辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第2623号上诉人（原审被告）：锦州锦铁房地产开发有限责任公司，住所地锦州市凌河区延安路16乙。法定代表人卫庆元，系该公司经理。委托代理人白海燕，辽宁玉衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张远英，女，1954年6月1日出生，汉族，住址新民市。委托代理人王铁印，新民市忠诚法律服务所法律工作者。上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司因与被上诉人张远英商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市新民市人民法院（2015）新民民二初字第04669号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月12日受理此案后，依法组成合议庭，由审判员于利军担任审判长，审判员单立、代理审判员吕长辉（主审）参加评议，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张远英原审诉称，2006年5月17日，原告与被告的前身锦州锦铁房地产开发有限公司签订购房协议，原告以188901元人民币购买了被告开发销售的新民新铁佳园38号楼1-3号门市房128.33平方米。当日，被告将房屋及钥匙交给原告。但被告迟迟没有给原告办理房证，期间原告多次找到原告要求办理房证，被告总是解释正在与地方政府协调办理之中。现原告认为被告办理房证的承诺已不可信，故原告诉至法院，要求判令被告立即协助原告办理房屋产权证、赔付违约金3万元，并承担本案诉讼费。锦铁公司原审辩称，1、该房屋已经能够办理产权证明，原告没有办理。2、原告要求我公司承担违约金没有事实与法律依据。事实与理由如下：2007年4月新民市房产管理处下发了关于铁路住宅小区建设项目初始登记的批复，该批复中涵盖了棚户区改造的所有房屋均可以办理产权证照。那么毫无疑义，原告在2006年购买该房屋时是可以办理产权证照的。我公司不存在任何过错，也不存在任何违约行为，我公司不能赔偿任何赔偿责任。3、原告2006年购买房屋，至今已经9年半，初始登记批复下发之日起计算两年是原告的起诉的诉讼时效期间。直到2015年8月份，原告才起诉，明显超过诉讼时效。4、目前为止，不能办理房证的原因完全是政策导致的，我公司在最初建房时，是有两个单位，一个是铁路住宅办，一个是我公司，2007年初始登记下发后，说明可以办理产权，而且还给原告发放了锦州铁路分局的住宅卡，卡上说明了原告房屋的位置及登记的姓名，足以说明我们铁路履行了我们办理证照的程序。而且当时该地区是新民市棚户区改造工程，不是商品房开发。锦州铁路分局的住宅卡，也是根据棚户区改造工程所发放产权的证明。后来沈阳铁路成立房产中心。具体办理相关产权证照的事宜不在由开发公司负责。新民市产权管理处在发放项目初始批复之后，又改变了棚户区改造的性质，致使不能办理房证成为历史遗留问题，我们认为完全由相关政策导致，如果当初不能明确办理产权证照，那么新民市房产管理处就不能办理批复。根据辽宁省审判业务学习资料，2014年关于房屋买卖合同办证问题的解答，因政策调整导致房证不能办理的，买受人的主张不予支持。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原审法院经审理查明，2006年5月17日，原、被告签订了《购房协议》一份，约定原告张远英购买位于新民新铁佳园门市房38号1-3号门市，面积128.33平方米，门市房总价188901元。协议签订当日，原告张远英向被告交付门市房全部房款188901元，被告为原告张远英出具《收据》一张，同时将诉争房屋交付给原告张远英，张远英占有使用该房至今。原告张远英至今未取得诉争门市房的房屋所有权证书，故诉讼至法院，请求法院判令被告立即协助原告办理房屋产权证、赔付违约金3万元，诉讼费用由被告承担。原审法院另查，《购房协议》中甲方名称为“锦州锦铁房地产开发有限公司”，加盖公章为“锦州锦铁房地产开发有限公司”。《收据》一张，加盖公章为“锦州锦铁房地产开发有限公司”，庭审中，被告锦铁公司自认“锦州锦铁房地产开发有限公司”为其前身，权利义务现均由其承担。原审法院再查，原、被告至今未签订正式商品房买卖合同，被告锦铁公司也未给原告张远英开具销售不动产统一发票。原审法院认为，原、被告双方签订的《购房协议》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规规定，真实有效，对双方均具有约束力。原告依照约定交付了全部购房款，被告锦铁公司即负有交付诉争房屋以及协助买受人办理房屋权属证书的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，因本案诉争门市为现房，故原告应自合同订立之日（2006年5月17日）起90日内取得房屋权属证书。但在原告全额交纳了购房款的情况下，被告至今未与原告签订正式的商品房买卖合同，也未向原告出具销售不动产统一发票，致使原告至今未取得诉争房屋权属证书，故被告锦铁公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告提出原告的诉讼请求已超过诉讼时效的问题，因原告主张的逾期办证违约金属于普通的债权请求权，应适用二年普通诉讼时效的规定。原告于2015年8月17日起诉，对原告主张的自2015年8月17日起向前追溯两年间发生的违约金，因未超过诉讼时效，予以支持。关于违约金数额的问题，因双方合同未约定违约金的标准，原告也未提交证据证明其实际损失数额，故可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即酌定为：以已付购房款188901元为本金，自2013年8月17日起至2015年8月17日止，按照在中国人民银行同期同类贷款利率水平上加收40%的标准计算，具体数额以3万元为限。为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告锦州锦铁房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内，协助原告张远英办理产权过户手续。二、被告锦州锦铁房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内，给付原告张远英逾期办证违约金（以已付购房款188901元为本金，自2013年8月17日起至2015年8月17日止，按照在中国人民银行同期同类贷款利率水平上加收40%的标准计算，具体数额以3万元为限）；三、驳回原、被告其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4584元，由被告锦州锦铁房地产开发有限责任公司承担。宣判后，上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司不服，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。上诉理由：一、本案不能办理房屋产权证照的原因系政策原因。二、新民市房产管理处下发批复能证明上诉人在2007年具备办证条件，上诉人无任何过错，不存在违约。三、本案超过诉讼时效。被上诉人张远英答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院查明事实与原审查明事实基本一致。上述事实，有起诉状、《购房协议》、《收据》、《锦铁分局住宅卡》、《关于铁路住宅小区建设项目初始登记的批复》等证据及当事人陈述，经庭审质证，本院予以确认，在一审卷宗佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反相关法律及行政法规的强制性规定，故该合同应为合法、有效，双方均应遵照执行。本案双方当事人的诉争焦点为：1、上诉人是否存在逾期办证的违约行为，应否承担违约责任；2、被上诉人的诉请是否超过诉讼时效。关于上诉人提出涉案房屋已下发了初始登记的批复，具备了办证条件，上诉人无任何过错，不存在违约行为的上诉主张，本院认为，虽庭审中上诉人向法庭提供了2007年4月20日由新民市房屋产权登记发证办公室出具的《关于铁路住宅小区建设项目初始登记的批复》，用以证明涉案房屋具备办证条件，但通过庭审调查可知，上诉人至今并未与被上诉人签订正式的商品房买卖合同，亦未给被上诉人出具正式的购房发票，而按照办理房屋权属证书的相关流程规定，必然导致被上诉人的办证不能。对此，上诉人的理由是该单位所属关系发生变化及政策调整所致，而根据合同的相对性原则，该责任不能归咎于被上诉人，即导致被上诉人不能办证的原因系上诉人的违约行为，上诉人理应承担违约责任。故原审判令上诉人承担逾期办证违约金的判决并无不当，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出被上诉人的诉请超过诉讼时效的上诉主张，本院认为，因被上诉人主张的逾期办证违约金属于普通的债权请求权，应适用二年普通诉讼时效的规定。且被上诉人此次主张的其自2015年8月17日起诉之日前追溯两年间发生的违约金，故被上诉人的诉请并未超过诉讼时效，本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。故原审判决并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4，584元，由上诉人锦州锦铁房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  于利军审 判 员  单 立代理审判员  吕长辉二〇一五年十二月三日书 记 员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。