.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2016）内01民终229号上诉人（原审被告）：内蒙古盛业房地产开发有限责任公司。法定代表人陈乃新，董事长。委托诉讼代理人：王志，内蒙古丰洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘璐，内蒙古丰洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余凤钗，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人庞军，内蒙古辩证律师事务所律师。委托诉讼代理人张磊，内蒙古辩证律师事务所律师。上诉人内蒙古盛业房地产开发有限责任公司（以下简称盛业公司）因与被上诉人余风钗房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院(2015)新民一初字第01200号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，于2016年10月25日做出（2016）内01民终229号民事裁定书，裁定中止诉讼，于2017年12月15日恢复审理并公开开庭进行了审理。上诉人盛业公司的委托诉讼代理人王志、刘璐，被上诉人余风钗的委托诉讼代理人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛业公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、一审法院判令盛业公司为购房者办理所有权证无法实现，盛业公司不能办理房屋权属证书属不可抗力。由于国家政策规定，盛业公司申请房屋所有权初始登记证需要向房管局提交房屋竣工证明及其他证明材料，因施工方通州建总集团并未向盛业公司提供竣工材料，该案正在呼和浩特市新城区人民法院执行中，故目前并不具备办理初始登记的条件，从而无法为购房者办理房屋所有权证，本案应中止审理。另外，由于住户堵塞安全通道导致消防未能验收成功，说明盛业公司存在不能办理房屋权属证书的客观情况。根据内蒙古自治区高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件相关问题的指导意见》规定，商品房买卖合同对出卖人办理房屋产权证书期限未约定或约定不明的，以出卖人取得登记机构准予初始登记的批复做出时间作为出卖人应履行协助买受人办理产权证的起算时间。盛业公司尚未取得登记机构准予的初始登记批复，因此不承担延期办理房产证的违约责任。二、物业维修资金是盛业公司代收，而且余风钗也自愿交纳，盛业公司不应承担物业维修资金利息，同时盛业公司也对物业的门窗等公用设施进行了大量维修。余风钗辩称，一、无法办理房屋所有权证不属于不可抗力，盛业公司应按照金融机构贷款利息承担违约责任。内蒙古自治区高级人民法院在审理系列案件时并未提出指导意见，因此内蒙古自治区高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件相关问题的指导意见》不应作为审理依据，该指导意见与司法解释相冲突。二、关于物业维修资金的问题，一审中余风钗提供了呼和浩特市房管局关于禁止盛业公司代收维修资金的公告以及严禁向业主收取物业维修资金的通知，盛业公司不应向业主收取物业维修资金，应返还并支付相应利息。余风钗向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法判决盛业公司为余风钗办理呼和浩特市新城区盛业城市广场**户房屋权属证书。二、请求人民法院依法判决盛业公司从2013年8月11日起以总房款为基数以中国人民银行同期贷款利率为标准按日赔偿余风钗延期办理房屋权属证书违约金直至办理完房屋权属证书止。按照中国人民银行同期贷款利率标准暂计算至2015年8月10日为74281元。三、请求人民法院依法判决盛业公司返还余风钗维修基金等费用共计35128.8元，并从2011年7月6日起按中国人民银行同期贷款利率标准支付余风钗利息直至全部返还之日止。一审法院认定的事实：2011年8月27日，双方签订商品房买卖合同，约定：余风钗购买新城区盛业城市××楼东户，建筑面积111.81平方米，总金额643784元的房屋一套。合同中关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理，即买受人可委托出卖人代办房产证，也可自行办理。合同签订后，余风钗向盛业公司支付购房款643784元。2011年7月6日，余风钗向盛业公司交纳了物业维修基金、契税，物业费，装修保证金等其他费用合计人民币35128.8元，盛业公司将房屋交付余凤钗。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。余风钗履行了给付购房款义务，盛业公司履行了交付房屋义务。对于余风钗请求的办理房屋权属证书，在合同中约定了相关条款内容，但盛业公司未在房屋交付后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，盛业公司虽然抗辩称，因为施工方未将工程竣工验收资料交付盛业公司，为此问题的法院判决书也尚未执行成功，存在不能办理的客观情况，属于法律规定的不可抗力因素，但盛业公司所述问题是双方在履行建设工程施工合同中因工程分包问题、停工问题、工程款支付问题发生纠纷并进行诉讼解决，不属于法律规定的不可抗力因素。盛业公司该抗辩理由不能成立。对于余风钗请求的延期办理房屋权属证违约金，合同约定是在交付房屋之日起365日内，根据司法解释的规定，盛业公司承担没有向房屋管理部门交付办理房屋权属证书的违约责任，并按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。关于物业维修基金的问题，盛业公司代收该费用没有法律依据，故应将该费用返还余风钗。对于盛业公司抗辩称余风钗的诉讼请求已超诉讼时效期间的问题，因盛业公司交付房屋是在2011年7月14日，应从2012年7月13日开始承担未能如期办理房屋产权证书的违约责任，支付违约金，诉讼时效期间开始计算。对于余风钗起诉请求逾期办证违约金及逾期返还物业维修基金违约金，因其具有继续性违约金性质，保护范围为余风钗起诉之日前2年，故余风钗请求的违约金存在部分违约金超过诉讼时效问题，对违约金已超过诉讼时效的部分，该院不予支持，2013年9月25日以后的违约金没有超过诉讼时效期间，受法律保护，应予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、内蒙古盛业房地产开发有限责任公司为余凤钗办理所购呼和浩特市新城区盛业城市广场**房屋的所有权证，于判决生效后30日内履行完毕，办证费用按国家规定执行;二、内蒙古盛业房地产开发有限责任公司给付余凤钗办理房屋所有权证的违约金人民币74281元，于判决生效后10日内履行完毕。（2013年9月25日至2015年9月25日期间的违约金）。并从2013年9月25日起继续给付违约金至办理房屋所有权证止（按已付购房款总额643784元和同期中国人民银行贷款利率计算）;三、内蒙古盛业房地产开发有限责任公司于判决生效后10日内返还余风钗物业维修基金35128.8元及2013年9月25日起至实际给付之日止的利息至本息付清之日止，利率执行同期中国人民银行贷款利率。案件受理费人民币1244元，由内蒙古盛业房地产开发有限责任公司承担。二审中，盛业公司新出示四组证据，即证据一，五方验收合格材料，拟证明本案诉争房屋是经竣工验收合格的房屋，符合合同约定的交付条件，房屋交付时消防验收合格，消防通道没有堵塞；证据二，业主防火责任书、领取钥匙装修申请书、住宅小区室内装饰装修管理服务协议、室内装饰装修管理补充协议，拟证明盛业公司已告知业主装修消防注意事项，包括不得堵塞消防通道等；证据三，盛业广场高层住宅房屋装修验收清单，拟证明住户崔国华、蒋华国、李强等堵塞逃生门消防通道；证据四，办理本人房证委托书，拟证明业主自愿委托盛业公司在手续完备的条件下办理产权证，并自愿交纳相关税费，现盛业公司手续不完备，不应承担迟延办证违约金。余风钗的质证意见为，这几组证据都不是新发现的证据，是2010年就存在的，而盛业公司在一审时未举证，不属于新证据，对于办理房本和限期整改的问题，内蒙古自治区高级人民法院已经做出了认定，对这几组证据不认可。经二审审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、盛业公司未办理房屋产权证是否构成违约，违约责任如何承担；二、盛业公司是否应返还余风钗物业维修资金并支付利息。针对第一个争议焦点，2011年8月27日，余风钗与盛业公司签订《商品房买卖合同》，合同签订后，盛业公司未能按合同约定或法律规定的期限将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应承担相应的违约责任。盛业公司辩称因通州建总集团有限公司不交付竣工材料，住户堵塞安全通道导致消防未能验收成功，所以不能办理房屋权属证书，因盛业公司与余风钗形成的是平等民事主体间的合同关系，其以第三方原因即通州建总集团有限公司不交付竣工材料为抗辩履行合同义务的理由不能成立。消防部门要求限期整改的通知并非盛业公司未如期办理房屋所有权证的直接原因，亦非法律规定中”不可抗力”所指的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，且在消防部门做出处罚时，违约行为已经存在，故盛业公司以此辩称不应承担违约责任的理由不能成立。根据我国合同法对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。综合考虑盛业公司逾期办证违约行为的情节、过错程度以及余风钗可能获得的预期利益等因素，对于违约金根据公平原则及诚实信用原则，酌定盛业公司承担违约金的数额为余风钗已付购房款643784元的15%，即盛业公司给付余风钗迟延办理房屋产权证的违约金为96568元。针对第二个争议焦点，呼和浩特市有权机关已禁止房地产开发企业向业主收取物业维修资金，盛业公司应退还并承担利息损失，一审判决认定盛业公司代收物业维修资金没有法律依据正确，本院予以确认。综上所述，盛业公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第01200号民事判决第三项，即”内蒙古盛业房地产开发有限责任公司于判决生效后10日内返还余风钗物业维修基金35128.8元及2013年9月25日起至实际给付之日止的利息至本息付清之日止，利率执行同期中国人民银行贷款利率”；二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第01200号民事判决第一项，为”内蒙古盛业房地产开发有限责任公司协助余凤钗办理所购呼和浩特市新城区盛业城市广场**房屋的所有权证，于判决生效后30日内履行完毕，办证费用按国家规定执行”；三、变更呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第01200号民事判决第二项，为”内蒙古盛业房地产开发有限责任公司给付余风钗违约金96568元，于本判决生效后10日内履行完毕”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1244元，二审案件受理费2488元，由内蒙古盛业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长马国民审判员鄂晓红审判员张蒙江代理审判员刘伟代理审判员韩东妹二〇一七年十二月十五日书记员乌日汗书记员贾沛然书记员曹建飞