湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0107民初2691号原告：孙洁，女，1983年6月9日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：向玲，湖北欣安律师事务所律师(一般代理)。被告：武汉雨泽房地产开发有限公司，住所地武汉市青山区27街坊74门7号。法定代表人：周燕明，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖军文，北京盈科（武汉）律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：储涛，北京盈科（武汉）律师事务所律师（特别授权代理）。原告孙洁与被告武汉雨泽房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙洁的委托诉讼代理人向玲、被告武汉雨泽房地产开发有限公司的委托诉讼代理人肖军文、储涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙洁向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效；2.判令被告继续履行合同约定的交房义务，于2018年3月11日前向原告交房；3.确认附件六合同补充协议中第四条关于被告逾期交房的违约责任条款无效；4.判令被告向原告支付自2016年4月1日起至实际交房之日的逾期交房违约金，暂计算至2017年10月26日为49,053元(2,600元/月×18个月+2,600元/月÷30天×26天)，2017年10月27日至实际交付房屋之日的违约金继续计算；5.本案诉讼费用包括案件受理费、保全费、担保费、评估费等全部由被告承担。事实与理由：原告于2015年3月向被告购买商品房，双方签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定被告将位于青山区109街坊的悦达新天地第4幢16层(2)号房，建筑面积86.88平方米出售给原告，被告应于2016年3月31日前交付商品房。附件六合同补充协议第四条第4款约定“甲方自身原因造成未在本合同约定的期限内将该房交付乙方，则：(1)乙方给予甲方90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。(2)如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，……如乙方不解除合同，则说明乙方已接受上述事实，甲方不再因此承担违约责任。”合同签订后，原告按照约定一次性支付了全部购房款799,296元，虽经原告多次催促，但被告至今尚未交付房屋给原告。被告因悦达新天地楼盘的建筑工程违建，被青山区相关政府部门责令整改，目前交房时间仍未确定，导致原告不能装修入住，给原告造成了较大的经济损失。被告于2017年10月向业主们书面承诺，所有工程于2017年12月11日前完成，即使按照最慢的三个月竣工验收时间，被告也应于2018年3月11日前向原告交付房屋。原告认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。据此，原告请求法院判令被告继续履行合同约定的交房义务，并明确承诺最终的交房日期；确认被告逾期交房的违约责任条款无效；被告因逾期交房而向原告支付违约金49,053元；被告承担本案的全部诉讼费用。综上所述，原告为了维护其合法权益，特向人民法院提起诉讼，请人民法院查明事实，依法判决，准其所诉。被告武汉雨泽房地产开发有限公司辩称，1.原、被告间的合同自双方签订之日起生效，且也经过房管局备案，当然合法有效，无需另行确认；2.目前主体工程已经完工，绿化验收已完成，水电燃气费已缴纳，正在进行规划验收、消防验收，近期会快速完成。70多户业主已经收房正常入住，正常使用房屋，其中水电免费使用。如有业主需要收房，被告将积极履行交房义务；3.《武汉市商品房买卖合同》附件六合同补充协议中第四条有效，本合同附件六明确说明，且合同签订前已经向业主出具了相关材料，业主知晓合同条款，并对每个条款进行了明确说明，但业主仍然选择与被告达成合同，是对自己权利的处分，法院应当尊重当事人选择，该条款不构成无效条款；4.基于前述条款有效，被告不应支付违约金，且即使上述条款无效，合同没有约定违约金，也无相关评估机构予以评定，原告要求违约金于法无据，应予以驳回；5.本案相关费用应由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的《武汉市商品房买卖合同》、收据及POS机签购单、拆除公告及悦达新天地工地现场情况照片、诉前财产保全的保险费及财产保全费、承诺书、被告提交的业主房款按揭款实际到账统计表1份与银行收款回单17份、武汉汉信房地产评估咨询有限公司出具的鄂汉信估字[2017]第395号房地产估价报告，本院依法予以确认并在卷佐证。对原告提交的同地段同类房屋租金标准参考和房屋租赁合同等证据，因本案已申请评估，以评估机构的鉴定结论为准，故对此证据本院不予采信。本院经审理认定事实如下：位于武汉市青山区109街坊悦达新天地系被告开发建设的楼盘。原告(乙方)与被告(甲方)于2015年3月30日签订了《武汉市商品房买卖合同》，其中约定：买受人购买的商品房为预售商品房；买受人所购商品房为本合同规定的项目中的第4【幢】/单元16层（2）号房；该商品房[合同约定]建筑面积共86.88平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米9,200元，总金额（人民币）柒拾玖万玖仟贰佰玖拾陆元整；乙方应于2015年5月15日前，一次性存入商品房全部价款799,296元；出卖人应当在2016年3月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；商品房为预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向房地产管理部门申请登记备案。合同还就面积确认及差异处理、首期住宅专项维修资金交存、保修责任、解除合同、争议处理及其他相关权利义务进行了具体约定；合同关于买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、房屋交接、规划设计变更的约定、装饰设备标准的违约责任、产权登记的约定等按照补充协议的相关约定执行。合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件六对乙方信息和送达方式、付款和逾期付款、房屋交付、房屋维修、装修装饰、设备标准、办理产权登记手续、配套设施设备、规划及设计变更、合同解除、不可抗力及其他条款进行了补充约定，其中第四条关于房屋交付的补充约定为：本合同约定的该房屋交付时间为2016年3月31日之前，具体时间以甲方发放《入住通知书》载明的交房时间为准；甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，乙方有权解除合同，合同解除后乙方配合甲方办理完相关合同撤销手续，10个工作日内退还乙方缴纳的全部购房款，并按人民银行当期贷款利率赔偿。如乙方不解除合同，则说明乙方已接受上述事实，甲方不再因此承担违约责任。合同签订当日，原告一次性向被告支付了购房款799,296元，约定的交房期限届满至今，被告仍未交付房屋。故原告诉至法院，请求判如所请。另查明：2017年2月10日，青山区城市管理委员会向被告下达了（青城管）拆公字[2017]第052号《拆除公告》，限被告于2017年7月11日前自行拆除违法建设。2017年10月10日被告向业主们出具承诺书：承诺在2017年11月25日前除消防工程外完成所有工程进度，达到交房验收条件；消防工程承诺于2017年12月11日前完成。在本院审理期间，根据被告的申请，原、被告共同选定武汉汉信房地产评估咨询有限公司对诉争楼盘同地段同类房屋的租金计价标准进行评估。本院委托该公司进行鉴定评估，该公司于2017年12月19日出具鄂汉信估字(2017)第395号房地产估价报告书，鉴定结论为：房地产市场租金为月租金单价22.76元/㎡*月。原、被告一致同意本案的逾期违约金计算标准按此报告计算。本院认为，原告与被告在平等自愿的基础上签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性与禁止性规定，合法有效。《补充协议》是《武汉市商品房买卖合同》的组成部分，且已在房地产管理部门备案登记，故该协议对原、被告双方均具有约束力。原告与被告均认为该合同有效，故原告要求确认合同有效的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。根据被告向业主们出具的承诺书，结合该工程的目前状况，以及被告在庭审中称目前主体工程已经完工，正在进行规划验收、消防验收，并且已有业主正常入住，2018年3月11日交付房屋是可行的。因此，原告要求被告继续履行合同并于2018年3月11日交付房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，结合本案实际情况，按照双方签订的《武汉市商品房买卖合同》的《补充协议》第四条的约定，“该房屋交付时间为2016年3月31日之前，具体时间以被告发放《入住通知书》载明的交房时间为准，被告自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付原告，则原告给予被告90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任。如宽展期届满后，被告仍未将该房屋交付原告，原告有权解除合同。如原告不解除合同，则说明原告已接受上述事实，被告不再因此承担违约责任”。该条款系被告预先拟定的条款，其免除了被告延迟交房的责任，根据法律规定，该条款应属无效。因此，原告请求确定附件六合同补充协议中第四条关于被告逾期交房不承担违约责任的条款无效的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。被告对此的抗辩理由，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，原告购买的商品房，被告逾期未能交付已属违约，原告不能及时占有、使用、收益而产生的租金收入属其可以预见的损失范围。同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，现由有资格的房地产评估机构武汉汉信房地产评估咨询有限公司评定的同地段同类房屋租金标准为月租金单价22.76元/㎡*月，原告房屋面积为86.88㎡，故月租金总价为1,977元/月。根据合同约定，被告自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付原告，原告给予被告90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任。因此被告向原告支付逾期交房违约金的起算时间就为合同约定时间后90日之次日起计算，本案中合同约定的交房时间为2016年3月31日，宽展期90日期间届满后，被告从2016年6月30日开始承担违约责任，至诉请中截至的2017年10月26日期间的逾期违约金的金额应为31,440元。故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合法律规定的部分，本院依法予以支持；超出部分，不予支持。原告因申请诉前保全向保险公司缴纳的保险费200元，不是诉讼中必须产生的费用，故原告要求被告承担此费用的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。本案评估费已由被告缴纳至鉴定机构，因此原告要求被告支付评估费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原、被告签订的合同合法有效，被告应当按照合同约定交付房屋并承担逾期交房的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百一十三条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告孙洁与被告武汉雨泽房地产开发有限公司于2015年3月30日签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效；二、被告武汉雨泽房地产开发有限公司继续履行合同约定的交房义务，于2018年3月11日前将符合合同约定的商品房交付给原告孙洁；三、《武汉市商品房买卖合同》附件六《补充协议》第四条中关于被告武汉雨泽房地产开发有限公司逾期交房不承担违约责任的条款无效；四、被告武汉雨泽房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告孙洁支付截止至2017年10月26日的逾期交房违约金31,440元，并以1,977元/月的标准从2017年10月27日起支付至实际交房之日止；五、驳回原告孙洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费513元、财产保全费531元共计1,044元，由原告孙洁负担375元，被告武汉雨泽房地产开发有限公司负担669元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审 判 员 邓学军二〇一七年十二月二十六日法官助理 程红丹书 记 员 张 璇