广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤13民终4322号上诉人（原审被告）：惠州市惠阳德亿实业发展有限公司，住所地：惠阳区淡水石园西街名苑启盛大厦3号写字楼。法定代表人：叶南雄。委托诉讼代理人：谢海鹏，广东德邻事务所律师。被上诉人（原审原告）：程瑶，女，汉族，1990年9月21日出生，住湖北省武穴市。委托诉讼代理人：张伟松，广东解治律师事务所律师。委托诉讼代理人：周柔蘅，广东解治律师事务所律师。上诉人惠州市惠阳德亿实业发展有限公司（以下简称德亿公司）因与被上诉人程瑶商品房预售合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2017）粤1303民初421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人谢海鹏，被上诉人的委托诉讼代理人张伟松、周柔蘅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人德亿公司上诉请求：1、撤销惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初421号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉请；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：就被上诉人购买上诉人开发的惠阳“名苑?星河湾项目”三期3E栋14单元04号房，上诉人与被上诉人于2016年1月4日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，该合同第8条约定交付期限为2016年6月30日，该合同补充协议第九条约定逾期交付在90天内的，买受人予以理解，出卖人不承担逾期交付的违约责任，逾期超过90天的，出卖人按照《商品房买卖合同》第九条约定承担逾期交房的违约责任；同时，补充协议第六条约定，买受人收楼时，应当按照合同约定付清房款及政府规定的各项费税；按揭方式付款的，还须按揭银行已将按揭款付至出卖人账户；否则，出卖人可以相应顺延交付时间，且不属出卖人违约。2016年12月9日，就逾期交楼事宜，上诉人与被上诉人签订《逾期交楼补偿确认函》，约定自备案合同约定的交楼日期至2016年12月8日，按照日万分之三点五支付逾期交楼违约金给被上诉人。该确认函签署后，上诉人依据补充协议第九条约定扣减不视为违约的90天后向被上诉人支付了补偿22208元，被上诉人并未向上诉人提出异议，后直接诉至法院，认为上诉人支付的补偿金不足，要求赔偿。原审判决认为不能扣减90天，故此判决上诉人补足32650元。上诉人认为，确认函中约定上诉人承担逾期交楼补偿的期限是“自备案合同约定的交楼日期至2016年12月8日”，并未约定按照备案合同第8条的约定的期限，补充协议也是备案合同的组成部分，补充协议第九条的约定实际上已将商品房买卖合同第8条约定的交楼时间推迟了90天，因此，确认函中“备案合同约定的交楼日期”不是商品房买卖合同第8条约定的交楼时间，而应该推后90天。据此，上诉人扣减符合确认函的约定。退一步说，即使双方理解上存在分歧，那也属约定不明，法院审理后认为不应当扣减，那也不能认定上诉人部分逾期支付。被上诉人程瑶答辩称：上诉人与被上诉人签订的《逾期交楼补偿确认函》已明确约定违约金起算日期和逾期不能支付补偿金的违约责任。一审法院根据该函作出的判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审原告程瑶向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付迟延交房违约金113631.94元（以房屋交易总价为基数，自2016年7月1日1日至2016年12月8日共160天，639999元*万分之三点五*160+100000元)；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2016年1月4日，原告与被告签订涉案《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定：原告购买被告开发建设的位于惠州市××区淡水××星河东路××花园（××）3E幢14层04号房（下称涉案房屋），总房价为639999元；首期款已付299999元，银行按揭340000元。合同第八条约定交付期限：出卖人（被告）应在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的涉案房屋交付给买受人（原告）使用。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。《补充协议》第九条约定：出卖人逾期交房在90天内的，买受人予以理解，出卖人不承担逾期交房的违约责任；逾期超过90天的，出卖人按照《商品房买卖合同》第九条的约定承担逾期交房的违约责任。《补充协议》第十三条约定：合同中填写的乙方名称、通信地址、电话等均准确有效，并作为乙方的有效送达地址（在该房屋交付后，则该房屋的地址作为有效送达地址）……除本合同及补充协议另有约定外，甲方给乙方的所有通知（包括但不限于发送《入伙通知书》等）可用传真、挂号邮寄、快递等方式送达，或在网络媒体、当地公开发行的报纸上发布公告等方式送达。送达时间为以传真方式发出的，以发出日期视为送达日；以快递方式发出的，寄出后第3日视为送达日；以挂号邮寄发出的，寄出后第7日视为送达日；在网络媒体或当地公开发行的报纸上公告发出的，则公告发布当日视为送达日；多次通知的，以第一次通知到达的日期为送达日。合同签订后，原告依约履行了付款义务。由于被告未按约定期限交楼，2016年12月9日，被告向原告出具《逾期交楼补偿确认函》（以下简称确认函），原告签名认可。该确认函确认：1、逾期交楼违约金标准变更为日万分之三点五。2、补偿起始日：一次性付款客户，自备案合同约定的交楼日期至2016年12月8日止；按揭客户，自备案合同约定的交楼日或按揭放款已经到账日两个日期中，以在后的日期开始计算至2016年12月8日止。3、开发商在本确认函签署后15个工作日内将补偿金付至业主提供的银行账户；如逾期，开发商增加补偿金额5万元给业主。4、开发商保证在本确认函出具之日起15个工作日内取得交楼所须全部证件；如逾期，开发商增加补偿金额5万元给业主。5、本确认函自签署之日起生效。2016年12月6日，涉案房屋经竣工验收合格；2016年12月12日前，涉案房屋规划、环保验收、防雷装置、消防、燃气工程、人防工程、污水处理装置、白蚁防治工程等均经验收合格；2017年1月6日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局收齐被告涉案楼盘的竣工验收备案文件。2017年1月10日，被告在惠州日报刊登入伙公告，告知包括原告在内的名苑星河湾花园三期业主可于2016年12月8日至2017年1月31日期间办理入伙手续。2016年12月26日，被告向原告银行账户支付违约金22208元。原告于2017年1月18日向被告签名确认《单元签收表》，证明原告已办理收楼手续。一审法院认为，原告与被告所签订的涉案《商品房买卖合同》、《补充协议》及确认函，系原被告双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。原告已经依约向被告支付全部房款，但被告未在合同约定期限内将涉案房屋交付给原告使用，违反合同约定，构成违约，应向原告支付逾期交房违约金。而确认函对合同中关于违约责任的条款进行了变更，故违约金的计算应以确认函为准，即为13632元【以639999元为基数，每日按万分之三点五的标准从2016年7月1日起计算至2016年12月8日止共160天，并已扣减被告已支付给原告的违约金22208元】。被告提出违约金的计算期限应按《补充协议》的约定扣减90天的主张，因在原被告签订《补充协议》之后，被告向原告出具了确认函，而确认函已变更原来合同和补充协议中关于违约金的约定，故违约金的计算应以确认函为依据，对被告主张，本院不予支持。被告按确认函约定向原告支付了违约金22208元，履行了《确认函》约定的部分违约金，但未足额支付违约金给原告，应按照确认函及未履行部分的比例向原告支付补偿金19018元（13632元/35840元×50000元）。原告诉求的迟延交房违约金应包括被告逾期交楼违约金及未足额支付违约金的补偿金两部分，即32650元（13632元+19018元）。原告请求按照约定支付全部补偿款50000元的主张，缺少事实和法律依据，也不符合公平原则，故本院不予支持。原告请求被告支付逾期未取得交楼所需全部证件的补偿款50000元，由于被告德亿公司已于确认函约定日期前取得交楼所需全部证件，并于2017年1月10日公告通知原告收楼，故原告该项诉请没有事实依据，本院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告惠州市惠阳德亿实业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告程瑶逾期交房违约金32650元（已扣减被告惠州市惠阳德亿实业发展有限公司已支付给原告程瑶的违约金22208元）。二、驳回原告程瑶的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人德亿公司与被上诉人程瑶在庭询时均认可一审法院认定事实，亦未提交新的证据。本院确认一审查明的事实。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一是违约金的计算期限是否应扣减90天；二是未足额支付违约金是否应按未履行部分比例支付补偿金。关于违约金的计算期限是否应扣减90天的问题。本院认为，上诉人德亿公司与被上诉人程瑶所签订的《商品房买卖合同》及附件五《补充协议》，以及《逾期交楼补偿确认函》，系当事人双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。被上诉人程瑶已经按照合同约定向上诉人德亿公司支付了全部购房款，上诉人未能在合同约定的期限内交付涉案房屋给被上诉人使用，违反了双方合同约定，已构成违约，应当按照合同约定支付违约金。《逾期交楼补偿确认函》经双方协商一致，对此前双方签订的合同中关于违约责任的条款进行了变更，故逾期交房违约金补偿事宜应以该函内容为依据。该函第2条约定“补偿起始日：一次性付款客户，自备案合同约定交楼日期至2016年12月8日止；按揭客户，自备案合同约定交楼日或按揭放款已经到账日两个日期中，以在后的日期开始计算到2016年12月8日止”，《商品房买卖合同》及附件五《补充协议》都是备案合同的一部分，其中《商品房买卖合同》第八条约定的交楼日期为2016年6月30日前，第九条约定逾期交房违约责任“（1）逾期不超过60日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之五的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之五的违约金”，该条亦明确逾期交房的违约金起算日为本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起。上诉人依据附件五《补充协议》第九条“《商品房买卖合同》第八条、第九条的补充说明：鉴于房地产开发受外界因素影响较多，出卖人逾期交房在90天内的，买受人予以理解，出卖人不承担逾期交房的违约责任。逾期超过90天的，出卖人按照《商品房买卖合同》第九条的约定承担逾期交房的违约责任”，主张违约金的起算日期应延后90天，但该《补充协议》第九条并不是对交房日期的变更，只是买受人出于对出卖人的理解给予的宽限期，如在90天内的宽限期内交房，则买受人免除出卖人逾期交房的违约责任，而逾期超过90天的宽限期仍未交房的，仍需按照《商品房买卖合同》约定承担逾期交房责任，该约定应属明确具体，不存在约定不明。本案上诉人交房明显超过了90天的宽限期，故应按照《商品房买卖合同》约定的交楼日2016年6月30日的次日起计算违约金。上诉人请求违约金的计算期限应扣减90天的主张不成立，本院不予支持。关于未足额支付违约金是否应按未履行部分比例支付补偿金的问题。《逾期交楼补偿确认函》第3条约定“开发商在本确认函签署后15个工作日内将补偿金付至业主提供的银行账户。如逾期，开发商增加补偿金额5万元给业主。”该函是双方协商一致的真实意思表示，关于逾期未支付违约金的补偿标准亦属明确，上诉人未按照该函约定完全支付全部违约金，已构成违约，应按照确认函约定支付补偿金。现上诉人以交房日期属约定不明、补偿金明显过重为由，主张不予支付补偿金，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院以上诉人仅履行了确认函约定的部分违约金，但未足额支付违约金，以适用公平原则为由判决上诉人按照未履行部分的比例向被上诉人支付补偿金，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人惠州市惠阳德亿实业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费616元，由上诉人惠州市惠阳德亿实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱莉娜审 判 员 丁晓鹏审 判 员 刘宇慧二〇一七年十二月二十六日法官助理 陈佳汝书 记 员 钟润美