江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2017)苏08执异186号异议人（被执行人）：淮安鹏昇商贸有限公司，住所地淮安市曙光国际大厦1111室。法定代表人：朱友涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙全兵，该公司总经理。申请执行人：江苏昆山农村商业银行股份有限公司淮阴支行，住所地淮安市承德北路538-23号。负责人：吴以慧，该支行行长。委托诉讼代理人：徐实成，该支行职员。委托诉讼代理人：郑伟，该支行职员。被执行人：孙全兵，男，汉族，1969年12月18日生，淮安鹏昇商贸有限公司总经理，住淮安市。被执行人：朱友涛，女，汉族，1971年6月13日生，淮安鹏昇商贸有限公司董事长，住淮安市。本院在执行江苏昆山农村商业银行股份有限公司淮阴支行（以下简称昆山农商行淮阴支行）与淮安鹏昇商贸有限公司（以下简称鹏昇公司）、孙全兵、朱友涛金融借款合同纠纷一案中，拍卖鹏昇公司位于淮安市健康东路49号丹桂苑综合楼第一层营业房，鹏昇公司对评估报告和拍卖行为提出异议，要求法院暂停拍卖并重新评估上述房地产。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。被执行人鹏昇公司提出异议称，请求对健康东路49号102-1室房屋重新评估。事实与理由：江苏同方土地房地产评估有限公司出具的苏同方【2017】（淮房）（鉴）字第0048号《房地产估价报告》侵害鹏昇公司合法权益。评估报告中的“估价假设和限制条件”、“估价目的”、“估价原则”均存在错误，评估结果背离本地房地产市场价格，无视近期本地房地产价格大幅上涨的事实，违背了评估机构应当中立、客观的立场，侵害了异议人的合法权益。申请执行人昆山农商行淮阴支行答辩称：本次评估公司选择流程合法，评估公司具有相应的评估资质，评估结果仅仅是确定拍卖保留价的一个参考因素而不是绝对依据，只有在法定事项出现后才可以重新评估，本次评估价较上次已有增加，已经充分考虑本地房价上涨因素。异议人多次且长期对司法评估进行纠缠，恶意拖延、阻挠法院执行，从2015年11月23日立案执行至今已经两年却没有任何结果，申请执行人合法权益长期得不到保障。应驳回其异议申请。本院查明，昆山农商行淮阴支行诉鹏昇公司、孙全兵、朱友涛金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月16日作出（2015）淮中商初字第00125号民事判决书，判决主文为：一、被告鹏昇公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告昆山农商行淮阴支行贷款本金44221425.17万元及相应利（罚）息和复利;二、原告昆山农商行淮阴支行就被告鹏昇公司第一项的还款义务及案件受理费、财产保全费、公告费，有权就淮房权证清河字第××号房屋所有权证书载明的房产所折价、拍卖、变卖所得价款在5000万元范围内享有优先受偿权，有权就淮A国用（2010出）第8232号国有土地使用权证书载明的土地使用权所折价、拍卖、变卖所得价款在1000万元范围内享有优先受偿权；三、被告孙全兵、朱友涛对本判决第一项中被告鹏昇公司所负债务承担连带清偿责任。案件受理费266789元、财产保全费5000元、公告费350元，合计272139元，由被告鹏昇公司、孙全兵、朱友涛共同负担。判决生效后，因义务人未按判决书确定的期限履行，昆山农商行淮阴支行于2015年11月23日申请执行，本院于同日立案执行，案号为（2015）淮中执字第00524号。因被执行人未按本院执行通知书指定的期限履行，本院执行局于2016年4月8日将被执行人鹏昇公司抵押给申请执行人的房地产移送本院司法鉴定处办理委托评估手续。考虑到被执行人鹏昇公司已将淮安市健康东路××号丹桂苑综合楼营业房出租给江苏永辉超市有限公司（以下简称永辉超市），租期为18年，第一层102-1室房屋抵押给本案申请执行人，第二层102-2-1室房屋抵押给江苏银行股份有限公司淮安分行，第二层102-2-2室房屋抵押给江苏淮安农村商业银行股份有限公司，如整体处置对房地产价值体现优越性，在本院征求抵押权人意见时，三抵押权人均同意法院对房屋整体评估。后本院委托德道天诚评估公司对被执行人鹏昇公司位于淮安市健康东路××号丹桂苑综合楼102-1室、102-2-1室、102-2-2室房地产的价格进行评估。2016年6月13日，德道天诚评估公司向本院出具苏天诚房鉴字HA[2016]第0002号《房地产估价报告》，估价方法为收益法，估价对象价值时点2016年5月10日的市场价值为15822万元，其中：102-1室房屋建筑面积8227.18平方米，每平方米单价为10804元，评估总价为8889万元；102-2-1室房屋建筑面积2596.58平方米，每平方米单价为8527元，评估总价为2214万元；102-2-2室房屋建筑面积5535.97平方米，每平方米单价为8524元，评估总价为4719万元。该报告有效期自2016年6月13日起至2017年6月12日止。估价报告送达当事人后，本院于2016年7月12日找鹏昇公司孙全兵谈话，孙全兵只同意法院拍卖第一层房屋。同年7月15日，鹏昇公司对评估报告提出如下异议：1.德道天诚评估公司应当采用比较法或者比较法和收益法相结合的估价方法进行评估。因估价对象自身具有特殊性，单一的估价方法、不够全面的市场调查材料，无法反映估价对象的真实价值。采用收益法得出的估价数额明显低于周边其他商铺楼盘价格。淮安市健康东路23号的新天地荣福商业楼盘是刚刚开发的商铺，作为营业房的条件还没有成熟，该楼盘商铺的均价在5万元左右，而本案的估价对象是一个开发较早相对已经成熟的大型商场，所估价格应高于新天地荣福商铺的价格。2.估价报告中所依据的租金单价有误。2012年3月31日，鹏昇公司和永辉超市签订的租赁合同约定，承租方是按照建筑面积29314.71平方米（含地下室4000平方米）支付租赁费用。2014年4月30日，双方之间签订补充协议，承租方租赁的楼层调整为第一层和二层，租赁面积为16193平方米，扣除第三层房屋面积后，之所以在合同中约定地下室是免费提供使用，因为地下室4000平方米的租金已经分摊到第一层和第二层中，所以第一层和第二层的租金相应的调高。评估报告中的单价与实际履行的单价存在误差，不能真实反映合同的履行情况。要求重新估价或补充估价。8月8日，德道天诚评估公司致函我院，对鹏昇公司的异议进行了答复，认为“本估价报告的技术测算过程合乎相关法规、规范的要求，估价方法得当，参数选择中肯，计算精度适中。在现有的产权资料、市场资料和该次估价设定的假设和限制条件下，估价结论是客观公充的。”2016年8月22日，鹏昇公司致函本院，明确表示不同意德道天诚评估公司的答复意见，称德道天诚评估公司评估出的价格，与其他评估公司评估的价格相差太大，不能真实反映被估房产的真实价值。根据鹏昇公司的委托，江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、博文房地产评估造价集团有限公司分别对案涉房屋作出了价格评估，评估价分别为25011万元、24262万元，不同评估公司之间的评估差距太大。请求法院重新组织评估或补充评估，并愿意承担相应的费用。8月23日，鹏昇公司向本院提交《重新鉴定申请书》，请求对评估的房屋重新估价。8月30日，本院作出（2015）淮中执字第00524号执行裁定书，拍卖鹏昇公司位于淮安市健康东路××丹桂××综合楼××室房屋。9月9日，德道天诚评估公司对鹏昇公司的意见再次答复，不认可鹏昇公司的意见。9月19日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，定于2016年10月8日10时至10月9日10时拍卖淮安市健康东路××丹桂××综合楼××室房屋。2016年9月25日，鹏昇公司向本院提交《关于重新鉴定的必要性、正当性、合法性的再次陈述》，请求我院启动重新鉴定程序，并愿意交纳相关鉴定费用。10月20日，本院司法鉴定处举行听证会，鹏昇公司、德道天诚评估公司及执行案件承办人参加听证会，但鹏昇公司和德道天诚评估公司仍未能达成一致意见。10月25日，德道天诚评估公司致函本院，对听证时鹏昇公司的意见作进一步说明。11月23日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上再次发布拍卖公告，定于2016年12月8日10时至12月9日10时第二次拍卖淮安市健康东路××丹桂××综合楼××室房屋。因鹏昇公司仍要求对案涉房屋进行重新评估，本院执行人员于2016年12月2日找孙全兵谈话，告知其如对法院执行行为有异议，可将异议材料提交本院立案庭处理。同日，鹏昇公司向立案庭递交异议材料，本院于当日立案。12月2日，本院中止拍卖淮安市健康东路××丹桂××综合楼××室房屋。另查明，2012年3月31日，鹏昇公司（甲方）与永辉超市（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将淮安市健康东路××号丹桂苑综合楼29314.71平方米房屋出租给乙方，其中：负一层建筑面积为4000平方米、第一层建筑面积为8227.18平方米、第二层建筑面积为8132.50平方米、第三层建筑面积为8955.03平方米，租期为18年，自计租起始日开始计算。因租赁场地要经装修改造后才能达到开业经营条件，甲方同意自租赁场地正式交付之日起给予乙方5个月物业改造期。在物业改造期内，乙方无需支付租赁费用。甲方应于2012年6月30日前将租赁场地交付给乙方。本合同生效后，甲方需按照本合同第20条7款的约定完成房屋抵押登记手续义务，乙方于取得他项权证之日起5个工作日内提前预付租赁费用1200万元给甲方；乙方进场之日起5个工作日内再提前预付租赁费150万元给甲方，前述预付租赁费合计1350万元自计租之日起开始抵扣，直至全部租赁费抵扣完毕为止。2014年4月30日，鹏昇公司（甲方）与永辉超市（乙方）签订补充协议，双方将承租方租赁的楼层调整为第一层和第二层，负一层4000平方米甲方免费提供给乙方使用，从2014年4月23日起乙方开始按一、二层面积向甲方支付租赁费用。同年5月1日，鹏昇公司（甲方）与永辉超市（乙方）签订补充协议：1.乙方同意自本协议签订后3个工作日内提前预付3000万元租赁费给甲方，该预付租赁费及原合同预付的1350万元租赁费剩余余额83337.40元（合计30083337.40元），自2014年4月23日起开始抵扣乙方应付甲方的租赁费，直至抵扣完毕，甲方应在每季度抵扣前向乙方提供等额的租赁费发票。2.乙方按本协议约定向甲方预付租赁费用后，若甲方在预付期间将租赁物业转让或处分时，甲方及新产权人（受益人）均应保证继续履行原合同及本协议，不因甲方转让、处分租赁物业行为，损害乙方原合同项下各项权益或增加任何费用。已预付未到期的租赁费由甲方与第三方（新产权人、收益人）自行转结，与乙方无关。3.因乙方退还甲方三楼后，甲方需重新招商及投入装修，如乙方在预付租赁费用抵扣期限内撤场或退租的，乙方应赔偿甲方三楼招商后的全部损失。2017年2月21日，我院作出(2016)苏08执异128号执行裁定书，以淮安市区房地产价格已大幅上涨，德道天诚评估公司评估的房屋价格已严重偏离市场价格，如仍按原评估价格拍卖，将损害被执行人的合法权益为由，对于鹏昇公司的重新评估申请，予以准许。2017年5月31日，我院向江苏同方土地房地产评估有限公司（淮安分公司）出具《司法评估委托书》，委托江苏同方土地房地产评估有限公司（淮安分公司）对涉案标的进行评估。2017年10月30日，江苏同方土地房地产评估有限公司（淮安分公司）出具《淮安市健康东路××号（丹桂苑综合楼营业房）102-1室商业用途房地产估价报告》，估价结果为：估价人员经过实地查勘和测算，采用收益法测算结果为11362.04万元，即最终确定估价对象于价值时点的市场价值为人民币壹亿壹仟叁佰陆拾万零肆佰元整（￥11362.04万元），折合单价13810元/㎡。鹏昇公司遂以评估价值过低提出本案异议，请求重新评估。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，被执行人鹏昇公司对评估报告结果提出异议，认为拍卖标的的评估价格低于市场价格，在无证据证明评估程序存在不当或评估机构和人员不具备法定资质的情况下，人民法院对于评估机构根据专业知识及行业规范得出的评估结论应予以认可。因此，评估结果出具后，没有法定情形，不应启动重新评估程序。综上，异议人鹏昇公司的申请重新鉴定的请求，依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回淮安鹏昇商贸有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。审判长 李 玲审判员 董国华审判员 庞海涛二〇一七年十二月五日书记员 王 霄