浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终5167号上诉人（原审原告）：杭州智谷创新科技管理有限公司。住所地：杭州市下城区颜三路***号***室。统一社会信用代码：913301033229058303。法定代表人：应远明，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：卢玉娟，北京大成（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州泵霸汽车用品有限公司。住所地：杭州市下城区善贤路*号***************************室。统一社会信用代码：91330103596649395E。法定代表人：来军鸿。上诉人杭州智谷创新科技管理有限公司���以下简称智谷公司）因与被上诉人杭州泵霸汽车用品有限公司（以下简称泵霸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初1272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2016年11月16日，甲方（出租人）智谷公司与乙方（承租人）泵霸公司签订《租赁合同》一份，约定：甲方自愿将位于杭州市下城区善贤路4号107#、108#房屋建筑面积2466.7平方米出租给乙方使用；租赁期限为2016年10月17日至2020年2月29日，其中2016年10月17日至2017年2月28日租金为471386元，2017年3月1日至2018年2月28日租金为1260484元，2018年3月1日至2019年2月28日租金为1323508元，2019年3月1日至2020年2月29日租金为1389683元；租金每半年支付一次，提前一个月支付，首期房租471386元在本合同签订后的五个工作日内支付；租房履约保证金78308元（不计利息），于合同签订之日支付，租赁期内，如因乙方违反了本合同约定或因乙方原因导致甲方受到损失的，甲方有权直接从乙方所缴纳的租房履约保证金中直接扣除；合同期满或终止，如乙方不再续租需变更或注销其在租赁地点的注册登记，乙方结清一切相关费用并得到甲方确认后，甲方无息退还乙方租房履约保证金；物业费第一年物业管理费的收费标准为3元每平方米每月，第二年起按物业公司收费标准缴纳；该租赁房屋的电费由乙方自行按照独立电表显示的实际发生额向供电部门交费，如有甲方代收的，在甲方抄表后告知乙方，乙方应在3个工作日内将电费交至甲方指定的付款点；乙方不交付或不按约定交付房屋租金或其他费用达7天以上，除应如数补缴外，自未缴纳相关费用之日起，每逾期一天按年租金的1‰支付���方滞纳金，且视乙方为违约并承担本合同的违约责任，甲方有权单方解除合同并收回租赁房屋，同时没收租房履约保证金，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿；甲方若解除合同，乙方应当在5日内将房屋交还甲方，如乙方逾期不搬迁，乙方同意甲方停电、停水直至锁门；乙方违约应按违约年份的年租金的100%向甲方支付违约金；乙方在合同期满或解除合同后，无理由拖延归还房屋的，应按实际占有的天数，依照本合同签订租金的两倍向甲方赔偿损失，对此甲方无须提供任何损失之依据，同时，甲方可强行腾退，没收履约保证金，乙方同意对房屋内剩余未搬迁的物品作放弃处理；本合同履行中所涉及的文件、通知可按以下地址送达：甲方地址善贤路4号，乙方地址善贤路4号编号107#、108#，如上述地址无人签收，双方同意在本合同中的租赁场地公告并拍照后，视为送达；等等。2017年3月31日，智谷公司在案涉租赁场地张贴《解约通知》，载明：致泵霸公司，关于您承租的位于杭州市下城区的房屋，因您未按合同约定支付房租，按我司与您签订的《房屋租赁合同》之约定，已构成严重违约，现我方决定自即日起解除双方的租赁合同，请您在接到本通知后立即腾退房屋、付清费用，并根据合同承担违约责任。智谷公司于2017年2月22日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、泵霸公司立即支付智谷公司房屋租金901628元，滞纳金30184元（以应付租金为本金按日千分之一暂计算至2017年2月20日，之后继续计算至判决确定的履行之日）；2、泵霸公司承担诉讼费、保全费。该案审理过程中，智谷公司以泵霸公司经营状况持续恶化已无力继续履行合同为由，变更诉讼请求为：1、确认智谷公司与泵霸公司于2016年11月16日签订的租赁合同已于2017年3月31日解��，泵霸公司立即向智谷公司腾退位于杭州市下城区房屋；2、泵霸公司立即支付智谷公司租金381894.16元，滞纳金30401.95元（暂计算至2017年3月31日，之后以应付租金为基数按照每日千分之一的标准继续计算至付款义务履行完毕之日止），违约金1265663.4元，物业费22194.9元（暂计算至2017年3月31日，之后按照3元每平方米每月的标准计算至实际腾退之日止），水电费11594元（暂计算至2017年4月15日），占用费（自2017年4月1日起按照6906.76元每天的标准计算至实际腾退之日止）；3、泵霸公司承担诉讼费、保全费。原审庭审中，智谷公司、泵霸公司均确认，案涉《租赁合同》签订后，泵霸公司支付了200000元租金。原审法院认为：案涉《房屋租赁合同》系合同双方真实意思表示，合法有效。现因泵霸公司拖欠租金，智谷公司主张解除合同并于2017年3月31日在案涉租赁场地张贴了《解约通知》，履行了告知义务，故确认案涉《房屋租赁合同》于2017年3月31日解除，泵霸公司应将案涉房屋腾空并归还智谷公司。泵霸公司关于应将开庭之日确认为合同解除之日的辩称缺乏依据，不予采纳。关于租金，合同签订后，泵霸公司仅支付租金200000元，未能按约足额支付，应当承担相应责任。但智谷公司关于租金的计算有误，经核算，截至2017年3月31日拖欠的租金应为376426.33元，对该部分租金予以支持，对智谷公司主张的超出部分不予支持。关于滞纳金，智谷公司主张以拖欠的租金为基数按日1‰的标准计算滞纳金，不悖法律规定及双方合同约定，应予支持。但因其对拖欠租金计算有误，经核算，暂计至2017年4月1日的滞纳金应为30079.35元（此后另计），对该部分予以支持。关于违约金，智谷公司主张按一年租金来支付违约金。原审法院认为，违约责任应以��偿为主、惩罚为辅，综合本案的合同履行情况及当事人过错程度，智谷公司主张的滞纳金已足以弥补其因泵霸公司违约所受的损失，故对违约金不予支持。关于占用费。泵霸公司未能及时腾退房屋归还智谷公司，智谷公司要求支付房屋占用费于法有据。但合同约定按租金的双倍计收占用费，标准过高，酌情将解除合同后的房屋占用费调整为按合同约定的租金标准计算，折算为每日3453.38元。关于物业费，双方确认结清至2016年12月31日，且泵霸公司对智谷公司关于物业费的计算方式无异议，故对智谷公司主张的物业费22194.9元（暂计至2017年3月31日，此后按3元每平方米每月的标准另计至实际腾退之日止）予以支持。泵霸公司关于其自2017年1月份起停止经营故应酌情降低物业费至30%的辩称，缺乏依据，不予采纳。关于水电费，智谷公司未能提供其已为泵霸公司代缴水电��的凭证，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年6月15日判决：一、确认智谷公司与泵霸公司于2016年11月16日签订的《租赁合同》于2017年3月31日解除；二、泵霸公司于判决生效之日起十日内腾空杭州市下城区善贤路4号107#、108#房屋归还智谷公司；三、泵霸公司于判决生效后十日内支付智谷公司租金376426.33元；四、泵霸公司于判决生效后十日内支付智谷公司上述租金的滞纳金30079.35元（暂计至2017年3月31日，此后按日1‰的标准另计至实际履行之日止）；五、泵霸公司于判决生效后十日内支付智谷公司自2017年4月1日起至实际腾退之日止按每日3453.38元的标准计算的房屋占用费；六、泵霸公司于判决生效后十日内支付智谷公司物业费22194.9元（暂计至2017年3月31日，此后按3元每平方米每月的标准另计至实际腾退之日止）；七、驳回智谷公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20101元（按智谷公司变更后的诉讼请求收取），减半收取10050.5元，由泵霸公司负担2534元，由智谷公司负担7516.5元。宣判后，智谷公司不服，向本院提起上诉称：一审判决存在法律适用错误，因泵霸公司根本违约行为导致智谷公司解约，泵霸公司应按照合同约定承担违约责任并支付合同约定的侵占费。一、本案泵霸公司的违约行为导致智谷公司无法获得合同正常履行可得的预期收益，智谷公司有权基于案涉合同约定要求泵霸公司支付违约金。一审法院认为“违约责任应以补偿为主、惩罚为辅……智谷公司主张的滞纳金���足以弥补其因泵霸公司违约所受的损失”于法无据，系法律适用错误。根据我国《合同法》第一百一十四条第一款，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。案涉合同第十条约定：任何一方违约的，应按照违约年份的年租金100%向守约方支付违约金。租赁合同系当事人双方的商事行为，对于违约金的约定，法院应当尊重当事人双方的意思自治，按照合同约定。退一步而言，即使违约金需要减低，根据我国《合同法》第一百一十四条第二款规定，也应在约定的违约金过分高于造成的损失且当事人一方请求法院调整的前提下处理。本案泵霸公司在一审庭审过程中明确向法院表示不需要调整违约金，也没有向一审法院出具证据证明约定的违约金过分高于造成的损失，一审判决罔顾事��，驳回智谷公司对违约金的诉讼请求，违背了法律规定。此外，智谷公司需要澄清一点，本案智谷公司遭受两部分损失：一是泵霸公司未按期支付房租导致的资金损失，另一个是泵霸公司根本违约行为导致合同解除后过渡空置期房租及预期利益损失。滞纳金是对泵霸公司没有按期支付房租所做的补偿，智谷公司因泵霸公司违约导致合同提前解除，一审判决没有支持智谷公司违约金，那么智谷公司遭受的合同正常履行预期利益及合同解除后寻找新租户的空置期房租收入的损失将无法弥补。二、一审判决将房屋侵占费用标准调整成合同期内房租标准，大大地降低了违约方的违约成本，违背了公平原则。智谷公司按照合同12.2条约定的日租金两倍主张侵占费用，符合双方约定及法律规定。一审判决支持泵霸公司按照日租金的标准支付侵占费用，对于泵霸公司而言，不存在��何违约成本，智谷公司的解约行为也就没有任何法律意义了，因为产生的是一样的法律事实后果，泵霸公司仍然继续使用房屋，其应支出的成本也不过是解约前相同的租金而已，促进了泵霸公司怠于行使腾退房屋的义务，致使智谷公司无法维护自身的合法权益。三、泵霸公司应向智谷公司支付其实际使用的水电费用。根据案涉合同6.2条约定，智谷公司代为支付水电费的，泵霸公司应在智谷公司告知后，将应付水电费用付至智谷公司指定地点，本案智谷公司已经在一审庭审过程中告知泵霸公司应付水电费用，泵霸公司应向智谷公司支付相应费用。综上所述，一审判决适用法律错误，导致部分判决错误，致使智谷公司遭受的损失无法得到弥补，降低了泵霸公司的违约成本，望二审法院纠正一审判决中存在的错误，请求：一、撤销杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初1272号判决第五项及第七项，依法改判泵霸公司向智谷公司支付违约金1265663.4元，2017年2月16日至2017年4月15日水电费11594元（之后自2017年6月16日继续计算至实际腾退之日止），占用费（按照自2017年4月1日起至房屋实际腾退之日止每日6906.76元的标准）；二、本案一审、二审诉讼费用由泵霸公司承担。上诉人智谷公司在二审中提交以下证据：1、水电费收缴通知回执复印件一份；2、缴费凭证复印件八页；3、收据复印件两张、发票复印件十张;4、水电费收缴通知及回执各两张。以上证据共同证明：智谷公司已代缴水电费的事实，并向泵霸公司告知水电费缴纳事宜。具体数额：2017年2月16日至4月15日期间，水费为1035.2元，电费为8043.8元。2017年6月16日至8月14日，水费1013.3元，电费为5375.1元。5、电费收缴通知回执和水费收缴通知回执各二份，证明智谷公司已为泵霸公司代缴水电费。被上诉人泵霸公司在二审中辩称：关于违约金部分，泵霸公司在一审过程中明确表示是过高的。滞纳金、占用费，泵霸公司认为也是过高的。关于水电费，因为一审的时候智谷公司未提交相应的单据，故当时无法确认数字。被上诉人泵霸公司在二审中提交以下证据：1、腾退通知、邮寄凭证、邮件查询记录复印件各一份，证明泵霸公司在2017年7月14日邮件告知智谷公司已经腾退，要求智谷公司与泵霸公司办理交接手续；2、收据复印件三张，证明泵霸公司交给智谷公司装修押金8000元、履约保证金78308元，智谷公司至今未归还；3、微信聊天记录复印件两页，证明泵霸公司腾退发函的同时也联系了智谷公司的代理人。上述二审中提交的证据，经出示，对上诉人智谷公司在二审中提交的证据，被上诉人泵霸公司对证据1、2、3的具体金额有异议，认为其2016年底开始已经停工，停止营业，不清楚怎么还会有水电费产生；对证据4，被上诉人无法确认，因为没有核对过；对证据5，被上诉人无异议，对2017年2月16日至4月15日、2017年6月16日至8月14日水电费回执上的抄表数字、金额无异议，并认可该些费用已由智谷公司代为缴纳，但认为其已于2017年7月14日腾空案涉房屋，7月14日到8月15日期间的水电费非因其产生，故不同意支付该期间的水电费，除此之外的回执上所涉的费用其同意支付。本院对证据5予以确认，证据1-4以证据5的认定为准。对被上诉人泵霸公司在二审中提交的证据，上诉人智谷公司认为证据1无原件，真实性存疑，且显示他人签收，无法证明泵霸公司有效送达该材料；对证据2，智谷公司确实收到过合同项下的履约保证金78308元,对于装修押金，因无原件，故对真实性有异议，收据所载中的109室、二楼房屋是案外人承租，与本案无关；对证据3，智谷公司认为泵霸公司发给过代理人，但没有发给过智谷公司。本院对智谷公司无异议的证据2中的履约保证金78308元收据予以确认。对证据1、证据2中的两张装修押金收据因无原件，不符合证据的形式要件，不予确认。对证据3，上诉人未否认其真实性，本院予以确认。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。本院另查明，智谷公司已为泵霸公司代缴案涉善贤路4号107#、108#房屋2017年2月16日至2017年4月15日水费1035.2元、电费8043.8元；2017年6月16日至2017年8月15日水费1013.3元、电费5375.1元。本院认为：智谷公司与泵霸公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律、法规的禁止性规定，应属有效，对双方当事人均��有约束力。泵霸公司未按约支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方签订的《租赁合同》第九条:“合同解除”第9.2项第1点“乙方不交付或者不按约定交付房屋租金或其他费用达7天以上，除应如数补缴外，自未缴纳相关费用之日起，每逾期一天按年租金的1‰支付甲方滞纳金。”第十条“违约责任”10.2约定“乙方违约应按违约年份的年租金的100%向甲方支付违约金。”按双方合同内容看，上述约定均是泵霸公司违约后应承担的违约责任的约定。智谷公司在本案中主张违约金，符合合同约定，应予支持。对于违约金的数额，泵霸公司在一审庭审中作出了违约金过高，请求依法调整的抗辩，本院予以采纳，考虑到原审已经判决的滞纳金已经带有一定的惩罚性及智谷公司因泵霸公司违约可能导致的损失、合同履行的具体情形等，本院酌情确定由泵霸公司���付智谷公司违约金150000元。关于水电费，因智谷公司已代为缴纳案涉房屋2017年2月16日至2017年4月15日及2017年6月16日至2017年8月15日的水电费15467.4元，泵霸公司对此予以认可，本院予以确认，泵霸公司应向智谷公司支付水电费用15467.4元。泵霸公司提出的其已于2017年7月14日腾空案涉房屋，故不应由其支付7月14日到8月15日期间的水电费的辩称，因泵霸公司并未提供有效证据证明其已腾空搬离，将房屋交还智谷公司，故对该主张本院不予采信。智谷公司上诉请求合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初1272号民事判决第一至第六项；二、撤销杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初1272号民事判决第七项；三、杭州泵霸汽车用���有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州智谷创新科技管理有限公司水电费15467.4元；四、杭州泵霸汽车用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州智谷创新科技管理有限公司违约金150000元；五、驳回杭州智谷创新科技管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20101元，减半收取10050.5元，由杭州智谷创新科技管理有限公司负担6016.5元，由杭州泵霸汽车用品有限公司负担4034元；二审案件受理费16295元，由杭州智谷创新科技管理有限公司负担14177元，由杭州泵霸汽车用品有限公司负担2118元。（杭州智谷创新科技管理有限公司已向本院预缴上诉案件受理费16295元，杭州智谷创新科技管理有限公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费2118元，杭州泵霸汽车用品有限公司应于本判决生效之日起十日内将应负担的2118元交纳至本院，本院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。本判决为终审判决。审判长  赵为民审判员  陈 艳审判员  金瑞芳二〇一七年十二月二十六日书记员  袁其伟