云南省普洱市景谷傣族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0824民初1229号原告：云南梓铃物业管理有限公司。法定代表人：陈炳文，公司总经理。住所：云南省普洱市景谷傣族彝族自治县（以下简称景谷县）。委托诉讼代理人：赵应婷，云南平展律师事务所律师。被告：田柏柱，男，1976年3月18日生，现住景谷县。原告云南梓铃物业管理有限公司诉被告田柏柱物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云南梓铃物业管理有限公司的委托诉讼代理人赵应婷、被告田柏柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告云南梓铃物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2014年物业管理服务费576.00元、2015年物业管理服务费936.00元、2016年物业服务管理费1123.00元，共计2635.00元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年1月28日，2016年1月20日与金色威远小区业主管理委员会签订《物业服务委托合同》，合同服务委托管理年限从2014年6月1日至2016年12月30日；合同约定“本物业服务费于每年第一季度内按年一次性收取，业主或使用人应在规定的时间内缴纳足够的物业费用，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起，每天按应缴纳物业费的千分之五缴纳违约金。业主管理委员会有义务予以配合、催缴、收取相关费用。”被告作为该小区业主欠交纳物业服务费共计2635.00元。根据《物业管理条例》第三十四条、第四十一条的规定被告应该向原告交纳上述费用，原告多次催缴无果。为维护原告的合法权利，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告田柏柱辩称：1、物业公司与金色威远小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》不成立，金色威远小区业主管理委员会是物业公司指定并非法成立的，2014年金色威远小区业主大会在威远社区三楼会议室召开，由于小区的水和电工程质量太差、房产证迟迟未办和房屋面积减少退还差价等问题，导致业主大会无法进行，业主大会没有选举出业主委员会，没有成立业主委员会，没有选聘物业服务企业，没有制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；2、物业公司趁业主不在，强毁绿化建停车位，部分业主书面和口头告知其停止侵权行为，要求其尽快撤出小区，不接受该公司服务；3、物业公司服务质量太差，乱堆乱放，垃圾遍地，外来车辆出进，车速太快，给业主造成危险隐患，业主车无处停。业主不让粮贸大厦商户进小区停车，该车主拿出刀强行停车，物业公司的原法人魏大明在现场没有制止，没有报警，业主的生命权没有保障。摩托车、自行车经常被盗，业主的财产权无保障。一楼好几个车库被当作农药仓库存放农药，满天农药味充满小区，二楼不敢开门开窗，物业公司没有阻止，没有向有关部门反映，业主的健康权得不到保障。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。如果物业公司是合法的，其也只承认小部分物业费。其房屋泡坏，要求物业公司赔偿2015年、2016年每年2400.00元的损失，共计4800.00元。本院经审理认定事实如下：2014年6月1日普洱天匠房地产开发有限公司与原告云南梓铃物业管理有限公司签订《物业服务委托合同》，委托原告管理金色威远小区。2015年1月28日，金色威远小区业主委员会与原告签订《物业服务委托合同》，委托原告对商住结合型，建筑面积为17786.03平方米的金色威远小区进行管理，委托管理事项：1、物业共用部位的维修、养护和服务；2、物业共同设施设备的运行、维修、养护和服务；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和服务；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修服务；8、物业档案资料管理；9、代收生活垃圾处理费；10、代转送物品、代办收订报刊杂志、邮件；11、法律法规规定和授权委托其它事项。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住房按每月每平方米0.5元交纳。委托服务期限自2014年6月1日起至2015年12月30日止。2016年1月20日，金色威远小区业主管理委员会与原告签订《物业服务委托合同》，委托管理事项同上，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住房按每月每平方米0.6元交纳。委托服务期限自2016年1月1日起至2016年12月30日止。合同还约定：小区公共场所、楼道每日清扫一次；化粪池每季度检查一次，每年清掏一次，发现异常及时清掏等。原告对金色威远小区安装监控设施，进行保安、保洁，对花草树木进行维护等物业服务工作。对小区公共场所、楼道未做到每日清扫一次，化粪池每年清掏一次的工作。为此，被告认为原告物业服务不到位拒绝交纳2014年6月1日至2016年12月30日的物业服务费2635.00元。本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主委员会订立的，规定物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定。我国《物业管理条例》规定，业主委员会执行业主大会决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同；业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有拘束力。本案中，金色威远小区业主委员会与原告签订物业服务合同，属履行业主委员会职责范围，双方签订的《物业管理合同》，对业主具有拘束力。本案被告田柏柱应当全面依照合同履行交纳物业服务管理费等义务，对其辩称原告与金色威远小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》不成立及其他辩解理由，不予采信。原告在物业服务过程中未能完全履行每天清扫小区公共场所、楼道等义务，原告履行合同不符合合同约定，原告违约，其应承担相应的法律责任。被告以原告服务质量暇疵为由拒交物业服务管理费用，属于行使合同履行中抗辩权的行为，但该抗辩权的行使范围应当与物业服务企业的违约程度相对应。因此，对被告的抗辩理由，部分予以支持。对被告要求原告赔偿4800.00元的房屋损失，属另一法律关系，可另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：被告田柏柱支付原告云南梓铃物业管理有限公司物业服务管理费2635.00元的90%；原告承担违约责任为物业服务管理费2635.00元的10%,即被告支付原告物业服务管理费2371.50元。款于本判决生效后十日内支付。案件受理费50元，减半收取25.00元，由被告田柏柱负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  张益琼二〇一七年十二月二十二日书记员  周 红附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”