云南省普洱市景谷傣族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0824民初1265号原告：云南梓铃物业管理有限公司。住所：云南省普洱市景谷傣族彝族自治县。法定代表人：陈炳文，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵应婷，云南平展律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：张付良，男，汉族，1974年3月8日生，系景谷县人，现住景谷县。委托诉讼代理人：李桂珊（系被告之妻），女，汉族，1982年6月1日生，系景谷县人，现住景谷县。代理权限为特别授权代理。原告云南梓铃物业管理有限公司诉被告张付良物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月2日受理后，依法适用简易程序，于2017年12月6日公开开庭进行了审理。原告云南梓铃物业管理有限公司的委托诉讼代理人赵应婷，被告张付良的委托诉讼代理人李桂珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2014年、2015年、2016年物业管理服务费等共计3101.00元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告于2015年1月28日、2016年1月20日与景谷金色威远小区业主管理委员会签订《物业服务委托合同》，合同服务委托管理年限从2014年6月1日至2016年12月30日，合同约定“第三章服务费用2、本物业服务费于每年一季度内按年一次性收取，业主或使用人应在规定的时间内缴纳足够的物业费用，逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起，每天按应缴纳物业费的千分之五缴纳违约金。业主管理委员会有义务予以配合、催缴、收取相关费用。”然而，被告作为该小区的业主欠交物业服务管理费共计3101.00元，其中2014年、2015年、2016年物业管理服务费分别为625.00元、1192.00元、1284.00元。根据《物业管理条例》第三十四条、第四十一条的规定，被告应该向原告交纳上述费用，原告多次催缴无果。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，望支持原告的诉讼请求。被告辩称，成立业主委员会不合法，在2014年开会时，因为发生争执所以没有继续开会，业主委员是原告自己内定的，根本没有通过业主的选举产生，也没有公示出来，业主什么都不知道。原告的物业服务也没有到位，楼道间的扶手上都是灰尘，小区的道路上随处可见垃圾到处堆着都没有人去打扫；一楼多间仓库存放农药，气味影响到整个小区，去找原告也是什么都不管；原告还把小区绿化毁掉改成停车位，小区内乱停乱放原告依然不管，被告每次回小区车都被刮花，第一次修了3000.00多元、第二次修了1000.00多元，被告找原告调取监控，但都说监控坏了调不了。根据双方当事人的诉、辩主张，归纳如下案件争议焦点：1.原告的服务是否不到位导致被告拒交物业服务费？2.2016年的物业管理费是否应当按0.6元/平方米计算？3.被告未长期居住金色威远小区是否应当减免物业管理费？4.被告和祥和物业公司签的欠条是否可以折抵被告家20年的物业管理费？围绕案件争议焦点，原告当庭提交下列证据材料：第一组，营业执照、法定代表人身份证明各一份，欲证实原告依法成立单位及主体资格适格。第二组，物业服务委托书合同三份，欲证实1.签订物业服务委托合同及签订的时间段；2.服务费用的计算方式。第三组，关于物业管理费和小区车辆管理费收费决定一份，欲证实物业费及车辆管理费收取依据。第四组，金色威远业主欠费表一份，欲证实被告拖欠原告物业管理费等。经质证，被告对原告提交四组证据材料均不予认可。第一组，廖新民（村主任）证明一份，欲证实小区业主委员会成员不是通过选举产生。第二组，杨石安（委员）证明一份，欲证实业主委员会是物业公司指派，公章是物业公司提供，还每月给委员50.00元电话费。第三组，杨振宇（主任）证明一份，欲证实剩下20多名业主选举业主委员会。第四组，李翔（委员）证明一份，欲证实小区业主委员会成员不是通过业主投票选举产生的。第五组，谢静雯（委员）证明两份，欲证实小区业主委员会成员不是通过业主投票选举产生，本人被选举为业主委员，但在怀孕期间没有参与活动。第六组，梓铃物业公司服务项目两份，欲证实对小区业主的服务承诺保安应是退伍军人，但实际保安是六十多岁的老人，对小区服务只在纸上，没有落到实处。第七组，金色威远小区业主证明一份，欲证实小区没有选举产生业主委员会，业主委员也从来没有召开业主大会。第八组，付忠（小区业主）证明一份，欲证实物业公司小区一楼多间车库内存放农药，味道影响到生活，给物业公司反映情况，但物业不作为。第九组，高小军证明（小区业主）一份，欲证实小区二栋二单元的楼梯间四层到五层墙面脱落。第十组，照片一张，欲证实小区出入口被钢筋焊死，成了停车场。第十一组，借条一张，欲证实2013年6月28日祥和物业公司向被告家借款20000.00元用来修小区大门，并承诺用该款抵押20年物业管理费。经质证，被告对原告提交的十一组证据的三性均不予认可。本院认为，原告提交的第一、二组证据材料来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；第三组证据材料与本案无关联性，本院不予采信；第四组证据材料只是原告方单方面的记录，不符合证据三性，故本院不予采信。被告提交的第一、二、三、四、五、七、八、九组证据材料系书面证人证言，但因相关证人未到庭，无法确定书面证言的真实性，故本院不予采信。第六、十组证据材料不能证实被告欲证明事实，本院不予采信。第十一组证据材料与本案无关联性，本院不予采信。根据庭审，本院确认如下法律事实：2014年6月1日，原告与普洱天匠房地产开发有限公司订立《物业服务委托合同》，约定由原告为金色威远小区提供物业管理服务，住房的物业管理费按0.5元/平方米/月计算。2015年1月28日，原告与金色威远小区业主管理委员会签订《物业服务委托合同》，约定由原告为金色威远小区提供物业管理服务，住房的物业管理费按0.50元/平方米/月计算，化粪池清理费按30.00元/年收取，委托管理期限自2014年6月1日起至2015年12月30日止。2016年1月20日，原告与金色威远小区业主管理委员会签订《物业服务委托合同》，约定由原告为金色威远小区提供物业管理服务，住房的物业管理费按0.60元/平方米/月计算，化粪池清理费按40.00元/年收取，委托管理期限自2016年1月1日起至2016年12月30日止。被告于2013年购买金色威远小区2栋1单元601室，住房面积178.81平方米。被告未交纳2014年7月起至2016年12月止的物业管理费。庭审中，被告对2014年、2015年物业管理费按0.5元/平方米计算无异议。本院认为，物业管理费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对业主房屋及配套设施和相关场地进行维护、养护、管理及安全保卫，维护物业服务区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。我国《物业管理条例》规定，业主委员会执行业主大会决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同；业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有拘束力。本案中，金色威远小区业主委员会与原告签订物业服务合同，属履行业主委员会职责范围，双方签订的《物业服务委托合同》，对业主具有拘束力。原告为该小区提供了物业管理服务，故原告有权收取物业管理费。被告辩称“原告与金色威远小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》不成立。(一)没有选聘原告为物业服务企业；(二)没有制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；(三)业主委员会没有进行选举。”，被告提交的证据材料不能证实其辩称，故对该辩称本院不予采信。原告与金色威远小区业主委员于2016年1月20日签订的《物业服务委托合同》，系按国家发改委、云南省物价局相关文件规定，在放开市场价格的基础上，对物业服务管理费进行协商调整的结果，未超过2015年3月1日以前的物业服务收费标准，无损害接受服务方合法权益之情形，属合理范围内约定，故2016年物业管理费以0.6元/平方米/月计算依法应予支持。但依据原告提交的三份《物业服务委托合同》中第二章第三条保洁服务：“1、相关服务人员根据小区保洁区域，划分责任范围，落实责任。根据保洁环节的不同和小区的物业特点，以定时或定期、集中作业方式和日常巡视保洁作业的方式，制定小区保洁作业方案，安排日常保洁工作、实行全天保洁。2、保洁员根据管理员的安排，按照《保洁作业规程》实施清洁、保洁工作。3、管理员做好保洁工作的监督、检查。4、水塔（蓄水池）清洗、消毒，每半年一次。5、水塔（蓄水池）清洗、消毒后采集水样送卫生防疫部门进行水质检测，化验结果达不到国家生活用水标准应重新清洗水箱，再次采集水样化验，直至化验结果达标。6、检查水箱盖板完好无损，盖板与水箱结合面应无缝隙，水箱内保持清洁，无渗漏，工作扶梯无锈蚀、断裂。7、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运一次。8、小区公共场所每日清扫1次；楼道每日清扫1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。”的规定，原告作为物业服务企业在对金色威远小区的日常物业服务中，对化粪池未定期进行清理，亦未提交相应的证据证实已按上述规定对小区进行了日常的管理服务，故原告提供的服务质量未达到合同约定的标准。综合本案的实际情况，本院以物业合同约定价款的90%予以酌情调整物业管理费，即物业管理费以2687.51元〔（178.81平方米×0.5元/平方米/月×19个月+178.81平方米×0.6元/平方米/月×12个月）×90%〕予以支持。被告作为房屋的所有人，虽未长期在此居住，但其房屋在原告看护管理范围内，且被告也会偶尔回该房居住，故被告应支付物业管理费。被告辩称“祥和物业公司向被告借款20000.00元用于修建金色威远小区大门，并承诺用该款折抵20年物业管理”，属被告与祥和物业公司之间的关系，属另一个法律关系，与本案无关，故本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第四十二条第一款，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告张付良于本判决生效后即支付原告云南梓铃物业管理有限公司物业服务管理费2687.51元。二、驳回原告云南梓铃物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，依法减半收取25.00元，由被告张付良承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员 王 芳二〇一七年十二月十八日书记员 李俊楠附：本案涉及法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十二条第四款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。