江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终3546号上诉人（原审被告、反诉原告）：倪宏荣，男，1961年8月26日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：杨家俊，扬州市东城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈英，女，1969年9月11日出生，汉族，住扬州市。上诉人倪宏荣因与被上诉人陈英房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院(2017)苏1002民初2576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。倪宏荣上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈英一审诉讼请求，支持倪宏荣的反诉请求。2.判令陈英负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：陈英未按合同约定的期限交纳权益转让费用，违约在先。倪宏荣有理由怀疑陈英是否有能力支付房款，且陈英也未于2017年4月7日将房款到位。倪宏荣有权解除合同，且有权要求陈英承担违约金。陈英辩称，权益转让费用是与中介协商后经中介同意分期给付的，否则第二次交纳5000元时中介不会同意收取。陈英即便未按约给付权益转让费用，也不构成对倪宏荣违约。《房地产买卖合同》约定办理公证当天钱到位，公证结束陈英支付倪宏荣剩余房款；因倪宏荣的妻子未签字一直无法办理公证，故不能付款，不能认为陈英存在违约。请求维持原判。陈英向一审法院起诉请求：1.判令倪宏荣继续履行陈英、倪宏荣于2017年3月4日签订的《房地产买卖合同》；2.诉讼费由倪宏荣负担。倪宏荣向一审法院提出反诉请求：1.判决解除双方签订的《房地产买卖合同》；2.判决陈英支付违约金2万元；3.诉讼费用由陈英负担。一审法院认定事实：2017年3月4日，经扬州市广陵区磊磊房产中介（以下简称磊磊房产）介绍，陈英（乙方）、倪宏荣（甲方）签订《房地产买卖合同》，约定倪宏荣将位于扬州市汤汪花园梅花苑1幢305号拆迁安置房出售给陈英，约定价款为47.6万元。签订合同当天，陈英向倪宏荣支付定金2万元。合同落款处甲方签名：倪宏荣何红梅，乙方签名：陈英王林。中介方“扬州市广陵区磊磊房产中介”签名并盖章。何红梅系倪宏荣的妻子。合同第四条约定：“本协议在履行中，若乙方毁约，乙方不得向甲方索还定金；如甲方毁约，甲方应在违约之日起3日将定金双倍退还给乙方；”合同第十条约定：“甲方净得房款人民币肆拾柒万陆仟元整。甲乙双方积极配合中介方办理权益转让手续过程中产生的费用共计人民币壹万伍仟元整（含中介费）由乙方承担。壹万伍仟元乙方在签订合同三日内送至中介，办理公证当天钱全部到位，公证结束乙方付清甲方剩余房款，其中留壹万元尾款在中介处，待协议拆分结束，水、电、气过户完毕由中介方将壹万元整交给甲方。乙方保证房款在4月7号前到位。”经中介工作人员电话催要，2017年3月13日，陈英支付中介费用1万元。截止庭审之日，陈英未支付其他款项。2017年3月21日，中介工作人员约倪宏荣办理权益转让手续，因其妻子何红梅未签字，双方发生矛盾。关于发生矛盾的原因，陈英陈述是倪宏荣一方要求涨价。倪宏荣陈述是因为2017年3月21日才得知陈英没有交齐中介费，担心剩余房款也逾期，不再信任陈英。经中介工作人员多次调解，未调解成功。一审法院认为，本案争议焦点是：陈英是否存在逾期支付款项的违约行为？倪宏荣认为陈英既未按约定时间、金额支付权益转让费，又未在2017年4月7日前支付全部房款，属违约。陈英辩称权益转让费交付给中介，与倪宏荣无关，合同约定公证当天支付全部房款。本案的《房地产买卖合同》是陈英、倪宏荣、磊磊房产的三方合同，该合同既包含房屋买卖的有关内容，又包含居间服务的条款，属于买卖和居间的混合合同。合同第十条第项约定的费用收取人是磊磊房产，陈英未按照约定的时间、金额支付权益转让费，磊磊房产在明知的情况下仍然继续办理相应手续，陈英的行为对倪宏荣不构成违约。另外，合同第十条第项、第约定不同，双方对房款的支付时间存在争议。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，对合同条款的理解有争议，应按照合同的有关条款、交易习惯及诚实信用原则确定。本案系拆迁安置房买卖，按照交易习惯，因倪宏荣妻子未签字，至2017年4月7日也未办理完毕公证之前的手续，如要求陈英在此日之前支付全部房款，有违公平原则，且结合合同约定的“办理公证当天钱全部到位”，陈英至今未付房款的行为也不构成违约。综上所述，陈英在合同履行中对倪宏荣没有违约行为，另外本案也不存在法律规定无法履行的情形，故对陈英的诉讼请求予以支持，倪宏荣应当继续履行合同。双方没有约定解除合同的条件，本案也不存在法定解除的情形，对倪宏荣的反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决：一、倪宏荣应当继续履行与陈英于2017年3月4日签订的《房地产买卖合同》；二、驳回倪宏荣的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由倪宏荣负担。反诉受理费80元，减半收取40元，由倪宏荣负担。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。另查明，双方2017年3月4日的《房地产买卖合同》落款处甲方一栏，倪宏荣与其妻何红梅均在其中亲笔签名。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈英提交的证据是：磊磊房产于2017年9月12日出具的收条，内容为：今收到陈英购买汤汪花园梅花苑1-305的房的权益转让费伍仟元整。证实一审宣判后，为尽快履行《房地产买卖合同》，陈英向磊磊房产补交了权益转让费5000元，现《房地产买卖合同》约定的权益转让费已支付完毕。倪宏荣质证认为，对收条的真实性无异议，该收条进一步证明陈英未按《房地产买卖合同》约定的时间给付15000元，存在违约。二审争议焦点为，1.《房地产买卖合同》履行过程中，陈英是否对倪宏荣构成违约？倪宏荣是否有权要求陈英承担违约金2万元？2.倪宏荣是否有权要求解除合同？本院认为，关于争议焦点1，《房地产买卖合同》履行过程中，陈英对倪宏荣不构成违约，故倪宏荣无权要求陈英承担违约金2万元。理由如下：《房地产买卖合同》是陈英、倪宏荣、磊磊房产三方之间的合同，既包含房屋买卖条款，也包含居间服务条款。陈英与倪宏荣之间所涉的系房屋买卖条款，故倪宏荣主张陈英违约，应举证证实陈英存在违反房屋买卖条款约定的情形。对倪宏荣主张的陈英的违约情形，分析如下：关于未按约交纳权益转让费15000元，该费用不属房屋买卖条款约定的内容，故陈英未按约交纳该费用，不能认定为其违反了房屋买卖条款的约定。关于未按约交纳房款，《房地产买卖合同》约定的房款支付方式存在歧义，其约定的“公证当天钱全部到位，公证结束乙方付清甲方剩余房款”、“乙方保证房款在4月7号前到位”，付款时间与方式均可以有不同的理解，而双方的《房地产买卖合同》尚未办理公证，故即便陈英未向倪宏荣交纳房款，也不足以认定其违反了房屋买卖条款的约定。关于争议焦点2，倪宏荣无权要求解除合同。理由是：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，双方当事人未协商一致解除合同，合同也未约定一方解除合同的条件，本案亦不符合法定的合同解除的条件。倪宏荣要求解除合同，不符合法律规定。倪宏荣与其妻何红梅共同在《房地产买卖合同》中签字确认，《房地产买卖合同》的履行不存在法律障碍，故陈英有权要求继续履行该合同。综上所述，倪宏荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费80元，由倪宏荣负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  邱世国审判员  陈少君二〇一七年十二月二十六日书记员  余 韵