山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民一初字第2146号原告：日照市东港区日照街道北关社区居民委员会，住所地日照市东港区日照北路104号。法定代表人：卜文文，居委会主任。委托代理人：焦瑞云，山东东方太阳律师事务所律师。委托代理人：卜宪波，原告北关社区居委会干部。被告：姚廷军，居民。被告：日照市东港区素英饭店，住所地日照市东港区日照北路***号。经营者：张素英，居民，系被告姚廷军之妻。二被告委托代理人：李兆焱，山东世纪星律师事务所律师。原告日照市东港区日照街道北关社区居民委员会（以下至判决主文前简称：北关居委）诉被告姚廷军、被告日照市东港区素英饭店（以下至判决主文前简称：素英饭店）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人焦瑞云、卜宪波，被告姚廷军、被告日照市东港区素英饭店的经营者张素英，被告姚廷军和日照市东港区素英饭店共同的委托代理人李兆焱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告日照北关居委诉称：被告姚廷军于1994年开始承包原告的“望海饭店”，并经营该饭店。2006年双方协商终止了该承包合同。同年2月6日双方签订了《房屋租赁合同》，被告租赁原告位于日照路东侧的房屋、场地等财产，自己经营饭店。双方在租赁合同中约定：被告租赁原告的房屋及场地，期限一年，每年租金28000元；租赁合同第五条约定：合同期满继续租用房屋的，需在本合同到期前30天与居委会续签租赁合同，办理缴款事宜，否则居委会有权收回房屋，终止合同。租赁合同签订后，被告使用原告的房屋及场地开设饭店并经营，期满后没有与居委会续签书面合同，后该场所由被告及其妻张素英共同经营日照市东港区素英饭店继续使用租赁房屋经营饭店至今。被告在承包、租赁期内持续违约，亦未按约定时间交纳租赁费用，累计欠费已达423308元，经原告多次催收未果。2015年3月初，原告决定对望海路北侧商铺进行升级改造，通知被告搬迁未果。原告于同年3月16日给被告送达催促尽快搬迁的书面通知，被告仍不进行搬迁并返还财产。原告于2015年4月22日召开了居民代表大会征求意见后，次日给被告送达解除租赁合同通知书，要求被告在接到通知书之日起7天内同原告办理交接手续，并将拖欠的租金一并付清，但是仍未果。为此原告诉至法院，请求依法确认原、被告房屋租赁合同已经解除，并依法判令被告返还房屋等设备财产；请求判令被告支付拖欠的承包费、租赁费共计人民币423308元。被告姚廷军、被告素英饭店辩称：一、被告姚廷军与原告目前不存在房屋租赁合同关系。2006年2月6日至2009年12月底，被告姚廷军于2006年2月6日与日照北路居委物业资产管理办公室签订了一份房屋租赁合同，当时约定期限一年，后虽没签订续租合同，但是被告已经承租该房屋至2009年12月27日。从以上合同约定的内容以及实际履行的情况看，合同项下交付租金的义务被告姚廷军已经完成，2009年12月27日以后原、被告之间就不再存在租赁合同关系，原告主张2007年1月1日至2009年12月26日期间的、合同期外的房屋租赁费，应举证证实涉案房屋产权归其所有。依据《民法通则》第136条第三款的规定下列诉讼时效期间为一年：…三、延付或拒付租金的…故，原告向被告主张2006年至2009年的租赁费，已经超过民事诉讼时效。二、2006年2月6日之前，被告姚廷军确实与原告形成集体经济组织内部企业承包合同关系，承包费已经交付，即使如原告所述欠付，也已超过诉讼时效，《民法通则》第135条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。1991年至2006年2月6日之间，被告姚廷军承包了原告注册登记的日照市望海饭店，当时原告拆迁了被告居住的房屋，当时的居委会领导要求被告一家配合拆迁，给予的优惠条件之一是承包经营日照市望海饭店，所以被告由此开始使用望海饭店的房屋及其附属设施，承包费在原告与被告姚廷军解除承包合同时已结清，原告主张的承包费与被告日照素英饭店无关。三、现原告所诉的涉案房屋不是被告姚廷军承租。日照市望海饭店于2009年2月26日被注销，张素英申请登记了日照市东港区望海饭店，张素英经营饭店与被告姚廷军无关，被告只是在饭店里从事辅助工作非经营者。2014年7月1日，张素英注册成立字号名为“日照市东港区素英饭店”经营餐饮业。本案案由是房屋租赁合同，对于原告与姚廷军2006年2月6日签订的房屋租赁合同项下的权力义务应由原告和姚廷军享有和履行，日照素英饭店不是原告于姚廷军签订的上述合同的主体，不该受上述合同的约束，原告要求日照素英饭店履行原告与被告姚廷军签订的租赁合同项下的义务，无法律依据。第四、原告在本案中主张的租赁费、承包费是两个法律关系。第五、2009年12月27日以后的房屋租金，张素英已经依据2009年12月27日与日照市金阳实业总公司签订的《房屋租赁合同》，向日照市金阳实业总公司履行了租金支付义务，素英饭店没有与原告形成租赁关系，原告向被告主张租金没有事实及法律依据。第六、因为原告没有列张素英为本案被告，张素英不应参与本案的诉讼。张素英实际上承租了涉案房屋，经营字号为素英饭店，日照市东港区素英饭店不是适格的诉讼主体，对外依法不承担民事权利或民事义务。综上，请求法庭依法驳回对被告的诉讼请求。经审理查明：涉案房屋坐落于日照市东港区望海路北侧（房权证日房字第号），系原告日照北关居委集体单位自有房产。被告姚廷军与被告日照素英饭店的经营人张素英系夫妻关系，二人均系原告的村民。原告于1990年初注册成立了日照市望海饭店，该饭店系集体经营单位，经营场所为涉案房屋。1990年12月7日至1994年12月25日期间，被告姚廷军之父姚光旭承包经营该饭店。被告姚廷军于1994年2月26日与原告签订《工副业承包合同》，开始承包经营原告的“望海饭店”。上述合同约定：“承包期限自1994年元月1日至1994年12月31日，年承包费2.2万元；合同终止时财产（原材料、半成品、产成品）由乙方（姚廷军）自行处理，甲方（原告）不作价接受；双方必须认真履行合同规定的各项条款，如有违约方，视其情节，罚其总承包额30%-100%的违约金；合同签订后，预交第一季度承包费，后3个季度每季首月5日前上交”。被告姚廷军将上述饭店经营至2005年12月31日，该期间的合同未逐年续签。2006年双方协商终止了上述承包合同关系。2006年2月6日原告与被告姚廷军签订了《房屋租赁合同》，约定被告姚廷军租赁原告位于日照路东侧的涉案房屋及场地等财产，自己经营饭店。双方在租赁合同中约定“：租赁期限自2006年1月1日至2006年12月31日，年租金2.8万元于签订合同时一次性交齐；该合同第五条约定：乙方（姚廷军）愿意按本合同规定继续租用房屋的，需在本合同到期前30天与甲方（原告）签订续租合同，办理缴款事宜，否则，居委会有权收回房屋，终止合同；任何一方违约，处年合同额50%-200%的违约金”。租赁合同签订后，被告姚廷军使用原告的房屋及场地开设饭店经营至2009年12月26日，上述经营期间原告与被告姚廷军未逐年续签合同。原告于1992年12月24日成立日照市金阳实业总公司，注册号37110218003046，类型为集体所有制，注册资本50万元，营业期限长期有效，上述公司发照日期为2009年3月29日。2009年12月27日，被告姚廷军之妻张素英就涉案房屋同日照市金阳实业总公司签订房屋租赁合同一份，合同内容为：“租赁期限5年，自2010年1月1日至2014年12月31日，年租金2.8万元；签订合同时乙方（张素英）即一次性交齐当年全部租金，后每年度1月1日前交齐当年度租金，任何一方违约处年合同额50%-200%的违约金”。被告姚廷军之妻张素英于2014年7月1日以涉案房屋为经营场所，在工商部门注册登记了个体工商户日照市东港区素英饭店，登记经营者为张素英，且持续使用租赁房屋经营上述饭店至今。2015年3月初，原告因对望海路北侧商铺进行升级改造，通知被告搬迁后未果。同年3月16日原告向被告送达尽快搬迁的书面通知，仍未果。原告于同年4月22日，召开居民代表大会征求意见后，于同年4月24日向两被告公证送达了解除租赁合同通知书，要求被告在接到通知书之日起7天内同原告办理交接手续，并将拖欠的租金一并付清，后仍未果。为此，原告诉至人民法院，请求依法确认原、被告房屋租赁合同已经解除，并依法判令被告返还房屋等设备财产；请求判令被告支付拖欠的承包费、租赁费共计人民币423308元。原告立案时仅列姚廷军为被告，后申请追加日照市东港区素英饭店为共同被告。诉讼中，原告主张合同签订情况及履行情况如下：第一阶段：承包期间（1990年12月5日-2005年12月）1、1990年12月7日，由姚光旭（姚廷军之父）内部中标承包望海饭店2年（1990年12月15日-1992年12月15日），合同额2万元∕年；2、1993年3月19日，由姚光旭续签合同，合同额2万元∕年；3、1994年2月26日，由姚廷军签定合同，合同额2.2万元∕年；4、1995年2月21日，由姚廷军签定合同，合同额3.2万元∕年；5、1996年2月26日，由姚廷军签定合同，合同额3.5万元∕年；6、1997年3月14日，由姚廷军签定合同，合同额3.6万元∕年；7、1998年-2005年，未签定合同，按1997年合同额3.6万元∕年执行，6年共计28.8万元。上述自1990年12月15日至2005年12月31日承包费为47.3万元。第二阶段：房屋租赁期间（2006年1月1日-2014年12月31日）按房屋租赁收取房租费，自2006年2月6日签订的租赁合同，年合同额2.8万元，至2014年12月31日共计11年，房租费为30.8万元。以上两个阶段的承包费及房租费共计78.1万元。针对履行情况，原告自认两被告已交承包费及租赁费285692元（实际认可明细表中290692元），其中，原告与被告姚廷军签订承包合同（1994年2月26日）前，被告姚廷军之父姚光旭共交承包费82000元；原告与被告姚廷军签订承包合同（1994年2月26日）以后至2005年底，被告姚廷军向原告交纳承包费127692元；原告与被告姚廷军签订租赁合同（2006年2月6日）以后至2009年底，被告姚廷军向原告交纳租赁费61000元；原告村办集体企业日照市金阳实业总公司于2009年12月27日与被告姚廷军之妻张素英就涉案房屋签订房屋租赁合同期间（2010年1月1日-2014年12月31日），张素英向日照市金阳实业总公司交纳租赁费20000元。上述费用中除原告认可于1994年12月下账的无单据的10000元、2005年3月下账的13000元外，其余缴费数额原告提交的原始单据均与被告提交给马书记（该信件资料中被告为反映问题而提交日照街道领导，由日照街道领导转交原告，原告在庭审中提交）的原始单据相互对应；原告另认可上述信件资料中被告提交的1992年1月11日（载明：姚光旭交承包费伍仟元整，￥5000.00元，91年3-4季度共计10000元，暂收5000元）的单据数额在补齐5000元后形成1991年12月31日的10000元单据（与原告提交的证据相对应），认可1992年11月26日5000元单据、认可1999年1月8日6229元单据、认可1999年2月5日的4000元单据。故，原告自认被告交纳费用总额为305921元。另，原告对上述信件资料中被告提交的2007年2月8日日照市望海大酒店收款凭证（未加盖原告公章，载明：2003年-2007年招待费8588元顶承包费）不予认可；上述信件资料中书写的“1994年经村领导批准，10-12月装修共计220000.00元利息”等内容，被告主张上述装修费抵顶承包费，原告不予认可（原告提交的证据证实被告1994年装修在1997年入账顶1993年承包费22000元，已计入前述总额中）。被告另提交2007年1月18日装修工程结算费用表证实经村领导批准，此次装修款43702元抵顶涉案房屋的承包费，原告不予认可；被告提交2010年11月10日涉案房屋装修协议书、预算单及关于要求解决望海饭店维修资金的请示，证实该次装修费125633元应抵顶涉案房屋的承包费，原告不予认可；原告提交2014年2月2日装修涉案房屋的工程清单，证实装修涉案房屋的费用261128应抵顶承包费，原告不予认可；被告提交内容为“2010年1-12月份本居委招待费12157.00第2联及发票已交给卜善波顶承包费”的书面资料一张，以证实本居委会招待费12157元顶承包费，提交内容为“2011年本居委招待费14757.00第2联及发票已交给卜善波顶承包费”的书面资料一张，以证实本居委会招待费14757元顶承包费，原告否认上述书面资料上载明的“卜善波”签名系本人（卜宪波）书写，原告对被告的上述招待费顶承包费的主张均不予认可；对被告主张的其他无相关单据的款项原告均不予认可。被告对其上述主张均未再补充证据。2015年12月8日，原告因双方对诉讼主体争议过大，向本院递交撤回部分诉讼请求申请书，内容为：对诉讼请求第一项要求确认原、被告的房屋租赁合同已经解除，并要求被告返还房屋等设备财产的诉讼请求予以撤回，准备另行起诉。以上事实，有当事人陈述及房屋租赁合同、工副业承包合同、承包费及租赁费单据、缴费明细、通知、村民会议资料、公证书、解除合同通知书、信件资料、缴费单据、房产证明、证明、工商登记资料、营业执照等证据在卷证实，足以认定。本院认为：本案的争议的焦点在于案由、主体、被告应该承担的责任及时效问题。本案立案案由系房屋租赁合同纠纷，且从本案客观情况看，存在被告或其亲属使用涉案房屋的客观事实，但由于在不同阶段存在主体及法律关系不同的情形，本院区分阶段作如下分析：一、第一阶段为被告姚廷军之父姚光旭使用涉案房屋阶段，该阶段姚光旭使用涉案房屋，系姚光旭与原告之间产生承包合同关系，原告以姚廷军为被告要求承担责任，被告主体不适格，且上述承包关系与原告主张的租赁合同关系非同一法律关系。故，对发生在该时间段的承包合同关系，本院不予处理，原告可另案主张。二、第二阶段为1994年2月26日至2006年2月5日期间被告姚廷军使用涉案房屋阶段，该阶段姚廷军与原告之间产生承包合同关系，因本案原告明确主张租赁合同关系，故被告姚廷军与原告在该阶段的承包合同关系与原告主张的租赁合同关系非同一个法律关系，本院对该阶段的承包合同关系不予处理，原告可另案主张。三、第三阶段为2006年2月6日至2009年底期间姚廷军使用涉案房屋阶段，该阶段中，原告与被告姚廷军于2006年2月6日签订期限一年的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，双方在平等自愿基础上签订的房屋租赁合同合法、有效，双方都应按照合同约定履行，该合同期内被告姚廷军应履行按时、足额支付租赁费的义务。上述租赁合同到期后，双方虽未按照合同约定时间续签合同，但被告姚廷军实际租赁涉案房屋至2009年12月31日，故被告姚廷军应比照前合同费用标准及时、足额向原告交付租赁费。根据庭审查明的事实看，该期间被告姚廷军应向原告交付房屋租赁费109162元（3年*28000元/年＋28000元/年÷365天*328天），原告该期间仅交付61000元，剩余48162元未交付。被告虽在庭审中抗辩原告主张的该期间的房屋租赁费已超过民事诉讼时效，但从庭审查明的事实看，被告姚廷军历史上就涉案房屋从承包经营到租赁经营存在持续性，依约交付费用系其合同义务，被告姚廷军应本着诚信原则，及时交付房屋租赁费后再使用涉案房屋。然，被告姚廷军持续使用涉案房屋，未及时、足额交付房屋租赁费用，已构成违约，故而，本院对被告的已过诉讼时效的抗辩意见不予采信，本院对原告请求被告姚廷军交付上述期间拖欠的租赁费48162元的诉讼请求予以支持。四、第四阶段为2010年1月1日-2014年12月31日期间，被告村办集体企业日照市金阳实业总公司于2009年12月27日与被告姚廷军之妻张素英就涉案房屋签订房屋租赁合同，原告虽主张该公司受其委托与张素英签订涉案房屋的租赁合同，但租赁合同出租方主体列明日照市金阳实业总公司，原告亦未提交委托手续等凭证，故对原告的上述主张本院不予采信，因日照市金阳实业总公司系独立的法人，其对外应独立履行权利义务，又因该租赁合同的被告主体亦发生变更，故，原、被告均不适格，本院对该期间的租赁合同关系不予处理。原告在本案审理期间，于本院判决前主动撤回要求确认原、被告的房屋租赁合同已经解除，并要求被告返还房屋等设备财产的诉讼请求，系对自己权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告姚廷军于本判决生效后10日内支付原告日照市东港区日照街道北关社区居民委员会2006年至2009年期间拖欠的房屋租赁费48162元；二、驳回原告日照市东港区日照街道北关社区居民委员会要求被告日照市东港区素英饭店支付房屋租赁费的诉讼请求；三、驳回原告日照市东港区日照街道北关社区居民委员会本案的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2540元，由原告日照市东港区日照街道北关社区居民委员会负担1383元，由被告姚廷军负担1157元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  刘善霞人民陪审员  郑祥安人民陪审员  万德林二〇一五年十二月十日书 记 员  李洪扬