浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉盐民初字第1389号原告：海盐县武原街道建新股份经济合作社。住所地：海盐县武原街道建新村*组。法定代表人：张海卫，该合作社社长。委托代理人：庞建雄，浙江海威特律师事务所律师。被告：姚利峰。原告海盐县武原街道建新股份经济合作社为与被告姚利峰房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月10日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由代理审判员管仁亮适用简易程序于2015年8月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人庞建雄、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海盐县武原街道建新股份经济合作社起诉称：2011年2月1日，原、被告双方签订房屋租赁合同，租赁物坐落于海盐县武原街道百尺南路原告综合楼第四、第五层秦建锋租用北全部面积。租赁期限自2011年2月1日起至2016年1月31日止，租赁期为5年，5年租金合计为990000元整。该合同明确约定租金2011年底年租金为190000元整；从2012年2月1日起至2016年1月31日期间，每年租金为200000元整。房屋租金支付方式为……租金于每年的2月1日前15日一次性付清当年度租金，逾期支付，按合同第八条有关规定执行。该合同亦明确约定了违约责任，即被告拖欠房租累计15天以上，应按照合同总租金的20%向原告方支付违约金，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方按日租金2倍支付滞纳金。合同同时约定了房屋修缮、使用、变更、解除与终止、房屋交付及收回的验收等其他条款。合同签订后，原告方全面履行合同，可是被告自2015年度起至今于原告方的几经催讨不顾，租金分文未付，催讨无果。为维护自身合法权益，故请求法院依法判令：1、被告立即支付租金200000元、违约金198000元、滞纳金198356.09元、合计596356.09元；（滞纳金暂计算至2015年7月31日）；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告姚利峰答辩称：没有意见，但认为违约金和滞纳金过高，要求予以调低。原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：1、房屋租赁合同一份，证明原、被告签订房屋租赁合同且已履行的事实。2、土地使用证一份（复印件），证明讼争租赁房屋为原告方所有的事实。3、通知一份，证明原告方几经催讨，均未果，通知书由被告收到并签名的事实。被告质证意见：对证据1、2、3均无异议。被告未予举证。本院认证意见：原告提供的上述证据，被告均无异议，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。经审理，本院查明案件事实如下：2011年2月1日，原告（出租方，即为甲方）与被告（承租方，即为乙方）双方签订房屋租赁合同一份，其中合同第一条约定：甲方出租给乙方的房屋位于海盐县武原镇百尺南路甲方综合楼第四层、第五层秦建锋租用北全部面积（后附平面红线图）；租赁期限为5年，自2011年2月1日起至2016年1月31日止；第二条约定房屋租金为：2011年度年租金为190000元整，从2012年2月1日至2016年1月31日期间，每年租金为200000元整，五年租金合计990000元整；房屋租金支付方式为按年每年支付，本合同签订之日起5日内，乙方向甲方一次性支付当年度租金，计190000元，后几年租金于每年2月1日前15日一次性付清当年度的租金，由甲方开具嘉兴市农村集体经济组织统一收据，作为入账凭证，逾期支付，按合同第八条有关规定执行；第七条甲方违约责任约定甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额20%的违约金；第八条违约责任约定：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计15天以上的。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。合同同时对双方的其他权利义务事项亦做了约定。2015年5月29日，原告向被告发出通知一份，载明：被告于原告在2011年2月1日签订位于武原街道百尺南路建新村综合楼第四层、第五层四季瑞丽浴室北全部房屋租赁合同。按合同第三条所约定的房租费支付方式，付款期限已超过4个多月，构成违约。望被告按照合同约定的条款履行，在收到本通知7日内向本社交付半年度房租，计：100000元，如再逾期不付，本社将按合同规定，依法采取必要措施，望被告权衡利弊，及时处理。该份通知被告于同日签收。另查明，原、被告双方一致确认，被告已向原告支付2011年2月1日起至2015年1月31日的租金，共计790000元，2015年2月1日起至2016年1月31日止的租金200000元被告尚未支付。本院认为，原、被告签订的上述房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律规定，故该房屋租赁合同合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务，被告应按约定及时支付租金。故，原告主张被告立即支付租金200000元的主张，本院予以支持。至于原告诉请的违约金及滞纳金，原、被告双方在房屋租赁合同中约定：租赁期间，乙方拖欠房租累计15天以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按合同总租金20%向甲方支付违约金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍（200000元÷365天×2=”1”095.89元）支付滞纳金。本院认为，双方在合同中约定的乙方拖欠房租累计15天以上的，原告有权终止合同，收回房屋，并由被告支付违约金，该违约金的约定适用于合同解除情形，原告并未诉请解除合同，故其主张被告支付总租金20%的违约金，本院不予支持。至于原告诉请的滞纳金，亦属于违约金的范畴，本质上属于违约金的约定，被告逾期支付租金，故原告主张滞纳金，本院予以支持。审理过程中，被告认为违约金及滞纳金过高，要求调低。根据相关法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。故，被告的上述抗辩，本院予以采纳，本院对原告诉请的滞纳金标准按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准年利率的两倍予以调整，被告因其迟延支付租金应按此标准承担相应的违约金，从2015年2月1日起暂算至同年7月31日止为10461.11元，且该违约金被告应付至其所欠的租金200000元付清之日止。原告诉请的超额部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：1、被告姚利峰支付原告海盐县武原街道建新股份经济合作社租金人民币200000元，并支付原告逾期付款违约金10461.11元（暂算至2015年7月31日，以后仍按中国人民银行公布的同期同类贷款基准年利率的二倍以200000元为基数计付至该租金付清之日止）；2、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告姚利峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4882元，由原告海盐县武原街道建新股份经济合作社负担3159元，被告姚利峰负担1723元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。代理审判员  管仁亮二〇一五年十二月二十五日书 记 员  马亚军（附页）