重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）酉法民初字第03125号原告：秦川，男，1972年6月7日生，汉族，重庆市涪陵区人，住重庆市涪陵区.委托代理人：秦宗贤，重庆市江北区观音桥法律服务所法律工作者。被告重庆绿苍农业开发有限公司，住所地：重庆市酉阳县渝东南现代物流园。法定代表人：王浪，该公司董事长。原告秦川诉被告重庆绿苍农业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2015年10月22日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法适用简易程序于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告秦川及其委托代理人秦宗贤到庭参加了诉讼。被告重庆绿苍农业开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未按时出庭应诉，故作缺席审理。本案现已审理终结。原告秦川诉称：2014年8月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将其位于酉阳县麻旺镇“重庆市渝东南现代物流园”渝东南农贸综合市场4号楼第二层出售给原告，房屋建筑面积1343.32平方米，单价1000元／平方米，总价款1343320元。双方的合同约定，该款支付时间为合同签订之日，被告于一年之内为原告办理产权过户手续。合同当日原告付清全部房款，但至今被告未向原告交房并办理产权手续，其行为已构成违约。现诉请判决被告向原告交付房并办理房产过户登记，同时支付原告违约金500000元；如果合同履行不能，则被告应退返原告购房款并承担违约责，并承担本案诉讼费。被告重庆绿苍农业开发有限公司未到庭应诉亦未提交答辩意见。经审理查明：被告重庆绿苍农业开发有限公司系2010年7月2日成立的以“农业技术开发”为营业范围的企业法人，公司注册资本1000万元，股东有蒋君承、李静、冉志宏等三人，公司法定代表人为蒋君承。2010年12月2日以“渝东南现代物流园有限责任公司”为甲方，与本案被告（乙方）订立一份“渝东南农贸综合市场”项目投资协议。协议内容为：由被告投资5600万元在“物流园”内建设一座农贸综合市场，占地面积16亩；由甲方即“物流园有限责任公司”协调以50000元／亩通过“招、拍、挂”等方式取得土地使用权。2013年2月28日，被告公司通过竞标取得合同约定的土地使用权，并与酉阳县土地资源和房屋管理局订立了《成交确认书》，土地编号“麻旺镇A59-1／01”，成交价8316600元，土地用途为商业，使用年限40年。之后被告公司入园开始建设农贸市场。2012年12月22日，被告公司法定代表人蒋君承向原告借款1000000元，蒋君承、李静并代表被告公司向原告出具借条，载明“今借到任小琼（身份证号码）人民币现金1000000元，定于2013年7月1日还款；借款单位：重庆绿苍农业开发有限公司；借款人：蒋君承、李静”。还注明“如果此款产生风险，则可拿渝东南农贸综合市场的资产进行等额抵押”。任小琼系原告之妻。12月24日，任小琼通过个人帐户汇款1000000元给李静。之后原告在催收借款过程中，蒋君承、李静又于2014年5月20日在借条上批注“以上借款100万元，延期至2014年8月30日前归还。另加壹拾伍万元作为投资回报。”2014年8月31日，原告以其名义与被告重庆绿苍农业开发有限公司订立一份《商业用房买卖合同》，合同约定被告将其开发的“渝东南农贸综合市场”4号楼第二层建筑面积共1343.32平方米的商业用房转让给原告，单价1000元／平方米，总价款1343320元；合同订立之日原告方即付清购房款，被告同时交付房屋给原告；一年内被告给原告办理产权登记手续；一方违约，另一方支付违约金500000元。合同上加盖有被告公司印章及变更后的新法定代表人“王兴贵”印鉴。蒋君承、李静作为见证人在合同上签名。当日（8月31日）被告公司给原告出具购房款收条一长，收款金额1343320元；次日，被告给原告出具《证明》一份，证明该公司已于当日（8月31日）将房屋交付给了秦川。原告秦川的购房款1343320元系以上述1000000元借款及资金利息343320元抵付；同时按双方结算的利息金额，除前述1343320元外被告尚欠原告资金利息110000元，被告另行给原告出具借条一张，约定于2015年1月30日前归还。庭审中原告诉称借款利息系与案外人蒋君承口头约定月息3分但无其他证据证实；因《商业用房买卖合同》效力及履行可行性可能存障碍，本院对原告进行了释明。原告提出合同无效则要求被告返还购房款本金并赔偿损失；合同履不能则解除合同退返本金要求被告承担违约责任。另查明：被告于2014年初取得“综合市场”建房开发资质，但标的房屋在酉阳县建设行政主管部门至今无开发投资情况记录及竣工验收资料。诉讼中原告之妻任小琼向本院出具《承诺书》，承认以其名义出借款项系与原告之夫妻共同财产，认可由原告个人名认对外主张借款及买卖合同权利。认定上述事实，有《商业用房买卖合同》、借条、收条、《项目投资协议》、《银行转款凭证》、《国有建设用地使用权承建责任书》，被告公司的公司章程、股东决议及股东名册、验资报告等工商局登记档案、《结婚证》、身份证复印件等书证，另有庭审查明事实佐证，足以认定。本院认为：被告于2012年12月22日向原告借款1000000元，并于12月24日收悉原告转帐支付之1000000元事实可予确认。《中华人民共和国合同法》第二百一十条规定“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效”。本案属于民间借贷法律关系依法适用上述规定，即双方之间的借贷关系成立2012年12月24日，借款资金利息从此时开始计算。此后双方协议约定该款项于2014年8月31日前归还原告，关由被告给予“回报款”150000元，是对原告借款之资金占用补偿，实质系资金利息，合月利率不足7.5‰，在法律许可范围应予认定。2014年8月31日双方订立买卖合同，以被告所欠原告借款本金1000000元及资金利息343320元抵付购房款，该343320元之中包含前述资金利息150000元；同时按尚欠原告资金利息110000元，被告另行给原告出具借条一张。上述本金除外的各项资金利息（含110000元“借款”）总额为453320元，至双方购房合同成立之2014年8月31日，借款时间共615天，合年利率27%，超出法律许可之24%上限。故对原告借款利息应当依法按年利率24%认定，即404383.56元（2012年12月24日—2014年8月31日）。原告本息合计1404383.56元。原告以其中的1343320元抵付购房款符合法律规定，其余61063.56元原告可另行处理。2014年8月31日双方订立《买卖合同》之时交易房屋已经建成，而以借款本息抵付购房款亦是双方真实意思表示，故该合同主体适格意思真实应有有效成立。但同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产“不得转让”。至本案庭结束被告仍未取得房产权属证书，双方之间的合同属于履行不能，违约责任在于被告。故对原告诉请解除《买卖合同》并要求被告承担违约责任之请求应予支持，即被告应当退返原告购房款本金1343320元并承担违约金支付义务。双方约定的违约金为500000元，被告未到庭应诉亦未提出调整请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”即在被告未出庭应诉的情况下亦不能免除守约方于合理损失之举证责任，同时违约方的赔偿责任仍应以公平合理为前提，不可过分偏离实际损失。本案纠纷始于民间借贷，利息回报是原告期待利益，故本院酌情为以原告实际出借款1000000元为基数并参照24%年利率之民间借贷标准支持原告违约金（2014年8月31日计算2015年10月22日原告诉讼之时计1.14年），该项金额为273600元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告秦川与被告重庆绿苍农业开发有限公司订立的重庆商品房买卖合同。二、被告重庆绿苍农业开发有限公司退还原告秦川购房1343320元。三、被告重庆绿苍农业开发有限公司支付原告秦川违约273600元。四、驳回原告秦川其他诉讼请求。上述二、三项款项限本判决生效后10日内履行如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8880元，因适用简易程序减半收取4440元，由被告重庆绿苍农业开发有限公司负担，原告预交的案件受理费予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市重庆市第四中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 石 波二〇一五年十二月二十三日书记员 田维芳