辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）铁审民再终字第00013号上诉人(原审被告、再审申请人)：开原市市政管理处，住所地开原市兴工路37号。法定代表人：王祥伟，该单位主任。委托代理人：张君，该单位副主任。委托代理人：姜荣森，辽宁咸达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、被申请人）：吴跃宏，男，1970年6月17日生，满族，农民，现住开原市八宝镇茨林子村三组27号。被上诉人（原审被告、被申请人）：李英君，男，1967年1月7日生，满族，现羁押于辽宁省康平监狱九监区。被上诉人（原审被告、被申请人）：王时夫，男，1968年6月4日生，锡伯族，住开原市八宝镇马圈子村四组，现住开原市长征街16号楼251室。被上诉人（原审被告、被申请人）：开原市房地产开发有限责任公司，住所地开原市新华路。法定代表人：张景辉，该公司经理。上诉人开原市市政管理处与被上诉人吴跃宏、李英君、王时夫、开原市房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，开原市人民法院于2011年5月11日作出（2011）开民一初字第00002号民事判决，开原市房地产开发有限责任公司向本院上诉，本院于2011年9月15日作出（2011）铁民一终字第349号民事裁定，发回重审。开原市人民法院于2011年12月31日作出（2011）开民一初字第434号民事判决，吴跃宏向本院上诉，本院于2012年4月16日作出（2012）铁民一终字第00172号民事裁定，发回重审。开原市人民法院于2012年12月12日作出（2012）开民一初字第00284号民事判决。开原市市政管理处不服，向本院上诉。本院于2013年4月12日作出（2013）铁民一终字第00137号民事判决，维持原判。开原市市政管理处仍不服本院判决，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2013年11月19日作出（2013）辽审三民申字第01086号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2014年6月25日作出(2014)铁审民终再字第00011号民事裁定，发回重审。开原市人民法院于2015年6月10日作出（2014）开审民再字第00001号民事判决，开原市市政管理处向本院上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人开原市市政管理处委托代理人张君、姜荣森、被上诉人吴跃宏、王时夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。开原市人民法院（2011）开民一初字第00002号民事判决认定：原告吴跃宏于2007年10月24日将187574.00元交给王时夫用于被告开发公司水木清华小区楼房施工建设，同时被告给原告出具了购楼收据一张，交款人为原告，金额为187574.00元，记载为水木清华小区6号楼1单元501号楼房。2010年楼房竣工后，被告以种种理由拒绝原告进户，致使原告诉至本院要求入住、办理过户手续，并要求被告承担违约责任。该判决认为：原告吴跃宏借给王时夫187574.00元用于被告开发公司开发的水木清华小区楼房施工建设，被告与王时夫是开发商与建筑商之间的关系，被告用楼房顶王时夫工程款，同时被告的水木清华小区售楼处给原告开具购楼发票，视为原告与被告就水木清华小区6号楼1单元501室楼房一套的买卖关系成立，现原告的诉讼请求合理，应予支持。另被告辩称的观点，没有相应证据证明，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条之规定，判决如下：座落在水木清华小区6号楼1单元501室楼房一套原告吴跃宏所有，被告开原市房地产开发有限责任公司协助办理房屋产权过户手续。本院（2011）铁民一终字第349号民事裁定认为：该案争议房屋与原审法院审理的（2011）开民一初字第00216号判决的房屋属同一房屋，据原审法院提供证据材料现有房屋刘成林已居住，原审法院应对该房屋进一步审查后予以裁决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（三）项之规定，裁定如下：一、撤销开原市人民法院（2011）开民一初字第00002号民事判决；二、发回开原市人民法院重审。开原市人民法院（2011）开民一初字第00434号民事判决认定：原告吴跃宏于2007年10月24日将187574.00元交给王时夫用于被告开发公司水木清华小区楼房施工建设，同时被告给原告出具了购楼收据一张，交款人为原告，金额为187574.00元，记载为水木清华小区6号楼1单元501号楼房。2010年楼房竣工后，被告以种种理由拒绝原告进户，致使原告诉至本院要求入住、办理过户手续，并要求被告承担违约责任。另查明，原被告所争议的楼房“水木清华小区6号楼1单元501号”，建筑面积90.14平方米的楼房，与开原市长征街14号楼房151号属同一楼房。被告于2010年12月25日以售价200000元，出售给刘成林所有；并由本院以（2011）开民一初字第216号民事判决书认定刘成林与被告开发公司的买卖合同有效，该判决已发生法律效力。该判决认为，为维护公平正义，保护公民的财产权利免受侵害，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条和《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十三条的规定判决如下：一、由被告开原市房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告吴跃宏购楼款187574元；二由被告开原市房地产开发有限责任公司赔偿原告吴跃宏按交款本金187574元计息损失，即2007年10月24日起至返回之日止同期银行贷款利率利息。如被告未按本判决指定期限履行给付金钱的业务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院（2012）铁民一终字第00172号民事裁定认为：原审认定了上诉人吴跃宏借款给王时夫用于被上诉人开发公司开发的水木清华小区楼房施工建设，被上诉人用楼房顶王时夫工程款。现被上诉人认为与上诉人没有买卖关系，王时夫又否认从上诉人借款，提出是欠李英君材料款，应核实上诉人、李英君、王时夫关于开具购楼发票的由来。原审在上诉人没有变更诉讼请求的情况下，判决返还已付房款及利息不当。如能够认定双方买卖关系成立或者抵押材料款成立，又因所争议的楼房已由他人实际占有，使上诉人要求交付房屋的请求无法实现，应由违约方承担违约责任时，应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条一款（二）项的规定，向上诉人作出释明权，同意变更诉讼请求的，依法判决；拒不变更诉讼请求的，驳回诉讼请求，故对上诉人吴跃宏的诉讼请求，本院予以支持。原审认定事实不清，违反法律程序。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（三、四）项之规定，裁定如下：一、撤销开原市人民法院（2011）开民一初字第00434号民事判决；二、发回开原市人民法院重审。发回重审后，原告吴跃宏变更诉讼请求。（2012）开民一初字第00284号民事判决认定：2007年10月24日，开原市房地产开发有限责任公司水木清华小区售楼处给原告吴跃宏开出一张盖有该售楼处财务专用章的专用收款收据，载明付款单位（交款人）为吴跃宏，金额187574.00元，收款事由为“王时夫6#151号”。2010年该楼竣工后，原告要求被告开原市房地产开发有限责任公司办理进户手续，被拒绝。2010年12月25日被告开原市房地产开发有限责任公司将该房以200000.00元的价格出售给刘成林，并经本院（2011）开民一初字第216号民事判决认定买卖合同有效，该判决已经发生法律效力。该判决认为：开原市房地产开发有限责任公司水木清华小区售楼处为开原市房地产开发有限责任公司的对外销售部门，其行为代表被告开原市房地产开发有限责任公司。因此，该售楼处为原告开具的收款收据应视为原告与被告开原市房地产开发有限责任公司之间具有房屋买卖关系，被告应履行相应的合同义务。现被告已将该房另卖他人，不能履行合同义务，应承担相应的违约责任。因开原市市政管理处为实际开发商，应由其承担相应的违约责任，即由被告开原市市政管理处向原告返还房款并赔偿损失。被告王时夫、李英君与原告没有形成买卖合同关系，本案中不承担责任。关于被告开原市市政管理处提出在开具收据之前没有取得商品房预售许可证，应认定合同无效的主张，因在原告起诉前，已经取得商品房预售许可证，合同应为有效。对被告开原市市政管理处的该项主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、解除原告吴跃宏与被告开原市房地产开发有限责任公司的开原市水木清华小区6#151号的房屋买卖合同。二、被告开原市市政管理处于本判决生效后十日内返还原告吴跃宏购房款187574.00元，并赔偿原告吴跃宏人民币187574.00元。三、被告开原市房地产开发有限责任公司、被告王时夫、被告李英君在本案中不承担责任。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费4050.00元，由被告开原市市政管理处负担。（2013）铁民一终字第00137号民事判决查明的事实与原审认定的事实一致。该判决认为：原审被告开原市房地产开发有限责任公司水木清华小区售楼处出具一张盖有该售楼处财务专用章的专用收款收据，载明付款单位（交款人）为吴跃宏，上诉人没有充分的证据证实被上诉人未交付该笔购楼款。上诉人为实际开发商，已经取得商品房预售许可证，应由其承担相应的违约责任，故上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4050元，由上诉人承担。宣判后，开原市市政管理处向辽宁省高级人民法院申诉。（2013）辽审三民申字第01086号民事裁定，指令本院再审本案。本院作出（2014）铁审民终再字第00011号裁定，发回重审。该裁定认定，2007年10月24日，开原市房地产开发有限责任公司水木清华小区售楼处给吴跃宏开出一张加盖有该售楼处财务专用章的专用收款收据，载明付款单位（交款人）为“吴跃宏”，金额为187574.00元，收款事由为“王时夫6#151号”，交款人为“王时夫”，“王时夫”的签字确为其本人所签。2010年该楼竣工后，吴跃宏要求开原市房地产开发有限责任公司办理进户手续，被拒绝。2010年12月25日被告开原市房地产开发有限责任公司将该房以200000.00元的价格出售给刘成林，并经开原市人民法院（2011）开民一初字第216号民事判决认定买卖合同有效，该判决已经发生法律效力。该裁定认为，原审事实不清，发回重审。（2014）开审民再字第00001号民事判决查明的事实与原审查明的事实一致。该判决认为，开原市市政管理处称吴跃宏并未在售楼处交款，收据是抵押票据，但是并未向法庭提交相关证据证明该项事实。吴跃宏取得了开原房地产开发公司水木清华小区售楼处开具的一张盖有该售楼处财务专用章的专用收款收据，该票据为现金票据，无抵押字样，已载明付款单位（交款人）为吴跃宏，且王时夫、李英君、吴跃宏均称互不相识。依照“《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”应视为吴跃宏已履行主要义务，与开原房地产开发公司之间具有房屋买卖关系，原审被告开原房地产开发公司应履行相应的合同义务。现原审被告开原房地产开发公司已将该房另卖他人，不能履行合同义务，应承担相应的违约责任。故对原审原告吴跃宏要求解除合同，开原房地产开发公司返还房款并赔偿损失的诉讼请求应予支持。因市政管理处为实际开发商，应由其承担相应的违约责任。对原审被告市政管理处提出王时夫和李英君应承担房屋另卖责任的主张，因原审被告王时夫、李英君与原审原告吴跃宏没有形成买卖合同关系,与本案无关，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条第（二）项的规定，判决一、解除原审原告吴跃宏与原审被告开原市房地产开发有限责任公司的开原市水木清华小区6#151号的房屋买卖合同。二、原审被告开原市市政管理处于本判决生效后十日内返还原审原告吴跃宏购房款187574.00元，并赔偿原审原告吴跃宏人民币187574.00元。三、原审被告开原市房地产开发有限责任公司、原审被告王时夫、原审被告李英君在本案中不承担责任。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费4050.00元，由原审被告开原市市政管理处负担。上诉人称，原判错误，吴跃宏并未在售楼处交款，收据是抵押票据，此据不能认定为商品房买卖合同。应驳回吴跃宏的诉讼请求。被上诉人吴跃宏称,原判决正确,应维持原判决。被上诉人王时夫称，此收据为开发公司为其出具的房屋款抵押据，后开发公司已把此款拔给自己。另吴跃宏从未向自己提供任何货物。本院再审认定，2007年10月24日，开原市房地产开发有限责任公司水木清华小区售楼处给吴跃宏开出一张加盖有该售楼处财务专用章的专用收款收据，载明付款单位（交款人）为“吴跃宏”，金额为187574.00元，收款事由为“王时夫6#151号”，交款人为“王时夫”，“王时夫”的签字确为其本人所签。2010年该楼竣工后，吴跃宏要求开原市房地产开发有限责任公司办理进户手续，被拒绝。2010年12月25日被告开原市房地产开发有限责任公司将该房以200000.00元的价格出售给刘成林，并经开原市人民法院（2011）开民一初字第216号民事判决认定买卖合同有效，该判决已经发生法律效力。本院认为，开原市市政管理处称吴跃宏并未在售楼处交款，但是其未提交直接证据予以证明，对其主张本院不予支持。吴跃宏取得了开原房地产开发公司水木清华小区售楼处开具的一张盖有该售楼处财务专用章的专用收款收据，该票据为现金票据，虽然不是正规的商品房买卖合同，但在此收据上明确注明交款人为吴跃宏，金额为187574.00元，6#151号，其能证明双方对购买此类曾经达成一致意见。现争议房另卖他人致使此协议无法实现情况下，解除双方合同的责任在于上诉方，上诉方应该返还此购房价款并承担利息损失。综上所述，原审认定事实清楚，但判决违约损失过高，考虑本案特赦性，按照公平原则，应予调整。对于双方当事人的其他请求，因无证据佐证，本院不予支持。但依照“《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）、（二）项判决如下：一、维持（2014）开审民再字第00001号民事判决第一项“由被告开原市房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告吴跃宏购楼款187574元；”第三项“原审被告开原市房地产开发有限责任公司、原审被告王时夫、原审被告李英君在本案中不承担责任。二、撤销（2014）开审民再字第00001号民事判决第二项“原审被告开原市市政管理处于本判决生效后十日内返还原审原告吴跃宏购房款187574.00元，并赔偿原审原告吴跃宏人民币187574.00元。”三、开原市市政管理处赔偿吴跃宏按交款本金187574元计息损失，即2007年10月24日起至返回之日止按中国人民银行同期存款利率计息。如被告未按本判决指定期限履行给付金钱的业务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼费4050.00元，由上诉人开原市市政管理处负担。本判决为终审判决。审 判 长  臧红雨代理审判员  胡新雁代理审判员  李铁钢二〇一五年十二月十日书 记 员  宁 刚