北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第00562号原告北京市东城区本家润园小区业主委员会，住所地北京市东城区东花市南里东区1号楼西侧1楼。负责人罗拥军，主任。委托代理人齐树东，北京市义方律师事务所律师。委托代理人杨辉，北京市义方律师事务所律师。被告北京泰康物业管理有限公司，住所地北京市东城区东花市南里东区6号楼1单元-1层。法定代表人何云霄，总经理。委托代理人李秋章，北京国业律师事务所律师。委托代理人郭文军，男，1969年6月12日出生。原告北京市东城区本家润园小区业主委员会（以下简称“本家润园业委会”）与被告北京泰康物业管理有限公司（以下简称“泰康物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人齐树东，被告委托代理人李秋章、郭文军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告本家润园业委会诉称：被告为北京市东城区×××小区提供前期物业服务。2010年5月，业主与被告之间的物业服务合同到期。2011年6月30日至7月14日，×××小区召开业主大会，依法选举了业主委员会，并于同年8月2日办理了业主委员会备案登记。2012年6月，业主大会正式选聘长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司为×××小区新的物业服务提供者。但被告拒绝办理物业移交、财务结算等必要手续。协商无果后，2012年9月9日，北京市东城区×××街道办事处召集北京市物业指导中心、东城区房屋管理局、×××派出所及原、被告，共同协商处理物业交接事宜，并形成交接会议纪要，要求被告积极配合交接。为尽快办好物业交接，2012年11月5日，东城区房屋管理局与原告签订《物业项目交接协议》，依照约定，被告须于2012年11月20日前向原告办理财务交接。然而，被告至今仍未向原告办理财务交接。根据案外人中物联盟（北京）物业服务评估监理有限公司于2012年12月12日出具的《物业项目承接查验评估报告》，截至2012年11月8日（评估基准日），×××小区预交的中水剩余23886.85立方米、生活热水剩余23033.25立方米、冷热计量剩余1016877.1度，折合人民币共计1079720元，以上业主剩余的中水、生活热水、冷热计量费用，被告应当移交给原告。自物业服务到期至被告撤场（2012年11月8日）期间，涉诉小区物业服务处于停摆状态，小区消防系统、安防系统失灵，直燃空调机设备一直没有正常维护，其他公用设施设备也有不同程度的损毁。因被告未履行维修维护义务，新的物业公司进驻小区后，原告为维修维护小区公用设施设备支付了巨额费用，对该费用，原告有权向被告追偿。现原告起诉要求被告向原告移交剩余的中水、生活热水、冷热计量费共计人民币1079720元；被告支付小区公用设施设备维修维护费人民币1220048.2元；诉讼费由被告承担。被告泰康物业公司辩称：第一、业主委员会只可就业主的公共权益提起诉讼，原告无权就部分业主的预交水费向被告起诉。水费结算系物业公司与业主之间的权利义务关系，原告主体不适格。第二、被告将与东城区房管局、原告、×××街道办事处等相关单位协调，向预交水费的业主退还预交水费。被告撤出该小区都是在政府相关单位协调和监督下完成的，被告撤出时蒙受了巨大经济损失。被告的部分损失（包括拖欠的物业费、水电费、空调制冷季亏损、物业服务补贴费等），由东城区房管局直接支付给被告，而东城区房管局未向被告支付相关费用。因被告未收到东城区房管局的相关费用，被告无力退还预交的水费；同时，具体金额涉及具体业主交纳时间、交费标准的差异，需要仔细核对。第三、2012年11月9日，被告撤出本家润园小区时，由原告、被告、东城区房管局、第三方机构四方进行了交接，不存在小区公用设施设备维修维护问题。四方核验交接时，交接表上只注明了很少公用设施问题，若产生维护费也可以忽略不计。交接时，业主委员会认可公用设施设备状况。原告提供的公用设施设备维护费的证据不真实。四方交接后，相关单位包括原告从未提出过相关事项，事实证明根本不存在公用设施设备维修维护问题。如果在被告撤出后产生的相关费用，也与被告无关。公用设施设备维护是物业管理的日常工作，被告不能为已经退出的小区承担公用设施设备维修维护费。第四、原告不是经营机构，不具有自有资金，支出巨额维修、维护费用，与事实不符。第五、原告关于公用设施设备维修维护费的诉讼请求已超过诉讼时效。从2012年11月9日至原告提起诉讼，已经超过二年诉讼时效。综上，请求人民法院依法驳回原告的起诉。经审理查明：北京市东城区×××小区于2011年6月30日至2011年7月14日首次召开业主大会，选举成立本家润园业主委员会，选举罗拥军任业主委员会主任。2011年8月2日，北京市东城区人民政府×××街道办事处（以下简称“×××街道办事处”）对本家润园业委会予以备案。2014年8月6日，×××街道办事处再次对新选举产生的本家润园业委会予以备案，罗拥军任主任。2008年11月10日，被告泰康物业公司与×××小区开发建设单位北京九鼎房地产开发有限责任公司续签《北京市前期物业服务合同》，约定泰康物业公司按《北京市住宅物业管理服务标准》为涉诉小区提供房屋外观、设备运行、房屋及设施设备的维修养护、急修、小修、绿化维护、环境卫生、公共秩序维护、停车管理、消防管理、电梯运行维护、装饰装修管理以及其他等物业服务；服务期限为5年，自2008年11月16日至2013年11月15日；收费方式为包干制；收费标准分别为：多层住宅2.96元每平方米每月、住宅底商3.5元每平方米每月、办公楼4元每平方米每月、商业物业6元每平方米每月、公寓5.8元每平方米每月。2012年9月9日，×××街道办事处主持召开本家润园物业交接协调会，会议纪要主要为：泰康物业公司同意与本家润园业委会进行交接；双方商定在10月底前完成物业交接等。2012年11月5日，北京市东城区房屋管理局作为甲方与原告作为乙方签订《关于本家润园物业项目交接的协议》，约定：乙方确认认知组织接管潜在所有风险；乙方在甲方完成组织接管后，承担本家润园小区物业管理全部责任；自2012年1月1日至2012年9月9日期间小区业主拖欠康泰物业公司的物业费，由乙方负责催缴，力争2012年11月底前支付给甲方，最迟不超过12月31日全部付清；泰康物业公司为小区业主代缴的水电费，业主拖欠部分，由乙方负责催缴，力争2012年11月底前支付给甲方，最迟不超过12月31日全部付清；物业交接时间定于2012年11月5日开始，当天完成设备设施、钥匙、环境、安保工作交接，档案资料于三天内完成，另需要核算数据的财务交接最迟于2012年11月20日完成。同日，被告泰康物业公司作为甲方与北京市东城区房屋管理局作为乙方签订《关于本家润园物业项目组织交接的协议》，约定：乙方受北京市东城区人民政府委托，承担本协议的法律责任。双方认定，2012年的物业费的计算截止日期为2012年9月9日，2012年应收物业费欠款由乙方责成相关单位代收，乙方代收物业费用=2012年应收物业费欠款×2011年小区物业费用收缴率（2011年小区物业费用收缴率是指：2011年小区物业费用收缴率按照不低于截止至2012年9月9日2011年度物业费实际收缴率计算）；甲方代收的水电费应收欠款并已由甲方垫付部分按全额由乙方责成相关部门代收；因本家润园中央空调制冷季存在亏损，供暖季有盈余，现制冷季已过，制冷季亏损部分，经甲方财务与甲乙双方共同委托的第三方专业机构共同核算后由乙方责成相关部门承担；以上三项费用经甲乙双方共同委托的第三方确认后，乙方争取在2012年11月底前支付给甲方，最迟不超过2012年12月31日全部付清，同时甲方将催缴权益转移给乙方。物业交接时间定于2012年11月5日12时开始，当天完成设备设施、钥匙、环境、安保工作交接，档案资料于三天内完成，另需要核算数据的财务交接最迟于2012年11月20日完成。同日，被告泰康物业公司作为甲方与北京市东城区房屋管理局作为乙方签订《﹤关于本家润园物业项目组织交接的协议﹥的补充协议》，约定：乙方承诺对甲方从2012年9月10日至10月31日期间对本家润园小区提供的物业服务给予一定补贴，补贴标准计算公式=2012年9月10日至10月31日期间应收物业费×2011年小区物业费用收缴率（2011年物业费用收缴率指：2011年小区物业费用收缴率按照不低于截止至2012年9月9日2011年度物业费实际收缴率计算）。以上补贴经甲乙双方共同委托的第三方确认后，乙方争取在2012年11月底前支付给甲方，最迟不超过2012年12月31日全部付清。同日，原告、被告、北京市东城区房屋管理局以及原告新聘请的物业公司即长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司开始对公用设施设备、档案资料、水表、燃气表等进行交接。交接记录显示部分公用设施设备存在损坏情况，具体包括：（1）、×××栋×××号楼地下×××层（应为×××号楼×××单元地下×××层）水泵房，生活水泵损坏1个、中水泵损坏1个、污水泵损坏1个；（2）、×××号楼×××单元地下×××层，排水泵损坏1个；（3）、×××号楼×××单元地下×××层，排水泵损坏1个；（4）、×××号楼地下×××层，生活水泵损坏2个；（5）、×××号楼地下×××层中水泵损坏1个；（6）、×××号楼×××单元地下×××层排水泵损坏1个。除以上设施设备外，原、被告双方没有其他关于电梯、消防、中央空调、监控、门禁、停车等公用设施设备需要进行维修或维修费需由某一方承担的交接记录或约定。另查，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司于2012年11月9日进驻×××小区，开始提供物业服务。审理中，原告主张被告预收应退还的本家润园小区业主的中水费、生活热水费、冷热计量费共计人民币1079720元。被告对该数额不予认可，称根据不同业主的购买时间，相应的购买单价各不相同，被告根据其掌握的各业主购买时间，计算出的预收总额为人民币534120.78元。原告对该数额不予认可。审理中，为证明原告为维修小区公用设施设备而支出的相关费用，原告向本院提供新物业公司即长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称“长城物业公司”）于2012年11月9日开始对小区提供物业服务后，对小区公用设施设备进行维修维护的相应检查报告、票据、记账凭证、审批单、工作联系单、合同等材料。其中，关于中央空调系统，原告提供的材料显示，长城物业公司于2013年5月日至2014年6月，对中央空调系统多次进行维修保养，共花费款项计人民币543295元。关于消防系统，原告提供北京市东城区公安消防支队于2012年11月9日向长城物业公司出具的《责令限期改正通知书》一份。该通知书显示，北京市东城区公安消防支队于2012年11月9日对涉诉小区进行消防监督检查，发现消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效、不履行《中华人民共和国消防法》第十八条规定的其他消防安全职责，具体问题：×××号地库防卷帘无法远程启动、×××号楼高位水箱阀门关闭、×××号楼电梯火警联动后不能降落至×××层并停止使用、喷淋泵无法远程启动、中控室主机（×××号楼）存在故障点（299个）。对上述问题，北京市东城公安消防支队责令长城物业公司于2012年12月9日前改正。被告对该通知书不予认可，认为该通知书针对的并非被告，而且物业交接时，原、被告已经对消防设施进行了交接，并未指出消防设施有何问题，被告认为消防设施不存在问题。原告同时提交长城物业公司与案外人北京中联正安消防工程有限公司签订的《消防报警系统及联动控制系统维修及保养合同书》（未载明签约时间），约定由北京中联正安消防工程有限公司提供涉诉小区火灾自动报警系统及联动控制系统的维护保养；维保有效期为3年，维保时间自2013年3月20日起至2016年3月19日，维保费用第一年为人民币150000元，第二、三年每年为人民币120000元。长城物业公司已分别于2013年5月、2014年6月支付维保费75000元。长城物业公司另于2013年3月支出灭火器年检费人民币6292元。关于监控系统，原告提供的材料显示，长城物业公司分别于2013年5月对本家润园小区监控中心设备进行改造施工，花工程款人民币117000元（不含质保金人民币13000元）；于2013年11月在×××小区地下车库新增安防设备，花工程款人民币30700元。关于门禁系统，原告提供的材料显示，长城物业公司分别于2013年10月对本家润园小区楼宇对讲系统进行维修，花工程款人民币79623元（不含质保金人民币8847元）；于2012年12月对×××小区门禁系统进行更新改造，花工程款人民币52909.2元。关于停车管理系统，原告提供的材料显示，长城物业公司分别于2013年1月对×××小区地面、地下两处停车场道闸系统进行升级改造，花工程款人民币22324元；于2013年5月对×××小区地库入口道闸系统进行更换，花工程款人民币2600元；于2013年6月对×××小区地库出口道闸主板进行更换，花人民币750元；于2013年7月对×××小区北门伸缩门进行维修，花人民币450元。另外，原告提供的材料显示，长城物业公司分别于2013年6月对×××小区部分屋面防水层、外飘窗漏水进行修缮，花工程款人民币60000元（另有合同款60000元未付）；于2013年1月更换窗户把手（未注明部位）花人民币15400元；于2013年4月维修部分单元门，花人民币9835元；于2013年6月更换玻璃及锁（未注明部位）花人民币2645元；于2012年12月至2013年1月对×××、×××、×××及×××区大堂进行室内翻新工程，花工程款人民币59231元（另有部分合同款未付）；于2013年11月对×××号楼生活水泵进行维修更换（工作联系单显示：×××号楼生活水泵房于2013年7月9日发生跑水事件，经物业工程人员检查，其中×××号、×××号给水泵机械水封已损坏，跑水严重，×××号给水泵出现滴漏水，虽不严重，已有损坏迹象，检修时发现轴承轴套磨损严重），花人民币3498元；于2014年6月对×××号楼生活水泵进行维修（工作联系单显示：本家润园×××号楼生活水泵于2014年4月29日早晨8：30突然停止运行，造成×××号楼无生活冷水。经物业工程人员检查，确认控制水泵的变频器发生故障），花人民币3670元；于2013年1月对污水泵及管道（未注明部位）进行维修，花人民币3318元；于2012年12月更换控制器（未注明部位），花人民币4600元；于2013年7月对×××小区23台污水泵进行维修，花人民币35134元；于2013年4月对多级泵进行维修，花人民币3775元。被告对以上原告所提供的材料的关联性均不予认可，被告认为以上费用均为被告退出×××小区以后发生的，系新物业公司即长城物业公司在提供物业服务过程中支出的日常维修维护费用，与被告无关。原、被告在物业交接时，并未对上述维修费用的承担进行约定，上述费用与物业交接无关，且上述票据均是由长城物业公司支出，原告无权起诉。另外，被告称在物业交接前，一直在持续履行其物业服务义务，并向本院提供部分其物业服务材料为证。被告提供的材料显示，被告分别于2012年1月维修生活水泵，花人民币1200元；维修对讲机，花人民币3600元；支付化粪池清掏费人民币5000元；支付污水管线清洗疏通费人民币2700元；于2012年3月支付2011年消防合同尾款人民币55000元，支付2012年消防合同款人民币55000元；支付中央空调水处理合同尾款人民币9000元；支付8号楼监控维修费人民币2580元；6号楼路面道路更换及办公区、8号楼增加摄像头，花人民币4400元；于2012年4月更换5-1消防楼梯玻璃，花人民币700元；道闸遥控器维修、购买门禁读卡器，花人民币2600元；购买电梯应急灯电池，花人民币700元；因广场灯一直不亮，更换电缆，花人民币8350元；于2012年5月多次花材料费共计人民币37795元；支付防水工程款人民币30390元；于2012年8月支付电梯年检费人民币12050元；于2012年10月支付污水管线清洗费人民币15680元；于2012年11月支付电梯维保费人民币63288元。被告表示，以上票据只是一部分，证明被告并非如原告所述的2012年没有对公用设施设备进行维护。同时，被告向本院提供了《中央空调水处理合同》（合同期2011年4月至2012年4月）、《污水管线清理维护合同书》（合同期2012年9月16日至2013年9月15日）、《×××楼消防系统维修检查服务合同》（合同期2012年2月1日至2013年1月31日）、《×××、×××、×××、×××、×××、×××、×××、×××楼消防系统维修检查服务合同》（合同期2012年6月1日至2013年5月31日）、《电／扶梯维修保养合同》（合同期2010年9月15日至2012年9月14日）。原告认为，以上证据并不能证明被告完全履行了其对本家润园小区公用设施设备的维修维护的义务，不认可被告的证明目的，且并不妨碍物业交接时，公用设施设备可能存在问题。审理中，经本院询问，原告出示的以上由长城物业公司支出的公用设施设备维修维护费，均系长城物业公司在新收取的物业费中支出。原告表示，因与长城物业公司约定的物业服务方式为薪酬制，除物业公司的酬金以及物业管理成本以外，其他物业费应归全体业主共有，故原告有权向被告追偿该笔费用。上述事实，有双方当事人陈述，备案登记表，《北京市前期物业服务合同》，会议纪要，《关于×××物业项目交接的协议》，《关于×××物业项目组织交接的协议》，《﹤关于×××物业项目组织交接的协议﹥的补充协议》，交接记录，票据，记账凭证，审批单，工作联系单等证据在案佐证。本院认为：物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。本案中，对于被告预收的中水费、生活热水费、冷热计量费等相关物业费用，涉及各业主的个人利益，应由各业主分别向被告主张。本家润园业主委员会无权起诉要求被告返还上述费用，故关于原告要求被告向原告移交剩余的中水、生活热水、冷热计量费共计人民币1079720元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中，原告称，因被告在物业服务期间未完全履行物业服务义务，故被告应当承担相应的违约责任，向原告赔偿损失。根据本案原告提交的证据，现原告向被告主张的公用设施设备维修维护费，均系新物业公司即长城物业公司进驻小区以后，在其服务期间内，陆续对小区公用设施设备进行维修维护所花的费用，使用的均系新收取的业主物业费，原告或小区业主在此过程中未另行支出其他费用，原告提供的证据，难以作为认定因被告未完全履行物业服务对原告或小区业主造成的损失的依据。因小区公用设施设备处于持续使用状态，发生损坏或进行维修改造，亦属难免；原、被告进行物业交接时，双方并未明确指出被告存在违约行为，原告现提供的证据不足以认定被告存在不履行或不完全履行物业服务义务的违约行为。另外，原、被告在物业交接时，虽然对一部分水泵等指出了存在的质量问题，但并未对中央空调、消防设施、监控、门禁、停车系统等其他公用设施设备需要维修进行约定或对维修费用由谁承担进行约定。原告现以新物业公司服务期间花用的公用设施设备维修维护费作为依据，向被告主张损失，缺乏依据；即使新物业公司对水泵等进行了维修维护，亦属新物业公司实施的行为，与原告无关。综上，关于原告要求被告支付小区公用设施设备维修维护费人民币1220048.2元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第九条第一款之规定，判决如下：驳回原告北京市东城区本家润园小区业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费25198元，由原告北京市东城区本家润园小区业主委员会承担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  敖文燕代理审判员  高 韩人民陪审员  杨金柱二〇一五年十二月三十一日书 记 员  孙 颖