山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁02民终8500号上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛东方新兴厨房设备有限公司法定代表人：李春博，执行董事。委托诉讼代理人：代宝义，山东诚功（城阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹存召，山东诚功（城阳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛嘉实伟业商贸有限公司法定代表人：唐盛贞，执行董事。委托诉讼代理人：王晋泽，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。上诉人青岛东方新兴厨房设备有限公司（以下简称东方新兴公司）因与被上诉人青岛嘉实伟业商贸有限公司（以下简称嘉实伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2016）鲁0282民初13057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人东方新兴公司的委托诉讼代理人代宝义、曹存召，被上诉人嘉实伟业公司的委托诉讼代理人王晋泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方新兴公司上诉请求：1、撤销一审判决第二至五项、第七项，依法改判嘉实伟业公司向东方新兴公司支付款项26.2万元；2、一、二审诉讼费由嘉实伟业公司承担。事实和理由：1、双方于2015年9月达成协议，由嘉实伟业公司以东方新兴公司员工的名义催收欠款，回收欠款用以支付租金。2、东方新兴公司于2016年2月16日向嘉实伟业公司支付租金10万元。3、东方新兴公司委托员工赵莹于2017年1月24日与嘉实伟业公司办理房屋交接手续，向嘉实伟业公司交付房屋钥匙，但嘉实伟业公司拒绝交接。东方新兴公司于2017年3月初又将房屋钥匙邮寄给嘉实伟业公司，嘉实伟业公司再次拒收。直到2017年3月21日，嘉实伟业公司才配合办理了房屋交接手续。因此，双方办理房屋交接的时间应以2017年1月24日为准。4、东方新兴公司不存在违约行为，不应向嘉实伟业公司支付违约金、占用房屋损失和律师费。综上，东方新兴公司不拖欠嘉实伟业公司租金，嘉实伟业公司解除双方签订的房屋租赁合同，构成违约。嘉实伟业公司辩称，一审判决正确，请求维持原判。嘉实伟业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令双方之间的房屋租赁合同关系于2016年10月1日解除，东方新兴公司立即从即墨市通济新区九江路*号青岛国际服装产业城*号厂房迁出，并与嘉实伟业公司办理交接手续；2、依法判令东方新兴公司向嘉实伟业公司支付所欠2015-2016年度租金10万元，违约金5万元；3、依法判令东方新兴公司向嘉实伟业公司赔偿占用房屋损失（按274元/天计算，自2016年10月1日起至东方新兴公司迁出涉案厂房并与嘉实伟业公司办理完毕交接手续之日止）；4、依法判令东方新兴公司向嘉实伟业公司赔偿律师费1万元；5、诉讼费由东方新兴公司承担。东方新兴公司向一审法院反诉请求：1、依法判令嘉实伟业公司赔偿东方新兴公司装修损失20万元；2、依法判令嘉实伟业公司向东方新兴公司支付违约金5万元；3、依法判令嘉实伟业公司赔偿东方新兴公司支付的律师费1.2万元；4、诉讼费由嘉实伟业公司承担。一审法院认定事实：2014年9月1日，青岛恒基伟业服饰有限公司（甲方）与东方新兴公司（乙方）签订《公司合作协议》。协议约定：1、甲方同意将位于青岛即墨市通济新区九江路*号青岛国际服装产业城*号的厂房及附属设施租赁给乙方使用。2、租期为自2014年9月1日起至2017年10月30日止，时间为三年又两个月。3、租金按年支付，每年租金为10万元，租期开始后前两个月作为装修期免租金。4、合同签订后，乙方于签订合同一个月内支付甲方10万元作为第一年度租金。第二年、第三年租金须在每年9月30日前向甲方支付。5、乙方根据本合同应支付的租金、合作费用及履约保证金可以银行转账方式存入甲方指定账户，或将支票送至甲方法定地址或甲方书面通知的其他地址，也可用现金方式直接向甲方支付。甲方指定银行账号如下：开户银行为福州北路支行中国银行，单位名称为WEIFENGTANG，银行账号为***。6、厂房装修：乙方根据需要对出租范围内的厂房及附属设施进行必要装修等行为，需要向甲方及青岛国际服装产业城项目物业公司申报装修方案，经物业公司许可后装修。本合同项下之租赁期限届满，该场地内的可移动的装修物、装饰物乙方有权带走，不可移动的装修物、装饰物归甲方所有，甲方有权根据自身需要进行处置。7、违约责任：本合同签署后，如乙方未能在约定期限内足额支付租金、合作费用及履约保证金，则自乙方逾期支付第10日起，甲方有权解除本合同，乙方已交履约保证金不予退还，且乙方应向甲方支付相当于应付未付租金、合作费用及履约保证金金额的违约金。本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，未满期限提前缴纳的租金不予退还，乙方向甲方承担年租金50%的违约金；若本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应该退还本合同项下已收取的乙方之履约保证金以及未满期限提前缴纳的租金，甲方向乙方承担年租金50%的违约金。2014年9月18日，青岛恒基伟业服饰有限公司变更名称为“青岛嘉实伟业商贸有限公司”。2016年9月23日，嘉实伟业公司向东方新兴公司发送律师函，函告东方新兴公司，因其不依约按时支付租金构成违约，嘉实伟业公司决定自东方新兴公司收到律师函之日起解除双方之间的房屋租赁合同关系。2017年3月21日，嘉实伟业公司与东方新兴公司办理房屋交接手续，双方确认东方新兴公司搬离涉案房屋，并无可移动物品遗留在厂房内。2016年9月9日，即墨市通济街道办事处九江路*号办理了鲁（2016）即墨市不动产权第***号权证，包含涉案房屋。庭审中，东方新兴公司称其未支付房屋租赁费系因双方另行达成协议，约定由嘉实伟业公司经办人唐伟峰以东方新兴公司员工的名义催收欠款，收回欠款后用于偿还租金等在内的欠款，因欠款未追回故房租暂时未支付。东方新兴公司称其于2016年2月16日向嘉实伟业公司支付了2015-2016年度租金10万元，当时一次转账20万元，其中10万元作为租金，另外10万元是为李春博偿还借款。为证明上述主张，东方新兴公司提交唐伟峰签字的《授权书》，载明：“现授权我公司员工唐伟峰代理我公司与贵公司（南通三建集团有限公司）结账收取未结款项事宜，此员工结取款项我公司均予认可。（如结出款项超出欠款额度，代理人需将结清款项减除所欠款项之外剩余资金还与授权方且将所有抵押物证件返还授权方并此授权书失效）。”东方新兴公司还提交2016年2月16日中国银行国内支付业务付款回单一份，载明：“付款人名称：青岛东方新兴厨房设备有限公司；收款人名称：WEIFENGTANG；金额：20万元；用途：还款。”嘉实伟业公司称，该两份证据涉及的款项均为李春博欠唐伟峰的个人借款，两份证据均未提及租金事宜。东方新兴公司则称，其与嘉实伟业公司之间除租赁关系外无其他关系，与唐伟峰之间无债权债务关系，但唐伟峰与李春博之间存在债权债务关系，东方新兴公司自认其以公司账户为其法定代表人李春博偿还个人债务10万元。因此，上述两份证据不足以证明东方新兴公司的主张，一审法院不予采信。一审法院认为，嘉实伟业公司与东方新兴公司签订的《公司合作协议》对涉案房屋租赁事宜的约定，未违反法律法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，双方之间形成房屋租赁合同关系。东方新兴公司应当向嘉实伟业公司支付房屋租赁费，东方新兴公司未在约定时间支付租金，构成违约。关于嘉实伟业公司要求确认双方之间的房屋租赁合同关系于2016年10月1日解除，东方新兴公司立即从涉案厂房迁出，并与嘉实伟业公司办理交接手续的主张。一审法院认为，东方新兴公司未在约定期限内支付租金，根据合同约定，嘉实伟业公司有权自东方新兴公司逾期支付租金第10日起解除合同。嘉实伟业公司于2016年9月23日向东方新兴公司送达律师函，函告东方新兴公司，因其不依约按时支付租金构成违约，嘉实伟业公司决定自东方新兴公司收到律师函之日起解除双方之间的房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条之规定，一审法院确认双方之间的房屋租赁合同关系于2016年9月23日解除。关于嘉实伟业公司要求东方新兴公司支付所欠2015-2016年度租金10万元、违约金5万元的主张。一审法院认为，双方之间的房屋租赁合同关系成立，东方新兴公司应当向嘉实伟业公司支付租金。根据合同约定，2015-2016年度租金的起止时间应为自2015年11月1日起至2016年10月31日止。因双方之间的租赁合同关系于2016年9月23日解除，故东方新兴公司应向嘉实伟业公司支付自2015年11月1日起至2016年9月23日止的租金89,589元，自2016年9月24日起至2016年9月30日止的房屋占有使用费1,918元（10万元/年÷365天/年×7天）。根据合同约定，因东方新兴公司违约而提前终止合同关系，东方新兴公司应向嘉实伟业公司支付年租金50%的违约金。因此，嘉实伟业公司要求东方新兴公司支付违约金5万元，一审法院予以支持。关于嘉实伟业公司要求东方新兴公司赔偿占用房屋损失（按274元/天计算，自2016年10月1日起至东方新兴公司迁出涉案厂房并与嘉实伟业公司办理完毕交接手续之日止）的主张。一审法院认为，东方新兴公司称其接到嘉实伟业公司律师函之日就搬离了涉案房屋，嘉实伟业公司不予认可，东方新兴公司无证据证明其该项主张，一审法院不予采信。东方新兴公司称其与嘉实伟业公司于2017年1月24日进行交接；嘉实伟业公司则称东方新兴公司法定代表人与代理律师均未到场，无法确认交接的有效性，双方未能完成交接。东方新兴公司又称其于2017年3月初向嘉实伟业公司律师寄送钥匙；嘉实伟业公司则称其未接到交接通知，不知邮寄的是何物故未签收。因此，一审法院对东方新兴公司主张的该次交接不予采信。双方于2017年3月21日进行交接，故一审法院认定东方新兴公司于2017年3月21日搬离涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，东方新兴公司应向嘉实伟业公司支付2016年10月1日至2017年3月21日期间的房屋占有使用费47,123元（10万元/年÷365天/年×172天）。关于嘉实伟业公司要求东方新兴公司赔偿律师费1万元的主张。一审法院认为，双方合同约定，律师费、诉讼费等实现债权的费用由败诉方承担。现因东方新兴公司违约，嘉实伟业公司提起诉讼并支付律师费1万元，故东方新兴公司应当向嘉实伟业公司赔偿律师费1万元。关于东方新兴公司反诉要求嘉实伟业公司赔偿装修损失20万元的主张。嘉实伟业公司称，其从未同意东方新兴公司对涉案房屋进行装修。一审法院认为，双方在订立房屋租赁合同时约定了两个月的装修期，嘉实伟业公司对东方新兴公司使用涉案房屋前需要装修的情况是知晓的，且在两年多的租赁期限内未对东方新兴公司的装修提出异议。因此，一审法院对东方新兴公司称嘉实伟业公司知晓并且同意东方新兴公司对涉案房屋进行装修的主张予以采信。根据双方签署的房屋交接书，经双方交接后涉案房屋内仅剩余不可移动的物品，且嘉实伟业公司表示不再利用东方新兴公司进行的装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，如因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。因此，东方新兴公司反诉要求嘉实伟业公司赔偿装修损失，一审法院不予支持。关于东方新兴公司反诉要求嘉实伟业公司支付违约金5万元并赔偿律师费1.2万元的主张。一审法院认为，因东方新兴公司违约造成双方房屋租赁合同解除，故嘉实伟业公司不应向东方新兴公司支付违约金，亦不应向东方新兴公司赔偿律师费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条规定，判决：一、嘉实伟业公司与东方新兴公司于2014年9月1日订立的房屋租赁合同关系于2016年9月23日解除。二、东方新兴公司于判决生效后十日内支付嘉实伟业公司自2015年11月1日起至2016年9月23日止的租金89,589元。三、东方新兴公司于判决生效后十日内支付嘉实伟业公司自2016年9月24日起至2017年3月21日止的房屋占有使用费49,041元。四、东方新兴公司于判决生效后十日内支付嘉实伟业公司违约金5万元。五、东方新兴公司于判决生效后十日内赔偿嘉实伟业公司律师费1万元。以上二至五项共计198,630元。六、驳回嘉实伟业公司的其他诉讼请求。七、驳回东方新兴公司的反诉请求。案件受理费3,500元，反诉费2,615元（减半收取），保全费1,320元，共计7,435元，由东方新兴公司负担。二审查明的事实与一审一致。本院认为，嘉实伟业公司与东方新兴公司签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，东方新兴公司应于2015年9月30日前向嘉实伟业公司支付2015-2016年度租金10万元。东方新兴公司未在上述期限内支付租金，构成违约，应按照合同约定的标准向嘉实伟业公司支付租金及房屋占有使用费，并支付违约金，赔偿律师费。东方新兴公司主张其于2016年2月16日向嘉实伟业公司支付租金10万元，证据不足，本院不予采信。根据本案查明事实，双方当事人于2017年3月21日办理了房屋交接手续，东方新兴公司主张房屋于2017年1月24日交接，缺乏事实依据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，如因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，涉案房屋内仅剩余已形成附合的装饰装修物，而嘉实伟业公司明确表示不再利用该装饰装修物。涉案房屋租赁合同的解除，系因东方新兴公司未支付租赁费构成违约所导，嘉实伟业公司并不存在违约行为。在此情况下，东方新兴公司要求嘉实伟业公司赔偿装修损失，支付违约金，赔偿律师费，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，东方新兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,115元，由青岛东方新兴厨房设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢雄心审判员  孙秀强审判员  徐镜圆二〇一七年十二月十二日书记员  韩明玉书记员  吴苗苗