西藏自治区曲水县人民法院民 事 判 决 书(2017)藏0124民初9号原告:张先财，男，汉族，四川省资中县人，经商，现住西藏贡嘎县。委托诉讼代理人:李春伟，北京市盈科（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人:姚瑶，北京市盈科（拉萨）律师事务所律师。被告:白玛，男，藏族，西藏贡嘎县人，经商，现住西藏贡嘎县。委托诉讼代理人:普布次仁，珠穆朗玛律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈洁，珠穆朗玛律师事务所律师。被告:尼玛次仁，男，藏族，西藏贡嘎县人，经商，现住西藏贡嘎县。委托诉讼代理人:普布次仁，珠穆朗玛律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈洁，珠穆朗玛律师事务所律师。原告张先财与被告白玛、尼玛次仁租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张先财及其委托诉讼代理人李春伟、姚遥，被告白玛、尼玛次仁及其委托诉讼代理人普布次仁、陈洁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张先财向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2015年9月1日签订的《房屋出租合同》；2.被告向原告补偿因合同解除所造成的损失160万元。事实理由：2015年9月1日，原、被告双方签订《房屋出租合同》，约定被告将于西藏贡嘎县甲竹林镇甲竹林村4组的自有房屋出租给原告使用，租期为15年，合同有效期至2030年9月1日，租金采取分段累进方式计算。同时合同中也约定，原告有权自行装修和按照自己所需进行设施建造。合同自签订之日起生效。标的物交付后，原告投入大量资金对租赁房屋进行装修和设施建造，在形成添附后进行经营使用。经营期间，收益良好，原本有希望在短期内收回成本并保有稳定效益。但现因”贡嘎机场航站区三期改扩建工程”需要，西藏空港新区委员会对原告所租赁的房屋实行征收。征收行为导致原、被告之间的租赁合同无法继续履行，同时征收行为使得被告以被征收人身份从征收人处领取了数额巨大的补偿款。原告以为，国家征收行为导致原、被告之间的房屋出租合同无法继续履行，合同目的无法实现，双方的租赁合同应当被法院依法确认解除。但在此项征收过程中，原告的利益受到重大损害，被告在没有损害事实发生的情况下却领取到了巨额的补偿款。被告应当基于公平原则在自己领取的补偿款范围内对原告的受损害权益给予合理补偿。被告白玛、尼玛次仁的委托诉讼代理人答辩称:1.对于原告提出的解除合同的诉请无异议，对于原告提出的赔偿损失，认为不应得到支持，本案标的物属于政府征收行为，合同中有明确约定，原告的主张没有事实及法律依据；2.对于房屋的修建、装修是有约定的，实际上是被告向原告支付了相应的工程款，原告是按自己的经营所需进行的修建和装修，对于房屋第三层的修建，合同也有相应约定即原告根据自己的实际经营需要可自行搭建和修建。原告在使用房屋过程中，被告也从未收取过三层的租金。向贵院递交的两份合同，均可以证明下列内容：房屋租赁合同第五条明确约定，在合同未满期间如果国家征用被告房屋，按照国家要求原告交出房屋，不得提出任何理由。附加合同中，被告支付对价，房屋主体一至二层修建合同能够体现，第五条中约定修建的三楼，乙方（原告）如果建房，所有材料人工费乙方自行负责，但不得影响整体结构，甲方（被告）不另加三楼租金。3.本案标的物是由于国家强制力行为导致，被告不能继续享有占有、使用、收益的权利，本案中争议的房屋，是基于被告对土地享有的使用权，如果没有土地，那么被告的补偿也无从谈起。4.原告虽然由众多证人出庭作证，但证人基本上不是原告的朋友就是其工人，对证人的证明效力，不予认可；另外，被告所获得的补偿不应向原告支付。如前几款所述双方签订租赁协议后，对房屋进行修缮，被告是支付了相应对价的。原告租用被告房屋对外收取转租的租金，也是一直在盈利的，所以原告要求被告补偿或赔偿是没有合理性的。5.政府给付补偿款，就是要考虑老百姓今后生活和生存的问题。所以，被告认为原告主张赔偿的相应诉请及事实理由既没有法律依据也没有事实依据，恳请法院驳回其该部分的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.由原告提交的压水井、水塔照片两张，能够证实原告搭建了压水井和水塔的事实，对该证据本院予以采信；2.由原告提交的房屋修建劳务合同协议原件一份，该证据能够证明原告雇佣第三人谯廷云修建房屋的事实，本院予以采信；3.由原告提交的购买装修材料收据原件十五份及房屋装修双包合同原件共五份，能够证明原告为装修本案所涉房屋购买的材料和装修该房屋的事实，本院予以采信；4.由原告提交的房屋修建平面图原件一份，证明该案所涉房屋的面积和该平面图由原告绘制。本院认为，该证据只能证明本案所涉房屋的面积，不能证明对该房屋装修的事实，故本院不予采信。5.由原告提供的《租房出租合同》原件共七份，因该证据只能用于证明因国家征收行为导致该房屋需拆迁，并不能证明是被告违约导致原告的经营损失，该份证据与本案无关联性，本院不予采信；6.原告方申请的五名证人的证言，因证人证明的修建本案所涉房屋及装修该房屋的事实与以上第二份证据相互印证，故本院对该份证据予以采信；7.被告方申请的一名证人的证言，证明原告曾说过，如果本案所涉房屋要是被国家征收，原告要赌一把，且原告预先就知道国家征收该房屋。因该证人证言无其他证据佐证，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月8日，原告张先财与被告白玛、尼玛次仁签订了《房屋出租附加合同》，各方协商约定被告自愿将新建四合院一楼一底共计34间砖混结构，水泥预制板房双包给原告修建（含所有材料及人工费），总造价为75万元。合同中也约定，原告若在三楼建房，所有材料及人工费由原告负责，但原告在修建三楼时不得影响整个房屋结构，否则出现问题由原告负全部责任及被告不得另加三楼的租金。如果该房屋被国家征用，原告将无条件搬走，但原告可以搬走家具和电器，原告不得损坏所有房屋。之后，原、被告各方又于2015年9月1日，签订了《房屋出租合同》，约定被告将位于西藏贡嘎县甲竹林镇甲竹林村4组的自有房屋出租给原告张先财使用，使用时间自2015年9月1日至2030年9月1日，租期共15年，租金采取分段累进方式计算。该合同中各方约定，原告有权自行装修和按照自己所需进行设施建造。如果在合同未履行完毕之前该房屋被国家征用，按国家规定被告有权要求原告交出房屋，不得提出任何理由，被告要提前两个月通知原告，原告要按照实际天数计算租金给被告，原告将无条件搬走，但原告可以搬走装修设备、家具、电器，被告不得故意刁难。合同签订后，被告将该案所涉房屋交付于原告，原告于不同时间和第三人签订了《房屋修建劳务合同协议》和《房屋装修双包合同》，对该租赁房屋进行了修建和装饰装修，在完成修建和装饰装修后，原告自行经营并使用收益。经营期间，西藏空港新区管理委员会及拉萨市人民政府于2016年7月20日、2016年8月22日、2016年11月8日分别下发《西藏空港新区征收土地公告》、《拉萨市人民政府关于贡嘎机场航站区三期改扩建工程征地标准及安置政策的批复》及《西藏空港新区公告》。被告也于2016年12月7日向原告发出了《房屋租赁合同解除通知书》，通知原告张先财于两个月内迁出该案所涉房屋。另查明,1.原告修建装饰装修完该案所涉房屋后,只经营了不到一年的时间,经营时间的租金已全部向被告付清；2.依据原告提交的证据可以证实原告在本案所涉房屋的三层改扩建和装饰装修上共花费1412543元，被告获得房屋拆迁补偿款共计2618209.93元。本院认为，本案的争议焦点：1.涉案合同是否应当予以解除；2.被告是否应当向原告赔偿损失。一、涉案租赁合同已于2016年12月7日解除。涉案房屋建造时，属于农牧民在乡村宅基地上新建住房。被告白玛、尼玛次仁系该案所涉房屋产权人扎桑的父亲和哥哥，在房屋的建造、租赁过程中均由白玛、尼玛次仁处理涉案房屋事宜，诉讼中被告亦认可房屋属于家庭所有，故被告作为家庭成员与原告张先财签订的《房屋出租合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。关于合同解除问题。涉案租赁合同在履行过程中，政府发布征收公告，对涉案房屋予以征收，租赁合同因不可抗力而无法继续履行，合同具备了解除条件。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十六条之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的；当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中原告张先财与被告白玛、尼玛次仁的租赁关系终止日应为被告尼玛次仁张贴房屋租赁合同解除通知书当天(即为:2016年12月7日)。因此,该合同已在2016年12月7日解除，已无判决解除合同之必要，本院对原告关于解除合同的主张不予支持。二、原告应当依据租赁合同向被告主张损失补偿。涉案房屋在租赁过程中被国家征收，征收补偿对象是房屋所有权人，原告作为承租人并非征收补偿对象，其无权依据征收补偿协议以征收补偿项目名称来确定具体补偿款项，而是应当根据双方合同约定主张合同权益。合同约定承租人”无条件搬走”并非放弃所有损失补偿。《房屋出租合同》中约定的”如果国家征用甲方（被告）房屋，乙方将无条件搬走”，应当理解为在发生包括政府拆迁在内的不可归责于当事人的事由时，合同终止履行，对此后双方产生的诸如租金收益、无法使用房屋等损失，不承担赔偿责任，但如果由于政府拆迁而获得拆迁补偿款，被告因原告的扩建、装修行为在拆迁补偿中不当得利，被告应当向原告予以补偿损失。如果系可归责于一方当事人的原因造成的损失，亦应依法承担民事责任。因此，被告以该条款为依据主张不应给付原告补偿款，理由不能成立，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。原告对涉案房屋扩建了第三层，并对全部房屋进行装饰装修，被告基于上述扩建、装饰装修在国家征收中获得了补偿，应当视为被告同意利用原告的扩建以及装饰装修，被告应当基于不当得利，按照原告扩建造价费用以及装饰装修初始价值对原告予以补偿。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，租赁房屋的装饰装修物和改建、增设他物通称为”装饰装修物”，但不包括扩建。因此，本案中除了第三层楼的扩建，原告对租赁房屋其他的装饰装修物和改建、增设他物（包括压水井、水塔等）均属于装饰装修物。关于装饰装修物及扩建损失补偿数额的计算。关于装饰装修物的损失，其损失与租赁合同已经履行的期限相关，可以剩余租期与全部租期的比例计算其装饰装修损失，但不能超过房屋所有权人获得的装饰装修补偿。关于扩建损失，因被告同意扩建且基于扩建获得拆迁补偿，故被告需要基于不当得利向原告补偿扩建造价费用。本院考虑到原告之后继续对扩建的房屋及装饰装修部分进行过一段时间的经营活动及收益，扩建及装饰装修价值存在一定程的减低，故本院结合本案具体案情，依据原告提供的建造及装修涉案房屋的总支出，扣除被告支付原告修建一、二层楼75万元及原告使用、收益该案所涉房屋近一年，在价值上存在减低，且考虑到原告事后还可以从涉案房屋中拆走部分物品，因此本院酌定被告白玛、尼玛次仁应支付原告张先财相关扩建及装修装饰物补偿款共计57万元。关于搬迁补助费。根据《西藏自治区城镇房屋拆迁管理暂行办法》第四十六条第三项规定，被拆迁房屋有承租人的，拆迁人应当将搬迁补助费支付给承租人，补偿标准按照实际发生额确定；拆迁人负责搬迁的，拆迁人不再另行支付搬迁费。本案中，因涉案房屋全部由原告承租且面积较大，被告并不居住，被告白玛、尼玛次仁应将搬迁补助5000元全额支付给原告张先财。关于临时安置补助费，该费用系政府在征收中支出给房屋所有权人，而涉案租赁合同已经解除，被告没有义务对原告进行安置，原告作为承租人主张该费用没有法律依据。关于经营损失，涉案租赁合同因国家征收而解除，并非因被告过错，原告向被告主张的损失不能超过被告获得的补偿范围，被告并未获得此类补偿，故本院对此不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十六条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项、第十四条第一项、《西藏自治区城镇房屋拆迁管理暂行办法》第四十六条第三项规定，判决如下：一、被告白玛、尼玛次仁于判决生效之日起十五日内，一次性支付原告张先财相关补偿费用共计57.5万元；二、驳回原告张先财的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元，由原告张先财负担12300元；由被告白玛、尼玛次仁负担6900元。(该案案件受理费原告张先财已全额预交,被告白玛、尼玛次仁在兑现本案案款时，将各自承担的案件受理费一并支付给原告。)如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。审判长 觉啊拉姆审判员 宋 晓 明审判员 陈  莉二〇一七年十二月一日书记员 次  央