北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0111民初9252号原告：浙江文华控股有限公司，住所地杭州市环城北路305号302室。法定代表人：周智杰，董事长。委托代理人：黎师昊，男，1995年7月14日出生，该公司职员。委托代理人：杨小英，女，1982年3月3日出生，该公司职员。被告：何新，男，1970年12月4日出生，北京蓝图创业商贸有限公司股东，住北京市房山区。被告：冯雪梅，女，1971年7月1日出生，北京蓝图创业商贸有限公司股东，住北京市房山区。二被告委托代理人：董辉，北京天平（长沙）律师事务所律师。原告浙江文华控股有限公司（以下简称：文华公司）与被告何新、冯雪梅债权人撤销权纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员武婧担任审判长，会同人民陪审员李红、刘艳丽组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告文华公司之委托代理人黎师昊，被告何新、冯雪梅之委托代理人董辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告文华公司向本院提出诉讼请求：1、判令依法撤销二被告于2016年5月4日签订的编号为××号存量房屋买卖合同；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月27日北京市房山区人民法院作出（2016）京0111民初332号民事判决书，确认被告何新应当给付原告文华公司借款本金二十万及利息，截至2017年5月9日，本息共计396127.2元。后被告何新未履行判决书确定的还款义务，我司于2016年11月29日向贵院申请强制执行，目前本案正在执行程序中。执行过程中，执行法官于2017年2月16日到北京市国土资源局房山分局查询得知，二被告于2016年5月4日签订了编号为××号存量房屋买卖合同，将原登记在何新名下，位于房山区××号房屋转让至冯雪梅名下，该房产建筑面积128.91平米，买卖对价10万元，均价775元/平米。二被告系夫妻关系。原告于2017年3月10日在执行法官处知道何新转让不动产的事实。根据司法拍卖参考案例，2016年5月21日拍卖的××房产，建筑面积194.76平方米，二拍成交价为2878240元，均价14778.4元/平米。在同一时间、同一地段和小区，二被告签订的房屋买卖合同转让均价是司法拍卖价格的1/19，明显属于以不合理低价转让财产，严重损害原告作为债权人的合法权益。根据合同法相关规定，二被告之间的转让行为应予以撤销，故诉至法院。被告何新、冯雪梅辩称，我们认为原告的诉请不应被支持。第一、被告对（2016）京0111民初332号民事判决书并不知情，该判决所有手续均以公告形式，在何新未到庭的情形下，仅凭原告单方提供的证据所作出的判决存疑。何新将以申请再审或提起民事抗诉等形式进行救济，该判决内容有待重新确认。第二、二被告的房屋买卖合同签订之时并不知道上述案件存在，过户行为并非逃债行为，原告就上述案件的起诉时间在2015年底，判决时间是2016年7月27日，生效时间2016年底，二被告过户之时判决并未作出。第三、二被告系夫妻关系，涉案房屋是结婚后购得，系夫妻共同财产，没有因为该买卖合同过户行为改变夫妻共同财产的性质，法律不能禁止在夫妻之间进行更名或者加名。因为该房是经济适用房，过户之后可以将房屋变作商品房，由于夫妻二人并没有将房产出售他人谋利的意思，因此该房屋买卖合同也并不损害国家利益和第三人利益。原告为证明其主张提交以下证据：1、（2016）京0111民初332号民事判决书，证明被告何新对原告承担债务的法律事实。2、××号存量房屋买卖合同，证明何新在对原告负担债权期间将涉案房产转让给冯雪梅的法律事实。3、E最高抵字北京分行房山支行××号不动产最高额抵押合同，证明冯雪梅将涉案房产设立最高额抵押，危害债权实现的法律事实。4、淘宝司法拍卖网页，证明何新转让涉案房产的价格远低于市场价，危害债权实现的法律事实。5、婚姻关系存续证明，证明二被告系夫妻关系，转让行为系恶意转让的法律事实。经质证，二被告认为，对证据1的真实性认可，证明目的不认可；对证据2的真实性认可，证明目的不认可。二被告买卖行为没有改变房产系夫妻共同财产的性质，其中价格10万元是为了过户方便，二被告的买卖行为未损害第三人利益；对证据3的真实性认可，证明目的不认可，不能因此认定损害原告的利益；对证据4的真实性、证明目的均不认可，与本案无关。对证据5的真实性无所认定，但二被告确系夫妻关系存续期间。被告何新、冯雪梅为证明其主张提供以下证据：1、关于借款合同纠纷的查询材料，证明（2016）京0111民初332号民事判决书从起诉到判决我们均不知情，签订买卖合同时判决还未生效，因此过户行为不能证明逃债。2、证明，被告社区居委会出具的，证明房屋居住人口包括二被告及其子、其父母。3、结婚证，证明二被告仍系夫妻关系。4、户口簿，证明涉案房屋户籍情况。经质证，原告认为，对证据1真实性认可，关联性不认可。我公司起诉时蓝图公司已经注销了，所以起诉了禧德隆公司和何新。二被告的过户行为是在债权形成之后，所以符合合同法第74条的规定。对证据2的真实性认可，关联性、证明目的不认可，社区居委会不能证明二被告及其家人居住的事实。对证据3、4的真实性认可，关联性不认可，与本案无关。二被告在一起居住并不必然证明涉案房屋是共同财产。为查明案件事实，本院依职权调取了（2017）京0111执710号卷宗材料。经认证，本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以认可；对被告提供的证据1真实性予以认可，证明目的不予采信；被告提供的证据2与本案没有关联性，本院不予采信；被告提供的证据3、4真实性、合法性、关联性予以认可。通过对上述证据进行审查，结合当事人的庭审陈述，本院确认以下事实：2016年1月6日，文华公司以保证合同纠纷为由将何新、北京市禧德隆商贸有限责任公司（以下简称：禧德隆公司）诉至本院，要求何新、禧德隆公司对北京蓝图创业商贸有限公司（以下简称：蓝图公司）所欠债务承担连带保证责任，偿还文华公司借款本金及利息。2016年10月27日，本院作出（2016）京0111民初332号民事判决书，该判决确认以下事实：2008年3月24日，北京农村商业银行股份有限公司燕房支行（以下简称：农商行）与蓝图公司签订借款合同，约定蓝图公司向农商行借款40万元。何新、禧德隆公司分别与农商行签订保证合同，约定以连带保证的方式为上述贷款作为担保。借款期限届满后，蓝图公司偿还农商行本金20万元，剩余借款20万元、利息及罚息等未偿还。禧德隆公司、何新亦未履行连带偿还责任。农商行于2009年3月16日分别向蓝图公司、禧德隆公司、何新送达了债权催收通知书，以上债务人均盖章签收确认。2010年12月29日，农商行将上述债权及相关权益转让给中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司，2011年7月29日，中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司将上述债权及相关利益转让给中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司，2013年3月15日，中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司将上述债权及相关利益转让给文华公司，以上债权转让均已对蓝图公司、何新、禧德隆公司履行通知义务。2015年2月16日，文华公司以特快专递方式向禧德隆公司、何新寄送债权催收通知书并进行了公证。根据以上查明事实，本院依法判决何新、禧德隆公司偿还文华公司本金20万元及相应利息。何新、冯雪梅系夫妻关系，均系蓝图公司股东。2016年5月4日，二被告签订存量房屋买卖合同，约定何新将位于北京市房山区房屋出售给冯雪梅，建筑面积共128.91平方米，总价10万元。2010年11月29日，该涉案房产登记至冯雪梅名下。2016年7月24日，冯雪梅与中国工商银行股份有限公司北京房山支行签订主债权及不动产最高额抵押合同，约定双方就上述房产向不动产登记机构申请设立最高额抵押权登记，最高债权金额1727100元。2017年1月9日，文华公司向本院申请强制执行，本院立案受理，案号为（2017）京0111执710号。2017年3月13日，本院查封冯雪梅名下该涉案房产，除前述财产外，未发现何新、禧德隆公司有其他财产可供执行。该案尚在执行中。文华公司在执行中得知二被告已就上述房屋签订买卖合同后，认为该房屋买卖合同系何新恶意逃避债务，损害了其合法权益，遂诉至本院，请求撤销二被告签订的存量房屋买卖合同。本院认为，本案系债权人撤销权纠纷。根据已生效的民事判决，原告对被告何新享有债权，故其有权提起本案诉讼。本案的争议焦点为被告何新与冯雪梅之间签订的《存量房屋买卖合同》是否应予撤销。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”围绕本案的争议焦点，结合上述法律规定，本院分析如下：关于被告何新是否以明显不合理的低价转让财产。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条的规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。二被告买卖的涉案房屋建筑面积共128.91平方米，总价10万元，均价约为776元/平米，而根据原告提交的司法拍卖案例，同期房屋市场均价约为14778.4元/平米，70%约为10344.88元/平米。二被告的交易价格远未达到该标准，故二被告的买卖行为构成以明显不合理的低价转让涉案房产。关于被告冯雪梅是否明知何新以明显不合理的低价转让财产损害债权人的利益。本院认为，房屋市价的大致情况属于众所周知的事实，故冯雪梅理应知道何新是以明显不合理的低价转让房屋。而冯雪梅与何新系夫妻关系，亦是蓝图公司股东，农商行、文华公司均对蓝图公司、何新送达了债权催收通知书，冯雪梅对何新所欠债务亦理应知情。冯雪梅、何新之间明显低价转让的行为本身是一种非正常的交易，冯雪梅在此情况下应当知道这种非正常的交易必然导致何新责任财产的减少。故本院认定冯雪梅对于何新以明显不合理的低价转让房屋，对债权人文华公司造成损害的事实理应明知。综合以上分析，文华公司对何新享有合法债权，已由生效的法律文书所确定，被告何新理应根据法律文书所确定的内容向原告履行相应的义务。然何新在明知自己债务尚未清偿的情况下，与冯雪梅签订《存量房屋买卖合同》，将原登记在何新名下的涉案房屋产权人办理转移登记至被告冯雪梅名下，使被告何新名下无法查实到可供执行的财产，以达到逃避原告债务的目的，致原告的债权无法得已实现。因此，被告何新作为债务人与被告冯雪梅之间的上述行为显然损害了原告的合法权益，原告作为债权人有权依法主张撤销。因此，原告诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称其将对332号民事判决申请再审或提起民事抗诉，判决内容有待重新确认，本院认为，当事人申请再审不停止判决、裁定的执行，亦不影响本案审理。被告辩称转让房产时332号判决并未作出，且并不知道该案件的存在，本院认为，何新所欠债务形成于二被告转让房屋之前，故该答辩意见，本院不予采信。被告辩称转让后房产仍系夫妻共同财产，不损害原告的利益，该答辩意见与事实不符，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决如下：撤销被告何新与被告冯雪梅于二〇一六年五月四日签订的编号为××号存量房屋买卖合同。案件受理费七十元，由被告何新、冯雪梅负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 武 婧人民陪审员 李 红人民陪审员 刘艳丽二〇一七年十二月十八日书 记 员 赵建宝