四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川07民终2832号上诉人（原审原告）：杜芳兰，女，生于1972年5月21日，汉族，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：陈华，四川众城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绵阳市21世纪花园业主委员会，住所地：绵阳高新区普明南路东段70-98号长兴21世纪花园内。法定代表人：何炳高，业委会主任。被上诉人（原审被告）：赵明霞，女，生于1977年3月5日，汉族，住四川省绵阳市高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：赵睿，四川迪泰律师事务所德阳分所律师。上诉人杜芳兰因与被上诉人绵阳市21世纪花园业主委员会（简称21世纪花园业委会）、赵明霞租赁合同纠纷一案，不服绵阳高新技术产业开发区人民法院（2017）川0792民初131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杜芳兰的委托诉讼代理人陈华，被上诉人21世纪花园业委会的法定代表人何炳高，被上诉人赵明霞的委托诉讼代理人赵睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜芳兰上诉请求：1.撤销绵阳高新技术产业开发区人民法院（2017）川0792民初131号民事判决书；2.发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；3.本案一、二审诉讼费由二被上诉人全部承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.”关于二被告是否存在恶意串通问题。本院认为二被告不存在恶意串通问题”认定错误。首先，被上诉人21世纪花园业委会明知同等条件下，上诉人杜芳兰在2016年8月30日以前对案涉房屋享有优先承租权；其次，被上诉人赵明霞也理应知道同等条件下，上诉人杜芳兰在租赁期限届满前，对案涉房屋享有优先承租权；再次，二被上诉人显然存在恶意串通行为。2.”但从该《合作协议》的约定内容来看，《合作协议》并没有明确原告杜芳兰的优先承租权，且原告杜芳兰也没有举证证明被告赵明霞明知原告杜芳兰对于案涉承租房屋享有优先承租权”认定错误。从《合作协议》中有关内容可以推定，被上诉人赵明霞理应知道上诉人杜芳兰在同等条件下享有优先承租权，且上诉人杜芳兰举了大量证据证明被上诉人赵明霞明知该事实。3.”被告赵明霞系善意第三人，其与21世纪花园业委会签订的《房屋租赁合同》尽到了合理的注意义务。故原告杜芳兰的这一主张不能成立”认定错误。首先，被上诉人赵明霞不可能不审查上诉人杜芳兰提供场地的来源，不可能不看2006年7月3日被上诉人21世纪花园业委会与赵明霞签订的《租赁合同》，也不可能不看上诉人杜芳兰提供的相关办学手续等；其次，被上诉人赵明霞在租赁期限届满前且上诉人杜芳兰享有优先承租权的期限内（即2016年8月30日前），与被上诉人21世纪花园业委会在2016年1月23-29日讨论将该房屋另行出租给其本人，并在2016年7月30日与被上诉人21世纪花园业委会签订了《房屋租赁合同》，可见被上诉人赵明霞并不是善意第三人，而是恶意的第三人；最后，尤其恶劣的是，被上诉人赵明霞与21世纪花园业委会签订《房屋租赁合同》所约定的租赁期限开始时间（即2017年5月31日之前），上诉人杜芳兰已向二被上诉人及相关单位主张了优先承租权，二被上诉人明明知道上诉人的优先承租权坚决不放弃的情况下，依然我行我素，拒不改正，可见被上诉人赵明霞并不是善意第三人。4.”基于被告赵明霞不明知原告杜芳兰享有优先承租权，故不存在与21世纪花园业委会恶意串通损害原告杜芳兰优先承租权的问题”认定错误。因二被上诉人的恶意串通签约并由被上诉人赵明霞事实上进行承租经营的行为，事实上使上诉人杜芳兰丧失了优先承租权并严重损害了其利益。5.”基于上述理由，原告杜芳兰所提的全部诉讼请求均不能成立，本院不予支持”认定错误。上诉人杜芳兰所提的全部诉讼请求均能成立，依法应予支持。二、一审法院严重违反法定程序。本案是按简易程序审理的，没有”审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序的，由本院院长批准”的相关证明，开庭审理时间为2017年2月20日，故一审法院依法应当在立案受理时间（2017年2月3日）后三个月内审结，即应于2017年5月4日以前审结，但本案一直拖到2017年9月20日才出判决书，2017年9月25日才送达给上诉人，故一审法院严重违反法定程序。三、一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，是在错误认定事实的基础上去适用法律，属于适用法律错误。四、一审法院的实体判决结果也是错误的。上诉人杜芳兰在一审中提交的证据确凿、充分，已形成完整的证据链，具有高度的盖然性，依法应予支持上诉人杜芳兰的一审诉讼请求，但一审法院却驳回了其诉讼请求，故一审法院的实体判决结果明显也是错误的。综上所述，上诉人为了维护自己的合法权益，特依法向贵院提起上诉，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求为盼。21世纪花园业委会辩称，请求维持一审判决。赵明霞辩称，上诉人认为二被上诉人存在恶意串通，但实质没有证据证明，请求驳回上诉。杜芳兰向一审法院起诉请求：1.依法确认被告21世纪花园业委会与被告赵明霞之间在2016年7月30日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告21世纪花园业委会按其与被告赵明霞之间在2016年7月30日签订的《房屋租赁合同》的同等租赁条件与原告杜芳兰续签新的《房屋租赁合同》；3.如果法院不支持上述第二项诉讼请求，则请求依法判令被告21世纪花园业委会和被告赵明霞共同向原告杜芳兰赔偿损失共计人民币23万元，即[33600元/年+(16000-10600)元/年-16000元/年]×10年；4.本案诉讼费用、财产保全费用、律师费用、公告费用由二被告全部承担。一审法院认定事实：2005年8月26日，原告杜芳兰与被告21世纪花园业委会签订了《租赁合同》一份，约定由杜芳兰承租被告21世纪花园业委会位于长兴21世纪花园的会所整幢,用于杜芳兰开办绵阳高新区未来精英托管园、未来精英-文武托管中心、绵阳高新区未来精英文武培训学校等,租赁期限为2005年10月1日至2010年9月30日。2006年7月3日，原告杜芳兰与被告21世纪花园业委会协商后重新签订了《租赁合同》一份，约定的租赁期限到2016年9月30日止，年租金基价为9500元,从2007年10月起,年租金每年递增100元。同时约定：本合同中途不能违约,违约方需赔偿对方所产生的经济损失；本合同期满，乙方享有同等条件下的优先承租权，是否续约，双方应提前一个月通知对方；本合同内容，经21世纪花园业委会于2006年6月28日讨论通过，并认可；乙方内部经营方式及与他人合作，承包等经管，甲方不干涉。该《租赁合同》签订后，原告杜芳兰依约向被告21世纪花园业委会履行了合同义务。2006年7月28日，原告杜芳兰夫妻(即杜芳兰、杜成云)与被告赵明霞夫妻(即赵明霞、陶洪铭)协商并签订了《合作协议》一份，约定甲方(即杜芳兰、杜成云)提供学校托管现有场地、装修、已做的广告宣传；乙方(即赵明霞、陶洪铭)负责提供学校、托管相关手续及课桌、床铺、办公用品、食堂厨房等设施和宣传招生、教学、收费、管理等具体事定,负责学校教育、教学、托管等一切设施、设备的管理。若因乙方经管管理不善造成甲方提供学校场地毁损由乙方照价赔偿；合作期限从2006年9月1日起至2016年9月30日止；甲方每年分得红利33600元。《合作协议》签订后，原、被告双方依约向对方履行了合同义务。2016年7月30日，被告21世纪花园业委会将原告杜芳兰原承租的房屋出租给了被告赵明霞并签订了《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》第九条约定：本合同内容经过21世纪花园业委会全体成员于2016年1月23-29日讨论并认可。原告杜芳兰按照《租赁合同》（2006年7月3日签订）”本合同期满，乙方享有同等条件下的优先承租权，是否续约，双方应提前一个月通知对方”的约定,提前了一个月以上向被告21世纪花园业委会申请续约,被告知21世纪花园业委会已将原告杜芳兰原承租的房屋出租给了被告赵明霞,21世纪花园业委会不同意续签租赁合同。原告杜芳兰为此于2016年8月15日和8月23日请求绵阳高新区普明街道火炬东街社区居民委员会出面与被告21世纪花园业委会协商调解未果，后又委托律师发出律师函，仍无结果，遂于2017年2月3日具状诉至原审法院，提出前述诉讼请求。一审法院认为，本案原告杜芳兰主张被告21世纪花园业委会和被告赵明霞恶意串通，在明知原告杜芳兰有优先承租权的情况下，被告21世纪花园业委会将原告原承租的房屋另行出租给了被告赵明霞，且在原告杜芳兰主张优先承租权时，又拒不改正或配合，严重损害了原告的权益。本案的争议焦点是二被告是否存在恶意串通。关于二被告是否存在恶意串通问题。二被告不存在恶意串通问题。理由如下：被告21世纪花园业委会与原告杜芳兰签订的《租赁合同》约定合同期满后承租人杜芳兰在同等条件下有优先承租权，受法律保护，但是根据合同相对性原则，原承租人的优先不能对抗善意第三人，若第三人在不知情的情况下，基于合理的判断和条件，与房东就原承租人有优先承租权房屋签订租赁合同，该合同也具有法律效力。原告杜芳兰夫妻与被告赵明霞夫妻协商并签订的《合作协议》，虽表述为合作，但并未反映出双方共同出资、共享收益、共担风险，共同管理等合作的实质内容，系杜芳兰提供房屋，收取固定收益，故该《合作协议》名为合作实为租赁。原告杜芳兰主张根据《合作协议》,被告赵明霞明知该《合作协议》中的该房屋原系原告杜芳兰承租，理应知道同等条件下，原告对该房屋享有优先承租权。但从该《合作协议》的约定内容来看，《合作协议》并没有明确原告杜芳兰的优先承租权，且原告杜芳兰也没有举证证明被告赵明霞明知原告杜芳兰对于案涉承租房屋享有优先承租权。被告赵明霞系善意第三人，其与21世纪花园业委会签订《房屋租赁合同》尽到了合理的注意义务。故原告杜芳兰的这一主张不能成立。基于被告赵明霞不明知原告杜芳兰享有优先承租权，故不存在与被告21世纪花园业委会恶意串通损害原告杜芳兰优先承租权问题。基于上述理由，原告杜芳兰所提的全部诉讼请求均不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告杜芳兰的全部诉讼请求。案件受理费减半收取23755元，由原告杜芳兰负担。二审庭审中，双方当事人均未提供新的证据，上诉人杜芳兰明确其上诉请求为确认二被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效。二审庭审结束后，被上诉人赵明霞提供了《解除租赁合同协议书》、《招标公告》及公示照片打印件，拟证明赵明霞与21世纪花园业委会已经没有租赁关系。上诉人质证认为，赵明霞逾期举证，且其所提交的证据不符合证据的三性原则，不予认可。被上诉人21世纪花园业委会在质证过程中，无故退庭，未发表质证意见。本院认为，被上诉人赵明霞提供的证据均与被上诉人21世纪花园业委会存在关联性，需要21世纪花园业委会对证据的真实性予以说明，但因21世纪花园业委会未发表质证意见，本院对证据的真实性无法确认，故不予采信。经二审审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人杜芳兰在二审审理过程中明确其上诉请求为确认被上诉人21世纪花园业委会与被上诉人赵明霞于2016年7月30日签订的《房屋租赁合同》无效，对该租赁合同的效力具体分析如下：上诉人杜芳兰与被上诉人21世纪花园业委会在双方签订的《租赁合同》中约定了杜芳兰在合同期满享有同等租赁条件下的优先承租权，21世纪花园业委会在《租赁合同》约定的租赁期限2016年9月30日届满前，于2016年7月30日与被上诉人赵明霞签订了《房屋租赁合同》，且并未告知杜芳兰，违反了《租赁合同》有关杜芳兰享有优先承租权的约定，侵犯了其优先承租权。虽然21世纪花园业委会侵犯杜芳兰优先承租权的事实成立，但优先承租权并非法定权利，是由当事人约定产生的同等条件下的优先缔约请求权，既不具备对抗第三人和物权的效力，也不具备单方形成新合同关系的效力，仅在合同当事人之间发生效力，故杜芳兰要求确认21世纪花园业委会与赵明霞签订的《房屋租赁合同》无效的请求不能成立，本院不予支持。关于杜芳兰因其优先承租权受到侵犯而追究相应违约责任的问题，可以另案主张。综上所述，杜芳兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由上诉人杜芳兰负担。本判决为终审判决。审判长 田 苑审判员 赵 志审判员 陈兴旺二〇一七年十二月二十六日书记员 杨 薇