四川省遂宁市船山区人民法院民 事 判 决 书（2015）船山民初字第2403号原告刘勇，男，汉族，生于1969年8月17日。被告张承发，男，汉族，生于1967年10月15日。被告夏礼彬，男，汉族，生于1977年2月11日。被告唐雪梅，女，汉族，生于1976年9月6日。被告夏礼彬、唐雪梅共同特别授权委托代理人冯小芹，四川弘维律师事务所律师。原告刘勇诉被告张承发、夏礼彬、唐雪梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理，依法由本院审判员杨娟适用简易程序于2015年9月21日公开开庭进行了审理。因案情复杂，后本案转为普通程序，依法组成合议庭于2015年11月12日再次公开开庭进行了审理。原告刘勇，被告张承发、夏礼彬及被告夏礼彬、唐雪梅的共同特别授权委托代理人冯小芹到庭参加诉讼。本案报经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。原告刘勇诉称，2010年，原告与三被告签订了房屋租赁合同，租期五年，租金逐年递增5%，五年租金共计1553050元。三被告已支付原告租金405750元，尚欠租金1147300元未支付。经原告多次催收，被告均未支付，原告遂起诉来院，请求法院判令：1、解除原告与三被告签订的房屋租赁合同；2、三被告偿还欠付原告房屋租金1147300元；3、三被告立即腾退位于遂宁市凯旋上路门面及育才上路门面；4、诉讼费由三被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求：三被告从2012年1月1日起以欠付租金金额800000元为基数按日15‰支付滞纳金至租金付清之日止。被告张承发辩称，夏礼彬在租赁合同上签字即表明租赁合同已转让给夏礼彬，合同主体已变更为夏礼彬，张承发已退出租赁合同，支付欠付租金及腾退房屋的义务均应由夏礼彬承担。被告夏礼彬、唐雪梅辩称，同意解除租赁合同并腾退房屋，但房屋的承租方是“一心一客”餐饮服务公司（以下简称一心一客公司）；2012年及2013年度欠付的租金已经双方协商一致转化为民间借贷，混合原告另行向被告夏礼彬出借的借款，由夏礼彬按月向原告支付了利息；2014年度的租金已全额支付，欠付的2015年度的租金已经双方协商一致转化为民间借贷关系并由夏礼彬按月支付了部分利息；若原告不认可欠付的租金双方已转化为民间借贷关系，则主张上述金额均为租金，已支付租金金额为1488930元。双方约定的滞纳金过高，请求予以减少。经审理查明：2010年11月27日，原告刘勇与被告张承发签订了《房屋租赁合同》，约定刘勇将其所有的位于遂宁市凯旋上路和育才东路门面出租给张承发用于经营服装生意，租期为五年，从2011年1月1日起至2016年1月1日止，租金按年支付，分别为第一年260000元、第二年300000元、第三年315000元、第四年330750元、第五年347280元。合同还约定“承租人不能按期向出租人付清租房款，或出租人不能按期向承租人交付房屋，逾期一天，由违约一方向对方给付相当于上述房屋租金千分之十五的滞纳金”、“承租方在合同期内因不可抗力的情况下，经与出租方协商，在出租人同意的情况下可转租”。租赁期间，经原告刘勇同意，被告夏礼彬（一心一客公司法定代表人，被告唐雪梅配偶）将自己的姓名签在了原告刘勇与被告张承发签订的房屋租赁合同的承租方签字处，房屋长期由夏礼彬用于一心一客公司经营，并由夏礼彬以自己名义缴纳租赁房屋的天然气费用。第一年（2011年1月1日至2011年12月31日）的租金260000元由张承发支付了定金50000元（转为租金），夏礼彬支付了余款。2012年1月4日，被告夏礼彬向原告账户转账200000元。2012年3月10日，被告夏礼彬向原告账户转账3750元。2012年4月13日，原告向被告夏礼彬账户转账345625元。同月30日，被告夏礼彬向原告出具借条称借到原告现金500000元。自2012年5月4日起至12月3日止（2012年9月除外），被告夏礼彬按月向原告账户转账12500元（共计转账87500元）。2013年1月3日，被告夏礼彬向原告账户转账62200元。2013年1月10日，被告夏礼彬、一心一客公司向原告出具借条称借到原告现金300000元。自2013年2月4日起至2014年6月（2013年8月除外），被告夏礼彬按月向原告账户转账20000元（共计转账320000元）。2014年1月6日，被告夏礼彬向原告账户转账330750元。2014年7月9日，被告夏礼彬向原告账户转账40000元，同年8月25日转账80000元，2014年10月至2015年3月被告夏礼彬或唐雪梅按月向原告账户转账20000元（共计转账120000元）。2015年5月11日，被告夏礼彬向原告账户转账40000元。上述事实，有原告的起诉状、身份证复印件、房屋租赁合同、公司章程、租金明细表、银行往来明细、借条复印件和庭审笔录等证据在卷为证。本院认为，根据原告的起诉及被告的答辩，本案的争议焦点为被告张承发应否承担给付租金并腾退房屋的合同义务及2012年1月1日至今已付的房屋租金金额是多少。一、关于被告张承发应否承担给付租金并腾退房屋的合同义务的问题。被告张承发虽与原告刘勇于2010年签订了房屋租赁合同，但在合同的后续履行中，长期稳定地由被告夏礼彬占有使用房屋并履行支付租金的义务，原告未对此提出异议并接受了夏礼彬支付的租金。被告夏礼彬已取代张承发实际行使承租人权利，履行承租人义务，并在租赁合同上作为承租人签字确认，与被告张承发辩称的租赁合同已转让给夏礼彬相符。故此，被告张承发已将租赁合同的权利、义务概括转让给被告夏礼彬，张承发不再承担房屋租赁合同义务，对原告要求被告张承发承担腾退房屋、支付租金及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。二、关于2012年1月1日至今已付的房屋租金金额是多少的问题。租赁期间，被告夏礼彬辩称欠付的租金已经双方合意转化为民间借贷关系，并按月向原告支付了资金利息，但未向本院提供充分证据证明双方对欠付租金转化为民间借贷关系已形成合意，故欠款性质仍应为租金。被告夏礼彬于2012年1月4日向原告账户转账200000元、2012年3月10日向原告账户转账3750元，均发生于被告夏礼彬向原告出具借条之前，且原告未提供证据证明该款项系双方的其他经济往来，故该款应视为被告夏礼彬向原告支付的租金。被告夏礼彬于2014年1月6日向原告转账支付的330750元与第四年房租相一致，给付期限亦与合同约定期限相近，因此该330750元应认定为支付的房屋租金。故2012年1月1日至今共计已给付租金200000+3750+330750=534500元。综上，原告刘勇与被告夏礼彬之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告夏礼彬未按期足额支付租金，出租人可以解除合同并要求承租人支付欠付租金及滞纳金，故对原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》、支付欠付租金及滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。2012年至2014年12月31日欠付的租金金额为411250元（300000+315000+330750-534500），2015年1月1日后的租金本应按951.45元/天（347280元÷365天）计付至房屋实际腾退之日，但原告主张租金计算至2015年12月31日，系原告对其民事权利的自愿处分，该处分行为未违反法律规定，本院予以准许，故2015年1月1日起的租金按951.45元/天计付至房屋实际腾退之日，但不超过2015年12月31日（即最多347280元）。双方约定的滞纳金实为逾期支付租金的违约金，被告夏礼彬逾期支付租金给原告造成的损失主要为利息损失，原告未举证证明被告夏礼彬逾期支付租金除了给原告造成利息损失外还有其他损失，因此双方约定的滞纳金过分高于造成的损失，现被告夏礼彬、唐雪梅请求减少，故本院适当予以调低，滞纳金按中国人民银行公布的同期同档人民币贷款利率为标准予以分段计付，以欠付租金100000元（300000-200000）为基准从2012年1月1日起计付至同年3月9日，以欠付租金96250元（100000-3750）为基准从2012年3月10日起计付至2012年12月31日，以欠付租金411250元（96250+315000）为基准从2013年1月1日计付至2014年12月31日，以实际欠付租金为基准（411250元+951.45元/天天数，最多不超过758530元）从2015年1月1日起计付至租金付清之日。上述债务形成于被告夏礼彬、唐雪梅夫妻关系存续期间，应为夫妻共同债务，故对原告要求被告唐雪梅承担共同支付义务的诉讼请求，本院予以支持。被告夏礼彬辩称承租方系一心一客公司，被告夏礼彬虽系一心一客公司的法定代表人，但房屋租赁合同系由夏礼彬以个人名义签订，且合同履行期间夏礼彬均以个人名义向原告支付房屋租金及缴纳天然气费用，足以认定承租人系被告夏礼彬个人，其将租赁房屋用于经营一心一客公司仅表明承租人对于租赁物的使用方式，不影响租赁合同相对方的认定，被告夏礼彬的辩解理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告刘勇与被告夏礼彬签订的《房屋租赁合同》；二、被告夏礼彬于本判决生效后三日内将位于遂宁市凯旋上路、育才东路门面腾退给原告刘勇；三、被告夏礼彬、唐雪梅向原告刘勇支付2012年1月1日至2014年12月31日欠付的租金411250元及2015年1月1日后的租金（按951.45元/天计算至实际腾退之日，最多不超过347280元），限本判决生效后三日内付清；四、被告夏礼彬、唐雪梅于本判决生效后三日内向原告刘勇支付滞纳金。滞纳金的计算方法为：以本金100000元为基准从2012年1月1日起计付至同年3月9日，以本金96250元为基准从2012年3月9日起计付至2012年12月31日，以本金411250元为基准从2013年1月1日计付至2014年12月31日，以实际欠付租金为基准（411250+951.45元/天天数，最多不超过758530元）为基准从2015年1月1日起计付至租金付清之日止，以中国人民银行发布的同期同档人民币贷款基准利率为标准进行计算；五、驳回原告刘勇对被告张承发的诉讼请求；六、驳回原告刘勇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15125元，由被告夏礼彬、唐雪梅共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审 判 长 杨 娟人民陪审员 刘 为人民陪审员 王治琼二〇一五年十二月七日书 记 员 唐翠骥