重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0110民初12833号被告：重庆福光物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路2号世源大厦10-4。法定代表人：胡世光，公司总经理。委托诉讼代理人：邱振华，男，汉族，1976年10月21日出生，住重庆市万盛经开区，系该公司员工。委托诉讼代理人：李智红，男，汉族，1965年6月24日出生，住重庆市沙坪坝区，系该公司员工。被告：焦波，男，汉族，1984年11月29日出生，住重庆市綦江区。原告重庆福光物业管理有限公司（以下简称福光公司）与被告焦波物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案受理后，依法由审判员雷永适用小额诉讼程序于2017年11月29日公开开庭进行了审理。原告福光公司的委托诉讼代理人邱振华，被告焦波到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告福光公司诉称，2015年9月9日原告与重庆天骄物业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对重庆市綦江区古南街道新山村1号XXXX小区进行物业管理。根据双方签订的物业服务合同约定，电梯楼物业服务费1.00元/月·平方米，公共水电费7元/月·户（实际按照6元/月·户计收）。合同签订后，原告一直严格按照合同约定以及相关法律、法规的规定对XXXX小区进行物业管理。被告却长期拖欠原告物业费，期间原告多次通知被告依法缴纳物业费，不得损害其他业主的合法利益，但被告不听劝告，从2015年10月1日至2017年10月30日，被告已经累计拖欠原告物业服务费2171.50元（1.00元／月·㎡×86.86㎡×25个月），公共水电费150元（6元／月·户×25个月），共计2321.50元。原告认为被告享受了原告提供的服务却恶意拖欠物业费，损害了原告的合法权益，请求法院判决被告支付上述物业服务费、公共水电费并支付违约金187.60元（从欠费次月1日起以欠交物业服务费为基数按每日千分之三的标准支付），本案诉讼费由被告承担。被告焦波辩称，不同意交纳物业管理费理由如下：一、门岗形同虚设，社会车辆及人员都可自由进出，我家曾被偷盗多次，人身和财产安全得不到保障；二、小区内车辆乱停乱放，消防通道堵塞；三、电梯经常用坏，维修不及时，小区内公共设施损坏不维修，绿化带损坏未进行管理，清洁卫生差，小区内共公收益及收支情况不清楚。经审理查明，重庆天骄物业发展有限公司系綦江区XXXX小区的开发商，该小区初始是由重庆洁庆置业管理有限公司提供物业服务。2015年9月30日，重庆天骄物业发展有限公司与重庆洁庆置业管理有限公司签订的关于XXXX小区的《前期物业服务合同》到期，重庆洁庆置业管理有限公司于2015年9月底撤出该小区。因上述合同到期且该小区在当时尚未成立业委会，2015年9月9日，原告作为乙方与甲方重庆天骄物业发展有限公司（以下简称天骄发展公司）签订了《前期物业服务合同》，合同约定生效期为2015年9月25日起，待本小区业主委员会正式成立并备案成功后本合同自动失效，待业主委员会与新选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同签订后原告于2015年10月开始为该小区提供服务，约定由乙方对XXXX小区实施前期物业管理服务事宜，本物业管理区域的物业服务收费的方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业管理成本、法定税费和物业管理企业的利润），按建筑面积计算，标准如下（与重庆天骄物业发展有限公司和重庆洁庆置业管理有限公司签订的物业标准一致）：电梯楼1.00元/月平方米；公共水电费每户7元/月（实际按6元/月·户计收，用于各单元楼层、小区公共区域的公共水电费）。物业服务费实行按月缴纳，即在每月10日前缴纳当月的物业服务费。合同还约定了甲乙双方的权利和义务等内容。被告焦波系重庆市綦江区古南街道新山村1号XXXX小区住房业主，面积为86.86平方米。从2015年10月1日起至2017年10月30日止，共拖欠物业服务费25个月2171.50元，公共水电费150元，共计2321.50元。庭审中原告举示了《前期物业服务合同》，巡查情况记录表、业主车辆登记表、物管工作日志、外围巡逻签到表、清洁巡查记录、违法建筑报告单、代收快递记录、工程部日常工作记录等材料用以证明其履行义务的情况。还举示了2016年张贴在公示栏的《物业服务项目收支情况报告及承诺》，其中公示了小区公共收益情况，2017年1月20日投递的国内挂号信函收据（盖有邮戳），用以催收物管服务费。经质证，被告对物业服务合同无意见，认为记录和签到表只是形式，并没有真正尽到责任，张贴的公共收益未看见，邮寄的材料未收到。被告也举示了其拍摄的图片证明小区绿化被损坏，车辆乱停乱放，消防通道被堵塞、路面损坏，绿化带私自改造成停车位，保安工作不认真，垃圾车乱随意放在路边，乱搭乱建未整改等情形。原告说明小区内车辆乱停，道路堵塞是由于开发商对小区房屋规划设计不合理并将小区车库对外出租导致，物业公司没有执法权，对业主车辆进出又无权干涉，原告虽未收费但也对小区内停车规划了区域并标识了指示牌，对乱停车行为进行了告示和劝阻。违章搭建及损坏绿化带改造成停车位已上报职能部门处理。小区路面损坏是由于前期开放商使用水泥硬化，若要进行全面改造成草油路需动用大修基金，非物业公司能力所及。前述证据经双方质证后，对原告举示的证据被告虽有异议，但并无证据证明为虚假材料，予以确认，对被告出示的图片，虽无时间，但原告已服务两年多，能够反映物业服务的现状，证明原告在服务中存在瑕疵，予以确认。本院认为，原告与重庆天骄物业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》符合相关物业法律、法规的规定，是合法有效的合同，该合同对入住该小区的业主和物业服务企业均具有约束力。原告已经对XXXX小区按照合同约定及相关规定进行了服务，履行了合同约定的主要义务。被告作为綦江XXXX小区业主之一，在长期接受原告提供物业服务的同时应当按约定支付物业服务费用。被告抗辩原告管理混乱，小区车辆乱停乱放及脏乱差现象，属服务瑕疵，且有些情况并非完全是其过错所致，物业企业本身并无强制力，只能管理、疏导，故被告以此为由拒绝交纳物业服务费理由不能成立。但本院也要特别强调消防通道是消防人员实施营救和被困人员疏散通道，消防通道堵塞，是小区内重大的安全隐患，对此物业服务企业负有管理职责，物业企业应尽最大可能地采取有效措施，包括设置专门提示标语、隔离路障等充分保障消防通道的通畅与正常使用。同时也要认识到停车位不足，非物业服务企业凭一己之力能够解决，需要小区业主共同努力，对小区的配套车库的使用进行维权，以缓解停车压力，并共同制定小区内停车公约，确保有序停车，保障消防通道畅通。此外对私自占用公共绿地及违章搭建的行为，物业企业有管理的职责，但在教育、制止无效时只能上报政府职能部门处理，物业服务企业本身无执法权和强制力，若其他业主以此为由拒交物业费对物业企业不公平。居民生活小区除了物业管理公司按约定提供物业服务外，还需要小区全体业主共同努力，共同遵守相关规定和约定，环境品质才能不断的改善和提高。而物业服务费用的收取直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益。在原告对该小区提供了相应物业管理服务后，小区业主均应按约定支付原告物业服务费用。在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。因此，对原告要求被告给付2015年10月1日至2017年10月30日物业服务费2171.50元（1.00元／月·㎡×86.86㎡×25个月），公共水电费150元（6元／月·户×25个月），共计2321.50元，予以支持。对原告要求被告给付违约金187.60元，因被告确有服务瑕疵，对其不予支持。虽然本院支持了原告要求被告支付物业服务费和公共能源费的请求，但原告今后还应增强员工的服务意识和责任意识，加强与业主沟通，对业主提出的合理诉求要高度重视，尽快予以妥善解决，避免矛盾纠纷发生。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告焦波本判决生效之日起5日内支付原告重庆福光物业管理有限公司2015年10月1日至2017年10月30日物业服务费2171.50元（1.00元／月·㎡×86.86㎡×25个月），公共水电费150元（6元／月·户×25个月），共计2321.50元；二、驳回原告重庆福光物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告焦波负担（此款原告已预交，被告在履行前述义务时一并支付原告）。本判决为终审判决。审判员 雷 永二〇一七年十二月十四日书记员 邓乐懿