重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0151民初5268号原告:重庆泰祥物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处滨河西路阳光水岸小区95号19栋2单元1-2排风屋，统一社会信用代码91500224790708424B。。法定代表人：王红梅，总经理。委托诉讼代理人：唐菁（特别授权），女，1966年12月10日出生，汉族，重庆市合川区人，住重庆市合川区，系公司职工。被告：罗群，女，1985年5月13日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。被告：鄢大刚，男，1987年5月10日出生，汉族，四川省简阳市人，住重庆市铜梁区。原告重庆泰祥物业管理有限公司（以下简称“泰祥物业公司”）诉被告罗群、鄢大刚物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰祥物业公司的委托诉讼代理人唐菁，被告罗群、鄢大刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰祥物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告给付原告物业服务费1653.30元、公摊水电费110元，并以被告实际欠缴的物业服务费为基数按照月利率2%计算违约金至2017年10月31日；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告泰祥物业公司于2008年4月9日与重庆皓宏实业有限公司签订阳光水岸前期物业服务合同，合同约定高层住宅物业服务费为1元/月.平方米，公摊水电费5元/户/月。在2015年5月之前，被告该户型物业服务费收取的0.75元/月.平方米。2015年5月29日原告又与铜梁区巴川镇街道办事处阳光水岸小区业主委员会签订了阳光水岸物业服务合同，该合同约定高层住宅物业费为1.25元/月.平方米，公摊水电费5元/户/月，根据物业服务合同原告收取的1元/月.平方米，两份合同中均约定了违约金。被告应该向原告缴纳物业服务费，为维护原告的合法权益，原告特起诉来院。被告罗群、鄢大刚辩称，欠原告物管费属实，因为原告管理不到位，房屋有漏水现象，小区内的车辆乱停乱放，占用了消防通道，闲杂人员随意进出。小区内管理很混乱，下面的门也是坏的，存在安全隐患，物业费涨价，业主委员会不认识，只要原告将房屋漏水解决好，就交物管费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无异议的证据本院予以确认并在卷佐证：1、房屋登记信息；2、照片及催收单。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1、《前期物业服务合同》《重庆市物业服务合同》；2、商品房使用说明书；3、出示工作记录表；4、催费通知单；被告对上列证据提出异议，认为合同是原告和业主委员会签订的，自己并不知情，由于房屋漏水，物管也找人来修过，但没有修好，耽误过了5年的质保期，物管有责任。原告提交的重庆市新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书，被告不清楚。本院认为,原告提交的证据明确载明了房屋质量问题等解决方式，被告不能以此拒绝缴纳物业服务费，本院认为该证据可以达到原告的证明目的，故对该证据予以采信。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告泰祥物业公司于2006年6月经重庆市工商行政管理局铜梁区分局依法登记成立，经营范围为物业管理；销售：建筑材料、日用百货；楼盘代理。2008年4月9日，原告泰祥物业公司（乙方）与重庆皓宏实业有限公司（甲方）就阳光水岸小区签订了《重庆市前期物业服务合同》，合同约定，第一条物业基本情况物业名称：阳光水岸小区；座落位置：铜梁区巴川街道办事处滨河西路95号（铜梁县巴川镇滨河西路95号）。第五条本物业管理区域的物业服务收费实行包干制。包干制根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）多层住宅每月0.70元/平方米；（2）高层住宅每月1.00元/平方米（不含电梯运行费），电梯运行费按每月0.25元/平方米计算，其中第一、二层物业服务费用价格按多层住宅标准执行；（4）公损费每月5元/户（含公共区域的路灯电费、公共耗损费、绿化用水、保洁用水）；（5）无负压供水电费1.00元/吨。第七条业主应于每月的10日之前交纳物业服务费用，逾期未交按每日千分之三收取违约金。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。第二十条本合同期限为6年，自2009年5月1日起至2015年4月30日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。因该小区是在建小区，重庆皓宏实业有限公司与原告泰祥物业公司口头协商将高层住宅的物业管理费定为每月0.75元/平方米。合同签订后，原告泰祥物业公司对该小区提供物业服务。2015年5月29日，原告泰祥物业公司（乙方）与铜梁区巴川街道办事处阳光水岸小区业主委员会签订了《重庆市物业服务合同》，合同约定，第一条物业基本情况物业名称：阳光水岸；座落位置：重庆铜梁区巴川街道滨河西路95号。第五条本物业管理区域的物业服务收费实行包干制。包干制根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）高层住宅：1.25元/月.平方米（含电梯使用费）；0.95元/月.平方米（不使用电梯的一层、二层）；（2）多层住宅：0.75元/月.平方米；（3）商业物业：2元/月.平方米；（4）车位费：50元/月.个；（5）其他：水电公摊费：5元/户/月，无负压供水能耗：1元/吨。第七条物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行缴纳义务。业主也可以按季度或年度缴纳，预缴物业费最长时间不超过一年。过期不缴纳的按千分之三的违约金收取。第二十条本合同期限为叁年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。2015年5月1日至2015年6月1日期间是原告在阳光水岸小区内提供物业服务。被告罗群、鄢大刚是原铜梁县巴川街道办事处滨河西路95号X幢X-X-X号房屋的业主，该房屋建筑面积为100.45平方米。被告罗群、鄢大刚在2016年1月至2017年10月期间的物业服务费未予缴纳，经原告泰祥物业公司催收后，仍未交纳。本院认为，根据法律规定在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。2008年4月9日，原告泰祥物业公司与重庆皓宏实业有限公司就该公司开发的阳光水岸小区签订的《重庆市前期物业服务合同》以及2015年5月29日，原告泰祥物业公司（乙方）与铜梁区巴川街道办事处阳光水岸小区业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》，均系其双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。两份合同对被告具有约束力。合同签订后，原告泰祥物业公司已于2009年5月1日开始对阳光水岸小区提供物业管理服务至今。被告罗群、鄢大刚作为该小区X幢X-X-X号房屋业主，有向原告泰祥物业公司交纳物业服务费的义务。被告罗群、鄢大刚拒绝缴纳2016年1月至2017年10月期间的物业服务费和公摊费，应当承担违约责任，故对原告泰祥物业公司要求缴纳物业服务费、公摊费和支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据《重庆市前期物业服务合同》和《重庆市物业服务合同》的物业服务费、公摊费收费标准，经计算被告罗群、鄢大刚应交纳2016年1月至2017年10月的物业服务费1653.30元，公摊费为110元，《重庆市前期物业服务合同》和《重庆市物业服务合同》也约定了违约金的支付方式，故本院予以支持原告要求支付违约金的诉讼请求。关于被告罗群、鄢大刚提出的原告出示的《重庆市前期物业服务合同》和《重庆市物业服务合同》自己不知情以及原告对整个小区的安全、卫生、公共部位的维护等问题没有妥善解决，并且认为原告对被告房屋漏水等没有解决，因此拒绝缴纳物业服务费。但被告罗群、鄢大刚提出的问题，有部分为房屋质量问题或是原告不能作为的问题，以上问题不能归结于原告没有提供良好的服务。被告没有提供证据证明原告违反了合同，故对于被告以此不缴纳物业服务费的主张，本院依法不予支持。根据法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。为此物业公司若存在物业服务不到位或者侵犯业主权益的情形，业主可另行要求其承担责任，不在本案中处理，而交纳物业服务费是业主的义务，不能以此作为冲抵，因此对被告的辩称意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告罗群、鄢大刚于本判决生效之日起三日内共同给付原告重庆泰祥物业管理有限公司物业服务费1653.30元、公摊水电费110元，并以被告实际欠缴的费用为基数按照月利率2%计算违约金至2017年10月31日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元，由被告罗群、鄢大刚共同负担。本判决为终审判决。审判员 朱 平二〇一七年十二月二十日书记员 胡立欢