广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终19735号上诉人（原审被告）：广州市荔湾区德安府酒行，住所地：广州市荔湾区光复北路***号A1铺。经营者：王晞，系本案另一上诉人。上诉人（原审被告）：王晞，女，1962年1月25日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：林民安、杨振国，均系广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市万基房地产发展有限公司，住所地：广州市荔湾区光复北路760号A13号铺。法定代表人：曾梓烽，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴绮玉，女，1966年12月10日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，系该公司职员。原审被告：邵松耀（原广州市荔湾区松娟服装店经营者），男，1960年12月3日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人广州市荔湾区德安府酒行（以下简称德安府酒行）、王晞因与被上诉人广州市万基房地产发展有限公司（以下简称万基公司）、原审被告邵松耀（原广州市荔湾区松娟服装店经营者）物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初3855号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。德安府酒行、王晞共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回万基公司的全部诉讼请求，并由万基公司承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由如下：一、一审判决主文第二、三项是在万基公司未提出代管38000元租金和代管场地占用赔偿金这一诉讼请求的前提下所作出的判决，违反了民事诉讼不告不理的基本原则。⒈万基公司的诉讼请求是要求我方归还非法所得租金38000元（从2015年9月至2017年4月共19个月已收取的租金），并未提出要将该款项交由万基公司代管。一审法院不应对当事人未主张的请求进行判决。⒉万基公司存在大量债务，其未出售的房产没有办理确权且被法院查封，公司的银行账户被查封、冻结，并不具备代管款项的客观条件，一审判决第二项缺乏现实条件。⒊我方由于对通道清洁管理、装修的付出获得收益，不论是否发生诉讼，我方都曾积极与现在的物业管理公司联系，表示同意将扣减我方成本的剩余部分交由其保管或为业主利益所使用，但物业管理公司没有接受。我方认为只有涉案小区的物业管理公司才具备接收涉案款项的资格，我方也愿意将涉案款项扣除我方装修费用后的余额交给物业公司。二、一审根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条判决确认将公用通道腾空归还万基公司属于适用法律错误。根据物权法的规定，万基公司不是公用通道的所有权人，将公用通道归还万基公司没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，相关承责方式为排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失，并不包括归还的责任方式，要归还也只能还给全体业主，而不是万基公司。而涉案场地一楼有出售的部分，一审判决书也确认相关内容。另外，一审判决第一项有关“腾空归还”的内容，也超出了万基公司的一审诉讼请求，同样违反了不告不理的原则。三、一审法院判令将租金38000元及场地占用金交由万基公司代管，万基公司不得擅自使用该款项，该款项的使用需经业主委员会或全体业主大会表决审批同意，缺乏现实操作性，不利于全体业主利益的保护，没有考虑到万基公司负债及账户被冻结的具体情况，对类似案例处理缺乏指导意义和社会价值。四、万基公司的诉请于法无据，应予驳回。我方将通道清理、装修出租给广州市荔湾区松娟服装店（以下简称松娟服装店），侵犯的是全体业主的共有部分，万基公司并非全体业主的代表，其以物权起诉要求我方归还公用通道及通道的租金和场地占用金没有法律依据。被上诉人万基公司答辩称：我司不同意德安府酒行、王晞的上诉请求，理由如下：一、德安府酒行、王晞认为一审判决违反了民诉法不告不理的基本原则是错误的。涉案大楼是我司开发新建的，而且我司是这栋大楼的产权人及大业主，由于这栋大楼没有办理大确权的手续，也没有成立业主委员会，所以整栋大楼是由我司代为管理的。对于德安府酒行、王晞的侵权行为，我司作为开发商和产权人，有权要求其退出非法所得，一审法院考虑到涉案场地是公共用地，所以判令由我司代管涉案款项是合理、合法的。二、我司已充分举证证明我司有权提起本案诉讼，而德安府酒行、王晞违法侵占公共用地、收取非法收入的侵权行为理应受到法律制裁。一审法院认定其侵权行为成立，将非法所得归还我司是合法、有理的。如果一审法院没有对德安府酒行、王晞的侵权行为作出任何处罚的话，就助长了侵权人的气势，会导致德安府酒行、王晞认为其有权收取这些费用。三、因为邵松耀交回场地的时候并没有与我司办理任何交接手续，也没有向一审法院说明已经将场地交还，所以一审法院依法判决归还该场地，并无不妥。原审被告邵松耀陈述称：⒈我经营的松娟服装店已于2017年8月29日注销登记。我已于2017年7月2日将涉案商铺交还，但没有进行书面交接。万基公司于2017年7月5日将涉案场地封住了。⒉我收到上诉状后，已通过电子邮件告知一审法院交还场地的事。⒊我同意补交2017年5、6月的租金4000元，但由于打官司，我不知道交给谁，另我要求先收回我的2000元押金。2017年5月24日，万基公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：⒈德安府酒行、王晞、松娟服装店停止侵权，归还侵占的位于广州市荔湾区光复北#758-1#760号首层A33号铺北面的公用通道；⒉德安府酒行、王晞归还非法所得租金38000元（每月2000元，从2015年9月至2017年4月共19个月已收取的租金）；⒊判令德安府酒行、王晞、松娟服装店支付侵权损失赔偿金从2017年5月起至商铺归还日止，每月按2000元计；⒋判令本案诉讼费由德安府酒行、王晞、松娟服装店承担。一审法院经审理查明：万基公司是荔晴居项目的开发商。2003年10月22日，万基公司取得荔湾区金花街地段的土地使用权（穗府国用[2003]第215号），用于开发建设荔晴居项目。2006年11月17日，万基公司取得坐落在荔湾区金花街的荔情居项目的商品房预售许可证（穗房预字第20030230号），预售房屋建筑面积24666平方米975套，22层，发证时项目已竣工、未抵押。2004年6月2日，万基公司向广州市公安局、荔湾区分局综合办证中心申报荔情居门牌，具体为：“光复北路758号”为商品房住宅大堂门牌；××”为首层临街商铺门牌；××”为地下商场门牌；××”为二层门牌；××”为回迁房住宅大堂门牌；××”为居委会门牌。德安府酒行（经营者王晞）是光复北路760号A1号铺的承租人。2015年8月18日，德安府酒行（出租人、甲方）与邵松耀（承租人、乙方）签订广州市房屋租赁合同，约定甲方将坐落在荔湾区光复北路荔情居36A铺出租给乙方作商业用途使用。租赁期限为2015年9月1日至2016年8月30日，月租2000元，每月第5日前以现金方式缴付。乙方向甲方缴纳4000元保证金。经查，该36A铺实为35A铺与33A铺之间的公共通道，由邵松耀在通道上加装铁闸门后自用。诉争大楼尚未成立业主委员会。2017年5月8日，万基公司向A33号铺旁服装店用户即松娟服装店发出通知书，要求其向万基公司提供合法承租的文件及已缴纳租金的凭证以进行核对。一审庭审中，德安府酒行与王晞自述为涉案通道修缮花费2万多元，要求扣去此部分费用的剩余费用交回给物业管理公司。但，德安府酒行、王晞未提供相关证据证明实相关费用，也未在本案中提出要求万基公司支付修缮费用的诉讼请求。另，万基公司提交由王晞和案外人王剑分别签收的自2015年9月至2017年4月收到邵松耀缴纳租金的收款收据，每月租金2000元。其中2017年4月租金收取处没有收款人签名。万基公司根据租金收据的签名以及松娟服装店的陈述认为实际侵权人是王剑，申请追加王剑为本案被告。一审庭后，法庭依法传唤案外人王剑到庭问话，了解松娟服装店实际向谁承租了涉案通道。王剑自述其当时是万基公司管理人员，其妹妹王晞承租A1铺经营德安府酒行，王晞清理了堆放杂物和垃圾的通道后出租给松娟服装店。租赁合同签订时王晞不在，其就代签了合同，收取租金时也是如果王晞不在，就由其代收，实际出租方是王晞。一审法院认为：关于涉案通道的实际出租人，根据涉案租赁合同显示的出租方为德安府酒行，且王晞与王剑之间是兄妹关系，王剑的代签代收行为具备合理性，故认定实际出租人为被告德安府酒行与王晞。关于万基公司申请追加王剑为被告的请求，一审法院不予准许。本案万基公司是荔湾区光复北路#758-1#760号地块的土地受让者及建设者，故万基公司对涉案物业荔情居尚未确权和出售的部位享有使用权。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或其它行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或进行经营性活动的，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。万基公司、德安府酒行、王晞、松娟服装店自认涉案物业的使用范围为A33铺与A35铺之间的通道，故一审本院确定德安府酒行、王晞、松娟服装店使用部位的性质为公共部位。德安府酒行、王晞认为该处是公共配套设施主张万基公司不享有诉权的抗辩缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予采信。德安府酒行与王晞作为涉案商场A1铺的承租人，对涉案的公共通道依法不享有占用、使用和收益的权利，故万基公司要求德安府酒行、王晞、松娟服装店停止侵占并归还涉案通道的诉请，一审法院予以支持。关于德安府酒行与王晞侵占涉案公共通道出租所获收益的归属问题，德安府酒行与王晞向松娟服装店出租涉案通道获取2015年8月至2017年4月期间的租金收益合计38000元。德安府酒行与王晞主张其为涉案通道修缮花费2万多元，由于其未提供相关证据予以证实，一审法院不予采信。出租公共通道所获租金收益及租赁合同期满后应支付的占用费应属于全体业主共同所有，但由于涉案物业目前尚未成立业主委员会，一审法院判令租金收益及租赁期满后通道占用费由万基公司代为管理，费用的支出需经业主大会审核同意。通道占用的赔偿标准参照月租2000元执行。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、参照《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，于2017年8月25日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广州市荔湾区德安府酒行、王晞、广州市荔湾区松娟服装店将广州市荔湾区光复北#758-1#760号首层A33号铺北面的公用通道腾空归还广州市万基房地产发展有限公司；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，德安府酒行、王晞将收取的2015年8月至2017年4月期间的38000元租金交由万基公司代管，万基公司不得擅自使用该款项，该款项的使用需经业主委员会或全体业主大会表决审批同意；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，松娟服装店将2017年5月至实际搬迁之日止的场地占用赔偿金（每月按2000元计算）交由万基公司代管，万基公司不得擅自使用该款项，该款项的使用需经业主委员会或全体业主大会表决审批同意。如果德安府酒行、王晞、松娟服装店未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费900元，由德安府酒行、王晞、松娟服装店共同负担900元。本院经审查认为，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审另查明：广州市荔湾区工商行政管理局于2017年8月29日出具（穗）工商荔分个字第03201708290174号《准予注销登记通知书》，准予广州市荔湾区松娟服装店注销登记。邵松耀在二审中提交一张其于2017年7月5日自行拍摄的照片，拟证明其已于2017年7月2日交还涉案商铺，且万基公司在2017年7月5日将该场地封住了，并表示同意补交2017年5月、6月的使用费4000元，但要求先收回2000元的押金后再支付。经本院主持质证，德安府酒行、王晞表示对照片没有异议，并表示其知道交还商铺的事，邵松耀在一审中也是同意腾空交还商铺的，至于具体的交还时间由邵松耀和万基公司确认，其没有异议。万基公司确认其已于2017年7月收回涉案场地，并表示同意只收取邵松耀2017年5月、6月的使用费合计4000元。各方当事人均确认邵耀松已于2017年7月将涉案场地交还万基公司，但各方均未在一审宣判前将此事告知一审法院。万基公司在二审中提交查册时间为2017年7月6日、地址为荔湾区金花街地段的《广州市不动产登记查册表》，（2017）粤01民终14844号民事判决书，拟证明涉案场地所在大楼的产权人是万基公司，且与本案相同情况的案件已经有生效判决，判令侵权行为人应当承担相应的法律责任。经本院主持质证，德安府酒行、王晞共同表示：1.对上述查册表的真实性没有异议，但查册表共有26页，万基公司只提交了其中2页，且该查册表的第2页清楚显示占有部分是全部的所有权人。该栋大楼是由住宅和商铺组成的，万基公司已在一审庭审中确认住宅已全部出售，而万基公司也不是商铺的唯一产权人，故万基公司不可能是大楼的所有权人，该查册表不能证明万基公司是该大楼的全部产权人。2.确认上述判决书的合法性和真实性，该判决已经生效，但该案针对的是夹空层的违章建筑物，本案所涉及的是一楼的过道，是公共部分，应属于全体业主。虽然我们应该停止侵害、恢复原状，但不应该返还给万基公司。我们认为在没有成立业委会的情况下，应由物业管理公司管理，故该案与本案所涉建筑物性质不同，该判决书与本案无关。邵松耀则表示上述两份证据都与其无关，其没有意见。本院认为，一审法院根据各方举证及陈述，确认涉案争议部位为商铺之间的通道，属于公共部位，且德安府酒行与王晞对该公共通道不享有占有、使用和收益的权利，德安府酒行与王晞向原松娟服装店出租涉案通道所得应属于全体业主共有，各方当事人对此无提出异议或举证推翻，本院对此予以确认。由于涉案物业尚未成立业主委员会，而万基公司作为涉案场地所在地块的土地受让者和建设者，对涉案物业荔情居尚未确权和出售的部位享有使用权，一审法院据此判令将涉案通道交还万基公司，并判令涉案通道的租金和占用费由万基公司代管，万基公司不得擅自使用该款项，该款项的使用需经业主委员会或全体业主表决审批同意，并无明显不当，且上述判决结果并无超出万基公司诉讼请求的范围，本院予以维持。德安府酒行与王晞认为应将涉案款项交给涉案小区物业管理公司的上诉意见，并无充分依据，本院不予采纳。原审被告松娟服装店已经注销工商登记，相关责任依法应由其经营者邵松耀承担。邵耀松为证明其已于2017年7月2日交还场地，且万基公司已于2017年7月5日封住涉案通道的事实，在二审中提交了其于2017年7月5日拍摄的一张照片，各方当事人均确认万基公司已于2017年7月收回涉案通道，但各方均未在一审宣判前将此事告知一审法院，而万基公司同意邵耀松只交纳2017年5月、6月的场地占用费4000元，故本院据实对一审相应判项予以调整。至于邵耀松要求扣减2000元押金后才支付4000元占用费的意见，因押金问题与本案纠纷分属不同法律关系，本院对此不作处理，邵耀松应另循合法途径解决。万基公司在二审中提交的查册表及另案判决书与本案处理并无直接关联，本院均不予采纳。综上所述，德安府酒行、王晞的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。一审查明事实清楚，处理上亦无明显不当，唯二审发现新事实，故本院据实调整一审相关判项。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初3855号民事判决第二项及受理费负担部分；二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初3855号民事判决第一项；三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初3855号民事判决第三项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，邵松耀将2017年5月至2017年6月的场地占用费4000元交给广州市万基房地产发展有限公司代管，广州市万基房地产发展有限公司不得擅自使用该款项，该款项的使用需经业主委员会或全体业主大会表决审批同意；四、驳回广州市万基房地产发展有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1800元，由上诉人广州市荔湾区德安府酒行、王晞共同负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年十二月二十一日书记员  林飘云梁少欣