成都铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2015）成铁中民初字第43号原告（申请执行人）张庆蜀，男，汉族，1964年5月10日出生，住成都市锦江区7。委托代理人汤堂美，四川英济律师事务所律师。被告（执行案件案外人）李珩，男，汉族，1975年5月5日出生，住四川省广汉市。委托代理人卿三江，四川万寿律师事务所律师。被告（被执行人）四川宏声同景房地产开发有限公司，住所地广汉市西安路39号。法定代表人杨爱平，董事长。委托代理人李晓伟，四川川达律师事务所律师。原告（申请执行人）张庆蜀与被告（执行案件案外人）李珩、被告（被执行人）四川宏声同景房地产开发有限公司（简称宏声同景公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2015年10月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本院于2015年12月2日、12月25日公开开庭审理了本案，原告张庆蜀的委托代理人汤堂美，被告李珩的委托代理人卿三江，被告宏声同景公司的委托代理人李晓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张庆蜀起诉称：原告向本院申请执行成都胜主商贸有限公司、杨爱平、杨杰、成都高山流水投资管理有限公司、成都联星投资有限公司、宏声同景公司公证债权文书强制执行一案[案号：（2014）成铁中执字第303号]，在案件执行过程中，本院查封了登记在被告宏声同景公司名下的位于四川省广汉市西安路39号圣芭芭拉小镇的2-3号房屋，被告李珩对上述执行标的提出书面异议，本院以（2015）成铁中执异字第43号执行裁定书裁定支持被告李珩的异议请求。原告认为被告李珩在本院对涉案房屋查封前未与被告宏声同景公司签订书面商品房买卖合同，且并非合法真实的权利人，被告李珩提出的案外人异议依据的事实及理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定。请求：判令准许对四川省广汉市西安路39号圣芭芭拉小镇的2-3号房屋继续执行；本案诉讼费用由被告承担。被告李珩答辩称：1.在本院对房屋查封前，李珩已与宏声同景公司签订购房协议并支付价款，且已实际占有房屋；2.李珩对于未办理房屋产权不存在过错，对房屋享有权利。请求驳回原告张庆蜀的诉讼请求。被告宏声同景公司答辩称：该公司与李珩签订房屋认购单，李珩已支付全部款项并实际占有房屋。请求驳回原告张庆蜀的诉讼请求。被告李珩作为执行案件的案外人，提交以下证据证明其主张：1.李珩身份证复印件；2.宏声同景公司工程管理部出具的情况说明（2011年12月21日）、3.结算协议（2012年4月18日）、4.“圣芭芭拉小镇”认购单（2012年6月13日），上述三份证据拟证明李珩已取得诉争房屋的相关权利；5.宏声同景公司与四川中盛建设有限公司（简称中盛公司）签订的《高山流水·圣芭芭拉小镇一期景观工程施工承包合同》（2010年4月23日），拟证明该两公司之间存在真实的工程施工合同关系；6.黄昌金的注册建造师资质证书、社保缴费证明及其所在的四川省广汉市博业建筑有限公司的资质证书和营业执照，拟证明李珩是工程的实际施工人；7.宏声同景公司的记账凭证（2012年12月31日），拟证明诉争房屋系真实交易；8.成都联星高山流水物业服务有限公司广汉分公司出具的情况说明（2015年12月11日）、一期物管费收费明细表、该分公司的营业执照，拟证明诉争房屋已实际交付李珩。原告张庆蜀质证后认为：对证据1无异议；证据2情况说明的印章未备案，对其真实性有异议；对证据3结算协议的真实性有异议，不能证明中盛公司实际完成一期景观工程的施工，根据该协议，证明李珩在办理房屋产权登记的过程中存在过错；对证据4认购单的真实性、合法性有异议，不能认定为合法有效的房屋买卖合同；对证据5施工承包合同的真实性无异议，但宏声同景公司同时也是执行案件的被执行人，故该合同不具有证明力；证据6与本案无关，不能证明李珩是实际施工人；证据7记账凭证不具有证明力；由于物业公司的股东系执行案件的被执行人，与本案有利害关系，故证据8的情况说明、一期物管费收费明细表不具有证明力；对证据8的营业执照无异议。被告宏声同景公司对被告李珩提交的上述证据均无异议。原告张庆蜀提交以下证据证明其主张：1.查封异议申请书，拟证明宏声同景公司并不认可李珩是房屋的权利人；2.宏声同景公司向林腾贵出具的收据（2014年3月4日）、宏声同景公司与中盛公司和林腾贵签订的《房款抵付工程款协议书》（2014年3月4日），拟证明李珩提交的认购单不具有真实性。被告李珩质证后认为：上述证据与本案无关，不能否定李珩的权利。被告宏声同景公司质证后认为：对查封异议申请书的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，该公司当时不清楚诉争房屋已抵偿给李珩；对收据、房款抵付工程款协议书的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，不能证明诉争房屋已抵偿给林腾贵，由于房屋已先抵偿给李珩，即使存在一房二抵的情形，李珩也享有房屋权利。为查明案件事实，本院依职权向诉争房屋所在的成都联星高山流水物业服务有限公司圣芭芭拉管理处进行调查，形成调查笔录、现场核实笔录，并在该物业公司调取《一期物管费收费明细表》、李珩出具的装修钥匙《领条》（2012年6月17日）。原告张庆蜀对上述证据质证后认为，由于物业公司的股东系执行案件的被执行人，与本案有利害关系，故本院对该物业公司调查核实的证据不具有证明力。被告李珩、宏声同景公司对上述证据均无异议。被告宏声同景公司未提交证据。本院综合认证认为：被告李珩提交的各项证据，能够证明其工程款抵房款的来源、签订购房合同的事实以及房屋交付等事实，本院予以采信；原告张庆蜀提交的证据，不能达到其证明目的，本院不予采信；本院依职权调查核实和调取的证据，具有客观性和真实性，应予认定。另外，各方当事人对本院（2014）成铁中执字第303号案、（2015）成铁中执异字第43号案所作出的法律文书、执行过程的客观事实均当庭表示无异议。综上，本院经审理查明：（一）关于执行案件的执行过程及执行异议案件的审查过程。2014年7月16日，张庆蜀以四川省成都市蜀都公证处出具的（2014）川成蜀证内经字第97120号《具有强制执行效力的债权文书公证书》和（2014）川成蜀证执字第325号《执行证书》为依据，向本院提出强制执行申请，请求强制执行成都胜主商贸有限公司、杨爱平、杨杰、成都高山流水投资管理有限公司、成都联星投资有限公司、宏声同景公司向张庆蜀归还借款本金2000万元及利息等费用。本院于2014年8月22日立案受理后，于同年9月9日作出（2014）成铁中执字第303号执行裁定书，对上述被执行人所有的价值2200万元的房产、银行存款、股权等均予以查封、扣押、冻结、扣划、拍卖、变卖。2014年12月2日，本院向广汉市房地产产权监理所发出（2014）成铁中执字第303号协助执行通知书，请该产权监理所协助执行以下事项：“请将宏声同景公司所有的：……10.广建房预售证第34号2幢2-3……以上房屋，予以查封，查封期限为两年”。此后，李珩等九人向本院提出案外人异议，其中李珩认为其系善意第三人已支付全部房款，且在办理产权过程中无过错，房屋属于其所有，请求解除对广汉市西安路39号圣芭芭拉小镇2-3号房屋的查封。本院对该异议申请于2015年7月20日立案受理，经审查后于同年8月16日作出（2015）成铁中执异字第43号执行裁定书，其中关于李珩的异议请求，本院认为“在本院查封前，异议人李珩与被执行人宏声同景公司签订了房屋认购单且已经支付合同约定的价款，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，虽未办理房屋产权过户登记手续，但异议人对此没有过错，故李珩所提异议请求符合法律规定”，据此裁定：支持异议人李珩的异议请求，中止对位于广汉市西安路39号圣芭芭拉小镇的2-3号房屋的执行。张庆蜀不服该裁定，向本院提起诉讼。（二）关于四川省广汉市西安路39号圣芭芭拉小镇的2-3号房屋涉及的相关事实。2010年4月23日，宏声同景公司与中盛公司签订《高山流水·圣芭芭拉小镇一期景观工程施工承包合同》，约定将宏声同景公司投资开发的“高山流水·圣芭芭拉小镇”一期景观施工工程确定由中盛公司承建。合同签订后，中盛公司进场施工，于2011年1月15日完工。2012年4月18日，宏声同景公司（甲方）与中盛公司广汉圣芭芭拉小镇项目经理聂忠荣（乙方）签订《结算协议》，就上述施工合同及前期50米绿化带景观工程的工程款余额支付方式达成协议，约定：1.根据决算，乙方关于前述合同总工程款为1014.96万元，其中一期景观价款为448.96万元，前期50米景观带价款为566万元；2.乙方同意甲方将该项目一期2-3房屋（联排）总价值95.80万元房屋价款全额冲抵该工程结算款，并按照甲方要求签订购房合同；3.乙方同意并委托甲方将上述房屋向当地房管部门备案至李珩名下，原则上，甲乙双方同意在2012年5月15日前完成该房屋备案；4.甲乙双方再次确认，工程总决算款额为1014.96万元，房屋价款冲抵95.80万元，余额约104.80万元（暂定，实际以最终财务核对已付款额后为准），待乙方以中盛公司名义办理完财务结算后，另行约定支付。2012年6月13日，宏声同景公司与李珩签订《“圣芭芭拉小镇”认购单》，约定李珩认购该公司“圣芭芭拉小镇”第2-3住宅，物业类型为联排，房号2-3，面积252平方米，物业价值“暂未定”。2012年12月31日，宏声同景公司的记账凭证显示：（1）摘要：1期聂忠荣工程款抵2-3房款，会计科目：预付账款/四川中盛建设有限公司，借方：958000元；（2）摘要：1期聂忠荣工程款抵2-3房款，会计科目：其他应付款/往来借款，贷方：958000元。本院还向本案房屋所在的成都联星高山流水物业服务有限公司圣芭芭拉管理处调查核实了以下事实：1.该物业公司提供的《一期物管费收费明细表》中载明2-3号房屋的业主为“李衡”，物业公司作出说明称“李衡”实际应为“李珩”；2.该物业公司提供李珩于2012年6月17日出具的《领条》，载明：今领到圣芭芭拉小镇2-3号房装修钥匙一把，本人承诺在未归还装修钥匙期间，若发生电线和开关丢失问题，均由本人自行负责；3.该物业公司表示：2-3号房已交付给李珩，且凡是在《一期物管费收费明细表》中已登记的业主，均表明房屋已实际向业主交付；2-3号房原登记的业主为李本秀，后变更为李珩。本院经现场核实，圣芭芭拉小镇2-3号房未实际入住。同时，宏声同景公司对该公司与李珩签订购房合同、以房款冲抵工程款、房屋已交付给李珩的事实均当庭予以认可；该公司还当庭表示，本案2-3号房屋未办理产权登记的原因系该公司造成。本院认为：本案系申请执行人执行异议之诉，各方当事人争议的焦点是执行案件的案外人李珩对执行标的即本案诉争的圣芭芭拉小镇2-3号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于宏声同景公司与李珩之间是否存在商品房买卖合同关系的问题。本案该两方当事人之间的商品房买卖合同关系并非源于普通的商品房买卖，而是源于以房款冲抵工程款。根据宏声同景公司与中盛公司（包括聂忠荣）签订的景观工程施工合同、结算协议以及宏声同景公司的记账凭证等证据，证明本案涉及的工程系客观真实存在，并非虚构的工程项目；结算协议约定，宏声同景公司将圣芭芭拉小镇一期2-3号房屋作价95.80万元冲抵该公司尚欠的部分工程结算款并将该房屋备案至李珩名下，根据该约定，李珩与宏声同景公司签订《“圣芭芭拉小镇”认购单》，由李珩认购该2-3号房屋。上述事实足以证明，李珩与宏声同景公司之间均认可购房款与部分工程款之间相互冲抵的方式，应当认定李珩已实际支付全部购房款95.80万元，宏声同景公司对此当庭予以确认，也表明该公司认可其已接受该购房款。综上，双方之间的法律关系已具备合同标的、数量、价款等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年4月28日法释[2003]7号）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，李珩与宏声同景公司于2012年6月13日签订的《“圣芭芭拉小镇”认购单》属于商品房买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应依法予以保护。关于本案诉争房屋是否已向李珩交付的问题。李珩于2012年6月17日出具的《领条》，表明其已领房屋钥匙；根据本院的调查核实，物业公司也表示登记于该公司物管费收费明细表上的业主即视为房屋已交付，并证实“李珩”已登记在该收费表上，说明房屋已交付给李珩。综上，本院认定本案诉争的圣芭芭拉小镇2-3号房屋已于2012年6月17日向李珩实际交付，李珩已占有该房屋。关于李珩对本案诉争房屋未办理产权登记是否具有过错的问题。在李珩与宏声同景公司已签订商品房买卖合同并已支付全部购房款的情况下，能否办理房屋产权登记，并非李珩单方面能够确定；且宏声同景公司已当庭确认本案诉争房屋未办理产权登记的原因系该公司造成，原告张庆蜀也无证据证明李珩故意不予办理产权登记，因此，本院认定本案诉争房屋未办理产权登记并非李珩的过错造成。综上，本院虽于2014年12月2日将圣芭芭拉小镇2-3号房屋予以查封，但在查封前，李珩已与宏声同景公司签订商品房买卖合同并已支付全部购房款，该房屋也已实际交付给李珩，房屋未办理产权登记也并非李珩的过错造成。且根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（2002年6月20日法释[2002]16号）第一条和第二条所确立的“买受人交付了购买商品房的全部或者大部分款项后享有优先权”的精神，本案诉争房屋的买受人李珩已向宏声同景公司支付了全部购房款，李珩对本案诉争房屋享有的权利优于张庆蜀向宏声同景公司所主张的债权。因此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2004年11月4日法释[2004]15号）第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，李珩作为本案诉争房屋买受人的合法权益依法应予以保护，其对执行标的即本案诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。至于本案诉争房屋是否已抵偿给林腾贵的问题，因林腾贵与宏声同景公司之间的法律关系不属于本案审理范围，故原告张庆蜀据此提出的相关主张不能成立。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日法释[2015]15号）第三百一十三条第（二）项“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，本院对原告张庆蜀的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下：驳回原告张庆蜀的诉讼请求。案件受理费13380元，由原告张庆蜀承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审 判 长  钟 欣审 判 员  孙红宇人民陪审员  于春莲二〇一五年十二月二十八日书 记 员  李 欣