河南省永城市人民法院民 事 判 决 书(2017)豫1481民初7007号原告：张志彩，男，1967年10月5日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：韩新杰，河南宇言律师事务所律师。被告：张茂奎，男，1972年10月22日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：李顺、王海娟，河南正剑律师事务所律师。被告：高广运，男，1978年11月27日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：任东亚，河南旺达律师事务所律师。原告张志彩被告张茂奎、高广运民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月8日立案受理后，在法定期限内向原、被告送达了相关法律文书，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张志彩的委托诉讼代理人韩新杰、被告张茂奎的委托诉讼代理人李顺、王海娟、被告高广运的委托诉讼代理人任东亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志彩向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告张茂奎之间签订的房屋买卖合同无效；2、判决被告张茂奎偿还原告借款本金400000元及利息（其中200000元利息自2015年12月29日起至清偿之日止，另200000元利息自2016年3月15日起至清偿之日止），被告高广运对上述债务承担连带清偿责任；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年3月15日，被告张茂奎向原告借款500000元，约定利息月息2.5分，被告高广运承担连带担保责任。借款到期后，因无力偿还，被告张茂奎分别于2015年12月28日和2016年3月14日以永城市××宝塔路××南、诚达汽车站东侧房屋两套抵偿原告400000元，并签订了房屋买卖合同。剩余100000元经法院判决后已履行完毕。后原告得知上述两套房屋被告张茂奎没有处分权，而且该房屋没有产权手续，因此，双方签订的以房抵债售房合同应为无效，被告应承担继续偿还借款的义务，请求判如所诉。被告张茂奎辩称，1、原告无诉权，非适格诉讼主体；2、原告要求确认以房抵债合同无效，根据永城市人民法院（2017）豫1481民初2334号民事判决书认定，原、被告双方建立的是房屋买卖关系，故原告要求确认合同无效无法律依据，并且根据原告的证据，原告是与河南昊正房地产开发有限公司签订的合同，应追加河南昊正房地产开发有限公司为本案诉讼主体；3、双方债务已清偿完毕，原告诉状中陈述的以房抵债不是事实。被告高广运辩称，1、根据原告的诉请，二被告主体资格不适格，原告是与河南昊正房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同，张茂奎将400000购房款支付到公司，二被告并非是该房屋买卖合同的当事人；2、依据原告的第二项诉讼请求，原告无诉权，双方之间的民间借贷关系已由原审判决终结且执行完毕，被告高广远的担保责任已经履行完毕，因此，原告的第二项诉讼请求属于重复起诉；3、由于涉案的房款是张茂奎替原告交付到公司的，而且原告与公司签订了房屋买卖合同，本案案由应为商品房买卖合同纠纷，退一步讲，即使解除合同，返还房款的责任人应为河南昊正房地产开发有限公司，而非二被告。本院经审理查明：2015年3月15日，被告张茂奎向原告借款500000元，约定利息月息2.5分，期限180天，当日被告张茂奎向原告出具了借据一份，被告高广运作为担保人在借据上签字认可。之后，应被告张茂奎请求，以其欠案外人王春朋款为由，要求原告将该借款500000元交付王春朋，以偿还其债务，后原告将500000元现金交给王春朋。借款到期后，被告无力偿还，用其所开发的房产二套作价400000元出售给原告，于2015年12月28日与原告签订售房合同一份，售房合同载明：“甲方（卖方）张茂奎，乙方（买方）张志彩。一、甲方自愿将自己的房屋卖给乙方所有。房屋坐落在永城市××宝塔路××南、诚达汽车站东侧南边第二幢楼从西向东数第二单元八层西户。二、甲乙双方商定成交价格为人民币200000元，需一次性付清全款。三、甲方出卖的房屋如存在产权及其他纠纷均由甲方承担责任。四、甲方承诺办理房产证，费用由乙方承担。”2016年3月14日又签订售房合同合同一份，除房屋位置为南楼中间单元八楼东户外，其余内容均与上一合同相同，在两份合同上均加盖了河南昊正房地产开发有限公司的公章。剩余借款本金100000元及利息因被告张茂奎没有偿还，原告张志彩提起诉讼，本院已经作出判决，现该借款本息已经清偿。另查明，河南昊正房地产开发有限公司的法定代表人为被告张茂奎。张茂奎出售给原告的两套房屋无产权登记，且该房屋被告张茂奎与他人存在争议。以上事实有原、被告陈述及二被告出具的借据、原、被告签订的售房合同及收款收据、（2017）豫1481民初2334号民事判决书予以证明，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案原告张志彩与二被告之间原为民间借贷关系，在借款本息未偿还的情况下，经双方协商签订了房屋买卖合同，实际将民间借贷关系转变为房屋买卖合同关系，将其中400000元借款转为已付购房款。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立房屋买卖合同关系，原告张志彩与被告张茂奎之间形成新的法律关系。关于原、被告之间的房屋买卖合同是否有效的问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：“……，（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；……。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，张茂奎在未取得“五证”（包括商品房预售许可证）、并且在房屋与他人有纠纷的情况下，将房屋出售给原告，并签订售房合同，违反上述规定，该合同为无效合同。出卖人订立商品房买卖合同时，隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效，买受人可以请求返还已付购房款。关于河南昊正房地产开发有限公司是否应该作为本案诉讼主体以及是否应承担返还责任的问题，因售房合同的签订甲方（卖方）为被告张茂奎、乙方（买方）为原告张志彩，该合同的当事人为张茂奎与张志彩，虽然该两份合同上均加盖了河南昊正房地产开发有限公司的合同专用章，但合同书上未列明河南昊正房地产开发有限公司为合同一方当事人，且该公司法定代表人为张茂奎，张茂奎掌控公司公章，而且张茂奎没有举证证明将合同约定的购房款交付到公司账户，因此，河南昊正房地产开发有限公司不应作为本案诉讼主体，张茂奎辩称其不是本案适格的诉讼主体及河南昊正房地产开发有限公司应承担返还购房款的答辩意见不能成立。虽然原告与被告张茂奎之间签订房屋买卖合同后，双方由民间借贷关系转变为房屋买卖合同关系，但原告并没有另付购房款，而是将出借款转为购房款，鉴于双方签订的售房合同被认定为无效，因此，购房款应恢复为原借款，张茂奎应按原借款约定履行偿还义务。关于被告高广议是否应承担连带清偿责任的问题，在原告与被告张茂奎之间的民间借贷关系中，被告高广议为担保人，且担保方式为连带担保。虽然原告与张茂奎之间签订售房合同时，双方之间的民间借贷关系已转变为房屋买卖合同关系，但双方签订的售房合同被认定为无效，购房款恢复为原借款状态，因此，被告高广议仍应按原借款约定承担担保责任。至于本案借款利率问题，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”据此，原、被告约定的利息为月息2.5分，超过年利率24%，应以年利率24%予以支持。对400000元借款的利息本院（2017）豫1481民初2334号民事判决书已经判决截止计算期限，判决截止日期之后的利息被告应继续按约定偿还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：原告张志彩与被告张茂奎于2015年12月18日和2016年3月14日签订的房屋买卖合同无效；被告张茂奎偿还原告张志彩借款款400000元及利息（利息按年利率24%计算，其中200000元利息自2015年12月29日起至清偿之日止，另200000元利息自2016年3月15日起至清偿之日止）；三、被告高广运对上述借款本金及利息承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4650元，由被告张茂奎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  季卫光审 判 员  夏振亚人民陪审员  邵珠乾二〇一七年十二月二十七日书 记 员  程 庆