重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终7795号上诉人（原审被告）：谭代全，女，汉族，1945年9月2日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：徐裕海，重庆志同律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐继勇，重庆志同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏洪伟，男，汉族，1979年9月17日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：黄富平，重庆钦天律师事务所律师。上诉人谭代全因与被上诉人夏洪伟房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院(2016)渝0116民初9956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人谭代全的委托诉讼代理人徐裕海，被上诉人夏洪伟的委托诉讼代理人黄富平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭代全上诉请求1．撤销一审判决，改判驳回一审夏洪伟诉讼请求；2．一、二审诉讼费由被上诉人夏洪伟承担。主要事实与理由：1.一审开庭审理中，上诉人谭代全申请了证人出庭作证，证明上诉人谭代全不识字，但在一审判决中一字未提，对其证言既未否定，又未肯定，一审判决书中“强迫下签字按印”词语是一审判决虚设的。2.一审认定事实错误：《买卖房屋协议》签订不是上诉人谭代全真实意思表示，2012年4月，时任村委会副主任的夏凡林到上诉人谭代全家，夏凡林说要上诉人谭代全签其位于本社人家桥住宅房屋的拆迁手续，上诉人谭代全签字摁手印。当时只有夏凡林和谭代全在场，《买卖房屋协议》是夏凡林书写的，其内容没有念给谭代全听，且未告诉谭代全是签的《买卖房屋协议》，也没有给一份给谭代全。谭代全不识字，收到法院的涉案诉讼文书后，才知道是签的房屋买卖协议。在上诉人谭代全不识字的情况下，夏凡林未告知签字文书真实内容的条件下，上诉人谭代全签字摁印不是其真实意思表示。且在一审庭审中上诉人对签订《买卖房屋协议》时夏凡林是村干部，《买卖房屋协议》是夏凡林书写的没有异议。3.涉案是房屋买卖交易，不是当场清结交易，在《合同》中约定已付款，且金额较大，不要求卖方出具收据，不符合生活法则，且不符合时任村委会副主任夏凡林认识水平、判断风险的能力。4.一审判决认定被上诉人夏洪伟举示的拆迁办《证明》、《农业银行交易明细》、卖房收款《收条》是给付上诉人谭代全房款13万元的资金来源无证据支持。上诉人谭代全在一审举示质证的《房屋拆迁补偿安置协议》于2012年4月21日签订。在《房屋拆迁补偿安置协议》签订前，夏凡林怎么知道上诉人谭代全的房屋要拆迁，谭代全的安置房屋一定要出卖，相关证据与本案无关联性。5.一审判决认定涉案房屋系谭代全所有违背土地征收政策规定，上诉人谭代全在一审开庭审理中举示质证的《房屋拆迁补偿安置协议》证明：第一条明确涉案被拆迁人家庭成员2人，有谭代全和其女儿谢伏群；第二条明确“经被拆迁人申报，拆迁人查实被拆迁房屋共l处，面积100.24，……”；第四条约定“被拆迁入在本次拆迁范围内，按政策规定只能安置一处房屋，……”；第七条约定：“被搬迁人货币安置以后，申请购买折迁人修建的优惠价房屋，……”。《产权面积货币安置购房协议》是根据《房屋拆迁补偿安置协议》第七条为依据签订的。依照重庆市人民政府令第55号《重庆市征地补偿安置办法》第十三条、第二十一条、第二十九条规定，上诉人谭代全之女谢伏群属于土地征收安置、房屋拆迁安置、货币安置对象购买住房的对象。一审判决把房屋产权人及《房屋拆迁补偿安置协议》、《产权面积货币安置购房协议》签字人与该被征地户家庭成员的安置关系分割认定上诉人谭代全之女谢伏群不属房屋拆迁安置对象，既违背重庆市人民政府令第55号《重庆市征地补偿安置办法》之规定，又是对上诉人谭代全举示质证的《房屋拆迁补偿安置协议》、《产权面积货币安置购房协议》断章取义。被上诉人夏洪伟辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求维持一审判决。认定事实准确，判决正确，上诉人谭代全的上诉理由不成立。1.夏凡林与谭代全之间签订的《买卖房屋协议》是双方的真实意思表示：夏凡林与谭代全于2012年4月6日晚在谭代全家中签署了关于谭代全出售一套壹佰平方住房，夏凡林购买的《买卖房屋协议》，协议中约定“价格每平米1800元，（已付款壹拾叁万元），还欠伍万元；购买房屋系谭代全八期拆迁还房，待园区还房时过户给夏凡林。”前述协议虽然条文简单，但内容清楚明白，谭代全也在庭审中确认协议上协议人签字处的‘谭代全’三字是自己亲笔所签，并亲自在名字上按手印，协议也由双方签字确认，对双方均有约束力。2.夏凡林与谭代全所签《买卖房屋协议》是2012年4月6日，早于谭代全于2012年4月21日签订的《产权面积货补安置购房协议》，是因为谭代全所在社被征地是在2012年4月6日之前征地工作已经在实施过程中，相关的征地补偿及安置方案都已公布出来，并且谭代全及夏凡林均清楚的知道当时谭代全离婚后可以购买安置房的情况。从谭代全提供的2012年4月21日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中有谭代全签名的‘征收土地构建筑物清理表’上载明的时间就是2012年3月20日，这就证明征地工作之前已经在进行中。而《房屋拆迁补偿安置协议》和《产权面积货补安置购房协议》都是在征地实施过程中统一完善的手续，相对时间是滞后于整个征地工作的。当时正是因为谭代全为多一个购买安置房屋的机会，与丈夫杨尚宗协议离婚，所以才有将离婚后可以多得的房屋就与夏凡林商量后卖给了夏凡林，这也是被征地农民利用政策规定增收的一种普遍现象。3.虽然在开庭审理中，谭代全辩称其本人不认识字，签字时不知道是买房子的协议，并且没有收到房款壹拾叁万元，还找了两位证人证明其不识字，两证人也在庭审作证时称谭代全写不起名字。但协议是在2012年4月6日晚上夏凡林到谭代全家里去签订的协议书，双方没有达成一致意见，夏凡林不会到谭代全家里去签协议。家是谭代全的家，不是夏凡林家，夏凡林不可能在谭代全家去当着谭代全的家人叫谭代全签署本身不存在的子虚乌有协议，只能是双方协商好了相关内容，才会共同完善该协议。对于谭代全辩称‘夏凡林要上诉人谭代全签其位于本社人家桥住宅房屋的拆迂手续，上诉人谭代全签字按手印’的说法是不存在的，因夏凡林当时虽任村委会副主任，但并不具体经办任何征地相关的签字手续，况且所有的征地拆迁手续均是被征地拆迁社员集中到村委会办理，不可能由某个村干部私下单独到村民家中办理。从协议上谭代全所书写名字看，谭代全是识字并且能书写的，书写名字的笔迹及所书写文字的间架结构均是比较规范的，并非象一字不识的文盲所写，所以说谭代全的辩称理由是站不住脚的。4.夏凡林支付房款壹拾叁万元，是双方在《买卖房屋协议》中确认的事实。虽然因夏凡林因交通事故突然离世，其家人无法得知当时买房付款及签合同的细节，但协议中明确写明了已付房款壹拾叁万，这是最直接有效的己交付购房款的证据。并且在交易当事人夏凡林意外事故身亡已经不能开口说明交易细节情况下，夏凡林家人能证实绝大部分房款筹集证据，更证实了夏凡林当时付款的事实。夏凡林作为多年的村干部，他也不可能去强迫或欺骗村民签一份子虚乌有卖房协议（当本代理人到珞璜工业园区去了解房屋相关事宜时，园区相关领导对夏凡林的为人均是赞赏有加），谭代全称其不了解协议内容没有任何证据，且不符合客观事实。因在夏凡林突然离世后不久，被上诉人夫妇知道其父在谭代全处买房一事，在还没有找到购房合同的情况下曾找到谭代全，准备与其协商父亲夏凡林所签订的买卖房屋的有关事宜，当时谭代全是认可卖房一事的，只是讲房子还没有拿下来，等房子下来了再说。故谭代全说法不成立。夏洪伟向一审法院起诉请求：1、确认夏洪伟父亲夏凡林与谭代全于2012年4月6日签订的《买卖房屋协议》有效（房屋合同价款18万元）；2、要求谭代全交付位于江津区珞璜镇马宗安居房一期21栋3-4号房屋并配合办理房屋过户手续。一审法院认定事实：重庆市江津区公证处出具《公证书》【（2013）渝津证字第2075号】载明：夏洪伟的父亲系夏凡林，于2012年11月10日因交通事故死亡，夏凡林的遗产由其儿子夏洪伟一人继承。2012年4月6日，夏凡林（买方）与谭代全（卖方）签订《买卖房屋协议》，约定：经双方协商同意，谭代全出售一套壹佰平方住房（园区八期征地拆迁还房），夏凡林购买，达成如下协议：一、价格每平米1800元（已付款壹拾叁万元）还欠伍万元。二、购买房屋系谭代全八期拆迁还房。三、待园区还房时过户给夏凡林。四、双方必须遵守信用。一方违约支付违约金十万元。五、本协议一式二份。双方签字生效。夏凡林签字捺印，谭代全签字捺印。2012年4月21日，谭代全与重庆市江津区珞璜工业园征地拆迁办公室签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定：一、经双方核实认定，被拆迁人及家庭成员具体情况见下表：户主谭代全，女……；户主女儿：谢伏群，女，……。二、经被拆迁人申报，拆迁人查实被拆迁人房屋共1处，面积为100.24平方米，房屋补偿费（建议棚房除外）共计16540元。房屋所有权证号码为0801010号……。三、拆迁人一次性补偿被拆迁人室内设施费2000元。一次性支付全户搬家补助费（按两次计算）共计1000元。购买安居房的被拆迁户，拆迁过渡费（每130元/人、月，不足15日的按半月计算，超过15日按一个月计算）从腾空房屋、交出钥匙，经工作组、村社干部到现场验收证明为准起结算，签订协议时预支付18个月每人每月130元计发共计4680元。……三项费用合计7680元。七、被拆迁人货币安置以后，申请购买拆迁人修建的优惠价房屋，拟购买1套建筑面积100平方米（其中一套面积约100平方米，符合按630元/平方米面积100平方米，计63000元，合计购房款为63000元）。协议还对其他事项予以约定，协议最后被拆迁人签字为“谭代全”。同日，双方订立《产权面积货币安置购房协议》，协议第四条对谭代全购买100平米住房一套，单价为630元/平米，总计购房款为63000元的事宜予以确定。协议最后乙方签字为“谭代全”。2016年7月26日，江津区珞璜工业园征地拆迁办公室出具《证明》，证明内容为：兹有珞璜镇碑亭村任家桥社群众谭代全，身份证号码：51022519450902634X，在马宗安居房一期分房中分得房屋一套，门牌号为21栋3-4，面积99.51平方米。该还房于2016年1月22日抽取。特此证明。2016年8月25日，宣化嘉业物业管理有限公司出具《证明》，证明内容为：兹有珞璜镇碑亭村仁家桥社村民谭代全，身份证号码51022519450902634X，在马宗安居房一期分得房屋门票牌号为21栋3-4，面积99.51平方米，该房于2016年8月18日领取钥匙。情况属实，特此证明。2016年11月10日，重庆市江津区珞璜镇碑亭村民委员会出具《证明》，证明内容为：兹有碑亭村任家桥社群众谭代全，身份证号码：51022519450902634X，家庭人口2人。在机电产业园项目中被拆迁，已签订房屋安置协议，安置100平方米房屋一套。珞璜工业园机电产业园、金考拉项目B区、建工TBM征地项目系珞璜工业园七期项目征地后系群众所称园区八期征地项目。2016年11月10日，珞璜工业园征地拆迁办出具《证明》，证明内容为：兹有碑亭村任家桥社群众夏凡林，身份证号码510225195404066331，家庭人口1人。于2010年9月8日在水淹地项目中被拆迁，已签订房屋安置协议，安置房屋两套（其中120平方米一套，80平方米一套）。夏凡林曾水淹地项目中涉及的青苗及附作物补偿费12600元，购买200平方米房屋后剩余16299元已于2011年前全部补偿到位。2016年1月该户已在马宗安居房一期进行还房，门牌号为1栋5-6，面积83.15平方米，15栋2单元3-1，面积122.73平方米。特此证明。庭审中，夏洪伟出具2012年4月6日的《买卖房协议》（夏凡林与王万平、谭中会签订）、载明收到6万元的收条一张、农业银行交易明细（载明2012年3月23日支取现金41000元），以及青苗补偿费证明，拟证明自己筹集13万元的途径和来源过程，并表示将该款于签订合同当日支付给谭代全，谭代全予以否认，表示未收到该笔款项。同时，夏洪伟申请证人王仕洪出庭作证，证人在庭审中作出以下陈述意见：问：“证人你与王万平时什么关系，你是否清楚王万平购买夏凡林的房屋一事？”答：“王万平时我父亲，我知道购房的事情。”问：“你父亲购买夏凡林的合同及交付款项的收条是否带来？”答：“带来的。”问：“你们购买房屋支付了多少钱？”答：“15万元，支付给夏凡林和他媳妇，其中有6万元拿给夏凡林，9万元拿给黎俊杰的。”问：“现在房子交给你们了没有，款项付完没有？”答：“交给我们了的，还差5万元。”问：“为什么不交完房款？”答：“因为房产证没有办下来。”问：“你父亲买房子，为何你来作证？”答：“我爸爸走远地方打工去了。”问：“你们购买夏凡林房屋的总房款是多少？”答：“20万元。”问：“你父亲支付给夏凡林的方式、时间、地点？”答：“在我家用现金支付的，时间不清楚。”问：“你为何不清楚支付时间？”答：“我听父亲说的。”另查明：2011年9月23日，重庆市江津区人民法院出具（2011）津法民初字第06080号《民事调解书》，调解内容为：坐落于原仁沱区马中乡大土村1组的土瓦住宅64平方米，土瓦非住宅12平方米（津马字第0801010号）房屋归谭代全所有。一审法院认为，夏洪伟父亲夏凡林与谭代全签订的《买卖房屋协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效。理由评判如下：1、谭代全辩称不识字，是在夏凡林强迫下签字按印，并非真实意思表示。庭审中，谭代全并未举证证明其签字系夏凡林强迫导致，且谭代全系完全民事行为能力人，无论识字与否，都应当认识到自己签字所产生的法律风险及法律后果；2、《买卖房屋协议》中明确载明协议一式二份，可认定谭代全持有该协议。至本案诉讼时，在长达数年期间，谭代全并未提出异议。故一审法院对谭代全辩称的因胁迫签字、不识字、意思表示不真实的辩称意见，不予采纳。谭代全辩称《买卖房屋协议》中的交易房屋是八期还房，并非涉案房屋，由于《买卖房屋协议》签订于《房屋拆迁补偿安置协议》、《产权面积货币安置购房协议》之前，双方虽知晓拆迁还房的事实，但对还房的准确位置以及区域划分并不完全清楚，再结合江津区珞璜镇碑亭村民委员会出具的《证明》，故《买卖房屋协议》中的交易房屋系涉案房屋，对谭代全的该项辩称意见，一审法院不予采纳。根据（2011）津法民初字第06080号《民事调解书》，被拆迁的房屋系谭代全所有。根据《房屋拆迁补偿安置协议》和《产权面积货币安置购房协议》内容，谢伏群只是作为家庭人员予以登记并在部分补偿费用中予以计算，并非对谢伏群进行安置以及对谢伏群的房产予以拆迁补偿，故涉案房屋系谭代全所有，并非共有，其出售房屋的行为系有权处分。夏洪伟诉称已经履行支付13万元购房款的义务，谭代全辩称未收到该款，由于双方合同中已经明确写明“（已付款壹拾叁万元）还欠伍万元”的内容，虽未再行出具收款收据，但合同直接写明签约现场付款情况并签字确认的方式符合市场交易规则，同时结合其他因素：1、合同单价1800元/平米，签约时根据《房屋拆迁补偿安置协议》、《产权面积货币安置购房协议》，涉案房屋协议约定为100平米，故房屋总价应当为18万元，与合同约定一致；2、谭代全是按照630元/平米的单价购买，出卖房屋价格为1800元/平米，其盈利的交易行为符合常理；3、夏洪伟父亲夏凡林在签约前，有筹集现金的行为。综合以上证据，一审法院对“夏洪伟父亲夏凡林在签约时已经支付谭代全13万元购房款”的事实，予以确认。根据双方约定“待园区还房时过户给夏凡林”的内容，结合江津区珞璜工业园征地拆迁办公室出具《证明》以及宣化嘉业物业管理有限公司的《证明》，该房于2016年1月22日抽取、于2016年8月18日领取钥匙，可以认定涉案房屋已经还房的事实，故夏洪伟请求交付位于江津区珞璜镇马宗安居房一期21栋3-4号房屋的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。对夏洪伟请求谭代全配合办理房屋过户手续的诉讼请求，由于涉案房屋尚未办理产权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的条件，故对夏洪伟该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、夏凡林与谭代全于2012年4月6日签订的《买卖房屋协议》有效；二、谭代全于本判决生效后20日将位于重庆市江津区珞璜镇马宗安居房一期21栋3-4号房屋（面积99.51平方米）交付夏洪伟；三、驳回夏洪伟的其余诉讼请求。案件受理费3900元，减半收取1950元，由谭代全负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，2011年9月23日，重庆市江津区人民法院出具（2011）津法民初字第06080号《民事调解书》，内容为：谭代全与杨尚忠自愿离婚，共同财产处理：坐落于原仁沱区马中乡大土村1组的土瓦住宅64平方米，土瓦非住宅12平方米（津马字第0801010号）房屋归谭代全所有，该房屋即为谭代全与重庆市江津区珞璜工业园征地拆迁办公室签订《房屋拆迁补偿安置协议》被拆迁的房屋。谭代全与夏凡林为同一集体经济组织成员，谭代全系完全民事行为能力人，其在之前的离婚调解案中已签字确认该调解内容，在2012年3月20日下午的《征收土地建构筑物清理表》中也签字确认，应当认识到自己签字所产生的法律风险及法律后果，且谭代全认可《买卖房屋协议》中其签字按印，其辩称该协议非其真实意思表示的上诉理由不能成立，谭代全在《买卖房屋协议》上签字按印，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，一审法院认定《买卖房屋协议》合法有效并无不当。从2012年3月20日的《征收土地建构筑物清理表》即可看出，当地的房屋拆迁工作早已展开，在此情形下谭代全与夏凡林签订《买卖房屋协议》，且谭代全从中有盈利，也符合常理。上诉人谭代全否认收到房款13万元的问题，《买卖房屋协议》中已明确写明“(已付款壹拾叁万元）还欠伍万元”，且在交易当事人夏凡林意外事故身亡不能证实交易细节情况下，夏洪伟举示了相关证据证实在签订《买卖房屋协议》之前有相关筹集现金的行为，故一审法院对“夏凡林在签约时已经支付谭代全13万元购房款”的事实予以确认并无不当。根据（2011）津法民初字第06080号《民事调解书》，被拆迁的房屋系谭代全所有，《重庆市征地补偿安置办法》第二十一条规定“征地批文下达之日前，持有房屋所有权证和集体土地使用权证的被拆迁房屋的征地农转非人员为住房安置对象。”《房屋拆迁补偿安置协议》和《产权面积货币安置购房协议》中谢伏群只是作为家庭人员予以登记并在部分补偿费用中予以计算，并非对谢伏群进行安置以及对谢伏群的房产予以拆迁补偿，故一审法院认定涉案房屋系谭代全所有并非共有正确。综上所述，上诉人谭代全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人谭代全负担。本判决为终审判决。审 判 长  王伯文代理审判员  刘恋砚代理审判员  史大贤二〇一七年十二月十九日书 记 员  陈军杰