四川省自贡市大安区人民法院行 政 判 决 书(2017)川0304行初4号原告周某某，男，汉族，住自贡市大安区。委托代理人刘萍，四川瀚毅律师事务所律师。被告自贡市大安区何市镇人民政府。住所地自贡市大安区。法定代表人张峻山，镇长。委托代理人徐定刚，自贡市大安区何市镇人民政府大调解中心副主任。原告周某某与自贡市大安区何市镇人民政府（以下简称何市镇政府）征地拆迁行政补偿协议纠纷一案，于2017年8月3日向本院提起行政诉讼。本院于2017年8月3日立案后，于2017年8月7日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年8月31日公开开庭审理了本案。原告周某某及委托代理人刘萍，被告自贡市大安区何市镇人民政府法定代表人张峻山、委托代理人徐定刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某某诉称，2013年8月30日，因建设需要，原、被告签订了《村镇产权房屋拆迁安置补偿协议》、《优惠购房协议》、《补充协议》等材料，对原告所有的《集体土地建设用地使用证》证号为大集建1993字第05359号的商住两用房屋进行征收。同日双方又达成《协议》，约定：1.原告放弃前述相关拆迁安置协议中部分权利，由被告进行处置，被告全额出资以原告名义购买兴盛家园一号楼一层的4、5号，面临大牛路，单价为11800元/平方米的75平方米的商业店面归原告所有（超出或低于75平方米互补差价）；2.被告出资以原告名义办理房地产所有权证、土地使用权证；3.被告出资负责天然气安装；4.被告违约则承担原告所有损失的20％违约金；5.被告承担办理建房手续的费用，为原告在农村办理相关建房手续。2015年年底，拆迁修建的兴盛家园的商业用房修建完工。原告数次催要无果。因被告的不作为，致原告一直未能取得实际安置的店面，原告选定的店面也因此已被他人占用并经营，致原告至今对店面的收益权不能实现，给原告造成了损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判决：1.确认被告不履行2013年8月30日签定的《协议》的具体行政行为违约；2.请求判令被告因不能继续履行2013年8月30日签订的《协议》，赔偿原告损失965237.25元并承担违约金20%为194647.45元，共计1158270.70元，扣除已支付的156512.80元，还应支付1001757.90元；3.判令被告承担费用为原告办理在何市镇五四村的80平方米的建房手续。4.本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告变更违约金为193867.45元，赔偿损失金额由原来的1158270.70元变更为1163204.70元，扣除已支付的156512.80元，还应支付1006691.90元。原告周某某向本院提交了以下证据：1.周某某身份证复印件1份，拟证明原告主体资格。2.村镇产权房屋拆迁协议、优惠购房协议、购买安置房审批表、补充协议、补偿表、协议复印件各1份，拟证明被告对原告的大集建1993字第05359号两用房屋进行征收，原告对上述协议部分权利由被告进行处置，被告与原告达成权利义务，被告至今未履行协议内容，给原告造成了损失。3.商品房买卖合同复印件1份，拟证明被告未履行协议内容，因被告未付款，原告选定的店面已被他人购买，进行了网签。购买价格为12381.82元和12381.84元每平方米。4.选房表、房产证、土地使用权证、新房照片复印件各1份，拟证明被告已拆原告的房屋，原、被告协议选定的房屋系兴盛家园一号楼一层的4号、5号门面。被告何市镇政府辩称，1.未能按照《协议》履行并非被告的过错，原告周某某非常清楚是开发商私自出售原告选定的门面才导致协议无法履行，过错在开发商。2.建房手续的办理，必须由原告周某某依法申请，被告在职责范围内依法审核，符合办理条件的，方可依法办理，而不能由人民法院判决被告直接为其办理。3.原告的起诉状中并未提出损失主张，只是单独提交了一份损失明细，这本身与其主张又不符。（1）原告要求出资885000元为其购买该宗地上1号楼的4号和5号店面。因该店面已被销售，造成履行不能，故其请求不能支持。（2）要求出资2万元的税费为其办理该店面的土地证和产权证。因该店面已无法履行，税费自然不可能发生，故其主张不能支持。（3）要求出资6600元为其安装天然气。该店面都无法履行了，自然也不可能安装天然气，故其主张也不能支持。（4）要求补偿自2016年9月至被告实际交付房屋时止的的店面收益损失，按租金每月2000元计算。因该店面已无法交付，自然不可能存在实际交付的情况了，协议中也没有约定这种计算违约金的方式，故其主张不应支持。（5）要求支付20%的违约金。因造成不能履行的主要原因是第三方，被告没有过错；原告在2013年10月14日已将被告补偿原告的156512.8元领走，原告没有损失，其过度周转费被告也在按月支付，依法不应支持。被告何市镇政府向本院提交了以下证据、依据：1.大府发（2013）12号文件复印件1份；2.统一社会信用代码证书复印件1份；3.法定代表人身份证明复印件1份。上述三份证据，拟证明被告的主体资格及基本情况。4.村镇产权房屋拆迁补偿协议复印件1份；5.村镇产权房屋拆迁无安置对象被拆迁户优惠购房协议复印件1份；6.协议复印件1份。上述三份证据，拟证明双方的权利义务。7.记账凭证、进帐单和领条复印件各1份，拟证明原告在2013年10月14日领取了其放弃的156512.80元的补偿费用。8.记账凭证、存款单和花名册复印件各1份，拟证明原告领取了过渡周转费的情况，也证明被告履行了义务。经庭审质证，被告对原告举示的证据无异议。原告对被告举示的证据中原告领取了补偿款156512.8元有异议，认为该款是原告父亲住院，向被告出具借条用于治病的借支费用，原告的诉讼请求已经品迭了借支的上述医药费，对其余证据无异议。本院对上述证据认证如下：原、被告提供的证据，均符合证据的客观性、合法性、关联性，依法予以确认并采信。经审理查明，被告因小城镇建设需要拆迁原告所在自贡市大安区何市镇蔡家村二组的村镇产权房屋。2013年8月30日，原、被告签订了《村镇产权房屋拆迁补偿协议》、《村镇产权房屋拆迁无安置对象被拆迁户优惠购房协议》、《村镇产权房屋拆迁补充协议》。为达到拆迁协议的履行，同日，根据原、被告双方签订的上述协议，原告自愿放弃其中的部分权利，被告通过其他方式对其进行补偿，被告作为甲方，原告作为乙方，又达成《协议》一份，该协议约定：“一、乙方拟放弃以下权利：（一）乙方按优惠购房政策选择购买的180㎡安置房（2套90㎡户型），乙方自愿保留一套90㎡户型安置房留作自己居住使用，放弃一套90㎡户型安置房由甲方进行处置。（二）乙方按本次拆迁优惠政策，享有在该宗地开发建成商业店面后可按优惠15%购买商业店面75.01㎡的政策，今乙方自愿放弃由甲方进行处置。(三)乙方按2013年8月30日与甲方签订的《村镇房屋拆迁补偿协议》、《村镇产权房屋拆迁无安置人口优惠购房协议》及相关约定，乙方优惠购买180㎡安置房后品迭甲方应补偿乙方补助金156512.80元，今乙方自愿放弃由甲方进行处置。二、乙方放弃以上三项权利由甲方进行处置后，甲方负责在该宗地开发建成商业店面后，全额出资以乙方名义购买75㎡商业店面由乙方享有，并以乙方名义办理土地证和产权证。如果今后甲方为乙方购买的商业店面的面积小于75㎡的部份，甲方按购买价及所小于面积计算，将该部份资金补偿给乙方；如果甲方为乙方购买的商业店面大于75㎡的部份，则乙方按购买价以及大于的面积计算，将该部份资金补偿甲方。三、甲方以乙方名义为乙方购买的商业店面面临大牛路，按其他拆迁户选购店面的原则进行。四、乙方要积极支持配合甲方今后在购买店面及处置乙方以上三项权利的相关工作。乙方除放弃以上三项权利外其他权利义务按拆迁协议及相关政策执行。五、甲方负责为乙方办理回老家何市镇五四村建房相关手续，并承担办理相关建房手续产生的费用，但乙方需积极配合相关手续办理，占地面积控制在80㎡以内。甲方为乙方办理相关建房手续后，乙方需按建房相关规定自行建房，不得违反相关规定。乙方建房验收后，甲方负责为乙方办理土地证和村镇产权证，乙方积极配合。六、本协议一式四份，甲方持三份，乙方持一份，双方均应自觉遵守并严格保密，因任何一方违反相关约定给对方造成损失的除按造成损失进行赔偿外，并按损失额的20%承担违约责任。”2013年10月，原告周某某与其他拆迁户一同在被告的组织下，经选择确定购买由四川平扬房地产开发有限公司开发的自贡市大安区何市镇新街252号兴盛家园1栋1-4、1-5号商业店面。2015年3月21日，开发商将原告选定的两间商业店面出售给第三方张某和魏某某。买卖双方签订了《商品房买卖合同》，两间店面建筑面积均为39.39㎡、套内面积均为37.78㎡，房屋总价分别为462832元和468233元；按套内面积计算，单价分别为12381.82元和12381.84元；按建筑面积计算，单价分别为11749.99元和11750.01元，并进行了网上备案。2013年10月14日，原告周某某从被告处领取156512.80元。原告认为自己的利益受到了损害。为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。本院认为，被告何市镇政府系经自贡市大安区人民政府授权作为辖区内农民集体土地的征收承办单位，具有签订房屋拆迁补偿协议的主体资格。被告与原告所签订的有关房屋拆迁的相关协议，均系何市镇政府为实现其行政管理目标，在法定职责范围内与周智勇签订的具有行政法上权利义务内容的协议，上述协议均系原、被告双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，对原、被告双方均具有法律约束力。原告依约履行义务后，被告即应按协议为原告购买选定的门面。因被告不及时履行购买店面义务，致使原告选定的兴盛家园的两间商业店面被开发商卖与他人，导致该《协议》现已不能实际履行，被告应当承担由此造成的损失。原告主张按照第三人购买该两间店面的均价12381.83元/㎡作为购买75㎡店面的基价作价928637.25元给予赔偿，被告对此虽有异议但未提交相应证据予以反驳，本院认为原告主张以第三方当时所购买兴盛家园1栋1-4、1-5号两间商业店面的均价12381.83元/㎡作为补偿店面损失依据理由不充分，因12381.83元/㎡系按套内面积计算的均价，而原告与被告签订的协议中的房屋应为建筑面积，故应当以按建筑面积计算的均价11750元/㎡作为补偿店面损失的依据，其损失为881250元。被告何市镇政府未按照《协议》的约定为原告购买兴盛家园的商业店面，属于违约，应当承担由此造成的违约责任。对于原告要求赔偿违约金193867.45元的诉请，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十四条：“人民法院审查行政机关是否依法履行、按照约定履行协议或者单方变更、解除协议是否合法，在适用行政法律规范的同时，可以适用不违反行政法和行政诉讼法强制性规定的民事法律规范。”的规定，该协议违约金的约定可以适用《中华人民共和国合同法》及其司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少，约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定“过分高于造成的损失”。本案被告在签订《协议》后，没有履行为原告购买店面的义务，造成违约，因该协议已不能实际履行，按照法律规定予以赔偿，所约定的违约金为造成损失的百分之二十，不属于过分高于损失的范围，应予以支持。原告主张以购买店面的房款和办理店面土地证和产权证所需的税费20000元、天然气安装费6600元以及自2016年9月至被告实际交付房屋时止的的店面收益一并作为损失计算，显属不当。被告支付违约金只能就原告实际造成的店面损失881250元为基数，计算违约金为176250元。关于原告主张被告赔偿办理房屋产权证和土地证所需税费20000元、安装天然气费6600元的诉请，原、被告所签协议对此有约定，现因被告违约，被告对此应当承担赔偿责任。关于原告请求被告赔偿自2016年9月至被告实际交付房屋时止的店面收益损失的问题，因约定的违约金为造成损失的20%，本院认定的违约金为店面损失的20%，已经将店面预期收益包含在内，不再重复计算，此项请求本院不予支持。关于原告要求被告承担费用为原告办理在何市镇五四村的80平方米的建房手续的主张，因建房手续的办理，必须由原告周某某依法申请，被告在职责范围内依法审核，符合办理条件的，方可依法办理。原告的此项请求不属于人民法院受案范围。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十五条第一款、第十六条之规定，判决如下：一、被告自贡市大安区何市镇人民政府于判决生效后六十日内一次性向原告周某某支付原告购房损失881250元、违约金176250元、办理房屋产权登记的税费20000元、天然气安装费6600元，合计1084100元，品迭原告从被告处领取的156512.80元，被告还应支付原告927587.20元。二、驳回原告周某某的其他诉讼请求。本案受理费13216元，由被告自贡市大安区何市镇人民政府负担11896元，原告周某某负担1320元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审 判 长  刘玉聪人民陪审员  刘冬梅人民陪审员  胡凯宁二〇一七年十二月二十日书 记 员  虞晓琴附相关法律规定：《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。第七十八条被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十五条原告主张被告不依法履行、未按照约定履行协议或者单方变更、解除协议违法，理由成立的，人民法院可以根据原告的诉讼请求判决确认协议有效、判决被告继续履行协议，并明确继续履行的具体内容；被告无法继续履行或者继续履行已无实际意义的，判决被告采取相应的补救措施；给原告造成损失的，判决被告给予赔偿。第十六条对行政机关不依法履行、未按照约定履行协议提起诉讼的，诉讼费用准用民事案件交纳标准；对行政机关单方变更、解除协议等行为提起行政诉讼的，诉讼费用适用行政案件交纳标准。