陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕08民初355号原告:卢昌益,男,汉族,1961年2月13日出生,浙江省温岭市人，现住榆林市靖边县。委托诉讼代理人：武广韬，陕西富能律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍尚兵，陕西富能律师事务所律师。被告:靖边县九星饮食服务有限责任公司，住所地靖边县。法定代表人：苏仲刚，任公司总经理。被告:苏仲刚,男,汉族,1970年4月21日出生,陕西省靖边县人，现住靖边县。共同委托诉讼代理人：方震，陕西辅衡律师事务所律师。原告卢昌益与被告靖边县九星饮食服务有限责任公司、苏仲刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年07月11日立案后，依法适用普通程序，由王晓钢担任审判长，与审判员白成钰、杨文智组成合议庭进行了审理。原告卢昌益的委托诉讼代理人霍尚兵，被告靖边县九星饮食服务有限责任公司与被告苏仲刚的共同委托诉讼代理人方震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢昌益向本院提出诉讼请求：1、确认其与被告靖边县九星饮食服务有限责任公司签订的商铺订购合同有效并依法解除。2、由两被告连带向原告返还合同项下购房款16664000元，并对其中以借款方式支付的4664000元购房款按月息2%承担从借款之日起至付款之日止的利息。3、由两被告连带支付其违约金500万元。4、本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：2013年6月18日，原告卢昌益与被告靖边县九星饮食服务有限责任公司签订商铺订购合同。约定原告购买其拟建的位于靖边县东新街与北大街交口东北角处暂定名为靖边县九星大厦地上一层商铺。朝向座东向西，西临北大街，层高4.8米，套内面积暂定为380米（以房产证测绘的套内实用面积为准），每平方米单价6万元，商铺总价为2280万元。原告应予合同签订之日、主体封顶之日分别向被告九星饮食服务有限责任公司支付房款800万元、400万元。于房屋交付后15日内，再向被告付款400万元。被告与2015年8月底向原告交付房屋。同时约定违约金为500万元。原告按照约定分别交付了800万元、400万元。后在被告资金不足，工程停滞无法预期封顶及交付的情况下，以借款的方式，由原告在2014年7月1日支付3300000元，在2015年11月4日支付1364000元。同时约定上述借款月利率为2分，在涉案房屋交付时一并转为购房款。后工程封顶，被告本应当完善水暖、下水管道以及通电、气等附属设施，但由于其无法继续投资建设，致使工程停滞至今。原告所购房屋虽系在建房屋，但属于企业改制后土地上的自建房屋部分转让，故不应当适用商品房买卖的许可制度，约定内容并不违反法律的禁止性规定，应为有效合同。被告不能按期完工并交付房屋，构成根本违约，依据合同法第94条、97条的规定，应予解除合同，合同项下的购房款16664000元应予返还，对于其中以借款形式支付的房款应当支付利息。并承担违约金。同时被告苏仲钢作为公司法定代表人100%持股，因此被告九星饮食服务有限责任公司为自然人独自的一人有限责任公司。当其不能证明公司资产独立于自己的财产时，应当就九星饮食服务有限责任公司的债务承担连带责任。被告靖边县九星饮食服务有限责任公司、苏仲刚答辩称：双方所签订购商铺合同因违反有关法律的强制性规定，此合同应当认定为无效合同。原告诉称返还400多万元的借款与本案不属于同一法律关系，其应当另案起诉。且其要求返还的数额与事实不符合。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现认定如下：原告所举证据：1、商铺订购合同。用于证明原告与被告九星饮食服务有限责任公司之间存在房屋合同买卖关系，合同约定了双方的权利义务。现九星饮食服务有限责任公司违约。经质证，被告对该份证据的真实性不持异议。对证明目的不予认可，认为合同写明该土地为国有划拨土地，对该土地进行买卖违反了法律的强制性规定。本院认为，划拨土地具有限制转让性，不能直接进入市场，否则将破坏市场的公平性以及划拨土地的专有用途。《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案双方当事人在签订商铺订购合同时明确知道该土地性质为国有划拨土地，因此双方在未经有权部门审批并缴纳出让金的情况下，就签订合同该转让房产的行为无效。因此对于该份证据的真实性本院予以确认。对于其证明目的本院不予确认。2、收据两支，借据两支，打款凭证一支。用以证明原告在2013年6月18日、2014年11月5日向被告靖边县九星饮食服务有限责任公司支付购房款800万元、400万元；2014年7月1日、2015年11月4日原告以借款的形式向被告靖边县九星饮食服务有限责任公司支付预付款330万元和136.4万元，并约定了借款利息为月息2分。经质证，原告对该组证据的真实性予以认可。对于收到800万元房款的事实予以认可。但是对于400万的收据认为当时其只收到了360万，因涉及其他款项，所以才出具了400万元的收据。136.4万元的借据当时只借了110万元，因为加了其他的条据所以才形成了此借条。并且借款与本案不是同一法律关系。本院认为，被告对于该组证据的真实性不持异议，故对该组证据的真实性本院予以确认。该组证据的内容能够证明被告九星饮食有限责任公司先后收到了800万、400万元的事实。但是对于原告以借款的形式预付购房款的事实，从条据本身来开只有330万元属于该形式的付款方式。136.4万元的借条为纯借贷形式的借条。故对该组证据的证明目的中的136.4万元为购房款的证明目的不予认可，其他的证明目的本院予以确认。3、照片8张，用以证明被告九星饮食服务有限责任公司迟延交付房屋，构成根本违约。经质证，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同无效，不存在违约一说。本院认为照片本身无法反应合同的效力问题以及双方的履行情况，且双方签订的订购商铺合同为无效合同，故对于其证明被告构成根本违约的证明目的不予确认。4、靖边县九星饮食服务有限责任公司登记基本情况表一份、变更登记审核表一份，榆林市嘉鸿房地产开发有限公司登记基本情况表一份。证明目的：自然人素仲刚同时设立两个一人有限责任公司的事实。经质证，被告对该组证据不持异议。故本院对该组证据予以确认。被告所举证据：商铺订购合同一份、国有土地使用权证一份。证明目的：被告出售的商铺转让国有划拨土地，应当认定订购商铺合同无效。经质证，原告对该组证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可。本院认为该订购商铺合同违法了法律的强制性规定，为无效合同。故对该组证据的证明目的予以确认。本院经对各方所举证据的分析以及结合各方庭审称述，认定如下事实：2013年6月18日，原告卢昌益与被告靖边县九星饮食服务有限责任公司签订商铺订购合同。约定：被告被告靖边县九星服务有限责任公司（下称九星公司）以划拨方式取得位于靖边县东新街与北大街交口东北角处的国有土地一块。土地证号为靖国用（2005）第**号。九星公司拟在该土地上建设商用楼房，暂定名为靖边县九星大厦。原告购买该大厦地上一层商铺，朝向座东向西，西临北大街，层高4.8米，套内面积暂定为380米（以房产证测绘的套内实用面积为准），每平方米单价6万元，商铺总价暂折合为2280万元。订购款分四次支付。原告应予合同签订之日付房款800万元，于工程主体封顶之日支付400万元。于房屋交付后15日内，再行被告付款400万元，交房后15日内支付400万元，原告取得房屋所有权证后，九星公司协助办理银行按揭贷款手续。贷款贷出后，原告根据套内实际面积计算总额，一次性付清余款。被告九星公司于2015年8月底向原告交付房屋。合同约定违约金为500万元。原告按照约定分别交付了800万元、400万元。2014年7月1日被告九星公司向原告借款330万元元，约定借款月利率为2分，从借款当日起计算利息至九星大厦交房之日至，到期本金及利息一并转为购房款。后九星大厦主体工程封顶，被告九星公司没有继续完善水暖、下水管道以及通电、气等附属设施工程，停滞至今。另查明：被告九星公司在2015年11月24日向原告卢昌益出具1364000元的借条一支。还查明：被告九星饮食服务有限责任公司为自然人一人有限责任公司，公司法定代表人苏仲钢为100%持股股东。被告九星饮食服务有限责任公司在签订的合同中使用（书写）的公司名称是被告九星饮食服务有限公司。本院认为，国有划拨土地具有特殊的土地用途，其随意进入市场，会破坏市场的公平性以及划拨土地的专有用途。《物权法》第一百三十七条第三款规定，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案中，原告与被告九星公司签订的合同名为订购合同，但是其内容却明确约定了购买的具体面积、方位、价格、支付方式等，因此双方所签订的合同实质上为房屋买卖合同。因双方当事人在签订商铺订购合同时明确知道该土地性质为国有划拨土地，因此双方应当先报政府有权部门进行审批，并缴纳土地出让金后方可签订购房合同。在未经有权部门审批并缴纳出让金的情况下，双方所签订的转让国有划拨土地的《商铺订购合同》无效。依据《合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此本案所涉《商铺订购合同》无效后，被告九星公司应当向原告卢昌益返还其取得的购房款1200万元。由于被告九星公司是一人有限责任公司，苏仲刚是其自然人股东，其在本院指定的期限内没有提供证据证明公司资产独立于股东自己的财产。依据《公司法》第六十三条的规定，推定其公司资产与股东资产混同。因此对于该1200万元债务，被告九星公司与被告苏仲刚应当承担连带返还责任。对于被告九星公司向原告所借330万元，并约定月息以2分计算，本质上双方形成了借贷法律关系。双方虽然约定至交房时，本息充作购房款，但由于双方签订的《商铺订购合同》为无效，导致“交房时”这一借款转为购房款的条件无法成就。故该借款转为购房款的约定亦无效。因此双方之间形成的330万元的借贷关系与本案审理的购房合同关系属于不同的法律关系，原告应当另案主张。同理原告请求被告九星公司返还136.4万元借款的请求，其亦应当另案主张。对于原告主张的500万元合同约定的违约金请求，因合同无效，双方关于违约金的约定同时无效。且双方在签订合同时均知道该土地的性质为限制转让土地，但双方依然签订了转让国有划拨土地的《商铺订购合同》，因此双方均存在过错。应当各自承担自己的损失。故对于原告主张的该500万元违约金的请求无法成立，本院依法驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百三十七条，《合同法》第五十二条、第五十八条，《城市房地产管理法》第四十条，《公司法》第六十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、原告卢昌益与被告靖边县九星饮食服务有限责任公司签订的《商铺订购合同》无效。二、由被告靖边县九星饮食服务有限责任公司在本判决生效后10日内返还原告卢昌益购房款1200万元，被告苏仲刚负连带返还责任。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费173400元，由原告卢昌益负担90168元，由被告靖边县九星饮食服务有限责任公司、苏仲刚负担83232元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长  王晓钢审判员  白成钰审判员  杨文智二〇一七年十二月十三日（院印）书记员  高雄飞