广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第1866号原告：吴柳明，住广州市越秀区。被告：王荣辉，住广州市海珠区。委托代理人：蔡安妮，系本案被告之一，广东金山石律师事务所律师。被告：蔡安妮，住广州市越秀区。原告吴柳明诉被告王荣辉、蔡安妮房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴柳明、被告王荣辉、蔡安妮（也是被告王荣辉的委托代理人）均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：我（买方）与被告王荣辉（卖方）以及广州裕丰咨询顾问有限公司（中介方）于010年8月7日签订《房屋买卖合同》，约定买卖双方独家委托中介方促成广州市海珠区同福中路二龙街趣园5号04的买卖事宜，该物业成交价格为33671元；（第四条）违约责任：因买方或者卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则(1)逾期未超过四天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；()逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金；守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；(3)逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。第十三条（备注）：经双方友好协商以下几点：1、买方必须保证该房产权证出的是商品房房产证；、买方必须在十天内落实交国土税的时间，并必须在三个月内交国土税，等。010年8月18日，我与被告王荣辉签订《补充协议》；011年1月7日，我与被告王荣辉签订《补充合同》；011年5月7日，我与被告王荣辉签订《补充合同（二）》；013年4月3日，我与被告王荣辉签订《补充协议》，其中第三条约定：双方同意解除011年1月7日、011年5月7日签订的《补充合同》和《补充合同（二）》，该补充协议中双方的权利义务违约责任不再执行；双方就房款、税费缴纳达成了新的协议；到目前为止，我已经交付房款70000元，剩余房款已经提存于广州市公证处与存于中国工商银行“吴柳明、蔡安妮”联名账户用于支付税款。涉案房屋在010年已经交付给我使用。签订房屋买卖合同后，我以各种方式要求被告王荣辉尽快办理涉案房屋的产权证，但由于被告王荣辉迟迟不缴纳土地出让金及相关税款，导致涉案房屋至今未成功办理房屋产权证，造成了巨大损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，缴纳土地出让金是法律赋予开发商的法定义务，但被告王荣辉在没有缴纳土地出让金的情况下就出售房产，之后相当长的一段时间都不予补缴。根据上述司法解释第十八条及双方010年8月7日签订《房屋买卖合同》第四条，被告王荣辉应当从010年11月7日开始，每日以33671元的千分之一向我支付违约金，直至办妥房产证为止。另由015年9月4日规划局报建文件可以体现上述物业是无法办理商品房房产证的，而被告王荣辉在签署合同时明确指明是为我办理商品房房产证的，由于被告王荣辉从开始就已经存在着欺骗行为，而令我长达5年多时间里不断走访、跟进、各种渠道、各个方面进行办理房产证，在此过程中花费了相当的费用同时也花费不少的工作时间与精力，承受着精神上和金钱上的巨大压力，给我造成了巨大损失。从规划局文件上明确显示上述物业所改造用途仅用于职工住房，不能对外出售；从规划局015年9月1日资料显示“穗规函(015)544号涉案物业没有验收合格证”，因此涉案物业无法办理商品房房产证。三年前在被告王荣辉的同意下已经转售给新的买家，新的买家已经装修完毕入住两年多，也于013年10月期间在海珠区房屋登记所登记了，已成为事实不可能把房屋退还被告王荣辉。在与被告王荣辉买卖合同上的金额是包含国家所规定的税费，按国家规定被告王荣辉所承担的税费总和约人民币3000元/平方米，现已证实无法办理商品房房产证，更没有税费一说了，因此要求被告王荣辉退还我人民币3000元/平方米。在合同的履行过程中，我一直诚实守信，但是被告王荣辉公然违背法律规定，违反合同约定，应当依法承担违约责任。故起诉要求：1、被告王荣辉向我支付迟延办证违约金（从013年11月9日起计算至被告王荣辉办妥房产证之日止，以涉案房屋总价款33671元为本金，每日按千分之一的标准计算违约金，该违约金以房屋总价款33671元为限）；、被告王荣辉向我返还购房楼款149650元（按每平方米3000元49.8833平方米计算）；3、被告王荣辉协助我将提存于公证处作为交税所用的人民币4148元返还给我，同时将我、被告蔡安妮联名帐户中的人民币5464元返还给我；4、本案的诉讼费由被告王荣辉承担。被告王荣辉辩称：不同意原告的诉讼请求，理由：一、我不存在欺骗原告的事实，原告是一个专业炒楼的炒家，不是一个普通的购房者，其在购买涉案房屋时，已向广州市海珠区龙凤街二龙工业公司及其主管部门广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处了解到涉案房屋的所有情况，其在清晰房屋的情况下和签订合同时，了解了涉案房屋的风险，知道涉案房屋不是一般的商品房，办理涉案房屋的房产证，不是按照普通商品房的手续办理的，原告还坚持购买房屋，所以根本不存在我欺骗原告涉案房屋实际情况的事实，而且在011年时原告也就涉案房屋提起了诉讼，街道和产权单位都作为当事人参加诉讼，该判决书也查明了房屋的相关事实，当时原告还坚持要求购买房屋，所以原告应自行承担无法办证的风险。二、我也不存在违约事实：1、013年4月3日原告和我签订了补充协议，根据该份协议广州市海珠区华联房产服务公司和原告指定的购房人签订了房屋买卖合同，该合同由原告交给产权单位二龙工业公司，二龙工业公司根据该份合同又以卖方的身份，与原告指定的购房人签订了一份用于办证所用的买卖合同，这份合同就是用于办理备案的即在013年10月—11月期间办理了涉案房屋的备案登记手续，我就按照补充协议履行了协助办证的相关义务；、关于交税问题，华联公司和原告指定的购房人签订了购房合同，之后的办证手续都是由原告与产权单位交接的，都没有与我沟通，从来也没有通知我办证的情况，原告在拿到房管部门的相关通知后，也没有通知我，在我收到起诉状后，才知道涉案房屋的进展，所以原告陈述我没有协助其办证是不符合事实的；3、补充协议第五条约定，七套房屋应缴的税费总额40万元以内的，由原告承担；超过40万元—50万元由我承担；超过50万元的部分，双方各承担50%，但是我承担税费的上限不超过0万元；而且第二款写明了所有的税费包含了房屋的产权单位二龙工业公司缴纳的税费，我、原告及原告指定的购房人在房屋交易中心缴纳的税费，这些税费只包含了已支付或者未付的税费，按照该约定，目前涉案房屋的国有土地出让金已缴纳了，房管部门要求我在交易过程中支付土地出让金的滞纳金和转让过程中应支付的税费（原告、我共同承担），现在原告提起本案诉讼是因为出让金的滞纳金原告拒绝承担，才导致本案的纠纷发生，涉案房屋到底要缴纳多少税费，我询问过房管部门，房管部门也不清楚，具体的金额也说不清楚，所以不存在我没有协助办证的责任；综上我也不存在违约责任，所以原告要求我支付违约金是没有依据的。关于第二项诉讼请求：合同中没有约定办证费用3000元，双方也没有事后约定，也不存在返还给原告的依据，双方的合同也已经履行了，所以不存在返还的合同依据和法律依据。关于第三项诉讼请求：双方诉讼都是因为税费如何承担发生纠纷，上次纠纷后，双方协商过，就税费达成约定，我协助原告办证，帮原告解释和协商由原告指定的购房人签订合同，再办理备案手续，我也履行了该义务，剩余的购房款53000元因为原告担心将这些费用支付给我后，我不去办证，所以双方就约定，将费用提存，35000元就提存在公证处，但是原告必须按照房管部门规定缴纳了税费后才能领取到该款项；0万元也是购房款，原告为交税方便，就将房款存于被告蔡安妮与原告的联名帐户中，这笔费用是不可以提出的，既然合同已经履行了，就不存在退还房款的问题，除非原告要求解除合同，而且合同也没有约定原告可以要求退还房款。另外，关于0万元的款项，实际上提存在联名帐户中的费用是198500元，因为1500元是我拖欠原告的款项，所以提存在帐户中的费用才会少了1500元，我确认已收到该0万元。被告蔡安妮辩称：由于我不是涉案房屋买卖的当事人，所以第一、二项诉讼请求与我无关。对于第三项诉讼请求，在被告王荣辉的答辩意见中已说清楚了55000元是属于购房款，被告王荣辉保证0万元是用于交税的，如果法院判决返还，我同意协助原告办理相关的手续。另外，关于0万元的款项，实际上提存在联名帐户中的费用是198500元，因为1500元是被告王荣辉拖欠原告的款项，所以提存在帐户中的费用中才会少了1500元。经审理查明：010年8月7日，原告（买方）、被告王荣辉（卖方）与广州裕丰咨询顾问有限公司（中介方）签订《房屋买卖合同》（编号：NO.0049684），约定买卖双方独家委托中介方促成广州市海珠区同福中路二龙街趣园5号04房的买卖事宜，该物业成交价为33671元，该物业面积为49.8833平方米；买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐全部楼款当天；本次交易买卖双方税费缴付方式为按政府规定各付各税；签署本合同后，如遇政府及有关部门调整税费，对于增加部分，双方各自承担；（第四条）违约责任：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金；守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金；（第十三条）备注：经双方友好协商以下几点：①卖方必须保证该房产权证出的是商品房房产证；②卖方必须在10天内落实交国土税的时间，并必须在三个月内交国土税，本第点是基于本合同附件第一项第3点而定；③本合同交楼时间初定于收齐楼款收楼，本合同公证时可另议；④本次交易以房产证为准之方数，每平方单价为6750元，多除少补；（附件）一、买卖双方同意按一次性付款方式完成该项交易：1、定金5000元，买方应在签署本合同同时自行交付卖方；、首期楼款（含定金）101013元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；3、买卖双方应在签署本合同后完成本次交易的递件手续（详见备注）；4、楼价余款35699元，买方应在本次交易完税当天直接支付给卖方；等。同日，原告（买方）、被告王荣辉（卖方）与广州裕丰咨询顾问有限公司（中介方）还签订了另外六份《房屋买卖合同》，分别约定买卖双方独家委托中介方促成关于广州市海珠区同福中路二龙街趣园5号0、309、310、40、409、70房的买卖事宜；等。010年8月18日，原告（买方）与被告王荣辉（卖方）在律师见证下签订一份《补充协议书》，约定：一、双方所签七份《房屋买卖合同》第十三项第①点“卖方必须保证该房产证出的是商品房房产证”改为①卖方必须保证该房产证出的是国有土地性质的房产证；二、在此《补充协议书》签订十个工作日内，卖方设立出让金专用户，并在三个月内缴付上述七套房屋的相关费用；三、签订合同的当天，支付每套房屋5000元定金，共3.5万元；四、当要支付土地出让金时（不超过0万元），卖方通知买方代缴，视为买方向卖方支付的房款；当以买方名义房管部门出具收件回执当天，买方一共要支付70万给卖方（扣去己支付的土地出让金）；五、双方交付交易税费的当天，买方要将房款尾数支付给卖方，卖方当天将上述七套房屋交付买方；在签订本《补充协议书》当天，七份《房屋买卖合同》及本《补充协议书》同时生效；等。011年1月7日，原告（乙方）与被告王荣辉（甲方）签订了一份《补充合同》。011年5月7日，原告（乙方）与被告王荣辉（甲方）签订了一份《补充合同（二）》。011年10月，原告曾以被告王荣辉、广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处，广州市海珠区龙凤街二龙工业公司（原名广州市海珠区二龙工业公司）没有为其办理涉案房屋房产证等事宜为由向本院提起诉讼，要求：l、立即为原告办理广州市海珠区同福中路二龙街趣园5号04房屋的房产证：、支付迟延办证的违约金70709.5元（从011年3月5日起至011年10月11日止，每日按总楼价款33671元的千分之一计算）；3、承担本案诉讼费用。本院以（011）穗海法民三初字第673号立案审理。在该案中，王荣辉向吴柳明提出反诉，同时将广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处，广州市海珠区龙凤街二龙工业公司列为反诉第三人，要求：l、依法解除其与吴柳明于010年8月7日签订的编号为“0049684”的《房屋买卖合同》中的房产买卖合同关系，以及其与吴柳明签订的《补充协议书》、《补充合同》、《补充合同（二）》中关于讼争房屋的房屋买卖合同关系；、吴柳明将讼争房屋交还给其；3、吴柳明承担本案反诉费用。经审理，本院在该案件中查明以下事实：广州市海珠区华联房产服务公司是经工商行政部门核准登记成立的集体所有制企业，营业期限从1990年1月10日至1998年1月31日，该公司经营范围包括房地产信息咨询等，法定代表人是王荣辉（即该案被告），该公司于1998年9月10日注销。另据工商档案资料记载，该公司于1998年8月1日填写了《企业申请注销登记注册书》，向工商部门申请歇业。据上述《企业申请注销登记注册书》记载，该公司的主管部门为广州市海珠区华侨企业服务公司，广州市海珠区华侨企业服务公司于1998年8月5日在该申请书第页“有关部门签署意见”一栏写明“同意申请歇业，该企业如有债权债务发生，我公司负责督促其清理”，并加盖公章。被告王荣辉于1998年8月13日出具《债权债务承诺书》，承诺其愿承担该公司歇业前发生的债权债务。1993年11月，广州市海珠区二龙工业公司（甲方）与广州市海珠区华联房产服务公司（乙方）签订《关于合作改建厂房的协议书》，约定双方经协商，一致同意合作改造甲方属下的位于二龙街趣园一号的原裕华毛织厂厂房，并用房改形式安置海珠区政府属下单位的干部、职工（不包括挂靠企业）；甲方同意把原裕华毛织厂厂房进行改造成住宅楼，并同意把改造好的住宅楼用房改形式安置海珠区政府属下单位的干部、职工（具体安置的单位由乙方确定，但不超过三个单位）；乙方同意负责改造厂房的全部资金，并补偿560万元给甲方，甲方同意在安置区属单位干部、职工中所得收益全部归乙方；在合作改造厂房全部过程中，以及办理房改工作中，按规定所需交付环节的一切税收及费用，不管是甲方的还是乙方的，均由乙方负责支付，甲方一概不负责支付，另乙方还同意支付该房前期违章建筑的处理罚款；在本协议签订之日，乙方向甲方交付补偿金430万元，包括前期乙方已支付给甲方30万元的预付金；本协议签订之日起七天内，乙方向甲方再交付10万元补偿金，每延误一天罚该项金额的千分之五（5‰），如此类推；（第十条）如乙方提出不用房改办法而改用房屋交易办法处理时，甲方同意乙方一次性交付厂房转让费540万元，并通过正常的房屋交易渠道办理产权转移手续，直接转到乙方指定的使用户名下，所需的一切税收和费用不管是甲方或乙方的均由乙方负责支付，甲方一概不负责支付；等。1998年1月30日，广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处发出海龙办〔1998〕3号《关于二龙街工业公司更名的通知》，其中载明：根据海珠区委海委发〔1998〕10号文精神。经海珠区委、区政府研究同意，我街由原来的二龙街、凤凰街合并取名为龙凤街。为此，我街属下的原广州市海珠区二龙工业公司现变更为广州市海珠区龙凤街二龙工业公司。000年3月6日，广州市海珠区二龙工业公司出具《报告》，广州市公安局龙凤街派出所于000年4月0日在该报告左下方加注“经查我所有关资料，原趣园1号原裕华毛织厂厂房改建为职工住宅后，现门牌号码为：趣园5号。特此证明。”，并加盖公章。被告王荣辉共收到原告支付的广州市海珠区同福中路二龙街趣园5号0、04、309、310、40、409、70房共七套房屋的房款合计185000元，其中70房屋总价67944元，已付房款14000元；0房屋总价393元，已付房款64000元；04房屋总价33671元，已付房款70000元；309房屋总价81579元，已付房款15000元；310房屋总价54365元，已付房款377000元；40房屋总价393元，已付房款60000元；409房屋总价81580元，已付房款5000元。原告和被告王荣辉在该案中确认以下事实：1、如果法院认定原告需退还讼争房屋，对房屋的装修补偿问题另案处理；、讼争房屋所在楼宇大确权至广州市海珠区龙凤街二龙工业公司名下，讼争房屋不存在被查封、被抵押的情况；3、双方未明确约定将讼争房屋过户至原告名下的时间；4、包含讼争房屋在内的七套房屋已于010年10月至010年11月8日期间交付原告使用至今，广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处，广州市海珠区龙凤街二龙工业公司表示不清楚上述交楼时间，但确认在广州市海珠区龙凤街二龙工业公司与广州市海珠区华联房产服务公司签订《关于合作改建厂房的协议书》时，已将讼争房屋所在楼宇交付给广州市海珠区华联房产服务公司。本院在该案中判决如下：一、驳回原告吴柳明的全部诉讼请求；二、驳回被告王荣辉的全部反诉请求。该判决已于01年6月6日生效。013年4月3日，原告（乙方、买方）与被告王荣辉（甲方、卖方）签订了一份《补充协议》，约定：广州市海珠区同福中路二龙街趣园5号房屋是广州市海珠区华联房产服务公司（其法定代表人为甲方）根据其与广州市海珠区龙凤街二龙工业公司（原名为：广州市海珠区二龙工业公司）于1993年11月签订的《关于合作改建厂房的协议书》出资兴建的，该房屋在010年11月取得房管部门核发的《广州市房地产权属证明书》，权属人为广州市海珠区龙凤街二龙工业公司。广州市海珠区龙凤街二龙工业公司同意将该房屋中的0房、04房、309房、310、40房、409房、70房共七个单元过户至甲方名下，而广州市海珠区华联房产服务公司在歇业前的一切债权债务依法由甲方承担；甲、乙双方于010年8月7日签订《房屋买卖合同》七份，约定乙方向甲方购买广州市海珠区同福中路二龙街趣园5号0房、04房、309房、310、40房、409房、70房共七套房产，房屋成交价35万元，乙方己付18.5万元；甲方同意将广州市海珠区同福中路二龙街趣园5号0房、04房、309房、310房、40房、409房、70房共七套房产卖给乙方，确认甲方与乙方签订的广州市海珠区同福中路二龙街趣园5号0房、04房、309房、310房、40房、409房、70房共七套房产的七份《房屋买卖合同》真实、合法、有效（第一条）；甲方同意乙方有权指定上述七套房屋的产权人姓名，同意和保证在本协议生效后广州市海珠区华联房产服务公司与乙方具体指定人员签订房屋买卖合同，保证房屋产权人广州市海珠区龙凤街二龙工业公司（或该单位注销后其债权债务的依法承继者）配合乙方办理房屋过户手续所需的所有资料，将产权过户到乙方具体指定人员名下；乙方指定的上述广州市海珠区同福中路二龙街趣园5号7套房屋的产权人名单如下：……04房：何沛明(身份证号码440105196009063638)、冯娓娓（身份证号码）……（第二条）；双方同意解除双方于011年1月7日、011年5月7日签订的《补充合同》和《补充合同二》，该两份补充合同中约定的双方的权利义务违约责任不再执行（第三条）；乙方尚未支付的剩余房款共5.5万元（七套房产合计），乙方应将其中3.5万元在本协议签订之日起三天内提存于广州公证处，0万元存入中国工商银行广州工业大道支行“吴柳明、蔡安妮”联名帐户；提存于广州公证处的3.5万元房款，甲方在满足本协议第七条约定条件的前提下，甲方可单方面向公证处申请领取而不需乙方同意；如甲方不领取而乙方要求领取，在甲乙双方一致同意并签订书面协议后乙方可向公证处申请领取；存于上述银行联名帐户的0万元，先用于支付按本协议第五条约定由甲方承担的税费，余下部分归甲方所有(第四条)；双方约定房屋买卖交易过程中产生的各项税费（七套房产合计）按以下方式分段分摊：1、税费总额在人民币40万元（含40万元）以下的部分，由乙方承担；、税费总额超过40万元以上、在50万元（含50万元）以下的部分，由甲方承担；3、税费总额超过50万元的部分，由甲、乙双方各承担50%；但甲方应承担的税费总额不超过0万元（包括税费总额超过40万以上、在50万元以下的已由甲方承担的部分）；上述房屋交易过程中产生的各项税费包括：房屋产权人广州市海珠区龙凤街二龙工业公司（或该单位注销后其债权债务的依法承继者）须缴交的上述七套房屋的一切税费、甲方、乙方、及乙方指定人员因房屋交易须缴交的一切税费；签订本补充协议后因政府部门调整税收政策而增加的税费、以及一切已知、未知的税费也按本条约定执行（第五条）；房管部门初步受理本次房屋交易并发出交税通知后双方均应及时向有关部门缴交应缴税费；甲方因自己一方原因导致在收到房屋产权人广州市海珠区龙凤街二龙工业公司发出的交税通知后十天内不缴清其应负税费的，乙方在代垫付后，可按代垫付金额每日千分之一的标准要求甲方支付违约金；乙方因自己一方原因（包括其指定人员的原因）在收到交税通知后十天内不缴清其应负税费或不配合甲方提取银行联名帐户内存款导致甲方不能交税的，乙方应按《房屋买卖合同》第四条逾期支付房款的约定承担违约责任；根据本协议第五条约定应由甲方承担的税费，由甲方从本协议第四条约定的银行联名帐户存款中取款并转入乙方名下帐户由乙方代为缴付，甲方取款时乙方应积极协助；因乙方不协助，造成甲方不能取款用于缴付税费并影响到房屋交易过户不能顺利完成的，由此产生一切损失由乙方承担；甲方将用于缴付税费的款项转入乙方名下帐户时乙方应开具相应收据给甲方，并应及时代甲方缴付相关税费（第六条）；在甲方将根据本协议应承担的税费款项全部转入乙方名下帐户后，视为甲方己完成了《房屋买卖合同》所约定的全部合同义务，甲方有权凭将税费款项转帐至乙方名下帐户的银行转帐凭证原件（凭证上应注明款项用于缴付广州市海珠区同福中路二龙街趣园5号0房、04房、309房、310房、40房、409房、70房的交易税费）单方面向广州公证处申请领取根据本协议第四条约定提存于公证处的全部剩余房款；并且，本协议第四条约定的双方联名银行帐户内的剩余房款，归甲方所有，乙方应在甲方缴付上述税费款项的同时无条件协助甲方支取；乙方无理拒绝协助的，构成违约，应按《房屋买卖合同》第四条逾期支付房款的约定承担违约责任（第七条）；乙方按本协议第四条约定将剩余房款5.5万元全部提存于广州市公证处和银行后，广州市海珠区华联房产服务公司未与乙方指定人员签订房屋买卖合同的，视为甲方违约，甲方应按《房屋买卖合同》第四条约定承担违约责任（第八条）；在广州市海珠区华联房产服务公司与乙方指定的人员签订房屋买卖合同后，因乙方或乙方指定的人员方面的原因（包括但不限于属于限购范围），导致房屋交易过户不能完成的，乙方可另行指定人员承接产权过户，但不得要求退回已付的剩余房款，并应自行承担所有已发生的税费支出（已由甲方承担的应赔偿给甲方）（第九条）；本协议未约定明确履行期限的，以相对方发出敦促履行通知之日起5天为履行期限，以本协议注明的联系地址为通知送达地址（第十条）；本协议的生效以乙方按本协议第四条约定将剩余房款5.5万元全部提存于广州公证处和银行为前提条件；本协议生效后，此前双方的约定与本协议不一致的，以本协议为准；本协议未生效前，双方不得以本协议确认的有关内容作为追究对方违约责任的依据（第十一条）；等。同日，原告根据上述《补充协议》中第四条的约定，将35000元提存于广州市广州公证处。013年4月4日，原告与被告蔡安妮开立联名账户，原告存入该账户198500元。原告以被告王荣辉未办理涉案房屋过户手续且涉案房屋无法办理商品房房产证为由，于015年10月15日提起本案诉讼。诉讼中，原告为证明其诉讼主张，提交如下证据：1、广州市海珠区房地产交易登记所013年4月7日出具的《一次性告知材料清单》，载明：广州市海珠区龙凤街二龙工业公司申请办理位于海珠区同福中路二龙街趣园5号等48份的转移或交换（二手房免勘）案件，经初步审查：认定该案件未符合收件要求，需要提供上级主管部门接收该业产权的证明文件、国有资产管理部门和上级主管部门同意出售的证明（属国有资产的）、组织机构代码证复印件、法人代表证明书、授权委托书、法定代表人身份证明、交税证明、购房发票再作申请，证明涉案房屋未符合收件要求，需提供资料再作申请，也说明被告拒绝补齐交易资料及缴费；、广州市海珠区房地产交易登记所于014年1月日出具的关于涉案房屋的《缴费指引》，载明：卖方为广州市海珠区龙凤街二龙工业公司，买方为何某、冯娓娓，登记种类为转移或交换（二手房免勘），是否为单方办理为否，房屋用途为居住用房，缴交资料为身份证复印件和二手买卖合同，缴费指引为请到二楼4-16号窗口缴交税费和请到二楼17-19号窗口缴纳登记费、交易手续费及土地出让金等费用，等，证明涉案房屋缴费指引；3、广州市规划局于015年9月4日出具的穗规函[015]5486号《广州市规划局依申请公开政府信息决定书》，载明：广州市规划局以(93)海城建字757号《建设工程规划许可证》同意海珠区二龙工业公司在海珠区同福中二龙街趣园l号原状维修7层（部分6层）和4层（部分3层）住宅各l幢，建筑面积48.9586平方米；广州市规划局以(94)海城建字499号《建设工程规划许可证》同意海珠区二龙工业公司在海珠区同福中二龙街趣园1号建设7层住宅1幢，建筑面积130平方米，其中首层应安排居委会30平方米，自行车停放房50平方米；广州市规划局以穗海规建发[003]70号文同意将(93)海城建字757号审核书中7层（部分6层）建筑面积更正为1655.11平方米，4层（部分3层）建筑面积更正为9.395平方米；(94)海城建字499号报建审核书中的建筑面积更正为1534.76平方米；等，证明涉案房屋的《建设工程规划许可证》中没有写明对外销售面积；4、广州市规划局于015年9月1日出具的穗规函[015]544号《广州市国土资源和规划委员会依申请公开政府信息告知书》载明：吴柳明于015年9月l0日提出的公开政府信息的申请，根据其提供的资料，经查，因查无相关资料，其申请公开广州市海珠区同福中路二龙街趣园5号规划验收的政府信息，无法公开，如有更详细的资料，可提供有关资料再申请公开该政府信息，等，证明原告要求申请公开涉案房屋的规划验收的政府信息，政府无法公开，涉案房产无验收合格证。被告认为证据1没有原件，是否因为交税导致或者其他原因导致，不是被告的过错，因为被告已尽了相关的义务；认为证据没有原件，即使有这份证据的原件，但是原告也没有事前通知被告，而且被告也咨询了街道，街道只答复被告到时通知被告方交税，从该份证据中无法看出要缴纳多少税费；对证据3真实性无异议，但对证明内容有异议，因为里面没有写明不能对外销售，而且在011年时，又起诉过，又投诉过，原告已经清楚涉案房屋的情况，原告还坚持要购买房屋，原告应承担相应的风险，如果房屋不能销售的话，房管部门又为何将交易资料进行了备案，只是要补交资料，而不是不能交易，该证据只能反映涉案房屋的用途和设计；对证据4真实性无异议，关联性有异议，因为整栋房屋都已确权了，被告认为房屋必须先验收后才可以确权，所以政府既然确权了，也证明了房屋也已验收了；不能反推不能销售就没有验收。诉讼中，原、被告确认：1、《补充协议》所涉及的55000元属于七套房屋的尾期楼款，其中涉案房屋的尾期楼款为6671元；、除提存于公证处和联名账户的款项之外，原告还向被告王荣辉支付了现金1500元。此外，原告表示：1、因涉案房屋已出卖给他人，故原告与被告王荣辉所签订的关于涉案房屋的买卖合同已无法解除，故在本案中原告不要求解除涉案房屋的上述买卖合同；、第1项诉讼请求中违约金的计算标准的依据是其与被告王荣辉签订的《房屋买卖合同》第4条；3、关于违约金的起算时间，虽然买卖双方对于办证和递件的时间没有约定，但是按照国家规定，递件后就应当办证，据涉案房屋的查册表显示已于013年10月30日递件，即递件后七个工作日内就应当办理到房产证，故要求违约金的起算时间为013年11月9日，计算至被告王荣辉办理出房产证之日止，以总房价款33671元为限。对此，被告王荣辉表示：如果迟办证是由于其的原因导致的，确实应该按照原告所主张的标准计算违约金，但现在其根本不存在违约情形；双方对办理房屋房产证的时间是没有约定的，不确认原告的陈述，因为原告提交的缴费指引是014年1月份才出具的，就算该证据是真实的，但房管局也没有告知到底交多少税，而且其也希望街道告知其办证的情况；何时可以办理到房产证也是街道告知的，所以双方对办证的时间是没有具体约定的。被告蔡安妮表示：同意被告王荣辉的意见。对于原告的第二项诉讼请求，原告表示是由于涉案房屋已经无法拿到房产证，但是原告已经将涉案房屋转卖给其他人了，就是因为房屋没有房产证的问题，所以原告只能就将房屋的使用权出卖给案外人。因为原告支付给被告王荣辉的房款是按照能办理房产证的市场价计算的，但是现在被告王荣辉无法为原告办理房产证，造成涉案房屋价值损失，故原告要求被告王荣辉按每平方米3000元的标准返还购房款。另查，根据广州市房地产档案馆于015年1月17日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，海珠区同福中路二龙街趣园5号房屋的单位名为广州市海珠区龙凤街二龙工业公司，占有部分为全部（权属人），房屋所有权性质为国有；登记附注中载明：013年10月30日何某、冯娓娓申请转移或交换（二手房免勘），013登记字803437号（同福中路二龙街趣园5号04房）存案（已正式收件）；来函摘要中载明：司法类型：公函，执行明细：欠缴土地出让金、违约金及利息，缴清后方可办理相关业务，来函单位：广州市土地利用发展中心，收件日期：014-01-8，局收件号：穗土利函(014)4号，会议纪要（014）1号市土地利用发展中心关于督促缴交土地出让金的函影件一份，关于土地出让金追缴工作的会议纪要影件一份；司法类型：公函，执行明细：暂停办理海珠区同福中路二龙街趣园5号80、804房的产权过户、抵押等手续，恢复广州市海珠区龙凤街二龙工业公司其他相关业务，来函单位：广州市土地利用发展中心，收件日期：014-10-10，局收件号：穗土利函[014]498号关于恢复办理用地单位部分业务的函一份；本案没有他项权利内容；等。本院认为：原告与被告王荣辉在010年8月7日经中介介绍签订了关于讼争房屋的《房屋买卖合同》。在（011）穗海法民三初字第673号《民事判决书》生效后，双方又于013年4月3日签订了《补充协议》。上述合同签订后至今，原告已向被告王荣辉支付了部分购房款，被告王荣辉已将讼争房屋交付原告使用，原告与被告王荣辉之间存在关于讼争房屋的买卖关系。原告与被告王荣辉所签订的《补充协议书》约定双方所签七份《房屋买卖合同》第十三项第①点“卖方必须保证该房产证出的是商品房房产证”改为①卖方必须保证该房产证出的是国有土地性质的房产证，可见原告在签署上述协议书时已明知涉案房屋的房产证性质，原告主张被告王荣辉隐瞒涉案房屋无法办理商品房房产证事宜，显属无理，本院对该事实主张不予采信；原告与被告王荣辉所签订的关于涉案房屋的合同中并无约定涉案房屋的办证期限，买卖双方在诉讼中也确认没有约定办证期限，故对该事实本院予以认定。原告明知涉案房屋没有登记在被告王荣辉名下仍坚持购买，现涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》也显示，原告指定的买受人何某、冯娓娓已被登记为“申请转移或交换（已正式收件）”，可见被告王荣辉并非没有履行协助办理涉案房屋房产证的义务，而在房管部门正式收件后何时能将涉案房屋登记至原告指定的买受人何某、冯娓娓名下并非被告王荣辉能控制的，故原告认为被告王荣辉应在递件后的七个工作日内为其办妥房产证，无理。原告所提交的《一次性告知材料清单》是复印件，且该日期在涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》中显示的何某、冯娓娓已申请转移或交换（已正式收件）日期之前，原告所提交的《缴费指引》也是复印件，且该日期在上述查册表登记的正式收件日期之后，均无法证明原告所主张的涉案房屋无法办理房产证的事实；原告所提交的《广州市规划局依申请公开政府信息决定书》和《广州市国土资源和规划委员会依申请公开政府信息告知书》，均没有显示涉案房屋不能对外销售或者无法办理房产证，且现涉案房屋现已登记至广州市海珠区龙凤街二龙工业公司名下，房管部门也受理了何某、冯娓娓申请转移或交换（已正式收件），故原告主张涉案房屋无法办理房产证，依据不足。原告与被告王荣辉签订的《补充协议》已明确涉案房屋办理过户的税费如何承担，被告王荣辉所需承担的最高额税费0万元也提存在原告与被告蔡安妮的联名帐户中，故原告要求被告王荣辉支付逾期办证违约金和按3000元/平方米的标准赔偿无法办证损失，依据不足，本院不予支持。原告与被告王荣辉确认签订《补充协议》后原告提存于公证处和联名帐户中合计6671元属于涉案房屋的尾期楼款，现原告表示不解除与被告王荣辉签订的关于涉案房屋的买卖合同，且原告所提交的证据不足以证明关于涉案房屋的买卖合同目的无法实现，故原告要求被告王荣辉将原告提存于公证处和联名帐户中的尾期楼款6671元返还给其，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定的规定，判决如下：驳回原告吴柳明的全部诉讼请求。本案受理费9331元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李怡然人民陪审员  彭 海人民陪审员  李伟坚二〇一五年十二月二十九日书 记 员  程淑玲