江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2015)阜益民初字第0311号原告余文英，农民。委托代理人李相荣，农民。委托代理人韩亚国，阜宁县法律援助中心法律工作者。被告谢广富，市民。被告沈中林，农民。原告余文英与被告谢广富、沈中林为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余文英及其委托代理人李相荣、韩亚国、被告谢广富到庭参加诉讼，诉讼中，原告申请撤回对被告沈中林的起诉，本院依法予以准许。本案现已审理终结。原告余文英诉称，2013年8月3日，被告沈中林、谢广富与李相荣、余文英签订一份协议书，约定李相荣、余文英将水泥制品厂的土地给沈中林、谢广富开发。2009年4月20日，二被告签订分开开发协议书，2009年9月26日，二被告签订约期还款协议书，并说明谢广富必须协助沈中林将12间房屋手续办到位。2009年5月6日，沈中林根据谢广富与李相荣、余文英2009年4月30日签订的协议书向原告出具代建房屋承诺书，约定具体房屋位置，代建费最终协商为50000元，另约定原告的六间房子归沈中林拆除，所有材料归沈中林所有，房屋标准同余家旭家，但实际上房屋的内外粉刷、门窗、水磨石、楼梯都是原告自己花钱，至今未有完工。现起诉要求判令被告将罗桥镇兴隆街向北延伸工程，颜长青屋后座东朝西由南向北代建的第一间一至三层房屋交付给原告或依法判决被告沈返还这间房屋的价值（十万元）给原告；诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告余文英将诉求明确为要求被告谢广富交付房屋。被告谢广富辩称，房子是我个人开发的，与任何人无关，被告沈中林只是给我施工负责的，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，1994年11月30日，原罗桥乡工业公司代表其下属企业罗桥乡水泥制品厂与原告丈夫李相荣签订房屋买卖协议书，将厂房及水泥场地出售给李相荣，罗桥乡村镇建设办公室、罗桥乡土地管理所均在该协议上盖章，罗桥乡土地管理所在协议上注明：买卖成立，同意过户，土地使用权随房转移，后双方在罗桥乡法律服务所进行了见证。同年12月9日，李相荣向罗桥乡村镇建设办公室交纳房产交易管理费，12月10日向罗桥乡财政所交纳了契税，12月25日罗桥乡财政所向李相荣发放房屋产权变更契证，契证上产权转移原因为：原为水泥制品厂，因经营不善而倒闭，经批准拍卖。2008年8月3日，原告余文英及李相荣（甲方）与被告沈中林、谢广富（乙方）签订协议书一份，约定甲方自愿将水泥制品厂的土地交给乙方开发建筑，按实际间数计算，每间地段价格为2万元，间数以宽四米至中、长十五米为准等相关内容。2009年4月30日，原告余文英及李相荣作为甲方与被告谢广富又签订一份协议书，内容为李相荣水泥制品厂地皮及设施48万元，甲方同意除去村组地皮钱8.6万元、农具厂1.8万元及他人5万元，另经他人调解谢广富又加1.4万元，甲方合计应得34万元等相关内容。协议签订后，甲方将相关地块交予被告谢广富实际开发建房。2009年1月18日，被告谢广富与罗桥镇村镇建设服务中心签订罗桥镇兴隆商贸街北段延伸工程建设协议书一份，约定被告谢广富对罗桥镇兴隆商贸街北段（包含原告购买的原罗桥乡水泥制品厂水泥厂地）进行商住楼开发，并向有关部门交纳相应税费，现商住楼已基本建成并部分出售。2009年4月20日，二被告签订分开开发协议书，2009年9月26日，二被告签订约期还款协议书；庭审中，被告谢广富提出非为其本人签字，但未有申请鉴定，原告亦未能就分开开发的实际履行状况提供相应证据。2009年5月6日，被告沈中林向原告出具承诺，其中载明：余文英场地的六间房子有（应为由）沈中林拆除，材料全部归沈中林所有。余文英付叁万元（实际协商至伍万元）给沈中林为代建费，房屋标准同余家旭家。同日，被告沈中林向原告出具收条，载明收到原告代建费50000元。2011年1月6日，被告沈中林向原告余文英出具材料，载明房屋的具体位置为罗桥镇兴隆街向北延伸工程，颜长青屋后座东朝西由南向北代建的第一间一至三层房屋。原告曾以二被告系合伙关系为由向本院起诉，要求二被告连带承担上述地段土地转让款的给付义务，后经盐城市中级人民法院终审判决，认定包含涉案房屋在内的房屋均为被告谢广富独自开发并所有，其与被告沈中林并非合伙关系，并已生效。现原告诉至本院，提出被告沈中林系被告谢广富的工地负责人，其与原告签订购房合同并收取房款的行为构成代理，另二被告亦已分开开发，故被告谢广富应对被告沈中林的售房行为承担责任，要求被告谢广富承担交付房屋的义务。诉讼中，被告谢广富认可被告沈中林为其工地负责人，主要负责涉案工地的日常监管；如果有人前来购房，其在经过被告谢广富同意后可与买房人签订售房协议，并收取房款，相互间没有书面的授权委托类材料，原告亦未向本院提交相关售房授权委托材料，其购买房屋未有与被告谢广富进行联系。原告为涉案地段所开发房屋中的首位购房人。本院认为，当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现原告主张二被告之间构成代理关系，故被告谢广富应承担交付房屋的义务，对该诉请：1、被告沈中林的售房行为不够成有权代理，因相互间没有书面委托授权手续，且被告谢广富对此不予认可，而原告亦未提供相应证据予以证明；2、被告沈中林的售房行为不构成表见代理，依照合同法的规定，构成表见代理应当具备以下条件：一是行为人没有代理权；二是签订合同之时具有使相对人相信具有代理权的事实或理由；三是相对人主观上须为善意且无过失；四是具备合同有效一般条件。依据常理，购买房屋乃是生产、生活中的重大事件，原告作为涉案地段所购买房屋中的最先购房户，负有审慎调查义务，其在购房时仅与被告沈中林洽谈相关事宜，未有审查其有无代理权，且明知被告谢广富为开发人，却未与其就购房事宜进行洽谈，在合同履行过程中，也未要求被告谢广富对被告沈中林的行为予以追认，具有明显过错，不符合表见代理的构成要件，不构成表见代理。诉讼中，原告另提出二被告系分开开发，故被告谢广富对于被告沈中林的售房行为仍负有履行义务，其虽提供了分开开发协议书、还款协议书，但未能就被告沈中林的实际履行状况提供证据予以证明，另法院生效判决已经明确认定涉案地段房屋为谢广富单独开发、所有，故原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条,《中华人民共和国合同法》第四十八条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告余文英的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告余文英负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时向该院(开户行：盐城市农行中汇支行，帐号：4021)预交上诉案件受理费2300元。审 判 长  滕海军人民陪审员  范效菊人民陪审员  陈天宇二〇一五年十二月二十三日法官 助理  张 莉书 记 员  江洪鹏附录法律条文1.《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。2.《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实的有责任提供证据加以证明。