四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川04民终1398号上诉人（原审原告）：攀枝花金海实业有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区机场路333号，统一社会信用代码：91510400686139313X。法定代表人：邓勉明，执行董事。委托诉讼代理人：彭小成，男，该公司员工。委托诉讼代理人：姚杰，男，该公司员工。上诉人（原审被告）：李梦晨，女，1986年4月25日生，汉族，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人：赵奇志，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号：15104200610190492。上诉人攀枝花金海实业有限公司（以下简称金海公司）与上诉人李梦晨因房屋租赁合同纠纷一案，均不服四川省攀枝花市东区人民法院（2017）川0402民初1355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月11日公开开庭进行了审理。上诉人金海公司的委托诉讼代理人彭小成、姚杰，上诉人李梦晨及其委托诉讼代理人赵奇志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金海公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判：1.李梦晨支付金海公司合同解除后事实上占用金海公司房屋的租金288565元（暂从2017年3月23日计算至2017年11月1日）；2.改判李梦晨支付金海公司全部免租期租金371288元；3.改判李梦晨全额支付拖欠租金138933.57元；4.改判李梦晨按照合同约定支付解除合同违约金50123.88元。二、改判一审判决第二项重新核定拖延付款违约金的计算基数为138933.57元，按照每日0.016%的标准，从2016年12月1日起，计算至租金付清之日止。三、改判追究李梦晨已支付租金期间的拖延付款违约金6433元。四、本案一、二审诉讼费、保全费等费用由李梦晨承担。事实和理由：1.一审法院认定金海公司自认于2017年1月截停案涉商铺水电系事实认定错误，金海公司从未自认有截停案涉商铺水电的行为，只是在一审庭审时陈述知晓李梦晨于2017年1月初发生过断水、断电的情况；2.金海公司并未免除李梦晨在已支付租金租期内的拖延付款违约金；3.李梦晨自2016年12月1日后未再交纳租金，构成根本违约；4.合同解除后，李梦晨应支付实际占用案涉商铺的租金；5.根据合同约定，李梦晨应支付整个免租期租金。李梦晨辩称:1.一审庭审过程中，金海公司代理人当庭承认2016年12月1日对案涉商铺停水停电的事实，理由是李梦晨未交租金；2.一审时，李梦晨已提供证据证明金海公司在2016年12月1日对案涉商铺停水停电，且李梦晨已证实其已付清2016年12月1日前的全部租金，因此金海公司在2016年12月1日对案涉商铺停水停电，系金海公司违约在先，金海公司要求李梦晨支付全部免租期租金既不符合事实，也不符合法律规定；3.李梦晨未支付2016年12月1日之后的租金系因为金海公司未提供正常使用案涉商铺的条件，因此从2016年12月1日起金海公司无权要求李梦晨再支付案涉房屋租金；4.金海公司停水停电在先，金海公司无权向李梦晨主张违约金，且违约金系重复计算，不符合法律规定。李梦晨上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.本案一、二审诉讼费、保全费等费用由金海公司承担。事实和理由：1.截止2016年12月1日，李梦晨并未拖欠金海公司租金，一审判决不采信李梦晨与金海公司在履行租赁合同过程中对租金支付方式通过实际履行行为予以改变的证据，系事实认定错误；2.金海公司2016年12月1日截停案涉商铺水电，导致李梦晨无法正常经营，是金海公司先违反合同约定，相关损失应由金海公司承担；3.李梦晨和物业公司并未签订物业服务合同，案涉商铺的业主系金海公司，金海公司按照租赁合同约定应承担保证李梦晨正常使用案涉商铺的义务，但金海公司在未事先告知李梦晨的情况下断水断电，系根本性违约；4.双方合同已经解除，因此双方租赁合同关系已经终止；5.双方在实际履行租赁合同过程中，李梦晨从2016年7月份开始缴纳租赁费，有按季交纳和按月交纳，直至2016年11月份最后一次按月交纳，期间金海公司未提出异议，应视为双方以实际行为对合同约定租金支付条件的改变，因此，李梦晨是按时支付了租金的，不存在违约。金海公司辩称：1.没有证据证明金海公司对案涉商铺进行断水断电；2.金海公司未接到李梦晨要求为其恢复水电的通知；3.交纳租金方式改变是李梦晨单方意见，双方并未达成补充协议改变租金交纳方式；4.租赁合同第二条对租金交纳时间有明确约定，系李梦晨未缴纳租金违约。金海公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方签订的商业房屋租赁合同，李梦晨将房屋腾退归还金海公司，到工商登记机关将其公司登记地址迁出该涉案商铺；2.请求判令李梦晨支付拖欠金海公司至腾退房屋之日的租金；3.请求判令李梦晨支付金海公司免租期租金371288元；4.请求判令李梦晨支付金海公司拖延付款违约金（以应付而未付款为基数，按每日0.016%计算违约金，自2016年12月1日起至李梦晨付清租金之日止）；5.请求判令李梦晨支付金海公司解除合同违约金（以上费用扣除履约保证金120000元）；6.请求判决李梦晨承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：金海公司、李梦晨于2015年3月17日签订《商业房屋租赁合同》，约定金海公司将位于四川省攀枝花市东区炳三区机场路中段金海·世纪城39号楼1-03-82-70号、1-03-82-71号、1-03-82-72号、1-03-82-73号四间商铺租赁给李梦晨，租赁期限为2015年5月1日至2018年4月30日，免租期10个月，租金按季度支付。合同签订后，李梦晨于2015年3月13日向金海公司交纳120000元履约保证金。双方在履行租赁合同期间，李梦晨因经营原因，实际以按月或按ＸＸ式向金海公司缴纳租金，已缴纳租金至2016年11月30日，自2016年12月1日起即拖欠租金。后金海公司于2017年1月起对李梦晨的租赁场所停水停电。金海公司于2017年3月14日向李梦晨寄送了缴费通知单，于2017年3月22日向李梦晨寄送了“关于终止与贵方合同的告知函”。但李梦晨一直未支付相应款项，也未腾退租赁房屋。金海公司为维护其合法权益，诉至一审法院，请求判决解除合同返还房屋并判令李梦晨支付各项费用。一审法院同时查明：1.金海公司、李梦晨签订的《商业房屋租赁合同》中关于装修免租期的约定为：免租期为交场之日起算10个月，即2015年5月1日至2016年2月29日。免租期内，李梦晨无需支付租金，但免租期间水、电、通讯、有线电视费、建筑垃圾清运费等由李梦晨自行负责。如租赁期内，因李梦晨的原因提前终止或解除合同的，李梦晨不享有免租期，须在合同终止或解除后5个工作日内向金海公司支付免租期的租金；2.金海公司、李梦晨签订的《商业房屋租赁合同》第七条约定：金海公司应自计租日起计收李梦晨租赁场所应交纳的租金；李梦晨按3个月/次支付租金；第一次租金应于本《商业房屋租赁合同》签订后5个工作日内支付。除第一次租金外，李梦晨应于每次租金届满30个工作日之前将下期租金交付给金海公司，金海公司须在收到李梦晨付款后10个工作日内向李梦晨出具相应金额的票据；3.金海公司、李梦晨签订的《商业房屋租赁合同》第八条约定：李梦晨应在合同签订后5个工作日内，向金海公司缴纳人民币120000元作为履约保证金，如李梦晨未能按照合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，或者李梦晨违约造成金海公司损失的，金海公司可以在书面通知李梦晨后从履约保证金中扣除与欠款或损失等额金额；4.金海公司、李梦晨签订的《商业房屋租赁合同》第十条10.2约定：如果李梦晨未按约定向金海公司或物业服务公司支付或补交租金、物业管理费……等其他应付款项，每迟延一日，李梦晨应支付应付而未付金额5‰作为逾期违约金，累计延迟30日仍不支付或补交前述款项的，金海公司有权单方面解除本合同。李梦晨未经金海公司书面同意迟延支付租金、物业管理费……等其他应付款项超过30日的，金海公司同样有权解除本合同；5.金海公司、李梦晨签订的《商业房屋租赁合同》第二十条约定：按照合同其他条款约定，金海公司选择解除合同的，金海公司有权经书面通知李梦晨，立即解除合同；金海公司依约解除合同或李梦晨单方面擅自解除合同的，李梦晨应按合同约定承担违约责任，李梦晨应在接到金海公司书面通知之日起10日内将租赁场所交还金海公司，并与金海公司和物业服务公司结清所有款项；在合同解除时，李梦晨还应向金海公司赔偿相当于剩余租期租金总额30%的违约金；6.金海公司、李梦晨签订的《商业房屋租赁合同》第二十五条，约定任何与合同有关的通知均应当以书面形式并以传真或快递服务的方式送达至如下联系方式（金海公司、李梦晨双方确认合同载明的联系方式均为正确并可以有效送达），快递以送达之日视为收悉日。若任何一方变更联系方式时，应及时以书面形式通知对方，并在对方签收确认后方为有效。如前述联系方式不准确或无法有效送达或一方联系方式发生变更未按前述约定有效通知对方的，则由此而引发全部责任和损失均由该方自行全部承担，且对方的所有通知均视为已合法送达。一审法院审理后认为，金海公司、李梦晨经自愿协商达成房屋租赁协议，协议中并没有法律禁止性的约定存在，该房屋租赁协议合法有效。金海公司因李梦晨未依约缴纳租金等费用，主张解除合同，该项权利在金海公司、李梦晨签订的合同中有明确约定，金海公司于2017年3月22日向李梦晨发出函告，以李梦晨拖欠租金30日以上为由，通知李梦晨解除合同，函件快递于2017年3月23日签收。李梦晨辩称合同未解除，李梦晨并不知情亦未收到快件所寄内容，对邮寄单真实性不予认可。一审法院认为金海公司按照合同约定的地址向李梦晨邮寄通知，李梦晨所提交证据并不能证明2017年3月23日李梦晨不在合同约定地址，根据双方合同约定，该快递送达应视为有效送达，《商业房屋租赁合同》已于李梦晨收到该告知函时解除，故对金海公司关于要求解除双方之间的商业房屋租赁合同的诉讼请求，一审法院不再进行处理。金海公司、李梦晨双方在《商业房屋租赁合同》中第二十一条租赁场所的交还中对交还期届满后金海公司的权利进行了约定，此时金海公司应积极主张权利，对李梦晨租赁房屋内的物品进行处置，以减少损失。金海公司未按合同约定，怠于行使其相应的权利，造成的额外损失，应由金海公司自行负担，故对金海公司主张李梦晨将房屋腾退归还的诉讼请求不予支持。对金海公司要求李梦晨到工商登记机关将其公司登记地址迁出该涉案房屋的诉讼请求，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，一审法院不予处理。李梦晨租赁金海公司商业房屋，应当依照合同约定支付租金，李梦晨在支付租金至2016年11月30日后即拖欠缴纳，依照合同约定，拖欠租金30日以上，金海公司可单方面解约，金海公司亦在2017年3月22日向李梦晨发出函告以此作为理由解除合同，合同自通知到达李梦晨即2017年3月23日时解除，李梦晨在合同解除后不再负有支付租金的义务。李梦晨关于不缴纳租金是由于金海公司在2016年12月1日未告知李梦晨的情况下，将李梦晨租赁商铺的水、电截停，致使李梦晨至今无法经营的辩解意见，一审法院认为虽然李梦晨在庭审中提交了电表照片、收条、计费清单、收款收据以及菜单、官兴英的证人证言等证据以证明其主张，但李梦晨的证据仅能证明2016年12月1日李梦晨租赁商铺存在停水停电的事实，但不能证明该停水停电的行为是金海公司所致，金海公司自认其于2017年1月起截停李梦晨租赁商铺的水、电，故对李梦晨主张金海公司于2016年12月1日起停水停电的事实一审法院不予采信，对金海公司于2017年1月起截停李梦晨租赁商铺的水、电的事实一审法院予以采信。在租赁合同履行期间，虽李梦晨未按时缴纳租金构成违约，但在合同尚未解除前，金海公司有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务，现金海公司的停水停电行为导致李梦晨无法实现其合同目的，故金海公司亦存在违约行为。因金海公司、李梦晨双方都有违约行为，应当各自承担相应责任。结合本案查明的事实，在李梦晨欠缴租金的情况下，金海公司未按约解除合同，亦未以扣除履约保证金等方式积极保障其权利，而是采取停水停电的行为导致合同履行不能，金海公司、李梦晨双方应承担同等责任。因2017年3月23日金海公司以李梦晨拖欠租金为由函告李梦晨解除合同，此时应视为合同立即解除。故租金支付应为李梦晨停缴租金至合同解除之时，即2016年12月1日至2017年3月23日，此项费用合计138933.57元。金海公司、李梦晨各自承担50%，即李梦晨应向金海公司支付租金69466.79元。金海公司主张合同解除之后的租金无合同约定亦无法律规定，一审法院不予支持。因李梦晨拖欠租金在先，亦因金海公司停电停水导致李梦晨无法经营，现合同目的已经不能实现，金海公司函告李梦晨解除合同。此时，金海公司、李梦晨均有权经书面通知对方，立即解除合同，造成现损失双方均存在责任。故对于金海公司主张免租期租金371288元，一审法院依据合同约定的免租期租金371288元为基数，按照合同解除时的租期按比例计算为：371288元÷1095天（2015年5月1日至2018年4月30日）×692天（2015年5月1日至2017年3月23日）=234640.45元，剩余部分一审法院未予支持。对于拖延付款的违约金，金海公司在庭审过程中表示以应付未付金额按照0.016%计算违约金，金海公司调低计算标准，是金海公司对其诉讼权利及民事权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以准许。故此项费用应计为以69466.79元为基数，按照每日0.016%从2016年12月1日起计算至李梦晨付清租金之日止。对于解除合同违约金，因金海公司、李梦晨双方均存在违约行为，导致合同目的已不能实现，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情支持37128.8元。由于李梦晨已交纳保证金120000元，应予以在应支付数额中抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、李梦晨于判决生效之日起十日内支付攀枝花金海实业有限公司租金、免租期租金及解除合同违约金合计221236.04元（租金69466.79元、免租期租金234640.45元、解除合同违约金37128.8元，以上三项总和扣除履约保证金120000元）；二、李梦晨于判决生效之日起十日内支付攀枝花金海实业有限公司以69466.79元为基数，按照每日0.016%从2016年12月1日起计算至付清租金之日止的迟延付款违约金；三、驳回攀枝花金海实业有限公司其他诉讼请求。案件受理费8411元，诉讼保全费2890元，由李梦晨负担。二审中，李梦晨提交短信记录一份，拟证明李梦晨未与案涉商铺所在的物业公司签订物业服务合同。金海公司质证认为，短信记录无法看出系物业公司给李梦晨发的短信，对证据不予认可。本院认为，仅凭该短信记录内容尚不足以证明系物业公司所发，本院对该证据不予采纳。一审判决查明的事实与本院经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、金海公司是否有停水停电的违约行为；二、合同解除后双方如何承担责任。关于金海公司在《商业房屋租赁合同》履行过程中是否存在单方停水停电的行为。根据一审双方在庭审中的陈述，金海公司代理人承认其在李梦晨未缴纳租金的前提下，为自力救济，于2017年1月采取了关停李梦晨承租商铺水电的措施，该表述也在金海公司提交的民事诉讼代理词中予以体现。同时，李梦晨出具的攀枝花市水务集团炳草岗水厂《计费清单查询》亦反映出自2017年1月起，租赁商铺未再产生水费，从而印证金海公司的陈述。故，金海公司在合同未解除的情况下采取停水停电等方式不当，对合同不能继续履行致解除应当承担相应责任。金海公司关于一审法院认定其于2017年1月截停案涉商铺水电系事实认定错误，金海公司从未自认有截停案涉商铺水电的行为，只是在一审庭审时陈述知晓李梦晨于2017年1月初发生过断水、断电情况的上诉理由与本院查明事实不符，本院不予采纳。关于金海公司主张的相应费用。一审法院根据双方在履行合同中各自的违约行为、过错程度，兼顾双方损失和预期利益等因素，确定李梦晨承担合同解除前的租金69466.79元、免租期租金234640.45元、解除合同违约金37128.8元，并以69466.79元为基数，按照每日0.016%的标准计付迟延付款违约金并无不当，本院予以维持。金海公司上诉请求李梦晨承担已支付租金期间的拖延付款违约金6433元系超出了一审诉讼请求范围，本院不予审理。需要指出的是，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”以及第第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，金海公司在一审中已明确提出解除合同、要求李梦晨腾退房屋的诉讼请求。根据双方合同约定，金海公司在解除合同通知送达相对方后又通过起诉要求对方返还房屋，系主张权利的一种方式，也符合双方的约定，一审法院认定金海公司怠于行使权利从而驳回其要求腾退房屋的诉讼请求不当，应当径行判令返还房屋，但鉴于金海公司对此未予提出上诉，本院不予处理。综上所述，上诉人金海公司和上诉人李梦晨的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6685元，由攀枝花金海实业有限公司负担；二审案件受理费3552元，由李梦晨负担。本判决为终审判决。审判长  万伟审判员  董敏审判员  熊疆二〇一七年十二月十四日书记员  刘英