云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）德民二终字第88号上诉人（原审被告）龙光荣，男，1971年12月11日出生，身份证住址：保山市隆阳区。委托代理人李培军，云南泰恒律师事务所。被上诉人（原审原告）德宏州姐告铭威工艺品有限公司。组织机构代码：76708967—X。住所地：瑞丽姐告中缅友谊街东段。法定代表人黄康明，系该公司总经理。委托代理人何梅，女，1968年12月29日出生，身份证住址：昆明市，系黄康明妻子。上诉人龙光荣因与被上诉人德宏州姐告铭威工艺品有限公司租赁合同纠纷一案，不服瑞丽市人民法院（2015）瑞民二初字第155号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭于2015年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人李培军，被上诉人法定代表人及其委托代理人何梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明，2011年12月，原告铭威公司与被告龙光荣签订《房屋租赁合同》约定：原告将位于瑞丽姐告中缅友谊珠宝街以南，翡翠路以北，胞波路以东的自有房屋X幢AXX-XX号商铺及住房出租给被告作为店铺及住宅使用，租期五年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止，2012年年租金为28800元，以后每年年租金以上年度租金为基数上浮16%。合同第四款第4条约定：乙方（被告）违约本合同提前终止，甲方（原告）有权无偿收回房屋、房屋的装修及其他添附物。合同第五款第5条约定：乙方应按时支付租金及水电费，并承担其他社会性费用、环境卫生费等费用，对其租赁房屋实行门前三包，遵守消防安全规定，做好防火防盗工作；第6条约定：在租赁期间乙方必须依法经营，合法使用房屋，爱护房屋设施，对租赁房屋由保护和维护租赁房屋的义务，租赁期间发生的各种维修费用自理，不准偷水偷电。合同第六款第3条约定：若甲方无故提前解除本合同，甲方除退还已付未使用完的租金外，还应按剩余租期的租金额赔偿乙方，其他损失概不负责；第9条约定：若乙方无故提前解除本合同，乙方无权退回已付未使用完的租金，还应按剩余租期的租金额赔偿甲方，其他损失概不负责。合同履行过程中原、被告双方因租赁物的维护及修理等问题发生纠纷，2014年12月15日，被告将租赁物的钥匙放至原告办公室并搬离租赁房屋。2015年3月24日，原告起诉至法院，请求解决。另查明，被告实际交纳房屋租金至2014年12月31日。该院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，并未违反我国的相关法律规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力。在合同履行期限届满前，被告以自己的行为表示不再履行合同的主要债务，原、被告双方均同意解除该合同，本院予以确认。关于违约责任的认定，根据，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第五款第6条对租赁期间的维修义务做了明确约定：由被告负责各种维修费用。对租赁物外的环境维护，双方在合同中也进行了明确约定：由被告对其租赁房屋实行门前三包，遵守消防安全规定，做好防火防盗工作。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。污水排放及化粪池堵塞并非是构成合同单方解除的法定事由，被告辩称所租赁的居住环境发生多起登革热疾病及盗窃情形，被告并未能提供有效证据，证明其抗辩理由及应当归责于原告的法定及约定事由，被告的抗辩理由不能成立，不予支持。综上，被告单方解除合同的行为违反了双方的合同约定，也违反了相关法律规定，构成违约，应当承担违约责任。对违约金的承担，原、被告双方在合同中约定：以剩余租期的租金计算即2015年及2016年的租金97101元计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于实际损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”据此，被告在尚余两年租期的情况下单方解除合同，给原告造成了一定的经济损失，但解除合同后原告可将该房屋重新进行租赁，以减少实际损失，该院以不超过合同未履行部分的总值为限将违约金酌情调整为2015年的房屋租金即44953元。对租赁物的添附物，双方约定若被告违约，原告有权无偿收回房屋及房屋的添附物，该约定未违反法律规定，该院予以支持。对2014年12月的水电费126.50元，原告未能提交有效票据予以证明，被告亦不认可，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第一百一十四条第二款、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告德宏州姐告铭威工艺品有限公司与被告龙光荣于2011年12月签订的《房屋租赁合同》。二、被告龙光荣于判决生效后十日内赔偿原告德宏州姐告铭威工艺品有限公司违约金44953元。三、该租赁物内添附物（铺面柜台、防盗笼及门窗等）归原告德宏州姐告铭威工艺品有限公司所有。四、驳回原告德宏州姐告铭威工艺品有限公司对被告龙光荣的其他诉讼请求。一审判决宣判后，龙光荣不服，向本院提起上诉称：一、一审判决将建筑物公有部份作为房屋租赁合同标的物范围确认合同权利义务的认定，没有事实及法律根据，将建筑物共有部份的维护责任，强加于仅仅作为房屋专有部份承租方的上诉人是错误的，公共部份的维护责任不属于租赁房屋的一方承担；二、被上诉人违反出租房屋安全担保义务产生承租人绝对解除权，该解除权不因任何事由受到影响。被上诉人拒不承担出租房屋安全担保及保持房屋符合用途的法定义务，长达两年时间未采取措施改变租赁房屋污水排放及化粪池堵塞的情形，上诉人依法享有随时解除合同的权利；三一审应当审查租赁房屋是否存在未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的情形导致合同无效；四、一审法院以涉及商业秘密为由，决定对本案不公开审理，无赖实依据和法律依据，违反法定程序，影响案件公正判处；五、被上诉人未提交任何证明租赁期间形成的附合物的情形，一审却将未形成附合状态的独立物以及无证据证明的附合物，判决归被上诉人，没有相应事实根据，侵犯上诉人的合法财产权。请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求，并承担全部诉讼费用。被上诉人答辩称：上诉人提供伪证，没有真实性，相关性，合法性，将不属于本案的所谓证据提交法庭，上诉人铺面前后，没有化粪池、水管排污问题；一审法院以涉及商业秘密，对本案不公开审理，完全合法且合理；对于收回房屋及房屋的装修及其添附物在合同中有明确约定。综上，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。二审诉讼中，双方当事人对原审判决认定事实的无异议。但上诉人认为一审判决遗漏认定：在合同履行中，上诉人向被上诉人多次提出本案租赁物不符合约定用途，无法正常使用的情形，但是没有任何改变。归纳各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：双方在履行合同过程中，是否存在违约行为？责任如何承担？在二审诉讼中，双方均无新证据提交。二审查明事实与原审判决一致。本院认为，本案系租赁合同纠纷，本案中，上诉人虽提出被上诉人拒不承担出租房屋安全担保及保持房屋符合用途的法定义务，长达两年时间未采取措施改变租赁房屋及化粪池堵塞的情形的主张，但经法庭现场查看，上诉人租赁铺面外虽有排水沟堵塞情况，但尚未构成影响铺面使用。故对上诉人的上诉请求，不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2231元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审判长  段俊杰审判员  毛松清审判员  王 云二〇一五年十二月八日书记员  乔 菁