重庆市开县人民法院民 事 判 决 书(2015)开法民初字第03332号原告重庆开乾投资（集团）有限公司，住所地重庆市开县汉丰街道永兴社区开州大道173号，组织机构代码68890036-4。法定代表人田静，系该公司董事长。委托代理人沈丽，重庆四方律师事务所律师，系特别授权。委托代理人张靖，重庆四方律师事务所实习律师，系特别授权。被告谭崇斌，男，1959年8月11日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托代理人李中，重庆新盟律师事务所律师，系特别授权。原告重庆开乾投资（集团）有限公司与被告谭崇斌房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员向红担任审判长，与代理审判员陈秀娟、人民陪审员徐心华组成合议庭，分别于2015年10月16日和2015年11月25日公开开庭进行了第一、二次审理。第一次庭审原告重庆开乾投资（集团）有限公司的委托代理人沈丽、张靖和被告谭崇斌的委托代理人李中到庭参加了诉讼。第二次庭审原告重庆开乾投资（集团）有限公司的委托代理人沈丽和被告谭崇斌的委托代理人李中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆开乾投资（集团）有限公司诉称：2012年7月30日，被告在开县公共资源交易中心以公开竞价的方式取得原告所有的开县滨湖景观（二期）配套商务用房下段3号楼五年的租赁权。原、被告双方于2012年9月20日在开县签订了书面《租赁合同》，合同明确约定了租金及支付方式，前三年租金为59万元/年，第四年租金为64.9万元/年，第五年租金为71.39万元，第二年租金应于上年租赁期满前30日或之前足额缴纳，另明确约定乙方（被告）按照1.5元/平方米/月缴纳物业服务费，于每月1日或之前按月预付给甲方（原告）。原告自合同签订即将房屋交付于被告，至起诉之日止，被告已拖欠原告一年零七个月租金，合计940722元，且拖欠物业服务费用53465元。经原告屡次催收，被告拒不支付拖欠费用，且继续占用房屋拒不返还，直到2015年7月23日被告才将房屋交还给原告。故请求法院判决：1、确认原、被告签订的《租赁合同》于2015年7月23日解除；2、被告支付原告下欠租金940722元，并按中国人民银行贷款利率支付从2013年12月21日起至付清之日止的利息；3、被告支付原告物业服务费53465元，并按中国人民银行贷款利率支付从2013年12月21日起至付清之日止的利息；4、被告向原告交付租赁房屋的水、电、气、电视和宽带的上户手续；5、本案诉讼费由被告承担。被告谭崇斌辩称：原、被告的确签订了《租赁合同》，2014年2月，因房屋漏水和发生偷盗，被告未继续经营，被告主动要求解除合同，被告同意双方签订的《租赁合同》于2015年7月23日解除，但原告的其他诉讼请求不应行到支持，原因是：一、租金的诉讼时效为一年，原告起诉时已超过一年诉讼时效；二、被告已将租赁房屋整体转让给第三人，房屋的实际使用人多次将房屋的状况告知了原告，原告只与实际使用人沟通，原告是默认了被告的转租行为，转租后的租金和物业管理费应由实际使用人支付；三、原告出租给被告的房屋存在严重质量问题，而原告没有维修，严重影响了被告的经营，所以被告拒付租金；四、原告出租给被告的房屋在2013年4月多次发生偷盗，使被告的财物受到损害；五、原告要求被告交付租赁房屋的水、电、气、电视和宽带的上户手续无法律及事实依据。综上所述，被告愿意用已交纳的保证金和安装的20多台空调、电梯等与原告协商抵扣，如果原告不愿意抵扣，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年7月30日，被告谭崇斌在开县公共资源交易中心以公开竞价方式获得开县滨湖景观（二期）配套商务用房下段3号楼5年租赁权。2012年9月20日，原告重庆开乾投资（集团）有限公司（出租人、甲方）与被告谭崇斌（承租人、乙方）签订了《重庆开县滨湖景观工程（二期）配套商务用房租赁合同》，约定了“甲方同意出租，乙方同意承租位于重庆开县滨湖景观工程（二期）配套商务用房下段3号楼，面积为2096.81㎡。租赁期限商务用房租赁期限为5个租约年，自计租日开始计算，至次年当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年按此计算，直到租赁期限届满。租金、其它费用及支付租金：第一年为59万元、第二年为59万元、第三年为59万元、第四年为64.9万元、第五年为71.39万元。商务用房的租金由乙方按日历年以年租金方式向甲方支付年租金。乙方自计租日起开始承担商务用房的租金。签订本合同时支付第一年租金的50%，交房之日缴清当期年租金，以后每年租金应于前一年计租日期满前30日或之前足额缴纳。如前述期限届满之日为国家法定节假日，则支付日期提前至该节假日的前一天。本合同所述计租日为交房之日后90天的次日。自计租日开始，乙方按照本合同的约定承担商务用房租金。虽然甲方不应向乙方收取交房之日后90天的租金，但不能免除该期间本合同约定的乙方应缴纳的其他费用和乙方应履行的义务。物业服务费：双方约定，作为商务用房的承租人，乙方应当向甲方缴纳承租商务用房的物业服务费。乙方所需缴纳的承租商务用房的物业服务费标准为1.5元/平方米/月，以本合同项下租用面积计收。物业服务费用于甲方提供的物业公共部位、公共设施设备日常运行的维修维护及垃圾清运。物业服务费自交房之日起计收，乙方应自交房之日起全额承担承租商务用房的物业服务费，乙方应于每月1日或之前按月支付物业服务费。商务用房的物业服务费由乙方于每月1日或之前预付给甲方，甲方同意在此基础上给予乙方3日付费宽限期，如乙方未能在该付费宽限期内向甲方支付物业服务费，每逾期一天，甲方有权按乙方应付而未付之物业服务费金额的千分之三计收逾期付款违约金，计算期为直至乙方向甲方清缴全部欠费之日止。租期期限起始日当月和租赁期限届满日当月如实际租赁天数不足整月的，则该月的物业服务费以月物业服务费标准除以30.416乘以当月实际租赁天数计算。履行约保证金本合同签订之日起，乙方向甲方按第一年租金的20%足额支付租赁期内的履约保证金，总计11.8万元，否则甲方不向乙方交付房屋。履约保证金自给付之日起至按本合同约定退还乙方之日不计利息。租赁期间内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行，或由于乙方违约导致甲方解除本合同的，则履约保证金甲方不予退还，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款支付违约金并承担其他违约责任。本合同项下租赁期限届满后，或本合同终止、解除后，除本合同约定不予退还履约保证金的情形外，在乙方按照本合同约定交还租赁商务用房、缴清所有应付费用、违约金或其他应付款项及履行完毕合同项下的所有义务，且办理完毕以租赁商务用房为注册地址设立的公司所涉及的所有税务、法律关系（包括地址变更或注销手续）并自变更或注销手续的相关法律文件的复印件提交甲方之日起六十日内，甲方应将履约保证金无息退还乙方。无论任何原因导致本合同终止的，乙方应无条件地将租赁商务用房返还给甲方，双方按本合同的约定结清各项相关费用。违约责任除本合同第12条免责条款约定的情形，承租期间，甲方不及时履行本合同5.2.16约定的管理、维修责任，致使由于房屋损坏而造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。乙方逾期缴纳本合同项下由甲方收取的物业服务费和甲方代为收取的水、电费，每逾期一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额千分之三的逾期付款违约金，甲方有权在提前3日向乙方发出书面通知的前提下，采取对承租商务用房停止水、电等能源供应、阻止乙方继续开业经营等强制措施及合法的其他措施而不需承担任何违约责任或赔偿责任，直至乙方纠正其违约行为；甲方实施前述措施期间乙方仍应根据本合同约定承担并支付租金、物业服务费；乙方逾期超过30日或累计超过30日的，甲方有权解除合同。甲方选取择解除合同，乙方应补足上述所欠费用及按照本合同约定向甲方支付违约金，并承担因此而产生的所有费用（包括但不限于重新接驳水电供应的费用），并赔偿甲方因此遭受的全部损失。禁止转租和分租租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式转租、分租该商务用房或其中任何部分，或以分租、借用、共用或将业务承包给第三人等其他任何方式以致任何非本合同承租方在租赁期限内使用或占用该商务用房或其中任何部分，不论乙方对该等使用或占用是否有收取租金或其他利益。”等内容。合同签订后，原告重庆开乾投资（集团）有限公司将房屋交付给被告谭崇斌使用，被告谭崇斌缴纳租金至2013年12月19日、缴纳物业服务费至2013年3月。2015年7月23日，被告谭崇斌将房屋交还给原告重庆开乾投资（集团）有限公司，原、被告双方分别在《租赁商务用房退还交接单》上盖章和签名，《租赁商务用房退还交接单》内容为：“一、交接房屋场地座落：滨湖商业地产二期下段3号楼（汉府兰庭）。……。五、交接确认：1、甲乙双方共同对房屋水、电、气、有线电视、宽带使用情况进行核对，需支付的费用由乙方负责缴纳，所有上户手续无条件交给甲方。2、乙方所欠租金：940722元（2013.12.20至2015.7.23），物业服务费：53465元结算至停水日期（2013.4至2014.8），由乙方缴清。3、乙方自愿无条件交还房屋，甲乙双方确认完成交接手续，甲方收回房屋使用权。六、本单一式两份，甲乙双方各持一份（出租方为甲方、承租方为乙方）。出租方（代表）：重庆开乾投资（集团）有限公司承租方（代表）：谭崇斌”。以上事实，有《开县滨湖景观（二期）配套商务用房竞租成交确认书》复印件、《重庆开县滨湖景观工程（二期）配套商务用房租赁合同》复印件、《租赁商务用房退还交接单》复印件等证据在卷予以证明，足以认定。本院认为，原、被告于2012年9月20日签订的《重庆开县滨湖景观工程（二期）配套商务用房租赁合同》是双方的真实意思表示，且内容并不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。原告要求确认与被告于2012年9月20日签订的《重庆开县滨湖景观工程（二期）配套商务用房租赁合同》于2015年7月23日解除，被告对此表示认可，根据《合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。本案的争议焦点有三个方面：一是原告主张的租金是否已过诉讼时效？二是原告要求被告支付下欠租金940722元和物业服务费53465元，并按人民银行贷款利率支付从2013年12月21日起至付清之日止的利息的诉讼请求能否得到支持？三是原告要求被告向原告交付租赁房屋的水、电、气、电视和宽带的上户手续的诉讼请求能否成立？关于第一个争议焦点：根据《民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或损毁的。”之规定，虽然本案的诉讼时效期间为一年，但被告所欠租金的期间是2013年12月20日至2015年7月23日，且2015年7月23日，被告在《租赁商务用房退还交接单》签字认可下欠2013年12月20日至2015年7月23日的租金为940722元，并同意缴纳，故本院认为原告主张的租金未过诉讼时效。关于第二个争议焦点：本院认为，合同签订后，原告已按约定将租赁标的物交付给被告使用，且双方在合同中也约定了被告应支付原告物业服务费，被告理应按约定支付租金和物业服务费。被告辩称房屋已转租，应由实际使用人支付租金和物业服务费。本院认为，原告是与被告签订的租赁合同，被告即使将房屋转租给他人，也只是被告与他人建立了租赁关系，对原告不具有约束力，证人王某某证明租金和物业服务费由实际使用人支付给原告与《租赁商务用房退还交接单》中被告认可缴清租金内容不一，本院对其证明租金由实际使用人支付给原告的内容不予采信，故被告的该项抗辩理由不能成立。另外，被告辩称原告出租的房屋存在严重质量问题影响被告使用拒付租金的问题，本院认为被告提交的照片根本看不出拍摄时间和拍摄地点，其申请出庭的证人王某某认可其系房屋的实际使用人，如果房屋有质量问题，承租人应要求出租人维修，而被告并未提供其要求原告维修的相关证据，也未提供承租人已自行维修的相关证据，故本院认为被告提供的上述证据不能证明房屋存在严重质量问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，被告应承担举证不力的不利后果，本院对被告的该抗辩理由不予采信。被告辩称的租赁房屋被盗也只有证人王某某的证明，连报警的相关材料都没提供，而《租赁商务用房退还交接单》上被告同意缴清租金940722元和物业服务费53465元，该交接单中并没的减少租金或物业服务费的相关内容，加之合同约定的物业服务费是用于原告提供的物业公共部位、公共设施设备日常运行的维修维护及垃圾清运，故被告辩称租赁房屋被盗而拒付租金和物业服务费的抗辩理由也不能成立。被告还辩称的用交纳的保证金和安装的20多台空调、电梯等与原告协商抵扣，但双方就此并未协商达成一致意见，本院认为一是被告辩称的保证金并未提交缴纳发票或收据予以证明，二是双方签订的合同并未对保证金和空调、电梯等抵扣租金作出约定，故被告辩称的用已交纳的保证金和安装的20多台空调、电梯等抵扣的抗辩理由不能成立。综上，被告在《租赁商务用房退还交接单》签字认可下欠租金940722元和物业服务费53465元，根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和第二百二十七条“承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付。……。”之规定，本院对原告要求被告支付物业服务费53465元和租金940722元的诉讼请求予以支持。原告要求被告对租金和物业服务费按人民银行贷款利率支付从2013年12月21日起至付清之日止的利息的诉讼请求，实质上是原告对被告逾期付款损失的主张，《租赁商务用房退还交接单》是原、被告双方对租赁期限内尚欠的租金和物业服务费进行的结算，但结算时双方并未对租金和物业服务费的支付时间作出明确约定，根据《合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……。”之规定，原告可以随时向被告主张，故本院认为对下欠租金940722元和物业服务费53465元的利息应从2015年6月25日（起诉之日）开始按人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止。关于第三个争议焦点：原告要求被告交付租赁房屋的水、电、气、电视和宽带的上户手续并未提供充分证据证明到底原告向被告交付了哪些上户手续,对此原告应承担举证不力的不利后果,故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十三条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告重庆开乾投资（集团）有限公司与被告谭崇斌于2012年9月20日签订的《重庆开县滨湖景观工程（二期）配套商务用房租赁合同》于2015年7月23日解除。二、被告谭崇斌在本判决生效后十五日内支付原告重庆开乾投资（集团）有限公司租金940722元及利息（从2015年6月25日起至付清之日止按人民银行同期同类贷款利率计算）。三、被告谭崇斌在本判决生效后十五日内支付原告重庆开乾投资（集团）有限公司物业服务费53465元及利息（从2015年6月25日起至付清之日止按人民银行同期同类贷款利率计算）。四、驳回原告重庆开乾投资（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13741元，由被告谭崇斌负担（直付原告12692元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长  向 红代理审判员  陈秀娟人民陪审员  徐心华二〇一五年十二月二十四日书 记 员  魏久江