北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终9445号上诉人（原审被告）：岑嵩，男，1983年5月28日出生。委托诉讼代理人：任大农，北京任大农律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱国翠，女，1990年4月12日出生。委托诉讼代理人：罗微，女，北京市昌平区天通苑北街道办事处天通西苑第三社区居民委员会推荐。委托诉讼代理人：周晓，男，北京市昌平区天通苑北街道办事处天通西苑第三社区居民委员会推荐。原审被告：沈强，男，1965年7月27日出生。上诉人岑嵩因与被上诉人朱国翠、原审被告沈强房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2016)京0114民初674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人岑嵩之委托诉讼代理人任大农，被上诉人朱国翠之委托诉讼代理人罗微，原审被告沈强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岑嵩上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或者发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人的损失没有任何计算标准和依据。岑嵩没有在物品清单上签字。朱国翠辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。沈强辩称：当时这些事都是我做的，与岑嵩关系不大，所有租房弄东西过程都是我来保管，岑嵩对此不清楚，有些东西确实在，清单我签字，盘点的时候我也在，当时他们有转让的意思，到中期的时候对方拉走了一部分，我没有保管的义务。朱国翠向一审法院起诉请求：1、岑嵩、沈强赔偿朱国翠冰柜等餐饮设备计317774.2元；2、岑嵩、沈强支付装修费287616.96元，装修设计费28761.7元；3、岑嵩、沈强返还房租5万元；4、诉讼费由岑嵩、沈强承担。一审法院认定事实：2013年5月31日，朱国翠之夫晨某向周某交纳了定金10万元，周某出具收条予以确认，收条中载明：今收到晨某定金壹拾万元整，用于租赁北京市天通苑26号楼地下室的定金。如租赁成交此款转作为租，如租赁不成交按原收款金额（壹拾万元）退还。2013年6月2日，周某作为出租方与作为承租方的李某签订了一份《房屋租赁合同》，约定由李某承租北京天通苑26号楼21门地下室作为经营酒吧使用。朱国翠称李某系其委托代理人，周某系岑嵩的委托代理人，后因李某出国，双方将周某与李某所签合同作废，当日又另行签订了一份《房屋租赁合同》，交予周某的10万元转作了新合同中的租金。2013年6月2日，岑嵩作为出租方（甲方）与作为承租方的朱国翠（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，甲方同意出租以及乙方同意承租北京天通西苑26号楼地下室的房屋，特订立本合同。本合同是甲方与乙方于2013年6月2日签订。为明确双方的权利、义务，经协商一致达成以下各项合同条款，双方必须共同遵守。第一条、租赁范围：1.1根据本合同的条款，乙方向甲方承租北京天通西苑26号楼地下室。租赁物建筑面积为660平米作为乙方经营用途使用。1.2甲方以附件一所示物业设施状况出租该单元，乙方按本合同条款承租，并保证遵照本合同和西三区物业管理规定使用。第二条、租赁期限：租赁期5年（以下简称租期），租赁日期自2013年6月10日起至2018年6月9日止。第三条、租金：3.1乙方须向甲方缴纳租金，租金为：第一年人民币200000元（大写：人民币贰拾万元整）（不含物业管理费）。第二年人民币250000元（大写：人民币贰拾伍万元整）（不含物业管理费）。第三年人民币300000元（大写：人民币叁拾万元整）（不含物业管理费）。第四年人民币350000元（大写：人民币叁拾伍万元整）（不含物业管理费）。第五年人民币350000元（大写：人民币叁拾伍万元整）（不含物业管理费）。3.2甲方按合同金额开具租金的收据。3.3付款方式：乙方应按一年为一期预先交付至甲方指定人民币账户。租金须于每年5月10号之前交付。首期租金在双方签署本合同时交付。如果因乙方原因不能按时交付租金，乙方应向甲方交滞纳金。即每延迟一天，乙方支付甲方滞纳金为应付租金的5‰，若逾期十五天，甲方书面通知乙方缴付逾期款项，若乙方未在规定期限内补缴，视作乙方私自退租，乙方所付保证金及已付的租金作为违约金不予退还，若保证金不足以弥补由此给甲方造成的实际损失，乙方须就不足部分给予赔偿。3.4甲方给予乙方90天的免租期，即自2013年6月10日起至2013年9月9日止。免租期间免收租金，但需缴纳物业管理费。3.5首次租金时间为2013年9月10日至2014年9月9日。乙方需在签订本合同的同时向甲方缴纳首次租金为200000元（大写：人民币贰拾万元整）。合同期满前的最后一个不完整的租金按照所剩实际天数计算。第五条、租赁保证金：5.1在双方签署本合同时，乙方需向甲方交付人民币50000元（大写：人民币伍万元整），作为乙方履行本合同各项条款规定或条件的保证金，以下简称保证金。第十一条、合同的终止：11.1第9.5条所规定的情形发生时，甲方有权单方面终止合同，而无需对乙方作出任何赔偿。11.2甲、乙双方经协商，可达成书面协议提前终止本合同。第十四条、提前解约：双方除了本合同第十一条指定之理由外，不得提前解约，如乙方要求提前解约，甲方扣留乙方已付保证金后，则本合同自动终止。合同还约定了其他内容。合同签订后，周某收取的10万元定金转为本合同中的租金，岑嵩将涉案房屋交付朱国翠使用。2013年10月11日，朱国翠之夫晨某与沈强对涉案房屋中的财物进行了清点，双方签署了三页《冰山酒吧资产盘点表》，资产金额合计315932.37元，经法庭询问，岑嵩表示对沈强在《冰山酒吧资产盘点表》上的签字确认予以认可。2013年12月11日，朱国翠作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的岑嵩签署了一份《解除合同协议》，载明：经甲乙双方协商一致，同意将2013年6月2日签订的房屋租赁合同解除。（同时作废2013年6月2日周某与李某签订的租赁合同。）根据合同法的相关规定，合同解除后双方不在享有的合同权利，也无需在承担合同约定的义务。本协议一式两份，双方各执一份。关于双方解除合同的原因，朱国翠称系因岑嵩此前曾在涉案房屋楼上经营KTV扰民，附近居民对其经营的酒吧多次进行投诉无法继续经营而解除合同，岑嵩称系因朱国翠自己经营不善而解除合同，双方对各自的主张均未提供相应证据予以证明。朱国翠称占有使用涉案房屋6个月，其中有3个月的免租期，交纳了半年的租金但实际使用期为3个月，岑嵩应当将剩余的5万元租金退还。岑嵩称签署《解除合同协议》当天，其通过中国工商银行向朱国翠之夫晨某退还了租金5万元，并提交中国工商银行网上银行电子回单一份予以证明；朱国翠对此不予认可，称退还的5万元为晨某向沈强交纳的保证金并非租金，并提交了一份罗微名下卡号为×××的交通银行客户交易明细清单予以证明。朱国翠称，罗微于2013年7月17日和7月25日共计取款5万元交予晨某，由晨某支付给了沈强作为合同保证金，沈强称未收到过晨某交纳的保证金5万元，朱国翠亦未提交书面收据予以佐证。岑嵩称2014年1月13日和2014年6月30日朱国翠已将涉案房屋中的部分物品拉走，并提交了两张清单。经法庭询问，朱国翠对清单中载明的物品已拉走表示认可，对于已拉走物品的价值双方均未核算。朱国翠称涉案房屋的装修和设计费用分别花费了287616.96元和28761.7元，并提交一份《室内装修合同》和一份《设计服务合同书》予以证明，主张由岑嵩支付上述费用；岑嵩对上述两份合同不予认可，朱国翠亦未提交相关付款凭证证明实际花费了相应款项。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，朱国翠与岑嵩签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律的规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照协议的约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，朱国翠与岑嵩经协商签署了《解除合同协议》解除了双方之间签订的《房屋租赁合同》，应当认定双方之间的房屋租赁合同关系已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方之间的房屋租赁合同解除后，岑嵩应当将涉案房屋内属于朱国翠所有的物品及剩余租期的租金返还给朱国翠。岑嵩对涉案房屋内属于朱国翠的物品已经进行了处理，应当折价进行赔偿。根据本案现有证据，无法证明朱国翠向岑嵩交纳了5万元保证金，合同解除后岑嵩返还给朱国翠的5万元亦不能认定其性质为保证金，故该5万元应认定为岑嵩返还给朱国翠的剩余租期的租金，朱国翠再次主张返还租金，没有依据，本院不予支持。对于涉案房屋的装饰装修残值损失，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，朱国翠未能举证证明系因对方违约导致双方租赁合同解除，且关于装饰装修部分所花费的具体数额朱国翠仅提交了两份合同，未提交相关付款凭证证明实际花费了相应款项，故对其主张的装修费、装修设计费损失，本院无法支持。本案中，沈强并非双方合同的当事人，朱国翠向其主张权利没有合同依据，故对其要求沈强承担责任的诉讼请求，本院无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、岑嵩于本判决生效之日起七日内支付朱国翠物品损失303132.37元；二、驳回朱国翠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审认定以上事实清楚，本院予以确认。上述事实，有《房屋租赁合同》、《冰山酒吧资产盘点表》、《解除合同协议》、合同、清单及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：朱国翠与岑嵩签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律的规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照协议的约定全面履行自己的义务。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。2013年10月11日，朱国翠之夫晨某与沈强对涉案房屋中的财物进行了清点，双方签署了三页《冰山酒吧资产盘点表》，资产金额合计315932.37元，经法庭询问，岑嵩表示对沈强在《冰山酒吧资产盘点表》上的签字确认予以认可。沈强称租房事宜由其负责，岑嵩对此未提出异议，因此朱国翠有理由相信沈强有代理权，应当由岑嵩对朱国翠承担民事责任，现岑嵩对沈强的代理行为不予认可，本院不予采纳。本案中，双方之间的房屋租赁合同解除后，岑嵩应当将涉案房屋内属于朱国翠所有的物品及剩余租期的租金返还给朱国翠。岑嵩对涉案房屋内属于朱国翠的物品已经进行了处理，应当折价进行赔偿。对于物品损失的数额，朱国翠提交了证据予以证明，岑嵩对此不予认可，但未提交相反证据证明，因部分物品已经灭失，因此本院对岑嵩的该主张不予认可。综上所述，岑嵩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5847元，由岑嵩负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 辛 荣审 判 员 赵 蕾二〇一七年十二月十九日法官助理 李 想书 记 员 刘芳芳