天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0105民初4724号原告：张丽荣，女，1972年1月10日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：肖加辉，天津世林律师事务所律师。被告：天津御澜道商贸有限公司，住所地天津市津南区咸水沽镇聚兴道7号1号楼510-74号。法定代表人：胡花子，总经理。委托诉讼代理人：岳东伟，天津森宇律师事务所律师。原告张丽荣与被告天津御澜道商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张丽荣的委托诉讼代理人肖加辉，被告天津御澜道商贸有限公司的委托诉讼代理人岳东伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽荣向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2017年1月1日-2017年6月1日���租金52481.6元及该期间的物业费8145元，合计60626.6元；2、判令被告支付原告2017年6月2日-2017年8月22日期间产生的房屋使用费66075.6元；3、判令被告承担违约责任，支付原告自2017年6月2日起至实际付清之日止的违约金（以60626.6元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告系房屋租赁合同关系。原告依据与案外人天津睿鼎之都资产管理有限公司所签订的房屋租赁合同的约定，经与被告协商后，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定：原告将天津市河北区，面积436㎡，出租给被告经营使用，租期为五年，即自2015年12月1日起至2020年11月30日止，租金为1.65元/平方米/天，之后每年递增0.10元/平方米/天。该合同还约定：被告需交纳履约保证金5万元（被告已支付），如被告单方提前终止合同，该保证金不退还被告。若被告延期支付租金，应按每日3%标准向原告支付滞纳金。合同签订后初期，双方均如约履行了合同。至2017年初，被告开始拖欠租金及物业费（详见拖欠租金和滞纳金统计表）。截止2017年5月31日，被告已累计拖欠租金及物业费136832.50元。经原告催索，被告出具了《承诺书》承诺2017年5月20日前支付欠款5万元，剩余欠款于2017年5月31日前付清（详见《承诺书》）。被告于2017年5月16日支付拖欠的租金2万元后，余款未再支付，逾期仍未履行承诺。2017年6月2日，被告单方提出提前解除合同，并发出了书面退租申请，请求于2017年6月1日起退租（详见退租申请）。被告提出解除合同后，仍拒不清偿拖欠的租金及物业费，并将租赁的房屋大门紧锁，拒不腾空交还原告，占用至今。被告行为已违反了租赁合同的规定，损害了原告的合法权益。虽经多次催索，但均无果，故诉至法院，望查明事实，判如所请。被告天津御澜道商贸有限公司辩称，请求驳回原告诉讼请求。1、双方在2017年8月22日签署备忘录，备忘录第5条载明，被告自本备忘录签字后，不需再向甲方支付任何使用费，双方在本次开庭之前达成合意不再需要支付使用费；2、原告曾收取被告5万元保证金，该保证金已经折抵房租，折抵后签订了备忘录，根据备忘录已经不需要支付租金；3、原告主张的滞纳金，过分高于其损失，不同意给付。本院经审理认定事实如下：天津市河北区万柳村大街56号院内的房屋系登记在案外人天津纺织机械有限责任公司名下的企业产房屋。天津睿鼎之都资产管理有限公司是天津纺织机械有限责任公司全资子公司。天津纺织机械有限责任公司授权天津睿鼎之都资产管理有限公司全权负责‘1946创意产业园’（原天津纺机都市广场）园区内不动产的经营管理及运营工作，并以该公司名义对社会实施招商引资、厂房出租等经营活动。2014年12月28日，天津睿鼎之都资产管理有限公司与原告张丽荣签订了合同编号为：RDZD-HT-201509的《天津睿鼎之都资产管理公司房屋租赁合同》一份，合同约定：“甲方：天津睿鼎之都资产管理有限公司……。乙方：张丽荣……。甲乙双方经友好协商，就乙方承租甲方依授权享有经营租赁权的位于天津市河北区（以下称该房屋），于2014年12月28日订立如下租赁合同（以下简称本合同），共同遵守：一、租赁物：1.该房屋现状出租，地上建筑面积为436平方米（不含地下建筑1446平方米），非建筑面积为107平方米。（详见承租区域界址图）；2.不含承租区域内的广场及道路。二、租赁期限：1.乙方承租该房屋的期限自2014年12月28日起至2019年12月27日止。2.乙方在租赁期限内无拖欠房屋租金情况，2019年12月27日合同期满后可再延续两年（以补充协议为准）。3.租赁期限截止前三个月，乙方提出书面续租申请，经甲方同意后，甲乙双方协商有关租赁事项，并重签租赁合同。在同等承租条件下，乙方享有租赁优先权，如乙方无故两次及以上拖延缴纳租赁费，则丧失优先续租权。三、租赁费：……。四、保证金……。五、双方的权利与义务……。六、不可抗力……。七、违约责任……。八、争议的解决……。九、附则……。甲方：天津睿鼎之都资产管理有限公司（盖章）授权代表人：齐朝霞（签字）年月日乙方：张丽荣（签字）年月日。”当日，天津市鑫顺物业服务有限公司与原告张丽荣签订了合同编号为：TJXSWY-HT-201509的《物业服务合同》一份，该合同约定，甲方：天津市鑫顺物业服务有限公司，乙方：张丽荣。租赁地址：河北区万柳村大街56号纺机院内A6-2-103号房���。乙方进驻天津纺机都市广场（以下简称“广场”），并同意与甲方建立服务关系。为约束双方责权利，签订合同如下：一、服务期限：自2014年12月28日至2019年12月27日止。二、服务场地：河北区万柳村大街56号纺机院内A6-2-103号房屋（详见承租区域界址图），服务面积为：543平方米。三、物业相关费用：乙方接受服务期内应是客户缴纳配套使用费用（含改造期），包括：1、物业费：3.00元/平方米/月，依承租面积计算，核定物业服务面积为543平方米；开始计费时间为：2015年4月28日。2、水、电、气能源协议另附合同。3、停车费：机动车4元/车/小时，固定停车位120元/月/车（暂不收取，收取时间待定）。申请固定车位须提起到广场服务中心办理相关手续。4、乙方入住前须与甲方抄写该房产相关配套设备启用数，列入《入住确认单》。如服务期间遇国家政策性调价时，��述费用按国家规定执行。5、如乙方未能按期交付物业费及相关费用，应按迟交天数乘以应缴费用金额的百分之五赔付甲方。同时甲方有权停止供能，直至交齐费用后，再恢复供能。同时合同还对物业服务标准等其他内容作出了约定。2015年12月1日，原告张丽荣与被告天津御澜道商贸有限公司签订了合同编号为：ZLR-HT-201501的《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方：张丽荣。乙方：天津御澜道商贸有限公司，法定代表人：高侠。甲乙双方经友好协商，就乙方承租甲方依授权享有经营租赁权的位于天津市河北区（以下称该房屋），于2015年12月1日订立如下租赁合同（以下简称“本合同”），共同遵守：一、租赁物：1.该房屋现状出租，底商建筑面积为436平方米（不含地下建筑1446平方米），非建筑面积为107平方米。（详见承租区域界址图）2.不含承租区域内的广场及道路。二、租赁期限：1.乙方承租该房屋的期限自2015年12月1日起至2020年11月30日止。2.乙方在租赁期限内无拖欠房屋租金情况，2020年11月30日合同期满后可再延续两年（以补充协议为准）。3.租赁期限截止前三个月，乙方提出书面续租申请，经甲方同意后，甲乙双方协商有关租赁事项，并重签租赁合同。在同等承租条件下，乙方享有租赁优先权，如乙方无故两次及以上拖延缴纳租赁费，则丧失优先续租权。三、租赁费：1.乙方应按下列租赁费约定向甲方承租该房屋：1）租赁费用自2016年1月1日起计算，2015年12月1日至2015年12月31日为改造期，租赁费标准依房屋基础不同有所区别。2）其中建筑面积计租价格2016年1月1日-2016年12月31日为人民币1.65元/平方米/天，以后每年结算价格递增0.10元/平方米/天。3）如乙方占用空地面积进行扩建（以重新核定的面积另行签署补充协议），2016年1月1日-2016年12月31日计租价格以实际占地面积按0.30元/平方米/天收取，以后每年结算价格递增0.10元/平方米/天。2.付款方式：1）按季支付租赁费。乙方须在签订合同之日起五个工作日内支付首季度租金（含保证金），以后每季度首月五日前将租赁费交予甲方。2）乙方租赁该房屋须同时支付因乙方办公而产生的其他费用。乙方如不按时交纳费用，且在甲方或甲方授权委托的物业公司书面催缴后的五个工作日内仍不缴纳，甲方有权终止对乙方所承租房屋的配套服务，含但不限于水、电、能源等。四、保证金：乙方应在合同签署之日起五个工作日内向甲方支付保证金，共计人民币50000元（伍万元整）。甲方在收到此款项后，向乙方开具收据。该保证金在乙方租赁期满，无违约行为并且所租赁房屋状态完好，不存在任何扣除保证金事由的前提下，由甲方全额无息退还至乙方。五、���方的权利与义务……。六、不可抗力……。七、违约责任：1.双方同意遵守本合同的规定，如果任何一方违反本合同的约定，应承担违约责任，给对方造成经济损失的，应予赔偿。2.本合同所定租期开始后，若甲方单方终止本合同，须提前30天通知乙方，并赔偿相当于乙方所交保证金数额的违约金。乙方单方终止本合同，须提前30天通知甲方，乙方已付的保证金作为违约金不予退还。3.乙方承诺，合作期间按期足额支付租金，若乙方未能依约按期向甲方支付租金，则甲方（或甲方授权代理人）有权书面通知乙方立即予以缴付。乙方如继续逾期，乙方须以当期延迟交付费用金额为基数，按每月3%的标准向甲方缴纳滞纳金；若乙方累计拖欠租金及欠款达50万元，或经催款后仍逾期满30天时，双方租金合同自动解除，甲方有权无条件收回出租物及乙方的转租权，一切后果和责任由乙方承担。4.除上述第3条规定外，乙方违反本合同的规定，经甲方或甲方授权代理人书面通知其更正后二十日内仍未更正的，甲方有权解除本合同（合同解除日为甲方或甲方授权代理人解除本合同的书面通知送达乙方之日），并视作乙方单方终止本合同。5.合同终止或乙方解除，乙方不按规定返还租赁房屋的，每延迟一日，乙方按上年平均日租赁费用为基数，按每日3%的标准向甲方缴纳滞纳金。八、争议的解决：甲乙双方凡因执行本合同而发生的或与本合同有关一切争议，应通过友好协商解决；如确协商不能解决，任何一方均可向出租房屋所在地人民法院提起诉讼。九、附则……。甲方：张丽荣（签字）年月日,乙方：天津御澜道商贸有限公司（盖章）授权代表人：高侠年月日。”上述合同签订当日，原、被告双方又签署了合同编号为：ZLR-HT-201501的《物��服务合同》，该合同约定，甲方：张丽荣，乙方：天津御澜道商贸有限公司。租赁地址：河北区万柳村大街56号纺机院内A6-2-103号房屋。乙方进驻天津纺机都市广场（以下简称“广场”），并同意与甲方建立服务关系。为约束双方责权利，签订合同如下：一、服务期限：自2015年12月1日至2020年11月30日止。二、服务场地：河北区万柳村大街56号纺机院内A6-2-103号房屋（详见承租区域界址图），服务面积为：543平方米。三、物业相关费用：乙方接受服务期内应是客户缴纳配套使用费用（含改造期），包括：1、物业费：3.00元/平方米/月，依承租面积计算，核定物业服务面积为543平方米；开始计费时间为：2016年1月1日。2、水、电、气能源协议另附合同。3、停车费：机动车4元/车/小时，固定停车位120元/月/车（暂不收取，收取时间待定）。申请固定车位须提起到广场服务中心��理相关手续。4、乙方入住前须与甲方抄写该房产相关配套设备启用数，列入《入住确认单》。如服务期间遇国家政策性调价时，上述费用按国家规定执行。5、如乙方未能按期交付物业费及相关费用，应按迟交天数乘以缴费用金额的百分之五赔付甲方。同时甲方有权停止供能，直至交齐费用后，再恢复供能。同时合同还对物业服务标准等其他内容作出了约定。上述两份合同签订后，原告如约向被告交付了租赁房屋，被告亦如约向原告支付了保证金、租金及物业费，直至2016年12月31日。2017年5月4日，被告为原告出具了承诺书一份，内容为：“天津御澜道商贸有限公司承诺在2017年5月12日之前付张丽荣5万元租金，剩余欠款将于2017年5月31日前付清，特此承诺。天津御澜道商贸有限公司（盖章），高侠（盖章），2017.5.4.”但截止2017年6月1日被告仅支付了租金20000元，其余租金未再支付，且自2017年1月1日起，被告也未再支付过物业费。2017年6月2日，被告向原告递交了退租申请，内容为：“我司天津御澜道商贸有限公司于2016年租赁天津纺机创意产业园内A6-2-103房屋，现由于公司资金周转出现问题，无法支付租金，特此申请自2017年6月1日起退租！天津御澜道商贸有限公司（盖章），法人签字：高侠，2017年6月2日。”庭审中，原、被告均认可双方签订的《房屋租赁合同》自2017年6月1日终止。在本案诉讼期间，原、被告双方经协商，于2017年8月22日签署“关于纺机院内A6-2-103号房屋及室内物品腾交清理备忘录”一份，上载明：“时间：2017年8月22日下午2:30地点纺机院内A6-2-103号出租人：（甲方）张丽荣代理人张雨承租人：（乙方）天津御澜道商贸有限公司代理人：刘静甲乙双方就上述A6-2-103号房屋签订了租赁协议，因乙方原因，于2017年5月30日终止协议，并拖欠甲方租金，甲方已诉至河北区法院，但乙方尚未应诉，现甲乙双方就清理上述房内的甲方存货及有关财务账目等，甲乙双方共同清点后，由双方签字确认。1、乙方现存于房内服装全部装入塑料袋和纸箱中，留置于一楼小库房内（详见录像资料）2、乙方现存于房内的财务文件及个人物品全部由乙方自行提走，除空调两台、冰箱一台及桌椅等（详见录像证据），二楼室内别无其他物品。3、乙方原租用的上述房屋内的其他设备（包括空调两台、一台冰箱及桌子椅子详见录像资料）留置在原房屋内。4、租用房屋内一楼小库房用于存放乙方清点后的服装。5、乙方租用的房屋自本备忘录双方共同签字后，交付给甲方，由甲方自行处置，乙方自本备忘录签字后，不需再向甲方支付任何使用费。（小库房另议）6、关于上述房屋租赁合同产生的争议，由甲乙双方另行协���解决，协商不成，由法院依法裁决。张雨（签字）刘静（签字）2017.8.22”。签署上述备忘录当日，被告按备忘录约定将租赁房屋腾交原告。另查，2017年9月15日被告天津御澜道商贸有限公司法定代表人由高侠变更为胡花子。2017年10月25日，案外人天津睿鼎之都资产管理有限公司出具情况说明一份，上载明“河北区人民法院：坐落于河北区（建筑面积436平方米，非建筑面积107平方米），系天津纺织机械有限责任公司企业产，并委托我公司对外招商引资。2014年12月28日，经我公司与张丽荣协商，就上述房产签订房屋租赁合同，由张丽荣个人承担，并允许其对外进行再转租。特此说明。天津睿鼎之都资产管理有限公司（盖章）2017年10月25日。”现原告以诉称理由起诉来院，要求被告支付2017年1月1日-2017年6月1日的租金52481.6元及该期间的物业费8145元，合计60626.6元；判令被告支付原告2017年6月2日-2017年8月22日期间产生的房屋使用费66075.6元；判令被告承担违约责任，支付原告自2017年6月2日起至实际付清之日止的违约金（以60626.6元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算）；本案诉讼费由被告承担。庭审中，被告以抗辩理由表示，请求法院驳回原告的诉讼请求。上述事实，有原告提交有关证据材料、庭审记录及本院调取的相关材料予以佐证。本院认为，原告张丽荣与被告天津御澜道商贸有限公司系房屋租赁合同的出租方与承租方关系，双方于2015年12月1日签订的《房屋租赁合同》及《物业服务合同》均系双方合议后订立的，是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效。关于原告要求被告支付2017年1月1日-2017年6月1日的房屋租金及该期间的物业费一节，因在此期间被告仍占有使用租赁房屋，但未按照合同约定如期支付租金及物业服务费显属过错，故对原告的该项请求，本院依法予以支持。根据双方《房屋租赁合同》约定，2016年建筑面积计租价格为人民币1.65元/平方米/天，非建筑面积计租价格为人民币0.3元/平方米/天，故2017年建筑面积计租价格应为人民币1.75元/平方米/天，非建筑面积计租价格应为人民币0.4元/平方米/天。庭审中，原告表示认可被告以保证金50000元折抵部分租金，同时确认被告在出具承诺书后支付了20000元租金，故被告应支付原告的租金数额为52481.6元（152天×1.75元/㎡/天×436㎡+152天×0.4元/㎡/天×107㎡-20000元-50000元=52481.6元）。根据双方《物业服务合同》约定，物业费标准为3.00元/㎡/月，故被告应支付原告物业费金额为8145元（5个月×3.00元/㎡/月×543㎡＝8145元）。关于原告要求被告支付2017年6月2日-2017年8月22日期间房屋使用费一节，因被告在2017年6月1日与原告签订的《房屋租赁合同》终止后仍继续占用涉诉房屋至2017年8月22日，故对于原告的该项请求，本院亦予以支持。使用费的具体数额，应该参照双方签订的《房屋租赁合同》中对租金的约定标准计算为宜，被告占用期间（2017年6月2日-2017年8月22日被告共计占用82天）的使用费具体金额为66075.6元（82天×1.75元/㎡/天×436㎡+82天×0.4元/㎡/天×107㎡=66075.6元）。关于原告要求判令被告承担违约责任，支付原告自2017年6月2日起至实际付清之日止的违约金（以60626.6元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算）一节，原告的该项请求并无不当，但应支付到本院确定给付之日止。关于被告所提转租合同无效，不同意支付房屋使用费的意见，因无事实依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同��》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告天津御澜道商贸有限公司支付原告张丽荣自2017年1月1日-2017年6月1日的房屋租金52481.6元及该期间的物业费8145元，合计60626.6元；二、本判决生效后十日内，被告天津御澜道商贸有限公司以60626.6元为基数按照中国人民银行同期贷款利率向原告张丽荣支付自2017年6月2日起至本判决确定给付之日止的违约金；三、本判决生效后十日内，被告天津御澜道商贸有限公司支付原告张丽荣自2017年6月2日-2017年8月22日的房屋使用费66075.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4787元，减半收取计2393.5元，由原告张��荣负担1089元，被告天津御澜道商贸有限公司负担1304.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘淼二〇一七年十二月五日书记员  王婉附：本裁判适用法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收���，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。