广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2015）湛吴法民三初字第249号原告：刘志强，男，汉族，1985年6月14日出生，住广州市天河区。委托代理人：李森，男，汉族，1978年4月21日出生，住吴川市。被告：吴川市宏基房地产开发有限公司。地址：吴川市海滨街道人民东路。法定代表人：龙静华，总经理。原告刘志强诉被告吴川市宏基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月7日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月24日公开开庭进行了审理。原告刘志强的委托代理人李森到庭参加诉讼，被告吴川市宏基房地产开发有限公司法定代表人龙静华经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘志强诉称：2009年5月1日，原告向被告购买位于吴川市海滨街道人民东路林科所院内的“锦绣华庭（二期）”的Ⅰ幢第三梯间第六层605号商品房一套，建筑面积共127.15平方米，该商品房售价为人民币每平方米1860元，该套房总金额为人民币236517元；双方依约交款交房。被告为原告办理了《广东省房地产权证》。但是，原告在被告办完《广东省房地产权证》后，发现被告在交房和办证过程中有存在多收乱收款项的行为：（1）该商品房销售面积127.15平方米，实际面积121.49平方米，面积缩水5.66平方米，被告多收原告5.66平方米购房款；（2）被告向原告乱收所谓“入伙费”1800元；（3）被告多收原告代办房产证费2895元（扣除房屋登记费80元、房地产档案整理利用服务费25元），不予退还；（4）被告乱收原告办房产证资料费405元；（5）被告多收原告的入户防盗复合钢门及客厅大阳台落地铝合金窗的造价款1900元。为维护原告的合法利益，原告多次要求被告将上述款项返还，但是被告都置之不理。故原告具状起诉，请求判令被告1、向原告返还多收的购房款10527元及利息3314元（利息暂计算2009年5月20日至2014年9月23日，即5.3年，按中国人民银行同期贷款年利率5.94%计算）；2、向原告退还乱收的入伙费1800元及利息577元（利息暂计算2009年4月2日至2014年9月23日，即5.4年，按中国人民银行同期贷款年利率5.94%计算）；3、向原告退还多收的代办理房产证费2895元及利息683元（利息暂计算2010年8月20日至2014年9月23日，即4.1年，按中国人民银行同期贷款年利率5.76%计算）；4、向原告退还乱收的办房产证资料费405元；5、向原告退还入户防盗复合钢门款500元、客厅阳台落地铝合金窗款1400元及利息598元（利息暂计算2009年5月20日至2014年9月23日，即5.3年，按中国人民银行同期贷款年利率5.94%计算）；6、案件受理费由被告承担。原告在举证期限内提供的证据材料（复印件）及所要证明的事实：1.广东省商品房买卖合同，证明原告购买被告开发的“锦绣华庭(二期)”的1幢第3梯间605号商品房,建筑面积共127.15平方米,单价人民币每平方米1860元,商品房应配套安装入户防盗复合钢门、及客厅大阳台落地铝合金窗。2.个人一手住房贷款合同，证明原告向被告支付了购房款及付款日期。3.广东省房地产权证，证明1幢605号商品房实际面积121.49平方米,较销售面积缩水5.66平方米,被告应将多收的购房款退回给原告。4.入伙费收款收据，1、证明被告向原告乱收费1800元。根据相关规定,毛坯房交付标准是要求水电到户的,这是开发商应尽的义务。被告并没有在户内为原告安装水电,因此这入伙费l800元属于乱收费,被告理应退还。2、该收据上的己扣门款注明,同时也证明被告承认销售的商品房没有安装防盗复合钢门及客厅大阳台的落地铝合金窗,被告应将多收门窗的造价款退还原告。5.契税收款收据，证明原告缴纳契税。6.代收办理房产证费收款收据，证明被告向原告代收取办理房产证费用3000元,因除纳契税外,办理房产证,原告依法还只须缴纳房屋登记费80元、房地产档案整理利用服务费25元,显然被告还须退还原告2895元。7.房屋户型平面图，证明原告购买的商品房应按合同约定配套安装1个防盗复合钢门及l个客厅大阳台落地铝合金窗。8.防盗复合钢门及落地铝合金窗报价单，证明小型号的防盗复合钢门每套500元及落地铝合金窗每个1400元。被告不作答辩也未向本院提供证据材料。经庭审质证，本院对原告提供的证据材料1、2、3、4、6的真实性、合法性和关联性予以认定，可以作为本案证据使用；证据材料5、7、8与本案无关联性。经审理查明：2009年5月1日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，原告以按揭的方式购买被告所开发的、位于吴川市人民东路林科所院内的“锦绣华庭”小区Ⅰ幢第三梯间第六层605号商品房，合同约定：该房建筑面积127.15平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积14.52平方米，实得建筑面积112.63平方米；房产交易价按暂定价236517元（按建筑面积每平方米1860元）；由被告代办房产登记手续。合同还约定实际面积以房地产产权登记机关实际测定面积为准，实测面积与暂测面积差别超过暂测面积的±0.6%（包括±0.6%）时，双方同意约定价格保持不变，若超过，房价款总金额按实际面积调整。原告负责办理房产权证费，以及政府有关部门费用（见合同附件四）。合同附件中关于门窗的标准是：铝合金窗，统一安装防盗复合钢门。房产登记费、水、电安装费、抵押登记费，原告在付购房款时同时交清。原告在与被告订立合同时，向被告支付了96517元。原告与中国银行吴川支行于2009年5月20日签订《个人一手住房贷款合同》，被告为保证人，由中国银行吴川支行向原告贷款140000元。原告通过向中国银行吴川支行借款的方式付清全部购房款给被告。原告2009年4月2日向被告支付入伙费1800元；原告2010年8月13日向被告支付办房产证费3000元，庭审中，原告认可该项费用实际为810元。再查，吴川市房产管理局于2013年7月30日为原告所购的上述房屋进行房产登记（粤房地权证吴房字第××号）。登记房屋建筑面积为121.49平方米。本院认为：原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。本案争议的焦点是：一、涉案商品房的面积差异应如何处理的问题。原告已向被告付清购房款，被告应向原告交付符合合同约定标准的房屋。被告所交付给原告的房屋，经房地产产权登记机关测定，所得建筑面积与合同约定建筑面积存在差异，应按双方合同约定的处理方法解决。本案中，涉案房屋的实际面积比暂测面积少5.66平方米，差异达4.66%，符合该合同第五条约定的适用条件，被告负有以每平方米1860元按实际减少的面积返还原告多付的购房款的义务，即10527元。由于该条款双方没有约定利息，原告也没有提供证据证明其于2009年5月20日起向被告主张该权利，故原告请求从该时间点起计算利息没有法律依据。故原告请求赔偿利息损失，本院不予支持。二、关于原告请求被告返还入伙费1800元如何处理的问题。被告确实收到原告入伙费1800元，因该问题不属于涉合同内容，至于双方当时如何约定这一费用，不属于本案处理范围，原告可另寻其他途径处理。三、关于原告请求被告退还多收的代办理房产证费问题。原告认为其向被告缴纳代办房产证费3000元，被告在本案中虽不作任何抗辩，但根据被告在处理同小区同类案件提出的证据，办理房产证的实际费用为810元，诉讼中，原告也认可这一费用，故认定被告为原告办理房产证费用为810元。根据合同约定，被告依法承担协助原告办理房产权证的义务，被告对于实际支出之外的收费是没有法律依据的，故被告应退还代办房产证费用为3000元810元=2190元。至于利息问题，由于双方在合同中没有对此作出约定，原告也没有提供证据证明其于2010年8月20日起向被告主张该权利，故原告请求从该时间点起计算利息没有法律依据，本院不予支持。四、关于原告请求被告退还代办证资料费问题。因原告无证据证明其向被告缴纳该费用，故予以驳回。五、关于原告请求被告退还入户防盗复合钢门款和客厅阳台落地铝合金窗款问题。由于原告对这一诉讼请求无事实依据，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告吴川市宏基房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告刘志强退还多收的购房款10527元；二、被告吴川市宏基房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告刘志强退还多收的代办房产证费用2190元；三、驳回原告刘志强的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费367元，由被告吴川市宏基房地产开发有限公司承担206元，由原告刘志强承担161元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判长 郭 雕审判员 钟阳有审判员 彭 曦二〇一五年十二月十三日书记员 陈 林附相关法律、法规条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以的缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3﹪以内（含3﹪），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。（二）面积误差比绝对值超出3﹪，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3﹪以内（含3﹪）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3﹪部分的房价款由出卖人承担，所有权归卖受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3﹪以内（含3﹪）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3﹪部分的房价款由出卖人双倍返还卖受人。