山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2015）乳滨民初字第328号原告舒蜀珍。原告舒家林。被告山东乳山嘉润实业有限公司。住所地：山东省乳山市银滩旅游度假区。法定代表人戚纪伟，经理。被告上海临江控股（集团）有限公司。住所地：上海市中山南路***号*楼。法定代表人谈意道，经理。二被告委托代理人王桂基，系被告山东乳山嘉润实业有限公司职员。原告舒蜀珍、舒家林诉被告山东乳山嘉润实业有限公司（以下简称”乳山嘉润实业公司”）、上海临江控股（集团）有限公司（以下简称”上海临江控股公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告舒蜀珍、舒家林、二被告委托代理人王桂基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒蜀珍、舒家林诉称，二原告于2011年4月份购置滴水湾国际养生堂住房一套，购房款于当年开盘后交清，并签订购房合同一式三份。合同规定应于2012年11月底交房，几经拖延，至2013年年底通知我们收房，二原告于2014年5月16日来收房。经协商并经董事会同意签订了退房退款协议，随后多次签订确认函、确认书，然而被告再三失信，二原告毫无办法。被告为逼走我们在先后两次支付了三分之一房款后再次签订退款承诺，逼我们回老家。至今，一年多过去了，被告不仅不兑现承诺，不与二原告协商，还强词夺理称只付8%利息不还本金，不再提供住宿，还声称一天收费298元，再次想逼走我们。现诉至法院，一、要求解除原、被告签订的商品房买卖合同；二、要求二被告共同返还购房款人民币204000元及利息（以人民币204000元为基数，自2015年8月1日起按年利率12%计算至给付之日止）；三、要求二被告共同给付精神赔偿金人民币20000元；四、要求确认原、被告签订的商品房买卖合同第九条无效；五、要求二被告共同支付逾期交房违约金人民币27000元；六、诉讼费由二被告共同承担。被告乳山嘉润实业公司、上海临江控股公司共同答辩称，同意解除双方签订的商品房买卖合同、返还购房款人民币204000元。不同意二原告主张的自2015年8月1日起按年利率12%计算的利息。不同意支付精神赔偿金人民币20000元。二原告来乳山的住宿费（二原告在我公司酒店居住，在外居住的费用也由我公司支付，但具体数额未算清）和交通费人民币758元由我方支付，且我方已支付自2015年1月至7月底的利息人民币9520元。商品房买卖合同第九条有效。逾期交房违约金应按总房款的1%支付。双方应按2014年8月份签订的协议来履行义务，诉讼费用不同意由我方承担。不同意由被告上海临江控股公司承担责任，因所有款项均由乳山城基置业有限公司收取，现乳山城基置业有限公司被山东乳山嘉润实业公司吸收合并，故应由被告山东乳山嘉润实业公司承担责任。经审理查明，二原告与被告上海临江控股公司及乳山城基置业有限公司签订了编号为（乳）W1200317的商品房买卖合同一份，约定二原告购买被告上海临江控股公司及乳山城基置业有限公司开发的银滩长江路5881第1B733号房屋，建筑面积共计41.09㎡，单价为人民币7529元／㎡，总金额为人民币309370元。合同第六条付款方式及期限约定”买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款。于2011年9月10日之前支付全部房款人民币309370.00元整。”。合同第八条交付期限约定”出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；。”。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定”除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”。合同第十一条交接约定”商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担逾期交房的责任，自出卖人通知买受人之日30日后仍无法交房的，买受人应承担因此行为所给出卖人带来的费用支出”。合同出卖人处加盖了被告上海临江控股公司合同专用章与乳山城基置业有限公司合同专用章，并加盖被告乳山嘉润实业公司法定代表人戚纪伟个人印章，合同买受人处由二原告签名捺印。乳山市住房保障和房产管理局银滩分局于2012年7月4日为上述商品房买卖合同办理了备案登记。二原告已于2011年9月3日给付乳山城基置业有限公司三笔购房款，分别为人民币248000元、人民币2000元、人民币40000元，共计人民币290000元，另已于2011年10月4日给付乳山城基置业有限公司购房款人民币19370元。综上，二原告已向乳山城基置业有限公司缴纳购房款共计人民币309370元。二原告自认收到过加盖乳山城基置业有限公司公章的交房通知书，但其主张于2014年5月份来接收房屋时，因所购买房屋未达到交付条件，故未实际交付，也未实际入住，但入住其他楼盘。二被告自认其既未与二原告签署过房屋交接单，也未取得二原告所购房产的综合验收备案证。二原告还与乳山莱茵豪生酒店管理有限公司签订委托管理合同一份，委托方（甲方）为二原告，受托方（乙方）为乳山莱茵豪生酒店管理有限公司，合同约定二原告所购买的乳山银滩旅游度假区长江路5881滴水湾国际养生堂1B号楼733室每半年由甲方自住，剩余半年委托乙方经营，委托期限为10年，自2012年12月1日起至2022年11月30日止。另查，2014年3月6日，乳山城基置业有限公司注销登记，注销原因为”因公司合并或分立”。案件审理过程中，被告乳山嘉润实业公司自认乳山城基置业有限公司由其吸收合并，并承继乳山城基置业有限公司的债权债务。2014年5月30日，被告乳山嘉润实业公司仍使用乳山城基置业有限公司的合同专用章与二原告签订退款协议一份，载明：”甲方：乳山城基置业有限公司住址：银滩旅游度假区滴水湾售楼处乙方：舒蜀珍、舒家林住址：江西省南昌市东湖区贤士一路118号1号楼1单元202室乙方购买甲方开发的滴水湾国际养生堂1B733号房屋，现提出退房。乙方已经支付总房款为人民币309370.00元。一、乙方在此期间的住宿费用由甲方承担。二、甲方按下列时间把乙方的房款退还给乙方，并支付3093元违约金。1、2014年6月20日退还100000元。2、2014年7月20日退还100000元。3、2014年8月20日退还112463元。三、甲方将房款全部支付给乙方后，乙方须立即撤销备案合同，并将合同、收据等返还给甲方。四、若是甲方未按约定退还房款，须按银行贷款利率支付乙方违约金。五、本协议一式两份，双方各执一份”。被告乳山嘉润实业公司在协议甲方处加盖乳山城基置业有限公司合同专用章，二原告在协议乙方处签名。2014年6月21日，被告乳山嘉润实业公司使用乳山城基置业有限公司的合同专用章向二原告出具加盖乳山城基置业有限公司合同专用章的确认函一份，载明：”确认函本应于2014年6月20日退还给舒蜀珍、舒家林100000.00元房款于2014年6月25日支付。乳山城基置业有限公司二O一四年六月二十一日”。2014年6月25日，被告乳山嘉润实业公司通过网上银行向原告舒家林退还购房款人民币30000元。交易信息单显示：付款账户名称为蔡一波，付款账号为62×××39，收款人为原告舒家林，收款人账号为90×××43，转账金额为人民币30000元，附言为退房款。2014年7月7日，被告乳山嘉润实业公司使用乳山城基置业有限公司的合同专用章向二原告出具加盖乳山城基置业有限公司合同专用章的确认书一份，载明：”确认书乳山城基置业有限公司于2014年7月31日之前支付舒蜀珍、舒家林退房款人民币70000.00元（大写：柒万元整）。并按照双方退款协议约定支付相应的违约金。确认人：乳山城基置业有限公司日期：二O一四年七月七日”。被告乳山嘉润实业公司还使用乳山城基置业有限公司的公章向二原告出具加盖乳山城基置业有限公司公章的退款承诺一份，载明：”退款承诺一、乳山城基有限公司承诺于2014年8月1日之前退回舒蜀珍、舒家林房款82923元，剩余房款204000元于2014年12月31日之内退回。二、退回82923房款之后，乳山城基置业有限公司不再承担舒蜀珍、舒家林的住宿费用。三、若在2014年12月31日之后乳山城基置业有限公司不退回204000元房款，则按8%的年利息支付给舒蜀珍。四、若在2015年12月31日之后仍旧不退回房款，则从2016年1月1日开始按12%支付利息给舒蜀珍。五、乳山城基置业有限公司承担从2015年1月4日之后舒蜀珍一个人的来回车费及安排住宿（标准房）。六、乳山城基置业有限公司承担舒蜀珍的住宿费到2014年8月10日为止”。2014年7月31日，被告乳山嘉润实业公司通过跨行转账向原告舒家林退还购房款人民币82923元。二被告提交的转账回单显示付款人名称为姜翠红，收款人名称为舒家林，金额为人民币82923元，付款用途为退房款。2015年7月26日，被告乳山嘉润实业公司通过网银跨行转账给原告舒家林人民币10278元。二被告提交的转账回单显示付款人名称为蔡一波，收款人为原告舒家林，金额为人民币10278元，付款用途为汇兑。二被告现持有原告舒蜀珍的火车票三张（金额共计人民币383.5元）、原告舒家林的火车票三张（金额共计人民币374.5元）及费用报销单一份，主张转账支付给原告舒家林的人民币10278元包含二原告的上述交通费人民币758元，剩余人民币9520元为按年利息8%的标准计算的2015年1月份至7月份的利息。案件审理过程中，二被告方陈述称对上述退款协议、退款承诺书、确认函、确认书、退款承诺均予以认可。再查，二原告以被告方于2015年9月16日停水、停电并在其居住房间阳台上放鞭炮对其造成精神损害为由要求二被告给付精神损失费人民币20000元，被告乳山嘉润实业公司予以否认，二原告亦未提交相关证据予以证实。2015年9月2日庭审过程中，二原告增加诉讼请求，要求二被告支付逾期交房违约金人民币27000元，本院当庭告知二原告于庭审后十五日内就增加的诉讼请求补交相应数额的诉讼费，另已告知逾期未补交视为放弃权利。二原告至今未按期补交诉讼费。本案经调解无效。上述事实有原、被告双方的陈述、商品房买卖合同、工商服务业统一收款收据、退款协议、确认函、确认书、退款承诺、交房通知书、转账回单、委托管理合同、费用报销单、火车票等在案为证。本院认为，原告舒蜀珍、舒家林与被告上海临江控股公司及乳山城基置业有限公司签订的商品房买卖合同是合同双方当事人在自愿的基础上签订的，系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。因乳山城基置业有限公司于2014年3月6日已被被告乳山嘉润实业公司吸收合并而注销登记，故被告乳山嘉润实业公司承继乳山城基置业有限公司的债权债务，乳山城基置业有限公司在该商品房买卖合同中的权利义务亦由被告乳山嘉润实业公司承继。关于二原告要求解除与被告上海临江控股公司及乳山城基置业有限公司签订的商品房买卖合同并要求二被告共同返还剩余购房款人民币204000元的诉讼请求，现二被告答辩称均表示同意，双方当事人已达成一致意见，故二原告的上述诉讼请求，本院予以支持。关于二原告要求二被告共同给付利息（以人民币204000元为基数，自2015年8月1日起按年利率12%计算至给付之日止）的诉讼请求，乳山城基置业有限公司于2014年3月6日被被告乳山嘉润实业公司吸收合并而注销登记后，被告乳山嘉润实业公司仍使用乳山城基置业有限公司的公章与二原告签订退款协议并出具确认函、确认书及退款承诺，而且已按上述承诺退还购房款人民币112923元、支付2015年1月至7月的利息人民币9520元（以剩余购房款人民币204000元为基数，按8%的年利息标准计算7个月）及二原告的交通费人民币758元，上述退款协议、确认函、确认书及退款承诺实际上系由被告乳山嘉润实业公司作出并部分履行，现二被告对上述退款协议、退款承诺书、确认函、确认书、退款承诺均予以认可，故二被告应按上述承诺履行义务。被告乳山嘉润实业公司在出具给二原告的最后一份退款承诺中承诺”若在2014年12月31日之后乳山城基置业有限公司不退回204000元房款，则按8%的年利息支付给舒蜀珍。若在2015年12月31日之后仍旧不退回房款，则从2016年1月1日开始按12%支付利息给舒蜀珍”，现二原告已收到2015年1月份至7月份利息人民币9520元，故二原告要求二被告共同给付自2015年8月1日起以剩余购房款人民币204000元为基数按年利息12%的标准计算至给付之日止的利息的诉讼请求，与二被告认可的退款承诺不符，二原告主张的2015年8月1日之后的利息应以剩余未退还的购房款人民币204000元为基数按年利息8%的标准计算至2015年12月31日，若2015年12月31日之后仍旧不退还，则自2016年1月1日起按年利息12%的标准计算。关于二原告要求确认商品房买卖合同第九条无效的诉讼请求，二原告主张该条属于免除或者限制出卖人责任、排除对方主要权利的格式条款，显失公平，且未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，故应当认定无效。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，格式条款具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形和第五十三条规定合同免责条款的无效情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，二原告与被告上海临江控股公司及乳山城基置业有限公司签订的商品房买卖合同第九条是对出卖人逾期交房时所应承担违约责任的约定条款，并非是免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条及第五十三条的无效情形，该条中关于逾期交房时间及逾期交房违约金的计算标准并非预先拟定，双方在签订合同时均可以对此进行协商。综上，二原告的上述诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于二原告要求二被告赔偿精神损害抚慰金人民币20000元的诉讼请求，二原告主张被告方于2015年9月16日给其停水停电，并在居住的阳台房间放鞭炮，导致其精神受到损害，但二被告辩称不清楚停水、停电的原因，并否认放鞭炮是其工作人员所为，二原告亦未提交相关证据证实其主张，应承担举证不能的法律后果，故该诉讼请求，本院不予支持。关于二原告要求二被告给付逾期交房违约金人民币27000元的诉讼请求，因二原告增加该诉讼请求后，未在规定期限内补交诉讼费，视为放弃权利，故该诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告舒蜀珍、舒家林与被告上海临江控股（集团）有限公司及乳山城基置业有限公司签订的编号为（乳）W1200317的商品房买卖合同；被告山东乳山嘉润实业有限公司、上海临江控股（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告舒蜀珍、舒家林购房款人民币204000元及利息（2015年8月1日至2015年12月31日之间的利息按年利息8%的标准计算，2016年1月1日之后的利息按年利息12%的标准计算，计算至购房款付清之日止）；驳回原告舒蜀珍、舒家林要求确认商品房买卖合同第九条无效及要求赔偿精神损害抚慰金人民币20000元、逾期交房违约金人民币27000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4660元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  侯现章审 判 员  孙文星人民陪审员  张胜夕二〇一五年十二月二十九日书 记 员  宋玉静