四川省遂宁市船山区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0903民初3762号原告：李勇，男，生于1983年5月4日，汉族，住四川省遂宁市船山区。特别授权委托诉讼代理人：李平（系李勇父亲），汉族，1957年6月15日出生，住四川省遂宁市船山区。委托诉讼代理人：饶建勇，四川浩典律师事务所律师。被告：四川金柱投资有限公司，住所地，遂宁市船山区新桥镇新凤下路17号，组织机构代码，69226995-8。法定代表人：曾传柱，该公司执行董事。特别授权委托诉讼代理人：李果，四川斗城律师事务所律师。被告：四川杰昂资产经营有限责任公司，组织机构代码，66278772-X，住所地，遂宁市河东新区小康农贸市场内。法定代表人：张应，该公司董事长。原告李勇诉被告四川金柱投资有限公司（以下简称金柱公司）、四川杰昂资产经营有限责任公司(以下简称杰昂公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，于2016年12月7日作出（2016）川0903民初400号一审民事判决书。原告李勇、被告杰昂公司不服一审判决，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。该院于2017年8月22日作出（2017）川09民终674号民事裁定书，裁定将本案发回本院重新审理。本院于2017年9月7日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李勇的委托诉讼代理人李平、饶建勇、被告金柱公司法定代表人曾传住及其特别授权委托诉讼代理人李果、杰昂公司法定代表人张应到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋买卖合同，支付原告迟延交房违约金27445元；2.本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告增加诉讼请求为：1.判令被告支付延迟交房违约金89704元；2.被告支付延迟交房期间物管费2500元；3.被告支付原告延迟办理房产权证违约金64800元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年5月20日，案外人陆秀娟与被告金柱投资有限公司、被告杰昂资产经营管理公司签订了房屋认购协议，陆秀娟购买东汇商业广场387-20号门面，并交付房款85038元，上下水安装费3500元。2013年9月9日，原、被告及陆秀娟经协商，约定由陆秀娟将其认购协议的权利义务概括转让给原告，由原告替代陆秀娟之认购资格购买被告开发的东汇商业广场387-20号门面。同时，原、被告签订《商品房买卖合同》，加上陆秀娟缴纳的款项，原告一共缴纳房屋总价的90%，即169413元。2014年1月，被告开发的房屋整体基本达到交房条件，但原告购买的房屋仅通上水未通下水不符合交房条件，因此原告拒绝接房，要求被告整改，但是被告一直置之不理。2017年6月31日，原告在没有办理正式接房手续的情况下将房屋出租给案外人，由承租户自行通上下水。原告在房屋租金标准上予以优惠。且原告自行交付了本应由被告承担的此前拖欠的物管费。至今被告尚未交付房屋产权证给原告。原告认为，被告应当按照合同约定从2012年8月1日起到原告实际控制房屋之日2017年6月1日止的违约金91228元以及逾期办证违约金64800元。被告四川金柱投资有限公司辩称，一、被告已通知原告于2014年1月8日至2014年1月23日办理交房手续，原告拒绝接房，由此进一步扩大的损失应由原告自行承担。迟延交房的违约金的起算时间应认定为2013年9月9日至通知其接房截止时间2014年1月23日。并且违约金过高，原告自身存在过错，应该依法予以减少。二、因原告拒绝接房，不能实现办理房屋权属证书的合同目的，原告存在重大过错，其主张迟延办证违约金缺乏事实依据。三、原告主张支付物管费缺乏事实依据。被告四川省杰昂资产经营有限责任公司辩称，一、本案的双方当事人应当是李勇和金柱公司，杰昂公司不是合同相对方，不应当承担责任；二、杰昂公司与金柱公司合作开发的东汇商业广场已经竣工验收，达到交房条，并且双方按照约定对未销售房屋进行了分配，涉案房屋已经分配给金柱公司所有，金柱公司与李勇签订《房屋买卖合同》，系其对自身财产的处分，与杰昂公司无关；三、本案系房屋买卖合同纠纷，杰昂公司与金柱公司系合作开发关系，二者系不同的法律关系，原告将杰昂公司作为被告参加诉讼，无事实和法律依据。综上，请求驳回对被告杰昂公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据与事实，本院经审理认定如下：案外人陆秀娟与金柱公司、杰昂公司签订《认购协议》一份，约定由陆秀娟购买位于被告开发的遂宁市船山区晨钟路387号东汇商业广场1-20号门面。协议签订后，陆秀娟向被告金柱公司缴纳了购房款85038元。2013年9月9日，经陆秀娟、原告李勇和被告金柱公司协商同意，原告李勇与被告金柱公司就陆秀娟认购的该门面，签订了《商品房买卖合同》，原告李勇向陆秀娟支付了其已经缴纳的首付款85038元。该合同主要内容为：原告购买被告开发的遂宁市船山区晨钟路387号东汇商业广场1-20号门面，面积为29.27平方米，单价6431.02元每平方米，总价款为188236元，并约定付款方式为一次性付款，首期付款应达房款总额的90％；被告应当在2012年7月31日前向原告交付房屋；逾期交房在60日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付购房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过60日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已经付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起220日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2013年9月9日，合同签订后，原告李勇向被告金柱公司缴纳了购房款84375元，被告金柱公司向李勇出具收据一份，载明：收到李勇购东汇商业广场387-20号门面房款金额169413元（壹拾陆万玖仟肆佰壹拾叁元整）备注。至此，原告已经缴纳房屋购房款的90%。2013年9月14日，东汇商业广场项目经各单位验收后出具《竣工验收报告》。2013年12月25日，金柱公司、杰昂公司共同在《遂宁日报》刊登交房公告，通知交房时间为2014年1月8日-1月23日前来办理交接手续并缴纳购房尾款，但原告以涉案商品房未”通下水”的约定交房条件为由拒绝接房。现房屋已由原告接手，但未办正式交房手续。2009年9月21日，杰昂公司在遂宁市国土资源局通过竞买的方式购得河东新区（晨钟路北侧，小康安置小区东南侧）土地11.46亩。2009年10月21日，杰昂公司取得发改委发放的”小康综合市场项目”（现称东汇商业广场）企业投资项目备案通知书。2009年10月27日，杰昂公司取得该项目的建设用地规划许可证。2010年3月3日，杰昂公司与金柱公司签订《联合投资开发经营遂宁市河东新区小康农贸市场项目的协议书》，该协议书约定了双方合作方式、投资比例、出资方式等，由杰昂公司负责财务工作，金柱公司负责销售工作。2010年3月10日，杰昂公司、金柱公司取得河东新区晨钟路北侧、小康安置小区东南侧7637.5平方米用地的国有土地使用权证。2011年10月11日，金柱公司取得东汇商业广场的商品房预售许可证。2012年11月27日，杰昂公司与金柱公司签订《关于”东汇商业广场”尾期工程补充协议书》，约定双方按原协议共同负责后期项目建设及经营管理。本院认为，被告金柱公司与原告签订的《商品房买卖合同》，因被告杰昂公司不具备房地产开发资质未在《商品房买卖合同》签章，但从该项目建设用地取得、项目备案、国有土地使用权登记的土地使用权单位，以及建设工程规划的建设单位等，综合杰昂公司作为业主方与金柱公司作为合作方所签订《联合投资开发经营遂宁市河东新区小康农贸市场项目的协议书》、《关于”东汇商业广场”尾期工程补充协议书》以及竣工验收报告、交房公告等重要事实，均能确认系二被告合作开发东汇商业广场项目，足以证明二被告共同与原告形成了商品房买卖关系。该《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律法规的禁止性规定，应为合法有效。被告杰昂公司称其与被告金柱公司仅为合作关系，不是房屋买卖合同的主体，其不承担责任的意见，基于合作关系权利共享、义务共担的基本特征，其不能免除对外应承担的民事责任，其辩称意见于法不符，本院不予采纳。原告已按照商品房买卖合同的约定履行了缴纳购房款的义务，但作为合作开发房地产的二被告却未按照合同约定的期限交付商品房，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，被告逾期交房原告有权选择退房解除合同或者要求被告继续合同支付违约金，现原告主张继续履行合同，系对其自身权利的处分，本院予以支持。故应当由二被告共同承担继续履行并支付违约金的责任。关于逾期交房违约金的起止时间，从收款收据上载明的”含陆秀娟85038元”以及原告向陆秀娟支付首付款的事实，可以认定陆秀娟与原告之间系合同权利的概括转让，且该转让行为经被告金柱公司同意。故2013年9月9日《商品房买卖合同》系对《认购协议》的权利义务的延续。其合同约定交房时间为2012年7月31日，系当事人对其权利的合法处分，相应的法律后果应依法承担。故逾期交房的违约金的起算时间应当从合同约定的逾期之日2012年8月1日起算。二被告逾期交房违约，但其已采取补救措施，使房屋在2014年1月8日前达到了交房条件，并于2013年12月25日在《遂宁日报》刊登交房公告，通知交房时间为2014年1月8日-1月23日，原告以被告没有达到合同约定的交房条件”通上水、下水”为由拒绝接房，违约金应当计算到2017年6月1日。庭审查明，现原告在尚未正式办理接房手续的情况下，已经将房屋接手并出租给他人，说明涉案房屋虽有瑕疵但并不影响实际使用，故原告以此为由拒绝接房的理由不成立，被告通知的交房届满日期即2014年1月23日视为实际交房日，超过此期间则不应再计付违约金。关于违约金的标准，合同约定的违约金是日万分之三。被告金柱公司辩称违约金过高，应当予以调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定”当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金造成的损失30％为标准适当减少”。判断违约金是否过高，主要参照标准为”实际损失”，结合合同履行情况、当事人的过错程度、逾期利益、合同目的等综合因素，根据公平原则和诚实信用的原则，按照原告已付购房款的万分之二计算为宜。二被告应承担逾期交房的违约金的计算方式为：自2012年8月1日起至2014年1月23日止，共541天，按原告已付款169413的日万分之二计算为18330.05元（169413元×0.0002元/天×541天）。关于原告主张迟延交房期间物管费2500元，因原告未提交物管费票据等证据，本院无法认定缴纳物管费时间、金额等，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告支付迟延办证违约金64800元的诉讼请求，本院认为，根据《商品房买卖合同》约定”买受人应当在商品房交付之日起220日内取得房屋所有权证书”，该”商品房交付之日”是指实际交房日期而非约定交房日期。同时还约定”商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”而原告至今尚未实际办理接房手续，亦未申请办证，不具备双方约定的办证条件，被告无法办理权属登记。故对于原告该项主张本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、原告李勇与被告四川金柱投资有限公司签订的《商品房买卖合同》继续履行；二、被告四川金柱投资有限公司、四川省杰昂资产经营有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告李勇支付迟延交房违约金18364.37元；三、驳回原告李勇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3300元，由原告负担3000元，被告四川金柱投资有限公司、四川杰昂资产经营有限责任公司共同负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审 判 长  陈海军人民陪审员  邓先荣人民陪审员  曾小林二〇一七年十二月五日书 记 员  樊 平