北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终9710号上诉人（原审被告）:郑磊，男，1977年5月19日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：谢颖（郑磊之妻），住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）:北京百思特世纪物业管理有限公司，住所地北京市海淀区西三旗建材城中路10号1号楼三层301室。法定代表人：郭志伟，总经理。委托诉讼代理人：范田田，女，北京百思特世纪物业管理有限公司工作人员。委托诉讼代理人：李玉丰，男，北京百思特世纪物业管理有限公司工作人员。上诉人郑磊因与被上诉人北京百思特世纪物业管理有限公司（以下简称百思特公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初24196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。郑磊上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回百思特公司的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.百思特公司的诉讼请求已超过诉讼时效，其无权再向我方主张2009年至2015年期间的物业费；2.百思特公司提供的物业服务存在小区内管理混乱、车位管理不到位、路面维护不足、电梯隐患、卫生不达标、绿化缺失等瑕疵，对此我方已提供了证据，而且百思特公司未进行满意度调查、未向业主提交年度工作报告并公示公共部位及设施的获利情况；3.一审法院适用法律错误，应撤销一审判决，改判支持我方诉讼请求。百思特公司辩称，同意一审判决，不同意郑磊的上诉请求和理由。百思特公司向一审法院起诉请求判令：郑磊向百思特公司支付2009年1月1日至2015年12月31日的物业服务费16106.16元，公摊电费168元，滞纳金52183.95元。一审法院认定事实：郑磊为北京市海淀区xx路xx小区xx号楼xx单元xx室业主，房屋面积为95.87平方米。2006年5月29日，北京宝晟住房股份有限公司（以下简称宝晟公司）与鑫豪公司签订《物业管理服务合同》，该合同约定，宝晟公司将涉案小区委托鑫豪公司实行物业管理，委托期限自2006年6月1日起至本项目业主委员会成立并重新就本物业签订新的物业管理合同时终止。委托事项为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、建筑小品等养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取物业管理费用等应缴费用；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备的维修、养护，在当事人提出委托时，接受委托并收取合理费用；对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、收取滞纳金、法律诉讼等措施；开发商在前期提出的与物业管理相关的其他委托。物业管理费用标准为：住宅2元每月每平方米，商业用房为4元每月每平方米。对业主和物业使用人逾期交纳管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。2007年12月13日，郑磊向鑫豪公司出具承诺书，同意遵守《xxx临时管理规约》，该公约中写明物业服务收费标准为2元每建筑平方米每月。同日，郑磊交纳2008年物业费2300.88元、公摊电费24元。诉讼中，郑磊向法院提交了2016年至2017年北京x**业委会（以下简称xxx业委会）向百思特公司发送的关于公共收益三次函件、xxx小区业主的六条意见及百思特公司回复函、安全管理等多份函件及小区广告牌照片，用以证明小区的实际情况。对于郑磊的抗辩及郑磊提交的上述证据材料，百思特公司称，公共收益已与xxx业委会在交涉中，现在新物业公司正在招标，等招标结束后百思特公司会与xxx业委会进行交接。另查，鑫豪公司经北京市工商行政管理局海淀分局核准，于2014年3月14日名称变更为百思特公司。一审法院认为，鑫豪公司经工商登记机关核准，名称变更为百思特公司，二者为同一主体。百思特公司与郑磊虽未签订物业服务合同，但百思特公司是受宝晟公司委托，为xxx小区提供物业服务，郑磊作为该小区业主，享有了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，百思特公司与宝晟公司签订的《物业管理服务合同》，对业主均具有约束力。郑磊与鑫豪公司签订的《承诺书》，系双方真实意思表示，亦具有约束力。郑磊认为《xxx临时管理规约》及《承诺书》存在显失公平的情形，未提供证据予以证明，并且根据我国合同法规定，显失公平虽属于合同可变更可撤销的事由，但需具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使该项权利，现距双方签订《承诺书》已有九年，撤销权已消灭，逾期后合同即为有效，郑磊相应辩称，法院不予采信。业主交纳的物业服务费用，除了用作物业服务企业的酬金外，另有大部分用于小区公共部位的维修养护及其它公共开支。业主不缴纳物业费，导致物业服务企业无法及时收回运营、管理投入。长期欠费，既是对物业服务企业经营积极性的挫伤，亦使物业服务企业无法将充足的资金及时有效地投入到公用设施、共同部位的维修、养护，最终损害业主共同利益。关于郑磊所提交的xxx业委会向百思特公司发送的函件及郑磊所述物业服务不到位的情况，因相关事实未能全面反映百思特公司的物业管理工作，其也未提供充足证据证明百思特公司在履行物业服务中有较为严重的服务瑕疵问题出现，故其应当按照全额交纳物业服务费及公摊电费，百思特公司相应主张，法院予以支持。因郑磊所提及公共收益公示问题，因xxx业委会已经成立，故应由xxx业委会与百思特公司另行解决。关于郑磊辩称诉讼时效问题，因百思特公司为业主提供的物业服务处于持续状态，故对于郑磊的时效抗辩，法院不予采信。关于百思特公司主张的滞纳金，因郑磊对于物业服务不满所致，并非恶意拖欠，故对其要求支付滞纳金的请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、郑磊于判决生效后七日内向北京百思特世纪物业管理有限公司给付自2009年1月1日至2015年12月31日的物业费16106.16元，公摊电费168元；二、驳回北京百思特世纪物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，鑫豪公司经北京市工商行政管理局海淀分局核准变更为百思特公司，二者为同一主体。百思特公司受宝晟公司委托对涉案xxx小区进行物业管理，郑磊也与百思特公司签订了《承诺书》，该《承诺书》对双方具有约束力，且郑磊作为涉案小区的业主实际接受了百思特公司的物业服务，双方的物业服务合同关系业已成立。在百思特公司提供了物业服务的情况下，郑磊应履行交纳相关费用的义务。现郑磊主张百思特公司提供的物业服务存在小区内管理混乱、车位管理不到位、路面维护不足、电梯隐患、卫生不达标、绿化缺失等瑕疵，但郑磊未提供充分的证据对其欠费期间物业服务中的上述方面存在根本性、连续性的瑕疵加以证明。郑磊主张百思特公司未进行满意度调查、未向业主提交年度工作报告并公示公共部位及设施的获利情况，该主张不足以构成郑磊要求减免物业费的理由。物业服务是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，故一审法院判令郑磊全额交纳物业服务费及公摊电费并无不当。关于诉讼时效的问题，因物业服务具有连续性，且百思特公司已提供了欠费催缴通知书、缴费通知单等证据证明其进行了催缴，故本院对郑磊关于诉讼时效的抗辩不予采信。综上，郑磊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费207元，由郑磊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈立新审 判 员 汤 平审 判 员 赵小军二〇一七年十二月二十一日法官助理 黄慧婧法官助理 朱龙臻书 记 员 张薷芯