广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2015）韶浈法民一初字第1350号原告：廖文忠，男，汉族，身份证号码：×××5413。住韶关市浈江区。被告：韶关市悦华房地产开发有限公司。住所地：韶关市浈江区。法定代表人：李莉，董事长。委托代理人：王伟、陈育然，均系广东国鼎律师事务所律师。原告廖文忠诉被告韶关市悦华房地产开发有限公司（下称悦华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月13日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告廖文忠，被告悦华公司的委托代理人王伟、陈育然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖文忠诉称：1、判令被告支付逾期交房违约金人民币502432元。2、判令被告承担诉讼费。事实与理由：原告与被告于2011年4月12日达成购买被告开发的菲诗艾伦花园御园F02栋商品房协议。原告在约定期限4月14日共支付首期人民币400000元后与被告签订了商品房买卖合同。合同约定原告在2011年8月15日前支付完毕余款人民币388000元，在原告按约定期限支付完毕余款后，被告应当于2011年9月15日交付房屋。原告于2011年8月11日支付剩余款人民币388500元.被告并未按约如期通知并交付房屋，原告多次询问、提醒被告方，由于其公司内部管理混乱等原因，购房资料缺失，被告与物业管理公司之间互相推诿，被告一直没有履行交房义务，直至2014年8月11日才发出收楼通知书，通知原告收房。被告逾期交付房屋，构成违约，超出约定交付房屋的期限共1062天（自2011年9月16日起至2014年8月12日止）。根据合同第九条第二款，如卖方逾期交房超过30日后，如买方（买方）选择继续履行合同的，卖方（被告）应当按最后交付期限的第二天起至实际交付之日止的逾期天数按超期天数每日支付房价款的万分之六的违约金。因此根据《合同法》和购房合同关于逾期交房的计算方法得出被告应支付逾期1062天的违约金为人民币502432元。请求判令被告向原告支付违约金502432元，被告承担诉讼费。增加诉讼请求：原告于2014年9月25日在办理收楼时，代被告向物业管理公司垫付了卖方延迟通知交楼期间的物业管理费8979.53元。根据合同约定，因卖方原因延迟交楼，在延迟期间应当由卖方即被告承担延迟通知交楼期间，即2011年9月至2014年9月的物业管理费。请求判令被告支付原告垫付的被告违约期间的物业管理费8979.53元以及相应增加的诉讼费用。被告悦华公司辩称：涉案房屋已于2007年12月25日竣工验收，原被告签订的买卖合同约定是以现楼出售，因此房屋不存在无法交付的客观情形，而且合同约定交付时间，被告已履行通知收楼的行为。事后被告也多次以书面形式向原告发出了收楼通知，原告所买房屋的同时期邻居都已入住，且原告的通知都是同一时期同一批次通知的，原告不可能没有收到通知。原告之所以提起诉讼是因为原告属于炒楼性质，没有收楼没有办房产证。双方的合同约定，由于原告的原因未能及时收楼所欠的物业管理费应有原告承担。2014年9月原告实际收楼时一次性将之前的物业管理费付清，这种行为证明了原告是确认我方已在合同约定时间内通知原告收楼，另外，我方提出本案诉讼时效问题，房屋的交付时间为2011年9月15日，如果原告到期未收楼，原告应该在2011年9月15日后两年内项法院提起诉讼，但现在诉讼时效已过。原告增加的诉讼请求已超过法律规定的法定期限，法院不应受理，且原告所说垫付的物业管理费是属于物业服务管理纠纷，与本案房屋买卖合同纠纷是两个不同的法律关系，所谓的垫付的基础是被告是支付物业管理的义务人，物业公司未向原告主张过该物业管理费，因此原告所说的垫付是没有依据的。我方认为原告起诉的违约金明显过高，已经超过了合同总额的30%，我方请求法庭酌情降低违约金。经审理查明：2011年4月14日，原告（××）与被告（××）签订一份《商品房买卖合同》及其附件一、二、三、四，由原告购买被告位于韶关市浈江区南郊六公里百旺大桥沙洲岛菲诗艾伦花园御园F幢02号房，该房屋为现房，该房总价款788500元。合同附件四约定××分期付款，即于2011年4月14日付首期房款400000元，于2011年8月15日前付清余款388500元。合同第八条交付期限约定：“××应当在2011-9-15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。……”第九条××逾期交房的违约责任第1项第（2）目约定：“逾期超过叁拾日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起×天内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房款万分之六的违约金。”第十一条交接约定“商品房达到交付使用条件后，××应当书面通知××办理交付手续。……3、××向××及其授权的代理人发送的任何书面通知，除直接送达外，均以双方在本合同中确认的联系地址为送达地址，以邮寄方式送达的信件发出后的第3日为送达日。”合同签订后，原告依约定向被告交清了购房款。2014年8月11日，被告和韶关市悦华金地物业服务有限公司（以下简称金地物业公司）联合向原告发出《收楼通知书》，其中内容为“廖文忠业主：……您购买的龙洲岛.菲诗艾伦花园御园××单元自具备交付使用条件后，我司多次书面及电话通知您前来办理收楼手续，但至今您仍未前来办理收楼手续。现我司再次通知您：请于收到本通知之日起7日内带齐以下资料，亲临龙洲岛菲诗艾伦花园办理收楼手续。逾期30天未办理收楼手续视为已收楼，并且一切法律责任自行承担。……”原告收到通知后，向物业公司支付了2011年9月-2014年9月的物业管理费8979.53元，并与被告办理了收楼手续。原告认为被告逾期交房构成违约，于2015年11月13日向本院提起诉讼，要求被告支付违约金502432元，同月17日增加诉讼请求要求被告支付原告垫付的被告违约期间的物业管理费8979.53元。上述事实，有原告居民身份证，《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四，《收楼通知书》，物业管理费《收款收据》以及本案庭审笔录等证据予以证实。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件，是双方真实意思表示，并没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。商品房买卖合同的××负有向××交付房屋并转移房屋所有权的义务，法律另有规定或当事人另有约定的除外。商品房交付手续相对复杂繁琐，需要买卖双方相互配合。双方明确约定由出卖方在房屋达到交付条件后书面通知买受方办理交接手续的，发出交房通知系启动交房程序的必要前提条件。符合交房要求的现实条件与是否实际履行合同义务并无因果关系。本案原、被告双方约定了交楼时间为2011年9月15日，并须由被告书面通知原告办理房屋交付手续。从双方提供的证据来看，只有在2014年8月11日被告履行了向原告发出书面收楼通知的义务。被告提供了2012年10月16日的国内挂号清单，用于证明当天向原告发出了收楼通知，被告予以否认，从该挂号清单看，没有信函内容，没有信函的发向的具体地址，只有被告工作人员在一旁注明“F.02廖文忠”，该证据不能证明被告已向原告发出了收楼通知。除此外，被告亦无证据证明在2011年、2012年、2013年向原告发出了收楼通知。且被告2014年8月11日发出的《收楼通知书》通知原告收楼，强调了逾期30天未办理收楼手续视为收楼。故本院确定被告在2014年8月11日向原告发出了收楼通知。因此，被告逾期向原告发出收楼通知书导致原告不能按合同约定的时间收楼，被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担逾期交房的违约责任。因此，原告要求被告按合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告请求被告支付逾期交房1062天的违约金502432元，被告认为违约金过高，超过了合同总额的30%，并请求酌情降低违约金，被告的该项请求，本院予以采纳，应适当调整按合同总额788500元的30%即236550元计算违约金。被告辩称原告的诉请超过两年的诉讼时效问题，本院已确认被告向原告发出收楼通知的时间是2014年8月11日，因此，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。至于原告诉请要求被告支付原告垫付的被告违约期间的物业管理费的问题，因收取物业管理费的是金地物业公司，属物业服务合同关系，本案是房屋买卖合同关系，两案属两个不同的法律关系，本院不宜追加金地物业公司参加本案诉讼，故原告的该项请求，本院不予支持，原告可另外要求解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告韶关市悦华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付违约金236550元给原告廖文忠；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费8912元，由被告韶关市悦华房地产开发有限公司负担4154元，原告负担4758元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判长  侯传良审判员  丘占昌审判员  施铁梅二〇一五年十二月十七日书记员  赖 鸿