黑龙江省逊克县人民法院民 事 判 决 书(2017)黑1123民初608号原告：刘立兰，女，1957年3月10日出生，汉族，无业，现住逊克县。委托代理人：邹立广，男，1963年12月14日出生，达斡尔族，个体，现住逊克县。被告：牛荣华，男，1951年3月3日出生，汉族，现住逊克县。第三人：牛凤琴，女，1979年1月22日出生，汉族，现住逊克县。第三人：牛凤玲，女，1980年10月24日出生，汉族，现住广东省广州市。第三人共同委托代理人：徐辉，女，1973年3月29日出生，汉族，社区工作者，现住逊克县。原告刘立兰因与被告牛荣华、第三人牛凤琴、牛凤玲房屋买卖合同纠纷一案，于2017年6月20日向本院起诉。本院受理后，依法适用普通程序于2017年8月15日、2017年11月30日两次公开进行了审理。原告刘立兰及其委托代理人邹立广、被告牛荣华、第三人牛凤琴及与第三人牛凤玲共同委托代理人徐辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2005年9月18日经原、被告双方同意签订了房屋买卖协议，签订协议后被告收取原告购房款3000元，之后将房屋的房照、土地使用证和该房屋的使用权交给了原告。原告购买的房屋已年久失修无法���住，原告又花钱对该房屋进行了修缮，更换了房盖，进行墙面维修，棚顶的维护，自来水修复等，自购买房屋至今该房屋一直在原告手里管理使用，房屋一直没有办理产权过户手续。原告找到被告要求被告协助原告到房屋产权部门办理房屋过户手续，被告承认房屋已卖给原告的事实，但以子女不同意卖房为由不履行双方约定。原告认为被告的做法严重损害了原告的合法权益，同时也违反了双方签订的协议约定，故提起诉讼，要求法院判令被告履行双方签订的合同，给原告办理房屋过户手续。被告辩称，我的房子是2005年9月卖的，当时我的两个女儿不知道，我自己主张卖的，一直到2013年原告找我来给房子过户，因为我没和两个女儿商量，她们不同意卖，我说把房子钱和维修的钱还给原告，原告同意了，之后原告就走了。我说让原��把房照捎回来，我把钱还给原告，原告没有回音，2015年我又找原告，原告说房照丢了，之后我就补办了房照。第三人牛凤琴、牛凤玲辩称，2004年牛荣华妻子去世后留有一处房屋，2005年9月18日牛荣华将房屋转让给原告，牛荣华转让房屋时两个女儿牛凤琴、牛凤玲均在外地不知此事，直到2013年原告需要办理房屋过户手续时才知晓。牛凤琴、牛凤玲当即表示不同意将房屋卖掉。原告表示同意退房，但称房产证丢失，于是牛凤琴、牛凤玲去相关部门补办了房产证。原告不是善意第三人，不能取得房屋的产权，原告与牛荣华签订的房屋买卖合同不符合法律规定，应属无效，应当予以解除。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：一、该组证据包括房屋产权��、国有土地使用证、2005年9月18日双方签订的房屋买卖协议、牛荣华2005年9月18日出具的收款收据。证明争议房产登记在牛荣华的名下，并有土地使用证，该房产证没有约定共有人，只有户口人数4人，因此被告有权处置该房产，买卖双方是在协商一致的基础上进行的房屋交易，不存在欺诈等违法行为，且原告全额给付现金3000元，该诉争房产面积为28.8平方米，是土木结构的草房，按照当时市场价格属于中高价，交易价格合理，房屋交易至今已有十二年的时间，原告对该房屋占有、使用、修缮和管理也已经十二年，这个事实成立，依据合同法该房屋买卖交易已经完成。被告牛荣华对证据的真实性没有异议，因交易时两个女儿不在场要求解除这个合同。第三人牛凤玲、牛凤琴对该组证据有异议，称在2013年与原告协商将房子退回的时候，原告称房照丢失，原告有欺骗行为。该房产证填发日期是1997年11月13日，那个年代房照上只体现户主的名字，房屋应当是夫妻共有财产，被告没有私自处分的权利。该房屋交易时的价格、交易时间长短不是争议的焦点，根据物权法的规定，原告取得该房产没有满足善意取得的三个要件，没有在相关部门进行产权登记，不能取得该房屋产权，因此原、被告双方签订的房屋买卖协议系无效协议，应予以解除。对于该证据本院认定事实如下：对于位于奇克镇五委一组28.76平方米土木结构的房屋登记在牛荣华名下，牛荣华于2005年9月18日以3000元的价格将该房屋出售给刘立兰，房款已清，房屋已交付刘立兰使用。二、照片4张，证明从2005年房屋交易至今房屋由原告维护、修理和使用，否则该房屋早已经坍塌。牛荣华对该证据有异议，称照片是现在照的，原告就是把房盖换成铁皮的了。第三人牛凤玲、牛凤琴对该组证据有异议，称照片是最近两天刚照的，房子是在2005年交易的，原告将房盖进行了维修，但原告也在外地生活了多年，此房屋也一直在空闲，并不是一直在使用，根本没有居住。对于该证据本院确认争议房屋已经于2005年交付刘立兰使用，此后该房屋由刘立兰占有、使用、维护和管理。被告牛荣华、第三人牛凤玲、牛凤琴为支持其答辩意见，向本院提交证据如下：一、黑河日报的声明、2015年12月3日重新登记的房照，证明原告说房产证丢失之后，2015年被告去房产处咨询如何补办房产证，房产处告知要先登报声明作废，3个月之后进行补办。原告登报声明原房产证作废并重新补办了房产证。原告对该证据有异议，1.该房产证是在2015年12月3日补发的，而原房产证在2005年9月18日被告已交给了原告作为产权交付的证明，被告对房产证补发单位隐瞒了该房屋已经卖出12年的事实，编造虚假的情况骗取房产部门补发了房产证，该证据的取得使用了欺骗的手段，隐瞒了事实真相，应当予以撤销。被告对房屋的权利已经随着2005年9月18日房产转让行为而消灭。2.被告自始至终没有与原告取得过联系，也没有与原告协商解除合同退还房屋一事，被告只是说房子我卖给你了，我也同意给你过户，但是我女儿不同意，我也没有办法。对于该组证据本院认定如下：牛荣华在与刘立兰签订房屋买卖合同未解除的情况下，登报称房产证丢失，重新补办了争议房屋的房产证。二、交通事故认定书一份，证明牛荣华的妻子李金凤于2004年11月20日10时因交通事故死亡。原告对该事实无异议。对该证据确定的事实本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告牛荣华与李金凤系夫妻，第三人牛凤玲、牛凤琴系二人之女。2004年11月20日李金凤因交通事故死亡，2005年9月18日牛荣华与原告刘立兰签订了房屋买卖合同，将登记在牛荣华名下位于逊克县奇克镇五委一组28.76平方米土木结构的房屋出售给刘立兰，房价3000元，刘立兰全额支付了房款后牛荣华将该房屋及房屋产权证明文件交付刘立兰，此后刘立兰占有并使用该房屋至今，双方未办理房屋过户登记手续。2015年12月3日牛荣华称房屋房产权证遗失向逊克县房产处申请重新核发了房产证，因该房屋未来涉及拆迁改造，牛荣华以所有人的名义参与了该房屋的丈量和登记。原告以2005年9月18日与牛荣华已经签订了房屋买卖合同为由提起诉讼，要求牛荣华履行该合同，协助自己办理房屋过户登记。原告起诉后牛凤玲、牛凤琴要求以第三人的名义参与诉讼，称争议房屋系李金凤的遗产，应由牛荣华、牛凤玲、牛凤琴共同继承，房屋的出卖未经全体继承人的同意，房屋买卖合同无效，原告不能取得房屋的产权。本院认为，争议房屋虽登记在牛荣华名下，但该房屋系牛荣华与李金凤的共有财产，李金凤死亡后，该房屋应由其全部继承人共同分割。李金凤的法定继承人共四人，分别为牛荣华、牛凤��、牛凤琴和李金凤的母亲侯亚芳，至今李金凤的继承人无人明确表示放弃继承，该房屋份额分配情况确定，应为牛荣华占5/8，牛凤玲、牛凤琴和侯亚芳各占1/8，牛荣华、牛凤玲、牛凤琴和侯亚芳对该房屋的共有类型系按份共有。2005年9月18日牛荣华将房屋出卖给刘立兰，处分行为系其自由意志，并订立了书面房屋买卖合同，出售行为虽未征得其他继承人的书面同意，但房屋转移占有多年其他继承人均未提出异议，且牛荣华对于争议房屋所享有的份额超过了一半，刘立兰支付全部价款并取得房屋无明显过错，根据民事活动应当遵循公平、诚实信用，以及为了稳定市场交易安全的原则，本院确认该房屋买卖合同系有效合同，牛荣华应继续履行该房屋买卖合同。第三人牛凤玲、牛凤玲称对于房屋转让自己不知情的辩解本院不予采信。该房屋买卖行为发生在2005年9月18日，对���所有权的取得由民法通则调整，牛荣华未向房屋登记机关告知房屋出卖的事实，在房屋买卖合同仍然具有法律效力的情况下将原房屋产权证登报声明作废补办新的房屋产权证是违法行为，对于其补办的房产证本院不认可其法律效力。因牛荣华补办了房产证，待有关部门对该房产证予以撤销后刘立兰可另行诉讼要求被告牛荣华协助办理房屋过户登记手续。本案中牛凤玲、牛凤琴对于该房产因出卖所造成的财产损失，应向牛荣华主张。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第七条、第七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，判决如下：原告刘立兰与被告牛荣华于2005年9月18日签订的房屋买卖合同有效，被告牛荣华应继���履行该合同。案件受理费100元，由被告牛荣华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，从本判决确定的履行期间的最后一日起计算，申请执行的期间为二年。审 判 长  唐 栋人民陪审员  陈丽英人民陪审员  叶会茹二〇一七年十二月七日书 记 员  迟程程