新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新23民终1824号上诉人（原审被告）：新疆双翼房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市乌伊东路。法定代表人：王国异，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋彻，新疆金诚信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张永胜，男，1974年3月3日出生，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。上诉人新疆双翼房地产开发有限公司（以下简称：双翼公司）因与被上诉人张永胜商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2017）新2301民初3323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月18日公开开庭进行了审理。上诉人双翼公司的委托诉讼代理人蒋彻，被上诉人张永胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人双翼公司的上诉请求：1、撤销（2017）新2301民初3323号民事判决，改判上诉人支付被上诉人违约金7600元，逾期办证违约金139.69元；2、被上诉人承担本案上诉费用及其他费用。事实及理由：第一，一审法院认为上诉人延期交房、逾期办证构成违约，理由不能成立。上诉人在一审中提交的分户质量验收表反映本案诉争房屋在2015年9月已具备交付条件，且上诉人于2015年9月16日完成热力二次管网的建设。但因昌吉市热力公司的原因直至2016年6月才完成热力一网的建设。根据《商品房买卖合同》第八条第二款第（六）项规定：”因国家政策调整、市政府停水停电、自来水、电力、热力、天然气等部门配套工作滞后���非出卖人所能控制因素造成的工期延误或不能按时交房，出卖人可以据实予以延期”。因配套设施的滞后，上诉人据实予以延期，其行为不能构成违约。第二，一审判决按照合同约定计算违约金过高。被上诉人并未提供证据证实逾期交房给其造成损失的具体金额，故应参照逾期交房期间同地段、同类房屋租金标准作为计算被上诉人损失的依据予以调整。第三，一审判决逾期办证违约金错误。清华书苑系棚户区改造工程，而非上诉人开发的房产。截止目前为止，尚有住户不同意拆迁，导致相关手续不能取得从而无法办理产权登记。合同明确约定：逾期办理产权证的，出卖人按已付房款万分之三向买受人支付违约金，而一审在被上诉人未提供任何证据证明存在损失的情况下，就酌定增加，系滥用裁量权。被上诉人张永胜辩称：其房屋是学区房，每月租金约为1500元，不同意上诉人要求按7600元计算违约金的主张，请求驳回上诉，维持原判。张永胜向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付延期交房违约金14015.88元（2015年9月21日至2016年7月5日，共计301天）；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金22071.52元（2017年1月7日至2017年6月14日，共计158天）；3、本案受理费由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月29日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的昌吉市8区2丘1栋清华书苑小区2幢1单元3层304号房屋，房屋建筑面积为91.45平方米，单价5008元，总房款457982元；付款方式为：签订本合同时，买受人于2013年9月21日首付款137982元，剩余房款320000元由买受人以按揭贷款的方式支付，并于2013年9月24日前将贷款所需资料提供齐全。买受人办理贷款，需具备银行按揭���款资格，由出卖人协助买受人办理，并于2013年10月1日前将银行按揭贷款所有手续办理完毕，申请贷款金额320000元及年限10年，最终由银行确认。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年9月20日前将验收合格的商品房交买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外出卖人可据实予以延期：1、......2、施工中遇到异常困难及重大技术问题，不能及时解决；3、施工期间因国家政策调整造成的工期延误；4、买受人未按合同约定的期限和数量支付购房款（含按揭款）；5、交房日期为国家法定假日时顺延；6、因国家政策调整、市政停水停电、自来水、电力、热力、天然气等部门配套工作滞后等非出卖人所能控制因素造成的工期延误或不能按时交房，出卖人可据实予以延期。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的���殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第壹种方式处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之壹的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起叁拾天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。合同第十一条交接约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证���文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰、叁项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金，若因产权登记机关原因，不属出卖人责任；3、以下几种情况，办理权属登记的期限可顺延。买受人未付清全部购房款；买受人未按时验收入住；按揭贷款购房；买受人未及时提供办证资料；买受人未付清办理房产证的相关费用。该合同附件五合同补充协议第九条约定：本合同第十一条约定的通知方式包括出卖人在《昌吉日报》上发布公告等方式。自出卖人通知之日起15日内买受人须与出卖人办理交付手续，逾期不办理，视为交付。合同签订后，原告于2013年10月9日支付购房款137982元，于2013年11月13日支付购房款320000元。因原告购买的房屋面积经实际测量比合同面积增加，原告向被告补交差价7662元，诉争房屋购房款合计465644元。被告于2016年6月25日在昌吉日报上发出入住公告，通知2号楼、3号楼、5号楼的业主于2016年6月28日开始办理入住。原告实际于2016年7月5日办理了交房入住手续。原告因被告逾期交房和办理产权证，故诉至法院要求被告承担逾期交房违约金和逾期办证违约金。另查明：诉争房屋尚未办理房屋产权证书。经昌吉市房地产管理局核实该房处于期房网上签约状态。一审法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原、被告双方当事人均应按照合同的约定履行各自的权利义务。现原告已按合同约定支付了全部的购房款，被告应在合同约定的期限内及时交付房屋。被告未在合同约定的2015年9月20日前向原告交付房屋，已构成违约。被告辩称因热力公司一网建设滞后，导致房屋无法供暖而不能交房，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被告可以延期交房。虽然双方在合同中约定了因自来水、电力、热力等部门配套工作滞后等非出卖人所能控制因素造成的工期延误或不能按时交房，出卖人可据实予以延期。但根据庭审查明，一网管网并非被告投资建设，不属于竣工验收的项目，而被告提交的竣工验收意见表显示，涉案房屋于2016年7月6日才办理竣工验收，故被告的辩解理由不能成立，不予采信。被告未在合同约定的期限内及时交付房屋，显然已经构成违约，依法应承担违约责任。关于逾期交房的期限，原告主张为2015年9月21日至2016年7月5日，被告则认为其已于2016年6月25日在昌吉日报上发布公告，通知业主于2016年6月28日办理入住，违约金应算至2016年6月28日。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条就交房的条件约定了四种情形，包括：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；原、被告双方当事人在合同中选择了第1项作为符合合同约定的商品房交付条件，并未选择其余选项作为符合合同约定的商品房交付使用条件。2016年7月6日，涉案房屋经五方验收合格，此时达到了约定的交付条件，故原告于2016年6月25日发布公告，通知原告于2016年6月28日办理入住时并不符合交付条件，故确认被告逾期交房的期间为2015年9月21日至2016年7月6日，共计290天。被告又辩称，原告主张的违约金过高，应予以降低。原告主张的违约金计算标准为合同约定，且合同系被告提供的格式合同，原告的诉讼请求符合双方当事人的约定，故确认被告应支付原告违约金13503.7元[465644元×日万分之一×290天]。对原告主张逾期办理产权证书违约金22071.52元的诉讼请求。根据合同第十五条的约定，被告在向原告交付房屋使用后180日将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。即被告应当在商品房实际交付之日起180日内将办理权属登记需由其提交的资料向产权登记机关报备，逾期则为违约。然至今诉争房屋处于期房网上签约状态，且被告亦未能提交证据证实其按约将办理房屋产权登记的相关材料报产��登记登记备案。被告辩称因诉争房屋属棚户区改造项目，目前尚有搬迁户，拆迁工作还在进行中，故有些手续不能办理。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：”当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案审理的是商品房预售合同纠纷的违约之诉，按照合同相对性原理，即使因第三方的原因导致违约，被告也应当向原告承担责任后，与第三方另行解决。被告辩称原告属按揭贷款购房，办理权属登记的期限可顺延。因诉争合同系被告提供的格式合同，双方对顺延的天数未约定，且按揭贷款购房办理权属登记期限可顺延针对的是未履行付款义务的购房者，原告在被告交付房屋前支付了全部的购房款，故，办理权属登记的期限不应顺延。被告未在约定的180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，存在违约行为，应当承担相应的违约责任。双方当事人在合同中约定逾期办证违约金为已付房价款的万分之三，即违约金为139.7元。按照《合同法》第114条”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加......”之规定，综合考虑被告逾期办证违约行为的情节、时间及其过错程度，衡量民法公平原则及诚实信用原则，酌定违约金为1200元。遂判决：一、被告新疆双翼房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告张永胜逾期交房违约金13503.7元；二、被告新疆双翼房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告张永胜逾期办理产权证书违约金1200元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人是否应当承担逾期交房违约责任的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。上诉人、被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年9月20日前将符合约定的商品房交付买受人使用。涉案房屋经五方验收后，上诉人实际于2016年6月25日通知被上诉人办理房屋入住手续，逾期交房的事实存在。上诉人认为其逾期交房系因热力公司配套工作滞后导致不能按时交房，属于双方合同约定出卖人可据实予以延期的情形，上诉人不应承担违约责任。根据本案查明事实，热力一网建设不属于竣工验收项目。���诉人提供的证据不足以证明其建设的房屋在2015年9月20日即已具备竣工验收及交付条件，其主张延期交房的理由不能成立，本院不予采纳。关于上诉人主张一审法院认定的逾期交房违约金数额过高的问题。双方均认可因上诉人的逾期交房行为给被上诉人造成的损失为房屋租金损失。结合本地同地段房屋租赁的标准及被上诉人购买诉争房屋的用途，本院认为，原审根据双方当事人合同确定的违约金计算方式确定上诉人双翼公司应承担的违约金数额，与被上诉人租房租金损失大体相当，本院予以支持。关于上诉人主张的逾期办证违约金过高的问题。本院认为，根据合同约定，上诉人在交付房屋后180日就应当向产权登记机关备案，但至今诉争房屋仍处于期房网上签约状态，违约事实存在。综合考虑上诉人逾期办证违约行为的情节、时间及其过错程度，衡量民法公平原则及诚实信用原则，一审法院酌定逾期办证违约金为1200元正确，本院予以支持。上诉人认为逾期办证违约金应当按合同约定计算的上诉理由不成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应当驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人新疆双翼房地产开发有限公司自行负担。本判决为终审判决。审判长  刘秀春审判员  赵明捷审判员  董 蕾二〇一七年十二月十八日书记员  吉凯丽