江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终10020号上诉人(原审被告）：苏州市万隆地产有限公司，住所地苏州市姑苏区人民路3188号18幢1507室。法定代表人：陈文皇，董事长。委托诉讼代理人：仲玥，江苏简恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢心悦，江苏瀛元律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：施军，男，1968年8月24日出生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：肖娅娟，江苏易天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄艳苓，江苏易天律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：何瑞文，女，1970年12月10日出生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：肖娅娟，江苏易天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄艳苓，江苏易天律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：施磊，男，1992年12月14日出生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：肖娅娟，江苏易天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄艳苓，江苏易天律师事务所律师。原审第三人：苏州工业园区勤思资产管理有限公司，住所地苏州市东环路1580号万宝世纪广场1226室。法定代表人：唐礼刚，总经理。委托诉讼代理人：吕新君，该公司员工。上诉人苏州市万隆地产有限公司（以下简称万隆公司）因与被上诉人施军、何瑞文、施磊，原审第三人苏州工业园区勤思资产管理有限公司（以下简称勤思公司）商品房买卖合同纠纷一案，苏州市万隆地产有限公司不服苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。万隆公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，存在认定事实错误，判决撤销合同没有合法理由和依据。一、涉案宣传资料均由第三方制作，未征得其同意，特别是网页广告，其并不知晓。对宣传册的真实性、合法性均不予认可，宣传册仅是销售过程中的一个环节，它的内容不能代替合同约定，也不能作为法院判令解除合同的依据。二、双方签订的《宝隆广场认购书》首部明确物业类型为商务办公、《商品房买卖合同》明确土地用途为商务金融、经营用房，并且在合同内披露了国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的证号。上诉人从未承诺过被上诉人其购买的房屋可以经营批发零售或住宿餐饮，双方的权利义务应严格按照《认购书》和《商品房买卖合同》履行。三、一审法院认定万隆公司在销售房屋时存在欺诈，属于认定事实不清，不应以欺诈为由判决撤销合同。上诉人在《商品房买卖合同》中对土地用途和房屋性质如实约定，一审法院以存在重大争议的网络视频、宣传图册认定上诉人存在欺诈，对上诉人不公平。四、一审法院在认定“商铺”事实上，适用法律错误。涉案土地在2011年1月7日招拍挂取得，2012年1月1日起施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011才将“商铺”纳入B11“零售商业用地”内，但涉案土地按旧标准予以划分，一审法院要求上诉人向被上诉人交付“商铺”并无法律上的可能性，以新法定义旧地，属于适用法律错误。五、被上诉人行使撤销权已经超过了诉讼时效，本案撤销权的诉讼时效应当自双方签订《认购书》、《商品房买卖合同》的2013年10月26日开始计算。上诉人在2015年7月申请信息公开，并不能造成诉讼时效的中断或重新开始，撤销权权已经消灭。六、万隆公司交付的房屋满足经营用房的约定。目前一至三层房屋完全可以办理营业执照，经营业态并未受到任何限制，合同目的完全能够实现。施军、何瑞文、施磊辩称，一、万隆公司恶意将行政办公用房作为商铺进行宣传并销售，属于合同欺诈。万隆公司早在2011年5月就知道涉案房屋系行政办公用房，其知道不可能向施军、何瑞文、施磊交付商铺。万隆公司将涉案房屋作为商铺大肆宣传并销售，万隆公司提供的购房合同及补充协议均系格式合同。即使不是格式合同，合同约定亦不能排除法律的规定。二、施军、何瑞文、施磊作为一般购房者无从得知所购房屋并非商铺。三、2015年7月左右，有其他业主申请政府信息公开后，施军、何瑞文、施磊才得知涉案房屋的真实用途。因此除斥期间应当从2015年7月开始起算。施军、何瑞文、施磊向一审法院提出诉讼请求：1.判令撤销编号为苏合同201312190209、201312190217的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令万隆公司退还其2幢241室自付购房款275012元、银行贷款购房款27万元、契税等代收费用20401元、办证费用400元、购房佣金6000元；退还原告2幢242室自付购房款274878元、银行贷款购房款27万元、契税等代收费用20397元、办证费用400元、购房佣金6000元；3.判令万隆公司赔偿2幢241室损失75077.32元（其中自付购房款利息损失32293.44元，已支付的银行贷款利息40911.83元，契税等代收费用及办证费用的利息损失1092.05元，购房佣金利息损失780元，除贷款利息损失外，每笔自支付之日起均暂计算至2015年11月30日，此后的利息损失主张至实际返还之日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；万隆公司赔偿2幢242室损失34149.53元（其中自付购房款利息损失32277.69元，已支付的银行贷款利息已计算在2幢241室的贷款利息内，契税等代收费用及办证费用的利息损失1091.84元，购房佣金利息损失780元，除贷款利息损失外，每笔自支付之日起均暂计算至2015年11月30日，此后的利息损失主张至实际返还之日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；4.本案诉讼费用由万隆公司负担。审理中，因施军、何瑞文、施磊偿还了全部贷款，施军、何瑞文、施磊变更诉讼请求第2项中万隆公司退还的购房款为1089890元；变更诉讼请求第3项中购房款的利息损失为：自付购房款549890元的利息损失自实际支付之日2013年12月19日起计算至实际赔偿之日止，因贷款而向银行实际支付的利息损失87446.14元，贷款结清后资金被占用的利息损失，以54万元为基数，自结清之日2017年9月25日起计算至实际赔偿之日止，均按年利率6%计算。一审法院认定事实：1.2011年1月7日，苏州市万辉地产有限公司（以下简称万辉公司）在苏州市国有土地使用权拍卖会上竞得位于苏州市××区××北、××地2010-Ｂ-36地块，用地面积12381.70平方米，土地用途为商务金融用地。2011年5月10日，苏州市国土资源局与苏州市规划局会商研究后，就上述土地的规划用地性质和土地用途问题复函万辉公司，主要内容为：该地块规划设计要点明确规划用地性质为行政办公用地（C1），与《土地利用现状分类》所对应的商务金融用地是一致的。2012年5月28日，万辉公司取得建设用地规划许可证，用地性质明确为行政办公用地（C1）。2012年7月24日，苏州市国土资源局与万隆公司签订补充协议，确定苏地2010-B-36地块的土地使用权人由万辉公司变更为万隆公司。随后，万隆公司取得上述地块的国有土地使用权证，地类（用途）登记为商务金融用地（053）。2012年10月31日，万隆公司取得建设工程规划许可证，许可建设的地上建筑为办公楼。之后，万隆公司在该地块开发建设了地上15层、地下2层的房屋，名为万宝世纪商务广场，又称宝隆广场。2014年12月23日，万隆公司就整体房屋取得消防验收合格，建设工程消防验收意见书中明确房屋的1-15层使用功能为办公。2.2013年，万隆公司就上述房屋取得预售许可证后，开始委托销售公司对外进行销售。在销售宣传过程中，销售人员向客户介绍房屋时，称整幢大楼的一至三层为“商铺”设置，可用于各种业态的商业经营，包括超市、大型餐饮等业态；同时对外发布的宣传纸页、网页广告中也将一至三层房屋的用途表述为“商铺”。3.2013年12月19日，万隆公司与施军、何瑞文、施磊签订编号为苏合同201312190209、201312190217的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定由施军、何瑞文、施磊购买城北东路988号万宝世纪商务广场2幢241室、242室房屋，建筑面积均为17.30平方米，合同总价款241室为544697元、242室为544563元。两份合同中均约定房屋交付日期为2014年12月30日前。合同第一条“项目建设依据”约定“土地用途为商务金融”，同时列明了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证的证号；第三条“买受方所购商品房的基本情况”约定“该商品房用途为经营用房”。当日，施军、何瑞文、施磊与勤思公司签署《业主委托租赁经营管理合同》，约定将所购房屋委托勤思公司进行经营管理，期限自实际交房之日起六年。施军、何瑞文、施磊支付购房款情况：2013年12月19日分别支付241室、242室首付款274697元、274563元，共计549260元；2014年10月15日以贷款形式支付两套房屋购房款各27万元，共计54万元。2015年1月12日，施军、何瑞文、施磊支付因面积增加而补的购房款差价两套房屋均为315元(实际面积均为17.31平方米)，代收代缴税费241室为20401元（房屋维修基金2077.20元、契税16350.36元、印花税272.51元、房屋所有权配图费60元、产权登记费570元、转让手续费87元、房屋产权档案制作费80元、他项权利登记费550元、抵押手续费150元、他项权证档案制作费80元、土地登记费90元、土地综合服务费35元）、242室为20397元（房屋维修基金2077.20元、契税16346.33元、印花税272.44元、房屋所有权配图费60元、产权登记费570元、转让手续费87元、房屋产权档案制作费80元、他项权利登记费550元、抵押手续费150元、他项权证档案制作费80元、土地登记费90元、土地综合服务费35元），向办证公司支付两套房屋的代办证费用各400元，共计800元。另，施军、何瑞文、施磊于2013年10月4日向苏州众联行营销策划有限公司支付两套房屋的购房佣金各6000元，共计12000元。城北东路988号万宝世纪商务广场2幢241室、242室的所有权分别于2015年7月29日、2015年6月5日登记至施军、何瑞文、施磊名下，房屋所有权证登记的房屋规划用途为非居住；上述房屋所涉国有土地使用权分别于同年11月24日、8月3日登记至施军、何瑞文、施磊名下，地类（用途）为商务金融用地（053）。涉案房屋现由勤思公司受托经营管理，尚未对外出租。2017年9月25日，施军、何瑞文、施磊结清全部贷款，共支付利息87446.14元。4.原《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90中，类别代号为C1的类别名称为行政办公用地，范围为行政、党派和团体等机构用地。2012年1月1日起施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011中，B大类为商业服务业设施用地，项下B1中类为商业用地，范围为各类商业经营活动及餐饮、旅馆等服务用地，B11小类为零售商业用地，范围为商铺、商场、超市、服装及小商品市场等用地。而《土地利用现状分类》GB/T21010-2007中，编码为053的分类名称为商务金融用地，含义指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地，包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。综合当事人的诉辩意见，双方就施军、何瑞文、施磊提出的要求撤销合同的诉请主要存在两方面争议问题，一是撤销权的行使是否超过法定的时效，二是万隆公司在签订合同过程中是否存在欺诈行为。关于争议问题一，即施军、何瑞文、施磊行使撤销权是否超过法定时效的问题。万隆公司认为其在2012年5月即已取得建设用地规划许可证，明确了土地的性质，对方在签订买卖合同之时应当知晓房屋相关信息，其提起诉讼之时已经超过了撤销权行使的一年时效。施军、何瑞文、施磊则认为其在2015年7、8月份因租金收不到，有业主申请政府信息公开，才得知所购房屋实际为办公楼，从知道权利被侵害至起诉不满一年。合同法规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭，施军、何瑞文、施磊的撤销权是否已经消灭，应当查明其何时知道或者应当知道其主张的撤销事由。现施军、何瑞文、施磊所主张的撤销事由为万隆公司将办公用房宣传为“商铺”向其出售，以欺诈手段订立合同，一审法院审查后认为，双方签订的买卖合同中虽然列明了建设工程规划许可证号等信息，但系对项目建设依据的描述，在“买方所购商品房的基本情况”中并未将房屋用途表述为行政办公用房，原告作为一般购房者，无从得知所购房屋并非“商铺”，其主张自2015年7、8月份因其他业主申请政府信息公开后方得知相应事实，客观合理，故其在2016年1月即提起诉讼行使合同撤销权并未超过法定时效，万隆公司主张撤销权已经消灭的观点，一审法院不予采纳。关于争议问题二，即万隆公司是否存在欺诈的问题。施军、何瑞文、施磊主张对方明知土地规划用途为“行政办公用地”的情况下，以“商铺”进行销售，属于恶意欺诈。万隆公司则认为合同中对土地性质为商务金融以及房屋用途为经营用房的约定与房屋现状一致，对方认为经营性用房即为“商铺”是其对定义认识的偏差，涉案房屋可以用于经营性办公用房及相关企事业的经营活动，合同的约定符合法律规定；同时，施军、何瑞文、施磊所购房屋，无需进行二次消防验收，不会因消防问题而无法经营。一审法院审查后认为，从施军、何瑞文、施磊提供的广告宣传单、视频资料等证据可以证明，万隆公司在2013年销售房屋期间，确实将其中一至三层房屋作为“商铺”进行宣传销售，也曾经表述该部分房屋可以用于经营大型超市、餐饮等业态。商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务和感受体验的场所，而涉案项目所在地块规划用地性质为行政办公用地（C1），土地利用分类为商务金融用地（053），应为行政、党派和团体等机构用地，可以作为写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。原《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90和《土地利用现状分类》GB/T21010-2007中，对相应项下土地的用途和范围作出了明确的表示，均与常规意义上理解的“商铺”相差甚远。万隆公司作为房地产开发企业，应当明确知晓上述国家标准，苏州市国土资源局与苏州市规划局也已于2011年5月回函就该地块的规划用地性质和土地用途问题明确作出了明确回复。此后，该地块的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等也明确载明了地块之上所建房屋应为行政办公用。而2012年1月1日起施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》GB50137-2011中，“商铺”也明确被划入零售商业用地类别（B11）。在此情况下，万隆公司在向施军、何瑞文、施磊销售房屋时，为促成合同订立，将房屋描述为商铺且宣传可用于多种商业经营，而其可交付的房屋实际为行政办公用房，使用功能受限，万隆公司的行为应当认定为欺诈。据此，一审法院认为，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。本案万隆公司明知施军、何瑞文、施磊购买房屋的目的在于用于商业出租获取收益，将行政办公用房作为“商铺”向其销售，构成欺诈，致使施军、何瑞文、施磊在违背真实意思情况下订立《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，施军、何瑞文、施磊有权要求撤销。关于施军、何瑞文、施磊要求撤销编号为苏合同201312190209、201312190217的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。现涉案房屋不动产权属已登记至施军、何瑞文、施磊名下，施军、何瑞文、施磊有义务协助万隆公司完成涉案房屋的权属转移登记回转手续，施军、何瑞文、施磊为办理不动产权属登记所缴纳的两套房屋的契税共计32696.69元，可由施军、何瑞文、施磊根据相关规定，持纳税凭证自行至征税机关办理退还手续。该房屋现由勤思公司受托管理，但未实际向他人出租，现处于空置状态，勤思公司同意与施军、何瑞文、施磊解除《业主委托租赁经营管理合同》，故施军、何瑞文、施磊可在合同被撤销后，与勤思公司办理解除合同手续、收回房屋后向万隆公司返还。至于施军、何瑞文、施磊主张返还和赔偿的根据合同约定及万隆公司要求支付的各项款项，一审法院分别确定如下：1.购房款及专项维修基金。施军、何瑞文、施磊为履行《商品房买卖合同》，共向万隆公司支付购房款1089890元，现合同被撤销，万隆公司应予返还。施军、何瑞文、施磊为所购房屋支出专项维修资金计共4154.40元，亦因房屋所有权的回转，应由万隆公司同时向施军、何瑞文、施磊返还。2.代收代办税费、办证费、佣金。施军、何瑞文、施磊于2015年1月12日向万隆公司支付印花税544.95元、房屋所有权配图费120元、产权登记费1140元、转让手续费174元、房屋产权档案制作费160元、他项权利登记费1100元、抵押手续费300元、他项权证档案制作费160元、土地登记费180元、土地综合服务费70元以及另向案外人支付的代办证费用800元、购房佣金12000元，合计16748.95元，属于合同被撤销造成的实际损失，应由过错方万隆公司予以赔偿。施军、何瑞文、施磊所主张的契税部分，因属可退范围，在此不列入损失范围。3.利息损失。双方签订的《商品房买卖合同》因万隆公司的过错而撤销，施军、何瑞文、施磊为履行该合同所支出的全部费用因还贷及资金被占用产生的利息损失，万隆公司应予赔偿。施军、何瑞文、施磊就房屋贷款向银行支出的利息87446.14元系实际发生的利息损失，一审法院予以确认。至于万隆公司应当返还的购房款及专项维修资金和应赔偿的各项费用，施军、何瑞文、施磊有权主张自各笔款项支付之日起计算至实际返还或获赔之日止的利息损失，一审法院根据相关法律规定，并结合施军、何瑞文、施磊的主张，确定利息损失的支付标准为以已付金额为基数，按银行同期同类贷款的基准利率计算。具体为：施军、何瑞文、施磊于2013年10月4日支付佣金12000元，2013年12月19日支付购房款549260元，2017年9月25日还清购房贷款54万元，于2015年1月12日支付面积差价款630元、维修资金4154.40元及各项损失费用4748.95元，上述款项合计9533.35元，可自以上支付日期开始计息，直至万隆公司实际付清之日止；施军、何瑞文、施磊于2015年1月12日交由开发商代缴的契税共计32696.69元，虽由施军、何瑞文、施磊自行至征税机关主张退还，自支付之日起至本判决生效之日止的资金占用利息，一审法院仍予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、撤销苏州市万隆地产有限公司与施军、何瑞文、施磊于2013年12月19日签订的关于苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场2幢241室、242室房屋的《商品房买卖合同》（编号苏合同201312190209、201312190217）及《合同补充协议》；施军、何瑞文、施磊于本判决生效后十日内将苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场2幢241室、242室房屋返还苏州市万隆地产有限公司并配合苏州市万隆地产有限公司办理上述合同撤销备案手续及不动产权属登记回转手续；二、苏州市万隆地产有限公司于本判决生效后十日内向施军、何瑞文、施磊返还购房款1089890元、专项维修资金4154.40元，赔偿办证费用、佣金及其他代收费用16748.95元，合计1110793.35元；三、苏州市万隆地产有限公司于本判决生效后十日内赔偿施军、何瑞文、施磊银行贷款利息损失87446.14元及并按中国人民银行同期同类贷款基准利率向施军、何瑞文、施磊赔偿已付款项的利息损失（以12000元为基数、自2013年10月4日起算，以549260元为基数、自2013年12月19日起算，以9533.35元为基数、自2015年1月12日起算，以54万元为基数，自2017年9月25日起算，以上均计算至实际付清之日止；以32696.69元为基数，自2015年1月12日起计算至本判决生效之日止）。案件受理费16074元，减半收取8037元，保全费5000元，合计13037元，由苏州市万隆地产有限公司负担，于本判决生效后十日内直接向施军、何瑞文、施磊支付。二审中，当事人未提供新证据。另，一审法院就本案所涉系列案件中的商品房买卖合同撤销后的契税处理问题致函江苏省苏州地方税务局，苏州地方税务局答复称如法院判决撤销后，已纳契税款可予退还。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或撤销。万隆公司明知其所售涉案房屋土地用途为商务金融用地，但在销售万宝世纪商务广场一至三层房屋项目时，将其宣传为“集餐饮美食、休闲娱乐、生活配套、医疗服务配套、婴童天地等多种综合功能于一体的现代化功能性社区商业中心”，将不具备商铺用途的房屋以“旺铺”、“金铺”等名义宣传，存在虚构事实、有意误导的情形。万隆公司主张宣传册并非其制作，对宣传册的真实性、合法性均不予认可，但未能提供充分反驳证据，本院对该主张不予采信。万隆公司在销售房屋过程中故意混淆土地用途和项目真实性质，致使施军、何瑞文、施磊以为涉案房屋为商铺而与万隆公司签订商品房买卖合同，万隆公司的行为已构成欺诈。施军、何瑞文、施磊据此主张撤销合同的诉请能够成立，一审法院予以支持符合法律规定，本院予以确认。万隆公司认为交付的房屋满足经营用房约定的上诉理由，显与万隆公司销售时宣传的商铺有别，本院难以支持。施军、何瑞文、施磊2015年7月因有业主申请政府信息公开时得知欺诈事实，于2015年8月提起诉讼行使合同撤销权并未超过权利行使期限，万隆公司认为撤销权消灭的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，苏州市万隆地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16074元，由苏州市万隆地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一七年十二月十五日书记员  姜 瑛