上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民三(民)初字第4572号原告上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人陈萍，董事长。委托代理人廖佩娟，上海廖得律师事务所律师。委托代理人邓斯玲，上海廖得律师事务所律师。被告上海东继顺实业发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人陈孝锦，执行董事。委托代理人何建安，上海市浩信律师事务所律师。委托代理人吴延佳，上海市浩信律师事务所律师。原告上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司与被告上海东继顺实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月3日、2015年12月7日两次公开开庭进行了审理。原告上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司的委托代理人廖佩娟、邓斯玲、被告上海东继顺实业发展有限公司的委托代理人何建安、吴延佳到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司诉称，原、被告于2014年7月8日签订《租赁合同》一份，约定被告承租原告位于奉贤区大叶公路XXX号石材城堆场：5堆-05.16.17，加工房：2加-08～11、3加-10～18，租赁总面积为19,730平方米，租赁期限自2014年6月14日至2015年6月13日止，租金为每年人民币(下同)4,393,505元。现合同因期满而终止，但被告仍占用租赁房屋，尚欠部分租金、电费等未支付，故原告诉至法院，要求判令：一、被告将承租房屋腾退并归还给原告；二、被告向原告支付尚欠租金1,000,464.12元；三、被告支付原告自2015年6月14日起至实际搬离日止，按年租金4,229,255元计算的占有使用费；四、被告向原告支付2014年12月至2015年7月的加价部分电费620,719.4元；五、被告支付原告以1,000,464.12元为本金，自2015年6月14日起至实际支付日止按日千分之五计算的滞纳金。庭审中，原告变更诉讼请求四为：被告向原告支付2014年12月至2015年7月的加价部分电费619,999.4元。原告针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：租赁合同一份，旨在证明原、被告之间存在租赁合同关系的事实；发票，旨在证明被告向原告共支付租金3,393,040.88元的事实；《关于对上海亨祺石材有限公司等7家企业执行差别电价的通知》及附件、锦盛补电价差价清单、锦盛石业14年12月至15年9月用电结算清单及缴费通知单，旨在证明被告应向原告支付差别电价的增收部分电费，原告已向供电部门垫付的事实；通知回执及照片，旨在证明原告曾向被告催缴欠付的租金的事实；关于补交差别化电价的通知及回执，旨在证明原告向被告发送关于补交差别化电价的通知，但遭拒收的事实；限期搬离通知书及邮寄凭证，旨在证明租赁期满后，原告通过邮寄方式要求被告搬离并支付欠付的租金、占有使用费、差别电价的事实；上海市房地产权证，旨在证明被告承租原告的房屋及土地均有产权证的事实；关于砂拉锯及圆盘锯加工原理的说明、关于对奉贤区部分石材企业实行差别化电价的情况反映和工作建议、停止执行《上海市促进产业结构调整差别电价实施管理办法》的申请、恳请协会协调解决差别化电价事宜，旨在证明原告收到相关单位关于征收差别化电价的通知后，曾向相关部门反映市场的情况，申请不征收差别化电价的事实；奉贤区金汇镇泰顺产业园重点区域专项调整石材企业补助办法及附件，旨在证明被告在使用砂拉锯及圆盘锯设备的事实。被告上海东继顺实业发展有限公司辩称，针对原告的前三项诉讼请求，认为主体不适格，原告不具有《租赁合同》中约定出租给被告的标的物的主体资格，双方之间的《租赁合同》无效，故原告无权要求被告腾退房屋并支付租金、占有使用费。被告于2007年11月与上海同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司(以下简称“同福易家丽公司”)签订了《租赁合同》，并形成了固定的长期租赁关系，虽从2010年7月开始同福易家丽公司以原告的名义与被告签订合同，但被告以为只是同福易家丽公司名称进行了变更，但出租方主体还是一样的，故之后一直继续与原告签订合同，然事实上同福易家丽公司与原告系两个不同的公司。同福易家丽公司出租给被告的房屋、土地存在违法，政府对违法建筑及违法用地进行整治，对被告已造成了巨大损失，被告将另案诉讼。关于差别化电价，被告并没有用砂拉锯生产工艺的石材加工生产线，故被告不应该支付加价部分的电费。关于原告的第五项诉讼请求，亦不同意，且日千分之五约定过高。被告上海东继顺实业发展有限公司针对其辩称提供并当庭出示了下列证据：1、原告及同福易家丽公司的工商公示信息，旨在证明系两个不同的公司的事实；2、租赁合同两份，旨在证明被告与原告、同福易家丽公司均签订过租赁合同的事实；3、告知书，旨在证明原告经营的石材市场存在违章用地的事实；4、合同到期不再续约通知书，旨在证明原告通知被告自2015年7月1日起不再收取租金的事实；5、律师函及回复函，旨在证明被告曾要求原告就关闭市场对被告造成的损失进行赔偿，原告对此进行了回函的事实；6、关于市场关停的若干政策通知，旨在证明原告于2015年9月22日发出通知要求关闭整个市场，给被告造成无法经营的损失的事实。经当庭质证，被告对原告提供的证据1、2、6、7、8，原告对被告提供的所有证据真实性均无异议，本院予以确认。被告对原告提供的证据3中的《关于对上海亨祺石材有限公司等7家企业执行差别电价的通知》及附件、2014年12月至2015年7月的用电结算清单及缴费通知单的真实性无异议，且已支付，对2015年8月、9月用电结算清单及缴费通知单中电费加价部分不认可，其余认可且已支付，对原告自行制作的电价差价清单不认可，本院认为经本院给予被告充分的时间去核实加价电费的具体金额，被告未予以核实，并明确表明不需要核实，故本院对该组证据的真实性予以确认。被告对原告提供的证据4、5表示没有收到，本院亦不予确认。基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2014年原告(出租方)、被告(承租方)签订《租赁合同(石材)》一份，约定原告将坐落于上海市奉贤区大叶公路XXX号石材城堆场(5堆-05.16.17)、加工房(2加-08～11、3加-10～18)出租给被告，其中堆场区600平方米，每天每平方米租金0.75元，年租金为164,250元，加工区：房屋13,680平方米，每天每平方米租金0.60元，土地5,450平方米，每天每平方米租金0.62元，年租金共计为4,229,255元。电费每度14.35元，水费(含排污)每立方米3.8元。租期从2014年6月14日至2015年6月13日止。合同第七条约定，乙方若拖欠交纳租金、电费、水费电话费和环保处置费等相关费用，甲方按每逾期一天收取乙方相关拖欠费总额0.5%的滞纳金或违约金。合同第十条约定，2014年6月开始，分十期付清全部租金，每期439,350.5元。合同签订后，原告按约将租赁物交付被告使用，被告共支付租金3,393,040.88元。2014年10月10日，上海市奉贤区经济委员会《关于对上海亨祺石材有限公司等7家企业执行差别电价的通知》发文，决定从2014年11月电力公司抄见电量起，对相关企业执行差别电价，原告列为征收差别电价企业名单第7位，加价标准为0.4元/千瓦时。庭审中，原、被告一致确认：关于被告承租的堆场600平方米，于租赁合同期满后，因涉及违法用地、违章建筑等被相关政府拆除，被告已不再使用，原告也不再主张要求被告返还堆场及支付占用堆场的使用费。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应按期足额支付租金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中部分租赁物，未办理建设工程规划许可证及产权证，该部分租赁关系应属无效，其余租赁物具有合法权源，租赁关系应属有效，故原、被告签订的《租赁合同(石材)》部分有效，部分无效。被告关于主体不适格，合同无效的辩称，于法无据，本院不予采信。合同签订后，原告按约将租赁物交付被告使用，被告应按期足额支付租金，租赁合同无效的，被告也需参照合同约定的租金标准支付占有使用费。在租赁期间届满，原、被告未就续租达成协议的情况下，被告应及时搬离并返还租赁物，并支付占用期间的占有使用费。故本院对原告要求被告返还租赁物、支付尚欠的租金及占有使用费1,000,464.12元及相应滞纳金，并支付租赁期届满后的占有使用费的诉讼请求，予以支持。关于滞纳金，被告辩称日千分之五标准约定过高，本院酌定调整为日万分之五。关于差别电价，虽双方在合同中关于电费有约定，但在合同履行期间，上海市奉贤区经济委员会下发关于执行差别电价通知的文件，这是双方在订立合同时所不可预见，且不可归责于任何一方，若继续按原合同约定的电费履行，将导致原告明显受损。因被告是实际用电人，由被告承担差别电价的费用，致使继续履行合同更显公平。庭审中，经法庭释明，被告仍未就差别电价费用进行核实，且坚持表示不需要核实，故本院对原告要求被告支付2014年12月至2015年7月的加价部分电费619,999.4元的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：被告上海东继顺实业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内将原告上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司坐落于上海市奉贤区大叶公路XXX号(2加-08～11、3加-10～18)的房屋(13,680平方米)及土地(5,450平方米)腾空并将上述房屋及土地返还给原告；被告上海东继顺实业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司至2015年6月13日止的剩余租金及占有使用费人民币1,000,464.12元;被告上海东继顺实业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司自2015年6月14日起至实际搬离日止，按每年人民币4,229,255元计算的占有使用费;被告上海东继顺实业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司2014年12月至2015年7月执行差别电价的电费人民币619,999.4元;被告上海东继顺实业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海奉贤同福易家丽国际石材市场经营管理有限公司以上述所欠租金人民币1,000,464.12元为本金，自2015年6月14日起至实际支付日止,按日万分之五计算的滞纳金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币44,049元，减半收取，由被告上海东继顺实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  裴孙英二〇一五年十二月十七日书记员  沈 严附：相关法律条文审判员裴孙英二O一五年十二月二十一日书记员沈严