北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2014）丰民初字第05264号原告张蒙生，男，1958年1月6日出生，个体经营。委托代理人王宏录，北京市中业江川律师事务所律师。被告张东，男，1983年3月2日出生。被告邹慕燕，女，1979年10月13日出生。委托代理人丁红涛，北京嘉润道和律师事务所律师。原告张蒙生与被告张东、邹慕燕确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张蒙生及其委托代理人王宏录，被��邹慕燕及其委托代理人丁红涛到庭参加诉讼。被告张东第一次庭审时到庭参加诉讼，第二次庭审时经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张蒙生诉称：2009年3月，我出资170090元、张东出资85000元、向工商银行贷款50万元，我们购买了位于北京市丰台区海户西里9号楼5层501号（以下简称海户西里501号）房屋一套。考虑到张东年轻方便贷款，我和张东协商后以张东的名义向银行申请了购房贷款。2009年3月17日，该房屋取得了产权证，登记的房屋所有权人为张东，该房产证原件一直由我持有。2010年12月17日，我和张东签订了合同书，约定我对该房屋享有三分之二的所有权。为了进一步明确该房屋的权属，我于2013年9月起诉至丰台法院，请求对该房屋进行确权。该案庭审时，张东提交了其与邹慕燕的购房合同，我才得知权利已被侵犯。张东和邹慕燕是通过中介人张睿签订的购房合同，2013年8月8日，我就告知了张睿及其当时供职的北京我爱我家房地产经纪有限公司洋桥分公司：海户西里501号房屋三分之二所有权属于我，房产证原件由我持有，张东无权单独卖房。我爱我家洋桥分公司对以上情况进行了登记，并承诺涉及海户西里501号房屋的交易须先征得我同意。后张睿私下与张东、邹慕燕恶意串通，三人在明知该房屋三分之二所有权属于我，且房产证原件由我持有的情况下签订房屋买卖合同，侵犯了我的合法权益，应属无效合同。另外，邹慕燕知道张东欠债急用钱，借机以低于市场价五十万元的价格与张东签订合同，属于乘人之危，合同显失公平。综上，请求判决二被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。被告张东辩称：张睿知道我和我父亲之间关于产权的约定，交易之前我和张��说过，我说可能会有纰漏，但张睿说没问题。卖房时我正要离婚，要把房子卖了把钱分了。卖房的事我没有和父亲说，现在我已经离婚了。不认可我和邹慕燕之间存在恶意串通的情形，我认为我们之间签订的合同是合法有效的。被告邹慕燕辩称：我是通过我爱我家公司得知的海户西里501号房屋在售的信息，并通过张睿提供的中介服务，购买了诉争房屋。购房时我相信该房屋产权人系房产证上所登记的张东，当时取得了张东妻子魏双的同意，并按照约定支付了购房款205万元，我认为购房行为合法有效。购房前我与张东、张睿均素不相识，购房后我与该二人无任何利益瓜葛，我和他们之间不存在恶意串通的情形。购房款205万元在正常的市场价格范围内，由此可以看出我和张东并没有串通的必要。我作为善意的购房人，基于相信房屋登记的公示公信力购买房屋���后通过中介服务支付了全部房款，法律应当保护交易安全，维护我的合法权益。综上，请求驳回张蒙生的诉讼请求。经审理查明：张东系张蒙生之子。海户西里501号房屋登记的所有权人为张东，房屋性质为商品房，建筑面积为80.10㎡，登记时间为2009年3月17日，房屋所有权证号为：X京房权证丰字第0960**号。该房产证原件由张蒙生持有。2013年8月12日，张东（出卖人）与邹慕燕（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定：邹慕燕向张东购买海户西里501号房屋，该房屋所有权证证号为X京房权证丰字第0960**号；该房屋已经设定抵押，出卖人应于2013年8月31日前办理抵押注销手续；该房屋成交价格为205万元，买受人采取自行交割的方式付款；买受人向出卖人支付定金5万元；出卖人应当在做完委托公证后15个工作日内将该房屋交付给买受人；双方做完委托公证后，买受人随时可去做房屋权属转移登记。同日，双方签订《购房补充协议》：关于海户西里501号房屋购房买卖补充协议如下：（甲方本房卖主张东；乙方本房买主邹慕燕；丙方中间人张睿）1、定金的赔偿：如果甲方在接受定金后不同意出售本房产，那按照定金双倍返还给乙方；乙方不购买此房定金不返还予乙方（签订合同一起到银行解押当日）。2、首付款：50万元人民币（银行解押当日45万还于银行解押账号，其余5万元给业主本人），银行解押所有证件留于乙方或乙方委托人保留，双方如有任何一方违约：违约金按合同总房价的20%赔付（如甲方违约并需返还乙方所有支付款项）。3、甲方在解押完以后在建委补办新房本过程中，必须甲乙双方或由乙方委托的代理人到场，如有任何一方未经双方同意单独去，则视为违约，按���二违约理赔。4、甲方补完房本当日，房本由乙方或委托代理人留有，房本下发当日或次日第一时间去公证处做委托公证，公证书内容：甲方委托乙方关于房产过户及于房产相关的所有代办手续，如有双方任何一方违约同条二违约处理。5、房本下发以后丙方也就是委托人第一时间按正常流程出网签。6、房屋公证手续办理完毕后如甲方家人以家庭纠纷为名，对乙方造成不必要的麻烦，必须甲方及时出面处理，如对乙方经济上造成损失则甲方按价理赔，对房屋过户造成影响则按甲方违约处理。当日，张东之妻魏双（出售海户西里501号房屋后，张东与魏双离婚）签署《同意出售证明》，同意张东出售海户西里501号房屋；张东签署《售房人家庭唯一住房承诺表》，承诺海户西里501号房屋系其家庭唯一住房；邹慕燕向张东交纳购房定金5万元。2013年8月14日，张东将���户西里501号房屋贷款本息全部还清。2013年8月15日，邹慕燕向张东交纳购房款50万元。后张东补办海户西里501号房屋所有权证（现原件由邹慕燕持有），载明的登记日期为2013年8月26日，房屋所有权证号为：X京房权证丰字第4029**号。2013年9月6日，张东与邹慕燕、张睿共同签署《关于海户西里小区9号楼501室的购房买卖协议（后续补充协议）》（甲方张东、乙方邹慕燕、丙方张睿）：由于甲方后补办房本未能经过第二次核验，无法正常按合同进行网上签订购房手续，但甲方急需一笔款项另有他用。经与乙方共同协商后决定，乙方按合同提前预支付甲方50万元，此款项属于购房总款内金额，剩余购房尾款100万元待网签手续办完后付清。此笔预支付金额款项按照定金现金方式交付于业主张东，如双方任何一方在进行房屋交易中产生违约，此笔金额款项（五十万元整���按照合同规定和收取定金违约责任一样双倍赔偿。同日，邹慕燕再次向张东交纳购房款50万元。2013年9月13日，张东与邹慕燕再次签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW249175），约定：邹慕燕向张东购买海户西里501号房屋，该房屋所有权证证号为X京房权证丰字第4029**号；该房屋的抵押情况为：未设定抵押；该房屋成交价格为205万元；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。同日，张东与邹慕燕成功办理上述合同的网上签约手续。2013年9月16日，张东与邹慕燕签订《存量房交易结算资金自行划转声明》及《房款结清证明及交割补充协议》。该补充协议约定：现张睿经办的海户西里501号（X京房权证丰字第4029**号）房屋成交价格205万元今天已��清全部房款，水、电、燃气等相关事项甲乙双方自行交割，物业、供暖、有线电视所拖欠的费用经查实由甲方支付于乙方自行交付（或甲方出示结清证明）。注：原出示的所有定金收条以及收据全部作废。在签署此协议后当天办理公证手续，如果有任何一方无条件拖延则按照协议二做违约处理。甲乙双方做完房屋委托过户公证以后，如果甲方家人以任何理由为名对乙方造成麻烦，甲方必须无条件出面调解及处理，如没有及时调解及处理则按协议二当做违约处理。如对乙方经济上造成损失则甲方按价赔偿，对房屋过户造成影响则按照甲方违约处理。同日，邹慕燕向张东交纳购房款996521元，该笔款项系扣除邹慕燕为张东垫付的有线电视等欠费后的购房尾款。至此，邹慕燕向张东付清全部购房款。同日，张东、魏双办理《委托书》的公证手续，二人共同委托赵晋军（系邹慕燕的朋友）代为办理海户西里501号房屋的交易手续等与出售该房屋相关的一切事宜，委托期限自2013年9月16日起至2015年9月15日止。同日，邹慕燕向张睿支付交易佣金1.2万元。2013年9月底，张东将海户西里501号房屋交付予邹慕燕，后邹慕燕装修入住，并居住使用至今。2013年9月24日，张蒙生以所有权确认为由将张东诉至本院。2013年9月25日，本院作出（2013）丰民初字第16977号民事裁定，依据张蒙生的申请查封了海户西里501号房屋。该案庭审时，张蒙生得知张东已与邹慕燕就海户西里501号房屋达成交易。关于购房款付清后未及时办理过户手续的原因，邹慕燕表示当时是为了等张东购房满五年后再办理过户手续，以节省个人所得税约30万元。基于此原因张东夫妇办理了委托书的公证，待五年期满后（即2014年3月）邹慕燕即可自行办理该房屋的过户手续。关于未通过我爱我家公司交易的原因，邹慕燕表示通过我爱我家公司进行交易的前提是必须将房款打入该公司的账户进行监管，办理完过户手续后该公司方能将房款支付给售房人。为了节省个人所得税，2014年3月才能办理该房屋的过户手续，但张东急于拿到房款，所以最终由张睿个人作为中间人，邹慕燕与张东自行成交。经本院依法向我爱我家公司调查，张睿原系该公司职员，于2013年11月21日申请辞职，该公司于2013年12月19日批准其辞职。另查，2013年8月至10月期间，张睿与邹慕燕多次短信往来，协商海户西里501号房屋交易的相关事宜。庭审中，张蒙生提交《居间合同书》一份，载明：2009年3月17日由张蒙生出资170090元、张东出资85000元作为首付款，工商银行贷款50万元购买海户西里501号房屋，房主为张东；此房在未还清工商银行贷款前，所有权按首付款比例分割即张蒙生、杨素藕享有三分之二份额，张东、魏双享有三分之一份额；在张蒙生、杨素藕同意的情况下张东、魏双一次性还清贷款后房产归张东、魏双所有；张东、魏双同意张蒙生、杨素藕一次性还清贷款，则按首付款比例分割即张蒙生、杨素藕享有三分之二份额，张东、魏双享有三分之一份额。《居间合同书》载明的签订日期为2010年12月17日，张东对该合同真实性不持异议。上述事实，有《存量房屋买卖合同》、《购房补充协议》、《同意出售证明》、《售房人家庭唯一住房承诺表》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《房款结清证明及交割补充协议》、公证书、收据、《居间合同书》、民事裁定书，以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提���的证据进行质证的权利，张东经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽然张东售房时未告知父亲张蒙生，但邹慕燕系通过中介公司得知房源信息，基于相信房屋所有权证的公示力与张东进行交易，并取得了张东时任妻子魏双的同意，后邹慕燕分四次交纳购房款，最后一次购房款于网签成功后交纳，购房款总计205万元亦未明显低于市场价格。虽然邹慕燕交纳购房全款后未立即与张东办理海户西里501号房屋的过户手续，但张东、魏双已向其出具公证的委托书，邹慕燕可随时自行办理房屋过户手续。因此，从购房过程来看，邹��燕的行为符合普通购房者的通常做法。张蒙生主张邹慕燕与张东之间存在恶意串通的行为，其并未就此提供充分证据。虽张蒙生主张其在2013年8月即已告知我爱我家公司其对海户西里501号房屋享有所有权、海户西里501号房屋交易须事先征得其同意，但邹慕燕与张东之间的房屋买卖并非通过我爱我家公司成交，因此，即使张蒙生所述属实，亦不能因此推定邹慕燕与张东之间存在恶意串通的情形。综上，张蒙生的诉讼请求并无事实与法律依据，本院不予支持。如张蒙生认为自身权益受损，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回张蒙生的诉讼请求。案件受理费二万三千二百元，由张蒙生负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起���五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  马丽娟人民陪审员  盛洪芳人民陪审员  路 凤二〇一五年十二月九日书 记 员  李铭泽