广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）河中法民一终字第717号上诉人（原审原告）：欧阳峰，男，汉族。委托代理人：黄小艳，广东粤冠律师事务所律师。委托代理人：沈旺玲，广东粤冠律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：江国荣，男，汉族。委托代理人：刘志忠，广东鸣智律师事务所律师。上诉人欧阳峰因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省河源市源城区法院（2015）河城法民一初字第380号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院认为，本案的争议焦点为：房屋租赁合同是否已经解除及被告是否存在违约行为。被告认为原告拒不缴纳租金的违约行为而导致双方解除了合同，且双方也到物业管理处就解除合同关系事宜进行了核实清算。原告则认为此时店铺还处于承租状态，原告在寻租的过程中，通过银行转账的方式支付了2014年11月和12月的租金共计24000元，被告在原告寻租过程中私自将店铺上锁，并出租给他人属于违约行为。但对于被告提供的物业管理处证明（2015年5月6日出具）及水电费卡、钥匙等证��，原告却拒不质证。截至开庭时，涉案商铺并没有出租出去，但已腾空。综上，本院认为，原告所称商铺已被出租的陈述与事实不符，结合被告提供的证据及查明的事实，应认定双方已自愿解除了房屋租赁合同，原告主张被告存在擅自出租的违约行为，证据不足，不予采纳。因双方已自愿解除合同，被告不存在违约行为，故对于原告主张的装修损失费、违约金、其他损失请求，本院不予支持，对于原告主张的36000元押金，庭审中原告已确认被告退还的36000元为押金。因被告已返还了36000元的押金，故对于原告要求返还押金的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告欧阳峰的诉讼请求。本案诉讼费7095元，由原告欧阳峰负担。上诉人欧阳峰不服原审判决，上诉请求：1、判决被上诉人赔偿上诉人装修损失费330000元；2、判决被上诉人支付上诉人违约金101368元；3、判决被上诉人返还上诉人押金36000元；4、判决被上诉人赔偿上诉人其他损失（包括聘请律师费）10000元；5、本案诉讼费由被上诉人承担。主要理由：（一）上诉人、被上诉人签订的合同合法有效，被上诉人违约事实清楚，证据充分。上诉人、被上诉人双方订立房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，任何一方都应全面履约，否则，将承担相应的责任。根据合同的约定：被上诉人将位于河源市兴源东路2-6号的房屋2间（使用面积一楼160平方米、二楼152平方米）出租给上诉人，从事服饰专卖经营。租赁期限为10年，自2010年5月1日至2020年4月30日，双方约定2010年4月1日至30日为上���人的装修期，被上诉人免收上诉人装修期的租金。租赁房屋的租金前五年为每月12000元，第六年为每月13200元，第七年为每月15180月，第八、九、十年为每月16698元，按月支付，支付日期为每月的十日前；转让费10万元，押金36000元，押金在合同期满乙方（上诉人）交房后甲方（被上诉人）退还给乙方。合同中就违约责任也作了明确的约定：在承租期内，甲方（被上诉人）提前收回房屋的，应向乙方（上诉人）支付剩余租期之租金总和的违约金，另外赔付60万元的装修费。合同签订后，上诉人于2010年4月1日以银行转账方式向被上诉人支付了转让费10万元，同年4月2日支付了押金36000元，被上诉人于4月2日出具了相关的收款收据。以上合同的约定是双方意思的真实反映，并没有违反法律规定的情形，属合法有效的合同。2014年11月6日，上诉人因经营转型，规模需要扩大，现租赁的门面太小，于是与被上诉人协商，想将现有店铺转租，被上诉人同意上诉人的转租要求，并答应协助上诉人办理相关的转租事宜。上诉人在寻求转租过程中，分两次向被上诉人支付了11月、12份的房屋租金共24000元。被上诉人在上诉人寻求转租过程中，私自将上诉人承租的店铺锁了，未经上诉人同意，被上诉人将上诉人承租的店铺于2014年11月23日出租给船塘的李姓老板做典当行。上诉人向被上诉人要求不得转租，继续由自己承租，但被上诉人以该店已经出租为由，拒绝了上诉人的要求。被上诉人的行为，以违反了法律的相关规定，不仅严重侵害了上诉人的合法权利，也给上诉人造成了重大的经济损失。上诉人就上述事实，已向法庭提交了充分的证据予以证明，因此，被上诉人违约事实清楚。（二）被上诉人在一审开庭审理后提交的部分证据，已超过举证期限，上��人不予质证符合法律的规定；一审法院根据没有经过质证的证据认定双方的租赁关系已解除，该认定是错误的。本案一审过程中，被上诉人没有在法定的举证期限内举证，其部分证据是在庭审结束后提交的，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一款“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。”的规定，本案被上诉一审期间并没有什么特别的原因而不能完成举证，因此被上诉人的举证期限最迟也不能超过开庭庭审时间，但本案中，被上诉人的部分证据却在开庭审理后才提交。而《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第二款也明确规定：“对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。”根据该条文的规定，人民法院对被上诉人一审期间在开庭审理后提交的证据应不组织质证，而上诉人不同意对被上诉人庭审后提交的证据质证是完全是遵循法律的规定，上诉人的行为并没有违反法律的规定。本案中，一审法院根据没有经过质证的证据来认定双方的租赁关系已解除，一审法院的认定是没有事实依据的。综上所述，一审法院判决错误，依法应予撤销。上诉人为维护自身的合法权利，特向提起上诉，恳请支持。被上诉人江国荣答辩称：（一）上诉人与被上诉人所签订的《房屋租赁合同》已因上诉人违约而解除。现上诉人要求被上诉人赔偿其装修损失费330000元，支付违约金101368元和返还其押金36000元，没有事实和法律依据。1、《房屋租赁合同》第三条规定：房屋租赁期限为10年，自2010年5月1日起至2020年4月30日止，2014年10月24日至25日，上诉人将店铺内的货物清空。同年11月4日提出解除合同，被上诉人当时考虑到房屋租赁期限未至，就不同意上诉人解除合同的要求。但上诉人开始拒绝支付2014年11月份的租金。直至同年11月19日，被上诉人见上诉人已经不按照合同约定支付租金，为避免自己的损失扩大，被上诉人才答应与上诉人解除租赁合同。当天，上诉人就将店铺钥匙、电费卡和水费卡退还给被上诉人，并就店铺的水费和电费进行了清算，双方也到碧海名居的物业管理处，由上诉人结清了物业管理费。因上诉人违约导致合同解除，被上诉人开始不同意退还上诉人在签订合同时所交付的押金，但是，上诉人再三请求，被上诉人才同意退回押金15000元，其余21000元不予退还，上诉人也同意被上诉人退回其押金15000元，当天上诉人用手机发给被上诉人一个工商银行的账户，要求被上诉人将退回的押金汇入该账户。另外，根据《最高人民法院���于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：因承租人违约合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。因此，上诉人要求赔偿其装修损失330000元，没有法律依据。2、根据《房屋租赁合同》第四条：房屋租金分月支付，支付的日期为每月十号前支付当月的租金，自从上诉人在2014年11月4日提出解除合同后，上诉人就开始拒绝按照合同约定支付租金直至因上诉人违约导致双方解除合同后，明知被上诉人已经准备将房屋租赁给他人时，上诉人为达到索赔目的，分别在2014年12月3日和2015年1月10日以支付2014午11月和12月的房屋租金为由将款汇入被上诉人账户。被上诉人也当即将上述两笔款项返还给上诉人。根据以上事实，被上诉人认为，解除合同是因上诉人违约所导致，并非被上诉人单方提前收回房屋��解除合同。由此可见，双方在履行合同过程中，存在违约行为的是上诉人。因此，上诉人以被上诉人在履行合同中存在违约行为为由，要求赔偿其装修损失费，支付违约金以及全额退回押金，是没有法律依据的。（二）上诉人要求赔偿其聘请律师的代理费10000元，没有法律依据。（三）被上诉人在一审开庭后向法庭提供的证据包括租房屋的水电费卡、房屋钥匙及重新补正的河源市源建物业管理有限公司证明。上述证据中，上诉人租赁房屋的水电费卡及房屋钥匙是原审合议庭根据案情需要，为弄清本案事实，在开庭期间要求被上诉人在庭后提交的。另一份证据河源市源建物业管理有限公司在2015年5月4日出具的证明，因证明内容中的“前”被更改为“解除”。而上诉人对此提出异议。被上诉人也是按原审合议庭的要求请出具证明的单位补正后再提交给法庭的。上述三份证据在被上诉人提交给法庭后，原审法院曾通知上诉人就上述三份证据进行质证，但上诉人却拒绝质证。因此，原审法院根据案情需要，要求被上诉人提交相关证据及补正有瑕疵的证据，并不违反法律规定。况且，在一审庭审时，上诉人也都承认其在2014年11月19日已将租赁房屋的水电费卡和钥匙交回给被上诉人，以及双方一起到河源市源建物业管理有限公司，由上诉人结清其租赁房屋期间的物业管理费的事实。由此可见，被上诉人在一审庭后提交的上述三项证据，并不影响原审法院对本案事实的认定。综上所述，请求人民法院依据有关事实和法律，判决驳回上诉人的上诉请求，维持原判。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：双方当事人签订的房屋租赁合同是否由被上诉人���国荣违约解除，应否由被上诉人江国荣赔偿装修损失费、违约金、其他损失（包括律师费），并返还押金给上诉人欧阳峰。根据双方的诉辩意见，本院针对争议的焦点作如下分析与认定：本案中，被上诉人江国荣于一审提供了欧阳峰发给江国荣的银行账户信息以及河源市源建物业管理有限公司出具的《证明》，且河源市源建物业管理有限公司的工作人员杨明珠出庭作证，已经证实了双方当事人于2014年11月解除了房屋租赁合同。根据双方当事人共同到河源市源建物业管理有限公司办理物业管理费结算，且上诉人欧阳峰自2014年12月开始就未再缴交物业管理费的事实，本院认定双方当事人就房屋租赁合同履行至2014年11月底达成了一致意见，属于协商解除合同。因此，上诉人欧阳峰主张被上诉人江国荣违约解除了房屋租赁合同，应赔偿装修损失费、违约金、其他损失（包括律师费），依据不足，理由不能成立，本院不予支持。至于上诉人欧阳峰支付给被上诉人江国荣的押金36000元，双方未在房屋租赁合同中约定合同提前解除时如何处理，也未在协商解除合同时就押金是否退回及退回的数额达成一致的意见，根据房屋租赁的交易习惯应由被上诉人江国荣予以退回。另外，虽然双方当事人协商一致房屋租赁合同履行至2014年11月底，但对于上诉人欧阳峰继续支付的2014年11月份及12月份的租金共计24000元，被上诉人江国荣认可应退还给上诉人欧阳峰，本院予以确认。因此，被上诉人江国荣应退还给上诉人欧阳峰的有押金36000元以及2014年11月份及12月份的租金24000元。由于被上诉人江国荣已经分三次（2014年11月29日、2014年12月4日、2015年1月13日）向上诉人欧阳峰退还了36000元，故仍应退还24000元。综上，原审判决部分处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省河源市源城区人民法院（2015）河城法民一初字第380号民事判决。二、被上诉人江国荣应于本判决发生法律效力之日起十五日内向上诉人欧阳峰退还24000元。三、驳回上诉人欧阳峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费7095元，由上诉人欧阳峰负担6595元，由被上诉人江国荣负担500元；二审受理费7095元，由上诉人欧阳峰负担6595元，由被上诉人江国荣负担500元。一审受理费及二审受理费均已由上诉人欧阳峰预交，被上诉人江国荣应负担的部分，由其迳付��上诉人欧阳峰。本判决为终审判决。审 判 长  谢健生审 判 员  高晓鸣代理审判员  高 宇二〇一五年十二月十四日书 记 员  黄秋君