湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2017)湘0121民初4805号原告（反诉被告）庄福明，男，1961年6月10日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托代理人王志荣，湖南明城明律师事务所律师。被告（反诉原告）谢少恒，男，1955年9月2日出生，汉族，住湖南省长沙县。被告（反诉原告）谢金文，男，1962年2月17日出生，汉族，住湖南省长沙县。两被告共同的委托代理人江卫明，长沙县。原告（反诉被告）庄福明与被告（反诉原告）谢少恒、谢金文房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告请求本院判令：1、确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年8月8日解除；2、两被告向原告退还租房押金5000元；3、两被告向原告支付违约金78000元及自2017年8月16日起至付清违约金之日止按年利率6%计算的逾期付款利息；4、本案诉讼费用由两被告承担。两被告共同答辩要点：1、原告提出的诉讼请求与事实不符，施工前被告对于涉案房屋改造已告知原告；2、在未确定原告的损失情况下，原告直接通过政法频道以胁迫的方式致使被告谢少恒签订该份协议，且协议中谢金文的签名非本人签字，不是其真实意思表示，故原告根据协议主张78000元不合法；3、协议中未约定利息，故原告诉请中要求支付6%的利息没有事实法律依据；4、被告与案外人刘光华签订的工程承包合同中约定，施工中造成的一切损失均由刘光华承担赔偿责任，故被告不应承担赔偿责任。反诉原告请求判令：1、反诉被告支付2017年7月30日至2017年9月30日止的租金10000元；2、反诉被告支付拖欠长沙星沙供水工程有限公司的水费762元。反诉被告答辩要点：1、双方对解除合同已达成一致意见，合同已于2017年8月8日解除，即使合同未解除，反诉原告在楼顶加层，施工导致水管破裂漏水，致使反诉被告经营的宾馆全部被水浸泡无法经营，租赁出去的房屋与承租人也解除合同并退还租金，且反诉原告曾表示装修期间免租金，故反诉被告无需支付租金，并保留追究反诉原告经营损失的权利；2、欠付的水费根据实际结算数据向水电公司支付，且反诉原告主张相应水费无证据支持。查明的事实根据双方当事人的诉辨主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、2014年4月30日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于星沙二区经贸路社区30栋251号整栋四层房屋出租给乙方，租期为5年（自2014年4月30日至2019年4月30日止），月租金5000元，按季度支付，押金5000元，合同终止时，甲方退还押金给乙方。合同中对其他权利义务也进行了相应约定。2、2017年8月8日，原、被告签订一份《协议》，协议写明“……对于施工造成原告的损失共计99980元，经双方协商，庄福明愿意谢少恒、谢金文双方赔偿78000元即可，该笔赔偿违约金由谢少恒、谢金文于协议签订之日起七日支付，支付该笔赔偿违约金后双方房屋租赁合同关系解除，庄福明需向谢少恒、谢金文返还租赁房屋”，协议上由原告庄福明及被告谢少恒签字，谢金文的名字系其妻代签。3、两被告收取了原告押金5000元尚未退还。4、双方确认原告退出房屋时欠付长沙星沙供水工程有限公司水费762元。2017年10月19日，庄福明向长沙星沙供水工程有限公司缴付水费770元。5、被告谢少恒、谢金文系上述房屋所有权人。6、原、被告双方均同意解除《房屋租赁合同》。二、双方当事人有争议的事实1、《协议》的效力。原告认为，在政法频道主持下双方达成调解意向并签订该份《协议》，系双方合意，被告谢金文主张协议非自己签署，但是认可其妻子签订，因该房屋系夫妻共同财产，其妻子的签字行为应认定为表见代理，故《协议》合法有效。两被告认为，在未确定原告损失的情况下，原告直接通过政法频道以胁迫方式致使被告谢少恒签订该份《协议》，且《协议》上非谢金文本人签名，不是其真实意思表示，故《协议》无效。本院认为，被告谢金文的妻子在《协议》上代谢金文签名时，谢金文虽未在场，但其妻已电话告知，现谢金文未举证证明其明确反对其妻代签《协议》的行为，故应认定其妻有权代为签字。因此，应认定《协议》系原告和两被告的真实意思表示，也未违反法律行政法规强制性规定，合法有效。两被告答辩主张《协议》系被胁迫所签订，并非双方真实意思表示，因未提供有效证据证明，本院不予采信。2、合同解除的时间如何认定。原告认为，双方在2017年8月8日对于原告的损失进行计算并签订了《协议》，约定解除合同，即使不能认定协议解除合同，因被告的原因致使租赁合同不能继续履行，原告开设宾馆的目的无法实现，也符合单方解除合同的条件，合同解除时间为意思表示到达对方之日。两被告认为，合同解除时间应以原告实际返还房屋以及房屋钥匙时间为准。本院认为，《协议》签定时间为2017年8月8日，且《协议》约定，“……该笔赔偿违约金由谢少恒、谢金文于协议签订之日起七日支付，支付该笔赔偿违约金后双方房���租赁合同关系解除……”，故应认定涉案租赁合同解除时间为2017年8月15日。至于两被告逾期未支付赔偿金，应认定系两被告违反付款约定，而不能以此作为合同未解除的事由。3、原告的违约损失及利息如何认定。原告认为，《协议》合法有效，两被告应当依约履行义务，向原告支付78000元损失，同时被告未按期在2017年8月15日前支付该笔损失，构成违约，还应当承担从逾期之日起的相应利息。两被告认为，原告的损失不能按《协议》约定的78000元来主张，应以实际损失为准。本院认为，原、被告双方在《协议》中对原告的损失进行了约定，合法有效。故原告的损失应认定为78000元。同时，两被告未在2017年8月15日之前按约定期限支付原告78000元，原告主张被告支付从2017年8月16日起的逾期付款利息，合理合法，应予支持。4、反诉原告谢少恒、谢金��主张的租金10000元如何认定，是否由反诉被告庄福明支付。谢少恒、谢金文认为，从2017年8月8日签订《协议》起庄福明一直未交付房屋钥匙并占有租赁房屋，故应当按每月5000元的标准支付其相应租金，从2017年7月30日起计算到同年9月30日止，租金为10000元。庄福明认为，因谢少恒、谢金文的原因才导致房屋租赁合同解除，且合同在2017年8月8日解除后自己即搬离房屋，故不应支付租金，至于其未交钥匙，原因是两反诉原告未按期支付赔偿款。本院认为，根据上述认定可知，涉案租赁合同解除时间为2017年8月15日，故反诉原告主张此后的房屋租金，无事实和法律依据，本院不予认定。至于从2017年7月30日到同年8月14日期间的租金，因涉案房屋从同年8月3日起处于改造期间，已无法正常产生租金收益，且反诉原告认可改造期间也会免除一个月房租，故该期间的租金也不应由庄��明承担。但庄福明自合同解除后在2017年9月26日才将房屋钥匙提交本院（本院已另行转交反诉原告），应认定其维权方式不当，影响反诉原告对房屋的实际占有、使用，本院根据本案实际情况，酌情认定因迟延交付房屋钥匙对谢少恒、谢金文造成的房屋占用损失（非租金损失）2000元，该损失应由庄福明承担。判决理由与结果本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》及《协议》，合法有效，双方均应按照合同或协议约定履行各自义务。现双方均同意解除合同，未违反法律规定，应予认定。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对庄福明主张谢少恒、谢金文退还押金5000元的诉求，谢少恒、谢金文无异议，应予支持。对庄福明主张谢少恒��谢金文支付其违约损失78000元及逾期付款利息的诉求，事实清楚，证据充分，于法有据，应予支持。谢少恒、谢金文主张庄福明支付相应租金，因无事实与法律依据，不予支持，但本院根据本案实际情况酌情认定谢少恒、谢金文的房屋占用损失2000元，应由庄福明承担。对谢少恒、谢金文主张庄福明偿付拖欠水费的诉求，因庄福明已将欠付的相应水费762元缴纳给长沙星沙供水工程有限公司，故该项请求依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）庄福明与被告（反诉原告）谢少恒、谢金文在2014年4月30日签订的《房屋租赁合同》自2017年8月15日起解除；二、限被告谢少恒、谢金文在本判决生效之日起十日内退还原告庄福明押金5000元；三、限被告谢少恒、谢金文在本判决生效之日起十日内支付原告庄福明违约损失78000元及逾期利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2017年8月16日起算至款项实际付清之日止；四、限反诉被告庄福明在本判决生效之日起十日内偿付反诉原告谢少恒、谢金文房屋占用损失2000元；五、驳回原告庄福明的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告谢少恒、谢金文的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1875元，减半收取937.5元，财产保全费850元，反诉费38元，合计1825.5元，由原告庄福明负担30元，被告谢少恒、谢金文共同负担1795.5元。如不服本判决，可在判决书送达��日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  邓 翠二〇一七年十二月一日法官助理  邓超兰书 记 员  黄立康附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。