贵州省天柱县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔2627民初1945号原告：左文城，男，1979年8月24日出生，侗族，住贵州省天柱县。委托诉讼代理人：周道静，女，1988年12月21日出生，侗族，住贵州省天柱县，系原告左文城之妻。委托诉讼代理人：潘盛茂，贵州清水江律师事务所律师。被告：天柱县金湘房地产开发有限公司（以下简称金湘房地产公司）。法定代表人：刘良智，该公司董事长。委托诉讼代理人：王靖铭，该公司法律顾问。原告左文城诉被告金湘房地产公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告左文城的委托诉讼代理人周道静、潘盛茂，被告金湘房地产公司的委托诉讼代理人王靖铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告左文城向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金34378.77元（暂计算至起诉之日，请求法院判决计算至一审判决作出之日止）；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2015年5月20日与被告签订了编号为J0201号的《商品房买卖合同》，以总价款512759元购买被告开发的天柱县擎天路（体育场对面）水岸星城第*幢*单元**层**号商品房一套。合同对原、被告之间的权利义务进行了详细的约定。原告于购房合同签订时已支付被告首付款112759元，2015年6月19日支付房款50000元，余款350000元原告以贷款方式支付，原告应当支付被告总房款512759元已经全部支付，原告依据合同约定履行了自己作为买受人应尽的付款义务。合同第十一条明确约定了商品房的交付时间和交付条件，但被告至今未按照约定条件交付商品房，被告的行为构成了严重违约。按照合同第十三条第一款第二项的约定，逾期交房超过30日的，买受人有权退房或要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之一点五的违约金。现截止至起诉之日止，被告已实际违约447天，应支付原告违约金34378.77元，违约天数及违约金计算至一审判决作出之日止。综上所述，被告逾期未交房，原告多次找被告协商未果，现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，特诉至法院，请求法院依法审理并判决如前诉请。被告金湘房地产公司辩称：不认可原告起诉的违约金赔偿金额和计算违约金的时间，以及违约金计算比例。双方签订的补充协议中第十四条第一款第二项对因停水停电等自然天气造成的延期交房，出卖人不需承担违约金。补充合同中第十四条第一款第五项已明确约定，补充合同与合同中不一致的，应该以补充合同为准。本院经审理认定事实如下：原告购买被告开发的天柱县水岸星城第*幢*单元*层*号商品房，房屋总价款为512759元。双方于2015年5月20日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同第十一条约定：出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付商品房，该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期在30日内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，合同继续履行。逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一点五的违约金。《商品房买卖合同补充协议》第十四条第一款（二）项约定：施工中遇到国家、地方政府或主管部门准许顺延工期的停电、停水或自然天气等原因的，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。合同签订后，原告向被告支付购房首付款112759元，向被告支付房款50000元，并通过按揭贷款向被告支付了剩余房屋价款350000元。被告因不具备合同约定的交房条件，逾期未能交房。2016年6月5日被告向天柱县住房和城乡建设局报告请求延期至2016年12月30日交房，同年6月16日该局在报告上签署了“情况属实，同意交房顺延至2016年11月30日”的意见。2017年6月22日，原告向被告领取水岸星城第*幢*单元*层*号商品房钥匙。2017年9月25日，原告左文城向本院提起诉讼，诉请如前。在审理过程中，被告认为双方约定的违约金过高，向本院申请调低违约金的计算标准。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同自成立时生效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告按照合同约定支付了全部房屋价款，但被告未按合同约定的交房时间和条件交付房屋，已构成违约，应承担合同约定的违约责任，故原告请求被告支付逾期交房的违约金，本院予以支持。原告已于2017年6月22日领取房屋钥匙，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外”的规定，原告领取房屋钥匙后已能对房屋占有和使用，虽然被告还未完全达到合同约定的交房条件，但原告在明知被告交付的房屋尚不具备交付条件而仍接收钥匙，应视为双方对合同约定交付条件的变更，即本案应视为房屋已交付，故本案的违约金应从逾期交房的次日（2016年7月1日）起计算至2017年6月21日止，共356天，则违约金应为27381.33元（512759元×0.00015元/天×356天）。原告主张违约金计算至判决作出之日止，超过上述范围，对超过部分本院不予支持。关于被告辩称其延期交房系因天气、停电、停水等不可抗力因素所致，且经政府相关部门同意顺延至2016年11月30日交房，符合双方《补充协议》第十四条第一款（二）项约定，应免除其责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。从被告提供的2015年1月至2016年5月天柱县气象资料看应属一般的下雨天，其施工日志记录的停电、停水的情况亦为数不多，均系可以预见并应当预见，不属于不可抗力。天柱县住房和城乡建设管理局虽在被告的延期报告上签字同意被告延期至2016年11月30日交房，因该报告系以自然天气原因同意被告延期交房，与客观事实不符，故本院对被告的该项辩称意见不予采纳。关于被告主张违约金过高请求调整的问题。从双方约定的违约金比例看，其违约金比例仅相当于中国人民银行一年期贷款基准利率（4.35％）罚息的30％，并未过高，且被告没有提供证据证明违约金明显高于原告实际造成的损失，故对被告要求调整违约金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下：一、被告天柱县金湘房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告左文城逾期交房违约金27381.33元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告左文城的其他诉讼请求。案件受理费658元，减半收取329元，由被告天柱县金湘房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员 欧阳广福二〇一七年十二月十八日书记员 袁 桂 平