河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫03民终6570号上诉人（原审原告）：孙向启，男，汉族。委托诉讼代理人：李贺清，河南智明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳丹尼斯量贩有限公司。住所地：洛阳市涧西区南昌路***号。法定代表人：王任生，该公司董事长。委托诉讼代理人：温曙光、游远航，该公��员工。上诉人孙向启因与被上诉人洛阳丹尼斯量贩有限公司合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2017）豫0305民初1178号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙向启上诉请求：1．撤销一审民事判决，确认上诉人与被上诉人之间的租赁合同无效。2.被上诉人赔偿因租赁合同无效给上诉人造成的租金损失434980元的三分之一即144933元、管理费损失157320元、上诉人建房损失124300元、装修损失146500元。上诉人只要求赔偿上述损失的一部分即469580．35元。3．一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同因非法而无效，但一审法院却确认有效，应予纠正。上诉人按照被上诉人的要求出资在被上诉人指定位置建造营业房，被上诉��承诺办理各种审批手续，并承诺房子建好后返租给上诉人。但直到一审开庭结束，被上诉人也没有提供各种建房审批的合法手续，现该违章建筑也已经被拆除，依法应认定租赁合同无效。但一审法院不仅认定租赁合同有效，而且据此判决赔偿损失，显然属于事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的租赁合同因违法而无效，被上诉人非法取得的租赁费和管理费应当返还给上诉人。对于上诉人按照被上诉人要求出巨额资金建设房屋及花费大量装修费装修造成的损失，被上诉人依法应予以赔偿。被上诉人拆除上诉人出资建造的房屋时承诺给上诉人新房屋以弥补损失的诺言也没有兑现。这一系列错误主要都是被上诉人造成的，因此，被上诉人应依法承担主要的过错责任，对上诉人的损失进行相应的赔偿。三、上诉人一审中的赔偿请求，并未超过法律规定的许可范围。租金损失达434980元，管理费损失157300元，建房及装修损失270800元，总计损失863080元，门头招牌装修损失(安装吸塑字26000元)。上诉人只要求赔偿469580.35元，属于合理范围之内，理应予以支持。一审判决对于上诉人投入的巨额建筑资金损失及大量装修资金损失、租金损失及管理费损失等避而不谈，故意忽略重要的案件事实，因此作出的裁判也必然是不公正的判决，必须予以纠正。洛阳丹尼斯量贩有限公司辩称：1.本案所涉租赁合同合法有效，本案合同所指的专柜所在位置是经过洛阳市相关规划部门审核的，并非上诉人上诉所称的专柜建设所在位置系违章建筑，本案所涉合同是双方自由协商一致的结果，也不违反任何效力禁止性的规定。2.被上诉人没有上诉也只是为了减轻诉累，而并非是对原审判决的认可，在一审答辩中，被上诉人已经提出之所以行使合同解除权是因为上诉人于2015年9月30日在合同远未到期的情况下，擅自撤柜终止合作，构成了根本违约。3.根据上诉人在履行合同中的相关违约情形，其要求被上诉人退还房租及补偿相关装修费用没有事实和法律依据。首先，即便本案租赁合同无效，依据城镇房屋租赁的相关司法解释，对于已经实际履行的部分上诉人也应当就其实际使用租赁物的期间缴纳相关使用费用，自然无权要求返还。其次，在一审期间，上诉人所提供的所谓装修损失的证据真实性及证明的内容都有瑕疵，并不足以证明其装修实际花费的费用，且装修属于易耗设施，在本案中也只能就装修的残值进行探讨。4.一审判决已就上诉人的相关损失进行了衡定，并不存在事实认定错误，以及法律适用严重错误的情形，尽管被上诉人并不认可一审法院驳回被上诉人反诉请求的判决，但出于减��诉累的考虑，建议二审法院综合前述内容，对一审判决予以维持，驳回上诉人的上诉请求。孙向启向一审法院起诉请求：1.依法判令洛阳丹尼斯量贩有限公司返还296520元；2.依法判令洛阳丹尼斯量贩有限公司赔偿其损失173060.35元；3.本案全部诉讼费用由洛阳丹尼斯量贩有限公司承担。一审法院认定事实：2011年2月5日，孙向启与洛阳市振华建筑安装工程有限公司签订《洛阳市南昌路丹尼斯品e嘴店扩建改造工程施工合同》，约定由洛阳市振华建筑安装工程有限公司拆掉原有的21.2平方米钢架房，扩建成84.48平方米的钢架砖混结构房，合同价款124300元。2011年4月5日，洛阳市振华建筑安装工程有限公司出具《现金收入凭单》，记载收到品e嘴装修款124300元。2014年7月20日，孙向启与洛阳沉香装饰工程有限公司签订《品e嘴南昌路店装修合同》，约定由洛阳沉香���饰工程有限公司对建筑面积88.48平方米的房屋进行装修，合同总价款146500元。2014年9月5日，洛阳沉香装饰工程有限公司出具《收据》，记载收到孙向启装修款146500元。孙向启还于2014年8月20日因安装吸塑字等花费26000元。2015年7月10日，孙向启与洛阳丹尼斯量贩有限公司签订了《丹尼斯大卖场租赁柜协议》，约定洛阳丹尼斯量贩有限公司将座落于洛阳市南昌路丹尼斯店美食街区约60平方米的柜位出租给孙向启经营品e嘴饭店，租赁期限自2015年8月1日至2016年7月31日，孙向启应于每月12日至18日前向洛阳丹尼斯量贩有限公司交纳下月租金，逾期交纳，按逾期一天交纳当月租金2%的滞纳金；孙向启签约后需交纳11400元作为租赁保证金，合约期满或协商撤柜后随最后一批货款返还；任何一方要求变更或解除协议，应及时书面通知对方，并采用书面形式由双方达成协议，未达成协议前，原协议仍有效；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约，所造成损失由责任方承担。同日，双方又签订一份《丹尼斯大卖场名品店补充协议》，约定孙向启次月租金及当月费用于当月25号前交纳完毕，逾期交纳，从次月1日起计算，每推迟5天交纳，将按欠交费用5%收取滞纳金，迟10天交纳，按欠交费用10%收取滞纳金，以此类推。2015年8月1日，孙向启又与洛阳丹尼斯量贩有限公司签订《租赁合同》，约定孙向启租赁洛阳丹尼斯量贩有限公司量贩内60平方米场地一块，租赁期限自2015年8月1日至2016年7月31日，租赁期间，房屋所有权属于出租人洛阳丹尼斯量贩有限公司，使用权属于承租人孙向启，承租人不得擅自改变现场结构等固定设施，租金6000元整，每月最后一日前交清次月租金；租赁合同期满，对增设设施由承租人恢复原状，费用自理；如果任何一方违约，按照年度租金额的5%承担违约责任。根据洛阳丹尼斯量贩有限公司原职工熊炜签名的交费明细，双方实际按11400元/月履行。2015年10月，孙向启暂停经营品e嘴，也没有在约定时间交纳2015年10月、11月的租金、管理费，后洛阳丹尼斯量贩有限公司将《租赁合同》约定的场地交给他人经营香香面馆，2015年12月的租金及管理费由香香面馆的经营人交纳。2016年1月，孙向启以香香面馆的名义继续经营。2016年1月，洛阳丹尼斯量贩有限公司通知孙向启，将拆除《租赁合同》中约定的房屋。2016年3月1日，洛阳丹尼斯量贩有限公司将该房屋拆除。孙向启在中国工商银行股份有限公司洛阳胜利支行的账户明细及熊炜的证言显示，洛阳丹尼斯量贩有限公司于2016年12月9日向孙向启退还押金1870元。一审法院认���，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。孙向启逾期交纳费用后，双方并未书面解除合同，孙向启于2016年1月接手店铺继续经营后，应当按照双方的协议履行。根据双方约定，本案争议房屋的使用期限至2016年7月31日到期，在合同履行期内，洛阳丹尼斯量贩有限公司没有就解除合同与孙向启达成一致意见即拆除房屋，违反双方约定，构成违约，孙向启要求洛阳丹尼斯量贩有限公司承担违约责任，该院予以支持。根据双方约定，洛阳丹尼斯量贩有限公司应向孙向启支付违约损失6840元。孙向启已实际占有使用了房屋并接受了洛阳丹尼斯量贩有限公司提供的服务，其要求洛阳丹尼斯量贩有限公司返还使用房屋期间的部分租金和管理费，于法无据，该院不予支持。洛阳丹尼斯量贩有限公司向孙向启退回了剩余的押金，说明双方已经进行了结算，洛阳丹尼斯量贩有限公司���诉要求孙向启支付2015年10月、11月、12月的租金、管理费以及逾期付款违约金，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、洛阳丹尼斯量贩有限公司于判决生效后十五日内向原告孙向启支付6840元。二、驳回孙向启的其他诉讼请求。三、驳回洛阳丹尼斯量贩有限公司的反诉请求。一审本诉受理费8344元，由孙向启承担8222元，洛阳丹尼斯量贩有限公司承担122元；反诉受理费456元，由洛阳丹尼斯量贩有限公司承担。本院二审期间，孙向启与洛阳丹尼斯量贩有限公司均提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明事实与一审法院查明事实基本一致。本院认为，座落于洛阳市南昌路丹尼斯店美食街区原由孙向启���营的品e嘴饭店的房屋系孙向启所建，一审法院依据孙向启与洛阳市振华建筑安装工程有限公司签订《洛阳市南昌路丹尼斯品e嘴店扩建改造工程施工合同》、洛阳市振华建筑安装工程有限公司向孙向启的《现金收入凭》、以及孙向启与洛阳沉香装饰工程有限公司签订的《品e嘴南昌路店装修合同》及该公司出具的收据，认定孙向启支付基建费124300元、装修费146500元及安装吸塑字花费26000元事实清楚。2015年7月10日，孙向启又与洛阳丹尼斯量贩有限公司签订《租赁合同》，承租了该房屋,约定本案所涉房屋的使用期限至2016年7月31日到期，在合同履行期内，洛阳丹尼斯量贩有限公司没有就解除合同与孙向启达成一致意见的情况下就将房屋拆除，违反双方约定，构成违约，孙向启要求洛阳丹尼斯量贩有限公司承担违约责任，一审法院判令该公司支付违约金并无不当。该房屋系孙向启所建，洛阳丹尼斯量贩有限公司为该房屋的管理人，考虑到孙向启在建造及装修房屋时投入了大量精力，并支出了一定的费用，意在长期使用该房屋经营，但洛阳丹尼斯量贩有限公司2016年3月1日将该房屋拆除，应赔偿孙向启相关损失，因此，孙向启诉求要求洛阳丹尼斯量贩有限公司赔偿其建造及装修房屋费用的三分之一，符合公平原则，应予支持，但依据其提交的证据，其建造和装修该房屋共花费296800元，三分之一应为98933.33元。孙向启要求该公司返还租赁费及管理费，因双方签有《租赁合同》，该部分费用系依合同约定交纳，且孙向启已实际使用该房屋并接受该公司管理，故该部分费用不应予以返还。综上所述，孙向启的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：���、维持洛阳市涧西区人民法院（2017）豫0305民初1178号民事判决第一、三项；二、撤销洛阳市涧西区人民法院（2017）豫0305民初1178号民事判决第二项；三、洛阳丹尼斯量贩有限公司于判决生效后十五日内赔偿孙向启损失98933.33元；四、驳回孙向启的其他诉讼请求。逾期履行上述金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费8344元，由孙向启负担4344元，洛阳丹尼斯量贩有限公司负担4000元；反诉受理费456元，由洛阳丹尼斯量贩有限公司负担。二审案件受理费8241元，由孙向启负担4241元，洛阳丹尼斯量贩有限公司负担4000元。本判决为终审判决。审判长 祖   萌审判员 王   鹏审判员 刘���娜二〇一七年十二月二十日书记员 文 成 博