上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第1837号原告龚坚，男，1974年12月26日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人沈华连，上海普世律师事务所律师。被告朱秋敏，女，1966年9月8日出生，汉族，住上海市闸北区。被告裘逸然，男，1999年4月9日出生，汉族，住上海市闸北区。法定代理人朱秋敏，女。上列两被告共同委托代理人杜跃平，上海杜跃平律师事务所律师。原告龚坚诉被告朱秋敏、裘逸然房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡桂霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告龚坚及其委托代理人沈华连、被告朱秋敏及其委托代理人杜跃平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龚坚诉称，原、被告双方经中介公司居间介绍于2015年9月4日签订了房地产买卖合同及补偿协议，由原告以810万元之价格购买被告位于本市长宁区安西路XXX弄XXX号全幢房屋(以下简称涉案房屋)。签订合同前，原告已于2015年9月2日前向中介公司支付5万元意向金。签订合同后，原告即着手准备，将自己及家人名下两套房屋挂牌出售，并为能立即收回房屋向房屋承租方支付了违约金。2015年9月10日，两被告提出房款支付方式需要变更，并称银行卡及身份证遗失，要求原告暂缓支付。次日，两被告与原告签订补充协议约定更改支付方式。协议签订后，两被告突然提出要求停止交易、解除合同。后原告多次催促被告要求继续交易，被告坚持要求解除合同。至此双方交易已无法履行下去。原告认为被告的违约行为，给原告带来了巨大损失，故起诉要求：1、解除原、被告签署的房地产买卖合同及补充协议；2、两被告退还原告已经支付的购房款人民币(下同)5万元；3、两被告支付赔偿金81,000元(以总房价810万元为基数，自2015年9月21日起至2015年10月10日止按每日万分之五计算)；4、两被告向原告支付违约金162万元(按总房价810万元的20%25计算)。被告朱秋敏、裘逸然辩称，买卖合同只是打印件，双方目前履约尚在定金阶段，网签合同才是最终合同；原告在签订买卖合同时尚不具备购买涉案房屋的条件，属限购对象，系争房屋如要交易需要审税、审资格，买卖合同中也没有约定网签的具体时间，故被告发函解除合同，被告并未违约，仅同意返还定金5万元，不同意支付违约金。经审理查明，2015年9月2日，原告向上海志远房地产经纪有限公司(以下简称中介公司)支付了购买涉案房屋的意向金5万元。当日，原告将自己名下的本市长宁区虹古路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋(以下简称虹古路房屋)以及其岳母名下的本市长宁区汇川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称汇川路房屋)挂牌出售。2015年9月4日，原告(乙方)与两被告(甲方)经中介公司居间介绍就涉案房屋签订房地产买卖合同，约定由乙方购买甲方的上述房屋，购买价为700万元，签订本合同前，乙方支付甲方定金5万元，双方同意上述款项暂存居间方，居间方于签订本合同当日将该款转付甲方；乙方应于2015年9月11日前支付甲方首期房价款95万元(不包括上述定金)，双方同意上述款项暂存居间方，用于甲方还贷专款专用；乙方应于2016年1月15日前支付甲方第二期房价款190万元，双方同意该款项暂存居间方，居间方收到款项后1个工作日转付甲方；待房地产交易中心出具乙方为产权人的房地产权证，贷款银行为抵押权人的他项权证后五个工作日内，乙方应委托贷款银行将贷款400万元支付至甲方指定帐号；乙方应于双方办理过户手续当日支付甲方尾款10万元，双方同意该款暂存居间方，待双方办理完成房屋交接手续、签署房屋交接书后1个工作日内转付给甲方；双方约定在2016年1月15日前共同向房地产交易中心办理过户手续，2016年3月10日前对房屋进行验看清点，无误后交房。甲方不出售房屋或者违反合同约定义务，经乙方催告后，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。逾期超过15日后甲方仍未履行的，除甲方应向乙方支付15日的赔偿金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担相当于总房价款20%25的违约金。反之乙方不购买房屋或违约的，亦然。签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具不予办理房地产交易、过户通知的，甲、乙双方同意共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应承担赔偿责任。被告朱秋敏代裘逸然在买卖合同上签名。当日，原、被告双方还签订了补充协议，约定双方的实际成交价为810万元，合同价为700万元，房地产附属设施、设备等补偿费为110万元，原告应在2015年9月11日前将补偿款110万元支付给被告。2014年9月4日，原、被告与中介公司分别签订佣金确认书，原告购买涉案房屋的成交价为810万元，原告支付佣金为0元，被告支付8万元佣金。2015年9月5日，原告与德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)签订限时出售独家代理协议，将其虹古路房屋以到手价143万元的价格委托德佑公司出售，委托期限为2015年9月6日至2015年11月5日，原告向德佑公司支付限时出售保证金600元。2015年9月6日，陈桂萍(系原告岳母)与德佑公司签订限时出售独家代理协议，将其汇川路房屋以到手价450万元的价格委托德佑公司出售，委托期限自2015年9月6日至2015年11月7日，陈桂萍向德佑公司支付限时出售保证金800元。2015年9月9日，中介公司致信被告称，买家预备明天转款。被告回信称其身份证以及银行卡遗失，要求原告等通知。2015年9月11日，原、被告签订了补充协议，约定将买卖合同中支付首期房价款和第二期房价款的方式改为直接支付给被告。同日，被告提出不卖涉案房屋，“因个人原因提出解除合同”，并同意双倍返还定金5万元，但原告不同意未能签署解约协议。2015年9月12日，原告致函被告，希望能继续履行买卖合同，并希望被告在2015年9月22日至10月10日期间签订网上备案的买卖合同。9月14日，原、被告双方在中介公司处协商，原告承诺如在过户前不具备购房资格愿意赔偿合同价20%25的违约金，但被告仍然坚持要求解约。9月20日，被告致函原告，不再出售涉案房屋，愿意双倍返还定金。另查明，1、原告妻子名下登记有本市长宁区愚园路XXX弄XXX号XXX室房屋一套。2、2015年9月12日，原告与上海自如资产管理有限公司签订解约协议，确认因原告虹古路房屋出售，双方之间的租赁合同解除，经双方清算，原告应向后者支付35,922.70元。后原告将该笔钱款转给了上海自如资产管理有限公司。审理中，中介公司经办人员到庭作证，证人陈述，9月4日原、被告双方之所有没有签订网签合同，系因被告与其他房地产中介公司有签赔协议，需待该协议解决后方能签署。原告认可证人证言，被告承认其却曾与他人签订过签赔协议，但认为证人没有经纪人资质，陈述不可信，不予认可。上述事实，有房屋买卖合同、补充协议、房地产登记簿、收据、律师函、转账凭证、解约协议、证人证言及回执及双方当事人的陈述等证据为证，并经当庭质证，本院予以确认。由于原、被告双方各执已见，致本案调解不成。本院认为，原、被告之间的房地产买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，双方应恪守履行。买卖合同签署后，原告依约向被告支付了定金5万元，并准备在9月11日前向被告支付首期房价款95万元，但因被告告知身份证和银行卡遗失，暂缓支付。9月11日，被告即提出要终止买卖合同，且也承认系其个人原因要解除合同，故被告违约应属事实。被告抗辩买卖合同没有约定网签日期、尚处在定金阶段不应当承担违约责任，对此本院认为，买卖合同及补充协议已经详细的约定了标的、价款、支付时间、过户时间、交房时间、违约责任等合同成立的一切要件，至于网签合同只是行政机关对房地产市场进行管理的一种手段，法律并不排除双方当事人的意思自治。换言之，只要双方当事人关于房屋买卖的意思是真实的，买卖合同即可继续履行，网签合同时间未约定不影响双方之间买卖合同的效力。事实上，只要双方诚意履约，签订网签合同的时间并非不能确定，最迟在过户之前也可完成。双方虽然在买卖合同中约定了定金的支付，但所谓的“定金阶段”与买卖合同并不割裂，本案中双方只履行到支付定金，被告即告知不再继续出售房屋，仍然应当按照违约来处理。至于被告所述原告不具备购房资格、尚需审税等致合同不能履行，从原告提供的证据看，原告在支付意向金后就开始为合同的履行作准备对外挂牌出售名下房产，在双方签订买卖合同后即将自己及家人名下房产限时出售以筹措应付房款，并消除限购的条件，同时为让被告放心原告在买卖合同以及被告明确表示不再履行时承诺如不具备购房资格，愿意巨额赔偿，足见原告履约之诚意，被告抗辩的上述事由并不能成为合同不能履行的原因，故本院亦不予采信。鉴于被告已经违反了买卖合同约定，原告多次催促，被告仍然要求解除合同，双方之间已经缺乏继续履约的信任基础，原告要求解除双方之间的合同及补充协议，本院予以准许。合同解除后，被告应当返还原告支付的定金5万元，并应按照约定向原告承担违约金。因原告主张的赔偿金本质上仍然属于违约金，故本院一并予以处理。我国合同法规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告诚意履行合同，没有违约也无过错，但因被告的恶意违约行为，导致其无法顺利购得房屋并获得房屋上涨的利益，同时原告为筹措房款与租客解约支付赔偿金、为解决本案纠纷支出律师费等等，因我国违约金兼具补偿性和惩罚性，综合上述种种因素，本院酌情将被告应支付的违约金调整为70万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：原告龚坚与被告朱秋敏、裘逸然就本市长宁区安西路XXX弄XXX号全幢房屋签订的房屋买卖合同及补充协议解除；被告朱秋敏、裘逸然应于本判决生效之日起十日内返还原告龚坚定金人民币5万元；被告朱秋敏、裘逸然应于本判决生效之日起十日内支付原告龚坚违约金人民币70万元；驳回原告龚坚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费人民币5,000元，由被告朱秋敏、裘逸然负担。案件受理费人民币20,559元，因本案适用简易程序，减半收取计人民币10,279.50元，由原告龚坚负担人民币7,931.23元，被告朱秋敏、裘逸然负担人民币2,348.27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  胡桂霞二〇一五年十二月十一日书记员  刘彬华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。