四川省青神县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1425民初1098号原告：乐山市九天物业服务有限责任公司，住所地乐山市五通桥区竹根镇竹根路16号。法定代表人：易兴丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐富刚，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：肖明珠，四川正心律师事务所律师。被告：邵艳梅，女，1977年2月9日出生，汉族，居民，住青神县。委托诉讼代理人：毛宏丽，四川江洋律师事务所律师。被告：石井洪，男，1976年12月5日出生，汉族，居民，住青神县。原告乐山市九天物业服务有限责任公司（以下简称九天物业公司）与被告邵艳梅、石井洪物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐富刚，被告邵艳梅及其委托诉讼代理人毛宏丽到庭参加诉讼。被告石井洪经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告九天物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告2015年7月1日至2017年9月30日的物业服务费1832.22元；2.判令被告支付违约金约2143.7元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与青神县康苑世纪城业主委员会于2015年6月30日签订了物业服务合同，合同约定：物业服务费由业主按物业的建筑面积交纳，电梯楼1.00元/平方米/月，商业用房1.00元/平方米/月，多层住宅0.6元/平方米/月；逾期不交物业服务费的，从逾期之日起每日加收应缴纳金额千分之三的违约金。原告按该合同约定提供了物业管理服务，业主应当按约支付物业服务费。被告邵艳梅、石井洪系青神县青衣大道康苑世纪城7栋4单元6层1号多层住房的业主，住房建筑面积为113.10平方米。其拖欠的2015年7月1日至2017年9月30日的物业服务费为1832.22元，被告应支付的违约金约为2143.70元[违约金计算至2017年9月30日，计算方法为：113.10×0.6×3‰×30×（26+25+24+23+……+2+1）]。因原告催交未果，遂诉讼。被告邵艳梅辩称，被告邵艳梅未支付物业服务费是事实，但系原告违约在先。原告提供的服务不符合物业服务合同的约定，已构成根本违约。原告未尽到安保、保洁、维护等义务，也未保障业主的知情权。综上，被告邵艳梅拒绝交纳物业服务费，亦不应当支付违约金。原告主张的违约金过高，应予以调整。被告邵艳梅主张违约金最多不能超过360元。被告石井洪未作答辩。本院经审理查明事实如下：2015年6月30日，原告九天物业公司与青神县康苑世纪城业主委员会签订了《青神县康苑世纪城物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），此合同有青神县康苑世纪城业主委员会盖章并有业主委员会主任签字予以确认。该合同分为物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方的权利义务、物业服务质量、物业服务费用、违约责任、合同争议的解决方式、其他条款等共计九章；约定：由原告从2015年7月1日起至2018年6月30日止，向康苑世纪城小区全体业主提供维修、养护、管理、保洁、安保及档案管理等物业管理服务；该物业的物业服务费由业主按建筑面积交纳，具体标准为电梯楼1.00元/平方米/月，商业用房1.00元/平方米/月（另议合同，按协议价执行），多层住宅0.6元/平方米/月。该合同第八条约定：本委托管理期前一个月为试运行阶段（2015年7月1日至2015年7月31日），试运行阶段各项费用由原告垫支。业主缴纳物业服务费用的时间原则上实行每半年缴纳一次办法（也可一年一次性交纳）。第一年第一次：业主应缴物业服务费用延至2015年8月1日至2015年10月31日（包括试运行阶段1个月应交纳的服务费用）；第一年第二次：2016年1月1日至2016年3月31日；第二年第一次：2016年7月1日至2016年9月30日；第二年第二次：2017年1月1日至2017年3月31日；第三年第一次：2017年6月1日至2017年9月30日；第三年第二次：2018年1月1日至2018年3月31日，逾期不交的，从逾期之日起每日加收应缴纳金额千分之三的违约金，仍不缴纳的，原告有权采取相应措施收取，直至依法向人民法院起诉。因业主不交费而导致物业公司不能完全履行本合同的，原告可以提前终止对不交纳物业服务费的业主的服务，责任由业主自行承担。合同签订后，原告为康苑世纪城小区提供了物业服务，其履行了管理、维修、养护、保洁、安保等义务，但二被告从未交纳物业服务费。原告催收物业服务费未果，遂起诉来院。另查明：1.被告邵艳梅、石井洪系青城镇青衣大道康苑世纪城7栋4单元6层1号住宅的房屋产权人。该房屋系多层住宅，建筑面积为113.10平方米。按《物业服务合同》的约定，每月物业服务费计算标准为0.6元/平方米，每月物业服务费为67.86元。2.被告邵艳梅主张原告提供的服务不符合合同约定，提供了照片、视频、音频等证据拟予证明。被告对原告提交的上述证据真实性无异议，并针对相应问题作出了回复，但认为上述证据不能证明原告提供的服务不符合合同约定。3.原告认可2017年7月1日至2018年6月30日的物业服务费可以在2018年3月31日前交纳。上述事实，有原告的营业执照、法定代表人身份证明、青神县康苑世纪城物业服务合同、房屋信息摘要、原告的内部台账、照片、视频、音频及原、被告的陈述等证据可证。本院认为，原告九天物业公司与青神县康苑世纪城业主委员会签订的《物业服务合同》合法成立并生效，应受法律保护，该合同对康苑世纪城物业管理范围内的所有业主均具有约束力。原告九天物业公司按照《物业服务合同》的约定，履行了基本的管理、维修、养护、保洁、安保等义务，二被告作为业主应当按约交纳物业服务费。被告邵艳梅主张原告提供的服务不符合合同约定，并提交了照片、视频、音频等证据拟予证明。被告邵艳梅提交的证据并不足以证明原告存有根本性违约行为，其辩称不应交纳物业服务费的意见，本院不予采纳。根据《物业服务合同》的约定，物业服务费可以一年一次性交纳。二被告就2017年7月1日至2018年6月30日的物业服务费可在合同约定的第三年第二次交费期间即2018年1月1日至2018年3月31日期间交纳，故该期间的物业服务费交费期尚未届至。原告请求被告支付2017年7月1日至2017年9月30日期间的物业服务费，本院不予支持。原告请求被告支付2015年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费1628.64元（67.86元/月×24个月），符合法律规定，本院予以支持。二被告最迟应于2016年3月31日前支付2015年7月1日至2016年6月30日期间的物业服务费，其违约金应从2016年4月1日起算。二被告最迟应于2017年3月31日前支付2016年7月1日至2017年6月30日期间的物业服务费，其违约金应从2017年4月1日起算。原告主张按日利率千分之三计算违约金约为2143.7元。原告主张的违约金计算方式错误。此外，原告因被告未按约交纳物业服务费造成的损失主要为资金利息损失，被告邵艳梅亦主张违约金过高请求调整。本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，以原告的实际损失为基础，在兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定截止至2017年9月30日的违约金为300元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第六条第一款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，由被告邵艳梅、石井洪支付给原告乐山市九天物业服务有限责任公司2015年7月1日至2017年6月30日的物业服务费1628.64元及违约金300元；二、驳回原告乐山市九天物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告乐山市九天物业服务有限责任公司有限公司负担13元，被告邵艳梅、石井洪负担12元（被告邵艳梅、石井洪应在本判决生效后十日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员  罗琪二〇一七年十二月二十八日书记员  刘旭