安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖01民终6765号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡明星，女，1975年3月23日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：陈永庆，安徽中特律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婷婷，安徽中特律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：叶晨禹，男，1997年6月28日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：方宏，安徽正伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：巫红月，女，1975年12月22日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。上诉人胡明星因与上诉人叶晨禹、被上诉人巫红月房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初7419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡明星上诉请求：撤销一审判决第二项，改判巫红月、叶晨禹返还购房定金20000元及赔偿损失601200元，并承担一审的评估费以及一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决部分事实认定不清，适用法律错误。一审法院认为房价上涨是巫红月、叶晨禹不可预见的，明显有违事实。巫红月、叶晨禹明确表示不愿意出卖房屋时是2016年2月25日，与签订合同的时间相距三个多月，而这段时间正是合肥房价大幅度上涨期，巫红月、叶晨禹不可能不预见房价上涨给胡明星造成的损失。二手房买卖合同纠纷中，卖方因房价上涨毁约，不仅应当赔偿合同约定的违约金，还应赔偿买方因房价上涨造成的损失，包括既存利益因违约行为而减少的直接损失，也包括本可以取得的利益因违约而未获得的利益即间接损失。一审法院已经委托评估机构对涉案房产进行了价格评估，确定的差价损失正是因巫红月、叶晨禹违约不卖房给胡明星造成的实际损失即601200元。此外，本案产生的评估费3676元是胡明星为了确定自身损失而支出的必要费用，理应由巫红月、叶晨禹承担。叶晨禹上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回胡明星的全部诉讼请求，并判令胡明星向叶晨禹支付违约金52890元。事实和理由：一、一审判决认定叶晨禹违约有误。1、2015年12月16日，三方办理交税过户手续时，胡明星夫妻认为税费较高，要求再考虑一下，三方并未协商约定于2016年1月13日再办理交税过户手续。一审法院仅根据证人陈某的证言就认定双方当事人变更了合同履行期限，证据不足，且证人陈某的陈述也与客观事实不符。陈某认为涉案房产至2015年12月28日满五年可免交营业税，而根据财政部、国家税务总局2015年3月30日颁布的《关于调整个人住房转让营业税的通知》，自2015年3月31日起，个人将购买两年以上（含两年）的普通住房对外销售的，免征营业税。因此，2015年12月16日未能办理完毕交税过户手续是由于胡明星的原因未能办成。2、合同约定，如胡明星迟延支付房款逾期未超过十日的，应按房款的日万分之五支付违约金，合同继续履行；超过十日的，叶晨禹有权解除合同。根据该约定，胡明星若于2015年12月30日前支付房款，合同应当继续履行。鉴于此，叶晨禹于2015年12月24日办理了公证书，委托母亲巫红月办理房屋出售事宜。若按胡明星主张双方约定了2016年1月13日再去办理交税过户手续，则相差近半个月，叶晨禹没有理由不去办理。一审判决关于此部分的认定理由毫无根据。3、叶晨禹根据合同约定有权在2015年12月20日后立即追究胡明星的违约责任，但追究什么责任要区分不同情况，要看胡明星有无支付房款、何时支付房款等，且何时追究胡明星的违约责任属于叶晨禹的权利。一审判决质疑叶晨禹没有立即追究胡明星的违约责任，毫无道理，明显偏袒对方当事人。二、叶明星出售的是毛坯房，而评估机构选取的作为参照的三套房屋均为装修过的房屋，没有可比性，评估价格中并未剔除装修费用。故《房屋估价报告书》不应采信。胡明星针对叶晨禹的上诉辨称，1、三方于2015年12月16日到税务局办理手续时，发现涉案房屋于2015年12月28日就满五年，可以减免营业税、个人所得税，且税务局通知系统维护至2016年1月8日，因2016年1月8日是周五，故此三方才约定于2016年1月13日再来办理手续。叶晨禹为此办理了公证。2、涉案房屋是非普通住房，必须要满五年才能免税。3、评估报告结论正确。叶晨禹针对胡明星的上诉辨称，叶晨禹不存在违约情形，不应承担任何责任，具体意见同其上诉理由。巫红月未答辩。胡明星向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《存量房买卖合同》；2、叶晨禹、巫红月双倍返还购房定金40000元；3、叶晨禹、巫红月赔偿损失601200元；4、叶晨禹、巫红月承担律师费15000元、评估费3676元；5、叶晨禹、巫红月承担本案诉讼费。巫红月、叶晨禹向一审法院提出反诉请求：1、胡明星支付叶晨禹、巫红月违约金52890元；2、胡明星承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2015年11月7日，经合肥房管家房地产销售策划有限公司居间介绍，叶晨禹委托巫红月与胡明星签订了涉案房屋的《存量房买卖合同》，约定叶晨禹将位于合肥市滨湖区滨湖世纪城临滨苑12幢1601室房屋出售给胡明星，转让价款为1290000元，胡明星缴纳相关税费等；胡明星于2015年12月20日前将1290000元存入托管账户，并在当日办理存量房转移手续。同日，双方签订一份《补充协议》，约定胡明星在该协议签订后支付定金20000元，定金冲抵房款，叶晨禹违约则双倍返还定金，胡明星违约则定金不退；双方于2015年12月20日前共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续；逾期未超过10日的，违约方应按日向守约方支付本合同房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过10日的，守约方有权解除合同并不承担违约金，违约金由违约方承担；任何一方违约，违约方承担中介服务费、诉讼费、律师费等。上述《存量房买卖合同》及《补充协议》均由叶晨禹委托其母亲巫红月在签字处签名。合同签订当日，胡明星向叶晨禹支付定金20000元，巫红月向胡明星出具了定金收条。2015年12月16日，胡明星夫妻、叶晨禹、巫红月以及中介方合肥房管家房地产销售策划有限公司经办人陈某共同至地税局办理纳税事宜，并于当日再次签订一份《存量房买卖合同》。在调取契税完税证等材料后，胡明星为减免缴纳税费与叶晨禹、巫红月协商延迟办理交税事宜，经三方协商约定于2016年1月13日再办理交税等手续。2015年12月24日，因叶晨禹需要出国，其与巫红月办理委托公证书，自愿委托巫红月为代理人，全权办理出售涉案房屋的相关手续。2016年1月12日，中介方联系巫红月办理纳税、过户等手续，巫红月以在南京看病为由未能按期办理。2016年2月25日，中介方再次联系巫红月办理房屋交易相关手续，巫红月以房屋价格上涨为由，不同意卖房。因双方就房屋价款差距较大，未能达成一致意见，致合同未能继续履行。一审法院另查明，涉案房屋为叶晨禹于2010年1月16日购买，2010年12月28日缴纳了契税，2011年6月1日登记在叶晨禹名下，为其单独所有。一审法院审理过程中，胡明星申请对涉案房屋于2016年2月25日时的价值进行评估。一审法院依法委托安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司进行了评估。2016年12月14日，安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司出具估价报告书，评估结果为涉案房屋于2016年2月25日时的市场总价值为1891200元，单价为11621元/平方米。评估费3676元由胡明星支付。此外，胡明星因本案诉讼支付律师费15000元。一审法院认为，胡明星与叶晨禹就涉案房屋签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。胡明星、叶晨禹与中介公司经办人陈某于2015年12月16日按照合同约定共同至合肥市包河区地税局等办理缴纳税费、支付购房款至资金托管账户及过户等手续，但因当日涉案房屋缴税时间距离叶晨禹购房时缴税时间2010年12月28日尚不满五年，按照相关购房纳税政策，胡明星为减免缴纳涉案房屋契税，与叶晨禹、中介方协商于2016年1月13日再办理相关手续。因叶晨禹需要出国故全权委托其母亲巫红月办理涉案房屋出售事宜，并于2015年12月24日办理了委托公证书。但此后巫红月一直拖延办理，并于2016年2月25日明确表明因房屋价格上涨，不再出售涉案房屋。故叶晨禹已构成根本违约，应承担相应的违约责任。胡明星要求解除双方签订的存量房买卖合同，予以支持。对于违约责任的具体承担数额，胡明星要求按照涉案房屋于2016年2月25日时市场总价值1891200元减去双方于2015年11月7日签订合同时约定价格1290000元的差价601200元赔偿其损失。一审法院认为，根据双方签订及履行合同的情况，双方在《存量房买卖合同》、《补充协议》以及此后的口头约定中并未约定叶晨禹不出售房屋赔偿违约金的数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。叶晨禹在出售涉案房屋时在客观上不应当预见到因合同履行过程中房屋价格快速上涨可能对胡明星造成的损失。此外，胡明星为减免缴税延迟办理付款等手续，客观上对其损失的扩大存在一定过错，也对叶晨禹造成一定损失。故对胡明星主张赔偿损失的计算方法及数额不予支持，结合双方合同约定及履行情况、胡明星对损失发生存在过错、双方损失情况及预期利益等综合因素，酌定叶晨禹返还胡明星购房款20000元，并按照总房款1290000元的10%即129000元赔偿胡明星的损失。按照《补充协议》第十条约定，叶晨禹还应支付胡明星律师费15000元。巫红月并非合同当事人，胡明星要求巫红月承担违约责任，不予支持。巫红月、叶晨禹辩称由于胡明星未按照合同约定于2015年12月20日前一次性将购房款1290000元存入托管账户，构成根本违约，但结合公证书内容、证人陈某证言，如双方未在2015年12月16日调取纳税凭证后另行约定延迟办理缴税、支付房款及过户等手续，胡明星在2015年12月20日前也未将购房款存入资金托管账户，叶晨禹与巫红月无需在2015年12月24日办理委托出售涉案房屋的公证书，叶晨禹也可以在2015年12月20日后立即追究胡明星的违约责任。而巫红月直至2016年3月22日才发出解除合同通知书，以胡明星未于2015年12月20日前支付购房款为由解除合同，与常理不符。故对巫红月、叶晨禹的辩称意见不予采信，其反诉要求胡明星赔偿违约金52890元，不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条规定，判决：一、解除胡明星与叶晨禹于2015年11月7日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、叶晨禹于判决生效之日起五日内返还胡明星购房款20000元，并赔偿损失129000元；三、叶晨禹于判决生效之日起五日内支付胡明星律师费15000元；四、驳回胡明星、巫红月、叶晨禹的其他诉讼请求。本诉案件受理费8226元，由叶晨禹负担2965元，胡明星负担5261元。反诉案件受理费1124元，由巫红月、叶晨禹负担。二审中，胡明星提交一份税务局通知，证明税务局因系统维护自2015年12月24日起暂停办理缴税业务，直至2016年1月8日恢复办理，故双方才约定于2016年1月13日再来办理缴税手续的。叶晨禹质证认为，证据来源不清楚，不属于新证据，若胡明星或中介公司清楚税务局的该通知，应当对合同履行期限办理书面变更手续，但胡明星并未就此提交证据，故不能证明双方已就合同履行期限协商一致进行了变更。双方当事人所举其他证据均同一审，相对方质证意见亦同一审。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人陈述以及证人陈某的出庭证言，胡明星与叶晨禹、巫红月于2015年12月16日虽共同前往税务部门办理缴税手续，但最终未能办理的原因确与胡明星为减免税费有关。虽然胡明星未能提交双方就之后再来办理缴税手续的具体时间进行约定的书面证据，但叶晨禹、巫红月也未提交反驳证据证明其当天对胡明星的要求提出过异议并明确拒绝，再结合叶晨禹之后于2015年12月24日又另行向巫红月出具委托公证书的行为来看，能够与陈某陈述的双方达成于2016年1月13日再来办理缴税手续的口头约定相互印证，且具备一定的合理性。证人陈某系为胡明星、叶晨禹、巫红月提供中介服务的具体经办人，且本人于2015年12月16日陪同胡明星、叶晨禹、巫红月一起办理相关手续，其具备将亲眼所见、亲耳所闻的事实向法庭作证的条件，叶晨禹虽对其作为证人与胡明星之间存在利害关系提出质疑，但并无充分有效的证据加以反驳。故证人陈某的证言能够作为本案认定事实的依据。巫红月作为叶晨禹的授权人，在2016年1月13日前后经中介公司催促不愿再配合胡明星办理缴税手续的情况下，反而于2016年2月25日以胡明星未能按约支付房款为由发出解除合同通知，该解除行为不符合法律规定。故一审法院认为叶晨禹存在根本违约行为，应当承担违约责任，认定理由正确，本院予以确认。叶晨禹关于其不存在违约行为的上诉理由不能成立，本院不予采信。叶晨禹的单方解除合同行为虽给胡明星的购房造成了一定的损失，但起因与胡明星自身为了减免税费有关，且对于合肥房价的大幅度上涨现象也是双方当事人在签订合同时所不可预见或者应当预见的。故一审法院结合合同的履行情况以及双方当事人的过错情况，对胡明星的损失数额予以酌情认定，并无不当，本院予以确认。胡明星关于损失数额应为601200元的上诉理由不能成立，本院不予采信。因涉案房屋的价格评估报告并未作为一审法院认定损失数额的依据，故胡明星要求叶晨禹承担该费用的上诉理由亦不能成立，本院不予采信。综上，胡明星与叶晨禹的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12780元，由胡明星负担8226元，叶晨禹负担4554元。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  马枫蔷二〇一七年十二月二十九日书记员  罗 晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。