江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0781民初字3245号原告刘继生（反诉被告），男，1967年5月14日生，汉族，江西省瑞金市人，住瑞金市。委托代理人郭连发，瑞金市谢坊法律服务所法律工作者。被告瑞金市房地产置业有限公司（反诉原告），地址：瑞金市象湖镇中山路城西工行6楼。法定代表人陈杰，经理。委托代理人赖洁，江西洪都律师事务所律师。原告刘继生与被告瑞金市房地产置业有限公司（以下简称置业公司）合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，被告置业公司在举证期内对原告刘继生提出反诉，经本院审查后依法受理，并于2017年11月21日公开开庭合并审理了本案的本诉和反诉。原告刘继生及其委托代理人郭连发、被告瑞金市房地产置业有限公司委托代理人赖洁均到庭参加诉讼。于2018年2月9日公开开庭进行了第二次审理。原告刘继生及其委托代理人郭连发、被告瑞金市房地产置业有限公司委托代理人赖洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘继生向本院提出诉讼请求：1、判令被告交付原告购买的房屋（梦想家园红都新城6幢2单元5层503号）；2、被告支付违约金69750元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告家住武阳镇××村黄荆坑小组，属山区。2015年，原告经村委会、武阳镇政府、瑞金市扶贫和移民办公室审核认定是移民户。2015年3月份，武阳镇政府和珠坑村委干部动员移民安置户进城进园购房居住。2015年3月31日，原告认购了被告开发建设的瑞金市梦想家园、红都新城安置房6幢2单元5层503号。原、被告双方于2015年3月31日签订了《移民住房安置预定协议书》、《移民住房安置合同》，依照协议书约定原告已向被告支付了10000元购房订金，依约，原告向被告支付了房屋综合建造成本总费用的60%，计人民币145000元。按合同约定，被告应于2015年12月31日前将房屋交付给原告，但被告至今未交付房屋。被告已构成违约，应按合同约定向原告支付1.5%月利率的违约金。为此，请求法院判决支持原告诉讼请求。被告瑞金市房地产置业有限公司答辩称，一、建议将本案的案由变更为合同纠纷，本案涉及的房屋系移民安置房屋，系政策性的移民安置，即符合安置条件的移民安置户，支付的仅是综合建造成本，显然不是普通的买卖房屋，原告与答辩人之间签订的《移民住房安置预定协议书》和《移民住房安置合同》体现的意思也是如此，因此本案定为合同纠纷更为恰当；二、原告陈述的理由和诉讼请求不能成立，应予以驳回。理由：1、根据《瑞金市2014年移民搬迁进城进园工作实施方案》，答辩人的职责是建设移民安置房屋、对市移民和扶贫机构审核确定的移民安置户进园安置提供房屋。答辩人在履行职责过程中，与移民安置户签订《移民住房安置预定协议书》和《移民住房安置合同》，是正常的履行职责的行为；同时，根据市扶贫机构确认的取消进园移民安置资格结果，不能向被取消移民安置户交付安置房屋，也是正常的履行职责的行为。2、2014年、2015年期间，原告被确定为进园移民安置户，是事实；然而，随着移民扶贫工作的深入，在2017年3月份，有关部门根据扶贫搬迁问题的线索对不符合移民条件的对象一律取消资格，复核后原告不符合进园移民安置对象的条件，而原告被取消资格的原因是在2014年期间原告在武阳圩镇购买了一处房屋，并享受了土坯房改造补助资金20000元，违反了“一户一宅”政策，由此，在瑞金市精准扶贫攻坚领导小组于2017年7月30日作出的《关于同意黄碧清等419户2140人移民搬迁对象进园安置的批复》中，原告被取消了进园移民安置资格。答辩人及时通知原告办理退款，原告不同意办理相应的手续，由此瑞金市精准扶贫攻坚领导小组办公室在2017年8月16日发出了瑞精扶办字（2017）37号《督办函》；3、原告被取消进园移民安置的资格，不是答辩人的原因，系其自身的因素导致，因此，原告主张要求答辩人支付违约金没有依据；三、鉴于原告的进园移民安置资格被取消，答辩人不再履行与原告签订的《移民住房安置预定协议书》和《移民住房安置合同》，该协议书和合同应当解除。诉讼过程中，被告置业公司提起反诉，称，2014年、2015年期间，反诉被告被确定为进园移民安置户，反诉原告履行职责与反诉被告签订了《移民住房安置预定协议书》、》《移民住房安置合同》各一份，反诉被告支付了预订金10000元、综合建造成本费用145000元。然而，2017年，市移民和扶贫机构及相关部门对原被确定为进园移民安置户的资格进行复核，对不符合移民条件的对象一律取消资格，反诉被告进园移民安置的资格被取消，因此，反诉原告不再履行与反诉被告签订的《移民住房安置预定协议书》、《移民住房安置合同》，该协议书和合同应当解除，由此，反诉原告应当向反诉被告返还已付的预订金10000元、综合建造成本费用145000元。为此，反诉原告依法提起反诉，要求：1、依法判令反诉原告与反诉被告签订的《移民住房安置预定协议书》和《移民住房安置合同》于2017年11月21日解除，反诉原告向反诉被告返还已付的预订金10000元、综合建造成本费用145000元；2、反诉的案件受理费由反诉被告承担。反诉原告于2018年2月9日要求变更反诉请求，要求将反诉请求第1项变更为依法撤销反诉原告与反诉被告签订的《移民住房安置预定协议书》和《移民住房安置合同》。原告刘继生针对反诉辩称，解除合同没有理由，合同解除权是一年内，但是已经超过一年时间，合同不能解除。返还预订金10000元及综合建造成本费用145000元不符合合同约定，反诉费用由反诉原告承担。对于被告置业公司变更诉讼请求未发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告刘继生提交的瑞府办[2014]67号文件，欲证明原告符合该文件当中的特殊扶贫政策，原告为符合条件的移民安置户；经质证，被告置业公司对该证据的真实性、合法性没有异议，但对其证明对象有异议，认为特殊扶贫政策，必须是整体搬迁对象，原告不属于整体搬迁对象，同时必须是土坯房改造政策而且是在原有的土坯房进行拆除且未再重新建造房屋，原告不是整体搬迁对象，而且享受了土坯房改造政策，在武阳镇圩购买了房屋。本院经审查认为，根据被告向法院提交的《瑞金市2014年进园移民搬迁对象花名册》、《瑞金市移民进园安置对象复核表》、《关于同意黄碧清等419户2140人移民搬迁对象进园安置的批复》、瑞精扶办字（2017）37号《督办函》等证据，均已经证明原告在2014间被认定为符合进园安置对象，但后经复核，原告不符合进园安置对象的条件，故本院对原告提交的该份证据的证明对象不予认定。二、被告提交的瑞监函【2017】1号《关于建议做好“梦想家园·洪都新城”易地扶贫搬迁工作的函》、原告刘继生《瑞金市移民进园安置对象复核表》、瑞精扶领字（2017）102号《关于同意黄碧清等419户2140人移民搬迁对象进园安置的批复》、瑞精扶办字（2017）37号《督办函》，欲证明2017年，原告的移民安置户资格被取消，原告被取消资格的原因是在2014年期间在武阳镇圩购买了一处房屋，并享有了土坯房补助资金20000元，违反“一户一宅”政策，系原告自身的因素导致，要求置业公司支付违约金没有依据，被告不再履行与原告签订的《移民住房安置预定协议书》和《移民住房安置合同》；经质证，原告对被告提交的上述证据发表质证意见为均与本案无关。本院经审查认为，对于事物的认定并不能仅以某一个时间段所发生的事情来进行认定，而应该整体的进行评价。案涉房屋系瑞金市人民政府为加快推进瑞金市移民搬迁安置工作步伐，鼓励农民向城镇、向园区集中安置而实施建设的房屋，属于政策性房屋，获取该房屋的对象均应符合搬迁对象的要求，被告提交的上述证据虽均系2017年出具的，但上述证据对认定原告是否符合搬迁对象均有关联，且原告在庭审调查阶段自认其于2014年在武阳镇圩建造了一处房屋，并领取土坯房补助资金20000元，故本院对被告提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。三、被告提交瑞金市人民政府出具的《证明》及瑞金市珠坑村民委员会出具的《证明》，欲证明原告已经通过武阳镇××村村民委员会及武阳镇人民政府获得退款事宜的通知，并通知原告在2017年6月30日前办理退款手续；经质证，原告认为原告并未收到通知，故对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议。经审查，本院认为，上述两份证明并未有其它证据予以佐证，故本院不予认定。四、被告提交瑞金市扶贫和移民办公室及瑞金市人民政府共同出具的《证明》，欲证明原告刘继生所在小组仍有11户64人留在当地居住，该村未能实现整小组搬迁移民，即原告刘继生并不是整体搬迁对象；经质证，原告认为被告提交的此份证据已超过举证期限，不予质证。经审查，本院认为，原、被告签订的《移民住房安置合同》系政策性合同，能否实行取决于原告是否具备《瑞金市2014年移民搬迁进城进园工作事实方案》中对搬迁对象的要求，而此证据可以证实原告所在村并未实现整体搬迁，原告并不符合整体搬迁对象的要求，故本院予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月30日，瑞金市人民政府印发瑞府办[2014]67号《瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市2014年移民搬迁进城工作事实方案的通知》，根据该通知，被告置业公司牵头负责安置区规划设计方案、施工图设计及审查、工程招标投标，在移民安置房项目工程完成正负零后开始安置房预定，市扶贫和移民办及有关乡镇将符合移民安置户名单交至被告置业公司，并按商品房销售办法销售。在通知中规定搬迁对象要求为在确定为整体（整个自然村）搬迁范围内的常住农业人口；符合条件的深山区移民对象；确需移民搬迁的在册贫困人口。同年，原告刘继生被确定为整体搬迁户，符合搬迁对象要求。2015年3月30日，原告刘继生向被告置业公司交纳移民安置住房预订金10000元。2015年3月31日，原告刘继生与被告置业公司签订《移民住房安置预定协议书》，约定：原告在签订协议书时，应支付预付款10000元，并对建造成本、综合建造成本、付款方式等进行了约定。同日，原、被告双方签订《移民住房安置合同》，约定：安置住房为“梦想家园·红都新城”小区6幢2单元5层503室，建筑面积为121.17平方米、套内面积108.88平方米、公摊面积12.293平方米，房屋综合建造成本单价为2000元平方米，综合建造成本总费用242340元，原告应于签订合同后7日内支付综合建造成本总费用的60%，计145404元，被告应于2015年12月31日前通知被告办理房屋交接手续，并对房屋主体的质量及保修责任、交房标准、物业管理、违约责任进行了约定。2015年4月16日，原告向被告交纳60%综合建造成本145000元。2017年3月24日，瑞金市武阳人民政府和瑞金市扶贫和移民办公室对原告作为移民进园安置对象进行复核时均不同意原告进园安置。2017年8月16日，瑞金市精准扶贫攻坚战领导小组办公室发瑞精扶办字[2017]37号《督办函》，要求做好取消进园安置搬迁对象的退房手续工作，并附梦想家园·红都新城取消进园安置搬迁对象未退房人员名单，原告刘继生名字在该附表中。因原告要求被告交付房屋及支付违约金，而被告未交付房屋，遂原告于2017年10月23日诉至本院。另查明，原告刘继生于2014年在瑞金市圩建造房屋一处，并于同年领取土坯房改造补助资金20000元。本院认为，本案涉及的房屋系瑞金市人民政府为实施移民安置所实施建设的房屋，系具有政策性质的移民安置房，并不是商品房买卖市场中自由交易的普通房屋，被告置业公司出让该房屋仅需安置户支付综合建造成本，并非同时间段房产交易价格，原、被告双方签订的合同并非民事意义上的房屋买卖合同，故本案案由应定为合同纠纷更为适宜。因案涉房屋为安置房，获得该房屋的对象应当符合瑞金市人民政府的相关文件规定。根据文件规定，被告仅仅是作为建造方，需按瑞金市扶贫和移民办公室及有关乡镇提供的移民安置户名单进行房屋出让。2015年，被告根据名单与原告签订《移民住房安置预定协议书》、《移民住房安置合同》符合相关文件规定。原告于2017年被取消安置户资格，已失去获得安置房的前提条件，被告置业公司根据相关文件规定已无法将房屋交付给原告，故原告要求被告交付房屋的诉求，本院不予支持。原、被告于2015年3月31日签订《移民住房安置预定协议书》、《移民住房安置合同》，而原告已于2014年在武阳圩镇建筑房屋，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……”，原告刘继生已拥有一处住房，已不符合《瑞金市人民政府办公室关于印发瑞金市2014年移民搬迁进城工作事实方案的通知》中对搬迁对象的要求，而原告刘继生并未将此情况告知瑞金市扶贫和移民办公室及有关乡镇，导致瑞金市扶贫和移民办公室误将原告刘继生确定为搬迁对象，从而使得原、被告签订《移民住房安置预定协议书》、《移民住房安置合同》。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显示公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”，原、被告签订的《移民住房安置预定协议书》、《移民住房安置合同》符合上述规定，为可撤销合同。2017年3月24日，瑞金市扶贫和移民办公室及有关乡镇在对原告刘继生作为进园移民安置户的资格进行复核时，被确定取消资格，时至反诉原告提出撤销合同的诉讼请求并未超过一年，故反诉原告要求撤销上述合同，本院予以支持。因合同已撤销，故而反诉原告应将反诉被告交纳的定金10000元及综合材料费145000元返还给反诉被告。原告刘继生在实际中隐瞒重要信息，从而导致原、被告签订合同，原告刘继生应自行承担全部责任。故原告刘继生要求被告置业公司支付违约金69750元，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十四条、第五十五条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下：一、撤销原告刘继生与被告瑞金市房产置业有限公司于2015年3月31日签订的《移民住房安置预定协议书》、《移民住房安置合同》；二、被告瑞金市房产置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内将预付款10000元及综合建造成本145000元返还给原告刘继生；三、驳回原告刘继生的诉讼请求。本案本诉部分案件受理费4672元及反诉部分案件受理费2336元，合计7008元，由原告刘继生承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法。审 判 长  郭瑞萍人民陪审员  宋东北人民陪审员  钟赞群二〇一七年十二月二十八日代书 记员  宁 馨书 记 员  杨 杰