广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）东二法民一初字第866号原告：东莞市大朗镇长塘股份经济联合社。住所地：广东省东莞市。法定代表人：叶惠光，该单位理事长。委托代理人：熊光荣，广东宏尚律师事务所律师。委托代理人：陈芳，广东宏尚律师事务所律师。被告：应自发，男，汉族，1979年9月28日出生，广东省东莞市人，住广东省东莞市。原告东莞市大朗镇长塘股份经济联合社（以下简称“长塘经联社”）诉被告应自发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理后，依法由审判员施文峰适用简易程序独任进行审理，后依法转换适用普通程序，由审判员施文峰担任审判长，与人民陪审员何耀军、人民陪审员李慧霞组成合议庭，于2015年11月3日公开开庭审理。原告长塘经联社的委托代理人熊光荣、陈芳到庭参加诉讼;被告应自发经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长塘经联社诉称：2014年1月18日，原被告签订《长塘大厦办公室租赁合同书》约定由被告应自发承租原告长塘经联社位于东莞市大朗镇长盛南路38号长塘大厦二期XXX楼XXX办公室，租期五年，期限自2014年2月1日至2019年1月31日，租金9880元/月、管理费1140元/月，每月5号前付清当月租金，被告应自发未按时交付租金的，按拖欠金额的千分之五计算每天的违约金，若被告连续两个月未交付租金，原告可以解除合同并要求被告补交租金和承担违约责任，同时被告所交押金不予退还。合同订立后，原告长塘经联社如约将该租赁物交付被告应自发使用，被告应自发自2015年1月拖欠租金及管理费，经过原告多次催收，亦拒不支付，至今拖欠原告长塘经联社2015年1月至2015年6月期间的租金及管理费共计66120元（其中租金59280元、管理费6840元）。与此同时，针对被告应自发严重违约行为，原告长塘经联社于2015年6月3日委托广东宏尚律师事务所向被告应自发签发律师函，明确要求被告应自发支付上述拖欠的租金、管理费，要求解除租赁合同并返还租赁物。上述函件签发后，被告应自发无签收。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.确认原、被告于2014年1月18日签订的《长塘大厦办公室租赁合同书》已解除；2.被告立即向原告支付拖欠的租金及管理费（从2015年1月计算至搬迁之日止）；3.被告立即向原告支付拖欠租金之违约金（以被告拖欠的租金为本金，按拖欠金额的千分之五计算每天的违约金，计算至被告应自发实际支付完毕之日止）；4.原告无需退还被告应自发押金22040元；5.本案诉讼费用由被告应自发承担。2015年8月6日，原告长塘经联社向本院提交变更诉讼请求申请书，请求变更判令：被告应自发支付的押金22040元抵扣被告应自发拖欠的的租金、管理费、违约金。被告应自发未向本院提供书面答辩意见,亦未对原告长塘经联社提供的证据提出质证意见。经审理查明：2014年1月18日，长塘经联社作为甲方，被告应自发作为乙方，双方签订了一份《长塘大厦办公室租赁合同书》，约定原告长塘经联社将位于广东省东莞市大朗镇长盛南路38号长塘大厦二期XXX楼XXX办公室出租给被告作为写字楼办公室，租赁面积为380m2，租赁期限为5年，自2014年2月1日起至2019年1月31日止，被告从2014年4月1日起租。租赁期间，原告收取被告每月租金9880元，按照26元/m2标准来计算；原告向被告收取每月管理费1140元，按照3元/m2标准计算；租金、管理费按月结付方式，每月5号前被告付清当月租金。合同签订后，原告收取被告押金22040元，在合同期满时无息返还或抵扣租金。双方在合同中约定了违约责任，被告若未按时交付租金，按拖欠金额的5‰计算每日的违约金，若被告连续两个月未向原告交付租金，原告可以解除合同，被告另应补交租金和承担违约金，所交押金不予退还。《长塘大厦办公室租赁合同书》有被告的签名和捺印确认。被告从2015年1月份起拖欠租金和管理费，原告委托广东宏尚律师事务所于2015年6月3日向被告发出律师函，向被告催收2015年1月份至2015年6月份的租金及管理费。因催收无果，诉至法院，请求判如所请。经本院释明，原告在庭审中明确诉讼请求中租金和管理费的计算方法和计算期间。原告主张租金和管理费是按照《长塘大厦办公室租赁合同书》中约定的计算方法进行计算，原告自愿放弃部分诉讼请求，主张租金和管理费的计算期间均是从2015年1月1日计算至2015年6月30日，租金为59280元，管理费为6840元。另查明，本案租赁物没有房屋所有权证和建设工程规划许可证。以上事实，有《长塘大厦办公室租赁合同书》、律师函、快递单回执、建设用地规划批准书、证明、建筑工程消防验收意见书、原告的陈述以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，被告应自发经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利。对于《长塘大厦办公室租赁合同书》的效力，由于原告长塘经联社无法提供证据证明案涉租赁房屋已经产权登记，或已办理建设工程规划许可证的证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故此，案涉《长塘大厦办公室租赁合同书》无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。由于《长塘大厦办公室租赁合同书》无效，本院酌定房屋占有使用费参照《长塘大厦办公室租赁合同书》约定的租金标准进行计算。《长塘大厦办公室租赁合同书》中约定每月租金和管理费分别为9880元和1140元，原告在庭审中明确其诉讼请求中房屋占有使用费和管理费的计算方法和计算期间，原告主张被告支付2015年1月1日至2015年6月30日的房屋占有使用费59280元和管理费6840元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。对于逾期支付违约金，本院于庭审中向原告释明若租赁合同属于无效合同，相应的违约条款也将认定为无效条款。由于《长塘大厦办公室租赁合同书》属于无效合同，合同中双方约定的违约责任条款属于无效条款。因此，原告主张的逾期支付违约金，本院不予支持。对于押金，原告确认收取了被告22040元的押金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案租赁合同属于无效合同，原告应当向被告返还押金22040元，被告应当向原告返还案涉租赁物。因被告尚拖欠原告房屋占有使用费和管理费，原告主张被告支付的押金用于抵扣被告拖欠的房屋占有使用费和管理费，本院予以支持。押金抵扣后，被告尚欠原告房屋占有使用费和管理费共计44080元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告应自发于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市大朗镇长塘股份经济联合社支付抵扣押金后的房屋占有使用费和管理费共计44080元。二、驳回东莞市大朗镇长塘股份经济联合社其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2620元，原告负担628元，被告负担1992元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  施文峰人民陪审员  何耀军人民陪审员  李慧霞二〇一五年十二月二十六日书 记 员  黄文杰