广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)兴民一初字第46号 原告：黄湘华，女，1976年11月16日出生，壮族，住广西龙州县。 原告：何小勤，女，1973年5月19日出生，壮族，住广西龙州县。 委托代理人：陈伯杰，北京市鼎业律师事务所广西分所律师。 被告：南宁宝岛爱之味商业广场管理有限公司，住所地：南宁市朝阳路**金山广场****铺面。组织机构代码:55228699-1。 法定代表人：张文雅，该公司董事长。 委托代理人：李华，女，1970年7月27日出生，汉族，南宁宝岛爱之味商业广场管理有限公司经理，住南宁市青秀区。 委托代理人：栗占武，广西金益律师事务所律师。 原告黄湘华、何小勤与被告南宁宝岛爱之味商业广场管理有限公司(以下简称宝岛爱之味公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，适用简易程序，于2015年2月2日公开开庭进行了审理。书记员熊梓言担任记录。原告的委托代理人陈伯杰，被告宝岛爱之味公司的委托代理人韦学宇到庭参加诉讼,后被告宝岛爱之味公司撤回韦学宇的诉讼委托。原告在诉讼过程中申请测绘，后又撤回测绘申请。本案现已审理终结。 原告黄湘华、何小勤诉称：2010年12月6日，原告将购买的位于南宁市兴宁区铺面出租给被告，双方签订《（商铺）委托租赁经营协议》，协议第三条第3.4款约定，原告有权从2014年1月1日起，按每季9808元的标准向被告收取收益金，每季度的第一个月的20日前被告应支付完毕。协议签订后，被告未按约支付租金给原告。同时，被告于2014年4月向原告承诺，如被告不能在2014年6月30日前支付租金，则从延误之日起按银行同期贷款利率支付利息。由于被告的违约行为，被告无优先续租权，在租赁协议到期后双方合同终止，故原告诉至本院,请求法院依法判决：一、解除原告与被告签订的《（商铺）委托租赁经营协议》；二、被告向原告支付租金39232元及违约金2371.36元（租金计算：按照合同约定的租金标准，从2014年1月1日起计至被告返还商铺之日；违约金计算：以每季度应付的租金为基数，每季度租金数额分段累加计算至被告实际支付之日，按银行同期贷款利率6.15%计算）；三、被告向原告返还商铺；四、被告承担本案诉讼费用。 被告宝岛爱之味公司辩称：被告宝岛爱之味公司确实与各业主签订了《（商铺）委托租赁经营协议》，但因商铺所处地段修地铁、道路白改黑工程，影响了商场的经营，导致商家撤离，无法按时支付租金，被告曾向全部业主承诺从2014年6月30日起支付租金，只是因经营困难故至今未付租金。1、关于解除合同问题。合同期限已经届满，被告同意解除合同，至于商铺返还的方式，因商场三楼的产权全部属于业主，被告可以全部交还，业主间可自行协商，二楼已经全部清空，业主可自行出租或由业主委员会对外出租，一楼的铺面已经清空，业主可以自行按照产权面积隔离，即可视为交付，由于商场全部由物业公司负责场地的安全，业主可通过物业公司进入商场，但如被告交商场的钥匙给起诉的部分业主，由于各业主的商铺并无隔墙封闭，可能会侵犯其他业主的权利；2、对于原告诉请的租金、违约金。由于被告曾承诺逾期付款时按银行同期存款利率计算利息，被告愿意按照合同约定的租金标准支付合同约定的租金并按照逾期存款利率支付相应的利息。但是，合同到期后，被告通过发短信、快递、电子邮件等的方式告知各业主于2015年4月20日前来办理合同解除手续，因此，租金应计至2014年12月31日，此后被告不应再继续支付租金、占用费。 经审理查明：位于南宁市兴宁区的铺面登记所有权人为原告黄湘华、何小勤。2010年12月6日，原告黄湘华、何小勤（委托方）与被告宝岛爱之味公司（受委托方）签订一份《（商铺）委托租赁经营协议》，约定：委托方愿意将其所有的座落于南宁市兴宁区朝阳路68号金山广场铺面3层345-2号铺面委托给受委托方对外租赁或受委托方自行设立商业经营机构招商经营，合同期限至2014年12月31日止；鉴于目前商铺所属“金山广场”的经营条件尚未成熟，委托方同意在按照准备期、市场培育期、收益期三个步骤逐步计收收益金，其中，准备期、市场培育期内委托方不收取任何收益金或其他款项，从2014年1月1日起为收益期，委托方按照每季度9808元的费率向受委托方收取收益金，收益金在每季度第一个月的第20个日历日前由受委托方支付至委托方指定的账户；委托租赁经营期限届满，双方可提前90天协商展延期限，同等条件下，受委托方有与委托方优先续约的权利；受委托方自行设立商业经营机构自行经营的，本协议委托方、受委托方的关系可视为租赁关系，收益金视为租金。该协议还对其他事项进行了约定。签订协议后，原告向被告宝岛爱之味公司交付了铺面，被告宝岛爱之味公司对铺面所在的金山广场场地进行了统一装修改造，并将商铺对外出租。但自合同约定的收益期2014年1月1日起，被告宝岛爱之味公司未支付租金给原告。2014年4月29日，被告向原告发出《承诺书》，主要内容是：确认被告应从2014年1月1日起开始支付租金，但因受南宁市人民政府修造地铁工程的影响，已造成进驻商场的多数商家相继停业并解除合同，被告无力及时支付约定的返租租金，承诺从2014年6月30日起支付租金，已延付的返租租金于延付期间参照人民银行贷款利息一年期存款利率计算并支付利息，如未能按照该期限支付租金，将从延误之日起，按返租租金参照人民银行贷款利息五年期存款利率计算利息。但此后，被告仍未向原告支付租金及利息，原告遂于2014年12月25日诉至本院，请求解除合同、交还商铺并支付租金及违约金。此外，对于租赁关系解除后的装修等其他事宜，经本院释明，原、被告均表示除原告提出的诉讼请求之外，合同解除后的其他合同事项无需在本案中一并处理。 另查明，在诉讼过程中，本院于2015年3月26日到涉案商铺所在的金山广场进行现场勘查，发现涉案商铺均由被告宝岛爱之味公司重新整体改造形成统一装修，地面未标，地面未标明各商铺的铺号分原有商铺已重新隔墙、改造，现场无法直接分辨原有商铺的位置、大小，经查看，金山广场商业楼三楼的商铺增设了隔墙，尚有部分装修材料遗留在现场未搬离，但商铺已清空无人使用，二楼的商铺大部分没有增设隔墙，基本清空，无装修材料遗留。被告宝岛爱之味公司指派职员到场指认了各商铺所在的大致方位，部分业主已参与了商铺位置的确认，但部分商铺的位置由于经过装修改造，到场的各业主未能一致确认具体的商铺方位。当日，被告宝岛爱之味公司以仍有业主未起诉、可能影响其他业主的权益为由未将金山广场商业楼通往二层、三层的大门钥匙及一楼商铺的钥匙交还给到场的业主。本院指令双方于2015年12月10日之前自行完成商铺的交接，双方对此表示无异议，并确认业主可自由进出商铺的实际情况。 原告在诉讼过程中申请对商铺的位置进行测绘，后又撤回测绘申请。 以上事实，有《(商铺)委托租赁协议》、房产证、承诺书、现场勘查笔录、询问笔录、及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为：一、关于原、被告之间法律关系的性质、效力及合同解除的问题。原、被告签订《（商铺）委托租赁经营协议》后，原告向被告宝岛爱之味公司交付了商铺，无论所涉商铺是否最终能对外出租获取租金收益，被告宝岛爱之味公司均需按照合同约定的收益金的标准向原告支付租金，而被告宝岛爱之味公司亦是以自己的名义对外出租商铺，原告并不知道商铺实际使用人的情况，这完全符合房屋租赁合同法律关系中由出租人交付房屋、承租人支付租金的特点，同时，原、被告对于双方形成租赁关系的事实亦无异议，因此，虽然双方签订的合同名为委托租赁经营协议，实际上双方形成的是房屋租赁合同关系。原、被告出于真实意愿签订《（商铺）委托租赁经营协议》，该合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《（商铺）委托租赁经营协议》约定，除非双方协商一致，双方在委托期限内均不得单方终止协议，故原告在合同到期前主张解除合同不符合双方的合同约定。双方在合同到期前未约定延期事宜，合同到期后，原告亦不同意继续与被告签订合同，故双方的租赁合同关系在合同到期后终止。本院已指令双方于2015年12月10日之前自行完成商铺交接，双方对装饰装修物、附合物等的处理进行了协商，故本院在本案中对商铺的返还等其他问题不作处理。 二、关于租金、占用费。根据合同约定，被告应从2014年1月1日起，按照每季度9808元的标准向原告支付租金，于每季度第一个月的第20个日历日前支付。双方当事人对从2014年1月1日起至2014年12月31日按合同约定计付租金没有异议，本院对原告主张的该部分租金即39232元（9808元/季度×4个季度）予以支持。争议焦点在于2015年1月1日起至现场交接之日的占用费是否应当支付。本院认为，被告在合同期限届满后仍未完全丧失对商铺的控制权，视为继续占用商铺，故在此期间仍应向原告支付占用费。但考虑到以下因素，本院对此期间的占用费予以酌减：一是原告在原合同到期后、被告欠交租金的情况下没有及时采取措施收回商铺；二是双方的争议持续时间较长，至本院勘验时商铺已清空具备交付条件，且原告在大部分时间内能够自由出入商铺；三是涉案商铺所在的金山广场商业楼系整体装修使用，所涉的业主众多，且仍有部分业主未起诉，被告宝岛爱之味公司出于对商场物业的安全及对其他业主利益的考虑保留钥匙符合本案的实际情况。基于上述理由，本院参照四个月的租金标准酌情确定合同期限届满后的占用费，即13077元（9808元/季度÷3月×4个月）。综上，被告应付租金、占用费共计52309元。 三、关于违约金。《（商铺）委托租赁经营协议》约定“收益金在每季度第一个月的第20个日历日前支付”，被告未依约支付租金，构成违约，原告要求被告赔偿逾期付款的违约金的请求，符合《合同法》第一百零七条对违约责任的规定。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》之规定，违约金应按照银行同期贷款利率计算。同时，被告也表示同意支付合同期内逾期支付租金的违约金。据此，根据合同关于租金按季度支付的约定，被告应赔偿的利息损失分段计算如下：以9808元为基数，从2014年1月20日计至2014年4月19日，按银行同期贷款利率计算；以19616元为基数，从2014年4月20日计至2014年7月19日，按银行同期贷款利率计算；以29424元为基数，从2014年7月20日计至2014年10月19日，按银行同期贷款利率计算；以39232元为基数，从2014年10月20日计至2014年12月31日，按银行同期贷款利率计算。对2015年1月1日之后占用费的违约金，鉴于前述酌定占用费的相同理由，且双方争议的持续时间较长，故由本院酌定为从合同到期之日即2015年1月1日起计至实际偿清之日，以52309元为基数，按银行同期贷款利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》之规定，判决如下： 一、原告黄湘华、何小勤与被告南宁宝岛爱之味商业广场管理有限公司签订的《（商铺）委托租赁经营协议》于2014年12月31日终止； 二、被告南宁宝岛爱之味商业广场管理有限公司向原告黄湘华、何小勤支付2014年1月1日至2014年12月31日的租金39232元； 三、被告南宁宝岛爱之味商业广场管理有限公司向原告黄湘华、何小勤支付占用费13077元； 四、被告南宁宝岛爱之味商业广场管理有限公司向原告黄湘华、何小勤支付违约金（违约金分段计算为：以9808元为基数，从2014年1月20日计至2014年4月19日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算；以19616元为基数，从2014年4月20日计至2014年7月19日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算；以29424元为基数，从2014年7月20日计至2014年10月19日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算；以39232元为基数，从2014年10月20日计至2014年12月31日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算；以52309元为基数，从2015年1月1日起计至实际偿清之日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）。 案件受理费420元，由被告南宁宝岛爱之味商业广场管理有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期未交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  农慧兰 二〇一五年十二月十五日 书记员  熊梓言 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》 对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。