广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0703民初3921号原告（反诉被告）：赵玲玲，女，1979年1月4日出生，汉族，住贵州省铜仁市，委托诉讼代理人：杨敬波、陈洪波，均系广东说文律师事务所律师。被告（反诉原告）：江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司，住所地江门市蓬江区。法定代表人：孔永松，该公司经理。委托诉讼代理人：黄泽强，该公司员工。原告赵玲玲诉被告江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理后，被告江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司提出反诉，本院予以合并审理，并依法适用普通程序，于2017年8月9日公开开庭进行了审理。原告赵玲玲、原告的委托诉讼代理人杨敬波以及被告的委托诉讼代理人黄泽强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿原告违约金人民币75583.36元（从2015年11月1日暂计算到2017年6月1日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年6月26日签订《商品房买卖合同》【合同编号：2015-008048】，买卖位于蓬江区丰乐路140号607室，总价人民币1326024元。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，第一款、第一项及第二项，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金给原告。合同签订后，原告依约支付完房屋总价款人民币1326024元，而被告经原告多次催促交付房屋，被告均未达到收楼的交付条件。被告的行为构成违约，致使合同目的不能如期实现，据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求法院判如所请。原告对其起诉提供的证据有：1.《商品房买卖合同》，证明原、被告签订商品房买卖合同，被告未依约交付合格房屋给原告，被告应承担违约责任的事实；2.《发票》，证明原告依约支付购房款的首付款给被告的事实；3.《个人购房借款合同》，证明原告依约支付完所有的购房款的事实。被告辩称，原告请求被告支付逾期交房违约金没有任何事实及法律依据，理由如下：第一，被告已于2016年7月14日交付房屋给原告。涉案房屋所在的项目工程已于2016年5月27日竣工验收合格并办理备案手续（即达到合同约定的交付条件），故被告于2016年7月13日统一向包括原告在内的所有已购买该项目商品房的业主发出《收楼通知书》，原告于7月15日来到被告销售中心现场，但原告以房屋未达到交付条件为由拒绝收楼。事后，被告又通过电话多次联系原告要求其办理收楼手续，但原告一直以各种理由拒绝办理，故根据《商品房买卖合同》附件五第7条约定“出卖人通知买受人收楼后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，通知发出的次日视为买受人收楼日……”，故2016年7月14日即视为原告收楼日。第二，被告有权依据《商品房买卖合同》约定行使先履行抗辩权。根据《商品房买卖合同》附件五第1条第（2）款约定，选择银行按揭付款方式支付房款的，原告如未能在签订《买卖合同》后七日内办理完毕银行按揭贷款全部手续，被告有权向原告收取与认购定金数额相等的违约金。又根据合同附件五第5条第（3）款约定，如原告未按照合同约定支付房款、违约金（如有）、物业维修资金及相关费用或按揭贷款未支付给被告的，被告有权顺延交房日期。结合本案事实，《商品房买卖合同》于2015年6月26日签订的，原告应当于2015年7月3日前办理好所有按揭手续，但根据原告提供的《个人购房借款／担保合同》可知，原告直至2015年11月10日才办理完毕银行按揭贷款全部手续，故原告应当按照合同约定向被告支付违约金20000元。并且被告在《收楼通知书》也明确说明了如业主尚未付清房款、违约金等费用的，请于交楼时间之前补齐费用，否则，被告将顺延交楼日期，但原告于收楼之日及直至今日亦未向被告支付违约金，故被告有权依法行使先履行抗辩权以及顺延房屋交付时间直至原告支付完违约金为止。第三，即使被告存在逾期交房的情况，违约金起算时间也应从2016年1月18日起计算。根据合同第六条第3款的约定，原告应当于2015年8月25日前通过申请办理银行按揭方式将剩余房款（￥660000）元支付给出卖人，但原告却在2015年11月11日才将剩余尾款支付给被告，合计逾期达78天。如上文所述，当原告逾期交付房款时，被告有权顺延交房日期，故被告有权顺延房屋交付时间至2016年1月17日。因此，退一步来说，如法院认定被告存在逾期交房的行为，则计算逾期交房违约金也应当从2016年1月18日开始计算。综上所述，原告的诉讼请求事实不清晰、法律依据不充分，恳请法院依法驳回原告的所有诉讼请求。被告为其答辩提供以下证据：1.《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明涉案房屋工程项目已于2016年5月27日通过竣工验收合格并办理备案，符合合同约定交房条件的事实；2.《广东省商品房买卖合同》，证明原、被告双方关于被告有权顺延交房时间、原告逾期收楼后果以及原告未及时支付违约金后果的约定；3.收楼通知书、快递单、快递费发票、《关于房屋交付的补充协议》，证明被告已于2016年7月13日统一向包括原告在内的所有已购买该项目商品房的业主发出《收楼通知书》，通知业主办理收楼手续，并告知在办理前先结清违约金，否则被告有权顺延交房期限以及在被告发出《收楼通知书》后，部分业主已与被告达成补偿协议的事实；4.中国工商银行个人（住房、商业用房、住房装修）贷款借据（收账通知），证明原告于2015年11月11日支付尾款660000元给被告，逾期78天支付房款的事实。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付逾期办理银行按揭贷款手续违约金20000元；2．判令原告承担本案所有诉讼费用。被告反诉的事实与理由：被告与原告于2015年6月26日签订合同编号为2015-008048的《广东省商品房买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”），约定原告向被告购买位于江门市××区××路××室房，原告应当于2015年8月25日前通过银行按揭方式支付房款660000元给被告，并应当于《买卖合同》签订之日后七日内（即2015年7月3日前）向按揭银行提供办理按揭所需的资料并办妥按揭贷款的全部手续。《买卖合同》签订后，原告于2015年11月6日才向按揭银行提供按揭所需的资料，直至2015年11月10日才与按揭银行签订《个人购房借款／担保合同》，从而导致被告2016年11月11日才收到660000元的房款。根据《买卖合同》附件五第1条第（2）款约定，选择银行按揭付款方式支付房款的，原告如未能在签订《买卖合同》后七日内办理完毕银行按揭贷款全部手续，被告有权向原告收取与认购定金数额相等的违约金合计20000元。综上所述，原告的违约行为已经严重违反《买卖合同》约定，应当承担违约责任。故被告的反诉请求于法有据，请法院判如所请。庭审过程中，被告增加一项反诉请求，即判令原告向被告支付逾期付款违约金合计25740元（从2015年8月26日计算至2015年11月11日，以逾期金额660000元为本金，按照日利息万分之五计算）。被告对其反诉提供的证据有：1．《广东省商品房买卖合同》，证明被告与原告签订了《广东省商品房买卖合同》，明确约定了双方的权利及义务等内容的事实；2．《个人购房借款/担保合同》（2015年营商第0491号），证明原告于2015年11月10日才办理完毕银行按揭贷款全部手续的事实；3．《益丞国际广场商铺认购书》（编号：TCGJSP-0000292），证明认购定金数额为20000元的事实；4．中国工商银行个人（住房、商业用房、住房装修）贷款借据（收账通知），证明原告于2015年11月11日支付尾款660000元给被告，逾期78天支付房款的事实。原告就被告的反诉辩称，按揭银行已于2015年11月10日放款，如果原告违约，违约的时间也应为45天。原告并未就其反诉答辩意见提交证据。经审理查明，2015年4月19日，原告与被告签订了一份《益丞国际广场商铺认购书》，约定原告向被告认购坐落蓬江区丰乐路140号607室房产，建筑面积为184.17平方米，总价款为人民币1326024元，定金20000元须于签署认购书时付清等内容。2015年6月26日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）就上述涉案房产正式签订了一份《商品房买卖合同》【合同编号：2015-008048，商品房预售许可证号：2013151】，合同除房屋具体坐落、建筑面积和总价款等内容外，还约定了以下内容：关于付款方式及期限，约定首期房款666024元原告应于2015年6月26日前支付，剩余房款660000元原告须于2015年8月25日前通过申请办理银行按揭方式支付给被告，其中合同补充协议第1条第（2）款约定，选择银行按揭付款方式支付房款的，原告如未能在签订合同后七日内办理完毕银行按揭贷款全部手续，被告有权向原告收取与认购定金数额相等的违约金；关于房产交付期限，约定被告应于2015年10月31日前将项目工程竣工验收合格并办理备案登记的商品房交付原告使用；关于逾期交房的违约责任，约定逾期超过120日的，而原告选择继续履行合同的，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金等；关于房产交接及相关责任，约定商品房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交付手续，其中合同补充协议第7条约定，被告通知原告收楼后，原告无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，通知发出的次日视为原告收楼日。另外，合同补充协议第5条第（3）款还约定，如原告未按照合同约定支付房款、违约金（如有）、物业维修资金及相关费用或按揭贷款未支付给被告的，被告有权顺延交房日期。上述合同签订后，原告依约支付了首期款项，对于按揭部分的660000元房款，原告先向浦发银行江门分行申请贷款，但因其收入证明额度不够而未获批，直至2015年11月10日，原告才与中国工商银行股份有限公司江门分行签订《个人购房借款／担保合同》【合同编号：2015年营商第0491号】。2015年11月11日，被告收到了660000元剩余房款。2016年5月27日，被告开发的涉案商品房项目工程竣工验收合格并于同日在江门市住房和城乡建设局办理了备案登记。2016年7月13日，被告以《收楼通知书》的形式通知原告收楼，预约收楼时间为2016年7月15日。原告于2016年7月15日到被告的销售中心现场后，以房屋未达到交付条件为由拒绝办理收楼手续。双方之后因继续协商未果，原告遂诉至来院。另外，经庭审询问，原告认为被告拟交付的房屋不符合条件主要体现在电梯不能使用、洗手间没有通水、公共区域及涉案房屋无空调排水功能及没有竣工验收备案四个方面。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且双方在签订合同时被告已依法取得涉案楼盘的《商品房预售许可证》，其双方间的商品房预售合同法律关系合法有效，依法应予保护，双方均应严格按照合同的约定行使权利和履行义务。本案存在两个争议焦点：一是原告对其逾期办理按揭贷款手续和逾期付款的行为应否承担违约责任及违约金如何确定的问题；二是被告对其逾期交房的行为应否承担违约责任、违约金如何确定以及房产是否已交付的问题，现作分析和认定如下：关于第一个争议焦点。合同明确约定原告应当于2015年8月25日前通过银行按揭方式支付房款660000元给被告。合同补充协议则进一步明确原告应在合同签订之日（即2015年6月26日）后七日内（即2015年7月3日前）向按揭银行提供办理按揭所需的资料并办妥按揭贷款的全部手续，但原告直至2015年11月10日才与按揭银行签订《个人购房借款／担保合同》，逾期时间长达四个多月。对于逾期办理按揭贷款的原因，原告虽认为是由于被告与银行对接不当等被告的因素而致，但并未提供证据证明，本院为此不予采信，且原告庭审中亦承认首家申请贷款银行不予审批的原因是原告自身收入证明的额度不够，故原告的上述情形已构成违约，被告有权按合同的约定向原告收取与认购定金数额相等的违约金即人民币20000元，对被告的该项反诉请求，本院依法予以支持。至于被告另一项反诉请求中提及的逾期付款违约金，其与上述逾期办理按揭贷款违约金的作用实质上系相同的，均旨在督促原告及时履行付款义务，基于本案的实际情况，本院认为应将当事人意思自治原则、诚实信用原则和公平原则结合起来综合考量为宜，避免因合同约定的违约责任严重不对等而造成双方之间的利益过度失衡，且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”的规定，原告亦有权对违约金提出调整，故在被告并未举证证明其还存在其他损失的情形下，本院对被告主张原告支付逾期付款违约金的反诉请求不予支持。关于第二个争议焦点。合同明确约定被告应当于2015年10月31日前交付符合约定条件的房产给原告，但被告开发的商品房直至2016年5月27日才工程项目竣工验收合格并办理备案登记，并于2016年7月13日才正式通知原告收楼，故对被告逾期交房的上述违约事实，本院依法予以确认。对于房产顺延交付问题，合同中明确约定若原告未按照合同约定支付房款、违约金等款项的，被告有权顺延交房日期，被告据此提出的抗辩意见主要包含两方面内容：一是被告有权顺延交房日期至原告支付完逾期付款违约金之日止；二是被告即使存在逾期交房事实，因原告逾期付款78天，故交房日期亦应往后顺延78天。对此本院认为，因房款原告已于2015年11月11日付清，根据合同当事人权利义务对等的原则，原告在已履行了支付房款的合同主要义务的情况下，亦有权要求被告履行交付房产的义务。至于违约金，被告并未举证证明其在交房前曾向原告主张过违约金而原告予以拒绝支付的情形，且因双方均存在逾期履行合同义务的行为，在相关争议未有解决及权利义务未确定的情况下原告暂不予支付违约金亦有其合理之处，故本院对被告上述抗辩意见不予采信，但由于原告直至2015年11月11日才付清购房款，故被告交房日期可顺延至2015年11月11日。对于被告是否已履行房产交付义务的问题。如前所述，被告开发的涉案商品房工程项目已于2016年5月27日竣工验收合格并办理备案登记，符合了合同中约定的交付条件。至于原告拒绝收楼的理由，其中提及的电梯不能使用及洗手间没有通水的问题，原告并未为此提供证据予以证明，且即使存在该情况，并不等于该设备设施不具备使用功能，亦不排除是物业公司根据小区业主入住和使用的情况而作出的阶段性限制或管理措施；对于公共区域及涉案房屋无空调排水功能的问题，此应属设计上的瑕疵或质量方面的问题，但即使存在上述问题，原告亦应通过向被告主张承担瑕疵担保责任的方式进行，不能以此作为拒绝收楼的理由。故对原告认为被告的房屋不符合交付条件并拒绝收楼的抗辩意见，本院不予采信。由于被告已于2016年7月13日以《收楼通知书》的形式通知原告收楼，并将预约收楼时间明确定为同年7月15日，且原告收到了该通知并于当日到了现场，应可视为被告于2016年7月15日向原告履行了房产交付义务，即该日为被告承担逾期交楼违约责任的截止日期，故对于原告要求被告承担的逾期交楼违约金中涉及2016年7月15日之后的部分，本院不予支持。鉴于此，被告自2015年11月12日开始至2016年7月15日止，共逾期交楼247天，其应依照合同约定的标准向原告支付违约金，合计应付金额为人民币32753元（违约金计算公式：已付房价款1326024元×0.01%×247天=32753元）。综上所述，本案原、被告双方在履行合同的过程中均存在违约情形，故应各自向对方承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告赵玲玲支付逾期交房违约金人民币32753元；二、反诉被告赵玲玲应于本判决生效之日起十日内向反诉原告江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司支付逾期办理按揭贷款手续违约金人民币20000元；三、驳回原告赵玲玲的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1690元，由原告负担958元，被告负担732元；反诉受理费150元，由反诉原告负担84元，反诉被告负担66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长 吴晓兵审 判 员 李常明审 判 员 杨丽燕二〇一七年十二月一日法官助理 陈怡杏书 记 员 谭京纶