四川省南充市高坪区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1303民初2993号原告:重庆市康永物业管理有限公司。住所地重庆市沙坪坝区都市花园中路**号*幢*****号。法定代表人：姜建设，经理。委托诉讼代理人（特别授权）：祝继明，四川辽原律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳文泓，四川辽原律师事务所律师。被告：张均彩，女，1983年10月23日生，汉族，户籍地南充市顺庆区，现住南充市高坪区。原告重庆市康永物业管理有限公司（以下简称康永物业公司）诉被告张均彩物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告康永物业公司的委托诉讼代理人祝继明、欧阳文泓，被告张均彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康永物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物管费2871元（计算到2017年9月30日止），并从逾期之日起以欠款金额为基数按照日千分之三支付滞纳金至结清物管费用止；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2010年2月24日，被告购买了位于高坪区住宅房屋一套。被告在办理了上述房屋的交接手续并入住后，享受到了原告对新东豪园小区的物业管理服务。但迄今为止，被告未缴纳物业服务等各项费用计2871元。为维护原告的合法权益，诉至人民法院，请求依法裁判。被告答辩称，1、被告在购房时与原告签订了《前期物业服务协议》，此协议在业主大会成立时已终止。此后未与原告签订其他合同，因此与原告不存在合同关系；2、物业服务存在瑕疵，对业主的建议和意见不理不睬。包括未设立封闭式垃圾回收箱、消防通道停满私家车和电瓶车、二次供水箱未清理等；3、小区绿化带大量破坏，改造为停车位我们不知情，未经三分之二业主签字同意；4、物业公司收取物业费时没有开正规发票，可能存在偷漏税行为；5、物业公司收取滞纳金不合法，因为滞纳金具有法定性、强制性、惩罚性的特点，是由国家法律、法规规定的款项，物业公司与业主是平等的民事主体，物业公司无权设定滞纳金；6、要求物业公司公示物业费用收支情况、房屋维修基金收支情况、小区车位租金和广告位租金收入及流向等。经审理查明，被告张均彩系位于南充市高坪区房屋的业主,房屋面积为80.5平方米。2013年10月8日，南充市高坪区新东豪园业主委员会（甲方）与重庆市康永物业管理有限公司新东豪园服务处（乙方）签订《新东豪园物业管理服务合同》，甲方将新东豪园小区的物业管理委托乙方实施，合同约定了双方的权利、义务和责任。其中主要与本案有关的约定是：1、委托管理期限：2年。自2013年10月8日起至2015年10月7日止；2、委托管理事项：物业共用部位设施设备的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公用环境卫生的垃圾收集和清运；交通与车辆停放秩序的管理；负责向业主及物业使用人收取物业管理服务费、生活垃圾清运费；对业主及物业使用人违反业主公约的行为，有针对的采取批评、规劝、警告、制止和请示政府相关职能部门处理等；3、甲方审批物业维修专项资金的使用预算，监督物业共用部分、共用设施设备大中修、更新、改造的报告和竣工验收等；4、物业管理服务质量：业主及物业使用人对乙方的满意率达到90%；5、物业管理服务费的收取：住宅按建筑面积为多层（指6+1房屋）0.6元/平方米/月；高层电梯一楼0.7元/平方米/月、二层0.8元/平方米/月、3-5层0.9元/平方米/月、6层及以上1.0元/平方米/月；16-17栋一层0.8元/平方米/月、2-3层1.0元/平方米/月；生活垃圾费为6.5元/月；业主及物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每月3%交纳滞纳金。上述《新东豪园物业管理服务合同》签订后，乙方履行该合同提供物业管理服务。期满后，双方经协商一致，又签订了《新东豪园物业管理服务合同》（以下简称新合同），新合同的内容与原合同的内容基本一致，其中变更的有：1、委托管理期限：3年。自2015年12月2日起至2018年12月1日止；2、物业管理服务质量：业主及物业使用人对乙方的满意率达到80%以上；3、业主及物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之三加收违约金等。被告从2015年1月起至2017年9月30日止，共拖欠物业服务费2656.5元（80.5平方米×1.0元/平方米/月×33个月）、生活垃圾费214.5元（6.5元/月×33个月），计2871元。此款经原告张贴《物业服务费收缴通知书》等方式催收，被告以居住的小区物业服务存在瑕疵、小区绿化带改造为停车位未经其同意等为由拒绝缴纳。庭审中，原告明确了诉讼请求中滞纳金的金额为4572元，但系被告逾期未缴纳物业管理费的违约金。针对被告的抗辩事由，原告的说明是：《前期物业服务协议》期满后，未直接与被告签订合同是实，但与其居住的小区业主委员会签订了《新东豪园物业管理服务合同》，该合同的效力依法及于各位业主；小区绿化带改造为停车位是业主委员会的意见，由于该小区原设计的停车位只有约200个，而业主有1584户，现在停车位需要800个以上，是业主委员会不得已而为之，亦是为大多数业主服务；物业公司收取物业费时可以开具发票；物业公司是否公示物业费用收支情况等与本案没有关联。上述事实，有当事人的陈述、答辩状、身份信息、营业执照、商品房买卖合同、两份新东豪园物业管理服务合同、物业服务费收缴通知书、欠费明细表及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。…”之规定，就本案，在《前期物业服务协议》期满后，原告与被告居住的小区业主委员会先后两次签订的《新东豪园物业管理服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，系当事双方真实意思表示，合法有效，其效力对新东豪园小区每一位业主均具有约束力。合同签订后，原告在物业服务期限内向被告居住的小区提供了物业服务，被告亦享受到了物业服务，因此被告应当按照合同约定缴纳相应的物业管理费用。故原告要求被告支付拖欠的物业管理费2871元（包括生活垃圾费214.5元）的诉讼请求，理由充分、证据确实，本院予以支持。被告以不是合同当事人、物业服务存在瑕疵、小区绿化带改造为停车位不知情等为由拒缴物业管理费予以抗辩，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告认为原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以向人民法院另行主张，但以此为由拒缴物业管理费没有合同或法律依据，故对被告的抗辩理由，本院不予采纳。关于原告要求被告支付滞纳金4572元的诉讼请求，庭审中原告认可该滞纳金系被告逾期未缴纳物业管理费的违约金，本院认可其性质为违约金。鉴于被告存在逾期未缴款的事实，应当承担违约责任。依据合同约定，无论是按每月3%、还是每日千分之三计算，换算成人们熟知的年利率应为36%或108%，显然原告主张的违约金过高，可以适当调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案被告拖欠物业管理费的时间较长，结合本院审理的原告诉其他业主的物业服务合同纠纷案，原告的物业服务存在一定的瑕疵，故本院酌定原告主张的违约金调减为300元较为适宜。需要指出的是，物业管理服务公司与小区业主之间的关系既是服务与被服务的关系，又是相互依存的关系，其主要职责不是管理，而是服务。创造良好、祥和的生活环境是物业公司和每一个业主的共同愿望，该愿望的实现，一方面需要物业公司在服务等诸多方面尽心尽责提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合，只有在业主按约缴纳物业管理费的情况下，物业公司才可能提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约。物业服务是一种带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，基于物业服务的这一特性，致使物业公司的服务难免会出现一些问题，导致业主对其服务的不满意而拒不缴纳物业管理费，双方之间的矛盾由此产生。一般情况下，只要物业公司按照约定提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主均应当支付相应的物业费。当然，物业公司在服务的过程中，应当加强与业主的沟通，努力在现有的条件下提高自己的服务质量，改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，尽量取得业主的理解与包容。对诸如房屋质量瑕疵问题、家中财物安全问题、业主间相邻关系问题以及业主提出的建议和意见，物业公司要依法依约做好收集、解释、答复和处理。否则，将造成拒缴物业费和降低服务质量的恶性循环，不仅不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已缴物业费业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。综上所述，为维护社会正常的生活秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张均彩在本判决生效之日起十日内支付原告重庆市康永物业管理有限公司的物业管理费2871元；二、被告张均彩在本判决生效之日起十日内支付原告重庆市康永物业管理有限公司的违约金300元；三、驳回原告重庆市康永物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决在指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张均彩负担。本判决为终审判决。审判员  刘金权二〇一七年十二月二十日书记员  刘谕栗