广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终20488号上诉人（原审被告）：广州花都雅居乐房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华镇新都大道以南。法定代表人：黄咏东，总经理。委托诉讼代理人：赵瑰丽，该司职员。被上诉人（原审原告）：曹慧梨，女，1981年9月4日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：杨丽华，广东合慧益律师事务所律师。上诉人广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）因与被上诉人曹慧梨商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初639号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。雅居乐公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：上诉人认为本案的争议焦点是上诉人有无违约，一审法院审查该焦点问题时应当以双方签订的有效合同为审查基础，而一审法院增加合同外交付标准，同时在被上诉人没有提交任何证据的情况下认定临电影响正常居住，存在事实认定错误和法律适用错误。具体如下：1、商品房交付没有法定的交付标准，并没有法律规定商品房必须具备永久水电才能交付使用；2、被上诉人并未实际到上诉人处收楼，相反却向法院起诉上诉人不符合交楼标准，是严重违反契约精神的行为；3、关于临时用电影响正常居住的问题，上诉人认为一审法院的认定没有事实依据；4、关于永久用电的解决，上诉人并未推卸责任，一直积极寻求区供电局、区政府共同解决永久用电的问题，上诉人在此方面并无过错；5、本案审查的焦点是上诉人有无违约，上诉人在交付房屋前已经具备合同约定的交付条件，上诉人并无违约，不应当承担违约责任。一审法院查明的事实：上诉人系广州市花都区107国道西侧花都雅居乐花园小区项目的开发商，并已取得房管部门核发的商品房预售许可证。2013年10月2日，被上诉人（认购方）与上诉人（出售方）签订《花都雅居乐花园认购书》，约定由认购方以913887元的价格向出售方认购位于广州市花都区永发路6号花都雅居乐花园（扩展）自编30栋304房，其中毛坯价786333元，装修总价127554元，于2015年9月25日前交付使用。该认购书第10条约定，认购方在认购时已清楚了解本物业之认购价由毛坯价和装修总价两部分组成，认购方在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，认购方对前述文件内容已完全理解，无异议。2013年10月17日，被上诉人与上诉人签订《商品房预售合同》及附件，约定上诉人为甲方（卖方），被上诉人为乙方（买方），乙方向甲方购买位于广州市花都区永发路6号花都雅居乐花园（扩展）自编30栋304房，总金额为786333元。交房条件（第十二条）约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。房屋交付（第十三条）约定：甲方应当在2015年7月1日将本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应该向乙方出示甲方出具的授权委托书。延期交房的违约责任（第十四条）约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。房屋交付时的有关资料（第十五条）约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。交付时的验收（第十六条）约定：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。附件七第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。第十八条约定：6、双方确认，《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议约定为准。合同签订后，被上诉人按约定支付完毕全部购房款项913887元。被上诉人确认除永久用电外，涉案房屋在合同约定的交楼时间前已具备合同约定的交楼条件。上诉人认为被上诉人应举证证明涉案房屋不具备永久用电使用条件。上诉人现无法提供证据证实涉案房屋具备永久用电使用条件。被上诉人在2016年9月13日办理收楼手续。另查明，上诉人、被上诉人均确认涉案房屋的总房价款为913887元，交楼时间为2015年9月25日。一审法院认为：被上诉人与上诉人签订的《商品房预售合同》及附件均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是上诉人是否应承担逾期交楼违约责任。根据附件七第十八条第6款约定，双方确认《商品房买卖合同》及补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以补充协议约定为准。本案双方当事人在补充协议第六条中将《商品房买卖合同》第十二条、第十五条关于交房条件及房屋交付时有关资料的约定变更为上诉人出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和提供已加盖上诉人公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准。该约定为双方的真实意思表示。但房屋是以居住为目的，具备正常水电设施是居住生活的必备条件。因此，上诉人交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。被上诉人确认除永久用电外，涉案房屋在合同约定的交楼时间前已具备合同约定的交楼条件。上诉人认为应由被上诉人举证证明上诉人为涉案房屋不具备永久用电。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”应由上诉人举证证明涉案房屋已具备永久用电，对于上诉人的上述抗辩意见，本院不予采纳。现上诉人无法提供证据证实涉案房屋已具备永久用电，上诉人对此应承担举证不能的法律责任。涉案房屋现不具备永久用电，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未满足交付条件，上诉人应承担逾期交楼的违约责任。被上诉人、上诉人均确认涉案房屋的总房价款为913887元，交楼日期为2015年9月25日。故上诉人应自2015年9月26日起承担违约责任。被上诉人已于2016年9月13日办理收楼手续。因此，上诉人应向被上诉人支付自2015年9月26日起至2016年9月13日的违约金，按总房价款913887元，每日0.1‰的标准计付。经核算，上诉人逾期交楼354天，上诉人应向被上诉人支付逾期交楼违约金32352元（913887元×0.1‰×354天）。对于超出部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、上诉人广州花都雅居乐房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向被上诉人曹慧梨支付逾期交房违约金32352元；二、驳回被上诉人曹慧梨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费306元，由被上诉人曹慧梨负担1.5元，由上诉人广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担304.5元。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议问题为涉案房屋是否符合交付条件，上诉人是否要承担违约责任。原审判决根据已查明的事实及双方当事人提交的证据，对此已作出充分的分析论述，本院予以认同，不再赘述。现上诉人雅居乐公司提出上诉，既未有新的事实和理由，也未提交新的证据佐证自己的主张，故对其上诉请求本院予以驳回。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费609元，由上诉人广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  钟育周审判员  肖逸思审判员  陈弋弦二〇一七年十二月七日书记员  胡玮瑶