湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武昌民初字第03001号原告：武汉福星惠誉投资管理有限公司，住所地武汉市武昌区徐东二路中科油料所内。法定代表人：张咏梅，总经理。委托代理人：张宇，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。委托代理人：侯威，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。被告：周友芳，（现因开设赌场罪羁押于武汉市武昌区看守所）。第三人：鲁冬云。原告武汉福星惠誉投资管理有限公司（以下简称武汉福星惠誉投资公司）与被告周友芳、第三人鲁冬云房屋租赁合同纠纷一案。诉讼期间，原告武汉福星惠誉投资管理有限公司向本院提交涉案第三人不参加诉讼活动的申请，本院依法准许。本案于2015年6月19日受理后，依法由审判员周杰独任审理，于20l5年12月3日公开开庭进行了审理，原告武汉福星惠誉投资公司委托代理人侯威、被告周友芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告武汉福星惠誉投资公司诉称：原告与第三人签订了《商用房屋委托经营及管理协议书》，协议约定自2012年10月1日起至2020年9月30日止，第三人将其所有的位于《福星惠誉水岸国际》项目1栋5层3号（建筑面积153.91平方米）的商用房屋委托给原告经营及管理，由原告享有经营管理权、相应收益权、自主转租权等权益，原告按照约定向第三人支付租金。2012年8月25日，原、被告签订了《商用房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），合同约定被告承租原告经营管理的上述房屋，用途为桌游吧，租赁期自2012年10月1日起至2016年12月31日止，共四年零三个月，免租期为7个月。租赁合同对租金、代理费及运营管理费、违约金的计算标准和支付方式均有约定，还约定了合同解除情形及合同终止后被告应将商用房屋交还于原告。合同签订后，原告依约将房屋交付于被告承租使用，但被告在原告毫不知情的情况下利用承租房屋从事违法犯罪活动（聚众赌博）且已近五个月未向原告支付租金、物业费、运营推广费等应付费用，租赁合同第9条第6款第1项明确约定：乙方（被告）拖欠甲方（原告）任何一项应付费用超过三十日的，甲方有权解除合同，并按照本条第5款约定承担违约责任。综上所述，《商用房屋租赁合同》及《商用房屋委托经营及管理协议书》均系合同双方真实意思表示，合法有效，原告依约向被告提供了承租房屋，被告理应依约履行合同，但被告罔顾法律规定及合同约定，利用承租房屋从事违法犯罪活动且已近五个月未缴纳租金、物业费、运营推广费，严重违反了法律规定及合同约定，致使合同目的无法实现，严重损害了原告的声誉及合法权益。原告为了维护自身合法权益，诉至法院，请求法院：判令解除原、被告于2012年8月25日签订的《商用房屋租赁合同》；判令被告立即腾退租赁房屋，并将房屋交还于原告；判令被告按照合同约定向原告支付所欠租金、运营推广费及物业费（从2015年1月1日起至被告腾退房屋之日止）；判令被告支付违约金12067元；本案诉讼费用由被告承担。原告武汉福星惠誉投资公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：一、被告身份证复印件、第三人及原告营业执照副本复印件，拟证明原、被告及第三人的主体资格；二、武汉市房屋产权信息查询表复印件、《商铺委托经营及管理协议书》复印件，拟证明第三人系房屋所有权人，原告按照《商铺委托经营及管理协议书》约定，有权对第三人的房屋进行经营、管理并依法转租。涉案商铺面积为153.91平方米；三、《商用房屋租赁合同》复印件一份，拟证明原、被告间存在房屋租赁合同关系。被告存在违约行为，原告按照合同约定有权解除合同，并要求被告将商用房屋交还给原告、支付所欠租金、房屋占有使用费、物业费、运营推广费及承担违约金；四、公安机关出具的情况说明一份，拟证明被告利用承租商铺从事违法犯罪行为，原告有权依法解除合同。被告周友芳辩称：被告同意将拖欠的费用支付给原告，不解除双方的租赁合同。2015年1月之前，被告从未拖欠过任何费用，且被告已向原告交纳了相当于三个月租金的押金。原告房屋的消防设备不合格，是被告设法取得相关许可证，现原告要求我腾退房屋，承租商铺内的设备如何处理，原告要求被告支付有关费用应扣除押金，且原告提出违约金不合理。被告周友芳对其辩称意见未向本院提交证据。庭审质证，被告周友芳对证据一、证据二、证据三、证据四的真实性均无异议。经审理查明：鲁冬云（甲方）与武汉福星惠誉投资公司（乙方）签订《商用房屋委托经营及管理协议书》，约定甲方同意将其所有的“福星惠誉水岸国际”项目1幢单元5层3号铺位（建筑面积153.91平方米）委托乙方经营及管理，期限共计五年（即自2012年1月1日至2016年12月31日），乙方负责商用房屋招商及培育市场，并享有该商用房屋的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害甲方合法权益的情况下的自主转租权。2012年8月25日，鲁冬云（即合同甲方）、周友芳（即合同乙方）、武汉福星惠誉投资公司（即合同丙方）签订《商用房屋租赁合同》，约定：乙方承租位于《福星惠誉水岸国际》项目K4栋1-5-3号商用房屋（建筑面积为153.91平方米）；乙方承租商用房屋的用途为桌游吧；租赁期为四年零三个月年，自2012年10月1日到2016年12月31日；免租装修期为七个月，时间为2012年10月1日到20l3年4月30日，免租期内无需缴纳租金，但需缴纳物业管理费用，代理运营管理费及装修相关手续费；乙方向丙方交纳履约保证金16622.28元；乙方在租赁商用房屋2013年5月1日到2013年12月31日期间租金为每月每平方米36元；2014年1月1日到2014年12月31日期间租金为每月每平方米38元；2015年1月1日至2015年12月31日期间租金为每月每平方米40元；2016年1月1日至2016年12月31日期间租金为每月每平方米42元。乙方在前述自计租日起将按每月每平方米1元的标准向丙方缴纳运营推广费，租赁商用房屋的物业管理费为每月每平方米4元；相关费用按季度支付，第一次租金及物业费、运营推广费的支付时间为签订合同十日内，以后上述费用在第一季度届满前十日内履行；乙方拖欠应付租金、物业费及运营推广费等费用累计超过三十日的，丙方有权解除合同，不返还乙方全部已付款项，乙方还应支付相当于本合同未到期租金总额10％的违约金。合同还对支付方式、进场移交、商用房屋的使用、离店、税费、提前解除及违约责任、商用房屋标识及广告宣传问题的作出特别约定、不可抗力、适用法律和争议解决、生效、附件作出相应约定。2012年8月25日，武汉福星惠誉投资公司依合同约定将租赁商用房屋移交周友芳使用。周友芳向武汉福星惠誉投资公司支付了履约保证金16622.28元。周友芳租赁商用房屋从事桌游经营期间，向武汉福星惠誉投资公司交纳2012年10月1日至2014年12月31日的运营推广费、物业费及2013年5月1日至2014年12月31日的商用房屋租金。2015年1月1日起未按合同约定向武汉福星惠誉投资公司给付房屋租赁费、物业服务费和运营推广费。本院认为，武汉福星惠誉投资公司与鲁冬云签订《商用房屋委托经营及管理协议书》，约定鲁冬云将其所有商用房屋委托武汉福星惠誉投资公司经营管理，武汉福星惠誉投资公司享有该商用房屋的经营权、管理权和相应的收益权，以及在不损害甲方合法权益的情况下的自主转租权。武汉福星惠誉投资公司与被告周友芳签订《商用房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。周友芳承租了原告的房产并接受提供的物业服务，周友芳未按合同给付2015年1月1日后的租金，拖欠租金已经超过30日，故武汉福星惠誉投资公司请求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院应予支持。合同解除后，周友芳占用房屋期间应比照合同约定的租金给付房屋占有使用费、物业服务费，并腾退房屋；因周友芳犯罪后，其经营场所被公安机关查封，周友芳未享受提供运营推广费带来的利益，故武汉福星惠誉投资公司请求周友芳给付拖欠的运营推广费的请求，本院不予支持。武汉福星惠誉投资公司要求周友芳支付违约金12067元的诉讼主张，明显过高，本院酌定以周友芳实际拖欠款项为基准，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算至判决确定给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告武汉福星惠誉投资管理有限公司与被告周友芳于2012年8月25日签订的《商用房屋租赁合同》；二、被告周友芳于本判决生效之日起三日内将武汉市武昌区福星惠誉水岸国际项目K4栋1-5-3号商用房屋（建筑面积为153.91平方米）返还给原告武汉福星惠誉投资管理有限公司；三、被告周友芳于本判决生效之日起三日内向原告武汉福星惠誉投资管理有限公司支付从20l4年11月23日至将房屋返还给原告武汉福星惠誉投资管理有限公司时止的租金和房屋占有使用费（以合同约定被告租赁商用房屋建筑面积153.91平方米按2014年1月1日到2014年12月31日期间租金为每月每平方米38元、2015年1月1日至2015年12月31日期间租金为每月每平方米40元、2016年1月1日至2016年12月31日期间租金为每月每平方米42元、2017年1月1日至2017年12月31日期间租金为每月每平方米44元；2018年1月1日至2018年12月31日期间租金为每月每平方米46元、2019年1月1日至2019年12月31日期间租金为每月每平方米48元为计算标准）；四、被告周友芳于本判决生效之日起三日内向原告武汉福星惠誉投资管理有限公司支付违约金（以实际拖欠的租金为基准，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算至判决确定给付之日止）；五、被告周友芳于本判决生效之日起三日内向原告武汉福星惠誉投资管理有限公司支付从20l5年1月1日至将房屋返还给原告武汉福星惠誉投资管理有限公司时止的物业费（以合同约定被告租赁商用房屋建筑面积153.91平方米每平方米4元标准计算）；六、驳回原告武汉福星惠誉投资管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费666元，减半收取333元，由被告周友芳负担。（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院令第48l号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户——市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。逾期不申请的，即丧失向法院申请强制执行的权利。审判员 周 杰二〇一五年十二月二十八日书记员 严橄玲