广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）青民一重字第3号 原告陈国强，男，1961年9月25日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 委托代理人李逸泰，广西至善律师事务所律师。 委托代理人庞兴志，广西至善律师事务所律师。 被告南宁农工商集团有限责任公司，住所地：广西南宁市竹溪大道36号青湖中心五、六层。 法定代表人龙文原，董事长。 委托代理人文仁振，广西八桂律师事务所律师。 第三人张诗敏，女，1985年1月1日出生，壮族，住广西南宁市。 委托代理人谢冬梅，广西桂成律师事务所律师。 委托代理人吴江美，广西桂成律师事务所实习律师。 第三人南宁威宁租赁物业服务有限公司，住所地：广西南宁市葛村路22号。 法定代表人唐海波，董事长。 委托代理人龚朝光，广西刘晰律师事务所律师。 委托代理人文娟，女，1986年6月19日出生，汉族，公司职员。 原告陈国强与被告南宁农工商集团有限责任公司（以下简称农工商公司）、第三人张诗敏、第三人南宁威宁租赁物业服务有限公司（以下简称威宁公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李逸泰、庞兴志，被告农工商公司的委托代理人文仁振、龚朝光，第三人张诗敏的委托代理人谢冬梅，第三人威宁公司的委托代理人龚朝光、文娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2002年11月1日，原告与南宁市青山汽车修理厂签订《协议书》，约定原告承租位于部分铺面，期限至2012年12月31日。被告农工商公司于2005年7月22日吸收合并南宁市青山汽车修理厂。2012年10月25日，被告农工商公司向原告发出《通知函》，称如原告有意继续承租该铺面，请于2012年10月31日前书面回函。原告于2012年10月28日给被告农工商公司回复《继续承租复函》，要求继续按原租赁协议承租该铺面，租金重新协商。2012年11月18日，原告向被告农工商公司发出《请求维护投资者利益报告》，对其对外招租该商铺的行为表示理解与支持，并要求投标。2012年12月28日，被告农工商公司给原告发出《告知函》，告知原告，双方签订的《协议书》到期自行终止，届时被告农工商公司将委托第三人威宁公司进行公开挂牌招租，原告可以参加竞租，并在同等条件下享有优先承租权。2013年1月18日，原告在第三人威宁公司的交易大厅参加该铺面竞租，并以69元∕平方米为出价最高的竞租人。2013年1月21日，原告向被告农工商公司发出《关于要求签订租赁合同的函》，要求其尽快以竞租成交价与拥有该铺面优先承租权的原告签订租赁合同。原告于2013年1月20日与第三人张诗敏协商签订了《酒楼合作经营合同》。2013年2月2日，被告农工商公司向原告发出《复函》，称第三人威宁公司通过竞价方式招租，确定该铺面的承租人为案外人莫卫红，被告农工商公司决定与其签订《租赁合同》。2013年3月19日，原告向被告农工商公司发出《关于要求一周内与本人签订租赁合同的函》，要求被告农工商公司在一周内与原告签订商铺租赁合同，并将场地移交原告使用，但被告农工商公司至今也未与原告签订租赁合同，以致原告违约，双倍向第三人张诗敏支付定金360万元，原告直接损失180万元。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判令：一、被告农工商公司赔偿原告因无法取得对租赁权的损失180万元；二、被告农工商公司承担本案诉讼费。 被告农工商公司辩称：一、原告未在同等条件下参与竞租，不享有对青山路农工商小区3号商住楼一、二楼商铺的优先承租权；二、原告与第三人张诗敏签订的《酒楼合作经营合同》是无效合同；三、原告与第三人张诗敏签订的《酒楼合作经营合同》约定的定金违反法律规定；四、即便《酒楼合作经营合同》有效，原告以其对商铺的优先承租权与他人合作也不合法不合理，其权益不应得到保护；五、即便《酒楼合作经营合同》有效，原告诉称的遭受180万元损失也不应得到法律保护。综上，原告属于恶意诉讼，其行为严重侵害了我方的利益，且我方不是本案的责任主体，请求法院查清事实，驳回原告的诉讼请求。 第三人张诗敏述称：我方与本案无关。对于原告的诉讼请求没有意见。 第三人威宁公司述称：同意被告农工商公司的答辩意见。 经审理查明：2002年11月1日，原告与南宁市青山汽车修理厂签订《协议书》，约定原告承租位于部分铺面，期限从2003年1月1日起至2012年12月31日止。 2005年7月22日，农工商公司吸收合并南宁市青山汽车修理厂。2012年9月6日，农工商公司出具《委托经营书》，载明自2012年9月起委托南宁市秀成置业投资有限责任公司（以下简称秀成公司）经营管理等经营性物业。2012年10月30日，农工商公司出具《授权书》，决定授权秀成公司代表其全权负责位于东侧部分自由商铺对外租赁的具体事宜，由该公司委托专业机构南宁威宁租赁实业有限公司通过公开挂牌竞租系统等方式对外进行竞价租赁。此后，秀成公司与威宁公司签订《委托公开挂牌竞价合同》，约定委托威宁公司通过公开挂牌竞租方式对外进行竞价租赁位于南宁市青山路9号农工商小区3号商住楼一楼东侧临街2号、4-7号、9号共六间铺面。《南宁威宁资产经营有限责任公司资产租赁挂牌公开竞价办法》（以下简称《竞价办法》）规定：“……第二条、本办法所称资产挂牌公开竞价租赁是指由本公司或其他个人、组织、企事业单位授权南宁威宁租赁物业服务有限公司作为挂牌人具体负责组织实施，在规定时间和地点公告租赁资产的基本情况、竞价办法等内容，并接受竞租人竞价申请，竞租人在挂牌期限内轮番报价，报价最高的竞租人获得资产承租权。……第五条……（二）原承租人如需在其租赁期满后继续承租的，必须按本办法报名参加竞租。……（五）竞租人向挂牌人的受理窗口提交竞租报价单并经挂牌人盖章后，即视为承诺，不得以任何形式撤回竞租报价单。同时，在‘交易大厅’出示竞租人编号、报价及出单时间等内容。……第六条、挂牌人按以下方式确定承租人：……（二）在挂牌期限截止前两个小时有两个或两个以上竞租人报价的，挂牌人在‘交易大厅’组织竞租人现场竞租期限截止时（现场填写报价单或在‘交易大厅’的电脑输入报价），在挂牌期限截止时‘交易大厅’工作人员将立即当场询问在场的其他竞租人是否继续报价：如其他竞租人明确表示不再报价后，则确定挂牌期限截止时最高报价的竞租人为承租人……”。 2012年10月25日，农工商公司向原告发出《通知函》，称如原告有意继续承租铺面，请于2012年10月31日前书面回函。原告于2012年10月28日向农工商公司发出《继续承租复函》，要求继续按原租赁协议承租铺面，租金重新协商。2012年11月18日，原告向农工商公司发出《请求维护投资者利益报告》，表示参加投标。2012年12月28日，农工商公司向原告发出《告知函》，载明“……2012年12月31日你我双方签订的《协议书》到期自行终止，届时我方将到期铺面委托威宁资产交易大厅进行公开挂牌竞租，如你有意可前往参加竞租，届时同等条件下你享有优先承租权。否则，望你于竞租后18日内做好撤场工作……”。此后，威宁公司发出《2013年社会资产（总第109批）竞租商铺》，对资产代码为56560303006、资产名称为进行公开竞租。2013年1月5日，秀成公司作出《关于青山路9号农工商小区3号商住楼1-2楼东侧临街铺面的情况说明》，针对涉案商铺作了特别说明。2013年1月18日，原告出具《委托书》，委托张诗敏参加铺面竞租，一切责任由原告负责。同日，原告向威宁交易大厅提交《竞租报价单》（No.0018164），竞租者编号为910649，资产代码为56560303006，投标单价为69元/平方米/月，威宁公司在该单上加盖骑缝章。同日，案外人莫卫红与威宁公司签订《租赁资产公开竞价竞租成交确认书》，莫卫红竞价成功获得涉案商铺承租权，成交单价为68元/月/㎡，数量为1680.57㎡，成交价为114279元/月。 2013年1月20日，原告与张诗敏签订《酒楼合作经营合同》，载明原告原租赁涉案商铺，租赁期已满，原告对该租赁物享有优先承租权，现将原告承租的1-2层酒楼的使用权和其原投资的资产按400万元作价入股，张诗敏以货币投资400万元入股，对1-2层酒楼进行合作经营，双方各占50%的股份，原告在本合同签订后一个月内，提供1-2层酒楼全部场地和原投资的设备，张诗敏于2013年2月5日前向原告支付定金180万元，原告在本合同签订后一个月内不能提供场地或不履行本合同的，双倍返还定金给张诗敏，张诗敏不履行本合同的，无权要求退还定金。 2013年1月21日，原告向农工商公司发出《关于要求签订租赁合同的函》，载明“贵司青山路农工商住宅小区3号商住楼1-2层已经南宁威宁租赁物业服务有限公司竞租结束，本人有优先承租权，请贵司以竞租成交价尽快与本人签订租赁合同”，农工商公司于2013年1月21日收到该函。2013年1月31日、2月1日、2月2日，张诗敏先后通过中国建设银行户名为张诗敏的6217003370000732121账户向户名为陈国强的62×××89账户汇入630000元、300000元、90000元。2013年2月2日，农工商公司向原告发出《复函》，载明其已委托威宁公司通过竞价方式确定涉案铺面的承租人，现“桂林肥仔风味菜馆”的代表莫卫红持有威宁公司签发的《租赁资产公开挂牌竞价确认书》，表明其是通过竞价产生的承租者，威宁公司也来函确认其为中标者，因此农工商公司经研究后决定与莫卫红签订《租赁合同》，由其承租涉案商铺。原告于当晚收到该函。2013年2月3日上午，张诗敏通过中国建设银行户名为张诗敏的6217003370000732121账户向户名为陈国强的62×××89账户汇入580000元。同日下午，原告将农工商公司《复函》内容通知给张诗敏。2013年2月4日，张诗敏通过中国银行户名为张诗敏的6217582600000214780账户向户名为陈国强的62×××89账户汇入200000元。2013年3月19日，原告向农工商公司发出《关于要求一周内与本人签订租赁合同的函》，载明原告对涉案商铺享有优先承租权，并于春节前要求将涉案场地及其本人物品移交，但农工商公司至今未与之签订租赁合同，现特函告农工商公司要求移交场地及物品。农工商公司于同日收到该函。2013年3月3日，张诗敏向原告发出《关于要求履行合作合同的函》，载明：由于原告至今未提供场地，严重影响了经营合作工作，请原告在接到本函后5日内提供合同约定的场地和设施设备，否则将追究违约责任。2013年3月11日，张诗敏向原告发出《关于要求履行合作合同的函》，载明由于原告至今未提供场地，多次找寻原告不见，请原告在接到本函后5日内提供约定的场地和设备。2013年3月21日，张诗敏通过律师向原告发出《律师函》，载明张诗敏已按合同约定支付了定金，但原告至今未按合同约定履行场地和设备的提供义务，其行为已构成严重违约，现限原告5日内履行合同义务，否则将在原告收到本函之日起10日内双倍返还定金360万元等。2013年3月31日至4月15日，原告先后通过中国建设银行户名为陈国强的62×××89账户向户名为张诗敏的62×××09账户汇入1100000元、680000元、1160000元、400000元、260000元，合计3600000元。 另查明：威宁公司曾向农工商公司出具《关于南宁市青山路9号农工商小区3号商住楼6间商铺竞租的情况汇报》（以下简称《情况汇报》），载明青山路9号农工商小区3号商住楼6间商铺竞租的相关情况，其中对9号1-2层商铺的竞租说明如下：“9点44分27秒由竞租代号为911495的竞租人出价68元/㎡/月，经过了3次现场叫价，每次叫价间隔60-90秒，在第三次叫价后再无人出价的情况下，于9点51分17秒截标。但竞租代号为910649的竞租人在已截标的情况下依然埋头填写事先领取的报价单，我司工作人员也及时阻止910649竞租人在截标后继续报价，按照《南宁威宁资产经营有限责任公司资产租赁挂牌公开竞价办法》的相关规定，其报价是无效的，因此我司作为挂牌人依照该规定来确定9号商铺由911495竞租人竞租成功。” 诉讼中，原告提交了证据3张照片，显示内容均为“2013年第109批商铺最新竞价信息”，其中第一张照片显示：09:53:14时，资产代码为56560303006，资产地址为，最新竞价为69元/㎡/月，月租金为115959.33元，竞价时间为2013-1-18，9:51:34时，竞租人910649（已截标）；第二张照片显示：09:53:19时，资产代码为56560303006，资产地址为，最新竞价为69元/㎡/月，月租金为115959.33元，竞价时间为2013-1-18,9:51:34时，竞租人910649（已截标）；第三张照片显示：09:56:50时，资产代码为56560303006，资产地址为，最新竞价为69元/㎡/月，月租金为115959.33元，竞价时间为2013-1-18,9:51:34，竞租人910649。对此，威宁公司也提交了证据四张照片，第一张照片显示“2013年第109批商铺最新竞价信息”，09:51:17时，资产代码为56560303006，资产地址为，最新竞价为68元/㎡/月，月租金为114278.76元，竞价时间为2013-1-18，9:44:27，竞租人911495（已截标）；第二至四张照片显示威宁公司曾将《房屋租赁合同》的相关条款进行公示。 诉讼中，威宁公司承认自己知道原告享有优先承租权，原告据此要求农工商公司与威宁公司承担连带责任。本院依法向原告释明，本案系租赁合同纠纷，如果原告要求农工商公司与威宁公司承担连带责任，则属于侵权之诉，询问原告是否变更诉讼请求。原告表示不变更诉讼请求，只要求农工商公司承担违约责任，不要求农工商公司与威宁公司承担连带责任。 本院认为：关于优先承租权。优先承租权是指在租赁关系中，承租人在租赁合同期限届满要求续租时，对租赁物在同等条件下有优先于其他人承租的权利。优先承租权符合意思自治原则，亦不违反法律、行政法规的禁止性规范，应当予以保护。本案中，原租赁合同期满前，原告曾向农工商公司发函请求继续承租涉案商铺，农工商公司也向原告发函，承诺原告参加竞租则同等条件下享有优先承租权。本案“竞租”，即威宁公司《竞价办法》第二条规定的“在规定时间和地点公告租赁资产的基本情况、竞价办法等内容，并接受竞租人竞价申请，竞租人在挂牌期限内轮番报价，报价最高的竞租人获得资产承租权”，因该规则将“竞租”定义为竞价高者取得承租权，故应将“同等条件”理解为：出租方应履行公布竞标最高价让承租人选择是否租赁，优先承租权人享有以公布的竞标最高价优先承租的权利。 关于农工商公司是否违约的问题。原告享有优先承租权，并于竞价日当天参与了竞价，《竞租报价单》（No.0018164）载明原告的投标单价为69元/平方米/月，威宁公司在该报价单上加盖了骑缝章，根据《竞价办法》第五条第（五）项“竞租人向挂牌人的受理窗口提交竞租报价单并经挂牌人盖章后，即视为承诺，不得以任何形式撤回竞租报价单。同时，在‘交易大厅’出示竞租人编号、报价及出单时间等内容”之规定，应视为威宁公司接受原告的出价。对此，农工商公司和威宁公司均主张原告的上述出价系在截标后提交，因无现场录音录像，故本院根据现有证据判断当时情况。原告提交的三张竞价日现场交易屏幕照片均显示涉案商铺“最新竞价为69元/㎡/月，月租金为115959.33元，竞租人910649（已截标）”，与前述《竞租报价单》内容一致，能够形成证据链证实其主张；威宁公司提交的照片显示涉案商铺“最新竞价为68元/㎡/月，月租金为114278.76元，竞租人911495（已截标）”，并提交《情况汇报》用以佐证，因《情况汇报》属于自述，不能作为认定案件事实的依据，亦无法与照片形成完整的证据链，本院从证据的证明力大小比较判断，对原告提交的证据予以采信，依法认定原告系按照《竞价办法》第五条第（五）项规定的竞价规则参与了涉案商铺的竞价。竞价结束后三日即2013年1月21日，原告向农工商公司发出《关于要求签订租赁合同的函》，要求行使优先承租权，请求农工商公司以竞租成交价尽快与之签订租赁合同，应视为原告自愿履行农工商公司承诺的优先承租权。原告按照约定参与了竞价，并在竞价结束后以书函形式回复愿意在同等条件下以竞标最高价租赁涉案商铺，已合理履行义务，农工商公司依约应向原告提供涉案商铺的优先承租权，但农工商公司却与案外人莫卫红签订《租赁合同》，违反了关于优先承租权的约定，应承担违约责任，赔偿原告的损失。 关于原告的损失范围。民事主体造成他人损害的，必须以等量的财产予以赔偿，表现在违约责任上，即一方违约后，另一方必须赔偿对方因违约所遭受的全部损失。因此，损害赔偿具有补偿性，用于弥补或填补权利人因违约方的违约行为所遭受的损害后果。本案中，因原告与农工商公司未约定违约金，故应根据前述等价有偿原则，认定原告应得赔偿的范围仅限于实际损失。原告去函给农工商公司要求行使优先承租权后与张诗敏签订《酒楼合作经营合同》，因无证据证实原告与张诗敏之间存在恶意串通，亦无导致合同无效或可撤销的其他情形，故该合同依法生效。农工商公司违反关于优先承租权的约定而与案外人莫卫红签订《租赁合同》，且原告一直积极去函农工商公司要求履行关于优先承租权的约定，属于合理合法的行权行为，在此期间，张诗敏依约向原告支付1800000元定金，亦属合理履约行为，并无不妥，但原告因农工商公司违约而无法取得南宁市的租赁权，无法继续履行《酒楼合作经营合同》，因此赔偿给张诗敏1800000元，应认定为原告因农工商公司违约而造成的实际损失。农工商公司关于原告明知无法取得优先承租权而扩大损失的主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持，其应赔偿原告1800000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告南宁农工商集团有限责任公司赔偿原告陈国强因无法取得南宁市租赁权而造成的实际损失1800000元。 案件受理费21000元，由被告南宁农工商集团有限责任公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，账号：01×××28）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒋蕴杰 人民陪审员  黄思霞 人民陪审员  潘晓艳 二〇一五年十二月三十一日 书 记 员  熊志伟 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。