福建省连江县人民法院民 事 判 决 书（2015）连民初字第3278号原告刘榕冰，女，1971年5月5日出生，汉族，住福州市仓山区。委托代理人张宗良、陈龙飞，福建合立律师事务所律师。被告福建省时代华奥建设发展有限公司，住所地：福建省连江县贵安经济开发区科技楼。法定代表人严敏。委托代理人叶道明，福建瀛榕律师事务所律师。原告刘榕冰诉被告福建省时代华奥建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张宗良、陈龙飞、被告委托代理人叶道明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年5月15日签定《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买坐落于连江县房产，建筑面积为208.25平方米，商品房价款按套计算，总价款为3005233元。根据合同第八条第一款和《合同补充协议》第五条约定，房屋交付时间为2014年12月31日之前，房屋交付条件为“该商品房取得政府部门出具的该房屋的质量验收合格手续（即建设工程竣工验收备案表），即具备向买受人交房的条件”。合同第八条第二款约定：“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）按已付购房款的日0.0003%元违约金。”合同第九条第一项第二点约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知之日起90天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。”《合同补充协议》第五条第4款约定“乙方（即原告）逾期办理房屋交付手续，或因乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方（即被告）支付购房总额的万分之二作为违约金，且视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付乙方。”合同签订后，原告依约支付购房款3005233元，但交房时间到期后被告却未依约交房，经原告多次催告，未果。原告认为，双方约定的违约金偏低，且低于造成的损失。应调高的标准按照公平原则，参照被告若违约应支付给原告的违约的标准即日万分之二计算。为此，原告请求依法判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金（以原告已付购房款3005233元为本金，按每日万分之二从2015年1月1日起计至被告实际交付房屋之日止，现暂计至起诉之日止为74530元）；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，讼争房屋目前在加紧验收进度。正在做消防验收工作，现在还不能确定具体的交房时间。被告认为，1、商品房销售合同是双方当事人在平等自愿的情况下达成的，双方同意按第二种方法处理，并不违反法律行政法规的效力性规定，也不存在无效的格式合同，按已付购房款的日十万分之三支付违约金，双方对此明确约定。2、原告在商品房买卖合同第9条、第一项第二点、合同的第8条明确约定逾期交房的违约金。原告认为应按照合同补充协议的第5条第4款的约定即按日万分之二支付违约金，显然不符合双方合同约定。逾期交房和逾期付款是不同的性质的法律行为，制定不同的违约金标准，完全符合实际情况。3、原告要求调高到日万分之二，并没有举证其所谓的违约金标准偏低造成的损失。最高院关于商品房销售合同司法解释第16条规定，一方主张要求调整违约金的基础是实际损失，原告未举证给其造成的实际损失。因此不符合最高院关于可以调整违约金的数额的标准。原告提供如下证据：1、商品房买卖合同复印件，证明（1）、原告向被告购买本案讼争房屋的总价款为3005233元；（2）、合同房屋交付时间为2014年12月31日之前；（3）、根据合同第八条第二款约定，不论被告交付的商品房是否达到竣工验收和消防验收合格的法定交付条件，原告都得同意接收房屋，并按已付购房款的日0.0003%元计算违约金，该条款显然违反了法律禁止性规定，同时也免除了被告应当向原告提供符合法定交房条件商品房的责任、排除了原告有权要求被告交付符合法定交付条件商品房的主要权利，故该条款作为霸王条款，违反了法律禁止性规定，属无效的格式条款；（4）、被告应按补充协议第五条第四款约定即按已付款的每日万分之二向原告计付违约金。2、个人购房借款及担保合同复印件、按揭贷款发放（客户回单）凭证复印件、销售不动产统一发票复印件，证明（1）、原告依约向被告支付购房款3005233元；（2）、在贷款合同中的第3条明确贷款的年利率为7.205%，即日万分之2.0014，故合同约定的日万分之一的标准明显低于实际损失。3、福州市仓山区人民法院（2013）民初字第号民事判决书复印件、福州市中级人民法院（2014）民终字第号《民事判决书》复印件，证明本案《商品房买卖合同》第八条第二款第二项系无效的格式条款。被告质证意见：对证据1、2均无异议。对证据3的关联性、证明对象均有异议。判决书中原、被告与本案均无关联性，本案双方同意按第二种方式处理，非所谓的格式条款无效。被告未提供证据。本院对证据的分析认证：1、被告对证据1、2均无异议，本院予以确认。2、被告对证据3有异议，本院认为，该证据与本案无关联性，本院不予采信。根据上述确认的证据及原、被告的陈述，对本案主要事实认定如下：原告刘榕冰与被告福建省时代华奥建设发展有限公司于2013年5月15日签定《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买坐落于连江县房产，建筑面积为208.25平方米，商品房总价款为3005233元。根据合同第八条第一款和《合同补充协议》第五条约定，房屋交付时间为2014年12月31日前，房屋交付条件为“该商品房取得政府部门出具的该房屋的质量验收合格手续（即建设工程竣工验收备案表），即具备向买受人交房的条件”。合同第八条第二款约定：“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）按已付购房款的日0.003%元违约金。”合同第九条第一项第二点约定：“逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。”合同签订后，原告于2013年5月15日支付购房款1805233元。2013年5月27日，原告与恒丰银行股份有限公司福州分行签订《个人购房借款及担保合同》并通过恒丰银行按揭贷款形式向被告支付剩余房款人民币1200000元，贷款年利率为7.205%。交房时间到期后被告未依约交房，原告经催告无果诉至法院。综上事实，本院认为，原、被告于2013年5月15日签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，双方应遵守履行。被告至今未将商品房交付给原告使用，被告从2015年1月1日起已构成违约，应承担违约责任。原告主张双方约定的逾期交房违约金日万分之一过低，要求调整为按已付房款的每日万分之二从2015年1月1日起计至被告实际交付房屋之日止，计算违约金。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定的：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案原告于2013年5月27日向银行按揭贷款，年利率为7.205%（即利率约为日万分之2.001），该贷款利息即为原告的损失。当事人约定的违约金低于原告的损失，因此应予增加。同时考虑到此后，银行已多次下调利率，因此参考原告实际损失情况，依照公平合理原则，本院酌情认定被告逾期交房违约金调整为按每日万分之1.8计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告福建省时代华奥建设发展有限公司应在本判决生效之日起10日内向原告支付逾期交房违约金（按原告已付总购房款3005233元为基数，按每日万分之1.8标准计算，时间从2015年1月1日起至被告向原告交付符合约定条件的房屋之日止）。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1663元，减半收取831.5元，由被告负担（已由原告预交，被告应在本判决生效之日起10日内付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院审判员  曾沁二〇一五年十二月二十九日书记员  杨滨附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。