湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂10民终1288号上诉人（原审被告）：荆州宏祥商业管理有限公司，住所地荆州市沙市区北京路170号。法定代表人：包炳光,该公司总经理。委托诉讼代理人：吕军，毛俊，湖北吕军律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：关贤文，男，汉族，1954年1月26日出生，住荆州市。上诉人荆州宏祥商业管理有限公司（下称宏祥公司）因与被上诉人关贤文合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院（2016）鄂1002民初1017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人毛俊、被上诉人关贤文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荆州宏祥商业管理有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定双方法律关系非为委托合同存在错误，认定被上诉人的损失存在错误，认定物业费应由上诉人承担存在错误。被上诉人和张军奎所约定租金既明显超过了预见和应当预见的租金，该损失不应得到支持，且被上诉人在明知因祝道丰的违约导致和张军奎的合同无法履行的情况下，即使真有8个半月所谓租金损失，也系被上诉人放任所致，应由被上诉人自己承担。关贤文答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。关贤文向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿逾期交铺给原告造成的经济损失69411元（租金43911元，违约金25500元）；2、判令被告返还2014年前8个半月的物业管理费3995元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年1月9日，原、被告签订了一份《商铺合作经营协议》，约定：原告自愿将其购买的北京路·中央大道负一层A区002号铺位作为合作经营的出资股本，被告负责铺位招商及培育市场；双方合作经营该铺位期限自2010年12月31日至2013年12月31日止，其中2010年12月31日至2012年12月31日，原告不参与经营收益分配，不承担经营风险，所有收益归被告，自2013年1月1日至2013年12月31日，原告收益额为2820元/月，被告按季度在每季度结束后10个工作日内支付；合作经营期内，被告享有该铺位的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害原告合法权益的情况下的自主转租权；合作经营期间，被告负责代收该铺位所涉的水电费、卫生费、空调费、装修管理费、垃圾清运费、物业服务费等费用；原告同意被告对铺位进行适当装修，合作经营期届满其中包括本协议第三条的情形后，被告应将铺位交付给原告。协议签订后，被告将案涉铺位出租给案外人祝道丰经营，双方签订了一份《商铺租赁合同》，约定：祝道丰承租北京路·中央大道A区02号铺位，租赁期限自2011年1月1日起于2013年12月31日。2013年12月31日，《商铺合作经营协议》及《商铺租赁合同》约定的期限届满后，案外人祝道丰未能腾退出案涉铺位，导致被告未能将铺位交还原告，直至2014年9月16日实际交还原告案涉铺位之时，已逾期289天。另查明，原告于2013年12月30日与案外人张军奎签订了一份《商铺租赁合同》，约定，原告出租案涉案铺位给张军奎经营，租赁期限从2014年1月1日起至2018年12月31日止，每年租金62000元；若原告不能按时交铺，则每日承担100元的违约金”。案外人张军奎依约向原告交纳了租金，原告却未能依约交付铺面，直至2014年9月16日才交付铺面。2014年10月10日，原告张军奎签订了一份《租赁店铺补充协议》，约定将原合同的已交的2014年租金移作2015年租金，原告向张军奎支付逾期交铺违约金25500元。协议签订后，原告关贤文在扣减已代张军奎交的2014年9月16日至年底的物管费1645元及应交的租金18084.5元，原告实际向张军奎支付了违约金5770元。再查明，原告关贤文于2014年9月10日向被告交纳了2014年1月1日至2014年12月31日的物业管理费5640元。一审法院认为，一、关于被告是否应承担延期交铺的违约责任的问题。原、被告签订的《商铺合作经营协议》，均系双方当事人的真实意思的表示，且不违反法律法规禁止性规定，故合法有效，双方应按合同约定自觉履行。根据协议约定，2013年12月31日合作经营期满后，被告应将铺位交付给原告，但被告直至2014年9月16日才将诉争铺位交付给原告，其行为已构成违约，故应承担延期交付铺位的违约责任。由于协议约定在合作经营期间铺面的经营权、收益权属于被告，不同于委托合同中其利益归于委托人的约定，被告以此认为其向原告披露案外人租赁期满拒不交铺后从而由原告与案外人受租赁合同约定，以此免除自身违约责任的抗辩意见，本院不予采纳。二、关于违约损失如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取承担补救措施或者赔偿损失等违约责任”，本案中，由于被告逾期未交付铺位从而导致原告在逾期交付期间未能产生铺位租金收益，故被告应承担原告的租金损失。根据原告与案外人签订的《商铺租赁合同》的约定，原告出租案涉铺位可以产生租金收益为每年62000元，被告逾期交付铺位的期间为2014年1月1日至2014年9月16日共计289天，故被告应承担因逾期交付铺位给原告造成的租金损失为49772元（62000元×289天÷360天），但原告只主张租金损失43911元，是对自己诉讼权利的行使，本院予以准许；由于被告未能按期交付铺位，导致原告与案外人签订的《商铺租赁合同》未能按约履行，原告因而承担了违约金25500元，虽实际支付了5770元，但扣减部分均系原告应收及应得的款项，故原告因被告违约从而导致其承担的违约金损失为25500元。综上，本院认定原告由于被告逾期交付铺位的违约行为所造成的租金损失为43911元、违约金损失为25500元，共计69411元。对于原告主张被告赔偿逾期交付铺位给原告造成的经济损失69411元的诉讼请求，本院予以支持。三、关于被告是否应退还原告2014年1月1日至2014年9月15日的物业管理费3995元的问题。被告与祝道丰所签订的《商铺租赁合同》明确约定由祝道丰承担物业管理费，且原、被告签订的《商铺合作经营协议》也约定由被告在合作经营期间代收物业服务费等费用。因此，在案外人祝道丰逾期交铺期间，物业管理费的交纳义务人应为祝道丰，而非原告，因此被告向原告收取的2014年1月1日至2014年9月15日的物业管理费应返还给原告。由于逾期交铺期间为289天，全年物业费为5640元，因此被告应向原告返还物业管理费4465.64元，但原告只主张被告退还物业管理费3995元，本院予以准许，故对于原告主张被告退还物业管理费3995元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条规定，判决：一、被告荆州宏祥商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告关贤文赔偿因逾期交铺给原告造成的经济损失69411元。二、被告荆州宏祥商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告关贤文退还2014年1月1日至2014年9月15日的物业管理费3995元。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方法律关系系合作经营关系，上诉人主张双方法律关系为委托租赁关系没有事实依据。市场开业之前约定的年租金水平为33840元和35640元，本案62000元年租金，是经过三年运营市场成熟后的年租金水平，上诉人不能提供否定该租金水平的证据。祝道丰违约后，其应向上诉人承担占用店铺期间的物业费，上诉人不应向被上诉人收取。上诉人与祝道丰的租赁合同到期后，应依约向祝道丰收回店铺。被上诉人不可能预见到店铺被强占长达8个半月。被上诉人与张军奎约定违约金25500元，上诉人不能如期交店铺给被上诉人，导致被上诉人不能如期交店铺给张军奎，张军奎抵扣被上诉人应收取的租金后，被上诉人支付了差额款5770元。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1676元，由上诉人荆州宏祥商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  韩秀士二〇一七年十二月十八日书记员  程 瀛