陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕07民初73号原告：汉中市龙江建筑有限责任公司。法定代表人:张得顺，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢勇，该公司项目经理。委托诉讼代理人：欧正凯，北京隆安（杭州）律师事务所律师。被告:姜彬，男，生于1962年6月8日，汉族。第三人：陕西荣都房地产开发有限责任公司。法定代表人：郝成军，该公司执行董事。原告汉中市龙江建筑有限责任公司（以下简称“龙江建司”）诉被告姜彬，第三人陕西荣都房地产开发有限责任公司（以下简称“荣都房产公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙江建司的委托诉讼代理人谢勇、欧正凯及被告姜斌到庭参加诉讼。第三人荣都房产公司经本院传���传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告龙江建司向本院提出诉讼请求：1、准许因原告诉第三人建设工程施工合同纠纷案，继续执行南郑县商品房。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：汉中市中级人民法院在审理原告与第三人建设工程施工合同纠纷一案中，依法查封了第三人所有的价值1100万元的商品房，其中包含8010号商品房。2017年5月18日，被告对执行标的物的查封提出书面异议。汉中市中级人民法院于2017年6月15日作出（2017）陕07执异6号执行裁定书，裁定解除对第8010号住宅的查封,中止上述房产的执行。但原告认为，被告的执行异议不能成立。首先裁定书认定事实错误，1、被告与第三人之间的商品房买卖合同关系是虚假的。被告与第三人之间存在民间借贷关系，其于2014年4月23日签订的《商品房买卖合同》系民间借贷合同的担保，故被告“购买”8010号商品房并非用于居住。2、被告名下有两处已办理网签的住宅。3、被告与第三人签订的《商品房买卖合同》未在不动产登记部门办理网签备案登记手续，且被告在合同签订后由于自身原因未办理备案登记，故8010号商品房的所有权人仍为第三人，被告主张的权利不能排除执行。4、被告既未实际支付购房款，也未提供购房款支付凭证及销售不动产正式发票，8010号房屋也未实际交付被告。其次裁定书适用法律错误。1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“该规定”）第二十八条系“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”时应当符合的条件，该规定第二十九条系“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”时应当符合的条件。该规定第二十八条应当适用于房屋买卖二次交易，第二十九条应当适用于房屋买卖初次交易。本案中，第三人系房地产开发企业，人民法院查封的8010号商品房系登记在该第三人名下的商品房，被告“购买”该商品房系初次交易，故本案应适用该规定第二十九条之规定，而非第二十八条之规定。2、因原告起诉第三人建设工程施工合同纠纷案，人民法院查封了第三人所有的价值1100万元的商品房。后案外人同时提起执行异议申请的有三案。但人民法院在审理此三案时，对于另外两案适用了该规定第二十九条之规定，而对于本案却适用该规定第二十八条之规定，仅因本案中被告名下有其他用于居住的房屋，若根据规定第二十九条之规定被告的异��不会得到支持。而人民法院对本案适用第二十八条之规定属适用法律错误。被告姜彬答辩称：1、姜彬通过中间人高君于2014年4月23日购买了商品住房壹套准备退休后居住，并于当日签订了《商品房买卖合同》，全额支付了购房款278467元，该商品房买卖关系真实、合法、有效。2、姜彬四年前就预购网签两套商品房，但姜彬因未按合同约定交付房款构成违约，该两套房屋又被开发商另外卖给了张贵荣、李大志，此二人已分别入住了三年多，故该网签房屋事实上不属于姜彬，且正在解签。3、姜彬与荣都房产公司签订的买卖合同未办理备案登记手续，但不能就此否定该买卖合同的真实、合法、有效性质。未备案责任是因开发商拖延报备，随后失联造成，责任不在姜彬。4、姜彬与荣都房产公司签订《商品房买卖合同》当日即通过中间人高���支付了全部房屋价款，开发商当即出具了购买房屋的收款收据，原告诉称买卖合同是民间借贷的担保没有依据。第三人荣都房产公司述称：荣都房产公司在开发“荣都华府”楼盘时，为资金周转于2014年初向高君借款约70万元，在借款时高君要求用三套房屋作抵押，为此荣都房地产公司按照高君的要求，分别与辛佳、罗凤、姜彬三人签订了房屋买卖合同，并约定有钱还钱，没钱则以房抵债。《房屋买卖合同》上“郝成军”签名确系本人亲笔所写，公司印章也真实。该笔借款至今未归还。原告龙江建司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、陕西国酒茅台的工商登记信息查询记录。证明：被告手中有一份“国酒茅台陕西运营有限责任公司董事长”高君出具的证明材料载明姜彬、罗凤、辛佳三人购房属实，且购房款经由高君支付给荣都房地产公司法人代表郝成军。现有证据证明国酒茅台陕西运营有限责任公司董事长从来没有叫高君的人担任，证明人高君的身份存疑，故高君的证明不具有真实性。2、（2017）陕07执异6号执行裁定书，证明：原裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条不当，应该适用第二十九条。3、（2015）汉中执保字第00003-1号执行裁定书，证明：涉案房屋在2015年被查封。被告姜彬质证认为：第1份证据与本案无关联性，经核实高君为陕西国茅酒业运营有限公司董事长，该证明确系高君本人出具。第2份证据系人民法院生效的裁定书，不能证明原告的主张。对第3份证据无异议。本��认证：对原告龙江建司提交的第1、2、3份证据的真实性、合法性予以采信，对第3份证据的关联性予以采信。就第1份证据的关联性认为虽然证明中载明的高君身份信息有误，但不能否认高君证明的真实性。就第2份证据的关联性认为之执行裁决是对异议的形式审查，而本案是执行异议之诉，故该裁决书的依据与本案没有关联性。被告姜彬为支持其答辩理由，向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》一份，证明：购买商品房签订了买卖合同。2、收款收据，证明：自己已付清房款。3、银行转账凭证复印件，证明：自己通过中间人高君向荣都公司支付了房款的事实。4、证明一份，用以证明姜彬名下两套网签商品房正在等待解除网签。5、现暂住房屋所有权人身份证复印件各一份，证明：姜彬现在居住房屋属他人所有，只是暂住，姜���名下没有住房。6、中间人高君证明及本人身份证复印件。证明：姜彬通过高君向荣都房产公司支付了购房款。7、区、中两级人民法院裁定书复印件，证明执行过程中支持了姜彬的异议。8、四份银行汇款凭证，证明自己曾向高君转购房款，原告龙江建司质证对全部8份证据的真实性均有异议，认为证据与客观事实不符，购房合同是对民间借贷的担保。本院认为，第8份证据中的银行流水加盖有业务公章能够佐证姜彬曾向高君转款，前述8份证据能够相互印证，故对上述8份证据的真实性、合法性、关联性予以采信。第三人荣都房产公司未提交证据。本院依职权调取了高君的证言。根据高君陈述，姜彬与罗凤（另案）、辛佳（另案）三人通过自己团购荣都房产公司的房屋属实，姜彬将房款以转款和现金的方式支付给自己，待房款交齐后���由高君以银行转账的方式将三套房屋的购房款转账给荣都房产公司法定代表人郝成军。之后荣都房产公司分别与辛佳、罗风、姜彬三人签订了《商品房买卖合同》并出具收款收据，待郝成军在购房合同上签字盖章确认后，由荣都房产公司工作人员一并将购房资料交高君转交给三人。原告龙江建司质证认为高君属虚假陈述，其关于购房款的收取及签订合同的过程的叙述与姜彬的陈述明显不同，被告姜彬质证认为合同上的签字和印章均真实，房款的支付与本案没有特别的关系。本院认为民事案件的证明标准是达到高度盖然性的标准，本案中高君向荣都房产公司付款一事属实，且姜彬与荣都房产公司签订的购房合同也属实，高君的陈述能够和本案其它证据相互印证，故对高君的证言予以采信。本院经审理查明：2014年4月23日，姜彬与荣���房产公司签订商品房买实合同，购买了由其开发的第8010号住宅，约定合同签订之日一次性缴清房屋总价款278467元，并约定2014年4月30日前交付房屋。姜彬于2014年4月23日通过中间人高君将房屋全款交至荣都房产公司，该公司向买受人交付了房屋钥匙。被执行人荣都房产公司法人代表在2015年5月已下落不明，公司无入管理。本院在审理龙江建筑公司与荣都房产公司建筑施工合同纠中，龙江建筑公司提出财产保全申请，经审查后法院裁定对荣都房产公司价值1100万元的财产进行保全，并由审判庭移送执行局执行。2015年5月29日，本院依法查封了荣都房产公司所有的价值1100万元商品房，其中包含第8010号住宅。后姜彬以法院查封时该房屋已经属于其所有为由提出异议，本院作出（2017）执异6号执行裁定书，裁定解除对第8010号住宅的查封。后龙江建司对该执行异议裁定不服，诉至本院。另查明，姜彬目前居住之房屋属谭健所有，姜彬于2013年12月24日与汉中市汉江物产房地产开发有限公司签订了两套商品房预售合同并办理了网签，后因姜彬不按合同约定支付购房款构成违约，汉中市汉江物产房地产开发有限公司将该两套房屋出售给张桂荣、刘新华并完成了交付。本院认为，申请执行人提起的执行异议之诉的主要目的在于确定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案被告作为案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益应当承担举证证明责任。原告龙江建司虽在庭审中陈述姜彬的购买行为是其对借贷的担保，但原告提供证据不能否定被告姜彬购买房屋的真实性。第三人荣都房产公司法定代表人郝成军认可《商品房买卖合同》真实，且收到了被告的款项��也能印证被告与荣都房产公司房屋买卖关系的真实性，其虽认为购房合同是对借款的担保，但没有其他证据佐证。根据民事证据规则中证据优势原则，本院依法认定被告辛佳与第三人荣都房产公司之间系商品房买卖合同关系。被告姜彬名下没有其他用于居住的房屋，其与第三人荣都房产公司就第8010号住宅签订了《商品房买卖合同》，缴纳房款的收据及中间人高君的银行转款回单，及姜彬取得钥匙的行为能够证明姜彬已支付全部房款并完成交付，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，姜彬的民事权益足以对抗人民法院的执行行为，其异议应该得到支持。故对原告要求对第三人所有的第8010号商品房继续执行之请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《���华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款（二）项的规定，判决如下：驳回原告汉中市龙江建筑有限责任公司的诉讼请求。案件受理费5477元，由原告汉中市龙江建筑有限责任公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长  舒 胜代理审判员  徐文婷代理审判员  高 峰二〇一七年十二月二十九日书 记 员  熊俪雅