四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川32民终249号上诉人（原审被告）：金川县雪域江南农业综合开发有限公司，住所地：金川县勒乌镇金川县总工会大楼。法定代表人：高玉喜，职务：董事长。委托诉讼代理人：赵云华，四川金塔律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋伟，四川金塔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金川县总工会，地址：金川县勒乌镇屯上街。法定代表人：张兰，职务：主席。委托诉讼代理人：唐志军，四川辞合辞律师事务所律师。上诉人金川县雪域江南农业综合开发有限公司（以下金川雪域公司）因与被上诉人金川县总工会房屋租赁工合同纠纷一案，不服四川省金川县人民法院（2017）川3226民初76号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月31日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月15日公开开庭进行了审理。上诉人金川雪域公司的委托诉讼代理人蒋伟，被上诉人金川县总工会的委托诉讼代理人唐志军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人金川雪域公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审法院的判决，并予以改判驳回金川县总工会的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认为金川县总工会向金川雪域公司发出的解除合同的通知，因上诉人未提出异议，视为默认对方行为，因此判决支持金川县总工会要求腾空房屋的诉讼请求，该认定事实不清，证据不足。（一）金川县总工会作出的金工函【2016】5号《金川县总工会关于解除房屋出租合同及相关事宜的通知》，已在2016年11月被撤回，金川县总工会现以该通知主张《房屋出租合同》已解除，要求腾房，无事实和法律依据。本案合同依约至2022年5月9日才到期。在履行的过程中。虽然存在上诉人延迟支付租金的事实，但原因是公司资金出现了困难，这也是得到了金川县总工会的理解，这点在起诉书中可以得到证实：被上诉人在2016年11月“同意其宽限付款期限至2016年12月低前”。该“同意”事实上也使得双方达成了新的协议，该新协议既是对所欠租金给付期限的重新约定，也是上诉人对其通知的撤回。同时上诉人在收到解除通知后，积极的与金川县总工会沟通，取得金川县总工会的理解，达成新的支付时间的约定，这一系列行为都是明确的表明了不接受解除通知载明的合同解除内容。一审法院认定金川雪域公司未提出异议，视为默认是的错误的。（二）在双方达成新的协议后，金川县总工会没有向上诉人主张过解除合同的行为，合同应继续有效。按照新的协议，上诉人积极筹措资金，并在2016年年底前实际陆续支付了15万元租金，表达了上诉人努力想办法筹措并给付租金的诚意，为此，金川县总工会在2016年年底以后，并没有向上诉人催过款以及主张过解除合同，进一步证明了双方的合同还在继续履行当中。因此，本案合同未到期，金川县总工会不能以被撤回的解除合同通知主张合同已解除并要求上诉人立即腾空退还房屋。二、一审法院判决在判决金川雪域公司支付逾期利息损失的情况下，又判决上诉人支付4万元违约金违反法律规定。根据最高人民法院《合同法》司法解释（二）第28条规定“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额不以超过实际损失额为限。增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”，在约定违约低于实际损失的时候，当事人主张增加违约金的，人民法院仅能以不超过实际损失的金额为限增加违约金，同时再主张实际损失的，人民法院不予支持。从这一规定可以看出违约金和实际损失不能同时主张。三、金川县总工会单方面停用电梯降低房屋使用价值，属于合同违约行为，理应相应降低租金，金川县总工会在庭审中对该客观事实并未否认，而一审法院以无证据证明不予支持无事实和法律依据。综上所述，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四、一百七十条二项之规定，特诉至贵院，请求贵院支持上诉人的上诉请求。被上诉人金川县总工会辩称，一、金川县总工会与金川雪域公司所签订的《房屋出租合同》（以下简称《合同》）已依法解除，此后双方再未达成新的《合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条和二百二十七的规定，金川雪域公司违反《合同》约定，拒不支付房屋租金，金川县总工会于2016年10月26日，向金川雪域公司送达金工函【2016】5号《金川县总工会关于解除房屋出租合同及相关事宜的通知》时，双方签订的房屋租赁合同就已经解除。当时，金川雪域公司可以对《通知》提出异议，并请求人民法院或总裁机构确认解除合同的效力，但是，金川雪域公司并未提出异议，也未提请相关部门确认解除合同的效力。金川县总工会向金川雪域公司送达《通知》后，应金川雪域公司请求，金川县总工会又宽限付款期限至2016年12月底前的行为，仅仅表明金川县总工会与金川雪域公司就付款期限达了新的协议，并未对房屋租赁达成新的协议。金川县总工会仅仅是宽限了金川雪域公司1个月的付款期限，并没有同意金川雪域公司继续租用房屋，金川雪域公司没有腾空并交出租赁房屋只是一种违反诚实信用原则的强占行为。金川县总工会自2016年10月26日起，一直要求金川雪域公司腾空交出租赁房屋，付清所欠房屋租金，承担违约责任。但是，金川雪域公司拒不退回房屋，也不支付房屋租金及占用费。二、金川总工会要求金川雪域公司既支付违约金，又支付资金占用利息，不违反法律的规定。金川总工会要求金川雪域公司支付违约金8万元，是基于双方所签订的《合同》明确约定而提出，而且在诉讼中金川总工会并没有请求人民法院增加违约金；而欠款占用利息损失则基于法定孳息物和实际损失提出。金川总工会的违约金和资金占用利息主张系基于不同性质、不同基础、不同法律依据提出的指向不同的利益主张依照民法原理，违约金请求权的存在并不排斥损害赔偿请求权的存在，二者是相互独立、可并存切不重合的。因此，金川雪域公司提出一审判决其支付逾期利息损失的情况下，又判决其支付4万元违约违反法律规定的上诉意见是不成立的。三、金川总工会提出降低房屋租金没有事实依据，理由不成立。事实是，金川总工会与金川雪域公司在《合同》中并没有对电梯的使用进行约定，金川雪域公司因房屋的实际使用情况需要(承担不了使用成本)，自行停用了电梯，在《合同》履行过程中，金川雪域公司也未要求继续使用电梯，也未对房屋租金的高低提出过异议。所以，金川雪域公司所述金川总工会单方面停用电梯降低房屋使用价值，属于合同违约行为，与客观事实不符，其降低租金的要求依法应当被驳回。综上所述，金川雪域公司至金川总工会的善意不顾，严重违反诚实信用原则，拒不履行自己的责任和义务，无视相关证据及事实，提起上诉要求撤销一审判决，其理由是完全不能成立的，其目的就是为了拖延时间，延迟退还房屋，规避给付房屋租金费、占用费的义务。所以，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序符合法律规定，请二审法院依法判决驳回金川雪域公司的各项诉讼请求。2017年月日，金川县总工会向一审法院提出起诉请求：1、判决金川雪域公司立即腾空退还房屋；2、判令金川雪域公司支付拖欠的2016年房屋租金13.8万元、2017年1月1日至2017年3月31日止房屋租金7.2万元，共计21万元；3、判令金川雪域公司支付2017年3月31日起至腾空并退还房屋之日止期间的房屋租金；4、判决金川雪域公司按照银行同期同类贷款利率支付2016年12月31日以后拖欠房屋租金总额的利息；5、判决金川雪域公司恢复损坏、污损的房屋门窗、墙壁等设施设备或者承担全部修复费用；6、判令金川雪域公司赔付违约金8万元；7、判令金川雪域公司承担本案案件受理费。一审法院认定事实如下：2012年5月10日，金川县总工会、金川雪域公司经过协商，金川县总工会将坐落在金川镇（勒乌镇）建筑面积约2400平方米的房屋出租给金川雪域公司使用，租期共10年，租金前5年每年为28.8万元，从第六年起年租金在上一年的基础上递增15%，租金由金川雪域公司在每年5月10日前以转账方式支付给金川县总工会，先付后用，并约定如一方未履行合同条款，违约方须赔偿对方违约金8万元。金川县总工会、金川雪域公司签订合同后，合作良好，依约履行至2015年5月10日，金川县雪域江南农业综合开发有限公司因资金周转困难，金川雪域公司向金川县总工会提出：先向金川县总工会支付2015年5月10日至2015年12月31日的房屋租金，2015年年底前再支付2016年1月1日至2016年5月9日的房屋租金的请求。金川县总工会同意了金川雪域公司的要求。但金川雪域公司在2015年年底前并未依约向金川县总工会支付2016年1月1日至2016年5月9日的房屋租金。2016年以后，金川县总工会多次口头催收房屋租金，金川雪域公司都没有向金川县总工会支付房屋租金，于是金川县总工会于2016年8月11日向金川雪域公司送达了《金川县总工会关于交清俱乐部房租及收回工会俱乐部通知书》（金工通【2016】1号），要求金川雪域公司于2016年8月20日前交清房租费19.2万元，否则于通知届满次日起解除《房屋租赁合同》、通知届满3日内腾空房屋。但金川雪域公司对金川县总工会的通知并未回复，也未履行相应义务。金川县总工会为解决双方纠纷，金川县总工会于2016年10月10日函请金川县城乡规划建设和住房保障局对金川雪域公司的违约行为进行居中调解，2016年10月24日金川县总工会、金川县雪域江南农业综合开发有限公司调解时，金川雪域公司仍然无力支付房屋租金，致使调解破裂。后金川县总工会于2016年10月26日，又向金川雪域公司送达了《金川县总工会关于解除房屋出租合同及相关事宜的通知》（金工函【2016】5号），通知解除金川县总工会、金川雪域公司双方签订的《房屋租赁合同》，要求金川雪域公司于2016年10月31日以前腾空并交出租赁房屋，于2016年11月30日以前支付2016年1月1日至2016年10月31日期间的房屋租金24万元，并支付违约金8万元。2016年11月、12月期间，金川县总工会、金川雪域公司双方主要负责人又多次电话协商，应金川雪域公司请求又宽限付款期限至2016年12月底前，在2016年12月，金川雪域公司向金川县总工会支付了2016年部分房屋租金15万元，但其余房屋租金还未支付。一审法院认为，金川县总工会、金川雪域公司就金川县总工会位于金川县的房屋签订《房屋租赁合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的规定，对合同双方均具有约束力。金川雪域公司从2016年1月1日起拖欠金川县总工会租金，合同约定的解除条件已经成就，金川县总工会有权解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。以及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。金川雪域公司在收到金川县总工会解除合同的通知后，没有提出异议，视为默认对方行为。故金川县总工会要求金川县雪域江南农业综合开发有限公司腾空房屋的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款“当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”规定。合同解除后，金川雪域公司负有返还租赁房屋的义务，金川雪域公司占用租赁房屋至今，应当支付相应的占用费，鉴于金川雪域公司腾空房屋，需要一定的合理期间，本院根据合同约定认定：金川雪域公司2017年1月10日至2017年5月9日按每月24000元的标准支付房屋租金；2017年5月10日至实际交房之日止按每月24000元+24000元*15%的标准支付房屋租金。同时金川雪域公司拖欠租金已构成违约，应当从逾期支付之日起承担给金川县总工会造成的资金占用利息损失，金川县总工会要求金川雪域公司按照中国人民银行同期同类贷款利率支付2016年12月31日以后拖欠房屋租金总额的利息的要求，符合法律规定，本院予以认可。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。虽然金川雪域公司违约在先，但根据合同履行情况看，金川县总工会要求金川雪域公司支付8万元违约金的诉讼请求偏高，本院酌情认定为4万元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，金川县总工会请求判决金川雪域公司恢复损坏、污损的房屋门窗、墙壁等设施设备或者承担全部修复费用，因证据不足，本院不予认定；金川雪域公司抗辩主张：由于金川县总工会单方停用电梯的行为，客观上降低了房屋的质量，属于合同质量瑕疵履行，金川县总工会应承担降低房屋租金等违约责任的辩护意见，没有相应证据予以证明，本院不予支持。金川雪域公司抗辩主张：根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，金川县总工会不能在提出利息在内的实际损失赔偿要求后，又提出“赔付违约金8万元”的违约金赔偿，因此，金川县总工会主张的实际损失与违约金不能同时得到支持的请求。因金川雪域公司拖欠租金行为在先，在事实上构成违约行为，金川雪域公司应当承担相应的违约责任；且利息损失是金金川雪域公司违约事实后，造成金川县总工会客观存在的实际损失，故利息损失与违约金是不同的法律概念，金川雪域公司主张实际损失与违约金不能同时得到支持的辩护意见不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国合同法》司法解释第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款等相关法律规定，判决：一、金川县雪域江南农业综合开发有限公司于本判决生效后十五日内搬离在金川县总工会处租赁的房屋；二、金川县雪域江南农业综合开发有限公司支付拖欠金川县总工会2017年5月9日前房屋租金共计23.4万元；三、2017年5月10日起至实际搬离之日止的房屋租金按双方合同约定支付（2017年5月10日起租金在上一年度的基础上增加15%）；四、金川县雪域江南农业综合开发有限公司于本判决生效后十五日内支付金川县总工会违约金40000元；五、金川县雪域江南农业综合开发有限公司按照银行同期同类贷款利率，向金川县总工会支付2016年12月31日以后拖欠房屋租金总额的资金占用利息；六、驳回金川县总工会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费5650元，由金川县雪域江南农业综合开发有限公司承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明事实与一审法院查明事实一致。双方当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，金川县总工会、金川雪域公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的规定，属有效合同，对合同双方当事人均具有约束力，均应按照合同约定履行合同义务。金川雪域公司从2016年1月1日起未按《房屋租赁合同》约定向金川县总工会支付房屋租金，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，金川雪域公司无正当理由延迟支付租金违约，金川县总工会可以解除合同。由于金川雪域公司拖欠房租，金川县总工会于2016年8月11日向金川雪域公司送达了金工通【2016】1号《金川县总工会关于交清俱乐部房租及收回工会俱乐部通知书》，要求金川雪域公司于2016年8月20日前交清房租费19.2万元，否则于通知届满次日起解除《房屋租赁合同》、通知届满3日内腾空房屋。金川雪域公司对金川县总工会的通知未回复，也未履行相应义务。金川县总工会于2016年10月10日函请金川县城乡规划建设和住房保障局对金川雪域公司的违约行为进行居中调解，2016年10月24日金川县总工会、金川县雪域江南农业综合开发有限公司调解时，金川雪域公司仍未支付房屋租金。后金川县总工会于2016年10月26日向金川雪域公司送达了《金川县总工会关于解除房屋出租合同及相关事宜的通知》，通知金川雪域公司解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求金川雪域公司于2016年10月31日以前腾空并交出租赁房屋，于2016年11月30日以前支付2016年1月1日至2016年10月31日期间的房屋租金24万元，并支付违约金8万元。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，金川县总工会向金川雪域公司送达了《金川县总工会关于解除房屋出租合同及相关事宜的通知》后，金川雪域公司在收到金川县总工会解除合同的通知后，未提出异议，也未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，因此，双方签订的《房屋租赁合同》解除。金川雪域公司称，金川县总工会同意宽限其公司支付房屋租赁费的付款期限至2016年12月低前，即是对解除房屋租赁通知的撤回的上诉理由不能成立，本院不予支持。房屋租赁合同解除后，金川县总工会要求金川雪域公司腾空房屋，支付占用房屋租金及违约金的诉讼请求，应予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款“当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”规定，认定金川雪域公司负有返还租赁房屋的义务，应当支付相应的占用费正确。一审法院鉴于金川雪域公司腾空房屋，需要一定的合理期间，根据合同约定，认定金川雪域公司从2017年1月10日至2017年5月9日按每月24000元的标准支付房屋租金；2017年5月10日至实际交房之日止按每月24000元+24000元*15%的标准支付房屋租金，并无不当。因双方房屋租赁合同中未对电梯的使用进行约定，因此，一审法院认为，金川雪域公司抗辩主张：由于金川县总工会单方停用电梯的行为，客观上降低了房屋的质量，属于合同质量瑕疵履行，金川县总工会应承担降低房屋租金的违约责任的辩护意见，没有相应证据予以证明，不予支持，并无不当。金川雪域公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持金川雪域公司拖欠租金已构成违约，应当从逾期支付之日起承担给金川县总工会造成的资金占用利息损失。一审法院认定，金川县总工会要求金川雪域公司按照中国人民银行同期同类贷款利率支付2016年12月31日以后拖欠房屋租金总额的利息的要求，符合法律规定，予以认可正确。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定。金川雪域公司在事实上已构成违约行为，应当承担相应的违约责任，一审法院根据合同履行情况，认定金川县总工会要求金川雪域公司支付8万元违约金的诉讼请求偏高，酌情认定为4万元，并无不当。金川雪域公司称违约金和实际损失（利息）不能同时主张的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院对金川县总工会请求判决金川雪域公司恢复损坏、污损的房屋门窗、墙壁等设施设备或者承担全部修复费用，因证据不足，不予认定，并无不当。综上所述，上诉方金川雪域公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5410元，由上诉方金川县雪域江南农业综合开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 成 香审判员 刘 育 兰审判员 罗 晓 碧二〇一七年十二月八日书记员 罗让扎西