广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 裁 定 书(2017)桂0304民申29号再审申请人（原审被告）：欧黎平再审申请人（原审被告）：李凤兰被申请人（原审原告）：桂林市瑞琪物业服务有限公司，住所地广西桂林市秀峰区解放东路42号。统一社会信用代码：914503006777386648。法定代表人：俸仕林，该公司总经理。再审申请人欧黎平、李凤兰因与被申请人桂林市瑞琪物业服务有限公司（以下简称瑞琪公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院按小额诉讼程序审理并作出的（2017）桂0304民初2971号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。欧黎平、李凤兰申请再审称，一、原审适用小额诉讼程序错误。本案由于被申请人接收的物业存在尚未竣工、未经验收合格、不符合交付条件，双方对物业管理及物业费的缴纳存在较大争议且被申请人同时向多个申请人进行诉讼等问题不适合使用小额诉讼程序进行审理，但是原审法院使用小额诉讼程序，存在错误。二、原审认定事实错误。1、原审法院忽视对双方具有约束力的合同，依据《前期物业服务合同》作为审判依据、采用内心推断的方式审理案件，严重的违反“以事实为依据、以法律为准绳”的公平审理原则。合同具有相对性，原审法院不严格根据双方签订的《前期物业服务协议》约定的服务项目内容和桂林市物价局、房管局联合下发的文件规定的物业服务行业标准来考评被申请人是否提供了物业服务，是否履行了合同约定，是否对物业收支进行公开公示，却偏袒被申请人，依据被申请人口述与事实不相符的物业服务证据来为被申请人找借口，不以申请人提供的证词证据为参照。2.原审法院认为“从起原告未从小区撤离，仍提供了相应的物业服务”认定错误。被申请人除了提供电梯服务外，并没有提供安全管理、绿化管理、车辆管理、道路管理、设备设施管理、卫生管理等服务。三、本案事实。1、万福安居小区全体业主在2014年交房时都已经足额的缴纳了一年的物业服务费，但是被申请人当时只是收费进驻，在长达一年多的时间里都没有提供过什么服务这是事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款，被申请人应当提交证据证明其已经履行了合同义务，但是被申请人提供的证据与事实大部分不相符。2015年底被申请人更换了法定代表人后才开始提供部分服务，但远没达到了依约提供服务的标准。根据原被告签订的格式物业服务合同第一条第一款约定的甲方的14项权利和义务，其中至少存在1、3、4、5、7、8、11、12项服务没有提供，更别说达到桂林市物价局和房管局下发的物业服务标准。2、向业主出具《关于万福小区(南组团)大部分业主严重拖欠物业费即将引发整个小区物管服务逐步暂停直至全面瘫痪的后果告示》后，物业公司在起已经撤离万福安居小区，停止了物业服务。还将告示送达了社区、派出所、房改办等相关部门。没有了保安巡逻这是整个小区业主都知道的事实，而且保安亭停止使用一年多都挂满了蜘蛛网。同时导致了防盗网被撬，业主物品丢失严重，而且盗窃频繁，丢失大量电瓶和电动车，无监控视频，业主不仅损失财物，还闹得生活惶惶不安。消防栓无水无枪头无水带〈消防再次下发了二次整改通知书〉，路灯无人维修，建筑和生活垃圾堆积成山，典型的脏、烂、差。这是视万福安小区业主的生命和财产安全于不顾。根据有关法律法规，被申请人未经业主同意擅自退出南组团的物业服务首先违反法律法规，应当追究被申请人的责任并赔偿申请人。3、万福安居小区作为桂林市政府民生工程，2014年交付使用，双方签订《前期物业服务协议》，协议约定被申请人提供包括安全管理、绿化管理、道路管理、车辆管理、房屋建筑管理、设施设备管理在内的各项物业服务，由于在房屋交付使用时存在建设未竣工、小区内道路未进行任何硬化、绿化没有等原因未符合物业移交条件，也未符合竣工验收条件，依法这样的物业被申请人是不能接收的。而被申请人无视法律法规没有事先告知申请人强行接收，有欺诈欺骗之嫌，是对申请人人权的不尊重。本案中业主在收房时都全额的缴纳了一年的物业服务费，但是在这一年中，物业服务企业并未提供物业服务，直至2015年底被申请人更换法定代表人后才开始提供部分物业服务，而且其提供的物业服务不符合双方合同约定、大部分的服务也没有提供。正是在这样的背景情况下，申请人认为物业公司违约在先，在全额缴纳物业费的一年内没有享受到任何的物业服务，被申请人已经严重的丧失商业信誉。根据前期物业服务协议第十条第一、第二款，以及《合同法》第六十条、第六十八条、第一百零七条之规定，申请人有权中止履行并可要求赔偿。综上所述，一审判决存在着《民事诉讼法》第二百条中第二、六、十三项所规定的情形，申请人提出申请再审。瑞琪公司提交意见称，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，申请人的再审请求没有事实与法律依据，请予以驳回。一、原审适用小额速裁程序符合法律规定，并无不当。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定：“基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。”根据上述法律的规定，申请人与被申请人物业服务合同纠纷一案即属于事实清楚、争议不大、争议金额标的在广西壮族自治区上年度就业人员年平均工资百分之三十以下，法院是可以采用小额速裁程序进行审理，实行一审终审的。法院审理案件是否实行一审终审并非必须经过申请人的同意，符合法律规定即可适用，申请人提出的未经其同意则不可适用一审终审的理由并无法律依据。因此，申请人认为贵院适用小额速裁程序错误无法律和事实依据。二、原审查明事实清楚，适用法律正确。1、被申请人与桂林市瀚浩房地产开发有限公司（小区建设单位）签订的《前期物业服务合同》、与申请人签订的《前期物业服务协议》系合同双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家强制性法律、行政法规的规定，是真实合法有效的，合同双方应依约履行各自的合同义务。根据《物业管理条例》的规定，在没有成立业主委员会之前，建设单位应负责选聘物业管理企业，签订书面的前期物业服务合同，由物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。被申请人作为有资质的物业服务企业与桂林市瀚浩房地产开发有限公司（小区建设单位）签订的《前期物业服务合同》，合同约定由被申请人对桂林市瀚浩房地产开发有限公司开发建设的万福安居小区南组团进行物业服务管理，是符合法律规定的。被申请人与申请人签订的《前期物业服务协议》、《临时管理规约》及《装饰装修管理公约》等均是在合同各方当事人自愿协商一致的情况下签订的，是各方当事人的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，合同各方当事人应受合同内容的约束，根据合同的约定履行各自的义务。在被申请人与申请人签订的《前期物业服务协议》时，根据当时小区的现有环境和物业设施设备等，双方经过协商，并经被申请人协同房开商请示房改办、物价局等政府主管部门后，在收取物业服务费方面达成一致，对物业费价格进行降低调整，即由原来被申请人与建设单位签订的前期合同中约定的1.5元/平方米/月降为0.9元/平方米/月，这个定价是根据小区现状经协议双方当事人确认，是双方当事人的真实意思表示，是符合相关法律程序和规定的，协议双方当事人应按照约定履行协议义务，被申请人应按约定的协议价格交纳物业费。2、被申请人从未撤出涉案小区，从未终止过管理服务。申请人所述的被申请人2016年8月8日张贴的告示，只是被申请人向全体业主表达拖欠物业费将导致严重后果性质的一种告知形式，实际上被申请人至今仍然在为小区提供物业管理服务，并非如申请人所述被申请人于2016年8月15日即已撤出小区，停止提供管理合同服务，申请人的说法与实际事实完全不符。（有目共睹的是小区公共设施设备一直都是由物业公司垫资运行，庭审时原告已经当庭出示了相关公共设施设备支付费用证据）如果没有物业公司提供二次加压供水，他们现在还能在小区生活吗？申请人的说法不足以采信。本案中，自被申请人进驻小区以来，即根据《前期物业服务协议》和《临时管理规约》的约定，为业主提供物业服务，开展相应的物业工作，对物业管理区域的房屋共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、交通秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；设置维护安全的岗亭，安排安保人员不间断全天候流动巡逻，并为业主提供其他便民服务等。被申请人向法庭提交了大量的证据证明已完全充分履行了《前期物业服务协议》所约定的服务管理义务。因此，申请人所述被申请人未提供任何物业服务并非事实，且申请人未能提供相反的真实证据证明原告未尽到管理义务，纯属其片面之词，不可采信。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”据此，申请人应承担举证不能的不利后果，原审判决其应向被申请人交纳物业费及违约金符合法律规定和协议约定，并无不当。综上所述，申请人所述未有法律及事实依据，本案原审判决事实清楚，证据确实充分，请贵院依法裁定驳回申请人的再审申请。本院经审查认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款规定：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。”第一百六十二条规定：“基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。”《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第八项规定：“下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：……(八)物业、电信等服务合同纠纷。”本案系物业服务合同纠纷，本院根据上述法律、司法解释的相关规定适用小额诉讼程序审理本案，并无不当。且在本案一审开庭审理时，本院已向本案当事人告知了本案适用小额诉讼程序进行审理，当事人均表示无异议。再审申请人的房屋位于桂林市象山区，该房屋建筑面积84.46平方米。被申请人与再审申请人签订了《前期物业服务协议》。本案诉争的万福安居小区（南组团）尚未成立业主委员会，双方应继续履行《前期物业服务协议》。被申请人提供了物业管理服务，再审申请人应按合同约定履行按时交纳物业服务费的义务。2015年4月30日至2016年12月31日（共计20个月）期间的物业服务费为0.7元/平方米/月。该20个月期间再审申请人应缴物业服务费为1182.44元。原判决认定再审申请人从2017年1月1日起按年利率6%计付被申请人违约金，计算至款项1182.44元付清时止，并无不当。2016年8月16日起，由于小区业主大范围欠缴物业服务费，被申请人通告所有业主及相关管理部门，表示拟暂停物业服务，但被申请人未从小区撤离，仍提供了相应的物业服务。被申请人从2017年开始逐步裁减工作人员，降低了物业服务标准。原判决根据公平原则，确认被申请人应从2017年1月1日起同时降低收费标准，并结合小区的物业服务现状，酌定被申请人应按原标准的85%计收物业服务费，是适当的。2017年1月1日至2017年5月31日（共计5个月）期间的物业服务费按85%收取为0.595元/平方米/月，该5个月期间再审申请人应缴物业服务费251.27元。原判决认为该期间被申请人降低了物业服务标准，存在履约瑕疵，被申请人向再审申请人主张该时段的违约金，不予支持，是合法有据的。综上，原判决不存在适用小额诉讼程序错误，认定事实不清，适用法律错误的情形，再审申请人主张的再审事由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回再审申请人欧黎平、李凤兰的再审申请。审 判 长  阳志斌审 判 员  龙 韧人民陪审员  陈春燕二〇一七年十二月二十一日书 记 员  阳 燕