北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终9186号上诉人（原审被告）：路沅勇，男，1966年9月26日出生。委托诉讼代理人:李坡,北京广进律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市昌平县旭东鸡场，住所地北京市昌平县平西府镇东沙各庄村西。法定代表人：蒋永安，总经理。委托诉讼代理人：孙远晰，女，北京市昌平县旭东鸡场法务。原审被告：北京宽大家具有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇东沙各庄村西。法定代表人：路超，经理。委托诉讼代理人:李坡,北京广进律师事务所律师。上诉人路沅勇因与被上诉人北京市昌平县旭东鸡场（以下简称旭东鸡场）、原审被告北京宽大家具有限公司（以下简称宽大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初8976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人路沅勇及原审被告宽大公司之委托诉讼代理人李坡，被上诉人旭东鸡场之委托诉讼代理人孙远晰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。路沅勇上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：1、本案一审的原告不适格。2007年12月7日，旭东鸡场已经被上级主管政府北七家镇人民政府解散，由北京北顺畜禽技术开发有限公司承继其债权债务；2、1998年4月21日，旭东鸡场就与路某签订《租赁合同》，将涉案土地及厂房出租给路某，路某在签订《租赁合同》当日就将《租赁合同》提交给工商部门并申请注册了北京市昌平县平西府艺达木器加工厂，故北京市昌平区平西府艺达木器加工厂是本案适格的被告；3、一审法院认定路沅勇未在涉案土地上进行建设或添附错误，涉案土地上原有20间房屋，目前有房屋130余间。旭东鸡场辩称，关于旭东鸡场解散一事不存在，没有公告，如果解散应当有工商登记，没有任何程序。我方未有吊销、注销营业执照的情况。关于房屋的问题我方同意一审法院的认定。不同意路沅勇的上诉请求。宽大公司与路沅勇意见一致。旭东鸡场向一审法院起诉请求：1、路沅勇及宽大公司将房屋及院落腾退交还给我方；2、路沅勇支付欠交的租金14万元；3、路沅勇支付场地使用费383653.83元（至2017年5月18日）；4、路沅勇按照银行贷款利率支付利息。一审法院认定事实：2003年11月18日，旭东鸡场（甲方）与昌平平西府艺达木器加工厂（以下简称艺达木器厂）（路沅勇）（乙方）签订《房屋租赁协议书》。当事人在合同中约定“1、自双方签订协议之日起，甲方将平房七排（91间）及院落租给乙方使用，使用期限暂定为8年。2、付款方式：签约付款，前三年每年租金人民币六万元，以后五年每年租金人民币七万元。付款日期为每年11月15日之前一次性付清当年租赁费。逾期按日千分之三收取滞纳金，逾期超过一个月甲方有权终止协议，由此产生的一切后果由乙方负责。3、现房屋的一切装修费用均由乙方负责。允许乙方在场区内自建部分房屋，在合同期内遇拆迁或政府征占，乙方自建房屋的补偿费归乙方，合同到期乙方自建房屋归甲方，乙方如续签承租协议，自建房屋不计租金。水、电费用由乙方负担。电费暂定为每度电一元，每月月底缴清。逾期按日千分之三收取滞纳金，逾期超过一个月，甲方有权停止给乙方供电。4、乙方在租赁期间要合法生产经营，不得违法，如有违法行为，责任由乙方自负。在乙方经营期间，一切税费均由乙方负担。5、甲方在乙方使用房屋期间，要积极协助乙方协调与周边地区各单位的关系，力所能及地解决乙方在使用中的一切困难。6、乙方在房屋使用期间不得损坏房屋结构，使用期内负责自然损坏的修理工作，并保护好其他财产。乙方经甲方同意，可将所使用房屋转租给他人，但必须保证在原租金基础上，每年向甲方另支付人民币壹万元，否则乙方与其他人所签协议视为无效，甲方有权终止协议收回场房场地。乙方在任何条件下，无权对所有使用房屋对外转借、转卖、对外抵押。7、协议签定后，双方均不得违约，如有一方违约，违约方应赔偿因违约给对方造成的经济损失。8、如遇国家政策变化或不可抗拒的因素、政府征占及镇整体规划，双方协议自动解除。房屋租赁费按实际使用期计算，多退少补合理负担。9、如遇协议以外的情况，双方本着互惠互利的精神协商解决，协商解决不了的，报请有关仲裁部门解决。10、此协议一式二份，甲乙双方各执一份，盖章签字后生效。”在该合同的底部“甲方”处有旭东鸡场的公章，“法人代表”处有“蒋永安”的签字，“乙方”处有艺达木器厂的公章，“法人代表”处有“路沅勇”的签字，并标注有路沅勇的身份证号码。地号为“32-04-50”，座落在平西府镇西沙各庄东侧，使用权面积为81887.5平方米的土地使用者为旭东鸡场。2008年11月4日，路沅勇交纳房租70000元。在该收据上备注有“2008.11.18-2009.11.17”。1998年，路某申请成立昌平县平西府艺达木器加工厂，在申请材料中附有路某（承租人）与旭东鸡场（出租人）的《租赁合同》。昌平县平西府艺达木器加工厂的营业执照注明的经营期限为1998年4月21日至1999年4月20日。1999年5月6日，路某申请换照，并变更名称为北京市昌平县平西府艺达木器加工厂。北京市昌平县平西府艺达木器加工厂的营业执照注明的经营期限为1999年4月21日至2000年4月20日。2000年3月20日，路某申请将北京市昌平县平西府艺达木器加工厂名称变更为北京市昌平区艺达木器厂。2004年8月17日，北京市工商行政管理局昌平分局作出《京工商昌处字（2004）第1824号行政处罚决定书》，决定处罚如下：吊销北京市昌平区平西府艺达木器加工厂个体营业执照。路沅勇表示《房屋租赁协议书》中“路沅勇”是自己所签，当时自己是车间主任，在自己签合同时第一页乙方处没有自己的名字，是后加上去的；涉案房屋及院落在2004年4月开始由自己使用，现在亦由自己使用；自己与旭东鸡场之间有合同，租的是厂房而不是房屋，合同期为20年（2004年至2024年），自己的合同已经丢失，租金是5万、6万、8万，每5年递增，自己交租金从来没有开过票，从2008年开始就没有再交过租金，也没有人管自己要过，就是电被人掐过两次。经法庭询问，路沅勇表示自己在涉案土地上建有库房、宿舍共42间，是彩钢和石棉瓦的平房；做了路面硬化2000平米；2008年3月翻建房屋，91间房屋都加高了，花了120万元；树木有17、8棵；装修是陆续进行的，也花了100多万；改造下水管一百多米，不记得具体花费；上述房屋没有规划审批手续；建设房屋、装修房屋、路面硬化、下水等工程口头和旭东鸡场的法定代表人蒋永安说过，他表示同意，并约定翻建房屋补偿归自己。旭东鸡场不认可路沅勇陈述的告知过其法人事实工程情况，不同意房屋补偿归路沅勇所有。旭东鸡场表示路沅勇在2009年11月18日之前的租金已经全部交纳；自己和宽大公司之间没有合同，和路沅勇之间有实际租赁关系。对于涉案土地是否存在拆迁情况的问题，旭东鸡场表示没有。路沅勇表示在2008年有北七家政府征用的拆迁通知单，但自己没有相关材料，不清楚为什么一直没有拆迁。上述事实，有《房屋租赁协议书》、集体土地使用证、收据、工商档案及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为：本案需要确定的第一个争议焦点就是《房屋租赁协议书》的当事人。对此，本院认为，该合同的甲方是旭东鸡场，乙方是路沅勇。首先，在该合同的顶部标注有旭东鸡场和路沅勇的名称，在该合同的底部有旭东鸡场的公章及法定代表人签字，路沅勇亦在该合同上签字，且该合同标注有路沅勇的身份证号码。其次，虽然路沅勇辩称的自己只是艺达木器厂的工作人员，但其并未提交证据予以证明，而且根据工商材料显示，在2003年11月18日艺达木器厂的正式工商注册名称应该为“北京市昌平区艺达木器加工厂”而非《房屋租赁协议书》中底部盖有的公章名称。第三，路沅勇虽然表示自己与旭东鸡场之间存在其他的租赁合同，但其并未提交证据予以证明，且旭东鸡场表示双方之间的租赁关系就是《房屋租赁协议书》。最后，旭东鸡场提交的收据载明的租金期限也与《房屋租赁协议书》中一年度的租期相吻合，且该收据载明的交纳租金人为路沅勇。现旭东鸡场与路沅勇签订的《房屋租赁协议书》系当事人真实意思表示，当事人应当按照合同的约定履行各自的权利义务。根据合同约定，双方之间的租赁合同在2011年11月18日已经到期，租赁期间届满后，路沅勇未交纳租金，旭东鸡场亦要求路沅勇腾退涉案房屋及院落，双方签订的《房屋租赁协议》已经终止，双方之间不再存在合同关系，因此，本院对旭东鸡场要求路沅勇腾退涉案房屋及院落的诉讼请求予以支持。关于路沅勇陈述的自己在涉案场地进行建设房屋、装修及相关工程的意见，根据双方在《房屋租赁协议书》中约定自建房屋归属及装修情况，现路沅勇并未提交证据证明其建设或者添附行为取得了旭东鸡场的同意，且其自2009年11月18日后未再交纳租金，综合全案考虑，本院认定路沅勇可以在将承租房屋及院落内的动产移走后进行腾退。对于旭东鸡场要求路沅勇支付欠交的租金及场地使用费的诉讼请求，根据查明的事实，路沅勇自2009年11月18日之后就未再向旭东鸡场支付租金或者使用费，但其仍然实际使用诉争房屋及院落，现双方在《房屋租赁协议书》中明确约定有租金数额，旭东鸡场要求路沅勇支付2009年11月19日至2011年11月18日的两年租金140000元及之后按照每年70000元的标准支付使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于旭东鸡场要求路沅勇按照银行贷款利率支付利息的诉讼请求，因路沅勇确实一直未交纳租金，且双方在《房屋租赁协议书》中有关于滞纳金的约定，故本院对旭东鸡场的该部分诉讼请求予以支持。对于旭东鸡场要求宽大公司腾退的诉讼请求，根据现有证据，本院无法认定宽大公司占有、使用涉案房屋或者院落，且旭东鸡场与宽大公司之间未存在有合同关系，故本院对旭东鸡场的该部分诉讼请求不予支持。判决如下：一、被告路沅勇于本判决生效后一个月内将其在《房屋租赁协议书》中承租的房屋及院落内的动产移走。二、被告路沅勇于本判决生效后一个月内将其在《房屋租赁协议书》所承租房屋及院落腾退给原告北京市昌平县旭东鸡场。三、被告路沅勇于本判决生效后十五日内向原告北京市昌平县旭东鸡场支付租金十四万元。四、被告路沅勇于本判决生效后十五日内向原告北京市昌平县旭东鸡场支付使用费（以每年七万元为标准，自二○一一年十一月十九日至实际腾退之日止）。五、被告路沅勇于本判决生效后十五日内向原告北京市昌平县旭东鸡场支付租金利息（以十四万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二○一一年十一月十九日起算至实际给付之日止）及使用费利息（以每年七万元为基数，按照中国人民银行同期贷款率基数，自二○一二年十一月十九日起算至实际给付之日止）。六、驳回原告北京市昌平县旭东鸡场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人没有提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于旭东鸡场及路沅勇的主体资格问题，2003年11月18日的《房屋租赁协议书》首部打印有路沅勇的名字，尾部有路沅勇本人签字确认；路沅勇以自己的名义交纳了租金；涉案土地及房屋由路沅勇长期使用，因此旭东鸡场与路沅勇之间存在权利义务关系，旭东鸡场将路沅勇作为被告提起诉讼符合法律规定。《房屋租赁协议书》约定：允许乙方在场区内自建部分房屋，在合同期内遇拆迁或政府征占，乙方自建房屋的补偿费归乙方，合同到期乙方自建房屋归甲方，现合同早已到期，路沅勇不交纳房屋使用费却继续使用涉案房屋，故根据约定路沅勇应腾退房屋且旭东鸡场无需对路沅勇进行补偿。综上所述，路沅勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9036元，由路沅勇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 辛 荣二〇一七年十二月二十二日法官助理 李 想书 记 员 舒 妍