广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2015）玉区法民初字第1012号原告海南某物业综合管理有限公司，住所地：海南省海口市海甸三东路25号秦园别墅A-2幢。法定代表人：林某某，董事长。委托代理人吴昭传，广西桂南律师事务所律师（特别授权）。被告梁某某。原告海南某物业综合管理有限公司（以下简称某物业公司）诉被告梁某某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理后，依法组成了由审判员苏东良、代理审判员陈昂、人民陪审员钟范林参加的合议庭，于2015年12月9日公开开庭进行了审理。书记员周健敏担任法庭记录。原告某物业公司的委托代理人吴昭传到庭参加诉讼，被告梁某某经本院公告传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某物业公司诉称，2010年5月21日原告与玉林市欧景嘉园业主委员会签订了一份《玉林市欧景嘉园小区物业服务委托合同》，约定：由原告为玉林市欧景嘉园小区提供物业管理服务，住宅物业的物业服务费为每月每平方米0.50元，如业主逾期未交物业服务费，原告有权从逾期之日起每天按应付款项的1‰收取滞纳金，合同期限自2010年6月1日零时起至2013年5月31日24时止，等事项。合同生效后，原告依约进驻玉林市欧景嘉园小区提供物业管理服务。被告梁某某作为13幢603号房业主，截止到2014年7月31日，累计拖欠原告物业服务费4803.87元、滞纳金2901.71元，经原告多次催收，被告以种种理由不支付。为此，请求法院1、判令被告梁某某支付物业服务费4803.87元给原告；2、判令被告梁某某支付滞纳金给原告（滞纳金计算方法：以被告梁某某拖欠的物业服务费为基数，自2010年7月1日起分段计算，每拖欠一日按1‰计算，暂计至2014年7月31日为滞纳金滞纳金2901.71元；以后续计）；3、本案诉讼费由被告梁某某承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、企业法人营业执照，证明原告诉讼主体适格；2、资质证书，证明原告具有合法的物业服务管理资质；3、玉林市欧景嘉园小区物业服务委托合同，证实2010年5月21日原告与玉林市欧景嘉园业主委员会签订了一份《玉林市欧景嘉园小区物业服务委托合同》，约定：由原告为玉林市欧景嘉园小区提供物业管理服务，住宅物业的物业服务费为每月每平方米0.50元，如业主逾期未交物业服务费，原告有权从逾期之日起每天按应付款项的1‰收取滞纳金，合同期限自2010年6月1日零时起至2013年5月31日24时止，等事项；4、欠费明细表，证明被告欠原告物业服务费及滞纳金的计算明细；5、玉林市欧景嘉园小区物业服务补充协议，证实2012年11月27日原告与玉林市欧景嘉园业主委员会签订了一份补充协议，约定：自2012年7月1日开始，住宅物业的物业服务费为每月每平方米0.50元，提高为每月0.60元等等；6、关于延长物业服务委托合同的函，证明本案的物业管理服务期限延长至2013年7月31日；7、玉林市欧景嘉园商品房、车库及杂物房买卖合同，证明被告是欧景嘉园作为17幢B503号房的业主，住宅面积232.93平方米；8、欧景嘉园商品房屋验收表，证明开发商已于2005年4月17日将房交付给被告方使用；9、欧景嘉园物业资料交接清单两份，证明原告已依约为玉林市欧景嘉园小区提供物业管理服务；10、收费通知单，证明原告多次要求被告支付其所欠涉及的物业服务费、滞纳金等费用。被告梁某某没有答辩，亦未提供任何证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案的被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，可以作为认定本案事实的依据。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年5月21日原告与玉林市欧景嘉园业主委员会签订了《玉林市欧景嘉园小区物业服务委托合同》约定：由原告为玉林市欧景嘉园小区提供物业管理服务，住宅物业的物业服务费为每月每平方米0.50元（根据2012年11月27日双方签订的物业服务补充协议，自2012年7月1日开始，提高为每月0.60元），杂物房的物业服务费为每月每平方米0.25元，如业主逾期未交物业服务费，原告有权从逾期之日起每天加收1‰的取滞纳金，合同期限自2010年6月1日零时起至2013年5月31日24时止，（根据2013年5月31日及关于延长物业服务委托合同的函，合同期限延长至2013年7月31日）等。合同生效后，原告依约进驻玉林市欧景嘉园小区提供物业管理服务。被告梁某某作为该小区17幢B503号房的业主，住宅面积232.93平方米。2010年6月1日至2013年7月31日，被告累计拖欠原告物业服务费4728.47元（232.93平方米×0.5元／月×25个月=2911.62元；232.93平方米×0.6元／月×13个月=1816.85元），原告经多次催收未果后，于2015年4月29日诉至本院。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，本案中原告与玉林市欧景嘉园业主委员会签订的《玉林市欧景嘉园小区物业服务委托合同》，是合法有效的，应受法律保护。并且原告也为欧景嘉园小区提供了物业管理服务，被告也享受了相应的物业服务内容，原告与被告形成了事实上的物业管理服务合同关系。故原告依合同收费标准向被告收取物业费合理合法，被告尚欠原告物业费4728.47元，依法应予支付。原告起诉要求支付4803.87元，与事实不符应予纠正。关于滞纳金问题，原告请求按合同约定，每拖欠一日按1‰计算违约金过高。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以定为合同法第一百一十四条第二款规定的：过分高于造成的损失”，故被告应向原告支付的逾期违约金为1418.54元。（计算方式为：4728.47元×30％=1418.54元）。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《物业服务收费管理办法》第七条、第十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告梁某某向原告海南某物业综合管理有限公司支付尚欠的物业费4728.47元；二、被告梁某某应支付违约金1418.54元给原告海南某物业综合管理有限公司；本案受理费50元，由被告梁某某负担。上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限界满之日起七日内预交案件受理费50元（受理费户名：玉林市财政局；账号：20-401001040008677；开户行：农行广西玉林分行营业部）逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 员  苏东良代理审判员  陈 昂人民陪审员  钟范林二〇一五年十二月十一日书 记 员  周健敏