云南省普洱市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）普中民终字第695号 上诉人（原审被告）伏某某，男，生于1961年2月17日，汉族，初中文化，云南省弥渡县人，个体，现住云南省普洱市思茅区。 上诉人（原审被告）唐某某，男，生于1969年10月25日，汉族，初中文化，湖南省祁阳县人，个体，现住云南省普洱市思茅区。 二上诉人共同委托代理人康玲，云南品鉴律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被上诉人（原审原告）胡某某，男，生于1975年3月2日，汉族，初中文化，河北省泊头市人，个体，现住云南省普洱市思茅区。 被上诉人（原审原告）王某某，男，生于1974年8月18日，汉族，初中文化，河北省泊头市人，个体，现住云南省普洱市思茅区。 被上诉人（原审原告）赵某1，男，生于1972年1月7日，汉族，初中文化，云南省普洱市人，个体，现住云南省普洱市思茅区。 被上诉人（原审原告）赵某2，男，生于1968年5月2日，汉族，初中文化，河北省泊头市人，个体，现住云南省普洱市思茅区。 被上诉人（原审原告）李某2，男，生于1984年11月1日，汉族，初中文化，云南省普洱市人，个体，现住云南省普洱市思茅区。 被上诉人（原审原告）焦某，男，生于1987年4月23日，汉族，初中文化，云南省开远市人，个体，现住云南省普洱市思茅区。 被上诉人（原审原告）徐某1，男，生于1977年2月27日，汉族，初中文化，云南省普洱市人，个体，现住云南省普洱市思茅区。 七被上诉人共同委托代理人赵江，振兴法律服务所法律服务工作者。代理权限：特别授权代理。 原审被告刘某1，男，生于1966年7月14日，汉族，初中文化，云南省大理州弥渡县人，个体，现住云南省普洱市思茅区。 委托代理人吴宏波，男，彝族，大学文化，现住云南省普洱市思茅区，系云南省普洱市思茅区南屏镇兰花社区推荐的诉讼代理人。代理权限：特别授权代理。 委托代理人康玲，云南品鉴律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 原审第三人思茅区思茅镇三家村社区孙家竜居民小组。 负责人杨建才，系该居民小组组长。 上诉人伏某某、唐某某因与被上诉人胡某某、王某某、赵某1、赵某2、李某2、焦某、徐某1及原审被告刘某1、原审第三人思茅区思茅镇三家村社区孙家竜居民小组（以下简称孙家竜小组）土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2015）思民初字第117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月3日受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2015年11月24日组织各方当事人进行法庭调查和调解，上诉人伏某某、唐某某及二上诉人共同委托代理人康玲，被上诉人王某某、赵某2及七被上诉人共同委托代理人赵江，原审被告刘某1及其委托代理人吴宏波、康玲，原审第三人孙家竜小组负责人杨建才到庭参加诉讼。经本院主持调解，双方分歧较大，未能达成调解意向。本案现已审理终结。 原审法院经审理确认的法律事实是： 2013年9月26日、2013年9月28日，三被告及案外人施保分别与孙家竜小组村民唐金伟等32人、孙家竜小组签订《土地出租合同》，合同约定：唐金伟等32人将承包地共计23.56亩、孙家竜小组将集体用地4.09亩，合计27.65亩出租给三被告及案外人施保，租期10年，自2014年1月1日至2024年1月1日止，每亩每年租金15000.00元。2014年5月15日，七原告与三被告签订了《土地转租合同》，约定三被告将位于普洱市北郊8号路边孙家竜小组及村民的27.65亩土地转租给七原告，租期为10年，自2014年1月1日至2024年1月1日止，每亩每年租金15000.00元，七原告先支付300000.00元作为定金，余款902000.00元于定金支付后一个月内付清，付款后，合同即时生效。2014年5月15日、同年6月15日、同年6月16日，七原告分三次向三被告支付了租地款1199400.00元。七原告在使用转租土地的过程中，2014年8月8日，普洱市思茅区住房和城乡建设局向胡某某发出了《责令停止违法建设通知书》，因其擅自在城市规划区内的思茅镇三家村孙家竜小组违法进行建设彩钢瓦大棚工程，故责令其立即停止建设，听候处理。另查明，第三人在原、被告的《土地转租合同》中签章的行为，仅为了证明该转租土地的权利人属于第三人，不代表第三人与原、被告共同签订转租合同。普洱市思茅区讯驰二手车交易市场有限公司在原、被告的《土地转租合同》中签章的行为，系其法定代表人失误所致，普洱市思茅区讯驰二手车交易市场有限公司自认其不是转租合同一方当事人，该转租合同与其无关。再查明，本案涉及的转租土地，属于农业用地，未到相关部门申请办理过建设用地手续，亦未进行过土地经营权及承包主体的变更。 原审法院认为，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，第三十七条：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案”，第三十九条：“承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的关系不变”，第四十八条：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡(镇)人民政府批准”的规定，本案中的三被告不属于第三人的集体成员，根据规定，第三人将其土地发包给三被告，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准，对此三被告及第三人均未举证证实，故三被告向第三人承租的土地不符合法定程序，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”，本案三被告转租给七原告的土地，在其与第三人承租时就未按法律规定报乡（镇）人民政府批准，其转租前已违反了法律、行政法规的强制性规定，故其与七原告签订的《土地转租合同》应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”本案三被告认可收到了七原告支付的租地款1199400.00元，其与七原告签订的合同系无效合同，因该合同取得的租地款1199400.00元应由三被告向七原告返还。综上，依据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十七条、第三十九条、第四十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、原告胡某某、王某某、赵某1、赵某2、李某2、焦某、徐某1与被告伏某某、唐某某、刘某1于2014年5月15日签订的《土地转租合同》无效；二、由被告伏某某、唐某某、刘某1于判决生效之日起三十日内向原告胡某某、王某某、赵某1、赵某2、李某2、焦某、徐某1返还已收取的土地租地款1199400元。案件受理费15595元，由被告伏某某、唐某某、刘某1负担。 宣判后，原审被告伏某某、唐某某不服判决，向本院提起上诉，请求撤销(2015)思民初字第117号判决，依法驳回被上诉人在一审的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。主要理由如下：1、上诉人与被上诉人于2014年5月15日签订的23.56亩《土地转租合同》合法有效。涉案土地面积共27.65亩，其中23.56亩土地是农户承包土地，出租和转租均符合法律规定，一审认定唐金伟等32户承包地23.56亩的《土地转租合同》无效是错误的，退一万步讲，即使集体用地4.09亩的土地转租无效，不应影响23.56亩农户承包地转租的合同效力。2、孙家竜居民小组将集体用地4.09亩出租给上诉人的出租合同是合法有效的，一审法院将“出租”认定为“发包”是定性错误、认定事实错误。《物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。孙家竜居民小组作为4.09亩土地的所有权人，将土地出租给上诉人伏某某、刘某1、唐某某及案外人施保，不违反法律的规定。一审法院适用《农村土地承包法》第四十八条的规定，适用法律错误。综上，上诉人与被上诉人于2014年5月15日签订的《土地转租合同》是合法有效的。 被上诉人胡某某、王某某、赵某1、赵某2、李某2、焦某、徐某1在答辩期内未提交书面答辩状，当庭口头答辩认为：原审判决适用法律正确，认定事实充分，是合法有效的判决。在一审及二审中上诉人均未提交任何证据证明上诉人与被上诉人签订的转租合同合法有效。请求二审法院在查明事实后依法驳回上诉人的上诉请求。 原审被告刘某1认为：根据农村土地承包法第三十七条的规定，农村土地转让应经发包方同意，转包、出租的只需报发包方备案，即未经发包方同意的转租行为是合法有效的，同时转租备案并不是强制性规定，不导致转租合同必然无效，请求二审认定上诉人及原审被告与被上诉人签订的土地转租合同合法有效。 原审第三人孙家竜小组认为原审适用法律错误，本案中属于第三人的4.09亩农村集体土地不是发包给上诉人及原审被告，而是出租给上诉人和原审被告。 二审审理过程中，各方当事人均未向本院提供新的证据材料。一审采信证据来源合法，内容客观、真实，并经原审庭审举证、质证和认证，本院均予以确认。 审理过程中，经当庭询问各方当事人，各方当事人对一审认定案件事实均无异议。经二审审理查，上诉人伏某某、唐某某及原审被告刘某1于2013年9月26日、2013年9月28日与第三人孙家竜小组和唐金伟等32户农户签订土地出租合同后，向村集体及农户支付了一年租金（即2014年1月1日至2014年12月31日），自2015年1月1日起，因村集体及农户均未收到剩余租金，《土地转租合同》中涉及的4.09亩集体土地及23.56亩农户承包土地，已于2015年11月4日被第三人孙家竜小组及唐金伟等32户农户收回另作他用。另查明，在与唐金伟等32户农户和孙家竜小组签订的《土地出租合同》中签字的案外人“施保”系上诉人伏某某女婿，公民身份证中登记的实名为“施宝”，其明确表示对上诉人伏某某、唐某某及原审被告刘某1将涉案土地转租被上诉人胡某某等七人无异议，本案涉及转租土地的权利义务由其岳父伏某某代为行使。在二审审理过程中，各方当事人均明确表示二上诉人及原审被告与七被上诉人于2015年5月15日签订的《土地转租合同》已没有实际履行的可能性。其余二审查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。 归纳双方当事人的诉辩主张，本案二审期间的主要争议焦点是：1、《土地转租合同》涉案土地转租前是否已违反国家法律、行政法规强制性规定；2、本案《土地转租合同》的效力问题及本案应如何处理。 本院认为，1、《土地转租合同》涉案土地转租前是否已违反国家法律、行政法规强制性规定的问题。本案《土地转租合同》涉及4.09亩集体土地和23.56亩农户承包经营土地。首先，根据《中华人民共国和村民委员会自治法》第二十四条第（八）项“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……(八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”的规定，涉案的4.09亩集体土地属村集体财产，根据各方当事人提供的现有证据材料，不能证实第三人孙家竜小组将该土地出租给二上诉人及原审被告已经过村民会议讨论决定，该4.09亩集体土地在转租前已违反法律、行政法规的强制性规定，必然导致二上诉人及原审被告将该4.09亩集体用地转租的行为无效。原审法院适用《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府批准”之规定，错误的将租赁关系认定为发包关系，适用法律不当，但原审判决最终认定涉案4.09亩集体用地在转租前即已违反法律、行政法规的强制性规定，并无不当，本院予以维持；其次，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”、第三十七条“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案”，第三十九条“承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的关系不变”的规定，我国法律允许集体土地在承包经营后由承包户严格依照法律规定通过转包、出租、互换、转让或者其他方式，合法的进行土地流转。本案唐金伟等32户农户将其承包经营的23.56亩土地出租给二上诉人及原审被告，系承包户对自己承包经营土地的使用权处分，但出租土地应当报发包方备案。本案第三人孙家竜小组在《土地转租合同》中加盖了公章，即村集体对村民的出租行为和转租行为应是知晓和认可的，鉴于我国法律对出租备案手续的形式未作明确规定且出租备案不属法定生效的实质要件，原审法院依据上述法律规定认定二上诉人及原审被告转租给七被上诉人的23.56亩农户承包土地在转租前已违反了法律、行政法规的强制性规定，依据不足，本院予以更正。 2、关于本案《土地转租合同》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案二上诉人和原审被告与七被上诉人于2014年5月15日签订《土地转租合同》后，违反了土地利用总体规划，在涉案土地上建盖彩钢瓦大棚欲建设二手车交易市场，至2014年8月8日普洱市思茅区住房和城乡建设局以思建行停字[2014]200号做出《责令停止违法建设通知书》，七被上诉人向二上诉人和原审被告租赁土地后，改变土地用途用于非农业建设，已违反国家强制性规定，故本案《土地转租合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本案改变涉案土地用途用于非农业建设系七被上诉人使用涉案土地建设二手车交易市场所致，故导致《土地转租合同》无效的主要过错方系七被上诉人，对因《土地转租合同》无效导致涉案土地闲置的损失，应由七被上诉人予以承担。根据查明事实，《土地转租合同》中涉及的4.09亩集体土地及23.56亩农户承包土地已于2015年11月4日被土地权利人收回另作他用，签订《土地转租合同》后，七被上诉人共向二上诉人及原审被告支付款项1199400.00元，二上诉人及原审被告称该款项系包干价，含一年租金及土地前期开发和基础设施建设费用，但对该解释未提供证证据予以证实，本院不予支持。七被上诉人在民事起诉书中称1199400.00元系土地转让租金，在一审庭审中称系土地转让款，在二审中明确表示该费用系十期租期内的部分租金，结合双方当事人签订的书面《土地转租合同》及收条记载内容，本院认为该款项系七被上诉人预付的土地租赁款。《土地转租合同》无效后，对涉案土地被收回之前的土地闲置损失，参照土地租金每亩每年15000.000元的标准计算为：1250.00元（15000元÷12月）×27.65亩×22月＝760375.00元，对该费用七被上诉人要求二上诉人及原审被告予以返回的诉讼请求，本院不予支持。涉案土地于2015年11月被村集体及农户收回后，七被上诉人多预付的土地款439025.00元（1199400.00元－760375.00元），系二上诉人及原审被告因该《土地转租合同》取得的财产，合同无效后二上诉人及原审被告该取得的财产439025.00元，应予以返回七被上诉人。 综上所述，上诉人伏某某、唐某某的上诉意见，本院予以部分采纳。原判认定事实基本清楚，审判程序合法，但适用法律不当，导致判决有失偏颇，本院予以改判。根据中华人民共国和村民委员会自治法》第二十四条第（八）项、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十七条、第三十九条、第四十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下： 一、维持云南省普洱市思茅区人民法院（2015）思民初字第117号民事判决书第一项，即维持：（一）原告胡某某、王某某、赵某1、赵某2、李某2、焦某、徐某1与被告伏某某、唐某某、刘某1于2014年5月15日签订的《土地转租合同》无效。 二、撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2015）思民初字第117号民事判决书第二项，即撤销：（二）由被告伏某某、唐某某、刘某1于判决生效之日起三十日内向原告胡某某、王某某、赵某1、赵某2、李某2、焦某、徐某1返还已收取的土地租地款1199400元。 三、由上诉人伏某某、唐某某及原审被告刘某1于判决生效之日起三十日内向被上诉人胡某某、王某某、赵某1、赵某2、李某2、焦某、徐某1返还已收取的土地款439025.00元。 四、驳回上诉人的其余上诉请求及被上诉人在一审中的其余诉讼请求。 本判决为终审判决。 一审案件受理费15595.00元，由上诉人伏某某、唐某某及原审被告刘某1共同承担5708.00元，由被上诉人胡某某、王某某、赵某1、赵某2、李某2、焦某、徐某1共同承担9887.00元。二审案件受理费15595.00元，由上诉人伏某某、唐某某共同承担5708.00元，被上诉人胡某某、王某某、赵某1、赵某2、李某2、焦某、徐某1共同9887.00元。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向云南省普洱市思茅区人民法院申请执行，申请执行的期限为两年。 审判长  邹春林 审判员  陶仕群 审判员  叶枝松 二〇一五年十二月十一日 书记员  李 赟