文书内容内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）赤民仲字第31号申请人赤峰宝龙房地产开发有限公司。住所地赤峰市红山区桥北镇姚家洼居委会红山区物流园区1号楼01015室。法定代表人周文清，董事长。委托代理人葛广军，内蒙古旭盈律师事务所律师。被申请人李海波，个体工商户，住赤峰市。委托代理人魏思有，赤峰市红山区桥北法律服务所法律工作者。申请人赤峰宝龙房地产开发有限公司因申请撤销仲裁裁决纠纷一案，赤峰仲裁委员会于2015年9月29日作出（2015）赤仲裁字第252号仲裁裁决，申请人收到仲裁裁决书后，向本院提起诉讼申请撤销仲裁裁决。本院于2015年12月3日受理后，于2015年12月14日依法组成合议庭，对本案进行了公开听证。申请人赤峰宝龙房地产开发有限公司的委托代理人葛广军、被申请人李海波的委托代理人魏思有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仲裁裁决认定事实为，2013年4月21日，李海波与赤峰宝龙房地产开发有限公司签订了《赤峰契丹城内部认购协议》（以下简称认购协议）。协议约定：1、认购物业基本情况为香火区13幢108、109号（最后以房管局编号为准）；建筑面积约为90㎡（最终以房管局相关部门实测面积为准）。2、认购价格为该商品房综合单价13822.50元/㎡，应付房款为：1244025元。3、认购付款方式及期限：本认购协议自签订之日，买受人持本人有效证件及内部认购确认单向出卖人缴纳房屋首付款624025.00元。4、其余房款付款方式：(2)按揭贷款，买受人向银行申请按揭贷款金额为620000.00元。(3)在出卖人通知买受人换签《商品房买卖合同》之日起7日内换签《商品房买卖合同》，并按相关按揭手续，预付款同时转为购房款。4、交付期限：出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，出具质量监督站的验收报告，并交付买受人使用。如遇特殊情况及其他原因，可以延期，出卖人须在发生之日起60日告知买受人，如出卖人还不能按时交付，出卖人按同期银行存款利率和延期天数向买受人支付已付款利息，买受人不另行承担任何责任。5、（2）出卖人取得《商品房预售许可证》时，出卖人必须书面通知买受人持本协议书换签《商品房买卖合同》。在出卖人书面通知买受人签署《商品房买卖合同》之日起15日内如买受人既不换签《商品房买卖合同》又不按协议书约定缴纳房款，即视为买受人违约，买受人承担总房款10%的违约金。出卖人有权将商品房另行出售，无需另行告知买受人。（3）买受人应在通知到达之日起七日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起七日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行当期活期存款利率给付利息。（6）本协议在履行过程中双方均不得违约，任何一方违约须承担违约责任，违约责任除上列约定外，违约方还应承担非违约方为此支出的仲裁费、代理费等一切费用。协议还约定了仲裁管辖等条款。认购协议签订后，李海波依协议约定交纳购房款624025.00元。2013年12月30日赤峰宝龙房地产开发有限公司未交付申请人商品房，至申请仲裁前，亦未交付李海波购买的房屋，李海波向赤峰仲裁委员会申请仲裁。要求仲裁庭确认李海波与赤峰宝龙房地产开发有限公司签订的《赤峰契丹城内部认购协议》无效，返还李海波交付的购房款624025.00元，赔偿利息损失92745.00元（至购房款完全给付之日止），代理费35000.00元，并承担仲裁费用。仲裁庭意见为，1、李海波与赤峰宝龙房地产开发有限公司签订的《赤峰契丹城内部认购协议》具备商品房买卖合同的主要内容，并且赤峰宝龙房地产开发有限公司作为出卖人，已经按照约定收受购房款，故该认购协议应当认定为商品房买卖合同。2、赤峰宝龙房地产开发有限公司作为出卖人，在未取得预售许可证明，与作为买受人的申请人订立认购协议，且在李海波仲裁申请立案前未取得商品房预售许可证，李海波关于确认认购协议无效的仲裁请求应予支持。3、无效的合同自始没有法律约束力，故认购协议关于活期存款利率计息、代理费等条款均不具有法律约束力。但合同无效，不影响合同中独立存在的有关仲裁解决争议条款的效力。4、认购协议无效的原因在于赤峰宝龙房地产开发有限公司作为出卖人无商品房预售许可证明，李海波作为买受人，明知此情形但与赤峰宝龙房地产开发有限公司仍订立合同。故导致认购协议无效双方都有过错，李海波关于由赤峰宝龙房地产开发有限公司承担律师代理费的请求不予支持。5、合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案赤峰宝龙房地产开发有限公司已取得李海波交纳购房款应当返还李海波，按人民银行同期贷款利率计息一并给付。依据《中华人民共和国仲裁法》第五十一条一款，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条及其他相关法律规定，根据本案证据可以确认的事实，裁决：（一）本案双方当事人签订的《赤峰契丹城内部认购协议》为无效合同。（二）赤峰宝龙房地产开发有限公司退还李海波预付购房款￥624025.00元，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年4月21日计算至退清预付房款时止。（三）仲裁费￥18790.00元，由赤峰宝龙房地产开发有限公司负担，此款已由李海波预付，故赤峰宝龙房地产开发有限公司给付李海波￥18790.00元。（四）李海波的其他仲裁请求不予支持。（五）上列（二）、（三）项赤峰宝龙房地产开发有限公司给付李海波金钱裁决，赤峰宝龙房地产开发有限公司于2015年10月30日前一次性给付李海波。逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条执行。申请人申请撤销仲裁裁决的理由：1、(2015)赤仲裁字第252号仲裁裁决存在仲裁的程序违反法定程序和有枉法裁决行为等可以撤销的法定情形。一、仲裁裁决认定涉案《内部认购协议》为商品房买卖合同错误，协议约定出卖人取得《商品房预售许可证》时，出卖人必须书面通知买受人持本人协议书换签《商品房买卖合同》，均表明双方签订的《内部认购协议》是商品房预约合同，其目的是约定双方在将来一定期限内订立商品房买卖合同。商品房预约（认购）合同不同于商品房买卖合同。认购人在购房前作为签订商品房买卖合同的保证，向开发商支付一定数额的订金。二、确认涉案《内部认购协议》无效实属枉法裁决。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。故本案所涉内部认购协议作为商品房预约（认购）合同是合法有效的。仲裁裁决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定确认涉案内部认购协议无效明显违背法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条是关于商品房预售合同效力的规定，本案所涉内部认购协议商品房预约（认购）合同，不同于商品房预售合同，其效力的认定应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定。按照《物权法》第十五条规定，涉案内部认购协议自双方签字协议成立时生效。确认涉案《内部认购协议》无效实属枉法裁决。综上所述，仲裁裁决符合我国《仲裁法》第五十八条第一款第（三）项、第（六）项规定的可撤销情形，请求撤销仲裁裁决。被申请人答辩称，仲裁认定事实清楚，签订合同是为了达到房屋买卖的目的。该仲裁裁决符合法律规定，不存在58条规定的情形，仲裁庭的组成符合规定，申请人提出的适用法律错误不属于仲裁法58条的规定。本案应该适用商品房买卖合同的规定，综上，仲裁认定事实清楚、适用法律正确，请予驳回。本院经审理认为，本案应审查仲裁裁决是否存在应予撤销的情形。经审查，申请人赤峰宝龙房地产开发有限公司提出仲裁委裁决认定事实、适用法律错误，但该理由并不属于法院审查仲裁案件的法定范畴。同时申请人赤峰宝龙房地产开发有限公司认为仲裁员枉法裁决，但并无证据证明。故申请人提出的撤销仲裁裁决的申请不符合《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定的法定撤销情形，依据《中华人民共和国仲裁法》第六十条之规定，裁定如下：驳回申请人赤峰宝龙房地产开发有限公司的申请。本裁定送达后即发生法律效力。审判长  王明娟审判员  郭光宇审判员  麻秋野二〇一五年十二月二十一日书记员  李 莹