.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2017）辽02民终7523号上诉人(原审原告、反诉被告)：那海泛。委托诉讼代理人：王瑞恒，辽宁海之韵律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：大连西城置业有限公司，住所地大连市甘井子区柳林园1号。法定代表人：单小海，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨婕妤，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雅婷，辽宁博昂律师事务所律师。上诉人那海泛因与被上诉人大连西城置业有限公司（以下简称”西城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初46号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。那海泛上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、案涉房屋的原买受人为刘晓杰，后经各方协商转给上诉人，购房权利义务由上诉人承继，前后具有承继关系。2、一审法院对《商品房买卖合同》第七条约定的解释系断章取义，该违约金的适用条件完全与本案不同。3.被上诉人对案涉房屋烟道的改造既未通知原买受人，也未通知上诉人，上诉人不认可。且违反《商品房买卖合同》第十条的约定和《中华人民共和国商品房销售管理办法》第二十四条的规定。4、上诉人发现增设烟道后已经向被上诉人的销售经理提出，一审审理期间提交了录音证据，同时邮寄了书面通知，但一审对此完全忽略。改造后的烟道，采用明管的方式，直接通入邻居104号房屋，这种方式根本无法保证上诉人房屋的正常排烟，无法保证上诉人作为餐饮商业用房的排烟效果，同时存在巨大的安全隐患。西城公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。一、西城公司与上诉人签订了《商品房买卖合同》，从未与案外人刘晓杰签订过购房合同，故上诉人与刘晓杰之间不具有承继关系。上诉人依据的已生效的梁家伟案件判决，是因为更名前的购房人刘霄辉与更名后的梁家伟是母子关系，因此认定为同一商品房买卖合同关系。但本案与此情况完全不同：1、刘晓杰与上诉人不是亲属关系，是因双方存在债权债务关系才将案涉房屋转给上诉人。2、西城公司与刘晓杰从未签订过《商品房买卖合同》，而是签订了《付款预定书》，《付款预定书》是预约合同，指向是将来签订商品房买卖合同的机会。刘晓杰与西城公司的预约合同关系不能与西城公司和上诉人间的商品房买卖合同关系形成同一商品房买卖合同关系，更不存在商品房买卖合同关系前后承继的问题。3、隋世武（刘晓杰丈夫）因与上诉人有债权债务关系而将房屋转给上诉人，假使如上诉人主张刘晓杰的款项直接转为其首付款，也只是隋世武与上诉人间债权债务的处理方式，不能以此认定为同一商品房买卖合同关系。二、上诉人购买的房屋为现房，其主张的烟道设施（实际为向外排烟口）在西城公司与其签订《商品房买卖合同》之前即已存在，上诉人已知悉且未提出异议，此后即签订了购房合同，故上诉人所谓的”未经其同意擅自改变房屋的结构设计”、”烟道改造未通知买受人”没有事实依据。三、双方合同约定案涉房屋用途为”非住宅”，排烟口不仅不影响房屋用途，而且使房屋的使用更为方便，如房屋用于餐饮经营，则可使用该排烟口；如不做餐饮经营之用，则可拆除或拆堵该排烟口，即上诉人受益，故上诉人主张影响其购买此房的使用用途无依据。四、上诉人逾期支付剩余购房款，除应支付该款外，还应按照合同约定承担违约责任，一审判决正确。那海泛向一审法院起诉请求：1、解除原被告签订的商品房买卖合同，返还预收款2,353,952元，网签交易费11,635元，合计2,365,587元。2、被告承担本案诉讼费。一审法院认定的事实是：2015年7月31日，原告那海泛与被告西城公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买红旗高中北侧地块改造项目A区一期第13幢1单元1跃2层5号房屋，合同第四条、第六条约定，总房款为4,653,952元，首期房款人民币2,353,952元应于2015年7月31日前交清，余款2,300,000元原告申请银行按揭，承诺于2015年8月20日前全款到账。合同签订后，原告支付了首期房款人民币2,353,952元，网签交易费11,635元，但剩余2,300,000元房款未支付。《商品房买卖合同》第七条约定，逾期付款超过60日，继续履行合同的，买受人应自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。另查，1、2013年7月3日案外人刘晓杰与被告签订《付款预定书》，并先后五次转给被告共计1,926,976元预付款，案外人隋世武和刘晓杰是夫妻。因隋世武与原告有债权债务关系，经原告和隋世武、刘晓杰协商，将案涉房屋转给了原告。2、2015年1月2日，经大连城建设计研究院有限公司作出《设计修改通知》，案涉房屋增设排烟口，并于2015年3月15日完成施工。一审法院认为，双方的争议焦点是2015年7月31日原被告签订的《商品房买卖合同》是否与2013年7月3日刘晓杰与被告签订的《付款预定书》具有承继关系。上述两个合同不具有承继关系。已生效的梁家伟案件［（2016）辽02民终7402号］，是因为更名前的购房人刘霄辉与更名后的梁家伟是母子关系，因此认定为同一商品房买卖合同关系。但本案与此情况完全不同：首先，刘晓杰与原告并不是亲属关系，原告和隋世武、刘晓杰是因为债权债务关系才将案涉房屋转给原告，因此，与已生效判决不同；其次，被告与刘晓杰没有签订购房合同，只签订了《付款预定书》，即预约合同，指向是将来签订商品房买卖合同的机会，而非房屋。而本案原告与被告签订《商品房买卖合同》，刘晓杰与被告的预约合同关系不能与被告与原告间的商品房买卖合同关系形成同一商品房买卖合同关系。最后，隋世武是因与原告的债权债务关系将房屋转给原告，原告主张刘晓杰的款项直接转为被告首付款，只是隋世武与原告间债权债务处理的方式，而不能以此认定为同一商品房买卖合同关系。故原告与被告成立商品房买卖合同的时间是从2015年7月31日开始，不能溯及到2013年7月3日。而根据被告提供的证据可知2015年1月2日，经大连城建设计研究院有限公司作出《设计修改通知》，案涉房屋增设排烟口，并于2015年3月15日完成施工。完成施工时间是在原被告签订《商品房买卖合同》之前，签订合同之后涉案房屋并无任何变更。签订合同时，原告就知道存在上述排烟口，但仍与被告签订了合同。故原告要求解除合同的理由不成立，不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应接受合同的约束，恪守合同权利、义务，故原告应当向被告支付剩余房款2,300,000元。关于逾期付款违约金，由于原告的抗辩理由不成立，按照《商品房买卖合同》约定，对被告请求的逾期付款违约金予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条判决：1、驳回原告那海泛的诉讼请求；2、原告那海泛于判决生效之日起十日内支付被告大连西城置业有限公司剩余房款2,300,000元；3、原告那海泛于判决生效之日起十日内支付被告大连西城置业有限公司自2015年8月21日起至实际支付之日止的逾期付款违约金（按逾期应付款2,300,000元的日万分之三标准计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,862元，反诉案件受理费14,184元，由原告那海泛承担。本院二审期间，那海泛提交了一组证据，即调自大连市城建档案馆的案涉13号楼的《工程竣工验收报告》、《工程质量评估报告》等相关竣工验收手续，拟证明工程验收日期为2014年9月，当时没有增设排烟道，而在2015年3月增设排烟道后相关部门未进行验收。本院认为，尽管这些竣工验收手续是真实的，但因与本案的最终处理无关，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。另需补充的事实是：1、案涉房屋的用途为非住宅，建筑面积为225.26平方米。2、已支付的首期房款人民币2,353,952元中，包括隋世武、刘晓杰依据《付款预定书》交给西城公司的1,926,976元和那海泛交纳的426,976元。认定上述事实的证据是《商品房买卖合同》和二审当事人陈述笔录。本院认为，本案的商品房买卖合同与一般的商品房买卖合同不同，它是在以房抵债协议的基础上达成的，标的物具有特定性，2015年7月31日上诉人那海泛与被上诉人西城公司签订《商品房买卖合同》，标志着那海泛与隋世武、刘晓杰之间的债权债务关系消灭。刘晓杰与西城公司签订的是《付款预定书》，即预约合同，双方还需最终订立《商品房买卖合同》以确定双方之间的权利义务关系，因此，一审判决认定刘晓杰与西城公司签订的《付款预定书》与那海泛与西城公司签订的《商品房买卖合同》不具有承继关系并无不当，故那海泛与西城公司成立商品房买卖合同关系的时间不能溯及到2013年7月3日。因为以房抵债的关系，那海泛接受的是房屋现状，而房屋增设排烟口是在2015年3月即合同订立之前，故本案并不适用《商品房买卖合同》第十条关于规划、设计变更可以解除合同的约定。那海泛要求解除合同的理由是”被告没有经过原告同意擅自改变了上述房屋的结构设计，另行在上述房屋内增加了烟道等设施，导致该房屋结构发生变化，直接影响原告购买此房屋的使用用途”，本案不具备约定解除合同的条件，那海泛解除合同的主张是否成立，要看其是否符合法定解除合同的规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。（五）法律规定的其他情形。对比法条，与那海泛主张最近似的情形应是（四）中当事人一方”有其他违约行为致使不能实现合同目的”，本院认为，首先，西城公司增设排烟道的行为不属于违约行为；其次，增设排烟道的行为不属于影响到买受人所购商品房质量或使用功能的行为；再次，如果对现有的排烟方式不认可，双方可通过协商解决，而非一定要解除合同。本案并不存在不能实现合同目的的情形，故法定解除合同条件亦不成立。（在本院二审审理后，那海泛以邮寄的方式向本院提出了司法鉴定申请，申请对烟道是否符合烟道规范、是否符合烟道质量标准进行司法鉴定。本院认为，1、该鉴定申请未在举证期限届满前提出，已超过法律规定的有关申请鉴定的时限；2、该鉴定对评判案涉合同能否解除没有意义，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款的规定，不予准许。）至于那海泛主张的《商品房买卖合同》第七条不适用本案一节，本院认为，因《商品房买卖合同》第七条对逾期付款应承担违约金以及违约金的比例约定的非常清楚，那海泛逾期付款的行为，符合该约定情形，故一审法院依据合同约定判令那海泛支付逾期付款违约金并无不当。综上所述，那海泛的各项上诉请求均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,862元（那海泛已预交），由上诉人那海泛负担。本判决为终审判决。审判长霍宏审判员刘小南审判员张钱二○一七年十二月五日书记员王丽秋