上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三(民)初字第1014号原告上某甲，住所地上海市嘉定区。法定代表人林某某，该公司总经理。委托代理人裘力、卢昱，上海市锦天城律师事务所律师。被告上某乙，住所地上海市嘉定区。法定代表人顾某甲，该公司执行董事。被告上某丙，住所地上海市黄浦区。法定代表人顾某乙，该公司总经理。两被告共同委托代理人方芬、翁三川，上海市恒泰律师事务所律师。原告上某甲与被告上某乙(以下简称嘉佳公司)、上某丙(以下简称歌城公司)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员徐熙春独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人裘力、卢昱，两被告共同委托代理人方芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年5月26日，原告与被告歌城公司签订房屋租赁合同，约定：被告歌城公司承租原告位于嘉定区清河路XXX号XXX楼A3-1、A3-2、A3-3地块及一楼接待厅的房屋(以下简称系争房屋)，租赁面积为1,840平方米，租期自同年6月1日至2018年9月30日；前三年年租金为人民币(以下币种同)122万元，后续相应递增，2014年10月1日至2017年9月30日年租金为1,346,070元，租金先付后用，每季度提前15日支付下一季度的租金，逾期支付的每日按拖欠租金的1%支付滞纳金；租赁期间，发生的水电、通讯、清洁费等由被告歌城公司承担，如逾期支付，每日按实欠金额1%加收滞纳金；被告歌城公司逾期支付租金超过二个月的，原告有权收回房屋，书面通知被告歌城公司解除合同，被告歌城公司还应向原告支付合同当期6个月的租金作为违约金，造成损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分。2010年2月26日，原告与两被告就上述房屋租赁合同签订补充协议，约定：房屋租赁合同的履约主体由被告歌城公司变更为被告嘉佳公司，原被告歌城公司在合同期内的权利义务由被告嘉佳公司承担，被告歌城公司对被告嘉佳公司履行合同条款承担担保责任，被告嘉佳公司如发生违约情况，被告歌城公司对造成的损失承担连带赔偿责任。合同签订后，原告按约交付了系争房屋。被告嘉佳公司支付租金至2015年第一季度(其中2014年第一季度开始多次产生逾期支付租金情况)。自2015年第二季度起，虽经原告多次催讨，被告嘉佳公司仍欠付2015年5月、6月的租金224,346元及2014年12月起的水电费161,968元，以及由此产生的滞纳金。故起诉要求判令：一、立即解除原被告于2006年5月26日签署的房屋租赁合同及2010年2月26日签署的补充协议，被告嘉佳公司立即返还系争房屋；二、被告嘉佳公司支付2015年5月、6月的租金224,346元及滞纳金682,959.67元；三、被告嘉佳公司支付2014年12月至2015年5月水电费161,968.58元及滞纳金124,442.23元；四、被告嘉佳公司支付违约金673,036元(按当期季度租金336,518元为标准，计算6个月租金)；五、被告嘉佳公司支付房屋占用费336,518元(按当期季度租金336,518元为标准，自2015年7月1日起，暂计算至9月30日，最终以实际返还房屋之日为准)；六、被告歌城公司对被告嘉佳公司上述第二至五项诉讼请求承担连带担保责任。两被告辩称，对第一项诉请，同意解除房屋租赁合同，被告嘉佳公司已于2015年8月25日返还系争房屋，故不存在再返还；第二项诉请，支付租金数额没有异议同意支付，但滞纳金与违约金系重复主张，且滞纳金过高；第三项诉请，水电费已付清；第四项诉请，违约金约定过高，要求调整至3个月租金；第五项诉请，被告没有收到原告解除通知，收到诉状副本才知道原告解除合同的意思，现被告于8月25日已经返还系争房屋故不存在后续的房屋占用费；对第六项诉请没有异议。经审理查明，系争房屋所有权人为原告。2006年5月26日，原告(甲方)与被告歌城公司(乙方)签订房屋租赁合同，约定：甲方将其所有的系争房屋出租给乙方，租赁面积1,840平方米，租期自同年6月1日至2018年9月30日；年租金为122万元，第4年起年租金相应递增，租金先付后用，乙方应于每季度租金到期前的15日支付下一季度的租金，逾期支付的每逾期1日按拖欠租金的1%支付滞纳金；乙方向甲方支付租赁保证金203,300元，租赁期满除用以抵充由乙方承担的费用外，剩余保证金无息归还乙方；租赁期间，发生的水电、通讯、清洁费等由乙方承担；除本合同附件(三)外，乙方在附件(三)明确范围另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方(甲方/委托乙方)报请有关部门批准后，方可进行，乙方增设的附属设施和设备归属及其维修责任由甲、乙双方另行书面约定；乙方逾期支付租金超过二个月的，甲方有权收回系争房屋，书面通知乙方解除合同，违约方还应向另一方支付该合同当期6个月的租金作为违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；补充条款对租金递增方式约定为：2012年10月1日至2014年9月30日年租金为1,294,298元，2014年10月1日至2017年9月30日年租金为1,346,070元；乙方须在每月15日前付清水电、通讯、清洁费等费用，如逾期支付，甲方有权每日按实欠金额1%加收滞纳金；附件三约定甲方同意乙方增设附属设施设备为垂直电梯和中央空调等。案外人上海特别歌城餐饮娱乐有限公司作为担保方签字盖章。合同签订后，原告向被告歌城公司交付了系争房屋，被告歌城公司于2006年5月29日支付了租赁保证金203,300元。2010年2月26日，原告与两被告就上述房屋租赁合同签订补充协议，约定：房屋租赁合同的履约主体由被告歌城公司变更为被告嘉佳公司，原合同条款不变，被告嘉佳公司按原合同条款执行，被告歌城公司在合同期内的权利义务由被告嘉佳公司承担，被告歌城公司对被告嘉佳公司履行合同条款承担担保责任，如发生违约情况，被告歌城公司对原告造成的损失承担连带责任。补充协议签订后，被告嘉佳公司向原告支付租金至2015年4月。但自2014年开始，被告嘉佳公司多次产生逾期支付租金情况，其中2013年12月31日支付2014年第一季度租金，2014年4月1日支付同年第二季度租金，2014年7月17日支付同年第三季度租金，2014年9月26日支付同年第四季度租金，2015年2月13日支付同年第一季度租金，2015年3月26日支付同年4月租金。自2015年1月起，被告嘉佳公司逾期支付原告水电费，其中2015年1月29日支付2014年12月水电费24,725.76元，2015年6月26日支付2015年1月至5月水电费137,242.82元。原告多次催讨拖欠租金未果，于2015年7月10日诉至本院，本院于同月14日向被告送达了诉状副本等应诉材料。另查明，一、被告承租系争房屋后未经审批自行于楼顶进行了搭建，作为仓库使用。二、2015年9月1日，被告嘉佳公司向原告发送返还房屋通知书，表示已于同年8月25日搬离系争房屋，因原告拒绝办理交接手续，故发函通知原告自行接收，如有遗留物由原告自行处理。原告次日收到通知书后，于9月中上旬至系争房屋进行察看，并于9月15日向两被告发出律师函，表示不认可被告擅自退租，要求两被告办理交接手续，拆除楼顶搭建、付清租金、水电费、占用费等。审理中，原被告同意将2015年6月水电费32,538.20元、7月水电费33,380.88元、8月水电费38,473.84元合计104,392.92元在本案中一并处理。原告要求被告拆除楼顶搭建后返还系争房屋，两被告认为原告知道楼顶有搭建，现已返还系争房屋，故不同意拆除。以上事实，有房地产权证、房屋租赁合同、补充协议、转帐凭证、发票、返还房屋通知书、律师函及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。本院认为，原告与被告歌城公司签订的房屋租赁合同、原告与两被告签订的补充协议系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，各方均应按约履行。因被告嘉佳公司拖欠租金超过二个月，符合合同约定的解除合同的情形，故原告可按约行使解除权。原告提起诉讼行使合同解除权，故本院确认房屋租赁合同、补充协议于诉状副本等材料送达被告之日(2015年7月14日)解除。合同解除后，被告嘉佳公司应将系争房屋返还给原告，按合同约定向原告支付拖欠的租金(至合同解除之日)、水电费及相应的滞纳金，并承担违约责任；原告主张滞纳金的标准过高，本院调整为按每日万分之五计算，具体滞纳金的数额根据拖欠租金、水电费的数额、日期予以计算。合同解除后，因被告嘉佳公司仍使用系争房屋，故应按合同约定的租金标准支付房屋使用费。合同明确约定被告增设附属设施和设备的，应事先征得原告的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由原告或原告委托被告报请有关部门批准后方可进行。被告在系争房屋楼顶的搭建，没有证据证明取得原告同意，也未经有关部门批准，现原告要求被告拆除，本院予以支持。被告嘉佳公司在收到原告解除通知(即诉状副本)后，自行搬离并书面通知了原告，但未办理交接手续，也未拆除楼顶搭建，故还应负有向原告返还系争房屋的责任；原告自述收到被告通知后于9月中上旬进行了察看，本院结合上述情况及双方一致确认的水电费结算日期，酌定被告嘉佳公司应支付房屋使用费至2015年9月15日。至于原告收取的租赁保证金，在本案中可用于抵扣被告应支付的租金及使用费。关于原告诉请的违约金，被告提前退租必然造成原告损失，但租赁合同约定租期为11年，现双方已履行了9年，故合同约定6个月租金的违约金显然过高，被告申请予以调整，本院酌定为当期3个月的租金336,517.50元。被告歌城公司在补充协议中明确对被告嘉佳公司履行合同条款承担担保责任，如发生违约情况，被告歌城公司对原告造成的损失承担连带责任，故被告歌城公司对被告嘉佳公司的债务承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原被告于2006年5月26日签署的房屋租赁合同及2010年2月26日签署的补充协议于2015年7月14日解除；二、被告上某乙应于本判决生效之日起十日内拆除位于嘉定区清河路XXX号XXX楼A3-1、A3-2、A3-3地块及一楼接待厅房屋楼顶上的搭建，将上述房屋返还原告上某甲；三、被告上某乙应支付原告上某甲租金人民币276,692.17元、房屋使用费228,084.08元，合计504,776.25元，扣除租赁保证金203,300元，余款301,476.25元被告上某乙应于本判决生效之日起十日内支付；四、被告上某乙应于本判决生效之日起十日内支付原告上某甲2015年6月至8月的水电费人民币104,392.92元；五、被告上某乙应于本判决生效之日起十日内支付原告上某甲逾期支付租金的滞纳金人民币32,465.31元(计算至2015年6月15日)及租金276,692.17元的滞纳金(自2015年6月16日起至判决生效之日止，按每日万分之五计算)；六、被告上某乙应于本判决生效之日起十日内支付原告上某甲逾期支付水电费的滞纳金人民币5,557.88元(计算至2015年9月25日)及水电费104,392.92元的滞纳金(自2015年9月26日起至判决生效之日止，按每日万分之五计算)；七、被告上某乙应于本判决生效之日起十日内支付原告上某甲违约金人民币336,517.50元；八、被告上某丙对被告上某乙上述第三至第七项债务承担连带清偿责任。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币24,426元，减半收取12,213元，由原告负担6,761元，被告嘉佳公司负担5,452元，被告歌城公司对被告嘉佳公司负担之款承担连带清偿责任。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐熙春二〇一五年十二月十五日书记员  顾颖琦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……