江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏08民终2968号上诉人（原审原告）：谢天柱，男，1994年3月1日出生，汉族，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：孙志国，江苏岸庆律师事务所律师。上诉人（原审被告）：淮安喜利达房地产开发有限公司，住所地淮安市淮阴区经济开发区管委会502-518室。法定代表人：漆贯凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：周向荣，江苏兴宇律师事务所律师。上诉人谢天柱因与上诉人淮安喜利达房地产开发有限公司（以下简称：喜利达公司）商品房预约合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2017）苏0804民初3453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。谢天柱上诉请求：二审法院增判喜利达公司赔偿已付购房款431000元。事实和理由：1、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。涉案确认单具备了当事人名称、标的和数量及价款，具备了合同的主要内容，合同已经成立。2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等到协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案涉案确认单具备了商品房买卖合同的主要内容，喜利达公司也按约收取了房屋总价款的50%购房款431000元，该确认单依法应认定为商品房买卖合同，与此相对应的，双方之间是商品房买卖关系，而不是商品房预约合同关系。3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受可以请求返还已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案，一审判决已经认定涉案房屋已经抵押或者出卖给第三人的事实，以致无法签订可以备案的商品房买卖合同。在解除合同的情况下，要求喜利达公司返还已付购房款及利息，并承担不超过购房款一倍的赔偿责任，既有事实依据，也有法律依据。4、一审适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条规定，与本情形不符，且自相矛盾。喜利达公司上诉称，一审判决按中国人民银行同期同档贷款基准利率四倍支付利息没有任何事实和法律依据，请求依法改判按中国人民银行同期同档贷款基准利率支付利息。谢天柱向一审法院起诉请求：解除双方之间关于淮安市淮阴区喜利达名苑小区32号楼23A03室房屋的买卖合同；喜利达公司退还已交纳的购房款441000万元并赔偿损失441000元；喜利达公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月19日，喜利达公司以出卖人身份与作为买受人的皮长兴就位于淮阴区××楼××房签订《商品房买卖合同》，房屋总价款为747000元。随后，双方在淮安市淮阴区住房和城乡建设局网上销售管理系统进行了备案。2016年，喜利达公司以委托方（甲方）身份与作为受托方（乙方）的百达行公司签订《淮安市喜利达名苑项目全案销售代理合同》，约定由百达行公司负责代理喜利达公司开发的涉案房屋所在的小区的营销策划、销售等工作，代理期限自2016年10月8日起至2017年10月7日止。2017年3月5日，谢天柱以购房人身份在喜利达公司销售中心签订《喜利达名苑住宅选房确认单（编号：0000099）》一份，该确认单就购房人姓名、联系方式、身份证号、选购房号（32幢23A03室）、建筑面积（147.75平方米）、成交单价（5989.71元）、成交总价（873000元，包含服务费）、签约总价（863000元，不包含服务费）优惠明细（交10000抵50000）、付款方式（贷款）及用途（34.5万元签约金）、签订购房合同（2017年1月5日）等进行了约定。罗静以销售经理身份在确认单签名。该确认单另载明：购房人交纳10000元定房优惠团购费，并正式选购一套房源后，签署此选房确认单，且购房人必须在收到通知7日内按时交齐房款并签署正式商品房买卖合同，方可享受相应优惠条件；如购房人收到通知7日内未能按时交齐房款并签署正式商品房买卖合同，则取消所有优惠，且已交纳团购费不予退还；2.该协议最终解释权归百达行公司及喜利达公司所有。同日，百达行公司向谢天柱出具收据（编号：9515955）一份，载明收到喜利达名苑（32-23A03）电商服务费（现金）10000元。2017年4月27日，谢天柱向喜利达公司交款431000元，喜利达公司出具发票（编号：17013614）一张，载明收取名称为预收款32#23A03，备注载明，房地产企业预收不动产预收款项。2017年6月28日，喜利达公司与皮长兴就涉案房屋签订的买卖合同办理注销登记，理由为买受人申请退房。申请书载明，买卖当事人协商，就解除合同达成一致协议，申请办理上述商品房买卖合同网上注销手续。同日，行政主管部门办理注销手续，且在申请书注明“已退房”并盖印。2017年6月29日，罗静电话通知谢天柱可以签订商品房买卖合同，并在电话中陈述：可以签订合同，此前要求谢天柱办理的某手续不影响合同签订。另查明，双方一致认可431000元系谢天柱主动交纳。关于涉案确认单的性质。商品房买卖预约合同之所以要具备商品房买卖合同的主要内容才能视为本约，乃是为了消解履行上可能存在的法律或事实上的障碍。一方面，虽然《商品房销售管理办法》第十六条第二款对商品房买卖合同应当明确的主要内容进行了列举式说明，但部分内容并非商品房买卖合同的必备条款，如不作约定，亦不构成履行的障碍。另一方面，商品房买卖预约合同与实践中出现的“认筹”等不同之处在于，双方当事人一般对标的房屋和价款均已经明确，如果仅就标的和价款达成合意即可视为本约合同，那么预约合同几无存在的必要。综上，预约合同具备当事人的名称和住所、商品房的基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益时，应认为已经具备了商品房买卖合同的主要内容。对比涉案确认单内容，本院认定，该确认书性质应当为商品房买卖预约合同。二、关于本案的案由。本案立案案由为商品房销售合同纠纷，该案由是指房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同纠纷。现本院已认定双方之间的合同为预约合同，故本案案由应当为商品房预约合同纠纷。三、关于涉案商品房预约合同是否已解除。喜利达公司虽辩称在签订确认单时已将涉案房屋抵押给他人的事实告知谢天柱，但谢天柱予以否认，且并无证据予以证明故本院对该辩称意见，不予采信。喜利达公司作为开发商，应当将具有完整物权的房屋出售于买受人，而不应当隐瞒在售房屋已抵押的事实。故谢天柱根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，要求解除合同，并以诉讼方式向喜利达公司送达解除通知以解除预约合同符合法律规定，本院予以确认。关于谢天柱交纳的441000元是否应当双倍返还。首先，百达行公司出具的收据载明10000元为“电商服务费”而非定金；其次，基于双方之间并未达成买卖合同本约，款项不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定情形。再次，431000元系谢天柱主动交纳，双方并未约定如未达成本约，款项不予退还，且发票载明的款项名称亦是预收房款，基于预约合同的性质，441000元不应当双倍返还。另一方面，款项虽然不应当双倍返还，但喜利达公司作为开发企业故意隐瞒已将涉案房屋出售或抵押给他人的事实，并继续收取谢天柱交纳的定金、房款的行为，违背了诚实信用原则，严重破坏了买卖市场秩序。为体现违约的惩罚性、补偿性，本院酌定自其收取款项之日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率4倍计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、淮安喜利达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向谢天柱返还预收房款441000元及利息（自2017年3月5日起至2017年4月26日止，以10000元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率四倍标准计算；自2017年4月27日起至实际给付之日止，以441000元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率四倍标准计算）；二、驳回谢天柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12620元，减半收取6310元，财产保全申请费5000元，合计11310元，由谢天柱负担3310元，淮安喜利达房地产开发有限公司负担8000元。二审中，当事人均未提供新证据。经审查，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，预约合同，一般是指当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：1、当事人名称或者姓名和住所；2、商品房基本情况；3、商品房的销售方式；4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5、交付使用条件及日期；6、装饰、设备标准承诺；7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8、公共配套建筑的产权归属；9、面积差异的处理方式；10、办理产权登记的有关事宜；11、解决争议的方法；12、违约责任；13、双方约定的其他事项。此条规定对商品房买卖合同内容完整性提出了一个很高的要求。本案的涉案选房确认单虽明确了意欲交易的商品房的楼号、房号、面积、价格基本条款，同时还约定：“购房人缴纳10000元定房优惠团购费，并正式选购一套房源后，签署此选房确认单，且购房人必须在收到通知7日内按时交齐房款并签署正式商品房买卖合同，方可享受相应优惠条款；如购房人收到通知7日内未能按时交齐房款并签署正式商品房买卖合同，则取消所有优惠，所选购房源房号打开另行销售，且已缴纳团购费不予退还。”由此，双方还需进一步约定订立一个新的合同，来确定交易的具体内容，故涉案选房确认单并不是最终的商品房买卖合同，只是一个对将来进行房屋买卖预先约定的预约合同。2017年4月27日，谢天柱主动交纳了431000元的房屋部分预收款。综合全案，谢天柱的缴款行为并不能改变涉案选房确认单的性质，也即不能据此否认双方在将来还需订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。事实上，2017年6月28日涉案房屋网签被注销后，喜利达公司随即于第二日通知谢天柱签订正式商品房买卖合同。现上诉人谢天柱向一审法院起诉要求解除双方之间的选房确认单。因此，本院认为，案涉“选房确认单”的性质为预约合同，一审法院对该选房确认单性质认定正确，上诉人谢天柱称选房确认单已成为商品房买卖合同，并据此要求依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，由喜利达公司承担已付购房款一倍赔偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。涉案选房确认单是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的预约合同。《合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”喜利达公司在签订选房确认单时，故意隐瞒已将涉案房屋出售或抵押给他人的事实，并继续收取谢天柱缴纳的定金、房款的行为，违背了诚实信用原则。喜利达公司上诉请求二审改判按中国人民银行同期同档贷款基准利率支付利息，难以补偿守约方谢天柱的实际损失，故对该上诉理由不予支持。综上所述，谢天柱、喜利达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7815元，由上诉人谢天柱负担7765元，上诉人喜利达公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 孙 洁审判员 蒋其举二〇一七年十二月二十六日书记员 费婉燕