江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0581民初11616号原告：苏州悦华置合物业服务有限公司，组织机构代码：9132059472727642X7，住所地江苏省苏州工业园区机场路南星湖街西侧名湖花园18幢101、102室。法定代表人：彭轶，总经理。委托诉讼代理人：程鹏，该公司员工。委托诉讼代理人：刘翼，江苏姑苏律师事务所律师。被告：张莉萍，女，1977年12月31日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：李栋，男，1967年1月11日出生，汉族，住江苏省常熟市。系被告邻居。原告苏州悦华置合物业服务有限公司（以下简称物业公司）诉被告张莉萍物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案受理，依法由审判员赵丽丹适用简易程序于2017年11月21日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人刘翼、程鹏、被告张莉萍的委托诉讼代理人李栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费共计人民币30343.62元；2.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订前期物业管理服务协议，约定原告对湖畔现代城提供物业管理服务。被告系湖畔现代城一期39幢房产业主。原告按合同约定依法对湖畔现代城实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务，履行了自己应尽的义务。被告在享受物业服务的同时却拒绝支付物业管理费，被告自2015年1月1日至2017年9月30日所拖欠物业费总额为30343.62元。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业费，但其均未能够及时支付，给原告带来了巨大的损失。为维护原告合法权益不被侵犯，特具状起诉状至贵院，请求法院依法支持诉讼请求。被告张莉萍书面辩称：1.原告起诉诉讼费金额有误。被告已缴纳物业至2015年6月30日；2.原告未按物业服务合同提供相应的物业服务。（1）小区安全、硬件设施不到位；（2）未对小区绿化维护修剪，大部分植物因此死亡，垃圾桶清理不及时，地面脏乱，导致蚊虫滋生；（3）河道不清理，导致活水变死水，水质发黑发臭，常年漂浮不明物质，卫生情况堪忧；（4）未按合同约定每年公示费用支出情况，账户混乱，令人怀疑；（5）小区内存在多处三合一用房，显著违反城市管理要求，经业主多次反映未能整改，存在巨大安全隐患；3.原告起诉已过诉讼时效。在欠缴物业费期间，从未见原告进行过催告，故本案已经超过诉讼时效；4.物业等级与物业服务费不匹配。原告于2016年被相关部门降低信用等级为C级，被限制了相关权益，在此情况下，要求被告按原定合同标准支付物业服务费，显然不符合公平原则；5.对原告公司主体存在异议，当时开发商告知业主是粤华物业，后变成了这个公司，且跟业主联系的也有很多部门，对此要求原告说明；6.被告的物业费是缴费至2015年6月30日，但由于物业公司经常不开具发票，被告无法提供缴费票据；作为物业公司不提供发票存在偷税漏税，因此我们对其不信任也是有原因的。综上，被告支付物业费的前提是物业公司按合同履行相应合同义务，现原告未按合同履行相关义务，因此原告要求被告交纳物业费无理无据。经审理查明，2008年8月13日，原告物业公司作为甲方、被告作为乙方签订《常熟市前期物业管理服务协议》，第一条乙方所购物业基本情况，物业名称：湖畔现代城一期，地址：东南开发区、227复线以东、东南大道以北、张家港河以西，乙方所购房屋为别墅，坐落在东南开发区、227复线以东、东南大道以北、张家港河以西，建筑面积852.46平方米。第二条委托管理服务期限，自本合同签订之日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止；第三条物业管理服务内容，在物业交付使用后，甲方提供的物业管理服务内容见附件一。第四条物业管理服务质量，物业管理企业提供的物业管理服务质量见附件二。物业管理企业提供的物业管理服务应达到附件二所约定的目标。对达标的理解有异议的，由双方共同认可的第三方予以评定。第五条在本物业区域业主委员会成立前，由开发建设单位选聘的物业管理企业负责该物业区域的前期物业管理工作。本物业管理区域物业服务收费选择以下第一种方式，即包干制（物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳），具体标准如下：联体别墅1.5元/月/平方米。甲方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由甲方享有或承担。上述收费标准已包含公共能耗、电梯运行（安检）等费用。第六条车位使用费及管理服务费用由甲方收取，收费标准如下：（1）汽车室内车位使用费210元/月/个、管理服务费40元/月/个；（2）汽车室外车位使用费80元/个。第七条前期物业管理费自开发建设单位与乙方办理物业交付使用手续之日起计算，如乙方已办理交付使用手续而未入住或未使用的物业（乙方应向甲方书面告知），物业服务费用由乙方按收费标准100%交纳；因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，先期入住业主的物业服务费用按收费标准的100%交纳。乙方在办理入住手续时，甲方预收12个月物业服务费用（物业服务资金）、12个月车位使用及管理服务费；以后按年交纳，业主或物业使用人应在次年第一个月十日前履行交纳义务。第八条物业交付使用时涉及的物业管理及其他费用为：1.装修保证金2000元/户，2.装修垃圾清运费3元/平方米。合同还约定了其他的权利和义务。合同乙方处由被告张莉萍签字。此后，因被告未履行交费义务，为此原告诉讼来院。庭审中，双方一致确认欠缴物业费的时间为2015年7月1日至2017年3月31日、欠缴的物业费为30343.62元。原告认为，关于被告提出的相关问题，有一些客观存在的，但是短期性的，物业服务的管理是持续且长期的，在管理过程中会出现各种问题，也是不可避免的，被告提出的问题有一部分在起诉前已经解决了，还有一部分在解决的过程中；关于诉讼时效问题，根据江苏省高院关于审理物业服务合同的根据江苏省高院关于审理物业服务合同纠纷的相关意见的规定，诉讼时效应当自最后一期物业费履行完毕的期限开始计算的，本案中原告持续为被告提供物业管理服务，所以不存在诉讼时效已过的说法；关于被告陈述的公司主体问题，彩生活是原告公司的大股东，并不存在更换物业公司的问题；关于发票问题，物业公司是无论收取多少费用都是全额开具发票给与业主的，不存在偷税漏税的问题。被告则认为，原告提供的物业服务质量差，而且在2017年6月21日后服务比之前更差，原告陈述的已经在改善不予认可，其要求原告对于其陈述的改善情况对业主予以公示；另其和原告公司在2017年6月22日达成的会议纪要中载明了系“缓交物业费”，现物业公司的服务没有达到相关的标准，因此其拒交和缓交都是有理由的。因双方意见不一，致调解未成。以上事实，由身份证、营业执照、前期物业管理服务协议、会议记录、暂缓缴纳物业费告知书、照片、投诉记录及本院庭审笔录证据为证。本院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，各方应按照合同约定行使权利、履行义务。被告张莉萍作为该小区的业主之一，接受了原告的服务，理应交纳相应的物业服务费。被告拖欠物业服务费的行为有碍湖畔现代城小区的正常管理、服务，也损害了其他已付费业主的正当权利。关于被告辩称的诉讼时效，被告的物业费欠缴是一个连续的过程且被告至今仍居住在涉案房屋中，故对被告的该辩解本院不予采纳。关于被告认为物业公司未尽到物业管理义务、服务不到位及物业等级与物业费不匹配等问题，因而要求暂缓交纳或者相应扣减部分物业费。对此，本院认为物业公司提供的管理服务虽存在一定的瑕疵，有尚需完善的地方，但并不足以导致张莉萍据此行使抗辩权而暂缓交纳或者扣减物业管理费，且根据协议内容物业管理费亦应在“次年第一个月十日前”交纳；即使是被告提供的会议记录也仅是被告单方面的缓交物业费告知书，对物业公司也不具有约束力，故本院对被告的上述辩解不予采纳。现原告要求被告张莉萍支付2015年7月1日至2017年3月31日期间的物业管理费30343.62元，依法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告张莉萍给付原告苏州悦华置合物业服务有限公司2015年7月1日至2017年3月31日的物业管理费人民币30343.62元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××63）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币279元，由被告张莉萍负担（原告同意被告负担的诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  赵丽丹二〇一七年十二月八日书记员  潘 莉