新疆生产建设兵团第六师中级人民法院民事判决书(2017)兵06民终449号上诉人(原审被告)：新疆祥瑞房地产开发有限公司，住所地：新疆五家渠市21区幸福街27号。法定代表人：任宏，总经理。委托诉讼代理人：袁春丽，新疆天阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵向伟，新疆天阳律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王静，女，汉族，1976年2月17日出生，无固定职业，住广东省深圳市龙华新区。委托诉讼代理人：陈涛，新疆函育律师事务所律师。上诉人新疆祥瑞房地产开发有限公司(以下简称祥瑞公司)因与被上诉人王静商品房销售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2017）兵0601民初677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人祥瑞公司的委托诉讼代理人赵向伟，被上诉人王静的委托诉讼代理人陈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祥瑞公司的上诉请求：1.撤销(2017)兵0601民初677号民事判决书，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人关于退房、退款事宜并未达成任何书面协议。双方经协商一致后通过退还房款、交还房屋的实际履行行为解除了双方签订的《商品房买卖合同》。被上诉人委托王健办理退款、交还房屋时已经在其出具的收条中明确双方不再有任何经济纠纷，该收条证明了被上诉人已对自己的民事权利和诉讼权利作出了处分，同意上诉人退还其涉案房屋有关的款项共计166485元后双方不再有任何纠纷，且双方已实际履行完毕。被上诉人违反诚信原则，另行起诉再次主张权利，违反了一事不再理原则，一审法院认定事实有误，裁判错误，依法应当改判；二、一审法院对上诉人与被上诉人之间房屋买卖行为过错的认定存在错误，被上诉人作为房屋的购买人，在购买该房产时是知道该房屋系保障性住房这一事实的，因为上诉人当时的项目销售中心现场外墙上鲜明地写着：“102团国家保障性住宅示范项目”的宣传标语，公司并未隐瞒或欺骗被上诉人进行恶意销售，后虽因房屋产证办理事宜双方协商办理了退房，但是，被上诉人在明知该房屋为保障性住房的前提下仍然购买，其对本次交易行为同样存在一定程度的过错，应当承担相应的过错责任，仅判决由上诉人承担过错责任不公；三、涉案房屋的装修质量非常差，现场勘察时，仅通过肉眼和手指的敲击就可以看到和发现：墙面瓷砖大面积空鼓、吊顶坍塌变形、柜面板皮大块脱落、墙面及屋顶平整度极差等情形。评估机构忽视前述装修质量问题，未能公平合理的对涉案房屋装修价值进行评估。且对于涉案房屋装修款双方已经处理并履行完毕，在被上诉人未提供证据证明上诉人存在支付义务的前提下，一审法院采信评估机构的鉴定报告判决支付装修款存在适用错误，应当予以改判。王静辩称，一审认定事实清楚，请求驳回上诉。事实及理由：一、上诉人称未达成协议非事实，一审中指明达成协议，并非书面协议，且已履行，如无协议，何谓履行？二、上诉人认为王健在收条中说无经济纠纷属于偷换概念，从收条内容看，退款金额中不包括装修费，仅扣了2986元，一个房屋的装修费不会仅有2986元，故所退款中无装修费款项，被上诉人提起诉讼不属于一事不再理，鉴于被上诉人的明知上诉人未提交证据证明，且上诉人应当对其房屋性质十分清楚，但上诉人与被上诉人所签订的合同为《商品房买卖合同》，上诉人将保障性住房以商品房出售违反法律的规定，故被上诉人不应承担损失。三、鉴定是在通知双方当事人同意后委托鉴定的，鉴定程序合法，且鉴定意见向双方当事人送达后，双方均未在限定期限内提出异议，鉴定意见应当做为本案定案依据。王静向一审法院起诉请求：1、判令祥瑞公司赔偿房屋装修损失48000元；2、判令祥瑞公司负担2015年1月15日至4月15日采暖损失1100元；3、由祥瑞公司负担诉讼费用。一审法院认定事实：2011年，王静与祥瑞公司签订房屋买卖合同，约定王静购买祥瑞公司开发的位于第六师一0二团晋泽园小区西区23号楼1单元201室，房屋面积104.17㎡，单价1750元/㎡，总价163546.90元。2013年8月9日，王静向祥瑞公司支付购房款163546.90元，祥瑞公司向王静交付了房屋，王静对所购房屋进行了装修。后因王静发现所购房屋系保障性住房而非商品房，便与祥瑞公司协商退房事宜，2015年8月，双方经协商后达成了祥瑞公司退还王静购房款、契税、维修基金等款项，王静将所购房屋退还祥瑞公司的协议。2016年1月11日，王静将所购房屋退还祥瑞公司，祥瑞公司将购房款、契税、维修基金等退还王静，并由王静授权委托的代理人王健向祥瑞公司出具收条一份，该收条载明：“今收到新疆祥瑞房地产开发有限公司退房款163546.9元，维修基金3272元，契税2453元，印花税10元，首次购房证明费30元，预告登记费160元，合计169471.9元”，“备注：祥瑞代扣暖气费、物业费、水电公摊费、生活垃圾清运费后，实收166485元”，“今后与该公司再无任何房款经济纠纷”。2016年1月12日，王健收到祥瑞公司退还的166485元。根据王静的申请，2017年6月27日，一审法院委托新疆信佳价格评估咨询有限公司对涉案房屋的装修进行了价值评估，结论为王静所购房屋的装修现值为35358元。一审庭审中，王静放弃要求祥瑞公司支付2016年1月15日至4月15日期间的采暖费损失1100元。一审法院认定上述事实的证据有：进账单、销售不动产发票、转账支票存根、收据、收条、信佳估字（2017）第W-0627号《价值评估报告》、异议书回复函及双方当事人在庭审中的陈述。一审法院认为，祥瑞公司作为房地产开发公司，对保障性住房不能作为商品房销售的相关规定是明知的，在明知的情况下向王静销售房屋的行为存在明显过错。在双方协商退房事宜时，对退房款是否包含房屋装修款约定不明。综合全案来看，祥瑞公司在办理与房屋有关的退款时，并未明确清晰的将房屋装修款提出或记明，且该装修款数额较大，在办理与房屋有关的退款时不涉及该装修款有违常理，因此，祥瑞公司应当按照新疆信佳价格评估咨询有限公司评估现值35358元向王静进行赔偿。故对祥瑞公司有关双方在处理退房及相关后续事宜时已对涉案房屋予以一揽子处理，其中已包含了涉案房屋的装修款，不应承担赔偿责任的辩解理由，不予支持；对祥瑞公司有关信佳估字（2017）第W-0627号《价值评估报告》不合理、不合法、不应采信的辩解理由，因该《价值评估报告》系法院委托新疆信佳价格评估咨询有限公司依法做出，祥瑞公司未提交该《价值评估报告》违法做出的相关证据，对其辩解理由，不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定判决:一、祥瑞公司于本判决生效之日起十日内给付王静房屋装修损失35358元；二、驳回王静的其他诉讼请求。一审案件受理费513元（已减半收取）及评估费3000元，合计3513元，由王静负担983元，祥瑞公司负担2530元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事与一审认定的基本事实一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人协议一致，可以解除合同。本案中，双方当事人均认可解除了双方签订的《商品房买卖合同》，虽然双方均未提交书面的解除协议，但已经履行的退房、退房款行为，是双方当事人解除《商品房买卖合同》意思表示的行为表现。该行为表现证明双方就解除《商品房买卖合同》达成了协议。故对上诉人称双方关于退房、退款事宜未达成任何协议的意见，本院不予采纳。当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合(一)后诉与前诉的当事人相同；(二)后诉与前诉的诉讼标的相同；(三)后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果的构成重复起诉。本案中，被上诉人王静与上诉人祥瑞公司就涉案房屋并无生效判决确认双方的权利义务，亦不存在另行起诉再次主张权利。故对上诉人称被上诉人违反了一事不再理原则的意见，本院不予采纳。有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。本案中，王健作为被上诉人的代理人，于2016年1月11日向上诉人出具的收条是对双方之间协商解除《商品房买卖合同》后履行情况的记载，根据该收条的内容，不能证明被上诉人已对自己的装修款主张权作出了处分的意思表示；载明的退款金额及扣款明细并未涉及装修花费、装修款是否支付、如何支付等事项；故对于装修款如何处理属双方当事人约定不明，并不属于被上诉人通过收条放弃的权利。故对上诉人主张被上诉人已经放弃装修费的意见，本院不予采纳。在协议解除合同的情况下，一方当事人因解除合同受了损失，如果获利的一方不赔偿对方当事人因解除合同受到的损失，不符合公平原则。故合同解除后，确因一方的过错造成另一方损害的，有过错的一方应向受害方赔偿损失，不能因合同解除而免除其应负的赔偿责任。本案中，上诉人作为出售房屋一方，对于其所出售的房屋性质应当明知，其将保障性住房以商品房出售给被上诉人并交付，致使被上诉人装修入住后，因不符合购买保障性住房的条件而无法办理房屋登记手续，上诉人存在的过错明显，应当对被上诉人装修投入予以实价赔偿。一审法院通过委托鉴定机构对装修现值进行了评估，上诉人亦未提交该评估意见程序严重违法或鉴定结论明显依据不足等证据，一审法院依据鉴定意见确定赔偿金额合法有据。故对上诉人称被上诉人对涉案房屋装修质量非常差，不应按鉴定意见赔偿的意见，本院不予采纳。综上所述，祥瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费684元，邮寄送达费88.8元，合计772.8元，由上诉人新疆祥瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长李霞审判员刘君审判员刘新建二○一七年十二月二十日书记员雷玲