安徽省高级人民法院民 事 裁 定 书(2017)皖民申1421号再审申请人（一审原告、反诉被告,二审上诉人）：安徽翔春商贸有限公司，住所地安徽省合肥市。法定代表人：张觉春，该公司总经理。委托诉讼代理人：方宏图，安徽国天律师事务所律师。委托诉讼代理人：田方方，安徽国天律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告,二审上诉人）：安徽伟创商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市。法定代表人：刘振凤，该公司总经理。再审申请人安徽翔春商贸有限公司（以下简称翔春公司）因与被申请审人安徽伟创商业运营管��有限公司（以下简称伟创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院(2016)皖01民终5202号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。翔春公司申请再审称，一、一、二审判决违背客观事实，适用法律错误。1、2013年10月17日，翔春公司（乙方）与伟创公司（甲方）签订《徽珍堂房屋租赁合同》，其中第二条约定,本房屋的租赁期限自交房之日起至2021年2月15日止；第五条约定,租赁房屋的交付时间为甲方确定徽珍堂园区整体正式开业之日前45日；甲方向乙方交付房屋必须满足租赁房屋权利证书（或权利证明〉及业主身份证明合法有效；租赁房屋的交付时间为甲方确定徽珍堂园区商户入驻率达到80%后的整体正式开业之前45日”。一审中，翔春公司认为涉案《房屋交接单》是翔春公司对伟创公司提供租���房屋物理现状上的认可及户型、门窗、墙体等物理现状不存在瑕疵的认可，非法律上对合同标的接受。一审法院违背涉案合同关于交付的特别约定，认为双方已完成租赁房屋法律意义上的交付，不符合双方签订合同的真实意思表示，亦不符合当初签订合同时伟创公司为了急切招商引资而承诺给予投资者租金优惠的商业习惯及规则。另外，伟创公司至今未取得且未向翔春公司提供租赁房屋合法的产权证明，其行为明显构成违约，伟创公司应向翔春公司承担违约责任并赔偿损失。涉案合同约定了“整体开业”、“商户入驻率达到80%后的整体开业”的交付条件，整体开业非开业形式的约定，而是商业习惯和商业规则的约定，只有街区商铺全部，至少绝大部分(80%以上）已租赁、装房完成才符合开业条件，而非一部分甚至一小部分商铺开始营业。一审中，翔春公司提供了无论按入驻商户人数还是按入驻商户商铺面积均未达到80%的证据，一审判决对此未依法查明，判决背离客观事实。伟创公司向翔春公司要求支付租金，应提供达到合同约定支付条件证据并出具催交租金的通知，不能仅依其自行定义的开业形式及简单粗暴的停水、停电和锁门一系列违约、违法行为。2、涉案合同签订后，翔春公司依合同约定向伟创公司支付了首期费用，且征得伟创公司同意，首先入驻了徽珍堂A-2商区及徽珍堂商区，并对租赁房屋进行装修并试运营，由于徽珍堂园区未达到整体开业条件且商户入住率始终未达到80%，伟创公司亦未依约向翔春公司提供租赁房屋合法有效的产权证证明及业主身份证明，双方并未按合同约定对租赁房屋交付，租赁费用起算日尚未成就，伟创公司不仅违反双方租赁合同的约定，亦违反了《安徽城市房屋租赁管理办法��第四条第一款“未依法取得房屋所有权证和土地使用权证的，不得出租”规定，故翔春公司有权拒绝支付房租。3、涉案合同系伟创公司自行提供的格式合同，双方关于租赁房屋的交付条件约定明确，一、二审判决从有利于伟创公司理解涉案合同，违反《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”规定，忽视伟创公司的违约行为，认定翔春公司违约。同时，伟创公司强行关电、停水及锁门，翔春公司不可能存在拖欠水电费，一审判决仅依伟创公司提供的水电表照片，判令翔春公司支付12224元水电费无事实和法律依据。二、一审法院对涉案合同效力的认定错误。涉案合同中约定，本租赁房屋的用途为商业用途；甲方向乙方交付房屋必须满足租赁房屋权利证书（或权利证明〕及业主身份证明合法有效。至翔春公司向人民法院提起诉讼之日,伟创公司仍未提供合法有效的租赁房屋的产权证书，而是简单将工业厂房用作商业用途对外租赁，用盖有街道印章及合肥市包河区人民政府公章的《情况说明》代替该租赁房屋的产权证明，不具有法律效力。伟创公司用于租赁房屋未取得政府部门的规划建设许可等相关手续，无合法有效的房屋产权证明，属违法建筑，依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案房屋不能对外出租且应依法被相关部门予以拆除，涉案租赁合同无效。伟创公司明知该房屋存在上述状况，故意不告知翔春公司并签订合同，且翔春公司花费巨资对租赁房屋进行了装修，伟创公司行为严重违反诚实信用原则，翔春公司信赖利益受到重大损失，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，伟创公司应对翔春公司造成的损失承担缔约过失赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。本院经审查认为，本案中,翔春公司与伟创公司签订两份《徽珍堂房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，对双方具有法律约束力。从两份租赁合同履行情况看，伟创公司已将涉案租赁的房屋交付翔春公司，翔春公司除交付房屋保证金外，已支付房屋首期租金，且进行了装修并开始营业，以上事实表明，翔春公司已实际接受了该租赁的房屋并使用，依涉案合同约定“乙方接收租赁房屋后又提出甲方所交付的租赁房屋不符合交付条件，甲方不予认可”，故二审法院认为翔春公司接收使用房屋后，又以商户入驻率未达到80%及伟创公司未提供合法有效房屋产权证明为由拒付租金，不符合合同约定并无不当。翔春公司于2015年7月支付首期租金后，即未支付此后租金，2016年3月9日伟创公司向翔春公司发出解除合同的通知，亦张贴在翔春公司的经营场所，依涉案合同约定“逾期30日向甲方支付房屋租金的，甲方可以单方解除合同。”，故一审判决解除合同并无不当。经查，2016年1月16日至2016年2月25日期间，翔春公司使用水电，合计费用为12224元，二审判决翔春公司支付12224元水电费亦无不当。另外，涉案房屋始建于1998年，系合肥市包河区望湖街道朱岗社居委的厂房。2012年10月29日，经合肥市包河区公共资源交易中心招标，伟创公司中标取得涉案房屋的租赁经营权。翔春公司在接收该租赁房屋时对此未提出异议，二审判决对翔春公司要求伟创公司提供合法有效房屋产权证明的请求，���予支持并无不当。故翔春公司主张的再审理由不能成立。综上，翔春公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回安徽翔春商贸有限公司的再审申请。审 判 长  杨 静审 判 员  李婷婷审 判 员  戴良桥二〇一七年十二月二十六日法官助理  李晓茜书 记 员  姚 璐附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申���。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。