湖北省襄阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）鄂襄阳中民特字第00022号申请人徐志，男，汉族。被申请人襄阳和驰房地产开发有限公司（以下简称和驰房地产公司）。法定代表人章成芳，和驰房地产公司执行董事。被申请人襄阳和驰房地产开发有限公司一分公司（以下简称和驰房地产一分公司）。负责人王保卫，和驰房地产一分公司经理。二被申请人的共同委托代理人丁长富，湖北联帮律师事务所律师。申请人徐志因与被申请人和驰房地产公司、和驰房地产一分公��申请撤销仲裁裁决一案，向本院提起诉讼。本院于2015年9月11日受理后，依法组成由审判员杨文担任审判长，审判员李化、陈瑞芳参加的合议庭，于2015年12月4日公开开庭进行了审理。申请人徐志、被申请人和驰房地产公司、和驰房地产一分公司的共同委托代理人丁长富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申请人徐志称：（一）仲裁程序严重违法。和驰房地产公司代理人湖北联帮律师事务所律师丁长富是襄阳仲裁委员会仲裁员，根据《律师法》、《律师和律师事务所违法行为处罚办法》，他不得以代理人身份承办案件。襄阳仲裁委员会明知丁长富在本机构担任仲裁员，仍然默许其以代理人身份承办案件，损害了仲裁规则，对当事人利益造成威胁。2015年2月28日，仲裁员给申请人打电话，暗示申请人改变仲裁请求。为了能早日得到仲裁结果，申请人照仲裁员的���求改变了仲裁请求，后来申请人发觉上当，立即提出《撤回部分仲裁请求的申请》，但仲裁委不予理睬，匆匆于2015年3月12日作出裁决。（二）仲裁员枉法裁判，裁决书严重违背事实和法律。违法认定合同约定的交房时间，逾期交房违约金的起算时间错误；违法认定买卖双方对交付条件进行变更，逾期交房违约金的截止时间错误；违法认定买受人未能取得房屋权属证书的期限；未按法律规定及申请人的请求对违约金数额进行调整。（三）仲裁裁决违背社会公共利益，本裁决将极大损害广大购房人的利益。故请求法院撤销仲裁裁决书。被申请人和驰房地产公司、和驰房地产一分公司辩称：申请人的请求无事实依据，仲裁裁决书实体处理没有问题。经审理查明：襄阳仲裁委员会根据申请人和被申请人于2013年1月9日签订的《商品房买卖合同》中的仲裁条款和申请人的仲裁申请，于2014年11月14日受理了双方当事人之间的商品房买卖合同纠纷案。申请人申请请求：1.判令被申请人承担逾期交房的违约责任，共计15000元；2.因被申请人原因，导致申请人未在法定期限内取得房屋产权证书，被申请人应承担的违约责任，共计45000元（暂计算至起诉之日，实际计算至申请人取得房屋权属证书之日）；3.本案仲裁费用由被申请人承担。襄阳仲裁委员会裁决书查明：2013年1月9日，徐志（买受人）与和驰房地产一分公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同主要内容为徐志购买和驰房地产一分公司开发的怡和苑二期3#楼中房号为3-10-3号商品房，建筑面积为93.2平方米，单价为每平方米6545.06元，总金额为610000元整。合同并对其他事宜进行了约定。2012年11月27日，和驰房地产一分公司开发的怡和苑二期3#楼完���竣工验收。2012年11月29日，和驰房地产一分公司在《襄阳晚报》发布《交房公告》，通知业主于2012年11月30日办理交房。徐志分别于2013年1月8日、2013年1月9日、2013年6月18日向和驰房地产一分公司交付购房款50000元、133000元、427000元。2013年6月5日，和驰房地产一分公司向徐志交付了本案争议房屋，将房屋钥匙及两书交付给徐志。本案争议房屋尚未办理规划验收，未取得《竣工验收备案证明》。因和驰房地产一分公司未能在合同约定的期限内将办理产权证的资料报房管局，徐志不能在规定的期限内取得权属证书，双方协商无果，遂申请仲裁。襄阳仲裁委员会裁决书认为：申请人徐志与被申请人和驰房地产一分公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，系有效合同。申请人徐志主张被申请人交付的房屋不符合合同的约定条件，被申请人主张交付的房屋符合合同的约定条件。对该项争议，仲裁庭认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条之规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使���。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”，第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条款的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况”。《建筑工程施工质量验收统一标准》中第6.0.7条规定：“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定的时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备���”。建设部在《关于发布国家标准〈建筑工程施工质量验收统一标准〉的通知》中明确规定编号为6.0.7的条文为强制性条文，必须严格执行。上述条文明确规定，建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。本案《商品房买卖合同》约定的交房条件为“该商品房经验收合格”，应以出卖人是否取得《竣工验收备案证明》为标准，出卖人在合同约定的交付时间取得了备案证明，就具备了合同约定的交房条件，否则，应视为不符合合同约定的交付条件。本案中，被申请人通知申请人接收房屋时，没有取得备案证明，故被申请人交付的房屋不符合合同约定的交付条件，被申请人的行为构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，因申请人徐志于2013年6月5日已接收本案争议房屋，应当认定双方对合同约定交付条件的变更。故仲裁庭对申请人交付房屋不符合约定条件的观点不予支持。应当认定该合同项下买卖房屋为现房交易。申请人徐志主张被申请人逾期交房，应当承担违约金；被申请人主张没有逾期，交付房屋符合约定期限。对该项争议，仲裁庭认为，本案合同于2013年1月9日签订，约定出卖人于2012年11月30日交房，该约定履行不能，应视为双方约定不明。《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款第四项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。根据该规定，申请人徐志在合同签订后，可以随时向被申请人主张交房的权利，但是应当给予被申请人必要的准备时间。在本案中，在双方签订合同以前的2012年11月29日，和驰房地产一分公���即通知三号楼交房，故被申请人在本案的合同签订后有条件向申请人交房，但是应当给予和驰房地产一分公司必要的准备时间。被申请人所享有的合理期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十七条的规定，同时考虑到以被申请人办理按揭贷款的合理期限，确定为三个月。逾期交付房屋的，和驰房地产一分公司应当向申请人承担违约责任。故申请人徐志主张被申请人逾期交房应当支付违约金的请求，仲裁庭予以支持。违约金计算的起始时间应当为签订合同之日起的三个月，即2013年6月5日。故本案违约金应确认为5215.5元（183000×0.5‰×57天＝5215.5元）。徐志主张的逾期交付房屋违约金为15000元，对超出5215.5元的部分不予支持。申请人徐志主张，因被申请人和驰房地产一分公司的原因，没���在合同约定期限内办理房屋产权证书，被申请人应当支付违约金45000元。被申请人认为，应当按合同约定的0.5%比例一次性计算违约金，对超出部分不应支持。对该项争议，仲裁庭认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被申请人未在约定的360个工作日内办理房屋产权证书，应当向申请人承担违约责任。因当事人应当按已付房价款总额的0.5%向申请人支付违约金3050元（计算式为：610000×0.5%＝3050元）。对申请人主张的逾期办证违约金45000元，仲裁庭认为，仲裁庭仅应当就仲裁请求事项进行审理，超出请求的范围，仲裁庭不予审理。而且本案中被申请人的履行义务行为尚处于一种不确定的状态，如果被申请人履行义务后，所造成申请人的损失小于3050元，则申请人陈述的损失因违约金足以补偿损失而不能得到支持，而且申请人提出的损失也无证据证实，对申请人认为违约金不能补偿自己的损失应当增加的主张，则应当以损失及相应证据为依据进行调整而不是凭空调整。在本案中，增加逾期办证违约金标准已经超出审理的范围，故超出3050元的部分请求，仲裁庭不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国仲裁法》第五十四条、第五十七条之规定，裁决如下：一、襄阳和驰房地产开发有限公司、襄阳和驰房地产开发有限公司一分公司在本裁决生效之日起十日内一次性向徐志支付逾期交房的违约金人民币5215.50元。二、襄阳和驰房地产开发有限公司、襄阳和驰房地产开发有限公司一分公司在本裁决生效之日起十日内一次性向徐志支付逾期办理备案证明的违约金人民币3050元。三、驳回徐志的其他仲裁请求。案件仲裁费3992元，由襄阳和驰房地产开发有限公司、襄阳和驰房地产开发有限公司一分公司共同承担。本院认为：当事人提出证据证明作出裁决的仲裁程序违反法定程序的，可以向人民法院申请撤销裁决。作为程序性的法律规定，从整体上看，仲裁程序事实上具有层级性，大致可以分为基本程序和次级程序。人民法院在审理申请撤销仲裁裁决的案件中，对仲裁程序是否违反法定程序的审查对象只应限于仲裁法规定的仲裁基本程序。申请人徐志称本案仲载裁决明知和驰房地产公司代理律师违法代理，仍然予以默许，以及在仲裁过程中，仲裁员要求申请改变诉讼请求，后申请人请求撤回，但仲裁委不予理睬，不属于人民法院在审理申请撤销仲裁裁决案件中审查的程序性事项的范围。申请人徐志称仲裁程序违法，而申请撤销本案仲裁裁决，理由不能成立。当事人提出证据证明仲裁员在��裁案件时有枉法裁决行为的，可以向人民法院申请撤销裁决。人民法院在审理申请撤销仲裁裁决的案件中，关注的是枉法裁决的行为本身，而不是裁决的结果是否恰当。襄阳仲裁委员会在双方的商品房买卖合同关系范围内对本案作出裁决后，申请人徐志对裁决的内容不予认可，而认为仲裁员枉法裁判，理由不能成立。本案商品房买卖合同关系的主体限于本案当事人，并不涉及社会公共利益。申请人徐志称本案裁决违背社会公共利益，理由不能成立。综上所述，申请人徐志申请撤销本案仲裁裁决，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条、第五十九条之规定，裁定如下：驳回申请人徐志要求撤销襄阳仲裁委员会（2015）襄仲裁字第09号裁决书的申请。案件受理费400元，由申请人徐志负担。本裁定为终审裁定。审判长 杨 文审判员 李 化审判员 陈瑞芳二〇一五年十二月七日书记员 张诗怡