内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）赤商终字第216号上诉人(原审被告)孙东泽，男，1989年10月27日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市松山区。委托代理人孙广新，男，1968年1月25日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市松山区。被上诉人（原审原告）赤峰五甲万京置业有限公司管理人，内蒙古大川律师事务所，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区。负责人王洪柱，内蒙古大川律师事务所主任。委托代理��陈瑞学，内蒙古大川律师事务所律师。上诉人孙东泽因与被上诉人赤峰五甲万京置业有限公司管理人（以下简称管理人）请求确认债务人行为无效纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2015）松民初字第4380号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月11日公开开庭审理了本案。上诉人孙东泽的委托代理人孙广新，被上诉人管理人的委托代理人陈瑞学到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明，赤峰五甲万京置业有限公司为解决资金问题,于2014年8月2日、2014年8月18日向被告孙东泽借款人民币62万元，双方没有签订借款合同，而是签订了合同编号为2013-0034754号、2013-0034866号、2013-0034873号的3份《内蒙古商品房买卖合同》，约定赤峰五甲万京���业有限公司将其开发的坐落在赤峰市松山区平双公路西、联合动力南五甲万京（赤峰）信息科技产业园区B区13-1-1-403、13-1-1-1803、13-1-1-1902三处房屋出售给被告孙东泽，该房屋总建筑面积为210.67平方米，房屋单价为每平方米2848.19元、2990.60元、2990.18元，房屋总价款为62万元。合同签订后，被告孙东泽将62万元人民币交付赤峰五甲万京置业有限公司，赤峰五甲万京置业有限公司为被告出具了20万元、42万元的房款收据2枚，双方对上述房屋办理了网签备案手续。当日，赤峰五甲万京置业有限公司与被告又签订了2份《商品房回购协议书》，约定赤峰五甲万京置业有限公司自被告交付购房款次日起6个月内回购上述房屋，如不回购，双方执行商品房买卖合同；赤峰五甲万京置业有限公司回购时，应按原售价（被告已付房款额）回购。赤峰五甲万京置业有限公司已向被告支付2014��8月2日至2014年11月2日的借款利息9000元，2014年8月18日至2014年11月18日的借款利息18900元。赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请。并于2015年1月13日,指定内蒙古大川律师事务所担任赤峰五甲万京置业有限公司管理人。2015年6月3日，原告诉至法院，要求确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告签订的《内蒙古商品房买卖合同》以及《商品房回购协议书》无效；由被告协助原告解除上述房屋的网签手续。原审法院认为，综合当事人的诉辩主张和法院查明的事实，本案的争议焦点是赤峰五甲万京置业有限公司与被告孙东泽之间是借贷关系还是房屋买卖合同关系。根据被告孙东泽与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品���买卖合同》和《商品房回购协议书》中，关于双方对回购价格、回购期限、利息、房屋销售单价的约定以及被告确已收取了赤峰五甲万京置业有限公司给付的借款利息27900元的事实，应确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告孙东泽的真实意思表示是借贷而不是房屋买卖，赤峰五甲万京置业有限公司从被告处借款人民币62万元，双方之间形成的是借贷关系。被告孙东泽与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》是名为房屋买卖实为保证债权的实现而用房屋提供的抵押担保，赤峰五甲万京置业有限公司为抵押人，被告孙东泽为抵押权人和债权人。《商品房回购协议书》约定赤峰五甲万京置业有限公司自被告交付购房款次日起6个月内回购上述房屋，如不回购，双方执行商品房买卖合同，实际上是变相约定了债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。被告孙东泽与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约，该合同违反了法律的强制性规定，因此，被告孙东泽与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》依法应认定无效。因被告孙东泽与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》已经在房产登记机关办理了网签备案手续，原告要求被告孙东泽协助办理解除对上述房屋的网签手续实际是要求注销上述房屋的网签合同，故原告的该项请求符合法律规定，法院予以支持。赤峰五甲万京置业有限公司应偿还被告孙东泽借款62万元，但因赤峰市中级人民法院已经裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请，因此被告孙东泽的债权应通过向管理人申报债权的途径主张权利。综上所述，对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，原审法院判决：被告孙东泽与赤峰五甲万京置业有限公司于2014年8月2日、2014年8月18日签订的合同编号为2013-0034754号、2013-0034866���、2013-0034873号的3份《内蒙古商品房买卖合同》及2份《商品房回购协议书》无效；由被告孙东泽于本判决生效后三日内协助原告办理注销上述房屋的网签合同。上诉人孙东泽不服原审判决，向法院上诉称，一、一审法院认定涉案合同违反担保法、物权法关于流质契约相关规定，属认定事实及适用法律错误。本案中两合同相对人并未就合同所涉房屋设立抵押权，而抵押权的设立恰恰是适用担保法、物权法的前提要件。退一步讲，即使《商品房回购协议书》有违流质契约相关规定，也并不能当然认定《内蒙古房屋买卖合同》无效。而涉案合同的真实关系是防止在赤峰五甲万京置业有限公司无法履行合同的情况下导致上诉人遭受重大损失的一种交易安排，是基于公平、自愿的真实意思表示签订的，并不违反法律禁止性规定。因此涉案合同真实有效，应依法予以保护。二、原审法院径行变更案由并作出判决的审判流程有失妥当。请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。被上诉人管理人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。上诉人的上诉请求及上诉理由无法律依据。被上诉人将继续审查上诉人在破产案件中具体的债权数额。二审经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按��民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，双方当事人虽签订了《内蒙古商品房买卖合同》并基于该买卖合同办理了网签手续，但双方同时就涉案款项又签订了《商品房回购协议书》，之后上诉人孙东泽又向赤峰五甲万京置业有限公司收取了利息。当事人的上述行为证明双方的真实意思表示不是房屋买卖而是民间借贷。因此，双方当事人是以签订买卖合同作为民间借贷的担保，而房屋买卖并不是双方的真实意思表示，故原审法院判决涉案的《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》无效并由孙东泽协助管理人注销涉案房屋的网签合同并无不当。就本案案由问题，人民法院有权根据案件的实际情况和法律关系，最终确定案由。原审法院根据赤峰五甲万京置业有限公司正处于破���程序之中的事实及所涉及的法律关系，将本案案由最终确定为“请求确认债务人行为无效纠纷”并无不当。综上，上诉人孙东泽的上诉理由均不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款㈠项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人孙东泽负担。邮寄送达费40元，上诉人孙东泽、被上诉人赤峰五甲万京置业有限公司管理人各承担20元。本判决为终审判决。审判长  徐立颖审判员  其其格审判员  张伟波二〇一五年十二月十九日书记员  刘 月