江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）饶中民一终字第844号上诉人(原审被告)广丰县大众发购物广场，住所地江西省上饶市广丰区洋口镇瀛洲大道。法定代表人周丽云，负责人。委托代理人李玉珍，江西贤和律师事务所律师。被上诉人(原审原告)刘三华，男，1969年1月6日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，个体户，住江西省上饶市广丰区。委托代理人詹发响，广丰洋口法律服务所法律工作者。被上诉人(原审第三人)刘礼华，男，1963年4月2日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，个体户，住江西省上饶市广丰区。被上诉人(原审第三人)刘礼兴（别名刘四华），男，1975年12月4日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，个体户，住江西省上饶市广丰区。被上诉人(原审第三人)刘衰华(别名刘奀华），男，1966年12月28日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，个体户，住江西省上饶市广丰区。上诉人广丰县大众发购物广场因房屋租赁合同纠纷一案不服上饶市广丰区人民法院（2015）广民一初字第1335号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，原告刘三华与第三人刘礼兴、刘礼华、刘衰华系同胞兄弟。位于广丰县洋口镇河北镇水北村三十六米街（现位于上饶市广丰区洋口镇河北大道76号）四直二层房屋系四兄弟按份共有，四直房屋同基共墙，每人各一直。原告房屋位于第三直。2014年8月15日，被告广丰县大众发购物广场与第三人刘礼兴、刘礼华、刘衰华签订一份《房屋租赁合同》，约定原告与第三人共有的位于洋口镇河北大道76号四直面积约750平方米底层房屋整体出租给被告商业经营；合同生效后将临街店面一栋房屋拆除按框架结构再建，地面用水泥浇好交付被告使用，租期为15年。原告刘三华在国外打工未参与签订房屋租赁合同，第三人刘衰华代签刘三华姓名。房屋租赁合同签订后，被告向第三人刘礼华支付60,000元押金,向该房屋原租户支付40,000元补偿款。之后，第三人刘礼华向原告告知房屋租赁事宜，原告知道该事后从国外赶回，明确表示不同意出租该房屋及拆旧翻新，故原告四兄弟对整体出租房屋产生纠纷。2014年10月13日，第三人刘礼华、刘衰华以四兄弟无法达成一致意见及原告刘三华以未追认代签行为等为理由而委托法律事务所书面告知被告，要求解除房屋租赁合同。同年11月29日，第三人刘礼兴、刘礼华、刘衰华经协商，达成决定与被告解除房屋租赁合同的协议。被告收到书面告知书后未与第三人协商解除房屋租赁合同。故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。另查明，原告及第三人2014年9月对上述房屋未经审批而拆旧翻新，现临街建成四直五层框架房屋。2015年5月4日，广丰县城乡规划局书面责令原告及第三人停止违法建筑行为。原审法院认为，本案中，第三人刘衰华未经原告刘三华授权，在《房屋租赁合同》代原告签名，该行为属效力待定。原告获知后明确表示异议，不同意出租房屋，不追认代为签字的效力，同时，被告无证据证明相信刘衰华代签名确有代理权，不构成表见代理，根据《中华人民共和国合同法》关于“行为人没有代理权以被代理人的名义签订合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力”之规定，本案房屋租赁合同对原告不发生效力；同时，该《房屋租赁合同》租赁对象又指向临街四直店面拆旧翻新待建的房屋，即“合同生效后将临街店面一栋房屋拆除按框架结构再建，地面用水泥浇好交付被告使用，租期为15年”，现再建房屋虽已建成框架结构四直五层，但原告和第三人对此未取得主管部门建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于“出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，该拆旧翻新建设的房屋至今未经主管部门批准，且经主管部门责令停建，故《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》关于违反了法律的强制性规定，合同无效之规定，应依法予以宣告无效。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决被告广丰县大众发购物广场与第三人刘礼兴、刘礼华、刘衰华2014年8月15日签订的《房屋租赁合同》无效。案件受理费100元，由被告广丰县大众发购物广场负担。宣判后，上诉人广丰县大众发购物广场不服一审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法确认房屋租赁合同合法有效,改判被上诉人继续履行房屋租赁合同。其主要上诉理由是:一、原审认定租赁房屋系四个被上诉人按份共有错误。被上诉人是每人一直房屋，产权各自独立，不存在共有关系；二、事实上被上诉人刘三华当时是口头委托其兄弟代为签署房屋租赁合同的；三、原审认定租赁合同对刘三华不发生法律效力是错误的。应认定为刘衰华代签行为构成表见代理，租赁合同对刘三华发生法律效力；四、原审认定租赁合同违反了法律的强制性规定而无效是错误的。本案中，被上诉人四兄弟拆旧翻新建设的房屋虽然没有取得工程规划许可证，但拆除前的房屋时取得了工程规划许可证的，在原址上拆旧翻新对城市规划没有任何影响，只需要走程序履行一下报批手续即可；五、本案被上诉人刘三华的诉请为解除合同，而原审法院主动依职权宣告合同无效是错误的。被上诉人刘三华辩称，原审法院认定事实清楚，被上诉人四兄弟房屋是整栋的，是按份共有而不是共同共有。房屋租赁合同刘三华确实没有签名，是由刘衰华代签，刘三华不追认刘衰华代签行为效力；租赁物现在重建是违章建筑，至今产权不明。被上诉人刘礼华辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。被上诉人刘衰华、刘礼兴的答辩意见同被上诉人刘礼华一致。上诉人提交上饶市广丰区洋口镇人民政府出具的《证明》一份和租赁物现状照片一组，欲证明该房屋的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等法律手续正在补办过程中和租赁物处于正在装修施工状态。被上诉人刘三华质证意见为其没有向洋口镇政府报批，该材料在一审未向法庭提交，不应该认定为新的证据。被上诉人刘礼华、刘衰华、刘礼兴的质证意见同刘三华一致。对于上诉人提交的证据,结合被上诉人的质证意见,本院对该证据真实性予以确认。二审期间，被上诉人未向法庭提供新的证据。经审理查明：二审法院认定的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：首先，当事人签订租赁合同不但要符合合同的构成要件，而且不得违反法律的强制性规定。本案中，被上诉人刘礼华、刘礼兴、刘衰华与上诉人签订租赁合同是其真实意思表示，但刘衰华代为刘三华签署合同，事后刘三华不予追认，该代理行为属于无权代理，对于刘衰华代为刘三华签订的租赁合同对刘三华不发生法律效力,产生的法律责任由行为人刘衰华承担，因此该房屋租赁协议中涉及被上诉人刘三华的房产租赁的内容无效。由于本案中所涉及的租赁物四直店铺系属于被上诉人刘三华、刘礼华、刘礼兴、刘衰华各自所有，被上诉人诉请解除第三人与上诉人的房屋租赁合同，本院就只对涉及被上诉人刘三华名下的房屋租赁合同进行审理,对超出其房屋权属部分撤销租赁合同的诉请，应不予审理。因此被上诉人刘礼华、刘礼兴、刘衰华将其各自所有的房屋通过签订合同租赁给上诉人使用，与本案无关，如刘礼华、刘礼兴、刘衰华要解除该租赁合同，应依法另行主张，故原审法院判决上诉人与第三人签订的租赁合同全部无效，对于被上诉人部分超权限的诉请，本院依法予以改正。其次，该诉争租赁物为被上诉人正在拆旧翻新的房屋，按照相关法律规定，应先向有关部门办理相关审批法律手续后才能原地重建，但是被上诉人未在相关审批法律手续办理就重建,该行为被广丰县城乡规划局部门认定为违反建设，按照相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。综上，上诉人的上诉请求依法确认房屋租赁合同有效，判决继续租赁的理由不充分，证据不充分，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条第（五项），《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上饶市广丰区人民法院（2015）广民一初字第1335号民事判决第一项；二、确认上诉人广丰县大众发购物广场与被上诉人刘衰华代刘三华于2014年8月15日签订的《房屋租赁合同》中涉及被上诉人刘三华房产租赁合同无效；三、驳回被上诉人刘三华的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由上诉人广丰县大众发购物广场负担50元,被上诉人刘三华负担50元；二审案件受理费100元,上诉人广丰县大众发购物广场负担50元,被上诉人刘三华负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  韩 扬审 判 员  熊巧玲代理审判员  万利剑二〇一五年十二月二十四日书 记 员  姚业毅