湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2015）岳民初字第06296号原告深圳市勤诚达物业管理有限公司长沙分公司。法定代表人李北安。委托代理人李幼德。被告夏兴衡。原告深圳市勤诚达物业管理有限公司长沙分公司（以下简称勤诚达物业公司）诉被告夏兴衡物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月15日受理后，依法由审判员陈志胜适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员毛丽担任法庭记录。原告勤诚达物业公司的委托代理人李幼德、被告夏兴衡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告勤诚达物业公司诉称：被告为长沙市岳麓区湘麓国际小区6栋102号房业主，房屋面积为133.18平方米。原告和被告于2007年12月18日签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为湘麓国际小区提供物业服务，物业服务费每月每平方米1.5元，每月25日前缴纳。逾期缴纳物业费的，应从逾期之日起按每天应交款的万分之五的比例缴纳违约金。原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2009年12月起，停止缴纳物业管理费。2013年6月8日，原告退出湘麓国际小区。截止退出之日，被告共拖欠物业服务费8450.27元。到2014年12月31日，共产生违约金5082.97元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业服务费本金8450.27元，违约金5082.97元，共计13533.24元（违约金暂算至2014年12月31日，应当算至实际支付之日）；2、被告承担本案全部诉讼费。被告夏兴衡辩称：答辩人与被答辩人之间签订的原合同属于过期无效合同，被答辩人与答辩人签订的《前期物业管理服务协议》是临时合同且已过期，应为无效合同。2011年9月3日，湘麓国际业主委员会正式成立，并且公开选聘了新的物业公司，被答辩人与答辩人的《前期物业管理服务协议》自动终止。可是被答辩人拒绝移交离场，强行占住小区，扰乱整个小区物业管理。最高人民法院司法解释第十条明确疵定：“物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，事实上，被答辩人与答辩人2012年2月1日以前的《前期物业管理服务协议》到2015年9月已经超过3年7个月，明显超过法定时效，人民法院应当不支持。二、从2011年9月3日开始，被答辩人与答辩人的《前期物业管理服务合同》已经终止，所以，被答辩人不具备本案的诉讼主体资格。三、由于被答辩人的不作为造成答辩人的损失惨重：1、2009年9月底，答辩人发现水表自转，水费1100元自动流失。答辩人多口头和书面向被答辩人反映，被答辩人在短短的3年多时间内先后更换了5任经理，互相推诿，无任何作为，使答辩人的损失至今都没有得到解决。主要原因是低压供水系统供水压力仅为2公斤，为标准压力的50%，形成低压回流正转，由此造成的经济损失应当无条件退还，同时修复好供水系统。2、2012年11月18日，答辩人去看房子，打开房门是一片ＸＸ，臭气难闻，不知是什么时候，排水管全部堵死，房内一片狼藉，墙面一米以下全部水毁损坏，80多平米的地毯全部报废，生物实验样品20瓶毁坏，损失达9150元左右。可被答辩人置若罔闻，采取推诿、无赖拖延的方式不处理，使自己的房子受损，答辩人在万般无奈的情况下，于2012年年底，自费3180元处理好了排水系统。3、由于被答辩人的不作为，答辩人至今无法正常入住，损失十分严重，从2009年10月起到2015年9月止，共计60个月，每月按最低1200元计算，共计损失72000元，应当由被答辩人赔偿。综上所述，答辩人依据事实和法律认为：被答辩人从2012年2月1日起就没有管理答辩人及其所在小区的任何权利，不具备主体资格，2012年2月1日以前的管理权利超过了法定诉讼时效。故请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求；依法判令被答辩人赔偿和退回答辩人的各种损失85430元，以维护答辩人的合法权益。经审理查明：被告夏兴衡系长沙市岳麓区湘麓国际小区6栋102号房业主，房屋面积为133.18平方米。2007年12月30日，原告勤诚达物业公司（甲方）与被告夏兴衡（乙方）签订《前期物业管理服务协议》。该合同对双方的权利义务、物业管理服务、物业管理服务费用等内容做了约定，其中第四条约定：一、乙方交纳费用的起始时间：每月25日前交纳当月物业管理服务费，建设单位通知乙方收楼的时间为乙方交纳费用的起始时间，若业主收到入住通知后在限定期限内无正当理由不办理相应手续的，视为入住；二、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取；第十一条约定：四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应交款的万分之五交纳违约金。长沙市中级人民法院于2013年4月10日作出了（2013）长中民三终字第0856号判决书，该判决书的部分判决内容如下：三、确认被上诉人深圳市勤城达物业管理有限公司长沙分公司与长沙勤诚达房地产开发有限公司于2009年12月签订的《湘麓国际前期物业服务合同》终止；四、限被上诉人深圳市勤诚达物业管理有限公司长沙分公司于本判决生效之日起15日内退出湘麓国际小区，并将小区物业服务移交给长沙市华庭物业管理有限公司管理。该民事判决书于2013年4月11日送达给原告勤诚达物业公司。原告实际于2013年6月8日退出湘麓国际小区。原告自2008年起至2013年6月8日在湘麓国际小区履行物业服务义务。被告夏兴衡每月应交纳物业服务费199.77元，被告夏兴衡自2009年12月起一直未按合同约定缴纳物业服务费。另查明，2015年3月10日，原告向被告发了物业费催缴函；原告勤诚达物业公司在提供服务管理期间，其提供物业管理服务存在瑕疵。本院认为，原告和被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。从2008年起至2013年6月8日，原告为被告提供了物业服务，但被告自2009年12月起一直未交纳物业服务费用。依据（2013）长中民三终字第0856号判决书及具体生效时间，确认双方签订的《湘麓国际前期物业服务合同》终止，原告勤诚达物业公司应当于2013年4月26日前应当退出湘麓国际小区，故对原告勤诚达物业公司诉请被告交纳物业服务费的诉请部分予以支持，原告诉请被告交纳2009年12月起至2013年4月26日的物业服务费8163.93元，理由正当，本院予以支持。鉴于原告在提供物业管理服务时存在瑕疵，故本院对原告要求被告交纳逾期违约金的诉讼请求不予以支持。关于原告诉请是否已过诉讼时效问题。被告辩称原告的诉请已超过法律规定的2年诉讼时效，应当予以驳回。本案中，虽然原告和被告签订的《前期物业管理服务协议》约定了被告夏兴衡应按月向原告交纳物业服务费，但被告夏兴衡每月应交纳的物业服务费均是基于上述协议所产生，具有整体性和关联性，原告亦基于整体债权债务关系持续为被告夏兴衡提供了物业服务，故原告向被告夏兴衡主张2009年12月起至2013年4月26日期间物业服务费的诉讼时效应从合同最后履行期限届满之日（2013年4月26日）起计算，因原告于2015年3月10日向被告发了物业费催缴函，主张相应权利，并未超过合同最后履行期限届满之日后两年，故原告的请求并未超过诉讼时效。另被告辩称原告不作为给其造成了巨大损失，原告应当予以赔偿。本院认为被告可就相应的损失另行主张。据此，依照综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告夏兴衡在本判决生效之日起五日内向原告深圳市勤诚达物业管理有限公司长沙分公司支付物业服务费8163.93元。二、驳回原告深圳市勤诚达物业管理有限公司长沙分公司的其它诉讼请求。如被告夏兴衡未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取69元，由被告夏兴衡承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  陈志胜二〇一五年十二月二十五日书记员  毛 丽