广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法沙民一初字第531号原告：张冠美，女，1964年6月14日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。委托代理人：陈冠荣、范新华，均系广东香山律师事务所律师。被告：李浩良，男，1973年11月26日出生，汉族，住广东省中山市。被告：刘桂媚，女，1963年4月10日出生，汉族，住广东省中山市。两被告共同委托代理人：刘宏杰，系广东ＸＸ海天律师事务所律师。原告张冠美诉被告李浩良、刘桂媚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月1日受理后，由审判员熊伟独任审判，于2015年6月25日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2015年11月18日公开开庭进行了审理。原告张冠美及其委托代理人陈冠荣，被告李浩良、刘桂媚委托代理人刘宏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张冠美诉称：中山市XXX房（以下简称XXX号房）和中山市×XX号车位（以下简称XX车位）的销售登记备案买受人（准业主）是被告李浩良。原告与被告李浩良于2013年2月5日签订《房地产买卖合同》约定被告李浩良以40万的价格把XXX房转让给原告。2013年2月6日双方又签订另一份《房地产买卖合同》，约定被告李浩良以5万元的价格把XXX车位转让给原告。两份合同均约定买卖双方的过户税费都由原告承担。在2013年2月5日关于XXX房的合同签订之前，原告已经把现金30万元支付给被告李浩良（李浩良收款后立即把该款转交给他的朋友陈泽伦），该合同签订后，原告分两次把该合同剩余的转让款10万元支付给被告李浩良。2013年2月6日的合同签订后，原告也把该合同的转让款5万元支付给被告李浩良。原告在两天之内已经把两宗物业的转让款（合计45万元）付清给被告李浩良，由被告李浩良分别开具收据给原告。签订合同时，以上物业已办理了商品房销售登记备案，但未办理产权证，未能及时过户。2013年5月5日，原被告双方对原来的两份合同进行修改，重新签订两份《房地产买卖合同》，把原来约定的过户税费都由原告承担变更为由被告李浩良承担，相应的，把XXX房的转让价由40万元变更为47万元，把XXX车位的转让价由5万元变更为8万元（两宗物业的转让价共增加10万元）。签订合同后，原告把10万元现金支付给被告李浩良，由被告签署一份新的《收款收据》给原告，确认收到原告支付的XXX房转让款47万元和XXX车位的转让款8万元。被告李浩良以该《收款收据》替换其原来签署的收据。2014年3月10日，原被告双方同意以被告承担2万元违约金作为条件解除XXX车位的买卖合同。解除该买卖合同后，被告李浩良本来应当把违约金2万元和转让款8万元（合计10万元）即时支付给原告，双方同意把该款项转化为原告出借给被告的借款本金，被告李浩良为此而向原告出具10万元《借据》，并同意把XXX车位抵押给原告作为担保。2014年5月18日，原被告双方签订《房地产买卖合同补充协议》，再次确认被告李浩良已经于2013年5月5日收齐了原告支付的XXX房转让款47万元，但由于该房的一手楼产权证未办妥，未能及时把该房的产权过户至原告名下，并且被告未能及时把该房移交给原告，被告为此而签订了《房地产买卖合同》之后分次支付了一定的补偿款项给原告，原告对被告之前迟延履行合同的违约责任不再向被告另行追究，但被告应当密切关注发展商办理该房的一手楼产权证的进展，在被告李浩良名下的该房一手楼产权证出证后，双方毫不迟疑地尽快地到房地产交易所办理过户手续。原告有权要求把新产权证办至原告名下（或原告指定的人名下）。被告李浩良名下的XXX房的一手楼产权证于2014年8月19日获得颁发，但被告迟迟没有把XXX房已办产权证的情况通知原告。后来，原告于2015年3月9日到中山市土地房产产权档案馆查询，得知被告李浩良已经于2014年10月把该房过户给被告刘桂媚，被告刘桂媚名下的产权证已经于2014年10月27日获得颁发。被告李浩良未经原告同意而把XXX房过户给刘桂媚，属于被告刘桂媚违约，原告要求解除合同。根据该房的《房地产买卖合同》第九条，除了退还购房款47万元给原告之外，被告李浩良应当向原告支付违约金10万元。原告聘请律师处理本案法律事务需要支付的律师费共计18000元，根据《房地产买卖合同》第十二条的约定，该律师费损失应当由被告李浩良承担。被告刘桂媚是被告李浩良的妻子，XXX房属于两被告的夫妻共同财产，本案的债务发生于两被告夫妻关系存续期间，并且因为夫妻共同财产引起，因此，本案的债务属于夫妻共同债务，按照婚姻法及相关司法解释的规定，两被告应当对本案的债务承担连带责任。原告为维护自身合法权益，特具状诉至法院，请求判令：1.解除原告张冠美与被告李浩良于2013年5月5日签订的关于中山市XXX房的《房地产买卖合同》；2.两被告连带向原告退还购房款470000元，支付违约金100000元，支付律师费18000元；3.由被告承担本案的诉讼费。原告张冠美为支持其诉讼请求，在举证期限内提交了如下证据：1.商品房销售登记备案表2份；2.房地产买卖合同4份；3.收款收据；4.借据；5.房地产买卖合同补充协议；6.房地产档案资料证明表；7.委托代理合同、前期律师费发票；8.后期律师费发票；9.张冠美银行帐户交易明细清单。被告李浩良、刘桂媚辩称：1.原、被告之间确实存在民间借贷关系，实际借款金额不是本案的借款金额，被告李浩良已经将相应的款项偿还给原告；2.被告刘桂媚对被告李浩良借款并不清楚，且该笔借款也不是用于夫妻共同生活。根据最高法院关于夫妻共同债务的明确规定，借款是由被告李浩良转给陈泽伦，实际上该笔款项已用于第三方。因此，该笔借款不应当为夫妻共同债务，且我方看到原告提供的证据中金额全部以现金支付不符合常理。被告李浩良、刘桂媚就其辩解，在举证期限内向本院提交了如下证据：结算业务申请书、转账记录、个人业务凭证、银行流水。经审理查明：根据2012年1月18日《中山市商品房销售登记备案表》，位于中山市××××房的买受人为李浩良，建筑面积XXX平方米，套内建筑面积XXXX平方米，合同编号为XXXX。2013年2月5日，李浩良（甲方）与张冠美（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：位于中山市××××房已经办理了商品房买卖合同登记备案（合同编号为HTNXXXX），但未出产权证，建筑面积XXX平方米，套内建筑面积XXXX平方米；甲方保证对该物业享有完全权利，保证其有权出售该房，甲方保证该房能办理一手楼产权证，然后能够过户给乙方，该房转让价为400000元，本次交易过户的买方和卖方的税费都由乙方负担；签订合同前，甲方已收到了乙方支付的第一笔转让款300000元，乙方应在签订本合同后两天内把剩余转让款支付给甲方；甲方在收到上述款项及甲方名下的一手楼产权证出证后，甲乙双方尽快到房地产交易所办理过户手续，乙方有权要求把新产权证办至乙方或乙方指定的人名下；甲方应当在收到转让款当天把该房按现状移交给乙方；如甲方悔约，或其他严重违约导致合同解除的，或者由于甲方的原因而导致本合同无效或者无法实际履行的，甲方所收到的款项全部退还给乙方之外，另由甲方赔偿300000元给乙方；如乙方悔约，或其他严重违约导致合同解除，或者由于乙方的原因而导致本合同无效或者无法实际履行的，乙方须赔偿300000元给甲方；与本合同有关的纠纷，通过中山市第一人民法院诉讼解决，所需的诉讼费、律师费、调查费等由违约方承担。合同还约定了其他事项。2013年5月5日，双方又签订《房地产买卖合同》，将上述合同的有关条款作了如下调整：该房转让价由400000元调整为470000元，本次交易过户的买方和卖方的税费都由甲方承担；如甲方悔约，或其他严重违约导致合同解除的，或者由于甲方的原因而导致本合同无效或者无法实际履行的，甲方所收到的款项全部退还给乙方之外，另由甲方赔偿100000元给乙方；与本合同有关的纠纷，通过中山市第一人民法院诉讼解决，所需的诉讼费、律师费、调查费等由违约方承担。2014年5月18日，双方签订《房地产买卖合同补充协议》，约定：甲方已经于2013年5月5日收取了乙方支付的该房转让款470000元，但由于该房的一手楼产权证未办妥，未能及时把该房移交给予乙方，甲方为此在签订了《房地产买卖合同》之后分次支付了一定的补偿款项给乙方，乙方对甲方之前迟延履行合同的违约责任不再向甲方另行追究。合同还约定了其他事项。2014年8月19日，位于中山市××××房已办理房地产权属证书，土地证号：国（XXX）易XX**，房产证号：××。张冠美认为李浩良在拿到该房产证后，未通知其到国土部门办理该房的过户手续，反而在2014年10月27日将该房过户到刘桂媚名下[土地证号为：国（XXX）XX**，房产证号为：××]，已构成违约。张冠美遂向本院起诉，主张前述实体权利。另查：根据张冠美提供的其在中国银行中山湖滨支行×××帐户交易明细清单，张冠美于2013年2月5日取现180000元、130000元、5000元、5000元、5000元、5000元，共取现330000元，于2013年2月6日取现105000元，两次取现共计435000元。张冠美认为由于李浩良需要现金，其于2013年2月5日将现金300000元在其代理人陈冠荣律师所在的广东香山律师事务所办公室交给李浩良，李浩良在庭审中予以确认，并认为其在收到300000元现金后，将其转交给朋友陈泽伦。张冠美认为由于李浩良要求其提供现金，其于2013年2月5日又支付一笔现金45000元（该45000元的来源为：当天取现4个5000元共20000元，加取现310000元中剩余的10000元，再加手上现金15000元，合计45000元），于2013年2月6日支付现金105000元。上述款项共计450000元。根据张冠美提供的其在中国银行中山臻园支行×××帐户交易明细清单，张冠美于2013年3月25日取现50000元，于2013年4月22日取现50000元，两次取现共计100000元。张冠美认为双方在2013年5月5日再次签订《房地产买卖合同》，将上述位于中山市××××XXX房的转让价由400000元上调为470000元，将位于中山市×××号车位转让价由50000元上调为80000元，共计增加了100000元。张冠美于2013年5月5日支付给李浩良现金100000元，加上2013年2月5日、2月6日支付的450000元，共计支付550000元。同日，李浩良出具《收款收据》，内容为：本人李浩良现收到张冠美交来的中山市××××房的转让款现金470000元及中山市××××号车位的转让款现金80000元。李浩良在收款人处签名并捺印。又查：2013年4月7日，李浩良通过中国银行向张冠美转账13500元；2013年6月6日，刘桂媚通过中国银行向张冠美转账17000元；2013年7月8日，刘桂媚通过中国工商银行向张冠美转账17000元；2013年8月5日，叶青通过中国工商银行向张冠美转账17000元，双方均确认叶青是李浩良的员工；2013年12月9日，赵玉萍通过中山农商银行向张冠美转账17500元，双方均确认赵玉萍是李浩良的员工；2014年1月9日，刘桂媚通过中山农商银行向张冠美转账17000元；2014年3月8日，刘桂媚通过中国银行向张冠美转账17000元；2014年8月18日、2014年9月26日、2015年1月4日，刘桂媚通过中国工商银行分别向张冠美转账5000元、10000元、8000元。上述款项共计139000元。因李浩良于2013年12月20日向张冠美借款100000元[张冠美同时向本院起诉的另案，案号为：（2015）中一法沙民一初字第532号]，又于2014年3月10日将其应退还给张冠美购买车位的100000元转为借款[本院另案，案号为：（2015）中一法沙民一初字第530号]，故李浩良认为上述款项139000元为支付上述两笔借款的利息及本金，并认为上述两笔借款的本息已支付完毕。张冠美认为双方在2014年5月18日签订《房地产买卖合同补充协议》，因位于中山市××××房的一手楼产权证未办妥，李浩良未能及时把该房过户给张冠美，故李浩良在签订《房地产买卖合同》之后多次向张冠美支付了一定的补偿款项，认为李浩良、张冠美在2015年5月18日前支付的款项均为李浩良、张冠美支付的延期交房的补偿款，并认为李浩良、张冠美在2014年5月18日之后支付的三笔款项共23000元为支付上述两笔借款的利息。再查：2008年11月18日，李浩良与刘桂媚登记结婚，结婚证字号为：粤中沙结字XXXX。张冠美为起诉李浩良、刘桂媚退还购房款偿，于2015年4月1日与广东香山律师事务所签订《委托代理合同》，支付律师费18000元，并提供了相应的发票。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。张冠美与李浩良于2013年5月5日签订的《房地产买卖合同》及于2014年5月18日签订的《房地产买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同的约定履行。关于张冠美是否已足额支付购房款的问题。合同签订后，张冠美于2013年2月5日支付现金300000元，又应李浩良的请求于当日支付现金45000元，于2013年2月6日支付现金105000元，合计支付现金450000元，用于支付购买位于中山市××××房的转让价款400000元，及支付购买位于中山市××××号车位转让价款50000元。双方于2013年5月5日再次签订《房地产买卖合同》，将上述房产和车位价格提高了100000元后，张冠美又从其帐户中取现100000元支付给李浩良。李浩良对2013年2月5日支付的现金300000元予以确认，但不确认张冠美支付的其他费用。因张冠美提供了其在中国银行×××帐户的取款凭证，根据该取款凭证，张冠美于2013年2月5日、2月6日共取款435000元，加上其自有的现金15000元，合计向李浩良支付现金450000元有相应的依据。张冠美又从其帐户中取现100000元支付给李浩良，且李浩良于2015年5月5日向张冠美出具了《收款收据》，确认共收到张冠美支付的现金550000元，本院予以认定，张冠美已足额向李浩良支付了购房款。关于李浩良应退还张冠美购房款的数额及违约金、律师费等问题。张冠美履行了其向李浩良支付购房款的义务，李浩良应按合同的约定将位于中山市××××房的房地产过户给张冠美。但李浩良在拿到了上述房地产的权属证书后，并没有按合同约定过户给张冠美，而是过户给其妻子刘桂媚，致使张冠美签订合同的目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，张冠美可以解除与李浩良于2013年5月5日签订的《房地产买卖合同》，并要求李浩良退还已支付的上述房地产的购房款470000元，并赔偿其损失。2013年5月5日的《房地产买卖合同》约定“如甲方（李浩良）悔约，或其他严重违约导致合同解除的，或者由于甲方的原因而导致本合同无效或者无法实际履行的，甲方所收到的款项全部退还给乙方（张冠美）之外，另由甲方赔偿100000元给乙方”，故李浩良应向张冠美支付因违约而应支付的违约金100000元。合同约定“与本合同有关的纠纷……所需的诉讼费、律师费等由违约方或过错方承担”，张冠美为本案诉讼支付律师费18000元，故李浩良应支付张冠美律师费损失18000元。关于刘桂媚的责任承担问题。刘桂媚与李浩良是夫妻关系，刘桂媚在答辩时主张其对李浩良借款并不清楚，且该笔借款也不是用于夫妻共同生活，但根据其提供的结算业务申请书、转账记录、个人业务凭证、银行流水等证据显示，刘桂媚多次向张冠美的帐户汇款，故本院对其认为对李浩良借款并不知情的抗辩不予采信。李浩良的上述借款发生在其与刘桂媚夫妻关系存续期间，根据《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，刘桂媚应对李浩良所欠张冠美的债务承担共同清偿责任。关于李浩良、刘桂媚于2013年4月7日至2015年1月4日期间向张冠美共支付139000元如何认定的问题。李浩良、刘桂媚认为上述款项是支付本院另两案两笔款项的利息及本金，并认为上述两笔款项本息已支付完毕，但另两案的本金为200000元，李浩良、刘桂媚也未提供具体扣减的计算方法,故李浩良、刘桂媚的上述抗辩无事实依据。由于李浩良在合同签订后无法交付上述房产，故双方于2014年5月18日又签订《房地产买卖合同补充协议》，对李浩良在2013年2月5日签订《房地产买卖合同》之后分次支付的费用当做迟延交付的补偿款，并对李浩良违反2013年2月5日《房地产买卖合同》的违约责任不再追究。故本院认定李浩良、刘桂媚在2014年5月18日前支付的费用为其向张冠美支付的迟延交房的补偿款，在2014年5月18日之后支付的23000元为支付另两笔款项的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告张冠美与被告李浩良于2013年5月5日签订的关于中山市XXX房的《房地产买卖合同》；二、被告李浩良、刘桂媚于本判决生效之日起七日内向原告张冠美退还购房款470000元，支付违约金100000元，支付律师费损失18000元，合计588000元。若未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9680元（原告张冠美已预交），由被告李浩良、刘桂媚负担并于本判决生效之日起七日内直接返还原告张冠美。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  熊 伟审 判 员  廖鑑财人民陪审员  梁蓓莉二○二○一五年十二月三十日书 记 员  李志健陈奇