贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔03民终7247号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：遵义市汇川区沈阳路鼎盛家园小区业主委员会，住所地遵义市汇川区沈阳路鼎盛家园小区。负责人：甘世明，系业主委员会主任。委托诉讼代理人：温贵强，系业主委员会会员。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：重庆展华物业管理有限公司，住所地重庆市璧山区璧城街道远林一街5号8幢附1号。法定代表人：符海宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓愈，贵州子尹（务川）律师事务所律师。原审第三人：遵义市鼎盛房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市汇川区香港路瑞港楼F1-21。法定代表人：刘永贤。上诉人遵义市汇川区沈阳路鼎盛家园小区业主委员会（以下简称鼎盛家园业委会）因与被上诉人重庆展华物业管理有限公司（以下简称展华物业公司）、原审第三人遵义市鼎盛房地产开发有限公司（以下简称鼎盛房开公司）返还原物纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2017）黔0303民初3089号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。鼎盛家园业委会上诉请求：一、撤销原判，驳回展华物业公司一审诉讼请求；二、判决展华物业公司返还上诉人车库代收费148297.08元，返还线外车位费124800元；三、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审对原告的主体诉讼资格未审理明确，本案的实际当事人黄勇私自以展华物业公司的名义与我方签订物业服务合同，展华物业公司也没有授权黄勇与我方签订物业服务合同，所以展华物业公司不是本案的原告。2、鼎盛房开公司于2016年11月才办理9号楼车库产权证，因此，一审认定2015年1月至2016年11月期间9号楼的车位费属于鼎盛房开公司没有证据支持。3、涉案的8号楼和9号楼的地下车库属于人防工程和小区业主的公摊面积，不属鼎盛房开公司所有，展华物业公司也无权收取线外停车费，上诉人不应返还被上诉人车库费254903元，一审判决未支持上诉人要求被上诉人关于返还车库费148297.08元和线外停车费124800元的请求不当。展华物业公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求驳回上诉请求。鼎盛房开公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。展华物业公司向一审法院起诉请求：1、判决鼎盛家园业委会向原告返还256903元；2、诉讼费由鼎盛家园业委会承担。鼎盛家园业委会向一审法院反诉请求：1、驳回展华物业公司的诉讼请求；2、判决展华物业公司偿还鼎盛家园业委会车位代收费273097.08元（148297.08元+124800元）；3、反诉费和一审诉讼费由展华物业公司承担。一审法院认定事实：2014年11月21日，展华物业公司与鼎盛家园业委会签订《物业服务合同》，约定由展华物业公司为鼎盛家园小区提供物业服务。合同期限为2014年12月1日起至2016年12月31日止。2015年8月11日，展华物业公司（乙方）与鼎盛家园业委会（甲方）签订《协议》，该协议内容为“甲方于2014年11月与乙方签订合同，聘请乙方对鼎盛家园小区的物业进行管理，但合同中没有涉及乙方对八号楼××号楼地下车库的管理。……经甲乙双方充协商，特订立以下协议：一、乙方继续按照原贵州红汇物管公司的车库停车收费标准：向车库停车的业主每车每月收费300元，其中100元属于乙方的管理费用，另200元不属于乙方。二、根据原贵州红汇物管公司与房开商签订的车库管理合同，两个地下车库共有停车位84个，按此84个车位计算，乙方每月在车库的管理费为8400元，另外的每月16800元，由乙方交给甲方专户存储，待诉讼审结后按判决结果由甲方跟房开商处理。三、乙方可将房开商欠缴的物管费在上述应交款中予以扣除，但乙方必须列出房开商所欠物管费的明细账目交与甲方。甲方将乙方交来的款额按时存入银行。……”。庭审中，展华物业公司与鼎盛家园业委会确认鼎盛家园业委会收到展华物业公司交来的此项车位费为254903元，鼎盛家园业委会明确表示该款保存在其贵州银行的小区房屋专项维修基金账户中，该车位费收取的范围为遵义市汇川区沈阳路鼎盛家园小区8号楼负一层车库和9号楼负一层1－18号车位。2014年3月21日，鼎盛房开公司以展华物业公司为被告向法院提起诉讼，要求展华物业公司返还鼎盛房开公司车库停车费403200元及支付资金占用损失（从2016年12月28日起计算至展华物业公司实际返还代收费之日止，按照代收费总金额9%每年计算，截止起诉之日为8251.79元）。该院于2017年5月31日作出（2017）黔0303民初1370号民事判决书，该判决书审理查明事实为“原告鼎盛公司（甲方）与被告展华公司（乙方）签订《鼎盛家园小区车库管理服务协议》，约定：甲方委托乙方管理服务的地下停车库位于贵州省××区鼎盛家园小区内，总建筑面积为4,011.3平方米，车库内含车位84个，每个车位每月收取停车费300元；停车管理物业服务费100元/车位/月按季收取，每季度第一个月10日前到物业管理处缴纳；甲方违反协议不按约定缴纳物业服务费的，乙方有权要求甲方补交欠款；管理服务期限从2015年1月1日至2016年12月31日止。被告展华公司在2015年1月份至2016年12月份期间对贵州省××区鼎盛家园小区8号、9号地下车库共84个车位进行管理。2016年12月26日，被告展华公司出具情况说明，载明在该公司进行车库管理期间收取的停车费中，扣除被告展华公司应收取的车库物业服务费的停车费为403,200元。同日，被告展华公司出具承诺于2016年12月27日前管理的鼎盛家园小区地下车库移交给原告鼎盛公司管理经营。另查，位于贵州省××区沈阳路鼎盛家园9号楼负一层1－18号车位产权登记在原告鼎盛公司名下，位于贵州省××区沈阳路鼎盛家园8号楼负一层车库产权从2009年确权至2016年12月登记在原告鼎盛公司名下，以上两层车库产权登记建筑总面积为4011.3平方米。诉讼中，原、被告认可该协议中约定管理的地下停车库具体为遵义市汇川区沈阳路鼎盛家园小区8号楼负一层车库和9号楼负一层1－18号车位”，该判决书认为“原告鼎盛公司作为遵义市汇川区鼎盛家园小区8号楼负一层车库和9号楼负一层1－18号车位的产权登记人有权与被告展华公司签订车库管理协议，虽然服务协议是约定服务时间结束时补签，但内容系双方真实意思表示，该协议合法有效。诉讼中，原、被告均认可扣除被告展华公司应得的车库物业管理费用后的车库停车费为403200元且该款尚未交付给原告鼎盛公司的事实，故被告展华公司应向原告鼎盛公司返还车库停车费403200元”，判决内容为“一、被告重庆展华物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告遵义市鼎盛房地产开发有限公司返还车库停车费403200元；二、驳回原告遵义市鼎盛房地产开发有限公司其余的诉讼请求”，目前该判决已产生法律效力。因展华物业公司认为其应当返还给鼎盛房开公司的403200元中，有254903元在鼎盛家园小区业委会处保管，因此，展华物业公司遂诉至法院。另查明，2015年，鼎盛家园业委会以遵义市国土资源局为被告、以鼎盛房开公司为第三人向遵义市红花岗区人民法院提起行政诉讼，要求撤销遵义市国土资源局办法给第三人鼎盛房开公司位于汇××区××路鼎盛家园××楼××号车库《房屋产权证书》，判令该小区8号楼负一层人防工程地下室权属国家所有。遵义市红花岗区人民法院作出（2015）红行初字第48号行政裁定，裁定驳回原告起诉。鼎盛家园业委会不服该裁定提起上诉，遵义市中级人民法院于2017年6月2日作出（2017）黔03行终125号行政裁定书，裁定“一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2015）红行初字第48号行政裁定；二、指令贵州省遵义市红花岗区人民法院审理”，目前该案尚在审理过程中。另查明，2016年7月26日，展华物业公司员工黄勇向鼎盛家园业委会出具“欠条”，该欠条载明：“今欠到鼎盛家园小区业主委员会车库代收费（2014年12月至2016年4月）共计壹拾柒个月，9041.54×17个月=153706.18元，大写壹拾伍万叁仟柒佰零陆元壹角捌分整，待与房开官司完毕大约2016年9月底结束，于2016年10月中旬交清此款。黄勇”。2016年10月24日，黄勇出具“承诺书”，就153706.18元分期支付作出承诺。鼎盛家园业委会及展华物业公司均认可，该笔欠款实际是展华物业公司在车位费中扣除鼎盛房开公司尚欠展华物业公司的物管费，后因鼎盛家园业委会认为鼎盛房开公司是否欠物管费与其无关，因此要求黄勇出具欠条，并在后来出具承诺书。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、鼎盛家园业委会是否应当返还展华物业公司车位费254903元；2、展华物业公司是否应当返还鼎盛家园业委会273097.08元。法院具体分析如下。1、鼎盛家园业委会是否应当返还展华物业公司车位费254903元。首先，车位费254903元是展华物业公司收取的鼎盛家园小区8号楼负一层车库和9号楼负一层1－18号车位的停车费，而在本院（2017）黔0303民初1370号民事判决书中，已经明确鼎盛家园小区8号楼负一层车库和9号楼负一层1－18号车位的停车费应由展华物业公司返还第三人鼎盛房开公司。虽然鼎盛家园业委会已经起诉要求撤销鼎盛家园8号楼负一层的200926552号车库《房屋产权证书》，但目前案件尚在审理中，该房屋产权证书并未被撤销，加之鼎盛家园业委会并未起诉要求撤销鼎盛家园9号楼负一层1－18号车位的产权证，因此，鼎盛家园业委会并无理由占有车位费254903元。其次，就算鼎盛家园业委会要求撤销鼎盛家园8号楼负一层的200926552号车库《房屋产权证书》的请求得到支持，该8号楼负一层属于人防工程，而鼎盛家园小区由鼎盛房开公司开发修建，根据《中华人民共和国国防法》第三十七条规定，人防工程属于国防资产，因此，建设的人防工程应属于国家所有。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款、《人民防空工程建设管理规定》第五十一条规定，小区内的人防工程是由建设单位（即开发商）按国家有关规定投资建设的，应由开发商使用管理并享受收益。那么，人防工程是否已经被开发商计入开发成本，最终体现在房价中，或者已经计入业主公用建筑面积，小区内的人防工程的实际投资人是否应是全体业主或属于全体业主公共区域？第一，本案的鼎盛家园8号楼负一层已经由鼎盛房开公司办理产权证书，该部分面积不会计入开发成本也不会计入业主公用建筑面积；第二，按照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条之规定，人防工程并未计入公用建筑面积，不应属于全体业主所有。因此，无论鼎盛家园8号楼负一层地下车库属于鼎盛房开的财产还是属于人防工程，鼎盛家园业委会都没有管理、使用、收益鼎盛家园8号楼负一层地下车库的权利，其占有车位费254903于法无据，应当返还展华物业公司。2、展华物业公司是否应当返还鼎盛家园业委会273097.08元。展华物业公司认为273097.08元是由148297.08元（403200元-254902.92元）加上124800元得到的。法院认为，首先，如前所述，鼎盛家园业委会没有管理、使用、收益鼎盛家园8号楼负一层的权利，因此，对于148297.08元，鼎盛家园业委会要求展华物业公司返还于法无据，本院不予支持。其次，对于124800元，鼎盛家园业委会认为是展华物业公司在鼎盛家园8号楼负一层超过84个车位之外另行收取的车位费，但其出示的鼎盛家园停车费台账并不能证明展华物业公司在84个停车位之外收取的停车费为124800元，且因鼎盛家园业委会没有收取该费用的权利，因此，法院对鼎盛家园业委会的该项反诉请求不支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、遵义市汇川区沈阳路鼎盛家园小区业主委员会于本判决生效后五日内返还重庆展华物业管理有限公司254903元。二、驳回重庆展华物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回遵义市汇川区沈阳路鼎盛家园小区业主委员会的反诉请求。案件受理费5160元，减半收取计2580元，反诉费2700元，合计5280元，由遵义市汇川区沈阳路鼎盛家园小区业主委员会负担。二审期间，鼎盛家园业委会提交了以下证据：1、重庆展华物业管理有限公司的公章对比复印件，用于证明黄勇系伪造展华物业公司的印章与鼎盛家园业委会签订物业服务合同，黄勇才是本案的适格原告。2、展华物业公司向部分业主收取线外停车费的收据，用于证明黄勇擅自向小区业主收取停车费，该费用应当归业主所有。3、9号楼的车库产权书，证明鼎盛房开公司于2016年11月办理产权，在未办理产权以前的费用均应属于业主委员会所有。展华物业公司提交了一份证据，即公司管理与职能分工协议书，用于证明黄勇有权代表公司签订合同。经本院组织双方质证，展华物业公司对鼎盛家园业委会提供的证据1的真实性不予认可，对证据2、证据3的三性均有异议。鼎盛家园业委会对展华物业公司提供证据的三性均有异议。本院认为，鼎盛家园业委会提供的证据1只有复印件，无法确定该证据的真实性，故本院不予采信，对其提交的证据2和证据3的真实性予以认可，但达不到其证明目的。本院对展华物业公司提交的证据三性予以认可，作为本案的定案依据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、展华物业公司是否系本案适格当事人；二，案涉8号楼和9号楼负一层的停车位费用（线内部分和线外部分）归谁所有。关于焦点一。首先，展华物业公司在本案行使追偿权源于前案车位费返还之诉中，生效判决确定展华物业公司而非黄勇为责任主体，故该公司系本案适格原告。其次，黄勇即便是以展华物业公司名义与鼎盛家园业委会签订的车位管理《协议》，但展华物业公司二审期间也提交了证据用于证明展华物业公司允许黄勇以展华物业公司的名义开展物业服务，并且本案诉讼中，展华物业公司也未对该事实提出过异议，表明展华物业公司认可黄勇代为签订合同。故鼎盛家园业委会关于展华物业公司的诉讼主体资格的上诉理由不成立，不采纳。关于焦点二。对于涉案8号楼和9号楼负一层的线内停车位（84个车位）费用归属问题，因鼎盛房开公司已经办理了该部分车库的产权证，故鼎盛家园业委会无权占有展华物业公司向其交付的线内停车费用254902.92元，也无权要求展华物业公司向其支付其余部分线内停车费用148297.08元。又因生效判决已经确认由展华物业公司返还鼎盛房开公司84个停车位的费用，故一审判决由鼎盛家园业委会返还展华物业公司支付的线内停车费用254902.92元，驳回鼎盛家园业委会要求展华物业公司返还线内停车费用148297.08元的请求并无不当，本院予以确认。对于线外停车费用124800元问题。因该部分线外停车位系展华物业公司在涉案8号楼和9号楼负一层至地面的通道上临时安排的停车位，从8号楼的车库产权证来看，该通道被标明为“其他”，是否包含在产权证范围内尚不明确，从9号楼的车位产权证来看，该部分只有具体划线的车位权证，均无法明确涉案8号楼和9号楼的车库至地面的通道产权归属，加之鼎盛家园业委会也不能证明该部分已经包含在小区业主公摊内，故该部分的权属究竟属于建设方鼎盛房开公司还是小区全体业主共有或者是购买车位的特定业主共有，本院对于线外停车费用124800元的归属在本案不作处理，与此具有利害关系的当事人可依法请求住建部门明确权属，待确权后再依法主张权利。综上所述，遵义市汇川区沈阳路鼎盛家园小区业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10560元，由遵义市汇川区沈阳路鼎盛家园小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  李玉振审 判 员  任建毅代理审判员  唐 川二〇一七年十二月十一日法官 助理  陶晓梅书 记 员  王 飞