广东省开平市人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0783民初252号原告:谈国彬，男，1985年1月7日出生，住开平市。委托诉讼代理人：詹振雄，是广东星辉律师事务所律师。被告：谭楚钧，男，1976年6月11日出生，汉族，住开平市。委托诉讼代理人：王凤科，是广东定海针（江门）律师事务所。第三人：龙锦珍，女，1966年6月16日出生，住开平市三埠区。原告谈国彬诉被告谭楚钧、第三人龙锦珍物权保护纠纷一案,本院立案受理后，依法适用普通程序，分别于2017年3月15日、2017年4月14日公开开庭进行审理。原告谈国彬的委托诉讼代理人詹振雄、被告谭楚钧的委托诉讼代理人王凤科到庭参加诉讼，第三人龙锦珍经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谈国彬向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即终止侵权行为，将座落于开平市长沙东兴大道人和东路1号1幢106卡铺位退回原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：座落于开平市长沙东兴大道人和东路1号1幢整幢楼房是原告的物业，作商业用途，2016年8月间，被告伪造《租赁契约》，欺骗工商行政管理部门，领取“开平市长沙顺意古典红木家具店”的营业执照，占有开平市长沙东兴大道人和东路1号1幢106卡铺位作为经营场所，直至如今。经原告交涉被告拒不退还。被告的行为已构成侵权。故向法院提起诉讼。被告谭楚钧答辩，原告诉被告伪造租约侵占其物业不属实。实际的情况是：涉案物业（即开平市长沙东兴大道人和东路1号1幢整幢房屋）原属案外人龙锦珍所有，2015年3月1日，原告与龙锦珍签订《房屋租赁合同》约定：龙锦珍将坐落于开平市长沙街道办事处东兴大道人和东路1号1幢106卡铺位出租给被告作为住宅、非住宅使用；租赁期限为：2015年3月1日起至2020年12月30日止。合同签订后，被告一次性全额支付了租赁费。2015年6月，原告向龙锦珍购买该物业后，随即出租给龙锦珍（原告与龙锦珍于2015年6月30日签订的《房屋租赁合同》）。根据“买卖不破租赁”的原则，被告与龙锦珍所签租赁合同仍继续有效，至于租金由于被告签定合同时一次性支付给了龙锦珍，原告应向龙锦珍收取。2016年8月，因个人发展需要，被告决定开立个体户经营红木家具，于是与原告商量，原告同意以其自己的名义制作一份《租赁合同》，便于被告办理工商登记手续，2016年8月16日，被告开设的开平市长沙顺意古典红木家具店经工商登记成功。因此，涉案所谓的《租赁合同》并非“伪造”而是“真造”，纯为办理工商执照之用，不能作为本案的“侵权证据”。原告的诉讼请求没有事实依据，请法院予以驳回。第三人龙锦珍述称，我与原告谈国彬是在办公楼签订的《房屋买卖合同》，我只记得是2015年的某月19日签订的合同，至于是3月还是4月已经忘记了。房屋的过户时间是2015年5月13日。涉案房屋是2012年我向梁栋辉的妻子购买的，购买后于2013年开始装修，首层共分开8卡，夹层和二层都是分16卡，三至七层分A、B区两卡，2014年7、8月完工。2014年年初就有部分租户承租。事实上我购买涉案楼房的时候已经有很多租户在那里承租。整幢楼现在都是由我出租的，所有客户都是向我交租的。首层的101铺位由朱峰承租（“润丰装饰”），106铺位由谭楚钧承租（“顺意古典红木家具”），107、108铺位由周健春承租（“盈富房地产咨询行”），7楼702房（被告所说的7楼A区）由李国恩承租，602房由谭楚钧承租（被告所说的6楼A区），2楼204、205、206、207、208由周健春承租，103、104由劳碧辉承租。上述房屋的租金已经全部抵债给承租人，但现在各户水电费、物业管理费仍由我交。2015年我将整幢楼出卖给谈国彬，双方于2015年签订《房屋租赁合同》，约定谈国彬将其所有的坐落于开平市长沙街道办事处东兴大道人和东路1号1幢整座房屋返租给我。详见（2016）粤0783民初2329号民事判决书。转卖的时候我已经和谈国彬说明涉案整幢楼已经在出租，原告也清楚这些情况。为了防止违约的情况，所以我才又和谈国彬签订整幢楼的房屋租赁合同。因为谈国彬已经扣减各方面的费用和代我支付银行的抵押款，实际整幢楼的售价我已经不清楚。大约2000多万元。对于原告提交的《国有土地使用权及房屋转让合同》原件、2015年5月19日开具的《承诺书》原件、2015年3月28日开具的《承诺书》原件、《关于国有土地使用权及房屋转合同的补充协议》原件，证明谈国彬买卖房屋的情况，房价款为2680万元，我没有意见。第三人龙锦珍在举证期限内没有提供证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于被告提交的被告谭楚钧与第三人龙锦珍签订的《房屋租赁合同》，原告认为租赁合同是伪造的，但不同意进行司法鉴定；第三人龙锦珍确认了涉案铺位是在原告与被告的房屋买卖之前就已经租赁给被告，据此，对此项证据的合法性、真实性与关联性，本院予以确认。关于被告提供的龙锦珍开出的《收据》，因没有其他证据佐证，且被告认为是一次性付款给案外人周健春，并非支付给第三人龙锦珍，对于该证据，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于开平市长沙街道办事处东兴大道人和东路1号1幢房屋原登记在第三人龙锦珍名下，2015年3月1日，第三人龙锦珍将涉案房屋一楼的106卡铺位出租给被告谭楚钧，谭楚钧于同年四月开始装修，并于同年八月办理了开平市长沙顺意古典红木家具店的个体户工商登记。被告与第三人签订的《房屋租赁合同》约定，将位于开平市长沙街道办事处东兴大道人和东路1号1幢106卡铺位出租给被告谭楚钧使用。租赁期自2015年3月1日起至2020年12月30日止。2015年3月1日至2016年2月29日每月租金为2795元，2016年3月1日至2017年2月28日每月租金为2879元，2017年3月1日至2018年2月28日每月租金为2965元，2018年3月1日至2019年2月28日每月租金为3054元，2019年3月1日至2020年12月30日每月租金为3146元。2015年3月19日，原告谈国彬的父亲代谈国彬与第三人龙锦珍签订《国有土地使用权及房屋转让合同》，合同约定，原告购买登记在第三人龙锦珍名下的坐落于开平市长沙街道办事处东兴大道人和东路1号1幢的土地及房屋，转让价格为2680000元。之后，第三人龙锦珍协助原告谈国彬办理房地产权证，2015年5月13日，原告谈国彬取得了涉案房屋的房地产权证。2015年6月30日，原告与第三人龙锦珍签订[2015]KP0108《房屋租赁合同》，约定：原告将上述房屋整幢返租给第三人龙锦珍，租赁期限自2015年7月1日起至2019年12月31日止。后由于龙锦珍结欠租金，原告谈国彬2016年8月17日向本院提起诉讼，请求解除谈国与龙锦珍签订的[2015]KP0108《房屋租赁合同》及支付拖欠租金等。2016年11月9日，本院作出（2016）粤0783民初2329号民事判决书，判决解除谈国彬与龙锦珍签订的《房屋租赁合同》（合同编号[2015]KP0108）。2017年1月23日，原告谈国彬以物权保护为由，向本院提起诉讼，要求被告将坐落于开平市长沙街道办事处东兴大道人和东路1号1幢106卡铺位退还给原告。被告谭楚钧认为其是于原、被告房屋买卖前已经租赁涉案房屋，不同意搬出上述房屋，由于双方无法协商，遂成诉讼。另查，2017年9月1日，谭楚钧以谈国彬、龙锦珍为被告，向本院提出第三人撤销之诉，要求撤销本院作出（2016）粤0783民初2329号民事判决书。2017年11月24日，谭楚钧向本院申请撤诉，2017年11月24日，本院作出（2017）粤0783民撤4号民事裁定书，准许谭楚钧撤回起诉。本院认为：本案是物权保护纠纷。公民合法的民事权益受法律保护，被告提供的《房屋租赁合同》及营业执照等证据，可以证明被告谭楚钧在原告购买第三人龙锦珍的房屋之前，已经取得了涉案房屋106卡铺位的租赁权。被告谭楚钧与第三人龙锦珍在平等、自愿的基础上签订的《房屋租赁合同》，未违反国家的有关规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”涉案房屋在租赁期间发生所有权变动，原告取得了坐落于开平市长沙街道办事处东兴大道人和东路1号1幢的房屋的所有权，不影响被告谭楚钧与第三人龙锦珍之间的租赁合同效力。关于原告谈国彬认为被告谭楚钧与第三人龙锦珍签订的《房屋租赁合同》是伪造的主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告应当对其所主张的事由承担相应的举证责任。原告对其主张没有提供证据予以证明，且不同意对租赁合同进行司法鉴定，据此，原告的此项理由不能成立，其请求被告将涉案房屋一楼的106卡铺位退还给原告，没有法律上的依据，法院不予支持。此外，第三人龙锦珍经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告谈国彬的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告谈国彬承担。此款原告已预缴。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长 司徒有劲审判员 余 小 红审判员 许 眉 笑二〇一七年十二月二十八日书记员 梁 佩 琼朱晓贤