西藏自治区拉萨市城关区人民法院民 事 判 决 书（2015）城民一初字第730号原告（反诉被告）西藏新世纪经贸有限公司，住所地拉萨市。法定代表人格桑卓玛，该公司经理。委托代理人欧珠永青，西藏欧珠律师事务所律师。委托代理人默克，西藏欧珠律师事务所律师。被告（反诉原告）西藏玉意餐饮管理有限公司第三分公司，住所地拉萨市。负责人杨琼玉，该公司总经理。委托代理人王兴华，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。委托代理人徐良伦，男，1975年10月27日出生，汉族，该公司经理，现住拉萨市。第三人杨琼玉，女，1964年10月20日出生，汉族，经商，现住拉萨市。委托代理人胡义伟（系杨琼玉的丈夫），男，1965年4月25日出生，汉族，经商，现住拉萨市。原告西藏新世纪经贸有限公司与被告西藏玉意餐饮管理有限公司第三分公司、第三人杨琼玉返还原物纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年12月9日公开开庭进行了审理。原告西藏新世纪经贸有限公司的委托代理人欧珠永青、默克，被告西藏玉意餐饮管理有限公司第三分公司的委托代理人徐良伦，第三人杨琼玉的委托代理人胡义伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）西藏新世纪经贸有限公司诉称（以下简称西藏新世纪公司），2013年1月1日，被告负责人杨琼玉以个人名义与原告签订《新世纪经贸有限公司商品房租赁合同》，约定原告将位于新世纪宾馆东边的1号商品房出租给杨琼玉，租赁期至2013年12月31日，月租金为34800元。此后，杨琼玉将承租房屋交由被告实际使用。原告与第三人杨琼玉租赁合同解除后，被告一直占用原告房屋不予归还。为维护原告的合法权益，特诉至法院，恳请贵院判令：1、被告立即腾空返还原告的房屋，并拆除门牌字号；2、被告向原告支付房屋占有使用费649600元，物业管理费560元，门牌广告费31360元，共计681520元；3、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）西藏玉意餐饮管理有限公司第三分公司辩称（以下简称西藏玉意公司第三分公司），一、原告的诉讼请求和诉讼事实与理由同本案客观事实不符，法律依据错误。在客观上，本案原告与被告之间存在事实上的房屋租赁关系而不是原告依据《物权法》所认为的强行占有使用关系。答辩人与该纠纷争议标的物有着十多年的租赁使用关系，从2002年就开始租赁该房屋从事餐饮经营至今。从2014年4月份我们多次交纳租金，原告不收取我公司的房租及其他费用，并对我们进行了停水、停电、堵下水道、用沙石阻门、社会人员封门、强行拆墙、砸玻璃等一系列不合法不合理的措施手段来骚扰阻止我公司正常经营和驱赶我们。二、原告认为已经与我公司的负责人杨琼玉解除了租赁合同关系，对此我们不予认可。自2014年2月1日起，原、被告之间从定期租赁合同关系转化为不定期租赁合同关系，对此双方应当无异议。从2014年4月至今，原告没有向我公司出具过任何解除不定期租赁合同的书面意见书。原告在陈述事实理由时，认为自己与我公司解除租赁合同关系，对此我公司认为原告是不尊重本案的客观事实，目前双方的关系仍然是事实上的租赁关系。三、关于原告提出占有使用费问题，我们认为其法律依据是错误的。我公司是基于2013年的租赁协议而占有，受调整的是城市房屋租赁相关法律，并不是原告所依据的《物权法》所规定的占有。四、客观上原告没有与被告解除租赁协议行为。不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但应在合理期限内，针对合理期限法律没有明确解释和规定。因此应当由双方当事人根据客观情况为依据，以双方协商的时间为准。五、在2013年的定期租赁协议第五条中的第三款规定，合同期满后因出租方需要进行改造成办公室及公家使用时，承租方无条件必须服从出租方使用，且出租方不承担承租方的任何经济损失的赔偿。原告当时称收回房屋是因为要进行水电改造或迎接安全检查，与协议上的强制性约定是极为不符的。因此，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人杨琼玉辩称，既然签订了合同，就应当按照合同履行。原告要求收回房子应该进行协商或者走法律程序，而不是停水停电堵下水道。原告方错在先，所以我要求他们赔偿我的损失。反诉原告西藏玉意公司第三分公司诉称，从2002年开始至今十三年，我公司一直租赁使用该商品房进行生产经营。在2009年，为反诉被告获得经营权，反诉原告为其承担了550000元的费用。在得到西藏自治区发改委的承诺和保证长期租赁下，反诉原告又向反诉被告交纳了保证金328600元，并与反诉被告按每一年签订一次的形式签订了租赁合同至今已有六年。在租赁期间双方合作愉快，但到2014年4月份，反诉被告突然以大楼的水电线路要改造为名，不顾反诉原告的意见，强行要求反诉原告无条件进行搬迁。并强行停水、停电、阻塞下水道、拆墙、在门口堆放沙土等，影响反诉原告正常经营。我公司的税务年定额为864000元，从2014年4月至今，我公司的营业收入直接下滑15%即129600元，无端增加生产成本259200元。反诉被告要求反诉原告无条件解除不定期租赁合同，立即腾空返还房屋，并支付占有使用费等诉请没有法律依据。为维护我公司的合法权益，请求法院判令：1、反诉被告停止对生产经营的侵害，排除下水道阻塞，恢复水电畅通并与反诉原告签订书面的租赁协议；2、反诉被告赔偿因停水停电而产生线路改造及新增设备材料费用共计42918元、油料费12913元、维修电线和处理及搬运污水污物人工费用共计242583元、新租赁和装修厨房费用共计104200元；3、反诉被告赔偿从2014年4月至今的经营损失259200元；4、因反诉被告侵权使反诉原告的社会评价负面影响严重而赔礼道歉；5、反诉费由反诉被告承担。反诉被告西藏新世纪公司辩称，一、反诉原告请求与反诉被告签订合同，并支付厨房装修费用的诉请不符合反诉受理范围。本诉系物权侵权之诉，而反诉原告主张签订合同，二者并非同一法律关系。且反诉原告所主张的厨房与本案标的房屋并非同一房屋，与本诉没有关联性，故应当驳回该诉请。二、因反诉原、被告之间没有任何合同关系，故反诉被告没有义务向反诉原告提供水电，且停水停电是因为相关部门要求我们整改而导致的。鉴于我公司没有义务向反诉原告提供水电，故因停水停电而产生的材料费、油料费、维修费、排污费、经营损失应由其自行承担。经审理查明，2013年1月1日，西藏新世纪公司作为甲方与作为乙方的杨琼玉针对位于拉萨市北京中路23号新世纪经贸有限公司商品房出租签订了一份《新世纪经贸有限公司商品房租赁合同》。该合同载明：“乙方在签约合同前应一次性向甲方交纳房屋租赁合同保证金300000元，待乙方租赁期满撤出一个月后，无任何费用发生，甲方予以退还保证金，若甲方违约，甲方应双倍返还给乙方保证金，若乙方违约乙方无权要求返还保证金，并承担由此造成的一切经济损失；月租金为34800元，年租金为417600元。乙方向甲方交纳租金的结算方式为：按月交纳，必须在每月十日前一次性交纳，逾期不按时交纳者，每月按月租金的10%加收滞纳金，超过一个月不交纳者视为违约处理自动解除合同；租赁期限从2013年1月1日至2013年12月31日止。租赁期满后，乙方如需续租或终止合同，必须提前两个月向甲方提出书面申请。如不提前两个月向甲方书面申请者，作为违约处理；乙方在制作广告牌广告时必须经甲方批准，并按每月每平方米100元交纳广告费；甲方向乙方每间每月收取30元的物业管理费；乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同、收回门面房，并由乙方承担由此造成甲方的一切经济损失，甲方不退还乙方所交的合同保证金中的第三条、承租人逾期不交纳房租费、水电费超过1个月的；第五条、乙方不按时交纳广告牌广告费的。第六条、乙方不按合同规定书面申请续租的”等其他权利义务内容。签订合同当日，第三人向原告交纳了保证金300000元，该保证金现仍在原告处。本案所涉的房屋的所有人系原告西藏新世纪公司。另查明，第三人杨琼玉系被告西藏玉意公司第三分公司的负责人。自原告与第三人签订完租赁合同至今，该房屋一直由被告在使用。被告在该租赁房屋上制作有“玉意玉包子”的门牌，且在合同履行中，被告以“玉包子”的名义向原告交纳租金。被告制作的广告牌面积为16.8平方米。还查明，2013年11月1日，新世纪经贸有限公司向被告等商铺下发通知，明确合同到期后不再对外出租不续签合同，并于2013年12月31日收回，务必于2014年2月10日前全部清场交房。又于2014年4月29日西藏新世纪经贸有限公司向被告等商铺下发通知，由于新世纪宾馆及所属租赁商铺在全市国务院消防安全大检查中存在诸多整改问题。按照要求，宾馆将于近日全面启动整体改造工程。现向各商户最后通知，在2014年5月15日前搬迁。我公司将于5月15日起停止所属商铺水电供应。以上两份通知，被告及第三人均认可由其公司员工代收。2014年5月5日，国网西藏电力有限公司拉萨供电公司营销部向西藏自治区发展和改革委员会下发《电力客户安全隐患整改通知书》，要求西藏自治区发展和改革委员会在2014年6月15日之前按程序整改完成上述安全隐患。西藏新世纪自2014年5月5日开始对租赁房屋停水、停电。2014年6月19日，西藏自治区发展和改革委员会召集所有商户开会，听取所有商户的意见，商户在会议中重申希望改造后回迁，继续签订租赁合同，不同意搬离房屋的意见。2015年9月16日，原告以电话形式向第三人通知解除租赁合同。以上事实有，企业基本信息一份、房屋所有权证、世纪经贸有限公司商品房租赁合同一份、通知一份、紧急通告一份、中国西藏新闻网上的新闻报道一份、（2015）城民二初字第71号民事判决书、（2015）拉民二终字第124号民事判决书、整改通知书、会议视听资料、委托书一份、新世纪沿街商户会议签到表一份、通话视听资料、电话交费单一张、消费发票一张、广告牌照片以及庭审笔录在卷予以证实，足以认定。针对本诉本院认为，原告提交房屋所有权证欲证明其作为原告要求被告返还房屋的主体适格。对此被告辩称，原告所提交的房屋所有权证上的地址与双方签订的租赁合同上地址不一致，故不认可原告享有所有权。对此被告未提交相反的证据予以反驳，且从双方在庭审中陈述的内容可以证实，被告认可所涉房屋的所有人系原告，租赁关系存续期间被告依合同按时向原告交纳租金。同时原告也提交了房屋所有权证予以证实，故本院认定原告是适格的主体。依照法律规定租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。结合本案，原告称其是与第三人签订的合同，并未与被告签订租赁合同。对此，被告辩称自签订合同开始一直是由被告使用并向原告交纳房租和其他相关费用，因此，原、被告之间系租赁关系，而非原告所述的非法占有。第三人称，既然双方之间存在租赁关系，就应该按照合同履行，若要收回房屋应先协商，而不能单方解除合同，现该租赁合同仍未解除，因此不同意返还租赁物。本院鉴于第三人杨琼玉系被告西藏玉意公司第三分公司的负责人，且在租赁期间一直是由被告向原告交纳房租，对此原告也未提出异议，故本院认定原告与被告之间系租赁合同关系。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告签订的租赁合同于2013年12月31日届满后双方未续签合同，且合同届满前原告已向被告提出不再续租。因此双方之间未形成不定期租赁关系。故原告主张要求被告立即腾空、返还房屋，并拆除门牌字号的诉请，于法有据，本院依法予以支持。另，原告主张被告支付自2014年6月20日至2015年12月31日为止期间的房屋占有使用费649600元，并提交了一份西藏地勘局商品房的租赁合同证明该地段的商品房租金为每平方300元。对此被告及第三人称该合同系复印件，且与本案无关，不予认可。本院认为，原告提交的该证据不能证明其与被告之间的合同到期后，该地段商品房的房租市场价即为地勘局商品房的出租价格。故原告的该证据本院不予采信。被告一直占有使用原告所享有的商品房，且未向原告支付占有使用费，现本院依照原租赁合同为标准计算后占有使用费为649600元，故原告的该诉请本院依法予以支持。另，依据原租赁合同和照片，原告称被告所经营的“玉包子”门牌面积为16.8平方米，按照合同约定被告应支付物业管理费560元、门牌广告费31360元。对此，被告及第三人称认可未交纳物业管理费，但门牌广告费已包括在房租内，因此不应支付广告费。鉴于原租赁合同第五条第二项内容可以认定，房租中并不包括广告费，且被告也认可未向原告交纳相关费用，故原告的该诉请，因证据充分，理由充足，本院依法予以支持。针对反诉本院认为，反诉原告主张要求反诉被告停止对生产经营的侵害，排除下水道阻塞，恢复水电畅通。并向本院提交了照片、视频及证人予以证明。对此，反诉被告辩称，因整改需要进行了停水停电，但反诉原告提交的证据无法证明其下水道阻塞等侵害行为是由被告导致的，因此对证据不予认可。本院从反诉原告提交的证据中能看出，其下水道被堵的事实，但原告的上述证据均无法充分证明，上述侵害行为系反诉被告所为，故反诉原告的该诉请，因证据不足，本院依法不予支持。反诉原告还主张要求反诉被告与其签订书面租赁协议。因本案系返还原物纠纷而非租赁合同纠纷，故反诉原告的该诉请在本案中不予处理。另，反诉原告提交了一组发票、领款单、销售单、证明等证据欲证明因停水停电导致其所经营的“玉包子”店的线路改造及新增设备材料费共计42918元和油料费12913元，维修电线和处理及搬运污水污物人工费242583元，新租赁和装修厨房费104200元。对此，反诉被告称房屋无论使用外接电源还是自备电源，均需要使用电线、灯泡等设备，因此反诉原告的该主张并非系停电造成的。而油料费、人工费、新租赁和装修厨房费与本案无关。经庭审查明，反诉被告是于2014年5月5日开始进行停电停水，且在此之前反诉被告已于2013年11月1日开始以会议和下发书面通知等方式多次向反诉原告告知合同到期后不再续租。反诉原告在明知反诉被告不愿续租的前提下，仍在本案所涉房屋内投资并经营，导致产生相应的费用，故上述费用应由反诉原告自行承担，故反诉原告的该诉请，本院不予支持。另，反诉原告还主张反诉被告支付经济损失259200元，对此反诉原告未向法庭提交任何证据予以证明。故反诉原告的该诉请，因证据不足，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告赔礼道歉，但对此反诉原告没有任何证据予以证明，故该诉请本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，判决如下：一、被告西藏玉意餐饮管理有限公司第三分公司在本判决书生效之日起十五日内腾空、返还原告西藏新世纪经贸有限公司的房屋，并拆除门牌字号；二、被告西藏玉意餐饮管理有限公司第三分公司在本判决书生效之日起十五日向原告西藏新世纪经贸有限公司支付房屋占有使用费649600元（大写：陆拾肆万玖仟陆佰元整）；三、被告西藏玉意餐饮管理有限公司第三分公司在本判决书生效之日起十五日向原告西藏新世纪经贸有限公司支付物业管理费560元（大写：伍佰陆拾元整）；四、被告西藏玉意餐饮管理有限公司第三分公司在本判决书生效之日起十五日向原告西藏新世纪经贸有限公司支付门牌广告费31360元（大写：叁万壹仟叁佰陆拾元整）；五、驳回反诉原告西藏玉意餐饮管理有限公司第三分公司的全部诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费10615.2元（原告已预交），依法减半收取5307.6元，由被告西藏玉意餐饮管理有限公司第三分公司承担。反诉受理费5209.07元（反诉原告已预交），由反诉原告西藏玉意餐饮管理有限公司第三分公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的按自动撤回上诉处理。审判员 达娃卓嘎二〇一五年十二月二十四日书记员 德  白