北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第34015号原告北京盛泰物业管理有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇文化北街11号。法定代表人关钢，总经理。委托代理人王强，男，1970年10月9日出生，北京盛泰物业管理有限公司职员，住北京市平谷区。被告陈中铎，男，1963年10月7日出生。委托代理人李光艳，女，1964年11月3日出生，住北京市西城区。原告北京盛泰物业管理有限公司（以下简称盛泰公司）与被告陈中铎物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案受理，由代理审判员郑宇昕独任审判，于2015年12月8日公开开庭进行了审理。原告盛泰公司的委托代理人王强、被告陈中铎及其委托代理人李光艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盛泰公司诉称，原告现管理北京市西城区枣林前街119号城市之光大厦，陈中铎作为X室产权人，已无故拖欠物业费，原告虽多次催要，可是该业主至今没有交纳，已严重影响到了大厦的正常运转与服务。为了维护原告和大厦全体业主的合法权益，依据原告与北京市宣武区城市之光大厦物业管理委员会（以下简称管委会）签定的《物业服务合同》，依据中华人民共和国国务院[2003]379号《物业管理条例》、2006年1月1日起实行的《北京市物业服务收费管理办法》中的有关条款，起诉至法院。诉讼请求为判令被告向原告支付从2012年1月1日至2015年8月27日的物业费9385.21元及违约金3240.71元，合计12625.92元。原告盛泰公司向本院提交管委会成立资料、公告、会议纪要、组建业委会申请报告、《物业管理委托合同》、向西城区牛街办事处的报告（有关电梯、消防安全隐患）及情况介绍、宣公消限字【2008】第0093号通知书、会议纪要（关于解决电梯维修资金问题）、有关电梯大修改造的协议书、鉴定报告、电梯维保单位营业执照、维修许可证、电梯使用标志、消防器材销售维修协议书、消防公司营业执照、税务登记证、会员证书、同意安装饮水机业主签名、工程施工合同书（有关安装非可视对讲系统及监控系统）、报价清单、施工单位营业执照、催缴通知单四张、照片六张、水质检测报告、物业费构成明细予以证明。被告陈中铎辩称，原告主张的物业费期间我是北京市西城区枣林前街119号城市之光大厦X号房屋（以下简称涉案房屋）的产权人，2015年8月28日，涉案房屋的产权人变更为李光艳。不同意原告的诉讼请求。因为第一，小区业主委员会从未与原告签署过《物业服务管理委托合同》，双方不存在合同约定关系，也就谈不上合同纠纷；第二，原告提供的与小区管委会签订的《物业服务合同》，我从未知晓，且本小区从未存在该组织，该合同签署日期为2002年8月，其中委托管理期限为三年，至2004年10月31日止，早已过期长达十一年之久，且期间未继续履行其相关责任，同时其中对滞纳金无相关约定；第三，原告此前从未以任何方式向我进行过相关款项的催缴，证据材料中的催缴通知书从未以任何方式送达给我，其中部分诉讼请求已超过诉讼实效；第四，原告提出的诉讼请求事实不清，无事实服务的认定依据以及相应证据加以证明其提供了任何服务。被告陈中铎向本院提交房屋产权证、给北京市政府的一封信、就城市之光大厦存在的问题向相关部门的反映报告、照片18张、印章刻制证明予以证明。经本院庭审质证，当事人对盛泰公司提交的向西城区牛街办事处的报告（有关电梯、消防安全隐患）及情况介绍、宣公消限字【2008】第0093号通知书、会议纪要（关于解决电梯维修资金问题）、有关电梯大修改造的协议书、鉴定报告、电梯维保单位营业执照、维修许可证、消防器材销售维修协议书、消防公司营业执照、税务登记证、会员证书、同意安装饮水机业主签名、工程施工合同书（有关安装非可视对讲系统及监控系统）、报价清单、施工单位营业执照、照片六张、水质检测报告、物业费构成明细、陈中铎提交的房屋产权证、给北京市政府的一封信、就城市之光大厦存在的问题向相关部门的反映报告、照片18张、印章刻制证明的真实性未提出异议，本院予以确认。陈中铎对盛泰公司提交的管委会成立资料、公告、会议纪要、组建业委会申请报告、《物业管理委托合同》及缴费通知单的真实性不予认可。鉴于盛泰公司未出示管委会成立资料、公告、会议纪要、组建业委会申请报告、《物业管理委托合同》的证据原件，故本院对上述证据的真实性不予确认。盛泰公司提交缴费通知单以证明其向陈中铎进行物业催缴是连续的，但鉴于缴费通知单出于盛泰公司单方，上面并未有陈中铎签字确认，盛泰公司也未向本院出具能够证明陈中铎签收的其它证据佐证，故对缴费通知单的证明目的本院不予确认。经审理查明：涉案房屋的所有权人为陈中铎，2004年11月，陈中铎入住该房屋，2015年8月28日，涉案房屋所有权人变更为李光艳，涉案房屋的建筑面积为103.15平方米，涉案房屋所在区域的物业服务由盛泰公司负责，物业费收费标准为每建筑平方米每月2.1元。陈中铎未给付盛泰公司2012年1月1日至2015年8月27日的物业费。2004年11月至2011年12月的物业费，按照每建筑平方米每月2.1元的标准，陈中铎已向盛泰物业结清。审理中，双方就物业费收费依据及物业服务质量存在争议较大。针对收费依据，陈中铎不认可《物业管理委托合同》，陈中铎认为，即使存在该份合同，也早就失效；盛泰公司称2005年管委会终止到2012年成立业委会这段期间真是没有签订合同，但2012年成立业委会后，我们也和业委会积极协商签订合同，就收费价格没有谈成，但不代表没有事实合同。依据《北京市物业服务收费管理办法》，没有签订服务协议按照不高于现行标准收费，依据质价相符的原则，我们服务水平符合收费标准。针对电梯问题，盛泰公司称由于历史原因，大厦没有收齐公共维修资金，无法就电梯、消防等进行大修工作，我们也曾向相关部门反映，2012年，由开发商和盛泰公司出资、政府监管，聘请专业公司对电梯进行了大修，陈中铎称是因为电梯出现故障很久一直协商不了，业委会联系后由开发商垫资，2012年那次大修后，电梯是好了，但是那时两三年后又经常坏；针对消防问题，盛泰公司称其每年对消防进行年检，陈中铎称小区消防设施破破烂烂没有人管理，不知道是否年检，最近盛泰公司是在进行消防安检工作；针对小区环境问题，陈中铎出示小区环境照片作为证据，盛泰公司称政府出资70万元已经对小区墙面、地面进行了修整，环境问题需要业主与物业公司共同维护，及时与物业公司沟通，物业公司不能保证得到每个业主的满意，物业公司也在尽力做好小区环境卫生工作。上述事实，有盛泰公司提交的向西城区牛街办事处的报告、情况介绍、宣公消限字【2008】第0093号通知书、会议纪要、有关电梯大修改造的协议书、鉴定报告、电梯维保单位营业执照、维修许可证、消防器材销售维修协议书、消防公司营业执照、税务登记证、会员证书、同意安装饮水机业主签名、工程施工合同书、报价清单、施工单位营业执照、照片六张、水质检测报告、物业费构成明细、陈中铎提交的房屋产权证、给北京市政府的一封信、就城市之光大厦存在的问题向相关部门的反映报告、照片18张、印章刻制证明及当事人陈述意见在案佐证。本院认为：物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。虽然盛泰公司与陈中铎之间未签订物业委托服务合同，但陈中铎实际上获得了盛泰公司为其提供的物业服务，依据现有证据能够证明双方长期存在物业服务关系，故可以认定双方存在事实上的合同关系，陈中铎应向盛泰公司交纳相应的物业服务费用。盛泰公司主张违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。对于诉讼时效问题，盛泰公司提交的催缴通知单不足以证明其曾向陈中铎连续主张权利，故陈中铎主张盛泰公司部分诉求已超过诉讼时效的抗辩，本院予以采纳。鉴于物业服务的特点及交易习惯，本院认定物业费的交费方式为按年度交费，当年物业费交费的最后截止期限为当年的12月31日，故本院认定盛泰公司主张的2012年1月1日至2012年12月31日的物业费已经超过诉讼时效，对该部分诉讼请求本院不予支持。需要指出的是，创造良好、和谐的生活环境是物业公司和每一个业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在服务中在诸多方面尽心尽力努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合，物业公司与业主之间的关系既是服务与被服务的关系，又是相互依存的关系。如果业主拒绝交纳物业费，则会陷入欠费、服务下降、更大范围欠费、服务进一步恶化的恶性循环，如此下去，真正受到损害的则是业主的利益。当然物业公司亦应在服务过程中，加强与业主的沟通，努力在现有情况下提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系。业主提出的物业服务中的种种意见，既是对物业管理公司在今后工作中的督促和支持，也是对管理企业更好开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。另外，盛泰公司应积极主动与小区业委会沟通协商签订物业服务委托合同，以便更好的开展物业服务工作。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定之规定，判决如下：一、被告陈中铎于本判决生效后七日内给付原告北京盛泰物业管理有限公司二○一三年一月一日至二○一五年八月二十七日的物业费合计六千九百零三元七角三分；二、驳回原告北京盛泰物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告陈中铎未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十八元，由原告北京盛泰物业管理有限公司负担二十六元（已交纳），由被告陈中铎负担三十二元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  郑宇昕二〇一五年十二月十八日书 记 员  李晓丛