重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初7220号原告：重庆合昇创展物业服务有限公司（统一社会信用代码915001083459385716），住所地重庆市南岸区福红路17号2幢27-5号。法定代表人:周蕾，执行董事。委托诉讼代理人：马欣，重庆绮惠律师事务所律师。被告：重庆东铁房地产开发有限公司（统一社会信用代码915002250542649767），住所地重庆市大足区棠香街道办事处红星社区9组柏林广场。法定代表人:柏用彬，执行董事。委托诉讼代理人：向世渝，男，1963年9月2日出生，汉族，重庆东铁房地产开发有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：曹勇，重庆德循律师事务所律师。原告重庆合昇创展物业服务有限公司（以下简称合昇创展公司公司）与被告重庆东铁房地产开发有限公司（以下简称东铁公司公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，依法适用简易程序，由代理审判员邓美玲独任审判，于2017年11月29日公开开庭进行了审理。原告特别授权委托代理人马欣、被告特别授权委托代理人向世渝和委托诉讼代理人曹勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告合昇创展公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《柏林广场前期物业服务合同》；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确其第一项诉讼请求为要求被告继续履行《柏林广场前期物业服务合同》，向原告交接柏林广场物业（包括物业管理用房在内的柏林广场已竣工的住房和设施）及相关资料。事实和理由：原告与被告签订《柏林广场前期物业服务合同》，约定原告为被告建设的“柏林广场”物业提供前期物业管理服务。“柏林广场”已竣工并已到交付时间，原告多次要求履行合同，但被告均置之不理，不准许原告入场提供物业服务。综上所述，《柏林广场前期物业服务合同》是原、被告双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有法律拘束力，但被告拒不履行合同的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，故原告为维护其合法权益，原告起诉来院，并提出如上诉讼请求。被告东铁公司辩称，原、被告之间签订了两份合同，第一份合同是柏林广场案场服务协议，第二份合同是柏林广场前期服务合同，这二份合同是关联合同，因原告的管理不到位，被告与原告先期解除了柏林广场案场服务协议，从而导��柏林广场前期物业合同不能履行，本案涉及的柏林广场前期物业服务合同应该解除，不应该履行；根据物业管理条例规定，原告方应该提供其具体物业管理的相关资质证书，而原告方并未提供，违背了相关条例，该合同就不能履行。合同无法继续履行，合同中没有约定原告方可以提前介入物业管理，而原告方的擅自行为、提前介入、收取业主的各项费用，违背了物业管理条例；被告方聘用的人员与案场的人员没有签订劳动合同，管理混乱，导致案场管理合同解除，从而导致了前期物业服务合同不能履行，如果继续履行对被告是相当不公的，因为原告工作没做好，所以被告可以对物管公司进行更换。华润物业公司现在已经介入柏林广场物业管理，本合同无法再继续履行，故请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事���进行了质证，对当事人对其真实性无异议的由原告提供的柏林广场前期物业服务合同以及备案证明，被告提供的柏林广场前期物业服务合同、重庆大足柏林广场项目案场服务协议、自愿解除柏林广场案场管理委托合同的协议、收据、增值税发票等证据，具有客观真实性，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提供的关于要求提前介入柏林广场项目服务的函、关于再次要求提前介入柏林广场项目服务的函、EMS快递单、视频，拟证实原告于2017年9月29日、2017年10月12日两次发函要求介入柏林广场项目物业服务未果。虽被告否认收到前述函件，但原告举示的证据能够达到证实前述函件已送达给被告公司工作人员的证明目的，而被告对此未作出回应；2.原告提供的柏林广场接房通知、接房照片，拟证实柏林广场一期已经进入交接房程序。被告虽否认其真实性，但被告在举示接房通知书时阐明其通知业主交房的时间是2017年9月15日，反证原告关于柏林广场已开始向业主办理接房手续的证明目的属实，对该事实本院予以采纳；3.原告提供的关于暂停办理装修手续的告知函，拟证实在解除案场服务协议后原告向被告发函，要求其之前允许入场的商家暂停办理装修手续，否则一切后果由责任人承担，有被告工作人员贺小岚签字。被告虽提出贺小岚签字和她本人的笔迹不一致，但未举证予以证实，本院对该签字的真实性予以认可，被告又提出签字落款时间是2007年，故不认可其真实性，本院结合双方合作时间和签字效果，认为该处落款时间应为笔误，对该函的真实性予以采信；4.被告提供的接房通知书、身份证复印件二份，原告虽对其真实性提出异议，但接房通知书的相关内容能与原、被告的当庭陈述相互映证，证实2017年9月15日开始，被告开发的柏林广场具备了交付条件，且已开始通知业主接房，本院对接房通知书的真实性和证明目的予以采信。被告提交收据缴款人身份证复印件，原告既已对收据本身予以认可，该身份证信息与缴款人一致，本院予以采信；5.被告提供的原告与业主签订的装修管理服务协议附水电费代收委托协议，虽系复印件，但原告当庭认可其根据与被告的案场服务协议对商家装修进行了管理，其收取的装修保证金在业主验收合格之后正陆续退还，且原告对被告举示的水电预收款收据予以认可，能够达到证明原告事实上已提前与部分业主之间形成了装修管理和代收水电费的关系、并收取了相关部分费用的事实；6.被告申请出庭的证人所作证言，拟证明原告管理未能尽职尽责，其与工作人员未签订劳动合同，未为其购买五险一金，原告内部管理混乱，导致柏林广场案场服务协议的解除，也导致柏林广场前期物业协议不能履行。本院认为，证人证言无其他证据予以佐证，且与本案不具有关联性，对其不予采信。本院经审理认定事实如下：原告合昇创展公司（乙方）与被告东铁公司（甲方）签订了《柏林广场前期物业服务合同》，合同内容（摘录）：“……就甲方选聘乙方对柏林广场（物业名称）实施前期物业管理服务的事宜，订立本合同……物业类型：高层住宅、sohou、办公楼、游乐场、商业（地上、地下两部分）、车库等。坐落位置：重庆市大足区棠香街道办事处红星社区9组（大邮路西侧，明昊加油站南侧）。占地面积：11595.03平方米；建筑面积145432.32平方米……第二十四条甲方应于首位业主入住前60日内，按照有关规定向乙方提供能够直接���入使用的物业管理用房，建筑面积612.61平方米……第二十六条本合同期限为五年，自2016年2月1日起至2021年4月30日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止……第三十六条违反本合同约定需解除本合同的，解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知送达对方时即行解除，并在二十日内办理交接……第三十八条甲方在销售物业时，本合同有关物业管理的约定随之转移……第四十条双方约定自本合同生效之日起，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续……第四十六条本合同自签订之日起生效”，该合同就物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、违约责任及附则等进行了具体约定，并由原、被告签字盖章，但未落款时间。该合同于2016年9月14日在重庆市大足区国土资源和房屋管理局备案。2017年4月30日，原、被告签订《重庆大足柏林广场项目案场服务协议》，约定被告将其开发的柏林广场一期委托给原告实行物业管理前期介入及管理筹备服务，约定物业概况：物业名称；大足柏林广场，物业类型：案场、游乐场、商铺，总建筑面积145432.32平方米。协议期限：从2017年5月1日始至2018年4月30日本合同终止。还约定了物业管理案场服务费用、前期介入管理服务、案场服务、商业运营服务、双方权利义务、费用结算与支付、违约责任的具体内容。2017年9月7日，“解除方”东铁公司和“受解除方”合昇创展公司达成《自愿解除柏林广场案场管理委托合同的协议》，约定经双方友好协商，从2017年9月5日起自愿解除2017年5月1日执行的《重庆大足柏林广场项目案场服务协议》，双方均不再追究原签订合同内任何责任，该协议生效后，合昇创展公司应向东铁公司或东铁公司指定的第三方交接完毕并撤出东铁公司物业，合昇创展公司现有员工由东铁公司协助第三方接收。2017年9月15日起，被告东铁公司所开发的柏林广场房屋具备交付条件，开始通知业主于2017年10月30日之前办理接房，并特别提醒业主物业管理费用自2017年10月30日起计算。2017年9月29日、2017年10月12日，原告合昇创展公司分别向被告东铁公司发出《关于要求提前介入柏林广场项目服务的函》、《关于再次要求提前介入柏林广场项目服务的函》，函中原告均要求进入项目服务的前介工作，包括提前一个月进行工程前介，从物业服务视角提出整改意见和建议，组建服务中心，并提出人员编制需求和服务中心装修需求，要求被告予以确认和回复，后一份函中还要求被告在与业主交付商铺前15日��向原告交付业主相关信息及资料。被告均未答复。另查明，1.被告东铁公司当庭陈述其已与第三方物业公司签订了前期物业服务合同，该第三方公司已入驻柏林广场并开始提供物业服务。庭后，被告提供了其与华润置地（成都）物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》，该合同约定被告聘用华润置地（成都）物业服务有限公司为被告开发的重庆大足柏林广场建筑面积约14.5万平方米、包括高层住宅、商业、sohou办公在内的物业类型的重庆大足柏林广场项目提供物业服务，合同对双方权利义务进行了明确约定，约定合同从签订之日起正式生效，合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与华润置地（成都）物业服务有限公司或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同由甲、乙双方签字盖章，但亦未落款时间。被告当庭��认该合同签订于2017年9月底10月初；2.原告自认2017年3月开始向柏林广场部分业主收取了装修保证金和水电预收款。现由原告合昇创展公司起诉来院，并提出如上诉讼请求。本院认为，本案为合同纠纷，争议焦点在于：一、《柏林广场前期物业服务合同》是否已经解除；二、本案所涉合同是否可以并应该继续履行。一、原、被告签订的《柏林广场前期物业服务合同》，属双方真实意思表示，且主要内容翔实具体，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。对被告关于该合同没落款签字时间，部分内容空白，故该合同属于非成品合同，不应该执行的辩解，本院不予采纳。原、被告签订的《柏林广场前期物业服务合同》虽无落款时间，但从其备案时间推定，其签订于2016年9月14日之前，且合同约定被告“应于首位业主���住前60日内，按照有关规定向乙方（原告）提供能够直接投入使用的物业管理用房，建筑面积612.61平方米……自本合同生效之日起，根据甲方（被告）委托管理事项，办理接管验收手续……本合同自签订之日起生效”，故该合同属生效合同，但该合同生效后，虽然原告自认向柏林广场部分业主收取了装修保证金和水电预收款，但在柏林广场部分业主已开始正式办理交接房手续、部分业主已装修入住的情况下，原、被告并未依约办理相关接管验收手续，原告也未入住柏林广场并实际提供物业服务，原告曾两次向被告提出要求提前介入物业服务均未果，表明涉案合同尚未实际履行。涉案合同还约定“违反本合同约定需解除本合同的，解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知送达对方时即行解除，并在二十日内办理交接”，合同双方在庭前从未提出过���除该合同，故该合同并未解除。本院同时认为，《柏林广场前期物业服务合同》与《重庆大足柏林广场项目案场服务协议》是相互独立的两个合同，不存在因后一合同的解除而导致前一合同不能继续履行或应当解除的法定事由；被告关于原告是否具备履行合同的资质和能力的质疑，本院认为，首先，原告是否具备相应资质是原、被告在签订合同当时应该审查确认的内容，其次，《柏林广场前期物业服务合同》尚未实际履行，提前判定原告不具备相应履行能力无事实和法律依据，故对被告的前述辩解不予支持。综上，涉案合同仍然有效，并未解除。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告有权在被告违约的情况下，要求被告承担法律规定的违约责任。鉴于原告请求被告履行的交接行为属于对非金钱债务的履行，应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定对行为的继续履行可能性予以审查。诉讼中，被告以当庭自认、证人证言和庭后提交的与第三方物业公司签订的物业服务合同等形式，从言辞、行为和既成事实等方面均明确表示了其不愿继续履行与原告签订的《柏林广场前期物业服务合同》的意愿，结合其早在2017年9月底或10月初就与第三方物业公司另外达成了关于柏林广场的物业服务协议，该公���也已实际入住柏林广场并提供物业服务的情况，本院认为，被告已无继续与原告就涉案合同约定的事项进行协商或交接的意愿，涉案合同亦不具有继续履行的可能性；从第三方已入住并提供服务的既成事实角度，原、被告之间的《柏林广场前期物业服务合同》事实上也不可能再履行；另外，继续履行合同是相对于解除合同而言的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，《柏林广场前期物业服务合同》签订后，虽未实际履行，合同双方也未提出过解除合同，但该合同从形式上属于一种特殊的委托合同，其标的属于不适于强制履行的债务标的，其不属于适合继续履行的合同范畴。综上所述，《柏林广场前期物业服务合同》合法有效，合同相对方之前并未提出过解除合同，在该合同未解除的情况下，鉴于被告明确不愿再促进继续履行涉案合同、第三方物业公司已入住并提供物业服务，且原、被告的交接或提供服务行为不适于强制履行等情况，原告要求继续履行的合同内容已由被告允许他人在实际履行，继续履行的基础不复存在，在原告没有证据证明第三方物业公司与被告签订物业合同的行为存在恶意或有违反法律规定的其他情形时，不影响其签约行为相对第三方来说的合法性。故，《柏林广场前期物业服务合同》无论是从法律上还是事实上，均无法再继续履行，经本院释明，原告对合同不能继续履行的后果处理并未提出请求，故本院对此不予审理，对原告坚持要求被告继续履行该合同的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第三百九十六条、第三百九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《��高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告重庆合昇创展物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告重庆合昇创展物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  邓美玲二〇一七年十二月十二日书 记 员  邓茹双