陕西省延安市中级人民法院行 政 判 决 书(2017)陕06行初81号原告吉文龙，男，1969年11月24日出生，汉族，西安市临潼区徐扬乡屯刘村村民。委托代理人年宇令，北京在明律师事务所律师。被告黄陵县人民政府。法定代表人高勇，县长。委托代理人王晓军，男，1974年12月28日出生，汉族，黄陵县桥山街道办事处主任，现住黄陵县帝景苑小区。委托代理人张涵，陕西桥山律师事务所律师。原告吉文龙因不服被告黄陵县人民政府房屋征收补偿决定一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。除原告吉文龙、被告黄陵县人民政府法定代表人高勇未到庭外，原告委托代理人年宇令、被告委托代理人王晓军、张涵到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。2017年5月18日，被告黄陵县人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款、第二十一条、第二十六条的规定，对原告吉文龙名下位于黄陵县桥山街道办事处东关电力巷的独家院，作出黄政征[2017]7号《房屋征收补偿决定书》。原告诉称，原告的住宅位于黄陵县东关电力巷，2016年9月29日，被告作出《黄陵县东关片区棚户区改造项目搬迁房屋征收决定》（黄政征决[2016]2号），对东关社区、石山村石山一组、二组、暖泉沟组及阳洼组部分国有土地上房屋进行征收，原告的住宅位于拆迁范围内。截止目前为止，征收双方未能对征收补偿问题达成一致意见，原告也未签订任何安置补偿协议。2017年5月18日，被告做出了涉案征收补偿决定。原告认为，原告房屋的评估价格严重低于周边新建商品房的市场价格，不能保障被征收人的居住水平。其次，征收决定确定的安置房没有特定化，且安置房的地点和数量，不能保障原告原地回迁的权利。此外，原告合法的享有土地使用权的空院子并没有按照法律规定纳入评估范围进行补偿。被告做出的征收补偿决定严重违反了法律规定和法定程序。因此被告作出的《房屋征收补偿决定》违反了《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律规定，侵害了原告的合法权益。原告依据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条之规定，提起行政诉讼，请求：1、撤销被告作出的黄政征「2017]7号《房屋征收补偿决定书》；2、本案诉讼费由被告承担。原告向本院提供了一组证据：征收房屋评估报告。证明目的：证明被告送达的房屋评估报告不合法，故被告依据该报告作出的补偿决定也不合法。被告黄陵县政府答辩称：1、被告做出《黄陵县东关片区棚户区改造项目搬迁房屋征收决定》符合法律之规定，程序合法，应当予以维持。被告作出《黄陵县东关片区棚户区改造项目搬迁房屋征收决定》符合《黄陵县县城总体规划》、《黄帝文化园区总体规划（2011-2030年）》、《陕西黄帝文化园区重点片区修建性详细规划》、《黄陵县土地利用总体规划》和我县国民经济和社会发展第十三个五年计划纲要。2016年5月16日陕西省住房和城乡建设厅、陕西省财政厅联合发文陕建发（2016）121号《关于下达2016年城市棚户区改造（第二批）项目计划的通知》审查同意了本次棚户区改造征收房屋项目，获得了项目资金保障。2016年8月29日县政府第65次常务会议讨论审议通过了黄陵县桥山街道办事处提出的《黄陵县城东关片区棚户区改造项目搬迁房屋征收安置与补偿实施方案（征求意见稿）》,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》对东关片区房屋进行征收，确定黄陵县桥山街道办事处为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，黄陵县桥山街道办事处拟定征收补偿方案和进行社会稳定风险评估主体合法。2016年8月29日被告在房屋征收范围内张榜公布《黄陵县城东关片区棚户区改造项目搬迁房屋征收安置与补偿实施方案（征求意见稿）》，按程序征求意见30日，在公示期内，还多次组织被征收群众进行社会稳定风险评估和征收方案论证座谈会，征求群众意见，公示征询意见情况，对征收方案进行修改完善，并于2016年9月8日出具了《社会稳定风险评估报告》，2016年9月13日黄陵县委维护稳定工作领导小组办公室按照规定程序做出了《社会稳定风险评估工作的函》，2016年9月28日县政府第68次常务会议审议通过了《黄陵县东关片区棚户区改造项目搬迁房屋征收补偿与安置实施方案》，2016年9月29日作出《黄陵县东关片区棚户区改造项目搬迁房屋征收决定》和《黄陵县东关片区棚户区改造项目搬迁房屋征收补偿与安置实施方案》，并于2016年9月30日发布了公告，决定对东关片区棚户区改造项目范围的房屋实施征收。2、被告作出的房屋征收补偿决定书符合法律之规定，应当予以维持。被告作出房屋征收决定后，于2016年10月4日通过黄陵县公证处公开抽号随机选定“陕西开平房地产评估有限公司”为本次房屋征收的评估机构，并进行了公告。房屋征收部门与评估机构签订了委托书和委托协议。评估机构接受委托后，做出了房地产估价报告，向房屋征收部门提供了分户初步评估结果汇总表《东关社区征收分户丈量明细》，并在征收范围内公示。评估机构对原告的房屋评估后出具了征收房屋评估报告，房屋征收实施单位黄陵县桥山街道办事处通过公证送达给原告，并告知了如有异议可在规定期限内申请复核评估和申请鉴定的权利。原告并未依法提出异议，在签约期内与房屋征收实施部门未达成房屋征收补偿协议，后经多次协商未果，在房屋征收部门提出申请后被告做出了房屋征收补偿决定书并公证送达了原告。被告的房屋评估价格是评估机构按照房屋征收评估办法，遵循估价原则，采取科学合理的估价方法，依法评估确定的。东关片区属于黄陵文化园区控制区，多年来未建商品房，原告提出评估价严重低于周边新建商品房的市场价格无事实依据，本次房屋征收的安置房位于梨园新区，随着新区的开发和建设，该区域将是黄陵县的政治、经济、文化中心，将其安置于新区并未降低其居住水平，其要求原地回迁无法律依据。至于院落空地按照《房屋征收补偿与安置实施方案》的规定给予相应的补偿。综上所述，被告作出的《房屋征收补偿决定书》符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》之规定，应当依法予以维持，请依法驳回原告的诉讼请求。被告黄陵县人民政府向本院提交以下证据：第一组证据：1、《黄陵县国民经济和社会发展第十三个五年计划》；2、《黄陵县住建局关于东关片区棚户区改造项目建议书的报告》、《建设项目选址意见书》2份；3、《黄陵县经济发展局关于东关片区棚户区改造项目建议书的批复》；4、黄陵县国土资源局关于电力巷、暖泉沟、石山项目用地预审的函3份；5、《陕西省人民政府办公厅关于印发〈黄帝文化园区陵东片区西部门户区修建性详细规划〉和〈黄帝文化中心建筑设计方案〉的通知》；6、《陕西省人民政府关于印发黄帝文化园区总体规划(2011-2030年)的通知》；7、《黄陵县县城总体规划（2010-2030）》；8、《陕西黄帝文化园区重点片区修建性详细规划》《黄陵县土地利用总体规划》（2006-2020年）；9、《建设项目环境影响登记》；10、2016年8月29日黄陵县人民政府常务会议纪要（第65次）；11、《黄陵县城东关片区棚户区改造项目搬迁房屋征收补偿与安置实施方案（征求意见稿）》及公示影像资料照片；12、征收补偿款到位证明及预算拨款凭证9张；13、社会稳定风险评估工作函；14、社会稳定风险评估方案、社会稳定风险评估实施方案、社会稳定风险评估报告、矛盾化解工作对策及应急工作预案、征求群众意见讨论会议记录4份、社会稳定风险评估及方案讨论照片11张、征询意见情况汇总5份；15、征询意见情况的公示；16、2016年9月28日黄陵县人民政府常务会议纪要（第65次）；17、《黄陵县东关片区棚户区改造项目搬迁房屋征收的决定》、《黄陵县东关片区棚户区改造项目搬迁房屋征收决定的公告》、《黄陵县东关片区棚户区改造项目搬迁房屋征收补偿与安置实施方案》、征询意见情况和决定及方案的公示照片。第二组证据：1、评估机构选定公证书；2、评估委托书、委托协议书；3、评估机构选定结果的公告及照片；4、东关社区分户丈量明细公示公证书；5、东关片区协议签订统计表公示公证书；6、房地产估价报告及土地证；7、黄陵县房屋征收管理局关于对东关片区棚户区改造项目搬迁房屋征收未签订协议的14户被征收人作出征收补偿决定的申请。8、征收房屋评估报告及送达公证书；9、征收补偿决定书及送达公证书证明目的：被告作出的补偿决定合法，应该予以维持。经庭审质证，原告对被告提供的第一组证据中第11、14、15的真实性有异议，其他证据的真实性均无异议，对该组证据的合法性和证明目的有异议。因为被告提供的该组证据不符合国有土地上房屋征收与补偿条例中法定条例和形式的要求；第二组证据中对证据1的合法性有异议，依据《公证程序规则》第五十二条公证机构办理现场监督类公证，应当由二人共同办理，而本公证行为由一个公证员办理，公证书也只是由一个公证员签章。公证文件和被告提供的证据中对于选定现场没有任何影像资料，明显违背常理。原告认为该公证书不是合法的公证书。对公证书中引用的《关于确定评估公司的选取办法》请求提供具体文本、作出机关或具体条款。对证据2的真实性和合法性有异议，该委托书和协议书是和评估机构选定同一天（2017年10月4日）签署的。协议书涉及三个主体签字盖章，其中一主体在西安，在评估机构选定公证当日，即能完成协议草拟，签章等行为这明显违背常理和常识，所以原告认为该协议不具有真实性和合法性。对证据3的合法性有异议，依据《陕西省国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》第六条、第七条、第八条、第九条和第十条的规定，评估机构的选定应当通过媒体和政府信息网公示5个工作日，以便评估机构报名。然后再给被征收人5日时间由被征收人投票，投票未达成一致的才可以采取抽号方式，在摇号和抽签前征收部门应当提前5日将选定的时间、地点和程序要求等事项告知被征收人。根据以上规定，在征收决定作出后，至少需要15日才可以采取抽签或摇号方式选取评估机构，被告在征收决定作出（2017年9月29日）后5日（2017年10月4日）即采取抽号方式明显违反法定程序。原告对该项证据的合法性不予认可。对证据4的内容的真实性和合法性有异议。建筑面积数据与原告的实际不符。评估机构选定违法。评估报告中评估方法所需案例信息缺失，对评估价格的合法性和真实性不予认可。对证据5的真实性和合法性有异议，公证处工作记录和照片显示公示表有38张，但被告当庭提供的只有26张，公证书证词和工作记录不一致。对该项证据的关联性不予认可，认为其与原告收到的补偿决定无关。对证据6的合法性有异议。首先，该评估机构的选定程序违法。其次，评估报告中的评估办法比较法中，评估所用的交易实例没有相应的信息，估价机构没有采集实际的交易实例信息，违反了《房地产估价规范》第4.2.2的规定。该评估报告中与原告相似房产的评估价值与补偿决定中原告的评估价值不一致。根据住建部《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条和第十七条第一款之规定“分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。”而该整体评估报告作出前根本没有作出和公示分户初步评估结果。估价师之一经网络查询目前执业机构已经变更。请求被告补充该估价师的变更执业机构时间。对证据7予以认可。对证据8的真实性不予认可，被告提供的评估报告和送达给原告的评估报告不一致。送达给原告的评估报告无任何盖章和签字。对评估报告的合法性不予认可。原告收到的评估报告无任何盖章和签名，根据住建部《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条第二款之规定“整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。”根据《房地产估价规范》第7部分估价报告之规定，本评估报告的内容缺失严重，无签字，无盖章，无评估机构资质证书，无估价师资格证书。且评估报告无评估机构联系方式，剥夺了原告的复核权利，该评估报告明显是不合法的。原告对于评估报告的关联性予以认可。证据9为本案的被诉行政行为，对其真实性和关联性予以认可。对其合法性不予认可，具体的意见同起诉状。被告对原告提供的证据质证认为：该组证据是合法有效的，原告未在法定期限申请复议或评估。本院对被告、原告提供的证据认证如下：被告提供的第一组证据系作出房屋征收决定前进行的立项、审批、拟定方案、公示等房屋征收程序性证据，对该组证据的真实性和证明目的予以认可。被告提供的第二组证据系征收补偿程序的证据，对该组证据的真实性予以认定。因评估机构的选定、公示虽经过公证部门的公证，但选定评估机构仅有黄陵县桥山街道办事处及三家评估机构工作人员参加，并没有被征收人在场，该评估机构的选定程序不符合法律规定。对原告的房屋勘丈时原告未在场，仅是进行了外围估测，不能作为原告房屋价值的评估参考，故对该组证据的证明目的不予认定。原告提供的房屋评估报告与原告房屋及土地使用权登记的面积不符，故对该组证据的真实性和证明目的均予以认定。经审理查明，原告吉文龙在位于黄陵县城区街道办东关电力巷有一处独院住宅，房屋建筑登记面积为230.26㎡。2016年9月29日，被告黄陵县人民政府作出黄政征决[2016]2号《关于黄陵县东关片区棚户区改造项目搬迁房屋征收的决定》和黄政征告[2016]5号《关于黄陵县东关片区棚户区改造项目搬迁房屋征收决定的公告》，以及印发了黄政发[2016]16号《黄陵县东关片区棚户区改造项目搬迁房屋征收补偿与安置实施方案地通知》，决定对原告住宅所在的东关片区棚户区改造项目范围内的房屋依法实施征收，并在征收范围内进行了公告张贴，公告中载明了征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。2016年10月4日，被告黄陵县桥山街道办事处在黄陵县公证处的现场监督下，组织了西安恒达、陕西诚信、陕西开平三家房地产评估公司进行评估机构的抽号选定，确定了陕西开平房地产评估有限公司作为被征收人房屋、院落空地及附属物价值的评估机构，并以征收管理局的名义与该评估公司签订了房屋征收评估委托书。2016年10月6日，黄陵县桥山街道办事处对评估机构选定结果进行了公告。评估机构选定过程和选定结果的公告公证处均进行了公证。2016年11月19日，黄陵县桥山街道办事处和评估公司对原告的房屋进行了外围测量，测量原告房屋面积为262.28㎡，对室内室外装饰及附属物未作登记。该丈量过程黄陵县公证处进行了公证。2016年11月20日，黄陵县桥山街道办事处将东关片区征收分户丈量明细进行了张贴公布。2016年12月3日，黄陵县桥山街道办事处将东关片区协议签订统计公示表进行了张贴公布。以上两个张贴公布过程均进行了公证。2016年10月10日，评估公司根据外围测量数据，对原告的房屋价值作出征收房屋评估报告，估价金额为597998元。2017年4月21日，黄陵县桥山街道办事处向原告公证送达了房屋评估报告。2017年5月18日，被告黄陵县人民政府根据评估报告，对原告作出了黄政征[2017]7号房屋征收补偿决定书。原告不服，提出行政诉讼。本院认为，被告黄陵县人民政府对原告吉文龙位于桥山街道办事处公关电力巷的独家院实施征收，对原告被征收的房屋及院落应当依法给予合理的补偿，补偿的价值依法由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋评估办法评估确定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”本案中评估机构的选定、公示虽经过公证部门的公证，但被告未组织被征收人进行协商选定，或通过多数被征收人决定选定的程序，而直接采用抽号选定的方式进行，且仅有黄陵县桥山街道办事处及三家评估机构工作人员参加，并没有被征收人在场，故该评估机构的选定程序不符合法律规定。房屋评估机构对原告的房屋进行调查勘丈时，原告未在场，仅是进行了外围测量估测，室内室外装饰及附属物并未作登记，评估机构依据外围估测的数据作为对原告房屋价值的评估参考，由此作出的评估结果显然不合理。被告以未含室内室外装饰装修及附属物价值的评估报告估价金额作出对原告被征房屋的补偿决定，该补偿决定明显不当，应予以撤销。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条（三）、（六）项之规定，判决如下：撤销被告黄陵县人民政府2017年5月18日对原告吉文龙位于黄陵县桥山街道办事处东关电力巷的独家院作出的黄政征[2017]7号《房屋征收补偿决定书》。诉讼费50元，由被告黄陵县人民政府承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长  霍雨枫审 判 员  冯小炯人民陪审员  刘斌旺二〇一七年十二月十四日书 记 员  薛 霄v