新疆维吾尔自治区鄯善县人民法院民 事 判 决 书(2017)新2122民初1950号原告：韦家敏，男，汉族，1956年7月1日出生，现住鄯善县。被告：李建军，男，汉族，1967年11月7日出生，现住鄯善县。原告韦家敏与被告李建军租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月28日公开开庭进行了审理。原告韦家敏、被���李建军及证人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立支付原告房租和水电费共计12491.20元；2、被告归还原告合法房产管理权，并赔偿原告22000元房租经济损失；3、本案诉讼费由被告承担；事实和理由：2005年5月12日原告将位于鄯善县油城路3045号二间门面房出租给被告使用，并签订了房屋租赁协议，其中对出租屋的租金、水电费的支付方式和房屋的租期都做了具体的约定，原告出租房屋给被告使用已达十多年之久。2016年2月15日之前的房租和水电费原被告已结清。在2016年年初，鄯善县人民政府决定对岔路口片区进行棚户区改造，并公示了拆迁公告。2016年2月15日至11月15日期间，被告租用原告的出租屋，但以各种理由拒绝支付房租和水电费。2014年12月初，原告与被告达成的续租口头协议约定，房屋租金每间700元，水费包��每月为15元，电费每度0.8元按实际用量支付。房租和水电费被告按季度支付给原告，并明确约定是先支付房租后用房。由于原告租给被告的出租屋前门不是铝合金门，原告在收取被告租金时每季度少收200元租金，在长达十多年的租房期内都未改变。2016年8月至10月期间由于原告的出租屋位于棚户改造区内，供水供电就不太正常了，原告为供水供电问题与其他被拆迁户一起找过相关部门和鄯善县人民政府的相关领导都未能得到妥善解决。到10月底，原告接到鄯善县人民政府从11月1日起部分被拆迁户停水停电的通知，并把通知内容告知了被告，在2016年11月初原告问被告何时搬离，被告称要原告把房租算到11月中旬，11月月底搬离，原告表示同意。2016年11月月底，被告从原告出租屋搬出后原告出租屋内是否还有被告财物，原告并不知情。被告从原告出租屋搬离后，原告多次向被告追要房租和水电费并要求退房都被被告拒绝，并强烈要求原告通过司法途径解决。按照原被告租房协议，被告欠付原告9个月的房租计算方式为：700元/月/间×2间×9个月-200元/每季度×3个季度=12000元，水费原告减收被告一个月的水费，水费为15元/月×8个月=120元，电费0.8元/度×464度=371.20元，合计12491.20元。2016年11月15日至2017年10月17日被告长达11个月不肯给原告退房，属于非正常占用期，原告按照同区位类似门面房出租价格每间每月1000元计算房租经济损失为1000元/月/间×11个月=22000元。原被告协商未果，因此诉至法院。被告辩称，我不同意原告的诉讼请求。我租住原告的房屋十年之久属实。2016年2月15日之前的房屋水电费已经结清。我们续租之后，原告的房屋列为棚户区改造，原告给我们保证他们的房屋三年之内不会有问题，但是原告的房屋从2016年10月开始��水供电不正常，停水40多天。房子里面已经没有东西了，钥匙丢了，我让原告自己把锁子砸掉。为证明其主张，原告当庭提交租赁合同、房产证，被告认可租赁合同签字为其本人所签，同时出示另一份原、被告间签订的租赁合同，合同租金数额不同，原告认可该合同，称第二份合同是应被告要求所写。被告出示缴税凭证，原告认为该证据与本案无关；对被告出示的收条原告予以认可，认可其在租期内多次涨房租；被告申请证人陈某（被告妻子）出庭作证，欲证明原告妻子向被告妻子承诺被告承租的原告房屋再租三年都不会有问题，可到了2016年10月水电就开始不正常，水停了40多天，电停了20多天。被告认可该证人证言，原告认为证人所述不属实，其妻子做不了政府的主。经审理查明，2005年5月12日原被告签订《租赁合同》，约定被告租赁原告位于���信加油站南侧门面房二间，年租金5200元，房租按季度支付，先付房租后用房，租赁期为一年，租赁期满原被告无异议可转入下年度续租。生活用水每月10元，电费在电价的基础上每度增加0.1元，按实际用量计收，每季度收一次。2005年5月15日原被告又签订一份《租赁合同》约定，被告租用原告位于中信加油站南侧门面房一间，年租金1200元，房租按季度交，先付房租后用房，其余内容与2005年5月12日合同一致。签订合同后，被告租赁原告二间门面房，原告将房屋交付被告使用，被告支付房租水电费，租赁时间从2005年5月15日至2016年11月底，期间原告多次上涨房租。2013年9月8日原告向被告出具的收条写明，收取被告2013年5月15日至11月15日租金5000元，水费90元，电费112元，合计5202元，从2013年11月15日起每月房租上调500元。原、被告房租水电费已计算至2016年2月15日。本院认为，本案争议焦点为：一、被告应否支付原告2016年2月15日至2016年11月15日期间的房租水电费及支付金额；二、被告应否支付原告自2016年11月15日至2017年10月17日的租金损失。关于焦点一：根据庭审查明事实，原被告于2005年5月12日、5月15日签订了两份租赁物、租金不相同的租赁合同，但双方实际履行的合同为2005年5月12日所签订的租赁合同，该合同约定租赁期限为一年。被告自2005年5月15日开始承租原告二间门面房，双方未再签订书面租赁合同，依据《中华人民共和国和合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期的规定，原被告的租赁合同自2006年5月15日起为不定期租赁合同，原、被告均可在合理期限内通知对方解除合同。根据被告提交证据，2013年9月8日原告从被告处收取的2013年5月15日至11月15日6个月的租金为5000元，水费90元，电费0.8×140度=112元，原告在该收条写明从11月15日起每月房租上调500元，被告在此之后继续租赁原告房屋，原、被告亦已按照该约定结清了2016年2月15日之前的房租水电费，表明被告接受原告上调房租，双方对租赁价款达成新的合意，据此计算原告房屋月租赁费为：5000元÷6个月+500=1333.33元，水费90元÷6个月=15元，电费每度0.8元。被告于2016年11月搬离出租房，原、被告租赁合同解除。原、被告庭审中均认可由于拆迁原因，被告承租的原告二间门面房在2016年10月、11月期间停水40余天、停电20余天。根据《合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人���间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告房屋停水停电构成违约，依法应承担违约责任，减收停水停电期间的租金及水费，停水停电期原、被告均认可停水40余天、停电20余天，本院认定停水停电期为30天即1个月。被告辩称承租房屋未到期因此不支付租金，因原、被告2005年签订的租赁合同期满后未续签合同，原被告依法为不定期租赁合同关系，双方在给予对方一定期限的条件下，随时可解除合同，因此被告该项辩解意见不符合法律规定，本院不予支持。综上被告欠付原告的租金为1333.33元/月×（9个月-1个月）=10666.64元，水费15元/月×（9个月-1个月）=120元，电费0.8元/度×464度=371.20元，合计11157.84元。关于焦点二：被告已于2016���11月搬离原告出租的房屋，搬离时将出租房门上锁，虽未将钥匙交予原告，但该行为不足以阻碍原告行使对其出租房屋的管理权，原告请求被告归还出租房屋管理权并赔偿损失，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第一百二十一条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告李建军于本判决生效之日立即给付原告韦家敏房屋租金、水电费合计11157.84元。二、驳回原告韦家敏的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费662元，因案件适用简易程序减半收取计331元（原告已预交��，由被告李建军负担106元，由原告韦家敏负担225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吐鲁番市中级人民法院。审 判 员 刘晶晶二〇一七年十二月一日书记员代 婷  附适用法律依据1、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。