浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2015）温苍民初字第1858号原告：郑志勇。原告：肖翠萍。二原告共同委托代理人：张安友、洪榕净，浙江豪江律师事务所律师。被告：温州新雅房地产开发有限公司，住所地：苍南县龙港镇示范工业园区。法定代表人：郑恩昌，该公司总经理。委托代理人：周涛、陈继车，浙江正昌律师事务所律师。原告郑志勇、肖翠萍为与被告温州新雅房地产开发有限公司（以下简称新雅公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年10月26日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员王玲栗适用简易程序审理，因本案属28件系列案之一，该系列案为共同被告和同一种类的诉讼标的，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条之规定，经双方当事人同意后，于2015年11月25日公开开庭进行了合并审理。原告郑志勇、肖翠萍的委托代理人张安友，被告新雅公司的委托代理人周涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑志勇、肖翠萍起诉称：被告系苍南县钱库镇“钱皇绿都”商品房开发销售单位。2011年10月10日，原、被告签订商品房买卖合同一份。合同第三条约定由二原告向被告购买其开发的“钱皇绿都”第5幢401室商品房，该商品房建筑面积为147.59平方米，套内建筑面积为123.56平方米；第五条约定该商品房每平方米价格9684.48元，合计1429332元；第九条约定被告应当在2013年9月30日前向原告交付符合约定的商品房；第十六条约定被告应当在2014年3月30日前向原告交付该商品房权属证书。合同签订后，二原告依约支付了全部购房款，但被告向原告交付该商品房时，房屋的套内建筑面积却比合同约定少了8.73平方米，面积缩小的误差比绝对值达7.0653%。按照合同第六条的约定，被告应返还原告购房款97291元。而且被告逾期60日才向原告交付房屋，按合同第十条约定应每日赔偿原告违约金28元，合计1680元。同时，被告至今未办理该商品房的权属登记，已构成逾期办证，应向原告支付至2015年10月30日的逾期办证违约金164540元，原告按照实际情况主张赔偿82270元。综上，请求判决：一、被告立即办理坐落在苍南县钱库镇钱皇绿都第5幢401室商品房的土地权、房屋所有权初始登记，并取得土地使用权证、房屋所有权证交付原告所有；二、被告协助办理上述房屋的土地使用权、房屋所有权变更到原告名下；三、被告赔偿因房屋套内面积减少的损失66594元；四、被告支付逾期交房违约金1680元及逾期办证违约金82270元，合计83950元；五、本案诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告撤回了第一项、第二项诉讼请求及第四项诉讼请求中的对逾期办证违约金的诉求。原告在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1、身份证、公司基本情况表、组织机构代码证，以证明原、被告的诉讼主体资格；2、商品房买卖合同，以证明原告向被告购买涉案商品房的事实及相关约定的情况；3、面积测算汇总表，以证明被告向原告交付的商品房存在套内面积减少的事实，被告应当承担赔偿责任；4、预购商品房预告登记证明，以证明涉案商品房已办理预购商品房预告登记手续。被告新雅公司答辩称：一、面积差是因测绘单位预测与实测时计算入户花园不一致导致，被告不存在过错。入户花园用于消防和通行，交付后使用功能没有改变，故并未造成原告的损失。且合同约定以建筑面积而不是套内面积来计价；二、涉案商品房于2013年11月3日完成竣工备案，对该时间之后交付的，应由原告自行承担逾期交房的责任；三、商品房买卖合同第十六条是针对初始登记的约定，涉案商品房在2014年3月14日前已全部办理初始登记，被告并未违约。转移登记为委托代办，合同并未约定转移登记的时间和责任，且到目前为止本系列案中除苏细杯、温怀丰、汤明威、李祖香、陈满凤、赵萍萍、陈明志、陈上针等八户业主外其余业主没有支付办证所需费用，因此逾期办证责任应由原告承担。未办证也同时给被告造成了损失，被告方尚有10%的保证金押在银行，被告保留索赔的权利。被告在本院指定的举证期限内提供下列证据材料：1、商品房买卖合同补充协议八、房屋初始登记证、土地分割登记证明，证明原告已完成产权登记义务；2、预测房屋平面图、实测房屋平面图、合同附件中的平面图及情况说明，以证明涉案商品房预测和实测产生面积差异的原因在于苍南县房地产测绘有限公司的测算错误及该错误不会导致原告损失的事实。原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，对原告提供的证据，被告质证认为：对证据1、4三性均无异议。对证据2真实性无异议。商品房买卖合同第十六条是关于初始登记办理期限和违约责任的约定而非转移登记。因原告又委托被告办理转移登记故被告没有交付原告初始登记材料。附件八第八条第二款约定，在交房时被告先向原告收取办证费用，若原告不支付相关费用由原告承担相应责任。对证据3真实性无异议，仅能证明合同上的套内面积减少，但实际上的套内面积没有减少。对被告提供的证据，原告质证认为：对证据1附件八中原告签名的真实性无异议，但不能证明其待证目的，原告并未收到催告函。房屋初始登记证、土地分割登记证明真实性无异议，但被告未完成转移登记，被告应承担违约责任。对证据2真实性由法院核实，无法证明其待证目的。针对原、被告的举证及质证情况，本院认证如下：原告提供的一系列证据及被告提供的证据1，双方相互对真实性并无异议，该部分证据形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。被告提供的证据2，被告以测绘单位测量错误抗辩房屋瑕疵，因被告与测绘单位之间属于另一种法律关系，与本案争议性质不同，对上述证据不做认定。根据当事人陈述以及本院确认的有效证据，本院认定事实如下：2011年10月10日，原告郑志勇、肖翠萍与被告新雅公司签订商品房买卖合同一份，约定向被告购买其开发的苍南县钱库镇“钱皇绿都”第5幢401室商品房。合同第三条约定该商品房建筑面积共147.59平方米，其中套内建筑面积123.56平方米，应分摊的共有建筑面积24.03平方米。第五条约定该商品房按建筑面积计算单价为每平方米9684.48元，总金额为1429332元。第六条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。……面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。……买受人不退房的，产权登记面积大于合同面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房款由出卖人返还买受人，超出3%部分的房款由出卖人双倍返还买受人。第七条约定买受人采用按揭贷款方式支付购房款。第九条约定出卖人应当在2013年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行。……第十二条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十六条约定出卖人承诺于2014年3月30日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人，如逾期按下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；……合同签订后，二原告依约向被告支付了全部购房款。涉案房屋所属钱皇绿都商住楼B地块工程于2010年12月1日开工建设，2013年10月18日工程竣工并开始验收，并与同日通过了勘察、设计、施工、监理、建设单位联合验收；同年11月3日在苍南县住房和城乡规划建设局完成了工程竣工验收备案。2013年11月，涉案商品房经苍南县房地产测绘有限公司测算，总建筑面积为143.55平方米，套内建筑面积为111.28平方米，公用分摊面积为32.27平方米。该测算结果，原、被告双方均予以认可。2014年1月20日，涉案商品房以被告为房屋所有权人办理了房屋权属证书。2014年3月14日，钱库镇钱皇绿都（一期）办理土地分割登记。本院认为：原、被告就涉案房屋所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人均应依约全面履行合同义务。在本案审理过程中，原告撤回要求被告办理房屋权属证书初始登记、协助办理转移登记及逾期办证违约金的诉讼请求，此系其自行行使处分权，并未加重对方当事人的负担，本院予以准许。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、被告是否应就所交付的涉案商品房存在套内建筑面积减少的事实承担返还二原告购房款的义务。二、被告逾期交付房屋的违约期限及违约金数额。关于争议焦点一，本院认为应结合以下几方面具体分析。首先，原、被告在签订涉案商品房买卖合同时已明确约定了商品房总建筑面积、套内建筑面积及公用分摊面积，被告应严格按合同约定向二原告交付符合约定面积的商品房。本案中被告向原告交付的商品房虽不存在建筑面积减少的问题，但确实存在套内建筑面积缩小而公摊面积扩大的事实，且缩小与扩大的幅度均在3%以上。这种情况一定程度上影响了商品房的使用功能和价值，应认定被告已构成违约，需承担违约责任。违约责任的标准可以参考最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定进行计算。其次，涉案房屋无论是套内建筑面积减少还是公摊面积增加，均是对合同约定的实际变更，双方的权利义务也应作相应的调整。原告因涉案房屋套内建筑面积减少造成了实际损失，但同时也因公摊面积增加获得了额外的利益，原告获得超过约定的公摊面积，其又不主张退房，如单纯以套内建筑面积减少追究被告违约责任，也显然对被告有失公平，故原告因获得额外公摊面积而对被告予以一定补偿亦合情、合理、合法。再次，对于如何来确定公摊面积的补偿标准问题，双方在合同中既没有约定产权登记的公摊面积大于约定公摊面积的处理方式，也没有约定公摊面积的单价，从双方签订的合同内容反映，当时双方约定了成交单价按照建筑面积计算，而公摊面积系建筑面积的组成部分，因此，公摊面积增加部分参照双方协商的建筑面积单价作为公摊面积的计价标准符合本案实际。综上，本案中，被告最终实际交付的房屋在“得房率”上明显降低，一定程度上影响了商品房的使用功能和价值，但房屋公摊面积的增加又具备实际使用价值，故对于套内建筑面积减少造成损失的计算标准，可综合本案合同的性质、实际履行情况及公摊面积相应扩大等因素进行全面考虑，可以实际交付与合同约定的房屋套内建筑面积差额为基数，酌情确定被告赔偿二原告损失66594元。关于争议焦点二，双方于涉案商品房买卖合同中约定的交房日期为2013年9月30日，涉案商品房于2013年11月3日才通过苍南县住房和城乡规划建设局竣工验收备案登记，方具备双方约定的交付房屋最低基本条件。因本案被告未提供证据证明涉案商品房实际交付的时间，应以原告陈述的时间为准，故原告要求被告支付2013年10月1日起至2013年11月30日止的违约金，依法应予支持。据此，被告逾期交付涉案商品房达60天，按合同约定应按日向原告支付已付购房款万分之0.2的违约金，原告要求被告支付逾期交房违约金1680元，未超过约定标准，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、温州新雅房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿郑志勇、肖翠萍因房屋套内建筑面积减少的损失66594元；二、温州新雅房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付郑志勇、肖翠萍逾期交付房屋违约金共计1680元；三、驳回郑志勇、肖翠萍其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3311元，减半收取1655.5元，由郑志勇、肖翠萍负担190.5元，温州新雅房地产开发有限公司负担1465元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费2622元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，帐号：192999010400031950013。逾期不交按自动撤回上诉处理］。代理审判员  王玲栗二〇一五年十二月九日书 记 员  郑丽娜法律法规链接：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村合作银行营业部，帐号：2037，并注明案号和汇款人；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。