广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）中中法民一终字第658号上诉人（原审被告）：中山市时尚京都物业管理有限公司。住所地：广东省中山市，组织机构代码××。法定代表人：邓向阳，该公司总经理。委托代理人：孙振科、钟凯恒，分别、实习律师。被上诉人（原审原告）：郑满娣，女，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××4827。委托代理人：卓海东，广东威格信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄灿，男，汉族，身份证住址为浙江省乐清市，公民身份号码×××1813。现被羁押于广东省番禺监狱。上诉人中山市时尚京都物业管理有限公司（以下简称时尚京都公司）因与被上诉人郑满娣、黄灿房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法民一初字第473号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2012年10月18日，以黄灿作为出卖人，由时尚京都公司代理黄灿与郑满娣作为买受人签订《商铺买卖合同》，合同约定买受人购买出卖人代产权拥有人出售的中山市西区富华道383号柏景台2层192号商铺，该商铺建筑面积共9.56平方米，商铺总价为126000元。合同第四条约定付款方式为：买受人于2012年10月18日前支付全部房价款。合同第六条约定出卖人应于2012年10月1日前交付合同约定的商铺。合同第十条约定：在商铺交付后的150个工作日内，由出卖人负责向中山市房地产交易登房中心申办该商铺的交易过户手续，买受人必须在出卖人或出卖人的委托人通知的时间内配合出卖人到国土部门签署过户文件、缴纳相关税费并提供办理过户手续所需的一切材料。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续。按下列方式处理：（1）逾期不超过30日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日60天内退还全部已付房价款，并按房价款5%的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。该合同由郑满娣与时尚京都公司盖章签名。同日，以郑满娣为出租方与时尚京都公司为承租方签订了《［时尚京都服饰城］商铺租赁合同》，约定郑满娣将商铺出租给时尚京都公司，租期为三年，即从2012年10月1日至2015年9月30日。郑满娣于合同签订当日向时尚京都公司一次性支付全部房款126000元及代收款5292元。黄灿未按约履行上述办证义务，于2013年8月30日向郑满娣出具书面的《承诺书》，承诺：1.同意解除上述商铺买卖合同与［时尚京都服饰城］商铺租赁合同，在2013年11月10日前将郑满娣已付的购房款126000元及违约金人民币6300元支付至郑满娣指定的账户；2.本承诺书与《解除合同协议书》一同生效，买受人未签署《解除合同协议书》的本承诺书不生效。2013年9月10日，郑满娣与时尚京都公司签订《解除合同协议书》，约定：一、双方确认于本协议书签订之日起解除双方于2012年10月18日签订的《商铺买卖合同》及《［时尚京都城］商铺租赁合同》。二、本协议生效之日起，除本协议约定事项外，有关于《商铺买卖合同》及《［时尚京都城］商铺租赁合同》的合同任何一方不得再以任何理由追究另一方的任何责任。三、时尚京都公司于2013年11月10日前一次性退回已收取郑满娣的商铺价款人民币126000元及各项代收费用人民币4592元，2013年11月10日前支付违约金6300元，郑满娣收款后应立即向时尚京都公司出具相应的收款凭证。黄灿与时尚京都公司未按约履行上述义务，郑满娣于2013年12月3日诉至原审法院，请求判令：1.黄灿、时尚京都公司退还购房款126000元及代收办证费4592元并支付违约金6300元；2.黄灿、时尚京都公司承担本案诉讼费。原审法院另查：涉案商铺属于登记在黄灿名下的中山市西区富华道383号柏景台2层1卡（建筑面积3700.64平方米）的其中一个卡位，尚未办理产权分割手续，至今仍登记在黄灿名下。该卡于2012年8月23日办理抵押登记在案外人黄冠强名下，现由中山市公安局查封。原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。郑满娣、黄灿、时尚京都公司签订的商铺买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，当事人应遵守履行。黄灿、时尚京都公司未依约履行办证义务，逾期时间达到解除合同的条件，故郑满娣有权解除合同并要求黄灿、时尚京都公司承担违约责任。双方于2013年9月10日签订《解除合同协议书》，协商一致解除合同，故郑满娣、黄灿、时尚京都公司签订的商铺买卖合同已于2013年9月10日解除。郑满娣有权请求黄灿返还全部款项并支付房款5%的违约金。时尚京都公司虽作为黄灿的委托代理人与郑满娣签订合同，但在《解除合同协议书》中自愿返还郑满娣房款及各项代收费并支付违约金，故应遵守履行该协议。综上，郑满娣请求黄灿、时尚京都公司退还房款126000元及代办证费4592元，并支付违约金6300元，理据充分，原审法院予以支持。时尚京都公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证、辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、黄灿、时尚京都公司于原审判决生效之日起七日内，退还郑满娣购房款126000元及代收办证费4592元；二、黄灿、时尚京都公司于原审判决生效之日起七日内向郑满娣支付违约金6300元。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3038元（郑满娣已预交），由黄灿、时尚京都公司共同负担（黄灿、时尚京都公司于原审判决生效之日起七日内径付郑满娣）。上诉人时尚京都公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、时尚京都公司是受商铺所有人黄灿的委托，代理黄灿与郑满娣签订《商铺买卖合同》，合同应直接约束黄灿与郑满娣，时尚京都公司非合同相对方，因此无需承担任何合同责任。二、一审法院依据《解除合同协议书》认定时尚京都公司自愿返还郑满娣房款及各项代收费并支付违约金不当。在时尚京都公司与郑满娣签订《解除合同协议书》前，黄灿于2013年8月30日向郑满娣出具了《承诺书》，黄灿同意解除《商铺买卖合同》、《时尚京都服饰城商铺租赁合同》，并承诺于11月10日前退回购房款126000元及违约金6300元，同时明确约定《承诺书》与《解除合同协议书》一同生效，买受人未签署《解除合同协议书》，《承诺书》不生效。因此《承诺书》生效的前提是《解除合同协议书》也已签署。时尚京都公司无论是签订《商铺买卖合同》还是签订《解除合同协议书》，都只是代理黄灿的行为，黄灿才是合同相对方，相关合同义务理应由黄灿承担。一审法院仅凭时尚京都公司在《解除合同协议书》签字盖章，从而认定时尚京都公司自愿承担返款责任，显然不符合实际情况，导致判决错误。三、本案的《商铺买卖合同》解除涉及到刑事犯罪方面的原因，不应归责于时尚京都公司。综上，一审判决认定事实错误，请求撤销一审判决，依法改判时尚京都公司无需承担责任。被上诉人郑满娣答辩称：一、黄灿在2013年8月30日出具的《承诺书》中没有授权时尚京都公司以自己的名义签订《解除合同协议书》，若时尚京都公司是受托签订《解除合同协议书》，则《解除合同协议书》的相对方是黄灿和郑满娣，时尚京都公司应以受托代理人的身份与郑满娣签订《解除合同协议书》。时尚京都公司作为代理人与郑满娣签订《商铺买卖合同》，却直接以合同相对方签订《解除合同协议书》，时尚京都公司应履行解除合同的义务。一审法院认定时尚京都公司在《解除合同协议书》中自愿承担义务并履行无不妥。二、《承诺书》是黄灿单方作出的，其附加条件对郑满娣不产生约束力。三、时尚京都公司在与郑满娣签订《商铺买卖合同》时，隐瞒了商铺已于2012年8月23日抵押给了案外人黄冠强，时尚京都公司在代理签订《商铺买卖合同》中存在欺诈行为，应与黄灿对郑满娣承担连带责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。本院二审经审理查明：原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：2012年4月16日，黄灿向时尚京都公司出具《授权委托书》并办理了公证，《授权委托书》记载黄灿系中山市西区富华道383号柏景台1层1卡、2层1卡、5层以及地下负2层的房地产的产权人，根据上述房地产的发展、运营需要，黄灿委托时尚京都公司以时尚京都公司的名义处理上述房地产及分割后的房地产，时尚京都公司的权限包括：销售、使用、出租上述房地产；在销售、出租上述房地产过程中自己或委托他人与客户及相关部门等签署相关文件；收取上述房地产的销售款项和租金等。2012年10月9日，郑满娣在时尚京都公司刷卡支付了5000元，该款项直接转入了黄灿的银行账户。2012年10月18日，郑满娣在时尚京都公司刷卡支付了50000元，该款项直接转入了黄灿的银行账户。郑满娣于当日刷卡支付了50000元后，郑满娣立即又在时尚京都公司刷卡支付了71000元，该款项直接转入了时尚京都公司的银行账户。同日，时尚京都公司向郑满娣开具了收取郑满娣购买涉案商铺款项126000元以及代收款5292元的收据。二审期间，郑满娣陈述时尚京都公司在与其签订《商铺买卖合同》时，时尚京都公司向其交付了黄灿的上述《授权委托书》。郑满娣并陈述其与时尚京都公司签订《解除合同协议书》时，时尚京都公司向其交付了黄灿于2013年8月30日出具的《承诺书》。本院再查明：本院于2015年1月12日作出（2014）中中法刑二初字第19号刑事判决，判决郑立锋、叶亦秋、黄灿犯合同诈骗罪，并判处三人不同刑期，追缴郑立锋、叶亦秋、黄灿所得的赃款共计17184.6万元。该刑事判决中认定有以下事实：2011年下半年，郑立锋以其实际控制的广州银罗湾投资有限公司（简称“银罗湾公司”）及黄灿的名义，通过拍卖、转让等方式，取得中山市西区富华道383号柏景台负二层至六层的产权，其中一层1卡、二层1卡登记为黄灿所有，一层2卡、二层2卡、三层1-5卡（全层）登记为银罗湾公司所有。其后，郑立锋将上述三层物业拆分为多个商铺，以“时尚京都服饰城”的名义，通过其所控制的时尚京都公司对外公开销售；2012年8月24日至2013年1月29日，郑立锋伙同叶亦秋、黄灿隐瞒中山市西区富华道383号柏景台二层1、2卡及三层的部分商铺已抵押的情况，将已抵押给黄某强、广东省某典当行有限责任公司的59个商铺出售黄某荣、路某忠、陈某贤等54名被害人，骗得销售款1065.4万元，属郑立锋、叶亦秋、黄灿合同诈骗金额。郑立锋、叶亦秋、黄灿不服提起上诉，2015年4月7日，广东省高级人民法院作出（2015）粤高法刑二终字第80号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。而郑满娣属于上述刑事裁判文书中认定的上述54名被害人之一。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审争议的主要焦点在于时尚京都公司是否应承担向郑满娣退还购房款、代收办证费及支付违约金的义务。时尚京都公司在与郑满娣签订《商铺买卖合同》以及《解除合同协议书》时，时尚京都公司分别向郑满娣出具了黄灿的公证授权委托书和《承诺书》，单从这些证据材料的字面上而言，时尚京都公司是受黄灿的委托办理签订商铺买卖合同及解除买卖合同事宜，时尚京都公司亦是代理黄灿收取、退还购房款等款项。但是，根据本院（2014）中中法刑二初字第19号刑事判决中认定的事实可知，郑满娣购买的涉案商铺实际为郑立锋以黄灿的名义，通过其所控制的时尚京都公司以“时尚京都服饰城”的名义对外公开销售的众多商铺之一，故依刑事判决认定的事实，本院认定时尚京都公司实际并非单纯仅是受黄灿的委托而销售涉案商铺，实际是受郑立锋的控制指示而与黄灿共同实施对外销售商铺行为。另外，从郑满娣于2012年10月18日在时尚京都公司处支付购房款的情况来看，在郑满娣刷卡可直接支付至黄灿的银行账户情况下，郑满娣刷卡支付的购房款仅有小部分直接进入黄灿的银行账户中，另外的大部分款项是直接进入了时尚京都公司的账户，时尚京都公司亦未举证证明其公司将进入其公司银行账户的相应款项后支付给了黄灿，故时尚京都公司并未要求郑满娣将全部购房款直接刷卡支付至黄灿的银行账户，而是在当日立即又让郑满娣将大部分购房款直接刷卡支付至时尚京都公司银行账户的行为，亦可印证时尚京都公司是与黄灿共同收取了购房款。因此，时尚京都公司与黄灿实为销售涉案商铺的共同利益体，在涉案商铺买卖合同解除后，时尚京都公司负有与黄灿共同退还郑满娣购房款、代办证费用及支付违约金的义务。综上所述，上诉人时尚京都公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定主要事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3038元（上诉人中山市时尚京都物业管理有限公司已预交），由上诉人中山市时尚京都物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张煌辉审判员  牛庆利审判员  官 琳二〇一五年十二月十日书记员  易嘉璇第10页共10页