广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1973民初12913号原告：焦选珍，女，1981年9月17日出生，汉族，住湖南省安乡县，委托诉讼代理人：陈志开，广东瑞轩律师事务所律师。被告：东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人：刘学斌。委托诉讼代理人：王智达，系被告公司法务。原告焦选珍诉被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告焦选珍的委托诉讼代理人陈志开与被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王智达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焦选珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金24572元（违约金以已付房价款698450元为基数，按每日万分之一点六四四从2016年8月31日起计至实际交付之日止，暂计至2017年4月1日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年8月30日签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于东莞市××还××村富盈XX华庭XX号房，总金额698450元；被告应当于2016年8月30日前将验收合格的商品房交付给原告；如果被告逾期不超过180日或逾期超过180日后，自最后交付期的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告已按合同约定交齐了全部房款，但被告未按合同约定如期交房。另外，无论是约定的日万分之一还是日万分之零点五均不足以补偿原告的损失。将日万分之一的标准经过计算，得出年利率为3.65%，而中国人民银行于2015年10月24日发布的六个月至五年以上贷款利率分别是4.5%、4.75%、4.9%，均已超过了该数字，如原告将用于购房房屋的款项用于其他用途获得的收益，显然是高于合同约定的违约金标准的。作为守约一方的原告，如果其因被告的违约行为而获得的赔偿是低于该款项用于其他投资而获得的收益，那么该情况显然是符合违约金低于造成的损失，原告据此要求提高违约金的计付标准是合情合理的。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款“未约定逾期利率或者约定不明的人，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，以年利率6%折算成日利率为万分之一点六四四合适。为了维护合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司辩称，一、案涉小区第三栋已于2017年1月18日竣工验收备案，证明案涉楼栋已经达到交付条件，被告于2017年1月19日通过邮政快递通知原告收楼，收楼日期为2017年1月22日，被告履行了通知收楼的义务，第四栋尚未达到交付条件，未取得竣工验收备案登记书；二、双方应当按照签订的合同约定承担违约责任，原告认为合同补充协议显失公平，但主合同对双方的约定是对等的，被告认为可以按照主合同约定来承担违约责任；三、根据最高人民法院相关司法解释的规定，双方没有合同约定的可以参照同地段、同类房屋的租赁标准计算，该案涉房屋有合同约定，应按照主合同约定承担违约责任；四、对于第三栋业主没有按时收楼的，被告不应该承担应当实际收楼后的违约责任，即违约金的截止日期为2017年1月22日止。经审理查明，2014年8月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（下简称《合同》），《合同》约定，原告向被告购买东莞市××还××村富盈XX华庭XX号房，房屋总价款为698450元。被告应在2016年8月30日前将验收合格的商品房交付给原告。被告逾期交房的，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同的通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5％向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。同时在《合同》的附件五第三条约定如原告未能如期支付房价款，将根据不同情形按日万分之五的标准向被告计付违约金。而在《合同》的附件第五条，两原被告又对逾期交房的违约责任做了补充约定，若被告未按合同约定的最后交付期限交付原告使用的，逾期未超过90日的，被告不承担违约责任，合同继续履行，逾期超过90日但不超过180日的，自被告逾期第91日起至实际交付之日止，被告按每日原告已付款金额的万分之零点五的标准向原告计付违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并向原告支付原告已付金额万分之五的违约金，原告不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限满90日之第二日起至实际交付之日止，被告按每日原告已付款金额万分之零点五的标准向原告计付违约金。《合同》签订后，原告按约定向被告足额支付了购房款。庭审中，被告陈述案涉富盈XX华庭建设项目的3号楼已于2016年12月6日通过了验收，东莞市住房和城乡建设局于在2017年1月18日对上述楼房颁发了竣工验收备案证书，并提交了《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》予以佐证。被告还陈述2017年1月19日通过特快专递的方式向原告送达《收楼通知书》，并提交了《特快专递单据》予以佐证，但该单据中的“收件人签收”处有“焦选珍”的签名，但未注明签收时间。对此，原告陈述其已收到该快递，但具体时间记不清，并称其通过业主群知晓收楼事宜，后于2017年4月1日左右收楼。上述事实，有《商品房买卖合同》、《广东省地方税收通用发票》、《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》、《特快专递单据》及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案争议焦点为：1、案涉房屋是否符合合同约定的交付标准；2、如需要支付违约金，则违约金的计付标准及起止时间。关于焦点一。参照中华人民共和国建设部令（第88号）发布的《商品房销售管理办法》第三十条“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人”。对照本案，被告主张其已于2017年1月19日以邮寄方式向原告送达了《收楼通知书》，通知原告2017年1月22日收楼。对此，原告于庭审中确认其已收到该快递，但具体时间记不清，并陈述其于2017年4月1日左右收楼。由于原告已确认收到该快递，原告又未举证证明其所收到的时间，应承担举证不能的责任，应视为原告已知晓案涉房屋可于2017年1月22日收楼。但该时间亦已超过了合同约定的交房时间，故本院确认被告存在逾期交房的行为。关于焦点二。如前所述，本院已经认定被告已经违约，那么被告则需要根据约定向原告支付违约金。双方在《合同》中约定逾期交房超过180日后，如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。同时在《合同》的附件五第五条，原被告又做了补充约定，约定逾期超过180日后，原告不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限满90日之第二日起至实际交付之日止，被告按每日原告已付款金额万分之零点五的标准向原告计付违约金。对此，原告认为无论是约定的日万分之一还是日万分之零点五均不足以补偿原告的损失，并将诉讼请求中违约金的计付标准变更为按日万分之一点六四四计付。被告认为日万分之一的标准是双方意思的表示，足以补偿原告的损失。本院认为，双方在订立合同时，应当按照公平合理的标准确定合同的权利义务，不能使双方的权利义务内容显失公平。双方于《合同》附件约定如原告逾期付款将根据不同情形按照日万分之五的标准向被告计付违约金，如被告逾期交房则根据不同情形按照日万分之零点五的标准向原告计付违约金。由此可见，关于违约金的计付标准，双方于合同中的权利义务显然是不对等，且有失公平的，原告据此要求提高违约金的计付标准，合情合理，本院予以采纳。至于违约金提高至什么标准足以弥补原告的损失。原告主张参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，以年利率6%，折算成日利率为日万分之一点六四四合适。本院认为，中国人民银行于2015年10月24日发布的金融机构人民币贷款基准利率一年以内（含一年）、一至五年（含五年）、五年以上的利率水平分别是4.35%、4.75%、4.9%，原告主张按年利率6%的标准，既高于中国人民银行发布的金融机构人民币贷款基准利率，又不会过分高于该标准，是适当的违约金计算标准，本院对于原告的主张予以支持。关于违约金起算时间。合同约定交付房产的时间是2016年8月30日前，那么被告需从2016年8月31日开始按日万分之一点六四四的标准支付违约金至2017年1月22日止。对于原告诉请中超出上述认定的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《商品房销售管理办法》第三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：限被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内以698450元为本金，按日万分之一点六四四的标准，从2016年8月31日开始向原告焦选珍支付延迟交楼违约金至2017年1月22日止；驳回原告焦选珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费207元，由被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  罗磊二〇一七年十二月二十六日书记员  孙华庄富值附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。