福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2015）台民初字第2781号原告陈敏，男，1969年3月28日出生，汉族，住所地福州市台江区，委托代理人郑琼，福建华弘律师事务所律师。被告万象（福建）置业发展有限公司，住所地福州市台江区西环中路691号负一层，组织机构代码证号码74639308-2。法定代表人黄振明，董事长。委托代理人张晓燕，公司员工。原告陈敏与被告万象（福建）置业发展有限公司（以下简称万象置业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陈敏的委托代理人郑琼、被告万象置业公司的委托代理人张晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈敏诉称，2006年10月3日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于福州市台江区工业路×号万象商业广场×层×号铺位，建筑面积12.24平方米，购房款总额为175143元，原告依约缴纳了全额购房款。在合同约定的交房期限之前，被告已交付讼争铺位。但由于被告在原告购买上述铺位后，未经原告同意，擅自变更设计，将原层高8米的地上一层分隔成两层，建筑面积大大增加，原告所购买的铺位被提升一层，直接侵害了原告的合法财产权益和其他合法权益，已构成侵权，并因为擅自变更规划设计造成延期办理产权证，被告应当承担财产损害赔偿责任。故请求法院判令：被告向原告支付万象商业广场4层353铺位财产损害赔偿款45000元。被告万象置业公司辩称，一、原告的诉讼请求已超过诉讼时效期间。1、原告在购买商铺时夹层已经形成，且原告在2007年4月1日接收并使用讼争商铺，并获得租金收益；2、万象商业广场一层改造形成部分夹层于2007年1月11日获得福州市人民政府批准，2007年11月28日，福州市城乡规划局对万象商业广场夹层面积增加亦予以确认；3、2007年12月，万象商业广场（含部分夹层）完成整体竣工验收；4、2011年7月本案原告起诉被告商品房预售合同纠纷，庭审中我们已经明确告知原告万象商业广场存在设计变更；5、万象商业广场业主财产损害赔偿纠纷系列案件第一批业主共156户，早在2011年8、9月份就将夹层事宜起诉至福州市台江区人民法院；6、2011年10月28日万象商业广场已经完成初始登记，福州市房地产交易中心发出的《初始登记通知书》中明确确认夹层为1.5层；7、2012年4月16日，原被告双方在平等自愿的基础上就因购买“万象商业广场”物业而产生的购房款、租金、费用及违约金、赔偿金等签订了费用结算清单。“万象商业广场”费用清单明确表明，关于逾期办理产权证的违约金及夹层等问题以法院的最终判决为准。上述任何情况都能证明原告在两年之前就知道了损害事宜，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”在本案中，二年的诉讼时效期间应当自2012年4月16日（即费用结算清单签订之日起）开始计算，因此原告在本案中的诉讼请求已超过诉讼时效期间，其已丧失胜诉权。二、被告作为“万象商业广场”一层的所有权人，夹层的改造系在自己所拥有的一层物业内进行的，和商品购买人没有关系，对讼争商铺亦不构成任何影响。万象商业广场系由被告投资开发，共四层。其中一、二层的所有权归被告，依原规划首层设计系为了引进欧倍德，故其层高设计为8米，但由于欧倍德不再进入中国市场，原招商项目无法实施，无奈之下只能对首层进行改造。夹层的设置仅是被告在自己所拥有的一层物业内进行的改造，并不是对整个项目的改造，也没有对原四层的标高、层高，及整个建筑物的外轮廓及总层高造成影响。因此，和商铺购买人没有任何的关系，也不构成任何的影响。三、本案涉及的夹层仅是被告作为房屋所有权人在自己的产权范围内对自己的房屋进行的改造，并非对整个建筑物增加一个自然楼层，根本不存在“万象商业广场”四层变更为五层的事实。且就此事实，已得到福州市房地产交易登记中心及福州市房地产管理局的确认。1、福州市房地产交易登记中心在编号为×《福州市房地产统一标识核准书》中确认，“万象商业广场”的标识仍确认为四层，而不是五层。2、2011年10月28日福州市房地产交易登记中心发出的初始登记通知书中，明确确认“万象商业广场”产权登记为四层，而非五层，原告购买的讼争商铺的编号及方位均未发生变化。行政机关做出的行政行为所确认的事实，在未被撤销之前，其具有法律效力。四、增设夹层的行为没有违反原告与被告签订的《商品房买卖合同》的约定，因此其不存在擅自变更的事实，也不可能构成违约及违法。讼争的《商品房买卖合同》第十条约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。”而在本案中，夹层仅是对原一层的改造，对讼争商铺的结构形式、户型、空间尺寸和朝向并没有造成任何影响，原告也没有提供证据证明有此事实。在此情况下，该变更应当被认定是允许的。更为重要的是，该夹层的设置已得到了有关部门的批准，且整个项目已取得了产权总登记。上述事实足以证实，被告对夹层的设置既不是擅自变更，更不可能构成违约及违法。在此情况下，被告不应当对原告承担赔偿责任。五、原告的诉讼请求不明确。其在本案中首先必须明确针对夹层设置的问题，其选择退房还是继续履行合同，这是解决一切问题的前提和基础。依据《商品房买卖合同》第十条约定，即使存在规划或设计变更，就此情形原告作为购房者要么选择继续履行合同，要么选择退房然后由被告依约定赔偿其损失。而在本案中，原告既不要求退房，享受商铺的增值利益，又要求被告赔偿损失，显然不符合合同约定，对被告是极不公平的。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，为此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2006年10月3日，原告陈敏与福建泛华房地产开发有限公司（以下简称泛华公司）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：泛华公司将经福州市房地产管理局（2004）榕房许字第1922号《商品房预售许可证》批准预售的位于福州市台江区工业路×号（西二环中路与工业路交叉口东北角）万象商业广场×层×号商铺（建筑面积12.2平方米）预售给原告，该商品房单价为每平方米14309.09元，总价款计174571元，泛华公司应在2006年12月31日前履行交房义务等。此外，双方还在该合同第十条“规划、设计变更的约定”中约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。……买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起45天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。”该合同订立后，经福州市房地产交易登记中心登记备案，原告全额支付了购房款。2006年10月7日，原告与福建万象城物业管理有限公司签订了一份《房屋委托出租协议书》，约定由福建万象城物业管理有限公司代理原告出租铺位等事宜，并约定原告从2007年4月1日起收取铺位租金。2006年12月31日，福建万象城物业管理有限公司与泛华公司以及原告陈敏签订了一份《协议书》，约定福建万象城物业管理有限公司同意将《房屋委托出租协议书》约定的权利义务转让给泛华公司。2007年4月5日，原告向福建万象城物业管理有限公司出具《报告》，确认泛华公司已履行交房义务，其对接收的商铺没有任何异议。2007年12月，万象商业广场完成整体竣工验收。2011年10月28日，讼争铺位所在万象商业广场通过产权初始登记。根据上述《产权初始登记通知书》附表的记载，讼争商铺即万象商业广场×层单元号为×号铺位产权建筑面积12.24平方米。2012年6月18日，被告向原告出具《万象商业广场费用结算清单》，清单对双方购买铺位产生的购房款、租金等进行结算，原告向被告交纳了增面积款572元，清单还提到关于逾期办理产权证的违约金及夹层问题由法院依法裁决。另查明，福州市城乡规划局于2004年2月16日颁发了榕规（2004）建031号《建设工程规划许可证》，批准万象商业广场规划总建筑面积为67518平方米、建筑层数为4层。但泛华公司在开发建设该项目过程中，在地上一层中标高4.2米处增加建设了层高为3.8米的夹层。2011年1月19日，福州市人民政府对万象城项目的遗留问题进行研究，并形成【2011】×号《关于研究万象城项目若干遗留问题的会议纪要》，该会议议定的事项中包含“关于一层改造增设夹层问题。……会议议定：……（2）在满足建筑结构和消防安全的前提下，若增加夹层后停车总量等规划指标仍符合规划技术规定的要求，可予以确认增加夹层”；“万象城项目增容土地价款的计算可以采用两地块合并测算规划指标，根据经确认调整后的计容面积计算最后的容积率，以上调整的容积率按土地合同约定补交地价款”；“由泛华公司负责，按照市财政局审核确认的金额缴交各项土地价款及绿化补偿费后，由市规划局正式予以办理规划变更手续”。再查明，泛华公司于2010年11月11日变更为被告万象置业公司。2006年10月19日，福建万象城物业管理有限公司核准变更为福州旭天物业管理有限公司。又，被告于2011年10月28日完成万象商业广场房屋产权初始登记。根据榕房权证Ｒ字第××号房屋所有权证的记载，台江区上海街道西环中路×号（原工业路×号）万象商业广场×层×铺位房屋所有权人是陈敏，建筑面积12.24平方米，登记时间2012年4月27日。诉讼中，原告明确其诉讼请求要求被告支付讼争铺位财产损害赔偿款45000元是指因泛华公司即被告万象置业公司擅自增加夹层，导致其楼层增加一层，客流量减少，商铺价值就相应降低，其估算价值减损的金额。又，被告提供了福州市房地产信息网查询材料，证明福州市房地产信息网可以查询到万象商业广场可以办理产权证，原告对此证据的真实性无异议，但认为其不知情。原告称其于2011年知晓万象商业广场存在夹层事宜，但并不知晓讼争商铺的具体位置直至2015年5月18日，被告向原告发出《通知》，商议讼争商铺的续租事宜，原告此时才知晓讼争商铺的具体位置在万象商业广场×层，故于2015年8月6日诉至本院。综上事实，本院认为，原告称其并不知道商铺的实际位置直至2015年5月18日，被告通知原告协商续租商铺事宜时候才知晓讼争商铺的具体位置以及万象商业广场存在夹层事实的主张，本院认为，原告于2007年4月5日向福建万象城物业管理有限公司出具《报告》，确认泛华公司已履行交房义务，其对接收的商铺没有任何异议，并委托福建万象城物业管理有限公司对商铺进行出租，而福建万象城物业管理有限公司将权利义务转让给泛华公司，原告从2007年4月1日起收取讼争商铺租金至今，长达八年之久竟不知自己购买的商铺的具体位置，显然不符合常理。另外，万象商业广场于2007年12月通过整体验收，并已投入经营长达八年，万象商业广场存在夹层的事实已存在。原告亦确认其于2011年知晓万象商业广场存在夹层事宜。而且2011年10月28日，讼争商铺所在万象商业广场通过产权初始登记，福州市房地产交易登记中心向被告送达了《初始登记通知书》，根据上述《初始登记通知书》的记载，万象商业广场×号铺位在×层。根据被告提供的福州房地产信息网查询信息材料，万象商业广场通过产权初始登记应为网上公开信息。原告此时更应知晓被告变更规划，万象商业广场存在夹层已成为事实,况且原告已于2012年4月27日办出讼争商铺房屋权属证书，故本案的诉讼时效应从2011年10月28日起计算。而原告于2015年8月6日才起诉被告，已经超过诉讼时效期限，丧失胜诉权。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和一百三十七条的规定，判决如下：驳回原告陈敏的诉讼请求。案件受理费925元，由原告陈敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  盛洁人民陪审员  林娟人民陪审员  郑冲二〇一五年十二月二十四日书 记 员  曾琦附本案适用的主要法律条款：《中华共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。