安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2015）蜀民一初字第02533号原告：安徽省卓坤商业管理有限公司，住所地合肥市新站区站前路南海大厦315、316号。组织机构代码证代码56216262-6。法定代表人：陈劼，董事长。委托代理人：郭明，安徽高速律师事务所律师。委托代理人：郑元磊，安徽高速律师事务所律师。被告：陈学芳，女，1968年12月28日生，汉族，职业不详，住安徽省霍邱县。原告安徽省卓坤商业管理有限公司与被告陈学芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月9日公开开庭进行了审理。原告安徽省卓坤商业管理有限公司的委托代理人郑元磊到庭参加了诉讼。被告陈学芳经本院公告送达诉状副本及开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告安徽省卓坤商业管理有限公司诉称：2012年10月20日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定：（一）商铺位置原告出租给被告合肥市绩溪路321号万象生活广场1、2#商业四层商铺，总建筑面积为2103.9平方米。（二）房屋租赁期及费用房屋租赁期自2012年12月11日起至2022年11月30日止。租赁费用以商铺建筑面积计算，每月每平方米为人民币45元，第一年至第三年租金均为1136100元，第四年至第十年年租金递增3%。（三）支付方式租金支付为每六个月为一支付周期，被告于每一付款周期届满15个工作日前内支付下一周期租金。首次租金扣除三个月的免租期后为284025元，被告于本合同签订后五日内支付原告。（四）履约保证金被告同意在签订本合同时向原告支付履约保证金贰万元整，履约保证金可以用于扣除被告延迟支付租金、管理费等，扣除上述款项后，被告应在收到原告通知的五个工作日内，补足被扣金额。否则，每延迟一天，被告应向原告支付应付款项千分之一的违约金。（五）违约责任被告逾期缴纳租金或者物业管理费的，每逾期一天按应支付金额的千分之一向原告支付违约金；逾期超过30天的，原告有权单方面终止租赁合同，没收各项保证金，已收取的租金不予退还。（六）争议解决双方发生争议，应当协商解决，协商不成，向合同所涉物业所在地人民法院起诉。（七）经营范围、装修事项、商铺的交付及合同的解除等其他约定。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋。租赁期间，被告自2012年10月20日起至今，仅向原告支付了784782元。2013年4月24日，原告以特快专递方式向被告发出《告知函》，告知被告房屋起租日为2013年3月1日，提醒其及时缴纳租金、物业管理费，否则按合同约定承担违约责任。2013年6月15日，原、被告签订商铺租赁合同的《补充协议》，主要内容为计租日修改为2013年5月1日，如被告仍未能正常履行合同，则原告有权按原合同执行计租日。2013年12月24日，原告向被告发出《履约函》，主要内容如下：催告被告已拖欠其租金473375元，要求被告2013年12月31日前补缴拖欠的租金及缴纳下一计租期的租金，否则按双方签订的《商铺租赁合同》第十条约定执行，并限被告于2014年1月7日前，交还租赁房屋。承租人陈学芳签收。2014年3月3日，原告向被告发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，称截止2014年2月28日，已拖欠租金566750元未付，自本通知送达之日解除双方的《商铺租赁合同》及《补充协议》，并要求被告5日内清空租赁房屋内的所有物品并支付拖欠租金、违约责任等。2014年3月13日，被告陈学芳予以签收。故原、被告双方于2012年10月20日签署的《商铺租赁合同》及2013年6月15日签署的《补充协议》应自该通知到达被告之日起解除。2014年3月22日，被告出具《承诺书》，承诺在2014年3月31日前付清拖欠的租金及物业费618709元；2014年3月31日，被告再次出具《承诺书》，承诺2014年4月18日前交清拖欠原告的租金661425元，否则自愿解除《租赁合同》及《补充协议》，并在5日内清空租赁房屋内的所有物品，将房屋移交给原告。但被告再次失约，至今未能支付拖欠的租金及清空租赁房屋内的所有物品，将房屋移交给原告。综上，被告的行为已构成严重违约，且给原告造成巨大的经济损失。原告为此诉至法院，请求判令：1、依法确认原、被告于2014年4月18日解除合同关系；2、被告支付原告租金33966元（自2013年5月1日计算至2014年4月18日止，扣除被告已支付的租金及履约保证金1064782元；1136100元/365天×353天=1098748元）；3、被告支付原告逾期支付租金违约金共计142560元（详见违约金计算明细表）；4、被告支付原告房屋占用费1254378元（自2014年4月19日暂计算至2015年5月26日，实际至迁出之日止；1136100元/365天×403天）；5、被告支付原告房屋占用费违约金280841元（自2014年4月19日起暂计算至2015年5月26日，实际至款清之日止；1254378×5%×1/360×4×403天）；6、被告立即腾空并将租赁房屋返还给原告；7、本案的诉讼费用由被告承担。原告对其主张提交的证据为：1、企业法人营业执照和企业组织机构代码证；2、身份证；3、《商铺租赁合同》、《补充协议》、《租金收款明细》；4、《告知函》及快递单、《履约函》及快递单、《解除商铺租赁合同通知书》、《承诺书》。被告陈学芳未到庭答辩，亦未提供证据。经审理查明：2012年10月20日，安徽省卓坤商业管理有限公司（出租方、甲方）与陈学芳（承租方、乙方）签订一份《商铺租赁合同》，主要内容为：第一条商铺位置1.1本合同所指租赁区域仅指座落在中华人民共和国安徽省合肥市绩溪路321号万象生活广场1、2#商业四层商铺（以下简称本商铺，租赁区域位置及面积平面图见附件一），总建筑面积为2103.9平方米，作为经营场地。第四条租赁期限及费用4.1租赁期限共10年，自2012年12月1日起至2022年11月30日止。4.2租赁费用以商铺建筑面积计算，每月每平方米为人民币45元，第一至三年年租金均为人民币1136100元，第四年至第十年年租金递增3%，递增后年租金分别如下：2015年12月1日起至2016年11月30日年租金1170100元；2016年12月1日起至2017年11月30日年租金1205200元…；4.3在租期内，物业管理费由乙方承担。乙方与该项目物业公司另行签订《商铺物业管理服务协议》及约定物业管理费的金额和支付的方式，物业管理费为2.6元/平米/月。第五条履约保证金5.1为确保合同的履行，维护全体商家的共同利益，保持商业广场长期稳定经营，乙方同意在签订本合同时向甲方支付履约保证金人民币贰万元整…；5.2、在租赁期内，履约保证金可以作为：5.2.1甲方对乙方延迟支付租金、管理费或其他费用的扣款；5.2.2甲方对乙方延迟支付租金、管理费或其他费用的扣款；5.2.2其他扣款。5.3履约保证金被用于扣除上述款项后，乙方应在收到甲方通知的五个工作日内，补足被扣金额。否则，每延迟一天，乙方应向甲方支付应付款项千分之一的违约金。第六条合同约定款项支付方式6.1租金支付：房屋租金每六个月为一支付周期，乙方于每一付款周期届满15个工作日前内支付下一周期租金。首次租金扣除三个月免租期后为人民币284025元，乙方于本合同签订后五日内支付甲方。第十条违约责任10.2乙方逾期交纳租金或物业管理费的，每逾期一天按应支付金额的千分之一向甲方支付违约金；逾期超过30天的，甲方有权单方面终止租赁合同，没收各项保证金，已收取的租金不予退还。合同签订当日，陈学芳给付安徽省卓坤商业管理有限公司履约保证金20000元、支付首期租金280000元。合同签订后，安徽省卓坤商业管理有限公司将租赁房屋交付给陈学芳装修使用。2013年4月24日，安徽省卓坤商业管理有限公司向陈学芳发出《告知函》，告知起租日为2013年3月1日，要求陈学芳按照租赁合同约定的租金标准及时缴纳租金及物业服务费等。2013年6月15日，安徽省卓坤商业管理有限公司（甲方）与陈学芳（乙方）签订一份《补充协议》，主要内容为：计租日修改为2013年5月1日起正式计租；原合同租赁截止期限不变，即至2022年11月30日止。2013年12月24日，安徽省卓坤商业管理有限公司向陈学芳发出一份《履约函》，主要内容为：你方自2013年8月1日起至今仍拖欠我司租金共计473375元。下一计租周期在即，望你方接函后于2013年12月31日前及时履约缴纳拖欠我司的租金及如约缴纳下一计租周期租金。如上述费用不能如期缴纳，我司将按2012年10月20日签订的合同第十条违约责任：逾期超期30天的，甲方有权单方面终止租赁合同，没收各项保证金，已收取的租金不予退还。并限你方于2014年1月7日前交换租赁我司之房屋。我司同时保留通过相关法律途径进行维护的权利，其产生的一切损失与后果将全部由你方承担。2014年3月3日，陈学芳给付安徽省卓坤商业管理有限公司租金100000元，安徽省卓坤商业管理有限公司向陈学芳发出一份《解除商铺租赁合同通知书》，载明：合同签订后，你于2012年11月20日向我方支付履约保证金20000元及首次租金280000元（2013年5月1日至10月31日的租金，但尚欠288050元未付），合计30万元。按照合同约定，你应当分别于2013年11月1日和2014年5月1日的前15日内支付下六个月的租金，依照补充协议的约定，减免2个月租金后，你应当支付2013年5月1日至10月30日期间的租金288050元，因支付2013年11月1日至2014年4月30日期间的租金568050元，共计人民币856100元。甲方（我方）于2014年3月3日收到乙方（你）补交欠款租金100000元，截止2014年2月28日你尚欠我方租金566750元。你一直未及时支付我方租金，我方经多次催讨无果。你的行为已经违反你我双方关于租金支付的约定，构成违约，致使我方所签合同目的不能实现，你的行为已经严重侵犯了我方的合法权益。因此，我方郑重通知你自本通知送达之日起解除你我双方于2012年10月20日签订的《租赁合同》及2013年6月15日签订的《补充协议》，并请你在接到本通知之日起五日内清空租赁商铺内的所有物品，将房屋移交给我方，同时将所欠租金（暂计至2014年2月28日）合计566750元一次性支付我方。如你未在上述期限内将商铺交还我方，我方将自行收回，并视为放弃租赁商铺内全部所遗留物品的所有权，作为无主物品处理。因你未在规定的时间交还商铺所引起的一切法律后果由你自行承担。陈学芳于同3月13日签收上述《解除商铺租赁合同通知书》。2014年3月22日，陈学芳出具一份《承诺书》，内容为：今欠到卓坤商业管理公司房租、物业费共计陆拾壹万捌仟零玖拾元，本人承诺在2014年3月31日前付清，另预付下半年房租，本人承诺在2014年4月18号之前付清，如违反以上承诺，按照贵公司提出的解除商铺租赁合同执行。陈学芳未履行该承诺。2014年3月31日，陈学芳又出具一份《承诺书》，内容为：按照于2012年10月20日签订《万象生活广场商铺租赁合同》及2013年6月15日签订的补充协议约定：本人陈学芳（××），截止2014年3月31日拖欠安徽省卓坤商业管理有限公司房租共计661425元。截止2014年3月31日拖欠合肥晨升物业服务管理有限公司物业费43760元，电费7580元。一直未能付清。现本人承诺于2014年4月1日缴纳拖欠费用200000元。2014年4月11日缴清拖欠的512765元。另2014年4月1日至4月30日的房租及下一半年房租共计662725元，本人承诺于2014年4月18日前交清。如未按此承诺时间缴清，本人自愿解除于贵司签订的万象生活广场商铺租赁合同及2013年6月15日签订的补充协议约定，并在五日内清空租赁商铺内的所有物品，将房屋移交给贵司。因未能在规定的时间交还商铺所引起的一切法律后果由本人自行承担。2014年4月7日，陈学芳支付房租170000元，4月15日支付房租200000元，7月16日支付房租98000元，8月9日支付房租95000元，10月5日支付房租100000元，2015年1月13日支付房租1782元。综上，陈学芳支付履约保证金及租金共计1064782元。自2013年5月1日至2014年4月18日，按租金标准1136100元/年计算，租金为1098748元。扣除陈学芳已付款1064782元，尚欠租金33966元。自2014年4月19日起至2015年5月26日，按租金标准1136100元/年计算，房屋占用费为1254378元。另，依据上述补充协议，陈学芳应于2013年5月1日前支付2013年5月1日至2013年10月31日期间的租金568050元。鉴于陈学芳已于合同签订当日支付租金280000元，以288050元为基数自2013年5月1日至2014年3月2日，按银行贷款年利率5%的四倍计算逾期付款违约金为48298元；陈学芳于2014年3月3日支付租金100000元，以188050元为基数自2014年3月3日至4月6日，按银行贷款年利率5%的四倍计算逾期付款违约金为3606元；陈学芳于2014年4月7日支付租金170000元，以18050元为基数自2014年4月7日至4月14日，按银行贷款年利率5%的四倍计算逾期付款违约金为79元。依据上述补充协议，陈学芳应于2013年10月10日前支付2013年11月1日至2014年4月18日租金530180元。以530180元为基数自2013年10月11日至2014年4月14日，按银行贷款年利率5%的四倍计算逾期付款违约金为54325元；鉴于陈学芳于2014年4月15日支付租金200000元，以330180+18050元为基数自2014年4月15日至7月15日，按银行贷款年利率5%的四倍计算逾期付款违约金为17363元；鉴于陈学芳于2014年7月15日支付租金98000元，以250230元为基数自2014年7月16日至8月8日，按银行贷款年利率5%的四倍计算逾期付款违约金为3290元；鉴于陈学芳于2014年8月9日支付租金95000元，以155230为基数自2014年8月9日至10月4日，按银行贷款利率年5%的四倍计算逾期付款违约金为4848元；鉴于陈学芳于2014年10月5日支付租金100000元，以55230元为基数自2014年10月15日至2015年1月12日，按银行贷款年利率5%的四倍计算逾期付款违约金为3026元；鉴于陈学芳于2015年1月13日支付租金1782元，以33448元（履约保证金20000元已冲抵租金）为基数自2015年1月13日至5月26日，按银行贷款年利率5%的四倍计算逾期付款违约金为2455元。综上，陈学芳逾期支付租金的违约金为137290元。以上事实，有当事人陈述及原告提供的证据1～4在卷证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护。被告未按约定付清租金，已构成违约，原告有权解除合同，原告通知被告解除合同，被告亦承诺如2014年4月18日前不能付清所欠租金同意解除合同，即双方达成了解除合同的合意，合同自2014年4月18日解除。原告要求被告给付至2014年4月18日止的租金33966元，有事实依据，本院予以支持。原告要求被告支付逾期给付租金的违约金，数额计算有误，应以本院确认的数额为准。合同解除后，被告未及时返还租赁房屋，依法应支付房屋占用费，原告要求被告支付房屋占用费1254378元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付房屋占用费违约金，不符合法律规定，本院不予支持。原告要求被告腾空并返还租赁房屋，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告安徽省卓坤商业管理有限公司与被告陈学芳签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》于2014年4月18日解除；二、陈学芳于判决生效后十日内给付安徽省卓坤商业管理有限公司截至2014年4月18日的租金33966元；三、陈学芳于判决生效后十日内给付安徽省卓坤商业管理有限公司逾期支付租金的违约金137290元；四、陈学芳于判决生效后十日内给付安徽省卓坤商业管理有限公司房屋占用费（自2014年4月19日至2015年5月26日为1254378元；此后至房屋实际返还之日的房屋占用费按原租赁合同约定的标准计算）；五、陈学芳于判决生效后十日内腾空租赁房屋，并交付给安徽省卓坤商业管理有限公司；六、驳回安徽省卓坤商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费37307元，由安徽省卓坤商业管理有限公司承担3307元，陈学芳承担34000元。公告费800元，由陈学芳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  宁晓燕人民陪审员  刘敬萱人民陪审员  虞晓兰二〇一五年十二月三十日书 记 员  周 丽附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十六条第一款当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。