西安市新城区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)新民初字第03305号 原告王启哲，男，汉族，1993年5月5日出生，个体工商户，住西安市碑林区。 委托代理人甘军，陕西合恒律师事务所律师。 委托代理人郭鹏，陕西合恒律师事务所律师。 被告西安千居物业管理有限公司，住所地西安市雁塔区。 法定代表人丁利娟，总经理。 委托代理人金恩宇，陕西国友律师事务所律师。 被告陕西上和商业广场有限公司，住所地西安市。 法定代表人张双拾，该公司总经理。 委托代理人金恩宇，陕西国友律师事务所律师。 原告王启哲诉被告西安千居物业管理有限公司（以下简称千居公司）、被告陕西上和商业广场有限公司（以下简称上和公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王启哲委托代理人郭鹏、被告千居公司、上和公司共同委托代理人金恩宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王启哲诉称，2015年3月6日，原、被告上和公司签订房屋租赁合同一份，约定由被告上和公司将位于公园南路X号的XX广场X层X号的商铺出租给原告从事餐饮经营，被告千居公司接受被告上和公司的委托，于2015年3月6日代表上和公司与原告签订了物业管理服务合同，合同履行地为上和商业广场所在地。该合同的签订时为降低上和公司收取的租金产生的税金，以物业管理服务合同收取了费用。该物业合同约定由被告千居公司负责原告商铺的物业服务。合同签订后，原告向被告千居公司交纳了商品质量保证金、装修保证金、垃圾清运费等在内的共计129229元。原告交纳上述费用后，被告上和公司未向原告交付商铺，房屋没有天然气等必要设备，原告与被告千居公司签订的物业管理服务合同的履行基础不具备，故合同目的无法实现，且被告千居公司收取的物业费明显高于西安市物业收费标准。由于二被告之间系委托关系，故原告要求二被告对原告的损失承担连带责任。为维护原告的合法权益，诉至法院，要求判令解除原告与被告千居公司签订的物业管理服务合同；判令被告向原告返还物业管理服务费共129229元；判令被告支付原告违约金72291.828元。 被告西安千居物业管理有限公司辩称，被告上和公司已经将商铺交付了原告，被告千居公司在签订合同后已经提供了相应的物业服务，并一直在进行公共设施的维护和管理，原告自己不开业，其损失应该由自己承担，因此被告千居公司不应承担违约责任，故请求驳回原告的诉讼请求。 被告陕西上和商业广场有限公司辩称，该案与其没有关系。被告上和公司已经于签订合同当日将房屋交予原告，原告缴纳的公共设施维护费是由其代收，并且已经支付给了被告千居公司，故被告上和公司不应承担违约责任。 经审理查明，2015年3月6日，原告与被告上和公司签订房屋租赁合同一份，约定由被告上和公司将位于公园南路X号的XX广场X层X号的商铺出租给原告从事餐饮经营，租期自2015年4月1日至2025年3月31日。同日，原告与被告千居公司签订了物业管理服务合同，该合同约定由被告千居公司对原告租赁被告上和公司的商铺提供物业管理服务，合同期限自2015年4月1日始至2025年3月31日止。物业管理费起始单价为7元/月/㎡,月费为838.88元，每月缴纳一次；月均空调费起始单价为7元/月/㎡,月费为838.88元，每月缴纳一次；公共设施维护费、设施设备使用费、车位配套维管费单价均为665.6元/㎡，每项费用合计79765元，均为一次性缴纳；水电费用依据国家及被告千居公司的相关标准执行，每月缴纳一次。若一方违约，应赔偿另一方合同款项总额的30%作为违约金。原告基于物业合同向被告千居公司交纳了公共设施维护费39765元、设施设备使用费39765元、车位配套维管费39765元、装修保证金3000元、出入证工本费及押金25元、垃圾清运费719元、灭火器190元。庭审中，原告出具了一张商品质量保证金6000元的收款收据，加盖的系陕西金道商业管理有限公司的印章。被告上和公司当庭称该款系其收取，但印章加盖错误。被告千居公司当庭提交了安全员巡查记录表，用以证明被告千居公司已经履行了相应的物业服务。 以上事实由商铺租赁合同、物业管理服务合同、收款收据、银行票据存根、安全员巡查记录表、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《物业管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应依约履行。原告与被告上和公司签订租赁合同，又作为商铺承租人与被告千居公司签订物业服务合同，并按物业服务合同约定交纳相应的物业服务费用，被告千居公司依约向原告提供物业服务。原告称其缴纳的物业费用超过了正常的物业费用标准，参照《陕西省物业服务收费管理实施办法》第七条、第九条之规定，原告所租赁的商铺不属于普通住宅及办公写字楼，其物业服务收费及物业服务企业提供的特约服务应实行市场调节价，该价格的收费标准以业主与物业服务企业的约定为准。故原告所缴纳的物业服务费用应以双方签订的合同约定为准，原告该主张没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，原告所举证据不足以证明其与被告千居公司签订的《物业管理服务合同》符合法定解除条件，该物业合同可以继续履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告王启哲的诉讼请求。 诉讼费4323元，由原告王启哲承担 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  胡九红 代理审判员  耿 垒 人民陪审员  李亚娟 二〇一五年十二月二十九日 书 记 员  车小文 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《物业管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应依约履行。本案中，原告所称被告未履行向其交付商铺的义务一节，本院认为，本案涉诉的商铺系开放性面积区域，原告已经知道该商铺的位置及面积，被告亦要求原告进行装修，且该商场五楼的其他商户在接收商铺时亦未履行特别的交付手续，根据市场交易习惯及日常生活经验法则，故原告称被告未及时向其交付商铺的理由不能成立，本院对其主张依法不予支持。关于原告诉称签订合同时，被告尚未进行消防验收，排风、排烟、天然气等设施均不到位一节，被告当庭提供了此类设施的设计图纸，经查，2014年11月19日，上和商业广场已经消防部门审核、验收合格。2015年3月天然气主管道已接入该商城，且已有经营餐饮的商户将天然气管道接入商铺并安装天然气表，故原告该主张没有事实依据，本院依法不予支持。原告称其缴纳的物业费用超过了正常的物业费用标准，因原告租赁的系被告上和公司的商铺用于经营餐饮，属于普通住宅及办公写字楼以外的其他类型的物业服务，其物业服务收费及物业服务企业提供的特约服务应实行市场调节价，该价格的收费标准以业主与物业服务企业的约定为准。原告与被告千居公司签订的《物业管理服务合同》系双方自愿签订，故原告所缴纳的物业服务费用应以双方签订的合同约定为准，故原告该主张没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，原告称其与被告千居公司签订《物业管理服务合同》没有履行基础，合同目的不能实现无据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《陕西省物业服务收费管理实施办法》第七条、第九条之规定，判决如下： 驳回原告王启哲的诉讼请求。 诉讼费4323元，由原告王启哲承担 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长胡九红 代理审判员耿垒 人民陪审员李亚娟 二0一五年十二月十四日 书记员车小文