西安市新城区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)新民初字第01866号 原告张伟，男，汉族，1986年3月24日出生，个体工商户，住西安市长安区。 委托代理人甘军，陕西合恒律师事务所律师。 委托代理人郭鹏，陕西合恒律师事务所律师。 被告陕西上和商业广场有限公司，住所地西安市。 法定代表人张双拾，该公司总经理。 委托代理人金恩宇，陕西国友律师事务所律师。 原告张伟诉被告陕西上和商业广场有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张伟委托代理人郭鹏、被告陕西上和商业广场有限公司委托代理人金恩宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张伟诉称，2014年10月10日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定由被告将位于公园南路X号的X广场X层X号的商铺出租给原告从事餐饮经营，租期自2014年11月1日至2024年10月31日，原告缴纳租金69656元和保证金32120元。被告负责按时提供商铺并按时供应水电、天然气等设施。合同签订后，原告向被告交纳了全部租金和保证金，但被告却不具备交房经营的条件，房屋亦无手续，天然气一直不通，原告的经营活动无法开展，合同目的根本无法达到。被告在与原告签订合同时明确承诺只有原告所在的上和商业广场的五层用来经营餐饮业务，其余楼层不会再设餐饮服务，但合同签订后，被告在该楼的一、二层均设有餐饮服务，对原告的经营活动带来巨大压力，损害了原告的利益。被告上述行为已严重违约，经与被告协商无效，故诉至法院，要求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；判令被告向原告返还租金69656元、保证金32120元；判令被告向原告支付违约金20896.8元。 被告陕西上和商业广场有限公司辩称，被告已经将商铺交付原告，原告也已经开始装修，天然气主管道已经安装到位，且被告并未改变经营业态，故被告不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2014年10月10日，原、被告签订房屋租赁合同，该合同约定被告将位于西安市公园南路X号X广场X层X号、建筑面积共计230.34平方米的商铺出租给被告用于经营餐饮，租赁期自2014年11月1日至2024年10月31日，原告应向被告一次性缴纳第一年度租金69656元、房屋设施及履约保证金32120元。若一方违约应赔偿另一方当年租金的30%作为违约金。该合同签订后，原告即向被告缴纳了租金69656元、房屋设施及履约保证金26120元，并进行了装修。2014年3月26日，西安市发展和改革委员会向被告颁发了重点建设项目绿卡，该绿卡载明，被告系上和商业广场项目的业主，总建筑面积约9.8万平方米，并对该广场所在的土地及建筑物具有20年的使用权。2014年5月20日，陕西省公安厅消防局下发了陕公消审（2014）第131号意见书，该意见书载明被告改扩建的上和商业广场工程项目的建设消防技术标准审核合格。该工程竣工后，应申请消防验收。2014年8月10日，被告与西安秦华天然气有限公司委托的设计人陕西博浩燃气应用科技有限公司签订了该商场的天然气管道技改工程的建设工程设计合同，被告当庭称本次设计系针对商户用气量增加所进行的增压扩容设计。2014年11月19日，陕西省公安厅消防局下发了陕公消验字（2014）第187号意见书，该意见书载明上和商业广场建设工程地上五层，属于多层公共建筑，经审查资料及现场检查测试，该工程消防验收合格；该商业广场尚未装修，装修时另行申报消防审核、验收，验收合格后方可投入使用；该工程如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法申报消防设计审核和消防验收；该广场属于公众聚集场所，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。2015年3月10日，该商场的天然气室外燃气管道竣工。2015年3月25日，被告上和公司在西安晚报第8版进行广告宣传，承诺上和商场将于2015年5月20日开业。2015年11月7日，经我院现场勘察，该商场天然气主管道已经接入该商城，且五楼正在装修的餐饮商户已经将天然气管道接入商铺的厨房位置，并安装了天然气表，厨房的排烟设施已经接入排烟通道。庭审中，原告提交商场现状照片一份，显示一层存在餐饮服务区域，且商场的自动扶梯处于关闭状态。被告对该组照片的真实性没有异议，亦自认上和商业广场至今未开业，但不认可单方改变商场业态，认为上和商场属于综合性商场。被告上和公司提交了排烟、排风设备的设计图纸用以证明其已经安装了排烟、排风设备，且当庭愿意协助原告办理营业执照。现原告认为被告至今未向原告交付商铺，且被告各项设施安装不到位，根本不具备经营条件，商场至今也未开业，遂于2015年5月诉至本院，要求解除合同、返还租金、保证金，并由被告承担违约责任。 以上事实有商铺租赁合同、收款收据、宣传单、西安晚报有关被告开业的广告、重点建设项目绿卡、陕公消审（2014）第131号建设工程消防设计审核意见书、陕公消验字（2014）第187号建设工程消防验收意见书、竣工图纸、照片、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》九十四条的规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。结合本案查明的事实，在法定解除的几种情形中，本案未遭遇不可抗力，被告明确要求继续履行合同义务，因此法定解除条件中的（一）、（二）项并不符合。至于被告有没有迟延履行主要合同义务以及是否造成合同目的无法实现：首先，关于原告所称被告未履行向其交付商铺的义务一节，本院认为，本案涉诉的商铺系开放性面积区域，原告在签订租赁合同时已经知道其所租赁商铺的位置、面积，况且，合同明确约定了租赁期限的起始日期，被告要求原告进行装修，原告亦进行了装修，且该商场五楼的其他商户在接收商铺时亦未履行特别的交付手续，根据市场交易习惯及日常生活经验法则，原告主张被告未交付商铺的理由不能成立。其次，关于原告诉称签订合同时，被告尚未进行消防验收，排风、排烟、天然气等设施均不到位一节，经查， 2014年11月19日，上和商业广场已经消防部门审核、验收合格。2015年3月10日天然气主管道已接入该商城，且已有经营餐饮的商户将天然气管道接入商铺并安装天然气表，故原告该主张没有事实依据，本院依法不予支持。原告称被告未按照广告刊登的日期开业，但该开业为商城的整体开业，各商铺不入住不装修，致使被告不能按时开业，故原告此主张，本院依法不予支持。原告称因为被告没有环评合格手续，导致其不能办理营业执照，无法营业，因该商场已经有其他的餐饮商户开始营业，且被告当庭表示愿意协助原告办理营业执照，但原告予以拒绝，故原告该主张，本院依法不予支持。原告称被告改变了业态，在商城的一、二楼设有餐饮，竞争压力增大，导致其合同的目的不能实现。因原告租赁商铺经营餐饮，具有一定的市场风险，一、二楼设立餐饮服务并不至于导致原告签订租赁合同的目的不能实现，故对原告该主张，本院依法不予支持。被告确有迟延办理消防、天然气验收等情形，但并不必然导致合同目的不能实现，双方租赁合同可以继续履行。综上，原告要求解除租赁合同，不符合法定解除合同的条件，本院依法不予支持，但原告租赁该房屋系经营餐饮，在天然气施工完毕前该房屋不具备使用条件，故自租赁期限开始至2015年3月10的房屋租金应由被告退还。原告的损失系向被告所缴纳的房屋不具备使用条件期间的租金，该损失已通过退还方式予以弥补，故原告主张的违约金本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告陕西上和商业广场有限公司于本判决生效后十五日内向原告张伟退还自2014年11月1日至2015年3月10日的租金25154元。 二、驳回原告张伟的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费2853元，由原告张伟承担2425元，由被告陕西上和商业广场有限公司承担428元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  胡九红 代理审判员  耿 垒 人民陪审员  李亚娟 二〇一五年十二月二十九日 书 记 员  车小文