云南省姚安县人民法院民 事 判 决 书(2017)云2325民初489号原告：尚翠珍，女，汉族，1952年11月23日生，中专文化，退休干部，住楚雄市。委托诉讼代理人：杨家孟，男，彝族，1945年9月6日生，大专文化，退休干部，住楚雄市，代理权限：特别授权代理。（系尚翠珍之夫）原告：杨家孟，男，彝族，1945年9月6日文化，退休干部，住楚雄市。楚雄市，被告：邵远忠，男，汉族，1966年4月21日生，大专文化，公务员，住姚安县。委托诉讼代理人：刘加祥，云南滇楚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告尚翠珍、杨家孟诉被告邵远忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年8月9日公开开庭审理了此案，原告兼尚翠珍委托代理人杨家孟、被告邵远忠及其委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告尚翠珍及杨家孟向本院提出诉讼请求：一、确认和宣告三份协议（《房屋买卖协议》、涂改过的《房屋买卖协议》、伪造的《土地使用权（房屋）买卖协议》）无效；二、由被告支付住房费（租金）54500元；三、由被告支付违约金10000元；四、由原告返还被告房屋预付款56000元；五、由被告返还原告位于姚安县县委会院内2幢3单元3－1号住房一套。其事实与理由：2008年5月9日，原告杨家孟在未经房屋共有人尚翠珍同意和亲自实施的情况下，与被告邵远忠签订了房屋买卖协议，将姚安县委机关内的2幢1单元3－1号住房一套（63.23㎡）以67000元卖给被告，被告支付了首付款56000元后，杨家孟将此套房屋的房产证拿给被告的同时，误将二原告所有的另外位于栋川镇环城南路南门街口的房屋土地使用权证当作该房屋的土地使用权证拿给了被告，被告从2008年5月起在该房屋居住至今。到现在为止，原告尚翠珍认为，涉案房屋的买卖行为未经本人同意，侵犯了自己的合法权益，该房屋买卖协议无效。县委办公室认为：该房屋和土地属统一规划管理的用房用地，限制买卖，不准办理过户，至今仍未过户。被告则以房屋质量有问题，拒付尾款11000元。原告认为，被告8年来未付尾款己严重违约，要求解除合同，收回买卖的房屋(包括房产证和误给被告的土地使用证)。被告以涂改“买卖房屋协议”的非法手段将位于栋川镇环城南路南门街口的房屋土地使用权证过户到自己名下，故该协议应认定无效，被告在该房屋中居住了109个月，应支付我租金54500元，由原告返还被告的住房首付款56000元。根据上述事实，依据《民法通则》第55条第二项、第58条第三项和第四项、第106条第二款、第75条第二款、第92条、最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见78条规定，请法院依法判决支持我的诉讼请求。被告辩称，请法院依法驳回原告杨家孟、尚翠珍的诉讼请求，并确认本案所争议的房屋土地权属归我享有。其事实和理由：一、因该房屋涉棚户区改造，有关部门己确认本案争议的房屋产权属我享有。2017年5月22日，姚安县建设局房管股出具证明，坐落于户主为邵远忠，该户于2008年5月9日按双方签订的房屋买卖协议接管房屋并居住至今，在此期间除房屋未过户以外，其他相关手续己办理完毕。县不动产管理中心证明该房屋依法归邵远忠所有。2017年7月5日，姚安县委办公室出具证明证实，该房屋实际居住人为邵远忠，自2008年5月9日居住至今。2015年12月8日，该房屋己经签订了棚改征收安置补偿协议，并进行了装修评估。2016年11月25日，姚安县地税局对邵远忠征收了该房屋交易税。二、杨家孟、尚翠珍于2008年5月9日将其在姚安县委会2幢1单元301室住房一套（63.23㎡），房屋所有权证号为[姚房权证栋川镇字第（1999）0843号]，以及坐落于姚安县砖木结构房屋一层两格及简易房屋一格[姚国用（1999）字第1417号]，以67000元的价格出卖给我，我己在姚安县委会2幢1单元301室居住了9年多，环城南路砖木结构房屋一层两格及简易房屋我己在2012年1月12日依法将土地使用证过户到我名下，取得其使用权面积50.9㎡。在办理过程中，因出让人杨家孟家需缴纳土地出让金11000元，杨家孟说要我代他垫交后，用此款作抵我还应给付他购房尾款11000元。三、2014年2月26日，原告杨家孟、尚翠珍在明知坐落于环城南路砖木结构房屋一层两格及简易房己卖给我的情况下，再次将此房屋卖给章正柏、任琼芳，从而引发诉讼纠纷，后经你院审理后作出（2015）姚民初字第347号民事判决书，判决解除杨家孟、尚翠珍与章正柏、任琼芳于2014年2月26日签订的《房屋买卖合同》，并由杨家孟、尚翠珍返还章正柏、任琼芳购房款98111元，支付违约金30000元，赔偿接收房屋转让费20731元。杨家孟、尚翠珍不服，提起上诉，经楚雄州中级人民法院审理后作出（2016）云23民终92号判决书，判决驳回上诉，维持原判。四、楚雄州中级人民法院（2016）云23民终92号判决书维持了（2015）姚民初字第347号民事判决书，说明该判决是生效的，具有法律效力。该判决认定了杨家孟、尚翠珍于2008年5月9日将其在姚安县委会2幢1单元301室住房一套出卖给我时，将坐落于姚安县砖木结构房屋一层两格及简易房屋一格[姚国用（1999）字第1417号]，土地使用面积48.78㎡出卖给我，我于2012年1月12日依法将土地使用证过户到我名下。五、该案原本我是要提起反诉，请求判决杨家孟、尚翠珍履行双方方签订的协议，协助、配合我办理房地产过户变更登记手续，但鉴于栋川镇环城南路砖木结构房屋一层两格及简易房屋一格己被拆除，姚安县委会2幢1单元301室己处于棚改状态，有关部门不可能再办理过户手续，反诉己无实际意义。六、原告杨家孟、尚翠珍将上述房产卖给我，双方是在平等、自愿、协商一致并且在他全家人参与的情况下，才签订了《房屋买卖协议》、《土地使用权房屋买卖协议》，该协议是合法有效的，不存在尚翠珍不知情的情况，我也不存在任何欺诈行为，如他认为我提供的协议属伪造，那么请他拿出双方所签订的原件。七、原告杨家孟、尚翠珍违反了《民法通则》第四条“诚实信用”原则，请法院依法驳回其诉讼请求，并确认本案争议的房屋土地权属归邵远忠享有。原告针对自己的主张向法庭提交了以下证据材料：1、2008年5月9日签订的甲方为杨家孟，乙方为邵远忠的房屋买卖协议复印件一份，其主要内容为“坐落在姚安县委会2幢1单元3－1号住房一套，[建筑面积63.23平方米，房屋所有权证号（1999）0843号，土地使用证号（2000）0873号]”，欲证明原告杨家孟与被告邵远忠所签订的真正买卖协议；2、2008年5月9日签订的甲方为杨家孟，乙方为邵远忠的房屋买卖协议复印件一份，其主要内容为“坐落在姚安县委会2幢1单元3－1号住房一套，[建筑面积63.23平方米，房屋所有权证号（1999）0843号，土地使用证号（1999）1417号]”，该协议第一项中姚安县委会2幢1单元3－1号住房面积、房屋所有权证号、土地使用证号均为手工填写，欲证明该协议为被告邵远忠涂改过的协议,该协议无效；3、2008年5月9日签订的甲方为杨家孟，乙方为邵远忠的土地使用权（房屋）买卖协议复印件一份，其主要内容为“坐落在姚安县委会2幢1单元3－1号住房一套，[房屋所有权证号（1999）0843号，土地使用证号（2000）0873号]，土地1宗土地使用证号：姚国用（1999）第1417号一起出卖给乙方”，欲证明该协议与上述涂改过的协议一致，只是将手写部分改为打印版，该协议无效；4、变更申请复印件一份、土地登记申请书复印件一份，欲证明被告已将栋川镇环城南路砖木结构房屋一层两格及简易房屋一格[姚国用（1999）字第1417号]土地使用权变更为邵远忠享有；5、（2016）云23民终92号《民事判决书》一份，欲证明二审法院否认了杨家孟一房二卖的事实；6、原告杨家孟2008年5月9日出具的收条复印件一份，欲证明被告邵远忠支付购房款56000元的事实；7、姚房栋川镇共字第（1999）0843－1号房屋共有权证原件、姚房栋川镇共字（1999）1307－1号房屋共有权证原件、姚国用（2000）字第F0873号国有土地使用权证原件、姚房权证栋川镇字第（1999）1307号房屋所有权证原件，欲证明栋川镇府前街91号姚安县委会内2幢1单元301室住房及坐落于姚安县砖木结构房屋一层两格房屋属尚翠珍和杨家孟共有。经质证，被告邵远忠对5、6、7组证据材料无异议，对其他证据材料有异议。对被告无异议的第5、6、7组证据材料本院予以采信。被告认为原告提交的1、2、3、4组证据材料均为复印件，对该证据材料的“三性”均不予认可。本院认为，原告提供的第１、2、3组证据材料即三份买卖协议，已经生效的楚雄彝族自治州中级人民法院（2016）云23民终92号《民事判决书》中对上述三份协议均作了以下分析认定，“第一份《房屋买卖协议》约定买卖内容为：‘坐落在姚安县委会2幢1单元3－1号住房一套，[建筑面积63.23平方米，房屋所有权证号（1999）0843号，土地使用证号（2000）0873号]’；第二份《房屋买卖协议》因买卖内容为事后手工改写，不能认定真实性，不予采信；第三份即《土地使用权（房屋）买卖协议》约定买卖内容为：‘坐落于姚安县委会2幢1单元3－1号住房一套[房屋所有权证号：（1999）0843号]，土地1宗土地使用证号：姚国用（1999）第1417号一起出卖给乙方’。即使邵远忠主张该《土地使用权（房屋）买卖协议》为真，首先，该协议内容中并没有出卖环城南路（南街口）房屋内容；其次，在同一个合同中出卖两套房屋（包括两块土地）、以及两宗房屋和土地共计价款不管是25000元或56000元或67000元，按一般市场价均无合理性；再次，邵远忠‘购买’后从未对环城南路的房屋和土地行使过管理权，也不符合常理。现杨家孟执有县委会房屋的土地使用权证、环城南路的房屋所有权证，邵远忠执有县委会房屋所有权证和环城南路的土地使用权证，更和交易习惯及双方约定的交易条件相矛盾。另外，按文义理解，《土地使用权（房屋）买卖协议》约定出卖的仅是位于县委的房屋一套和环城南路的土地一宗，如此，既违反《物权法》建设用地使用权随建筑物一并处分的规定也不符合双方的主张。”故本院以上述分析认定结果作为本案认定事实的有效证据。对被告有异议的第4组证据材料，因与本案无关联性，本院不作评判。被告针对自己的抗辩提供了以下证据材料：1、姚安县城乡建设局出具的证明、姚安县县委办公室出具的棚改房屋居住证明、姚安县2015年城市棚户区改造房屋征收安置补偿协议、装修评估明细表，欲证明原告杨家孟于2008年5月9日将姚安县委会2幢1单元3－1号住房卖给了被告邵远忠，邵远忠从2008年5月9日在此居住至今，邵远忠于2015年12月8日与相关部门签订棚改征收安置补偿协议，并且进行了装修评估；2、姚安县地税局房屋交易缴税通知单、缴税发票，欲证明姚安县地税局向邵远忠征收了姚安县委会2幢1单元3－1号房屋交易税；3、2008年5月9日与原告杨家孟签订的房屋买卖协议原件（该协议第一项中姚安县委会2幢1单元3－1号住房面积、房屋所有权证号、土地使用证号均为手工填写，原告杨家孟提供的复印件内容与该协议一致）、土地使用权（房屋）买卖协议原件（原告杨家孟提供的复印件内容与该协议一致）、环城南路南街口房屋现状图，欲证明原告杨家孟于2008年5月9日将姚安县委会2幢1单元3－1号房屋及坐落于姚安县砖木结构房屋一层两格及简易房屋一格[姚国用（1999）字第1417号]以67000元卖给了被告邵远忠；4、杨家孟出具给邵远忠收到购房款56000元的收据一张，欲证明邵远忠于合同签订当日支付的购房款；5、姚国用（2012）第1417号《土地使用证》、交税收据3张，欲证明2012年1月12日被告邵远忠办理了姚安县砖木结构房屋一层两格及简易房屋一格的土地变更转移手续，并缴纳了11000元的税费；6、（2015）姚民初字第347号判决书、（2016）云23民终92号《民事判决书》各一份，欲证明原告杨家孟、尚翠珍在明知坐落于环城南路砖木结构房屋一层两格及简易房己卖给邵远忠的情况下，再次将此房屋卖给章正柏、任琼芳，从而引发诉讼纠纷，经本院审理后作出（2015）姚民初字第347号民事判决书，判决解除杨家孟、尚翠珍与章正柏、任琼芳签订的《房屋买卖合同》，并由杨家孟、尚翠珍承担相关违约责任和赔偿责任；7、2016年5月9日楚雄州中级人民法院回复邵远忠的函、材料清单，欲证明邵远忠不服（2016）云23民终92号《民事判决书》申请再审未准。经质证，原告对第4组证据材料无异议，本院予以采信。原告对其他证据材料有异议，认为第1组证据材料城建局出具的证明违反法定程序，只能证明居住人是被告，不能证明所有人是被告，认为安置补偿协议也违反法定程序、对装修评估明细表不予认可，该明细表中的户主应该是两原告；原告认为第2组证据材料中的缴税通知单、缴税发票都是在诉讼期间开出的，违反法律规定，不予认可；原告认为第3组证据材料中《房屋买卖协议》是自己所签，但被告涂改过土地使用证号，修改的部分是无效的，没有涂改的部分是真实的。土地使用权（房屋）买卖协议第一页是被告伪造的，房屋价款25000元也是被告自己改的，该协议无效；原告认为第5组证据材料中姚国用（2012）第1417号《土地使用证》是被告欺骗办理的、交税收据是被告的违法行为所获得的，与本案无关；原告对第6组证据材料的真实性无异议，但认为不能证明待证事实；原告认为第7组证据材料没有证明内容，没有证据效力。本院认为，被告提交的第1组证据材料属公文书证，其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；被告提交的第2组证据材料属国家税务机关开具的正式发票和缴税通知单，其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；被告提交的第3组证据材料中，原告提交的协议复印件内容与被告所提交的二份协议原件一致，已生效的楚雄彝族自治州中级人民法院（2016）云23民终92号《民事判决书》中对二份协议均作了分析认定，故本院以该判决分析认定结果作为本案认定事实的有效证据。对于环城南路南街口房屋现状图，因与本案无关联性，本院不作评判；对被告提交的第5组证据材料，其来源合法，内容客观真实，本院予以采信；被告提交的第6组证据材料，是人民法院生效的法律文书，与此案具有关联性，本院作为认定本案事实的有效证据；对被告提交的第7组证据材料，本院认为与本案无关联性，本院不予评判。本院经审理认定事实如下：2008年5月9日，原告杨家孟与被告邵远忠签订了一份主要内容为“坐落在姚安县委会2幢1单元3－1号住房一套，[建筑面积63.23平方米，房屋所有权证号（1999）0843号，土地使用证号（2000）0873号]”的《房屋买卖协议》，约定杨家孟将姚安县委机关内的2幢1单元3－1号住房一套（63.23㎡）以67000元卖给邵远忠。被告邵远忠于合同签订当日付给原告杨家孟购房款56000元后，原告杨家孟将上述姚安县委机关内的2幢1单元3－1号住房交给被告邵远忠管理使用至今，但该房屋一直未办理过户手续，现原告杨家孟以其共有人尚翠珍未同意出卖该房屋，未在《房屋买卖协议》上签字，该协议无效为由向本院提起诉讼。被告邵远忠则认为2008年5月9日原告杨家孟与其签订的房屋买卖协议、土地使用权（房屋）买卖协议中已约定，原告将姚安县委机关内的2幢1单元3－1号住房出卖给自己的同时，也将坐落于环城南路砖木结构房屋一层两格出卖给了自己，并向法庭提交了主要内容为“坐落在姚安县委会2幢1单元3－1号住房一套，[建筑面积63.23平方米，房屋所有权证号（1999）0843号，土地使用证号（1999）1417号]”的《房屋买卖协议》（该内容中房屋面积、房屋所有权证号和土地使用证号为手工填写），以及内容为“坐落在姚安县委会2幢1单元3－1号住房一套，[房屋所有权证号（1999）0843号，土地使用证号（2000）0873号]，土地1宗土地使用证号：姚国用（1999）第1417号一起出卖给乙方”的《土地使用权（房屋）买卖协议》。原告杨家孟则认为上以两份协议是被告邵远忠自己涂改、修改后制作的，请求法院认定无效。已生效的楚雄彝族自治州中级人民法院（2016）云23民终92号《民事判决书》认为本院（2015）姚民初字第347号民事判决书认定“杨家孟、尚翠珍在出卖其位于姚安县委会2幢1单元3-1号住房一套(建筑面积63.23平方米，房屋所有权证号；姚房权证栋川镇第(1999)0843号、土地使用证号：姚国用(1999)字第1417号时，将其坐落于姚安县口）砖木结构房屋二格及简易房屋一格的土地即姚国用(1999)字第1417号土地（使用面积48.78平方出卖给邵远忠所有”的事实错误，杨家孟、尚翠珍上诉提出原判认定“杨家孟在出卖位于姚安县委的住房一套时将位于环城南路的土地出卖给邵远忠”的事实错误的上诉理由成立。另查明，现土地使用权证号为姚国用（2012）第1417号的曾坐落于环城南路砖木结构房屋一层两格土地使用权已过户到被告邵远忠名下。本院认为，根据我国《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”原告杨家孟与被告邵远忠于2008年5月9日所签订且楚雄彝族自治州中级人民法院（2016）云23民终92号《民事判决书》已认定的第一份《房屋买卖协议》是双方在平等自愿的基础上达成的协议，该协议不违反相关法律规定及未损害国家利益和社会公共利益,该协议合法有效，对原、被告双方均具有约束力。在原告杨家孟签订合同并将房屋实际交付被告邵远忠居住近9年后，现原告尚翠珍以其共有人未在合同上签字，该买卖合同无效为由提起诉讼。本院认为，最高人民法院《关于适用〈中华人民共合国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。本案中，原告尚翠珍与杨家孟系夫妻关系，一直以来均长期共同生活，应当知悉买卖房屋的事实，在其夫杨家孟与被告邵远忠签订卖房协议后，将原先一起共同居住的房子交付给邵远忠居住至今，现又以未经自己同意为由认定买卖协议无效，以此对抗善意第三人，其行为与上述法律规定相悖，该理由本院不予采纳，故原告尚翠珍、杨家孟要求确认该协议无效，由被告邵远忠支付住房费（租金）54500元、支付违约金10000元，并返还原告位于姚安县县委会院内2幢3单元3－1号住房，由原告返还被告房屋预付款56000元的请求本院不予支持。对原告尚翠珍、杨家孟要求确认涂改过的《房屋买卖协议》、伪造的《土地使用权（房屋）买卖协议》无效的诉讼请求，因该协议所涉及的诉讼标的是栋川镇环城南路南门街口砖木结构的简易房屋，原告的该请求涉及另一诉讼标的的法律关系，本院不宜在本案中处理，双方当事人可通过其他合法途径解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共合国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定，判决如下：驳回原告尚翠珍、杨家孟的诉讼请求。案件受理费1200元由原告尚翠珍、杨家孟共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李家友审 判 员  卢学荣人民陪审员  刘学书二〇一七年十二月十二日书 记 员  周婷婷