吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）松民一终字第1329号上诉人（一审被告）：松原市万灵房地产开发有限公司乾安分公司。住所：乾安县乾安镇德建街****号。组织机构代码：57406XXXX.负责人：何丹英，系经理。委托代理人：周宇辉，吉林良伟律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：曾宪松。委托代理人：尹万利，吉林捷盈律师事务所律师。一审被告：松原市万灵房地产开发有限公司。住所：松原市宁江区郭尔罗斯大路***号。组织机构代码：72958XXXX.法定代表人：邵兵，系总经理。上诉人松原市万灵房地产开发有限公司乾安分公司（简称万灵乾安分公司）因与被上诉人曾宪松、一审被告松原市万灵房地产开发有限公司（简称万灵公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服乾安县人民法院作出的（2015）吉乾民初字第1305号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人万灵乾安分公司的负责人何丹英及公司委托代理人周宇辉、被上诉人曾宪松及其委托代理人尹万利到庭参加诉讼，万灵公司经本院依法传票传唤未出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。曾宪松一审诉称：2012年春，万灵乾安分公司拆迁开发建设乾安县烟草大厦及烟草小区，5月21日与其签订房屋置换安置协议，约定:1、甲方（万灵乾安分公司）给予乙方（曾宪松）回迁前栋一号楼房，从东边数第一个门往西回迁商业用房，一层450平方米、二层100平方米，二层对应回迁第一个门楼上。一层定价每平方米5000元；二层定价每平方米3000元。2、回迁楼按乾安县房管所检测面积为准，建筑面积回迁按±3平方米内执行，在±3平方米内双方互不找差价，±3平方米外互找差价。3、甲方在（再）给予乙方（原告）回迁车库一个，面积30平方米。4、甲方负责给予乙方办理回迁楼产权证，一层450平方米必须办理商业房产权证；二楼办理商业房产权证100平方米；车库证30平方米，任何税费由甲方负责。同时协议第五项约定：双方特殊约定甲方应在2012年12月31日交付房屋，如果甲方在规定期间内没有完成工程交付使用，按照双方约定的每天给予乙方房价的5‰的现金补偿。该工程竣工后，万灵乾安分公司理应如约向曾宪松交付回迁楼，但万灵乾安分公司只将商业房东数1门一、二层及2门一层交付曾宪松，余下商业房面积206.89平方米及车库拒绝交付，故已构成违约，但其系万灵公司依法设立并领取营业执照的分公司，依据公司法的规定，其民事责任应由万灵公司承担。依据合同法及相关法律规定，请求法院确认双方2012年5月21日签订的房屋置换安置协议书有效；判令万灵乾安分公司继续履行合同交付剩余的206.89平方米一层商业房，如不能交付按照约定的价格双倍赔偿；将乾安县烟草小区地上车库30平方米交付给曾宪松，三个月内办理产权登记；判令万灵公司与万灵乾安分公司共同赔偿曾宪松逾期交房的违约金。万灵乾安分公司一审辩称：被拆迁的房屋是曾宪松在何丹英处购买的，购买时曾宪松承诺如果拆迁的话无条件配合，可以按照建筑成本价付款回迁，该约定作为买卖房屋的前提。约定购买价为20万元，曾宪松仅支付18万元。目前，因为该楼竣工后，曾宪松未交付建筑成本款，我方才未交付房屋。其交付建筑成本款后，我方可依约交付房屋及车库。曾宪松现在强占1、2门商业房的一、二层共四套，非为我方交付。不同意曾宪松的其他诉讼请求。松原市万灵公司未出庭答辩。一审法院经审理查明：2012年初，万灵乾安分公司拆迁、开发、建设乾安县烟草大厦及烟草小区。5月21日万灵乾安分公司与曾宪松签订房屋置换安置协议，约定:1、甲方（协议约定万灵乾安分公司简称甲方，以下同）给予乙方（协议约定曾宪松简称乙方，以下同）回迁前栋一号楼房，从东边数第一个门往西回迁商业用房，一层450平方米、二层100平方米，二层对应回迁第一个门楼上。一层定价每平方米5000元；二层定价每平方米3000元。2、回迁楼按乾安县房管所检测面积为准，建筑面积回迁按±3平方米内执行，在±3平方米内双方互不找差价，±3平方米外互找差价。3、甲方在（再）给予乙方回迁车库一个，面积30平方米。4、甲方负责给予乙方办理回迁楼产权证，一层450平方米必须办理商业房产权证；二楼办理商业房产权证100平方米；车库证30平方米，任何税费由甲方负责。同时协议第五项约定：双方特殊约定甲方应在2012年12月31日交付房屋，如果甲方在规定期间内没有完成工程交付使用，按照双方约定的每天给予乙方房价的5‰的现金补偿等。该工程竣工后，万灵乾安分公司未向曾宪松交付回迁楼及开具回迁手续，曾宪松占据协议约定商业房东数1门一、二层及2门一、二层。余下商业房面积及车库同样未予交付。庭审中，万灵乾安分公司负责人何丹英主张：万灵乾安分公司目前未向曾宪松交付回迁楼，因为曾宪松未向万灵乾安分公司交付建筑成本费。曾宪松对此不予认可。而双方在2012年5月21日签订房屋置换安置协议时确未涉及、约定建筑成本费。万灵乾安分公司负责人何丹英涉及建筑成本费的主张源于2010年12月26日何丹英与曾宪松签订的房屋拆迁协议书第三项的约定：乙方（曾宪松）按回迁房屋实际面积向甲方（何丹英）交付建筑成本费。万灵乾安分公司系松原万灵公司依法设立的分公司，工商机关的企业信息显示其成立及核准日期均为2011年5月23日，其负责人为何丹英。乾安县房屋产权管理中心证明：松原市万灵房地产开发有限公司乾安分公司在乾安县乾安镇德建街1-19地段开发建设烟草小区。烟草小区1号综合楼1、2层底商东数1、2、3、4门没有办理商品房预告登记和其他登记。庭审中，曾宪松认可万灵乾安分公司尚有206.89平方米一层商业房及地上车库30平方米未予交付。双方均认可按照约定价及在售价为：商业房一层每平方米5000元、二层每平方米3000元、车库每平方米6000元。认定上述事实的证据有：双方当事人的陈述，曾宪松提供的房屋置换安置协议、企业信息两张、乾安县房产测绘队的测绘及房产测量成果报告、乾安县房屋产权管理中心证明、房屋买卖协议书、收条，万灵乾安分公司提供声明书、收条，何丹英房照，安置协议、建筑成本说明、房屋拆迁协议书。一审法院认为：万灵乾安分公司作为万灵公司依法设立的分公司，不具备法人资格，其民事权利、民事责任由万灵公司享有及承担。万灵乾安分公司开发建设乾安县烟草大厦及烟草小区过程中，与曾宪松签订的房屋置换安置协议系双方真实意思表示、不违背法律规定，应认定合法有效。双方就回迁面积、位置约定清楚、明确，该工程涉及的协议约定的商业房及车库具备交付条件或到达交付时间，万灵乾安分公司应依约交付，拒绝交付的，应视为违约，故曾宪松要求万灵乾安分公司依约交付房屋及车库的主张予以支持。为防止规避法律责任及约定义务，不能回迁、交付的，应按照双方认可的价格双倍作价赔偿。依照法律规定，个人不具备拆迁主体资格，故何丹英与曾宪松签订的房屋拆迁协议书无效，其与曾宪松就建筑成本费的约定同样无效，而万灵乾安分公司未与曾宪松就建筑成本费有过协议约定，故该公司就建筑成本费的抗辩主张不成立。曾宪松要求万灵乾安分公司办理产权登记与本案非同一法律关系，不予合并审理。综上，依照《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条之规定，判决如下：一、松原市万灵房地产开发有限公司乾安分公司于本判决生效之日立即按照约定向原告曾宪松交付（乾安县乾安镇德建街1-19地段的）烟草小区1号综合楼商业用房一层自东向西回迁450平方米，二层100平方米，二层位置对应东数第一门的楼上，且±3平方米内双方互不找差价，±3平方米外互找差价（差价为如上约定的一、二层约定价格）；向原告曾宪松交付地上车库30平方米（互找差价为双方认可的价格）。上述位置的回迁房屋已经交付或曾宪松实际占用的无需执行；不能交付的面积，按照双倍作价赔偿给曾宪松。二、松原市万灵房地产开发公司对被告松原市万灵房地产开发有限公司乾安分公司的上述义务共同承担责任。案件受理费人民币100元，由被告松原市万灵房地产开发有限公司乾安分公司负担。万灵乾安分公司上诉称：一审判决认定事实错误。首先，何丹英与曾宪松2010年12月26日签订的《房屋拆迁协议》是有效的。因为当时何丹英已经形成自己开发建设的意向，属于效力待定条款，事后只要何丹英启动了开发建设的程序，该条款即生效。何丹英虽是借用万灵公司资质，但实际却是以其个人独资投资开发建设，并自己重新注册了万灵乾安分公司同时担任负责人。据此，何丹英与曾宪松签订的合同是双方真实意思表示，不损害第三人利益，因此，万灵乾安分公司要求曾宪松按双方约定给付建筑成本费应得到保护。其次，万灵乾安分公司不具有法人资格，不能独立行使民事权利，其登记的经营范围是“提供咨询服务”，故万灵乾安分公司与曾宪松签订的《房屋置换（货币补偿）安置协议》是无效的，曾宪松不能据此主张权利，万灵乾安分公司也不应据此履行义务。故请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判驳回曾宪松的诉讼请求。被上诉人曾宪松二审辩称：首先，何丹英个人与曾宪松之间签订的房屋拆迁协议无效。因为何丹英个人当时不具备资格，不是适格的当事人，因此该约定不具备法律效力。其次，万灵公司与曾宪松之间的安置补偿协议是有效的，万灵乾安分公司是万灵公司的分支机构，有权代表万灵公司签订协议，其行为的法律后果应由总公司承担。同时万灵公司在一审后没有上诉，因此对判决结果是认可的。故本案一审判决认定事实正确，判决合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明事实与一审一致。另查明：本案讼争房屋所在的房产项目尚未在当地建设行政主管部门办理正式竣工验收手续。本院认为：依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的不得交付使用。”国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”由此可见，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。本案中，讼争房屋所在的房产项目至今未予竣工验收，不符合上述法律、行政法规规定的房产项目交付使用条件。在涉案房屋不具备法定交付使用条件的情况下，一审判令万灵乾安分公司向曾宪松交付讼争房屋欠妥，依法应予纠正。待讼争房屋符合法定交付使用条件时，曾宪松可另行主张交付。综上，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销乾安县人民法院（2015）吉乾民初字第1305号民事判决；二、驳回曾宪松的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费200元，均由被上诉人曾宪松负担。本判决为终审判决。审 判 长  宋作霖审 判 员  刘祥芬代理审判员  陈 龙二〇一五年十二月二十八日书 记 员  张 丽