安徽省定远县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1125民初字第1249号原告:定远县吉星商业管理有限公司,住所地安徽省定远县定城镇北极星商业广场6号商铺，统一社会信用代码91341125MA2MWNB08M。法定代表人：刘怀昆,该公司经理。委托诉讼代理人：朱晴晴，安徽远泰律师事务所律师。被告:李亚运,男,1991年7月24日出生,汉族，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：韩公胜，安徽天定律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨蕾，女，1965年4月22日出生，汉族，住址同上，系李亚运母亲。原告定远县吉星商业管理有限公司（以下简称：吉星公司）与被告李亚运屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告吉星公司的委托诉讼代理人朱晴晴、被告李亚运的委托诉讼代理人韩公胜、杨蕾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吉星公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方之间的租赁合同；2、判决被告立即支付履约保证金10万元，商业管理费950400元。事实与与理由：2016年7月1日，原、被告签订了《北极星商业广场（铺面）租赁合同》，按照合同约定，被告应当于合同签订之日即2016年7月1日将履约保证金25万元和装修保证金5万元一次性缴清，但至今被告仍有10万元履约保证金未缴纳，被告已于2016年10月18日正式开业，但约定的商业管理费475200元至今未付。综上，请求支持原告的诉讼请求。被告李亚运辩称：该合同是合法的，我们没有履行商业管理费是有相关法律依据，事实依据是原告履行的义务不符合实际的面积，另外我们不履行法律依据是合同法67条，先履行一方未履行合同义务，或者履行方式不符合约定的，应当承担继续履行或者采取补救措施，或者补偿损失和违约责任。综上，被告不履行相应的义务，不存在违约是正当和合情合法的。原告就其主张向法庭递交四组证据及被告质证意见如下：证据一、房屋租赁合同、平面图纸，证明原、被告签订租赁合同、被告承租原告面积为5280平方米房屋的事实，同时约定租金为第一、二年475200元，同时合同约定被告需支付履约保证金。被告李亚运质证认为：真实性无异议，证明目的有意见，被告提及的承租面积5280平方米，不予认可，因为实际承租没有这么大面积，同时还证明约定的租金和履约保证金。不同意数额，因为面积未达到实际承租面积，所以对租金也不予认可；证据二、通知一份，证明经原告催要，被告尚拖欠原告商业管理费475200元，截止目前被告欠原告商业管理费950400元，同时尚欠10万元履约保证金；被告李亚运质证认为：不予认可，我们没有收到原告催要管理费的通知书；证据三、建筑局测绘材料，证明原告主张的面积是经国家建筑局测绘；被告李亚运质证认为：我们认为建筑局测绘的材料三性我们予以认可，但不能证明原告租赁给被告的面积是5280平方米；证据四、定远县房地产管理局的合同样本，证明政府职能部门明确建筑面积与套内面积是两种不同的概念，建筑面积包含公摊。被告李亚运质证认为：该证据只是房款局的合同样本，与本案没有关联，该合同样本只是定远县政府部门的一个规定，他不具有法律效益，也就是该证据不具有关联性、合法性请求法院不予采纳。被告为支持其辩论主张向本院提供二组证据及原告质证意见如下：证据一、房屋建筑面积测绘报告，证明目的原告承租给被告是4123.93平方米并不是5280平方米。吉星公司质证认为：真实性无异议，但证明目的有异议，根据测绘报告上记载，该测绘出来的面积系套内面积，备注中明确记载不含公摊，我们认为不管是买房还是卖房都包含公摊；证据二、北极星商业广场租赁合同，证明目的，原告承租给被告总建筑面积为5280平方米。吉星公司质证认为：真实性无异议，证明目的无异议，这恰恰说明被告证据一，该合同建筑面积包含了公摊面积。根据原告方举证、本院认证及当事人当庭陈述，查明本案事实如下：2016年7月1日，原、被告签订了《北极星商业广场（铺面）租赁合同》，该合同主要载明：出租方（下称甲方）：定远县吉星商业管理有限公司，承租方（下称乙方）；第1条、乙方租赁商铺位置为6号楼一层，该单元的总建筑面积为5280平方米（平面图附后），乙方的使用经营范围为健身俱乐部，若乙方改变使用范围，应事先征得甲方书面同意；第2条、租赁期限为10年，从2016年10月1日至2026年9月30日止，租赁起始日延迟的，租期相应顺延等；第3条、商业管理费、履约保证金、装修保证金、水电费和其它服务费用：商业管理费，第一年收6个月为475200元、第二年收6个月为475200元等（商业管理费15元/月，不含物业管理费），商业管理费按年支付，乙方应于开业前一次性付清第一年的商业管理费，之后每年提前一个月一次性付清下一年度商业管理费；物业服务费，按年支付，每年的物业服务费20000元，由乙方自行承担并于开业前一次性付清第一年，之后提前一个月一次性付清下一年度；乙方应于合同签订之日向甲方一次性支付履约保证金250000元，用于作为乙方在今后租赁房屋期间内及时向甲方支付相关费用及安全合法使用房屋的保证。履约保证金在租赁期间不得冲抵商业管理费，甲方应于乙方付款后给乙方开具收款凭证，合同期满后，如果乙方未出现违约行为，甲方将该履约保证金向乙方无息返还；乙方应于本合同签订之日向甲方方一次性支付装修保证金50000元，装修完毕经甲方审定后方可退回保证金。该合同还就违约责任、使用转租等一一作了约定。另查明：被告李亚运所承租的房屋已经装修完毕，自2016年10月18日开始营业至今仅支付20万元履约保证金。再查明：2017年5月3日，应被告申请对涉案房屋面积进行司法鉴定，同时原、被告承诺，根据鉴定面积大小，按比例酌减。因鉴定所产生的费用，若大于或等于被告承租的面积的由被告承担，反之由原告承担。随后本院依法委托安徽中安房地产评估咨询有限公司对原告出租给被告房屋的面积进行鉴定，结论为：建筑面积为按房屋外墙外围水平投影面积（不包含公摊）为4123.93平方米。庭审中原告自认公摊面系数为20.25%。本院认为：原告吉星公司与被告李亚运签订的《北极星商业广场（铺面）租赁合同》合法有效，被告李亚运应当按照约定及时缴纳房租和相关费用，拖延不付是错误的。被告辩称原告出租给原告的房屋面积小于合同约定的面积，故不交纳相关费用。对此，本院认为，就被告承租房屋的建筑面积而言，所谓的建筑面积是套内建筑面积与公摊面积之和，而被告申请鉴定的结果仅仅是套内建筑面积，并不包含公摊面积。从而被告并不能举证证明原告交付其承租的房屋面积不符合合同约定，但原告认可该鉴定部门认可的套内建筑面积为4123.93平方米，公摊系数为20.25%，故本院认定被告承租原告房屋的建筑面积为5171平方米{即：建筑面积-（建筑面积×20.25%）=4123.93平方米}。综上，虽原告在合同履行过程中存在一定瑕疵，但不足以被告以此对抗其履行支付商业管理费等义务。关于原告吉星公司要求解除双方之间的租赁合同，本案双方签订的租赁合同约定,所租赁的房屋系商铺,面积达5171平方米,该合同已经实际履行。李亚运为经营健身俱乐场所进行了大量装修，现正常营业，所欠吉星公司租赁费等是事实，但判决解除双方之间签订的租赁合同不利于双方纠纷的解决。因双方签订的租赁合同约定的租期较长，李亚运已装修且投入巨大，判决解除双方之间的租赁合同也不符合公平原则，故对原告该项诉讼请求不予支持。关于原告要求判决被告支付履约保证金10万元，因原、被告在合同中明确约定履约保证金为250000元，且被告已支付200000万元，故原告该项请求中50000元应予以支持，对超出部分，因无证据证明，本院不予支持。关于原告要求被告支付商业管理费950400元，原、被告签订的合同中第3条明确约定，被告于开业前一次性付清第一年的商业管理费，之后每年提前一个月一次性付清下一年度的。而本案中，被告李亚运自2016年10月18日开始营业，到目前为止，其第一年和第二年的商业管理费已届至支付期。对于管理费的具体数额，因双方均承诺根据被告承租面积计算，故原告该项诉讼请求中的商业管理费931500元（5175平方米×15元/平方米×6个月×2年）应予以支持，对超出部分，因无证据证明，本院不予支持。关于鉴定费16000元承担问题，由于原告在合同履行过程中存在一定瑕疵而鉴定，且原告向本院承诺诺出租给被告房屋的面积小于合同约定的面积，该费用由其承担，故本院认为，该费用应由原告承担，在被告支付原告管理费中予以扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告李亚运欠原告定远县吉星商业管理有限公司商业管理费931500元（应扣除鉴定费16000元），于本判决生效后七日内一次性支付；二、被告李亚运于本判决生效后七日内一次性支付原告定远县吉星商业管理有限公司履约保证金为50000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14083元，由原告定远县吉星商业管理有限公司负担1083元，由被告李亚运负担13000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  胡成刚人民陪审员  胡业霞人民陪审员  陈玲琍二〇一七年十二月十二日书 记 员  管守珍附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国民法通则》第一百零八条【债务的清偿】债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。第一百三十四条【承担民事责任的方式】承担民事责任的方式主要有：(一)停止侵害；(二)排除妨碍；(三)消除危险；(四)返还财产；(五)恢复原状；(六)修理、重作、更换；(七)赔偿损失；(八)支付违约金；(九)消除影响、恢复名誉；(十)赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。