安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖11民终2702号上诉人(原审被告、原审反诉原告）：浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区，统一社会信用代码91330109704285120J。法定代表人：来尧璋，该公司总经理。委托诉讼代理人：范正刚，该公司员工。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：滁州市金鹏久久商业���营管理有限公司，住所地安徽省滁州市，组织机构代码证58458228-5。法定代表人：梅宏超，该公司总经理。委托诉讼代理人：李广昌，安徽会峰律师事务所律师。上诉人浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司（以下简称澳门豆捞公司）因与被上诉人滁州市金鹏久久商业运营管理有限公司（以下简称金鹏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2017）皖1103民初2625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人澳门豆捞公司委托诉讼代理人范正刚、被上诉人金鹏公司委托诉讼代理人李广昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。澳门豆捞公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回金鹏公司的诉讼请求，支持澳门豆捞公司的反诉请求；2.金鹏公司承��一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.金鹏公司系涉案房屋出租的受托人并非产权人中，金鹏公司不是本案适格的当事人；2.澳门豆捞公司不存在违约行为，金鹏公司未及时交付发票，其公司享有抗辩权。其公司同意解除是附条件的，一审判决认定其公司与金鹏公司对解除合同达成一致意见属认定事实错误；3.涉案租赁合同约定，将澳门豆捞公司改建或装修房屋产生的固定附合物经双方协商折价后转让给金鹏公司，一审判决以金鹏公司折价受让为由驳回其公司该部分诉讼请求属适用法律错误。其公司申请对装饰装修物的价值进行鉴定，一审法院不予支持存在程序错误；4.涉案租赁合同尚未解除，其公司无需承担返还房屋、恢复原状的义务。金鹏公司辩称，1.房屋所有权人滁州市盛辉置业有限公司全权委托金鹏公司对涉案房屋统一招商及运营管理，必然涵盖其公司有相应的租赁合同解除权；2.澳门豆捞公司存在拖欠房租的违约行为，其公司多次催租未果，根据合同的约定其公司有权单方解除合同。3.根据合同的约定，固定附属物，双方协商折价后转让给金鹏公司，协商转让的前提条件必须基于平等、自愿、协商一致的原则，现涉案房屋附属物对于其公司无任何利用价值，故其公司无须给与澳门豆捞公司补偿；4.其公司向澳门豆捞公司交付涉案房屋时设施、设备状态为毛坯房以及基本的水电设施，澳门豆捞公司应当将涉案房屋恢复原状。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。金鹏公司向一审法院起诉请求：1.确认金鹏公司与澳门豆捞公司签订的房屋租赁合同解除；2.澳门豆捞公司将租赁房屋恢复原状立即归还；3.澳门豆捞公司支付截止至2017年7月27日拖欠房租共计31068.5元；4.澳门���捞公司以1150.9元/日为标准支付2017年7月27日之后的房租，直至归还房屋为止；5.澳门豆捞公司支付违约金210000元；6.本案诉讼费由澳门豆捞公司承担。澳门豆捞公司向一审法院反诉请求：1.金鹏公司支付澳门豆捞公司改建或装修房屋产生的附合物的折价款，合计2515300元；2.金鹏公司返还履约保证金50000元；3.本案诉讼费用由金鹏公司承担。一审法院认定事实：2014年6月9日，金鹏公司与澳门豆捞公司签订《房屋租赁合同》，金鹏公司将位于安徽省滁州市××大道与××大道交叉口金鹏99城市广场商铺(二层，建筑面积约1198平方米)出租给澳门豆捞公司用于餐饮经营，载明：1、租赁期限自2014年6月18日至2026年3月17日止；2、装修免租期自2014年6月18日至2014年9月17日止，该期间无需支付租金；3、开业营业后免租期自2014年9月18日至2015年3月17日止；4、年租金为42万元，前三年不变，每三年递增一次，递增按8%；5、租金支付方式为一季度一付，押一付三，自2015年3月18日至2016年3月17日期间的租金以消费卡的形式支付，自2016年3月18日之后的租金以货币形式支付，房屋交付之日起7个工作日内，澳门豆捞公司支付35000元作为履约保证金，合同到期后或合同终止，合同履约保证金在7日内无息退还；6、金鹏公司应在双方约定的付款日之后5个工作日，向澳门豆捞公司提供与租金同等金额的合格发票，澳门豆捞公司否则有权顺延付款期限；7、租赁期满或合同解除后，澳门豆捞公司应返还给房屋，双方结清各自承担的费用，其设施、设备和装饰、装修归澳门豆捞公司所有，改建或装修房屋产生的固定附属物经双方协商折价后转让给金鹏公司；8、经双方协商一致，可以解除本合同；9、在金鹏公司无任何违约行为的情况下，澳门豆捞公司��支付或者不按照约定支付租金达30日的，金鹏公司有权单方解除合同，收回该房屋；10、澳门豆捞公司有合同约定的合同解除的情形的，应按当年租金的50%向金鹏公司支付违约金。合同签订后，金鹏公司按约将诉争房屋交付给澳门豆捞公司经营使用至今，实际收取澳门豆捞公司履约保证金50000元。合同履行期间，澳门豆捞公司分别于2016年4月13日、5月3日、5月4日、6月24日、7月7日、7月11日、9月13日、12月14日、12月26日，2017年3月15日、3月22日，6月29日向金鹏公司支付租金50000元、30000元、25000元、30000元、60000元、15000元、105000元、98000元、7000元、15800元、70006.5元、35000元，合计540806.5元。2017年7月31日，澳门豆捞公司再次向金鹏公司支付租金35000元时被拒。另查明：案涉房屋登记在滁州市盛辉置业有限公司名下，滁州市盛辉置业有限公司与金鹏公司签订《委托经营管理协议》，全权委托金鹏公司统一招商运营管理。案涉合同签订时，金鹏公司亦按约向澳门豆捞公司出示了滁州市盛辉置业有限公司向其出具的《授权委托书》，载明：今委托金鹏公司全权代表我司将位于滁州市××大道与××大道交叉口东北侧的房屋出租给澳门豆捞公司，包括租赁意向协议及租赁合同的签订的相关事宜，并代收我在租赁合同项下的相关款项，澳门豆捞公司或其委托人将相关的款项支付给金鹏公司即视为我司收到了意向协议书及租赁合同项下的相关款项。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。金鹏公司与澳门豆捞公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，未依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除。金鹏公司虽诉称其已向澳门豆捞公司送达了解除合同的通知，但现有证据不足以佐证，澳门豆捞公司亦不认可，不予采信。但鉴于金鹏公司与澳门豆捞公司在本案诉讼过程中就案涉合同的解除达成一致意见，予以确认。案涉房屋由澳门豆捞公司占用、经营至今，所涉租赁合同解除后，金鹏公司要求澳门豆捞公司恢复原状并返还房屋的诉请，合法有据，予以支持。依据双方合同约定，澳门豆捞公司以货币形式支付租金的起始时间为2016年3月18日，当期年租金计420000元，故截止到2017年9月17日，扣除已付租金人民币540806.5元，澳门豆捞公司仍欠付金鹏公司租金人民币89193.5元（420000元+210000元-540806.5元），2017年9月18日之后，澳门豆捞公司应按照1150.6元/日（420000元/年÷365天）的标准承担案涉房屋占有使用费，直至案涉房屋实际返还为止。考虑到合同解除后，金鹏公司继续占有履约保证金50000元于法无据，冲抵前述拖欠租金后���澳门豆捞公司仍应支付金鹏公司租赁期限内的租金人民币39193.5元（89193.5元-50000元），对金鹏公司主张的超出部分，予以驳回。双方合同签订时，澳门豆捞公司即明确知晓房屋权属及经营方式，金鹏公司作为受委托经营方及案涉合同签订方，依法享有案涉房屋的对外租赁的相应权益。因此，澳门豆捞公司主张金鹏公司诉讼主体不适格的辩称，无事实和法律依据，不予采纳。案涉房屋所属装饰、装修、消防工程、中央空调、海鲜池、厨具等财物均系澳门豆捞公司自身经营所需，因此发生的装修、购置费用理应由其自行承担。同时，案涉合同的解除系因双方自愿达成的一致意见，金鹏公司作为出租方并不存在过错。即便依据双方合同所涉条款，合同解除后，澳门豆捞公司理应返还给房屋，其设施、设备和装饰、装修系归澳门豆捞公司所有，其固定附属物经双���协商折价后可转让给金鹏公司。现金鹏公司已明确拒绝折价受让，故对澳门豆捞公司要求就前述财物进行司法鉴定并主张金鹏公司承担赔偿责任的诉请，无事实和法律依据，不予支持。关于金鹏公司主张澳门豆捞公司承担违约金210000元的诉请。从租金交付情况看，双方在实际履行合同过程中，澳门豆捞公司自始未曾按期足额支付租金，金鹏公司亦自始未提异议，应视为其对澳门豆捞公司延后分期支付租金的默许。在澳门豆捞公司继续按照双方交易习惯支付租金的情况，金鹏公司拒收租金并诉请违约金有违诚实信用原则。因此，对金鹏公司的此项诉请，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除滁州市金鹏久久商业运营管理有限公司与浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司于2014年6月9日签订的《房屋租赁合同》；二、浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司应于本判决生效之日起一个月内搬离位于滁州市××大道与××大道交叉口金鹏99城市广场房屋，并将上述租赁房屋恢复原状并返还滁州市金鹏久久商业运营管理有限公司；三、浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司于本判决生效后十日内支付滁州市金鹏久久商业运营管理有限公司租金人民币39193.5元，实际付款时继续按照1150.6元/日的标准支付自2017年9月18日起至实际返还房屋之日止的实际占有使用费；四、驳回滁州市金鹏久久商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司的反诉请求。案件受理费4450元，减半收取计2225元，反诉受理费13661元，合��15886元，由滁州市金鹏久久商业运营管理有限公司负担1886元，浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司负担14000元。本院二审期间，金鹏公司围绕依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证意见为：金鹏公司提供的澳门豆捞公司交纳租金明细、澳门豆捞被执行记录、涉案房屋交接单，不能达到其证明目的，本院对上述三份证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.金鹏公司是否具备本案适格诉讼主体资格；2.涉案房屋租赁合同是否符合解除条件；如果符合，金鹏公司要求澳门豆捞公司返还房屋、恢复原状、支付拖欠租金以及相应占有使用费的诉讼请求能否成立；澳门豆捞公司要求金鹏公司支付因扩建、装修产生的附和物折价款的诉讼请求能否成立。金鹏公司与澳门豆捞公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效。双方当事人理应按照合同的约定履行自己的义务。关于争议焦点一。澳门豆捞公司上诉称金鹏公司不具备本案的诉讼主体资格。案涉房屋登记在滁州市盛辉置业有限公司名下，滁州市盛辉置业有限公司与金鹏公司签订了《委托经营管理协议》，全权委托金鹏公司统一招商运营管理。金鹏公司与澳门豆捞公司签订房屋租赁合同时，金鹏公司向澳门豆捞公司出示了滁州市盛辉置业有限公司出具的授权委托书，载明：今委托金鹏公司全权代表我司将位于滁州市××大道与××大道交叉口东北侧的房屋出租给澳门豆捞公司，包括租赁意向协议及租赁合同签订的相关事宜。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的���定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。由此，涉案租赁合同直接约束金鹏公司和澳门豆捞公司，且金鹏公司依据与澳门豆捞公司签订的租赁合同，要求澳门豆捞公司按约履行相应的义务，故金鹏公司为本案适格的诉讼主体。澳门豆捞公司该部分上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二。2014年6月9日，金鹏公司与澳门豆捞公司签订的房屋租赁合同中约定租金支付方式为一季度一付，押一付三。澳门豆捞公司不支付或者不按照约定支付租金达30日的，金鹏公司有权单方解除合同收回房屋。本案中，金鹏公司在第二个季度（2017年6月18日至2017年9月17日）的开始即要求��门豆捞公司支付第二个季度的租金，并以澳门豆捞公司未按照其公司的要求支付租金而请求解除合同。因双方签订的合同对于租金支付的期限未作出明确约定，故金鹏公司无权要求澳门豆捞公司以预付租金的方式支付第二个季度的房屋租金，且2017年7月31日，澳门豆捞公司支付租金35000元被金鹏公司拒收。故涉案房屋租赁合同不符合解除条件，金鹏公司向澳门豆捞公司送达的解除合同通知未产生法律效力，澳门豆捞公司主张涉案合同不具备解除条件的上诉理由成立，本院予以支持。金鹏公司要求确认涉案租赁合同已解除、澳门豆捞公司返还房屋、恢复原状的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。因涉案租赁合同不符合解除条件，故澳门豆捞公司要求金鹏公司支付因扩建、装修产生的附和物折价款的上诉请求，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。一审法院判决解除金鹏公司与澳门豆捞公司签订的房屋租赁合同显属不当，本院予以纠正。澳门豆捞公司一直占用、使用案涉房屋至今，理应按约支付租金。根据双方签订的房屋租赁合同约定，前三年涉案房屋年租金为42万元不变（2014年6月18日至2017年6月17日），每三年递增一次，递增8%。澳门豆捞公司已付房屋租金540806.5元，截止2017年12月17日，澳门豆捞公司欠付房屋租金数额为139593.5元（680400元-540806.5元）。综上，澳门豆捞公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省滁州市南谯区人民法院（2017）皖1103民初2625号民事判决；二、上诉人浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司于本判决生效后十日内给付被上诉人滁州市金鹏久久商业运营管理��限公司房屋租金139593.5元；三、驳回被上诉人滁州市金鹏久久商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回上诉人浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司的反诉请求。如果浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4450元，减半收取计2225元，反诉受理费13661元，合计15886元，由被上诉人滁州市金鹏久久商业运营管理有限公司负担1886元，由上诉人浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司负担14000元；二审案件受理费27322元，由上诉人浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司负担10000元，被上诉人滁州市金鹏久久商业运营管理有限公司负担17322元。本判决为终审判决。审 判 长 孔德敬审 判 员 李 刚审 判 员 付广永二〇一七年十二月十九日法官助理 王 敏书 记 员 杨德坤附：本案二审处理适用的主要法律规定第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。