四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川07民终2900号上诉人（原审被告）：黎晓宏，男，1971年10月5日出生，汉族，住四川省江油市。上诉人（原审被告）：黎小蓉，女，1965年10月24日出生，汉族，住四川省江油市。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：任国兵，四川太白律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：阙林，四川太白律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王巍，男，1973年7月10日出生，汉族，住绵阳市涪城区。委托诉讼代理人：吴训洪，四川临龙律师事务所律师。原审被告：绵阳钢运房产经纪服务有限公司，住所地：绵阳市科学城八区综合楼二楼。法定代表人：袁宏英。委托诉讼代理人：易世平，四川风行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉川，四川风行律师事务所律师。上诉人黎晓宏、黎小蓉因与被上诉人王巍、原审被告绵阳钢运房产经纪服务有限公司（以下简称钢运房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省绵阳市游仙区人民法院（2017）川0704民初1350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人黎小蓉及其与上诉人黎晓宏的共同委托诉讼代理人任国兵、阙林，被上诉人王巍的委托诉讼代理人吴训洪，原审被告钢运房产经纪公司的委托诉讼代理人易世平、刘玉川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎晓宏、黎小蓉的上诉请求：1.撤销原判第三项，驳回被上诉人王巍要求上诉人承担违约金的诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人王巍负担。事实及理由：1.原判片面认定事实，因被上诉人王巍拒不补交超出合同约定房屋面积的购房款，才导致合同解除，而且王巍未按合同约定支付房屋首付款35万元，一审判决上诉人支付违约金3万元属认定事实错误；2.原判判令上诉人支付违约金属适用法律错误。被上诉人王巍辩称，合同解除的原因是因为出卖方明确表示不卖了，合同没有约定支付首付款的时间和办理公证委托的时间，上诉人违反合同约定，应支付违约金。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。钢运房产经纪公司述称，同意被上诉人王巍的意见，合同没有约定房屋价款如何调整，因上诉人要求解除合同，违反合同约定，应承担违约责任。王巍向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《房地产买卖及经纪合同》；2.被告黎小蓉、黎晓宏共同返还定金2万元；3.被告黎小蓉、黎晓宏共同支付违约金12.9万元。一审法院认定事实：2017年2月27日，在被告钢运房产经纪公司提供居间服务下，原告王巍与被告黎晓宏、黎小蓉夫妇签订《房地产买卖及经纪合同》，约定由原告向被告夫妇购买房屋一套，合同第一条规定物业标的位于四川省绵阳市游仙区桑林路8号东原香屿5幢1单元12楼2号，房屋套内面积84.62平方米，建筑面积104.69平方米（上述均以该物业的合法有效证件记载为准，该物业合法有效证件名称商品房买卖合同证件号为89618），第二条约定物业转让成交价64.5万元，双方约定定金2万元为第一部分房款，在签署本合同时买方向卖方交纳，第二部分房款62.5万元为分期付款，其中首付房款35万元（不含定金）买方须于买卖双方办理公证委托前（未约定具体时间）直接支付卖方，剩余房款27.5万元买方须于2017年6月1日前支付卖方；合同第三条约定买卖双方此次交易所产生的交易税费由买方承担，合同第四条约定卖方收齐房款后三个工作日之内交房，第八条约定若买方或者卖方任何一方未按本合同约定履行义务，则视为违约，违约方须向守约方支付本合同约定房屋总价款20%的违约金。（在该条款还有预先打印的定金罚则，但双方未勾选该违约责任方式）。双方在合同第九条声明双方系在卖方名下《房屋产权证》和《国有土地使用证》尚未办出的状态下签署。合同签订当日，原告支付定金2万元，被告黎小蓉向原告出具了收据。后被告黎小蓉于同一天向被告钢运房产经纪公司支付2万元，钢运房产经纪公司向被告出具收据，载明收款事由为”为房东托管20000元整，拿到卖方不动产权证当日支付至卖方”。次日，被告到开发商处办理交房手续，因房屋实测建筑面积为105.51平方米，故房屋最后成交总价为606320元，在原合同价款外被告补交4692元。后被告要求该补交价款由原告承担，原告拒绝，2017年4月15日被告通知原告以及钢运房产经纪公司房屋不卖了。原告提出要求退还定金并支付违约金，后三方约定于4月19日办理解除合同的相关事宜。但此后未能达成一致意见。还查明，原告于2017年3月6日将其原有的房屋一套卖与他人，并于次月办理了过户登记。庭审中原告还提交了租房合同一份，原告主张因被告违约导致其另外租房居住，一年租金24000元；原告还提交了网上查询的绵阳以及游仙的房价信息，拟证明原被告交易期间房价上涨，导致原告损失。上述事实，有当事人陈述、身份证明、营业执照、《房地产买卖及经纪合同》、《收据》、微信消息截屏等证据在卷证实，足以认定。一审法院认为：原告与三被告签订的《房地产买卖及经纪合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。双方在履行合同过程中，对房屋价款产生争议，应当通过协商或者法律等途径解决，被告黎晓宏、黎小蓉不能以双方存在该争议即得出原告拒绝履行合同的结论。被告还提出原告未按约定支付首付款，但无证据证明原告应当支付首付款的时间，更不能证明原告逾期履行合同主要义务后被告向其催告过要求履行，故不符合可以单方解除合同的情形。因被告明确表示不再履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条”有下列情形之一的，当事人可以解除合同…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；…”之规定，原告同意解除合同，予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及第九十八条”合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，合同解除后，被告可以不再履行交付房屋的义务，但仍应当与原告进行结算和清理，现原告要求被告返还定金2万元系主张恢复原状，予以支持。被告黎晓宏、黎小蓉辩称该2万元由钢运房产经纪公司管理，但该款系被告黎晓宏和黎小蓉向原告出具的收条，钢运房产经纪公司又向黎晓宏、黎小蓉出具的收条，故应当认定系黎晓宏和黎小蓉收取2万元后交由钢运房产经纪公司，被告黎晓宏、黎小蓉退还原告定金后可与钢运房产经纪公司另行结算。原告主张违约金12.9万元，被告辩称违约金过高，请求减少，对此原告虽举出与他人签订的租房合同，但因原、被告未约定明确的交房时间，不能证明在原告租房期间被告应当向其交房，故该房租损失与被告违约缺乏关联性。原告提交的房价信息亦不足以证明在双方签订合同至原告认可解除合同期间房价上涨，同时考虑到双方从签订合同到解除合同的时间较短以及原告除交付定金外并未支付其他购房款等情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款”…约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少…”之规定，将违约金酌情调整为3万元。遂判决：一、解除原告王巍与被告黎晓宏、被告黎小蓉、被告绵阳钢运房产经纪服务有限公司签订的《房地产买卖及经纪合同》；二、被告黎晓宏、被告黎小蓉于本判决生效之日起十五日内共同返还原告王巍定金20000元；三、被告黎晓宏、被告黎小蓉于本判决生效之日起十五日内共同向支付原告王巍违约金30000元；四、驳回原告王巍的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交二组证据。证据1.案涉房屋的信息摘要、房屋产权证书，录音光盘及录音记录，拟证明案涉房屋产权证取得时间是2017年3月30日，因被上诉人王巍不补交超面积房款故违约；录音光盘及录音记录拟证明约定办理公证委托的时间是房屋产权证取得的时间。证据2.上诉人黎小蓉父亲及亲属患癌症证明及上诉人之子韩国留学证明，拟证明上诉人急需用钱，卖房意愿真实。被上诉人王巍及原审被告钢运房产经纪公司质证认为，证据1.房屋信息摘要、房屋产权证书真实，但不属新证据，与本案争议焦点无直接关联性；录音光盘及录音记录真实性存疑，证人应出庭作证。证据2.与本案无关联性。本院认为，该两组证据与本案诉争焦点缺乏关联性，不能证明合同解除的原因在于被上诉人王巍，达不到上诉人的证明目的，故不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人黎晓宏、黎小蓉与被上诉人王巍、原审被告绵阳钢运房产经纪服务有限公司签订的《房地产买卖及经纪合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，各方均应按合同执行。在履行合同过程中，上诉人与被上诉人对房屋价款产生争议，在各方协商解决的过程中，黎晓宏、黎小蓉提出不卖房，其解除合同的意愿真实，且其提交的证据不能证明被上诉人王巍有违反合同约定的行为，故上诉人应承担违约行为所造成的损失。综上所述，上诉人黎晓宏、黎小蓉所持上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1640元，由上诉人黎晓宏、黎小蓉负担。本判决为终审判决。审 判 长 张建国审 判 员 石 军审 判 员 傅文忠二〇一七年十二月二十五日法官助理 罗 婷书 记 员 黄孟婷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。