重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝02民终2766号上诉人(原审被告)：重庆市顺盛实业有限公司。住所地重庆市九龙坡区兰美路***号附*号。统一社会信用代码91500107709315288N。法定代表人：黄建福，董事长。被上诉人（原审原告）：江传莲，女，生于1973年2月8日，汉族，住重庆市梁平区。上诉人重庆市顺盛实业有限公司因与被上诉人江传莲商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市梁平区人民法院(2017)渝0155民初4472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。重庆市顺盛实业有限公司上诉请求：1、依法撤销(2017)渝0155民初4472号民事判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对被上诉人诉权的解释偷换概念，属于适用法律错误。合同中约定了违约方迟延办证的情况下，违约金的支付时间是在取得受理单后的三十日内，该约定是双方当事人真实意思表示，应得到尊重，而被上诉人起诉时尚未办证，也即在起诉时不享有要求支付违约金的条件，一审判决上诉人支付违约金不符合合同约定。二、一审法院在被上诉人无证据证明其存在损失的情况下判决上诉人需支付违约金不符合法律规定。被上诉人并未举证证明其存在损失，一审法院径直判决上诉人支付违约金，加重了上诉人的负担，且判决的违约金数额太高，应予以纠正。江传莲向一审法院起诉请求：判令被告立即为原告办理房屋所有权证，向原告支付自2015年1月29日起至2017年7月24日止迟延办理房屋所有权证的违约金30302元。一审法院认定事实：2013年3月27日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于梁平区梁山街道梁山路516号（顺盛·依山郡小区）12幢X号商品房一套出售给原告，房屋总价款为375996元，交房日期为2014年11月30日前，该合同第十三条第2项约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”第3项约定“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同1日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方”，第4项约定“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：…（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”第5项约定“如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任”。合同签订后，原告向被告缴纳了购房款115996元，其余260000元，原告以该房向银行抵押贷款支付给了被告。原告还向被告缴纳了契税等税费及产权登记费、办证费。该房于2014年11月25日取得备案登记，被告于2015年1月29日向原告交付了房屋，于2017年3月9日向梁平区土地房屋权属登记中心提交了办理房屋产权证的书面申请及相关资料，为此，原告选择继续履行合同，以被告迟延办理房屋产权证违约为由诉讼来院，请求判令被告立即为原告办理房屋所有权证，向原告支付自2015年1月29日起至2017年7月24日止迟延办理房屋所有权证的违约金30302元。一审法院认为，被告于2017年3月9日向梁平区土地房屋权属登记中心提交了办理房屋产权证的书面申请及相关资料，已经履行了双方签订的《合同》第十三条第2项的约定，对于原告要求被告立即为原告办理房屋所有权证的诉讼请求，不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力…”，第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。原、被告签订的合同合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。双方签订的《合同》第十三条第2项约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。被告接受了原告要求其向土地房屋权属登记中心提交办理房屋产权证的申请及相关资料的委托，被告应当按照合同约定的时间向该中心提交前述申请和资料；被告于2015年1月29日向原告交付房屋，按前述约定，被告应于2015年3月31日前向土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请及相关资料，并取得该机构出具的登记受理单，而被告于2017年3月9日才向梁平区土地房屋权属登记中心提交办理房屋产权证的书面申请及相关资料，被告迟延提交办理房屋产权证的书面申请及资料的行为已构成违约，应当承担违约责任。被告向原告支付违约金的起算时间为2015年3月31日，止算时间为2017年3月9日。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“…当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。由于原告已接受争议房屋，被告的迟延办证行为并未对原告使用该房造成影响，原告购买的该房屋已在原告按揭贷款购房时进行了抵押，不能再次用于贷款时进行抵押，原告也未列举被告的迟延办证行为对其是否造成了其他何种损失，更未提供证据加以证明是否对其造成了损失，根据前述法律和司法解释的规定，对于被告要求调整（减少）违约金的抗辩主张，应予以支持。因土地、房屋权属登记中心现在执行的是土地使用权证和房屋所有权证合一的制度，因此应视为迟延办理一个产权证构成的违约责任，对于违约金的具体数额，酌定为8100元。双方在《合同》第十三条中约定“逾期超过90日后…乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”这条约定的含义是要求违约方务必在一定期限（30日）内向守约方支付违约金，是督促违约方在一定期限内履行义务，并不是规定守约方务必在“违约方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内”才有权主张违约金，因此原告主张违约金的条件已经成就。对于原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金的诉讼请求，予以支持。现依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、由被告重庆市顺盛实业有限公司向原告支付逾期办理房地产权证的违约金8100元（2015年3月30日至2017年3月9日期间的），限本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。二审中双方均没有新证据向本院提交，对一审认定事实本院予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被上诉人已按合同约定付清了购房款，并缴纳了契税、产权登记费、办证费等费用，上诉人就应当按照合同约定和法律规定全面履行按期交付商品房和协助办理产权证书的义务。按照合同约定上诉人在将房屋实际交付被上诉人使用之日起60日内向土地房屋登记机构提出办理申请并取得登记受理单，但上诉人至今仍未提出申请并取得登记受理单，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，作为出卖人的上诉人的原因导致被上诉人至今仍未取得房屋权属证书，且当事人又没有特殊约定，故上诉人应当承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。虽然双方当事人在合同第十三条第四款第（1）项约定了“逾期在90日之内，自约定向土体房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方（上诉人）实际提交资料并取得登记受理单之日止，甲方按日向乙方（被上诉人）支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”，但该约定是对违约金的计算时间、标准及给付期间的约定，不能按时办证，上诉人并无正当理由，因此一审法院判决上诉人支付违约金并无不当，故上诉人认为一审法院适用法律错误的上诉请求及理由本院不予支持。虽然被上诉人在一审中未能提供确实、充分的证据证明其存在的具体损失，但双方在合同中明确约定了违约金的计算标准，考虑到违约金兼具补偿性和惩罚性的基本属性，一审法院综合考量当事人关于违约金的约定兼顾合同的履行情况、违约方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将逾期办证的违约金调减系行使自由裁量权，处理结果并无不当。上诉人认为没有损失证据即不应支付违约金的上诉请求及理由，本院不予支持。综上所述，上诉人重庆市顺盛实业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由重庆市顺盛实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  夏 川审 判 员  刘丽苹代理审判员  熊德才二〇一七年十二月二日书 记 员  蒋大威