江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0311民初5541号原告：李毅，女，1986年9月15日生，汉族，无业，住徐州市铜山区。原告：陈昌培，男，1986年10月23日生，汉族，无业，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：李毅（系陈昌培之妻），1986年9月15日生，汉族，无业，住徐州市铜山区。被告：徐州雨润置业有限公司，住所地徐州市泉山区火花街道办事处西城商贸大厦4楼。法定代表人：祝义财，执行董事。委托诉讼代理人：张建平，男，1979年5月18日生，汉族，该公司员工，住江苏省睢宁县。原告李毅、陈昌培与被告徐州雨润置业有限公司（以下简称雨润置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月14日公开开庭进行了审理。原告李毅同时作为原告陈昌培的委托诉讼代理人，被告雨润置业公司的委托诉讼代理人张建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李毅、陈昌培向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金20178元（以已付房款504428元为基数，按每日万分之二自2016年12月31日起计算至2017年8月31日，之后的违约金按每日万分之二计算至被告交付符合条件的房屋之日止）；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年1月21日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于星雨华府小区××××房屋一套，面积100.14平方米，总价款504428元。双方约定被告于2016年12月30日将符合条件的房屋交付原告使用。上房期限到期后，被告一再拖延上房时间，至原告起诉时被告尚未交付上述房屋，违约金也仅仅支付了原告前三个月万分之一的违约金就不再支付。原告多次催要未果，为维护自身合法权益，特诉至法院。被告雨润置业公司辩称，首先，延迟交房并非被告主观故意一再拖延，而是因供电配套设施延误，依照双方签订的商品房买卖合同第八条第三款约定出卖人可以相应顺延交房日期。根据2013年9月4日徐州市政府办公会议纪要第53号文及市政府与雨润集团签订的合作协议，管线、道路等基础配套设施由政府负责组织实施接至项目用地红线，由于政府供电设施及供电管道路由配套设施不到位，被告自行额外花费1000多万从新盛公司购买供电管道路由提供给供电局并额外缴纳供电局相应节点配套费用，但供电局却没有及时完成供电标准及节点，导致供电配套设施延误。目前被告也在积极努力的和有关部门进行沟通、协调，尽早能够将房屋交于业主使用；现涉案房屋已具备水电气等配套设施，如业主有需要装修等要求，出卖人也可以积极配合交付房屋供其使用；待房屋符合交付使用条件时，也会尽快通知业主办理相关手续。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，被告认为对于损失的确定应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金的标准予以确定。根据徐州市住房保障和房产管理局《关于发布2017年上半年徐州市主城区房屋租赁指导价格的通知（徐房发［2017］13号）》及《关于发布2017年下半年徐州市主城区房屋租赁指导价格的通知（徐房发［2017］57号）》，徐州市2017年度西到西三环的房屋租赁指导价平均价格为每平方米每月18.95元，而涉案雨润新城所处位置在西三环以西，其租赁价格应低于18.95元；根据被告了解，涉案房屋同地段同类房屋租金每平方米每月为11-16元，但双方签订的《商品房买卖合同》中约定的违约金按总房款的万分之二计算为每平方米每月约30元，即双方签订的《商品房买卖合同》中约定的违约金数额高于逾期上房给被告造成的实际损失，应当予以调减。最后，即使法院认定被告存在违约情形，但因双方就违约金的支付时间没有明确约定，考虑到被告的财务审批流程繁杂以及目前涉案房屋尚未交房的事实，为了节约双方资源，建议业主在房屋交付时一并主张违约金。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月21日，原告李毅、陈昌培作为买受人与作为出卖人的被告雨润置业公司签订合同编号为0490427的《商品房买卖合同》一份，其中约定原告购买被告开发的位于徐州市徐商公路南侧、徐萧路东侧星雨华府××××室房屋一套，建筑面积为100.14平方米，总价为504428元。该合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、为配合遵守国家政策、法律、法规以及政府规划、环保、文物等部门采取的行政措施的实施而导致延期交付且出卖人自发生之日起30日内告知买受人的，出卖人不承担由此产生的延期责任；3、因政府部门及有关业务单位原因造成水、电、煤气、道路、供暖等配套设施延误、买受人逾期付款的，出卖人可相应顺延交房日期。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了全部购房款，被告分别于2015年1月24日、2月8日向原告出具了金额为174428元、330000元的销售不动产统一发票。后被告未按照约定时间将所售房屋交付给原告使用。被告分别于2017年2月13日、3月6日、4月6日通过其名下的中国银行徐州西关支行账号为47×××94的账户向原告李毅名下的卡号为62×××13的中国银行账户转账1614元、1412元、1412元，共计4438元，附言为赔偿金/违约金。原、被告双方均认可上述三笔转账系被告向原告支付的三个月逾期上房违约金。其后被告仍未向原告交付涉案房屋且未再继续向原告支付上房违约金。2017年9月4日，原告以诉称理由起诉来院要求被告支付自2016年12月31日之后的逾期交房违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，被告未按合同约定在2016年12月30日前将涉案房屋交付给原告且至今仍未交付已构成违约，其应按照合同约定向原告承担违约责任。一、关于被告对逾期交房的抗辩事由能否成立的问题。被告认可存在逾期交房的事实，但其主张至今未向原告交付房屋系因政府负责的供电设施及供电管道路由配套设施不到位以及供电系统对供电配套设施施工延误造成，并据此主张其可依照《商品房买卖合同》第八条第三款的约定相应顺延交房日期。本院认为，其一、被告并未主张也没有提交证据证明涉案房屋逾期交房系基于遭遇不可抗力以及配合国家政策、法律、法规以及政府规划、环保、文物等部门采取的行政措施的实施的原因，且根据本院查明的事实，亦不存在原告逾期付款的情形，故本院对原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第三款约定的上述事由不再予以考证；其二，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第三款虽然约定如因政府部门及有关业务单位原因造成水、电、煤气、道路、供暖等配套设施延误被告可以顺延交房日期，但被告并未提交充分的证据证明其关于涉案房屋不具备交房条件系由于政府负责的供电设施及供电管道路由配套设施不到位以及供电系统对供电配套设施施工延误的事实存在；其三，即便确实存在政府负责的供电设施及供电管道路由配套设施不到位以及供电系统对供电配套设施施工延误的情形，但该情形并非法定免责事由，而被告提供的格式《商品房买卖合同》文本的该项约定应认定为属于免除或限制出卖人责任的条款，被告并无证据表明在签订合同时已提请买房人注意或向买房人予以明确说明，故该约定条款对原告不产生约束力；且被告事实上已按合同约定向原告支付了四个月的逾期交房违约金，应视为其已放弃对该条款的适用。综上，被告的该抗辩主张不能成立，本院依法不予采信。如被告确因此而造成了损失，其可依有关法律规定向有关责任人另行主张权利。二、关于原告主张的逾期上房违约金是否适当的问题。第一、因原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付时间为2016年12月30日前，且约定逾期交房超过90日而买受人要求继续履行合同的，出卖人自上述约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止支付逾期交房违约金，故逾期交房违约金应自2016年12月31日起算。因被告已向原告支付了三个月的违约金4438元，故该笔费用应予扣除。第二、因涉案房屋至今仍未交房且具体上房日期无法确定，故本院确定本案中计算被告应向原告支付逾期交房违约金的截止日期为原告提起本案诉讼的前一日即2017年9月3日，2017年9月4日起至实际交房之日止的逾期交房违约金原告可在被告按合同约定的条件交付房屋后另行主张。第三、原、被告双方在《商品房买卖合同》约定被告逾期交房应按原告已交付房款每日万分之二的标准向原告支付违约金，被告虽然主张按此标准计算的违约金既高于政府有关部门出台的涉案房屋同地段房屋租赁指导价更远远高于同地段房屋的实际租赁价格，并要求依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定对违约金进行适当调减，但本案处理的是商品房买卖合同纠纷而非房屋租赁合同纠纷，被告逾期交房所造成的损失既包括原告不能及时上房所可能发生的租房损失，也应当考虑目前装修材料市场的价格波动给原告造成的因逾期交房导致原告不能及时装修而产生其他损失，因此被告仅以房屋租赁价格作为调整逾期上房违约金的基准并不恰当；且被告先期已向被告支付的逾期交房违约金亦以双方约定的每日万分之二的标准计算，其在本案中主张予以调整与其此前的采用的标准存在矛盾之处，故本院对被告的该主张不予采纳，确定计算逾期交房违约金的标准仍以双方约定的每日万分之二为准。综上，以原告已交纳房款504428元为基数、按双方约定的每日万分之二的标准，自2016年12月31日至2017年9月3日扣除被告已给付的违约金4438元，被告应向原告支付的逾期交房违约金计为20379.9元（504428元×2‱/天×246天-4438元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐州雨润置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李毅、陈昌培支付逾期交房违约金20379.9元（计算至2017年9月3日）；二、驳回原告李毅、陈昌培的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告徐州雨润置业有限公司负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王继红代理审判员  伍 俏人民陪审员  许庆顺二〇一七年十二月十九日书 记 员  张 园