浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终3541���上诉人（原审原告）：金华市恒定物业管理有限公司，住所地：金华市丹光西路118号柳湖花园社区服务中心一楼，现住所地：金华市劳动路248号金佛手小区。法定代表人：杜玮草，系该公司总经理。委托诉讼代理人：章玉群，女，1980年11月5日出生，汉族，住金华市婺城区，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：苑思齐，男，1977年6月13日出生，汉族，住金华市婺城区。上诉人金华市恒定物业管理有限公司（以下简称恒定物业公司）因与被上诉人苑思齐物业服务合同纠纷一案，不服金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初3671号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。恒定物业公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由苑思齐承担。事实和���由：一、原审认定事实错误。1.原审认定前期物业合同双方协商一致确定服务收费标准不符合事实，本案前期物业收费，系根据政府文件确定的，符合法律要求。2.原审认定恒定物业公司未在业主中开展满意度测评不符合事实，首先该文件没有规定已参加过考核测评的单位，必须重新考核测评，该文件只是规定新定等级和提升等级需要考核测评，恒定物业公司不属于这两类，其次，恒定物业公司已参加过考核测评，并取得三级收费资格（金价管【2005】83号文件），该文件至今有效。第三，金华市物价局2016年10月7日给恒定物业公司的复函明确了恒定物业公司无需重新考核测评，第四，本市没有任何一家物业企业重新考核测评。二、原判适用法律错误。1.诉讼时效制度，确定的是权利人的债权是否具备胜诉权，并不决定债权的范围，本案作为合同纠纷，债权范围是由合���决定的，物业是持续滚动服务和收费的，实际履行期限至2015年6月30日，整个履行期限是完整的债权。原审背离了诉讼时效的基本概念。2.原判确认恒定物业公司主张债权日错误，不应该按照立案日起算，应该按照恒定物业公司《催费缴款通知书》特快专递寄出日起算。3.恒定物业公司具备三级收费资格，按照政府文件规定，2010年8月1日起，多层从原0.3元/平方米/月提到0.5元/平方米/月（高层从0.45元提到0.75元），原审全部错判为多层按0.3元/平方米/月（高层0.45元/平方米/月）。本案涉案房屋为多层住宅。苑思齐辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，请求驳回上诉，维持原判。恒定物业公司向一审法院起诉请求：1.苑思齐立即支付物业服务费2227.20元（2013年1月1日至2015年6月30日）、滞纳金975.40元（2013年7月1日至2015年6月30日）���逾期利息损失（自2015年7月1日至实际支付之日）；2.案件诉讼费由苑思齐承担。一审法院认定事实:2003年4月7日，金华市辛迪物业管理有限公司（以下简称辛迪物业公司，已于2016年1月27日更名为恒定物业公司）进驻位于金华市婺城区的柳湖花园小区（以下简称柳湖花园）从事前期物业服务。苑思齐系柳湖花园46幢1单元601室业主，该房户型系多层，建筑面积222.23平方米，附房面积20.33平方米。因苑思齐房子在顶楼，物业费仅按148.48平方米的面积收取。苑思齐入住后因对辛迪物业公司提供的物业服务不满，未缴纳自2013年起的物业费。2010年6月25日，柳湖花园成立业委会，但未与辛迪物业公司签订《物业服务合同》，小区的物业仍由辛迪物业公司提供。2015年7月1日，辛迪物业公司撤离该小区。2015年12月11日，辛迪物业公司因苑思齐尚欠上述期间物业费，以EMS方式��寄催交物业费通知书。2005年6月27日，金华市物价局下发金价管［2005］83号文件，确定柳湖花园收费等级为三级，2005年1月1日起三级多层的物业服务费为0.30元/平方米/月。2010年7月8日，金华市物价局、金华市建设局联合下发金价价管［2010］65号“关于重新公布金华市区普通住宅小区前期物业服务收费等级评定标准及物业服务收费标准的通知”，要求等级评定标准中的“小区配套”为基本条件由价格主管部门会同物业主管部门并邀请相关部门和单位组成的考评组认定，对“服务标准”的评定实行考核和评价相结合，考核由考评组实施，评价通过书面测评表由业主进行满意度评定，不满意率30%及以上的降低等级，通知自2010年8月1日起执行，且金华市区住宅小区多层三级前期物业服务收费为0.50元/平方米/月。但辛迪物业公司未在业主中开展满意度测评。一审���院认为：辛迪物业公司与苑思齐间的物业服务合同关系及苑思齐未付自2013年起物业费的事实清楚，予以认定。本案争议的焦点有二：一、恒定物业公司起诉是否已经超过诉讼时效期间。苑思齐辩称其从未收到任何形式的催收物业服务费通知，恒定物业公司虽提交了短信群发记录，但并未提交证据证明短信已向苑思齐推送，而2015年12月11日的EMS快件也无回执，故恒定物业公司应承担举证不能的不利后果。该院认定恒定物业公司向该院邮寄起诉状的时间（2016年11月29日）为首次主张权利的时间，故物业费应从2014年11月29日开始起算。二、物业费的收费标准。金价价管〔2010〕65号文件虽然已于2010年8月1日起执行，而且当时柳湖花园业委会已经成立，但业委会与辛迪物业公司并未签订《物业管理服务合同》，辛迪物业公司也未履行与业委会协商、结果公示等程序，故不能按���文件的指导价收取物业费。结合恒定物业公司实际提供的物业服务的水平，以［2005］83号文件确定的标准计算物业费为妥。对恒定物业公司主张的滞纳金和利息，因自身也存在过错，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四十四条、第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和国务院《物业管理条例》第二十四条、第二十六条、第四十一条第一款、第六十五条之规定，判决：一、苑思齐于判决生效之日起三日内支付恒定物业公司2014年11月29日至2015年6月30日的物业服务费316.26元；二、驳回恒定物业公司其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由苑思齐负担。二审中，恒定物业公司提供了一份柳湖花园业委会给一审法院的“关于合情合理处理辛迪（恒定）物业诉柳湖花园小区业主拖欠物业费案件的再次请求”，欲证明其向苑思齐催收过物业费,诉讼时效中断。苑思齐质证认为其未被催收过。由于该证据属传来证据，苑思齐又否认，故不足以证明恒定物业公司有催讨物业费行为确切送达苑思齐这一特定债务人的事实。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为,二审争议焦点在于收费标准及诉讼时效问题。在柳湖花园业主委员会成立之前，小区物业属于前期物业，前期物业合同由建设单位与物业公司签订，本案中前期物业服务中系按三级收费资格标准即一审多层按0.3元/平方米/月。按《物业管理条例》第二十六条的规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中，柳湖花园��主委员会在2010年成立后未与当时的辛迪物业公司签订物业服务合同，而物业公司之后继续在从事柳湖花园的物业服务，只能视为原合同条款延续，故一审法院按原前期物业收费标准，即多层0.3元/平方米/月计算物业费并无不妥。恒定物业公司主张按现行政府指导价执行，未获得合同相对方同意，其理由不能成立。关于诉讼时效问题，恒定物业公司上诉所提自服务结束时起算诉讼时效缺乏法律依据，该公司也未能举证证明向苑思齐催收过物业费，故一审法院驳回超出诉讼时效部分的物业费并无不当。综上所述，恒定物业公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50���，由上诉人金华市恒定物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 亮审 判 员  李建旭审 判 员  徐 磊二〇一七年十二月二十日代书记员  伍晓路