江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2015）张民初字第01201号原告唐涛。原告邵静。二原告共同委托代理人张永刚，江苏竹辉律师事务所律师。被告张家港美辰置业有限公司，住所地张家港经济开发区（悦丰大厦）。法定代表人范青生，该公司董事长。委托代理人匡峰，江苏格致律师事务所律师。委托代理人姚家桢，江苏格致律师事务所实习律师。第三人中国工商银行股份有限公司张家港分行，住所地张家港市杨舍镇沙洲西路121号。负责人朱晨辉，行长。委托代理人蒋雨峰，该行员工。委托代理人朱妙，该行员工。原告唐涛、邵静诉被告张家港美辰置业有限公司（以下简称美辰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理。审理中，经原告唐涛、邵静申请，本院依法追加中国工商银行股份有限公司张家港分行（以下简称工行张家港分行）作为本案的第三人参加诉讼。2015年8月17日对本案组织了质证，原告唐涛、邵静的共同委托代理人张永刚、被告美辰公司的委托代理人匡峰、姚家桢，第三人工行张家港分行的委托代理人朱妙到庭参加了质证。2015年12月10日本案适用普通程序公开开庭进行了审理，原告唐涛、邵静的共同委托代理人张永刚、被告美辰公司的委托代理人匡峰、第三人工行张家港分行的委托代理人朱妙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐涛、邵静共同诉称，2014年6月3日，原、被告签署《商品房买卖合同》，购买被告开发的星河湾11幢1701号商品房，并已全额付清房款2547417元。在商品房签订之前及至签订合同时，被告宣称该商品房所在小区该项目为40万方法式庄园城邦、拥有完备繁华配套、15000平方米中央景观湖、20000平方米滨河景观带、7000平方米社区配套幼儿园、5500平方米豪华泳池会所等高端配备。同时，根据规划及国土部门的披露信息显示，被告在2013年10月12日经参与国土部门的竞拍同时获取编号为2006-A18-A、2006-A18-B、2006-A18-C三个地块，根据规划指标要求，该三个地块为整体规划，且该项目的实际规划也是整体统一规划。然而在原告购买商品房并支付房款后，被告因自身资金问题向市政府提出了退地申请，国土部门同意被告的退地申请，并在2014年12月19日公告取消被告的土地竞得人资格。结合公开资料披露的数据，此次所撤销的出让合同涉及的土地面积与被告所拍的三个地块总面积的占比达50.39%。即便项目情况发生如此重大变化，被告未将任何项目变动情况主动告知原告。经多方了解，原告认为在被告所拥有的项目地块的一半面积被国土部门收回的情况下，被告项目的统一规划根本无从谈起，项目整体已被切割的支离破碎，与被告所宣称的项目情况完全不符，与购买人的购房初衷相悖，合同目的无法实现。原告多次与被告沟通，要求被告提供合理的解决办法，但被告均予以拒绝。故诉至法院：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还房款2547417元，并赔偿原告经济损失（自原告支付房款之日至判令被告退还房款之日按银行同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费由被告承担。被告美辰公司辩称，被告不存在任何违约行为，原告要求解除合同返还房款，赔偿利息损失无事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告诉请。第三人工行张家港分行述称，截止2015年7月19日，原告均依约按时还贷，未出现任何违约行为，因涉案房屋未办理抵押登记，被告返还的房款应该优先归还第三人的贷款。经审理查明，2014年5月，邵静与美辰公司就星河湾11幢1单元1701号房屋签订《商品房认购协议书》，双方约定：1、建筑面积224.83平方米、房屋总价2675612元；2、认购定金为5万元；3、买方在签署本协议时已对本协议内容及卖方公示的买卖合同示范文本中的相关条款（含附件内容）和销售案场公示文件进行了解，并没有异议；双方还对协议的其他内容进行了约定。2014年6月3日，唐涛、邵静与美辰公司签订《商品房买卖合同》，其中约定：1、房屋地块编号为2006-A18-A，房屋编号为星河湾11幢1单元1701号，建筑面积224.83平方米，住宅单价每平方米11330.41元，房屋总价2547416.0803元。2、规划、设计变更约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更在本合同生效后发生，导致该商品房结构形式发生变化影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。该合同附件七：合同补充协议第八条约定：双方确认在签署本合同前由出卖人所发布的或提供的广告、模型、售楼书等房地产广告和宣传资料所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等说明仅作为要约邀请，不作为合同组成部分，以实际交付为准。相关内容的约定均以合同及其附件、本补充条款为准。第九条约定：本楼盘有关广告、楼书、样板房及其他宣传资料中明示的及对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列明于本合同条款中。除本合同条款明确约定内容外，其他内容均不构成本合同的组成部分，也对房屋购买和房屋价格无重大影响。美辰公司在其楼盘宣传资料中宣传：市中心瞰湖豪宅、张家港地王出世、40万方城邦全城仰首、打造15000平方米景观湖面，乐享水岸、社区园林景观，逾12000平方米专属商业、国际标准幼儿园，生活在格调之上等。在宣传资料右下角用相对较小字体注明：本资料所述面积数据、文字表述、陈列布局及效果图均仅供参考或示意，不作为交房依据，一切以政府部门批准之报告或购房合同约定为准。唐涛、邵静已向美辰公司支付购房款2547417元。另查明，2015年4月17日，张家港市规划局依邵静申请出具政府信息公开告知书【张规（2015）第9号-告】，公开信息包括：涉案地块规划总平面图及建设项目规划条件。其中建设项目规划条件主要内容为：地块编号：张地2006-A18，地块面积：用地面积121432.4平方米，其中A地块30440.8平方米，B地块29808.3平方米，C地块61183.3平方米。土地性质为住宅、商业，容积率为1.50＜容积率≤2.30，建筑密度≤30%，建筑高度：A地块为24米＜住宅建筑≤80米，B、C地块24米＜住宅建筑≤70米，绿地率≥30%，地坪基准标高为黄海高程5.00米。建筑体量为住宅单体连续长度不超过70米，沿东横河沿线住宅单体连续长度不超过50米。交通组织为本地块应结合周边建设情况合理设置机动车出入口，结合建筑、绿化统一布局内部交通。其他要求：1、A、B、C三地块方案规划设计应统一考虑，统一报审，相关经济技术指标可统一平衡；2、本地块沿泗杨路可设置商业用房，商业用房高度2-3层；3、小区围墙高度不得高于1.8米，且必须采用镂空形式，其实心底座的高度相对室外地坪标高不得超过0.3米；4、道路、建筑等的公共空间和公共服务设施必须设计方便××人的无障碍设施；5、规划方案必须包含技术总图和经济技术指标，技术总图必须确定并注明建筑物的室内外标高，标高采用黄海高程等。2013年10月12日美辰公司通过拍卖取得了2006-A18-(A、B、C)地块，后企业因资金问题，为确保A、B地块项目顺利交付，向市政府提出退地申请。张家港市国土资源局与规划、房管等部门进行了会办，并报请市政府批准，同意美辰公司退还2006-A18-C地块。2014年12月16日，张家港市国土资源局、张家港市土地储备中心与美辰公司达成协议，双方同意终止履行张地2006-A18-C地块所有出让手续，收回该地块土地使用权，撤销原出让合同。2015年6月1日，张家港市规划局根据美辰公司申请，对《张地2006-A18-A、B地块优化方案》进行公示，公示期为10天，公示内容为优化前、后规划设计方案总平面图。在优化后C地块方案处有小字注明：C地块方案为示意方案，以实际批准方案为准，该地块用地性质仍为住宅、商业用地，容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等主要规划指标不突破原批准方案。2015年9月11日，张家港市规划局依邵静申请出具政府信息公开告知书【张规（2015）第27号-告】，公开信息主要包括：1、《张地2006-A18-A、2006-A18-B、2006-A18-C》的规划变更听证信息不存在；2、该地块规划条件未改变；3、该地块无新颁发的建设工程规划许可证；4、张地2006-A18-A、B地块主要技术指标对比表：其中总用地面积、居委会用房、物业及配套服务用房、不计容总建筑面积、架空层建筑面积、车库建筑面积、游泳池及相关用房建筑面积、设备房及电气用房建筑面积、地下自行车库面积等九项主要技术指标不变，十二项主要技术指标有变化，包括：1、总建筑面积（原182319.77平方米、新1802**.77平方米），2、计容总建筑面积（原130805平方米、新1287**平方米），3、住宅建筑面积（原115915平方米、新1142**平方米），4、商业建筑面积（原9408平方米、新90**平方米），5、首层建筑占地面积（原9721.32平方米、新95**.32平方米），6、容积率（原2.17、新2.14），7、绿地率（原41.56%、新41.79%），8、建筑密度（原16.2%、新15.9%），9、住宅总户数（原875户、新8**户），10、机动车停车位（原1392辆、新13**辆），11、地上停车位（原118辆、新1**辆），12、地下停车位（原1274辆、新12**辆）。唐涛、邵静因美辰公司退地，所售楼盘统一规划无法实现，违背购房人初衷，诉至本院，引起本案纠纷。上述事实，有《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、中国银行刷卡凭证、中国农业银行转帐电话交易凭条、收款收据、关于2006-A18地块出让变动情况的回函、协议书、政府信息公开告知书【张规（2015）第9号-告】、建设项目规划条件、售楼宣传册、楼书、关于《张地2006-A18-A、B地块优化方案》的公示、政府信息公开告知书【张规（2015）第27号-告】、张地2006-A18-A、B地块主要技术指标对比表、质证笔录及庭审笔录等证据予以证实。审理中，被告为证明原告所购买房屋施工编号为13幢，公安编号为11幢，提供：1、2014年5月16日张家港市房产管理局经审批核发的商品房预售许可证，其上写明项目名称为星河湾13#、14#、20#。2、加盖有张家港市公安局城西派出所印章的涉案项目平面图。二原告质证认为：对证据1的真实性没有异议，但对关联性有异议。对证据2的真实性没有异议，原告确认购买的房屋公安编号是11幢，规划图上编号为13号楼。本案争议焦点：因被告退出张地2006-A18-C地块开发，仅就张地2006-A18-A、B地块做商品房开发，与被告所作楼盘宣传资料、楼书等宣传内容不符，是否构成对涉案商品房买卖合同的违约以及原告购房前后被告项目规划发生重大调整，原告是否有权解除合同。二原告认为：1、被告对于项目的宣传与项目目前的规划和建设情况存在巨大差异。2、购房签约前后，由于被告的原因导致小区的规模缩减一半以上，并且相应的规划指标和规划的具体项目布置情况都已发生重大变化。3、星河湾项目C地块由于被告资金短缺被国土局收回，导致小区规模、规划与被告的宣传完全不符，并且涉案项目客观上也存在购房前后发生重大调整的基本事实，无法实现原告的签约目的，而且被告在规划变更前后都未主动将变动情况通知到原告，并征求原告的意见，无视原告的合法权益，原告应当有权解除合同，并要求被告承担法律责任。4、商品房作为不动产，不同区位以及小区的绿化景观和配套等，对于房屋价格的影响巨大，正是基于对被告有关宣传和项目的原有规划的信赖，原告才倾其所有，并背负178万元的巨额债务购买房屋。如果任由被告在房屋出售后随意变更小区规模，调整规划而不需要承担不利的法律后果，对买受人不公，也将会造成极其恶劣的社会影响，被告认为变更后的规划指标优于原有指标，属于规划优化并且有利于原告，系被告观点，不能代替原告决定该项变更是否有利。被告认为：1、被告发布的宣传资料均有免责声明，双方签署的合同也明确约定宣传资料不构成合同的内容，应以规划局的批准为准，所以不能以宣传不符为由认定被告构成违约。2、项目的建设规划不是合同的组成部分，原告提供的项目规划数据、指标均是在签订合同后，如原告认为购买房屋是有规划上的预期应当提供相应证据。项目规划是规划部门对被告开发商品房的要求，原、被告双方在签订合同时，没有就规划部分的各项参数、各项内容列入合同。3、被告退地不影响合同的履行，不会对原告造成实质性损害。原、被告签订合同约定的是A地块，该地块在C地块退地前后均没有发生变化。其次，被告退还C地块后，规划部门公示内容已经明确C地块土地性质、容积率等各项主要指标不突破原方案。综上，被告不存在违约。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》均为双方真实意思表示，合法有效。首先，涉案《商品房买卖合同》的补充协议中已约定宣传广告等仅作为要约邀请，不作为合同的组成部分，且双方在签订认购协议书时对该约定并无异议。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该条表明宣传内容构成要约有三个必要条件，即属于“规划范围内的说明和允诺”、“具体确定”、“对合同的订立或价格产生重大影响”，三者缺一不可。根据规划局作出的《张地2006-A18-A、B地块优化方案》的公示中明确C地块用地性质仍为住宅、商业用地，主要规划指标不突破原批准方案。且从规划部门的信息公开告知内容看，A、B、C地块的规划条件未改变，A、B地块变更前后主要技术指标未有重大变化，部分主要技术指标甚至优于原指标，被告退出C地块开发，并不会对原告购买涉案房屋所处A地块的规划开发产生实质影响，亦不会对涉案《商品房买卖合同》的订立或价格产生重大影响，故被告宣传广告内容仍属要约邀请，不能视为要约，不属于合同内容。再次，被告退出C地块开发并未导致原告所购涉案房屋的结构形式发生变化，亦未影响到原告所购房屋质量或使用功能，原告要求被告向其告知规划变更情况没有合同依据。综上，被告退出部分地块的开发，并不会对双方履行涉案《商品房买卖合同》产生任何实质影响，原告要求解除合同，返还房款并赔偿损失的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告唐涛、邵静的诉讼请求。案件受理费28241元，由原告唐涛、邵静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××76。审 判 长  许 跃人民陪审员  周汉忠人民陪审员  钱汉珠二〇一五年十二月二十八日书 记 员  钱佳宇