广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）海民一初字第652号 原告：林荣培，男，汉族，1988年7月30日出生，住所地北海市海城区。 被告：北海益厦物业服务有限公司，住所地北海市靖安路世纪公寓C602号。 法定代表人：蔡荣华，该公司总经理。 委托代理人：伍国武，该公司员工。 委托代理人：莫良志，广西同望律师事务所律师。 原告林荣培诉被告北海益厦物业服务有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月5日受理后，依法组成由审判员陈培荣适担任审判长，人民陪审员劳祥凤、罗传晖参加的合议庭，于2015年9月10日公开开庭进行了审理，书记员王秀珍担任法庭记录。原告林荣培，被告北海益厦物业服务有限公司的委托代理人莫良志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林荣培诉称：原、被告签订《商品房买卖合同》约定，原告向被告认购被告开发的位于北海市城佳苑小区房屋等，后原告依约支付了首期购房款，但被告至今未依约通知原告办理银行按揭手续并办理合同备案登记，更没有向原告交付房屋。经查，原告认购的房屋已被抵押、查封。为此，原告向法院起诉，请求判决：1、解除原、被告于2013年3月28日签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告退还购房款109112元；3、被告向原告赔偿一倍购房款109112元；4、被告按同期银行贷款利率向原告支付利息6000元（从2012年8月31日起暂计至2015年4月26日，以后另计）；5、确定被告退还原告的购房款享有优先于工程款受偿权；6、本案诉讼费用由被告承担。本案开庭审理时，原告主张如法院认定涉案《商品房买卖合同》无效，变更第1项诉讼请求为：确认原、被告于2013年3月28日签订的《商品房买卖合同》无效。 被告北海益厦物业服务有限公司辩称：合同有效不具备解除合同的条件，如果要解除合同，房屋将会被施工单位评估拍卖，原告将无法收回原告的房屋或购房款项。被告不同意解除合同，不同意返还购房款，要求继续履行合同。 经审理查明：2012年8月31日，原告支付现金108712元给被告，被告同时出具收款收据一张给原告。2013年4月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：原告购买被告投资建设的坐落北海市，总价为368901.60元；付款方式为银行按揭付款方式，2012年8月31日前支付首期房款111301.60元，余款须在被告通知之日起办理完毕银行按揭贷款申请手续；被告应当在2013年8月30日前将上述房屋交付原告使用等。后因被告没有依约办理房产有关手续并将房屋交付给原告使用，原告经查得知上述房屋已抵押给他人，并已被法院查封。为此，原告向本院提起本案诉讼。 另查明：2012年12月28日，被告将上述房屋抵押给陈润强，并办理了抵押手续。2013年2月7日，被告再次将上述房屋抵押给陈丽明，并办理了抵押手续。2013年5月31日,本院作出（2013）海仲保字第5号民事裁定书依法查封被告名下的位于北海市国用（2007）第B04573号国有土地使用证项下的6500.1平方米土地使用权及地上建筑物“东城佳苑”1幢及地下室（建筑面积为117743.81平方米）。2014年1月16日,北海市中级人民法院依法作出（2013）北法执字第62-1号执行裁定书，依法查封上述房地产。 上述事实，有商品房买卖合同、收据、抵押登记证明书、民事裁定书、执行裁定书等在卷证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》时，被告没有将原告认购的房屋已抵押给他人的事实告知原告，故原、被告签订的《商品房买卖合同》不是合同双方当事人的真实意思表示，违反了法律法规的强制性规定，是无效的合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条关于“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定，原告有权要求被告退还购房款并赔偿损失。故原告要求被告返还购房款并赔偿一倍购房款及支付利息的诉讼请求合法有据，本院予以支持。但原告的请求过高，过高部分本院不予支持。即原告要求被告返还并赔偿一倍购房款的数额应是原告实际支付给被告的现金108712元。另根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，已签订《商品房买卖合同》本约的买受人对房屋享有优先权。但本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是无效的合同，因该合同取得的财产，应当予以返还，原、被告之间只存在债权债务关系，原告对认购的房屋不能主张物权。即原告只能对物权（房屋）享有优先权，对债权不享有优先权。故本案不适用上述规定。原告要求确认被告应退还给原告的购房款享有优先于工程款受偿权的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、原告林荣培与被告北海益厦物业服务有限公司于2013年4月16日签订的《商品房买卖合同》无效； 二、被告北海益厦物业服务有限公司应退还购房款108712元给原告林荣培； 三、被告北海益厦物业服务有限公司应赔偿一倍购房款108712元给原告林荣培； 四、被告北海益厦物业服务有限公司应支付利息（利息计算：从2012年8月31日起以本金108712元按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至还清上述款项时止）给原告林荣培； 五、驳回原告林荣培的其他诉讼请求。 案件受理费4668元，公告费350元，合计5018元，由被告负担（该款原告已向本院预交，由被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费4668元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈培荣 人民陪审员  劳祥凤 人民陪审员  罗传晖 二〇一五年十二月二十九日 书 记 员  王秀珍 附本判决引用的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 2、《中华人民共和国担保法》 第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。 抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。