福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书（2015）龙民初字第3616号原告王朝明。原告叶雪燕。委托代理人张华辉、林义华，福建瀛坤律师事务所律师。被告漳州巨凯房地产开发有限公司，住所地龙海市浮宫镇港前村委会一楼。法定代表人周云，董事长。委托代理人陈昱、白茹，福建联合信实律师事务所律师。原告王朝明、叶雪燕与被告漳州巨凯房地产开发有限公司（下称漳州巨凯房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴晶晶适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张华辉、林义华和被告漳州巨凯房地产公司的委托代理人陈昱、白茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年3月17日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》。合同约定，由原告向被告购买坐落于龙海市浮宫镇天头村“阳光明居”1幢702号房产，房屋总金额399227元；被告应当在2013年12月30日前，依照国家和人民政府的规定，将同时符合下列双方约定条件的商品房交付原告使用：1、诉争房屋经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、诉争房屋所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。如被告未按合同规定的期限将诉争房屋交付原告的，逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，原告要求继续履行的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之三的违约金。双方还就合同履行过程中的其他事项做了相应的约定。合同签订后，原告依约履行了合同约定的各项义务，但被告至今未将符合法律规定和合同约定条件的商品房交付原告使用，已构成违约。为此，1、请求被告立即向原告支付逾期交房违约金（以399227元为基数，按日万分之三计算，自2013年12月31日起计算至被告实际交付商品房之日止，现暂计算至2015年7月10日为66710.83元）；2、本案诉讼费用由被告负担。被告辩称，1、被告已依据买卖合同及补充条款的约定，通过海峡导报公告并将书面通知送达原告，通知原告于2014年3月1日办理交房手续，但原告无理拒绝接收，故自2014年3月1日起，被告就不存在逾期交房的事实；2、根据双方所签订的合同第八条的特殊规定，被告未能在合同约定的时间内交房，有着符合合同约定的客观原因。根据官方数据显示：自2010年1月1日至2013年12月312日共计停水49天；2013年1月至2014年1月共计停电15天；2010年1月1日至2013年12月31日和2014年1月1日至2014年12月31日因出现大雨、暴雨、大暴雨分别为59天和14天。其中热带气旋自2010年1月至2013年12月共计50天，自2014年1月1日至2014年12月31日共计4天。因此，被告可据实延期交房的天数为134天。被告不存在逾期交房的情形，请求驳回原告的诉讼请求。原告提供的证据有：1、原告的身份证及被告工商登记基本信息，证明原、被告的主体资格；2、《商品房买卖合同》，证明按照合同约定，被告应于2013年12月30日前依照法律规定及合同约定的条件向原告交房，若逾期交房超过60日，除应继续履行合同外，还应按日向原告支付已付房款万分之三的违约金；3、销售不动产发票，证明原告依约向被告交纳购房款399227元；4、房屋消防设施现状照片，证明截止开庭之日，涉案房地产项目的消防设施尚未完成，存在极大的消防隐患，更不可能通过验收合格；5、业主联名整改意见，证明截止2015年5月1日涉案房屋尚未符合合同约定和法律规定的交付条件，超过50名的业主要求整改，被告的工作人员也确认涉案商品房不具备交房条件。被告质证认为，证据1、证据3真实性、合法性、关联性无异议；证据2真实性、合法性无异议，但从内容而言，被告未在合同约定的时间交房，有着符合合同约定的特殊原因，被告可据实予以延期；证据4、证据5真实性、合法性、关联性均有异议，是原告单方制作，不能作为证据使用。被告提供的证据有：1、商品房预售许可证，证明被告具备商品房预售许可资质；2、《建筑工程竣工验收报告》，证明诉争商品房经相关部门验收合格；3、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，证明被告依法申报了诉争商品房工程竣工验收消防备案，经相关部门审查，依法核发备案凭证；4、海峡导报《公告》、《交房入住通知书》及邮寄证明，证明被告通知原告于2014年3月1日办理交房手续，但原告无理拒收，导致的逾期后果应由原告自行承担；5、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，证明被告已按规定向原告提供两书，但原告未前往办理交房手续；6、龙海市振发供水有限公司《停水记录表》、浮宫镇供电所《证明》、龙海市气象局《工作报告》，证明根据官方数据显示，因天气及停水、停电的原因，导致被告无法正常施工，有着合同约定的客观原因及特殊情况可据实予以延期交房的天数为134天；7、“阳光明居小区”燃气工程及有限电视、规划验收的情况说明、通信建设合作协议、居民燃气入户合同及照片，证明涉案商品房已经具备法定及合同约定的交付使用条件。原告质证认为，证据1的三性无异议，证据2真实性、合法性无异议，该证据由开发商、监理单位、勘察单位、设计单位验收通过，并未取得政府相关部门的验收通过，该证据不能证明诉争房屋已具备交付使用条件；证据3真实性、合法性存疑，竣工验收消防备案凭证关联性不予认可，该证据只能证明被告向消防部门提交材料，备案受理凭证是消防大队向被告出具的用于说明诉争房屋未被列为抽查对象，只能证明消防大队收到材料，不能证明诉争房屋已具备交付条件；证据4、证据5真实性、合法性无异议，该证据证明由于涉案商品房未达到交付条件，导致原告无法办理交接手续，过错在于被告；证据6真实性、合法性无异议，但关联性有异议。工程施工并非每个阶段都需要用到水和电，大雨和暴雨也并不必然导致工程全面停工，且被告也未能提供相应的施工日志或监理日志进一步佐证因停电、停水、大雨、暴雨导致工程实际停工；证据7真实性、合法性无异议，但关联性有异议，不能证明燃气及通信均符合交付使用条件。对于原、被告所提供的证据，本院分析认为，原告提供的证据1、证据3和被告提供的证据1，双方当事人对证据三性均无异议，可以确认被告具备商品房预售许可资质，原告依约向被告交纳购房款399227元的事实；原告所提供的证据3《商品房买卖合同》，虽然被告对其所要证明的内容不予认可，但该证据可以认定双方在合同中明确约定被告应于2013年12月30日前将符合合同约定交付条件的商品房交付原告使用及对可据实顺延的情形的约定和逾期按日万分之三支付违约金的情况；原告所提供的证据4、证据5与被告所提供的竣工验收报告和消防备案凭证相矛盾，该二份证据的证明力大于前者，本院对其所要证明的内容不予认定；被告所提供的证据2《建筑工程竣工验收报告》、证据3《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、证据5《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、证据7“阳光明居小区”燃气工程及有限电视、规划验收的情况说明、通信建设合作协议、居民燃气入户合同及照片，虽然原告对其所要证明的内容不予认可，但上述证据可以相互印证，被告依照规定向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，涉案商品房已于2014年1月28日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，于2015年2月2日进行消防备案登记；被告所提供的证据4海峡导报《公告》、《交房入住通知书》及邮寄证明，虽然原告不予认可，该证据可相互印证被告于2014年2月25日通知原告于2015年3月1日办理交房手续的事实；被告所提供的证据6龙海市振发供水有限公司《停水记录表》、浮宫镇供电所《证明》、龙海市气象局《工作报告》，原告不予认可，该证据无法证明被告存在因上述原因可顺延交房的情形，其所要证明的内容本院不予认可。经庭审举证、质证并认证，对本案主要事实可作如下认定：2011年3月17日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》。合同约定由原告向被告购买坐落于龙海市浮宫镇天头村“阳光明居”1幢702号房产，房屋总金额399227元；合同第八条约定：“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、诉争房屋经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、诉争房屋所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝接收，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、遇到大雨、暴雨、战争、八级以上地震及六级（含）以上台风；出卖人不能预见的自然灾害、军事状态、行政、人为及无法预料、无法预防及无法克服的事件；……市政停水停电超过八小时，实施交通管制等决定造成无法施工；……。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付购房款399227元。2014年1月28日，被告漳州巨凯房地产公司开发的“阳光明居”商住小区二期1#、2#楼工程通过工程竣工验收合格。2014年2月25日，被告漳州巨凯房地产公司通过海峡导报通知原告于2014年3月1日办理交房手续，原告至今未接收诉争商品房。2015年2月2日，阳光明居1#-7#楼工程经网上消防备案，该工程未被确定为抽查对象。本院认为，原告王朝明、叶雪燕与被告漳州巨凯房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。当事人应当依照诚实信用原则全面履行合同的义务，不履行或者不适当履行的，应当承担相应的民事责任。本案中，根据双方所签订的合同约定，被告漳州巨凯房地产公司应于2013年12月30日前将符合双方约定的交付使用条件的商品房交付原告使用，但被告未能在双方所约定的期限内向原告交付符合合同约定交付使用条件的商品房，原告为此请求被告按合同约定承担逾期交房违约责任合法有据，本院予以支持；根据原、被告双方所提供的证据，涉案商品房已于2014年1月28日经竣工验收为合格工程，于2015年2月2日进行消防备案登记。被告虽通知原告于2014年3月1日办理交房手续，但诉争房屋此时尚未进行消防验收，不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，该通知无效，逾期交房违约时间应计算至2015年2月2日；原告主张讼争房屋至今尚未达到交付条件，但未能提供证据予以证明，本院不予采纳；被告辩称因在工程承建过程中，出现暴雨、大雨、停电、停水等原因，存在合同约定可据实延期的天数131天，应予以扣除，但其未能提供相关的施工日志或监理日志相互佐证因上述原因导致工程实际停工的事实，该辩解本院不予采纳；根据双方的约定，结合本案的实际情况，本案被告实际逾期交房时间为2013年12月31日起至2015年2月2日，合计399天，违约金额为：399227元×0.03%×399天=47787.47元。对此，被告应承担支付责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条的规定，判决如下：一、被告漳州巨凯房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王朝明、叶雪燕逾期交房违约金47787.47元。驳回原告王朝明、叶雪燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1468元，适用简易程序减半收取734元，由原告王朝明、叶雪燕负担209元、被告漳州巨凯房地产开发有限公司负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  吴晶晶二〇一五年十二月二十一日书记员  方艺静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；（三）原始证据的证明力一般大于传来证据；（四）直接证据的证明力一般大于间接证据；（五）证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。