天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0112民初8121号原告：郭海彬，男，1980年5月7日出生，汉族，住河北省衡水市武强县，委托诉讼代理人：赵建华，天津金宜舰律师事务所律师。原告：崔小妹，女，1982年5月10日出生，汉族，住河北省衡水市武强县，委托诉讼代理人：赵建华，天津金宜舰律师事务所律师。被告：邓海云，男，1962年6月18日出生，汉族，住天津市津南区，委托诉讼代理人：王曼萃（被告之妻），1962年9月24日出生，汉族，住天津市津南区，委托诉讼代理人：张毅娴，天津万华律师事务所律师。原告郭海彬、原告崔小妹与被告邓海云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告之委托诉讼代理人赵建华、被告邓海云及其委托诉讼代理人王曼萃、张毅娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告已付购房定金20000元、中介费11440元（包括中介费10840元及代办贷款服务费600元），并依照合同约定支付违约金27100元；2.判令被告赔偿原告经济补偿金360000元；3.诉讼费用由被告负担。事实及理由：2016年7月22日，原告郭海彬与被告经案外人天津市金乐家房地产经纪有限公司津南第一分公司（以下简称“中介公司”）签订《房屋买卖居间合同》，约定原告郭海彬以银行贷款方式购买坐落于天津市津南区双港镇梨双公路南侧民盛园14-1-902房屋，成交价542000元。合同签订后原告郭海彬支付被告定金20000元，另支付中介费10840元、代办贷款服务费600元。2016年8月5日，原、被告签订《天津市房产买卖协议》，原告依约将首付款165000元存入专用账户，余款377000元原告立即申请办理贷款，2016年8月29日银行批准了贷款申请。2016年10月24日原告向被告发出催告函，要求被告配合于预约时间前往不动产登记部门办理过户，但被告未到场，并将原告诉至法院，要求解除合同并赔偿损失，二原告提出反诉要求被告继续履行合同。经法院判决，原、被告签订的合同解除，驳回了被告的其他诉讼请求及二原告的反诉请求。原告在签订合同后依约履行义务，房屋过户手续未能尽快办理系房管部门系统升级等问题所造成，并非原告自身原因导致。且由于国家政策变化，原告无法重新办理贷款购房，本案房屋买卖合同不能履行不能归责于原告，原告由于被告的原因导致需重新购买房屋，该段时间内房屋价格变动带来的差价损失约600000元应由被告承担。综上原告起诉。被告邓海云辩称，履行房屋买卖合同过程中，原告方未按照合同约定，在合同约定的时间内完成预约，使原、被告能够办理房屋过户手续，故原告方存在违约行为在先，按照定金罚则被告收取的定金不应退还；原告主张的违约金在此前诉讼中被判决驳回该项诉讼请求，本案中不宜再次处理；因原告违约导致合同不能履行，故原告主张的经济补偿金不应由被告承担，且原告该项主张缺乏计算依据。综上不同意原告的诉讼请求。本院依法组织当事人进行了证据交换及质证。对于双方无争议的证据，本院予以认证并在卷作证。对于双方有争议的证据，本院认证如下：1.原告提交的本院（2017）津0112民初39号民事判决书1份，该证据系已经生效的法律文书，该文书记载的案件审理情况、认定的事实及判决结果应依法予以采纳。2.原告提交的协助查询存款通知书、个人购房借款/担保合同各1份，该证据记载的原告办理贷款情况详实，对其所反映的原告办理贷款情况本院予以确认。3.原告提交的关于房管部门预约情况的截图29张，因截图来源无法核实，真实性不能确定，本院对其证明效力不予确认。4.原告提交的录音2份，其中原、被告对话部分能够反映双方关于合同履行过程中的商谈内容，本院对其所反映的谈话情况予以确认；另一份录音反映内容对话人员身份不能确定，本院对其证明效力不予确认。5.被告提交的《天津市房产买卖协议》1份，该证据系原、被告在房管部门签订的协议，协议经双方签字确认，符合民事证据规则的相关规定，本院对其证明效力予以确认。6.被告提交的天津市河东区人民法院（2016）津0102民初7542号民事调解书1份，该调解书所反映的内容系被告与案外人另签订房屋买卖合同后关于该合同的解除事宜，该证据反映的客观事实本院予以确认。7.被告提交的协助查询存款通知书复印件1份，该证据记载的原告贷款情况系提供贷款的金融机构出具，符合民事证据规则的相关规定，本院对其证明效力予以确认。8.被告提交录音1份，记载本院在审理其他案件时往房管部门了解原、被告履行房屋买卖合同期间预约办理过户的相关情况，关于调取证据的情况本院已经在（2017）津0112民初39号案件中予以记载，被告提交的该份录音无实际意义，本院对其证明效力不予确认。根据当事人提交的证据，结合当事人陈述，本院确认如下事实：2016年7月22日，原告郭海彬与被告经中介公司介绍，三方签订《房屋买卖居间合同》，约定原告郭海彬以银行贷款方式购买原告位于天津市津南区房屋，面积58.49平方米，成交价542000元。原告郭海彬支付原告定金2万元，另支付中介公司居间服务费10840元，代办贷款服务费600元。2016年8月5日，二原告与被告与签订《天津市房产买卖协议》，约定合同总价款542000元，首付165000元，申请银行贷款377000元。该合同约定，“乙方（买方）应自订立本协议之日起五个工作日内将监管的全部房价款或首付款165000元一次性存入房地产交易资金监管中心在天津市工商银行设立的专用账户”；“协议订立后，甲乙双方应在30日内到房地产权属登记机构办理房屋所有权转移登记手续，并缴纳相关税费。按照有关规定，其他相关设施应办理登记的，应在规定期限内办理登记。如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记其他相关设施登记，造成损失的，应依法承担违约责任。”签订协议后，2016年8月9日，原告郭海彬向资金监管账户存入首付款165000元，此后二原告开始办理银行贷款手续。2016年8月22日银行收齐原告郭海彬的贷款资料后上传审批，并于2016年8月29日批准贷款额度377000元；2016年9月2日，银行内部批准为办理抵押贷款的文件用印盖章。加盖工商银行印章的文件《天津市不动产登记申请书》和办理不动产抵押权登记的《委托书》落款时间均为2016年9月1日，委托期限为2016年9月1日至2016年12月1日。另查，工商银行在本院审理的其他案件中向本院出示了办理贷款的相关材料：有王曼萃（被告妻子）签字的《确认函》，落款时间为2016年8月9日，王曼萃本人表示该签名和落款时间均不是其本人书写；被告签字的《售房确认书》，落款时间为2016年8月22日，被告认可签字真实，但落款时间并非其本人书写。在本院审理的其他案件中，本院向天津市津南区国土资源局调查了解截止2016年9月2日（星期五）津南区不动产登记事务中心前期预约的二手房过户业务号已将2016年9月5日至2016年10月14日之间的业务约满，该期间不受理现场预约。2016年10月10日下午开通了天津市不动产登记预约服务平台，可通过微信公众号进入平台办理二手房过户预约业务，预约2016年10月17日（星期一）及之后的过户号。2016年10月10日，原告郭海彬在该平台预约了抵押权注销登记业务，因预约事项错误取消预约。2016年10月24日原告郭海彬在该平台预约二手房过户业务，办理时间为2016年10月29日。预约成功后原告方立即向被告邮寄《催告函》，请被告按期配合办理核税缴税手续和过户手续。2016年8月20日，被告与案外人刘树楼签订二手房买卖合同，原告欲购买河东区某房屋，总价975200元，并支付定金5万元，约定2016年9月30日办理过户手续，因款项不到位，2016年10月5日被告又与案外人签订补充合同，协商将付款和过户的期限放宽至2016年10月18日。被告收到被告办理过户手续的通知后，认为该时间已晚于原告购买案外人房屋的最后付款期限，被告另外购买其他房屋的目的不能实现，故明确拒绝配合被告办理过户手续，并提出解除合同。二原告则不同意解除合同，要求原告继续履行合同。因被告未能支付案外人购房款，案外人刘树楼向天津市河东区人民法院提起诉讼，要求被告赔偿违约金3万元并承担案件诉讼费。2016年12月5日，经天津市河东区人民法院调解，被告与案外人达成协议，双方解除买卖合同，被告支付案外人刘树楼违约金7万元。2017年1月3日，被告邓海云向本院起诉，要求解除与二原告签订的《房屋买卖居间合同》及《天津市房产买卖协议》，并要求二原告及中介公司连带赔偿经济损失7万元。案件审理过程中，二原告提起反诉，要求继续履行合同并要求原告按合同价款的5%支付违约金27000元。本院于2017年7月3日作出(2017)津0112民初39号民事判决书，判令“一、解除原告邓海云与被告郭海彬、天津市金乐家房地产经纪有限公司津南第一分公司签订的《房屋买卖居间合同》，解除原告邓海云与被告郭海彬、崔小妹签订的《天津市房产买卖协议》；二、驳回原告邓海云的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告郭海彬、崔小妹的反诉请求。”现该判决书已经生效。本院认为，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原、被告在房屋买卖合同中关于定金的约定符合法律规定，具有法律效力，但按照上述法律规定，定金罚则的适用应以合同当事人不履行约定的债务，即存在违约行为为前提。在本案中，二原告于2016年8月5日与被告《天津市房产买卖协议》后委托中介公司代办贷款事务，并于贷款批准后立即预约房管部门过户业务，但由于2016年9月至10月间，因本市房地产价格出现较大幅度波动，往房管部门办理相关事务人数激增，原告未能按照《天津市房产买卖协议》约定的办理过户期限内成功预约，在此过程中原告方未拒绝或怠于履行合同义务，未能成功办理预约不宜归责于二原告。被告方在签订《天津市房产买卖协议》后，在约定的办理过户期限内并无拒绝或怠于履行合同义务的意思表示。2016年9月20日，原、被告商谈合同履行事宜时，因原告方尚未能够成功办理过户预约，且对于何时能够办理过户尚不能确定，而此时已经超过《天津市房产买卖协议》约定的办理过户期限，考虑当时房屋市场价格变化的特点及被告方另与他人签订房屋买卖合同的情形，如要求被告方无期限等待原告办理过户预约将过于加重被告方义务，被告此时提出不再履行合同具有充分理由。2016年10月24日原告成功预约过户业务，但办理时间已延至2016年10月29日，超过《天津市房产买卖协议》约定的办理过户手续时间长达55日，此时被告拒绝履行合同具有合理的、充分的理由，不能认为其具有违反合同的行为。综上，原、被告之间房屋买卖合同未能严格履行应归结于有限的社会公共服务资源的与突发性市场波动导致的大量社会需求之间的矛盾，原、被告在履行合同过程中均不存在违约行为，双方房屋买卖合同的解除不能归责于任何一方，定金罚则在本案中不宜适用。被告拒绝返还定金的理由不能成立，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还已收取的定金20000元符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金，虽然原告在本院审理的其他案件中曾提出过违约金的主张，但该案中原告主张违约金是以继续履行合同为前提，在本案中，双方的房屋买卖合同已经解除，因依据的事实及理由存在不同，故原告主张违约金不违反“一事不再理”的原则。但因违约金的承担应以对方违约为前提，而原、被告在履行合同过程中均不存在违约行为，双方房屋买卖合同的解除不能归责于任何一方，原告要求被告违约金事实依据不足，本院不予支持。关于原告主张的中介费及代办贷款服务费，原、被告签订的《房屋买卖居间合同》约定由原告方支付中介费10840元，另代办贷款服务费系原告委托中介公司代办贷款产生的专属于服务原告一方的费用，在被告不存在违约行为的情形下，原告要求被告承担上述费用缺乏依据，本院不予支持。关于原告方主张的经济补偿金，根据法律规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。虽然原、被告之间的合同解除不能归责于原、被告任何一方，但2016年7月至2016年9月间涉诉房屋市场价格涨幅较大，二原告因合同解除遭受较大期待利益损失，而原、被告之间的房屋买卖合同解除客观上使被告受有较大利益，解除后被告仅退还定金存在显失公平的情形，故本院对于双方合同解除后的义务依照公平原则进行相应调整，被告应给予原告适当补偿。关于补偿的数额，结合涉诉房屋所在小区在双方签订合同至被告明确拒绝履行合同期间的市场价格平均涨幅、双方为订立履行合同付出的成本以及双方丧失的其他交易机会等因素综合考虑，本院酌情确定补偿金额为60000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告邓海云于本判决书生效后3日内返还原告郭海彬与原告崔小妹定金20000元；二、被告邓海云于本判决书生效后3日内给付原告郭海彬与原告崔小妹补偿金60000元；三、驳回原告郭海彬与原告崔小妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4113元，由原告郭海彬、崔小妹负担3213元，由被告邓海云负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  叶程鹏二〇一七年十二月八日书 记 员  张勇昊附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。