上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第2790号原告杨某甲，男，汉族，住北京市。原告杨某乙，女，汉族，住广东省广州市。原告杨某丙，女，汉族，住广东省深圳市。原告杨某丁，男，汉族，住上海市徐汇区。四原告委托代理人居长骏，上海英恒律师事务所律师。四原告委托代理人刘洋，上海英恒律师事务所律师。被告杨某A，女，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人刘某某，住上海市徐汇区。原告杨某甲、杨某乙、杨某丙、杨某丁诉被告杨某A其他合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某甲、杨某丙及四原告的委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告诉称，四原告及被告为兄弟姐妹。原、被告之父杨某B于解放前承租本市永嘉路XXX号三楼房屋，解放后经历社会主义土改，该房成为以杨某B为承租人的国经房。当时原、被告及父母均居住在该房屋内长达40年。后因读书、工作等需要，原、被告各自户口迁离本市，每逢回上海均与父亲居住在该房屋内，1990年杨某B去世，原、被告五人为了保住父亲的老宅，达成共识，五人对该房屋享有同等的权利，承担同等的义务，确认五人均有居住权，在此基础上，推举被告作为该房屋的承租人。原、被告用父亲的遗产2万余元由被告保管用于管理房屋、支付租金，数年后，原告杨某甲、杨某乙两人又出资6500元用于补充租金及修缮阳台，且原告至上海均居住在系争房屋内，且各自有该房屋钥匙。直至2004年，为了更有效利用房屋，共同决定对外出租。并由原告杨某甲出资对该房屋进行装修，原、被告以《关于永嘉路XXX号三楼租房权益的协议》形式，约定了租金的分割、管理费、共同基金。后在2004年至2014年10月间，被告按照该协议履行，按照约定如期如数分配租金。另外共同基金累积十万余元后，原、被告商定不再继续累积共同基金，并分割了部分共同基金，而剩余未分割共同基金115200元始终由被告负责保管。直至2014年10月租赁期限届满后，被告称现房屋未出租，亦无租金收入，故不再分配；尔后又称是被告之子出租他人，被告不知情，后又称卫某未支付租金等，然而原告实地查看该房屋确在出租，卫某确认其为承租人。2015年原、被告产生一些矛盾，被告曾同意按照原告要求出售房屋，每人均分房款，后来不了了之。原告杨某甲、杨某乙、杨某丙于2015年7月回到房屋行使权利，被告之子同意支付一个月租金作为原告放弃那天留宿房屋的补偿。四原告现起诉要求：1、被告分别向杨某甲、杨某丁支付出租款项，按每月1840元自2014年11月1日支付至判决生效之日；2、被告分别向杨某乙、杨某丙支付出租款项，按每月2240元自2014年11月1日支付至判决生效之日；3、被告向四原告分别支付共同基金23040元；4、被告承担原告杨某甲、杨某乙、杨某丙的差旅费、住宿费、证据保全费共计11526元。被告杨某A辩称，系争房屋是公房，产权是国家的，原告杨某甲、杨某乙、杨某丙户口不在里面，原告杨某丁1989年出国后再没在系争房屋居住过，空挂户口。1990年杨某B去世时，只有被告户口在系争房屋，是当时的房管所指定被告作为承租人。原告提供的协议书被告没有签过，被告从未参加过协商并同意过该协议内容。之前分配租金是考虑到血缘关系，兄弟姐妹的亲情，把一部分利益给兄弟姐妹。被告儿子和孙女的户口都在系争房屋，但原告说他们没有居住权，要把房子卖了。现亲情破裂了，被告自己住房也困难，不同意再向原告支付租金收益。经审理查明，原、被告系兄弟姐妹关系。原、被告之父母去世后，上海市徐汇区房产管理局于1992年1月28日向被告发租用公房凭证，上海市永嘉路XXX号三层东南间、东中间、西南间、西后间、西中间、阳搭间、扶梯灶间、大卫生间及晒台(以下简称系争房屋)从1991年12月1日起更改承租户名为被告，当时被告一人户口在内。原、被告因为工作、婚姻、出国等原因均不在系争房屋常住。2004年起，原、被告协商同意将系争房屋出租，收取的租金由被告及四原告分享。2005年11月，四原告起草并签订《关于永嘉路XXX号三楼租房权益的协议》(以下简称协议书)，内容为：“我们，以下署名签字者，是五个同父同母的兄弟姐妹，自幼随同父母一起长期居住在上海市徐汇区永嘉路XXX号三楼，视之为家。母亲不幸早逝。我们成人之后因为学习、工作、结婚等原因都先后离家。父亲去世后，我们兄弟姐妹五人，共同商议，将该租房按国家政策和规定续租下来，租费大部分由父亲遗留款额支付，小部分由出租所得和我们各自自愿的出资承担。2004年11月该租房经我们共同出资出力装修后，由管理人对外出租。现在我们五人也在步入老年之际，缅怀父母养育之恩，本着同胞手足之情，经过平等友好之协商，完全出自各人之意愿，就该租房权益达成如下协议：一、本协议中所指‘该租房’系位于上海市徐汇区永嘉路XXX号三楼可以独立划分出来的整一层(其中厨房楼梯旁一单间不包括在内)。二、本协议中所指‘该租房权益’系指按国家有关政策和规定所允许和认可的承租方的一切有关权益。三、平等原则。我们五人代表协议五方，协议各方在享有该租房权益中具有完全平等的地位。四、继承原则。协议任何一方处于不能理事状态或去世，由其按法律指定的继承人或其法定继承人承继该协议方在本协议中的权益。五、转让原则。本着手足之情，鼓励协议各方在自愿的和无偿的基础上向协议另一方或向共同基金，在一定时期内或无限期地，有条件的或无条件的，转让自己全部或部分权益或租金收益。有关转让承诺书具体另定。六、出租收益分配原则。出租收益具体表现为房屋出租所得租金，其分配如下：1，管理费(12%)。管理费用于房屋出租、维修、保养等正常运行所需的管理和服务。管理费由租金中的12%支付，由管理人所得。管理人由某一协议方承担，或由协议各方共同推举聘任。管理人应定时向协议各方汇报工作和财物状况。2，共同基金(18%)。共同基金其一用于与房屋有关的一切费用支出，如付租金、出租税、维修和保养的物料费和劳务费、设备的添置和更新、公用事业费(电费、税费、卫生费、安全费)等；其二用于协议各方商定的与房屋无关的必要开支。共同基金由租金中的18%支付。共同基金可以由管理人代为管理。共同基金的每笔支出需征得协议五方中至少四方的同意。共同基金资金不足时，由协议各方均摊投入，其投入的时间和数额具体另定。3，租金收益(70%)。租金收益为出租租金中扣除管理费和共同基金后剩余的部分，由协议各方均摊所得。租金收益由租金中的70%支付，协议各方各得其中的14%，由协议各方自由处置。4，空租期间。空租时期系该租房没有出租获利时期。在此期间，出租收益为零，管理费和租金收益亦为零。共同基金虽然没有增加但仍将承担其职能。七、权益丧失原则。协议各方认识到在某些特定时期或在特定事件中，该租房所需投入的资金可能会超过其所带来的收益。此时，协议各方均有义务按要求向共同基金投入其均摊份额，未能尽其义务者将同时丧失其权益，只有在其先尽义务之后才能恢复其权益。八、文本。本协议一式五份，同等有效。九、未尽条款。本协议中有任何未尽事宜，由协议各方友好协商解决。协议各方署名签字：杨某乙日期：2005年11月30日，杨某甲日期：2005年11月14日，杨某丙日期2005年11月26日，杨某丁日期：2005年11月18日附件：1，杨某甲向杨某A转让租金收益承诺书；2，杨某丁向杨某A转让租金收益承诺书。”2005年11月14日、11月18日，杨某甲、杨某丁分别出具《杨某甲向杨某A转让租金收益承诺书》、《杨某丁向杨某A转让租金收益承诺书》，内容为杨某甲、杨某丁自愿并无期限向杨某A转让自己在全部出租租金应得14%中占全部出租租金的2.5%。被告未在上述协议书上签名。另查，自2004年起，杨某A将系争房屋出租，并通过转账方式与四原告分享租金收益。2014年下半年起，原、被告为系争房屋的租金分享、是否出售等发生争议。2015年7月19日，原告杨某甲、杨某乙、杨某丙等人至系争房屋要求居住，与原告之子刘某某发生冲突，刘某某在一份“欠款证明”上签字。之后，原告遂起诉。以上事实，除原、被告的一致陈述外，另有四原告协议书、杨某甲向杨某A转让租金收益承诺书、杨某丁向杨某A转让租金收益承诺书、微信聊天记录、欠款证明、中国建设银行查询流水单，被告提供的租用公房凭证、户口簿等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。审理中四原告陈述，要求分享租金和共同基金的依据是合同关系，四原告并无就在系争房屋内享有居住权向被告起诉主张过。本院认为，系争房屋为国经产公有住房，被告于1992年起依法与原上海市徐汇区房产管理局天平房管所(现上海永平置业有限公司)建立租赁关系，按月交付房租，依照《上海市房屋租赁条例》及相关政策对系争房屋及附属设施享有占有、使用及在一定条件下转让、转租的权利。被告自住也好、出租收益也好，均无违反法规或政策，其合法权益应予保护。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时成立。四原告提供的协议书上并没有被告签字或盖章，故该协议书系四原告达成的合意，不能对被告产生拘束力。合同法另规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。这两个条款，前者要求“法定或约定”采用书面形式，后者指发生在“采用了书面形式，但一方签字盖章前”的时段，为合同形式缺陷。本案协议书系原、被告当事人基于亲情或家庭历史状况达成的约定，并无法律规定必须订立该合同的要求；而采用了书面形式一方未签字盖章的时间段，亦应有合理期间，并非无限期，被告在协议书形成之后的10年来，始终不肯签字或盖章，足以说明被告并不(或不完全)同意合同条款，而并非为合同书形式缺陷所致；因此，即便是被告在前十年间履行有关条款的主要义务，四原告接受，亦不能适用上述两个条款，推定协议书成立，并对被告产生面向将来的拘束力。综上，四原告依据协议书要求被告履行，本院不予支持。同时，本院需要指出的是，过去十年间，被告已经依照协议书部分约定履行完毕的部分，系当事人意思一致达成的协议，被告对于已履行的部分不得反悔并享返还请求权。至于欠款证明的效力，因签订主体系案外人刘某某，本案中不作审查、处理。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第三十二条、第三十六条、第三十七条的规定，判决如下：驳回原告杨某甲、杨某乙、杨某丙、杨某丁的诉讼请求。案件受理费减半收取计1,393元，由原告杨某甲、杨某乙、杨某丙、杨某丁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  袁欣二〇一五年十二月九日书记员  张鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。