上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）杨民四（民）初字第3532号原告葛卫良，男，1973年10月6日出生，汉族，住江苏省宜兴市。原告潘飞庆，男，1953年10月19日出生，汉族，住浙江省。两原告共同委托代理人孙洪林，上海市申房律师事务所律师。两原告共同委托代理人马海燕，上海市申房律师事务所律师。被告上海仁品实业有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人余后龙。经理。委托代理人孙一天，上海富明律师事务所律师。委托代理人孙鸿书，上海富明律师事务所律师。原告葛卫良、潘飞庆诉被告上海仁品实业有限公司（以下简称仁品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员金玮适用简易程序公开开庭进行了审理。原告葛卫良、潘飞庆及两原告的共同委托代理人马海燕、孙洪林、被告仁品公司的委托代理人孙鸿书到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告葛卫良、潘飞庆诉称，2013年7、8月间，两原告通过拍卖取得上海市杨浦区河间路XXX号房屋（以下简称系争房屋）的产权，该房产原权利人上海仪电控股（集团）公司（以下简称仪电集团）和原告签订了交接书，约定从2013年8月1日起系争房屋出租的租金由原告收取并享有，仪电集团将其与被告签订的房屋租赁合同一并移交给了原告。后因被告未按时向两原告支付租金，两原告于2014年8月12日向上海市杨浦区人民法院（以下简称杨浦法院）起诉要求解除租赁合同并要求被告支付租金、违约金。被告于2015年1月31日向杨浦法院代管款账户支付了2014年全年及2015年1-3月的房租及违约金。2015年2月13日，杨浦法院判决认为被告拖欠租金确属违约，但综合各方利益并兼顾社会效果，认为继续履行合同较适宜，故未解除租赁合同，同时判决被告支付2014年1月1日至2015年3月31日的租金及违约金。两原告不服，提起上诉，被上海市第二中级人民法院（以下简称二中院）判决驳回上诉，维持原判。根据租赁合同约定，租金支付期限为一个月为一期支付，先付后用，每期租金的支付期限为上月的20日至25日。近日，两原告经了解确认被告未支付2015年4月起至今的租金，即被告未珍惜杨浦法院给予的机会，再次发生违约行为，应按合同约定支付二个月租金的违约金。现诉至法院，要求判令：1、解除仪电集团与被告于2010年2月25日就系争房屋签订的房屋租赁合同；2、被告搬离系争房屋，并将该房屋返还给两原告；3、被告支付自2015年4月1日起至实际返还系争房屋之日止的房屋租金，按每月人民币114，583.70元（以下货币单位均为人民币）计算；4、被告支付违约金229，167.40元。被告仁品实业公司辩称，不同意原告的诉请。被告不存在违约行为，要求继续履行租赁合同。原告没有配合被告付款，有意制造被告不能付款的情形，且当时在诉讼中，原告坚持要求解除租赁合同，被告在诉讼后即联系原告要求其提供账号以便付款，但原告不接听电话，亦不回复短信，致使被告无法支付房租，所以被告没有违约行为，也不同意支付违约金。经审理查明，系争房屋位于上海市杨浦区河间路XXX号，系原上海冶炼厂所有。2010年2月25日，原上海冶炼厂上级单位仪电集团（甲方）和被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将河间路XXX号内所属的房屋设施、设备和场地按现状租赁给乙方，合同期限为五年，自2010年3月1日至2015年2月28日（按实际移交之日六个月后起算）；乙方在合同履行期内拖欠房租，则合同终止，甲方有权收回河间路XXX号内的房地产，乙方应在30日内做到“人走楼空”，乙方所投入的可移动设备由乙方处理，设备的处理不得损坏甲方的房屋，乙方不可移动设施、设备应保持完好，无偿交给甲方。月租金为104，167元，年租金共计1，250，000元，支付期限为租金按一个月为一期支付，先付后用，每期租金的支付期限为上月的20日至25日，甲方收到租金后向乙方开具相应发票。双方约定，乙方向甲方支付的年租金在上一年的基数递增10%，即每四年租金环比递增一次从第四年开始至本合同期满。若乙方逾期交付租金，须每日按租金的0.05%向甲方支付滞纳金，且仍应补交租金，拖欠超过45天，本合同终止，乙方承担违约责任。任何一方违反本合同约定的义务，均应向守约方承担两个月租金的违约金和其他合理损失。甲方交付房地产时，乙方应向甲方支付保证金250，000元，租赁关系终止时，除抵扣合同约定的乙方应付费用外，剩余部分在乙方将房地产返还甲方后30日内无息返还乙方。合同另对双方的权利、义务作了约定。2012年4月26日，仪电集团和被告签订《河间路XXX号补充协议》一份，明确仪电集团于2012年2月24日向被告移交上述房地产，考虑到被告清退客户垫资850，000元，双方约定被告方从2013年6月1日起向仪电集团支付租金。原合同约定的其他条款不变。《房屋租赁合同》及补充协议签订后，被告向仪电集团交付保证金250，000元。2013年7月，两原告通过司法拍卖，竞拍得上述房地产及土地使用权。2013年8月15日，仪电集团和两原告、物业管理方上海华鑫物业管理顾问有限公司签订《河间路XXX号物业交接书》，三方商定自2013年8月15日起由两原告正式接管该物业，2013年8月1日起的租金由两原告负责收取并享有，保证金250，000元应自物业移交之日起15日内移交给两原告。上述交接书签订后，仪电集团、两原告及物业管理方按约交接完毕。2013年8月30日，上海市虹口区人民法院裁定河间路XXX号房地产的所有权及相应的其他权利归两原告所有。因被告未支付2013年8月后的租金，两原告屡次发函催讨。2013年11月29日，被告通过向原告潘飞庆银行账户转账支付了2013年8-11月的租金。2013年12月19日，被告通过向原告潘飞庆银行账户转账支付了2013年12月的租金104，167元。2014年5月，两原告委托律师发出律师函，要求被告支付2014年1-5月的租金未果，遂于2014年8月12日具状来院，要求：1、解除房屋租赁合同；2、被告按原合同约定的每月租金104，167元的标准，支付2014年1月至被告将租赁房屋交还原告之日止的房屋租金；3、被告支付违约金208，334元。2014年8月19日，被告通过向原告潘飞庆银行账户转账向两原告支付了2014年的房租100，000元。该案审理中，被告为表继续履行合同之诚意，于2015年1月31日向杨浦法院代管款账户支付1，670，833元，表示该款为2014年全年欠缴的租金1，150，000元、2015年1-3月的租金312，500元及相当于两个月租金的违约金208，333元。2015年2月13日，杨浦法院作出（2014）杨民四（民）初字第2267号民事判决书，认为，被告自2014年1月起未按期足额支付租金，违反了租赁合同的有关约定，本应按照合同解除条款的约定解除合同，但虑及租赁房屋已层层转租，被告拖欠租金亦属事出有因，现被告为表继续履行合同之诚意，多方筹措1，670，833元，故2014年全年及2015年3月底前的租金已不存在支付障碍；对原告而言，出租房屋获取收益的目的也能达到，故对原告要求解除合同之诉请不予支持，但被告应当支付的租金及违约金仍应照付。应当指出，被告拖欠租金确属违约，综合各方利益并兼顾社会效果，认为继续履行合同较适宜，未予判决解除合同，但被告应当警醒并予以珍惜，切实履行合同，避免今后违约行为的产生。判决：1、葛卫良、潘飞庆要求解除2010年2月25日原房产权利人与仁品公司签订的上海市杨浦区河间路XXX号《房屋租赁合同》之诉讼请求，不予支持；2、仁品公司应自判决生效之日起十日内支付葛卫良、潘飞庆自2014年1月1日至2015年3月31日的房屋租金1，462，500元（已扣除已付的租金100，000元）；三、仁品公司应自判决生效之日起十日内支付葛卫良、潘飞庆逾期付款违约金208，333元。判决后，两原告不服，提起上诉，2015年8月21日，上海市第二中级人民法院作出（2015）沪二中民二（民）终字第703号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2015年9月，原告具状来院，作如上诉请，被告于2015年10月14日收到原告起诉状。审理中，1、被告先后三次向原告潘飞庆转账支付了2015年4月至2015年12月的房租，合计1，031，253.30元。原告遂撤回上述诉请3。2、原告表示，待被告返还系争房屋，结清所有费用后，将押金250，000元返还给被告。3、被告表示合同约定的违约金为二个月的房租过高，要求法院调整。原告称其实际损失为利息损失。以上事实，由原告提供的房屋所有权证、国有土地使用证、房屋租赁合同、租金支付表、拍卖成交确认书、物业交接书、杨浦法院（2014）杨民四（民）初字第2267号民事判决书、上海市第二中级人民法院（2015）沪二中民二（民）终字第703号民事判决书、律师函、贷记凭证、银行对账单；被告提供的短信往来、跨行汇款回单及双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。两原告通过司法拍卖，取得河间路XXX号房地产权利，自2013年8月起已继承原权利人仪电集团在房屋租赁合同中出租人的权利和义务，故原房屋租赁合同及其补充协议对被告仍具有约束力，被告应当按约履行。根据被告与仪电集团签订的房屋租赁合同的约定，租金按一个月为一期支付，先付后用，每期租金的支付期限为上月的20日至25日，被告作为承租人理应按约履行，而被告实际在履约过程中自2014年1月起未按期足额支付房租，原告曾于2014年8月至本院起诉，要求解除租赁合同，经本院审理后判决不予准许，后经上海市第二中级人民法院判决维持原判。但被告在此期间，仍未按约支付2015年4月起的房租，直至本案审理中，被告才支付了拖欠的房租，被告的行为显属违约，理应承担相应的违约责任。现原告依约要求解除租赁合同，于法有据，本院予以支持，该租赁合同以被告收到起诉状之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故被告应搬离并返还系争房屋。原告要求被告按约支付违约金229，167.40元，审理中，被告表示合同所约定的违约金为二个月租金的约定过高，要求调整，故本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用酌情确定被告应支付的违约金。审理中原告表示，待被告返还系争房屋，结清所有费用后，将押金250，000元返还给被告，并无不当，本院予以准许。至于被告抗辩称因原告不配合被告付款，不接听电话，不回复短信，未提供账号，致使被告无法支付房租，故被告没有违约行为，要求继续租赁合同。对此，本院认为，首先，被告租赁系争房屋，即应按约支付房租，此系承租人的基本义务，虽然原告曾要求解除租赁合同，在法院未判决解除租赁合同前，被告即应按约支付房租，即便法院判决解除租赁合同，被告在未搬离返还系争房屋前亦应支付房屋的实际使用费；其次，被告对于原告潘飞庆的银行账号系明知的，其之前亦向该银行账户转账支付了房租。故本院对于被告的上述抗辩意见，难以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条的规定，判决如下：一、被告上海仁品实业有限公司与上海仪电控股（集团）公司于2010年2月25日就上海市杨浦区河间路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2015年10月14日解除；二、被告上海仁品实业有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区河间路XXX号房屋，并将该房屋返还给原告葛卫良、潘飞庆；三、被告上海仁品实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告葛卫良、潘飞庆违约金人民币30，000元；四、原告葛卫良、潘飞庆应于被告上海仁品实业有限公司履行完毕本判决主文第二项内容，并与被告上海仁品实业有限公司结清所有费用后当日内返还被告上海仁品实业有限公司押金人民币250，000元。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4，738元，减半收取计人民币2，369元，由被告上海仁品实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  金玮二〇一五年十二月十五日书 记 员  饶馨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。