北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第16804号原告：赵文彬，男，1975年6月19日出生。被告：陆广仁，男，1965年11月24日出生。委托代理人：朱鸿彦，河北厚正律师事务所律师。原告赵文彬与被告陆广仁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理。依法由审判员全玉海独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵文彬与被告陆广仁及委托代理人朱鸿彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵文彬诉称：2015年7月22日，原、被告通过满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司提供的居间服务，签订了《北京市存量房屋买卖合同》（编号BJ-2015-SKF-03072），约定原告向被告购买坐落于本市东城区东花市南里二区×号楼×号房屋。双方约定，原告采用公积金贷款方式支付部分房款，双方应于2015年11月30日之前办理权属转移登记手续。签约当日，原告向被告支付定金10万元。被告签约之后未按照约定的日期办理解除抵押登记手续，拒绝配合网签。原告及中介公司多次催促，直至起诉前，被告仍拒绝履行合同。由于公积金贷款需要两个月左右的批贷周期，被告的拖延行为将导致双方无法于11月30日之前办理过户手续。10月13日，被告告知原告涉诉房屋没有产权证，也无法于短期内办理，以不可抗力为由要求解除合同。原告不同意解除合同，建议如果被告有困难，可以适当延期。但是被告表示“延期到明年就不是这个价格了”，拒绝履行合同。因近期房价上涨很快，被告的违约行为既违背诚实信用原则，也给原告带来巨大的经济损失。现原告诉至法院，请求判令1、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、被告返还原告定金100000元；3、被告支付原告违约金700000元；4、中介费由被告承担；5、本案诉讼费由被告承担。被告陆广仁辩称：不同意原告的诉讼请求。第一、被告在签约前已将房屋各方面情况如实告知原告。签约后被告积极履约，提前还贷，并解除了房屋抵押。第二、根据被告与京都房地产开发公司（以下简称“京都公司”）、建设银行签订的《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款﹤房屋所有权证﹥收押合同》第二条规定，由京都公司负责代办所有权证，办妥后通知银行，将该证交银行收押。被告在银行办理解除抵押手续时才得知京都公司没有将产权证抵押给银行，后经多方查询得知京都公司根本没有为被告办理产权证。第三、《北京市存量房屋买卖合同》第二条第一款、第三款都没有具体约定。涉诉房屋没有产权证是京都公司造成的，责任不在被告，此情况属于不可抗力。被告得知该情况后第一时间通知了原告和中介，目前被告也在积极补办。第四、原、被告约定于2015年11月30日前办理过户，逾期超过15日后，原告才有权退房。原告于2015年10月21日就提起诉讼，要求解除合同，由此产生的责任应该由原告承担。且原告未按照合同约定的时间前往贷款机构办理贷款申请手续，同样构成违约。综上，原、被告签订买卖合同以后，被告积极履行合同义务，现合同约定的期限尚未到期，原告借故要求解除合同，由此产生的全部责任应由原告承担，原告的诉请没有事实及法律依据。经审理查明：2015年7月22日，原、被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将其名下北京市东城区东花市南里×区×号楼×号房屋出售给原告，房屋建筑面积81.64平方米，成交价格3500000万元。合同约定，原告向公积金管理中心申办购房按揭贷款，拟贷款金额为人民币1200000元，原、被告应于2015年11月30日前，向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续。同日，原、被告签订《补充协议》，约定被告应于2015年8月21日前向涉诉房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟于2015年9月15日前办理完毕解除抵押登记手续。协议同时约定，原、被告双方应于签订网签合同当日共同前往贷款机构办理贷款申请手续。当日，原告将100000元定金交给被告。庭审中，被告提出《补充协议》是三方协议，但是落款处只有原、被告签字，没有丙方（满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司）的盖章，因此尚未发生效力。此外，协议中的一些内容是在被告签字以后填写的，并且有修改的迹象。原告对此不予认可，认为补充协议经原、被告签字确认，对双方具有约束力，且协议中的条款是在三方商议下逐一填写完成的。2015年8月11日，被告向北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心提交《提前全部还清贷款申请书》。2015年9月17日，北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心向被告出具《住房公积金贷款还清全部贷款证明》。当日，被告得知贷款银行未收押涉诉房屋的产权证，经多方核实，涉诉房屋尚未办理产权证。庭审中，被告出示《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款﹤房屋所有权证﹥收押合同》，以证明涉诉房屋产权证应由售房单位代办，办妥后通知贷款银行，并交贷款银行收押。庭审中，被告提出继续按约定履行合同的请求，并表示其正在积极办理涉诉房屋的产权登记手续。原告亦同意继续履行合同，但提出的履行期限被告不能接受。故此，原告坚持其诉讼请求。上述事实，有双方当事人的陈述，《北京市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，定金收条，《居间服务合同》及发票复印件，《房地产经纪服务事项告知书》，交易双方信息表，《危旧房改造公房回迁购房协议书》，《北京住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》，《北京市崇文区房屋土地管理局东花市南里小区危旧房改造回迁购房抵押登记证明》，《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款﹤房屋所有权证﹥收押合同》，《住房公积金贷款还清全部贷款证明》，《提前全部还清贷款申请书》等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。对于《补充协议》的效力，被告未能对其提出的协议内容为签字后填写和存在修改的主张提供相应证据，且原、被告均已签字，因此该协议对原、被告产生效力，双方应严格遵守。根据本案查明的事实，被告在进行房屋交易前未能准确掌握涉诉房屋权属登记情况，未尽到相应的审慎审查义务，致使原、被告的买卖合同不能履行。因此，原告主张以被告根本违约为由，要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉请，有合同及法律依据，本院予以支持。被告主张原告未按照合同约定的时间前往贷款机构办理贷款申请手续亦属违约的辩称意见，因办理贷款附有相应条件，而涉诉房屋在法庭辩论终结前并未取得所有权证，此对贷款必产生影响，故本院对被告的意见不予采信。原告为购买涉诉房屋支付定金100000元，被告应予返还。关于原告要求被告承担违约金一节，因被告在签订合同之后，积极履行了提前还款、解抵押等合同义务，涉诉房屋未进行产权登记亦是被告不愿意的，被告并不存在恶意隐瞒等情形，因此本院根据被告的过错程度，依法将违约金金额予以调整。此外，原告为购买涉诉房屋向满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司交纳的15000元中介费用，是原告为购买涉诉房屋的实际支出，应该由被告承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告赵文彬与被告陆广仁于二Ｏ一五年七月二十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告陆广仁于本判决生效后十五日内退还原告赵文彬定金人民币十万元；三、被告陆广仁于本判决生效后十五日内向原告赵文彬支付违约金人民币十万元；四、被告陆广仁于本判决生效后十五日内向原告赵文彬支付中介费人民币一万五千元；五、驳回原告赵文彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17400元，由原告赵文彬负担2983元（已交纳），被告陆广仁负担14417（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  全玉海二〇一五年十二月十七日书记员  张 雯