广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0802民初1206号原告：湛江市嘉富物业服务有限公司，住所地：湛江市赤坎区金城路56、57号嘉豪园D幢首层101房。法定代表人：凌斌，该公司销售经理。被告：黄子绘，男，1974年6月8日出生，汉族，住湛江市赤坎区，委托诉讼代理人：翟文辉，广东大展律师事务所律师。原告湛江市嘉富物业服务有限公司（下称嘉富公司）与被告黄子绘物业服务合同纠纷一案。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告嘉富公司的法定代表人凌斌、被告黄子绘的委托诉讼代理人翟文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉富公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告2011年12月至2014年12月8日的物业管理费人民币1597.30元，滞纳金1932.73元（从逾期之日起每天应按欠费金额的2‰支付，暂截止至起诉之日即2016年12月8日）；二、被告支付原告垫支的自来水费及公共水电分摊441.20元；三、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告系原告所管理的“嘉富花园”C703房的业主，物业面积101.99平方米。2004年11月13日，开发商湛江市嘉富房地产开发有限公司下属物业部与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定由开发商负责对嘉富花园小区进行前期物业管理，业主按房屋建筑面积（0.45元/平方）支付物业管理费，逾期缴费则从逾期之日起每天按应交物业服务管理费的2‰交纳滞纳金。同时约定被告的自来水费以及公共分摊水电费、垃圾费等由物业管理方代收代支。2006年1月25日，开发商湛江市嘉富房地产开发有限公司依法委托原告进场管理嘉富花园，由原告依法承担物业管理责任并行使物业管理收费权利，合同期限至2015年12月24日止。原告为开发商依法通过协议选定的、具备合格资质的物业管理企业，并已经在政府主管部门备案，依法管理嘉富花园，为被告提供物业管理服务。截止至2011年12月前，被告一直接受原告的管理服务并向原告支付各项费用。但自2011年12月之后，被告不再依约向原告缴纳各项应付费用。截止至2016年12月5日，被告共拖欠物业费1597.30元，滞纳金1932.73元，拖欠自来水费及公共水电分摊441.20元。被告拒不缴纳物业服务管理费及水电费用的行为已严重违反了相关法律法规及其所签署的《前期物业管理服务协议》，侵犯了原告及其他业主的合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告黄子绘辩称：一、原告成被告尚欠其物业服务费及分摊水费与事实不符，被告已付清全部费用。原告诉称被告尚欠其2011年12月至2016年12月5日的物业服务费及分摊水费共2038.5元，与客观事实不符。在原告于2014年12月8日撤离嘉富小区前被告应缴交的物业服务费及分摊水费，被告都已付清给原告，并不存在被告拖欠其费用的问题。只是时间久了，被告没有保留好相关的缴交费用的单据，如果拖欠到原告的费用，其不可能长达几年没有向被告催缴过。二、原告为被告提供物业服务期间，一直不能按照《前期物业管理服务协议》的约定提供物业服务，应赔偿因此造成被告的损失。根据原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》第一条服务事项，原告履行共用设施、环境卫生、交通项目进行维护、修缮、服务管理的义务时不及时或不到位。其中，被告所在单元楼道由于原告的工作不到位，门上和门旁的墙壁上贴有小广告和盖有大量电话的广告章，原告对于这种情况没有采取有效措施解决。原告从来没有对小区的主管道进行清理，导致有业主家曾发生过下水管道堵塞导致污水倒灌，污水横流、臭气熏天，全屋木地板变形、墙根受损、家具受潮发胀，损失惨重的情况。在后期原告甚至没有为小区清理垃圾，门口没有安保人员，造成多家住户财物被盗。因此，原告不能按照《前期物业管理服务协议》的约定提供物业服务，已构成违约，应承担违法责任及赔偿被告的损失。三、原告起诉被告支付物业管理费及滞纳金的请求已超过2年的诉讼时效，法院应驳回原告的诉讼请求。原告起诉称被告自从2011年12月之后便不再依约向其缴纳各项应付费用，根据民法通则第135条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。因此，本案的诉讼时效应在前款之日起两年内，但原告在欠款之日起两年并没有向被告主张任何权利，也没有向法院起诉，其时隔几年后才向法院起诉提起本案诉讼，显然已超过两年的诉讼时效。因此，原告的诉讼请求起诉之日已届满2年，贵院应判决驳回其诉讼请求。四、被告至今从来没有收到过原告书面催交物业费的通知，原告不能直接就此向人民法院起诉被告请求支付物业费。根据2009年10月1日开始实行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用能够法律若干问题的解释》第6条的规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受服务或者无需接受相关物业为抗辩理由的，人民法院不予支持。该条规定了业主拒交物业服务费前置程序：先行书面催交，催交后，业主由两种反应的情况下才可以起诉主张物业费：1、拒绝交纳；2、在催告的合理期限内仍未缴纳。故原告不能未经书面催交而直接起诉。同时，从这一点进一步说明被告没有欠到原告的费用。五、原告主张的滞纳金明显过高，与法律规定的不负。原告已被告从欠缴物业费之日起每天按应欠金额的2‰支付计算出的滞纳金金额已超过被告应缴交的物业费，2‰过高，于法无据。及时支付滞纳金，标准也明显过高，根据粤高法〔2011〕49号广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见第3条第8款得规定：当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成的损失的百分之三十的，业主可以依照《合同法》第114条第2款得规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可以推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行推定的金融机构同期贷款利率计算的利息。本案中约定的2‰的滞纳金比例过高，贵院应当按被告的请求予以调整，驳回原告的有关滞纳金的请求。退一步说，假设被告欠到原告物业费，但由于原告一直没有催交，是原告没有及时履行收款的义务，而不是被告故意拖欠，一次原告物权主张滞纳金。六、原告以《前期物业管理服务协议》约定的建筑面积向被告收取的物业费是错误的。根据广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅2010年1月4日以粤价(2010)1号发布，自2010年4月1日起施行的《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第15条的规定：物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。被告所收取的物业费过高，应将差额部分立即返还给被告，被告保留诉权。七、原告于2014年12月8日撤离嘉富花园管理后还向被告收取物业费是错误的。根据2014年12月8日原告公布的《关于湛江市嘉富花园物业管理的回复函》载明：原告于2014年12月8日撤离嘉富花园管理。原告撤离后与被告之间就不存在任何法律关系了，之后再向被告等其他业主收取物业费也是于法无据的。另外，被告在原告撤离嘉富小区后统一向自来水公司缴交水费，而原告在此期间没有缴交水费。在此，恳请贵院依法不予支持原告这部分的诉求。综上所述，原告在此纠纷中存在明显的过错，除未完成物业协议中约定的责任和义务之外，还拒绝与被告和其他业主进行任何形式的沟通、协商。相反，仅仅用一个原告都已经违约的《前期物业管理服务协议》来主张所谓的物业费，其诉讼请求证据缺失、法律依据严重不足，请求法院依法驳回原告的不当诉讼请求。经审理查明，2004年11月13日，湛江市嘉富房地产开发有限公司物业服务部（下称嘉富公司物业服务部）与被告签订了《前期物业管理服务协议》。约定：一、嘉富公司物业服务部为被告所购买的湛江市赤坎区军民路21号嘉富花园一门C703房提供物业管理服务。二、房屋类型：住宅，建筑面积：101.99平方米。三、住宅管理费根据建筑面积每月按0.45元/平方米计收，每次交纳费用时间为当月15日前。四、业主和非业主使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业管理服务费的2‰交纳滞纳金。五、嘉富公司物业服务部违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求嘉富公司物业服务部限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，嘉富公司物业服务部承担相应的法律责任。2005年12月25日，嘉富公司物业服务部与被告签订了《前期物业管理委托合同》。约定：一、嘉富公司物业服务部委托原告对嘉富花园小区实行前期物业管理服务。二、前期物业服务期限为10年，自2005年12月25日起至2015年12月24日止。三、业主物业服务费用按月交纳，由原告在每月15日前向业主收取当月管理费。住宅服务费为0.45元/平方米。原告从2005年12月25日至2014年12月8日为被告提供了物业管理服务。原告于2014年12月8日撤离嘉富花园小区。原告于2016年12月8日向本院提交起诉状提起本案诉讼。本院立案庭于2016年12月15日对被告的法定代表人凌斌作《问话笔录》，告知：根据诉前联调的规定，原告可先向辖区的基层人民调解委员会申请调解，原告起诉的案件本院进行立案预登记，但暂缓立案受理。如果基层人民调解委员会调解不成功，再由本院立案进行审理。原告对本院的上述意见予以同意，并向赤坎区沙湾街道人民调解委员会（下称沙湾街道调解委员会）申请调解。因调解不成功，沙湾街道调解委员会于2017年5月12日作出《人民调解受理登记表》，决定不受理该纠纷。沙湾街道调解委员会于2017年5月12日向原告送达该《人民调解受理登记表》。本院遂于2017年6月20日对原告的起诉进行立案。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告虽未签订物业服务合同，但原告已实际为被告提供了物业服务，被告也接受了原告的物业服务，故原告与被告之间构成了物业服务合同关系。本案争议的焦点是：1、原告的起诉是否超过诉讼时效期间。2、被告是否拖欠了原告的物业管理费等。对于第一个争议焦点问题。原告从2005年12月25日至2014年12月8日为被告提供了物业管理服务。在该期间所产生的物业管理费具有连续性，应视为一个整体，被告按月支付物业管理费，应视为被告分期支付物业管理费。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，原告于2014年12月8日已撤离嘉富花园小区，即原告为被告提供的物业管理服务至2014年12月8日已终止。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”的规定，原告于2016年12月8日向本院提交起诉状提起诉讼，没有超过三年的诉讼时效期间。因此，原告的起诉没有超过诉讼时效期间。对于第二个争议焦点问题。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2011]49号）第三条第七项规定：“物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已经接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业费的。可予支持。双方没约定物业费的支付标准和支付方式的，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，并参照当地政府部门的指导价计算物业费。”原告已为被告提供物业管理服务，原告主张被告拖欠其2011年12月至2014年12月8日的物业管理费，被告辩称其已付清该期间的物业管理费，但未能提供证据证明，不能证明被告已交纳了2011年12月之后的物业管理费。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本院不予采纳被告的抗辩意见。因此，原告请求被告支付2011年12月至2014年12月8日的物业管理费，本院予以支持。物业管理费应根据涉案房屋的建筑面积101.99平方米参照《前期物业管理委托合同》约定的0.45元/平方米计算。因此，被告应向原告支付2011年12月至2014年12月8日（共36个月和8天）的物业管理费1664.48元（0.45元/平方米×101.99平方米×36个月+0.45元/平方米×101.99平方米÷30天×8天）。对于原告请求的滞纳金，原、被告未签订物业服务合同，双方对滞纳金未作约定，原告根据嘉富公司物业服务部与被告签订的《前期物业管理服务协议》约定请求滞纳金，于法无据，本院不予支持。对于原告请求被告支付其垫支的自来水费及公共水电分摊费441.20元，被告不予认可，原告提交其自行制作的证据“嘉富花园收费记录表”拟证实该主张，证据不足，故本院不予支持原告的该项诉求。虽《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”但该条规定并非物业服务合同纠纷起诉的法定前置程序，被告据此辩称原告不能未经书面催交物业管理费而直接起诉，本院不予采纳。被告主张原告未能按照《前期物业管理服务协议》的约定提供物业管理服务及原告未尽到物业管理服务的责任和义务，被告可另行向原告主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黄子绘须于本判决生效之日起十日内支付物业管理费1664.48元给原告湛江市嘉富物业服务有限公司。二、驳回原告湛江市嘉富物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理50元（原告已预交），由被告黄子绘负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  黄龙飞人民陪审员  程 兵人民陪审员  林卫武二〇一七年十二月二十八日书 记 员  林 敏附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。