天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0118民初363号原告天津市君谊物业发展有限公司，地址天津市北辰区顺义道。法定代表人鲁福源，职务总经理。委托代理人钱成霞，天津术奇律师事务所律师。被告天津凯华奎恩房地产开发有限公司，地址天津市静海经济开发区聚海道东侧。法定代表人丁鲲华，职务董事长。委托代理人许跃军，天津林盛律师事务所律师。原告天津市君谊物业发展有限公司与被告天津凯华奎恩房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天津市君谊物业发展有限公司委托代理人钱成霞，被告天津凯华奎恩房地产开发有限公司委托代理人许跃军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天津市君谊物业发展有限公司诉称，原告系具有二级资质的物业服务公司，被告系房地产开发公司。原、被告于2010年8月12日签订天津市非住宅前期物业服务合同，约定由原告负责被告开发的坐落于天津市静海区聚海道东侧静文路南侧物业服务管理工作。四至，东：新湖凯华用地，南：新湖凯华用地，西：聚海道，北：静文公路。合同签订后，原告如约履行了合同中约定的所有服务管理内容与项目，被告公司在前期尚能够履行合同义务，及时缴纳空置房管理物业费用。然而从2013年2月至今，被告公司却开始不能如约履行合同义务，拖欠原告空置房管理物业费累计达到303036元，在原告不断催款的情况下，被告仅于2015年2月24日支付总欠款额的一部分3万元整，至今还剩余273036元未支付，并由此产生逾期违约金8676.70元，在此情况下，原告与被告多次交涉未果，故原告提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告向原告支付拖欠的空置房物业服务费273036元及支付截止判决生效之日的利息；二、被告支付原告逾期违约金8676.70元；三、本案诉讼费用由被告承担。被告天津凯华奎恩房地产开发有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。理由是原告物业服务不达标，没有保安，没有专职做卫生的，只是派了一两个人看守。空房费的面积计算及数额不准确，要求对方提供相关数据。原告为证实其主张，向本院提交如下证据：证据一、地税发票三张，证明被告在2015年2月16日支付原告3万元部分物业费的事实，证明被告对于原告履行合同义务的认可。证据二、催告函一份，证明原告在2015年10月10日要求返还截止2015年9月30日的空房费235299元的事实。证明被告对于原告所提供的空房间数及物业费数额已经明确确认且对原告如约履行合同义务完全认可。证据三、韵达速递收寄存根一份，证明原告于2015年10月10日向被告寄发催告函的事实。证据四、空房费明细，证明奎恩大厦有15座空房及从2013年2月至今累计欠款的明细以及此明细因催告对方被确认的事实。证据五、天津市非住宅前期物业服务合同，证明双方的权利义务以及违约赔偿等事宜的约定。被告对原告证据的质证意见是：证据一地税发票没有原件，最后以法庭确认为准。税票不能证明原告的证明目的；另这3万是其他项目的管理费，不是空房费。证据二是原告自己书写的，并且没有加盖公章。没有经过被告的确认，内容的真实性不认可，不能证明其证明目的。证据三真实性不认可，只有出寄单，没有回执单，不能确认快递已经发出，即使发出也不能证明信函的内容。对证据四空房明细不认可。对证据五真实性没有异议，但原告的服务没有按合同约定的标准进行服务。被告针对原告提交的十五套空房明细并为证实其主张向本院提交空房明细一份，用于说明原告空房费明细中注明的六套房屋早已出售，同时提交六份商品房买卖合同。原告对被告提交的六套商品房买卖合同的真实性有异议，指出有法定代表人自己卖自己、自己买自己房子的情况。即使有购房合同也与物业无关，因为没有和物业备案的手续，没有进行任何物业办理，对此原告不予认可。经审理查明，2010年8月12日、原告与被告签订了《天津市非住宅前期物业服务合同》，合同编号为jf-2009-006。双方在合同中就物业服务内容及标准、前期物业服务合同期限、原、被告间的权利义务、物业管理服务费用、交纳费用时间等进行了约定。物业管理服务费用标准（按建筑面积计算）独立酒店式公寓2.3元每月每平方米交纳，交纳费用时间为被告于每季度第一个月的5日交纳，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交纳物业管理服务费的万分之五十比例交纳违约金；合同服务期限自2010年10月1日开始至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。同时约定在销售物业时，应当向购房人明示本合同的内容，并组织购房人对本合同的内容和临时管理规约予以书面确认。合同订立后，原告依约为奎恩大厦提供了物业服务，被告自2011年至2015年12月31日共拖欠原告物业费273036元。该物业费经原告催要至今未给付，故原告依法提起诉讼，要求被告给付拖欠的物业服务费。另查，对原告诉请的被告十五套空房的面积、计费价格在庭审当中经本院核对，被告方表示没有异议，但被告主张其中的六套房屋早已出售，不应计算其中。但其未向法庭提供该房屋出售时向物业备案的相关证据。同时对被告提出的原告物业服务不达标，没有保安，没有专职做卫生等主张，亦未向法庭提供相关证据予以证实。以上事实有原、被告当庭陈述；地税发票三张、催告函一份、韵达速递收寄存根一份、空房费明细一份、《天津市非住宅前期物业服务合同》一份；被告提交的空房明细一份、商品房买卖合同六份等予以证实。本院认为，原告与被告签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》系双方在平等、自愿、协商的基础上所签订的，是其真实意思的表示，合同条款明确、内容清楚，不违反法律法规强制性规定，属有效合同，合同对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。被告作为奎恩大厦的开发商及业主，应受上述合同的约束，全面履行合同义务。原告依约为奎恩大厦提供物业服务后，被告应向原告支付相关物业管理服务费，现原告要求被告支付物业管理服务费273036元系其真实意思表示，不违反法律规定，本院予以支持。本案中，虽合同约定了业主逾期交纳物业服务费应支付违约金，但物业服务费的催交、收取应是物业服务企业的一项主要工作，采用诉讼追讨物业服务费不利于改善与业主的关系，也使部分对物业服务的概念、服务范围、项目和双方权利义务等存在理解偏差的业主产生不满情绪，双方应通过当地居民委员会、小区业主委员会等相关部门进行协调、互相沟通，妥善解决纠纷。故诉讼追讨物业服务费的做法不宜提倡，本案中对原告请求被告支付违约金的主张，本院不予支持。对被告以六套房屋早已出售，不应计算其中的主张。即使该房屋已经售出，但因被告未向法庭提供该房屋出售时向物业备案的相关证据。故对被告的抗辩理由本院不予采纳。同时对被告提出的原告物业服务不达标，没有保安，没有专职做卫生等主张，因其亦未向法庭提供相关证据予以证实。故被告的该抗辩理由本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十三条、第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告天津凯华奎恩房地产开发有限公司自本判决生效后五日内给付原告天津市君谊物业发展有限公司2012年至2015年底的物业服务费273036元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5526元，由被告天津凯华奎恩房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘自力审 判 员  闫 军人民陪审员  王明琴二〇一五年十二月二十四日书 记 员  姜艳平