四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川19民终989号上诉人（原审被告）：南江县方圆房地产开发有限公司。住所地：南江县南江镇下河街公园坝。统一社会信用代码：91511922744686949C。法定代表人：董放荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：董凡琳，男，1968年9月24日出生，汉族，大专文化，系该公司四川省南江县902室。上诉人（原审第三人）：四川天府银行股份有限公司巴中分行。住所地：巴中市巴州区江北大道***号。统一社会信用代码：9151190058234424E。负责人：杨晓华，该分行总经理。委托诉讼代理人：苟炜朋，男，1982年10月7日出生，汉族，该行四川省巴中市巴州区101X。委托诉讼代理人：蒲仕军，四川宏坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡岷栩，男，1986年5月8日出生，汉族，大学四川省南江县3011。委托诉讼代理人：涂鸿君，四川洪援律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董放荣，男，1954年4月4日出生，汉族，高中四川省南江县工659。上诉人南江县方圆房地产开发有限公司（以下简称方圆房地产公司）、四川天府银行股份有限公司巴中分行（以下简称天府银行巴中分行）因与被上诉人蔡岷栩、董放荣房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南江县人民法院作出(2017)川1922民初1355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人方圆房地产公司上诉请求：一、撤销四川省南江县人民法院(2017)川1922民初1355号民事判决，依法改判或者发回重审；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决上诉人在判决生效后90日内给被上诉人蔡岷栩办理涉诉房屋产权证，因该部分房屋属于董放荣的私产，并且在原审第三人处设定贷款抵押，无法办理房屋产权。上诉人天府银行巴中分行上诉请求：一、撤销四川省南江县人民法院(2017)川1922民初1355号民事判决，依法改判或者发回重审；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。本案涉诉房屋，并非被上诉人方圆房地产公司所独有，方圆房地产公司仅仅拥有200多平方米，董放荣夫妇共有300多平方米。所以方圆房地产公司只能处分其拥有产权的房屋，但方圆房地产公司却将董放荣个人的房屋当做公司的房屋出售，明显属于无权处分。而原审法院对上述情况并未查清，属于认定事实不清。二、本案遗漏诉讼主体。本案涉诉房屋，大约300多平方米属于董放荣夫妇共同竞买，那么本案的处理就与董放荣夫妻有法律上的利害关系。应当除董放荣之外，还应当追加董放荣之妻为本案当事人。原审法院对此没有追加，属于遗漏诉讼主体。三、原审法院适用法律错误。原审法院既然认定上诉人与被上诉人董放荣之间签订了抵押借款合同，形成了抵押法律关系，也就认定了涉诉房屋的所有权属于被上诉人董放荣。因此，原审法院认为，原审原告被上诉人要求确认被告董放荣与第三人上诉人之间抵押关系无效的诉讼请求不符合法律规定，法院不予支持。那么，在抵押人董放荣的抵押房屋尚未解除抵押的情况下，是不能办理产权过户的，这有《物权法》、《担保法》的明文规定，这也不符合物权优先于债权的基本法理。原审法院在未解除抵押的情况下，径行裁判由被上诉人方圆房地产公司与被上诉人董放荣在判决生效90日内给被上诉人蔡岷栩办理涉诉房屋的产权证书。被上诉人蔡岷栩辩称，原审认定事实清楚，审理程序合法，原审判决适用法律正确。综上所述，被答辩人的行为已经严重侵害了答辩人的合法财产权益，为维护答辩人的合法财产权益，维护正常的社会秩序，维护司法权威，依照我国合同法、物权法、担保法及其相关规定，请求支持答辩人的答辩请求。上诉人方圆房地产公司针对天府银行巴中分行巴中分行的上诉辩称，公司对抵押物没有意见，是他个人抵押的。上诉人天府银行巴中分行针对方圆房地产公司的上诉辩称，抵押优先于债权，抵押解除后才能享受债权。被上诉人董放荣未作答辩。蔡岷栩向原一审法院起诉讼请求：1.判决原、被告于2007年8月8日签订的《商品房买卖合同》合法有效，由二被告立即给原告南江县原南江县计划生育指导站）及群楼二单元201号的房屋617㎡的房地产权属证书（不动产登记证书）并交付给原告；判决二被告与第三人的抵押关系无效；2.本案受理费由二被告负担。一审法院认定事实：2007年8月8日，被告方圆房地产公司与原告蔡岷栩签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告所有的位于南江县南江镇下河街公园坝原计划生育指导站及群楼二单元201号商用房，建筑面积617㎡，具体面积以办理产权登记测绘为准；房价款1200元/㎡，总价款740400元。合同生效后，原告按时全面履行了合同义务，二被告到期未能按时给原告办理房地产权属证书。2013年2月1日，被告董放荣又与第三人天府银行巴中分行巴中分行签订了《流动资金借款合同》，并南江县298号商业房（房产证：南江县字第××号403号；国土证：南国用2012第0886号）作为抵押担保，产权证上面登记日期是2011年11月16日，建筑面积1354.36平方米，评估价值850万元。2013年贷款500万元，2014年贷款498万元，2015年贷款498万元，2016年贷款498万元，2017年贷款490万元。一审法院认为：原、被告双方所签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示且不违背法律禁止性规定，属合法有效。合同约定的内容应当得到双方充分的尊重及完全的履行，原告按照合同约定已履行完支付购房款的义务，被告未能按照合同约定给原告办理产权登记，导致原告不能正常使用案涉房屋，被告的行为已构成违约，依法应当承担相应的法律责任。被告辩称因董放荣没有注意到自己的房产包括在案涉房屋里面，导致董放荣在后面抵押的时候，将已卖给原告的房屋抵押给第三人。因董放荣是方圆房地产公司的法定代表人，其过错也因由他本人以及他公司一起承担违约责任。故对原告要求被告方圆房产公司以及董放荣按合同约定履行办证义务的请求，本院予以支持。故原告要求确认被告董放荣与第三人天府银行巴中分行巴中分行的抵押关系无效的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。据此判决：一、原告蔡岷栩与被告南江县方圆房地产开发有限公司于2007年8月8日签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告南江县方圆房地产开发有限公司与被告董放荣在本判决书生效后，九十日内给原告蔡岷栩南江县镇下河街原南江县计划生意指导站及群楼二单元201号的房屋617㎡的房地产权属证书；二、驳回原告蔡岷栩的其他诉讼请求。二审审理查明：被上诉人董放荣于2007年元月8日从巴中市蔬源拍卖有限责任公南江县镇下河街计生委指导综合楼附一层至四层部分房产，建筑面积约1281.64㎡，成交价款为578000元，2011年11月10日南江县房管局将该房屋向被上诉人董放荣办理了房屋产权证书，实测面积为1354.36㎡，其中包含本案诉争房屋面积为297.2㎡的房屋，2017年1月24日被上诉人董放董向南充市商业银行股份有限公司巴中分行办理了不动产抵押登记。2017年2月16日，中国银行业监督管理委员会收中监管分局（巴银监复〔2017〕3号）文件批复，原南充市商业银行股份有限公司巴中分行变更为四川天府银行股份有限公司巴中分行。被上诉人董放荣在二审中陈述，本人2007年元月8日从巴中市蔬源拍卖有限责任公南江县镇下河街计生委指导综合楼附一层至四层部分房产属实，当时是以方圆房地产公司参与拍买的，因当时未带单位公章，系本人签字确认购买，后来拍卖公司就只认可是我个人购买，不认可方圆房地产公司，所以该房屋的产权就办到我个人名下的，但将该房屋卖给被上诉人蔡岷栩属实，本人也无异议，只是因该房屋现抵押给天府银行巴中分行，暂时不能办理相关产权手续，在解除抵押权后向被上诉人蔡岷栩办理该房屋产权手续。二审经审理查明的其余事实与一审查明的一致，二审予以确认。本院认为，上诉人方圆房地产公司与被上诉人蔡岷栩签订的《商品房买卖合同》中约定房屋面积617㎡包含有应属于被上诉人董放荣个人所有的297.2㎡的房屋面积，被上诉人董放荣系上诉人方圆房地产公司法定代表人，且被上诉人董放荣在二审中亦陈述案涉所有房屋卖给被上诉人蔡岷栩属实，因此，上诉人方圆房地产公司与被上诉人蔡岷栩之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该合同应属合法有效。2011年11月10日南江县房管局将案涉房屋中的297.2㎡的《房屋产权证书》办理到被上诉人董放荣个人名下，并于2017年向上诉人天府银行巴中分行（原南充市商业银行股份有限公司巴中分行）办理了不动产抵押登记，上诉人天府银行巴中分行因此享有了抵押权。根据《中华人民共和国物权权》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，因案涉房屋中的297.2㎡部分房屋办理了抵押登记，根据担保物权优先债权的原则，上诉人天府银行巴中分享有该房屋的抵押权。上诉人方圆房地产公司及被上诉人董放荣在抵押权解除之前不能变更该部分房屋的抵押权登记，被上诉人蔡岷栩对上诉人方圆房地产公司对该部分房屋的买卖仅享有债权，被上诉人蔡岷栩请求南江县原南江县计划生育指导站）及群楼二单元201号房屋的房地产权属证书，对其中抵押给天府银行巴中分的297.2㎡，因已经办理抵押登记，不能办理相关产权手续，对要求办理该部分房屋产权的理由不成立，本院依法不予支持；对要求办理案涉房屋下余319.8㎡的房地产权属证书的理由成立，本院依法予以支持。故上诉人方圆房地产公司、天府银行巴中分行的上诉理由成立，本院依法予以支持。综上所述，上诉人方圆房地产公司、天府银行巴中分行的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省南江县人民法院作出(2017)川1922民初1355号民事判决；二、上诉人南江县方圆房地产开发有限公司与被上诉人蔡岷栩于2007年8月8日签订的《商品房买卖合同》合法有效。三、上诉人南江县方圆房地产开发有限公司在本判决书生效后九十日内给被上诉人蔡岷栩南江县镇下河街原南江县计划生意指导站及群楼二单元201号房屋319.8㎡的房地产权属证书；四、驳回原审原告蔡岷栩的其他诉讼请求。本案一审案件受理费100元，由上诉人南江县方圆房地产开发有限公司负担。本案二审案件受理费100元，由上诉人南江县方圆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘伯梅审 判 员 王 军审 判 员 杨 垚二〇一七年十二月十八日法官助理 陈长育书 记 员 邓茳天