贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔02民初96号原告：中国人民财产保险股份有限公司六盘水分公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区明湖路。统一社会信用代码：91520200914654801C。负责人:杨光华，系该公司总经理。特别授权委托代理人:王岳，系贵州勤维律师事务所律师，执业证号：15202201410383233。被告：六盘水威龙房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山西路24号。法定代表人:杨平，系该公司董事长。原告中国人民财产保险股份有限公司六盘水分公司与被告六盘水威龙房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国人民财产保险股份有限公司六盘水分公司的委托诉讼代理人王岳到庭参加诉讼,被告六盘水威龙房地产开发有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国人民财产保险股份有限公司六盘水分公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决被告履行“拆迁补偿合同”及“拆迁补偿合同办公用房部分补充协议”；二、判决被告将六盘水市钟山区“威龙·财富广场”八层900平方米房屋交付给原告使用（不含公摊面积、正面临街、钟山大道。若八层净面积不足900平方米，差额面积原告另案处理），同时到不动产登记部门将上述房屋办理登记在原告名下，价值约11355500.00元；三、判决被告将六盘水市钟山区“威龙·财富广场”十个停车位交付给原告使用（其中地面五个、地下五个，紧临办公楼电梯），同时到不动产登记部门将上述停车位办理登记在原告名下，价值约2000000.00元；四、判决原告享有“威龙·财富广场”楼顶正面（临钟山大街）及侧面各一半位置贯名权；五、判决被告赔偿原告租金损失881498.00元，承担违约金800000.00元，以上合计15036998.00元；六、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年12月18日，原被告签订“拆迁补偿合同”，原告将位于六××水××区××中路××、××号地块交由乙方拆迁改造，约定被告分配42套房屋给原旧楼住户，分配面积在原房屋面积上增加40平方米，不计价、不含公摊。在市价基础上优惠20%出售45套房屋给原告单位职工。被告在新建房屋六楼补偿原告办公用房900平方米，不含公摊面积。2011年1月6日双方签订“拆迁补偿合同办公用房部分补充协议”，补充约定原告享有“威龙·财富广场”楼顶正面（临钟山大街）及侧面各一半位置贯名权，原告用于设置形象广告。被告无偿提供10个停车位给原告（面积宽2.7m×6m=16.2ｍ2），办理产权登记费用由被告承担。900平方米办公用房安排在大楼七层，不含公摊面积，正面临街（钟山中路），办理产权登记费用由被告承担，任何一方违约按照900平方米办公用房实际价值承担违约责任。合同签订后，因被告私自将七层销售，未能如期交付房屋及停车位，经双方不断往来函件及其他方式交涉，2015年6月10日确定将七层办公楼调整到该楼八层，其他合同条款未作变更。现大楼已竣工验收具备交房条件，被告迟迟未履行交房及停车位义务，导致原告租房办公，不能使用楼顶正面、侧面贯名权及形象展示，被告行为已严重违约，同时损害原告利益。为此，原告根据实际损失和双方约定主张房屋租金881498.00元、主张违约金80万元。被告六盘水威龙房地产开发有限公司未作答辩。原告六盘水农村商业银行股份有限公司为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：一、原告的营业执照及法定代表人身份证明书，拟证明原告主体资格。二、黔人保财险复[2007]3号《关于六盘水分公司旧房改造的批复》，拟证明中国人民财产保险股份有限公司六盘水分公司在2017年2月7日同意六盘水分公司对旧房改造的批复。三、《拆迁补偿合同》、《拆迁补偿合同》办公用房部分补充协议，拟证明原告与被告在2007年12月18日签订拆迁补偿合同，被告将原告的旧楼拆除，新建威龙财富广场，约定补偿42套住房及优惠出售45套住房，同时约定被告补偿原告办公楼900平方米（不含公摊面积），约定原告在2008年3月30日将物品搬出，将旧楼交给原告，2011年1月6日，补充约定原告有新建电梯大楼楼顶正面及侧面一半位置贯名权，被告无偿提供10个停车位并办理登记在原告名下，将办公楼位置确定在第七层，同时约定违约责任。四、2015年5月29日关于补足办公用房平方数的函、2015年6月10日复函、2015年7月9日关于确认补偿车位的函，拟证明因被告将第七层房屋私自出售，双方通过函件及其他方式将办公楼调整到第八层，在2015年6月10日复函同意将办公用房调整到第八层。五、被告提供的房屋分户面积明细表，拟证明八层套的面积为793.53平方米，公摊面积为338.02平方米，八层总面积为1135.55平方米，证明被告提供的原告的楼层不含公摊面积，未达到900平方米。六，租赁合同及租赁发票四份，拟证明被告逾期交房导致原告租房办公截止起诉前产生租金损失881498元，该损失依法应由被告承担。为查明本案事实，本院依职权向六盘水市房地产信息中心就案涉房屋及停车是否已办理预售、是否能够办理登记等相关问题进行了询问，六盘水市房地产信息中心函复我院案涉地面停车位按照相关法规规定应属于全体业主所有，不需要办理预售，该项目负一层为整体停车库，面积2401.95平方米，已办理预售，且根据原告申请，人民法院已对该车库予以查封。经本院组织质证，原告对本院调取的证据质证意见为：案涉车位属于被告方开发建设，在未销售前，属于被告方，原告诉请要求交付房屋使用和办理不动产登记，即便达不到交付条件，但该房屋已经具备办理不动产登记的条件，原告诉请要求办理不动产登记的请求应当得到支持。被告六盘水威龙房地产开发有限公司经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对原告以上出示的证据放弃质证。本院对原告提交的证据认证如下：一、营业执照及法定代表人身份证明书，证明原告的诉讼主体资格。本院对该证据的三性予以认定；二、黔人保财险复[2007]3号《关于六盘水分公司旧房改造的批复》，证明中国人民财产保险股份有限公司六盘水分公司在2017年2月7日同意六盘水分公司对旧房改造的批复。本院对该证据三性予以认定；三、《拆迁补偿合同》、《拆迁补偿合同》办公用房部分补充协议，证明原告与被告在2007年12月18日签订拆迁补偿合同，被告将原告的旧楼拆除，新建威龙财富广场，约定补偿42套住房及优惠出售45套住房，同时约定被告补偿原告办公楼900平方米（不含公摊面积），约定原告在2008年3月30日将物品搬出，将旧楼交给原告并对逾期交房的租金损失等进行了约定；2011年1月6日，补充约定原告有新建电梯大楼楼顶正面及侧面一半位置贯名权，被告无偿提供10个停车位并办理登记在原告名下，将办公楼位置确定在第七层，同时约定违约责任。本院对该组证据的三性予以认定；四、2015年5月29日关于补足办公用房平方数的函、2015年6月10日复函、2015年7月9日关于确认补偿车位的函，证明因被告将第七层房屋私自出售，双方通过函件及其他方式将办公楼调整到第八层，在2015年6月10日复函同意将办公用房调整到第八层。对原、被告双方已通过函及复函方式约定案涉办公用房调整到第八层的事实，本院对该事实予以认定；五、被告提供的房屋分户面积明细表，证实原、被告已将案涉办公用房调至八层楼，本院对该事实予以认定；六、租赁合同及租赁发票四份，证明被告逾期交房导致原告租房办公截止起诉前产生租金损失881498元，该损失依法应由被告承担，因该租赁合同系原告与案外人签订，被告未在租赁合同上签字确认，该证据达不到原告的证明目的，本院不予认定。通过对以上证据的认定，本院查明以下事实：原告中国人民财产保险股份有限公司六盘水分公司与被告六盘水威龙房地产开发有限公司分别于2007年12月18日、2011年1月6日签订拆迁补偿合同》、《拆迁补偿合同》办公用房部分补充协议，约定经原被告双方对位于六盘水市钟山中路5-17-1号宅地的原告方职工住宅楼两栋进行改造，由六盘水威龙房地产开发有限公司在该地块与相邻的5-17-2号地块上投资开发建设新电梯大楼，并由六盘水威龙房地产开发有限公司无偿提供地上及地下共10个停车位、补偿900平方米办公用房、大楼楼顶正面、侧面一半位置贯名权。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告中国人民财产保险股份有限公司六盘水分公司搬出旧楼，被告六盘水威龙房地产开发有限公司对“威龙.财富广场”楼盘进行修建，现大楼尚在建设中。案涉地面停车位按照相关法规规定应属于全体业主所有，不需要办理预售；该项目负一层为整体停车库，面积2401.95平方米，已办理预售，根据原告申请，人民法院已对该车库予以查封；案涉相关房屋处于建设过程中，尚不具备交付条件。庭审中，原告称诉请的第二至五项系对第一项的细化，撤销第一项诉请。本案争议的焦点是：原告财保六盘水分公司的诉请是否应当得到支持。本院认为，原告中国人民财产保险股份有限公司六盘水分公司与六盘水威龙房地产开发有限公司签订的《拆迁补偿合同》、《拆迁补偿合同》办公用房部分补充协议，系双方的真实意思表示，未违反法律规定，系有效合同，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。合同约定经原被告双方对位于六盘水市钟山中路5-17-1号宅地的原告方职工住宅楼两栋进行改造，由威龙房开在该地块与相邻的5-17-2号地块上投资开发建设新电梯大楼，并由威龙房开无偿提供地上及地下共10个停车位、补偿900平方米办公用房、大楼楼顶正面、侧面一半位置贯名权，合同签订后，原告财保六盘水分公司搬出旧楼，被告六盘水威龙房地产开发有限公司对“威龙.财富广场”楼盘进行修建，现大楼尚处于建设中。原告认为，根据双方当事人签订的《拆迁补偿合同》、《拆迁补偿合同》办公用房部分补充协议，原告的诉请应当得到支持。关于原告诉请被告交付案涉办公用房、办证及房屋正侧面贯名权的问题。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；……”的规定，本案原告中国人民财产保险股份有限公司六盘水分公司诉请被告六盘水威龙房地产开发有限公司交付并将案涉办公用房办理登记在原告名下并享有房屋正侧面贯名权，因原告未能提供案涉房屋已经竣工验收的证据，六盘水市房地产信息中心出具查询的证据证实：案涉相关房屋处于建设过程中，尚不具备交付条件。故原告诉请交付案涉房屋第八层900平方米办公用房并将案涉办公用房办理登记在原告名下及房屋正侧面贯名权的诉讼理由不能成立，本院不予支持。关于原告诉请被告交付地面五个停车位及地下五个停车位并将停车位登记在原告名下的问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉地面停车位属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主。对原告称由地面五个停车位调整为地下五个停车位的变更诉请，经查，原、被告双方对此并未约定。六盘水市房地产信息中心出具查询的证据证实：案涉地面停车位按照相关法规规定应属于全体业主所有，不需要办理预售；该项目负一层为整体停车库，面积2401.95平方米，已办理预售，根据原告申请，人民法院已对该车库予以查封。故原告诉请被告交付并办理案涉地面五个停车位的诉讼理由不能成立，不予支持；对原告诉请的五个地下停车位的问题，因案涉地下停车位已办理了预售登记，符合交付和办理产权证条件，故对原告诉请被告办理案涉地下五个停车位的请求予以支持。关于原告诉请被告赔偿租金损失881498元及承担违约金800000元的问题。根据双方当事人签订的《拆迁安置补偿合同》第七条约定：2008年3月31日前被拆迁楼全部搬空，房屋门窗完整移交给甲方。2008年4月30日前拆除旧楼。从被拆迁户全部搬离旧楼并办理移交旧房的书面证明之日起三年竣工。第十一条约定：若威龙房开交房逾期，扣除客观因素后，每超一个月，威龙房开支付拆迁户每户壹仟伍佰元租金。原告虽提交其与案外人签订的租赁合同及租赁发票四份，用于证明被告逾期交房导致原告租房办公截止起诉前产生租金损失881498元，但租赁合同系原告与案外人签订，被告并未在租赁合同上签名确认，租赁合同对被告不产生合同拘束力。但根据上述合同约定，原告搬出旧楼后，因被告原因至今未能交付案涉房屋给原告使用，原告另行租房办公，必然造成租金损失，租金损失参照上述合同约定酌情计算。原告认可从2013年起在外租房办公，至起诉时按四年计算租金损失（租金自2013年5月23日计算至2017年5月23日共四年，2017年5月24日的租金按108000元/年计付）。被告应交付给原告900平方米办公用房，酌情按150平方米为一户，则900平方米为六户，参照上述合同约定迟延交付房屋租金损失计算为：（900平方米÷150平方米/户）×1500元/户.月×48个月=432000元。对违约金800000元的诉请，双方当事人虽在补充协议第六条约定：双方如有违约，违约方按办公用房补偿面积竣工时市场总价值向对方交纳违约金。因原告未能提供证据证实案涉房屋已竣工，诉请违约金80万元的条件并未成就。故违约金诉请无事实依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼理请求部分成立。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、由被告六盘水威龙房地产开发有限公司于本判决生效十五日内无偿提供案涉地下五个停车位给原告中国人民财产保险股份有限公司六盘水分公司，并按补充协议办理相关产权手续；二、由被告六盘水威龙房地产开发有限公司于本判决生效十五日内支付原告中国人民财产保险股份有限公司六盘水分公司租金损失432000元（租金自2013年5月23日计算至2017年5月23日共四年，2017年5月24日的租金按108000元/年计付）；三、驳回原告中国人民财产保险股份有限公司六盘水分公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112022元由原告中国人民财产保险股份有限公司六盘水分公司公司负担101354元。有被告六盘水威龙房地产开发有限公司负担10668元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 罗 光审判员 邓少旭审判员 刘 靖二〇一七年十二月二十九日书记员 李胡愿