江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初3368号原告（反诉被告）：罗佳,男,1980年12月8日出生,汉族，住上海市普陀区。原告（反诉被告）：范佳莉,女,1983年9月20日出生,汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：孙月娟，昆山市玉山法律服务所法律工作者（代理上述两原告）。被告（反诉原告）：昆山中旭房地产发展有限公司,住所地江苏省昆山市淀山湖镇。法定代表人：孙懋,该公司总经理。委托诉讼代理人：孙君宇，江苏同丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾春龙，江苏同丰律师事务所律师。原告罗佳、范佳莉与被告昆山中旭房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月14日受理后，依法适用简易程序于2017年4月21日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年12月12日公开开庭进行了审理。原告罗佳、范佳莉共同委托诉讼代理人孙月娟、被告昆山中旭房地产发展有限公司委托诉讼代理人孙君宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗佳、范佳莉共同向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告昆山中旭房地产发展有限公司立即支付原告逾期交房违约金、赔偿金60048元；2、请求法院依法判令被告昆山中旭房地产发展有限公司立即支付原告逾期办理不动产权证违约金98928元；3、判令本案的诉讼费、保全费由被告昆山中旭房地产发展有限公司承担。事实和理由：2015年5月，被告昆山中旭房地产发展有限公司与原告签订《昆山市商品房购销合同》及附件一系列，原告购买了被告昆山中旭房地产发展有限公司开发建设的位于昆山市××中××路南侧紫荆庄园××房屋一套，总价款为2160000元，双方就房屋面积、付款方式、交房时间及违约责任等均作出了详细规定。合同签订后，原告按照合同约定，履行了房款的支付义务，但是被告昆山中旭房地产发展有限公司违反合同第八条关于交付期限的约定（被告应在2015年10月31日前交付房屋），延迟交付房屋；同时，被告昆山中旭房地产发展有限公司因土地办理抵押登记及被苏州市中级人民法院查封等，导致延迟为原告办理不动产权证。因被告违约行为造成原告经济损失，理应承担违约责任，支付原告违约金及赔偿金等，但是经原告多次催讨，被告迟迟不予支付，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告昆山中旭房地产发展有限公司辩称，同意支付原告逾期交房违约金60048元，但不同意支付原告逾期办证违约金，因为按照双方合同约定，被告于交房后90日内向产权登记部门提交相关的办证材料，而原告是在2016年10月23日才收房，被告已经在2016年11月份提交相关材料，不存在逾期办产证的情况。反诉原告昆山中旭房地产发展有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告罗佳、范佳莉支付反诉原告逾期收房违约金42000元；2、反诉费用由反诉被告罗佳、范佳莉承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订《昆山市商品房购销合同》，约定反诉被告向反诉原告购买昆山市××中××路南侧紫荆庄园××室房屋，在履约过程中，反诉被告存在逾期收房的情况，为此根据合同的约定，反诉原告要求反诉被告支付违约金，请求法院依法支持反诉原告的反诉诉请。反诉被告罗佳、范佳莉共同辩称，反诉被告不存在逾期收房的违约行为和事实，反诉原告提出反诉请求没有任何事实和法律依据。从双方约定上讲，按照双方签订的《昆山市商品房购销合同》第十一条规定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人应当发出书面催告书一份，买受人未按催告书上规定日期办理该房屋验收交接手续，则自该催告书发出之日的第二日起，视为该房屋已交付给买受人……买受人并需按每日500元的标准向出卖人支付逾期收房违约金。”事实上：第一，反诉原告建造、出售给反诉被告的房屋存在严重漏雨等质量问题，不符合交付使用条件，同时，反诉原告未能及时提供交付房屋时应提供的证明文件，造成交付无法完成；第二，反诉原告从未向反诉被告发出交房的书面催告书，其主张违约金也是没有事实和法律依据。从证据上讲，反诉原告也未能提供有效证据证明本诉原告违约的事实。综上，请求法院依法驳回反诉原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2015年5月，原、被告签订《昆山市商品房购销合同》，约定被告将位于昆山市××中××路南侧紫荆庄园××号房屋出售给原告罗佳、范佳莉，总价款为2160000元，原告应于2015年5月24日付20000元，2015年5月31日付880000元，被告协办贷款1260000元；被告应在2015年10月31日前交付取得昆山市建设局核发的交付备案证书的商品房，逾期交房超过30日，被告需按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，并另行支付已付款0.3%的赔偿金；合同第十一条约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人应当发出书面催告书一份，买受人未按催告书规定日期办理该房屋验收交接手续，则自该催告书发出之日起的第二日起，视为该房屋已经交付给买受人，该房屋的风险责任转移由买受人承担，买受人并需按每日500元的标准向出卖人支付逾期收房违约金”；合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第二项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3％向买受人支付违约金”；该合同附件四合同补充协议，第五条约定“双方商定，在买受人付清全部房价款及相关费用（包括但不限于房屋维修基金、电表费、天燃气设施费等）起二十个工作日内，由双方向昆山市建设局办理过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）。在双方向昆山市建设局办理过户申请手续：申领该房屋房地产权证（小产证）起三十五个工作日之内，因出卖人原因导致买受人无法取得房地产权证（小产证），出卖人应承担违约责任，出卖人承担违约责任，违约金按照已支付的房价款日万分之一计算”。合同签订后，原告依约支付被告购房款2160000元。2016年1月9日，原告与被告又达成补充协议一份，载明被告已经将涉案房屋的钥匙交付原告，双方就办理房产证、土地证的相关事宜达成协议，被告于2016年5月31日之前办理好涉案房屋的房产证和土地证（如能提前取得则以实际取得日为准），正式交付之前所有相关物业管理费用由被告承担，该协议与主合同不一致之处，以该协议为准。2016年10月，原、被告办理房屋交接手续，被告向原告出具协议书一份，载明被告支付原告逾期交房违约金53568元、逾期交房赔偿金6480元，合计60048元。另查明，涉案房屋的不动产权证显示，制证日期为2017年1月23日，不动产权登记在原告名下。被告提供挂号信及查询明细一份，显示被告于2016年8月19日向原告发送挂号信，并由原告签收，被告称该挂号信系向原告邮寄书面通知，通知其收房，被告明确未保存邮寄内容、邮单底联等证据证明挂号信内容。原告对其证明内容不予认可。上述事实，由原告提供的商品房购销合同、购房发票、贷款凭证、协议书及函、收款收据、补充协议、房产交易中心查询信息、不动产权证收据、被告提供的交付备案证书、挂号信查询结果及邮寄凭证、挂号信交寄清单及当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为，原、被告之间签订的《昆山市商品房购销合同》系双方真实意思表示，依法成立生效。原告已依约支付购房款，被告理应依约交付房屋并办理房屋所有权证书，因被告逾期交付房屋，应当承担相应的违约责任。对于逾期交房违约金，原告主张60048元，被告予以确认，本院予以支持。对于被告逾期办证的违约责任，被告抗辩按照商品房购销合同之约定，被告不存在逾期办理产权证书的违约情况，但因双方于2016年1月9日签订的补充协议被告已经明确于2016年5月31日前办理好涉案房屋的产权证书，且该协议亦明确取代商品房购销合同关于办理产权证书时限之内容，原告实际取得的产权证书载明的制证日期为2017年1月23日，故本院认定被告逾期办理产权证书，应承担相应的违约责任。对于逾期办证违约金，商品房购销合同第十五条约定“如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书，出卖人按照已付房款0.3%支付违约金”，房屋总价款为2160000元，因此本院确定被告应向原告支付逾期办证违约金6480元。反诉原告称反诉被告逾期收房，但是并未提供证据证明反诉被告逾期收房，亦未提供充分证据证明已按照合同约定向反诉被告邮寄书面催告书，故反诉原告要求反诉被告支付逾期收房违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十六条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告昆山中旭房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗佳、范佳莉逾期交房违约金60048元。二、被告昆山中旭房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗佳、范佳莉逾期办证违约金6480元。三、驳回原告罗佳、范佳莉的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告昆山中旭房地产发展有限公司的全部反诉请求。如采用转账方式支付，请汇入原告指定帐号；或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，帐号：32×××60。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费3480元，财产保全费1270元，合计4750元，由被告昆山中旭房地产发展有限公司负担。此款原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。反诉案件受理费850元，减半收取425元，由反诉原告昆山中旭房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）审 判 长  汪 华代理审判员  许廷廷人民陪审员  屠 杰二〇一七年十二月十五日书 记 员  曹梦绮附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。