广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第1926号原告冼艳华，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。身份证号码：×××3127。委托代理人苏连爱，女，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市顺德区。被告佛山市正源房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区（自编号之一），注册号：440600000019250。法定代表人麦艳芳。委托代理人宋智军，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省四会市。原告冼艳华诉被告佛山市正源房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理后，依法由审判员田媛适用简易程序独任审判。被告在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院经审查后于2015年11月2日裁定驳回。被告不服该裁定，提起上诉，佛山市中级人民法院于2015年12月22日作出（2015）佛中法立民终字第1884号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院于2015年12月24日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人苏连爱、被告的委托代理人宋智军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年7月8日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的佛山市禅城区东鄱南路5号3座1403房，总价为563735元。合同第十五条约定商品房实际交付使用后360天内，被告应当向原告提交办理房地产权证所需资料，因被告原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同，被告需自逾期之日起每日向原告支付已交付房款万分之一违约金。合同签订后，原告依约支付了全额房款并在2013年6月14日办理收楼手续。原告已向被告支付全部房款，但被告却逾期至2015年9月7日才向原告提交办理房地产权证所需的资料，原告直至2015年9月30日才拿到房产证。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告支付逾期提供办理房产证资料的违约金46283元；2、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确第1项诉请的违约金46283元系从2013年6月30日计至2015年9月28日。被告辩称，一、被告通过佛山市禅城区土地交易中心的公开竞拍取得涉案房屋所在土地，并将该土地用于星晖盛汇园项目开发。依照法律规定及政府指引，���告依法办理了相关审批建设施工手续后进行开发施工，于2012年10月22日完成主体结构建设并通过验收，并于同年12月开始对涉案房屋进行预售。被告于2013年6月5日完成全部住宅工程质量的分户验收，原本可在合同约定的交楼时间2013年6月30日前将房屋交付业主使用。但因周边污染工厂的存在而导致环评未通过而不能交付。后因媒体争相报道和业主联合上访，被告迫于无奈才将未通过综合验收的房屋违法交付给各业主。出乎被告意料的是，禅城区政府在2014年10月才完成对周边污染企业的搬迁改造，并于2014年12月3日通过星晖盛汇园的综合验收。因此，被告对于逾期办证是无法预见、无法避免、无法克服的，被告对此没有过错，不应承担责任。二、被告之所以逾期交楼办证：①因为政府总体规划中忽略了涉案土地建设住宅的环境可行性；②政府未能如期完成涉案土地周边污染企业的搬迁和改造。上述两个原因说明被告逾期交楼办证都是政府行为导致，根据原、被告之间签订《补充协议》，被告无需承担赔偿责任。三、法律规定未经验收或验收不合格的，不得交付使用。被告是迫于禅城区政府处理小区群体事件的压力才将涉案房屋交付原告使用，该交付行为非自愿且违反法律规定，被告认为该交付行为无效，真正的交付日期应从涉案房屋通过综合验收之日起算，即2014年12月3日。根据双方签订合同约定的360天期限推算，被告最后办证期限应是2015年11月28日。事实上，被告于2015年9月7日已完成协助原告办证的义务，比合同双方的约定提前了近3个月，所以被告没有违约，无需承担责任。综上，原告的违约金起算时间和计算期间没有法律依据，被告恳请法院综合考虑各方因素，查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。诉讼中，两原���提交以下证据：1、原告的身份证、被告的企业机读档案登记资料、组织机构代码证。拟证明原、被告的主体资格。2、商品房买卖合同、购房发票。拟证明原告与被告存在房屋买卖合同关系，原告已支付全额房款。3、收楼确认书。拟证明原告的收楼时间。4、认购书、契税完税证。拟证明原告向被告认购涉案房屋，签订合同后交纳了契税。被告诉讼中没有提交证据。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、4，被告无异议，本院予以采信。原告的证据2、3，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年7月8日，原告（××）与被告（××）签订《广东省商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买涉案佛山市禅城区东鄱南路5号三座1403房，总价款563735元。合同还约定：“……第八条、交付期限。××应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合合同约定的商品房交付××使用：4、该商品房经验收合格且××应支付的全部购房款（含违约金，如有）必须到××账户，××方有权收房。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知××的；2、政府行为导致××无法按期取得有关验收文件；3、非××所能控制或抗拒的其他事件。……第十五条、关于产权登记的约定。××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：商品房实际��付使用后360天内，××应当向××提交办理房地产权证所需的资料；因××原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同，××自逾期之日起每日按已付房款万分之一向××支付违约金直至排除××原因为止；非因××原因导致××延迟办理产权证手续的，××不承担任何责任。……”。同日，原告（××）与被告（××）签订《补充协议》，约定：“……九、关于产权登记（补充合同第十五条）……2、××根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，协助××办理该商品房的房地产权属证书，××应在商品房实际交付使用日期后360天内提供相关资料给××。因××原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同，××需自逾期之日起每日按已付房价款万分之一向××支付违约金，直至排除××原因为止。3、若因政府行为、不可抗力、××行为等不可归责于××的原因导致无法在约定的时间内取得办理房地产权所需资料的，××不做任何赔偿。……十四、关于补充条款的效力（补充合同第二十一条）本补充协议与合同的内容如有冲突，以本补充协议为准……。”2012年9月3日，被告向原告开具发票，确认收取原告支付的购房款563735元。2013年6月14日，原、被告签订《星晖.盛汇园收楼确认书》，确认原告已于当天办理收楼手续。2014年12月3日，佛山市禅城区建设工程竣工联合验收办公室联合相关部门出具《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》，确认包括涉案房屋所在楼宇在内的相关建设工程验收合格。另查明，被告在涉案房屋所在小区内张贴《关于派发办理房产证资料的通知》，向各业主告知其将于2015年9月7日至11日在物业中心现场派发首批办理房产证所需资料。该通知���附的《楼宇座号时间安排》显示3座业主的领取时间为2015年9月7日。原告陈述：原告于2015年9月7日从被告处领取了办理房产证所需资料，依据买卖合同第十五条诉请违约金计至领取房产证之日。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》均系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约全面善意地履行各自的合同义务。根据涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条“商品房实际交付使用后360天内，××应当向××提交办理房地产权证所需的资料；因××原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同，××自逾期之日起每日按已付房款万分之一向××支付违约金直至排除××原因为止”和《补充协议》第九条第2点“××根据《��市房地产开发经营管理条例》的规定，协助××办理该商品房的房地产权属证书，××应在商品房实际交付使用日期后360天内提供相关资料给××。因××原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同，××需自逾期之日起每日按已付房价款万分之一向××支付违约金，直至排除××原因为止”的约定，被告应在房屋实际交付使用后360天内向原告提交办理房地产权证所需资料，逾期提供的，应依约支付违约金。据前查明，原、被告于2013年6月14日办理了收楼手续，即被告将房屋实际交付原告使用的日期为2013年6月14日，按照上述合同约定，被告依约应于2014年6月9日前向原告交付办证所需资料。由于被告直至2015年9月7日才向原告提交，已构成违约，故被告应自2014年6月10日起，每日按已付房款的万分之一向原告支付违约金至2015年9月7日，经计算，被告应支付的违约��为25649.94元（563735元×1／10000×455天）。原告诉请自2013年6月30日起计违约金、计至其领取房产证当日，与合同约定明显不符，本院不予采纳，其诉请超出部分，本院不予支持。被告抗辩主张系政府行为和不可抗力致其逾期交房和逾期交付办证资料，应按照涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条“非因××原因导致××延迟办理产权证手续的，××不承担任何责任”和《补充协议》第九条第3点“若因政府行为、不可抗力、××行为等不可归责于××的原因导致无法在约定的时间内取得办理房地产权所需资料的，××不做任何赔偿”的约定免责。由于被告并未提供有效的证据证明其上述主张成立，本院对该抗辩意见不予采纳。另，被告主张其2013年6月14日的交楼行为无效、应以建设工程竣工联合验收日期作为涉案房屋的交付日期，经查，涉案《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》约定的交付办证资料期限的起算点“商品房实际交付使用”指向的是事实行为，并不涉及该行为合法性的评判，被告的上述主张与合同约定不符，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山市正源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告冼艳华支付逾期提交佛山市禅城区东鄱南路5号三座1403房办证资料的违约金25649.94元；二、驳回原告冼艳华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取479元，由原告冼艳华负担214元，被告佛山市正源房地产有限公司负担265元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇一五年十二月二十八日书记员 李若梅附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和���民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供依据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。