重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0110民初11433号原告：朱永松，男，1971年7月22日出生，汉族，住重庆市綦江区(原万盛区)。原告：冷永勤，女，1971年12月19日出生，汉族，住重庆市綦江区(原万盛区)。委托诉讼代理人：朱永松（系原告冷永勤之夫），男，1971年7月22日出生，汉族，住重庆市綦江区(原万盛区)。被告：重庆国能投资开发有限公司，住所地重庆市綦江区(原万盛区)万东北路46号，统一社会信用代码91500110056486265X。法定代表人：陈祖华，董事长。委托诉讼代理人：张远飞，重庆北信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨莹，重庆北信律师事务所律师。原告朱永松、冷永勤与被告重庆国能投资开发有限公司（以下简称国能投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月18日受理后，依法适用简易程序，由审判员瞿金华独任审判，于2017年12月8日公开开庭进行了审理。原告暨原告冷永勤的委托诉讼代理人朱永松，被告国能投资公司的委托诉讼代理人张远飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱永松、冷永勤提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期办理预购商品房合同登记备案违约金9694.83元；判令被告向原告赔偿占用原告所交房款的资金利息20258元；判令被告向原告赔偿误工费、文书费，共计300元；本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原告于2016年6月30日与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，购买坐落于万盛经开区万盛大道111号6幢XX号房屋，价款为210338元。按合同第十二条的约定，被告应于合同签订之日起10日内，由原、被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。因被告未能按期提交办理合同登记备案，逾期超过30日以上，被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。按合同约定被告应于2016年6月30日前（诉状原文）完成合同登记备案，但被告直至2017年10月16日仍未办理合同登记备案手续，被告已逾期461天，已构成违约，应赔偿原告9694.83元及恶意占用原告购房资金所产生的2014年10月20日至2016年5月30日共计586天的利息20258元。现提起诉讼，请求判如所请。被告国能投资公司辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原告主张的备案违约金计算错误，被告已于2016年11月28日取得原告所购房屋所在楼栋的不动产权证书，案涉房屋自此由预售房屋转为现房，办理备案证明事实上不能，备案违约金应从签订合同后第十日起计算至2016年11月28日。其次，被告的备案违约行为未给原告造成任何实际经济损失，原告也并未举示相关证据证明实际经济损失，原告主张的违约金过高，应予调减。再次，误工、文书费无事实及法律依据，应予驳回。本院经审理认定事实如下：朱永松、冷永勤系具有完全民事行为能力的自然人。国能投资公司的经营范围包括房地产开发（二级）、物业管理等。2016年6月30日，国能投资公司作为甲方，与朱永松、冷永勤(作为乙方)签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定，乙方购买由甲方开发建设的位于万盛经开区万盛大道国能天街小区6幢XX的住房1套，房屋建筑面积为66.06平方米，房屋总价款为210338元，朱永松、冷永勤于2016年6月30日向被告支付总房款210338元等内容。前述合同第二条载明：“甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：渝国土房管（万盛）【2014】预字第（018-1）号。”前述合同第十二条载明：“1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单……3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……（2）逾期超过30日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”前述合同第十三条载明：“……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地的房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”合同签订当日，朱永松、冷永勤向国能投资公司付清房款210338元。另查明，2016年5月11日，国能投资公司取得“国能天街”小区6号楼（即6幢）的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2016年11月28日，国能投资公司取得该幢房屋的不动产权证。庭审中，朱永松、冷永勤当庭陈述其实际于2014年6月9日或10日向国能投资公司交纳案涉房屋80%的购房款，由于国能投资公司的违约行为导致其资金被占用，产生的资金占用损失应当按银行贷款利率标准计算，另其起诉主张的误工费包括案件受理费等诉讼费用，为此，原告还举示银行交易明细予以佐证。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、银行交易明细、《不动产权证书》等书证和当事人陈述笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证和本院审查属实，本院依法予以确认。本院认为，原、被告于2016年6月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。本案中，被告逾期未能办理合同登记备案并取得登记受理单，已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》第七十二条第（五）项“商品房现售，是指房地产开发企业将已竣工验收合格并办理房地产权属登记的商品房出售给购房人，并由购房人支付房价款的行为”之规定，被告已于2016年5月11日取得原告所购房屋所在楼栋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，并于2016年11月28日取得原告所购房屋所在楼栋的不动产权证书，故案涉房屋自2016年11月28日从预购商品房转变为现售商品房，不能再办理预购商品房合同登记备案，案涉合同亦未对现售商品房的合同登记备案进行约定，故原告主张的逾期办理预购商品房合同登记备案的违约金应计算至2016年11月28日。由于违约金主要功能是弥补违约行为对守约方造成的损失。在主张违约金时，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合判断。商品房买卖合同登记备案的主要目的是保障商品房交易秩序和安全，保护购房人的合法利益，防止一房二卖。现案涉房屋已办理完成不动产权证书，合同目的已完全实现，逾期办理合同登记备案的不利影响已经消除。虽然原告主张其因被告的违约行为产生了资金占用损失和误工费等损失，但并未举证证实，案涉商品房买卖合同亦无对资金占用损失和误工费等损失的约定，应自行承担举证不能的相应责任，对原告相应的诉讼请求不予主张。本院综合考虑违约行为的影响、原告的实际损失及本案的实际情况等因素，认定原告请求的违约金数额过高，可以予以适当调整，并酌情将被告应支付的逾期办理预购商品房合同登记备案违约金数额调整为2000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆国能投资开发有限公司于本判决生效后10日内向原告朱永松、冷永勤支付逾期办理预购商品房合同登记备案违约金2000元；二、驳回原告朱永松、冷永勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费556元，减半收取278元，由原告朱永松、冷永勤负担253元，由被告重庆国能投资开发有限公司负担25元。款项原告朱永松、冷永勤已预交，被告重庆国能投资开发有限公司于本判决生效后10日内将该25元迳付原告朱永松、冷永勤。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  瞿金华二〇一七年十二月二十七日书记员  任 薇