安徽省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）皖民提字第00087号抗诉机关：安徽省人民检察院申诉人（一审原告、二审上诉人）：黄丽群，女，1946年4月11日出生，汉族，居民，住安徽省宁国市。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：陈卫星，公司经理。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：宁国市奕美房地产开发有限公司。住所地：安徽省宁国市津河西路*号。法定代表人：陈卫星，该公司总经理。上述两被申诉人共同委托代理人：杨成义，安徽向群律师事务所律师。申诉人黄丽群因与被申诉人陈卫星、宁国市奕美房地产开发有限公司（以下简称奕美公司）不当得利纠纷一案，不服安徽省宣城市中级人民法院2013年8月27日作出的（2013）宣中民一终字第00367民事判决，向检察机关申诉。安徽省人民检察院于2015年9月14日作出皖检民（行）监[2015]34000000095号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2014年11月27日作出（2014）皖民申字第00798号民事裁定，提审本案，并依法组成合议庭于2015年12月7日公开开庭审理本案。安徽省人民检察院指派检察员李莹、赵瑞出庭支持抗诉。申诉人黄丽群，被申诉人陈卫星、奕美公司的委托代理人杨成义到庭参加诉讼。2012年9月24日，黄丽群向宁国市人民法院提起诉讼，请求判令陈卫星、奕美公司两被告返还不当得利20万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息（自2011年9月22日起至给付之日止）。宁国市人民法院一审查明：2011年9月22日，黄丽群与奕美公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：黄丽群以总价34万元从奕美公司购买商品房一套（凤凰明珠3号楼1单元1201室，建筑面积为111.4平方米，单价为3053元/平方米），黄丽群于当日将34万元房款汇入奕美公司账户。同日，黄丽群从徽商银行宣城宁国支行向奕美公司法定代表人陈卫星的个人账户汇款20万元，徽商银行向黄丽群出具了“个人取款（利息）回单”一份。奕美公司销售部负责人江小玲（陈卫星之妻）在上述回单背面加注了“补交凤凰明珠3#1单元1201室房款2011.9.22江小玲”字样。奕美公司先后于2011年9月23日、2011年12月29日分别开具金额为34万元及20万元售房发票各一份。2011年9月26日，黄丽群缴纳了房屋买卖契税13600元。2011年12月19日，黄丽群与江小玲发生争执。争执过程中，黄丽群并未提及陈卫星向其借款或取得不当得利之事，双方仅就房价优惠问题进行争论但未能达成一致意见。2011年12月26日，黄丽群以陈卫星向其借款20万元为由，向本院提起民事诉讼，本院于2012年3月17日作出（2012）宁民一初字第00088号民事判决，驳回黄丽群要求陈卫星偿还其20万元借款的诉讼请求。黄丽群不服，向宣城市中级人民法院提起上诉，该院于2012年8月8日作出（2012）宣中民一终字00362号民事判决：驳回上诉，维持原判。宁国市人民法院另查明：2011年7月至9月，奕美公司销售的凤凰明珠3号楼的其他商品房的价格为每平方米4600元至4900余元不等。宁国市人民法院一审认为：本案争议的焦点是陈卫星取得黄丽群20万元是否属于不当得利。黄丽群作为20万元取款回单的持有人，未能提供证据证明江小玲在该取款回单背面加注补交房款字样时，其即提出异议，也未能提供证据证明二被告对此采取了非法手段，故黄丽群对江小玲加注的文字内容予以否认，依据不足。本案陈卫星、奕美公司提举的录音资料显示，黄丽群与江小玲为涉案房屋价格优惠等事宜发生争执，黄丽群并未提及陈卫星向其借款或取得不当得利之事。黄丽群虽称该录音可能经过技术处理，但黄丽群既不否认自己是对话的一方当事人，也未提出鉴定申请，亦未提举其他相关证据予以反驳，故对黄丽群前述意见不予采信。案涉房屋总价54万元与同一时期奕美公司销售的同一区位的其他商品房价格相当，且与当时市场行情相符。陈卫星系奕美公司的法定代表人，江小玲系该公司销售部负责人，陈卫星接收黄丽群汇款的行为和江小玲在取款回单上的备注行为，均系职务行为。陈卫星、奕美公司辩解双方口头约定的实际房款为54万元的理由能够成立。奕美公司获得诉争20万元款项是基于黄丽群在奕美公司处购买商品房的事实，该款的取得有合法根据，并非不当得利。黄丽群诉请返还20万元缺乏证据和法律依据，不能成立。经院审判委员会讨论决定，判决驳回原告黄丽群的诉讼请求。一审案件受理费4300元，由黄丽群负担。黄丽群不服，上诉称：一、江小玲以各种优惠劝说黄丽群购买涉案房屋并亲自定价为34万元。双方按照总价34万元签订购房合同，从未口头约定购房款为54万元。涉案20万元系江小玲让其出借给陈卫星的，但陈卫星未出具借条。二、江小玲在20万元取款回单上加注的“补交凤凰明珠3#1单元1201室房款2011.9.22江小玲”的文字内容，系江小玲单方行为，未经黄丽群签名确认，不能作为认定涉案20万元系补交房款的证据予以采信。三、奕美公司提举的其他商品房预售登记备案表与本案纠纷无关联，应当不予采信。四、奕美公司提举的录音资料系江小玲用手机偷录并且经过技术处理，系伪证，应不予采信。请求撤销原判，改判支持其一审诉讼请求并由陈卫星、奕美公司承担本案诉讼费用。安徽省宣城市中级人民法院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：本案奕美公司提交的录音显示，黄丽群与江小玲之间为所购房屋价格优惠问题产生过争执，黄丽群要求奕美公司在54万元的基础上再行优惠4万元。安徽省宣城市中级人民法院二审认为：黄丽群向陈卫星个人账户汇入20万元，系有意识的给付行为,黄丽群提起不当得利之诉应举证证明其给付行为欠缺给付目的、给付目的嗣后不存在或给付目的不能实现。现黄丽群对此未能举证加以证实，应当承担举证不能的不利后果。相反，奕美公司、陈卫星为证明其收取黄丽群20万元款项具有合法依据，提举了取款回单、录音资料、备案合同等证据。黄丽群作为20万元取款回单的持有人，将取款回单交由江小玲，且江小玲在取款回单上备注20万元系补交购房款的文字内容，应视为双方就该20万元系补交房款达成合意。黄丽群未举证证明江小玲采取了强制手段在20万元取款回单上备注字样，也未举证证明其及时提出异议。黄丽群虽对录音资料的真实性提出异议，但无任何证据反驳该录音资料，也未申请鉴定，故该证据应予采信。从奕美公司提举的相关备案合同来看，在同期同地段商品房的销售过程中，均价为每平方米4600元-4900余元，与涉案房屋（4847.40元/每平方米）价格相当，黄丽群主张涉案房屋价款34万元明显低于市场价值，有悖常理。可以确认该20万元系黄丽群补交的购房款，黄丽群主张返还20万元，无事实及法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，经院审判委员会讨论决定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4340元，由上诉人黄丽群负担。安徽省人民检察院抗诉认为：宣城市中级人民法院（2013）宣中民一终字第00362号民事判决认定“双方口头约定的实际房款为54万元”缺乏证据证明。一、《商品房买卖合同》可以证明涉案房屋的价款为34万元。黄丽群于2011年9月22日与奕美公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定黄丽群购买的商品房为凤凰明珠3号楼1单元1201室，总金额为34万元等。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；第四十六条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”黄丽群与奕美公司订立的合同不违反法律规定，具有法律效力，黄丽群与奕美公司均应按照合同约定履行合同义务，享受合同权利。二、奕美公司提供的证据不足以证明涉案房屋价款为54万元。奕美公司与黄丽群订立的合同约定房屋价款为34万元，在合同签订当日即2011年9月22日，黄丽群按照约定向奕美公司汇款34万元。黄丽群交付购房款的义务已经履行完毕。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五章第一款规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”据此，奕美公司依法应当对涉案房屋的价款为54万元的事实，承担举证责任。诉讼中，奕美公司提供了录音资料、取款回单、本案合同等证据，证明涉案房屋的价款为54万元。但由于市场交易成本与利润的不确定性，加之商品价格的浮动性，备案合同等证据仅能证明案涉房屋的周围房屋价格，而不能否认涉案房屋的价格是34万元。奕美公司销售部负责人江小玲在汇款回单背面加注“补交凤凰明珠3#1单元1201室房款”，系单方行为，不足以证明双方就补交房款达成了协议。况且，若奕美公司所述属实，黄丽群第一笔房屋价款34万元是存入奕美公司账户，第二笔争议款项是存入奕美公司的法定代表人个人账户。54万元房款在同日分别存入不同的账户，有违正常交易习惯，让人产生合理怀疑。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项的规定，提出抗诉。黄丽群申诉称：一、2011年9月22日，奕美公司总经理陈卫星之妻江小玲向我借款20万元，月息1分，由江小玲提供陈卫星的个人银行卡账号，我从自己的活期存折上取款20万元汇入陈卫星账户，有银行回单为证。后我找江小玲打借条，江小玲却在银行回单上写上补交购房款的字样。二、案涉房屋是江小玲欠我钱，鼓动我买，并特价34万元卖给我，江小玲当时并未提及房屋价款为54万元，还为我办理了购房合同、购房发票、契税发票等手续。我与奕美公司之间并没有54万元购房款的协议。原审采信的录音并不能证明案涉房屋价款是54万元。三、我已经付清房款34万元，不欠房款钱了，陈卫星收到的20万元钱是不当得利，符合我国民法通则第九十二条关于不当得利的规定，并不是补交的房款。综上，请求判令：陈卫星和奕美公司返还不当得利20万元，从2011年9月起支付相应利息，并承担本案诉讼费用。陈卫星和奕美公司辩称：江小玲写的补交房款，实际上是双方对房屋价款的变更，符合合同要件。双方就案涉房屋存在两份合同，不是以备案合同为准。黄丽群支付了54万元房款，并在奕美公司办理手续，奕美公司也将案涉房屋交付给了黄丽群，应认定案涉房屋买卖合同以54万元成交。黄丽群向陈卫星汇款20万元并主张不当得利，应由黄丽群提供证据证明陈卫星收取20万元的不合法性。关于黄丽群所提出的与陈卫星存在借款关系的主张不是本次提审的诉求。综上，安徽省宣城市中级人民法院（2013）宣中民一终字第00367民事判决事实认定清楚，法律适用准确，请求驳回黄丽群申诉请求。再审期间，申诉人黄丽群及被申诉人陈卫星、奕美公司均未提交新的证据。陈卫星、奕美公司在举证期限届满前书面申请本院调查收集以下证据：一、黄丽群在徽商银行宁国支行开设的2610201011001657736账户2011年9月22日的银行流水单；二、凤凰明珠3幢1单元1201室房产证。本院再审查明：2011年9月22日，黄丽群与奕美公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：黄丽群以总价34万元从奕美公司购买商品房一套（凤凰明珠3号楼1单元1201室，建筑面积为111.4平方米，单价为3053元/平方米），黄丽群于当日将34万元房款汇入奕美公司账户。同日，黄丽群从徽商银行宁国支行向奕美公司法定代表人陈卫星个人账户汇款20万元，徽商银行向黄丽群出具了“个人取款（利息）回单”一份。奕美公司销售部负责人江小玲（陈卫星之妻）在上述回单背面加注了“补交凤凰明珠3#1单元1201室房款2011.9.22江小玲”的字样。2011年9月23日，奕美公司在宁国市房地产管理局对案涉房屋进行了预售登记备案，合同总价为34万元。奕美公司于2011年9月23日、2011年12月29日分别开具金额为34万元和20万元的销售不动产统一发票各一份，所销售的房屋均为凤凰明珠3号楼1单元1201室，建筑面积为111.4平方米，其中2011年9月23日的发票载明单价3053元/平方米，总金额34万元，本次实收34万元，余欠金额为0；2011年12月29日的发票载明单价4847.39元/平方米，总金额54万元。2011年9月26日，黄丽群按照房地产权属转移面积111.4平方米，计税金额34万元，税率4%的标准，向当地契税征缴中心缴纳房屋买卖契税13600元，并领取了《中华人民共和国契税完税凭证》（N0：3262323）。2011年12月19日下午，黄丽群与江小玲因购房价款是否优惠发生争执，黄丽群未提及陈卫星向其借款及取得不当得利之事，双方未能达成一致意见。江小玲对双方争论过程进行了录音。2011年12月26日，黄丽群以陈卫星向其借款20万元为由，向宁国市人民法院提起民事诉讼，该院于2012年3月17日作出（2012）宁民一初字第00088号民事判决，驳回黄丽群要求陈卫星偿还其20万元借款的诉讼请求。黄丽群不服，向安徽省宣城市中级人民法院提起上诉，该院于2012年8月8日作出（2012）宣中民一终字00362号民事判决：驳回上诉，维持原判。另查明：奕美公司销售的凤凰明珠3号楼与案涉房屋同时期的其他商品房价格为每平方米4600元至4900余元不等。本院认为：根据检察机关抗诉意见及黄丽群申诉意见和被申诉人陈卫星、奕美公司的答辩意见，本案的争议焦点是：一、黄丽群与陈卫星、奕美公司是否口头约定案涉房款为54万元；二、陈卫星、奕美公司取得的黄丽群银行汇款20万元是黄丽群补交的房款，还是陈卫星、奕美公司的不当得利。一、关于陈卫星、奕美公司与黄丽群是否口头约定案涉房款为54万元。奕美公司与黄丽群书面合同明确约定案涉房屋价款为34万元，且案涉商品房预售登记备案表、销售不动产统一发票以及契税完税凭证等书面证据亦进一步佐证案涉房屋总价款为34万元，黄丽群已不再欠房款。奕美公司自认收到陈卫星转交的20万元房款，并于2011年12月29日开具20万元的房屋销售发票，但该发票与公司2011年9月23日开具的34万元房屋销售发票相比，所载明的房屋相同，房屋总价款却增至54万元，出现一房两价的不正常现象，与常理相悖。奕美公司销售部负责人江小玲在案涉取款回单上备注的20万元补交购房款的文字内容，系江小玲代表奕美公司所作出的单方意思表示，不能视为奕美公司与黄丽群已就该20万元系补交房款达成合意。陈卫星、奕美公司原审期间所提交的2011年12月19日黄丽群与江小玲因房屋是否优惠争执过程的录音，不仅不能证明黄丽群同意以54万元购买凤凰明珠3号楼1单元1201室，反而进一步印证了双方未曾就房屋价款是54万元达成一致意见。根据中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》第十七条关于：“商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外”的规定，商品房的销售是市场行为，奕美公司和黄丽群在法律没有禁止性规定的情况下，可以通过协商一致来决定房屋销售价格。陈卫星、奕美公司原审虽提供证据证明与黄丽群购房同一时期同一幢楼的部分商品房房价为每平方米4600元至4900余元不等，只能证明奕美公司以相对较低价格出售案涉商品房，但并不能否定案涉房屋价款约定为34万元合法有效。故陈卫星、奕美公司关于与黄丽群口头约定案涉房款为54万元的主张不能成立。二、关于陈卫星、奕美公司取得的黄丽群银行汇款20万元是黄丽群补交的房款，还是陈卫星、奕美公司的不当得利。2011年9月22日，陈卫星个人账户收到黄丽群汇款20万元。2011年12月29日，陈卫星将20万元交与公司并由公司开具发票。陈卫星、奕美公司主张该20万元系黄丽群补交的凤凰明珠3号楼1单元1201室的房款，并非不当得利。根据谁主张，谁举证的证据规则，因黄丽群与奕美公司已在案涉《商品房买卖合同》中约定房屋总价款为34万元，且黄丽群已经付款34万元，故陈卫星、奕美公司只有提供案涉房屋价款为54万元的证据才能证明自己的主张。陈卫星、奕美公司关于应由黄丽群举证证明其收到20万元具有不合法性的抗辩主张不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”的规定，以及《中华人民共和国建设部商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”的规定，我国商品房买卖应当以书面合同的形式进行，且商品房基本状况、价款、违约责任等合同主要内容亦应当明确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条进一步规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。陈卫星、奕美公司虽主张以54万元向黄丽群销售案涉商品房，但并不能提供与黄丽群之间存在约定房屋总价款为54万元，且符合法律规定形式要件的商品房买卖合同，不能证明案涉房屋总价款为54万元。故黄丽群按照案涉《商品房买卖合同》的约定支付房屋总价款34万元之后，即不存在拖欠房款未付的问题。陈卫星、奕美公司关于所取得的黄丽群银行汇款20万元是黄丽群补交案涉房款的主张不能成立。因陈卫星、奕美公司亦未提出收取20万元存在合法性的其他抗辩主张。故陈卫星、奕美公司取得的黄丽群银行汇款20万元不具有合法性，属于陈卫星、奕美公司的不当得利。陈卫星、奕美公司书面申请本院调查收集的证据，与本案待证事实不具有关联性，无调查收集必要，依法不予准许。综上，陈卫星、奕美公司取得的20万元不当得利及其孳息，应予返还。原审判决事实认定不清，法律适用错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第十条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国建设部商品房销售管理办法》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第一百七十五条、第二百零七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十五条的规定，判决如下：一、撤销宁国市人民法院（2012）宁民一初字第01866号民事判决和安徽省宣城市中级人民法院（2013）宣中民一终字第00367民事判决；二、陈卫星和宁国市奕美房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内共同返还黄丽群20万元，并支付利息（利息以20万元为基数，从2011年9月22日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至给付之日止）；三、驳回黄丽群其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元，由陈卫星负担2150元，宁国市奕美房地产开发有限公司负担2150元；二审案件4340元，由陈卫星负担2170元，宁国市奕美房地产开发有限公司负担2170元。本判决为终审判决。审 判 长  单其文代理审判员  汪仁茂代理审判员  袁玉清二〇一五年十二月十七日书 记 员  宋 爽附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》一百三十一条返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。利用不当得利所取得的其他利益，扣除劳务管理费用后，应当予以收缴。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国建设部商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十五条当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。