贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书(2017)黔8601民初164号原告：贵阳宏安房地产开发有限公司，住所地贵阳市中华北路109号捷安大厦9楼。法定代表人：段刚，执行董事。委托诉讼代理人：罗春宇、贵州慧原律师事务所律师。委托诉讼代理人：王羽峰，贵州慧原律师事务所律师。被告：贵阳云岩印向音乐厅，住所地贵阳市云岩区中华北路53号28楼。经营者：甘国富，男，1972年3月9日出生，汉族，住贵阳市云岩区。被告：贵州路发实业有限公司，住所地贵阳市云岩区中华北路53号美佳大厦28层。法定代表人：梁红革，董事长。委托诉讼代理人：覃海龙，国浩律师（贵阳）事务所律师。被告：贵州骏通资产管理有限公司，住所地贵阳市南明区花果园中央商务区F区6栋28层。法定代表人：李忠宗。第三人：贵阳兴安物业管理有限公司，住所地贵阳市云岩区中华北路53号5楼。法定代表人：段为。原告贵阳宏安房地产开发有限公司（以下简称宏安公司）与被告贵阳云岩印向音乐厅（以下简称印向音乐厅）、杜成宁、贵州路发实业有限公司（以下简称路发公司）、贵州骏通资产管理有限公司（以下简称骏通公司）、第三人贵阳兴安物业管理有限公司（以下简称兴安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法受理后，适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告宏安公司的委托代理人罗春宇、王羽峰，被告路发公司委托诉讼代理人覃海龙到庭参加诉讼。被告印向音乐厅、骏通公司经公告传票传唤，未到庭参加诉讼，第三人兴安公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。庭审过程中，原告撤回对被告杜成宁的起诉，本院予以准许。本案现已审理终结。原告宏安公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付2015年8月3日至2016年2月2日期间房屋租金1100356元（含美佳四层、四层B-1区、一至四层外墙。一层停车场租金另行处理，不含在内）；2.判令被告向原告支付拖欠水电费、物管费126413.5元；3.判令被告向原告支付违约金1180356元；4.本案诉讼费由四被告承担。事实及理由：四被告经营印向音乐厅租赁原告位于贵阳市××号美佳大厦房屋事宜，分别于2011年10月28日、2014年5月13日、2015年6月26日签订了多份租赁合同，对租赁原告美佳大厦四层、四层B-1区、一至四层外墙、一层停车场进行了详细约定。其中最后续约的合同版本为2015年6月26日签订。该合同签订后，被告向原告支付了第一季度租金，此后未再付款。2015年10月15日，原告向被告发函催收，被告以经营困难为由拖欠未付。无奈之下，原告于2015年10月27日向被告发出解除合同通告，并进行了登报，要求解除合同、退还房屋。2015年11月26日，被告向原告出具《印向音乐厅对账表》，对欠款事实进行了确认。根据对账表，被告每月应支付原告房租196726元，自2015年8月3日至2016年2月2日，被告拖欠费用为1130356元，水电费、物管费共欠126413.5元。因对账时被告要求给予合理时间搬离，故双方确定宽限期至2016年2月2日，租金也是计算至该日，被告在宽限期内搬离了租赁房屋。2014年3月26日，路发公司与杜成宁签订了协议，约定路发公司将涉案房屋转让给杜成宁；2015年5月22日，杜成宁与骏通公司签订了协议，通过将杜成宁持有的房屋押金收据转移给骏通公司的方式，再次将涉案房屋进行转让。原告认为，本案的房屋承租人印向音乐厅系个体工商经营户，其责任应由负责人、经营人承担。本案中，该音乐厅负责人为甘国富，而其余被告通过协议又将音乐厅进行多次转让，可见上述四被告均系音乐厅的经营者，应当共同对原告支付拖欠的房屋租金等费用。四被告应当依约向原告履行支付租金及相关费用的义务，并退还房屋。同时因被告违约，应按约向原告支付相应违约金。为维护原告合法权益，诉至法院。被告路发公司辩称，1.原告诉状表明2015年8月3日至2016年2月2日期间音乐厅由被告骏通公司经营，责任应由骏通公司承担；2.原告无证明证实被告路发公司是实际经营者；3.原告主张违约金过高。被告印向音乐厅、骏通公司、第三人兴安公司均未提交书面答辩意见。本院经审理查明，2015年6月26日，原告宏安公司与被告印向音乐厅签订两份《房屋租赁合同》和一份《美佳大厦外墙广告位使用租赁合同》，合同约定原告将其所有位于贵阳市××大厦××、××区以及××大厦外墙北楼沿××90度转角处出租给被告印向音乐厅作为“映向KTV”使用，租赁期限都从2015年5月3日至2020年5月2日止，其中两份《房屋租赁合同》约定租赁期间的物管费、水电费由印向音乐厅向收取费用的相关公司（部门）交付。如被告印向音乐厅不按有关公司部门的规定和要求按时缴纳，原告有权在被告所缴纳的保证金（押金）中扣除用于替被告合同约定中应由被告代原告支付的税费垫付。合同对保证金金额、租金支付方式以及其他权利义务进行约定。合同签订后，被告向原告分别支付了美佳大厦四层、四层B-1区以及美佳大厦外墙的租赁履约保证金330336元、4770元、10518元。在上述合同履行过程中，自2015年8月3日起，印向音乐厅开始欠付房屋租金。同年11月7日，原告登报，解除与印向音乐厅签订的上述租赁合同。11月26日，双方就欠付租金问题进行对账，双方同意将支付租金期限宽限至2016年2月2日，并明确印向音乐厅欠付原告2015年8月3日至2016年2月2日美佳大厦四层及四层B-1区、美佳大厦招牌的租合计为1130356元。2016年2月2日，原告案涉房屋收回。截止原告起诉时，印向音乐厅未支付上述房屋租金。另查明，被告印向音乐厅欠付2015年5月至12月物管费69440元、水电费56973.5元。再查明，被告印向音乐厅系甘国富经营设立的个体工商户。上述事实，原、被告当庭陈述、产权证、《房屋租赁合同》、《美佳大厦外墙广告位使用租赁合同》、《印向音乐厅对账表》、物业公司催款函、往来函件、身份信息等证据在卷佐证，本院予以采信。本院认为，原告宏安公司与被告印向音乐厅签订的《房屋租赁合同》、《美佳大厦外墙广告位使用租赁合同》系双方当事人真实意思表示，无违反法律强制性规定，合法有效。双方合同因原告实际收回房屋而客观上已经解除。关于原告要求被告路发公司、骏通公司承担支付租金及违约金责任的诉请，原告所主张被告路发公司、骏通公司为案涉房屋实际经营者的转让协议均系复印件，无原件核对，也无其他证据佐证，且庭审中路发公司不予认可，根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，原告应承担举证不利的后果，本院对原告要求被告路发公司、骏通公司承担责任的诉请不予支持。关于原告主张被告印向音乐厅支付2015年8月3日至2016年2月2日美佳四层、四层B-1区、一至四层外墙房屋租金1100356元，有双方签订的租赁合同、对帐表佐证，本院予以支持。因本案中原告已主张违约金诉请，故被告印向音乐厅支付的保证金本院予以抵扣欠付租金，即扣除美佳四层履约保证金330336元，美佳四层B-1履约保证金4770元，美佳大厦外墙履约保证金10518元，印向音乐厅应向原告支付房租租金754732元。关于原告主张被告印向音乐厅支付2015年5月至12月物管费69440元、水电费56973.5元，合计126413.5元的诉请，虽印向音乐厅与相关物业管理公司无合同关系，但印向音乐厅作为实际使用人，其承担物管费、水电费并无不当，有物管公司催款函件、租赁合同等证据佐证，本院予以支持。关于原告主张的违约金1180356元诉请过高，本院予以调整到欠付租金金额1100356元的10%计算，即110035.6元，由被告贵阳云岩印向音乐厅承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告贵阳云岩印向音乐厅自本判决生效之日起十日内支付原告贵阳宏安房地产开发有限公司房租租金754732元、物管费69440元、水电费56973.5元;二、被告贵阳云岩印向音乐厅自本判决生效之日起十日内支付原告贵阳宏安房地产开发有限公司违约金110035.6元；三、驳回原告贵阳宏安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26058元，由原告贵阳宏安房地产开发有限公司负担9227元，被告贵阳云岩印向音乐厅负担16831元;公告费1500元，由被告贵阳云岩印向音乐厅负担（案件受理费、公告费原告已预交、预付，被告贵阳云岩印向音乐厅在履行判决时直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  陈红时人民陪审员  罗华蓉人民陪审员  田素珍二〇一七年十二月二十六日法官 助理  陈尚军书 记 员  刘 敏