成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2014)锦江民初字第1327号原告张义琼，女，1982年11月6日出生，汉族，住成都市金牛区。委托代理人罗林春，四川法锐律师事务所律师。委托代理人张宏志，四川法锐律师事务所律师。被告成都人和新天地公共设施有限公司，住所地：成都市锦江区。法定代表人刘士华，成都人和新天地公共设施有限公司总经理。委托代理人唐金华，男，1979年9月23日出生，汉族，住湖北省江陵县，系成都人和新天地公共设施有限公司工作人员。原告张义琼与被告成都人和新天地公共设施有限公司（以下简称人和新天地公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月20日立案受理。被告人和新天地公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院依法作出(2014)锦江民管字第152号民事裁定书，裁定驳回人和新天地公司的管辖权异议，人和新天地公司不服裁定提出上诉。成都市中级人民法院作出（2014）成民终字第536号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本案依法由审判员李军适用简易程序于2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告张义琼的委托代理人罗林春，被告人和新天地公司的委托代理人唐金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张义琼诉称，张义琼与人和新天地公司于2012年1月17日签订《商铺认租书》，张义琼以人和新天地公司提供的商铺布局图选定位于成都市顺城大街/东御街成都地一大道富一层F区050-1号商铺从事服饰经营，该商铺位于天府广场地铁F区出口和通往远东百货的白杨大厦出口通道附近。租赁期限39个月，张义琼于签订《商铺认租书》时一次性支付租赁费41533元作为首付款，并约定人和新天地公司以公告或电话方式告知张义琼签订《商铺租赁合同》。张义琼向人和新天地公司支付装修保证金2000元。人和新天地公司向张义琼移交了商铺。由于人和新天地公司迟迟未开通天府广场地铁F区出口和通往远东百货的百杨大厦的出口，也没有告知张义琼签订《商铺租赁合同》，人和新天地公司经张义琼多次催促，承诺打开通道试营业，但是没有按期履行，商铺位于死胡同，无法达到开业条件。为此，张义琼诉至法院，请求判令：1、解除《商铺认租书》；2、人和新天地公司返还张义琼租赁款41533元（商铺租金30024元、商铺物业费1501元、商铺押金10008元）、装修保证金2000元；3、案件受理费由人和新天地公司承担。被告人和新天地公司辩称，双方租赁合同关系是真实意思表示，依法应当受到保护，人和新天地公司已经将商铺交付给张义琼，张义琼实际占有并且使用该商铺，不能以地铁口通道没有打通为由作为不能正常经营的理由，地铁口的通道开通由第三方地铁管理公司和政府部门的审批决定，不属于人和新天地公司管理的职权范围，人和新天地公司没有在合同和认租书中承诺在何时打通地铁出口。张义琼将不能正常经营的原因归责于人和新天地公司没有事实依据。人和新天地公司履行了相关义务，是因为张义琼不愿意进场经营，并非人和新天地公司违约，请求驳回张义琼的诉讼请求。经审理查明，2010年4月14日，人和新天地公司与成都城乡商贸物流发展投资(集团)有限公司(简称城乡商贸公司)签订一份《成都市顺城街人防工程经营权转让合同》，合同载明：根据相关法律法规和成都市人民政府《研究成都市人民防空工程公司及所属企业、天座商城移交有关工作的会议纪要》（成府阅[2009]139号）的要求，按照国家关于人民防空平战结合的方针，为发挥人防工程的战备效益、社会效益和经济效益，城乡商贸公司（出让方）与成都市人民防空办公室（简称市人防办）签订合同，取得了成都顺城街人防工程的经营权。之后，成都市国土资源局和城乡商贸公司联合发布公告，出让/转让成都顺城街人防工程新增地下空间土地使用权、转让现有及扩建后成都顺城街人防工程经营权。2010年4月6日，人和商业控股有限公司签署了《成都市挂牌出让地下空间使用权、捆绑转让地下空间经营权成交确认书》；同时，根据人和商业控股有限公司出具的承诺书，人和新天地公司作为其下属的全资子公司将作为该项目的实施主体；人防工程之经营权转让期限为40年，人和新天地公司取得成都顺城街人防工程的经营权后，应按照政府相关部门确定的经营范围进行经营活动，在不违反中国法律以及本合同约定的前提下，人和新天地公司有权根据其商业安排行使其经营权，包括但不限于划分成都顺城街人防工程的经营使用面积；在经营期限内，再转让经营权或出租予人和新天地公司招商进入的商家或其他符合本合同约定的使用权人。2012年1月17日，人和新天地公司与张义琼签订《商铺认租书》，约定：双方在充分了解并认可成都地一大道商铺性质和状况的情况下签订认租书，将在正式开业前与张义琼签订《商铺租赁合同》。商铺位于成都市顺城大街/东御街地下成都地一大道富一层F区050-1号，使用面积12.51平方米.人和新天地公司在招商期间所作的各种宣传资料仅作参考，双方同意在商铺的位置、面积、格局、装修等以实际交付的商铺实物为准。商铺仅限于经营服饰商品，未经人和新天地公司书面同意，张义琼不得改变经营商品种类和品项。商铺租赁期限为39个月，租赁期自2011年/月/日至/年/月/日。张义琼在签订认租书时，须一次性支付商铺租赁款41533元作为商铺租赁款首付款，此款项不予退还，未支付的商铺租赁款须在2011年/月/日前补齐，逾期未补齐，所交款项不予退还，商铺收回，另行出租。商铺租金收取标准为：商铺第一年租金总额为60048元，第二年租金总额为66053元，第三年租金总额为72658元，交费方式为半年缴。商铺租赁押金为10008元，张义琼须依照上述付款方式按时如数缴付上述商铺租赁款，人和新天地公司会以公告或电话通知形式告知张义琼签订《商铺租赁合同》时间，张义琼须携带本认租书及身份证或公司证明文件到人和新天地公司指定办理处签订《商铺租赁合同》及有关文件。若张义琼未在上述期限内签订《商铺租赁合同》或未按时缴付商铺租赁款或不履行认租书任何条款，均视为放弃认购，人和新天地公司有权处理本认租书签订的商铺，张义琼交纳的商品租赁首付款不予返还。同日，双方签订《商铺移交确认书》，约定：现双方签署本《商铺移交确认书》作为商铺认租书的补充协议，如有任何冲突，以确认书为准。商铺为成都第一大道富一层F区050-1号，商铺的使用面积为12.51平方米。根据《商铺认租书》的约定，双方特在此确认，人和新天地公司于签订确认书之日起已将认租书中所涉及商铺交付予张义琼，张义琼对商铺验收并正式接收商铺。2012年1月17日起，张义琼实际占有商铺，人和新天地公司对商铺的权利和义务一并转移并交付予张义琼。随后，张义琼向人和新天地公司支付了F050-1号商铺押金10008元，商铺租金30024元，物业费1501元。2012年2月13日，张义琼向人和新天地公司交纳装修保证金2000元并对涉案商铺进行了装修。至今涉案商铺仍由张义琼占有，没有退还人和新天地公司。审理过程中，经本院现场核实，涉案商铺所在区域地一大道富一层F区处于经营状态，有其他商家在正常经营；涉案商铺已经进行了装修，店铺名为小妖精，内存放有物品。上述事实的认定有张义琼、人和新天地公司提交的《居民身份证》、人和新天地公司《工商信息查询单》、《商铺认租书》、收据、银行POS凭条、《商铺移交确认书》等证据材料以及张义琼、人和新天地公司的当庭陈述在案为证。本院认为，张义琼与人和新天地公司签订《商铺认租书》明确了标的物的名称、用途、出租人、承租人、租金、支付期限以及确定租赁期限为39个月，该认租书具有租赁合同的法律特征，是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约全面履行义务。合同签订后，张义琼按约向人和新天地公司缴纳了租金、押金、物业费。人和新天地公司已于2012年1月17日将涉案商铺移交张义琼管理并实际使用。张义琼在租赁期限内认为人和新天地公司迟迟未开通天府广场地铁F区出口和通往远东百货的百杨大厦出口，致使该商铺地段完全是死胡同，无法达到经营条件，故要求解除上述租赁合同。但开通地铁通道并非人和新天地公司的法定义务，张义琼也没有提供有效的证据证明人和新天地公司承诺开通地铁通道，且是否开通地铁通道也非双方约定的解除认租书的条件，故张义琼以地铁口未能打开致使其无法经营要求解除《商铺认租书》的理由不能成立。根据双方签订的《商铺认租书》约定租赁期限为39个月，未载明具体的租赁起止时间，但双方签订的《商铺移交确认书》明确载明从2012年1月17日起张义琼已实际占有商铺，人和新天地公司对商铺的权利和义务一并转移并交予张义琼，结合本院现场核实的涉案商铺所在区域地一大道富一层F区处于经营状态，且有其他商家在正常经营以及至今张义琼一直占有涉案商铺的事实，本院确认约定的租赁期限应自《商铺移交确认书》载明的张义琼实际占有商铺之日2012年1月17日起开始计算39个月，即2012年1月17日起至2015年4月16日止。在上述租赁期间，张义琼对涉案商铺享有占有、使用、收益的权益，故张义琼请求返还上述租赁期间的商铺租金30024元、物业管理费1501元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。自2015年4月17日起双方形成不定期租赁关系，张义琼可随时要求解除合同，故张义琼请求解除双方2012年1月17日签订的《商铺认租书》，本院予以支持。合同解除后，人和新天地公司理应向张义琼退还商铺押金和装修保证金，故张义琼请求人和新天地公司退还商铺押金10008元、装修保证金2000元，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款(法律条文全文附后)之规定，判决如下：一、解除原告张义琼与被告成都人和新天地公共设施有限公司于2012年1月17日签订的《商铺认租书》；二、被告成都人和新天地公共设施有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张义琼商铺押金10008元、装修保证金2000元；三、驳回原告张义琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取544元，由原告张义琼负担400元，被告成都人和新天地公共设施有限公司负担144元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 李 军二〇一五年十二月十日书记员 张海燕附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。