黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黑01民终7538号上诉人（原审原告）：陈井霞，女，1980年11月5日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：李小云，黑龙江太学律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司，住所地哈尔滨市南岗区人和街副102号。法定代表人：马大鹏，董事长。被上诉人（原审被告）：黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区通达街121号。法定代表人：杨景校，董事长。委托诉讼代理人：赵振杰，男，1971年4月25日出生，汉族，该公司总经理，住哈尔滨市南岗区。上诉人陈井霞因与被上诉人黑龙江省地泰房地产开发（集团）有限公司（以下简称地泰公司）、被上诉人黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司（鸿脉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初1299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈井霞的委托诉讼代理人李小云，鸿脉公司委托诉讼代理人赵振杰到庭参加诉讼，地泰公司经本院传唤后未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。陈井霞上诉请求：1.判令地泰公司、鸿脉公司立即履行为陈井霞办理土地使用权证书和房屋所有权证书（不动产权证书）相关义务；2.判令地泰公司、鸿脉公司连带支付逾期办理土地使用权证书和房屋所有权证书（不动产权证书）违约金（从2007年10月20日起计至不动产权证书办理完毕日）；或将本案发回一审法院重新审理。事实与理由：2006年8月19日陈井霞与地泰公司签订了购买南岗区鸿朗花园6栋1单元701室的商品房买卖合同，陈井霞付款91000元并于2007年7月20日入户。根据合同约定，地泰公司、鸿脉公司应于2007年10月20日前履行为陈井霞办理房屋土地使用权证书和房屋所有权证书相关义务，虽经陈井霞多次催促、上访，时至今日由于地泰公司未足额缴纳土地出让金及拖欠有关税费等原因无法为陈井霞办理不动产权属证书。地泰公司与鸿脉公司系合作开发关系，争议合同约定：如果合同出现对陈井霞违约，因为地泰公司原因由地泰公司负责，因为鸿脉公司原因由鸿脉公司负责。因此，陈井霞有理由确信：因未足额缴纳土地出让金及拖欠有关税费等原因造成陈井霞无法办理不动产权属证书，地泰公司、鸿脉公司对此负有连带责任。鸿脉公司辩称，主体方面因为是联建，公司成立的年份与本案无关，鸿脉公司不是建设主体，陈井霞合同上加盖的公章是地泰公司的，并无鸿脉公司公章，地泰公司与鸿脉公司是联建关系。陈井霞称鸿脉公司是2017年11月取得案涉房产销售许可，事实上地泰公司、鸿脉公司对案涉房产于2003年取得预售许可。持预售许可可以销售房屋。陈井霞向一审法院起诉请求：1.判令地泰公司、鸿脉公司立即履行为陈井霞办理土地使用权证书和房屋所有权证书（不动产权证书）相关义务；2.判令地泰公司、鸿脉公司连带支付逾期办理土地使用权证书和房屋所有权证书（不动产权证书）违约金（从2007年10月20日起计至不动产权证书办理完毕日）。一审法院认定事实：2006年8月19日，陈井霞与地泰公司签订商品房买卖合同，约定陈井霞购买地泰公司开发的坐落于南岗区××花园××单元××室。总价款171000元，首付款91000元，按揭付款。合同还约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日60日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的0.048%赔偿买受人损失。3、以房地产权交易中心通知出卖人60日内由出卖人通知买受人。合同签订后，陈井霞向鸿脉公司支付首付款，余款未付。付款后，鸿脉公司将约定住房交付陈井霞，陈井霞一直居住使用至今。陈井霞认为地泰公司、鸿脉公司迟延协助办理产权证，故诉至法院，双方形成诉讼。另查明，地泰公司、鸿脉公司于2002年6月1日签订联建协议书一份，约定地泰公司负责规划中的02号、03号、04号、06号楼的建设用地规划、施工许可、配套等前期的申报、审批工作和费用，鸿脉公司负责建设及安装费用和商品房销售。一审法院认为，陈井霞与地泰公司签订的商品房买卖合同系真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按照合同约定和法律规定履行各自义务。因本案合同中并未明确约定给付房款和具体办理不动产权属证书的时间，双方又无补充约定，依法应当遵从交易习惯。按交易习惯，陈井霞首先负有给付全部购房款的义务，鸿脉公司、地泰公司在收到全部房款后一定期限内应协助陈井霞办理不动产权属证书。即给付全部购房款为在先履行的合同义务。由于本案中陈井霞仅部分履行了给付房款的义务，并未全部支付房款，故地泰公司、鸿脉公司拒绝为其办理不动产权属证书应属于正当抗辩，并不构成履行迟延。陈井霞虽主张是地泰公司原因导致其未能按揭贷款给付全款，但陈井霞在知晓房屋不能办理按揭贷款后仍选择接受房屋而未选择解除合同，自其进户时应视为认可房款支付方式的改变，且其与鸿脉公司关于房款的问题正在另案诉讼中，故陈井霞在未履行完自己的合同义务前，提出要求地泰公司、鸿脉公司办证及承担迟延履行违约金的诉讼请求，无事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回陈井霞的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。陈井霞举示如下证据：证据一、鸿脉公司企业信用信息公司报告一份，来源自国家企业信用信息公示系统，证明该公司的成立时间为2002年4月2日，联建协议签署时间为2002年3月1日，证明在联建协议签署时，鸿脉公司尚不具备主体资格，联建协议无效。证据二、地泰公司销售许可证及预售许可证查询记录，来源哈尔滨市住房保障局和房产管理局，证明地泰公司在该系统中没有预售许可证登记，尤家屯的销售许可证均是在2017年11月份取得的，地泰公司、鸿脉公司不能办理产权证的原因是证照不全，应当承担相应的违约责任。鸿脉公司质证意见：对证据一、真实性有异议，就算鸿脉公司成立日期是对的，也与本案无关，即使是个人没有执照和资质也可以和有资质的房地产公司合作开发。无法证明陈井霞想证明的问题。对证据二、真实性有异议，即使日期是准确的，但是是销售许可证，一审的时候地泰公司、鸿脉公司五证俱全，是预售许可证，每一个开发项目只要有预售许可证可以进行房屋销售，也可以向业主证实小区是100%得到产权证的，该证据与本案无关联性，涉案小区无论能否办理产权证，陈井霞无权进行诉讼。鸿脉公司举示如下证据：证据一、2007年6月2日陈井霞签字按手印证据，证明陈井霞认可产权证无论何时办理下来都接受也不要违约金。证据二、黑龙江省高级人民法院（2017）黑民申634号民事裁定书一份，证明1.鸿脉公司是本案的主体，2.本案必须先付款然后才能谈到办理产权证的事情，3.鸿脉公司近10年内一直在催促陈井霞交款，4.本案无论未能办理贷款的责任是哪一方均不影响陈井霞先交纳购房尾款及利息，5.正常入住也好还是非正常入住，均不影响陈井霞给付购房尾款该问题，与本案的实体判决无关。6.依据合同的本质合同抗辩的范围仅限于对价义务。陈井霞对上述证据质证意见：对证据一真实性需要核实。对证据二真实性无异议，对证明问题有异议，该裁定书中再审申请人与本案事实不同，裁判依据的法律也不相同，不能依据此裁定书认定本案的相关事实，该证据不能证实付款的先后顺序，不能证实鸿脉公司欲证明的问题。本院认证意见：陈井霞举示的两份证据，证据来源均是相关职能部门网上公开信息，对证据的真实性本院予以采信，对证据证明的问题及与本案的处理是否有关联，还需结合案件的其他事实、证据及综合考量。鸿脉公司举示的两份证据，证据一有陈井霞本人的签字，证据二是人民法院作出的裁定，故对上述证据的真实性予以采信。对证据一，因该证据内容有陈井霞明确的意思表示，即陈井霞认可产权证无论何时办理下来都接受也不要违约金，对本案的处理有直接关系，因此对该证据证明的问题予以采信。对证据二，需结合该证据的内容与本案是否有关联或有引导性予以考量。本院认为，陈井霞与地泰公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合同有效，对此，一审法院认定正确。合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。地泰公司、鸿脉公司依照合同约定已将案涉房产交与陈井霞居住使用，陈井霞交付案涉房款首付款91000元后，对余下房款80000元未予交纳。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。具体到本案，给付房款是履行购房合同的主要义务，因陈井霞未履行合同的主要义务，地泰公司、鸿脉公司即使未依照合同约定或法律规定的期限给陈井霞办理案涉房产产权证书亦是行使后履行抗辩权。况且陈井霞未交齐全部购房款，地泰公司、鸿脉公司不能为其开具购房发票，在此情形下，房屋产权证书按照办证流程也是无法办理。2007年6月2日，陈井霞为地泰公司和鸿脉公司出具证明，同意不要违约金。又考虑陈井霞虽主张是地泰公司原因导致其未能按揭贷款给付全款，但陈井霞在知晓房屋不能办理按揭贷款后仍选择接受房屋而未选择解除合同，自其进户时应视为认可房款支付方式的改变，且其与鸿脉公司关于房款的问题正在另案诉讼中。综上，一审法院判决驳回陈井霞要求地泰公司、鸿脉公司办证及承担迟延履行违约金的诉讼请求并无不当。综上所述，陈井霞上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈井霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  柳 波审 判 员  万 迎审 判 员  宋 凯二〇一七年十二月六日法官助理  胡 渤书 记 员  周小倩