广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终19794号上诉人（原审被告）：邓志光，男，1957年9月30日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：杨芳，女，1982年6月5日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区。被上诉人（原审第三人）：广州正富房地产代理有限公司（以下简称正富公司），住所地广东省广州市天河区天润路96号首层107商铺。法定代表人：罗丽燕，该公司经理。上诉人邓志光因与被上诉人杨芳、正富公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2016)粤0106民初4762号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人邓志光、被上诉人杨芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓志光上诉请求：撤销一审判决第一项和第二项，本案的一审、二审诉讼费用由邓志光、杨芳、正富公司依责承担，二审判决前暂缓执行一审判决的第一项、第二项、第三项。事实和理由：一审法院判决前没有去广州市房屋交易监管中心调查收集有签章的16010187648网签合同，因这是杨芳和正富公司丧失诚信、当庭撒谎和滥诉行为的关键证据。杨芳在一审第一次开庭已承认其签约网签合同。杨芳辩称对一审判决无异议。正富公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2016年3月14日，杨芳向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.邓志光协助杨芳办理广州市天河区天河北路芳草园581号504室（以下简称案涉房屋）的按揭贷款手续及过户手续；2.邓志光向杨芳支付迟延协助办理按揭贷款手续的违约金（以总房款2760000元为本金，按每日1‰的标准，自2016年3月14日起计至邓志光实际协助杨芳办理按揭贷款手续之日止）；3.邓志光向杨芳支付中介费10000元；4.本案受理费由邓志光承担。一审法院对有争议的证据和事实，认定如下：1.对于杨芳提供的中国工商银行股份有限公司广州天府路支行出具的转账汇款凭证［显示：杨芳于2016年1月17日向李木桂（即正富公司负责本次交易的经纪人员）转账支付10000元］和正富公司于2016年6月21日出具的收到杨芳支付承购案涉房屋的中介代理费10000元的《收款收据》（制单人显示为李木桂），由于正富公司已确认收到上述款项，采纳上述证据作为认定本案事实的依据，并据此认定杨芳已向正富公司支付中介代理费10000元。2.对于杨芳提供的显示其与邓志光的短信往来记录，由于邓志光称其与杨芳从来没有短信往来记录，杨芳仅能出示截图时间为3月10日19时56分的上述短信往来记录的截图而未能出示双方的原始短信往来记录，因此，不采纳该证据作为认定本案事实的依据。3.对于杨芳提供的《房地产抵押估价初评意见书》，由于邓志光对该证据不予确认，而杨芳既未能出示该证据的原件，也没有提供评估机构的资质证书，因此，不采纳该证据作为认定本案事实的依据。4.对于杨芳提供的其与案外人的对话录音（共2段；杨芳称2段录音的通话双方均是其与正富公司的工作人员杨杰，通话时间分别为2016年3月10日和2016年3月11日；其中包括杨芳询问对方到底有没有跟业主说过要求其妻子回国等内容），由于其中杨芳称通话时间为2016年3月10日的录音中部分对话内容无法听清楚，且一审法院仅凭双方对话无法认定通话对方的身份情况，即使上述录音确实是杨芳与正富公司的工作人员杨杰的对话，由于只是对话双方的陈述，如无其他证据佐证，也无法采纳上述录音证据中通话对方的陈述作为认定本案事实的依据。5.对于邓志光提供的其与案外人李秀文的《结婚证》，由于邓志光已出示该证据的原件，该证据原件中加盖的登记机关的钢印中部分内容无法辨认不影响其真实性，采纳该证据作为认定本案事实的依据，并据此认定邓志光与李秀文于1987年1月3日登记结婚。6.对于邓志光提供的其向广州市房屋交易监管中心查询案涉房屋的网签情况并调取的《存量房买卖合同》（显示：签约时间为2016年1月19日17时54分19秒，甲方/卖方为邓志光、乙方/买方为杨芳、丙方/房地产中介服务机构为正富公司；其中第十九条第2款约定“具体其他约定按《地产买卖合同》编号：090656为准”等内容；但缺失合同尾部各方的签章页面），杨芳对该证据的真实性予以确认，但杨芳及正富公司均称当时只是办理网签手续、网签合同并未打印出来、各方没有签章，由于杨芳、邓志光及正富公司于2016年1月16日签订的编号为090656的《房地产买卖合同》（以下简称《合同》）第九条已约定“……买卖双方签订的《广州市房地产买卖合同》与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准”，结合二手房买卖的交易惯例认定上述条款中的“《广州市房地产买卖合同》”应是指网签合同，并据此认定在《存量房买卖合同》与《合同》对同一问题作出不同约定的情况下，应以《合同》的约定为准。7.对于邓志光提供的中华人民共和国驻纽约总领事馆于2016年7月7日作出的《公证书》，因邓志光已出示该证据的原件，采纳该证据作为认定本案事实的依据，并据此认定李秀文已于2016年7月7日委托邓志光办理提前清偿案涉房屋的银行贷款、解除抵押登记、销售案涉房屋等手续。正富公司负责本次交易的经纪人员李木桂作为正富公司的委托代理人在一审庭询中称其在杨芳、邓志光签订《合同》前已口头告知杨芳、邓志光关于邓志光的妻子须回国协助杨芳办理银行按揭贷款手续或者在国外办理委托邓志光代为办理案涉房屋的相关交易手续的公证手续，当时杨芳、邓志光均在场并表示清楚上述事宜，之后，其才将《合同》交由杨芳、邓志光签章确认。杨芳对正富公司的上述陈述予以认可，并称从《合同》的“备注”第③款关于“卖方保证本物业为产权人婚后财产”的约定和《合同》的附件第一条第（二）项第3款中关于“卖方必须提供协助，提供贷款所需资料”的约定及杨芳提供的录音证据可知邓志光知道其妻子必须回国办理按揭贷款手续。邓志光对正富公司的陈述不予认可，称从其与杨芳的微信往来记录可知杨芳最早于2016年2月10日才提出要求邓志光的妻子回国配合办理按揭贷款手续和过户手续或在国外办理委托公证手续。正富公司对其上述陈述未能举证证明。一审中，一审法院向相关单位调查取证，当事人亦对一审法院调查取证的资料发表了质证意见，具体情况如下：一、于2016年9月1日向中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市天河支行（即杨芳答复一审法院称其曾申请办理案涉房屋的按揭贷款手续的银行；以下简称邮政储蓄天河支行）查询以下事项：1.杨芳是否曾向你行申请办理关于购买案涉房屋的按揭贷款手续？如有，你行于何时收到杨芳提交申请按揭贷款的相关材料？2.你行在办理案涉房屋的按揭贷款审查、审批手续时的具体操作流程如何？如有相关规定，请提供给我院。案涉房屋的权属人登记为邓志光，但邓志光自认案涉房屋属于其与妻子李秀文的夫妻共同财产，上述按揭贷款手续的办理过程中是否需要邓志光的妻子李秀文一同到场办理何种手续（请明确需其签署或出具的相关资料的名称、内容，如有相关样式，请一并提供给我院）？如需要，因邓志光称李秀文现在国外，且无法回国办理相关手续，在此情况下，能否由其在国外公证签署你行指定的相关材料后再邮寄回国并提供给你行从而完成相关按揭贷款手续的办理？3.上述按揭贷款申请的审批情况如何？是否审批通过？如未审批通过，是何原因？你行是否曾将未能通过审批的原因及如何完善相关手续的方法告知哪一方当事人？以何种方式告知？当事人接到通知后完善相关手续从而使按揭贷款申请符合通过审批的条件的情况如何？如当事人未完善相关手续，上述申请何时作退件处理？邮政储蓄天河支行函复一审法院如下：1.杨芳并没有向我支行申请办理关于购买案涉房屋的按揭贷款手续，客户只是咨询了我行的客户经理办理按揭的手续、流程和所需准备的资料；2.我行在办理案涉房屋的按揭贷款审查、审批手续的具体操作流程为：买卖双方到我行签贷款申请→买卖双方提交资料→资料齐全报分行授信部审批→审批通过后，借款人到我行签署借款合同→办理房产过户、抵押手续→我行拿到他项权证后放款；根据《中国邮政储蓄银行个人房屋贷款业务操作规程》第十九条受理贷款申请时，受理岗应按以下要求与客户进行面谈：……受理岗与借款人、售房人或受托人（单位作为售房人的除外）、自然人保证人（如有）面谈时，应留存影像资料（已使用影像签约系统的除外），可以选择合影、录像等方式；业主（即邓志光）自认案涉房屋属于其与妻子李秀文的夫妻共同财产，办理按揭贷款手续的过程是要其与妻子一同到银行现场签署《房屋出售人声明》，并提供夫妻双方身份证、户口本、结婚证、房产证的原件给银行审核，银行审核后留存复印件；如果业主配偶在国外且无法回国办理相关手续，业主配偶可以在国外的公证处签署委托公证，委托指定的人员（该人员可以为其配偶或其他人）代理办理；受托人持公证书原件和身份证原件到我行可以代签我行的《房屋出售人声明》；3.我行并没有正式受理该笔贷款的申请，买卖双方没有提供任何材料给我行也没有到我行签署正式的申请，故我行没有审批该笔贷款。对于上述复函，杨芳发表以下质证意见：对复函的真实性、合法性与关联性均予以确认；复函提到杨芳没有申请办理案涉房屋的按揭手续，杨芳再次强调是因邓志光拒绝配合提供材料，杨芳才没有去申请办理按揭贷款手续；根据一审法庭审查明的事实及复函可确认，邓志光及其妻子均同意将案涉房屋出售给杨芳，邓志光知道并同意其妻子需配合办理相关手续，邓志光的妻子已经签署相关文件，但邓志光取得这些文件后一直没有交付给杨芳并拒绝配合办理按揭和过户手续，邓志光故意违约的意图明显。邓志光发表以下质证意见：复函的内容与杨芳的一审庭审陈述不一致，证明杨芳在咨询邮政储蓄天河支行后发现自己的收入达不到银行的贷款要求，不敢提供个人收入资料给银行；邓志光可以向邮政储蓄天河支行提供其妻子在国外签署的由中华人民共和国驻外领事馆公证的委托书，前提是杨芳必须答应以下两点要求：1.今后的交易过程必须遵守双方签署的网签合同及政府部门的有关房屋交易的规定；2.按银行半年期贷款利率4.35%的标准向邓志光支付《合同》原定银行放款日期即2016年3月23日至新的放款日期期间的利息。正富公司发表以下质证意见：对复函的真实性和合法性予以确认；关联性方面，正富公司在促成杨芳、邓志光签订《合同》之前已向双方说明由于案涉房屋是邓志光的夫妻共同财产，所以，在办理按揭贷款手续和过户手续时需要邓志光的妻子回国或办理相应的委托公证手续，当时邓志光也表明其妻子会回国配合杨芳办理相关手续；银行的复函进一步确认杨芳要办理按揭贷款手续需要邓志光及其妻子一同到银行现场签署《房屋出售人声明》或办理委托公证，并提供相应的证件；但是，合同签订后，邓志光却向杨芳和正富公司表示其妻子无法回国，也不愿意办理相应的委托公证，使杨芳至今无法办理按揭贷款手续，导致《合同》无法继续履行，因此，正富公司认为《合同》是因为邓志光的违约行为导致无法继续履行的，过错在邓志光。二、于2017年5月23日向广州市房地产档案馆查询并打印的案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》载明：案涉房屋的建筑面积为83.3736平方米，使用性质为居住用房，产权人为邓志光，抵押权人为中国银行广州市沿江支行，不存在查封情形等内容。各方当事人均对上述查册表的真实性、合法性和关联性没有异议。三、于2017年6月21日向中国银行股份有限公司广州珠江支行（以下简称中行珠江支行）查询案涉房屋上设立的抵押登记的相关问题。中行珠江支行函复一审法院如下：1.《关于同意办理抵押登记涂销手续的函》是由我行出具，签名由梁宇燕副主任签署，经查实该函真实有效；2.经查实借款人邓志光，2001年购买案涉房屋，向我行申请贷款310000元，并提供案涉房屋作抵押，办妥抵押登记手续；该笔贷款已于2015年7月3日结清，我行于2015年7月13日出具《关于同意办理抵押登记涂销手续的函》；至于《广州市不动产登记查册表》上抵押权人为“中国银行广州市沿江支行”，是因我行更名，实为同一机构（注：中行珠江支行已向本院提供其更名资料）；3.鉴于案涉房屋的贷款已还清，我行不主张抵押权，同意配合办理抵押涂销手续；我行已于2015年7月21日将所有涂销资料交给邓志光本人签收，借款人可自行办理涂销手续；若借款人遗失资料，或由于版本有变，我行均可配合予以出具。杨芳、邓志光对上述复函的真实性、合法性和关联性均无异议。2017年5月25日，一审法院向杨芳送达要求其向一审法院提供《购房资格证明》/《不具备购房资格告知书》的《告知书》。2017年5月31日，广州市不动产登记中心作出致一审法院的《购房资格证明》，确认杨芳具备本市住房限购区域内住房购买资格。2017年6月6日，邓志光以杨芳不诚信、不能再和杨芳交易为由，向一审法院表示其将根据网签合同行使单方面解除合同的权利。另，杨芳在一审中表示其同意以一次性付款的方式将案涉房屋的购房款余款交由一审法院代管。2017年8月25日，杨芳将案涉房屋的购房款余款2660000元交由一审法院代管。一审法院认为：《合同》包含杨芳、邓志光双方的房屋买卖合同关系以及杨芳、邓志光双方分别与作为经纪方的正富公司之间的居间合同关系，本案主要审查杨芳、邓志光之间的房屋买卖合同关系。从本案查明的事实可知，邓志光的妻子同意邓志光出售案涉房屋。杨芳、邓志光及正富公司签订的《合同》中关于买卖双方之间权利和义务的约定是杨芳、邓志光的真实意思表示，其主要内容没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的。关于导致案涉房屋的交易至今未完成的原因和责任归属问题。杨芳和正富公司均称正富公司在邓志光签订《合同》之前已经口头告知邓志光须通知其妻子回国协助杨芳办理案涉房屋的按揭贷款申请手续和交易过户手续或在国外办理委托其他人办理上述手续的公证手续，正富公司还称其告知邓志光上述内容时杨芳在场，但邓志光对上述陈述不予认可，对此，根据《合同》及其附件中关于“卖方保证本物业为产权人婚后财产”和“卖方必须提供协助，提供贷款所需资料”的约定，不能得出邓志光承诺以其妻子回国协助杨芳办理上述手续的方式履行卖方相关义务的结论；杨芳、邓志光均确认需由邓志光的妻子签署的相关资料是由杨芳直接邮寄至国外给邓志光的妻子，且杨芳及微信群聊中微信号为×××的人员（杨芳称该人是按揭公司的工作人员；邓志光则称该微信群是杨芳建立的，其不清楚微信号为×××的人员的身份）直至2016年2月3日仍告知邓志光在微信中上传其妻子签署相关资料的照片，并表示邓志光上传的照片符合要求及要求邓志光将其妻子已签署的资料带回国内，邓志光于2016年2月3日回复的微信包括答复其妻子半年内都不回来、要照顾中风的岳父等内容，于2016年2月10日回复微信告知其已收到其妻子签署的资料并最终表示其妻子无法回国也不能出具委托书，由上可知，在2016年2月10日之前邓志光已按杨芳等人的要求配合提供需要由邓志光及其妻子提供的相关资料，履行了卖方的协助义务；杨芳提供的上述录音证据包括杨芳询问对方到底有没有跟业主说过要求其妻子回国等内容，由此可知，正富公司关于其告知邓志光须通知其妻子回国协助杨芳办理案涉房屋的按揭贷款申请手续和交易过户手续或在国外办理委托其他人办理上述手续的公证手续时杨芳在场的陈述不属实；综上，对杨芳及正富公司的上述陈述不予采信，并采信邓志光关于杨芳最早于2016年2月10日向其提出要求其妻子回国协助杨芳办理案涉房屋的按揭贷款申请手续和交易过户手续或在国外办理委托其他人办理上述手续的公证手续的陈述。从2016年2月10日起，杨芳开始与邓志光协商关于邓志光的妻子能否回国协助杨芳办理按揭贷款申请手续和过户手续等问题，并在邓志光确认其妻子无法回国的情况下于2016年3月提起本案诉讼。从向邮政储蓄天河支行调查取证的情况可知，依据该行的规定，在邓志光自认案涉房屋属于夫妻共同财产的情况下，邓志光及其妻子需一同到银行现场签署《房屋出售人声明》并提供相关资料，在邓志光的妻子无法回国办理相关手续的情况下，邓志光的妻子可在国外办理委托其他人办理相关手续的公证手续。由上可知，本案纠纷是因杨芳、邓志光在签订《合同》后对邓志光的妻子能否回国协助杨芳办理案涉房屋的按揭贷款申请手续和交易过户手续或在国外办理委托其他人办理上述手续的公证手续的问题无法协商一致导致交易无法继续而引起。案涉房屋的产权人虽仅登记为邓志光，但邓志光在签订《合同》时已自认案涉房屋属于夫妻共同财产，杨芳、邓志光及正富公司在签订《合同》前均没有了解清楚杨芳办理按揭贷款申请手续及办理案涉房屋的交易过户手续是否需要邓志光的妻子回国协助等事项，未尽到审慎义务，各方对此均负有过错。现杨芳主张邓志光继续履行合同，邓志光在答辩时表示同意继续履行合同并提出关于办理按揭贷款手续方面的两个要求，由于杨芳已同意以一次性付款的方式支付购房款余款并已将购房款余款2660000元交由一审法院代管，因此，无需再办理按揭贷款手续。据此，杨芳主张邓志光协助其办理案涉房屋的按揭贷款手续，不予支持。关于邓志光在对邮政储蓄天河支行的复函发表质证意见时提出的第2个要求，因邓志光在本案中并未提出反诉，对此不予调处。至于邓志光于2017年6月6日以杨芳不诚信、不能再和杨芳交易为由表示其将根据网签合同行使单方面解除合同的权利的问题，因邓志光以上述理由主张解除双方的房屋买卖合同关系依据不足，不予支持。综上，由于案涉房屋不存在查封等办理产权过户手续的障碍，且杨芳具备购房资格，因此，杨芳主张邓志光继续履行合同并无不妥。由于案涉房屋上的抵押登记尚未涂销，而涂销抵押登记是办理案涉房屋的产权过户手续的前提条件，为减少讼累，对此一并审查处理。鉴于案涉房屋的抵押借款已经清偿完毕，且作为抵押权人的中行珠江支行已于2015年7月21日将所有涂销抵押登记的资料交付给邓志光并表示不主张案涉房屋的抵押权，在此情况下，邓志光应协助杨芳办理案涉房屋的抵押登记涂销手续，并于办妥抵押登记涂销手续之日协助杨芳办理案涉房屋的产权过户手续。关于杨芳主张邓志光支付迟延协助其办理按揭贷款手续的违约金问题。如前所述，各方对于没有审慎签订《合同》均负有过错，且现已无法查明杨芳当时没有办理按揭贷款申请手续仅是因邓志光的妻子没有回国协助办理相关手续所致，因此，杨芳该诉讼请求依据不足，不予支持。杨芳主张邓志光向其支付中介费10000元，没有事实和法律依据，不予支持。另，依约杨芳应于“递件成功当天”向邓志光支付首期楼款，同时考虑到杨芳已表示同意以一次性方式支付购房款余款，且杨芳也已将案涉房屋的购房款余款2660000元交由一审法院代管，因邓志光协同杨芳办理案涉房屋的产权过户手续后，杨芳即取得案涉房屋的产权，按照双方约定及公平合理、等价有偿的原则，作为购房人的杨芳取得案涉房屋的所有权必须支付相应的对价即支付购房款，所以，邓志光可在案涉房屋的产权过户递件手续办妥当天向一审法院申请领取案涉房屋的购房款余款2660000元。由于邓志光没有就支付购房款余款的问题提出反诉，不就此问题在本案中作出判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第六十二条第（五）项，《中华人民共和国担保法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年8月29日作出如下判决：一、被告邓志光于本判决发生法律效力之日起10日内，协助原告杨芳办理广州市天河区天河北路芳草园581号504室的抵押登记涂销手续；二、被告邓志光于上址房屋的抵押登记涂销手续办妥之日，协助原告杨芳办理将上址房屋的产权过户登记至原告杨芳名下的手续；三、驳回原告杨芳的其他诉讼请求。案件受理费28960元，由原告杨芳负担14920元，被告邓志光负担14040元。二审中，各方均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人邓志光、被上诉人杨芳及被上诉人正富公司于2016年1月16日签订的编号为090656的涉案《房地产买卖合同》中关于买卖双方之间权利和义务的约定合法有效正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据本案查明的事实，无论各方当事人是否已签章确认网签合同，而涉案《房地产买卖合同》第九条已作出关于“买卖双方签订的《广州市房地产买卖合同》与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准”的约定，结合二手房买卖的交易惯例，上述“《广州市房地产买卖合同》”即指网签合同，即使各方当事人已签章确认网签合同，在涉案《房地产买卖合同》与网签合同对相关的同一问题作出不同约定的情况下，仍应以涉案《房地产买卖合同》的约定为准。因此，一审判决认定上诉人邓志光以被上诉人杨芳不诚信、不能再和被上诉人杨芳交易为由表示其将根据网签合同行使单方面解除合同的权利、主张解除双方的房屋买卖合同关系依据不足而不予支持正确。现上诉人邓志光在没有新证据的情况下，上诉再次提出该抗辩，本院不予采纳。综上，上诉人邓志光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14040元，由上诉人邓志光负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一七年十二月十八日书记员  党春婷