云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第1087号原告李树林，男，汉族，生于1942年6月8日，文盲，农民，普洱市思茅普洱市思茅区单0055。原告李家仙，女，彝族，生于1980年3月9日，初中文化，农民，普洱市宁洱普洱市思茅区单0020。原告李家全，男，汉族，生于1975年7月5日，初中文化，农民，普洱市思茅普洱市思茅区单0013。共同委托代理人赵江、李彦池，振兴法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权代理。被告黄丕芳，女，汉族，生于1976年8月7日，个体户，普洱市镇沅普洱市思茅区11827。委托代理人李学达，云南震南律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告李树林、李家仙、李家全与被告黄丕芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月23日公开开庭进行了审理。原告李家仙及其与李树林的共同委托代理人赵江、李彦池到庭参加诉讼，被告黄丕芳的委托代理人李学达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李树林、李家仙、李家全诉称：2011年11月3日，原、被告双方签订房屋买卖协议，协议约定原告普洱市思茅区25号1幢房屋出售给被告。协议约定：“房屋总价款为180万元，被告于2011年11月3日前支付定金52000元，该笔定金在支付房款时折抵房款，房屋款项分三期支付，同时，双方还在房屋买卖协议下方备注：以上条款如有一方违约，就赔偿给另一方总金额的20%的违约金。”原、被告双方就房款支付方式及违约责任进行明确的约定，协议签订后被告按照约定支付了部分房款，原告也按照约定把房屋所有权过户给被告。但由于被告一直未支付完剩余房款，因此双方再次口头约定在被告付清剩余房款前原告方可以一直在该房屋内居住、使用、经营。至此，被告先后共支付房款110万元，还剩余70万元一直未支付，经原告多次催要未果，故向法院起诉：1、请求人民法院判决被告黄丕芳支付剩余房款70万元（房屋总价款为180万元，被告已经支付110万元）；2、请求人民法院判决被告黄丕芳支付2015年3月起至判决生效之日起银行同期贷款的四倍利息；3、本案诉讼费由被告承担。被告黄丕芳辩称：合同真实，房款被告已经支付完毕，并且还多支付了。原告至今未交房，被告要向原告主张占用房屋期间的房租。原告李树林、李家仙、李家全为证明其提出的主张，向本院提交如下证据材料：1、《房屋买卖协议》1份，证明2011年双方签订了购房合同，房屋买卖关系成立，并且约定了购房的各项协议。至今被告方未将购房款付完。被告黄丕芳质证认可真实性。但是认为被告已经将房款支付完，并还多支付了一些钱。2、房产证及房屋共有权证、国有土地使用权证各一份，证明原告卖给被告的房屋过户前的产权情况。3、房屋买卖合同一份，证明原、被告之间除本案争议的房屋外，还有位于茶马古镇B3-1号联排别墅一套。被告黄丕芳对以上第2、3组证据的真实性、合法性及关联性均认可。被告黄丕芳为证明其辩解主张，向法庭提交如下证据：1、收条3份，证明被告已经支付了共201万元的购房款。2、过户发票8份（复印件），证明被告已经支付的过户费是426802.52元。原告李树林、李家仙、李家全质证认为2011年7月21日的收据与本案无关，其中的14万元不能计算在已支付的110万元内。收条上记载的房屋不是本案诉争房屋。所有过户费发票被告已经明确表示其自行承担，该笔费用不应当计算在内，具体金额以法院的核实为准。故原告对该二组证据不认可。通过庭审原告举证、质证，本院对原告提交的证据材料作如下认证：原告提交的证据材料真实、合法且与本案具有关联性，本案被告认可，故对原告提交的证据材料，本院予以采信。被告黄丕芳提交的第1组证据，2011年7月21日的收据上注明“支付购房款B区一路段GB3-1号”，经原告举证该款项系支付与本案诉争房产无关的另一房屋买卖合同的房款，本院对该份证据不予采信；另外二份收条原告认可，本院予以采信；被告举证的第2组证据，均系房屋产权登记机关及土地管理部门出具，真实、合法，本院对证据予以采信。根据庭审，本院对本案确认如下法律事实：原告李树林与李家全系父子，李家仙系李家全妻子。原告李树林、李家普洱市思茅区25号1幢房屋（面积为379.89平方米，房屋普洱市房权证普房字第**78-1号，共普洱市房房权证普房字第**8-2号。土地使用权证号位思国用（2003）第05258号，使用权面积为180平方米，土地性质为划拨）。2011年11月3日，原告李树林、李家全、李家仙与被告黄丕芳签订房屋买卖协议，协议约定原告普洱市思茅区25号1幢房屋出售给被告。房屋总价款为180万元，房款支付方式：被告于2011年11月3日前支付定金52000元，该笔定金在支付房款时折抵房款，房屋款项分三期支付：第1期：2011年11月3日前，付183000.00元；2011年11月4日前，付270000.00元。第2期：在拿完房产证、土地证后，20天左右付110万元，周六、日除外。第3期：在交付房屋之日，付清尾款20万元。……在过户过程中，甲方（原告）积极配合乙方（被告）做好各种法定手续。如甲方不积极配合算违约，按总价的20%赔偿给另一方。双方还在房屋买卖协议下方备注：以上条款如有一方违约，就赔偿给另一方总金额的20%的违约金。合同签订后，被告黄丕芳向三原告支付购房款1105000元（含定金在内）。2012年10月18日将该房过户到其名下，2013年1月8日将房屋占有的土地使用权过户到其名下。房屋及土地过户费用及应补缴的土地出让金均由黄丕芳支付。本院认为，原告李树林、李家仙、李家全与被告黄丕芳之间的买卖房屋的行为是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，买卖合同关系合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定：“买受人应当按照约定的时间支付价款。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”原告依约履行了义务，被告应按合同约定支付购房款。其行为现已构成违约，虽有部分未到期债务，但被告已明确表明不履行，故原告请求被告支付剩余房款的请求，于法有据，本院予以支持。应付房款的金额，经本院核算，为1800000元-1105000元=695000元，原告主张超出该部分的，本院不予支持。关于被告支付的房屋、土地过户费用及补缴的土地出让金应由谁承担的问题，被告认为该费用应包含在房款中，其支出40余万元的过户费用应在应付房款中扣除。本院认为原、被告双方签订房屋买卖合同系平等主体之间自由意思表示，但双方对房屋及土地过户费用的承担约定不明，经法院主持调解对该费用的承担不能达成补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（六）项的规定：履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。原、被告双方签订的房屋买卖协议第十三条规定：“在过户过程中，甲方（原告）积极配合乙方（被告）做好各种法定手续。”根据该条款可知，办理过户的义务主体为被告，原告仅为协助办理。由此，过户过程中产生的各项费用根据法律的规定由履行义务的被告黄丕芳承担。被告的主张无法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告黄丕芳支付2015年3月起至判决生效之日起银行同期贷款的四倍利息的请求，本院认为本案原、被告双方发生争议，主要是双方对合同重要条款约定不明造成，原、被告双方均有过错，基于原告未交付房屋、被告未支付剩余房款，双方互相履行抗辩权的事实，本院认为原告的该项主张不宜支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告黄丕芳于本判决书生效后十五日内支付原告李树林、李家仙、李家全购房款695000元。二、驳回原告李树林、李家仙、李家全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，由原告李树林、李家仙、李家全承担800元，由被告黄丕芳承担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限二年内向本院申请强制执行。审判长  刘晓玲审判员  张 茜审判员  付学华二〇一五年十二月二十四日书记员  罗银云