重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终7478号上诉人（原审被告）:袁泽华，男，1974年2月20日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：周静，重庆永登律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:张基和，男，1956年5月25日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：杜长坤，重庆渝綦律师事务所律师。委托诉讼代理人：渝祯洪，重庆渝綦律师事务所律师。上诉人袁泽华因与被上诉人张基和房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2017)渝0110民初6313号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。袁泽华上诉请求：1.请求撤销重庆市綦江区人民法院（2017）渝0110民初6313号民���判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.本院的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人未及时完清购房尾款，理由正当。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同，其根本目的是获得涉案房屋所有权，即须办理过户登记。被上诉人恶意欺诈，将该房屋用于抵押贷款，并故意隐瞒，导致无法过户。上诉人在已支付房款90%的情况下，多次找被上诉人办理过户，张基和都找各种理由推诿，致使上诉人产生不安情绪，所以才预留了10%的尾款，待房屋过户后再付。2.被上诉人未及时收到购房尾款，并不存在损失。首先，张基和与袁泽华的购房合同中并没有约定逾期付款违约责任。其次，张基和擅自使用已卖给上诉人的房屋进行抵押贷款，前后共计51.26万元，享受了上诉人才能享受的担保融资的权利，获得了巨大的经济利益。最后，张基和因其他债务导致涉案��屋被查封执行，上诉人被迫提起执行异议和执行异议之诉，造成精力的消耗和经济上的损失。3.一审中已查明2016年8月17日，上诉人向綦江区法院账户支付的款项3万元，超过购房尾款6244元；按合同约定，张基和应承担办理过户手续的税费6028.13元，上述款项也应抵扣。张基和的行为违反了诚实信用原则，也有违社会公平正义，请求维护上诉人合法权益。张基和辩称，被上诉人已经按照合同约定，将房屋交付给了上诉人，由于上诉人的过错一直未支付购房尾款导致没有办理过户手续，且在2007年-2012年期间上诉人一直在外，无法联系。被上诉人没有欺诈行为，双方在签订合同时，上诉人是知道房屋情况的。上诉人向法院账户支付了3万元，但被上诉人至今未得到购房尾款，不同意抵扣，房屋交易税费不应由被上诉人承担。请求驳回上诉，维持原判。张���和向一审法院起诉请求：判决袁泽华向其赔偿欠付购房款的利息损失62507.26元（从2006年10月31日起以43756元为基数按月息2%计算至2006年12月13日止为1283.51元，从2006年10月31日起以23756元为基数按月息2%计算至2017年6月13日止为61223.75元）。一审法院认定事实：2005年12月20日，张基和（甲方）与袁泽华（乙方）签订《重庆市房地产买卖合同》，约定甲方将位于原綦江县古南镇大田湾路2号附3号房屋（门面，建筑面积71.37M2）出售给乙方，价格2000元/M2，房价合计142740元。次日，双方签订《房地产买卖合同增补协议》约定，房价增加水电、装饰、装修费72260元，增加后总成交价为215000元，第一次于2005年12月30日前支付100000元，第二次于2006年10月30日前支付115000元，办理房产证、土地使用权证的费用由乙方负担。同月28日双方再次签订《房地产买卖合同增补协议增补���款》，约定如房地产管理机构评估总成交价超出140000元部分所发生的交易税费由双方各承担50%。交房日期为2005年12月31日。合同签订后，袁泽华于2005年12月28日支付购房款100000元，2006年4月8日支付购房款10000元、10月13日以货款抵付房款31244元，10月31日支付购房款30000元、12月13日支付购房款20000元，共计支付房款191244元，尚欠房款23756元。2005年12月31日，张基和按约定将前述房屋交付袁泽华占有使用至今，该房屋的所有权证、土地使用权证仍登记在张基和名下。另查明，在綦江县法院另案审理的陶华禄与张基和民间借贷纠纷一案中，于2015年8月21日保全查封了张基和名下的前述房屋，后该案调解结案，因张基和未履行民事调解书确定的义务，陶华禄申请强制执行。执行过程中，袁泽华以案外人身份对前述房屋作为执行标的提出书面执行异议，綦江区法院听��审查后作出驳回袁泽华执行异议的裁定。袁泽华不服该裁定，提起执行异议之诉。綦江区法院于2016年9月23日作出（2016）渝0110民初4568号民事判决书，判决内容有：1.不得执行登记于张基和名下的位于原綦江县古南镇大田湾居2—3房屋；2.确认袁泽华与张基和签订的《重庆市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同增补协议》合法有效；3.驳回袁泽华的其余诉讼请求。该判决现已生效。在该案审理中主持双方当事人调解时，张基和将涉案房屋的房屋所有权证和土地使用证原件交给袁泽华。袁泽华于2016年8月17日向綦江区法院案款账户交付案件暂扣款30000元，并备注代缴购房尾款。2017年1月19日，袁泽华向綦江区法院提起诉讼，请求判决张基和办理本案房屋的过户手续，綦江区法院于2017年6月16日作出（2017）渝0110民初1091号判决支持了袁泽华的诉讼请求，在该案2017年6月13日的庭审中，袁泽华当庭承诺暂扣款30000元中的部分款项作为支付尚欠张基和的购房尾款23756元。再查明,前述房屋由张基和于2002年8月进行抵押，2004年8月解押，同年9月贷款设定抵押，2007年9月解押后转贷又设定抵押，最后于2011年1月6日解押。审理中张基和陈述，在房屋买卖时我告诉袁泽华房屋是抵押的，他还坚持要买，并同意稍后再办理产权证，是想将房屋卖给第三方后再办证，少手续费，袁泽华没有催促我办理产权过户。2007年起至2012年我没有看到过袁泽华，也无法与袁泽华联系，所以2007解押再次办理抵押时，无法告诉袁泽华。完清房款的时间应以袁泽华在2017年6月13日的庭审中，当庭承诺暂扣款30000元中的部分款项作为支付尚欠购房尾款时为准。审理中，袁泽华陈述，从签订合同起就不知道所买房有抵押，张基和也没有告诉过我办理了抵���，是2016年9月23日执行异议诉中才知道该房办理过抵押。因张基和不协助办理产权过户，就没有交纳尾款。2007年至2012年我确实是外出经商，走之前多次找过张基和办理过户未果，我电话没有更换过，但张基和从没有联系过我。外出期间该房屋出租给他人使用，2012年回家后，由我自行经营，但因张基和要求支付高额的未付房款利息，才同意办理过户手续，双方为此发生纠纷。在执行异议之诉中，基于袁泽华确实欠张基和购房款，为排除对该房屋的执行，在没得到张基和同意办证的情况下，于2016年8月17日交了30000元到法院案款账户，并注明了代交购房尾款，应以此作为完清房款的时间，交款时张基和应当是知道的。前述事实，除张基和、袁泽华当庭陈述外，有《重庆市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同增补协议》、《房地产买卖合同增补协议增补条款》、尾款利息计算清单、安装空调结算单、土地使用证、房屋产权证、（2016）渝0110民初4568号民事判决书、（2017）渝0110民初1091号判决书等证据在案为凭，并经庭审质证和审查，足以认定。一审法院认为，本案双方争议的焦点，其一，袁泽华未按约定支付购房款是否是行使不安抗辩权，其二、是否应当支付逾期购房款的利息及计算方式。第一个争议焦点，对不安抗辩权，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况恶化；（二）转移财产、抽逃资金；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”。本案审理中，袁泽华辩称，因张基和将所出售房屋设置了抵押权，不支付购房尾款是行使不安抗辩权。但袁泽华在庭审中又称2005年购房后一直不知该房屋进行过抵押，是在2016年9月执行异议之诉时才知所购房屋办理过抵押的事实。双方合同约定最后一次购房款支付时为2006年10月30日，按袁泽华当庭陈述，此时袁泽华是不知到所购房屋已办理抵押这一事实的，其行使不安抗辩无事实依据。审理中，袁泽华并没有举示其它证据证明其行使不按抗辩权，中止支付房款行为的适当性。综上所述，袁泽华认为其不按约定支付购房款，是行使不安抗辩权的理由不成立，应当承担终止履行合同的责任。第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应按合同约定全面履行自己的义务。…”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。”本案双方在合同中约定，袁泽华应于2006年10月30日前支付115000元购房款，但袁泽华在2006年10月31日前只支付了71244元，欠付购房款43756元，之后于2006年12月13日又支付了20000元，欠付购房款23756元，袁泽华没有按合同履行支付购房款的义务，应当承担违约责任；张基和诉求主张未付购房款的损失，但双方在合同中没有约定损失的计算方法，为此，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同当事人没有约定逾期付款违约金或者违约金计算方法的，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算未付房款的损失，对张基和认为应按月息2%计算损失的意��，于法无据，不予以支持；对于起算时间，2006年10月31起，袁泽华欠付购房款为43756元，2006年12月13日起欠付购房款为23756元，应分别以此作为利息的起算时间;对袁泽华交清购房款的时间，在执行异议之诉中，袁泽华于2016年8月17日向法院案款账户交付案件暂扣款30000元，并注明了代交购房尾款，此款虽没有直接支付给张基和，但因此时双方争议的房屋为执行标的，袁泽华作为执行案件的案外人，为排除对所购房屋的执行，主动向法院案款账户交纳购房尾款的行为，应视为向张基和履行支付购房款义务，故应以此为袁泽华履行支付购房尾款义务的时间，而袁泽华在2017年6月13日当庭的承诺只是对之前交款行为的再次明确。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最告人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决：一、袁泽华于本判决生效后五日内支付给张基和逾期支付购房款的损失，损失从2006年10月31日起至2006年12月13日止以43756元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，从2006年12月14日起至2016年8月17日止以23756元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算；二、驳回张基和的其余诉讼请求。本案案件受理费减半收取681元，由张基华承担500元，袁泽华承担181元（张基和已预交纳，袁泽华承担的部分，在履行前述义务时一并支付给张基和）。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。并应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人就履行期间没有约定或约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应给对方必要的准备时间。本案中，就买方义务而言，袁泽华应当严格按照合同约定的付款时间支付购房款，否则应承担相应的违约责任。就卖方义务而言，张基和应当根据诚实信用原则，如实告知房屋的抵押情况，即便在合同中没有约定办理过户登记的时间，也应当及时涤除抵押权，在合理期限内办理过户登记手续。双方当事人于2005年12月即签订了房屋买卖合同，应当按照合同的约定积极履行各自的合同义务，但直至2016年因案外人申请执行才付清房屋尾款，至2017年才经法院判决办理过户登记手续，双方在合同的履行过程中均存在消极履行或怠于主张权利的情形，导致交易迟迟不能完成，造成逾期付款利息损失的��大以及标的物险些被案件人申请执行，应各自承担相应的后果。张基和在一审时陈述，在签订房屋买卖合同时，已告知房屋抵押情况，而袁泽华还坚持要买。对此陈述，张基和未能举证证明，也与房屋买卖合同的目的及正常的交易习惯不符，本院不予采信。在签订合同后，张基和于2007年9月解押后转贷又再次设定抵押，张基和的行为有违诚实信用原则，存在过错，且因抵押贷款而获利。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条、第三十一条之规定：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。”“买卖合同当事人一方因对方违约而获益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持”。综合本案双方当事人的过��情况以及张基和的获益情况，本院对因袁泽华逾期支付购房款造成的利息损失，按一审法院确定的计算方式计算结果后酌情扣减50%由张基和自行承担。至于袁泽华要求抵扣暂扣款中超付尾款的部分以及垫付的应由张基和承担的过户税费问题，因30000元系交到法院账户上的暂扣款，未最终结算核定，是否全部用于代张基和清偿债务尚不明确，且在2017年6月13日的庭审中，袁泽华仅当庭承诺暂扣款30000元中的部分款项作为支付尚欠张基和的购房尾款23756元，因此对于该抵扣问题本院不作处理。而抵扣过户费税费的问题，因一审时袁泽华未提出，且张基和在二审中不同意抵扣，本院亦不作审理。综上所述，袁泽华的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市綦江区人民法院（2017）渝0110民初6313号民事判决第二项；二、变更重庆市綦江区人民法院（2017）渝0110民初6313号民事判决第一项为：上诉人袁泽华于本判决生效后五日内支付被上诉人张基和逾期支付购房款损失，损失为从2006年10月31日起至2006年12月13日止以43756元为基数，从2006年12月14日起至2016年8月17日止以23756元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算利息后再乘以50%；三、驳回张基和的其余诉讼请求。本案一审案件受理费681元，二审案件受理费1362元，共计2043元，由上诉人袁泽华负担543元，被上诉人张基和负担1500元。本判决为终审判决。审判长  祝来新审判员  吴 杰审判员  叶 欢二〇一七年十二月一日书记员  黄晚秋