广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤03民终14792号上诉人（原审原告、反诉被告）：李卓娅，女，1982年10月25日出生，汉族，住所地：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：ＸＸＸ，广东万乘律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱丹，广东隆与律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市博住置业有限公司，住所地:深圳市南山区后海大道41号港湾创业大厦3层301－C，统一社会信用代码：9144030058006777XH。法定代表人：吕东，总经理。委托诉讼代理人：李沛然，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴彦臻，北京市金杜（深圳）律师事务所实习律师。上诉人李卓娅因与被上诉人深圳市博住置业有限公司（以下简称博住置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初1774号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李卓娅上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判博住置业公司向李卓娅支付逾期交房违约金2498110元；2、由博住置业公司承担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：一、原审判决认定博住置业公司履行交付义务的日期应顺延至2015年12月5日，没有事实与法律依据。李卓娅与博住置业公司签订的《深圳市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，该合同签订时间为2015年8月28日，双方约定涉案房屋的交付时间为2015年9月30日。购房余款直至2015年11月30日付清房款并非李卓娅过错，原审判决依据合同附件认定因李卓娅实际于2015年11月31日付清购房款，实际交楼时间应顺延到2015年12月5日，没有任何事实及法律依据。双方签订的买卖合同虽然约定由李卓娅自行办理银行按揭手续，但事实上涉案房屋所在楼盘的所有业主均按照博住置业公司的要求统一在其指定的深圳农村商业银行办理按揭，并由博住置业公司办理相关手续。一审过程中李卓娅及博住置业公司提交的《深圳市房地产买卖合同》及《购房担保贷款合同》的落款时间均为2015年11月13日，且买卖双方的落款时间是由博住置业公司用印章盖上去的而不是手写体完全可以证明上述事实。在按揭贷款银行的选择、贷款文件的提供、办理时间的选定都是由博住置业公司一手安排的情况下，因其原因造成的付款时间顺延的后果不应当由李卓娅承担。二、涉案房屋2015年12月30日才取得《规划验收合格证》，直至2016年11月前仍无法正常使用，在此种情况下原审判决仍认定涉案房屋在2016年12月5日前已符合法定及双方合同中约定的交房条件，显然属于错误的事实认定。（一）博住置业公司在一审中提交的证据显示，其于2015年12月30日才取得《规划验收合格证》，依据《深圳市城市规划条例》第六十一条规定:“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产登记，不得投入使用”，显然直至博住置业公司主张的其于2015年12月7日通知李卓娅收楼时，博住置业公司仍未取得《规划验收合格证书》。（二）涉案房屋原本是样板房，双方在合同附件五第八条第(4)款约定“本房地产为毛坯交楼”，原审判决查明事实部分对该事实也予以确认。但依据博住置业公司提交的2016年11月15日收楼意见书可知，直至2016年11月15日涉案房屋仍为样板房，直至李卓娅实际收楼后博住置业公司才将涉案房屋改造成毛坯房。原审判决对于该等情况是否符合合同约定的交房条件未做任何表述。（三）李卓娅在一审过程中提交大量照片显示:涉案房屋在2015年12月李卓娅通知博住置业公司收楼时至2016年6月，大堂唯一的出入口还搭满脚手架、堆满电线及其他建筑材料无法通行，小区保安亭还在建设中，停车场也未建成投入使用，涉案房屋入户门口搭满脚手架，消防楼梯及消防指示灯楼梯堆满建筑材料无法正常出入。这些照片是本案的关键证据，最直接地反映了涉案房屋直至2016年6月的实际施工状况，证明涉案房屋是否满足基本的安全条件和基本居住要求。但是，原审法院对该组证据未做全面审查，原审判决在未查明事实的情况下，便简单认定“原告提交的照片无法证明相关施工因被告导致”。博住置业公司主张李卓娅提交的照片显示涉案房屋入户门口搭满的脚手架，系李卓娅委托案外人进行楼板搭建而造成的。首先，涉案大楼的所有单元的楼板搭建全部由博住置业公司统一安排施工的，而不是各自委托他人施工，李卓娅从来没有与他人发生委托施工关系。其次，李卓娅提交的照片显示的李卓娅入户门口的脚手架并不是用于搭建楼板，而是用于拆除入户门前楼顶的木条及入户门墙体施工。最后，根据相关规定及实践，业主委托施工队对自己的房屋进行施工，前提是已经收楼并取得物业管理公司的同意且办理相关入场施工的手续，而李卓娅在2016年11月才收楼，收楼前是无法办理入场手续，施工队是无法入场施工的。涉案楼盘的物业管理公司是由博住置业公司指定的，如果博住置业公司主张成立，其完全可以从物管管理处取得李卓娅委托他人进场施工记录的。据此，博住置业公司主张李卓娅提供的照片显示的施工是李卓娅委托案外人的施工与事实不符。因此，原审判决认定涉案房尾在2016年12月5日前已符合法定及双方合同约定的交付条件，没有事实与法律依据。博住置业公司辩称：一、根据买卖合同及附件的约定，结合合同实际履行的情况，涉案房屋的实际交付时间截止时间应当是2015年12月5日，并且根据合同约定，涉案房屋已经在2015年12月5日完成了交付。（一）由于李卓娅逾期支付购房款，按照合同约定，博住置业公司有权拒绝交付涉案房产，直到李卓娅付清购房款为止。根据买卖合同第27页第5条第2点B项，买受人应确保贷款银行在买卖合同签订之日起45日内代买受人将剩余购房款支付到出卖人的银行帐户。本案中，李卓娅和博住置业公司均确认买卖合同的签订日期是2015年8月28日，所以李卓娅应该确保贷款银行在2015年10月12日前将剩余购房款支付给博住置业公司。但是，根据深圳农商行的转账电子回单显示，到了2015年11月30日，李卓娅才向博住置业公司支付剩余购房款。根据买卖合同附件第8条第2款如买受人未付清全部购房款的，出卖人有权拒绝交付本房地产，直至买受人付清全部购房款为止，且不承担逾期交付的违约责任。因此，在李卓娅迟延付款的情况下，双方应当按照最终付清全部购房款的时间重新计算交房期限。（二）由于李卓娅逾期付款，并且在付清全部购房款后，怠于办理涉案房屋的交付手续，按照合同约定，涉案房屋已经在2015年12月5日视为完成交付。根据合同第29页第8条第1点B项，若买受人未付清全部购房款及违约金的，应在付清购房款后5日内自行前往出卖人所在地SYSA物业管理处办理房地产交付手续，卖方不再发送入伙通知书，买受人未按前述约定时间办理房地产交付手续的，视为出卖人已按期交付房地产。李卓娅于2015年11月30日向博住置业公司逾期支付购房款，按照合同约定，李卓娅应该在2015年12月5日前自行前往博住置业公司所在地的物业管理处办理涉案房产的交付手续。但是在本案中，李卓娅未在约定的期限办理手续，在此期间也没有就涉案房产验收问题向博住置业公司提出任何异议。根据合同约定，应视为博住置业公司已经在2015年12月5日将涉案房产交付给李卓娅。二、2015年12月5日之前，涉案房屋已经完全符合法律规定的及合同约定的交付标准，可以交付使用。正是由于李卓娅怠于前往博住置业公司所在地接收涉案房产，才导致涉案房产未能在交付时由李卓娅验收确认。对此，博住置业公司没有任何过错。（一）涉案房屋已经按期完成竣工验收，达到法定的交付标准。根据合同约定及实际履行情况，由于李卓娅逾期支付购房款，涉案房屋的实际交付日期已经变成2015年12月5日，交付方式变成买受人自行前来办理交付手续，根据房地产管理法第二十七条第2款的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格，不得交付使用。结合建设部《关于对深圳市建设局关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示的复函》，商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用。可知，房屋竣工验收合格，是交付使用的基本法定标准。经建设单位组织竣工验收合格后，可以交付使用。本案中，涉案房屋在2015年8月26日由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行验收，并出具竣工验收报告，该竣工验收报告于2015年9月25日在深圳市南山区住建局备案，因此，涉案房屋在2015年12月5日前已经达到了法定的交付标准。（二）买卖合同约定的交付期限届满前，博住置业公司已经取得了合同约定的所有交付文件，涉案房屋已经符合合同约定的交付标准。根据买卖合同第10条，出卖人应在本房地产交付时，向买受人提供下列文件（具体文件详见第10条内容），截至2015年12月5日，博住置业公司已经取得的上述所有文件，符合合同约定的交付标准。（三）李卓娅提交的证据根本不能证明涉案房屋在合同约定的交付期限届满时不符合交付条件，并且不具备宜居性。正是因为李卓娅怠于前来接收房产，才导致涉案房产未能在交付时被验收确认，李卓娅无权以涉案房产未达交付标准为由拒绝收楼。本案中，李卓娅在一审庭审及上诉状中均主张涉案房屋不符合交付条件，且不具备宜居性。对此，李卓娅应当向法院提供证据证明，但是李卓娅未能提供证据证明涉案房屋在2015年12月不符合法律规定及合同约定的交付标准，也没有提交与涉案房屋在2015年12月的居住状况相关的任何证据来说明涉案房屋当时是否具备宜居性。因此，其主张不应当得到法院的认可和支持。根据合同第11条约定，在正常交易状态下，买受人收到入伙通知书后，应在接到入伙通知书之日起三日内按照收楼意见书的内容对本房地产进行验收，如有异议，应在验收期限届满之日起2日内在收楼意见书中提出，买受人逾期不提异议的，视为同意接收。如上所述，在李卓娅逾期付款的情况下，开发商不再寄送入伙通知书，而是由李卓娅自行前来接收房产，由于李卓娅逾期付款，并且毫无正当理由拒绝前来接收房产，才导致其没有在2015年12月验收涉案房产，对此博住置业公司没有任何过错。事实上，博住置业公司为了敦促李卓娅及时对涉案房产进行验收，在涉案房屋约定的交付截止日前，由于李卓娅未能自行前来办理交付手续，博住置业公司曾于2015年12月4日主动通过EMS按照李卓娅在合同中约定的通讯地址寄送了入伙通知书。结合邮件全程跟踪查询单，该入伙通知书在2015年12月13日被拒收，之后退回寄件人。三、李卓娅提交的所谓核心证据，所显示的施工与合同项下的施工是两个不同的工程，买卖合同项下的施工，已经经过竣工验收，并按照合同约定的方式交付，李卓娅提交的照片中的施工不能成为其拒绝接收房产的理由。（一）李卓娅提交的照片显示的施工发生在涉案房屋交付后，与买卖合同项下的房产交付无关。如上所述，涉案房屋在2015年12月5日实际交付，而李卓娅提交的照片所显示的时间是在2016年2月、6月，发生在交付之后很长一段时间。（二）李卓娅在一审庭审中承认照片上显示的施工与楼板搭建工程有关，而该楼板搭建工程与涉案房屋的建筑工程是两个完全独立的工程。一审庭审中，李卓娅本人向法庭承认照片上显示的工程属于楼板搭建工程。根据物业公司存档的SYSA楼板搭建委托协议第1条第1款第9项约定，甲方即李卓娅明确知悉该房地产合同项下约定的房产交付，与依照本协议约定的对该房产装修的验收、交付是彼此完全独立的法律行为及义务。本协议全面实际履行与否，不影响或/和阻碍买卖合同的法律效力。这份协议是由李卓娅与贵阳DYJZ工程集团股份有限公司深圳分公司（以下简称贵阳YJ公司）签署，与博住置业公司无关。（三）房产交付后发生的施工，不能成为拒绝收楼的理由。根据买卖合同附件5第18条第3款，若出卖人按相关法律法规及买卖合同约定将具备竣工验收合格证明文件的房地产交付给买受人，买受人除非有法定理由，不得拒绝受理，否则视为交付，已交付（包括视为交付）的商品房毁损灭失的风险及物业管理费等所有相关费用自此由买受人承担，所以在房屋交付后，后续李卓娅或其他任何业主自行委托其他施工单位所发生的施工行为，及由此产生的风险均与博住置业公司无关。四、涉案房屋是否以毛坯状态交付，不属于拒绝接收涉案房产的理由。李卓娅应当通过合同明确约定的程序，提出整改意见，其一方面拒不验收涉案房屋，不通过正式的渠道提出异议，另一方面又以此为由索要高额违约金，是明显恶意的行为。买卖合同对于涉案房屋的验收流程，及拒绝收楼的条件进行了非常明确的约定，按照约定，是否将涉案房屋还原成毛坯状态，不构成拒绝接收房产的理由。根据合同第11条，关于房屋交付时的验收的具体约定，买受人对房产验收如有异议，应在收楼意见书提出，未能约定提出异议，视为同意接收房产。如果提出异议，而出卖人在收到异议后未在15日内作出书面答复和处理意见，房产才能视为未交付。结合合同附件5第18条第8款的约定，买卖合同第15条所说的验收指的是买受人检查核实该商品房坐落位置、平面形状、竣工测绘面积和房屋附属设施设备是否与买卖合同相符，以及政府验收文件是否齐全，同时，买卖合同附件5第18条第5款约定对于买受人在收楼意见书中提出的异议，应当是关于影响本房地产项目如工程结构安全的质量问题等异议，且买受人应提出确凿证据，买受人提出的其他异议，不构成本房地产交付的异议，但是出卖人应当在15日内在收楼意见书回函中作出答复，并按实际情况进行处理，不属于保修范围也应当一并说明。从上述合同条款可知，李卓娅在收到或视为收到入伙通知书后，按照合同约定应在3日内前来验收房产，并且验收的内容应当是检查核实商品房坐落位置、平面形状、竣工测绘面积和房屋附属设施设备是否与买卖合同相符，以及政府验收文件是否齐全，除了关于影响到本房地产项目如工程结构安全的质量问题等异议，可以作为拒绝收楼的理由外，其他的异议不构成拒绝收楼的异议。因此，是否将涉案房屋还原成毛坯房，不属于拒绝收楼的理由。李卓娅2016年11月正式前来办理房产交付手续时，于2016年11月15日通过收楼意见书提出将客厅、卧室的地板、墙面恢复毛坯房样式，恰恰说明李卓娅自己也明白合同约定的提出异议的方式。在实际一手楼交易中，开发商一般会在销售阶段将个别单元简单装修作为样板房供买受人参观，随后样板房会和其他单元一并进行销售，由于样板房的装修投入有成本形成了价值，在未得到买受人明确的书面整改意见之前，开发商一般会保留房产原有样式，直到买受人付清购房款前来验收房产之时，开发商才会根据其在收楼意见书中的明确意见决定是否对房产进行整改。本案中，李卓娅在2016年11月11日正式入住，11月15日提出整改意见，博住置业公司在2016年11月23日整改完毕，完全符合合同约定，李卓娅没有理由以此为由主张赔偿。李卓娅向一审法院提出诉讼请求：1、博住置业公司支付逾期交房违约金2498110元（以购房总价款15344658元为基数，以每日万分之四为标准，自2015年10月1日起计算至2016年11月11日止）；2、由博住置业公司承担本案诉讼费。博住置业公司向一审法院提出反诉请求：1、李卓娅向博住置业公司支付逾期购房款的违约金96285元及相应利息（利息以96285元为基数，按同期人民银行贷款利率计算，自2015年12月1日起算，至所有违约金支付完毕之日止，截至李卓娅起诉之日止，暂计利息为5717元）；2、由李卓娅承担本诉与反诉全部诉讼费。一审法院认定事实：李卓娅（买受人）与博住置业公司（出卖人）签订了《深圳市房地产买卖合同》（预售），合同编号为深（南）网预买字（2015）第10502号，合同的落款日期为2015年11月13日。合同约定：本合同标的房产为位于深圳市南山区××与××世纪路交汇处SYSA公馆X栋X单元X号房（以下简称涉案房产），建筑面积243.42平方米，套内建筑面积183.92平方米；涉案房产按套内建筑面积计算，单价为每平方米83431.15元，总金额为15344658元；买受人采取按揭方式付款，签订本合同之日起0日内首期支付购房总价款30%，即8794658元，签订本合同之日起0日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余款项655万元；买卖双方约定由买受人自行办理按揭贷款手续，出卖人应在签订本合同之日45日内，将申请银行按揭贷款需由出卖人提供的证件材料交付买受人或买受人指定的第三人；买受人如无正当理由未按本合同第六条约定期限付款的，按附件五约定处理；出卖人应当于2015年9月30日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭证；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日；出卖人应在本房地产交付时向买受人提供涉案房产的下列文件：深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告、《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共有设施设备接管查验清单，上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起3日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起2日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收涉案房产；出卖人在收到买受人异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付；买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起2日内对涉案房产重新验收，重新验收后仍旧有异议，按本合同第二十九条处理，重新验收后没有异议后，涉案房产视为已按重新验收期限交付；除本合同另有确定的特殊情况外，出卖人如未在第九条约定的交付期限内将涉案房产交付买受人，按逾期时间分别处理，逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同，买受人要求解除合同的，买受人应当配合出卖人办理解除合同的相关手续，出卖人自买受人解除合同通知到达之日起10日内不计利息退还全部已付购房款，同时按购房款总价款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金；出卖人在涉案房产交付买受人时，涉案房产地产项目的《深圳市土地使用权出让合同书》及其补充协议中规定的共有设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格，出卖人未按规定建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，买受人按照本合同第十二条的约定主张权利；本合同中的通知应采取书面形式，并选择通过邮寄特快专递通知的方式送达，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内（港、澳、台地区除外），在邮件发出之日起第三日视为送达，所邮寄的送达地址为中华人民共和国域外（包括港澳台地区），在邮件发出之日起第六日视为送达。若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面通知小区公告送达，送达日为公告发布当天。买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准，如地址发生变更，应及时通知对方，未通知或延迟通知的，由其承担法律后果及其他内容。一审庭审中，李卓娅、博住置业公司确认上述合同的实际签订时间为2015年8月28日。李卓娅表示，其签订合同时并未签订时间；博住置业公司表示落款时间2015年11月13日系网签时间。上述合同附件五第5条约定：双方约定由买受人自行办理按揭贷款手续，出卖人除提供买受人办理按揭必须由出卖人提供的配合外，不承担其他责任和义务，买受人应确保贷款银行在买卖合同签订之日起45日内代买受人将剩余购房款支付至出卖人的银行账户；因买受人原因（包括但不限于买受人资信、提交的贷款申请资料或者其他与出卖人无关的任何原因），导致贷款银行未能在买卖合同约定期限内支付剩余购房款的或未能订商品房担保贷款合同或贷款银行未批准买受人所申请的贷款数额的，买受人都应在买卖合同签订之日起45日内，向出卖人一次性全额支付剩余购房款，逾期不支付为买受人逾期付款，出卖人有权依约追究买受人逾期付款的违约责任。上述合同附件五第6条约定：买受人如未按买卖合同约定的期限付款，逾期在90日以内的（含90日），自约定的应付款期限届满之次日起至实付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付该笔逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，买受人应在实付应付款之日，同时向出卖人支付违约金，如不按照本约定支付违约金的，则视为买受人继续逾期付款，出卖人有权行使单方合同解除权，并按买卖合同购房总价款的10%收取违约金。上述合同附件五第8条约定：如截至买卖合同第九条约定的交付日买受人仍没有收到《入伙通知书》的，则交付日届满日起5个工作日内为交付时间，买受人应在上述时间内至出卖人所在地SYSA公馆物业管理处办理房地产交付手续；若买受人未付清全部购房款及违约金的，应在付清应付房款以及相应违约金后5日内自行前往出卖人所在地SYSA公馆物业管理处办理房地产交付手续（卖方不再发送《入伙通知书》），买受人对出卖人所交的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应接收房地产并签收出卖人出具的《业主入伙钥匙交接书》，上述交接书为本房地产实际交付的最终凭证，买受人未按前述约定时间办理房地产交付手续的，视为出卖人已按期交付房地产，但计收物业管理费的开始视为第九条约定的交付时间；本房地产为毛坯交楼，双方确认并同意，交楼标准见附件三；对于买受人在《收楼意见书》中提出的异议，应是关于影响本房地产项目如工程结构安全的质量问题等异议，且买受人应提出确凿证据，此时，若出卖人不予答复及处理，方构成买卖合同第十一条约定的本房地产视为未交付的异议，买受人提出的其他异议不构成本房地产交付的异议，但出卖人应在15日内在《收楼意见书回函》中作出答复并按照实际情况进行处理；买受人未按约定支付购房价款的，出卖人有权不予办理交付手续；双方同意，除按本协议另有规定外，买受人在《收楼意见书》中提出异议以及保修义务方对异议的处理属于履行保修责任的范畴，不构成买受人拒绝收楼的理由，买受人亦不得因此要求减少本房地产购房总价；双方同意买卖合同第十一条所及“验收”是指买受人检查核实该商品房坐落位置、平面形状、竣工测绘面积和房屋附属设施设备是否与买卖合同约定相符，以及政府部门验收备案文件是否齐全；验收过程中买受人所提出的房屋质量异议及出卖人对异议的处理属于买卖合同第十五条中出卖人应履行的责任，不构成买受人拒绝接收该商品房的理由。上述合同附件五第18条约定：一方联系方式如有变更，应在变更后7天内书面通知对方；买卖合同中通知中的邮寄快递形式，送达时间为挂号信或特快转递会之上注明的投递日期，如任何一方拒绝签收、地址发生变化未通知另一方、或因其他不可归责于对方原因而无法签收的，则视为送达；出卖人不能以更直接的方式将通知或其他书面文件通知买受人时，则应本着尽善原则，按如下方式之任何一种向买受人履行本合同约定的通知义务:……C、出卖人按照本合同载明地址邮寄送达，寄出后的第3日视为送达时间；交付通知、办证通知应以书面形式进行通知，买卖合同所载明的双方地址为各方的收件地址，若地址有更改，须事先书面通知对方，采用邮寄方式送达的，凡按照各方最后地址送达的通知或其他有关文件均为有效送达。李卓娅分别于2015年8月13日和2015年8月28日向博住置业公司支付定金50万元和首期款8294658元；博住置业公司同时出具了相应金额的《收款收据》。2015年11月13日，李卓娅(借款人、抵押人)与深圳农村商业银行南山支行（贷款人、抵押权人）签订《购房担保贷款合同》，约定：借款人向贷款人贷款655万元用于购买涉案房产；及其他内容。2015年11月30日，李卓娅通过贷款银行深圳农村商业银行向博住置业公司支付剩余购房款655万元。2015年9月25日，博住置业公司取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。2015年12月4日，博住置业公司按合同载明的李卓娅通讯地址向李卓娅邮寄了《SYSA公馆入伙（交付）通知书》，通知李卓娅于2015年12月7日前来办理入伙手续。博住置业公司提交的EMS邮单、邮件查询结果单显示邮件被退回，其中，EMS邮单上手写有“13/12,电联不在深圳要求退回”和“对方拒收，放物业公司保存”的字样；李卓娅对上述证据的的真实性予以认可，但表示，EMS邮单上手写部分无法确认是快递员还是博住置业公司工作人员所写，李卓娅并没有拒收任何邮件。2016年11月11日，李卓娅办理了涉案房产的入伙手续。2016年11月15日，李卓娅签署《SYSA公馆收楼意见书》，要求客厅、卧室地面及墙面恢复毛胚房样式。2016年11月18日，博住置业公司发出《收楼意见书回函》，并表示公司方面已安排施工单位进行恢复，李卓娅于2016年11月23日签收该回函。李卓娅主张，涉案房产在合同约定交付期即2015年9月30日仍不符合交付条件，并对此提交了照片用于证明涉案房产所在楼盘直到2016年6月还在进行大量施工，大堂、通道、消防及涉案房屋的门都无法进入，堆放大量建材；博住置业公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。博住置业公司表示，SYSA公馆已于2015年9月完成竣工验收手续，已符合交付标准，2015年12月已经有业主办理了入伙手续，李卓娅提交的照片上显示的施工情况系其自行委托他方进行楼板工程搭建导致，与双方买卖合同项下约定的房产交付完全无关，而且按照买卖合同约定，涉案房产的交房时间应为李卓娅付清购房款5日内即2015年12月5日前，因李卓娅未按合同约定在2015年12月4日前来自行办理入伙，故博住置业公司于当日向邮寄了《入伙通知书》并通过电话告知李卓娅入伙，但李卓娅拒绝办理，李卓娅应自行承担相应后果；对此，博住置业公司提交了《SYSA楼板搭建委托协议书》、王XX《SYSA公馆收楼意见书》等证据予以证明。其中，《SYSA楼板搭建委托书》系由李卓娅（甲方）和贵阳YJ公司（乙方）签订，内容写明李卓娅同意不可撤销的委托贵阳YJ公司在李卓娅签收博住置业公司出具的《业主入伙钥匙交接书》之日起按照本协议完成楼板搭建工程；王XX《SYSA公馆收楼意见书》显示王XX于2015年12月25日签署了该意见书。李卓娅表示，《SYSA楼板搭建委托书》没有原件，其对该证据及王XX《SYSA公馆收楼意见书》的真实性无法确认，其余证据的真实性均予以认可；李卓娅与博住置业公司在2015年8月28日签订涉案买卖合同时，博住置业公司要求李卓娅签订了很多文件且不让签订落款日期，李卓娅对是否签订《SYSA楼板搭建委托书》并不清楚，且楼板搭建是公共部分的楼板搭建，李卓娅从没有直接跟贵阳YJ公司接触，涉案房产原本是样板房，李卓娅收楼提出意见后，博住置业公司才将房屋变成了毛胚房。李卓娅当庭提交了管理费收据用于证明李卓娅缴交的管理费实际从2016年7月、8月开始计算，李卓娅陈述称，据其了解，小区其余业主的物业管理费也是从上述时间开始收取，说明博住置业公司承认在此之前小区不符合居住条件，所以未收取之前的管理费；博住置业公司表示建设单位与物业单位是两个不同的主体，该证据不能证明李卓娅的上述主张。博住置业公司主张，买卖合同的实际签订日期为2015年8月28日，按照合同约定，李卓娅应于2015年10月12日前支付剩余购房款，李卓娅于2015年11月30日支付剩余购房款已构成逾期支付。李卓娅对博住置业公司的主张不予认可。李卓娅表示，计算李卓娅支付剩余购房款的起算点应为合同落款时间2015年11月13日，而且，李卓娅签完买卖合同及支付首期款后，博住置业公司将所有文件全部收走，之后按揭贷款银行的选定及按揭手续实际是博住置业公司负责办理，李卓娅实际于2016年12月26日才拿到买卖合同的文本，即使延期付款也是因博住置业公司没有及时提供办理按揭手续所需买卖合同导致。李卓娅提交了落款日期为2016年12月26日的《告知函》用于证明其实际领取买卖合同的时间，上述告知函写有，“在您领取您和我公司签订的《深圳市房地产买卖合同》（预售）正本一份的同时，我公司温馨提示您……”等内容;博住置业公司对李卓娅的上述主张不予认可，并表示合同明确约定由李卓娅自行办理按揭贷款，李卓娅称其直到2015年12月26日才拿到合同文本，其没有合同文本无法办理贷款，但其又在2015年11月30日成功办理了贷款，该表述前后矛盾。一审法院认为：李卓娅、博住置业公司签订的《深圳市房地产买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认其效力，各方均应严格按照该合同的约定履行各自的义务。对于李卓娅要求博住置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。李卓娅主张涉案房产不符合交付条件，博住置业公司未在买卖合同约定的2015年9月30日前将房屋交付给李卓娅，对此，一审法院认为：首先，《深圳市房地产买卖合同》约定的交房日期虽为2015年9月30日，但李卓娅支付房款的义务在先，博住置业公司交付房屋的义务在后，上述合同附件五第8条写明，“若买受人未付清全部购房款及违约金的，应在付清应付房款以及相应违约金后5日内自行前往出卖人所在地SYSA公馆物业管理处办理房地产交付手续”，由此可见，双方明确约定博住置业公司履行房屋交付义务应在李卓娅支付完购房款后5日；李卓娅于2015年11月30日支付全部购房款，李卓娅抗辩称系因博住置业公司原因导致，但双方买卖合同附件五第5条约定由买受人即李卓娅自行办理按揭贷款手续，故对于李卓娅的此项抗辩，一审法院不予采纳，博住置业公司履行交房义务的日期应顺延至2015年12月5日。其次，博住置业公司已于2015年12月4日向李卓娅合同载明的地址邮寄了入伙通知书，博住置业公司提交的邮件查询结果单显示该邮件被退回，按双方买卖合同附件五第18条的约定，在该邮件发出之日起第三日视为送达，故一审法院认定博住置业公司在交房日期届满前已履行其交付涉案房产的通知义务。再次，博住置业公司已于2015年9月25日取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，李卓娅抗辩称涉案房产不符合交付条件并提交了照片予以证明，但李卓娅提交的照片无法证明相关施工因博住置业公司导致，仅依据照片亦不足以证明涉案房产本身存在主体质量或严重影响李卓娅正常居住使用的质量问题，涉案房产在2016年12月5日前已符合法定及双方在合同中约定的交房条件，一审法院对于李卓娅关于涉案房产不符合交付条件的主张不予采信。综上，李卓娅要求博住置业公司向其支付逾期交房违约金2498110元，依据不足，一审法院不予支持。对于博住置业公司要求李卓娅向其支付逾期购房款违约金及利息的反诉请求。一审法院认为，双方虽确认《深圳市房地产买卖合同》的实际签订日期为2015年8月28日，但《深圳市房地产买卖合同》的落款时间为2015年11月13日且为打印字体，博住置业公司对此表示系网签时间，李卓娅同时于该日签订《购房担保贷款合同》并向银行按揭贷款，博住置业公司对此并未提出异议，故应视为博住置业公司认可按《深圳市房地产买卖合同》的落款时间即2015年11月13日计算李卓娅支付涉案房产购房款的期限，以此日期计算，李卓娅于2015年11月30日支付剩余购房款并未构成逾期支付，故博住置业公司要求李卓娅支付逾期付款违约金96285元及其利息的反诉请求，依据不足，一审法院对此不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、驳回李卓娅的全部诉讼请求；二、驳回博住置业公司的全部反诉请求。本诉案件受理费13392.44元，由李卓娅负担；反诉案件受理费1170元，由博住置业公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：博住置业公司交付房屋是否存在迟延。涉案合同约定的交楼时间为2015年9月30日，交付前出卖人应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。但合同附件五第8条第（1）款B项约定，若买受人未付清全部购房款及违约金的，应在付清应付房款以及相应违约金后5日内自行前往出卖人所在地SYSA公馆物业管理处办理房地产交付手续。合同附件五第8条第（6）款约定，买受人未按约定支付购房价款的，出卖人有权不予办理交付手续。根据以上约定，买受人支付购房款的义务在先，出卖人交楼义务在后。涉案房屋在2015年9月25日取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。李卓娅在2015年11月30日才支付全部购房款，博住置业公司在2015年12月4日通知办理入伙手续，不构成迟延。李卓娅上诉称按揭贷款手续系由博住置业公司负责办理，其迟延支付购房款系因博住置业公司原因造成。而从涉案合同附件五第5条的约定来看，按揭贷款手续系由买受人自行办理。李卓娅的上述主张与合同约定不符。李卓娅在本案中也并未举证证明博住置业公司曾承诺由其负责办理按揭贷款手续。即使博住置业公司实际上有协助买受人办理按揭贷款，也不能据此认定博住置业公司有该项合同义务。李卓娅上诉称涉案房屋在通知入伙至2016年11月仍在施工，不具备交楼条件。双方在一审认可李卓娅所称施工主要是楼板搭建工程，博住置业公司解释称上述施工是业主在房屋交付后委托贵阳YJ公司搭建楼板，并不能证明涉案房屋没有完工。李卓娅对该解释不予认可。本院认为，涉案房屋在2015年9月25日即已取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》，在2015年9月25日前已经完工，结合博住置业公司通知入伙的时间以及业主与贵阳YJ公司签订的《SYSA楼板搭建委托书》，博住置业公司的解释更为可信，本院予以采信。李卓娅上诉还称涉案房屋在交付时并非毛坯房，不符合约定的交楼条件。涉案合同附件五第8条第（5）款约定，对于买受人在《收楼意见书》中提出的异议，应属于影响本房地产项目如工程结构安全的质量问题等异议，且买受人应提出确凿证据。此时，若出卖人不予答复及处理，方构成买卖合同第十一条约定的本房地产视为未交付的异议。在本案中，李卓娅直到2016年11月11日才办理入伙手续，在收楼后于2016年11月15日收楼意见中才提出要求将客厅、卧室地面及墙面恢复毛坯房样式，博住置业公司2016年11月18日即回函表示已安排施工单位进行恢复。李卓娅在本案中并未提交充分证据证明其在办理入伙手续前已经向博住置业公司提出恢复毛坯房的要求，而博住置业公司拒绝恢复。而事实上，博住置业公司在收到李卓娅的上述要求后，也及时安排施工单位进行恢复。对于样板房恢复为毛坯房的问题，博住置业公司在本案中解释称，由于样板房的装修投入有成本形成了价值，在未得到买受人明确的书面整改意见之前，开发商一般会保留房产原有样式，直到买受人付清购房款前来验收房产之时，开发商才会根据其在收楼意见书中的明确意见决定是否对房产进行整改。博住置业公司的上述解释符合交易惯例，在业主收楼后再按业主要求进行整改的做法也较为合理。博住置业公司在收到李卓娅的要求后再将涉案房屋由样板房恢复为毛坯房的做法并无不当。综上，李卓娅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费26784.88元，由上诉人李卓娅负担。本判决为终审判决。审 判 长 马   龙审 判 员 路 德 虎代理审判员 周   敏二〇一七年十二月十三日书 记 员 林翘（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。