大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2015）甘民初字第7426号原告大连盛新物业管理中心（反诉被告）。法定代表人刘振华，系总经理。委托代理人冯建军、王迪，均系辽宁正良律师事务所律师。被告程美玲（反诉原告）。委托代理人刘方洲（系被告丈夫）。原告大连盛新物业管理中心与被告程美玲物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员姚念杰担任审判长，与人民陪审员张淑华、林洪组成合议庭，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告大连盛新物业管理中心的委托代理人冯建军、王迪，被告程美玲的委托代理人刘方洲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告大连盛新物业管理中心诉称，被告系房屋的业主,房屋建筑面积101.69平方米,物业费每月每平方米0.5元。该小区归原告管理，被告自2014年5月至2015年8月未交纳物业费，经原告多次催要，被告均不予理睬。故原告诉至法院，请求判令：被告支付拖欠的2014年5月-2015年8月的物业费812.05元及滞纳金200元，合计1012.05元。被告程美玲辩称，1、针对原告的诉讼请求与理由，本人认为与基本事实不符。在原告起诉状中主要根据的业主委员会与盛新物业管理中心签订的《盛新园物业管理委托合同》连同起诉状副本与人民法院的传票一并邮寄送达于我，但是该合同在这次收到之前我却没有见过，并不认识业主委员会的组成人员和主人于宏这个人。至今也没有见过合同种所提到的《物业产权人公约》，内容更是闻所未闻，更何况代表业主行使大部分权利的委员会是怎样产生的，业主的选举权力、参与的权利、知情的权利统统受到了蒙蔽与剥夺。２、针对原告的诉讼请求与理由，本人认为与法律规定不符。根据法律规定，该《管理委托合同》在“委托管理事项”的双方的权利义务，物业管理标准，违约责任等明显避重就轻、混乱模糊，在关键性问题和实质性内容上不明确不具体。该合同加大了物业管理中心权利同时减轻了其义务和精神。我不希望看到业主委员会和盛新物业管理中心恶意串通规避法律、显示公平缺乏公平正义损害广大业主合法权益的合同。也不希望看到即使运动员又是裁判员或者类似于“后台老板”指示安排左手与右手签订合同。更不希望看到在这水土上实行亲属套亲属的家族式组织和管理。本小区管理给我带来最大的不满与伤害乃是多年来在人行道上的违章建筑多达十余处，严重影响业主的通行安全，侵犯了业主的相邻权、地役权，给生命、人身造成了极大的伤害隐患。其次，在人行道上建停车车位二十余处，有的住户将公共绿地私自修建成了自家小花园、小菜园。小区内、楼宇内办证等违法野广告随处可见，小区压根没有如物业所说的“封闭管理”，任何人可以随意进出，甚至如法轮功等各种邪教组织成员进入楼道内张贴反动条幅和宣传画册，也有过传销、直销人员上门敲门推销产品。以上事实情况全小区业主众所周知，一目了然，其违法之处昭然若见。另外，为响应党中央号召，大连市委、市政府三令五申违章建筑必须拆除，不留死角。但原告无视法律、无视政策，有令不听、有令不从，将违法进行到底，无半点纠正之意。３、针对原告起诉第二项，本人提出反诉。４、原告这种不尽职、不尽责、不履行相应义务、不行使应当行使的权力的行为已严重侵害了我方的权益与全小区住户的权益，现今造成这种僵持的局面，影响恶劣、后果严重。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《物权法》第三章、《物业管理条例》第二章、第四章第四十条，依据原告提出的《盛新园物业管理委托合同》第二章：六、八、九、二十一条，第四章甲方的权利、甲方义务１、７、乙方义务５，第五章物业管理服务质量及标准、房屋及维修管理第二十六条等，违反合同约定。我试问物业管理中心，多年来有十几处违章建筑为何不及时向政府有关行政部门报告，这些违章建筑与各个问题为何迟迟不去解决，原因何在。根据以上所述，原告请求本人交纳物业费不成立。５、2014年物业费上调之时本人投了反对票，居委会一位女干部给我家打电话听取意见，我已明确强调小区内的违章建筑必须拆除，并恢复良好的小区环境。今年，物业管理员杨冬梅同志打电话催缴时，我对其说，拖欠的物业费一分不会少交，我会补交。但暂时不交的原因是，人行道的违章建筑始终没有拆除。之所以这么做，我是为了给物业管理中心施加一种压力，也是一种动力，使他们有一种责任感，敢于担当，应当怎样才能管理好物业，有没有解决问题具体方案和具体办法，能不能及时做出承诺，表个态或张贴公示，给业主一个交待，使业主心里明白。此时，我可以退一步、一切都好说、都好商量。在物业费的问题上，我很理解原告的难处，只要你们问题解决了，让业主有个良好的生活环境，我愿意积极配合好物业的管理工作。反诉原告程美玲诉称，1、根据法律、法规、规章、最高人民法院司法解释和盛新园管理委托合同的规定和约定，被反诉人违背了《民法通则》基本原则第四条，《物权法》第三章物权的保护，《物业管理条例》第三章业主及业主大会的权利、第四章物业管理服务第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第三条，《盛新园物业管理委托合同》第二章第六条、第八条、第九条、第十条、第二十一条、第四章甲方的权利、第五章物业管理服务质量及标准、房屋及维修管理。2、被反诉人并没有尽到合同所约定的相关义务，其管理的盛新园小区多年来在人行道上的违章建筑多达十余处，严重影响和阻碍业主的通行，给生命和人身健康造成了极大地安全隐患，即我每一天都在机动车道中间行走，提心吊胆、担惊受怕，随时生命和人身伤害就有可能发生，并且长期以来的高度紧张伴随着多种潜藏的并发症也及其容易给身体造成重大影响。3、在小区各个必经之路和提供休闲娱乐的花园广场的人行道上的违章停车位也达二十余处，原告长期不管理、听之任之，有的住户还将公共绿地改建成了自家的小花园、小菜园。小区内，楼宇内办证等野广告到处都是，小区根本没有如合同所说的封闭管理，任何人可以随意进出，法轮功等邪教组织成员屡次进入楼宇内张贴反动条幅和宣传画册，也有过传销、直销人员上门敲门推销产品。以上事实众所周知。4、被反诉人不尽职、不尽责、不履行相应义务、不行使应当行使的权利、不响应党中央、大连市委、市政府三令五申违章建筑必须拆除、不留死角的指示和号召，其无视法律、无视政策、无视号召，有令不听、有旨不从，将违建视而不见、将违法进行到底。以上的种种行为我是非常生气、憋屈，使我更加愤怒的是，被反诉人起诉我交纳物业费，我为了打赢这场官司，则必须举证、指证在人行道上违章建筑的几户住户，肯定会得罪一些人，造成邻里关系不和，甚至有可能会发生言语和肢体冲突，被反诉人这种转嫁怨恨、邻里结仇，很可能会延续子孙后代，这种卑鄙手段，小人行径真可谓是司马昭之心，路人皆知。5、关于被反诉人提出滞纳金200元，我提出强烈质疑，被反诉人并非国家权力机关，并非国家司法行政机关，你是否有这个权力。根据以上事实和理由，请求人民法院将反诉与本诉合并审理，作出公正裁判，请求判令：1、驳回被反诉人要求支付物业费812.05元及滞纳金200元，合计1,012.05元及本案相关诉讼费由反诉人承担的诉讼请求；2、被反诉人承担违约责任，消除影响、恢复原状、赔偿损失20,000元及本案全部诉讼费用；3、被反诉人返还小区十年的停车费用，应属反诉原告所有的6,760元。反诉被告大连盛新物业管理中心辩称，反诉原告所说的事实与理由不是抗辩理由，关于停车费用没有事实依据，因此应驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，被告系房屋的业主,房屋建筑面积101.69平方米,原告为包括被告在内的小区业主实际提供物业服务,物业费为每月每平方米0.5元。被告自2014年5月-2015年8月欠交物业费812.05元。被告对欠交物业费的起止时间及数额没有异议，但提供小区照片7张，拟证明小区的其他业主非法占用小区的公用面积，建造违章建筑，小区还存在野广告等现象，说明原告未尽到物业管理义务。上述事实有原告提供的营业执照（副本）、收费许可证、《盛新物业管理委托合同》以及原、被告的陈述和本院的庭审笔录在案为凭。这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告提供营业执照（副本）、收费许可证，具有收取物业管理费的资质。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。根据以上司法解释的规定，《盛新园物业管理委托合同》对被告具有约束力，被告以其未参与签订物业服务合同的抗辩理由不能成立。原告依照合同约定对涉案小区实施物业管理，被告作为该小区的业主，接受了原告的物业管理服务，受到《物业管理委托合同》的约束，应支付相应的物业管理费用。被告辩称原告不履行或怠于履行管理和服务义务给其造成损害，并提出反诉，但其反诉请求均为其主观估算的数额，缺乏相应证据佐证，故本院对其反诉请求不予支持。本院认为物业公司与业主是相互依存的关系,小区服务质量的提高，和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合，相互努力。物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主应依约交纳物业费，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式进行对抗，个别业主拒交物业费将影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常交费业主的权益。为维系双方之间的和谐稳定，原告作为物业服务企业，应不断加强管理，提高服务质量，为业主创造良好的生活环境，被告也应按时足额缴纳物业费。关于原告主张的滞纳金，本院考虑物业公司与业主是相互依存的关系,结合以上分析，本院对本次诉讼滞纳金部分不予支持。综上所述，根据《中华人民共和物业管理条例》第七条，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告程美玲支付原告大连盛新物业管理中心2014年5月-2015年8月的物业费人民币812.05元。逾期给付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。二、驳回原告大连盛新物业管理中心的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告程美玲的诉讼请求。案件受理费50元，其他诉讼费50元，合计人民币100元（原告已预交），由被告程美玲负担；反诉费150元（反诉原告已预交），由反诉原告程美玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  姚念杰人民陪审员  张淑华人民陪审员  林 洪二〇一五年十二月十日书 记 员  林雨欣附法律适用：《中华人民共和物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。