四川省夹江县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1126民初1522号原告：陈有洪，男，1972年12月14日出生，四川省夹江县人，住四川省夹江县。原告：张晓兵（曾用名：张小兵），男，1974年11月7日出生，四川省夹江县人，住四川省夹江县。二被告委托诉讼代理人（特别授权）：周亚琼，夹江县漹城法律服务所法律工作者。被告：刘淑惠，女，1975年2月20日出生，四川省夹江县人，住四川省夹江县。委托诉讼代理人（特别授权）：杨波，四川乐嘉（成都）律师事务所律师。原告陈有洪、张晓兵与被告刘淑惠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈有洪及特别授权委托诉讼代理人周亚琼、被告张晓兵的特别授权委托诉讼代理人周亚琼，被告刘淑惠的特别授权委托诉讼代理人杨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈有洪、张晓兵向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告门市使用费，按门市价值561000元为基数，按年利息6%的银行贷款利息计算，从2011年2月16日计算至将门市退还给原告之日止，（从2011年2月16日计算至起诉时约为218790元）；2.依法判令被告将原告的门市恢复原状；3.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2011年2月16日签订了《买卖房合同》，被告向原告购买了位于夹江县文体小区工农村x组的商业门市二间，签订合同当日原告就将二门市交给了被告。原告和被告签订合同的时候，被告明知原告的门市没有房产证，仍与原告签订买卖合同，所以应该承担相应的后果和责任。被告从合同签订后就实际占有、使用上诉人的门市做生意，后来又出租，收取租金，还破坏了门市的结构。已经实现了门市的使用价值，原告的门市价值是561000元，被告使用了原告价值561000元的门市获取了利益。原告使用被告的541000元，所以被告并没有损失。人民法院再判决原告支付被告资金占用利息，那被告就获得双重的利益，这是不当得利。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第31条的规定，买卖合同当事人一方因另一方违约而获得利益，违约方主张从损失赔偿款中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。被告已经获得了比资金利息还多的利益。夹江县人民法院在（2016）川1126民初823号民事判决书中已经判令原告支付被告资金占用利息，原告在（2016）川1126民初823号案中主张抵扣，但人民法院认为，被告从原告处购买门市后用于出租和自用是另一法律关系，应另案起诉。综上，根据我国法律规定，原告另行提起诉讼，提出前述请求。被告刘淑惠辩称，1.被告不应当向原告支付门市使用费，理由为：（1）原告陈有洪、张晓兵对本案所涉使用的房屋没有所有权，不是本案行使请求权的适格主体；（2）原、被告在2011年10月16日签订合同后，因原告的原因长时间无法办理产权证明导致合同解除，其损失应由原告自己承担；（3）被告在占有涉案门市期间所获得的利益仅为2015年1月将门市出租之后收取的2万元门市租金，该门市属于商业用途，无产权证，无法取得经营获得而需要的营业执照，导致门市一致无法正常使用，其商业价值并未得到正常使用，被告并未获得双重利益。2.对原告主张要求被告将门市恢复原状，被告表示同意，并同意在将门市实际退还还给原告时恢复原状。本院经审理认定事实如下：原告陈有洪、张晓兵与被告刘淑惠约定，由被告向二原告购买位于夹江县文体小区工农村x组的商业门市二间。2011年2月16日，原告陈有洪作为甲方与被告刘淑惠作为乙方签订了《买卖房合同》，约定：“甲乙双方自愿买卖座落在夹江县文体小区工农村x组的私有商品门市，现约定合同如下：一、乙方购买甲方该楼房的底楼门市2间，面积双方约定以120㎡计算。购买总价为36万元（大写：叁拾陆万元整）。二、签定本合同同时乙方交购房定金34万元（大写：叁拾肆万元整），待甲方将“双证”办理完毕，再交清余款2万元（大写：贰万元整）。……五、甲方负责办理好乙方房主合法有效的“房产证”和“国有土地证”，其一切费用由乙方负责支付。如甲方在2013年12月30日前未办理好原户主“两证”手续，则视为甲方违约，甲方则退回乙方全部购房款并赔偿违约金2万元（大写：贰万元整），乙方将该门市退还甲方。……七、乙方装修其房时不得损坏和改变承重结构和共用墙、通道等公用设施，否则负责赔偿。楼梯由甲乙双方永久性共同使用。……”，合同并对其他事项进行了约定。原告陈有洪、被告刘淑惠在合同上签字并捺印。合同签订后，被告先后向原告陈有洪、张晓兵支付实际购房款541000元。原告陈有洪、张小兵于2011年2月16日将上述二间商业门市钥匙交付给被告刘淑惠，由被告刘淑惠使用该门市。因原告陈有洪、张晓兵一直未取得上述二间商业门市的房屋权属证明，原、被告双方就房屋产权过户发生纠纷，被告刘淑惠于2016年10月9日另案作为原告，并以陈有洪、张晓兵为被告向本院提起诉讼，请求：“1.判决解除原、被告之间的《买卖房合同》，原告向二被告退还所购的二间门市；2.判决二被告退还原告支付的购房款541000元（伍拾肆万壹仟元整），并赔偿原告从2011年4月9日起按同期银行贷款利息（6‰）计算至购房款全部退还为止资金利息损失（截止起诉之日约为214236元）；3.判决二被告赔偿原告房屋装修损失8万元（捌万元）和水、电开户、安装费用3300元；4.本案诉讼费用由二被告承担。”本院经审理后，于2017年5月19日作出（2016）川1126民初823号民事判决：“一、解除原告刘淑惠与被告陈有洪于2011年2月16日签订的《买卖房合同》；二、原告刘淑惠于本判决生效后二十日内向被告陈有洪、张晓兵返还位于夹江县文体小区工农村x组商业门市二间，具体门牌号为：夹江县；三、被告陈有洪、张晓兵于本判决生效后二十日内向原告刘淑惠返还购房款541000元，并以购房款541000元为基数按年利率4.9%赔偿原告刘淑惠从2013年12月31日起至购房款541000元还清之日止的资金占用利息损失；四、驳回原告刘淑惠的其他诉讼请求。”宣判后，陈有洪、张晓兵不服，向乐山市中级人民法院提起上诉。2017年10月30日，陈有洪、张晓兵提出撤回上诉的申请，乐山市中级人民法院于同日作出（2017）川11民终1185号民事裁定书。另查明，1.本案涉案二间门市的具体位置为夹江县，该门市系案外人叶云志出让给原告陈有洪、张晓兵的，属于夹江县工农村村民拆迁自建房。被告刘淑惠与原告陈有洪签订《买卖房合同》时知道被告陈有洪、张晓兵并未取得夹江县文体小区工农村x组二间商业门市的所有权属证明。原告张晓兵认可原告陈有洪与被告刘淑慧签订的《买卖房合同》对自己有拘束力；2.被告已于2015年1月将本案诉争门市出租并收取门市租金。上述事实，有原、被告身份证明及陈述、（2016）川1126民初823号民事判决书、（2017）川11民终1185号民事裁定书及庭审笔录等证据证实。本院认为，本案所涉二间门市系案外人叶云志出让给原告陈有洪、张晓兵后，再由原告陈有洪、张晓兵出让给被告刘淑惠的，该门市属于夹江县工农村村民拆迁自建房。因原告陈有洪、张晓兵一直未取得上述二间商业门市的房屋权属证明，导致原、被告双方均无法继续履行已经签订的《买卖房合同》,该合同已经由生效判决予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，合同解除导致合同关系归于消灭，其法律后果表现为返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。本案中，根据原、被告双方签订的《买卖房合同》约定，原告应在2013年12月30日前办理好原户主“房产证”和“国有土地使用证”手续，但直至2016年10月9日，原告仍不能履行上述合同义务，其行为当然认定为违约，是导致合同最终解除的主要原因。被告刘淑惠对于本案所涉门市的性质在交易前其已经知悉，且在与原告陈有洪签订《买卖房合同》时也知道被告陈有洪、张晓兵并未取得夹江县文体小区工农村x组二间商业门市的所有权属证明，其应当对该交易以及履行后果尽到足够的注意义务，亦可避免损失的发生和扩大，故被告对导致合同最终解除也负有一定责任。综合本案原、被告双方的过错程度，对被告刘淑惠占有使用本案所涉二间门市：1.2011年2月16日至2013年12月30日期间。该期间被告占有、使用涉案门市，依据的是原、被告双方签订的《买卖房协议》约定，也是基于对合同履行的信赖，故根据公平和合理原则，被告无需向原告支付上述期间的房屋使用费；2.2013年12月30日至今期间。被告在2013年12月30日已知晓原告不能按照双方签订的《买卖房协议》所约定的期限履行“房产证”和“国有土地使用证”手续的办理义务时，双方所约定的合同解除条件就已成就，被告应当在合理期限内就解除合同还是继续履行合同作出选择，以避免双方的合同关系处于一种不稳定状态，但被告并未及时作出要求与原告解除合同的意思表示，而是继续占有本案所涉二间门市，并且还于2015年1月将二间门市出租并收取门市租金，直到2016年10月9日才以诉讼的形式向原告提出解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，享有合同解除权的一方应在合理期限内及时行使解除权，以避免损失的扩大，否则应对扩大部分损失承担责任。考虑到本案的实际情况，酌情确定被告考虑是否行使解除权的合理期限为三个月，故被告至迟应当在2014年4月30日前向原告行使合同解除权，但被告一直怠于行使合同解除权，故其应当从2014年5月1日起向原告支付房屋使用费直至其将门市退还给原告。关于房屋使用费的标准，考虑到本案实际情况，基于公平责任原则，参照同时期涉案门市房屋周边位置的类似户型、相近面积、类似地段的房屋租赁价格，酌定为每月2500元为宜（含两个门市）。原告主张被告将涉案门市恢复原状，被告表示同意，并同意在实际退还门市时恢复原状，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘淑惠于本判决生效后二十日内向原告陈有洪、张晓兵支付从2014年5月1日起至将位于夹江县门市实际退还给原告陈有洪、张晓兵之日止的房屋使用费[使用费标准按照2500元/月计算（含两间门市）]；二、被告刘淑惠在将位于夹江县门市实际返还给原告陈有洪、张晓兵时将门市恢复原状；三、驳回原告张晓兵、陈有洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4582元，减半收取计2291元，由原告陈有洪、张晓兵负担1145元，由被告刘淑惠负担1146元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员  杨楠青二〇一七年十二月十三日书记员  彭元木附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支持的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。