广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0606民再1号监督机关：佛山市顺德区人民检察院。申诉人（原审被告）：何泳贤，男，1992年1月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：吴丁娟，广东华法律师事务所律师。被申诉人（原审原告）：梁明辉，男，1981年5月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：伍志琴，广东泛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢国亮，广东泛邦律师事务所律师。原审被告：陈启新，男，1971年4月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。第三人：王维，男，1982年2月19日出生，汉族，住武汉市武昌区。第三人：练四妹，女，1968年7月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。申诉人何泳贤因与被申诉人梁明辉及原审被告陈启新房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2015）佛顺法滘民初字第953号民事判决，向佛山市顺德区人民检察院申诉。佛山市顺德区人民检察院以佛顺检民（行）监（2016）44060600033号再审检察建议书向本院提出再审检察建议。经本院审判委员会讨论决定，于2017年5月22日作出（2017）粤0606民监1号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭开庭审理了本案。第一次庭审中申诉人何泳贤及其委托诉讼代理人吴丁娟，被申诉人委托诉讼代理人卢国亮到庭参加诉讼，第二次庭审中，申诉人何泳贤及其委托诉讼代理人吴丁娟，被申诉人委托诉讼代理人卢国亮、伍志琴，第三人练四妹，第三人王维到庭参加诉讼，两次庭审原审被告陈启新经本院合法传唤，均拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佛山市顺德区人民检察院提出再审检察建议，认为（2015）佛顺法民初字第953号民事判决因送达程序违法而存在应当再审的情形，应当对（2015）佛顺法民初字第953号民事判决进行再审。理由是佛山市顺德区人民法院送达程序违法，由此剥夺当事人的辩论权利，符合启动再审程序的条件。申诉人何泳贤称，申诉人请求法院驳回被申诉人的全部诉讼请求，因被申诉人梁明辉欺诈申诉人签订《借款确认书》和《房地产转让协议书》的，被申诉人梁明辉与原审被告陈启新恶意串通，在申诉人被关押期间，由被申诉人聘请的律师王维在未告知的情况下欺骗申诉人签订上述协议，并非申诉人的真实意思表示，该协议均为无效。被申诉人辩称，《借款确认书》和《房地产转让协议书》是申诉人自愿签订，也是双方的真实意思表示，被申诉人已经按照协议约定支付款项。第三人王维述称，我没有异议，当时我同事田永军不能会见申诉人，我是律师，所以叫我帮忙会见，我一共会见了申诉人两次，第一次会见时，我将涉案《房地产转让协议书》及《借款确认书》交给申诉人，当时已有练四妹及梁明辉的签名，我要求申诉人看清楚后再签名，第一次申诉人没有签名，第二次会见时我再次将上述材料交给申诉人签名，当时也有梁明辉与练四妹的签名，我拿给申诉人签名时，提醒申诉人看清楚内容再签名，申诉人最后签名了，我便将上述材料交给了田永军，之后我没有再参与本案。第三人练四妹述称，我对房屋买卖一事不清楚，梁明辉拿了一些文件要我签名，说是为了帮我拿回房屋产权证，结果签名后房屋就归了被申诉人，过户一事我不清楚。原审被告陈启新并未向本院说明本案意见。被申诉人梁明辉向原审法院起诉请求：确认被申诉人与申诉人何泳贤签订的《房地产转让协议书》合法有效；确认房地产权证号为粤房地证字第××的房地产的产权属于被申诉人所有；判令申诉人何泳贤与原审被告陈启新共同到佛山市顺德区房地产登记部门办理房产他项权证注销手续；判令申诉人何泳贤协助被申诉人将房产产权过户至被申诉人名下，过户费用由被申诉人承担；本案诉讼费由申诉人与原审被告共同承担。本案原审认定事实：申诉人何泳贤曾向原审被告陈启新借款，将案涉座落于广东省佛山市顺德区××房屋抵押给原审被告陈启新，并办理了抵押登记。申诉人何泳贤因未能按期还款而被原审被告陈启新诉之法院，并向本院申请了强制执行，案号为（2013）佛顺法滘执字第202号。申诉人何泳贤及其母亲，即第三人练四妹为了偿还原审被告陈启新的上述债务，分别于2014年2月17日、2014年3月5日、2014年4月1日各向原告借款20万元、21万元、13万元，共计54万元，申诉人何泳贤随后用该54万元清偿了原审被告陈启新的借款。2014年4月2日，被申诉人与申诉人何泳贤、第三人练四妹签订了一份《房地产转让协议书》，约定申诉人何泳贤将广东省佛山市顺德区××房屋作价70万元出售给被申诉人，除被申诉人出借给被告的54万元，再于2014年4月15日支付余款16万元，申诉人在收到上述款项后，应在30日内提供相关资料协助被申诉人办理房屋过户手续，办理过户的费用由被申诉人承担。被申诉人依约于2014年4月15日向申诉人何泳贤支付余款16万元，申诉人何泳贤将案涉房产的房产证和他项权证交付给被申诉人。但在双方准备办理房屋过户的过程中，因申诉人何泳贤个人原因未能办理抵押权注销手续，导致案涉房屋未能过户至被申诉人名下；另查明，在案件的审理过程中，案涉房屋已解除查封。本院原审认为，申诉人与被申诉人签订的《房地产转让协议书》是双方在自愿平等的基础上所签，并未发现存在恶意窜通有损国家或第三方利益的情况；被申诉人向申诉人何泳贤借款54万元，何泳贤随之用该54万元清偿了其向原审被告陈启新的借款，而陈启新亦表示其一直愿意协助何泳贤去办理抵押权注销手续；现该房屋已解除查封，故双方签订的《房地产转让协议书》可认定为合法有效；被申诉人已依协议的约定向申诉人何泳贤支付完毕购房款70万元，申诉人何泳贤应协助被申诉人办理过户手续。虽然被申诉人与申诉人何泳贤签订的房地产转让协议合法有效，申诉人何泳贤亦有义务协助被申诉人办理过户手续，但不动产物权的变动以在房管部门办理过户登记为前提。现案涉房产并未登记到被申诉人名下，被申诉人并不当然为该房产的所有权人，且不能排除案涉房产在过户至被申诉人名下之前，善意第三人通过合法的途径取得了该房产，并进行了过户登记。故对于被申诉人要求确认案涉房产的产权归被申诉人所有的请求，本院不予采纳。被申诉人提起诉讼的原因为申诉人何泳贤个人原因未能办理抵押权注销手续，导致案涉房屋未能过户至被申诉人名下，申诉人陈启新并未存在过失和过错，故诉讼费不应由原审被告陈启新负担。本院原审判决：一、确认原告梁明辉与被告何泳贤签订的《房地产转让协议书》合法有效;二、被告何泳贤与被告陈启新应于本判决发生法律效力之日起十日内共同到广东省佛山市顺德区房地产交易登记中心办理广东省佛山市顺德区××房屋（房地产权证号：粤房地证字第××，他项权证号：××的他项权证的注销手续）；三、被告何泳贤应于本判决发生法律效力之日起十日内将广东省佛山市顺德区××房屋的产权过户至原告梁明辉名下，过户费用由原告梁明辉承担；四、驳回原告梁明辉的其他诉讼请求。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：关于有争议证据，1.对于被申诉人提交的《借款确认书》、《房地产转让协议书》，申诉人与第三人练四妹均确认其签名的真实性，且第三人王维庭审中确认申诉人签名时知悉上述材料的内容及相应法律后果，现申诉人及第三人练四妹辩称上述材料内容并非其真实意思表示，但申诉人及第三人练四妹并未提交证据证实其受胁迫或欺骗签订上述材料，本院对该证据予以采纳；2.对于被申诉人提交的银行客户回单、业务回单、执行费及评估费单据、执行通知书、执行情况告知书、执行和解协议，申诉人与第三人练四妹对其真实性并无异议，但申诉人辩称被申诉人的转账行为及代被申诉人垫付执行款的行为并未得到申诉人的同意，然而申诉人是上述执行案件的当事人，理应清楚知道其债务的清偿事宜，且被申诉人的上述转账及代为垫付执行款的行为也与《借款确认书》、《房地产转让协议》约定的义务相符，另外，第三人练四妹辩称其并未收取过被申诉人的款项，第三人练四妹对其上述主张应当提供证据予以反驳，且申诉人在第一次庭审中也确认了第三人练四妹曾向他表示收取过被申诉人的款项，故本院对该证据予以采纳；3.被申诉人提交的房地产权证、他项权证、房地产档案馆证明，申诉人与第三人练四妹均确认证据的真实性，本院对涉案房屋的登记内容予以采纳；被申诉人提交的练四妹代转账的银行回单，申诉人辩称其并未授权练四妹转账，但练四妹的上述转账行为与申诉人签名确认的《借款确认书》、《房地产转让协议书》中的内容相符，且申诉人也在第一次庭审中确认了练四妹收取的款项用于归还申诉人的债务，故练四妹代为收取款项并代申诉人还款的行为对申诉人具有法律约束力，本院对该证据予以采纳；4.对于被申诉人提交的房屋过户费用单据及通知书，该组证据均属有权机关对涉案房屋过户事宜的单据，本院对其真实性予以采信；5.对于被申诉人提交的评估结果通知书，申诉人与第三人练四妹对其真实性均无异议，本院对此予以采纳；6.对于申诉人提交的刑事判决书、释放证明书，本院对其真实性予以采信；7.对于申诉人提交的账户交易明细，被申诉人不确认练四妹对被申诉人的转账属还款记录，因申诉人没有提供其他证据予以佐证，故本院对此不予采纳；8.对于本院调取的收据、借款合同、房屋买卖合同，申诉人主张被申诉人欺骗第三人练四妹签订上述材料，但被申诉人称其每次转账后均要求第三人练四妹出具收据，待支付完毕后才要求第三人练四妹出具汇总收据，被申诉人上述陈述也基本符合日常交易习惯，第三人练四妹对此应提供进一步证据予以反驳，故本院对该证据予以采纳。本院根据采纳的证据，对本案的下列事实予以认定。1.申诉人何泳贤曾向原审被告陈启新借款，将涉案房屋抵押给陈启新，并办理了抵押登记，何泳贤未按期还款，陈启新诉至法院，并向法院申请强制执行，案号为（2013）佛顺法滘执字第202号，执行过程中，本院查封了案涉房屋，并委托了评估机构对涉案资产进行评估，评估结果为52.5万元，本院于2014年2月13日作出评估结果通知书送达给各当事人。2.2014年3月3日，陈启新委托陈洁婉与练四妹签订执行和解协议，约定双方同意何泳贤向陈启新支付470000元了结本案，约定何泳贤应于2014年3月6日向陈启新支付200000元，于2014年4月1日向陈启新支付130000元，余款140000元于2014年4月16日前支付完毕。3.2014年4月2日，被申诉人与第三人练四妹签订《借款确认书》及《房地产转让协议书》，其中《借款确认书》约定何泳贤、练四妹因有其他债务清偿，至2014年4月5日止，向梁明辉借款540000元，利息从梁明辉实际发放借款之日起至清还借款之日止，按中国人民银行同期贷款利率4倍计算，上述借款及利息由何泳贤、练四妹共同连带偿还。《房地产转让协议书》约定双方确认，至2014年4月1日止，何泳贤、练四妹欠梁明辉借款54万元，利息从梁明辉实际发放借款之日起，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算，双方确认位于佛山市顺德区××房屋的产权登记人为何泳贤，何泳贤、练四妹自愿将上述房屋作价70万元出让给梁明辉，梁明辉同意受让，何泳贤、练四妹同意将其中54万元的房屋的价款用以清偿梁明辉欠款，余款16万元梁明辉应于2014年4月15日汇入指定下列银行账户：户名：何泳贤；开户行：顺德农商银行；账号：××××。何泳贤、练四妹收到上述款项后，应在30日内提供相关资料协助梁明辉办理房屋过户登记手续，办理过户登记过程中所发生的一切费用由梁明辉承担，与何泳贤、练四妹无关。上述《借款确认书》及《房地产转让协议书》由第三人王维与申诉人于顺德看守所会见时，交由申诉人签名确认；4.被申诉人分别于2014年2月17日向练四妹账户汇款200000元，于2014年3月5日向何泳贤账户汇款210000元，于2014年4月1日向何泳贤账户汇款130000元，于2014年4月15日向何泳贤前述尾号为4207账户汇款160000元，至此，被申诉人合共向何泳贤、练四妹账户转账700000元。后梁明辉又于2014年3月3日向我院存入9796.16元，以缴交（2013）佛顺法滘执字第202号案件的执行款。第三人练四妹分别于2014年2月15日、2014年3月5日向梁明辉出具金额为200000元、210000元的收据，后第三人练四妹向梁明辉出具总额为700000元的收据。5.第三人练四妹分别于2014年3月5日代申诉人何泳贤向原审被告陈启新还款200000元，于2014年4月4日代申诉人何泳贤向原审被告陈启新还款130000元，于2014年4月17日代申诉人何泳贤向原审被告陈启新还款140000元。6.申诉人何泳贤因贩卖毒品罪于2014年11月28日经我院判处有期徒刑2年，罚金20000元，服刑期间无减刑情况，实际执行刑期从2014年1月15日至2016年1月14日；7.原审案件审理过程中，涉案房屋已解除查封；8.原审被告陈启新在原审中一直表示愿意配合办理相关抵押权注销及房屋过户手续；9.至申诉人提起本案申诉申请前，涉案房屋的他项权证已被注销，涉案房屋已被过户至被申诉人名下。经审理，除关于申诉人服刑事实外，原审判决认定事实基本正确。本院再审认为，本案争议焦点在于1.申诉人、第三人练四妹与被申诉人之间存在的属民间借贷关系还是房屋买卖合同关系？2.《房地产转让协议书》的效力问题？第一，关于申诉人、第三人练四妹与被申诉人之间的法律关系问题。本案申诉人、第三人练四妹与被申诉人既签订了《借款确认书》又签订了《房地产转让协议书》，申诉人与第三人练四妹主张双方仅存在借款的合意，不存在房屋买卖的合意，被申诉人主张双方事实上形成的是房屋买卖的合意，之所以签订《借款确认书》是为了保障被申诉人在无法实现对涉案房产的受让时的救济途径。根据当时签订涉案《借款确认书》及《房地产转让协议书》的情况，申诉人尚欠原审被告陈启新借款，其执行案件已进入评估拍卖阶段，且涉案房屋评估价格为52.5万元，申诉人在无其他可被执行财产情况下，被申诉人主张其代为清偿申诉人与陈启新的债务，并与申诉人、第三人练四妹形成了房屋买卖的合意，以70万元购买涉案房产，被申诉人的上述主张更符合一般日常交易习惯，且被申诉人上述对《借款确认书》的解释也较为合理，反观申诉人的主张，申诉人主张双方为借贷关系，但《借款确认书》仅确认了标的为54万元的借款，其后申诉人与第三人练四妹又另外收取了被申诉人的16万元，申诉人方存在自相矛盾，虽第三人练四妹辩称其收款账户并非由其持有并使用，但第三人练四妹对此并未能提交证据予以证实，第三人练四妹应承担相应举证不能的不利后果，另外，申诉人方提交了银行交易记录，称部分交易记录为第三人练四妹的还款记录，以此证实其与被申诉人为民间借贷关系，被申诉人对此予以否认，从交易记录的记载看出，第三人练四妹向被申诉人还款的记录仅有三笔，且数额较小，无法单独证实该交易记录为还款记录。综上，双方虽存在借贷合意，但双方间的借贷合意的标的仅为房屋买卖合同交易标的的部分，双方形成房屋买卖合意后，其上述借款标的已经转化为购房款，且在形成合意后，买受人也向出卖人支付了剩余的购房款，买受人预先以借款的形式向出卖人支付了部分款项，并不影响将上述款项性质认定为购房款，故双方实质为房屋买卖合同关系，并非民间借贷关系。第二，关于《房地产转让协议书》的效力问题。申诉人在本案中主张被申诉人聘请了第三人王维对申诉人进行会见，会见时，第三人王维并未对申诉人作必要释明，且谎称材料是刑事案件材料，要求申诉人在材料上签名确认，申诉人对协议内容并不知情。第三人王维对此予以否认，并称其曾两次会见申诉人，两次会见均向申诉人出示了《借款确认书》、《房地产转让协议书》，并要求其看清材料内容，自行决定是否签名，在第二次会见时，申诉人对上述材料进行了签名确认。根据《借款确认书》、《房地产转让协议书》的样式，申诉人的签名前面分别打印有“确认（借款）人：”、“甲方：”，且《房地产转让协议书》中申诉人签名前还有第三人练四妹的签名，申诉人辩称误认为上述材料是刑事案件材料而签名明显不符合常理，申诉人对其辩称受欺骗签订上述协议书的主张并未提交证据予以证实，应承担相应举证不能的不利后果，另外，申诉人称涉案房屋价值高于70万元，其不可能以70万元的价格出让涉案房屋，但涉案房屋在当时曾经本院组织评估机构进行价格评估，其评估价格为52.5万元，申诉人未能提交证据证实被申诉人以明显低价购得涉案房屋，造成显失公平，即本案申诉人并无证据证实上述协议符合《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定的无效或可撤销情形，故本院支持被申诉人的主张，本案《房地产转让协议书》是双方的真实意思表示，且合法有效。由此，被申诉人已就《房地产转让协议书》中约定付款义务履行完毕，申诉人应配合被申诉人办理涉案房屋的过户手续，另外，原审被告陈启新已收取了其与申诉人何泳贤间民间借贷案件的执行款，作为此前的抵押权人，原审被告陈启新应与申诉人何泳贤一并配合办理抵押权注销手续，以便办理涉案房屋的过户手续。第三，关于确认涉案房屋归被申诉人所有的诉讼请求。本案属房屋买卖合同纠纷，双方因形成了关于房屋买卖合同之债，被申诉人支付了对价购房款，而获取了相应的债权，即要求申诉人按照协议约定配合办理过户手续的物权请求权，其本质上并非获取了物权，其物权应当以登记方式获取，故被申诉人在本案中要求确认其取得物权并无法律依据，本院对此不予支持。第四，关于诉讼费承担。根据申诉人、被申诉人及原审被告陈启新对本案诉讼的意见，原审被告陈启新对本案诉讼的产生并不存在主观故意或过错，故不应承担本案诉讼费用，相关诉讼费用应由申诉人何泳贤承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百零七条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十三条的规定，缺席判决如下：维持（2015）佛顺法滘民初字第953号民事判决书；原审受理费减半收取为5400元、原审财产保全费1520元，合共6920元，由申诉人何泳贤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  林思彤人民陪审员  麦俊英人民陪审员  高莹莹二〇一七年十二月十九日书 记 员  梁卓芬