江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第6900号上诉人（原审被告）陆心贵，男，1950年4月11日生，汉族。被上诉人（原审原告）南京天地物业管理有限公司，住所地南京经济技术开发区（玄武区杨将军巷46号商务楼二楼）。法定代理人王晓桥，该公司董事长。委托代理人徐其永，江苏举措律师事务所律师。上诉人陆心贵因与被上诉人南京天地物业管理有限公司（以下简称天地物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2015）玄锁民初字第430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。天地物业公司原审诉称，其为南京市御林山庄小区物业服务企业，陆心贵系该小区业主。自御林山庄小区业主入住至今，一直由其为小区提供物业管理服务。自2007年开始至2014年底，陆心贵共拖欠物业服务费4762元未交，故请求判令陆心贵支付物业服务费4762元。陆心贵原审辩称，其并不是御林山庄小区业主，也没有参加过业主委员会的选举。同时天地物业公司的物业服务不到位，其家中两次被盗、两次被水淹，这些问题天地物业公司一直未予解决，只要天地物业公司将其陈述的问题解决，其愿意交纳物业费。原审经审理查明，2007年1月1日，天地物业公司（乙方）与南京市御林山庄住宅小区业主委员会（甲方）签订了一份《物业管理委托合同》，约定天地物业公司为御林山庄小区提供物业管理服务，期限自2007年1月1日至2008年12月31日，乙方按建筑面积每月每平方米0.4元向业主或物业使用人收取物业管理费，合同同时对物业服务事项、服务质量及违约责任进行了约定。2012年12月14日，南京天地物业管理有限公司第二分公司（乙方）与南京市御林山庄住宅小区业主委员会（甲方）签订了一份《物业服务合同》，约定甲方选聘乙方为御林山庄小区提供物业管理服务，期限自2013年1月1日至2014年12月31日，物业服务费为多层住宅0.6元每月每平方。2015年6月16日，南京市御林山庄住宅小区业主委员会出具说明一份，主要内容为御林山庄小区自交付之日起即由天地物业公司提供物业管理服务，2007年1月1日天地物业公司与小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》到期后，由天地物业公司继续提供服务，但未签订合同，由于物业公司用人成本增加等原因，经小区三分之二以上业主同意，物业服务费标准自2011年1月1日起由0.4元每月每平方米提高到0.5元每月每平方米。陆心贵系南京市玄武区御林山庄小区2栋106-1室房屋的使用人，该房屋系陆心贵于2002年2月自南京天工房地产开发有限公司处购买，房屋建筑面积为104.5平方米，未办理房屋产权证。原审审理中，天地物业公司称，陆心贵自2007年1月1日至2014年12月31日期间物业服务费未付，其中2007年1月1日至2010年12月31日期间，按0.4元每月每平方米计算物业服务费为2004元；2011年1月1日至2012年12月31日期间，按0.5元每月每平方米计算物业服务费为1254元；2013年1月1日至2014年12月31日期间，按0.6元每月每平方米计算物业服务费为1504元，合计4762元。陆心贵对天地物业公司主张的物业服务费计算时间无异议，但认为其非小区业主，同时天地物业公司对于物业费涨价没有进行公示，故物业费应全部按照0.4元每月每平方米计算。对于其家中发生的被盗、被淹问题，天地物业公司一直没有解决，所以没有交物业费。天地物业公司对此则称，物业费从0.4元涨到0.5元，是经过业主同意的，业主委员会还协助天地物业公司做了问卷调查。而从0.5元涨到0.6元，天地物业公司系业主委员会选聘，且与业主委员会签订合同。天地物业公司提供了业主意见表两份，证明0.4元涨到0.5元是经过业主同意。陆心贵对此不予认可，并称涨价无人征求其意见。以上事实有《物业管理委托合同》、《物业服务合同》、说明、《房屋使用权转让协议书》、当事人陈述等证据予以证实。原审法院认为，业主委员会由业主大会选举，系业主大会决议的执行机构，业主委员会代表小区全体业主利益与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，天地物业公司与御林山庄住宅小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》及《物业服务合同》，并依约为小区提供物业服务，业主应依约交纳物业服务费。陆心贵辩称其非小区业主，对此《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”，陆心贵已经合法占有并使用南京市玄武区御林山庄小区2栋106-1室房屋，虽该房屋未办理产权证，但并不影响其业主身份，故陆心贵应依约向天地物业公司支付物业服务费。关于物业费收费标准问题，根据御林山庄住宅小区业主委员会出具的说明，并结合庭审中当事人的陈述，物业服务费由0.4元涨为0.5元征求了业主同意，0.5元涨为0.6元未征求业主意见，对此法院认为，天地物业公司系业主大会选聘的物业服务企业，御林山庄住宅小区业主委员会与天地物业公司签订的《物业管理委托合同》及《物业服务合同》合法有效，对小区业主具有约束力，只要小区业主大会未决定解聘天地物业公司，或明确不予追认业主委员会和天地物业公司签订的《物业服务合同》，业主就应根据合同约定交纳物业费，陆心贵辩称物业费涨价未公示，不能对抗天地物业公司。陆心贵辩称的被盗、被淹等问题，无法证明天地物业公司的服务存在重大瑕疵，故对天地物业公司要求陆心贵支付2007年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费4762元的诉讼请求，依法应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：陆心贵于本判决生效之日起五日内支付南京天地物业管理有限公司自2007年1月1日起至2014年12月31日止物业服务费4762元。原审案件受理费25元，由陆心贵负担。陆心贵不服一审判决，向本院提起上诉称，天地物业公司对小区管理不到位，致使上诉人家中两次被盗，损失严重，向物业公司反映后，也不闻不问。由于物业公司不作为，导致上诉人家中两次被水淹，同样损失严重。故上诉人拒绝缴纳物业费。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。被上诉人天地物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人称其家中被盗、被淹等问题，不属于本案审理范围。如果上诉人认为因为被上诉人的原因造成损失，上诉人可以另案诉讼。本院审理期间，双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，双方均未提供新的证据。陆心贵称，其家中被盗发生在夜间，具体时间记不清，没有报警，小区也有其他业主家被盗，现在的门卫管理比以前好，有监控设施，最近几年没有听说过被盗的事情；市政府实施雨污分流工程后，其家中淹水问题已解决。另，天地物业公司陈述，2009年至2012年期间，物业公司虽未与该小区业主委员会签订物业服务合同，但其公司一直为该小区提供服务。陆心贵则表示其平时不过问这些事情，不清楚。御林山庄住宅小区业主委员会2015年6月16日出具的说明中，亦表明2007年签订的《物业管理委托合同》期满后，仍由天地物业公司提供服务，但未签订合同。经本院主持调解，因双方差距较大，致调解无效。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。御林山庄住宅小区业主委员会代表全体业主与天地物业公司于2007年1月1日签订《物业管理委托合同》，2012年12月14日签订《物业服务合同》，约定由天地物业公司为该小区提供物业服务，2009年至2012年期间，该小区业主委员会虽未与天地物业公司签订服务合同，但天地物业公司一直为该小区提供物业服务，上诉人陆心贵亦接受了天地物业公司提供的服务，双方之间存在合同以及事实上的物业服务关系，故陆心贵应向天地物业公司支付相应的物业服务费用。陆心贵上诉称因天地物业公司服务不到位，致使其家中被盗、被淹，给其造成严重损失，但陆心贵未提供相应的证据证明，其以此为由拒交物业费没有依据，故对陆心贵的上诉理由，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。陆心贵的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人陆心贵负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  沈萍儿二〇一五年十二月四日书记员  汪海燕