北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0112民初1755号原告：孙志国，男，1963年6月23日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：黄更生，北京市康达（菏泽）律师事务所律师。被告：叶丰，男，1981年10月18日出生，住北京市丰台区。被告：于兰香，女，1951年4月15日出生，住北京市通州区。二被告共同委托诉讼代理人：郭爱玲，北京市京师律师事务所律师。原告孙志国与被告叶丰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙志国及其委托诉讼代理人黄更生，被告叶丰的委托诉讼代理人郭爱玲及被告于兰香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙志国向本院提出诉讼请求：1、判令二被告返还原告购房款63万元；2、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2016年11月25日，原告与二被告签订存量房买卖合同，欲购买二被告共有的位于北京市通州区宋庄镇四海公寓x号楼x室房屋，总价款为428万元。2016年11月26日依照合同约定，原告支付房款63万元转至被告叶丰的银行账户内。2016年11月28日至2017年1月4日，因被告叶丰不提供真实身份信息和擅自撤销网签申请的违约行为，产生两次无法通过网签的结果，直接致使原告丧失获得同期银行优惠贷款利率的条件，继续履行合同增加原告不必要的经济负担，显然有失公平。由于网签合同尚未成立，并未实际妨碍被告继续出售住房。而被告也已向北京链家地产中介登记房屋信息继续销售。本着诚实信用，友好协商的原则，原告于2017年1月10日书面通知被告解除双方房屋买卖合同，并要求返还已付购房款。由于被告拒不返还购房款，为了维护原告的合法权益，故依法诉讼，请求得到法院支持。被告叶丰、于兰香共同辩称，不同意原告的诉讼请求。原被告双方合同现并未解除，不同意解除合同，要求对方继续履行合同。原告没有单方合同解除权，不符合法定解除条件，合同有继续履行的条件。原告认为贷款利率过高继续履行显失公平缺乏解除合同的合理依据。该合同系原告方起草，且房屋购买了利率的调整属于正常的交易风险，继续履行合同并不显示公平。被告方无违约行为，涉案房屋没有办理网签的根本原因是原告现在不再配合办理网签。之前被告方取消网签并不导致合同无法履行，且是因为涉案中介称无法办理网签才先取消的。原告在案件处理过程中有伪造合同的行为，属于不诚信行为，应受到相应的处罚。本院经审理认定事实如下：2016年11月25日，被告叶丰、于兰香（出卖人）与原告孙志国（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定：出卖人所售房屋坐落为通州区宋庄镇四海公寓x号楼x单元x号（室），该房屋所在楼层为1层，建筑面积共105.45平方米；该房屋未设定抵押，未出租；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为425万元；买受人向出卖人支付定金，定金金额为人民币63万元（不高于成交价格的20%），定金支付方式为直接支付出卖人；买受人向北京银行申请抵押贷款，拟贷款金额为221万元。此外，双方还约定了其他内容。在该合同的第七章违约责任条款中对于逾期交房责任、逾期付款责任及出卖人将该房屋出卖给第三人所应当承担的违约责任均未进行明确的约定。在合同落款页（第11页）的背面，原被告签订了一份手写的类似补充协议的书面协议，约定：1、2016.11.26转款63万元整；2、过户后3个工作日转款144万元整（当天办理完，去转款）；3、契税：承担1.5%，费用51000元整；4、如因贷款有所偏差的在双方协议；5、总房款428万元；6、卖方买方配合贷款，配合放款速度；7、买卖交易过程中，出售方的一个红本（房本）放置在买受方，期间不得挂失，从新申请等；8、期间如有各方违约情况双方赔偿全款5%；9、定金自动转为首付款，如卖售方违约双倍赔偿；8条和9条各在10工作日给对方打款；10、补充：双方一致协定，如因买受人原因导致90天内房款仍然没有全部到账出卖人账户，则买受人每天支付违约金为剩余房款的万分之五。原被告双方在该补充协议上均签字确认。根据原告孙志国提交的北京农商银行转款记录显示，在2016年11月26日孙志国通过王淑英（孙志国爱人）的账户向叶丰转款63万元，并于同日由孙志国代王淑英与叶丰、于兰香签署了收据，收据上载明：今收到王淑英（孙志国妻子）首款陆拾叁万元整。叶丰、于兰香认可收到了该63万元款项。关于该63万元款项的性质，原告孙志国主张根据双方手写的补充协议的约定及收据，可以确定该63万元款项的性质已经转化为首付款；被告叶丰、于兰香对此不予认可，提出虽在手写的补充协议中约定定金自动转为首付款，但后面还注明“如卖售方违约双倍赔偿”，又明确为定金性质，且在孙志国提交的收据中当时签署收据时并没有首款这几个字，该收据是原告孙志国的女儿孙毅自己写的，被告方在收据上签字仅仅是确认收到了款项，并非对款项性质变更的认可。庭审中，原告孙志国提出因在办理网签申请过程中，被告叶丰提供不真实身份和擅自撤销网签申请导致两次无法通过网签，致使原告孙志国丧失获得同期银行优惠利率的条件，故原告孙志国无法再继续履行合同，于是原告孙志国在2017年1月10日向被告叶丰、于兰香邮寄了书面的解除双方买卖合同的通知并要求返还已付购房款。被告叶丰、于兰香认可收到了原告孙志国要求解除买卖合同的书面通知，但不同意解除，不认可原告孙志国提出的网签未通过系被告叶丰的原因导致。根据原告孙志国提交的存量房屋房院核验信息表显示在2016年12月9日对于涉案房屋的房屋核验未通过的原因为身份证件不一致，但在2016年12月29日再次申请显示的不动产登记核查结果为系统中房源相关物理、权利信息已存在，抵押情况：无抵押，查封情况：无限制。本案中在2016年12月9日未通过房源核验的原因为身份证件不一致，原告孙志国并无证据证明系被告叶丰提供不真实身份和擅自撤销网签导致的，没有证据证明被告叶丰对于房屋核验不通过存在明显过错。被告叶丰提出在2017年1月4日资质审核没有问题后，其找到原告孙志国的女儿孙毅、妻子王淑英（孙毅的母亲）及孙毅的大伯（应系原告孙志国的兄弟）以及原告孙志国本人关于合同是否继续履行及不履行的情况下违约责任承担的问题进行了商谈，并形成了多份录音材料，其中：1、在叶丰与孙毅、王淑英及孙毅大伯的谈话中有这样的表述：（1）叶丰说“咱这双方资质都没有问题，都不会有问题，我这房子都是满五唯一的，一点问题没有，你们购房人资格也没问题，你们名下没房嘛”，孙毅母亲回答说“现在为什么都不跟跟家，向家谈去，你说这，慢慢等”。（2）叶丰说“现在弄的，这咋弄啊，弄的我就没法弄了，现在咱们就能提交资料啦，其实你不管怎么着，先把资料给提交了”，孙毅回答说“不是，我们确实不想要了，你说你让我怎么提交，而且这个考虑后期承担的话，…承受不了”。（3）叶丰说“怎么会履行不下去，咱这资质啥都没问题，为什么不履行不下去啊，我这房也都没问题，你们购房人资质也都没问题”，孙毅大伯回答“他（指孙志国）现在履行不了啦”，孙毅母亲说“他爸（也指孙志国）不让履行，履行不了啦，现在就是这样”，叶丰继续说“那你说就是单方面毁约啦”，孙毅大伯说“那可不，那现在履行不了，也就这样啦”，孙毅说“现在真是我们全家都不太想参与了”，孙毅母亲说“愿意让俺们赔我们就赔”，叶丰说“房子你们确定不要了”，孙毅大伯说“确定不要啦”，孙毅说“已经确定啦”。2、在叶丰与孙毅母亲及父亲孙志国的谈话中，有这样的表述：1、叶丰说“那不是，现在最关键是没有你最明确的态度，同意我现在另行卖房，我现在不能卖”，孙志国回答说“放弃了我还有什么不同意，放弃就按合同上，多少多少钱我赔偿你了，这跟俺们没关系，你说呢，就是俺们同意赔偿你了”；2、叶丰说“到底买还不是不买了”，孙志国回答说“不买了”。从上述谈话录音之内容可以看出原被告双方针对合同后续是否继续履行问题以及不履行应承担的责任进行了协商，原告方明确表示不履行买卖合同，不再购买被告方的房屋，并同意承担违约赔偿责任。被告方一再要求原告方给予明确的答复或者签订不再购买涉案房屋的书面声明之类的明确的材料，原告方不同意，双方协商未果。原告方对被告方提交的上述录音证据不认可，但未提出对录音真实性进行鉴定的申请。在本案审理过程中，本院也多次组织双方进行调解，但双方始终无法达成一致意见。截止到开庭审理时，被告方尚未将涉案房屋出售。本院也询问了原告方是否同意再继续购买涉案房屋，原告方明确表示不同意再购买。另查，根据被告叶丰、于兰香提交的由北京链家地产发布的房屋成交价格信息显示在2017年10月30日显示与涉案房屋同地段、同户型、房屋面积基本一致的一套二手房的成交价格为343万元，单价为32714元每平方米（还有一套同地段、同户型及面积大小差不多的房屋在2017年11月2日的成交价格为339万元）。这个价格比原被告双方在2016年11月25日签订的房屋买卖合同中约定的价格425万元要低整整82万元。被告叶丰、于兰香以此证明因原告孙志国违约不再继续履行房屋买卖合同，不再购买房屋，导致被告叶丰、于兰香的房屋一直无法出售，并导致涉案房屋的价值贬损。在原告孙志国实在无法继续履行的情况下，被告叶丰、于兰香同意解除合同，但不同意向原告孙志国退还定金，以定金适当弥补被告方房屋价值下跌造成的损失，原告方应承担损失。又根据被告叶丰提交的其另外购房的房屋买卖合同，被告叶丰提出其系将涉案房屋出售后再另外购房，系卖房再换房，因本案原告孙志国在签订完房屋买卖合同后拒不履行协议，表示不再购买房屋，导致被告叶丰无力支付其购买另外房屋的款项，叶丰只得通过高息借款来支付，这给被告叶丰造成了损失，这在通话录音中有体现（叶丰称“这个问题是耽误我的事，不然的话，如果说我没买过房，没跟人签合同，那也行，问题是那边两套房我都跟人签了合同，这我咋弄，你把我逼的实在没办办法了”）。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。当事人一方不履行合同主要义务或者不当履行，应当承担给对方造成的损失。根据查明的事实，原被告双方在2016年11月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》中明确约定涉案房屋成交价款为425万元，并约定买受人直接向出卖人支付定金63万元（不超过合同标的额425万元的20%）。本院认为，虽然双方在合同落款一页的背面通过手写达成的补充协议的第九条约定定金自动转为首付款，并在定金收据中注明为首款，但根据主合同的约定明确63万元的性质为定金，由原告孙志国直接支付给被告叶丰和于兰香，以及根据双方手写补充协议第9条中约定的内容为“定金自动转为首付款，如卖售方违约双倍赔偿”，实际上根据上述内容可以判断该63万元最终还是具有定金的性质，这与法律对于定金的规定相一致即“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，根据权利义务对等适用的原则，既然双方在第9条中约定“如卖售方违约双方赔偿”，卖售方即为定金收受一方，那么对应的买受方违约即给付定金一方违约则无权要求返还定金。故对于双方争议的已经支付的款项63万元的性质，本院认为还是应确定为定金的性质。本院认为，本案系原告孙志国表示不想再继续购买涉案房屋而选择违约，原告孙志国系违约方。至于原告孙志国不再购买涉案房屋的原因是因为没有获取银行贷款还是觉得银行贷款利率过高无法承受，不得而知，根据录音证据可以确定原告孙志国已经明确表示不再购买涉案房屋，并同意承担违约赔偿责任。至于原告提出的因被告叶丰提供虚假身份信息、擅自撤销网签的事由，没有证据证明。在被告叶丰向原告孙志国一方明确表示资质没有问题后，原告孙志国（包括其爱人王淑英及女儿孙毅）均表示不再履行了，不再配合提交资料办理网签。故本院可以确定导致本案合同无法再继续履行的违约方系原告孙志国一方。原告孙志国明确表示不再继续合同，不再购买涉案房屋，并向被告方发出解除合同的书面通知。被告方在庭审中不同意解除合同，表示房屋买卖合同符合继续履行的条件。本院也询问原告方是否同意再继续购买，原告明确表示不买了。被告方表示如果原告确定不想再继续履行合同，确定不再购买涉案房屋的前提下，被告方同意解除合同，但不同意退还定金，被告方提出因原告违约导致其房屋的成交价格从双方签订合同之后到诉讼时这一年来同地段、同户型、面积基本相同的房屋的成交价格已经下跌了80多万元，而且因为原告方一直迟迟不表态是否同意被告方再另行出售，不同意给被告签字放弃购买的书面材料，导致被告方碍于双方所签订的房屋买卖合同，无法再将房屋进行出售，担心由此对原告产生违约或者被告自己认为的犯罪，截止到本案开庭审理时被告所有的涉案房屋仍未出售，给被告方造成了很大的资金压力。故原告的违约行为给被告方造成了一定的损失，致使房屋成交价格明显下跌，目前损失的数额已远远超过了原告支付定金的数额，双方在手写的补充协议中约定的期间如有各方违约情况双方赔偿全款5%的违约金条款的约定亦不足以弥补因原告无故违约给被告方造成的损失。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现在原告违约情形成立的情况下，被告选择适用定金罚则来对原告无故不履行合同、不讲诚信的违约行为予以惩罚，也适当弥补由此给被告造成的损失，符合公平合理原则，符合定金条款的约定，符合合同法的规定。故对于原告在本案中提出的要求退还购房款63万元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告孙志国的诉讼请求。案件受理费5050元，由原告孙志国负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  何杨彪二〇一七年十二月二十九日书记员  高金鼎