四川省广安市广安区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1602民初5483号原告：广安为民物业管理有限公司。住所地，广安市广安区环溪二路***号*幢*单元***号。法定代表人：周佳。委托诉讼代理人：张宗强，四川智典律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玲，四川智典律师事务所律师。被告：杨林相，女，生于1982年2月13日，汉族，住四川省广安市广安区。原告广安为民物业管理有限公司与被告杨林相物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广安为民物业管理有限公司的委托诉讼代理人张宗强、被告杨林相到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广安为民物业管理有限公司诉称，被告所在小区业主委员会与原告签订了《物业服务管理合同》，合同约定，原告向广安市某小区提供物业管理服务，被告应在每年1月1日至5月20日内，向原告一次性交清当年的物业管理服务费。合同同时约定，若被告违约不按时缴纳物业管理服务费，需全额补交并从逾期之日起按应缴费总额每天5‰计付违约金。合同签订至今，原告已按约履行了物业管理服务，小区环境、卫生、居住条件得到了较大幅度提升，已有90%以上的业主缴纳了物业管理服务费，但被告至今未履行缴纳物业管理服务费的义务，经多次催收，被告以各种理由推脱，要求法院依法判令被告：1、支付原告物业管事服务费2424元及违约金3423.90元(从2016年1月1日起计算至2017年8月28日止)。2、承担本案的诉讼费。被告杨林相辩称，从2016年至今确实未交纳物管费，主要原因有：1、广安为民物业管理有限公司不是经公开招标的合法途径入住小区，周某既是小区业主委员会副主任，又是广安为民物业管理有限公司的法定代表人，相当于主任与副主任签订合同，损害了业主的合法利益，合同无效，在合同无效的情况，不存在交付物管费；2、广安为民物业管理有限公司服务态度差，对业主进行谩骂，服务质量差，小区绿化杂草丛生，环境卫生差；3、原告收费不开正式收据，存在偷漏税现象。经审理查明：2016年1月1日，原告广安为民物业管理有限公司与广安市某小区业主委员会签订《物业管理合同》，合同约定：甲方广安市某小区业主委员会委托乙方广安为民物业管理有限公司对某小区提供物业管理服务，期限5年，从2016年1月1日起至2020年12月31日止。第一年物业管理服务费：跃层、联排别墅、小区车库按建筑面积0.6元／㎡.月收取，商铺门市按建筑面积1.8元／㎡.月收取，公用设施设备用水用电按10元／㎡.月.户。在试用期一年后，如果小区的管理得到明显改善，经小区60%以上的业主认同后，跃层按建筑面积0.8元／㎡.月收取，联排别墅按建筑面积0.9元／㎡.月收取，商铺门市按建筑面积2.4元／㎡.月收取，小区车库按建筑面积1.0元／㎡.月收取。甲方应在每年1月1日至5月20日向乙方一次性交清当年物业管理服务费，乙方于每年12月30日起向甲方收取次年的物业服务管理费。甲方不按合同约定的标准及时交纳有关费用的，乙方有权要求甲方全额补交，并从逾期之日起按每天5‰计付交纳违约金。被告杨林相于2012年3月入住该小区房屋，系由原告负责物业管理服务的广安市某小区的业主，其房屋建筑面积151.69平方米，从2016年1月1日起至今的物业管理服务费未有交纳。截止到2017年12月31日止，欠原告物业服务费2424元[(151.69㎡×0.6元/㎡×12个月)+(12×10)]×2。2017年4月18日、6月1日，原告委托四川智慧典律师事务所律师张宗强向杨林相送达了《律师催告函》，催告杨林相缴纳欠付原告2016年及2017年的物业服务管理费，杨林相仍未缴纳。原告于2017年10月22日向本院提起诉讼。同时查明，广安为民物业管理有限公司于2014年3月14日登记成立，营业期限为长期，经营范围为物业管理，2015年12月29日经广安市城市管理行政执法局核准为三级资质，有效期为2021年12月26日。根据2014年2月19日某小区业委会备案登记表记载，邓某为某小区业主委员会主任，周某为副主任，周某的职责为对外事务。在2016年12月26日前，周某系广安为民物业管理有限公司的法定代表人。另查明，2006年至2013年12月底前，某小区业主由成都中霖物业管理有限公司提供前期物业管理服务，物业管理服务费收取标准为住宅及非住宅按建筑面积0.6元／㎡.月，自行车5.00元／月，摩托车30.00元／月。上述事实，有原告提交的《物业管理合同》及服务质量承诺书、《前期物业管理协议》《营业执照》、《资质证书》、《小区业主委员会备案登记表》、《劳务用工合同》、杨林相房屋坐落查询结果单、《物业费用催缴通知单》、《律师催告函》及送达回执等证据，被告提交的照片、某社区群QQ记录等证据，足以认定。本院认为，广安为民物业管理有限公司是依法成立并具有三级资质的物业服务管理企业，广安市某小区业主委员会于2014年依法成立并备案登记，某小区业主委员会在与原告签订物业管理合同时在任期内，双方在协商一致的基础上签订的合同符合法律规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，选聘和解除物业服务企业，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，原告广安为民物业管理有限公司未能提供证据证明作为某小区物业服务企业符合上述规定和程序，但根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定，强制性规定是指效力性强制性规定，即法律和行政法规明确规定违反了禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范，或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立，但是违反这些禁止性规范后，如果合同继续有效，将损害国家利益及社会公共利益的规范，《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定属于管理性强制性规，而被告杨林相未提供证据证明本案存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的情形，故被告杨林相辩称原告与某业委会签订的物业管理合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。对于是否损害业主利益的问题。原告于2016年1月1日与某小区业主委员会签订《物业管理合同》，从2016年1月1日起至2020年12月31日止为某小区业主提供物业管理服务，在此之前，成都中霖物业管理有限公司为某小区提供前期物业管理服务，收费标准为住宅及非住宅按建筑面积0.6元／㎡.月收取，与原告在某小区物业管理服务的收费标准一致，原告的收费标准，没有损害某小区业主的利益，故被告杨林相辩称，周某既是小区业委会副主任，又是广安为民物业管理有限公司的法定代表人，广安为民物业管理有限公司不是经业主大会选聘产生，是周某串通业委会签订的，损害了业主的利益的辩称意见不成立，本院不予支持。依法成立的合同对当事人双方均具有法律约束力，当事人各方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故某小区全体业主及物业使用人应受业委会与原告签订物业管理合同的约束。原告自2016年1月1日起为被告杨林相提供了物业管理服务，杨林相理应按合同的约定向原告交纳相应的物业服务费，故原告要求被告杨林相支付物业管理服务费的请求本院予支持。因合同约定，业主应在每年1月1日至5月20日向原告一次性交清当年物业管理服务费，原告于每年12月30日起向业主收取次年的物业服务管理费，故原告主张被告杨林相交纳2016年1月1日起至2017年12月31日期间的物业管理服务费的请求符合合同约定，应予支持。因物业服务系针对广大业主，具有公共性，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主的共有权利，如各业主均从自己利益的角度，以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒绝交纳物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损失大多数业主的利益，如果原告在履行物业管理过程中存在严重的质量问题，被告可以选择合法的途径主张权益，但以拒不交纳物业费显属不当。虽然原告主张的违约金有合同约定，被告提交的证据亦不足以证明原告提供的物业服务质量存在严重的质量问题，但也反映了原告在维护小区共公秩序及安保方面确实存在一定的问题，原告应当在全体业主的共同监督下积极整改，为督促原告提高服务质量，改善服务方法，亦作为对原告的惩戒，对原告要求支付违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、杨林相于本判决生效后十日内给付广安为民物业管理有限公司2016年1月1日起至2017年12月31日止物业管理服务费2424元。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费25元，由被告杨林相承担，向广安市广安区人民法院交纳。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广安市中级人民法院。审判员 杨 芹二〇一七年十二月二十二日书记员 林雪兰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。