重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝三中法民终字第01788号上诉人（一审原告）：周念，女，1986年5月26日出生，汉族，居民，住重庆市九龙坡区。委托代理人：刘峨林，重庆百君律师事务所律师。委托代理人：曾辉，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：重庆隆鑫澜天湖地产有限公司，住所地丰都县三合镇党政大楼106室，组织机构代码：69925471-6。法定代表人：陈爱平，执行董事。委托代理人：罗杨，重庆创辉律师事务所律师。上诉人周念因与被上诉人重庆隆鑫澜天湖地产有限公司（以下简称澜天湖地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市丰都县人民法院（2015）丰法民初字第00826号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员贺付琴担任审判长与审判员陈江平、代理审判员王梓言组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人周念的委托代理人刘峨林、曾辉，澜天湖地产公司的委托代理人罗杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2013年7月28日，澜天湖地产公司作为甲方与周念作为乙方签订《重庆市商品房买卖合同》约定：乙方购买甲方开发的澜天湖彩虹湾度假小镇一期，具体坐落：丰都县三坝乡澜天湖大道澜天湖六区2号31幢3-3-3号房屋一套，建筑面积63㎡，房屋总价款383040元。该合同约定的交房期限及交付条件为：“……第七条属预售商品房的，甲方应在2014年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房……第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1.（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金……”同日，双方签订《〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》，该补充协议第五条关于商品房的交付：“……1.如遇下列特殊原因，甲方交房时间可以予以延期，甲方不承担逾期交付责任：A、遭遇不可抗力，甲方在不可抗力发生后30日内告知乙方的；如不可抗力持续发生的，甲方在不可抗力结束后30日内告知乙方的。B、因国家法律法规及政策变更、遭遇重大传染性疾病的影响、市政设施建设原因而导致延误的……”上述合同签订后，周念一次性缴纳购房款383040元和代收印花税、契税共计11682.72元。2014年5月17日，丰都县旅游开发建设管理委员会向澜天湖地产公司发出《关于澜天湖项目暂停施工的通知》（丰旅管委发（2014）45号文件），该通知载明：因澜天湖发生突然泄漏，引起局部地质灾害，按丰都县防汛抗旱指挥部召开的紧急会议的要求，通知澜天湖地产公司开发的隆鑫澜天湖国家度假公园的彩虹湾、苏格兰小镇、达沃斯国际酒店等项目暂停施工，由澜天湖地产公司重新委托相关单位作地质灾害评估，待评估结果出来后，若确认对项目建设无安全影响，方可恢复施工。随后，澜天湖地产公司对澜天湖漏水进行了相应整治。2015年2月9日，丰都县宏宇移民资产投资经营有限公司作为业主对丰都县乡镇污水处理厂建设运营一体化项目进行公开招标，项目包括澜天湖地产公司开发的“隆鑫澜天湖彩虹湾度假小镇”所在的仙女湖（景区）污水处理厂（含管网）。同年7月29日，丰都县宏宇移民资产投资经营有限公司出具证明：仙女湖（景区）污水处理厂及市政污水管网工程项目正在实施过程中，项目工期为一年。2015年2月，周念诉至一审法院，请求判令：1.解除双方于2013年7月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.澜天湖地产公司退还周念已付的购房款383040元；3、澜天湖地产公司返还周念预交的税费契税11682.72元；4、澜天湖地产公司立即向周念支付上述两项费用的资金占用损失，以394722.72元为基数，从2014年7月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止；5、澜天湖地产公司按已付房款的1%支付违约金3830.4元。澜天湖地产公司一审辩称：双方签订合同及周念已交付部分房款、我公司未按期交房属实，但我公司已于2015年6月全面通知接房。我公司未按期交房的原因有二：一是不可抗力因素，周念所购房屋项目所处的澜天湖湖水一夜之间全部消失，丰都县旅游开发建设管理委员会通知我公司称，澜天湖所在区域发生局部地质灾害，要求我公司对该项目停止施工并对澜天湖及周边地区进行地质灾害评估。我公司于2015年3月20日才完成评估；二是周念所购房屋项目所在的景区污水处理及市政设施建设原因导致延误交房。根据双方补充合同约定，上述两点均是合同约定的免除我公司逾期交房违约责任的情形，请求驳回周念的诉讼请求。一审法院认为，澜天湖地产公司与周念签订的商品房买卖合同及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应该严格按照合同约定内容全面履行。本案讼争房屋属于景区房屋，该景区主要依托澜天湖，然该湖的湖水一夜之间突然泄漏，属于地质灾害，是双方在签订合同时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，当属不可抗力因素所致，势必影响澜天湖地产公司施工进度，包括市政设施建设。基于澜天湖地产公司已对地质灾害进行了相应的处置，并不会因此而导致双方合同目的落空，故双方虽约定逾期交房超过90日周念具有合同解除权，但双方对此另行补充协议对延期交房进行了特别约定，该特别约定条款系双方当事人的真实意思表示，合法有效。综上，澜天湖地产公司逾期交房系受不可抗力以及市政设施建设的影响所致，根据补充协议约定，应免除其逾期交房的违约责任，周念请求解除购房合同的理由与本案查明的事实不符，双方约定的解除合同的条件并未成就，对周念的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回周念的诉讼请求。案件受理费7830元，由周念负担。上诉人周念不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。其上诉的主要理由是：澜天湖漏水不是不可抗力，澜天湖地产公司对此是可以预见的，且澜天湖地产公司自述已采取整治措施。丰都县旅游开发建设管理委员会的《关于澜天湖项目暂停施工的通知》仅证明该管委会要求澜天湖地产公司暂停施工并对澜天湖漏水进行地质灾害评估，评估的目的是为了确定漏水对澜天湖地产公司的项目建设有无安全影响，但该文件不能证明澜天湖漏水就是法律规定的不可抗力。该管委会不是地质灾害的主管部门，不能对地质灾害进行专业的判定，澜天湖地产公司不能因此免除违约责任。不可抗力的构成要件是不可预见、不能避免并不能克服的客观情况。澜天湖受喀斯特地质的影响，早已干枯了上百年，现能够蓄水是采取科学技术堵漏所为，故澜天湖是人工蓄水，通过采取措施可以消除澜天湖漏水对澜天湖地产公司的项目建设的影响，澜天湖漏水是可预见和克服的，不属不可抗力。澜天湖漏水不能必然导致彩虹湾项目停工，即使澜天湖漏水属不可抗力，澜天湖地产公司也未按约定在澜天湖漏水后30日内通知我。澜天湖地产公司对污水市政设施的规划、建设进度是应当可以预见的，并且市政建设招投标及开工时间均在2014年9月以后，故污水市政设施建设不属不可抗力。综上，澜天湖地产公司不能因澜天湖漏水和污水市政设施建设免责，澜天湖地产公司延迟交房时间早已超过90日，依据双方合同约定，我有权要求解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及由澜天湖地产公司退还相关费用、支付违约金等。被上诉人澜天湖地产公司二审辩称：双方签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。我公司逾期未交房是因为诉争房屋所处的澜天湖漏水，周念所购房屋项目被政府勒令停工。同时双方在合同附件五明确约定因市政施工影响导致延期交房的，我公司不承担违约责任，诉争房屋已在2015年6月具备交房条件，并已通知周念接房。请求维持一审判决。本院二审查明：重庆川东南地质矿产检测中心于2014年6月19日至2015年3月20日受澜天湖地产公司委托查明澜天湖漏水区域等，为后续治理提供科学依据。该中心于2015年3月20日作出《地面物探报告》认为，本次物探工作测区内覆盖层厚度大约在5.8m至9.5m；本次物探工作测区内，共圈定5个异常带，其中3个低阻异常带，1个高阻异常带为实测，还有1个低阻异常（YR5）为现场踏勘观测得出；具体埋深以及位置详见丰都澜天湖岩溶发育区解释图以及物探线平面布置图。并建议结合其他地质资料综合使用。本案诉争房屋所属的澜天湖彩虹湾度假小镇一期项目于2015年8月14日通过竣工验收。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，澜天湖地产公司超过约定交房期限90日不能构成双方签订的《重庆市商品房买卖合同》解除条件成就。理由是：首先，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应当合法有效。上述合同明确约定：澜天湖地产公司因以下原因可延期交房且不承担逾期交房责任：1、如遭遇不可抗力持续发生的，澜天湖地产公司在不可抗力结束后30日内告知周念；2、市政设施建设原因而导致延误的。上述约定合法有效，应对双方当事人产生法律约束力。其次，《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。澜天湖受喀斯特地质影响发生突然泄漏是双方认可的客观事实，结合丰都县旅游开发建设管理委员会发出的《关于澜天湖项目暂停施工的通知》和重庆川东南地质矿产检测中心作出的《地面物探报告》等证据可以认定，澜天湖突然泄漏具有不可抗力的认定特征，澜天湖泄漏水对诉争房屋所在楼盘的安全隐患客观存在，且因重庆川东南地质矿产检测中心在2015年3月20日才作出《地面物探报告》查明澜天湖泄漏水的区域。故上述隐患至周念起诉时仍在持续，且周念在2015年3月20日已知晓澜天湖泄漏水事实的发生。故澜天湖突然泄漏水属持续发生的不可抗力，澜天湖地产公司可因澜天湖突然泄漏水延期交房且不承担逾期交房责任；再次，周念所购房屋项目所在的景区进行污水处理及市政设施建设也是导致澜天湖地产公司延误交房的重要原因。诉争房屋现已竣工验收，具备交付条件，双方应依约继续履行合同，以实现合同目的。综上，澜天湖地产公司因存在双方约定的免责事由，其在超过约定交房期限90日未交房不能导致双方签订的的《重庆市商品房买卖合同》解除。一审判决驳回周念的诉讼请求，并无不当。综上，上诉人周念的上诉理由不能成立，对其诉讼主张不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7830元，由上诉人周念负担。本判决为终审判决。审 判 长  贺付琴审 判 员  陈江平代理审判员  王梓言二〇一五年十二月十一日书 记 员  石 佳