北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017）京01民终8439号上诉人（原审原告）：刘铮，男，1984年9月23日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：樊爱萍，北京市兆亿律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张硕，男，1991年4月8日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：胡蕾，北京市中洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩爽，北京市中洲律师事务所实习律师。上诉人刘铮因与上诉人张硕委托合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初26238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘铮上诉请求：撤销一审民事判决，改判支持刘铮一审的全部诉讼请求或将本案发回重审，诉讼费由张硕承担。事实和理由：1.张硕代刘铮向债权人王浩波偿还债务244.5万元超出刘铮委托的权限。刘铮每月均向王浩波支付利息8.19万元，除了本金234万元及逾期利息4.68万元外，不再欠王浩波利息、费用。张硕与王浩波明知刘铮已支付了2016年3月17日至2016年4月16日利息费用的情况下，重复计算并抵扣利息等费用5.82万元，属二人故意所为。张硕故意损害刘铮利益，应对给刘铮造成的超付损失5.82万元承担赔偿责任。2.刘铮将房屋抵押给王浩波期间，刘铮的房屋所有权证的原件由王浩波保存。刘铮在自行售出房屋之时，曾明确告知买房人房屋情况，并与买房人、中介一同在王浩波处查验过房产证原件，王浩波在2016年1月就已经知晓刘铮将房屋出售的事实。王浩波令张硕以不合理低价快速出售他人，达到赚取高额差价目的，王浩波与张硕存在主观恶意和不良动机。张硕擅自恶意处置房屋是直接导致刘铮不能履行房屋买卖合同最直接的原因，刘铮赔偿买房人的损失，张硕应予以赔偿。张硕辩称，不同意刘铮的上诉请求。具体答辩意见：1.关于刘铮主张的5.82万元损失，并不包含在其一审第一项诉讼请求中，且并不存在所谓超付损失。即使发生超付，也应由刘铮向债权人王浩波主张返还不当得利，而不应向张硕主张。2.张硕不应承担对买房人的赔偿款。向买房人进行赔偿是因刘铮本人在签有委托合同的情况下违反诚信又自行出售房屋造成的，张硕不清楚刘铮自行卖房还款的事，最后才按约定出售房屋。张硕亦提起上诉，上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回刘铮的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由刘铮承担。事实和理由：1.一审判决认定张硕应承担房屋差价的赔偿责任存在错误。无偿的受托人仅在故意或重大过失的情况下才承担责任，而张硕代刘铮售出房屋的价格不低于市场指导价，且售房目的是快速变现偿还债务，减少利息损失，保障借贷双方的利益。张硕是在刘铮的指示下出售房屋，不存在未通知刘铮的情况。2.一审法院依房屋评估价认定房屋价格的依据没有法律依据，评估价无法作为真实的成交价格，不是必然发生的价格，刘铮自行出售房屋的价格也仅为400万元，也未达到评估价格水平。刘铮针对张硕的上诉答辩称，不同意张硕的上诉请求。具体答辩意见：1.张硕具有故意或重大过失，应承担受托人应负的责任。双方在委托书中约定了卖房的目的是偿还借款本息，可见张硕与王浩波是一起的，张硕明知刘铮在正常偿还利息的情况下私自将房屋以不合理的低价转让他人，本身就存在损害刘铮利益的故意。张硕作为受托人，在买房时未向刘铮报告卖房事宜及房屋售价，应承担赔偿责任。2.刘铮在2016年1月卖房时的市场价格是410万元左右，刘铮以400万元的价格售出房屋。而张硕卖房发生在2016年4月，当时房屋的市场价为450万元左右，评估机构的评估价格明显低于市场价，但对此刘铮也予以认可。故一审判决判令张硕赔偿其卖出低价与评估价的差价，是公平合理的。刘铮向一审法院起诉请求：1.张硕赔偿因委托代理售房造成的损失1022200元；2.张硕赔偿因卖房给刘铮造成向第三方承担的赔偿款1500958元；3.本案诉讼费由张硕承担。一审法院认定事实：北京市海淀区五棵松路26号院4号楼3层5门2号房屋原系刘铮所有，房屋所有权证号为：X京房权证海字第XX**号。2015年12月17日，刘铮（甲方，借款人）与王浩波（乙方，出借人）签订《借款合同》。该《借款合同》第一条约定：“各方确认如下法律关系：甲方的债务系个人债务。甲方向乙方借款人民币234万元用于资金周转……”；第二条约定：“本合同项下的借款期限为一个月，从2015年12月17日到2016年1月16日止……”；第三条约定：“本合同项下的借款月利率为2％，日息为月利率除以30……”；第七条约定：“房屋所有权人提供以下房产做抵押担保，并承诺及时办理房产抵押登记手续。房屋所有权人：刘铮，房屋坐落：北京市海淀区五棵松路26号院4号楼3层5门2号，房屋所有权证号：X京房权证海字XX**号。1、房屋所有权人承诺：对所抵押财产的强制执行不会影响其居住和生活；在签署本合同前，未将房产出售或出租他人。因陈述不实或隐瞒事实而导致出借人损失的，需向出借人承担相应的赔偿责任。2、抵押期间，房屋所有权人同意将上述抵押物的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件及有关证明的原件交由乙方保管。3、上述房产抵押担保的范围为借款本金，利息、逾期利息及实现债务的全部费用……”；第八条约定：“甲方违反本合同约定，未按期偿还借款本金、未按时支付本合同约定的利息，出借人宣布终止合同，甲方除应偿还借款本金及合同约定的利息外，还应支付月利率为1.5％的逾期利息及未还款金额每月0.5％的违约金直至还清全部钱款”；第九条约定：“1、各方已经对强制执行公证的含义、程序、法律意义及法律后果等明确了解，经慎重考虑、自愿向公证处申请办理合同公证并赋予其强制执行效力。各方认可合同所约定的债权债务关系明确，对给付内容及数额无疑义……5、被强制还款的资金的偿还顺序如下：（1）实现债权的全部费用；（2）逾期利息、违约金、其他费用（总和不得超过年利率24％）；（3）利息（不得超过年利率24％）；（4）本金。6、本条款优先于本合同关于争议解决的条款适用”。2015年12月18日，北京市方正公证处对刘铮于2015年12月17日出具的两份《委托书》分别出具（2015）京方正内民证字第101307号、（2015）京方正内民证字第101308号公证书、（2015）京方正内民证字第101314号、（2015）京方正内民证字第101315号公证书予以公证。其中（2015）京方正内民证字第101307号公证书公证的《委托书》内容为：“委托人（刘铮）因事务繁忙无法亲自办理，特授权委托人（张硕）代为办理以下事宜：房屋所有权人：刘铮，坐落：北京市海淀区五棵松路26号院4号楼3层5门2号，房屋所有权证号：X京房权证海字XX**号。1、代为到房、地产登记机构查询上述房产（土地使用权）档案（包括该房产是否发生司法机关及行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形）并复印相关档案。代为办理房源核验等手续。2、代为签署借款抵押合同、办理抵押登记手续；缴纳相关税费；领取由此产生的税费缴纳凭证等相关资料；代为领取房屋所有权证（土地使用权证），协助债权人领取房屋及土地的他项权利证书。3、代为签署解押合同，办理注销抵押登记手续，并在注销抵押登记后领取产权证等有关证书。4、代为查询银行贷款尾款、办理提前还款（包括银行贷款及个人借款）；代为签署、领取银行贷款结清证明及办理其他与银行还款相关一切手续；代为办理银行贷款清偿后的后续事宜。5、代为签署并领取与房地产抵押、解押所有相关文件资料及办理所有相关手续。6、代为到房管局、税务局查询、复印、调取上述房地产的契税票、原始购房合同、原始购房发票等文件并办理有关手续……委托权限：自本委托书签字日起至办完上述委托事宜为止。受托人有转委托权。受托人可多次使用本委托书”。（2015）京方正内民证字第101314号公证书公证的《委托书》内容为：“委托人（刘铮）因事务繁忙无法亲自办理，特授权委托人（张硕）代为办理以下事宜：房屋所有权人：刘铮，坐落：北京市海淀区五棵松路26号院4号楼3层5门2号，房屋所有权证号：X京房权证海字XX**号。1、代为到房、地产登记机构查询上述房产（土地使用权）档案（包括该房产是否发生司法机关及行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形）并复印相关档案。代为办理房源核验等手续。2、代办银行还款手续、办理房地产的解押登记手续并领取产权证及相关文件。3、代为确定房屋价格，出售房产（及土地使用权），代为签署房屋买卖合同（含网签）及撤销网签。4、代收房款（包括代为开立该房屋买卖专用银行账户、代为办理资金监管手续、代为收取定金及首付款、代收房价余款及到银行办理提款等手续）。5、协助买方向商业银行或住房公积金办理购房贷款及抵押手续。代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字。在购房人采用住房公积金贷款方式购房的情形下，代为在住房公积金管理中心、住房公积金贷款中心签署《首付款收据》、《尚未办理商业贷款的声明》、《划款协议》、《证明书》、《存量房屋买卖协议》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《存量房交易结算资金划转协议》及其他相关文件。代为办理与出售房产相关的缴税、退税等手续，办理出售房产的房屋所有权及土地使用权过户登记手续。代为办理水、电、燃气、有线电视及开锁等物业交割手续。6、代为办理其他与上述房产出售及立契、过户等权属登记有关的一切事宜。代为签署并领取所有相关文件资料及办理所有相关手续。7、代为办理房产交易资金托管手续并签署资金托管协议及相关文件；代为办理房产交易涉及的托管资金解冻手续；代为办理房产交易资金从解冻账户中的转出并签署相关文件。8、代为到房管局、税务局查询、复印、调取上述房地产的契税票、原始购房合同、原始购房发票等文件并办理有关手续。9、代为办理房屋所有权证密码设置、重置、变更等事宜，签署相应申请材料，领取变更后的房屋所有权证……委托期限：自本委托书签字日起至办完上述委托事宜为止，受托人可多次使用本委托书。受托人有转委托权”。2016年1月10日，刘铮与韩旭签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定韩旭购买刘铮名下坐落于北京市海淀区五棵松路26号院4号楼3层5门2号房屋，价款总计人民币400万元，购房定金为15万元。同日，双方又签订了《资金划转补充协议》、《房屋买卖居间合同》。2016年1月12日，刘铮与韩旭签订了《房屋买卖补充协议书》。2016年3月中旬，刘铮（甲方）、韩旭（乙方）、段某（新买受方）签订《主体变更协议》，约定变更乙方为新买受方段某。2016年4月12日，刘铮与段某签订《补充协议》，双方约定在定金55万元的基础上增加17万元，总计定金72万元，由段某向刘铮交付。2016年2月17日，刘铮出具一份书面《声明》，内容为：“针对刘铮从王浩波借款一事，经双方协商一致，达成如下协议：①在2016年2月18日刘铮正常支付王浩波相关利息及服务费；②在2016年3月18日前刘铮正常归还王浩波本金人民币234万元”。2016年3月29日，张硕以刘铮为名义与岳丹签订《北京市存量房屋买卖合同》，张硕自行将刘铮名下北京市海淀区五棵松路26号院4号楼3层5门2号房屋以320万元的价格出售给岳丹。2016年3月30日，张硕代刘铮签署《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款还款账户确认书》。2016年4月5日，张硕通过银行转账方式将75.5万元汇入刘铮名下中国建设银行卡账户用于偿还北京市海淀区五棵松路26号院4号楼3层5门2号房屋公积金贷款。2016年4月16日，张硕代刘铮与王浩波签订《解除抵押权协议书》，协议内容为：“一、截止2016年4月16日甲方欠乙方本息共计246.87万元（其中本金234万元，2016年3月17日至2016年4月16日的利息4.86万元，2016年3月17日至2016年4月16日的逾期利息及违约金4.86万元，2016年3月17日至2016年4月16日服务费3.51万元），现协商一致，甲方与2016年4月20日前向乙方还款246.87万元，甲方还款后双方的债权债务关系消灭，原抵押关系解除。二、乙方于甲方还款后5日内，与甲方共同办理注销抵押登记手续”。2016年4月20日，王浩波收到张硕代刘铮偿还的人民币244.5万元。2016年5月4日，段某以房屋买卖合同纠纷为由至一审法院起诉要求刘铮承担相关违约责任。2016年10月19日，一审法院作出（2016）京0108民初15217号民事判决书，判决：1.自判决生效之日起，解除段某与刘铮签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件《资金划转补充协议》、《房屋买卖补充协议书》、《主体变更协议》、《补充协议》；2.自判决生效之日起十日内，刘铮向段某双倍返还定金人民币144万元；3.自判决生效之日起十日内，刘铮赔偿段某经济损失人民币4.25万元；4.驳回段某的其他诉讼请求。该判决现已生效。本案审理期间，经刘铮申请，一审法院委托北京龙泰房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区五棵松路26号院4号楼3层5门2号住宅房地产市场价值进行评估。2017年3月27日，北京龙泰房地产评估有限责任公司出具龙泰[2017]（估）字第170042号《房地产估价报告》，估价对象位于北京市海淀区五棵松路26号院4号楼3层5门2号住宅于价值时点2016年4月18日的房地产价值总额为416.4万元。经询问，刘铮、张硕对鉴定机关出具的评估结果均无异议。庭审中，刘铮申请证人段某到庭作证，段某证明其在2016年1月与刘铮订立买卖合同期间曾从他人手里看到过刘铮出售房屋的所有权证并知道刘铮已将出售房屋抵押给他人的事实。张硕认可在出售房屋过程中未将出售房屋价格等信息告知刘铮，但陈述出售房屋前债权人方一直在向刘铮催要欠款，否认代刘铮出售房屋时知晓刘铮已将房屋卖他人的事实。刘铮坚持张硕代其出售房屋时已知道其转售房屋，未提供其他相关证明。2016年11月2日，张硕将王浩波书写的还款收据、声明原件通过全球邮政特快专递邮寄给刘铮，刘铮对此材料提出异议，刘铮认为张硕代其偿还债权人债务本金及相关费用超出借款合同的约定，刘铮只认可欠债权人238.68万元，其他费用张硕不应代其偿还。张硕对此不予认可，刘铮未提供其他充分证据予以证明。一审判决认为，受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托人将其财产委托受托人处理，是基于其对受托人的信赖，受托人对委托人有忠实履行受托事务的义务，受托人应在处理委托事务中维护委托人的利益，受托人在处理受托事务时，应就重大事项及结果负有报告义务。张硕作为刘铮的委托代理人，在代理刘铮从事委托事项的过程中应当忠实履行代理人的义务，包括及时报告委托事务的处理情况及处理结果，并在代理过程中全面忠实维护委托人刘铮的合法财产权益。本案中，尽管刘铮向张硕出具了两份经过公证的《委托书》，张硕作为刘铮委托的代理人，有权直接处分刘铮名下位于北京市海淀区五棵松路26号院4号楼3层5门2号房屋，但张硕应在维护被代理人刘铮合法权益的基础上履行委托代理活动。根据刘铮提供的证据，张硕代其出售北京市海淀区五棵松路26号院4号楼3层5门2号房屋时，该房屋市场价格为416.4万元，而张硕仅以320万元的价格就将房屋出售，且在出售房屋前，张硕并未将出售房屋的情况和出售价格告知刘铮，张硕的行为不仅违反了代理人履行委托合同应当遵守的忠实义务和报告义务，而且该行为明显损害了刘铮的合法利益，故张硕应当承担赔偿刘铮相应经济损失的责任。关于刘铮主张张硕赔偿代理偿还部分欠款利息损失之请求，由于刘铮已明确向张硕出具相关事项的委托协议，在此情况下，张硕与债权人签订《解除抵押权协议书》，代刘铮与债权人解除房屋抵押并偿还债权人244.5万元，未超出刘铮委托其办理房屋手续的权限范围，刘铮对此不予认可，亦未提供确实充分的证据予以证明，故本院对刘铮相关诉讼请求，不予支持。关于刘铮主张张硕赔偿其因无法履行买卖房屋合同向第三人承担的经济损失1500958元之请求，因刘铮已将房屋委托给张硕出售，并将房屋抵押给债权人，在此情况下，刘铮又将房屋卖给第三人，其行为本身也对第三人缺乏诚信。虽然张硕违反代理人义务给刘铮造成损失，应负赔偿责任，但张硕的行为与刘铮与第三人之间的交易无必然关系，与刘铮赔偿第三人损失亦无必然关系，系咎由自取，故本院对刘铮主张张硕一并承担其合同违约损失之请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第四百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：1.张硕于判决生效后十日内赔偿刘铮96.4万元。2.驳回刘铮其他诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘铮向法院提交了两份证据：证据1.2016年3月29日向王浩波支付利息的凭证，证明刘铮向王浩波借款的期内利息已全部还清。证据2.证人王某的证言，证明王浩波知道刘铮卖房，则张硕也应该知道刘铮卖房的事实，故刘铮向买房人赔偿的损失张硕应该承担。张硕认为刘铮提交的证据均不属于新证据，经法庭释明，仍不予质证。张硕未提交新的证据。本院经审查认为，刘铮向法院提交了证据1的原件，张硕经法庭释明未发表质证意见，亦未对证据1提出反证，本院对证据1的真实性予以确认。证据2证言所要证明的是案外人王浩波知晓刘铮卖房之事，并以此推断张硕知晓刘铮卖房事宜，证言中并未涉及与张硕直接相关的事实，对王某证言不予采信。本院二审期间依法补充查明，2016年3月29日，刘铮通过招商银行账户（×××）向王浩波（账户×××）分别付款5万元、3.19万元。另查明，刘铮向张硕出具的两份经公证的《委托书》均写明：“委托人如果要撤销本委托书，应及时通知受托人或房（地）产登记机构并取得相关证据，否则对受托人在委托权限内的代理行为仍要承担法律后果及责任。”本案一审诉讼中，刘铮在庭审中明确其诉讼请求第一项为102.22万元（即：房屋评估价416.4万元-已还房贷75.5万元-偿还王浩波的238.68万元）。诉讼中，张硕称，就其代刘铮向王浩波还款，其与王浩波2月17日对过账，4月份还款时因与刘铮联系不上，没有与刘铮核实欠款情况，张硕看了王浩波截至3月18日的银行记录，因为王浩波称后面没有还款了，就没有再核对3月18日之后的银行记录。关于张硕代刘铮卖房一事，张硕称，因联系不上刘铮，所以房子最终卖给谁、出售的价格都没有跟刘铮说过，房屋最后的成交价就是与买方协商确定，张硕3月份曾咨询了中介，中介说有最低300万元就成交的，张硕没有具体了解300万元售出房屋的具体情况。就刘铮自行出售房屋是否告知了张硕，刘铮称没有联系过张硕，因为刘铮认为其对张硕的委托是基于与王浩波的借款合同产生的，王浩波才是真正的主体。对此张硕称王浩波与刘铮均未向其告知刘铮已自行出售房屋。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，刘铮与张硕签订《委托书》并予以公证，双方之间基于委托书形成的委托合同关系系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。《中华人民共和国合同法》第三百九十九条规定，“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。”第四百零一条规定，“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。”第四百零六条规定，“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。”本案中，张硕接受刘铮委托代其出售房屋，既未在出售房屋之际向刘铮报告，也未向刘铮报告处理委托事务的结果。即使在张硕主张无法与刘铮取得联系的情况下，张硕亦应妥善处理委托事务，而在出售房屋过程中，张硕表示其仅向房屋中介询问了房屋的最低售价，未了解以相关房屋的具体情况，其以320万元的价格出售评估价值为416.4万元的案涉房屋，显然未尽注意义务，损害了刘铮的合法利益，应负赔偿责任。一审法院判令张硕赔偿房屋评估价与售价的差价损失并无不当，本院亦予确认，对张硕的上诉意见本院不予支持。刘铮上诉称，张硕应赔偿超付王浩波借款的损失5.82万元，本院认为，刘铮一审中即主张其认可欠王浩波238.68万元，其诉讼请求第一项中包含了要求张硕赔偿超付还款的内容，故刘铮要求张硕赔偿超付损失的诉讼主张并未超过其诉讼请求范围。张硕在代刘铮向王浩波偿还借款过程中，未核对刘铮已还款项，而是根据王浩波的单方主张确认欠款并进行偿付，行为欠妥。但王浩波并非本案当事人，本案无法对王浩波与刘铮之间的债权债务关系作出认定，在现有证据条件下，刘铮要求张硕承担超付借款的赔偿责任缺乏事实依据，对其该项上诉意见本院不予支持。刘铮上诉称，其曾告知王浩波已自行出售房屋，王浩波知晓即应推定张硕知晓，故其向买房人赔偿的损失应由张硕承担。对此本院认为，刘铮向张硕出具《委托书》并进行公证，应预见张硕可代其随时出售房屋的法律后果。《委托书》中载明，如委托人撤销委托应及时通知受托人，而刘铮在未通知张硕撤销委托的情况下自行出售房屋，因不能交付房屋而产生的向买房人承担违约责任的资金损失，刘铮应自行承担。刘铮主张王浩波知晓即应推定张硕知晓的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。故对刘铮该部分诉讼请求不予支持。综上所述，刘铮、张硕的上诉意见均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审刘铮上诉部分的案件受理费18832元，由刘铮负担；张硕上诉部分的案件受理费13440元，由张硕负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄占山审 判 员  刘海云代理审判员  刘 婷二〇一七年十二月二十二日法官 助理  张 岩书 记 员  韩悦蕊