湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂02民终1697号上诉人（一审原告）：詹小宝，男，1956年10月29日出生，汉族，住黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：罗云飞、杜飘，湖北人本律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：黄石市第三中学，住所地黄石市沿湖路***号。法定代表人叶甲友，系该校校长。委托诉讼代理人：吕召富，湖北群力律师事务所律师。上诉人詹小宝因与被上诉人黄石市第三中学（以下简称黄石三中）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服黄石市西塞山区人民法院（2017）鄂0203民初106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。詹小宝不服一审判决，上诉请求二审法院依法改判：1、撤销一审判决主文第二、三项，责令黄石三中自2011年9月1日起至行政机关向其核发不动产权属证书之日止按房价款303920元每年9%的标准向其支付赔偿金，并在办理不动产登记过程中交纳包括契税在内的税费；2、案件诉讼费用由黄石三中承担。事实和理由：1、本案对办证期限没有约定，在赔偿损失的起算时间和损失计算标准上应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定，应自2011年6月1日交房之日起90日内办证，即办证时间期限应为2011年8月31日前，逾期办证损失的起算时间为2011年9月1日，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的年9%标准计算；2、其自2013年1月15日起，多次要求黄石三中履行办证义务，故即使参照《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，逾期办证损失的起算时间为2013年；3、一审判决以不动产登记税费尚未发生为由不支持其提出的税费承担请求是错误的。黄石三中辩称：1、其是根据黄石市发改委批准进行立项，为公共利益对校园进行改造，其对校园进行改造总投资8714余万元，其中大部分为借款、教师集资和自筹，正是由于无力支付建筑方工程款的情况下，才被迫将地下停车场的20年使用权抵偿给建筑方，建筑方又出租给中百超市，导致改变了使用功能不能通过规划部门的验收，造成不能办证，其并不是作为房地产开发企业进行房地产开发盈利，明显不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定，同时，其于2011年6月1日已将门面房交给詹小宝，交付的门面房的建设工程质量已验收合格，詹小宝也一直在正常使用，即使不动产权证没有及时办理，对詹小宝在行使处分权时造成障碍，但并没有影响詹小宝的占有、使用、收益的权利，一审法院认定的赔偿损失起算时间和损失计算标准是正确的；2、正如一审判决所述，办证费用尚未发生，其也没有明确表示不承担该部分费用，如果其在办证过程中不根据合同约定承担费用，詹小宝完全可以通过诉讼依法维护合法权益，且双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》第十条第3款明确约定是“办证费用”由其承担，而不是“办证税费”由其承担。詹小宝向一审法院起诉请求判令：1、黄石三中协助其申办位于西塞山区陈家湾沿湖路736副10号还建房屋的不动产转移登记，并承担转移登记发生的税费；2、黄石三中按房价款303920元每年9%的标准赔偿自2011年8月31日起至（暂算至2016年12月31日145881.6元）交付不动产权属证书之日止期间的损失；3、黄石三中返还违法加收的电费8859.2元；4、黄石三中对门面房的供电线路进行整改以符合国家标准或者电力行业标准，并由供电企业直接供电；5、由黄石三中承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2008年6月16日，黄石三中（甲方）依据黄房2006拆字5号房屋拆迁许可证与詹小宝、案外人张佩焜（乙方）签订了一份《房屋拆迁安置补偿协议书》，协议约定：一、被拆迁房屋坐落于黄石市沿湖路211号，主体为砖混结构，评估建筑面积为155.92平方米，其中商铺面积为75.98平方米，住宅面积为79.94平方米。乙方选择货币补偿方式的，以评估面积为根据，住宅按每平方米79.94×1.2元补偿，合计266679.84元。乙方商铺门面甲方按1：1原地还建，还建的门面房证件由甲方办理。二、搬迁补助：1、搬迁补助费：选择货币补偿方式的一次性给予300元补偿；2、临时安置补助费：门面过渡期暂定为12个月，如超过约定期限，甲方按超过时间双倍支付临时安置补助费。门面安置补助费按每月每平方25元予以补助，每季度（3个月）支付一次门面过渡费。自搬出之日起计算。3、乙方电信、有线电视、电表、空调等拆装迁移费，根据有关部门规定，按如下标准给予一次性补偿。选择产权调换补偿方式的，水表、电表由拆迁人统一安装，不再另行给予补偿。水表：416元/表；电表：390元/表；电话移机：16元/部，凭电话账单；有线电视移装：300元/户，凭有线电视收费单；宽带移装：116元/户，凭宽带安装账单；空调移装：窗机50元/台，柜机、挂机100元/台，以上凭空调发票复印件。上述单据遗失的，经甲方核实确认后按上述标准补偿。4、其他补偿费：政策性补偿1638×2=3276元，装修补偿1328.96+2985.58=4314.54元，门面过渡费一个季度5698.5元，未评估仿瓷、铁门、厨房瓷砖等补偿5433元，积极配合签订合同补助10000元。本条以上补偿合计295401.88元。三、违约责任：1、甲方和乙方均应按照协议及时支付货币补偿款、差价款、装修补偿款、安置补助款等款项，否则，任何一方都应当按照未付款项向甲方承担同期银行贷款利息。2、签订协议后乙方不在规定时间内搬迁的，甲方有权按照每日50元的标准扣收乙方逾期搬迁违约金，并申请有关部门强制搬迁，乙方因此受到损失的，甲方概不负责。四、其他约定：1、本协议签订后，乙方应即将被拆迁房屋产权证、土地使用权证或者相关批准文件移交甲方，以便甲方办证。2、本协议签订后，乙方应当向甲方预留联系电话和地址，联系电话和地址发生变更的，乙方应当及时通知甲方，以备联络。3、产权调换房的办证费用由甲方承担。4、乙方应当自行妥善处理被拆迁房屋的租赁关系，甲方不再另行补偿房屋承租人。乙方未能妥善处理而影响搬迁的，应当根据本协议的约定承担违约责任。5、合同签订生效15日内付清补偿款，如甲方不能还门面按15000元/㎡，对乙方进行货币补偿，门面宽度4m，不低于原面积，超出部分乙方不补差价，门面证件按两户办理。2011年6月1日，黄石三中将还建的门面房交付给詹小宝，并于2011年12月5日办理了门牌证。詹小宝曾于2014年5月5日、2016年10月13日要求黄石三中办理房屋不动产权属证书。2010年7月6日，黄石三中取得建设工程规划许可证（建字第2010059号）。2015年2月28日，黄石市规划局向黄石三中送达了告知书，载明：“经核实地下停车场未按规划实施超建2018.13㎡，因此规划核实不合格，随后通知贵校予以整改，并完善相关规划手续。但至今没有结果，近期我局再次去现场核实实施情况：该项目审批地下停车场面积2813.04㎡，竣工实测面积4831.17㎡，实际实施停车功能面积608㎡，余4223.17㎡均为商业（中百超市）。经我局业务办公会决定：鉴于项目未按规划实施并且改变了使用功能，责令你校予以整改，尽快将商业恢复停车功能”。嗣后，因黄石三中一直未协助詹小宝办理房屋权属证书，故而成讼。经法院向案外人张佩焜释明利害关系，张佩焜放弃其参加诉讼的权利。一审法院认为，一、关于协助办理不动产权属证书的问题。根据双方的约定，黄石三中负有协助詹小宝办理不动产权属证书的义务，位于黄石市西塞山区陈家湾沿湖路736副10号的门面房于2011年6月1日交付给詹小宝，该门面房所有权转移至詹小宝。黄石三中至今未履行为詹小宝办理房屋所有权证书的义务，构成违约，故詹小宝要求黄石三中协助办理不动产权属登记的诉讼请求，法院予以支持。对詹小宝要求黄石三中承担税费的诉讼请求，因税费尚未发生，故法院不予支持，可待发生后另行主张。二、关于詹小宝要求黄石三中支付逾期办证违约损失的问题。根据《房屋拆迁安置补偿协议书》的约定，虽仅约定了由黄石三中为詹小宝办理房屋权属证书，未约定办理房屋所有权证书的时间及逾期办理的违约金，但黄石三中从交房至今长达数年，一直未协助詹小宝办理不动产登记，对詹小宝造成了损失，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，从詹小宝提起诉讼之日2017年1月17日起按年利率6%计算逾期办证违约金。三、关于詹小宝要求黄石三中返还多收电费及整改供电线路的问题。案件系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，电费及整改线路问题不属于案件审理范围，不予处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十三条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项之规定，判决：1、黄石三中于判决生效之日起十五日内协助詹小宝办理不动产权证（门牌号：西塞山区陈家湾沿湖路736副10号）；2、黄石三中从2017年1月17日起至行政机关核发登记在詹小宝名下的不动产权证之日止，以房价款303920元为基数，按年利率6%支付詹小宝逾期办证违约金；3、驳回詹小宝的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，黄石三中依据黄房2006拆字5号房屋拆迁许可证与詹小宝于2008年6月16日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。涉案的还建门面房于2011年6月1日交付给詹小宝，黄石三中至今未履行为詹小宝办理门面房证件的义务，存在合同约定的违约情形，应当承担相应的违约责任或赔偿损失责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房地产开发企业属于营利性法人，其根本目的就是为了营利，但涉案门面房并非商品房，而是黄石三中根据黄石市发改委《关于黄石三中校园改造建设项目核准的通知》批准进行立项，为公共利益对校园进行改造而将詹小宝原有的门面房拆除，就地按1：1面积还建的房屋，黄石三中并非房地产开发企业，对校园改造建设不是为了营利，本案无法“参照”或“类比”适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之相关规定，故詹小宝提出在赔偿损失的起算时间和损失计算标准上应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定的上诉理由不能成立，本院不予支持。黄石三中于2011年6月1日已将门面房交给詹小宝，且交付的门面房的建设工程质量已验收合格，詹小宝也一直在正常使用，即使门面房的相关证件没有及时办理，对詹小宝在行使处分权时造成障碍，但并没有影响詹小宝的占有、使用、收益的权利，故在《房屋拆迁安置补偿协议书》并未约定黄石三中负责办理门面房证件等手续的期限及逾期办理的违约金或损失情形下，一审法院考虑涉案门面房系为公共利益而拆迁还建的性质以及被拆迁人詹小宝的实际损失等情况，认定黄石三中应从詹小宝提起诉讼之日即2017年1月17日起按照年利率6%的标准支付逾期办证违约金或损失并无不当，本院予以确认。涉案门面房办证费用尚未发生，且黄石三中也没有明确表示不承担该部分费用，故一审判决认定待该部分办证费用发生后另行主张并无不妥，本院予以支持，詹小宝提出的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定基本事实清楚，审判程序合法，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3159元，由詹小宝负担。本判决为终审判决。审判长  王建明审判员  柴 卓审判员  乐 莉二〇一七年十二月十一日书记员  田 梦