广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）秀民初字第734号 原告：桂林冠成投资置业有限公司。 法定代表人：纪作标。 委托代理人：黄军育。 被告：王曾武。 原告桂林冠成投资置业有限公司与被告王曾武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2015年12月7日公开开庭审理，原告委托代理人黄军育到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称：被告自2013年7月1日起承租原告提供的坐落于桂林市秀峰区办公楼用于餐饮经营，又于2013年9月1日起承租原告提供的坐落于桂林市秀峰区4楼用于员工宿舍。被告自2014年8月份起拖欠租金及水电费，至其2015年2月28日搬离租赁房屋双方确认共计拖欠房租、水电费及滞纳金156862.09元，原告故诉讼要求：1、解除原、被告分别于2013年5月2日、2013年8月16日签订的房屋租赁协议；2、被告支付原告房租、水电费计114292.29元；3、被告支付原告以前述拖欠房租、水电费为基数按照每日千分之五计算的违约金；4、原告收取的56000元押金不予退还。 原告提交如下证据：1、《基本注册信息查询单》，以证明秀峰区胜记酒楼成立于2013年10月24日，其登记经营场所位于桂林市秀峰区；2、原告与被告于2013年5月2日签订的《房屋租赁协议》，以证明被告承租原告提供的坐落于桂林市秀峰区办公楼，双方对各自权利义务的约定；3、原、被告于2013年8月16日签订的《房屋租赁协议》，以证明被告承租原告提供的坐落于桂林市秀峰区房屋，双方对各自权利义务的约定；4、被告于2015年2月4日出具的《承诺书》及其确认的《胜记酒楼欠款明细》，以证明被告对截至2015年1月31日的欠付房租、水电费及滞纳金予以确认；5、2015年2月28日的《租赁房屋交还确认书》，以证明被告于2015年2月28日搬离租赁房屋并对截至搬离当时的欠付金额予以确认；6、桂林市秀峰区于2010年6月8日向桂林市秀峰区人民政府递交的《关于某村兴建综合楼、门面及市场的申请》，桂林市秀峰区人民政府办公室于2010年8月12日回复“因中隐路建设及琴谭园区征收储备土地的需要，园区各种项目建设及土地储备征收了该村大量的土地，根据市政【2009】45号文件的要求，经研究，同意将中隐山以南、中隐路以北的土地约10亩作为该村集体经济发展用地，请该村完善并办理相关手续”，以及原告与桂林市秀峰区于2011年1月1日签订的《房屋租赁协议》，以证明租赁房屋权利来源。 被告未答辩亦未提交证据，视为其已放弃答辩及举证的权利，经审查原告证据，符合证据的关联性、合法性、真实性要求，本院对其证明力予以确认。 综合全案有效证据，本院确认本案如下法律事实：2013年5月2日，原告为甲方与秀峰区胜记酒楼为乙方签订《房屋租赁协议》，约定（节录）“第一条甲方出租的房屋座落于桂林市秀峰区办公，一、二层建筑面积共596㎡，租金价格一层32元／㎡、二层22元／㎡；租期为八年，自2013年5月1日至2021年7月31日止。第二条租金和租金交纳及条件：1、2013年7月1日起支付租金，2013年5月1日至2013年6月30日为装修期。装修后增加面积为：一楼216㎡，二楼88㎡；按月租金计算打五折，最终双方商定为每月3900元（优惠至2014年1月1日开始支付增加部分租金）加上原来每月16100元租金共计每月租金20000元。即：2013年7月1日至2013年12月31日每月租金为人民币壹万陆仟壹佰元整（￥16100.00），2014年1月1日至2015年6月30日每月租金为人民币贰万元整（￥20000.00元）……2、乙方每季度支付一次，于每季度第一个月5号前缴纳当季租金……3、本协议一经签署，乙方即应交纳押金伍万元整（￥50000.00元）.协议终止，乙方交清租金、水电费（按月支付，当月支付上月水电费）后，甲方即可无息退还乙方押金。若乙方提前解除本协议，视为违约，押金不予退还……第三条双方的权利与义务：1、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，每天滞纳金为实欠房租总额的5‰；如拖欠租金超过30天以上，视为根本性违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金……”。合同尾部承租方栏后补加盖秀峰区胜记酒楼印章，被告王曾武于代表签字栏署名。2013年8月16日，原告为甲方与被告为乙方签订《房屋租赁协议》，约定（节录）“第一条甲方出租的房屋座落于桂林市秀峰区后）的四层住宿，建筑面积174㎡，租金价格10元／㎡；租期为八年，自2013年8月16日至2021年7月31日，甲方给乙方提供半个月的装修期，从2013年9月1日起算租金。第二条租金和租金交纳及条件：1、2013年9月1日至2015年8月31日每月租金为人民币壹仟柒佰肆拾元整（￥1740.00元）……2、乙方每个季度支付一次，于每个季度第一个月5号前缴纳当季租金……3、本协议一经签署，乙方即应交纳押金陆仟元整（￥6000.00元）.协议终止，乙方交清租金、水电费（按月支付，当月支付上月水电费）后，甲方即可无息退还乙方押金。若乙方提前解除本协议，视为违约，押金不予退还……第三条双方的权利与义务：1、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，每天滞纳金为实欠房租总额的5‰；如拖欠租金超过30天以上，视为根本性违约，甲方有权收回房屋，并不退还乙方押金……”。 2015年2月4日，被告出具内容为“我公司胜记酒楼原定于2015年1月31日还清从2014年8月份至2015年1月31日所欠桂林冠成投资置业有限公司门面租金、水电费、宿舍租金及滞纳金等费用，现因资金周转困难，请求再宽限一周（即至2015年2月9日）还款……”的《承诺书》，被告并于原告制作的《胜记酒楼欠款明细》署名，确认欠付2014年8月份水电费13845.87元、2014年9月份水电费12986.93元、2014年10月份水电费5867.79元，2014年11月份水电费345.20元、2014年12月份水电费366.50元、4楼宿舍租金20880元、滞纳金（双方协商）1万元、2014年12月份、1月份门面租金各2万元，合计104292.29元。 2015年2月28日，原告与秀峰区胜记酒楼形成内容为“……因乙方未能履行按时交付租金的合同义务，构成根本性违约。出租方要求解除租赁合同，并保留追究承租方违约责任的权利。据此，承租方撤离承租房屋，并将房屋从即日起交还出租方，欠付租金计至撤离之日共计￥80880元，欠付水电费共计￥33412.29元，欠付滞纳金共计：42569.80元，总计钱款壹拾伍万陆仟捌佰陆拾贰元零玖分（￥156862.09元），承租方承诺于三个月内一次性给付出租方……”的《租赁房屋交还确认书》。 同时查明：秀峰区胜记酒楼系个体工商户性质，成立于2013年10月24日，负责人为王曾武。 另查明：讼争租赁房屋系原告向桂林市秀峰区某村承租取得使用权，该房屋未办理权属登记，亦未获相应建设工程规划许可。 本院认为：秀峰区胜记酒楼系于2013年10月24日方登记成立的个体工商户，故2013年5月2日的租赁协议虽加盖有秀峰区胜记酒楼印章但实为原告与其经营者王曾武形成，另2013年8月16日的租赁协议亦系被告王曾武为相对人，则原告选择以王曾武为被告提起诉讼符合诉讼当事人的选定规则。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。……”以及第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，原、被告签订的两份租赁合同因租赁物未经批准建设而无效。再根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”以及《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定并结合原、被告双方对合同无效过错相当的情形，原告的损失范围应为按约定租金标准计算的房屋占有使用费80880元、水电费损失33412.29元及前述欠付款项之损失，同时原告因无效合同而收取的租赁押金56000元亦应予以返还。因此，原、被告双方于2015年2月28日完成租赁房屋交接当时的房屋占有使用费应为24880元（80880元-56000元），欠付房屋占有使用费及水电费之损失亦应自双方共同确认的三个月宽限期届满之次日即2015年5月29日起按照中国人民银行同期流动资金贷款利率标准计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告王曾武支付原告桂林冠成投资置业有限公司房屋占有使用费24880元并赔偿该笔款项自2015年5月29日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息损失； 二、被告王曾武赔偿原告桂林冠成投资置业有限公司水电费损失33412.29元及该笔款项自2015年5月29日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息损失； 三、驳回原告桂林冠成投资置业有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费5383元，公告费1600元，合计6983元，由被告王曾武负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5383元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：30×××**，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李 莉 人民陪审员  杨林珍 人民陪审员  刘孔钿 二〇一五年十二月三十一日 书 记 员  欧瑾琳