四川省眉山市东坡区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1402民初3974号原告：邹志安，男，汉族，1967年12月22日出生，四川省眉山市东坡区号。委托诉讼代理人：游碧勇眉山市东坡区者。被告：闫召友，男，汉族，1967年1月13日出生，四川省越西县号，居住地东坡区悦兴镇金光街*号。委托诉讼代理人：闫娇娇，女，汉族，1990年8月21日出生，四川省越西县号，系被告女儿。委托诉讼代理人：田光云，男，汉族，1971年7月12日出生，四川省甘洛县号，系被告亲属。原告邹志安诉被告闫召友合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹志安及其委托诉讼代理人游碧勇，被告闫召友及其委托诉讼代理人闫娇娇、田光云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹志安向本院提出诉讼请求：1、确认2008年2月3日原、被告签订的《私房产权出卖和承包地经营权转让协议》无效；2、被告返还原告的房屋9间和承包地；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告系东坡区悦兴镇金光村6组的集体经济组织成员。被告系四川省越西县瓦岩乡渔洞村3组的人。2008年2月3日，原告与被告签订了《私房产权出卖和承包地经营权转让协议》，双方约定：第一条、甲方出卖的私房产权房屋9间。四方界线，东方邹德勤，北方邹德勤，西方骆万明，南方邹德勤，其中北方、东方滴水为界。第二条、甲方在出卖房屋的同时，将2.2亩承包地经营权整体转让给乙方长期耕地使用。第三条、付款方式。甲方对乙方将出卖房屋和转让2.2亩耕地经营权以捆绑方式计算款项，共计64600元。于2008年1月31日全部付清。协议签订以后，原告交付了房屋，被告付清了房款。但是，原告擅自将其妻子王素珍，其子邹宇的房屋份额以及承包土地经营权进行了转让，双方的交易行为违反了法律等禁止性规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非法农业建设。”据此规定，原被告签订的房屋和承包地转让协议，违反了我国法律等强制性规定，依据我国《合同法》第五十二条的规定，双方签订的《转让协议》属无效合同，请人民法院依法判决。被告闫召友辩称，原告因在城里购房后，农村房屋无人居住，土地无人耕种，自愿将房屋及承包地经营权转让，双方自愿且充分协商后才签订了《私房产权出卖和承包地经营权转让协议》，被告付清了价款；协商条件是邹志安进行，他老婆在协议上签字，并打收条收钱，其家庭是协商一致了的；协议由组长执笔书写，村组干部签字盖章确认。故该协议有效，请求法官驳回原告的诉讼请求。如果返还房屋，原告应该按照多年物价上涨等因素赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交证据如下：1、原告的身份信息和被告户籍登记信息；2、《私房产权出卖和承包地经营权转让协议》1份；3、《中华人民共和国农村土地承包经营权证》1份。被告提交证据如下：收条1张。双方对上述证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审理查明确认的证据，本院认定如下事实：被告闫召友至今仍是四川省越西县瓦岩乡渔洞村3组村民。原告因在城里购商品房后，自愿将位于悦兴镇金光村4组（现为金光街6号）的私房及承包地经营权转让，经人介绍，原告（甲方）与被告（乙方）于2008年2月3日签订了《私房产权出卖和承包地经营权转让协议》，协议约定的主要内容为：1、甲方出卖的私房产权房屋9间及四址界线；2、甲方在出卖房屋的同时，将2.2亩承包地经营权整体转让给乙方长期耕种使用；3、出卖房屋和转让2.2亩耕地经营权以捆绑方式计价款64600元，于2008年1月31日全部付清；4、在2008年8月底水稻收割后就移交给阎召友长期耕种使用；5、按惠民政策，凡涉及此2.2亩耕地获得的国家、镇、村组的各种实惠，均由阎召友所得；6、若国家开发建设需征用土地，涉及此2.2亩耕地所产生的征地补偿（不含青苗附作物和基本建设投资部分）收益，甲、乙方各享有50%。本次转让承包经营权为长期有效。邹志安、闫召友在协议上签字，金光村支部书记、村委会主任、会计、金光村4组组长分别在协议上签字，并加盖眉山市东坡区悦兴镇金光村村民委员会、眉山市东坡区悦兴镇金光村第四村民小组印章予以确认。协议签订以后，双方已按协议履行完毕，原告移交了房屋及承包地，被告已付清了转让款64600元。被告及家人居住案涉房屋并耕种此2.2亩承包地至今。审理过程中，经法院释明有关合同无效返还房屋，是否就返还价款、赔偿损失提起反诉等事项后，被告坚持在本案不反诉。本院认为，原、被告间的合同关系成立，本案争议的焦点在于原、被告签订的《房屋出卖和承包地经营权转让协议书》的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……，（六）违反法律、法规的强制性规定”，第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿”。原、被告所签订的《私房产权出卖和承包地经营权转让协议》虽然是双方真实意思表示，但该协议是否有效，应究其内容是否违反法律、法规的强制性规定，是否有损社会公共利益。《私房产权出卖和承包地经营权转让协议》涉及两个法律关系，即房屋买卖法律关系和承包地经营权转让的法律关系。关于房屋买卖法律关系。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非法农业建设”规定，本案中原、被告买卖的房屋所涉的用地属于不得出让、转让的农村集体所有的土地的使用权，而被告并非该集体经济组织成员，原、被告对房屋买卖，必然涉及土地的使用权的转让，故协议中关于房屋买卖部分的内容违反法律规定，该部分协议内容无效。因此，基于该部分无效协议取得的财产应予返还，故原告要求被告返还房屋9间的诉讼请求本院依法予以支持。因被告坚持关于房屋买卖的协议内容有效，不提出反诉，故对原告基于无效协议应返还给被告的财产部分，本院不作处理，被告可以另行主张权利。关于承包地经营权转让的法律关系。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转”。原告将家庭承包取得的土地承包经营权转让给被告，不违反法律、法规的强制性规定，不损害社会公共利益，且经过了发包方的同意，因此转让协议中关于承包地经营权的转让有效。故原告主张承包地经营权转让无效且要求被告退还承包地的诉讼请求本院依法不予支持。原告家庭取得承包土地经营权时，其子邹宇仅13岁，相应承包地经营权的行使由原告夫妻进行；原告之妻出具收条，收取转让款的行为，足以说明原告夫妻对转让房屋、承包地经营权已协商一致，故原告主张擅自将妻子王素珍、儿子邹宇的承包地经营权进行转让，双方的交易行为违反了法律等禁止性规定的理由不成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十五条、第六十三条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定，判决如下：一、被告闫召友在本判决生效之日起三个月内，返还原告邹志安房屋九间（具体的房屋指向以双方签订的《私房产权出卖和承包地经营权转让协议》载明为准）。二、驳回原告邹志安的其他诉讼请求。案件受理费依法减半收取708元，由原告邹志安承担354元，被告闫召友承担354元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员  徐智新二〇一七年十二月六日书记员  白乙伶