.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终3874号上诉人（原审被告）：张卓，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张瑞兵，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乔万山，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李艳，内蒙古仁众律师事务所律师。原审被告：张越，无固定职业，住鄂尔多斯市。原审第三人：张庆，无固定职业，住云南省昆明市。上诉人张卓因与被上诉人乔万山、原审被告张越、原审第三人张庆经济适用房转让合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院(2017)内0103民初1594号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张卓的委托诉讼代理人张瑞兵，被上诉人乔万山的委托诉讼代理人李艳到庭参加诉讼，原审被告张越，原审第三人张庆经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张卓的上诉请求：请求撤销一审判决，依法驳回乔万山的诉讼请求，由乔万山承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，张卓不是房屋买卖合同的当事人。一审中，双方均向法庭阐明，2006年4月24日，张越与呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》购买房屋，并办理按揭贷款，用于其父张庆居住。2017年4月，张庆、张越委托张卓出售该房屋，张卓仅作为代理人与乔万山签订房屋买卖协议（定金收条），显然张卓并非合同当事人。一审法院将张卓作为合同当事人，判令乔万山向其返还定金严重违背事实。二、一审法院以买卖”经济适用房”不符合规定为由认定合同无效，判令返还定金错误。从张越购买房屋时的情况来看，该房屋并不符合经济适用房的条件。张越作为一名异地人员，于2006年4月24日与呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限责任公司签订的购房文件为《商品房买卖合同》，房屋坐落于××区西户，面积为90.41㎡，价格为1659.11元/㎡，从合同价款、房屋地段可以看出，该房屋属于商品房而非经济适用房。即使该房屋后来被告知为经济适用房，但一审法院认定双方在5年内转让房屋也极其错误。从2006年4月24日张越购房到2017年4月8日张越卖房，期间近11年，并非一审法院认定的5年内。根据一审法院引用的国发（2007）24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》内容，该房屋可以转让，仅需按比例向政府交纳土地收益，这也跟张卓到呼和浩特市房管部门多次咨询所得到的答复一致，因此双方签订的房屋买卖协议有效。张卓代张越、张庆与乔万山签订的购房协议（定金收条）中明确说明了该房屋为经济适用房。同时在上述协议签署后，张卓年近70的父亲应乔万山的要求及时从云南赶回来为乔万山腾房。乔万山在张卓父女为其办理相关手续时，单方毁约，向人民法院提起诉讼，要求退还定金，应当按照定金罚则，承担合同义务，以弥补其给张卓父女造成的各项损失。乔万山辩称，一、张卓主张其不是合同当事人与事实不符。根据乔万山一审时向法庭提交的名为定金收条实为房屋买卖协议的书面证据，合同中明确写明卖房人为张卓，而且附有张卓的身份证复印件，一审时张卓予以认可。张卓现主张其仅为张越、张庆的代理人，但在房屋买卖协议上署名时并没有标记”代理”字样，也没有写明被代理人的身份信息，在签订合同时也没有向乔万山出具由张庆、张越授权的授权委托书，没有任何证据证明张卓是代理张越、张庆出售涉案房屋。张卓主张的其非房屋买卖协议的当事人与事实严重不符。二、一审法院认定房屋买卖协议无效，判令返还定金符合法律规定。张卓主张涉案房屋不是经济适用房与事实不符。房屋购买时的面积和单价不能推翻涉案房屋属经济适用房的性质。况且在张卓与乔万山签订合同时也明知该房屋是经济适用房，有合同中注明的”经济适用房本”与张卓在一审答辩时所称”涉案房屋开发商已经申请破产，当时买的时候是商品房，后来就变成了经济适用房”佐证。一审法院认定双方在5年内转让房屋正确无误。张卓主张张越在2006年4月24日从开发商处购买房屋，其于2017年4月8日与乔万山签订合同将近11年，所以一审法院认定双方在5年内转让房屋错误。乔万山认为，此处”5年”的计算是以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用房房屋所有权证的发证时间为准，而不是张卓主张的签订经济适用房买卖合同的时间。根据一审张卓提交的商品房买卖合同内容和贷款结清凭证证明张越是在2014年结清贷款，即使涉案房屋有房本也是在2014年以后。张卓认为已经超过5年是错误理解，一审法院认定正确无误。张卓主张乔万山违反合同约定属混淆是非。房屋买卖协议中备注：更改合同费用、公证费用、办理房本费用由买房人承担，卖房人配合办理手续。但事后乔万山要求其协助办理房屋过户手续，却因涉案房屋系经济适用房无法办理过户手续。后乔万山又与张庆去公证处办理合同公证，但是公证员告知因涉案房屋属经济适用房，不能买卖，无法办理公证手续。因卖方张卓隐瞒房屋的真实情况导致双方签订的合同无效，导致买房人合同目的落空，故乔万山请求退还已付定金于法有据。退一步讲，即使房屋买卖协议有效，也是卖房人违约，而非买房人单方毁约，根据定金罚则，收受定金的一方应当双倍返还。张越未到庭参加诉讼，未向本院递交书面意见。张庆未到庭参加诉讼，未向本院递交书面意见。乔万山向一审法院起诉请求：1、判令张卓、张越返还乔万山购房定金48000元;2、判令张卓、张越向乔万山支付上述购房定金利息240元（自2017年4月8日起至偿还全部欠款之日止）;3、判令张卓、张越承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：1、对于双方均向法庭提交的《定金收条》，该院对其真实性、合法性、关联性予以认定。2017年4月8日，乔万山（买房人）、张卓（卖房人）签订《定金收条》，载明：今收到售卖草原明珠小区**房屋价款叁拾肆万捌千元整）预交定金肆万捌千元整（48000元整），备注更改合同费用，办理房本费用由买房人承担，卖房人配合办理手续，买房人需把剩余叁拾万元整一次性付给卖房人，卖房人及时协助办理相关手续.双方协商如有一方违约,需要付给对方伍万元违约金,买房人一次性全部付清房款,卖房人交付房屋且以前所产生的物业费、取暖、水电煤气所有家具带给买房人（包括电视、冰箱）冰柜，经济适用房本。2、对于张卓向法庭提交的《商品房买卖合同》，该院对其真实性、合法性、关联性予以认定。2006年4月24日，张越与呼和浩特大通众鑫房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定张越购买草原明珠**房。一审法院认为，本案属经济适用房转让合同纠纷。本案的争议焦点为：1、涉案房屋属性、涉案买卖合同的效力；2、乔万山主张张卓返还房屋定金并承担利息的诉请应否支持；3、张越应否承担责任。针对第一个争议焦点：双方在《定金收条》中，注明买卖房屋为经济适用房。经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入、住房困难家庭供用，具有保障性质的政策性住房。为了加强和规范经济适用房的管理，国务院制定了国发（2007）24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，规定经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。本案涉案经济适用房属于未满五年交易的情形，乔万山、张卓明知涉案房屋为经济适用住房，且不满5年仍进行买卖，违反了国家政策，客观上损害了社会公共利益，因为经济适用房是在免除土地出让金、减免相关行政收费等基础上，提供给中低收入群体的社会福利性、保障性住房。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，损害社会公共利益的合同无效。针对第二个争议焦点：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，对于乔万山要求张卓返还购房定金48000的请求依法予以支持。双方在明知房屋性质为经济适用房的基础上选择买卖房屋,双方均有过错，故对于乔万山主张的利息请求不予支持。针对第三个争议焦点：关于乔万山针对张越诉请，因张越非合同当事人，故乔万山针对张越的诉请无事实及法律依据，该院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告张卓于本判决生效后十五日一次性返还原告乔万山购房定金48000元；二、驳回原告乔万山的其他诉讼请求。案件受理费减半收取500元，由被告张卓承担500元。二审中，张卓新出示两份证据，即2017年6月1日张卓与乔万山的通话录音、通话详单，拟证明张卓代他人售房，乔万山拒绝履行相关义务，因张卓家着急卖房，直至2017年6月1日乔万山均未告知双方解除合同，在双方通话期间，张卓多次询问乔万山是否继续购买房屋，乔万山均不置可否，后张卓才得知乔万山诉至法院，张卓诚意卖房，乔万山却一直耽误张卓卖房，属严重违约。乔万山的质证意见为，对通话录音的真实性、合法性、关联性均不予认可，退一步讲，即使是真实的，也与乔万山的主张没有联系，乔万山并不知道经济适用房的政策，直到要办理过户手续和公证时才得知经济适用房不能买卖，所以委托儿子向张卓要过定金，当时张卓同意却迟迟不返还定金，乔万山才起诉。通话详单被叫手机号和定金收条中乔万山的手机号一致。张越未到庭，未发表质证意见。张庆未到庭，未发表质证意见。经二审审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、张卓与乔万山签订的定金收条是否合法有效；二、张卓是否系本案房屋买卖合同关系的当事人，是否应返还乔万山48000元定金。针对第一个争议焦点，2017年4月8日，张卓与乔万山签订定金收条，该收条约定了诉争房屋的坐落位置、房屋价款、相关费用的负担及违约责任等事项，已具备房屋买卖合同的主要内容，实为经济适用房买卖合同。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用住房管理办法》均规定，经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。可见，经济适用住房系政府面向城市低收入住房困难家庭提供的具有保障性质的政策性住房，对于经济适用住房的购买资格、上市交易等均存在限制，张卓未举证证明其已履行上述手续便上市出售房屋，不符合上述规定，一审判决认为双方签订该合同违反国家政策，客观上损害了社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定认定无效正确，本院予以确认。针对第二个争议焦点，双方签订的定金收条中载明卖房人为张卓，买房人为乔万山，收条全文中并未体现张卓为张越代理人的情形，且没有张越的购房合同、房屋产权证或授权委托书作为附件。乔万山与张卓签订合同，将定金交予张卓，其有权向张卓主张返还定金。张卓认为张越实际收取定金，可另行向张越主张。一审判决张卓向乔万山返还定金正确，本院予以确认。综上所述，张卓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人张卓负担。本判决为终审判决。审判长吴铁刚审判员孙昊审判员张蒙江二〇一七年十二月八日书记员乌日汗