贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)黔0115民初3816号原告：熊志刚，男，汉族，1972年10月29日出生，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：吴晓荣，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，特别授权代理。被告：明永洪，女，汉族，1975年10月31日出生，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：郭ＸＸ，贵州驰宇律师事务所实习律师，一般诉讼代理。第三人：贵州省指尖房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信路金阳商业步行街E区负1层29号。法定代表人：吴家东。原告熊志刚与被告明永洪、第三人贵州省指尖房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭庭进行了审理。原告熊志刚的委托诉讼代理人吴晓荣，被告明永洪的委托诉讼代理人赵军，第三人贵州省指尖房地产经纪有限公司的法定代表人吴家东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊志刚向本院提出诉讼请求：1.被告双倍返还定金5万元，即10万元；2、被告赔偿因房价上涨给原告造成的实际经济损失暂计算为14万元；3、诉讼费、评估费及律师费等因诉讼产生的所有有关费用由被告承担。事实与理由：被告于2016年6月13日在第三人的见证下，签收了原告用于购买其位于贵阳市××区××路××山湖××单元××房产的定金，人民币50000元；并约定：由被告在收到原告定金之日起三个月内即2016年9月13日前注销抵押，此后双方约定时间办理过户手续，在办理过户手续前，原告将剩余房款一次性打入共管账号进行监管，待房产过户到原告名下后，共管账号将一次性解付给被告。2016年6月14日至9月13日期间，原告及第三人均数次催促原告加紧办理注销抵押手续，2016年9月23日，被告声称手续已经办理好，通知原告可以去办理房产过户手续。原告在深圳上班，立即请假并购买了前往贵阳的机票，但被告后又发现她只是办理了银行还款，还未申请银行注销抵押手续，因此，被告又让原告退票，等待她去注销抵押。2016年10月18日，被告又微信通知原告“手续已办完，请于本周过来办理过户手续，如延误我退还你五万元定金，我将自行处理预售房屋”。当日，原告随即明确告知被告，这一、二周工作太忙无法前往贵阳办理手续，请另约时间。11月1日，原告微信告知被告，我们这周五可以过来办理过户手续，被告声称：“我们规定的时间已经过了，房子我不卖了，我退你的钱，卡号发来，如果你觉得要通过法院，那你去起诉吧。”原告于2016年12月7日在法院立案后，凭案件受理通知书到房产中心查询争议房产的现状，发现被告已将争议房产卖给第三方并过户。被告的行为已构成根本违约，致使原告合同目的不能实现，导致原告损失重大，房价飙升，这是众所周知的事实，原告已经不可能再以原来价位买到同等同类房屋，原告为了本合同之交易顺利实现，还依约支付了定金，筹措首付款等，因此时间、金钱和机会成本均因被告违约而丧失殆尽。根据合同法规定，赔偿损失亦属于违约方应当承担的违约责任之范畴，且本案中，卖方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，已经给买方造成损失，根据合同法第113条规定，该损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。截止目前该系争房屋市场价不低于125万元。双方购房协议约定如果被告违约，需双倍返还定金，根据本案实际情况，双倍返还定金这一违约约定已经远远弥补不了被告违约给原告造成的损失，因此根据合同法第114条第二款规定，原告诉请赔偿19万元损失于法有据。被告明永洪辩称，1.被告在房屋买卖中积极履行自身义务，不存在任何因自身原因导致的违约行为。2016年6月13日，被告与原告在第三人的见证下，签署了原告用于购买被告名下位于贵阳市××区××路××山湖××单元××房屋买卖的《定金收据》；同时，在《定金收据》中双方针对该房屋的注销抵押、过户手续、房款支付等事宜进行了相关约定。早在收取定金之前，2016年6月12日时被告就已经开始想办法办理该房屋的提前还贷以及抵押登记注销手续，并联系在建行安顺分行上班的朋友姜凯帮助解决该房屋提前还贷的事宜。事后，被告为了能在2016年9月13日之前注销该房屋的抵押登记，积极履行了自身义务。其一，2016年6月17日被告在朋友何开祥的帮助下前往建设银行贵阳河滨支行解决该房提前还贷事宜，但贵阳河滨支行给与的答复是，提前还贷，需要排队，手续较为复杂，需要五六个月的时间才能办理完毕。其二，2016年6月20日被告前往朋友姜凯的办公室寻求帮助，并告知姜凯建行贵阳河滨支行给与她的回复（提前还贷，需要排队，手续较为复杂，需要五六个月的时间才能办理完毕。）事后姜凯帮助被告向建行贵阳河滨支行的同事再次询问了该房屋提前还贷相关事宜，其同事告知：提前还贷的人数较多，已经有很多人在排队等候，而且还需要依据建行贵阳河滨支行当月的还款额度才能决定被告是否可以提前还贷，并且7月份很难，8月份争取。最终在多方努力的情况下，被告在2016年9月9日顺利完成该房屋提前还贷的相关工作，领取到建行贵阳河滨支行的《抵押注销业务通知单》，该通知单告知被告：建行贵阳河滨支行将尽快为被告办理该房屋抵押登记注销申请。综上，被告积极履行该房屋提前还贷的义务，由于银行方面原因导致其直至2016年9月9日才完成提前还贷的工作，该房屋抵押登记注销申请工作是由银行完成，由此可以看出被告在该房屋提前还贷以及抵押登记注销两个方面均不能存在任何过错和任何违约行为。2.被告积极履行该房屋的过户义务，但原告不予配合。从而导致双方之间就该房屋的买卖无法实现。因自该房屋提前还贷工作完成之日起至抵押登记注销需要一定的时间，2016年10月18日该房屋的抵押登记得以注销，被告便在第一时间告知原告：手续已办完，请于本周过来办理过户手续，如延误我退还你5万定金，我将自行处理预售房屋。由上述事实可以看出:被告已经给出原告足够的时间用于双方当面商量确定办理该房屋过户手续的具体事宜，并且已明确告知原告，如原告逾期办理过户手续，被告将有权自行处理预售房屋。然而，原告却声称自身工作较忙，无法来贵阳办理房屋过户的相关手续，对此置之不理，原告的这一声称完全经不起推敲，由于原告自身原因导致双方之间无法办理该房屋的过户手续造成的全部法律后果应由原告自己承担，与被告无关，具体原因如下：其一，被告邀请原告于2016年10月18日的当周来贵阳协商办理该房屋过户手续的具体事宜，即使原告工作繁忙，但周末是休息时间，周末也是可以协商办理该房屋过户手续的具体事宜。其二，从贵州省指尖房地产经纪有限公司出具的《关于熊志刚先生购买观山湖1号房屋有关情况的说明》可知：当时原告妻子洪菲女士对该房屋买卖事宜是完全知晓并同意的。因此，即使原告在2016年10月18日当周无时间前往贵阳与被告协商确定该房屋过户的具体事宜，但其完全可以授权其妻子洪菲来贵阳与被告协商该房屋过户的具体事宜。3.原告所主张的双倍定金的10万元不应得到支持。在被告通过努力在规定的三个月时间之内已办理完银行的还款手续，已履行了自己应尽的义务，而当被告要求原告办理过户，原告并未配合，是导致双方交易没有完成的重要原因。事后，被告已作出让步，明确告知可将原原告定金退还，但原告不同意，故被告不应当承担双倍返还定金给原告。4.原告所主张的实际经济损失14万于法无据。原告提出要求被告赔偿其因房价上涨的损失没有理由。其一，本案中原告仅向被告支付了5万元的定金，总房价为106.6万元，并未支付购房全款。仅为购房款的二十一分之一不到，而其提出的实际经济损失为14万元，明显不当。其二，本案中双方已有定金的约定，即使是被告有违约情况，可以参照定金条款来主张权利，而无需另行除定金约定的情况下，又再主张其他损失。其三，本案中被告已按合同约定积极履行银行的还贷办理抵押登记事宜，而双方未完成交易，是原告的行为造成的，被告没有过错，不应对原告所提出的损失承担责任。5.原告提出本案的受理费、评估费、律师费由被告承担不应得到支持，本案中系因原告不积极履行配合被告办理房屋过户，被告只有将房屋卖给他人，被告在此交易中不存在过错，不应对上述费用承担任何责任。综上所述，请求驳回原告的诉请。双方当事人围绕诉讼请求，向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。本院对原告提交的买卖协议、收据、结婚证、交易明细、房产证、房屋楼层平面图、契税证、关于熊志刚先生购买观山湖1号房屋有关情况的说明、微信聊天记录、不动产登记信息，被告提交的身份证、工商信息查询、个人住房（商业用房）借款合同、中国建设银行个人贷款还款凭证、《抵押注销业务通知单》等证据本院予以认定，作为本案定案依据。根据本院认定的证据及当事人陈述，本院查明事实如下：2016年6月10日，原告及其爱人洪菲欲购买位于贵阳市××二手房，并在第三人的业务员的带领下，看了多处房源，原告及其爱人对被告出卖的位于贵阳市观山湖区金阳南路54号观山湖1号8栋1单元27层3号的房屋比较满意。由于当日被告不在贵阳，原告及其爱人又忙于赶回深圳，原告遂委托案外人洪亚与被告协商购房的相关事宜。2016年6月13日，被告回到贵阳，原告的代理人洪亚与被告对购房事宜进行了商谈。最后达成口头协议：“房屋总价款为106.6万元，当天由买方先向卖方支付5万元定金，由于卖方的房屋尚欠银行贷款，双方商定由明永洪在3个月内办理完毕银行还款和注销抵押手续，然后双方再约定时间办理过户手续，购房款由熊志刚一次性支付，购房款由熊志刚先打至贵阳房管局资金监管账户，明永洪配合办理过户手续，房屋过户至熊志刚名下后款项从房管局资金监管账户转支明永洪指定账户，书面的房屋买卖合同由熊志刚来贵阳办理过户手续时一并签署。”同日，洪亚以熊志刚的名义向被告支付5万元定金，被告向原告出具收据：“今收到熊志刚（身份证件名称：证件号：居民身份证）交来购买位于贵阳市××区××路××山湖××单元××房产的定金人民币大写伍万元整（小写50000元）。”被告明永洪在收款人处签字捺印。同时，洪亚以熊志刚的名义与明永洪签订了一份协议，约定：“本收据从买方熊志刚打款定金日起3个月内卖方明永洪把银行抵押贷款注销完，如明永洪因个人原因没有注销完，将双倍赔偿熊志刚定金；如熊志刚因个人原因不买将不退回定金，如房屋成交总价：106.6万元（壹佰零陆万陆仟元整）。”洪亚在协议落款处签名为熊志刚，被告明永洪亦在协议落款处签字，另加盖第三人公司的合同专用章。2016年9月9日，被告向中国建设银行股份有限公司贵阳河滨支行的个人还贷账户还款238154.42元，结清了涉案房屋的按揭贷款。该行向原告出具了个人贷款还款凭证，并出具了中国建设银行个人贷款结清证明及抵押注销业务通知单，通知单载明主要内容：我行将尽快为您办妥相关抵押登记注销手续，我行办完抵押登记的注销手续后，根据产权部门的相关要求，个人住房贷款抵押预登记注销后，无须退回您留存在产权部门的相关资料，您即可办理名下房屋的过户、买卖、抵押等手续。2016年9月23日，原告之妻洪菲在微信中添加被告，当日被告在微信中告知涉案房屋尚未办理完抵押注销，洪菲未表示异议，2016年10月18日，明永洪向洪菲发送微信信息：手续已办完，请于本周过来办理过户手续，如延误我退还你五万定金，我将自行处理预售房屋。洪菲语音回复：你这样子做人也太没底线了吧，当时是你没有按照约定时间去办完这个过户手续，然后我们还得请假浪费了退票的钱，我们都没跟你计较，你现在还限我时间约定要我什么时候去办，我告诉你把，我这周确实没时间，下个星期也不确定有时间，如果你要把五万块钱退回来，那我告诉你官司我打定了，我绝不接受你把这个定金随便给我退回来。明永洪语音回复：那好吧，你就去起诉吧，好，我等着你随时通知我就行啦。……11月1日，洪菲微信被告：我们这周五可以过来办理过户手续。被告回复：“我们规定的时间已经过了，房子我不卖了，我退你的钱，卡号发来，如果你觉得要通过法院，那你去起诉吧。……此后，经原告于2016年10月6日查询，被告已将涉案房屋卖予案外第三人。另查明，涉案房屋的房产证号为筑房权证金阳新字第××号，房屋所有权人明永洪，共有情况为单独所有。本院认为，本案争议焦点为：1.本案商品房买卖合同是否成立及定金性质认定。2.原告的诉求是否有事实及法律依据。关于焦点一，根据《房地产管理办法》第四十条之规定，商品房买卖合同的双方应签订书面买卖合同，且根据《房屋销售管理规定》第十六条之规定，商品房买卖合同为要式合同，合同双方应对商品房的基本状况，房屋总价款，付款方式、付款时间、房屋交付条件及日期等主要内容作出约定。本案原、被告双方并未签订书面的商品房买卖合同，原告出具的收据及双方签订的协议，虽载明了房屋坐落及总价款，但未对商品房的房屋面积、房屋交付时间，房款交付时间等主要内容形成书面约定。故原告提交的证据不能证明其与被告之间已订立房屋买卖合同。被告收取的5万元不是合同履行定金，而系订约定金。关于焦点二，原被告本约定被告应在三个月内办理完抵押注销登记，即应在2016年9月13日之前办理完抵押注销登记，但被告于2016年9月9日才结清贷款，在被告未按时办理完毕抵押注销登记的情况下，原告给与了被告宽限时间，由于原告远在深圳，被告办理完毕抵押注销登记后，理应给与原告合理时间办理签订合同及过户事宜，但被告办理完毕房屋抵押注销手续后，即于2016年10月18日发送微信限定原告在“本周内”办理过户手续，在原告给出合理解释要求多给点时间的情况下原告未予答应，未给与原告合理时间，且在原告2016年11月1日要求办理相应手续时予以拒绝，并在此后将房屋卖予案外第三人。被告的上述行为违反了诚实信用原则，构成缔约违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，被告应双倍返还原告定金，故原告要求被告双倍返还定金的诉请有事实及法律依据，本院予以支持。同时根据《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定，被告应承担缔约过失责任，对原告的损失进行赔偿。但作为主张方，原告应举证证实其损失。原告要求被告赔偿其因房价上涨造成的损失，但其提交的预估报告书并非正式的房屋估价报告，不产生法律效力，该预估报告书与第三人的当庭陈述不足以形成完整的证据链证实房屋价格上涨的具体情况，即不能证实原告的具体损失额，因原告举证不利，本院对原告要求被告赔偿房屋上涨损失14万元的诉请，不予支持。原告要求被告支付律师费无事实及法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十二条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告明永洪于本判决生效之日起十日内向原告熊志刚双倍返还定金100,000元。二、驳回原告熊志刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元，减半收取2050元，由原告负担1000元，由被告负担1150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  张贵梅二〇一七年十二月二十九日书记员  陆 娟