海南省三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书(2017)琼0271民初2030号原告：三亚石溪墅酒店物业服务有限公司，住所地：三亚市亚龙湾开发区亚龙大道石溪墅2号公寓楼。法定代表人：原勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：林广博，海南祥瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：张仁怀，海南祥瑞律师事务所实习律师。被告：胡昕，女，1977年11月1日出生（公民身份号码：×××），汉族，住址：山西省太原市。原告三亚石溪墅酒店物业服务有限公司（以下简称石溪墅物业）与被告胡昕物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告胡昕下落不明，本院依法裁定转为普通程序，组成合议庭进行审理，分别于2017年8月17日、12月4日公开开庭审理了本案。原告石溪墅物业的委托诉讼代理人林广博到庭参加诉讼，被告胡昕经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告石溪墅物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2014年6月1日至2014年12月31日期间的物业服务费13159.79元及违约金(违约金以13159.79为基数，按每日万分之五比例，自2014年6月11日起暂计到2017年2月20日，应计至被告实际支付清物业费之日止)；2.判令被告向原告支付2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费22559.64元及违约金(违约金以22559.64元为基数，按每日万分之五比例，自2015年1月1日起暂计到2017年2月20日，应计至被告实际支付清物业费之日止)；3.判令被告向原告支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费22559.64元及违约金(违约金以22559.64元为基数，按每日万分之五比例，自2016年1月11日起暂计到2017年2月20日，应计至被告实际支付清物业费之日止)；4.判令被告向原告支付2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费22559.64元及违约金(违约金以22559.64元为基数，按每日万分之五比例，自2017年1月1日起暂计到2017年2月20日，应计至被告实际支付清物业费之日止)；5.案件受理费、公告费由被告承担。事实和理由：2012年2月28日，被告与海南轩盛房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》(合同编号：201XXXXXXXX033)，购买该公司开的”亚龙湾君域(石溪墅）”第0818号别墅，该房建筑面积为136.23平方米。被告于2012年7月28日办理入住手续时，与原告签订一份亚龙湾君域(石溪墅)《前期物业服务协议》。该协议和《商品房买卖合同》均约定被告缴纳物业服务费的标准为13.8元每月每平方米（自2015年1月1日起物业费每年增加O.42元每月每平方米)，缴付时间为”业主入住时应预缴一年的物业服务费，该费用从建设单位向业主或租户发出交付通知书约定的日期开始计算；以后每年收取一次，各业主应于每一年度首月首十日内向物业服务企业预缴当年全年的物业服务费”。同时，该协议第九条第四、五款明确约定”乙方(被告)违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方(原告)有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日万分之五支付违约金”。前述《前期物业服务协议》签订后，原告于2012年7月28日起提供物业服务．并减免被告两年的物业服务费。被告的物业服务费应从2014年6月1日起需要向原告交纳，但至今被告未向原告交纳任何的物业服务费。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，恳请判如所请。被告胡昕未到庭参加诉讼，未提交书面答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》、《入住通知书》及特快专递邮件单，证明被告为原告物业服务小区的业主，并证明原告在2012年5月25日向被告发出《入住通知书》；2.《承诺书》、石溪墅房屋交接单、石溪墅业主领取钥匙登记表、授权委托书、商品房交付使用签收单、收费单据，证明被告于2012年7月28日办理了房屋交接手续；3.《前期物业服务协议》，证明被告应缴纳物业费的相关约定；4.《减免物业确认单》、《收款收据》，证明原告减免了被告2年物业费；5.邮递回执，证明原告向被告催缴了物业费。被告未到庭参加诉讼，未提交书面质证意见，视为放弃质证权利。对原告提交的证据，本院认定如下：对原告提交的证据1、2、3、4、5，有原件核对，来源由被告或其委托人签字后出具，故对原告提交的上述证据，本院予以采纳，对上述证据的证明目的，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年2月28日，被告胡昕与开发商海南轩盛房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定胡昕购买三亚市亚龙湾君域（石溪墅）第0818房（以下简称石溪墅0818房）。涉案《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十六条约定，双方有关书面通知以特快专递方式送达的，信件发出后第三日为送达日，上述书面通知送达至合同签订时预留的地址即为有效送达。2012年5月25日，海南轩盛房地产开发有限公司按涉案《商品房买卖合同》上胡昕预留的地址，以特快专递的方式向胡昕发出了《入住通知书》，《入住通知书》明确要求胡昕于2012年5月29日至31日办理入住手续。石溪墅物业为石溪墅0818房所在小区的物业服务企业。2012年7月28日，海南轩盛房地产开发有限公司与石溪墅物业将石溪墅0818房交付给胡昕使用。房屋交付时，胡昕承诺遵守《业主临时管理规约》，并和石溪墅物业签订了《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》第四条第一项约定，物业服务费从建设单位向业主发出交付通知书上约定的日期开始计算，每年收取一次，各业主应于每一缴费年度首月首十日内支付当年全年的物业服务费。《前期物业服务协议》第四条第二项约定，前期物业服务费别墅为13.8元每月每平方米，从2015年1月1日起物业服务费每年递增，别墅每年增加0.42元每平方米每月。《前期物业服务协议》第九条第四项约定，逾期支付物业服务费，每日须按万分之五支付违约金。石溪墅物业于2014年9月12日向胡昕发出物业费催缴通知书，要求其缴纳物业服务费未果，遂诉至法院，要求判如所请。石溪墅0818房房型为别墅，建筑面积为135.49平方米，减免二年物业服务费。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：”经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”。本案中，石溪墅物业为石溪墅0818房所在小区提供了物业管理服务，胡昕作为石溪墅0818房业主，理应向石溪墅物业按照约定标准交纳物业服务费。至于物业服务费起算时间，《前期物业服务协议》第四条第一项约定，物业服务费从建设单位向业主发出交付通知书上约定的日期开始计算，《入住通知书》明确要求胡昕于2012年5月29日至31日办理入住手续，故物业服务费应从2012年6月1日起计算。涉案房屋减免二年物业服务费，故胡昕应从2014年6月1日开始缴纳物业服务费，按照《前期物业服务协议》的约定，2014年6月1日至2014年12月31日物业服务费的具体金额为13088.33元[13.8元每月每平方米×7个月×135.49平方米]；2015年1月1日至2015年12月31日物业服务费的具体金额为23120元[（13.8元+0.42元）每月每平方米×12个月×135.49平方米]；2016年1月1日至2016年12月31日物业服务费的具体金额为23803元[（13.8元+0.42元+0.42元）每月每平方米×12个月×135.49平方米]；2017年1月1日至2017年12月31日物业服务费的具体金额为24486元[（13.8元+0.42元+0.42元+0.42元）每月每平方米×12个月×135.49平方米]。至于违约金，胡昕未按时支付物业服务费，已构成违约，应向原告支付相应违约金，按双方约定，违约金应以当年欠付金额为基数，从缴费年度的当月11日起算，按日万分之五比例，计至物业服务费实际支付之日止。被告胡昕经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对石溪墅物业的诉请放弃抗辩权利，不影响本案的审理。综上，对于原告要求被告支付2014年6月1日至2014年12月31日期间的物业服务费13159.79元及违约金的诉求，本院支持13088.33元，超出部分，本院不予支持；对原告要求被告支付2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费22559.64元及违约金的诉求，本院予以支持；对原告要求被告支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费22559.64元及违约金的诉求，本院予以支持；对原告要求被告支付2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费22559.64元及违约金的诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡昕应于本判决生效之日起十日内向原告三亚石溪墅酒店物业服务有限公司支付2014年6月1日至2014年12月31日期间的物业服务费13088.33元及违约金（违约金以欠付款项为基数，按每日万分之五计算，从2014年6月11日计至欠付款项实际付清之日止）；二、被告胡昕应于本判决生效之日起十日内向原告三亚石溪墅酒店物业服务有限公司支付2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费22559.64元及违约金（违约金以欠付款项为基数，按每日万分之五计算，从2015年1月11日计至欠付款项实际付清之日止）；三、被告胡昕应于本判决生效之日起十日内向原告三亚石溪墅酒店物业服务有限公司支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费22559.64元及违约金（违约金以欠付款项为基数，按每日万分之五计算，从2016年1月11日计至欠付款项实际付清之日止）；四、被告胡昕应于本判决生效之日起十日内向原告三亚石溪墅酒店物业服务有限公司支付2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费22559.64元及违约金（违约金以欠付款项为基数，按每日万分之五计算，从2017年1月11日计至欠付款项实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1820元、公告费520元，共计2340元（原告已预交），由被告胡昕负担2300元，由原告三亚石溪墅酒店物业服务有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长  李东波人民陪审员  董进兴人民陪审员  符永华二〇一七年十二月五日书 记 员  蔡光妍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。