广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第1117号原告：李燕霞，住广东省佛山市高明区。原告：周辉彬，住广东省从化市。两原告的共同委托代理人：吴俊冰，系广东一粤律师事务所律师。被告：宾峰，住广州市天河区。被告：蒋剑锋，住广州市越秀区。委托代理人：韩永东、朱璐，均系上海市汇盛（广州）律师事务所律师。原告李燕霞、周辉彬诉被告宾峰、蒋剑锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月18日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月26日公开开庭进行了审理。原告李燕霞、周辉彬及两原告的共同委托代理人吴俊冰，被告宾峰、被告蒋剑锋的委托代理人韩永东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李燕霞、周辉彬共同诉称：两原告经朋友介绍认识两被告，有意购买被告宾峰单独所有的广州市天河北路581号芳草园804房，于2014年11月28日共同签署了《二手房买卖合同》，双方约定房屋总价是210万元，因标的房产尚未还清银行抵押贷款，两原告同意支付首期款130万元给被告宾峰赎契，被告宾峰承诺3个月内可以完成房子过户的全部手续。两原告按照合同约定向被告民生银行账号支付了首期款共130万元（含定金10万元），且取得了804房的钥匙，出于对被告宾峰及担保人的信任，两原告对房子进行了装修，收楼使用至今。期间两原告还取得了中国光大银行广州分行同意购房抵押贷款通知书，核定金额是130万元，履行了合同约定的责任和义务。根据合同约定第七条，被告应在签订合同90天内（即2015年2月28日）办妥该房产的赎契手续，并与两原告进行过户手续，但时至起诉日被告宾峰仍未办妥赎契手续，多次借口是因为银行的问题导致赎契时间延长，经两原告调查证实被告在合同存在期间已经涂销了原来在邮政储蓄银行广州市白云支行做的房产证的抵押手续，并在2015年12月2日再次将房屋抵押给华夏银行广州分行并向原告隐瞒再次抵押的事实，被告宾峰的行为属于严重的合同欺诈行为，严重侵害了两原告的合法权益。合同第七条同时约定，超出了合同约定的三个月时间被告宾峰仍未履行合同的责任和义务，即原告愿意继续履行合同的，被告宾峰应以首付款为本金每日支付原告千分之一的违约金，合同继续履行。为此，请求法院判令：1、被告宾峰向原告支付逾期办证违约金（按130万元首期款每日千分之一的标准，在本案中自2015年2月28日起计至法院判决发生法律效力之日止）；2、被告蒋剑锋对前述被告宾峰的第一项债务承担连带清偿责任；3、本案全部诉讼费由被告宾峰承担，被告蒋剑锋承担连带清偿责任。被告宾峰辩称：我同意办理上述房屋的权属登记在两原告名下的手续，确认我存在逾期办证违约行为，但认为两原告并没有遭受实际损失，我无须支付违约金给两原告。我认为违约金计付标准过高。被告蒋剑锋辩称：确认被告宾峰存在逾期办证违约行为。原告向被告宾峰支付首付款130万元后，被告蒋剑锋在2015年3-5月期间返还了32万元款项给原告周辉彬，该32万元款项相对于原告而言，是被告蒋剑锋代被告宾峰向原告返还的上述房屋的部分首付款。由于首付款金额存在变化，所以原告计付违约金的本金不应以130万元计算，应以98万元为本金计算。原告并没有遭受实际损失，因为上述房屋已实际交付给原告，并居住至今，所以两被告不需向原告支付违约金。经审理查明：位于广州市天河区天河北路芳草园581号804室的房地产（以下简称案涉房屋）的登记权属人为被告宾峰。相应的房地产权证（粤房地权证穗字第××号）显示：共有情况为单独所有，登记时间为2013年5月11日，建筑面积为83.37平方米，使用年限为70年，从1999年4月12日起。2013年5月11日，以13登记09016401号办理抵押登记；2014年12月2日以14登记01064913号办理注销抵押登记，同日以14登记01064913号办理抵押登记。2014年11月26日，原告李燕霞、周辉彬（同为乙方，下同）与被告宾峰（甲方，下同）、被告蒋剑锋（担保人，下同）签订《二手房买卖合同》（以下简称《合同》），约定：乙方同意购买甲方拥有的案涉房屋，建筑面积为83.37平方米；案涉房屋交易价格为2100000元；本合同签订之日，乙方向甲方支付100000元作为购房定金；甲、乙双方同意以公积金与银行按揭组合方式付款，并约定合同签订当日支付首付款（含定金）1300000元给甲方，剩余房款800000元申请银行按揭；甲方应于收到乙方购房定金之日起两天内将案涉房屋全部交付给乙方使用，并应在交房当日将水电煤气等费用结清；（第七条）甲方应于签订合同后的90天内办妥该房产的赎契手续，并与乙方进行过户手续，如果甲方逾期，乙方有权要求卖方承担违约责任，如果乙方愿意继续成交，甲方愿以收到首期款项为基数，按日千分之一支付违约金，合同继续履行，如遇国家政策及其他不可抗力因素除外；本合同一式三份，甲方产权人一份，乙方一份，担保人一份；（第十二条）担保人对该合同中甲方的履约承担全程担保责任直至过户交易为止；等内容。2014年11月28日，原告周辉彬通过手机银行转账形式向被告宾峰支付了100000元，通过网银转账形式向被告宾峰支付1100000元；2014年12月2日，原告周辉彬又通过手机银行转账形式向被告宾峰支付了100000元。对于上述三笔款项，宾峰分别向原告李燕霞出具金额依次为560000元、740000元的案涉房屋的首期款收据（无落款时间）。2014年12月23日，案外人中国光大银行广州分行个人贷款中心就原告李燕霞购买案涉房屋的贷款申请向其出具《同意购房抵押贷款通知书》。被告蒋剑锋于2015年3月20日通过银行转账方式向原告周辉彬支付200000元（转账备注为退芳草园581号804首付款差额）；于2015年4月4日通过网银转账方式分两次向原告周辉彬支付合计100000元（转账备注是退协和房款）；于2015年5月22日通过网银转账方式向原告周辉彬支付20000元（转账备注是代宾峰退协和房款）。以上四笔款项共计320000元。关于上述320000元款项的性质，两原告认为不应当视作被告宾峰退回给其的部分案涉房屋首期款；两被告则认为应当视作被告蒋剑锋代被告宾峰退回给两原告的部分案涉房屋首期款。关于上述320000元款项的收付经过，两原告称《合同》履行期满前，其与两被告交涉诉说凑钱购房的艰辛，其目的是要两被告办理过户手续，并没有要求两被告退还房款的意思；2015年2月28日办证期限届满后，其又多次催促两被告办理案涉房屋过户手续，被告蒋剑锋出于不好意思，主动向其支付合计320000元款项；被告蒋剑锋每次汇款后均告知其汇款情况，而且每当其催促两被告办理过户手续，被告蒋剑锋就向其汇款，拟拖延过户手续，且被告蒋剑锋也告知其汇款是退回其的部分首期款，但其不确认被告蒋剑锋的汇款是退回部分首期款，其向被告蒋剑锋表达了所收320000元款项在案涉房屋剩余房款中抵扣。被告宾峰称被告蒋剑锋告知其，1300000元的首期款中有部分是两原告向他人借款得来，而案涉房屋未能及时办理过户手续，被告蒋剑锋为了不让两原告因借款问题为难，主动分四次向两原告退回合计320000元首期款，且每次被告蒋剑锋退款均是因为两原告致电称有借款要还，而要求被告蒋剑锋退部分首付款，被告蒋剑锋应要求实际进行退款。被告蒋剑锋确认被告宾峰上述陈述；亦确认两原告向其及时表达过所收320000元款项在案涉房屋剩余房款中抵扣。被告宾峰称两原告没有向其表达过两原告所收320000元款项在案涉房屋剩余房款中抵扣。庭审中，原、被告均确认以下事实：1、被告宾峰于2014年11月26日将案涉房屋交付两原告使用。2、在案涉房屋买卖合同关系中两被告之间仅存在保证关系，不存在委托代理关系。另，两原告向本院申请撤回要求被告宾峰继续履行合同，办理案涉房屋产权转移登记至两原告名下的手续的诉讼请求。本院认为：两原告上述撤回部分诉讼请求的申请，符合法律规定，本院依法予以准许。原、被告签订的《合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应当依约切实履行。两原告作为买受人已依约向作为出卖人的被告宾峰支付了首期购房款1300000元，被告宾峰作为出卖人本应当依照《合同》第七条的约定，于《合同》签订后的90天内即2015年2月24日（含当日）前办妥案涉房屋的赎契手续并与两原告办理过户手续，但案涉房屋至今仍存在抵押权，且被告宾峰至今未协助两原告办理案涉房屋过户手续，显属违约，两原告现要求被告宾峰自逾期之日即2015年2月28日起计付逾期办证违约金至本判决发生法律效力之日起，有事实和法律上的依据，且符合当事人自愿处分自身民事权利原则，本院依法予以支持。至于计算上述逾期付款违约金的本金，从本案查明的事实看，在两原告依约付清案涉房屋首期款1300000元后，被告蒋剑锋在《合同》约定的办理过户手续的期限届满之后又代宾峰分四次向两原告退回320000元款项，根据公平合理原则，上述逾期付款违约金的本金应当分时段分别计算为宜，即2015年2月28日至2015年3月20日期间的逾期付款违约金以1300000元、2015年3月21日至2015年4月4日期间的逾期付款违约金以1100000元（1300000元－200000元）、2015年4月5日至2015年5月22日期间的逾期付款违约金以1000000元（1100000元－100000元）、2015年5月23日至本判决发生法律效力之日期间的逾期付款违约金以980000元（1000000元－20000元）为本金为宜。但需指出的是，上述认定并不影响两原告依约履行了支付1300000元首期款的义务的事实。至于被告宾峰提出《合同》约定的违约金计付标准过高问题，原、被告均未提交证据证明原告因被告宾峰逾期办证遭受的实际损失，故本院综合被告宾峰过错程度、两原告已付购房款情况及原、被告关于案涉房屋已依约交付两原告使用等案件情况，酌情将本案中逾期办证违约金计付标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率标准。《中华人民共和国担保法》第十七条第一款规定：“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。”第十八条第一款规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。”第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按连带责任保证承担保证责任。”从《合同》第十二条的约定来看，应认定被告蒋剑锋对被告宾峰上述逾期办证违约责任承担连带保证责任，故结合本院前述内容，对于被告宾峰应支付两原告的逾期办证违约金，由被告蒋剑锋承担连带清偿责任。被告蒋剑锋承担上述连带保证责任后，有权向被告宾峰追偿。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第十八条第一款、第十九条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告宾峰于本判决发生法律效力之日起10日内按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，向原告李燕霞、周辉彬支付自2015年2月28日至本判决发生法律效力之日的逾期办理位于广州市天河区天河北路芳草园581号804室的房地产的产权转移登记手续的违约金（其中2015年2月28日至2015年3月20日期间本金按1300000元、2015年3月21日至2015年4月4日期间本金按1100000元、2015年4月5日至2015年5月22日期间本金按1000000元、2015年5月23日至本判决发生法律效力之日期间本金按980000元分别计算）。二、被告蒋剑锋对上述第一项付款义务承担连带清偿责任。三、驳回原告李燕霞、周辉彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6487元，由原告李燕霞、周辉彬负担5680元，被告宾峰、蒋剑锋负担807元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  严建华人民陪审员  李淑仪二〇一五年十二月二十五日书 记 员  张 杳蒲肖明判决书已于2015年月日送达