广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第1429号原告：陈庆心，住广州市海珠区。委托代理人：陈宏圆、黄穗生，分别为广东安国律师事务所律师及实习律师。被告：梅月英，住广州市海珠区。委托代理人：梁雨田，广东经国律师事务所律师。第三人：广州市富基房地产开发有限公司，住广州市海珠区。法定代表人：关宝伟，总经理。委托代理人：李阳、赖卫城，该公司职员。原告陈庆心诉被告梅月英，第三人广州市富基房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈宏圆，被告委托代理人梁雨田，第三人委托代理人李阳、赖卫城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2006年3月16日，原、被告签订广州市房屋租赁合同，双方就广州市海珠区富基南二街21号1207房（以下简称“涉案房屋”）建立了房屋租赁关系，上述租赁合同约定，房屋租赁期间为2006年3月16日至2006年9月15日，被告每月向原告支付的租金为107元，2006年9月16日，租赁合同到期后被告一直按照107元/每月支付租金，原告也一直收取，双方建立起不定期租赁关系。由于广州物价上涨，租赁房屋所在富某楼盘中同等面积户型的电梯房的租金一般为2200元/每月，原告原收取的租金107元每月明显过低。因此，原告于2015年3月30日曾向被告发函告知被告房屋租金自2015年4月1日起涨至900元/每月（2200元/每月*原告所占房屋份额42%≈900元）。被告收到该告知函后没有表示反对，但被告4月份的租金仍然按照107元支付。后原告于2015年4月30日再次发函告知被告租金上涨至900元的事宜，但被告5月份仍只支付了107元。原告就租赁房屋升租事宜多次向被告发出通知，已充分告知了被告，但被告一直对原告作为房屋业主提出的合理升租要求予以漠视，原告苦追租金无果，故请求判令：1、被告向原告支付拖欠租金（其中按793元每月的标准支付从2015年4月1日起至2015年11月30日止，按900的标准支付从2015年12月1日至判决生效之日止日的租金）；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，当时双方有约定租金是以富某公司所确定的租金为标准，标准至今没有变更过；第二，原告主张的租金标准没有任何依据，所以其不同意。第三人述称：同意原告的诉讼请求。其与被告之间的租赁合同也于2009年到期，之后也没有与被告签订过租赁合同，假如本案法院判决原告胜诉，其也会向被告主张升租。经审理查明：2006年3月16日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定：原告将广州市海珠区富基南二街21号1207房其中面积9.476平方米（原告按份共有部分）出租给被告，租赁期限从2006年3月16日至2009年9月15日，月租金为107.17元，按季结算，在每季的第5日前现金支付；原告发现被告擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或被告拖欠租金6个月以上的，原告可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；被告逾期交付租金，每逾期一日，须按当月租金额的3%支付违约金；租赁期届满，应将原承租房屋交回原告，如需继续承租房屋，应提前60日与原告协商，双方另行签订合同。原告曾在本院起诉被告要求解除其与被告的不定期租赁合同，本院以（2013）穗海法民三初字第2419号民事判决书判决驳回原告的诉讼请求，后原告不服该判决上诉，广州市中级人民法院以（2014）穗中法民五终字第1475号民事判决书驳回上诉，维持原判。各方当事人在上述案件中确认：涉案房屋至今未办理产权证，房屋由原告与第三人共有，原告占42%的产权份额，第三人占58%的产权份额，但无法明确区分原告与第三人各自占有的房屋部位，被告分别与原告、第三人之间存在不定期租赁关系。原告为证明主张，提供了其于2015年3月、4月向被告发出的两份《房屋租赁金额提升通知书》及快递单作为证据，被告表示有收到上述通知，但认为只是一个合同的邀约，不是合同升租的约定。第三人对上述证据没有异议。被告为证明其抗辩主张提交了如下证据：1、2015年11月27日打印的被告《个人名下房地产登记情况查询证明》，显示被告在广州市行政区域范围内查无房地产情况记录；2、被告交给第三人的租金《收据》，显示租金缴纳至2016年3月份，租金标准为148元/月，证明被告已经按照第三人的租金标准缴纳；3、2004年4月7日原告与被告签订的《补充协议》，记载租赁费以政府有关规定按第三人议定的每平方租赁价相同收取，并且原告同意由第三人代收，每次按季度收取给原告，等。原告的质证意见：证据1与本案没有关系，其有无房屋不能拖延原告涨租；证据2与本案也没有关联性；证据3补充协议的真实性没有异议，但是原告违约了，现在第三人没有与被告签订租赁合同，租赁期限早就到期了，现在的租金标准都没有约定的，被告缴纳的租金远远低于市场价。第三人的质证意见：证据1没有异议；证据2的真实性没有异议，但是该租金标准是10年前的标准，是明显低于现在的市场价；证据3是原、被签的协议，第三人没有签名，上面写的内容是由第三人代收租金给原告，但实际不是这样的，实际是各收各租，被告也没有向我方缴纳应该缴纳的租金，其也不同意这样做。诉讼中，原、被告明确被告按107元/月的租金标准支付租金至2015年11月份，租金都是每月转账支付的。原告表示其诉状中主张涉案房屋的租金为2200元是市场交易价格，在庭审中原告明确其要求被告每月支付的租金为按照私房住宅参考价租金标准的42%。原告表示涉案房屋不是被告本人在居住，被告表示是由被告本人及其女儿居住。本院认为:原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》的租赁期限已经届满，原、被告之间应为不定期租赁关系。生效的民事判决书已经驳回了原告要求与被告解除不定期租赁合同的请求，原、被告之间的不定期租赁关系只能继续存续。虽然被告仍然按照原合同的租金标准107元每月向原告缴纳租金，但原告认为该租金标准偏低，要求涨租，第三人表示同意原告的诉讼请求，而被告不同意涨租，说明双方对于租金标准未达成一致。被告一直按照107元每月的标准向原告支付租金明显大大低于市场价格，不符合公平原则。在不能解除租赁关系的情况下原告提出升租并无不妥，被告抗辩租金仍应按原合同标准执行无理，本院不予采纳。因原告所占房屋的产权份额为42%，故原告要求被告按照私房住宅参考价租金标准的42%的标准支付从2015年4月到本判决生效之日止的租金本院予以支持，但应以原告主张的900元为限。由于原、被告确认被告已按107元每月的标准支付租金至2015年11月，故被告应支付的从2015年4月至2015年11月的租金以原告主张的793元（900元-107元）为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：被告梅月英在本判决生效之日起10日内按有资质的评估公司评定的广州市海珠区富基南二街21号1207房的私房住宅参考价租金标准的42%向原告陈庆心支付从2015年4月起至本判决生效之日止的租金（其中2015年4月-11月的租金以793元为限，2015年12月至本判决生效之日止的租金以900元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  黄碧茹人民陪审员  张烈明二〇一五年十二月××日书 记 员  徐 石陈文慧