江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏09民终4054号上诉人（原审原告）：顾聘贤，男，1944年5月17日出生，汉族，市民，住阜宁县。委托诉讼代理人：宋学怀，阜宁县东沟法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：贾冠军，男，1981年2月22日出生，汉族，市民，住阜宁县。被上诉人（原审被告）：梁彩，男，1974年6月29日出生，汉族，市民，住阜宁县。上诉人顾聘贤因与被上诉人贾冠军、梁彩租赁合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2016)苏0923民初6048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。顾聘贤上诉请求：撤销一审判决，改判增加判决被上诉人返还顾聘贤物业费及滞纳金5868.93元。事实和理由：1、租房合同明确约定租赁期间，水电物业费及滞纳金均由梁彩交纳，续租期口头约定每年租金10000元，租金交付期限和水电费、物业费仍按原合同约定履行。2、租赁四、五年期间，贾冠军、梁彩未交纳物业费属实，顾聘贤一次性交纳该费用是因为贾冠军、梁彩返还房屋后该费用将由顾聘贤补交，也是为了一次性提起诉讼。一审判决后物业公司向顾聘贤补开了正规发票。梁彩答辩称，1、租赁期间，案涉房屋存在漏水问题，门口还堆有垃圾，一直未能解决。2、租赁期间物业公司的人从未找我们收取过物业费。3、案涉房屋市场租赁价为六七千元/年，租赁期满后未口头约定租金10000元/年，只是约定暂付，经营状况好可以付到10000元/年，但经营状况不好则无法交满10000元/年。4、我签订书面租赁协议以及之后口头约定均是与朱宏利联系。贾冠军二审未作答辩。顾聘贤向一审法院提出诉讼请求：1、确认顾聘贤与梁彩签订的房屋租赁合同已经解除；2、判令贾冠军、梁彩给付房租费10000元；3、判令贾冠军、梁彩归还顾聘贤垫付的电费236元、物业费及滞纳金5868.93元；4、案件诉讼费由贾冠军、梁彩负担。一审法院认定的事实：2011年4月18日，顾聘贤委托案外人朱宏利与梁彩签订一份租房合同，约定将顾聘贤自有的坐落于阜宁县阜城镇崔湾村二、三组金城时代广场2Ａ幢506室出租给梁彩，租期三年，每年租金7500元；租赁期间，水电物业费及拖欠滞纳金均由梁彩缴纳。合同签订后，双方依约履行了合同义务。2014年4月18日，合同期满，梁彩续租，口头约定每年租金10000元，租金交付期限和电费、物业费仍按原合同约定履行。2016年4月18日，按顾聘贤与梁彩的约定，梁彩应交2016年4月18日至2017年4月17日期间的租金10000元，却未交纳。2016年8月2日，贾冠军与案外人贾兵共同向顾聘贤出具欠条一份，载明：“今欠到顾聘贤房租（2016年4月18日至2017年4月18日）壹万元整（10000.00）在8月30日前清账（如不清账搬家走人，随便怎么处治，如果搬走结清已住四个月房租3300元）”。顾聘贤庭审陈述，贾冠军、梁彩于2016年9月底腾空房屋。另查明，诉争房屋2016年6月前的电费已由梁彩缴纳，此后因租金与顾聘贤发生矛盾，梁彩未再交纳。2016年8月，顾聘贤为此缴6、7月份电费236元，并放弃主张代缴8、9月份的电费36元。一审法院认为，顾聘贤将自有房屋出租给梁彩，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应当认定合法有效。双方须恪守约定，全面、诚信履行合同义务。梁彩依法负有及时、足额向顾聘贤给付租金的义务，否则顾聘贤有权解除合同。现根据案涉欠条有关“在8月30日前清账（如不清账搬家走人，随便怎么处治，如果搬走结清已住四个月房租3300元）”的内容，再结合顾聘贤庭审陈述诉争租赁房屋已于2016年9月底腾空的客观事实，可以认定诉争房屋租赁合同已经实际解除，一审法院予以确认。但是梁彩对于租赁合同解除前产生的租金仍负给付义务。因顾聘贤仅口头陈述诉争房屋已于2016年9月底腾空，至于具体腾空日期，无其他证据予以佐证，故一审法院酌定租赁关系于2016年9月17日解除。梁彩尚欠顾聘贤租金5个月，按年租金10000元计算，梁彩还应支付顾聘贤租金4167元（10000元×5/12）。对于顾聘贤要求梁彩支付代交的电费236元，因相关交费发票为顾聘贤持有，可以认定代交事实成立，一审法院予以支持。对于顾聘贤要求梁彩支付代交的从2011年5月1日至2016年12月31日计68个月的物业费3868.93元、滞纳金2000元，合计5868.93元的诉讼请求，如上所述，因顾聘贤陈述不尽合理，影响心证形成，且交纳收据亦非正规发票，故为慎重起见，尚需顾聘贤进一步补强证据，一审法院不予支持。另债务加入是指第三人与债权人、债务人达成三方协议或第三人与债权人达成双方协议或者第三人单方承诺由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行义务的债务承担方式。本案贾冠军、梁彩未到庭，无法厘清贾冠军、梁彩之间的具体法律关系是否为顾聘贤诉称的合伙，但是因贾冠军以欠款人身份在案涉欠条中明确表示欠到顾聘贤房租10000元，并承诺8月30日前清账，同时亦无证据证明顾聘贤已免除梁彩的租金给付义务，所以可以认定对于梁彩与顾聘贤之间的租赁债务，贾冠军已构成债务加入。对于顾聘贤要求贾冠军就梁彩尚欠的剩余租金承担连带清偿责任的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审发运判决：一、顾聘贤与梁彩之间的房屋租赁合同于2016年9月17日解除；二、梁彩于判决生效后10日内支付顾聘贤租金4167元，电费236元，合计4403元；三、对于第二项判决确定的给付义务，贾冠军负连带清偿责任；四、驳回顾聘贤的其他诉讼请求。案件受理费32元，由梁彩负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求进行了举证。顾聘贤提交了2017年6月15日阜宁县絮语星辰物业公司出具的税务发票一张，证明该公司收取了顾聘贤物业费5868.93元。二审期间，本院向阜宁县絮语星辰物业公司调查了解，该公司向顾聘贤收取的物业费3868.93元的计算方式为71.12㎡×0.8元/㎡/月×68个月（该收费标准系与业主协商确定，并报阜宁县物价局备案）；向顾聘贤收取的滞纳金2000元的计算方式为2011年-2014年的物业费2503.42元×3‰/天（该标准为业主临时公约所约定）×365天×2年=5482.49元（仅收取2000元，其余部分予以放弃）。对于梁彩提出的租赁期间的房屋漏雨以及垃圾堆放的问题，该公司表示，2号楼房屋漏雨问题已经于2015年向阜宁县房产管理局申请使用维修基金进行了修理；关于垃圾堆放的问题，系各商铺在楼道内堆放垃圾，非因物业公司原因造成，物业公司也进行了处理。本院组织双方当事人进行了质证。梁彩对顾聘贤提交证据的质证意见为：票据真实性由法院审核，但物业费不应由我方承担，发票中显示还有滞纳金2000多元，且缴纳物业费明确注明了时间，我们租赁期间从未有物业公司人员收取过物业费，且房屋存在漏雨问题，物业公司一直未予解决。顾聘贤对本院调查情况的质证意见为：无异议。梁彩的质证意见为：漏雨和垃圾问题我们找了物业很多次，一直没有解决，在租赁期内物业公司从未收取过物业费。顾聘贤跟我说物业费一年二三百，随便他交我们交。本院经审核认为，顾聘贤提交的发票系原件，真实性予以认定，结合其一审提交的证据，以及本院二审调查的情况，可以证明顾聘贤向阜宁县絮语星辰物业公司交纳了物业费及滞纳金5868.93元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2011年4月18日，顾聘贤委托朱宏利与梁彩签订的为期三年的租赁合同、以及合同期满后顾聘贤与梁彩达成续租的口头协议，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方均应按约履行。租赁合同中约定租赁期间物业费及拖欠的滞纳金由梁彩交纳，在本院审理过程中，梁彩认可租赁期内未交纳过物业费，故顾聘贤自行向物业公司交纳的2011年至2016年期间的物业费及滞纳金，梁彩应承担其中其实际承租65个月的物业费3698.24元、滞纳金2000元，合计5698.24元。关于梁彩抗辩称租赁期间房屋存在房屋漏雨及垃圾堆放的问题，经本院二审审查，物业公司已经就房屋漏雨问题申请了公共维修基金进行了维修，梁彩亦未能提交证据证实垃圾堆放系物业公司未履行物业服务义务所致，故其提出的该两项理由不能成为其拒交物业费的依据。综上，因本案出现新的事实及证据，导致一审法院认定的部分事实错误，顾聘贤的上诉请求成立，本院依法予以改判。依照中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省阜宁县人民法院（2016)苏0923民初6048号民事判决第一项。二、撤销江苏省阜宁县人民法院（2016)苏0923民初6048号民事判决第二、三、四项。三、梁彩于本判决生效后10日内支付顾聘贤租金4167元，电费236元，物业费及滞纳金5698.24元，合计10101.24元。四、对于第三项判决确定的给付义务，贾冠军负连带清偿责任。五、驳回顾聘贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费32元，二审案件受理费32元，均由被上诉人梁彩负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 曹 荣二〇一七年十二月四日书记员 张 育