江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0303民初3495号原告：张彦儒，男，1967年10月29日生，汉族，住徐州市鼓楼区。上述三原告委托诉讼代理人：吴颖，铜山区张集中心法律服务所法律工作者。被告：徐州金洋紫金房地产开发有限公司，住所地徐州市新城区行政中心二期东区综合楼D403室。法定代表人：李英，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵浩，江苏彭城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洁，江苏彭城律师事务所实习律师。被告：徐州市徐房房屋置换经纪有限公司，住所地徐州市泉山区欧洲广场D-6-2101室。法定代表人：李德娟，该公司经理。委托诉讼代理人：杨莹，江苏圆点律师事务所律师。原告张彦儒诉被告徐州金洋紫金房地产开发有限公司（以下简称金洋公司）、被告徐州市徐房房屋置换经纪有限公司（以下简称房屋置换公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张彦儒及其委托诉讼代理人吴颖，被告金洋公司的委托诉讼代理人邵浩，被告房屋置换公司的委托诉讼代理人杨莹分别到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张彦儒向本院提出诉讼请求：1、二被告向原告返还购房佣金12000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月7日，原告至被告金洋公司开发的位于徐州市××区紫金奥邻小区售楼处看房，意欲购买24－1－1601号房屋。经售楼处员工告知需预先交纳12000元，原告交纳上述款项后由金洋公司员工彭城出具收据一张。后原告于2014年6月7日至被告处签订购房合同并交纳购房款，原告要求将其之前交纳的12000元冲抵房款，金洋公司告知该笔款项为购房佣金不能冲抵房款。原告此时才发现收据中载明的收费名目为佣金，加盖房屋置换公司的印章。该收费项目违反法律规定，故请求人民法院依法判如所请。被告金洋公司辩称，原告诉请的购房佣金并非由我公司收取，其起诉被告没有事实及法律依据。原告的起诉超过诉讼时效，依法应当予以驳回。被告房屋置换公司辩称，原告诉请无事实及法律依据，原告在购房缴费时对缴费的事由是明知的，根据缴费的票据显示所交费用为佣金，并且数额较大，作为一个完全民事行为能力人，在缴费前必定会主动询问所交费用的具体用途，所以原告对此费用是明知且自愿的，原告是在2014年6月7日缴纳的购房佣金，在2017年6月才向法院提起诉讼，已超过了法律规定的诉讼时效的期间，请依法驳回原告诉请。本院认定事实如下：金洋公司（甲方）与徐州广播电视传媒集团（乙方）签订《代销房合作协议》，由乙方代理销售甲方金洋奥邻花园24号楼，合作期限自2014年6月1日至2014年7月31日。第一条约定“合作项目为金洋奥邻花园24号楼1单元三房34套，2单元两房17套，三房17套，3单元两房17套，三房17套，共计102套”；第三条约定“合作房源现市场报价为7000元每平方米，合作房源电台合作销售价为6000元每平方米”；第四条约定“合作方式为代理，乙方通过自身媒体对本次合作进行全程宣传，按销售套数提取销售佣金，甲方无需支付宣传费用”；第五条约定“每销售一套房，乙方收取买房人12000元”；第七条约定“乙方向买房人收取的12000元作为参加电台团购费用，由电台开具发票给予买房人，此费用不在房价中体现，甲方不需开具任何凭证且不承担任何责任”。2014年5月30日，徐州广播电视传媒集团将上述团购活动授权委托房屋置换公司代表其具体组织团购活动并收取每户12000元的购房佣金（参加团购的业主可享受团购优惠价即每平方米不高于1000元的优惠），授权日期自2014年6月1日至2014年7月31日止。2014年6月7日，原告至被告金洋公司紫金奥邻花园售楼处看房，原告交纳购房佣金12000元，该款项由金洋公司工作人员彭城收取，并出具加盖房屋置换公司印章的收据。2014年7月14日，张彦儒（买受人）与金洋公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由张彦儒购买金洋公司位于紫金奥邻花园一期24幢1单元1601号的房屋，该商品房单价为每平方米5949元，总金额为688121元，买受人在2014年7月14日支付首付款房款208121元，余款480000元在在买受人接到通知后7个工作日内以公积金贷款方式支付给出卖人。合同签订后，原告张彦儒依约向金洋公司支付总房款688121元。原告为证明其在诉讼时效期间内向被告主张过权利，申请证人牛某到庭参加诉讼，证人牛某到庭陈述：我和原告是徐州市卷烟厂的同事，2016年过完春节没多长时间，是周末，具体哪天我记不清了，我想给孩子买房，然后就听原告说他在奥林花园小区买了房，然后我说我去看看，原告说正好他也要去要钱。我和原告上班时约好，在一个周末的下午去的，我开着车到奎园北门接的原告夫妻，由原告开车到奥林花园售楼处，车上只有我和原告夫妻三人。到了售楼处后我先看了沙盘，然后我看到一群人围着一个女的，好像是销售经理，都喊她xu经理。都在反映房屋质量问题。然后原告是向他们要1万多元，说是选号费还是什么，具体记不清了。具体怎么处理我就不清楚了，我当时就感觉这个小区房屋不好，就不打算在那里买房了，我们就走了。在售楼处呆了大约1小时后，出来之后我们就直接回家了，还是原告开车，把原告夫妻送回奎山，我就自己回家了。在证人牛某出庭前，本院就相关事实询问原告，原告陈述与牛某陈述基本一致。被告金洋公司质证认为：一年多前的事情，证人对答如流，显然欠其准备工作做得很好，被告房屋置换公司质证认为：因证人与原告为同事，存在一定的利害关系，其证言的效力依法不应采纳。本院认为，原告张彦儒与被告金洋公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按约履行各自义务。一、金洋公司是否履行明确告知义务。金洋公司作为商品房销售方应当对其所售楼房价格、购房人需交纳的各项费用进行明码标价、明确告知。金洋公司认为原告交纳的12000元系团购佣金，但其作为销售商应当对于该费用的收取予以公示或以书面形式明确告知，但其并未提供证据证实已在售楼处通过公示栏、电子屏等方式对该佣金的收取予以公示或已履行书面告知义务，故本院对其该项抗辩主张依法不予采信。二、金洋公司应当向原告返还购房佣金。金洋公司认为其与徐州广播电视传媒集团签订《代销房合作协议》，由徐州广播电视传媒集团代理销售房屋，按每销售一套房向买房人收取12000元提取佣金，并由徐州广播电视传媒集团开具发票，原告交纳的佣金由徐州广播电视传媒集团收取，金洋公司不应当承担返还义务。金洋公司作为商品房销售合同的相对人，未明确告知买房人佣金的收取依据、用途，亦未向买房人披露佣金的收取方徐州广播电视传媒集团，其与徐州广播电视传媒集团签订的《代销房合作协议》系内部协议，买房人并不知晓，该协议对买房人并不具对抗力。此外，原告是在金洋公司售楼处交纳该佣金，且现场实际收取该佣金的人员系金洋公司员工，从表象上看，足以使原告产生重大误解，误认为该笔费用的收取为购房款的一部分，从而影响其真实意思表示的作出，且原告作为买房人完全有理由相信该费用是由金洋公司收取，原告已尽充分注意义务自身并不存在过错，故本院对金洋公司的该项抗辩主张依法不予采信，金洋公司应当承担佣金的返还义务。三、房屋置换公司应当就佣金的返还承担连带责任。房屋置换公司认为其系受徐州广播电视传媒集团的委托收取佣金，且该佣金收取后已实际交付徐州广播电视传媒集团，故原告要求其返还于法无据。房屋置换公司虽系受托方，但其是以自己的名义从事受托业务，并在佣金收据上加盖公章予以确认，且该佣金其已实际收到。其在收取佣金时并未向买房人披露委托人，买房人对于其与委托人之间的代理关系并不知晓，相应的法律后果应当由其自身承担，故本院对其该项抗辩主张依法不予采信，房屋置换公司应当就佣金的返还承担连带责任。此外，房屋置换公司主张该佣金已实际交付委托人徐州广播电视传媒集团，其可在承担责任后依法向徐州广播电视传媒集团予以追偿。四、关于本案是否超过诉讼时效问题。原告已提供证人证明其在诉讼时效期间内向被告主张了权利，证人对事实经过进行了详细的陈述，且证人陈述与原告陈述能基本一致，本院对原告提供的证人证言予以采信，认定原告在诉讼时效内已向被告主张了权利，产生诉讼时效中断的法律后果，原告提起本次诉讼，未超诉讼时效。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十九条、第六十一条之规定，判决如下：本判决生效后十日内，被告徐州金洋紫金房地产开发有限公司向原告张彦儒返还购房佣金12000元。被告徐州市徐房房屋置换经纪有限公司对上述债务向原告张彦儒承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由二被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  曹 磊审 判 员  范淑敏人民陪审员  曹建民二〇一七年十二月二十九日书 记 员  迟崇禹