昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2015）西法民初字第5471号原告徐守东，男，汉族，1975年11月16日出生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。委托代理人莫卫文、王艺，云南政通人和律师事务所律师，特别授权代理。被告云南凯华科教图书有限公司。组织机构代码：29199130-9。住所：云南省昆明市新闻路**图书批发市场****。法定代表人李文军。委托代理人史同广，男，汉族，1959年1月25日出生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区，系被告工作人员，特别授权代理。原告徐守东诉被告云南凯华科教图书有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月9日公开开庭进行了审理，于2015年11月25日、2015年12月9日进行了补充质证。原告徐守东的委托代理人莫卫文、王艺，被告云南凯华科教图书有限公司的委托代理人史同广到庭参加了庭审。原告徐守东的委托代理人莫卫文，被告云南凯华科教图书有限公司的委托代理人史同广到庭参加了第一次质证。原告徐守东的委托代理人王艺，被告云南凯华科教图书有限公司的委托代理人史同广到庭参加了第二次质证。本案现已审理终结。原告徐守东诉称：2013年8月22日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定由原告向被告购买凯华书园综合楼2幢D单元第2层204号商铺；在原告履行完相应合同义务后，被告应于90个工作日内负责向产权登记机关申请房屋产权登记手续。合同签订后，原告付清了购房款并履行了缴纳契税、维修基金、工本费、印花税、审验费等相关合同义务，然而自原告办理交接手续入住至今已两年时间，被告并未履行合同中约定的办证义务，经原告多次催办并联名致函要求被告给予答复均无果，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付自2013年11月2日起至起诉之日（2015年8月12日）止的逾期办证违约金65000元。2、被告向原告支付自2015年8月13日起至房屋所有权证办理完毕之日止以购房款总额为基数按每日万分之二点五六计算的逾期办证违约金。3、被告向原告开具购房发票。4、被告履行与原告签订的《商品房购销合同》中的办证义务。5、本案诉讼费用及保全费用（缴纳法院的保全费670元和支付给担保公司的保险费1040元）由被告承担。被告云南凯华科教图书有限公司辩称：1、原告所述与事实不符。被告一直在积极努力办证，由于被告开发的是小盘，故办证原则上要统一办理。而其中有个别购房人违约，拒不付款，从而导致全体业主不能办证，这是其一。其二，被告开发的土地需二次缴纳土地出让金，被告为原告办证着想缴纳了本不应缴纳的土地出让金。其三，根据《商品房购销合同》的约定，被告在原告签署委托其办理产权证和房权证登记的委托书后90个工作日内，负责向产权登记机关申请办理产权登记手续。也就是按照法律规定，从申请到办证完毕至少还要90个工作日，也即180个工作日。但是至今原告都没有办理签署委托手续，被告不存在违约。2、原告请求被告开具发票及履行办证义务的诉讼请求，根据事实和法律不成立。被告从来没有说过不给原告开票、办证，只是当初双方约定的条件未成熟而已。现在，曾经违约付款的业主已于2015年9月30日付款，且该款付到了法院的账户里。开票、办证的条件已经成熟，原告只需对被告进行授权委托即可办理。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法不成立，请求驳回原告的诉讼请求。原告徐守东为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：一、《商品房购销合同》，欲证实原、被告签署合同以及双方权利义务关系。经质证，被告对真实性、关联性、合法性认可，但是不认可证明内容，根据合同约定需要原告向被告进行授权委托。二、收据13份、个人贷款支付凭证2份、发票2份、收费单1份、《中国西部规划研究院》（复印件），欲证实原告已按照合同约定履行支付购房款、房屋契税、房屋维修基金、工本费、印花税、审验费等义务。经质证，被告对收据、个人贷款支付凭证的真实性认可；发票的真实性无法落实，关联性也不认可，发票上所记载的公司也不清楚；收费单的真实性认可，从2013年7月开始被告就委托昆明睿辉物业管理有限公司对涉案小区的物业进行管理，一直到2014年年底。朱小平购买涉案的房屋后用于云南西部智库规划研究院有限公司的办公场所，但是朱小平具体是用哪几套房屋作为办公场所被告不清楚；对《中国西部规划研究院》的真实性无法辨认，系复印件，关联性也不予认可。三、《业主联名函》，欲证实原告曾多次向被告催办房屋所有权证未果，遂与众位业主联名发函要求被告给予答复。经质证，被告对真实性、关联性、合法性不予认可，没有被告的签章，被告签字的地方不认识是谁的签字，也不认识朱曦。四、《会议纪要》，欲证实未办理房屋所有权证是由于被告自身的原因。经质证，被告对真实性认可，但不认可合法性，业主要求只需要写明什么时候可以办理证件，所以会议的主要内容并没有记录清楚。五、发票1张，欲证明原告因提出保全而向担保公司缴纳的担保费用。经质证，被告对真实性认可，但不认可关联性，与本案无关。六、《协议》，欲证实凯华书园综合楼2幢D单元201、202、203、204号房屋的买受人应当支付的房屋总价款为1443442元。经质证，被告对真实性认可，但不认可证明内容，认为该份协议是针对朱小平所签，由于没有在约定的期限内付款，所以朱小平把其中部分房屋变更给了原告，双方又协商了商品房的价格，最终的房屋价款是以商品房备案登记为准。《协议》上约定2013年7月31日前没有付清房款要承担10%的违约金，所以2栋D单元201、202、203、204号房屋应当支付的总价款为1752751元。七、转账支票存根4张，欲证实原告已经于2013年7月30日前支付了相应的房屋价款和相关税费共计1510033元。经质证，被告对真实性、关联性、合法性认可，但是认为双方实际履行的房屋价款就是《商品房购销合同》中约定的价款。被告云南凯华科教图书有限公司为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据材料：一、《商品房购销合同》（复印件），欲证实1、双方签订的合同合法有效。2、合同第十二条第3款“签订委托甲方办理产权证和房权登记委托书”的约定是双方对办理房屋所有权证的特别约定。原告至今也没有签署委托被告办理房屋所有权证的相关法律文书，故被告不存在违约。经质证，原告对真实性认可，但不认可关联性，被告提交的证据与本案无关。二、收据5份（复印件），欲证实1、原告存在逾期付款的行为，已经违约。被告本着诚实信用的原则，善意认为在合同履行中，任何一方都可能遇到特殊情况，所以并未向原告主张违约责任。2、原告于2013年8月2日逾期付清房款，从10月8日开始向被告主张违约金，不论情理法都是站不住脚的。经质证，原告对真实性认可，但不认可关联性，被告提交的证据与本案无关。本院于2015年9月7日就凯华书园2幢A单元1层101号，2层201、202、203、204、207号，3层301、302、303、304、305、307号，4层401、402、403、404号，6层601、602、603、604、605、607号，7层701、702、703、704、705、707号；2幢B单元1层101号，2层201号，3层301、302、303号；2幢D单元2层203、204号房屋办理房屋所有权证的问题向昆明市房屋交易产权管理处询问相关情况，昆明市房屋交易产权管理处对本院进行了回复。原告对复函的真实性认可，但是不能证明被告已经履行了合同约定的办证义务，合同中约定的办证义务是转移登记，被告是否进行了房屋转移登记复函中并没有提到，原告已经向被告缴纳了应缴的契税，但是被告并没有向税务机关进行完税，被告并没有履行办证义务。从案件的审理情况来看，被告也没有开具不动产发票，其也不可能向房屋登记机关提交发票。被告对复函的真实性、关联性、合法性认可。通过以上当事人举证、质证，本院认为，原告提交的证据一，被告无异议，本院予以采信。原告提交的证据二中，关于2份个人贷款支付凭证，借款人为原告的个人贷款支付凭证，被告无异议，本院予以采信，借款人为朱小平的个人贷款支付凭证，因涉及他人，本院在本案中不予采信；关于13份收据，编号为9021613、9021614、9021610的收据，被告无异议，本院予以采信，其余收据，因与本案的审理无法律无法律上的关联性，本院在本案中不予采信；关于发票、收费单，因无法确认其与本案的关联性，本院在本案中不予采信；关于《中国西部规划研究院》，系复印件且与本案的审理无法律上的关联性，本院不予采信。原告提交的证据三，被告有异议，且无法确认签收人员的身份，本院不予采信。原告提交的证据四、五、六、七，被告对真实性认可，且与本案的审理有关，本院予以采信。被告提交的证据，因与本案的审理无法律上的关联性，本院不予采信。昆明市房屋交易产权管理处的复函，原、被告对真实性认可，且与本案的审理有关，本院予以采信。综上，结合庭审调查本院确认本案法律事实如下：2013年6月14日，朱小平（乙方）与被告（甲方）签订《协议》，约定：“……一、乙方现购买‘凯华书园’2栋D单元201﹟202﹟203﹟204﹟号房，总面积约187.46㎡，单价7700元∕㎡，总房款共计：￥1510033元整（含相关税费）……三、双方同意，待乙方于2013年7月31日前交清剩余40%尾款的同时，双方再签订《商品房购销合同》。四、乙方明确，如果乙方于2013年7月31日前不能支付甲方40%的尾款并与甲方签订《商品房购销合同》，甲方有权收回该四间房屋，并由乙方承担总房款10%的违约金，乙方的装修费自行承担……”。被告于2013年8月2日出具的收据记载：“兹收到朱小平购凯华书园2幢D单元201、202、203、204号房屋购房款1443442元。”同日，被告还出具收据记载：“兹收到朱小平，代收凯华书园2幢D单元201、202、203、204号房屋契税43303元、维修基金12372元、工本费2200元、印花税7217元、审验费1499元。”上述款项1510033元分四次支付给被告，被告收到最后一笔款项的时间是在2013年7月30日。2013年8月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》，约定由乙方向甲方购买凯华书园综合楼2幢D单元第2层204号商铺，价款为394196元。付款方式及期限约定为：“一次性付款，付款日期：2013-08-22。”房屋交付期限约定为：“甲方应于2013年6月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”产权登记的约定为：“乙方须：1、支付全部房价款、维修基金、相关税费；2、办理房屋交接手续；3、签订委托甲方办理产权证和房权登记的委托书；4、向甲方提供完整有效的办理产权证所需资料，包括但不限于发票、身份证明等；5、支付甲方代办办理产权登记所需的手续费，工本费、行政规费。在乙方办理完上述事项后，甲方在90个工作日内负责向产权登记机关申请该套商品房产权登记手续，如乙方为按揭方式购房，甲方将把产权证移交贷款银行，送相关主管部门办理抵押登记手续”。同日，原、被告还签订了合同补充协议，其中关于房屋交付条件的约定为：“在乙方按约向甲方付清应付购房款、契税、维修基金，以及办理房屋产权所需的其他税、费，并按《商品房购销合同》关于产权登记的约定提供完毕办理产权所需的全部手续及资料之前，甲方有权拒绝交付房屋。”2015年8月13日，原告向诚泰财产保险股份有限公司云南分公司支付保险费7552元。2015年9月29日的《会议纪要》：“交房至今已逾贰年，以下签字业主已全部缴清购房款及办理房产证所需的契税、房屋维修基金等一切费用，并且当时已委托云南凯华科教图书有限公司办理房屋产权证，但云南凯华科教图书有限公司至今未去办理房屋产权证，为何至今业主未取得房屋产权证原因是：云南凯华科教图书有限公司欠国家营业税及契税约合人民币1000余万元，导致无法办理房屋产权证，现云南凯华科教图书有限公司正积极筹集资金，并承诺于2015年10月20日前给予各业主明确答复办理好房屋产权证的时间。”该《会议纪要》落款处有被告代理人的签字，罗湘昆、刘劲风以及黄真元在业主代表处签字。2015年10月12日，昆明市房屋交易产权管理处向本院复函称：一、“凯华书苑”整个项目已经通过相关部门质量检测，并且验收合格，具备办理房产证的条件。二、“凯华书苑”已提交相关申办房产证资料，经审核已完成房屋“初始登记”。按照相关工作规程，下一步开始办理购房人的房产证（即“转移登记”）。三、来函所述的“凯华书苑”2幢综合楼相关房屋都已合同网签备案，但截至目前开发商还未提交购房人的相关资料办理房产证“转移登记”。四、作为购房人申请办理房屋产权登记需提交资料：1、房屋产权登记申请表（昆明市房屋交易产权管理处领取）；2、网签备案的合同原件（经买卖双方盖章签字认可）；3、购房发票原件；4、契税完税凭证原件；5、购房人身份证复印件；6、房屋户型平面图（测绘公司提供）；7、买卖双方当事人到场（可填写委托书委托开发商代办）。上述资料准备齐全即可申办房产证。原告陈述:就凯华书园综合楼2幢D单元201、202、203、204号房屋《商品房购销合同》约定的房屋总价款为1752751元。但是朱小平曾与被告签订《协议》，约定上述四套房屋的总价款为1443442元。原告已经向被告支付完毕2幢D单元203、204号的价款。被告于2013年8月2日向原告交付涉案房屋。原告也于同日履行完毕关于产权登记约定的原告须履行的五项条件。被告陈述:就凯华书园综合楼2幢D单元201、202、203、204号房屋实际履行的房屋价款就是《商品房购销合同》所约定的房屋价款。上述四套房屋的总价款为1752751元，还差309309元没有支付，所以2幢D单元203、204号房屋的价款原告并没有付清。被告已向原告交付涉案房屋，交付时间应该是在2013年11月。本院认为：本案原、被告双方就涉案房屋约定买卖的价款是多少存在争议。原告认为就凯华书园综合楼2幢D单元201、202、203、204号房屋约定买卖的总价款为1443442元。被告则认为就凯华书园综合楼2幢D单元201、202、203、204号房屋约定买卖的价款就是《商品房购销合同》中约定的价款，上述四套房屋的总价款为1752751元。结合本院所确认的事实来看，原告用于证实凯华书园综合楼2幢D单元201、202、203、204号房屋约定买卖的价款为1443442元的《协议》的签订主体系被告与朱小平，而非原告，且签订时间是2013年6月14日，在原、被告签订《商品房购销合同》之前。被告收到款项1510033元的时间是在2013年7月30日，也是在原、被告签订《商品房购销合同》之前。《协议》的签订以及款项的支付时间均是在《商品房购销合同》之前，从时间的先后顺序来说，原、被告之间的权利义务应以双方签订的《商品房购销合同》为准，且原告也没有提交其他有效的证据证实双方实际买卖涉案房屋的价款就是《协议》中所约定的价款。就凯华书园综合楼2幢D单元201、202、203、204号房屋双方一致陈述《商品房购销合同》约定的总价款为1752751元，而就凯华书园综合楼2幢D单元201、202、203、204号房屋已经支付的房屋价款为1443442元，上述四套房屋的价款是一并支付的，故原告没有向被告付清涉案房屋的价款。根据《商品房购销合同》关于产权登记的具体约定，在原告履行完毕五项条件（即1、支付全部房价款、维修基金、相关税费；2、办理房屋交接手续；3、签订委托甲方办理产权证和房权登记的委托书；4、向甲方提供完整有效的办理产权证所需资料，包括但不限于发票、身份证明等；5、支付甲方代办办理产权登记所需的手续费，工本费、行政规费。）的情况下，被告才负有向产权登记机关申请办理涉案房屋产权登记手续的义务。也就是原告履行上述五项条件的义务在先，被告向产权登记机关申请办理涉案房屋产权登记手续的义务在后。至今原告没有向被告付清涉案房屋的价款，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，本院对原告要求被告履行与其签订的《商品房购销合同》中的办证义务及支付逾期办证的违约金的诉讼请求不予支持。至于原告要求被告开具购房发票的诉讼请求，一方面，负责发票管理工作的是税务机关，发票及税收管理是相关政机关的职权范畴；另一方面，原告至今也未向被告付清涉案房屋的价款，故本院不予支持。至于原告要求被告承担其因申请诉讼保全向法院提供担保而向担保公司支付的保险费的诉讼请求，因没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告徐守东全部的诉讼请求。本案案件受理费1425元（原告已预交），保全费670元，由原告徐守东承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长 姚 琳人民陪审员 尹 忠人民陪审员 吴锡莲二〇一五年十二月十五日书 记 员 杨 莎