安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）庐民一初字第03754号原告：夏世勇，男，汉族，1967年8月出生，住安徽省合肥市包河区。委托代理人：徐蜀移，安徽安泰达律师事务所律师。被告：安徽天方茶业（集团）有限公司，住所地安徽省池州市石台县。法定代表人：郑孝和,董事长。委托代理人：李立新，公司员工。原告夏世勇诉被告安徽天方茶叶（集团）有限公司（以下简称天方茶叶公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2015年10月20日立案受理，依法由审判员刘军适用简易程序于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告夏世勇委托代理人徐蜀移，被告天方茶叶公司委托代理人李立新均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。夏世勇诉称：2012年5月30日，夏世勇与天方茶叶公司签订房屋租赁合同，天方茶叶公司承租夏世勇位于合肥市庐阳区沿街门面从事商业经营。合同约定，每月租金13000元，年租金为156000元，租期三年，自2012年6月1日至2015年5月30日止。双方还对押金、水电费承担及违约责任等进行了约定。合同签订后，夏世勇将房屋交付给天方茶叶公司使用，直至2015年5月31日合同期结束。依据合同约定，天方茶叶公司应付合同期内房屋租金468000元，截止租赁期满，天方茶叶公司实际支付租金11次，合计396000元，尚欠租金72000元，扣除10000元押金，尚欠62000元。另天方茶叶公司至今未交2014年9月至2015年6月水电费用。故夏世勇诉至法院，请求判令：1、天方茶叶公司支付夏世勇租金62000元、违约金9300元（62000元1/1000150天）（自2015年6月1日计算至2015年10月31日）；2、天方茶叶公司支付水电费11335元；3、本案诉讼费用由天方茶叶公司承担。天方茶叶公司辩称：1、夏世勇起诉状中列明的“安徽天方茶叶有限公司”主体不存在，被告主体信息错误，法院应裁定不予受理；2、天方茶叶公司已按合同约定支付了全部租金468000元，不存在拖欠租金的事实，请求法院依法驳回夏世勇的诉讼请求；3、天方茶叶公司已于2013年7月15日、2014年9月22日分别向夏世勇支付水电费17570元、16063元，合计33633元；天方茶叶公司租用130平方米的涉案房屋用于商业经营，用水量和用电量均低于饮食业和加工业，夏世勇在《催缴水电费通知》中认为天方茶叶公司又用水432吨、用电11399度，该用水用电量令常人难以置信，且用水用电量未经天方茶叶公司签字确认，故夏世勇要求天方茶叶公司支付11335元水电费的诉讼请求，无事实依据，应当依法予以驳回。经本院审理查明：2012年5月30日，夏世勇与天方茶叶公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，夏世勇将其位于合肥市庐阳区金寨路房屋出租给天方茶叶公司经营、办公使用，租期三年，自2012年6月1日至2015年5月31日止，月租金13000元，年租金156000，天方茶叶公司应在每季度首月的10日前将租金以转账方式付给夏世勇。天方茶叶公司付给夏世勇10000元作为租房押金，在合同期满并办完其他手续后退给天方茶叶公司。合同有效期内出租房屋的用电、用水由天方茶叶公司承担，并按月及时支付。合同另约定，天方茶叶公司逾期未交租金，除及时如数补交外，每逾期一天应支付租金1%的违约金。合同签订后，天方茶叶公司依约支付租房押金10000元。合同期内，天方茶叶公司向夏世勇转账支付房屋租金396000元，以商品券冲抵2013年6月至2014年2月期间的租金27000元。2014年2月后，夏世勇向天方茶叶公司出具39000元的收据5张，在收款事由处均载明系金寨路店三个月房租。另查明，天方茶叶公司于2013年10月21日、2014年9月22日向夏世勇分别支付水电费17570元、16063元，合计33633元。又查明，天方茶叶公司实际使用涉案房屋至《房屋租赁合同》期满。2015年6月2日，合肥师范学院后勤集团维修部向安徽天方茶苑有限公司发出催缴水电费通知，要求其缴纳2014年9月至2015年6月期间的水电费用11335元。后夏世勇于2015年9月26日缴纳了涉案房屋的水电费11335元。以上事实有房屋租赁合同、银行转账对账单、催缴水电费通知、证明、结算票据、银行回单、收条、收据及双方当事人的庭审陈述予以证实。本院认为:夏世勇与天方茶叶公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同内容。双方确认天方茶叶公司已转款支付租金396000元，以商品券冲抵2013年6月至2014年2月期间的租金27000元。本案的争议焦点在于天方茶叶公司是否已向夏世勇足额支付2014年3月至2015年5月期间的房屋租金？天方茶叶公司主张其已支付全部租金468000元，以商品券冲抵2014年3月至2015年5月期间的租金45000元，并提供5张夏世勇出具的收据为证。夏世勇对此不予认可，其认为每笔租金均由其先出具39000元租金收据，再由天方茶叶公司转款，2014年3月后其虽出具了5张39000元的租金收据，但天方茶叶公司每次实际转款仅为30000元，天方茶叶公司也无法举证证明夏世勇从天方茶叶公司处提取了45000元的商品。本院认为夏世勇在租期内每季度已向天方茶叶公司出具39000元收据，就收据本身而言，能够表明夏世勇认可收到天方茶叶公司租金的意思；另外夏世勇出具39000元收据虽在天方茶叶公司转款之前，但夏世勇系在天方茶叶公司转款后才出具下一季度的租金收据，在天方茶叶公司未足额缴纳上一季度租金的情况下，夏世勇仍连续四次向天方茶叶公司出具39000元的收据不符合常理，夏世勇虽辩称其知道天方茶叶公司未足额支付租金，但认为最终结算时可再找天方茶叶公司追要，但夏世勇在明知天方茶叶公司未足额支付上一季度租金的情况下，仍连续四次向天方茶叶公司出具下一季度的租金收据，且其未举证证明在长达一年半的租期内向天方茶叶公司追要过拖欠的租金，故对夏世勇的辩称本院不予采信。依据常理，夏世勇应是在足额收到房屋租金的情况下再次出具的39000元收据，即使本案中系夏世勇先出具收据，承租方再行支付租金，该行为也表明夏世勇对租金收取无法认清存在一定的过失，导致无法查明房屋是否交租的事实。结合双方在之前交易时存在以商品券冲抵2013年6月至2014年2月期间的租金27000元的交易事实，本院认定天方茶叶公司的举证已完成证据规则中履行义务一方所应承担的举证责任，在夏世勇未提供充足反驳证据的情况下，其应当承担举证不能的后果，故夏世勇主张天方茶叶公司支付尚欠房屋租金及违约金，本院不予支持。因该《房屋租赁合同》已经到期自动终止，根据合同约定夏世勇应当返还天方茶叶公司押金10000元，天方茶叶公司已向本院另行起诉要求夏世勇返还租房押金10000元，故在本案中对该押金本院不予处理。关于水电费用，根据双方合同约定，合同有效期内出租房屋的用电、用水由天方茶叶公司承担，并按月及时支付。天方茶叶公司实际使用涉案房屋至合同期满，其应当缴纳租期内的全部水电费。天方茶叶公司主张已支付水电费，本院认为其于2014年9月22日前支付的系2014年9月前已实际发生的水电费，天方茶叶公司还应支付2014年9月至2015年5月31日的水电费。因租期内天方茶叶公司一直向夏世勇缴纳水电费，现夏世勇已缴纳了租期内实际产生的2014年9月至2015年6月期间的水电费，故天方茶叶公司应当支付夏世勇代缴的水电费11335元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告安徽天方茶叶（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告夏世勇支付水电费11335元；二、驳回原告夏世勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1321元，由原告夏世勇负担1280元，由被告安徽天方茶叶（集团）有限公司负担41元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  刘军二〇一五年十二月二十二日书记员  孙静附本判决所依据的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。