山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）临兰商初字第1125号 原告（反诉被告）临沂百脑汇数码科技广场有限公司，住临沂市兰山区北园路与通达路交汇处南100米路西。组织机构代码：58450152-9。 法定代表人黄开林，董事长。 委托代理人陈少军，山东上和律师事务所律师。 被告（反诉原告）虞海燕，女，1975年1月23日生，汉族，住临沂市兰山区。 委托代理人朱学田，山东兰轩律师事务所律师。 委托代理人蒋鸿志，山东兰轩律师事务所律师。 原告临沂百脑汇数码科技广场有限公司与被告虞海燕租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告临沂百脑汇数码科技广场有限公司的委托代理人陈少军，被告虞海燕及其委托代理人朱学田、蒋鸿志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告临沂百脑汇数码科技广场有限公司诉称，2012年12月29日，被告同原告签订《临沂百脑汇数码科技广场有限公司四层（部分）租赁合同》一份，用于商业经营之用，合同第三条明确约定2014年度应交租金54万元，于2013年11月30日前交纳。同时，合同第六条约定了被告拖欠租金等费用时，原告有权终止本合同；第十一条明确约定了违约责任的承担。但是，被告违反诚实信用之商业原则，无正当理由拖欠2014年度租金拒绝支付，已经构成严重违约。为此，诉至法院，请求法院依法调解或判决解除原、被告于2012年12月29日签订的《经营场地租赁合同》，并调解或判决被告立即支付2014年度租金54万元；同时按照合同第十一条的约定承担违约责任；本案诉讼费等均由被告负担。 被告虞海燕辩称，一、原告诉状中所述答辩人拖欠租金不是事实，2014年上半年的租金54万元已经缴纳，2014年下半年的租金还没到缴纳的时间。事实如下：2012年12月29日，黄开林与答辩人签订了经营场地租赁合同一份，约定租赁合同的时间是2013年1月1日至2022年12月31日，因百脑汇数码市场经营状况不好，黄开林为了招租，约定2013年度免租金，从2014年开始缴纳租金，年租金是108万元，半年交一次，并在第十一条第1款约定：甲方未按合同规定的时间（10天）、地点提供场地供乙方使用，每逾期一天应支付相当于日租金的违约金，乙方有权要求在合同期限内继续履行合同或解除合同。为了怕答辩人反悔，黄开林要求答辩人于合同签订之日提前交纳2014年的上半年租金54万元，就是合同第三条第2款约定的“乙方自本合同签订之日交付甲方2013年租金，实缴54万元，当日付10万元，余款于2013年2月5日前支付。2014年租金应交54万，于2013年11月30日前缴纳”。因2013年免租金，事实上答辩人应于2013年2月5日前缴纳的54万元是2014年上半年的租金。因原告未在规定时间交付场地构成违约，所以答辩人没有于2013年2月5日前交纳余款44万元。2013年答辩人招商工作进展顺利，商户基本都入驻，答辩人多次和商场协商，在不影响4月26日开业的情况下，于是在2013年3月21日签订了补充协议一份，约定：“原告应于2013年3月30日前将现四楼西北餐饮区房间拆除并将全部场地交付乙方使用。若原告未能按约定时间交付乙方使用，每推迟一天补偿乙方违约金五万元”。并约定合同起止时间改为2013年2月16日至2023年2月15日。后答辩人将余款44万元交给黄开林，但原告违反诚实信用的商业原则，未按约定时间将四楼西北餐饮区交付答辩人使用，构成违约，严重影响到答辩人的开业计划。答辩人这才知道，原告与西北餐饮区经营户的合同还未到期，答辩人多次找到黄开林协商此事，黄开林以各种理由不予协商。没想到原告一直不予答辩人协商却向法院起诉要租金。双方合同约定的交付场地面积为5000平米，但是实际交付不到4000平米。因此，原告未履行义务在先，答辩人有权行使先履行抗辩权。因此，答辩人不欠原告租金。二、原告存在多种违约行为，给答辩人造成了严重的损失。1、甲方未按合同规定的时间（10天内）、地点、场地面积提供给答辩人使用，这从双方的补充协议中可以看出。2、原告存在欺诈行为。原告与答辩人签订合同时，与西北餐饮区的餐饮经营户的合同还未到期，在这种情况下，又与答辩人签订租赁合同，根本无法交付场地，构成根本违约，应按补充协议约定向答辩人支付每天5万元的违约金；原告也未按合同约定提供电梯和货梯，没有提供商场南墙的三、四楼墙体广告位供答辩人使用。3、原告的违约行为导致答辩人无法正常开业经营，不能使用租赁物，取得收益。且答辩人投入了大量的装修费用、配套实施的改造费用、宣传费用等，但由于原告的违约行为，导致答辩人不能按时开业，投入的上述费用血本无归。三、原告在答辩人毫不知情的情况下将答辩人的四楼商场上锁关闭且对外宣传已接管商场，导致答辩人的所有装修、改造均被原告破坏，累计各项损失达80余万元。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，支持答辩人的反诉请求，挽回答辩人的损失。 反诉原告虞海燕诉称，反诉人虞海燕与被反诉人临沂百脑汇数码科技广场有限公司经协商一致，于2012年12月29日签订了《临沂百脑汇数码科技广场有限公司经营场地租赁合同》。合同约定：被反诉人将其位于临沂百脑汇数码科技广场有限公司四层场地（5000平方米）给反诉人使用，合同期限为10年，至2022年12月31日止。合同签订后，反诉人按合同约定足额缴纳了租金，但被反诉人却迟迟未将场地交付反诉人使用，后反诉人才得知被反诉人已将四层部分出租给餐饮经营户，无法履行合同将5000平方米的场地交付给反诉人。反诉人已对外招商，商户也已缴纳保证金，但由于被反诉人未在规定时间交付场地造成反诉人无法装修开业，已招商的客户大量流失，反诉人与被反诉人签订合同的根本目的无法达到，给反诉人造成巨大经济损失。2014年8月6日将商场关门，导致经营户无法正常经营，大量客户流失，造成了巨大损失。被反诉人的这种行为属于严重的违约行为，且违反了商业惯例和商业道德，违反了民法中的诚信原则和公平原则。反诉人认为，被反诉人在与他人有租赁合同并且实际履行的情况下又将场地租给答辩人，存在欺诈行为，不能按照合同约定时间交付合同标的场地，属于根本违约，致使反诉人签订合同的目的无法达到，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的应当赔偿损失。”依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“当事人一方延迟履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”被反诉人违背商业合同目的及约定、违背商业道德、违背诚实信用原则行为，被反诉人的先行违约行为致使租赁合同的商业目的无法实现，因此，反诉人为了维护自己的合法权益，特向法院提出反诉，请求法院判令或调解解除与被反诉人签订的场地租赁合同及补充协议；判令或调解被反诉人承担违约金；判令或调解被反诉人承担因提前解除合同给反诉人造成的店面装修损失费用800000元；判令或调解被反诉人因违反合同给原告造成营业损失；并由被反诉人承担本案的诉讼费用。 反诉被告临沂百脑汇数码科技广场有限公司辩称，1、同意反诉人的第一项反诉请求并要求反诉人也就是被告于2014年9月4日正式与原告解除租赁合同及补充协议，并要求被告在10日内清空租赁场地并恢复原状；2、被告要求原告承担违约金没有事实依据，原告不存在任何违约行为；3、本案合同的解除是因为被告欠付租金造成的，不存在原告提前解除的情况，被告是否存在损失与原告无关；4、被告所提及的营业损失，答辩理由同上。对于被告所主张的答辩请求与反诉请求应当向法庭提交合法有效的证据加以证明，对于被告主观猜测的和对涉案合同曲解的意思表示无法得到法庭的支持，为此，依法请求法庭驳回反诉原告除第一项请求之外的要求。 经审理查明，2012年12月29日，原、被告双方签订了《临沂百脑汇数码科技广场有限公司四层（部分）租赁合同》一份，主要载明：“甲方：临沂百脑汇数码科技广场有限公司，乙方：虞海燕。乙方承租甲方四层部分场地面积：5000平方米，作为经营场地，起租日期为2013年1月1日，终止日期为2022年12月31日，租赁期共10年。租金执行半年收取租金制，提前一个月交纳，每平方米每天0.6元计费，年租金总额为1080000元，乙方自本合同签订之日交付甲方2013年租金，实交54万元，当日支付10万元，余款于2013年2月5日前支付。2014年租金应交54万元，于2013年11月30日前交纳。合同还约定乙方拖欠租金或相关费用等达到7天的，甲方可终止合同，收回房间，乙方逾期15日未向甲方付清租金及相关费用的，除补交租金、相关费用和滞纳金外，合同自动终止。甲方为乙方提供经营场地。甲方提供商场东南角沿街户外广告位及商场南边三、四楼墙体广告位供乙方免费使用。合同甲方提供北侧办公室2间供乙方免费使用至2013年6月1日（乙方承担电费），本合同履行期间，如一方需要终止合同，须提前三个月以书面形式向对方申明。如甲方提出，甲方免收一年租金，如乙方提出，甲方加收一年租金……”，合同还就其他权利义务进了约定。2014年4月2日，原告以被告逾期未能缴纳租赁费用为由诉至法院，被告已提出反诉，主张原告违约应赔偿其装修损失等。 为证明自己的主张，原告向法庭提交了以下证据：证据一、原告同被告于2012年1月29日签订的临沂百脑汇数码科技广场有限公司经营场地租赁合同一份，证明合同第三条第二项证明被告应当于2013年11月30日前交纳2014年的租金54万元，合同第四条第一项证明被告经营所用电费按每度1.2元的价格自行交纳，合同第六条第一项第三目证明被告拖欠租金或者相关费用达到七天时，原告有权收回出租的场地，结合被告所实施的欠付租金行为本合同已经约定立即解除；证据二、2013年3月21日由原被告双方签订的补充协议一份，证明：1、原告于2013年3月30日前将涉案出租区域西北部分的餐饮区房间拆除后将场地交付给被告使用；2、被告在接到原告拆除交付的通知后一天内，被告将2013年的租金向原告结清，目前被告已经将2013年的租金全部交清，由此证明原告已经按照该补充协议的约定完成了所有出租场地的义务；3、本补充协议又针对原来租赁合同的时间做出调整，将起租时间变更为2013年的2月16日；证据三、2014年3月1日，被告收取四楼经营户爱琴海婚纱馆2014年房租23000元单据复印件一份，证明被告违反了合同第六条关于不得转租转让的约定，被告已经构成违约。经质证，原告对被告提交的证据一真实性不予认可，主张当时原告是与黄开林签订的合同，该合同系被篡改的合同，被告从未拖欠各种费用，对于证据二，原告对真实性无异议，但对证明内容有异议，主张原告未能在承诺的时间将四楼西北餐饮区拆除并交付被告使用，从该协议可以看出原告未能按原合同约定交付场地，应当承担违约责任，被告已按时交纳了租金，对于证据三真实性有异议，系复印件，无法确定真实性，被告不存在整体转租情形。 被告虞海燕提出反诉的同时向法庭提交以下证据证明自己的主张：证据1、租赁合同一份，签订双方为黄开林与虞海燕，证明签订合同的当事人为黄开林与虞海燕，原告百脑汇起诉主体资格不适合且从该份租赁合同中第三、四、六、十一条中约定可以看出被告不存在拖延支付租金的情形，可以看出原告方未按合同约定及合同签订的十天内交付使用场地，逾期一天应支付相当于日租金的违约金3000元；证据2、补充协议一份，证明百脑汇公司在合同约定的时间内未向被告交付涉案场地，并约定因迟延交付场地向被告交付违约金5万元，双方将租赁的时间为2013年2月16日至2023年的2月15日，因双方约定的第一年是免租的，那2014年下半年的租金交纳日按照半年交纳制，为2013年7月16日，因此被告不存在违约，相反，百脑汇公司在2014年4月份就起诉并锁门的行为，属于原告违约，应当承担违约责任；证据3、百脑汇商业报纸一份，证明2014年5月份上岗摄影器材旗舰店入驻百脑汇商场，这与被告经营的摄影器材商场经营产品相同，而双方约定原告方不得允许经营与本案被告方经营范围相同的项目，因此百脑汇公司在明知的情况下还同意新的摄影器材商店入驻，违反了合同，损害了本案被告的利益；证据4、照片一组，证明百脑汇公司未按合同约定将标的场地交付本案被告虞海，在四层还开有餐饮区，至2014年的8月份尚有餐饮经营户在四层场地经营，还可以看出百脑汇公司私自将四层商场锁门贴封条的违约行为，交付的场地除掉餐饮区后无法达到约定的5千平方米；证据5、录音一组，证明百脑汇公司承诺免除2013年租金的事实以及明知已将场地租与他人仍与被告签订租赁协议，存在欺诈行为的事实；证据6、收据、收条、发票一组，证明反诉人因租赁场地后支出的装修、广告等费用共计80万元。证据7、黄开林书写的租金交款收据复印件一份，证明原被告双方在签订合同时有场地实际参考图，同时证实了2013年的租金是免收取的。签订合同当日黄开林在办公室用百脑汇地形图一部分写一字据，证明房租招商政策为交一年免一年，证实2014年已交。经质证，原告主张被告提交的证据1系双方正式签订合同前的草拟合同，对证据2真实性无异议，主张该协议是针对涉案场地四楼西北餐饮区，并非整个四楼场地，对证据3真实性有异议，主张上岗摄影器材所经销的产品属于数码产品，与被告所经营的产品不属于一个系列，商场原来已经存在的所有与数码相关的项目是可以经营的，对于证据4的真实性、关联性、合法性均有异议，主张该照片系静态证据，无法证明拍摄时间、地点等，而封条也不能证明原告违约，对于证据5和证据6的真实性、关联性、合法性有异议，主张并非系税务机关认可的正规发票，不能证实交易是否存在，对于证据7不予质证，系复印件。二次庭审中，反诉原告还向法庭提交了录音资料三份及案外人陈熙明的个体工商户营业执照、卫生许可证，以及申请证人郑某等出庭作证，予以证实反诉被告承诺由原告承租的四楼餐饮区存在一房多租的现象以及反诉被告违约，导致反诉原告损失，反诉被告对原告提交的上述证据均不予认可。 上述事实，主要依据原告的陈述、提供的书证及本院庭审调查而认定，以上证据及证实情况均已收集并记录在卷。 本院认为，原告临沂百脑汇数码科技广场有限公司与被告虞海燕于2012年12月29日签订的《临沂百脑汇数码科技广场有限公司四层（部分）租赁合同》及后来的补充协议均系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，均为合法有效的合同，本院对此予以确认。庭审中，原、被告双方均主张解除双方之间签订的合同，应视为双方之间签订的合同已无继续履行可能，本院应依法予以解除。庭审中，关于被告主张的双方实际系协议2013年免交租金，其已缴纳的54万元租金为2014年上半年租金的陈述，原告不予认可，本院认为，原告发放的商业报纸及宣传广告中均有2013年免租的广告宣传，结合庭审中被告的陈述及生活常识，本院对被告的主张予以采纳，应认定原告已缴纳的2014年上半年的费用，在原告起诉时2014年下半年的费用尚未到缴纳期限，被告不存在违约，故被告并不存在违约行为，原告要求被告交纳2014年剩余租金及承担按照双方签订的合同第十一条承担违约责任的主张不符合法律规定，本院不予支持。关于反诉原告主张的反诉被告未能按时交付其场地，反诉被告应承担违约责任的诉求，本院认为，反诉原告提交的证据并不足以证实其主张，本院在现有证据下暂不予支持。反诉原告还主张被告应返还其店面装修损失费用80万元及营业损失，因其向法庭提交的并非正规发票，反诉被告也不予认可，反诉原告亦未申请进行评估，本院亦暂不予处理。反诉原告如收集充实证据可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，判决如下： 一、依法解除原告临沂百脑汇数码科技广场有限公司与被告虞海燕于2013年3月21日签订的《临沂百脑汇数码科技广场有限公司四层（部分）租赁合同》以及《补充协议》； 二、驳回原告临沂百脑汇数码科技广场有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告虞海燕的其他诉讼请求。 本诉案件受理费9200元，由原告临沂百脑汇数码科技广场有限公司承担，反诉案件受理费11800元，由反诉原告虞海燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  李国强 人民陪审员  武子菲 人民陪审员  李玉萍 二〇一五年十二月十六日 书 记 员  管旭茵