四川省达州市达川区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1703民初2994号原告：成都金房物业服务有限公司达州分公司，住所地四川省达州市通川区朝阳西路32号御景上城小区4-30-5号。组织机构代码证：68042101-9。负责人：王强。委托诉讼代理人：冯元明，男，汉族，生于1957年3月17日，住四川省达州市达川区。系公司经理。委托诉讼代理人：何加春，四川远创律师事务所律师。被告：牟均，男，汉族，生于1974年2月19日，户籍地四川省达州市达川区，现住四川省达州市达川区。原告成都金房物业服务有限公司达州分公司（以下简称金房物业达州分公司）与被告牟均物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月13日受理后，依法适用简易程序,于2017年11月24日公开开庭进行了审理。原告金房物业达州分公司的委托诉讼代理人冯元明、何加春与被告牟均均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案属于系列案件，本系列案的另外案件案号为（2017）川1703民初2995号、（2017）川1703民初2997号、（2017）川1703民初2998号。原告金房物业达州分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告牟均支付原告金房物业达州分公司从2012年1月1日至2017年9月30日的物业费115.53平方米×0.7元×69个月=5580元，垃圾处理费69个月×4元=276元，共计5856元；2、判令被告牟均支付违约金2772元；3.案件受理费由被告承担。原告当庭变更第二项诉讼请求，请求判令被告牟均支付违约金117.12元。事实与理由:被告牟均系原告物业服务区域内的业主，被告拖欠原告达川区石家湾江源新村8-14号从2012年1月1日至2017年9月30日，共计69个月的物业服务费：115.53平方米×0.7元×69个月=5580元，垃圾处理费：69个月×4元=276元，本金共计5856元；违约金：2772元；费用共计：8628元。原告多次找被告催收，被告均以各种理由拒绝给付。现原告依据《物业管理条例》和《民事诉讼法》相关规定起诉到法院。被告牟均答辩称，我的房子从2008年接的房子，家中的下水道主管子漏水，叫物业公司解决他们没有理过，导致我家里的什么都烂完了，没法住人，我们的要求就是把开发商原来的主管子换了。原告围绕其诉讼请求向法庭提交了如下证据：1、原告成都金房物业服务有限公司营业执照、组织机构代码证，证明：原告具有本案适格诉讼主体身份；2、被告的身份信息，来源于公安机关的查询，证明：被告确实具有本案适格主体身份及相关信息；3、计算机信息查询结果单来源于房管局，证明：被告房屋产权面积115.53平方米以及目前实际居住的地点，达川区南外翠屏街道办事处石家湾社区江源新村8-14号；4、原告与达县南外江源新村业主委员会所签订的物业合同，证明：原告与江源新村业主委员会具有合法主体所签订的物业合同具有法律效力；5、物业管理服务的收费公示，证明：原告收取物业服务费的标准并且对外进行了公布；6、被告在原告处所交物业服务费台账的记录；7、201６年５月４日向被告所发出的律师函，邮局回执，证明：原告依法向被告进行了催收，原告起诉合法；8、建设工程质量的保修证书，证明被告的抗辩和原告没有任何关系。针对原告的举证，被告的质证意见：看不懂证据，没什么意见，是真实的，我只想说的是，比如向我们的公共设施的消防管道水经常不来也没人管的影响我们的安全。被告围绕其抗辩向法庭提交了如下证据：14张照片，证明被告家中下水道主管子漏水。针对被告所举的14张照片，原告的质证意见：1、不具有真实性，不能表明这个房屋就是被告所居住的房屋，不能表明是何人何地何时所拍摄2、不具有合法性，合法性必须中间人拍摄而不是自己拍摄房屋四周看不清楚3、不具有本案的关联性，这个照片即使是真实的，但是与物业服务单位没有关系，即使照片是真实的应该在5年内找应该找的单位维修，而不是物业服务单位，所以与本案没有关联性。针对原、被告的举证，本院认证如下：原告所举的原、被告的诉讼主体资格信息、被告房产信息查询单、收费公示、收费台账、律师函及保修证书符合法律规定，本院予以确认，原告所举的物业服务合同，有原件予以核对的是2014年3月9日的物业服务合同及2015年6月6日签订的物业服务合同，对这两份物业服务合同的真实性，本院予以确认，对2010年1月7日的物业服务合同及2011年2月7日的物业服务合同因无合同原件予以核对，对这两份合同的真实性，本院不予确认。对被告所举的14张照片，照片上显示属于江源新村，能够印证被告的答辩意见，本院对被告所举的14张照片的真实性予以确认。根据本院确认的有效证据及当事人陈述，本院认定事实如下：被告牟均于2007年购买了位于达州市达川区房屋一套，房屋的所有权人系牟均，房屋建筑面积为115.53平方米，房屋的性质为住宅。被告牟均系达州市达川区南外江源新村的业主。2014年3月9日，金房物业达州分公司（乙方）与达县（现达州市达川区）南外江源新村业主委员会（甲方）签订达县南外江源新村物业服务合同，合同约定：第三条物业基本情况，物业类型：住宅和门市，坐落位置：达县南外石家湾路，建筑面积：26655.63平方米。……第四条甲方的权利和义务，1、督促全体业主遵守业主公约、业主大会议事规则、物业服务合同和物业管理规章制度。2、负责审定乙方制定的物业服务工作计划。3、负责检查、监督乙方履行物业服务合同，对乙方未尽的服务项目有权要求限期整改。4、负责乙方提供物业服务办公用房（产权属甲方），在服务期限内无偿使用。5、协商处理开发商及相关部门有关房屋质量和设施设备保修与业主之间等相关问题，负责与前期物业管理企业办理交接，协助物管企业收取物管费用并解决物业区域内有关物业管理的问题。6、依据国家相关法规、政策规定，由甲方决定对本小区共用部位公用设施设备保修期满后使用专项维修资金进行维修，提交业主大会讨论通过后执行。第五条乙方权利和义务，1、按合同约定，对本物业区域内的全体业主和物业使用人提供服务，履行职责并依法承担相应责任。……6、业主和使用人房屋内自用部位、自有财产、自用设施设备的维修、养护、保管、保护、管理由业主和使用人自行负责，费用由业主和使用人自行承担。在当事人提出委托时，乙方若有维修、养护能力，乙方接受委托后，收费标准应比市场价格略低。……服务内容第七条，房屋建筑共同部位的日常维修、养护和管理。包括：楼盖、楼顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅。第八条，共用设施设备的日常维修、养护、运行管理。第九条，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理。第十条，公共区域的绿化养护与管理，包括公用绿地、花木、建筑小品等。第十一条，公共环境卫生。包括物业管理区域内所有公共场地清洁卫生、房屋公用部位的清洁卫生的垃圾收集和清运。第十二条，维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。第十三条，维护公共秩序，包括执勤服务，物业区域内巡查，防火防盗。……第十六条消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理。……第二十条，本物业服务费用收费标准、缴费时间和方法如下：1.住宅物业自签订合同之日起，1-2楼0.5元每平方，3-4楼0.6元每平方，5-19楼0.7元每平方（未装修的住宅物业自接房之日起，按每月每平方米0.5元的标准收取基本物业费）、住宅门市按0.5元/平方米标准收取基本物管费。……7.本合同规定的物业服务标准从2014年3月1日起开始执行。……第二十二条本合同期限从2014年3月9日至2015年3月8日终止；共壹年。第二十三条业主或物业使用人违反本合同第二十条规定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按月服务费的2%向乙方支付违约金，乙方有权合并依法足额追缴物业服务费和违约金。2015年6月6日，金房物业达州分公司（乙方）与达县（现达州市达川区）南外江源新村业主委员会（甲方）签订达县南外江源新村物业服务合同，合同约定的物业基本情况、甲乙双方的权利义务、服务内容、物业收费等与双方在2014年3月9日签订合同内容基本一致，合同期限为2015年6月6日至2020年6月5日。原告的物业管理服务收费公示载明，物业服务收费1-2楼0.5元/月/平方米，3-4楼0.6元/月/平方米，5-19楼0.7元/月/平方米，代环卫处收生活垃圾处理，生活垃圾清运费4元/户/月。原告提交的建设工程质量保修证书载明，”工程名称：江源新村商住楼交工日期：2008年9月施工单位：四川升华集团保修范围：1.屋面渗漏、积水。……6.厕所、厨房、盥洗室等地面泛水、倒坡积水、渗漏。……保修期限2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。”被告牟均提交的照片中显示，其家中卫生间内下水道管子坏，墙面渗漏脱落。被告牟均自2014年3月至2017年9月30日未向金房物业达州分公司交纳物业费及生活垃圾清运费。2016年5月4日，经原告向被告发出催缴物业费的律师函后，被告仍然未交纳物业费，原、被告双方形成纠纷，诉讼至法院。另查明，根据2006年12月达州市物价局、达州市规划和建设局、达州市发展改革委、达州市环保局出台的关于达州市城区征收生活垃圾清运处理费的通知（达市价发〔2006〕263号），达州市城区征收生活垃圾清运处理费的收费对象系居民户，收费标准4元/月.户。本院认为,江源新村业主委员会与原告签订了合法有效的物业服务合同，合同期限分别为2014年3月9日至2015年3月8日，2015年6月6日至2020年6月5日，被告牟均系江源新村8楼14号的房屋所有权人，系业主，该物业服务合同的效力及于被告牟均。被告作为该物业服务合同中约定的物业服务区域内的业主，有接受原告提供的物业服务的权利，并应履行合同中约定的物业服务费用交纳义务。因被告牟均未给付物业服务费，构成违约，应当承担继续履行给付物业服务费的违约责任。故原告要求被告给付物业费及垃圾清运费的部分诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。因2015年3月9日至2015年6月5日共计3个月不在物业服务合同期限内，故被告牟均自2014年3月至2017年9月的物业服务费用的交纳期间应扣除3个月，物业服务费用共计：0.7元/月/平方米×115.53平方米×40个月=3234.8元，垃圾清运费为：4元/月×40个月=160元。虽然被告牟均构成违约，但鉴于被告牟均拖欠物业费，原告也存在物业服务上的瑕疵，未能及时就牟均所反映的问题予以协助，并在能力范围内予以协助维修，基于公平与诚实信用的原则，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告给付2012年1月至2014年2月的物业服务费的诉讼请求，因原告举证不利，本院不予支持。关于被告所陈述的家中下水道管道损坏的问题，属于江源新村建设单位的保修范围而不属于物业服务合同中约定的由原告承担的物业服务内容，鉴于该保修期间已过5年，根据江源新村业主委员会与原告签订的物业服务合同的权利义务的约定，江源新村业主委员会和原告应当共同协商帮助被告处理相关维修事宜。综上，原告的部分诉讼主张，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下:一、被告牟均在本判决生效之日起十日内给付原告成都金房物业服务有限公司达州分公司物业服务费3234.8元及垃圾清运费160元；二、驳回原告成都金房物业服务有限公司达州分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元,由被告牟均负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员  陈冬梅二〇一七年十二月二十六日书记员  刘 莉