北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终8935号上诉人（原审被告）：赵秦昌，男，1988年1月13日出生。被上诉人（原审原告）：郭双海，男，1963年6月15日出生。委托诉讼代理人：梁晶晶，北京市承光律师事务所律师。上诉人赵秦昌因与被上诉人郭双海物权保护纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院作出的(2016)京0109民初1465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赵秦昌，被上诉人郭双海及其委托诉讼代理人梁晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵秦昌上诉请求：撤销一审判决，驳回郭双海要求我腾房的诉讼请求。事实与理由：1、郭某于2012年12月16日已经将北京市门头沟区604号房屋（以下简称604号房屋）出售给我，我居住至今；2、当时购买房屋时郭某是所有权人；3、我入住两年后，郭双海在2014年5月起诉郭某要求郭某将604号房屋过户到郭双海名下，其实郭某、郭双海明确知道604号房屋已经出售，向法院隐瞒。郭双海辩称：同意一审判决，请求法院依法驳回对方的上诉请求。双方合同虽然有效，但是上诉人没有取得604号房屋的所有权，只是和郭某构成债权债务关系，上诉人没有取得合法物权，无权使用604号房屋。郭双海向一审法院起诉请求：判决赵秦昌将604号房屋腾退。一审法院认定事实：郭双海、郭某1、郭某2、郭某3、郭某4、郭某5、郭某、郭某6系兄弟姐妹关系，系郭某7、应某之子女，应某于2006年10月10日死亡，郭某7于2007年8月26日死亡。10排2号系公房，原承租人系郭某7，郭某7死亡后，上述公房未重新签订租赁合同。后10排2号房屋列入危旧房改造范围，郭某（乙方）于2010年4月3日与北京昊泰房地产开发有限公司（甲方）（以下简称昊泰公司）签订回迁安置协议，郭某获得安置房两套，其中包括604号房屋。2010年5月17日，郭双海、郭某1、郭某2、郭某3、郭某4、郭某5、郭某、郭某6签订协议，其中约定604号房屋归郭双海所有。2015年6月12日，北京市门头沟区人民法院作出（2014）门民初字第305号民事判决书，确认604号房屋归郭双海所有。判决生效后，经北京市门头沟区人民法院强制执行，604号房屋产权人由郭某变更为郭双海。郭双海于2016年1月取得不动产权证书，编号为：京（2016）门头沟区不动产权××号，权利人为郭双海。2017年2月9日，北京市门头沟区人民法院作出（2016）京0109民初5528号民事判决书，查明：2012年12月16日，郭某与赵秦昌、易家公司签订《房屋买卖居间合同》，约定郭某将604号房屋卖与赵秦昌，赵秦昌依照合同约定支付了购房款66万元，郭某于2013年2月8日将604号房屋交付赵秦昌，赵秦昌支付郭某涉案房屋公共维修基金、装修管理费、物业费、装修押金、供暖费共计4900元，后赵秦昌对涉案房屋进行装修并居住至今。该案中，法院确认赵秦昌与郭某、易家公司签订《房屋买卖居间合同》时，604号房屋系郭某签订的购房合同，赵秦昌购买604号房屋时已尽到了审查义务，不存在恶意，故《房屋买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。604号房屋虽已交付赵秦昌，但按照法律规定应当办理登记手续，故赵秦昌尚不能取得604号房屋的所有权，赵秦昌仅依据《房屋买卖居间合同》享有债权。现604号房屋已经生效判决书确认归郭双海所有，且已登记在郭双海名下，故赵秦昌仅依据《房屋买卖居间合同》要求郭某、郭双海配合办理过户手续的诉讼请求，不予支持。赵秦昌对该案不服，上诉后，经北京市第一中级人民法院（2017）京01民终2988号民事判决书认定：赵秦昌与郭某、易家公司签订《房屋买卖居间合同》有效。合同仅在合同当事人之间发生拘束力，合同债权人只能请求合同债务人履行合同义务或者承担违约责任。郭双海并非赵秦昌所签订房屋买卖合同的相对方，在此情况下，赵秦昌要求郭双海将涉案房屋过户给其的上诉请求，不予支持。赵秦昌可在另案中向郭某主张相应违约责任。一审法院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。依据查明的事实，604号房屋的权利人系郭双海，其对该房屋享有占有使用权。现郭双海要求赵秦昌腾退604号房屋的主张，有事实及法律依据，法院予以支持。虽然赵秦昌不属于非法居住使用604号房屋，但赵秦昌已经失去继续占用该房屋的法律依据，应当予以腾退，其可根据《房屋买卖居间合同》另案主张相应权利。赵秦昌不同意腾退房屋的答辩意见，于法无据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条之规定，判决：赵秦昌于本判决生效之日起六十日内将位于北京市门头沟区604号房屋腾退并交付郭双海，腾退房屋时不得损坏房屋及附属设施。一审认定以上事实清楚，本院予以确认。上述事实，有回迁安置协议、（2014）门民初字第305号民事判决书、（2016）京0109民初5528号民事判决书、（2017）京01民终2988号民事判决书、房屋所有权证书及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。因此权利人行使返还原物请求权的前提之一即占有人为无权占有。首先需要理解无权占有的概念和含义，按照占有是否有本权的依据，将占有分类为有权占有与无权占有。所谓本权，是指基于法律上的原因，可对物进行占有的权利，包括物权权源和债权权源或者来自法律的规定。有权占有即指有本权的占有，无权占有是指无本权的占有。本案的焦点即为赵秦昌对604号房屋的占有是否系无权占有。一审法院认为“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。依据查明的事实，604号房屋的权利人系郭双海，其对该房屋享有占有使用权。现郭双海要求赵秦昌腾退604号房屋的主张，有事实及法律依据。”上述认识没有探究本案赵秦昌对604号房屋的占有系有权占有还是无权占有。物权权利人不是当然对抗所有的占有人，有权占有形成对物权的限制。上诉人赵秦昌主张其依据与郭某的房屋买卖合同占有604号房屋，故系有权占有，亦依据不足，依据房屋买卖合同转移标的物从而取得的占有是否即为有权占有，还需看出卖人是否有权转移标的物。本院从赵秦昌取得占有的过程分析赵秦昌对604号房屋的占有是否系无权占有。赵秦昌的占有系从郭某处因双方履行房屋买卖合同从而移转占有而得，所以本案的第一个问题，郭某对604号房屋是否具有占有的权源。郭某于2010年4月3日与昊泰公司就拆除10排2号房屋签订回迁安置协议，拆迁安置被拆迁人两套房屋，即604号房屋、北京市门头沟区703号房屋（以下简称703号房屋）。北京市门头沟区人民法院作出的（2014）门民初字第305号民事判决认为：“关于10排2号房屋拆迁利益的性质。根据查明事实，10排2号房屋拆迁时包括公房及自建房。公房原承租人为郭某7，郭某7死亡后，就该公房并未重新签订租赁协议以确定新的承租人。且郭某7死亡后，该房屋空置，亦无其他人作为实际承租人履行承租上述公房的权利义务，故可以认定该公房并未产生新的承租人。604号房屋、703号房屋均系10排2号房屋被拆迁后转化的拆迁利益。在郭某7夫妇死亡后，上述安置房的权利应当由其法定继承人依法享有。”本院作出的（2015）一中民终字第8815号民事判决维持了上述判决。本院认可北京市门头沟区人民法院作出的（2014）门民初字第305号民事判决判理部分，郭某作为10排2号房屋的共有人之一，与昊泰公司签订的关于604号房屋、703号房屋的回迁安置协议，后经其他共有人即郭双海、郭某1、郭某2、郭某3、郭某4、郭某5、郭某6以签订协议的方式进行追认，该回迁安置协议对其他共有人发生效力。上述人员于2010年5月17日签订协议，对604号房屋、703号房屋的相关利益在共有人之间进行了分割，约定604号房屋无偿过户给郭双海、703号房屋归郭某1、郭某2、郭某3、郭某4、郭某5、郭某、郭某6共同所有。该协议的性质为共有人对共有物的分割，但未经登记物权未发生变动。以上，郭某作为拆迁利益共有人依据回迁安置协议对604号房屋享有占有的权源。本案第二个问题，郭某是否有权移转对604号房屋的占有，继受人赵秦昌对604号房屋的占有是否具备权源。2012年12月16日，郭某与赵秦昌、易家公司签订《房屋买卖居间合同》，约定郭某将604号房屋卖与赵秦昌，赵秦昌依照合同约定支付了购房款66万元，郭某于2013年2月8日将604号房屋交付赵秦昌，赵秦昌支付郭某涉案房屋公共维修基金、装修管理费、物业费、装修押金、供暖费共计4900元，后赵秦昌对涉案房屋进行装修并居住至今。签订该份房屋买卖合同之时，郭某对604号房屋相关利益享有的是共有人的权利，其签订房屋买卖合同应当经其他共同共有人的同意，否则构成无权处分，虽然该合同已经生效判决认定为有效，但无权处分行为效力待定，即郭某尚不具备转移占有的处分权，其转移占有于赵秦昌的行为效力待定。后，郭双海取得604号房屋的房屋所有权证，2015年6月12日，北京市门头沟区人民法院作出（2014）门民初字第305号民事判决书，确认604号房屋归郭双海所有。判决生效后，经法院强制执行，604号房屋产权人由郭某变更为郭双海。郭双海于2016年1月取得不动产权证书，因此郭某的无权处分行为并未事后取得处分权亦未经其他共有人的追认，赵秦昌从郭某处继受取得对604号房屋的占有，不具备占有的权源，其占有系无权占有，截止到本案诉讼亦未取得占有的权源。综上，郭双海作为604号房屋所有权人，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，其主张的返还原物请求权成立，原审法院判决支持其诉讼请求正确，本院予以确认。赵秦昌依据郭某所持回迁安置协议与其签订并履行房屋买卖合同，从而占有604号房屋，系善意占有，其权利可以另行主张。综上所述，赵秦昌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由赵秦昌负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 赵 蕾二〇一七年十二月十九日法官助理 李 想书 记 员 刘芳芳