北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第10829号上诉人（原审原告）尹志科，女，1985年11月17日出生。委托代理人侯深洪，男，1963年5月22日出生。被上诉人（原审被告）马德州，男，1947年11月13日出生。委托代理人张鑫，北京市卓代律师事务所律师。委托代理人张金澎，北京市卓代律师事务所律师。原审第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人左晖，董事长。委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生。上诉人尹志科因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第10581号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。尹志科之委托代理人侯深洪，马德州之委托代理人张鑫，北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）之委托代理人闫松松，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年5月，尹志科诉至原审法院称：2014年10月26日，尹志科、马德州经链家公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，约定马德州将位于北京市丰台区5号楼2层1-203号房屋（以下简称涉诉房屋）出售给尹志科，房屋成交价格为1725000元。合同第二条约定，该房屋的租赁情况为出卖人未将该房屋出租。合同第九条约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。补充协议第二条约定，双方应当在马德州收到所有房款后两个工作日内自行办理物业交割手续，链家公司陪同；双方一致同意，尹志科从本协议约定的购房款中留存人民币壹万元整作为物业交割保证金；该保证金应于双方办理物业交割当日，由尹志科支付给马德州。2014年11月，尹志科发现涉诉房屋被出租，链家公司职员李×、贾×承认涉诉房屋租赁给了链家公司新招录的员工；为了顺利实现房屋买卖的成功交易，尹志科只是口头提出，没有坚持要求马德州严格履行合同。2015年1月14日，双方办理资金监管手续，1月16日办理房屋所有权转移。之后，尹志科多次联系链家公司工作人员要求解决马德州擅自出租及未按期迁出户口问题，2月28日尹志科与链家公司达成协议，且链家公司答应在物业交割时解决相关问题。3月5日，尹志科、马德州与链家公司办理物业交割，尹志科提出租金收益应该归守约方，特别是所有权转移之后的出租收益，但马德州不同意。马德州不按照合同进行物业交割，室内物品缺失损坏，燃气欠费，且因欠费没有供电。尹志科为了完成物业交割，只得自行出资100.10元交纳电费。在交接过程中，马德州没有诚意，对其违约责任一点不提。3月6日，尹志科无奈只能将剩余房款一万元交给链家公司工作人员。4月13日，尹志科将自己户口迁入涉诉房屋。综上所述，合同签订后，马德州追求自身利益，违反合同约定，未经尹志科同意擅自出租涉诉房屋，逾期迁出户口，不按约定物业交割，物业交割时对物品损坏不负责任，纠纷发生后拒绝协商，上述行为给尹志科造成了损失，马德州应当承担违约责任并赔偿损失。其中马德州违约将房屋出租，应当依据合同法及民法通则的规定，按照首付款61.5万元的10%支付违约金；马德州逾期迁出户口违约金，应当按照房屋总价款172.5万元的5%计算。现起诉至法院，请求：1、判令马德州向尹志科支付因马德州违反合同约定将涉诉房屋出租的违约金61500元；2、判令马德州向尹志科支付逾期迁出户口违约金86250元；3、判令马德州依据链家公司提供的资料进行物业交割，支付燃气费2.28元及电费0.01元，将灯泡、水龙头、门、坐便器等恢复原状；4、诉讼费用由马德州承担。马德州辩称：马德州在尹志科仅支付首付款的情况下即配合尹志科将房屋过户，积极履行合同义务，故不同意尹志科的诉讼请求。首先，尹志科要求马德州支付房屋出租的违约金没有合同依据。尹志科购买涉诉房屋是分期付款，且办理贷款，合同第十条关于不可抗力的约定，涉诉房屋风险责任自该房屋转移占有之日起转移给买受人。故在2015年3月6日实际履行交割手续之前，涉诉房屋实际所有权及风险仍为马德州所有。马德州作为涉诉房屋的所有人及实际控制人，在房屋未交割之前，依法拥有对房屋的占有、使用、收益及处分的权利，马德州临时出租涉诉房屋没有违反合同约定，也没有影响房屋买卖合同的实际履行。并且涉诉房屋是临时出租给本案链家公司员工，租金仅为象征性的，只是临时性出租等待尹志科付清购房款，该员工可以在房屋交割前随时搬出，因此马德州不构成违约。合同中也没有约定若房屋在签订合同后出租的行为为违约行为，更没有约定此行为的违约金支付情况，没有任何法律及合同约定双方签订买卖合同后该房屋就是尹志科的，尹志科该项主张无合同依据，不能成立。其次，关于户口迁出问题，尹志科陈×与事实、合同约定不符，故不同意支付违约金。第一，依据合同第九条约定，马德州于合同签订之日起120日为尹志科办理完毕房屋权属转移登记即可，即2015年3月26日前办理即可，目的是为了等尹志科付清购房款，由于尹志科变成组合贷款，依据补充协议第5条之约定，马德州在尹志科公积金和商贷批贷后五个工作日内办理权属转移登记即可。为了尹志科办理贷款方便，马德州在2015年1月16日先行为尹志科办理权属转移登记手续。另外，依据补充协议第6条约定，马德州自收到所有房款后两个工作日内办理物业交割手续。这是房屋转移占有的时间，即所有权的实际转移。这一点在合同第十条不可抗力中有明确的约定，即涉案房屋的风险自转移占有之日起转移，即实际所有权的转移之日应当为房屋交付之日。依据合同第九条第三款关于户口迁出时间的约定，该房屋所有权转移之日起30日内，并非房屋权属转移登记手续后的30日内。尹志科对此存在重大的误解，双方在合同中的真实意思表示为房屋支付全款并所有权实际转移后的30日而不是过户后的30日，该房屋所有权于2015年3月6日发生实际转移，而马德州于2015年3月2日即将户口转移出该房屋，不存在违约的情况，不应当支付违约金。第二，该房屋在出卖时已告知尹志科，该房屋为马德州名下唯一住房，马德州卖房是为了给女儿马×另购一套学区房，因学区房较贵，只有在尹志科支付了全部房屋款后，马德州才可以另购其他房屋并将户口迁出。因尹志科办理贷款手续时间较长，马德州在与第三方签订房屋买卖合同后，因无法支付全部款项而无法办理过户手续，自然无法办理户口迁出。但在双方沟通中，因尹志科在买卖过程中多次与链家公司及马德州提出无理的要求，马德州为了不引起不必要的麻烦，最后决定即使手续复杂也先将户口迁出。马德州女儿的户口原在其丈夫房屋所在地，但马德州女儿并非该房屋户主，依户籍管理政策的规定不能直接接收马德州的户口，只有将马德州女儿在丈夫房屋所在地的户口转为该房屋的户主后才可以接收，马德州便要求女儿女婿进行变更，后因户籍科电脑故障拖延时间，直至2015年3月2日才将户口迁出。2015年3月4日，尹志科支付房屋全款后，马德州即为女儿购买了位于东城区安内花园胡同10号楼103号房屋，并在14天内办理完过户、户口再次迁移等全部手续。由此可以证明，为了不给尹志科造成影响，马德州一直在积极采取力所能及的手段履行本合同，宁可自己麻烦也不想给尹志科造成任何不便。马德州在此买卖过程中，不存在任何违约的情况。第三，双方对于合同第九条第三款关于户口迁出时间问题存在误解，尹志科认为是从权属登记转移（过户）之日起算30日，而马德州认为是从房屋实际交割即所有权实际转移之日开始计算30日。即使按尹志科的说法，从字面上说，马德州在时间上构成违约，但该时间的违约也不是因马德州原因造成的，而是因为尹志科没有支付房款全款导致马德州无法支付新购房屋款项不能过户造成的，并非合同约定的马德州“自身原因”，因此，马德州无需承担违约责任。在双方对此存在重大误解的情况下，该条是可变更或可撤销的民事行为。第四，即使法院认为马德州在户口转出时间上构成了违约，但双方就此项约定的违约金也过高，应当予以调整。依据法律规定，违约金应当以给守约方造成的损失为限，不高于损失额的130%。而本案中，马德州户口转出时间即使按照尹志科的理解有所迟延，但该迟延未给尹志科造成任何经济上的损失，对此，马德州不应当支付尹志科高额的违约金，应考虑本案的实际情况，予以调整。综上所述，对于尹志科的第二项诉讼请求马德州不认可。马德州调出户口的时间并没有违反合同的约定，不应当支付违约金，即使需要支付违约金，双方对此项约定也过高，应当按实际损失予以调整。最后，尹志科的第三项诉讼请求无事实依据，马德州不同意该项主张。补充协议第五条明确约定，该房屋关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单约定为无，而实际上，马德州还将房屋中现有的一些家具、家电送给了尹志科。尹志科主张无事实依据。综上，马德州不同意尹志科的全部诉讼请求，请求法院全部驳回。原审法院经审理查明：2014年10月26日，马德州（出卖人）与尹志科（买受人）经链家公司居间介绍签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定马德州将涉诉房屋出售给尹志科，该房屋的租赁情况为出卖人未将该房屋出租；关于贷款的约定，买受人向银行、公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为1080000元；买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；关于房屋的交付约定为，出卖人收到买受人全部购房款（如买受人为贷款的，则包括贷款部分）后2个工作日内将该房屋交付给买受人；在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信及其他：全部费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担；关于权属转移登记，双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；第九条第（三）款约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金；关于不可抗力的约定，上述房屋风险责任自该房屋转移占有之日起转移给买受人。同日，双方签订补充协议，约定双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为1725000元，此价格为马德州净得价；关于权属转移登记为，双方同意，在公积金和商贷批贷后伍个工作日，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；关于物业交割约定为，双方应当在马德州收到所有房款后两个工作日内自行办理物业交割手续，链家公司陪同；双方一致同意，尹志科从本协议约定的购房款中留存人民币壹万元整作为物业交割保证金；该保证金应于双方办理物业交割当日，由尹志科支付给马德州；关于房屋租约的约定：无；关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定：无。合同签订后，双方于2015年1月16日办理了房屋所有权转移登记手续。2015年3月2日，马德州及其家庭成员（配偶张×、女儿×）户口迁出涉诉房屋。2015年3月4日银行将公积金贷款金额划入马德州的账户。2015年3月6日，尹志科将剩余购房款（即物业交割保证金）一万元支付给马德州，双方签订《物业查验交接单》，尹志科收到涉诉房屋的钥匙。现涉诉房屋由尹志科居住使用。庭审中，链家公司蒲黄榆店置业顾问贾×以证人身×出庭作证，贾×称：双方签订合同时约定出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内迁出户口，房屋所有权转移是指产权过户，签订合同时已将户口迁出的约定告知马德州，且上述时间是双方协商确定的。签订合同时，涉诉房屋未出租，之后马德州考虑到收益率将房屋短租2个月左右，租户于2月底搬出，马德州出租房屋不是经我公司居间介绍的，不清楚关于租金收取等出租事宜。涉诉房屋在出售前长期空置，属于简装修，签订合同时没有附送装饰、装修、家具、家电等附属设施，办理物业交割时，尹志科认为马桶盖和门锁有损毁，双方发生争执；涉诉房屋不需要交纳物业费；物业交接时马德州的水费有剩余；燃气欠费1立方米，马德州同意支付尹志科10元，但尹志科未收取；房屋的电卡是智能电卡，电表数归零后会自动跳闸，物业交接时房屋内没有电，但也不欠费，尹志科自行支付电费100元购电使用；马德州的有线电视已迁出，没有其他欠费情况。尹志科认可证人证言的真实性。马德州认为证人是链家公司的职员，有利害关系，不认可证人已告知马德州应当在该房屋所有权转移之日，即产权过户之日起30日内迁出户口，租户于2015年2月14日左右搬离，对于证人陈×的其他事实予以认可。链家公司认可证人证言的真实性。庭审中，马德州提交张×（马德州之女婿）与赵世浩于2014年11月21日签订的《北京市房屋租赁合同》一份，以证明马德州仅于2014年11月21日至2015年1月21日将涉诉房屋临时出租给链家公司员工使用，租金标准为每月一千五百元，在房屋交付前马德州已将房屋腾空，上述出租行为未影响合同的履行。尹志科认可上述证据的真实性，但认为租户是2015年2月26日搬离的。链家公司认为上述租赁合同不是通过该公司签订的，是马德州与该公司工作人员之间的个人行为，与该公司无关。尹志科提交其与链家公司于2015年2月28日达成的《和解协议书》，以证明因马德州出租涉诉房屋且未如期迁出户口，其多次要求链家公司协商解决合同履行中出现的问题。该《和解协议书》约定链家公司同意退还代收尹志科中融信担保服务费8625元，尹志科收到本协议第一款之费用后，双方对有关上述房屋纠纷一次性予以解决，再无任何争议。马德州认可上述证据的真实性，但认为尹志科一直要求链家公司退还居间费用，并没有向马德州提出户口迁出的问题。链家公司认可上述证据的真实性。尹志科提交涉诉房屋内的房门损坏的照片两张，以证明物品损坏情况。马德州认可上述证据的真实性，但认为合同中关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定是“无”，涉诉房屋按照现状出售，合同中未约定出卖人有修复房屋内附属设施的义务。链家公司认可上述证据的真实性。关于物业交割一节，尹志科要求按照链家公司提供的资料进行物业交割，要求马德州支付燃气费2.28元及电费0.01元，但未提交相关证据；关于灯泡、水龙头、门、坐便器等毁损一节，仅提供上述两张房门损坏照片，未提交其他证据。马德州对此不予认可，马德州认为双方已于2015年3月6日按照房屋现状办理完物业交割事宜，尹志科已实际入住，不存在再次交割及物品损坏问题；电表为智能电卡，不存在欠费问题，不同意支付电费0.01元；燃气欠费2.28元属实，马德州曾向尹志科支付10元，尹志科拒绝接收，视为放弃。链家公司称双方已于2015年3月6日按照房屋现状办理完物业交割事宜，尹志科已实际入住，合同中关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定是“无”，除了2015年3月6日双方签字的《物业查验交接单》没有其他物品清单及物品损坏清单，燃气欠费2.28元，马德州曾向尹志科支付10元，尹志科未收取；电费不存在欠费。关于《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第二条的约定“该房屋的租赁情况为出卖人未将该房屋出租”，尹志科理解为双方签订合同约定为房屋未出租，就应具有法律效力，马德州将房屋出租应当支付违约金；马德州认为涉诉房屋在签订合同时没有出租，马德州在房屋交付前有权使用及收益，马德州在交付前将房屋短期租赁给他人，并未影响合同的实际履行；链家公司称上述条款只是签订合同时房屋未出租，如果在签订合同时出卖人已将该房屋出租，涉及到承租人优先购买权。关于《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第九条的约定“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续”，尹志科理解为房屋所有权转移是指房屋办理过户手续，马德州认为房屋所有权转移之日是房屋实际交付之日，链家公司称户口迁出时间是双方协商一致约定的，应该是房屋过户之日起30日内。原审法院认为：尹志科与马德州签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。依据合同法规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。2015年1月16日，尹志科与马德州办理了房屋所有权转移登记手续，故依照合同约定马德州应在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，但马德州于2015年3月2日才履行迁出户口义务，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，故对于尹志科要求马德州支付逾期办理户口迁出手续违约金的诉讼请求，法院应予支持。马德州在审理中对违约金的标准提出异议，认为数额过高。为此，法院将结合本案的实际履行情况、马德州的逾期时间及过错程度、尹志科的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定马德州应向尹志科支付违约金的具体数额。关于尹志科起诉要求马德州支付出租房屋违约金的问题，法院认为马德州在合同签订后又将房屋另行出租给他人，虽有不妥，但在房屋交付前又将房屋恢复到未出租状态，故尹志科要求马德州支付出租房屋的违约金，无法律依据，法院不予支持。关于物业交割问题，法院认为补充协议中关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定是“无”，尹志科已收到钥匙并实际使用涉诉房屋，故尹志科要求按照链家公司提供的资料进行物业交割及要求马德州将灯泡、水龙头、门、坐便器等恢复原状的诉讼请求，未提交充分证据证明，法院难以支持。关于尹志科主张的电费0.01元，未提交证据证明，法院不予支持。房屋交付前的燃气费应由马德州承担，马德州认可燃气欠费2.28元，故尹志科要求马德州支付燃气费2.28元的主张，法院予以支持。据此，原审法院于2015年8月判决：一、马德州于本判决生效后十五日内给付尹志科逾期办理户口迁出手续违约金八千元；二、马德州于本判决生效后十五日内给付尹志科燃气费二元二角八分；三、驳回尹志科的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，尹志科不服，持原审诉讼理由向本院提起上诉，认为原判认定事实不清、适用法律错误，请求撤销原判，依法改判支持其原审全部诉讼请求。马德州同意原判。链家公司同意原判。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实无异。上述事实，有双方当事人陈×、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、房屋所有权证等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律拘束力，双方均应严格按照合同行使权利、履行义务。本案中，马德州与尹志科经链家公司居间，签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。根据本案现已查明的事实，马德州未按双方合同约定及时履行迁出户口的义务，已经构成违约，故尹志科要求马德州据此承担违约责任的诉讼请求，具有事实和法律依据。但同时须指出，根据我国《合同法》第一百一十四条第二款之规定，合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因此，原审法院依据尹志科的诉讼请求及马德州的答辩意见，在结合本案实际情况的基础上，对合同约定的过高的违约金予以酌减，处理原则正确，酌定数额并无不当，本院对此予以确认。关于尹志科要求马德州支付出租房屋违约金61500元的诉讼主张，因双方于合同中并未就此违约金进行约定，本院对尹志科此项上诉请求难以支持。关于尹志科要求马德州按照链家公司提供的资料进行物业交割、支付电费0.01元并将损坏物品恢复原状的诉讼请求，根据举证责任分配原则，尹志科应就其诉讼请求所依据的事实尽到必要的举证责任，但其始终未就此提交充分有效的证据加以证明，故应承担举证不能的不利后果。原审法院对此处理并无不当，本院予以确认。至于尹志科主张的2.28元燃气欠费，尹志科虽未就此提交充分证据，但根据马德州的自认，可以认定尹志科主张的上述事实存在，房屋交付前发生的燃气欠费应由马德州承担，原审法院据此判令马德州支付燃气费2.28元，处理正确，本院亦予确认。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。尹志科的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费769元，由尹志科负担680元（已交纳），马德州负担89元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费1338元，由尹志科负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刁久豹代理审判员  周梦峰代理审判员  李 淼二〇一五年十二月二十八日书 记 员  程 飞