重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0110民初6672号原告：重庆美高物业服务有限公司，住所地重庆市沙坪坝区新桥新村88号附1号31-4，统一社会信用代码91500106686206109W。法定代表人：全蓉，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛天翔，男，该公司员工。被告：杜兵，男，1972年2月8日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆美高物业服务有限公司（以下简称美高物业）与被告杜兵物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案受理后，依法适用普通程序公开进行了审理。原告美高物业的委托诉讼代理人毛天翔，被告杜兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美高物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付物业管理费3353.76元（从2013年11月1日至2016年10月30日）、违约金2679元，合计6032.76元；2、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年10月31日，原告与綦江区XX街道XXX社区居民委员会（以下简称XXX居委会）签订了《綦江区XX小区XX号楼物业服务合同》（以下简称物业服务合同），约定从2013年11月1日起至2016年10月30日服务于该小区业主。小区电梯房业主每月按房屋建筑面积1.05元/平方米向原告支付物业管理费用，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之三缴纳违约金。被告系该小区XX号楼的业主，房屋建筑面积为88.72平方米，按约定应当向原告缴纳从2013年11月1日起至2016年10月30日的物业管理费用3353.76元，但被告一直拒绝缴费，产生违约金2679元。原告遂诉至法院请求依法判决。被告杜兵辩称：要求驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告承担。原告接管XX号楼以来，服务质量每况愈下，对严重安全问题不整改，业主生活受到严重影响。XXX居委会超越职权与原告签订物业服务合同，没有通过业主大会或收集业主意见。原告擅自提高了收费标准，违约金条款无效。要求原告提供物业服务合同原件、收费标准等文件。原告从未向业主进行书面催缴，案件已经超过诉讼时效。经审理查明，被告系重庆市綦江区XX街道XX路71号（XX小区XX号楼）12-6的业主，房屋面积88.72平方米。2013年10月31日，原告与綦江区XX小区XX号楼全体业主（以綦江区XX街道XXX社区居委会为代表）签订了物业服务合同，约定：原告为XX小区XX号楼提供物业服务，服务期限为2013年11月1日至2016年10月30日；��业服务费用标准为住宅：步梯房0.75元/月·平方米、电梯房1.05元/月·平方米；乙方经营管理其他共用部位、共用设施设备，按4（物业）︰6（业主）的比例提取管理服务费；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金等。合同约定的物业服务事项包括：物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通秩序与车辆停放的管理；协助做好物业管理区域内的安全防范工作；物业档案资料的管理��物业项目使用专项维修资金的预算和计划；装修管理；接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护等。因被告从2013年11月起未交纳物管费，原告于2015年5月9日和2017年5月25日向被告邮寄了律师函，还于2014年7月22日、2015年11月27日和2016年10月25日到被告家门口张贴了《催费通知书》，对被告进行了催收。庭审中，原告主张XX小区XX号楼共有152户业主，总面积为15807.18平方米，举示物业服务合同、《征求意见书》82份（面积共计8612.06平方米）、綦江区XX街道XXX居委会（以下简称XXX居委会）出具的情况说明，拟证明XXX居委会取得XX小区XX号楼双过半的业主同意，与原告签订了物业服务合同；举示资质证书，拟证明原告有进行物业服务的二级资质；举示照片，拟证明其履行了维护花草、修补墙砖、清扫路面、维修设备等物业服务；举示2013年11月至今的巡逻签到表���值班记录表、报事报修记录、违规搭建和违规占用整改告知书、违规搭建情况报告、整改通知书，拟证明其履行了相关安保、维修、巡查、监督违法违规建筑等物业服务；举示律师函及邮寄单据、催费通知书及张贴照片，拟证明向被告进行了催收物业服务费。被告对前述证据不予认可，辩称该合同只有部分业主代表签字，不能代表全体业主的意见，其中一份《征求意见书》上“杜兵”的签名不是被告本人所签，原告是二级资质，应按0.57元的标准进行收费，被告也未收到过律师函和催费通知书，对原告主张的小区总户数和总面积没有异议。原告还举示綦江府发【2013】34号文件，拟证明XX小区XX号楼原属XXX社区，现属YY社区，因YY社区新设立时，该社区居委会还没有公章，故由XXX社区居委会与原告签订了物业服务合同。被告对此证据无异议。被告举示照片9张，拟证明小区通道长期被车辆占用、楼栋大门坏了长期不修理、烟道堵塞严重、路灯损坏未修理、车库墙体裂缝很大并渗水、篮球场边的下水道堵塞、篮板损坏不修理、乒乓球台严重损坏不修理、绿化受损严重、电梯门口大理石多处损坏、电梯经常故障并出现下滑的情况，建议原告更换电梯主板。被告还辩称原本XX号楼楼下有个保安亭，但在原告进场后，就把保安亭拆除了，只保留了车库门口的保安亭，距离XX号楼电梯口有20米以上，无法保障业主安全。原告对照片的真实性不认可，并表示违建的问题也已经向社区报告，并向业主发了整改通知书；电梯故障是很难彻底解决的，只要出了问题物管都会进行修理，更换电梯主板需要动用大修基金，需要业主签字；设施设备确实存在损坏，该维护的都进行了维护；墙体渗水问题业主可以起诉开发商；XX小区是开放式小区，占道停车不��原告的管理范围，但可以向居委会反映；部分花草死亡，原告也在进行修复；小区楼栋有几十个，不可能每个门口都设置保安亭，且原告配置了巡逻车辆，现在XX小区共有8个保安亭，巡逻岗是一个班次12个小时4个人。前述事实，有物业服务合同、征求意见书、情况说明、资质证书、照片、报事报修记录、安保巡逻签到表、整改通知书、违规搭建情况报告、催费通知书、律师函、邮寄单等书证及双方当事人陈述等证据证明，并经庭审质证和本院审查，予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。物业使用人应当依法向物业服务企业交纳物业服务费用。本案中，綦江区XX街道XXX社区居委会在征求XX小区XX号楼双过半的业主同意后，与原告美高物业签订了物业服务合同。对此原告举示了过半数业主签字的《征求意见书》及XXX社区居委会的情况说��予以证明，被告虽然不认可《征求意见书》的真实性，但并未举示相应证据予以反驳。故本院确认该合同系双方真实意思表示，符合法律规定，且无证据证明有合同无效的法定事由，该合同合法有效，对小区业主具有约束力，物业服务企业与业主双方均应按合同约定全面履行合同义务。从审理查明的情况看，原告美高物业对XX号楼周围乱停乱放车辆未有效管理、对电梯故障和破旧的公共设施设备未及时修复或更换，对此可以认定原告在提供物业服务过程中存在着一定的瑕疵。但从总体而言，原告已按合同约定对小区提供了物业服务、履行了合同义务，对小区楼顶违章建筑的情况也向相关部门进行了报告，并向相关业主下发了整改通知书，履行了物业服务企业应该履行的相关义务。被告作为小区业主，已经享受了原告提供的物业服务，就应当交纳相关的物业服务费。���告举示的证据能够证明原告在2014年到2017年期间多次对被告进行了物业服务费用的催收，故原告的起诉并未超过诉讼时效，本院对原告要求被告给付2013年11月1日至2016年10月30日期间物业服务费的请求予以支持。根据《物业服务合同》的约定，被告所欠物业服务费为3353.62元（1.05元/月/平方米×88.72平方米×36个月），鉴于被告未按时交纳物业管理费，是因为原告提供物业服务中存在瑕疵，故本院在本案中对原告的违约金请求不予支持。原告作为物业服务企业，还需要加强公司员工的服务意识，增强服务水平，提高工作积极性，与业主加强沟通，尽量避免矛盾和纠纷的产生，创造更加整洁、安全、和谐的小区环境。同时，被告亦应当按照合同约定按时缴纳物业服务相关费用，防止因物业费用不足而可能导致的服务水平和标准降低，或损害业主权益的事件发生。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第十一条第四项，第十二条第一款、第三款、第四款，第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杜兵在本判决生效之日起3日内支付原告重庆美高物业服务有限公司2013年11月1日至2016年10月30日期间的物业服务费3353.62元；二、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告杜兵负担，限于本判决生效后3日内向本院交纳。如不服本判决，可以在���决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  邹雪蕾人民陪审员  陈 邹人民陪审员  陈乐惠二〇一七年十二月十三日书 记 员  周 瓒