河北省秦皇岛市海港区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第5729号原告（反诉被告）姚春燕，女，1978年3月28日出生，汉族，现住秦皇岛市经济技术开发区。委托代理人林楠，河北德圣律师事务所律师。被告（反诉原告）秦皇岛润地房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区光明路海安里15号楼5-6层，组织机构代码：56199140-6。法定代表人张友明，总经理。委托代理人刘智慧，河北海立律师事务所律师。委托代理人多秀宏，河北海立律师事务所律师。原告姚春燕与被告秦皇岛润地房地产开发有限公司（以下简称润地房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告润地房地产提出反诉，本院合并审理。原告姚春燕及其委托代理人林楠，被告委托代理人刘智慧、多秀宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）姚春燕诉称，2013年7月23日，原、被告签订了《限价商品住房买卖合同》，约定原告从被告处购买其开发的学府嘉园20栋1单元2902号住宅一套，建筑面积91.29平方米，单价为每平方米4890元，总价款446408元。原告已按约定支付了全部款项，履行了给付价款的义务。合同约定被告应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已取得河北省建设工程竣工验收报告，并符合本合同约定的限价商品住房交付给买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该限价商品住房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过180天，自2014年12月31日起至实际交付之日止，出卖人即被告按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，但直到起诉日被告方也未能将检验合格的房屋交给原告方使用。现原告诉至法院，请求判令被告向原告支付违约金9062.08元，实际违约金数额按被告方取得验收合格日止计算，要求被告赔偿原告在外租房损失16000元，被告承担诉讼费。被告（反诉原告）润地房地产辩称，被告交付了学府嘉园商品房，符合双方签订的商品房买卖合同交房条件，不存在违约行为。一、学府嘉园限价商品房早已具备合同约定的交付条件，能否交付，限价商品房买卖合同第八条约定，房屋取得河北省建筑工程竣工验收报告，即符合验收条件，该项目在我方通知其交房前已经取得河北省竣工验收报告。二、被告将交房期限顺延至2015年6月22日，完全是由于给排水、热力、燃气、供热等市政配套设施未能按期竣工所导致，上述原因属于限价商品房买卖合同第八条第二款第四项约定，出卖人无法预见的原因及其他非出卖人所能控制的因素而引起的延误情形，因此答辩人有权据实顺延交付期限，故答辩人顺延交付期限不存在违约。三、在房屋具备交付条件后，答辩人已经履行了通知售房的义务，被答辩人未收房属于自身原因所导致，且属于被答辩人单方违约，应当承担违约责任。综上，被告认为原告诉讼请求没有事实与法律依据，应依法驳回。被告（反诉原告）润地房地产诉称，2013年7月23日反诉人与被反诉人签订《限价商品房住房买卖合同》。合同约定，买受人按照合同第六条第3种方式付款，即“买受人自愿于2013年7月18日向出卖人支付该限价房首付款136408元，余款310000元进行按揭贷款。总房款446408元”。但合同签订后，被告并未按照约定期限付款。2013年7月24日被反诉人仅支付购房款76408元，剩余首付款直到2013年9月20日才付清。而且被反诉人所承诺的贷款直到2013年12月20日才打入反诉人账户。根据双方签订的购房合同，被反诉人支付房款的时间早已超过约定期限，已构成违约，且已损害了反诉人的合法权益，应当按照购房合同第七条第1款、第2款约定承担违约责任。现反诉人为维护自己的合法权益，依据《民事诉讼法》、《合同法》的相关规定提起反诉，要求被反诉人给付逾期付款违约金10883元，并承担本案全部诉讼费。原告（反诉被告）姚春燕辩称，反诉被告2013年9月20日全额付清首付款，如反诉人主张首付款的逾期付款违约金应当在2015年9月20日前提出，但反诉人2015年10月29日才提出反诉，明显超过法定诉讼时效，反诉人此部分诉请已经丧失胜诉权。双方签订的买卖合同第七条第2款，依据《合同法》第39条规定，属于反诉人为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与被反诉人协商的格式条款，此条款规定无论何种情况下，只要贷款未按时到位，即由被反诉人承担违约金。但事实上，贷款发放时间不是被反诉人所能决定的，因银行原因或反诉人原因同样可能导致贷款发放延迟，在此情况下，上述条款明显属于提供格式合同一方免除其责任、加重对方责任的条款，依据《合同法》第40条规定，该条款无效，因此，反诉人不能依据合同此条款向被反诉人主张逾期付款违约金，请求法院驳回反诉人的反诉请求。即使法庭认定被反诉人需缴纳违约金，因违约金约定过高，请法院按照同期银行贷款利率进行调整。经审理查明，2013年7月23日，原、被告签订了《限价商品住房买卖合同》，双方约定被告将位于新一中北侧编号为209-1地块上的学府嘉园第20幢1单元2902号房屋出卖给原告，住宅价款为446408元。同时约定合同第六条第3种方式付款：“买受人自愿于2013年7月18日向出卖人支付该限价房首付款136408元，余款310000元进行按揭贷款，总房款446408元。”第七条约定，买受人自愿于2013年7月18日向出卖人支付该限价房首付136408元，余款310000元进行按揭贷款。总房款446408元。办理按揭贷款的买受人应在首付款交纳后30日内贷回剩余房款。逾期的，买受人按日向出卖人支付全部价款万分之二的违约金，合同继续履行。合同签订后，2013年7月24日，原告支付购房款76408元，剩余首付款于2013年9月20日付清，余款310000元于2013年12月20日打入被告（反诉原告）的账户。同时双方约定交付房屋应符合以下条件，买卖合同中第八条：“交付期限，出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的限价商品住房交付买受人使用：1、该限价商品住房经验收合格。2、该限价商品住房经综合验收合格。3、该限价商品住房经分期综合验收合格。4、该限价商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该限价商品住房取得河北省建设工程竣工验收报告。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，2、施工中遇到异常困难及重大技术问题，不能及时解决而引起的延误，3、政府政策性调整而引起的延误，4、出卖人无法预见的原因及其他非出卖人所能控制的因素而引起的延误。”第九条：“出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该限价商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、双方自行约定下列影响到买受人所购限价商品住房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该限价商品住房结构形式，户型，空间尺寸，朝向；（2）X；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更，出卖人未在规定时限内通知买受人，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。”第十四条：“出卖人关于基础设备、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该限价商品住房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、交房之日给水达到的使用条件2、供电，交房之日供电达到使用条件，3、供暖，交房之日供暖达到使用条件，4、天然气，交房之日供气达到使用条件。5、X。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、因政府及其职能部门或政府供水、排水、供电、供暖、供气等部门的原因所致，出卖人不承担责任；2、X。”该房屋在秦皇岛市杨道庄保障房片区内。被告未能按照合同约定在2014年12月30日前交付房屋。被告为能交付该房屋，保障所交房屋管网达到使用条件，已按照华润橡树湾小区自建污水管网标高进行了设计和施工，并将小区内污水管网接入该管网，小区内的给水、燃气、电力等管网也就近接入了其他小区管网。上述给水、排水、燃气、电力等管网接入后，2015年6月8日被告取得河北省建设工程竣工验收报告。被告取得报告后，通过邮寄《收房通知书》和群发短信方式通知全体业主分批收房，告知原告在2015年6月27日与被告办理入住手续，原告认为被告交付房屋不符合交付条件，未接收房屋。被告辩称将房屋交付期限顺延至2015年6月26日，完全是由于给排水、热力、燃气、供热等外网市政配套设施未能按期竣工所导致。另查，经庭审向原、被告询问，该小区现均有给水、排水、燃气、电力、供暖。但原、被告称现未核实是否为正式水电。燃气已由秦皇岛华润燃气有限公司点火安装。秦皇岛排水有限责任公司、秦皇岛市城市管理局于2015年11月9日出具说明：“秦皇岛市杨道庄保障房南区地块红线外污水管网设计、施工均非我单位实施”。经本院到秦皇岛市经济技术开发区工程承包公司调查核实，秦皇岛市杨道庄保障房南区地块红线外污水管网现未施工建设。以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的《限价商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿基础上协商一致达成的合意，是双方的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同是合法有效的，双方应恪守履行。根据双方签订合同第八条约定：“出卖人将具备该限价商品住房取得河北省建设工程竣工验收报告，并符合本合同约定的限价商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：出卖人无法预见的原因及其他非出卖人所能控制的因素而引起的延误。”第十四条“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、因政府及其职能部门或政府供水、排水、供电、供暖、供气等部门的原因所致，出卖人不承担责任”。被告开发建设的为保障性住房，该保障性住房项目具有一定的公益性和政策指导性，项目的开发建设政府列为“应急工程”，采取了“特事特办”，相关的审批手续为边建设边办理。由于该房屋所在的秦皇岛市杨道庄片区外的市政管网未在2014年12月30日前施工完毕，导致该房屋所在小区的相关设施无法完成并与市政管网连接；被告为了尽早完成施工，放弃等待与本小区配套管网的建设，按照华润橡树湾小区自建污水管网标高进行了设计和施工，并将小区内污水管网接入该管网，小区内的给水、燃气、电力等管网也就近接入了其他小区管网后，2015年6月8日被告取得河北省建设工程竣工验收报告。经本院调查核实，秦皇岛市杨道庄保障房南区地块红线外污水管网现仍未施工建设。由于该楼盘约定交付时间是2014年12月30日，被告所建设的楼盘因市政管网未建设而无法接驳，被告在竣工验收前将该楼盘排水接到临近其他地产的排水系统。被告就相关市政配套设施已预留了合理的期限，且一直积极履行自已的义务，而这些基础设施建设的审批与施工并非被告所能掌控。因此，被告提出的上述情形属于出卖人无法预见的原因及其他非出卖人所能控制的因素而引起的延误的抗辩意见，本院予以采纳。因该房屋按合同约定可顺延交付，原告据此主张逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。虽双方在合同中约定：“买受人自愿于2013年7月18日向出卖人支付该限价房首付136408元，余款310000元进行按揭贷款。总房款446408元。办理按揭贷款的买受人应在首付款交纳后30日内贷回剩余房款。逾期的，买受人按日向出卖人支付全部价款万分之二的违约金，合同继续履行。”但在借款合同签订时，被告亦是作为担保人需履行相关义务，且需原、被告共同到银行方可办理，且贷款的发放确与银行的审批及银行的贷款额度有关；被告（反诉原告）所举证据仅证明原告（反诉被告）所贷款项的放款时间晚于约定时间，不能证明确系原告（反诉被告）的原因造成，故对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）给付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、对原告（反诉被告）姚春燕的诉讼请求不予支持；二、对被告（反诉原告）秦皇岛润地房地产开发有限公司的诉讼请求不予支持。案件受理费50元，由原告姚春燕负担50元，反诉案件受理费36元，反诉原告秦皇岛润地房地产开发有限公司负担36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长  莫 军审 判 员  许庆海人民陪审员  吕凤玲二〇一五年十二月十八日代理书记员  杜佳兴