广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第1298号上诉人（原审被告）郭建波，男，汉族，住湖南省沅江市。委托代理人汤鹏，广东启仁律师事务所律师。委托代理人潘建辉，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）佛山市聚荟投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人陈燕东，该公司执行董事兼经理。委托代理人刘伟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人郭建波因与被上诉人佛山市聚荟投资有限公司（以下简称聚荟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1263号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、确认郭建波为承租位于佛山市禅城区祖庙街道某厂房（自编，面积约723.7平方米，下同）及某宿舍楼某室（自编，面积约67.86平方米，下同）、某室（自编，面积约65.52平方米）与佛山市禅城区祖庙街道某合作经济社（以下简称某经济社）于2013年3月22日签订的2份《某合作经济社厂房、店铺租赁合同书》系无效合同；二、郭建波于判决生效之日起二十日内腾退位于佛山市禅城区祖庙街道某厂房，并将上述物业交回聚荟公司（郭建波已足额交纳上述厂房至2015年8月31日的占有使用费和保安垃圾费，超期占用的以每月占有使用费10132元及保安垃圾费723.7元为标准计付费用至上述物业实际交回聚荟公司之日止）；三、郭建波于判决生效之日起二十日内腾退位于佛山市禅城区祖庙街道某室，并将上述物业交回聚荟公司（郭建波已缴纳上述宿舍至2015年8月31日的占有使用费和保安垃圾费，超期占用的以每月占有使用费1221.48元及保安垃圾费67.86元为标准计付费用至上述物业实际交回聚荟公司之日止）；四、驳回聚荟公司其他诉讼请求。如郭建波未按判决指定的期间履行给付金钱义务或履行返还涉案物业义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审因适用简易程序案件受理费减半收取860元，由聚荟公司负担430元，由郭建波负担430元。上诉人郭建波不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误。原审法院认定郭建波与某经济社签订的2份《某股份合作经济社厂房、店铺租赁合同书》为无效合同，却错误认定《三方协议》有效。本案中，因为聚荟公司没有取得涉案房产的产权证、建设规划许可证、租赁许可证，所以根据《三方协议》所建立的郭建波与聚荟公司的租赁合同关系当然无效。原审判决所确定的房屋占有使用费应当按照佛山市的市场指导租金计算，综合管理费应当按当地最低标准计算。合同无效是聚荟公司导致的，法院应当根据聚荟公司的过错适当减少由郭建波所承担的房屋占有使用费。二、租赁合同无效，聚荟公司应当退还郭建波所交纳的合同保证金。三、原审法院判决郭建波二十日内腾退承租的物业不合理，应当根据《佛山市区房屋租赁管理实施办法》第三十七条的规定，给予郭建波至少三个月的合理搬离期限，并免除搬离期间的涉案房屋占有使用费。综上，郭建波上诉请求：1.撤销原审判决第二项、第三项；2.聚荟公司退还郭建波租赁合同押金30000元；3.给予郭建波三个月腾退承租物业期限；4.一、二审诉讼费用由聚荟公司承担。被上诉人聚荟公司答辩称：涉案的租赁合同及《三方协议》是郭建波与聚荟公司的真实意思表示，并不因为合同的无效而否认郭建波与聚荟公司对于租赁标的及租金标准的真实意思。根据法律规定，即使合同无效郭建波也应该按照租赁合同约定的租金标准支付场地使用费。二、关于郭建波要求返还押金的问题，其已经另案提起诉讼，郭建波无权在二审期间脱离一审的请求、另行提出上诉请求。三、关于郭建波要求三个月腾退租赁物业期限的问题，聚荟公司在2015年6月份因郭建波长时间违约拖欠租金已提前书面通知郭建波解除合同并要求其搬离物业，聚荟公司已依法履行了通知义务，且郭建波已就该问题另案提起诉讼，不应该在本案中再行审理，否则会导致重复判决或判决相互矛盾。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回郭建波的上诉请求。上诉人郭建波在二审期间向本院提交了如下证据：一、报警回执、佛山市禅城区分局处理信访事项介绍信各一份，拟证明2015年9月13日凌晨，聚荟公司派工作人员将郭建波等承租人的水电强行关停，破坏郭建波的生产，逼迫郭建波搬厂。二、佛山市禅城区发展规划和统计局的回复意见、佛山市禅城区城市综合管理局的答复，拟证明聚荟公司在违章建筑的基础上，进一步进行违法加层加建，损害郭建波的合法权利。被上诉人聚荟公司在二审期间未向本院提交新的证据。针对郭建波提交的证据，聚荟公司经质证认为：一、郭建波当庭提交证据违反法定的程序，不应该采纳。二、对于证据一，是郭建波单方报警行为，报警至今已近两个月，如果真如郭建波所述则公安机关早有定论，但郭建波并不能提供公安机关后续处理及调查的资料来证明郭建波的陈述，因此该组证据无法证明郭建波主张的证明内容。对于证据二，这是行政机关依职权对聚荟公司建设的管理措施，但是不能否认郭建波和聚荟公司之间关于承租的物业应当交纳相关的租金、管理费和场地使用费的事实。经审查，对郭建波二审期间提交的证据，因与本案的处理无关，本院不予确认。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，郭建波在二审庭审中明确其上诉请求第1项为撤销原审判决第二项、第三项，涉案房屋占有使用费按照佛山市的市场指导价计算；撤回上诉请求第2项；上诉请求第3项变更为聚荟公司就涉案房屋向郭建波支付三个月的房屋使用费、综合管理费；增加上诉请求为由聚荟公司退还按市场指导租金标准多收取的房屋使用费、综合管理费。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，因双方当事人均未对原审判决第一项提出上诉，故本院对原审判决第一项予以维持，并不再进行审查认定。针对郭建波的上诉，本案二审期间的争议焦点为：一、郭建波应向聚荟公司支付的占有使用费的数额问题；二、郭建波应予腾退涉案物业的期限问题。关于第一个争议焦点。郭建波上诉主张因郭建波与某经济社签订的2份《某股份合作经济社厂房、店铺租赁合同书》为无效合同，郭建波、聚荟公司、某经济社签订的《三方协议》亦应无效，因此涉案房屋占有使用费应按照佛山市市场指导价计付，综合管理费按照当地最低标准计算。经审查，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原审法院认定郭建波应参照合同约定的支付标准向聚荟公司支付占有使用费并无不当，本院予以维持。对于《某股份合作经济社厂房、店铺租赁合同书》约定的租金计算方法问题。《某股份合作经济社厂房、店铺租赁合同书》共约定了“管理费”和“承包金额”两收费项目，且均以租赁物业面积为计付标准，其中需要支付的“管理费”的面积与郭建波所租赁的厂房、宿舍的总面积一致，且计算单价高于“租金”。由于《某股份合作经济社厂房、店铺租赁合同书》并没有约定“管理费”是具体基于出租方提供的何种管理服务而收取，结合聚荟公司在一审庭审中自认将应收租金分立一部分为“管理费”系出于税费考虑的陈述，原审法院认定《某股份合作经济社厂房、店铺租赁合同书》约定的“管理费”属于《某股份合作经济社厂房、店铺租赁合同书》“租金”的构成部分并无不当，本院予以维持。综上，郭建波应支付的房屋占有使用费应以《某股份合作经济社厂房、店铺租赁合同书》中约定的每月应付“租金”和“综合管理费”之和来确定，即涉案厂房每月占有使用费10132元、保安垃圾费（综合管理费）723.7元；涉案宿舍B座308室每月占有使用费1221.48元、保安垃圾费（综合管理费）67.86元。郭建波的该上诉请求，没有法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。郭建波上诉请求给予其三个月腾退承租物业期限，考虑到从聚荟公司于2015年6月16日向郭建波发出解除合同的《律师函》至原审判决之时将近两个月，原审法院根据本案实际情况酌定郭建波在判决生效之日起二十日内腾退涉案厂房较为合理，本院予以维持。郭建波的该上诉请求，缺乏理据，本院不予支持。对于郭建波上诉称应免除其搬离期间的涉案房屋占有使用费，没有法律依据，本院不予支持。而对于郭建波在二审庭审中变更上诉请求第3项为聚荟公司就涉案房屋向其支付三个月的房屋使用费和综合管理费以及增加上诉请求由聚荟公司退还按市场指导租金标准多收取的房屋使用费和综合管理费。由于上述两项上诉请求是二审期间新增加的诉讼请求，不属于本案的审查范围，本院不作处理。综上，郭建波的上诉主张不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费329.7元，由上诉人郭建波负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 珊审 判 员  张雪洁代理审判员  潘伟丹二〇一五年十二月二十三日书 记 员  覃心怡