广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤02民终1716号上诉人（原审被告）：张振华，男，1981年11月2日出生，汉族，住。上诉人（原审被告）：韶关市思圆体育服务有限公司。住所地：韶关市武江区芙蓉新城桥西巷金泽园羽毛球馆。法定代表人：吴旭娟。两上诉人的委托诉讼代理人：李远明，广东秦唐律师事务所律师。两上诉人的委托诉讼代理人：郑淑娥，广东秦唐律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：韶关市金福园置业有限公司。住所地：韶关市武江区沿江路**号金风翔棕榈湾金领楼**层**号商铺。法定代表人：郑捷义。委托诉讼代理人：朱小玲，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓芳，广东众同信律师事务所律师。上诉人张振华、韶关市思圆体育服务有限公司（以下简称思圆公司）因与被上诉人韶关市金福园置业有限公司（以下简称金福园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2017）粤0203民初888号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案。上诉人张振华、思圆公司的共同委托诉讼代理人郑淑娥、被上诉人金福园公司的委托诉讼代理人黄晓芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张振华、思圆公司上诉请求：1、改判张振华与金福园公司2011年8月19日签订的《羽毛球馆租赁合同》并未解除。2、改判张振华不需退回租赁场地，金福园公司应当继续履行《羽毛球馆租赁合同》义务。3、本案一审、二审的诉讼费用由金福园公司承担。事实和理由：一、张振华与思圆公��之间不存在转租的事实。转租是指，将租赁房屋转租给他人，并收取一定租金。本案中，张振华与思圆公司并未签订任何转租合同。思圆公司也从未向张振华支付过任何租金。张振华也并未收取过思圆公司任何租金。双方不存在转租的事实。二、张振华有权自主决定涉案球馆的经营模式。因张振华改变涉案球馆的经营模式，金福园公司以张振华将涉案球馆转租给思圆公司为由，要求解除合同，是不成立的。2016年11月18日，因经营需要，球馆由个体工商户改制成思圆公司，张振华是公司股东之一。该公司的股东为：张振华、袁小馨、以及张振华的父亲张泰铮。张振华只是改变了公司经营模式，并不存在将涉案球馆转租给思圆公司的事实。因此，2017年4月11日，金福园公司以张振华将涉案球馆转租给思圆公司为由，要求解除合同，是不成立的。三、思圆公司是由张振华成立的，现由张振华的妻子吴旭娟作为该公司的法定代表人经营涉案球馆。本案不存在转租的事实。2017年2月27日，张振华与吴旭娟登记结婚。根据《中华人民共和国婚姻法》第十条规定：“夫妻双方对于家庭财产有平等的所有权与处理权。”因此，针对使用涉案球馆的权利以及支付涉案球馆租金的义务，张振华的合法妻子吴旭娟享有平等的权利和义务。2016年11月18日，张振华创办了思圆体育公司。原股东为张振华、袁小馨、张泰铮(张振华的父亲)。现股东为：吴旭娟(张振华的妻子)、袁小馨、张泰铮(张振华的父亲)。张振华的妻子吴旭娟作为公司的法定代表人经营球馆。张振华因考上公务员，不能继续参与经营涉案球馆。因此，张振华将涉案球馆交由其妻子负责经营管理是符合婚姻法的相关规定。不应当认定为转租。四、涉案球馆的电费及有线电视费用，至今仍是张振华的银行账户中扣划支付，张振华不存在转租的事实。为保障涉案球馆的正常经营，涉案球馆的电费和有线电视费用，至今仍是在张振华的银行账户中扣划支付，张振华不存在转租的事实。五、为经营球馆需要，张振华已投入了20多万用于球馆装修。金福园公司为了不补偿张振华的装修损失，多次通过诉讼方式为难张振华，企图不支付任何补偿费用而直接解除与张振华的《球馆租赁合同》。恳请贵院综合考虑金福园公司的诉讼目的，依法改判一审法院认定的错误事实。2016年4月份，金福园公司希望与张振华解除租赁合同，收回球馆，曾经找过张振华商讨解除合同事宜。后因金福园公司不愿意补偿张振华的装修损失，张振华便不同意解除合同。之后，金福园公司多次通过诉讼的方式，为难张振华，企图达到其不支付任何装修补偿费用而直接解除《球馆租赁合同》的目的。金福园公司辩称，1、租赁合同的主体是张振华与金福园公司，涉案场地目前实际使用人是思园公司，并非张振华，在法律意思上，其是两个完全独立的法律个体。张振华需要将涉案场地交付给思园公司经营，需要经过金福园公司同意。而目前，张振华作为公务员不具备经营使用羽毛球馆的资格，那么，其改变使用方式或者是改变使用主体，必须经过出租人同意，未经同意出租人有权解除合同。一审法院认定事实清晰，适用法律正确。2、思园公司股东并不存在张振华，而涉案租赁合同签订是为2011年，当时张振华成立了羽毛球馆作为个体经营户作为经营金福园公司没有任何异议，但是思园公司作为独立个体，与张振华在法律上并没有必然联系。综上，恳请法院依法驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：金福园公司与张振华于2011年8月19日签��了《羽毛球馆租赁合同》，合同约定金福园公司（甲方）提供位于韶关市××区金泽园小区羽毛球馆（套内面积1062平方米），以及旁边一楼150平方米套房，给予张振华（乙方）作经营用途。承租期为十五年，即2011年9月1日至2026年8月31日。租金为每月8333元。乙方在承租期内转租场地，需征得甲方书面同意，并交纳转租手续费壹万元整（￥10000元）。否则以乙方单方违约论，甲方可收回场地，并没收所交押金。张振华自签订租赁合同后一直在租赁地开设羽毛球馆。后因其考上公务员，不适合从事经营活动，张振华设立思圆公司继续经营羽毛球馆，并于2016年11月18日办理了工商登记，股东为张振华、张泰铮、袁小馨。2017年6月5日，该公司股东变更为吴旭娟、张泰铮、袁小馨。吴旭娟系张振华的妻子，张泰铮系张振华的父亲。金福园公司认为租赁场地的实际经营者为思圆公司，张振华未经其同意擅自转租，违反了合同约定，于2017年3月13日发送《律师函》（EMS邮寄号码：1038326394122）给张振华要求解除双方签订的租赁合同，内容为“……第一，自2017年4月1日起，解除阁下与金福园公司于2011年8月19日签订的《羽毛球馆租赁合同》，第二，限阁下于2017年4月1日搬离租赁场地……”。张振华庭审中确认收到了该函件。因张振华没有按时退场，金福园公司遂提起本案诉讼。一审法院认为，金福园公司和张振华签订的《羽毛球馆租赁合同》是双方真实的意思表示，没有违反法律强制性规定，是合法有效的合同。合同当事人应当根据合同的约定行使各自的权利和履行相应的义务。现涉案场地实际使用人为思圆公司，虽然该公司其中两个股东为张振华的亲属，但是张振华在签订租赁合同时并非代表公司签订，而是以个��名义签订用作个人经营。因此思圆公司并非《羽毛球馆租赁合同》的承租方，而根据思圆公司正实际使用租赁物的事实，一审法院认定张振华与思圆公司之间构成转租行为。因金福园公司、张振华签订的租赁合同中已明确约定转租需经得出租人书面同意，现金福园公司明确表示不同意张振华、思圆公司的转租，要求解除与张振华签订的《羽毛球馆租赁合同》，依法予以支持。关于《羽毛球馆租赁合同》解除时间的问题，金福园公司、张振华已在合同中约定了张振华擅自转租即构成违约，金福园公司可收回场地。金福园公司于2017年3月13日致函张振华，告知因张振华违约，自2017年4月1日起解除双方签订的《羽毛球馆租赁合同》。根据快递物流信息，张振华于2017年3月14日已签收该函件，庭审中张振华亦确认收到了该函件并称其有回函给金福园公司，但并未就��同解除的效力问题提起诉讼或仲裁。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，结合金福园公司的诉请以及《律师函》的内容，本院确定金福园公司与张振华签订的《羽毛球馆租赁合同》于2017年4月1日解除。基于金福园公司、张振华签订的《羽毛球馆租赁合同》已解除，张振华、思圆公司应退还租赁场地给金福园公司，因此金福园公司要求张振华退还租赁场地的诉讼请求，依法予以支持。对于金福园公司要求张振华、思圆公司支付场地占用费至实际搬离之日止，金福园公司在庭审中表示张振华至今均有每月按时缴纳租金，至于尚未发生的场地占用费，一审法院依法不予支持，金福园公司可待实际发生后再另行主张。一审法院判决：一、韶关市金福园置业有限公司与张振华在2011年8月19日签订的《羽毛球馆租赁合同》于2017年4月1日解除；二、张振华、韶关市思圆体育服务有限公司应于判决发生法律效力之日起三十天内退还位于韶关市××区金泽园小区羽毛球馆以及旁边一楼l50平方米套房的租赁场地给韶关市金福园置业有限公司；三、驳回韶关市金福园置业有限公司其他的诉讼请求。本院二审查明，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对张振华、思圆公司的上诉意见，本案二审争议焦点：张振华将承租的羽毛球馆交由思��公司使用收益是否构成转租。转租是指承租人将租赁物转让给第三人使用收益，承租人与第三人形成新的租赁关系，但承租人与出租人的租赁关系仍然存在的一种交易形式。张振华与金福园公司签订的《羽毛球馆租赁合同》依法成立，双方当事人应当依合同的规定，享受权利，承担义务。根据《羽毛球馆租赁合同》第九条违约责任关于“张振华在承租期内转租场地，需征得金福园公司书面同意，并交纳转租手续费人民币壹万元整（￥10000元）。否则以张振华单方违约论，金福园公司可收回场地，并没收所交押金。”的约定，张振华将羽毛球馆转租他人经营使用，需征得金福园公司书面同意，并交纳转租手续费壹万元整（￥10000元）。签订合同后，张振华设立武江区金泽园羽毛球馆经营使用羽毛球馆符合双方约定。但自张振华设立思圆公司经营羽毛球馆，张振华将全部思圆公司股份转让给他人，自己退出思圆公司，不再经营羽毛球馆，据此可以认定张振华将承租的羽毛球馆转让给第三人使用收益。由于张振华在实施上述行为前没有告知和征得金福园公司书面同意，因此，金福园公司主张张振华违约转租的理由成立，原审判决解除金福园公司与张振华签订的《羽毛球馆租赁合同》，符合双方约定和《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定。综上所述，张振华、思圆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13549.61元，由上诉人张振华、韶关市思圆体��服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩文锋审 判 员 陈东阳审 判 员 庄少山二〇一七年十二月二十五日法官助理 赖政良书 记 员 罗稀蕾