云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2017)云0302民初3129号原告曲靖顺诚商业管理有限公司。法定代表人洪彪，执行董事。地址：云南省曲靖市麒麟区交通路2号。统一社会信用代码：9153030066829932K。委托代理人方炜君，北京市盈科（深圳)律师事务所律师。（特别授权）被告曲靖市麒麟区香圣客欢乐火锅。注册号：530302600595920。经营地：曲靖市交通路2号麒麟商业广场三楼。经营者李后雄，男，1979年4月26日生汉族，云南通海县人，住昆明市。原告曲靖顺诚商业管理有限公司诉被告曲靖市麒麟区香圣客欢乐火锅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月5日受理后，依法组成合议庭于2017年11月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人方炜君到庭参加了诉讼。被告经本院公告传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告诉称，2015年2月10日，原告与被告签订了编号为自收银（租）《租赁合同》。约定原告将位于曲靖市美佳华麒麟商业广场3层3-03号建筑面积533平方米商铺出租给被告使用；第一年年度月租金26650元、物业管理费5330元/月、运营管理费4000元/年、保证金为26650元；水、电、燃气费由原告根据被告实际使用情况代收代付；合同期限自2015年3月1日至2020年2月29日止；被告享有45天的装修期，期间不收租金；物业管理费及水电费等其他费用自店铺交付之日计算并缴付；被告需于应缴租金日前一个月向原告预付下一期间的租金。被告自2015年3月1日进场装修，期间向原告请求给予经营支持，原告同意自2015年8月20日起为计租日，但被告于2015年11月25日仅向原告缴纳了50000元，原告多次发函催告，被告均不予理会，针对被告的行为，原告为了不让损失扩大于2016年9月9日向被告发出了解除合同函，并要求被告搬离场地，被告仍是不予理会，原告于2016年12月15日对商铺进行搬离，将被告的物件存放于仓库由专人保管。被告未按合同约定支付相关费用，根据合同约定，其应当按年利率24%承担滞纳金，被告应当承担的滞纳金如下：2015年10月17日至2016年1月31日期间的租金93566.13元，逾期562天（2015年10月17日至2017年5月1日），滞纳金34575.89元；2015年3月1日至2015年4月30日期间的物业管理费10660元，逾期792天（2015年3月1日至2017年5月1日），滞纳金5551.38元；2015年8月20日至2016年1月31日期间的物业管理费为28713.23元，逾期天数620天（2015年8月20日至2017年5月1日），滞纳金11705.56元；2015年12月4日至2016年1月4日期间的水电费2959.38元，逾期482天（2016年1月5日至2017年5月1日），滞纳金937.92元；2016年1月5日至2016年2月4日期间的水电费2335.95元，逾期451天（2016年2月5日至2017年5月1日），滞纳金692.72元；2015年8月20日至2016年1月31日期间运营管理费1797.26元，逾期620天（2015年8月20日至2017年5月1日），滞纳金732.69元；履约保证金26650元，逾期792天（2015年3月1日至2017年5月1日），滞纳金13878.44元。被告的行为已违反了合同的约定，构成违约。请求人民法院确认原告与被告签订的《租赁合同》于2016年9月9日解除；由被告向原告支付租金93566.13元、物业管理费39773.23元、水电费5295.33元、运营管理费1797.26元、履约保证金26650元、逾期撤店违约金12258.99元（实为122590元）、仓储保管费5440元，合计184380.94元；由被告按年利率24%承担不履行交付租金93566.13元、物业管理费38773.23元、水电费5295.33元、运营管理费1797.26元、履约保证金26650元而产生的滞纳金68074.6元（暂计算至2017年5月1日，最终滞纳金金额计算至实际还清之日止）；被告承担诉讼费、律师费。原告针对其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、曲靖市麒麟区香圣客欢乐火锅的信用信息、经营者李后雄的基本信息，用以证明被告为适格的诉讼主体；2、租赁合同，用以证明原、被告之间达成有效的租赁合同，被告负有缴纳租金及其它费用的义务；3、租金催缴通知，用以证明原告于2016年1月23日向被告发出催款通知书，要求被告履行义务；4、工作联系函、邮寄单，用以证明原告于2016年9月9日向被告发出解除合同、交款、限期搬离租赁场地的书面通知；5、解除《商铺租赁合同》并立即撤场的通知书、邮寄单，用以证明原告于2016年12月8日向被告发出解除合同、交款、限期搬离租赁场地的书面通知；6、照片，用以证明被告拒绝撤场，原告于2016年12月15日对租赁场所进行清理，并将被告店里的物品存放至仓库进行保管；7、水电费票据，用以证明被告应缴水电费5295.33元；8、欠费明细表，用以证明被告应当向原告交纳的相关费用；9、委托代理合同及收据，用以证明委托律师代理产生律师费，应由被告承担。经质证，本院认为，被告经本院公告传唤，逾期无正当理由拒不到庭对上述证据进行质证，是其质证权利的自动放弃，产生的后果由其承担。上述证据客观真实，形成证据锁链，本院确认为定案的依据。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2015年2月10日，原告与被告签订了编号为自收银（租）《租赁合同》。约定原告将位于曲靖市美佳华麒麟商业广场3层3-03号建筑面积533平方米的商铺出租给被告使用；第一年年度月租金为26650元、第二年年度月租金为27982.5元、第三年年度月租金为29384.29元、第四年年度月租金为32321.12元、第五年年度月租金为35551.1元，租金以三个月为一个周期计收，首期租金在合同签订之日起7个工作日内交纳，下一个周期的租金须于下一个应纳日前一个月予以预付；自商铺交付之日起，原告向被告每月收取物业管理费5330元，每年收取运营管理费4000元，运营管理费按租金结算期一并交纳，被告在合同签订之日起5个工作日内向原告交纳保证金26650元，如不交纳，被告应当以月租金额为基数按日1%承担滞纳金；水、电、燃气费由原告根据被告实际使用情况代收代付；合同期限自2015年3月1日至2020年2月29日；被告享有45天的装修期，期间不计收租金，物业管理费及水电费等其他费用自店铺交付之日计算并缴付，被告应于缴租金日前一个月向原告预付下一期间的租金；被告如逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等费用外，每天还应按合同最后一个月日租金的1.5倍支付违约金；如被告不按合同约定支付租金、管理费、水电费等应交费用，应按当月租金的1%支付滞纳金；被告拖欠应缴款任何一项达十五日以上或者拖欠金额累计达2000元以上，原告有权解除合同，解除合同以书面形式提前三天通知被告，被告应当在指定期限内撤离场所，保证金不予退还，并可要求被告承担赔偿责任。合同还约定了其他内容。被告自2015年3月1日进场装修，期间向原告请求给予支持经营，原告同意以被告进驻经营的时间即2015年8月20日为租金的计算起始日。被告在经营期间于2015年11月25日向原告仅交付了租金50000元，未交付其他费用，原告于2016年1月23日向被告的经营者李后雄发出催付通知书，要求被告于2016年1月18日交付租金、物业管理费、营运管理费、履约保证金、滞纳金。鉴于被告不履约，原告以避免损失的扩大于2016年9月9日向被告发出了工作联系函，告知被告因其不履约行为原告终止执行双方签订的《商铺租赁合同》；接到通知后二十日内交付所欠费用，腾让商铺，恢复原状；如逾期，原告可自行清理租赁物内的设备、设施等物品，并有权收取相应的支出损失。2016年12月8日，原告再次向被告发出了解除《商铺租赁合同》及撤场的通知书，告知被告因其一直拖欠租金、物业管理费，经多次催告，仍不交付，决定解除与被告于2015年2月10日签订的《商铺租赁合同》；接到通知后三个工作日内办理撤场手续，补交未交付的费用，清理租赁物内的物品，腾让商铺，逾期不腾让，原告有权清理，由被告承担相应损失。被告于2016年12月9日收到上述通知。被告未提出异议，也未向原告说明情况，原告于2016年12月15日对对租赁物进行了清理，并将被告的物件存放于仓库交由专人保管。另查明，2016年1月10日、2016年2月10曲靖市美佳华物业服务有限公司向“香圣客”发出水电费交付通知，通知明确2015年12月4日至2016年2月4日期间应交付水电费5295.33元。原告于2016年2月26日为被告垫付了上述水电费。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方签订的合同是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，也不损害他人的利益，原告交将租赁物交付给了被告，该合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人除享受合同权利还必须履行合同义务。被告在使用租赁物后应当按照合同约定支付租金及合同约定的相关费用，被告未按约支付租金及相关费用的行为已违反合同的约定和法律的规定，构成违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十五条“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定。被告不履行合同足额交付相应租金和合同约定的其他费用的行为已满足合同约定的解除条件，解除条件已成就，原告可解除合同。原告明确解除合同的通知于2016年12月8日发出，之前其虽向被告发出过工作联系函，但未明确表示解除合同，所以，本院确认原告发出解除合同的通知以“解除《商铺租赁合同》及撤场的通知书”为准，被告于2016年12月9日收到通知，但至今未提出异议，也未向人民法院或者仲裁机关请求确认解除合同的效力，双方于2015年2月10签订的《租赁合同》于2016年12月9日予以解除。被告同意租金的起算时间为2015年8月20日，计算租金的起始日应为2015年8月20日。原告主张租金、物业管理费、运营管理费的计算截止时间为2016年1月31日，在合同解除期间，本院予以确认。原告代为支付了水电费，符合合同的约定，本院予以支持。履约保证金是双方当事人为了保证合同能全面履行而约定的，但保证金在当事人履行了义务，可以抵扣应当交付的费用或予以返还，所以，原告不能在合同解除后，又被告承担违约责任，还要求被告予以支付保证金，此请求支付履约保证金及相应的滞纳金本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解除》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院予以支持。”之规定，原告在合同解除后再要求被告按约定的违约责任承担“逾期撤店违约金”不符合法律的规定，本院不予支持。合同对滞纳金的约定是“以月租金额为基数按日1%承担滞纳金”，实际是约定损失的一种计算方式，本院确认滞纳金起始时间为2015年8月20日（原告代付水电费的时间是2016年2月26日，起始时间应为2016年2月27日，原告请求计算租金的起始时间是2015年10月17日，该起始时间，本院予以确认），计算基数按月租金额即26650元，原告请求的运营管理的主张基数小于月租金额，本院确认按原告请求的1797.26元为计算基数，请求的租金、物业管理费计算基数大于26650元，本院确认按26650元作为计算基数。原告主张按年利率24%计算滞纳金，换算为日是0.066%，小于双方约定的按日1%计算，本院予以支持。原告请求的仓储保管费，因其不能提交参照标准予以说明其请求金额的合理性，本院不予支持。原告请求的律师费因合同未约定，本院不予支持。综上所述，原告请求的租金、物业服务费、水电费、运营管理费，本院确定为92706.45元、28713.23元、9295.33元、1797.26元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告曲靖顺诚商业管理有限公司与被告曲靖市麒麟区香圣客欢乐火锅于2015年2月10日签订的《租赁合同》于2016年12月9日解除。二、由被告曲靖市麒麟区香圣客欢乐火锅于本判决发生法律效力后三十日内向原告曲靖顺诚商业管理有限公司支付租金92706.45元、物业服务费28713.23元、水电费9295.33元、运营管理费1797.26元。三、由被告曲靖市麒麟区香圣客欢乐火锅按年利率24%承担租金92706.45元自2015年10月17日至实际履行完毕止的损失；按年利率24%承担水电费9295.33元自2016年2月27日至实际履行完毕止的损失；按年利率24%承担30510.49元（物业服务费、运营管理费）自2015年8月20日至实际履行完毕止的损失。四、驳回原告曲靖顺诚商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5537元，由原告曲靖顺诚商业管理有限公司承担元2000元，被告曲靖市麒麟区香圣客欢乐火锅承担3537元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请执行的期间为二年。审 判 长 ：龚占金人民陪审员 ：武昔花人民陪审员 ：许祥英二〇一七年十二月七日书 记 员 ：高吉瑞