河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0105民初23126号原告河南省索克实业有限公司，住所地郑州市金水区东明路218号。法定代表人姜芳，总经理。委托代理人苏远芝、冯睿，河南银基律师事务所律师。被告郑州市金水区如一坊酒店，经营场所郑州市金水区东风路**号。经营者李荣华。委托代理人于冬梅、张慧英，吉林保民律师事务所律师。原告河南省索克实业有限公司（以下简称原告）诉被告郑州市金水区如一坊酒店（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人苏远芝、冯睿，被告委托代理人于冬梅、张慧英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金332599元；2、判令被告支付违约金99779.7元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年6月5日，原、被告签订了《租赁合同书》，合同约定：由被告承租原告位于郑州市金水区东风路临街1、2、3层用于饭店经营，合同期限为八年零一个月，自2013年1月1日至2021年1月31日止。同时，双方约定了房屋租金的收费标准、支付方式。另，双方在本合同第四条第4款中约定，若被告未按时交纳有关费用，还应每日向原告支付拖欠费数额1%的滞纳金。截止目前，被告已拖欠2016年11月1日至2017年4月30日所承租房屋第三层的租金共计332599元。期间虽经原告以电话、微信、催费告知函、律师函等方式多次催缴，但被告一直以经营困难等各种理由予以拖欠，至今仍未缴纳。故为维护原告的合法权益，现依据《合同法》等法律法规的规定及双方《租赁合同书》的约定，向贵院提起诉讼，望判如所请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：证据一、原、被告《租赁合同书》、附件及《补充协议》各一份；证据二、转款凭证一份、律师函一份、缴款通知单一份、微信聊天记录一份；证据三、民事判决书（案号：[2017]豫01**民初4734号）一份；证据四、租赁合同（2017年2月17日）一份、租赁合同（2017年3月20日）一份。被告辩称，原告在起诉状中所述与事实不符，被告已经结清郑州市金水区东风路临街3层租赁及使用期间的房屋租金，不应再承担2016年11月1日至2017年4月30日期间的租金，理由如下：1、原被告已就被告原承租的三层面积退租事宜达成了一致意见。被告早在2016年8月已向原告提出所承租房屋第三层的退租申请，并就此事与索克公司进行了多次协商。原告同意了被告退租的请求，并于2016年8月16日将退租后重新签订1-2层的《房屋租赁合同书》、《物业服务委托合同》通过邮件形式发给了被告，并将承租面积由原始租赁合同中的1-3层3677.25平方米变更为1-2层2169.4平方米，其中一层783.2平方米、二层1386.2平方米；租赁期限从2016年10月1日起至2021年1月31日止。被告对原告起草的变更后的租赁合同无异议，希望尽快签订书面的变更合同。同时，停止了三层的经营活动。在此之后，被告无数次地请求原告尽快签订书面合同，但是，原告总是以“老板不在”、“领导出国了”、“等领导审批”等原因，一拖再拖。2、原告于2016年9月已开始对三层面积对外招租，证明原被告双方变更租赁合同的意向已实际履行。双方变更租赁面积的意向达成后，原告开始对外招租，并在三层悬挂了招租条幅。2016年10月下旬，原告说房屋已经租出去了，要求被告三日内腾空三层房屋。被告用三天时间连夜清空了三层所有的设备设施，将房屋交还给原告。经双方协商，因为被告一直占用三层至2016年10月下旬腾空三层，所以，房屋租金一直交纳到2016年10月31日。3、被告退租后的三层房屋面积租金不应再由被告承担。原告已于2016年10月对外招租成功，据原告方工作人员称，三层新的承租方向原告交纳了十万元的定金，后不知是何缘故，原告与新的承租方的合同没有履行。2017年3月，三楼开始装修。在此期间，原告多次找到被告要求交纳未出租期间的三层的租金，理由是风险两家共担。被告认为，虽然双方未签订书面的变更租赁合同协议，但是就变更房屋租赁面积的意向已实际履行，原告也收回了房屋并对外招租。因此，被告不同意承担2016年11月1日之后的三层房屋租金，并不存在原告起诉状中所称的被告“以经营困难等各种理由予以拖欠”的情况。综上，被告认为，原告与被告已经就退还三层租赁面积达成了一致意见，原告也就三层面积对外招租并成功，说明双方虽未正式签订书面变更租赁面积的合同但已实际履行了变更租赁面积的合同条款或合同内容，因此在被告已退租的情况下，原告也已实际接回三层租赁面积并对外招租成功的情况下，再要求被告承担2016年11月1日至2017年4月30日的租金属于违反诚实信用及公平原则，原告依据双方签订的原租赁协议要求被告承担房租与滞纳金于法无据，其请求不应支持。被告为支持其辩称，向本院提交证据如下：证据一、电话录音光盘；证据二、邮件截图照片四张及附件合同两份；证据三、招租启事照片1张；证据四、郑州市金水区晓蓉城餐饮店、郑州金川鲜蒸坊餐饮管理有限公司工商登记材料及租赁合同各一份；证据五、金川鲜蒸坊朋友圈截图照片（2017年5月1日）。经审理查明：2012年6月5日，原告作为出租方与被告作为承租方签订的《租赁合同书》主要载明：原告将位于河南省郑州市东风路的临街1、2、3层房屋建筑面积约3677.25平方米有偿租给被告作为经营使用。承租期限共捌年零壹个月，租期自2013年1月1日至2021年1月31日止。租金及相关费用的交付方式为2013年1月1日至2015年12月31日，此期限内每年租金为人民币（大写）叁佰万元整，2016年1月1日至2018年12月31日，此期限内每年租金为人民币（大写）叁佰壹拾伍万元整，2019年1月1日至2021年1月31日，此期限内每年租金为人民币（大写）叁佰叁拾万元整。被告同意租赁房屋应先交租金后使用，房屋租金每半年支付一次，每次交付租金均提前1个月支付（首年租金需提前2个月支付）。被告应按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，未按时交纳的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起向被告收取滞纳金（日滞纳金标准为拖欠费数额的1%）。被告未按本合同约定时间向原告交付所使用的房屋租金及本合同约定其他费用逾期达10日或自行转租的，原告有权解除合同，被告并按照本合同第九条的规定支付原告违约金。合同第九条约定：若在合同期间，任何一方违反合同规定或提前终止合同，违约方应向守约方赔付本合同资金总额的30%的违约金，给对方造成损失的还应赔偿等。2017年7月28日，原告委托河南银基律师事务所向被告发送律师函，催要郑州市东风路19号临街商务楼1-3层房屋，自2016年11月1日至2017年4月30日期间房租332599元，滞纳金907995元，1-2层122万元，滞纳金378200元。2017年8月5日，原告向被告出具的缴款通知单，催要1-2层房屋租金122万元，3楼整层房屋租金332599元。2017年8月7日，被告支付原告122万元。另查明：2017年2月17日，原告作为出租方与案外人刘金川作为承租方签订《房屋租赁合同书》一份，主要载明：原告将位于河南省郑州市东风路19号临街商务楼1楼局部及3楼部分房间及其配套措施，共计建筑面积约989.24平方米有偿租给刘金川作为经营使用。租赁期限自2017年2月17日至2021年1月31日止，其中免租期两个月，自2017年2月17日至2017年4月16日等。2017年3月20日，原告作为出租方与案外人褚牛军作为承租方签订《房屋租赁合同书》一份，主要载明：原告将位于河南省郑州市东风路19号临街商务楼1楼局部及3楼部分房间及其配套措施，共计建筑面积约437.78平方米有偿租给褚牛军作为经营使用。租赁期限自2017年3月20日至2021年1月31日止，其中免租期42天，自2017年3月20日至2017年4月30日等。庭审中，原被告均认可三层房屋租金支付至2016年10月31日。原、被告通过邮件曾就第三层房屋退租一事进行过协商，但未达成一致意见。被告认可原告关于第3层年房屋租金的计算方式：第3层年房租=3150000元（总房租）－第1层年房租（4元/天/平*面积904.85平方米*365）－第2层年房屋租金（2.3元/天/平*面积1386.2平方米*365）=665199元。2017年10月26日，原告诉至本院。本院认为，原、被告签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应受其约束，全面履行自己的义务。当事人协商一致的，可以变更合同内容。被告向原告申请第三层房屋退租，在原告未同意的情况下仍应按照原合同继续履行，交纳租金，逾期交纳的应当承担违约责任。原告虽称被告应支付2016年11月1日至2017年4月30日的租金，但根据其提交的两份租赁合同，其于2017年2月17日、2017年3月20日已将涉案租赁房屋对外出租，已实际收回该房屋的出租权，两份《房屋租赁合同书》中的计租日期分别为2017年4月16日、2017年5月1日，属于原告对自己权利的处分，两份合同免租期间的租金应由原告自行承担。被告称其于2016年10月已搬离涉案房屋，但其提交的证据不足以证明其主张，故2016年11月1日至2017年2月16日期间的房屋租金应由被告承担。双方均认可第三层房屋的年租金为665199元，故2016年11月1日至2017年2月16日期间的房屋租金应为195864元（665199÷12×3＋665199÷12÷30×16）。故原告诉请被告支付租金332599元中的195864元，合法有据，本院予以支持。租赁合同书约定，被告未按合同约定交纳有关费用的，从逾期之日起按拖欠费数额的日1%支付滞纳金，该约定实质是关于违约金的约定，该约定过高，原告自愿按照拖欠租金数额的30%主张滞纳金并无不当，故本院对原告主张的滞纳金99779.7元中的58759元（195864元×30%）予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州市金水区如一坊酒店于本判决生效后十日内支付原告河南省索克实业有限公司租金195864元及违约金58759元；二、驳回原告河南省索克实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7786元，减半收取3893元，由原告负担1600.5元，由被告负担2292.5元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  田晓丽二〇一七年十二月十二日代理书记员  王晓祥