四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终12680号上诉人（原审被告）：四川百事佳国际房地产开发有限公司。住所地：成都市武侯区。法定代表人：熊小峰，董事长。委托诉讼代理人：贾永刚，国信信扬（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张义涛，国信信扬（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：舒建，男，汉族，1978年11月21日出生，住成都市青白江区。上诉人四川百事佳国际房地产开发有限公司（以下简称百事佳公司）因与被上诉人舒建商品房预售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初8166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百事佳公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回舒建全部诉讼请求。事实和理由：一审认定舒建于2006年4月2日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，该事实认定错误。百事佳公司从未与舒建签订过相关合同，也未收到过相关款项。与舒建签订合同的相对方冯身健系犯罪分子，并非百事佳公司。百事佳公司不应承担相应的法律后果。一审认定冯身健签订合同、收取款项的行为是履行职务行为，属事实认定错误。案涉买卖合同中尾部加盖的“四川百事佳国际房地产开发有限公司”公章不是合法有效的公章，且签字人员“冯身健”在签订时不是百事佳公司法定代表人。舒建出示的《收款凭证》所加盖的财务专用章系犯罪分子冯身健伪造。一审法院并未查明，就认定冯身健签订合同、收取款项系职务行为，属于事实认定错误。舒建辩称：舒建购买房屋时，百事佳公司的法定代表人的确是冯身健，这从工商登记可以看出；同时，对方登报证明冯身健被免去法定代表人资格也是在案涉合同签订后及款项支付后。冯身健出具的收据和收条，得到一审百事佳代理律师和冯身健本人的确认。舒建向一审法院起诉请求：1、判令百事佳公司为舒建办理位于成都市武侯区房屋的房地产权属过户登记和房屋产权证；2、判令百事佳公司向舒建支付逾期办理房屋所有权证的违约金1万元人民币。一审法院认定事实：2006年4月2日，百事佳公司向舒建出具《收款凭证》一份，加盖了百事佳公司的财务专用章，载明“收到购房者舒建510113197811216312个人交付房款全款：购买武侯区房面积测绘结果223.46㎡购房款：全款1027916元”。2006年4月5日，舒建与百事佳公司签订了《成都市商品房购销合同补充协议》和交房通知书，补充协议约定舒建自愿购买百事佳公司开发的成都《锦江花园城》C型223.46平方米的房屋，总价为1027916元，约定2006年4月2日支付727916元人民币；2006年4月5日支付甲方30万元。同日，百事佳公司向舒建出具了《收据》一份，加盖了百事佳公司公司的财务专用章，载明收款事由锦江花园城C户型销售价款1027916元。2006年4月20日，舒建与百事佳公司签订编号为20001375128C号的《商品房买卖合同》，合同加盖了百事佳公司公司印章，并由百事佳公司当时的法定代表人冯身健签字。合同约定舒建以1027916元的价格购买百事佳公司开发的位于武侯区房，建筑面积为223.46平方米，总价款为1027916元，出卖人应当在2007年5月某日（此处有涂改）前交付房屋，由出卖方365日内1年内办理完登记备案产权文件证书，并交买受人，相关票据妥善交接，含维修基金收据和煤气初装费收据、购房款交付收据发票；合同第十五条关于产权登记约定，出卖人（即百事佳公司）应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。一审庭审中，舒建陈述签订了补充合同先支付727916元，百事佳公司就将房屋钥匙交付给了舒建，补签主合同时，舒建即支付了30万元剩余购房款；对于合同和补充合同中修改和粘贴的痕迹，舒建称因时间久远，所以有添笔和粘贴，但是没有修改内容。2008年，舒建开始入住案涉房屋，案涉房屋没有办理合同备案，至今未能取得案涉房屋房地产权属证书，现该房屋登记仍然登记在百事佳公司名下。2014年9月26日，成都市公安局武侯区分局望江路派出所出具地址证明2014第0933号，证明“临江东路与十二北街交汇处现住地为武侯区临江东路36号。2017年7月22日，成都市公安局武侯区分局望江路派出所证明，案涉房屋现在地址为成都市武侯区。一审另查明，2007年10月30日、2010年12月31日分别被成都市成华区人民法院（2007）成华执字第692-698号和（2007）成华执字第692-2至698-2号裁定查封，舒建提出了执行异议。2017年2月6日，成华区人民法院作出（2016）川0108执异99号裁定书，认为成华区人民法院（2007）成华执字第692-698号和（2007）成华执字第692-2至698-2号裁定执行查封中并未对舒建所说的案涉房屋采取执行措施，故驳回了舒建的异议请求。一审法院认为，舒建与百事佳公司签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。舒建支付了购房款，百事佳公司交付了房屋，出卖人协助买受人取得买卖商品房的所有权是商品房买卖合同性质决定的，是出卖人最基本的合同义务之一，现阶段，法律规定不动产物权的取得以产权监理机关登记为准，故本案中舒建请求百事佳公司协助办理案涉商品房的产权权属登记，即办理案涉房屋的不动产权证符合双方的合同约定，符合法律规定，理由成立，一审法院予以支持。百事佳公司辩称合同是由百事佳公司前法定代表人冯身健签订，舒建与百事佳公司没有合同关系，一审法院认为，百事佳公司没有提供任何证据证明上述辩论意见，也未对前述合同、收据中印章的真实性提出异议，百事佳公司前法定代表人冯身健签订合同、收取款项的行为是职务行为，其法律后果应当由百事佳公司承担，因此，一审法院对百事佳公司的抗辩意见不予采纳。关于违约金，按照双方《商品房买卖合同》第十五条约定，案涉房屋已经交付舒建使用多年，百事佳公司至今未为舒建办理产权证，已经违约，应当向舒建支付违约金205.6元（计算公式：1027916×0.02%），故对于舒建的该项诉讼请求，一审法院予以部分支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、四川百事佳国际房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，协助舒建办理位于成都市武侯区房屋的不动产权证；二、四川百事佳国际房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内，向舒建支付违约金205.6元；三、驳回原告舒建的其他诉讼请求。二审中，双方方当事人均未提供其他新证据，二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉争议焦点问题在于双方签订的房屋买卖合同及付款行为是否系百事佳公司的真实意思表示。经本院审理查明，于案涉合同签订及购房款支付之履行行为发生时，冯身健系百事佳公司法定代表人，其有权代表百事佳公司作出意思表示。依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”及《中华人民共和国合同法》第五十条“法人或其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”，即在对外关系上，法定代表人对外以法人名义进行民事活动时，其与法人之间并非代理关系，而是代表关系，其代表职权来自于法律的明确规定，故其对外以法定代表人身份从事的民事行为即为法人行为，其法律后果由法人承担。关于案涉百事佳公司印章的真实性问题，本院认为，舒建作为购房者，其在与百事佳公司当时的法定代表人冯身健协商签订合同及支付款项时，对公司印章的审查应仅限于形式审查；鉴于案涉合同及相关证据的签章均显示为百事佳公司，舒建已尽该审查义务。同时，百世佳公司系于二审中对印章申请鉴定，本院认为，该鉴定不影响本案的认定，且缺乏必要性，亦会增加当事人诉累，本院不予准许。综上，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14141元，由上诉人四川百事佳国际房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  尹 英审判员  袁晟翔二〇一七年十二月十一日书记员  何金凤