广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第1278号原告：李秀芬，女，1952年12月1日出生，香港特别行政区居民，内地住址广东省中山市。原告：张以添，男，1950年10月11日出生，香港特别行政区居民，内地住址广东省中山市。两原告委托代理人：林少杰、郑家麟，分别系广东翔宇律师事务所律师、律师助理。被告：中山市星晨花园物业管理有限公司，住所地广东省中山市港口镇南九村鸭利沙星晨花园，组织机构代码282138330。法定代表人：张卓雄，系该公司执行董事。委托代理人：杨春雪、冯宇聪，分别系广东维纳律师事务所律师、实习律师。原告李秀芬、张以添诉被告中山市星晨花园物业管理有限公司（以下简称星晨花园物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张以添及其委托代理人林少杰（原告李秀芬的委托代理人），被告星晨花园物业公司委托代理人杨春雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2004年4月8日，原告成为中山市港口镇星晨花园碧蔚园208座A号的业主，并取得相应的房地产权证、国有土地使用证。房地产权证记载的房屋建筑面积是117.89平方米。从原告成为业主的次月开始，原告以银行存折托收方式，向被告支付逐月的物业管理费。被告均按照293.37元的金额向银行托收扣款，平均单价为2.49元/平方米/月。2014年1月2月期间，原告向中山市住房和城乡建设局投诉信访时，知道被告的资质等级为三级。被告从1996年7月27日起至今19年来，一直使用与星晨花园住宅小区发展商中山市星晨花园房地产发展有限公司（以下简称星晨花园发展商）签订的前期物业服务合同对星晨花园住宅小区进行物业服务。1997年10月15日，中山市人民政府制定《中山市城镇住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定，未成立业主管理委员会的住宅小区实行政府定价，已成立业主管理委员会的住宅小区收费……通过签订合同协商议定。2005年4月22日，中山市物价局、建设局制订细则规定，多层住宅（不带电梯）的三级资质物业服务企业，其执行政府指导价的标准是0.5元/平方米/月。鉴于被告在另案的名誉权诉讼中，否认星晨花园存在业主管理委员会，而且从1996年7月27日至今，使用前期物业服务合同进行物业服务。因此，被告应当从2005年4月20日起，执行中山市物价局、建设局制定的政府指导价的标准收取物业管理费。被告没有与业主管理委员会协商签订合同协商议定物业管理费单价，无权收取超过政府定价标准的物业管理费。其应收0.5元/平方米/月，实收2.49元/平方米/月。超收部分没有合法根据，应予返还。而且，被告对每一个不同的住户，收取不同单价的物业管理费，明显没有合法依据。前期物业服务合同显示，星晨花园建筑面积47.47万平方米。被告资质等级为三级，其承揽物业管理的上限是建筑面积20万平方米的住宅小区。其隐瞒三级资质物业服务企业的事实，超越资质等级承揽物业管理服务，是违法、无效的民事行为，其无权收取高于政府定价的物业管理费。被告应当举证是否已对合同义务完全履行，且无物业服务资质等级证书从事物业服务，应当按质论价参照物价局标准计收物业管理费。据此，原告特起诉至法院，请求判令被告：1.立即停止按照2.49元/平方米/月的单价收取原告的物业管理费；2.向原告返还多收取的物业管理费27917.53元[按照中山市物价局公布的政府指导价0.5元/平方米/月计算，（2.490.5）=1.99元，从2005年5月1日起至2015年3月30日止，共119个月×1.99元×117.89平方米]；3.向原告支付逾期付款的利息，按照商业银行贷款利率计算，从2015年4月1日起至判决规定给付之日止。原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.国有土地使用证、房地产权证；2.银行存折明细；3.星晨花园管理公司企业机读档登记资料；4.中山市前期物业服务合同；5.关于李长生政府信息公开申请的答复；6.公司法定代表人任职书；7.企业法人营业执照；8.中山市港口镇建达（集团）实业公司集团企业；9.股东会决议；10.星晨物业公司法定代表人履历表；11.核准变更登记通知书；12.中山市港口镇信息网关于李晓萍等同志任职通知；13.关于李长生政府信息公开申请的答复；14.关于星晨花园住宅小区备案问题的复函；15.业主肖星意见及建议函；16.业主杜士铠向业务会投诉信；17.业主有关13号公巴改站及村巴设施事宜的意见书；18.业主郑启泰访谈表；19.业主郑南致业委会意见函；20.受案回执；21.受案回执；22.申诉书；23.业主通讯；24.2业主通讯；25.照片1(星晨物业公司办公室接待大厅入门正面)；2638.照片；39.询问笔录；40.黄长根人证言；41.杜铠士证言；42.复函；43.照片；44.关于落实物业服务企业资质管理改革，加强行业自律的通知；45.照片。被告辩称：一、被告作为星晨花园的物业服务公司，多年来一直为原告提供物业服务，原告理应向被告缴纳管理费，并无退费的依据和理由。根据被告与开发商签订的前期物业服务合同，物业管理费收费标准为：2009年8月1日前按照住宅总建筑面积（套内面积+公摊面积）按每平方尺港币0.3元计算；2009年8月1日之后，以当时人民银行汇率为基准，由港币计价折换为人民币计价，按照人民币2.85元/每平方米的标准计算。上述标准与原告多年来自愿缴纳的金额一致。另外，星晨花园物业服务费的收取，以发展商出售住宅时与买受人签署的买卖合同所记载住宅建筑面积为标准依据，原告在取得房屋产权证后，并未就产权证上记载面积与最初售楼合同约定面积的差异主动向被告更新资料，导致被告按照原售楼合同约定面积计算物业费，故原告要求停止原收费标准并返还部分管理费没有任何事实和法律依据。二、被告拥有三级资质，且因分期分批接受委托管理，不存在无效资质的问题。星晨花园一至八期从1992年起至2005年分批购地，分期分区域分主题建设开发。被告接受发展商的物业服务委托，也是分期分批分项目进行，每次接受委托的项目面积均未超过20万平方米，且承接各项目时，《资质管理办法》并未颁布。自从该办法实施后，被告依法定期向住建部门申请并通过资质年审或者换证。因此，被告不存在隐瞒资质或无效资质的问题。此外，根据《广东省人民政府转发的通知》、《广东省人民政府关于公布省直部门权责清单（第一批）的决定》及《广东省住房和城乡建设厅关于落实物业服务企业资质管理资质管理改革、加强行业自律的通知》，有关物业服务资质的管理具体管理办法仍在制定中，不再属于行政许可审批范畴。因此，被告的资质管理已经不是行政管理问题，也不属于法院管辖范围。三、同类案件已有生效判决，应当按生效判决查明的事实做出认定。2015年3月30日，星晨花园小区业主郑志成、黄长根以同样的事实理由和诉讼请求向中山市第一人民法院提起诉讼，根据已经发生效的（2015）中一法民一初字第1136、1139号民事判决，原告主张援引的《中山市城镇住宅小区物业管理服务收费暂行办法》已被废止。综上，原告的诉讼请求，在没有事实及法律根据的情况下，意使星晨花园没有物业服务，后果将是损害全体业主、住户的利益，因此，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告就其辩解在举证期限内提交的证据有：1.星晨花园一至九期建设情况一览表；2.委托管理合同；3.委托管理合同补充协议；4.中山市建设工程综合验收合格证；5.关于《查询中山市星晨花园业主委员会备案的申请报告》的复函；6.中山市港口镇星晨花园业主委员会备案表；7.网上回复；8.通告；9.资质证书；10.星晨花园商品楼宇买卖合同公证；11.收楼纸；12.星晨花园二手楼转让记录表及附件一；13.管理公共契约；1419.作业指导书；20.星晨花园各闸口、岗亭、流动巡逻人员工作照片；21.星晨花园安全防范平面图。经审理查明：星晨花园物业公司系经营范围为物业管理、家庭清洁服务、商住小区车辆停放服务的有限责任公司，资质等级为三级，有效期至2017年5月4日。1996年7月7日，星晨花园小区的开发商中山星晨花园房地产发展有限公司（甲方）与星晨花园物业公司（乙方）签订前期物业服务合同，合同约定：甲方选聘乙方对星晨花园小区实施前期物业服务，物业服务费按住宅建筑面积每月每平方米2.85元收取，管理期限自1996年7月17日起至本物业业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止；合同还约定了其他事项。1996年7月7日，星晨花园有限公司（委托方，简称甲方）与中山市星晨花园物业管理有限公司（被委托方，简称乙方）签订委托管理合同，合同约定位于港口镇星晨花园一期碧蔚园项目由甲方委托乙方管理，管理内容包括市政、绿化、环卫、安全规范设施和其他公共设施等，合同自1996年7月17日起生效，至小区业主管理委员会成立与物业管理公司签订合同生效之日止。1993年12月28日，案外人李爱芳、李月缘（乙方）与中山市港口镇地产房屋发展公司（甲方）签订买卖合同，购买中山市港口镇星晨花园一期碧蔚园208A座房（以下简称第208A房），约定房屋建筑面积1108平方尺；乙方同意由甲方或甲方指定管理机构实施物业管理，并接受甲方或甲方管理代表所签的管理公共契约。后原告李秀芬向李爱芳、李月缘购买208A房成为该房业主，双方于2004年3月29日向被告填写星晨花园二手楼转让记录表，记录尚有2004年4月管理费332.4元、转播费17元共349.4元未交，李秀芬承诺负责支付该费用。李秀芬并签署承诺书一份，表示遵守中山市港口镇地产房屋发展公司及星晨有限公司与物业第一购买者签署的星晨花园管理公共契约的条款。第208A房房地产权证登记房屋建筑面积为117.89平方米。原告张以添与原告李秀芬系夫妻关系，张以添以自己名下201102150102478325*账号向被告交纳物业服务费。原、被告确认原告已交清自2005年5月1日至2015年3月30日期间的物业管理费。原告提交存款明细反映，其自2012年1月起每月扣交物业管理费293.37元。原告认为自己按2.49元/平方米/月为标准，按117.89平方米计算每月向被告支付物业管理费293.55元。被告陈述系按照2.85元/平方米/月为标准，按102.93平方米计算每月向原告收取物业管理费293.37元。后原告以前述理由诉至本院，主张前述实体权利。另查明：中山市物业管理行业协会于2015年4月21日出具的关于《查询中山市星晨花园业主委员会备案的申请报告》的复函说明：“中山市星晨花园第四届业主委员会备案日期是2006年4月25日，已于2008年4月过期，之后再无收到该小区业主委员会备案的相关资料。”又查明：中山市人民政府于2004年4月9日发布关于废止《中山市贯彻〈广东省社会公共安全技术防范管理暂行规定〉实施细则》等16件规范性文件的通知（中府[2004]36号），该通知载明，根据国家有关法律法规，经研究，决定废止下列16件规范性文件：……五、中山市城镇住宅小区物业管理服务收费暂行办法（发布机关及时间：1997年10月15日，市政府以中府[1997]96号文颁布。说明：与国家发展改革委员会、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》相抵触。）本院认为：本案为物业服务合同纠纷。关于原告认为被告隐瞒并超越资质等级进行物业服务、且未与业主委员会协商签订物业管理服务合同，故不应按前期物业合同约定标准支付物业服务费的理由。一方面，原建设部颁布的《物业服务企业资质管理办法》属于部门规章，被告是否存在隐瞒或超越资质等级接受委托从事物业管理服务，属于是否违反部门规章的问题，已超出本院对民事案件的审查范围；另一方面，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因《物业服务企业资质管理办法》属于部门规章，并不属于法律或行政法规，即使星晨花园物业公司确实存在违反上述部门规章行为，也并不必然导致星晨花园小区开发商与星晨花园物业公司签订的前期物业服务合同无效。星晨花园小区开发商与星晨花园物业公司签订的前期物业服务合同，是当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，本院认定有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，星晨花园小区的建设单位与星晨花园物业公司签订的前期物业服务合同对原告具有约束力，原告应当依照前期物业服务合同约定的标准向被告交纳物业管理费，即原告应当按照建筑面积2.85元/平方米/月的标准向被告交纳物业管理费。关于原告认为被告未完全履行物业管理合同义务，故不应按前期物业合同约定标准支付物业服务费的理由。业主有交纳物业服务费的义务，当物业服务企业履行协议不符合约定要求时，业主在具有“正当理由”的情况下，可以行使履行抗辩权。法律对物业公司的服务标准没有统一的规定，合同约定的服务标准的完成质量也难以量化；且因物业服务企业服务的对象性格、兴趣各异、要求、个人素质区别，每个人对物业服务应达到的质量标准认识不同、判断不一。而物业服务费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，个别业主根据个人的主观判断而拒按合同约定支付物业费的行为，实际上是对其他正常交费业主利益的损害，形成对其他已经依约交纳物业管理费的业主不公平的局面，也制约了物业服务企业改善服务质量，不利于小区整体管理。一般来说，只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵时，即其没有提供合同约定的大部分服务项目或提供的服务质量很差时，业主才有权进行抗辩。本案中，星晨花园物业公司实际长期为该小区提供物业服务，负责了该小区的各项日常物业管理工作，原告现没有充足证据证明被告服务低于其收费标准，存在重大瑕疵，故对原告此点理由，本院不予采纳。原告应按前期物业服务合同约定的标准向被告支付物业费。综上，原告各项诉讼请求不能成立，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李秀芬、张以添的诉讼请求。案件受理费498元，由原告李秀芬、张以添负担。如不服本判决，原告李秀芬、张以添可在判决书送达之日起三十日内，被告中山市星晨花园物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  高 尚审 判 员  梁泳诗人民陪审员  邹艳玲二〇一五年十二月十六日书 记 员  雷绮婷冯冰冰