辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第2543号上诉人（原审原告）：于森源，男，1989年7月8日出生，汉族，无职业，住址黑龙江省双鸭山市尖山区。委托代理人：ＸＸ，辽宁隆丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳万鸿星汇商业有限公司，住所地沈阳市沈河区朝阳街168号。法定代表人：罗家良，该公司总经理。委托代理人：吴梦来，女，1986年5月27日出生，汉族，该公司法务主管。上诉人于森源因与被上诉人沈阳万鸿星汇商业有限公司（以下简称“万鸿星汇公司”）租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月22日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。于森源一审诉称，于森源为了经营广州元成鑫商贸有限公司宝亿莱品牌商品，在2014年7月16日，与万鸿星汇公司签订二份商铺租赁协议，约定将万鸿星汇公司所有的位于沈阳市沈河区星汇广场B1-LS-158、159号商铺租赁给于森源从事零售经营。万鸿星汇公司最初承诺在2014年9月星汇广场开业，但是时至今日万鸿星汇公司仍未通知于森源开业。因万鸿星汇公司的违约行为造成了于森源经济损失，其中装修费42，500元，进货98，495元，保证金50，000元，雇佣人员损失24，000元。故依法请求贵院判决支持于森源的诉讼请求。万鸿星汇公司一审辩称，答辩人经营的沈阳星汇广场原名大发商业广场，于2010年10月28日开业经营，由于各种原因，经营情况一直不好，商场内大部分场地处于闲置状态，但仍有部分租户继续开业经营，因此整个商场一直处于开业经营状态。2013年，答辩人对星汇广场再次进行招商，为了吸引租户进场，提出了优惠条件，即由业户进场免租经营，直到B1至地上四层商铺可出租面积开业达到60%或以上再开始计租。基于这样的优惠条件，答辩人与于森源于2014年7月16日签订了两份《星汇广场租赁合同》（以下统称合同），于森源承租答辩人星汇广场B1-LS-158号和159号商铺，商铺年租金分别为31，080元33，600元。于森源预交了一季度租金总计16，170元，租赁保证金总计为6000元。根据合同第3.1.1条约定，租赁期限自该商铺交付之日起，至计租日后一年止。3.1.2条约定“租赁期限由“免租期”和“交租期”两部分共同构成。其中免租期自交付日起至计租日前一日止，交租期自计租日开始起算，至次年当日的前一日止。计租条件为B1至地上四层商铺可出租面积开业达到60%或以上。根据合同第6.2条约定：“乙方在完成该商铺的装修和必要的准备工作后，乙方可以向甲方提出试营业的申请，经甲方书面许可后可进行试营业”。由此可见，按照合同约定于森源可以在商铺交付后正常使用商铺并正常经营使用，因此答辩人并不存在违约。于森源诉称，答辩人承诺在2014年9月份星汇广场开业，但事实上，答辩人并未做出这样的承诺。合同第6.1条约定“星汇广场开业日由甲方另行按照本合同第14.1条乙方提供的联系信息以书面或电话、电邮等方式通知乙方，甲方有权调整开业日期且无须经乙方同意，甲方对此调整不承担违约和赔偿责任”。为了给商场做宣传，促进商场进一步繁荣发展，答辩人已定于今年的9月26日重新举办开业庆典，且答辩人已将上述开业日期通知了于森源，答辩人已按照合同约定内容履行了各项义务，答辩人不存在任何违约行为，故于森源的诉请无任何事实依据和法律依据。综上，请求贵院依法查明事实，驳回于森源于森源的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。原审法院审理查明，2014年7月16日，万鸿星汇公司作为出租方（甲方），于森源作为承租方（乙方），双方签订两份《星汇广场租赁合同》（地下B1、B2部分专用），约定甲方将坐落于沈阳市沈河区朝阳街168号沈阳大发商业广场B1-2S-158、159场地租赁给乙方，租赁面积158场地7.4平方米，159场地8.8平方米，作为零售类别经营使用。租赁期限自2014年7月16日商铺交付之日起至计租日后一年止，租赁期限自“免租期”“交租期”两部分共同构成，其中免租期自交付日起至计租日前一日止，交租期自计租日开始计算，至次年当日的前一日，计租条件为B1至地上四层商铺可出租面积开业达到60%或以上，装修期为自交付日起计15天。其中158场地年租赁费用为31，080元（年租赁费用按该商铺月租赁费用X该商铺的租赁面积X12个月计算得出），其中159场地年租赁费用为33，600元，租赁费用包括租金和物业管理费，商铺租赁费用按季度为期支付，租赁费用应在计租日前10日内支付，158、159场地乙方均应在合同签订时向甲方各交纳3000元的租赁保证金。星汇广场开业日由甲方另行按本合同约定的乙方提供的联系信息以书面或电话、电邮等方式通知乙方，甲方有权调整开业日期且无须乙方同意，甲方对此调整不承担违约责任和赔偿责任。乙方在完成商铺的装修和必要的准备工作后，乙方可以向甲方提出试营业的申请，经甲方书面许可后可进行试营业，未经甲方书面许可，乙方不得擅自试营业。甲方对合同的全部条款，特别是免除或限制甲方责任的条款已向乙方进行了充分提示，提请乙方予以关注，乙方已认真阅读了本合同的全部条款，确认已知悉并全面理解合同条款的确切含义并予以接受。合同签订后，于森源向万鸿星汇公司交纳了158场地年租赁费用为31，080元、保证金3000元，159场地年租赁费用为33，600元、保证金3000元，于森源即进场装修。因于森源以万鸿星汇公司一直未通知于森源商场开业为由，要求解除与万鸿星汇公司之间的租赁合同，并要求万鸿星汇公司返租金、保证金、赔偿损失，于森源起诉来院。庭审中，于森源表示，与万鸿星汇公司签订租赁合同时，万鸿星汇公司商场有数家正在经营的店铺，近期商场也开业经营的店铺情况与签订租赁合同时差不多，因商场没有人来买货其店铺无法开张，另签订合同时万鸿星汇公司向其讲了免租和交租的事情，说商场没有开业期间是免租的。万鸿星汇公司表示于森源店铺没有开业属实，但万鸿星汇公司是允许其开业经营的，没有阻止其不开业，系其自身原因没开业，于森源店铺现在为免租期，万鸿星汇公司商场定于2015年9月26日举行开业仪式，如果2015年9月26日开业面积超过60%，则开始计租。原审法院认为，于森源、万鸿星汇公司签订的租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。于森源要求与万鸿星汇公司解除合同，应证明其享有合同约定解除权或法定解除权，否则应承担举证不能的不利后果。双方在合同中明确约定了免租期和计租期，于森源自认万鸿星汇公司向其陈述了免租期和计租期事宜，于森源签订合同时对商场当时经营状况及商业风险有审慎义务，合同最后条款即双方签字页面，注明了万鸿星汇公司对其免除或限制于森源责任的条款已向其进行了充分提示，于森源知悉、理解并接受，其与万鸿星汇公司签订合同理应受合同的约束。按合同约定，于森源装修后，可以向万鸿星汇公司申请营业，于森源未提供证据证明因万鸿星汇公司原因导致其不能营业，也未证明万鸿星汇公司具有其他违约情形致使合同履行不能。同时，合同约定了甲方有权调整开业日期且无须于森源同意，如确定开业之日B1至地上四层商铺开业面积达不到60%时，于森源可要求解除合同，并要求退还相关租赁费用，现商场未到合同约定的开业时间，商铺尚属于免租期，故于森源不具备合同约定的解除权。故对于于森源的全部诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：驳回原告于森源的诉讼请求。案件受理费人民币5500元，减半收取人民币2750元，由原告于森源负担。宣判后，上诉人于森源不服，上诉至本院。上诉请求：1、撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审。2、判决由被上诉人承担本案诉讼费用。上诉理由：1、原审法院以上诉人不具备合同约定的解除权为由，驳回上诉人一审诉讼请求，认定事实不清，适用法律错误；2、原审法院对被上诉人已对格式条款进行充分提示，上诉人理应受合同约束的认定是错误的。同时，对免租期和计租期的约定不能排除被上诉人对免除其主要责任的格式条款进行解释说明的义务。被上诉人万鸿星汇公司辩称：一、答辩人与上诉人签订的合同合法有效，不存在法律规定的无效情形。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。答辩人签订合同后，按期交付了场地，也未阻止上诉人使用商铺，答辩人已于2015年9月4日通知上诉人开业经营，但上诉人一直未配合开业，答辩人一直以来按合同约定履行义务，并无违约行为，上诉人不存在法定解除权及约定解除权。本院查明事实与原审法院查明事实一致。另查明，2014年7月16日的《星汇广场租赁合同》（地下B1、B2部分专用）合同第六条商铺的开业条款中约定：6.1，星汇广场开业日由甲方（万鸿星汇公司）另行按本合同14.1条乙方提供的联系信息以书面或电话、电邮等方式通知乙方（于森源），甲方有权调整开业日期且无须经乙方同意，甲方对此调整不承担违约和赔偿责任。甲方须在确定的开业日前20日以书面或电话、电邮等方式通知乙方，乙方应配合甲方于同日开业，如确定开业之日B1至地上四层商铺开业面积达不到60%，甲方有权退还乙方已付相关租赁费用，同时解除合同。上述事实，有星汇广场租赁合同等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方当事人诉争焦点为涉案租赁合同应否予以解除。关于上诉人提出原审法院对被上诉人已对格式条款进行充分提示，上诉人理应受合同约束的认定是错误的上诉主张。本院认为，因双方在合同中明确约定了免租期和计租期，且上诉人又自认被上诉人向其陈述了免租期和计租期事宜，同时，合同最后条款之页即双方签字页面，亦注明了被上诉人对其免除或限制上诉人责任的条款已向其进行了充分提示，应视为上诉人知悉、理解并接受，且上诉人对商场当时经营状况及商业风险有审慎审查义务，故涉案租赁合同对上诉人具有法律约束力，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出被上诉人一直未通知上诉人开业，但原审法院以上诉人不具备合同约定的解除权为由，驳回上诉人一审诉讼请求，系认定事实不清，适用法律错误的上诉主张。本院认为，合同的解除有两种情形，分别为合同法第九十三条规定的约定解除情形和合同法第九十四条规定的法定解除情形。依双方合同6.1条约定，被上诉人对通知上诉人的开业之日有权调整而无须上诉人同意，且如确定开业之日B1至地上四层商铺开业面积达不到60%时，被上诉人有权退还相关租赁费用并解除合同。则合同约定被上诉人在确定开业之日B1至地上四层商铺开业面积达不到60%时享有合同解除权。现上诉人依照该条款主张解除合同并不符合合同约定。另，双方合同约定计租期从B1至地上四层商铺可出租面积开业达到60%或以上开始计算租金，而至上诉人起诉之时，商场尚未正式开业，则被上诉人并未开始计取上诉人的租金，上诉人处于免租期。现通过庭审调查可知，被上诉人定于2015年9月26日开业，而上诉人并未提供相关证据证明B1至地上四层商铺开业后的面积达不到60%，亦未提供证据证明涉案租赁合同存在法定解除的情形，故原审驳回上诉人的诉请并无不当，本院对上诉人的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由上诉人于森源负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 妍审 判 员  韩彩霞代理审判员  李大鹏二〇一五年十二月十日书 记 员  张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。