河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2015）二七民二初字第1946号原告郑州温馨物业管理有限公司，住所地：郑州市。法定代表人赵霞，该公司总经理。委托代理人段颖杰、袁春，该公司员工。被告魏路宽，男，汉族，1976年7月8日出生。委托代理人刘兆宝，郑州市二七区148法律服务所法律工作者。原告郑州温馨物业管理有限公司诉被告魏路宽物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑州温馨物业管理有限公司的委托代理人段颖杰、袁春，被告魏路宽及其委托代理人刘兆宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告系郑州市郑密路132号兴达锦绣园1号楼1单元2403号的业主，原告系该小区物业服务公司。被告从2015年1月1日起无故不再向原告缴纳物业服务费1104.26元、公摊电费479.7元、水费85元及其违约金1656.39元，费用共计3325.35元，原告多次派人与被告协商，被告以种种理由拒交物业费，给小区带来十分恶劣的影响，也给原告带来经济损失，故原告诉至本院，要求被告缴纳2015年1-6月物业费1104.26元、违约金1656.39元、水费85元、公摊电费479.7元，共计3325.35元，本案的诉讼费由被告承担。原告提供的证据有：1、前期物业管理服务协议一份；2、兴达花园催费通知单四份（打印件）、照片一份（打印件）；3、（2015）管民二初字第255号民事判决书及（2015）郑民三终字第1235号民事判决书一份；4、电费发票六张；5、用水记录一份；6、商品房预售许可证。被告辩称：一、原告诉状中事实与理由部分被告名字表述错误。二、被告未缴纳物业费事出有因，被告有正当合法的理由。前期物业管理合同存在价格欺诈行为，其所记载的包括公摊水电费，违反了2014年郑州市物业管理服务办法的规定，故该合同并非依法成立的合同，被告认为原告违反了行政法规的强制性规定，按照每月每平方米1.76元执行收费显失公平，被告有权要求变更，就该问题原、被告之间也曾协商，但未达成一致意见。在原告履行物业服务合同过程中，存在以下违约行为：原告怠于履行对房屋共用部分的管理和修缮，致使楼顶漏水给被告住房造成损害，原告并未给被告修缮及相应赔偿；原告占用小区公用绿地并改变公用绿地的使用功能，建设其自用的花木温室；原告占用消防通道，私设简易充电装置，以此获得利益；原告私设供水设备，让业主买水，又让业主缴纳公摊水费，明显违反合同；原告违反约定，不给业主提供车辆停车场地，而停车场地是封闭的，原告没有合理使用电资源，产生浪费现象；原告所诉公用的水电用量及计费标准不透明、不公开、不公示。鉴于原告有以上未达到管理质量及能力的问题，属于原告先期单方违约。对原告所诉的违约金，其计算缺乏法律依据。根据郑州市物价局和房管局的相关文件，物业管理企业及收费所确定的标准包含相关公摊费用，即使有关于该方面的约定，也应视为违反了法律法规的强制性规定，属于无效条款。综上，请求驳回原告不合理、不合法的诉讼请求。被告提供的证据有：1、商品房买卖合同一份；2、前期物业管理服务协议一份；3、照片45张。经庭审质证，原告提供的证据1，被告对其真实性无异议，但对其内容和合法性有异议，认为该协议是前期物业管理协议，并非是业主入住后正式签订的协议，系格式条款，是原告单方拟定制作，协议中每月每平方米1.76元收费标准属于价格欺诈，郑州市物业服务办法规定物业费实行政府指导价，而该协议签订于2013年，应当适用二级服务高层住宅0.87元／平方米／月的收费标准，其上浮不得超过20%，该协议约定每平方米1.76元不具有合法性；对于公摊费用未计入物业费的条款也违反该办法规定，物业共用部位的运行系物业服务的成本，该协议亦未约定缴费日期。原告提供的证据2，被告对其真实性有异议，认为不能证明原告存在催缴的事实，也不能证明是向谁催缴，被告从未见过催收通知单，一个月前，被告已经缴纳了水费，被告又起诉水费无依据。原告提供的证据3，被告对其真实性无异议，但认为与本案无关，本案中原告收取1.76元明显违反了2014年新的收费规定。原告提供的证据4，被告对用户名为河南省兴达置业有限公司的4张发票，真实性不予评价，且与本案争议事实无关，对用户名为郑州温馨物业管理有限公司的2张发票，也不予评价，但从内容上看属于原告物业成本的支出，属于物业共用部分、共用设施产生的费用，不应作为原告要求被告承担费用的依据。原告提供的证据5，被告对真实性有异议，认为没有自来水公司或相关抄表人员的签名，也没有被告的确认，其数字来源不真实，不具有证明的效力。原告提供的证据6，被告对其真实性无异议，但认为不能作为原告收费的依据，原告的物业管理包括兴达小区南院和北院，该许可证仅是北院的部分楼号，原告实施物业管理的成本支出不应再额外向被告收取费用，另外其计算依据也有问题。被告提供的证据1，原告对其真实性及证明目的均无异议。被告提供的证据2，原告对其真实性及关联性无异议，但证明问题有异议，认为被告所引用的郑州市物业费收取办法不适用本合同，确认本合同条款是否有效应以全国人大及其常委会、国务院制定的强制性规定确认，不能以地方性法规、规章确认，本合同的所有条款没有违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。被告提供的证据3，原告有异议，认为关于电动车棚，郑州市公安局、房管局等部门，要求小区利用有效的场地设立修建车棚，这些投入是需要成本的，且消防大队还要验收，车棚也没有占用消防通道，如占用消防通道，应由消防大队处罚，不能由被告进行认定；涉及楼顶漏水问题，从照片本身看，属于室内部分，其室内装修的墙皮脱落，原告不提供维修服务，如提供维修服务是另行收费的；涉及地下停车场问题，根据物权法的规定，地下是专用停车场，谁投资谁受益，在建设单位未将地下停车场出售给被告或产权单位达成协议时，该停车场是可以拒绝被告使用的；涉及饮水机问题，饮水设备是单独设立、单独计量的，没有列入公摊部分，且该取水设备是业主自愿使用的，没有强迫交易行为；涉及花房问题，小区内确实存在违规建设，但作为物业服务单位，我们接收入住时，该违章建筑已经存在，且物业服务企业没有行政执法权，被告可以向有关部门举报，故不能视为原告存在违约行为。本院对原、被告提供的证据认证如下：原告提供的证据1，被告对其真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以认定。原告提供的证据2，能够证明原告已经履行了通知义务，本院予以认定。原告提供的证据3，与本案无关，本院不予认定。原告提供的证据4，被告有异议，本院认为用户名为河南省兴达置业有限公司的4张发票与本案无关，用户名为郑州温馨物业管理有限公司的2张发票不显示缴费区域、缴费时间段，不能证明与本案的关联性，被告的异议成立，本院不予采信。原告提供的证据5，不显示用户名、且属于原告单方制作，本院不予采信。原告提供的证据6，被告对其真实性无异议，本院予以采信。被告提供的证据1、证据2，真实性原告均无异议，对被告的证据1、证据2本院均予以采信。被告提供的证据3与本案不具有关联性，本院不予采信。根据上述有效证据，本院确认如下案件事实：2013年4月17日，原、被告签订前期物业管理服务协议，约定原告为被告位于郑州市二七区郑密路东、赵庄街北（兴达锦绣园）1号楼1单元24层2403户房屋提供物业管理服务，并对双方的权利义务及物业管理服务的内容等进行了约定，物业服务费每月每平方米1.76元；物业管理服务费中未计入电梯、公用照明、公用水电等公用设施设备运行的能耗费用，按实际发生额收取公摊费用；被告在交房前预交六个月物业管理费，下次交费前10日内，被告支付下期物业费用，六个月为一次交费周期；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳相关费用的，原告有权要求被告补充并从逾期之日起每天按照逾期金额的1‰交纳违约金。后因被告对公摊费用及物业服务质量等有异议，未按期缴纳2015年1-6月份的物业费，故原告诉至本院。另查明：被告名下位于郑州市二七区郑密路东、赵庄街北（兴达锦绣园）1号楼1单元24层2403户的房屋面积为104.57平方米，被告欠交2015年1月-2015年6月的物业服务费计算为1.76元／平方米／月×104.57平方米×6个月=1104.26元。原告诉至本院后，被告于2015年9月22日向原告交纳了欠付的水费85元。本院认为：本案原、被告在前期物业管理服务协议签订时，双方约定物业费为每平方米每月1.76元，因原告的房屋建筑面积为104.57平方米，故原告要求被告支付2015年1月至6月期间的物业服务费1104.26元的诉讼请求，本院予以支持。因原告认可被告已缴纳水费85元，原告要求被告支付水费85元的诉讼请求本院不予支持。原告要求被告缴纳自2013年9月1日起至2015年4月30日止的公摊电费479.7元，原告提供的证据不足以证明被告欠交的公摊电费数额，对该部分，本院不予支持。原告要求被告支付违约金，因被告对《前期物业管理服务协议》约定的公摊水电费的条款有异议，且原告要求的公摊电费计算不透明，被告拒绝缴纳，导致本案纠纷，被告的行为不能因此认定为违约，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告魏路宽于本判决生效之日起十日内向原告郑州温馨物业管理有限公司支付自2015年1月至2015年6月的物业费1104.26元。二、驳回原告郑州温馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告魏路宽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  赵惠红代理审判员  段雪培人民陪审员  芦爱玲二〇一五年十二月十日书 记 员  陈彦磊