重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0110民初11204号原告：重庆市綦江区千山物业有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道孟家院。法定代表人：翁春涛，总经理。委托诉讼代理人：陈正军(系该公司员工)，男，1974年3月25日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：魏来(系该公司员工)，男，1987年8月24日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：代秀丽，女，1985年3月15日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：龚向书（系被告之母），女，1962年7月12日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆市綦江区千山物业有限公司（以下简称：千山物业公司）与被告代秀丽物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案受理后，依法由审判员刘扬适用简易程序公开开庭进行了审理,法官助理李红梅全程协助办案。原告千山物业公司的委托诉讼代理人陈正军、被告代秀丽的委托诉讼代理人龚向书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告千山物业公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即支付原告物业服务费6282元；二、判决被告立即支付原告水电公共能源费900元；三、判决被告立即支付原告违约金25724.79元；四、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原、被告签订了《前期物业服务协议》，约定由原告对被告所住XXX小区提供物业管理服务，但被告从2010年4月1日至2017年9月30日共拖欠物业服务费6282元、水电公共能源费900元，依照《前期物业服务协议》和《临时管理规约》，被告还应当支付违约金，现原告要求被告支付拖欠的物业服务费6282元、水电公共能源费900元，并按照物业服务协议的约定从欠费之日起以所欠物业服务费为基数，按每日千分之三的标准计算违约金至2017年9月30日计25724.79元。被告代秀丽辩称，被告对欠物业服务费和水电公共能源费的金额、时间、计算标准没有异议，但被告不同意全额交纳物业服务费，也不应当支付违约金。被告家在2010装修时被盗装修材料，入住两年后又被盗相机一台和现金2300元，因此被告只认可从2016年1月1日起交纳物业费和水电公共能源费或总计只交3000元费用。另外，原告虽然将小区的卫生做得比较好，但被告家门外的平台没有打扫干净，平时是被告在打扫,这也是被告不交物业费的原因。本院经审理认定事实如下：被告代秀丽（作为乙方）于2010年3月12日与原告千山物业公司（作为甲方）签订了《XXX前期物业服务协议》，双方约定由甲方对位于綦江区的XXX小区提供物业服务，服务期限为三年，服务期满后，由小区业主委员会考虑并召集业主大会决定是否续聘，并至少提前三个月书面通知甲方是否终止或继续其服务。协议约定，物业管理费按建筑面积计收，高层高级住宅按1.1元/月/平方米的标准收取（包含电梯费，不含公摊水电费），多层高级住宅按1元/月/平方米收取,公共设施设备产生的费用按国家收费标准据实分户摊销；物业管理费按月交纳，乙方应在每月5日之前（或物业管理公司通知时间前）将物业管理费缴清，合同第五条第3.2.2约定，逾期交纳物业服务费的将从欠缴之日每日按欠费金额千分之三的标准向甲方支付违约金。协议还约定，该协议未约定的内容，适用XXX《业主临时管理规约》。XXX《业主临时管理规约》约定，物业服务费采取包干制，高层住宅按1.1元/月/平方米（含电梯使用费，但不含公摊水电费）收取，多层住宅按1元/月/平方米（不含公摊水电费）收取。原告在庭审中陈述，在实际收取物业服务费时，高层住宅按1元/月/平方米（含电梯使用费，但不含公摊水电费）收取，其中第一、二层（从负一层起算）按0.75元/月/平方米收取，多层住宅按0.65元/月/平方米（不含公摊水电费）收取，原告还陈述水电公共能源费是指小区公共照明、外墙灯饰、公共用水、绿化浇水、停电时自备发电机用电等水电费，因水电公共能源费据实分摊执行起来不便操作，且大多数小区已经不采用该方式分摊水电公共能源费，故原告结合小区水电公共能源费的情况、参考綦江本地区其他小区的此类费用的行业标准，原告实际按照10元/月/户收取的水电公共能源费，按照此种方式，原告计算了，近一年整个小区收取的公共能源费与原告向供电、供水部门缴纳的水电费接近持平或略亏。因XXX小区未成立业主委员会并选聘新的物业服务企业，原告一直对该小区提供物业服务至今。另查明，被告代秀丽的房屋位于该小区(高层住宅)，面积93.13平方米，其从2010年4月1日至2017年9月30日共90个月欠付原告物业服务费6286元（0.75元/月/平方米×93.13平方米×90个月）和水电公共能源费900元（10元/月/户×90个月）。被告举示了被告家外平台的照片以证明原告未对被告家外面的平台进行清扫，原告对此辩解称，被告家外面的平台是高位，需要搭墙梯清扫，并非每天清扫，通常是一周清扫一次，被告家被盗一事原告也进行了沟通，并愿意给被告减免一定的物业服务费，但因被告不认可原告减免的金额致协商不成，同时原告举示了照片以证明原告对小区的清洁卫生、绿化、维修、秩序等尽到了管理义务。庭审中，原告撤回了第三项诉讼请求，不要求本案被告承担违约金。前述事实，有营业执照、《XXX前期物业服务协议》、《XXX临时管理规约》、照片及当事人陈述等证据在卷为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告重庆市綦江区千山物业有限公司与被告代秀丽签订的《XXX前期物业服务协议》系依法成立的合同，合同期满后XXX小区未成立业主委员会，亦未选聘新的物业服务企业，原告为了小区的有序管理继续按照合同约定提供物业服务至今，原告虽有盈利的目的，但被告享受了服务，应当支付原告实施物业管理相关的费用。被告抗辩，其家中被盗，原告未为其减免一定的物业服务费，本院认为，原、被告可自行协商是否减免物业服务费及其金额，但盗窃的侵权人不是本案原告，被告应当向侵权人主张赔偿的权利，就本案物业服务合同所约定的条款看，被告的该抗辩理由不成立，本院不予采信。被告抗辩被告家外的平台没有清扫干净，从查明的事实看，原告在该处的服务确实存在一定的瑕疵，但原告已经对小区的清洁卫生、绿化、秩序、设备维护等提供了服务，其已履行了主要的物业服务义务，被告则应当按时交纳物业服务费，故本院对被告该抗辩理由不予支持，但本院需要指出的是，业主对物业服务企业的服务质量有高标准是值得肯定的，业主应通过多种渠道和方式向物业服务企业提供意见和建议，同时通过业主委员会选择好物业服务企业，业主自身也要配合物业服务企业共同管理好自己的小区，我们不支持以欠缴物管费作为对小区管理不满意的对抗手段，同时，原告在这一问题上应加强重视，物业服务企业也应该按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平，并善于与业主沟通，真正在小区管理上与业主成为一家人。关于物业服务费，按照双方协议，高层住宅按照1.1元/月/平方米的标准收取，原告自愿请求对其中一、二层按照0.75元/月/平方米的标准收取，符合法律规定，按此标准被告应当支付原告物业服务费6286元，原告只主张物业服务费6282元，符合法律规定，本院予以支持。关于水电公共能源费，原告庭审中陈述因据实分摊具体执行起来不便于操作，其一直按照10元/月/户的标准收取的水电公共能源费，本院认为，该费用系小区已实际支出的公共费用，该费用包含了小区公共用水、公共照明、外墙灯饰、停电时自备发电机用电等水电费，用之于小区公共服务，应当由全体业主承担，根据《XXX前期物业服务协议》的约定本应据实分摊，但原告陈述的未据实分摊的理由存在一定的合理性，结合綦江本地区小区水电公共能源费收取的一般水平，按照10元/月/户的标准符合本地实际水平，并不至于显失公平，故本院对该标准予以支持，被告应当交纳水电公共能源费900元,但此项费用原告应每年予以年终结算，无论盈亏，均应对业主予以公示，如结算后原告企业亏损，应使业主知晓，如结算后有剩余，应返回每一业主。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告代秀丽支付原告重庆市綦江区千山物业有限公司物业服务费6282元、水电公共能源费900元，以上共计7182元，限于本判决生效之日起5日内一次性付清。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费622元，减半收取311元，由原告重庆市綦江区千山物业有限公司负担286元，被告代秀丽负担25元（此款原告重庆市綦江区千山物业有限公司已经预交，被告代秀丽在履行前述判决义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为2年，该期间从法律文书规定履行期间的最后1日起计算。审 判 员  刘 扬二〇一七年十二月一日法官助理  李红梅书 记 员  刘 颖