天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民四终字第1517号上诉人（原审原告）李树申。委托代理人付国军，国浩律师（天津）事务所律师。委托代理人史亦晗，国浩律师（天津）事务所律师。上诉人（原审被告）张同兰。委托代理人张贵宾。上诉人李树申与上诉人张同兰因房屋租赁合同纠纷一案，天津市东丽区人民法院于2015年6月30日受理，于2015年10月28日作出（2015）丽民初字第4206号民事判决。一审判决后，李树申、张同兰均不服，向本院提起上诉。本院于2015年12月7日受理后，依法组成合议庭，并于2015年12月18日公开开庭审理了本案。上诉人李树申的委托代理人史亦晗，上诉人张同兰的委托代理人张贵宾，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年3月1日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：由被告承租原告所有的坐落于天津市东丽区齐河路3#4-101号房屋，房屋出租面积为238.2平方米；租赁用途为商业经营，租赁期间为2014年3月26日至2015年3月25日；租金支付采用按年支付租金，付款时间为2014年3月支付，年租金为100000元；租赁期间被告装修房屋、增加设备的，应预先征得原告书面同意，合同解除时，被告所装修的地面、墙面、门窗等不能拆走，租金为原告净收100000元；经原告同意，被告可将承租房屋转租给第三人使用，转租期间不得超过本合同约定的终止日期；被告转租的，原、被告双方租赁合同继续有效；未经原告同意，被告擅自转租的，原告可以解除合同，并要求被告赔偿损失；租赁期届满时，原告有权收回房屋，被告应按期返还，被告需继续承租时，应提前3个月与原告协商；原告要求返还房屋，被告逾期返还的，自租赁期间届满之次日起至实际返还房屋之日止，乙方除支付租金外，还应按每日400元向原告支付违约金。合同签订后，双方按照约定履行了各自义务。合同到期之前，原告通知被告不再续租。合同到期后，被告未按照合同约定向原告返还租赁房屋。另查，在双方签订该租赁合同之前，原、被告就上述房屋成立租赁合同关系已十余年，且每年均签订租赁合同，租期均为一年，其他内容与上述租赁合同大致相同。2015年4月16日，原告通过EMS向被告邮寄律师函，通知被告于2015年6月25日前搬离租赁房屋，并维持现状或恢复到租赁时状态，且房屋主体结构及原有附属设备不得发生损坏，同时，被告应支付自2015年3月26日起至实际搬离之日的占用费（以合同约定租金标准收取）及每日400元违约金。被告收到该律师函后，给付原告2015年3月26日至6月25日期间的房屋使用费25000元。原告的诉讼请求：一、判令被告搬离坐落于天津市东丽区齐河路3#4-101号租赁房屋，且交付时被告扩建部分以现状进行交付，不得改变主体及表面装修；二、判令被告向原告支付自2015年6月26日至实际腾房日的房屋使用费（至起诉之日为1096元）；三、判令被告向原告支付自2015年3月26日至实际腾房日的违约金（至起诉之日为38000元）；四、诉讼费由被告承担。被告答辩称，不同意搬离租赁房屋，同意支付自2015年6月26日始的房屋使用费，认为违约金过高，不存在违约行为，故不同意支付违约金。原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效。原告依据合同的约定，在约定的租赁期内将房屋租赁给被告使用，原告已按协议约定履行了此义务。按照合同约定，被告在房屋租赁合同到期后，应当按照约定将租赁房屋交还原告。现被告并没有按照协议的约定向原告返还房屋，已构成违约。对原告要求被告支付2015年6月26日至6月29日房屋使用费的诉讼请求，予以支持。原告主张被告支付房屋使用费至实际腾房之日，因该项损失未实际发生，数额不确定，可待实际发生后另行解决，本案不予涉及。根据我国法律规定，当事人约定的违约金高于造成的损失时，当事人可以请求法院予以适当减少。本案中，原、被告约定违约金标准以每日400元计算，确属过高。参照原、被告约定年租金为100000元的事实，酌情予以调整为日违约金为日租金的30%较为合理，具体为每日支付违约金82元，给付期间为合同到期日次日起至起诉之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，判决：一、被告于本判决书生效后10日内将坐落天津市东丽区齐河路3#4-101号房屋（建筑面积238.2平方米），全部腾清并返还原告（房屋按照合同约定的标准交付）；二、被告于本判决书生效后10日内支付原告2015年6月26日至2015年6月29日期间的房屋使用费1096元；三、被告于本判决书生效后10日内给付原告2015年3月26日至2015年6月29日的违约金7790元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费777元，由原告负担601元，被告负担176元。上诉人李树申不服一审判决，上诉至本院，请求撤销一审判决第二项，改判张同兰支付李树申自2015年6月26日至实际腾房之日止的房屋使用费。事实和理由：一审仅判决张同兰支付2015年6月26日至2015年6月29日的房屋使用费，但是在2015年10月8日一审开庭过程中，法庭已查明当时张同兰仍然占用诉争房屋，一审判决遗漏了自2015年6月30日至实际腾房之日的房屋使用费。上诉人张同兰不同意上诉人李树申的上诉请求以及事实、理由。上诉人张同兰不服一审判决，上诉至本院，请求撤销一审判决，改判驳回李树申的全部原审诉请。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足，张同兰一方不存在违约情形，承租的房屋一直在经营药店，仍要求继续承租。2014年年底，在承租房屋内经营的药店重新进行了认证，在收到律师函之前李树申没有通知解除合同，张同兰又追加投入了200000余元。上诉人李树申不同意上诉人张同兰的上诉请求以及事实、理由。二审经审理查明的案件事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人李树申和上诉人张同兰双方之间的租赁合同到期之后，李树申于2015年4月16日发函至张同兰，要求其于2015年6月25日之前搬离诉争房屋。在收到前述函件后，张同兰向李树申交纳了2015年3月26日至同年6月25日期间的房屋使用费，应视为双方达成新的约定。据此，张同兰应于2015年6月25日之前腾空诉争房屋。现李树申作为出租人不同意与张同兰续租，因此对李树申要求张同兰腾空诉争房屋的诉讼请求应予支持。关于房屋使用费，张同兰在2015年6月25日之后继续占用诉争房屋，则其应当参照原房屋租赁合同约定的租金标准支付房屋使用费，并应支付至实际腾交房屋之日止。一审法院该项判决不妥，本院予以纠正。关于违约金，参照原房屋租赁合同的条款，一审法院认为双方约定的违约金过高，酌情调整至每日82元并无不当，但对于计算违约金的起始日期，应自张同兰应腾交诉争房屋之日之次日即2015年6月26日始计算至实际腾交房屋之日。鉴于李树申对于一审法院关于违约金的判项并未提出上诉，且一审法院判决的金额7790元低于张同兰按照前述标准应支付的违约金数额，因此，本院对于一审法院确认的违约金金额不予调整。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持天津市东丽区人民法院（2015）丽民初字第4206号民事判决第一项；二、撤销天津市东丽区人民法院（2015）丽民初字第4206号民事判决第二、三、四项；三、本判决生效之日起十日内，上诉人张同兰按照每日274元的标准向上诉人李树申支付自2015年6月26日始至实际腾房之日止的房屋使用费；四、本判决生效之日起十日内，上诉人张同兰向上诉人李树申支付违约金7790元；五、驳回上诉人李树申的其他原审诉讼请求；六、驳回上诉人张同兰的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费777元，二审案件受理费592元，共计1369元，由上诉人李树申负担601元，上诉人张同兰负担768元。本判决为终审判决。审 判 长  崔 军代理审判员  刘继永代理审判员  李 敏二〇一五年十二月十八日书 记 员  穆 艺速 录 员  周晓琳