广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法沙民一初字第1号原告：穆俊峰，男，1980年1月29日出生，汉族，住中山市石岐区，原告：穆达昌，男，1946年9月22日出生，汉族，住中山市石岐区，两原告共同委托代理人：叶锦芬、黄倩敏，广东中亿律师事务所律师、律师助理。被告：中山市中海房地产开发有限公司，住所地中山市沙溪镇。法定代表人：曲咏海，该司董事长。委托代理人：谭杜君，广东香山律师事务所律师。委托代理人：孙嘉宇，该司客户关系部员工。原告穆俊峰、穆达昌诉被告中山市中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年12月23日立案受理后，依法由审判员饶琨独任审判，于2014年2月27日公开开庭，原告穆达昌及原告穆俊峰、穆达昌委托代理人叶锦芬，被告中海公司委托代理人谭杜君、孙嘉宇到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，并于2014年12月5日公开开庭进行了审理。原告穆达昌及原告穆俊峰、穆达昌共同委托代理人叶锦芬，被告中海公司委托代理人谭杜君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告穆俊峰、穆达昌诉称：2008年5月5日，原告与被告签订了《中山市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于中山市××国道虎××路段翠林××房，房屋交易总金额为2327890元，原告已于2008年12月22日向被告付清全部购房款。原告于2009年1月12日收楼，于2009年4月开始装修。2012年4月，原告装修进行收尾阶段，此时原告发现多处隐蔽的质量问题：1.一楼楼板内埋藏2根木方及1.6米×0.4米×0.1米楼板结构是松散砼，因此造成楼板中央断裂、漏水，楼板上有5立方重的批档砖墙压在楼板上，十分危险，原告为防止楼板断裂突然倒塌采用一根木杉从楼板底部顶着；2.负一层地面结构开裂、结构呈锅状下沉且楼板内藏有2根长一米多的木方；3.二楼露台楼板有两条5－6厘米深、7－8厘米宽、长3.8米和3米的沟槽等严重质量问题。经多次与被告交涉和向政府相关部门反映情况，在政府相关部门的干预下，被告于2012年6月向原告出示由深圳大学建筑设计研究院出具的设计变更通知单，对VX栋－01户存在质量问题的一层楼板重新进行设计，并于2013年8月进行了施工，对一层部分楼板及负一层楼板全部楼板进行拆除重新返工，楼板拆除面积达95平方米，占整幢楼房楼板面积的近1/4，该工程完工后被告拒绝向原告出示合法的验收合格证明。前述充分说明被告向原告交付的商品房实际上是不合格的，违反了我国建筑法律法规的规定，违反了双方《中山市商品房买卖合同》第八条向原告交付经验收合格商品房的约定，构成违约。后虽对不合格的楼板进行返工，但对返工部分拒绝出具合法的验收合格证明，构成持续的违法违约，导致原告至今无法继续装修入住，也无法转让实现投资收益，给原告造成重大经济损失和带来诸多的烦恼，对此，被告应按照《中山市商品房买卖合同》第九条的约定向原告承担违约责任。因与被告协商不成，原告特诉至法院，请求判令：1.被告对返工重做的VX栋01户一层楼板、负一层楼板进行验收并向原告交付合法的合格证明；2.被告向原告以2327890元为基数，从2009年1月1日起至向原告交付验收合格证明之日止，按照每日万分之四的标准向原告支付违约金；3.被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告穆俊峰、穆达昌撤回第1项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为：判令被告向原告以2327890元为基数，从2009年1月1日起至2014年6月6日止，按照每日万分之四的标准支付违约金为1401476元。增加1项诉讼请求为：被告承担鉴定费2000元。补充事实与理由为：主体结构不合格的原因是施工方主观恶意造成，参与验收的施工、监理、被告存在主观过错，将不合格商品房验收为合格商品房，弄虚作假出具验收合格证明，该行为违反了《建筑法》第六十一条的强制性规定，验收合格证明无效，交付行为无效。被告确认质量不合格返工重做后出具不合法的验收合格证明，违反了《建筑工程施工质量验收统一标准》及《建筑法》第六十一条的强制性规定，因返工部分与整套房屋具有不可分性，故等同于整套房屋未通过验收，整套房屋未交付，使原告无法实现合同目的，已构成逾期交付，被告应向原告交付验收合格证明，并按双方合同第九条的约定向原告承担责任。原告穆俊峰、穆达昌为支持其诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.商品房买卖合同；2.购房款发票；3.涉案房屋一层楼板照片4张；4.设计变更通知单；5.负一层面结构板拆除现场情况及照片6张；6.平面图2张；7.穆俊峰、穆达昌从2012年5月至2013年8月向中海公司交涉的书面资料；8.企业资质证书、单位工程开工申请报告、单位工程质量竣工验收记录、隐蔽工程质量验收记录表；9.录相及电子照片；10.建筑地面工程施工质量验收规范；11.施工组织设计；12.建筑工程施工质量验收统一标准；13.关于穆达昌来访问题的回复意见；14.混凝土钻芯法抗压强度检测报告、资质证书、中山市住建局关于公布我市建设工程质量检测机构名单的通知。被告中海公司辩称：一、根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》的约定，被告已将竣工验收备案的涉案商品房交付给原告，并对原告提出的一层楼板、负一层楼板不符合设计问题，根据双方达成的共识，变更设计，且在原告的现场监督下重新施工，原告已竣工验收重新施工的楼板及其全套竣工资料。因此，原告主张其诉讼请求要求交付合法的合格证明没有事实依据。1.根据合同第八条的约定，被告已于2008年12月31日前将经验收合格的房屋交付给原告使用。被告向原告交付的商品房工程质量符合有关法律法规和合同的有关规定，即具备合格交付条件。交付后被告已按《质量保证书》规定的保证期内承担了保修责任，因此被告不承担延期交付使用商品房的违约责任。2.被告将商品房于2008年12月交付给原告后，2009年3月开始装修直至2012年4月。原告一直聘请没有资质的施工人员对整个商品房进行全面装修，挖开露台地基并自行改造地下室、封闭采光井等。原告在使用交付的商品房后，自行装修又以质量不符合约定为由主张权利的，根据相关的司法解释，法院不应予以支持其主张。3.原告在2008年12月31日接收涉案商品房之后，最早一次提出商品房有质量问题是在2012年5月4日，其主张已超过两年的诉讼时效。且其提出的楼板厚度不符合设计厚度的问题，经双方达成共识，已签订了《关于中海翠林兰溪园V栋别墅部分维修后恢复协议》（以下简称恢复协议）。根据约定，被告已依据双方协议重新浇筑、重新施工，V11－01的楼板已竣工验收合格，被告已将全套竣工验收资料交付给了原告。因此，被告已履行了恢复协议的全部义务。原告于2013年6月8日签收楼板加固《技术服务合同书》及加固工程《楼板加固平面图》；原告于2013年7月22日签收楼板加固方案，并确认同意按施工方案；原告于2013年8月27日签收首层施工文件、首层变更图纸，确认按图纸、文件进行施工。所以，原告提出的诉求没有事实依据。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干解释》第十三条的规定，被告积极履行了保修义务，不应承担怠于修复的相关损失。另外，根据双方签订的恢复协议，双方已达成共识，对于补偿款15000元，该费用已包括了所有损失，原告在收到此笔费用后，将自行施工对此范围内的装修拆除及恢复，并不再追究被告及施工单位的责任。三、根据现行法律法规的规定，已竣工验收的商品房，确实需要修复的，应严格根据《质量保证书》的约定履行保修责任，在施工单位根据双方确认的施工方案进行加固施工，原告要求提交相关行政部门的竣工验收的证明没有法律依据，如原告认为涉案商品重新施工后质量不合格，应当由原告承担举证责任。原告在签收确认相关竣工验收资料后，未提出任何关于涉案商品房楼板不合格的有效鉴定结论，根据合同的补充协议第七条的约定，原告应当对涉案商品房存在质量问题承担举证责任，并提供有效的鉴定结论。四、原告主张从2009年1月1日起计算违约金没有依据。原告是在2012年才发现问题，原告提出相关问题后，被告也积极配合，且原告于2013年8月27日签收了所有文件，确认施工，故违约金只能计算至2013年8月27日。另，违约金的计算标准过高，应按照银行同期同类贷款利率计算。综上所述，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据。被告中海公司就其辩解的事实在举证期限内提交的证据有：1.商品房买卖合同；2.竣工验收备案登记证；3.收楼意见书、中海翠林兰溪园三期楼宇入伙钥匙领取登记表；4.装饰装修承诺书、装修申请书5份、装修施工人员留宿担保书、自装承诺书；5.装修施工许可证；6.恢复协议、收据；7.文件签收表、技术服务合同书、中海翠林V11－01栋别墅楼板加固方案、单位工程开工申请报告、工程质量竣工验收记录、隐蔽工程质量验收记录表；8.施工现场照片3张；9.企业资质证书；10.设计变更通知单；11.装修违规通知单；12.保修通知书；13.检测费发票。经审理查明：中海公司为中山市沙溪镇翠林兰溪园商住小区的发展商。2008年5月5日，穆俊峰、穆达昌（买受人）与中海公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定：穆俊峰、穆达昌向中海公司购买位于沙溪镇××国道虎××路段翠林××房（以下简称01房），该商品房为预售商品房，建筑层数为地上3层，地下**，总价为2327889元；中海公司应于2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，把经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。其中合同附件四为住宅质量保证书，记载工程质量自评等级为合格，竣工验收时间为2008年12月30日。合同还约定了其他事项。合同签订后，穆俊峰、穆达昌依约向中海公司支付房款2327889元，中海公司于2008年12月22日开具发票。2009年1月9日，穆俊峰、穆达昌办理01房收楼手续。同年4月起，穆俊峰、穆达昌开始对01房进行装修。2012年4月初，穆俊峰、穆达昌发现01房存在质量问题，包括：1.一楼楼板内埋藏2根木方及1.6米×0.4米×0.1米楼板结构是松散砼，楼板上有5立方重的批档砖墙压在楼板上，木方和松散砼已造成楼板中央断裂、漏水；2.负一层楼板中央有一条长5.2米的裂缝，楼板厚度只有10厘米，厚度减少50%；3.二楼露台楼板有两条4－6厘米的沟槽，楼板只有7厘米，厚度减少40%；4.车库地面结构下沉，楼板厚度只有10厘米，厚度减少50%；5.房屋外墙批荡发现多处鸡爪裂纹，三楼隔墙裂纹渗水。同年4月13日，穆达昌向小区物业管理处反映上述问题。经过多次协商，并在政府相关部门的协调下，中海公司针对01房存在的质量问题，于2012年6月初向穆达昌出示由深圳大学建筑设计研究院出具的设计变更通知单。2013年6月4日，中海公司（甲方）、广东建科建筑工程技术开发有限公司（乙方）与穆达昌（丙方）就01房B－C×B－B~B－1×B－5区域楼板加固工程签订一份《技术服务合同书》。同年6月15日，中海公司、穆达昌及施工单位江苏中兴建设有限公司（以下简称江苏中兴公司）签订恢复协议，约定：因01房部分首层板（厨房位置），需拆除重新施工，从而导致部分周边墙体，及业主自行装修的面砖、天花、壁橱等已施工部位需拆除，并重新施工恢复。经三方协商共计费用15000元整，由施工江苏中兴建设有限公司补贴给业主，由业主（穆达昌）负责修复。该费用包括：壁橱的拆除及重新安装、天花拆除及安装恢复、水管电管安装恢复、墙体恢复（墙身拆除由施工单位完成）、铝合金门拆装、木门框安装恢复、墙面砖恢复以及垃圾清运所需要的人工材料机械等全部费用，并由业主方提供有利维修施工其他便利条件。签订恢复协议后，江苏中兴公司于同年8月份对01房存在质量问题的一层部分楼板及负一层全部楼板进行拆除重新施工。该工程大约于同年8月27日完工。同年8月25日，穆达昌出具收据证实已收到上述装修补偿款15000元。上述期间，中海公司分别于2013年6月8日、7月22日及8月27日，将技术服务合同书、楼板加固平面图、楼板加固方案、二层楼地面加固验收、首层验收文件、江苏中兴公司资质证书及首层变更图纸等文件交付给穆达昌。其中，穆达昌于2013年8月27日在中海公司交付的工程质量竣工验收记录下方空白处加注“已按图纸施工，中海公司于2013年8月21日收到此件（共肆张），8月27日中海公司将此件交给本人。原件本人留底，复印件中海公司保存。”但穆俊峰、穆达昌认为该工程质量竣工验收记录仅有建设单位中海公司、施工单位江苏中兴公司作为参加工程验收的单位在上面盖章，隐蔽工程质量验收记录表仅有江苏中兴公司盖章，没有验收合格时间，没有监理单位盖章，也没有施工人员签名，故不具有合法性，无法证明上述工程验收合格。因此，穆俊峰、穆达昌要求中海公司就上述工程是否质量合格出具合法的验收合格证明。由于经多次协商，中海公司仍不同意该要求，穆俊峰、穆达昌遂于2013年12月23日具状诉至本院，主张前述实体权利。诉讼过程中，穆俊峰、穆达昌向本院申请对01房涉案房屋楼板进行质量鉴定。本院依法委托广东泰安建筑工程质量司法鉴定所对涉案房屋楼板进行质量鉴定。后因鉴定费用过高，穆俊峰、穆达昌撤回该申请，并经与中海公司协商，双方同意自行共同委托广东省建设工程质量安全监督检测总站进行上述鉴定。中海公司为此支付鉴定费2000元。2014年6月6日，广东省建设工程质量安全监督检测总站出具《混凝土钻芯法抗压强度检测报告》（以下简称检测报告）。该检测报告载明：构件编号为首层板B-1~B-6×B-F~B-K，试样规格(mm)为φ81.0×80，受压面积(mm2)为5150，破坏荷载（kN）为216.3，抗压强度值为（MPa）为42.0，设计板厚(mm)为150，实测板厚(mm)为145。经质证，双方均确认检测报告，穆俊峰、穆达昌确认涉案房屋楼板质量合格。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。穆俊峰、穆达昌与中海公司所签订的《中山市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定享有各自的权利和履行各自的义务。本案争议的焦点在于：一、穆俊峰、穆达昌提起本案诉讼有否超过诉讼时效；二、穆俊峰、穆达昌主张中海公司支付违约金有否依据，是否计算过高。关于焦点一。虽然穆俊峰、穆达昌是在2009年1月9日办理01房收楼手续，但穆俊峰、穆达昌是在2012年4月才发现01房多处楼板存在质量问题，亦于同年5月4日向中海公司书面反映该情况，而中海公司是在2012年5月至2013年8月期间完成01房全部问题楼板的重新施工工程，故本院认为穆俊峰、穆达昌于2013年12月23日提起本案诉讼并未超过法律规定的二年诉讼时效。中海公司该抗辩理由理据不足，本院不予采纳。关于焦点二。首先，关于是否应计付违约金的问题。穆俊峰、穆达昌所主张的违约金实质为因中海公司出售的商品房存在质量问题对其所产生的损失赔偿。穆俊峰、穆达昌已依合同约定向中海公司支付了全部购房款2327890元，中海公司应将符合合同约定及法律规定的商品房交付穆俊峰、穆达昌使用。现穆俊峰、穆达昌在使用01房过程中发现该商品房存在质量问题，虽然中海公司已对涉案的问题楼板进行了重新施工的修复，但是由于存在质量问题的是房屋楼板，且中海公司组织对问题楼板进行重新施工时，穆俊峰、穆达昌已开始对01房进行内部装修，故该修复工程必然对穆俊峰、穆达昌正常使用01房造成严重影响，穆俊峰、穆达昌据此主张违约金合法有据，本院予以支持。其次，关于违约金计算期间的问题。由于穆俊峰、穆达昌是在2012年4月发现涉案楼板存在质量问题，最早于同年5月4日向中海公司书面反映该问题，故本院认为违约金应从2012年5月4日开始起算为当。至于截止时间，中海公司认为应计至其将工程质量竣工验收记录、隐蔽工程质量验收记录表交付穆达昌之日即2013年8月27日；穆俊峰、穆达昌则认为应计至广东省建设工程质量安全监督检测总站出具检测报告之日即2014年6月6日。对此，本院认为，虽然中海公司于2013年8月27日将加盖中海公司及江苏中兴公司公章的验收资料交付给穆达昌，涉案的修复工程事后亦被广东省建设工程质量安全监督检测总站鉴定为合格工程，但是由于中海公司交付的验收资料并非第三方权威机构所出具，不能在当时证明涉案的修复工程验收合格，以致穆俊峰、穆达昌不能安心正常使用01房，故本院采信穆俊峰、穆达昌的主张，违约金应计至检测报告出具之日即2014年6月6日止，共计764天。最后，关于违约金的计算标准问题。穆俊峰、穆达昌主张按合同约定的逾期交楼违约金的标准即以已付房价款万分之四按日计付违约金，中海公司则认为该约定过高，应按银行同期同类贷款利率计算。对此，本院意见如下：中海公司交付的商品房存在质量瑕疵，对买受人造成的主要损失是无法正常使用商品房，鉴于在穆俊峰、穆达昌提出质量问题后，中海公司对涉案楼板予以积极修复，若按照已付房价款万分之四按日计付涉案违约金，显然有悖公平原则，故本院采信中海公司的抗辩意见，酌定涉案违约金按中国人民银行一年期贷款基准利率（年利率6%）计付。因此，中海公司应向穆俊峰、穆达昌支付违约金296417.99元[2327890元×﹙6%÷360天﹚×764天]，对穆俊峰、穆达昌主张超过部分，本院不予支持。综上，穆俊峰、穆达昌诉求合理部分，本院予以支持。中海公司抗辩合理之处，本院予以采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、被告中山市中海房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告穆俊峰、穆达昌支付违约金296417.99元；二、驳回原告穆俊峰、穆达昌的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行金钱支付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16680元（原告穆俊峰、穆达昌已预交），由原告穆俊峰、穆达昌负担10934元，被告中山市中海房地产开发有限公司负担5746元（被告负担的部分于本判决生效之日起七日内迳付两原告）。鉴定费2000元（被告已交纳），由被告中山市中海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 饶 琨审判员 廖鑑财审判员 熊 伟二〇一五年十二月十日书记员 吴丽萍