重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝二中法民再终字第00012号抗诉机关重庆市人民检察院第二分院。申诉人冉珊（一审原告，二审上诉人）女，汉族，1989年7月24日生，住重庆市万州区。委托代理人向国旗，重庆宁静律师事务所律师，特别授权。被申诉人（一审被告，二审被上诉人）重庆盘鑫实业有限公司，住所地万州区鸡冠梁二巷1号二层1-1，组织机构代码66085926-7。法定代表人谭开均，董事长。委托代理人王洪卫，重庆法韵律师事务所律师，特别授权。委托代理人孙必祥，男，1953年4月9日出生，该公司职工，住成都市武侯区。冉珊与重庆盘鑫实业有限公司（以下简称盘鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年6月18日作出（2013）渝二中法民终字第00539号民事判决，已经发生法律效力。冉珊不服，向重庆市高级人民法院申请再审，该院于2014年11月4日作出（2014）渝高法民申字第00556号民事裁定，驳回冉珊的再审申请。冉珊向检察机关申诉，重庆市人民检察院于2015年7月10日作出渝检民监〔2015〕50000000107号民事抗诉书，向重庆市高级人民法院提起抗诉。重庆市高级人民法院于2015年8月17日作出（2015）渝高法民抗申字第96号民事裁定，指令本院再审。本院依法由审判员邹绍云担任审判长，与代理审判员赵自辉、何玉华组成合议庭，于2015年11月9日公开开庭进行了审理。重庆市人民检察院指派重庆市人民检察院第二分院检察员杨友学出席法庭。申诉人冉珊的委托代理人向国旗，被申诉人盘鑫公司的委托代理人王洪卫、孙必祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年12月26日，一审原告冉珊起诉至重庆市万州区人民法院称，其于2011年1月26日与被告签订商品房买卖合同，约定购买被告修建的万州区北滨大道三段180号附1号B幢1905号房，建筑面积119.84平方米，成交金额683088元，定于2012年3月1日交房；并约定了违约责任。在合同附件上约定门窗采用玻璃彩钢窗、高级夹胶；梯间安装高级地面砖。2012年7月29日，双方办理交房手续。因被告未按合同约定修建，现起诉要求被告支付逾期交房的违约金30738.96元（2012年3月2日至2012年7月29日），并由被告按照合同履行，将门窗采用高级夹胶、玻璃彩钢窗；梯间安装高级地面砖。诉讼费用由被告承担。一审被告重庆盘鑫实业有限公司辩称，我公司延期交房，是因为国家相关法规的规定，我公司只能按照新标准，采用新材料，而导致施工期限的延长，同时我公司也告知原告等人无法按期交房原因，此情形按合同法规定不属违约，故我公司不应承担逾期交房的违约责任；对于外窗应按照合同的约定为准，但必须通过设计和验收，我公司没有降低要求，也未给原告造成损失；原告要求梯间铺设高级地面砖的要求，我公司可以安装铺设。故不同意原告的诉求。重庆市万州区人民法院一审查明，2007年2月1日，被告盘鑫公司从重庆市清江实业（集团）有限公司受让钟鼓楼街道幸福居委会北滨路回填土地8220平方米，并于2007年12月25日取得重庆市房地产权证（301D房地证2007字第00xxx号）。2007年12月27日万州区发展改革委员会批准项目备案，2008年6月17日，被告取得万州区建设委员会的建设用地规划许可证（地字第建500101200xxx号），其中规定建筑形态与单体建筑本身的功能形式及沿江总体风格特征相协调。2008年8月中煤国际工程集团重庆设计研究院十五所对盘鑫·北滨壹号的规划设计方案，该方案设计该楼盘为一线江景，重庆市万州区建设委员会以（万规建审2009字第0044号）通过审查。2009年8月，被告盘鑫公司经中煤国际工程集团重庆设计研究院设计、规划该开发楼盘外墙为米黄色外墙涂料、外窗为塑料窗框、外墙保温材料为聚苯颗粒保温浆料（B2）。2009年12月25日被告取得盘鑫·北滨壹号项目AB栋建筑工程施工许可证。2010年11月3日，被告取得万州区商品房预售许可证。2011年1月26日原告冉珊与被告盘鑫公司签订一份商品房买卖合同，合同约定：冉珊购买被告开发的坐落于万州区北滨大道三段180号附1号B幢1905室，套内面积102.2平方米、分摊面积17.64平方米，建筑面积119.84平方米，单价5700元/平方米，成交金额683088元，付款方式按揭，首付383088元，贷款额300000元，并约定在2012年3月1日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房予以交付；逾期交房的60日内按已付房款的日万分之二计算违约金，逾期超过60日的按已付房款的日万分之三计算违约金；并约定未按合同约定使用建筑材料和设备安装标准，被告应双倍赔偿差价。该合同附件二（3）约定梯间：高级地面砖、墙面优质墙砖及乳胶漆、楼梯配铁艺木质栏杆；附件三约定（5）外窗采用高级夹胶玻璃彩钢窗，飘窗及落地窗；同时原、被告又签订了附件（5）合同补充协议，内容载明公司宣传资料等仅作购房参考，以设计和施工图为准。2011年8月15日，盘鑫公司以特快专递方式给原告冉珊等购房户的函文载明，由于公安部、重庆市城乡建设委员会的对保温材料的强制规定，外墙保温材料需重新设计和报审，不能在原约定的2012年3月1日交房，推迟到2012年6月30日前交房。2011年8月23日被告在三峡都市报A11版上，公告延迟到2012年6月30日交房。2012年6月20日，重庆市万州区城乡建设委员会以万州区建竣备字（2012）24号登记证进行了备案登记。2012年6月21日，盘鑫公司给原告冉珊等业主发出的交房通知，又于2012年6月25日在三峡都市报公告交房事宜。2012年7月29日，原告冉珊与被告盘鑫公司办理该房交接手续。另查明，2009年10月15日，被告盘鑫公司与四川省第三建筑工程公司签订“建设工程施工合同”，该合同约定由四川省第三建筑工程公司承建万州盘鑫·北滨壹号工程A、B栋楼及中庭地下室，建筑面积45000平方米，完工时间2011年8月27日。2009年11月12日，盘鑫公司与四川省第三建筑工程公司又签订“补充协议”，完善了相关内容。2010年5月1日，重庆建新建设工程监理咨询有限公司向四川省第三建筑工程公司发出工程开工令，载明从2010年5月1日起计算工期，总工期为500天。该工程A栋于2010年7月9日通过基础验收，7月10日完成主体一层施工，并通过设计、建设、施工、监理及质监站共同对一层进行验收，2011年1月20日完成主体封顶和室内填充墙体；B栋工程于2011年5月24日完成主体封顶。在被告公司取得该宗土地的开发项目前，临江面系规划的滨江路，万州区建委规划科在审批被告公司的图纸上批准开发的房屋系滨江房。2008年4月，万州区政府通过论证，对滨江路截弯取直，采取回填造地，2009年5月开始建设，2009年12月28日完工，形成了前面地块。2010年7月5日，万州区建委约谈被告，称规划发生变化，不可以再宣传为一线江景。2011年7月政府将该宗地块拍卖，修建三栋100米高的建筑。2011年7月14日和2011年7月20日，被告在获悉政府拍卖临江地块后就万州区政府规划拍卖北滨路黄泥包至万一中段地块（填充形成）对公司造成不良影响向万州区政府作的紧急书面报告，说明拍卖该宗土地对购房户带来的影响。2011年1月20日，被告与重庆欧林保温材料有限公司签订委托合同，约定将该工程外墙保温材料由乙方采购并施工，保温材料名为“胶粉聚苯颗粒”（B2级），并向主管部门报审。2011年4月19日又签订外墙保温、涂料工程施工承包合同。2011年4月26日，重庆市万州区城乡建设委员会转发重庆市城乡建设委员会《关于禁止使用可燃建筑墙体保温材料的通知》（渝建发[2011]22号，明文规定禁止使用燃烧性能为B2级以下的保温材料。2011年6月16日，被告单位与重庆欧林保温材料有限公司签订补充协议，约定保温材料为A级微珠无机保温材料。同时，被告单位于2011年6月20日进行报审。该房屋外墙被告采用外墙漆，门窗使用的是塑钢材料。2012年6月19日，经重庆市国土资源和房屋勘测规划院万州区房产测量所测绘报告该楼封闭阳台面积，依据测绘规范计算全面积。诉讼中，被告盘鑫公司同意将该楼盘梯间铺设高级地面砖。重庆市万州区人民法院一审认为，1.被告是否承担逾期交房的违约金？根据本案查明的事实，被告虽然未按照合同约定的期限交房，是因为原经主管部门批准的B2级建筑保温材料被禁止使用，被告需重新设计施工方案，并报有关部门审批，导致施工期限的延长而不能按期交房房屋，并非被告的过错，其迟延交房的期限属于合理期限，且该保温材料等级的提升，有利于原告付攀、宋印等购房户。故被告不应承担逾期交房的违约责任。2.对于原告主张被告履行合同约定的门窗为玻璃彩钢窗、高级夹胶。实际情况与合同附件出现差异，应属被告违反合同约定。现原告要求被告履行合同约定的建筑材料需重新设计和规划，但由于被告将门窗使用塑钢通过了设计规划及竣工验收，并进行了备案登记，继续按合同约定履行已无必要，且不能履行，被告应按照合同约定双倍赔偿其差价。但因双方约定的玻璃彩钢窗、高级夹胶和塑钢窗无相应规格、型号，等级的确定，被告虽提出使用的塑料窗框价格高于玻璃彩钢窗，但该证据系被告单方作出。该院结合本案实际酌情由被告赔偿原告的损失。综上所述，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，原、被告应当按照合同履行各自的义务，对于被告未按合同约定，应当承担相应的责任，而原告主张逾期交房的违约金的诉讼请求，该院不予支持。对于原告要求被告按照合同约定使用建筑材料和设施设备请求，因该楼盘经竣工验收备案登记，故调整为按照和约定双倍赔偿其差价。本院结合本案情况，综合认定其损失为2000元。原告主张梯间铺设高级地面砖的请求，被告诉讼中表示同意履行，故本院限被告在判决生效后10日内开始铺设。对于原告未主张被告其他违约部分，本院不予调整，原、被告可协商解决或另行主张。据此该院作出（2013）万法民初字第00180号判决：一、驳回原告冉珊要求被告重庆盘鑫实业有限公司支付逾期交房的违约金30738.96元（2012年3月2日至2012年7月29日）的诉讼请求。二、由被告重庆盘鑫实业有限公司在判决生效立即赔偿原告冉珊未按合同约定使用建筑材料和设施的损失2000元。三、被告重庆盘鑫实业有限公司在判决生效后10日内按合同约定履行在该楼盘梯间铺设地面砖的义务。案件受理费300元，减半收取150元，由被告重庆盘鑫实业有限公司负担。冉珊不服一审判决，向本院提起上诉称，请求撤销原判第一项，改判支持对迟延交房之违约金。事实和理由：一审认定迟延交房之原因系执行国家政策所至，但实际情况是因为开发商从一开始就未按照施工合同的约定以及施工进度安排进行施工，从而导致“北滨一号”整体工程延期，并非不可抗力，因此不能免除其违约责任。盘鑫公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉。在二审审理中，双方当事人对原判认定的基本事实无异议，本院二审予以确认。本院二审认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的规定，合法有效。在合同履行期间，原经审批的外墙保温材料被禁止使用，新的外墙保温材料需重新设计和报审，交房时间由原定的2012年3月1日延迟至2012年6月30日前，对此，被上诉人及时告知了上诉人，并予以了登报公告。故造成迟延交房之原因系不可预见之客观因素发生变化，而并非被上诉人之过错，且上诉人亦未提供充分证据证明迟延交房之原因系整体工程延期所致，因此，一审认定其迟延交房的期限属于合理期限，被上诉人不承担因设计更改逾期交房的违约责任正确。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人之上诉理由不能成立。综上本院作出(2013)渝二中法民终字第00539号判决，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费568元，由上诉人负担。重庆市人民检察院第二分院抗诉认为，本院作出的(2013)渝二中法民终字第00539号民事判决以保温材料变更为由免除盘鑫公司迟延交房的违约责任不当。1.外墙保温材料变更依约不能作为迟延交房的免责理由。双方合同约定如遭遇不可抗力，盘鑫公司应在发生之日起30日内书面告知。虽然公安部消防局公消﹝2011﹞65号文件出台导致外墙保温材料变更属于双方签订商品房买卖合同时不可预见的因素，但该文件已于2011年3月14日发布，即使认定盘鑫公司于2011年6月16日在签订关于保温材料变更的补充协议时才知晓此文件，但其在2011年8月15日才发出函告外墙保温材料变更需迟延交房，盘鑫公司未按约在30日内告知，属明显违约，故不能将外墙保温材料的变更作为其迟延交房的理由。2.外墙保温材料变更客观上对B栋迟延交房并无实质影响。原二审判决认为迟延交房系因新的外墙保温材料需重新设计和报审而延期施工所致，并认可该4个月属于“合理期限”，现检察机关查明的事实不符。新材料的报审实际于2011年6月14日已经完成。B栋主体大约在2011年6月底或7月初全面完工，于2011年7月14日进行主体结构验收，按照外墙全部砌完后再进行保温材料施工的顺序，外墙保温材料施工应在主体验收合格后进行的施工规范，新材料报审通过时，涉案房屋所在的B栋尚不具备外墙保温材料施工条件。事实上保温材料于2011年7月13到场，B栋于2011年9月份才开始外墙保温材料施工。因此，新材料的重新设计和报审与B栋外墙保温材料的施工时间并无冲突，亦不可能影响B栋外墙保温材料施工。原二审判决认定盘鑫公司迟延交房4个月属于合理期限缺乏事实依据，以外墙保温材料变更为由免除盘鑫公司违约交房的责任不当。本院再审过程中，申诉人冉珊称，同意抗诉机关的理由，没有新的补充。被申诉人盘鑫公司辩称，检察机关抗诉理由不能成立，应予驳回。1.本案争议源于“一线江景房”因政府规划调整变为二线江景，迟延交房仅是附带的诉求。2.迟延交房系因国家消防总局要求在建房屋必须由B2级防火材料更换为A级材料需要重新改批设计方案。这是不可抗力的事件，双方既无过错也无违约责任。3.外墙保温材料需要重新设计、采购、报批等环节，要考虑多方面因素，从而导致迟延交房。2011年6月14日外保材料变更批准，2011年7月4日B栋主体验收合格，在这30天的时间中，一是外墙保温施工租用运输安装吊蓝，二是重新采购A级保温材料，由于全国各地房产项目变更材料导致A级材料供不应求，造成采购难度大，三是运输材料。再加上由于材料变更，原工人已经放假回家重新召集，也需要一定时间。关于外墙施工交底问题，A栋外墙保温施工在B栋之前，A栋施工前向施工方已作施工交底，A栋设计施工条件与B栋完全一致，A、B栋是流水施工作业，故B栋施工交底仅仅是在A栋交底基础上的记录程序，并非2011年9月7日才具备外墙施工条件。因保温材料变更、重新设计、报批，加上材料的养护期、春节假日、多雨天气、验收期都不期而拥堵在一起，经过综合考虑，提前七个多月向务业主发函告知迟延交房并无不妥。4.被申诉人已提前七个月通过发函和见报的方式向业主告知迟延交房，没有任何业主提出异议。冉珊在2012年6月30日接房后而在同年12月26日提起迟延交房违约之诉，说明双方对延期交房的条款已达成一致，因何延迟交房已无意义。5.申诉人于2013年7月15日凭二审判决在被申诉人处领取了法院判决的2000元，原审判决生效后已履行完毕。对原审查明的事实，申诉人冉珊对“B栋工程于2011年5月24日完成主体封顶”有异议，其认为应是20层封顶而非33层封顶;被申诉人无异议，5月封顶是主体框架封项，不包括外墙砌体，同时对抗诉机关查明的事实无异议。本案再审过程中，抗诉机关提供如下证据：1.《关于北滨壹号A、B栋能将测评的情况说明》一份，拟证实保温材料的报批时间与原审认定的时间不一致。2.对谭开均作的询问笔录一份，证实外墙保温施工是在外墙砌砖完工后才能进行。3.施工日志，拟证实B栋保温材料到货施工时间。4.外墙浇底记录，证实浇底时间是2011年9月7日。对抗诉机关提供的证据，申诉人冉珊无异议;被申诉人盘鑫公司认为真实性无异议，批准时间是签字时间，后面还要更改设计，浇底记录可能是在交材料的时候才填的时间，不能达到证明目的。被申诉人盘鑫公司提供如下证据：1.领条一份。2.裁定书一份。申诉人冉珊对被申诉人提供的证据1、2真实性无异议，对查明的事实有异议，与原一审生效判决异议部分一样。本院再审审查认为，对抗诉机关提供的证据申诉人、被申诉人对真实性均无异议，予以采信;对被申诉人盘鑫公司提交的证据申诉人冉珊提交的证据1，真实性予以确认，证据2、3与本案没有关联性，不予采信。对被申诉人盘鑫公司的提交的公函经本院核对与原件无异，予以采信。本院再审查明，原审查明的“盘鑫公司于2011年6月20日进行报审”应纠正为“盘鑫公司于2011年6月14日进行报审”，原审查明的其他事实并无不当，本院再审予以确认。另查明，《盘鑫﹒北滨壹号建设工程B栋1-20层主体结构分部阶段验收监理小结》上明确载明了B栋于2011年5月24日封顶，而2012年4月20日形成的《盘鑫﹒北滨壹号建设工程施工总结》显示B栋于2011年7月14日进行主体结构验收。《重庆市万州区城乡建委关于我区建筑能将测评与标识实施意见的通知》（万州勘设﹝2010﹞3号）规定：重庆市万州区质监站受区建设行政主管部门的委托，负责万州区新建建筑能将测评与标识工作;建设单位应在节能分部工程施工前向质监站申请节能率复核，并提交《重庆市建筑能效测评与标识申请表》（节能率复核）及施工图设计（包括变更图）等资料，测评合格后方可施工。重庆市万州区质监站于2015年4月2日作出《关于北滨壹号A、B栋能效测评的情况说明》，载明盘鑫公司于2011年5月完成使用A级材料的节能设计，6月初向质监站报送资料，质监站于6月14日向盘鑫公司出具建筑能将测评与标识意见合格证。《（外墙节能）分部分项施工技术交底记录》载明北滨壹号B栋外墙节能工程于2011年9月7日进行施工交底，交底部位为33-1层。《施工日志》载明：6月15日，A栋外保温组搭吊篮;7月13日，今日下午到屋面保温材料;7月14日，A栋保温（组）开始做保温，上午质监站验收B栋主体;9月2日，B栋保温放线打巴;9月14日，B栋保温今日开始。外墙保温施工需外墙全部砌完，在主体验收完毕之后才能施工。当时外墙保温也可边砌墙边施工，但后期抹腻子等工序也要等墙面保温全部做完才能施工。本案再审争议的焦点为盘鑫公司是否应承担逾期交房的违约责任。本院再审认为，盘鑫公司不应承担逾期交房的违约责任。理由如下：1.外墙保温材料的变更对B栋迟延交房事实上造成了影响。虽然抗诉机关已查明了新材料的重新设计和报审对工期没有影响，并以此为由提起抗诉有一定的合理性。但经查阅原一、二审卷宗材料可知，2011年1月19日，盘鑫公司申请并获得了以“聚苯颗粒保温浆料I”（B2级）为外墙保温材料的节能复核;2011年1月20，盘鑫公司与重庆欧林保温材料有限公司签订委托合同，约定将该工程外墙保温材料采购并施工，保温材料名为“胶粉聚苯颗粒”（B2级），并向主管部门报审;2011年4月19日，盘鑫公司与重庆欧林保温材料有限公司《外墙保温、涂料工程施工承包合同》，约定外墙保温工程开工日期定为2011年5月20日（以盘鑫公司进场通知为准），竣工日期为2011年9月10日;2011年4月26日，重庆市万州区建委转发了重庆市城乡建设委员会《关于禁止使用燃烧性能为B2级以下的保温材料的通知》的文件，该文件规定禁止将燃烧性能为B2级以下的保温材料用于民用建筑墙体保温工程;2011年6月14日，盘鑫公司申请并获得了以“武汉莱克利安玻化中空微珠保温浆料”（A级保温材料）为外墙保温材料的节能率复核;2011年6月16日，盘鑫公司与重庆欧林保温材料有限公司签订补充协议，约定保温材料为A级微珠无机保温材料，开工时间从2011年5月20日调整为2011年6月15日，工期顺延，竣工日期从2011年9月10日调整为2012年1月20日，竣工日期延后4个多月。由此可见，保温材料种类的调整事实上对施工工期造成了一定影响，该部分工程的施工期限必然会适度延长，从而导致延期交房。2.外墙保温材料的变更系B栋迟延交房的免责事由。首先，本案涉案房屋所属工程施工过程中，确实存在原经审批同意使用的外墙保温材料被禁止使用，盘鑫公司需重新设计外墙保温材料施工方案并重新报审批，外墙保温材料的施工期限亦作了延后的调整的事实，从而最终导致延期交房。这一事实因素是由于有关行政性强制规定变化所致，当事人不能预见、不能克服，并非可归责于双方当事人。其次，盘鑫公司在上述客观事实因素发生后发现不能按期交房，即按照合同约定及时以信函和公告的方式通知了消费者。第三，盘鑫公司预判迟延交房4个月，事实上迟延交房3个多月，而外墙保温材料施工竣工日期延后了4个10天，故盘鑫公司迟延交房3个多月应属于合理范围。虽然盘鑫公司未按合同约定在30日内告知消费者外墙保温材料的变更，但盘鑫公司未按约通知的行为并不会对外墙保温材料的变更是否导致迟延交房产生实质性的影响，抗诉机关以此认为外墙保温材料变更依约不能作为迟延交房的免责理由的主张不能成立。3.本案涉案房屋所属工程外墙保温材料等级的提升，对申诉人冉珊有利。材料等级提升后，双方约定的房价并未发生变化。综上，原审判决在综合上述因素后认定盘鑫公司不承担由此导致的逾期交房的违约责任并无不当。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第二百零七条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼法审判监督程序司法解释理解与适用》第三十七条之规定，判决如下：维持重庆市万州区人民法院（2013）万法民初字第00180号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  邹绍云代理审判员  赵自辉代理审判员  何玉华二〇一五年十二月十七日书 记 员  黄 洋