贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔06民终1358号上诉人（原审被告）：贵州大容房地产开发有限公司，住所地铜仁市碧江区新华中路建设大楼四楼。法定代表人：刘劲松，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：杨媛菊，女，1964年10月5日出生，侗族，贵州省铜仁市人，退休人员，住贵州省铜仁市。上诉人贵州大容房地产开发有限公司（以下简称大容房开公司）因与被上诉人杨媛菊房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服铜仁市碧江区人民法院(2017)黔0602民初1352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年09月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大容房开公司上诉请求：1.请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.双方签订的《补充协议》不属于格式合同，一审法院认定为格式合同，属于认定事实错误；2.上诉人大容房开公司在履行合同过程中，因受特大自然灾害的不可抗力影响，造成上诉人逾期交房，其中的合理期间应当予以扣除；3.政府调整上诉人取得的建设用地，规划方案调整导致建设工期延长，调整方案的时间应予以扣除并顺延交房时间；4.被上诉人客观上无任何实际损失，在一审未提交任何证据证明其损失客观存在。杨媛菊向一审法院起诉请求：1.判令被告立交付10号楼29层B户型2906号回迁安置房；2.判令被告支付逾期过渡费57,000元（该费用从2015年10月28日起计算至2017年5月28日止）、违约金215,800元（该违约金从2011年7月1日起按100元/天计算至2017年5月28日止）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：（一）2008年12月29日，原告杨媛菊（即乙方）与被告大容房开公司（即甲方）签订《拆迁协议》，协议约定：乙方被拆迁房屋坐落于凉水井路12号附14号，建筑面积为84.10㎡；住宅安置房位于凉水井路临街靠城市花园回迁电梯住宅29层B户型，建筑面积为132.9㎡（含公摊面积）（后因规划调整而变更至花果山6号10号楼B户型-2906号）；回迁安置实行拆一还一，互不补差，超拆迁面积在30㎡以内，按1,500元/㎡结算补给甲方，超30㎡以上的，按2,000元/㎡结算补给甲方；乙方超拆迁面积48.8㎡，同意用30个月过渡费15,000元冲抵超面积房款，冲抵后乙方还应补超面积房款67,600元；过渡期间由乙方自行安排过渡房，过渡期为30个月，自原告交房之日起计算；过渡费为500元/月，合计15,000元；逾期不能交房的，逾期支付标准除按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》（新）第三十三条规定执行外甲方还必须按每超期一天100元的违约金支付给乙方，过渡费及违约金开始日期为过渡期满30个月之后的第二天计算，直至甲方将安置房交给原告之日止，支付违约金金额与甲方收取乙方补交的差额时一并结算；若甲方变更安置房设计户型和结构，造成实际施工图的户型设计结构、面积与本协议约定的不相符时，甲方应提前通知乙方，在征得乙方同意后，才能实施变更，并签订变更后的补充协议。同时，该《拆迁协议》还对双方其他权利义务进行了明确约定。上述协议签订后，原告按约向被告交付被拆迁房屋，并领取了自2011年6月29日至2015年10月28日期间的过渡费共计78,750元。2015年12月28日，被告大容房开公司通知原告办理房屋交接手续，但原告因双方未就购房尾款、违约金达成一致意见而未接房。（二）2006年11月28日，被告大容房开公司法定代表人刘劲松与碧江区国土资源局（原铜仁市国土资源局）签订《国有土地使用权出让合同》，通过挂牌方式取得位于花果山桥头片区面积为17250㎡的宗地土地使用权。2007年7月10日，铜仁市规划事业局作出《关于铜仁广场及居住区规划设计》的批复（铜市规复【2007】32号），同意被告按照《铜仁广场及居住区规划设计》实施建设，建设周期为48个月。2009年4月17日，因扩建花果山广场导致该宗地的出让红线范围发生改变，被告与铜仁市人民政府签订《铜仁市20060218挂牌的补充协议》，约定将被告原取得的17250㎡中的7812㎡调整到该地块（即宗地号为GP-06-6的宗地）的西北方向，原地块使用权面积17250㎡变更为9438㎡，并注销其国有土地使用权证（铜市国用证号为第3117号）。后因铜仁地区规划管理委员会对被告提交的《花果山市民休闲广场及容湾小区项目修建性详细规划》审定时，审定结果（铜地规办函4号）导致上述宗地的出让红线范围再次发生改变，被告与铜仁市人民政府于2010年11月18日签订《铜仁市人民政府与贵州大容房地产开发有限公司关于调整花果山广场项目的用地置换协议》，约定将被告原取得的17250㎡中的5417㎡（3号地块）调整到该地块的西北方向1号地块、东北方向6号地块及东南方向5号地块，被告置换出的5417㎡中的2073㎡用于修建花果山休闲广场。然而，由于部分回迁户不断信访、上访，引起回迁户回迁问题，致使铜仁市住房和城乡规划建设局至2011年7月21日才作出《关于的批复》（铜市住建函【2011】71号），同意一期建筑按《铜仁市容湾商住楼小区项目一期建筑调整方案》实施。基于上述原因，原告杨媛菊等53户回迁安置户于2012年7月在变更后的规划平面图上签字，同意其回迁安置房由凉水井路临街靠城市花园电梯住宅楼29层B户型调整至花果山6号10号楼。2012年11月22日，铜仁市城乡规划局作出《关于铜仁容湾商住楼小区项目二期修建性详细规划的批复》（铜规函【2012】35号），同意被告按《铜仁容湾商住楼小区项目二期修建性详细规划》实施。另，至2014年5月6日，铜仁市花果山容湾小区商住楼10#楼主体结构分部工程已经验收合格。一审认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。就本案而言，原告已向被告移交被拆迁房屋，被告也已向原告支付过渡费78,750元。因此，讼争《拆迁协议》系双方真实意思表示，没有违背法律、行政法规的强制性、禁止性规定，当属合法有效协议，双方当事人均应当按照协议约定全面履行各自义务。（一）关于逾期交房是否构成违约及其违约责任分担问题。按照讼争《拆迁协议》约定，被告应于2011年7月1日前向原告交付安置房屋，但被告却于2015年12月28日才通知原告办理接房手续。对此，被告大容房开公司抗辩称其对因政府相关部门调整规划、回迁户上访及遭遇特大暴雨等客观原因导致的逾期交房不应当担责。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任…”的规定，被告大容房开公司因政府调整规划而导致其未能如约交付讼争回迁安置房的，应当向原告承担违约责任。另外，被告所提交的《关于的批复》（铜市住建函【2011】71号）载明，由于被告大容房开公司对方案进行了调整，引起回迁户回迁问题。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，在未征得原告同意情况下，被告调整原告回迁房位置，违反讼争《拆迁协议》约定，已构成违约。再者，暴雨作为一种天气现象固然是不可避免的，但随着现代科学技术及现有的天气预报等科技手段，降雨是可以预见的。本案中，被告大容房开公司以其提交的铜仁市气象局出具的降水量证明及铜仁市水文资源局出具的水情特征值统计表、部分图片来予以证明该暴雨系不可抗力的事实。该证据载明，2013年9月10日夜间至11日累计降水量46.3毫米、2014年5月25日雨量92.4毫米、2014年6月19日雨量为79.1毫米、2014年7月15日雨量为145.6毫米，根据其降水的强度、密度只属暴雨、大暴雨等级，造成自然灾害的可能性较小。况且，被告大容房开公司与原告杨媛菊签订讼争《拆迁协议》并回迁安置房交付期限进行约定时，占据优势地位，其应当预见和考虑到在施工期间因不良天气影响延误工期的不利因素及该因素是否会造成逾期交付回迁安置房。即使如被告大容房开公司所主张，连续降雨致使其施工工地被淹，但作为专门房地产开发的企业，其也完全能够采取有效措施予以克服因短时降雨而造成的工期延误。综上所述，被告大容房开公司关于其对因政府相关部门调整规划、回迁户上访及遭遇特大暴雨等客观原因导致的逾期交房不应当担责的抗辩理由不成立，依法不予采纳。（二）关于逾期交房违约金问题。庭审中，原告自认被告已于2015年12月28日通知其接房，但因双方未就如何支付购房尾款、违约金达成一致意见而未接房。对此，本院认为，如何支付购房尾款、违约金并非原告在讼争《拆迁协议》中的对等义务。在被告已履行交房通知义务的情况下，原告不能将因其自身未履行接房义务所产生的法律后果再行要求被告担责。换而言之，原告向被告主张逾期交房违约金应自2011年7月1起至2015年12月28日止，合计1640天。据此，根据讼争《拆迁协议》第三条第二款“过渡期间由原告自行安排过渡房，过渡期为30个月，过渡费500元/月，自原告交房之日起计算，逾期不能交房的，逾期支付标准按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》（新）第三十三条规定执行外甲方还必须按每超期一天100元的违约金支付给乙方…”的约定，被告应向原告支付的违约金为1640天×100元=164,000元。对此，被告在庭审中辩称其向原告所支付过渡费已足够弥补原告的租房损失，且讼争《拆迁协议》所约定违约金明显过高，应当予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，因讼争《拆迁协议》系被告所提供的格式合同，其在签订该协议时应当能够预见和考虑到该违约补偿条款给自己带来的后果及不利因素，当双方当事人协议条款理解发生争议时，应对该协议条款作出有利于原告的解释。故被告要求调整逾期交房违约金的抗辩理由不成立，依法不予采信。因此，对原告向被告主张从2011年7月1日至2015年12月28日期间的逾期交房违约金164,000元的诉讼请求，依法予以支持；超过部分，不予支持。（三）关于逾期过渡费违约金的问题。过渡期补助费是拆迁后还未交付房屋前拆迁方对于被拆迁方的临时安置住房补助费用。本案由于被告的违约，导致原告延长过渡期限，其应依法向原告支付因此增加的住房补助费用。根据双方签订的《拆迁协议》第三条第二款“…逾期过渡费支付标准除按照《贵州省城市房屋拆迁管理办法》（新）第三十三条规定执行…”的约定，被告大容房开公司应向原告支付的过渡费为：（1）2008年12月29日至2011年6月29日：500元/月×30月=15,000元；（2）2011年7月1日至2011年12月31日：（500元/月×125%）×6月=3,750元；（3）2012年1月1日至2012年6月30日：（500元/月×150%）×6月=4,500元；（4）2012年7月1日至2013年6月30日：（500元/月×175%）×12月=10,500元；（5）2013年7月1日至2014年6月30日：（500元/月×200%）×12月=12,000元；（6）2014年7月1日至2015年12月28日：（500元/月×500%）×12月+500元/月×500%×6月+500元/月×500%÷30天×27天=47,250元，以上合计93,000元。扣除已付过渡费78,750元，大容房开公司尚须向原告支付过渡费14,250元。因此，对原告向被告主张自2011年7月1日至交房之日至2015年12月28日止过渡费14,250元，依法予以支持；超过部分，不予支持。一审据此判决：一、被告贵州大容房地产开发有限公司向原告杨媛菊支付逾期交房违约金人民币164,000元；二、被告贵州大容房地产开发有限公司向原告杨媛菊支付过渡费补偿费人民币14,250元；三、驳回原告杨媛菊的其他诉讼请求。案件受理费人民币5,392元，减半收取计人民币2,746元，由被告贵州大容房地产开发有限公司负担。在二审中，大容房开公司提交了有铜仁铜城宜居房地产经纪有限公司加盖印章的关于时代商汇房屋租金证明材料，经查不属于二审新的证据，不予采信。本院对一审认定的事实，予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，综合双方诉辩主张，本院归纳本案争议焦点为：1.自然灾害及规划调整因素是否构成不可抗力免责事由；2.逾期交房违约金应否支持。本院认为：（一）关于自然灾害及规划调整因素是否构成不可抗力免责事由问题，大容房开公司作为城市房地产开发企业，在从事房地产开发活动中，应当预见正常的自然气候变化及市场环境变化因素。从其在诉讼提中交的证据看，均不足以证明其主张的自然灾害及规划调整因素达到不可抗力的程度，其要求违约免责的理由，不能成立。同时，无论大容房开公司与杨媛菊签订的合同是否属于格式合同，均不影响前述判断。（二）关于逾期交房违约金应否支持的问题。大容房开公司逾期交房的事实客观存在，此违约行为必然给购房户造成一定经济损失，故对杨媛菊要求大容房开公司按合同约定承担违约责任，应予支持；同时，大容房开公司未提供证据证明双方合同约定的违约金明显过高，因而其所持“不应支持违约金”的理由，不能成立。综上所述，大容房开公司所持“本案构成不可抗力，应予免责”及“杨媛菊无实际损失，不应支持违约金”的上诉理由，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,865元，由上诉人贵州大容房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐正洪审判员  田 芳审判员  熊亚飞二〇一七年十二月二日书记员  祖延君