广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1973民初12881号原告蒋小明，男，汉族，1973年1月30日出生，住址：湖南省东安县，委托代理人陈志开，广东瑞轩律师事务所律师。被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司，住所地：东莞市厚街镇。法定代表人刘学斌。委托代理人王智达，系被告员工。原告蒋小明诉被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李淑花适用简易程序独任审理，并于2017年12月25日公开开庭进行了审理。原告蒋小明的委托代理人陈志开，被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司的委托代理人王智达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年8月29日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于东莞市××还××村富盈山水华庭XX房屋，总额627715元，被告应于2016年8月30日前将验收合格的商品房交付给原告；如果被告逾期不超过180日或逾期超过180日后，自最后交付的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同附件五第三条则约定原告逾期付款的，则原告每日按逾期付款金额的万分之五的标准向被告计付违约金。合同签订后，原告已按合同约定交付了全部房款，但被告未按合同约定如期交房。原告认为被告已经构成违约，应当承担违约责任，但无论是按合同约定的万分之一还是日万分之零点五均不足以弥补原告的损失，按万分之一的标准计算，得出年利率为3.65%，而中国人民银行于2015年10月24日发布的六个月至五年以上贷款利率分别是4.5%、4.75%、4.9%，均超过了该数字，如原告将购房的款项用在其它用途获得的收益，显然是高于合同约定的违约金标准的。作为守约一方的原告如果其因被告的违约行为而获得的赔偿是低于该款项用于其它投资获得的收益，那么该情况显然是符合违约金低于造成的损失，原告据此要求提高违约金的计付标准是合情合理的。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，借出人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予以支持；（二）约定了借款期内的利率但未约定逾期利率，借出人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付占用期间利息的，人民法院应予以支持”的规定，以年利率6%，折算成日利率万分之一点六四四合适，理由是：1、该规定是针对民间借贷法律关系，而一般民众用于投资收益的方式即为借资金给个人或金融机构进行投资，获得利益的方式和性质是相同的；2、年利率为6%的标准，既高于中国人民银行同时期的贷款利率，又不会过分高于该标准，是适当的违约金计算标准。故原告请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以已付房款627715元为基数，按每日万分之一点六四四从2016年8月31日起计至实际交付之日止，暂计至2017年7月31日为31371元）；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，1、部分案涉楼栋于2017年1月18日竣工验收备案，证明案涉楼栋已经达到交付条件，被告于2017年1月19日通过邮政快递通知原告收楼，收楼日期为2017年1月22日，履行了通知收楼的义务。2、双方应当按照签订的主合同第9条约定承担逾期交楼的违约责任。3、根据最高人民法院司法解释第17条规定，双方没有合同约定的可以参照同地段、同类房屋的租金标准计算，该案涉房屋有合同约定，应按照主合同约定承担违约责任。4、原告没有按时收楼的，被告不应该承担通知收楼后的违约责任，即违约金的截止日期为2017年1月22日止。经审理查明，2014年8月29日，原告作为买受人，被告作为出卖人，共同签订《商品房买卖合同》，合同正文约定买受人向出卖人购买位于东莞市××还××村富盈山水华庭XX号房，总价为627715元；买受人在签署本合同时，先足额支付首期款297715元，余款330000元通过银行按揭方式支付；出卖人应当在2016年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用；如遇如下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，2、为了配合政府法规、规划及配套批准与安装而引致的延误或施工中遇到异常困难和重大技术问题不能及时解决，3、因气象、自然灾害、国家法律政策、国家机关原因、第三者过错行为导致延误或其他非出卖人所能控制的事由，4、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未依约向出卖人支付全部购房款；逾期不超过180天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付的0.5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人履行通知义务，而由于买受人原因未能按出卖人通知的期限交付的，视为出卖人已经按合同履行交付义务。附件五第三条约定买受人逾期付款，按每日买受人逾期付款金额万分之五的标准向出卖人计付违约金；第五条约定逾期超过90日但不超过180日的，自出卖人逾期第91日起至实际交付之日止，出卖人按每日买受人已付款金额万分之零点五的标准向买受人计付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除本合同，买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并向买受人支付买受人已付款金额万分之五的违约金；买受人不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限届满90日之第二日起至实际交付之日止，出卖人按每日买受人已付款金额万分之零点五的标准向买受人计付违约金。2017年9月26日，原告以本案诉请起诉至法院。庭审中，被告确认原告已付清全部房款，案涉富盈山水华庭建设项目的1号楼、2号楼和3号楼已于2016年12月6日通过了验收，东莞市住房和城乡建设局于在2017年1月18日对上述楼房颁发了竣工验收备案证书，并提供了《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》、邮单，邮单显示被告在2017年1月19日寄出收楼通知书，收件地址是东莞市常平镇桥沥南山村工业路128号，联系电话为139××××0131，与原告在《商品房买卖合同》所备注的联系地址、电话一致，该邮件由“蒋”姓人员签收，原告委托代理人否认收到收楼通知书，但是未举证证明邮单上的“蒋”不是原告本人签收。以上事实，有《商品房买卖合同》、《广东省地方税收通用发票》、《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》、邮单及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案争议焦点为：1、案涉房屋是否符合合同约定的交付标准；2、如需要支付违约金，则违约金的计付标准及起止时间。关于焦点一。参照中华人民共和国建设部令（第88号）发布的《商品房销售管理办法》第三十条“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人”和第三十二条“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”的规定。商品房的交付，除了应当具备工程的竣工验收备案表外，还应当同时向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。对照3号楼，被告向本院提交了竣工验收备案证书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以证明案涉房屋已符合交付条件，本院对此予以确认。被告举证的邮单显示，其在2017年1月19日寄出的收件地址、联系电话与原告提供的一致，且邮单由“蒋”姓人员签收，姓氏与原告相同，原告否认收到《收楼通知书》，但是未举证证明邮单上的“蒋”字不是其签署，也未举证证明其签收时间晚于2017年1月22日，也未举证证明《收楼通知书》通知时间与其他业主不一样，故应自负举证不能的不利后果，本院采信被告的主张，认定原告在2017年1月22日前收到收楼通知书。收楼通知书通知于2017年1月22日收楼，但原告并未按被告通知的期限收楼，亦未举证证明其未在指定期限收楼是被告原因导致，故根据合同约定应视为被告已经按通知的期限交楼，该交楼时间仍晚于约定的交楼时间即2016年8月30日，被告迟延交楼的行为显然已经违约。关于焦点二。如前所述，本院已经认定被告已经违约，那么被告则需要根据约定向原告支付违约金。因被告逾期交房已逾180日，双方在《合同》中约定逾期交房超过180日后，如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。同时在《合同》的附件五第五条，原被告又做了补充约定，约定逾期超过180日后，原告不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限满90日之第二日起至实际交付之日止，被告按每日原告已付款金额万分之零点五的标准向原告计付违约金。对此，原告认为无论是约定的日万分之一还是日万分之零点五均不足以补偿原告的损失，并将诉讼请求中违约金的计付标准变更为按日万分之一点六四四计付。被告认为日万分之一的标准是双方意思的表示，足以补偿原告的损失。本院认为，双方在订立合同时，应当按照公平合理的标准确定合同的权利义务，不能使双方的权利义务内容显失公平。双方于《合同》附件约定如原告逾期付款将根据不同情形按照日万分之五的标准向被告计付违约金，如被告逾期交房则根据不同情形按照日万分之零点五的标准向原告计付违约金。由此可见，关于违约金的计付标准，双方于合同中的权利义务显然是不对等，且有失公平的，原告据此要求提高违约金的计付标准，合情合理，本院予以采纳。至于违约金提高至什么标准足以弥补原告的损失。原告主张参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，以年利率6%，折算成日利率为日万分之一点六四四合适。本院认为，中国人民银行于2015年10月24日发布的金融机构人民币贷款基准利率一年以内（含一年）、一至五年（含五年）、五年以上的利率水平分别是4.35%、4.75%、4.9%，原告主张按年利率6%的标准，既高于中国人民银行发布的金融机构人民币贷款基准利率，又不会过分高于该标准，是适当的违约金计算标准，本院对于原告的主张予以支持。关于违约金起算时间。合同约定交付房产的时间是2016年8月30日前，那么被告需从2016年8月31日开始按日万分之一点六四四的标准支付违约金至通知收楼之日2017年1月22日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《商品房销售管理办法》第三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向原告蒋小明支付违约金（以627715元为基数，从2016年8月31日起按日万分之一点六四四计付违约金至2017年1月22日止）；二、驳回原告蒋小明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费292元，由原告蒋小明承担181元，被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司承担111元；管辖权异议不成立收费100元，由被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  李淑花二〇一七年十二月二十五日书记员  陈晓贤附判决引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。