新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2015）水民三初字第1691号原告：新疆华凌房地产开发有限公司。法定代表人：米恩民，该公司总经理。委托代理人：刘莹。委托代理人：周玉慧。被告：杜彦宝。被告：邱容。原告新疆华凌房地产开发有限公司（以下简称华凌房产公司）与被告杜彦宝、邱容合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员和颖独任审判，公开开庭进行了审理。原告华凌房产公司的委托代理人周玉慧及被告杜彦宝、邱容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华凌房产公司诉称，华凌国际公寓9—13号楼于2010年7月开工建设，房屋开工后，为提高房屋品质及最大限度加强消防安全，原告方追加投资一亿多元，把华凌公寓三层以上住宅外墙改用铝板保温一体板。所有单元入口增设门斗，且将门斗、电梯前室、大堂改用高档石材精装修。标准层电梯前室豪华装修。三层以下商业部分外墙用干挂石材及幕墙玻璃进行装饰。窗户改用断桥隔热铝合金窗，进户门采用“星月神”品牌。为提升宜居品质的生活小区，方便业主的户外活动和休闲，又追加投资打造小区园林景观。由于上述设计变更，导致工程迟延完工，陆续于2012年11月16日至2013年1月9日五方认证竣工验收合格。之后，被告于2013年3月26日领取钥匙，办理了入住手续。工程完工时，由于原告是首次开发房地产，欠缺经验，未按乌鲁木齐行业惯例安装临时性简易分户电表，待电业局验收时再安装正式电表，而是采取分户电表暂不安装。致使2014年1月13日，因未安装分户电表，市建委发文要求重新组织竣工验收。2014年2月28日，电业局单项电力验收完成，市建委再次发文，同意以电力单项验收做为补充验收，无需重新组织竣工验收。期间，被告以原告方未通过房屋竣工验收为由，要求原告承担合同约定交房时间直至电力验收完成后的逾期交付违约责任。我公司依约定的确应承担逾期交付的违约责任，然而工程首次竣工完成且获得质监站监督认证后我公司通知业主入住并无过错，业主在入住时均查验了房屋，确定水、电可正常使用才办理领取钥匙入住手续。如房屋存在使用问题，或被告认为房屋尚不具备交付使用条件，则被告可以拒绝接收，被告方接收了房屋视为对房屋正常使用无争议。其次，房屋补充验收仅因为电表未安装，该瑕疵不影响房屋的安全，不影响房屋的占有、使用、收益。业主入住手续办理后，2014年2月28日前，小区已有数十家住户将房屋对外出租获取收益。此外，在分户电表未安装时，我公司垫付了小区内住户的所有电费。依据市热力公司要求，房屋交付热力公司集中供热时，我公司垫付了小区所有住宅和车位两个采暖周期的暖气费，还垫付了9号、12号、13号楼2013年5月1日前的物业费，10、11号楼2013年7月1日前的物业费。被告既然接收了房屋，又认为截止2014年2月28日前房屋未能交付使用，应由原告承担逾期交付的违约责任，则自被告方办理入住至2014年2月28日期间其占有房屋，对我公司造成损失，理应承担房屋占有使用费并承担原告垫付的电费、暖气费、物业费。请求被告承担房屋使用费66002.62元（其中含电费、暖气费、物业费）并承担本案的诉讼费用。被告辩称，原告没有证据证明其交付房屋的行为是基于租赁关系或《商品房预售合同》之外的其他有偿法律关系，请求被告支付房屋使用费没有事实和法律依据。原告提起的是合同纠纷案由，至于是什么合同含糊其辞，因为事实上双方之间除了一份商品房买卖合同，没有形成其它合同关系，也就是说除了商品房买卖这层法律关系之外，本案不存在没有其它法律关系。本案只有一个明确的法律关系就是商品房买卖合同关系，而基于这层法律关系，原告的诉求显然应当被驳回。如果直到2014年2月28日涉案房屋才能交付使用，那么即使房屋没有交付而仍在原告手中，这样未验收合格的房屋也不可能出租获利。本案中原告将租金作为自己损失没有依据，原告不享有对房屋受益的权利，原告也没有证据证明其产生了实际损失。房屋是基于出售而交付给被告占有使用的，双方合同有效的情况下，从法律上来讲转移占有即视为交付，说白了就是被告拿了钥匙之后房屋就是被告的、被告从此就要承担房屋的风险了，这时就算房屋没有通过验收，风险也得由收房人自己来承担，既然原告对房屋都不享有所有权，就不能主张自己是利益所有人。不然的话，就会出现由被告承担风险而原告获利的情形。因此从风险与利益共存的这一原则来讲，原告也不享有房屋的利益。原告依据公平原则主张诉求明显不当，原告交付房屋时，房屋的验收合格证明并没有被撤销，从程序上看，交付的房屋当时是符合合同约定和法律规定的交付条件的。作为原告，房屋通过什么手段在分户电表未安装的情况下取得验收合格证明以及交付的房屋质量是否真的符合入住条件，这些情况只有原告最为清楚。即使后来房屋验收合格的时间推后，造成的损失责任也应当由原告自已承担，被告自始至终不存在任何过错。原告将表面合格而实际不符合入住条件的房屋交付被告使用，就违背了诚实信用原则。自己做不到诚实信用，却要求他人以公平原则来承担责任，这个行为本身就不公平。后判否定前判，违反法律规定。原告诉称被告于2014年2月28日之前办理入住，一边收取迟延交房违约金一边使用房屋有悖公平。如果诉求成立，势必会造成与之前被告诉原告延期交房违约金的判决结果相矛盾的情形，导致后判否定前判。因为在前诉的判决中，法院并没有认定被告在收房过程中存在任何的过错，不然，前诉完全可以判决被告在因延期交房造成的损失中承担一定的过错责任。所以，如果一个法律事实出现两种不同的裁判后果，明显违反法律规定。经审理查明，原告与被告签订商品房预售合同，约定被告购买原告开发建设的水磨沟区南湖北路东二巷188号第11-4-1202号房屋，面积为146.24平方米；出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房经综合验收合格、5.如房屋提前具备交付条件，以出卖人公告时间为准。出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全。买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，被告按约交纳了争议房屋相应房款及税费,被告于2013年3月26日办理了入住手续。原告在收到建设工程竣工报告后，组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位进行了竣工验收。就华凌国际公寓项目是否通过竣工验收备案、是否达到交付使用的问题，部分业主向政府相关部门进行投诉信访。2014年1月13日，乌鲁木齐市建委向原告出具了乌建发【2014】12号文件《关于华凌国际公寓9-13号楼项目重新组织竣工验收的通知》，该通知决定华凌公寓9-13号楼项目停止使用，待整改完毕后，需重新组织竣工验收，备案。2014年11月11日，乌鲁木齐市建委向自治区住房和城乡建设厅（以下简称区建设厅）出具乌建发【2014】542号文件，建议：因华凌公寓小区当时组织验收时未按图纸要求安装分户电表成为重新组织竣工验收的主要原因，2014年2月28日，通过了电业局的验收，其他相关质量问题也整改完毕，因此将之前已验收部分不再重新组织验收，单独将分户电表的分项部分验收结果作为重新组织竣工验收完成的依据。2014年11月12日自治区建设厅出具新建回复【2014】177号复函，同意乌鲁木齐市建委的处理意见。本案被告曾以本案原告未按合同约定，在2012年10月1日前向本案被告交付验收合格的涉案房屋为由，将本案原告诉至本院，要求本案原告华凌房产公司偿付本案被告逾期交房违约金。一、二审法院支持了本案被告的诉讼请求。在庭审中，原告提交了新疆钧天价格评估有限公司作出的新钧价估字（2015）1133号价格鉴定意见书，证明新疆华凌房地产开发有限公司诉王鸿烨、杨涛等346户业主纠纷一案，因该案件所涉地段均位于乌鲁木齐市南湖北路东二巷188号，除入住时间不一致外其余案情基本相同，为减少双方诉讼成本及便于该批案件顺利审理，已申请对案号为（2015）水民三初字第191号涉案房屋（10-4-1001室）所在该地段自2012年10月2日至2014年2月28日期间的房屋每平米每日的房屋使用费进行评估。经乌鲁木齐市中级人民法院摇号确定，由新疆钧天价格评估有限公司进行了评估，评估结论为华凌国际公寓一期的房屋（毛坯）每日每平方米的房屋使用费为人民币0.76元。庭后，本案原告撤回要求被告承担自办理入住之日起至2014年2月28日原告垫付的电费、暖气费、物业费的诉讼请求，另行主张。以上查明事实，有商品房预售合同、票据、发票、收据、当事人陈述、庭审笔录、鉴定报告等附卷予以证实。本院认为，原、被告双方签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，当事人均应按照诚实信用的原则履行各自的义务。原告在庭后撤回要求被告承担自被告办理入住之日起至2014年2月28日原告垫付的电费、暖气费、物业费的诉讼请求，视为在法律允许的范围内对自己的权利所作的处分，予以准许。本案争议焦点是：原告要求被告给付房屋使用费的诉讼请求能否成立。涉案的房屋已经过五方验收并在建设主管部门进行了备案，即相关行政部门已认可涉案房屋具备了交付条件，后因乌鲁木齐市建委以未安装分户电表为由，通知决定华凌国际公寓9-13号楼项目停止使用，待整改完毕后，重新组织竣工验收、备案。后该委向自治区建设厅请示，主要内容为，因华凌公寓小区当时组织验收时未按图纸要求安装分户电表成为重新组织竣工验收的主要原因，2014年2月28日分户电表通过了电业局的验收，其他相关质量问题也已整改完毕，故建议将之前已验收部分不再重新组织验收，单独将分户电表的分项部分验收结果作为重新组织竣工验收完成的依据，自治区建设厅复函同意。据此，人民法院判决确认了华凌房产公司承担逾期交房违约金的截止时间，华凌房产公司已经按照生效判决承担了相应的逾期交房的违约金。本院认为，鉴于被告在2014年2月28日前使用涉案房屋的客观事实存在，依据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，并考虑到涉案房屋交付原告后，存在分户电表未安装的事实，而评估部门评估的结果是以完全无瑕疵房屋使用费为依据，据此，本案根据查明的事实，参照评估部门作出的房屋使用费标准的20%酌情确定被告向原告支付7535.45元为宜。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：被告杜彦宝、邱容给付原告新疆华凌房地产开发有限公司房屋使用费7535.45元【0.76元×339天×146.24平方米×20%（2013年3月26日至2014年2月28日）】。案件受理费1450.07元（原告已预交），原告提出减少诉讼请求4529.17元，按照减少后的诉讼请求61473.45元，应收案件受理费1336.84元，减半收取即668.42元，给付金额7535.45元，占争议标的12.26%，原告新疆华凌房地产开发有限公司负担586.47元，被告杜彦宝、邱容负担81.95元，余款781.65元，由本院退还原告新疆华凌房地产开发有限公司。诉讼保全费350.01元，由原告新疆华凌房地产开发有限公司负担。以上被告杜彦宝、邱容应当给付原告新疆华凌房地产开发有限公司的款项共计7617.40元，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（如在本判决上诉期届满后，七日内未预交二审案件受理费，按自动放弃上诉处理）。审判员  和颖二〇一五年十二月二十四日书记员  唐楠