福福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽05民终3787号上诉人（原审原告）：洪文钻，男，1976年4月25日出生，汉族，住晋江市。委托诉讼代理人：施素芳，福建泉中律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏鹏，福建泉中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省晋江市世纪大道843号之1号楼。法定代表人：汤沸，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭传挺，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。上诉人洪文钻因与被上诉人泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2016）闽0582民初2980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人洪文钻的委托代理人施素芳、苏鹏、被上诉人世茂公司的委托代理人郭传挺、张佳威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪文钻上诉请求：依法撤销晋江市人民法院（2016）闽0582民初2980号民事判决第二条“驳回原告洪文钻的其他诉讼请求”，改判：1.确认《商品房买卖合同》附件六补充协议第六条第1项和第5项无效；2.世茂公司应支付洪文钻逾期交房违约金42403元；3.世茂公司应赔偿洪文钻损失37597元。事实和理由：一审判决认定事实严重错误，导致作出错误判决。一、洪文钻与世茂公司签订的《商品房买卖合同》多达四十多页，翻阅该合同，在多达四万字的文字中，宽展期及其条款无法引起上诉人的注意。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条规定，足以认定世茂公司未采取合理方式提示上诉人注意宽展期条款，但原判却认定世茂公司对宽展期作出提示，属事实认定错误。二、本案中，来源于原审法院向档案馆调取的多份《泉州晚报》、《东南早报》等相关报道及上诉人提供的电视采访报道足以证实世茂公司建成十万平方米风情公园且公开宣称“耗资一亿元为业主们打造自己的后花园”、后又拆除风情公园改建低密度房等事实。原审判决以“网络报道、《泉州晚报》、《东南早报》等报道，无法体现系世茂公司授权发布或以公司名义组织报道”等为由不予认定，实质上是违法地否定了新闻报道的自主性和真实性，严重违背事实。世茂公司辩称，一、洪文钻要求改判《商品房买卖合同》附件六补充协议第六条第1项、第5项无效的理由不能成立。补充协议第六条第1项、第5项是关于世茂公司交付期限超过宽展期的违约责任约定。主合同第八条第5项已明确约定，诉争房屋交付存在宽展期。补充协议第六条第1项和第5项，是对宽展期限以及超过宽展期交付的违约责任的补充约定。该条款与主合同约定不存在冲突。若交房时间晚于宽展期，世茂公司仍需承担相应的违约责任。因此，该条款并不存在如洪文钻所述的排除其获得赔偿权利的情形。对于宽展期条款的约定，世茂公司在主合同第八条第5项已作提示，并在补充协议处加注下划线，提醒洪文钻注意并阅读相关条款。在世茂公司已作提示的情况下，洪文钻未提异议，并自愿签署相关协议，足以见得其自愿认可并接受该等条款，故该条款不具备认定无效的情形，原审法院对该条款的效力认定并无错误。二、世茂公司关于要求撤销原审法院第二项判决并改判世茂公司承担自2014年7月1日起至实际交房之日止的违约金的主张不能成立。本案双方在综合考量天气因素导致的工程延误，经协商确定了6个月交房宽展期。原审法院认定世茂公司应于2014年12月31日前履行交付义务并无错误。而在该日期前，诉争房屋已符合交付条件，且世茂公司已依约向洪文钻发出交付通知，洪文钻要求世茂公司承担逾期交付违约金，缺乏事实和法律依据。三、洪文钻要求世茂公司赔偿其损失，缺乏事实和法律依据。原审法院认定洪文钻关于世茂公司“虚假宣传风情公园并予以拆除”的主张不予支持并无错误。洪文钻所列举的证据，均无法证明世茂公司曾就所谓“风情公园”主动或者授权第三方做过宣传。同时，洪文钻所主张的风情公园原址（K-4地块），原规划即用于建设低密度建筑，且现状与规划相符，洪文钻无法证明该地块为所谓风情公园旧址，即洪文钻也无法证明世茂公司曾经建设过所谓“风情公园”并予以拆除。综上，请求驳回洪文钻的全部上诉请求。洪文钻向一审法院起诉请求：1.确认《商品房买卖合同》第六条第3项：“并于签订本合同后30日内付清”、《商品房买卖合同》附件六补充协议第三条第4项：“若买受人不退房的，按每平方米建筑面积单价，出卖人将不足面积房款据实退还买受人”、第四条第3项第（2）点、第六条第1项和第5项、第十四条第2项无效；2.世茂公司支付洪文钻逾期交房违约金42403元；3.世茂公司赔偿洪文钻损失37597元。一审法院认定事实：2012年11月11日，洪文钻与世茂公司签订商品房买卖合同一份，约定购买晋江世茂人工湖项目K1-1、K2-1地块第2幢4101号商品房一套。合同签订后，洪文钻已支付全部购房款，房屋尚未交房。诉争房屋于2014年12月20日经竣工验收合格，2015年1月22日经消防验收合格，于2015年7月20日通过工程竣工验收备案。双方当事人争议焦点为：1.洪文钻第一项诉讼请求中的条款是否有效？2.世茂公司时否存在逾期交房；如存在逾期交房，违约金的金额如何计算？3.世茂公司应否赔偿洪文钻损失？赔偿款的金额是多少？关于争议焦点1，洪文钻与世茂公司签订的《商品房买卖合同》为我国建设部、国家工商行政管理局印发的《商品房买卖合同》示范文本合同，属格式合同。在双方签订的《合同补充协议》（即附件六）第十四条第1项中明确载明以下内容：“买受人确认，已经认真阅读本合同及其附件并经仔细比较慎重决策，且出卖人已经提示买受人合同及其附件对双方权利义务的所有约定，包括可能减轻或者免除买卖双方任何一方责任的条款，买受人理解这些约定并自愿签署”，从上述条款内容可确认双方所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（附件六）均为世茂公司提供的格式合同，双方所签订的《商品房买卖合同》中的第六条第3项及《商品房买卖合同》附件六第三条第4项、第四条第3项第（2）点、第六条第1项和第5项、第十四条第2项条款均属格式条款。对格式条款效力的认定应依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定来确认。第一，《商品房买卖合同》第六条第3项及《合同补充协议》第四条第3项第（2）点是对购房款的付款方式和付款时间的约定。虽洪文钻与世茂公司约定以按揭贷款的方式支付大部份购房款，而办理按揭贷款手续需要买房人、开发商、银行共同配合才能办理完成，双方约定签订合同后30日的付款期限存在不合理性，但洪文钻自愿在主合同及补充协议中签字，表明其同意主合同及补充协议的约定。且补充协议第四条第3项第（2）点与主合同第六条第3项的约定不矛盾，是对主合同内容的补充，也未违反法律、行政法规的规定，故应确认上述条款合法有效。第二，双方签订的《合同补充协议》第三条第4项中约定以下内容“若受买人不退房的，按每平方米建筑面积单价，出卖人将不足面积房款据实退还买受人”，该条款的约定与主合同第五条约定不一致，约定的内容显失公正，双方权利义务不对等，减轻了世茂公司的责任，且世茂公司在合同中未予以充分说明，故双方的权利、义务应以主合同第五条的约定为准。洪文钻要求确认《合同补充协议》第三条第4项无效，予以支持。第三，《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2014年6月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，且约定了出卖人可以据实延期的情形，同时第八条约定了“其他有关交付条件与期限（特别是宽展期）的特别约定等详见本合同附件六补充协议相关条款约定”,即双方在主合同中已对宽展期进行了约定。鉴于世茂公司已对交房宽展期特别指出，可视为对此作出提示，洪文钻的签约行为可认定系其真实意思表示，且该条款并未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。而《合同补充协议》第六条第1项、第5项关于交房宽限期的约定与主合同第八条的约定不矛盾，是合同当事人对主合同内容的补充，不存在免除世茂公司责任或者加重洪文钻责任的情况，故该条款也应认定为合法有效。第四，《合同补充协议》第十四条第2项是关于买卖合同组成部份的约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。可见广告和宣传资料若符合法定的条件，即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，而补充协议第十四条第2项与该规定相悖，免除了世茂公司的自身责任，并排除了洪文钻在上述条款中所应享有的主要权利。洪文钻对条款约定的内容持有异议，主张不是其真实意思表示，世茂公司并不能举证证明对上述格式条款在签订合同时已向洪文钻尽到了提示和说明的义务，该条款的约定应确认为无效。关于争议焦点2，虽然本案主合同第八条及《合同补充协议》第六条第1项均有如因天气因素达到某种程度均可据实延期的约定，但世茂公司对该约定的答辩意见及说明实际上确认了第六条第1项约定的6个月交房宽展期是在已经考虑并预见到诸如天气、政府行为等客观因素，并在与业主充分协商的基础上所确定的，故因天气等据实延期的期限实际上已包含在该6个月宽展期间，故认定世茂公司应当按照约定于2014年12月31日前完成交房。审理中，洪文钻主张世茂公司逾期交房期间为2014年7月1日至2014年12月31日，但世茂公司在该期间并不负有提前交房义务，故洪文钻的主张不予支持。关于争议焦点3，对于风情公园是否存在且被拆除的问题，洪文钻主张世茂公司在涉诉房屋所在小区的K4地块建设风情公园进行虚假宣传后又拆除，但其提供的电视采访报道，内容均是记者与业主的访谈内容，无法证明世茂公司曾承诺建设风情公园；其提供的宣传图片资料、照片等证据，无法明确图片拍摄地点系所谓的风情公园，亦无法证明风情公园存在于K4地块；其提供的网络报道、《泉州晚报》、《东南早报》等报道，无法体现系世茂公司授权发布或以公司名义组织报道，不能视为世茂公司在其开发的商品房销售中所作的广告、宣传内容；从规划平面图及现场勘验现状来看，K4地块规划建设的是低密度建筑，目前建设的亦是低密度建筑，与规划内容一致，而新闻报道中提到的景点，结合现场勘验照片，多数仍然存在涉案房屋所在小区，故洪文钻关于世茂公司虚假宣传风情公园并已拆除公园的主张证据不足，不予认定，因此而主张的赔偿请求不予支持。除双方当事人无争议的事实外，一审法院另查明：世茂公司于2012年10月30日取得商品房预售许可证。洪文钻于2016年3月23日向一审法院提起诉讼。一审法院认为，洪文钻与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的条款应确认合法有效，双方当事人应依照合同约定的有效条款全面履行各自义务，未按照约定履行义务的，应当承担相应违约责任。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第4项、第十四条第2项，因条款内容显失公平，条款所约定的双方权利义务不对等，应确认为无效。洪文钻关于逾期交房的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。洪文钻关于风情公园的主张证据不足，因此而主张的赔偿请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认洪文钻与泉州世茂新领域置业有限公司签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第4项：“若买受人不退房的，按每平方米建筑面积单价，出卖人将不足面积房款据实退还买受人”、第十四条第2项条款无效；二、驳回洪文钻的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为。综上所述，洪文钻的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由洪文钻负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁美芳审 判 员  陈大银代理审判员  肖森华二〇一七年十二月二十九日书 记 员  黄原原附注法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。