江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0281民初10306号原告:江阴市银鹭棉业有限公司，住所地江阴市云亭街道长山大道258号，统一社会信用代码913202817431067546。诉讼代表人：孟公严，江阴市银鹭棉业有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：顾雨花，江苏开炫律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾梦斐，江苏开炫律师事务所实习律师。被告：江阴市凯润纺织有限公司，住所地江阴市城东街道长山胜利村78号C区2幢27、28号，统一社会信用代码913202813140033863。法定代表人：周佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈兴，上海嘉隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋玉琦，上海嘉隆律师事务所律师。原告江阴市银鹭棉业有限公司（以下简称银鹭公司）诉被告江阴市凯润纺织有限公司（以下简称凯润公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告银鹭公司的委托诉讼代理人顾雨花、被告凯润公司的委托诉讼代理人陈兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银鹭公司向本院提出诉讼请求：1.判令凯润公司立即清场并返还江阴市长山大道258号的租赁房屋；2.判令凯润公司赔偿自2017年7月1日起至实际返还房屋之日按每月1.7万元计算的房屋占有使用费损失；3.诉讼费用由凯润公司负担。事实和理由：银鹭公司、凯润公司于2014年6月3日签订了厂房租赁合同，约定银鹭公司将位于江阴市长山大道258号内建筑面积为1250平方米的部分建筑房屋租赁给凯润公司（没有门牌号××，后凯润公司租赁该房屋至今，租金支付至2017年6月30日。2017年3月20日，江阴法院作出（2017××苏02**破申1号裁定书，受理银鹭公司破产清算案件，并指定江苏开炫律师所事务所、江苏公勤会计师事务所有限公司联合体为管理人。管理人于2016年6月26日向凯润公司邮寄了《租赁合同解除通知书》，根据企业破产法第十八条的规定告知凯润公司：1.双方的租赁合同在2017年5月21日解除；2.凯润公司应尽快搬出并返还租赁厂房。凯润公司于2017年6月28日回函表示不同意搬出经营场所。管理人认为，2017年3月20日法院受理银鹭公司的破产案件，根据企业破产法第十八条规定，双方的租赁合同在2017年5月21日解除，合同解除后，因凯润公司没有搬迁，而是依旧占有使用房屋，属于非法占有，侵犯了银鹭公司的物权，根据物权法第三十四条规定，要求凯润公司返还房屋；同时根据物权法第三十七条规定，造成银鹭公司无法使用房屋而产生损失，故应当赔偿损失，损失数额应当参照凯润公司非法占有使用期间同地段的房屋租金数额，从2017年7月1日计算至实际返还房屋之日。现诉至法院，请求判如所请。被告凯润公司辩称：1.双方在2014年签订了租赁合同，约定租赁期限为十年，凯润公司一直按约履行合同，房屋租金也交付至2017年6月30日。2017年6月27日，凯润公司收到管理人邮寄的解除合同函件，因双方之间的租赁合同合法有效，管理人单方面解除缺乏依据，故2017年6月28日凯润公司明确表示不同意解除，因合同尚未解除，故请求驳回银鹭公司要求返还房屋的请求。2.如果法院认定凯润公司需要腾退房屋，则银鹭公司应返还凯润公司交纳的租房保证金2万元。3.如果凯润公司需要腾退房屋，对银鹭公司主张的每月1.7万元占用使用费损失的标准不予认可。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:（租赁合同情况××2014年6月3日，银鹭公司与凯润公司签订厂房租赁合同一份，约定：“银鹭公司将位于江阴市长山大道258号面积为1250平方米的车间出租给凯润公司，租赁期限为12年，从2015年1月1日至2026年12月31日，免除2014年房租。本出租合同的租赁保证金为2万元，年租金为10万元。凯润公司应于合同签订之日，向银鹭公司支付租赁保证金2万元，在租赁期限届满，凯润公司已向银鹭公司交清了全部应付的租金及本租赁产生的一切费用，并按本合同规定承担向银鹭公司交还租赁物等本合同约定的责任后10日内，银鹭公司向凯润公司无息退还租赁保证金。凯润公司于每年度提前一月向银鹭公司支付年度租金。”合同另行约定了其他权利义务。（银鹭公司破产情况××2017年3月20日，江阴法院作出（2017××苏02**破申1号民事裁定书，受理李某对银鹭公司的破产清算申请；江阴法院指定江苏开炫律师事务所、江苏公勤会计师事务所有限公司联合体为管理人。（解除通知函情况××2017年6月26日，管理人向凯润公司发出租赁合同解除通知函，主要内容为：依据企业破产法第十八条规定，双方之间的租赁合同关系于2017年5月21日解除，凯润公司应尽快搬出，并返还租赁物。2017年6月27日凯润公司收到解除通知函。2017年6月28日，凯润公司向管理人发函，表示不同意解除租赁合同，不同意搬出租赁场所。（鉴定情况××庭审中，经银鹭公司申请鉴定，本院委托无锡友信资产评估有限公司进行鉴定评估。鉴定公司进行了现场勘查，对凯润公司实际使用的厂房、办公室位置进行了确定，并对面积进行了测算。2017年11月20日，评估公司作出评估报告，载明了凯润公司实际使用的面积，并明确在评估基准日2017年7月1日厂房租金市场价值标准为120元/平方米/年（取整数××、搭建部分租金标准为80元/平方米/年（取整数××，年租金合计17.63万元（取整数××。双方一致确认，因实际租赁面积与合同约定的面积不一致，同意按照评估公司确定的实际测量的面积计算占有使用费。以上事实，有厂房租赁合同、民事裁定书、《租赁合同解除通知函》、回复函及当事人的陈述等在卷佐证。本院认为，双方签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人；管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，法院在2017年3月20日立案受理银鹭公司破产清算，在2017年5月20日之前，管理人并未通知凯润公司继续履行合同，且管理人在2017年6月8日再次发函明确双方的合同在2017年5月21日解除，故根据企业破产法的规定，双方的租赁合同在2017年5月21日解除。双方的租赁合同在2017年5月21日解除，解除后，凯润公司占有涉案房屋的依据已经不存在，继续占有的，属于无权占有，银鹭公司可以请求返还，故本院对银鹭公司要求凯润公司腾空并返还涉案房屋的请求予以支持。根据法律规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，凯润公司在2017年5月21日之后继续占有涉案房屋，对银鹭公司的权利造成损害，现银鹭公司主张从2017年7月1日起算的房屋占有使用费损失，本院予以支持。关于占有使用费损失的标准，因涉案房屋可以继续租赁，故凯润公司造成的损失可以参照2017年7月1日厂房租金市场价值标准予以确定。经评估公司予以评估，凯润公司租赁的房屋按照市场价值年租金合计17.63万元（取整数××，折合月租金1.4692万元，故凯润公司应按照该标准赔偿银鹭公司占有使用费损失。关于凯润公司表示评估报告中载明的租金标准过高的问题，凯润公司没有提供相应证据，且评估报告系有资质的评估公司作出，故本院对凯润公司的该主张不予支持。关于凯润公司辩称的银鹭公司应返还租房保证金2万元的问题，银鹭公司表示没有收到该保证金，凯润公司也没有提供证据，故本院对凯润公司的该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，判决如下：一、江阴市凯润纺织有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将占用的涉案房屋腾空，并返还给江阴市银鹭棉业有限公司。二、江阴市凯润纺织有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向江阴市银鹭棉业有限公司支付自2017年7月1日起至实际返还房屋之日按每月1.4692万元的标准计算的房屋占有使用费损失。三、驳回江阴市银鹭棉业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1170元、鉴定费2200元，合计3370元（江阴市银鹭棉业有限公司已预交），由江阴市银鹭棉业有限公司负担458元，由江阴市凯润纺织有限公司负担2912元，江阴市凯润纺织有限公司负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内向江阴市银鹭棉业有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  潘亚伟二〇一七年十二月十五日书记员  张晓慧本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》：第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国企业破产法》：第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。