陕西省延安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕06民终1858号上诉人（原审被告）：中国移动通讯集团陕西有限公司延安分公司（以下简称“延安移动公司”）。法定代表人：潘利，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高亚安、张东亚，男，陕西嘉岭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陕西祥瑞房地产开发有限公司（以下简称“祥瑞开发公司”）。法定代表人：李俊祥，系该公司经理。委托诉讼代理人：李文强，男，1962年1月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：马小卉，女，1976年8月20日出生，汉族。上诉人延安移动公司因与被上诉人祥瑞开发公司房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省甘泉县人民法院(2017)陕0627民初127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人延安移动公司的委托诉讼代理人张东亚、被上诉人祥瑞开发公司的委托诉讼代理人李文强、马小卉，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。延安移动公司上诉请求：1、撤销原判，并改判驳回被上诉人一审时的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉购房合同条款的变更权已经消灭，上诉人并没有认可被上诉人一审提供的第三、第四组证据。最高人民法院在《民法通则若干意见》第73条规定“可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。”因房屋面积测绘是在2012年8月，被上诉人已经知道其享有变更权，其于2016年起诉，未在法定期限内行使诉权，应当认定被上诉人丧失要求法院变更的权利。至于原判认证部分，提到上诉人认可被上诉人一审提供的第三、第四组证据。上诉人认为，上诉人仅对真实性无异议，但对证明目的提出了异议，认为会议纪要形成于2015年4月20日，变更权期间不存在中止、中断和延长，被上诉人已经丧失变更权。对此，原判在上诉人质证一节也有明确记载。原判最终却认定了该两组证据，前后矛盾，不应予以采信。二、涉案的面积误差处理条款并非格式条款。订立合同时双方是经过充分协商一致，才予签订的，交易房产为现房，合同面积也是被上诉人经过勘测以后填写的，涉案的面积误差处理条款并非格式条款。三、涉案的面积误差处理条款合法有效，不构成显失公平。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”合同已经约定了面积不符的处理办法，依法应当按约定处理。四．退一步讲，即便认定涉案条款无效，按照法律规定，被上诉人反而应当退赔上诉人购房款为（不包括利息）569844.6元。祥瑞开发公司辩称，一、上诉人认为被上诉人的变更权消灭的观点不成立。二、涉案房屋的面积误差处理条款确属格式条款。涉案房屋的面积误差处理条款无效，违反公平原则，属于典型的显失公平。四、上诉人提到的被上诉人退赔购房款569844.6元属无稽之谈。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。祥瑞开发公司向一审法院起诉请求：1、原被告所签订的购房合同中的第五条第二款第二项为：产权面积大于合同约定面积，按照差额面积的房款由买受人支付出卖人,2、依法判令被告支付原告买卖房屋差额面积的房款721110元及至付款责之日的利息。3、由被告承担本案诉讼费及相关费用。一审判决认定事实：2012年7月9日陕西祥瑞房地产开发有限公司与被告中国移动通信集团陕西有限公司延安分公司签订了两份房屋买卖合同。被告购买“清泉名苑小区”第1幢第一层16—18号房和第五层整层。第一层16—18号约定面积为297.86平方米，每平方米价款为13000元，第五层整层约定面积为1438平方米，每平方米价款为6500元，双方还约定了付款方式、面积确认及违约责任等。经甘泉县房地产管理局确认，第一层16—18号房的实际面积为260.69平方米，第五层整层实际面积为1623.28平方米，被告第一层16—18号房多支付了483210元，第五层整层少支付房款1204320元，实际少支付房款721110元，原告多次被告协商处理此事未果，向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令1、原被告所签订的购房合同中的第五条第二款第二项为：产权面积大于合同约定面积，按照差额面积的房款由买受人支付出卖人,2、依法判令被告支付原告买卖房屋差额面积的房款721110元及至付款责之日的利息。3、由被告承担本案诉讼费及相关费用。另查明被告于2012年10月19日向延安市建恒测绘公司提出申请，调整所购房屋一楼和五楼的公摊面积，将5楼面积减少40平方米，将一楼面积增加40平方米。并于2012年10月22日重新补充办理房屋登记证书。上述事实，有原、被告的陈述及相关证据在案佐证。一审法院认为：原，被告自愿达成两份购房合同，该合同符合相关法律规定，合同合法有效，原告在给被告办理房产登记的过程中发现房产面积有误差后，继而与被告因产权登记面积和合同约定面积发生争议，发生争议后被告并未提出解除合同，仍然要求原告继续履行合同，但该合同均系被告提供属格式合同，被告未采取合理的方式提请原告注意免除或者限制责任的条款，原、被告在两份合同中第五条第二项均约定：产权登记面积大于合同约定面积，超出部分的房款买受人不在承担的约定，违反公平交易原则，给原告造成巨大财产损失，该条款属无效约定，原告的诉讼请求理由成立，本院予以支持，原告要求支付利息的诉讼请求与法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十三条第二项、第四十一条第二项、第五十四条第二项，第一百零九条之规定，判决：一、将原、被告在两份合同中第五条第二项变更为：产权登记面积大于合同约定面积，超出部分的房款由买受人承担。二、被告中国移动通信集团陕西有限公司延安分公司本判决生效后十五日内，向原告陕西祥瑞房地产开发公司支付购房款721110元。三、驳回原告陕西祥瑞房地产开发公司的其他诉讼求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11000元，由被告中国移动通信集团陕西有限公司延安分公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：2015年4月20日，惠建平、李登榜代表延安移动公司、艾宏伟代表甘泉县移动公司、李文强代表祥瑞开发公司进行谈判，并达成谈判纪要，由延安移动公司对于购房多出的面积一次性补偿祥瑞开发公司43.2万元（含税）。本院认为，本案争议焦点是对房屋买卖合同约定的房屋面积差异如何处理。经查，2012年7月9日，被上诉人祥瑞开发公司与上诉人延安移动公司签订了两份房屋买卖合同，合同约定房屋面积以产权登记面积为准，并约定了产权登记面积与合同约定面积发生差异的处理方式。2012年8月，房产管理部门对涉案房屋面积测绘后，被上诉人祥瑞开发公司发现与合同约定面积差异较大，双方当事人遂多次进行协商，并于2015年4月20日达成谈判纪要，由被上诉人对于购房多出的面积一次性补偿祥瑞开发公司43.2万元（含税）。该谈判纪要系双方当事人自愿协商达成的，不违反法律规定，且双方当事人均认可该谈判纪要，并同意按该谈判纪要的约定执行。依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、撤销陕西省甘泉县人民法院(2017)陕0627民初127号民事判决；二、上诉人中国移动通信集团陕西有限公司延安分公司本判决生效后十五日内向被上诉人陕西祥瑞房地产开发公司支付购房款432000元（含税）。三、、驳回陕西祥瑞房地产开发公司的其他诉讼求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11000元，二审案件受理费11011元，由上诉人中国移动通信集团陕西有限公司延安分公司负担13211，由被上诉人陕西祥瑞房地产开发公司负担8800元。本判决为终审判决。审判长  闫小虎审判员  霍雨枫审判员  牛 菲二〇一七年十二月十五日书记员  路 艳