.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2017）宁0202民初4330号原告余占文，男，1975年9月7日出生，汉族，平罗县。被告石嘴山市众安房地产开发有限公司，住所地大武口区。法定代表人嵇刚，该公式总经理。委托诉讼代理人孟祥宇，宁夏致和律师事务所律师。原告余占文与被告石嘴山市众安房地产开发有限公司（以下简称市众安房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案受理后，依法由审判员陈美荣适用简易程序公开开庭进行了审理，原告余占文与被告众安房地产公司的委托诉讼代理人孟祥宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。余占文向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付延期办理房屋产权登记的违约金32976元；2.本案诉讼费用由被告负担。其诉称事实与理由：2013年1月15日，原告与被告签定了《商品房买卖合同》，该合同中约定被告将位于石嘴山市××区的房屋出售给原告，房屋单价2926元/平方米，同时约定被告应于2013年6月30日前向原告交付该房屋。该合同还对原、被告之间就房屋买卖的付款方式、交付使用条件、违约责任、争议解决方式等权利义务进行了约定。合同签订后，原告按双方合同及补充协议的约定及时向被告支付了购房款302755元。2013年8月5日，被告才向原告交付了该房屋。原、被告之间的《商品房买卖合同》约定，房屋交付后365日内双方应当共同申请房屋所有权转移登记。原告入住该房屋后曾多次与被告交涉关于办理房屋产权登记的事情，被告一直推诿拒绝。后来原告多方打听询问才得知了该房屋因被告未申请办理总证，致使原告不能申请办理房屋所有权转移登记，到了2016年年底，原告才通过其他途径知道其所购买的房屋可以办理产权证书的事实，原告要求被告承担逾期办证的违约责任，但被告予以拒绝。据此，原告向法院提出诉讼，请求被告承担逾期办证的违约责任。自2014年8月5日至2016年5月1日延期办证的违约金32976元计算公式是302755元×4.75%÷12月/年÷30天/月×635天×（1+30%）。石嘴山市众安房地产公司递交书面答辩状辩称，要求驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干解释》的第十八条之规定，造成本案延期办证并非系出卖人的原因。首先是房屋登记部门擅自提高法定办证标准，造成被告于2016年4月29日才办理了涉案房屋总证并开始分户办证。根据《房屋登记办法》第三十条规定：政府就擅自房屋已竣工的证明”因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应提交以下材料：1、登记申请书；2、申请人身份证明；3、建设用地使用权证明；4、建设工程符合规划的证明；5、房屋已竣工的证明；6、房屋测绘报告；7、其他必要材料。”而政府房屋登记部门擅自提高登记标准，就上述第5项”房屋已竣工的证明”上升到”工程竣工验收备案”的行政登记完成。被告建设的涉案房屋已经于2013年8月完成，建设方、施工方、监理方、物业方共同竣工验收合格的程序并向物业公司移交了前期物业，符合房屋已竣工的条件，但仅仅一个综合竣工验收的行政备案时间，就耗时两年多，并在2015年底取得备案，截止2016年4月才取得房屋总证，使得被告未能按照合同约定的时间为原告办证。其次是因政府行为导致涉案房屋土地变更规划，至2015年10月才得到石嘴山市规划局的行政确认，才具备房屋登记办法第四项”建设工程符合规划的证明”的条件。2010年11月2日，石嘴山市政府常务会议纪要决定：为了提高商务总部经济区的土地综合利用率，同意取消环湖路延伸段和山海路两侧原规划50米宽的绿线，该土地性质调整为建设用地。因该决定，土地规划发生变化，在规划确认时，又因规划导致涉案地块与相邻土地使用权人范围、面积发生交叉及重新确定土地出让金等等一系列问题，直至2015年9月，石嘴山市规划部门才出具了符合规划的确认书，而该建设工程规划核实确认书是在建设工程规划变更确认后出具的，该确认书是建设工程规划条件和规划许可内容进行核实的规划管理活动，也是办理涉案房屋初始登记需要的材料之一。因此，导致被告办理房屋总证严重延迟。二、原、被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容合法、有效，双方应严格履行，原告按时向被告支付了全部房款，被告也如期交付了涉案房屋，双方均已履行了各自的主要合同义务，涉案房屋交付至2016年4月28日未办理房屋产权登记，违反了双方合同第十三条第一款之约定，但合同中对违约金或者违约金的计算标准并无约定。综上所述，涉案房屋造成延期办证的原因不在于被告，系政府行政行为所致，同时，原、被告所签订的合同并无违约金的约定，本案并不适用最高人民法院关于商品房买卖合同第十八条的相关规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证。原告余占文分别提交的《商品房买卖合同》一份、《商品房买卖合同补充协议》一份、购房各种发票四张，均具有证据的真实性、合法性，在证据关联性上能体现余占文待证事实的存在，且待证事实与本案争议之间具有实质联系，予以采信。被告市众安房地产公司向法庭提交证据材料，地名变更单（1份）、工程验收记录（1份）、工程竣工验收备案表（1份）、房屋房产总证（1份）石嘴山市政府常务会议纪要（1份）、石嘴山市规划局规划图（2份）、石嘴山市星瀚市政产业集团有限公司关于办理府佑水香项目中石嘴山市第二十八小学和派出所建设用地权属请示（1份）、石嘴山市土地储备中心文件（1份）、关于解决府佑水香北区6128㎡宗地及转让技术手续及土地出让金请示（1份）、关于府佑水香北区幼儿园办理土地手续有关情况的回复（1份）、建设工程规划核实确认书（1份）石嘴山市住房和城乡建设局通告1份、2016年5月4日石嘴山日报1份。被告市众安房地产公司出示的石嘴山市大武口区地名变更单、工程竣工验收备案登记表等证据仅具有真实性、合法性，但在证据关联性上所体现待证事实与本案争议无实质关系，不予采信，而2016年5月4日石嘴山日报刊登可以办理产权证的证据具有证据的合法性、真实性，在证据关联性上能体现市众安房地产公司待证事实的存在，且待证事实与案件争议有实质关系，予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年1月15日，余占文与市众安房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定由市众安房地产公司将其开发的的位××区商业房出售给余占文，公司应于2013年6月30日前向余占文交付房屋；双方还就付款方式、交付使用条件、违约责任、争议解决方式等条款内容进行了相应的约定。合同签订后，余占文即按照合同及补充协议的约定及时向市众安房地产公司交付房款共计302755元。2013年8月5日，市众安房地产公司与余占文又签订了一份《〈商品房买卖合同〉补充协议》，由余占文支付房屋差价款3796元，后市众安房地产公司于当天向余占文交付了房屋。2016年5月份，余占文通过其他渠道获知众安·府佑水香小区的房屋买受人可以办理房屋权属证书事宜。本院认为，余占文与市众安房地产公司签订的《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》是双方真实意愿的体现，不存在违反法律、行政法规的强制规定的内容；合同合法有效，对双方具有约束力。余占文按约定向市众安房地产公司交付了全部房款，即余占文履行了合同约定的主要义务，市众安房地产公司亦无异议。而市众安房地产公司在不能如期向余占文办理房屋权属证书已构成实际违约，应依法承担违约责任，而市众安房地产公司又抗辩上述合同并未约定关于延期办理房屋权属证书要承担违约责任的理由，亦不符合相关法律的规定。虽上述合同未对延期办理房屋权属证书承担违约金进行约定，但这并不妨碍余占文依相关司法解释的规定主张市众安房地产公司承担延期办理房屋权属证书的法定违约责任，显然该抗辩理由也不能成立。余占文主张市众安房地产公司支付违约金应理解为赔偿实际损失，而《商品房买卖合同》约定房屋交付后365日内（应当不超过365日）双方共同申请房屋所有权转移登记。涉案迟延办理房屋权属证书的实际损失应以余占文支付房款302755元为基数，以余占文主张涉案房屋实际交付之日（系2013年8月5日）的一年以后（即从2014年8月6日开始）至2016年5月1日石嘴山日报刊登通告通知涉案房屋可以办理房屋权属证书之日，共有634天，参照中国人民银行规定的金融机构逾期年利率4.75%的1.3倍计算违约金32924.19元【302755×4.75%/年÷12月/年÷30天/月×634天×（1+30%）】较适当。综上所述，余占文主张市众安房地产公司赔偿延期办理房屋产权证书产生的相应损失的理由正当且于法有据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第一款第一项、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告石嘴山市众安房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告余占文因延期办理房屋产权证书产生的违约金32924.19元。如义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费624元，减半收取计312元，由石嘴山市众安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员陈美荣二○一七年十二月二十二日书记员高晓丹本案适用法律条款如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。