重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0102民初8245号原告（案外人）：杨蓉，女，1963年10月24日出生，土家族，退休职工，住重庆市涪陵区。原告（案外人）：周焕云（系原告杨蓉之夫），男，1963年4月2日出生，汉族，下岗职工，住重庆市涪陵区。以上二原告共同委托诉讼代理人周静，重庆柯大律师事务所律师。被告（申请执行人）代忠明，男，l951年10月10日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。被告（申请执行人）戴小倩（系被告代忠明之女），女，1980年12月31日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。以上二被告共同委托诉讼代理人郑鹏，重庆碧涛律师事务所律师。第三人（被执行人）：杨永文，男，1969年1月8日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。第三人（被执行人）：王小凤（系第三人杨永文之妻），女，1972年7月24日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。原告杨蓉、周焕云诉被告代忠明、戴小倩，第三人杨永文、王小凤案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月31日立案受理后，依法由审判员陈基斌担任审判长，与人民陪审员何永平、黎兴玲组成合议庭，适用普通程序于2017年12月12日公开开庭进行了缺席审理。原告杨蓉、周焕云及其委托诉讼代理人周静，被告代忠明、戴小倩的委托诉讼代理人郑鹏，第三人王小凤到庭参加了诉讼，第三人杨永文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨蓉、周焕云诉称，2016年12月16日，重庆市涪陵区人民政府作出了对涪陵区人民东路旧城改造二期项目征收冻结通知，该通知将我们所有的位于重庆市涪陵区XX街XX号XX号房屋纳入了征收拆迁范围，并规定被征收人在征收冻结之日起18个月内再购房，可免收登记费、测绘费、转让手续费。2017年3月18日，由于政府决定拆迁我们所有的房屋后无其他居住房屋，我们遂通过中介公司（重庆腾宇置业顾问有限公司）的媒介与第三人杨永文、王小凤签订了《房地产买卖居间协议》，协议约定，第三人杨永文、王小凤将其所有的位于重庆市涪陵区XX路XX（房产证号为303房地证2013字第XX号，建筑面积141.72平方米）房屋出卖给我们，房屋总价款为56万元，双方签订合同时支付3万元，2017年3月30日支付18万元，用于归还中国建设银行按揭款并解除该房屋的抵押，解除抵押后3日内支付34万元，余款1万元在房屋交接时付清。合同签订后，我们按合同约定在2017年4月13日前全部交清了该房屋的购房款56万元，第三人杨永文、王小凤也于2017年4月13日将该房屋交付给了我们，我们接房后一直居住使用至今。2017年4月11日，第三人杨永文、王小凤向我们女儿周杨出具了办理产权过户的委托书，并经重庆市涪陵公证处公证，事后，我们与第三人杨永文、王小凤的委托人周杨一起到不动产登记部门办理过户手续时，其工作人员提出需要签订了原有房屋征收补偿协议后，才能免征相关费用办理过户，由于重庆市涪陵区国土局统征办一直不与我们签订房屋征收补偿协议，直到2017年9月15日双方才签订了房屋征收补偿协议，未及时办理产权过户手续，系行政机关的行政行为所导致，非因我们自身原因未办理。2017年8月31日，重庆市涪陵区人民法院受理了被告代忠明、戴小倩与第三人杨永文、王小凤民间借贷纠纷一案，诉讼中，被告代忠明、戴小倩提出了财产保全申请，该院作出了（2017）渝0102执保536号执行裁定书，裁定查封了登记在第三人杨永文、王小凤名下位于重庆市涪陵区XX路XX（房产证号为303房地证2013字第XX号，建筑面积141.72平方米）房屋。事后，我们向该院提出了执行异议申请，该院于2017年10月13日作出了（2017）渝0102执异182号执行裁定书，裁定驳回了我们的异议请求。我们认为，该院在查封该房屋前，我们与第三人杨永文、王小凤通过中介机构居间介绍签订了合法有效的买卖合同，并交纳了全部购房款，第三人杨永文、王小凤也将所出卖的房屋实际交付给了我们合法占有使用，且未能及时办理产权登记的原因系行政机关的行政行为所致，非因我们自身原因造成未办理产权过户手续。故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，我们提出的异议请求的理由足以排除人民法院在执行被告代忠明、戴小倩与第三人杨永文、王小凤民间借贷纠纷一案中所查封的执行标的。被告代忠明、戴小倩辩称，我们与第三人杨永文、王小凤之间具有合法的债权债务关系，人民法院查封登记在第三人杨永文、王小凤名下的房屋，按照物权法的规定不动产的转移必须以登记为前提，未经登记不发生物权转移变动的效力，故原告杨蓉、周焕云并不享有该查封房屋的物权，人民法院的执行行为并无不当，请求人民法院依法驳回原告杨蓉、周焕云的诉讼请求。第三人王小凤述称，位于重庆市涪陵区XX路XX号房屋的确系我与第三人杨永文共同所有，2017年3月18日我们通过中介公司介绍已出卖给了原告杨蓉、周焕云，原告杨蓉、周焕云支付了全部购房款，且我们也将该房屋早已交给了原告杨蓉、周焕云，由原告杨蓉、周焕云自己在居住使用，该房屋应归原告杨蓉、周焕云所有，我们尚欠被告代忠明、戴小倩的借款我们自己想办法归还，人民法院不应查封该房屋。第三人杨永文未作陈述。经审理查明，2016年12月16日，重庆市涪陵区人民政府作出了对涪陵区人民东路旧城改造二期项目征收冻结通知，原告杨蓉、周焕云所有的位于重庆市涪陵区XX街XX号XX号房屋被纳入了征收拆迁范围，该通知规定被征收人在征收冻结之日起18个月内再购房，可免收登记费、测绘费、转让手续费。2017年3月18日，原告杨蓉、周焕云考虑到政府将其原所有的房屋征收拆迁后无其他居住用屋，遂通过重庆腾宇置业顾问有限公司的居间媒介与第三人杨永文、王小凤签订了《房地产买卖居间协议》，协议约定，第三人杨永文、王小凤将其所有的位于重庆市涪陵区XX路XX号（房产证号为303房地证2013字第XX号，建筑面积141.72平方米）房屋出卖给原告杨蓉、周焕云，房屋总价款为56万元，原告杨蓉、周焕云在双方签订合同时支付3万元，2017年3月30日支付18万元，用于归还中国建设银行按揭贷款并办理解除抵押，解除抵押后3日内支付34万元，余款1万元在房屋交接时付清。合同签订后，原告杨蓉、周焕云于合同签订当日向第三人杨永文、王小凤支付了购房款3万元，2017年3月28日支付了购房款18万元，2017年4月11日支付了购房款34万元，2017年4月13日支付了购房款1万元，共计56万元，原告杨蓉、周焕云付清了第三人杨永文、王小凤全部购房款；2017年4月13日，原告杨蓉、周焕云与第三人杨永文、王小凤双方签订了《交楼确认书》，确认第三人杨永文、王小凤已将该房屋交付给了原告杨蓉、周焕云，原告杨蓉、周焕云接房后一直居住使用至今。2017年4月11日，原告杨蓉、周焕云与第三人杨永文、王小凤经协商办理产权过户事宜，第三人杨永文、王小凤向原告杨蓉、周焕云的女儿周杨出具委托书，负责与原告杨蓉、周焕云一起办理该房屋的产权过户手续，其委托行为并经重庆市涪陵公证处公证确认有效。事后，原告杨蓉、周焕云与第三人杨永文、王小凤的受托人周杨在不动产登记部门办理过户手续时，其工作人员要求提供购房人与重庆市涪陵区国土局统征办签订的房屋征收补偿协议，才能办理被征收人再购买房屋免征相关费用的产权过户手续，因重庆市涪陵区国土局统征办在2017年9月15日才与原告杨蓉、周焕云签订了房屋征收补偿协议，导致原告杨蓉、周焕云与第三人杨永文、王小凤之间未能及时办理讼争房屋的产权过户。2017年8月31日，本院受理了被告代忠明、戴小倩与第三人杨永文、王小凤民间借贷纠纷一案，诉讼中，被告代忠明、戴小倩向本院提出了财产保全申请，本院遂作出了（2017）渝0102执保536号执行裁定书，裁定查封了登记在第三人杨永文、王小凤名下位于重庆市涪陵区XX路XX号（房产证号为303房地证2013字第XX号，建筑面积141.72平方米）房屋。事后，原告杨蓉、周焕云向本院提出了执行异议申请，2017年10月13日，本院作出了（2017）渝0102执异182号执行裁定书，裁定驳回了原告杨蓉、周焕云的异议请求。原告杨蓉、周焕云不服该裁定，遂在法定期限内诉至本院。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述笔录，原告提供的《房地产买卖居间协议》1份、《交纳购房款收条》4张、《交楼确认书》1份、《委托公证书》1份、《水、电、气使用发票》、《房屋征收补偿协议》、《涪陵区国土局统征办证明》1份、《（2017）渝0102执保536号执行裁定书》1份，《（2017）渝0102执异182号执行裁定书》1份，被告提供的《（2017）渝0102执保536号执行裁定书》1份，《（2017）渝0102执异182号执行裁定书》1份、《（2017）渝0102民初6328号民事判决书》等证明材料在卷佐证，这些证明材料已经开庭审理质证和本院审查，可以采信。本院认为，位于重庆市涪陵区XX路XX号房屋登记在第三人杨永文、王小凤名下，其所有权应属于第三人杨永文、王小凤。但是，本院在查封该房屋前，原告杨蓉、周焕云与第三人杨永文、王小凤通过中介机构居间介绍，双方签订了合法有效的买卖合同，原告杨蓉、周焕云交纳了全部购房款，第三人杨永文、王小凤也将所出卖的房屋实际交付给原告杨蓉、周焕云合法占有使用，该房屋未及时办理产权登记的原因系行政机关的行政行为所延误，且延误办理期限在合理期限范围内，应认定非因原告杨蓉、周焕云自身原因造成未办理产权过户手续。故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告杨蓉、周焕云提出执行异议的理由能够排除本院在执行被告代忠明、戴小倩与第三人杨永文民间借贷纠纷一案中，所查封的位于重庆市涪陵区XX路XX号房屋的执行标的。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：本院在执行被告代忠明、戴小倩与第三人杨永文民间借贷纠纷一案中，不得执行位于重庆市涪陵区XX路XX号（房产证号为303房地证2013字第XX号，建筑面积141.72平方米）房屋的执行标的。本案案件受理费4300元，由被告代忠明、戴小倩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  陈基斌人民陪审员  何永平人民陪审员  黎兴玲二〇一七年十二月二十八日书 记 员  张 洋