北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终12646号上诉人（原审被告、反诉原告）：张冶，男，1982年6月26日出生。委托诉讼代理人：于洪亮，北京市英政律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：聂懋萍，女，1966年4月4日出生。委托诉讼代理人：贾立峰，北京市中伦文德律师事务所律师。上诉人张冶因与被上诉人聂懋萍合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院(2016)京0113民初8975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张冶委托诉讼代理人于洪亮、被上诉人聂懋萍及其委托诉讼代理人贾立峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张冶上诉请求：1.撤销一审判决主文第一、四项；2.改判驳回聂懋萍的诉讼请求；3.改判聂懋萍向其支付转让费100万元；4.由聂懋萍承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.张冶向聂懋萍转让的内容包括房屋的使用权和餐馆两项，双方于2014年4月15日签订的《协议》约定，张冶将顺义区后沙峪镇罗各庄村民的房屋及在此经营的餐馆整体转让给聂懋萍；2.2014年7月下旬，张冶已将房屋使用权及餐馆交付聂懋萍，张冶与聂懋萍及别×于2014年8月21日签订的《协议》第三条约定，聂懋萍已经于2014年7月下旬入住餐厅和宿舍；3.张冶已向聂懋萍交付房屋钥匙、餐馆营业执照、餐饮服务许可证、餐馆价值70多万元的设备设施；4.张冶在微信中提到的“保证你的40万”，前提是聂懋萍再次将餐馆转让不低于140万元、并由张冶收取转让费。综合上述四点理由，张冶认为，其与聂懋萍之间签订的合同真实有效，并已实际履行。一审判决判令张冶退回40万元，没有考虑房屋已经交付的事实，且聂懋萍至今没有将餐馆退回。张冶和聂懋萍约定的转让费是150万元，张冶从上家受让时出资50万元，之后对房屋进行装修、改造、购置设备，投资近100万元。一审判决仅判令聂懋萍支付10万元的违约金，无法弥补张冶的实际损失，显失公平。聂懋萍答辩称，不同意张冶的上诉请求和理由，同意一审判决。聂懋萍向一审法院起诉请求：1.张冶返还转让费40万元并支付利息（自2014年6月16日至实际给付日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.诉讼费、2万元律师费由张冶承担。张冶向一审法院反诉请求：1.聂懋萍支付张冶100万元；2.聂懋萍支付张冶房屋租金4万元；3.案件受理费由聂懋萍承担。一审法院认定事实：2014年4月15日，张冶（甲方）与聂懋萍（乙方）签署《协议》，约定：甲方将其承租的顺义区后沙峪镇罗各庄村民（空白）的房屋及在此经营的餐馆整体转让给乙方，同意乙方使用其餐馆经营证照继续经营餐饮。转让时间自本协议签订之日起至2025年12月31日止。转让费共计150万元整。支付房东的房屋土地使用费转由乙方承担并按相关约定执行。乙方同意在本协议签订时间向甲方支付订金10万元，在本协议签订后10日内向甲方支付转让费40万元，余款100万元于本协议签订后60日内（即2014年6月15日前）付清，原转让订金10万元自动转为转让费。如果乙方在约定时间内不能付清转让费，则甲方有权不退还乙方支付的10万元订金并有权收回房屋，但乙方已支付的转让费甲方应予退还。在收到乙方订金后，甲方应将房屋钥匙交给乙方，并将相关事宜与房东达成一致，以便乙方进行装修。在签订本协议前甲方应将有关此房屋的所有租赁（转让）协议原件出示给乙方过目，并在乙方付清全部转让费后将所有原件交由乙方留存。2014年4月10日，聂懋萍向张冶转账10万元。2014年4月26日，聂懋萍向张冶转账40万元。2014年8月21日，张冶（甲方）与聂懋萍（乙方）、别×（丙方）签署《协议》，载明：甲方同意乙方将其承租的位于顺义区后沙峪镇罗各庄村罗东路8号的房屋及在此经营的餐馆整体转让给丙方，同意丙方使用甲方的餐馆继续经营证照继续经营餐饮。转让时间自本协议签订之日起至2025年12月31日止。丙方同意在本协议签订后（空白）日内向甲乙两方各支付转让定金（空白）万元。在丙方付清各项费用后，原甲、乙双方签订的转让协议自动作废。张冶、聂懋萍均称别×未付款。2015年4月23日，张某1（甲方）与庞别×、张某2（乙方）、张冶（丙方）签署《协议书》，载明：2004年11月1日，吴玉荣（甲方的母亲）与乙方签订了房屋租赁协议，现吴别×已经去世，根据甲方提供的2006年5月14日分家协议，甲方为顺义区后沙峪罗各庄东路8号院的权利人，现甲、乙、丙三方经友好协商，达成协议如下：本协议签订之日，甲方与乙方于2004年11月1日签订的房屋租赁协议终止，双方无任何经济纠纷。自2015年1月1日开始，该房屋的承租人变更为丙方，原房屋租赁协议的条款适用于甲方与丙方，需要变更的内容由本协议重新约定。自2015年1月1日开始至2024年12月31日，该房屋的承租人为丙方，租赁期间内每年租金6.5万元，每2.5年递增10%，租赁按年度交纳，每年的10月15日前付下一年度的租金。丙方已于2014年10月15日支付了2015年租金4万元，丙方应在2015年10月15日前补交2015年度租金2.5万元。2015年8月9日，聂懋萍向张冶发微信称：小张，前两天有人看房，一开门房东就进去了，说不允许转租，除非给他5万，然后把门上的电话也撕了，我们告诉他是合作他也不信。结果人家看房的也走了。你看怎么办吧。本来是想尽快找到接手的人，现在看来我是无能为力了，你真得想想办法了。张冶回复称：那就给他5万。你把电话还贴上吧，保证你的40万，尽量谈吧。2015年8月19日，聂懋萍向张冶发微信称：小张，在北京吗？之前谈过一个客户，说可以出90万，分几次两年内付清。我告诉他房东要收5万。我估计再谈谈也许可以谈到100万（含房东5万），房东每年的租金他们支付。不过第一次他们40万都付不了，最多也只能付30万左右。我这边特别着急用钱，你如果同意他们先付清我的40万，我就继续和他们谈。如果不愿意，就尽快准备好40万给我，我真的等不了了。这房子实在太难转租了，都觉得是天价。所有这个机会还是要好好把握。你考虑下尽快回复我。张冶回复称：你尽量谈吧。2015年9月24日，张某1（甲方）与张冶（乙方），许×（丙方）签署《租赁协议》，载明：本协议签订之日，甲方与乙方于2015年4月23日签订的房屋租赁协议终止，双方无任何经济纠纷。自2015年9月24日开始，该房屋的承租人变更为丙方，原房屋租赁协议的条款适用于甲方与丙方，需要变更的内容由本协议重新约定。自2015年4月23日开始至2024年12月31日，该房屋的承租人为丙方，租赁期间内每年租金6.5万元，每2.5年递增10%，租赁按年度缴纳，每年的10月15日前付下一年度的租金。张冶称其于2015年9月24日退出房屋租赁关系。一审法院认为，2014年4月15日，张冶与聂懋萍签署的《协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，法院予以确认。通过张冶与聂懋萍、别×于2014年8月21日签署《协议》可以确认，聂懋萍为当时的转让方，合同约定“在丙方（别×）付清各项费用后，原甲、乙双方签订的转让协议自动作废”，因别×未交纳款项，张冶与聂懋萍的协议当时仍在履行中。聂懋萍有解除2014年4月5日《协议》的意思表示，但其不享有解除权，且未提交证据证明何时张冶同意解除。2015年9月24日，张某1与张冶、许×签署《租赁协议》，至此，张冶无继续履行其与聂懋萍《协议》的可能，法院确认张冶与聂懋萍于2014年4月15日签署的《协议》于2015年9月24日解除。张冶在微信中称“保证你（聂懋萍）的40万”，应理解为同意返还聂懋萍40万元，故对于聂懋萍主张张冶支付40万元的诉讼请求，法院予以支持。对于聂懋萍主张的自协议解除之日起的利息，法院予以支持，其他部分利息不予支持。聂懋萍主张的律师费于法无据，法院不予支持。张冶要求聂懋萍支付100万元转让费于法无据，法院不予支持。张冶缴纳了4万元的租金，该租金应由聂懋萍负担，张冶的该项诉讼请求法院予以支持。判决：一、张冶支付聂懋萍四十万元及利息（以四十万元为基数，自二〇一五年九月二十四日至实际给付日，按中国人民银行同期贷款利率计算），于判决生效之日起七日内执行；二、驳回聂懋萍的其他诉讼请求；三、聂懋萍支付张冶租金四万元，于判决生效之日起七日内执行；四、驳回张冶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均没有提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，张冶与聂懋萍于2014年4月15日签订的《协议》合法有效，本案双方二审的争议焦点是《协议》的解除时间及《协议》解除的法律后果问题，对此，本院分析如下：关于合同解除时间。张冶与聂懋萍于2014年4月15日签订的《协议》对于逾期支付转让费作出约定，如果聂懋萍在约定时间内不能付清转让费，则张冶有权不退还乙方支付的10万元订金并有权收回房屋，但乙方已支付的转让费甲方应予退还。由此可见，聂懋萍逾期支付转让费，张冶享有合同解除权。据本案现有证据，在聂懋萍逾期支付转让费的情况下，张冶并未行使合同解除权，而是协商由聂懋萍转租涉案餐馆。双方虽曾与别×于2014年8月21日签署《协议》，但因别×未按合同约定付清各项费用，故按照该《协议》约定，张冶与聂懋萍于2014年4月15日签订的《协议》继续履行。在双方合同履行期间，张冶于2015年9月24日与张某1、许×签署《租赁协议》，导致其与聂懋萍的《协议》无法继续履行，一审法院认定自此张冶与聂懋萍签订的《协议》解除正确，本院予以确认。关于合同解除的法律后果。张冶上诉主张其作出“保证你的40万”的意思表示系以聂懋萍再次转让餐馆价格不低于140万元、并由张冶收取转让费为前提，但其对此未提供任何证据加以证明，根据证据规则，本院对其该项主张不予采信。根据微信记录，张冶系在聂懋萍告知房东转租条件时作出“那就给他5万。你把电话还贴上吧，保证你的40万，尽量谈吧。”现因张冶原因导致《协议》解除，且根据《协议》约定，张冶应将聂懋萍已支付的40万元退还，故一审法院判决张冶向聂懋萍返还40万元并无不当，本院予以维持。因张冶与聂懋萍之间的《协议》已经解除，故张冶主张聂懋萍依据《协议》约定向其支付剩余100万元转让费，没有合同和法律依据，本院不予支持。一审法院根据张冶向其出租方交纳的租金数额判决聂懋萍应支付的租金数额并无不当，本院予以确认。至于张冶提到的装修等其他损失，因超出其诉讼请求范围，故本院不予处理。综上所述，张冶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费3650元，由张冶负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费7080元，由张冶负担6680元（已交纳），由聂懋萍负担400元（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费13800元，由张冶负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  马立红审判员  薛 妍审判员  江锦莲二〇一七年十二月十五日书记员  刘艳辉书记员  史晓霞