某市渭城区人民法院民 事 判 决 书(2015)渭城民初字第00736号原告吴某某。委托代理人拜某某。被告某研究所。法定代表人杜某某，该研究院院长。委托代理人张某某。委托代理人崔某某。原告吴某某诉被告某研究所房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴某某及委托代理人拜某某，被告某研究所委托代理人张某某、崔某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴某某诉称，一、关于综合楼性质及收款方式。1、根据她和某研究所所签购房合同中了解，某研究所“综合楼”是经某市发改委、住建局、国土资源局文件（咸发改[2010]866号）批准在位于某市文汇西路13号院内，编号为X国用[2007]第086号宗地上建设某研究所综合楼经济适用房。同时在有关主管部门审批了与经济适用房相配套的相关文件。（1）国有土地使用证编号[2011]第102号。（2）建设工程规划许可证，编号建字第610400201100108；（3）建筑工程许可证，编号咸建施2012—087号。（4）建设用地规划许可证，编号地字第610400201100040.按国家规定的经济适用房住房管理程序，根据以上批复及许可，研究院本应在项目动工之前持以上相关批件，向市经济适用住房建设办公室提交研究院综合楼预（销）售价格申请，并把该部门会同市物价部门共同审核确定的预（销）售价向职工公示。而研究院在预售综合楼时自定价格。在向职工预收“综合楼”房款时，对成本核定约为2300元/㎡。因为研究院要自己征地搬迁车间，所以以均价2800元/㎡向职工预售。同时于2013年5月15日在“综合楼”地基进入正负零时，以经济适用房名义和她签订购房合同。合同名称为“某研究所经济适用房——购房合同”。随后以集资房的交款方式于2013年5月20日收取她购房款164554.20元。在综合楼封顶后于2014年元月7日收取她剩余40%的房款109702.80元。至此她交清购房款274257元。她认为：（1）“综合楼”用地是经某市人民政府审批的划拨土地；（2）她和研究院2013年5月14日签订的购房合同是经适房合同，同时她已以集资建房的交款方式于2014年元月7日交清全部房款。（3）2013年4月25日按职务等加分职工排队选房，顺序是两名正式职工加一名退休职工。以上都说明研究院的“综合楼”是经济适用房。经济适用房价格问题。研究院无权自订“综合楼”销售价格，应经市有关部门正式核准。在未经市物价部门核准之前不得收取她领钥匙前的各项房款。（1）150元/㎡商品房转换费、（2）契税、（3）大修基金等。这些款项应该在房屋性质确定后，才能由她给研究院支付。研究院提高“综合楼”售价，用多收职工的房款征地搬迁车间，此举违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。研究院将她交的购房款用于征地[征地32亩已交款960万元]和搬迁车间不符合法律规定，同时也侵犯了她的利益。未经政府批准和她同意单方修改合同把和她签订的经济适用房改成商品房。2015年2月6日，某研究所工程建设办公室向职工发出告示，明示综合楼已以商品房的形式交付，每户需交商品房转换费150元/㎡。根据《经济适用住房管理办法》建住房[2007]258号文件第���二条：严禁以经济适用房名义取得划拨土地后以补交土地出让金等方式进行商品房开发。研究院未经政府有关部门批准私自将和她签订的经适房合同单方改为商品房，显然违背上述法律规定，属违法行为。根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应按照约定履行义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。因此，她请求法院依照合同法规定保护她和研究院所签购房合同的稳定性。对研究院单方改变合同的做法予以制止。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条，在中华人民共和国规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应遵守本法。源利房地产开发公司至今没拿到“综合楼”出让土地使用权，因此没有“综合楼”商品房开发和交易的资格。但是，2015年4月25日研究院在购房合同中早已委托参与物业管理的一名工作人员通知她去领“文泰佳苑”入住通知书。通知领回后她发现发通知的是某研究所和某房地产公司。通知要求领房屋钥匙前需交纳的房款，仍然以2015年2月6日研究院向职工公布的商品房收费标准为依据。据交过款的职工说：“物业方面由某物业开收款收据，房款由某房地产开发有限公司开收款收据”。她认为：（1）她和研究院签订的购房合同，某房地产开发有限公司无权给她下通知。（2）某房地产开发有限公司没有资格收取她购房款。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条,建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。让源利收取房款，是研究院将自己综合楼土地使用权及销售���让给源利，是违法行为。她不予承认。而交给源利的款项包括A、按商品房交房所增加的费用。B、契税。C、大修基金。这些有争议的款项在“综合楼”经适房价格未确定之前她不能交付，请法院予以支持。研究院和她签订的购房合同，交房日期为2014年12月30日。她要求研究院按合同第十一项承担违约责任，向她支付违约金。金额的算法应从她领到钥匙的前一天终止，274257元××天×2/10000=×元。同时她愿意给研究院委托的三峰物业交物业管理费，后请将房屋钥匙交付于她，通知中所收有争议的房款，在研究院由所谓的“黑房”变成合法的住房后她会以多退少补的方法和研究院进行结算，再求法院予以支持。诉讼请求为：1、按某研究所经济适用房——购房合同望法院责成某研究所将房屋交付于她。2、按购房合同向她支付违约金，金额从2015年元月1日算起至交钥匙的前一天。被告某研究所辩称，一、吴某某违反合同约定，不按合同约定交付房款，其无权接收房屋。首先，他们研究院与吴某某2013年5月14日签订的《购房合同》第八条特别规定第2项明确约定：“为落实某市对某研究所区域改造的整体规划，吴某某必须无条件服从某研究所综合楼经济适用房的整体变性，即由经济适用房改变为全产权的商品房并补足差价。”在交房之前，他们研究院已经通知各购房户按照商品房出售给职工，按照面积交纳商品房转换差价150元/㎡。但吴某某一直拒付商品房转换差价，而且多次提出按经济适用房交房，违反了合同约定，现其提出要求按照经济适用房交房与合同约定不符，应予驳回。其次，《购房合同》对房屋面积约定为98.3㎡，其中阳台面积按折半面积计算的（阳台设计面积3㎡，折半即1.5㎡）。竣工验收后，依照国家规定封闭阳台面积按全面积计算，实测其购买的房屋面积为99.83㎡，增加面积未超过1%。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝対值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%的部分的房价款由出卖人承���，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款及利息双倍返还买受人。”他们研究院的房屋实测面积未超过3%，吴某某仍要承担超过部分的房价款，其诉请在未交足超出部分的房价款前，不应得到支持。虽然合同约定了交房时间，但是吴某某一直要求按照经济适用房交房，其行为使他们研究院对其产生不安抗辩权，因此，在吴某某未按照合同约定交付房款前，吴某某无权接收房屋。吴某某未按照合同约定交付购房款，他们研究院不存在逾期交房。某市人民政府对他们研究院区域规划是以市场模式招商整体开发，也定义了综合楼是可转化为商品房的。他们研究院2015年2月6日，通知购房业主交纳转化费用及面积情况，吴某某不同意��换，多次向有关部门反映，他们研究院又征求全院职工意见，全院95%以上职工同意，且合同中也明确约定，吴某某执意要求按照经济适用房交付，既与合同不符，也与广大职工的要求不符，也与某市的整体规划不符，因吴某某未按照合同约定交付房款，他们研究院不存在违约。他们研究院的综合楼项目建设是路途艰难。在综合楼建设之前，他们研究院职工的房屋都是上世纪80、90年代所建，面积较小，职工一直要求改变居住条件。为解决职工的居住条件，他们研究院多方努力，终于征得某市的同意进行建设（见某市人民政府专项会议纪要）。他们研究院经多方考察，确定某房地产公司开发建设，待他们研究院房屋拆除建设时某市旧城办前来阻挡，这时他们研究院才得知未经他们研究院同意，某市旧城办“一女二嫁”，又将项目指定给了某实业有限公司���市政府经多次协调将他们研究院的项目交给两家联合开发，两家联合开发又发生争议，在2013年8月施工工地被人用筑路机堵挡，无法施工，停工数月，此事在陕西省电视台《新闻点击》节目被报道。在渭城区政府、区旧城办协调后，五方又签订《协议书》争议才解决，能够正常施工建设。加之2014年雨水较多，直到2015年2月进行了竣工验收。他们研究院职工所购房价远低于市场商品房价格，实际也是给职工带来了福利。在购房合同第五条交房期限与房屋设施标准约定：1、某研究所计划在2014年12月30日前将房屋交付使用。但以下情形可以据实顺延：（1）发生影响交房的不可抗力事件；（2）政府有关社会保障性住房政策发生变化；（3）工程建设中遇到不能及时解决的重大技术问题，经有关部门出具证明后；（4）政府行为停工。他们研究院延期竣工，是因为政府行为和天气原因，因此，应据实顺延，不应承担违约责任。吴某某房屋未交付，吴某某没有损失，其要求支付违约金没有法律依据，应依法驳回。综上，吴某某的诉讼请求违反合同约定，他们研究院请求驳回其诉讼请求。某研究所提供下列证据材料：第一组某研究所经济适用房《购房合同》及综合楼住宅小区方案设计图。证明其主张的，A、《购房合同》约定：“为落实某市对某研究所区域改造的整体规划，吴某某必须无条件服从某研究所综合楼经济适用房的整体变性，即由经济适用房转变为全产权的商品房并补足差价。”B、同时约定“交房期限与标准：1、某研究所计划在2014年12月30日前将房屋交付使用。但以下情形可以据实顺延：（1）发生影响交房的不可抗力事件；（2）政府有关社会保障性住房政策发生变化；（3）工程建设中遇到不能及时解决的重大技术问题，经有关部门出具证明后；（4）政府行为停工。”C、合同约定房屋面积为93.3㎡，其中阳台面积暂按50%计算。但是，根据国家规定封闭阳台应按全面积计算，实测面积为99.83㎡。吴某某应交纳超出部分的房价款。因此，吴某某不补足房价款、不补转换差价，违反合同约定，无权接收房屋。因政府行为等不可抗力造成的房屋交付滞后，他们研究院不承担违约责任。第二组2012年4月21日某市政府专项会议纪要、2012年11月27日渭城区政府专项会议纪要。证明其主张的，他们研究院在区域改造规划中，按照市场运作模式招商开发，符合某市人民政府的规划。综合楼因政府行为延迟竣工，他们研究院对此无过错。第三组2013年8月9日，他们研究院致某区人民政府报告、2013年9月18日致渭城区旧城办复工请求、2013年9��23日某房地产公司项目经理部和陕西关中建筑工程有限公司第七工程处机械研究院项目部致他们研究院的报告、2014年8月15日签订的《五方协议》、陕西省电视台视频资料及照片（光盘）。证明其主张的，他们研究院综合楼项目不能按期竣工，因市旧城办“一女二嫁”，造成某实业有限公司阻拦施工致工程停工，是不可抗力。他们研究院无过错，不承担责任。第四组2015年1月30日他们研究院致某市住房与城乡建设规划局验收申请、2015年2月6日致房主的交房通知及照片、2015年2月11日验收各方签表及报名册。证明其主张的，他们研究院综合楼竣工验收并通知交房，同时告知购房业主按照商品房面积交纳商品房转换费及房屋面积变化及应补差价。吴某某拒不交纳各项应缴费用，违反合同约定。第五组他们研究院购房业主签名表及函件、吴某某的职工意见及签名单。证明其主张的，他们研究院征求业主意见，95%以上业主同意以商品房形式购买。吴某某2015年2月13日签名明确表示不依据《购房合同》按商品房形式购买房屋，其行为违反《购房合同》第八条二款之规定。第六组咸阳气象局2013——2014年度降水、高温天数对照、他们研究院综合楼与某房地产公司合作建设合同。证明其主张的，2013年度下雨天数53天、2014年度下雨天数90天，2014年下雨天数比2013年多37天，他们研究院延期交房属不可抗力造成。他们研究院按与某房地产公司合作建设合同，转为全产权商品房的情况下吴某某应补交2800元/㎡——2950元/㎡差额部分150元/㎡是有依据的，应得到认定。吴某某质证认为：第二组证据材料没有加盖印章，而且会议纪要是2012年的，签订购房合同是2013年，与本案无关联性。对某研究所致某区人民政府的报告、致渭城区旧城办复工请求真实性认可，证明目的不认可。对2013年9月23日某房地产公司项目经理部和陕西关中建筑工程有限公司第七工程处机械研究院项目部致某研究所的报告和《五方协议》真实性认可，关联性、证明目的不认可。陕西省电视台视频资料及照片（光盘）没有看到，不认可。对某研究所致某市住房与城乡建设规划局验收申请认可，某研究所致房主的交房通知及照片和验收各方签表及报名册没有加盖印章，时间距交房期限过去2个月，不认可。第五组证据材料没有关联性，不认可。咸阳气象局2013——2014年度降水、高温天数对照真实性认可，关联性不认可。某研究所与某房地产公司综合楼合作建设合同与她无关，不认可。吴某某提供下列证据材料：第一组某研究所经济适用房购房合同及收据。证明其主张的，她按合同约定足额��纳房款。第二组某市人民政府审批土地件、2013年4月22日在职职工排队表和离退休职工排队表、房源信息、2013年4月22日选房须知和关于露台费用说明。证明其主张的，综合楼应该是经济适用房选购流程。第三组某研究所文件一份、购房合同中的三证建设单位均为某研究所、告示牌。证明其主张的，综合楼应为经济适用房。第四组2015年2月6日，交款及交款明细、“文泰佳苑”入住通知书、喜报一份、某房地产公司2015年5月8日、5月15日、6月5日公告照片。证明其主张的，某研究所延期交房。某研究所质证认为，双方签订的《购房合同》约定以后会转换为商品房，对第一组、第二组、第三组的证明目的不认可。第四组中交款及交款明细和“文泰佳苑”入住通知书的真实性认可，证明目的不认可。喜报与本案无关。某房地产公司的公告不确定其真实性，不是他们研究院发的，证明目的不认可。吴某某、某研究所提供的证据材料，经开庭审理质证，合议庭认为，喜报与本案没有关联性，某房地产公司2015年5月8日、5月15日、6月5日公告照片其真实性不确定，因此，这些证据材料不能作为定案证据。某研究所提供的证据材料及吴某某提供的其他证据材料具有客观性、合法性及关联性，能够作为证据。经审理查明：2011年，某研究所经某市住房和城乡建设规划局批准，在其取得国有土地使用权的院内建设综合楼。2013年5月14日，某研究所与吴某某签订《某研究所经济适用房购房合同》。约定吴某某自愿购买某研究所1号综合楼3单元7层B号住宅房一套，建筑面积98.3㎡（上述建筑面积为设计面积，且阳台暂按半面积计算，最终以某市房产测绘部门的实测面积为准）。吴某某购买的经济适用房，单价为2790元/㎡，总金额为人民币贰拾柒万肆仟贰佰伍拾柒元（￥274257元）。未计入销售价格的其它相关费用，吴某某按有关规定交纳。共同部位、公用设施维修基金、房屋大修基金、契税等吴某某按有关规定交纳。吴某某首付款比例不低于总价款的60％，计人民币壹拾陆万肆仟伍佰伍拾肆元贰角（￥164554.20元），吴某某必须于本合同签订后七日内付清，剩余房款计人民币壹拾万玖仟柒佰零贰元捌角（￥109702.80元）待封顶后，吴某某一次性付清。其余款项吴某某必须在房屋交付之前一次付清，否则某研究所有权拒交房屋或收回房屋。某研究所在2014年12月30日前将房屋交付使用。但以下情形可以据实顺延：((发生影响交房的不可抗力事件；((政府有关社会保障性住房政策发生调整；③(工程建设中遇有不可能及时解决的重大技术问题，经有关部门出具证明确认后；④��府行为停工。该《购房合同》特别约定，为了落实某市对某研究所区域的整体改造规划，吴某某必须无条件服从某研究所综合楼经济适用房的整体变性，即由经济适用房转变为全产权的商品房并补足差价。以有利于促进整体改造得以顺利实施。凡在研究院有住房者，应积极响应和支持市政府对某研究所区域的整体改造工作。某研究所不按期交房，吴某某有权向某研究所追索违约金。违约金自约定房屋交付之日第二日起至实际交付之日止，每延期一日，某研究所按吴某某已支付房价款的万分之二向吴某某支付违约金。吴某某不按期付款，某研究所有权向吴某某追索违约金。违约金自本合同约定付款之日第二日起至实际付款之日止，每延期一日，吴某某按延期交付房款的万分之二向某研究所支付违约金。之后，吴某某按约定支付了房价款。某研究所经某市住���和城乡建设规划局批准项目确定某房地产公司建设，但该项目却被某市旧城办指定给某实业有限公司，因此，由某房地产公司和某实业有限公司联合开发。可是，联合开发过程中不断发生矛盾。2013年8月7日、8月28日、9月4日该项目的开发建设被某实业有限公司阻挡。由于某实业有限公司的不断阻挡，无奈，2013年9月8日该项目建设全面停工，其时延误工期达21天。为此，联合开发难以进行，经某区人民政府及其旧城办的监督协调，2014年8月18日，某房地产公司和某实业有限公司及为联合开发而注册开办的某房地产开发有限公司与某研究所签订协议，确定由某房地产公司开发实施某研究所区域项目内的全部改造、开发项目。某实业有限公司退出该项目。2014年某市区全年降水天数比2013年多37天。2015年2月6日，某研究所通知本院在职职工和离退休职工，���号综合楼是以商品房形式交付的，每户需交纳商品房转换费150元/㎡；住宅面积补差款，每户需按某市住建局实测面积补交差价款，最终以产权证面积为准，多退少补。同时通知了其他款项的交纳。可是，吴某某未按某研究所的通知交纳商品房转换费及其他款项。而是要求按照经济适用房给她交付房屋。2015年3月，某研究所为经济适用房转换商品房一事征求职工意见，得到了绝大多数购房职工的同意。2015年5月5日，原告吴某某向本院起诉。本院认为：某研究所与吴某某签订《某研究所经济适用房购房合同》，是双方自愿签订，体现了双方真实意思，不违反法律及行政法规强制性效力性规定，为有效。某研究所将其综合楼经济适用房转换为商品房，有与吴某某签订的《购房合同》约定，符合某市人民政府该区域改造项目的规划要求，得��了该院绝大多数购房职工的同意。吴某某按经济适用房购买的要求是可以理解的，可是，在同一座楼房内不可能出现既有经济适用房又有商品房的情形。况且，将经济适用房转换为商品房从根本上并不损害吴某某的财产利益。因此，吴某某应当顺应绝大多数购房职工的意思，遵从某研究所按照合同约定将经济适用房转换为商品房的利益安排。虽然约定某研究所2014年12月30日交房，可是由于2014年下雨天气多于2013年37天，加之某市旧城办在某研究所确定开发该区域改造项目开发商之外又确定某实业有限公司为开发商，导致开发商之间出现纷争，2013年8月至2014年8月，开发建设停滞，根据合同约定交房时间应当顺延。所以，交房时间应当顺延在2015年2月6日之后。2015年2月6日是某研究所通知购房户交纳转换商品房费用的时间，在吴某某未交纳商品房转换费的情况下，某研究所未向其交付房屋是行使合同约定的权利，未构成违约。吴某某诉讼请求不能成立，应当驳回。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，判决如下：驳回吴某某的诉讼请求。本案受理费50元，吴某某承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本。上诉于某市中级人民法院。审 判 长 陈 钟代理审判员 雒 庆人民陪审员 李善贵二〇一五年十二月二十一日书 记 员 马 冰