广东省汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2015）汕金法民三初字第282号原告李琳，女，汉族，住所地广东省汕头市金平区，公民身份号码×××。委托代理人苏泳生、李锋。被告蔡艳娟，女，汉族，住所地广东省汕头市龙湖区，公民身份号码×××。被告玉光学，男，朝鲜族，住所地吉林省吉林市船营区，公民身份号码×××。第三人汕头市派创贸易有限公司，住所地广东省汕头市南澳县，统一社会信用代码XX。法定代表人赖鹤标。委托代理人苏泳生、李锋。原告李琳诉被告蔡艳娟、被告玉光学、第三人汕头市派创贸易有限公司借款担保合同纠纷一案，本院于2015年11月11日立案受理后，依法由审判员郑毅适用简易程序，于2015年12月1日公开开庭进行了审理。原告及第三人的共同委托代理人苏泳生、被告蔡艳娟到庭参加诉讼。被告玉光学经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与两被告于2015年1月21日签订《抵押借款合同》1份，约定：原告向两被告提供借款，两被告以登记在被告蔡艳娟名下位于汕头市龙湖区XX路XX号XX大厦XX号房全套房产为其向原告借款提供抵押担保，并办理抵押登记手续；若本合同在履行过程出现争议，合同双方应先协商解决，若确实协商不成，则任何一方均可向贷款人所在地法院（即原告所在地的金平法院）起诉。原、被告签订上述《抵押借款合同》及办理抵押登记手续后，两被告向原告借款两笔合计241.7万元。2015年1月22日，原告与两被告和汕头市创晔金融服务有限公司（下称创晔公司）签订《补充协议》，约定两被告应支付创晔公司上述《抵押借款合同》的居间报酬13.2万元，原告同意为两被告先行垫付创晔公司前述居间报酬，但两被告应依约付还原告相应垫款。前述《补充协议》签订后，原告为两被告垫付创晔公司居间报酬13.2万元。两被告向原告借款后严重违约，故原告于2015年7月16日书面通知两被告在限期内履行还本付息义务，否则，原告将依法处置上述抵押物。2015年9月27日，原告与两被告达成委托双方认可的评估机构，评估上述抵押物的价值；再按评估值，将上述房屋抵偿两被告结欠原告上述借款本息中的等额债务并交付房屋和交易过户至原告指定公司（即本案第三人）名下的协议。2015年10月22日，原、被告共同至房管部门办理抵押登记注销手续。原、被告在同日递交房管部门的《汕头市区房地产注销抵押登记申请书》中声明：“抵押人已与抵押权人达成抵押物抵偿本案部分债务本息并过户至抵押权人指定公司名下的协议，故抵押权人同意注销本案抵押物的抵押登记，并于注销抵押登记之日办理房屋交易过户的收件手续。”上述抵押登记注销后，被告与第三人于同日至房管部门办理上述房屋的交易过户收件手续。接着，原、被告与第三人办理了上述房屋的移交手续。但在上述房屋2015年10月22日收件后的过户登记手续办理期间，揭阳市榕城区法院于2015年10月29日，以（2015]）揭榕法东民初字第167-1号《民事裁定书》及其《协助执行通知书》查封上述房屋，导致原告的权利处于不确定状态。故原告于2015年11月11日向法院起诉，诉讼请求为：1.判令两被告立即返还原告借款241.7万元及其利息450874.67元（暂计至2015年11月11日，之后利息按月利率2%计算至全款还清之日止）；2.判令两被告立即返还原告代垫居间报酬13.2万元；3.判决原告对两被告提供抵押、址于汕头市龙湖区XX路XX号XX大厦XX号房全套的房地产折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；4.判决原、被告与第三人于2015年9月27日签订的《协议书》有效；5.判令两被告承担诉讼费用。被告蔡艳娟辩称：原告所诉属实。我夫妻结欠原告两笔借款合计241.7万元及利息450874.67元属实。我夫妻向原告承诺以汕头市龙湖区XX路XX号XX大厦XX号房全套房产为上述借款241.7万元及其利息等抵押合同约定范围内的债务提供抵押担保亦属实。我夫妻结欠原告居间报酬13.2万元属实。对于其他债权人陈素于2015年10月29日申请揭阳市榕城区法院查封上述抵押物，我们事前不知情，也没预料到陈素会起诉至法院。我于2014年11月4日已就查封裁定向榕城区法院申请了复议。我夫妻并不是欠债不还，只是目前资金周转确实困难。请求原告给予适当宽限期。被告玉光学没有答辩；且经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利。第三人辩称：原告所诉事实属实。因两被告向原告借款并提供抵押担保后未履行还款义务。原告为实现抵押权，经与两被告协商达成委托抵押双方均认可的评估机构，评估本案抵押物的价值。再按评估值将上述房屋抵偿两被告结欠原告上述借款本息中的等额债务并交付房屋和交易过户至原告指定公司（即我司）名下的协议。原告系我司控股股东和实际经营者。因本案抵押物为商铺，原告为方便经营，故要求将上述借款抵押物过户至我司名下。2015年10月22日，即本案房产注销抵押登记当天，两被告和我司共同至房管部门办理上述房产交易过户收件手续。最后，两被告与原告、我司签订了《房屋移交确认书》，将上述房产移交给原告和我司占有、使用和收益。经开庭审理，本院认定事实如下：1.两被告系夫妻关系，于2011年11月25日登记结婚。2015年1月21日，原告与两被告签订《抵押借款合同》1份，约定：原告向两被告提供借款220万元，利率为月2%，借款期限1年，自2015年1月22日起至2016年1月21日止；两被告应于抵押登记收件、2015年3月10日、2015年7月22日前分别支付原告相应的利息款；两被告以登记在被告蔡艳娟名下位于汕头市龙湖区XX路XX号XX大厦XX号房全套房产（权证号粤房地权证汕字第××号，建筑面积101.96平方米）向原告提供抵押担保；担保范围包括借款本金、利息、迟延履行期间的债务利息、违约金、原告为被告垫付第三方的居间服务费，以及原告实现本案债权和抵押权的费用（包括诉讼费用、律师代理费等）；若两被告未按时、足额履行付息义务超过30日的，原告有权单方通知解除合同。前述《抵押借款合同》签订后，原告于2015年1月22日通过银行转账分两笔款（83.5万元和136.5万元）汇给被告蔡艳娟220万元。同日被告蔡艳娟向原告出具《借款单》1份，确认收到原告借款220万元。2015年6月28日，被告蔡艳娟向原告出具《借款借据》1份，向原告借款21.7万，并承诺于2015年7月21日前付清该款，借贷双方的其他权利义务仍执行原《抵押借款合同》的条款。6月29日，原告通过银行转账汇给被告蔡艳娟借款21.7万元。2.2015年1月22日，原告、两被告和创晔公司签订《补充协议》1份，约定：两被告应支付创晔公司上述《抵押借款合同》的居间报酬13.2万元，原告同意为两被告先行一次性垫付创晔公司上述居间报酬。但两被告应于2015年7月26日前分期付还原告上述垫款。上述《补充协议》签订后，原告为两被告垫付创晔公司居间报酬13.2万元。3.2015年1月23日，原、被告共同到房管部门办理上述借款的抵押登记手续，对被告蔡艳娟名下位于汕头市龙湖区XX路XX号XX大厦XX号房全套房产为上述借款进行抵押登记。2015年1月29日，原告取得上述房产的《房地产他项权证》（编号为粤房地他项权证汕字第XX号），该《房地产他项权证》记载的抵押权人为原告，抵押人为被告蔡艳娟，债权数额220万元。4．两被告向原告借款241.7万元后，未按照上述《抵押借款合同》约定的数额、时间履行还款义务。故原告于2015年7月16日通过公证方式向两被告邮寄书面通知，通知两被告“……鉴于你们已经严重违约，故本人依照《抵押借款合同》的违约责任条款，宣布上述220万元的借款提前到期，要求你们于本通知书发出之日起五日内一并付还本人上述借款241.7万元及其利息、违约金、和本人代垫费用。……”5.2015年9月27日，原告、两被告与第三人签订《协议书》1份，约定：原、被告委托汕头市立恒土地房地产评估有限公司对上述抵押物的价值进行评估，并按评估值抵偿两被告结欠原告借款本金241.7万元及利息中的等额债务；原、被告在上述房屋评估后共同到房管部门注销抵押登记，并于注销抵押登记的同日共同办理交易过户收件手续，将上述房屋过户至原告指定的公司（即本案第三人）名下；协议三方确认：两被告以上述房屋折价抵债，故原告应付两被告的购房款与两被告应清偿原告的等额债务相互抵销，两被告与第三人申报房管部门的成交价格按上述评估报告所确定的评估值。两被告在办理上述房屋交易过户收件手续的同时将房屋移交原告占有、使用和收益。原告系第三人的股东。6．2015年9月27日，被告蔡艳娟委托汕头市立恒土地房地产评估有限公司对上述房屋的价值进行评估。汕头市立恒土地房地产评估有限公司于2015年9月29日作出《房地产估价报告》，上述房地产的评估值为1684380元。7．2015年10月22日，原、被告共同到房管部门办理抵押登记注销手续，原告在递交房管部门的《汕头市区房地产注销抵押登记申请书》中声明：“抵押人已与抵押权人达成抵押物抵偿本案部分债务本息并过户至抵押权人指定公司名下的协议，故抵押权人同意注销本案抵押物的抵押登记，并于注销抵押登记之日办理房屋交易过户的收件手续。”8．2015年10月22日，两被告与第三人在汕头市龙湖房产交易所签订《房地产买卖合同》并办理交易过户收件手续。该《房地产买卖合同》约定：两被告将上述位于汕头市龙湖区XX路XX号XX大厦XX号房的房地产转让给第三人，转让价款为1684380元。同日，原告、两被告与第三人签订了《房屋移交确认书》，办理上述房屋的移交手续，两被告移交上述房屋给原告和第三人占有、使用和收益。因两被告在上述房屋抵押给原告之前已将该房屋出租给他人，至2015年10月22日仍处于出租状态，故两被告将房屋租约原件移交给原告和第三人；两被告出具有关告知承租人上述房屋已折价抵偿给原告及第三人、原告及第三人有权收取上述房屋租金的通知书。9．2015年10月29日，揭阳市榕城区人民法院因审理原告陈素与被告蔡艳娟、玉光学民间借贷纠纷一案，以（2015）揭榕法东民初字第167-1号《民事裁定书》及其《协助执行通知书》查封上述房产。10.截止2015年11月11日，两被告结欠原告借款本金241.7万元及利息450874.67元（其中借款220万元的利息431200元；借款21.7万元的利息19674.67元）。11.因法院的司法查封，上述房产未能过户到第三人名下，原告未能实现其抵押权。原告遂于2015年11月11日向法院起诉，提出上述诉讼请求。上述事实，有各当事人主体材料、抵押借款合同、抵押房产价值协议书、抵押人及其配偶声明书、抵押登记申请表、他项权利证书、补充协议、银行转账凭证、借款单和借款借据、收据、（2015）粤汕潮阳第001739号、第001015号和第001029号公证书、协议书、房地产评估报告与评估费的收据和发票、注销抵押登记申请书、房地产买卖合同、汕头市房产管理局二手房交易登记办事回执卡、房屋移交确认书、通知书、汕头市房地产租赁合同、（2015）揭榕法东民初字第167-1号民事裁定书及协助执行通知书、法庭审理笔录等在卷为证，足资认定。本院认为：原告和两被告所签订的《抵押借款合同》和《补充协议》，意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，合同有效，应受法律保护。两被告在取得原告借款241.7万元和为其代垫居间报酬13.2万元后，未依约履行还款义务，原告有权依据上述《抵押借款合同》的约定要求两被告提前归还全部借款及利息，且两被告也予以确认，故原告关于两被告立即返还其借款本金241.7万元及其利息、代垫居间报酬13.2万元的请求，合理合法，本院予以支持。关于抵押物优先受偿权问题。上述《抵押借款合同》约定，被告蔡艳娟以其名下位于汕头市龙湖区XX路XX号XX大厦XX号房全套房产作为两被告向原告220万元借款的抵押物；担保范围包括借款本金、利息、迟延履行期间的债务利息、违约金、原告为被告垫付第三方的居间服务费，以及原告实现本案债权和抵押权的费用（包括诉讼费用、律师代理费等）。随后原告与两被告到房管部门办理上述抵押的登记手续，并于2015年1月29日取得《房地产他项权证》，故原告上述抵押权依法设立。依据上述《抵押借款合同》的约定及《房地产他项权证》的记载，该抵押权担保范围包括220万元借款的本金、利息、迟延履行期间的债务利息、违约金、原告为被告垫付第三方的居间服务费，以及原告实现本案债权和抵押权的费用，故原告对220万元借款及利息、垫付的居间服务费享有优先受偿权。另被告蔡艳娟2015年6月29日向原告的21.7万元借款，并未包含在上述抵押权担保的范围内，原告对21.7万元的借款及利息不享有优先受偿权。至于原告与两被告于2015年10月22日到房管部门办理抵押登记注销手续的行为，并不构成该抵押权的消灭，理由如下：原告与被告协商签订以抵押物折价协议、注销抵押登记、办理房屋交易过户收件和抵押物移交手续等行为是原告以法律允许的方式实现其抵押权。上述房产于2015年10月22日交易过户收件，于2015年10月29日因两被告其他债务被揭阳市榕城区人民法院查封，导致上述房屋无法过户至第三人名下，第三人未能取得上述房屋的使用权。原告对上述房产的抵押担保物权未能实现，两被告结欠原告的债务也未能通过上述抵押物的折价变现得以清偿。《中国人民共和国物权法》第一百七十七条规定“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”因此，原告与两被告于2015年10月22日到房管部门办理抵押登记注销手续的行为，只是原告为实现抵押权（对抵押物进行折价变现）所采取的必要的、合法的行为，但因该抵押物被司法查封，原告的抵押权未能实现，该抵押权消灭的法定情形并未发生，原告的上述抵押权仍然存在。故原告关于对两被告所结欠的借款220万元及利息、垫付第三方的居间服务费13.2万元，原告对两被告提供抵押的位于汕头市龙湖区XX路XX号XX大厦XX号房全套房产（权证号粤房地权证汕字第××号，建筑面积101.96平方米）享有优先受偿权的请求，合理合法，本院予以支持。原告对两被告超出上述范围的债权（21.7万元借款及利息）请求享有优先受偿权，于法无据，本院予以驳回。关于原告与两被告、第三人于2015年9月27日签订的《协议书》效力问题。《中国人民共和国物权法》第一百九十五条第一款规定“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。……”原告为实现上述抵押权，与两被告、第三人签订的上述《协议书》当事人意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，合同成立有效。原告关于确认上述《协议书》有效的请求，依法有据，本院予以支持。被告玉光学经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中国人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十七条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告蔡艳娟、被告玉光学于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告李琳借款本金220万元、利息431200元、自2015年11月12日起至本判决发生法律效力之日止按月利率2%计的利息、以及原告代垫的居间报酬13.2万元。二、被告蔡艳娟、被告玉光学于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告李琳借款本金21.7万元、利息19674.67元、以及自2015年11月12日起至本判决发生法律效力之日止按月利率2%计的利息。三、对于被告蔡艳娟、被告玉光学上述第一项所负的债务，原告对被告蔡艳娟、被告玉光学提供抵押的位于汕头市龙湖区XX路XX号XX大厦XX号房全套房产（权证号粤房地权证汕字第××号，建筑面积101.96平方米）享有优先受偿权。四、原告李琳与被告蔡艳娟、被告玉光学、第三人汕头市派创贸易有限公司于2015年9月27日签订的《协议书》有效。五、驳回原告李琳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15400元（已减半收取），由被告蔡艳娟、被告玉光学共同负担。该款原告李琳已预交，本院不再收退，被告蔡艳娟、被告玉光学于本判决发生法律效力之日起十日内直接付还原告李琳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  郑毅二〇一五年十二月二十三日书记员  林颖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。……第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。……第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中国人民共和国物权法》第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十七条有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十五条第一款债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。