湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂十堰中民四终字第00415号上诉人（原审被告）十堰佳和房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市人民北路**号。法定代表人尹新平，该公司经理。委托代理人易平，湖北三丰律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃诉讼请求，进行调解，签收法律文书等。委托代理人李析，该公司副经理。代理权限：代为承认、放弃诉讼请求，进行调解，签收法律文书等。被上诉人（原审原告）蔡莲，务工。上诉人十堰佳和房地产开发有限公司（以下简称佳和公司）因与被上诉人蔡莲房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2015）鄂丹江口民初字第00799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月8日受理后，依法组成由审判员王广泉担任审判长，审判员柏媛媛、柯幻（主审）参加评议的合议庭，于2015年11月27日公开开庭审理了本案。上诉人佳和公司的法定代表人尹新平及委托代理人易平、李析，被上诉人蔡莲到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。蔡莲一审诉请判令佳和公司：1、立即给蔡莲购买的丹江口市丹江大道30号明珠·新天地1224号房屋办理房地产权属证书；2、支付逾期办理房地产权属证书违约金20970元（233000元3%÷30天90天，自2015年1月1日起计算至2015年3月30日）、2015年3月30日以后的违约金按购房款总价3%每月的标准支付至实际办理房地产权属证书之日止。一审法院经审理查明：蔡莲与佳和公司于2011年9月7日签订的《商品房买卖合同》约定，蔡莲购买佳和公司开发的位于丹江口市丹江大道30号明珠·新天地1224号面积为46.85㎡的房屋一套，房款总价为233000元，交房日期为2011年11月26日，佳和公司应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记部门备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。合同签订后，蔡莲已向佳和公司交清了全部购房款，该房屋已于2011年11月26日交付给蔡莲使用。合同约定的佳和公司应给蔡莲办理房地产权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时间超过后，蔡莲等所有业主找佳和公司协商处理办法，佳和公司无奈于2014年11月24出具承诺书一份，承诺：2014年12月31日前为丹江口市明珠·新天地所有业主办好房产证、土地使用证及各种证件，若在2014年12月31日前未办理好，公司承诺按购房总价3%每月赔偿违约金给每位业主。截止目前，佳和公司仍未将办理房屋登记手续所需材料提供给房屋产权登记机关。导致蔡莲以及同时购该楼盘房屋的所有业主至今未能取得该房屋的房地产权属证书。另查明：佳和公司开发的位于丹江口市丹江大道30号明珠·新天地的楼盘于2010年9月16日已取得了湖北省商品房预售许可证书。一审法院认为：蔡莲与佳和公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且已取得了湖北省商品房预售许可证书，符合法律规定，合法有效，依法予以保护。蔡莲按合同约定，履行了交付房款的全部义务，佳和公司虽按约定的时间将房屋交付给蔡莲使用，但未按照合同约定在房屋交付使用后90日之内向房屋产权登记机关提供必要的证明文件，导致蔡莲不能办理房屋产权证书，已构成违约，应承担违约责任。合同中虽约定出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金，该约定过低，对买受人不公平。佳和公司承诺的违约金按购房款总价3%每月的标准支付，明显过高，不属其真实意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。该解释第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，蔡莲不能提供实际损失的证据，但确有损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，确定按6‰利率予以计算比较适当。故对蔡莲要求佳和公司立即办理房地产权属证书；支付逾期办理房地产权属证书违约金的诉讼请求，部分予以支持。对佳和公司认为，双方签订的商品房合同中对于逾期交房的违约责任有约定，应当按照合同约定履行的辩解，因约定明显过低，不予支持；对其承诺的违约金明显过高的理由，予以支持；对其辩解房屋证件没有办理的责任不在佳和公司的抗辩理由，因不是法定免责事由，且有将办理房屋权属登记所需的全部材料交付行政主管部门备案的义务，对此抗辩理由不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、十堰佳和房地产开发有限公司在本判决生效后30日内将办理位于丹江口市丹江大道30号明珠·新天地楼盘的房屋权属登记所需的全部材料交付行政主管部门备案；二、十堰佳和房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向蔡莲支付自2015年1月1日起至2015年3月30日的逾期办证违约金4194元（233000元6‰3个月）、自2015年4月1日起至实际提供办理房屋权属登记所需的全部材料交付行政主管部门备案之日止向蔡莲支付逾期办理房地产权属证书违约金（违约金按购房款233000元，以月利率6‰予以计算）；三、驳回蔡莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费404元，减半收取202元，由十堰佳和房地产开发有限公司承担。宣判后，佳和公司不服，提起上诉称：1、一审判决违约金按照月利率6‰标准予以计算，违反了双方签订的《商品房买卖合同》中逾期办证的约定；2、延迟办证的责任不在本公司，本公司早已将办证的所有手续交到土地部门，但该部门拖延迟迟没有办理，且双方对逾期办证有明确约定，一审判决主观臆断地增加违约金支付的比例，明显违反法律规定；3、本公司出具的承诺书并不是真实意思表示，也不是对所有业主的承诺，一审判决认定事实错误，该判决无法律依据。请求二审法院依法撤销一审判决的第二项，改判本公司按照双方签订的买卖合同中约定的违约条款支付违约金。蔡莲书面答辩称，一审判决正确，请求二审维持原判。二审庭审中，佳和公司提交了如下证据：1、2015年6月15日丹江口市国土资源局的复函一份，拟证明土地局认可没有办证的责任不在佳和公司，而是土地局对土地用途有异议；2、本院（2015）鄂十堰中行初字第00007号行政判决书一份，拟证明行政诉讼中已经确认佳和公司在2014年4月已将办证所需的全部资料提交土地局，由于土地局的原因没有办证。蔡莲质证认为，对两份证据的真实性无异议，但与本案无关联性。本院认为，蔡莲对该两份证据的真实性无异议，对其真实性应予认定，但蔡莲等购房户诉请的是办理房地产权属证书，而行政诉讼仅仅涉及的是国土部门，上述证据与本案仅具有部分关联性，故以上证据将结合全案其他证据予以综合认定。经审理查明，原审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等事实属实。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审的审理焦点为：1、佳和公司是否存在逾期办证的违约情形。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定：佳和公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并在规定期限内取得房地产产权证书。但房屋交付至今，佳和公司并未办理完毕房地产产权证书已成既定事实，且从本院相关行政诉讼法律文书反映的情况看，其也未将办理房屋权属登记所需的全部材料交付行政主管部门备案的相关义务履行完毕，即使造成此种情形另有原因，但根据合同约定来考量，佳和公司已经违反了合同约定，构成了违约，应当承担逾期办证的违约责任。2、如果构成了违约，违约金应当如何计算。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条虽对办理产权登记的违约责任予以了约定，但该合同签订于2011年左右，且截止至今，房屋的产权登记仍未完成，如果按照合同约定支付违约金，明显对购房户不公平，一审法院综合衡量本案案情，酌定违约金每月6‰的标准并无不当。综上，佳和公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实和判决结果无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由十堰佳和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  柏媛媛审判员  柯 幻二〇一五年十二月八日书记员  王 亮附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。