广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2013）东三法民一初字第5797号原告刘述清，男，汉族，住广东省深圳市南山区，公民身份号码是×××0058。委托代理人张建军，广东文厚律师事务所律师。委托代理人黄晓林，广东文厚律师事务所律师。被告东莞市黄江镇房地产开发公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人张文金。委托代理人刘中林。委托代理人龚可银。被告东莞市安业房地产物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市东城区。法定代表人徐锐球。委托代理人马支文，广东文美律师事务所律师。原告刘述清诉被告东莞市黄江镇房地产开发公司（简称黄江地产公司）、东莞市安业房地产物业管理有限公司（以下简称安业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月22日立案受理后，依法由代理审判员吴鹏飞审理。后该案因等待另案审理结果中断审限。恢复审限之后，本院依法由审判长尤中琴与人民陪审员蔡雪萍、利见弟组成合议庭于2015年12月15日公开开庭进行了审理。原告刘述清及其委托代理人黄晓林，被告安业公司的委托代理人马支文，被告黄江地产公司的委托代理人刘中林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘述清诉称，涉案房产由两被告进行开发、销售，在2006年11月12日原告与被告二签署《商铺认购书》，原告认购被告开发的座落在东莞市黄江镇社贝村黄江风情商业步行街（又名旺角城广场）编号为1001B号的商铺，《商铺认购书》中注明涉案商铺建筑面积是208.18平方米（其中套内建筑面积是167.23平方米，公摊面积是40.95平方米）。在和被告销售人员洽谈过程中，被告给予原告的相关资料中均明确编号为1001B号的商铺建筑面积为208.18平方米，并按照建筑面积计算出销售价格是1052358元，打98折后最终成交价是1031311元整。认购书约定原告向被告支付首期购房款及银行按揭尾数413311元，以按揭货款方式支付618000元。签订认购书后，原告向被告支付了购房款413311元，并支付了手续费38713元及专项维修费资金10409元，上述款项均由被告二收取并在2006年11月24日向原告出具了收据，原告在2007年1月4日与东莞市农村信用合作联社黄江信用社（现在变更为东莞农村商业银行股份有限公司黄江支行）、被告二签订了《楼宇按揭抵押贷款合同》（该合同中注明该商铺建筑面积是208.18平方米，未注明套内面积），贷款618000元向两被告支付了该笔款项，该笔款项汇入被告二的银行账户内，原告在2010年8月5日全部偿还了该笔借款本金及利息，其中利息是114818.59元。在2006年12月25日，原告与被告签署《商品房买卖合同》，合同第四条中被告将此前按建筑面积定价变更为按套内建筑面积计价格，但房款总额没变。另外，该合同第三条第四款中被告确定该商铺建筑面积共208.18平方米，其中套内面积是167.23平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积共40.95平方米。原告向被告购买涉案商铺后，被告至今未为原告办理该商铺的产权证书，也没有告知原告商铺的实际建筑面积，且《楼宇按揭抵押贷款合同》也明确注明该商铺建筑面积是208.18平方米，原告一直认为该商铺的建筑面积是208.18平方米，在2013年7月底，东莞市黄江锦绣花园幼儿园通过刘述清先生欲承租原告1001B号商铺，在谈及商铺计算租金的面积与租金单价等事项时，幼儿园园主告诉刘述清先生，1001B号商铺建筑面积不是208.18平方米，而是178.35平方米，只能按178.35平方米计算租金，至此原告等人才发现所购买的商铺的建筑面积远远没有达到《商品房买卖合同》及《商铺认购书》中约定的面积。原告为此多次与被告联系询问所购商铺建筑面积情况，但被告都拒不告知，2013年8月8日在被告二法定代表人徐锐球办公室，在刘述清先生的强烈要求下，徐锐球先生才允许原告查阅和抄录了原告等人商铺的实际面积数据，发现1001B商铺约定建筑面积共208.18平方米，实际测量只有178.35平方米，实际建筑面积相差竟然达到-14.33%。二被告出售给原告的商铺建筑面积与商品房买卖合同中约定的面积严重不符，面积误差比绝对值远远超过3%，且两被告向原告隐瞒该商铺的实际面积，在知晓商铺实测建筑面积与合同约定面积有较大误差后，从未告知原告商铺的实际建筑面积，严重损害了原告的合法权益，现为维护原告的合法权益，特提起诉讼。请求法院判令：1.解除原告与两被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充合同》；2.两被告返还原告支付的购房款1031311元及赔偿至付清购房款之日止的利息损失（其中413311元的利息从2006年11月24日起按照中国人民银行公布的五年以上货款基准利率计算，暂计至2013年10月21日的利息为193790.77元；618000元的利息从2007年4月15日起按照中国人民银行公布的五年以上货款基准利率计算，暂计至2013年10月21日的利息是273306.69元）；3.两被告向原告赔偿按揭货款利息损失114818.59元及支付至付清款项之日止的利息（按照中国人民银行公布的五年以上的货款基准利率计算，从2007年4月15日起暂计至2010年8月5日止供楼期间利息为13935.99元，提前还款后利息从2010年8月6日起暂计至2013年10月21日止为22905.84元）；4.两被告返还原告支付的手续费37813元及赔偿至付清手续费之日止的利息损失（利息从2006年11月24日起按照中国人民银行公布的五年以上货款基准利率计至付清之日止，暂计至2013年10月21日的利息为18151.52元）；5.两被告退还原告支付的专项维修金10409元及赔偿至付清专项维修资金之日止的利息损失（利息从2006年11月24日按照中国人民银行公布的五年以上货款基准利率计付清之日止，暂计至2013年10月18日的利息为4880.51元）；6.两被告对上述款项承担连带责任；7.两被告承担本案的全部的诉讼费用。以上合计1722222.91元，利息计算清单附后。被告安业公司辩称，原告刘述清与被告签订的《商品房买卖合同》真实合法有效。原告与被告签订商品房买卖合同，合同中第一条约定房屋按套出售，房屋价款是按照套内面积计算，该条款是双方真实意思表示，并没有违反国家法律法规的强制性规定，是合法有效的条款。二、房屋预测面积与实测面积有误差，是测绘公司与东莞房管局的错误行为作出的，将“通廓”应当作为公摊面积分摊的没有分摊，被告没有过错。1.案涉楼盘主体竣工后，被告委托广州市汇志测绘技术有限公司测绘，并以东莞市黄江镇房地产开发有限公司名义进行了商品房屋初始产权确权登记，并于2009年7月14日取得了登记字号为第1804号产权证，原告与被告签订的《商品房屋买卖合同》载明建筑面积是208.18平方米，其中套内面积是167.23平方米，公摊面积是40.95平方米，与被告的初始登记面积一致，也与测绘单位于2009年3月5日作出的《房产面积测绘成果报告书》（测绘）面积一致。2.原告等人在办理产权转移登记过程中，东莞市房管局工作人员黎海清违法责令“测绘单位”按其主观臆测的方式修改，将“通廓”应当作为公摊面积进行分摊予以改变，导致作出的实测面积与预测面积不一致。被告为纠正违法错误行为，已经东莞市两级人民法院审理［案号：（2013）东三法行初字第41号；（2013）东中法行终字第131号］，且正在审理再审过程中。综上，原告与被告签订的《商品房买卖合同》已经明确了是按照套内面积销售，原告确认无误予以购买，且双方交易结果与套内面积与分摊面积的比例无关。导致房屋预测与实测面积出现差异的原因是东莞市房管局的行政错误行为所致，且被告正在广东高院申请再审过程中，现在原告主张解除合同依据不足，请求予以驳回，以维护被告的合法权益。被告黄江地产公司辩称，原告要求解除合同已超过法定的解除期限。双方在2006年签订《房屋买卖合同》，后被告己将合同所涉房产交付给原告，原告对所拥有的房产实际面积己知情，依据最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷的司法解释第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”二、原告正常使用房屋，面积的误差不影响合同目的。双方签订合同后，被告依约已交付房产，原告也实际占有并正常使用房产，双方的合同的目的都已实现，法律应当保护合同的稳定性而不宜随意解除合同，原告对于面积的误差早已知情，其并没对此提出异议，只是现在其投资的房产没达成其快速增值的目的，其诉请不符合法律所规定，请法院依法驳回其诉讼请求。经审理查明：一、商铺认购书的签订情况：2006年11月12日，被告安业公司代表二被告和原告签订《商铺认购书》一份，约定原告向被告购买黄江风情商业步行街商铺，商铺编号是1001B，建筑面积是208.18平方米，套内面积为167.23平方米，公摊面积是40.95平方米，定价是1052358元，实际成交价1031311元。双方约定原告应当在签订协议之日支付定金1万元，七天内缴付总楼款即412524元，余款为人民币618000元向银行申请办理按揭贷款。二、商品房买卖合同签订情况：原告刘述清和被告黄江地产公司签订《商品房买卖合同》一份，黄江地产公司委托安业物业公司代为签订该合同。二被告确认是安业公司挂靠黄江地产公司开发商铺，二者是挂靠关系。合同约定刘述清购买的为预售商品房，具体为东莞市黄江风情商业步行街第一区1001B号房，用途为商铺。该商品房合同约定的建筑面积为208.18平方米，套内建筑面积为167.23平方米，公共部位和公用房屋分摊建筑面积是40.95平方米。双方约定该商品房属预售，按套出售，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6167.02元，总金额是1031311元。合同第五条约定了“面积确认和面积处理的方式”，约定“本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定的计价面积和产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积和合同约定的计价面积发生差异的，双方同意按照以下原则处理：1.差异值在正负0.6%以内的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值在正负0.6%以上至正负3%以内的，买卖双方按照买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过正负3%以上的，买受人可以选择多退少补或者退回所购商品房。选择退房的，出卖人应当在买受人书面提出退房申请的30日内退回已经收的全部购房款以及利息”。三、合同履行的情况：双方确认原告刘述清已经按照约定付清了购房款，双方于2006年底和被告安业公司签订了返租协议，返租期限是三年，原告方已经收到了安业公司支付的返租期间的租金。返租期限届满后，安业公司于2010年下半年将商铺已经返还给刘述清，但原告主张被告推迟了返还期限给原告造成了损失。之后，双方因面积差异发生争议。双方确认刘述清已经向安业公司支付了楼款413311元、手续费38713元、专项维修资金10409元。另原告提交了楼宇按揭抵押贷款合同、东莞农村商业银行按贷款账号查利息、注销证明，证明原告于2010年8月5日向银行全部偿还了按揭贷款本金以及利息，共支付利息114818.59元。原告主张于2013年8月8日在安业公司的法定代表人办公室抄录了一份明细表，抄录的结果显示1栋201的商铺建筑面积是178.35平方米，套内面积是167.23平方米，公摊面积是11.12平方米。原告认为购买的商品房实测面积少于约定面积部分超过3%，遂于2013年10月22日向本院起诉，并提出上列诉求。四、案件中止的缘由：诉讼过程中，被告安业公司以已经提起类似案件的行政诉讼为由申请中止审理。安业公司于2013年6月18日起诉被告东莞市房产管理局及第三人东莞市黄江镇房地产开发公司、张巧娟、广州市欧科地理信息技术服务有限公司、广州市欧科地理信息技术服务有限公司东莞分公司，请求依法撤销被告作出的莞字第2100269596号《粤房地权证》，并要求东莞市房地产管理局重新就案涉商品房作出登记。该行政纠纷案件经过一审、二审，一审结果维持被告东莞市房产管理局作出的莞字第2100269596号粤房地权证，（2013）东中法行终字第131号终审判决维持原判。现被告安业公司又提交证据证明已向广东省高级人民法院申请再审。五、案涉物业的实测面积情况：案涉商品房尚未办理房产证，原告主张是被告不开具发票导致房产证迟迟不能办理，被告称是由于原告不来办理房产证。本院为确定案涉物业的实测面积，向东莞市黄江房地产管理所调查，结果显示案涉的商品房在房管局登记的建筑面积为178.35平方米。但房管部门同时表示，该登记面积是初始登记，仅作参考，不能作为最终的产权面积。如需要确认房产的最终面积，应当由有测绘资质的机构出具测绘结果且经业主签名确认之后才能进行产权登记。为此，原告刘述清向本院提供了（2013）东中法行终字第131号案件中的证据材料，证明根据房产分户图中显示的广州市汇志测绘技术有限公司测绘的案涉房产建筑面积是178.35平方米，套内面积是167.23平方米，公摊面积是11.12平方米。被告安业公司亦确认该测绘结果的真实性，同时也提供了测绘机构提供的测绘结果，但均未提交业主签字确认的最终查丈登记表。根据查丈登记表显示，测绘的时间为2009年8月4日。被告黄江地产公司主张由于尚未办理房产证，产权最终登记信息不明，还不能确定最终的产权登记面积。以上事实有原告提供的商铺认购书、商品房买卖合同、旺角城广场价格表、楼宇按揭贷款合同、东莞农村商业银行按贷款账号查询利息、注销证明、收据、房屋建筑面积测绘成果明细表、手机短信、邮件截图，被告提供的行政判决书、查丈登记表等证据以及本院庭审笔录附案为证。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。双方争议的焦点是原告刘述清是否有权解除双方签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖补充合同》。综合本案情况，本院认定原告刘述清解除案涉合同缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持，理由如下：首先，需要确定案涉商铺是否有面积误差。根据商品房买卖合同显示，双方约定的建筑面积为208.18平方米，套内建筑面积为167.23平方米，公共部位和公用房屋分摊建筑面积是40.95平方米。至于实测面积，被告安业公司提供了广州市汇志测绘技术有限公司测绘结果。本院认为，根据（2013）东中法行终字第131号案件的审理结果以及东莞市黄江镇房管所的回函，可以证明房管部门登记的面积是以业主签字确认的查丈登记表为准，而非直接以测绘机构的测绘结果为准。虽然原告也同意以广州市汇志测绘技术有限公司的测绘结果为准，但毕竟该结果是否最终会成为产权登记的面积还未知，不能以此推测该面积必然会成为产权登记面积。其次，即便广州市汇志测绘技术有限公司的测绘结果能够作为最终的产权登记面积，原告也不享有解除合同的权利。原告要求解除合同的依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，而该条第一款前一句的内容是“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”，也就是说，适用后面条款的前提是没有合同约定的情况，如合同有约定的情况下，应当按照约定处理，而不是直接适用后面的条款。事实上，本案双方签订的商品房买卖合同对面积误差问题已经有了约定。双方约定的具体内容为“本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定的计价面积和产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积和合同约定的计价面积发生差异的，双方同意按照以下原则处理：1.差异值在正负0.6%以内的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值在正负0.6%以上至正负3%以内的，买卖双方按照买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过正负3%以上的，买受人可以选择多退少补或者退回所购商品房。选择退房的，出卖人应当在买受人书面提出退房申请的30日内退回已经收的全部购房款以及利息”，根据以上约定，可以适用面积误差超过3%而退房的前提是“合同约定的计价面积和产权登记面积有差异的”。从本案来看，双方约定的计价面积是套内面积，并非是按照建筑面积计价，而双方约定的建筑面积虽然高于广州市汇志测绘技术有限公司的测绘结果，但套内建筑面积（也是合同约定的计价面积）却和合同约定的一致，并无差异。因此，原告诉请解除合同要求退房并无合同以及法律依据。此外，原告刘述清是于2006年底收到了被告交付的商铺，并且通过返租收取了三年的租金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。为了维护交易秩序的稳定，法律设定了解除权的期限，要求有解除权的一方当事人应当在合理期限内行使，否则，即便具备了行使解除权的事由，超过期限也不再予以支持。从案涉证据来看，广州市汇志测绘技术有限公司的测绘结果是在2009年出具并向房管部门备案。原告在收楼约七年后，实测面积结果出具报备四年后才提出要求解除合同，已经超过了解除合同的合理期限，也不应当再予以支持。需要说明的是，本院已经组织双方进行多次调解。被告安业公司和黄江地产公司开发并出售的该批商铺涉及上百户业主，从2006年至今，黄江当地的整体房价已经飙升，但案涉物业却没有升值，甚至无法出租，导致原告提出解除合同的根本原因是业主一方主张物业管理不善，导致铺面不能发挥其应有价值而成为“烫手山芋”。如果不能改善物业问题，带旺商铺，诉讼案件虽可立可结，但纠纷却不会因此了结。希望被告安业公司和黄江地产公司能够正确认清纠纷发生的真正原因，找到根源，尽快解决，才是解决问题避免诉讼的有效途径。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告刘述清的诉讼请求。本案受理费10150元，由原告刘述清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  尤中琴人民陪审员  利见弟人民陪审员  蔡雪萍二〇一五年十二月二十四日书 记 员  张楚妍书 记 员  郑丽萍附本案适用法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。2.第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。4.第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。