四川省自贡市自流井区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0302民初2797号原告钟淑钦，女，汉族，1940年4月24日出生，住四川省荣县。委托诉讼代理人黄影秋，女，汉族，1963年7月27日出生，系原告之女。委托诉讼代理人廖长生，自贡市大安区便民法律服务所法律工作者。被告吴伟英，女，汉族，1967年3月23日出生，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人陈川，四川中业律师事务所律师。第三人邓璐瑶，女，汉族，1989年8月27日出生，住四川省自贡市大安区。委托诉讼代理人周淳，四川中业律师事务所律师。第三人邓洪军，男，汉族，1959年12月15日出生，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人周淳，四川中业律师事务所律师。第三人邓洪荣，男，汉族，1954年8月10日出生，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人周淳，四川中业律师事务所律师。第三人龚润明，男，汉族，1955年1月24日出生，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人周淳，四川中业律师事务所律师。第三人龚霞，女，汉族，1981年12月23日出生，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人周淳，四川中业律师事务所律师。原告钟淑钦诉被告吴伟英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月20日受理后，邓璐瑶、邓洪军、邓洪荣、龚润明、龚霞向本院申请参加诉讼，本院依申请将邓璐瑶、邓洪军、邓洪荣、龚润明、龚霞列为有独立请求权的第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钟淑钦委托诉讼代理人黄影秋、廖长生、被告吴伟英委托诉讼代理人陈川、第三人邓璐瑶、龚霞及第三人邓璐瑶、龚霞、邓洪军、邓洪荣、龚润明共同委托的诉讼代理人周淳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟淑钦向本院提出诉讼请求，1、确认原被告双方房屋买卖合法有效；判决坐落于自贡市自流井区的房屋自2000年11月25日起归原告钟淑钦所有；同时判决被告协助原告办理其房屋过户登记手续；2、本案受理费由被告承担。事实与理由：2000年11月25日，原告委托女儿黄影秋以一万元价款购买了被告所出售登记为其夫邓洪春所有的位于自流井区的房屋，当日原告支付给了被告购房全款，被告出具了收条，被告将房屋所有权证、土地使用证、夫妻的身份证、结婚证、房屋钥匙一并交给了原告之女黄影秋，数日后原告把所购房屋进行了装修，并交给女儿黄影秋一家居住使用，期间，原告要求被告办理过户登记，直到2001年4月20日被告会同原告的委托代理人到自贡市房屋交易中心办理其房屋过户登记手续，在该中心原被告填写了过户所需的相关材料，被告在所有的需卖方签名处加盖了其夫邓洪春的私章，由于当日交易中心过户登记的人员太多，工作人员叫双方择日前去办理，次日原告再次约被告办理房屋过户手续遭拒，之后原告无法联系被告，致使所购房屋至今未办理产权过户登记手续，该房屋自2000年4月25日起至今长达17年一直由原告占有使用，被告及家人均未对此提出过异议。最近，由于原告所购房屋被政府规划入旧城改造范围，社区登记时发现房屋的实际所有权人与产权登记人不一致，社区联系被告后，被告向原告提出了巨额经济要求，否则拒不配合原告进行所有权确认登记。为支持其主张，原告在本院指定的举证期限内提交了以下证据：1、身份证、证明、人口信息，拟证明原、被告身份信息；2、收条，拟证明原、被告双方达成房屋买卖协议，被告收到原告支付其购房款1万元的事实；3、身份证、结婚证、房屋所有权证、国有土地使用证，拟证明被告吴伟英收取原告购房款后将上述证书交给了原告的事实；4、房屋买卖契约、登记申报书、申请受理表、调查记事表、土地登记申请书，拟证明原、被告双方达成房屋买卖合同的事实。被告吴伟英辩称，原告主张的涉案房屋所有权人为邓洪春，该人于2000年11月20日死亡，被告没有以自己的名义与原告签定房屋买卖协议；原告主张的房屋所有权属于邓洪春的法定继承人共同共有，被告没有义务配合办理过户手续；原告没有一直居住在涉案房屋里；请求依法驳回原告的诉讼请求。为证明其主张，被告在本院指定的举证期限内提交了以下证据：1、身份证复印件，拟证明被告主体身份；2、结婚证，拟证明被告与邓洪春系夫妻关系的事实；3、死亡医学证明、火化证、火化通知单、丧葬费收据，拟证明邓洪春于2000年11月20日去世的事实；4、出生证明、儿童保健卡、工人职员劳动保险费领取证、常住人口登记表、郭家坳核桃湾社区证明、住院病历、妇幼保健院证明，拟证明邓璐瑶与邓洪春系父女关系的事实；5、户籍信息查询函、郭家坳核桃湾社区情况说明、陈玉康户籍注销证明，拟证明陈玉康与邓红英、邓洪军、邓洪荣、邓洪春系母子、女关系，陈玉康于2005年死亡注销户籍的事实；6、1994年自流井盐厂入住通知，拟证明该房屋权属的相关事实；7、邓洪春、陈玉康病历、陈玉康遗体火化证明，邓洪春2000年11月20日去世，陈玉康2005年10月23日去世的事实；第三人邓璐瑶、邓洪军、邓洪荣、龚润明、龚霞共同述称，邓洪春死亡时法定继承人有三位，系邓洪春的母亲、女儿、妻子；邓洪春去世后，房产没有进行分配；不管被告是否与原告订立买卖协议，我方都不知晓；邓璐瑶当时只有11岁；涉案房屋是单位分配，是否购买邓洪春之母陈玉康不知晓；陈玉康2005年去世后，其在邓洪春处继承的财产份额应由三个子女继承，其中邓红英去世，其丈夫、女儿继承其份额；邓洪春去世后，涉案房屋是当时法定继承人共有的房屋，被告与原告签订的合同是效力待定的合同，对本案的第三人不发生法律效力；原告要求被告办理过户涉及到了第三人的权利；我方请求确认原告与被告之间的买卖合同无效。为证明其主张，第三人在本院指定的举证期限内共同提交了以下证据：1、身份证复印件，拟证明邓璐瑶、邓洪军、邓洪荣、龚润明、龚霞的主体身份；2、邓洪春死亡证明、火化证、火化通知单、丧葬费收据，拟证明邓洪春于2000年11月20日去世的事实；3、陈玉康死亡户籍注销证明，死亡证明，拟证明陈玉康2005年10月31日去世，注销户籍的事实；4、出生证明、儿童保健卡、工人职员劳动保险费领取证，拟证明邓璐瑶与邓洪春系父女关系的事实；5、常住人口登记表、结婚证，拟证明陈玉康与邓洪春系母子关系，邓璐瑶系邓洪春与吴伟英之女；6、郭家坳核桃湾社区证明、自贡市妇幼保健院住院病历、妇幼保健院证明，拟证明邓璐瑶与邓洪春系父女关系；7、户籍信息查询函、郭家坳核桃湾社区情况说明，拟证明陈玉康与邓红英、邓洪军、邓洪荣、邓洪春系母子、女关系；8、居民死亡医学证明推断书，拟证明邓红英2017年8月25日去世的事实；9、龚霞、龚润明、邓红英户口簿、龚润明结婚证，拟证明龚霞、龚润明与邓红英的亲属关系及主体身份；10、邓洪春住院病历，拟证明其2000年11月20日去世的事实；11、陈玉康住院病历，拟证明陈玉康死亡时间在邓洪春之后的事实；经审理查明，2000年11月25日，被告隐瞒其夫死亡的真相与原告达成出卖登记为其夫所有的位于自贡市自流井区房屋的买卖协议，当日原告支付给被告购房款10,000.00元，被告出具了收条，被告将该房的房屋所有权证、土地使用证、夫妻的身份证、结婚证、房屋钥匙一并交给了原告之女黄影秋，原告将该房屋交由其女黄影秋一家居住使用。2001年4月20日，被告以其夫邓洪春的名义与原告签订了房屋买卖契约，约定将登记为其夫邓洪春所有的位于自贡市自流井区的房屋出售给原告，房屋面积为54.77平方米，为逃避高额税收，双方约定房屋售价为7,000.00元，同日，被告会同原告的委托代理人到自贡市房屋交易中心办理其房屋过户登记手续，在该中心原被告填写了过户所需的相关材料，被告在所有的需卖方签名处加盖了邓洪春的私章，但未实际办理过户登记手续。该房屋自2000年11月25日起至今一直由原告占有、使用。另查明，本案所涉房屋房主邓洪春于2000年11月20日去世,其法定继承人有吴伟英、邓璐瑶、陈玉康。陈玉康于2005年10月31日去世。本院认为，被告吴伟英对本案所涉房产不具有单独处分权，其处置该房产的行为事后亦未得到相关权利人的追认，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款规定：”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”原、被告签订的房屋转让合同是以取得房屋所有权为目的，合同履行过程中因被告及本案第三人不同意转让导致原告不能取得该房屋的所有权证书，合同目的不能根本实现，但原告已实际占有、使用该房屋，不动产变动的原因是依合同行为，是基于双方当事人的合意，合同的效力依照《合同法》来认定。不动产变动的结果是物权行为，物权的变动依交付和登记生效，而登记制度仅是行政管理的手段。不动产物权变动登记属于合同的履行，不能因不动产变动未成就而否认合同的效力，且该房屋一直由原告占有使用。故应当认定本案买卖合同有效，坐落于自贡市自流井区的房屋的所有权自2000年11月25日起转移至原告钟淑钦所有；关于原告要求被告协助办理过户登记手续的问题，被告属无权处分，其处分行为事后亦未得到相关权利人的追认，被告不单独具有协助过户的相应资格，原告的该项主张无预期实现可能。故对原告的该项诉讼请求应予驳回。因被告的处分行为侵害了第三人的合法权益，第三人可另行向侵权人主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告钟淑钦与被告吴伟英于2000年11月25日建立的房屋买卖合法有效；二、坐落于自贡市自流井区的房屋自2000年11月25日起归原告钟淑钦所有；三、驳回原告钟淑钦其余诉讼请求。本案案件受理费25.00元，由原告钟淑钦负担15.00元，被告吴伟英负担10.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审判员 汤 杰二〇一七年十二月六日书记员 刘人瑞