江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初39号原告（反诉被告）：豆洪良，男，1989年4月10日出生，汉族，住所地安徽省明光市。被告（反诉原告）：江苏五丰置业有限公司，统一社会信用代码91320583569126177X，住所地江苏省昆山市周市镇昆太路530号祥和国际商务大厦56-59室。法定代表人：孙福冬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴鹏飞，该公司员工。委托诉讼代理人：张翠翠，该公司员工。原告（反诉被告）豆洪良与被告（反诉原告）江苏五丰置业有限公司（以下简称五丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年2月13日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法组成合议庭，分别于2017年4月26日、2017年12月25日公开开庭进行了审理。原告豆洪良（参加三次庭审）、被告五丰公司委托诉讼代理人吴鹏飞（参加三次庭审）、张翠翠（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告豆洪良向本院提出诉讼请求：1.判令与被告解除商品房购销合同，要求被告退还购房首付款10万元并支付利息损失（按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2016年9月4日起计算至实际退还之日止）；2.赔偿原告精神损失费、交通费、误工费等损失合计3万元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月4日，原告与被告五丰公司签订一份商铺买卖合同，商品房总价款为20万元。原告向被告支付了购房首付款10万元，余款10万元通过按揭。因五丰公司无法履行之前答应原告的贷款和网签并进行虚假宣传，欺骗购房者，使其签订合同，且合同存在霸王条款。现因五丰公司拖延，使购房合同无法履行。为维护原告的合法权益，遂诉至法院，由此引起本案纠纷。被告五丰公司辩称：我司不同意与原告解除合同，原告要求解除合同没有约定和法定事由，本案中，我司没有必须为原告办理按揭的义务，原告经我司通知催告后仍不前来办理按揭，故意逾期付款，已构成违约，无权解除合同。由于原告未付清房款，所以被告对原告不负有交房的义务，原告以不能交房为由解除购销合同的理由也不能成立。关于原告陈述存在无法网签的问题，被告已提供与原告同一时间签约并能够进行网签的合同文件。原告要求被告赔偿精神损失费、交通费等也没有事实依据，诉讼费用也不应由我司承担。综上，应驳回原告的诉讼请求。反诉原告五丰公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付剩余购房款10万元；2.判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金（以10万元为基数，按照日万分之三的标准，从2016年10月4日起计算至实际支付之日止）；3.由反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月4日，反诉原告与反诉被告签订一份《昆山市商品房购销合同》。合同第六条约定，反诉被告应于合同签订当日支付首付款10万元，余款10万元于合同签订后30个工作日内以银行按揭方式支付，但反诉被告至今仅向反诉原告支付首付款10万元。经反诉原告催告后至今未能支付余款，逾期已有150多天。现为维护反诉原告的合法权益，遂提起反诉。反诉被告豆洪良辩称：本案中，反诉原告系违约人，贷款未能办理与反诉被告无关，贷款审批不下来是因为网签未能办理。反诉被告不同意继续履行合同，支付剩余购房款。理查明：2016年8月29日，原告向五丰公司转账30000元作为购房定金。2016年9月4日，原告豆洪良（乙方、买方）与被告五丰公司（甲方、卖方）签订一份《昆山市商品房购销合同》，原告购买被告开发的XX广场XX幢XX层XX号房，该商铺建筑面积为11.65平方米，总价款为200000元。合同还约定，“第六条付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式银行按揭方式：买受人于本合同签订当日支付首付款人民币100000元，余款100000元于签订本合同30个工作日内以银行按揭方式支付。补充条款详见附件四第三条。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1.该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.县级及以上规划、文物、环保、土地及政府相关部门根据法律法规采取的某项行政措施或开发商不能控制的原因，不能解决的重大技术难题而导致开发期延长；3.因政府规划设计变更造成的工期顺延，因政府配套设施延期交付使用，重大不利天气，停水停电等影响施工连续三天以上导致延期交房等原因；或因本项目分期开发，如政府相关部门要求的一标和二标均完成竣工、并验收通过后再发放《交付备案证书》的出卖人据实延期，不承担逾期责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，自本合同的第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交房款的万分之三的违约金，合同继续履行。附件四：合同补充协议。三：付款的相关约定如下：1.如本合同签订之日起30日内除因出卖人的原因贷款银行未把贷款额支付给出卖人，买受人应于本合同签订之日起35日内将余额全额付清，逾期按本合同第七条规定处理。”。同日，原告向被告五丰公司转账70000元，被告向原告出具两张金额分别为30000元、70000元的收据。后因原告未能向被告支付剩余购房款，五丰公司不能交付商铺，由此引起本案纠纷。另查明：2016年9月11日，原告与昆山五丰广场商业管理有限公司签订一份《昆山五丰广场商铺委托经营管理协议》，原告将其XX广场第XX号楼XX层XX号商铺委托昆山五丰广场商业管理有限公司进行经营，委托经营期自2017年12月10日起至2032年12月9日止。昆山五丰广场商业管理有限公司现法定代表人为孙福冬、股东为无锡洲越商业发展有限公司，此情况与被告江苏五丰置业有限公司工商登记材料相一致。上述事实，由昆山市商品房购销合同、收据、商务签购单、昆山五丰广场商铺委托经营管理协议及庭审笔录、当事人的庭审陈述等予以证实，本院予以确认。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告之间签订的昆山市商品房购销合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告向被告支付购房首付款10万元，余款10万元未按约定期限支付。原告于2017年1月3日诉至本院，要求与被告解除购销合同，虽然原告未按合同约定期限支付购房余款，但被告也未约定于2016年12月31日前将房屋交付原告，截止目前，被告房屋尚不符合交付条件，致使原告如全额付清房款被告也不能交房，故本院认为原告主张与被告解除商品房购销合同的诉请，于法不悖，本院予以支持，解除时间为本院将原告解除合同的诉请送达被告之日即2017年1月19日。另原告与昆山五丰广场商业管理有限公司签订的《委托经营管理协议》约定，原告取得的商铺必须由昆山五丰广场商业管理有限公司全权负责经营、管理和收益，因《昆山市商品房购销合同》的成立是履行《委托经营管理协议》的前提，现因《昆山市商品房购销合同》依法解除，《委托经营管理协议》亦无履行必要。关于原告要求被告返还购房款的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，故原告诉请要求被告返还100000元购房款有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的利息损失，原告主张从2016年9月4日起计算利息损失，因原告有违约情形，故本院认定，应从合同解除之日即2017年1月19日起开始计算利息损失为妥。关于原告要求被告赔偿精神损失费、交通费、误工费的诉请，原、被告签订的购销合同对上述费用没有进行明确约定，且原告未能提供相关证据证明存在该部分费用，故本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付剩余购房款并支付逾期付款违约金的诉请，本案中，本院已确认双方签订的购销合同依法解除，反诉原告的上述诉请没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告豆洪良与被告江苏五丰置业有限公司签订的《昆山市商品房购销合同》于2017年1月19日解除。二、被告江苏五丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告豆洪良购房款100000元并支付利息损失（以100000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年1月19日起计算至实际支付之日止）。三、驳回原告豆洪良的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告江苏五丰置业有限公司的全部诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300元，由被告江苏五丰置业有限公司负担。反诉案件受理费2400元，由反诉原告江苏五丰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  孙得愚代理审判员  刘春香人民陪审员  孙 娟二〇一七年十二月二十六日书 记 员  徐鸣杰1.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2.《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。3.《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。