河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2015）魏民重字第002号原告（反诉被告）：许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组。负责人：袁中锋，任组长。委托代理人：赵宇，男，汉族，1952年10月1日生，住许昌市魏都区。被告（反诉原告）：屠永丽，女，1969年5月1日生，汉族，住许昌市魏都区。被告（反诉原告）：高红旗，男，1968年1月6日生，汉族，住址同上，系屠永丽的丈夫。被告（反诉原告）：高亮，男，1992年8月1日生，汉族，住址同上，系屠永丽、郭红旗之子。三被告共同委托代理人：刘虎，河南汉风律师事务所律师。原告（反诉被告）许昌市魏都区丁庄办事处北关社区居委会第九村民组（以下简称北关九组）诉三被告（反诉原告）屠永丽、高亮、高红旗房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2014年8月12日作出（2013）魏民一园初字第365号民事判决。三被告不服该判决，提出上诉。许昌市中级人民法院于2014年12月10日作出（2014）许民终字第1525号民事裁定：一、撤销（2013）魏民一园初字第365号民事判决；二、发回重审。之后，本院依法另行组成合议庭，于2015年8月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉原告）北关九组的负责人袁中锋及其委托代理人赵宇，被告（反诉原告）高红旗，三被告（反诉原告）的共同委托代理人刘虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）北关九组诉称：2006年前，原告集体筹资建设文峰路以东邻八一路南沿门面房。当时群众代表讨论决定，按每平方米3000元预借出资，出资人可无息无偿使用六年。但是被告屠永即未同我组签定任何合同，又未向我组交款，却一直占用我组房产经营锅炉配件。因在诉讼过程中，被告屠永丽提供证据证明高亮持有一份“收款收据”，认为双方系买卖关系，另有工商登记档案资料中社区“证明“一份，内容为“门面房二间实属高红旗私人财产”。被告拿出北关社区于2005年12月14日与高红旗签订房地产买卖契约一份。我组认为，该“契约“既不真实又不合法。为了依法维权，请求法院依法判令1、确认购房“契约”无效协议，并判令被告返还占用原告门面房两间（约103㎡）；2、因被告拖欠集资垫付款69000元，请求判决三被告支付原告利息损失（按银行同期贷款利率计算至被告退还原告房产之日）。诉讼费由三被告承担。三被告（反诉原告）屠永丽、高亮、高红旗辩称：1、原告所述不实，双方不存在垫资租赁，根据双方手续及交款凭证可以证实，在2006年本诉被告是以购买形式与本诉原告签订房屋买卖契约并缴纳相关费用，因此双方之间并非是原告诉称的租赁关系。2、双方之间的买卖关系依法成立，应当予以保护，根据双方提供的证据，双方之间存在要约与承诺，签订相关契约，并实际履行相关义务，符合法律规定，应当予以保护。3、原告称涉案房产属于集体房产，与法律以及本案证据不符，按照土地管理法实施条例规定，原告方在1991年就已经转为城镇居民，所以本案建筑涉及的土地已经成为国有土地，且根据本诉被告查证的事实，该房产已经办理产权登记手续，符合房产买卖的法定要求，即使本案房产认定为小产权房，根据本案事实，作为本诉原告违背双方约定，单方解除合同是造成本案纠纷的原因，本诉原告应当返还本诉被告购房款，并赔偿本诉被告信赖利益损失。综上，请求法院依法驳回原告诉求。三被告（反诉原告）屠永丽、高亮、高红旗向本院提出反诉称：反诉人于2005年12月14日，与被反诉人及魏都区丁庄街道办事处北关社区居民委员会（以下简称居委会）签订房地产购房契约，购买被反诉人及居委会出售的位于许昌××与××转盘东南角商住楼××自××、8间商铺，面积约103平方米，每平方米单价3000元，反诉人已向被反诉人及居委会支付购房款24万元。双方约定待被反诉人及居委会为反诉人办理房屋所有权登记后，根据房产实际测绘面积，双方将房款结清，而被反诉人于2013年11月15日将反诉人诉至法院，要求认定双方房屋买卖合同无效，并要求反诉人将所购房产返还。为此，反诉人认为，被反诉人及居委会违背双方约定事实，存在明显的过错，是造成本案纠纷的直接原因。为维护反诉人的合法权益，现依法提起反诉，请求1、依法判令被反诉人返还反诉人购房款24万元，并支付反诉人利息损失（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2005年12月14日起计算至实际返还之日止）。其中截止2015年7月14日利息损失为143287.2元；2、依法判令被反诉人赔偿反诉人其他信赖利益损失（目前房屋升值可获利益、反诉人丧失其他购买机会的损失、房屋添附物价值等）。诉讼费用由被反诉人承担。原告（反诉被告）许昌市魏都区丁庄办事处北关社区居委会第九村民组对反诉原告的请求，作出答辩意见认为：1、北关九组从来没有与反诉原告订立房屋买卖合同；2、反诉被告同意返还24万购房款，但是应当扣除反诉原告拖欠的69000元垫付款的利息，利息计算按照银行贷款利率从2005年12月14日起到实际退房之日止；3、北关九组无任何过错，不存在赔偿反诉原告损失的问题，反诉请求第二项应当驳回。根据当事人的诉辩意见，经征询双方当事人同意后，本院归纳本案的争议焦点为：1、双方之间就本案争议房屋存在的法律性质应如何认定；2、就争议房屋法律关系效力应如何认定；3、本案中返还房屋、返还购房款24万及支付垫付款利息的各项请求应如何审查认定；4、双方当事人是否存在相应过错，是否存在赔偿损失的证据。原告（反诉被告）北关九组为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、许昌魏都永生锅炉配件门市部工伤注册登记信息一份，证明被告家庭占用原告自建门面房两间经营商业。2、原告居民代表会议（2005.1.27）记录复印件一份、刘某和邢凤英证言材料一份、2013年10月11日北关社区证明一份、王桂金、王桂琴、杨金科出庭证词一份、证明2015年1月27日北关九组代表会议记录是在2012年12月份居委会处理九组居民上访事件时，九组原会计孙青霞将原件拿到居委会以后，由群众代表复印的。当年集资建房时，代表会议讨论决定门面房只出租不出卖。按每平方米3000元收垫资款，利息抵作房租，六年后退房时退回本金。3、《地基工程处理合同书》一份、魏都区农村经济管理站出具审计报告一份、补充预算书一份、招标文件一份，证明本案争议房产投资建设单位是北关社区九组；一号楼加上门面房为7层，门面房无登记领证手续。4、2014年12月1日二审笔录一份（附上诉人举证房地产买卖契约一份），证明北关九组未与本诉被告签订买卖合同，北关社区居委会签章的合同不真实。三被告（反诉原告）屠永丽、高亮、高红旗对原告的质证意见是：1、真实性无异议，但对证明目的有异议，涉案房产是本诉被告出资购买，并非是占用本诉原告门面房。2、对会议记录真实性有异议，原告并未提交原件，复印件不能作为有效证据，同时会议记录中涉及的内容不明确，不能确定指向的就是本案争议房产，且该会议记录并没有到会人员签名。对刘某和邢凤英证言材料有异议，二人并未到庭，无法确定材料真实性。对王桂金、王桂琴、杨金科出庭证词质证意见同原审一致。3、该四份证据与本案无关，因为地基工程处理合同没有发包方签字或盖章。审计报告不能证明本案房产的真实情况。预算书及招标文件质证理由同上。该组证据中原告称本案房产没有办理登记领证手续与事实不符。4、真实性无异议，但对证明目的有异议，在二审时本诉被告向二审法院提交了买卖契约，上面加盖有北关九组居委会印章，及当时组长的签字，可以证明北关社区居委会对房产买卖是明知的。被告（反诉原告）屠永丽、被告（反诉原告）高亮、被告（反诉原告）高红旗为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、本诉被告购买房产是缴纳房款的收款收据，房款实际上是2006年交付的，后来2012年10月30日换成了新的收据。2、房产买卖契约一份，证明原被告之间在2005年12月14日订立房地产买卖契约，将涉案房产出让给高红旗，同时证实契约上约定每平方3000元，首付20万元，第二次4万元，其余房产差额待办证时据实结清，同时约定本诉原告在三个月内将房产登记手续交付本诉被告。该证据同时证明虽然加盖的是北关社区居民委员会的印章，但实际出让方是北关第九居民小组，且有时任组长常文跃签字。3、2012年3月12日在本诉原告没有及时为本诉被告办理房产登记的情况下，由该组负责人常文跃亲笔书写的证明一份，证实本案诉争房产属高红旗购买的私人财产。4、证人刘某亲笔书写的证明一份，证明本诉被告购买该房产的实际情况及整个过程。5、本诉三被告身份证，证明在1998年屠永丽及高亮已将户口迁入北关社区，该二人符合集体成员之间房产转让的身份条件。6、编号为0601000913号房屋所有权证书复印件一份，证明本诉原告已就本案房产在2006年4月8日办理了初始登记，证书中包含本诉被告购买的门面房，使用性质是商铺，同时能够反驳本诉原告出示的第三组证据，可以证实本诉原告所出示的第三组证据中涉及的房屋层高与实际登记不符。原告（反诉被告）北关九组对以上证据的质证意见为：1、本诉原告只认可票据开出时间为交款时间，至于本诉被告所述的实际交款时间没有证据证明。且该款项的性质只是住房押金，而不是购房款。2、该契约不真实，从2012年原组长死亡后，组里没有任何人知道该份契约的存在，原审开庭时本诉被告也没有举出该份证据，在二次开庭时也没有说明，为什么到二审才举出来。该文书有明显做旧的痕迹，常文跃的签字与组里存放的常文跃的签字笔迹不一致，因此该证据不具有法律效力，来源不合法，内容不合法。3、证明上没有常文跃签字，形式不合法，内容不真实。4、证人未到庭，证言真实性无法核实；证人与本诉被告有亲戚关系，存在利害关系，其证言不能作为证据使用；证人刘某不是九组组长，其不能代办九组事情，不能代表九组群众意志。5、真实性无异议，但是不能证明本诉被告的观点，二人的户口不在北关九组，而是七组，不属于九组集体组织的成员，就算是本组成员也只能购买住宅而不能购买门面房，因此本诉被告不能购买北关九组的门面房。6、真实性无异议，但房产证上写的很清楚，总层数是6层，本案争议门面房不包括在内。本院对原告（反诉被告）提供的证据审核后认为：第一组，该证据具有真实性，且与本案具有关联性，本案对该证据真实性予以采信。第二组，会议记录系复印件，无法核实其真实性；邢凤英、刘某出具的证人证言，因证人未出庭作证，无法核实证人证言的真实性；王桂金、王桂琴、杨金科的出庭证人证言，因证人系原告集体成员，与原告有利害关系；上述证据与加盖原告方印章的房地产买卖契约和收据、农经站的审计报告相互矛盾，本院不予采信。第三组，该证据具有真实性，且与本案具有关联性，本案对该证据予以采信。结合被告提供的证据，可以证明涉案房产的产权归属为原告北关九组。第四组，庭审笔录具有真实性，并与本案待证事实相关联，本院予以采信。房地产买卖契约上的签章虽非魏都区丁庄办事处北关社区居委会第九村民组签章，因丁庄北关居委会与北关九组系包含关系，且合同有当时时任组长的并不能证明合同系虚假的，原告（反诉被告）又未提供其他证据相互印证，且该证据与原告（反诉被告）提供的审计报告中记载的“门面房全部售完，高亮欠门面房款69000元”相互印证，且内容也记载常文跃及孙青霞购买门面房，可知该门面房确对外出售，本院对该契约的真实性予以采信。本院对被告（反诉原告）提供的证据审核后认为：第一组、第二组证据，具有客观性、合法性，并与待证事实相关联，本院予以采信。第三组，该证明系被告办理工商登记手续时间所出具和形成的，可以证明涉案房产由三被告占有、使用的事实。第四组，刘某出具的证人证言，证人虽出庭作证，对于其陈述内容与其他证据相互印证的部分，本院予以采信。第五组，该证据具有客观性，合法性，且与待证事实相关联，本院予以采信。第六组，该房产证涉及本案争议房屋的权属问题，与本案具有关联，本院予以采信。根据房产证登记可证明该土地及涉案房产应属集体所有。综合上述证据的认证情况和庭审情况，本院确认以下案件事实：2003年7月，北关九组建设许昌市××路与××交叉口东南角的北关九组八一路两栋商住楼，一层为门面房。上述房产于2006年4月8日在许昌市房管局办理产权证，所有权人为××组，土地的性质为集体所有、产别为公产、集资房。上述房产建成后，经时任组长常文跃（2012年已去世）等人开始对外出售房产。2005年12月14日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）高红旗签订房地产买卖契约（该合同原告方签字为常文跃、因当时小组没有印章便加盖“北关社区居民委员会”印章）、约定购买1号楼自西向东顺序的第8、9间门面房（面积月103平方米），成交价格为人民币每平方米3000元。被告高红旗（反诉原告）于2005年12月14日前首付20万元，一次付清，购买定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：分二次付款，首付贰拾万，二次付四肆万，余额待房、地产大证及相关手续交给高红旗之日付清余额。房地产大证及相关个人办证手续自本合同签订之日三个月内交给高红旗。契约经双方签章并经丁庄乡北关社区居民委员会盖章生效。2006年上半年，被告高红旗向原告交纳房款240000元。2012年12月30日，原告北关九组为清算账目，为高红旗重新出具了收款收据（加盖“北关社区居民委员会”印章），并将收款收据上的名称更改为高红旗之子高亮。但原告（反诉被告）一直未将房地产证及相关手续交与高红旗。现该门面房由被告屠永丽（性质为个体工商户）家庭经营许昌魏都永生锅炉配件门市部。2013年7月10日，魏都区农村经济管理站出具关于对北关九组2003年元旦至2013年6月财务收支情况的审计报告，该报告显示“高亮尚欠门面房款69000元”。本院认为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方就涉案的门面房签订有房地产买卖契约、原告向被告出具有加盖印章的收据，且农经站的涉及报告显示有拖欠房款，故双方之间形成门面房买卖合同法律关系。因涉案房屋系在集体土地上兴建，属于国家限制出卖的房产，双方之间的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，双方之间的买卖合同应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”综上，三被告应将上述房屋返还给原告，原告应将已经交纳的房款240000元返还给三被告。鉴于原告方作为出卖房产的一方，属于合同履行过程中占据优势的一方当事人，对于出售集体房屋没有依照法规规定的手续完善内部决议，对于本案纠纷的发生存在较大过错。本案中双方的转让行为历经十余载，涉案房屋升值并存有巨大利益后，原告才以违反法律规定为由主张合同无效，虽然符合法律规定，但违反诚实信用原则，应支付三被告（反诉原告）已缴纳房款的利息损失（标准按照中国人民银行公布的同期贷款利率，自2005年12月14日计算至实际返还之日）。关于本案争议房屋升值的利益损失问题，不宜在本案中一并解决，双方可另行解决。原告的其他请求，理由不力，本院不予支持。关于本案争议房屋升值的利益损失问题，因其对该项请求不具体，不宜在本案中一并解决，双方可另行解决。反诉原告的其他请求，理由不力，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、本判决生效之日起三十日内，三被告（反诉原告）屠永丽、高亮、高红旗将位于许昌市魏都区八一路与文峰路交叉口东南角的北关九组商住楼1号楼自西向东顺序的第8、9间门面房（面积约103平方米）返还给原告许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组；二、本判决生效之日起三十日内，原告（反诉被告）许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组返还三被告（反诉原告）屠永丽、高亮、高红旗购房款240000元整并支付利息损失（标准按照中国人民银行公布的同期贷款利率，自2005年12月14日计算至实际返还之日）；三、驳回原告许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组的其他请求；四、驳回反诉原告屠永丽、高亮、高红旗的其他反诉请求。案件受理费4450元，原告许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组、三被告屠永丽、高亮、高红旗各负担2225元。反诉费1583元，由反诉原告屠永丽、高亮、高红旗负担791.5元，反诉被告许昌市魏都区丁庄办事处北关社区第九居民组负担791.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  李艳喜人民陪审员  尹秀甫人民陪审员  刘国现二〇一五年月十二月十九日书 记 员  马巍红