江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2017)苏02执复29号复议申请人（被执行人）：江阴市涵嘉置业有限公司，组织机构代码57815749-3，住所地江阴市文化西路4号6002室。法定代表人：胡锦云，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈亮，江苏博事达律师事务所律师。申请执行人：陈红玉，女，汉族，1963年4月27日生，住江苏省江阴市。被执行人：任建国，男，汉族，1962年12月5日生，住江苏省江阴市。复议申请人江阴市涵嘉置业有限公司（以下简称涵嘉公司）不服江苏省江阴市人民法院（以下简称江阴法院）（2017）苏0281执异34号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。并于2017年11月29日进行了公开听证，复议人涵嘉公司的委托诉讼代理人陈亮、申请执行人陈红玉、被执行人任建国、鉴定人无锡润杰土地房地产评估有限公司（以下简称润杰公司）的法定代表人王晓艳参加了听证会。本案现已审查终结。江阴法院查明，法院在审理原告陈红玉诉被告涵嘉公司、任建国民间借贷纠纷一案中，于2015年6月18日保全查封了涵嘉公司在江阴市世新路58至316号的97套房产。该案经审理，2015年12月16日作出（2015）澄民初字第00870号民事判决书，判令涵嘉公司给付陈红玉借款1300万元及利息，负担诉讼费104800元；任建国承担连带清偿责任。判决生效后，因涵嘉公司、任建国均未自动履行义务，法院根据陈红玉申请，于2016年4月26日立案执行。执行中，双方当事人一致同意由法院对涵嘉公司被查封的房产进行拍卖处置，并选择办公楼（两种层高）、酒店式公寓、商铺四种类型房屋中的各一套进行评估，以评估价单价为基础进行拍卖。双方选择的房屋为：2号办公楼801室（层高5.1米）、1401室（层高3.6米）；4号楼酒店式公寓805室；商铺S156号房屋。法院委托评估后，双方当事人对评估报告未有异议。后涵嘉公司提出，为了价格公允，商铺部分增加几套评估。具体如下：外侧南面104号、外侧西面82号、内侧北面148号、内侧西面176号；酒店式公寓增加评估406室作为已装修房屋的评估价。对此，法院决定对新增的五套房屋另行委托评估。法院依法选定润杰公司为新增五套房屋的评估机构。润杰公司经评估，于2017年5月27日分别出具了上述五套房屋的评估报告。法院将该评估报告发送各当事人后，涵嘉公司向法院提出书面异议。涵嘉公司认为，第一、上述五份评估报告的出具机构不具备司法鉴定资质，鉴定程序违法；第二、上述五份评估报告认定的涉案房地产的评估价值明显违背客观事实。润杰公司出具的五份评估报告所采用的评估依据不真实，远低于资产实际价值，要求撤销该五份评估报告。润杰公司对涵嘉公司的异议进行了答复，润杰公司认为，一、据江苏省人民法院委托鉴定机构电子信息平台所公布的信息，其在该名册中，完全具备司法鉴定的资格；二、关于涵嘉置业公司提出的程序违法，评估报告都有实地查勘且参与整个估价过程的注册房地产估价师的签名；三、房地产评估价值是估价人员在专业知识和能力范围内，对特定的估价对象于价值时点这一特定的市场环境下的客观价值的测算和判定，强调的是价值的客观性。本次评估程序合法，估价结果合法、客观、公正、科学、合理。另查明，江阴法院在选择确定本次鉴定机构时，根据江苏省高级人民法院规定，统一使用《江苏法院委托鉴定机构电子信息平台》选择确定了润杰公司。该公司及参与本次评估的司法鉴定人员均具备相应的评估资质。江阴法院认为，润杰公司及其司法鉴定人员均具备相应的评估资质，在对涵嘉公司的房产进行评估时，未有违反法定程序的情形。涵嘉公司异议认为润杰公司不具备司法鉴定资质、鉴定程序违法，因无证据证明，法院不予采信。评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。据此，江阴法院作出（2017）苏0281执异34号执行裁定书，驳回了涵嘉公司的异议请求。复议申请人涵嘉公司不服上述裁定，向本院申请复议称，一、润杰公司作出的评估报告违背了客观、公正及最高最佳利用原则，作出的评估结论脱离事实，评估价过低，严重损害了涵嘉公司的合法权益，江阴法院认为润杰公司具有评估资质且程序合法并驳回涵嘉公司的异议属于滥用法律。二、涉案房屋未通过综合验收，未办理产权证，不宜对涉案房屋进行评估拍卖。请求撤销江阴法院的相关执行裁定书，在涉案房屋通过综合验收之后重新评估。涵嘉公司提交了该公司自2013年至2015年期间的五份商品房买卖合同以及收款收据的复印件，以证明案涉房产的价格应该在每平方米2.2万元至3万元之间。申请执行人陈红玉答辩认为，润杰公司是由双方当事人协商一致并通过法院确定的评估公司，因此涵嘉公司对润杰公司的质疑不合理。润杰公司所作评估价格并不低，该工程还是在建工程，评估价格是合理的，请求驳回涵嘉公司的复议申请。陈红玉未提交证据材料。对于涵嘉公司提交的商品房买卖合同，陈红玉认为对其真实性、合法性均不予认可，认为这些都是为了办理银行贷款而签订的虚假合同，其价格也是虚高的，不能证明涉案房产的真实价格。被执行人任建国认同涵嘉公司的复议理由和请求，并认同涵嘉公司提交的商品房买卖合同。任建国未提交证据材料。鉴定人润杰公司认为，润杰公司对本案执行标的的评估是通过当事人认可后经江阴法院摇号确定的，评估是经合法程序进行的。不认同涵嘉公司估价过低的意见，按照估价规范有一个价值时点问题，本次评估的价格时点是2017年4月18日。此时涉案房产尚未完成综合验收，根据当时的价值时点来作出的评估结论是公证客观，符合市场行情的。对于涵嘉公司提交的商品房买卖合同，润杰公司认为商品房买卖合同的销售价格与本次司法拍卖的评估价格因定价目的与方法不同，根本不具有可比性，不能证明涉案房产的真实市场价格。各方当事人对江阴法院查明的案件基本事实均无异议，本院予以确认。以上事实，有江阴法院（2015）澄民初字第00870号民事判决书、执行笔录、润杰公司房地产估价报告、执行裁定书、谈话笔录、听证笔录等证据在卷佐证。本案的争议焦点是：润杰公司对本案涉案房产作出的评估报告是否可以采纳，涉案房产是否需要重新评估。本院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定：对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。第六条规定：当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，润杰公司接受法院委托，对被执行人涵嘉公司的房地产进行价值评估，润杰公司作为法院入册评估机构，其公司和评估师均具备相应的评估资质，且未发现其评估程序存在违反相关规范性文件和其他法律规定的情形。对润杰公司作出的房地产估价报告应予采纳。对拍卖财产进行评估，是辅助执行法院确定拍卖保留价的参考手段，评估价格亦并非最终的交易价格，拍卖财产的价值仍需经由拍卖程序通过市场竞价形成。现异议人涵嘉公司认为润杰公司的评估报告结论脱离事实，评估价格过低严重损害涵嘉公司合法权益的理由，并无证据证明。涵嘉公司提出应比照其商品房买卖合同的销售价格确定涉案房产的评估价值，但房产销售价格是建立在买卖双方预期商品房顺利完工并通过验收，且房产符合交付标准并能办理不动产权权属证书的前提下所认可的价格，与本次以仍然处于在建工程状态为价值时点的执行标的而进行的司法评估不能相提并论，故该主张不能成立。至于涵嘉公司提出涉案房产未通过验收未办理房产证，不宜评估拍卖处置的理由，系对执行财产是否应当执行提出的主张，且其在江阴法院所提出的执行异议中并未涉及，不属本案审查的范围，对此本院不予理涉。综上所述，江阴法院驳回涵嘉公司异议请求并无不当，相关执行裁定书应予维持。涵嘉公司提出的复议理由及请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回涵嘉公司的复议申请，维持江阴法院（2017）苏0281执异字第34号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  孙晓敏审判员  秦小兵审判员  俞 彤二〇一七年十二月五日书记员  徐珏烨本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。