湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂1281民初2717号原告：赤壁桃花源物业管理有限公司（下称桃花源公司），住所地：赤壁市陆水湖大道436号。法定代表人：孙伟芳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈伶俐，系该公司员工（代理权限：特别授权）。委托诉讼代理人：龚丽娟，湖北君泽律师事务所律师（代理权限：一般代理）。被告：丁敏英，女，1981年1月16日生，汉族，住赤壁市。原告桃花源公司与被告丁敏英物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告桃花源公司的委托诉讼代理人陈伶俐、龚丽娟，被告丁敏英到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告桃花源公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业欠费5073元；2、判令被告支付原告违约金1521元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：我公司系永邦欧洲城小区物业，被告系该小区业主。2013年4月28日，我公司与被告签订了《物业管理服务协议》，协议约定了双方的权利义务，乙方（被告）建筑面积128.08㎡，物业费按建筑面积每月1.10元/㎡收费，物业费应交纳1691元/年，每年预付下一年度物业费，如乙方逾期每天5‰计违约金。现被告拖欠2015年4月至2017年3月的物业费合计5073元。我公司多次催收，被告以种种借口不予支付，故我公司为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判处。被告丁敏英辩称，1、我未与原告签订《物业管理服务协议》，该协议我也没有看到过。2、我未交物业费是因为原告违规收费。3、原告没有按物业服务标准进行物业管理。4、小区内的下水道没有通，下雨后小区多处有积水。5、侵犯我的知情权，原告从来没有公示收支情况。6、擅自改变公摊面积的用途。本院审理查明，原告桃花源公司系永邦欧洲城小区物业管理公司，被告丁敏英系永邦欧洲城康桥5-12D房业主。2013年4月28日，原、被告双方经协商签订了一份永邦欧洲城前期物业管理服务协议，约定：被告自交房之日即合同签订之日起计算物业服务费，暂定按房屋建筑面积每月每平方米1.10元。合同还对双方的权利义务、物业服务内容、服务质量、其他有偿服务费用、水。电费的收取，代收代缴收费服务、违约责任进行了约定。被告在交纳2年的物业费后即以物业服务不达标，收费不合理，侵犯业主知情权，擅自改变公摊面积，以及房屋质量存在问题，漏水物业公司不管等理由拒付自2015年至2017年的物业费。原告经多次催收，被告仍拒付，为此原告诉至本院。本院认为，开发商与物业公司是两个不同而且相互独立的企业法人，两者对于物业所应承担的责任也不相同。房屋质量问题在质保期内是由开发商负责维修，质量瑕疵担保责任由开发商承担。质保期满后业主维修房屋需要启动小区维修基金进行维修。而物业公司作为一个服务主体，仅提供公共区域的清结、安保等服务，房屋质量瑕疵问题并非其物业管理的职责范围，物业服务与房屋买卖分属两个不同的法律关系，业主不能以房屋质量存在问题为由迟交、拒交物业服务费；对于被告以原告提供的物业服务水平低、不达标为由拒付物业费，本院认为，首先，虽然业主认为物业服务公司所提供的服务质量“不达标”，但是物业服务的质量标准应由物业服务合同明确约定，业主不应当以其所提供的管理服务不符合自己的需求或者自己认定的标准为由拖欠物业费；其次，被告现所举证只能证明物业公司提供的服务有瑕疵，而不能证明物业公司没有提供服务，没有履行合同义务，而且物业公司所提供的服务具有整体性，比如对公共区域的绿化和保洁，虽然无法细分到每个业主身上，但却对每个业主都有整体的作用。在此情况下，物业服务公司并非完全不履行自己的义务，故被告以此为由拒缴物业费，本院不予支持；且物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施的日常运行维护、清结卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有物业费，客观上会影响物业公司服务水平和服务质量。至于被告以原告水费、停车费超标准收取应向相关行政管理部门申请解决，本案不宜一并处理。被告已实际上接受了物业公司提供的物业管理服务，应依照合同约定缴纳物业管理费。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，根据本案的具体情况，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十四条之规定，判决如下：一、被告丁敏英于本判决生效之日起十日内支付原告赤壁桃花源物业管理有限公司自2015年4月至2017年4月的物业管理费5073元；二、驳回原告赤壁桃花源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告丁敏英负担。本判决为终审判决。审判员 王 韵二〇一七年十二月七日书记员 黄大臣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十六条【书面合同与合同成立】法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。