广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2015）深福法民三重字第3号原告万青，女，汉族，1975年8月27日出生，住址深圳市罗湖区。委托代理人李献云，广东嘉得信律师事务所律师。被告康永妹，女，汉族，1946年10月15日出生，住址深圳市福田区。委托代理人侯杰，广东深和律师事务所律师。第三人张雪影，女，汉族，1965年9月1日出生，住址广东省深圳市罗湖区。第三人深圳市红宏保健品有限公司，住所地深圳市罗湖区桂园街道宝安南宝丽大厦五楼E5室，组织机构代码27929415-6。法定代表人康永妹。委托代理人侯杰，广东深和律师事务所律师。委托代理人常汉永，男，汉族，1967年5月25日出生，住址河北省台山市古冶区，该公司员工。原告万青诉被告康永妹排除妨害纠纷一案，本院于2014年9月3日作出（2014）深福法民三初字第505号民事判决。康永妹不服上述判决，上诉于深圳市中级人民法院，该院于2015年4月14日做出（2015）深中法房终字第131号民事裁定，认为张雪影将涉案房产出租给深圳市红宏保健品有限公司（以下简称红宏公司）使用，因此本案应追加张雪影和红宏公司作为第三人参加诉讼。原审判决漏列当事人，严重违反法定程序，遂裁定撤销原判，发回本院重审。本院依法追加张雪影和红宏公司为第三人参加诉讼，并另行组成合议庭,于2015年11月24日公开开庭审理了本案。原告委托代理人李献云、被告委托代理人侯杰，第三人红宏公司委托代理人侯杰、常汉永到庭参加诉讼，第三人张雪影经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2009年10月份，原告从原业主手中购买深圳市福田区福强路北云顶翠峰花园4栋12B的房产。房产购买后，原告没有居住在此，房屋处于时而出租时而空置状态。2013年9月份，原告发现，自己的房产被完全不相识的被告占有并使用，原告通知被告立即搬离并承担非法占有期间的相关费用，但是被告拒不搬出。原告被迫多次因此事到物业管理部门和当地派出所协调处理，期间被告也有承诺答应按市场价格支付占用期间租金，但随后又反悔。自2013年10月份至今，被告既不搬离，也不支付租金。原告认为，位于深圳市福田区云顶翠峰花园4栋12B的房屋系原告合法物业，原告对该房屋享有所有权，也享受占有使用收益处分的权利。根据我国《物权法》第四条之规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”被告的非法占有侵害了原告对该房屋的所有权，被告的非法行为及无理要求妨碍了原告的居住权，被告应停止侵害，排除妨碍，搬出系争房屋，并承担相应的占用费。向贵院提起诉讼，请依法判令：1、被告立即停止侵害，立即返还非法占用原告的房屋（深圳市福田区福强路北云顶翠峰花园4栋12B）；2、被告支付非法占用原告房屋期间的占用费63000元（暂计自2013年10月1日起至2014年4月24日止，按月9000元计算，并要求顺延至实际履行之日）；3、本案所有诉讼费用均由被告承担。庭审后，原告于2014年8月26日递交《撤回部分诉讼请求申请书》，申请撤回第二项诉讼请求。被告答辩称，一、被告是从第三人张雪影手里接手房屋的，合法使用，原告主张不成立。1、有租赁协议，第三人张雪影以出租为名将房屋出租给被告，收取租金5万元，被告支付了5万元。另外，张雪影伪造被告公司的公章违法担保给被告惹来官司好几件，导致财产被查封，违法行为给被告造成巨大损失；承担连带责任案件金额巨大。2、张雪影当时拿出了房屋产权登记证和其离婚协议书作为主张该房归其所有，称现房屋登记人万青只不过是为了贷款过户给其登记名下而已，实际所有人为张雪影自己。3、当时房屋的锁匙在张雪影手里，由她开门给被告看，并将其交到被告手里的。4、物业管理处也认同该房屋为第三人所有，因此被告有理由相信该房屋仍归张雪影所有，原告只是代其持有房屋而已。二、被告认为，该房屋是张雪影声称房屋归其所有，交给被告的。为了查明案件事实，请求法庭追加张雪影为第三人。原告如果主张房产为其所有，仅凭一纸证书是不够的。被告根据上述事实，有理由相信，张雪影为了贷款需要，将房屋过户到许晓洁，再过户到万青名下，虽然签订买卖协议，并未支付实际房款。虽然户名在万青名下，但实际权利还是在张雪影手中，由张雪影负责出租和使用。被告从张雪影手里接过房屋租赁使用了大半年，没有见到原告过来收租或提出疑问。因张雪影被抓，就提出要收房（现张雪影已刑满释放）。张雪影以房屋出租，收取被告5万元，如果房屋不是她的，那就构成诈骗，如果是她的，则被告使用合法。因此原告应当先找张雪影，而非起诉被告。被告认为，为了查明案件事实，有必要追加张雪影为第三人。综上，请法庭驳回原告主张。被告并当庭补充陈述称：被告不是适格被告，涉案房产是张雪影出租给第三人红宏公司的，被告只是第三人红宏公司的法定代表人，并非被告个人承租涉案房产，因此涉案房产目前的占有状况与被告无关。第三人张雪影未答辩，开庭时缺席。第三人红宏公司答辩称：1、云顶翠峰花园一期4栋12B房产实际应属于第三人张雪影的房产。张雪影把上述房产分期登记至许晓洁和万青的名下就是让上述二人代第三人张雪影向银行贷款。张雪影在2009年6月19日把涉案房产登记至许晓洁名下，登记价是1260387元。在2009年11月2日又登记至万青的名下，其价格也是1260387元，在不到5个月的时间转到这两人的名下，其登记价格都是和张雪影名下的登记价相同，张雪影不可能在不赚钱的情况下，把该房产卖给许晓洁。许晓洁也不可能在不赚钱的情况下把房产出卖给万青。由此证明张雪影是为了贷款把房产登记到了许晓洁的名下，后来为了增加贷款，再把房产登记到了万青的名下，因为万青是中国银行信贷部主任可以增加贷款。也因为张雪影年龄比他们都大，贷款的时间较短，让万青代为贷款，贷款额高，贷款的时间长。对于张雪影来说，还贷的压力较小。2、因为登记价格相同，所以没有缴纳房屋买卖税，由此证明张雪影没有将涉案房产出卖的意思表示；3、2009年1月8日，张雪影找来深圳市益来宾贸易有限公司与许晓洁签订了劳动合同，在这份劳动合同中许晓洁的地址就是张雪影的家中，一个20岁的农村打工妹许晓洁不可能有钱购买张雪影的豪宅；4、许晓洁在2009年7月30日用涉案房产为张雪影向吴永平借款做担保，由此证明涉案房产是张雪影的房产，许晓洁才能用涉案房产为张雪影做借款担保；5、张雪影还未把涉案房产登记至许晓洁名下之前，于2009年6月4日就以许晓洁的名义在中国银行股份有限公司深圳文锦渡支行签订借款合同，借款270万元。在这份合同中，许晓洁的居住地址就在张雪影家中，而且270万元是直接由银行发放至张雪影、刘文丽的名下，由此可见张雪影是雇佣许晓洁为她贷款的；6、万青的丈夫林兴权与张雪影是合作伙伴，2009年4月21日张雪影和林兴权、张莉、刘国兵签有“合作开发pos机市场”的合同，合同期为5年。由此可见张雪影与林兴权、万青是认识的，是长期合作伙伴。为此，张雪影让万青代她偿还贷款，并把房产登记在万青的名下也是情理之中的事情；7、二手房买卖合同中万青的签名不是万青本人的真实签名；8、张雪影把房产登记到了许晓洁、万青名下后，该房产一直是由张雪影出租，由张雪影掌握该房产。如果该房产真的是万青购买的，就不会由张雪影出租。在张雪影进公安局一个多月后，万青的丈夫林兴权才来找康永妹，并且当时林兴权也承认房产是张雪影的；9、2015年2月15日，张雪影在公安局的调查笔录中承认涉案房产是她的房产，并说他要第三人红宏公司、康永妹向她支付租金；10、在张雪影向第三人红宏公司出租涉案房产之前，张雪影提供了她前夫张泽钊在2010年4月20日交的煤气费单的原件和张雪影在2010年6月16日出租涉案房产与深圳市家乐佳房地产经纪有限公司的租赁合同及收据，由此证明张雪影在2009年11月2日把涉案房产登记到了万青名下后，该房产一直都是由张雪影掌握的，万青只是代理人而已；11、张雪影拖欠第三人红宏公司的款项，张雪影出租涉案房产给第三人红宏公司是用其租金给第三人红宏公司为张雪影给梁智君还款，被告是第三人红宏公司法定代表人，被告本人没有租用涉案房产。张雪影2012年8月24日与第三人红宏公司签订了一份还款协议书，该协议书约定张雪影在2012年9月8日前不能向梁智君还款160万元，张雪影同意涉案房产抵押给第三人红宏公司，其租赁房费由第三人红宏公司收取抵扣张雪影的还款，待张雪影还清欠款后，房产退回张雪影；12、即使涉案房产是万青的，万青也要承担张雪影给第三人红宏公司造成的损失。因为是万青管理房产不善，导致了第三人红宏公司的损失。第三人红宏公司当庭补充陈述称：1、第三人红宏公司对涉案房产的使用权、承租权是合法取得的，是张雪影将房产出租给红宏公司，红宏公司与张雪影签订的租赁合同，且是张雪影将房屋钥匙交付给红宏公司，张雪影向红宏公司收取了房屋押金及租金，并通过借款20万元的方式间接向红宏公司收取租金，并承诺给第三人红宏公司造成的损失可以用租金抵扣，或者待其出售房产后用售房款偿还。2、张雪影是涉案房产实际权利人，涉案房产是张雪影及其配偶张泽钊夫妻共同所有的，2005年离婚后房产分配给了张雪影；2009年6月份，张雪影为了获取银行贷款，将房产转让至许晓洁名下，但涉案房产实际一直在张雪影的控制下，由其收取租金。3、许晓洁将房产过户至原告名下时，只是名义上进行了过户，双方并未进行移交，占有、使用、收益仍由张雪影控制。4、假如张雪影与原告的房屋买卖是真实的，原告应以房屋买卖合同纠纷为由起诉张雪影，要求张雪影移交房产。5、假设张雪影与原告的房屋买卖是真实的，从张雪影对涉案房产的占有、使用、收益，以及张雪影提交给被告的材料来看，可以证实张雪影的行为是表见代理行为，并不存在被告非法占有的情况。经审理查明，涉案房产系位于深圳市福田区福强路北云顶翠峰花园4栋12B的房产，原告为涉案房产的现权利人。2000年8月11日，深圳市碧轩房地产开发有限公司（卖方）与张泽钊及张雪影（买方）签订了《深圳市房地产买卖合同》，合同约定张雪影及张泽钊以1235989元购买涉案房产。2002年1月29日该房产转移登记至张雪影及其丈夫张泽钊名下。2005年4月7日，张雪影与张泽钊协议离婚，协议约定涉案房产归张雪影所有，并于2005年6月20日转移登记至张雪影名下。2009年6月4日，许晓洁与中国银行股份有限公司深圳文锦渡支行签订《借款合同》，贷款277万元，贷款用途为购房，借款合同约定贷款直接划至刘文丽、张雪影名下在深圳市中行的银行账户。2009年6月17日，张雪影（卖方）与许晓洁（买方）签订了《深圳市二手房买卖合同》，合同约定张雪影将涉案房产以1260387元的价格转让给许晓洁。涉案房产于2009年6月19日变更登记至许晓洁名下。2009年10月15日，许晓洁（卖方）与原告（买方）签订了《二手房买卖合同》，合同约定原告以460万元购买涉案房产，房产处于抵押状态。2009年10月26日，原告（借款人）与中国银行股份有限公司深圳东门支行（贷款人）签订《个人抵（质）押贷款合同》，合同约定原告贷款368万元用于购买涉案房产，贷款划入借款人指定的许晓洁/中兰德担保集团股份有限公司/詹雪账号，借款人在贷款人处开立账户47×××89用于偿还贷款本息。同日，双方还签订了《个人抵（质）押贷款额度协议》、《个人贷款最高额抵押合同》。涉案房产于2009年11月2日转移登记至原告名下，于2009年11月6日抵押登记给中国银行深圳东门支行。截至2014年4月22日，原告已累计向银行偿还贷款本金、利息987223.99元。另查，2010年5月16日，张雪影（出租方）与曹雅琪（承租方）就涉案房产通过居间方深圳市家乐佳房地产经纪有限公司签订了一份《房屋租赁合约》，租赁期限为1年，自2010年6月1日至2011年5月30日，租金为8000元/月。2013年，张雪影（××）与深圳市红宏保健品有限公司（××）就涉案房产签订了一份《深圳租房合同》，合同约定租赁期间从2013年3月1日至2016年3月1日，租金为8000元/月，××深圳市红宏保健品有限公司在合同上加盖了公章，被告作为法定代表人在合同上签名。2013年2月28日，张雪影出具一份《收条》，内容为：“今收到康永妹交来租云顶翠峰4栋12B房租和押金合计5万元（押金为一个月）。”2013年8月7日，张雪影出具一份《借条》，内容为：“今收到深圳市红宏保健品有限公司、康永妹交来借款人民币贰拾万元整。”同日，张雪影还出具了一份《承诺书》，承诺上述20万元借款将在一个月内还清，如一个月还不清，同意将涉案房产卖给万青或卖给其他人，用此款偿还借款（现云顶翠峰4栋12B由万青代名）。庭审中，原告陈述从2009年10月至2013年9月通过租赁方式行使所有权人的权利，并委托第三方进行管理。但没有与承租方签订正式的租赁合同。实际上2010年10月之后房屋处于空置状态，2013年10月之后原告没有再委托第三方对房屋进行管理。在委托第三方进行管理期间，钥匙掌握在原告手中，但为何张雪影会在2013年10月将房屋钥匙交给被告，原告陈述不清楚。对此，第三人反驳称从2010年5月至2011年5月，涉案房产是出租给曹雅琪的，并签订了房屋租赁合同。再查，涉案房产的土地用途为住宅用地。第三人红宏公司的工商登记住所地为深圳市罗湖区桂园街道宝安南宝丽大厦五楼E5室。本院认为，本案为排除妨害纠纷。《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）第二百四十五条第一款规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权要求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。涉案房产于2009年11月2日转移登记至原告名下。原告自转移登记至原告名下之日起取得了对涉案房产的占有、使用、收益和处分等合法权利，依法应受法律保护。被告和第三人红宏公司辩称涉案房产只是挂名在原告名下，张雪影是涉案房产的权利人，但未提交相应的证据证明。在现有房产证并未被依法撤销或者生效判决确认房产的实际所有权人并非原告的情况下，被告依据其与张雪影签订的房屋租赁合同占有使用涉案房产，缺乏合法根据。原告基于其是涉案房产合法权利人的身份，请求被告排除妨害，返还涉案房产，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告在原审中称事实上是其向张雪影承租的涉案房产，张雪影于2013年10月将涉案房产钥匙交给其入住，在本案庭审中又称第三人红宏公司是实际××，其并非租赁合同的相对方，被告主体不适格。但是首先，被告未提交证据证明其在原审案件中的陈述存在理解上的偏差，被告在原审中的陈述应视为被告已自认了实际租赁涉案房产的是被告，而非第三人红宏公司；其次，2013年张雪影出具的收条上也明确注明系被告缴纳的涉案房产的房租和押金；最后，涉案房产用途为住宅，第三人红宏公司的工商登记注册地址并非在涉案房产内。对于被告在本案中的抗辩，本院不予采信。原告自愿撤回第二项诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第二百四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告康永妹应于本判决生效之日起30日内搬离原告万青名下位于深圳市福田区福强路北云顶翠峰花园4栋12B号房产。当事人如未按本判决指定期限履行上述判项确定的义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条之规定处理。本案受理费1375元（已由原告预交），按规定收取100元，由被告负担。原告因减少诉讼请求多预交的受理费1275元，本院直接退还原告。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吴    颂人民陪审员 陈  绍  粦人民陪审员 蒋  如  秋二〇一五年十二月二十五日书 记 员 俞婷婷（代）茶丽梅第1页共10页