新疆维吾尔自治区高级人民法院执 行 裁 定 书（2015）新执二监字第34号申请复议人（被执行人）：乌鲁木齐鑫恒基实业发展有限公司。住所地：新疆乌鲁木齐市。法定代表人：王淑月，该公司董事长。委托代理人：陈志录，男，系该公司总经理，住新疆乌鲁木齐市新市区。申请复议人（被执行人）：乌鲁木齐鑫恒基房地产开发有限责任公司。住所地：新疆乌鲁木齐市。法定代表人：王淑月，该公司董事长。委托代理人：陈志录，男，汉族，系该公司总经理，住新疆乌鲁木齐市新市区。申请执行人：中国农业银行新疆生产建设兵团分行乌鲁木齐建设路支行。住所地：新疆乌鲁木齐市。法定代表人：周勇，该行行长。申请复议人乌鲁木齐鑫恒基实业发展有限公司（以下简称鑫恒基实业公司）、乌鲁木齐鑫恒基房地产开发有限责任公司（以下简称鑫恒基房地产公司）不服新疆维吾尔自治区吐鲁番市（原吐鲁番地区，下同）中级人民法院（2014）吐中执异字第3号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。执行法院认为：（一）异议人向法院举证的《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》第一条规定：“……既要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。”而该通知第二条亦已明确规定，不具备初始登记条件的房屋，原则上进行“现状处置”。故据生效判决对鑫恒基地下鞋城执行查封拍卖于法有据。异议人以本案执行标的物不具备拍卖交易的法定要件的执行异议不成立，不予支持。本案所涉划拨土地使用权系鑫恒基地下鞋城公共通道所附着，鑫恒基地下鞋城总建筑面积15410.01平方米，地下公共通道1841.48平方米，此次拍卖标的建筑面积13568.56平方米。《瑕疵告知书》已明确告知，被拍卖房地产不包括该地下鞋城公共通道（其所附着土地使用权当然也不包括在内），故异议人提出的以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批的异议，无事实依据，亦不予支持。（二）因鑫恒基两公司将地下鞋城所有（包括已出售的）小商铺（5至10平方米）打掉，并重新规划改造成大商铺（50平方米左右）出租，从而引发众多原小商铺购买人诉讼以及要求退房款或返还原有商铺的纠纷。因鑫恒基两公司擅自改造商铺的原因，使得已出售的小商铺星星点点、星罗棋布的分布在鑫恒基地下鞋城改造后的大商铺之下，致使无法将鑫恒基两公司除去出售后剩余的自有商铺予以分割。法院曾多次与被执行人协调，将产权商铺统一归于一处，均未果。从拍卖前的《瑕疵告知书》可见，拍卖是在维护了各产权商户、租赁商户利益的前提下，不得不整体拍卖（已扣除产权人的商铺面积）。根据相关查封、拍卖法律规定，执行标的物价值大于债务又不适宜分割执行时，可整体处置。标的物处置后，将大于债务部分的价款返还于债务人。本案执行标的物鑫恒基地下鞋城拍卖后，该院已将拍卖款1440万元提前发放给了异议人鑫恒基实业、鑫恒基房产公司。故异议人以超标的执行为由，提出执行异议无事实依据和法律依据，不予支持。（三）关于地下公共通道问题，2011年，该院执行过程中组织新疆兆新评估测绘公司测绘进行听证答疑过程中，经新疆住房和城乡建设厅组织专家进行审核回复后，测绘答疑报告中已将结论告知了异议人。因此，两年多后，现异议人以公摊问题再次提出异议，不符合法定程序。该院委托新疆兆新评估测绘公司测绘系司法鉴定，该鉴定结论是为司法行为提供依据。司法程序结束后，本案所涉房产办理产权登记必定回归行政管理领域，其行为应当遵守相应行政规定，故该司法鉴定表述“产权面积最终以房地产管理部门的最终测绘确权面积为准”并无不妥。异议人提出该司法鉴定自相矛盾的异议不成立，不予支持。（四）本案所涉执行程序中，经通知当事人参与摇珠，选出吐鲁番地区华信房地产评估咨询有限公司、新疆顺达价格评估有限公司、新疆瑞智资产评估有限公司、新疆信佳价格评估咨询有限公司，该院遂委托四家公司共同对本案所涉房地产进行估价鉴定，新疆信佳评估咨询有限公司为主评。上述四公司中，新疆顺达价格评估有限公司、新疆瑞智资产评估有限公司、新疆信佳价格评估咨询有限公司司法鉴定资质包括涉诉财物价格评估。因此，不能以上述三家鉴定机构名称中没有“房地产估价”字样来确定其不具有房地产估价鉴定资质。四公司联合估价鉴定书上有四位鉴定人签章，除去吐鲁番市（原吐鲁番地区）华信房地产评估咨询有限公司鉴定人高锋外，仍有三个具有司法鉴定资质机构的鉴定人签章。评估之前，该院已要求四家评估公司将资质材料交被执行人审核，评估报告送达后的异议期间，被执行人两公司均未对评估公司资质提出异议，现评估公司答疑完毕，直至拍卖完毕之后，历经两年多以后，异议人又另以鉴定机构不具备资质、鉴定人员只签章未签名为由提出执行异议，不符合法定程序，不予支持。针对评估鉴定是否仅用“成本法”进行估计的问题，异议人在2012年就提出过异议，对此，法院已专门组织评估机构进行了公开听证答疑，评估机构已当庭就其系运用成本法及收益法相结合的方式测算了估价标的物的价值、并未采取单一成本法估价的事宜予以答疑。现异议人以评估鉴定运用“成本法”结论有悖常理为由再次提出异议，不符合法定程序，不予支持。（五）该院依法拍卖所涉标的房地产系司法行为，卢益光委托杜勇参加竞买并拍得标的房地产，后卢益光将拍得的房地产投资组建公司，法律对此无禁止性规定，其以房地产投资组建公司有别于一般意义上的房产交易。因此，异议人以鑫恒基地下鞋城买受人主体混乱为由提出执行异议，理由不成立，不予支持。（六）《拍卖法实施细则》第23条规定：“拍卖公告应于拍卖7日前通过报纸或其他新闻媒介发布……”该院确定拍卖机构系由债务人、债权人摇珠选定，拍卖机构三次拍卖均在全国发行的乌鲁木齐市晨报、晚报上发布公告，对拍卖标的物瑕疵亦进行了详尽告知，依拍卖公告内容竞买人按期交纳了保证金。故本案所涉拍卖程序符合法律规定。2012年，最高人民法院下发《关于实施最高人民法院〈关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定〉有关问题的通知》，该通知第四条要求各人民法院拍卖信息需在“人民法院诉讼资产网”予以公布。这是与传统拍卖公告在纸质媒体上并行的新的网媒公布方式。从该通知来看，此网媒公布方式并不具有单一性和排他性，也并未否定传统拍卖方式在纸质媒体上的拍卖程序与拍卖效力。作为该院，应完善委托的拍卖信息在网媒上即“人民法院诉讼资产网”的公布，但委托的拍卖机构在全国发行的纸质媒体上发布拍卖信息，未在“人民法院诉讼资产网”上发布拍卖信息，并不导致拍卖程序违法。（七）本案所涉标的物拍卖成交后，双方应当即依《拍卖确认书》履行各自义务。从查明事实可以反映，由于异议人拒不移交有关房产、土地、建设规划等产权资料，经给鑫恒基两公司先行发放300万元拍卖款其承诺予以交接，但领款后其仍拒不配合交接，后该院书面通知其将采取强制措施后，其将有关产权资料予以移交。后经双方核对，西建公司认为，异议人欠交的土地出让金、办房地产大证营业税、土地增值税等税款、异议人应移交西建公司的商户押金及超期收取的租金等，加其已交纳的7500万元，已经超过其需缴纳的拍卖价款，故其停止付款。后经督促，西建公司已将办理房产需交税款及被执行人欠缴的土地出让金付清，并经该院已交税务机关及国土资源部门。综上可见，买受人西建公司未按约定日期付清拍卖余款，与鑫恒基两公司拒不交付房产、土地、建设规划等产权资料有关。仅要求买受人西建公司按期交清拍卖款，而完全不考虑鑫恒基两公司拒不交接有关房产、土地、建筑规划等产权资料的原因，有失公平。故异议人提出西建公司未按约定交纳拍卖款违法应依法重新拍卖的异议理由与事实不符，本院不予支持。（八）异议人对其提出的该院执行局长祖智新枉法裁判，致使案外人商户利益受损，其收受贿赂，暗箱操作、威逼利诱致使异议人利益受损的主张，未向本院提供证据予以证实，不予支持。综上，执行法院认为，异议人提出的执行异议无事实依据和法律依据，其异议理由不成立，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定驳回异议人乌鲁木齐鑫恒基实业发展有限公司、乌鲁木齐鑫恒基房地产开发有限责任公司提出的执行异议。申请复议人鑫恒基实业公司、鑫恒基房地产公司称：新疆吐鲁番市中级人民法院（2014）吐中执异字第3号执行裁定书依据的事实和法律均不能成立。理由：1、执行法院对于（2013）吐中执字第5—2号民事裁定书之前的一系列执行行为的认定存在偏差。执行法院对申请复议人对测绘、评估提出异议只组织听证答疑会，但没有出具相应执行异议裁定书予以驳回，侵害了申请人的执行异议复议权。2、执行法院认为拍卖竞买人多次流转标的物符合法律规定的观点实难成立。3、执行法院认为拍卖法中的公告程序与诉讼资产网中的公布属于并行的公告方式是不妥的。4、执行法院认为（2013）吐中执字第5—2号民事裁定书所对应的实体正确，存在问题。拍卖援引的房屋测绘结果是错误的，评估鉴定是错误的，整体拍卖是错误的，拍卖底价违法，买受人缴纳案款的数额错误且至今未足额缴纳拍卖款。综上，申请复议人请求：一、撤销新疆吐鲁番市中级人民法院（2014）吐中执异字第3号执行裁定书；二、撤销新疆吐鲁番市中级人民法院（2013）吐中执字第5—2号民事裁定书第一、二项执行行为；三、责令新疆吐鲁番市中级人民法院执行回转（2013）吐中执字第5—2号民事裁定书涉案房地产的权利人为申请人；四、将申请人所涉的系列案件指定其他法院予以执行；五、如不能指定其他法院予以执行的，请求责令新疆吐鲁番市中级人民法院重新委托有资质并符合专业条件的测绘公司、评估机构对申请人房地产进行合法评估；六、如不能指定其他法院予以执行的，请求责令新疆吐鲁番市中级人民法院重新依法拍卖申请人对应的债务范围内的房地产；七、如不能指定其他法院予以执行的，请求责令新疆吐鲁番市中级人民法院对再次拍卖价值低于原拍卖价格的部分，由原竞买人杜勇负责补足。本院认为，本案申请复议人鑫恒基实业公司、鑫恒基房地产公司申请复议的理由归纳为：1、执行法院对申请复议人对涉案标的物评估提出的异议未作出裁定答复，剥夺其复议权利；2、执行法院的拍卖公告程序不符合程序要求；3、拍卖竞买人流转标的物不符合法律规定；4、买受人未按期支付拍卖款应当重新拍卖。经审查，吐鲁番市中级人民法院（2014）吐中执异字第3号执行裁定书已对未对评估提出异议作出裁定、竞买人流转标的物、拍卖公告程序依法进行了审查和认定，本院认为上述三项内容原裁定认定事实清楚，证据确凿、充分。故本院予以确认。对于买受人未交足拍卖款是否应当重新拍卖的问题，根据本案实际情况，买受人应当交纳拍卖款为10032.229万元，而其实际交纳拍卖款共计9959.937万元，未交纳款为72.292万元，异议裁定中对买受人未按期支付拍卖款的理由进行了说明，并认可了买受人因申请复议人未退还押金和租金未交付剩余拍卖款的事实，在本院听证会上买受人也提出未交清拍卖余款的理由，申请复议人也认可其中的部分押金和租金未退还买受人。故依据上述事实及本案具体执行经过，本院认为本案不符合最高人民法院规定的“重新拍卖”的情形，对该复议理由不予采纳。综上，申请复议人的复议请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回申请复议人乌鲁木齐鑫恒基实业发展有限公司、乌鲁木齐鑫恒基房地产开发有限责任公司的复议申请。本裁定送达后立即生效。审 判 长 闵  军  勇审 判 员 阿不都艾内江代理审判员 张    浩二〇一五年十二月二十八日书 记 员 廖  爰  媛