广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终10282号上诉人（原审被告）：佛山市南海区深基房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：黄国举。委托诉讼代理人：许家杰，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李英，广东星宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈志聪，男，汉族，1992年10月29日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：田海波，广东引力律师事务所律师。上诉人佛山市南海区深基房地产开发有限公司（以下简称深基公司）因与被上诉人陈志聪商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初6712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日依法立案后，组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。深基公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书第一项，改判深基公司支付给陈志聪的逾期交楼违约金12442元；2.本案一、二审诉讼费用由陈志聪承担。事实和理由：根据买卖合同第九条约定，迟延交房的违约金按照逾期时间分别处理，逾期不超过60日的，按已交房款日万分之二支付违约金；超过60天的部分按照已交房款日万分之三支付违约金。按照这个约定，从2017年2月1日起至4月1日按日万分之二计算，违约金为7776元；从4月2日至4月25日按日万分之三计算，违约金为4666元，两项合计共12442元。因此，一审法院一律按照日万分之三的标准计算违约金是错误的，应予撤销。陈志聪答辩称：一审法院认定事实清楚，判决正确，请求维持。陈志聪向一审法院起诉请求：1.深基公司按照房屋总价日万分之三的标准向陈志聪支付迟延交楼的违约金，从2017年2月1日起算至实际交楼之日止。2.诉讼费由深基公司负担。一审法院查明，2015年11月20日，双方签订《广东省商品房买卖合同》，约定：深基公司将位于佛山市南海区####房出售给陈志聪；总成交价为648000元；（第五条）商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上至3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过3%以上的，陈志聪可选择多退少补或退回所购商品房。（第八条）深基公司应于2017年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并已办理竣工验收备案的商品房交付陈志聪使用。（第九条）深基公司逾期交房不超过60日，自合同规定的最后期限第二天起至实际交付之日止，深基公司按日向陈志聪支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；深基公司逾期交房超过60日后，陈志聪有权解除合同，深基公司应当自陈志聪解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按陈志聪累计已付款的2%向陈志聪支付违约金，陈志聪要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，深基公司按日向陈志聪支付已交付房价款万分之三的违约金。（第十一条）陈志聪须在深基公司发出收楼通知书之日起15天内到深基公司售楼部办理有关收楼手续，如因陈志聪原因未能办理收楼手续的，视为陈志聪已对该物业进行验收，视为深基公司已按合同约定将房屋交付陈志聪，陈志聪已经接收该房屋，双方完成房屋交接手续。双方并约定其他权利义务。同日，双方签订《〈广东省商品房买卖合同〉补充协议》，约定陈志聪应当于深基公司发出的交付通知中所载明的交接期限内到指定地点办理该商品房的查验和收楼手续；逾期未办理的，则交付通知书中所载明的交接期限届满之日起第二日视为该商品房已按合同约定的标准交付给陈志聪。补充协议和合同约定不一致的，以补充协议为准。深基公司在诉讼中确认陈志聪已按合同约定支付全部购房款。2017年3月16日，佛山市南海区国土城建和水务局出具《关于天海城市花园信访问题的回复》，就业主反映涉讼房屋所在小区存在建设不符合规划、公摊面积过大、绿化区域占用等问题进行了答复。2017年4月13日，佛山市住房和城乡建设管理局出具《关于天海城市花园相关业主申请信访复查的意见书》，就业主不服佛山市南海区国土城建和水务局的回复进行复查，认为未发现该项目存在违反《住宅设计规范》《建筑设计防火规范》等设计规范情况。项目竣工验收后变更公共部分面积用途的问题，建议向南海规划部门反映。2017年4月19日，佛山市南海区天海城市花园办理了工程竣工验收及验收备案手续。2017年4月20日，深基公司向陈志聪邮寄收楼通知，通知陈志聪在2017年4月26日收楼。该邮件于2017年4月21日送达。2017年5月21日，陈志聪接收涉讼房屋。2017年6月21日，佛山市南海区国土城建和水务局（规划）出具《信访事项答复意见书》，就业主反映天海城市花园绿化等信访问题进行答复，认为该项目已于2017年4月11日通过绿化工程规划验收审批，工程竣工情况与原审批方案一致，绿化率满足30%的要求。接到投诉后，该局于6月1日在现场发现发展商在完成绿化验收手续后对原绿化工程私自进行多处改建，该局已于6月19日发函移送城管部门处理。一审法院认为，双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。深基公司未按照合同约定在2017年1月31日前交付经竣工验收备案的房屋予陈志聪，已构成违约，深基公司应按合同约定标准承担逾期交房违约责任。涉讼房屋于2017年4月19日办理竣工验收备案，具备合同约定的交付条件，深基公司已向陈志聪送达交楼通知，通知陈志聪于2017年4月26日收楼,深基公司应支付以购房款648000元为本金从逾期之次日2017年2月1日起至2017年4月26日止按日万分之三计算的违约金16524元（648000元×0.0003×85天）予陈志聪。合同明确约定深基公司逾期交房超过60日后，合同继续履行的，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，深基公司按日向陈志聪支付已交付房价款万分之三的违约金。深基公司辩称逾期时间的60天内部分应按日万分之二计算违约金不符合双方约定，一审法院不予采纳。陈志聪主张深基公司支付至陈志聪实际收楼日的违约金，但陈志聪主张涉讼房屋存在的墙壁裂纹、空鼓等问题，均属于房屋瑕疵问题，陈志聪没有举证证明涉讼房屋存在主体结构质量问题或其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，陈志聪不能据此拒绝接收符合双方约定交付条件的房屋，但不妨碍陈志聪主张深基公司承担保修责任。陈志聪主张涉讼房屋存在面积差，经一审法院询问，陈志聪明确陈述在本案主张的违约金是针对深基公司逾期交房的违约行为，就面积差，陈志聪可根据合同第五条的约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定另行主张退补面积差的房价款，但合同继续履行的情况下，陈志聪据此拒绝接收房屋没有约定或法定依据。陈志聪主张涉讼房屋所在小区存在消防通道和绿化率未达国家标准的问题，房屋是否具备办理竣工验收备案条件，是行政主管部门主管和认定的行政事项，陈志聪主张已向行政主管部门反映问题，至庭审终结时，未见行政主管部门撤销涉讼楼房已办理的备案手续，一审法院对陈志聪据此主张涉讼房屋不具备交付条件的意见不予采纳。综上，涉讼房屋已办理竣工验收备案，深基公司已发出收楼通知并指定合理履行期间，深基公司已履行合同约定的交楼义务，一审法院对陈志聪请求深基公司支付商品房交付使用通知书确定的交付日期后至陈志聪实际收楼日的违约金不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、深基公司于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金16524元予陈志聪；二、驳回陈志聪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费为106.55元，由深基公司负担。双方在二审期间未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，结合上诉人提出的上诉请求与理由，本案二审争议焦点是涉案合同关于逾期交房违约责任的条款应如何理解，即深基公司逾期交房超过60日的违约金应以什么标准来计算。深基公司上诉提出应分段计算违约金，即逾期不超过60日的，按已交房款日万分之二支付违约金，超过60天的部分才按照已交房款日万分之三支付违约金。对此本院作如下分析：首先，关于涉案合同效力的问题。双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，合同双方均应按照约定履行各自义务。其次，关于涉案合同的违约责任条款如何理解的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”涉案的《广东省商品房买卖合同》第九条约定：深基公司逾期交房不超过60日，自合同规定的最后期限第二天起至实际交付之日止，深基公司按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；深基公司逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，深基公司应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，深基公司按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。本院认为，该条款使用的词句文义清晰明确，即继续履行、逾期交房违约金的计付形式分两种情形：1.深基公司如逾期交房不超过60日，以日万分之二的标准计算违约金;2.逾期交房超过60日，则按日万分之三的标准计算违约金。深基公司以逾期交房60日作为分界点分段计算违约金的抗辩意见，显然与合同条款语句的文义解释不符，本院不予采纳。最后，关于深基公司是否违约及违约金计算的问题。本案中，深基公司逾期交房的时间超过60日，已构成违约，深基公司应当自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付日止，按日向买受人支付已交付房价款的日万分之三的违约金。综上，深基公司的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由佛山市南海区深基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  钱 伟代理审判员  安 静二〇一七年十二月二十二日书 记 员  梁 理书 记 员  周英洋