河北省承德市双桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）双桥民初字第3112号原告韩世林，住承德市承德县，公民身份号码×××。委托代理人田坤，河北华川律师事务所宽城满族自治县分所律师。被告承德天行房地产置业有限公司，住所地承德市双桥区南营子大街**永兴大厦**。法定代表人苏楠，职务董事长。委托代理人张宗辉，河北山庄律师事务所律师。原告韩世林诉被告承德天行房地产置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月27日公开开庭进行了审理。原告韩世林的委托代理人田坤、被告承德天行房地产置业有限公司的委托代理人张宗辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩世林诉称，2014年6月8日，原、被告双方签订《房号权益预留意向书》（以下简称《意向书》），约定：原告预留新某某小区28号楼1005号所对应之房号，房屋暂定建筑面积为95.69平方米，销售单价为4700.00元／平方米，优惠后单价为4400.00元／平方米。原告在签订《意向书》时向被告支付人民币211036.00元作为预留房号的保证金，同时收据显示此款为房款，该《意向书》对付款方式及违约责任也进行了约定。原告认为，《意向书》已具备商品房买卖合同的主要条款内容，对标的物、价款约定明确，应当认定为商品房买卖合同；但是该《意向书》所涉房屋开工不久就停止建设，并且被告始终未取得商品房预售许可证。因此，被告向原告销售房屋签订的《意向书》因违反法律的强制性规定，依法应当认定无效。被告已经向原告收取了《意向书》中约定的购房款，收取比例均达到了房屋总价款的百分之三十以上。故原告为维护自身的合法权益，特诉至人民法院，请求依法判决：一、确认原、被告双方于2014年6月8日签订的《房号权益预留意向书》无效；二、被告立即返还原告保证金即购房款211036.00元，并按照年利率6%向原告支付自2014年6月8日起至实际给付之日止的利息。本案诉讼费由被告承担。为支持其诉请，原告所举证据为：证据1、《房号权益预留意向书》，证明原、被告签订意向书的时间，明确规定双方预留房屋的位置、面积、单价，具备了商品房买卖的条款，应视为商品房销售合同。证据2、收据，被告向原告出具的收据，证明被告向原告收取购房款的数额。被告的质证意见为：对原告证据1、2的真实性无异议，原件与复印件核对一致，但协议中不存在被告应向原告支付利息的条款。被告承德天行房地产置业有限公司辩称，原、被告在签订合同时，被告已经正式取得了土地许可证，对原告主张的利息，请法院依法认定。被告承德天行房地产置业有限公司无证据提交。经审理查明，2014年6月8日，原告与被告承德天行房地产置业有限公司签订《房号权益预留意向书》，约定：原告拟预留新某某小区28号楼1005号所对应之房号，双方共同确认该房号预期所对应的房屋暂定建筑面积为95.69平方米（如签订《商品房买卖合同》，以合同中约定的面积为准），销售单价为4700.00元／平方米，优惠后单价为4400.00／平方米（建筑面积），即房屋总价款为421036.00元；原告同意在签订该意向书时向被告支付211036.00元。原告先后两次向被告交纳购房款共计211036.00元，被告为原告出具收到购房款211036.00元的收据两张。自2014年6月8日至今，被告未取得房屋预售许可证明。以上事实，有原、被告双方当事人陈述、《房号权益预留意向书》及收据证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《房号权益预留意向书》已经明确双方当事人的名称、姓名和住所、商品房基本状况、销售方式、房屋价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、违约责任等条款，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已经向原告收受了合同约定的购房款；因此，该《房号权益预留意向书》应当认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效；但本案被告自2014年6月8日至今未取得房屋预售许可证明，故其与原告签订的《房号权益预留意向书》应属无效合同。同时，该解释第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据此条款，原告有权要求被告向其返还已交纳的购房款211036.00元，其向被告主张的按年利率6%计算利息的请求亦不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：一、原告韩世林与被告承德天行房地产置业有限公司于2014年6月8日签订的《房号权益预留意向书》无效。二、被告承德天行房地产置业有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告韩世林购房款211036.00元，并向原告支付自2014年6月8日至本判决确定给付之日止以购房款211036.00元为基数按照年利率6%计算的利息。三、驳回原告韩世林的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，另加倍支付迟延履行期间的债务利息。对于迟延履行期间的债务利息，根据《最高人民法院〈关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释〉》第一条规定计算。案件受理费4464.00元，由被告承德天行房地产置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  崔海生人民陪审员  范永红人民陪审员  段 海二〇一五年十二月三日书 记 员  王 芳附页：一、判决中引用的法律法规条款：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。二、如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于河北省承德市中级人民法院。三、当事人未提起上诉的，本判决书将于上诉期届满的次日发生法律效力。当事人提起上诉的，承德市中级人民法院的终审判决或裁定送达之次日将是法律文书生效之日。判决书生效后，当事人应主动在判决规定的期限内履行义务。如果没有主动按照判决规定的期限内履行义务，可以提出申请执行书并交到本院执行局，申请法院强制执行。申请执行的期限是到期之日起两年以内。