广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终20431号上诉人（原审被告）：马志高，男，1973年1月28日出生，汉族，户籍地址：广东省广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：广东康景物业服务有限公司，地址：广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼。法定代表人：任海青，职务总经理。委托诉讼代理人：吴米琪，系广东普罗米修（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾景熙，系广东普罗米修（广州）律师事务所实习律师。上诉人马志高因与被上诉人广东康景物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初3948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。马志高上诉请求：1.撤销一审判决书；2.广东康景物业服务有限公司履行物业服务合同约定，修复马志高家的门禁系统；3.在广东康景物业服务有限公司修复门禁系统的前提下，基于物业服务不到位且长期无视业主诉求的客观事实，所欠物业费减免60%，马志高一次性付清所欠物业费的40％；4.本案诉讼费用由广东康景物业服务有限公司承担。事实和理由：一、马志高家的门禁系统在2010年10月间因被广东康景物业服务有限公司挖路挖断线路，导致无法正常使用，随后出现完全无法使用，给马志高全家带来长期出行、访客极度不方便的事实。在马志高无数次跟广东康景物业服务有限公司交涉无果下，才采取了拒交物业费的无奈之举。广东康景物业服务有限公司长达7年未修复门禁，门禁系统失效后，马志高只得另行高成本安装安防设备。二、从2010年10月至今的近7年里，马志高曾数次作出妥协，缴纳了物业费，但广东康景物业服务有限公司未兑现承诺修复门禁系统。三、广东康景物业服务有限公司疏于安全管理，服务不到位甚至严重有违合约精神。广东康景物业服务有限公司管理的华南新城保安队伍从2004年近200人减到目前的不到40人(南北区各二班，每班不到10人)，难以提供更为持续完善的安全保障，小区占道摆摊、违停随处可见，卫生状况更是堪忧。广东康景物业服务有限公司辩称，我方同意一审判决，我方答辩意见与一审庭审意见一致。广东康景物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.马志高支付拖欠的物业服务费3461.44元以及违约金350元（应计至付清之日止，暂计至起诉之日），共计3811.44元；2.本案的诉讼费由马志高承担。事实与理由：广东康景物业服务有限公司是具备物业管理一级资质的企业法人，受开发商的委托对华南新城小区进行前期物业管理，并对包括马志高在内的全体小区业主提供了相应的物业服务。经广东康景物业服务有限公司多次催收，马志高仍拖欠前述金额的物业服务费至今未付。一审法院认定事实：广东康景物业服务有限公司是具有从事物业管理资质的企业法人，资质等级为壹级。广州市番禺区南村镇华南新城山韵轩14座403是马志高名下的房产，该房产建筑面积108.17平方米。2011年3月29日，广东康景物业服务有限公司与广东华南新城房地产有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由广东康景物业服务有限公司对华南新城（含江山帝景）进行物业管理，委托管理期限自2011年5月29日至业主大会依法选聘新的物业公司进场之日止，双方约定物业服务费的收费标准为住宅房屋按照建筑面积每月每平方米1.80（北区）、2.00（南区）、3.80（江山帝景）元向业主或物业使用人收取，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交而未交物业服务费的0.1%交纳滞纳金。该合同还对其它事项进行了相关约定，但并未约定交纳物业服务费的具体时间。上述合同签订后，广东康景物业服务有限公司称其依约提供了物业管理服务，马志高于2016年1月至2017年4月拖欠物业服务费合共3461.44元。马志高抗辩称2016年1月至9月的物业服务费已经交纳，并提交了广东康景物业服务有限公司出具的预收帐页及金额为2000元的发票，其中预收帐页显示2016年4月1日预收（装修押金转入费用）冲减至2016年9月，2016年9月冲减76.1元。同时，马志高称物业服务费应当按照216.3元而非216.34元收取。广东康景物业服务有限公司确认马志高2016年1月至8月份的费用已经全部缴清，尚欠2016年9月的物业服务费140.24元和2016年10月至2017年4月的物业服务费。一审庭审过程中，马志高称拒绝交纳物业服务费的原因是其诉求得不到物业公司的回应，门禁系统图像功能问题经多次反映至今仍未解决，楼板开裂的情况已于2016年向广东康景物业服务有限公司反映，但至今没有下文，为此，马志高向本院提交了其录制的视频。广东康景物业服务有限公司称门禁系统的问题已经维修完毕，且现在正全面为小区安装调试新的门禁系统。一审另查明：涉诉房产所在小区至今没有成立业主委员会。一审法院认为：广东康景物业服务有限公司是具有相应物业管理资质的公司，其因与马志高物业小区开发商签订《物业管理委托合同》，而取得对该小区进行前期物业管理的资格，广东康景物业服务有限公司依约对该小区提供了物业服务，马志高作为番禺区南村镇华南新城山韵轩14座403的业主，享受了广东康景物业服务有限公司提供的物业管理服务。虽马志高辩称其不交纳物业服务费的原因是广东康景物业服务有限公司提供的物业管理服务不到位，但物业服务是一个长期持续、不断完善的过程，业主因物业服务有瑕疵不交物业服务费，会导致物业服务无法正常开展，这样既不利于物业服务的长期发展，也不利于维护广大业主的利益。因此，广东康景物业服务有限公司在履行相应的义务后，有权向物业服务相对人收取物业服务费。广东康景物业服务有限公司在冲减2016年1月至2016年9月期间的物业服务费按照216.3元/月计收，属于物业公司在合同约定的基础上灵活收取费用，现广东康景物业服务有限公司主张按照合同约定即216.34元/月的标准计收物业服务费，并无不妥。故马志高应当向广东康景物业服务有限公司交纳2016年9月至2017年4月的物业服务费合共1654.62元（216.34元/月×8月-76.1元）。关于违约金问题，根据马志高提供的证据显示，涉案小区确实存在物业服务不到位现象，属广东康景物业服务有限公司履行义务不当，故对广东康景物业服务有限公司提出的违约金请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，于2017年8月15日作出如下判决：一、马志高应于判决发生法律效力之日起七日内向广东康景物业服务有限公司交纳2016年9月至2017年4月期间的物业服务费1654.62元；二、驳回广东康景物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由马志高负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人共同确认:马志高实际欠付一审判决第一项中争议的物业管理费。马志高表示：合同约定的物业管理服务项目共16项，其并无证据证明广东康景物业服务有限公司没有履行全部的物业服务项目。拒绝缴纳物业管理费的理由是门禁系统未修好，对于物业服务不到位的证据是一审提交的光盘。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：马志高应否向广东康景物业服务有限公司支付争议期间的物业管理费。广东康景物业服务有限公司作为涉案小区的物业管理单位，其为案涉小区提供物业管理服务，马志高也接受了广东康景物业服务有限公司提供的物业服务，理应向广东康景物业服务有限公司支付相应的对价。因马志高未支付自2016年9月至2017年4月期间的物业管理费，故一审法院判决马志高依约向广东康景物业服务有限公司支付上述期间的物业管理费并无不妥，本院予以维持。马志高上诉认为广东康景物业服务有限公司未依约履行合同义务，存在服务不到位的情况，因物业服务是一个动态的长期的过程，物业服务合同本身具有长期性和综合性的特性，由多项服务内容组成，如清洁服务、保安服务、绿化养护服务等，本案中，马志高提供了光盘等证据主张广东康景物业服务有限公司存在诸多违反合同约定的事实，但上述证据不能充分证实广东康景物业服务有限公司提供的物业管理服务存在重大瑕疵的事实，因此，马志高拒绝支付全部争议的物业管理费缺乏事实依据，本院不予采信。由于广东康景物业服务有限公司在提供的物业服务中确实存在部分瑕疵，因此，一审法院依据上述事实判令驳回广东康景物业服务有限公司违约金的主张，上述处理符合公平合理原则，本院予以维持。综上所述，马志高的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马志高负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  李静审判员  余盾二〇一七年十二月十五日书记员  袁蕾游瑞娜