贵州省正安县人民法院民 事 判 决 书（2015）正民初字第01523号原告贵州黔正房地产开发有限责任公司（反诉被告），住所地：贵州省正安县凤仪镇山奇村光明组。法定代表人李利洪，该公司负责人。委托代理人冯其海，该公司项目部经理。委托代理人蒋伟，贵州钧衡律师事务所律师。被告旺建明（反诉原告），男，生于1964年12月20日，汉族，初中文化，贵州省正安县人。被告万建敏（反诉原告），女，生于1965年8月24日，汉族，不识字，贵州省正安县人，系被告旺建明妻子。原告贵州黔正房地产开发有限责任公司（简称“黔正公司”）诉被告旺建明、万建敏房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黔正公司委托代理人冯其海、蒋伟，被告旺建明、万建敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黔正公司诉称：我公司与二被告签订房屋产权调换协议，约定由我公司拆除二被告的房屋，将新建g幢1单元2楼1号、7楼2号住宅房及8号门面房安置给二被告。协议签订后，我公司重新对工程进行了规划，增大了住宅房面积、缩小了门面房面积。工程结束后，安置住宅房改为4幢1单元2楼2号房、3单元7楼1号房。因8号门面房面积不够安置，我公司补充安置10号门面房，为此安置住宅房超面积95.46㎡、门面房超面积15.04㎡。2015年3月，二被告未经我公司同意，强行占用了11号门面房。现诉请法院，请求判令：1、由二被告立即返还11号门面房，并赔偿我公司5，000元损失；2、由二被告支付安置房价差结算款165，044.13元。案件受理费由二被告承担。被告旺建明、万建敏辩称：原告黔正公司将我们的住宅房及门面房拆除后进行安置还房，只付了一年的过渡费。在通知我们接房时，因8号门面房建小了16㎡而无法安置，便补充安置10号门面房，由于两间面积小的门面房没有1间面积大的门面房好用，给我们被告造成的直接损失及间接损失都比较大，我们占据11号门面房的目的是想让原告黔正公司出来与我们协商，但该公司却不理睬，且11号门面房也是原告黔正公司安置给我方的，还办了水、电入住证件，所以我们不同意返还11号门面房及给予赔偿。因双方的拆迁安置纠纷未得解决，原告黔正公司诉称的面积差价结算款165，044.15元我们不予认可。由于原告黔正公司任意更改图纸，将8号门面房面积建小了无法安置，也未按时支付过渡费、装饰装修费等费用。现我们提起反诉，要求原告黔正公司支付过渡费及其超期违约金141，204.58元、装修费28，114.52元，合计169，319.10元。原告黔正公司为证明其主张，向本院提交了下列证据：①正府复（2010）28号文件、凤发（2010）86号文件、正发改投（2013）20号文件、规划许可证、施工许可证、竣工图、消防安全备案证，用以证明原告黔正公司有开发建设及诉讼主体资格的事实。二被告对正府复（2010）28号文件、凤发（2010）86号文件、正发改投（2013）20号文件无异议，对规划许可证、施工许可证、竣工图、消防安全备案证有异议，认为原告黔正公司建设的房屋有质量问题。②房地产评估报告1份，用以证明二被告被拆迁房屋的结构、面积、房内设施、装饰装修项目价格的事实。二被告无异议。③房屋拆迁产权调换协议、价差结算表、房屋择定确权认定书各1份，用以证明原、被告于2011年7月29日签订协议，由原告黔正公司将二被告在本县凤仪镇文昌社区七小区面积为116.62㎡的住宅房、58.31㎡的门面房拆除后，为二被告安置了凤凰楼新建4幢1单元2楼1号、7楼2号住宅房及8号门面房，住宅房面积差的价格为1，600元／㎡、门面房面积差的价格为2，880元／㎡，过渡时间为2013年7月止的事实。二被告无异议。④还房通知1份，用以证明原告黔正公司公告通知从2013年10月23日开始向凤凰楼二期所有被拆迁户交付安置还房的事实。二被告表示张贴通知的事自己不清楚，但原告黔正公司在电话上是通知自己的。⑤房屋测绘分户平面图5份，用以证明原告黔正公司用于安置二被告的住宅房面积为212.08㎡、8号门面房面积为39.91㎡及本案中涉及到的10号门面房的面积为33.44㎡、11号门面房的面积为33.51㎡的事实。二被告认为自己没有参与，不清楚情况。被告旺建明、万建敏为证明其主张，向本院提交了下列证据：①房屋拆迁产权调换协议书、房屋价差结算表、房屋产权择定确权认定书各1份，用以证明原告黔正公司没有按约定还房的事实。原告黔正公司对该证据真实性无异议，但认为安置住宅房、门面房的面积以房产部门确定为准，房屋价差结算表上的费用已与面积价差款进行了抵销，不存在另行支付的问题。②正安供水缴费本、农村电费电量明白卡各1本，用以证明原告黔正公司强行给二被告办理了10号门面房、11号门面房水电入户的事实。原告黔正公司对真实性无异议，但认为不是原告办理的，是二被告自行办理的。本院进行了现场勘验，制作了现场勘验笔录，双方当事人均无异议。经质证，本院对本案的证据效力作如下认证：原告黔正公司提交的证据：二被告对证据①中的正府复（2010）28号文件、凤发（2010）86号文件、正发改投（2013）20号文件和证据②、③、④无异议，且这些证据符合合法性、客观性、关联性（简称三性），予以采信。二被告对证据①中的规划许可证、施工许可证、竣工图、消防安全备案证及证据⑤持异议，认为原告黔正公司建设的房屋质量有问题，安置住宅房、门面房的面积自己不清楚，因二被告未提供证据证明其异议成立，本院对其异议不予支持。被告旺建明、万建敏提交的证据①符合证据三性，予以采信。证据②缺乏证据关联性，不予采信。本院制作的现场勘验笔录符合证据三性，予以采信。经审理查明：2011年7月29日，原告黔正公司与被告旺建明、万建敏签订《凤凰楼二期工程房屋拆迁产权调换协议》（简称“产权调换协议”），约定由原告黔正公司拆除被告旺建明、万建敏在凤仪镇文昌社区七小区建筑面积为174.93㎡的砖混结构房屋（其中住宅房屋建筑面积为116.62㎡、门面房建筑面积为58.31㎡），将凤凰楼g幢1单元面积为174.40㎡的2楼1号、7楼2号两套住宅房及面积为54.85㎡的5幢油厂1楼8号门面房与被告旺建明、万建敏被拆除的房屋进行产权调换（附产权调换区位、户型图、安置房标准）。产权调换协议第三条第1项（1）约定安置门面房不足被拆迁门面面积3.46㎡按2，880元／㎡计算，由原告黔正公司支付给二被告9，964.80元；产权调换协议第三条第2项（1）约定安置住宅房超被拆迁住宅房面积57.78㎡的单价按1，600元／㎡计算，由二被告补原告黔正公司92，448元。协议第四条第1项约定被告自行周转过渡，过渡期为2011年7月至2013年7月（实际应为2011年8月至2013年7月），共24个月。产权调换协议第四条第4项约定：被告搬迁完毕，并向原告黔正公司完清拆迁房的交验手续，原告黔正公司即支付一次搬迁费和十二个月的过渡费10，583.27元，其余过渡费在还房交付时据实支付。产权调换协议第六条第1项约定本协议签订后建设项目建设性质批准改变，原告黔正公司应在30日内通知被告，被告有权根据改变后的建设项目与原告黔正公司协商修改本合同的相关约定。产权调换协议第六条第2项约定原告黔正公司应按协议约定按时支付搬迁费、过渡费，否则应按100元／天的标准向二被告支付违约金；产权调换协议第六条第3项约定原告黔正公司不能如期还房（不可抗力除外），按贵州省人民政府63号令第三十三条规定执行。产权调换协议签订后，原告黔正公司对工程重新进行了规划，安置住宅房由原先的“一梯五户”修建为“一梯两户”，比协议上约定的住宅房面积扩大了37.68㎡；5幢油厂1楼8号门面房面积由原先的54.85㎡修建为39.91㎡，比协议上约定的面积缩小了14.94㎡，但未通知二被告，双方也未修改协议的相关内容。2011年11月10日原告黔正公司动工修建安置住宅房及门面房所在的楼盘，2013年上半年竣工。竣工后，原告黔正公司公告张贴了关于记载有“2013年10月23日起开始还房”的“还房通知”，并电话通知了被告方。被告认为原告黔正公司给自己修建的住宅房及门面房的面积均不符合协议约定而未接房，后双方一直未对安置住宅房、门面的交付及结算达成一致意见。2015年4月被告旺建明将原告黔正公司修建的凤仪镇文昌社区七小区（沙坝凤凰楼）4幢1单元2楼2号住宅房（面积为105.04㎡）、3单元7楼1号住宅房（面积为107.04㎡）及5幢油厂1楼8号门面房（面积为39.91㎡）、5幢油厂1楼10号门面房（面积为33.44㎡）、11号门面房（面积为33.51㎡）更换了锁具（钥匙现在被告旺建明手里），将4幢1单元2楼2号住宅房装修后交付其女儿旺丹一家居住，在3单元7楼1号住宅房喂养了11桶蜜蜂，在5幢油厂1楼10号门面房堆放了货物，在5幢油厂1楼11号门面房里经营百货。审理中，原、被告均同意将凤仪镇文昌社区七小区4幢1单元2楼2号、3单元7楼1号住宅房及5幢油厂1楼10号门面房、11号门面房作为二被告的安置还房。但对安置还房的面积差价款和其他费用的支付、是否承担违约金等事项未达成协议。另查明，贵州省人民政府63号令即为《贵州省城市房屋拆迁管理办法》，该管理办法第三十三条为“由于拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起在原临时安置补助费标准的基础上增加临时安置补助费，增加标准为：逾期不满半年的增加25%；逾期满半年不足一年的增加50%；逾期满一年不足二年的增加75%；逾期二年不足三年的增加100%；逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原临时安置补助费标准基础上增加500%。由于拆迁人的责任，导致由拆迁人提供周转过渡房的被拆除房屋使用人延长过渡期限的，从逾期之月起按本办法第三十一条第一款规定的标准付给临时安置补助费”。产权调换协议签订后，原告黔正公司向二被告支付了住宅房、门面房搬迁费及2011年7月至2012年6月的过渡费。本案中当事人的争执焦点为：1、原告黔正公司要求二被告返还11号门面房、赔偿5，000元的损失及请求二被告支付房屋面积差价款165，044.13元的诉讼请求是否应予支持？2、二被告主张原告黔正公司违约的事实是否存在？其请求原告黔正公司支付违约金及其他费用169，319.10元的诉讼请求是否应予支持？本院认为：原、被告签订产权调换协议系双方真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”规定，该产权调换协议属有效合同。产权调换协议签订后，原告黔正公司变更规划后未告知二被告，也未与二被告修改产权调换协议内容，导致双方发生纠纷，使二被告的安置住房、门面房至今依然处于不确定状态。原告黔正公司的行为构成违约，应向二被告承担违约责任。因原、被告均不主张解除产权调换协议，同意将正安县凤仪镇文昌社区七小区4幢1单元2楼2号、3单元7楼1号住宅房及5幢油厂1楼10号、11号门面房作为二被告的安置还房。且被告已实际使用了该住宅房、门面房，故本院对原告黔正公司以该住宅房、门面房作为二被告的安置还房的行为予以支持。因正安县凤仪镇文昌社区七小区5幢油厂1楼8号门面房是被告旺建明更换的锁具，钥匙在被告旺建明手里，该门面房应由二被告返还。关于原告黔正公司要求二被告返还11号门面房及赔偿原告黔正公司5，000元损失的诉讼请求是否应予支持的问题。因双方已对原告黔正公司将5幢油厂1楼11号门面房作为二被告的安置还房达成一致意见，故本院对原告黔正公司要求二被告返还该门面房及赔偿损失5，000元的诉讼请求不予支持。关于原告黔正公司要求二被告支付住宅房、门面房面积差价款165，044.13元的诉讼请求是否应予支持的问题。二被告被拆迁的住宅房面积为116.62㎡，产权调换协议约定安置住宅房面积为174.40㎡，超还住宅房面积57.78㎡按1，600元／㎡计价，金额为92，448元，由二被告支付原告黔正公司；被拆迁的门面房面积为58.31㎡，约定安置门面房面积为54.85㎡，差还门面房3.46㎡按2，880元／㎡计价，金额为9，964.80元，由原告黔正公司支付二被告。原告黔正公司实际安置给二被告的住宅房为212.08㎡、门面房面积为66.95㎡。因双方对超出或不足协议约定的住宅房、门面房面积部分的价格未作约定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理”第（一）项“面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持”、第（二）项“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”规定，安置住宅房超产权调换协议约定3%以内的部分即5.232㎡按1，600元／㎡计算，金额为8，371.20元，安置住宅房面积误差在3%的以内（含3%）部分房价款由二被告补足，超过3%的部分由原告黔正公司承担；安置门面房超协议约定3%以内的部分即1.6455㎡按2，880元／㎡计算，金额为4，739.04元，安置门面房面积误差超过3%的部分房价款由原告黔正公司承担。为此，应由二被告给付原告黔正公司住宅房、门面房面积差价款105，558.24元。原告黔正公司主张的超过该金额的部分本院不予支持。因二被告已使用的门面房实际面积大于产权调换协议约定的面积，故该协议上约定的安置门面房不足被拆迁门面房面积部分的价款不再由原告黔正公司支付二被告。关于二被告主张原告黔正公司违约的事实是否存在？其请求原告黔正公司支付违约金及其他费用169，319.10元的诉讼请求是否应予支持的问题。双方在产权调换协议中约定的二被告自行周转过渡期限为24个月，从2011年8月至2013年7月，原告黔正公司已给付了住宅房、门面房第一次搬迁费和1年的过渡费，限期内还应给付第二次搬迁费及1年的过渡费，即10，583.27元。因原告黔正公司于2013年10月23日公告还房，并电话通知二被告接房，二被告认为原告黔正公司违约而拒绝接房，直至2015年4月才开始使用安置住宅房、门面房。本院认为，二被告本应在原告黔正公司通知交房的时间接房，如认为原告黔正公司违约，可以向该公司主张违约责任，但二被告未走合法程序而不接房，故本院确认住宅房、门面房的交付时间为2013年10月31日。2013年8月1日至2013年10月30日为原告黔正公司延期交房时间及未按合同约定履行“其余过渡费在还房时据实支付”义务时间。按照产权调换协议约定，原告黔正公司应于2013年7月交房并支付其余过渡费，由于未按时支付其余过渡费，延期支付其余过渡费期间为90天，应由原告黔正公司按100元／天标准向二被告支付逾期支付过渡费的违约金9，000元。原告黔正公司延长交付安置住宅房、门面的时间为3个月，按照《贵州省城市房屋拆迁管理办法》即（黔府令（2002）63号）第三十三条“由于拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起在原临时安置补助费标准的基础上增加临时安置补助费，增加标准为：逾期不满半年的增加25%…”规定，原告黔正公司还应支付延期交付住宅房、门面房期间的过渡费，其住宅房延期过渡费为1，749.30元{（116.62㎡×4元／个月×3个月）十（116.62㎡×4元／个月×3个月）×25%}、门面房延期过渡费为1，311.98元{（58.31㎡×6元／个月×3个月）十（58.31㎡×6元／个月×3个月）×25%}，合计3，061.28元。按照产权调换协议，原告黔正公司还应支付二被告装饰装修费16，747.53元、移机补助费615元。综上，原告黔正公司应支付二被告2012年8月至2013年7月止的过渡费及第二次搬迁费10，583.27元、逾期支付过渡费的违约金9，000元、逾期交房的过渡费3，061.28元、装饰装修费16，747.53元、移机补助费615元，合计40，007.08元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款规定，判决如下：一、准予原告贵州黔正房地产开发有限责任公司以正安县凤仪镇文昌社区七小区4幢1单元2楼2号、3单元7楼1号住宅房及5幢油厂1楼10号、11号门面房作为被告旺建明、万建敏的安置还房（已使用），属被告旺建明、万建敏所有。安置住宅房、门面房相关手续由原告协助被告办理。二、由被告旺建明、万建敏给付原告贵州黔正房地产开发有限责任公司住宅房、门面房面积差价款105，558.24元，限于判决生效后1月内履行。三、由原告贵州黔正房地产开发有限责任公司支付被告旺建明、万建敏过渡费及第二次搬迁费10，583.27元、逾期支付过渡费的违约金9，000元、逾期交房的过渡费3，061.28元、装饰装修费16，747.53元、移机补助费615元，合计40，007.08元，限于判决生效后1月内履行。四、由被告旺建明、万建敏将正安县凤仪镇文昌社区七小区5幢油厂1楼8号门面房返还原告贵州黔正房地产开发有限责任公司。限于判决生效后1月内履行。五、驳回原、被告其他诉讼请求。如原、被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3，700元，由原告贵州黔正房地产开发有限责任公司承担1，967元，被告旺建明、万建敏承担1，733元；反诉案件受理费3，680元，由原告贵州黔正房地产开发有限责任公司承担870元，被告旺建明、万建敏承担2，810元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状正副本各1份，并按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉于遵义市中级人民法院，逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，权利人可在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审 判 长 吴承华代理审 判 员 吕 佳 勇人民陪审员 薛 贵 英二〇一五年十二月十五日书 记 员 王 全 文