云南省保山市隆阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）隆民初字第01750号原告崔永明，男，云南省临沧市临翔区人。委托代理人李戚扬，云南恒鑫律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人梁琳，临沧市临翔区法律援助中心律师。特别授权代理。被告张礼怀，男，云南省临沧市临翔区人。委托代理人张建农，云南临疆律师事务所律师。特别授权代理。原告崔永明与被告张礼怀房屋租赁合同纠纷一案，临沧市临翔区人民法院受理后，经请示，云南省高级人民法院于2015年4月3日作出（2015）云高辖字第143号指定管辖决定书，将该案指定本院审理。本院于2015年4月30日受理后，因原被告之间涉及另案租赁合同纠纷尚在二审审理期间，本案必须以该案审理结果为依据，本院于2015年6月9日中止本案审理，于2015年10月9日恢复本案诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年10月23日公开开庭进行了审理。原告崔永明及其委托代理人李戚扬、梁琳，被告张礼怀及其委托代理人张建农到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔永明起诉称，2010年5月17日，原被告签订《租房协议》，约定原告将其位于临沧市临翔区南天路酒店一楼部分铺面出租给被告使用，租期10年。第一、二年租金每年28万元，第三、四年租金每年30万元，以后租金每年增长2万元。2011年7月28日双方又签订了《房屋租赁补充协议》。同年12月29日，原告书面通知被告解除租赁合同，此后，被告一直占用该房屋至今。2013年3月19日原告向临沧市临翔区人民法院提起诉讼，要求被告支付第一年租金余额17万元、赔偿损失和支付违约金，被告提出反诉，要求原告赔偿损失，该案经临沧市临翔区法院以（2013）临民初字第250号判决后，原告已提出上诉。原告通知被告解除合同后，被告未在三个月内向人民法院提出异议，且被告在前一案一审过程中同意解除合同，因此合同已解除。而被告继续占用原告的房屋，不支付占用费，给原告造成损失并且使损失继续扩大。原告遂提起诉讼，诉讼请求为：1、请求判令被告参照租赁合同约定的租金标准向原告支付自2011年5月17日起至实际腾房之日止的房屋占用费，计算至2015年4月2日共计1161424.66元，2015年4月3日起的占用费按实际占用天数计算（2015年4月3日至2016年5月16日期间为每天876.71元，2016年5月17日至2018年5月16日期间为每天931.51元）；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：房屋占用费从2011年12月31日起计算至2015年4月2日止共计968977.07元，2015年4月3日起至实际腾房之日止的房屋占用费按合同约定计算。被告张礼怀答辩称，1、原告没有合法根据单方解除合同，并强行断电，原告构成违约，造成的损失应由原告自行承担；2、被告一直占用房屋至今属实，因原告的行为造成被告不能正常使用租赁房屋，被告占房的理由合法、合理；3、前案的判决已生效，该判决已说明被告占房但未正常使用，判决解除了租赁合同并由双方各自承担责任；4、被告在接到原告解除合同通知并强行断电后，被告已在第一个月就提起诉讼，该诉讼中被告并未同意解除合同，而是要求原告赔偿损失。之后，保山市中级人民法院二审判决解除合同，同时判令被告返还房屋、原告赔偿损失同时履行，但至今原告仍未赔偿被告损失。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告崔永明针对诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、《租房协议》1份，以证明2010年5月17日原告与被告签订了房屋租赁合同，约定被告承租原告位于临沧市临翔区南天路酒店一楼部分铺面，租期10年，租金按年计，自被告开业起计收。2、房屋租赁补充协议1份，以证明2011年7月28日原被告签订补充协议约定了相关事宜，其中第四条强调按时交纳租金。3、关于解除租房协议的通知1份，以证明原告已于2011年12月30日通知被告解除双方的租赁合同。4、临沧市临翔区人民法院（2013）临民初字第250号民事判决书及该该卷宗内关于改变一楼迪高厅经营项目的通知的复函各1份，以证明原告曾起诉要求被告支付第一年房屋租金17万元，并要求被告赔偿损失、支付违约金；原告未放弃第一年以后的房屋租金；被告用租赁房屋开设娱乐场所于2011年5月2日起试营业。5、保山市中级人民法院（2015）保中民二终字第65号民事判决书1份，以证明原被告之间的租赁合同已经生效判决书判决解除，解除的原因系被告违约。经质证，被告对上述证据的真实性均无异议。其中证据3只能证明原告通知过被告解除合同，但该通知没有强制效力；证据4中的关于改变一楼迪高厅经营项目的通知的复函提到的是试营业；证据5的判决中已认定违约方是原告。本院认为，被告对上述证据的真实性均无异议，本院认可其真实性。证据5系生效裁判文书，而证据4中的临沧市临翔区人民法院（2013）临民初字第250号民事判决书已被证据5的生效裁判文书撤销，且原被告对证据5中生效裁判文书认定的事实均无异议，故对证据5中生效裁判文书认定的事实本院直接予以采用。被告张礼怀针对其答辩理由向本院提交保山市中级人民法院（2015）保中民二终字第65号民事判决书1份，以证明：1、原被告之间租赁合同约定的租期是从开业之日起算；2、2011年7月28日的补充协议约定甲方（原告）不得单方停电；3、原告于2011年12月30日对涉案租赁房屋断电至今，被告未正常经营，房屋仍由被告占用；4、被告于2011年7月28日开业，租金起算时间应从当日开始计算；5、原告单方解除合同条件不成就，原告在合同未解除的情况下对被告经营场所断电导致被告无法正常使用租赁房屋，原告违约；6、原告停电期间的损失应由其自行承担，被告只应支付2011年7月28日至同年12月30日共计5个月的租金；7、原被告之间的房屋租赁合同及补充协议被生效判决书解除；8、原被告有同时履行义务，被告在判决生效后15日内返还原告房屋，原告在判决生效后15日内赔偿被告损失。经质证，原告对该判决书无异议。但对被告的证明目的持有异议。认为：1、2011年7月28日的补充协议约定甲方（原告）不得单方停电，但补充协议第四条规定如果被告不按期交纳房租视为违约，而被告长期拖欠房租，其无权要求原告遵守该协议；2、原告所说的生效判决原被告有同时履行义务，同时履行抗辩权是针对民事行为，而生效裁判文书并不存在同时履行抗辩权。本院认为，该证据与原告提交的证据5系同一份生效裁判文书，对其认定的事实本院直接予以采用。根据庭审、举证、质证和认证，本院确认如下法律事实：2010年5月17日原被告以原告崔永明为甲方、被告张礼怀为乙方签订《租房协议》，约定：甲方将其位于临沧市临翔区南天路酒店的第一层出租给乙方作娱乐场所使用；租期10年，租金自被告开业之日起计算，第一、二年租金为每年28万元，第三、四年租金每年30万元，以后租金每年增长2万元；乙方于协议签订三日内向甲方预付订金8万元，待乙方开业后一个月内付清剩余20万元；除第一年外，以后每年租期到期前一个月由甲方告知乙方，乙方在一个月内付清租金。协议签订后，被告按时向原告支付了订金8万元，2011年1月28日，被告支付原告租金3万元。2011年7月28日原被告又签订了《房屋租赁补充协议》，对被告营业时间、控制音量、租金按时交纳等进行了补充约定，并约定原告不得单方切断水、电等。2011年7月28日，被告用该租赁房屋经营慢摇吧，并领取了相应的营业执照。2011年11月24日，原告向被告发送《关于一楼迪高厅震、噪严重影响（洗脚城、酒店）正常营业的协调书》，认为被告严重影响洗脚城、酒店正常营业，电缆超负荷运载，震动、噪音较大等，提出通知：1、2011年12月31日之前完成整顿，营业时间不能影响洗脚城、酒店正常经营；2、在2011年12月31日之前营业时如果对洗脚城、酒店的正常经营有影响时，我方有权对你方停电处理。被告接到原告要求整改通知后，被告整改线路两天。2011年12月29日，原告向被告送达《关于解除〈租房协议〉通知》，提出被告经原告多次通知而拖延支付租金，被告单方违约，现通知你方于2012年12月30日正式解除《租房协议》，2011年12月30日早上8时停电，你方于2012年2月5日交清所欠房费用（房租、水电费、违约金等），于2012年2月10日腾退房屋等。2011年12月30日原告对案涉房屋断电至今，被告未经营，案涉房屋仍由被告占用。2013年3月17日，崔永明向临沧市临翔区人民法院提起诉讼，要求判令张礼怀给付租金17万元，赔偿因装修房屋导致的卷帘门损坏5万元、消防改动2万元、违约金28万元。该案张礼怀提出反诉，要求判令崔永明双倍赔偿房屋装修投资2612131.20元，停业可得利益损失735525元、停业违约责任损失342200元。2014年12月15日临沧市临翔区人民法院作出（2013）临民初字第250号民事判决书，判决解除双方的租房协议及补充协议，并由崔永明补偿张礼怀损失1162874.09元，张礼怀将房屋交还崔永明，并对相关设施的归属进行了处理。崔永明、张礼怀均不服该判决，提起上诉，崔永明并提出异地审理申请，云南省高级人民法院指定保山市中级人民法院二审审理该上诉案件。2015年8月10日，保山市中级人民法院作出（2015）保中民二终字第65号民事判决书，判决结果为：一、撤销临沧市临翔区人民法院（2013）临民初字第250号民事判决；二、解除崔永明及张礼怀于2010年5月17日签订的《租房协议》及2011年7月28日签订的《房屋租赁补充协议》；三、张礼怀于本判决生效后十五日内将涉案房屋内物品搬离，并将房屋交还崔永明；四、由张礼怀于本判决生效后十五日内支付崔永明房屋租金6665元；五、崔永明于本判决生效后十五日内赔偿张礼怀装修房屋附合物损失515479元。第四、五项相互冲抵后，崔永明应赔偿张礼怀508814元；六、驳回崔永明的其他原审诉讼请求；七、驳回张礼怀的其他原审反诉请求。崔永明、张礼怀分别于2015年9月7日、10日领取该判决。本院认为，原被告之间签订的《租房协议》及《房屋租赁补充协议》已经保山市中级人民法院（2015）保中民二终字第65号生效民事判决书判决解除，该案崔永明提出张礼怀于2011年5月开业，第一年应付租金28万元，张礼怀仅支付崔永明租金11万元，尚欠第一年房租17万元，崔永明的第一项诉讼请求为由张礼怀给付租金17万元。保山市中级人民法院生效判决书认定张礼怀于2011年7月28日取得营业执照（合同约定租金自张礼怀开业之日起计算）起算至同年12月30日停电止，共5个月的租金张礼怀应支付，停电以后的租金不予支持，认定张礼怀应支付崔永明第一年租金116665元，扣除张礼怀已支付的11万元，判决张礼怀支付崔永明租金6665元。故崔永明要求支付2012年7月28日以前的房屋租金已经生效判书处理，现本案原告崔永明再次起诉要求被告张礼怀支付2011年5月至2012年7月27日的房屋占用费的请求，按《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》二百四十七条的规定，原告的该请求属重复诉讼，本院依法不予支持。对于2012年7月28日起至保山市中级人民法院（2015）保中民二终字第65号民事判决书确定的履行期限界满之日即2015年9月25日的房屋占用费，因保山市中级人民法院生效判决认定崔永明单方解除合同条件不成就,崔永明并于2011年12月30日对张礼怀经营场所停电，而张礼怀未按期支付租金,双方均存在违约。就张礼怀反诉要求崔永明赔偿收益损失、停业损失及停业违约损失，该判决以张礼怀未能提交证据证明而不予支持。因崔永明与张礼怀均存在违约，且张礼怀自2011年12月30日之后未正常经营，崔永明存在租金损失，而张礼怀前案提出的损失虽无证据证明导致保山市中级人民法院生效判决书未予支持，但张礼怀因不能正常使用租赁房屋的损失客观存在，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院确定原被告的损失应由各自自行承担。故对本案原告诉求的2012年7月28日至2015年9月25日的房屋占用费不予支持。对于2015年9月25日后至被告实际腾房之日止的房屋占用费,因腾让房屋尚在执行中,无法计算,原告可另行主张，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第二百一十二条之规定，判决如下：驳回原告崔永明的诉讼请求。本案案案件受理费15253元，由原告崔永明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。审 判 长  杨 宇审 判 员  杨自凤人民陪审员  邹 燕二〇一五年十二月十五日书 记 员  杨丽波