大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2015）甘民初字第8532号原告孙兆川。委托代理人朱丹、吴珊珊，系辽宁斐然律师事务所律师。被告大连安邦房地产开发有限公司。法定代表人张忠忱，系董事长。委托代理人何小鹿，系辽宁智库律师事务所律师。原告孙兆川与被告大连安邦房地产开发有限公司（以下简称安邦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员姚念杰独任审判，按简易程序公开开庭进行了审理。原告代理人朱丹、吴珊珊，被告委托代理人何小鹿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年12月8日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的房屋，房屋建筑面积84.8平方米，总房款765，574.00元。合同签订后，原告按照约定支付了全部房款，2011年12月29日，被告按约定将房屋交付给原告。因被告原因，原告至今未能办理房屋产权登记，诉至法院，请求判令：1、被告自判决生效之日起，立即完成办理房屋产权证所需的相关手续。2、被告向原告支付不能办理房产证赔偿金14，852.00元（自2015年6月1日起至2015年12月11日止，按765，574×194天×0.0001标准计算），实际金额计算至可办理产权证之日止。3、诉讼费及其他费用由被告承担。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。在案涉房屋办理产权证期间，房地产的管理部门相继发布实施新的管理办法和规定等相关文件，均对办理竣工验收备案手续产生影响，从而导致原告办理房屋权属证书期限被延长。逾期未能办理竣工验收备案手续并非被告责任，而是新政策、新规定所致，故被告不存在违约行为，不应承担违约责任。经审理查明，2011年12月8日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的房屋，房屋建筑面积84.8平方米，总房价款765，574.00元；双方办理房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过两年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年届满之次日起，出卖人按买受人已付房款日万分之一承担赔偿金，直至可以办理，合同继续履行。2011年12月29日，被告将案涉房屋交付原告。自此，办理房屋权属登记、房屋权属证书的期限为2011年12月29日至2013年12月29日。依据《房屋登记办法》和相关法律政策规定，大连市办理商品房产权证申报材料需要《竣工验收备案证》，即需要完成竣工验收备案手续。2010年11月23日，大连市人民政府颁布《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》，2011大连市政府颁布《大连市新建居住建筑设计安装供热计量装置管理规定》2012年10月31日，房地产开发协会出具《关于验收新政策影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明》，2013年2月26日，大连市城乡建设委员会、大连市城市建设管理局、大连市财政局颁布《大连市建设工程质量保证金管理实施办法（暂行）》，2014年4月23日，大连市国土资源和房屋局出台《关于尽快缴纳房地产开发建设项目住宅专项维修资金欠款的通知》，2014年5月5日，大连市人民政府颁布《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》2015年6月15日，在大连市中级人民法院的主持下，双方签订《协议书》，大连安邦房地产开发有限公司一次性向原告支付了违约金25，678.00元（自2014年1月1日起至2015年5月31日止）本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、购房发票、交房证明、工程竣工报告、勘察质量检查报告、设计质量检查报告、房屋建筑工程质量保修书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、建设工程消防验收意见书、工程质量评估报告、工程竣工验收报告、规划分段核实证明、《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》、大连市房产开发协会《关于验收新政影响开发企业办理竣工备案手续的情况说明》、《大连市新建居住建筑设计安装供热计量装置管理规定》、《大连市建设工程质量保修金管理实施办法（暂行）》、《关于尽快缴纳房地产开发建设项目住宅专项维修资金欠款的通知》、《办理缴纳建设工程劳动保险费需提供材料》、《大连市建设工程竣工结算书备案程序》、《办理缴纳建设工程劳动保险费用需提交的材料及相应流程》、《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》，原、被告陈述以及庭审笔录等在案为凭。这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为,原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告已履行了支付房款的义务，被告即应按照合同的约定按期交房，并将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，现被告未在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应承担违约责任。2011年始，房地产的管理部门相继发布实施新的管理办法和规定,被告无法预见这一系列新规定的颁布，也无法预见房屋权属证书的办理会因此延后。因此，在认定案涉房屋办理产权证书迟延的过错问题上，不宜过于苛责被告，应结合迟延办证的具体情况对被告的违约责任酌情判定，而不应由被告承担全部违约责,至于违约金数额和起算时间，因原告已先期起诉被告赔偿自2014年1月1日至2015年5月31日止逾期办证的违约金，双方已达成协议且协议已履行。故综合考虑购房人的实际损失、出卖人过错程度的基础上，被告应按逾期办理房屋权属证书违约金的80％承担违约责任。被告向原告支付不能办理房产证赔偿金11，881.60元（自2015年6月1日起至2015年12月11日止，按765,574.00元×194天×0.0001标准计算）。另外：1、关于原告的第一项诉请，因当前暂不具备办理房产的条件，故对其该项诉请不予支持；2、第二项诉请的“要求赔偿金计算至可办理产权证之日止”，因具体可以办证时间不能确定，故不宜在判决主文中表述开发商承担赔偿金至办证之日，在判决生效后，如果开发商仍未能协助其办证，购房人可另案再次起诉。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、自本判决书生效之日起十日内，被告大连安邦房地产开发有限公司支付原告孙兆川逾期办证违约金11，881.60元（自2015年6月1日起至2015年12月11日）。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告、被告其他诉讼请求。案件受理费86元(已减半收取)，其他费用50元，合计人民币136元（原告已预交），由原告承担27.2元，被告大连安邦房地产开发有限公司承担108.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期间为两年。审判员  姚念杰二〇一五年十二月十五日书记员  林雨欣附相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。