四川省兴文县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1528民初2109号原告：高元静，女，1969年3月7日出生，汉族，住四川省兴文县。委托诉讼代理人：袁野，四川竹海律师事务所律师。被告：胡志伦，男，1963年9月19日出生，汉族，住四川省兴文县。被告：吴容，女，1966年8月24日出生，汉族，住四川省兴文县。二被告委托诉讼代理人：项伟，四川衡纵律师事务所律师。原告高元静与被告胡志伦、吴容确认合同有效纠纷一案，本院于2017年9月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高元静及其委托诉讼代理人袁野、被告胡志伦、吴容的委托诉讼代理人项伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《房屋买卖合同书》合法有效；2、二被告协助原告办理房屋产权过户变更登记手续；3、二被告支付原告违约金50000元；4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2007年12月11日，原告与二被告签订了《售房合同》，二被告将位于兴文县的住房及门面房出售给原告，出售该房产连同转让水、电、闭路户头，合同约定总价款为151800元，在合同签订十，原告一次性付清全款，房产出售后，由原告自行负责办理过户手续，被告有义务协助办理。原告依约支付被告全部购房款151800元后，被告交付了房屋和房权证、身份证复印件。2007年12月19日，经原、被告协商一致后到兴文县公证处，就12月11日达成的房屋买卖申请办理公证，将《售房合同》重新制作并打印《房屋买卖合同书》，兴文县公证处出具了（2007）兴证字第177号《公证书》。因二被告准备外出务工，遂向原告出具了《授权委托书》，委托原告办理涉及房屋过户的一切手续，兴文县公证处出具了（2007）兴证字第178号《公证书》。二被告将房屋交付原告使用已近十年，期间原告多次到房管部门办理过户，均因被告遗失了土地使用手续，而又不按合同约定协助原告到国土部门办理相关手续。后经原告查询，《兴文县人民政府关于城乡居民修建住宅用地的批复》、《建设用地许可证》上登记的名字误登记为“胡志能”，与其身份证上的“胡志伦”名字不一致，需被告胡志伦亲自到国土部门才能办理相关过户手续，被告胡志伦至今未配合原告过户，责任在于被告。2017年8月21日，胡志伦向兴文县人民法院提起诉讼，请求确认高元静与四川东燊建设工程有限公司签订的《房屋预拆迁补偿安置协议书》无效，表明胡志伦欲翻悔与高元静经过公证的《房屋买卖合同书》和《授权委托书》，是一种违反诚信原则的行为，企图阻止高元静实现买卖合同的目的，是严重的违约行为，二被告应向原告承担50000元违约金。现依法起诉来院，请求判如所请。被告胡志伦辩称，1、2007年12月11日签订的《房屋买卖合同书》系双方对法律法规的无知，应依法确认合同无效。根据相关法律规定，在集体土地上修建的房屋不符合普通的房屋买卖条件，宅基地只能在本村村民之间流转；集体土地性质转变为国有土地只能通过征收，涉案土地未经过依法征收，土地性质未作改变，应仍为宅基地；2、公证书在无效合同的基础上确立，理应无效；3、二被告居无定所，法庭应保证其住所；4、违约金的请求没有法定和事实依据，不应支持。综上，请求判决原、被告于2007年12月11日签订的《房屋买卖合同书》无效。被告吴容辩称，与被告胡志伦答辩意见一致。原告围绕诉讼请求依法提交了原、被告身份信息、房屋买卖合同书、房屋所有权证、公证书、授权委托书、兴文县人民政府关于城乡居民修建住宅用地的批复、兴文县城乡居民修建住宅用地审批表、兴文县人民法院相关法律文书，证明原、被告签订了房屋买卖合同，兴文县公证处对合同进行了公证，案涉房屋土地为国有土地；本院认为，上述证据真实有效，本院予以确认并在卷佐证。被告胡志伦围绕其辩解依法提交了原告身份信息、公证书、兴文县城乡居民修建住宅用地审批表，证明原告购买房屋时户籍在，并不属于房屋所在地的集体组织成员；从批复内容看，案涉房屋土地为宅基地。本院认为，上述证据真实有效，本院予以确认并在卷佐证。被告吴容提交证据与被告胡志伦一致。庭审中，被告胡志伦、吴容要求原告高元静休庭后提交原告所有位于房屋的国有土地使用证和房屋所有权证原件由本院核实，经本院核实予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告高元静与被告胡志伦、吴容于2007年12月11日签订了《房屋买卖合同书》，合同载明，1、被告胡志伦与被告吴容系夫妻关系，二被告自愿将坐落于兴文县的101.20平方米的房屋（房权证号：兴中权字第××号）出卖给原告；2、该房屋的土地使用手续由于被告遗失，协议后双方到国土部门办理；3、双方协商买卖的标的作价151800元，原告在合同签订之日一次性支付给二被告；二被告在合同签订之日交付房屋及房屋所有权证给原告。交付之日起，原告对所购买的房屋具有占有、使用、收益、处分的权利。2007年12月19日，原、被告双方向兴文县公证处申请对2007年12月11日签订的《房屋买卖合同书》及二被告委托原告代为办理房屋产权过户变更登记手续的《授权委托书》进行公证，四川省兴文县公证处分别出具了（2007）兴证字第177号《公证书》、（2007）兴证字第178号《公证书》。（2007）兴证字第178号《公证书》载明，二被告出卖给原告的房屋，房价款已收取完毕，房屋已交付。另查明，1994年1月26日，兴文县人民政府向被告胡志能（伦）出具的《兴文县人民政府关于城乡居民修建住宅用地的批复》兴府土（1994）161号，载明同意被告在环城南路用国有土地二十平方米扩建住宅，另同意原基改建50㎡。同日，兴文县国土局向被告胡志能（伦）出具的《兴文县城乡居民修建住宅用地审批表》，载明户主胡志能（伦），住址兴文县中城镇二居委，申请用地地址中城镇环城南路。户籍管理部门兴文县公安局中城镇派出所注明，胡志能（伦）户共5人，确系中城镇新生路147号居民。居委会为兴文县中城镇南门桥居民委员会。本院认为：原、被告之间签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，经过公证机关公证，且已实际履行；根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，上述合同不在合同法规定的无效情形范围内，该合同合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，合同明确约定该房屋的土地使用手续由于被告遗失，协议后双方到国土部门办理；按照我国现行法律规定，房屋等不动产的权属以登记生效为原则，现原告主张的房屋登记在被告名下，要办理相应的过户手续须由被告协助，即被告协助原告办理房屋过户手续系被告全面履行双方合同约定的必要义务；本院对原告的该项主张予以支持。被告已按合同约定交付了房屋及房屋所有权证，其并未违反协议约定的其他条款，不构成违约，本院对原告主张的违约金不予支持。二被告辩称争议房屋的土地为集体所有土地，根据《中华人民共和国物权法》第四十七条“城市的土地，属于国家所有。……”、第五十九条第一款“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。”1994年1月26日，兴文县政府出具的批复载明了争议房屋土地为国有土地，兴文县国土局出具的审批表载明了二被告系城镇居民，而非农民，该争议房屋的土地为国有土地；被告辩称二被告处分房屋不符合法律规定，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，被告作为所有权人在2007年12月11日签订的房屋买卖合同中所处分的房屋，符合法律规定。现被告提供的证据不足以证明其辩解，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十七条、第五十九条第一款之规定，判决如下：一、原告高元静与被告胡志伦、吴容于2007年12月11日签订的《房屋买卖合同书》合法有效；二、被告胡志伦、吴容于本判决生效之日起十日内协助原告高元静办理登记在被告胡志伦名下房屋（房权证号：兴中权字第××号）的房屋过户手续，将上述房屋过户给原告高元静；三、驳回原告高元静的其他诉讼请求。案件受理费525元，由被告胡志伦、吴容负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判长  郭美宏审判员  陈利冬审判员  范 鸿二〇一七年十二月二十九日书记员  杜 欣