浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2015）温瑞民初字第3472号原告瑞安市港瑞商业管理有限公司，住所地瑞安市玉海街道文化巷与邮电北路交叉口西北处。（以下简称港瑞公司）法定代表人郑统弟。委托代理人陈继锋、陈督（特别授权），浙江玉海律师事务所律师。被告周日茅，男，1986年3月15日出生，汉族，住瑞安市。委托代理人周崇成、潘芙芳（特别授权），浙江万松律师事务所律师。原告港瑞公司与被告周日茅租赁合同纠纷一案，于2015年10月23日向本院起诉，本院同日受理本案，依法适用简易程序，于2015年11月27日公开开庭进行了审理，原告港瑞公司委托代理人陈督、被告周日茅的委托代理人周崇成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港瑞公司诉称：2014年11月7日，原、被告就瑞安市公园路港瑞新玉海广场4-103、104号商铺一事，签订《港瑞新玉海商铺租赁合同》。合同约定：被告承租上述商铺的月租金为20455元，综合管理费与公共能耗费共计每月3699元；被告应当于合同签订当日向原告支付6个月租金与履约保证金40909元；被告逾期支付租金的，每延误一日按欠付租金千分之五的标准向原告支付滞纳金直至所有应付租金实际付清。被告承租上述商铺后仅支付保证金40909元。原告多次要求被告按合同支付租金等费用，但被告一直拖欠，拒不支付上述费用。为维护原告的合法权益，现起诉要求：1、判决原、被告签订的《港瑞新玉海商铺租赁合同（4-103、104）》依法解除，并判令被告腾空商铺；2、判决确认被告违约并判令被告支付租金、滞纳金、综合管理费、能耗费共计575195元（租金从2014年10月1日起计算至被告腾空商铺之日止，暂算至2015年10月1日245460元；滞纳金从2014年10月1日起每日按未交纳租金的千分之五计算至被告腾空商铺之日止，暂算至2015年10月1日为285347元；综合管理费、能耗费从2014年10月1日起计算至被告腾空商铺之日止，暂算至2015年9月1日为44388元）；3、本案诉讼费由被告承担。被告周日茅辩称：1、原告主体是不适格的，原告并没有提供证据证明其对出租的商铺享有所有权和管理权。2、消防验收问题，依据消防法规定，未经消防验收或者不合格的禁止投入使用，原告对该问题没有提供证据证明。3、商铺是否已取得产权，如未取得，原因是什么，如建筑存在违章导致产权无法办理，则租赁合同也是无效的。4、原、被告签订的合同中约定，本合同经双方法定代表人签字才生效，该合同没有原告方法定代表人签字，该合同未生效。5、原告在2015年7月14日对被告的店铺实施停电停水，到7月29日开始营业，在10月14日再次对被告实施停电停水，据此，被告同意解除合同，腾空商铺，但原告应当赔偿因停电停水造成的损失，如合同有效，租金及其他费用只能根据实际使用时间确定。6、依合同法规定，违约责任不包括滞纳金，该合同中规定的滞纳金无法律依据，如理解为违约金，其规定的计算方式过高，应予以调整，以银行贷款利率为宜。7、原告是在2014年10月18日开业，故租金从10月1日开始计算是不对的。原告港瑞公司在本院指定的举证期限内提供了如下证据：营业执照、组织机构代码证各1份，证明原告身份情况；被告身份复印件1份，证明被告身份情况；《港瑞新玉海商铺租赁合同》1份，证明原、被告租赁合同关系；4、产权证复印件，证明租赁商铺权属登记情况及通过竣工验收符合消防安全要求；委托经营管理合同，证明原告是合法管理经营的；证明2份，证明委托经营者为租赁商铺所有权人。原告港瑞公司提供的上述证据，经被告当庭及庭后质证，提出质证意见如下：对证据1-2没有异议。证据3的真实性、关联性没有异议，合法性有异议，出租物是否符合消防规定，合同没有法定代表人签字，合同未生效，合同补充条款约定，计租日是从开业日2014年10月18日开始计算。证据4是复印件，真实性无法确定。证据5不足以证明原告是适格主体，该合同中约定原告只能作为产权人的代理人以产权人的名义与第三方签订合同，但本案原告是以自己的名义与第三方签订合同。证据6如是真实的，没有异议。本院认为原告提供的上述1-2证据客观真实，来源合法，与本案相关，予以采纳。证据3系原、被告自愿签订，结合原告本案相关事实，可证实该合同的真实性，予以认定。证据4虽是复印件，但在庭后业经过本院核实，对该证据予以认定。证据5系第三方与原告签订的合同，合同中已明确约定为业主所有的商铺进行经营管理，可认定原告有权出对商铺进行出租及收取租金。证据6结合本案相关事实，可证明原告的待证事实，予以认定。被告周日茅在本院指定的举证期限内未提供证据。综合以上证据及原、被告陈述，本院认定事实如下：2014年11月7日，原、被告就瑞安市港瑞新玉海广场4号楼一层4-103、104商铺一事，签订《港瑞新玉海商铺租赁合同》，合同约定：被告承租上述商铺的月租金为20455元，综合管理费与公共能耗费共计每月3699元。租赁期限自2014年10月1日起至2017年9月30止，计租日从2014年10月18日起开始计算，租金支付方式为付六押二。合同签订当日被告支付首期租金122728元与履约保证金40909元，逾期支付租金的，每延误一日应按欠付租金5‰的标准向原告支付滞纳金直至所有应付租金实际全部付清。合同签订后被告已支付履约保证金40909元。现被告已在该店铺停止经营。另查明，被告承租的商铺已于2015年9月21日取得房屋所有权证，商铺所有权人已委托原告对该商铺进行经营管理。本院认为：原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不存在合同无效的情形，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定各自履行义务。现原告已按约向被告交付商铺，被告也应按约支付租金及综合管理费、公共能耗费。现原、被告一致同意解除合同，本院予以准许。该租赁合同解除后，应腾空涉案房屋，故原告请求被告腾空房屋交还原告的请求，本院予以支持。被告称其承租的商铺在2015年7月14日被原告停电停水，到7月29日才营业，但原告予以否认，被告亦无相应的证据佐证，本院不予采信。合同补充条款约定计租日从开业日2014年10月18日开始计租，故被告的租金应从该日开始计算。该合同约定的滞纳金实际为违约金，该违约金每日千分之五过高，应予以调整，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为宜。合同约定首期租金122728元于合同签订之日支付，而被告未履行，该122728元租金应于2014年11月7日开始计算违约金，合同对后续的租金支付未明确约定，以原告起诉之日计算为宜。现原、被告一致同意被告缴纳的履约保证金40909元、装修保证金10000元及原告在被告处消费的9300元在应付的租金中直接扣除，本院予以准许。委托经营合同已明确约定产权人将其商铺委托给原告经营管理，故原告有权以自己的名义出租及收取租金。原、被告签订的合同虽约定需经双方法定代表人签字盖章后生效，但双方已实际按合同履行，被告辩称该合同未生效不予采纳。是否通过消防验收并不影响租赁合同的效力，且被告亦未因消防问题导致无法营业，故被告认为商场是否有通过消防验收不清楚而导致合同效力待定的辩称不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、确认原告瑞安市港瑞商业管理有限公司与被告周日茅于2014年11月7日签订的《港瑞新玉海商铺租赁合同》解除。二、被告周日茅于本判决生效后十日内将坐落于瑞安市玉海街道公园路港瑞新玉海广场4-103、104号商铺腾空并交还原告瑞安市港瑞商业管理有限公司。三、被告周日茅于本判决生效后十日内支付原告瑞安市港瑞商业管理有限公司租金及违约金，租金按每月20455元从2014年10月18日起计算至商铺实际腾空之日止，租金总额应扣除60209元；122728租金的违约金从2014年11月7日起计算至实际履行完毕之日止，剩余租金违约金从2015年10月23日开始计算至实际履行完毕之日止，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。四、被告周日茅于本判决生效后十日内支付原告瑞安市港瑞商业管理有限公司综合管理费、公共能耗费，按每月3699元从2014年10月18日开始计算至商铺实际腾空之日止。五、驳回原告瑞安市港瑞商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4776元（已减半收取），由原告瑞安市港瑞商业管理有限公司负担2788元，被告周日茅负担1988元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费9552元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，具体账号详见上诉费用缴纳通知书。逾期按自动撤回上诉处理］。审  判  员  杨伟荣二〇一五年十二月二十四日（代）书记员  何陈琪