江苏省滨海县人民���院民 事 判 决 书（2017）苏0922民初XXX5号原告王海峰，男，34岁。委托诉讼代理人秦利华，女，33岁。系原告王海峰妻子。代理权限：特别授权代理。被告江苏苏盐云海房地产开发有限公司，住所地江苏省滨海县经济开发区工业园区环区路2号。法定代表人ＸＸ海，该公司总经理。委托诉讼代理人黄步斌，江苏海悦律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告王海峰与被告江苏苏盐云海房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月11日受理后，依法适用普通程序���公开开庭进行了审理。原告王海峰的委托诉讼代理人秦利华、被告江苏苏盐云海房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄步斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王海峰向本院提出诉讼请求：一、判令被告履行合同约定，退还产权登记面积与合同约定面积差异部分金额38651元；二、被告承担因合同面积超出产权登记面积由此产生的契税、公用维修基金、房屋贷款多付费用15663.7元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年11月8日，原被告签订《商品房买卖合同》，购买滨海县清华苑X幢X层XXX以及顶层XXX-1阁楼，原告贷款后，于2009年9月29日取得购房发票，并于2009年12月24日获得《房屋所有权证》。因实际面积小于发票收款面积，按照合同条款约定计算，被告应赔偿54314.7元，被告于2010年6月在门卫室公示退补款后，原告多次索要未果，故原告依法提起诉讼，维护原告合法权益。被告江苏苏盐云海房地产开发有限公司辩称：一、原告的主张超过了诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。二、原告诉请第一项中要求退还的金额计算错误应当适用合同约定中的第五条第一款。三、原告的第二项诉讼请求不明确，该主张也无相应的法律和合同依据。四、房屋的合同面积和产权登记的面积不符，我方请求法庭委托相应的机构对房屋进行面积测定。本院经审理查明：2008年11月8日，原告王海峰作为买受人与被告江苏苏盐云海房地产开发有限公司作为出卖人签订了合同编号为118XXXXXXXXXX108《商品房买卖合同》，原告王海峰购买被告开发的滨海县清华苑X幢X层XXX号以及顶层XXXX-1号房屋，合同载明：顶层XXXX-1号，面积60.01平方米，XXX号���建筑面积107.58平方米；该商品房单价2600元/平方米，总价款435734元。同时该合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，单价不变，多退少补。在该合同附件四补充协议中，双方进一步约定：原合同第五条所述“合同约定面积”是指原合同约定的建筑面积，“产权登记面积”是指实际测定并报房管部门备案确认，用于产权登记的该商品房建筑面积。合同签订后，2009年9月29日，被告江苏苏盐云海房地产开发有限公司向原告王海峰出具购房发票，发票载明购房款：XXX室，单价3000元/平方米，金额322740元；XXX阁楼面积为60.01平方米，1882.9195元/平方米，金额112994元。房款总额为435734元。2009年12月24日，滨海县建设局房屋管��部门完成对案涉房屋公用维修基金的收取，缴款书中载明：公用维修基金8714.7元。2009年12月24日，案涉房屋完成房屋产权登记，房屋产权证书中载明：案涉房屋XXX室建筑面积106.27平方米、XXX-1阁楼49.89平方米。合同记载的XXX房建筑面积107.58平方米，顶层阁楼XXX-1面积60.01平方米。面积相差为：XXX室面积差为1.31平方米，XXX-1阁楼面积差为10.12平方米。2009年9月29日，盐城市滨海县契税征收管理所完成案涉房屋契税的征收，契税完税证上载明：房屋买卖（普通住宅）面积107.58平方米，计税金额为322740元，税率2%，实纳金额6454.8元；房屋买卖（阁楼）面积60.01平方米，计税金额为112994元，税率2%，实纳金额2259.9元。因房屋产权证书登记的面积小于合同、契税发票记���面积，原告不断要求被告退还房款、赔偿损失未果，以致纠纷成讼。在庭审中，原告自愿放弃要求被告对其贷款损失的赔偿，同时认可对房屋面积赔偿金额的计算依据为合同第五条第一款。上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、购房发票、契税发票、公用维修基金缴款书等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：民事活动应当遵循诚实信用的原则，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当依照合同约定履行义务。原告王海峰与被告江苏苏盐云海房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，双方应当依约履行。双方在合同中约定了商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，单价不变，多退少补。现合同记载的房屋面积多于房屋产权证书中记载的面积，被告依照约定应当退还多出的购房款。对于原告要求被告退还多收取的契税、公共维修基金的费用，因上述法律关系与本案不是同一法律关系，本案不予处理，双方可另行诉讼。对于因面积差造成的贷款利息增加部分，原告在庭审中明确表示予以放弃要求被告赔偿，是其对自己的诉权的处分，符合法律规定。对于被告辩称原告的主张超过了诉讼时效，因原告不断要求被告退还多收的房款、要求被告赔偿损失，原告的主张没有超过诉讼时效，对被告的该辩解意见，本院不予采信。对于被告要求对房屋面积重新测绘的辩解意见，房屋产权证是国家���放的国家文件，已经载明房屋的面积大小，其证明力高于其他证据，对被告的该辩解意见，本院不予采信。综上，对于被告应当退还原告的购房款如下：合同和购房发票载明案涉房屋的面积：XXX室普通住宅面积为107.58平方米，XXX-1阁楼面积为60.01平方米。房屋产权证上登记的面积：XX室普通住宅面积为106.27平方米，XXX-1阁楼面积为49.89平方米。XXX普通住宅面积差为1.31平方米，XXX-1阁楼面积差为10.12平方米。根据购房发票和契税上载明的房屋单价为：XXX普通住宅为3000元/平方米，XXX-1阁楼为1882.9195元/平方米。依照合同第五条第一款约定，对房屋价款给付金额为：3000元/平方米×1.31平方米=3930元；1882.9195元/平方米×10.12平方米=19055.15元；合计3930元+19055.15元=22985.15元。对原告要求被告给付多收取的购房款22985.15元的诉求，本院予以支持，超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告江苏苏盐云海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告王海峰购房款22985.15元；二、驳回原告王海峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1158元，由原告王海峰承担668元，被告江苏苏盐云海房地产开发有限公司承担490元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费1158元。审 判 长 季 东代理审判员 陈 雷人民陪审员 刘志祥二〇一七年十二月二十日书 记 员 杨 洋附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成���的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面���误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。3《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效���中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。