北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民初141号原告（案外人）：陈友弟，男，1962年10月21日出生，住浙江省瑞安市。原告（案外人）：鲍梅红，女，1962年11月22日出生，住浙江省瑞安市。二原告共同委托诉讼代理人：陈来军（二原告之子），住北京市东城区。二原告共同委托诉讼代理人:李寯，北京市中盾律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国银行股份有限公司北京朝阳支行，住所地北京市朝阳区东三环北路霞光里18号。负责人：徐欣，行长。委托诉讼代理人：周春梅，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（被执行人）：黄荷兰，女，1954年6月6日出生，住浙江省温州市。被告（被执行人）：薛冰洁，女，1680年11月11日出生，住浙江省温州市。上述二被告共同委托诉讼代理人：周庆春，浙江浙南律师事务所律师。第三人（被执行人）：北京恒泰基业房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区西木樨园8号十一层。法定代理人：任光明，董事长。委托诉讼代理人：杨军昌，北京市华博金隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：眭健，北京市中灿律师事务所律师。原告陈友弟、鲍梅红与被告中国银行股份有限公司北京朝阳支行（简称中行朝阳支行）、被告黄荷兰、被告薛冰洁、第三人北京恒泰基业房地产有限公司（简称恒泰基业公司）案外人执行人执行异议之诉一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈友弟、鲍梅红委托诉讼代理人李寯、陈来军，被告中行朝阳支行委托诉讼代理人周春梅，第三人恒泰基业公司委托诉讼代理人眭健到庭参加诉讼。黄荷兰、薛冰洁经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈友弟、鲍梅红向本院提出诉讼请求：解除对北京市丰台区xxx5001号房屋（简称5001号房屋）的查封，诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年2月25日，我们与恒泰基业公司签订了5001号房屋的商品房买卖合同。同日，我们与恒泰基业公司还就5001号房屋签订了委托协议，约定自2004年6月1日（即房屋交付之日）起至2006年5月31日止，将该房屋委托给恒泰基业公司租赁经营，委托期间恒泰基业公司向我们支付了投资回报款。合同签订后，我们向光大银行抵押办理了房产抵押贷款，恒泰基业公司于2004年6月9日向我们开具了全额购房发票。因恒泰基业公司未能给我们办理5001号房屋的房屋所有权证，我们于2017年4月诉至法院，要求其协助我们办理该房屋的房屋产权证书，随后法院告知我们该房屋已被法院查封，我们提起案外人执行异议，法院于2017年4月作出（2017）京02执异105号执行裁定书，驳回了我们的异议请求，遂提起本案诉讼。5001号房屋并非登记在薛振乐名下，而系登记在我们名下，5001号房屋备案的测绘面积与我们所签商品房买卖合同上附图的测绘面积及位置一致，与薛振乐所签合同上附图测绘面积及位置不一致。我们在该房屋被查封前已经签订了合法有效的购房合同并向相关部门备案，且支付了全部购房款、合法占有了该房屋，未办理产权证明系因恒泰基业公司的原因。故中行朝阳支行申请查封属于我们的房屋，侵犯了我们的合法权益，故请求解除查封。中行朝阳支行辩称，不同意原告的诉讼请求，原告要求解除的事实和依据不充分。首先、被查封的房产并非登记在原告名下。原告也未在庭前质证过程中提交登记在自己名下的有利证据。所以不能认为该房屋已经由薛振乐变更为原告的名下。我行也向法庭提交了一套与原告一样的缴款以及占有的凭证，而且薛振乐所有的文件签署日期均在原告之前。法院裁定认为薛振乐在原告之前已购买该房屋，而驳回原告申请是正确的。第二、我行认为执行裁定书适用法律正确，法院查封是有事实和法律依据的。在查封的时候房产确实是在薛振乐名下，否则房地产管理部门是不会进行查封的。第三、借款合同纠纷提起仲裁的时候，薛振乐参加了诉讼，并没有否定房产在其名下，说明房屋并没有变更；第四、关于测绘图的问题，我行与原告提交的房屋的平面图显示在房屋的位置上存在的差异。薛振乐购房的面积与原告购房面积差距很大，我行认为有两种可能。可能是薛振乐购买的房子和原告购房不是一个地方，或者薛振乐购买的房产包含着原告的面积。第五、根据现有证据，不能认定薛振乐已经退房。且直至2011年恒泰基业公司还在还贷款，如果已经和薛振乐解除了合同，其还贷就没有意义了。另外，原告和恒泰基业公司签订合同的时候，房子在薛振乐名下。恒泰基业公司述称，我公司同意原告的诉讼请求。5001号房屋只有预售登记备案的记录，没有转到任何个人的名下，且薛振乐名下的备案被撤销掉了，被撤销之后我公司把该房屋出售给了本案原告。我公司与原告之间的买卖行为也是合法有效的。黄荷兰、薛冰洁经本院合法传唤未到庭。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院认定事实如下：争议标的物所在楼宇原地址及名称为北京市丰台区永外大街164号京明大厦，后变更为北京市丰台区西木樨园8号木樨园世贸商业中心。2003年8月6日，薛振乐与恒泰基业公司签订商品房买卖合同），约定薛振乐购买上述楼宇5层5001号、5002号房屋，建筑面积共769.92平方米，合同总价款9239040元，首付款3699040元，其余房款由银行按揭。后中行朝阳支行与薛振乐签订了《商业用房担保借款合同》，恒泰基业公司作为保证人。因薛振乐未履行还款义务，中行朝阳支行于2012年5月向北京仲裁委员会提起仲裁，并提交了财产保全申请。2012年6月1日，本院以（2012）二中民保字第08952号民事裁定对5001号房屋、5002号房屋予以预查封。北京仲裁委员会经审理，于2013年1月21日作出（2013）京仲裁字第0071号裁决书，裁决：1、终止中行朝阳支行与薛振乐、恒泰基业公司签订的《商业用房担保借款合同》；2、薛振乐支付中行朝阳支行借款本金、利息、罚息合计133359748元，2012年3月28日至实际给付之日的利息及罚息按合同约定支付；3、薛振乐偿还中行朝阳支行保全费5000元、律师费4000元；4、薛振乐向中行朝阳支行支付其代垫仲裁费36978.53元；5、恒泰基业公司对薛振乐第2、3、4项下的给付义务承担连带保证责任。上述应偿付款项应于裁决书送达之日起10日内付清。逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。因薛振乐、恒泰基业公司未按期履行法定义务，中行朝阳支行向本院申请执行。本院向北京市丰台区房管局发出（2013）二中执字第714号协助执行通知书，继续查封5001号、5002号房屋。另查，陈友弟、鲍梅红与恒泰基业公司签订了商品房买卖合同，约定陈友弟、鲍梅红以603175元购买5001号房屋，建筑面积43.74平方米，套内建筑面积17.64平方米，首付款243175元，其余房款由银行按揭。该合同上陈友弟、鲍梅红处的签字日期为2004年2月25日，该合同上盖有“丰台区国土资源和房屋管理局商品房预售预购登记专用章”字样的章，该章上的日期显示为2004年4月26日。同年6月9日，恒泰基业公司开具了购房发票，金额为603175元。后陈友弟、鲍梅红将恒泰基业公司诉至北京市丰台区人民法院，请求判令恒泰基业公司返还5001号房屋的房屋使用费。北京市丰台区人民法院于2017年3月作出(2017)京0106民初8417号民事判决书，该判决书认定2004年2月25日，陈友弟、鲍梅红与恒泰基业公司签订了委托协议，约定自2004年6月1日至2006年5月31日，陈友弟、鲍梅红将购买的木樨园世贸商业中心5层5001号商铺委托给恒泰公司经营管理，并判令恒泰基业公司向陈友弟、鲍梅红支付房屋使用费。陈友弟、鲍梅红于2017年向本院提出执行异议，请求解除对5001号房屋的查封。本院于2017年4月24日裁定驳回陈友弟、鲍梅红的异议请求。陈友弟、鲍梅红遂将中行朝阳支行、薛振乐、恒泰基业公司诉至本院，遂成本案。本院受理本案后查明薛振乐已于2013年11月去世，原告申请变更被告薛振乐为薛振乐继承人黄荷兰（薛振乐之妻）、薛冰洁（薛振乐之女）。庭审中，就5xxx号合同的付款情况，恒泰基业公司、中行朝阳支行均认可薛振乐所还银行贷款均系从恒泰基业公司的账户中打出。就6xxx号合同的付款情况，陈友弟、鲍梅红称因时间较长，首付款如何支付记不清了，贷款系向光大银行所代，并提交中国光大银行股份有限公司北京西直门支行出具的客户贷款结清通知书、银行交易流水、贷款合同复印件、（2012）西民初字第14886号民事判决书复印件等予以佐证。恒泰基业公司对陈友弟、鲍梅红提交的上述证据予以认可。中行朝阳支行认为客户贷款结清通知书的真实性无法判断且与本案无直接关系，对银行交易流水的真实性认可。庭审中，恒泰基业公司提交了商品房预售登记备案表（简称备案表一）一份，该登记表显示预购人薛振乐，购房位置为北京市丰台区京明大厦五层5001、5002号房屋，合同约定面积769.92平方米，合同编号为NO.5xxx。其上预售登记备案（章）一栏，盖有“丰台区国土资源和房屋管理局商品房预售预购登记专用章”字样的章，日期显示为2003年8月15日，预售登记备案变更情况一栏盖有“丰台区国土资源和房屋管理局商品房注销登记专用章”字样的章，日期显示为2004年4月22日。恒泰基业公司另提交退房协议书一份。该协议书主要内容为：北京丰台区房地产交易中心：京明大厦买受人薛振乐因大厦开业时间与合同约定不符，无法按时经营。申请退掉已购买京明大厦四层5001、5002号房产，此事已与恒泰基业公司达成协议，特此声明。恒泰基业公司还提交了银行票据存根、收条、该公司支出凭单等拟证明在薛振乐退房后，其向薛振乐退款的情况。中行朝阳支行对上述证据的真实性不予认可，并提交其持有的商品房预售登记备案表（简称备案表二）一份，该备案表所载预购人、合同编号、面积信息与备案表一一致，但备案表二上预售登记备案变更情况一栏为空，预售登记备案章上的日期为2003年8月14日。黄荷兰、薛冰洁于庭后向法院寄送书面意见认可退房协议书中薛振乐签字的真实性。陈友弟、鲍梅红对恒泰基业公司提交的上述证据予以认可，对备案表二不予认可。本院未能在房管部门调取到争议房屋所涉商品房买卖合同的商品房预售登记备案表。就薛振乐与恒泰基业所签商品房买卖合同中房屋面积与陈友弟、鲍梅红所签商品房买卖合同中房屋面积不一致的问题，恒泰基业公司称争议房屋是商铺，商场是平面，根据当时的售卖情况用隔断隔开，基于消防的要求进行的调整，最后的测绘和之前的不一样，现在是以2015年的测绘为准。中行朝阳支行称恒泰基业公司曾就5001号、5002号房屋给该行做过一个说明，要将该两套房屋进行分割，然后对外出租，故当时的房屋和现在的5001号、5002号房屋位置是有变更的，并提交日期为2003年8月25日，盖有恒泰基业公司章的内容为“中国银行北京市分行：薛振乐购买京明大厦五层5001、5002号商铺，共769.92平方米，使用面积577平方米，每个摊位15平方米，可划分38个……薛振乐38个摊位京明大厦以代招租、出租完毕。特此证明。”的文件一份，陈友弟、鲍梅红认为该证据与本案无关联性。恒泰基业公司认为其公司与薛振乐已经解除了买卖合同，该证据与本案不冲突也不矛盾。法庭组织各方比对薛振乐所签商品房买卖合同附图中5001号、5002号房屋的位置及面积与陈友弟、鲍梅红所签商品房买卖合同中5001号、5002号房屋的位置及面积，恒泰基业公司表示二者基本上是包含关系，中行朝阳支行及陈友弟、鲍梅红均表示对比不出来。再查，争议楼宇2015年的房屋建筑面积分户计算明晰表显示5001号房屋建筑面积43.83平方米，其中套内建筑面积17.66平方米；5002号房屋建筑面积46.76平方米，其中套内建筑面积18.84平方米。上述事实，有商品房买卖合同、民事判决书、执行裁定书、执行异议裁定书、协助执行通知书、预售备案登记表、执行异议裁定书及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为，本案中，恒泰基业公司称其与薛振乐之间签订的5xxx号合同的预售登记已经注销，其与薛振乐之间的买卖合同已经解除，并提交了预售备案表一及退房协议书等证据予以佐证。薛振乐之妻黄荷兰、之女薛冰洁亦对退房协议书中薛振乐的签字予以认可。中行朝阳支行虽对恒泰基业公司的上述主张不予认可，但未能提供充分证据予以反驳。依现有证据，陈友弟、鲍梅红在5001号房屋被查封之前已经与恒泰基业公司签订了商品房买卖合同，购买了该房屋，并将该房屋委托对外出租获利。陈友弟、鲍梅红亦支付了全部购房款。现亦无充分证据证明陈友弟、鲍梅红对5001号房屋未能办理过户登记存在过错。综合以上情况，本院认为陈友弟、鲍梅红作为5001号房屋购买人的权利应当得到尊重和保护，其对该房屋享有的权利可以对抗申请执行人中行朝阳支行，故应当排除对陈友弟、鲍梅红所购房屋的执行。综上所述，陈友弟、鲍梅红的诉讼请求应予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，判决如下：解除对陈友弟、鲍梅红所购北京市丰台区xxx5001号房屋的查封。案件受理费70元，由中国银行股份有限公司北京朝阳支行负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  王 佳审 判 员  王金龙审 判 员  霍翠玲人民陪审员  刘丽华人民陪审员  马 兰人民陪审员  孙建民人民陪审员  程晓莉二〇一七年十二月二十九日书 记 员  孙辰姝