贵州省桐梓县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0322民初4425号原告：易斌，男，汉族，1974年4月6日出生，住贵州省平坝县。原告：吴龙秀，女，汉族，1976年9月15日出生，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：张兵、刘延芳，贵州山一律师事务所律师。被告：桐梓县恒盛房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市桐梓县娄山关镇河滨南路太白桥。法定代表人：刘继，该公司董事长。委托诉讼代理人：传雪丹，贵州名城(桐梓)律师事务所律师。委托诉讼代理人：方先敏，贵州名城(桐梓)律师事务所实习律师。原告易斌、吴龙秀诉被告桐梓县恒盛房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2017年11月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告易斌及易斌、吴龙秀的委托诉讼代理人刘延芳，被告桐梓县恒盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人传雪丹、方先敏到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。原告易斌、吴龙秀向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告“盛世桐城”第二号楼1-9-1号房屋逾期交房违约金6190.75元；2、判令被告立即退还原告水、电、燃气开户费4500元；3、判令被告从起诉之日起以上述第1、2项诉讼请求为基数按年利率6%计算利息至全部款项清偿之日止；4、案件受理费由被告承担。事实及理由：2014年7月26日，被告将其开发的位于娄山关镇××“××城”小区××楼××号房屋以257948元的价格出售给原告，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定，被告应于2014年11月30日前将房屋交付原告使用，逾期，则应从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起90日内向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但被告却于2015年7月28日才将房屋交付原告使用，其行为已构成违约，应按合同约定承担相应的逾期交房违约责任。另，《遵义市住房和城乡建设局、遵义市物价局关于明确商品房水电等配套设施建设安装费用的通知》及《遵义市住房和城乡建设局、遵义市发展和改革委员会关于新建商品房配套设施建设安装费用有关事宜的通知》明确规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取，但被告却在销售房屋时，违法向原告收取水、电、燃气开户费共计4500元，其依法应当退还原告。现原告要求被告按合同约定支付逾期交房违约金及退还水电、燃气开户费，但被告却不予理睬，为此，特提起诉讼。被告桐梓县恒盛房地产开发有限公司辩称，一、被告未逾期交房，不应承担逾期交房违约责任。1、被告已在涉案合同约定的交房时间内，通过张贴告示、短信通知等方式通知原告接房，但原告迟迟不来被告处办理交接手续。造成迟延交房系原告自身的原因造成，与被告方无关。因此，被告不存在逾期交房，没有违反合同约定义务，不应支付违约金。2、若被告存在逾期交房问题，原告主张的违约金也过高，应予以调减。二、本案中，原告起诉时间为2017年10月23日，我方通知接房时间为2015年6月3日，原告起诉时已过两年诉讼时效。庭审过程中，原告未提交任何证据证明诉讼时效中断的情形。三、原告主张被告退还水、电、燃气开户费用没有事实依据和法律依据。首先，本案的原告在购房时属于贵州金赤化工有限责任公司的职工，其系依据被告与贵州金赤化工有限责任公司于2011年6月22日签订达成的《金赤公司员工生活区建设联合开发合同》的约定而购买的职工福利房，如若作为员工内部福利房，不能办理独立的产权手续，故金赤公司以“联合开发”为名，但实际上系金赤公司委托被告代建的员工内部福利房，因该职工福利房价款组成中并不包含水、电、燃气等的开户费用，且该费用系作为国有供水、供电、供气公司单独向各购房业主所收取的费用，并非被告直接收为己用的费用，故不应当由被告退还。其次，根据原、被告双方签定达成的《商品房买卖合同》附件十二的《补充协议》第二条明确约定，被告向原告收取的水电燃气开户费属于是被告的代收行为，且该费用最终也是按户向供水、供电、供汽公司缴纳的费用，客观上的收取人并非被告。同时，该《补充协议》第十条也明确约定，主合同与本补充协议约定不一致的，以本补充协议为准。上述补充协议的约定系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应依法成立并生效。再次，被告并无缴纳“水、电、燃气开户费”的责任，除双方已约定由原告承担“水、电、燃气开户费”以外，目前并无法律、行政法规规定“水、电、燃气开户费”包含在房价以内，双方以合同约定方式确定由被告向购房者代收该费用不违反法律的强制性规定。另外，双方签订的《商品房买卖合同》第七条、第十二条约定商品房价格包含“水、电建设安装费用等”是事实，但与原告诉称的“水、电、燃气开户费”不是同一项目，且《商品房买卖合同》第二十九条也约定双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更补充。因此，双方对约定不明的“水、电、燃气开户费”进行了补充约定，该补充约定应当属于本案的特别条款而特别适用，更不能仅以合同文本重复使用而认定为格式条款。四、如若判决被告退还水、电、燃气等相关费用，有违公平原则，无形加重被告责任。本案中，“水、电、燃气开户费”并未包含在房价当中，原告称国家及省人民政府各职能部门早就下发有关商品房一价清政策，将供电、供水开户费用包括在商品房价格内，但至今为止，并未看到有法律或行政法规明文规定供电、供水、供气开户费包含在房价以内，不能因为行业规范的可能性调整而在已履行合同中无形加重被告的责任。若确实有这样的规定，其效力也并不能当然否定《补充协议》之效力，因为根据《合同法》的有关规定，认定合同无效的法律渊源只能是法律或行政法规，行业规范性文件不是认定合同无效的法律依据。本院经审理认定事实如下：原告与被告于2014年7月26日签订《商品房买卖合同》，约定的主要内容为：被告以257948元（套内建筑面积100.55㎡×2565.37元/㎡）的价格将其开发的位于桐梓县××镇盛世××小区××楼××单元××号房屋出售给原告，合同第七条第三款约定：房屋价格包括水、电建设等安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；第十一条约定:出卖人应当在2014年11月30日前向买受人交付该商品房；第十二条约定：房屋交付使用时供水和供电应达到使用条件，除电话通信、有线电视、宽带网络外，房屋买受人不需办理开通使用手续；第十三条约定:出卖人未按约定的期限和条件交房的，按已付房款0.0001元/天支付违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。第二十九条约定：…双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应该由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，对本合同解除的，应当采取书面形式…。双方同日签订的《商品房买卖合同》附件十二“补充协议”第2项、第10项约定：买受人委托出卖人办理产权登记事宜，买受人在办理产权登记时经出卖人通知后，交清契税、房屋维修基金、水、电、燃气开户费、登记费、工本费等费用，交房前一次性付清；主合同与补充协议不一致的，以补充协议为准。合同签订后，原告向被告支付了首期房款157948元，并支付了水、电、燃气开户费4500元（已退73元），又于2015年8月21日通过银行按揭方式支付购房尾款100000元。2015年7月28日，被告向原告交付了房屋。被告至今未履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务。上述事实，有原告举出的《商品房买卖合同》、收款收据及付款凭据、前期物业管理服务协议及业主临时公约、《遵义市住房和城乡建设局、物价局关于明确商品房水、电等配套设施的建设安装费用的通知》(2010年9月29日）、《遵义市住房和城乡建设局、遵义市发展和改革委员会关于新建商品房配套设施建设安装费用有关事宜的通知》（遵市住建××【××】××）、桐梓县人民政府办公室文件（桐府办发【2017】69号）、收款收据、黔价函【2007】94号文件，被告提交的《桐梓县人民政府与金赤公司座谈纪要》、桐梓县发展和改革局文件《盛世桐城（贵州金赤化工有限责任公司生活区）建设项目备案通知》、《关于12-48号出让地块土地征收成本支出的情况说明》、《合作开发员工生活区项目的通知》、《贵州金赤化工有限责任公司部门文件》、《贵州金赤化工有限责任公司关于娄山关黄家咀210国道东侧拆迁地价的报告》及附件《拆迁地价分析》、《12-48号成交确认书》、《收据》、《国有土地使用权证》、《金赤公司员工生活区建设联合开发合同》、《证实材料》、《证人笔录》、《情况说明》、《入住登记表》、《客户房屋交接验收表》、《身份证复印件》、《证人证言》、《证人笔录》、《关于桐梓县盛世桐城项目竣工验收的证明》、《房地产测绘报告》以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为：被告以出让方式取得了包含涉案房屋在内的“盛世桐城”的建设用地使用权，并办理了预售许可、备案登记等房屋开发手续，被告所提供的证据不能充分反映其辩称的涉案房系为金赤化工代建的职工福利房，为办理产权证才与原告签订《商品房买卖合同》的事实，故本院认定被告系房屋开发而不是代建，原告与被告系商品房买卖合同关系，且合同内容不违反法律法规的规定，是双方的真实意思表示，该合同合法有效，本院予以确认。《商品房买卖合同》第十一条第一款中约定交房时间为2014年11月30日，被告实际向原告交付房屋时间为2015年7月28日，第十四条第一款中约定以书面方式通知原告接房，被告未举证证明房屋符合交付条件后，以书面方式通知原告，以及因原告的原因而未按约定期限交房。实际交房时加90日的履行期，至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施时，未届满二年，故本案应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条三年诉讼时效的规定，本院认定原告请求的逾期交房违约金主张不超诉讼时效，被告应按照《商品房买卖合同》第十三条的规定向原告支付逾期交房违约金3790.75元（157948元×0.0001元/天×240天），该标准低于桐梓县城同地段租房费标准，也低于银行同期贷款利息，本院予以确认，不予调减。《商品房买卖合同》第七条第三款、第十二条第一款约定，房屋交付时供水和供电应达到使用条件，除电话通信、有线电视、宽带网络外，房屋买受人不需办理开通使用手续。达到使用条件应理解为交纳开户费办理开通使用手续。同时，该约定也符合《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“…前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定。虽然，被告提供的“补充协议”第2项约定由买受人交纳水、电、燃气开户费，但是，《商品房买卖合同》第二十九条明确约定，补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应该由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。因此，“补充协议”中的该格式条款，与主合同约定相悖，系免除自己责任、加重对方责任条款，应认定为无效。无论水、电、燃气部门是否向被告收取费用，被告均不能用签订《补充协议》方式、以代收为由转嫁原告承担，收取的水、电、燃气设施的相关费用4500元（已退73元），应当予以退还。原告请求的从起诉之日起按年利率6%支付利息的主张，无合同约定，且《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定了迟延履行判决的惩罚性条款，本院对该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告桐梓县恒盛房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告易斌、吴龙秀支付逾期交房违约金3790.75元；二、被告桐梓县恒盛房地产开发有限公司于本判决生效后三日内退还原告易斌、吴龙秀水、电、燃气开户费4427元；三、驳回原告易斌、吴龙秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取案件受理费34元，由被告桐梓县恒盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，义务人未按法律文书的确定履行义务的，权利人应在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  李梅二〇一七年十二月二十二日书记员  陈梅