安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0104民初7386号原告：瞿小奎，男，1984年8月18日生，汉族，无固定职业，户籍地安徽省合肥市庐阳区，住合肥市庐阳区，委托诉讼代理人：刘玲，系原告妻子，住合肥市庐阳区，被告：高山，男，1982年7月21日生，汉族，合肥市机务段职工，住合肥市瑶海区，委托诉讼代理人：沈鹏飞，安徽皖大律师事务所律师。被告：徐春燕，女，1977年1月12日生，汉族，安徽省江淮汽车有限公司员工，住合肥市包河区，原告瞿小奎与被告高山、徐春燕房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年10月9日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告瞿小奎及委托诉讼代理人刘玲，被告高山及委托诉讼代理人沈鹏飞及被告徐春燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瞿小奎向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2015年11月30日签订的房屋买卖协议书合法有效；2、判令两被告依法履行与原告所签订的合同并于该房屋具备过户条件之前支付完该房屋所有贷款；3、判令被告在取得产权证后十日内办理产权变更；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月30日原告与两被告之间签订房屋买卖协议书，协议约定：两被告将自有的位于合肥市蜀山区西客站和谐花园13幢2402室，面积为84.2平方米的房屋一套出售给原告，房款总价为570000元整，并约定了原告的付款方式等。协议签订后，原告严格按照约定履行了协议，至2016年3月2日原告已支付被告购房款520000元,下余50000元待房屋过户后再支付给被告。被告也于2016年1月1日将房产移交给了原告。可被告高山于2017年9月告知原告此套房屋的房贷按揭有半年未交，以后也不会再交。被告徐春燕于2015年11月与原告签订合同时承诺具备过户条件时将剩余贷款全部结清，房产证最迟估计2016年底办理完成，但至今房产证未办理，2017年9月被告徐春燕明确表示和高山已经办理离婚手续，房子贷款她未偿还，以后也不会再偿还。被告高山和徐春燕的行为已严重侵犯了原告合法权益。原告瞿小奎为支持其诉讼请求向本院提交证据1、房屋买卖协议，证明：原告与被告之间合同关系，买卖协议书合法有效。证据2、铁路职工集资房认购合同，证明：房屋产权确系被告所有，房屋属合法房屋。证据3、两被告结婚证、身份证，证明：原告与被告在订立合同时，两被告夫妻关系合法有效。证据4、收条，证明：被告徐春燕已收到原告按合同规定支付的房款。证据5、原告与被告高山联系记录，证明：被告高山已违反合同约定且今后不愿意再依合同履行义务。证据6、原告与被告徐春燕联系记录，证明：被告徐春燕已违反合同约定且今后不愿意再依合同履行义务。被告高山辩称：原告诉请及案由不明确。原告确实支付被告徐春燕520000元房款，但为被告高山偿还部分债务，并没有偿还贷款，被告孩子患有再生障碍性贫血，家里支付了大量的医疗费，被告高山在外欠银行及他人400000元左右债务，被告高山已经没有能力偿还按揭贷款，故被告高山要求解除合同；目前涉案房屋在小区内没有任何一户办理产权登记，被告高山也不例外，且办理产权登记可能耗时较长。被告徐春燕辩称：涉案房屋是福利房，被告不清楚何时拿到房产证；520000元确实支付给了被告，但是用于支付被告高山的债务及孩子的医药费。两被告已经解除婚姻关系，夫妻各自债务由各自承担，未偿还的公积金贷款应由被告高山偿还。涉案房屋的后续事项与被告徐春燕无关。经审理查明：2012年11月15日，被告高山（乙方）与安徽合九铁路置业有限公司（甲方）签订铁路职工集资房认购合同，约定：安徽合九铁路置业有限公司向被告高山预售合九新村集资房住宅小区项目13号楼2402室住房，乙方应享受面积标准为80平方米，单价为3990元/平方米，超出标准面积4.2平方米，单价4788元/平方米，合计总房款为叁拾叁万玖仟叁佰壹拾元整。该合同关于产权登记的约定为：鉴于本住房的特殊性，甲方应在住房交付180日内，将符合条件的办证资料送交办证机构，办理房屋所有权证、他项权证（因乙方原因导致办证延迟，责任自负）。被告高山交付购房款339310元（含被告高山办理的公积金贷款237000元）。涉案房屋2015年5月交付被告高山。2015年11月30日，原告（乙方）与被告高山（甲方）签订房屋买卖协议书一份，内容为：一、甲方同意出售甲方所有的位于合肥市蜀山区西客站和谐花园一处房产给乙方，该房屋户型为两室两厅一厨一卫，建筑面积84.2平方米，房屋用途为住房，权属为私房，已装修。二、甲乙双方协定上述房屋转让价款为人民币570000元整。按套计算包括公共维修基金，房屋现有设施等所有费用，甲方不得再以任何形式追加。三、甲方须提供该集资房建房协议，购房发票原件等相关所有证明文件，出示本人（高山）与共有权人（徐春燕）身份证，并提供复印件壹份。四、甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证在交易时，该房屋没有产权纠纷，转让前无其他拖欠费用及法律上的障碍，该房屋所有权为合法取得，即权利无瑕疵。五、由甲乙双方协商同意于2015年11月30日，由乙方向甲方支付定金，乙方向甲方银行账户转账5000元。六、甲乙双方合同签订后，乙方共分四次付款：首付人民币115000元，2015年12月2日。乙方第二次于2016年元月1日，付人民币200000元，乙方第三次于2016年2月1日，付人民币100000元，剩余100000元整于2016年3月1日付清。乙方第四次剩余房款伍万元整，于甲方房产证过户给乙方后二个工作日内一次性结清（以上甲方据此向乙方出具收款收条）。七、因房产证、土地使用证尚在办理过程中，目前还不能办理过户手续，待甲方房产证办理完毕后双方再办理过户手续。九、由于现实原因，本栋楼房产暂无房地产权证，乙方已对甲方所要出售房产作了充分了解，自愿购买该房屋，经双方协商，甲乙双方于甲方拿到房产证、土地证，十个工作日内办理房地产权变更手续，在为乙方办理房地产权证过程中，需由购房方缴纳的一切税费由乙方自行承担，与甲方无关，若仍需甲方到现场配合办理，甲方须到场配合办理，不得延误。双方约定的违约责任为：1、如果甲方房产证、土地证下来三十日内，因甲方个人原因未按时与乙方办理过户手续，将视为不履行合同，乙方有权解除合同，甲方应在解除合同后十天内将已收房款退还乙方，并赔偿违约金200000元。4、本协议书经双方签字即成立并生效，任意一方违约，需向守约方支付违约金200000元。合同签订后，原告支付购房款520000元，被告高山于2016年1月1日将涉案房屋交付原告使用。现涉案小区房屋均未取得权属证书。上述事实有当事人陈述、原告提供证据1-6在卷证实。本院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告与被告高山签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定。被告高山虽尚未取得权属证书，但不影响双方签订的房屋买卖合同的效力，原告要求确认双方签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求判决被告在取得产权证后十日内办理产权过户及两被告于该房屋具备过户条件之前支付完该房屋所有贷款的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告瞿小奎与被告高山2015年11月30日签订的房屋买卖合同有效；二、驳回原告瞿小奎的其他诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取计40元，由被告高山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。审判员  谢静筠二〇一七年十二月十七日书记员  刘素馨附:本案适用相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。