四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0402民初4014号原告:罗洪春,男,1973年12月11日出生,汉族，住盐边县。原告:罗林,男,1997年1月31日出生,汉族,住攀枝花市东区。委托诉讼代理人：陈俊，四川南商律师事务所律师，执业证号15104201511231497。委托诉讼代理人：王运泓，四川南商律师事务所实习律师。被告：攀枝花市万年长房地产开发有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区人民街41号，统一社会信用代码91510400569712336R。法定代表人：王磊，总经理。委托诉讼代理人：王传琪，男，汉族，1982年1月10日出生，系该公司职工，住攀枝花市东区。原告罗洪春、罗林与被告攀枝花市万年长房地产开发有限公司（以下简称万年长公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗洪春、罗林的委托诉讼代理人陈俊，被告万年长公司委托诉讼代理人王传琪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告罗洪春、罗林向本院提出诉讼请求：1、判令被告在判决生效后5日内向原告交付位于奥林匹克北路8号4幢CA1-52号商铺；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金（以已付房款1577325元为基数，自逾期交房次日起，按每日万分之一计算至实际交房之日止。）；3、判令被告继续履行合同，在合同约定期限内办理上述商铺产权转移登记手续，将不动产权证办理在原告名下；4、判令被告向原告支付逾期办理产权登记违约金31546.5元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于攀枝花市东区商铺，预测建筑面积41.91平方米，双方就买受人所购商铺的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、产权登记等事宜进行了约定。原告已于2014年1月1日依约付清全部房款，而被告至今仍未向原告交付商铺以及办理该商铺的产权证书，被告的行为已构成违约。现特向法院起诉。被告万年长公司辩称：原告所述属实。但双方在签订《商品房买卖合同》的同时，还签订了《委托经营合同》，约定原告于2014年10月1日至2024年9月30日将该商铺的经营管理权委托给被告进行经营和管理，并且在购房款中已经扣除了委托经营的前三年的返利。所以，该商铺应当视为已经交付给原告使用；即便违约,计算违约金的基数也应当是原告实际交付的购房款1104127元（扣除前三年的返利）。本院经审理查明事实如下：位于东区奥林匹克北路8号地块的“奥林匹克中心”是万年长公司开发的商品房项目，万年长公司取得了该项目的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。原、被告于2014年1月1日签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》约定：罗洪春、罗林购买万年长公司开发的“奥林匹克中心”4幢CA1-52号商铺；商铺总价款为1577325元；出卖人应当于2014年6月30日前交付房屋，逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，出卖人自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金；出卖人于2016年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，出卖人按已付房款的百分之一向买受人支付违约金；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起830日内取得房屋所有权证书的，出卖人按已付房款的百分之一向买受人支付违约金等。《商品房买卖合同补充协议》除对《商品房买卖合同》进行补充外，另约定罗洪春、罗林自愿将商铺交由万年长公司授权的商业管理公司统一经营管理，签订《商铺委托经营合同》；收益期限（收益期限等于委托期限）为10年；收益期内前三年（第1年-第3年）罗洪春、罗林的收益由万年长公司一次性付清（即在总购买金额内做相应扣减）。同时，罗洪春、罗林与攀枝花万年长房地产开发有限公司签订《商业用房产权式委托经营合同》，约定罗洪春、罗林将其拥有的“奥林匹克中心”4幢CA1-52号商铺经营管理权委托给攀枝花万年长房地产开发有限公司进行统一经营管理；委托期限为10年，暂定从2014年10月1日起至2014年9月30日止；在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销和解除合同等。上述合同签订后，罗洪春、罗林向万年长公司支付购房款1104127元，万年长公司出具收据，载明收到罗洪春、罗林1577325元，其中返收益473198元。此后，万年长公司至今未向罗洪春、罗林交付合同约定的上述商铺。以上事实，有双方当事人陈述、答辩，以及《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《商业用房产权式委托经营合同》、《购房款收据》、《备案表》、《消防验收合格书》复印件、《竣工验收规划报批书》复印件等证据在案佐证。本院认为，原告罗洪春、罗林与被告万年长公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告罗洪春、罗林按照合同约定支付了购房款，被告至今未向原告交付房屋，系被告违约。被告应当及时履行合同义务，并按照合同约定承担违约责任。现原告要求被告及时交付房屋支付逾期交房违约金（以已付房款1577325元为基数，自逾期交房次日起，按每日万分之一计算至实际交房之日止），并要求被告继续履行合同，在合同约定期限内办理上述商铺产权转移登记手续，将不动产权证办理在原告名下，系双方在合同中明确约定，且不违背相关法律规定，本院予以支持。交付时间以本判决生效后30日内为宜。因双方合同约定，商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起830日内取得房屋所有权证书的，出卖人按已付房款的百分之一向买受人支付违约金，而合同约定的商品房至今未能交付使用，故原告要求被告向原告支付逾期办理产权登记违约金31546.5元，与双方约定不符，本院不予支持。被告抗辩的，双方签订了为期10年的《委托经营合同》，并且在购房款中已经扣除了委托经营的前三年的返利，所以该商铺应当视为已经交付给原告使用;即便违约,计算违约金的基数也应当是原告实际交付的购房款1104127元（扣除前三年的返利）。对此，本院认为，《委托经营合同》系罗洪春、罗林与攀枝花万年长商业管理有限公司签订属另一法律关系；尽管万年长公司在购房款中扣除该商铺委托经营前三年的返利，也不能否认该商铺尚未交付使用的事实；万年长公司向罗洪春、罗林返收益473198元系双方签订的《商品房买卖合同补充协议》约定，虽由万年长公司在购房款中扣除，仍应当视为罗洪春、罗林已付购房款，故计算违约金的基数应当是购房款1577325元。故对被告的抗辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、攀枝花市万年长房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向罗洪春、罗林交付“奥林匹克中心”4幢CA1-52号商铺；二、攀枝花市万年长房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向罗洪春、罗林支付逾期交房违约金（以已付房款1577325元为基数，自2014年7月1日起，按每日万分之一计算至实际交房之日止）；三、攀枝花市万年长房地产开发有限公司继续履行合同，在合同约定期限内，将“奥林匹克中心”4幢CA1-52号商铺的房屋权属证书办理登记到罗洪春、罗林名下；四、驳回罗洪春、罗林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2291元，由攀枝花市万年长房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  贾幼蔓二〇一七年十二月十日书记员  王 叙