海南省三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书(2017)琼0271民初6971号原告：徐平，男，1984年7月13出生（公民身份号码：×××），汉族，住址：三亚市。委托诉讼代理人：蒙翔宇，海南追根律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁香，海南追根律师事务所实习律师。被告：三亚金厦产业开发有限公司，住所地：三亚市迎宾大道秦岭汽车修理厂旁。法定代表人：胡红兵。委托诉讼���理人：郑丽珊，系该公司员工。原告徐平与被告三亚金厦产业开发有限公司（以下简称金厦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案后，适用简易程序，分别于2017年11月15日、12月6日公开开庭进行了审理。原告徐平的委托诉讼代理人蒙翔宇，被告金厦公司的委托诉讼代理人郑丽珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐平向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金67元/天×518天=34702元（暂计从2016年2月1日至2017年8月1日止，实际计算至房屋交付之日止）；2.判令被告向原告赔偿未交付地下车库9立方米私人储物空间造成的损失；3.判令被告向原告退还因土地使用年限只有50年使用权多收的房价款161270元(1343924×12％=161270元，按总房价款12％暂计，最终依鉴定为准)；4.本���的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发位于三亚市××镇号房，建筑面积为98.85平方米的商品住宅房屋。被告售楼员售楼时向原告宣称该项目是70年大产权住宅商品房，原告对比了周边使用权一样70年楼盘后，与其他楼盘相比价格不相上下，认为该项目楼盘户型较好且有赠送地下车库9立方米的私人储物空间，便决定购买该楼房。原告签订买卖合同才发现该项目房屋的土地使用权实际却是50年，为此被告向原告出具承诺书，承诺签订《商品房买卖合同》之日起一年内即2016年7月10日之前将南枫禅墅项目原土地使用年限延长为70年，但被告至今都没有兑现将原土地使用年限延长为70年，且承诺赠送给原告地下车库约9立方米的私人储物空间，至今也没有履行交付。依买卖合同约定，被告应当在2016年2月1日前向原告交付该房屋，但被告至今未按照约定交付房屋，依双方《商品房买卖合同》中第九条第二款的约定每逾期一日，被告应当向原告支付万分之五(每日67元)的违约金。为维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》及相关法律规定，特向贵院依法提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告金厦公司辩称，1.被告已于2016年10月底通知原告收房，且双方有约定房屋特殊原因可据实延期。存在延期交房免责的事由：2015年7月-2017年7月，三亚共遭遇台风13起；2015年7月-2017年7月，三亚共停水、停电60天；2015年7月-2017年7月，三亚高温天气80天，暴雨天气60天；2015年7月-2017年7月，答辩人因遭遇工地闹事共20起，累计停工天数30天。2.双方签订的《商品房买卖合同》，没有被告向原告提供9立方米储物间的约定，被告也没有收取原告9立方米储物间的价���，涉案小区也未对此存在相关的规划。答辩人没有按70年土地使用权收取房款。3.双方签订的《商品房买卖合同》第一条第一款明确约定土地使用权终止日期为2059年10月26日，被告是按该期限收取原告房款，并未按照70年土地权收取房款。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》，证明2015年7月11日原告与被告签订了商品房买卖合同，原告购买了被告建设的位于三亚市××路房，建筑面积为98.85平方米的商品房，双方约定被告应该在2016年1月31日前向原告交付商品房，逾期交付房屋应承担相应的违约责任；2.销售不动产统一发票，证明原告于2015年8月4日、2016年11月10日共向被告支付购房款共计1343924元的事实；3.《承诺函》、售楼员录音光碟、业主代表录音光碟、销售广告，共同证明被告向原告承诺出售的房屋产权是70年的使用权，且承诺签订《商品房买卖合同》之日起一年内将诉争房屋使用土地年限延长到70年，赠送地下室9立方私人储物空间的事实；4.诉争房屋周边70年产权小区湖光山舍、清平乐、瑞都水郡等楼盘商品房价格，证明原告购房时诉争房屋周边70年产权小区商品房价格与原告购买的实际只有50年产权的商品房价格基本一致，原告花了购买70年产权商品房的价格购买了被告实际只有50年产权商品房屋的事实。被告质证意见如下：原告提交的证据1、2的真实性无异议，但证据2中的收款没有按照70年土地权使用权收费；对证据3中的《承诺函》的真实性无异议；对证据3中的售楼员录音光碟、业主代表录音光碟，其真实性和合法性均不予认可，该证据中所谓的录音内容，不是被告的意思表示，不能代表被告的行为，被告不予认可；对证据3中的销售广告，其真实性不予认可，该���告不是被告制作和发布的；对证据4的真实性不予认可，且该份证据和本案并无关联。对原告提交的证据，本院认证如下：对原告提交的证据1、2，因被告对其真实性无异议，本院予以采纳，可以证明原告和被告签订了《商品房买卖合同》，原告依约支付了全部购房款的事实；对原告提交的证据3中的《承诺函》，因被告对其真实性无异议，本院予以采纳，可以证明被告承诺如未能将土地年限延长至2075年-2079年，原告有权选择无条件退房；对原告提交的证据3中的售楼员录音光碟、业主代表录音光碟，虽然被告不认可其真实性，但结合《承诺函》，可以确认售楼员录音光碟、业主代表录音光碟的真实性，但上述二份光碟中并无关于赠送地下室9立方私人储物空间的言语；对原告提交的证据3中的销售广告，虽然被告对其真实性不予认可���并辩称不是被告制作和发布的，但被告是一家专业从事房地产开发的企业，其开发的南枫禅墅楼盘在三亚市房产信息网上发布，其应当知道该事实，被告未能向本院提交证据证明其要求三亚市房产信息网撤回南枫禅墅楼盘的信息，应视为被告对南枫禅墅楼盘在三亚市房产信息网上发布的信息的默认，故对被告认为销售广告不是其制作和发布的主张，本院不予支持，对该销售广告，本院予以采纳；对原告提交的证据4，和本案并无关联，故对该份证据，本院不予采纳。被告依法提交了如下证据：2015年海南省十大天气气候事件揭晓、2016年海南省十大天气气候事件揭晓、2015-2017年三亚停电、停水信息、海南气象局2015-2017年应急响应，证明2015年-2017年，三亚共遭遇台风13起，停水停电60天、高温天气80天、暴雨天气60天。原告对被告提交的证据质证意见如下：双方约定2016年2月1日交房，2016年2月1日前确实有不可抗力影响，可以作为免责事由，但是2016年2月1日后的不应计算。本院对被告提交的证据认证如下：因双方约定于2016年1月31日前交房，故对此时间之前的相应证据，本院予以采纳，其它证据，本院不予采纳。双方存在争议的事实为：涉案房屋是否交付。被告主张已于2016年10月底通知原告交付房屋，但并未向本院提交有效证据证明其主张，故对被告的该项主张，本院不予支持，对原告主张涉案房屋并未交付的事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月11日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于三亚市××区号房，建筑面积为98.85平方米，房屋总��款为1343924元，房屋土地使用年限为2008年6月19日至2059年10月26日。《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2016年1月31日前将符合约定条件的商品房交付原告。《商品房买卖合同》第九条约定，被告逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，被告应按逾期日每日向原告支付已付房款万分之零点五的违约金。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第五条第2点约定，人力不可抗拒的自然灾害包括但不限于六级以上大风、中雨以上、38度及以上高温等恶劣天气或其他事故、无法预见的意外事件造成工程延误的，交付时间可以据实予以延期。第五条第4点约定，因政府管制、征用或规划变更等政府行为或地方公建设施、配套设施造成工程延误等，或因市政配套设施的批准、接通的延误或市政相关主管部门验收延误导致的延期���交付时间可以据实予以延期。《商品房买卖合同》并未约定有关赠送地下室9立方私人储物空间的相关事项。《商品房买卖合同》签订后，原告依约支付了全部购房款1343924元。涉案房屋至今未交付。涉案南枫禅墅楼盘曾在三亚市房产信息网上发布信息，信息项目配套一栏写明：9立方米私人储物空间。被告于2015年3月22日向原告承诺，如未能将土地年限延长至2075年-2079年，原告有权选择无条件退房。2015年，海南遭遇高温46天；2015年10月2日至4日，海南省气象局对2015年第22号台风发布应急响应。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，依法有效。双方理应按合同约定履行双方义务。被告至今未将符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付原告，已构成违约，理应按约定支付违约金。计算至2017年8月1日，被告违约时间为547天，扣除高温天气46天、台风3天，被告实际违约时间为498天，每天应支付的违约金为67.2元（1343924元×0.00005），故被告应向原告支付的逾期交房违约金为33465.6元，至于8月1日后的违约金，按每日67.2元计算，从2017年8月2日计至实际交房之日止。涉案房屋尚未交付，9立方米私人储物空间也就不存在是否交付的问题，该项损失并未实际发生，故对原告要求被告赔偿未交付地下车库9立方米私人储物空间造成的损失的诉求，本案不予审理，原告可待该项损失实际发生后再行起诉。至于原告要求被告向其退还因土地使用年限只有50年使用权多收的房价款161270元的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条”住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期”的规定，涉案房屋所在土地使用期限届满后，土地使用年限自动续期。目前，国家法律对土地续期是否应支付土地使用费以及如何支付并未作出明确规定，原告主张的土地使用年限差额的损失也就未实际发生。且双方也并未约定，如土地年限未能延长至2075年-2079年，被告应退还原告相应购房款。故此，原告诉求被告向其退还因土地使用年限只有50年使用权多收的房价款161270元，无相应事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款之规定，判决如下：一、被告三亚金厦产业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告徐平支付2016年2月1日至2017年8月1日的逾期交房违约金33465.6元（2017年8月1日后的逾期交房违约金，按每日67.2元计算，从2017年8月2日计至房屋实际交付之日止）；二、驳回原告徐平的的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2110元（已减半收取，原告已预缴），由被告三亚金厦产业开发有限公司负担410元，原告徐平负担1700元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员  李东波二〇一七年十二月十六日书记员  蔡光妍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法���或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。