四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终12731号上诉人（原审原告）：成都市沪宁商业管理有限公司。住所地：成都市锦江区红星路三段*号国际金融中心*号楼****号。法定代表人：葛盼雷，总经理。委托诉讼代理人：李佳佳，女，汉族，1993年3月16日出生，住江苏省灌云县，系公司员工。被上诉人（原审被告）：陈光西，男，1978年9月20日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。上诉人成都市沪宁商业管理有限公司（以下简称沪宁公司）因与被上诉人陈光西租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初3020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沪宁公司上诉请求：撤销一审判决第二项和第三项，改判陈光西向沪宁公司支付拖欠租金、管理费而产生的滞纳金65843.36元，支付赔偿金人民币159841.5元，陈光西承担一审、二审诉讼费。事实和理由：1.合同是双方真实意思的表示，合法有效，合同约���陈光西应于每月25日前支付租金、管理费等费用，逾期则按应付金额总额5‰/天支付滞纳金，一审法院大幅度调低滞纳金计算标准，于法无据。同时，滞纳金应分段计算，以每月所拖欠的费用为基础，分别从每次拖欠之日起，按5‰/天计算至实际付清款项止，2.保证金是履约保证金，用保证金抵扣滞纳金无法律和合同根据。合同明确约定，保证金不能作为陈光西违约的免责条款，亦不能冲抵租金、管理费以及其他相关费用。3.原审法院以滞纳金足以弥补沪宁公司损失为由，驳回沪宁公司主张的赔偿金，事实不清。本案因陈光西的严重违约，导致合同目的无法实现，造成沪宁公司的严重损失。陈光西答辩称，2015年12月28日左右，沪宁公司就把房屋收回去，里面的办公用品也不让拿出来，欠付租金的滞纳金应当截止到2015年12月28日左右，利息的支付方式应当截止到沪宁公司起诉之日。支付保证金的目的是保障违约，如果保证金不能抵扣，当时就不应交纳。合同约定因自己违约应按租金支付赔偿款不合理。沪宁公司向一审法院起诉请求：1.陈光西支付沪宁公司拖欠的2015年12月和2016年1月、2月的租金及管理费共计138312.38元（租金117000.18元、管理费21312.2元）。2.陈光西向沪宁公司支付滞纳金（其中以10439.18元为基数，从2015年11月26日起计算，以63936.6元为基数，从2015年12月26日起计算，以63936.6元为基数，暂计至2016年4月21日共计72790.24元。以上滞纳金按拖欠租金及管理费的每日千分之五计算至被告实际付清款项之日止）。3.陈光西向沪宁公司支付赔偿金159841.5元,以上三项诉讼请求暂计370944.12元。4、陈光西承担本案全部的诉讼费。一审法院查明事实：2015年9月2日，沪宁公司作为出租方（甲方）与陈光西作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为“甲方同意出租位于成都市锦江区国际金融中心三号办公楼29楼06单元出租给乙方，租赁场地供其办公使用，建筑面积为409.85平方米；租期为贰年，即从2015年8月26日起至2017年8月25日止，起租日2015年9月2日；月租金为53280.5元，管理费及空调费为10656.1元，月租金及管理费总金额为63936.6元，乙方须于每月25日前支付次月租金；租赁期间，乙方应承担的管理费及水电费由甲方代收代缴；双方签订本合同五日内，乙方应向甲方支付租赁保证金159841.5元，管理费保证金21312.2元，水电费保证金12295.5元，三项共计193449.2元；乙方未按约定时间支付租金、管理费及其他费用的，乙方应按照应付租金及管理费总额的千分之五/天支付滞纳金，乙方未按合同约定时间内支付租金及其他费用达五日的，甲方将停止为该单位提供服务（包括但不限于停止供应乙方水电、门禁、商务服务等），由此产生的损失由乙方自行承担；乙方未按合同约定时间支付租金及其他费用达七日内的，甲方视乙方严重违约，甲方将解除与乙方签订的租赁合同，没收乙方支付的保证金，并有权将该房产收回另行出租，同时乙方还将承担合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为甲方的赔偿。合同签订前后，沪宁公司陆续收取了保证金193449.2元及首月租金、管理费63936.6元。陈光西自2015年12月1日起未足额支付租金及管理费。沪宁公司通过邮寄、张贴、电子邮件等方式向陈光西催要租金及管理费，并采取了停电等措施。其后，陈光西仍未交纳租金及管理费，沪宁公司于2016年2月22日对成都市锦江��国际金融中心三号办公楼29楼06单元进行了收楼，出具《2906单元收发楼验收表》，并通过EMS快递邮寄送达陈光西。截至一审庭审结束，陈光西尚欠2015年12月至2016年2月29日租金117000.18元、2016年1月1日至2016年2月29日管理费21312.2元。沪宁公司收取的保证金193449.2元未退还。一审法院认为，沪宁公司与陈光西签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。陈光西辩称案涉合同系代他人签订，其并非案涉房屋承租人。陈光西作为具有完全民事行为能力的自然人，其应当知晓在案涉合同承租方处签字捺印，即表示认可其承租人身份，合同约定的内容对其具有约束力，且除了陈光西自身陈述外，并未提交任何证据证明沪宁公司知道或应当知道陈光西代他人签订合同的事实，沪宁公��对此也不予认可，故陈光西的辩称理由，一审法院不予采纳。沪宁公司与陈光西均应按合同约定全面履行自己的义务。关于租金及管理费，一审法院认为，陈光西应按双方约定支付租金及管理费。陈光西辩称双方已于2015年12月未再履行案涉合同，除了其自身陈述外，未提交任何证据予以证明，陈光西应自行承担举证不能的法律责任，陈光西的该项辩称理由，一审法院不予采信。沪宁公司提交的收楼清单及EMS邮寄单，均能证明案涉合同于2016年2月22日实际终止履行，一审法院对此予以确认。故一审法院确认陈光西应向沪宁公司支付截至2016年2月22日尚欠的租金及管理费121262.62元，对沪宁公司多主张部分，一审法院不予支持。关于滞纳金及赔偿金，一审法院认为，陈光西未按约定支付租金及管理费，���行为实属违约，应承担相应的违约责任。沪宁公司主张滞纳金按每日千分之五计付，虽符合双方合同的约定，但我国违约金赔偿制度，兼具补偿性和惩罚性，并主要强调补偿性。本案中，沪宁公司未提交证据证明其因陈光西的违约行为遭受实际损失的具体数额，在沪宁公司实际损失无法确定的前提下，结合陈光西逾期付款的违约情节和程度,一审法院酌情确定滞纳金以本金121262.62元为基数，自2016年2月23日起至款项付清时止，按每日万分之六计算，对沪宁公司多主张部分，一审法院不予支持。沪宁公司主张的赔偿金，其实质亦系违约责任的承担方式，在沪宁公司的损失已通过滞纳金形式弥补的情况下，其再行主张赔偿金，于法无据，一审法院不予支持。因陈光西交付有保证金193449.2元，该保证金应用于抵扣陈光西应支付的滞纳金。���此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决：一、陈光西应于判决发生法律效力之日起十日内向沪宁公司支付2015年12月1日至2016年2月22日尚欠的租金及管理费121262.62元；二、陈光西应于判决发生法律效力之日起十日内向沪宁公司支付滞纳金，计算方式：以本金121262.62元为基数，自2016年2月23日起至付清时止，按每日万分之六计算，并抵扣陈光西支付的保证金193449.2元；三、驳回沪宁公司的其他诉讼请求。本案案件受理费3488元，由陈光西负担。二审中，沪宁公司提交���如下证据：佣金发票及相关凭证。拟证明因陈光西违约造成沪宁公司为防止损失扩大，缩短空置期而通过中介出租案涉房屋时支出的必要费用，其中佣金服务费共计人民币131043.1元。差旅费、住宿费等凭证。拟证明沪宁公司员工因代理本案产生的必要支出，包括机票、打车费、住宿费、餐饮费等共计人民币15188元，属于沪宁公司受到损失的一部分。陈光西质证认为，证据1显示佣金的支付时间是2016年2月、6月，均是陈光西退租之后产生的，且是沪宁公司自己承担的交易费用，不具有关联性，也不应当由自己承担。证据2，认可其真实性，但是打车费、机票、住宿费等是沪宁公司的工作成本，由陈光西承担没有任何依据。本院审查认为，沪宁公司提供的上述证据不能证明系陈光西的违约行为所造成的相关损失，故与本案无关联性，本院不予采信。本院认为，沪宁公司与陈光西签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据双方在二审中的上诉和答辩情况，本案二审争议焦点：一、一审判决陈光西向沪宁公司支付滞纳金是否正确；二、陈光西是否应按租金标准向沪宁公司支付赔偿金和已交纳的保证金应否退还。现结合事实证据分析认定如下：一、关于一审判决陈光西向沪宁公司支付滞纳金的问题，本院认为，案涉合同第12条一方面约定，承租人未按约定时间支付租金、管理费及其他费用的，应按照应付租金及管理费总额的千分之五/���支付滞纳金，同时又约定承租人未按合同约定时间支付租金及其他费用达五日、达七日时，出租人分别有权采取停止提供配套服务，解除合同、没收保证金并按租金标准收取一定金额的赔偿款。从该约定内容针对不同违约情形规定了不同的违约责任看，上述约定随着承租人违约程度的不断加重赋予其逐渐加重的违约责任，在陈光西拖延支付租金和管理费近两个月、构成严重违约，沪宁公司向陈光西发出解除通知行使的是合同解除时的相关权利。因上述关于滞纳金的约定内容是针对迟延支付租金等费用未达到五天时的违约责任，沪宁公司主张陈光西在解除合同时支付滞纳金的诉讼请求与合同约定本意不符，不应予以支持，沪宁公司完全可以基于合同解除时的违约责任约定向陈光西进行主张。二、关于陈光西交纳的保证金应否退还��及是否应按租金标准支付赔偿款的问题，本院认为，首先，上述约定明确因陈光西的原因解除合同时，将没收其交纳的保证金，但未约定沪宁公司违约时的双倍返还责任，故该保证金不应认定为具有担保性质的定金。根据该保证金具有保障陈光西按时交纳租金等费用的作用，双方又约定在陈光西严重违约时予以没收且金额确定，双方对该没收保证金的约定应认定为陈光西此时应支付的违约金。其次，双方约定陈光西严重违约时由其按四个月的租金对沪宁公司予以赔偿，因该赔偿建立在固定租金标准的基础上，金额同样具体确定，故该项赔偿款名义虽为赔偿，实际也属于双方约定的陈光西应承担的违约金。再次，由于前述保证金金额为193449.2元，即使按沪宁公司主张的三个月租金的赔偿请求，陈光西应另行支付的赔偿金额为159841.5元，沪宁公司主张陈光西应承担的违��金已达到35万余元。该违约金虽为双方自愿约定，但违约金以弥补守约方实际损失为目的，因沪宁公司在本案中的损失主要为案涉合同提前解除，房屋另行出租前的空置损失和缔约成本，案涉房屋也于解除合同当月下旬另行出租，如由陈光西全部承担上述违约金将明显高于沪宁公司所受损失。本院综合考虑双方对违约金的约定和沪宁公司所受损失情况，酌情确定陈光西以所交的保证金为限承担违约责任，即该保证金不再退还或抵扣陈光西应承担的义务。综上所述，上诉人沪宁公司的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但认定陈光西支付滞纳金，并将保证金予以抵扣，存在法律适用错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初3020号民事判决第一项，即：“被告陈光西应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市沪宁商业管理有限公司支付2015年12月1日至2016年2月22日尚欠的租金及管理费121262.62元”；二、撤销成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初3020号民事判决第二、三项，即：“被告陈光西应于判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市沪宁商业管理有限公司支付滞纳金，计算方式：以本金121262.62元为基数，自2016年2月23日起至付清时止，按每日万分之六计算，并抵扣被告陈光西支付的保证金193449.2元”；“驳回原告成都市沪宁商业管理有限公司的其他诉讼请求”；三、驳回成都市沪宁商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3488元，二审案件受理费4685元，共8173元，由被上诉人陈光西负担6930元，由上诉人成都市沪宁商业管理有限公司负担1243元。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  张卫敏审判员  曹 洁二〇一七年十二月十三日书记员  方丽雯