广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠城法民一初字第3262号原告：深圳市开元国际物业管理有限公司，住所地：深圳市深南大道6025号英龙展业中心2110-2115号。法定代表人：臧世胜，董事长。委托代理人：余志斌，男，汉族，1970年1月5日出生，户籍住址：广东省深圳市福田区，系该公司惠州山水华府物业管理处员工。被告：李曦雯，女，汉族，1974年2月28日出生，现住址：惠城区。原告深圳市开元国际物业管理有限公司（下称开元物业）与被告李曦雯物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员钟志明适用简易程序独任审判，于2015年11月25日公开开庭进行了审理。原告开元物业委托代理人余志斌、被告李曦雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告开元物业诉称，被告李曦雯系惠州市河南岸山水华府143栋的业主。于2011年3月9日从前业主管惠仙处购买143栋别墅约328.01平方米房屋，双方并在惠州市二手房交易住宅专项维修资金单元户名变更进行了登记，被告李曦雯便与原告深圳市开元国际物业管理有限公司签订了《物业管理服务协议》，同时办理了入伙会签手续，并领取了房屋钥匙、信箱钥匙和入伙资料。被告李曦雯并未按前期物业服务履行义务，从2013年2月至2014年11月期间共22月，未向原告深圳市开元国际物业管理有限公司缴纳物业管理费20205.46元，电费公摊803.74元，水费公摊40.1元，线损258.72元，滞纳金5714元，共计27022.02元。原告深圳市开元国际物业管理有限公司先后以电话通知、书面通知的形式多次向被告李曦雯催缴物业管理费，被告李曦雯以原告未服务到位为由，只同意从2014年12月开始缴纳物业管理费，2013年2月至2014年11月期间共22月物业管理费用一直拒缴至今。为了维护原告深圳市开元国际物业管理有限公司的合法权益不再受损害，根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”等有关规定，特诉请人民法院依法判令判令被告立即向原告缴纳其房产拖欠的物业管理费、公摊水电费、线损、滞纳金共计27022.02元并承担与本案有关的全部诉讼费用。被告李曦雯答辩称，1、被答辩人没有提供“山水华府前期物业服务合同”第2页中第二章第二条第1项的约定的“物业共用部位的维修、养护和管理”服务内容。2011年初答辩人从前业主管某处购买了143栋别墅，至2013年2月止，尽管期间与物业也有矛盾冲突，但一直按时足额缴纳物业管理费。直到2013年3月，143栋南面边户148栋业主装修，疑买通相关物业管理人员，欲将别墅间的公共消防、管线通道据为已有。（参见证据图片1）答辩人及时发现，首先电话告知物业管理处人员，不见有人处理；后到物业管理处引领物业工作人员到现场观看，也不见物业处理；再后来直接找到当时的物业主管叶细兵，要求物业妥善处理，叶某百般开脱，拒不采取措施，最后要求见物业管理处徐经理，也屡屡被以各种借口推脱。考虑到通道一旦被堵上后以后可能存在的消防、维修等各方面的问题，万般无奈之下答辩人夫妻直接出面以命相搏，才得以阻止工人施工。但答辩人是上班一族，不可能整天盯着别人家装修施工，某一天回来，忽然就发现自家花园前的公共通道有一半被浇筑了混凝土！（参见证据图片2）真是欲哭无泪！要怎么样才能维护作为业主的合法权益？万般无奈之下，只好停止缴纳物业费，希望能引起公司管理层的重视。2013年底答辩人给深圳市的总公司写了信，2014年春物业公司派了工作人员杨某和周某来沟通，告知叶细兵已经调走，但公司管理层并没有对引起巨大矛盾的事件表态，并且也没有将公共通道的混凝土铲除、恢复原状，此后的物业管理也不见有丝毫起色。一直到2014年11月，山水华府管理处新换的经理余志斌，即本案的委托代理人，上门真诚地与答辩人沟通，告知上一任从未谋面的物业经理已经走了，并表示了要搞好物业管理的决心。为表示对余志斌经理工作的支持，从他上门的当月起，恢复按时足额缴纳物业管理费。但遗憾的是余经理上任后一年多，也没有将143栋花园前通道恢复原状。2015年上半年电信光纤改造工程施工，将门前通道水泥层撬开露出管井，施工后管线估计有些没法入地了便直接横亘在通道上，并留下一堆建筑垃圾，就在143栋花园出口前，留下了安全隐患的同时给答辩人家人出入造成巨大不便。答辩人先后电话通知1次、到管理处由物业工作人员记录2次，要求清理垃圾，均没有处理，既没有清理也没有人解释为什么不清理（参见证据图片3）。2015年10月22日余志斌经理再次上门沟通，答辩人引领他绕着花园走了一圈，余经理当即表示要整改，下午便安排人清扫（参见证据图片4）。可是长长的花园通道上，那一截凸起的水泥路段还在。另外，除了答辩人物业旁边的公共通道还存着，其它各联排之间的公共通道由于物业的不作为己基本被瓜分完毕，极大地损害了位于联排别墅中间的大多数业主的利益。2、被答辩人没有完全提供“山水华府前期物业服务合同”第2页中第二章第二条第3项约定的“物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清洁”服务内容。山水华府小区二期别墅区，每户花园之间本有公共通道，用于走线和消防安全。长期以来，这公共通道无人清扫管理，导致杂草丛生、蛇鼠出没、鸡飞狗跳、野猫成群（参见证据图片5）。2012年物业索性以业主财产安全为由，两端以简陋铁丝网堵死。再加上无人居住的花园里荒草萋萋，天干物燥之时安全隐患巨大，更有个别业主以此为借口修筑违规围墙，遮挡邻居采光通风。购入物业5年来，只在余经理上任后在业主强烈要求下清扫过两次，去年一次，今年10月份一次。日常维护多长时间清扫一次？或者草长到多高时该铲除？根本没有打算做这方面工作，更谈不上工作标准。小区的物业管理区域四至范围内，长期堆满建筑砂石砖块瓦砾，给业主出入造成巨大不便（参见证据图片6）。3、被答辩人没有做好“山水华府前期物业服务合同”第2页中第二章第二条第5项约定的“车辆停放管理”服务内容。小区车辆停放混乱，车辆占用小区人行道停放，致使行人无路可走，人身安全受到极大威胁。（参见证据图片7）违反《惠州市物业服务收费管理实施办法》第二十二条、第二十四条、“山水华府前期物业服务合同”第四章第九条第3项规定，每张车辆出入卡收取高达80元工本费，每月在收取车库管理费2.8元每平方的基础上还加收50元停车费（参见各项费用收据）。4、被答辩人没有做好“山水华府前期物业服务合同”第2页中第二章第二条第6项约定的“公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理”服务内容。长期以来，小区安全管理欠缺，盗窃事件时有发生。更有社会不明身份人士混入小区，在业主门前写下恐吓文字，极大了破坏了业主居住的安全感（参见证据图片8）。5、被答辩人没有做好“山水华府前期物业服务合同”第2页中第二章第二条第7项约定的“装饰装修管理服务”服务内容。143栋旁142栋装修时，物业公司没有告知142栋业主施工时间和施工注意事项并加以日常管理，致使142栋装修期间，尘土飞扬、噪音不断，143栋完全无法居住。更有甚者，142栋在修建地下室厕所期间，把两栋之间的共用墙体打穿，致使尘土通过墙洞飞扬到143栋内（参见证据图片9）。对于142栋违章修建的围墙、违章搭建的部分也不闻不问，142栋大功率的空调、空气能热水器全架于违章建筑之上并且室外机风扇对住143栋直吹，噪音扰人（参见证据图片10），邻居之间摩擦不断。根据《物业管理条例》第四章物业管理服务第四十六条内容，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。显然被答辩人根本没有履行这一职责。6、被答辩人违反“山水华府前期物业服务合同”第8页中第六章第二十四条内容“物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途（参见证据图片11）。因此，作为一个非独立管理的别墅区，每月收取每平方高达2.8元的物业管理费，被答辩人提供的物业管理服务根本没有达到约定的质量标准。根据惠州市人民政府令第72号、《惠州市物业服务收费管理实施办法》第二十八条规定，“物业服务企业在物业服务中应当遵守价格法律、法规、规章和政策规定，建立健全内部价格管理制度，配备物价员，加强价格自律，自觉规范价格行为，不断改善管理服务。严格履行物业服务合同约定的义务，为业主提供与收费水平相适应的服务。”又根据《物业管理条例》第四章物业管理服务第四十一条内容，“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，现行法规中虽然没有规定业主可以拒交物业管理费，对此也不能理解为无论物业公司服务有多少不足，业主都必须全额交纳物业管理费。根据民事活动公平、等价有偿的基本原则，当物业公司的服务存在瑕疵时，业主对物业管理费的交纳享有抗辩权，要根据具体情况，合理缴纳部分管理费用。根据惠州市人民政府令第72号、《惠州市物业服务收费管理实施办法》第十条规定，别墅收费可由物业服务企业与业主协商确定。同时根据我国《合同法》第107条的规定，要求该物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。鉴于被答辩人花园前道路仍然被建筑垃圾覆盖，邻居噪音日夜扰人，请求法院判定被答辩人采取补救措施解决其责任范围内问题，答辩人自当缴纳合理费用。如被答辩人拒不处理，答辩人被迫自己解决，费用应由被答辩人负贵，从物业管理费中扣除。我们通常讲的“家园”，这个饱含体温与感情的地点词汇，其全部基础_皆在于某种良好的人际关系、熟悉的街区内容、有安全感的共同生活。所谓“家园”，并非一个单纯的物理空间，而是一个和地点联结的精神概念，代表一群人对生活属地的集体认同和相互依赖。物业管理事关每个小区每户业主每个家庭日常的幸福生活，我们所有的努力，不过是为了安居乐业而已。特此请求驳回原告的全部诉讼请求；本案诉讼费用由原告承担。本院查明的案件事实经审理查明，2011年3月9日，被告通过二手房交易与案外人管惠仙达成买卖协议，购买惠州市河南岸山水华府143栋约328.01平方米别墅一栋，被告办理了住宅专项维修资金单元户名变更登记、入伙会签手续，并领取了房屋钥匙、信箱钥匙和入伙资料。原告系一级物业服务企业，山水华府小区未成立业主委员会。2007年5月18日，原告与案外人惠州山水华府置业有限公司签订《山水华府前期物业服务合同》，约定由原告对山水华府提供物业管理服务，包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。同时，约定了物业管理收费标准采取酬金制，具体标准为：一期：多层住宅0.68元/月·平方米；高层住宅：1.28元/月·平方米。二期：别墅：2.8元/月·平方米；多层：0.78元/月·平方米。三期：高层住宅：1.4元/月·平方米；商业物业：1.88元/月·平方米。被告入伙后，与原告签订了《物业管理服务协议》，约定：由原告为山水华府小区提供物业管理服务，别墅住宅服务费用为2.8元/月·平方米，物业服务费用计费日期通知入伙之日起计算。物业服务费需按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳当月物业管理服务费的义务。被告未能按时足额交纳物业费用的，按欠缴金额每日万分之五的标准向原告支付违约金。服务协议第五条约定的管理费的收费标准与《山水华府前期物业服务合同》一致。同时服务协议第六条其他有偿服务费用：车位及其他使用管理服务费用，根据政府最新文件规定收费。收费标准：机动车（小汽车）：1、月租（含管理费）收费标准（室内车位每辆）250元/个；2、月租（含管理费）收费标准（露天车位每辆）：150元/个；3、临时停车收费标准（室内车位每辆）：按物价部门文件执行；4、临时停车收费标准（露天车位每辆）：按物价部门文件执行。摩托车：1、月租收费标准（室内车辆每辆）：按物价部门文件执行；2、月租（含管理费）收费标准（室内车位每辆）：60元。……《惠州市物业服务收费管理实施办法》第九条第三款规定：别墅、其他费住宅物业服务收费由物业服务企业与业主协商确定，并签订书面的物业服务合同。涉案房产的物业管理费为918.43元/月（328.01平方米×2.8元/月·平方米）。被告按照物业管理协议的约定，自入伙后一直缴纳物业管理费至2013年1月份。2013年2月起，被告以原告服务不到位为由，开始拒缴物业管理费，直至2014年11月份，2014年12月起按约定恢复缴纳物业管理费。原告经催收无果后，原告诉至本院请求判如所请。原告向被告发出了缴费通知单，要求被告交纳2013年2月-2014年11月物业管理费每月918.43元及相应的公共照明分摊费用和分摊水费以及线路损耗费，并按欠缴金额万分之五计算滞纳金。根据物业收费项目及物业服务协议约定，被告自2013年2月至2014年11月（22个月），被告应交纳涉案房屋的物业管理费为20205.46元（918.43元/月×22月），线路损耗费为258.72元，公摊水费40.1元，公摊电费803.74元，合计21308.02元。由于被告未按约定时间缴纳上述物业管理费，被告应支付按欠缴费用金额的万分之五自2013年2月起至2014年11月止的滞纳金5714元。另查，被告入伙后，原告收取了被告停车卡工本费80元，每月收取停车管理费50元。以上事实有当事人主体身份资料、管理证明、收费通知单、商品房买卖合同、物业管理服务协议、物业变更申请表、停车卡工本费收据、停车费收据、物业服务报告、倡议书、照片、询问笔录以及庭审笔录在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原、被告双方签订了《物业管理服务协议》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照协议约定全面履行各自义务。被告提供了照片等证据证实其拖欠物业费用系因原告未依约履行物业管理合同义务所致。原告庭审中亦表示，对于被告照片中提出的问题，原告已经着手进行了整改，被告提供的部分照片也证实原告对被告反映的问题积极改进。同时，业主按约定支付物业管理费是物业服务管理的保障，且涉及被告所在小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，依据法律规定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定或与原告协商解决。原告即使存在管理不到位的地方，但未根本性的违反物业管理合同约定，被告因此拒付物业管理费的行为是不恰当的。若业主对物业公司的服务不满，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，业主不应以拒交物业费为对抗手段。因此，被告拒付物业管理费的理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告为包括被告在内的山水华府小区业主从事物业管理服务工作，被告应当依约向其支付相应的物业管理费。原告要求被告支付物业管理费、公共分摊水电费共计21308.02元的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。《物业管理服务协议》约定被告未能按期足额交纳物业服务费，按每日万分之五计算滞纳金，因此，原告请求被告支付欠缴物业管理费滞纳金的请求，予以支持，即自2013年2月至2014年11月的滞纳金为5714元，自2014年12月1日起计至费用清偿之日止另行计算。对于被告抗辩的相邻关系业主存在空调和热水器安装属于违章建筑，被告可直接向有关城市管理执法部门投诉处理。应当指出的是，物业管理是物业服务企业与业主之间服务与被服务的关系，物业服务的质量与每位业主的内在价值感受是紧密相连，服务的质量不一定能够满足每一位业主的特定的具体需求，对服务质量的评价不能以单个业主的主观满意度为标准。当然，物业服务企业为业主提供物业服务的过程中，对于业主提出的合理意见和建议应积极采纳和改进，以促进小区物业管理水平的提高以及营造和谐人文社区的建设。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：被告李曦雯应在本判决发生法律效力之日起七日内一次性向原告深圳市开元国际物业管理有限公司支付2013年2月至2014年11月的物业管理费20205.46元、线路损耗费258.72元、公摊水费40.1元、公摊电费803.74元合计21308.02元及滞纳金（2013年2月起至2014年11月止的滞纳金5714元，自2014年12月1日起的滞纳金按每日万分之五的标准以21308.02元为基数计至清偿之日止）。案件受理费238元（已减半收取，原告已预交），由被告李曦雯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。代理审判员  钟志明二〇一五年十二月二十九日书 记 员  郭 淼