四川省遂宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川09民终1073号上诉人（原审被告）：四川省永明房地产开发有限公司，住所地四川省遂宁市开发区兴和东街永明丽景。法定代表人：张宁，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄玉成，四川浩典律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：陈丽蓉，该公司员工。被上诉人（原审原告）：鲍安华，男，1969年6月12日出生，汉族，户籍所在地四川省遂宁市安居区，现居住地四川省遂宁市国开区。委托诉讼代理人（特别授权）：胡兵，四川弘维律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：曹应云，四川弘维律师事务所律师。上诉人四川省永明房地产开发有限公司（以下简称永明房产公司）因与被上诉人鲍安华商品房销售合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2017）川0903民初1265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人永明房产公司的上诉请求：一、维持（2017）川0903民初1265号民事判决第一、三项；二、撤销（2017）川0903民初1265号民事判决第二项，改判由上诉人在本判决生效后10日内按如下标准向鲍安华支付逾期办理房屋权属转移登记违约金：已付房款233799元×违约天数（从2015年2月22日起至2016年9月21日止）×每日万分之零点壹；三、一、二审诉讼费由上诉人和被上诉人分担。事实和理由：2016年9月21日，上诉人已取得了房屋初始登记，此时已经出现逾期办证的情况，为避免损失扩大，上诉人分别于2017年1月18日在小区张贴催促办证公告。诉讼中，上诉人于2017年8月7日再次以挂号信方式通知被上诉人。2017年9月30日又一次在小区张贴办证公告。2017年10月10日又在遂宁日报发布办证公告。按照《不动产登记暂行条例》的规定：“转移登记需要业主方正式授权和业主到场”。上诉人尽到了合同约定的通知义务和提交资料的义务之后，上诉人不构成违约。由于被上诉人拒绝配合办理房屋权属转移登记，其责任不在上诉人。原审判决将违约金计算至实际办证之日，是将法律和事实上将上诉人单方不能完成的事务强加于上诉人。只要被上诉人不配合，上诉人就无法给被上诉人办证，上诉人将无休止地承担违约金，显失公正和公平。因此，违约金的计算截止时间应计算至初始登记的时间即2016年9月21日止。故请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人鲍安华答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。鲍安华向一审法院的起诉请求：一、判令被告立即协助原告办理所购房屋的不动产权属证书；二、判令被告向原告支付逾期取得原告房屋所在楼栋权属证明的违约金2万元（从2013年3月1日起至2016年9月21日止）；三、判令被告向原告支付逾期办理转移登记的违约金暂计4000元（以原告所交的购房款总额为基数，从2013年3月1日起按每日万分之零点一计算至实际办证之日止）；四、诉讼费由被告负担。一审法院认定的事实：2011年9月6日，被告永明房地产作为出卖人与作为买受人的鲍安华签定了一份《商品房买卖合同》，合同编号YS0054074，该合同主要约定：买受人鲍安华购买“永明.南湖逸景”商品房，该商品房的用途为住宅。预测建筑面积共86.62平方米，其中，套内建筑面积72.73平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2836.34元，总价款人民币234388元。付款方式为贷款方式付款。出卖人应于2012年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十条“产权登记”中，（一）初始登记，出卖人应当在2012年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、×。（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生额支付。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起240日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人不退房，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金。原告为购买该商品房已向被告永明房地产缴纳全部购房款233799元。被告于2012年10月向原告鲍安华交付房屋。被告永明房地产于2016年9月21日取得该商品房所在楼栋的权属证明。审理中，因双方各执己见，致使本案调解未果。一审法院认为：本案所涉及的“永明.南湖逸景”系被告永明房地产投资建设的项目。被告永明房地产与原告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告已按照《商品房买卖合同》的约定向被告履行了缴纳购房款的义务，但作为开发房地产的被告未能按照合同约定办理初始登记和转移登记系被告违约。被告永明房地产辩称系业主不当投诉及天气原因、政府原因的免责事由与本案查证的事实不符，本院不予支持。对于违约后果，《商品房买卖合同》第二十条（一）初始登记，只约定了出卖人应当在2012年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，按照第2种方式处理：2、×。应视为双方一致认可对该项违约责任不作约定。故对原告要求被告给付初始登记违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼时效问题，双方在合同中约定以全部已付房款万分之零点一累计计算违约金数额，属于继续性债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告主张于2015年10月30日通过信访方式要求被告办理转移登记等相关手续，诉讼时效已中断，但原告所提供的证据不能足以证实其主张，故违约金保护期间应为当事人起诉之日（向本院递交诉状之日即2017年2月22日）前两年。因此对被告关于诉讼时效的抗辩主张，本院部分予以支持。关于违约金约定过高应予调整的问题：被告主张造成延迟办证的原因是业主不当投诉、政府部门原因，该理由不是企业怠于履行办证义务的法定免责事由，本院不予支持。综上，本院结合合同约定，被告应当支付原告逾期办证违约金为：已付房款233799.00元×违约天数(从2015年2月22日始至实际办证之日止)×0.00001。遂判决：一、永明房产公司于本判决生效后30日内协助鲍安华办理所购房屋权属转移登记；二、永明房产公司在本判决生效后十日内按如下标准向鲍安华支付迟延办理房屋权属转移登记的违约金：已付房款233799.00元×违约天数（自2015年2月22日始至实际办证之日止）×0.00001；三、驳回鲍安华的其他诉讼请求。受理费减半收取计200元，由永明房产公司负担。本院二审期间，上诉人永明房产公司围绕其上诉请求依法提交了以下证据：（一）2017年1月18日的公告拍照，2017年9月30日的公告拍照及2017年10月10日遂宁日报公告，证实：上诉人于2017年1月18日起多次催促被上诉人配合办证，明确要求被上诉人完善出具授权委托书等办证手续，但未果，迟延办理不是上诉人的责任。（二）2017年8月，上诉人向被上诉人邮寄送达的《关于再次催促办理南湖逸景不动产证的通知》，证实：2017年8月，上诉人采取邮寄通知书催促被上诉人配合办证，迟延办证不是上诉人的过错；（三）2017年1月5日，上诉人向税务部门缴纳的契税发票，证实：为被上诉人办理房屋产权证，已于2017年1月5日向税务部门缴付了办证所需的契税。被上诉人不配合办证，其责任在被上诉人。因涉及28户业主因同一事实提起诉讼。上诉人所提交的以上证据在余维刚案件中经组织双方当事人质证，被上诉人均发出相同如下质证意见，被上诉人对上诉人所提交的第一组证据质证认为所发公告的照片没有拍照时间不予认可，遂宁日报刊登的公告的真实性无异议。经合议庭评议认为，因上诉人开发的房屋共有189户，除被上诉人等28户外，其余业主在2017年1月18日刊登公告后均办理房屋产权证，结合全案证据，合议庭对该组证据予以采信。对第二组证据，经被上诉人质证认为，被上诉人没有收到该通知，对该组证据不予认可。经合议庭评议，上诉人提交了邮寄送达的回单和邮寄发票，对其真实性，合议庭予以确认。对上诉人提交的第三组证据，经被上诉人质证无异议，经合议庭评议对该组证据予以采信，作为本案证据。二审审理查明的其他事实与一审认定的基本事实一致，本院予以确认。二审争议焦点：上诉人永明房产公司未按合同约定办理房屋产权证构成违约，应支付被上诉人鲍安华的违约金截止时间应计算到何时止。本院认为，上诉人永明房产公司与被上诉人鲍安华于2011年9月6日所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真是意思表示，且不违反国家法律、政策的禁止性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。按照双方所签合同约定：“出卖人应于2012年6月30日前向买受人支付该商品房，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起240日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金”。但在合同履行过程中，上诉人于2012年7月将房屋交付给被上诉人后，2016年9月21日才取得该商品房所在楼栋的权属证明，在合同约定的期间被上诉人未取得所购房屋的产权证。其过错责任在上诉人，应承担相应的违约责任。但在2017年1月6日，上诉人向税务部门为被上诉人代缴了办理房屋产权证应缴的办证税费，并于2017年1月18日在所开发的小区向被上诉人等业主发布了催促办证的公告，此后，上诉人又通过邮寄办证通知、再次发布办证公告和登报的方式通知被上诉人等业主办证。上诉人因自己的违约行为积极采取补救措施。因办证系双务行为，须经双方配合才能完成，至今被上诉人未取得所购房屋的产权证自身也存在过错。原审判决将上诉人应承担的逾期办证的违约金计算至实际办证之日止忽视了被上诉人取得所购房屋的产权证需要被上诉人配合的义务，加重了上诉人的责任。且因上诉人于2017年1月6日支付办证所需的税费，又于2017年1月18日向被上诉人等业主发出催促办证的公告，从公平原则出发，计算上诉人应支付的违约金从2017年1月18日第一次发布办证公告之日起还应给被上诉人办证配合给予合理的准备时间。本院酌情考虑将上诉人逾期办证违约金的支付计算至2017年3月20日止符合本案实际。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。原审判决审判程序合法，适用法律正确，但认定事实部分有误，导致将应付违约金计算至实际办证之日止错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省遂宁市船山区人民法院（2017）川0903民初1265号民事判决第一项，即由四川省永明房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助鲍安华办理所购房屋权属转移登记。二、维持四省遂宁市船山区人民法院（2017）川0903民初1265号民事判决第三项，即驳回鲍安华的其他诉讼请求。三、变更四川省遂宁市船山区人民法院（2017）川0903民初1265号民事判决第二项为：四川省永明房地产开发有限公司于本判决生效后十日内按如下标准向鲍安华支付逾期办理房屋产权证的违约金：已付房款233799×违约天数（从2015年2月22日起至2017年3月20日止）×每日万分之零点壹。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费200元，鲍安华负担80元，四川省永明房地产开发有限公司负担120元；二审案件受理费400元，鲍安华负担180元，四川省永明房地产开发有限公司负担220元。本判决为终审判决。审判长 廖 巍审判员 周 歧审判员 刘尧志二〇一七年十二月四日书记员 段富文