河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0303民初3452号原告：邓淑香，女，1969年4月8日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。原告：丁一萌，男，2001年11月8日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。二原告共同委托诉讼代理人：韩柯，北京市博人律师事务所洛阳分所执业律师。被告：洛阳金地百货有限公司，住所地洛阳市西工区中州路与人民西路交叉口西南角洛阳国际贸易中心。法定代表人：刘长伟，系公司总经理。委托诉讼代理人：曹南、吴涛，河南惠人律师事务所执业律师。原告邓淑香、丁一萌与被告洛阳金地百货有限公司（以下简称金地公司）合同纠纷一案，本院于2017年9月6日受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓淑香及邓淑香、丁一萌的共同委托诉讼代理人韩柯，金地公司的委托诉讼代理人吴涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓淑香、丁一萌向本院提出诉讼请求：1.判决解除邓淑香、丁一萌与金地公司签订的《商铺租赁合同》，向邓淑香、丁一萌支付租金24440元及违约金1582元（截止起诉日），剩余租金及违约金计算到实际清偿之日止；2.判决金地公司承担本案诉讼费、邮寄费、公告费等合理费用。事实和理由：2013年11月10日，邓淑香、丁一萌与金地公司签订20年《商铺租赁合同》，约定将位于洛阳市西工区中州中路与人民西路交叉口西南角洛阳国贸中心的商铺租赁给金地公司使用，约定年租金1-2年为购房总额的6%，以后租金逐年增加。合同第四条违约责任中约定金地公司如逾期支付租金，逾期不付按月利息5‰计息，逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为金地公司不履行合同，邓淑香、丁一萌有权解除本合同并要求金地公司支付拖欠的租金。金地公司已经拖欠邓淑香、丁一萌租金六个月以上，构成合同约定的解除条件，邓淑香、丁一萌有权依法行使合同解除权，并要求金地公司将从2015年3月11日起拖欠至今的租金和利息一并清偿。金地公司辩称，原告要求解除租赁合同，该合同虽然成立，但由于原告与洛阳懿龙房地产开发有限公司（以下简称懿龙公司）并未进行涉案商铺的交付，故合同并未生效。涉案商铺不具备出租的条件，不会产生出租收益。另外原告部分诉求超过了诉讼时效，故原告所诉没有事实和法律依据，要求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：1.2007年3月13日，邓淑香、丁一萌与懿龙公司签订《商品房买卖合同》一份，懿龙公司将其开发的位于洛阳市××中路与××交叉口西南角“洛阳国际贸易中心”第01幢01单元2层0266号房出售于邓淑香、丁一萌，房产建筑面积为14.64平方米，套内建筑面积7.79平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.85平方米。该合同在房管部门办理了备案登记，但未办理房屋权属证书。2007年10月17日邓淑香、丁一萌缴纳了房屋契税。2.2013年11月10日，邓淑香、丁一萌与金地公司签订《商铺租赁合同》，约定邓淑香、丁一萌将上述商铺出租给金地公司，建筑面积14.46平方米，从签约之日起免租期为6个月，从2013年11月10日至2014年5月10日，租赁期限为20年，自2014年5月11日起至2034年5月11日止；金地公司在本合同签订之日起5个工作日内向邓淑香、丁一萌预付1个月房租作为定金（可抵扣第一个月的房租），年租金计算方法为按总购房价149095元的一定比例计算，第一至二年为6%，第三年为7%，第四至七年为8%，第八至十一年为8.8%，第十二至十五年为9.68%，第十六至十九年为10.648%，第二十年为11.71%；租金按季度支付，于每季度第一个月的25日前通过转账方式一次性支付；金地公司逾期支付租金，逾期部分按月利息5‰计息，逾期不得超过六个月，若超过六个月视为金地公司不履行合同，邓淑香、丁一萌有权解除合同并要求金地公司支付拖欠的租金。3.根据邓淑香、丁一萌提交的银行交易流水，证明金地公司仅支付其部分租金。金地公司无异议。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.邓淑香、丁一萌提交懿龙公司与金地公司签订的《资产收购协议》复印件，证明装修费用及消防验收由金地公司负责。金地公司对真实性有异议，但对复印件中协议条款部分予以认可。因金地公司为该协议当事一方，其同意庭后三日内提交原件以供核对，但逾期没有提交，故本院对复印件所载内容予以认定。根据《资产收购协议》复印件，本院认定“洛阳国际贸易中心”项目因拖欠施工单位工程款等问题，开发商懿龙公司与金地公司于2014年1月17日签订《资产收购协议》，约定：收购的懿龙公司资产为郑铁中院查封的“洛阳国际贸易中心”1-5层383套商铺所有权，懿龙公司欠中铁十五局的工程款由金地公司承担，国贸中心商业部分的后续及装修工程，由金地公司负责完成并承担所有费用，懿龙公司已售商铺未收回的剩余价款约700万元由金地公司承继。2.金地公司提交《建设工程竣工验收备案一次性告知单》，证明涉案商铺未办理消防、规划、竣工验收手续，不具备租赁使用条件。邓淑香、丁一萌对该证据的真实性有异议。因该告知单没有公章，不知为何部门所出，故本院对金地公司证明的事实，不予认定。本院认为，邓淑香、丁一萌从开发商懿龙公司处购得涉案房产，并在房管部门进行备案登记，邓淑香、丁一萌应为该房产的所有权人，对该房产享有处分权。邓淑香、丁一萌与金地公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效，双方均应依约主张权利、履行义务。金地公司在合同签订后仅支付邓淑香、丁一萌部分房租，从2015年3月11日后未再支付房租，其行为构成违约，邓淑香、丁一萌主张解除合同符合合同约定，于法有据，本院予以支持。邓淑香、丁一萌主张的从2015年3月11日至2017年9月6日的租金24440元，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。邓淑香、丁一萌主张的截止到2017年9月6日的违约金，计算依据为每月的11日应付当月租金，从应付之日起按月息5‰计算利息，该计算依据未超出合同约定，其主张的违约金数额为1582元，未超过上述计算结果，本院予以支持。邓淑香、丁一萌主张的剩余租金及违约金按合同约定租金标准及其主张的违约金计算方式计算至合同解除之日。合同解除之后，双方租赁关系解除，故对邓淑香、丁一萌主张的合同解除后的租金及违约金，本院不予支持。金地公司辩称邓淑香、丁一萌未付清购房款，不得主张租金，该主张系买卖合同关系，与本案不属同一法律关系，金地公司如对涉案房产的购房款享有权利，可另行主张，但以此抗辩拒付租金，于法无据，本院不予采信。金地公司辩称邓淑香、丁一萌未交付商铺，但金地公司从懿龙公司处收购资产后将国贸中心项目进行整体商业运作，故对金地公司的辩解理由，本院不予采信。金地公司辩称涉案商铺未经消防验收等原因，不具备租赁使用条件，但涉案商铺为现状交付，而且根据金地公司与懿龙公司之间签订的收购协议，商业部分的后续及装修工程由金地公司负责，以及金地公司与邓淑香、丁一萌的租赁合同也约定了一定期限的免租期，故即使涉案商铺不具备租赁使用条件，相应的责任也应由金地公司承担，故对金地公司的辩解理由，本院不予采信。金地公司辩称邓淑香、丁一萌主张的部分租金超过诉讼时效的辩解意见，无事实和法律依据，本院亦不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除邓淑香、丁一萌与洛阳金地百货有限公司于2013年11月10日签订的《商铺租赁合同》。二、洛阳金地百货有限公司于本判决生效后十日内支付邓淑香、丁一萌截止2017年9月6日的租金24440元及违约金1582元；2017年9月7日之后的租金按上述《商铺租赁合同》约定的月租金标准（2017年9月7日至2021年5月10日为月租金994元）支付至本判决生效之日止，该部分违约金按邓淑香、丁一萌主张的利息计算方式（每月11日应付当月租金，从应付之日起，以月租金994元为基数，按月息5‰）计算至本判决生效之日止；三、驳回邓淑香、丁一萌的其他诉讼请求。如果洛阳金地百货有限公司未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费450元，由洛阳金地百货有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长  马少先审判员  赵晓丽审判员  陶 源二〇一七年十二月二十五日书记员  张玲利