北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民初24号原告：王会文，男，1973年8月28日出生。委托诉讼代理人：霍建杰，北京江泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯乃篪，北京江泓律师事务所律师。被告：北京京华信托投资公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街甲1号（金桥大厦）。诉讼代表人：北京京华信托投资公司破产管理人，负责人潘津良。委托诉讼代理人：王ＸＸ，北京公元博景泓律师事务所律师。被告：北京城乡房屋建设开发有限责任公司，住所地北京市平谷区黄松峪乡东街402号。法定代表人：王幼力，董事长。委托诉讼代理人：王和平，北京沃达律师事务所律师。第三人：北京市渔阳建筑开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇新平北路39号。法定代表人：李伟杰。原告王会文与被告北京京华信托投资公司（以下简称京华信托公司）、北京城乡房屋建设开发有限责任公司（以下简称城乡开发公司）及第三人北京市渔阳建筑开发有限公司（以下简称渔阳建筑公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王会文及其委托诉讼代理人霍建杰，京华信托公司之委托诉讼代理人王ＸＸ，城乡开发公司之委托诉讼代理人王和平，到庭参加诉讼。渔阳建筑公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王会文向本院提出诉讼请求：1、确认京华信托公司与北京渔阳房地产开发公司于1996年6月18日签订的《联建协议》无效；2、本案诉讼费用由对方承担。事实和理由：1999年10月20日，原告与北京渔阳房地产开发公司签订《售房协议书》，之后交付了购房款，购买了位于北京市平谷区建设街丙5号楼2单元XXX号房屋（以下简称涉案房屋），北京渔阳房地产开发公司亦将上述房屋交付给原告，原告入住并在此居住至今。2016年5月，京华信托公司以返还原物为由起诉原告，要求原告将上述房屋予以返还，其主要依据是北京市平谷县房地产管理局颁发的《房屋所有权证》，该证书登记的上述房屋的所有权人是被告京华信托公司。原告调查了解后发现，京华信托公司涉嫌利用虚假协议办理产权登记，遂于2016年9月1日以房屋权属登记机关北京市规划和国土资源管理委员会为被告提起行政诉讼，请求撤销涉案房屋所有权证书。北京市规划和国土资源管理委员会在答辩时提出，其办证的依据是京华信托公司与北京渔阳房地产开发公司于1996年6月18日签订的《联建协议》。北京渔阳房地产开发公司几经更名，之后又被吸收合并，现在的权利义务承继人是城乡开发公司。《联建协议》所述涉案房屋由二被告合建的事实为虚假，系为办证所为，此点二被告在之前的诉讼中均有承认。《联建协议》系双方当事人为达到各自的目的，恶意串通，虚构事实，并以此为据骗取房屋产权登记，损害了国家、集体或者第三人的利益，该《联建协议》应属无效。被告城乡开发公司辩称，不同意原告诉讼请求。我公司与原告不存在房屋买卖合同关系，涉案房屋不是我公司开发，我公司没有和原告签署过任何协议，也没有收过任何房款，原告提交证据中北京渔阳房地产开发公司的印章与工商部门1999年收缴的印章明显不一致。同时，我公司与京华信托公司不存在联建关系，且《联建协议》中北京渔阳房地产开发公司的印章与工商部门1999年收缴的印章明显不一致。同时，根据王会文提交的证据，与其订立售房协议的是北京阳益房地产开发有限公司，而非北京渔阳房地产开发公司。因此，原告的诉求与我公司无关。被告京华信托公司辩称，我公司取得房屋所有权是基于以房抵债关系，根据破产管理人掌握的材料，不能确定京华信托公司与北京渔阳房地产开发公司有联建合同关系，也无法看出有债权债务关系，但与渔阳建筑公司有债权债务关系。本案《联建协议》不存在合同无效情节，故不同意原告的诉讼请求。第三人渔阳建筑公司未到庭应诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原北京渔阳房地产开发公司系自1993年经批准成立的全民所有制企业。1999年4月13日，经北京市平谷县工商行政管理局批准，北京渔阳房地产开发公司更名为北京鑫兆房地产开发公司。2004年5月18日，经北京市工商行政管理局批准，北京鑫兆房地产开发公司更名为北京鑫兆房地产开发有限责任公司（以下简称鑫兆公司）。2015年9月15日，城乡开发公司与鑫兆公司签订了一份《吸收合并协议》。该协议主要约定：城乡开发公司与鑫兆公司同意实行吸收合并，城乡开发公司吸收鑫兆公司，并于2016年6月30日前完成合并及所有与本次合并相关的工商变更。城乡开发公司继续存在，鑫兆公司解散并注销。城乡开发公司与鑫兆公司完成合并及所有与本次合并相关的工商登记变更手续之日起的所有财产及权利义务，均由城乡开发公司无条件承受；原鑫兆公司所有的债务由城乡开发公司承担，债权由城乡开发公司享有。2015年11月28日，城乡开发公司在新京报上刊登了上述《吸收合并协议》相关的主要内容。2016年3月23日，北京市工商行政管理局平谷分局依据鑫兆公司注销登记申请，对鑫兆公司予以注销。原北京市渔阳建筑开发公司系自1985年成立集体所有制企业，后经更名，现名称为北京市渔阳建筑开发有限公司，性质为有限责任公司，即本案第三人。1996年11月，京华信托公司取得了北京市平谷县房地产管理局为涉案房屋填发的《房屋所有权证》，所有权人为京华信托公司，所有权性质为全民。在房管部门保存的房屋档案中，存有显示为京华信托公司与北京渔阳房地产开发公司于1996年6月18日签订的《联建协议》（档案复印件）一份，载明：甲方：北京渔阳房地产开发公司，乙方：京华信托公司；坐落于平谷县平谷镇建设街丙5号楼2单元XXX号房由双方合建，经协商以上房屋产权归京华信托公司所有，以上协议内容由双方共同承担法律责任，其房产管理按有关规定执行。2010年12月12日，京华信托公司因未按规定参加年检，被北京市工商管理局朝阳分局吊销营业执照。2011年3月23日，本院作出民事裁定书，裁定受理京华信托公司清算组对京华信托公司的破产清算申请；指定京华信托公司清算组为京华信托公司的管理人。目前，京华信托公司尚处于破产清算程序中。2016年5月，京华信托公司向本院提起诉讼，要求王会文等业主腾退涉诉房屋。本院一审对京华信托公司的诉讼请求予以支持。判决后，王会文不服提出上诉。北京市高级人民法院经审理，裁定撤销原判，将该案发回本院重审。现该案于本院尚在审理中。2016年9月，王会文以权属登记机关为被告提起行政诉讼，要求撤销京华信托公司取得的房屋所有权证，现该案尚在一审审理中。本院审理中，王会文提交《售房协议书》、《购房款收据》，用以证明其实际购买了涉案房屋，京华信托公司与北京渔阳房地产开发公司签订的《联建协议》损害了其合法权益。城乡开发公司对该证据的真实性和证明目的均不予认可，认为该证据载明当事人为北京阳益房地产开发有限公司，并非该公司，其从未与王会文签订过任何购房协议及收取过任何款项。京华信托公司对该证据的真实性不持异议，但对证明目的不予认可，并认为与本案没有关联性。王会文提交另案诉讼中京华信托公司的证据目录、鑫兆公司的答辩状、笔录等案卷材料，据此主张京华信托公司与鑫兆公司均曾明确认可案涉《联建协议》为虚假协议,并已构成恶意串通损害国家、集体、第三人利益的合同无效情节。京华信托公司与城乡开发公司对上述证据的真实性均予以认可。但京华信托公司认为房产证的取得和《联建协议》无关，不能因为《联建协议》是虚假的，就判断房产证取得是虚假的，本案房产证是合法有效的。城乡开发公司认可《联建协议》为虚假协议，但不认可王会文主张的合同无效的原因。另查，京华信托公司于另案诉讼中，曾提交其与北京市渔阳建筑开发公司之间的《人民币资金借款合同》、《抵押合同》、《协议书》，以及其与北京渔阳房地产开发公司《等价交换房产协议》复印件（其中载明：原产人京华信托公司，现产人北京渔阳房地产开发公司；坐落于平谷县平谷镇建设街丙5号楼3单元XXX号；4单元XXX号房产已在房管局办理登记手续，经双方友好协商，原产人愿将以上房产与现产权人等价交换为丙5号楼2单元XXX号，以上协议内容由双方承担法律责任）、《联建协议》复印件（即本案诉争联建协议）。京华信托公司主张其取得涉案房屋所有权的过程为：1994年7月11日，北京市渔阳建筑开发公司与京华信托公司签订《人民币资金借款合同》、《抵押合同》，约定北京市渔阳建筑开发公司向京华信托公司借款930万元，并将其所有的北京市运输公司四场院内1号住宅楼作为抵押财产。1995年，北京市渔阳建筑开发公司与京华信托公司签订《协议书》，约定因北京市渔阳建筑开发公司未经京华信托公司同意，将抵押物北京市运输公司四场院内1号住宅楼出售，故北京市渔阳建筑开发公司同意将北京市运输四场院内小关地区3号楼期房及平谷中学院内住宅楼现房折抵偿还京华信托公司。京华信托公司称该协议中所折抵房产后变更为包括诉争房屋在内的其他房产。本院审理中，京华信托公司仍坚持上述主张，但未能提交上述复印件证据的原件。城乡公司则对上述《等价交换房产协议》复印件、《联建协议》复印件的真实性不予认可，主张其从未签订过上述二份协议。再查，根据本院赴不动产登记部门调取的档案材料，诉争房屋所涉土地的原使用权人为北京市平谷中学。诉争房屋所在楼栋的其他房屋的档案材料中，另保存有北京市平谷中学与北京市渔阳建筑开发公司之间于1993年2月1日签订的《集资合建住宅楼协议书》、平谷县计划委员会1993年4月15日《基本建设项目正式计划批复》、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证等档案材料。经本院赴北京市平谷中学调查核实，该单位行政服务中心相关负责人员答复称，该协议属实且与北京市平谷中学留存的合同文本内容一致。本院认为,当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中,王会文以京华信托公司与北京渔阳房地产开发公司之间签订时间为1996年6月18日的《联建协议》系虚假协议，存在恶意串通损害国家、集体、第三人利益的情节为由，要求确认该协议无效。关于王会文主张的恶意串通一节，根据我国《民事诉讼法》及其司法解释中关于举证责任的规定，当事人对恶意串通事实的证明，须达到待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的证明标准。但根据王会文于本案中提供的现有证据，尚无法达到上述证明标准。王会文对其要求确认合同无效所基于的此项事实主张，并未尽到必要的举证责任，应承担举证不能的不利后果。加之，根据王会文提交的现有证据，其主张的自身房屋买卖合同订立时间，亦晚于《联建协议》签订的时间。从两份合同所载签订时间先后的逻辑性上分析，亦不存在协议双方事先恶意串通损害王会文合法权益的可能。在此情况下，王会文以此作为其主张要求确认合同无效的诉讼理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于王会文主张的《联建协议》系虚假协议一节,根据我国法律规定，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。民事法律行为应当具备下列条件,并以具备下列条件作为有效之前提：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，根据京华信托公司与城乡开发公司的陈述，双方均主张该协议并非自身真实意思表示，双方之间亦不存在联建法律关系。同时，从联建法律关系当事人权利义务关系的角度分析，此种合同应以当事人双方分别提供土地使用权、资金等作为共同投资为特征。但本案中，京华信托公司与北京渔阳房地产开发公司均非土地使用权人，二者之间缺乏真实联建法律关系的订立基础。且根据本院依职权调取的《集资合建住宅楼协议书》、《基本建设项目正式计划批复》、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证等档案材料显示，涉案房屋所在楼栋联建法律关系的当事人，系案外人北京市平谷中学与本案第三人渔阳建筑公司。综合上述因素考虑，应当认定京华信托公司与城乡开发公司之间并不存在合法真实有效的联建法律关系。至于京华信托公司抗辩所述的其取得房屋所有权过程，实质系主张虚假意思表示之下存在隐藏的真实法律关系。根据本案现有证据，《人民币资金借款合同》、《抵押合同》、《协议书》确显示其与第三人存在债权债务关系，但渔阳建筑公司与北京渔阳房地产开发公司并非同一法律主体，且现城乡开发公司作为北京渔阳房地产开发公司的承继主体，亦不认可京华信托公司主张的事实，而京华信托公司至今未能出示其《等价交换房产协议》原件，在此情况下，京华信托公司就其主张的隐藏民事法律行为的相关事实，于本案中并未尽到必要的举证责任，应承担举证不能的不利后果。关于京华信托公司主张的联建协议虚假不影响房屋所有权证效力的抗辩理由，须指出，本案系民事诉讼中确认合同效力纠纷，而行政机关颁发房屋权属证书系行政机关具体行政行为，此争议已属行政诉讼审查范畴，超出人民法院民事案件审理范围，本院于本案中不予涉及。如有争议，当事人可另行解决。经本院合法传唤，渔阳建筑公司无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，王会文的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院判决如下：确认北京京华信托投资公司与北京渔阳房地产开发公司之间载明签订时间为1996年6月18日的《联建协议》无效。案件受理费70元，由北京京华信托投资公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 周梦峰审 判 员 陈雨菡审 判 员 姚 颖二〇一七年十二月二十九日法官助理 韩舒同书 记 员 林晓天