北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2015)二中民终字第11338号上诉人（原审被告）张xx。上诉人（原审被告）北京中大恒基房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街32号院2号楼12层1201。法定代表人沈星华，董事长。委托代理人薛菊，女。委托代理人都兴发，北京市中盾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）曲xx。委托代理人王代华，北京市盈科律师事务所律师。上诉人张xx、北京中大恒基房地产经纪有限公司（以下简称中大恒基公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第06999号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。2015年3月，曲xx起诉至原审法院称：2013年12月28日，我与张xx经中大恒基公司介绍在中大恒基公司丰台南路店签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：我购买张xx位于北京市xxx房屋（下称涉案房屋），房屋总价110万元、中介费30400元。我按约支付张xx首付款40万元用于解押。张xx应于2013年12月28日之日起60日内办理完成解押手续，现张xx仍未予办理，房屋至今处于抵押状态，致使合同无法履行，张xx属于根本违约。中大恒基公司为促成我与张xx签约，对我承诺，如无法履行合同，则张xx先行退还首付款40万元，中大恒基公司对首付款退款承担连带责任。由于张xx不但隐瞒房本已下发和没有解押的事实且用各种理由不办理解除合同和退款手续，我多次跟张xx协商但张xx对此无视我的维权主张。故请求判令：解除我与张xx于2013年12月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及我与张xx及中大恒基公司签订的《补充协议》，张xx立即退还我已付预付款40万元，中大恒基公司对该款项承担一般连带责任，张xx按合同约定赔偿我已支付的中介费30400元，张xx按合同约定赔偿我违约金22万元。张xx辩称：双方经中大恒基公司介绍签订了房屋买卖合同，曲xx完成了首付款35万元。按照合同第四条第五款约定，买受人应当向银行申请贷款，如果没有获得贷款申请，曲xx应支付全部房款。因曲xx至今未付款才导致合同没有履行完毕，根据补充协议约定，合同可以继续履行，不同意曲xx诉讼请求。中大恒基公司辩称：经我公司居间，双方签订的合同已经履行，曲xx已搬至房屋居住，合同合法有效。对于曲xx的第三项诉讼请求，不同意承担连带责任。曲xx提出此诉求的依据是个人签署的一份补充协议，该协议业务员对公司的实体权利进行了处分且未经过我公司的授权，因此补充协议是无效的。不同意曲xx对我公司的诉讼请求。原审法院经审理认为：依法成立的合同应受法律保护。曲xx与张xx就涉案房屋的买卖事宜所签《北京市存量房屋买卖合同》及三方签订的《补充协议》合法有效，故上述合同对合同各方均具有法律约束力。上述合同签订后，曲xx已按合同约定向张xx支付了定金及首付款共计40万元，向中大恒基公司支付了中介费30400元。根据双方所签《北京市存量房屋买卖合同》约定，涉案房屋已设定抵押，出售人应于2014年3月1日前办理完成抵押注销手续；《补充协议》约定，甲方应在签署本协议后60日内向该房屋的原贷款机构预约一次性提前还款，并应于该贷款机构通知提前还款之日将其原贷款一次性还清。甲方应在提前还贷后，按照贷款机构的要求办理完解除抵押登记手续。根据本案查明的事实，张xx未能按上述合同约定履行解除抵押注销手续及提前还贷的义务。有鉴于此，根据双方所签《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的相关约定，张xx的上述行为已构成根本违约。基于上述事实，故对曲xx要求与张xx解除合同、退还购房款、赔偿中介费并合理赔偿违约金的诉讼请求应予准许。关于曲xx要求张xx按合同总价款的20%赔偿违约金一节，考虑曲xx未能向法庭提供因合同未能履行已造成其实际损失的相应证据，且张xx提出该违约金过高要求予以调整，有鉴于此，法院对曲xx主张的上述违约金予以适当调整。故对曲xx要求张xx按合同总价款的20%赔偿违约金的诉讼请求，法院难以全部支持。关于曲xx要求中大恒基公司按其《补充协议》承诺对其已支付的预付款40万元承担一般连带责任一节，鉴于中大恒基公司下属门店负责人代表中大恒基公司与曲xx共同签订《补充协议》系职务行为，曲xx作为买受人有理由相信中大恒基公司门店负责人有权代表中大恒基公司签订上述《补充协议》，现曲xx持上述《补充协议》要求中大恒基公司承担其已付房价款的连带责任于法有据，应予准许。中大恒基公司就上述《补充协议》陈述的抗辩理由缺乏事实及法律依据，难以成立。审理中，张xx称按照合同第四条第五款约定，买受人应当向银行申请贷款，如果没有获得贷款申请，曲xx应支付全部房款，是因曲xx至今未付款才导致合同没有履行完毕。鉴于双方所签合同明确约定，为保证双方交易安全，以下房款的支付，必须以房屋买卖合同网上签约通过，即完成权属核验为前提，因张xx未能按合同约定履行解除抵押注销手续及提前还贷的义务，造成双方未能办理网签手续，致使房屋买卖交易流程无法顺利进行。基于上述事实，张xx就本案陈述的抗辩理由缺乏事实及法律依据，难以成立。据此，原审法院于2015年8月判决：一、解除曲xx与张xx及北京中大恒基房地产经纪有限公司于二〇一三年十二月二十八日分别签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、张xx于判决生效后七日内退还曲xx购房预付款四十万元；三、北京中大恒基房地产经纪有限公司承担张xx退还曲xx购房预付款四十万元连带给付责任，于判决生效后七日内履行；四、张xx于判决生效后七日内赔偿曲xx中介费三万零四百元；五、张xx于判决生效后七日内赔偿曲xx违约金十一万元；六、驳回曲xx其他诉讼请求；如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，张xx、中大恒基公司均不服，上诉至本院。张xx上诉称：网签是中大恒基公司的义务，造成未网签，并非我与曲育xx过错；我对网签的约定存在重大误解，对网签和解押的先后顺序有误解，原审判决后，通过咨询建委才了解到目前只有先行解押的房产才能办理网签；在曲xx未进行网签和银行贷款支付剩余房款情况下，单方强调解押日期60日，延长不超30日，并主张我根本违约，显失公平，也不符合我的真实意思表示；对方不履行付款义务我享有不安抗辩权；综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回曲xx的诉讼请求，曲xx支付我剩余房款70万元。中大恒基公司上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律错误；我公司提供居间服务不存在任何过错，不应承担任何责任；我公司对门店负责人的授权仅限于签订买卖合同或者居间合同，对我公司的实体权利，门店负责人无权处分，我公司也不予追认，曲xx与张xx之间的纠纷及责任，与我公司无关，我公司不应承担责任；综上，请求二审法院撤销原审判决第三项，依法改判驳回曲xx要求我公司退款的诉讼请求。曲xx同意原审判决。经审理查明：2013年12月28日，曲xx（买受方）与张xx（出售方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：张xx将涉案房屋以总价款110万元出售给曲xx。涉案房屋已设定抵押，抵押权人为中国建设银行，出售方应于2014年3月1日前办理完成抵押注销手续。买受人于签订本合同时，直接向出售人支付定金50000元；出售方与买受方之间自行划转（贷款部分按银行规定划转），买卖双方需签订《存量房交易资金自行划转声明》，对于付款程序的约定详见补充协议，该款项特别注明：为保证双方交易安全，以下房款的支付，必须以房屋买卖合同网上签约通过，即完成权属核验为前提。买受方向银行申办抵押贷款，拟贷款金额67万元，出售方应为买受方申办贷款提供银行所需必要协助，包括但不限于提供相关证明材料，签署贷款同意书，提供评估配合等；因买受方自身原因未获银行或公积金管理中心批准贷款，或批准金额不足时，买受方自行筹齐剩余款项，直接支付给出售方。同日，曲xx（买受方、乙方）与张xx（出卖方、甲方）及中大恒基公司（居间方、丙方）共同签署《补充协议》，《补充协议》第二条约定：1、乙方于2013年12月28日向甲方支付定金50000元，该定金为首付款的一部分。2、甲方应在签署本协议后60日内向该房屋的原贷款机构预约一次性提前还款，并应于该贷款机构通知提前还款之日将其原贷款一次性还清。甲方应在提前还贷后，按照贷款机构的要求办理完解除抵押登记手续。4、甲乙双方协商，乙方应于2014年1月20日之前将首付款35万元（含前期支付全部定金50000元）自行直接支付甲方。6、甲乙双方协商，在乙方支付甲方的第一笔房款当天自行办理物业交割手续，丙方陪同。《补充协议》第三条约定：甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。《补充协议》同时约定，如本协议与《北京市存量房屋买卖合同》、《居间成交确认书》、《过户、按揭代理合同》约定不一致的，均以本协议为准。当日，曲xx（买受方、甲方）与中大恒基公司（居间方、乙方）另签署一份《补充协议》，载明“关于房屋”，甲方与房屋出卖方达成协议进行房屋买卖，并签订《北京市存量房屋买卖合同》，现对如下项目进行补充约定，若与购房合同冲突，以本补充协议为准。经甲乙双方友好协商，达成如下协议：1、甲方直接向房屋出卖方支付房款首付款40万元。2、如果由于房屋出卖方或乙方原因（不可抗力因素除外）造成房屋无法正常交易，导致违约，则由乙方向甲方先行支付首付款40万元”。在该《补充协议》中代表中大恒基公司签字的系中大恒基公司门店店长刘新权。上述合同签订同日，曲xx按约向张xx支付定金5万元，向中大恒基公司支付中介费30400元。2014年1月12日，曲xx按约向张xx支付首付款35万元。后，张xx将涉案房屋交付给曲育莹。后，张xx未办理解除涉案房屋抵押登记的手续。2015年3月12日，曲xx委托北京市盈科律师事务所律师向张xx发出《律师函》，要求解除于2013年12月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，张xx称其未收到上述《律师函》,并称按交易习惯和合同约定，应当是曲xx先申请贷款批下来，只有曲xx支付了房款其才能解除抵押。原审审理中，根据曲xx申请，原审法院作出(2015)丰民初字第6999号民事裁定，查封了张xx名下的涉案房屋。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、刘新权与曲xx签订的《补充协议》、《收条》、《收款证明》等证据在案佐证。本院认为：《北京市存量房屋买卖合同》及三方签订的《补充协议》是合同当事人真实意思表示，依法成立并生效，各方均应依约履行。根据上述《补充协议》约定，张xx应在签署《补充协议》后60日内向涉案房屋的原贷款机构预约一次性提前还款，并应于该贷款机构通知提前还款之日将其原贷款一次性还清，张xx并未履行上述约定义务。根据双方约定，张xx未按约定履行前述解押义务超过30日的，为根本违约；张xx根本违约的，曲xx有权解除合同，张xx应返还全部已付购房款，且张xx应当按照房屋总价款的20%向曲xx支付违约金，中大恒基公司收取曲xx的所有费用不予退还，由张xx直接赔付曲xx。现张xx逾期未办理涉案房屋的解押手续已经构成根本违约，故曲xx要求解除其与张xx所签《北京市存量房屋买卖合同》及三方签订的《补充协议》，张xx返还已付款40万元，赔偿中介费和支付违约金的诉讼请求，应予支持。关于违约金的数额，原审法院结合曲xx就实际损失的举证情况和张xx关于降低违约金的主张，酌定为11万元，并无不当，本院予以维持。关于曲xx与中大恒基门店负责人刘新权签订的《补充协议》的效力。因刘新权系中大恒基公司门店负责人，曲xx有理由相信刘新权有权代表中大恒基公司签署该协议，该《补充协议》对中大恒基公司具有约束力。因中大恒基公司明确如因张xx或中大恒基公司原因造成房屋无法交易，导致违约，则由中大恒基公司先行支付40万元。现曲xx根据该协议要求中大恒基公司就已付购房款的返还承担连带责任，具有法律依据，原审处理正确，本院予以支持。综上所述，张xx、中大恒基公司的上诉请求均不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。保全费5000元，由张xx负担（于判决生效后七日内交纳）。一审案件受理费10304元，由曲xx负担1743元（已交纳），张xx负担4920元（于判决生效后七日内交纳），北京中大恒基房地产经纪有限公司3641元（于判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费9204元，由张xx负担5290元（已交纳），北京中大恒基房地产经纪有限公司负担3914元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 珊代理审判员  陈雨菡代理审判员  杜传金二〇一五年十二月十一日书 记 员  孙辰姝