广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）中中法民一终字第1660号上诉人（原审原告）：余业奇，男，汉族，住广东省阳春市，公民身份号码×××3537。上诉人（原审原告）：梁燕玲，女，汉族，住住广东省阳春市，公民身份号码×××3541。上述两上诉人的共同委托代理人：黄志诚，广东银丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市宝龙房地产开发有限公司。住所地：广东省中山市，组织机构代码××。法定代表人：吴伟彬，该公司董事长。委托代理人：黄炳星，广东ＸＸ海天律师事务所律师。委托代理人：黄彦斌，广东ＸＸ海天律师事务所律师。上诉人余业奇、梁燕玲因与被上诉人中山市宝龙房地产开发有限公司（以下简称宝龙房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法三民一初字第788号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2013年1月16日，余业奇、梁燕玲与宝龙房地产公司签订中山市商品房买卖合同，约定余业奇、梁燕玲向宝龙房地产公司购买位于中山市三乡镇平东村宝龙平东商业楼702号房，该房建筑面积33.24平方米，总金额为101847元。合同第十四条第4项第2点约定：“出卖人承诺在办理房地产权属证书时，按商业用地法定使用期限40年作标准为买受人办理土地使用证，买受人土地使用证因办理土地使用延期所涉及的有关费用一概由出卖人负责。”合同签订后，余业奇、梁燕玲付清了全部购房款及相关税费。2014年12月29日，中山市人民政府出具了国有土地使用权证，载明土地使用权人为余业奇、梁燕玲，坐落于中山市三乡镇鸿埠园路13号宝龙大厦702号，使用权终止日期为2038年5月18日。余业奇、梁燕玲认为涉案土地使用权使用期限没有达到约定的40年，经与宝龙房地产公司协商未果，遂于2015年6月29日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.宝龙房地产公司支付余业奇、梁燕玲违约款43284.98元（违约金的计算方法：购房总价款÷40年×17年）；2.诉讼费用由宝龙房地产公司承担。在2015年8月4日的庭审中，余业奇、梁燕玲增加诉讼请求，请求判令宝龙房地产公司支付余业奇、梁燕玲缴款之日起至退还给余业奇、梁燕玲17年购房款止，按银行同期同类贷款利率计算利息。庭审中，双方均确认合同约定的商品房地址为三乡镇平东村宝龙平东商业楼，而土地使用权证最终确定的地址为三乡镇鸿埠园路13号宝龙大厦。2015年8月26日，宝龙房地产公司向原审法院提交了中山市国土资源局于2015年8月18日出具的中土字（2015）133号关于土地使用年限有关事项的通知，其中延长土地使用年限的适用范围包括已销售的商品房，房地产开发企业与买受人约定的土地使用年限超过土地证记载的土地使用年限。已销售的商品房是指2015年8月10日（含）前已签订商品房买卖合同且经市房地产交易登记管理所备案的商品房，可将土地使用年限延长至合同约定的土地使用年限。延长土地使用年限应由房地产开发企业提出申请，该通知还规定了补交土地出让金标准及有效期。宝龙房地产公司的委托代理人广东ＸＸ海天律师事务所黄炳星律师于2015年8月26日函告原审法院，称宝龙房地产公司同意为购买宝龙平东商业楼的业主办理商业用地法定期限为40年的国有土地使用证延期手续，请业主准备好国有土地使用证原件，待中山市国土资源局对上述政策作出具体实施方法后，共同到中山市国土资源局签署相关文件，延长土地使用年限，使纠纷得以圆满解决。余业奇、梁燕玲质证称：该文件没有中山市国土资源局的印章予以确认，是否存在该事实不得而知，该通知内容漏洞百出，不符合相关法律规定，具有伪造的可能性。即使该通知是真实的，也与本案系列纠纷没有任何关联性，宝龙房地产公司庭后提交已超过举证期限，如何实施通知的规定是未知数，实际上也根本无法操作，宝龙房地产公司早已违约，请求支持其起诉时提出的诉讼请求。原审法院于2015年9月7日向中山市国土资源局发函核实该通知的真实性，该局在该通知上加盖公章并回复原审法院，原审法院遂复印该通知送达双方，并要求余业奇、梁燕玲明确是否变更诉讼请求，余业奇、梁燕玲未予回复。原审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。余业奇、梁燕玲与宝龙房地产公司签订的中山市商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。余业奇、梁燕玲认为涉案土地使用年限只有23年，而没有达到约定的40年，经查，余业奇、梁燕玲未提供涉案土地的国有土地使用权证，无法确定余业奇、梁燕玲商品房的土地使用权年限。即使余业奇、梁燕玲的国有土地使用权证的土地使用年限为23年，即宝龙房地产公司交给余业奇、梁燕玲的国有土地使用权证记载的使用年限与合同约定的不一致，违反了合同的约定，宝龙房地产公司应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据中山市国土资源局于2015年8月18日出具的中土字（2015）133号关于土地使用年限有关事项的通知，可知可将涉案的土地使用年限延长至合同约定的土地使用年限。因而不存在不可抗力等导致合同无法继续履行的情况，而宝龙房地产公司亦同意为购买宝龙平东商业楼的业主办理商业用地法定期限为40年的国有土地使用证延期手续。考虑到上述情况并依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”本案中，余业奇、梁燕玲可以要求宝龙房地产公司办理合同约定的土地使用年限的国有土地使用权证。即使宝龙房地产公司交付的国有土地使用权证使用年限没有达到约定的40年，即宝龙房地产公司履行合同义务不符合约定，但涉案土地使用权使用年限尚存在可通过宝龙房地产公司向中山市国土资源局申请的情况下将土地使用年限延长至合同约定的土地使用年限的情况下，不宜直接判令宝龙房地产公司赔偿损失。故余业奇、梁燕玲请求判令宝龙房地产公司赔偿损失的理据不足，原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回余业奇、梁燕玲的诉讼请求。案件受理费882元，减半收取为441元（余业奇、梁燕玲已预交），由余业奇、梁燕玲负担。宣判后，余业奇、梁燕玲不服原审判决向本院提起上诉称：1.一审法院依据中山市国土资源局2015年8月18日出具的中土字（2015）133号关于土地使用年限有关事项的通知，认为宝龙房地产公司虽然存在违约事实，但不宜直接判令其赔偿损失，从而判决驳回余业奇、梁燕玲的诉讼请求，是错误的。一审法院认为在本案中，虽然宝龙房地产公司交付的国有土地使用权证使用年限没有达到约定的40年，但涉案土地使用权年限上存在可通过宝龙房地产公司向中山市国土资源局申请的情况下将土地使用年限延长至合同所约定的使用年限的情况下，不宜直接判令宝龙房地产公司赔偿损失，这种认定是没有法律依据的。《城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》第十二条规定：商业用地最高出让年限为40年，而宝龙房地产公司之前审批的国有土地出让年限为2006年5月至2038年5月，已经达到32年，即使还能延长使用期限，也只能再延长8年，而且延长的话还要到2038年5月以后国家才会考虑是否继续延长，故中山市国土资源局的通知不符合我国法律、法规相关规定。2.余业奇、梁燕玲在一审诉讼中只是请求法院判决宝龙房地产公司返还因违约多收的17年房款，并没有请求法院判令宝龙房地产公司继续履行合同，为余业奇、梁燕玲办理房产证的诉求，故一审法院超出余业奇、梁燕玲的诉讼请求范围对案件进行审理。综上，请求判令：1.撤销原判，改判支持余业奇、梁燕玲的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由宝龙房地产公司承担。被上诉人宝龙房地产公司发表书面答辩意见：1.余业奇、梁燕玲对房屋享有永久产权，其要求赔偿房屋价款没有法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第六十四条的规定，余业奇、梁燕玲对其房屋享有永久产权，不存在房屋使用年限届满的情况。余业奇、梁燕玲混淆了土地使用权与房屋所有权的规定，其主张宝龙房地产公司赔偿购房总价款的年限差额没有事实和法律依据。另，根据双方商品房买卖合同的约定，宝龙房地产公司承诺为余业奇、梁燕玲按商业用地40年办理年限延期手续，不涉及房屋，故其主张房产使用年限的违约赔偿没有任何依据。2.余业奇、梁燕玲没有产生实际损失，其主张以房地产购买价格计算年限损失没有法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条之规定：“住宅建设用地使用权期限届满，自动续期。”故余业奇、梁燕玲购买的商品房土地使用年限届满时，可以自动续期。此外，土地使用年限续期是否收取费用，我国仍然没有明确规定。双方签订的商品房买卖合同没有就土地使用年限约定违约金，余业奇、梁燕玲的主张没有事实依据。商品房买卖的价格，并不是由土地使用年限决定，而是由建筑成本决定，以房地产价格计算年限损失显然不合理。3.中山市国土资源局已经明确可以办理土地使用期限延长，宝龙房地产公司也同意协助业主办理相关手续并承担相应费用。目前，宝龙房地产公司已经按照中山市国土资源局的要求分批为业主办理土地使用期限延期手续，中山市国土资源局也已经收件办理。余业奇、梁燕玲没有证据证明宝龙房地产公司不能履行合同约定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，余业奇、梁燕玲未提交新证据。宝龙房地产公司提交证据：1.中山市国土资源局三乡分局收件回执；2.三乡镇鸿埠园路13号宝龙大厦办理土地延期业主签收表。以上证据拟证明宝龙大厦大部分业主已经在办理土地延期手续，中山市国土资源局已经收件办理中。余业奇、梁燕玲对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：在二审审理中，本院询问余业奇、梁燕玲主张的是违约金赔偿还是损失赔偿，其确认是主张退回减少的相应土地使用权年限的违约金。本院认为：一、本案为房屋买卖合同纠纷。双方当事人签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。二、关于本案的诉因和诉请。余业奇、梁燕玲系基于宝龙房地产公司违反双方商品房买卖合同中权属登记证书土地使用年限的约定，交付给其的国有土地使用权证记载的使用年限仅为23年，与合同约定40年的不一致，诉请宝龙房地产公司承担赔偿损失的违约责任。根据余业奇、梁燕玲的民事起诉状及其庭审中陈述，其要求赔偿损失的范围是直接就少了17年相应年限的购房款，其赔偿损失计算方式为以总房价款除以40年然后乘以产权证书比合同约定少了的17年。三、关于违约责任的承担及当事人诉讼请求应否支持问题。宝龙房地产公司没有按照合同的约定为余业奇、梁燕玲办理40年土地使用权的房地产权证，违反了合同的约定，依法应承担违约责任。关于违约责任的承担，依照约定优先规则，有约定从约定，无约定从法定。本案中，双方当事人并未就土地使用权年限不足的违约责任作出明确约定，故应按照合同法的相关规定进行处理。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，以及该法第一百一十二条规定的“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”，从合同严守原则及合同目的解释看，最大限度促进合同全面履行是合同之诉裁判的基本规则（诚如合同一方违约，相对守约方只有在对方的违约行为构成根本违约时，才可诉请判令解除合同）。作为非金钱给付的合同义务，义务人一方存在瑕疵履行的违约行为，双方又未解除合同，且合同又可继续履行或可采取补救措施的情况下，其违约责任的承担应遵循递进顺位关系，此时作为合同全面履行外延范畴的继续履行、采取补救措施应为第一顺位的违约责任承担形式，赔偿损失应为第二顺位的违约责任承担形式，即在履行义务或者采取补救措施后，还有损失的，应当赔偿损失。只有在合同不可能继续履行和不可能采取补救措施的情况下，才可直接就瑕疵履行的整体主张赔偿损失。本案中，中山市国土资源局的相关文件已经明确可以将涉案的土地使用年限延长至合同约定的土地使用年限，宝龙房地产公司亦明确表示愿意为余业奇、梁燕玲办理相关的土地使用权延期手续，故余业奇、梁燕玲主张的土地使用权使用年限可以通过继续履行和采取补救措施得以实现，在此情形下不宜直接判令宝龙房地产公司就少了17年的国有土地使用年限承担赔偿损失的违约责任。当然，上诉人余业奇、梁燕玲在宝龙房地产公司就涉案土地使用权补办延期手续后，如果还有其他损失的，可主张赔偿损失。故原审法院经释明后，在余业奇、梁燕玲仍坚持其诉讼请求的情况下，依法驳回其诉讼请求并无不当。综上，上诉人余业奇、梁燕玲的上诉理由及请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费882元（余业奇、梁燕玲已预交），由上诉人余业奇、梁燕玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄岳文代理审判员  陈爱玲代理审判员  赖晓筠二〇一五年十二月十七日书 记 员  林 俊第10页共10页