陕西省宝鸡市金台区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0303民初3473号原告:艾宬旭,男,1990年3月3日出生,无业，住宝鸡市渭滨区。原告:闫乙菲,女,1989年5月10日出生,无业，住宝鸡市渭滨区。共同委托诉讼代理人，郑楠琦，陕西睿普律师事务所律师，特别授权代理。被告:宝鸡银泰三江商业有限公司,住所地陕西省宝鸡市金台区。法定代表人：陈晓东，任公司董事长。委托诉讼代理人：杨涛，公司员工，特别授权代理。原告艾宬旭、闫乙菲与被告宝鸡银泰三江商业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，二原告系夫妻关系，欲自主创业，出于对被告知名企业商业信誉的信赖，两原告决定在宝鸡银泰城商场开店，经协商，被告同意让原告在其商场三楼开设经营婴幼儿及水育项目的“鱼乐贝贝”品牌加盟店。2017年2月14日，双方签订了租赁合同。合同约定：被告在2017年5月18日将符合合同约定的租赁场地交付给原告，同时还约定了租赁双方的其他各项权利义务。合同签订当日，原告向被告缴纳了履约保证金5万元，综合管理服务保证金1万元，之后原告完成了进场装修的各项工作。但进场时间到后，被告工作人员却电话通知原告暂缓进场，看到其他商户已经进场装修，原告心急如焚，多次前往被告处询问，被告均不正面答复甚至不予理睬。无奈原告寄发询问函，要求被告解决，被告却回复称，双方之间的合同已经于2017年5月17日解除。原告多次找被告，被告工作人员称，另一家经营婴幼儿水域项目的规模更大的品牌“哈皮岛”入驻银泰了，故原告不能进场，并称原告必须在被告草拟的“承诺书”上签字，才给原告退还已经缴纳的款项。但该承诺严重侵犯了原告的合法权益，故原告表示无法签字，被告表示无法解决，给原告造成了严重的损失。原告提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告履约保证金5万元整，综合服务管理保证金1万元。2、判令被告承担违约责任赔偿原告经济损失421887元。3、被告承担本案诉讼费用。原告为证实其主张向本院提交以下证据：1、租赁合同、综合服务管理合同，用来证实双方建立租赁合同，被告违反了合同8.23排他经营权的约定，应当向原告返还保证金6万元。2、①关于恳请宝鸡银泰三江商业有限公司监督哈皮岛水上乐园关于经营范围的函。②询问函及快递单各一份。③回复函及快递单各一份。④录音及录音整理。用来证实被告恶意违约，擅自终止合同履行，构成根本违约。3、宝鸡银泰城微信公众号截图两张、哈皮岛室内亲子水上乐园微信公众号文章一篇。用来证实被告缺乏诚信。恶意违约，引进其他婴幼儿游泳、水育类经营项目应当承担违约责任。4、收据两张、中国建设银行个人账户交易明细借、条复印件一张，用来证实原告缴纳履约保证金、综合管理服务费共6万元，其中1万元系借款，利息损失为2590元。5、品牌加盟合同、收据两张、中信银行账务明细、民生银行信用卡银行流水、陕西省农村金融机构柜员卡账户明细、签购单、借条、北京鱼乐贝贝负责人张鹤邮件回复截图、关于要退还加盟费、履约保证金的函。用来证实被告违约给原告造成损失92000元，投资利息损失18300元。6、建筑装饰工程施工合同、收据、农业银行交易明细、证明，用来证实被告违约给原告造成装修损失20万元。7、农业银行信用卡交易明细、截图、考察费用清单，用来证实被告违约给原告造成10326.37元的损失。8、微信、QQ截图、农业银行交易明细、借条，用来证实被告违约给原告造成投资款利息损失24226元。9、品牌授权书、商标注册证，用来证实原告未履行合同做了充分的准备，被告违约后，原告为履行合同而形成的损失应当由被告承担。10、原告结婚证，用来证实二原告系夫妻关系。11、电子邮箱截图及店铺平面图，用来证实原告在2017年5月9日按照合同约定给被告递交了装修设计方案。12、电子邮箱截图、租赁合同，用来证实在2016年12月初，被告已经确定让原告在银泰城开店，12月16日将该公司的同类合同文本发给原告由其查看。被告辩称，1、租赁合同的合同相对方是原告艾宬旭，闫乙菲主体不适格。2、被告没有违约解除合同，是依照合同的约定解除。双方签订租赁合同后，原告发现哈皮岛的经营范围与其有重合，原告主动不进场，被告依据合同13.4.3的约定“另一方停止或者将要停止其业务，导致合同目的无法实现的”解除了双方合同。同时，原告还存在以下违约事实：第一，没有按照约定缴纳第一期租金。第二、没有按照合同约定向被告提供装修设计方案。第三、没有提供营业执照。3、被告是依照约定解除的合同，原告主张返还保证金没有事实的法律依据，根据约定原告已经违约，被告在解除合同时有权予以没收，被告不应承担违约责任。被告为证实其主张向本院提交以下证据：1、租赁合同，用来证实双方的合同关系，被告没有违约。2、被告分三次给原告发的函件，用来证实被告依照合同约定通知原告解除合同。对于上述证据本院作出如下认定：原告提交的证据除借据、证据7考察费用本院不予采信，其余证据均来源合法，证据之间可以相互印证，本院予以采信。原告提交的借据虽有银行往来账目流水、电子钱包支付记录相佐证，但双方资金往来的性质仅凭借据无法在本案中做出确定，对该证据本院不予采行。考察费用中包含了高速公路缴费、飞机票、汽车油料费，往返地点包括西安、咸阳、成都、宝鸡县区等地，其真实性亦无法考证，本院不予采信。对于被告提交的两份证据，原告虽然对收到的时间存在异议，但对内容不持异议，本院予以采信，可以证实双方的合同关系，同时证实该合同至少于2017年6月中旬解除。根据双方当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实：原告艾宬旭与闫乙菲系夫妻关系。经多方考察，2016年底，二原告开始与北京鱼乐贝贝教育科技有限公司、被告商谈租赁及加盟协议。2016年12月30日，原告闫乙菲做乙方，北京鱼乐贝贝教育科技有限公司做甲方，双方达成品牌加盟合同。合同约定在乙方认同并接受甲方的经营管理统一规范的基础上，甲方授权乙方在陕西省宝鸡市金台区经营一家“鱼乐贝贝婴幼儿水育馆”单店，乙方需向甲方支付产品费共87000元，支付保证金5000元，合同期限为2016年12月30日至2019年12月30日，非经甲方同意乙方只能登记为个体工商户。2017年1月6日，原告闫乙菲取得了北京鱼乐贝贝教育科技有限公司品牌授权书，允许原告在宝鸡市金台区银泰城店面使用“鱼乐贝贝”商标。2017年1月20日，原告艾宬旭做乙方、被告做甲方，双方签订租赁合同。合同分为两个部分：第一部分通用条款、第二部分专用条款。第一部分通用条款约定如下：1.4条约定，乙方应当按照本合同约定的经营业种和品牌开展经营。1.5条约定，甲方有权要求乙方在开业前出示与上述品牌、商号及经营商标、注册证书、授权经营证明等文件原件及复印件……乙方未能在开业前提供合法有效的文件或提供的前述文件存在虚假情况，甲方有权立即终止合同并要求乙方按其在租赁场地此前经营所得总额的20%支付违约金。2.1条约定，进场日期指《进场交付确认书》确定的甲方移交、乙方进入租赁场地之日，《进场交付确认书》的签署日期晚于实际进场日期的，以实际进场日期为准。开业日，指装修期结束值日的次日。如装修期提前结束，则以实际开业日期为开业日。2.2条约定，装修期为3个自然月，双方签订《进场交付确认书》之日起至开业日前一日的期间。3.4条约定，开业日起租金为固定租金；首期租金应于进场装修前7个工作日内支付，甲方在收到该笔款项后有义务交付租赁场地。3.5条约定，乙方必须向甲方缴纳履约保障金。5.1条约定，至少在进场15日前，乙方应向甲方提供其对租赁场地的装修设计文件。8.23约定，在租赁合同期限内，甲方不在宝鸡银泰城内引进除乙方外的其他婴幼儿游泳、水育类经营项，乙方不在宝鸡银泰城周边直径2公里范围内开设同类店铺。第13.4.3约定，另一方停止或将要停止其业务，导致合同目的无法实现的。第15.3.1约定，甲方依照合同解除合同或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收履约保证金。15.3.2约定，如本合同解除时，乙方实际租赁期限不满六个租赁年度的，乙方除承担本合同15.3.1条责任外，还应当向甲方赔偿相当于4个月租金的违约金。本合同生效至装修期间解除合同的，按本条执行。15.4.1约定，乙方依照合同解除合同或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应当在合同解除后30日内退还履约保证金。15.4.2约定，如本合同解除时乙方租赁期限不满六个租赁年度的，甲方除承担本合同15.4.1条责任外，还赔偿乙方相当于4个月租金的违约金。第二部分专用条款约定如下：第一条1.1约定，租赁场地位置3Ｆ-51，面积172平方米，乙方经营品种为婴幼儿游泳、水育，品牌为“鱼乐贝贝”。第二条约定，甲方拟于2017年5月18日（即进场日）将符合合同约定的租赁场地交付乙方装修使用。具体交付时间视实际工作进展情况由甲方提前10日书面通知乙方，乙方应当按照甲方通知的交付日验收并接受租赁场地，进场开始装修。第四条约定，装修期限为3个月，免装修租金。开业日起租金为固定租金，90元/月/平方米，每季度为一个缴费期。第五条约定，履约保证金金额为人民币5万元。同时双方还签订了综合管理服务合同，合同第三条约定，自本合同签订之日起5日内，乙方应当向甲方支付人民币1万元作为综合管理服务费保证金。双方还就消防等事项签订了其他协议。上述协议均约定自甲乙双方加盖公章之日起生效。原告艾宬旭于2017年2月4日签名捺印、2月14日被告法定代表人签字，并加盖了公章。合同签订后，原告艾宬旭依照合同约定缴纳了5万元履约保证金及1万元综合管理服务费保证金。2017年5月9日，原告艾宬旭通过电子邮箱向被告工作人员递交了装修平面设计图。同时本院查明，2017年4月19日，宝鸡银泰城官方微信公众号，发推送文章“宝鸡银泰城招商大会十余主力店两项，年内开门迎客”，据该文介绍“哈皮岛水上乐园”已与被告签约。之后，原告艾宬旭以“哈皮岛水上乐园”与加盟的“鱼乐贝贝”的经营项目有部分重叠、被告违反合同8.23约定为由向被告提出异议，但双方未达成共识。同年5月17日被告做出公函，公函称“贵我双方于2017年2月14日签订了租赁合同，合同签订后，贵我双方至今仍无法达成合同履行的各项要求，包括但不限于贵方仍未向我公司出具有效的与经营商品商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明的文件原件及加盖品牌方公章的复印件等，考虑到贵方与我方签订合同时仅以自然人名义签约，后续履约能力存在严重问题，很可能导致我方签订合同的目的无法实现。基于此，经我司慎重考虑决定，根据《中华人民共和国合同法》及合同相关条款约定，现通知贵方于2017年5月21日解除租赁合同，并根据租赁合同约定，我司保留追偿损失（含商誉损失）及违约金的权力”。2017年6月6日，被告再次做出公函，重申了解除合同的意见。6月15日原告艾宬旭收到了上述公函。另查，2017年4月17日，原告艾宬旭通过银行转账给宝鸡市元太装饰设计工程有限责任公司转账付款20万元，次日其以“鱼乐贝贝宝鸡银泰店”的名义与该公司签订建筑装饰工程施工合同，约定施工地点宝鸡银泰城3-15，开工日期为5月18日至7月18日，工程总价款633314.16元。原告艾宬旭支付定金20万元。合同还约定了其他条款。上述事实有经过庭审质证、认证的证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方自愿签订，系有效合同。2017年5月17日被告做出解除合同的通知，原告艾宬旭于次月中旬收到该通知，现双方对合同解除没有异议，本院对于此不再做论述。根据双方当事人的诉辩陈述，本院围绕下列争议焦点进行论证。一、原告闫乙菲是否系本案适格原告？原告委托代理人当庭提交了用手机拍照的二原告的结婚证，被告代理人对此进行了质证，并表示由法庭负责与原件核对。庭后，原告闫乙菲提交了双方的结婚证原件，经核对原件与照片无异，足以证实二原告的夫妻关系。根据《中华人民共和国婚姻法》之规定，二原告的加盟、租赁行为均系夫妻间的家事代理行为，且闫乙菲在与北京鱼乐贝贝教育科技有限公司达成品牌加盟合同时已经明确约定以个体工商户名义经营，因此闫乙菲与艾宬旭均系适格原告。二、被告行使解除权是否符合合同的约定？根据双方合同约定，宝鸡银泰城的计划进场日是2017年5月18日，具体交付时间视实际工作进展情况由甲方提前10日书面通知乙方……乙方至少在进场15日前，向甲方提供租赁场地的装修设计文件……首期租金应于进场装修前7个工作日内支付……从上述约定可以原被告之间履行合同义务的顺序是：拟定进场日为5月18日→提前15日提交装修设计文件→提前7日缴纳首期租金→开业前出示品牌、商号及经营商标注册证书、授权经营证明等文件，原告艾宬旭在2017年5月9日向被告提供了装修平面设计图，履行了合同义务，但被告并未按照约定在5月18日的前十日通知原告进场，并发出解除合同的通知，导致租赁合同客观上无法继续履行，被告已经构成违约。对于被告5月17日解除合同的理由“未向我公司出具有效的与经营商品商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明的文件原件及加盖品牌方公章的复印件等。考虑到贵方与我方签订合同时仅以自然人名义签约，后续履约能力存在严重问题，很可能导致我方签订合同的目的无法实现。”上述两个理由首先与租赁合同所约定的交付营业执照的时间相悖；其次，原告订立合同时就是以个人名义订立，被告对此并无异议，如果说自然人的履约能力有限，被告可以拒绝与原告订立合同，而不是在合同订立后又提出抗辩；第三，原告在订立租赁合同时已经与北京鱼乐贝贝教育科技有限公司签订了加盟合同、取得了品牌授权书，但合同并未约定乙方在进场前应当提交此类文件。故被告以上述内容为理由解除合同，没有事实及法律依据，其解除合同的行为应当认定为单方违约行为，应当依照租赁合同的约定返还履约保证金5万元整、综合服务管理保证金1万元，并依据合同15.4.2的约定赔偿原告相当于4个月租金的违约金61920元。被告代理人强调原告未提交设计文件没有事实依据，其辩解的未缴纳首期租金、未提交营业执照等理由均与合同约定相悖，依法不能成立。三、原告的损失应当如何认定？根据原告的诉讼请求，其主张的实际损失分为四个部分：品牌加盟合同的加盟费、履约保证金损失，建筑装饰合同的定金损失、借款利息损失、考察费用损失。对于合同终止后损害赔偿的范围如何确定《中华人民共和国合同法》第一百一十三条有明确规定，即“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告夫妻加盟“鱼乐贝贝”、签订品牌加盟合同、订立建筑装饰工程施工合同，其目的是在银泰城开店经营，虽然从时间上看原告订立的加盟合同早于租赁合同，但实际商谈中两份合同在同时进行，且北京鱼乐贝贝教育科技有限公司与被告亦有合作意向，最终原被告才得以订立合同。对于被告违约解除合同是原告在订立合同时无法预见或者无法应当预见的，因此给原告造成的加盟费、保证金、定金损失被告应当予以赔偿。至于原告请求的借款利息及考察费用本院不予支持。借款及投资考察的风险不是租赁合同造成的，是原告为自主创业、寻找商机取得最大利益回报所应承担的自身投资风险；通过考察原告获得了相应的信息收益，该损失风险在原告进行投资考察的时候就已经产生，属于其应当预见的风险，且原告主张有违约金、有实际损失，再请该部分损失于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告宝鸡银泰三江商业有限公司返还原告艾宬旭、闫乙菲履约保证金5万元整、综合服务管理保证金1万元。二、被告宝鸡银泰三江商业有限公司赔偿原告违约金61920元。三、被告宝鸡银泰三江商业有限公司赔偿原告艾宬旭、闫乙菲品牌加盟合同加盟费87000元、保证金5千元。四、被告宝鸡银泰三江商业有限公司赔偿原告艾宬旭、闫乙菲装修定金20万元。五、驳回原告其他诉讼请求。上述金钱给付内容于判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7600元减半收取3800元（原告实际缴纳3800），由被告宝鸡银泰三江商业有限公司承担3500元，原告艾宬旭、闫乙菲承担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费7600元，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄蕊霞二〇一七年十二月二十九日书记员  张 黎