成都市成华区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0108民初5042号原告：成都忠信物业管理有限公司，住所地：成都市武侯区星狮路511号1栋4层27、28号。法定代表人：田永云，总经理。委托诉讼代理人：向世林，四川蜀西律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张成学，男，汉族，1968年9月15日出生，住成都市成华区，系公司员工，特别授权。被告：满运利，男，回族，1951年10月30日出生，住成都市成华区。委托诉讼代理人：马静，女，回族，1954年12月1日出生，住成都市成华区，系被告配偶，特别授权。原告成都忠信物业管理有限公司（以下简称忠信物业公司）与被告满运利物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告忠信物业的委托诉讼代理人向世林、张成学与被告满运利及其委托诉讼代理人马静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告忠信物业公司向本院提起诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业服务费3563元，水费672.85元，垃圾费144元，合计4379.85元；2、判令被告支付违约金712.6元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：依据2015年和2017年原告与成华区成电花园第三届业主委员会、成都市成华区成电花园第四届业主委员会签订的《成电花园物业服务合同》的约定，原告为位于成都市成华区的“成电花园”小区提供相应物业服务。被告购买了“成电花园”小区3栋3单元204号的房屋，系小区业主，应按时交纳物业等费用。但被告却未按时交纳2016年1月1日起至2017年6月30日的物业服务费，虽经原告催收，被告仍未履行交费义务。按照物业合同的约定，被告除向原告结清物业服务费外，还应承担相应的违约金。被告满运利辩称，从《合同法》的角度而言，原告不讲诚信，违反了《物业法》、《消费者权益法》，侵害了业主的知情权，原告通过弄虚作假的行为谋取不正当的经济利益。行为主要有以下几点：1、化粪池、下水道常年不清理；小区的各种设施常年不维修包含：路灯、地下停车场的积水、消防设施的漏水；楼道卫生清洁差，消防安全通道照明常年没有，设施损坏多年，未维修。2、小区门卫管理不善，偷盗时有发生，外来人员花10元在原告处购买物业卡就可以随进随出，发生了偷盗行为后物业不予理睬，未及时解决；门卫在岗期间玩手机，业主回家不便要求保安开门，保安极不情愿。被告购买的电瓶车在2015年元旦后被盗窃，被告主动找原告寻求帮助，原告对此不予理睬。3、小区1、2区两边环境相差过大，1区没有2区的很多相关设施，同时原告将业主栽种的树木绿化予以砍伐、消除，1区的绿化没有达到美化环境、绿化环境的效果。被告认为原告在1、2区小区两边环境待遇不相等的情况下，不该收取相同的物业费。针对此事，被告向物管报案，物管做了记录，但直到年底物管来收物管费时也未回应。4、业主所缴纳的物业费长期没有给业主开具正式发票，物业除了催缴物业费和业主见面，平时见不到人。此次物管催缴物管费，据被告了解，小区内多数业主未缴纳。5、物业在未经业主大会同意的情况下，擅自更改物业费。2014年前业主、物业一直和睦相处,直到原告未经业主大会同意的情况下涨价到1.25元，以此种方式，2015年涨价到1.4元。本院经审理认定事实如下：被告满运利系位于成都市成华区房屋业主，房屋建筑面积为141.38㎡。2015年10月28日，原告忠信物业公司与成都市成华区成电花园第三届业主委员会签订了《成电花园物业服务合同》，约定由原告为成电花园小区提供物业服务，服务期限为一年，自2015年11月1日起至2016年10月31日止；物业服务费用标准由原告按房屋建筑面积向业主收取，其中住宅建筑区划内住宅用房的收费标准为1.4元/月/平方米；自合同生效之日起发生的物业服务费用，由业主承担，业主应依照合同约定的标准向原告缴纳物业服务费用；物业服务费用按季度提前缴纳，业主应于每季度末月缴纳下季度物业服务费，逾期交纳的，原告有权从逾期之日起每日按应缴费金额的千分之三收取滞纳金；业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位缴纳水、电、气、信息、环卫等有关费用，前款费用属于业主自用的，由业主承担，由业主共同使用的，由全体业主或相关业主按照其专有部分占总建筑面积的比例分担。2016年11月1日，原告忠信物业公司与成都市成华区成电花园第三届业主委员会签订了《关于延期执行的补充协议》，约定原《成电花园物业服务合同》将于2016年10月31日到期，双方协商一致继续委托忠信物业公司对成电花园进行物业管理，管理的内容及标准按双方签订的现行的《成电花园物业服务合同》相关约定执行；委托管理期限为2017年3月31日截止，该小区业主委员会换届备案后，忠信物业公司与新一届业主委员会签订新的《成电花园物业服务合同》。2017年4月1日，原告忠信物业公司与成都市成华区成电花园第四届业主委员会签订了《成电花园物业服务合同》，约定由原告为成电花园小区提供物业服务，服务期限为一年，自2017年4月1日起至2018年3月31日止；物业服务费用由原告按房屋建筑面积向业主收取，其中住宅建筑区划内住宅用房的收费标准为1.4元/月/平方米；自本合同生效之日起发生的物业服务费用，由业主承担，业主应依照本合同约定的标准向原告缴纳物业服务费用；物业服务费用按季度提前缴纳，业主应于每季度末月缴纳下季度物业服务费，逾期交纳的，原告有权从逾期之日起每天按应缴费金额的千分之三收取滞纳金；业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位缴纳水、电、气、信息、环卫等有关费用，前款费用属于业主自用的，由业主承担，由业主共同使用的，由全体业主或相关业主按照其专有部分占总建筑面积的比例分担。2017年6月8日，因被告未按约缴纳物业服务费，原告向被告发送了《物业服务费催费通知》，载明：被告欠垃圾费、水费和物业服务费未交，按照物业服务合同约定，被告还需向原告支付因欠交物业服务费的违约金，原告要求被告在2017年6月20日前结清上述费用。被告已缴纳的垃圾费、水费和物业服务费截止至2015年12月31日，庭审中，被告确认2015年期间的物业服务费系按照1.4元/月/㎡的标准缴纳。被告对欠付垃圾费144元、水费672.85元无异议。另查明，2016年12月14日，原告发出《关于成电花园物业公共服务费调价统计的公告》，拟调整物业费，但在此后签订的《成电花园物业服务合同》中对物业费的收费标准未予调整。2017年2月5日，原告向成电花园第四届业主委员会发出《关于成电花园物业服务合同续签事宜》的函件。2017年4月20日，成电花园第四届业主委员会和原告发出《关于一区绿化整改的温馨提示》，载明将对部分树木进行移除，清理杂草规划草坪；……2017年4月28日，原告发布《关于小区道闸系统升级的温馨提示》，载明，为保障本小区机动车有序停放，请在停放机动车时注意顺停顺放。上述事实，除原、被告陈述还有以下经庭审举证、质证的证据证实：原告的工商登记信息、被告的身份信息、被告的房屋产权信息、《成电花园物业服务合同》二份、《关于延期执行的补充协议》、收据、《物业服务费催费通知》、《关于成电花园物业公共服务费调价统计的公告》、《关于成电花园物业服务合同续签事宜》、《关于一区绿化整改的温馨提示》、《关于小区道闸系统升级的温馨提示》等。本院认为，原告忠信物业公司与成电花园第三、四届业主委员会签订的《物业服务合同》及《关于延期执行的补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该合同对全体业主均具有约束力。原告向被告提供了物业服务，被告应按照合同约定向原告交纳物业服务费及垃圾费、水费。就被告主张的物业服务费收费标准的问题，本院认为，该收费标准由原告与成电花园第三、四届业主委员会协商一致予以确定，同时被告在2015年期间也按此标准缴纳，故原告提供物业服务后，被告应按此标准缴纳2016年1月1日至2017年6月30日期间的物业服务费。关于被告辩称的小区环境脏乱差、设施常年不维修、物业管理不完善、未对偷盗问题进行治理等问题，因被告向法庭提交的证据达不到其证明目的，被告应当承担举证不能的责任，故本院对其该项抗辩意见依法不予采纳。关于被告辩称的1、2区环境差距过大，物业破坏绿化的问题，本院认为，物业收费标准由原告与业委会共同确认，被告主张的环境差距问题不能阻却被告承担缴纳物业费的义务，故本院对其该项抗辩意见依法不予采纳。因垃圾费和水费属于被告自用，应由被告自担，被告当庭对原告主张的水费、垃圾费予以认可，故本院依法予以确认。综上，被告未举证证明原告在物业服务方面存在重大瑕疵，被告以此拒交物业服务费缺乏合同依据与法律依据，根据物业费收费标准、被告的房屋面积与欠费时间，计算被告欠付的物业费金额为3563元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，被告逾期缴纳物业服务费，构成违约，应承担相应的违约责任。《成电花园物业服务合同》中约定业主逾期交纳物业服务费的，原告有权从逾期之日起每日按应缴费金额的千分之三收取滞纳金，庭审中，原告主动将违约金调整降低为按欠缴物业费的20%收取712.5元，该计算标准不违反合同约定，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告满运利应于本判决生效之日起十日内向原告成都忠信物业管理有限公司支付欠付的物业服务费3563元、水费672.85元、垃圾费144元，合计4379.85元。二、被告满运利应于本判决生效之日起十日内向原告成都忠信物业管理有限公司支付违约金712.5元。如未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告满运利承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（此页无正文）审判员 聂 珺二〇一七年十二月五日书记员 唐肃峰