福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0121民初4263号原告：福州富益达商业管理有限公司，住所地福建省荆溪镇永丰社区杜坞42号1层011商铺，统一社会信用代码91350121310660880N。委托诉讼代理人：张钊、林儒瀚，福建华辉律师事务所执业律师。被告：阮财，男，1987年9月15日出生，汉族，住福州市晋安区。第三人：海盛环球（福建）物流有限公司，住所地闽侯县荆溪镇永丰村社区杜坞42号。法定代表人：林泽明，执行董事。原告福州富益达商业管理有限公司诉被告阮财、第三人海盛环球（福建）物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)福州富益达商业管理有限公司的委托诉讼代理人林儒瀚、被告阮财、第三人海盛环球（福建）物流有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院现已审理终结。福州富益达商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认福州富益达商业管理有限公司与阮财2014年11月21日签订的《场地租赁及服务合同》于2016年11月27日解除；2、判令阮财立即支付2015年1月1日起至2016年11月27日的租金、经营服务费47185.2元整、物业费8436元整，并按照月利率2%支付自违约之日起至实际付清全部款项之日止的违约金（暂计至2017年8月31日止，违约金共计16871.5元）；阮财已支付的各类押金5814元依法抵扣；3、依法确认保证金8427元归福州富益达商业管理有限公司所有；4、判令阮财支付福州富益达商业管理有限公司因本案支出的律师代理费3000元整；5、本案的诉讼费、财产保全费、公告费由阮财承担。事实与理由：2014年3月12日，福州富益达商业管理有限公司与海盛环球（福建）物流有限公司签订《租赁合同》，海盛公司将位于闽侯县永丰社区杜坞42号场地一期4-19号楼（建筑总面积为123206.16平方米；租赁期限为20年）采取包租方式租赁给福州富益达商业管理有限公司使用，享有转租权，并由福州富益达商业管理有限公司自行管理，本案诉争租赁物系福州富益达商业管理有限公司管理并有权出租的房产。2014年11月21日，福州富益达商业管理有限公司（合同甲方）与阮财（合同乙方）签订《场地租赁及服务合同》，合同作出如下主要约定：甲方将位于海峡国际家居建材城一期项目三楼第062号展厅，共计73.92平方米的场地租赁给乙方。租赁期间自甲方经营场地正式营运之日起计算，正式营运时间以甲方在“海峡都市报”刊登的正式营运时间为准。总租期共36个月。合同期内，乙方应向甲方支付三笔费用：1、租金：租期第1个月至第12个月，月租金计554元，付款方式为每陆个月一付，租金到期前一个月的20号付清下期租金，先付后用；租期第13个月至第36个月，月租金计人民币1109元，付款方式为每叁个月一付，租金到期前一个月的20号付清下期租金，先付后用。2、经营服务费，租期第1个月至第12个月，月经营服务费计850元，付款方式为每陆个月一付，经营服务费到期前一个月的20号前付清下期费用，先付后用；租期第13个月至第36个月，月经营服务费计1700元，付款方式为每叁个月一付，经营服务费到期前一个月的20号前付清下期费用，先付后用。3、物业管理费，每平方米5元/月，月物业管理费为370元，在每期开始的前一个月的20号前按每叁个月一付的方式付清下期应缴交的金额。乙方未能按照本合同第三条所约定的期间缴纳各项费用的，甲方有权解除本合同，由此造成的所有损失由乙方自行承担，乙方还需按未交金额日1%的标准加付逾期期间的违约金。因乙方违约导致甲方支出的诉讼费、仲裁费、鉴定费、律师费、差旅费等均有乙方负责赔偿，且乙方还应将优惠期享有的租金及经营服务费的折扣费用返还给甲方。本合同终止，乙方应自动归还承租的经营场所，缴清所欠甲方一切费用，并办理移交手续，方视为乙方已将承租的经营场地交还甲方。合同签订后，福州富益达商业管理有限公司依约向阮财交付租赁场地。2014年12月30日，海峡国际家居建材城在“海峡都市报”刊登开业广告，于2015年1月1日正式营业。即租赁期自2015年1月1日开始计算。签约之时，阮财缴纳了保证金8427元，缴纳装修押金、临时电费押金、施工证押金合计5814元。按照合同约定，阮财应当在合同租期起算日起的三日内，一次性向福州富益达商业管理有限公司支付第1个月至第6个月的租金、经营服务费，但阮财并未依据该约定支付租金、经营服务费等相关费用。后经福州富益达商业管理有限公司催收，至今仍未依约付清租金、经营服务费等相关费用。2016年11月27日，福州富益达商业管理有限公司向阮财送达《解除场地租赁及服务合同的通知》，通知阮财解除双方于2014年11月21日签订的《场地租赁及服务合同》，福州富益达商业管理有限公司催要租金并保留追究其违约责任的权利。福州富益达商业管理有限公司多次催收未果，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持福州富益达商业管理有限公司的诉讼请求，维护福州富益达商业管理有限公司的合法权益。阮财未作答辩。海盛环球（福建）物流有限公司未作陈述。福州富益达商业管理有限公司围绕诉讼请求提交了证据，阮财、海盛环球（福建）物流有限公司未向本院提交证据。福州富益达商业管理有限公司提供了证据原件核对，本院对其真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月12日，福州富益达商业管理有限公司与海盛环球（福建）物流有限公司签订《租赁合同》，约定福州富益达商业管理有限公司承租海盛环球（福建）物流有限公司所有的闽侯县永丰社区杜坞42号场地一期4-19号楼，海盛环球（福建）物流有限公司同意福州富益达商业管理有限公司将房屋另行转租。2014年11月21日，福州富益达商业管理有限公司与阮财签订《场地租赁及服务合同》，双方约定：福州富益达商业管理有限公司将位于海峡国际家居建材城一期项目三楼第062号展厅（面积73.92平方米）的场地租赁给阮财，用于阮财经营橱衣柜类商品。租赁期间自福州富益达商业管理有限公司经营场地正式营运之日起计算，正式营运时间以福州富益达商业管理有限公司在“海峡都市报”刊登的正式营运时间为准，总租期共36个月。租期第1个月至第12个月，月租金计554元，月经营服务费计850元，每陆个月一付，租金及经营服务费到期前一个月的20号付清下期租金及经营服务费，先付后用，直至第12个月。租期第13个月至第36个月，月租金计1109元，月经营服务费计1700元，每叁个月一付，租金及经营服务费到期前一个月的20号付清下期租金及经营服务费，先付后用。合同租期起算日起的三日内，阮财应向福州富益达商业管理有限公司一次性付清首期租金即合同约定的第1个月至第6个月的租金及经营服务费。月物业管理费为370元，在每期开始的前一个月的20号前按每叁个月一付的方式付清下期应缴交的金额。合同第六条第1款约定，合同终止，阮财应自动归还承租的经营场所，缴清所欠福州富益达商业管理有限公司一切费用，并办理移交手续，方视为阮财已将承租的经营场地交还福州富益达商业管理有限公司。合同第八条第5款约定，阮财未能按照合同第三条约定的期间缴纳各项费用的，福州富益达商业管理有限公司有权停止供水、供电，逾期十五日的，福州富益达商业管理有限公司有权解除合同，由此导致的损失由阮财自行承担；福州富益达商业管理有限公司同意阮财补交相关费用的，阮财还需按未交款金额日1%的标准加付逾期期间的违约金；第9款，因阮财违约导致福州富益达商业管理有限公司支出的诉讼费、仲裁费、鉴定费、律师费、差旅费等均有阮财负责赔偿，且阮财还应将优惠期享有的租金及经营服务费的折扣费用返还给福州富益达商业管理有限公司。合同第十三条附则约定了阮财的联系地址，并约定任何与本合同有关的文件按上述地址寄发后三日无论阮财是否签收即视为送达阮财。合同签订后，阮财向福州富益达商业管理有限公司缴纳保证金8427元、缴纳装修押金、临时电费押金、施工证押金5814元，合计14241元。租金、经营服务费以及物业费至今未付。福州富益达商业管理有限公司在海峡都市报上刊登“海峡国际家居建材城商场正式营业日期：2015年1月1日”。2016年11月24日，福州富益达商业管理有限公司依照合同约定的联系地址向阮财发出《解除〈场地租赁及服务合同〉通知函》。本院认为，福州富益达商业管理有限公司与海盛环球（福建）物流有限公司签订《租赁合同》以及福州富益达商业管理有限公司与阮财之间签订的《场地租赁及服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，各方应按合同约定履行义务。关于双方《场地租赁及服务合同》的解除问题。阮财未按期缴纳租金、经营服务费等各项费用，已构成违约，根据合同约定，福州富益达商业管理有限公司有权通知阮财解除合同，合同第十三条约定：任何与本合同有关的文件按阮财提供的地址送达寄发后三日，无论阮财是否签收即视为送达阮财，合同自福州富益达商业管理有限公司通知送达阮财之日起解除。故本院确认福州富益达商业管理有限公司与阮财之间签订的《场地租赁及服务合同》自2016年11月27日起解除。关于阮财未按时交纳的租金等各项费用的问题。福州富益达商业管理有限公司诉请租金、经营服务费47185.2元、物业费8436元。本案合同的租赁期间为2015年1月1日起至2016年11月27日止，该期间产生的租金为18736.1元、经营服务费为28730元、物业费为8473元，福州富益达商业管理有限公司主张阮财尚欠的租金、经营服务费为47185.2元、物业费为8436元（合计：55621.2元），本院予以照准。关于阮财已支付的各类押金5814元，合同解除后，福州富益达商业管理有限公司应向阮财返还上述押金，由于上述押金尚不足以抵扣阮财所欠的租金等费用，福州富益达商业管理有限公司请求上述押金在阮财所欠的费用中予以抵扣，不违反法律规定，本院予以支持。关于保证金8427元的问题。双方在《场地租赁及服务合同》第三条第1款第（2）项约定：“……其他各期租金按如下约定支付：即在每期开始的前一个月的20号前付清下期应缴交的金额，逾期视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，乙方应在甲方书面通知退场的十五日内退出场地，甲方收回乙方承租的经营场地，乙方交纳的保证金不予退还，甲方并可依约追究乙方违约责任。”阮财已构成违约，故福州富益达商业管理有限公司请求保证金8427元归福州富益达商业管理有限公司所有，本院予以支持。关于阮财逾期付款违约金问题。按照合同约定，阮财应在合同租期的起算日（2015年1月1日）起的三日内向福州富益达商业管理有限公司一次性付清首期租金3326元、首期经营服务费5100元，其他各期费用在每期开始的前一个月的20日前按每3个月一付的方式付清下期应缴的金额。合同签订后，阮财至今未向福州富益达商业管理有限公司支付租金、经营服务费以及物业费，故福州富益达商业管理有限公司请求阮财按照合同约定支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的计算：其中，20178元租金、经营服务费以及物业费的违约金，自2015年6月21日起，按照月利率2%计算至实际还清之日止；其余35443.2元租金、经营服务费以及物业费的违约金，自2016年11月27日起，按照月利率2%计算至实际还清之日止。关于律师代理费问题。根据《场地租赁及服务合同》第八条第9款约定：“因乙方违约导致甲方支付的诉讼费、仲裁费、鉴定费、律师费、差旅费等均由乙方负责赔偿，且乙方还应将优惠期享有的租金及经营服务费的折扣费用还给甲方。”福州富益达商业管理有限公司向本院提交委托代理合同、律师代理费发票，故福州富益达商业管理有限公司关于请求阮财支付律师代理费3000元的主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认福州富益达商业管理有限公司与阮财于2014年11月21日签订的《场地租赁及服务合同》自2016年11月27日起解除；二、阮财应于判决生效之日起十日内向福州富益达商业管理有限公司支付租金、经营服务费47185.2元、物业费8436元及违约金（违约金分两部分计算：其中，20178元租金、经营服务费以及物业费的违约金，自2015年6月21日起，按照月利率2%计算至实际还清之日止；其余35443.2元租金、经营服务费以及物业费的违约金，自2016年11月27日起，按照月利率2%计算至实际还清之日止）；阮财已支付的临时电费押金等押金5814元在上述款项中予以抵扣；三、保证金8427元归福州富益达商业管理有限公司所有；四、阮财应于判决生效之日起十日内向福州富益达商业管理有限公司支付律师代理费3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1752.64元，由阮财负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  张文仲人民陪审员  程丽华人民陪审员  陈国民二〇一七年十二月二十六日书 记 员  罗燕圆附件：主要法律条文和执行申请提示《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条：事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。第一百四十四条:被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。