贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）筑民一终字第2310号上诉人（原审原告）洪湘梅，女，1981年4月7日出生，土家族。委托代理人葛中紫，男，1979年2月16日出生，汉族，系洪湘梅丈夫。上诉人（原审被告）贵阳市经济适用住房建设有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区鹿冲关路69-13-3办公楼。法定代表人王绥宁，该公司董事长。委托代理人龙姜玉，女，1974年9月8日出生，侗族，该公司员工。委托代理人徐泽宏，贵州慧歆律师事务所律师，执业证号15201201210669455。上诉人洪湘梅与上诉人贵阳市经济适用住房建设有限公司（以下简称经适房建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2015年10月20日作出（2015）南民初字第4176号民事判决。宣判后，洪湘梅、经适房建设公司均不服，向本院提起上诉。本院于2015年12月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原判查明，2011年12月23日原告与被告经适房建设公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将涉案房屋出卖给原告，合同约定的交房时间为2013年2月28日前，建筑面积72.40平方米，房价款241526元。2011年12月22日买受人支付首付款111526元，其余130000元贷款。交房时间为2013年2月28日前。该合同第十五条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。因国家对经济适用住房政策调整，办理时间顺延，买受人不得追究出卖人责任”。合同签订后，原告于2012年4月19日付清了购房款，被告于2013年2月28日将该房屋交付原告。其后被告未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，经原告与被告协商未果。原告遂诉至法院，请求：1.判令被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；2.判令被告支付原告逾期办证违约金暂算至起诉时止为7488元（最后按照已付购房款总额241526元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，从2015年2月28日至被告实际履行备案登记义务之日止）；3.本案诉讼费用由被告负担。原判认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告协商签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，是有效合同，双方均应按合同约定履行合同义务。合同签订后，原告如约履行了付购房款义务，被告也将房屋交付原告。但至今被告未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，属违约行为，应承担违约民事责任。关于房屋产权登记，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。该条款约定的办证期限是双方真实意思表示，对双方具有约束力。对该条款中约定的违约金计算方式明显过低，有损购房方的利益，且原告要求调整，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，故予以支持。违约金计算标准及期限，依法调整为按购房总款每日万分之0.5，从2015年2月28日计算至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，符合法律规定，予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决：一、被告贵阳市经济适用住房建设有限公司于本判决生效后十日内将办理本涉案房屋所需的产权登记资料向产权登记机关备案；二、被告贵阳市经济适用住房建设有限公司于本判决生效后十日内支付逾期办证违约金（按购房总款241526元的每日万分之0.5从2015年2月28日计算至将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日）给洪湘梅；三、驳回洪湘梅的其余诉讼请求。诉讼费50元减半收取25元，由贵阳市经济适用住房建设有限公司负担。一审宣判后，洪湘梅、经适房建设公司均不服。洪湘梅向本院提起上诉称，原判调整违约金标准为每日万分之零点五过低，上诉人贷款买房，压力很大，无法办证导致无法处分该房产，造成了极大的损失。故请求：一、撤销原判第二项，依法改判；二、全部诉讼费由被上诉人承担。经适房建设公司答辩称，经济适用房不能任意处分、出租，洪湘梅没有损失。双方在合同中约定了违约金，洪湘梅要求增加没有事实和法律依据。经适房建设公司向本院提起上诉称，一、经济适用房不等于商品房，开发利润不超过3%，且是保障性住房，严禁包括出租在内的一切营利活动。洪湘梅不会因为延迟办证产生损失。原判认定双方购房合同有效，就应该按照约定的违约金支付。二、本房屋的出卖人包括贵阳嘉瑞达房地产开发有限公司，原审遗漏当事人。三、原判适用法律不当。故请求：一、撤销原判第二项，改判按照合同约定支付违约金。洪湘梅答辩称，贵阳嘉瑞达房地产开发有限公司与本案无关。违约金约定过低，违约的时间长短都是固定值，有失公平，当事人可以请求增加。损失是必然的，无法精确计算，经适房可以出租或买卖。二审查明，贵阳嘉瑞达房地产开发有限公司作为经适房建设公司的委托代理人在《商品房买卖合同》上签章。其余事实与原判认定的事实一致。本案事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》等证据在卷佐证，并经质证，本院予以确认。本院认为，贵阳嘉瑞达房地产开发有限公司仅作为经适房建设公司的委托代理人在《商品房买卖合同》上签章，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”之规定，不是本案利害关系人，不予追加并无不当。经适房建设公司与洪湘梅签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方具有约束力。双方约定办证期限为交付房屋720日内，故经适房建设公司应当在2015年2月28日前提供资料报登记机关备案。至洪湘梅起诉时，经适房建设公司违约已达5个月，而双方约定的逾期办证违约金系一固定数额，经适房建设公司违约1日与违约5个月数额一致，不能实现违约金的惩罚性，故应当对违约金进行调整。鉴于损失数额难以确定，违约金的调整应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定计算。原判调整为按照购房总款241526元的每日万分之0.5没有法律依据，本院予以纠正。关于经适房建设公司的经济适用房不能处分的上诉理由，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定，本院不予采纳。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2015）南民初字第4176号民事判决第一项、第三项；二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2015）南民初字第4176号民事判决第二项为，贵阳市经济适用住房建设有限公司于本判决生效后十日内以购房总款241526元，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向洪湘梅支付自2015年2月28日至贵阳市经济适用住房建设有限公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日的逾期办证违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，二审案件受理费洪湘梅与贵阳市经济适用住房建设有限公司分别缴纳50元，共计100元，均由贵阳市经济适用住房建设有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 新代理审判员  衷进全代理审判员  姜彦宏二〇一五年十二月二十五日书 记 员  郭星昕