云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2015）嵩民初字第2197号原告XX物业管理有限公司。法定代表人：高某某，系公司总经理。委托代理人周某，系公司职工，女，汉族，1972年1月20日生。代理权限为特别授权代理。委托代理人王某，系公司职工，女，汉族，1985年3月5日生。代理权限为特别授权代理。被告马某某，女，回族，1974年12月9日生，云南省嵩明县人，住云南省嵩明县嵩阳街道办事处玉明路***号**幢商铺。身份证号码：5301271974********。原告XX物业管理有限公司（以下简称XX公司）与被告马某某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月12日受理后，依法由审判员张良伟独任审判，于2015年12月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年至2014年度XX花园小区业主委员会签订《XX花园小区物业管理服务合同》，合同约定，由原告对XX花园小区进行物业管理，物业管理费按照每月每年计算。合同签订后，原告严格按照合同履行了合同约定的服务义务，期间原告多次向被告催讨2013年1-12月、2014年1-12月物业管理费未果。经原告结算被告尚欠2013年1-12月、2014年1-12月两年物管费5510.70元，滞纳金576.01元，总合计6086.71元。上述事实有物业服务合同、催费单、欠款台账等证据予以证实。为维护原告的合法权益，请法院依法判令：1、由被告支付原告2013年度1-12月欠费2567.10元（0.65元/㎡/月）、2014年度1-12月欠费2943.62元（0.75元/㎡/月）物管费，合计5510.70元，滞纳金计算到2015年9月30日，并按合同约定千分之三收取，滞纳金576.01元，以上共计：6086.71元；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：我是XX花园的一名业主，今天我以三重身份对该案进行答辩，分别是我个人、XX花园大部分业主、XX花园第三届业委会副主任，我之所以拒绝向XX物业公司交付部分物业费，是由于XX物业公司进驻小区以来的种种违法管理和不道德行为，让小区大部分业主早已忍无可忍。具体如下：XX物业进驻小区9年余，根本不遵循《物业管理条例》中的相关内容对小区进行服务管理，原开发商与XX公司签订的对小区服务的合同仅有3年，以后他们与小区的服务合同内容与签订，小区大部分业主并不知情，康怡公司自2005年1月1日开始服务小区到2014年12月31日止，服务合同的产生和服务收费的标准等重要事项也未通过业主大会征求广大业主的意见。二、三期业委会是在原告的操控下选举产生的，业委会没有通过业主大会决议后向社会招投标选聘合适小区的物业服务企业，对小区续签服务合同和调高物业服务收费等重大问题，从不召开业主委员大会进行讨论和征求业主意见，且服务质量越来越差，业主财产损失严重，家中经常被盗，车辆常被刮伤和车标被盗，卫生清理不到位，小区好几天的垃圾不清理，下水道堵塞不及时疏通，小区公共道路上经常废水外溢，化粪池也不按时清理，严重时小区业主无法正常通行；XX公司对小区绿化管理不到位，致使小区内重要植物枯死，XX公司还违反合同规定收取被告方太阳能维修人工费，二、三期业主卫生费，且对业主反映的问题大部分都不解决或与业主恶言相向。XX公司在小区服务期间，擅自出租小区后大门商铺一间、20幢房屋顶、近120平方米小区公共活动房，2008年康怡公司服务二、三期以来，移动公司就私自把其附近的小区公共场地围起来自用，XX公司对小区业主的不满都不予理睬。XX公司利用欺骗和不正当手段向小区业主收取楼道修复费（至今未修复）、小区业主停车费53230元、车人卡识别费91530元，XX公司的行为遭到全小区业主的大量投诉，也遭到XX发改委的批评，XX公司才以该资金用来安装小区安防系统，但系统才启用还不到半年就被XX公司无理拆除，至今未退还业主费用。XX公司在管理小区期间，因管理不到位和小区的公共财物（如：草坪灯、树木、业委会办公用品）遭到严重破坏，XX公司将公共物业给他人经营和它用，并把所有租金一直占为己有，小区业主至今没有得到XX公司的修复和赔偿，也从未向XX花园业主做过任何说明。XX公司离开小区已有一年，但至今未向小区业主委员会和现任物业公司移交过物管用房外的小区资料和全体小区业主信息，原告自2005年11月1日驻小区物业服务九年余，从未公开公示物业服务合同，剥夺原告方的知情权，以致在XX花园小区2014年换届选举召开业主大会时，未能如期举行，依照相关法律规定，我们要求XX公司赔偿我们相应的款项并承担相应的法律责任。原告针对其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、营业执照、税务登记证、法人证明书、组织机构代码证、物业服务企业资质证书各一份，欲证实原告主体资格。2、《物业管理合同》一份，欲证实原告收费的标准。3、催费函，欲证实原告已公示并多次向被告催交物管费。4、表册、台账，欲证实催费的记录。5、移交清单，欲证实公司在撤出小区的同时已将相关物品及材料移交新物管公司的事实。经质证，被告对证据1无异议，认为证据2、3、4所述情况存在，其也签订过合同，但业委会的成立是不合法的；证据5原告并未移交不予认可。被告在举证期限内向本院提供了如下证据：1、XX花园业主签字，欲证实全体业主要求重新选举业委会的情况。2、XX花园停车收费明细登记表、2013年9月—2014年9月IC卡费用明细、管理物业明细、租赁合同，欲证实原告收取小区业主各项费用及擅自租赁小区商铺它用的情况。3、XX花园业委会开会情况，欲证实重新选举业委会的情况。4、建议，欲证实为了维护小区业主的权益，业委会准备诉讼的情况。5、撤出通知、移交告知书，欲证实业委会曾给XX物业发出相关材料的情况。6、补充协议，欲证实业委会与XX公司达成补偿协议的情况。7、XX住建局、XX镇派出所反映情况，欲证实业委会对XX公司的违规行为曾向相关部门反映的事实。被告申请证人王某、严某、李某出庭，证实XX公司在管理XX花园期间未按合同约定履行相应的服务义务，并违规选举业委会、破坏小区公共设施及设备、擅自租赁小区公共用房给他人使用的情况。原告经过质证，认为被告提交的证据与本案无关，对被告提交的证据及证人证言均不予认可。对上述证据本院结合本案实际予以综合认定。经审理，本院确认本案法律事实如下：被告马某某系XX花园小区XX号房业主，房屋面积为313.73平方米。2005年11月，原告XX物业公司经过公开招标后取得XX花园小区的物业管理资格，自2005年11月起接管XX花园小区的物业管理，2014年2月15日续签物业服务合同，期限自2013年12月31日至2014年12月31日止。物业服务收费标准2013年之前的商住为0.65元/每平米/每月，自2014年后商住为0.75元/每平米/每月，物业管理费按年收取，该服务合同对委托服务事项、双方的权利义务、物业服务要求和标准、物业服务费用和维修费用及违约责任等都作了明确的约定。在双方履行物业管理服务合同过程中，被告马某某以原告未按合同履行相关义务，出现问题后向原告物业公司反映后未能得到处理并要求原告返还和赔偿公司在小区管理期间给小区业主造成的损失为由，未缴纳2013年1月至12月物业管理费2567.10元、2014年1月至12月物业管理费2943.60元，合计5510.70元。本院认为：业主应当遵守法律、法规以及管理规约，履行缴纳物业费的义务。被告马某某作为XX花园的业主之一，其在该小区居住期间XX物业公司已提供了相应的服务，依法应支付相应的物业管理费。原告对物业管理费的计算标准符合相关规定，对原告要求被告缴纳物管费人民币5510.70元的主张，其费用及收费标准并无不当，本院予以支持。对于原告诉请被告支付延期支付物管费滞纳金576.01元的诉讼主张，原告在庭审过程中已表示放弃对该项费用的请求，对此本院予以认可。至于被告要求原告返还和赔偿公司在小区管理期间给小区业主造成损失的主张，不属于本案审理范畴，对此主张本院不予支持。至于被告以原告履行物业服务不到位、未按合同履行物业服务而拒交物管费的答辩主张，因被告对该主张提供的证据不充分，故对被告的该项主张，本院依法不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第八十三条之规定，判决如下：由被告马某某于本判决生效后十日内支付原告XX物业管理有限公司物管费人民币5510.70元。案件诉讼费50元，减半收取25元，由被告马某某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。判决生效履行期限届满后，当事人申请执行的期间为二年。审判员  张良伟二〇一五年十二月二十八日书记员  叶 薇