广东省肇庆市端州区人民法院执 行 裁 定 书(2017）粤1202执异87号案外人：陈友志，男，汉族，1973年10月4日出生，身份证住址广东省高要市,。申请执行人：梁锦强，男，1973年9月11日出生，汉族，居民身份证住址广东省高要市，。被执行人：陈文涛，男，1974年11月14日出生，汉族，居民身份证住址肇庆市端州区，。本院在执行申请执行人梁锦强与被执行人陈文涛民间借贷纠纷一案中【案号：（2015）肇端法执字第843号】，案外人陈友志向本院提出案外人执行异议。本院受理后依法进行审查，现已审查终结。案外人陈友志称：贵院在执行申请执行人梁锦强与被执行人陈文涛一案中，对肇庆市××州区西江北路23号首层12卡车库进行网络司法拍卖。肇庆市××州区西江北路23号首层12卡车库属案外人所有，不是被执行人陈文涛的财产，不应作为陈文涛的财产进行执行拍卖，故提出异议。理由如下：一、2015年6月8日，本人与陈文涛签订房屋买卖合同，以人民币150000元购买权属陈文涛的、位于肇庆市端州区人民法院对肇庆市××州区西江北路23号首层12卡车库的房产。本人向陈文涛支付了全部购房款150000元，并办理过户手续。在过户过程中，根据登记机关的要求，先办理了该车库所占土地使用权的过户手续，领取了本人为产权人的土地证，证号肇府国用（2015)第0010440号。在办理房屋过户手续时，陈文涛的委托代理人陈聪称陈文涛有债权债务关系正处理，稍后再办理房屋过户手续，后来本人得知该房屋被第三人查封，立即要求陈文涛及陈聪解决查封事宜，尽快过户给本人，但至今仍未能办理房屋的过户手续，直至发现贵院公开拍卖了该房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，本人有权排除贵院的拍卖行为：1、根据上述《规定》第二十四条第（一）款和第二十五条第（一）款的规定，本人是该房屋所占土地的证载权利人，有权以案外人身份提起执行异议。2、本人提出的异议符合上述《规定》第二十八条（一）至（四）款：(1)本人签定的买卖合同是在贵院查封前。本人签定买卖合同时，陈文涛为便于办理过户手续，到公证处出具委托陈聪代办房屋买卖事宜的公证书。根据肇庆市公证处的规定，对于不动产权利人委托他人销售、过户的，必须以该不动产未抵押、未查封为前提。因此，在签定买卖合同时，该房屋是未被查封的。(2)在买卖合同中，已约定该房屋由本人占有，不再属于陈文涛占有。(3)本人已支付全部购买房屋的款项。(4)该房屋所占土地已办理过户登记，未办理房屋部分的过户，是由于被贵院查封所致，并不是因本人原因造成。3、我国对不动产釆用的是房地一致原则，该房屋所占土地己过户到本人名下，若建筑物部分又过户到第三人，则会导致不动产的房地权属人不一致，导致该房屋无法使用。而从便于房屋的使用角度出发，应以登记在先的权利人即本人拥有该房屋全部权利为宜。综上所述，贵院拍卖的房屋属本人所有，贵院处分属本人的财产，已经侵害了本人的合法权益，请贵院立即撤销对该房屋的拍卖行为。案外人陈友志向本院条件如下证据：1、2015年6月8日，案外人与被执行人陈文涛签订的《房屋买卖合同》及《收据》各一份，证明涉案车库已转让给案外人，且案外人已经支付相关款项。2、2015年6月5日广东省××东公证处出具的《公证书》，证明在签订转让合同时，涉案车库未被查封，可以办理授权公证。3、2015年7月10日缴款书、2015年7月15日广东省政府性基金（资金）通用票据各一份，证明案外人补缴土地价款4605元，农业土地开发资金192元，合计4797元。4、土地使用权人为案外人陈友志的土地坐落为肇庆市××州区西江北路23号首层12卡车库的土地使用权证一份，证明案外人已办理涉案车库的土地过户手续。经审查查明：关于申请执行人梁锦强与被执行人陈文涛民间借贷纠纷一案，因被执行人陈文涛逾期未履行本院（2015）肇端法民三初字第346号民事判决确定的法律义务，申请执行人梁锦强于2015年10月16日向本院申请执行，本院受理并编立执行案号（2015）肇端法执字第843号。案件在审理过程中，根据申请执行人的申请，本院于2015年6月23日以（2015）肇端法民三初字第346-1号民事裁定书在肇庆市住房和城乡建设局查封了被执行人陈文涛名下的肇庆市××州区西江北路23号首层12卡车库（产权证号Ｃ4××22）。执行中，根据申请执行人的申请及案件实际，本院通过淘宝网司法拍卖网络平台依法拍卖被执行人陈文涛名下的肇庆市××州区西江北路23号首层12卡车库（产权证号Ｃ4××22），并于2017年6月26日作出（2015）肇端法执字第843号恢1号之二执行裁定书，裁定将登记在被执行人陈文涛名下的肇庆市××州区西江北路23号首层12卡车库（产权证号Ｃ4××22）的所有权及相应其他权利转归买受人梁伟江所有。2017年8月18日，案外人陈友志向本院提起执行异议。另查明，2016年1月8日，根据申请执行人的申请，本院民事审判第三庭对被执行人陈文涛名下的肇庆市××州区西江北路23号首层12卡车库（产权证号Ｃ4××22）解除查封，申请执行人未将上述情况告知本院执行局，本院执行局将涉案车库拍卖后方知晓涉案车库已经解除查封。肇庆市不动产登记中心的档案查询资料显示，上述不动产由肇庆市高要区人民法院于2017年3月25日查封。再查明，2015年6月5日，被执行人陈文涛与梁燕贞在广东省××东公证处办理《委托书》，委托陈聪代其出售被执行人陈文涛名下的肇庆市××州区西江北路23号首层12卡车库（产权证号Ｃ4××22）。2015年6月8日，案外人陈友志与被执行人陈文涛签订《房屋买卖合同》，约定案外人以人民币15万元购买上述车库，合同签订当日案外人支付全部价款。2015年7月15日案外人补缴土地价款4605元，农业土地开发资金192元，合计4797元；同年7月23日取得土地使用权证书。以上事实有双方签订的《房屋买卖合同》、被执行人陈文涛出具的《收据》、2015年6月5日广东省××东公证处（2015）粤肇震东第001778号《公证书》、2015年7月15日号码为BC03079594广东省政府性基金（资金）通用票据予以证明。本院认为：当事人对自己的事实主张应当负有举证责任，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，案外人陈友志请求中止对涉案车位的执行，必须举证证明其请求符合上述法律规定的全部条件。首先，本院于2015年6月23日以（2015）肇端法民三初字第346-1号民事裁定书对涉案车位予以查封，案外人陈友志提供的证据显示其于该查封日期之前与被执行人陈文涛签订了《房地产买卖合同》并实际占有该涉案车位，该合同是买卖双方的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，且案外人陈友志已依约支付全部价款。故案外人陈友志的异议请求符合上述规定中前三个条件。其次，至于是否非因案外人自身原因未办理过户登记。案外人陈友志在2015年6月8日签订合同后次月即向相关部门补缴土地价款4605元，农业土地开发资金192元，并于2015年7月23日取得土地使用权证书，可见案外人陈友志并非怠于办理涉案车位的过户手续。因本院于2015年6月23日查封涉案车位，案外人陈友志因此无法办理过户手续。故涉案车位未办理过户登记手续，并非案外人陈友志的自身原因造成。综上所述，案外人陈友志的异议请求符合上述规定“应予支持”的条件，其对涉案的肇庆市××州区西江北路23号首层12卡车库（产权证号Ｃ4××22）享有权属的主张，本院予以采信，其要求本院撤销对肇庆市××州区西江北路23号首层12卡车库（产权证号Ｃ4××22）拍卖的请求，本院予以支持。同时，本院作出的（2015）肇端法执字第843号恢1号之二执行裁定书应当一并予以撤销。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：一、撤销本院对肇庆市端州区西江北路23号首层12卡车库（产权证号Ｃ4××22）的拍卖。二、撤销本院（2015）肇端法执字第843号恢1号之二执行裁定书。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 谭 松审判员 刘国标审判员 廖铭道二〇一七年十二月十八日书记员 聂钰湘