陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终14048号上诉人（原审原告）谢剑珀。委托诉讼代理人：吴芳芳，陕西言锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：林睿，陕西言锋律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：陕西泰嘉置业发展有限公司西安第一分公司。负责人：冯莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：何洪涛，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张博。委托诉讼代理人：张增余，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫云珠，陕西丰瑞律师事务实习所律师。上诉人谢剑珀、上诉人陕西泰嘉置业发展有限公司西安第一分公司（以下简称泰嘉公司）因与被上诉人张博房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初7059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢剑珀之委托诉讼代理人吴芳芳、林睿，上诉人泰嘉公司之委托诉讼代理人何洪涛，被上诉人张博之委托诉讼代理人张增余、闫云珠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谢剑珀上诉请求：1.维持一审判决第二项，撤销第一项、第三项；2.改判解除其与张博及泰嘉公司签订的《房屋买卖三方合同》，由张博向其支付违约金34500元，并承担一、二审诉讼费。事实与理由：按照《房屋买成三方合同》约定，涉案房屋的各项税费由张博承担，但张博未如约缴纳房屋过户的契税、增值税和个税，张博的行为构成根本违约；泰嘉公司仅是居间合同的居间人，一审法院以泰嘉公司未缴纳税款为由，判令泰嘉公司承担违约责任，明显适用法律有误；其出卖涉案房屋本质上是为了获取资金偿还外债，因张博不缴纳税款的违约行为，致其无法拿到房款还债，致合同目的不能实现，其有权解除涉案合同，并要求张博返还定金，支付违约金。张博辩称，其与谢剑珀之间形成的是房屋买卖合同关系，缴纳税款问题不属于本案审理范围；涉案合同签订后，其如约将购房款支付到监管账户，已履行合同义务，不存在违约行为；谢剑珀所主张的所谓合同目的无法实现，与本案无关。请求驳回上诉，维持一审判决。泰嘉公司辩称，其公司同意谢剑珀关于其公司不应承担责任的上诉意见。泰嘉公司同时提出上诉请求：1.维持一审判决第一、二项，撤销第三项，改判其公司不承担违约责任；2.一、二审诉讼费由谢剑珀承担。事实与理由：其公司不是房屋买卖合同关系主体一方，其公司在《房屋买卖三方合同》的居间行为已经完成，后续代缴税费是受张博委托提供的无偿服务，不应承担任何责任；一审法院判令其公司承担违约责任的依据不足，并且突破了谢剑珀的诉讼请求。谢剑珀辩称，其同意泰嘉公司不能突破合同相对性的上诉观点，不同意一审判决第一、二项，也不应承担本案诉讼费。张博辩称，其同意泰嘉公司的上诉意见及理由。谢剑珀向一审法院起诉请求：1.依法解除其与张博及泰嘉公司签署的《房屋买卖三方合同》；2.张博返还其定金80000元；3.张博支付其违约金34500元；4.本案诉讼费用由张博承担。一审法院认定的事实：2016年9月3日，谢剑珀(甲方)、张博(乙方)及泰嘉公司(丙方)达成《定金收付协议（买卖）》，约定经三方平等协商,本着诚实信用的原则达成如下协议:甲乙双方共同确认，就位于西安市××区枫叶××家园××楼××室的房屋达成一致买卖意向，房屋售价壹佰壹拾伍万元整(1150000元)，于2016年9月3日前在泰嘉公司店内正式签署《房屋买卖三方合同》，且自协议签订之日起当日内，张博须交纳定金拾万元整作为签约保证金（甲乙方同意将上述定金或保证金通过丙方店内POS机暂存于丙方与21世纪不动产西安区域分部共同监管的银行账户，由其共同监管）。2016年9月3日谢剑珀妻子孔祥琴向张博出具定金收据一张，记载“今收到房屋买受人张博先生购买位于西安市××新区枫叶××家园小区××单元××号商品房定金拾万元整（100000元），另加一个月房租3000元。2016年9月3日谢剑珀（甲方）与张博（乙方）、泰嘉公司（丙方）签订编号为X1006863的《房屋买卖三方合同》，合同约定张博购买谢剑珀所有的位于西安市××新区枫叶××家园小区××单元××号房屋，建筑面积共130.88平方米，该房屋所在楼栋建筑总层数为18层，该房屋所在楼层为7层，该房屋为普通住宅，房屋性质为商品房，该房屋成交价格为人民币115万元；张博应在于2016年10月30日预先向谢剑珀支付总房款的10%，即人民币壹拾万元，作为定金；该定金和剩余的首付房款双方应于2016年12月30日之前存入房产交易结算资金专用账户，张博采用银行贷款的方式支付剩余房款。同时约定，张博承担过户中的所有税费（包括帮助谢剑珀取得房产证所应承担的税费及办理房屋过户登记所产生的费用）及中介费15000元，谢剑珀应当在2016年10月1日前将房屋交付给张博，在房屋交付后5日内双方前往物业办理更名手续，并移交该房屋房门钥匙；自房屋交付之日起，该房屋所具有的权利由张博享有。谢剑珀、张博应在2016年11月30日前办理房屋权属转移登记手续，因行政机关原因致使权属转移登记不能顺利进行的，双方办理权属转移登记日期相应顺延。违约责任（一）逾期交房责任。除不可抗力外，谢剑珀未按照第八条约定的期限和条件将该房屋交付张博的：逾期在30日内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，谢剑珀按日计算向张博支付已交付房价的0.015%的违约金，并于该房屋实际交付之日起30日内向张博支付违约金，并继续履行合同；逾期超过30日后，张博有权退房。张博退房的，谢剑珀应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照张博全部已付款的0.015%向张博支付违约金。（二）逾期付款责任。张博未按照约定的时间付款的：逾期在10日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，张博按日计算向谢剑珀支付逾期应付款0.01%的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向谢剑珀支付违约金，并继续履行合同；逾期超过10日后，谢剑珀有权解除合同。谢剑珀解除合同的，张博应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的0.01%向谢剑珀支付违约金，并由谢剑珀退还张博全部已付款。（三）其他违约责任。1.由于谢剑珀或张博提供的申请材料不真实，导致房屋权属登记主管部门做出不予登记决定的，应赔偿因此给相对方所造成的中介费及过户代理费等相关损失，并按房款总额的3%支付违约金。2.自本合同签订之日起，任何一方不得单方变更合同条款，不得单方解除合同，在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押。任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款百分之0.05的违约金；逾期超过30日的守约方有权解除合同。且合同第15条其中约定：张博需承担3000元整租房费用。谢剑珀于存资金监管时将定金80000元存入房管局监管账户。2016年9月26日，谢剑珀、张博达成协议，因卖方谢剑珀房产证没有办理，由张博承担办证时产生的费用，于2016年9月26日在西安市高新区房管局办理，产生契税11170.14元和大修基金11170.14元，共计人民币22340.28元由买方张博承担。同日，张博向西安市地方税务局高新技术产业开发区分局办税服务大厅缴纳契税11170.14元，向上海浦东发展银行股份有限公司西安分行营业部缴纳专项维修资金11170.14元。2016年12月13日，谢剑珀、张博签订合同备案号为C16037797的《西安市二手房买卖合同》，该合同约定，谢剑珀、张博经协商一致，谢剑珀所售“权证号陕（2016）西安市不动产权第1129162号”该房屋转让的总价款为人民币1130000元，张博于2016年12月30日前将首付款290000元整存入监管账户，剩余840000元张博向贷款银行申请个人住房抵押贷款，张博于2016年12月30日前与贷款银行签订《借款合同》。同时委托银行将贷款资金全部划入资金监管账户。于2016年12月30日前由谢剑珀将本合同约定的房屋交付给张博。办理该房屋产权转移登记手续应缴纳的税、费，由张博承担。谢剑珀违约致使合同不能履行的，张博已支付定金的，按定金的双倍赔偿张博。张博违约致使合同不能履行的，张博已支付定金的，定金归谢剑珀所有。2016年12月13日谢剑珀、张博、西安市置诚资产管理有限公司签订《西安市二手房交易结算资金监管协议》约定谢剑珀与张博在2016年12月13日签订《二手房买卖合同》，登记号C16037797,将坐落西安市高新区枫叶新家园10号楼的房屋（产权证号：陕（20**）西安市不动产权第1129162号），建筑面积130.88平方米，规划用途住宅，成交价格1130000元出售给张博。委托监管资金为人民币1130000元。并约定张博应与本协议签订之日起20个工作日将购房首付款人民币290000元存入监管账户。同时约定了谢剑珀的结算账户开户行及结算账户名称。张博于2016年12月13日向监管账户专用账户81×××13存入290000元。2016年12月16日，张博与中信银行股份有限公司西安分行签订编号为811172014847号《中信银行个人购房借款合同》，约定合同贷款金额为人民币捌拾肆万元整，用于购买位于西安市××新区枫叶××家园××楼××室房屋。中信银行股份有限公司西安分行于2016年12月16日向西安市置诚资产管理有限公司监管账户专用账户81×××13转入人民币840000元。2016年10月18日，张博向泰嘉公司缴纳81000元，该公司出具收据，且该公司业务员周建涛书写收据一份，该收据载明：今收到张博购买枫叶新家园房屋税费捌万壹仟元整，由21世纪不动产高新一中店周建涛代收，关于枫叶新家园10号楼703房屋的所有税费由21世纪不动产代为缴纳，如有多余税费，购房者张博不再承担。2016年12月13日，张博向谢剑珀出具收据一张，载明：今收到谢剑珀现金捌万元整（从拾万元定金中扣除）。2017年3月21日，泰嘉公司代张博缴纳涉案房屋契税22600元整，并开具票号为00633838的陕西增值税普通发票，金额为1130000元。庭审中，泰嘉公司承认找他人代办税费，所以才会在2017年3月21日拿到完税证明，且金额只有22600元整。另查明，2016年11月28日，谢剑珀取得位于西安市××新区枫叶××家园××楼××号房屋的所有权证书。庭审时双方均承认2016年10月2日谢剑珀将涉案房屋交付给张博使用。一审法院认为：谢剑珀与张博以及泰嘉公司于2016年9月3日签订的《定金收付协议（买卖）》、《房屋买卖三方合同》，以及2016年12月13日签订的网签《西安市二手房屋买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》、均系各方当事人真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，系合法有效合同，依法成立的合同，自成立时生效，并受法律保护。所以合同各方当事人均应以此享有权利履行义务。张博在2016年9月3日签订《定金收付协议（买卖）》、《房屋买卖三方合同》的当日就向谢剑珀支付定金100000元及3000元租房费用，有2016年9月3日谢剑珀妻子孔祥琴向张博出具定金收据为证。在2016年9月26日，谢剑珀、张博达成协议，因卖方谢剑珀房产证没有办理，由张博承担办证时产生的费用即契税11170.14元和大修基金11170.14元，共计人民币22340.28元由买方张博承担。9月26日张博向西安市地方税务局高新技术产业开发区分局办税服务大厅缴纳契税11170.14元，向上海浦东发展银行股份有限公司西安分行营业部缴纳专项维修资金11170.14元。在谢剑珀涉案房产证尚未办理完毕，张博于2016年10月18日就已向泰嘉公司缴纳81000元，该公司业务员周建涛书写收据一份，并承诺“如有多余税费，购房者张博不再承担”，枫叶新家园10号楼703号房屋的所有税费由其代为缴纳。因谢剑珀2016年11月28日取得西安市××新区枫叶××家园××楼××号房屋的所有权证书，开始享有对涉案房屋的所有权。在2016年12月13日谢剑珀仍与张博双方签订《西安市二手房屋买卖合同》，约定涉案房屋价款为1130000元整，并未对定金进行约定。张博分别于2016年12月13日，16日将首付款290000元整以及银行贷款840000元存入监管账户。张博履行所有义务时间均在合同约定的期限之内，并不存在违约情形。由于谢剑珀2016年9月3日收取张博定金100000元，而在2016年12月13日谢剑珀向张博退还定金80000元（今收到谢剑珀现金捌万元整（从拾万元定金中扣除），张博依约将80000元及其210000元计290000元首付款于13日存入监管账户，因谢剑珀并未实际缴纳80000元定金，所以对谢剑珀请求张博返还定金80000元的诉讼请求，依法不予支持。根据泰嘉公司提供的2017年3月21日西安市地方税务局大企业税收管理局办税服务厅（161）陕地证00753554中华人民共和国税收完税证明记载“实缴金额22600元”，所以不存在第三人所述其收张博81000元不够缴纳涉案房产办理产权转移登记而产生的税、费的事实。而是由于泰嘉公司在2016年10月18日收到张博按约缴纳的办理该涉案房屋产权转移登记税、费81000元后，并未按照其与谢剑珀、张博2016年9月3日签订《房屋买卖三方合同》第6条所约定的为“甲（谢剑珀）乙（张博）双方提供快捷服务”的义务。致使涉案房屋未能及时办理产权转移登记从而导致谢剑珀亦未能及时取卖房款。所以泰嘉公司理应对其公司怠慢履行行为承担其违约责任。所以谢剑珀主张的违约金34500元应由泰嘉公司予以支付。由于张博已履行完所有义务且履行时间均在合同约定的期限之内，并不存在违约情形，至今未能办理涉案房屋产权转移登记致使谢剑珀未能取得卖房款，并不是张博的原因所致，也不是张博所追求的目的。加之庭审期间三方均承认谢剑珀于2016年10月2日已将涉案房屋交与张博。第三人并于2017年3月21日也办理完毕涉案房屋产权转移登记税、费缴纳。充分说明涉案房屋现已具备办理房屋产权转移过户登记条件，所以谢剑珀、张博应继续依照合同约定履行。因为依法成立的合同，自成立时生效，并受法律保护，所以对谢剑珀要求解除谢剑珀、张博及泰嘉公司签署的《房屋买卖三方合同》的诉讼请求，依法不予支持。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回原告谢剑珀要求解除谢剑珀、张博及第三人陕西泰嘉置业发展有限公司西安第一分公司签署的《房屋买卖三方合同》的诉讼请求；二、驳回原告谢剑珀请求判令被告张博支付定金80000元的诉讼请求；三、第三人陕西泰嘉置业发展有限公司西安第一分公司应于本判决生效之日起10日内支付原告谢剑珀违约金34500元。本案案件受理费2590元，由谢剑珀承担1809元，泰嘉公司承担781元。鉴于谢剑珀已预交，泰嘉公司于本判决生效之日起十日内将其承担的案件受理费780.40元直接给付谢剑珀。本院二审期间，谢剑铂提交证一组证据，包括2017年3月25日《房屋买卖三方合同》、西安市存量房买卖合同、二手房交易结算资金监管协议、税收完税证明（契税）、税收完税证明（个人所得税）、陕西增值税普通发票、招商银行个人账户收款回单、西安高新区综合服务大厅办事指南、相关税法政策，证明其将另外唯一住房卖掉，本案所涉合同目的不能实现；同时该笔买卖显示二手应缴纳的税款包括契税、个人所得税、营业税等，张博只缴纳了契税，根本没有完成纳税义务，且从该次房屋买卖过程的资金交付全过程来看，也能反映出张博从2016年12月13日签订资金监管协议到其所谓2017年3月21日缴纳完税款，违约已达到三个半月。证二组证据，包括借款情况说明、历史交易明细表、2017年5月11日招商银行转账汇款业务回单，证明其卖房的一部分原因是还借款，由于张博构成根本违约，涉案合同的合同目的无法达到，其已将另一套房屋出售用于还款。泰嘉公司、张博未提交证据。本院组织当事人进行了质证。张博对两组证据中谢剑珀个人借款的银行转账手续真实性无异议，但对两组证据的证明对象及证明目的均不予认可，认为涉案房屋2016年11月28日才办下房产证，张博与谢剑珀在涉案合同中约定房产证办下来后才能到银行贷款，因此谢剑珀所述借款问题均与本案诉争事实无关。泰嘉公司认为两组证据均与其公司无关，不发表质证意见。综合当事人举证质证及法庭调查查明情况，对二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实。谢剑珀在二审提交的书证证据，既不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条之规定，不属于二审程序中的新证据，也无法证明其与张博签订涉案《房屋买卖三方合同》的目的及该否同已具备约定或法定解除情形的事实，本院对该两组证据均不予采纳。本院认为，根据现已查明的事实及各方当事人的陈述，本案二审争议的焦点问题是：涉案的《房屋买卖三方合同》是否应予解除？泰嘉公司应否在本案中承担违约责任？关于焦点一，谢剑珀上诉称张博未如期交纳全部税、费，违反了《房屋买卖三方合同》第五条之规定，其依据该合同第十一条之约定，行使约定解除权。对此，涉案合同第五条关于税费的约定为谢剑珀净拿价，张博承担过户中的所有税费及中介费，因一方不按约定缴纳相关税费导致合同不能继续履行的，违约责任参照合同第十一条，该合同第十一条对违约责任具体约定为（一）逾期交房责任、（二）逾期付款责任、（三）其他违约责任。从双方就违约责任的具体约定内容来看，谢剑铂与张博没有约定办理税、费的具体时限，也没有将逾期缴纳税费问题约定为谢剑珀可以行使解约权的条件，谢剑珀所述其行使约定解除权解除《房屋买卖三方合同》之主张，缺乏相应的合同依据，不能成立。至于谢剑珀上诉所述合同目的无法实现、其依据合同法第九十三条、九十四条之规定行使法定解除权一节，谢剑珀与张博、泰嘉公司签订了《定金收付（买卖）》、《房屋买卖三方合同》、《西安市二手房屋买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》等一系列合同，根据上述合同约定内容，并结合本案事实与证据，均不能得出谢剑珀出售涉案房屋系为归还借款、且张博对谢剑珀所述卖房原因知情的结论。而从涉案的一系合同签订后实际履约情况来看，张博与谢剑铂、泰嘉公司签订涉案《定金收付（买卖）》、《房屋买卖三方合同》后，分别于2016年9月3日向谢剑珀支付定金100000元及3000元租房费用，于2016年9月26日代谢剑珀缴纳取得涉案房屋产权证书所需的契税11170.14元，专项维修资金114170.14元，并于2016年10月18日向泰嘉公司缴纳81000元，委托泰嘉公司代办税、费，泰嘉公司业务员周建涛书写了收据中承诺“如有多余税费，张博不再承担”。诉讼中，泰嘉公司已明确表示涉案房屋转让的税费已缴，并提交了完税证明等证据，谢剑珀也已于2016年11月28日取得了涉案西安市××新区枫叶××家园××楼××号房屋的所有权证书。谢剑珀虽在诉讼中否认涉案房屋税费已清缴的事实，但涉案房屋的全部购房款确已存入监管账户，根据谢剑铂述称意见及其举证证据，既不足以认定其对张博已向中介支付办理税、费的81000元，中介负责代缴税、费等事实不知情，也不能认定涉案房屋因税、费清缴原因致不能办理过户,涉案二手房交易已不具备继续履行可能，其行使法定解除权理由成立等事实。对此，谢剑铂应当承担举证不能的法律后果。一审法院判决驳回谢剑珀要求解除《房屋买卖三方合同》的诉讼请求，既综合了合同约定内容和实际合同履行等情况，也考虑到了2017年年初西安市房产交易市场环境发生重大变化对二手房交易影响的因素，裁量与已查明事实及双方当事人举证证据相符，判处与公平和诚信原则不悖，并无不当。本院对谢剑珀就解除合同问题提出的上诉意见不予采纳。关于焦点二，谢剑珀在本案诉讼中诉请解除合同的同时要求张博向其承担违约责任，泰嘉公司虽然是涉案《房屋买卖三方合同》的丙方，但按照该合同第十二条对丙方责任的相关约定，泰嘉公司并不负责办理涉案房屋的税、费。张博称其按中介行规口头委托泰嘉公司办理涉案房屋相应税、费，泰嘉公司予以承认，并表示其公司于2016年10月18日收到张博缴纳的办理涉案房屋产权转移登记税、费的81000元只是预算数额，因张博未足额支付税、费，所以其公司直到2017年3月21日才取得契税的完税证明。谢剑珀否认其知道张博与泰嘉公司之间委托办理税、费的事实。对此，虽然谢剑珀与张博因涉案房屋税、费缴纳问题所致的合同解除还是继续履行之争，确实与泰嘉公司怠于履行居间责任和义务有一定关系，但本案系房屋买卖合同纠纷，并非居间合同纠纷，涉案的《房屋买卖三方合同》中没有约定泰嘉公司代办税费，谢剑珀在本案诉讼中也没有要求泰嘉公司承担房屋买卖合同的违约责任，一审法院直接判令泰嘉公司承担合同履行的违约责任，确已超出了谢剑珀在本案提出诉讼请求，谢剑珀及泰嘉公司均就该问题提出上诉，一审法院该项判处的法律依据不足，应予纠正。至于张博是否承担违约责任问题，综合谢剑铂自述、举证及涉案双方在合同中税、费承担、办证时间及违约责任的相关约定，并结合涉案房屋取得房屋产权证书及张博支付购房款、税、费款项等实际履行情况，本案不能认定谢剑铂所述张博违约的事实，其要求张博承担违约责任之请求，事实及法律依据不足，本院对其该项请求亦不予支持。综上所述，谢剑珀的上诉请求不能成立，应予驳回。泰嘉公司上诉请求部分理由成立，本院对合理部分予以采纳，对一审判决第三项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初7059号民事判决第一项、第二项。二、变更西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初7059号民事判决第三项为：驳回谢剑铂要求张博支付违约金的诉讼请求。一审案件受理费2590元，由谢剑珀负担。二审案件受理费3255元（谢剑珀预交2590元、陕西泰嘉置业发展有限公司西安第一分公司预交665元），由谢剑珀负担。本判决为终审判决。审 判 长  李雪晴审 判 员  何 强代理审判员  姬 钊二〇一七年十二月十一日书 记 员  潘丽娜