云南省普洱市景谷傣族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0824民初1246号原告：云南梓铃物业管理有限公司。住所：云南省普洱市景谷傣族彝族自治县（以下简称景谷县）。法定代表人：陈炳文，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵应婷，云南平展律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：刘智荣，男，汉族，1974年10月10日生，系景谷县地方税务局职工，现住景谷县。原告云南梓铃物业管理有限公司诉被告刘智荣物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月27日受理后，依法适用简易程序，于2017年11月24日公开开庭进行了审理。原告云南梓铃物业管理有限公司的委托诉讼代理人赵应婷，被告刘智荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2014年、2015年、2016年物业管理服务费等共计3674.60元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告于2015年1月28日、2016年1月20日与景谷金色威远小区业主管理委员会签订《物业服务委托合同》，合同服务委托管理年限从2014年6月1日至2016年12月30日，合同约定“第三章服务费用2、本物业服务费于每年一季度内按年一次性收取，业主或使用人应在规定的时间内缴纳足够的物业费用，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起，每天按应缴纳物业费的千分之五缴纳违约金。业主管理委员会有义务予以配合、催缴、收取相关费用。”然而，被告作为该小区的业主欠交物业服务管理费共计3674.60元，其中2014年物业服务费641.00元、水费24.50元、垃圾费84.00元、楼道公摊费35.00元、两池清理费30.00元；2015年物业服务费945.00元、水费136.00元、垃圾费180.00元、楼道公摊费60.00元、两池清理费30.00元；2016年物业管理服务费1134.00元、水费95.10元、垃圾费180.00元、楼道公摊费60.00元、两池清理费40.00元。根据《物业管理条例》第三十四条、第四十一条的规定，被告应该向原告交纳上述费用，原告多次催缴无果。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，望支持原告的诉讼请求。被告辩称：1.起诉的期间从2014年6月1日到2016年12月30日止，根据《中华人民共和国民法通则》第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。故原告起诉2015年9月30日以前的已过诉讼时效，不受法律保护，原告无权起诉。2.依据《中华人民共和国物权法》第76条、《物业管理条例》第11条规定“选聘物业服务企业由业主共同决定”，物业公司不是业主大会选聘的，合同服务内容、标准以及物业服务收费方案也不是业主大会表决通过的，物业公司与金色威远小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》违反了法律和国务院行政法规的强制性规定，所以合同无效。3.原告欲将小区绿化改建为停车位，部分业主多次阻止，原告趁业主不在，强行推毁绿化后改为停车位。针对原告非法进入小区并对绿化进行毁坏，被告及部分业主已书面和口头告知原告停止侵权行为，并尽快撤出金色威远小区。4.物业公司的服务质量太差。如果原告非法进入做好了服务工作，业主是可以原谅。但是，原告在进入小区以来，服务质量极差，例如：一是乱堆乱放，垃圾遍地，外来车乱出进，车速太快，给业主造成危险隐患，业主的车无处停；二是业主不让粮贸大厦商户进小区停车，该车主拿出砍人的刀强行停车，原告的原法人魏大明在现场没有制止也没有报警，业主的生命权都没有保障；三是小偷经常到小区偷盗，业主的财产无保障；四是一楼好几个车库被当成农药仓库存放农药，业主生活在农药中，农药仓库上的二楼都不敢开窗，原告没有阻止也没有向有关部门反映。综上，被告认为根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民法通则》的规定，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。根据双方当事人的诉、辩主张，归纳如下案件争议焦点：1.2014年6月1日至2016年9月30日被告应交纳的费用是否已超过诉讼时效？2.原告的服务是否不到位导致被告拒交物业服务费？3.垃圾代运费、水费原告是否有代收的权利，以及被告的垃圾代运费在其他小区已交纳在金色威远小区是否还应该交纳？4.两池清理费、楼道公道费是否有收取的理由？围绕案件争议焦点，原告当庭提交下列证据材料：第一组，营业执照、法定代表人身份证明各一份，欲证实原告依法成立单位及主体资格适格。第二组，物业服务委托书合同三份，欲证实1.签订物业服务委托合同及签订的时间段；2.服务费用的计算方式。第三组，关于物业管理费和小区车辆管理费收费决定一份，欲证实物业费及车辆管理费收取依据。第四组，金色威远业主欠费表一份，欲证实被告拖欠原告物业管理费等。第五组，台账一份，欲证实被告欠2014年6月至2016年12月水费252.76元。第六组，景谷县人民政府普府登〔2010〕110号公告第1号、景谷县发展和改革局文件景发改价〔2013〕2号、景谷县发展和改革局文件景发改价〔2014〕6号文件各一份，欲证明垃圾清运费的收费依据及收费标准。经质证，被告对原告提交的一至五组证据材料的三性均不予认可，对第六组中景谷傣族彝族自治县人民政府普府登〔2010〕110号公告第1号文件中2015年以后居民户以15.00元/户/月的垃圾清运费的收费标准有意见，对其余两份文件无异议。围绕案件争议焦点，被告当庭提交下列证据材料：第一组，业主委员会成员提供的证明书六份，欲证实业主大会没有选聘任何物业公司和未制定服务内容、标准和收费方案，业主未进行任何表决签字活动。第二组，业主代表的证明书一份，欲证实业主大会未选举出业委会，也没有选聘物业公司。第三组，请求书一份，欲证实原告弄虚作假，非法进入小区，服务质量差，小区脏乱差。第四组，(物业公司)通知一份，欲证实物业公司通知说明承认了2015年10月前小区脏乱差，到今天都不作为都没有解决问题。第五组，服务项目，欲证实物业的保卫服务达不到承诺（年轻的退伍军人）。第六组，装修合同一份、电费收费表两份、证明一份，欲证实被告住房电路存在问题，原告不提供维修服务，到今天装修未完成，且被告很少在家住。第七组，普洱市思茅区满福物业管理有限责任公司的证明一份，欲证实被告在另一处居住生活（家里无法住了），且已经在现生活的地方交了生活垃圾处理费。第八组，驱离物业的告示和通知书一份，欲证实已在小区到处贴了驱赶物业公司“通知书”。第九组，通知一份，欲证实两池清理的费用不是物业公司行规，是先交后处理。第十组，景谷威远供水有限公司用户历史数据查询报表一份，欲证实，水费价格情况，被告的收费不合理，金色威远小区没有共用的水池。第十一组，2017年12月26日云南省增值税普通发票一张，欲证实被告在金色威远小区已交纳垃圾清运费。经质证，原告对被告提交的十一组证据材料均不予认可。本院认为，原告提交的第一、二、六组证据材料，来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；第三、七组证据材料与本案无关联性，本院不予采信；第四、五组证据材料只是原告方单方面的记录，不符合证据三性，故本院不予采信。被告提交的第一、二组证据材料系书面证人证言，但因相关证人未到庭，无法确定书面证言的真实性，故本院不予采信。第三、四、五、九组证据材料不能证实被告欲证明事实，本院不予采信。第六、七、八、十组证据材料与本案无关联性，本院不予采信。第十一组证据材料来源合法，客观真实，但只能证实被告已交纳2017年6至12月垃圾处理费，不能证实已交纳2015年至2016年的垃圾处理费，故本院不予采信。根据庭审，本院确认如下法律事实：2014年6月1日，原告与普洱天匠房地产开发有限公司订立《物业服务委托合同》，约定由原告为金色威远小区提供物业管理服务，住房的物业管理费按0.50元/平方米/月计算。2015年1月28日，原告与金色威远小区业主管理委员会签订《物业服务委托合同》，约定由原告为金色威远小区提供物业管理服务，住房的物业管理费按0.50元/平方米/月计算，化粪池清理费按30.00元/年收取，委托管理期限自2014年6月1日起至2015年12月30日止。2016年1月20日，原告与金色威远小区业主管理委员会签订《物业服务委托合同》，约定由原告为金色威远小区提供物业管理服务，住房的物业管理费按0.60元/平方米/月计算，化粪池清理费按40.00元/年收取，委托管理期限自2016年1月1日起至2016年12月30日止。被告于2013年购买金色威远小区3栋3单元601室，住房面积157.56平方米。被告未交纳2014年7月起至2016年12月止的物业管理费。本院认为，物业管理费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对业主房屋及配套设施和相关场地进行维护、养护、管理及安全保卫，维护物业服务区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。我国《物业管理条例》规定，业主委员会执行业主大会决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同；业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有拘束力。本案中，金色威远小区业主委员会与原告签订物业服务合同，属履行业主委员会职责范围，双方签订的《物业服务委托合同》，对业主具有拘束力。原告为该小区提供了物业管理服务，故原告有权收取物业管理费。被告辩称“物业公司不是业主大会选聘的，合同服务内容、标准以及物业服务收费方案也不是业主大会表决通过的，物业公司与金色威远小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》违反了法律和国务院行政法规的强制性规定，所以合同无效。”被告提交的证据材料不能证实其辩称，故对该辩称本院不予采信。关于2014年6月1日至2016年9月30日被告应交纳的费用是否已超过诉讼时效的问题？诉讼时效是民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务之权利的制度。本案中，被告欠缴物业服务费的时间分为两个阶段，第一阶段原告与开发商普洱天匠房地产开发有限公司签订的《物业服务委托合同》，合同履行期限自2014年6月1日起至2014年12月31日止，民事主体的权利受到损害的事实发生在民法总则施行之前，故该时间的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。”的规定，即原告从2015年1月1日开始就应当知道其权利被侵害至民法总则施行之日（2017年10月1日）超过二年的，诉讼时效期间已届满，且原告也未提供证据证实期间曾向被告主张过权利，即没有诉讼时效中止、中断、延长的情形，故原告起诉被告应支付2014年6月1日起至2014年12月31日止之间应交纳的各项费用已超过诉讼时效，对该段时间的诉请应予驳回。第二阶段原告与金色威远小区签订的《物业服务委托合同》，合同履行期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止，民事主体的权利受到损害的事实发生在民法总则施行之前，故该时间的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，自权利人知道或者应当知道其权利受到损害以及义务人之日起至民法总则施行之日未超过二年的，提起诉讼时效期间为三年，故该时间段的诉请尚在诉讼时效内。关于原告的服务是否不到位导致被告拒交物业服务费的问题？原告提交的三份《物业服务委托合同》中第二章第三条保洁服务：“1.相关服务人员根据小区保洁区域，划分责任范围，落实责任。根据保洁环节的不同和小区的物业特点，以定时或定期、集中作业方式和日常巡视保洁作业的方式，制定小区保洁作业方案，安排日常保洁工作、实行全天保洁。2.保洁员根据管理员的安排，按照《保洁作业规程》实施清洁、保洁工作。3.管理员做好保洁工作的监督、检查。4.水塔（蓄水池）清洗、消毒，每半年一次。5.水塔（蓄水池）清洗、消毒后采集水样送卫生防疫部门进行水质检测，化验结果达不到国家生活用水标准应重新清洗水箱，再次采集水样化验，直至化验结果达标。6.检查水箱盖板完好无损，盖板与水箱结合面应无缝隙，水箱内保持清洁，无渗漏，工作扶梯无锈蚀、断裂。7.小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运一次。8.小区公共场所每日清扫1次；楼道每日清扫1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。”的规定，原告作为物业服务企业在对金色威远小区的日常物业服务中，对化粪池未定期进行清理，亦未提交相应的证据证实已按上述规定对小区进行了日常的管理服务，故原告提供的服务质量未达到合同约定的标准。综合本案的实际情况，以物业合同约定价款的90%予以酌情调整物业管理费,物业管理费以1871.81元〔（157.56平方米×0.5元/平方米/月×12个月+157.56平方米×0.6元/平方米/月×12个月）×90%〕予以支持。被告作为房屋的所有人，虽然未长期在此居住，但其房屋在原告看护管理范围内，且被告偶尔会回去居住，故被告应支付物业管理费。关于生活垃圾代运费、水费原告是否有代收的权利，以及被告的垃圾清运费在其他小区已交纳在金色威远小区是否还应该交纳的问题？1.关于垃圾清运费，该费用是物业公司代垃圾清运部门向业主收取后，将垃圾清运费转交垃圾清运部门，是一种代收行为。本案中，原告提交的三份《物业服务委托合同》第一章第二条9项中约定“代收生活垃圾处理费”，未违反法律规定，并有景谷县人民政府普府登〔2010〕110号公告第1号、景谷县发展和改革局文件景发改价〔2013〕2号、景谷县发展和改革局文件景发改〔2014〕6号在案佐证，被告偶尔会回去居住，会产生相应的垃圾，故应予以支持，但景谷县发展和改革局对城市垃圾处理费在不定期进行调整，应按调整的标准2015年之后15元/月/户进行计算，故2015年、2016年垃圾清运费360.00元本院予以支持。被告认为“垃圾清运费在其他小区已交纳，所以在金色威远小区不应该再交纳”。一是被告提交的普洱市思茅区满福物业管理有限责任公司的证明只能证实在其他小区已交纳的是商铺的垃圾清运费，而根据原告提交的证据证实居民户与商铺的收费项目不一样，收费标准也不一样；二是被告提交的2017年12月26日云南省增值税普通发票，只能证实被告已交纳2017年6至12月垃圾清运费。故对被告的上述主张，本院不予采信。2.关于水费，原告既未提交自来水公司委托其代收水费的证据，也无证据证实其已代被告向自来水公司缴纳了水费，原告提交的台账属于其单方记录，没有收费部门出具的票据予以印证，不能证明其已代业主被告缴纳了水费，故对该项诉请，本院不予支持。关于两池清理费、楼道公摊费是否有收取的理由？1.两池清理费，依据原告提交原告与金色威远小区业主委员会签订的两份《物业服务委托合同》中对化粪池清理费虽有约定，但原告在庭审中认可未实际清理，故对该项诉请本院不予支持。2.楼道公摊费，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第四十二条第一款，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告刘智荣于本判决生效后即支付原告云南梓铃物业管理有限公司物业服务管理费1871.81元、垃圾清运费360.00元，合计2231.81元。二、驳回原告云南梓铃物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，依法减半收取25.00元，由被告刘智荣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员 王 芳二〇一七年十二月二十八日书记员 李俊楠附：本案涉及法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十二条第四款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。