重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0110民初11972号原告：重庆市綦江区千山物业有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道孟家院，统一社会信用代码91500222736563527B。法定代表人：翁春涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：敬江，男，该公司员工。委托诉讼代理人：周静，女，该公司员工。被告：石亮，男，1993年9月9日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆市綦江区千山物业有限公司（以下简称千山物业）与被告石亮物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案受理后，依法由审判员邹雪蕾适用小额诉讼程序，于2017年12月12日、2017年12月28日公开开庭进行了审理。原告千山物业的委托诉讼代理人敬江、周静到庭参加诉讼。被告石亮经本院合法传唤，未到庭参加第二次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告千山物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付物业服务费793.26元；2、判决被告立即支付水电公共能源费90元；3、判决被告立即支付违约金356.97元；4、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2015年2月16日与被告签订了《前期物业服务协议》，原告一直积极履行相关权利义务，根据协议约定对被告居住的小区提供物业服务。但被告自2017年1月1日至2017年9月30日拖欠物业服务费793.26元、水电公共能源费90元、且依据被告签署的《前期物业服务协议》和《临时管理规约》，累计产生违约金共计356.97元，以上各项费用合计1239.87元。被告拖欠费用的行为对物业服务工作造成了严重的影响，并同时侵犯了已缴费业主的切身利益。原告多次催缴，被告至今仍未补交费用，原告遂诉至法院请求依法判决。审理中，原告自愿撤回了第二项诉讼请求。被告石亮辩称：我们那栋楼旁边有个消防通道是小区的后门，我装修的时候都是开着的，装修完就关闭了，现在业主进出小区要绕很远走大门。小区的保安态度也不好。原告不准安装不锈钢防盗网，还把我的防盗网拿走了至今未还。不认可房屋建筑面积是67.8平方米。经审理查明，被告系重庆市綦江区某业主。2015年9月5日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，约定：原告为某小区提供物业服务，服务期限为协议生效之日起至该物业业主委员会与业主新聘的物业管理公司订立物业管理服务合同开始履行之日止；物业服务费用标准：高层住宅物业管理费为1.70元/平方米·月（包括电梯使用费、不含公摊水电费）；业主或物业使用人违反本协议约定，或因业主个人的服务需要没得到满足，未能按时如数支付物业管理费及其他费用的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金等。合同约定的物业服务事项包括：物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；本物业范围内共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运；公共区域交通秩序与车辆停放的管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；物业档案资料管理；物业项目使用专项维修资金的预算和计划；装修管理；接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护；物业服务费和本协议规定的其他费用的收取等。因被告从2017年1月起未交纳物管费，原告于2017年9月8日向本院申请支付令，对被告进行了催收。庭审中，原告主张因某小区仍在建设中，小区设施设备尚未完善，小区开发商补贴了0.4元/平方米·月，故原告按1.3元/平方米·月收取被告的物业服务费。原告举示《前期物业服务合同》，拟证明某小区开发商委托原告对该小区进行物业服务；举示备案申请表，拟证明《前期物业服务合同》已在区国土房管局进行备案；举示《前期物业服务协议》、《临时管理规约》，《前期物业服务协议》载明被告的房屋建筑面积为67.7平方米，拟证明原、被告的合同权利和义务等；举示人员进出登记表、巡逻签到表、通知、温馨提示、服务简报、报告函和整改告知书，拟证明其履行了相关安保、巡查、监督违法违规建筑等物业服务；举示电压不稳造成业主家电受损的请示，拟证明因雷电事故造成业主受损后，原告向小区开发商进行了报告；举示装饰装修管理协议和装修承诺书，拟证明原、被告在签订合同时，被告已经知晓不能安装不锈钢防盗网。被告对《前期物业服务协议》的真实性无异议，但辩称在签合同时自己并不清楚合同内容；对人员进出登记表辩称只是在装修房子时进行过登记，后来就没有登记了；对电压不稳造成业主家电受损的请示，辩称该请示与业主无关，并不认可是变压器造成了业主的家电损坏；对其他证据未提出异议。原告还举示了（2017）渝0110民督170号民事裁定书，拟证明向被告催收了物业服务费，被告未到庭亦未对此提出书面意见。被告举示照片一张，拟证明原告未经业主同意就擅自拆除业主安装的防盗网。对此，原告陈述是经过该户业主同意的，且当时有派出所和社区的工作人员在现场。前述事实，有《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《前期物业服务合同》、备案申请表、人员进出登记表、巡逻签到表、通知、温馨提示、服务简报、报告函、整改告知书、装饰装修管理协议、装修承诺书、民事裁定书等书证及双方当事人陈述等证据证明，并经庭审质证和本院审查，予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。物业使用人应当依法向物业服务企业交纳物业服务费用。本案中，原、被告签订了《前期物业服务协议》，该合同系双方真实意思表示，符合法律规定，且无证据证明有合同无效的法定事由，该合同合法有效，对小区业主具有约束力，物业服务企业与业主双方均应按合同约定全面履行合同义务。小区共用部位、共有设备设施是业主共有，业主对其经营收入、支出、结余以及大修基金支出情况等享有知情权。原告千山物业对利用小区公共资源进行经营的收入、支出等情况未予公示，对此可以认定原告在提供物业服务过程中存在着一定的瑕疵。但从总体而言，原告已按合同约定对小区提供了物业服务、履行了合同义务，被告作为小区业主，已经享受了原告提供的物业服务，就应当交纳相关的物业服务费。被告以原告不准安装不锈钢防盗网等为由拒绝交纳物业服务费用，于法无据，亦不符合双方的合同约定。本院对原告要求被告给付2017年1月至2017年9月期间物业服务费的请求予以支持。根据原、被告签订的《前期物业服务协议》，被告的房屋建筑面积为67.7平方米，原告主张67.8平方米的物业服务费没有依据，被告亦未举示相应证据证明其房屋建筑面积，故本院对此确认为67.7平方米。被告所欠物业服务费为792.09元（1.3元/月/平方米×67.7平方米×9个月）。鉴于被告未按时交纳物业服务费用，是因为原告提供物业服务中存在瑕疵，故本院对原告的违约金请求不予支持。原告作为物业服务企业，还需要加强公司员工的服务意识，与业主加强沟通，尽量避免矛盾和纠纷的产生，创造更加整洁、安全、和谐的小区环境。同时，被告亦应当按照合同约定按时交纳物业服务相关费用，防止因物业费用不足而可能导致的服务水平和标准降低，或损害业主权益的事件发生。被告石亮未到庭参加第二次庭审，视为放弃自己相应的诉讼权利。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告石亮在本判决生效之日起3日内支付原告重庆千山物业服务有限公司2017年1月至2017年9月期间的物业服务费792.09元；二、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告石亮负担，此款原告已预交，被告在履行前述义务时一并支付给原告。本判决为终审判决。审判员  邹雪蕾二〇一七年十二月二十八日书记员  杨文婷