沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2015）沈河审民初再字第00012号再审申请人（原审被告）：戴文清，沈阳市中级人民法院法官（已退休）。被申请人（原审原告）：沈阳万维物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街156号。法定代表人：陈忠杰，该公司董事长。委托代理人：陈涛，沈阳万维物业服务有限公司工作人员。再审申请人戴文清与被申请人沈阳万维物业服务有限公司（以下简称万维物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月14日作出（2014）沈河民小字第448号民事判决，已经发生法律效力。戴文清不服，向本院申请再审。本院于2015年8月31日作出（2015）沈河民申字第7号民事裁定书，裁定本案由本院另行组成合议庭再审；再审期间，中止原判决的执行。本院依法另行组成由审判员李振国担任审判长、审判员朱玉泽主审、人民陪审员姜英参加评议的合议庭，于2015年11月4日公开开庭审理了本案。再审申请人戴文清、被申请人万维物业公司委托代理人陈涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年2月26日，万维物业公司向本院起诉称，原告通过与都市港湾小区业主委员会签订物业服务合同，取得都市港湾小区的物业管理权。被告系都市港湾小区3栋5-1-1号房屋业主，该房建筑面积为162.442平方米，被告于2007年7月19日入住该房，自2013年1月1日起拒交物业费，根据原告与业主委员会签订的相关物业服务合同，都市港湾2013年物业服务收费标准为：住宅1.2元/月/平方米。业主如未按时缴费还需承担滞纳金。现原告诉至法院请求判令被告向原告支付自2013年1月1日至2013年12月31日的物业服务费人民币2,339元；被告承担本案的诉讼费用。戴文清原审辩称，原告所诉被告房屋地址属实，物业费的计算标准属实，拖欠的物业费时间、数额属实，我没给付物业费的原因是：一、小区安全管理问题。保安人员配备不足，有的责任心不强，小区南北大门把守不严，闲杂人等随意进出，小区丢失电动车、自行车事件时有发生。都市港湾的监控设施也不完备。大门门卡发放不严。二、小区车辆停放问题。车辆停放管理不善，由于都市港湾小区与府苑名都小区同在一个院内，有很多非都市港湾业主也将车辆停放到都市港湾的车位上。特别是我住的4号楼5单元门前，由于是小区最西侧单元，通道很窄，只有西边只有4米宽，东边只有6米宽，常年停着3至5台车辆，给住户的出入带来很大不便，我家也遭受噪音、汽油味等的不利影响。三、小区卫生保洁、噪音问题。园区保洁人员少，垃圾清扫、清运不及时，清理不到位。特别是3、4号楼4、5单元的死角，5单元西侧改为私人会馆后，卫生最差。小区路灯损坏严重。四、单元防盗门的问题。小区单元防盗门年久失修，有的长年不好使。特别是我居住的单元有住户将房屋长年外租，来往人员复杂，各方面造成不良影响，且有车库一直存放化妆品等易燃品，造成安全隐患，一直得不到解决。五、关于烟道问题。小区2、3、4号楼每栋只有两个排风道，出口设有排风机，因开动排风机有噪音会影响其他居民，物业就将其关闭，使得我住在一楼，饱受楼上油烟之苦。多次向物业反映也得不到解决。原审审理查明，被告戴文清是都市港湾小区3栋511号房屋（沈阳市沈河区市府大路268-4号5-1-1室）的业主，其所属房屋的建筑面积为162.442平方米。原告万维物业公司是具有资质的物业服务公司，原告于2013年3月19日与都市港湾业主委员会签订了物业服务合同，约定服务期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止，住宅物业费收费标准为每月每平方米人民币1.2元。原告实际提供了服务，被告戴文清拖欠从2013年1月1日至2013年12月31日的物业费人民币2,339元（1.2元/月/平方米×12月×162.442平方米）。原告催要物业费未果，起诉至我院。上述事实，有双方当事人陈述、物业服务合同、照片、证明信、证人证言等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。原审本院认为，原告万维物业公司与都市港湾小区业主委员会签订的物业服务合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法签订的合同具有法律约束力，被告作为业主应受其约束。原告已履行受托的物业管理服务义务，被告也实际上接受了服务。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定给付相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，本院予以支持。关于被告抗辩烟道的问题。因该问题属于施工方造成的房屋设计问题，原告并非房屋买卖的主体，对被告房屋并无质量担保的义务，且维修改造业主自用房屋也并非物业合同的约定义务，不属于原告的服务范围，被告以此为由要求抵减物业费没有法律依据，故被告的该项抗辩理由，本院不予支持。被告可以另行向相关义务人主张权利。关于被告抗辩园区内车辆停放的问题。物业服务合同仅约定原告有管理园区内车辆停放及维护交通秩序的义务，原告已设立了停车位，对于不按位停放的车辆，合同并未约定原告对其有进行强制处分的权利，被告也未提供证据证明原告怠于管理的事实，被告以此为由要求抵减物业费没有法律依据，故被告的该项抗辩理由，本院不予支持。关于被告抗辩单元防盗门年久失修的问题。被告所住3号楼5单元的单元门确有门锁长期损坏的情况，但原告举证证明其损坏原因为人为破坏，且原告已尽按时维修的义务，故被告的该项抗辩理由，本院不予支持。关于被告抗辩垃圾清理不到位的问题。因被告所住房屋位于园区最西侧，其窗台下确有垃圾清理不及时的情况。原告辩称此处垃圾为园区外的私人会所产生，但垃圾确系堆放于原告管理的小区内部，且原告未提供充分证据证明其不能及时清理的原因，属于原告履行物业服务义务有瑕疵，应当适当酌减物业服务费。根据收取费用与服务水平相适应原则，以90%为宜。如前所述，被告应当支付原告物业费人民币2,105元。关于被告抗辩的其他问题。因被告提供的证据不足以证明其该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决：一、戴文清于本判决生效后十日内给付万维物业公司2013年1月1日至2013年12月31日的物业服务费人民币2,105元；二、驳回万维物业公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由戴文清负担。戴文清不服，向本院申请再审。本院于2015年8月31日作出（2015）沈河民申字第7号民事裁定书，裁定本案由本院另行组成合议庭再审；再审期间，中止原判决的执行。戴文清再审诉称，既然本案是物业服务合同纠纷，而不是简单的物业费，那么双方就应该无条件的履行物业服务合同。作为物业服务公司来说，应该按照服务合同有关规定为业主服务，作为业主就应该交纳物业费。但是这几年以来，物业公司没有履行合同规定的服务项目为业主服务。理由如下：一、原审被告认为本次再审，不应该有这个案子。原审原告向法院起诉之前与原审被告都认识，原审被告申诉的理由主要是诉讼程序违法。因为今年3月份，由慧洋法官和书记员年华给我打电话通知取诉状的时候以及第一、二次开庭，也是他们俩，但是第二次开庭时由于书记员打字不行，后来有一个胖的书记员接的。第三、四次开庭规定虽然有书面材料，有我们单元的部分业主出的书面材料，必须得找两个业主出庭进行质证，当时只给我三天时间，到了第三天，书记员说由法官临时去外面开会，所以不能马上开庭，书记员的意思是问开庭时间改为下午再开，因为我去的两个证人，其中有一个姓周证人，已经买了火车票下午去本溪，就临时决定了由一个男法官代替由法官开的庭，双方都没有提出异议。我2号上三楼找石法官，查看我的执行案件是否结案，我没有找到石法官。我就去看卷，发现卷上每次开庭前记载的办案人都变成了杨宁法官。我忽视了查看原来的庭审笔录，如果是杨宁，由法官第一次开庭也应该阐述这个，无论是杨宁法官还是由法官，简易程序不应该有两个办案法官，所以我认为该案件的诉讼程序违法。我第一次交了庭审的有关材料，一共17页，这个收条就是由法官签字，书记员没有签字。二、这个案件的案由是物业服务合同纠纷，物业服务合同纠纷而不是一个简单的物业费不交的问题，物业服务公司按照物业服务合同去为我们业主服务，是必须履行的义务，我们业主交纳物业费是天经地义的事，我从2007年入住以来，都按时交纳物业费。从我们业主向物业公司业主委员会多次反映，我们有材料给了业主委员会张姓负责人，我们把这个材料也给了原告，姓刘的保安队长接收的。我们认为服务公司没有按照服务合同去履行义务，为我们业主服务，有的地方反映后，也不及时去做，根本不作为，物业公司违约在先。我们小区是两个门，南、北门各一个门，现在由于管理不到位，××，南北门现在成了南北通道，物业的门卡，只应该我们都市港湾业主有，不应该卖给院外的，我们门外就是市法院后面后盖的回民楼，有的时候回民区的人从我们南大门进，从北大门出。另外多年来监视器失灵，我记得当时是说花了95万元安装的，就是弃管小区也给安装监控，物业合同说的很明确，另外我们院庭院里的路灯也是花了几十万元，合同规定灯保证亮要达到90%以上，我们院里的灯现在好用的达不到50%，这个法院可以去看，并且50%也达不到百分百的亮，以前是到半夜就停了，现在只到2点多，弃管小区都把灯安装到小区里，更何况我们园区是收费的园区，所以我认为物业违约。三、我认为法院的判决没有以事实为根据以法律为准绳，我在答辩状、补充说明、证人证言、照片都说明这一问题，这个判决对我们原审被告来说，对我们提供的材料都没有采纳，只采纳了原审原告的两份证据，当时出庭的时候陈涛拿出一个证明信，这个证明信是业主委员会的红公章印的，我问是谁写的，证明信主要写的是什么意思，我们说我们知道物业公司经常对我们5单元的单元门进行修理，我回去以后就找到了业主委员会的一把主任赵永枫，我问他加盖了业主委员会的公章的材料，谁写的，他说不知道。还有原告出的证也采纳了，我们单元门的照片，就说我们门坏了是属于人为破坏，我当时就说这个不是我们5单元的单元门，因为5单元门的门锁靠着第二家，如果照应该有北阳台，所以这个照片也是假的，我前天来看卷的时候，发现这两张证据没有了，我可以说，判决上能体现出来提交的证明信，证明信在哪？照片只在判决叙述，是人为破坏，我当时说照片也不是5单元的，后来又多出一个材料，是情况说明，这个情况说明也不伦不类，上面也说单元门修过，上面有两个印章，一个是业主委员会的章，一个是物业公司的章，时间为2014年3月23日，原告提出新证，拿出材料我没有异议，我请求法官，既然情况说明是两家的说明，原告把证据原件拿出来。针对原审判决我从四方面具体加以论述。关于原审被告烟道该问题属于施工方造成的房屋设计问题，当时是市法院挡光成立了都市港湾，当时说是施工方设计造成的挡光问题，但这是市法院建筑部门设计的，而不是说施工方造成的房屋设计，因为市法院挡光而成立市法院基建安置办，都市港湾的开发建设后就转给了昊源房地产开发公司，实际上原告法定代表人陈忠杰就是该房屋开发公司的总经理，又是售楼处的负责人，烟道维护就是物业公司应有的义务。我家在一楼，如果不打排风，做菜的味道就返到我家了，所以物业用房屋维修基金，不通应该想办法给通了。原审判决上说物业没有义务来保持烟道畅通。判决上说关于被告抗辩园区车辆停放的问题，原告已设立了停车位对于不按位停放的车辆合同并没有规定对有其强制处理的权利。我认为判决没有实事求是，因为我们家在4号楼，第三栋最西侧，西侧就有两户一楼，第一户窗台比我家低了1米多，所以我家的北窗户就有变电箱，也没有画黄线的车位，但是经常有车停放在那，当是4单元那只有3个车位，但是一般都停7、8台，夏天停车的味道马上返出来，冬天发动车，起得早，影响我们休息，我也提了很多次，我说如果不行，应该弄3、4个府院名都园区一样的隔离窗，这个事迟迟没有解决，直到现在至少停3台车，这还是原告所谓的增加管理变成了智能管理的出入车杆的结果。物业卖车位每个1,500元，但是我家门前没有车位。我原审有一份材料是物业公司出的按位停放的说明，我提供给法院了，但是昨天我看卷，这份材料没有。无论谁是办案人，都没有权利把当事人提供给法庭的材料撤出。关于法院执行我物业费的问题，判决下来之后，时间不久，我就按照判决自动履行了交纳物业费和诉讼费。在这期间我也听物业公司有的同志说到了今年的1月份，法院给我用快递的形式送到我家传票和执行通知书，由于执行通知书上没有标明我的电话，一开始送我家没有人，送来以后就过到庭的时间了，但是我也及时来到法院，一问才知道，物业公司提起执行申请，物业费没有按照法院判决执行，所以让我来，让我履行法院判决。我就看了一下卷，判决下来后，提起申请，如果那时候我没有交，情有可原，那个时候是我已经交了3个月后，才提起申请，到了1月份申请执行，从这一点可以看出，物业公司工作不认真，对业主不负责。既然我交了，为什么还要申请执行，并且用快递的形式，造成了不好的影响。所以在这一点，给我造成不良影响，我要求法庭指令物业公司拿出书面的形式向我赔礼道歉。万维物业公司再审辩称，原审原告在都市港湾小区服务已达14年之久，其服务得到了都市港湾广大业主的认可，个别人除外，原审原告管理的都市港湾园区是沈阳4000多个有物业管理住宅小区的15个优秀住宅区，沈阳市市委宣传部颁发了证书，同时报批辽宁省、国务院的先进住宅区原审被告所述的情况可以到园区里核实，有多少是真实的，而且在原审案件审理过程中，对方以中院的法官身份多次用中院的电话给沈河法院法官打电话、施压，以至于原审原告在沈河法院审理诉讼的所有案件中，只有在这个案件给打了九折，法官现在也可以上园区去看，是否像再审申请人说的那种情况，而且像再审申请人说的，以前关系不错，所以打折原审原告也认了，以前原审原告起诉十几户，都是百分百拿到物业费。同时，本次重审原审原告也对于原审的九折判决不能接受，既然原审原告在园区里面为业主提供了服务，原审原告要求收到相应的报酬，请求判令原审被告全额给付物业费，并支付滞纳金。再审查明，原审被告戴文清是都市港湾小区3栋511号房屋（沈阳市沈河区市府大路268-4号5-1-1室）的业主，其房屋的建筑面积为162.442平方米。原审原告万维物业公司是具有资质的物业服务公司，原审原告于2013年3月19日与都市港湾业主委员会签订了物业服务合同，约定服务期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止，住宅物业费收费标准为每月每平方米人民币1.2元。原审原告实际提供了服务，原审被告戴文清拖欠从2013年1月1日至2013年12月31日的物业费人民币2,339元（1.2元/月/平方米×12月×162.442平方米）。原审原告催要物业费未果，于2014年2月26日起诉至本院。另查明，本院依据民事诉讼法第一百六十二条的规定，适用简易程序于2014年5月14日作出（2014）沈河民小字第448号民事终审判决。2014年6月21日，原审被告戴文清向原审原告万维物业公司交纳2013年1月1日至2013年12月31日的物业费2,105元及诉讼费25元，自行履行该判决确定的全部义务。上述事实，有双方当事人陈述、物业服务合同、照片、情况说明、证人证言、收款收据、发票等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院再审认为，原告万维物业公司与都市港湾小区业主委员会签订的物业服务合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法签订的合同具有法律约束力，被告作为业主应受其约束。原告已履行受托的物业管理服务义务，被告也实际上接受了服务。《物业管理条例》第四十一条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。关于原审被告抗辩烟道的问题。因该问题属于施工方造成的房屋设计问题，原审原告并非房屋买卖的主体，对原审被告房屋并无质量担保的义务，且维修改造业主自用房屋也并非物业合同的约定义务，不属于原审原告的服务范围。原审被告可以另行向相关义务人主张权利。关于原审被告抗辩园区内车辆停放的问题。物业服务合同仅约定原告有管理园区内车辆停放及维护交通秩序的义务，原告已设立了停车位，对于不按位停放的车辆，合同并未约定原告对其有进行强制处分的权利，被告也未提供证据证明原告怠于管理的事实。故被告的抗辩理由，本院不予支持。关于原审被告抗辩单元防盗门年久失修的问题。原审被告所住3号楼5单元的单元门确有门锁长期损坏的情况，原审原告提供的业主委员会的情况说明证明门锁损坏原因为人为破坏，且原审原告已尽按时维修的义务。故原审被告的该项抗辩理由，本院不予支持。关于原审被告抗辩垃圾清理不到位的问题。因原审被告所住房屋位于园区最西侧，其窗台下确有垃圾清理不及时的情况。原审原告辩称此处垃圾为园区外的私人会所产生，但垃圾确系堆放于原审原告管理的小区内部，属于原审原告履行物业服务义务有瑕疵，故原审被告的该项抗辩理由成立，本院予以支持。关于原审被告抗辩的其他问题。因原审被告提供的证据不足以证明其该项主张，本院不予支持。综上，根据物业服务收取费用与服务水平相适应原则，综合本案的实际情况，物业服务费在总额内按90%比例缴纳为宜。原审原告的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（七）项规定的情形，原审判决予以撤销。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第四百零七条第二款、第四百二十六条第一款的规定，判决如下：一、撤销本院于2014年5月14日作出的（2014）沈河民小字第448号民事判决；二、戴文清给付沈阳万维物业服务有限公司自2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费2,105元（已履行）；三、驳回沈阳万维物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费50元，减半收取25元，由沈阳万维物业服务有限公司负担5元，戴文清负担20元（已履行）。本判决为终审判决。审 判 长  李振国审 判 员  朱玉泽人民陪审员  姜 英二〇一五年十二月七日书 记 员  王蕊娇本案判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第四百零七条第二款原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。第四百二十六条第一款对小额诉讼案件的判决、裁定，当事人以民事诉讼法第二百条规定的事由向原审人民法院申请再审的，人民法院应当受理。申请再审事由成立的，应当裁定再审，组成合议庭进行审理。作出的再审判决、裁定，当事人不得上诉。