安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖18民终1570号上诉人（原审原告）：龚旭，男，1962年8月28日出生，汉族，公务员，住安徽省宣城市宣州区。上诉人（原审原告）：代培芳，女，1976年7月12日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。被上诉人（原审被告）：安徽省宣城建丰房地产开发有限公司，住所地安徽省宣城市区昭亭北路盛世华庭4幢3-5号。法定代表人：傅志国，该公司董事长。委托诉讼代理人：周二黑，安徽南宣律师事务所律师。上诉人龚旭、代培芳因与被上诉人安徽省宣城建丰房地产开发有限公司（以下简称建丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2017）皖1802民初2026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月6日公开开庭审理了本案。上诉人龚旭、代培芳，被上诉人建丰公司的委托诉讼代理人周二黑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚旭、代培芳上诉请求：撤销原判，改判建丰公司向其交付房屋并承担自违约之日起至交房之日的违约金或将本案发回重审。事实和理由：一、一审认定事实错误。《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）约定了交房的条件，即建丰公司须依照国家和地方政府的有关文件，将经验收合格并取得工程竣工报告的房屋交付。建丰公司交房时还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，而原审认定“交钥匙”时间为交付房屋时间，属于认定事实错误。二、一审适用法律错误。相关法律规定，只有房屋竣工验收后并按照约定提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，才能交房，绝不是仅仅交付钥匙。一审判决认定交钥匙即产生转移占有的法律后果，系适用法律错误。三、一审审理程序违法。本案争议较大，不应适用简易程序。一审审理超审限，一审送达判决书时让龚旭和代培芳在事先拟好的宣布笔录上签字，均系违反法定程序。建丰公司辩称，1.案涉房屋已于2015年12月4日交付给龚旭、代培芳，龚旭、代培芳本人已签字确认并实际占有和使用房屋，故一审认定2015年12月4日为交房日期并无不当，根据案涉合同的补充协议第三条约定，对于买受人实际领取钥匙的出卖人不另行通知。依据该约定，建丰公司没有另行书面通知的义务；2.对于案涉房屋的提前交付，虽然案涉合同就房屋的交付条件有相关的约定，但是实际上提前交付行为应当视为双方就案涉房屋的交付达成了新的合议，包括交付的条件和手续；3.案涉房屋交付时已经分户验收合格，事后证明整体验收也是合格的，只是因为整体验收需要多个部门参与耽误了一些时间；4.龚旭、代培芳在领取钥匙后已经实际占有和使用案涉房屋，其购买房屋的主要目的已经实现，在使用房屋的同时继续享受逾期交房违约金与理不合。综上一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉。龚旭、代培芳向一审法院起诉请求：1.建丰公司支付龚旭、代培芳违约金25575.87元；2.本案诉讼费用由建丰公司承担。诉讼中，龚旭、代培芳变更第1项诉讼请求为：建丰公司向龚旭、代培芳尽快交付房屋并支付违约金（该违约金系逾期交房违约金，自2015年6月30日起计算至建丰公司的书面交房通知达到龚旭、代培芳之日止，按房款总额466713元的日万分之一计算）。一审法院认定事实：2013年12月9日，龚旭、代培芳（买受人）与建丰公司（出卖人）签订编号为201300027650的《合同》一份，约定龚旭、代培芳购买由建丰公司开发建设的位于宣城市区敬亭路盛世御景22幢707室房屋一套，建筑面积101.68平方米，单价4622元，总金额466713元。《合同》第八条约定交付期限：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并取得该项工程竣工验收报告符合《合同》约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.依据法律法规和国家政策的改变且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；3.以下空白。《合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理，1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后，顺延期限不视为交付逾期。《合同》第十一条约定交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人以快递或挂号信的方式通知受买人交房，买受人应在出卖人寄发的“入伙（交房）通知书”中规定的领房时间内前往办理领房手续，并从“入伙（交房）通知书”规定的领房之日的次日起交纳物业管理费。买受人未在规定的时间内办理房屋验收交接手续的，则视为出卖人已将房屋交付给买受人，期限届满之日起非出卖人原因造成的房屋毁损、灭失的风险责任以及前期物业管理费等所有的费用和风险由买受人承担。《合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人与买受人约定，本合同签订后【不需要】向当地房地产主管部门申请房屋预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报当地房地产主管部门备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记并取得房屋权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1.……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。《合同》附件五即《合同补充协议》第三项约定：合同第十一条补充：对于买受人已实际领取房屋钥匙的，出卖人在房屋交付时不再另行通知。龚旭、代培芳于2014年1月4日支付购房款466713元。2015年12月4日，代培芳与建丰公司办理了房屋交接手续，代培芳领取了案涉房屋的钥匙，建丰公司将盛世御景22幢707室房屋交付龚旭、代培芳使用，比《合同》约定的交房日期逾期157天。一审法院认为，龚旭、代培芳与建丰公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。代培芳于2015年12月4日与建丰公司办理了房屋交接手续，领取了案涉房屋的钥匙，现龚旭、代培芳要求建丰公司向其交付房屋，缺乏事实依据，不予支持。龚旭、代培芳支付房款后，建丰公司应在约定的交付期限内向龚旭、代培芳交付房屋。在《合同》中，双方约定了建丰公司据以延期交房的两种特殊原因，建丰公司所提交证据不能证明存在上述两种情形，建丰公司未能按约交付房屋，已构成违约，应向龚旭、代培芳承担逾期交房的违约责任。根据《合同》第九条的约定，龚旭、代培芳继续履行合同的，建丰公司按日向龚旭、代培芳支付已交付房价款万分之一的违约金，建丰公司应支付2015年7月1日至2015年12月4日的逾期交房违约金合计7327.39元（466713元×万分之一/日×157日），龚旭、代培芳诉请超出部分，不予支持。故对于建丰公司辩称的案涉房屋已于2015年12月4日实际交付给龚旭、代培芳并已实际占有和使用，违约金也只应计算至2015年12月4日的意见，予以采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决：一、建丰公司于判决生效之日起十日内支付龚旭、代培芳逾期交房违约金7327.39元；二、驳回龚旭、代培芳的其他诉讼请求。一审案件受理费已减半收取220元，由龚旭、代培芳负担155元，建丰公司负担65元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的案件事实予以确认。二审另查明：2015年12月4日，代培芳领取案涉房屋钥匙，并在案涉《盛世御景入户住房设施设备验收单》、《入伙手续联系单》上签名。本院认为，建丰公司于2015年12月4日将案涉房屋交付龚旭、代培芳及龚旭、代培芳实际使用的事实清楚，二人要求建丰公司再次交付房屋，缺乏事实依据，本院不予支持。本案二审争议焦点问题为建丰公司的交房日期如何确定。经查，依据案涉《合同》第八条和第十一条的约定，龚旭、代培芳在实际接收房屋时，有权以建丰公司未出示或提供合同前述条款所涉的相关材料及交付的房屋未经竣工验收为由拒绝接收，其未依约行使拒收房屋的合同权利，依法应认定其放弃该项权利。建丰公司的交房日期应按龚旭、代培芳实际接收房屋的2015年12月4日予以认定。一审根据建丰公司实际交房日期计算案涉逾期交房天数为157日，并无不当。龚旭、代培芳上诉认为建丰公司未正式通知交房，与合同约定不符，故对其上诉请求，本院不予支持。本案事实双方虽有争议，但并不属于法律规定必须适用普通程序进行审理的案件，一审以简易程序进行审理并无不当。关于一审审理期限问题，一审中法院组织双方当事人就本案纠纷进行了调解、和解，由此可能导致实际审理时间过长，然而这与本案争议的涉案房屋是否已经交付并无关联性。即便一审超审限，也不属于民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的情形，不能作为撤销原判发回重审的理由。龚旭、代培芳据此要求将本案发回重审的上诉理由不能成立。综上所述，龚旭、代培芳的上诉请求均不能成立。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费440元，由上诉人龚旭、代培芳负担。本判决为终审判决。审判长 马 烈审判员 马庆松审判员 汪令璋二〇一七年十二月二十一日书记员 吴 婧附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……