广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终19722号上诉人（原审被告）：刘克洋，男，1978年3月18日出生，汉族，住江苏省启东市。上诉人（原审被告）：姜尚华，男，1986年4月4日出生，汉族，住河南省襄城县。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐华宾，北京市宝盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓湛祥，男，1974年11月2日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：许晃庆，广东伟通律师事务所律师。委托诉讼代理人：练秋婷，广东伟通律师事务所律师。上诉人刘克洋、姜尚华因与被上诉人邓湛祥房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初669号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘克洋、姜尚华上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回邓湛祥的诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由邓湛祥承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，判决错误。邓湛祥在2016年10月3日将出租房屋门上锁控制涉案房屋，导致姜尚华无法经营，一审法院判决姜尚华支付房租至2016年12月31日，处理错误。姜尚华在经营期间已将水电费和人工费已经结清，不存在拖欠问题，邓湛祥无权没收保证金。二、刘克洋不具备本案诉讼主体资格。刘克洋在签订房屋租赁合同时是代理姜尚华签订的，姜尚华是实际承租人，也是事实上经营餐厅的人，邓湛祥对此是知情的。在2016年6月15日姜尚华将从邓湛祥处承租的房屋中的三层转租给曹金满使用，由姜尚华支付房屋的其它费用，刘克洋与本案没有关系。邓湛祥辩称，刘克洋为本案适格主体。刘克洋、姜尚华主张邓湛祥于2016年10月3日控制涉案场地不符合事实，直到2017年1月5日邓湛祥垫付工人所有的工资，场地才得以收回。刘克洋、姜尚华没有证据证明其已结清水电费和工人工资。邓湛祥向一审法院起诉请求：1.解除邓湛祥、刘克洋于2015年12月15日签订的《房屋租赁合同》；2.刘克洋、姜尚华向邓湛祥支付拖欠的2016年5月份至2016年12月份的租金共24万元及利息（利息以24万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计付至还清之日）；3.刘克洋、姜尚华向邓湛祥支付其垫付的水费、污水处理费及滞纳金3416元及利息（利息以3416元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从2016年10月13日起计至还清之日）；4.刘克洋、姜尚华向邓湛祥支付其垫付的电费25218.87元及利息（利息以25218.87元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从2016年10月20日起计至还清之日）；5.刘克洋、姜尚华向邓湛祥返还邓湛祥垫付的工人工资44630元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率从2017年1月5日计付至还清之日）；6.刘克洋、姜尚华向邓湛祥支付违约金72000元（违约金按照刘克洋、姜尚华拖欠租金的30%计算）；7.刘克洋、姜尚华的保证金10万元归邓湛祥所有；8.本案诉讼费由刘克洋、姜尚华承担。一审法院认定事实：案涉租赁物是位于广州市花都区新华街田美村田美十一队戊xx号的房屋，租赁物占用范围内的土地使用权人是邓家昌。邓湛祥陈述案涉租赁物是由邓家昌建设，因案涉租赁物占用范围内的土地是宅基地，分给邓家昌、邓家全共同所有，邓家全是邓湛祥的父亲，案涉租赁物建设好后，邓家昌交由邓湛祥，以邓湛祥的名义对外签订合同，收取租金，案涉租赁物的建设并无乡镇政府核发的建筑许可证或所在辖区行政部门核发的建设工程规划许可证。一审诉讼中，案外人邓家昌亦陈述，位于广州市花都区新华街田美村田美十一队戊xx号的房屋占用范围内的土地使用权人是我，房屋是由我建设，土地是宅基地，是分给我和我弟弟邓家全的，证上只写了我的名字，邓湛祥是邓家全的儿子，我就出具证明书同意他以自己的名义对外签订租赁合同，收取租金。2015年12月15日，邓湛祥（甲方）与刘克洋（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将案涉房屋现状装修租给乙方使用，租赁起止期限2014年8月1日至2020年7月31日终止。租赁金额，乙方每1号前按45000元每月向甲方交纳租金，租金按每三年递增15%，乙方应自行交清水电费，合同签订生效后需向甲方交纳90000元租赁保证金，10000元水电费保证金，共计100000元。租赁到期，甲乙双方终止本租赁合同，乙方按相关规定交清各项费用，甲方必须在期满终止合同的同时向乙方退还保证金和水电费保证金共计100000元整。甲方不得以任何理由拖延或不予退还以上保证金。水电甲方现状交付乙方使用，以后增容由乙方自行负责。水电费按当地收费标准由乙方自行向相关部门交纳。合同并对双方的其他权利义务进行了约定。签订合同后，邓湛祥将案涉房屋交付刘克洋使用，刘克洋从上一手承租人处承租了案涉房屋，刘克洋将保证金100000元转给了上一手承租人，三方同意将上一手承租人的保证金转为刘克洋支付的保证金100000元。刘克洋将案涉房屋用于经营广东未央夜宴餐饮有限公司花都曙光路店。2016年4月30日前刘克洋按时足额缴纳租金，从2016年5月1日起开始欠付租金，2016年5月1日起至2016年12月31日共拖欠租金240000元。邓湛祥于2016年12月13日垫付了水费、污水处理费及滞纳金共3416元、2017年1月6日垫付了电费共25218.87元。邓湛祥认为，由于刘克洋、姜尚华一直拖欠工人工资，工人一直阻挠邓湛祥收回场地，刘克洋、姜尚华的工人到劳监大队投诉其拖欠工资，在劳监大队的主持调解下，邓湛祥垫付工人工资44630元，邓湛祥垫付了所有工人工资后才收回案涉场地。刘克洋与姜尚华是合伙关系，邓湛祥与刘克洋签订了房屋租赁合同，将案涉房屋出租给刘克洋使用，姜尚华是案涉房屋的实际经营人，在本案纠纷发生后，邓湛祥向城东派出所调查时，姜尚华向城东派出所出具了一份伪造的房屋租赁合同，落款日期为2015年12月25日，签名人为邓湛祥、姜尚华，邓湛祥签名是伪造的，邓湛祥从未与姜尚华签订房屋租赁合同。从该份房屋租赁合同可以看出，姜尚华是承认使用案涉房屋的事实，因此刘克洋与姜尚华是实际合伙人和合同经营人，应当对本案共同承担法律责任。邓湛祥并提交房屋租赁合同、集体土地建设用地使用证、证明书、律师函、广州供电局有限公司电费通知单、广州市东溪供水有限公司水费通知单、污水处理管理中心通知单、垫付工资协议书及工资签收、劳动监察大队的调查笔录（复印件）、报警回执、房屋租赁合同（姜尚华承租，复印件）、水费、电费发票及证明拟证明其上述主张。其中垫付工资协议书于2017年1月5日签订，其上载明，甲方：邓湛祥，乙方广东未央夜宴餐饮有限公司员工罗秀荣、全梅花、张建英、毛造菊、杨婉茹、何中意、黄林、戴金、乔启兰，甲方是广州市花都区新华街田美村旧村11队戊36号楼房的业主，乙方是广东未央夜宴餐饮有限公司的员工，因广东夜宴未央餐饮有限公司经营不善，长期拖欠房屋租金及工人工资，导致未央夜宴公司关门停业。乙方员工向未央夜宴公司追讨工资未果，向花都区新华劳监中队投诉处理，经各方协商，在劳监中队负责人的协调见证下达成如下垫付工资协议。一、由甲方邓湛祥垫付乙方工人工资：罗秀荣4880元、全梅花5300元、张建英870元、毛造菊5780元、乔启兰2200元、杨婉茹3900元、何中意3700元、黄林18000元，以上垫付工资合计44630元，甲乙双方在签订本协议时以现金方式现场支付乙方工资数额。二、乙方收到甲方垫付以上工资款项后，甲方享有向广东未央夜宴追索垫付乙方工资的权利。乙方承诺不再影响甲方房屋的正常使用经营。邓湛祥在协议书上签名，罗秀荣、全梅花、张建英、毛造菊、杨婉茹、何中意、黄林、乔启兰均在协议书上签名捺手指模。协议书下部还有见证人郭某的签名。一审诉讼中，经一审法院释明，若案涉合同无效，邓湛祥是否变更诉讼请求，邓湛祥表示，将诉讼请求中拖欠租金变更为占有使用费，并撤回第一项诉讼请求，其他诉讼请求不变更。一审法院认为：邓湛祥与刘克洋签订的《房屋租赁合同》虽是双方的真实意思表示，但邓湛祥陈述案涉租赁物的建设并无乡镇政府核发的建筑许可证或所在辖区行政部门核发的建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据上述法律规定，案涉租赁物的建设未取得建设工程规划许可证，因此，双方签订的上述合同应为无效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。因上述合同无效，一审法院依法向邓湛祥行使释明权，邓湛祥经一审法院释明变更了诉讼请求，予以准许。双方签订的租赁合同无效，但刘克洋使用了案涉租赁物，刘克洋仍应当支付其占有使用期间的占有使用费及水电费，因此，邓湛祥请求刘克洋支付其拖欠的2016年5月1日至2016年12月31日的占有使用费240000元，合理有据，予以支持。邓湛祥请求支付占用使用费的利息，依据不足，不予支持。邓湛祥已提交证据证明其垫付了刘克洋的水电费、污水处理费及滞纳金，因此，邓湛祥请求刘克洋向其支付垫付的水电费、污水处理费及滞纳金、利息，予以支持。刘克洋应当向其聘请的工人支付工资，邓湛祥现已替刘克洋垫付了工人工资44630元，邓湛祥请求刘克洋支付工人工资44630元，合理有据，予以支持，上述利息的起算日期应从邓湛祥垫付次日起计算。由于双方签订的合同无效，邓湛祥要求刘克洋支付违约金72000元及没收保证金100000元，依据不足，不予支持。邓湛祥认为姜尚华与刘克洋是合伙关系，姜尚华实际使用案涉房屋，但邓湛祥提交的证据不足以证明其上述主张，姜尚华亦非案涉合同的签订主体，因此，邓湛祥对姜尚华的诉讼请求，不予支持。刘克洋、姜尚华经传票传唤，无正当理由拒不到庭，违反法律法规，一审法院依法缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2017年6月15日作出如下判决：一、刘克洋于判决发生法律效力之日起十日内向邓湛祥支付拖欠的2016年5月1日至2016年12月31日期间的占有使用费240000元；二、刘克洋于判决发生法律效力之日起十日内向邓湛祥支付水费、污水处理费及滞纳金3416元及其利息（利息以3416元为本金，按照中国人民银行制定的同期同类贷款利率为标准，从2016年12月14日起计至付清款项之日止）；三、刘克洋于判决发生法律效力之日起十日内向邓湛祥支付电费25218.87元及其利息（利息以25218.87元为本金，按照中国人民银行制定的同期同类贷款利率为标准，从2017年1月7日起计至付清款项之日止）；四、刘克洋于判决发生法律效力之日起十日内向邓湛祥支付垫付的工人工资44630元及其利息（利息以44630元为本金，按照中国人民银行制定的同期同类贷款利率为标准，从2017年1月6日起计至付清款项之日止）；五、驳回邓湛祥的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9492元，由邓湛祥负担2868元，由刘克洋负担6624元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，刘克洋、姜尚华向本院提交5份证据：1.原承租人广东未央夜宴餐饮有限公司（张建华）与刘克洋在2015年12月1日签订的《债务抵偿协议》，拟证明广东未央夜宴餐饮有限公司用三家店铺的经营权和设施所有权折抵欠刘克洋3700000元欠款。2.支付宝转账记录，拟证明姜尚华是实际承租人，其在2016年7月1日支付房租45000元，8月11日支付房租45000元，仅迟延几天支付租金。3.广州市公安局花都区分局城东派出所于2016年10月16日出具的报警回执，拟证明房屋在2016年10月16日已经由邓湛祥控制收回，邓湛祥是锁门之后刘克洋、姜尚华才报警的，但是报警回执中无法显示报警的内容。4.出租方姜尚华与承租方广东未央夜宴餐饮有限公司曹金满于2016年6月15日签订的《房屋租赁协议书》，姜尚华向曹金满出具的租金收据三张，拟证明姜尚华是涉案房屋的实际承租人。5.姜尚华出具的情况说明，拟证明刘克洋不是涉案房屋的实际承租人。对于刘克洋、姜尚华提交的证据，邓湛祥质证称：我方认为提交的证据材料已经超过举证期限，应当不予采纳。关于证据1，刘克洋与姜尚华之间如何协商或者如何交易我方是不清楚，我方没有签名也没有收款，因此与我方无关。证据2为姜尚华缴纳之前拖欠的租金，即使转账记录是真实，也不能证明已经支付至2016年7月1日的租金。证据3的报警回执是2016年12月30日，当时代理人也有到场，且当时有很多员工闹事，该证据证明双方当时是有纠纷的，当时两方的律师均到场给员工发工资，证明当时涉案房屋还在刘克洋、姜尚华的掌控之下。证据4的关联性我方不予确认，刘克洋与姜尚华是共同经营的，现场的主管是姜尚华，因此很多票据的签名是姜尚华签的，但不能由此否认刘克洋与姜尚华共同签订合同的事实。关于证据5，我方对情况说明陈述的内容不予认可，因为之前一直是刘克洋与我方协商的，刘克洋就是合同的签约方。二审中,刘克洋、姜尚华表示：1.无法提交一审判决第一项中争议房屋使用费的支付依据；2.没有实际支付一审判决第二、三项中争议的费用，但认为该费用应在保证金中抵扣。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：争议费用的支付以及承责主体的认定。所谓合同关系的相对性，主要是指合同关系只能发生在特定的合同当事人之间，只有合同当事人一方能够向另一方基于合同提出请求或提起诉讼；与合同当事人没有发生合同上权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提起诉讼，也不应承担合同的义务和责任；非依法律或合同规定，第三人不能主张合同上的权利。本案中，案涉的《房屋租赁合同》的签约相对方为邓湛祥和刘克洋，因此依据合同的相对性原则，该合同责任的相对性也应当是邓湛祥和刘克洋，一审法院据此认定刘克洋为争议费用的承责主体正确，本院予以维持。刘克洋上诉提出其不具备诉讼主体资格缺乏合同依据，本院不予采信。至于争议费用的支付问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，据此，在刘克洋不能就争议的欠付费用以及房屋的交还时间完成举证证明的情况下，一审法院判令其向邓湛祥支付欠付的争议费用并无不当，本院予以维持。刘克洋上诉提出上述争议欠付费用应与保证金予以抵扣，对此，因刘克洋一审未就上述主张提出反诉及抗辩，一审判令驳回邓湛祥主张没收保证金的诉求，因此，双方可另行协商解决。因刘克洋、姜尚华二审提交的证据不足以支持其上诉主张，故本院均不予采纳。综上所述，刘克洋、姜尚华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5999元，由上诉人刘克洋、姜尚华负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  李静审判员  余盾二〇一七年十二月二十五日书记员  袁蕾游瑞娜