江西省南昌市新建区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）新长民初字第262号 原告章友根，男，汉族，住南昌市新建区。 原告许细云，女，汉族，住南昌市东湖区。 二原告共同委托代理人余敏轶，系江西众山律师事务所律师。 被告中国联合网络通信有限公司南昌市分公司，住所地：南昌市青山湖大道火炬大街旁，组织机构代码证号：71650613-8。 负责人左清，系该公司总经理。 委托代理人蔡曦炜、刘凯，均系江西豫章律师事务所律师。 原告章友根、许细云诉被告中国联合网络通信有限公司南昌市分公司（下称：联通南昌分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告章友根、许细云的委托代理人余敏轶及被告联通南昌分公司委托代理人蔡曦炜、刘凯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告章友根、许细云诉称：2012年3月29日，被告联通南昌分公司承租原告位于新建县长堎镇解放路229号一至三楼所有房屋，双方签订《房屋租赁合同》，约定：租期为十年，自2012年6月10日至2022年6月9日止，租金每年递增，其中2015年6月10日至2016年6月9日租金为236.16万元（税后），租金支付时间为每年的4月10日之前。合同签订初期，原、被告依约履行了合同。原告在2015年4月初通知被告支付下一年度的租金，被告以各种理由推拖，并在2015年4月28日发函原告要求终止履行房屋租赁合同。被告未依约在2015年4月10日前支付租金，已构成违约，被告应按年租金万分之十向原告支付违约金。被告发函提出单方终止租赁合同，原告明确表示不同意被告终止合同的要求，敦促其继续履行合同义务，但被告对此置之不理，被告擅自终止履行合同的行为已构成违约，应支付违约金200万元。故原告起诉来院，要求：1、判令原、被告签订的《房屋租赁合同》继续履行。2、判令被告按《房屋租赁合同》第4.1条支付租金人民币236.16万元，并支付逾期付租违约金人民币2361.6元。3、判令被告按《房屋租赁合同》第10.2条支付合同违约金200万元整。（1、2、3项共计436.39616万元）4、本案诉讼费用由被告支付。 原告章友根、许细云提供的证据有： 证据一、原告章友根、许细云身份证。 证据二、被告公司的营业执照、组织机构代码证复印件各1份。 证据三、2012年3月29日《房屋租赁合同》1份。 证据四、2015年4月28日《函》1份。 证据五、国网江西新建县供电有限责任公司新坊供电所催收电费函1份。 证据六、2015年5月10日原告给被告复函复印件1份。 用以证明：1、原、被告的诉讼主体适格。2、原、被告2012年3月29日签订了《房屋租赁合同》时租赁关系已经正式成立，该租赁合同是双方的真实意思表示，符合法律法规的规定，应为合法有效。3、2015年6月10日至2016年6月9日租金为236.16万元（税后），租金支付时间为2015年4月10日之前。被告未依约在2015年4月10日前支付租金，已构成违约，根据《房屋租赁合同》第10.1条，被告应按年租金万分之十向原告支付违约金。4、被告逾期未付租金且不将房屋归还原告情况下，提出终止房屋租赁合同的履行，根据《房屋租赁合同》第10.2条，被告擅自终止合同，应承担违约金200万元。5、被告租赁原告的房屋，虽在2015年5月13日回函，但实际还在经营当中，现欠电费15925元。6、原告未开具发票，是因为被告要求原告不开具发票。 被告联通南昌分公司辩称：1、答辩人已以行为表示不履行《房屋租赁合同》，且本案争议合同亦不适合继续履行。被答辩人要求继续履行《房屋租赁合同》不符合实际，被答辩人以实际行为表示不履行《房屋租赁合同》的继续履行并以其实际行为已经接收了部分房屋。答辩人已完全撤场，被答辩人也已控制了租赁房产。2、被答辩人至今未开具发票给答辩人，被答辩人主张租金及逾期付租违约金缺乏事实依据。3、要求的违约金过高，请求法院予以调整。 被告联通南昌分公司提供的证据有： 证据一、原、被告双方于2012年3月29日签订的《房屋租赁合同》1份、房屋交接清单1份，证明根据上述合同第四条4.2点约定：在支付租金前，出租方应提供相应金额的正式发票，原告至今未向被告提供正式发票，原告先违反合同义务，故被告不应承担逾期付款违约责任，原告已经交房屋交付给了被告使用。 证据二、2015年4月28日被告向原告发出的《函》1份、2015年5月13日原告向被告发出的《回函》1份、（2015）赣洪城证内字第7384号公证书1份、照片2张，证明：1、双方就合同解除事由进行过协商；2、双方在诉讼之前就多次对于合同的解除进行协商，原告虽没有书面同意接收房屋的证据，但公证处去现场公证的情况，原告以其实际行为已经接收了部分房屋。 经当庭举证，双方当事人质证意见如下： 被告对原告的证据一、二无异议；对证据三、四的真实性、合法性无异议；对证据五，认为欠缴的电费不在本案审理范围中；对证据六有异议，认为该函件是由原告向被告发的函件，是原告的单方意思表示，被告的签收行为，并不代表被告接受了原告的变更合同的要求，不能作为本案定案的证据使用。原告对被告的证据一无异议，对证据二中《函》的真实性、关联性无异议，认为被告在要求终止合同时又拒绝将房屋交还给原告，对该证据中的《回函》、《公证书》、照片2张均无异议，仅对其证明目的有异议，认为不能证明被告所说的原告已接收房产或原告已认同被告的单方终止合同要求。 本院对原、被告分别提交的上述证据均予以确认。 经审理查明：二原告系夫妻关系，2012年3月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定：一、原告将其所有的位于新建县长堎镇解放路229号一到三楼所有房屋（一楼A1至A2门面、二楼A3至A4门面、三楼整体，产权证号分别为：新房总字第50829号、第50830号、第50831号、第38860号、第38861号）。三、租赁期限为：10年，自2012年6月10日起至2022年6月9日止。四、租金、租金的支付方式及支付期限：……D、第四年（2015年6月10日至2016年6月9日）：人民币236.16万元/年；……第二年至第十年期内每年的4月10日前一次性支付全年房租（即第二年房租应在2013年4月10日前支付，以此类推）。在支付租金之前，出租方应提供相应金额的正式发票（出租方在租金支付前七个工作日开具发票给承租方，发票产生的税金由承租方承担）。五、5.1出租方提供正式租赁发票，但租赁期内产生的所有税费由承租方承担。九、9.2.2承租方应当按照合同约定期限向出租方支付租金。十、违约责任10.2在租赁期内双方不得以任何理由、借口擅自终止合同。否则，违约方应承担违约金200万元，作为对方补偿金。十一、11.1双方协商一致后可以变更或终止本合同；11.2有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任：11.2.1租赁标的物因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；11.2.2因地震、火灾等不可抗力致使租赁标的物毁损、灭失或造成其他损失的。 合同签订后，原、被告于同年5月10日办理了租赁房屋交接手续，至2015年4月10日前，双方均按约履行，被告交付了2015年6月9日前的房租。2015年4月，原告要求被告支付2015年6月10日至2016年6月9日的房屋租金，被告于同月28日发函给原告，要求终止上述租赁合同的履行。被告在该函件中有一批注，载明“本函需增加事后处置办法，因我公司无法将房屋交还给房东，故没写。可先口头与其沟通，再定书面函件”。同年5月13日，原告《回函》给被告，要求被告按合同第十条违约责任对其进行赔偿，否则，不同意解除《房屋租赁合同》。 2015年5月10日，原告发函给被告称“贵公司已通知我方无需开出租赁费（2015年6月10日至2016年6月9日）发票，贵公司已统一开具了发票，会按期将相应租金支付给我方。我方要求贵公司出具正式文件及通知。”被告未予答复。 2015年7月12日，经被告申请，江西省南昌市洪城公证处对涉案租赁房产进行了保全证据的公证，公证人员拍摄了相关照片。照片显示涉案房屋大门已关闭，通往二、三楼的通道有铁门并上锁。被告认为该铁门系由原告加装，但未能提供证据证实。原告否认系其安装。 被告搬出后，该租赁房屋尚有部分水电费未结清。被告未与原告办理房屋交接手续，也未交纳自2015年6月10日起的房租，故原告诉讼来院。 本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。被告关于“原告在被告腾退房屋后将本案租赁房产唯一可通往二、三楼店面的通道加装铁门并上锁，原告以实际行为将租赁物业控制，证明原告接收了被告移交的租赁物，同时在本案诉讼过程中原告亦在对外招租租赁物，说明原告以行为表明双方租赁合同已解除”的辩解意见，因被告未向本院提供证据证实，且原告不认可，本院不予采信。被告在未与原告就是否解除合同协商一致，对原告要求其交纳租金的函件不予答复，也不交纳租金，自行搬离租赁房屋的行为，构成根本违约，应承担违约责任。虽然被告违约并不导致其享有合同的解除权，因被告已经搬离租赁房屋，且在本案审理过程中明确表示其以行为明示毁约，不再履行该《房屋租赁合同》。由于《房屋租赁合同》是转移房屋使用权的合同，不适宜强制履行，现租赁合同的目的已无法实现，判决继续履行合同有违经济合理原则。因此综合考虑处理本案的法律效果和社会效果，原告要求继续履行《房屋租赁合同》，本院不予支持；该《房屋租赁合同》应予以解除。解除前的房屋租赁费应由被告按合同约定的数额支付给原告，租赁期间的水、电费用应由被告支付。因被告拒付租金，搬离租赁房屋系明示毁约，被告应承担的是根本违约责任，而不是逾期支付租金的责任，故原告诉请被告支付逾期付租违约金2361.6元，本院不予支持。虽双方合同约定终止合同的违约金为200万元，但结合违约方的过错程度、合同的履行情况、原告另行出租的可能性及可得利益损失等，本院认为，原告要求被告承担违约金200万元过高，应予调整，由被告承担120万元违约金应属合理，对超出部分，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，租赁期间租赁房屋的水、电费由被告承担。 二、由被告中国联合网络通信有限公司南昌市分公司支付原告章友根、许细云自2015年6月10日起至本判决生效之日止的房屋租金，按236.16万元/年计算。 三、由被告中国联合网络通信有限公司南昌市分公司支付原告章友根、许细云违约金120万元。 四、驳回原告章友根、许细云的其它诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费41712元，由原告章友根、许细云承担25027元、被告中国联合网络通信有限公司南昌市分公司承担16685元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  邓仰方 审 判 员  谢 峰 人民陪审员  滕 斌 二〇一五年十二月三十日 书 记 员  刘小玲