湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0111民初7869号原告：武汉卓业物业管理有限责任公司，住所地：武汉市洪山区关山一村213号204号。法定代表人：龚晓明，系该公司总经理。委托代理人：赵静薇，系该公司法务专员。代理权限：特别授权。被告：阮朝霞，女，1982年11月6日出生，汉族，湖北省红安县人，自由职业，住武汉市洪山区。原告武汉卓业物业管理有限责任公司（以下简称卓业公司）与被告阮朝霞物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员肖晓敏独任审判，书记员于帆担任法庭记录，于2017年12月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵静薇与被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2007年10月1日至2015年12月31日的物业费4475元。2、判令被告向原告支付违约金3544元（以2015年12月31日至2017年10月18日期间被告欠交物业费为基数，每日0.3%计算）。3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年3月31日，原告接受湖北建安房地产开发有限公司（以下简称建安公司）的委托为武汉市洪山区关山梳子桥广厦华庭小区提供物业管理服务，双方签订了《广厦华庭物业管理委托合同》。合同约定：建安公司将广厦华庭委托于原告实行物业管理，原告负责向业主和物业使用人收取物业费，住宅房屋物业费按建筑面积每月每平方米1元的标准收取。合同的期限为建安公司交房之日起至小区成立业主委员会时止。合同签订后，原告依照合同约定的服务标准提供了物业服务。2015年12月，广厦华庭成立了业主委员会，原告依约于2015年12月31日终止合同撤场。被告系广厦华庭3栋1405室业主，在2007年10月1日至2015年12月31日期间享受了原告提供的物业服务，却未按合同约定交纳物业费。被告至今尚欠上述期间的物业费4475元。原告多次催要，被告均拒绝交纳，现原告依法向法院提起诉讼，望判如所请。被告阮朝霞辩称：2007年1月被告发现房屋下雨天漏水，被告居住的3栋次顶楼漏水最严重，导致墙体裂缝。因为烟道漏水，被告与楼上楼下邻居都找过物业公司解决，原告一直推诿，未尽到维修、管理和服务的责任。顶楼的栏杆不牢固，居民自己用绳子加固。原告没有履行维修、安全方面的责任，造成被告无法居住。被告与租户明确约定租房期间物业费由租户承担，在没有通知其交纳物业费的情况下突然接到法院的传票。被告所居住的3栋楼房因为噪音多次报警，多次与物业沟通无果，导致被告被诊断患有双向情感障碍和抑郁心境，没有办法正常工作。其他答辩意见（水费问题除外）与同小区被起诉业主高云伟的一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据本院认定如下：一、原告提交的证据证据一、《广厦华庭物业管理委托合同》复印件1份，证明原告依据合同为被告提供物业服务以及被告交纳物业费的依据和标准。被告质证意见：对证据一的真实性、证明目的均不持异议。证据二、武汉市房屋产权登记信息查询单复印件1份，证明被告系洪山区关山梳子桥广厦华庭3栋1405室业主以及被告房屋建筑面积为45.2平方米。被告质证意见：对证据二的真实性、证明目的均不持异议。证据三、被告欠费台账复印件1份，证明被告自2007年10月1日至2015年12月31日欠物业费4475元。被告质证意见：对证据三真实性、证明目的提出异议，无法达到原告的证明目的；二、被告提交的证据证据一、照片两张，证明房屋栏杆破旧、存在高空坠物的危险，原告没有尽到相应义务。原告质证意见：对证据一真实性、合法性、关联性提出异议，对证明目的提出异议，1、两张图片没有拍摄时间和显著的拍摄地点，不是本案小区的图片，与本案无关。2、无法证明原告未尽到义务的因果联系。无法证明原告从未履行义务，不能证明持续性的状态。原告对高空坠物只能做到提醒、通知，不能绝对杜绝这种情况的发生。而且不能仅凭被告提出的某一时、某一点的服务瑕疵就拒绝2007年到2015年8年的物业费。证据二、水费票据，证明租户交水费至2015年年底，物业公司没有将水费交给税务局，损害了被告权益。原告质证意见：对证据二真实性、证明目的提出异议，1、水费单显示截至时间与被告答辩意见不相符合，2、水费不属于本案的争议范围，与本案无关。3、无法证明此水费被原告截流、挪用，被告可以另行起诉。证据三、房屋租赁合同，证明被告与租户的租赁合同约定租户来交物业费，被告不清楚租户是否交纳了物业费。原告质证意见：对证据三真实性、合法性、关联性提出异议，对证明目的提出异议，没有经过任何事实调查，此租约不构成拒绝交纳物业费的理由，被告于租户之间的约定不能作为拒交物业费的理由，如果租户交纳了物业费，应提供相应的票据证明。证据四、邮寄单一份，证明原告物业公司经常弄丢被告的稿费单，被告在邮局自己付费每年300元专门开了邮箱，原告没有尽相应义务。原告质证意见：对证据四真实性、合法性、关联性提出异议，对证明目的提出异议，原告替被告收发稿费单不在本案范围内，物业公司没有义务替业主收发稿费，单凭一个信封也无法证明原告的实质行为。某一时、某一点的服务瑕疵不能作为拒交物业费的理由。证据五、发票一份，证明因为房屋漏水、发霉，自费对房屋墙体进行维修。原告质证意见：对证据五真实性、合法性、关联性提出异议，没有任何单位盖章、没有任何人签字，对证明目的提出异议，无法证明原告承担维修责任的因果关系。外墙漏水不是原告的保修责任，不在本案的范围内，应该由开发商承担维修责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告阮朝霞系武汉市洪山区关山梳子桥广厦华庭3栋1405室（房屋所有权证：洪2007012576，建筑面积45.2平方米）的业主。2006年3月31日，开发商建安公司与原告签订《广厦华庭物业管理委托合同》，约定由原告为广厦华庭提供前期物业管理服务，委托管理期限为交房之日至成立业主委员会时止；业主或物业使用人按照每月每平方米1元的标准向原告支付物业管理费。被告的房屋建筑面积为45.2平方米，每月应向原告交纳物业服务费45.2元。此后，原告卓业公司为涉案广厦华庭小区提供物业管理服务，于2015年12月31日终止合同撤场。被告从2007年10月1日至2015年12月31日，共计欠费99个月，欠交物业服务费4474.8元。现原告向法院提起诉讼，其诉请如前。本院认为：前期物业管理，是指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订前期物业服务协议，并由物业企业依照合同的约定实施的物业服务。本案原告与开发商签订《广厦华庭物业管理委托合同》系双方真实意思的表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对合同中的广厦华庭小区的业主均具有法律约束力。被告作为广厦华庭小区业主，上述物业管理合同对其具有约束力，同时被告在接受了原告提供的物业服务后，应该按时交纳物业服务费。被告没有按时向原告支付物业服务费，原告作为物业服务的提供方，有权按照合同约定的收费标准向物业服务的接受方收取的物业服务费用。关于被告辩称物业公司的服务不到位，如房屋下雨天漏水、顶楼漏水、烟道漏水、墙体裂缝，被告与楼上楼下邻居都找过物业公司解决，原告一直推诿，未尽到维修、管理和服务的责任，被告所居住房屋因为噪音多次报警，多次与物业沟通无果，导致被告患病，没有办法正常工作，但被告从2007年至2015年停止交纳物业服务费却长达8年之久，超出了合理的抗辩范围。物业服务质量的好坏，除物业公司保证服务质量，完善管理，提高员工素质外，还取决于业主的积极配合，主动交纳物业费以保障物业服务正常运转。关于被告提出的其与租户明确约定租房期间物业费由租户承担的抗辩理由属于另一法律关系，本院不予支持。被告提出原告起诉超过诉讼时效的抗辩理由，因服务行为是一项持续性的服务行为，本案中，合同约定原告物业的委托管理期限为交房之日起至成立业主委员会时止，诉讼时效应从原告退出小区不再提供服务之日起开始计算，原告于2015年12月31日从广厦华庭小区撤场，故原告的起诉未超过诉讼时效，被告的该抗辩理由，本院不予采纳。被告提出原告被注销物业服务企业资质证书后不应收取物业服务费的抗辩理由，因原告依然在广厦华庭小区提供物业管理服务直至撤场，且原告的工商营业执照仍在年审状态，该抗辩理由不予采纳。由于原告履行合同过程中出现服务不到位等问题，本院认为原告物业服务应尽到防范问题发生和及时解决问题的义务，其未尽到足够的谨慎义务和协助义务，故应该承担一定的责任。物业公司和业主是相互依存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己的义务，以维系小区物业功能的正常运转。对2007年10月1日至2013年12月31日的物业费，被告应按照100%的比例进行支付，即支付3390元（45.2元×75个月×100%）。对2014年1月1日至2015年12月31日的物业费，在本院审理的关于原告与其他业主的物业服务合同纠纷案件中，基于其他业主的抗辩中均对原告的物业服务质量提出异议，证明原告在履行合同的服务后期，未完全按照合同的约定履行义务，故本院认为该期间的费用由被告按照60%的比例进行支付，即650.9元（45.2元×24个月×60%）。故被告应支付物业管理费4040.9元（3390元+650.9元）。同时因原告物业服务存在瑕疵，原告提出要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决如下：一、被告阮朝霞于本判决生效之日起十日内支付原告武汉卓业物业管理有限责任公司从2007年10月1日至2015年12月31日期间的物业服务费4040.9元。二、驳回原告武汉卓业物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取25元，由被告阮朝霞负担15元，原告武汉卓业物业管理有限责任公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  肖晓敏二〇一七年十二月二十五日书记员  于 帆