甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0102民初7681号原告韩旭安委托诉讼代理人：李智被告华龙证券股份有限公司法定代表人：李晓安委托诉讼代理人：张亚斌委托诉讼代理人：温生俊原告韩旭安与华龙证券股份有限公司（以下简称华龙证券）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案后，依法适用普通程序审理，公开开庭进行了审理。韩旭安及其委托诉讼代理人李智，华龙证券委托诉讼代理人张亚斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩旭安向本院提出诉讼请求：1、依法判令华龙证券继续履行与韩旭安之间形成的事实租赁合同；2、依法判令华龙证券停止对韩旭安正在经营的营业场地的封门行为；3、依法判令华龙证券赔偿因强制韩旭安停业造成的损失4,500,000元；4、诉讼费由华龙证券承担。事实和理由：韩旭安因与案外人王龙共同出资经营”帝皇九天KTV娱乐会所”（后更名为锦秀KTV娱乐会所），故由王龙以个人名义承租华龙证券房屋用于经营。因经营期间双方产生分歧，由王龙支付韩旭安股权转让费5,000,000元，其退出经营，由王龙继续经营该会所，但王龙未依约支付股权转让款。当王龙欠付华龙证券租金时，华龙证券诉请人民法院解除租赁合同并请求王龙支付所欠租金，后业经人民法院审理,双方达成调解协议，由王龙向华龙证券支付租金3,802,056.15元。但王龙未按调解书确认的债务履行。韩旭安为减少损失，又与王龙再次协商由韩旭安向王龙支付700,000元补偿款后，该会所由韩旭安独立经营,王龙退出经营。韩旭安遂将该情形告知华龙证券并经其同意后继续经营该会所，且依约支付相应的租金。2016年4月7日，华龙证券以韩旭安未履行调解书确定的租金债务为由，将会所停电停水，且将会所经营场所的门上锁致韩旭安无法经营，并将韩旭安经营所用的设施设备予以留置。华龙证券虽与韩旭安未签订书面租赁合同，但双方间形成了事实租赁法律关系，华龙证券停电停水并对经营场所加锁的行为对韩旭安构成违约，造成韩旭安无法经营,无法依租赁房屋进行收益，损害韩旭安合法权益。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。华龙证券辩称，其公司与韩旭安之间不存在租赁法律关系而与案外人王龙存在租赁法律关系，因王龙欠付租金，双方于2015年1月20日解除了租赁关系。后由于韩旭安同意代王龙偿还所欠其公司租金债务之故而继续使用案涉房屋，并非双方形成了事实租赁关系，故请求人民法院依法驳回韩旭安的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方均提交的且对真实性、合法性及关联性无异议的证据股份转让协议、（2014）兰民一初字第107号民事调解书、以及韩旭安提交的华龙证券无异议的房屋租赁合同、2015年8月31日的通知书、银行付款凭证和华龙证券提交的韩旭安无异议的调解协议、股权转让解除协议、补充协议、强制执行申请书、恢复执行申请书、租赁合同解除协议、腾交房屋通知书、交房协议、公证书、协助通知、告知函予以确认并在卷佐证。对韩旭安提交的证据华龙公司有异议的，本院认定如下：1、案涉会所物品清单。韩旭安拟证明被华龙证券留置的会所财产清单。华龙证券质证认为该物品清单系韩旭安与王龙之间的物品交接清单，与其公司无关。本院认为，该证据双方对其真实性、合法性无异议，与本案待证事实案涉会所现有财产的种类、数量以及价值等具有关联性，本院予以采信。2、案涉会所外部照片、微信截图。韩旭安拟证明华龙证券封门的违约事实。华龙证券质证认为，其公司已经向王龙通知要收回租赁房屋，并经公证处公证让王龙腾交房屋，故其封门的行为合法。本院认为，该组证据双方对其真实性、合法性无异议，与本案待证事实华龙证券何时以对案涉营业用房加锁的方式致韩旭安无法经营具有关联性，本院予以采信。3、兰州法院司法公开网执行案件信息。韩旭安以该证据拟证明华龙证券与王龙之间就案涉租赁房屋产生的纠纷执行程序显示已结案。华龙证券对该证据的真实性不认可，质证认为其公司已向兰州市中级人民法院（以下简称兰州中院）申请恢复执行，因王龙无可供执行的财产，故该案尚未执行完毕。本院认为，该证据系韩旭安在人民法院网页上的截图，故本院对其真实性和合法性予以认可。鉴于案件执行程序、内容的复杂性，该证据显示的执行案件已结案并不能证明华龙证券对王龙享有的债权得到清偿，但可以证明华龙证券曾申请强制执行的事实，故本院予以采信。华龙证券提交的证据，本院认定如下：1、情况说明。拟证明韩旭安明确表示其收回会所经营权，并承担王龙拖欠的租金及其他欠款。韩旭安质证认为因该情况说明无任何人的签字，故不予认可。本院认为，该证据不符合证据形式和来源的合法性，故本院不予采信。2、房租交纳明细表。华龙证券拟证明截止2016年6月1日，案涉经营用房承租人拖欠租金4,058,693.05元。韩旭安质证认为，该证据因无收款凭证，故不足以证明欠付租金的数额。本院认为，该证据双方对其真实性、合法性无异议，可以证明案涉经营用房存在被拖欠租金的事实，故本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月31日，华龙证券与王龙签订房屋租赁合同。双方约定：华龙证券将位于兰州市城关区酒泉路街道民主西路406号仁恒晶城大厦一层004室、三层009、010、011室营业用房出租给王龙仅用于经营KTV会所使用，面积2274.73平方米。租期五年，自2012年8月6日至2017年8月2日。华龙证券最迟于2012年8月6日将房屋交付王龙。租金每平方米每月租金85元，每年租金2,728,224.60元，本合同租赁期内租金总额为13,641,123元，租金按季交付，每季度第一个月支付本季度租金，华龙证券收到租金后应向王龙出具发票。华龙证券向王龙交付营业用房之日起60日为装修期不收取租金，但水、电费由王龙承担。如王龙不按照合同约定支付租金，每逾期一天，王龙应向华龙证券支付违约金10,000元，王龙应在合同约定的支付租金的同时付清租金和违约金，否则，华龙证券有权解除合同。双方还约定了其他事宜。该合同成立后，韩旭安与王龙共同出资经营”锦秀KTV娱乐会所”，并于2012年8月6日向华龙证券支付第一个季度的租金227,352.05元。之后，王龙存在向华龙证券迟延支付租金的事实。2013年12月17日，韩旭安与王龙签订股份转让协议约定：韩旭安将其拥有”锦秀KTV娱乐会所”的股份转让给王龙，转让价款5,000,000元，韩旭安退出对”锦秀KTV娱乐会所”的经营管理及利润分成，该会所所负债务由王龙清偿。双方还约定了转让款的支付方式、对”锦秀KTV娱乐会所”现有财产的所有权保留以及违约责任。”锦秀KTV娱乐会所”由王龙继续经营。该协议成立后，王龙未向韩旭安支付股权转让款。又查明：2014年11月28日，王龙因拖欠华龙证券房屋租金，被华龙证券诉至兰州中院，经审理后，兰州中院作出（2014）兰民一初字第107号民事调解书。该调解书主文为：一、被告王龙在2014年12月20日前向原告华龙证券一次性支付租金802,056.15元；二、被告王龙所欠3,000,000元租金，自2015年1月起在十个月内付清，且应同时付清新产生的当月租金（即每月还款数为527,352.05元）；三、被告王龙如违反本调解书第一、二条约定的付款日期，迟延支付任何一期到期租金满10日（含节假日）的，则双方签订的房屋租赁合同立即解除，王龙应当立即支付所欠房租及利息，华龙证券有权申请人民法院强制执行。案件受理费37,087元，减半收取18,543元由王龙负担。该调解书发生法律效力后，王龙继续经营该会所,但未依调解书确定的债务清偿方式和期限向华龙证券偿还租金债务。2015年2月11日，韩旭安因王龙未支付上文所述股份转让协议项下的5,000,000元转让款，也未依调解书确定的债务数额及付款期限向华龙证券履行清偿义务，韩旭安与王龙遂对股份转让协议协商予以解除并签订了协议。双方约定：解除双方于2013年12月17日签订的股份转让协议，依2013年12月17日的物品清单办理”锦秀KTV娱乐会所”财产移交手续，王龙退出该会所经营管理及利润分配，该会所由韩旭安经营管理并对其财产享有所有权，韩旭安向王龙支付补偿款700,000元，（2014）兰民一初字第107号民事调解书确定的王龙所负华龙证券的债务由韩旭安清偿，并由双方通知华龙证券办理债务转让手续。双方还约定了其他事宜。当日，韩旭安与王龙又签订补充协议约定：由韩旭安承担”锦秀KTV娱乐会所”更换沙发的费用、清偿小吃欠款、支付业绩费（生活补助）。上述解除股份转让协议的协议及补充协议成立后，韩旭安接受”锦秀KTV娱乐会所”继续经营，并将王龙退出”锦秀KTV娱乐会所”经营管理之事实向华龙证券书面予以说明。因韩旭安未清偿王龙经营期间所欠的租金债务，2016年4月7日左右，华龙证券对韩旭安经营的”锦秀KTV娱乐会所”采取了停电、停水的措施，当月13日或14日将”锦秀KTV娱乐会所”经营场所的大门上锁。至此，韩旭安再未实际占有该经营场所。韩旭安实际经营的14个月应交新产生的租金为3,182,928.70元，韩旭安在经营期间实际向华龙证券支付租金3,835,700元。华龙证券对案涉会所加锁致韩旭安停业后,于2016年7月5日与王龙签订交房协议，要求王龙在该协议成立后15日内腾交租赁房屋，又于8月24日再次书面通知王龙于25日下午2时在租赁房屋内清点”锦秀KTV娱乐会所”的财产，办理房屋腾交手续。但王龙并未办理该手续。本案在审理过程中，向华龙证券释明将”锦秀KTV娱乐会所”经营场地的门锁打开，让韩旭安取出该会所的收银系统、经营收入的相关凭证，但华龙证券以该会所物品系王龙所有予以拒绝。本院认为，本案争议焦点为：1、韩旭安与华龙证券是否存在租赁法律关系；2、韩旭安是否对王龙所欠华龙证券租金债务承担清偿责任；3、华龙证券与韩旭安哪一方构成违约，租赁合同是否能够继续履行，华龙证券当否赔偿韩旭安损失。一、韩旭安与华龙证券是否存在租赁法律关系就韩旭安与华龙证券是否存在租赁法律关系而言。本院认为，合同法第十条第一款规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。此为合同形式的法律规定，依此，合同法第三十六条进一步规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条规定:当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的”其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。上述法律及司法解释确立了合同因履行而成立的原则。因为，合同的形式只是当事人意思表示的载体，法律对合同形式的要求也是为了保障当事人的交易安全。如果一方当事人已经按照约定履行完主要义务，另一方也已经接受，说明双方有交易的事实，如再强调合同的形式已无意义，而且有可能使已履行完义务的一方当事人利益受损，有失公平。所以在此种情形下，合同法承认双方之间成立合同。本案中，虽韩旭安与华龙证券未签订书面房屋租赁合同，但韩旭安以其名义已向华龙证券支付租金3,835,700元并实际占有案涉租赁房屋经营14个月，以及华龙证券接受租金的事实均表明，韩旭安与华龙证券之间租赁法律关系成立，华龙证券辩称其与韩旭安不存在租赁法律关系的理由有悖法理。因为，从华龙证券能够提交韩旭安与王龙签订的股份转让协议、解除协议及补充协议的事实表明，华龙证券对王龙实际退出”锦秀KTV娱乐会所”经营的情形是明知的，当韩旭安向其支付租金时，其并未以韩旭安非承租人为由拒收，亦对韩旭安实际经营会所未明示表示同意，但其以默示作出同意的意思表示，故韩旭安与华龙证券之间租赁法律关系成立的事实可以认定，华龙证券的辩称理由本院不予采纳。二、韩旭安是否对王龙所欠华龙证券租金债务承担清偿责任就韩旭安是否对王龙所欠华龙证券租金债务承担清偿责任而言。本院认为，合同法第八十四条规定：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本条规定了债的承担的法定条件。本案中，存在王龙就其所负华龙证券租金债务（兰州中院调解书确定的租金数额）与韩旭安通过签订转让协议而悉数转让给韩旭安的事实，但对此项债务转让法律规定应当经华龙证券同意，而韩旭安没有证据证明华龙证券在默示同意其经营的情况下，当然地同意王龙转让全部债务，在此种情形下，对股份转让解除协议及补充协议的性质应认定为韩旭安作为债的承担者加入了王龙所负华龙证券债务关系之中较为稳妥，故韩旭安就调解书确定的债务应是华龙证券的债务人，对该部分债务应负清偿责任。三、华龙证券与韩旭安哪一方构成违约，租赁合同是否能够继续履行，华龙证券当否赔偿韩旭安损失就华龙证券与韩旭安哪一方构成违约，租赁合同是否能够继续履行，华龙证券当否赔偿韩旭安损失而言。本院认为，依上文所述之法理，韩旭安作为华龙证券的债务人之一，虽付清了其实际占有、使用、收益期间产生的新的租金，但其未清偿调解书确定的王龙所负华龙证券租金债务，韩旭安的履行行为不符合债务承担人应依法履行清偿责任规定，亦是对其能够使用租赁房屋条件的违反，故其对华龙证券构成违约。华龙证券在一年多数百万元租金无法收回的情况下，采取停电停水并强制韩旭安停业的行为属法律上的自力救济，因韩旭安在停业后仍未清偿调解书确定的租金债务，鉴于该债务数额较大，故韩旭安主张继续履行租赁合同的诉讼请求本院不予支持。与此同时，基于同样的理由，华龙证券的履行行为对韩旭安不构成违约，故韩旭安主张华龙证券赔偿停业损失的诉讼请求本院亦不予支持。另，华龙证券对租赁房屋门上加锁的行为意味着不再继续履行其与韩旭安之间的租赁协议，就如何进行清算双方应协商解决或另案解决。综上所述，韩旭安与华龙证券之间存在租赁法律关系，韩旭安的履行行为构成违约，其应自行承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第三十六条、第八十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回韩旭安的诉讼请求。案件受理费42,800元由韩旭安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  李春彦人民陪审员  王 黎人民陪审员  杨尚荣二〇一七年十二月十三日书 记 员  郭丽金????????11