南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2014）栖迈民初字第768号原告梁磊，汉族，1987年11月13日生。委托代理人徐金琪，江苏汇商律师事务所律师。委托代理人谢舒雁，江苏汇商律师事务所实习律师。被告南京爱思开房地产开发有限公司，住南京市栖霞区燕子矶街道燕尧路39号柳塘小学内。法定代表人周继星，该公司董事长。委托代理人王小虎，系南京爱思开房地产开发有限公司员工。原告梁磊与被告南京爱思开房地产开发有限公司（以下简称爱思开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员虞爱娟独任审判，于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告梁磊及其委托代理人徐金琪、谢舒雁，被告爱思开公司的委托代理人王小虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁磊诉称，2013年10月26日，原、被告签订商品房预售合同，由原告购买被告位于南京市栖霞区燕子矶街道某某山庄X号楼XXX室房屋，面积为97.73平方米，房屋款1055484元。合同第6条约定房屋交付时间为2014年3月28日。合同约定被告迟延交付房屋承担违约责任，由于合同版本是由被告事先打印，有关违约责任方面极不公平合理，凡是被告违约情形，违约责任只有百分之一或者最高一千元、最高千分之一；凡是原告违约情形，违约责任就是百分之十或者是每日万分之一，没有上限。合同订立后，原告按约支付了房款。2014年3月28日，合同约定的交房时间届满，但被告迟延交付。原告多次催促之下，2014年6月15日，被告承诺：自2014年7月11日起至实际交付房屋日止，赔偿原告合同约定除外的损失每日100元。但被告仅支付赔偿款4100元，未履行完全。2014年8月28日，被告通知原告于2014年8月30日交房。被告为减少其违约责任，只认可承担千分之一的违约金，明显极低，违反公平原则。根据有关法律规定，原告要求每日按房价款的万分之一计算被告承担的违约金，该要求低于银行存款利率，也符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条的规定，属公平合理。综上，请求：1、被告支付原告迟延交房的违约金16464元（自2014年3月28日起至2014年8月30日止，共计156天，每日按房价款的万分之一计算）；2、被告按承诺支付额外的违约金900元（应付5000元，已付4100元）；3、被告退还房屋面积差价款1188元；4、被告赔偿配套设施不全的违约金400元；5、诉讼费由被告承担。被告爱思开公司辩称，第一，按合同约定的标准支付违约金，违约期间计154日。第二，原告付款违约，无权获得每日100元的赔偿款，要求退还已领取的4100元。第三，原告主张的房屋差价款无法确认，同意按照合同约定退补差价。第四，2015年5月8日晚部分业主将小区已建好的围墙推倒，被告报警处理，故不存在配套设施不全的违约事实，不同意支付违约金。经审理查明，2013年10月26日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同第一、四条约定：原告（乙方）购买爱思开公司（甲方）建设的栖霞区燕子矶街道某某山庄XX号楼XXX室住宅房屋，建筑面积为97.73平方米，房屋单价10800元／平方米，总价1055484元。合同第五条约定：乙方应于2013年10月26日前支付购房款535484元，余款办理商业贷款支付。如因乙方或银行原因造成按揭不能按时到达甲方银行账户的，乙方应该在15个工作日内选择其他方式将剩余房款补齐，否则视为逾期。乙方逾期支付合同价款的，应按未付到期价款的每日万分之一向甲方支付违约金，在乙方未付清房款及逾期付款违约金前，甲方有权延期交房，且不承担逾期交房的违约责任。合同第六条约定：甲方应于2014年3月28日前交房，交房时应取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。甲方逾期交付房屋的，违约金上限不超过合同总价款的千分之一。合同第七条约定：配套基础设施和其他设施迟延达到甲方承诺条件的，甲方按20元／日支付违约金，上限不超过1000元。合同第十一条约定：建筑面积误差比绝对值在3%以内的，按约定单价据实结算。产权登记面积与合同约定面积发生差异的，按约定单价据实结算。签约后，原告付清了房款。2014年8月28日，爱思开公司通知购房人于2014年8月30日交房。2014年8月30日，原、被告办理了房屋交接手续。2014年12月26日，原告办理房屋权属登记，房屋所有权证记载建筑面积为97.63平方米。另查明，2014年6月15日，爱思开公司因迟延交房事宜，向全体购房人作出书面承诺，内容为：“我公司承诺，小区验收并交付后围网及绿化，公司重新整改，小区的围墙（即围网改砖墙）、绿化整改到位，以上工作在青奥会结束后2个月做完。紫金北郡山庄交付时间2014年7月10日之前，如果2014年7月10日前交付不了，自2014年7月11日开始，我公司在合同所规定的赔偿外，每户每天赔付人民币100元整，赔偿日结（未按协议规定的时间内交付房款的除外）”。发布承诺后，爱思开公司按每日100元的标准，已支付原告违约金4100元，尚欠900元未付清。再查明，2015年5月8日，紫金北郡小区物业人员因该小区的围墙被业主推倒向公安机关报警，经现场协调后纠纷当事人前往社区协调。上述事实，有原、被告当庭陈述、商品房预售合同、爱思开公司承诺书、接处警登记表、房屋所有权证等证据证实。本院认为，原、被告订立的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。合同约定爱思开公司应承担的逾期交房违约金上限不超过房屋总价款的千分之一，按此标准计算违约金总额远低于原告的实际损失，因此，原告有权要求参照同地段房屋租金价格请求违约金，以弥补实际损失。根据同地段房屋出租市场价格行情，本院酌定爱思开公司按2200元／月的租金价格赔偿原告因此受到的损失，即爱思开公司按73元／日支付违约金，逾期期间为155日。原告诉请按照每日万分之一的房屋总价款进行赔偿并无合同依据和法律依据，不予支持。爱思开公司发出的承诺虽载明未按约付款的购房人属于除外赔付对象，但爱思开公司在履行承诺义务时，实际上并未区分购房人是否存在未按约付款的情形，购房人亦同意接受，该事实应视为承诺双方在额外赔偿问题上具有一致的意思表示，则爱思开公司需按承诺履行。关于配套设施建设的违约责任，原、被告对于配套设施交付标准虽然未涉及小区围墙，但围墙设施属于小区的必需配套，爱思开在公共承诺中也表明将对围网式围墙进行整改，至房屋交付时围墙整改工作尚未完全结束，未到达使用标准。故爱思开公司理应按合同约定承担相应的违约责任。爱思开公司提出围墙被他人推倒，该事实并不影响其向原告承担违约责任，原告诉请爱思开公司赔偿违约金400元数额适当，予以支持。涉案房屋的产权登记面积比合同面积少0.1平方米，爱思开公司按约应退还差价1080元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告爱思开公司于本判决生效之日起十日内给付原告梁磊逾期交房违约金人民币11315元（73元／日×155天）；二、被告爱思开公司于本判决生效之日起十日内给付原告梁磊违约金人民币900元；三、被告爱思开公司于本判决生效之日起十日内退还原告梁磊购房款人民币1080元；四、被告爱思开公司于本判决生效之日起十日内给付原告梁磊逾期交付配套设施违约金400元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费494元，减半收取247元，保全费298元，合计545元，由梁磊负担145元，由爱思开公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  虞爱娟二〇一五年十二月十七日书记员  王 颖