浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙温执异终字第77号上诉人（原审被告）：姜平。委托代理人（特别授权）：章魁衡，浙江越人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：项国桂。委托代理人（特别授权）：戴新秋，浙江震瓯律师事务所律师。委托代理人（特别授权）：吕林群，浙江震瓯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘海勇。被上诉人（原审被告）：胡晓丽。原审第三人：张光晟。上诉人姜平因与被上诉人项国桂、刘海勇、胡晓丽、原审第三人张光晟案外人执行异议之诉一案，不服温州市鹿城区人民法院（2014）温鹿执异初字第81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月18日立案受理后，依法组成由审判员张丹担任审判长，审判员周林环，审判员戴华斌参加评议的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2007年1月16日，刘海勇与温州市安居工程建设指挥部签订了《经济适用房买卖合同》，合同约定刘海勇购买坐落于鹿城区黄龙栖凤组团第12幢1213号房产，建筑面积共计84.46平方米，共计256016元。该合同载明：根据《温州市经济适用住房管理办法》的规定，买受人应当依法办理房屋产权登记，房屋产权登记部门在办理权属登记时在房屋所有权证上注明经济适用房，买受人在取得房屋满3周年后方可上市交易；买受人以市场价出售该房的，在办理房屋的所有权过户手续时，须向政府交纳交易时同地段普通商品住房与经济适用房的差价2%的收益。2009年3月7日，刘海勇、胡晓丽、张光晟与项国桂签订《房屋买卖协议书》，协议书约定项国桂购买坐落于温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤12幢1213室房屋，建筑面积共计84.44平方米，总价共计613000元。立协议之日，买方即付购房定金1万元，其余房款于2009年3月15日前全数付清。合同另约定，出卖人无偿协助买方办理过户手续，领产权的费用及契税（如营业税、土地税、所得税）均由买方承担，买方暂扣卖方80000元，待产权过户后一次付清。项国桂已经支付购房款573000元，尚欠购房款4万元。项国桂于2009年3月10日与安居新区物业管理有限公司签订室内装饰装修管理服务协议、温州市前期物业管理服务协议，并缴付了装璜管理服务费及公用水、电费、装璜垃圾清运费及2008年6月-12月、2009年1-12月的物业管理费。后，项国桂占有使用涉案房屋。2012年9月18日，涉案房屋办理房屋产权登记，所有权证号为：温房权证鹿城区字第号、6978号。同年10月16日，涉案房屋办理土地使用权登记。房屋所有权证、国有土地使用权证上载明的权利人为刘海勇、胡晓丽。因涉案房屋系经济适用房，至今尚未办理产权过户手续。另查明，姜平与刘海勇、胡晓丽一案执行过程中，原审法院于2014年4月24日依法作出（2014）温鹿东执民字第436号执行裁定书，查封了涉案房产。项国桂向原审法院提出执行异议，原审法院于2014年9月15日作出（2014）温鹿执异字第128号执行裁定书，驳回项国桂的执行异议。项国桂不服该裁定，遂起诉。原审法院审理认为，对于被执行人名下的不动产，人民法院可以作为被执行人的财产进行执行。项国桂认为其系不动产买受人，提出异议并主张对标的物停止执行的，应满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同和已合法占有该不动产、已按照约定支付价款、非因买受人自身原因未办理过户登记四个要件。本案中，项国桂与刘海勇、胡晓丽、张光晟签订的《房屋买卖协议书》所涉标的为经济适用房，但经济适用房的买卖交易并未被法律、行政法规所禁止，该协议书未违反法律、行政法规的强制规定，故该协议书依法有效。项国桂已经交付了除4万元外的其余房款，其交付房款的行为符合《房屋买卖协议书》的约定。另外，项国桂占有使用涉案房屋至今。因涉案房屋为经济适用房，房屋被人民法院查封，客观上不能办理过户登记，亦没有证据证明项国桂对未办理过户登记存在过错。综上，项国桂主张停止对涉案房屋的执行符合法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十条、第二百四十条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十七条之规定，判决：停止对讼争的坐落于温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤12幢1213室房产（所有权证号为：温房权证鹿城区字第号、6978号）的执行；驳回项国桂的其他诉讼请求。案件受理费8395元，由姜平负担。宣判后，姜平不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称，1、原审判决认为经济适用房买卖交易未被法律、行政法规所禁止，因此认定涉案房屋交易合法有效，显属错误。根据《经济适用房的管理办法》第三十条规定，经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。该条款明确指出经济适用房在五年内不能上市交易，如确实需要交易的也只能由政府回购。本案中，刘海勇是在2007年1月16日购得涉案房屋，于2009年3月7日出卖于项国桂，二者交易相隔为两年，违反了上述关于五年内不得上市交易的规定。除此之外，温州市人民政府出台了相应的《温州市区经济适用住房管理办法》，以限制经济适用房5年内交易的情况。原审判决无视上述规定，认为协议有效，判决错误。2、原审判决认定涉案房屋的产权未过户登记，是因为法院查封导致的结果，项国桂没有过错，该项说理不符合事实情况。刘海勇取得涉案房屋的权属证书是在2012年9月18日，因此项国桂早在2012年就应办理过户，但实际上项国桂却直至2014年8月法院查封涉案房屋时都未办理过户登记。未过户的原因是5年内不得交易的规定，而非法院查封导致的结果。且项国桂与刘海勇等人签订房屋买卖时，明知涉案房屋为经济适用房仍签订房屋买卖协议，说明项国桂自愿对购买经济适用房所产生的后果承担风险。3、涉案房产交易损害了国家利益，应当属于无效行为。交易双方在明知系经济适用房情况下，仍然签订房屋买卖协议，具有共同规避国家政策强制性规定的主观意图，而经济适用房的价格明显低于正常市场价格，因此涉案房屋买卖行为损害了国家利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，应属无效。4、一审判决适用法律错误。《查封规定》第十七条的适用条件是，可以自由转让但因某项事由无法及时办理产权过户的房屋，而本案情况是因法律限制转让，故上述法律条款并不适用于本案情况。5、一审判决确定诉讼法承担有误。姜平申请执行的依据是法院生效判决，按照民事诉讼法规定，申请执行人向法院提出强制执行申请，并由法院决定查封涉案房屋，即使查封错误，也应由原审法院承担后果，而不应由上诉人承担原审诉讼费。综上，涉案房屋买卖行为违反法律规定，应属无效，原审判决错误，请求撤销原判，驳回项国桂的一审诉讼请求。被上诉人项国桂答辩称，1、一审判决认定项国桂与刘海勇、胡晓丽、张光晟签订的《房屋买卖协议》合法有效，理由恰当，适用法律正确。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》规定确认合同无效的依据只能是法律和行政法规的规定，《经济适用住房管理办法》不属于行政法规，因此即便本案情形违反上述规范性文件规定，亦不构成合同无效的理由。2、一审判决认为因涉案房屋为经济适用房及房屋被查封等原因，导致客观上不能办理过户登记，从而认定项国桂主观上没有过错，上述认定是正确的。姜平认为项国桂存在过错，没有事实依据。3、姜平认为一审判决认定办案房产交易合法损害了国家利益，没有事实依据。项国桂与刘海勇本不认识，房屋是通过中介居间买卖，且按正常市场价交易，项国桂主观上没有任何恶意。且依据房管政策，经济适用房在上市交易时要缴纳各种税费，政府通过收缴税费的方式已经收回一部分政策补贴性投入，因此不能认定为损害国家或社会公共利益。4、一审判决适用法律正确。《查封规定》第十七条规定并未限定姜平所称的适用前提条件是可以自由转让，但因某项事由无法及时办理过户登记。5、一审判决诉讼费由姜平承担正确。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。请求驳回姜平的上诉请求，维持原判。被上诉人刘海勇、胡晓丽，原审第三人张光晟在二审期间均未作答辩。二审审理期间双方当事人均没有提供新证据。本院审查了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点在于：1、涉案房屋买卖合同是否合法有效；2、项国桂是否享有阻却强制执行涉案房屋的权利。首先，关于涉案房屋买卖合同是否合法有效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，该法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。刘海勇、胡晓丽、张光晟与项国桂签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，应属有效。《经济适用住房管理办法》系建设部等七部委制定出台的部门规范性文件，并非法律或行政法规，且该《管理办法》中关于经济适用住房不得在5年内直接上市交易的规定，其效力级别应属管理性禁止性规定，不属于法律、行政法规的强制性规定，故不宜直接引用评价双方当事人之间的合同效力。且基于公平理念及社会居民生活稳定性考虑，不宜认定涉案合同为无效。其次，关于项国桂是否享有阻却强制执行涉案房屋的权利的问题。《查封规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”结合本案情况来看，项国桂与刘海勇、胡晓丽、张光晟签订《房屋买卖协议》后即按约支付大部分购房款，尚未支付的4万元购房款系因产权未过户而暂扣，亦符合合同约定；且项国桂在一审期间提交的室内装饰装修管理服务协议、前期物业管理服务协议、收据及发票、电费缴款银行回单、管道燃气气费核对单、电信通讯费发票、数字电视整体平移受理单、发票、水费、物业费发票及收款收据等一系列证据经一审法院认证，均可以证明项国桂已实际入住涉案房屋；因涉案房屋系经济适用房，受上述部门规范性文件及温州市地方政策所限，在一审法院查封前尚不具备产权过户条件，故项国桂对尚未办理产权过户登记手续没有过错。综上，项国桂买受涉案房屋已支付大部分价款（剩余价款未支付符合合同约定）并实际占有，且对未办理产权过户登记手续没有过错，符合上述《查封规定》第十七条规定，项国桂享有阻却强制执行涉案房屋的权利，原审判决认定“项国桂主张停止对涉案房屋的执行符合法律规定，本院予以支持”并无不当。故原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费8395元，由上诉人姜平负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 丹审 判 员  周林环审 判 员  戴华斌二〇一五年十二月十八日代书记员  曹 爽