广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）南民一初字第2545号 原告刘海志，男，1982年9月24日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 原告潘劲松，男，1968年4月11日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 原告廖葵阳，女，1969年5月3日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 原告欧荣，男，1978年9月24日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 原告周峭杰，男，1986年11月16日出生，壮族，住广西柳州市柳南区。 原告黄永，男，1977年5月1日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 原告梁华，女，1979年1O月3日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 原告梁龙娜，女，1988年2月22日出生，壮族，住广西柳州市柳南区。 原告梁锋，男，1981年10月17日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 原告韦修厦，男，1964年11月4日出生，壮族，住广西柳州市柳南区。 原告戴友莉，女，1976年7月15日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 原告张乃胜，男，1954年1月20日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 原告兰秀香，女，1955年4月23日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 原告张俊，男，1982年7月2日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 原告娄荣，男，1974年9月15日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 原告张良君，女，1974年6月20日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 原告王志刚，男，1981年l0月21日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 原告潘瑞丽，女，1984年2月1日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 原告刘德鹏，男，1976年12月21日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 原告韦萍耘，女，1973年12月15日出生，壮族，住广西柳州市柳南区。 原告李锡桥，男，1965年1月1日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 原告虞友新，男，1971年6月29日出生，瑶族，住广西柳州市柳南区。 原告陈金霞，女，1968年4月20日出生，瑶族，住广西柳州市柳南区。 原告吴志日，男，1967年1月3日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 原告陶周立，男，1980年5月23日出生，壮族，住广西柳州市柳南区。 原告廖柳陵，女，1967年4月13日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 原告桂军，男，1966年8月1日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 原告江朝忠，男，1969年5月1日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 原告周靖云，女，1970年9月30日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 原告廖昌榄，男，1983年8月11日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 原告高玉玲，女，1984年2月14日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 原告刘洋，男，1982年1月14日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 原告姚芹，女，1980年12月23日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 以上原告共同委托代理人黎明，广西天际律师事务所律师。（特别授权） 被告广西铭望物业服务有限公司，住所地柳州市潭中西路19号金绿洲如意家园会所、幼儿园综合楼1-l号，组织机构代码证号：09537700-2。 法定代表人：卢华铭，总经理。 委托代理人潘显斌，广西鹏程律师事务所律师。（特别授权） 原告刘海志等33人诉被告广西铭望物业服务有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2015年10月9日受理后，依法适用普通程序，由审判员蔡坤宏担任审判长，与人民陪审员卢佳琪、黄惠芳组成合议庭，书记员黄璐瑶担任法庭记录，于2015年12月3日公开开庭进行了审理。原告之共同委托代理人黎明、被告之委托代理人潘显斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘海志等33人共同诉称，柳州市柳南区业主共37户，目前实际入住33户，原告均为该单元的业主。被告成立于2014年3月18日，被告称其于2013年进驻金绿洲如意家园小区。2015年6月，被告擅自更换原单元门门禁刷卡系统、擅自在该单元两部电梯安装门禁刷卡系统。2015年9月30日开始，被告人为设置阻碍，利用单元门的门禁卡有效期授权来“捆绑”收取物业费，没有缴纳物业费的业主无法刷卡开关单元门、无法刷卡使用电梯；已交物业费的业主只能在已交物业费期间刷卡开关单元门和乘坐电梯，刷卡乘坐电梯只能到其物业所在楼层，无法自由到达其他楼层。为此，原告及其他业主多次向被告提出异议要求被告解除门禁卡与物业费的捆绑或恢复原使用正常的门禁卡，被告均未理会。根据《物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《物业管理企业资质管理办法》等规定，业主对其建筑物专有部分即房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，有自由通行自有房屋、单元门及乘坐电梯的权利。本案中，被告违法阻碍和设置障碍使业主无法正常通行自有房屋、单元门及乘坐电梯的行为侵害了原告的房屋所有权的正常使用，剥夺了原告自由出入单元门及乘用电梯的法定权利，应承担侵权法律责任。另外，物业公司存在的目的是维护及便于业主生活，物业公司服务和收费应基于法律的规定和合同约定。被告未经合法程序进驻原告所在小区，没有物业服务企业资质证书，被告不是原告适格的物业公司；即使被告为业主提供了物业服务，因被告没有与业主签定任何物业服务合同，对服务内容及价格没有约定，服务价格未经备案公示且物业服务非常不到位，原告不交或少交物业费有事实和法律依据。退一步说，即使业主存在拖欠物业费的事实，这也是物业公司与业主之间的债权债务关系，双方可以协商或通过法律途径解决。被告无权将两个不同的法律关系捆绑利用单元门及电梯门禁逼业主交纳物业费。综上，为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求：1、判令被告立即停止利用金绿洲如意家园33栋2单元单元门的门禁卡有效期授权来“捆绑”收取物业费等限制原告自由进出单元门和自由乘坐电梯的行为并恢复使用原来正常使用的单元门门禁刷卡系统；2、判令被告拆除并停止使用安装在柳州市柳南区两部电梯的门禁刷卡系统：3、本案诉讼费用由被告承担。 被告广西铭望物业服务有限公司（以下简称铭望公司）辩称，一、被答辩人所诉与事实不符。被答辩人周峭杰、梁龙娜、梁锋、韦修厦、戴友莉、张乃胜、兰秀香、张俊、江朝忠、周靖云、廖昌榄、高玉玲等12人不存在拖久物业费问题，更不存在门禁卡授权和电梯门卡问题。另外，被答辩人刘志海、潘劲松、廖葵阳、欧荣、黄永、梁华、娄荣、张良君、王志刚、潘瑞丽、刘德鹏、韦萍耘、虞友新、陈金霞、吴志日、陶周立、廖柳陵、桂军、刘洋、姚芹等21人长期拖欠物业费达几年之久，虽经答辫人多次催收，但仍然拖欠不交纳物业费，严重影响金绿洲如意家园33楼2单元的公共设施维护(含电梯和门禁)。2015年5月答辩人为了更好的为金绿洲如意家园小区业主服务，让小区业主有个安全舒适的居住环境。在征得大多数业主同意的情况下，由答辩人全额出资对小区的单元门禁及电梯进行改造，并由所有业主试用三个月。2105年10月被答辩人刘海志、潘劲松等21人因拖欠物业费，其门禁卡和电梯门卡没有得及时授权(答辩人派有保安人员为其开门)便向有关部门投诉。2015年10月3日柳州市有关部门及柳南区政府、河西街道办事处、社区派人在答辩人处进行调解，调解会上答辩人也向被答辩人及到会的有关部门领导解释，物业费是用于公共设施维护和运转的，如电梯每年有维保费、检验费、每月有电费等，不交物业费公共设施就得不到正常维护，公共设施得不到正常维护，就可能给业主的人身安全及财产带来危险。不交物业费要免费使用电梯，是对其他正常交纳物业费的业主利益的损害，也是极不公平的。虽经多方做工作，但被答辩人刘海志、潘劲松等21人仍拒交物业费，并向法院起诉，后在法院协调下，答辩人己给被答辩人刘海志、潘劲松等21人的单元门禁卡授权，保证其自由进出其住房。由于电梯属于公共设施，每年产生大量费用需从物业费中开支，被答辩人刘海志、潘劲松等21人长期拒交物业费，没有尽到业主对公共设施维护的义务，也就不能享受使用电梯的权利。而且电梯不是答辩人刘海志、潘劲松等21人回家的唯一通道，既然不愿尽交纳物业费的义务，也就不能享受乘座电梯回家的权利。虽然不能使用电梯，但现在答辩人刘海志、潘劲松等21人回家通道仍然畅通，不存在任何限制。二、被答辩人所诉没有法律依据。被答辩人刘海志、潘劲松等21人目前可自由进出自己的房屋，不存在任何障碍。由于电梯属公共设施，归全体业主共有，电梯运行的费用理应由全体业主承担，只有付费才能享受电梯。而且电梯不是被答辩人回家的唯一通道，电梯不开也不妨碍被答辨人对其房屋所有权利的行使。反而是被答辩人违反了与物业公司签定的物业管理合同约定，侵害了小区其他业主的合法权益，综上所述，被答辩人所诉无事实依据和法律依据，请求法院依法对被答辩人的各项诉讼请求均应予以驳回。 原告刘海志等33人为证明其主张，在举证期限内向本院提交如下证据： 1、原告房产证各一份，房号为9-3、7-3、13-3、11-2、8-2、9-1、4-1、10-2、3-1、9-2的均为复印件（与原件核对一致），其余是复印件，证明本案33位原告是本案诉争房产所有人，是本案的适格原告。 原告当庭出示：商品房买卖合同，房号为13-1，复印件1份，证明本案33位原告是本案诉争房产所有人，是本案的适格原告。 2、被告企业信息1份，打印件，证明被告是刚成立的，成立的时间是2014年3月18日，该公司不具备为原告所有的物业提供物业服务资格。 3、单元门禁照片1份，打印件，证明被告擅自在原告所有的电梯门和单元门违规设置门禁，限制业主自由进出，已经构成侵权行为。在被告设置门口业主也粘贴业主的异议，向物业公司表示异议，对此不同意。 4、电梯门禁照片1份，打印件，证明被告擅自在原告所有的电梯门和单元门违规设置门禁，限制业主自由进出。 5、33栋2单元业主致物业公司意见书1份，复印件（与原件核对一致）；证明业主对被告的行为提出异议，业务不同意此方案，已收到该意见书，且业主也在最后签有名字。 6、通告1份，复印件（与原件核对一致），证明物业公司违规将物业管理费与门禁卡捆绑侵犯了业主合法权利；从2015年10月1日业主们就无法正常进入单元门，被告已经形成侵权。 7、通知函1份，复印件，证明业主再次向被告发出通知要求，也多次向被告发出解除门卡的异议。 8、《柳州晚报》对本案事件的相关报道1份，复印件（与原件核对一致），证明对于该事件的报道，被告侵权行为给业主带来不便，侵犯业主的合法权益，被告一直没有听取业主的意见，侵权行为一直在持续。 被告铭望公司为证明其辩称，在举证期限内向本院提交如下证据： 1、（刘洋、刘海志、陈金霞、廖柳陵、虞友新、陶周立、刘德鹏、王志刚、娄荣、黄永、欧荣、潘劲松、韦萍耘）前期物业服务协议各一份，复印件（与原件核对一致），证明原、被告所签订物业服务合同，原告入住绿洲所签订的物业合同，原告有义务缴纳物业费，第一条物业费包含了电梯费，这个费用是属于有偿服务，第二条第6点、12点，如果业主不出费用使用电梯，那么我方有权设置门禁，第7页的第5条也包含共用使用电梯的事实，也有了相关的管理签订的合同。 2、（刘洋等13人）临时管理规约各一份，复印件（与原件核对一致），证明在入住金绿洲的时候所签订的物业合同，管理规约第9条的第1点按照物业服务合同的约定，原告作为小区的业主，应该履行的义务，第11条业主没有交维护费，就无法正常的使用电梯，第13条说明虽然原告是公共部分的所有人，在使用过程中也要遵守相关的规定，维护时业主们是要缴纳费用，如有不交就无法正常的使用电梯和门禁。 3、金绿洲前期物业合同一份，复印件（与原件核对一致），证明我方对于小区的管理，是根据前期的约定所做出的，也是合法做出相应的措施，没有违法。 经庭审质证，被告对原告提交的证据意见为：对证据1及当庭出示的证据真实性、证明目的无异议；对证据2真实性无异议，但是不同意证明目的，我们是跟房开签订的物业合同；对证据3、4的真实性无异议，但是证明目的有异议，我们不是擅自加工改进门卡，是按照跟业主签订物业合同的规定为了管理安装的，如原告所说的业主意见无法看清，不予认可，如果有，也是部分业主，不能代表大多数人的意见；对证据5的真实性无异议，证明目的有异议，不同意文件上所说的内容，且签名也不确定真实性；对证据6真实性无异议，但是不同意原告说被告构成侵权，这个门禁也是根据业主与我公司签订的合同，以及合同所规定的内容而设置的，业主们没有尽到相关的义务，对证据7真实性有异议，业主签名包含已经有交物业费的人在内，已经有部分人是可以正常进出的，不存在门禁的事实，我方不予认可；对证据8的真实性无异议，不同意证明目的，我方认为只是原告向被告反映的一个问题以及过程，不能证实原告所说的。 原告对被告提交的证据意见为：对证据的1的真实性无异议，证明目的有异议，这份合同甲方是物业公司签署的，跟被告不是同一主体，被告不是该合同的当事人，被告无权向原告主张权利，根据在其中的举证，该份协议的第一条第11点，这个专有的部分，不是所有的电梯，概念被告方理解错误，虽说有这个约定，但是该合同的第8条也规定，并没有约定如果不交物业费就设置门禁，对于证据2，被告是否具有营业资质，我方认为无效。对于证据2真实性无异议，但是证明目的有异议，跟证据1的证明目的质证意见一致；对于证据3真实性不认可，该份合同原告是不知情的，被告并不具备物业服务资质，也就说被告不具有与房开所签订的主体资格，因此被告说签订该合同就设置原告的门禁，被告是无法律规定的，物业公司无权擅自给单元门、电梯等设施设备安装门禁卡，也无权将物业费和门禁卡捆绑起来。单元门和电梯是住宅的一部分，是业主们花钱购买的，所有权归业主所有，不是物业公司的。根据《物权法》规定，在物业管理区域内改建、重建建筑物及其附属设施，属于业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。也就是说，物业公司这种行为必须要征得业主的同意。如果业主们表示可以安装门禁卡，并与物业费捆绑，该方式可以继续。否则，物业服务企业就得拆除门禁卡。本案中，被告没有证据证明其行为经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。原告也在举证中证明了业主们强烈反对被告的侵权行为并多次提出异议要求被告纠正，但被告无视原告的权利继续侵权设置障碍使业主无法自由通行，应当承担侵权责任。该份合同中是没有资质的所谓物业公司，违反了合同法的规定，该份合同是无效的，也不能成为被告设置门禁的依据。 本院认为，双方提交有原件的证据，及双方对对方提交的证据复印件真实性无异议的，本院对证据的真实性予以确认，并结合案件查明的事实对证据的证明目的予以综合认定。双方提交的证据复印件中对方提出异议的，因无原件核对，本院无法确认证据的真实性，不予采纳。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 原告刘海志、潘劲松、廖奎阳、欧荣、周峭杰、黄永、梁华、梁龙娜、梁锋、韦修厦、戴友莉、张乃胜、兰秀香、张俊、娄荣、张良君、王志刚、潘瑞丽、刘德鹏、韦萍耘、李锡桥、虞友新、陈金霞、吴志日、陶周立、廖柳陵、桂军、江朝忠、周靖云、廖昌榄、高玉玲、刘洋、姚芹均为柳州市潭中西路19号金绿洲如意家园33栋2单元的业主。被告铭望公司于2014年5月1日与金绿洲房开方柳州市方东房地产开发有限公司签订《金绿洲小区前期物业服务合同》，入驻金绿洲小区提供物业管理服务。2015年6月份，被告自费在原告所居住的33栋2单元的单元门和电梯门上分别安装门禁系统，并告知业主门禁系统的试用期为3个月，试用期满后业主需缴纳物业管理费才可以获得两个门禁系统的授权。 2015年6月26日，本案起诉的33栋2单元19户业主联名向被告提交书面意见书，对小区物业管理的相关问题进行反馈，其中包括了电梯门禁系统对业主造成的诸多不便，要求撤销门禁系统的意见。被告物业管理人员签收了该意见书。 2015年9月15日，被告向金绿洲小区33栋业主发出通告称：“请还没有时间交纳物业管理费用的各位业主尽快到物业公司前台交清物业管理费用，已缴纳费用的业主请尽快将门禁卡拿到物业前台办理相关手续，新门禁系统试用期到2015年9月30日，10月1日零点起未办理相关手续的门禁钥匙将会失效，不能开启单元门和电梯。” 2015年10月1日后，因33栋2单元的业主认为被告在未征得业主同意的情况下，擅自改装单元门禁系统并新安装电梯门禁系统，将物业费与单元门和电梯门禁系统的授权进行捆绑，对未交物业费的业主不予门禁授权，侵犯了业主权益，要求社区等部门进行协调未果，原告于2015年10月9日向本院提起本案诉讼。原告起诉后，经本院协调，被告已对业主放开单元门禁授权，该单元业主无论是否缴纳物业费均可以自由出入单元门。但被告认为电梯不是业主回家的唯一通道，被告收取的物业费中包含电梯费和电梯维保费用，未缴纳物业费、又不缴纳电梯费和电梯维保费的业主不能乘坐电梯，仅有缴纳了电梯费和电梯维保费的业主才可以获得电梯门禁授权。由于双方对于电梯维保费的收费依据和维保费是否应当预交意见不一，至庭审辩论终结时止，本案起诉的原告中仍有刘海志、潘劲松、廖奎阳、欧荣、黄永、梁华、娄荣、张良君、王志刚、潘瑞丽、刘德鹏、韦萍耘、李锡桥、虞友新、陈金霞、吴志日、陶周立、廖柳陵、桂军、刘洋、姚芹等21人未获得电梯门禁授权。获得电梯门禁授权的业主，授权的范围仅能到达其物业所在楼层，不能到达其他楼层。 另查明，该小区33栋2单元共有37户，现实际入住33户，本案起诉的原告共计19户，该小区尚未成立业主委员会。庭审时，原告称被告对门禁系统改装之前，33栋2单元的单元门有门禁，但是在改装前一直是损坏的，电梯原来没有门禁。原告认为被告如出于管理需要，只要维修原来的单元门禁系统就可以了，不需要安装电梯门禁，电梯门禁侵犯了业主自由通行权，给业主生活带来诸多不便，业主乘坐电梯仅能到达其物业所在楼层，亦存在安全隐患，电梯门禁与单元门禁功能重合，要求停止使用电梯门禁系统。被告自述其安装两个门禁系统，后期不计划向业主收取任何费用。 本院认为，被告在本案审理过程中，已经将单元门门禁的授权放开，业主无论是否缴纳物业费，均已可以自由出入单元门，原告起诉时单元门门禁系统对其自由通行权利的限制情形已经消灭，本院予以确认。又因被告系自费安装单元门禁系统，且被告已当庭确认其后期不计划向业主收取门禁系统的相关费用，原告仍要求被告停止使用并拆除现有单元门禁系统、恢复使用原来的单元门禁，无事实和法律依据，本院不予支持。 结合双方的诉辩意见，总结双方争议焦点为：一、被告安装电梯门禁系统是否征得业主同意；二、被告安装的电梯门禁系统是否侵犯了业主的合法权益。 关于第一个争议焦点，被告辩称其在安装电梯门禁之前已经张贴告示告知业主，并征得了大部分业主的同意，但原告予以否认，本院认为，对于安装电梯门禁是否征得业主同意，应当由安装行为实施者的被告进行举证，现被告未提交证据证明其安装行为获得业主同意，现业主对其安装行为提出异议，则应由被告承担举证不能的不利后果，对其抗辩意见，本院不予采纳。故本院认定被告在33栋2单元安装电梯门禁的行为并未征得业主同意。 对于第二个争议焦点，被告认为其安装电梯门禁系统是为物业管理的便利和业主的利益考虑，原告则认为被告安装门禁未获业主同意，且电梯门禁的功能与单元门禁重合，属不必要的设施，同时即使业主获得电梯门禁授权，授权的范围仅能到达业主物业所在楼层，对生活造成诸多不便，亦有安全隐患，故要求停止使用并拆除该门禁系统。本院认为，单元门禁系统已经有效阻止外来人员随意进出单元门，能够满足该单元的安全管理秩序；电梯门禁启用后，根据门禁授权范围，业主只能到达其物业所在楼层，无疑限制了业主的权利，如不能乘坐电梯到达该单元的共有部分；电梯门禁启用后，业主不能下达指令到达其他楼层，在电梯故障时，业主无法采取自救措施，电梯使用的危险系数提升；物业服务单位以服务为要旨，但物业服务单位作出的限制、妨碍业主权利的行为，应当征得大部分业主的同意方可作为。案涉单元楼共37户，实际入住33户，现起诉的业主达19户，已超过入住户数的半数以上。被告在未征得业主同意的情况下，擅自安装电梯门禁，限制业主原有权利，对业主权利造成妨碍；且被告要求业主缴纳电梯费、电梯维保费用方可获得电梯门禁授权，又未公布合理的收费依据，有以电梯门禁授权要挟业主缴纳物业费之虞。综上，被告擅自在33栋2单元电梯安装门禁系统的行为对原告的权利构成妨碍，应当立即停用并予拆除。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条、第八十二条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告广西铭望物业服务有限公司立即停止使用并于本案判决生效之日起三日内拆除广西柳州市潭中西路19号金绿洲如意家园33栋2单元的电梯门禁系统； 二、驳回原告刘海志等33人的其他诉讼请求。 案件受理费100元（原告已预交），由被告广西铭望物业服务有限公司负担并直接付给原告刘海志等33人。 上述应当履行的义务，义务人如果未按本判决指定的期间履行的，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蔡坤宏 人民陪审员  卢佳琪 人民陪审员  黄惠芳 二〇一五年十二月二十一日 书 记 员  黄璐瑶 附本判决援引法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第七十条【对建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十二条【业主对共有部分的权利义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 第七十三条【建筑区划内的场所归属】建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第八十二条【物业服务企业或者其他管理人与业主关系】物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 《物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。