.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市城西区人民法院民事判决书（2017）青0104民初1221号原告：刘跃梅，女，1965年8月31日生，汉族，原青海省交通厅物资处退休职工，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：王俊峰，青海夏都律师事务所律师。被告：海北金安交通设施有限责任公司，统一社会信用代码：×××,住所地，青海省海北藏族自治州海晏县西海镇德吉花园西侧。法定代表人：刘成元，系该公司总经理。委托诉讼代理人：程斌，青海泰宏律师事务所律师。被告：青海龙昊房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地，青海省西宁市城西区昆仑路1号。法定代表人：杜慧芬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：星第，青海智凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：华莹颖，青海智凡律师事务所律师。原告刘跃梅与被告海北金安交通设施有限责任公司（以下简称金安公司）、青海龙昊房地产开发有限公司（以下简称龙昊公司）执行异议之诉一案，本院于2017年6月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘跃梅及其委托诉讼代理人王俊峰、被告金安公司及其委托诉讼代理人程斌、被告龙昊公司委托诉讼代理人星第到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告刘跃梅向本院提出诉讼请求：请求法院准予依法执行龙昊公司名下位于青海省海北州海晏县西海镇西海明珠小区12号楼3单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502房屋，13号楼3单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502共20套房屋的执行标的。事实和理由：原告与被告龙昊公司民间借贷纠纷一案，城西区法院作出（2015）西民一初字第2368号民事判决书,后提出上诉，西宁市中院作出（2016）青01民终329号民事判决书。判决龙昊公司返还刘跃梅借款2330000元，支付利息607920元，合计2937920元。判决生效后，龙昊公司未履行义务。原告刘跃梅申请强制执行，并提出诉讼保全申请，要求查封、冻结龙昊公司所有的位于海北州西海镇西海明珠小区12-13号楼3单各10套，共计20套房屋。同时通过了拍卖程序，被告未向法院提出异议。2017年4月18日原告与龙昊公司达成以物抵债协议。同年5月9日城西法院作出（2016）青0104执332号执行裁定书，原告已将房屋过户到自己名下，执行终结。2017年6月12日城西法院作出（2016）青0104执异2号执行裁定书，裁定中止执行程序。故原告向法院提起诉讼，要求判如所请。被告金安公司辩称，2013年3月金安公司和龙昊公司签订20套房屋的买卖合同，已支付房款315万余元，占总房款的80%，合同签订后，20套房屋已经全部加盖海北州房管局商品房买卖备案章，金安公司的购买行为合法有效，应受法律保护，2017年3月份金安公司法定代表人发现钰荣公司已在拍卖该房屋，故向城西法院说明该房屋已被金安公司购买并进行登记，原告申请执行金安公司的房产，没有法律依据和事实依据，金安公司和原告没有任何法律关系，金安公司提出执行异议，城西法院作出（2016）青0104执异2号执行裁定书，裁定中止执行程序。该房屋现应为被告所有，故请求驳回原告的诉讼请求。被告龙昊公司辩称，龙昊公司已将涉案房屋卖给金安公司，并于2013年3月份签订房屋买卖合同，双方合同真实有效，金安公司支付了80%的房款，剩余20%的房款未支付的原因代理人不清楚。合同签订后海北州建设局对涉案20套房屋的买卖合同都加盖备案章。后原告一直在申请对涉案房屋进行拍卖，金安公司知道后就向法院提起执行异议，龙昊公司已向法院告知过该涉案房屋已经出售的事实，以物抵债协议具体龙昊公司与原告如何达成的代理人不清楚。因此龙昊公司不承担责任。本院经审理认定事实如下，据被告金安公司提供的《商品房买卖合同》载明，2010年龙昊公司取得了位于青海省海北藏族自治州西海镇银滩路东侧西海明珠小区住宅用房的（北建）房预售证第201002号商品房预售许可证。2013年3月11日被告龙昊公司与被告金安公司签订20套《商品房买卖合同》，建筑面积每套均为85.66平方米，2300元/平方米，计197018元，龙昊公司于2013年3月29日-同年10月11日二次支付购房款共计3152280元，占合同约定房款总额的80%（合同20套总额为3940360元）。海北藏族自治州住房和建设局（以下简称:海北州住建局）在买受人金安公司的20份合同上加盖了备案专用章。另外，刘跃梅与龙昊公司借款合同纠纷一案，2015年12月3日刘跃梅向本院起诉。原告刘跃梅请求判令被告龙昊公司偿还借款2330000元、赔偿利息712034元等诉讼请求。2016年1月15日本院作出（2015）西民一初字第2368号民事判决书，判决被告龙昊公司返还原告刘跃梅借款2330000元，支付利息712034元。在此案诉讼期间，刘跃梅提出诉讼保全申请，要求对龙昊公司价值2900000元的财产进行查封、扣押、冻结。本院根据申请人提供的财产线索，2015年12月15日作出（2015）西民一初字第2368-1号财产保全民事裁定书，裁定对被告龙昊公司价值2900000元的财产进行查封、扣押或者冻结。同时2015年12月17日作出（2015）西民一初字第2368-1号协助执行通知书，要求海北州住建局对龙昊公司所有的位于海北州西海镇西海明珠小区12号楼3单元1-5层（每层两户）、13号楼3单元1-5层（每层两户）共20套住宅用房（每套建筑面积：85.66平方米）的房产手续予以冻结，并向海北州住建局送达了《执行裁定书》及《协助执行通知书》。海北州住建局对以上房屋予以查封、冻结。宣判后龙昊公司提出上诉，2016年4月29日西宁市中级人民法院作出（2016）青01民终329号民事判决书，判决龙昊公司返还刘跃梅借款2330000元，并支持利息607920元，合计2937920元。判决生效后，刘跃梅申请本院强制执行，本院于2017年5月9日作出（2016）青0104执332号执行裁定书，并依据保全裁定书于2016年6月28日对两次已查封的龙昊公司所有的位于海北州西海镇西海明珠小区12号楼3单元1-5层（每层两户）、13号楼3单元1-5层（每层两户）共计20套，以2623950元抵押给申请执行人刘跃梅。2016年11月9日由当事人选定拍卖机构，本院依法委托青海钰荣拍卖有限公司（以下简称钰荣公司）拍卖。2017年1月9日钰荣公司发布房产拍卖公告，在青海司法拍卖平台对海北州西海镇银滩路东侧西海明珠小区12号楼3单元1-5层（每层两户）、13号楼3单元1-5层（每层两户）共20套住宅用房（每套建筑面积：85.66平方米）采取网络拍卖，同时公布人民法院诉讼资产网、查询网址、监督电话等信息。拍卖公告刊登后，被告金安公司以本院查封、评估、拍卖的20套房屋系被告龙昊公司所有为由提出执行异议，异议有2013年3月11日签订的20套《商品房买卖合同》佐证，该合同约定：买受人金安公司购买20套住房，建筑面积均为85.66平方米，2300元/平方米，计197018元，分期付款每套收费98509元，封顶时付59105元，交房付清全款39404元，交房期限为2014年6月30日，出卖人应当在商品房交付使用后的180日内，将办理权属登记、需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案等。龙昊公司于2013年10月11日通过中国农业银行支付购房款1182100元，汇款用途为房款，龙昊公司收款后当日向金安公司出具收款收据（票号：4188155-4788175，少4188161号）20份，收据记载内容为12号楼3单元1-5层（每层两户）、13号楼3单元1-5层（每层两户）共计20套住宅用房。上述每套房屋金额均为59105.00元。2013年3月19日金安公司向被告龙昊公司支付房款1970180元，支付房款共计3152280元，占合同约定房款总额的80%（合同总额为85.66平方米×2300元/平方米=197018元×20套=3940360元）。签订的20份《商品房买卖合同》均加盖了海北州住建局商品房预售合同登记备案专用章，故该房屋已进行了预售登记。海北州住建局出具的西海明珠小区12号楼3单元、13号楼3单元登记表中20套房屋为空白，未填写买受人姓名，但该局在买受人金安公司的20分合同上加盖了备案专用章。2016年7月27日被告龙昊公司向本院出具《关于对刘跃梅执行一案提出异议》一份，载明：”金安公司于2013年3月购买位于海北州西海镇银滩路东侧西海明珠小区12号楼3单元、13号楼3单元共20套，每套建筑面积85.66平方米，2300元/平方米，每套计197018元×20套=3940360.00元，首付于2013年3月26日付1970180元，第二次付款于2013年10月11日付1182100.00元，余款至今未付788080元，买受人当时未在海北州住房和城乡建设局备案，是因为不确定是以个人名义还是以公司名义备案，如有职工购买此房将以个人名义备案，故此至今没有明确，才导致刘跃梅一案在海北州西海明珠小区使得重复此房的销售及冻结房屋”。被告龙昊公司认可金安公司购房支付房款事实。被告金安公司庭审中称：执行过程中，2017年3月份发现钰荣公司已经在拍卖该20套房屋，随即告知法院，该20套房屋已经被金安公司购买并进行登记备案，同时提出执行异议，故法院向拍卖公司发函，建议停止拍卖。2017年4月6日原告刘跃梅提交抵偿债务执行申请书，请求被申请人同意申请人按照拍卖价下浮20%的价格抵偿债务。2017年4月18日本院对被告龙昊公司法定代表人制作的谈话笔录中反映，一是没有给金安公司在建设局登记备案的原因是金安公司没有把尾款结清；二是同意以第三次拍卖价格每套131197.50（1531.60元/平方米）价格给刘跃梅抵债。2017年5月15日原告刘跃梅与被告龙昊公司法定代表人杜慧芬签订《商品房买卖合同》，将本案诉争20套房屋以每套131197元的价格抵给原告刘跃梅偿还债务，建筑面积为87.05平方米，付款方式约定为一次性付款，本合同签订之日房款已全部付清；交付期限为2017年5月15日前，即签订合同当日，该合同右上角加盖2017年5月16日海北住建局备案专用章。执行期间，龙昊公司向法院提出执行异议，认为该房屋已由其合法购买，故要求中止执行。本院于2017年6月12日作出（2017）青0104执异2号《执行裁定书》，以所查封20套住宅用房所有权归属明显有争议，属于不能确定的被执行人财产，异议人提出中止执行的异议成立，裁定中止对被执行人龙昊公司名下位于海北藏族自治州西海镇西海明珠小区12号楼3单元101室、102室、201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室、502室，13号楼3单元101室、102室、201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室、502室共20套房屋的评估、拍卖执行程序。原告收到中止执行裁定书后，向本院提起执行异议之诉，致使纠纷产生。上述事实有（2015）西民一初字第2368号《民事判决书》，（2016）青01民终329号《民事判决书》，（2015）西民一初字第2368-1号《民事裁定书》，（2015）西民一初字第2368-1号《协助执行通知书》，住宅楼表格，《人民法院诉讼资产网随机指定拍卖机构通知书》，《房产拍卖公告》，《关于对刘跃梅执行一案提出异议》，《函》，（2016）青0104执332号《执行裁定书》，《抵偿债务执行申请书》，《商品房买卖合同》，（2017）青0104执异2号《执行裁定书》，农行结算业务申请书，（报销）审批单，收款收据及当事人陈述、庭审笔录等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点为诉争的位于海北州西海镇银滩路东侧西海明珠小区12号楼3单元、13号楼3单元共20套住房能否作为（2016）青0104执332号执行案件的执行标的，即原告要求准予执行标的诉讼请求能否成立，也就是对争议标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告对本院做出执行裁定书持有异议，并进而提起执行异议之诉，则其应当举证证明对诉争标的具有足以准予执行的实体权利，排除强制执行的实体权利需为实现且达到对执行标的的独占排他权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中规定排除执行的其他条件有”在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，本案中，首先，结合在案证据，能够证实被告金安公司在原告与龙昊公司借款纠纷一案起诉、法院诉讼保全查封之前与被告龙昊公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，同时合同上已加盖海北州住建局备案专用章，其具有排除强制执行的条件，本院对此予以确认,故可以认定金安公司与龙昊公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。其次，根据金安公司提供的收款收据等，可以认定其在签订合同后，已向龙昊公司支付80%购房款，购买20套住房，亦可证明该房屋买卖协议已实际履行。剩余20%房款合同约定待交付房屋时支付。被告龙昊公司认可收到金安公司房款的事实。第三，涉案房屋未办理过户登记的原因并非金安公司一方原因所致。由于被告龙昊公司未按约定交付房屋，未及时协助被告金安公司办理房产登记手续，海北州住建局虽在合同上加盖了商品房预售合同登记备案专用章，但海北州住建局备案登记簿中诉争20套房屋为空白，实际未进行登记，故法院依法采取诉讼保全、执行、拍卖的强制措施。第四，据谈话笔录反映，原告与被告龙昊公司在谈话笔录中所表达的以物抵债合意（无以物抵债协议），具有实践性，除双方当事人的意思表示外，还须实际交付标的物的情况下，合同才能成立，在完成交付之前以物抵债合同尚未成立，不具备约束力，债权人只能按照原始的债务关系主张权利。原告提起执行异议之诉，其诉权受法律保护，但原告刘跃梅提交的证据，包括龙昊公司明知诉争20套房屋已出售金安公司的事实，后又与原告就涉案房屋以抵债为由签订《商品房买卖合同》，合同上虽已加盖海北州住建局备案专用章，实际未进行登记，但不足以排除金安公司出资购买涉诉房屋的事实，原告在本院查封诉争房屋之前未合法占有诉争房屋，其对诉争房屋不享有足以排除执行的民事权益。原告持有《商品房买卖合同》是在金安公司已出资购买涉诉房屋之后签定的，其合同效力本案不做认定。综上所述，涉案不动产有金安公司与龙昊公司签订《商品房买卖合同》在先，原告依据的生效裁判文书形成在后，不具备排除执行的条件，被告金安公司作为房屋合法买受人的物权期待权仍应予保护，应当认定其享有足以排除强制执行的民事权益，在同一执行标的物上存在的不同性质的权利发生冲突时，应当坚持物权优先于债权原则。故对原告要求法院准予依法执行青海龙昊房地产有限公司名下位于青海省海北州海晏县西海镇西海明珠小区涉案20套房屋标的不能作为（2016）青0104执332号执行案件的执行标的，其诉讼请求，应依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零六条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产》的规定第二条第一款、第十七条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告刘跃梅的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告刘跃梅负担（已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长王大庆审判员牛晓林人民陪审员张玉山二〇一七年十二月十八日书记员马怡慧