山东省即墨市人民法院民 事 判 决 书（2015）即民初字第6187号原告青岛宝龙置业发展有限公司，住所地即墨市通济街道办事处振华街8号。组织机构代码69715522-0。法定代表人许建康，总经理。委托代理人闫圣华，山东康桥（青岛）律师事务所律师。被告江淑华，女，1977年3月8日出生，汉族，住即墨市经济开发区。委托代理人史同亮，山东恒盛德律师事务所律师。委托代理人华金起，山东恒盛德律师事务所律师。原告青岛宝龙置业发展有限公司为与被告江淑华房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月1日、9月25日公开开庭进行了审理，原告青岛宝龙置业发展有限公司委托代理人闫圣华，被告江淑华和委托代理人史同亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青岛宝龙置业发展有限公司诉称，原被告双方签订有《宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定原告将其位于即墨市振华街88号的即墨宝龙城市广场C区二层2008户商铺出租给被告，双方约定租期为三年，并对租金的数额与支付方式、违约责任等条款都做了明确的约定。合同签订后，原告按约将出租房屋交付给被告使用，但被告一直未按时向原告缴纳租金、综合管理费。原告曾多次向被告发函要求被告支付拖欠款项，但是被告一直不予答复。原告遂向被告发函解除双方的租赁合同。被告的行为已经构成根本违约并给原告造成了巨大的损失，为维护自身合法权益，请求法院依法判令：1、确认原被告双方签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》业已解除；2、被告向原告支付租金163659.24元，综合管理费23457元（自2012年12月24日起至2014年4月30日止的租金共计198804.6元，被告已缴纳35145.36元租金，尚欠163659.24元，自2011年12月24日至2014年4月30日止的综合管理费121932.42元，被告已缴纳119618.3元，尚欠2314.12元）；3、诉讼费用全部由被告承担。被告江淑华未予书面答辩，在庭审中口头辩称，1、原被告双方之间的商铺租赁合同早已经于2013年10月18日解除，2、被告认为原告不具有主张综合管理费的主体资格，3、原告于2013年10月18日单方以其实际行为和通知将被告经营的阳光宝贝涉案商铺锁门，终止了该合同的履行。3、原告的单方终止合同履行解除合同的行为给被告造成了具体损失且拒不返还，被告在该商铺的所有物品价值为77640元，该损失应该由被告承担。4、被告认为原告诉求的租金数额过高，与事实不符。5、原告向被告承诺2013年10月18日合同解除之前的租金是按照交六个月免六个月的方式缴纳。6、原告并未向被告提供符合法律规定的相关证据，证明其具备合法出租房屋的证据。经本院开庭审理查明，2011年11月18日，原告青岛宝龙置业发展有限公司（甲方）与被告江淑华（乙方）签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》。合同主要约定：“1、甲方将位于即墨市振华街88号的即墨宝龙城市广场C区第二层的编号为2008的商铺出租给乙方，乙方所承租的租赁场所的建筑面积依图暂计为239.72平方米。2、租金：第一租赁年度月租金标准为每平方米40.77元每月，即按暂计面积计算的每月租金为9773.38元，第二租赁年度月租金标准为每平方米48.87元每月，即按暂计面积计算的每月租金为11715.12元，第三租赁年度月租金标准为每平方米57.04元每月，即按暂计面积计算的每月租金为13673.03元，……乙方应于每个公历季度末月的25日或之前向甲方支付下一公历季度的租金；3、租赁期限：租赁期为三年，以最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日（二者以较早发生者为准，简称“租赁起始日”）开始计算，最迟开业日为2011年12月24日；4、综合管理费：自租赁起始日起（无论是否有免租期），乙方应按照租赁场所的计租面积向经营管理公司支付综合管理费，该综合管理费的标准为每平方米18元/月。合同签订后，原告按照合同约定将涉案商铺交付给被告，原告称被告于2014年4月30日搬走。青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司为被告江淑华承租的商铺提供物业服务。原告分别于2013年12月18日、2014年3月11日、2014年3月26日、2014年4月30日寄出的催告函和欠费催告函的EMS详情单上寄送的地址与《宝龙城市广场商铺租赁合同》中被告列明的地址均为“大同街230号”。2013年7月5日，青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司出具委托书，委托青岛宝龙置业发展有限公司向被告江淑华主张拖欠的综合管理费、水电费等各种费用。庭审中，被告提交了一份物业费缴纳明细，证明宝龙物业收取被告综合管理费的情况。被告提交了一份原告扣押被告物品的明细表，证明被告在租赁商铺之内的物品清单显示2013年10月18日被告的商铺被原告锁门之后的物品，价值合计77640元，并当庭提起反诉，第二次庭审被告当庭称不反诉。原告认为该明细变是被告单方制作，不认可。上述事实，有原、被告的陈述，有原告提交租赁合同、EMS全球邮政特快专递详情单等在案佐证，经本院审核，本院依法予以确认。庭审辩论结束后，被告江淑华提交了一份10份收款收据，其中两份上有青岛宝龙置业发展有限公司财务专用章，交款项目分别为租金11715元和履约保证金23430.74元。本院认为，原告青岛宝龙置业发展有限公司与被告江淑华签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性的规定，合法有效，合同当事人应按照合同约定行使权利履行义务。1、关于原告主张确认原被告双方签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》业已解除的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方签订合同的时间为2011年11月18日，合同签订后，原告按照合同约定将涉案商铺交付给被告，被告接收房屋后进行使用，被告江淑华称原告于2013年10月18日单方以其实际行为和通知将被告经营的阳光宝贝涉案商铺锁门，终止了该合同的履行，但并未提交相关证据证明。原告称被告是于2014年4月30日搬走的，原告以被告不缴纳租金和综合管理费为由解除合同，被告承认确实拖欠部分租金和综合管理费，结合双方的陈述，故本院确认原告与被告之间签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2014年4月30日已经解除。2、关于原告主张被告支付自2012年12月24日起至2014年4月30日止的租金163659.24元以及自2011年12月24日起至2014年4月30日止的综合管理费2314.12元的诉讼请求。本院认为，原告接受青岛即墨宝龙商业物业管理有限公司的委托向原告主张权利，被告在审理过程中未提交证据证明已经缴纳该期间的租金和综合管理费，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，被告应承担举证不能的法律责任。关于租金。2011年11月18日，双方签订涉案合同，自2012年12月24日起至2014年4月30日这段时间属于被告承租涉案商铺的第二个租赁年度和第三个租赁年度，第二租赁年度月租金为11715.12元，第三租赁年度月租金为13673.03元，故自2012年12月24日起至2013年12月23日属于第二年度，期间的租金为140581.44元（11715.12元×12个月），2013年12月24日起至2014年4月30日属于第三年度，期间的租金为57426.73元（13673.03元×4个月零6天），共计198008.17元。原告认可被告已缴纳租金35145.36元，被告称原告承诺2013年10月18日之前的租金按照交六个月免六个月的方式缴纳，但未提供相关证据证实，被告亦未能提交以上时间段租金支付情况，故自2012年12月24日起至2014年4月30日止被告尚欠原告租金162862.81元（198008.17元-35145.36元），故原告主张被告尚欠163659.24元的诉讼请求，本院予以部分支持。关于综合管理费。根据双方签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》，综合管理费的标准为每平方米18元/月，所承租的租赁场所的建筑面积为239.72平方米，所以被告江淑华应支付的综合管理费为每月4314.96元（239.72平方米×每平方米每月18元）。被告江淑华应支付自2011年12月24日起至2014年4月30日止的综合管理费为121681.87元（4314.96元×28个月零6天），被告已经支付119618.3元，故尚欠综合管理费2063.57元，原告主张被告支付自2011年12月24日起至2014年4月30日止的综合管理费2314.12元的诉讼请求，本院予以部分支持。3、关于被告主张原告支付扣押物品费用以及原告庭审辩论结束后提交的收款收据，被告为明确表示自己的主张，也表示不提起反诉，对此本院不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告青岛宝龙置业发展有限公司与被告江淑华签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2014年4月30日解除；二、被告江淑华于本判决生效后十日内支付原告青岛宝龙置业发展有限公司租金162862.81元；三、被告江淑华于本判决生效后十日内支付原告青岛宝龙置业发展有限公司综合管理费2063.57元；四、驳回原告青岛宝龙置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3619元（原告预缴），由被告江淑华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  宋金修审 判 员  李林娟人民陪审员  王文萃二〇一五年十二月二十四日书 记 员  王 迪附相关法条：1、《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”