上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民三(民)初字第3630号原告（反诉被告）吴海东。委托代理人杨群群，上海理帅律师事务所律师。被告（反诉原告）唐玉龙。被告（反诉原告）吴卫芳。两被告（反诉原告）共同委托代理人唐晓峰（两被告之子），住同两被告。两被告（反诉原告）共同委托代理人刘炫，北京盈科（上海）律师事务所律师。原告吴海东诉被告唐玉龙、吴卫芳及反诉原告唐玉龙、吴卫芳反诉反诉被告吴海东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月30日立案受理后，依法适用简易程序审理。2015年8月26日，两被告提起反诉，本院受理后，分别于2015年8月31日、10月27日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴海东及其委托代理人杨群群、被告（反诉原告）吴卫芳及两被告共同委托代理人唐晓峰到庭参加了第一次庭审，原告（反诉被告）的委托代理人杨群群、两被告（反诉原告）的共同委托代理人刘炫到庭参加了第二次庭审。2015年11月30日，本案经双方当事人同意延长简易程序适用期间，以30日为限。本案现已审理终结。原告吴海东本诉诉称，2015年4月28日，吴海东与唐玉龙、吴卫芳经居间介绍，签订《上海市房地产买卖合同》，约定吴海东购买唐玉龙、吴卫芳所有的坐落于上海市奉贤区南桥镇古华A区XXX幢XXX号XXX室房产（以下简称“诉争房屋”），房款人民币（以下币种同）2,050,000元。吴海东先期支付700,000元（含定金100,000元），余款过户时支付。2015年5月11日，吴海东知晓诉争房屋内曾发生唐玉龙、吴卫芳的儿子喝农药自杀身亡一事。原告立即向唐玉龙、吴卫芳提出撤销合同，返还已付房款，遭拒绝。经查，2013年7月，确有唐玉龙、吴卫芳小儿子唐晓骏在诉争房屋内饮农药自杀身亡。吴海东认为，唐玉龙、吴卫芳隐瞒儿子屋内自杀的事实，致使吴海东将诉争房屋作为正常房屋购买，吴海东购买行为基于认识错误作出，遂起诉至本院，要求判令：1、撤销原、被告于2015年4月26日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告返还原告购房款700,000元；3、被告赔偿原告利息损失为：以本金700,000元，自2015年4月28日始至判决生效日止，按银行同期贷款利率计算。诉讼过程中，吴海东辩称本诉诉请3为：被告赔偿原告违约金，以本金700,000元，自2015年4月28日始至判决生效日止，按年息24%25计算。唐玉龙、吴卫芳本诉共同辩称，吴海东和唐玉龙、吴卫芳签订的合同真实有效。唐玉龙、吴卫芳按合同履约，不存在欺诈。吴海东实地查看过诉争房屋，没有对房屋状况提出过异议。唐玉龙、吴卫芳小儿子并非在诉争房屋内去世，死亡在医院，诉争房屋并非原告所谓凶宅。唐玉龙、吴卫芳大儿子在诉争房屋内结婚，作为出卖方，两人保证诉争房屋质量，且诉争房屋不存在权属纠纷，尽了出卖方的义务。吴海东没有按合同约定时间支付房款，显属违约。唐玉龙、吴卫芳反诉诉称，2015年4月6日，吴海东和唐玉龙、吴卫芳签订《房地产买卖居间协议》，4月28日签订《上海市房地产买卖合同》，吴海东购买唐玉龙、吴卫芳所有的坐落于上海市奉贤区南桥镇古华A区XXX幢XXX号XXX室房屋，房屋总价2,290,000元。吴海东应于2015年5月1日前支付700,000元，6月1日前支付190,000元，剩余1,400,000元以银行按揭贷款方式支付。但目前唐玉龙、吴卫芳仅收到房款650,000元，余款经多次催讨，吴海东并未支付。唐玉龙、吴卫芳遂反诉要求：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》；2、反诉被告支付反诉原告违约金458,000元及中介费45,800元。吴海东反诉辩称，签订《上海市房地产买卖合同》后，以该合同为准，之前的居间协议无需解除，因唐玉龙、吴卫芳存在欺诈，吴海东享有撤销权，可以依法撤销。吴海东在不知道诉争房屋存在重大瑕疵情况下签订的合同，不存在违约。吴海东针对本诉及反诉提供并当庭出示了下列证据：1、《上海市房地产买卖合同》1份，旨在证明吴海东、唐玉龙、吴卫芳签订了房屋买卖合同的事实；2、收款收据2份、催款函1份，旨在证明吴海东支付了定金及首付款共计700,000元的事实；3、死亡证、身份摘抄、接报回执单各1份，旨在证明唐玉龙、吴卫芳次子在诉争房屋内喝农药自杀的事实。唐玉龙、吴卫芳针对本诉和反诉提供并当庭出示了下列证据：1、《房地产买卖居间协议》1份，旨在证明吴海东、唐玉龙、吴卫芳签订诉争房屋买卖居间协议约定违约责任等事实；2、看房确认书，旨在证明吴海东查看过诉争房屋，不存在唐玉龙、吴卫芳隐瞒的事实；3、照片3张，旨在证明唐玉龙、吴卫芳儿子在诉争房屋内结婚的事实；4、情况说明1份，旨在证明诉争房屋真实交易价格为2,290,000元的事实；5、《催款函》1份，旨在证明唐玉龙、吴卫芳向吴海东催缴房款的事实。经庭审质证，唐玉龙、吴卫芳对吴海东提供的证据：证据1真实性无异议，证据2真实性无异议，但仅收到650,000元，证据3与本案没有关联性。吴海东对唐玉龙、吴卫芳提供的证据：证据1真实性无异议，但交易价格以《上海市房地产买卖合同》为准，证据2复印件不予确认，证据3真实性、合法性均有异议，证据4不予认可，证据5确认收到，但当时已经起诉。对上述证据，本院认证如下：吴海东提供的证据1、2、唐玉龙、吴卫芳提供的证据1、5，相对方对真实性没有异议，且与本案具有关联性，本院予以采纳。吴海东提供的证据3系相关部门出具，本院予以采纳。唐玉龙、吴卫芳提供的证据2系复印件，本院难以采信，证据3与本案无关联性，证据4系证人证言，但证人未到庭质证，本院难以采信。基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：坐落于上海市奉贤区南桥镇古华A区XXX幢XXX号XXX室房屋权利人为唐玉龙、吴卫芳。2015年4月6日，唐玉龙、吴卫芳与吴海东、吴纪国签订《房地产买卖居间协议》，约定，吴海东购买上海市奉贤区南桥镇古华A区XXX幢XXX号XXX室房屋，价款为2,290,000元。5月1日前支付700,000元，6月1日前支付190,000元，余款贷款1,400,000元，贷款不足部分，过户当日现金补足。还约定，履行上述协议期间，如有一方中止履行本协议，视为违约，违约方按总房价20%25支付违约金，并支付居间方总房价2%25的服务费。同日，唐玉龙出具收款收据，收悉100,000元定金。2015年4月28日，吴海东、唐玉龙和吴卫芳签订《上海市房地产买卖合同》，约定吴海东购买诉争房屋，价格为2,050,000元。同日，吴卫芳出具收款收据，言明收悉购房款首付600,000元。2015年7月23日，唐玉龙和吴卫芳发出催款函，告知吴海东，按合同约定，应于5月1日前支付700,000元，6月1日前支付190,000元，剩余房款按约定办理贷款，但至今仅收到700,000元，余款至今未支付，要求吴海东支付余款，否则要求承担总房价20%25的违约金。还查明，2013年7月20日，唐玉龙和吴卫芳的儿子唐晓骏在诉争房屋中喝农药，7月24日死亡。庭审中，唐玉龙和吴卫芳确认并未告知过唐晓骏在诉争房屋中喝农药一节事实。吴纪国确认诉争房屋系吴海东购买。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，并遵循诚实信用原则。根据社会一般认识，购房人签订房屋买卖合同购买房屋无非期望房屋有两个功能，一是适合舒适居住功能，二是房屋具有保值增值功能。房屋中出现非正常死亡，虽不构成人们对房屋本身进行物质性使用的障碍，但会影响使用人的心理，客观上会降低房屋对使用人的效用。唐晓骏曾经在涉案房屋内喝农药自杀一节事实对诉争房屋而言，显然属于重要事实，唐玉龙和吴卫芳应将该情况如实告知吴海东，其未如实告知，致使吴海东在不知上述情况下签订房屋买卖合同，无法达到其预期使用目的和利益，故吴海东有权撤销合同，买卖合同与居间合同均针对诉争房屋，本案中一并予以撤销。合同撤销后，双方应当将该合同而取得的财产予以返还，故对吴海东要求唐玉龙和吴卫芳返还购房款的诉讼请求本院予以支持。唐玉龙和吴卫芳辩称，仅收到650,000元，其余50,000元由中介收取，但其出具收条、催款函均确认收到700,000元，故本院确认唐玉龙和吴卫芳应返还购房款700,000元。被撤销的合同，自始没有法律约束力，对吴海东要求唐玉龙、吴卫芳支付违约金及唐玉龙、吴卫芳反诉要求吴海东支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第五十六条、第五十八条之规定判决如下：一、撤销原告（反诉被告）吴海东与被告（反诉原告）唐玉龙、吴卫芳于2015年4月6日签订的《房地产买卖居间协议》；二、撤销原告（反诉被告）吴海东与被告（反诉原告）唐玉龙、吴卫芳于2015年4月28日签订的《上海市房地产买卖合同》；三、被告（反诉原告）唐玉龙、吴卫芳于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）吴海东购房款人民币700,000元；四、驳回原告（反诉被告）吴海东的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告唐玉龙、吴卫芳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币10,800元，减半收取计5,400元，反诉案件受理费人民币4,085元，均由被告（反诉原告）唐玉龙、吴卫芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张慧二〇一五年十二月十五日书记员  陈艳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。