湖北省黄梅县人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂1127民初2646号原告：项秀玲，女，生于1966年3月27日，汉族，浙江省林海市人，住黄梅县。委托诉讼代理人：刘建武，湖北楚吴律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，出庭法庭，请求和解，代收法律文书，代为提出上诉、出席二审法庭，代为申请强制执行。被告：黄梅县绿叶服饰贸易有限公司。住所地：黄梅县黄梅镇西池天下*号1301-1302。法定代表人：周雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：洪文峰，湖北恩祺律师事务所律师。代理权限：代为参加诉讼，进行和解、调解，提出上诉，反驳对方的诉讼请求，代签法律文书。原告项秀玲诉被告黄梅县绿叶服饰贸易有限公司（以下简称“绿叶服饰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法做出了（2015）鄂黄梅民初字第01073号民事判决书，绿叶服饰公司不服该判决，向黄冈市中级人民法院提起上诉，2016年10月10日黄冈市中级人民法院作出（2016）鄂11民终320号民事裁定书，裁定撤销（2015）鄂黄梅民初字第01073号民事判决，发回本院重审。本院立案后组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告项秀玲的委托代理人刘建武、被告绿叶服饰公司的法定代表人周雄及委托代理人洪文峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告项秀玲向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的“门面租赁合同”。2、依法判令被告支付拖欠租金571502元。3、依法判令被告支付违约金22050元。4、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2008年9月28日，原告项秀玲从案外人张卫东处承租黄梅镇古塔西路42号（原百货大楼）房屋的一、二楼全部房屋及办公用房；2010年11月13日，原、被告签订门面租赁合同，约定原告将其承租的上述房屋中的一楼约650平方米、二楼约1100平方米及副楼全部房屋、三楼三间房屋出租给被告。租赁期限自2010年11月13日至2018年9月28日止；租金按年一次性支付，即合同签订时支付2010年11月13日至2011年11月12日的租金，以后每年的9月12日支付下一年的租金。逾期十天未按约支付租金，原告有权解除合同。同时被告应赔偿原告损失50万元。合同签订后，原告依约交付了房屋，但在2013年11月13日至2014年11月12日期间，被告仅支付租金20万元，拖欠租金241000元未支付。2014年11月13日后租金未支付。2015年7月31日原告与案外人张卫东协商一致，解除了原出租合同。被告也实际搬出租赁房屋。但2014年11月13日后租金未支付，故原告诉至法院，要求被告支付租金，并支付违约金。被告绿叶服饰公司辩称，原告主体不适格，绿叶服饰公司与原告项秀玲之间没有任何的租赁关系，绿叶服饰公司与原告项秀玲也没有签订租赁合同，而是与黄梅县福麟祥珠宝有限公司签订的租赁合同，本案不能以原告个人的名义起诉，应该以黄梅县福麟祥珠宝有限公司的名义进行起诉。请求依法驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：1、2010年11月13日，原、被告签订了门面租赁合同，该份合同首部出租方（甲方）为项秀玲，而合同尾部甲方签字处除签署了“项秀玲”名字，还加盖了“黄梅县福麟祥珠宝有限公司”公章。对为何加盖“黄梅县福麟祥珠宝有限公司”公章，原告方解释为因项秀玲不懂法而加盖的。被告则解释为争议房屋当时已由黄梅县福麟祥珠宝有限公司承租，被告是与黄梅县福麟祥珠宝有限公司签订租赁合同，项秀玲只是作为黄梅县福麟祥珠宝有限公司的负责人身份签订合同。诉讼中黄梅县福麟祥珠宝有限公司已书面表示不参加本案的诉讼，放弃在本案中的实体权利，该门店租赁合同相关权利由项秀玲个人主张。本院综合认定该份租赁合同首部出租方（甲方）即为项秀玲，尾部除项秀玲签名外，加盖了“黄梅县福麟祥珠宝有限公司”公章。则主张租赁权的权利主体可能存在两个，即项秀玲和黄梅县福麟祥珠宝有限公司，诉讼中黄梅县福麟祥珠宝有限公司已明确表示不参加诉讼，放弃实体权利，故项秀玲作为单一原告主张权利未损害其他人利益，相应被告绿叶服饰公司关于原告主体不适格辩称不予采信。根据上述有效证据，结合双方当事人陈述，本院查明如下事实：1、黄梅县古塔西路原老百货大楼，总层数4层，建筑面积4882.08平方米，为案外人张卫东、陈惠娟、王英、余伟星四人共同共有。2008年9月28日，案外人张卫东（甲方）与项秀玲（乙方）签订房屋租赁合同，约定由张卫东将老百货大楼（位黄梅县××××））卖场一楼（除去楼梯过道、楼梯间及由北方第三间电梯间）、二楼整体约1900平方米及卖场后住宅楼二楼全部房间租赁给项秀玲从事商业经营。租赁期限自2008年9月28日至2018年9月27日。并约定乙方在租赁期间原则上不能将房屋转租、转让，考虑乙方经营的需要可以部分招租，但招租的客户只与乙方发生法律关系，所有事宜概由乙方承担……。2015年3月27日，案外人王英、陈惠娟出具情况说明，2015年5月10日案外人余伟星出具追认书，均对2008年9月28日张卫东与项秀玲签订的租赁合同予以认可。2、2010年11月13日，出租方项秀玲（甲方）与承租方被告绿叶服饰公司（乙方）签订《门面租赁合同》，双方约定：a、“……甲方向乙方提供地址位黄梅县××××号号租赁范围、营业面积约为一楼650平方米，二楼1100平方米，办公面积为副楼二楼全部房间和三楼三间房间。门面朝古塔西路（街）。甲方租赁给乙方自主经营。b、租赁时间及租赁费的计算：总计租赁期为7年零10个月。从2010年11月13日至2018年9月28日止。乙方向甲方支付租金：前两年每年四十万元，从第三年起，每一年提增5%。c、支付方法及支付日期：合同签订时，乙方即付第一年的租金，以后每年提前2个月（即每年的9月12日）一次性支付来年房租。租金不得拖欠，如拖欠一天，就按全年租金的2%处罚，五天内以此类推，超过十天则按照当年租金5%处罚，甲方有权随时解除合同收回房屋……。d、违约责任：如租赁期内任何一方未按照合同实行的，则视为违约，违约方应承担相应的违约责任。如甲方违约或中途解除合同，应退回乙方已支付而未使用时间的租金，并赔偿乙方五十万元。乙方违约或中途解除合同，甲方有权收回房屋，乙方不得要求甲方返还已付未使用未到期的租金，甲方酌情考虑返还乙方已付未到期未使用的租金，并赔偿甲方五十万元，包括水电费押金。……”。合同签订后，项秀玲向绿叶服饰公司交付了租赁房屋，绿叶服饰公司按约支付了前三年租金，但第四年（2013年11月13日至2014年11月12日）租金，被告只支付20万元。3、2015年7月31日项秀玲与案外人张卫东协商解除了双方2008年9月28日签订的租赁合同，绿叶服饰公司也已实际搬离了争议房屋。本院认为：争议房屋：黄梅县古塔西路原老百货大楼，为案外人张卫东、陈惠娟、王英、余伟星四人共同共有。2008年9月28日案外人张卫东与原告项秀玲签订《房屋租赁合同》时，虽只有案外人张卫东一人作为出租方（甲方）与项秀玲签订合同，但此后其他共有人陈惠娟、王英、余伟星已书面对张卫东的签约行为进行了追认，故该份《房屋租赁合同》合法有效；依该合同第九条约定原告项秀玲承租后享有部分转租权利，故原告项秀玲与被告绿叶服饰公司2010年11月13日签订的《门面租赁合同》亦合法有效，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告已将争议房屋给被告经营使用，被告绿叶服饰公司按约定按时支付租金。原、被告约定前两年每年四十万元，从第三年起，每一年提增5%；被告已缴纳前三年租金，第四年租金（2013年11月13日至2014年11月12日）应计算为441000元[400000×（1+5%）×（1+5%）]，但被告实际只支付20万元，此后租金更未支付，原、被告签订门面租赁合同》时，也约定如拖欠租金十日则原告有权随时解除合同收回房屋，且被告现已实际搬离争议房屋，合同继续履行已无实际意义，故原告要求解除与被告的租赁合同的请求依法予以支持；原告要求被告支付合同解除前应付租金的请求依法亦予支持。原告、被告在签订租赁合同时均具有相应的民事行为能力，对租赁物、租金、违约责任等约定明确清晰，且合同约定不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，即使被告承租后实际经营发生亏损也属被告应当预见的市场风险，不能据此来说明被告在签订合同时属重大误解、显失公平，故被告要求调整租金的辩解观点依法不能采信。被告应支付的租金计算为：2013年11月13日至2014年11月12日租金241000元（441000元-200000元）、2014年11月13日至2015年7月31日租金329844元[441000×（1+5%）÷365天×260天]，合计570844元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，虽合同约定一方违约应支付对方违约金50万元，但该数额与原告诉请的租金数额相当，且被告亦认为该数额过高，加之原告亦未提供因被告的违约行为给其造成的具体损失数额的证据，故本院认为该50万元违约金约定过高，依法应予减少（按中国人民银行同期贷款年利率6%计算）；被告关于原告诉讼主体不适格的辩解与本院查明及认定事实不符，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条之规定，本案经合议庭评议后判决如下：一、原告项秀玲与被告黄梅县绿叶服饰贸易有限公司于2010年11月13日签订的《门面租赁合同》自本判决生效之日起解除。二、被告黄梅县绿叶服饰贸易有限公司应支付原告项秀玲自2013年11月13日至2015年7月31日期间租金570844元。三、被告黄梅县绿叶服饰贸易有限公司赔偿原告项秀玲违约金64372元（按租金570844元，年利率6%计算，自2013年9月13日算至2015年7月31日止）；四、以上第二、三项总计635216元，限被告黄梅县绿叶服饰贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告项秀玲支付。五、驳回原告项秀玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14600元，由原告项秀玲负担4200元，由被告黄梅县绿叶服饰贸易有限公司负担10400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院审判长 宛 燕审判员 陈志标审判员 黎利华二〇一七年十二月五日书记员 汪 余