广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一重字第7号原告（反诉被告）李宇，男，汉族，1978年11月21日出生，住所地广东省珠海市香洲区。委托代理人王志峰、潘安安，分别为广东新健达律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）佛山市张槎工贸集团公司，住所地广东省佛山市禅城区张槎三路2号。注册号：440602000122690。法定代表人吕文郁。委托代理人张涛，广东润正律师事务所律师。第三人佛山市聚银物业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区张槎三路８号首层之一北３号。注册号：440602000172800。法定代表人唐亚东。第三人佛山市张槎智顺兴实业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区张槎三路10号张槎工贸大厦，营业执照编号：91440604719285916Y。法定代表人陈敏宜。原告李宇诉被告佛山市张槎工贸集团公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月12日立案受理。原审诉讼中，被告对原告提起反诉，本院予以准许并予合并审理。根据案情需要，本院原审依法追加佛山市聚银物业有限公司（以下简称“聚银公司”）作为第三人参加诉讼，并于2015年3月9日作出（2014）佛城法民一初字第1507号民事判决。原告李宇不服该判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，该院于2015年9月8日作出（2015）佛中法民三终字第474号民事裁定，裁定撤销本院原审民事判决，将本案发回本院重审。本院于2015年10月13日立案受理后，依法另行由审判员陈超担任审判长，与审判员周信斌、人民陪审员陈少虹组成合议庭进行审理。诉讼中，本院依法追加佛山市张槎智顺兴实业有限公司（以下简称“智顺兴公司”）作为第三人参加诉讼。本案于2015年12月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王志峰、潘安安，被告的委托代理人李涛到庭参加诉讼，第三人聚银公司、智顺兴公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告本诉称：被告是佛山市张槎三路2号（自编10号）商铺的业主。2010年12月13日，被告委托第三人聚银公司与原告签订《租赁合同》，将前述商铺租予原告，租期5年，即从2011年1月1日至2015年12月30日。原告按照约定交纳了保证金，并利用该商铺设立了佛山市禅城区佳鸿妇婴用品店（以下简称“佳鸿用品店”），从事妇婴用品的经营活动，经营范围包括日用品以及预包装食品。原告在租赁期间严格按照合同履行义务，没有任何违约行为。2013年4月1日，被告为理顺关系，按照原《租赁合同》条款直接与原告签订《租赁经营合同》。原告设立的佳鸿用品店的《食品流通许可证》于2014年1月到期，需要重新办理，根据相关规定，办理《食品流通许可证》需要提供经营场所使用证明文件、产权证明文件等，但是被告一直拒不提供，导致原告无法办理《食品流通许可证》，无法正常经营。根据合同法第六十条的规定，被告拒不提供相关文件协助原告办理《食品流通许可证》，当属违约。由于被告的违约行为已造成原告无法正常经营，请求法院判令：1、被告立即向原告提供产权证明原件、经营场所使用证明文件并积极协助原告办理《食品流通许可证》；2、被告承担全部诉讼费用。原审诉讼中，原告补充如下事实理由：原告提起诉讼后的2014年12月20日，由于没有《食品流通许可证》，禅城区食药监局再次责令原告停止食品经营，原告不得不将所有食品下架，导致原告自2014年12月21日起无法继续经营。原告只能依据合同法第九十四条的规定，变更诉讼请求为判令：1、自2014年12月21日起解除2014年（应为2013年）4月1日签订的《租赁经营合同》；2、被告支付违约金70000元；3、被告立即返还保证金68550元；4、被告承担全部诉讼费用。诉讼中，原告再补充如下事实理由：2013年4月1日，原告确实与被告签订了合同，但该合同附生效条件，即原告按照原租赁合同重新缴纳履约保证金，但原告并未缴纳该保证金，因此原告认为与被告签订的合同没有生效，原告就涉案物业的履行依据是原告与聚银公司于2010年12月签订的合同。因为同一个承租人，就同一物业，在同一时段内不可能再签订一份权利义务重叠的合同。根据被告提交的证据，原告认识到与被告存在租赁关系是错误的，故再行变更诉讼请求为判令：1、确认原告与被告于2013年4月1日签订的租赁合同未生效；2、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称：在案件审理过程中以及原告发给被告的律师函中，原告均明确承认其与被告于2013年4月1日签订的合同，虽然租赁合同中约定要缴纳保证金后生效，但是实际上双方在履行过程中，双方以实际行动履行上述合同，具体表现为：1、在签订合同后，由原告直接向被告缴纳租金；2、当原告不能办理许可证时，原告也是依上述合同要求被告履行义务；3、原告在提起诉讼时已经明确表明要求解除上述合同。这一系列行为表明原、被告实际上在执行上述租赁合同。在诉讼中各方应秉承诚实信用原则，原告善变的行为表明原告不诚信，依据诚实信用原则，因原告此前已经明确双方执行的是2013年4月1日的合同，就应当按该合同履行。被告反诉诉称：原、被告在2013年4月1日签订《租赁经营合同》一份，合同约定被告将座落在佛山张槎三路2号（自编10号）铺位租赁给原告使用，同时合同第八条第1项明确约定在合同签订时原告必须向被告交纳保证金68550元，但原告至今未按约定履行该合同义务，也未交纳2014年12月租赁、服务费25135元。被告特此反诉，请求判令：1、原告立即向被告支付保证金68550元及2014年12月租赁、服务费25135元；2、本案诉讼费用由原告承担。诉讼中，被告补充如下事实理由：由于被告已于2015年4月向原告发出解除合同通知，双方合同已经解除，故撤回要求原告支付保证金的请求，仅要求原告支付2014年12月的租赁、服务费25135元并承担本案诉讼费用。原告针对反诉答辩称：1、2013年4月1日签订的租赁合同将保证金的支付作为合同生效条件，在保证金没有支付的情况下，该租赁经营合同未生效。2、被告在提出反诉过程中一直在强调实际履行行为的问题，其称原告与被告一直在履行2013年4月1日的合同，其实根据原告提交的证据是可以认定在2013年2月和3月，即与被告签订租赁合同前，原告已经存在向被告缴纳租金及费用的行为，也就是说“实际履行行为”发生在合同之前，但这是荒谬的。原告主张聚银公司是受被告委托与原告签订合同，原告在2013年2、3月，在签订上述合同之前缴纳租金等费用，由此原告才会产生聚银公司是受被告委托签订合同的认识。如果两份合同关于价款、期间等主要内容完全一致，如果没有实质的同一性，交两次保证金，对原告明显不公平，且原告完全可以依据与聚银公司签订的合同继续使用租赁物，没必要与被告再签订租赁合同，事实是被告为理顺关系而与原告重新签订合同。3、因原、被告间签订的租赁合同未生效，就不存在向被告缴纳租赁、服务费的义务。故请求法院驳回被告的反诉请求。第三人聚银公司在原审中书面述称：1、涉案物业是属于被告的，2010年8月5日被告下属子公司智顺兴公司将工贸大厦一、二层物业授权其公司经营商铺使用，该事实有授权书证实。2、2010年12月13日聚银公司与原告签订《租赁合同》一份，合同期限至2015年2月（应为12月）30日。在合同有效期间被告与原告又签订了一份《租赁经营合同》，由被告直接向原告收取租金，但聚银公司与原告间的《租赁合同》并没有解除，聚银公司保留追究有关责任方违约责任的权利。第三人智顺兴公司书面述称：1、2010年7月13日其租赁给聚银公司（顺客隆）的物业总面积为1590平方米，租金由其向聚银公司收取。后聚银公司将该租赁转租给了佛山市顺德区乐从供销社集团顺客隆商场有限公司经营使用，租赁面积为1435平方米，2010年8月5日授权聚银公司合法经营商铺使用的场地已注明是顺客隆商场。2、本案中原告租赁的张槎三路2号（自编10号）面积457平方米的铺位，并不在智顺兴公司租赁给聚银公司（顺客隆）的物业总面积范围内，二者是完全不同的区域，且彼此不相邻。3、张槎三路2号（自编10号）的铺位被告张槎工贸集团从未授权智顺兴公司管理和经营，一直由张槎工贸集团自行经营管理。智顺兴公司出租并出具《授权书》给聚银公司经营使用的物业中不可能包含张槎三路2号（自编10号）的铺位。诉讼中，原告就本、反诉提供了以下证据：1、原告的身份证复印件、佳鸿用品店的营业执照复印件、被告的组织机构代码证复印件、企业注册信息报告。证明原告、被告的诉讼主体资格，原告是佳鸿用品店的经营者。2、《租赁经营合同》。证明原、被告之间的租赁合同关系，签订此份租赁合同因为被告提出需要理顺租赁主体的问题，基于2010年12月已经签订的租赁合同基础上签订此份租赁合同的，两份合同的租赁保证金、租金以及租赁服务费的约定均一致。3、《租赁合同》复印件、第三人聚银公司的企业注册信息报告打印件。证明被告委托第三人聚银公司与原告签订租赁合同，并且两份租赁合同的租赁权利义务关系内容完全相同，租期、保证金、租金及租金的交纳完全一致，可充分证明被告委托聚银公司与原告签订了租赁合同。4、《承租合同》。证明被告与原告签订合同的时间在2010年12月16日，这个时间是在原告与第三人聚银公司签订合同之后，恰好证明被告刚主张被告先与原告签订合同、之后解除、原告又与转租人签订合同是不属实的，承租合同反映的租期与聚银公司与原告签订合同的租期存在重合；签订合同的原因就是因为原告需要办理营业执照，需要与产权人签订租赁合同，原告与聚银公司签订的合同因相关国家机关认为缺乏办证的必要因素，所以原告与被告另行签订一份租赁合同用于办理相关手续，该合同并未实际履行。5、保证金收据。证明原告按照租赁合同的约定交纳保证金，保证金收据反映的时间为2010年12月13日。6、《食品流通许可证（副本）》。证明原告从事经营范围包括食品经营，需要办理食品流通许可证才能经营；此外该许可证只有三年有效期，到期后原告需要重新办理新的食品流通许可证。7、《经营场所使用证明》（含国有土地使用证）复印件。证明原告需要向相关国家机关提交此份证明来办理相关证件，被告负有协助义务。8、禅城食药监管部门向原告开具的《监督意见书》2份（2014年11月4日、2014年12月20日各1份）。证明基于原告的食品流通许可证已过期，行政机关要求原告立即停止经营；这二份监督意见书是在原告提起本案诉讼后，食药监部门又到原告的经营场所，向原告提出严厉的查处，要求原告立即将食品下架。9、食品下架照片2张。证明在2014年12月20日之后，应食药监管部门的要求，原告已将食品下架，整个货架已清空。10、租金收据11张。证明原告2014年1月至11月向被告交纳租金的情况。11、《委托书》。证明被告委托佛山市禅城区张槎运输服务站收取租赁相关费用。12、办理食品流通许可证《受理通知书》。证明原告在食品流通许可证过期后，向有关行政机关申请过食品流通许可证，受理通知书的内容反映原告已经提交个体工商户的申请材料，因场地使用证明是之前的证明，该局收到后口头回复因场地使用证明已经过期，驳回原告的申请。13、《律师函》及快递凭证。证明原告在食品流通许可证无法办理的情况下，向被告发出律师函要求被告履行协助义务，提供场地使用证明，快递上的收件人招顺暖是被告的资产运营部人保科科长。14、收款收据3份。证明原告在2013年2月、3月就已经向被告交纳水电费及租金，原、被告在签订书面租赁合同之前就已经建立租赁关系。15、原告向被告发出的《催告函》及快递凭证。证明原告于2015年1月5日通过顺丰快递向被告催告履行协助义务，提供场地证明文件，快递签收时间是2015年1月6日。16、邮件全程跟踪查询结果及邮件查询回单。证明上述《律师函》及《催告函》的邮件投递情况。诉讼中，被告就本、反诉提供了以下证据：1、被告的《企业法人营业执照》复印件、《法定代表人身份证明》、《组织机构代码证》。证明被告的主体资格。2、《佛山市禅城区地籍档案馆档案查询结果答复书》、《佛山市禅城区房地产登记信息查询结果》各1份。证明涉案商铺的产权情况。3、《租赁经营合同》。证明合同第八条明确约定在合同签订时，原告应当向被告交纳保证金，但时至今日原告并未依约履行。4、被告与吴文谦签订的《租赁合同》复印件、应付款明细、《记账凭证》、《收款收据》。证明被告将整个物业转租给吴文谦。5、智顺兴公司与聚银公司签订的《租赁合同》1份。6、智顺兴公司与佛山市顺德区乐从供销集团顺客隆商场有限公司签订的《租赁合同》复印件1份。7、《授权书》复印件1份（2010年8月5日智顺兴公司授权聚银公司使用工贸大厦一、二层物业）。8、发票联复印件6张。证据5-8作为本诉证据，拟证明在租赁合同上智顺兴公司与聚银公司租赁面积是1590平方米，智顺兴公司租赁给顺客隆的物业面积为1435平方米，智顺兴公司收取相应租金；农机站（代表被告）直接向吴文谦收取租金，故智顺兴公司与本案没有关联性，而且租赁物之间有2-3米的间距。为查明案件事实，本院依职权从（2014）佛城法民一初字第480号案中调取了第三人聚银公司的企业登记资料、《租赁合同》（智顺兴公司与聚银公司于2010年7月13日签订）和《授权书》（被告2010年6月3日授权智顺兴公司对工贸大厦一、二层物业进行全面管理）。第三人聚银公司、智顺兴公司经本院合法传唤无正当理由没有到庭，视为其放弃举证、质证的权利。经庭审质证，本院对上述证据作如下认证：原告的证据1、2、4、6、7、8、11、12、14、16，被告对真实性均无异议，本院对真实性均予以确认。原告的证据3，被告对企业注册信息报告的真实性无异议，本院对真实性予以确认；《租赁合同》虽为复印件，但能与聚银公司的书面意见相互印证，证明原告与聚银公司签订租赁合同的事实，且被告及第三人未提供证据对该租赁合同的内容予以反驳，故本院对租赁合同的真实性亦予以确认。原告的证据5，有原件核对，且与上述证据3中的租赁合同相互印证，本院对真实性予以确认。原告的证据9，照片无法显示拍摄的时间、地点和拍摄对象，亦无其他证据佐证该组照片的真实性以及与本案的关联性，被告亦不予确认，故本院不予采信。原告的证据10，被告无异议，本院予以采信。原告的证据13，有原件核对，且该组证据能够相互印证，被告对真实性不予确认，但未提供证据予以反驳，故本院对该组证据的真实性予以确认。原告的证据15，有原件核对，且能与原告举证的证据16相互印证，被告对真实性不予确认，但未提供证据予以反驳，故本院对证据15的真实性予以确认。被告的证据1、2，原告均无异议，本院予以采信。被告的证据3，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据4，有原件核对，本院对真实性予以确认，至于被告的证明内容是否成立，本院综合全案的证据待后予以论述。证据5，有原件核对，亦与本院依职权调取的租赁合同一致，本院确认其真实性。证据6、7、8，因无原件核对，本院不予采信。本院依职权调取的证据，原、被告对真实性均无异议，本院对真实性均予以确认。综合本院采信的证据以及庭审中各方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：位于佛山市禅城区张槎三路2号工贸大厦之一首、二层、商铺的产权人为被告，登记建筑面积为539.52平方米。被告述称上述产权登记面积仅为建筑物的一部分面积。2010年6月3日，被告出具《授权书》，内容为：“我公司将佛山市纯阳路工贸大厦一、二层物业，授权给佛山市张槎智顺兴实业有限公司进行全面管理。”2010年7月13日，智顺兴公司（出租方、甲方）与第三人聚银公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，就乙方向甲方承租佛山市纯阳路工贸大厦一、二层物业作出如下约定：一、租赁期从2010年8月16日起至2015年8月15日止，实际计租从2010年10月16日起计。（注：装修期为两个月）二、计租面积1590平方米（包括仓库200平方米）。三、从2010年10月16日至2015年8月15日，乙方应向甲方缴交租金及场地使用费、动力设施使用费等；其中商铺面积1390平方米，每月每平方35元，每月共计48650元。仓库面积200平方米，每月每平方20元，每月共计4000元。商铺及仓库每月共计52650元……。2010年12月13日，第三人聚银公司（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，就乙方向甲方承租佛山市张槎三路2号（自编10号）铺作出如下约定：一、租赁期从2011年1月1日起至2015年12月30日止，实际计租时间从2011年2月1日起计。二、计租面积457平方米。三、乙方应向甲方缴交租金及场地使用费、动力设施使用费等商铺面积为457平方米，每月每平方为40元，每月共计18280元，每年合计201080元。从2012年1月1日起，商铺每月每平方米45元，每月共计20565元，每年合计246780元。从2013年1月1日起，商铺每月每平方米50元，每月共计22850元，每年合计274200元。……七、其它约定。1、合同签订时，乙方必须向甲方缴交保证金68550元，保证金在合同正常履行完毕并待甲方验收铺位后，即退还给乙方（保证金不计利息）……。同日，原告向聚银公司交纳保证金68550元，聚银公司收款后向原告出具加盖其财务专用章的NO.0008102《收据》。2010年12月16日，被告（甲方、发租方）与原告（乙方、承租方）签订《承租合同》，约定：一、甲方同意将位于佛山市张槎三路2号自编10号之一租给乙方作经营使用。二、承租期从2010年12月16日起至2012年12月30日止。承租使用期为两年。三、承租金与交纳：1、面积为250平方米，租金每月3750元，每年合计45000元……本承租合同签订之日，乙方必须同时交付承诺保证金，共计11250元给甲方……。上述《承租合同》签订后，被告向原告提供《经营场所使用证明》和《国有土地使用证》用于办理相关经营证照。2011年1月10日，原告取得佛山市禅城区工商行政管理局核发的《食品流通许可证》。该许可证记载的名称为佳鸿用品店；经营场所为佛山市禅城区张槎三路2号自编10号之一；负责人李宇；主体类型为个体户；许可范围为零售预包装食品、乳制品（含婴幼儿配方乳粉）；有效期限自2011年1月10日至2014年1月9日。2013年4月1日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《租赁经营合同》，就乙方向甲方承租佛山市张槎三路2号（自编10号）铺位作出如下约定：一、租赁期从2013年4月1日起至2015年12月31日止。二、计租面积457平方米。三、上缴款：1、2013年4月1日至2013年12月31日。乙方应向甲方每月缴交租赁费13710元、服务费9140元，合共22850元（计算依据：50×457=22850）。2、2014年1月1日至2014年12月31日。乙方应向甲方每月缴交租赁费15081元、服务费10054元，合共25135元（计算依据：55×457=25135）。3、2015年1月1日至2015年12月31日。乙方应向甲方每月缴交租赁费16452元、服务费10968元，合共27420元（计算依据：60×457=27420）。四、乙方必须在每月十号前交清当月费用，逾期交纳每天按欠款额的万分之五加收延期付款违约金。五、承租用途：婴幼儿用品经营。……八、其它约定。1、合同签订时，乙方必须向甲方缴交保证金68550元，保证金在合同正常履行完毕并待甲方验收铺位后，即退还给乙方（保证金不计利息）……十、违约责任：一方违约，导致本合同主要条款不能履行，违约方须支付另一方违约金70000元。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，本合同自双方盖章（签名），并在甲方收到乙方的保证金后生效。被告在上述合同落款甲方处盖章，原告在乙方处签名捺印。2013年4月18日，被告向原告出具《委托书》，内容为“李宇租户：2013年4月1日我公司与贵租户签订《租赁经营合同》，由于管理上的需要，我公司特委托佛山市禅城区张槎运输服务站收取上述《租赁经营合同》的相关费用，请大力协助，多谢支持”。被告作为委托人、佛山市禅城区张槎运输服务站（下简称运输服务站）作为受委托人分别在上述《委托书》落款处盖章确认。同日，运输服务站向原告出具《收据》，确认收到原告2013年3月上缴款22850元；出具《收款收据》，确认收到原告2013年3月电费5510元、2013年3月水费72.60元。同年4月22日，运输服务站向原告出具《收款收据》，确认收到原告2013年2月电费5601.25元、2013年2月水费59.40元。此后，原告每月按期向被告缴纳租赁费用，运输服务站均在收款后向原告出具收据予以确认。2014年11月3日，运输服务站向原告出具收据，确认收到原告交纳的2014年11月上缴款25135元。诉讼中，原告确认2014年12月份之后的租金均未支付。原告未向被告支付双方于2013年4月1日签订的《租赁经营合同》所约定的保证金，双方亦未办理租赁物的交接手续。2014年9月16日，原告向佛山市禅城区食品药品监督管理局提交申请材料，申领《食品流通许可证》。该局当日向原告出具佛禅食药监食许受张字（2014）第0262号《受理通知书》，内容为：“佳鸿用品店：经审查，您单位于2014年9月16日提交的申请，材料齐全，符合法定形式，我局决定予以受理。我局将对您单位的申请材料进行审核，并于本通知之日起20日内作出是否准予许可的决定。请于2014年10月23日或接到电话通知，凭本通知书及本人身份证件到我局领取《食品流通许可证》或相关通知书”。2014年11月4日，佛山市禅城区食品药品监督管理局张槎分局向佳鸿用品店送达（佛禅张）食药监流通监字（2014）104号《监督意见书》，要求佳鸿用品店立即停止经营，依法申领《食品流通许可证》后，依许可范围合法经营。2014年11月7日，佳鸿用品店和原告委托律师向被告发出《律师函》，主张原告申领《食品流通许可证》须由被告开具场地使用证明，但自2014年1月起，经原告反复要求，被告均拒绝协助，已构成违约。原告希望被告从法律角度和诚信守约的角度积极解决问题，如被告罔顾法律，原告将授权律师通过法律途径解决。该《律师函》通过邮政特快专递的方式向被告寄送，已于2014年11月10日妥投。2014年12月20日，佛山市禅城区食品药品监督管理局张槎分局再次向佳鸿用品店送达（佛禅张）食药监流通监字（2014）146号《监督意见书》，要求佳鸿用品店立即停止经营，依法申领《食品流通许可证》后，依许可范围合法经营。2015年1月5日，原告和佳鸿用品店共同向被告发出《催告函》，主要内容为：因被告拒绝提供相关资料协助佳鸿用品店办理《食品流通许可证》，致使禅城区食药监局责令该店停止食品经营，该店不得不将所有食品下架。由于食品是该店的主营商品，所以自2014年12月21日起该店实际已无法继续经营。被告拒不履行协助义务属于严重违约，致使租赁合同的目的无法实现，因此再次催告被告应于2015年1月8日前向该店提供相关场地使用证明等文件，否则将依法解除与被告的合同并依法追究被告的法律责任。该《催告函》通过顺丰速运以快递方式向被告寄送，已于2015年1月6日妥投。另查明，2010年11月29日，被告（出租方、甲方）与案外人吴文谦（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，就乙方向甲方承租佛山市张槎三路2号（自编10号）铺作出如下约定：一、租赁期从2011年1月1日起至2015年12月31日止，实际计租时间从2011年2月1日起计（2011年1月1日至2011年1月30日为装修免租期）。二、计租面积457平方米。三、从2011年2月1日起至2015年12月30日止，乙方应向甲方缴交租金及场地使用费、动力设施使用费等商铺面积为457平方米，每月每平方为30元，每月共计13710元，每年合计164520元。……七、其它约定。1、合同签订时，乙方必须向甲方缴交三个月应缴费用总额的保证金41130元，保证金在合同正常履行完毕并待甲方验收铺位后，即退还给乙方（保证金不计利息）……。2011年1月25日，被告向吴文谦出具加盖其财务专用章的NO.00836588《收款收据》，确认收到吴文谦交纳的佛山市张槎三路2号（自编10号）铺承租保证金41130元。再查明，佳鸿用品店于2011年1月21日注册成立，系个体工商户，经营者为原告，经营场所为佛山市禅城区张槎三路2号自编10号之一，经营范围为零售日用品、预包装食品（凭有效的《食品流通许可证》经营）。原、被告一致确认：张槎三路自编10号与自编10号之一是同一铺位，涉案租赁物位于工贸大厦首层；因原告办理营业执照的相关手续所需，双方于2010年12月16日签订一份《承租合同》，该合同并未实际履行。原告陈述：2010年12月签订合同时，原告一直与被告协商，从未与第三人聚银公司进行过任何沟通，原告是根据被告的要求与聚银公司签订合同,租金向聚银公司交纳；2013年4月原告与聚银公司的合同并未到期，原告与被告签订的合同主要条款内容与聚银公司的合同完全一致，就合同履行情况看根本无需重新签合同，正如被告所说，被告内部人员存在违纪行为，为理顺产权人与承租人的关系，从而进行形式上的主体变更，聚银公司没有参与重签合同，也就是说被告认为其完全可以替代聚银公司进行任何行为，被告亦收取了原告2013年2、3月的租金；销售预包装食品占到原告总经营的70%以上，无法继续食品经营将会导致原告巨额亏损；食药监部门已口头驳回了原告的领证申请，但没有出具驳回的文书；2015年4月起其未再继续使用涉案租赁物。被告陈述：其将涉案商铺所在楼宇整体出租给第三方，由第三方再转租给原告，与被告签订合同的是吴文谦，至于为何由本案聚银公司转租给原告，被告不清楚，原告的场地使用证明是应吴文谦的要求出具的；原告租赁的场地，被告从未向智顺兴公司授权，其授予智顺兴公司的权利（租赁物范围外）亦尚未撤销；由于被告在管理上出现问题，管理人员将租赁物出租给自己有关系的企业，再由企业转租出去赚取高额差价，纪委就此事已经介入，纪委介入后要求终止所有存在问题的合同，由被告与第一手承租户协商终止，当时的情况原告也清楚，再由被告直接与租户协商签订合同，所以原、被告在2013年4月1日重新签订合同；被告与吴文谦的合同于2013年4月以协商方式终止，没有书面证据；被告出租给原告的自编10号铺位于工贸大厦首层，被告与智顺兴公司之间没有关系，都是张槎镇政府的下属企业，涉案物业不属于被告授权智顺兴公司管理的范围。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。据本院查明的事实，被告授权智顺兴公司全面管理工贸大厦一、二层物业后，智顺兴公司与第三人聚银公司签订租赁合同，将工贸大厦一、二层物业出租给聚银公司使用，后聚银公司与原告签订《租赁合同》，将首层自编10号铺位转租给原告占有使用。从以上事实可以认定，聚银公司系从智顺兴公司整体承租涉案物业后，向原告转租涉案商铺。原告主张被告委托聚银公司与其签订《租赁合同》，仅为口头陈述，并无提供有效的证据予以证明，被告和聚银公司亦不予确认，本院不予采纳。被告抗辩主张2011年1月1日至2013年3月期间涉案商铺由其出租给案外人吴文谦使用，由于被告仅提供其与吴文谦签订的租赁合同、吴文谦交纳保证金的收据，而上述证据仅能证明双方有签订合同的行为，无法证明合同已实际履行的事实。另案中无证据证实吴文谦与聚银公司或智顺兴公司存在关联，原告亦否认认识吴文谦，而被告亦曾为原告办理相关经营证照与原告签署《承租合同》并提供经营场地使用证明及国有土地使用证，本院确认原告与聚银公司签订的《租赁合同》已实际履行，被告对此亦知情且无异议，故对被告的上述抗辩意见不予采纳。至于原、被告于2013年4月1日签订的合同，因出租方为被告，且合同中并不明确该合同与原告、聚银公司的租赁合同的关联，被告亦否认原告提出的两合同为“同一性”的主张，故应认定聚银公司与原告签订的《租赁合同》和原、被告签订的《租赁经营合同》系两份不同主体间的独立合同。原告与第三人聚银公司签订的《租赁合同》，是合同双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且合同约定的生效条件成就，故该合同合法、有效，依法受法律保护，原告据此占有使用租赁物具有合法依据。对于原告与被告签订的《租赁经营合同》，虽然合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，但因原告并未向被告支付合同约定的保证金，双方约定的合同生效条件尚未成就，再结合原告与被告签订合同前已依据与第三人聚银公司间租赁合同一直占有使用租赁物、从未与被告进行租赁物交接之事实，且无证据证明被告已解除与智顺兴公司、聚银公司间的委托或租赁关系之情形，故本院认为原、被告间的《租赁经营合同》并未生效，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。关于原告向被告支付租赁费用之行为，结合两租赁合同约定的租金标准一致，租赁期限基本相同，被告为租赁标的的产权人且被告曾向原告收取租金与水电费等事实，在原告未与聚银公司解除合同情况下就承租同一商铺交纳两次保证金亦有悖常理，故本院确认原告系基于对两合同错误认识所为，而非实际履行其与被告于2013年4月1日签订的《租赁经营合同》。关于被告主张的租赁、服务费。由于原、被告间签订的《租赁经营合同》并未生效，原告占有使用涉案租赁物依据的是与第三人聚银公司之间的租赁合同关系，聚银公司亦表示其与原告之间的租赁合同并未解除并保留追究相关责任方违约责任之权利，故原、被告间并非租赁合同关系相对方，被告依据未生效合同向原告主张租赁费用无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、确认原告李宇与被告佛山市张槎工贸集团公司于2013年4月1日签订的《租赁经营合同》未生效；二、驳回被告佛山市张槎工贸集团公司的反诉请求。本案本诉受理费100元，反诉受理费214元，合计314元，均由被告佛山市张槎工贸集团公司负担（原告立案时向本院预交的25元以及被告向本院多预交的757元，待本判决发生法律效力后由原告、被告分别向本院申请退回）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判审 判 长  陈 超审 判 员  周信斌人民陪审员  陈少虹二〇一五年十二月十五日书 记 员  潘明珠附引用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。