江西省景德镇市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2015)景民一终字第272号 上诉人（原审被告）程叶燕，女，汉族，1984年8月15日出生，住江西省上饶市玉山县。 委托代理人张武通，江西济仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）乐平市嘉华商业营业管理有限公司。地址：乐平市苏溪巷11一12号。组织机构代码58656804一9。 法定代表人熊国安，系该公司总经理。 委托代理人高玲，该公司员工。 委托代理人邓育华，江西博煜律师事务所律师。 上诉人程叶燕因与被上诉人乐平市嘉华商业经营管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服乐平市法院作出（2015）乐民一初字第263民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明，原、被告双方于2013年7月12日签订了一份《华润.翥山天城商铺租赁合同》。合同约定：第一条，甲方（即原告）将位于乐平市共7个商铺出租给乙方（即被告）使用，用于经营儿童游乐场。第二条，租赁期限五年。第三条，计租面积约425.23平方米。第四条，租金标准，免租装修期2013年7月15日至2013年9月30日，免租试营运期2013年10月1日至2013年一12月31日，即自2013年10月1日至2018年9月30日止（起始日期已实际交付时间为准）。第一年按40元／平方米（2014年1月1日至2014年9月30日的租金15.3万元）。第二年按40元／平方米（2014年10月1日至2015年9月30日的租金20.41万元），以上租金不含税费乙方如需租赁发票，租金由乙方自行承担，如面积出入，以实际测量面积为准。第五条，租金的支付，乙方每季度支付一次租赁费用，即每季度到期前25日向甲方支付下季度商铺租赁费用（遇法定节假日相应顺延）。第七条，履约保证金，在合同签订之日的同时，乙方须向甲方交付人民币35000元履约保证金，本合同到期终止后，如乙方无违约行为甲方应无息据实退还履约保证金。第八条第（二）项第4款规定，该商品交付后所发生的水电费、物业费、有线电视费等相关费用，由乙方负责将缴交，与甲方无关。如因乙方欠费致使甲方被有关部门追讨滞纳金或罚金，甲方有权从乙方所交纳的履约保证金抵扣，并有权要求乙方?足该履约保证金的不足部分，乙方不得拒绝，否则甲方有权解除合同，并不予退还乙方缴纳的履约保证金。乙方投入的设施不得拆除（具体范围详见本合同第九条第7款约定），乙方应在接到甲方书面通知后七天内清偿退出。第九条第3款规定，乙方如拖欠租金，则每天按应交纳租金的3‰缴纳滞纳金，如拖欠租金达一个月，且经甲方书面催告后15天内仍不支付或有意逃避，则甲方有权单方解除合同，清点和封存乙方投入的设施设备，收回场地另租他人，并有权不予返还乙方所缴纳的履约保证金。甲方继续保持追索乙方债务的权利，在双方未达成一致之前，乙方投入的设备不得拆除。合同签订后，原告按约履行了合同义务，原告提供了被告程叶燕交租金的收据存根联，其中第一张是在2014年1月1日向原告缴纳租金51000元。在收款事由写着：租金（2014年1月1日至2014年3月31日）；第二张2014年4月21日向原告缴纳租金17000元在，收款事由写着二季度租金（先交一个月欠半个月）；第三张（收据号3008091）2014年5月15日交纳租金85000元，后涂改为8500元，交款事由写着二季度租金，（再交一部分）已清。被告程叶燕在庭审中，对第一张第二张收据的真实性不持异议。被告对原告提交的第三张证据持有异议，并提供第三张收据的收据联（收据号3008091），其主张交纳租金85000元，该85000元是没有涂改的，交款事由写着：二季度租金，（再交一部分）已清，加盖了原告公司公章。 另查明，被告在庭审中明确表示，已于2015年7月底已将诉争店面腾出还给原告。 通过庭审，原被告存在的争议有：1、被告程叶燕先后缴纳给原告的租金是多少？2014年5月15日缴纳租金是85000元，还是8500元？2、原被告是哪一方存在违约？3、租金如何计算？ 一、被告程叶燕先后缴纳给原告的租金是多少？2014年5月15日交纳租金是85000元，还是8500元？原告主张被告先后缴纳租金76500元（51000+17000+8500）；被告主张其缴纳租金153000元（51000+17000+85000)。根据原被告在2013年7月12日签订协议约，被告程叶燕在2013年7月5日至2013年12月31日期间属于免租期，至2014年1月1日开始交纳租金，交纳租金每季度交纳一次，即每季度到期前25日向甲方支付下季度商铺租赁费用（遇法定节假日相应顺延），被告程叶燕在2014年1月1日交纳第一次（季度）租金51000元，第二次（季度）交纳租金时间应当在2014年3月25日之前，交纳租金应当为51000元，然而被告程叶燕第二次缴纳租金为2014年4月21日，向原告缴纳租金17000元，在收款事由写着：二季度租金（先交一个月，欠半个月）。被告程叶燕第二次缴纳的租金的金额、时间都不符合合同约定。从庭审中，原被告都明确表示被告生意不很景气，所以被告要求原告减免租金之后，原告同意第二季度的租金减为25500元，即原定租金的一半。故此，被告程叶燕第二季度租金分两次交纳，2014年4月21日向原告交纳租金17000元，2014年5月15日交纳租金8500元，原告的陈述与原告提供的证据是一致的，即被告第二季度因为生意不景气，租金由合同定价51000元降为25500元，被告程叶燕分两次交纳，一次为2014年4月21日交纳的17000元，一次为2014年5月15日交纳的8500元，同时认为被告主张在2014年5月15日交纳租金85000元，与合同相悖。因为按原被告陈述，被告的生意不很景气，原告收取房租都要减半，约定租金是每季度交纳一次25500元，被告一次交纳85000元，相当于交纳了3.4（85000÷25500）个季度的租金，况且被告程叶燕在第二季度已经交纳了17000元，第二季度只差8500元，被告程叶燕主张于2014年5月15日交纳租金为85000元，不符合交易习惯，更不符合生活逻辑，再加上在审理期间，原告申请证人出庭证实，当时有其开具的2014年5月15日的收据是由与她的疏忽造成的，之后证人还与被告方联系，并将电话录音在法庭播放，从证人证言及录音材料也佐证了，2014年5月15日，被告程叶燕交纳的租金是8500元，而不是85000元。故此，应当认定被告程叶燕交纳的租金总合计76500元，被告程叶燕2014年5月15日交纳的租金为8500元，而不是85000元。 二、原被告是哪一方存在违约？原告认为，被告程叶燕拖欠租金，通过电话通知交纳租金，被告置之不理，只有通过正当程序向被告催收，并由律师发出律师函，通过快递邮件送达，并提供了律师函和快递证明予以证实，认为被告不交纳租金，严重违约；被告主张没有收到原告一方律师函，并主张原告无故停止供电给被告，提供囯网江西乐平供电有限责任公司客户服务中心抄表记录予以证实，认为原告严重违约。原审法院认为，被告提供的国网江西乐平市供电有限责任公司客户服务中心抄表记录，不能证实是原告采取停止供电行为，况且根据合同约定，水电费由乙方（被告）自行缴纳与甲方（原告）无关，故此被告主张原告违约不符合事实。被告从2014年5月15日交纳租金8500元之后，一直未交纳租金，未履行合同主要义务，应当认定严重违约。 三、租金如何计算？原告主张按合同约定的每季度51000元计付租金，被告主张按每季度25500元计付租金。原审法院认为，有约定从约定。根据原被告签订的合同，原被告约定的租金应当是每季度为51000元，原被告对此不持异议。在原被告履行过程中，因原告开发的店面租给被告，生意不景气，双方协商对租金予以优惠，第二季度的租金减为25500元，原被告对此没有异议；第三季度乃至以后的租金是多少，因双方发生诉讼，对租金各执已见；从第三季度乃至之后，被告的生意仍然不景气，甚至到了关门歇业，应当认定按每季度25500元给付租金比较合理，故对原告主张因被告第二季度生意不景气，只优惠被告二季度租金不符合事实，不予支持。 原审法院认为，原被告双方于2013年7月12日签订了一份《华润.翥山天城商铺租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，合法有效，予以认定。正因如此，原、被告应当自动履行。根据该合同第九条第3款规定，乙方如拖欠租金，则每天按应交纳租金的3‰交纳滞纳金，如拖欠租金达一个月，且经甲方催告后15天内人不支付或有意逃避，则甲方有权单方解除合同，原告在被告拖欠租金后，由律师发出律师函催告，被告仍未交纳租金。故此对原告主张解除2013年7月12日原被告签订的租赁合同，由原告收回商铺的诉讼请求，应予以支持；并且因被告程叶燕生意不景气，双方重新约定了租金优惠一半，即按每季度25500元支付租金予以认定，故此，对原告主张超过每季度按25500元以上支付租金的部分，不予支持。同时，被告程叶燕作为违约方，应当承担违约责任，即对原告主张被告承担滞纳金并不予返还被告履约保证金的诉讼请求，予以支持。对原告主张物业费与本案不属于同一个法律关系，不予支持；对被告主张其在2014年5月15日交纳租金为85000元的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，原审判决：一、解除原被告签订的租赁合同，由原告即刻收回商铺；二、被告程叶燕在判决书生效后十日内支付拖欠的租金110500元（自2014年7月1日计算到2015年7月30日止）并承担滞纳金（按实际拖欠的租金，以应付的实际天数按每天千分之三予以计算至履行时为止，如2014年第三季度租金25500元，在2014年6月25日前支付；2014年第四季度租金25500元在2014年9月25日前支付，以此类推）。并且被告所交纳的35000元履约保证金归原告所有，不予退还；三、驳回原告乐平市嘉华商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4102元，由被告程叶燕负担。 上诉人程叶燕不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1、撤销乐平市人民法院(2015)乐民一初字第263号民事判决；2、上诉人不承担支付租金110500元，不承担滞纳金，出租人归还保证金35000元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1、上诉人2014年5月15日交纳的租金是85000元，而不是8500元，上诉人交纳的租金总的金额是153000元（51000+17000+85000）。①2014年5月15日交纳的85000元租金票据收款事由：“二季度租金（再交一部分）已清”，“再交一部分”是指补足二季度欠交部分，“已清”是对全年租金的交清。根据当事人双方认可，租金是从2014年1月1日开始交纳，三个季度的租金是153000元（51000+17000+85000），也完全符合第一年租金数额。如果上诉人只交了8500元，按照合同约定被上诉人在一个月后应当催交，甚至可以解除合同收回店面，而被上诉人到12月底（6个月后）才发律师函催收，不符合常理。②2014年4月21日上诉人交纳17000元租金的收款事由：二季度租金（先交一个月，欠半个月），真实意思是二季度照顾一个半月，来季再照顾一个半月，正好第一年租金153000元结算完成。通常下半年生意会好很多，因此第四季度没有减租，所以才有后来正式协商减租事宜。对该份证据双方说法不一，因为是被上诉人一方书写的，按照证据适用规则，应当做出不利于证据书写的解释，双方此时没有达成减半收取租金的意思，原审法院没有正确定义该证据。③上诉人交纳（85000元+17000元）÷17000元/月=6个月（2个季度），正符合两季度减免一半的事实，与合同完全相符。④被上诉人为利于资金周转，以同意减免两季度租金作为交换条件，要求上诉人交清全年租金，所以上诉人才一次交清全年租金。⑤被上诉人要求出庭作证的公司会计，证明开具85000元票据是其涂改的事实，但其书写错误后，没有报告公司，也没有向朋友、家人提起，而是擅自涂改，也没有在第一时间追回错误票据，直到诉讼才提及，不符合常理；被上诉人提交的录音资料，无法确认被录音的是何人，可以肯定不是上诉人程叶燕。2、上诉人没有违约，被上诉人才是真正违约方。虽然协议约定上诉人承担相关水电费用，但事实上一直是商场先行向供电部门缴费，然后向承租户收取。被上诉人故意不向供电部门缴纳上诉人的电费，导致店面2014年12月11日被强行断电，无法营业。因此被上诉人才是真正违约方，上诉人交的35000保证金应当返还。断电后，上诉人无法使用该店面，2014年12月份以后的租金不应当由上诉人承担。3、原审判决没收保证金与滞纳金同时适用，显然加重了合同违约处理。 被上诉人答辩称，1、上诉人2014年5月15日交纳的租金为8500元，而非85000元。上诉人第二季租金分两次交纳，第一次交了17000元，第二次交了8500元。上诉人一次性交纳85000元将一年租金全部交清是不可能的，被上诉人单位会计因手误错将8500元写成85000元后多次联系交款人，有录音证据和会计证人证言予以证明；2、上诉人与被上诉人签订的租赁合同明确约定了租期内每年的房租。因上诉人生意不景气，被上诉人仅同意第二季度租金减半收取；3、被上诉人不存在违约行为。合同约定水电、物业管理费等相关费用，由上诉人负责。上诉人称被上诉人故意停电，导致无法经营，没有依据。 二审查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，当事人应当对自己提出的诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明自己的主张的，承担相应不利后果。关于上诉人2014年5月15日交纳的租金为8500元还是85000元的问题。上诉人程叶燕向法院提供了一份租金收据，收据记载的金额为捌万五仟元整{注明：二季度租金（再交一部分）已清）}，因对方当事人提出相反主张和证据，且上诉人程叶燕提供的收据上也已经注明是二季度租金，二季度前期上诉人已经交纳17000元，再交8500元，正好交清。按照合同规定租金是按季度交纳，上诉人在生意不景气的情况下一次性交纳85000元把全年度的租金全部交清，不符合常理，上诉人又不能提供85000元的资金来源。另有证人（被上诉人单位会计）胡某陈述，当天来交款的并非程叶燕本人，而是委托他人来代交的，对这个事实，上诉人程叶燕没有否认。该租金款项代交人对本案的案件查明事实有至关重要的作用，经本院告知上诉人可以申请该租金款项代交人到法院来说明情况，以证明其交租金的金额到底是8500元还是85000元，但上诉人没有申请该证人到法院来说明交款情况。综上，本院认为上诉人提出2014年5月15日交纳的租金是85000元的上诉理由不充分，本院不予采信。 关于违约问题。双方于2013年7月12日签订的商铺租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效。上诉人应当按照合同约定交纳租金，上诉人未按照合同约定缴纳租金，已经构成违约，应当承担合同约定的相应违约责任。但从2014年第三季度起，上诉人就没有交纳租金，按照合同的约定，上诉人拖欠租金，被上诉人在催缴后15日内可以单方解除合同，清点和封存上诉人投入的设施设备，收回场地另租他人。被上诉人直到2014年12月份，即半年后才发律师函催交租金，且没有正式提出解除合同。双方因租赁费发生纠纷，本可以协商解决争议，出租方可以选择收回店铺不再续租，承租方也可以向出租方提出不再续租，双方均采取消极的方式，致使2014年12月份店铺断电、关闭不能正常使用，对双方均造成一定的扩大损失，双方都存在一定的过错，该部分租金损失双方各承担一半为宜。因此，2015年1月1日至2015年7月30日的租金按照25500元/季度计算为59500元，本院确定上诉人减半交纳29750元。 上诉人提出原审判决没收保证金与滞纳金同时适用，加重了合同违约处理。经综合审查上诉人欠交的租金数额、被上诉人的实际损失、合同的履行情况及双方当事人的预期利益等因素，本院认为原审判决上诉人向被上诉人交纳的35000元履约保证金不予返还，同时判决拖欠的租金按每天千分之三予以计算滞纳金明显过高。根据公平原则本院确定：上诉人欠交2014年7月1日至2014年12月30租金按照每天千分之三予以计算滞纳金至履行之日止；上诉人欠交2015年1月1日至2015年7月30日的租金，因双方均存在过错，上诉人不承担滞纳金；上诉人向被上诉人交纳的履约保证金35000元因合同违约金约定过高，予以返还上诉人。 综上，本院认为，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求部分予以支持。原审法院认定事实清楚，程序合法，但对合同违约损失的责任未做合理认定及处理，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持乐平市法院（2015）乐民一初字第263号民事判决第一项、第三项。 二、撤销乐平市法院（2015）乐民一初字第263号民事判决第二项。 三、上诉人程叶燕在本判决书生效后十日内支付拖欠的租金80750元(2014年7月1日至2014年12月30租金51000元+2015年1月1日至2015年7月30日租金减半交纳29750元）；承担2014年7月1日到2014年12月30日拖欠租金的滞纳金（以应付的实际天数按每天千分之三予以计算至履行时为止）；被上诉人在本判决生效后十日内返还上诉人履约保证金35000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事说民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费7312元，由上诉人程叶燕子承担4000元，被上诉人乐平市嘉华商业营业管理有限公司承担3312元。 本判决为终审判决。 审 判 长  方 莉 审 判 员  付小琴 代理审判员  王小莉 二〇一五年十二月二十一日 代书 记员  黄 蕾