上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)重字第3号原告上海北方商城，注册地上海市。法定代表人应元鸣,职务董事长。委托代理人朱耀文，上海市鹤鸣律师事务所律师。被告彭云雨，男，1939年3月1日出生，汉族，户籍地上海市。被告黄萍，女，1962年11月29日出生，汉族，户籍地上海市。被告彭建伟，男，1972年3月16日出生，汉族，户籍地上海市。被告林恒，男，1954年12月25日出生，汉族，户籍地上海市。被告黄于忠，男，1968年10月10日出生，汉族，住上海市。被告共同委托代理人朱詠梅，上海普世律师事务所律师。原告上海北方商城与被告彭云雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月29日受理后，依法公开开庭进行了审理，并于2014年6月20日作出一审判决，被告彭云雨不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉，2015年3月27日，上海市第二中级人民法院将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，并追加被告黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠参加诉讼。原告上海北方商城的委托代理人朱耀文，被告黄萍，被告彭云雨、黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠的共同委托代理人朱詠梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海北方商城诉称，原告与彭云雨于2011年5月23日与原告签订了《上海北方商城房屋(场地)租赁合同》，由其向原告承租本市金昌路XXX号场地，租赁期限自2011年5月1日至2012年4月30日，期间承租方拖欠了五个月的租金，且自2012年5月1日至今的场地使用费均未支付。2011年12月7日，系争场地所在区域因其他商户违规发生火灾事故，原告于灾后根据行政部门要求改造了通道，但并未封闭场地，对承租方的营业亦未产生影响。因政府及相关部门作出了不得再将房屋出租的指示，故原告曾于2012年3月30日向承租方发送提前终止合同通知书，但其未按通知办理退租手续，为此原告还发送了律师函但未获回应。此后，承租方虽自行撤出场地，但具体撤场时间不明且未向原告交还房屋。原告认为，当事人之间的权利义务由租赁合同确定，合同到期后，承租方仍拖欠租金且已无任何理由继续占用租赁房屋的行为属违约。系争租赁合同的承租方本应为彭云雨个人，但既然彭云雨、黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠均认为实际承租方为“缘良旅社”，则原告将上述五人作为共担责任的被告提起诉讼。现请求判令：一、被告迁出租赁场地；二、被告支付所欠的租金及场地使用费(租金自2011年12月1日起至2012年4月30日止；场地使用费自2012年5月1日起至实际迁离之日止，按租金标准计)；三、被告支付自2012年6月1日起至迁离之日止的水电费；四、案件受理费由被告承担。被告彭云雨辩称，本人系受“缘良旅社”聘用担任安保并代表旅社签订了系争租赁合同，该合同的实际承租人应为“缘良旅社”，但该旅社未经工商登记，故所有合同义务应由旅社的合伙人承担，对原告诉请不能同意。被告黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠辩称,一、四被告系“缘良旅社”的合伙创办人，该旅社于2007年获得特种经营许可证，当时的“法定代表人”为黄萍、“治安负责人”为林恒，经营多年均按规定年检并纳税，但未取得工商营业执照。营业期间，旅社聘用了彭云雨为安保，在旅社与原告历次签订的租赁合同中，涉案合同由彭云雨代签，合同首部承租方“良缘旅社”系“缘良旅社”之笔误，故该合同中约定的权利义务所产生的法律后果实际应由旅社承担而非彭云雨个人；二、包括本案房屋在内，旅社共向原告承租了约500平方米的场地，双方租约截止日期为2012年4月30日，租金为半年支付一次，但实际租金支付状况因缺乏记录而无法查实。2011年12月7月，原告于租赁场地所在区域发生火灾后将所有通道封闭，造成旅社无法继续经营，只得将物品留存于现场后撤出，上述事故造成租赁合同目的无法实现，其违约责任在于原告，当事人之间经长期协商未果，现同意迁出租赁场地，但不同意支付租金及场地使用费。经审理查明，一、原告为诉讼提供《上海北方商城房屋(场地)租赁合同》一份，该合同首部载明的出租方为“上海北方商城”，承租方为“良缘旅社”，合同落款“出租方”一栏由原告盖章确认，“承租方”一栏由彭云雨于“代表人”处签字，合同签订日为2011年5月23日。合同主要内容为：1、租赁场地为本市金昌路XXX号，建筑面积约350平方米，租赁用途为住宿，租期自2011年5月1日至2012年4月30日止，租金总计为132000元；2、租期内出租方保证房屋处于正常用途，承租方不得违规经营及擅自变更用途。合同期满或中途解除后，承租方无条件搬出全部物件否则视为放弃所有权，出租方不对承租方的装修作任何补偿。承租方在合同期满或解除后逾期不搬迁的，须按双倍租金支付使用费并赔偿损失；二、租赁合同签订后，双方按约履行，承租方自2011年12月1日起未再支付租金。2011年12月7日，租赁场地所在区域发生火灾，原告自2011年12月10日起在该区域内实施了车辆限制通行及关闭停车场等措施，此后，承租方自行迁离租赁场地但未办理场地交还手续；三、2014年4月29日，原告以彭云雨为被告提起诉讼，请求判令：1、被告迁出场地；2、被告支付2011年12月1日至2012年4月30日的租金55000元；3、被告按每月55000元的标准支付2012年5月1日起至实际迁出之日止的场地使用费；4、被告结清水电费等相关费用；5、诉讼费由被告承担。本院经审理后于2014年6月20日作出(2014)普民四(民)初字第1126号民事判决，判决如下：1、被告应于本判决生效之日起十日内携其物品迁出上海市金昌路XXX号；2、被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付租金，其中2011年12月1日至2011年12月9日按每月11000元计，2012年1月1日至2012年4月30日按每月5500元计；3、被告应于本判决生效之日起十日内按每月5500元的标准向原告支付自2012年5月1日起至实际迁出日止的场地使用费；4、被告应于本判决生效之日起十日内结清实际使用租赁场地期间所发生的水、电、通讯、设备、物业管理、卫生清理等费用。判决后，彭云雨不服，上诉于上海市第二中级人民法院，该院于2015年3月27日作出(2015)沪二中民二(民)终字第51号民事裁定将本案发回重审。重审中，依法追加黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠为被告参加诉讼，原告对原审查明的事实不持异议，被告对原审查明的事实除提前终止合同通知书的送达及“缘良旅社”的资质问题之外未表示异议。另查明，被告自认：一、系争租赁场地内的装潢系2000年9月实施，装潢项目包括隔断、门及简单硬装等，大致花费为50万；二、租赁场地内尚留存属于被告的物品，包括铺位、床上用品、电视机、空调、淋浴器等。庭审后，原告撤回诉请第三项。本院认为，一、关于合同责任承担主体的问题。被告辩称中提及的“缘良旅社”未经工商注册登记，故该旅社不具备对外签约及承担民事责任的资质，如黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠自认其为该旅社合伙人而向原告承租场地的，理应由黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠作为共同承租方签订租赁合同。现该租赁合同并非由上述四人签署，而彭云雨自愿于“承租方”一栏中署名，且无证据证实其于签约时向原告明示其代理人的身份，则原告以彭云雨为承租方要求其履行相应的合同义务具有法律依据。黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠自愿参与本案诉讼并自认实际参与了场地租赁并应承担合同义务，故原告以该四人为共同被告与法不悖，但并不因此而免除彭云雨的合同之责，至于被告之间是否存在代理关系及责任的分摊问题应由其内部自行解决；二、关于合同权利义务的清算问题。租赁合同中约定的租期早已届满，故被告理应携其物品一并迁出。现被告自认尚有物品留存于租赁场地且无证据表明其完成了交接手续，故本院认为被告占用场地的行为至今一直处于持续状态，对原告要求被告迁出并支付场地使用费的诉请予以支持。同时，被告未提供证据证实其于租赁期间按约足额支付了租金，故对原告要求被告支付拖欠租金的诉请同样予以支持；三、关于租金及场地使用费的计算标准问题。原告自认租赁场地所在区域曾发生火灾并因此而采取了车辆限行等措施，此举将不可避免地对场地的使用产生一定程度的影响，故应视为灾后涉案租赁场地的使用功能具有瑕疵，被告作为承租方有权要求原告减收租金及使用费，对此费用本院予以酌定。原告撤回关于其他费用结算的诉请于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告彭云雨、黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠应于本判决生效之日起十日内连同物品迁出上海市金昌路XXX号建筑面积约为350平方米的租赁场地，将该场地交还原告上海北方商城；二、被告彭云雨、黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠应于本判决生效之日起十日内向原告上海北方商城支付上述租赁场地2011年12月1日起至2012年4月30日止的租金(其中2011年12月1日至2011年12月9日间的月租金按人民币11000元计；2011年12月10日至2012年4月30日间的月租金按人民币5500元计)；三、被告彭云雨、黄萍、彭建伟、林恒、黄于忠应于本判决生效之日起十日内向原告上海北方商城支付上述租赁场地2012年5月1日起至实际履行本判决第一项之日止的使用费(按每月人民币5500元计)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案原审受理费人民币1475元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郝晓鹃审 判 员  曹 彬人民陪审员  王璧瑛二〇一五年十二月十日书 记 员  蒋 平附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。