云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0428民初528号原告：李建荣，男，1974年出生，住元江县。委托诉讼代理人:高伟，云南红塔律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：刘石春，男，1967年出生，住元江县。委托诉讼代理人:李碧光，云南澧江律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告李建荣与被告刘石春农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，2017年8月24日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案件复杂，本案于2017年10月17日转为普通程序，并于2017年11月7日第二次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告李建荣的委托诉讼代理人高伟、被告刘石春及其委托诉讼代理人李碧光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李建荣向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告于2010年9月22日签订的《房屋买卖合同》无效；二、由被告返还原告涉案的宅基地和房屋。在诉讼过程中，李建荣申请将案由由宅基地使用权纠纷变更为农村房屋买卖合同纠纷，并变更诉讼请求第二项为：判决涉案房屋的拆迁补偿款280832元归原告所有。事实和理由：原告系元江县澧江X队集体成员，因分家获得了位于原澧江镇XX巷XX号的一宗宅基地。2010年8月，原告大哥李某以生活拮据需要钱为由，将涉案的房屋和宅基地转让给被告，原告出于对大哥的信任同情，同意了李某的请求。事后经咨询法律人士得知依法不能转让，为此多次找被告协商解约事宜未果。原告认为涉案土地系集体土地不能转让，根据合同法等相关法律规定起诉，望判如所请。刘石春辩称，2010年9月20日，被告欲在元江县城购房，在位于元江县城的广告栏里看到了原告张贴的售房信息，被告通过电话联系了原告，双方约定次日看房。9月21日，被告和家人一起去看房，原告还拿出了房产证和土地使用证，并保证以后允许过户时积极协助被告办理登记过户手续。双方在价格问题上协商一致后于2010年9月22日签订了一份《房屋买卖合同》，其中双方约定：如有国家征用占用时，房屋拆迁补偿款和新划土地全部归被告所有等。合同签订后，原告将房屋的两证交由被告保管，被告也及时将购房款付清，后被告搬入房屋居住至今。2015年11月，政府征收了被告购买的房屋，2016年3月19日，被告收到了被征收房屋土地价值评估结果通知书，后元江县滨江片区建设工程指挥部于2017年1月6日向被告发放了选房通知书，1月10日被告补偿了部分购房款后已选购了两套安置房。原告将房屋出售近7年的时间，期间未提出任何异议，直到房屋被征用后想非法占有补偿款才提起诉讼。被告经查询还得知原告以遗失为由向国土部门补办了土地使用证。根据合同约定，房屋拆迁补偿款和新划的土地都应归被告所有，故原告的诉讼请求均是错误无据的，不能成立。请依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。本院经审理，确认以下事实：原告李建荣系元江县澧江街道办事处XX社区X队集体成员，被告刘石春系元江县曼来镇XX村委会集体成员。2010年9月22日，原、被告双方经协商一致，分别作为合同的甲方和乙方，共同签订了一份《房屋买卖合同》，该合同主要内容为：甲方将位于元江县原澧江镇XX巷X号砖木结构的房屋以60000元价款永久转让给乙方，两证齐全；乙方把购房款一次性付清，甲方收到购房款时必须把两证交给乙方保管；如有权外人侵占房屋土地的，甲方须出面解决；合同生效后，如未变更房屋所有权和土地使用权前，如有国家征用或占用时，拆迁补偿款和新划土地全部归乙方所有；双方还约定了违约责任等条款。同年11月24日，原告付清了购房款，被告向原告出具了收据并交付了涉案房产的房屋所有权证和集体土地使用证，原告随后搬入XX巷X号房屋内居住至今。2015年10月，因元江县滨江片区棚户区改造项目建设需要，XX巷X号房产被政府征收。被告作为实际使用人先后在《元江县滨江片区棚户区改造项目房屋土地状况分户确认表》、《元江县滨江片区棚户区改造项目被征收房屋土地价值评估结果（第二期）通知书》上签名,政府相关部门对涉案房产的产权调查结果和价值评估结果均已完成公示。2016年5月10日，被告在征收实施单位提供的《征收补偿安置协议书》上乙方（即被征收人）一栏签名捺印，协议明确房产价值为218488元，装修价值为22344元，搬迁费为3000元，签约奖励为30000元，共计补偿额为273832元。另外约定按期腾房搬迁的奖励10000元。被告选择了产权调换的安置方式，但元江县澧江街道办事处作为甲方尚未对该合同签章确认。2017年1月10日，被告根据元江县城滨江片区建设工程指挥部的通知，选购了两套安置住房并在选房确认单上签名，但也尚未签订购买协议。此后，原告以信访等方式向政府有关部门反映，要求享有补偿款等未果，遂起诉要求解决。另查明，原告于2000年12月4日获发原澧江镇XX巷X号房产证号为元集用（2000）字第**号的集体土地使用证，证载使用权面积85.36平方米，于2005年7月26日获发证号为元房权证澧字第××号的房屋所有权证，证载建筑面积为37.78平方米，该两证权利人均登记为原告本人。又查明，根据元江县人民政府公告，元江县滨江片区棚户区改造项目征收实施时间为2015年11月至2017年10月，补偿协议签约期限为2016年2月17日至3月17日。目前改造项目第二期实施补偿安置工作已推进到腾房验收阶段。涉及XX巷XX号房产的征收补偿款现未向原、被告任何一方发放过，被告也尚未实际占有其选购的安置住房。庭审中，原、被告对《征收补偿安置协议书》上所载明的补偿款各项数额标准均予认可。审理中，双方当事人均主张装修价值22344元归自己所有，但对其中一道补偿价值为366元的防盗门，原告认可系被告安装。经调查询问，XX社区表示不参与分配补偿款，由本案双方当事人依法享有。至本案作出判决前，刘石春尚未腾房。本院认为，农村房屋买卖合同是指将农村自有居住性房屋转让他人，他人支付价款的行为。李建荣与刘石春签订的农村房屋买卖合同，涉及农村宅基地的问题，对合同效力需严格按法律规定进行确认。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定:“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第十条规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；……。”《中华人民共和国物权法》第六十条规定:“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。”农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可申请使用本集体经济组织的宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。本案中，李建荣和刘石春不属于同一个农村集体经济组织，双方所进行的农村房屋买卖行为，违反了法律、法规的强制性规定，故本院依法认定无效。现李建荣主张合同无效成立，该项请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，由于涉案房屋已被政府列入征收拆迁范围且拆迁工作已推进到了腾房验收阶段，不具备返还条件，故相应的补偿款作为该房产的替代性财产，可依法处理。具体处理方案根据案件事实，从以下几个方面进行确定：1、刘石春自2010年11月份购买以后一直实际管理使用涉案房产，其作为被征收财产的直接占有人，实际参与了征收工作的调查评估和签约工作，故征收补偿款中的搬迁补偿3000元、调查评估结果确认签约奖励30000元应由其享有。2、房地产价值218488元中，扣除刘石春的购房款60000元，余款158488元作为增值部分，根据双方的过错程度进行处理。3、双方未提供证据证明涉案房屋在出卖前后所实施的装修具体项目和价值情况，考虑到装修部分系房产的添附，故装修价值22344元扣除一道防盗门的价值366元归刘石春所有后，余款21978元应并入房地产价值增值部分处理。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案中，李建荣在出卖房产时即明知双方买卖的房产属于国家法律禁止转让的范围，其在出卖房产多年，且房产被征收升值后又以违法为由主张合同无效，其行为明显有悖于诚实信用原则，其应对合同无效承担主要责任；刘石春明知自己非同一集体经济组织成员却仍实施不合法的购买行为，考虑到其系基于对李建荣的信赖购买该房产并已居住多年，应对合同无效承担次要责任。房产增值部分应根据双方的过错程度，结合案件事实按比例划分，本院据此认定李建荣享有30％，刘石春享有70％。故对补偿款中属于房产增值的180466元，由李建荣享有54139.80元，其余由刘石春享有。4、鉴于涉案房屋尚未完成腾房验收，搬迁奖励10000元在本案中不宜处理。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，其要求享有补偿款超过54139.80元的部分请求过高且不合理，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国物权法》第六十条第一项、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李建荣与被告刘石春于2010年9月22日签订的《房屋买卖合同》无效；二、元江县原澧江镇兴民巷23号房产的征收补偿款273832元，由原告李建荣享有54139.80元，剩余部分由被告刘石春享有；三、驳回原告李建荣的其他诉讼请求。案件受理费5512.50元（原告李建荣全额预交），由原告李建荣负担4449.50元，被告刘石春负担1063元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审 判 长  温春林审 判 员  李田兵人民陪审员  邓云昌二〇一七年十二月七日书 记 员  晏 珊