重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第05166号上诉人（原审原告）重庆兆甲物业管理有限公司。法定代表人杨鲍樟，该公司董事长。委托代理人任杰，重庆财信律师事务所律师。委托代理人李志勇，该公司行政人事经理。被上诉人（原审被告）杨何博文。委托代理人何陵。上诉人重庆兆甲物业管理有限公司与被上诉人杨何博文物业服务合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2015年5月8日作出(2015)合法民初字第02408号民事判决，重庆兆甲物业管理有限公司对该判决不服，向本院提出上诉。本院于2015年9月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月11日适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定进行询问。上诉人重庆兆甲物业管理有限公司的委托代理人李志勇、任杰，被上诉人杨何博文的委托代理人何陵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。重庆兆甲物业管理有限公司在一审中诉称，杨何博文书面委托何陵于2013年2月25日与重庆兆甲物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，重庆兆甲物业管理有限公司按照该协议履行物业管理、提供物业服务。但是，杨何博文自2013年5月1日至2015年2月28日止欠重庆兆甲物业管理有限公司物管费14987.92元、自2013年5月1日至2015年2月28日止欠重庆兆甲物业管理有限公司公共能耗费268.80元、2014年4月及2015年2月欠重庆兆甲物业管理有限公司电费579.38元、欠重庆兆甲物业管理有限公司滞纳金14868.06元，合计30704.16元。重庆兆甲物业管理有限公司于2014年1月3日以国内挂号信、2015年3月1日以催费通知单等形式向杨何博文发出了缴费通知，杨何博文一直未向重庆兆甲物业管理有限公司缴费。为维护重庆兆甲物业管理有限公司的正当合法利益，请求人民法院依法判决杨何博文支付重庆兆甲物业管理有限公司物管费、公共能耗费、电费等费用15836.10元；判决杨何博文支付重庆兆甲物业管理有限公司滞纳金14868.06元；诉讼费由杨何博文承担。杨何博文在一审中辩称，杨何博文购买的将军路188、186号不属于重庆兆甲物业管理有限公司所辖范围；重庆兆甲物业管理有限公司没有通过选举，业主不认可，双方签订的合同是强制的、无效的，是当时是迫于交房拿钥匙被迫签订的；杨何博文购买的将军路188、186号没有享受到重庆兆甲物业管理有限公司的任何服务，绿化、照明等都是合阳办和政府在负责，水电费也是自行缴纳，重庆兆甲物业管理有限公司没有尽到物业服务义务，杨何博文不应当交物管费。因此，不同意重庆兆甲物业管理有限公司的诉讼请求。一审经审理查明，重庆兆甲房地产开发有限公司系位于合川区交通街479号兆甲·合阳新城·龙湖美岸小区物业的开发商，重庆兆甲物业管理有限公司系依法成立的物业服务企业，杨何博文系位于合川区合阳办将军路186号、188号房屋（门市）的产权人。重庆兆甲房地产开发有限公司在销售龙湖美岸小区物业前制定了《业主临时管理规约》，该规约第三十四条规定，商业物业：3.60元/月/平方米（按建筑面积计算）；该规约第四十三条规定，业主或使用人违反本临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费和相关约定资金的，物业服务企业可依据本约定和前期物业服务合同的约定，向违约业主提起诉讼，除追索业主未交纳的费用和约定资金外，保留向业主追偿未交费用及资金按滞交天数每天千分之二滞纳金的权利。2013年2月25日，重庆兆甲房地产开发有限公司（甲方）与杨何博文（乙方）、重庆兆甲物业管理有限公司（丙方）签订了《物业商业运营管理协议》，该协议第一条约定重庆兆甲物业管理有限公司为龙湖美岸小区物业合法的前期物业服务企业，业主大会选聘后续物业服务企业后系指接续进行物业服务的企业，本协议效力及于接续进行物业服务的物业服务企业；该协议第七条第（2）项约定水电等能源公摊费（包括中央空调电费和扶梯电费等）按丙方每月实际计量的结果，并进行分摊后由乙方或使用者向丙方交纳，交纳方式按《业主临时管理规约》约定的方式进行；第七条第（3）项约定物业服务费按建筑面积3.60元/平方米/月，由乙方或使用者向丙方交纳，交纳方式按《业主临时管理规约》约定的方式进行。同日，重庆兆甲物业管理有限公司（甲方）与杨何博文（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定:重庆兆甲物业管理有限公司为龙湖美岸小区业主提供物业服务;杨何博文所有的合川区合阳办将军路186号门市（建筑面积126.87平方米）、188号门市（建筑面积143.03平方米）属于重庆兆甲物业管理有限公司服务范围；杨何博文依据《业主临时管理规约》、价格主管部门规定以及相关协议按时向重庆兆甲物业管理有限公司交纳物业服务费用、水电公摊费用和特约服务费用等；物业共用设施设备（如：电梯、公用车库、楼道灯、保洁用具、消防用水等）运行能耗费用（水电公摊费），应单独计量，另行按时向乙方分摊收取。杨何博文于2012年12月1日入驻龙湖美岸小区，并交纳了部分物业服务费、电费等。嗣后，杨何博文未再交纳，尚欠2013年5月1日至2015年2月28日止的物业服务费14987.92元、公共能耗费268.80元、电费579.38元，共计15836.10元。重庆兆甲物业管理有限公司于2014年1月3日向杨何博文邮寄了缴费通知单，但杨何博文仍未交纳。为此，重庆兆甲物业管理有限公司起诉至一审法院，诉请如前。审理中，重庆兆甲物业管理有限公司将“判决杨何博文支付重庆兆甲物业管理有限公司滞纳金14868.06元”的诉讼请求变更为“判决杨何博文支付重庆兆甲物业管理有限公司违约金11398.70元”。一审另查明，2011年12月23日，重庆市合川区发展和改革委员会作出了合川发改发〔2011〕495号“关于兆甲·合阳新城·龙湖美岸小区物业服务收费标准的通知”的文件，文件通知公共服务项目及标准见附表:写字楼公共服务费3.50元/月/平方米（建筑面积），商场公共服务费5元/月/平方米（建筑面积）；附表中备注为试行标准的，在试行期间，应下浮30%收费；特约服务收费在双方自愿的前提下协商议定。一审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。重庆市兆甲房地产开发有限公司是“龙湖美岸”小区的建设单位，其在业主和业主大会选聘物业服务企业之前，与双方签订的《物业商业运营管理协议》系三方真实意思的表示，该协议不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对“龙湖美岸”小区业主具有约束力。国务院《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。因此，双方与重庆市兆甲房地产开发有限公司签订《物业商业运营管理协议》后，重庆兆甲物业管理有限公司就享有对“龙湖美岸”小区物业管理服务的权利。根据《重庆市物业管理条例》第七条的规定，物业管理区域根据物业的建设规划许可证确定的红线范围确定，物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域。杨何博文辩称其购买的将军路188、186号门市面向街面，不属于重庆兆甲物业管理有限公司服务所辖范围内，但从重庆兆甲物业管理有限公司提交的规划图和重庆兆甲房地产开发有限公司与双方签订的《物业商业运营管理协议》及双方签订的《前期物业服务合同》来看均能证实杨何博文购买的将军路188、186号门市房屋属于重庆兆甲物业管理有限公司服务范围。因此，一审法院对杨何博文提出的其购买的将军路188、186号门市房不属于重庆兆甲物业管理有限公司服务范围的辩称理由不予认可。双方签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思的表示，该合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵守和履行。对于双方当事人争议的拖欠的物业费如何确定。一审法院认为，对于业主拖欠的物业服务费应基于物业服务的实际情况和法律规定来处理。第一，杨何博文所有的合川区合阳办将军路186号、188号门市面向街面，门市后壁与另一面向龙湖美岸小区的门市后壁共壁，且门前的公共绿化、清扫保洁等都是合阳办事处负责。第二，重庆兆甲物业管理有限公司为其提供的物业服务也只是代缴电费和维护小区公共管网及设施。鉴于以上情况，由于重庆兆甲物业管理有限公司提供的物业服务内容及杨何博文实际享受到的物业服务相对较少，若按合同约定或按100%的金额交纳物业费及违约金不符合权利义务对等的原则，故应予适当调整。一审法院酌定由杨何博文按合同约定价格标准的50%交纳拖欠的物业服务费为当，但公共能耗费和电费，应据实支付。鉴于上述原因，杨何博文才没有缴纳物业服务费，故重庆兆甲物业管理有限公司要求杨何博文支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，国务院《物业管理条例》第七条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条的规定，判决如下:一、由杨何博文于本判决生效后十日内付给重庆兆甲物业管理有限公司2013年5月1日至2015年2月28日期间的物业服务费7493.96元、公共能耗费268.80元、电费579.38元等费合计8342.14元。二、驳回重庆兆甲物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费568元，减半收取284元，由重庆兆甲物业管理有限公司负担207元，被杨何博文负担77元。杨何博文负担之金额限杨何博文在给付上述标的款时一并付给付重庆兆甲物业管理有限公司。重庆兆甲物业管理有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，依法改判被上诉人向上诉人支付物管费15836.1元及违约金14868.06元。事实和理由：1、上诉人在一审中已经举示了足够证据证明上诉人对被上诉人的物业进行了安保巡逻、物业保洁等服务，而不仅仅是原判决认定的代缴电费和公共管网设施维护服务。2、原判决故意混淆街道办事处公共服务与上诉人物业服务的概念，以达到其认定被上诉人门面的清扫保洁工作是由街道公共服务所完成的目的。合阳城街道办事处的证明说的是将军路街道的公共绿化、清扫保洁由其负责，其负责的仅是公共部分，被上诉人的门面前的街面既有公共服务，也有上诉人的物业服务小区内的部分，街道办事处的公共服务不可能将上诉人物业服务范围包涵在内。杨何博文答辩称，我们的两个门面均由社区在管理，并没有享受到上诉人的服务，现有证据证明我们的物业服务均是由街道社区负责，包括环卫工作、治安巡逻等，上诉人从来没有对我们的物业进行服务。二审审理中，杨何博文向本院举示合阳城街道办事处塔耳门社区环卫作业工人网格责任表、治安协勤大队值勤表、城管中队排班表，拟证明其门面的物业服务均由社区提供的服务，被上诉人并没有享受到上诉人的物业服务。上诉人质证认为被上诉人提供的三份证据不属于二审新证据，与本案不具有关联性，也不能证明上诉人没有履行物业服务义务。本院查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点：上诉人重庆兆甲物业管理有限公司对杨何博文所有的房屋是否进行物业管理，一审法院确定杨何博文按合同约定价格标准的50%交纳拖欠的物业服务费是否恰当的问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，双方签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思的表示，该合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同执行。上诉人重庆兆甲物业管理有限公司应按照该合同约定，履行对被上诉人的物业及其共用部位、公共设施等的绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务及管理。由于杨何博文所有的合川区合阳办将军路186号、188号门市面向街面，杨何博文所举示的证据证明其门前的公共绿化、交通管理、清扫保洁等都是合阳办事处社区负责，重庆兆甲物业管理有限公司为杨何博文提供的物业服务相对较少，因此，一审法院根据权利义务对等原则，酌定由杨何博文按合同约定价格标准的50%交纳拖欠的物业服务费并无不当。上诉人重庆兆甲物业管理有限公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费568元，由上诉人重庆兆甲物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔繁树代理审判员  吴长渝代理审判员  李 娅二〇一五年十二月三十一日书 记 员  程 容