广东省深圳市中级人民法院行 政 判 决 书（2015）深中法行终字第773号上诉人（原审原告）翟颖立，男，1981年12月14日出生，汉族，河南省汝南县人，现住河南省汝南县。委托代理人邵卫国，广东绿建律师事务所律师。委托代理人孙登庆，广东绿建律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）深圳市房地产权登记中心，住所地广东省深圳市罗湖区北环大道****号金湖文化中心大厦。法定代表人成建国，主任。委托代理人林阳涛，广东联建律师事务所律师。委托代理人罗李明，深圳市房地产权登记中心工作人员。原审第三人何超，男，1985年8月17日出生，汉族，广东省深圳市人，现住广东省深圳市龙岗区。原审第三人秦顺华，男，1978年3月25日出生，汉族，广东省河源市人，现住广东省河源市源城区。原审第三人中信银行股份有限公司深圳分行，住所地广东省深圳市福田区中心三路8号卓越时代广场二期一层（15A、15-19、34-36、41-43）及五层至十层。代表人陈许英，行长。委托代理人洪思聪，中信银行股份有限公司深圳分行工作人员。委托代理人钟承吉，中信银行股份有限公司深圳分行工作人员。上诉人翟颖立因诉被上诉人深圳市房地产权登记中心房屋行政登记一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法行初字第310号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。原审认定，2014年4月14日，翟颖立向何超、秦顺华、案外人李秀梅出具委托书，委托该三人可单独以翟颖立名义办理其拥有的深圳市龙岗区中心城龙福一村3栋305号房产（以下简称涉案房产）的转卖、签署房地产买卖合同、办理公证手续领取房产证、赎楼、办理房产过户，并回答房地产权登记中心转移登记相关询问、签署询问记录等事项；代理期限为2014年4月14日至2015年4月13日。该委托书已到广东省深圳市龙岗公证处办理公证手续。2014年6月9日，秦顺华作为翟颖立的委托代理人与何超签订《深圳市二手房买卖合同》，将涉案房产转让给何超，约定转让价格为人民币600232元。2014年6月9日，秦顺华、何超共同向深圳市房地产权登记中心提交《深圳市房地产转移登记申请表》（两人同意本次交易按核定方式计征个人所得税）、询问申请人记录、翟颖立及何超的居民身份证、何超户口簿、《无婚姻登记记录证明》、《家庭成员情况申报表》、《深圳市二手房买卖合同》、深房地字第××号《房地产证》、《公证书》、《存量房交易税款计征申明》、《房地产交易环节契税减征申报表》、完税凭证等相关材料，申请将涉案房产转移登记至何超名下。深圳市房地产权登记中心收文后经审查，认为涉案房产转移登记申请符合法律规定，遂于2014年6月16日向何超核发深房地字第××号《房地产证》，将涉案房产核准登记至何超名下。另查明，何超于2014年10月14日与中信银行股份有限公司深圳分行签订抵押贷款合同，将涉案房产抵押给中信银行股份有限公司深圳分行，贷款人民币660000元，双方已于2014年10月22日到深圳市房地产权登记中心办理抵押登记手续。原审认为，依据《深圳经济特区房地产登记条例》第四条规定，深圳市规划和国土资源委员会作为深圳市房地产主管部门，具有指导、监督深圳市房地产权登记中心（以下简称登记机构）依法履行房地产登记的职责，依法组织制定房地产登记的具体工作规则并监督实施；登记机构负责集中统一办理特区房地产登记。故深圳市房地产权登记中心具有作出被诉转移登记行为的行政职权，是本案适格被告。本案的争议焦点是深圳市房地产权登记中心作出被诉转移登记行为是否合法。《深圳经济特区房地产登记条例》第二十二条规定，房地产登记按下列程序办理：（一）提出申请；（二）受理申请；（三）审查申请文件；（四）权属调查；（五）依本条例规定公告；（六）确认房地产权利；（七）将核准登记事项记载在房地产登记簿；（八）计收规费并颁发房地产权利证书；（九）立卷归档。第二十四条规定，登记机构应对下列事项进行审查：（一）申请人提交的房地产权利证书的真实性；（二）各申请文件所证明事实的关联性；（三）申请登记主体、申请登记房地产、申请登记内容等申请登记事项与申请文件所证明事实的一致性；（四）申请登记事项与房地产登记簿记载的房地产权利不冲突；（五）不存在本条例规定的不予登记、驳回登记或暂缓登记的情形。第三十七条第一款规定，申请转移登记，应提交下列文件：（一）《房地产转移登记申请书》；（二）房地产权利证书；（三）身份证明；（四）买卖合同书，或赠与书，或继承证明文件，或交换协议书，或人民法院依法作出的已经生效的判决书、裁定书、调解书，或有关行政机关的行政决定书，或分割的协议书。本案中，何超、秦顺华向深圳市房地产权登记中心申请涉案房产转移登记时已提交《深圳经济特区房地产登记条例》第三十七条第一款规定的文件材料，还已提交经公证的委托书等材料，深圳市房地产权登记中心依据上述条例第二十二条规定的审查程序及第二十四条规定的审查要求进行审查，最终作出核发深房地字第××号《房地产证》的具体行政行为，深圳市房地产权登记中心作出该行为认定事实清楚、适用法律正确、符合法定程序，依法予以支持。翟颖立请求撤销被诉转移登记行为并将其恢复登记为涉案房产权利人，于法无据，依法不予支持。此外，翟颖立认为深圳市房地产权登记中心作出被诉转移登记行为未履行《深圳经济特区房地产登记条例》第二十二条规定的公告程序，亦未尽到谨慎审查义务，但本案被诉具体行政行为为转移登记行为，《深圳经济特区房地产登记条例》并未规定核准转移登记须经公告程序，且深圳市房地产权登记中心已按《深圳经济特区房地产登记条例》规定的程序和要求履行审查义务，故翟颖立上述主张缺乏事实根据及法律依据，依法不予采纳。而翟颖立关于涉案房产交易价格明显低于市场价格损害其合法权益的主张不属于本案行政诉讼审查范围，翟颖立若认为涉案房产交易价格低于市场价格给其造成损失，可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第三十二条、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决驳回翟颖立的诉讼请求。案件受理费人民币50元由翟颖立负担。上诉人翟颖立不服原审判决上诉称，本案涉案房产的交易至少存在两份买卖合同，即涉案房产的转移登记是通过阴阳合同进行的，阴合同是何超提交的《债务转让协议》及秦顺华提交的《房屋买卖合同补充协议》所反映的有关涉案房产买卖的书面意思约定，阳合同则是何超、秦顺华在办理转移登记时签署的《深圳市二手房买卖合同》，阳合同约定的交易价格远低于阴合同约定的交易价格，导致依约应承担全部税费的何超少缴税款，造成国家税收损失。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，何超、秦顺华签署的《深圳市二手房买卖合同》在内容上已违反法律、行政法规的强制性规定，已损害国家利益和社会公共利益，属于无效合同，不得作为办理涉案房产转移登记的基础性材料，故深圳市房地产权登记中心作出被诉转移登记行为已失去合法性。翟颖立对于《深圳市二手房买卖合同》的签订及涉案房产过户情况一概不知，其整个过程全是由秦顺华、何超一手操办。虽然深圳市房地产权登记中心及何超在原审时均已提交经公证的委托书，但翟颖立并未在委托书中指示以何种交易价格将房产转让，故深圳市房地产权登记中心应向翟颖立本人询问有关情况。深圳市房地产权登记中心在作出被诉转移登记行为时未尽到审慎审查义务，其未注意到何超既是涉案房产的受让方，又是翟颖立的委托代理人，完全存在滥用代理权，为自身利益而侵害翟颖立权益的可能，且深圳市房地产权登记中心未对《深圳市二手房买卖合同》约定的交易价格明显低于市场交易价格进行审查，故深圳市房地产权登记中心作出被诉转移登记行为存在重大疏漏。此外，深圳市房地产权登记中心未将申请房屋登记的材料目录进行公示，已违反相关法律规定。综上，何超、秦顺华恶意串通，隐瞒事实，骗取涉案房产转移登记，深圳市房地产权登记中心未履行审慎审查义务，其作出的被诉转移登记行为依法应予撤销。翟颖立为维护其合法权益，诉至本院请求依法撤销（2014）深龙法行初字第310号行政判决及深圳市房地产权登记中心将涉案房产转移登记至何超的具体行政行为，并责令深圳市房地产权登记中心将翟颖立恢复登记为涉案房产的权利人及负担本案诉讼费用。被上诉人深圳市房地产权登记中心答辩称，翟颖立的委托代理人秦顺华与受让方何超共同向深圳市房地产权登记中心提交《深圳市房地产转移登记申请表》、身份证明材料、《深圳市二手房买卖合同》及经公证的委托书等申请材料，符合《深圳经济特区房地产登记条例》相关规定，深圳市房地产权登记中心予以核准转移登记合法有效。秦顺华申请涉案房产转移登记时提交的经公证的委托书已明确载明其经翟颖立委托可签署房地产买卖合同、办理公证手续领取房产证、赎楼、办理房产过户，并回答房地产权登记中心转移登记相关询问、签署询问记录等，故秦顺华未超越其代理权限，深圳市房地产权登记中心已尽合理审慎职责，不存在违法违规之处。《深圳市二手房买卖合同》及《存量房交易税款计征申明》均明确涉案房产系按核定方式计税，申报的交易价格未低于深圳市制定的计税参考价格，符合计税相关规定，且房产交易价格系买卖双方自行协商确认，不属深圳市房地产权登记中心审查范围。另深圳市房地产权登记中心已对申请房屋登记需提交的材料和申请登记材料目录，在各个办事大厅现场和相关网站进行公示，翟颖立主张深圳市房地产权登记中心未公示不能成立。此外，涉案房产的转移登记涉及善意第三人何超的所有权、抵押权人中信银行股份有限公司深圳分行的抵押权等权益，房屋所有权人及抵押权人的合法权益应受法律保护。综上，翟颖立的上诉请求没有法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回翟颖立的上诉，维持（2014）深龙法行初字第310号行政判决。原审第三人何超陈述称，其系善意取得涉案房产，请求依法维护其对涉案房产的所有权。原审第三人秦顺华陈述称，其系在翟颖立委托的代理权限内申请涉案房产的转移登记，未超越代理权限。原审第三人中信银行股份有限公司深圳分行陈述称，其根据深圳市房地产权登记中心的登记事项给何超办理抵押贷款，该事实应合法有效。经审理查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案被诉具体行政行为是深圳市房地产权登记中心向何超核发深房地字第××号《房地产证》的行为，人民法院依法对该行为的合法性进行审查。深圳市房地产权登记中心提交的《深圳市房地产转移登记申请表》、《深圳市二手房买卖合同》及委托书等证据材料，可证明翟颖立的委托代理人秦顺华、何超申请涉案房产转移登记时提交的申请材料符合《深圳经济特区房地产登记条例》关于申请转移登记应提交的文件材料的相关规定，即深圳市房地产权登记中心收取的申请材料齐全，符合法律规定。深圳市房地产权登记中心经审查，认为翟颖立、何超已就涉案房产达成转让的意思表示，且不存在不予登记、驳回登记或暂缓登记的法定情形，遂予以核准转移登记并无不当，符合具体行政行为合法性要求。翟颖立主张转移涉案房产并非其真实意思表示，但深圳市房地产权登记中心提交的经公证的委托书可证明翟颖立已委托秦顺华代为办理涉案房产转移登记的相关事宜，深圳市房地产权登记中心已审查秦顺华并未超越代理权限，故对于翟颖立提出的上述主张，本院不予采纳。此外，对于翟颖立提出《深圳市二手房买卖合同》约定的交易价格低于实际交易价格，何超少缴纳税款的主张，因深圳市房地产权登记中心并非征税机关，税款的征缴亦非其作出被诉转移登记行为时必须审查的法定事项，故翟颖立提出的上述主张不能成立，本院不予采信。在本案审理期间，翟颖立申请中止审理本案，但因不具备可中止审理的法定事由，故本院不予准许。综上，翟颖立的上诉理由不能成立。对于翟颖立提出撤销深圳市房地产权登记中心向何超核发深房地字第××号《房地产证》的行为，并责令深圳市房地产权登记中心将翟颖立恢复登记为涉案房产权利人的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、实体处理恰当、审判程序合法，依法应予维持。为此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人翟颖立负担。本判决为终审判决。审 判 长  邓晓琴审 判 员  罗毓莉代理审判员  谭晓鹏二〇一五年十二月十六日书 记 员  崔 晶