濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）华法民初字第4392号原告葛军伟，男，1974年6月28日出生，汉族。委托代理人刘洁，河南泽民律师事务所律师。被告管庆林，男，汉族，1958年3月24日出生。委托代理人张现足，河南濮兴律师事务所律师。原告葛军伟诉被告管庆林租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告葛军伟委托代理人刘洁、被告管庆林委托代理人张现足到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛军伟诉称，2013年10月20日，原、被告双方自愿签订了房屋租赁合同，被告将位于建设路与开州路交叉口的张海浴池沿街一楼门市房一间、二楼房屋两间房屋租赁给原告使用，租赁期限自2013年10月20日起至2016年10月20日止，年租金2万元。协议签订后，原告按约履行，并一次性缴纳了三年租金6万元。但是，到2014年6月，因房屋的实际所有人张海居委会未与被告签订房屋租赁合同，被告无法继续占有该租赁房屋，导致原、被告之间的租赁合同无法继续履行，依据双方合同约定，原告要求被告退还下余房屋69500元并支付违约金，但被告拒不退还。现原告诉至本院，请求法院依法判令被告返还原告房屋租金46355元（2014年6月26日至2016年10月20日）、违约金18000元并承担案件受理费。被告管庆林辩称，1、被告申请追加张常海为本案被告，张常海与本案有利害关系。2、原告要求被告返还房屋租金并支付违约金，没有事实和法律依据。2013年10月20日，原、被告确实签订房屋租赁合同属实，但在被告承租期间，濮阳市华龙区建设路街道办事处张海居委会（以下简称张海居委会）于2014年6月2日对被告自建的浴池和房屋及原有房屋进行公开招租，因公开招租房屋租金过高，中标人与张海居委会未签订合同。后张常海与张海居委会签订了房屋租赁合同，由张常海承租全部张海浴池及房屋。2014年7月21日，张常海另与被告签订了一份书面协议，该协议约定，由张常海与张海居委会签订房屋租赁合同，再由张常海与原告葛军伟等人签订新的转租合同，并保证张常海、原告葛军伟等人不再就房屋租赁一事向被告主张任何民事权利，待上述条件具备后，被告补偿张常海40万元协商费用，用于补偿张常海及包括原告在内的其他次承租人的房屋租金及其他协商费用。签订该协议后，被告支付张常海40万元协商费，张常海也与原告签订了新的租赁合同，原告至今仍继续占用、使用承租房屋，不存在原告无法承租房屋的事实，原告与管庆林的房屋租赁合同，已被张常海全部接管。3、原告葛军伟作为张常海与管庆林的协议的担保人，已经明知该协议内容，并且同意该协议的责任及法律后果，并与张常海承担连带担保责任，故现原告又以其个人名义要求被告返还租金，于法无据。综上，原告主张的剩余房屋租金及违约金应当由张常海承担，原告与张常海共同恶意串通起诉被告返还房屋租金及承担违约责任，存在滥用诉权，系恶意诉讼，请求法院依法判令驳回原告诉请。经审理查明，2013年10月20日，原告与被告签订租房合同1份，合同约定，被告将其从张海居委会承租的张海浴池沿街一楼门市房一间、二楼房屋两间房屋出租给原告使用，租赁期限三年，即从2013年10月20日起至2016年10月20日止，年租金叁万，原告一次性缴清三年租金6万元。合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告向被告支付2013年10月20日起至2016年10月20日期间的三年租金6万元。2014年7月21日，被告与张常海签订协议书1份，该协议主要内容为：一、张常海与中标方（徐英童）签订退出中标协议，保证中标方不得承租张海居委会集体所有的房屋（张海浴池及张海浴池前面的四层门面楼）。二、张常海与张海居委会及村民代表签订新的租赁合同，并保证与原告等承租户（王仁随、张新旗、张玉凯、葛军伟、王永生、管慧芳）签订新的转租合同，原转租合同终止，保证该次承租方就管庆林租赁合同一事不再向被告管庆林主张任何权利。三、张常海与张海居委会签订租赁合同后，管庆林全部退出该房屋。对张海居委会集体土地自建房屋回购事宜，管庆林再与张海居委会通过其他途径解决。以上三个条件具备后，管庆林补偿张常海40万元，作为补偿张常海、中标方（徐英童）、次承租方（张常海、王仁随、张新旗、张玉凯、葛军伟、王永生、管慧芳）协商费用，若该三个条件在2014年9月1日之前无法成就，张常海同意在10日内将40万元退还管庆林，推迟一天按总款项日息2分计算，直至40万元还清，由吕某、葛军伟对该40万款项及利息承担连带担保责任，担保期限直至所有款项及利息还清为止。张常海、被告及被告妻子吕喜爱在协议书上签字。吕某与原告葛军伟亦在甲方担保人处签字。签订该协议后，被告支付张常海40万元。后张海居委会（甲方，出租方）与张常海（乙方，承租方）签订“房屋租赁合同”1份，合同约定：1、乙方承租甲方（张海浴池）北临街楼四层后院，东西南三面房（西三层、东两层、南三层），该房屋租赁期为10年，自2014年6月26日起至2024年6月25日，租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还；2、租金99万元／年，租金支付方式为现金或转账。原告认为被告自2014年6月26日起对其承租房屋无出租权，故要求被告返还2014年6月26日至2016年10月20日期间的租金，被告不予返还，双方形成纠纷，诉至本院。另查明，与本案原告葛军伟起诉管庆林要求其返还房屋租金的还有张新旗、张玉凯、张常海三人，该三人诉管庆林房屋租赁合同纠纷三案件亦由本院审理中。关于张常海与管庆林于2014年7月1日签订的协议书所约定的40万元，被告主张该40万元包括原告等人的一切损失，该协议也约定“保证该次承租方就管庆林租赁合同一事不再向被告管庆林主张任何权利”，且原告作为担保人在该协议上签名，故原告再次要求被告返还租金违反协议约定。在张玉凯诉管庆林房屋租赁合同一案中，关于该协议签订情况，濮阳市公安局建设分局民警、华龙区驻张海村工作组成员吕某到庭作证称，张海浴池开始由徐英童中标，原承租人都仍在租赁，徐英童要求整个浴池都要清场，自己经营，租户们都要求管庆林赔偿，群众也围堵承租户的门，管庆林嫌损失太大，想让张常海接租。张常海不想接收，管庆林就找吕某做张常海的工作。协议约定的40万元主要是赔偿徐英童的，让徐英童将经营权转让给张常海。吕某称协议约定的“不主张任何权利”与房租无关，待管庆林与张海居委会的官司结束后再退房租。对于吕某的证言，被告质证称吕某在协议上作为担保人签名，其与本案有利害关系，其证言不应采信。对于该协议内容及签订背景，本院再次询问吕某，吕某再次表示40万元不包括租金，管庆林多收的租金远不止40万元，该协议签订的目的是为了让张常海从徐英童手中把张海浴池接手过来。签订协议时，口头说过该协议与退房租没有关系，“不主张任何权利”仅是张常海、葛军伟等人不再要求管庆林赔偿被堵门期间的经营损失。对于其担保责任，吕某称其仅担保张常海收取40万元后自徐英童手中接手张海浴池。另外，庭审中，原告提交张常海与被告及被告妻子的谈话录音记录，用以证明张常海要求被告退还房租。录音显示被告方称如张常海将与张海居委会之间签订的租赁合同拿出来，被告就退还房租。又查明，被告在本案审理过程中，申请追加张常海为共同被告，原告当庭表示不同意追加，且不要求张常海承担赔偿责任，故本院未准许被告追加张常海为共同被告。再查明，在本案审理过程中，被告管庆林以张海居委会为被告诉至本院，要求确认双方签订的租赁合同于2015年6月30日终止。在该纠纷庭审中，张海居委会称双方租赁合同的终止日期为2014年6月26日，而非6月30日。被告管庆林当庭表示同意双方租赁合同于2014年6月26日终止。本院认为，本案争议焦点在于，被告与张常海于2014年7月21日签订的协议书约定的40万元是否包括被告多收取原告的租金。原告主张该协议书与退还房租无关，仅是关于张常海从中标方徐英童手中接手张海浴池签订的协议，张常海收取被告的40万元属于与徐英童的协商费用，不包括被告应退还原告等人的租金，由另案原告张玉凯申请证人吕某出庭作证，同时提交张常海与被告方的录音记录一份。被告称其支付张常海的40万元包括房租等一切损失，且该协议书第二条明确约定：保证张常海、葛军伟等人不再就房屋租赁一事向被告主张任何权利；被告并称吕某作为该协议书担保人，与本案有利害关系，其证言不应被采纳。对于原、被告诉辩意见，本院认为，本案关键证人吕某作为濮阳市公安局民警、驻张海村工作组成员，其曾参与处理张海浴池纠纷，对被告与张常海签订的协议书的背景及过程也充分了解，其立场应是中立的，证言应是客观的，虽然在协议书上吕某作为张常海担保人签字确认，但依据协议书内容，吕某仅担保张常海收取被告的40万元用于自徐英童手中接租张海浴池，与原、被告双方并无其他利害关系，故对吕某证言，本院予以采纳；从另一方面看，被告与张常海于2014年7月签订的协议书第二条虽约定有原告等次承租户“不得向被告主张任何权利”字样，但该条款亦未明确说明包括租金；另外，原告提交的张常海向被告索要租金录音中，被告方亦未否认不应退还张常海等次承租人的租金。综上，依据双方证据，结合本案案情，原告要求被告返还其与张海居委会终止之后的房屋租金，本院予以支持。关于返还数额，已查明，原、被告约定2013年至2016年期间每年租金为2万元，原告已向被告交纳了2013年10月20日至2016年10月20日期间的租金6万元，被告在另案中当庭认可其与张海居委会之间的租赁合同于2014年6月26日终止，故被告应返还原告自2014年6月26日至2016年10月20日期间的租金，应为46355元。原、被告未就违约金进行明确约定，故原告要求被告另支付违约金18000元，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告管庆林返还原告葛军伟2014年6月26日至2016年10月20日期间的部分房屋租金46355元，于判决生效后10日内履行完毕。二、驳回原告葛军伟的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1408元，由原告葛军伟负担449元，被告管庆林负担959元。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提交副本7份，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  李红权代理审判员  李 艳代理审判员  孙燕燕二〇一五年十二月二十五日书 记 员  高琳琳