湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0105民初2834号原告：刘智峰，男，1985年1月2日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：黄洪波、曾晗，系北京京师（武汉）律师事务所律师。一般授权代理。被告：王斌，男，1981年11月6日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：邹汉文，系湖北正义行律师事务所律师。一般授权代理。原告刘智峰与被告王斌租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘智峰及其委托诉讼代理人黄洪波、曾晗，被告王斌及其委托诉讼代理人邹汉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘智峰向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方签订的《武汉市汉阳区玛莎英皇大洋健身馆转店协议》（以下简称转店协议）已经解除；2.请求判决被告返还转让费200,000元，并支付原告在转让期间为被告前期会员服务费用450,000元。事实与理由：2016年10月31日，原告与被告签订了转店协议，约定被告将位于武汉市汉阳区龙阳大道36号武汉龙阳大洋百货有限公司（以下简称大洋百货）三楼的玛莎英皇大洋健身馆转让给原告，原告一次性支付转让费300,000元，被告负责协助将健身馆的营业执照、税务登记等手续变更到原告名下。协议签订后，原告先向被告支付了转让费200,000元，余款与被告口头约定待工商变更登记后再交付。原告在转让期间一直依约代替被告向大洋百货公司交付租金，被告也一直承诺尽快办理营业执照变更，但至今登记仍未变更到原告名下。原告后期向大洋百货了解到，被告在转店前拖欠大洋百货租金80,000余元，且以玛莎英皇健身馆有股东加入为由向大洋百货申请变更登记，大洋百货认为其可能隐瞒真实原因，遂一直未审批通过变更登记手续。因此原告一直不能向消费者开具与健身馆名相同的发票，也无法签订正式劳动合同，直接影响了健身馆信誉和经营。因被告故意隐瞒拖欠大洋百货租金与转让健身馆的事实，导致大洋百货长达8个月未审批通过变更登记手续，原告无法正常经营，合同目的已无法实现，故原告依据合同法第九十四条第四款的规定，于2017年6月6日通知被告解除转让协议，被告未提出异议。被告应当返还原告支付的转让费及经营期间为被告会员服务的费用。被告王斌辩称：被告已全面履行合同义务，但原、被告约定的转让款是300,000元，原告仅付款200,000元，尚欠100,000元未付，导致被告未能支付欠付大洋百货的租金，因此是原告的违约行为导致无法与大洋签订租赁合同继而无法办理营业执照。原、被告转让时价款较低，因为已包括了会员转让。原告向本院提交了以下证据：1.2016年10月31日原、被告签订的转店协议、原告向被告的汇款凭证，证明原、被告权利、义务内容，且原告已向被告汇款200,000元；2.被告与大洋百货签订的《租赁合同》，证明被告转租其商铺应获得大洋百货的书面认可；3.解除合同书面律师函、EMS邮单、EMS投递查询、2017年6月7日大洋百货书面联系函，证明原告已书面通知被告解除合同，且因被告违约，大洋百货已书面通知健身馆停业整顿；4.原告与大洋百货涂总的对话录音，证明被告故意隐瞒相关事实，导致健身馆一直未能办理变更；5.2017年6月17日王斌致龙洋百货函，证明被告同意对玛莎英皇健身馆进行撤场，并按照大洋百货要求清场交付验收，故被告已作为实际权利人对门面进行处分；6.2017年7月13日刘智峰致龙洋百货函，证明被告与大洋百货协议终止后，原告未对健身馆进行任何处分；7.玛莎英皇会员服务费计算说明，证明原告在转让期间对被告前期会员的服务费用；8.2017年8月2日大洋百货函，证明大洋百货已将原告交纳的60,400元租金冲抵被告之前欠付大洋百货的租金，这60,400元应冲抵100,000元转让费。被告向本院提交了以下证据：1.照片8张，证明原告在2016年11月1日后将健身馆名称变更为锐泵健身馆；2.大洋百货李磊发给被告的邮件、转让交接确认函，证明被告为配合原告办理登记变更向大洋百货提出要求，由大洋百货提供交接确认函，只要原、被告在确认函上签字，就可以完成工商和税务变更，未完成变更是原告不同意签字所致；3.原告拟定的交接确认函；4.大洋百货提供给原告的租赁合同，证明原、被告若签字，原告就能和大洋百货签订租赁合同并办理登记变更手续；5.被告、李磊、胡肖鹏对话录音，证明被告与李磊对确认函的说明，确认函是大洋百货发给被告。根据原、被告申请，本院向大洋百货进行了调查，大洋百货书面复函称：王斌以品牌升级的理由将“玛莎”改成“锐泵”，大洋百货同意品牌升级，但不同意店面转让，大洋百货已明确否决了变更申请，要求王斌继续履行与大洋百货的合同。截至2016年10月31日，“玛莎英皇”王斌欠大洋百货各项费用126,840元。2016年11月1日至2017年5月31日，大洋百货共收到汇款395,114万元，分别为来自王斌帐户的63,400元，来自王霞（刘智峰妻子）帐户的60,400元，来自刘智峰帐户的271,314元。因大洋百货只与王斌签署了《租赁合同》，故认为上述款项均属于王斌交纳。截至2017年5月31日，王斌尚欠大洋百货219,945.20元，王斌已于同年6月17日对上述欠款予以书面确认。大洋百货已于2017年5月31日起解除与王斌签订的《租赁合同》，健身馆已于同日闭馆。王斌交纳的180,000元保证金，已于同年9月30日为解决会员纠纷用去93,170元，剩余金额不足以抵扣王斌欠款，为追缴相关费用大洋百货已提起诉讼。健身馆场地大洋百货已收回，物品已依照《租赁合同》约定全部处理完毕，场地已恢复原状对外招租。关于原、被告提交的所谓的大洋百货函件、租赁合同标准版、确认函等，因无大洋百货公章，且有的与公司财务数据不符，大洋百货均不予认可。关于与大洋百货工作人员的录音，因时隔已久，无法确认真实性，且也无法证明大洋百货认可转租行为。大洋百货不参与王斌经营活动，无法提供任何会员信息。被告对原告提交的证据1-3的真实性无异议，但认为原告单方面解除合同的意思表示不合法且无事实根据，被告不同意解除合同。对证据5-6的关联性有异议，2017年6月17日王斌致大洋百货函是被告应大洋百货要求为协助处理善后事宜出具，与本案无关；2017年7月13日刘智峰致龙洋百货函是原告关闭健身馆的个人行为，与本案无关。对证据4、7、8的真实性、关联性均有异议，认为录音证据形式内容均不真实，会员费支出系原告单方提供，内容不真实，大洋百货的函件没有公章，且均与本案无关。对大洋百货的回复，被告对部分内容真实性提出异议，认为原、被告签订转让合同后，原告开始经营时大洋百货是同意的；确认函的内容确实是大洋百货指定，交给原、被告双方；原、被告是转让，并不是升级。原告对被告提交的证据1真实性无异议。对证据2-5有异议，李磊本人未出庭作证，无法证明与其相关证据的真实性。相关的确认函、合同等均无签字，正是因为被告隐瞒真实情况，大洋百货不同意转让才导致合同没签成。对大洋百货的回复，原告无异议。本院对上述证据认定如下：原、被告对真实性、关联性无异议的证据，本院予以采纳。原、被告分别向大洋百货出具的函件，有双方确认，且涉及到涉案合同关系及标的物的处理，本院予以采纳。原告提交的署大洋百货名的函件，因无大洋百货公章，且大洋百货不予认可，本院不予采纳。被告提交的交接确认函、大洋百货提供给原告的租赁合同等，因各方均未签字，本院不予采纳。原告提交的玛莎英皇会员服务费计算说明，无证据佐证会员身份和费用的真实性，本院不予采纳。双方提交的录音证据，因相关当事人或不认可，或未出庭作证，本院不予采纳。大洋百货提交的回复函内容较为客观，且能够与原、被告的证据、陈述相印证，被告提出的相关异议无证据证实，本院对大洋百货回复函予以采纳。经审理查明：2015年8月20日，被告与大洋百货签订《租赁合同》，承租大洋百货商场三楼面积为755平方米的区域用于经营“玛莎英皇”健身馆，租赁期限为2015年12月15日至2023年12月14日，并支付押金180,000元。2016年10月31日，原告与被告签订转店协议，约定被告将“玛莎英皇”健身馆转让给原告，原告一次性支付转让费300,000元，由原告替被告履行与大洋百货的《租赁合同》义务，合同期满后180,000元押金由原告领回并由原告所有。“玛莎英皇”健身馆所有装修、装饰、设备无偿归原告使用，租赁期满后归原告所有。被告协助原告办理营业执照、税务登记等手续。当日，原告向被告支付转让费200,000元。截至2016年10月31日转店之时，被告尚欠大洋百货相关费用126,840元。合同签订后，原告开始使用该场地并以“锐泵国际健身会所”名义对外经营,同时向大洋百货交纳租金。随后被告以品牌升级为由向大洋百货申请将“玛莎英皇”更名为“锐泵”，大洋百货发现可能是转让行为后，一直未予审批通过。因大洋百货未审批通过转让行为，原告一直未能办理工商登记等手续。又因原、被告及大洋百货三方长达数月未能就店铺转让行为达成一致，且存在被告拖欠大洋百货费用219,945.20元、会员矛盾激烈等问题，大洋百货于2017年5月31日起与被告解除《租赁合同》，并经原、被告同意后将健身馆内设备予以变卖处理，清场后收回场地，现已对外招租。其中180,000元押金，大洋百货已用于解决会员纠纷并抵扣相应欠款。2017年6月6日，原告向被告发律师函，通知被告解除转店协议，并要求被告在7个工作日内返还原告支付的转让费200,000元。同月11日，被告收到此函件，但并未对函件作出回应，也未返还转让费。另查明，针对被告拖欠大洋百货租金及相关费用，以及造成的相应损失，大洋百货已另行对被告提起民事诉讼。本院认为：本案的争议焦点在于被告无法依照转店协议的约定办理工商营业执照应归责于原告还是被告，转店协议是否已解除以及转店协议是否包含有会员服务。关于转店协议性质及违约行为的认定。原、被告签订的转店协议，明确约定由原告代被告履行与大洋百货的《租赁合同》义务，协议里涉及的装修、器械设备等使用权、所有权取得也是依托于场地转租行为实现，因此该转店协议实质是转租协议。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”的规定，被告作为承租人，将场地转租给原告，首先应当征得出租人大洋百货同意。征得大洋百货同意是被告签订转店协议前应先行履行的义务，被告主张因原告未支付余款100,000元导致被告未付清大洋百货租金继而导致大洋百货不同意转租，没有事实和法律依据。原告已支付大部分转店款项，其未一次性支付全部转店款项确实违反了协议约定，但被告在尚欠大洋百货各类费用126,840元的情况下，未经得大洋百货同意便擅自与被告签订转店协议，且隐瞒转店的真实情况，以品牌升级为由向大洋百货申请变更名称，致使大洋百货未审批通过转店行为，原告因此未能办理工商营业执照而不能正常开展经营，被告对此存在主观过错。并且，因被告与大洋百货存在纠纷，大洋百货于2017年5月31日解除与被告的租赁合同，原、被告签订的转店协议因此丧失了履行基础，至此，原、被告签订的转店协议目的已无法实现。综上，被告对转店协议无法履行存在主要责任。关于转店协议是否解除。合同法第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”因转店协议目的已无法实现，且被告对此负有主要责任，故原告有权解除合同。合同法第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。被告于2017年6月11日收到原告寄出的解除合同律师函，且在法定期限内未提出异议并提起诉讼，故原、被告签订的转店协议已于2017年6月11日解除。关于合同解除的法律后果。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”转店协议解除后，原告向被告支付的200,000元转店费，应予退还。协议提及的180,000元保证金，因大洋百货已用于冲抵被告欠付大洋百货的各种款项，原告未实际取得，本案不予处理。至于健身馆内的装修、装饰、器械设备等，因转店协议约定原告在租赁期内仅可无偿使用，并不具有所有权，且目前已在被告同意的情况下被大洋百货变卖或处置，因此不存在返还问题。关于原告提出的450,000元会员服务费，原告并未提出充分证据支持上述费用。会员是健身馆的重要资源和收益来源，原、被告作为健身馆经营者，理应对会员进行详细交接，但原、被告在签订转店协议时并未对会员进行特别约定。鉴于包含所有装饰、设备在内的转店费用120,000元（扣除180,000元保证金后）实际并不高，本院有理由相信被告主张的转店协议已包含了对前期会员的服务，再加之原告并无确凿证据支持该项主张，因此对原告该项诉请不予支持。综上，本院对原告的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告刘智峰与被告王斌签订的《武汉市汉阳区玛莎英皇大洋健身馆转店协议》于2017年6月11日解除；二、被告王斌向原告刘智峰返还转让款200,000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、驳回原告刘智峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10,300元，减半收取为5,150元，由原告刘智峰负担3,000元，被告王斌负担2,150元，此款原告刘智峰已预交，被告王斌应于本判决发生法律效力之日起十日内将此款直接付给原告刘智峰。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 员 吴勇胜二〇一七年十二月七日法官助理 赵静雯书 记 员 盛 青