江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终6315号上诉人（原审原告）:徐州中汉房地产开发有限公司，住所地在徐州市铜山区北京路西、湘江路北。法定代表人：冯祥权，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗强，该公司法务总监，男，1975年2月3日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。被上诉人（原审被告）:中国银行股份有限公司徐州铜山支行，住所地在徐州市铜山区北京路28号汉府雅园综合楼。诉讼代表人：马琳，该支行行长。委托诉讼代理人：柳臻，江苏圆点律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛作良，江苏圆点律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:张翠丽，女，1969年10月5日出生，汉族，住徐州市铜山区。被上诉人（原审被告）:李士运，男，1968年6月14日出生，汉族，住徐州市铜山区。上诉人徐州中汉房地产开发有限公司(以下简称中汉房地产公司)因与被上诉人中国银行股份有限公司徐州铜山支行（以下简称中国银行铜山支行）、张翠丽、李士运金融借款合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院(2017)苏0312民初5004号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中汉房地产公司委托诉讼代理人罗强，被上诉人中国银行铜山支行委托诉讼代理人柳臻、牛作良到庭接受询问，被上诉人张翠丽、李士运未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中汉房地产公司上诉请求：1、依法改判，驳回被上诉人中国银行铜山支行针对中汉房地产公司的诉讼请求，2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决显失公允，中汉房地产公司已经完成满足涉案房产的所有权初始登记条件的全部工作，涉案房产具备物权登记条件，应当免除中汉房地产公司的阶段性担保责任。涉案房产已经于2014年就已经具备所有权初始登记条件。中汉房地产公司一审提供的证据能够证明被上诉人张翠丽、李士运已经于2014年在中汉房地产公司领取了办理涉案商品房产权属登记的全部手续，中汉房地产公司也已经多次催促购房人及时办理房屋产权证和他项权证，张翠丽、李士运因个人原因未办理涉案商品房产权证，但该商品房已经具备物权登记条件且已经交付张翠丽、李士运使用至今，应认定为属于张翠丽、李士运财产，客观上不影响中国银行铜山支行执行该财产。按照公平原则，应当免除中汉房地产公司的担保责任。据中汉房地产公司了解，张翠丽、李士运不能办理产权证，系因为涉案房屋被其他法院查封所导致，对中汉房地产公司来说属于不可抗力。中国银行铜山支行二审答辩称：1、根据《个人一手住房贷款合同》第18条、附件一“通用条款”第四条第2款、第7款之规定，中汉房地产公司为贷款合同项下债务的清偿提供阶段性连带责任保证，保证期间自贷款合同生效日至借款人办妥贷款合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止。担保范围包括贷款本金、利息、罚息、贷款人为实现债权而支出的案件受理费、保全费、公告费、律师费等。截至二审庭审之日，涉案房屋尚未办理抵押登记手续，上诉人中汉房地产公司依照法律规定及合同约定仍应承担连带保证责任。2、《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第14条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案被上诉人张翠丽、李士运与上诉人中汉房地产公司关于涉案房屋的交付尚未完成，张翠丽、李士运并未实际取得徐州市铜山区财富湾二期4号2单元603号房屋所有权，中国银行铜山支行也没有获取上述房产拍卖、变卖所得价款的优先受偿权，执行阶段不能优先清偿的风险仍然存在，中国银行铜山支行要求中汉房地公司履行保证义务仍具备现实的紧迫性。被上诉人张翠丽、李士运未答辩。中国银行铜山支行一审诉称：2013年2月4日，中国银行铜山支行与张翠丽、李士运签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定张翠丽、李士运从中国银行铜山支行贷款55万元用于购买住房，中汉房地产公司提供阶段性连带责任保证。贷款合同签订后，中国银行铜山支行依约向张翠丽、李士运发放该笔贷款，张翠丽、李士运用其共用的位于徐州市铜山区财富××＃-2-603房屋提供抵押担保。现张翠丽、李士运怠于履行还款义务，致使贷款逾期。中国银行铜山支行认为张翠丽、李士运的行为已经严重违约，为维护中国银行铜山支行合法权益，依据合同法、民诉法相关规定，诉至法院。请求：1、判令解除中国银行铜山支行与张翠丽、李士运双方签订的编号为2013年中铜业ZF字040号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，并判令张翠丽、李士运偿还贷款本金467796.90元，利息7480.93元，罚息242.18元，合计475520.01元（利息、罚息暂计算至2017年5月11日）及至判决履行完毕之日的利息、罚息；2、请求判令张翠丽、李士运承担本案诉讼费、律师费30000元及其他实现债权的费用；3、请求判令中国银行铜山支行对抵押财产享有优先受偿权；4、判令中汉房地产公司对上述债务承担连带还款责任。张翠丽、李士运一审共同辩称：借款属实，没有按期还款。以后会按期还款。中汉房地产公司一审辩称：中汉房地产公司应当免除担保责任。2014年5月份本案当事人张翠丽已从中汉房地产公司领走涉案房屋办理产权证的初始登记材料，该房屋已经确权至个人名下，开发商阶段性担保责任应当免除。一审法院查明：2013年2月4日，张翠丽、李士运为购买中汉房地产公司开发的位于徐州市铜山区财富××＃-2-603房屋房产，与中国银行铜山支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定张翠丽、李士运向原告贷款55万元，贷款期限为16年/192个月，自贷款人实际放款日起算；若为分期放款，则自第一个实际放款日起算。本合同项下贷款采用浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日）。第一个浮动周期内，贷款月利率为5.4583‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。每月的15日为结息日和付息日。贷款偿还方式为：按月等额本息还款。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。张翠丽、李士运以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。中汉房地产公司为本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。张翠丽、李士运为本合同项下贷款提供全程连带责任保证。主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。借款人出现违约事件时，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；终止或解除本合同，并有权要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。同日，张翠丽、李士运以所购房屋作抵押并和中国银行铜山支行签订了铜山县房地产抵押合同，中国银行铜山支行此后取得了预购商品房抵押的房屋预告登记证明。2013年3月18日，中国银行铜山支行依约向张翠丽、李士运发放购房贷款55万元，存入被张翠丽、李士运指定的中汉房地产公司账户。张翠丽、李士运并未如约还款，截至2017年5月11日中国银行铜山支行起诉时，张翠丽、李士运逾期还款4期，拖欠中国银行铜山支行借款本金9283.95元、利息7480.93元、本金的罚息134.31元，利息的罚息107.87元。2017年5月11日，中国银行铜山支行与江苏圆点律师事务所签订委托律师代理合同，约定中国银行铜山支行向该律所支付律师费30000元，中国银行铜山支行于2017年7月12日支付了该笔费用，律师事务所向中国银行铜山支行开具了发票。一审法院认为：一、张翠丽、李士运因购买房屋所需和中国银行铜山支行签订了《中国银行个人一手住房贷款合同》，该贷款合同依法有效，双方应严格予以履行。合同约定了张翠丽、李士运应当按月及时支付应偿还的等额贷款本息，如逾期支付，中国银行铜山支行有权提前收回全部贷款，该约定依法有效。中国银行铜山支行在合同签订后，及时履行了发放贷款义务，但张翠丽、李士运自2017年1月起不再按月偿还贷款本息，违反了合同约定，根据涉案合同约定，中国银行铜山支行有权解除双方签订的合同，并要求张翠丽、李士运提前偿还借款本息。但涉案抵押物并未办理正式抵押登记，对中国银行铜山支行关于对抵押财产享有优先受偿权的主张，不予支持。二、关于中汉房地产公司的责任承担问题。中汉房地产公司作为担保人，理应为张翠丽、李士运的上述借款承担阶段性连带责任保证。涉案《个人一手住房贷款合同》附件中，明确约定中汉房地产公司的保证期间自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止，因涉案房产的抵押登记手续并未办妥，中国银行铜山支行亦未收到他项权证，故中汉房地产公司应当为张翠丽、李士运的债务承担连带保证责任，因此，中国银行铜山支行要求中汉房地产公司承担连带保证责任，予以支持。中汉房地产公司在承担保证责任后，有权向债务人张翠丽、李士运追偿。三、中国银行铜山支行与张翠丽、李士运所签订的合同明确规定了张翠丽、李士运逾期还款，中国银行铜山支行有权要求对方支付律师费用，该条款依法有效。中国银行铜山支行为本案诉讼支付了律师事务所律师费用30000元，该费用的收取不违背法律规定，对该费用张翠丽、李士运应当予以支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第二百五十三条之规定，一审法院判决：一、解除中国银行铜山支行与张翠丽、李士运签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号为：2013年中铜业ZF字040号）；二、张翠丽、李士运于判决生效后十日内偿付中国银行铜山支行借款本金467796.90元、利息7480.93元、罚息242.18元，合计475520.01元（利息、罚息暂计算至2017年5月11日，自2017年5月12日起至实际还清贷款之日的利息、罚息按合同约定计算）；三、张翠丽、李士运于判决生效后十日内支付中国银行铜山支行律师费30000元；四、中汉房地产公司对上述款项承担连带清偿责任，中汉房地产公司在承担保证责任后，可以向被告张翠丽、李士运追偿；五、驳回中国银行铜山支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4430元，保全费3220元，由张翠丽、李士运、中汉房地产公司共同负担（中国银行铜山支行已预交，由张翠丽、李士运等随上述款项一并给付。经双方当事人确认，本案二审审理焦点为：中汉房地产公司在本案中是否应当承担担保责任二审中，双方当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系合同各方当事人的明确意思表示。合同约定中汉房地产公司为张翠丽、李士运的借款承担阶段性连带责任保证。保证期间自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日止。担保范围包括贷款本金、利息、罚息以及贷款人为实现债权而支出的案件受理费、保全费、公告费、律师费等。因涉案房产的抵押登记手续并未办妥，中国银行铜山支行亦未收到他项权证，故中汉房地产公司应当为张翠丽、李士运的债务承担连带保证责任，因此，中国银行铜山支行要求中汉房地产公司承担连带保证责任，予以支持。中汉房地产公司在承担保证责任后，有权向债务人张翠丽、李士运追偿。综上所述，上诉人中汉房地产公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8860元，由上诉人徐州中汉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏志名审判员  苏 团审判员  单德水二〇一七年十二月二十三日书记员  张 扬