广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终19002��上诉人（原审原告）：宋某，男，1963年10月27日出生，汉族，住广州市天河区，委托代理人：陈宁，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：文玉芬，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：熊某，男，1972年6月13日出生，汉族，住江西省瑞金市，委托代理人：熊继东，广东尚之信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾某，女，1964年9月19日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区，委托诉讼代理人：许跃，广东尚之信律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊继东，广东尚之信律师事务所律师。上诉人宋某、熊某、被上诉人曾某因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初15122号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成���议庭审理本案，现已审理终结。宋某上诉请求：一、请求撤销【2016】粤01**民初15122号民事判决书第四项判决内容，并依法改判：1．解除宋某与熊某之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。2．宋某有权不予退还保证金25万元，保证金归宋某所有；3．熊某向宋某支付自2015年8月6日起至搬走之日止由宋某垫付的保安工资费用（按3500元/月*1人标准计付）；4．熊某向宋某支付自2015年8月6日起至搬走之日止车位费（按1800元/月标准计付）；5．熊某向宋某支付逾期付款违约金（以各期应付租金之日的第二天开始计算违约金，累欠累计，自2015年8月6日起至清偿之日止，按照合同约定日5％标准计算，宋某现以日1％标准计算，暂计至2016年12月6日为32万元）6．熊某向宋某支付自2017年1月6日起至搬走之日止的房屋占有使用费（按照5.5万元/月的标准计算）；7．熊某向��某支付自2017年5月至搬走之日止的水电费（据实结算）；二、本案的诉讼费由熊某负担。事实与理由：2015年6月23日，熊某承租宋某物业用于红馆酒店经营使用，合同约定租金8.5万元/月，另约定熊某承担一人保安工资（每人每月3500元）及五个停车位使用费（1800元/月）。熊某违反合同约定，恶意拖欠巨额租金、车位费、保安费及水电费等费用，一审法院认定事实不清，适用法律错误，认定涉案合同为无效合同，致使宋某蒙受巨大的财产损失，宋某认为原审判决有失公允，应当依法改判。一、原审法院认定曾某并非租赁合同主体，根据合同的相对性，宋某主张曾某承担责任无法律依据，系原审法院认定事实严重错误。曾某作为酒店的实际经营者，对于酒店的经营管理有着实际的控制经营权，从酒店初期成立之前的合同洽谈和签约，到酒店成立的投资出资人（涉案房屋��押金及租金的支付通过曾某及其女儿账户转账）、酒店经营过程中的实际经营的控制者、酒店盈亏利益的收益者、酒店面临重大风险事宜的决策者等等，全部是由曾某来担任这些角色的，宋某认为曾某对于酒店的风险投资、重大事项决策、利益共享的事实行为足以突破合同的相对性，对酒店经营过程中产生的欠付租金事宜承担连带清偿责任。二、适用法律严重错误。原审法院认定宋某出租的涉案房屋无合法的规划报建手续，双方签订的房屋租赁合同违反了法律、行政法规的强制性规定。系无效合同，属适用法律错误。（1）本案涉案租赁合同系双方真实意思表示，合同合法有效，对于当事人双方具有法律约束力。涉案土地位于广州市白云区均禾街清湖村，属于村集体范围内的集体土地。2003年，宋某向广州市白云区均禾街清湖村第四经济社承租名为“村头布”的荒地���并在该土地上建成涉案物业，宋某自建房屋取得涉案物业的所有权。宋某认为本案租赁合同标的不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释2009）规范的范围。该司法解释“第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划范围内的房屋；乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”该司法解释制定系依据民法通则、物权法、合同法等法律规定制定，其中并不包含《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》这两部涉及农村集体土地流转管理的规定，代理人认为本案合同标的属于农村集体土地上的建筑物，应当依照《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定处理，农民集体所有的土地使用权、���地承包经营及承包经营权的流转，未经依法批准，不得将土地出租给第三人进行农业开发，改变土地用途的，应当报请土地管理部门审批同意。未经审批违法将承包地用于非农建设用地的，由有关行政主管部门依法予以处罚。宋某已经取得合法的审批手续，涉案标的所使用的土地可以作为生产经营场所使用，并已经过消防部门的整改和验收，宋某在纠纷发生之前曾租给他人使用多年，并于2010年原告所出租的涉案合同标的上注册“广州市白云区红馆商务酒店”，用于酒店经营使用，被告承租涉案标的后也同样继续做酒店经营用途至今。并且在此之间宋某因涉案物业也曾与承租人发生租赁合同纠纷[（2014）穗中法民五终字第4766号案]，涉案物业并未发生事实上的变化，本案涉案物业可以合法的出租，得到法律的保护，为何时隔仅不足两年，原审法院作出大相径庭的判决，远远超出了普通民众对于法律的合理预期。宋某认为已经生效的判决文书已查明事实可以作为证据使用，也可以作为定案的证据。因此本案合同不应当当然认定为无效，应当从鼓励保护合同交易原则及民事合同守约方利益为原则出发，在涉案合同继续履行，不会损害国家利益、社会公共利益、第三人合法权益的情况下，依法应当认定原、被告签订合同合法有效。（2）关于本案2017年1月至房屋交付之日止的租金（房屋使用费），原审法院在查明实施过程中予以支持每月5.5万元的标准，但在判项中遗漏宋某诉讼请求，对于2017年1月至房屋交付之日止的房租问题未做直接判决，无端增加宋某诉累，宋某请求更正判决中的严重瑕疵问题。（3）原审法院关于涉案保安工资以及停车场使用费的诉讼请求，以缺乏证据支持为由驳回宋某诉讼请求，属适用法律错误导致的对事实的���曲。宋某与熊某之间有明确的合同约定熊某需承担一人保安工资及五个停车位使用费。宋某与熊某之间存在明确合同约定，宋某依据广州市安保行业同行业最低标准主张熊某支付保安工资并未超出法律的允许范围。关于停车位的使用费标准问题，宋某列明了全部8个车费的每月使用费为2800元，宋某约定给熊某配套使用五个车位，要求其支付1800元每月完全符合事实与法律的要求。原审法院对于该项判决系认定事实不清，适用法律错误。在我国无论是侵权法的侵权责任还是合同法的违约责任都始终贯穿着法律的一条基本原则，那就是损害填补原则。法律的目的在于弥补因法律所保护的法益受到侵害而遭受的损失，使法益恢复到未被侵害之前的状态。宋某交付给熊某涉案物业时，涉案物业原本就用于酒店经营，内部装饰装修已经投入使用，经评估公司评估涉案物业自身��加的装修价值1521356元，熊某未经宋某书面同意对涉案物业径行整改装修，在熊某交还房屋之前应当将涉案物业回复原状。并且法律严格禁止当事人因此而获得法外利益，具体到本案中，熊某恶意强占宋某物业，持续经营获取巨额的经营收入，却在诉讼过程中顾左右而言它，甚至连基本的水电费都恶意拖欠，截至上诉前熊某仅拖欠的水电费就已高达20余万元。原审法院一审判决却对此案中的诸多事实予以不顾，做出错误的判决，严重损害了宋某的合法权益，甚至遗漏了诉讼过程中以及后续持续发生的房屋使用费问题，宋某不服该判决，故提起上诉。本案庭审过程中，宋某与熊某双方主要的分歧点：1．关于2016年1月至8月租金每月欠付5000元事实问题。2015年6月23日，熊某与案外人李太红、宋某协商一致，由熊某继受原案外人与宋某签订的合同条款义务。宋某以���月8.5万元的价格将涉案标的整体出租给乙方做酒店经营使用。熊某整体承租涉案标的后，明确在《补充协议》第五条约定，涉案标的三楼转租事宜由熊某负责，宋某不予干涉。涉案物业交付后，熊某刚开始经营就拖欠租金（2015年8月、9月租金至今未付），宋某多次催收未果的情况下，让物业处采取断电措施施加压力，达到收租目的，三楼物业的次承租人为免受熊某拖欠租金牵累，先行每月支付3万元至宋某处，待双方纠纷解决后，再由熊某继续履行收租义务。二审庭审过程中熊某有意混淆租赁事实，双方租赁合同签订在先，《承诺书》出具在后，承诺书的出具应当视为对合同的条款的变更。如若熊某与宋某仍然按照每月八万元支付房租，那么承诺书的出具实属多此一举，没有任何异议，与事实逻辑不符。2．关于本案欠缴租金问题。本案庭审过程中，熊某明确承认自2015年10月起才开始缴纳租金，熊某未支付2015年8月租金及9月份租金末付清。宋某认为租金合同系租赁市场交易的安全保障，熊某签订租赁合同后，不按照租赁合同所约定义务支付租金，无偿使用他人房屋的行为无异于强占。熊某当庭答辩的以租金抵扣医药费的说辞，实为强词夺理。首先宋某没有动手打伤第三人，第三人受伤的事实与本案并无关联性，再者宋某并未与熊某达成一致的意见，允许其不缴纳租金。熊某拖欠2015年8月、9月租金已经长达两年，百般托辞拒付租金。一审庭审中以从无约定的装修免租期为由抗辨，二审庭审中又以抵扣医药费为由抗辩，完全违背市场诚信原则。3．关于在涉案物业处服务的保安及配套使用的停车场租金问题。宋某与熊某之间签订租赁合同第八条及补充协议第6条明确约定，物业配套使用车位5个，按照每月1800元计收租金；分摊一名保安工人工资（按照3500元/月计付）。熊某承租涉案物业后，关于占用物业部分应当分担的两项费用从未支付，全部由宋某垫付，宋某多次催收都遭到熊某的无限期拖延。4．关于涉案物业水电费问题。熊某恶意强占宋某物业，不止拖欠租金，保安工资，停车位租金，连同每月高额的水电费都全部由宋某垫付。关于水电费的数额问题，宋某仅电费一项即已垫付15万，熊某以宋某重复计收费用为由拒不缴纳水电费用，但却未履行举证义务，凭空增加诉讼负累，宋某多次与熊某确认水电费数额异议部分，熊某均不予理会。熊某的种种行为表明，熊某因自身经营不善，无意继续经营，以拖欠租金水电费等手段，侵犯他人合法权益的方式实现自身利益。5．关于本案曾某是否应当承担连带责任问题。宋某在出租涉案物业后，长期以来涉案物业由曾某负责经营，涉案物业磋商谈判亦���曾某进行，后期与熊某合作期间，宋某多次催告要求支付租金，酒店经理均需请示曾某，曾某系酒店的主要合伙人，应当对酒店承租物业欠付租金及水电费等费用承担连带清偿责任。宋某认为，熊某签订合同后，违反合同约定，拒绝履行合同义务，造成宋某巨大的财产损失，其行为构成根本违约，宋某有权依据合同第四条、第七条之约定，要求熊某承当相应的违约责任，宋某有权要求解除合同，不予退还押金，并且要求熊某支付欠付的租金、水电费、保安工资、停车场租金，同时支付违约金。熊某针对宋某的上诉请求辩称：不同意上诉人宋某的上诉请求，宋某的上诉请求没有事实和法律依据。请求驳回宋某的上诉请求。熊某上诉请求：1、撤销（2016）粤0111民初15122号《民事判决书》，依法改判；2、上诉费用由宋某承担。上诉理由：一、原审判���要求熊某支付2015年8月、9月，2016年1月至12月尚欠的房屋占有使用费32万元与事实不符。（一）关于2015年8月、9月房屋使用费。首先，熊某是2015年6月23日接手的出租场地，使用目的是做酒店，必然要对场地进行装修装饰才能使用。参照李太红与宋某2015年3月26日签订的《房屋租赁合同》的补充协议第四条约定，出租方给予承租方的免费装修期为三个半月有余。那么，从2015年6月23日熊某接手场地起算，7、8、9三个月都应该是装修免租期，这是合同中约定的条款。其次，在宋某发给熊某的微信聊天记录中也再次提到，2015年8月、9月这两个月的租金作为打人事件给熊瑞东的补偿，同意不收取这两个月的租金。这种行为应该视为一种承诺，然而宋某在一审中又对这两个月的租金提出要求，明显是违反了当初的承诺，依法其请求不能得到支持。综合上述两点，熊某是不需要支付这两个月租金十万元的。（二）关于2016年1月至12月尚欠租金的问题。熊某在接手承租场地时，三楼是已经由宋某出租给第三人作为沐足场地使用，租赁合同中约定的总租金为85000元，其中三楼沐足的租金是35000元，熊某承租的二、四、五、六楼租金是50000元。但实际上，宋某对沐足收取的租金一直都是30000元，而且三楼的租金是由宋某直接收取的。由此可见，宋某客观上用自己的行为减少了租赁合同的总金额五千元。宋某对于三楼沐足费用的减免，不能变向的转移到熊某身上。而且，熊某与宋某发生打人事件之后，宋某在微信中也明确承诺，对于三楼的五千元租金可以免至2017年7月。这些都是宋某的承诺行为，之后又推翻自己的承诺，起诉要求自己承诺减免的每月五千元的租金，是于法无据的。二、原审判决要求熊某支付水电费78883.07元于法无据。原审法院认为熊某自签订合同起至本案起诉前一直按照宋某主张的标准支付水电费，从未提出异议，证明双方在实际履行中己达成合意，故收费标准不予调整。熊某认为这一认定是严重不符合客观事实的。事实上，熊某对于宋某收取的高价水电费一直是有异议的，但是由于水表电闸都是由宋某控制，只能忍气吞声的被迫接受高价水电费。后来矛盾积聚到了一定程度，就爆发了打人事件，熊某的哥哥（酒店管理人）因水电费与宋某发生冲突，被打成轻伤二级。这怎么就能被原审法院认定为双方在实际履行中达成了合意呢？如果达成了合意还会发生冲突，还会被人打伤？因此，熊某对此强烈不服，宋某自己提供给原审法院的水电费缴费清单，表明其交给供电局的电费及交给自来水公司的水费单价，都远远低于向熊某收取水电费的单价，这不是不公平是什么，这不是矛盾冲突的根源是什么���所以原审法院以宋某提供的水电费收费标准来支持宋某的请求，明显与事实不符，于法无据。综上所述，熊某认为原审法院在认定房屋使用费及水电费金额方面认定事实严重不符，判决严重不公平，特向贵院提出上诉，望依法予以纠正宋某针对熊某的上诉请求辩称：2015年8月9日，2016年1-12月拖欠的房屋使用费事实，我方认为熊某关于装修免租期的约定与一审抗辩意见一致，一审中法官已经作出说明，并且在判决书中否认该说法。双方并没有约定每月减少合同租金5000元。关于水电费支付问题，我方与熊某一直以来都是按照该标准支付水电费，之前也从未提出过异议，所以我方要求按照双方约定的收取标准计算水电费于事实和法律都应当得到支持。曾某辩称：不同意宋某的上诉请求。我方不是合同当事方，而且没有参与本案纠纷，仅仅是因为曾某���为熊某的亲戚，在宋某与熊某发生纠纷后作为中间人参与调和或者代付费用。宋某向一审法院起诉请求：1.从判决生效之日起解除宋某与熊某签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2.熊某、曾某向宋某支付欠缴租金32万元。具体为：(1)2015年8月、9月的租金合计10万元（5万元×2个月）；(2)2016年1月至8月的租金欠款合计4万元（5000元×8个月）；(3)2016年9月的租金欠款1.5万元；(4)2016年10月、11月、12月的租金合计16.5万元（5.5万元×3个月）；3、熊某、曾某向宋某支付欠缴水电费32976.48元。具体为：(1)2016年9月水费2453.4元、电费9659.28元，合计12112.68元；(2)2016年10月份水费3021.8元、电费8246.15元，合计11267.95元；(3)2016年11月份水费2424.4元、电费7171.45元，合计9595.85元；（4）2016年12月份水费2186.6元、电费6234.8元，合计8829.95元；（5）2017年1月水费1786.4元，电费6569.42元，合��8355.82元；（6）2017年2月水费1896.6元，电费7548.88元，合计9355.48元；（7）2017年3月水费2604.2元，电费6932.64元，合计9536.84元；（8）2017年4月水费2465元，电费7365.5元，合计9829.5元；共计78883.07元；4、熊某、曾某返还自2015年8月6日起至搬走之日止由宋某先行垫付的保安工资费用（按3500元／人×1人标准计付）；5、熊某、曾某向宋某支付自2015年8月6日起至搬走之日止车位费（按1800元／月标准计付）；6、确认宋某有权不予退还保证金25万元，保证金归宋某所有；7、熊某、曾某向宋某支付逾期付款违约金（以各期应付租金之日的第二天开始计算违约金，累欠累计，自2015年8月6日起至清偿之日止，按合同约定日5%标准计算，宋某现以日1%标准计算，暂计至2016年12月6日为32万元）；8、熊某、曾某向宋某支付自2017年1月6日起至解除合同之日止的租金（按《房屋租赁合同》约定5.5万元／月的标准）、水电费（按实报实销）、保安费（按3500元／人标准）及车位费（按1800元／月标准）；9、熊某、曾某向宋某支付从解除合同之日起至搬走之日止的房屋使用费（按《房屋租赁合同》约定5.5万元／月的标准）及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；10、熊某、曾某将涉案房屋归还给宋某；11、本案诉讼费、公告费、保全费由熊某、曾某承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《房屋租赁合同》、《补充协议》、《协议书》、《承诺书》、报警回执、《司法鉴定意见书》、申诉书、微信通信记录、水电表照片、抄表记录、水电费收据、水电费计算明细表，一审法院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实���下：2015年3月26日，宋某（甲方，出租人）与李太红（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：第二条：甲方将坐落广州市白云区清湖村菜田街183号（二、三、四、五）楼场地租给乙方做客房使用，每月租金85000元，一楼大堂作为二至六楼共用，大堂由客房统一管理。如卫生费、保安费和公用电费按楼层的用户共摊。值班室1个人保安工资由二至六楼分摊，整栋大楼由客房统一管理。第三条：甲方双方协定的租赁期限、租金情况如下（不含开具发票税金）：月租金85000元，按月结算，由乙方在每月5日前按现金付款方式缴付租金给甲方，从第4年起，每三年递增10%。第四条：乙方向甲方交纳40万元作为保证金，并提前预交1个月租金85000元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金（无息）退回乙方，如因乙方违约中途终止合同��本押金不退。第八条：其他约定1.乙方对拟承租物业现状、产权情况等已有充分了解，不存在异议，同意按现状承租该物业；在租赁期间，乙方如需要转租给第三方，需甲方同意后，甲方加收乙方一个月的租金为手续费。2.一楼大堂和停车场的卫生费、电梯维修费、消防系统保养费、公共部分下水道、化粪池电费由本楼二至六楼共摊，后停车场保安工资本大楼需要公摊一个人的工资。3.该物业经营所产生的水、电、环卫及一切费用由乙方负责。当日，宋某与李太红还签订了《补充协议》，约定：4.从签约起到2015年6月30日（修改：4月1日）免费给乙方装修期。2015年7月1日（修改：7月15日）起正式收租金，现有的三楼租金由甲方收取，7月后由乙方统一收取。5.三楼沐足的合同甲方委托乙方，由乙方同他签订合同及收押金，三楼沐足现有的合同不是甲方与他签订的，他现有的合同租金是35000元，因客房停业，现甲方每月只收3万元，未收他押金，甲方允许他经营到2017年8月30日止，以后的日期和条件由乙方全部负责处理，三楼属于特殊情况，希望乙方能按特殊情况来处理适宜。（宋与三楼无合同）6.甲方停车场提供8个停车位给本大楼二至六楼做配套使用。（转租由乙全权负责）（10万、35000由乙全权）同年6月2日，李太红在熊某持有的《房屋租赁合同》上写了“我同意原合同自愿给熊某”的内容并签名。2016年6月23日，宋某与李太红签订《协议书》，约定：双方同意原签订的“红馆”坐落广州市白云区清湖菜田街××（××、××、××、××）场地合同作废。2015年5月23日，原来的“红馆”债和场地押由熊某负责，原来李太红投资的钱一切��帐。上述协议上有熊某签名。当日，李太红与熊某签订《协议书》，约定：现在直接（由熊某）与房东签约，李太红本人同意，房东（宋某）同意，从2015年6月23日后“红馆”与李太红没有关系。上述协议上有宋某签名。当日，熊某签署《承诺书》，内容为：从2015年8月起交租金8万元整到2016年1月起交85000元整，其他条款按原合同。上述承诺书原件由宋某持有。同年8月，熊某的哥哥熊瑞东与宋某因涉案房屋用电问题发生纠纷。后熊瑞东被人打成轻伤（二级）。同年11月8日至14日，宋某通过微信向熊某追讨涉案房屋租金、水电费，但熊某认为宋某应赔偿熊瑞东的医药费、营养费等。后宋某提出以2015年8、9月的租金作为熊瑞东医疗费补偿、药费另付的方案，但熊某未置可否，又提出三楼的5000元租金、保安费问题。后宋某提出三楼���5000元租金可以免至2017年7月，停车场按照三层楼交的方案，但熊某最终未表示同意。关于租金的交纳情况。宋某主张熊某欠租金明细如下：2015年8、9月，每月5万元；2016年1至8月，每月5000元；2016年9月，15000元；2016年10至12月，每月55000元。熊某对上述欠租金的事实予以确认，但提出了抗辩意见：1.2015年8、9月是免租期，不用交纳租金；2.后来宋某因为伤人事件同意不收取2015年8、9月的租金作为补偿；3.关于2016年的租金，三楼的沐足店的月租金本为35000元，但宋某只收取3万元，故其未收取的5000元不能向熊某收取。关于水电费的交纳情况。宋某按照水费每吨5.8元，电费每度1.43元的价格收取熊某2016年9月之前的水电费，但熊某至宋某起诉前并未对水电费价格标准提出异议。宋某主张熊某欠水电费明细如下：1.2016年9月水费2453.4元、电费9659.28元；2.2016年10月份水费3021.8元、电费8246.15元；3.2016年11月份水费2424.4元、电费7171.45元；4.2016年12月份水费2186.6元、电费6234.8元。熊某的抗辩意见如下：水电费应当按照实际使用的数量（相关水电公司的清单和数量）计算，但宋某主张的单价高出水电公司的单价，使用量也不真实。一审庭审中，宋某自认涉案房屋无合法规划报建手续。一审法院认为，宋某与熊某就无合法规划报建手续的涉案房屋订立的房屋租赁合同违反了法律、行政法规的强制性规定，系无效合同。经一审法院对合同效力进行释明后，宋某仍坚持原诉讼请求，故一审法院对其根据合同有效提出的第1、7项诉讼请求不予支持。对于宋某的第2项诉讼请求，一审法院予以支持。对于熊某就该项诉讼请求提出的抗辩意见，一审法院认为，租赁合同虽然无效，但双方当事人在实际履��中仍应恪守诚信原则：首先，租赁合同中已明确约定了装修免租期在2015年8月前，故熊某抗辩2015年8、9月为免租期的意见不成立；其次，根据城镇房屋租赁合同司法解释相关规定，租赁合同无效，但宋某主张按照合同约定的标准收取租金（即房屋占有使用费：2015年每月8万元，2016年每月85000元）的诉讼请求依法可得到支持；其三，宋某每月收取三楼租金3万元，相当于每月租金标准实际变更为：2015年每月5万元，2016年每月55000元；最后，熊某明知涉案房屋存在三楼的特殊情况仍与宋某签订合同，就应当承担相应的后果，故其以宋某每月少收三楼5000元租金为由主张2016年每月减少5000元租金的抗辩意见不成立。对于宋某的第3项诉讼请求，一审法院予以支持。对于熊某就该项诉讼请求提出的抗辩意见，一审法院认为，首先，关于水电费收费标准，鉴于熊某自合同订立起至本案起诉前一直按照宋某主张的标准支付水电费，从未提出异议，证明双方在实际履行中已达成合意，故该收费标准一审法院不予调整；其次，关于水电费数量，宋某提供了水电表的外观、读数照片及统计表，熊某虽对此不予确认，但并未提供反证证明宋某主张的数量不准确，故一审法院对该数量予以确认；综上，熊某的抗辩意见缺乏证据支持，一审法院不予采纳。对于宋某的第4项诉讼请求，因宋某并未提供证据证实保安工资费用的支出情况，故该诉讼请求缺乏证据支持，一审法院不予支持。对于宋某的第5项诉讼请求，因宋某并未提供证据证实车位的实际交付使用请求及其主张费用的依据，故该诉讼请求缺乏证据支持，一审法院不予支持。对于宋某的第6项诉讼请求，因租赁合同无效，相应的押金质押合同亦无效，���某应当将押金返还给熊某，不能直接予以没收，故该诉讼请求一审法院不予支持。对于宋某的第8项诉讼请求中的租金（房屋占有使用费）请求及第9项诉讼请求中的房屋使用费，一审法院予以支持。对于宋某的第8项诉讼请求中的2017年1月至4月的水电费请求，一审法院予以支持。对于宋某的第8项诉讼请求中的保安费、停车费请求，因证据不足，一审法院不予支持。对于宋某的第9项诉讼请求中的利息请求，因于法无据，一审法院不予支持。对于宋某的第10项诉讼请求，因合同无效，双方应当相互返还财物，熊某应当将涉案房屋予以返还，故一审法院予以支持，但因三楼有宋某认可的租户经营，故熊某仅需交还二、四、五、六楼即可。需要指出的是，因合同无效，熊某有权另案向宋某主张因此导致的装饰装修损失。对于宋某主张曾某对本案承担责任的诉讼请求，一审法院认为，根据合同的相对性，曾某并非租赁合同主体，故宋某主张其承担责任无法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条规定，作出如下判决：一、熊某于一审判决生效之日起5日内向宋某支付2015年8月、9月，2016年1月至12月尚欠的房屋占有使用费32万元；二、熊某于一审判决生效之日起5日内向宋某支付2016年9月至2017年4月的水电费共计78883.07元；三、熊某于一审判决生效之日起30日内向宋某交还位于广州市白云区清湖村菜田街183号二、四、五、六楼；四、驳回宋某的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13030元、财产保全申请费5000元，共计18030元，由宋某负担10238元，由熊某负担7792元并于一审判决生效之日起5日内向一审法院交纳。二审期间，当事人均未提交新证据。二审经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对宋某、熊某的上诉意见，分析认定如下：一、关于合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷��件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，根据上述规定，宋某未能提供案涉房屋的建设工程规划许可证，宋某与熊某就案涉房屋签订的房屋租赁合同无效，宋某提出合同有效的意见缺乏法律依据，故其请求确认合同有效并予以解除、不返还保证金及请求违约金均不予采纳。二、关于熊某提出2015年8、9月租金以及三楼租金的问题。熊某提出2015年8、9月租金为免租期以及宋某承诺免除上述租金的意见，经查，合同约定的免租期系2015年7月15日前，熊某该抗辩无依据；因宾馆发生伤人事件，宋某曾向熊某提出以2015年8、9���份租金作为熊瑞东的医药费补偿，但熊某并未表示接受，双方就此未达成合意，熊某以此为由不支付2015年8、9月份租金于法无据。关于三楼租金部分，按双方协议可知三楼租户租金为35000元，熊某虽承诺负责收取，但在实际履行过程中，三楼租金已由宋某收取，且由于熊某自合同签订后并未实际占有三楼的场地，亦没有与三楼的实际经营者达成协议，现因本案双方所签订的合同无效，宋某基于有效合同请求三楼场地占用费亦无依据，故熊某该上诉意见有理，予以支持。综上，熊某应支付给宋某2015年8、9月，2016年1至12月的租金为26万元。三、关于宋某请求熊某支付自2017年1月6日起至熊某搬走之日的房屋使用费的意见，经查，熊某占有二、四、五、六楼房产，理应支付占用使费，宋某该请求合理，一审处理欠妥，应予以纠正。但根据双方签订的合同及补充协议可知，三楼使用者的合同租金为35000元，故上述物业的占有使用费相应是50000元，本案应按该标准计算，予以支付。四、关于熊某提出水电费标准过高的意见，经查，熊某自承租案涉房屋即按宋某提供的收费标准支付水电费，一直未有异议，证明双方在实际履行过程中已达成合意，故对其该上诉意见不予采纳。五、宋某提出保安工资、停车费的请求，并未提供相关实际支出及实际交付的证据；关于宋某主张曾某对本案承担责任的请求，曾某并非合同签订相对方，且宋某亦未提供充分证据证明曾某为合同实际履行方，故对其请求不予采纳。关于宋某请求后续水电费用，可在实际发生后另案主张。综上所述，原审判决认定事实清楚，但处理结果部分欠妥，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:一、维持广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初15122号民事判决第二、三项，即熊某于本判决生效之日起5日内向宋某支付2016年9月至2017年4月的水电费共计78883.07元；熊某于本判决生效之日起30日内向宋某交还位于广州市白云区清湖村菜田街183号二、四、五、六楼。二、变更广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初15122号民事判决第一项为：熊某于本判决生效之日起五日内向宋某支付2015年8月、9月，2016年1月至12月尚欠的房屋占有使用费26万元。三、撤销广州市白云区人民法院（2016）粤0111��初15122号民事判决第四项。四、自本判决发生法律效力之日起五日内，熊某向宋某支付自2017年1月6日起至熊某将广州市白云区清湖村菜田街183号二、四、五、六楼交还宋某时止的房屋占有使用费（按5万元/月的标准计算）。五、驳回宋某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费13030元、财产保全申请费5000元，共计18030元，由宋某负担10238元，由熊某负担7792元。二审案件受理费由宋某负担10100元，熊某负担3877元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 李 民审判员 柳玮玮二〇一七年十二月二十二日书记员 王日平冯镇辉