广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤03民终14676号上诉人（原审原告）：郭建民，男，汉族，1960年12月09日出生，住所地：河北省秦皇岛市昌黎县，委托诉讼代理人：郭葵坡，男，汉族，1984年10月6日出生，住所地：广东省深圳市福田区，系郭建民之子。委托诉讼代理人：孙俊，广东一言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：和记黄埔地产(深圳)有限公司，住所地：广东省深圳市福田区福中三路1280号黄埔雅苑商场3楼，组织机构代码：708408028。法定代表人：周伟淦，董事长。委托诉讼代理人：王仁端，广东深天正律师事务所律师。上诉人郭建民因与被上诉人和记黄埔地产(深圳)有限公司（以下简称和记黄埔公司）商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初7384号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭建民上诉请求：撤销原审判决，改判支持其一审全部诉讼请求（扣除已经支付的迟延交楼违约金），并由和记黄埔公司承担本案全部诉讼费用。上诉理由：一、商品房预售合同中关于万分之一违约金的约定，是和记黄埔公司单方通过附件的形式修改，并未提请郭建民充分注意，且损害了郭建民一方合法权益，减轻自己一方的法律责任，属于格式条款，应为无效条款。违约金金额应按照修改之前的万分之四计算。双方签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》合同，是为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的合同，属于格式合同。该合同是和记黄埔公司单方制作的格式合同，郭建民在签署合同时，合同里面的部分条款划下划线的地方是空白的，和记黄埔公司之后才单方添加上去并后期装订。如果本条款是双方协商一致的结果，那么直接在主合同条款中将第贰项内容约定清晰，而非以附件的形式再约定。之所以和记黄埔公司采取这种违反常理的方式去制订合同，就是为了降低自身的违约责任，在没有充分提醒郭建民注意的情况下，损害郭建民权益，该条款属于格式条款。合同第二十二条明确约定出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得房地产证的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款的万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得房产证之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。该条款非常清晰的约定了出卖人延期办证应支付违约金的比例。但是在没有向买受人合理解释并提醒买受人充分注意的情况下，在附件第26条单方将合同文本进行修改，将违约金支付比例调整为万分之一。在同一份合同中，同一日签署的合同，如果真是双方协商的结果应该在主合同的条款中直接将违约比例进行约定，而非在主合同中约定又在附件中更改（且附件中违约比例用的是下划线空格，明显是后期添加），这明显是想用附件的形式减轻和记黄埔公司自身的责任，损害郭建民合法利益，这样的做法显失公平，属于典型的格式条款。除此之外，相关的附件中第15、16、25条等均为格式条款。格式条款应为无效条款，违约金的计算比例应按合同第二十二条所约定的万分之四计算。二、一审判决关于延期办证期间的计算不合理，损害了郭建民的合法权益。商品房预售合同第二十二条约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得房地产证之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。本条的约定违约期限应计算至“买受人实际取得房地产证之日”。一审判决却认为违约期间应计算至和记黄埔公司办理完初始登记之日，视为和记黄埔公司完成了办证义务。这一判决单方改变了合同双方基于意思自治原则所达成的合意，扩大了自由裁量的权限范畴。既然在合同签署时已经明确约定是以取得房产证的时限为违约截止期限，那么双方在签署合同时应考虑并预见到政府登记部门办证的合理期限，即使法院认为办证期限有不能归咎于和记黄埔公司的因素存在，那么违约期间也应该包括合理办证期间。按照深圳市不动产权登记中心业务受理通知书所载明的房地产业务办理时限为30个自然日，因为和记黄埔公司的违约行为导致取得房产证延迟，合理的办证期间郭建民的损失同样存在，因此违约期间应包括此合理办证的期间。和记黄埔公司辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。郭建民向一审法院起诉请求：1、和记黄埔公司支付郭建民逾期交付房产的违约金(自2014年4月1日起算至交付之日按照购房款日万分之四计算，暂计57095.28元)；2、和记黄埔公司支付延期办理房产证的违约金(自房屋交付之第240日起算至取得房产证之日止，按照购房款日万分之四计算，暂计135529.2元),第一、二项诉讼请求暂共计192624.48元；3、由和记黄埔公司承担本案的一切诉讼费用。一审法院认定事实：2012年11月18日，郭建民作为买受人与作为出卖人的和记黄埔公司签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：买受人向出卖人购买位于深圳市宝安区××水库南侧X花园××单元××房产，用途为住宅，建筑面积为89.74平方米，购房总价款为1441800元。合同第九条约定，出卖人应当于2014年3月31日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的房地产的钥匙出具收条，该收条是视为本房地产实际交付的凭据。出卖人委托物业管理公司办理交付手续，应向物业管理公司出具《授权委托书》，并监督物业管理公司将该《授权委托书》（原件）放置于办理交付手续现场显著位置。出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。合同第十一条约定，买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起15日内，按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接受本房地产。出卖人在收到买受人异议后，应在0日内对异议部分作出书面答复和处理意见，出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付。买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕，并书面通知买受人之日起0日内对本房地产重新验收。买受人重新验收后，仍有异议的，按本合同第二十九条处理。买受人重新验收后没有异议的，本房地产视为按重新验收期限交付。合同第十二条约定，除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按下列第贰种方式即补充约定第15条处理。合同附件五“买卖双方补充约定”第15条，内容如下：（1）出卖人逾期交付不超过90日的（包括90日），自买卖合同约定的房地产交付日之次日起至出卖人的《交付使用通知书》规定的交付之日止，出卖人按日向买受人支付买受人已付购房价款万分之一的违约金，买卖合同继续履行。（2）出卖人逾期交付超过90日的，自买卖合同约定的房地产交付日起6个月内，买受人有权书面通知出卖人解除买卖合同。(若买受人选择解除买卖合同，出卖人应配合办理解除合同的相关手续。自买卖合同约定的房地产交付日之次日起至出卖人收到买受人解除买卖合同的书面通知之日止，出卖人按日向买受人支付买受人已付购房价款万分之一的违约金。在房地产主管部门解除买卖合同备案登记后30日内，出卖人将买受人已付购房价款不计息退还买受人，并支付上述违约金。有关解除买卖合同的费用由出卖人承担；(若买受人没有在买卖合同约定的房地产交付日起6个月内书面通知出卖人解除买卖合同，则买卖合同继续履行，自买卖合同约定的房地产交付日之次日起至出卖人发出《交付使用通知书》之日止，出卖人按日向买受人支付买受人已付购房价款的万分之一的违约金。第二十一条第二款约定，出卖人应选择下列第三种方式，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，即待初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具本房地产出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于本房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机关申请办理房地产转移登记，办理《房地产证》。合同第二十二条约定延期办证的违约责任，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还买受人全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买受人支付违约金，违约金不足以补偿买受人实际损失的，出卖人应当补偿其差额。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。合同附件五“买卖双方补充约定”第2条约定，出卖人已向买受人充分解释了买卖合同及其附件、本补充约定以及《前期物业服务合同》、《临时管理规约》的内容，买受人确认接受其在上述文件中所享有的权利和应承担的义务。第25条约定，删除买卖合同第二十一条第二款的“出卖人应选择下列第三种方式，在将本房地产交付给郭建民之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》”，并替换为“买受人应选择下列第三种方式，在将本房地产交付给买受人之日起240日内自行办理《房地产证》”。对买卖合同第二十一条第二款第三种方式作如下补充：“买受人应自行向出卖人查询本房地产项目初始登记的办理情况，留意房地产登记机关在报纸、互联网等公共媒体上发布的初始登记公告，并与出卖人联系填写《深圳市房地产转移登记申请表》自行办证，出卖人不再另行通知。按揭客户（包括但不限于在本房地产所有权证办至买受人名下之前，买受人提前向按揭银行还清贷款、变更按揭付款方式等）应自行办证或与按揭银行协商办理房地产证”。第26条将买卖合同第二十二条替换为以下内容：“如出卖人未履行相关义务（相关义务是指因出卖人未能在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内完成本房地产项目的房地产初始登记、出卖人在初始登记时未向深圳市房地产权登记机关出具自行登记办证的备案申请）造成在本房地产交付之日起240日内，本房地产的所有权未能登记至买受人名下的，出卖人应自本房地产交付日后的第241日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金直至房地产权登记机关核发《房地产证》之日止，买卖合同继续履行。如非出卖人原因（包括但不限于买受人未按照买卖合同第二十一条履行、买受人未及时签署有关文件、缴纳办理房地产证税费、买受人未及时向房地产登记机关申请房地产转移等买受人按揭银行未及时提供有关文件等买受人原因，或者房地产权登记机关的原因）造成在本房地产交付之日起240日内，本房地产的所有权未能登记至买受人名下的，由此产生的责任由买受人承担。”合同签订后，郭建民付清了购房款，和记黄埔公司开具了购房发票及《付清楼款证明》。2013年12月19日，涉案的X花园AXXX-XXXX地块（AXX-AXX、CX-CXX、幼儿园）（不含室外环境）取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。2014年3月17日，和记黄埔公司向郭建民发出《延期入伙通知》，称因和记黄埔公司正在抓紧对X花园项目院内室外工程做最后的美化和改善，原定2014年3月31日前的入伙日期将有所延后，实际入伙日期以和记黄埔公司另行发出的《X花园交付使用通知书》上确定的交付日期为准。对以上延期，和记黄埔公司将根据双方签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充约定的规定，以及和记黄埔公司正式发出的《X花园交付使用通知书》上确定的交付日期对郭建民作出补偿。2014年5月12日，和记黄埔公司向郭建民发出《延期入伙通知》，称交楼时间将有所延后，根据目前的工程进度，和记黄埔公司拟定于2014年6月28日将涉案房产交付给郭建民。对以上延期，和记黄埔公司将根据双方签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充约定的规定，以及和记黄埔公司证实发出的《X花园交付使用通知书》上确定的交付日期对郭建民作出补偿。2014年6月20日，和记黄埔公司向郭建民发出《X花园交付使用通知书》，内容为：通知郭建民于2014年6月27日12:30-13:30按本通知书所附之《X花园业主办理入伙手续须知》亲临X花园办理入伙手续。该单元的物业服务费、地下车位管理费（如适用）等费用从2014年7月1日起开始计收（按该单元的竣工建筑面积计算）。如郭建民未能按照本通知安排的时间办理手续，仍视为该单元已交付给郭建民并从上述日期起计收物业服务费、地下车位管理费（如适用）等费用。同日，和记黄埔公司向郭建民发出《X花园发展商承担物业服务费通知书及确认书》，内容如下：和记黄埔公司承担郭建民自2014年7月1日起至2014年9月30日止的物业服务费。郭建民签署如下意见：郭建民于2014年9月8日提出整改，在此期间催促几次都未按要求整改完成。洗手间漏水一直到2014年11月22日整改完成。在未收楼期间整改，郭建民认为不应收取物业费用，已正式发函给发展商协商赔偿及物业费问题。2014年6月29日，郭建民出具字据，表明因和记黄埔公司未取得全部验房资料，拒绝接收涉案房产。2014年7月8日，涉案的X花园AXXX-XXXX地块（AXX-AXX、CX-CXX、幼儿园）室外环境工程取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。2014年8月29日，和记黄埔公司再次向郭建民发出通知，内容为：和记黄埔公司之前已向郭建民寄发了《X花园交付使用通知书》，通知郭建民办理入伙手续，但郭建民尚未办理。该单元的物业服务费等费用从2014年7月1日起开始计收（按该单元的竣工建筑面积计算）。现再次通知郭建民于2014年9月7日前办理入伙手续。本通知书仅为催办入伙手续之用，并不视为推迟该单元的入伙时间。2014年9月8日，郭建民前往涉案房产验收，提出涉案房产存在如下问题：1、公共通道靠卫生间墙面有渗水痕迹；2、厨房墙砖有多块空鼓；3、消毒柜推拉门拉不到位；4、厨房天花抽风机松动；5、客厅阳台扶手底部水泥破损2处；6、墙面之前处理过的裂缝需重新处理一遍；7、客厅推拉门上方墙面边角处有一条裂缝；8、书房窗门有一扇门没锁扣、推拉时过紧、门缝间隙过大；9、全部门栓松动；10、主卧窗锁扣2个坏；11、次卫洗手盆上方须重新打胶、地面有积水；12、主卫浴缸漏水、洗手盆柜门缝过大；13、厨房门口墙面、天花2处缝未处理；14、客厅可视对讲坏。2014年11月3日，又提出存在洗手间渗水、门框裂纹的问题。2014年11月10日，和记黄埔公司向郭建民发出通知，对郭建民2014年11月6日的整改要求及赔偿要求答复如下：关于郭建民反映涉案房产需整修的项目，和记黄埔公司已安排检修人员予以及时处理及完成，并已按照买卖合同及《住宅质量保证书》履行保修责任。涉案房产在交楼前已通过相关部门的验收合格，今后若涉案房产有需整修项目，和记黄埔公司将一如既往积极地按照与郭建民签署的《房地产买卖合同》及《住宅质量保证书》履行保修责任，并尽快安排检修人员予以及时处理。对于郭建民提出整修期间赔偿每日万分之一至整修完毕的要求及管理费减免的要求，和记黄埔公司不予接受。2014年11月20日，和记黄埔公司向郭建民发出《X花园逾期交楼补偿确认函》，确认因涉案房产迟延入伙，按照郭建民支付购房价款每日万分之一的标准对郭建民进行补偿，补偿日期自2014年3月31日计算至2014年7月8日止，逾期交楼补偿金共计14273.82元。2015年7月2日，涉案房地产项目办理初始登记。同日，和记黄埔公司发出《X花园办理温馨提示》，内容为：X花园项目的房地产证正在办理中，根据郭建民、和记黄埔公司签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充约定的相关规定，郭建民应填写《深圳市房地产转移登记申请表》等资料自行办证并按国土局的规定交纳税费，具体方式如下：1、一次性付款客户请联系北京市JCTD（深圳）律师事务所签署办证文件，办理房产证，部分客户在办理该单元入伙手续时已签署过此文件，请郭建民再次核实；2、按揭客户（包括提前还清贷款、变更按揭付款方式等客户）请联系相关的按揭银行签署办证文件，办理房地产证；3、不属于以上购房形式的客户请致电和记黄埔公司专客户服务部确认代办房产证的单位。2015年10月26日，涉案房产经核准登记至郭建民名下。一审另查，1、郭建民确认涉案房产交付时间为2014年7月8日；2、郭建民确认收到逾期交楼补偿金共计14273.82元，亦认可补偿日期自2014年3月31日计算至2014年7月8日止，但认为违约金的标准过低，对违约金的数额有异议；3、郭建民确认于2015年7月2日接到办证通知。一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。郭建民与和记黄埔公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充约定是当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。关于逾期交房的违约责任。根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，和记黄埔公司应于2014年3月31日前向郭建民交付涉案房产，但和记黄埔公司未按上述约定向郭建民交付涉案房产，并至2014年7月8日才取得涉案房地产项目的竣工验收备案收文回执，已构成违约，应承担相应的违约责任。郭建民确认涉案房产于2014年7月8日交付，主张和记黄埔公司应按照购房总价款日万分之四的标准，向其支付自2014年3月31日至2014年7月8日止的逾期交房违约金。双方对于上述违约金计算的起止日期并无争议，但和记黄埔公司认为违约金应按购房总价款日万分之一的标准计算。经查，《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十二条约定，出卖人逾期交房的，应按补充约定第15条处理，即出卖人逾期交付超过90日的，若买受人没有在买卖合同约定的房地产交付日起6个月内书面通知出卖人解除买卖合同，则买卖合同继续履行，自买卖合同约定的房地产交付日之次日起至出卖人发出《交付使用通知书》之日止，出卖人按日向买受人支付买受人已付购房价款的万分之一的违约金。由此可知，郭建民、和记黄埔公司双方约定的逾期交房违约金计算标准为每日按郭建民已付购房价款的万分之一计算，郭建民诉请和记黄埔公司按照其已付购房价款的万分之四计算，与合同约定不符，一审法院不予支持。经核算，和记黄埔公司共逾期交房99天，其应向郭建民支付的逾期交房违约金为14273.82元（1441800元×0.0001×99天）。由于郭建民已确认和记黄埔公司向其支付上述款项，郭建民诉请和记黄埔公司支付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于逾期办证违约金。《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五补充约定第25条约定，由郭建民在本房地产交付之日起240日内自行办理房地产证，且郭建民应自行向和记黄埔公司查询本房地产项目初始登记的办理情况，留意房地产登记机关在报纸、互联网等公共媒体上发布的初始登记公告，并与和记黄埔公司联系填写《深圳市房地产转移登记申请表》自行办证，和记黄埔公司不再另行通知。第26条约定，如和记黄埔公司未履行相关义务（相关义务是指因出卖人未能在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内完成本房地产项目的房地产初始登记、出卖人在初始登记时未向深圳市房地产权登记机关出具自行登记办证的备案申请）造成在本房地产交付之日起240日内，本房地产的所有权未能登记至买受人名下的，出卖人应自本房地产交付日后的第241日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金直至房地产权登记机关核发房地产证之日止，买卖合同继续履行。如非出卖人原因（包括但不限于买受人未按照买卖合同第二十一条履行、买受人未及时签署有关文件、缴纳办理房地产证税费、买受人未及时向房地产登记机关申请房地产转移及买受人按揭银行未及时提供有关文件等买受人原因，或者房地产权登记机关的原因）造成在本房地产交付之日起240日内，本房地产的所有权未能登记至买受人名下的，由此产生的责任由买受人承担。”据此约定，郭建民应在房产交付之日起240日内自行办理《房地产证》，但由于郭建民自行办证须以涉案房地产项目办理了初始登记为前提，因此，当和记黄埔公司办理了涉案房地产项目的初始登记后，方视为和记黄埔公司完成了办证义务。经查，郭建民确认涉案房产的交付时间为2014年7月8日，则和记黄埔公司应于2015年3月5日前履行其办证义务。但涉案房地产项目直至2015年7月2日才办理了初始登记，致使郭建民无法在上述期限内自行办理《房地产证》，和记黄埔公司的行为已构成违约，应自2015年3月6日起，按房地产总价款万分之一的标准向郭建民支付逾期违约金。由于郭建民确认其于涉案房地产项目完成初始登记当日收到办证通知，应视为和记黄埔公司至此已完成了办证义务，故应以该日期作为逾期办证违约金的计算截止时间。郭建民诉请和记黄埔公司按照房地产总价款万分之四的标准，支付逾期办证违约金应计至核发房产证之日止，与合同约定不符，且其未能提交证据证明其收到办证通知之后的办证进度因和记黄埔公司原因而造成迟延，故其相应诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。经核算，和记黄埔公司共迟延履行办证义务119天，应向郭建民支付违约金17157.42元（1441800元×0.0001×119天）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、和记黄埔公司于判决生效之日起五日内向郭建民支付逾期办证违约金17157.42元；二、驳回郭建民的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1580元（郭建民已预交），由郭建民负担1180元，和记黄埔公司负担400元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案合同附件五对迟延交楼和迟延办证违约金标准的约定是否有效；二、不动产登记机关从受理申请到办出房产证的合理期限应否计入迟延办证时间内。关于第一个争议焦点。合同法第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。在本案中，涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》及附件五虽然系格式条款。附件五约定将合同约定的迟延交楼违约金和迟延办证违约金调整为日万分之一，并不违反公平原则。附件五“买卖双方补充约定”第2条明确约定，出卖人已向买受人充分解释了买卖合同及其附件、本补充约定的内容，买受人确认接受其在上述文件中享有的权利和应承担的义务。和记黄埔公司作为格式合同的提供方，已经向买受人尽到了对条文内容进行解释、说明的义务。涉案合同附件五对迟延交楼和迟延办证违约金标准的约定合法有效。关于第二个争议焦点。合同附件五第26条约定，如和记黄埔公司未履行相关义务（相关义务是指因出卖人未能在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内完成本房地产项目的房地产初始登记、出卖人在初始登记时未向深圳市房地产权登记机关出具自行登记办证的备案申请）造成在本房地产交付之日起240日内，本房地产的所有权未能登记至买受人名下的，出卖人应自本房地产交付日后的第241日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金直至房地产权登记机关核发房地产证之日止，买卖合同继续履行。和记黄埔公司在2014年7月8日取得工程竣工验收备案收文回执后，直至2015年7月2日才办理完初始登记，导致涉案房屋的产权未能及时办证。和记黄埔公司应自2015年3月6日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金直至房地产权登记机关核发房地产证之日止。一审法院认为迟延办证违约金应支付至郭建民收到办证通知之日（2015年7月2日）止，与上述约定不符。郭建民主张迟延办证的时间应加上合理的办证期间30日，合法有据，本院予以支持。经核算，和记黄埔公司迟延履行办证义务149天，应向郭建民支付违约金21482.82元（1441800元×0.0001×149天）。综上所述，郭建民的上诉请求部分成立，应予相应支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、变更深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初7384号民事判决第一项：和记黄埔地产（深圳）有限公司于本判决生效之日起五日内向郭建民支付逾期办证违约金21482.82元；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初7384号民事判决第二项；三、驳回郭建民的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1580元（郭建民已预交），由郭建民负担1000元，和记黄埔公司负担580元。二审案件受理费2531元（郭建民已预交），由郭建民负担1531元，和记黄埔公司负担1000元。本判决为终审判决。审判长 马   龙审判员 路 德 虎审判员 周   敏二〇一七年十二月二十九日书记员 林翘（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。