重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2017）渝0156民初4105号原告：重庆左氏餐饮服务有限公司，住所地重庆市武隆区巷口镇芙蓉中路71号3幢附1-4，统一社会信用代码91500232MA5U5LB674。法定代表人：左小强，该公司经理。委托代理人：吴华东，重庆市武隆县江北法律服务所法律工作者。被告：高培淑，女，1972年出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区。委托代理人：王忠平，重庆剑直律师事务所律师。原告重庆左氏餐饮服务有限公司（以下简称左氏餐饮公司）与被告高培淑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案受理后，依法由审判员李林妍适用小额诉讼程序审理，审理中发现本案不符合小额诉讼案件条件，遂适用简易程序进行审理。本案于2017年12月19日公开开庭进行了审理，原告左氏餐饮公司的委托代理人吴华东、被告高培淑及其委托代理人王忠平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告左氏餐饮公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除被告与原告签订的《商铺租赁合同》，返还原告的商铺，并按合同约定向原告支付拖欠的房租3020元；2.从2017年11月2日起至被告搬离日止期间，每天按453元向原告支付商铺占用费；3.支付租赁期间的综合管理费233元、保洁费800元；4.本案诉讼费用全部由被告承担。主要事实及理由：原告与被告于2016年9月14日签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将位于武隆县XX广场X号楼负X层的XX城X号商铺及设施出租给被告经营使用，商铺建筑面积为70平方米，租赁期间为2016年9月14日至2021年9月13日，租金为每月4550元，租金按每六个月为一期进行支付，双方还约定租赁商铺所发生的水、电、燃气、保洁及管理等费用均由被告承担。合同签订后，被告于签订合同当日向原告支付了首期的租金，而第二期的租金经原告多次催收，被告均以各种理由予以推辞直至2017年11月2日下午才向原告足额缴纳了第二期的全部租金。根据《商铺租赁合同》约定，被告应当于2017年10月11日以前缴纳第二年第一期的租金、管理费及保洁费，经原告多次催收后，被告仍未缴纳。被告的行为已经构成根本违约，原告有权单方解除合同，并要求被告按合同约定向原告支付租赁合同解除前所产生的租金、管理费、保洁费、水电费及其违约金。2017年10月31日，原告向被告发出解除合同通知，根据合同约定，被告于2017年11月1日接到通知后应当在三日内搬离并交还商铺，否则应按约定日租金的三倍向原告支付商铺占用费。因双方就此产生争执，原告向法院起诉，提出前述诉讼请求。被告高培淑辩称，被告不存在根本违约的行为，原告书面通知解除合同并不符合单方解除合同的法定条件。原告通知解除合同之前，被告已经足额缴纳了前两期的租金，而第三期的租金被告也并非不予支付，而是在原告未开具租金发票之前暂未支付，因为开具发票是被告的正当要求，也是符合法律规定的，属于原告的合同义务，在原告未完成合同义务之前，被告有理由暂不支付租金。同时，在租赁期间，原告未尽到相关管理义务，清洁服务极差，且占用被告的公共区域，导致被告经营遭受损失，故不应支付综合管理费和保洁费。此外，因被告并未违约，原告单方解除合同不成立，故其主张商铺占用费亦不应得到支持。经审理查明，原告左氏餐饮公司（甲方）与被告高培淑（乙方）于2016年9月14日签订《商铺租赁合同》，约定被告租赁原告经营的“XXXX城”X号商铺及其设施经营餐饮销售与服务，商铺建筑面积为70平方米。该合同约定：租赁期为2016年9月14日至2021年9月13日止，按原告正式开业之日推迟10天开始计算房租；承租铺位的租金为4550元/月，租金分两次（期）向原告支付，每次（期）向原告支付六个月的租金。首期（六个月）租金被告应于本合同签订当日支付，下期（六个月）租金支付时间未明确约定；承租铺位的综合管理费标准为5元/平米/月，承租铺位保洁费收费标准1200元/月，公共区域水电费，按物业公司缴费依据确定，综合管理费的支付方式须与租金的支付方式一致；若被告根本性违约，原告有权利选择单方面解除合同，被告所交履约保证金、质保金等作为违约金补偿给原告，被告认可此违约金条款的约定具有惩罚性，放弃提出违约金过高的抗辩理由；当合同正常到期或者提前终止或者因被告违约导致解除的，被告应当在接到原告书面解除合同通知书后3天内腾空商铺内物品，并向原告交还商铺，如逾期交还，被告应按合同终止前日租金的3倍向甲方交付商铺占用费。该合同签订后，被告高培淑向原告左氏餐饮公司交纳了第一年第一期六个月的租金、综合管理费和保洁费，并开始以“XX豆花”为招牌在租赁商铺开展经营活动。因原告左氏餐饮公司正式开业时间为2016年10月1日，故租赁期限第一年第一期指的是2016年10月11日至2017年4月10日期间。2016年7月7日，原告向被告发出告知函，催收商铺租赁费。2017年7月10日，被告高培淑向原告发出回复函，该回复函被告确认其应在2017年4月11日支付下半年费用36600元，在原告函告之前已经支付了10000元，尚欠26600元，但未交费原因是原告没有将其已经支付的租金等费用开具正式发票，同时要求原告三日内开具正式发票后领取剩余费用。2017年10月30日，被告高培淑向原告左氏餐饮公司付清了第一年第二期2017年4月11日至2017年10月10日期间的全部租金、综合管理费和保洁费，但未支付第二年第一期的费用。2017年11月1日原告左氏餐饮公司通过中通快递向被告高培淑发出《解除合同通知书》，被告高培淑于2017年11月2日收到该通知书。原告左氏餐饮公司在《解除合同通知书》中，以被告高培淑欠第一年第二期租金10000元以及超期支付第二年第一期的租金36600元构成根本违约为由，通知解除双方的《商铺租赁合同》，并要求被告高培淑在收到通知后15日内搬出商铺、支付相关费用。2017年11月22日，原告起诉至本院，请求判令解除双方签订的《商铺租赁合同》，由被告返还商铺，并按合同约定向原告支付拖欠的房租3020元以及租赁期间的综合管理费233元、保洁费800元；并从2017年11月2日起至被告搬离日止期间，每天按453元计付商铺占用费。法庭审理中，原告左氏餐饮公司明确其第一项诉讼请求为：确认原、被告签订的《商铺租赁合同》已于2017年11月2日由原告书面通知单方解除。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述，原告左氏餐饮公司提交的《商铺租赁合同》、《解除合同通知书》、快递回执，被告高培淑提交的对“重庆市左氏餐饮服务有限公司2017年7月7日告知函”的复函等证据在案为凭，上述证据经庭审举证、质证，具有真实性、合法性及关联性，可以作为定案依据。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告左氏餐饮公司与被告高培淑签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，应当对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据审理查明的事实，原告左氏餐饮公司于2017年11月1日向被告高培淑发出了《解除合同通知书》，以被告拖欠房租构成根本违约为由，通知被告15日内搬出商铺，解除合同。被告高培淑于2017年11月2日收到该通知。原告左氏餐饮公司主张其与被告签订的《商铺租赁合同》已于2017年11月2日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，原告左氏餐饮公司通知解除合同的事由是被告高培淑经多次催告仍迟延履行支付租金等费用的义务，构成了根本违约。根据双方在法庭上的陈述，被告高培淑在2017年10月30日原告发出该《解除合同通知书》之前已经履行了给付第一年第二期租金等费用的义务，虽租赁期第二年第一期即2017年10月11日至2018年4月10日的租金、综合管理费等费用尚未给付，但原告并未举示充分有效地证据证明其在第二年第一期租金的履行期限届满后向被告高培淑进行了催告，也未举证证明被告明确表示或以行为表明不履行租金给付义务，故原告解除合同的理由，明显缺乏事实和法律依据。鉴于被告高培淑在诉讼中对原告解除合同的事由提出了异议，原告诉称双方于2017年11月2日解除《商铺租赁合同》的事实不能成立，本院不予采信。因此，原告左氏餐饮公司基于合同已经解除的事实，主张由法院确认解除原、被告的《商铺租赁合同》，判令被告高培淑返还承租商铺，并按照合同约定以453元/日支付从2017年11月2日起至被告搬离时止的商铺占用费的诉讼请求，于法无据，本院均不予支持。对于原告主张由被告高培淑支付拖欠的租金3020元以及租赁期间综合管理费233元、保洁费800元的诉讼请求，根据双方举示的《商铺租赁合同》，结合双方在法庭上的陈述，双方均确认合同约定第二年第一期租金的给付期限为2017年10月12日，故被告高培淑至今未履行合同约定的租金、综合管理费、保洁费的给付义务，已经违反了双方合同的约定。被告高培淑以原告未履行开具租金发票的附随义务为由，主张其享有履行抗辩权。本院认为，原、被告之间为房屋租赁合同关系，原告作为出租方，按照约定将讼争商铺交付被告使用、收益，完成了主要的合同义务，被告高培淑作为出租人应当按约定支付租赁费用。开具发票并非出租方的主要合同义务，且双方签订的《商铺租赁合同》并未对原告收取租金后开具发票的事项作出约定，故被告高培淑以原告未向其开具租金发票而拒付租金的抗辩理由不能成立，本院不予采信。同时，被告认为原告左氏餐饮公司未尽到相关管理义务，对公共区域未达到约定的保洁效果，对公共设施设备未进行维修改善，且将公共区域出租他人使用，故不应收取综合管理费、保洁费，但双方在合同中对提供保洁服务、综合管理服务的具体内容并未明确约定，且被告也未提供充分有效地证据证明原告未完全履行保洁、管理义务并造成被告经营损失的事实，故本院对被告的该辩称理由亦不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，因被告在双方约定的租金给付期限内未履行租金等费用的给付义务，在2017年11月2日收到原告的书面通知后仍未履行，原告左氏餐饮公司要求其立即支付2017年10月12日至2017年11月2日期间的租金、综合管理费、保洁费，符合合同约定，亦符合法律规定，本院予以支持。原告主张2017年10月12日至2017年11月2日期间按20天计算商铺租金为3020元、综合管理费为233元、保洁费为800元，与双方合同约定的租金、综合管理费及保洁费标准相符，本院予以支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百八十条之规定，判决如下：一、被告高培淑于本判决生效后五日内向原告重庆左氏餐饮服务有限公司支付2017年10月12日至2017年11月2日期间的商铺租金3020元、综合管理费233元、保洁费800元，合计4053元；二、驳回原告重庆左氏餐饮服务有限公司的其余诉讼请求。如果被告高培淑未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费减半收取25元（原告重庆左氏餐饮服务有限公司已预交），由被告高培淑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  李林妍二〇一七年十二月二十日书记员  左智宇