广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0304民初588号原告：王艳波，男，汉族，1974年2月9日出生，住址广东省深圳市盐田区，委托代理人：朱爱军，广东君龙律师事务所律师委托代理人：庄宇霖，广东君龙律师事务所实习律师被告：蔡晓晓，女，汉族，1975年4月30日出生，住址广东省深圳市福田区，深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道深南中路大庆大厦1层02号109房Ａ1，组织机构代码715279885。法定代法定代表人：吴军强。原告王艳波诉被告蔡晓晓、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告王艳波及其委托代理人朱爱军、庄宇霖到庭参加了诉讼，被告及第三人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2016年9月24日签订的编号为8196708的《房地产买卖合同》；2、解除《定金托管协议》；3、被告及第三人连带返还原告支付的定金1万元；4、被告支付原告违约金56万元；5、被告承担本案的诉讼费用。审理过程中，原告撤回第2、3项诉讼请求。事实和理由：2016年9月24日，经第三人介绍，原告与被告的代理人签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定被告将其所有的位于深圳市福田区浩铭财富广场B座23C房产（建筑面积52.84㎡，以下称涉案房产）转让给原告，转让成交价为280万元。根据合同第三、四、十六条约定，原告依约履行了自己的义务，于2016年9月24日支付了定金1万元交第三人监管，9月26日原告与被告的代理人及江苏银行股份有限公司深圳南山支行签订了《个人二手房交易资金委托监管协议书》，并将第二笔定金10万元存入原告在该银行开立的账户供银行冻结监管。后就等待被告赎出房产证，以便办理后续的过户手续。但被告拒不履行合同义务，直到今天仍未办理赎楼手续，期间原告及第三人多次催告，被告无动于衷，最后干脆拒接电话。后原告咨询律师，发现涉案房产早在2015年11月5日就被法院查封。被告的行为致使原告的合同目的无法实现，已经构成根本违约，给原告带来巨大损失，根据合同约定以及《合同法》的规定，原告有权解除合同，要求被告承担违约责任，故诉至法院。被告未答辩。本院庭后收到第三人提交的书面陈述，内容为：1、第三人非本案适格当事人，无需就本案纠纷承担相应责任。本案为房屋买卖合同纠纷，第三人作为居间方与买卖双方未居间合同关系，二者并非同一法律关系。2、涉案房产交易情况如下：2016年9月24日，经第三人居间，原、被告双方就涉案房产交易订立合同，约定成交价280万元，定金为11万元，买方一次性付款。合同签订后，原告向第三人托管了1万元定金，现该定金第三人已返还给了原告。另外10万元定金由买卖双方在江苏银行办理监管，据第三人了解该款项也已经返还给了原告。后被告一直未按合同约定注销涉案房产的抵押登记，经了解，涉案房产已经被深圳市福田区人民法院另案查封，卖方虽多次试图解除查封，始终未能解封并办理注销抵押登记，至此交易陷入停滞。经审理查明，2016年9月23日，被告出具公证委托书，委托卢小东等四人作为其出售涉案房产的代理人。代理权限包括转卖涉案房产、签署房地产买卖合同、赎楼、注销抵押登记、办理资金监管手续等。2016年9月24日，原告在第三人的居间下与被告的代理人卢小东签订了《房地产买卖合同》，约定被告将位于涉案房产转让给原告，转让成交价为280万元；原告在签署合同时向被告支付定金1万元，在签署合同之日起4日内再向被告支付定金10万元，定金交由居间方或银行监管；第二部分房款209万元原告须在被告赎出房地产证3日内全部付清，双方应于该期限届满日其3日内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；原告在出新房产证当日支付被告购房尾款60万元；涉案房产处于抵押状态，被告同意于签署合同之日起40日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方；双方同意在购房定金中预留1万元作为交房保证金，交由居间方托管；如被告逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还定金。同日，原告与被告的委托代理人卢小东及第三人签订了《定金托管协议》，约定将涉案房产交易定金1万元交第三人托管。另查，2016年9月18日，原告向第三人转账支付1万元，第三人向原告开具了1万元的保证金收据。2016年9月26日，原告（代理人王亚鹏代签）与被告及江苏银行股份有限公司深圳南山支行签署了《个人二手房交易资金委托监管协议书》，约定原、被告交易涉案房产，原告自愿将定金10万元存入监管资金账户交由江苏银行股份有限公司深圳南山支行监管，监管期限自原告将监管资金全额划入监管账户之日起60天。当日，原告将10万元定金转入资金监管账户。又查，涉案房产于2007年8月27日登记在被告名下，于2014年8月13日抵押给江苏银行股份有限公司深圳分行，2015年11月5日被本院以（2015）深福法民二初第14533-14534号裁定查封，于2016年6月7日被深圳市宝安区人民法院以（2016）粤0306财保251号之19裁定轮候查封，上述抵押、查封至2017年2月15日未注销和解除。原告表示在签署涉案合同时对涉案房产的查封情况并不知情，第三人是在约定的赎楼期满后告知原告被告没有资金赎楼且涉案房产被查封的情况。再查，2016年11月6日，江苏银行股份有限公司深圳南山支行将监管的10万元退还给了原告。第三人亦将托管的1万元定金退还给了原告。本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。案外人卢小东作为被告的代理人，与原告签署《房地产买卖合同》行为，在被告的授权范围内，应由被告承担相应民事责任。故原告与被告之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，原、被告应按《房地产买卖合同》的约定，全面、正确履行合同义务。原告已依约履行了支付定金的义务，但涉案房产因被告原因被查封，且被告未依约履行赎楼义务，被告已构成根本违约，原告有权请求解除合同并要求被告支付合同成交价280万元20%的违约金56万元。原告的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王艳波与被告蔡晓晓之间的《房地产买卖合同》；二、被告蔡晓晓应于本判决生效之日起十日内向原告王艳波支付违约金56万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9500元（已由原告预交），因原告撤回部分诉讼请求，按规定收取9400元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 姚  璇  娟人民陪审员 黄  绮  玲人民陪审员 吴  锡  钳二〇一七年十二月二十七日书 记 员 雷小勇(代)附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。