四川省金堂县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0121民初3804号原告张彩霞、罗先锋等人（详见附表一）。共同委托诉讼代理人：谢玲，金堂县法律援助中心律师。附表一：被告：四川尚缘房地产开发有限公司，住所地四川省成都市。法定代表人：杜蓉，总经理。委托诉讼代理人：贺随俊，女，公司员工。第三人：洪长青，男，1970年5月25日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。原告张彩霞、罗先锋等36人26户业主诉被告四川尚缘房地产开发有限公司（以下简称尚缘公司）、第三人洪长青商品房销售合同纠纷26案，本院于2017年10月9日立案受理后，依法适用简易程序。审理过程中，因第三人洪长青下落不明需经公告送达法律文书，故本案不宜适用简易程序继续审理。本院将本案转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张彩霞、罗先锋等36人26户业主的特别授权委托诉讼代理人谢玲，被告尚缘公司的特别授权委托诉讼代理人贺随俊到庭参加诉讼；第三人洪长青经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告张彩霞、罗先锋、胡润华、王道奇、刘桂芸、胡建辉、熊岚、钟平富、周琼兰、闫石、李祥兰、彭小勇、何信容、梁任进、张秀清、吴诗强、刘俊、杨召连、游林秀、唐培、雷小勇、白艳丽诉讼请求如下：1.判令第三人协助被告撤销商品房买卖合同备案；2.判令被告将房屋转移登记到原告名下。庭审中，原告张彩霞、罗先锋、胡润华、王道奇、刘桂芸、胡建辉、熊岚、钟平富、周琼兰、闫石、李祥兰、彭小勇、何信容、梁任进、张秀清、吴诗强、刘俊、杨召连、游林秀、唐培、雷小勇、白艳丽变更第二项诉讼请求，请求判令被告协助原告办理商品房不动产统一登记证书。原告高富贵、黄海兰、邓孝明、唐积太、ＸＸ芳诉讼请求如下：1.判令第三人协助被告撤销商品房买卖合同备案；2.判令被告继续履行与原告签订的房屋买卖合同。庭审中，原告高富贵、黄海兰、邓孝明变更第二项诉讼请求，请求判令被告继续履行与原告签订的房屋买卖合同，被告为原告办理商品房买卖合同备案；原告唐积太、ＸＸ芳变更第二项诉讼请求，请求判令被告协助原告办理商品房不动产统一登记证书。原告尹寿江、邹念琼、黄从琼、钟月珍、黄仕清、尹寿琼、黄从泗、邱家琼、朱环诉讼请求如下：1.判令第三人协助被告撤销商品房买卖合同备案；2.判令被告协助原告办理商品房不动产统一登记证书。事实和理由：2012年12月4日，被告分别与原告签订了《四川省商品房买卖合同》。合同约定，由原告购买被告开发的位于四川省金堂县淮口镇州城大道171号尚缘国际二期（以下简称尚缘二期）房屋。合同签订后，原告付清了全部购房款，被告向原告交付了房屋，原告已入住。但因商品房买卖合同备案在第三人名下，被告至今无法为原告办理商品房权属证书。而第三人与被告之间是债权债务关系，应当办理房屋抵押登记，而不是办理商品房买卖合同备案。具体如下（详见附表二）：附表二：被告尚缘公司承认原告在本案中主张的事实，对原告的诉讼请求无异议。没有给原告办理商品房权属证书的原因，是尚缘公司以商品房买卖合同的名义将案涉26套商品房备案在第三人洪长青名下，实则为第三人洪长青的债权担保。因此，原告购买上述商品房则不能办理商品房权属证书。被告尚缘公司与第三人洪长青不存在真实的商品房买卖合同关系，因此商品房买卖合同应予撤销。待撤销商品房买卖合同备案后，被告尚缘公司为原告办理商品房权属证书。第三人洪长青无述称。本案经审理查明：四川省成都市中级人民法院（2015）成民初字第1162号民事判决书确认:2012年12月4日，洪长青分别与尚缘公司签订《商品房买卖合同》56份，约定由洪长青向尚缘公司购买位于四川省金堂县淮口镇洲城大道171号房屋56套（案涉房屋22套），共计价款1千万元，并约定出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付商品房。上述56份签订的当日，尚缘公司向洪长青出具了56份收据，确认收到洪长青认购房屋的房款。当日还办理了56份商品房买卖合同备案。2012年12月4日，洪长青（乙方）与尚缘公司（甲方）签订《协议书》，其中载明：（一）、甲乙双方已于2012年12月4日订立《商品房购销合同》。乙方购买甲方开发的位于金堂县淮口镇洲城大道171好“尚缘国际”商品房共56套，建筑面积共计6006.24平方米，合同订立后，乙方已按《商品房购销合同》一次付清全部购房款。现甲乙双方经协商一致，同意按本协议的约定解除前述合同。（二）、甲乙双方共同商定，甲方应于本协议订立后3日内返还购房款1千万元，若甲方未按时返还上述购房款，则甲方应按50万元每月的标准向乙方支付补偿金。该补偿金从乙方向甲方付购房款之日起算，直至实际付清全部购房款和补偿金之日止。甲方按前款约定向乙方返还全部购房款，并付清全部补偿金后，由甲方收回房屋号另行处置。届时，乙方应配合甲方向房产主管机关注销商品房购销合同登记备案，发生的全部税费甲方自愿全部承担。（三）、若甲方未按时协议第（二）条的约定付款，则双方订立的《商品房购销合同》继续履行，甲方并须无条件向乙方支付违约金50万元。乙方有权单方面处理和出售已购商品房。另查明，叶谷妹、江涛（甲方、项目退出方）、杜蓉、离家矾（乙方、项目承接方）、尚缘房产公司（丙方、项目公司）签订《项目承接合同》，载明：甲方系丙方的股东，持有丙方100%的股权；丙方名下现有“尚缘国际”房地产开发项目；甲方愿意退出该项目的开发，乙方愿意承接该项目的开发。各方就乙方承接“尚缘国际”项目及相关事宜达成本合同。该合同所附项目债务清单中载明有洪长青作为债权人，原债务金额为1千万元。四川省成都市中级人民法院认为，洪长青与尚缘公司签订56份《商品房买卖合同》当日双方又签订《协议书》，共同商定尚缘公司于本协议订立后3日内返还洪长青购房款1千万元，若尚缘公司未按时返还上述购房款，则按50万元每月的标准向洪长青支付补偿金。尚缘公司按约返还全部购房款并付清全部补偿金后，由尚缘公司收回房屋另行处置。届时洪长青配合办理注销备案登记等。上述约定的内容符合名为买卖实为借贷的行为，即双方在签订协议的同时，又签订买卖合同，约定借款人即标的物出卖给出借人，当到期借款人不能偿还债务时，标的物所有权属于出借人，如果到期借款人能够还本付息的，则标的物返还借款人。而洪长青诉呈其与尚缘公司建立商品房买卖合同关系，并由此要求确认其与尚缘房产公司之间的《商品房买卖合同》有效，要求尚缘公司交付房屋。因此，洪长青主张的法律关系性质与根据案件事实作出的认定不一致。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条关于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉的规定，洪长青的诉讼请求既无合同约定，也不符合法律规定，其诉讼请求不予支持。四川省成都市中级人民法院判决驳回洪长青、请求判令洪长青与尚缘公司签订《商品房买卖合同》56份有效，及尚缘公司交付56套房屋等的诉讼请求。2012年12月4日，被告尚缘公司分别与原告张彩霞、罗先锋等36人签订了26份《四川省商品房买卖合同（预售）》，及26份《尚缘国际商品房买卖合同（附件）补充协议》。由原告张彩霞、罗先锋等36人购买被告尚缘公司开发的尚缘二期商品房26套。合同签订后，原告高富贵、黄海兰给付了购房首付款129872元，原告邓孝明给付了购房首付款102673元，其余24户业主33名原告付清了所购商品房购房款，被告尚缘公司向其交付商品房。现33名原告24户业主已接手房屋，并入住。但被告尚缘公司未协助付清房款的33名原告24户业主办理商品房不动产统一登记证书，也未给原告高富贵、黄海兰、邓孝明办理商品房买卖合同备案。原告所购商品房的合同价款、购房款支付、交房时间等具体情况与附表二一致（详见附表二）；原告所购商品房的合同签订时间、面积、商品房买卖合同备案在第三人洪长青名下的时间及备案号详见附表三。附表三：以上事实有商品房买卖合同、交纳购房款收据、房屋交付确认单、《借款协议》、商品房买卖合同摘要、四川省成都市中级人民法院（2015）成民初字第1162号民事判决书，及原、被告当庭陈述等证据在案佐证。第三人洪长青拒不到庭质证、抗辩。本院对上述证据予以确认，作为证明案件事实的证据。本院认为，被告尚缘公司与第三人洪长青之间不存在真实的商品房买卖合同关系，已经四川省成都市中级人民法院（2015）成民初字第1162号民事判决书确认。第三人洪长青与被告尚缘公司办理的商品房买卖合同备案，不符合法律规定应予撤销。原告张彩霞、罗先锋等36人26户业主与被告尚缘公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律，合法有效。原告按照合同约定履行了给付购房款义务，被告尚缘公司虽然交付了房屋，但未办理商品房权属证书。原、被告双方签订的商品房买卖合同虽然是预售合同，但在2016年1月至2016年6月期间交付了案涉商品房。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”办理商品房权属证书、否则承担违约的规定，故被告尚缘公司应当为原告张彩霞、罗先锋等33人24户业主办理商品房权属证书。原告高富贵、黄海兰、邓孝明两户业主则与被告尚缘公司继续履行双方签订的商品房买卖合同，并进行商品房买卖合同备案。综上，原告请求第三人协助被告撤销商品房买卖合同备案，被告协助原告张彩霞、罗先锋等33人24户业主办理商品房不动产统一登记证书，以及原告高富贵、黄海兰、邓孝明请求继续履行合同，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条，《最高人民法院关于审理民间借货案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、第三人洪长青协助被告四川尚缘房地产开发有限公司撤销位于四川省金堂县淮口镇州城大道171号尚缘国际二期的26套商品房买卖合同备案登记（撤销的商品房买卖合同签约备案号详见附表三）；二、被告四川尚缘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内协助原告张彩霞、罗先锋、胡润华、王道奇、刘桂芸、胡建辉、熊岚、钟平富、周琼兰、闫石、李祥兰、彭小勇、何信容、梁任进、张秀清、吴诗强、刘俊、杨召连、游林秀、唐培、雷小勇、白艳丽、唐积太、ＸＸ芳、尹寿江、邹念琼、黄从琼、钟月珍、黄仕清、尹寿琼、黄从泗、邱家琼、朱环等24户业主办理商品房不动产统一登记证书（详见附表二、附表三）；三、被告四川尚缘房地产开发有限公司分别与原告高富贵、黄海兰、邓孝明于2012年12月4日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《尚缘国际商品房买卖合同（附件）补充协议》继续履行；被告四川尚缘房地产开发有限公司并于本判决发生法律效力后三十日内办理上述商品房买卖合同备案。案件受理费、公告费负担（见附表四）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  陈福彪人民陪审员  尧宗俊人民陪审员  赖 强二〇一七年十二月二十七日书 记 员  刘治琼附表四：上述案件受理费、公告费600元，由被告四川尚缘房地产开发有限公司负担。