清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2015）清城法民一初字第904号原告：刘乐荣，男，汉族，住清远市清城区，身份证号码0218。委托代理人：梁杰，广东定海针（清远）律师事务所律师。委托代理人：老启荣。被告：清远市南远房地产开发有限公司，住所地清远市清城区。法定代表人：林伟新，该公司董事长。委托代理人：胡成、罗斌，广东百思威律师事务所律师。原告刘乐荣诉被告清远市南远房地产开发有限公司（以下简称南远房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告在答辩期内提出管辖权异议申请，本院经过审查，依法作出民事裁定书，驳回了被告的申请。被告不服上诉至广东省清远市中级人民法院，经广东省清远市中级人民法院审查，作出了驳回上诉、维持原裁定的终审民事裁定书。本案依法由审判员潘金桥适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁杰；被告南远房地产公司的委托代理人胡成、罗斌，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘乐荣诉称：2013年2月22日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定：原告购买位于清远市清城区城北二路西二座雅悦花园1号楼2层03号房屋，建筑面积128.23平方米，总金额为498000元；被告应当在2013年12月31日前交付房屋给原告使用；如被告逾期交付房屋的，应按逾期的天数按总房价的日万分之0.2向原告支付违约金；被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。签订合同后，原告已按约定支付了房价款498000元给被告。被告至今没有将房屋交付给原告，也没有按约定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，为原告的房屋办理产权证。原告多次催告，被告多次向全体业主承诺会尽快办理完毕，并承诺逾期交付房屋的违约金计至房屋验收合格止，但至今并没有兑现，被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益。被告应当向原告承担违约责任，但由于合同约定的被告逾期办证只按已付房价款的0.1%向原告支付违约金，该违约金为不变金额，远远低于原告的损失，明显过低，对原告明显不公平，并且被告的违约行为处于继续状态，原告的损失难以确定且不断扩大，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条等规定，被告应当按已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金以及因被告逾期交付房屋使用的违约金。综上所述，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告立即将清远市清城区城北二路西二座雅悦花园1号楼2层03号房屋的由被告提供的资料报产权登记部门备案，协助原告办理上述房屋的产权到原告名下的登记手续；2、被告支付因逾期办理产权登记的违约金（该违约金从2014年7月1日起以总房价498000元为基数按银行同期贷款利率计算至被告提供资料交产权登记机关备案，协助原告办理产权登记手续之日止，暂计至2015年6月9日止的违约金为28864.9元）给原告；3、被告支付因逾期交付房屋的违约金（该违约金从2014年1月1日起以总房价498000元为基数按每日万分之0.2的标准计至房屋竣工验收合格之日止，暂计至2015年6月9日止的违约金为5229元）给原告；4、被告承担本案的诉讼费用。被告南远房地产公司辩称：一、原告经通知尚未收楼，无权向被告主张逾期办证违约金。二、原告关于逾期办证违约金计算标准的主张与合同约定不符，不应得到支持。1、关于逾期办证的违约金计算，原被告双方在合同第十五条进行了明确约定，即“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，是双方当事人真实意思表示，符合合同自愿原则，合法有效，双方应按合同约定履行。2、需要强调的是，被告已依约将涉案房屋交付原告，原告也实际进行了使用并获取收益。未办证只是影响其对房屋的转让、融资、入股出资行为，这种情形更多的只是一种交易机会的丧失。而且，在目前房价上行的情况下，这种房屋溢价为原告所保有，对原告没有任何损失而言。只有在房价下行的情况下，才会出现原告无法及时卖出房屋止损而造成损失。3、此外，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本案原告要求增加违约金，应对其实际损失超过合同约定的违约金数额负有举证责任。但原告未能举证证明因逾期办证所造成的实际损失，也无法证明合同约定的违约金低于其实际损失。因此，原告要求增加违约金的依据不足，法院应当尊重当事人契约自由、契约自愿原则，根据双方在合同中约定的以房价款的0.1%的标准计付违约金。4、合同约定的逾期办证违约金本来是固定金额，即购房款的0.1%。原告要求调整为根据“银行同期贷款利率”标准按日计算至办证为止。如果按照原告诉状所主张的标准计算违约金，每年的违约金就相当于购房款的6%以上，而且，该违约金完全没有上限，长期累积计算，数额巨大。若按照原告主张对违约金进行调整，既违背合同签约时双方的真实意思表示和合理预期，更会造成极大的不公平。5、原告关于逾期办证违约金应调整为根据“银行同期贷款利率”标准按日计算至办证为止的主张也违反了合同法所规定的公平、对等原则。在买受人逾期付款的违约金计算方面，原被告双方在合同第七条约定的也只是“买受人按日向出卖人支付预期应付款万分之0.2的违约金”，或者按“累计应付款的1.5%向出卖人支付违约金”，因此，退一万步而言，即便要调整逾期办证的违约金，也只能参照买受人逾期付款的违约金计算标准来调整。三、原告关于逾期交房违约金的起止时点认定错误。逾期交房违约金起算时点方面，因为合同的补充协议约定在约定的交房期限后60日内交房的，不视为违约，而原告在起算违约金时，均未考虑该约定，故正确的逾期交房违约金起算时点应是原告起诉状所列明的起算时间再顺延60日。四、案涉房屋所在楼盘在2015年6月16日就已经取得竣工验收合格，并在2015年9月29日取得了竣工验收备案，在2015年10月15日办理了初始登记。被告提供资料报产权登记部门备案，协助原告办证的义务已经完成。经审理查明，2013年2月22日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告将位于清远市清城区城北二路西二座雅悦花园1号楼2层03号商品房出售给原告，建筑面积为128.23平方米，总房价款为498000元。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、出卖人逾期交房的，应按逾期的天数按总房价的日万分之0.2向买受人支付违约金。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同附件四补充协议第一条约定：“为了方便买受人收楼，出卖人将在房屋交付之日起二个月内分批次安排业主收楼。出卖人在约定的交房之日起60天内安排将房屋交付给买受人使用的，不视为出卖人违约。”合同签订后，原告已向被告付清房屋总价款。2015年7月9日，被告向原告发出一份书面的收楼通知书，被告填写的收件人刘乐荣的地址与原告在《商品房买卖合同》中留下的地址不一致，也与户籍地址不一致。原告表示其未收到过被告发出的书面收楼通知书。至法庭辩论终结时止，原告尚未收楼，原告所购商品房未能取得房地产权证。另查明，被告为证明涉案商品房已经过竣工验收备案以及其已履行了合同第十五条约定的协助办证义务，其提供了以下证据：1、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房产初始登记告知书。备案表显示雅悦花园地下室及1#、2A#、2B#、3#、4#、5#、6#、7#楼于2015年6月16日由被告组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位进行验收，同年6月20日，上述工程项目经验收合格，同年9月29日，上述工程报清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案。房产初始登记告知书显示清远市住房和城乡建设管理局于2015年10月15日对被告申请的雅悦花园1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号楼的房屋初始登记进行了核准；2、办证通知、快递单。办证通知由被告于2015年10月9日发出，并张贴在雅悦花园各栋楼的大堂。在该办证通知中被告告知了雅悦花园的1-7号楼业主1-7号楼已取得竣工验收备案的事实，告知若业主需委托被告办理房产证的，业主需在2015年10月16日前备齐办证资料和交纳办证税费，被告收齐资料后将按业主提交资料的先后顺序为业主办理房产证，通知书中列明了业主需提交的资料以及交纳的税费明细。快递单显示被告在2015年10月9日向原告邮寄了一份文件给原告，被告表示里面的文件就是办证通知。原告则称看到了被告张贴在各栋楼大堂的办证通知。欠银行资料名单，该名单由被告统计制作。被告称其发出办证通知后，原告向其提交了部分办证资料，但是尚缺银行的资料，故其暂时无法协助原告办证。需原告补充齐全资料后被告再提交资料给住建局，住建局才会受理并出具收件收据。对于该名单，原告没有提供相关证据证明其已交纳齐全上述资料。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、发票、税收转账专用完税证，被告提供的竣工验收备案表、国内小包邮件详情单、房产初始登记告知书、办证通知、快递单、欠银行资料名单，以及本院已生效的（2014）清城法民一初字第111至131号、151至181号案的民事判决书，本案的庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，双方争议焦点为：一是原告主张的逾期交房违约金计算的起止时间如何确定；二是被告是否存在未协助原告办理房屋产权登记的违约行为，如果存在违约，是否应该按照合同约定继续履行以及原告认为合同关于逾期办证违约金的约定明显过低并要求调整的主张是否应该得到支持；对于第一个争议焦点，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应予恪守。原告已按约定向被告付清购房价款，按约定被告应于2014年2月28日（因补充协议约定出卖人在约定的交房之日2013年12月31日起两个月内安排将房屋交付给买受人使用的，不视为出卖人违约，故交房之日为2014年2月28日前）前将涉案商品房交付给买受人居住使用。在本案中，被告尚未将涉案房屋交付给原告居住使用，已构成违约，被告应按照合同约定按照逾期天数以总房价的日万分之0.2向原告支付逾期交房的违约金，即从2014年3月1日开始起算。对于截止时间，原告主张计算至房屋经过竣工验收合格之日-2015年6月20日止，不违反《商品房买卖合同》第九条的约定，本院予以支持。经计算后，逾期交房违约金为4751元（498000元0.2÷10000477天）。对于第二个争议焦点，关于涉案商品房权属登记，《商品房买卖合同》第十五条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该条款表明出卖人将产权登记所需资料报登记机关备案的合同义务在商品房实际交付使用后才来临，而本案中，原告尚未办理房屋交接手续，因此，被告该义务尚未到来，被告并不存在逾期办证的违约行为，原告要求被告将办理权属登记需由被告提供的资料报登记机关备案以及承担逾期办证违约金的请求没有事实依据，本院对原告该两项诉请在本案中不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告清远市南远房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告刘乐荣支付逾期交房的违约金4751元；二、驳回原告刘乐荣的其他诉讼请求。本案受理费326元，由原告负担276元、被告清远市南远房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇一五年十二月二十五日书记员  朱洁雯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。