天津市蓟县人民法院民 事 判 决 书（2015）蓟民初字第7949号原告刘玉霞,居民。委托代理人张玉龙（系原告之夫），居民。被告刘春梅,农民。被告天津仁道地产经纪有限公司蓟县第三分公司，住所地蓟县中昌北路。法定代表人张建颖，该公司经理。二被告委托代理人陈宝堂，天津陈宝堂律师事务所律师。原告刘玉霞与被告刘春梅、天津仁道房地产经纪有限公司蓟县第三分公司（以下简称仁道地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张宾独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张玉龙，被告刘春梅的委托代理人陈宝堂，被告仁道地产公司法定代表人张建颖、委托代理人陈宝堂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年7月29日，原告与被告刘春梅经被告仁道地产公司介绍，签订了房屋买卖合同，约定：原告购买被告刘春梅所有的坐落于蓟县山水颐城北园9-1-602房屋，价款635000元，2015年8月25日前办理房屋过户登记手续，原告支付定金50000元，并约定若卖方违约返还定金并支付违约金63500元。合同签订后，原告给付被告刘春梅定金50000元，给付被告仁道地产公司中介服务费6300元。后原告基于合理信赖于2015年8月27日对所购房屋进行装修，产生装修费用55000元。被告刘春梅应于2015年8月25日之前到房管部门办理房屋过户手续，但被告至今未履行相应义务。2015年8月25日，蓟县人民法院因其他纠纷对诉争房屋进行查封，致本合同已无法履行。故原告起诉要求解除原、被告于2015年7月29日签订的房屋买卖合同；由被告刘春梅返还原告定金50000元及利息；由被告刘春梅给付原告违约金63500元并赔偿原告装修费55000元；由被告仁道地产公司返还原告中介服务费6300元；诉讼费由被告承担。被告刘春梅辩称，原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，合同对双方均具有约束力。蓟县人民法院查封诉争房屋，原告应依法对该查封行为提出异议，以保护自己的合法权益。被告刘春梅不存在违约行为，且已对法院的查封提出了执行异议之诉，本案的审理应以执行异议之诉案件的审结为依据，本案应中止审理。如原告要求解除合同，属原告单方违约，应承担违约责任，故被告刘春梅不同意原告的诉讼请求。被告仁道地产公司辩称，其是经纪人的身份促成原告与被告刘春梅达成房屋买卖合同，仁道地产公司已完全履行了自己的义务，收取中介费是依照合同约定收取的，不违反法律规定，故不同意返还中介服务费。经审理查明，2015年7月29日，原告经被告仁道地产公司介绍与被告刘春梅达成房屋买卖合意，以被告刘春梅为甲方，原告刘玉霞为乙方，被告仁道地产公司为丙方，三方签订房屋买卖合同，合同约定，第一条：甲方自愿将坐落在蓟县山水颐城北园9-1-602的房屋出售给乙方，建筑面积约90平方米，毛坯房；第二条：房屋成交价格为635000元；第三条：房屋信息服务费及交付甲、乙、丙三方签订本合同时，甲、乙双方各须向丙方交纳房屋信息服务费（本合同第二条确定的房屋实际成交价的1%）；第四条：付款约定（1）乙方于2015年7月29日向甲方交付该房屋购买定金50000元。（3）甲、乙双方同意并承诺于2015年8月25日前到房管部门订立买卖协议，乙方承诺于2015年8月25日之前将该房屋首付款以房管局评估价为准（首付款实际额度以银行审核要求为准）打入天津市正孚房地产经纪中心，并进行资金监管。该房屋剩余房款由乙方申请做公积金+按揭贷款；第五条：相关事宜4、甲方承诺于2015年7月30日腾空该房屋并将钥匙交于乙方；第六条：违约责任1、甲方应该保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的任何权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果。如因甲方以上原因导致本合同无法履行，甲方承担相应违约责任。6、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生以上所列违约责任，均由违约方向其他方支付本合同第二条所确定的该房屋实际成交价格的10%作为违约金，且丙方所收取的服务费不予退还。由违约方向守约方赔偿其服务费的损失。如实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同签订后原告即给付被告定金50000元。2015年7月30日，原告给付被告仁道地产公司服务费6300元，被告将房屋钥匙给付原告。后原告联系装修公司对该房进行装修。2015年8月25日，该房屋被蓟县人民法院查封。后原告成讼。上述事实有原、被告陈述及有关证据在案证实。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行。现因该房屋被本院查封，导致房屋无法办理相应过户手续，被告刘春梅无法履行合同，故被告刘春梅相对于本案原告系违约方，应当向原告承担违约责任。被告刘春梅以该房屋系被法院查封，而不是其主观上不履行合同，被告没有过错，且被告已提起执行异议之诉，本案应中止审理等理由抗辩，针对诉争房屋查封是否应予解除，被告刘春梅已经提起执行异议之诉，如该案支持被告刘春梅的诉讼请求，就其因查封该房造成的损失，被告刘春梅可另行主张赔偿，而不能以上述理由对抗原告的诉讼请求。现原、被告签订的房屋买卖合同已无法履行，原告请求解除合同，本院予以支持。被告刘春梅作为违约方应返还定金50000元，并依照合同约定按房屋价款635000元的10%即63500元，给付原告违约金。原告主张由被告刘春梅赔偿原告装修费55000元，因原、被告已就违约金数额在合同中进行了约定，而原告主张的装修费并未超过约定的违约金数额。原告在主张违约金后又主张赔偿装修费，于法无据，本院不予支持。原告主张被告仁道地产公司返还中介服务费6300元，因被告仁道地产公司已促成合同的签订，履行了其中介服务的义务，且对于合同无法履行被告仁道地产公司无过错，故对原告此主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：一、解除原告刘玉霞与被告刘春梅、被告天津仁道房地产经纪有限公司蓟县第三分公司于2015年7月29日签订的房屋买卖合同。二、由被告刘春梅返还原告刘玉霞定金50000元，并给付原告刘玉霞违约金63500元，于判决生效之日起5日内执行。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件诉讼费1898元，由原告负担664元，被告刘春梅负担1234元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 张 宾二〇一五年十二月二十九日书记员 王继辉判决所引法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。