北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第11175号原告陈国胜，男，1966年12月5日出生。被告夏建国，男，1954年10月3日出生。委托代理人姚辉，北京市中咨律师事务所律师。委托代理人孙浩，北京市中咨律师事务所律师。第三人夏建平，男，1959年12月13日出生。委托代理人郭洪亮，北京市郦阳律师事务所律师。原告陈国胜诉被告夏建国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月28日立案受理。2015年3月23日，本院作出一审判决。原告不服本院判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理，于2015年6月18日作出裁定，将本案发回重审。本院依法重新组成合议庭，适用普通程序，依法追加夏建平为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告陈国胜与被告夏建国的委托代理人孙浩，第三人夏建平的委托代理人郭洪亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈国胜诉称：被告系本市东城区和平里中街×号院×号楼×号房屋（以下简称涉诉房屋）的所有权人。2007年5月11日，被告委托其弟夏建平为其代理人，全权办理房屋的出售、过户等事宜。原告经中介介绍与夏建平达成一致购买涉诉房屋。但因涉诉房屋当时未取得产权证，经夏建平提议，2008年1月11日，原告与夏建平签订《抵押借款协议》及《补充协议书》，购买涉诉房屋，并支付购房款100万元。2008年1月，被告将涉诉房屋交付原告。2010年1月，被告同意将涉诉房屋过户至原告名下，但因涉诉房屋产权证所载的房屋坐落与委托书中的记载不同，并未完成过户。之后，被告以各种理由拖延办理过户。2010年7月20日，被告将涉诉房屋卖与董连宇并办理完毕产权过户。原告无法购买涉诉房屋。北京市东城区人民法院（2011）东民初字第08695号民事判决书及北京市第二中级人民法院（2011）二中民终字第22050号民事判决书确认了原、被告之间的房屋买卖合同关系。被告一房二卖的行为给原告造成重大损失。现原告诉至法院，要求解除与被告签订的买卖合同，要求被告返还购房款人民币100万元，要求被告赔偿原告可得利益损失人民币386.81万元，诉讼费、评估费由被告承担。被告夏建国辩称：被告办理公证委托，委托夏建平代为出售房屋。而夏建平与原告签订的是抵押借款合同，夏建平已经超出了委托权限，该抵押借款合同应属无效。夏建平向原告借款，并欺骗被告称涉诉房屋由夏建平的朋友居住，被告对夏建平向原告卖房并不知晓，且从未收到原告交付的购房款。根据生效判决，夏建平与原告签订的《补充协议》是无效的。故不同意原告的诉讼请求。第三人夏建平述称，原告与第三人存在借贷关系，双方签订有抵押借款协议。原告主张其向被告支付的购房款，实际上是原告向第三人提供的借款，第三人收到后并未给付被告。由于第三人没有按期偿还借款，原告要求第三人以房抵债，故原告与第三人到房管部门填写了一个买卖合同信息表，但由于当时被告已经撤销了对第三人的委托，故相关手续并未办理。综上，原、被告之间并不存在房屋买卖关系，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：本市东城区和平里中街×号院×号楼×号房屋系被告因房屋拆迁从北京首佳兴房地产开发有限公司（以下简称为首佳兴公司）处购买的回迁房屋。2007年5月10日，夏建国与其妻王×出具《委托书》，并办理了公证手续，内容为：“我们夫妇（夏建国、王×）是坐落在北京市东城区和平里×区×号楼×号的被拆迁人，现我们回购了坐落在北京市东城区和平里×区×号楼×层C号房产一套，上述购房款已经全部交清，我们同意委托夏建平为我们的合法代理人，在不违反国家关于房屋出售的有关规定的前提下，全权代表我们办理有关上述房产的如下事宜：一、办理及领取上述房产的房产证；二、在领取上述房产的房产证后办理上述房产的出售、产权过户、交纳相关税费、协助买方以买方的名义办理银行抵押贷款手续、代收房款等相关事宜。代理人在授权范围内及委托期限内所签署的一切有关文件我们均予以承认。委托期限自公证之日起至上述事宜办理完止。代理人有转委托权。”2007年6月15日，夏建平代夏建国与首佳兴公司签订《和平里1-2区拆迁回购住房补充协议》，进行房款结算。在该协议中有如下内容：“乙方（夏建国）原回购房屋房号为×号楼×层C号房屋，现变更为×号楼×层×号房屋。”同时首佳兴公司将涉诉房屋交付夏建平。2008年1月11日，陈国胜与夏建平签订《抵押借款协议》。约定：夏建平自愿将其名下的北京市东城区和平里中街×号院×号楼13×（13×）号房屋，作为抵押物，向陈国胜借款100万元，双方约定期限1个月（2008年1月11日-2008年2月10日），利息百分之一，如到期（2008年2月10日）不能全额还款，抵押物北京市东城区和平里中街×号院×号楼13×（13×）房屋所有权归陈国胜所有；另，夏建平保证抵押物北京市东城区和平里中街×号院13×号房屋不是经济适用房，能正常过户，如有不符，夏建平愿赔偿陈国胜的一切损失（保证面积不少于87.00平方米）。同日，双方签订《补充协议》，约定：夏建平如到期后不能全额还款，且夏建平名下房屋不能过户时，夏建平自愿将受托的另一处房产（北京市东城区和平里中街×号院×号楼10×号）过户给陈国胜，同时过户时陈国胜再补20万元给夏建平，过户费由陈国胜负担。同日，陈国胜向夏建平支付现金2万元，并以汇款方式向夏建平支付98万元。上述协议签订后，夏建平将涉诉房屋交付陈国胜，陈国胜对该房屋进行了装修并使用至今。2009年12月21日，涉诉房屋取得房屋所有权证，该证登载的所有权人为夏建国，共有情况为单独所有，房屋性质为按经济适用住房管理。2009年12月22日，案外人李乐×代夏建国领取了房屋所有权证，证号为X京房权证东字第021×号。2010年1月4日，陈国胜与夏建平签订《存量房买卖合同信息表》。该表中填写的内容有：出卖人信息为夏建国，买受人信息为陈国胜；房屋所有权证号为X京房权证东字第021×号，户型为两室一厅，房屋性质为按经济适用住房管理的房屋，抵押情况为该房屋未设定抵押，租赁情况为该房屋未出租；成交价款为62万元，定金金额为10万元，支付日期为2007年8月1日，剩余房价款金额为52万元。2010年7月19日，夏建国将涉诉房屋出售给案外人董连×，并于其后办理了房屋所有权转移登记手续，将该房屋的所有权转移登记至董连×名下。2011年7月，陈国胜将夏建国诉至本院，要求确认双方就涉诉房屋的房屋买卖合同成立且有效。经审理，本院于2011年10月17日作出（2011）东民初字第08695号民事判决书，确认陈国胜与夏建国就涉诉房屋的买卖合同成立并有效。夏建国不服该判决上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院经审理，于2011年12月9日作出（2011）二中民终字第22050号民事判决书，认为夏建国于2007年5月委托夏建平在领取房产证后办理涉诉房屋的出售事宜，后夏建平将涉诉房屋作为抵押物之一与陈国胜签订借款协议，已超越其代理权限，故其抵押涉诉房屋的行为应属无效。但在2009年12月22日领取涉诉房屋的房屋所有权证后，夏建平与陈国胜于2010年1月4日签署《存量房买卖合同信息表》，经审查该表已经具备了买卖双方信息、房屋基本状况、价款数额、价款支付方式等房屋买卖合同的主要内容，应认定为房屋买卖合同成立。夏建平在其代理权限内与陈国胜签订涉诉房屋的买卖合同，符合法律规定，该房屋买卖合同应认定为有效。判决驳回夏建国上诉，维持原判。2011年12月，陈国胜将夏建国、董连×诉至本院，要求确认夏建国、董连×就涉诉房屋签订的《存量房屋买卖合同》及《房屋买卖协议》无效。经审理，本院于2012年10月17日作出（2012）东民初字第00719号民事判决书，驳回陈国胜的诉讼请求。陈国胜不服该判决上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院经审理，于2012年9月20日作出（2012）二中民终字第13745号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2014年3月，夏建国将陈国胜、夏建平诉至本院，要求确认陈国胜、夏建平于2008年1月11日就涉诉房屋签订的《补充协议》无效。经审理，本院于2014年9月3日作出（2014）东民初字第03185号民事判决书，确认夏建平与陈国胜于2008年1月11日签订的《补充协议》无效。夏建国、陈国胜、夏建平均未上诉，现该判决书已生效。2014年3月，夏建国将陈国胜、夏建平诉至本院，要求确认陈国胜、夏建平就涉诉房屋签订的《存量房屋买卖合同信息表》无效。经审理，本院于2014年4月17日作出（2014）东民初字第03183号民事判决书，驳回夏建国的诉讼请求。夏建国不服该判决上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院经审理，于2014年7月17日作出（2014）二中民终字第06609号民事判决书，驳回上诉，维持原判。就陈国胜与夏建平签订《抵押借款协议》及《补充协议》的原因，陈国胜称，因当时夏建国未取得涉诉房屋产权证，夏建平提出为保险起见，双方无法签订房屋买卖合同，只能签订抵押借款合同，同时提出为保障合同履行，夏建平以其名下本市东城区和平里中街×号院×号楼×号房屋一并提供担保，陈国胜基于对夏建平的信任，与其签订上述协议。关于《存量房屋买卖合同信息表》中约定的62万房屋价款的给付问题，双方只是为避税填写上述价款，实际履行的还是《抵押借款协议》及《补充协议》约定的120万元的合同，陈国胜已实际给付夏建平100万元，其余20万元过户时给付，故并未再次给付62万元。夏建国称对陈国胜与夏建平签订《存量房屋买卖合同信息表》一事不知情，亦未收到陈国胜交纳的任何购房款。原审中，陈国胜申请对涉诉房屋现值进行评估。本院准予后，经北京市高级人民法院摇号确定由北京百成首信房地产评估有限公司进行本次评估。2014年8月29日，北京百成首信房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》，结论为涉诉房屋现值估价结果为5068100元，单价为每建筑平方米57908元。评估结果出具后，陈国胜将要求夏建国赔偿差价损失的诉讼请求数额变更为4068100元。本案审理过程中，原、被告及第三人均表示同意上述《房地产估价报告》在本案中继续作为证据使用。庭审中，原告表示其向第三人支付了购房款人民币100万元，而其从被告处购买涉诉房屋的价款为人民币120万元。就此问题，被告表示从未收到过原告给付的购房款，并主张其与原告之间并不存在买卖合同关系。第三人则表示原告确曾向第三人支付100万元，但是该款项为原告向第三人支付的借款，并非购房款，第三人也并未将该款项支付给被告。关于《存量房买卖合同信息表》中载明的购房款为62万元一节，第三人表示该价格系应原告要求所写，原告则表示将购房款写为62万元是为了避税。上述事实，有《存量房屋买卖合同信息表》，北京市东城区人民法院（2011）东民初字第08695号、（2012）东民初字第00719号、（2014）东民初字第03183号、（2014）东民初字第03185号民事判决书，北京市第二中级人民法院（2011）二中民终字第22050号、（2012）二中民终字第13745号、（2014）二中民终字第06609号民事判决书，房屋所有权证，《房地产估价报告》，涉诉房屋档案等证据及原、被告,第三人当庭陈述在案为证。本院认为：依法订立的合同受法律保护，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，虽然被告及第三人均否认与原、被告就涉诉房屋存在房屋买卖合同关系，但是根据已生效判决所确认的事实，原、被告就涉诉房屋的买卖合同成立并有效。而事实上，被告又将涉诉房屋出售给案外人，故被告的行为已构成一房二卖的情形，导致原、被告之间的房屋买卖合同无法继续履行，就此，被告应承担违约责任。现原告要求解除与被告就涉诉房屋签订的房屋买卖合同，于法有据，本院应予支持。关于原告要求被告返还购房款并赔偿差价损失一节，需先行确认原告购买房屋的价格以及原告已付购房款的金额。首先，原告主张购买被告房屋的价款是人民币120万元，就《存量房买卖合同信息表》中载明的购房款为62万元一节，原告主张62万元系为了避税所填写，而第三人则表示62万元系应原告要求所写。在此情况下，本院认定房屋的交易价格为人民币120万元。其次，关于原告已经支付的购房款金额问题。原告主张其已支付的购房款为人民币100万元，第三人表示确曾收到原告给付的人民币100万元，但此款系第三人向原告的借款，并非购房款。根据已查明的事实，原告向第三人支付100万元的时间为2008年1月，而原告与第三人签订《存量房买卖合同信息表》的时间为2010年1月。同时，在原告向第三人支付100万元时，双方签订有《抵押借款协议》。在此情况下，本院认定原告向第三人支付100万元时，该款项系原告支付给第三人的借款，并非购房款。但应指出，在原告与第三人签订《存量房买卖合同信息表》中，载明购房定金为10万元，且已于2007年8月支付。由于生效判决认定该《存量房买卖合同信息表》约定的价款支付方式合法有效，故应认定原告向被告支付了购房定金10万元。由于原告并未另行向第三人支付其他款项，故应认定该10万元系从上述借款100万元中转化而来。在合同解除后，被告应将定金10万元退还。就剩余款项问题，原告可另行解决。关于原告要求被告赔偿房屋差价损失一节，因被告存在一房二卖的情形，故原告的该项诉讼请求具有事实及法律依据，但原告要求的数额过高，本院将根据交易成交价以及原告实际支付的购房款金额予以确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告陈国胜与被告夏建国就本市东城区和平里中街×号院×号楼×层×号房屋签订的房屋买卖合同；二、被告夏建国于本判决生效后十日内退还原告陈国胜购房款人民币十万元；三、被告夏建国于本判决生效后十日内赔偿原告陈国胜房屋差价损失人民币三十二万二千三百四十一元；四、驳回原告陈国胜的其他诉讼请求。案件受理费49657元，由原告负担42022元，被告负担7635元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费12100元，由被告负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王轶楠代理审判员  袁 晖人民陪审员  纪淑英二〇一五年十二月二十八日书 记 员  成 竹