江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏08民终3062号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑毅。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏淮阴新华印刷厂，。法定代表人：唐晓军。委托诉讼代理人：刘国振。委托诉讼代理人：李华。上诉人郑毅因与被上诉人江苏淮阴新华印刷厂（以下简称新华印刷厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院于2017年8月15日作出的(2017)苏0812民初961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郑毅提起上诉，请求二审改判驳回新华印刷厂的反诉请求并由其承担本案全部诉讼费用。主要理由是：在被上诉人主张提前解除合同期间，不应产生房屋占用费；原租赁合同约定租金为4220元/季度，上诉人未及时交还房屋也是有原因的，不能以合同约定计算占用费，原审按281元/天计算占用费明显过高。新华印刷厂答辩称：原审判决正确，依法应予维持。郑毅提起一审诉讼，请求判令新华印刷厂赔偿营业损失15万元并承担诉讼费用。新华印刷厂提起反诉，请求：1、判令郑毅支付2016年5��18日至2016年11月17日期间的房租8440元；2、郑毅按281元/天的标准支付2016年11月18日至2017年6月11日的房屋占有使用费；3、郑毅承担反诉费用。原审认定事实为：2008年11月，双方当事人建立租赁关系，郑毅承租新华印刷厂位于新华苑内的房屋，用于经营浴室，合同一年一签。2015年11月18日，双方续签房屋租赁合同，约定：房屋的租金为4220元/季度；租期为2015年11月18日起至2016年11月17日；租金支付方式为按季缴纳，承租方应于每满3个月前10天到出租方财务科缴纳下三个月租金；风险抵押金3000元，承租人在签订租赁合同前交给出租人；承租人有下列情形之一的，出租人可以解除合同：1、不交付或者不按约交付租金达一个月以上；2、所欠各项费用达三千元以上的；3、……；房屋租赁合同期满，承租人需要续租的，应在期满前三个月提出续租请求，双方达成一致，签订新的合同。否则，应按时将房屋完好的归还被告。逾期每日按月租金的20%收取，十日后，房内一切物品均视为承租人放弃之物，出租人有权予以清理，清理费用由原告承担。其他约定事项：在合同期间内，如遇被告（老厂区）开发或者产权转移，随时移交随时合同自动终止，出租人不承担任何经济补偿金或者其他补偿条件，出租人提前10天通知承租人将房屋内的财产搬出，承租人将房屋完好无损地交于出租人。2015年10月14日，淮安市人民政府召开《关于协调新华印刷厂老厂区及其周边地块更新改造有关问题》会议，并形成会议纪要，内容主要涉及对原告老厂区地块及其周边进行整体改造，建设文化创意产业园，并对更新改造中的具体问题进行了明确：一、关于功能定位问题。二、关于改造主体问题。明确由淮安市交通控股有限公司（下简称：市交��控股公司）作为上述地块更新改造及招商运作的责任主体。三、关于改造范围问题。新华印刷厂南侧涉及市工投集团公司、新华物流、鞋帽站等其他权属单位的土地，占地约42亩，统一纳入文创园整体规划改造。市国资委牵头协调市交通控股公司、新华印刷厂内部关系，同时处理好新华印刷厂职工稳定问题。更新改造中，要兼顾东西规划道路，不在规划道路范围内布局规模较大的项目，相关房产出租年限可定为10年左右，以便今后道路的贯穿改造。四、关于运作方式问题。鉴于文创园规划建设要求高、投资体量大、收益回报慢，由市交通控股公司负责统一筹资改造，招引经验丰富的单位进行管理运营。原则同意将新华印刷厂老厂地块用途调整为商业用地、进行融资性挂牌，其他周边地块由市交通控股公司以租赁方式从相关产权主体承租后进行整体策划、更新改造、��商运作、出租经营，按计划分期实施、市规划、国土、住建等部门要予以配合。五、具体工作要求。……。2016年1月11日，新华印刷厂和市交通控股公司签订了一份老厂区有产权房屋移交清单，载明了原告老厂区的房屋位置和房屋面积。2016年3月30日，市交通控股公司召开总经理办公会，并形成会议纪要，会议专题讨论关于与新华印刷厂签订房屋租赁合同事项。根据市政府常务市长会办会精神，坐落于淮海北路44号的淮阴新华印刷厂老厂区交由市交通控股公司开发打造文化创意产业园，为项目顺利实施，现需要老厂区的产权单位淮阴新华印刷厂（合同甲方）与开发主体市交通控股公司（合同乙方）签订房屋租赁合同：甲方将坐落于淮安市淮海北路44号的老厂区（建筑面积15111.95㎡，用地面积19349.1㎡）租借给乙方使用；乙方将淮安市飞耀南路56号厂区（建筑面积13837.87㎡）租借甲方使用，价格结算参照一般市场价格有偿计取，租赁费用冲抵后每年支付给新华印刷厂租金360万元，租期为七年。2016年3月31日，新华印刷厂在郑毅承租的门面处张贴书面通知，通知终止双方签订的房屋租赁合同，并要求郑毅于2016年4月12日前交还房屋；缴纳拖欠的房租2110元，电费15538.50元。郑毅认为双方房屋租赁合同尚未到期，新华印刷厂故意不收取案涉房屋租金以及其他费用，并非郑毅故意拖欠租金，因此拒不交房。2016年6月3日，新华印刷厂以租赁合同约定的解除条件成就为由向原淮安市清河区人民法院（以下简称清河法院）提起诉讼，要求解除与郑毅签订的租赁合同并支付租金、水电费。清河法院认为合同解除条件并未成就，于2016年8月29日作出（2016）苏0802民初2351号民事判决书，驳回新华印刷厂关于解除租赁合���及支付房屋占有使用费的诉讼请求。新华印刷厂不服一审判决，向淮安市中级人民法院提起上诉，在案件审理期间，涉案租赁合同约定的租赁期限已经届满。2016年12月19日，淮安市中级人民法院出具（2016）苏08民终2923号民事判决书驳回新华印刷厂上诉，并认为涉案租赁合同已经到期，因终止合同和解除合同所产生的法律后果不一致，故新华印刷厂可以另案主张。2016年12月26日，被告新华印刷厂再次向清河法院提起诉讼，要求确认原、被告2015年11月18日签订的房屋租赁合同已终止，并要求原郑毅返还承租的淮安市淮海北路44号6幢6室（浴室）房屋。2017年2月24日，原审法院作出（2016）苏0802民初5327号民事判决书，确认原、被告于2015年11月18日签订的房屋租赁合同于2016年11月18日终止并判决郑毅于判决生效之日起十五日内将承租的淮安市淮海北路44号6幢6室（浴室���房屋腾空并返还给新华印刷厂。因郑毅未履行该判决书所载明的返还租赁房屋的义务，新华印刷厂于2017年4月1日申请强制执行。2017年6月11日，郑毅将涉案房屋返还给新华印刷厂。另查，风险抵押金3000元由新华印刷厂实际收取，至今未予返还。郑毅租金交至2016年5月15日，之后未交租金。庭审中，郑毅为证明新华印刷厂强行断电给其造成损失提供照片、新华印刷厂电表记录及（2016）苏0802民初2351号庭审笔录佐证，照片显示电表数为105406，电表记录显示2016年4月电表为105406；庭审笔录第四页原承办法官询问新华印刷厂在张贴通知当天有无断电，新华印刷厂代理人回复庭后核实，原承办人限期三日内提供书面材料。被告新华印刷厂质证称对照片的真实性不清楚，对电表记录及庭审笔录的真实性均无异议。郑毅为证明其营业损失提供海龙宫2016年的营业���表；新华印刷厂质证称该证据上无任何单位的盖章，对其的真实性和关联性不予认可，即使是真实的也不能证明郑毅所开浴室的营业损失。原审认为，原、被告于2015年11月18日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，属合法有效，应受法律保护。在合同履行期限内，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据生效的法律规定可以确定，双方的租赁关系至2016年11月18日终止。关于新华印刷厂是否存在强制断电的情况。郑毅提供的电表照片所显示的电表数与新华印刷厂电表记录所载明的电表数一致，表明其一直没有用电的行为。新华印刷厂在（2016）苏0802民初2351号案件审理过程中未在法庭要求的期限内书面回复是否存在强行断电的情况，以及在本案审理过程中未能提供郑毅将涉案房屋改为居家生活场所未用于浴室经营证据情况，新华印刷厂应承担举证不能的不利法律后果。综上，对涉案房屋一直处于无电的状态予以确认，故对郑毅主张的新华印刷厂于2016年3月31日强行断电的事实予以采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在无解除权的情况下，新华印刷厂单方面通知要求解除合同并强行断电，致使原告郑毅无法经营，新华印刷厂的上述行为构成违约，故应承担违约责任。现郑毅要求赔偿经营损失，符合法律规定，对此予以支持。关于营业损失的数额，郑毅提供的证据不能证明其所经营的浴室的经营损失，郑毅也未提交其所经营浴室上一年度的营业状况的证据佐证其营业损失的数额，应当承担举证不能的法律后果。考虑到郑毅损失的客观存在，为减少讼累，结合双方所签租赁合同租金标准及本地经济情况，酌定损失按1万元/月计算。新华印刷厂于2016年3月31日断电致使原告郑毅从2016年4月份起无法正常营业，故应支付剩余7个半月的营业损失共计75000元。当事人使用租赁房屋应当支付租金。郑毅租金仅支付到2016年5月17日，现新华印刷厂要求其支付剩余租赁期限的租金8440元，符合法律规定及合同约定，对此予以支持。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。2016年11月18日，双方所签合同期满后未续签，租赁期限届满，郑毅作为出租人应当按照合同约定返还租赁物。郑毅未按合同约定返还租赁物，构成违约，现新华印刷厂反诉要求郑毅按合同约定的标准支付合同期满至房屋实际返还之日的房屋占有使用费，符合法律规定，对此予以支持。租赁期限届满后，出租人所收押金3000元可折抵租金，故郑毅应当以281元/天的标准支付新华印刷厂2016年11月18日至2017年6月11日的房屋占有使用费54886元（押金已扣除）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告江苏淮阴新华印刷厂赔偿原告郑毅营业损失75000元；二、反诉被告郑毅支付反诉原告江苏淮阴新华印刷厂租金8440元、房屋占有使用费54886元，合计63326元；以上一、二两项相抵冲，江苏淮阴新华印刷厂本判决生效后十日内一次性支付郑毅11674元；三、驳回原告郑毅其他诉讼请求。本诉案件受理费4300元，反诉案件受理费427元，合计4727元，由郑毅负担3052元，新华印刷厂负担1675元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。经双方当事人一致确认，本案争议焦点为：1、上诉人是否应当向被上诉人支付房屋占有使用费；2、如果应当支付，应当按照何种支付标准来支付。本院认为：双方当事人之间订立了合法有效的租赁合同，双方均应依照约定全面履行。在合同约定期限内，被上诉人实施断电的违约行为，原审已通过判令其承担违约责任得以弥补。在合同约定的租赁期限届满后，未依约及时向被上诉人返还房屋，亦构成违约，应承担相应的违约责任，向被上诉人支付房屋占有使用费。双方当事人在租赁合同中，对上诉人逾期未交还房屋应承担的违约责任作出了明确约定，被上诉人据此主张上诉人应承担违约责任的计算方法，符合合同约定，原审对此予以支持并无不当，本院予以支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求���本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1172元，由上诉人郑毅负担。本判决为终审判决。审判长  蒋同宝审判员  张桂林审判员  孙 艳二〇一七年十二月十九日书记员  徐 丹