.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省高级人民法院民事判决书（2014）晋民终字第123号上诉人（原审原告）：山西恒兴房地产开发有限公司。法定代表人：邢全廷，该公司董事长。委托代理人：王晋强，山西恒一律师事务所律师。委托代理人：杜晨亮，山西日月明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：晋中市国土资源局。地址：晋中市锦纶路*号。法定代表人：王双寿，该局局长。委托代理人：李娅红，山西正名律师事务所律师。委托代理人：杜雅莉，女，1963年9月出生，汉族，晋中市国土资源局职工。被上诉人（原审第三人）：榆次区人民政府。法定代表人：张鹏，该���区长。委托代理人：韩建伟，山西鼎正律师事务所律师。山西恒兴房地产开发有限公司因与晋中市国土资源局、榆次区人民政府土地使用权出让合同纠纷一案不服山西省晋中市中级人民法院（2007）晋中中法民初字第97号民事判决，向本院提起上诉，本院发回重审后，山西省晋中市中级人民法院作出（2007）晋中中法民初字第97-1号民事判决，山西恒兴房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，山西恒兴房地产开发有限公司委托代理人王晋强、杜晨亮、晋中市国土资源局委托代理人李娅红、杜雅莉、榆次区人民政府委托代理人韩建伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2005年10月11日，晋中市榆次区人民政府向晋中市国土资源局出具榆政函[2005]37号《关于榆次糖���蔬菜有限公司、榆次电影公司、榆次食品肉联厂等三户企业土地拍卖后有关腾空事宜的函》，承诺上述三宗土地于2006年3月底腾空交付给山西恒兴房地产开发有限公司。2005年10月12日，山西恒兴房地产开发有限公司向晋中市国土资源局交纳200万元人民币作为其参加晋中市国土资源局举行的1号地（原榆次双茂糖酒蔬菜有限公司）国有土地使用权拍卖会的保证金。2005年11月1日，山西恒兴房地产开发有限公司在晋中市国土资源局举行的拍卖会上以最高价5410万元竞得该宗国有土地使用权。双方同时签订了《成交确认书》，确认该毛地面积为57658.66平方米，土地使用权出让金为人民币5410万元，山西恒兴房地产开发有限公司于成交确认书签订后三日内向晋中市国土资源局交纳不低于成交价20％的定金，在30日内支付总价款不少于成交价款的80％，余款在交付土地时一次付清。之���，山西恒兴房地产开发有限公司于2005年12月1日、2005年12月10日、2006年3月8日分三次向晋中市国土资源局交付土地出让金1880万元、750万元、1500万元，合计4130万元，加上之前山西恒兴房地产开发有限公司交纳的200万元保证金，共计4330万元。2006年3月15日，山西恒兴房地产开发有限公司、晋中市国土资源局就上述国有土地使用权出让事宜签订了一份《国有土地使用权出让合同》，该合同第七章第二十八条规定：”由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对该地块使用权占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的土地出让金的千分之二向受让人支付违约金”。合同同时明确了双方的权利义务及违约责任。后原审原告以其受让的土地未全部腾空为由要求原审被告予以解决并停止支付剩余的20％土地出让金，为此晋中市国土资源局��别于2006年3月2日、2006年6月19日、2007年3月13日给晋中市榆次区人民政府下发了市国土资源函[2006]03号通知、市国土资源函[2006]34号通知、市国土资源函[2007]04号通知，其主要内容为：晋中市榆次区人民政府承诺于2006年3月底之前向晋中市国土资源局交付土地，而晋中市榆次区人民政府迟迟不能交付土地，直接影响晋中市人民政府的诚信，望尽快交付土地，否则一切后果由晋中市榆次区人民政府承担。因协商未果，山西恒兴房地产开发有限公司遂提起诉讼，要求原审被告从2006年4月1日起每日按4330万元的千分之二支付违约金至全部土地交付完毕。庭审中，原审被告认为其并未违约，其已于2006年3月21日给原审原告颁发了相关土地使用证，土地所有权已转移，故不应当承担违约责任。第三人认为其不是合同主体，依法不应当承担法律责任。山西恒兴房地产开发有限公司认可其已经持有了讼争土地的使用证。经本院调解，原审原、被告及第三人各执己见，达不成调解协议为本案事实。原审法院认为，原审原、被告双方签订的成交确认书、国有土地使用权出让合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利、履行义务。国有土地使用权出让合同第二章第三条明确约定晋中市国土资源局所公开出让的土地为毛地，而山西恒兴房地产开发有限公司也已实际持有了讼争土地的使用证，应认定晋中市国土资源局已向山西恒兴���地产开发有限公司交付了讼争土地。本案为土地使用权出让合同纠纷，原审原、被告双方的权利、义务应依据双方签订的合同确定，山西恒兴房地产开发有限公司诉称应由晋中市国土资源局对讼争土地内附着物进行拆迁，虽提供了晋中市国土资源局与第三人之间的往来函件，但不足以反驳双方之间签订的合同，故山西恒兴房地产开发有限公司主张晋中市国土资源局违约依据不足，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回山西恒兴房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费126900元，由山西恒兴房地产开发有限公司承担。原审判决后，山西恒兴房地产开发有限公司不服向本院提起上诉，上诉请求是：1、请求上级人民法院在查明事实的基础上，依法撤销晋中市中级人民法院2013年12月13日（2007）晋中中法民初字第97-1号民事判决书；2、判令二被上诉人立即交付讼争土地并支付上诉人违约金2750万元；3、判令二被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由如下：1、一审判决认定的事实不够准确、全面，放任了二被上诉人的违约责任。在拍卖会上，晋中市国土局基于2005年10月11日榆次区人民政府榆政函（2005）37号的承诺，公开向竞买人宣布，负责该宗土地上全部拆迁搬迁及安置费用及交付土地的具体时间，从而解除了竞买人拆迁安置问题的后顾之忧，致使拍卖价格狂涨，超过拍卖底价近3000万元。一审判决简单以双方签订的书面合同判定，割裂了上诉人与二被上诉人之间的关系，否定了被上诉人晋中市国土局在拍卖会公开向竞买人承诺负责拆迁安置和交地时间的行为是一种承诺，也是法律规定的一种要约行为，其公开宣布的内容应当视为土地竞卖的条件之一。一审判决未对这个重要的事实进行认定，是错误的。放任了二被上诉人的违约责任。同时，致使上诉人的合法权益得不到应有的保护。为此，请求二审法院对这一重要事实予以认定。2、二被上诉人不讲诚信，违背承诺，理应承担违约责任。所谓”毛地”是指未收回土地使用权的土地。那么，未收回土地使用权又如何出让呢?上诉人百思不得其解。一审判决认为，上诉人已持有了该出让土地的使用权证，故应视为晋中市国土资源局已向原告山西恒兴房地产开发有限公司交付了讼争土地。既然你出让的是毛地，为何要在拍卖会上承诺并宣读榆政函[2005]37号函?此后，又在上诉人的多次催促下，于2007年3月13日给榆次区人民政府发函（市国土资函200704号关于你区近期尽快交付2005年公开出让土地的紧急通知!该通知函中所称：榆次区政府承诺2006年3月底前交付土地，而迟迟不能交付竞得人。致使政府陷入违约的法律纠纷，直接影响市人民政府的诚信，否则一切法律纠纷和不良后果由榆次区政府承担。但一审判决对二被上诉人这样明显违约的事实却��有认定，作出有悖事实的判决是错误的，依法应当撤销。本案从立案、开庭审理至今历时6年半，上诉人认为：二被上诉人不尊重基本事实，不遵守承诺，违背诚信信用的原则，给上诉人造成了巨大的经济损失，理应承担民事法律责任。请求二审法院在查清本案事实的基础上，依法撤销判晋中市中级人民法院2013年12月13日（2007）晋中中法民初字第97-1号民事判决书。依法作出公正的判决，以切实维护上诉人的合法权益。晋中市国土资源局答辩称，1、重审一审法院判决事实清楚，认定准确，上诉人不尊重事实一再上诉。一审法院从争议土地的申请处置（榆次区政府申请处置原榆次双茂糖酒蔬菜有限公司土地用于安置原单位职工）到土地拍卖公告、上诉人竞得、交纳土地出让金、办理土地登记整个事情的经过，对事实调查清楚、认定准确。上诉人对此也基本认可，但在上诉状中隐瞒了主要事实：第一、答辩人在拍卖该宗土地中，从拍卖公告、竞买须知、成交确认书、国有土地使用权出让合同等法律文书中明确说明了拍卖的土地为毛地，第二、上诉人在交纳80％出让金后，办理了土地登记，并且以土地使用权作为抵押物贷款，办理了土地抵押手续，如果土地没有移交，怎么能以此为抵押物贷款呢?第三、上诉人竞得该宗土地后，已大部分开发建设且领取了商品房预售许可证，这种一边销售商品房，一边却计算交地违约金的无理要求，请求二审法院予以驳回。2、答辩人已移交土地，不存在违约。答辩人拍卖的是净地还是毛地，是否移交土地，是存不存在违约的前提，也是本案的争议焦点。（1）、答辩人在公开拍卖该宗土地的竞买资料之一《国有土地使用权竞买须知》（2005年9月3日）第十三条：”该地块以毛地出让，待公开出让后，该地块的受让人自行负责宗地内建筑物和构筑物的拆除等工作”清楚的告知所有竟买人，拍卖的是毛地，需自行拆除地上附着物。（2）、在答辩人与上诉人签订的《国有土地使用权出让合同》第二章第三条”出让人出让给受让人的的宗地位××区，原榆次蔬菜公司南库旧址，该宗地以毛地公开出让”明确约定出售的土地为毛地。（3）、上诉人在取得土地后答辩人即时为其办理了土地使用证，以土地使用证为依据上诉人办理了本宗地的拆迁许可证，办理了规划��可证，办理了施工许可证等，没有土地使用证不可能拆迁、也不可能开发建设。（4）、上诉人现在的开发状况为商品房已经建成销售，上诉人一边进行开发建设并销售商品住房，一边却在欠交土地出让金（总额的20％，答辩人将另行追缴），一方面诉违约赔偿。3、上诉人现已建成的房屋建筑面积已超过规划设计条件中约定的容积率，上诉人已不能在现有的土地内再行建筑。综上所述，答辩人拍卖的是毛地，在约定的时间内办理了土地使用证，说明土地已如期交付，不存在违约，请二审法院驳回上诉人的无理诉求，维持一审法院的判决。榆次区人民政府答辩称，首先我们不是国有土地出让合同的主体，合同中约定的权利义务对我们没有约束力；2、我们出具的榆政函[2005]37号不是出让合同的组成部分，根据晋中市国土资源局的出让公告、成交书、出让合同都证明出让有是毛地，不是净地。上诉人应预见毛地是有风险。我们认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，我们认为上诉人上诉的理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院对原审查明的事实予以确认。另查明，庭审中，晋中市国土资源局提交证据告知一份，证明山西恒兴房地产开发有限公司的原公章、财务章作废，已经启用新的公章、财务章。本案上诉状、委托手续等还加盖的是旧章，上诉人是否本案适格的主体。庭审后，本院通知山西恒兴房地产开发有限公司说明相关情况，山西恒兴房地产开发有限公司提供了盖有新章的相关手续，委托了代理人，对本案诉讼涉案旧章以前的行为予以认可。晋中市国土局认为，只要是审查认定是山西恒兴房地产开发有限公司的新章，我方就认可上诉人的主体地位。经审查，山西恒���房地产开发有限公司后提供法定代表人身份证明及授权委托书加盖的是该公司现在使用的公章，故对上诉人的身份予以确认。该宗土地面积为57658.66平方米，现未拆面积为543.81平方米。房屋所有权人为白月珍，房屋所有权证号为晋中，建筑面积53.13平方米，土地使用证编号（2003）2320257号，土地使用面积为167.37平方米。根据《榆储土处字【2004】02》号关于收回榆次糖酒蔬菜集团有关有限公司刘红香等土地使用权的处理决定，白月珍持有的土地证已注销，土地被收回。山西恒兴房地产开发有限公司提供山西鑫隆房地产开发有限公司的证明一份、收款收据一份、银行汇款回单一份、公开出让土地示意图一份，榆次区政府给晋中市国土资源局函一份，证明山西鑫隆房地产开发有限公司参加了涉案地土地的拍卖会及在拍卖会上，晋中市国土资源局马国华宣布，本次拍卖的三块土地的土地使用权价款包括拆迁费用，拆迁工作由榆次区人民政府负责，保证于2006年3月底之前腾空土地交付竟得者。晋中市国土资源局认为该函件是否在拍卖会上宣读记不清了，也没有录像，好像是没有宣��。山西恒兴房地产开发有限公司认为宣读了，并提供了另一个竞拍者的证明，并认为因为该函件确定了土地交付时间，故其与晋中市国土资源局签订的土地使用权出让合同上没有约定交地的时间。本院认为，晋中市国土资源局并未否认该函件在拍卖会上宣读，只是不清楚，山西恒兴房地产开发有限公司提供的另一竞买人的证明可以证明该函件宣读，其后各方的履行情况也说明，这个事实各方都是明知的。涉案土地因山西恒兴房地产开发有限公司与付美平等民间借贷纠纷一案，被太原中院（2013）并民初��第402、403号裁定诉讼保全查封，涉及1592万元、1061万元，共计2653万元，查封期限2015年10月15至2017年10月14日。本院认为，本案争议的焦点是被上诉人晋中市国土资源局与榆次区人民政府是否构成违约，是否应该承担2750万元的违约责任。(一）关于晋中市国土资源局是否构成违约的问题，上诉人认为在拍卖会上，晋中市国土局基于2005年10月11日榆次区人民政府榆政函（2005）37号的承诺，公开向竞买人宣布，负责该宗土地上全部拆迁搬迁及安置费用及交付土地的具体时间，该行为是一种承诺，也是法律规定的���种要约行为，其公开宣布的内容应当视为土地竞卖的条件之一，未实际交付土地，应按合同约定承担违约责任；被上诉人晋中市国土资源局答辩称，在拍卖该宗土地中，从拍卖公告、竞买须知、成交确认书、国有土地使用权出让合同等法律文书中明确说明了拍卖的土地为毛地，且在上诉人在交纳80％出让金后，办理了土地登记，已履行完合同的义务。本院认为山西恒兴房地产开发有限公司、晋中市国土资源局双方签署的《成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》合法有效，双方所签订的《国有土地使用权出让合同》第二章第三条约定所公开出售的土地为毛地，晋中市国土资源局已经收回了原来的土地，将土地所有权证颁发给了山西恒兴房地产开发有限公司，山西恒兴房地产开发有限公司已持有了该出让土地的使用证，并且以土地使用权作为抵押物贷款，办理了土地抵押物手续。故晋中市国土资源局不构成违约，不应承担违约责任。（二）关于榆次区人民政府是否构成违约。榆次区人民政府不是该土地出让合同的相对人，榆次区人民政府2005年10月11日向晋中市国土资源局出具榆政函[2005]37号《关于榆次糖酒蔬菜有限公司、榆次电影公司、榆次食品肉联厂等三户企业土地拍卖后有关腾空事宜的函》，承诺上述土地于2006年3月底腾空交付给土地拍卖的竞得者，故榆次区人民政府对该块土地有拆迁的责任，土地拍卖后榆次区人民政府也按承诺承担了该土地的拆迁工作及费用，该块土地上现有543.81平方米未拆迁，是由于拆迁户不配合造成的。山西恒兴房地产开发有限公司建设进度受到影响，榆次区人民政府应当向山西恒兴房地产开发有限公司酌情补偿800万元。（三）本院二审期间，多次组织各方当事人协调解决，曾提出多种解决方���，先解决拆迁问题，最终未达成共识，山西恒兴房地产开发有限公司要求尽快判决，故不再组织调解。综上，原判决认定事实基本清楚，适用法律部分有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：（一）撤销山西省晋中市中级人民法院（2007）晋中中法民初字第97-1号民事判决。（二）榆次区人民政府于本判决生效之日起三十日内酌情补偿山西恒兴房地产开发有限公司800万元。（三）驳回上诉人的其他上诉请求。如果���按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费按一审判决执行，二审案件受理费179300元，由晋中市榆次区人民政府承担。本判决为终审判决。审判长樊文霞审判员成堃审判员李永静二〇一七年十二月二十九日书记员薛花