重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2013)綦法民初字第05124号原告骆东，男，1970年4月16日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。被告万盛大厦业主委员会，住所地重庆市綦江区（原万盛区）万东北路1号。负责人刘礼华，该业主委员会主任。委托代理人广跃财，男，1963年6月19日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区），系该业主委员会成员。委托代理人张禄，男，1974年12月2日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区），系该业主委员会成员。被告冉小兰，女，1962年12月13日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。被告龙寿珍，女，1954年8月22日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。原告骆东与被告万盛大厦业主委员会（以下简称业委会）、龙寿珍、冉小兰排除妨害纠纷一案，本院于2013年8月26日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员瞿金华独任审判，公开开庭进行了审理。原告骆东，被告业委会的负责人刘礼华、委托代理人广跃财、张禄，被告龙寿珍、冉小兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骆东诉称，其于2005年9月1日租赁万盛大厦地面停车场。2013年3月9日上午，被告组织有关人员将地面停车场的出口堵住，造成原告无法经营至今，给原告造成巨大损失。其遂诉至法院，要求判决被告停止侵害，并赔偿损失36000元；诉讼费由被告承担。为证实其主张，原告当庭举示如下证据：1.个体工商户营业执照复印件，证实重庆市万盛区立泰停车场的经营者为骆东，经营场所为原重庆市万盛区万东北路1号负一楼，经营范围为停车服务等。2.发票复印件，证实骆东曾于2013年申领过发票。3.万盛价函[2005]13号文件，证实原重庆市万盛区物价局于2005年6月13日批复，同意重庆搏进房地产开发有限公司（以下简称搏进公司）万盛大厦停车场按普通级停车场收费标准执行；搏进公司可在政府指导价规定范围内自行确定收费并报该局备案；月租车位在确定的停车收费标准范围内下浮，具体标准由双方协商。4.（2009）盛法民初字第1147号民事判决书，证实原重庆市万盛区人民法院曾于2010年6月7日判决驳回业委会要求解除与骆东的不定期租赁合同，限被告在合理期限内搬离位于万盛区万东北路1号地面停车场及3间设备用房，不得拆走及损坏任何设施的诉讼请求。5.重庆市綦江区万盛街道万东北路一段社区居民委员会于2013年8月23日出具的证明，证实2013年3月9日，万盛大厦地面停车场发生纠纷。2013年3月28日，由派出所召集社区参与，三方（搏进公司、业委会、停车场经营方）在派出所进行调解。因双方分歧太大，协商无果，致使停车场至今没有营业。6.照片9页，拟证实2013年3月9日至2013年5月28日，被告实施堵停车场的行为。7.房屋租赁协议，证实2005年7月16日，林恩玲作为甲方，与骆东（作为乙方）签订《房屋租赁协议》，协议约定甲方将坐落于原万盛区万东北路1号后面停车场及设备用房附3号、附4号、附5号租赁给乙方，租期10年（自2005年9月1日起至2015年8月30日止），月租金2800元，林恩玲、陈学相在该协议甲方处签字、捺印，骆东在该协议乙方处签字、捺印。8.停车情况登记表三份、丰伟物业专用（电费）收据三张和车辆停放登记本（软抄本）三个，拟证实原告的损失，具体为电费收据证明停车场之前在正常营业，软抄本是停车记录，一个月除去工人工资、电费、租赁费，一个月大约收入6000元，停车登记表系月租车收费的记录，所有票据都是地面、地下停车场一起的登记。被告质证称，对证据1-4的真实性无异议，但证据1已载明经营场所为负1楼，而非案涉停车场，证据2、3与本案无关；对证据5的真实性、关联性无异议；对证据6，照片中并无年月日，不予认可，且照片提示车场内有车，照片中的通知系业委会的负责人刘礼华所写，通知旁的石头不知系谁所砌，但砌墙系业委会决定的；对证据7的真实性无异议，但被告已向法院提起确认合同无效之诉；对证据8，电费收据与本案无关，地面停车场不需要用电，且根据原告举示的证据亦无法计算出地面停车场的费用。被告业委会辩称，原告的诉讼请求不成立。原告诉称的事实不属实。原告自2005年9月1日签定合同后，被告业委会（成立于2008年）曾于2010年起诉要求确认原告与开发商签订的合同无效，因为按法律规定，地面停车场属公摊面积。业委会后要求原告返还地面停车场，原告不返还，因此就交租金。原告租金一直交至2012年12月。截至2013年3月9日，原告有两个月的租金未交，违反双方签订的安全协议，合同应当终止。2013年3月9日，被告按照安全协议书到原告处收取费用，原告不交，与被告发生冲突。房管局已认定地面停车场属全体业主共有，业主有权从事任何活动，原告与开发商签订的合同应属无效。因原告不交租金造成的损失应由原告自行承担。被告龙寿珍、冉小兰系业委会成员，代表业委会去收取租金，是职务行为。为证实其主张，被告当庭举示如下证据：1.重庆市万盛区房地产管理局关于反映立泰大楼公共区域权属不明问题的回复，载明该大厦的停车场土地面积已计入业主公摊面积，属于全体业主共有；该大厦停车场公共区域占用问题，小区业主委员会可通过诉讼形式要求归还全体业主。2.重庆市万盛经开区国土房管局关于万盛大厦业主委员会信访事项的答复意见，载明“关于万盛大厦地面停车问题：万盛大厦小区院内在规划设计时设计了停车位，按照土地使用管理规定，地面积分摊到各业主。所以，小区地表使用权归全体业主共同所（有），由业主共同管理”。3.重庆市万盛经济技术开发区土地房屋登记中心于2013年9月24日出具的证明，证实万东北路1号楼宇，土地共有权面积为2636.5平方米。4.附图，拟证明物业管理用房。5.万盛大厦地面停车场安全及责任协议书，系万盛大厦业主委员会作为甲方，于2010年6月22日与骆东（作为乙方）签订，协议约定：一、万盛大厦地面停车场继续由乙方经营，时间按原有的合同书不变。二、租金每月2600元，在每月的1-5日前交给甲方，先交钱后经营，从2010年7月份起。三、在协议期内，甲方不得以任何理由干扰乙方的正常经营等事项。6.工商登记信息，证实原告骆东的经营权系地下停车场。7.照片4张，证实地面畅通无阻，被告并未影响原告经营，时间是3月28日派出所调解之后。8.重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民终字第0551号民事判决书，证实重庆市第五中级人民法院二审维持一审法院“万盛区万东北路1号附2-5号房屋及万盛大厦建筑区划内的地面停车场属于万盛大厦全体业主共有”的判决。9.重庆市搏进房地产开发有限公司授权委托书，证实重庆市搏进房地产开发有限公司将万盛区万东北路1号附1号至附5号共五套房屋委托给陈学相、林恩玲对外出租。10.授权委托书，证实2014年1月12日，立泰大厦业主大会讨论决定，就万东北路1号（万盛大厦）业主公摊面积（地面停车场）和业主物业用房及设备配套用房（万东北路1号附1、附2、附3、附4、附5）全权委托立泰大厦业委会行使违（维）权的权利。原告骆东质证称，被告业委会举示的证据1-4都是在说产权，产权与本案无关；对证据5，真实性予以认可。对证据7，照片是8月23日左右拍摄，是被告收到法院文书后拍的。对证据8，真实性无异议，但与其无关，且只能证明产权归全体业主，但业委会不一定能代表全体业主。对证据9，真实性予以认可。对证据10，委托书只有90户人，未载明委托事项，授权范围不明确。被告龙寿珍、冉小兰对被告业委会举示的证据予以认可。被告龙寿珍辩称，原告起诉的主体不当。其系业委会成员，系业委会委托其去收取租金，系职务行为。被告冉小兰辩称，其答辩意见与被告龙寿珍的意见一致。停车场本来就是路口，双方发生纠纷时，很多业主围观，并不存在妨碍原告的行为。综合原、被告双方举示的证据，本院确认如下事实：2004年，由林恩玲、陈学相等人出资成立的重庆搏进房地产开发有限公司对万盛大厦（又名立泰大厦，坐落为原万盛区万东北路1号）进行开发建设。2005年5月19日，搏进公司就万盛大厦负一层和地面的两个停车场的收费向原重庆市万盛区物价局提出核价申请。原重庆市万盛区物价局于2005年6月13日批复，同意搏进公司万盛大厦停车场按普通级停车场收费标准执行；搏进公司可在政府指导价规定范围内自行确定收费并报该局备案；月租车位在确定的停车收费标准范围内下浮，具体标准由双方协商。2015年7月9日，博进公司向陈学相、林恩玲出具授权委托书，委托陈学相、林恩玲将原万盛区万东北路1号附1号至附5号共五套房屋对外出租。2005年7月16日，林恩玲作为甲方，与骆东（作为乙方）签订《房屋租赁协议》，协议约定甲方将坐落于原万盛区万东北路1号后面停车场及设备用房附3号、附4号、附5号租赁给乙方，租期10年（自2005年9月1日起至2015年8月30日止），月租金2800元，林恩玲、陈学相在该协议甲方处签字、捺印，骆东在该协议乙方处签字、捺印。后重庆市万盛区立泰停车场先后办理经营者为骆进惠和骆东的个体工商户登记，登记的经营场所为重庆市万盛区万东北路1号负一楼。骆东在停车场经营过程中与业委会多次就地面停车场和设备用房的权属发生争议，业委会还向原万盛区信访办等部门多次信访反映。2008年8月21日，原重庆市万盛区房地产管理局回复原万盛区信访办：该大厦的停车场土地面积已计入业主公摊面积，属于全体业主共有；该大厦停车场公共区域占用问题，小区业主委员会可通过诉讼形式要求归还全体业主。2008年10月开始，骆东向业委会每月交纳租金2600元。2009年9月11日，业委会诉至法院要求解除与骆东的不定期租赁合同等，原重庆市万盛区人民法院于2010年6月7日判决驳回业委会的诉讼请求。2010年6月22日，业委会作为甲方，与骆东（作为乙方）签订《万盛大厦地面停车场安全及责任协议书》，协议约定：万盛大厦地面停车场继续由乙方经营，时间按原有的合同书不变；租金每月2600元，在每月的1-5日前交给甲方，先交钱后经营，从2010年7月份起；三、在协议期内，甲方不得以任何理由干扰乙方的正常经营等事项。骆东和业委会按协议约定履行至2012年12月。后骆东以林恩玲要收取涉案地面停车场的租金为由未向业委会交纳2013年1、2月的租金，致业委会于2013年3月9日组织人员用立告示牌、砌矮墙等方式阻挠涉案地面停车场的经营。2013年3月28日，万盛派出所组织骆东、搏进公司、业委会及社区进行协调，但未能达成一致意见。2013年7月5日重庆市万盛经济技术开发区国土房管局答复万盛大厦（原立泰大厦）业主委员会：万盛大厦小区院内在规划设计时设计了停车位，按照土地使用管理规定，地面积分摊到各业主，所以，小区地表使用权归全体业主共同所有，由业主共同管理。后业委会于2013年8-9月期间将涉案地面停车场矮墙拆除，租给他人经营。2014年12月8日，重庆市第五中级人民法院二审维持一审法院“万盛区万东北路1号附2-5号房屋及万盛大厦建筑区划内的地面停车场属于万盛大厦全体业主共有”的判决。庭审中，骆东当庭陈述称，业委会在3月9日只是堵地面停车场，在3月27日将地面和地下停车场都堵了，并将其地下停车场的电掐断，在5月28日，因拆迁部门将门岗拆除，其录像于此时终止，至今未营业。截至2013年8月，照片中的墙才被业委会拆除。在9月份，被告通过民警告知“已将停车场租给别人经营”，其就再也未进场。安全及责任协议已经终止，其没交钱后就闹到法院，后来就不清楚。业委会当庭陈述称，其从2013年3月9日堵到2013年3月28日，万盛派出所调解后，3月28日就撤出的。安全及责任协议从事实上来说已经终止，从2013年3月原告不经营之日开始，因原告当年1、2月未交费。在另案诉讼中，骆东与业委会一致确认《万盛大厦地面停车场安全及责任协议书》的终止时间为2013年3月28日。本院认为，侵害他人民事权益，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。本案中，涉案地面停车场原系骆东自林恩玲、陈学相处租赁而来，后因业委会对涉案地面停车场的权属多次信访，行政机关于2008年8月21日书面答复涉案地面停车场属全体业主共有，骆东遂自2008年10月向业委会每月交纳租金2600元，并于2010年6月22日与业委会签订《万盛大厦地面停车场安全及责任协议书》。前述协议书虽名为“安全及责任协议书”，但结合协议书条款系对涉案地面停车场的租期、租金等事项的约定，实为骆东与业委会就涉案地面停车场达成的租赁合同，按照《中华人民共和国物权法》二百四十一条之规定，基于合同关系产生的占有，有关不动产的使用、收益、违约责任等，按合同约定处理。前述协议书约定“租金在每月的1-5日前交给甲方，先交钱后经营”，业委会认为骆东未交纳2013年1、2月的租金，违反前述协议书的约定，本应通过正确、理性和合法的方式维护自己的权益，却采取立告示牌、砌矮墙等方式阻断涉案地面停车场的正常经营，违反前述协议书“在协议期内，甲方不得以任何理由干扰乙方的正常经营等事项”的约定，亦与法律规定相悖，由此造成的损失，应予赔偿。被告龙寿珍、冉小兰系业委会的成员，且系经业委会组织后参与阻断涉案地面停车场经营，相应的法律后果应由业委会承担，故对骆东要求被告龙寿珍、冉小兰二人承担侵权责任的诉求不予支持。对于骆东要求被告停止侵害，由于骆东未能举证证明被告阻断涉案地面停车场的行为正在进行或仍在延续，本院对此不予支持。对于骆东的损失，可以按涉案地面停车场的月收入和被阻断经营的时间进行计算。诉讼中，骆东对此提供的证据系涉案地面停车场和地下停车场的混合，无法将涉案地面停车场的经营收入予以析出。为减少当事人的讼累和达到案结事了的目的，本院结合搏进公司向原重庆市万盛区物价局申请核价时载明的涉案地面停车场的停车位数目，原重庆市万盛区物价局答复时的收费标准和当时的物价水平，酌情确定涉案地面停车场的月收入为4000元。关于涉案地面停车场被阻断经营的时间，骆东和业委会一致认可涉案协议书的终止时间为2013年3月28日，系当事人对其权利的处分，并不与法律相悖，本院予以确认。结合行政机关已明确答复涉案地面停车场系全体业主共有的实际情况，骆东于2013年3月29日及其以后的占有、使用涉案地面停车场应为无权占有，亦不应计入被阻断经营的时间内。综上，业委会应赔偿骆东损失2666.67元（4000元/月÷30天×20天）。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（六）项、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告万盛大厦业主委员会于本判决生效后20日内赔偿原告骆东2666.67元；二、驳回原告骆东的其余诉讼请求。如果被告万盛大厦业主委员会未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取350元，由原告骆东负担325元，由被告万盛大厦业主委员会负担25元。款项原告骆东已预交，被告万盛大厦业主委员会于本判决生效后20日内将该25元直接支付给原告骆东。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员  瞿金华二〇一五年十二月十四日书 记 员  任 薇