河北省昌黎县人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第2578号原告常立新，农民。委托代理人胡秋峰，农民。委托代理人陈敬龙，河北港城律师事务所律师。被告昌黎县瑞达缝纫设备有限公司，所在地昌黎县荒佃庄镇后双坨村。法定代表人刘锡民，该公司总经理。委托代理人刘会勇，河北万千律师事务所律师。被告翟兴文，农民。委托代理人ＸＸ存，北京市世纪律师事务所律师。原告常立新与被告昌黎县瑞达缝纫设备有限公司（以下简称瑞达公司）、被告翟兴文申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月24日公开开庭进行了审理。原告常立新的委托代理人胡秋峰、陈敬龙，被告瑞达公司法定代表人刘锡民及其委托代理人刘会勇，被告翟兴文的委托代理人ＸＸ存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常立新诉称，2015年10月8日，我方收到昌黎县人民法院送达的（2015）昌执异字第8号执行裁定书，裁定“中止对房屋所有权证为××号房产的执行”。我方认为，该裁定认定事实错误，适用法律错误。理由如下：原告常立新与被告翟兴文民间借贷纠纷一案已进入法院执行程序，在诉讼中，已经对翟兴文位于昌黎县黄金海岸二纬路房权证号10××67号房屋手续查封、冻结，程序、实体均合法。该房屋登记户主为翟兴文，他一直对该房屋行使管理权。据我方了解，被告瑞达公司成立于2015年1月13日，该公司与翟兴文签订的房屋买卖契约没有法律效力，不应得到法律的保护，我方享有优先权。故请求人民法院判决恢复对（2015）昌民初字第1058号民事裁定书查封冻结的翟兴文位于昌黎县黄金海岸二纬路房权证号10××67号房屋的执行，判决被告瑞达公司提出的执行异议不成立，诉讼费用由二被告承担。被告瑞达公司辩称，原告起诉书说我们是先有公司后于2015年1月26日进行房屋买卖，我们的房屋买卖不违反法律规定，不侵犯他人利益。在该房屋被查封之前，我们签订了房屋买卖协议，我们已经对该房屋实际占有，并且已经装修基本完毕，支付了房屋对价的全部房款。之所以没有办理房本是因为没有完税，2015年4月22日上午完税后，下午去办房本被通知该房屋已经被查封。我方没有任何过错，没有过户不是我方责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告翟兴文辩称，同意被告瑞达公司的答辩意见。（2015）昌执异字第8号执行裁定书认定是正确的，根据裁定书适用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，房屋买卖合同有效，应继续履行，原告的诉讼请求不应得到法律支持，应驳回原告的诉请。原告常立新为支持其主张向本院提交如下证据：1、昌黎县人民法院（2015）昌民初第1058号民事裁定书一份，裁定：自即日起冻结被告翟兴文名下的昌黎县黄金海岸二纬路的房屋（房权证号昌黎县黄金海岸第××号）的房屋房权手续，冻结期间禁止其办理转移财产的手续。2、昌黎县人民法院（2015）昌民初字第1058号民事调解书一份，调解内容：被告翟兴文于2015年7月26日前偿还原告常立新借款本金300万元及利息44万元。3、昌黎县人民法院（2015）昌执异字第8号执行裁定书一份，裁定：中止对房屋所有权证为××号房产的执行。4、昌黎县瑞达缝纫设备有限公司注册登记信息一份，记载：名称昌黎县瑞达缝纫设备有限公司，类型有限责任公司（自然人独资），法定代表人刘锡民，注册资本30万元，成立日期2015年1月13日，经营期限自2015年1月13日至2035年1月12日，股东类型自然人股东，股东刘锡民，经营范围缝纫机零部件制造、销售。5、昌黎房权证黄金海岸字第××、10××69房屋产权证书各一份。用以证明第100009768号建筑面积723.02平方米，仅仅小于本案争议的房屋，该房屋价值在300万至500万以上，证明二被告间的交易不符合实际情况。6、2011年8月15日翟兴文与刘金汕出具的证明一份，主要内容：昌黎县黄金海岸二纬路三号小宾馆于2011年8月1日变为翟兴文与刘金汕二人共同财产，房屋定价790万元，二人应各担一半。用以证明房屋是合伙经营，本案房屋的交易价格低于市场价格，是虚假的，是为偿还借款进行的交易。被告瑞达公司经对上述证据质证，发表如下质证意见：对证据1同意被告翟兴文的质证意见。对证据2-4的真实性、合法性均无异议，但对关联性有异议，证据3是对证据1错误的纠正，证据3是正确的。证据5原告提供的是复印件，不符合法律规定，我方不予质证。证据6翟兴文与刘金汕后来没有达成协议，房本上还是翟兴文一人的，刘金汕是刘锡民的儿子。被告翟兴文经对上述证据质证，发表如下质证意见：证据1查封是4月22日作出的裁定，与瑞达公司4月22日办理过户时突然不能办理符合，在4月22日已经交完税款，因此执行庭裁定，中止对该房屋的执行，法院查封时不知道二被告间有买卖关系，所以作出裁定是合理的，但在提出异议之后，纠正是合法的，根据证据3买卖合同应继续履行，办理过户手续，不应继续执行。对证据2真实性无异议，但与本案审理无关。证据3真实性、合法性均认可，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，房屋买卖协议是合法有效的。对证据4真实性、合法性认可，关联性方面，公司2015年1月13日成立的，之后签订的合同，符合法律规定。证据5同被告瑞达公司的质证意见。证据6没有形成事实。被告瑞达公司为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：1、昌黎县瑞达缝纫设备有限公司营业执照、组织机构代码证，法定代表人的身份证复印件各一份。用以证明该公司是在二被告办理房屋买卖合同之前成立的。2、2015年1月26日二被告签订的房屋产权转让合同一份，内容：“甲方：翟兴文，乙方：昌黎县瑞达缝纫设备有限公司，法定代表人刘锡民。……第一条甲方对产权的声明。甲方根据国家规定，已依法取得秦皇岛市昌黎县黄金海岸的房屋所有权，所有权证书为黄金海岸第100009767、100009768、10××69号，总建筑面积为1678.95平方米。甲方为该房屋的现状负全责。……第四条房屋转让价格。双方同意上述房屋转让价格为640万元（大写陆佰肆拾万元整）。第五条付款方式。1、乙方在签订本协议时，支付给甲方140万元定金。2、乙方在办理立契过户手续完成后40个工作日内，支付剩余500万元房屋价款。……”。3、翟兴文房屋所有权证一份，记载：“昌黎房权证黄建海岸字第××号，房屋所有权人翟兴文，房屋坐落黄金海岸二纬路，登记时间2010年6月22日，总层数：3，建筑面积（㎡）942.14”。用以证明瑞达公司已经对房屋实际占有并装修。4、房屋权属登记审批表、房屋所有权转移登记申请书、转移登记询问表、昌黎县房屋买卖契约各一份。用以证明二被告申请办理房屋过户手续的时间是2015年3月30日，查封的时间是2015年4月22日，证明房屋买卖是在查封之前。5、银行交易凭证5页。内容分别为：1、2015年1月26日刘锡民通过中国工商银行给翟兴文打款140万元。2、2015年2月3日刘锡民通过中国工商银行给翟兴文打款50万元。3、2015年3月26日刘锡民通过网银给翟兴文妻子翟艳打款40万元。6、刘锡民借条和翟兴文收条各一份。内容分别为：“借条，今借张明、田学强款人民币玖拾万元整，￥900000.00元，借款人刘锡民，2015年3月22号”；“收条，今收到刘锡民购房款现金人民币玖拾万元整，￥900000.00元，收款人翟兴文，2015年3月22日”。7、翟兴文借条、收条各一份。内容分别为：“借条，今买滏龙达宾馆借刘锡民人民币叁佰万元整，￥3000000元，借款人翟兴文，2013年7月20日。此款买舍得会所以顶账”；“收条，兹证明，现已收到刘锡民支付的全部购房款，总额为陆佰肆拾万元人民币。涉及房产为黄金海岸二纬路100009767、100009768、10××69房产。收款人翟兴文，2015年3月27日”。证据5-7用以证明该房屋在查封之前，瑞达公司已经付完全部房款。8、完税证二张、发票一张。用以证明被告在查封前交完了全部税款。原告常立新经对上述证据质证，发表如下质证意见：对证据1无异议。证据2真实性有异议，转让合同并没有实际履行。证据3真实性无异议，但对被告的证明目的有异议，取得房权证书并不代表对该房屋实际占有。证据4真实性无异议，仅证明二被告有交易房屋的意向，并不代表双方之间的交易就是合法的，该组证据中房屋买卖契约房屋交易的时间是2015年3月30日，显示的是房屋登记证号10××67号的房产交易，与被告证据2是相矛盾的，证据2显示的交易房屋是100009767、100009768、10××69房产，印证了我方对证据2的质证意见。证据5关联性有异议，证据4的交易双方为二被告，而该组中付款主体均为刘锡民，刘锡民虽然是其法人，但不代表其行为就是履行房屋买卖协议的行为，时间也与证据4无关联，证据4没有显示房屋需要分期付款，不符合交易习惯。证据6借条不能证明与本案房屋买卖的关系。证据7我方对借条的真实性不作评论，基于借款存在，原告认为二被告间签署的买卖协议不是真实的意思表示，我方对收条的真实性有异议，3处房产总价值640万元与事实不相符，付款主体为刘锡民，与交易主体关联性存在异议。证据8真实性无异议，交易凭证仅代表双方有交易的行为，不代表交易合法，房屋并没有完成过户，法院对登记在被告翟兴文名下的房产查封符合法律规定。被告翟兴文经对上述证据质证，发表如下质证意见：对上述证据无异议。二被告签订的第一份合同是3个房的，另外2个拆掉了，所以只剩第10××67号房，另外2栋等刘锡民盖起来再办理手续，所以没有涉及这2套。证据4中昌黎县房屋买卖契约是在房产局签订的格式合同，应以证据2为准。证据5-7已经确认刘锡民向翟兴文支付了全部房款。证据8可以证明合同的真实合法、刘锡民已经按合同付款，双方已经履行办理房屋过户手续，房屋不应查封、执行。经庭审质证，本院对上述证据作如下确认：原告提交的证据1-3来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以采纳。原告证据4，二被告无异议，本院予以采纳。原告证据5，二被告的质证理由成立，本院不予采纳。原告证据6，被告翟兴文予以否认，原告无其他证据佐证其证明目的，本院不予采纳。被告提交的证据1，原告无异议，本院予以采纳。被告证据3，原告对其真实性无异议，来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以采纳。被告证据2、4-8能够证明二被告间签订了房屋买卖合同，瑞达公司的法定代表人刘锡民向翟兴文支付了全部价款，二被告到房管部门办理了房屋所有权转移登记的相关手续，并已按规定交纳了税费的事实。上述证据来源合法，客观真实，与本案有关联，且能够相互印证，本院予以采纳。综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，本院对本案的事实认定如下：2010年6月，被告翟兴文取得座落于昌黎县黄金海岸二纬路房屋的房屋所有权证，证号分别为昌黎房权证黄金海岸字第××、10××69、10××67号。2015年1月13日被告瑞达公司成立，系自然人独资有限责任公司，股东刘锡民，法定代表人为刘锡民。2015年1月26日被告翟兴文与被告瑞达公司签订房屋产权转让合同，约定瑞达公司以640万元的价格购买翟兴文所有的昌黎县黄金海岸第100009767、100009768、10××69号房屋，总建筑面积1678.95平方米，并约定付款方式为：瑞达公司在签订本协议时，支付给翟兴文140万元定金，并在办理立契过户手续完成后40个工作日内，支付剩余500万元房屋价款。同日，被告瑞达公司的法定代表人刘锡民通过银行转账的方式给付翟兴文140万元，后于2015年2月3日通过银行转账的方式给付翟兴文50万元，2015年3月22日给付翟兴文现金90万元，2015年3月26日通过网银向翟兴文妻子翟艳账户转账40万元，2015年3月27日给付翟兴文现金20万元。上述款项与翟兴文向刘锡民借款300万元（用于顶账）合计为640万元。2015年3月27日，翟兴文向刘锡民出具了房款的收条，内容为：“收条，兹证明，现已收到刘锡民支付的全部购房款，总额为陆佰肆拾万元人民币。涉及房产为黄金海岸二纬路100009767、100009768、10××69房产。收款人翟兴文，2015年3月27日”。上述房屋已交付被告瑞达公司使用，瑞达公司对第100009768、10××69号房屋进行拆除并对第10××67号房屋进行了装修。2015年3月30日，被告翟兴文与被告瑞达公司到房管部门办理房屋所有权转移登记的相关手续，于2015年4月22日按规定交纳了税费，同日被告知房屋所有权证号为昌黎县黄金海岸第10××67号房屋的房权手续被冻结，该房屋所有权证登记未能变更。另查明，原告常立新以被告翟兴文欠款为由诉至本院，并申请诉讼保全。本院于2015年4月22日作出（2015）昌民初第1058号民事裁定书，裁定：自即日起冻结被告翟兴文名下的昌黎县黄金海岸二纬路的房屋（房权证号昌黎县黄金海岸第××号）的房屋房权手续，冻结期间禁止其办理转移财产的手续。2015年6月26日原告常立新与被告翟兴文达成了调解协议，约定被告翟兴文于2015年7月26日前偿还原告常立新借款本金300万元及利息44万元。本院制作了（2015）昌民初字第1058号民事调解书，确认了以上内容。后被告翟兴文未履行上述义务，原告常立新申请法院强制执行，该案正在执行程序中。后瑞达公司就执行标的所有权向本院提出执行异议，本院作出（2015）昌执异字第8号执行裁定书，裁定：中止对房屋所有权证为××号房产的执行。原告不服该裁定，提起申请执行人执行异议之诉。本院认为，被告翟兴文与被告瑞达公司签订的房屋产权转让合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。上述房屋已交付被告瑞达公司使用，被告瑞达公司亦按合同约定的价款支付了被告翟兴文全部房款，双方在办理房屋所有权转移登记相关手续过程中，在交纳了相关税费的同日，该房屋被法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，被告瑞达公司作为买受人符合上述情形，对于民间借贷金钱债务的债权人原告常立新申请执行被告翟兴文房产的案件可以排除执行，本院（2015）昌执异字第8号执行裁定书对涉案房屋中止执行并无不当，故本院对原告常立新主张被告瑞达公司提出的执行异议不成立、应恢复对（2015）昌民初字第1058号民事裁定书查封冻结的翟兴文位于昌黎县黄金海岸二纬路房权证号10××67号房屋执行的诉讼请求不予支持。关于原告常立新主张的二被告签订的房屋买卖合同未实际履行，付款主体是刘锡民而非瑞达公司，因瑞达公司系自然人独资有限责任公司，刘锡民作为公司唯一股东及公司的法定代表人，其向翟兴文支付房屋价款的行为应视为瑞达公司的行为，且翟兴文予以认可；房屋价款的给付时间与合同约定的不符，二被告均未提异议，应视为二被告对支付时间的变更，不影响交付房款的事实，故原告的上述主张不成立。原告称交易房屋的价格低于市场价格，房屋买卖合同不真实，但其未向本院提交有效证明予以证明，故本院对原告的该主张不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告常立新的诉讼请求。案件受理费80元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长  李莉炜审 判 员  陈 曦人民陪审员  李 琰二〇一五年十二月二十九日书 记 员  刘 明