江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终2970号上诉人（原审原告、反诉被告）：扬州赛尔达房地产开发有限公司，住所地宝应县兴阳北路18排1号。法定代表人：朱家民，该公司经理。委托诉讼代理人：陈红，江苏华朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：许宝权，扬州赛尔达房地产开发有限公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：侯嫱，女，1987年8月8日出生，汉族，住宝应县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：纪合意，男，1983年10月27日出生，汉族，住宝应县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：侯绪青，男，1962年5月3日出生，汉族，住宝应县。三被上诉人共同委托诉讼代理人：陈华，宝应县安民法律服务所法律工作者。上诉人扬州赛尔达房地产开发有限公司（以下简称赛尔达公司）因与被上诉人侯嫱、纪合意、侯绪青房屋买卖合同纠纷一案，不服宝应县人民法院（2016）苏1023民初56号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赛尔达公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五项。2.改判侯嫱、纪合意承担拖欠房款的全部违约金至还清之日。3.驳回侯嫱、纪合意、侯绪青一审全部反诉请求。4.由侯嫱、纪合意、侯绪青负担本案全部诉讼费用、鉴定费用。事实和理由：1.一审判决程序违法，司法鉴定意见书不具有法律效力。2.案涉房屋的车库进水问题已不存在。3.车库进水问题即便是事实，也已超过诉讼时效和质保期。4.侯嫱、纪合意、侯绪青应自拖欠房款之日开始承担违约金。5.侯嫱、纪合意、侯绪青并无证据证实其有损失存在，一审判决赔偿损失缺乏依据。6.一审判决的维修方案无法履行。鉴定意见提出的坡度宜在10%至17%，这并非国家强制性标准，而坡度增加将影响道路的通行宽度，造成消防车无法通过。该房屋经过相关主管部门验收合格才销售，相关主管部门不可能再次验收。侯嫱、纪合意、侯绪青辩称，一审程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。1.侯嫱、纪合意、侯绪青购房不久发现半下沉车库存在下雨天积水无法排出的问题，遂及时与赛尔达公司对接。赛尔达公司不认可是房屋质量问题，双方交涉无果，侯嫱、纪合意、侯绪青才申请进行司法鉴定，鉴定程序符合法律规定。2.侯嫱、纪合意、侯绪青一直与赛尔达公司交涉，未超过诉讼时效。赛尔达公司向一审法院起诉请求：1.判令侯嫱、纪合意给付购房欠款25万元；2.侯嫱、纪合意承担逾期给付违约金至还清之日（至2016年1月4日止暂为144300元）；3.侯绪青对侯嫱、纪合意的购房欠款25万元的偿还承担连带责任；4.本案诉讼费用由侯嫱、纪合意、侯绪青负担。侯嫱、纪合意、侯绪青向一审法院提出反诉请求：1.判令赛尔达公司将所出售的位于明日家园第10幢第1单元101室别墅一层的进水问题能够正常排水，确保交付房屋能够正常使用；2.将诉争房屋车库不能使用按照面积市价195000元及原放置在一层的电子太阳能折价52000元，合计247000元要求赛尔达公司予以赔偿；3.因赛尔达公司交付的房屋不能正常使用，应承担侯嫱、纪合意、侯绪青从购买时至目前的损失按日为万分之二；4.反诉费用、鉴定费用由赛尔达公司承担。一审法院认定事实：2012年9月6日，赛尔达公司与侯嫱、纪合意签订《商品房买卖合同》，约定由侯嫱、纪合意购买赛尔达公司所开发的位于安宜北路西侧，二里排河北侧的明日家园小区第10幢第1单元101号房，该商品房为别墅，建筑层数地上3层，建筑面积263.1平方米。第六条约定，房屋总价款1265500元整，买方于2012年9月6日付首付款515500元，剩余75万元在签订合同之日起15日内向银行办理按揭，逾期按违约责任处理。第七条约定，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第八条约定，出卖人应当在2012年11月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第十六条约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。《商品房买卖合同》附件三约定，共有人为侯嫱、纪合意。2013年6月29日，侯绪青与赛尔达公司工作人员签订了关于诉争房屋业主入户验房表。侯嫱、纪合意于2012年9月6日、2015年1月12日分别向赛尔达公司支付诉争房屋购房款515500元、50万元，共计1015500元。2014年12月16日，侯绪青向赛尔达房公司出具借条两份，分别载明：“借条，今借到人民币壹拾玖万元整，（还款日期2015年4月19日）。借款人：侯绪青，2014-12-16，担保人：陈勇，购房款，2014.12.16.”，“借条，今借到人民币贰拾万元整（还款日期2015年3月19日），借款人：侯绪青，2014-12-16，担保人：陈勇，购房款，2014.12.16.”。该两份借条所载明的共计39万元的借款，其中包含诉争房屋购房款25万元，另外侯绪青租住本小区内另两间车库的14万元。另查明，1.侯嫱、纪合意系夫妻关系，侯绪青系侯嫱的父亲。2.赛尔达公司与侯嫱、纪合意签订《商品房买卖合同》时，诉争房屋属于现房。3.因涉案房屋车库出现浸水的情况，侯绪青联系了赛尔达公司及诉争房屋所在小区的物业公司协商予以处理。4.本案在审理过程中，侯嫱、纪合意、侯绪青向一审法院申请对本案诉争宝应县明日家园小区10幢1单元101号别墅房屋排水系统质量进行司法鉴定。一审法院依法委托江苏科永和工程建设质量检测鉴定中心有限公司司法鉴定所对其进行鉴定，鉴定意见为：（1）东墙外立面排水管、二层露台3-4/G轴排水管、夹层露台5/F-G轴排水管、汽车坡道底部排水沟内埋地排水管规格符合设计图纸要求;（2）该建筑车库坡道入库处未按设计要求设置截水沟，雨水过急时排水沟导流不畅易满溢；（3）夹层露台5/F-G轴排水管、二层露台3-4/G轴排水管未按设计图纸位置安装，二层露台的雨水应直接落入北排水沟，夹层露台的雨水本应流到东面的雨水井，现直接流到车库排水沟，增加了容水量，或发生满溢；（4）室外入库坡道坡度实际检测结果为21%，不符合《06系列江苏省工程建设标准设计图集》苏J**-2006要求：“坡道宜在10%-17%”，坡度增大会导致从路面下来的雨水流速增大，影响雨水入沟；（5）该建筑车库排水沟连接的雨水检查井实测直径为39.5cm，不符合设计图纸要求：“进出管管径小于等于DN400的圆形检查井尺寸为直径700mm”；排水管管底与井底高差为10.3cm，不符合《05系列江苏省工程建设标准设计图集》苏S**-2004要求：“排水管管底与井高差为300mm”，检查井直径小导致排水容量小，排水管管底与井底高差小，污物容易滞留，水流不畅，容易形成倒灌。一审法院认为，本诉部分，赛尔达公司与侯嫱、纪合意签订《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照诚实信用原则，履行双方合同约定的义务。合同签订后，赛尔达公司按照合同约定履行了交房义务，侯绪青向赛尔达公司出具借条，将所欠房款进行确认，但双方并未约定将该房款免除达成借款的合意，该借条所载明的金额仍为拖欠的房款，故对赛尔达公司要求侯嫱、纪合意支付拖欠房款的主张，予以支持。赛尔达公司要求侯嫱、纪合意从拖欠房款之日起按照合同约定的标准支付违约金，理由也属正当，应一并予以支持。赛尔达公司与侯绪青在2014年12月16日对所欠房款进行了确认，并以借条的形式书写下来，约定了还款时间，故，一审法院认为，拖欠房款的违约金应从双方合意后的还款日期2015年4月19日开始计算。侯绪青作为侯嫱的父亲，诉争房屋的主要出资人，在购买房屋后，出面代表子女与赛尔达公司进行交涉，并对所欠房款打下借条，故，一审法院认为其行为已经构成了债务加入，依法应当承担还款责任。反诉部分，一审法院认为，一、侯嫱、纪合意在购房后，因认为诉争房屋半下沉式车库进水，多次与赛尔达公司协商处理，但赛尔达公司一直未将该问题修复好。侯嫱、纪合意、侯绪青申请鉴定，该院依法委托江苏科永和工程建设质量检测鉴定中心有限公司司法鉴定所鉴定，侯嫱、纪合意向赛尔达公司所购房屋确实存在质量问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据国务院《建筑工程管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏，为5年。侯嫱、纪合意所购房屋的车库在2012年发生进水，且该情况一直持续至2016年，未超过法律规定的保修期。故侯嫱、纪合意、侯绪青请求赛尔达公司对诉争房屋进行维修，达到诉争房屋车库不再进水的请求依法应当予以支持。在本案审理过程中，针对诉争房屋，江苏科永和工程建设质量检测鉴定中心有限公司司法鉴定所做出的（2017）建鉴字第003号司法鉴定意见书，对该份鉴定意见书，侯嫱、纪合意、侯绪青并无异议，故赛尔达公司应按照该份鉴定意见书进行修复，并需经宝应县房屋质量主管部门验收合格。二、关于要求赔偿损失的诉讼请求。因为诉争房屋存在质量问题，在本案审理过程中已经委托鉴定机构出具了鉴定意见书，认为诉争房屋在排水系统方面存在四方面的问题。侯嫱、纪合意、侯绪青认为房屋的质量问题影响整体使用和居住，并要求将该车库面积按市价进行赔偿，并无事实依据。但因诉争房屋在排水系统中确实存在部分不符合图纸设计要求，可能会导致侯嫱、纪合意在使用该房屋时受到障碍，故对侯嫱、纪合意、侯绪青提出赔偿损失的请求支持，但因其要求的赔偿损失数额的确定缺乏事实和法律依据，故该损失宜由法院依据该车库的价值及实践判定。诉争房屋车库面积为27.88平方米，购买单价为4809.96元每平方米，总价为134101.68元。故认定侯嫱、纪合意、侯绪青损失按照其车库部分不能使用的资金部分的利息计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、侯嫱、纪合意、侯绪青于本判决生效之日起十日内支付赛尔达公司房款人民币25万元；二、侯嫱、纪合意于本判决生效之日起十日内支付赛尔达公司延期支付房款的违约金（以25万元为本金，按日万分之二从2015年4月19日计算至实际履行给付房款之日止）；三、赛尔达公司或由赛尔达公司委托具有相应资质的施工单位自本判决生效之日起两个月内按照司法鉴定书中的鉴定意见对位于宝应县明日家园小区10幢101号别房屋进行维修，并经宝应县房屋质量主管部分验收合格；四、侯嫱、纪合意的房屋修复并经验收合格之日起十日内，由赛尔达公司赔偿侯嫱、纪合意的鉴定费25000元及损失（以人民币134101.68元为本金，自2015年1月12日按中国人民银行同期同类贷款利率计算至房屋验收合格之日止）；五、驳回赛尔达公司的其他诉讼请求；六、驳回侯嫱、纪合意、侯绪青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费7215元，反诉受理费5300元，合计12515元，由赛尔达公司负担1100元，由侯嫱、纪合意、侯绪青负担11415元。经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本案二审争议焦点为：1.侯嫱、纪合意、侯绪青承担逾期交纳房款的违约金的起止期限如何确定？2.鉴定意见能否作为认定事实的依据？鉴定费25000元应由哪一方承担？3.赛尔达公司是否有义务赔偿损失？4.赛尔达公司对房屋进行修复的标准如何确定？本院认为，关于争议焦点1，侯嫱、纪合意、侯绪青应自借条约定的还款日2015年4月19日起承担逾期交纳房款的违约金，按欠款额每日万分之二计算。《商品房买卖合同》约定的履行期届满，侯嫱、纪合意、侯绪青未支付全部购房款，但鉴于赛尔达公司已同意侯嫱、纪合意、侯绪青出具借条，故视为给予宽限期。一审判决以借条确定的还款期作为侯嫱、纪合意、侯绪青承担违约金的起点，按合同约定的逾期付款违约金标准判令侯嫱、纪合意、侯绪青承担违约金，并无不当。关于争议焦点2，鉴定意见可以作为认定事实的依据，鉴定费25000元应由赛尔达公司承担。理由如下：赛尔达公司主张鉴定程序违法，依据不足，本院不予采信。一审启动鉴定程序原因在于侯嫱、纪合意、侯绪青主张案涉房屋质量存在问题，而赛尔达公司不认可该质量问题，须经鉴定机构确定。经鉴定，质量问题存在，故由此产生的鉴定费应由赛尔达公司承担。关于争议焦点3，鉴于案涉房屋的车库存在排水不畅问题，影响侯嫱、纪合意、侯绪青的使用。一审法院按逾期交房违约金标准判令赛尔达公司赔偿车库部分的损失，并无不当。赛尔达公司认为侯嫱、纪合意、侯绪青的诉讼请求超过诉讼时效及超过质保期，缺乏依据，本院不予采信。关于争议焦点4，一审法院判决“赛尔达公司按照司法鉴定书中的鉴定意见对位于宝应县明日家园小区10幢101号别房屋进行维修，并经宝应县房屋质量主管部门验收合格。”赛尔达公司上诉称，鉴定意见提出的坡度宜在10%至17%，非国家强制性标准，而坡度增加将影响道路的通行宽度，造成消防车无法通过；案涉房屋已经过相关主管部门验收合格，相关主管部门不可能再来验收；故上述判项难以执行。本院认为，鉴定意见解决的是房屋是否存在质量问题，对于具体如何修复，判断标准不应拘泥于鉴定意见，仍应回归当事人在《商品房买卖合同》中的约定。一审判决的表述存在歧义，本院予以变更。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持宝应县人民法院（2016）苏1023民初56号民事判决第一、二、四、五、六项及诉讼费负担部分；二、变更宝应县人民法院（2016）苏1023民初56号民事判决第三项为“扬州赛尔达房地产开发有限公司或由扬州赛尔达房地产开发有限公司委托具有相应资质的施工单位于本判决生效之日起两个月内将司法鉴定书提出的宝应县明日家园小区10幢101号的房屋存在的问题按双方《商品房买卖合同》约定的标准予以修复。”二审案件受理费12515元，由上诉人扬州赛尔达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 坚审判员 邱世国审判员 陈少君二〇一七年十二月二十二日书记员 王 媛