云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)云09民终373号上诉人（原审被告）：陈晓斌，男，1982年4月14日生，汉族，个体工商户，住福建省清流县，现住临翔区。委托诉讼代理人：杨太珍、严静，云南通恒律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：临沧市万森建材装饰有限公司。住所地：临沧市临翔区77231部队营房旁。法定代表人：郑剑水，该公司董事长。委托诉讼代理人：班青，云南亮剑律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：黄吉辉，云南中天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人陈晓斌因与被上诉人临沧市万森建材装饰有限公司（以下简称万森公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省临沧市临翔区人民法院（2016）云0902民初1366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年08月17日立案后，依法组成合议庭于2017年10月26日公开开庭进行了审理。上诉人陈晓斌及其委托诉讼代理人杨太珍，被上诉人万森公司的委托诉讼代理人班青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈晓斌上诉请求：1、撤销一审判决第一项并依法改判上诉人无须向被上诉人承担房屋租金、市场管理费、修缮费及卫生费；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人万森公司主体不适格，上诉人无须向被上诉人支付商铺租金、市场管理费等各项费用。万森建材城的土地使用权属于77231部队，被上诉人享有万森建材城商铺出租的权利是基于临沧福隆石业有限公司(以下简称福隆公司)与77231部队签订的《军队房地产租赁合同》，但该合同已经终止。被上诉人对万森建材城的土地已丧失使用的权利，商铺所使用的土地合法权利不在，商铺出租的权利已无合法依据。商铺出租的合法性源于其使用土地的合法性，不能因为商铺租赁合同关系与土地租赁合同关系的合同相对性原则就认可商铺出租的合法性。城镇国有土地使用权出让转让条例明确规定“土地转让时，其地上建筑物、其他附作物所有权随之转让”，自77231部队与福隆公司的土地租赁关系解除之时起，万森建材城的商铺所有权随土地使用权转至77231部队名下。上诉人就算履行支付租金的义务对象也应当是77231部队，但77231部队从未向上诉人主张过权利。二、假设上诉人应当支付2016年1月1日至2016年8月31日商铺租金的事实成立，那么上诉人也不应当支付该期间的管理费、修缮费、卫生费等与租金无关的费用。上诉人与被上诉人于2015年1月14日续签商铺租赁合同，合同期限到2015年12月30日止，但在合同履行期间即2015年6月上诉人通过77231部队面谈才得知，77231部队已在2014年6月10日依法解除万森建材城土地租赁关系。77231部队告知上诉人及其他万森商户不要再向被上诉人交纳租金及其它费用并限期搬离万森建材城，这已经明确被上诉人在与上诉人第一次签订商铺租赁合同就存在欺诈行为。同时原签订的商铺租赁合同亦无77231部队的追认，该合同自始无效。自土地租赁关系解除后，万森建材城管理开始混乱，2015年下半年更是加剧。上诉人2016年1月转至景谷县经营，并提前在2015年8月向被上诉人交还商铺钥匙，导致上诉人名义上使用商铺但却未实际使用商铺的尴尬局面，上诉人通过交钥匙的形式明确不再继续租赁使用商铺，一审认定形成实际租赁关系应当支付租金及其他费用的观点不能成立。被上诉人万森公司答辩称：1、被上诉人与77231部队签署的《军队房地产租赁合同》，至今合法有效。由于77231部队单方违约，将被上诉人诉至人民法院，要求终止合同，收回出租标的物，在诉讼期间，77231部队到被上诉人经营的万森建材城内多次粘贴通告，并进入商户经营场所宣讲，该行为系77231部队的行为，并非被上诉人自身的行为。77231部队和被上诉人之间的案件与本案是两个不同的法律关系，尚未定论，且上诉人未提交任何证据证明其生产经营受到影响，故上诉人不能以此为由拒绝缴纳租金等费用。2、上诉人与被上诉人签署的《商铺租赁合同》明确约定拖欠租金需承担每天0.5%-3%的滞纳金，该滞纳金就是双方之间约定的违约责任条款，上诉人认为该约定过高，被上诉人已经将该违约责任的计算标准调整至按照人民银行贷款利率计算的利息来计算，但上诉人占用被上诉人的商铺至今未向被上诉人支付任何费用，其行为违反了《商铺租赁合同》约定，给被上诉人造成了损失，理应承担违约责任。一审法院认定的法律事实：福隆公司原法定代表人与万森公司法定代表人均为郑剑水，两个公司为关联公司。原中国人民解放军77266部队更名为中国人民解放军77231部队(以下简称77231部队)。2010年4月13日，福隆公司与原中国人民解放军77266部队签订了《军队房地产租赁合同》及补充合同，租赁土地面积146.5亩，租赁期限十五年，租赁用途为经营建材。上述合同签订后，万森公司在所租赁的土地上建了万森建材城。2015年1月3日，本案原、被告签订了《商铺租赁合同》，合同约定：“乙方向甲方租赁万森建材城B区4幢17号商铺，面积108平方米，租赁期为一年，从2015年1月1日至2015年12月30日，铺面租金为每平方米11元/月，合计14256元，市场管理费、修缮费每平方米10元/月,合计12960元,总合计27216元,以后应在每年租期满前一个月内交付下一年租金,若拖欠每天承担0.5%—3%的滞纳金，超过三十天不交清全部租金，甲方有权终止合同并收回另行出租给他人。治安联防费、卫生费按乙方租用面积每年一次性计收（每平方米1元/月），由甲方代收，每年租期满前30日一次性付清下一年费用”该合同履行完毕后，双方没有另行签订《商铺租赁合同》，但被告仍然一直使用之前租赁的商铺，经原告多次向被告催收租金，被告以原告没有权利收取租金为由拒绝交纳。另查明，77231部队于2016年5月16日向人民法院起诉，要求福隆公司、万森公司归还租赁的土地146.5亩及承担其他相关责任，该案仍在二审审理过程中。2015年6月以后，77231部队以张贴公告的方式告知万森建材城的承租人，表明其要求收回出租土地的主张。一审法院经审理认为，一、关于原告请求判令被告立即向原告支付拖欠的租金、市场管理费、修缮费、卫生费等各项费用的诉请。根据合同法的相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。租赁期限届满承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案原、被告于2015年1月3日签订的《商铺租赁合同》期限届满后，被告继续使用租赁的商铺进行经营，原告没有提出异议，已经形成了不定期租赁合同，被告应当按照原《商铺租赁合同》约定的标准支付租金及相关费用。故原告的该项诉诉请有事实依据，符合法律规定，予以支持；二、关于原告要求判令被告支付利息自2016年1月1日起至付清欠款之日止，按照人民银行贷款年利率4.75%计算利息的诉请。根据查明的事实，原告没有处理好与部队租赁土地的关系,导致万森建材城承租人的经营受到一定影响，故原告的该项主张不予支持；三、关于被告认为原告已经丧失收取租金权利主体资格的辩称意见。首先，虽然77231部队主张收回出租的土地，但至今仍未收回，在部队没有实际收回土地之前，原告对其所建商铺的承租人仍有收取租金的权利。其次，根据合同相对性原则，原告与部队之间是土地租赁合同，本案原、被告之间的关系是商铺租赁合同，并且被告已经实际使用了原告出租的商铺,就应当向出租人支付租金，故对被告的此项答辩意见不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决:“一、被告陈晓斌于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告临沧市万森建材装饰有限公司房屋租金、市场管理费、修缮费、卫生费等各项费用22140元；二、驳回原告临沧市万森建材装饰有限公司的其他诉讼请求。”在二审诉讼过程中，上诉人陈晓斌向本院提交如下证据：其与张建伟于2016年1月10日签订的土地租赁合同,用以证明其已离开万森建材城,未使用原租赁万森建材城的商铺。被上诉人万森公司经质证认为，该证据一审时已经发生,不应作为新证据提交,对其真实性、合法性及关联性均不予认可。本院认为，上诉人陈晓斌所举该份证据与本案无关联，不予采信。经审查，一审认定的上诉人陈晓斌租赁万森建材城商铺的事实有相应的证据证实，本院予以确认。但对上诉人陈晓斌租赁的商铺房号及单价予以更正为:上诉人陈晓斌租赁万森建材城的商铺为A区3幢3号，租金每平方米13元/月，市场管理费、修缮费每平方米12元/月，年租赁费用合计32400元，卫生费等每平方米1元/月年合计1296元。本案二审争议焦点为：上诉人陈晓斌应否向万森公司交纳租金、市场管理费、修缮费、卫生费及延迟交付期间的利息。本院认为，因国家停止军队房地产有偿出租使用，2014年6月5日福隆公司与77231部队解除了《军队房地产租赁合同》，但实际履行该合同的万森公司一直对其投资的万森建材城行使着占有、使用、管理的权力，万森公司无须经部队等第三方的同意，仍有权对外出租商铺收取租金。万森公司与陈晓斌签订《商铺租赁合同》时，虽然未明确告知其与部队解除房地产租赁合同一事，但万森公司与陈晓斌双方均按所签商铺租赁合同履行了各自的义务，在履行商铺租赁合同上万森公司不属欺诈行为，并且双方于2016年1月1日之后又形成了不定期租赁合同。因《军队房地产租赁合同》与《商铺租赁合同》系两个不同的民事法律关系，签订合同的主体亦不同，77231部队无权就商铺租金等费用向陈晓斌提出主张，故上诉人陈晓斌的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费380元，由上诉人陈晓斌承担。本判决为终审判决。审判长  汪林文审判员  段晓玲审判员  李世兰二〇一七年十二月二十五日书记员  李 丹