广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第2556号上诉人（原审被告）：广东中仑实业投资有限公司，住所：东莞市南城区，注册号：441900001445167。法定代表人：伦淦枝。委托代理人：唐劲松，系广东历维永盛律师事务所律师。委托代理人：钟玉钗，广东历维永盛律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）：陈宁，男，汉族，住广东省信宜市，身份证号码为×××8310。委托代理人：李剑辉，广东泰旭律师事务所律师。委托代理人：刘勇慧，广东泰旭律师事务所律师。上诉人广东中仑实业投资有限公司（以下简称中仑公司）因与被上诉人陈宁房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法南民一初字第573号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年2月26日，陈宁向原审法院提出诉讼，请求判令：1、解除陈宁、中仑公司签订的《东莞市南城世贸城商贸商铺租赁合同》及《世贸城商铺物业管理协议》；2、中仑公司向陈宁双倍退还已收取的租金定金9600元及管理费定金4000元，共计27200元；3、中仑公司退还预收的租金、管理费、餐饮服务费共7400元及进场费20000元，共计27400元；4、中仑公司支付陈宁因此造成的实际损失46160.50元；5、中仑公司承担本案全部诉讼费用。原审法院经审理查明，2014年1月2日，陈宁、中仑公司签订《东莞市南城区世贸城客户认租协议》。2014年1月8日，陈宁、中仑公司签订《东莞市南城世贸城商铺租赁合同》，约定：1、中仑公司将位于东莞市南城亨美红棉路东鸿大厦世贸城项目第二层第C001号敞开式／独立商铺出租给陈宁，由陈宁用于经营微克泡芙类产品，商铺建筑面积为36平方米，套内面积为20平方米；2、中仑公司向陈宁提供公用空调（含保养、维修）、公用照明、公用水源、日常电路维护、供水保障、保安、卫生、纠纷调解等管理服务性事务，陈宁按每月2000元的标准向中仑公司支付管理服务费，该费用随租金按月一同支付中仑公司；3、租期3年，自2014年6月1日至2017年5月31日，月租金4800元／月，免租期为2014年4月22日至5月31日，由2014年6月1日起开始计租，如商场开业时间调整，租赁期限则从本商场开业的第一天开始计算；4、世贸城统一对外开业时间为2014年5月1日，陈宁必须于当日准时开始正式对外经营；5、本合同签订后，中仑公司在收到陈宁全额交纳的第一个月租金和履约保证金后，于2014年3月22日前向陈宁交付铺位，铺位交付标准为陈宁在铺位交付现场所看到的标准，陈宁在接受铺位后，视为中仑公司所交付的铺位符合双方所约定的标准；6、双方签订租赁合同时，陈宁支付相当于第一个租赁年度两个月租金9600元给中仑公司作为履约保证金，水电保证金相当于该商铺的两个月管理费即4000元，在租赁期满或双方协商解除合同时，该保证金无息返还，陈宁在租赁期间违约，中仑公司有权不退还该保证金；7、合同底部手写备注：该商铺每月另交600元服务费。合同签订后，陈宁向中仑公司交纳了2014年6月份租金、管理费和服务费共计7400元，交纳了履约保证金（两个月租金和两个月管理费）13600元，交纳了商场基础装修费20000元。2014年4月24日，中仑公司将案涉商铺交付陈宁，双方签订《世贸城商铺交接确认书》，注明：该商铺内附属设施、装饰及设备标准符合《东莞市南城世贸城商铺租赁合同》的约定，该商铺已达到合同约定的交付调解和交付标准，陈宁同意接收。陈宁、中仑公司签订《世贸城商铺物业管理协议》，约定案涉商铺的物业管理单位是广东中仑实业投资有限公司物业管理部，约定物业管理服务费按2000元／月／间收取，陈宁交纳相当于两个月物业管理费的物业保证金作为履行本合同义务的保证。2013年8月7日，中仑公司、钟离雨、伦淦枝、邓梓鹏、李金辉、祁小宝、潘俊敏作为乙方，案外人詹锦明、詹浩贤、詹汝娴、詹懿媛、叶锦芳、陈志棠、张庆林、东莞市生物技术研究所作为甲方，签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于东莞市南城区亨美东鸿大厦的负一层、一层、二层出租给乙方。东鸿大厦已办理建设规划工程许可证、商品房建设准建证和商品房预售许可证。东鸿大厦已经消防验收合格。中仑公司于2014年5月起就世贸城商场室内装修工程的消防设计工程向东莞市公安消防局南城大队申请办理，东莞市公安消防局南城大队于2015年2月3日综合评定该工程消防验收合格。2015年3月10日，世贸城商场领取公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。原审庭审中，双方确认世贸城商场于2014年8月8日举行开业仪式。陈宁主张中仑公司逾期交付商铺、中仑公司超越经营范围与陈宁签订物业管理协议、中仑公司未办妥消防验收导致陈宁无法办理营业执照进行经营，导致合同目的无法实现，属于根本违约，且世贸城商场未按合同约定如期开业，陈宁投入了费用对租赁物进行装修及购买设备，造成巨大损失，故主张解除案涉租赁合同和物业管理协议。为此陈宁提交录音、产权证明和办理经营场所产权证明所需的资料证明当地居委会因世贸城商场未通过消防验收不同意在产权证明上盖章导致陈宁无法办理营业执照。中仑公司对上述证据不予确认，认为不能证明因中仑公司原因导致无法办理营业执照，称合同约定陈宁在签订合同前应具有营业执照，并需自行办理工商营业执照变更登记。中仑公司明确表示不同意解除合同，称案涉合同的履行没有任何合同约定和法律规定的障碍，合同约定以商铺的现状作为交付条件，中仑公司不存在任何违约情形，陈宁是由于商场经营风险和市场行情不好才主张解除合同。陈宁主张从合同条款内容可知履行保证金实际上是定金，故诉请中仑公司双倍返还定金。中仑公司则称根据交易规则，两个月的履约保证金是押金，定金适用专门的定金罚则。陈宁提供律师函、EMS底单和查询结果，证明其在2015年1月20日委托律师向中仑公司的工商登记地址邮寄律师函，要求解除合同并赔偿损失，该邮件于2015年1月21日由本人签收。中仑公司对律师函不予确认，称没有收到该律师函。陈宁提供收款收据、发票等证明陈宁实际投入商铺的装修费、购买设备等各项费用共计46160.50元，陈宁因中仑公司的违约行为导致损失，故要求中仑公司予以返还。其中收款收据显示装修款项、微客泡芙合作费、厨具、桌椅、电器设备和原材料等。陈宁并表示可以利用的都同意拿走，该损失由法庭酌定。中仑公司对上述票据不予确认，称陈宁经营是其单方事情，中仑公司交付商铺给陈宁即已履行义务，损失是陈宁单方捏造的。原审法院认定的上述事实依据有：东莞市南城区世贸城客户认租协议、东莞市南城世贸城商铺租赁合同、世贸城商铺交接确认书、世贸城商铺物业管理协议、致商家函、关于世贸城商家的集体说明与要求回函、收款收据、发票、律师函、EMS快递单、录音、房屋租赁合同、建设工程消防设计审核意见书、广东省建设工程内部装修防料见证取样和抽样检验告知单、建设工程消防验收意见书、消防安全检查合格证、商品房预售许可证、商品房建设准建证、建设用地规划许可证、房产登记信息查询结果、房地产权证、建设工程规划许可证以及本案原审庭审笔录、质证笔录等。原审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，陈宁、中仑公司双方签订的《东莞市南城世贸城商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。本案的争议焦点有二：一是陈宁主张解除合同是否成立；二是如果合同解除，陈宁的各项诉请是否合理。关于焦点一。第一，根据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。本案中，陈宁、中仑公司于2014年4月24日签订案涉租赁合同，世贸城商场于2014年8月8日举行开业仪式，于2015年3月10日领取公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，可见案涉租赁物未依法通过消防安全检查即擅自投入使用、营业。第二，从《东莞市南城世贸城商铺租赁合同》的内容和目的来看，陈宁租赁案涉商铺是为了在世贸城进行商业性用途的经营，中仑公司作为出租人有义务保证交付的租赁物符合约定的用途。世贸城商场在未通过消防验收前依法不得投入使用和营业，导致陈宁无法办理营业执照依法正常开展经营。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条关于“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定导致租赁房屋无法使用的，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的规定，陈宁主张解除合同，于法有据，原审法院予以支持。第三，陈宁在2015年1月20日向中仑公司邮寄解除合同的律师函，中仑公司于2015年1月21日收到该律师函，故案涉合同在中仑公司收到律师函之日解除。第四，《世贸城商铺物业管理协议》是《东莞市南城世贸城商铺租赁合同》的从合同，主合同解除故从合同亦同时解除。关于焦点二。合同解除后，合同的权利义务终止，已经履行的部分根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施和要求赔偿损失。第一，中仑公司收取原告租金履约保证金9600元和管理费保证金4000元，合同约定该保证金是作为遵守本合同的约定。定金应当以书面形式约定，本案双方没有约定该保证金为定金性质，陈宁主张定金权利于法无据，原审法院不予支持。因中仑公司原因导致合同解除，中仑公司应将上述保证金共计13600元返还陈宁。第二，案涉租赁合同是有效合同，陈宁支付中仑公司的租金、管理费和服务费发生在合同解除之前，陈宁要求返还于法无据，原审法院不予支持。第三，合同并未约定商场基础装修费的性质和用途，中仑公司收取陈宁商场基础装修费20000元缺乏事实和法律依据，应予以返还。第四，陈宁诉请因中仑公司违约导致其商铺装修费及购买设备等费用的损失，但未能具体说明损失的构成情况。从其提交的收据发票可见，其购买厨具、收银机、桌椅、电器设备和尚未消耗的原材料等可以再进行利用，陈宁也表示愿意将可以利用的部分取走，故该部分费用原审法院不予支持。对已消耗使用的原材料，陈宁要求赔偿于法无据，原审法院不予支持。至于陈宁加盟微客泡芙的合作不因案涉租赁合同的解除而终止，陈宁可另寻商铺继续进行经营或采取其他途经予以处理以减少损失，故合作费不应作为陈宁的损失。至于商铺的装修装饰，未形成附合的装饰装修物应由陈宁自行拆除，至于已形成附合的装饰装修物，陈宁只能要求中仑公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，但陈宁未能举证证明，故原审法院亦不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认陈宁和广东中仑实业投资有限公司《东莞市南城世贸城商铺租赁合同》和《世贸城商铺物业管理协议》已经解除；二、广东中仑实业投资有限公司返还陈宁租金履约保证金9600元、管理费保证金4000元和商场基础装修费20000元，共计33600元；三、驳回陈宁其他诉讼请求。如广东中仑实业投资有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2315.21元（陈宁已预交），由陈宁负担1543.21元，广东中仑实业投资有限公司负担772元。上诉人中仑公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定中仑公司于2015年1月21日收到陈宁寄出的律师函，属于事实认定错误。陈宁提交的律师函、EMS底单和查询结果，称其于2015年1月20日委托律师向中仑公司的工商登记地址邮寄律师函，要求解除合同并赔偿损失，并称该邮件于2015年1月21日由中仑公司签收。但中仑公司并未对该律师函予以确认，中仑公司并未收到过陈宁所称的律师函。仅有陈宁单方的律师函、EMS底单并不能证明中仑公司有收到该律师函，而查询结果仅能证明某人在快递单上签收了，但是否为中仑公司本人签收，还需对快递单原件上的签收人的签名进行鉴定确认。因此，在证据不足的情况下，原审法院认定中仑公司于2015年1月21日收到该律师函系错误的。（二）虽然根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”但现有证据无法证明中仑公司确实收到陈宁解除合同通知的情况下，原审法院确认案涉合同在中仑公司收到律师函之日解除适用法律错误。（三）陈宁至今仍占有并使用案涉商铺，中仑公司也未正式收到陈宁解除合同的通知，中仑公司有理由相信陈宁尚未真正向中仑公司提出合同解除，并基于此继续履行案涉合同义务。因此，应认定在陈宁将案涉商铺归还给中仑公司占有之日案涉合同正式解除。综上，请求本院变更原审判决第一项为：确认中仑公司与陈宁签订的《东莞市南世贸城商铺租赁合同》和《世贸城商铺物业管理协议》在陈宁将案涉商铺归还给中仑公司占有之日解除。被上诉人陈宁书面答辩称：（一）原审法院认定中仑公司于2015年1月21日已签收陈宁向其邮寄的解除合同律师函系正确的。根据广东省邮政速递物流有限公司东莞市胜和揽投部的回执查询结果（该结果是快递单原件的信息反馈），解除合同律师函由陈宁于2015年1月20日寄出，2015年1月21日17：20妥投，并明确写明由本人签收，足以证明该函件已于2015年1月21日到达中仑公司处，中仑公司确已收到该律师函的内容。中仑公司上诉称需对快递单原件上签收人签名进行鉴定才可确认中仑公司收到该律师函不符合一般生活习惯与经验。（二）原审法院适用法律正确。陈宁基于租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定而享有法定解除权，并依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定向中仑公司发出解除合同律师函以示通知，且该律师函经中仑公司本人签收，故案涉合同应于中仑公司签收时即2015年1月21日解除。（三）中仑公司提出因陈宁至今仍占有租赁物而认定合同并未解除不符合事实，陈宁至今并未占有、使用案涉商铺，而是中仑公司将案涉商铺锁住致使陈宁无法搬离，案涉商铺至今仍为中仑公司管理控制。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回中仑公司的上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，东莞市工商行政管理局出具的企业机读档案登记资料显示，中仑公司的住所为东莞市南城区元美路22号黄金花园丰硕广场办公2707号，电话为137××××9410。另外，案涉租赁合同显示中仑公司的联系电话为0769-2299****。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕中仑公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是原审法院认定的案涉租赁合同的解除时间是否正确。陈宁主张其委托律师于2015年1月20日向中仑公司发出解除合同律师函，并提供了EMS底单及EMS邮政特快专递予以证明。根据陈宁提供的EMS底单显示，陈宁通过律师于2015年1月20日向中仑公司邮寄陈宁的函件，收件人为“伦淦枝”，公司名称为“广东中仑实业投资有限公司”，收件地址为“东莞市南城区元美路22号黄金花园丰硕广场办公2707号”；联系电话为“137××××9410，0769-22997778”；EMS邮政特快专递查询显示上述邮件于2015年1月21日17：20：26投递并签收，签收人为本人收。陈宁提供的证据足以证明其已将解除合同的律师函邮寄到中仑公司的法定住所地并且该邮件已经妥投，中仑公司理应收到上述邮件。中仑公司辩称没有收到上述邮件缺乏依据，本院不予采信。原审法院据此认定案涉租赁合同的解除时间于法有据。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。中仑公司上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由中仑公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 李 倩代理审判员 钟 雯代理审判员 廖志明二〇一五年十二月十八日书 记 员 伦润玲附相关法律条文（节选）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；……