辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0792民初788号原告：张某某，男，1974年8月17日出生，汉族，居住地锦州市松山新区。委托诉讼代理人：张建正，男，1938年7月17日出生，汉族，居住地锦州市松山新区。（系原告父亲）。被告：锦州瑞盛房地产开发有限公司，住所地锦州市松山新区南广路与锦娘路交叉路口东南。法定代表人：叶焕雨，该公司董事长。委托诉讼代理人：岳英杰，该公司职员。被告：锦州瑞盛国际汽配城物业有限公司，住所地锦州市锦娘路3号。法定代表人：叶焕雨，该公司董事长。委托诉讼代理人：李玲，该公司职员。原告张某某与被告锦州瑞盛房地产开发有限公司、被告锦州瑞盛国际汽配城物业有限公司合同纠纷一案。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托诉讼代理人张建正、被告锦州瑞盛房地产开发有限公司委托诉讼代理人岳英杰、被告锦州瑞盛国际汽配城物业有限公司委托诉讼代理人李玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张某某诉称，1、请“瑞盛晶座”开发商证实，19层仓房，不是物业用房，非法转卖。2、请“瑞盛晶座”物业公司，提供依法有效的仓房装修图纸。3、“瑞盛晶座”19层，570居住房和仓房，暖气费的物业公司收据，要求更换供暖公司发货票。退回2015年居住房570号暖气费差价205元、仓房暖气差价费40元。4、退回570号和仓房非法收取装修抵押金1000元。5、退回570号非法代收高价声控灯费13元、非法收取的：仓房物业费270元、电梯费297元、非法代收仓房高价声控灯费9元。6、居住房570号室内建筑面积31平米（公共面积12平米由开发商装修），开发商收取装修垃圾费200元，应退回100元。7、居住房570、仓房，各交水费500元、电费600元，被告应出具发票。8、诉费由被告承担。原告认为：“仓房认购协议”、“仓房验收单”符合事实和法律依据：公开、公平、公正、平等协商的原则，双方达成协议，盖章、签字。依据合同法第一章第八条，“依法成立合同，受法律保护”，双方必须执行。1、被告没有确立和依法执行“仓房认购协议”和“仓房验收单”。抵制我国宪法和民法通则75条：公民合法财产，受法律保护，禁止任何组织或个人侵占、哄抢、破坏、或者非法查封、扣押、冻结、没收。2、被告没有依法证实，开发商及其物业不在该条款管辖之例或此条法律已经过时。3、被告没有证实，业主没有拿到鈅匙之前，物业公司设想仓房按居住装修，收取物业费在先，篡改：锦价发【2011】219号条款。4、被告没有确认：仓房不能办理产权证和“住房批准证”。仓房居住，违反产权法、公安法、户籍法。原告认为：1、仓房装修任何样式与用途规定，没有必然关系。2、请物业提供依法有效的仓房装修图纸，业主仓房按提供的图纸装修。原告570居住房，也按提供的仓房图纸装修。3、开发商要求按“内部价格退房”，违反“认购仓房协议”4、物业对仓房“永久断水、断暖气、由业主维修”，违反民法通则75条。5、“瑞盛晶座”物业，由开发商委派，不是业主委员会招聘，是不可以否认的事实。依据“国务院物业管理条例”第一章三款，全体业主有权执行物业退出机制。物业篡改法律条款，收取仓房物业费、电梯费、声控灯费在先，业主如果不缴费，物业不给仓房钥匙。业主已经向开发商付了购买仓房全款六万元，仓房钥匙，由第三者物业公司索取和控制是违法现象。原告19层，居住房和对面仓房，业主上一次电梯，交两次电梯费、声控灯费。物业公司的逻辑思维是：原告上电梯到“居住房”，必须下电梯，再上电梯到“仓房”，到“居住房”也是如此。注：1、业主购买“瑞盛晶座”“居住房”570号之前（预售传单、售楼处口头协议、合同条款中，是居住房不是门市房），开发商讲：契税百分之1.5。售后：实际是百分之4.05。二手房出售契税百分之16.7。物业费每平米一月1元。售后为1.5元。业主购买“居住房”，开发商欺骗了业主，剥夺业主知情权。2、该楼8——22层，每层一个仓房，没有所谓内部职工居住，只有19和18层业主交了物业费…其余12个仓房门上，物业有的贴条2016年4月9日前不到物业报到，停电、停水（违法）。3、仓房是否物业用房，非法转卖（必须以住、建委审批图纸为证）。4、开发商讲仓房举架高5.4米（房证5.2平米）。实际居住房、仓房、举架高度，达不到5.2米。5、被告没有认证：仓房通水、厕所、通暖气，违法扩容和开水阀，是开发商所为。6、开发商违反供水管理法、供暖法，拒不承担违法扩容开水阀费。“仓房认购协议”第六条：“仓房用途：仅限于仓储或正常居住”。其中“或正常居住”是开发商违反产权法，设置的陷阱，违法无效。应依据合同法，退回相应房款二万元（无水、无暖气仓房每平米一千八百元）及双倍农行利息。7、物业先是篡改锦价发219号文件，违法收取物业费。1、仓房通水、有厕所、通暖气，业主与物业交接，双方签字。2、装修时，仓房确实有水、厕所、通暖气。3、有物业强制收取的水费、暖气费收据为证与事实相一致。反之，仓房无水、无暖气，物业收费水费500元、暖气费540元，构成欺诈。业主用六万元，从开发商手中购买20平米仓房、通水、有厕所、通暖气，业主与物业共同验收。4、仓房没有产权，不能办理“住房批准证”仓房按“居住房“收取各种费用。违反合同法，公开、公平、公证、平等协商的原则，因为仓房（无产权）不是居住房。被告收取物业费必须依据，1、物业企业服务合同、2、超一级物业费，监理审批、3、“国家物业收费等级标准”和“锦价发【2011】219号”文件所有条款（其中验收前交60%物业费…）。“瑞盛晶座”不是封闭小区、没有绿地、没有体育设施、没有业主活动场所…达不到国家物业四级标准。4、“非保障性住房不得收取标价之外任何没有标明的费用”…被告依据：所谓“与开发商无关”和“两个法人”。业主没有拿到仓房钥匙，物业设想仓房按居住装修，篡改原文，违法收取仓房物业费。被告依据：仓房供水、是专业单位，与开发商无关。原告认为：是开发商违法扩容和开水阀高价出售仓房，应开发商，依法向供水公司缴纳二千元开阀费。5、被告依据，开发商和物业是两个法人，物业收取仓房物业费与开发商无关。原告认为：这不是物业公司收取“仓房物业费的法律依据。6、被告仓房断水、断暖气（已经断水），即是普通仓房，强制缴纳物业费、电梯费、声控灯费，是违法行为。7、依据国务院《物业管理条例》：第六十四条、第三十八条、第六十五条。同时依据，消费者权益保保障法，假一赔十。开发商必须提供仓房是否物业用房，非法转卖。原告认为：业主购买“瑞盛晶座“第19层仓房，依据“仓房认购协议”所有条款和“仓房验收单”。是仓房价格六万元：20平米，仓房内，有水、厕所、有暖气，验收签字。事实、“仓房认购协议”、“仓房验收单”文字表达清楚。“瑞盛晶座“物业公司，乱收取”居住房“和”仓房“物业费…没有法律依据。被告锦州瑞盛房地产开发有限公司、锦州瑞盛国际汽配城物业有限公司辩称，本公司物业用房经由锦州市规划管理局与锦州市物业管理办公室批准，将物业用房、社区用房设置在瑞盛晶座大厦二、三层。其19层仓房并非物业用房。原告诉求物业公司为其“提供依法有效的仓房装修图纸”纯属无稽之谈，瑞盛晶座公寓在销售时均为清水房，正式销售的公寓也没有装修图纸，装修是业主自己家的事，除了涉及公共部位及安全的房梁（柱）、承重墙、排风（气）、排水、消防等部位不准拆除之，其余装修是原告自己家的，与物业公司无关。依据《锦州市人民政府》（2009）1号令第三十六条“新竣工交付使用房屋第一年开栓供暖，采暖费统一由建设单位向供热单位缴纳。其中：已售出房屋的采暖费由建设单位向房屋所有权人收取”及第三十四条“房屋室内建筑高以3米为采暖费计收基数，每超过0.1米，按采暖费标准加收3%”之规定，开发公司按照锦州市2014年采暖费标准27元/平方米收取了采暖费（2015年因煤价原因，供暖公司调整了供暖标准，即降到25元/平方米），故开发公司应退原告供暖费差价146.70元，其他业主均已退费，只是原告没领取。因防止业主私自拆除消防、排烟等公共设施收取的装修抵押金，在业主装修完报请物业公司验收后，均退还。原告入住时，开发公司、物业公司在办理入住及入住材料中，均明确提供公示了入住收费标准。另依据锦价发[2011]219号《关于补充修改锦州市物业服务收费管理实施办法的通知》规定：“阁楼、仓房、地下室、车库不计入物业收费面积，但是仓房、地下室、车库改变用途进行居住或从事经营活动的可以收取物业费。”原告在办理入住后，对仓房按住宅标准进行装修，所以收取物业服务费符合规定。原告570公寓实际建筑面积为44.16平方米，而非原告所说31平方米。原告570号公寓入住时缴纳的水费500元、电费600元，开发公司均统一上交给供水、供电部门。开发公司的“认购协议书”。依据国务院颁发的《物业管理条例》前期物业管理第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务公司之前，建设单位有权选聘物业服务企业。另依据《物业管理条例》业主大会第十一条规定，辞退物业服务企业应由业主大会通过才可实施，而不是个人或几个业主可以决定的。关于19层仓房的使用用途及所涉及的相关内容，是在购房业主与开发公司的“认购协议书”中的约定，根据合同自治原则，其内容对双方均有约束力。原告所提出的契税、供暖、供水等其他问题，是国家税务机关及相关行政管理部门解决的问题，法院无法调整。故原告之诉为无理要求，应依法驳回其诉讼请求。经审理查明，2014年4月21日，原告张某某在被告锦州瑞盛房地产开发有限公司职工周雪峰处购买仓房一户，花费75000元。2014年5月30日，原告张某某与被告锦州瑞盛房地产开发有限公司补签锦州瑞盛晶座认购协议书，原告张某某在周雪峰处购买的仓房坐落于锦州市松山新区锦娘路3号“锦州瑞盛晶座”19层仓房20平方米。2015年5月25日，原告张某某在被告锦州瑞盛房地产开发有限公司处购买坐落于锦州市太和区锦娘路1-570号瑞盛晶座大厦1幢1单元570号房屋。原告张某某购买的仓房与房屋均在1幢1单元19层。同日，原告张某某向锦州瑞盛国际汽配城物业有限公司缴纳仓房物业费270元、电梯费297元、声控灯费9元、装修抵押金1000元、装修垃圾费200元。2015年5月26日，原告张某某对其购买的房屋及仓房进行验收，验收结果土建、门窗、给排水、配电设施、供暖设施、消防设施均合格。被告应退回原告2015年暖气费差价186.70元。上述事实，有当事人陈述、锦州瑞盛晶座认购协议书、房屋验收单、物价局文件、收据等载卷佐证，经本院开庭审查及质证，可以采信。本院认为，原告张某某系锦州瑞盛晶座小区业主，该小区由被告锦州瑞盛国际汽配城物业有限公司从事物业管理服务，原告作为小区业主，在入住时应当相应的物业费，原告所购买的仓房是在19层，原告亦作为住宅进行了装修，该仓房改变用途进行居住物业可以收取物业费，电梯费及声控灯费是全体业主的共用设施，其产生的费用，应由全体业主共同承但，因此被告锦州瑞盛国际汽配城物业有限公司向原告收取该项费用，并无不当。被告锦州瑞盛国际汽配城物业有限公司应退回原告2015年取暖费186.70元；装修抵押金1000元；被告锦州瑞盛房地产开发有限公司收取的装修垃圾费200元，因被告未提供证据证明收取该项费用的依据，因此该项费用，应按原告的诉讼请求，退回100元。原告的其他诉讼请求，与本案不属同一法律关系，本案不予调整。故依照《中华人民共和国物权法》第八十三条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条（五）项、第十七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告锦州瑞盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告张某某装修垃圾费100元；二、被告锦州瑞盛国际汽配城物业有限公司于本判决生效后十日内退还原告张某某装修抵押金1000元、取暖费186.70元、合计1186.70元；三、驳回原告张某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事讼诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告锦州瑞盛房地产开发有限公司、被告锦州瑞盛国际汽配城物业有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  李丽辉人民陪审员  裴晶晶人民陪审员  赵 佳二〇一七年十二月二十六日书 记 员  蒋 衍