙方违约，甲方有权解除本合同，乙方按照本合同租金及费用总额的30%标准向甲方支付违约金，履约保证金不予退还。合同签订后，张涛于2015年11月20日向亿祥公司交纳履约保证金12000元。亿祥公司于2015年11月24日通知张涛装修商铺，装修期限2015年11月24日-2016年1月9日。张涛在装修期内完成了装修并进行了正常营业，但未按合同的约定提前三个月交纳第二年的房租及物业费。亿祥公司起诉后，张涛于2017年9月10日将其所承租的商铺退还给了亿祥公司，双方租赁合同解除。另查明，位于凤台县××开发区淮凤路亿联·皖北五金家居城B区4幢108号商铺（以下简称108号商铺），属亿祥公司所有。2015年3月31日亿祥公司曾下发了《关于商城电价调整、营业时间、广告位管理等规定的通知》，该通知第三条（关于商品质量与价格的公约）第六项规定，对举办中大型活动的经营户，亿联招商运营策划综合部将根据广告资源情况进行推广扶持，如免费班车、电视字幕、公交视频、户外广告、电子媒体等。以上事实，亿祥公司及张涛均无异议，本院依法予以确认。庭审过程中，亿祥公司提供了2016年11月11日凤台县广播电视台的证明、2016年11月16日凤台县经济开发区管理委员会的证明，证明亿祥公司已经按照约定进行了公告、亿联商城B、D区于2014年5月1日进行试营业。张涛对以上证据的真实性未提出异议，但认为，亿联商城的试营业日期应依双方签定的补充合同和手续中确定的日期作为试营业日期，但未提供相关证据。本院认为，本案争议的焦点问题是：1、亿祥公司是否具有原告的诉讼主体资格；2、本案的房屋租赁合同是否合法有效；3、亿祥公司是否存在履行义务不到位、显失公平等行为；4、张涛生意惨淡，亏损严重，是否应当免除张涛的合同义务；5、亿祥公司的各项诉讼请求是否应当支持。针对焦点问题，本院认为，焦点1，案外人杜春雷、缪保荣出资购买了亿联商城B区4幢107号商铺，并在凤台县商品房网上进行了备案确认。亿祥公司、张涛对此均无异议，本院予以认定，因此杜春雷、缪保荣拥有该商铺的占有、收益及使用权。2014年9月27日，杜春雷、缪保荣将该商铺委托给亿祥公司经营管理，并签订了委托经营管理合同。合同约定，委托期限：自2014年10月1日起至2024年9月30日止。乙方在委托期内对委托商铺拥有完整的使用权和自主经营等经营管理权，根据市场情况，独立决定商铺出租价格的权利。该合同是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，且不损害国家、集体和他人的利益，因此该合同合法有效。亿祥公司因此而取得了亿联商城B区4幢107号商铺的占有、收益和使用权。亿联商城B区4幢108号商铺，系亿祥公司所有，有房地权证予以证实，张涛无异议，本院予以认定，所以亿祥公司具有本案原告的诉讼主体资格。焦点2，2015年11月20日，亿祥公司（甲方）将自己拥有所有权的108号商铺及拥有使用权的107号商铺出租给张涛，并签订了《亿联·皖北五金家居城房屋租赁合同书》，该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，因此该合同合法有效，对双方均具有约束力。焦点3，亿祥公司在商场开业前在电视上进行了广告宣传，履行了自己应尽的义务，整体市场不景气是多方面原因造成的，张涛辩称由于亿祥公司没有履行广告宣传、免费班车等承诺，在营销方面履行义务不到位造成整体市场不景气，缺乏证据证明。张涛庭审中提供的2015年3月31日亿祥公司曾下发的《关于商城电价调整、营业时间、广告位管理等规定的通知》，该通知第三条（关于商品质量与价格的公约）第六项规定，对举办中大型活动的经营户，亿联招商运营策划综合部将根据广告资源情况进行推广扶持，如免费班车、电视字幕、公交视频、户外广告、电子媒体等。根据该通知的规定，亿祥公司仅对举办中大型活动的经营户根据广告资源情况进行推广扶持，是附条件的进行扶持，即在广告资源许可的情况下对举办中大型活动的经营户进行推广扶持，而张涛并未提供证据证明，其符合扶持条件而亿祥公司未履行以上义务。另外，亿祥公司拥有对所出租商铺的占有、收益、使用权，有权根据每间商铺的具体情况决定该商铺的租金及物业费的多少，且每间商铺的租金及物业费数额是经双方协商同意的，因此不存在显失公平问题。焦点4、张涛生意亏损，原因也是多方面的，与凤台淮河大桥的维修没有必然的因果关系，也不是亿祥公司的过错造成的，且双方的合同中并未约定在张涛生意亏损的情况下可以免除张涛的合同义务，因此张涛应当按合同约定继续履行合同义务。焦点5、亿祥公司提供了2016年11月11日凤台县广播电视台证明、2016年11月16日凤台县经济开发区管理委员会证明，证明亿祥公司已经按照规定进行了公告、亿联商城B、D区于2014年5月1日进行试营业。张涛对该证据的真实性未提出异议，因此本院予以认定。张涛提出亿联商城的试营业日期应依双方签订的补充合同为准，但未提供相关证据证明，因此对该意见本院不予采纳。双方签订合同的日期在亿联商城试营业之后，因此根据合同约定，张涛的承租期间应为2015年11月20日至2018年11月19日止。亿祥公司免除张涛12个月的房租，因此亿祥公司的承租日期应从2016年11月20日起至张涛退出商铺之日，即2017年9月10日止。共计9个月零20天。根据《中华人民共和国合同法》的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。因此，张涛应支付亿祥公司房屋租金16762.29元（20828元/年÷12个月×9个月+20828元/年÷365天×20天），物业费697.76元（867元/年÷12个月×9个月+867元/年÷365天×20天））。由于张涛未能在合同约定的期限内支付亿祥公司租金，因此存在违约。双方的租赁合同中约定承担的违约金标准为合同租金及费用总额的30%，并不违反法律规定，应予以支持。因此，对亿祥公司要求张涛支付违约金及物业费滞纳金6300.52元的诉讼请求，本院予以支持。由于张涛在2017年9月10日已将承租的商铺退还给亿祥公司，双方的合同已经解除，因此对亿祥公司要求张涛返还107号、108号商铺的请求，不予支持。由于双方对履约保证金部分均未主张权利，因此本案不予合并审理。综上所述，对安徽亿祥置业投资有限公司要求张涛支付其房屋租金20828元，物业费867元，合计21695元的诉讼请求，本院予以部分支持；要求张涛支付违约金及物业费滞纳金共计6300.52元的诉讼请求，本院予以支持；要求张涛返还107号、108号商铺的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十条、第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告张涛支付原告安徽省亿祥置业投资有限公司房屋租金16762.29元，物业费697.76元，合计17460.05元；二、被告张涛支付原告安徽省亿祥置业投资有限公司违约金及物业费滞纳金共计6300.52元；三、驳回原告安徽省亿祥置业投资有限公司的其他诉讼请求。以上一、二两项，合计23760.57元，于判决生效后10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由安徽省亿祥置业投资有限公司负担106元，张涛负担394元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  李守琴审 判 员  王玉芹人民陪审员  岳方军二〇一七年十二月二十七日书 记 员  张君利