山东省莱阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0682民初4428号原告：赵竣伟，男，1980年8月23日出生，汉族，住山东省日照市。被告：莱阳建通房地产开发有限公司。住所地：莱阳市和平小学综合楼*楼。法定代表人：王海军，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘生涛，山东孙一海律师事务所律师。原告赵竣伟诉被告莱阳建通房地产开发有限公司（下简称建通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张明武独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵竣伟、被告建通公司的委托诉讼代理人刘生涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付逾期交房违约金25669.84元；2、依法判令被告给付逾期办证违约金404.89元并赔偿原告损失52635.1元（暂计算至起诉之日，具体时限计算至房屋权属证书办出之日，损失包括逾期办证的违约金404.89元及被告应赔偿原告的损失52635.1元）；2、诉讼费用由被告负担。事实与理由：原、被告双方曾于2013年1月18日签订万融凯旋城3号楼2602室的商品房买卖合同，该合同第八条约定被告应于2013年8月31日之前向原告交付经竣工验收合格的商品房。2013年9月份，被告电话告知原告可以接收房屋，原告于2013年11月27日接收房屋，但被告为规避其逾期交付的义务和责任，交付的房屋为不符合合同约定、未经竣工验收合格的房屋，房屋直至2015年5月27日才竣工验收合格。被告2013年的交付行为为瑕疵交付，应当按照合同第九条的约定承担违约责任，考虑到原告毕竟被骗接收房屋，故原告按约定的违约责任的一半即自2013年8月31日至2015年5月27日（共计634天），以已付款404887元为基数，按照每日万分之一计算了违约金，共计25669.84元。同时，根据合同第十五条关于产权登记的约定，被告应按照相关规定在商品房交付使用后180日（即2014年2月28日前）及时通知原告，办理房产权属登记证书手续，但被告至今未正式通知原告可以办理房产登记，故被告应按合同约定承担违约责任，即已付房款404887元的0.1%，计为404.89元。同时因涉案房屋无法办出房产证，原告虽然自2014年起将涉案房屋挂在房屋中介出售，但有意向的买家一听是凯旋城的房子，均以无法办理房产证为由不再过问，导致涉案房屋无人问津。对于原告所遭受的该部分实际损失，被告应予以赔偿，即被告应赔偿原告自2015年2月28日起暂计算至起诉之日，以已付款404887元为基数，以年利率6%计算的违约金，数额为52635.31元。原告认为，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故具状法院，请求判如所请。被告建通公司辩称：被告确实存在逾期交房和逾期办证的事实，但是逾期交房的时间应当是不到一个月，而不是原告主张的2015年5月27日的时间，且原告主张的逾期交房的违约金已超过诉讼时效。同时，逾期办证的违约金我公司同意原告主张的404.89元，对原告主张的其他违约金，我公司认为没有事实及法律依据，应依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2013年1月18日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告开发的位于莱阳市昌山路南、大夫街西的万融凯旋城0003幢1单元26层1-2602号房屋一套，房屋建筑面积共82.63平方米，房款共计人民币404887元，原告需于2013年1月18日前向被告支付房款134887元，余款270000元办理按揭贷款，被告需于2013年8月31日前将经验收合格的房屋交付给原告使用。同时合同第九条约定，如被告未按合同约定期限将房屋交付原告，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买方有权解除合同，买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的2%向买方支付违约金，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之二的违约金。另外，合同十五条约定，卖方应按相关规定在商品房交付使用后180日内，或买卖双方已履行了合同和《商品房预售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。卖方应及时通知买方办理房产权属登记证书手续，如因卖方责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按“买方不退房，卖方按已付房价款的0.1%向买方支付违约金”的方式处理。另查明，原告于上述商品房买卖合同签订当日向被告支付房款134887元，2013年3月办理银行贷款270000元，原告已按约完成向被告足额支付购房款的义务。2013年9月被告电话通知原告交付房屋，因原告在外地未归，直至2013年11月27日双方才实际交付。同时查明，涉案房屋于2015年5月27日经验收合格。再查明，2015年6月10日，原告以被告交付涉案房屋时该房屋未经验收合格且被告逾期办理房产权属登记证书为由，将被告诉至本院，要求与被告解除双方签订的商品房买卖合同【案号为：（2015）莱阳民三初字第123号】。本院经审理作出后一审民事判决书，以原告所诉不符合合同约定为由，判决驳回原告的诉讼请求。后原告不服该判决，提起上诉。烟台市中级人民法院经审理后作出（2016）鲁06民终1137号民事判决书，认定“赵竣伟主张由于建通公司的原因无法办理房屋产权证书，要求解除合同，与商品房买卖合同的约定不符，依法不予支持。建通公司交付房屋时未取得验收合格证，但因赵竣伟接收了该房屋，建通公司承担的只是未取得验收合格证的违约责任，而不是赵竣伟主张的解除商品房买卖合同的责任。赵竣伟不能在商品房买卖合同约定期限内取得房产权属证书，建通公司应承担合同约定的违约金，而不是赵竣伟主张的解除商品房买卖合同的责任”，最终判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、已生效的烟台市中级人民法院（2016）鲁06民终1137号民事判决书、银行卡交易明细清单以及原、被告的当庭陈述等证据在案为凭，且经质证，足以认定。本院认为：依法成立的合同对合同双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务，一方不履行合同约定义务的，违约方应向守约方承担相应的民事责任。本案中，原告与被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合同约定的内容不违反法律的禁止性规定，亦未侵犯国家、集体或他人的合法权益，应认定为合法有效。从本案庭审情况看，双方当事人争议的焦点问题主要有三：一是被告是否应向原告支付逾期交房的违约金；二是被告是否应向原告支付逾期办理房产权属证书的违约金；三是被告是否应向原告赔偿逾期办理房产权属证书造成的损失。对双方争议的焦点问题一，本院认为，根据涉案商品房买卖合同第八条的约定，被告应于2013年8月31日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，然2013年9月被告才电话通知原告交付房屋，因原告在外地未归，直至2013年11月27日双方才实际交付。同时本院查明涉案房屋于2015年5月27日才经验收合格。根据上述事实，可以认定：第一，被告存在逾期交房的违约行为；第二，被告虽已向原告交付涉案房屋，但因交付时该房屋尚未取得验收合格证，不符合合同约定的条件，故被告应承担未取得验收合格证的违约责任；第三，原告已实际接收房屋，其在实际接收房屋的过程中存在未充分尽到注意义务的过错情形。现原告以此为由，要求被告以合同第九条第（2）项约定的违约责任为基础，承担自2013年9月1日起至2015年5月27日止，以已付购房款404887元为基数，按照每日万分之一计算的违约金，不违反合同约定及法律规定，且其该请求较为合理，符合民法领域的公平原则，本院依法予以支持。经本院核算，原告主张的该项违约金的具体数额为人民币25669.84元（404887元*0.01%*634天）。对双方争议的焦点问题二，本院认为，根据涉案商品房买卖合同第十五条的约定，如因卖方责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按“买方不退房，卖方按已付房价款的0.1%向买方支付违约金”的方式处理。该条约定系双方当事人的真实意思表示，且原告提出的该约定为格式条款的主张已被生效的（2016）鲁06民终1137号民事判决书予以否定，根据当事人意思自治的原则，应认定该约定合法有效。因庭审过程中业已查明被告确实存在逾期办理房产权属证书的违约行为，现原告基于该约定要求被告按照已付购房款404887元的0.1%支付违约金计404.89元，事实清楚、理由充分，本院依法予以支持。对双方争议的焦点问题三，本院认为，当事人有责任就其主张向法庭提交充分的证据予以证实，有证不举或举证不能的，应自行承担由此产生的不利后果。本案中，原告援引最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第18条之规定，要求被告向其赔偿逾期办证导致的损失，该条规定“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。根据上述规定，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定确定违约金的前提是“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定”，而本案中，其一，涉案商品房买卖合同第十五条已对被告逾期办证的违约责任进行了明确约定，即出卖人按照已付购房款的0.1%向买受人支付违约金；其二，“损失数额难以确定”的前提为出卖人逾期办证的行为在客观上给买受人造成了实际损失，只是损失数额难以确定，而本案原告并未举证证实被告逾期办证的行为给其造成了客观上的实际损失，在该前提条件不具备的情况下，也就不存在损失数额难以确定的情形。综上，因原告未能提交证据证实自己的主张，援引的相关规定不符合本案情形，故对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及其他相关民事法律法规之规定，判决如下：一、被告莱阳建通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告赵竣伟支付逾期交房的违约金人民币25669.84元；二、被告莱阳建通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告赵竣伟支付逾期办理房产权属证书的违约金人民币404.89元；三、驳回原告赵竣伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费884元，由被告莱阳建通房地产开发有限公司负担293元、原告赵竣伟负担591元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 张明武二O一七年十二月八日书记员 孙  婷  婷