云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2017)云2504民初767号原告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：余镕材，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘凤秀，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：杨皎，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：云南华庄商贸有限公司，住所地：弥勒市弥阳镇湖泉湾I号商业街11栋。法定代表人：李奕颉，系该公司执行董事兼总经理。原告云南昆润高鸿投资有限公司与被告云南华庄商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告云南昆润高鸿投资有限公司的委托诉讼代理人刘凤秀、杨皎，被告云南华庄商贸有限公司的法定代表人李奕颉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南昆润高鸿投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2013年9月24日签订的《房屋租赁合同》；2.由被告支付原告自2015年12月1日起至2016年12月31日期间的物业费65534.24元、垃圾清运费65534.24元、水电费110520元（2015年11月1日至2016年7月31日），合计241588.48元，扣减被告支付给原告的20000元押金外，被告还应支付原告221588.48元；3.由被告将弥勒湖泉湾I号商业步行街的xxx至xxx共十二间商铺腾空退还原告；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系从事房地产开发的企业法人，位于弥勒市湖泉湾I号商业步行街xxx至xxx共十二间商铺的所有权属原告享有。2013年9月24日，原、被告在平等自愿协商的基础上，就该十二间商铺的租赁事宜签订《房屋租赁合同》，合同对租赁用途、期限、租金及违约责任等均进行了约定。合同签订后，原告依约将该十二间商铺交由被告经营��鲜楼至2016年7月底，自2017年7月起无故停业至今。2015年11月1日至2016年12月31日期间共产生水电费110520元、物业费65534.24元、垃圾清运费65534.24元。被告不但不按约定向原告及物业管理公司支付租金和交纳水电费、物业费和垃圾清运费，还自2016年7月停业至今，经原告多次催告仍未恢复营业和支付相应费用，其行为已严重违约，遂起诉，请依法判决。被告云南华庄商贸有限公司辩称，签订租赁合同的情况属实，原告于2014年5月交付房屋，被告于2015年5月装修完毕，并于2015年12月开业。2016年6月，被告经物业管理公司同意对天然气管道进行维修，并对外张贴了公告，故被告不是无故停业，不存在违约情形。相反，在歇业维修管道期间，被告经营的粤港海鲜楼被他人另行加锁，钥匙由物业管理公司保管，该行为直接导致被告停业至今。关于原告主张的物业费、垃圾清运费和水电费，被告至今未与原告或物业管理公司签订过物业合同，2015年1月1日至2016年10月30日的物业费和垃圾清运费，收费标准为3元/㎡，按被告经营商铺总面积3360.73㎡计收，仅有收据；水电费只记得有2016年的未交。上述费用均由被告直接向物业管理公司交纳，收据上的印章显示该物业管理公司名称为“云南昆润高宏物业管理公司”。因为没有签订物业合同，物业费、垃圾清运费和水电费的收费标准不明确，且物业管理公司没有尽到应尽义务，并且擅自加锁导致被告停业至今，使被告遭受损失，故不同意支付物业费和垃圾清运费；若水电费可以提供发票等合法凭证，则愿意支付。综上，被告不存在违约行为，不同意解除合同，若原告对被告的装修残值进行补偿，则同意解除合同并腾退房屋。原告为证实其主张的事实和支持其诉讼请求，向本院提交了如��证据材料：1.营业执照、法定代表人居民身份证复印件各1份、法定代表人身份证明1份，欲证实原告的身份信息情况和诉讼主体资格。2.企业信用信息查询登记表1份，欲证实被告名称由弥勒市华庄酒店有限责任公司变更为云南华庄商贸有限公司。3.资质证书、建设用地规划许可证、弥勒县建设工程（施工期间）规划许可通知书、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证明复印件各1份，欲证实原告具有房地产开发资质，原告出租给被告的商铺系由原告开发，原告享有相应的物权和处分权。4.房屋租赁合同1份，欲证实2013年9月24日，原告将其享有所有权的弥勒市湖泉湾1号商业步行街xxx至xxx号共十二间商铺出租给被告经营使用，双方签订《房屋租赁合同》约定相关事宜，被告逾期付款的行为已构成违约。5.物业服务中心欠费单复印件1份，证明1份，物业缴费通知单1份，收款收据复印件1份，欲证实被告自2015年12月1日起至2016年12月31日止共拖欠物业费65534.24元、垃圾清运费65534.24元、水电费110520元（2015年11月1日至2016年7月31日），合计241588.48元。6.弥勒县房权证[2012]字第xxx号、弥勒县房权证[2012]字第00××54号房产证复印件各1份，弥勒市房屋所有权申请登记审批表复印件1份，欲证实原告出租给被告的房屋属原告所有。7.商业街总水电表复印件1份5页、发票照片打印件15份，欲证实被告承租范围内的水电费由原告向有关部门缴纳。经质证，被告对原告提供的证据1、2、3、6无异议。证据4，对真实性无异议，但认为被告停业原因系维修天然气管道，且经过物业管理公司同意，不存在违约；证据5，对真实性有异议，认为被告未签过物业合同，物业收费没有依据，且被告于2016年7月初就没有营业了，原告主张的期间与事实不符；证据7，认为发票所载缴费主体与原告当庭所作陈述及提供的证据材料相矛盾，且水电费属于原告代缴费用，应当按照国家有关部门相关规定及标准征收。为查明案件事实，本院依职权调取了《红河州发展和改革委员会关于弥勒县调整供排水价格的批复》（红发改价〔2011〕xxx号）、《云南省物价局转发国家发展改革委关于降低燃煤发电上网电价和一般工商业用电价格文件的通知》（云价价格〔2016〕xx号）、《云南省物价局转发国家发展改革委关于降低燃煤发电上网电价和工商业用电价格文件的通知》（云价价格〔2015〕xx号）复印件各1份，说明物价主管部门关于水费、电费的相关规定。经质证，原、被告对本院依职权调取的证据均无异议，但原告认为物业管理公司的实际收费标准与上述文件规定不一致，系湖泉湾I号小区的区域性规定，请求按照电费1元/千瓦时、水费4.5元/立方米计算。被告云南华庄商贸有限公司未向本院提交证据材料。经对上述证据进行审查，结合庭审中原、被告的陈述，本院认为，原告提交的证据1、2、3、6真实合法，被告无异议，能证明原告欲证事的事实，予以采信；证据4，被告对真实性无异议，能证明原、被告所签房屋租赁合同的相关情况，予以采信；证据5，因原告未能提供其代被告支付物业费、垃圾清运费及水电费的正式发票等凭证予以佐证，且欲证明水电费系由原告代被告支付给物业管理公司与证据7相互矛盾，不予采信；证据7，登记情况与被告当庭所作关于停业时间的陈述吻合，且原告能对登记内容作出合理解释，予以采信。本院依职权调取的证据，原、被告均无异议，予以确认。本院经审理认���事实如下：云南昆润高宏投资有限公司系弥勒县财富新天地文化旅游综合建设项目第一期的建设单位及售房单位，于2010年6月25日取得红河州建设局颁发的《商品房预售许可证明》（预许红字xxx号）。2013年9月24日，云南昆润高鸿投资有限公司与弥勒市华庄酒店有限责任公司订立房屋租赁合同，约定：出租人云南昆润高鸿投资有限公司，承租人弥勒市华庄酒店有限责任公司；租赁物：位于弥勒湖泉湾I号商业步行街的xxx至xxx共12间商铺，建筑面积合计3360.73平方米；租赁用途：经营茶酒文化、餐饮、珠宝、红木或古典乐器培训；租赁期间：10年，即2014年1月1日至2023年12月31日；租金及其支付期限和方式：2014年1月1日止2016年12月31日的租金免收，2017年1月1日起至2017年12月31日期间的租金按每月15元/㎡计算，即604931.40元，每年1月1日前一次性付清下一租赁年度的租金；租赁押金：20000元，如果承租人拖欠租金、水电费、物管费等承租人应当承担的费用时，出租人有权从租房押金中扣除，租房押金不足以支付承租人拖欠的上述费用的，出租人有权向承租人追索并要求承租人承担违约责任；装修：承租人所做装修本着来装去留的原则处理，在合同终止或解除后，租赁房屋除装修部分留给出租人外，其余部分由承租人在10个工作日内清除完毕并将房屋返还给出租人，由出租人在5个工作日内进行确认；费用承担：租赁期间内的水电费、物管费、垃圾清运费等因使用租赁房屋而产生的各项费用，均由承租人按照有关规定承担，并按时缴纳或支付；违约责任：承租人在开业经营后，无故连续停业、歇业超过1个月或在一个租赁年度内间歇性、间断性停业共计超过2个月的，出租人有权立即解除合同，并要求承租人承担实际占用房屋期间的租金（按月租金30元/平方米计算），由此造成出租人其他损失的，承租人应当继续赔偿。合同签订后，弥勒市华庄酒店有限责任公司向云南昆润高鸿投资有限公司交纳押金20000元，云南昆润高鸿投资有限公司将租赁房屋交付弥勒市华庄酒店有限责任公司，弥勒市华庄酒店有限责任公司对房屋进行了装饰装修，用于经营粤港海鲜楼（华庄国际）。2016年7月，粤港海鲜楼（华庄国际）停业至今。2015年11月至2016年7月，被告承租范围内的用水量和用电量为：2015年11月用水329立方米、用电8209千瓦时，2015年12月用水389立方米、用电10982千瓦时，2016年1月用水324立方米、用电12249千瓦时，2016年2月用水219立方米、用电9219千瓦时，2016年3月用水360立方米、用电10272千瓦时，2016年4月用水259立方米、用电14662千瓦时,2016年5月用水311立方米、用电10560千瓦时，2016年6月用水222立方米、用电13040千瓦时，2016年7��用水193立方米、用电9600千瓦时。另查明，云南昆润高鸿投资有限公司于2017年3月29日变更登记为云南昆润高宏投资有限公司，弥勒市华庄酒店有限责任公司于2014年5月26日变更登记为云南华庄商贸有限公司。再查明，自2011年7月1日起，弥勒市第二类非居民生活用水的城市供排水价格为4元/立方米；自2015年4月20日起至2015年12月31日止，云南电网一般工商业及其他用电销售电价为不满1千伏0.666元/千瓦时，自2016年1月1日起至2016年12月31日止，云南电网一般工商业及其他用电销售电价为不满1千伏0.663元/千瓦时。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订的《房屋租赁合同》，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同成立后，各方当事人应全面履行自己的义务，原告已履行交付位于弥勒市湖泉���I号商业步行街xxx至xxx号共12间商铺的义务，被告应依约履行合同义务。双方签订的《房屋租赁合同》中约定：乙方（即被告）在开业经营后，无故连续停业、歇业超过1个月或在一个租赁年度内间歇性、间断性停业共计超过2个月的，甲方（即原告）有权立即解除合同，并要求乙方按照合同约定补交水电费、物业服务费、垃圾清运费等费用；如乙方拖欠租金、水电费、物管费等乙方应当承担的费用时，甲方有权从租房押金中扣除，租房押金不足以支付乙方拖欠的上述费用的，甲方有权向乙方追索并要求乙方承担相应的违约责任。被告自2016年7月停业至今，现原告要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，被告应将位于弥勒市湖泉湾I号商业步行街xxx号至xxx号共12间商铺退还原告。原告主张由被告支付其代为交纳的物业费、垃圾清运费及水电费，因原告未能提供充分证���证明其代被告交纳了物业费和垃圾清运费，对该两项费用不予支持。因水费和电费系原告向供水、供电单位直接交纳，被告亦认可自2016年起就未交纳过水费和电费，故被告应将拖欠的水费、电费支付给原告。国务院《物业管理条例》第四十四条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”因原、被告均未与物业管理公司签订物业合同，未对水费、电费以及耗损分摊等事项进行约定，故本院支持水费、电费按物价主管部门的收费标准执行。本案中，根据案件查明事实及证据，本院认定被告拖欠2015年11月至2016年7月期间的水费为9536元[（329立方米+389立方米+324立方米+219立方米+360立方米+259立方米+311立方米+193立方米）×4元/立方米]，电费为65557.34元[（8209千瓦时+10982千瓦时）×0.666元/千瓦时+（12249千瓦时+9219千瓦时+10272千瓦时+14662千瓦时+10560千瓦时+13040千瓦时+9600千瓦时）×0.663元/千瓦时]，合计75093.34元。扣除被告支付的租赁押金20000元，被告还应支付原告水费、电费共计55093.34元。被告辩解其停业系事出有因，不存在违约的事实，因未提供相应证据，故对该辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告云南昆润高宏投资有限公司与被告云南华庄国际商贸有��公司于2013年9月24日签订的《房屋租赁合同》。二、由被告云南华庄国际商贸有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告云南昆润高宏投资有限公司2015年11月至2016年7月期间的水费、电费共计55093.34元。三、由被告云南华庄国际商贸有限公司于判决生效之日起二十日内将位于弥勒市湖泉湾I号商业步行街xxx号至xxx号共12间商铺退还原告云南昆润高宏投资有限公司。四、驳回原告云南昆润高宏投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13016元，由原告云南昆润高宏投资有限公司负担2351元，由被告云南华庄商贸有限公司负担10665元；公告费300元，由原告云南昆润高宏投资���限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判长 李 劼审判员 陈建芸审判员 孙云霞二〇一七年十二月十一日书记员 汤绍鹏