四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0502民初5329号原告：穆昌群，女，1980年11月12日出生，汉族，住四川省合江县。委托诉讼代理人：谢华，四川诚沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨静，四川诚沐律师事务所律师。被告：泸州益佳房地产开发有限公司，住所地：泸州市江阳区滨江路一段1号佳乐广场1号楼11层。法定代表人：熊国铭。委托诉讼代理人：易遵礼，四川京泸律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷泽均，北京市普诚律师事务所律师。原告穆昌群与被告泸州益佳房地产开发有限公司（以下简称“益佳房产”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告穆昌群的委托诉讼代理人谢华、杨静，被告泸州益佳房地产开发有限公司委托诉讼代理人易遵礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告穆昌群向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告因迟延交房的违约金30000元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2016年2月4日签订了关于被告开发的江阳区华升南路8号8号楼16层1单元1601号住宅，面积137.31平方米，合同总价1197343元。合同第十一条（一）约定，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该房屋。合同第十六条第4项（1）出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。（2）出卖人负责使商品房的装饰、设备标准达到双方约定的标准。（3）买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定标准为由拒绝接受该商品房。本条约定了交房标准，又有与之相矛盾的条款，应当依据格式条款规定作出对买受人即原告有利的解释。即本次交房应当按照宣传、合同约定的标准，否则视为未按约定履行，应当符合约定为止计算违约金。被告交房时水、电、气均未达到市政标准，属于交房未能达到基本使用的功能，违约金计算至被告提交所有符合法律规定的水电气手续、符合基本使用功能为止。关于违约金合同第十三条约定，出卖人延迟交付房屋与买受人，出卖人应按买受人已付购房款剩以万分之五剩以延期天数的金额向买受人支付赔偿金。被告迟延履行合同的约定，按照约定支付违约金。同时，交付房屋的阳台存在有严重的安全隐患。据此，原告诉至法院请求判如所请。被告益佳房产辩称：一、涉诉房屋在交房时，已完全符合《商品房买卖合同》第十一条约定的“交付条件”。1、交房时间符合合同约定：2017年6月23日，答辩人向被答辩人邮寄了“交房通知书”；2017年6月24日，答辩人在《川江都市报》上刊登“交房公告”；2017年7月1日，被答辩人在《接房业主签到表》上签到。2、答辩人已向答辩人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。3、涉诉房屋已通过泸州市建设工程质量监督站审核，未发现地基基础和主体结构的质量存在安全隐患，经各方质量责任主体单位验收合格。此后，涉诉房屋已通过泸州市住房和城乡建设局竣工验收并备案。4、涉诉房屋经泸州市不动产登记中心测绘，并出具了《房屋面积初始登记测绘报告》。5、答辩人已经向被答辩人提供了《住宅工程质量分户验收表》。二、涉诉房屋在交付时，市政基础设施和其他设施已经通过验收并合格，均已经达到可使用状态，答辩人并未违背《商品房买卖合同》第十二条的承诺。三、涉诉房屋的装饰和设备符合《商品房买卖合同》附件五的约定的标准。答辩人对涉诉的水、电、气等设施设备，在交房前已经按照合同约定的标准进行安装，并经相关部门验收合格，均已经达到可使用状态。四、《商品房买卖合同》第十六条的约定并不矛盾。装饰、设备的标准在合同“附件五”中已经有明确约定。其中装饰类品约定了具体“品牌及档次”；配套设施类约定了“达到可使用状态”。而本案涉诉房屋在交付时，已完全符合以上标准。合同第十六条第四项约定目的主要是针对现实中不可避免的装饰瑕疵。五、答辩人保留追究被答辩人未能按期办理房屋交接手续的违约责任。综上，答辩人在交房前已经按照合同约定的标准进行水、电、气安装，不存在安全隐患，并经相关部门验收合格，不存在延期交房的违约责任。请求驳回原告的诉讼请求。原告对其诉讼主张向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》及补充附件内容、四川佳乐企业集团有限公司《收据》、《销售不动产统一发票》，证明原、被告双方于2016年2月4日签订合同及原告向被告预付购房款397343元的事实；2、讼争房屋大楼外观及阳台照片7张，证明被告通知交房时阳台有多个较大空洞，存在安全隐患的事实；3、2017年9月30日微信群截图照片一份，证明被告工作人员通过购房户微信平台通知原告在2017年10月1日起计收水费、电费自挂电表之日开始计费的事实；4、被告向原告销售房屋所在楼盘宣传资料及样板房阳台照片12张，证明被告欺骗消费者，其辩称的绿化构架在对外宣传销售时为空中花园阳台的事实；5、国网泸州供电公司营销部《关于泸州益佳房地产开发有限公司（绿韵1#地块）用电情况说明材料》、泸州市兴泸水务（集团）股份有限公司《室内外生活管道工程水压试验记录》、水质《检验检测报告》、泸州华润兴泸燃气有限公司《燃气应用工程竣工验收表》，证明至2017年12月18日被告未按供电方案实施户表安装工程，验收未通过以及水、天然气仅为部分验收，未达到合同约定的交房条件。被告对其答辩主张向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》及补充附件内容，证明原、被告双方于2016年2月4日签订合同的事实；2、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案书》、《四川省工程质量监督报告》、《房屋面积初始登记测绘报告》、《成品住宅工程质量分户验收记录表》、《室内外生活管道工程入网检查备案证明书》、《客户受电工程竣工检验意见单》、《燃气单位工程竣工验收记录》，证明涉诉房屋在交付时已经完全符合约定的交付条件；3、邮寄的《交房通知书》、2017年6月24日登载的《交房公告》、《接房业主签到表》，证明在合同约定的时间，被告按约通知原告交付房屋，不存在逾期交房的事实；4、《绿化构架设计施工图纸》、《四川省建设工程施工图设计文件审查备案通知书》、《竣工验收报告》、《四川省工程质量监督报告》、《竣工验收备案书》，证明涉诉房屋绿化构架的设计审查合格、施工监理规范并最终验收合格，不存在安全隐患；5、泸州市兴泸水务（集团）股份有限公司《情况说明》、《水质检验检测报告》，证明原告所在楼栋房屋在交付前水表已经安装到位并达到可使用状态，各位段水质检测符合生活饮用水卫生标准；6、四川华润兴泸燃气有限公司《情况说明》，证明在2017年6月27日讼争房屋所在楼盘天然气已经验收合格；7、四川科友电器有限公司《情况说明》、《出厂试验记录》、《产品送货单》、《配电箱设备采购合同》、入户电表实物照片，证明涉诉房屋在交付前已经按照“一户一表”的要求将电表安装到位；8、“绿韵”小区电表计费数据照片、华阳中路康乐苑小区配电箱及电表数据照片、“绿韵”时段电价表、川发改价格[2017]379号《关于降低四川省电网目录销售电价合理调整电价结构有关事项的通知》、四川省电网销售电价表、国网四川省电力公司川电营销（2016）23号文件，证明“绿韵”小区电价计费标准符合省发改委关于居民用电的标准。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，经当庭质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据双方当事人陈述及审查确认的证据认定如下法律事实：2016年2月4日，原告（买受人）穆昌群与被告（出卖人）泸州益佳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS180383）。约定：原告穆昌群购买被告开发的位于江阳区的商品房；预测建筑面积137.31平方米，其中套内建筑面积106.11平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8720元，总价款1197343元整；付款方式为按揭贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的33.19%，其余价款可以向出卖方指定银行或住房公积金管理机构借款支付。其中，《商品房买卖合同》第十一条交付条件（一）“出卖人（被告）应当在2017年6月30日前向买受人（原告）交付该商品房”。（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1该商品房已通过建筑工程竣工验收；2有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；5该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》；6待买受人结清全部购房款及其他本合同约定的费用后交房与买受人，同时，买受人应当完整提供须由其提供的所有资料；7但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在在发生之日起30日内告知买受人。（2）其他非出卖人所能控制的因素，如政府规划调整、市政配套设施拖延或其他行政决定导致的逾期等；8装饰和设备标准的约定，见附件五。合同第十二条中出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1市政基础设施：（1）上水、下水：交房时达到可使用状态；（2）电：交房时达到可使用状态；……；（4）燃气：交房时达到安装到户，买受人自行申请开通供气；……。2其他设施：（1）公共绿地：交房时达到可使用状态；（2）公共道路：交房时达到可使用状态；……。合同第十三条约定逾期交房责任为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条的约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：1.……；2.出卖人延期交付房屋与买受人，出卖人应按买受人已付购房款乘以万分之五剩以延期天数的金额向买受人支付赔偿金。合同第十五条交接手续：（一）、该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，以书面通知或者报纸、电视公告的方式将办理交房手续的时间、地点以及应当携带的证件通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。（二）、验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列方式处理：自合同约定的交房日期或出卖人交房公告之日起30日内，买受人未结算房款办理进房手续的，出卖人有权向买受人追索延期付款违约金（违约金等于延付款额剩以千分之一剩以延期天数），且从交房之日起视为房屋已合格交付买受人，即开始计算物业管理费及房屋保修期。由此造成买受人产权转移登记逾期的，由买受人自行承担全部责任。买受人逾期超过30日未结算房款办理进房手续的，出卖人除向买受人追索延期付款违约金外，还有权终止合同将房屋出售他人，并由买受人承担因违约产生的一切费用。合同第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定：（一）、出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图涉及文件的要求。（二）、……4.出卖人交付商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（2）、（3）种方式处理：……（2）.出卖人负责使商品房装饰、设备标准达到双方约定的标准；（3）.买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定标准为由拒绝接受该商品房。5.装饰和设备标准的约定见附件五。《商品房买卖合同》补充附件内容附件五装饰和设备标准的约定：住宅配套设施，……4.供电：一户一表，电线安装，配优质电箱，“西门子”或同等档次品牌开关、插座面板；5.给排水：每户设独立水表，水管暗装；6.燃气：每户设独立燃气表，管道燃气入户（由用户自行申请开通）……。另查明，原、被告在签订《商品房买卖合同》的同时，原告（甲方）与案外人泸州市国瑞建筑工程有限公司佳乐世纪城项目部（乙方）签订《绿化构架委托改造协议》，其引言部分载明，原告所购房屋因绿化构架存在不安全、绿化不充分的情况，因此为进一步增强绿化构架的安全性并满足后期的绿化种植需求，现甲方特委托乙方对其相邻绿化构架进行改造……。约定一、乙方按照该房屋的建设进度及室内精装修的进度进行改造施工并同步完成改造；二、乙方负责对绿化架构进行结构板加固、防水处理、安装防护栏杆，将地面及栏杆对接成为一体，绿化架构部分区域覆种植土，并种植草坪和灌木；三、改造费用为5000元，签订本协议时甲方一次性支付给乙方；五、甲方接受绿化构架改造后引起的结构布局、采光、载重改变等影响。双方还对验收、解决争议等其他事项作了约定。2017年3月24日，泸州市建设工程质量监督站出具《四川省工程质量监督报告》（编号：2017-025），对泸州金融商业中心（佳乐世纪城）绿韵一号地块项目1-6#、8#楼工程质量监督结论，建设工程质量监督机构审核意见：经检查过程中的监督记录、竣工验收监督记录，未发现泸州益佳房地产开发有限公司开发建设的泸州金融商业中心（佳乐世纪城）绿韵一号地块项目1-6#、8#楼工程的地基和主体结构的质量安全隐患，主要使用功能基本满足设计要求，工程实施了建筑节能，实施了分户验收，工程质量保证资料、验收资料基本齐全，经各方质量责任主体单位验收合格,该工程具备验收备案条件，建议进入备案程序。此后，被告经向原告提供了《成品住宅工程质量分户验收记录表》（装修工程），其中给排水工程、电气工程验收结论为合格。2017年6月8日，泸州市住房城乡建设局出具《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》，同意泸州金融商业中心（佳乐世纪城）绿韵一号地块项目1-6#、8#楼工程备案。2017年6月8日，佳乐世纪城绿韵一号地经泸州市不动产登记中心测绘，并出具了《房屋面积初始登记测绘报告》。2017年6月10日，泸州市兴泸水务（集团）股份有限公司对泸州金融中心绿韵1号地给水及室外管道安装工程出具《室内外生活管道工程入网检查备案证明书》，验收结论为：本验收仅为室内外生活给水管道的检查备案证明书，备案结论为合格。4月11日-25日，绿韵1号地1#、2#、4#、6#、8#楼管网末梢水各位区经四川省城市供水排水水质监测网泸州监测站检测，其供水样本检测符合《生活饮用水卫生标准》，2017年6月1日，给水系统按照统建统管的“一户一表”要求完成水表安装，同月15日开通正式用水。2017年5月24日，被告根据与四川科友电器有限公司所签订的《中国泸州佳乐世纪城绿韵1#地块项目（高低压）配电箱设备采购合同》，按照“一户一表”的要求完成电表安装工作。国网四川省电力公司泸州供电公司于2017年6月10日对佳乐世纪城绿韵一号地出具《客户受电工程竣工检验意见单》，现场检验意见：10KV配电工程机低压配电箱安装与设计相符，合格。2017年6月27日，泸州华润兴泸燃气有限公司工程部对佳乐世纪城绿韵一期637户燃气安装工程（民用户内）工程出具验收记录，验收组长签字：综合以上各部门意见，该工程验收合格。2017年6月23日，被告泸州益佳房地产开发有限公司向原告穆昌群邮寄《交房通知书》，因原告外出，电话及短信均未回复，故《交房通知书》无人领取;2017年6月24日，被告泸州益佳房地产开发有限公司在《川江都市报》对“佳乐世纪城绿韵一期”交房进行登报公告。原告穆昌群于2017年7月1日前往被告售房部办理交房手续，并在《接房业主签到表》上签到，因对绿化构架存在数个大洞与样板房不符存疑，拒绝接收房屋。同时，原告在被告领取了《住宅基本情况说明书》、《住宅质量保证书》，但未在《住宅基本情况说明书》、《住宅质量保证书》注明落款时间，庭审中原告诉称于2017年11月17日接收房屋。该两书存根载明的房屋交付日期为2017年6月30日。因原告认为被告在规定的交房时间未成就合同约定的交房条件构成迟延交房违约，应当承担违约责任，始于起诉。本院认为：被告泸州益佳房地产开发有限公司将其开发的商品房出售给原告穆昌群，双方所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，属有效合同，依法应予以保护，均应按照约定全面履行合同义务。本案中，双方就被告在履行《商品房买卖合同》约定的2017年6月30日交付房屋时间，是否存在绿化构架安全问题、水电气安装及使用标准是否达到合同约定的交付条件等问题发生争议。（一）关于“绿化构架”是否存在安全隐患、被告是否具有违约情形。首先，在原、被告签订的《商品房买卖合同》中，并未涉及“绿化构架”相关内容，合同第十一条交付条件也未设置关于“绿化构架”的交付条件；其次，“绿化构架”作为大楼主体工程的一部分，已经相关部门竣工验收合格，原告主张存在安全隐患无事实依据；再次，在原、被告签订《商品房买卖合同》同时，原告通过与第三方公司泸州市国瑞建筑工程有限公司佳乐世纪城项目部（乙方）签订《绿化构架委托改造协议》，委托国瑞公司针对原告所购房屋对应的绿化构架存在不安全、绿化不充分的情况进行改造，包括结构板加固、防水处理、安装防护栏杆等，并向国瑞公司单独支付改造费用5000元，应视为对使用“绿化构架”存在需加固、改造等安全问题的知晓并予以认可，且该“绿化构架”不属被告益佳房产的履约范围。原告主张“绿化构架”存在安全隐患、不符合交房条件的理由不能成立。（二）关于水电气的安装是否在交付房屋时已经完成的问题。根据双方向本院提交的证据显示，1、供水。泸州市兴泸水务（集团）股份有限公司2017年6月10日即对泸州金融中心绿韵1号地给水及室外管道安装工程出具《室内外生活管道工程入网检查备案证明书》，验收合格，且楼栋管网末梢水各位区经检测符合《生活饮用水卫生标准》，给水系统“一户一表”水表安装、开通正式用水均在2016年6月30日之前完；2、供电。被告通过与四川科友电器有限公司签订合同，完成“一户一表”安装工作，国网四川省电力公司泸州供电公司于2017年6月10日出具《客户受电工程竣工检验意见单》，现场检验合格；3、供气。泸州华润兴泸燃气有限公司工程部对佳乐世纪城绿韵一期637户燃气安装工程（民用户内）工程也于2017年6月27日出具验收记录，该工程验收合格。故涉诉房屋水电气的安装均在合同约定的期限内完成并验收合格。（三）关于供电时间、用电性质以及供气时间问题。根据原、被告在合同中约定用电“交房时达到可使用状态”，虽然被告供电方案因电力专业经营设施设备及相关管线所有权的移交问题未通过国网泸州供电公司营销部验收，但在交房时达到了“可使用状态”，符合合同约定的条件。被告目前对小区采用另行购电供电，并不违反关于电力使用的禁止性规定，双方签订的合同中也未明确必须使用国网户表供电方式，且被告从2017年10月开始计收电费，按照国网民用用电标准计费，并当庭作出若高于国网民用用电标准，高出部分由被告公司承担的承诺，电费收取并未损害原告的利益；天然气管道在交房时已经安装完毕，其供气相关测试由燃气公司实施，开通需由业主自行向供气公司申请系合同约定的条件，不应计入被告交房期间，故原告认为交房时供电方式未经国网验收、天然气迟延20天开通即未达到房屋交付条件的理由不能成立。（四）关于原告实际接房时间的确定。被告在交房之前根据合同约定通过电话联系、邮寄交房通知、报刊登载交房公告的方式通知原告，结合以上认定的被告在2017年6月30日前已经达到合同约定的交房条件，并无违反合同约定的情形，原告所主张拒绝接房的理由均不能成立，应视为被告已经按照合同约定在2017年6月30日之前将房屋交付原告。综上所述，被告益佳房产在履行合同约定的交房义务时并无违约情形，原告主张“绿化构架”存在安全隐患、水电气未达到交付条件的理由不能成立，对原告要求被告支付迟延交房违约金30000元的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告穆昌群的诉讼请求。案件受理费本院减半收取275元，由原告穆昌群承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员 陈 刚二〇一七年十二月二十七日书记员 邹林芮