彭山县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1403民初2018号原告:恒大鑫丰（彭山）置业有限公司，住所地四川省眉山市彭山区牧马镇莲花村恒大金碧天下会议中心，统一社会信用代码91511400797888763B。法定代表人:杨珩，董事长。委托诉讼代理人：薛梦，女，生于1988年8月21日，汉族，住成都市成华区，系该公司职员。委托诉讼代理人：张红梅，女，生于1983年2月2日，汉族，住四川省绵阳市游仙区，系该公司职员。被告：符杰成，男，生于1972年6月19日，汉族，住四川省宣汉县。被告：张必容，女，生于1968年7月8日，汉族，住四川省宣汉县。原告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司（以下简称：恒大彭山公司）与被告符杰成、张必容房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张红梅到庭参加诉讼。被告符杰成、张必容经本院合法传唤（公告方式），无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒大彭山公司向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告签订的恒大金碧天下XXX幢XX楼X号房屋《商品房买卖合同》及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》（以下简称：《补充协议》）；二、请求判决被告协助原告到房产管理部门注销商品房买卖合同备案及预告登记、撤销抵押权预告登记以及办理解除合同的全部手续；三、本案受理费由被告承担。事实和理由：被告于2015年11月24日与原告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告购买原告开发的位于彭山县的恒大金碧天下XXX幢XX楼X号商品房，房价为487407元。被告在中国农业银行股份有限公司成都总府支行（以下简称：农业银行成都总府支行）办理房屋按揭贷款，贷款金额为292000元。根据该合同约定，在房屋产权证办理完毕前，被告未按银行贷款合同偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除商品房买卖合同，被告应当在原告履行保证责任后10天内协助原告到房产管理部门办理解除合同的相关手续。因被告连续逾期偿还银行贷款，银行在催告无效的情况下，要求原告承担保证责任。原告委托律师发函催告被告履约，并告知其违约的法律后果，但被告始终置之不理，迫于无奈，原告向银行承担了保证责任。原告认为，由于被告不按期偿还银行按揭贷款的行为，已经导致原告承担了保证责任，根据合同约定及《中华人民共和国合同法》相关规定，解除合同的条件已经成就，原告有权解除商品房买卖合同。被告符杰成、张必容未到庭，也未提供书面答辩意见。原告恒大彭山公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.原告的营业执照、法定代表身份证明、被告身份证复印件。2.《商品房买卖合同》、《补充协议》、《个人购房担保借款合同》。3.《债务提前到期通知书》、《关于履行张必容担保责任的告知函》、《结清证明》、《关于解除商品房买卖合同的通知》、《律师函》、快递凭证。上述证据材料经庭审质证，并经审查，本院认为，原告恒大彭山公司提交的以上1-3组证据来源合法、内容客观真实，本院依法予以确认。根据本院认定的证据，本院查明如下事实：2015年11月24日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定：符杰成、张必容购买恒大彭山公司位于眉山市彭山区（原彭山县，建筑面积为105.73平方米，套内面积为87.95平方米，公摊面积为17.78平方米，房屋总价款487407元，恒大彭山公司于2016年6月30日前向符杰成、张必容交付商品房。同日，原、被告双方签订《补充协议》约定：被告应首付购房款195407元，余款292000元向银行按揭贷款支付。第3.4条在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权享有下列权利。第3.4.1条单方解除本《商品房买卖合同》及《补充协议》，收回该商品房，买受人所交的全部款项作为违约金，不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后10天内，协同原告到房产管理部门办理有关解除合同备案的手续。第3.4.3条有权终止或不予办理房地产权属证书，并无须承担任何责任。2015年12月9日，原、被告双方签订的上述《商品房买卖合同》签约备案（备案号为43625）。2015年12月9日，符杰成、张必容农业银行成都总府支行、恒大彭山公司签订《个人购房担保借款合同》约定：符杰成、张必容借款用于购置彭山县的恒大金碧天下XXX幢XX楼X号商品房一套，借款金额为292000元，借款期限12年，还款方式为等额本息还款。恒大彭山公司为此笔借款提供阶段性连带责任担保。其后，农业银行成都总府支行如约将此笔借款全部转付到被告指定的账户。被告履行了合同约定支付房款的义务。2016年8月24日，该银行向恒大彭山公司送达《关于履行张必容担保责任的告知函》，内容概述如下：恒大彭山公司，借款人张必容于2015年12月11日在我行按揭贷款292000元用于购买贵公司开发的位于四川省眉山市彭山区牧马镇恒大金碧天下XXX幢XX楼X号的住房。现已连续3个月未按合同约定正常还款，截止2016年6月11日累计欠款7956.4元、欠息3296.26元、剩余本金284352.39元。贵公司作为连带保证人应当承担连带责任，请贵公司履行相关担保责任。2016年9月19日，恒大彭山公司委托四川致高守民律师事务所向符杰成、张必容发去《律师函》通知：符杰成、张必容在收到本函后5日内，向农业银行成都总府支行履行还款义务，否则，原告将按照合同约定处理所购商品房，由此造成的全部不利后果由被告自行承担。到期后，被告仍未向贷款银行履行还款义务。2016年9月30日，符杰成、张必容在农业银行成都总府支行的上述借款被该行宣布提前到期。2016年10月9日，农业银行成都总府支行出具《结清证明》载明：当日，恒大彭山公司代符杰成、张必容向农业银行成都总府支行清偿了其所欠的借款本息（含罚息、复利）共计289888.12元，该笔借款已结清。2016年10月10日，恒大彭山公司向符杰成、张必容发出《关于解除商品房买卖合同的通知》：自本通知到达被告方后，原、被告双方于2015年11月24日所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》即行解除，原告有权向他人销售恒大金碧天下338幢18楼4号商品房，请被告收到本通知后5日内来原告公司办理合同解除的善后事宜。本院认为，原、被告双方于2015年11月24日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》以及符杰成、张必容、恒大彭山公司与农业银行成都总府支行签订的《个人购房担保借款合同》系当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同合法有效，本院予以认定。因被告符杰成、张必容未按《个人购房担保借款合同》约定的内容履行其按期偿还银行按揭贷款的义务，且违约多期，在银行催收无果的情况下，原告按借款合同的约定承担了连带担保责任，根据原、被告双方签订《补充协议》第3.4条“在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或者要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任，出卖人享有单方解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，收回该商品房”。以及《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。以及《合同法》第九十四条第一款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务”的规定。二被告的上述行为系属违约，现原告依法具有合同解除权。虽然原告曾于2016年10月10日向被告符杰成、张必容发出《关于解除商品房买卖合同的通知》，但现有证据不能足以证明被告已收到该通知，故双方签订的房屋买卖合同尚未解除。现原告主张解除与符杰成、张必容于2015年11月24日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，并由被告协助其到房产管理部门注销商品房买卖合同备案及预告登记、撤销抵押权预告登记以及办理解除合同的全部手续，其理由正当、证据充分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一款（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司与被告符杰成、张必容于2015年11月24日签订的恒大金碧天下XXX幢XX楼X号房屋《商品房买卖合同》以及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》。二、被告符杰成、张必容于本判决生效之日起十日内协助原告恒大鑫丰（彭山）置业有限公司到房产管理部门注销恒大金碧天下XXX幢XX楼X号房屋《商品房买卖合同》签约备案登记（备案号为43625）、抵押权预告登记以及协助原告办理解除合同的全部手续。案件受理费8611元（原告已垫付），由二被告负担。此款由二被告在本判决生效后5日内向原告给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审 判 长 吴 伟人民陪审员 李 伟人民陪审员 杨华良二〇一七年十二月二十一日书 记 员 谢小丽（此页无正文）