四川省达州市达川区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1703民初2995号原告：成都金房物业服务有限公司达州分公司，住所地四川省达州市通川区朝阳西路32号御景上城小区4-30-5号。组织机构代码证：68042101-9。负责人：王强。委托诉讼代理人：冯元明，男，汉族，生于1957年3月17日，住四川省达州市达川区。系公司经理。委托诉讼代理人：何加春，四川远创律师事务所律师。被告：李定照，男，汉族，生于1968年4月26日，户籍地四川省达州市达川区，现住四川省达州市达川区。原告成都金房物业服务有限公司达州分公司（以下简称金房物业达州分公司）与被告李定照物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月13日受理后，依法适用简易程序,于2017年11月24日公开开庭进行了审理。原告金房物业达州分公司的委托诉讼代理人冯元明、何加春与被告李定照均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案属于系列案件，本系列案的另外案件案号为（2017）川1703民初2994号、（2017）川1703民初2997号、（2017）川1703民初2998号。原告金房物业达州分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告李定照支付原告金房物业达州分公司从2014年1月1日至2017年9月30日的物业费104.75平方米×0.85元×45个月=4006元，垃圾处理费和路灯费45个月×6元=270元，共计4276元；2、判令被告李定照支付违约金675元；3.案件受理费由被告承担。原告当庭变更第二项诉讼请求，请求判令被告李定照支付违约金85.52元。事实与理由:被告李定照系原告物业服务区域内的业主，被告拖欠原告达川区南外三里坪文丰小区A1栋17楼2号从2014年1月1日至2017年9月30日，共计45个月的物业服务费：104.75平方米×0.85元×45个月=1006元，垃圾处理费和路灯费：45个月×6元=270元，本金共计4276元；违约金：675元；费用共计：4951元。原告多次找被告催收，被告均以各种理由拒绝给付。现原告依据《物业管理条例》和《民事诉讼法》相关规定起诉到法院。被告李定照答辩称，原告在小区服务，没有办到业主要求，今天我代表两个身份，我是业主委员会的，原告的安全没办好，说小区小件物品五百以内由物管换，之前小区设施坏了，花了十块就能修好的，但是小区停水停电了一个月。楼上的消防设施随时都是关着的，楼上消防设施坏了至今没换，还是2013年的时候我去换的，现在消防栓坏了原告就把总闸关了。电梯其他物业公司用的空调降温，我们用的风机，风机坏了，也不修，就拿风扇对着电梯吹，吹坏了钢丝，家庭住户花了六十几块钱，原告根本没有服务，就是想收物管费，我们地下漏水，原告也不修。原告围绕其诉讼请求向法庭提交了如下证据：1、原告成都金房物业服务有限公司营业执照、组织机构代码证，证明：原告具有本案适格诉讼主体身份；2、被告的身份信息，来源于公安机关的查询，证明：被告确实具有本案适格主体身份及相关信息；3、计算机信息查询结果单来源于房管局，证明：被告房屋产权面积104.75平方米以及目前实际居住的地点；4、原告与文丰尚城业主委员会所签订的物业服务合同，证明：原告与文丰尚城业主委员会具有合法主体所签订的物业合同具有法律效力；5、物业管理服务的收费公示，证明：原告收取物业服务费的标准并且对外进行了公布；6、被告在原告处所交物业服务费台账的记录；7、201６年2月28日向被告所发出的律师函，邮局回执，证明：原告依法向被告进行了催收，原告起诉合法；针对原告的举证，被告的质证意见：对身份信息无异议，对合同有一份五个业委会同志在场签订的2014年的合同没有找到。2014年的合同前面我是认可的，后面的我就存在异议；前期物业合同是真实的；物业费台账关于我欠费的表格是真实的，2017年的合同业主委员会的人没有人参加，我不清楚真实性，上面的笔记我感觉是一个人的，当时曹俊平不在家，只是当时是白学艳打的电话，现在上面写的是白学艳。被告李定照没有证据向法庭提交。针对原告的举证及被告的质证，本院认证如下：原告所举的原、被告的诉讼主体资格信息、被告房产信息查询单、收费公示、收费台账、律师函符合法律规定，本院予以确认，原告所举的物业服务合同，有原件予以核对的是2008年6月21日的物业服务合同、2014年1月1日的物业服务合同及2015年1月1日签订的物业服务合同，对这三份物业服务合同的真实性，本院予以确认，对2017年1月1日的物业服务合同，因该合同的甲方系文丰尚城A栋业主委员会，乙方系达州市加州物业服务有限公司，该合同与本案没有关联性，本院不予确认。根据本院确认的有效证据及当事人陈述，本院认定事实如下：被告李定照于2008年购买了位于达州市达川区房屋一套，房屋的所有权人系李定照，房屋建筑面积为104.75平方米，房屋的性质为住宅。被告李定照系达州市达川区南外文丰尚城A栋的业主。2008年6月21日，四川文丰实业有限公司文丰尚城项目部与金房物业达州分公司签订了前期物业管理服务合同，物业名称：文丰尚城A幢，物业类型商住，占地面积860平方米，建筑面积约14000平方米。2014年1月1日，金房物业达州分公司（乙方）与达县南外镇电子梁社区文丰尚城A幢业主委员会（甲方）签订物业管理服务合同，合同约定：第三条物业基本情况，物业类型：商住，坐落位置：达州市南外镇华蜀北路（街道）373号，占地面积：900平方米，建筑面积：13600平方米。……委托管理事项第五条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。包括：楼盖、楼顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院。第六条，共用设施设备的维修、养护、运行管理。第七条，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。第八条，附属配套建筑和设施的维修、养护与管理，包括商业网店。第九条，公共环境卫生。包括房屋公用部位的清洁卫生的垃圾收集和清运。第十条，交通和车辆停放秩序的管理。第十一条，维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十三条，物业管理费：0.85元/平方米，垃圾清运处理费：4元/月/户，路灯费：2元/月/户，其中包括保安、保洁费、维修养护（超过500元保质期内由建设方支付）……委托管理期限为壹年。自2014年1月1日至2015年1月1日终止1。双方权利与义务，第十七条甲方权利义务，1.代表和维护产权人、使用人的合法权益；2.制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约；3.审定乙方制定的物业管理方案；4.检查监督乙方管理工作的执行情况；5.审议乙方年度管理计划、资金使用计划及决算报告；6.负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起月15日内向乙方提供；7.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；（1）门市不交物管费（2）商场也不交物业管理费用。第十八条乙方权利义务，1.根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案了……5.负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备经双方议定后由乙方组织实施；……7.每6个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况；……第二十条对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。2015年1月1日，金房物业达州分公司（乙方）与达县南外镇电子梁社区文丰尚城A幢业主委员会（甲方）签订物业管理服务合同，合同约定的物业基本情况、甲乙双方的权利义务、服务内容、物业收费等与双方在2014年1月1日签订合同内容基本一致，合同期限为2015年1月1日至2017年1月1日。原告的物业管理服务收费公示载明，物业服务收费电梯住宅0.85元/月/平方米，代环卫处收生活垃圾处理，生活垃圾清运费4元/户/月，路灯费2元/户/月。被告李定照自2014年1月至2016年12月未向金房物业达州分公司交纳物业费及生活垃圾清运费。2016年2月28日，经原告向被告发出催缴物业费的律师函后，被告仍然未交纳物业费，原、被告双方形成纠纷，诉讼至法院。另查明，根据2006年12月达州市物价局、达州市规划和建设局、达州市发展改革委、达州市环保局出台的关于达州市城区征收生活垃圾清运处理费的通知（达市价发〔2006〕263号），达州市城区征收生活垃圾清运处理费的收费对象系居民户，收费标准4元/月.户。本院认为,文丰小区A幢业主委员会与原告签订了合法有效的物业服务合同，合同期限分别为2014年1月1日至2015年1月1日，2015年1月1日至2017年1月1日，被告李定照系文丰小区A栋17楼2号的房屋所有权人，系业主，该物业服务合同的效力及于被告李定照。被告作为该物业服务合同中约定的物业服务区域内的业主，有接受原告提供的物业服务的权利，并应履行合同中约定的物业服务费用交纳义务。因被告李定照未给付物业服务费，构成违约，应当承担继续履行给付物业服务费的违约责任。故原告要求被告给付物业费及垃圾清运费的部分诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告李定照自2014年1月至2016年12月的物业服务费用共计：0.85元/月/平方米×104.75平方米×36个月=3205.4元，垃圾清运费为：4元/月×36个月=144元。虽然被告李定照构成违约，但鉴于被告李定照拖欠物业费，原告也存在物业服务上的瑕疵，未能及时就李定照所反映的问题予以解决，基于公平与诚实信用的原则，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告给付2017年1月至2017年9月的物业服务费的诉讼请求，因原告举证不利，本院不予支持。关于原告主张的路灯费，应属物业服务费中应涵盖的费用，且无达州市物价局及相关部门的收费依据及收费标准，对原告要求被告支付路灯费的诉讼请求，本院不予支持。关于被告所陈述的文丰小区消防设施及电梯问题，被告应积极向文丰小区A栋业主委员会反映，文丰小区A栋业主委员会应与物业服务公司共同协商处理消防设施及电梯养护问题。综上，原告的部分诉讼主张，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下:一、被告李定照在本判决生效之日起十日内给付原告成都金房物业服务有限公司达州分公司物业服务费3205.4元及垃圾清运费144元；二、驳回原告成都金房物业服务有限公司达州分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元,由被告李定照负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员  陈冬梅二〇一七年十二月二十六日书记员  刘 莉