四川省巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1902民初3721号原告：沈秀英，女，生于1979年，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区，住巴中市巴州区。被告：巴中兴合投资管理有限公司。法定代表人：李利忠，系该公司执行董事兼总经理。委托代理人：杜从智，巴中市中翔法律服务所法律工作者。原告沈秀英与被告巴中兴合投资管理有限公司（以下简称“兴合投资公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告沈秀英，被告兴合投资公司的委托代理人杜从智均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈秀英诉称：2013年10月10日，我购买被告位于巴中市巴州区商品房，房屋总价款487404元。被告应于2015年5月1日之前交付商品房。因开发商自身原因房屋延期于2016年8月1日交付。合同第十三条规定出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金。截至起诉日原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。被告违约事实明显给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告利益。另外交房至今被告未提供商品房竣工验收备案表。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。据此诉讼请求1、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金21933元（按房价款487404元日万分之一计算，自2015年8月1日至2016年8月1日）。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告兴合投资公司辩称：原、被告是在约定期限内交房，原告起诉没有法律事实依据，请求法院驳回原告诉请。经审理查明：被告兴合投资公司开发建设了位于巴中市巴州区的“兴合.半山逸城”项目。2013年被告兴合投资公司取得了该项目（2013）房预售证第007号商品房预售许可证。2013年10月10日，原告沈秀英与被告兴合投资公司签订了《商品房买卖合同》编号：（备案号：450796；自编号：20131000271）约定：一、原告购买了该项目A4幢Z-8-3号框架住宅一套（建筑面积111.79㎡），总价487404元。二、采取贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的不低于国家规定比例%，其余价款可以向金融机构银行或住房公积金管理机构借款支付。三、出卖人应当在2015年5月1日前向买受人交付商品房，交付时应当符合第1、2项所列条件；商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。四、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在20日之内……。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。五、交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：……。2013年10月10日，原告沈秀英与被告兴合投资公司又签订了《商品房买卖合同补充协议》：第三条关于付款方式及期限的补充约定：买受人采取下列第2种方式付款：2、贷款方式付款：买受人在签订合同及本协议当日即向出卖人支付购房总价款的不低于国家规定比例的首付款￥297404元（大写：人民贰拾玖万柒仟肆佰零肆元整，含已付定金20000元）。剩余房价款￥190000元（大写：人民币壹拾玖万元整）由买受人向金融机构银行申请办理个人商业贷款。第五条关于交付条件的补充约定：1、出卖人交付商品房的日期为2015年5月1日至2015年8月1日，除出卖人推迟交房日期外，届时出卖人不再另行通知交房日期。2、买受人应于上述交房日期内前往“兴合.半山逸城”品鉴中心现场与出卖人办理完毕交接手续。由于买受人的原因未能在上述日期内办理交付手续的，视为出卖人已按时交付。该商品房包括不限于物业管理费、水电费等费用，自交付之日或视为交付之日起由买受人承担，相关风险责任由买受人承担。3、……。4、如遇下列特殊情况，出卖人不能在上述约定的时间交房的，应在发生之日起15个工作日内告知买受人原因，交房时间顺延，出卖人可据实予以免责：（1）法定不可抗力；（2）项目施工期间内如遇连续降雨7天以上，或者单月降雨天数达15天以上；（3）非出卖人原因，执行政府的法规、规章等强制性文件及行政禁令、命令，依其规定执行；（4）非出卖人原因，政府主管部门验收时间的滞后；（5）非出卖人原因，市政配套安装的延误。5、出卖人推迟交房可以电话、短信、挂号信、特快专递、报纸广告、电视广告等方式通知买受人。买受人的通讯地址和联系方式见《商品房买卖合同》，买受人确认并承诺该通讯地址的真实性和准确性。若买受人通讯地址有变更，应在变更后5日内书面通知出卖人，并确定新的通讯地址。……。《商品房买卖合同》签订后，原告沈秀英向被告公司交纳了首付款297404元，余下房款办理了银行贷款。案涉商品房建成，原告于2015年8月13日接受了案涉房屋钥匙，签署了《验房交接表》，办理了《业主基本情况登记表》，填写了《装修工程申请表》，随即进场装修房屋入住至今，但原告称其是在物业管理公司手中接房。2016年6月2日，“兴合.半山逸城”项目的市政道路及附属设施经相关主管部门验收合格。2016年6月30日，“兴合.半山逸城”项目A区1栋至39栋经相关主管部门验收合格。2016年6月28日，被告兴合投资公司在报刊上登报向“兴合.半山逸城”项目A区所有购房户发出接房通知。2016年6月，被告兴合投资公司委托了巴中市方正房屋面积测绘有限责任公司（以下简称“方正测绘公司”）对案涉项目进行现场实测。方正测绘公司于2016年6月出具了《巴方正房测司【2016】实测字第23号测绘报告》并对测绘结果予以了公示。2017年7月30日，被告兴合投资公司出具情况说明：“半山逸城A区于2012年10月6日开工建设，其中天然气安装工程竣工时间为2015年11月24日”。巴中市兴圣天然气公司加盖公章证明属实。2017年8月，被告兴合投资公司出具情况说明：“半山逸城于2012年10月9日开工建设，2016年6月30日竣工，其中由于城市扬尘治理、施工车辆进出控制等原因，贵局责令我司项目整改，影响施工工期累计45天”。巴中市城市管理行政执法局直属分局签署“情况属实”并加盖公章。2017年8月2日，被告兴合投资公司出具情况说明：“半山逸城A区于2012年10月6日开工建设，其中高压、户表电力安装工程竣工时间为2016年6月27日”。国网四川省电力公司巴中供电公司签署“情况属实”并加盖印章。被告兴合投资公司还提供了巴中市巴州区气象局的气象资料，显示从2012年10月-2016年7月，巴中城区单月降雨超过15天（含15天）的有17个月。上述事实，有原告陈述，被告答辩，《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同补充协议》，《情况说明》，气象资料及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。本院认为：被告兴合投资公司在取得开发建设的“兴合.半山逸城”项目的商品房预售许可证后，于2013年10月10日与原告沈秀英签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》约定原告购买了该项目A4幢Z-8-3号框架住宅一套。之后，原告按照合同约定方式付清了购房款。《商品房买卖合同补充协议》对《商品房买卖合同》中的部分约定予以了变更和补充，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。故该《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效。双方当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。且对于《商品房买卖合同补充协议》对《商品房买卖协议》予以变更或补充了的内容应以补充协议为准。按照《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2015年5月1日前向买受人交付房屋。同一天双方签订的补充协议约定：“交付商品房的日期为2015年5月1日至2015年8月1日，除出卖人推迟交房日期外，届时出卖人不再另行通知交房日期。买受人应于上述交房日期内前往‘兴合.半山逸城’品鉴中心现场与出卖人办理完毕交接手续。由于买受人的原因未能在上述日期内办理交付手续的，视为出卖人已按时交付”。原告提出在约定交房期限内因被告公司未通知接房故未前往办理接房手续，显然不符合双方交接房屋的约定，而是原告自身原因未在约定期限内前往办理接房手续。同时，原告又在2015年8月13日办理了《验房交接表》接受了案涉房屋装修入住至今。按照《商品房买卖合同》交接手续的约定“双方进行交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。验收交接后，双方应当签署商品交接单”。故2015年8月13日，原告接受案涉商品房时并未提出该商品房不具备交付条件也未拒绝接收房屋，而且办理了《验房交接表》并装修入住至今。即从2015年8月13日原告接受房屋起视为原告对交付房屋已达到交付条件的认可。本案应认定原告接房日为2015年8月13日。本案是因原告认为被告公司逾期交房造成其损失而引发的诉讼。而逾期交房的损失通常情况下系买受人不能及时接收入住新房而造成买受人租房的租金损失。但本案原告2015年8月13日就实际占有、控制了所购之房。按照《商品房买卖合同补充协议》约定特殊情况出卖人可以予以免责，其中约定了：项目施工期间内如遇连续降雨7天以上，或者单月降雨天数达15天以上的；非出卖人原因，执行政府的法规、规章等强制性文件及行政禁令、命令，依其规定执行的；非出卖人原因，政府主管部门验收时间的滞后的；非出卖人原因，市政配套安装的延误的。庭审中，被告公司向本院提供了巴中市巴州区气象局的气象资料证明在该项目施工期间单月降雨超过15天（含15天）的有17个月，因天气原因导致了延误工期；同时相关职能部门出具的说明也证明了市政配套的电力安装、天然气安装及城市治理等因素也是造成项目延迟交付的原因。法律规定的违约责任应以实际损失为基础，原告并未向本院举证证明因被告逾期交房对其造成的损失大小。故本院综合迟延接房的期限，逾期原因等情况，对原告主张被告公司支付逾期交房的违约金，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告沈秀英的诉讼请求。本案受理费340元，由原告沈秀英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员 杨 青二〇一七年十二月十五日书记员 孙晓琴