宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民 事 判 决 书（2015）沙民初字第2352号原告中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司。住所地中卫市沙坡头区鼓楼西街中卫宾馆***号。法定代表人白忠华，系该公司经理。被告雍明瑞，男，生于1976年5月21日，汉族，出租车司机，现住宁夏中卫市沙坡头区。原告中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司与被告雍明瑞居间合同纠纷一案，本院于2015年11月24日立案受理后，依法由审判员马彦坤适用简易程序，于2015年12月17日公开开庭进行了审理。原告法定代表人白忠华，被告雍明瑞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系依法登记注册的经纪服务公司，主要从事房屋中介等服务，2015年9月7日，原告员工带领被告前往中卫市沙坡头区文萃小区3号楼4单元202室看房，看房完毕后，双方于2015年9月7日签署了《看房协议》。协议第五条约定：乙方（原告）作为居间人，甲方（被告）作为委托人，甲方看好乙方提供的房源并达成买卖合同应支付给乙方该房屋成交价格1%作为中介佣金费用。协议第七条约定：甲方自看房之日起一年内，不通过乙方，自己或通过第三方（无论中介或个人）与乙方提供的该房屋业主签订买卖或租赁合同，一经查实则视为乙方促成合同成立，甲方构成违约并应承担法律责任。若购买房产，甲方除应按本协议中该房屋登记价格1%支付中介佣金外，还应支付登记价格的1%的违约金。协议签订后，原告多次与被告沟通，尽力促成买卖，但被告表示未看上该房屋。后原告发现被告通过其他途径以38万元的价格购买了该套房屋，并于2015年9月28日签署了《房地产买卖合同》。依据《看房协议》，原告已经促成了房屋买卖合同的成立，被告应当支付登记价格1%的佣金和1%的违约金。现起诉请求：1.请求法院依法判令被告向原告支付房款1%的居间费3800元，1%的违约金3800元，共计7600元；2.本案诉讼费用由被告承担。原告向法庭提交了下列证据证明其主张：1、《看房协议》1份（复印件），证明原告与被告签订看房协议约定由原告带被告看包括文萃小区3号楼4单元202号在内的几套房屋，被告与房屋出售人达成买卖合同后，由被告向原告支付佣金，并对违约等事项进行了约定的事实；2、《房地产买卖合同》、卫房权证沙坡头区字第20130039**号房产证、税收缴款书各一份，均为复印件，证明被告购买了文萃小区3号楼4单元202号房屋的事实。被告质证认为，对证据1三性均无异议，上面的名字就是被告签的；对证据2的三性均无异议，属实。被告辩称，孙秀丽带被告去文萃小区3号楼4单元202室看房子，看完之后，孙秀丽让被告在看房协议上签字，说是公司经理要打回访电话，让被告签字。过了两三天，孙秀丽就打电话问被告房子看上了没有，被告说房子看上了就是价格有点高。孙秀丽给被告打了几次电话，就是价格没有谈下来。又过了几天，孙秀丽带被告去世纪花园看了一套房子，当时被告没有答复，被告在考虑之后也没有同意购买。同时，置家公司带被告去看文萃小区3号楼4单元202室房子，置家公司的中介费低，该房屋价格也低，被告就通过置家公司购买了该房。被告没有和原告公司签订合同，没有交中介费。后被告以23万元的价格购买的该房屋，被告不同意原告的诉讼请求。被告向法庭提交以下证据证明其主张：《房地产买卖合同》（原件）、税收缴款书（复印件）各1份，证明被告通过置家公司以23万元的价格购买了文萃小区3号楼4单元202号房屋的事实。原告质证认为，对被告的证据《房地产买卖合同》三性均无异议；对税收缴款书有异议，因为税票只有一张，原件在房管所备案，原告提交的税收缴款书是在房管所复印的，被告与原告提交的不一致。本院对原告证据认证如下：原告证据1、2虽系复印件，但被告对其证据三性均无异议，该两组证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，对其证明效力予以确认。本院对被告证据认证如下：被告证据中《房地产买卖合同》系书证原件，原告对其三性无异议，对其证明效力予以确认；税收缴款书为复印件，原告对其有异议，且该证据与原告提交的税收缴款书不一致，因该证据无原件核对，对其证明效力不予采纳。经审理查明，原告主要从事房屋中介等服务，原、被告于2015年9月7日签订《看房协议》，约定：甲方（被告）在乙方（原告）的带领下，现场查看了包括文萃小区3号楼4单元202室在内的三套房屋；甲方确认：在此看房之前，没有任何其他中介代理机构或个人向甲方推荐或带看过本协议所列房屋；甲方看好乙方提供的房源并达成买卖合同，应支付给乙方该房屋成交价格的1%作为中介佣金费用；甲方自看房之日起一年内，不通过乙方，自己或通过第三方（无论中介或个人）与乙方提供的该房屋业主签订买卖或租赁合同，一经查实则视为乙方促成合同成立，甲方构成违约并应承担法律责任。若购买房产，甲方除应按本协议中该房屋登记价格1%支付中介佣金给乙方外，还应支付登记价格的1%的违约金..；协议还对其他相关事项进行了约定。协议签订后，原告工作人员孙秀丽带被告看了包括文萃小区3号楼4单元202室在内的三套房屋，并就文萃小区3号楼4单元202号房屋的价格与被告多次协商，但最终被告未通过原告购买该套房屋。2015年9月28日被告通过置家房产公司同房屋出售人赵新华签订了房屋买卖合同，购买了该套房屋，并到中卫市房屋产权产籍管理所办理了房屋过户登记手续。在中卫市房屋产权产籍管理备案的该套房屋的房地产买卖合同中房屋成交价格为23万元。后原告得知被告通过其他途径购买了该套房屋，遂向被告催要居间费及违约金，但被告拒不支付。为此，原告诉至本院。本院认为，依法成立的合同，应受到法律保护。被告因购买房屋与原告签订的《看房协议》系双方真实意思表示，依协议约定的内容看，属于居间合同性质，双方居间合同法律关系成立，应受法律保护。该协议第7条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。本案中，原告带领被告看房，并为被告购买房屋多次与被告沟通，尽力促成买卖，已经完成了代理义务，被告因中介费、房屋价格过高未与出售人达成房屋买卖合同，在一个月内又通过其他中介公司与房屋出售人签订房屋买卖合同并成交。被告的行为违反了《看房协议》的约定，构成违约，依法应当承担相应的民事责任。对原告要求被告支付居间费3800元的诉讼请求，经核：《看房协议》约定按房屋登记价格的1%支付中介佣金，因原告提供的被告与房屋出售人签订的房屋买卖合同中房屋登记交易价格为23万元，故对原告要求被告支付居间费2300元的诉讼请求予以支持。对原告要求被告支付违约金3800元的诉讼请求。《看房协议》中约定违约金为房屋登记价格的1%，被告认为与原告未签订合同，也不构成违约，本着公平合理的原则，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款之规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”因被告与房屋出售人于2015年9月28日签订的房地产买卖合同，对原告的损失参照中国人民银行2015年5月11日公布的一年以内贷款年利率5.1%计算，上浮30计算为年利率6.63%，因此对原告要求被告支付违约金36元（2300元×6.63%÷365天×87天（2015年9月28日至2015年12月24日）】的诉讼请求予以支持，对超出部分的诉讼请求不予支持。被告辩称，因其文化程度低，当时只在合同上签了字没看具体内容，不同意支付中介费及违约金的意见，经核：被告与原告签订的《看房协议》真实合法有效，被告作为完全民事行为能力人，其行为违反了合同约定，应当承担民事责任，其辩解意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告雍明瑞于本判决生效后五日内向原告中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司支付中介费2300元，支付违约金36元，合计2336元；二、驳回原告中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司负担17元，被告雍明瑞负担8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员  马彦坤二〇一五年十二月二十四书记员  郝 霞本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。