成都市温江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0115民初1202号原告：康楠，男，汉族，1981年11月11日出生，住四川省德阳市旌阳区。委托诉讼代理人：肖磊，四川法典律师事务所律师。被告：成都市鼎民商业经营管理有限公司，住所地：成都市温江区光华大道天宝中街1号（碧落湖公园内）。法定代表人：傅强，职务不详。委托诉讼代理人：李尉，四川汇圣律师事务所律师。原告康楠与被告成都市鼎民商业经营管理有限公司（以下简称鼎民公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康楠及其委托诉讼代理人肖磊、被告鼎民公司的委托诉讼代理人李尉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康楠向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2014年8月22日签订的租赁合同；2.判令被告向原告支付未付租金12488.74元；3.判令被告向原告支付违约金38352.51元；4.本案诉讼费、公告费等全部费用由被告承担。事实与理由：原被告于2014年8月22日签订了租赁合同，合同约定原告出租其位于温江区温泉大道二段166号天来国际广场11幢**号的商铺给被告，租赁期限从2015年1月1日起至2024年12月31日止。双方约定，被告按季度支付租金，若被告连续三个月未支付租金，原告有权解除合同，并按合同未到期租金总额的20%向原告支付违约金。现被告在2016年7月13日向原告支付租金后，再也未按合同约定向原告支付租金，现连续逾期支付长达6个多月。后原告多次要求被告支付，但被告均未支付。被告鼎民公司承认原告在本案中主张的事实，但辩称，1.案涉商铺未交付给康楠，康楠也无法向鼎民公司交付租赁物，租赁合同无履行基础，缺乏生效要件；2.原告主张的违约金的计算方法有误，未到期租金的期限不应计算至2024年。经审理查明，2014年8月22日，康楠与成都天来房地产开发有限公司（以下简称天来公司）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买了天来公司开发的天来国际广场11幢**号商铺，总价款为322290元，付款方式为一次性付款，约定交房时间为2015年9月30日前。同日，康楠（甲方）与鼎民公司（乙方）签订《租赁合同》。合同第一条约定，根据有关相邻关系的法律规定和项目物业的特殊性，为维护全体业主的共同利益，项目实行统一经营管理的方式进行经营和收益：即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动，对此甲方在签订《商品房买卖合同》时已充分了解，并予以同意。第三条约定，租赁期限从2015年1月1日起至2024年12月31日止。租期届满后，同等条件下，乙方享有优先承租权。（2015年1月1日起至2019年12月31日为包租期，2020年1月1日起至2024年12月31日为分成期。）第四条约定，2014年10月1日至2015年12月31日，年回报率为7%，季租金为5640.07元；2016年1月1日至2016年12月31日，年回报率为7.5%，季租金为6042.94元；2017年1月1日至2017年12月31日，年回报率为8%，季租金为6445.8元；2018年1月1日至2018年12月31日，年回报率为8.5%，季租金为6848.66元；2019年1月1日至2019年12月31日，年回报率为9%，季租金为7251.52元。租金按季度支付：即在前述期限内，每一季度前（1月1日-1月15日支付第一季度租金，4月1日-4月15日支付第二季度租金，7月1日-7月15日支付第三季度租金，10月1日-10月15日支付第四季度租金。第七条约定，乙方如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理：1.逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2.连续三个月未支付，甲方有权解除合同。甲方根据本款解除合同的，乙方应当自甲方解除合同通知到达之日起30天内将标的物交还甲方，并按本合同未到期租金总额的20%向甲方支付违约金；甲方要求继续履行合同的，合同继续履行。第十二条约定，在租赁期限内，本合同的出租人（产权人）如有变更，乙方同意继续履行本合同，甲方保证乙方与新产权人签订《租赁合同》，但乙方不再向甲方支付房屋租金。同日，康楠出具一份《授权委托书》，授权内容包括鼎民公司依据康楠和天来公司签订的《商品房买卖合同》代康楠查验房产并进行接收。2014年10月17日，康楠收到天来公司转账支付的5414.47元；2015年1月15日，康楠收到鼎民公司转账支付的5414.47元；2015年4月16日，康楠收到鼎民公司转账支付的5414.47元；2015年7月31日，康楠收到鼎民公司转账支付的5414.47元；2015年11月24日，康楠收到鼎民公司转账支付的5422.59元；2016年2月3日，康楠收到鼎民公司转账支付的4464.52元；2016年7月6日，康楠收到鼎民公司转账支付的5810.14元；2016年7月13日，康楠收到鼎民公司转账支付的5848.31元。鼎民公司自2016年第四季度开始的租金未向康楠支付。2016年12月15日，天来公司和鼎民公司共同出具一份《承诺函》，承诺对主题商业所欠的2016年第四季度、2017年第一季度的租金于2017年1月15日前完成支付。2017年1月20日，鼎民公司出具一份《意向协议书》，承诺于2017年6月30日或之前，支付业主全部所欠租金，免除所欠租金的个人房屋租赁税费，天来公司加盖公章。另查明，2017年3月21日，康楠将天来公司起诉至本院，以所购的天来国际广场11幢3层123号的商铺未交付为由，请求判令解除与天来公司于2014年8月22日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，以及要求天来公司退还房款、支付违约金。2017年5月18日，我院作出（2017）川0115民初1201号民事判决，判决康楠与天来公司2014年8月22日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》于该判决生效之日起解除，并判令天来公司向康楠退还房款、支付违约金。该判决已于2017年7月4日发生法律效力。上述事实，有当事人的陈述、当事人身份信息和工商登记信息、《租赁合同》、《授权委托书》、《承诺函》、《意向协议书》、成都银行交易明细、《付款承诺函》、（2017）川0115民初1201号民事判决书、法律文书生效证明书等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以采信。本院认为，康楠与鼎民公司签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。对本案争议焦点，本院评议如下：一、案涉商铺未交付能否导致康楠无权收取租金首先，《租赁合同》系诺成合同，自成立时生效，不以交付租赁物为合同生效要件。其次，《租赁合同》中约定的租赁期限从2015年1月1日起，并未约定以商铺交付为租赁期限起算的条件，双方应当遵守合同的约定。再次，康楠于2014年8月22日与天来公司签订了《商品房买卖合同》，并于同日与鼎民公司签订了《租赁合同》，《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年9月30日前，鼎民公司作为商场经营者对此应当知情。2015年9月30日之后截至2017年7月4日康楠与天来公司签订的《商品房买卖合同》解除，案涉商铺仍未交付，鼎民公司亦应知情。而天来公司于2014年10月17日便向康楠支付了2014年第四季度的租金，2015年起鼎民公司按照《租赁合同》的约定向康楠支付租金至2016年第三季度，并对欠付租金的支付作出承诺，证明鼎民公司并非以交付商铺作为支付租金的前提条件。因此，鼎民公司不能案涉商铺以未交付为由，拒绝支付租金。二、关于合同的解除《租赁合同》第七条第二款约定，鼎民公司连续三个月未支付租金，康楠有权解除合同。截至2017年3月17日原告将本案起诉至本院时，鼎民公司连续未支付租金的时间已超过三个月，解除合同的条件成就，康楠有权解除合同。当事人一方主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。当事人以向人民法院起诉的方式要求解除合同理由成立的，合同自原告起诉状副本送达给对方之日起解除。本案被告鼎民公司收到本案起诉状副本的时间为2017年4月27日，《租赁合同》于该日解除。三、欠付租金和违约金的计算《租赁合同》于2017年4月27日解除，合同解除前鼎民公司欠付的租金系违约行为给康楠造成的损失，鼎民公司仍应支付。鼎民公司承诺免除所欠租金的个人房屋租赁税费，但鼎民公司显然不能决定税费的免除与否，本院认为鼎民公司的承诺应理解为保证业主实际收到的租金金额与约定的税前租金金额相等。因此，康楠主张按《租赁合同》约定的金额支付2016年第四季度、2017年第一季度租金共12488.74元的诉讼请求，本院予以支持。《租赁合同》第七条第二款约定，康楠根据本款解除合同的，鼎民公司应当按合同未到期租金总额的20%向康楠支付违约金。第十二条第一款约定，在租赁期限内，本合同的出租人（产权人）如有变更，鼎民公司同意继续履行本合同，康楠保证鼎民公司与新产权人签订《租赁合同》，但鼎民公司不再向康楠支付房屋租金。2017年7月4日，康楠与天来公司签订的《商品房买卖合同》解除，康楠不再是案涉商铺的签约备案权利人，按合同约定，鼎民公司不再向康楠支付租金。本院认为，合同约定的“未到期”应当自《租赁合同》解除之日2017年4月27日起算，至康楠无权继续收取租金的2017年7月4日止。《租赁合同》约定2017年每月租金为112.85元/㎡×19.04㎡=2148.66元，上述“未到期”期间的租金为4798.68元，则鼎民公司应支付的违约金为4798.68元×20%=959.74元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、康楠与成都市鼎民商业经营管理有限公司2014年8月22日签订的《租赁合同》于2017年4月27日解除；二、成都市鼎民商业经营管理有限公司于本判决生效之日起五日内向康楠支付租金12488.74元；三、成都市鼎民商业经营管理有限公司于本判决生效之日起五日内向康楠支付违约金959.74元；四、驳回康楠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为535.5元，由康楠负担385.5元，成都市鼎民商业经营管理有限公司负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉至四川省成都市中级人民法院。代理审判员  穆虹宇二〇一七年十二月二十一日书 记 员  李雨潼