大连市西岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）西审民初字第80号 原告大连杨柳物业管理有限公司。 法定代表人李连玉。 委托代理人陈宇，辽宁律昇律师事务所律师。 被告姜锡瑶。 委托代理人鞠一方，辽宁新世纪律师事务所律师。 原告大连杨柳物业管理有限公司与被告姜锡瑶物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月26日作出（2015）西民初字第544号民事判决书，原告与被告均不服提出上诉，大连市中级人民法院以（2015）大民一终字第1023号民事裁定书，撤销一审判决，发回我院重审。本院于2015年11月19日受理后，依法适用普通程序，于2015年12月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈宇，被告姜锡瑶、委托代理人鞠一方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2012年3月原告入驻叠彩桃源小区为小区业主提供服务，并与被告的代表大连市西岗区叠彩桃源小区业主委员会签订了《叠彩桃源小区物业服务合同》，约定服务期限为三年，自2012年3月1日起至2015年2月28日止，物业服务费为0.7元/月/平方米，车库服务费为0.3元/月/平方米，按半年收费，每半年的第一个月十五日前缴纳，逾期按日支付千分之三违约金。原告依照约定提供了物业服务，但是被告作为小区新林园1号业主，长期拖欠物业费，每月达150.17元（204.44平方米×0.7元/月+23.53平方米×0.3元/月），截止至2014年12月22日共拖欠36个月的物业费合计5406元，产生违约金6780元（150.17元×10个月×0.003×889天）+（150.17元×6个月×0.003×705天）+（150.17元×6个月×0.003×524天）+（150.17元×6个月×0.003×340天）+（150.17元×6个月×0.003×159天）。现原告诉至法院，请求判令被告支付物业费5406元及违约金3000元。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。叠彩桃源小区物业服务合同属于无效合同，根据物业管理条例相关规定，物业企业的选聘应当经业主大会同意，但本合同签订根本没有通过业主大会，并且业主委员会的选任也没有经过合法程序，业主委员会无权代表小区业主签订物业合同，该合同不是小区业主的真实意思表示。杨柳物业根本没有履行合同，实际在小区提供物业服务的是业主委员会主任石强聘用的一位工作人员，杨柳物业从未派人在小区内提供过物业服务。物业费的缴纳也都是向石强交纳，从未收到过杨柳物业加盖印章的正式发票。因此杨柳物业从来没有履行过物业合同。物业费标准未经合法程序认定和公示。原告的收费标准没有经过任何价格认定手续也从未将服务内容、标准、收费项目和收费标准进行过公示，违反法律规定。原告不履行合同的行为给小区业主造成了极大的损害。具体理由如下：第一，原告主体不合法。原告在2012年没有取得叠彩桃源小区物业服务资质，没有权利与案涉小区签订物业服务合同。2012年小区业主委员会发生变动，业主石强担任业委会主任，其把原物业赶走，并成立了叠彩桃源物业管理中心，负责业主委员会和物业的工作。石强私刻叠彩桃源现金收取章，非法经营，收取物业费等。第二，被告居住的1号楼独立于小区其他八栋楼，1号楼的楼体与山体之间只有两米左右的距离，之间还有排洪沟渠，每年雨季都会有大量的石土和树枝等杂物排泄到沟渠内，雨水不能正常排除。以前的物业在每年的雨季都会清理排洪沟渠，被告连续六年按时缴纳物业费。原告管理小区三年来，从未对沟渠进行过清理，每年雨季暴雨使山体滑坡，大量石土堵塞排洪渠，雨水从大门灌入被告家中。被告找到物业经理石强，他称1号楼不归叠彩桃源小区管。后来被告找街道相关人员帮助协调此事也没有结果。现在排出的土与被告家南窗差不多高，至今仍没有清理，这三年被告已花掉排土修复沟渠的费用16000元。第三，2013年春，原告为在小区获得更大利益，不顾小区200多户居民的生命健康，在小区内安装无线网络基站，基站光缆线接在物业监控室，其中一个基站安装在被告家1号楼附近。强大的噪音和磁场给小区业主造成了极大的伤害。小区业主集体要求撤掉放大器，物业经理石强不同意，业主只好把光缆线切断，并找到有关部门拆除。2013年春，原告为降低成本，破坏小区共用设施，将小区9栋楼楼宇间草坪地灯拆除，使三面是山的小区一片漆黑，小区业主只好自己购买太阳能灯用于门前照明。第四，2013年5月，原告将紧挨1号楼的防空洞出租他人，严重影响被告家及小区居民的正常生活。被告和其他业主强烈阻拦后，租户才撤离。第五，小区的绿化卫生和相关秩序没有人管理，胡杨灌木种植的绿化全部枯死。全小区只有一个清扫员，从未清扫过被告家周围。被告找过清扫员，他说石强不让他清扫被告家门前。被告家的房屋漏雨非常严重，因被告家是独栋楼，不需要其他业主同意，就可以动用维修基金。原告贴出全小区每栋楼的维修基金情况，唯独没有1号楼的，这足以证明原告把1号楼被告家排除在叠彩桃源小区之外。第六，为了强收物业费，原告从社会找来几个彪形大汉到被告家收取物业费，手中拿着小区其他业主单元大门钥匙，夜晚22时后三番五次到业主家逼缴物业费。业主被逼动刀后报警，八一路派出所多次出警。欠费业主的门锁多次被强力胶堵死。原告还把小区没缴物业费的业主门牌号及姓氏用电子屏幕滚动播放，原告的代理律师还将起诉状、法律文书等诉讼文书帖在业主门上。第七，因被告阻挡物业小区出租防空洞，原告将法院诉讼文书撕的粉碎扔在被告家大门前，妄图使被告不知开庭时间。综上，原告以上的行为证明其不是在做物业应该做的事，而是在非法敛财，小区的利益无法得到保障，故被告拒缴物业费。 经审理本院认定如下事实，原告自2012年3月起为叠彩桃源小区提供物业服务，并与该小区业主委员会签订了《叠彩桃源小区物业服务合同》，约定服务期限为三年，自2012年3月1日起至2015年2月28日止；住宅服务费标准为0.7元/月/每平方米，车库服务费标准为0.3元/月/平方米，按半年收费，每半年的第一个月的十五日前收费；逾期按日3‰交纳违约金。合同物业服务事项中约定原告负责市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等。负责公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，包括：安全监督、值班、巡视、门岗执勤。合同物业服务质量及标准中约定原告须保障公共照明设备、设施齐全，运行正常等。原告为小区提供了物业服务，但其在管理案涉小区期间拆除了小区内的草坪灯，且未对小区防洪沟渠进行清理。 另查，被告姜锡瑶系叠彩桃源小区1号楼（大连市西岗区新林园1号）业主，房屋面积为204.44平方米，车库面积为23.53平方米，其未交纳自2012年3月1日起至2015年2月28日止的物业服务费总额为5406元，其中包括住宅服务费5152元（0.7元/月×204.44平方米×36个月）及车库服务费254元（0.3元/月×23.53平方米×36个月）。 又查，原告在为叠彩桃源小区提供物业服务期间，发现该小区的草坪灯存在漏电现象，经查系线路安装时没有做分线盒防水处理，经过10年时间地下电缆出现变质、铰连，严重影响业主人身安全，原告经过与叠彩桃源小区业主委员会协商，叠彩桃源小区业主委员会同意先将草坪灯拆除，然后重新铺设线路。但是重新铺设线路需要动用公共维修基金，由于大多数业主不同意，草坪灯拆除后至今没有恢复。关于土石清理一事，该土石系暴雨冲刷所致，大连市西岗区防台防汛指挥部已经责成叠彩桃源小区的开发单位龙润房地产开发有限公司予以整改。原告在提供物业服务期间，小区单元门的门铃损坏，小区内堆放有建筑垃圾，且有业主家门门锁锁眼被堵。 本院所确认的上述事实，有原告提供的物业服务合同、收费许可证、资质证书、催缴通知，被告提供的照片及双方当事人的陈述笔录等证据在案为凭，这些证据材料经质证和本院的审查，均予以采信。 本院认为，原告与大连市西岗区叠彩桃源小区业主委员会签订的《叠彩桃源小区物业服务合同》系双方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，被告作为小区业主，该合同对其具有约束力。原告应依约提供符合合同约定标准的物业服务，被告接受了原告的物业管理服务，应按照合同约定交纳物业服务费。被告提出原告拆除小区草坪灯、未对防洪沟渠进行清理，故拒绝交纳物业服务费。本院已查明原告在其管理案涉小区期间，拆除小区内的草坪灯，且未对防洪沟渠进行清理，未达到合同中约定的服务质量标准，属违约，考虑到原告已经对案涉小区提供了其他的物业服务，被告拒绝交纳全部物业费的请求不合理，本院对被告须交纳物业费的数额予以调整。根据本案的实际情况，本院酌定被告向原告交纳自2012年3月1日起至2015年2月28日止的物业服务费的80%即4325（5406元×80%，）元为宜。关于原告要求被告给付违约金一节，因原告提供的物业服务存在质量问题，系违约在先，故原告要求被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出的小区业主委员会与原告违法签订物业合同、原告撕毁法律文书并用强力胶堵被告家锁眼、原告未对1号楼提供服务、原告在小区内安放无线网络基站等一节，因其未提供证据证明，本院对被告的上述辩称不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下： 一、被告姜锡瑶于本判决生效之日起十日内给付原告大连杨柳物业管理有限公司物业服务费4325元。 二、驳回原告大连杨柳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告姜锡瑶未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），由被告姜锡瑶负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，按不服部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内仍未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 申请执行期限为二年。 审 判 长  黄玉敏 人民陪审员  任 伟 人民陪审员  陈文英 二〇一五年十二月二十五日 书 记 员  周媛媛