天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民一初字第134号原告贾树凤，农民。委托代理人孙丽伟，天津津阳律师事务所律师。委托代理人李颖，天津津阳律师事务所律师。被告刘亚普。委托代理人蔡玉香，天津蓝天律师事务所律师。委托代理人王瑞卿，天津蓝天律师事务所律师。原告贾树凤与被告刘亚普租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾树凤的委托代理人李颖、孙丽伟、被告刘亚普及其委托代理人蔡玉香、王瑞卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾树凤诉称，原告将其所有的位于天津市津南区八里台镇八里台村津门建材院内厂房委托其丈夫门继云代办出租事宜。2010年，门继云代原告与被告签订了房屋租赁合同，合同约定被告承租原告房屋2间，租期为2010年5月20日至2013年5月20日，每年租金65000元，于每年5月15日前支付全年租金。合同到期后，双方未续签合同，被告仍继续承租，并拖欠租金。现原告起诉，请求人民法院判决解除原、被告之间的房屋租赁合同；被告将滞留在原告厂房内的物品搬出；被告支付原告2013年5月20日至2014年12月21日的租金82919元及逾期利息5153元；被告支付原告房屋维修费10000元；诉讼费由被告承担。被告刘亚普辩称，被告与案外人杨花祥、位建新合伙经营天津市津南区顺誉保温建材厂。被告代表该厂与门继云签订房屋租赁合同，现原告有证据证明门继云代原告与被告签订合同，被告也认可原告系出租人。原告应向保温建材厂主张权利，刘亚普不是适格的被告。保温建材厂租赁了2栋车间，约1500平方米及一些小房，合同期间已按期交付了租金。2013年5月合同到期，双方口头约定继续履行租赁合同，被告交了3万元租金，至2013年12月29日，门继云发通知让被告立即搬出，并且停电停水。被告搬迁过程中，原告强行扣留了被告的设备物品。合同中虽约定承租方负责房屋维修，但在使用房屋期间保温建材厂未对房屋造成破坏，故不应支付原告房屋维修费。2013年12月29日，保温建材厂因断水断电无法生产而搬出，故不存在拖欠租金和应付逾期利息的问题。双方的租赁合同应于2013年12月29日解除，涉案厂房已于2014年8月被拆除。故请求驳回原告第一、三、四、五项诉讼请求，被告同意取回设备物品。双方争议的焦点：1、被告是否是《房屋租赁合同》的承租方；2、原、被告是否需解除租赁关系，还是2013年12月29日租赁合同已经终止；3、被告是否拖欠租金，是否应支付逾期利息；4、被告是否应支付房屋维修费。围绕争议焦点，原告提交证据如下：1、天津市津南区八里台镇八里台村村民委员会出具的证明1份。证明洪泥河西（白万公路）津津门建材院内所有厂房属原告自建。原告以此证明原告系实际出租人,原告主体适格。2、《房屋租赁合同》1份。合同内容为：出租方门继云（甲方），承租方刘亚普（乙方）。就津门建材院内自有资产2栋车间（约1500平方米）租给乙方，租赁期为三年自2010年5月20日至2013年5月20日，每年租赁费65000元，在每年5月15日前给甲方一年的租金，逾期15日未给付租金，甲方有权解除合同；租赁期内，乙方对甲方所有房屋进行正常保护和维修，确保厂房的良好使用；由于村镇建设，国家征用土地规划，补偿的一切费用归甲方所有（乙方只获得搬迁费）甲方退回乙方未到期租金，甲方不再承担乙方的任何其他损失，同时终止合同。3、往来收据存根1份。证明2013年6月2日，收取刘亚普租金20000元。4、往来收据存根1份。证明2013年2月8日收取刘亚普厂房维修费10000元。被告对原告提交的证据1、2、3无异议，对证据4的真实性认可，当时原告更换厂房房顶会影响被告的生产，为使原告尽快更换房顶，被告才支付原告10000元费用，该证据不能证明双方约定每年交纳1万元房屋维修费。被告提交证据如下：收据2份。证明被告2013年6月2日、2013年10月30日交付租金共计3万元。收据7份。证明被告交付原告电费、卫生费等费用，及原告停水停电的时间。3、营业执照1份。证明天津市津南区顺誉保温建材厂系实际承租人。4、《房屋租赁合同》1份。内容与原告提交的证据1相同，证明被告租赁该厂房用于经营，双方约定搬迁费由承租方享有。原告对被告提交的证据1收取租金2万元的收据无异议，对收取租金1万元的收据以需要与收款人核实为由未发表质证意见；对证据2真实性无异议，但不认可被告的证明目的；对证据3，认为与本案没有关联性；对证据4的真实性无异议，但双方约定搬迁费的内容与本案无关。本院调取证据如下：1、天津市津南区八里台镇人民政府、天津捷信拆迁中心与天津市津南区津津门建材经营部签订的《天津市津南区集体土地房屋拆迁安置协议》1份。2、天津市津南区八里台镇拆迁安置指挥部2013年12月1日会议纪要1份。记载八里台镇拆迁安置指挥部会议研究决定天津市津门建筑材料有限公司可按据实搬迁计算补偿费，原则上不超过150元/平方米的标准。原、被告对本院调取的证据均无异议。经本院审查分析认为，原告提交的证据1-3，被告提交的证据1、4及本院调取的证据符合证据的真实性、合法性和关联性，对其证明效力予以确认。原告提交的证据4，仅能证明被告曾交纳1万元房屋维修费的事实，不能直接证明原、被告明确约定每年应交纳1万元房屋维修费，该证据不能证明原告的证明目的。被告提交的证据2，仅能证明被告交纳电费、卫生费等情况，不能证明停水、停电的时间；证据3，根据租赁厂房的目的、滞留在厂房的物品及双方陈述，可以确定被告租赁的厂房系用于顺誉保温建材厂的生产经营。根据本院认定的证据及当事人陈述，本院认定如下事实：原告贾树凤系天津市津南区津津门建材经营部经营人，其建材经营部位于津南区八里台镇八里台村洪泥河西（白万公路）。原告在该处建设厂房七千多平方米，未办理相关房地产审批、登记手续。原告贾树凤与案外人门继云系夫妻，门继云系天津市津门建筑材料有限公司法定代表人。2010年5月，案外人门继云（甲方）与刘亚普（乙方）签订《房屋租赁合同》，就津津门建材院内自有资产2栋车间（约1500平方米）租给乙方，租赁期为三年自2010年5月20日至2013年5月20日，每年租赁费65000元，在每年5月15日前给甲方一年的租金，逾期15日未给付租金，甲方有权解除合同；租赁期内，乙方对甲方所有房屋进行正常保护和维修，确保厂房的良好使用；由于村镇建设，国家征用土地规划，补偿的一切费用归甲方所有（乙方只获得搬迁费）甲方退回乙方未到期租金，甲方不再承担乙方的任何其他损失，同时终止合同。刘亚普租赁该处厂房实际用于天津市津南区顺誉保温建材厂的生产经营。2013年5月，天津市津南区集体土地房屋拆迁管理办公室发出拆迁公告，启动八里台示范镇二期项目出让地块拆迁工作，签约及搬迁期限自2013年5月20日至2013年7月20日止。原告所建厂房处于拆迁范围内。2013年5月20日租赁合同到期后，顺誉保温建材厂仍继续在租赁厂房生产经营，被告于2013年6月2日给付门继云租金20000元，于2013年10月30日给付门继云租金1万元。2013年12月29日，因政府城镇化建设拆迁工作已涉及到津津门建材，门继云发出书面通知要求被告立即搬出。2014年原告贾树凤就津津门建材经营部院内厂房与八里台镇人民政府、天津捷信拆迁中心签订《天津市津南区集体土地房屋拆迁安置协议》。顺誉保温建材厂有部分设备仍滞留在厂房内。本院认为，《房屋租赁合同》的签字双方系门继云、刘亚普，租赁物所在位置为原告经营的天津市津南区津津门建材经营部内，经原告所在村委会证实该处厂房系原告所建，原、被告及案外人门继云均认可该合同实际出租人应为原告贾树凤，本院予以确认。根据本院认定的事实，顺誉保温建材厂为租赁厂房的实际使用人，但该厂房系由被告签订合同承租，并由被告交纳租赁费，被告刘亚普应为承租人。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律，所涉及的租赁厂房在一审法庭辩论终结经所在镇人民政府认定为原告财产并给予相应的拆迁安置待遇，故该合同有效。2013年5月20日合同约定的租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同。2013年12月29日，《房屋租赁合同》的签订人门继云发出书面通知要求被告立即搬出。可视为出租人明确提出解除租赁合同的主张，视为该日双方已解除租赁合同关系。被告亦称该日原告给厂房停水停电已不能进行生产。原告主张当日之后被告仍在此厂房继续生产经营，并未提供充分的证据证明，本院对原告提出的这一事由不予采信。原告要求本院判决解除租赁合同，已无必要。根据每年租金65000元的约定，2013年5月21日至2013年12月29日期间的租赁费应为39541.67元，被告提供收据证明2013年6月之后已支付租金30000元，现应再支付原告租赁费9541.67元。对于原告要求被告支付逾期支付租金利息的主张，在2013年5月政府通知该地列入征拆范围后，双方均已预见到厂房将随时被拆除，租赁关系随时会终止，因此租金未继续按合同约定一次性交65000元而是分次交纳，故此种情形下无法按原书面合同约定期限支付租金，被告并无恶意拖欠租金之意，且《房屋租赁合同》中无逾期支付租金的违约条款，故对于这一主张本院不予支持。对于原告主张房屋维修费，双方未在《房屋租赁合同》中约定每年承租人应交纳该项费用，故原告该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。双方均同意被告搬走滞留在原厂房内的物品，本院照准。关于搬迁物品的费用如何承担的问题，现当事人已另案起诉，本案不再涉及。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告刘亚普于本判决生效后三日内支付原告贾树凤租赁费人民币9541.67元。二、被告刘亚普可以搬出原放置在天津市津南区津津门建材经营部院内租赁厂房中的物品。三、驳回原告贾树凤的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1126元，原告贾树凤负担1026元，被告刘亚普负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  翟洪凤审 判 员  国 艳人民陪审员  赵玉琢二〇一五年十二月二十一日书 记 员  林鹏志