汉中市汉台区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0702民初2861号原告（反诉被告）：中国水利水电第三工程局有限公司。住所地：陕西省西安市灞桥区世博大道****号。法定代表人：张育林，系该公司执行董事。诉讼委托代理人：董立成，系该公司员工。诉讼委托代理人：李国贤，该公司法律事务部员工。被告（反诉原告）：张建褒，男，1971年5月9日出生，回族，中国水利水电第三工程局有限公司下岗职工，住汉中市汉台区。被告（反诉原告）：杨小慧，女，1975年5月10日出生，回族，中国水利水电第三工程局有限公司下岗职工，住汉中市汉台区，系被告张建褒之妻。诉讼委托代理人：张建褒，系杨小慧丈夫。原告（反诉被告）中国水利水电第三工程局有限公司（以下简称水电三局）诉被告（反诉原告）张建褒、杨小慧房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）水电三局的委托代理人董立成、李国贤，被告（反诉原告）张建褒到庭参加诉讼，被告杨小慧经传票传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告水电三局向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告立即腾出原告位于汉中市汉台区河东店水电三局原一队院临街楼门面房两间房屋（自南向北第2、3间）；2、按实际使用时间支付房屋使用费7560元（计算至2017年6月30日，实际要求计算至被告腾房之日止）；3、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：自2008年始，被告张建褒多年来与原告下属分支机构实业发展总公司汉中公司签订合同租赁原告位于汉中市汉台区河东店临街楼的两间门面房与妻子杨小慧一起经营复印店和照相店，租赁合同一年一签。出于对被告照顾，原告多年来对房屋仅收取200元/年的租赁费。2013年，原告公司内部整合，实业发展总公司汉中公司整合为房地产开发公司汉中物业公司。公司因生产经营整体调整，拟自2014年起对包括被告所租房屋在内的汉中基地所有公租房屋租赁费进行调整。调整后被告所租房屋租金为4320元/年，经被告申请，公司批复同意对被告房屋租金按2160元/年收取。原告所属的汉中物业公司多次催促，被告拒不签署2014年至2015年度房屋租赁合同，亦不腾退房屋，占用期间拒不缴纳电费，截止2015年3月1日，累计欠电费3364元。双方交涉期间，被告携众人到办公场所闹事，态度蛮横。综上，被告行为严重侵害原告合法权益，无法协商解决，故起诉至法院。被告张建褒辩称：原告要求被告腾房，无事实依据更无法理依据，是霸道武断的撕毁原局领导对因工致残特困职工的安置措施，欲把因公致残特困职工一家逼上绝路。l、两间门面房是单位原领导对我四级伤残特困职工福利性质的安置措施。门面房是局工会主席和原单位领导王亚宁针对四级伤残特困职工的照顾措施（2000年我在三峡电站110平台焊接渣土车大箱裂缝时不幸摔伤，下身后尿道被呈锐角的22mm螺纹钢截面挫伤，在三峡坝区急救中心经过两次尿道吻合术、尿道扩张术，经过54天的住院治疗后出院；经国家劳动能力鉴定和司法鉴定同为四级伤残，后夫妻双双下岗，单位无法安排工作），本人无生活来源，还要赡养年近80岁身患重度糖尿病和心脏衰竭母亲和一个上小学的孩子，为解决被告一家人生存问题，单位领导才主动提出的对我福利性质的特殊照顾措施，并非我主动提出租房，否则也不会让我只是象征性交纳200元／年房费和电费0.63元/度，否则这一照顾形式也不会经历了4任领导并持续了8年，此安置措施依然存在，有历年房屋租赁合同为证，因此不能和普通租房户等同。现两间门面房从事的复印照相业务收入，是我一家主要的生活来源。2、原告行为是单方毁约、公然违法《合同法》。原告下属机构与我签订的2013年度租赁合同，双方都予以认可，故该合同依法成立并自成立时生效，合同预定租期一年己届满，有关权利义务已经终止，现双方在续签合同的租金标准存在分歧，因双方2013年1月1日签订的合同第十条是对续签合同租金标准的约定：“……在上年度租金基础上增加l0%-20%作为续签合同的年租金标准……以此类推；依照合同内容的文义及格式条款的解释原则，其最终意思为原、被告如同意继续租用，续签合同（即2014年度）的年租金标准为上年度(2013年度)租金基础上增加l0%-20%。原告单位的史长林曾告知我2014年要大幅上涨房租，并让我写了申请由他本人递交给局工会主席，后来又通过史长林本人转交给我对该申请的批复；此己表明史长林愿意将此房继续租给我，正在协商租金多少的问题，我写申请也表明我有继续租用此房的意愿，而非原告诉称我拒不签署2014年至2015年度房屋租赁合同，根据双方在2013年合同签订时，对下一年度房屋租赁费用明确约定；可我在2013年底按2013年租金标准上浮10%的标准向原告签订2014年合同时，原告却单方毁约让我交纳原房费21倍的房租，此行为纯属原告违反合同法单方违约，我找原告协商房费，是在行使我合法的合同抗辩权，并不存在原告所说我拒不签署2014和2015年租房合同。3、原告声称：“是根据公司对生产经营的整体调整要求，拟从2014年起对包括被告所租房屋在内的汉中基地所有公租房租赁费进行调整。”以此来掩盖原告违法（合同法）单方毁约的事实；企业内部调整行为，不能违背国家合同法。4、原告所谓单位内部调整的一般性行为是因人而异的，另有多处公房出租均低于市场价格。原告要求我支付2520元房屋使用费，无事实依据，更无法理依据。在2015年8月本案在一审判决下达后，我曾经多次主动向物业公司缴纳房费220元／年（按原2013年合同约定：200元／年逐年递增10%即220元／年）所欠所有的房费，物业公司董立成却拒不接收。原告诉我拖欠物业分公司的水电费3364元一事不属实，我至今不欠物业公司任何水电费，有历年至今的水电费缴费单据为证，也可找来物业公司收费人员查证。另外，原告诉状中提到我多次到他办公场所闹事，态度极其蛮横一事并不属实。我多次去过物业公司只因为两件事进行交涉，第一件事：2013年底，我续签该两间门面房2014年的合同时，由于物业公司违背2013年签订的合同精神，肆意涨房价与我产生争议，我先后九次以书面告知函形式递交史长林协商解决此事，可史长林百般推脱不予理睬，连告知函都拒不接收，最后无奈只有从邮局以挂号信方式寄达此告知函，但又被史长林退回，再退回的信函上邮递员亲笔在挂号信皮上签字“对方拒收”，告知函被退回后我一直未拆封，直到在一审庭审现场，法官当庭打开此挂号信，信中内容明确反映是在与物业公司因房屋费用协商的事实。第二件事：物业公司擅自更改对我已持续8年的电费收费标准（生活用电0.63元／度），上涨至1元钱／度，为此有争议，我为了行使合理合法的抗辩权，找到物业公司协商，可董立成强行断我门面房用电二天，使我无法营业损失巨大，协商过程中仅两个月未交电费，董立成就带着史长林擅自跑到我母亲家，以恐吓、威胁、欺诈的手段向重病老人诈骗钱财七百多元，我及姐姐赶到物业公司进行对质，史长林无奈才当场退还我母亲的七百多元钱，这个场面的视频曾在一审庭审现场原告作为原告证据拿出过，视频上就是我姐弟质问史长林的场面，并不是我聚众闹事、态度蛮横。该门面房是原任领导对我四级伤残，夫妻双双下岗，无法解决工作岗位情况下福利性质的安置房，房租200元／年，并非原告所诉“无偿占用”，是局领导对因公致残困难职工安置的福利房，并不是国有资产流失，原告把单位领导出于责任与义务，对本单位伤残特困职工后期生活的安置措施，看做是国有资产流失是荒谬的。被告张建褒、杨小慧反诉称，请求被反诉人赔偿无端断我门面房用电两天，给本人造成的经济损失600元。1、被反诉人违反《中华人民共和国残疾人保障法》第一章第十二条：“国家和社会对残疾军人、因公致残人员以及其他为维护国家和人民利益致残的人员实行特别保障，给予抚恤和优待。”被反诉人对我打击、压迫，擅自更改原局领导对因公致残职工实行了8年的安置措施，在未给予反诉人任何安置、也不协商的情况下单方上涨电费，电费从0.63元/度上涨到1元/度，在我有异议，正与其商议期间，物业经理史长林竟派董立成强行断我门面房营业用电两天，给我造成重大经济损失。反诉被告水电三局辩称，对被告主张原告断门面房的电造成的600元经济损失不予认可。经审理查明：被告（反诉原告）张建褒系原告（反诉被告）水电三局单位职工，2006年因公受伤，2007年11月被鉴定为四级伤残。2007年12月24日，签章处名为“中国水利水电第三工程局物业管理公司汉中分公司”（该合同中的甲方，以下简称“物业公司”）与张建褒（合同中的乙方）签订一份租赁合同，主要约定内容是：一、租赁范围：汉中基地河东临街楼商业房2间。二、租赁期限：2008年1月1日起至2008年12月31日止，共计一年……。三、经甲乙双方协商，确定乙方每年向甲方交纳租金贰佰元整（200元）付款期限：……(原年租金为1200元，由于乙方生活困难，多次申请，经领导批准，年租金定为200元)。后双方多次续签合同至2013年度。2013年，前述“中国水利水电第三工程局物业管理公司汉中分公司”被内部变更称为“中国水利水电三局实业发展总公司汉中公司”（以下简称“实业公司”），同年1月1日，该实业公司与张建褒签订一份《房屋及场地租赁合同》，甲方为实业公司，乙方为张建褒。该合同约定的租赁范围及租金均与前述合同意思一致，租赁期限为2013年1月1日起至2013年12月31日止。其他主要内容还有：“十、合同未到期时，……本合同每年签一次，随行就市，同等条件下，乙方有优先权。乙方若需在合同到期后继续使用该房屋，应在合同到期前30天向甲方提出申请，经甲方同意后，在上年度租金基础上增加10%-20%作为续签合同的年租金标准，方可继续租用并办理新的合同手续。否则，甲方将收回房屋……。”该合同条款及其他诸多条款为格式条款。2013年12月18日，水电三局决定自2014年度起，对张建褒所租赁的房屋上调租金，并确定新年度租金为4320元（电费为1元/月度，水费为3元/月方）。水电三局将该决定告知张建褒，张建褒于2014年3月2日提出申请，希望继续按照原标准缴纳租金。2014年4月1日，水电三局以“告知函”形式通知张建褒：其申请得到有关领导批复，请于2014年4月15日前到水电三局所属的物业公司综合办签订《房屋租赁合同》、缴纳房屋租金及其他相关费用，逾期则按水电三局公有房屋和土地出租管理办法执行。同时告知若有异议，先按批复标准签订合同交清租金等费用后再找所属单位、领导申请。此后，张建褒坚持认为因经济能力有限，只能按以往房租（200元/年）和电费（居民生活用电标准）标准缴纳，双方至今未能达成解决方案。另查明，中国水电三局实业发展总公司汉中公司并非“公司”，实为水电三局当时的内设下属机构；2013年整合后内部名称改为“中国水利水电第三工程局有限公司房地产开发公司汉中物业公司”。水电三局对上述“二公司”与被告张建褒签订的租赁合同及有关函件均予以认可，并表示愿意承担相关法律责任。再查明，2013年6月3日，被告杨小慧以被告张建褒所租赁的房屋为经营场所注册了个体工商户，字号为“汉台区河东店镇启点广告打字复印部”，组成形式为个人经营。被告张建褒、杨小慧之前所欠水电费均已清结，至今一直按时缴纳，原告方已当庭撤回要求被告缴纳拖欠水、电费的诉讼请求。2014年原、被告双方就房屋租金产生争议后，被告张建褒曾多次与原告协商，并主动向原告缴纳房屋租金，但原告均拒绝收取，被告张建褒亦持续占有所租赁的房屋至今。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的土地使用权证书、房屋所有权证书，被告张建褒提交的物业公司与其在2007年12月24日签订的租赁合同，原告提交的与被告张建褒2013年1月1日签订的房屋及场地租赁合同，原告提交的汉物签（2013）13号签报、审批表、2014年汉中基地房屋场地租赁合同明细表（修订）、被告张建褒的申请、告知函、发文/收文登记表、个体工商公示信息、原告2013年1月1日分别与邹军、梁鉴明签订的房屋及场地租赁合同，被告提交的劳动能力程度鉴定表、被告张建褒邮寄给史长林的告知函等证据在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。案件在审理过程中，本院曾多次组织调解，因原、被告之间分歧较大，致调解未果。本院认为，合同应当遵循诚实信用原则，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。首先，原告水电三局对其下属机构与被告张建褒签订的2013年度租赁合同予以认可，故该合同依法成立并自成立时生效。其次，被告张建褒之所以能以远低于市场价格租赁该房屋并且自2007年度开始与原告一直签订房屋租赁合同至2013年度，其中重要因素就是原告水电三局对被告张建褒因受四级工伤退出工作岗位后生活困难而采取的变相补偿政策。现虽2013年度房屋租赁合同约定的租期一年已届满，有关权利义务已经终止，但双方后续发生纠纷的原因系原告对续签合同的租金标准单方面大幅提高所致。根据双方2013年1月1日签订的合同第十条对续签合同租金标准的约定，合同当事人双方涉及该条款的有关权利义务并未终止，该约定对合同双方当事人具有约束力。对于该问题，其表达为“…本合同每年签一次，随行就市，同等条件下，乙方有优先权。乙方若需在合同到期后继续租用该房屋，应在合同到期前30天向甲方提出申请，经甲方同意后，在上年度租金基础上增加10%-20%作为续签合同的年租金标准，方可继续租用并办理新的合同手续。…”现原、被告双方对该合同条款的理解显然存有分歧，本院依照合同内容的文义及格式条款的解释原则，认为：原、被告如同意继续租用，续签合同（即2014年度）的年租金标准为上年度（2013年度）租金基础上增加10%-20%，以后应逐年以此类推。原告告知被告张建褒2014年度租金的事实已表明了原告同意续租，被告张建褒提出按照以前标准交纳租金的事实也表明了其愿意续租的意思，既然双方均愿意续租，应当适用该条款中对续租租金的约定。再次，根据原告告知被告张建褒的续签合同租金标准，该标准已远远超过约定，故原告属违约，被告张建褒在2013年度合同结束后未按照原告提出的租金标准要求签订2014年度合同系行使合同抗辩权，并非原告诉称的被告张建褒“拒不签署2014年至2015年度房屋租赁合同”，但被告张建褒仍应按照房屋租赁合同的约定缴纳行使抗辩权期间的房屋租金。最后，原告提出的该条款系明确约定房租收取的首要标准为随行就市之理由系单方理解且作出了对自己一方有利的解释，其选择性的忽略了该房屋租赁合同之所以以远低于市场价履行至今，其中包含原告对被告张建褒因工伤退出岗位而导致生活困难的变相补偿，通过本院实地走访，被告张建褒需抚养子女及赡养母亲，其经济情况仍未达到小康，故对原告的解释本院不予采纳。另外，被告杨小慧并非合同一方当事人，原告无权要求合同之外的第三人承担违约责任。对反诉原告张建褒、杨小慧提出反诉被告应支付擅自对其租赁房屋停电所导致打字复印部停业两天的营业损失600元的诉讼请求，因反诉被告停电的原因是针对反诉原告拖欠水、电费而实行的自助行为，并且营业用电1元/度的价格属于合理范围，反诉被告停电的范围也只限于反诉原告的经营场所，后来反诉原告张建褒、杨小慧按时清结了所有的水、电费也说明其有能力履行，故对反诉原告的该诉讼请求不予支持。经核实，被告张建褒、杨小慧行使合同抗辩权期间所产生的房屋租金依照房屋租赁合同的约定自2014年开始截止2017年9月18日法庭辩论终结前按20%的标准逐年上浮后：2014年度应为240元；2015年应为288元；2016年应为345.60元；2017年应为414.72元。共计产生房屋租金为1288.32元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十六条、第一百零七条、第一百二十一条、第一百二十五条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）中国水利水电第三工程局有限公司要求被告（反诉原告）张建褒、杨小慧立即腾出原告（反诉被告）位于汉中市汉台区河东店水电三局原一队院临街楼门面房两间房屋（自南向北第2、3间）的诉讼请求；二、被告（反诉原告）张建褒于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）中国水利水电第三工程局有限公司支付2014年度至2017年度的房屋租金共计1288.32元；三、驳回被告（反诉原告）张建褒、杨小慧要求原告（反诉被告）中国水利水电第三工程局有限公司支付其停电期间停业损失600元的诉讼请求。案件受理费150元，由原告（反诉被告）中国水利水电第三工程局有限公司负担；反诉案件受理费26元，由被告（反诉原告）张建褒、杨小慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐 熠人民陪审员  方雨欣人民陪审员  杨 燕二〇一七年十二月二十五日书 记 员  潘一凡