重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2015）足法民初字第03988号原告：毕冬，女，1983年7月24日出生，汉族，重庆市铜梁区人。原告：何中海，男，1982年9月25日出生，汉族，重庆市大足区人。二原告委托代理人：何金波，重庆华立万韬律师事务所律师。被告：重庆市金科途鸿置业有限公司（组织机构代码05427684-6），住所地重庆市大足区智凤镇登云街道社区。法定代表人：蒋思德，总经理。委托代理人：何家胜，男，1971年6月26日出生，汉族，重庆市涪陵区人。委托代理人：柏华丽，女，1985年3月11日出生，汉族，重庆市沙坪坝区人。原告毕冬英、何中海与被告重庆市金科途鸿置业有限公司（以下简称“金科公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2015年9月14日受理后，依法由审判员朱永强担任审判长，与审判员张存春、人民陪审员吴章选组成合议庭，分别于2015年10月10日、11月6日、12月11日公开开庭进行了审理，原告毕冬英、何中海的委托代理人何金波，被告金科公司的委托代理人何家胜、柏华丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毕冬英、何中海诉称：原、被告于2013年6月7日签订《重庆市商品房买卖合同》，原告根据合同约定已付清购房款510460元（含银行贷款），切实、全面、完整的履行了合同义务，作为本土龙头企业的被告，严重违反合同第12条登记约定，第7条、9条交房约定，第15条规划、设计变更约定，第16条质量、装修约定，第20条擅自改变公共建筑、共有设施等约定，给原告造成以上各项损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《商品房销售管理办法》等相关规定，请求判决：1.赔偿原告逾期合同登记违约金0.05%×510460元×90天=2297元；2.赔偿原告逾期购房抵押预告登记违约金0.01%×510460元×60天=3063元；3.赔偿原告逾期产权登记违约金0.0001×510460元×180天=9188元；4.赔偿原告逾期交房违约金0.0003×510460元×45天=6891元；5.赔偿原告改变规划、设计未书面通知赔偿金0.5%×510460元2552元；6.赔偿原告因交房不符合质量及约定标准损失赔偿金2000元（最终结果以鉴定为准）；7.赔偿原告因擅自改变规划及公共建筑、共有建筑造成的损失2000元（最终结果以鉴定为准）；8.赔偿原告因维权产生的必要交通费、食宿费、通讯费等1000元，以上诉讼请求合计28991元。被告金科公司辩称：1.被告取得涉案房屋的预售许可证，按合同约定取得竣工备案登记证，履行双方签订的买卖合同应尽的义务；2.原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议附件，是双方真实意思表示，是合法有效的；3.原告要求被告承担逾期合同备案登记、逾期购房抵押备案登记、逾期产权登记、逾期交房违约金、逾期交房没有事实和法律依据，对原告诉状上第5、6、7、8项诉讼请求，同样没有理由和法律依据，被告严格按双方签订的买卖合同履行了相应义务。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求依法驳回其诉讼请求。经审理查明：2013年5月31日，金科公司取得重庆市大足区国土资源和房屋管理局取得大足区国土房管（2013）预字第（25）号《商品房预售许可证》，金科中央公园城1、2、8、9、15、16幢取得预售许可。2013年6月7日，原告毕冬英、何中海（乙方）与被告金科公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），原告购买被告开发建设的位于重庆市大足区棠香街道圣迹西路222号15幢25-5号（金科中央公园城）住宅，建筑面积111.48㎡，总成交金额510460元。首付款153460元，余款357000元银行按揭贷款。该《合同》第七条交房期限及交付条件：（一）本商品房交房期限…2、属预售商品房的，甲方应当在2015年6月18日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：⑴本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。⑵本商品房为装修费的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）。第八条交房手续的办理1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房实业说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2.由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：⑴如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。⑵见补充协议。第九条甲方逾期交房的违约责任除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期在45日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；⑵逾期超过45日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金（该比率应不小于第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十二条关于办理合同登记备案的约定1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2、甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同1日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.50的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。⑵逾期超过90日（在本条本款第（1）项约定的日期相同后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。4、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。第十三条关于办理产权登记的约定1、现售商品房的…2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同30日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。⑵逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款比分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。…第十四条关于办理预告登记的约定…2、乙方为按揭方式购买商品房，双方约定在办理预售合同登记备案后60日内申请办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记。若甲方未按照双方约定申请办理预购商品房预告登记，应在双方约定期限届满后60日向乙方支付已付房价款0.01%的违约金。…第十五条规划、设计变更的约定（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房的质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10内将变更内容书面通知乙方：⑴该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。（二）乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。15日内未作书面答复的，视同接受变更。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并向乙方支付已付房价款0.50%的违约金。乙方不退房的，应当与甲方就变更事项另行签订补充协议，给乙方造成损失的，由甲方赔偿。（三）甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙方支付房价款0.50%的违约金。第二十五条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十六条合同附件与本合同具有同等法律效力。……《合同》签订后，原告于2013年7月11日交纳首付款153460元，余款357000元于2015年5月29日交纳。另2013年10月14日交纳登记费160元，2015年6月11日交纳大修基金4492元。2013年10月9日，重庆市大足区国土资源和房屋管理局将原告毕冬英、何中海的《合同》予以备案登记。2013年10月21日，重庆市大足区国土资源和房屋管理局将原告毕冬英、何中海的《合同》予以预告登记。2013年10月24日，重庆市大足区国土资源和房屋管理局将原告毕冬英、何中海的《合同》予以抵押登记。2015年6月8日，金科公司通过邮政特快专递向毕冬英、何中海寄送《接房通知书》，该《接房通知书》被退回。2013年6月7日，原、被告签订《〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》（以下简称《补充协议》），该《补充协议》第三条关于房屋交付的特别约定1、如遇下列原因，甲方交房时间可据实予以延期，甲方不承担逾期交房责任：…C、乙方采用按揭付款方式支付房价款的，如银行将按揭款项划到甲方账户的时间超过本合同约定的交房期限，则本合同约定的交房期限顺延至全部按揭贷款划到甲方账户（或者由乙方补足差额）后15日前。2、乙方在办理接房手续时应付清全部应付款项（其中面积差异部分的房价款以有资质的房屋测绘机构实测建筑面积为准进行结算）和办理产权证应由乙方承担的一切税、费，乙方未结清前，甲方有权拒绝交房，由此产生的延期交付责任由乙方承担。3、在本合同约定的交房期限届满时，乙方仍未收到甲方书面接房通知的，乙方应在本合同约定的交房期限届满的当天到甲方索取书面接房通知，除本合同约定延期交付外，甲方应在当天按接房通知规定为乙方办理交房手续，乙方未按本约定到甲方索取书面接房通知或因乙方原因未在当天办理接房手续的，由此产生的逾期交付责任由乙方承担。4、甲方书面通知乙方接房后，乙方未按时到甲方指定地点办理接房手续，或者甲方出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（复印件）后，乙方拒绝签署交接手续的，由此产生的逾期交付责任由乙方承担。…6、由于乙方原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：视甲方已按合同约定交付该房屋，该房屋所产生的责任、义务、财产风险及相关费用（包括物业服务费）等从本合同约定的交房期限届满之日起开始由乙方承担，且该房屋的保修期从本合同约定的交房期限届满之日起开始计算。…第五条、关于规划变更、设计变更的特别约定1、乙方在购买该房屋前已发生的规划变更、设计变更或乙方购买该房屋后不涉及及乙方所购的房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该房屋所属项目的建筑容积率的规划变更、设计变更，甲方不需通知乙方，乙方同意认可该规划变更、设计变更，乙方不提出退房。2、乙方购买该房屋后涉及乙方所购的房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该房屋项目的建筑容积率的规划变更、设计变更，甲方超过规定时限后通知乙方的，乙方有权退房，但乙方应在甲方通知后20日内作出退房的书面答复，乙方逾期未作出退房的书面答复，视为乙方不退房，甲方按照变更后的方案交付房屋。3、因规划、设计变更导致房屋实测建筑面积与合同约定建筑面积不一致，乙方不退房的，则双方同意根据实测建筑面积据实结算房价款，多退少补。4、乙方不退房的，双方可以直接按约定执行，不再另行签订补充协议。第十条联系的特别约定1、除另有约定外，双方同意按合同所列地址、电话、电子邮箱及方式进行联络（乙方接房后，该房屋地址作为乙方的联络地址），如有变动，应提前七天通知对方。2、本合同约定书面通知方式包括：媒体广告、邮寄、手机短信、电子邮件等。所有联络（包括书面通知）的收讫确认为：邮寄联络，以签收（乙方同住家人签收视为乙方签收）之时或邮件发出（以邮戳为准）后第3个工作日的中午12时为收讫（以先到的时间为准）；电话联络以发生之时为收讫；媒体广告、传真、电子邮件、短消息等以发生后第二日的中午12时为收讫。3、依法应保证提供的联络地址准确无误，如甲方按约定的联络地址向乙方寄出邮件后，而邮件被退回或者拒收的，视为该邮件内容已送达给乙方，由此而产生的责任及后果由乙方自行承担。4、双方同意，对于交房通知，甲方可以在《重庆晚报》或重庆商报》任何一种报刊上发布统一接房的广告后，视为甲方已向乙方发出书面交房通知，至甲方发布统一接房广告后的第二天中午12时视为乙方已收到接房通知。第十一条办理合同登记备案、产权登记和预告登记的特别约定1、预售商品房，双方同意在本合同生效且乙方付清全部房价款（一次性付款和分期付款以该房屋总价款付清为准，下同）后30日内由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交和签署土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如乙方委托甲方办理的，乙方应在付清全部房价款时，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供和签署的资料提供给甲方，甲方应在本合同生效且乙方付清全部房价款并提供齐资料后30日内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。采用银行按揭贷款方式支付房价款的，双方同意在乙方的按揭银行审批完结并办理抵押的相关合同资料返甲方后，甲方在30日内向房屋所在地土地房屋登记机构办理预售登记，否则甲方有权暂不办理预售登记。现售商品房的合同登记备案在办理产权时一并办理。…3、双方同意不论预售商品房还是属现售商品房，在本合同生效且双方办理完接房手续并由乙方付清全部房价款及相关税费后90天内，甲乙双方才向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交和签署土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如乙方委托甲方办理的，乙方应在办理完接房手续时，将办理本商品房产权登记需由乙方提供和签署的资料提供给甲方，在本合同生效双方办理完接房手续并由乙方付清全部房价款及相关税费且乙方提供齐资料后90日内甲方向房屋所在地土地房屋所在地登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交和签署土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，依法根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条3款（2）项约定有权解除本合同的，乙方应在解除权发生之日起30日内行驶解除权，逾期未行驶解除权的，解除权消灭，甲方按该条款中有关继续履行合同的约定承担责任。5.因预购商品房预告登记、预告商品房抵押权预告登记尚未实施，双方同意不再申请办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记；如今后房屋主管部门要求办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记的，双方同意按房屋主管部门要求执行。第二十二条本补充协议所称的“本合同”是双方签订的商品房买卖合同和本补充协议以及相关附件的总称。第二十四条本补充协议与本合同一样对双方当事人具有同等的法律约束力，本合同与本补充协议内容有抵触之处，以本补充协议为准。本合同在网上备案的内容与双方签订的书面合同内容不一致的，以双方签订的书面合同内容为准。在审理中，原告不申请对诉讼请求的第5、6、7项损失进行鉴定。同时查明，2015年5月18日，金科中央公园城G1、D1、D2、D8和G2、D9分别取得重庆市大足区城乡建设委员会颁发的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本院认为，本案争议焦点在于《合同》与《补充协议》约定不一致时，《补充协议》的效力。本院认为，原告毕冬英、何中海与被告金科公司签订的《合同》，是双方的真实意思，内容不违反法律、法规的规定，双方均应按照买卖合同的约定履行自己的权利、义务。关于《补充协议》的效力问题。原告认为《补充协议》系格式条款，对原告不具有约束力。本院认为，双方在《合同》中第二十五条和第二十六条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。合同附件与本合同具有同等法律效力。因此，双方在《合同》中未作约定或约定不明的，双方可以签订《补充协议》予以细化、完善。双方在《补充协议》中对办理合同登记备案、预告登记和抵押权预告登记、房屋交付、规划变更、设计变更、联系（方式）、产权登记等进行了特别约定，该约定并未加重购房户责任或免除开发商责任，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条、第四十条规定的情形，因此，该《补充协议》有效。双方在《补充协议》第二十四条约定《合同》和《补充协议》具有同等的法律效力，《补充协议》与《合同》约定不一致时，优先适用《补充协议》的规定，因《补充协议》第十一条对合同登记备案、商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记进行了特别约定，约定在合同生效且乙方（原告）付清全部房价款后30日内由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案。原告于2015年5月29日支付购房余款357000元，金科公司于2013年10月9日为原告取得备案登记，未超出《补充协议》第十一条第一款约定的付清房价款后30日内办理合同备案登记的约定，对原告要求金科公司支付合同登记备案违约金2297元的诉讼请求，依法不予支持。关于预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记违约金问题。双方签订的《补充协议》第十一条第五款对预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记进行了特别约定，结合双方在《补充协议》第十一条第一款关于备案登记的特别约定以及原告2015年5月29日付清购房款的事实，对原告毕冬英、何中海要求金科公司赔偿逾期购房、抵押权预告登记违约金3063元的诉讼请求，依法不予支持。关于逾期交房违约金问题。双方在《合同》中第七条、第八条中约定，金科公司应于2015年6月18日前交房，在确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，同时，《补充协议》第十条对书面通知的方式、地址等事项进行了特别约定，金科公司于2015年6月8日向原告毕冬英、何中海寄送了《接房通知书》，该《接房通知书》被退回。毕冬英、何中海未收到金科公司寄送的《接房通知书》。根据双方签订的《补充协议》第三条第3款的约定，毕冬英、何中海应在约定的交房期限届满时即2015年6月18日到金科公司索取《接房通知书》并办理接房手续，现毕冬英、何中海未能证明当天到金科公司索取了《接房通知书》或当天到金科公司接房而金科公司拒绝交付房屋，根据双方的约定，由此产生的逾期交房责任由原告承担，因此，对原告要求金科公司支付逾期交房违约金6891元的诉讼请求，依法不予支持。关于逾期产权登记违约金（即办证违约金）问题。双方在《补充协议》第十一条约定，在本合同生效且双方办理完接房手续并由乙方付清全部房价款及相关税费后90天内，甲乙双方才向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交和签署土地房屋登记机构规定的相关资料。原告毕冬英、何中海至今未接房，也未提交已经交付办证资料和税费的相关依据或委托金科公司办理的证据，尚未达到约定的办理产权登记的条件，对其要求金科公司赔偿逾期办理产权登记违约金9188元的诉讼请求，依法不予支持。关于原告毕冬英、何中海要求金科公司赔偿改变规划、设计未书面通知赔偿金问题。双方在《补充协议》第五条第一款、第二款作出了特别约定，约定了乙方（原告）可以选择退房的情形，原告现有证据不能证明因改变规划对原告所购房屋结构、户型、空间尺寸、朝向、提高房屋所属项目的建筑容积率等影响房屋居住使用品质，原告不属于按照约定可以退房的情形，因此，原告要求金科公司赔偿改变规划、设计未书面通知赔偿金2552元的请求，依法不予支持。原告请求金科公司赔偿因交房不符合质量及约定标准的损失2000元，因擅自改变规划及公共建筑、共有建筑的损失2000元、因维权产生的必要交通费、食宿费、通讯费1000元，因其未举示相关证据，其请求依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告毕冬英、何中海的诉讼请求。本案受理费446元，由原告毕冬英、何中海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  朱永强审 判 员  张存春人民陪审员  吴章选二〇一五年十二月十五日书 记 员  刘 艺