河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）焦民二终字第00606号上诉人（原审原告）李麦香，女，1962年6月15日生，住修武县。委托代理人许振东，河南云台律师事务所律师。被上诉人（原审被告）河南通力安装工程有限公司。住所地：郑州市金水区。法定代表人韩绍鹏，总经理。委托代理人崔青叶，河南敬事信律师事务所律师。上诉人李麦香与被上诉人河南通力安装工程有限公司（以下简称通力公司）房屋租赁合同纠纷一案，解放区人民法院于2015年10月16日作出（2015）解民二初字第524号民事判决。李麦香不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李麦香委托代理人许振东、被上诉人通力公司委托代理人崔青叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2012年9月21日原告李麦香与被告通力公司签订《房屋租赁协议》，出租方（甲方）为李麦香，承租方（乙方）为通力公司。双方约定甲方李麦香将其名下位于焦作市解放区锦祥商业街的住宅楼紫荆苑6号楼2单元4号毛墙毛面一套房屋（包含地下车库）租赁给乙方通力公司。租赁期限三年，自2012年11月21日开始至2015年11月21日止，（备注：2012年9月21日正式交钥匙，其中2012年9月21日到11月21日为装修期不付租金）。双方关于租金的约定为：签订合同后，每个月租金按2800元缴纳，第一年租金33600元。每年12月初缴纳下年租金。协议还约定通力公司承担租赁期内的水费、电费等费用，另付押金3000元，如拖欠水、电、暖气费概不退还。合同签订后，被告通力公司仅交付了2013年的租金，2014、2015年的租金被告至今没有交付。原告于2014年3月20日制作本案起诉状，2015年8月7日向本院提交起诉状。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订合同时均系双方真实意思表示，该合同依法成立，应受法律保护。本案首先应当解决的是关于《房屋租赁协议》是否已解除的问题。被告辩称本案《房屋租赁协议》已于2013年11月18日解除。首先被告并未提供证据证明其解除协议的通知于2013年11月18日到达原告；其次被告也没有提供证据证明其于2013年11月18日将房屋交还给原告，因此，被告主张《房屋租赁协议》于2013年11月18日已解除，本院不予支持。但实际上被告从2013年11月18日开始，通过搬离房屋、更换营业场所及拒付租金的方式明确表示不再承租该房屋，而原告也从2014年3月20日开始，制作起诉状打算向被告主张权利，并且原告在起诉后也未要求被告继续履行协议。也就是说本案中的《房屋租赁协议》实际上早在2014年3月20日开始就已经没有继续履行的必要，因此，本院确认《房屋租赁协议》于2014年3月20日解除。关于原告主张的2014-2015年房租67200元，原告于2014年3月20日制作本案起诉状，能说明原告在当时已经知道被告存在违约行为。但原告一直到2015年8月7日才向本院递交起诉状，且在2014年3月20日至2015年8月7日期间，被告已经通过搬离房屋、拒付房租的行为明确表示不再履行协议，在此情况下，原告没有采取适当的措施来防止损失扩大，因此，对于因原告怠于行使权利导致损失扩大的部分（即2014-2015年的房租）原告有义务承担相应的过错责任。而被告在协议未解除且租赁期限未到期的情况下，就不通知原告擅自搬离房屋，其对所造成的损失也有义务承担相应的责任。结合本案的实际情况以及双方在本案中的过错程度，针对原告起诉的房屋租金损失67200元，本院酌定原告承担60%的过错责任即40320元，被告承担40%的过错责任即26880元。关于被告要求原告返还押金3000元，《租赁协议》明确约定，如被告拖欠水、电、暖气费，押金不予退还。而原告并未举证证明被告拖欠水、电、暖气费，因此，被告的该项请求本院予以支持。该费用直接从被告应当支付的房屋租金26880元中扣除。综上，被告通力公司应当支付给原告的房屋租金共计23880元。关于被告要求原告支付装修费用30000元，被告没有提供有效证据证明其装修花费，因此本院对该项诉讼请求不予支持。原审法院判决，一、原告（反诉被告）李麦香与被告（反诉原告）通力公司2012年9月21日签订的《房屋租赁协议》于2014年3月20日解除；二、被告（反诉原告）通力公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）李麦香房屋租金共计23880元；三、驳回原告（反诉被告）李麦香的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）通力公司的其他反诉请求。上诉人李麦香提起上诉称，一审由于认定事实错误导致了适用法律和判决的错误。一审认定“被上诉人从2013年11月18日开始，通过撤离房屋、更换营业场所及拒付租金的方式明确表示不再承租该房屋，而原告也从2014年3月2O日开始制作起诉书，打算向被告主张权利，并且原告在起诉后也未要求被告继续履行协议，《房屋租赁协议》实际上早在2014年3月2O日开始就已经没有继续履行的必要，因此，本院确认《房屋租赁协议》于2014年3月20日解除”的事实和理由不能成立。《租赁合同》履行期间，只要合同双方未解除合同，合同就一直处于履行状态，没有必要请求继续履行。本案被上诉人租赁房屋后，从未向上诉人提示过解除合同，租赁房屋一直处于被上诉人占有、使用状态，上诉人从来就不知道被上诉人撤离、更换营业场所的事实。上诉人只是在收取房租时，见房门紧锁，一直在寻找被上诉人，当寻找无果时才提起诉讼。提起诉讼后，由于被上诉人早已擅自变更公司住所，上诉人多次寻找，法院先后两次去人送达也找不到。无奈，上诉人到郑州市金水区工商局投诉，工商局派人查办时，才将被上诉人找到。上述事实充分证明，一审认定事实不当。租赁房屋一直由被上诉人占有，使用和控制，后期即使未使用，也是被上诉人的原因，上诉人没有任何过错。一审认定被上诉人已经通过搬离房屋、拒付房租的行为明确表示不再履行协议，在此情况下原告没有采取适当措施来防止损失扩大，判由上诉人承担怠于行使权利导致损失扩大，没有任何事实依据和法律依据，是强加于上诉人的。请求：1、撤销原判，判令被上诉人给付2014—2015年房屋租金67200元。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人通力公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。根据当事人的上诉请求和答辩理由，本院确定争议焦点为：李麦香的一审诉讼请求能否得到支持。针对争议焦点，上诉人李麦香认为，上诉人和被上诉人签订租赁合同之后就没有解除过合同，第一年之后我们就一直找被上诉人，找不到之后我方向解放区法院提起诉讼，法院也找不到被上诉人，后来我方和解放区法院去找过被上诉人，之后到郑州市金水区工商局查档案，金水区工商局通过其他方式找到了被上诉人，直到本案一审起诉前才找到被上诉人。一审法院认为我们们在2014年3月份就解除的理由不能成立。合同中只有在义务人代于履行义务。被上诉人称和上诉人口头解除合同不是事实，上诉人一直向被上诉人要租金，我方起诉也是要租金，我方不知道被上诉人搬走了。房子至今是被上诉人的控制中，门还是被上诉人锁着的。综上，一审判决不合理，请求支持我方上诉请求。被上诉人通力公司认为，双方签订三年的合同，在第一年期满之后公司已经承诺不再租赁，当时和上诉人说好之后被上诉人才搬出去，而且已经结清了物业费，如果没有结清我方是无法搬出去的。根据合同法规定，上诉人是从2014年3月20日写起诉状时就已经知道被上诉人不再租赁房屋，上诉人应该采取措施防止损失扩大，如果上诉人没有采取措施导致损失扩大，那么上诉人应自行承担扩大的损失责任，上诉人知道被上诉人搬离就没有采取任何措施。一审按照4、6划分责任符合法律规定，上诉人称不知道被上诉人搬走不是事实。上诉人的陈述不合情理，我方是租赁上诉人的房屋，我方要结清各种费用需要上诉人配合，我方在搬走的时候物业公司是要核实情况的。经本院审理查明事实与一审相同。本院认为，2013年11月18日，经租赁房屋所在物业公司同意，通力公司搬离房屋并不再缴纳租金。2014年3月20日，李麦香制作诉状准备向通力公司主张权利。原审确认双方签订的《房屋租赁协议》于2014年3月20日解除，李麦香主张双方协议并未解除的理由不能成立，原审不予支持正确。关于租赁期间内未使用房屋的租金损失，根据双方过错程度，原审确定各自承担相应责任并无不妥。故李麦香的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2105元，由李麦香承担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 席东彦审判员 焦红萍二〇一五年十二月二十四日书记员 于俊杰