黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民一民初字第486号原告中国联合网络通信有限公司哈尔滨分公司，住所地哈尔滨市南岗区文昌街70号。法定代表人张洪利，职务总经理。委托代理人何颖，黑龙江琦峰律师事务所律师。被告李瑞国，男，1969年12月17日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。哈尔滨鑫瑞电力安装工程有限公司，住所地哈尔滨市南岗区平公街108号7栋1-2层。法定代表人李瑞国，职务总经理。二被告共同委托代理人刘丽娜，黑龙江龙电律师事务所律师。原告中国联合网络通信有限公司哈尔滨分公司（以下简称联合网通公司）与被告李瑞国、哈尔滨鑫瑞电力安装工程有限公司（以下简称鑫瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告代理人何颖，二被告代理人刘丽娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告与二被告于2010年3月3日签订《租房协议》双方约定“将原告所属位于南岗区XX街X号X栋X层建筑面积550.63平方米的临街商铺房产出租给被告，供被告经营使用”。租赁期自2010年5月1日至2013年4月30日止。到期后，又续签订了截止到2013年12月30日，合同编号为CU12-2302-2013-005384《房屋出租合同》。现合同履行期限已经届满，虽然原告多次催告，被告仍拒不履行搬出义务，给原告造成损失。故原告诉至法院，请求依法判令：一、二被告立即迁出南岗区XX街X号X栋X层房产；二、判决二被告支付房屋占有使用费每月25000元，自2014年1月1日起至给付之日止；三、判决二被告支付违约金，每月10000元，自2014年2月1日起至给付之日止。并承担案件受理费。被告李瑞国辩称，编号为CU12-2302-2013-005384《房屋出租合同》是原告与第二被告鑫瑞公司签订的，而答辩人只是该公司的法定代表人。合同上落款处“李瑞国”三个字不是答辩人书写，而是第二被告鑫瑞公司派去与原告签订合同的员工所写。第二被告鑫瑞公司的营业场所及注册地址均系在该租赁房屋处，房屋租金也是由第二被告鑫瑞公司通过转账方式支付给被答辩人的，所以本案合同的主体系第二被告鑫瑞限公司，驳回原告要求答辩人承担责任的诉讼请求。被告鑫瑞公司辩称，原告要求答辩人迁出南岗区平公街108号7栋1-2层房屋没有事实及法律依据，到今天庭审为止，原告从未向答辩人提出解除双方之间的租赁合同。答辩人与原告于2013年5月1日签订了房屋出租合同，合同的租赁期限为2013年5月1日至2013年12月30日，合同到期前，答辩人就向原告处之前的负责人王某某提出续签劳动合同，原告同意以原合同条件将房屋继续出租给答辩人，但双方未签订书面租赁合同，因王某某称其工作调动，待新上任的领导到任后再与答辩人续签租赁合同，合同到期后，答辩人继续使用租赁物，原告也未提出异议，答辩人一直在等待与原告签订书面租赁合同，但原告一直未派人与答辩人签订合同，直到法院通知答辩人到法院取起诉状，才知道原告于2014年11月4日将答辩人起诉到法院。根据《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，双方于2013年5月1日签订的房屋出租合同继续有效，因原告至今未向答辩人提出解除合同，那么答辩人的诉讼请求没有法律依据，恳请法院依法查清诉讼，驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼主张向本院提交证据及二被告质证意见如下：证据一、编号CU12-2302-2013-005384《房屋出租合同》一份。意在证明原告将南岗区XX街X号X栋X层建筑面积为550.63平方米的房屋出租给二被告使用，该房屋的用途为办公使用。该租赁合同的期限是2013年12月30日止，二被告应自租赁期限届满将租赁物返还，否则应承担违约责任。双方约定的租金为年租金100000元，承租人不按期交付租赁物，每逾期一日按年租金的千分之三向乙方支付违约金，乙方违反合同的约定逾期交付房屋租金的，每逾期交付一日按年租金的3%向甲方支付违约金。乙方违反合同第8.2.3、第8.2.4规定的，甲方有权解除合同。被告李瑞国对证据一真实性无异议，对证明问题有异议，该合同与被告李瑞国无关，签字也不是李瑞国签的。被告鑫瑞公司对证据一真实性无异议，对证明问题有异议，其中该合同第9.1条约定甲方逾期交付租赁物逾期一日按年租金的千分之三支付违约金，第9.3条约定乙方逾期交付租金每逾期一日按年租金百分之三支付违约金，该两条内容明显违反了公平公正的原则，且合同第9.6条约定的违约金过高，也违反了合同法解释的相关规定。证据二、房产证一份，意在证明出租标的物归原告所有。被告李瑞国对证据二真实性及证明问题均有异议，因为房产证的房屋所有权人与原告主体不符，不能证明该房产系原告所有，我们认为原告不具备诉讼主体资格。被告鑫瑞公司对证据二真实性及证明问题均有异议，因为房产证的房屋所有权人与原告主体不符，不能证明该房产系原告所有，我们认为原告不具备诉讼主体资格。证据三、原告与被告李瑞国签订的房屋租赁协议一份。意在证明被告李瑞国曾于10年、13年租用原告所属的位于南岗区平公街108号7栋1-2层房屋，原告对该房屋享有所有权。被告李瑞国对证据三真实性无异议，对关联性有异议，与本案无关，该协议的主体与本案原告不是一个公司，原告未提供证据证明两公司有关系。被告鑫瑞公司对证据三真实性无异议，对关联性有异议，与本案无关，该协议的主体与本案原告不是一个公司，原告未提供证据证明两公司有关系。证据四、委托经营书一份。意在证明由黑龙江省通讯有限公司哈尔滨市分公司所拥有的诉争房产由本案原告经营并获取相应收益。被告李瑞国对证据四无异议。被告鑫瑞公司对证据四无异议。二被告未有证据向本院提交。经评析证据，本院对原告提供的证据一至证据四予以采信。经审理查明，黑龙江省通信公司哈尔滨市分公司与被告李瑞国于2010年5月1日签订租房协议，黑龙江省通信公司哈尔滨市分公司将其所有的位于哈尔滨市南岗区XX街X号X栋X层，建筑面积550.63平方米的临街商铺出租给李瑞国，租房期限为2010年5月1日至2013年4月30日止。2013年1月10日，黑龙江省通信公司哈尔滨市分公司与本案原告联合网通公司签订委托经营书，委托原告联合网通公司对哈尔滨市南岗区XX街X号X栋X层商铺经营管理。黑龙江省通信公司哈尔滨市分公司与被告李瑞国签订的合同期满后，本案的原告联合网通公司与被告鑫瑞公司签订了编号为CU12-2302-2013-005384《房屋出租合同》，合同期限为2013年5月1日至2013年12月30日止，租金每年为100000元，租赁期限届满，原告无条件收回租赁标的物，被告应如期返还，否则被告应承担相应违约责任。合同第9条9.6约定，“被告违反本合同约定或者其它法定义务，原告有权解除合同并要求被告承担年租金20%的违约金。合同终止乙方不按照约定交付租赁标的物的，原告有权收回租赁标的物，被告承担合同到期次日起每日300%的租金直至迁出为止，超过一个月的，每月加收壹万元违约金”。合同签订后，被告鑫瑞公司支付了全部租金。2013年12月30日，合同到期后，双方未续签合同，被告鑫瑞公司未按租赁合同约定将租赁房屋返还给原告，继续占有使用租赁房屋，亦未支付原告租金。另查明，被告李瑞国系被告鑫瑞公司的法定代表人。鑫瑞公司的注册地址为本案争议房产的地址。黑龙江省通信公司哈尔滨市分公司2012年7月27日更名为中国联合网络通信有限公司哈尔滨分公司。本院认为，原告联合网通公司与被告鑫瑞公司签订的编号为CU12-2302-2013-005384《房屋出租合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，故该合同合法有效，原、被告双方均应遵守。现租赁合同于2013年12月31日到期后，原、被告未就延长租期达成新的合意，故租赁合同因期限届满而终止。原告有权要求被告交回承租房屋，故对原告要求被告迁出租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告在合同约定的期限届满后继续占有使用房屋，其行为违背合同约定，原告要求被告支付延期交房期间的占有使用费及违约金，应予支持。但对占有使用费标准问题，原、被告在租赁合同中对占有使用费标准未进行约定，原告要求被告每月支付25000元占有使用费没有法律依据，本院不予支持，被告应以租赁合同约定的年租金100000元标准支付原告占用使用费。关于违约金计算标准，因双方在租赁合同中关于违约责任存在重复约定及数额过高问题，且被告在庭审中提出要求法院进行调整，本院认为违约金应以不超过实际损失为基础，因原告未提供证据证明其实际损失数额，根据原、被告双方签订的《租赁合同》第9条9.6约定，“乙方违反本合同约定或者其它法定义务，甲方有权解除合同并要求乙方承担年租金20%的违约金”，因此，被告应按照该约定支付原告违约金。对于原告要求被告李瑞国承担责任问题，因李瑞国系被告鑫瑞公司的法定代表人，其行为系职务行为，应由被告鑫瑞公司承担责任，故对原告要求被告李瑞国承担责任的诉讼请求本院不予支持。所述，依照《中华人民共同国合同法》第六十条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨鑫瑞电力安装工程有限公司于本判决生效之日起三十日内从哈尔滨市南岗区XX街X号X栋X层房产中迁出；二、被告哈尔滨鑫瑞电力安装工程有限公司于本判决生效之日起十日内按照年租金100000元标准支付原告2014年1月1日至迁出之日止的房屋租金；三、被告哈尔滨鑫瑞电力安装工程有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告中国联合网络通信有限公司哈尔滨分公司自2014年2月1日至迁出之日止的违约金（违约金按年租金100000元的20%计算）；四、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费6550元，由原告承担1650元，被告哈尔滨鑫瑞电力安装工程有限公司4900元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 员  哲 璐人民陪审员  韩志伟人民陪审员  王春燕二〇一五年十二月二十九日书 记 员  杨晓宇