广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院民 事 判 决 书（2017)桂**12民初1898号原告：桂林某豪房地产开发有限公司某国际广场分公司，住所地桂林市临桂区临桂镇。统一社会信用代码：9145**225913******。主要负责人：邱某东，该分公司总经理。委托诉讼代理人：李某，该分公司法务主任。被告：蒋某锋，男，1979年7月出生，汉族，住广西灵川县。原告桂林某豪房地产开发有限公司某国际广场分公司（以下简称原告桂林某国际广场分公司）与被告蒋某锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，依法组成由审判员粟开坤担任审判长，人民陪审员周道奕、赵生付参加的合议庭，于2017年12日18日公开开庭审理了本案。书记员黄维明担任记录。原告桂林某国际广场分公司的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。被告蒋某锋经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂林某国际广场分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告按租赁保证金、装修押金的数额支付违约金68807.6元；2、判令被告支付装修期管理费32538.4元，并自2016年8月16日起按每日千分之三的标准支付违约金，直至实际付清全款之日止（暂截止到2017年8月31日的违约金金额为：37191.39元）；3、判令被告支付装修期届满后的管理费76346元，并自2017年1月6日起按每日千分之三的标准支付违约金，直至实际付清全款之日止（暂截止到2017年8月31日的违约金金额为：39868.76元）；4、判令被告支付逾期开业违约金81509.36元；5、判令被告补足租金优惠233016.93元；6、判令被告支付垃圾清运费8134.6元；7、判令被告支付水电费合计1134.05元；8、判令本案诉讼费及其他相关费用全部由被告承担。事实与理由：原告、被告双方2015年8月3日签订了《桂林某唐商铺租赁合同》【合同编号桂HST1***（2016）】、《补充协议》【合同编号桂HST1***-1（2016）】（以上统称“合同”）。合同约定原告将位于桂林市临桂区某年·某城1号楼的L4**、L4*4号商铺租赁给被告使用，被告支付租金、管理费等相关费用。原告、被告2016年8月15日签署了《交付确认书》，确认原告已将商铺交付被告使用。合同约定被告应于2016年12月15日开业，然而被告未按合同约定履行，至今尚未开业。被告每逾期开业一日，应按合同约定以租赁保证金的1％的标准支付违约金。被告未按合同的约定支付租赁保证金、装修押金、管理费、垃圾清运费、水电费，原告多次催告被告支付相关费用，但未果。因此2017年6月1日原告按合同约定向被告发送《关于解除合同的通知书》，双方签署的合同于2017年6月11日解除。原告在《关于解除合同的通知书》中要求被告返还商铺、支付拖欠费用并承担相应的违约责任等，但被告至今均未履行。被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。原告桂林某国际广场分公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《桂林某唐商铺租赁合同》，2、《补充协议》，证据1-2证明被告支付租赁保证金、装修押金、管理费、违约金、商铺占用使用费、水电费的依据；3、商户装修指南及签收回执，证明被告支付垃圾清运费的依据；4、《交付确认书》，证明交付日期、装修期届满日期、被告应按合同约定支付租金、管理费等相关费用的日期；5、《尽快支付租赁保证金等合同应付款项的催告函》签收复印件，6《关于支付合同约定费用并加快装修进度的催告函》，7《关于支付合同约定费用并加快装修进度的催告函》退件，8、《关于支付合同约定费用并加快装修进度的催告函》邮寄EMS官网查询，9《律师函》，10、《律师函》邮寄EMS返单，11、《律师函》邮寄EMS官网查询，证据5-11证明原告已催告被告支付合同约定应付款项，并催告被告尽快开业；12、未完全开业照片，证明被告逾期开业；13、《关于解除租赁合同的通知书》，14、《关于解除租赁合同的通知书》邮寄EMS邮寄退件，15、《关于解除租赁合同的通知书》邮寄EMS官网查询，证据13-15证明合同已解除、解除时间、催告被告支付合同应付款项、催告被告交还商铺并承担违约责任；16、商户结算通知书，证明被告未按合同约定支付租金、管理费、推广费等相关费用的事实；17、房产证，18建设工程规划许可证，19、建设工程消防验收意见书，20、委托授权书，证据17-20证明原告出租商铺符合法律规定。被告蒋某锋未作答辩，也未向法庭提供任何证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告蒋某锋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告桂林某国际广场分公司提交的证据及陈述的事实，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认，并作为本案定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月3日，原告桂林某国际广场分公司（为甲方、出租方）与被告蒋某锋（为乙方、蒋某锋）签订《桂林某唐商铺租赁合同》一份。该合同约定：甲方出租给乙方的商铺为座落在某唐L4**、L4*4号的商铺（第2.1款）。该商铺的套内建筑面积暂定为813.46平方米，最终面积以甲乙双方根据本合同约定标准实际测量的套内建筑面积为准，根据该商铺面积计算的款项（包括租金、管理费等）均以套内建筑面积为基数（第2.2款）。乙方向甲方承诺，租赁该商铺作为经营餐饮之用途，乙方经营的品牌为华某香·某胜私房菜馆（第2.7款）。在乙方按本合同约定实际租满下述第3.2款规定的租赁期限并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意给予乙方自该商铺交付日起122日的装修期，装修期内乙方仍需支付租金、装修期管理费及5.3.3款约定的其它费用（第3.1.1款）。乙方承诺于装修期届满之次日开业。非因甲方原因，乙方未能在前述日期正式营业，每逾期1日，甲方有权以租赁保证金的1％的标准向乙方收取违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除本合同并按照第l7.2款之约定追究乙方违约责任（第3.1.4款）。租赁期限自交付日起120个月（第3.2.1款）。月固定租金：第一、二、三年租赁年度的单位套内建筑面积月固定租金标准为30元／平方米／月即月固定租金为244**.8元；第四年租赁年度的单位套内建筑面积月固定租金标准为31.5元／平方米／月即月固定租金为25623.99元；第五年租赁年度的单位套内建筑面积月固定租金标准为33.08元／平方米／月即月固定租金为26909.26元；第六年租赁年度的单位套内建筑面积月固定租金标准为34.73元／平方米／月即月固定租金为28251.47元；第七年租赁年度的单位套内建筑面积月固定租金标准为36.47元／平方米／月即月固定租金为29666.89元；第八年租赁年度的单位套内建筑面积月固定租金标准为38.29元／平方米／月即月固定租金为31147.38元；第九年租赁年度的单位套内建筑面积月固定租金标准为40.2元／平方米／月即月固定租金为32701.09元；第十年租赁年度的单位套内建筑面积月固定租金标准为42.21元／平方米／月即月固定租金为34336.15元（第4.1款）。首月租金乙方应于起租日支付给甲方，以后乙方应于每月5日前支付当月租金（第4.2.1款）。乙方应于签订本合同之日起5日内，向甲方支付租赁保证金48807.6元（第5.1.1.1款）。租赁关系终止时，在乙方所交还的该商铺及其装修、设备和设施已按照本合同第13.2款之规定经甲方验收合格且为可租赁状态的前提下，甲方应在双方签署书面交还确认书后30个工作日内将租赁保证金一次性无息退还乙方，如乙方违反本合同之规定，则甲方有权（但并无义务）以租赁保证金抵扣乙方应付款项或违约金，作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和／或根据本合同规定全部扣收租保证金而无须归还给乙方（第5.1.1.2款）。乙方应于该商铺交付时或之前向甲方支付装修押金人民币20000元（第5.2.1.1款）。乙方装修结束后应通知甲方，在乙方通过相关政府部门二次消防验收且经甲方验收确认合格后，甲方应在其确认验收合格之日起10个工作日内将装修押金一次性无息退还乙方，但如乙方装修该商铺使甲方遭受任何损失的，甲方有权在结算装修押金时进行相应的抵扣，装修押金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿差额（第5.2.1.2款）。装修期管理费按照该商铺套内建筑面积10元／平方米／月计算，即装修期该商铺每月的管理费为人民币8134.6元，装修期届满后，该商铺的管理费按照套内建筑面积20元／平方米／月计算，即该商铺每月的管理费为人民币16269.2元；装修期的管理费由乙方于该商铺交付时或之前支付，装修期届满后的管理费由乙方按照交纳租金的方式和时间随租金一并支付给甲方或甲方指定的管理公司（第5.3.1款）。甲方暂定于2016年8月15日将该商铺交付乙方，具体以甲方向乙方发出的交付通知书载明的期限为准（第6.1款）。乙方在甲方交付通知书所载明的交铺期限届满之日前接收该商铺的，甲乙双方应于交接该商铺时签署交付确认书，交付确认书约定的实际交铺时间为该商铺交付日（第6.4款）。甲方制定的《商户装修指南》不得侵害乙方的合法权益，《商户装修指南》作为本合同的补充内容（第7.5款）。甲方有权委托其它专业公司对全部或部分物业进行专项管理，乙方应接受、服从管理（第10.1款）。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知甲方解除本合同：1、甲方违反本合同的约定，使乙方无法按其用途继续使用该商铺的；2、甲方违反本合同的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续租用的；3、由于甲方原因，致使该商铺因法庭强制执行而被查封；4、法律法规允许乙方解除合同之情形的，以及本合同其它条款中约定乙方单方解除合同的情形的（第12.2款）。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同：5、乙方逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款项超过20日的；9、乙方自装修期届满之日起超过30日仍未开业经营的（经甲方书面同意延期开业的除外）；10、乙方开业后，未经甲方事先书面同意于营业时间暂停或停止营业持续达3日或12个月内累计超过72小时（因甲方原因或不可抗力造成的除外）的（第12.3款）。本合同解除或终止的，乙方应在解除或终止之日起3日内将该商铺交还给甲方；甲乙双方应在商铺交还时签署书面的交还确认书；如逾期乙方仍未办理交还手续的，视为乙方已自动搬离；商铺内如有遗留物品的，视为乙方已抛弃；甲方可以不通知乙方自行决定并进入该商铺对商铺内的物品和装修进行清理、清洁工作而无须承担任何责任，因此而产生的所有损失和责任由乙方自行承担，因此产生的费用甲方有权向乙方追偿（第13.1款）。乙方向甲方交还该商铺前，应对该商铺进行打扫和清理，使该商铺处于完好和可出租状态（第13.2款）。因乙方原因导致本合同提前终止的，本合同终止前乙方已支付的本合同约定的所有费用（包括但不限于租金、管理费、保证金、押金等）均不予退还，如乙方届时并未向甲方缴纳保证金、押金的，则乙方应按本合同约定保证金、押金之数额向甲方支付违约金；且甲方有权要求乙方补足装修期给予的租金优惠，此外，在本合同提前解除后乙方须向甲方赔偿甲方受到的直接或间接损失，该损失包括但不限于合同完全履行情况下甲方可得的租金及处置乙方物品和装修发生的费用（第17.2款）。在合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3％为日罚金标准支付违约金（第17.3款）。本合同当事人之间根据本合同或与本合同相关发出的任何通知或联络应书面形式按下述地址或传真号码发出，甲方：桂林某豪房地产开发有限公司某国际广场分公司，收件人：招商营运部，地址：桂林临桂区西域南路1号某年·某城1号楼（某唐）6楼，传真：0773-7998602，电话：0773-799****；乙方：蒋某锋，收件人：蒋某锋，地址：桂林市临桂金水路某某林小区16栋3单元17**室，电话：189××××8888；或者按照接收一方向发出一方所最新通知的其它地址或传真号码发出；如甲、乙双方任何一方的前述通讯信息发生变化，应于前述通讯信息变化的3日前书面通知对方；否则，对方据上述通讯信息发出的书面文件视为履行了本合同规定的通知义务并发生相应的法律效力（第21.1款）。对于任何通知或联络，如直接交付，在交付时视为收讫；如用传真，在发出后视为收讫，但应有收件人随后的书面确认；如用挂号信或快递邮寄因收件方原因无法送达的，在寄出三日后视为收讫；采用公告送达的方式，送达方可在当地发行的报刊上刊登公告，公告的当日即视为送达（第21.2款）。除了按照上述第21.1款和21.2款的规定发出通知和联络以外，当事人还同意，在乙方根据本合同接收该商铺后，任何给予乙方的通知如果该通知写明以乙方为收件人并被留置在该商铺处将被认为十分确定地发给了乙方，这种情况下，该留置的通知将被视为由乙方于该留置后的紧随下一个工作日已收讫（第21.3款）。甲乙双方确认，甲方有权委托有资质的物业管理公司根据《商户手册》的相关规定进行某唐的物业管理，有权委托深圳市花万年商业管理有限公司根据《商户手册》相关规定进行某唐的经营管理（第24.1款）。本合同未尽事宜，双方经协商可另行订立补充协议（第24.6款）。本合同一式六份，甲方三份，乙方三份，经双方签字或盖章后生效（第24.7款）。“管理费”指甲方对某唐进行统一管理而向乙方收取的费用，甲方所收取的管理费由甲方包干使用，其标准以本合同第5.3.1款的规定为准（第1.10款）；“租赁年度”指自交付日起满12个月为第一个租赁年度，其后以此类推（第1.16款）。同日，原告（为甲方）还与被告（为乙方）还签订《桂林某唐商铺租赁合同》补充协议一份。该补充协议约定：一、甲方同意给予乙方人民币585691.2元的租金优惠。双方同意前述租金优惠在租赁期限前24个月内的乙方应付租金中按月平均进行抵扣。若乙方实际租赁该商铺时间少于原合同第3.2条约定的租赁期限（甲方原因导致的情况除外），乙方应在原合同终止之日起三日内向甲方补足上述租金优惠。二、原合同5.1.2.1条变更为“乙方应于租赁关系终止之日前5日内，向甲方支付质量保证金。质量保证金人民币48807.6元，甲方收到上述款项后应向乙方出具收据。若租赁保证金抵扣乙方应付款项或违约金后尚有剩余，双方同意租赁保证金余额可直接冲抵质量保证金中同等数额的部分”。三-六略。七、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力。八、除本协议中明确修改的条款外，原合同其余部分应完全继续有效。本协议内容与原合同有相互冲突时，以本协议为准。九、本协议一式陆份，甲乙双方各执叁份，具有同等法律效力，自双方签字或盖章之日起生效。同时，被告还签署《商户装修指南》一份，该指南附录十三《装修收费一览表》约定装修押金800平米以上20000元／户；装修期管理费10元／平方／月（按出租套内建筑面积计算，不包含垃圾清运费）；施工用电费按表计量，0.98元／度（该费用将根据供电局排价适时调整）；施工用水费单元内有水表，按表计量3.6元/m³(该费用将根据自来水公司排价进行适时调整)，无水表按6元／m³计；垃圾清运费10元/㎡（不足50㎡按50㎡计算，如有拆墙砖泥搬运再按实际面积每平方米30元计算）。上述合同签订后，原告于2016年8月15日将被告所租赁的商铺交付给被告使用，被告并以签署交付确认书的方式予以了确认。之后，被告对其所租赁的商铺予以了装修，但却未按合同约定向原告支付租赁保证金、装修押金等费用。2016年11月23日，原告向被告发出书面《尽快支付租赁保证金等合同应付款项的催告函》，要求被告按合同第5.1.1.1条规定于签订合同之日起5日内向该公司支付租赁保证金48807.6元，合同第5.2.1.1条、第5.2.2.1条、第5.3.1条、《装修指南》规定向该公司支付装修押金20000元、装修期每月管理费8136元合计：32538.4元，按〈《装修指南》附录十三：装修收费一览表〉规定支付垃圾清运费8134.6元，并在收到函后3日内补付上述费用。被告收到该催告函后，未予答复原告，亦未支付函中的费用给原告。2016年12月8日，原告按合同约定地址邮寄书面《关于支付合同约定应付费用并加快装修进度的催告函》一份给被告，该催告函内容有：一、贵方应按合同约定向我方支付如下费用，合计109480.6元：l、贵方应于签订合同之日起5日内支付租赁保证金48807.6元。2、贵方应于该商铺交付时或交付前支付装修押金20000元。3、贵方应于该商铺交付时或交付前支付装修管理费32538.4元、垃圾清运费8134.6元。然而，贵方至今尚未支付。每逾期一日，贵方应以逾期之款项的0.3％为日罚金标准向我方支付违约金；逾期支付应付款项超过20日，我方有权解除合同，不予退还贵方已缴纳的各项费用，要求贵方支付该商铺的占用使用费并赔偿我方直接及间接损失。二、贵方承租的该商铺应于装修期届满之次日即2016年12月15日正式开业，否则每逾期开业一日，我方有权以租赁保证金的1％的标准向贵方收取违约金；逾期开业超过30日的，我方有权解除合同，不予退还贵方已缴纳的各项费用，要求贵方支付该商铺的占用使用费并赔偿我方直接及间接损失。综上，我方根据合同的约定正式通知贵方：请贵方支付合同约定的应付费用，加快装修进度并于2016年12月15前开业。该函因被告不在指定地址，未妥投而退回给了原告。2017年2月24日，原告委托广东广和律师事务所李弘毅律师向被告发出一份《律师函》。2017年6月1日，原告按合同约定地址向被告邮寄一份《关于解除租赁合同的通知书》，该通知书的内容有：贵方与我方签定租赁合同以来，一直拖欠我方租赁保证金、装修押金、装修管理费、垃圾清运费、管理费、水电费，且贵方于2017年3月20日起未经我方同意擅自闭店。为此我方已向贵方发出书面催告，然而遗憾的是，贵方至今仍未支付拖欠款项并恢复营业。贵方的上述行为已严重违反合同的相关约定，并直接导致租赁合同无法继续履行，现我方根据租赁合同约定及《合同法》等相关法律法规的规定正式通知贵方：l、租赁合同自2017年5月31日起解除，我方有权另行出租该商铺；2、贵方已支付各项款项我方不予退还；3、收到本通知后三个工作日内补付拖欠的租赁保证金、装修押金、装修管理费、垃圾清运费、管理费、水电费共计186960.65元，并自2016年8月8日起按每日千分之三的标准支付违约金，直至实际清偿之日为止；4、收到本通知后三个工作日内补付免租期租金233016.93元；5、收到本通知后三个工作日内补付逾期开业违约金81508.69元；6、请贵方于合同解除之日起三日内将该商铺按合同约定的标准归还我方，并与我方办理书面交还手续；如逾期三日贵方仍未办理交还手续的，视为贵方已自动搬离，商铺内如有装修及物品视为贵方已抛弃，我方有权进入该商铺并进行清理，因此造成的经济损失，概由贵方自行负责。请贵方全面履行本通知书上述所列明的义务，同时我方保留通过法律途径追究贵方一切违约责任的权利。该通知书亦因被告不在指定地址，未妥投而退回给了原告。2017年9月8日，原告以被告未按合同的约定支付租赁保证金、装修押金、管理费、垃圾清运费、水电费，侵犯了其的合法权益为由诉至本院，提起前述诉请。本案庭审中查明，被告租赁的商铺共用水费427元、电费707.05元，合计1134.05元；截止至2017年6月23日，被告租赁的商铺尚未开业经营；原告确认原、被告双方解除合同的时间为2017年6月11日，被告已支付2016年12月份的装修期届满后的管理费8921.82元和2017年1月份的部分装修期届满后的管理费5000元。同时查明，某唐L4**、L4*4号商铺位于桂林市临桂区某年·某城1幢的商场中。某年·某城1幢，规划建设5层，建筑面积62487.14㎡；房屋所有权人为桂林某豪房地产开发有限公司。原告为桂林某豪房地产开发有限公司的分公司，成立于2012年1月4日，经营范围有：受公司委托承接房地产开发经营、物业投资、实业投资、酒店经营管理、商业项目的策划和经营管理、国内贸易业务、日用百货、纺织品、服装等的销售，柜台、自有场地租赁，物业管理等。2015年9月1日，桂林某豪房地产开发有限公司出具一份《授权委托书》，委托书的内容为：“兹委托我公司之分公司桂林某豪房地产开发有限公司某国际广场分公司经营管理我司所有的位于临桂县某年某城某唐购物中心项目，并承担因此而导致的所有法律后果”。2016年8月8日，桂林某豪房地产开发有限公司又出具一份《委托授权书》给原告，授权书的内容为：“本公司委托授权桂林某豪房地产开发有限公司某国际广场分公司以自身名义对位于临桂县某年·某城之商业用途建筑物（即：桂林“某唐”商业项目）进行处理，承担因此而致的法律后果”。本院认为，原告桂林某国际广场分公司与被告蒋某锋于2016年8月3日签订的《桂林某唐商铺租赁合同》及《桂林某唐商铺租赁合同》补充协议，是双方当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效合同，应受法律保护，对原、被告双方具有约束力，双方均应根据合同的约定履行各自义务。在履行上述涉案合同过程中，原告依约定履行了出租商铺给被告使用的义务，但被告却未能按涉案合同约定履行其义务即支付相关费用和开业经营，因此，被告的行为已构成违约，依照涉案合同约定和法律规定，应对此承担违约责任。被告不按涉案合同的约定履行其义务，其行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定情形。依照《桂林某唐商铺租赁合同》中“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同：5、乙方逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款项超过20日的；9、乙方自装修期届满之日起超过30日仍未开业经营的（经甲方书面同意延期开业的除外）”的约定和根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本院认为涉案合同的解除条件已经成就。原告于2017年6月1日依照涉案合同约定的地址向被告邮寄书面《关于解除租赁合同的通知书》，其行为符合涉案合同的约定和法律规定，本院予以确认。虽然原告所邮寄的书面《关于解除租赁合同的通知书》因被告原因未予妥投而退回给了原告，但依《桂林某唐商铺租赁合同》中“如用挂号信或快递邮寄因收件方原因无法送达的，在寄出3日后视为收讫”的约定，应视为被告已收到原告所邮寄的书面《关于解除租赁合同的通知书》。同时经查明，原告于2017年6月1日依照涉案合同约定的地址向被告所邮寄的书面《关于解除租赁合同的通知书》已于2017年6月7日因未妥投而退回，截止至本案一审辩论终结前已经超过了3个月，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，涉案合同和协议已经解除，本院对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。故，在涉案合同予以解除后，原告可依上述规定向被告主张权利。针对原告就本案提起的诉讼请求，本院审核后认为：1、关于被告按租赁保证金、装修押金的数额支付违约金68807.6元的问题。本案所涉合同系被告违约造成无法履行而被解除的，依原、被告在《桂林某唐商铺租赁合同》中的约定“因乙方原因导致本合同提前终止的，本合同终止前乙方已支付的本合同约定的所有费用（包括但不限于租金、管理费、保证金、押金等）均不予退还，如乙方届时并未向甲方缴纳保证金、押金的，则乙方应按本合同约定保证金、押金之数额向甲方支付违约金”，被告应按保证金、押金二者相加的金额向原告支付违约金。合同中约定的租赁保证金为48807.6元、装修押金为20000元，按二者金额相加违约金则为68807.6元，该金额未超过合同总租金的30％，本院予以确认。本案中，原告诉请要求被告支付，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。2、关于被告支付装修期管理费32538.4元，并自2016年8月16日起按每日千分之三的标准支付违约金，直至实际付清全款之日止（暂截止到2017年8月31日的违约金金额为：37191.39元）的问题。《桂林某唐商铺租赁合同》中约定“甲方同意给予乙方自该商铺交付日起122日的装修期，装修期内乙方仍需支付租金、装修期管理费及5.3.3款约定的其它费用”和“装修期管理费按照该商铺套内建筑面积10元／平方米／月计算，即装修期该商铺每月的管理费为人民币8134.6元”，经查，原、被告是在2016年8月15日办理商铺交付手续的，且双方约定装修期为122天，装修期届满日应为2016年12月15日即4个月，按照合同约定每月的管理费8134.6元计算，装修期管理费应为32538.4元。因此，原告诉请要求被告支付该费用，与合同约定相符，本院予以支持。同时，在《桂林某唐商铺租赁合同》中约定“在合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3％为日罚金标准支付违约金”，该约定明显过高，换算成年利率则为109.5％，而被告逾期支付装修期管理费，给原告造成的损失主要是利息损失。本案中被告虽未到庭并向本院请求予以减少，但根据公平原则及本案实际，本院认为该违约金应调整为按年利率24％予以计算为宜。涉案合同中约定装修期的管理费由被告于该商铺交付时或之前支付，因此，被告应以装修期管理费32538.4元为基数，从涉案商铺交付日之次日即2016年8月16日起按年利率24％计算逾期付款违约金至实际付清之日止，并支付给原告。至于原告诉请该违约金过高的部分，与法相悖，本院不予支持。3、关于被告支付装修期届满后的管理费76346元，并自2017年1月6日起按每日千分之三的标准支付违约金，直至实际付清全款之日止（暂截止到2017年8月31日的违约金金额为：39868.76元）的问题。《桂林某唐商铺租赁合同》中约定“装修期届满后，该商铺的管理费按照套内建筑面积20元／平方米／月计算，即该商铺每月的管理费为人民币16269.2元”、“装修期届满后的管理费由乙方按照交纳租金的方式和时间随租金一并支付给甲方或甲方指定的管理公司”、“首月租金乙方应于起租日支付给甲方，以后乙方应于每月5日前支付当月租金”，依上述约定，从装修期届满之次日即2016年12月16日起至原告确认的解除合同的时间即2017年6月11日止（即178天），该期间为原告可以向被告收取装修期届满后的管理费的期限，按16269.2元／月÷30天×178天计算，则装修期届满后的管理费应为96530.59元。本案诉讼中，原告确认被告已支付了2016年12月份的装修期届满后的管理费8921.82元和2017年1月份的部分装修期届满后的管理费5000元给该公司，被告则尚应支付装修期届满后的管理费为82608.77元给原告。本案中，原告仅诉请至2017年5月31日装修期届满后的管理费76346元，未超出本院审核的部分，故从其诉请予以确认并支持。同时，《桂林某唐商铺租赁合同》中约定的“在合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3％为日罚金标准支付违约金”，该约定明显过高，换算成年利率则为109.5％，而被告逾期支付装修期届满后的管理费，给原告造成的损失主要是利息损失。本案中被告虽未到庭并向本院请求予以减少，但根据公平原则及本案实际，本院认为该违约金应调整为按年利率24％予以计算为宜。依合同约定装修期届满后的管理费由被告于每月5日前支付，因此，被告应从2017年1月6日、2月6日、3月6日、4月6日、5月6日起，分别以装修期届满后的管理费11269.2元、16269.2元、16269.2元、16269.2元、16269.2元为基数，分段按年利率24％计算违约金至实际付清之日止，并支付给原告。至于原告诉请该违约金过高的部分，与法相悖，本院不予支持。4、关于被告支付逾期开业违约金81509.36元的问题。从本案查明可知，截止至2017年6月23日被告所租赁的商铺尚未开业经营，其行为已构成违约，依照涉案合同中“乙方承诺于装修期届满之次日开业。非因甲方原因，乙方未能在前述日期正式营业，每逾期1日，甲方有权以租赁保证金的1％的标准向乙方收取违约金”、“乙方应于签订本合同之日起5日内，向甲方支付租赁保证金48807.6元”的约定，原告有权向被告收取逾期开业违约金。但是，双方“每逾期1日，甲方有权以租赁保证金的1％的标准向乙方收取违约金”的约定明显过高，换算成年利率则为365％，本案中被告虽未到庭并向本院请求予以减少，但根据公平原则及本案实际，本院认为该违约金应调整为按年利率24％予以计算为宜，即由被告以租赁保证金48807.6元为基数，从装修期届满之次日即2016年12月16日起按年利率24％计算至实际付清之日止，并支付给原告。至于原告诉请逾期开业违约金过高的部分，与查明事实不符，与法相悖，本院不予支持。5、关于被告补足租金优惠233016.93元的问题。对于租金优惠之事宜，原、被告在《桂林某唐商铺租赁合同》补充协议中予以了明确约定即“甲方同意给予乙方人民币585691.2元的租金优惠。双方同意前述租金优惠在租赁期限前24个月内的乙方应付租金中按月平均进行抵扣。若乙方实际租赁该商铺时间少于原合同第3.2条约定的租赁期限（甲方原因导致的情况除外），乙方应在原合同终止之日起三日内向甲方补足上述租金优惠”，依照上述约定，若被告因实际租赁商铺时间少于合同约定的租赁期限（甲方原因导致的情况除外）的，被告则应在合同终止之日起3日内向原告补足优惠的租金。本案正是被告的违约，致使涉案合同合同目的无法实现而予以了解除，不能再继续履行。因此，被告应当按上述约定补足优惠的租金给原告。同时，《桂林某唐商铺租赁合同》中约定“第一、二、三年租赁年度的单位套内建筑面积月固定租金标准为30元／平方米／月即月固定租金为244**.8元”、“首月租金乙方应于起租日支付给甲方，以后乙方应于每月5日前支付当月租金”，经本院审核，从原告交付商铺给被告之日即2016年8月15日起，按月固定租金244**.8元计算至原告确认的解除合同的时间即2017年6月11日止（共301天），期间的租金应为244851.46元［即244**.8元／月÷30天×301天计算］。本案中，原告仅诉请要求被告补足从2016年8月15日起至2017年5月31日期间优惠给被告的租金233016.93元，该金额未超过本院审核的部分，且符合合同约定和法律规定，故，本院从其诉请予以确认并支持。6、关于被告支付垃圾清运费8134.6元的问题。经查，某唐L4**、L4*4号商铺的套内建筑面积为813.46平方米，按《商户装修指南》附录十三《装修收费一览表》约定“垃圾清运费10元/㎡（不足50㎡按50㎡计算，如有拆墙砖泥搬运再按实际面积每平方米30元计算）”，垃圾清运费应为813.46㎡×10元/㎡＝8134.6元。原告该项诉请，与查明事实和合同约定相符，本院予以支持。7、关于被告支付水电费合计1134.05元的问题。从本案庭审中查明，被告所租赁的商铺共用水费427元、电费707.05元，合计1134.05元，依法律规定，被告应当支付给原告。同时，被告在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，承担举证不能的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，判决如下：一、被告蒋某锋按租赁保证金、装修押金的金额共计68807.6元支付违约金给原告桂林某豪房地产开发有限公司某国际广场分公司；二、被告蒋某锋支付装修期管理费32538.4及逾期付款违约金（逾期付款违约金从2016年8月16日起按年利率24％计算至实际付清之日止）给原告桂林某豪房地产开发有限公司某国际广场分公司；三、被告蒋某锋支付装修期届满后的管理费76346元及逾期付款违约金（逾期付款违约金从2017年1月6日、2月6日、3月6日、4月6日、5月6日起，分别以装修期届满后的管理费11269.2元、16269.2元、16269.2元、16269.2元、16269.2元为基数，分段按年利率24％计算至实际付清之日止）给原告桂林某豪房地产开发有限公司某国际广场分公司；四、被告蒋某锋支付逾期开业违约金（以租赁保证金48807.6元为基数，从2016年12月16日起按年利率24％计算至实际付清之日止）给原告桂林某豪房地产开发有限公司某国际广场分公司；五、被告蒋某锋支付租金优惠233016.93元给原告桂林某豪房地产开发有限公司某国际广场分公司；六、被告蒋某锋支付垃圾清运费8134.6元给原告桂林某豪房地产开发有限公司某国际广场分公司；七、被告蒋某锋支付水费427元、电费707.05元合计1134.05元给原告桂林某豪房地产开发有限公司某国际广场分公司；八、驳回原告桂林某豪房地产开发有限公司某国际广场分公司的其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。案件受理费9585元，由原告桂林某豪房地产开发有限公司某国际广场分公司负担1585元，被告蒋某锋负担8000元；公告费1050元，由被告蒋某锋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费9585元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  粟开坤人民陪审员  周道奕人民陪审员  赵生付二〇一七年十二月二十五日法官 助理  徐素珍书 记 员  黄维明