广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）东二法朗民一初字第958号原告：东莞市欧麦咖食品连锁有限公司。住所地：广东省东莞市。法定代表人：陈玉娟，该公司总经理。委托代理人：周剑名，广东星啸律师事务所律师。委托代理人：张锦霞，广东星啸律师事务所律师。被告：东莞市长富广场房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市。法定代表人：李平。原告东莞市欧麦咖食品连锁有限公司（以下简称欧麦咖公司）诉被告东莞市长富广场房地产开发有限公司（以下简称长富公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法由审判员郑伟乐适用简易程序独任审判，于2015年12月28日公开开庭进行了审理。原告欧麦咖公司的委托代理人周剑名、张锦霞到庭参加诉讼，被告长富公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告欧麦咖公司诉称：欧麦咖公司与长富公司于2015年1月4日签订《房屋租赁合同》，约定长富公司将位于东莞市大朗镇长富东路318号长富商贸广场B1区XXXX号商铺一楼外侧通道部分XXXX号铺位租赁给欧麦咖公司使用，租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日，装修免租期自2015年1月1日至2015年4月30日，租金为7，312元／月，综合管理费为7，313元／月，押金为29，250元。租赁物面积为75平方米，包含一半左右的露天商业广场的面积，长富公司承诺可以在商业广场上进行装修搭建。合同签订后，欧麦咖公司按约定向长富公司交纳了29，250元押金，2015年6月的租金7，312元和2015年6月的综合管理服务费7，313元。同时，欧麦咖公司与设计公司签订了《室内装饰设计合同》，与装修公司签订了《室内装修施工合同》。从2015年2月28日起，当地的综合执法分局以不能在商业广场进行装修搭建为由要求欧麦咖公司装修停工，当天装修工程被迫停工。长富公司向欧麦咖公司承诺，可以要求综合执法分局同意复工，要求欧麦咖公司等几天。约两、三天后，长富公司通知欧麦咖公司可以复工，但当天综合执法分局再次要求欧麦咖公司装修工程进行停工。之后大约一个月，长富公司多次要求欧麦咖公司复工，但都在复工的当天被综合执法分局要求停工，致使欧麦咖公司无法按时使用租赁物，也无法经营。长富公司将不能装修搭建的租赁物出租给欧麦咖公司使用，造成欧麦咖公司无法正常使用租赁物，无法装修经营，不能实现合同目的。后来长富公司将欧麦咖公司装修的工程全部拆除，将案涉租赁物另行出租给第三人使用。长富公司的行为属于严重违反合同约定的行为，应当承担违约责任，应将欧麦咖公司已交付的租金、押金、综合管理服务费退回给欧麦咖公司，并赔偿欧麦咖公司已支付的设计费和已完工装修费的损失。欧麦咖公司曾多次与长富公司协商，也曾委托律师向长富公司发送律师函，长富公司多次承诺将上述费用退回给欧麦咖公司，并赔偿欧麦咖公司的上述损失，后来长富公司只是退回了部分费用给欧麦咖公司，其它的费用一直拖延履行。为维护自身合法权益，欧麦咖公司遂诉至法院，请求判令：1.解除欧麦咖公司与长富公司签订的《房屋租赁合同》；2.长富公司退还欧麦咖公司押金29，250元；3.长富公司退还欧麦咖公司租金7，312元；4.长富公司退还欧麦咖公司综合管理服务费7，313元；5.长富公司赔偿欧麦咖公司损失60，325元；6.长富公司向欧麦咖公司支付律师费10，000元；7.长富公司承担本案诉讼费用。被告长富公司没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明：2015年1月4日，以长富公司为甲方、以欧麦咖公司为乙方，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将座落于东莞市大朗镇长富东路318号长富商贸广场B1区XXXX号商铺一楼外侧通道部分XXXX号铺位租赁给乙方使用，商铺建筑面积约75平方米，并以该面积计付租金、管理费及其他相关费用，甲方同意在B1区一楼XXXX商铺外侧提供23平方米位置免费给予乙方使用，使用期限自2015年1月1日起至2017年12月9日止，2017年12月9日后因甲方经营调整，甲方同意继续提供上述外摆区域给乙方使用或提供另一处乙方铺位就近同等面积外摆区域给乙方使用，时间至2019年12月31日止，乙方同意如遇政府或消防检查，乙方无条件配合甲方腾空外摆区域。2.商铺租赁期限5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止（含装修免租期），装修免租期4个月，自2015年1月1日起至2015年4月30日止，甲方另给予乙方3个月（分别为2015年5月1日至2015年5月31日、2016年1月1日至2016年1月31日、2017年1月1日至2017年1月31日）的免租期优惠作为招商条件。2015年6月1日至2015年12月31日期间每月租金7，312元，租金按月结算，乙方应于合同签订之日向甲方缴交免租期后的首月租金7，312元，之后租金于每月5日前缴交，乙方应于合同签订之日交纳租赁保证金29，250元，作为履行合同担保。3.乙方需每月向甲方或甲方委托的物业管理公司缴交综合管理费7，313元，综合管理费自2015年1月1日开始计付，乙方应于合同签订之日向甲方缴交首月综合管理费7，313元，之后综合管理费于每月5日前缴交，乙方在装修期内提前营业的，按12元／月／平方米缴纳综合管理费，另2015年5月1日至2015年5月31日、2016年1月1日至2016年1月31日、2017年1月1日至2017年1月31日期间的每月综合管理费为900元。4.甲方初定于2015年2月前通知乙方进场装修，最终进场时间以甲方发出的《进场通知书》为准，乙方自商铺移交后，在商铺内进行的装修、改造等一切工程，均需聘用有合格资格的单位负责及完成，并按法律法规或政策等的规定，办理相关审批、验收手续，商铺装修的消防、环保和卫生的报建工作由乙方负责，甲方给予必要协助，有关费用由乙方承担。若因甲方单方原因（不可抗力因素除外）而导致未能按照《进场通知书》内规定时间交付商铺给乙方装修的，逾期达两个月仍未能交付商铺给乙方装修的，乙方有权单方提出解除合同，甲方应在十个工作日内无息退还乙方已交纳的全部费用。5.对于严重违约行为，守约方除有权依合同约定追究违约责任外，还有权决定解除合同。守所方因追究违约方的违约责任所发生的包括但不限于诉讼费用、律师费、差旅费、评估费等合理开支，由违约方负担。合同签订后，长富公司将案涉商铺交付给欧麦咖公司使用，欧麦咖公司于2015年1月9日向长富公司支付押金29，250元及2015年6月份的租金7，312元、综合管理服务费7，313元。2015年1月15日，欧麦咖公司与东莞市肆次方室内装饰设计工程有限公司（以下简称肆次方公司）签订《室内装饰设计合同》，约定双方就“华美食品-欧麦咖工房连锁店室内设计深化”进行合作，肆次方公司对合作项目进行室内设计，欧麦咖公司按15，000元／间支付设计费用。肆次方公司对案涉商铺进行室内设计，并出具报建图纸，欧麦咖公司于2015年3月19日向其支付设计款15，000元。2015年2月2日，欧麦咖公司与东莞市致源装饰工程设计有限公司（以下简称致源公司）签订《室内装修施工合同》，约定致源公司承包欧麦咖公司案涉商铺的室内装饰装修工程，承包方式为包工包料，工期25天，2015年2月3日开工，2015年2月28日竣工，工程实行双方共同监理，欧麦咖公司监理代表为李严德、致源公司监理代表为梁国明、现场施工负责人为王金荣，工程合同造价为278，000元。因工程无法继续施工，经双方结算，欧麦咖公司于2015年6月11日向致源公司支付已装修部分的装修工程款45，325元。欧麦咖公司主张其于2015年1月29日进场装修，后于2015年2月16日被综合执法分局电话通知停工，春节结束后于2015年2月28日重新开工当天又被综合执法分局现场通知停工，之后经长富公司通知复工，但复工时仍被综合执法分局叫停装修施工，前后大概4-6次被通知停工，至2015年6月，长富公司将欧麦咖公司已经装修的部分进行拆除，并将案涉商铺出租给他人。欧麦咖公司就其主张提供了证明、照片、证人证言等予以佐证。证明由“证明人：王金荣”出具，并加盖致源公司公章，载明装修施工的内容、过程及被“城管”叫停施工的情况。照片显示案涉商铺的装修情况及现由他人使用的情况。证人王金荣出庭作证陈述，其于2015年1月29日对案涉商铺进行开工装修，施工至农历十二月二十七日（2015年2月15日）被城管部门电话通知停工，春节后其于农历正月初十（2015年2月28日）开工，当天11点左右被城管部门现场通知停工，后长富公司通知其可以继续施工，但仍又被城管部门叫停，大概4-6次，后于2015年4月，欧麦咖公司正式通知致源公司不再进行施工，致源公司进行了拆除、砌墙、钢结构、木工、水电等部门施工，双方后来进行结算，工程款为40，000多元。2015年9月14日，欧麦咖公司委托律师向长富公司发出律师函，长富公司于2015年9月15日收到该函件。为处理与长富公司的案涉商铺纠纷，欧麦咖公司委托广东星啸律师事务所律师参与诉讼，并向该所支付律师代理费10，000元。2015年11月26日，欧麦咖公司起诉至本院，请求判如所请。本院于2015年12月9日将起诉状、证据副本等应诉资料送达给长富公司。以上事实，有欧麦咖公司提供的房屋租赁合同、收据、发票、平面图、室内装饰设计合同、报建图纸、室内装修施工合同、工程结算书、证明、照片、证人证言、律师函、快递单、民事委托代理合同、律师费发票以及本院庭审笔录附卷为证。本院认为：本案系租赁合同纠纷。欧麦咖公司与长富公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应合同约定全面地履行义务。欧麦咖公司主张长富公司未依约履行合同约定，造成其无法正常使用案涉商铺，有证明、证人证言、照片等予以佐证，长富公司亦未到庭提出反驳意见，本院对此予以认定。欧麦咖公司无法正常使用案涉商铺，无法达到租赁商铺目的，欧麦咖公司据此提出解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，合同自通知到达长富公司时解除。欧麦咖公司起诉前并未书面通知长富公司解除合同，欧麦咖公司起诉后本院于2015年12月9日将包含欧麦咖公司解除合同主张的起诉状等材料送达给长富公司，故案涉租赁合同于2015年12月9日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于案涉租赁合同已解除，长富公司应将收取的押金29，250元、租金7，312元、综合管理服务费7，313元退还给欧麦咖公司。欧麦咖公司为履行合同而对案涉商铺进行设计、装修，并支付设计款15，000元、装修款45，325元，有室内装饰设计合同、报建图纸、室内装修施工合同、工程结算书等予以佐证，本院予以认定，该款项属于因长富公司违约而造成的损失，长富公司应予赔偿。根据双方合同约定，违约方还应赔偿守约方因追究违约方违约责任而支出的律师费等合理费用。欧麦咖公司为处理案涉商铺纠纷，委托律师代理诉讼并支付律师费10，000元，有民事委托代理合同、律师费发票佐证，本院亦予以认定，欧麦咖公司诉请长富公司赔偿该费用，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市欧麦咖食品连锁有限公司与被告东莞市长富广场房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2015年12月9日解除。二、限被告东莞市长富广场房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内退还押金29，250元、租金7，312元、综合管理服务费7，313元给原告东莞市欧麦咖食品连锁有限公司。三、限被告东莞市长富广场房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿损失60，325元、律师费10，000元给原告东莞市欧麦咖食品连锁有限公司。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1，292元，由被告东莞市长富广场房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  郑伟乐二〇一五年十二月三十日书记员  黄艳勋钟淑婷-8-