辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)辽01民终12020号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳市沈河区京城商务宾馆，住所地沈阳市沈河区正阳街***号。投资人：白丽君，该公司经理。委托诉讼代理人：刘琦，女，1978年1月22日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：郭冰，男，1979年1月8日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯华，男，1952年6月10日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王久文，男，1971年9月19日出生，汉族，住吉林省长岭县。委托诉讼代理人：冯晓冬，男，1980年2月25日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人沈阳市沈河区京城商务宾馆与被上诉人冯华房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初6669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈阳市沈河区京城商务宾馆上诉请求：一、请求撤销一审判决；二、依法改判支持我一审的反诉请求；三、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：我单位与冯华于2011年7月1日签订房屋租赁合同，我单位租赁冯华位于沈阳市和平区文体西路21甲的物业，面积2650平方米，用于经营沈阳夏威夷商务宾馆。合同第二条双方责任第4项约定“甲方承诺，本合同有效期内，无论是否获取利益，甲方及其关联公司、股东或雇员不会将其拥有所有权、出租权、转租权、管理权、经营权或其他使用权的，且距本出租房屋直线距离500米以内的任何物业，自营或者提供给任何第三方经营与乙方经营项目相同或相近的行业（已经在营的旅店可以保持现状）。如果甲方违反本约定，甲方每年支付乙方违约金30万元。甲方应当在违约之日起7日以及每年同一时间向乙方支付30万元违约赔偿金，不足一年按一年计算，逾期支付每日按照未付金额的0.5%支付滞纳金。”冯华于2016年5月将由冯华自营的位于沈阳市沈河区京城商务宾馆租赁的房屋隔壁的沈阳市新影美食康乐宫租赁给他人经营，并于2016年5月24日成立沈阳市和平区井田宾馆。现冯华违反上述合同约定，应承担相应的违约责任。冯华辩称，一审法院事实清楚、证据充分，依法驳回沈阳市沈河区京城商务宾馆的上诉请求。房屋租赁合同第二条双方责任第四条约定：已经在营的旅店可以保持现状。井田宾馆的前身叫新影美食康乐宫，成立于2009年6月19日（经营范围：住宿、洗浴），营业执照下发于本案双方签订的租赁合同，按时间上符合在第四条规定的“已经在营的旅店可以保持现状”。新影美食康乐宫法定代表人赵书明女士身体一直欠佳，在2012年1月开始由刘闯承包经营新影美食康乐宫（一审时交过一份2013年8月29日辽宁省和平区公安消防大队公安行政处罚行政书，上面被处罚人签字就是刘闯）。在2014年9月新影美食康乐宫的法人赵书明女士因病去世，在不可抗力的事件发生，导致新影美食康乐宫无法通过工商行政年检。为了持续企业的经营状态，不改变企业的经营性质，经赵书明女士的爱人，也是房屋产权的持有人冯华先生的同意，在2016年5月24日由刘闯向工商部门重新在原地址注册了井田宾馆（经营范围：住宿、服务），变更了法人。也就是说因不可抗力的出现，虽然新影旅社变更为井田宾馆，法人变更为刘闯，但企业的性质和经营状态没有改变，并没有违反房屋租赁的合同约定。冯华一审起诉请求：1、判令沈阳市沈河区京城商务宾馆支付2016年拖欠的房屋租赁费45000元及2017年上半年拖欠的房屋租赁费172400元、滞纳金2856.20元，共计220256.20元；2、判令解除我与沈阳市沈河区京城商务宾馆签订的《房屋租赁合同》，双方的权利义务于2017年7月1日前终止；3、判令冯华承担一切诉讼费用。沈阳市沈河区京城商务宾馆一审反诉请求：1、要求冯华支付违约金600000元；2、冯华承担反诉费用。一审法院认定事实：冯华系沈阳市和平区文体西路21甲，建筑面积1804.06平方米房屋的产权人。2011年7月1日，冯华、沈阳市沈河区京城商务宾馆签订房屋租赁合同一份，约定冯华将位于沈阳市和平区文体西路21甲的物业出租给沈阳市沈河区京城商务宾馆，租赁期限自2011年7月1日至2023年6月30日，房屋年租金620000元，租金每三年递增4%，租金缴纳采取半年度上打租形式，在合同签订之日起7日内支付第一次租金，以后租金到期前30日内支付下次租金，延迟交纳租金按日收取万分之一的滞纳金。同时该合同特别约定，在本合同有效期内，无论是否获取利益，冯华及其关联公司、股东或雇员不会将其拥有所有权、出租权、转租权、管理权、经营权或其他使用权的，且距本出租房屋直线距离500米以内的任何物业，自营或者提供给任何第三方经营与沈阳市沈河区京城商务宾馆经营项目相同或者相近的行业（已经在营的旅店可以保持现状）。如果冯华违反本合同约定，冯华每年支付沈阳市沈河区京城商务宾馆违约金30万元。冯华应当在违约之日起7日以及每年同一时间向沈阳市沈河区京城商务宾馆支付30万违约赔偿金，不足一年时间按一年计算，逾期支付每日按照未付金额的0.5%支付滞纳金。合同签订后，沈阳市沈河区京城商务宾馆依约交纳了房租，冯华将房屋交付沈阳市沈河区京城商务宾馆使用，沈阳市沈河区京城商务宾馆在此经营沈阳夏威夷商务酒店。庭审中，双方认可沈阳市沈河区京城商务宾馆尚拖欠冯华2016年度租金44400元，2017年度上半年租金172400元。另查明，沈阳市沈河区京城商务宾馆曾于2016年5月31日及2017年3月16日接到沈阳市沈河区人民法院的协助执行通知书，要求沈阳市沈河区京城商务宾馆停止支付冯华租金150000元及2017年度租金。沈阳市沈河区京城商务宾馆亦曾于2016年7月14日向法院协助支付过租金310000元。再查明，在冯华、沈阳市沈河区京城商务宾馆签订房屋租赁合同之前，沈阳市新影美食城康乐宫在诉争房屋附近经营（经营范围：住宿、洗浴），沈阳市沈河区京城商务宾馆对此知情，自2016年5月24日，改为沈阳市和平区井田宾馆在原址经营（经营范围：住宿、服务）。一审法院认为，冯华、沈阳市沈河区京城商务宾馆签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故双方均应按照协议约定履行各自的权利义务。关于冯华要求沈阳市沈河区京城商务宾馆支付拖欠租金的诉请，双方对拖欠租金数额一致认可为216800元，沈阳市沈河区京城商务宾馆既未向冯华支付亦未向法院协助支付，故该诉请应以支持。关于冯华因沈阳市沈河区京城商务宾馆拖欠租金而要求解除合同并支付滞纳金的诉请，沈阳市沈河区京城商务宾馆之所以未按时向冯华支付租金，是因为多家法院向其下达了协助执行通知书，故沈阳市沈河区京城商务宾馆未按期支付租金有正当理由，冯华据此要求解除合同并支付滞纳金不予支持。关于沈阳市沈河区京城商务宾馆所主张的要求支付违约金600000的诉请，冯华在租赁房屋之前沈阳市新影美食康乐宫已在经营，后虽变更为沈阳市和平区井田宾馆在此经营，但二者经营的地址以及经营范围均未发生变更，符合合同约定的已经在营的旅店可以保持现状的情形，故沈阳市沈河区京城商务宾馆的反诉请求无事实及法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、沈阳市沈河区京城商务宾馆于本判决生效之日起十五日内给付冯华拖欠租金216800元；如沈阳市沈河区京城商务宾馆未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向冯华加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回冯华其他诉讼请求；三、驳回沈阳市沈河区京城商务宾馆的反诉请求。本诉案件受理费4604元（冯华已预交），由沈阳市沈河区京城商务宾馆承担；反诉案件受理费4900元（沈阳市沈河区京城商务宾馆已预交），由沈阳市沈河区京城商务宾馆承担。当事人在二审审理中围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议证据，本院认定如下：沈阳市沈河区京城商务宾馆提供证据1，机读档案证明沈阳新影美食康乐宫是正餐服务，证明该处企业状态是存续状态；冯华质证意见为正餐服务没有异议，经营许可项目为住宿服务。本院认为，沈阳市沈河区京城商务宾馆提供的该份证据可以证明沈阳新影美食康乐宫成立于1999年8月31日，经营场所为沈阳市和平区文体西路23号，所属行业为正餐服务，经营范围包括住宿服务，现状态为营业状态。沈阳市沈河区京城商务宾馆提供证据2，沈阳市沈河区井田宾馆个体业主刘闯与本案被上诉人冯华签订的房屋租赁合同及租赁房屋的所有权证书，证明井田宾馆与冯华系租赁关系；冯华质证意见为该合同是刘闯本人制作的，因冯华不在沈阳不知道情况，且冯华已向法庭提供赵书明女士签订的合同，新影旅店承包经营协议复印件。本院认为，沈阳市沈河区京城商务宾馆提供的该份证据可以证明2016年5月1日，冯华与案外人刘闯签订房屋租赁合同一份，冯华将位于沈阳市和平区文体西路23-1（出租面积300平，产权人为冯华单独所有）出租给刘闯经营使用，租赁期限从2016年5月1日起至2026年4月30日止。沈阳市沈河区京城商务宾馆提供证据3，证明上诉人自2014年4月1日至2017年10月30日止，各年度经营状况报表，该证据证明2016年均比2014年、2015年经营所得明显降低，各年度差额在40余万元；冯华质证意见为对上诉人提供的年度经营报告与本案无关。本院认为沈阳市沈河区京城商务宾馆提供的该份证据仅能证明该宾馆收入减少，但不能证明该宾馆利润减少的具体数额。冯华提供证据1，新影旅店承包经营协议一份，证明赵书明女士和刘闯之间签订的协议，约定款项与上诉人提供机读档案款项不符，第二、协议载明1200平米，承包费是每年40万元，按此比价京城商务宾馆是2650平方米，租金应为每年88万元，但京城商务宾馆每年租金是60万元，说明刘闯承包的新影旅店包含赵书明女士的投资，同时协议里标明一楼吧台及楼上三至六层、屋顶太阳能设备都是原新影旅店所有；沈阳市沈河区京城商务宾馆质证意见为该证据真实性有异议，因该证据载明承包关系与事实不符，我方已向法院提供刘闯与被上诉人在工商部门提供的租赁合同，认为被上诉人提供的证据是伪造的。本院认为，冯华提供的证据与存档于工商部门的租赁合同存在不一致的地方，且冯华未进一步举证，故冯华的观点不予采信。冯华提供证据2，机读档案与合同，京城商务宾馆与冯华签订合同之后，又以原租赁房屋成立了沈阳夏威夷商务宾馆，成立时间是2012年4月13日，证明实际经营的是沈阳夏威夷商务宾馆而不是京城商务宾馆；沈阳市沈河区京城商务宾馆质证意见为与本案无关，一审阐述清楚与本案无关。本院认为，冯华提供的该份证据可以证明沈阳市沈河区京城商务宾馆与冯华签订合同之后，又以原租赁房屋成立了沈阳夏威夷商务宾馆。本院对一审查明的其余事实予以确认。另查明，沈阳市新影美食康乐宫成立于1999年8月31日，经营场所为沈阳市和平区文体西路23号，所属行业为正餐服务，经营范围包括住宿服务，现状态为营业状态。被上诉人庭审陈述沈阳市新影美食康乐宫一直没有从事正餐服务，就此被上诉人未提供证据。又查明，工商部门存档档案记载：2016年5月1日，冯华与案外人刘闯签订房屋租赁合同一份，冯华将位于沈阳市和平区文体西路23-1号（出租面积300平，产权人为冯华单独所有）出租给刘闯经营使用，租赁期限从2016年5月1日起至2026年4月30日止。被上诉人认为该租赁协议上“冯华”签字非本人所签，申请做笔迹鉴定。沈阳市和平区井田宾馆于2016年5月24日成立，经营者刘闯，经营场所为沈阳市和平区文体西路23-1号，经营范围为住宿服务。还查明，沈阳市和平区井田宾馆与沈阳市沈河区京城商务宾馆（现加盟名称为7天连锁酒店）东西相邻，规模相当，沈阳市和平区井田宾馆位于沈阳市沈河区京城商务宾馆西侧。沈阳市新影旅馆位于沈阳市和平区井田宾馆西侧。三处单位均在同一条街上。本院认为，关于案涉《房屋租赁合同》的效力问题，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《房屋租赁合同》系沈阳市沈河区京城商务宾馆与冯华的真实意思表示，且合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。该合同对沈阳市沈河区京城商务宾馆及冯华均具有法律约束力。案涉《房屋租赁合同》约定“在本合同有效期内，无论是否获取利益，冯华及其关联公司、股东或雇员不会将其拥有所有权、出租权、转租权、管理权、经营权或其他使用权的，且距本出租房屋直线距离500米以内的任何物业，自营或者提供给任何第三方经营与沈阳市沈河区京城商务宾馆经营项目相同或者相近的行业（已经在营的旅店可以保持现状）”的条款对冯华具有法律约束力。关于被上诉人冯华在本案是否存在违约行为的问题，沈阳市新影美食康乐宫成立于1999年8月31日，早于沈阳市沈河区京城商务宾馆与冯华签订的《房屋租赁合同》，属于案涉《房屋租赁合同》载明“已经在营的旅店可以保持现状”的约定，故沈阳市新影美食康乐宫的经营不违反案涉《房屋租赁合同》的约定。冯华将位于沈阳市和平区文体西路23-1号交给刘闯经营使用，虽然冯华庭审陈述沈阳市新影美食康乐宫一直没有从事正餐服务，但就此冯华未提供相关证据，故应按照工商部门的记载确认沈阳市新影美食康乐宫从事的主要服务内容为正餐服务。沈阳市和平区井田宾馆经营场所为沈阳市和平区文体西路23-1号，沈阳市和平区井田宾馆与沈阳市新影美食康乐宫的经营地址不同，故冯华陈述沈阳市和平区井田宾馆经营地址与沈阳市新影美食康乐宫相同的观点不予采信。沈阳市和平区井田宾馆与7天连锁酒店东西相邻，规模相当，案涉三处宾馆均在同一条街上，经营项目均为住宿服务，已经改变了沈阳市和平区井田宾馆经营之前其中一处为正餐服务的原状态。沈阳市和平区井田宾馆成立时间晚于沈阳市沈河区京城商务宾馆与冯华签订《房屋租赁合同》的时间，且沈阳市和平区井田宾馆经营范围与沈阳市新影美食康乐宫不一致，故可以认定系刘闯成立沈阳市和平区井田宾馆后，改变了沈阳市新影美食康乐宫的原经营范围。冯华在明知案涉《房屋租赁合同》存在“在本合同有效期内，无论是否获取利益，冯华及其关联公司、股东或雇员不会将其拥有所有权、出租权、转租权、管理权、经营权或其他使用权的，且距本出租房屋直线距离500米以内的任何物业，自营或者提供给任何第三方经营与沈阳市沈河区京城商务宾馆经营项目相同或者相近的行业”约定的情况下，允许沈阳市和平区井田宾馆经营，在此冯华构成违约。冯华认为工商部门档案存档的冯华与案外人刘闯签订的房屋租赁合同上“冯华”签字非本人所签，申请做笔迹鉴定。考虑刘闯实际经营案涉房屋并改变原单位经营范围的事实存在，且冯华的行为已经构成违约，存档于工商部门的房屋租赁合同上“冯华”签字是否系冯华本人所签不影响相关事实的认定，故冯华提出笔迹鉴定的申请不予支持。关于本案违约金的数额确定问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。故冯华应支付沈阳市沈河区京城商务宾馆违约金。案涉《房屋租赁合同》约定，如果冯华违反本合同约定，冯华每年支付沈阳市沈河区京城商务宾馆违约金30万元。冯华应当在违约之日起7日以及每年同一时间向沈阳市沈河区京城商务宾馆支付30万违约赔偿金，不足一年时间按一年计算，逾期支付每日按照未付金额的0.5%支付滞纳金。冯华就违约金的支付问题意见为不同意支付，属于冯华已经提出违约金过高的抗辩。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。虽然沈阳市沈河区京城商务宾馆并未提供明确证据证明其实际损失的具体数额，但考虑沈阳市和平区井田宾馆与沈阳市沈河区京城商务宾馆经营规模相当、范围相同，造成同业竞争加剧，沈阳市沈河区京城商务宾馆在沈阳市和平区井田宾馆经营后所得利润会分流，故本院参考案涉《房屋租赁合同》约定的“房屋年租金620000元”为计算基数，按照房屋年租金620000元的30%计算冯华“每年同一时间向沈阳市沈河区京城商务宾馆支付违约赔偿金”的数额，该数额为186000元。刘闯经营沈阳市和平区井田宾馆的时间为2016年5月1日，经营至今接近两年，按照案涉《房屋租赁合同》的约定，冯华应向沈阳市沈河区京城商务宾馆支付两年的违约金372000元。综上所述，沈阳市沈河区京城商务宾馆的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定，判决如下：一、维持沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初6669号民事判决第一项；二、撤销沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初6669号民事判决第二、三项；三、冯华于本判决生效后十五日内向沈阳市沈河区京城商务宾馆支付违约金372000元；四、驳回冯华及沈阳市沈河区京城商务宾馆的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4604元（冯华已预交），由沈阳市沈河区京城商务宾馆负担；一审反诉案件受理费4900元（沈阳市沈河区京城商务宾馆已预交），由冯华负担2900元，由沈阳市沈河区京城商务宾馆负担2000元；二审案件受理费4900元，由冯华负担2900元，由沈阳市沈河区京城商务宾馆负担2000元。本判决为终审判决。审判长  史明箭审判员  金 鑫审判员  丁广昱二〇一七年十二月十一日书记员  齐 萌本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。