安徽省池州市贵池区人民法院民 事 判 决 书（2015）贵民一初字第03340号原告：池州市南丰物业管理服务有限公司，住所地安徽省池州温州。法定代表人：杨友来，该公司总经理。委托代理人：余志勇，安徽安贵律师事务所律师。委托代理人：章战勒，安徽安贵律师事务所律师。被告：唐奇芳��女，1967年6月30日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。原告池州市南丰物业管理服务有限公司（以下简称池州南丰物业公司）与被告唐奇芳物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月29日立案受理后，依法由审判员朱长明适用简易程序，于2015年12月25日公开开庭进行了审理。原告池州南丰物业公司的委托代理人余志勇、被告唐奇芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。池州南丰物业公司诉称：原告系依法成立的物业服务企业，为池州市贵池区红光新村小区业主提供物业服务。被告系该小区A17号楼301室、A10号楼504室和A10号楼C102储藏室的业主。双方于2011年4月22日签订了《房屋入住协议》，约定由原告为被告提供物业服务，被告按物价部门核定的标准及时缴纳物业管理服务费，物业服务费的始收时间为给业主发出交房通知书之日，每季度首月10日缴纳本��度的物业管理服务费，业主无故不交规定应收费用的，原告可要求其限期缴纳并收取应缴费用的日千分之三的滞纳金。经物价部门核准，该小区多层住宅物业综合服务费标准为0.38元/平方米/月，步梯住宅楼梯间照明电费标准为每月不超过2元。原告依约为被告提供物业服务后，但被告却拖欠A17号楼301室2012年4月至2015年3月的物业费、A10号楼504室和A10号楼C102储藏室2012年1月至2014年12月的物业费及楼梯间照明电费144元，共2543元未缴，经原告催收未果。现诉至法院，请求判令被告立即支付拖欠的物业费2543元。池州南丰物业公司提供如下证据：1，原告的企业法人营业执照、组织机构代码证、池州市贵池区物价局服务价格登记证、池州市物价局和房产局“池价房字【2013】56号”文件复印件各一份。证明原告的基本情况，诉讼主体资格以及开展物业服务经营活动及其收费的合法性、收费范围、收费标准等；2，原、被告签订的房屋入住协议、被告的业主登记表、房屋拆迁安置楼房号清单复印件各一份。证明原、被告就物业服务事项所作的相关约定、被告接收房屋的时间等；3，物业费催缴通知书和催告书、快递凭证复印件各一份及电费结算单。证明原告向被告催收物业费情况及电费结算情况；4，池州市贵池区人民法院（2013）贵民一初字第00680号民事判决书一份。证明原告为包括被告在内的红光新村小区业主提供物业服务的合法性及原告所享有的收费权益。唐奇芳辩称：欠缴物业费的时间属实。但原因是原告没有尽到管理职责，我家两套房子墙体有裂缝，刚入住时就向原告反映，但原告称让我们自行解决。我已交纳了装潢垃圾清理费，但原告却不为我家清理装潢垃圾。楼梯间的��不亮，我晚上回家也不安全，跌倒好几次。另外原告收取的押金500元到现在也没有退还给我们。经审理查明：2010年12月17日，原、被告就被告所有的池州市贵池区红光新村小区A10号楼504室签订了《房屋入住协议》一份，2011年4月22日，原、被告就被告所有的该小区A17号楼301室签订了《房屋入住协议》一份，二份协议均约定由池州南丰物业公司为该小区提供物业服务，被告系该小区A17号楼301室（面积103.16㎡）、A10号楼504室（面积88.15㎡）和A10号楼C102储藏室（面积14.01㎡）的业主，协议约定物业服务费标准为多层住宅0.38元/㎡/月，办公、商业、其他0.5元/㎡/月，协议还对双方其他权利义务等作了约定。被告入住该小区后，A17号楼301室2012年4月至2015年3月的物业费、A10号楼504室和A10号楼C102储藏室2012年1月至2014年12月的物业费及楼梯间照明电费144元未缴。经原告催收��果。另查明，池州市物价局、池州市房产事务局于2013年4月25日公布了《关于进一步明确主城区物业服务收费有关问题的通知》，通知对主城区步梯住宅楼梯间照明电费据实结算，合理分摊，预收电费的，每户每月不得超过2元。上述事实，由当事人当庭陈述及提供的证据证明，予以认定。本院认为：原、被告签订的《房屋入住协议》具备物业管理合同的主要条款和内容，双方成立了物业服务合同法律关系，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，已经发生法律效力，对原告及该小区所有业主具有约束力。原告为该小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当按照合同约定及时缴纳物业服务费。原告要求被告支付尚欠的物业服务费，本院予以支持。按合同约定，被告所有的A17号楼301室2012年4月至2015年3月的物业费为1411元（103.16㎡*0.38元*36个月）、A10号楼504室2012年1月至2014年12月的应交物为费为1206元（88.15㎡*0.38元*36个月）、A10号楼C102储藏室2012年1月至2014年12月的物业费252元（14.01㎡*0.5元*36个月），A10号楼504室、A10号楼C102储藏室2012年1月至2014年12月的应交物为费为1458元，原告主张1012元，应按1012元计算，合计欠缴2423元。对被告辩称因原告服务不到位而拒交物业服务费等问题，本院认为因物业服务合同作为履行期限较长的继续性合同，不能以某一特定时刻存在瑕疵即全盘否定，而应从服务的整体质量进行考量。如瑕疵未达到严重程度并呈持续状态，不宜以此认定其服务不合格。故被告以此拒付物业服务费，依据不足，本院不予采信。但本院在审理该小区物业服务合同纠纷案件时，各业主均陈述原告提供的物业服务质量不高，物业管理人员勤勉度不够，据此可以认定原告提供的物业服务确��存在较大瑕疵，故本院认为对原告主张的物业服务费予以酌减对双方当事人方显公平，本院依据本案实际对被告应缴纳的物业服务费酌减为1938元。同时，本院在此也提醒原告在今后提供物业服务时应虚心听取业主的意见，对服务工作中存在的不足切实加以改进，以维护广大业主的合法权益，达到物业服务企业与业主和谐共处的目的。原告主张的楼梯间照明电费144元符合池州物价局、池州市房产事务局文件规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告唐奇芳于本判决生效后十日内向原告池州市南丰物业管理服务有限公司支付尚欠的物业服务费1938元、楼梯间照明电费144元，合计2082元;二、驳回原告池州市南丰物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由被告唐奇芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。审判员  朱长明二〇一五年十二月二十八日书记员  宋霂清附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十二条���主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共��国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。