江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0505民初2537号原告：熊玉娟。委托诉讼代理人：朱庆帅，江苏王牌律师事务所律师。被告：苏州英得康企业顾问有限责任公司，住所地苏州高新区玉山路华达工商园3楼。法定代表人：戴万英。原告熊玉娟与被告苏州英得康企业顾问有限责任公司（以下简称英得康公司）、苏州恒诚担保有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，依法适用简易程序。2017年8月18日，原告申请撤回对被告苏州恒诚担保有限公司的起诉，本院经审查后裁定予以准许。后因被告英得康公司无法通过直接、邮寄或其他方式送达，需公告送达，故本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2017年12月15日公开开庭审理了本案。原告熊玉娟的委托诉讼代理人朱庆帅到庭参加诉讼，被告英得康公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告熊玉娟向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告于2016年12月28日签订的《厂房租赁合同》。2、请求判令被告退还原告房屋租金42900元及押金21000元，共计63900元。3、请求判令被告支付装修损失259436元、中介费7500元，共计266936元。4、判令被告支付违约金21000元。5、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于2016年12月26日签订《厂房租赁合同》，约定原告承租被告坐落于苏州高新区xx路xx号xx号楼第三层房屋，租赁期限自2017年1月1日至2022年4月15日。原告依约向被告支付半年房屋租金42900元及押金21000元。2017年5月18日，原告接到苏州纪宝儿童用品有限公司要求搬离的书面通知，以及其出示的苏州市虎丘区人民法院（2013）虎执字第0689号执行公告。基于以上事实，原告认为，原、被告之间的租赁关系已无法存续，为维护自身合法权益，现原告特诉至法院，恳请依法判决。被告英得康公司未答辩。经审理本院认定事实如下：2016年12月28日，原（乙方、承租方）、被告（甲方、出租方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于苏州高新区xx路xx号xx号楼第三层、建筑面积为550平方米的房屋出租给乙方。厂房租赁日期自2007年1月1日起至2022年4月15日止，装修免租期为2017年1月1日至2017年4月30日，于2017年5月1日起租。2017年5月1日起至2020年4月30日止每月每平方米租金13元，年租金85800元；2020年5月1日至2022年4月15日，每月每平方米租金14.3元，年租金94380元，此价格包含物业管理费，不包含税金，税金由乙方承担。合同签字生效时，乙方应支付21000元作为租赁押金，该押金在乙方租赁期满不再续租时，与甲方正常交接完毕后7日内，由甲方不计利息退还给乙方。租金每半年支付一次，先付后用，乙方应于该合同签字生效时向甲方支付第一笔的厂房租赁费及物管费共计42900元。下列行为属于乙方可以解除合同的甲方实质性违约行为：（1）甲方无理由提前收回租赁场地的；（2）因房屋结构质量问题造成乙方无法开业或者无法经营达一个月以上的；（3）其他本合同约定或法律规定的乙方可以解除合同的其他违约行为，且甲方应同时向乙方承担退还乙方已支付但尚未到期的租赁费及其他一切费用，甲方向乙方支付相当于未履行租期内剩余的但最多不超过二个月的租金的违约金。上述合同签订当天，原告依约向被告支付押金21000元，并支付被告2017年5月1日至2017年10月31日期间的租金42900元，被告也将涉案房屋交付原告使用。另查明，原告为租赁上述房屋，花费中介费7500元；原告为对上述租赁的房屋进行装修，花费装修费114660元。再查明，原告租赁的上述房屋原属苏州恒诚担保有限公司所有，后经司法拍卖程序于2017年4月1日起归苏州纪宝儿童用品有限公司所有。2017年5月18日，苏州纪宝儿童用品有限公司向原告发送通知，载明：“根据2017年3月15日苏州市虎丘区人民法院〔2013〕虎执字第0689号执行公告，明确宣布苏州英得康企业顾问有限公司于2012年2月21日与被执行人苏州恒诚担保有限公司签订的厂房租赁合同未得到抵押权人同意，故租赁关系就抵押权的实现而终止，相应的贵公司与苏州英得康企业顾问有限公司的租赁合同亦已终止。同时，因本公司的建设需要，现书面正式通知贵公司，限贵公司在接到本通知后三个月内迁出原租赁场地或房屋。逾期不搬离的，本公司将采取相关必要的措施进行处理。希贵公司配合做好相关工作。否则，一切后果自负”。又查明，本院于2017年11月13日向被告送达了民事起诉状副本。庭审中，原告陈述：我方应该是2017年7月份搬离涉案房屋的，但是经法院释明，我方也经过努力，无法举证具体搬离日期的证据，为减轻诉讼负担，我方愿意按照现房屋所有人限期搬离的最后一天即2017年8月17日视为我方搬离的日期。关于实际损失和违约金，因实际损失远远超过约定的违约责任，故我方要求被告赔偿实际损失。以上事实，有《厂房租赁合同》、收据、转账凭证、施工合同、报价单、客户委托协议书、通知、告知书、请求报告书，以及本院调查笔录、听证笔录、庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，被告作为出租方，其就出租给原告的房屋负有权利的瑕疵担保责任，现涉案房屋被法院认定为归苏州纪宝儿童用品有限公司所有，且该公司向原告发送了限期搬离通知，故原、被告间的合同已无法继续履行，且无法履行的原因应归责于被告，故被告作为出租方应向原告承担相应的违约责任。关于原告要求解除双方之间《厂房租赁合同》的诉讼请求，本院认为，基于上述情形的出现，双方签订的租赁合同已无法继续履行，原告签订租赁合同的目的已无法实现，因上述情形的出现归责于被告的行为，故原告享有合同解除权。因载有解除合同意思表示的民事起诉状副本本院已于2017年11月13日送达被告，故双方之间的《厂房租赁合同》自该日解除。关于原告要求被告退还房屋租金42900元及押金21000元的诉讼请求，本院认为，在因被告原因导致合同解除的情形下，被告理应退还原告押金21000元，关于应退还的房屋租金，本院认为，原告在搬离涉案房屋之前，因其实际占有、使用涉案房屋，故其应承担该期间的房屋租金。关于原告搬离涉案房屋时间的认定，原告自愿按照限期搬离的最后一日即2017年8月17日作为其搬离的日期，系其依法自主处分其民事权利的行为，应为合理，本院予以认定，故原告依约应支付被告实际占有、使用期间（2017年5月1日至2017年8月17日）的房屋租金25501.67元，故被告应退还原告租金17398.33元。关于原告主张的装修费及中介费损失，本院认为，上述费用系原告为租赁、使用上述涉案房屋所实际花费的费用，但由于被告的行为导致原告在刚刚装修完毕后不久即无法正常使用，被告应予赔偿，结合庭审查明的事实，本院认定被告应赔偿原告装修费损失114660元，中介费损失7500元，合计122160元。关于原告主张的违约金，本院认为，原、被告在租赁合同中约定的违约金即是为了弥补守约方的损失，守约方如果能够证明其实际损失超过了约定的违约金，其可以请求法院根据实际损失予以调整，现原告主张的实际损失以及本院认定的原告的实际损失均远远超过了双方约定的违约金，在本院已对原告主张的实际损失予以支持的情况下，违约金不应再另行计算，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告熊玉娟和被告苏州英得康企业顾问有限责任公司于2016年12月28日签订的《厂房租赁合同》于2017年11月13日解除。二、被告苏州英得康企业顾问有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告熊玉娟租金17398.33元，押金21000元，合计38398.33元。三、被告苏州英得康企业顾问有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告熊玉娟装修损失114660元，中介费损失7500元，合计122160元。四、驳回原告熊玉娟的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行苏州新区农行商业街支行，开户账号6228400407001434665。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6578元，公告费600元，合计7178元，由原告熊玉娟负担3859元，由被告苏州英得康企业顾问有限责任公司负担3319元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户户名：苏州市中级人民法院；账号10555301040017676；开户行中国农业银行苏州苏福路支行。审 判 长  游进国人民陪审员  黄木根人民陪审员  陆素珍二〇一七年十二月二十一日书 记 员  施 岚