陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕08民初370号原告:榆林市榆阳区农垦农工商联合公司,住所地榆林市榆阳区。法定代表人：崔佃武，任公司总经理。委托诉讼代理人：高云，陕西纳智律师事务所律师。委托诉讼代理人：康仲珊，男，汉族，1944年7月23日出生，住榆林市榆阳区。被告:艾宏,男性,汉族,1963年01月13日出生,陕西省米脂县人。现住榆阳区。委托诉讼代理人：贺睿，陕西富能律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏建雄，陕西富能律师事务所律师。被告:王子田,男,汉族,1969年3月11日出生，现住榆林市。委托诉讼代理人：杨波，陕西正北律师事务所律师。原告榆林市榆阳区农垦农工商联合公司与被告艾宏、王子田房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年07月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告榆林市榆阳区农垦农工商联合公司的委托诉讼代理人高云、康仲珊，被告艾宏及其委托诉讼代理人贺睿，被告王子田的委托诉讼代理人杨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。榆林市榆阳区农垦农工商联合公司向本院提出诉讼请求：1、确认其与被告艾宏签订的租赁合同书及综合商业楼补充合同书有效，并予以解除。2、判令被告艾宏、王子田返还租赁物：位于榆阳区人民路35号院内商业综合楼地下二层、地上十层及后院办公楼一层的10间房屋。3、判令二被告支付其综合楼租赁费，从2014年7月10日起计算至返还租赁物之日止，按照年租金740万元计算。暂计算至2017年7月9日，为2220万元。4、判令被告王子田支付其办公楼一层租赁费，从2013年6月1日起至租赁物返还之日止，按照年租金15万元计算。5、判令被告王子田支付其办公楼二层租赁费，从2013年6月1日起计算至2015年5月31日止，共30万元。6、判令二被告承担违约金，暂按照商业楼所欠租赁费2220万元的20%计算，为444万元。以上3-6项合计2754万元。7、判令二被告赔偿其损坏的设施费。8、判令二被告支付其租赁期间的水、电、天然气费用（按照实际产生的票据计算）。9、本案诉讼费由二被告负担。事实和理由：2012年8月17日，原告新修的位于榆阳区人民路35号院内商业综合楼在榆阳区国资委的主持下采取公开竞标的方式由被告艾宏承租，双方签订了租赁合同书。租赁标的建筑面积为9983平方米，租赁用途为商铺及宾馆。租赁期10年，从2013年5月1日起至2023年4月30日止。租金为740万元每年。租金支付方式为其他年度的租金于每租赁年度期满二个月前付清。逾期或者不交租金，按违约论处，甲方有权终止合同，一切后果自负。欠缴租金超出7日，出租方有权解除合同，并由违约方赔偿所造成的损失，还要承担租金总额的20%的违约金。合同签订后原告将租赁物交付给艾宏使用。被告王子田以与被告艾宏合伙人的名义进行了装饰装修。2013年1月10日，原告与被告艾宏，签订了综合商业楼补充合同书。租期10年，从2013年7月10日起至2023年7月9日止，租赁物的免租期为5个月，即从2013年2月10起至2013年7月9日止等事项。2013年5月24日，被告王子田向原告租赁了综合商业楼背后的两层办公楼。每层年租金为15万元，两层年租金为30万元。2014年9月10日被告艾宏向原告写下承诺书，内容为：我们几个合伙人于2012年8月17日承租了原告的综合商业楼，由王子田全权履行我与该公司签订的租赁合同，在合同存续期间所发生的一切债权债务由王子田承担。被告拖欠租金后，原告多次向被告艾宏、王子田发出通知、催款通知等，但二被告不能向原告缴纳所欠租赁费。2015年5月31日原告将被告王子田租赁的办公楼第二层收回管理。被告艾宏答辩称：原告与艾宏签订租赁合同及补充合同是事实，但是在履行期间，艾宏于2014年9月10日给原告出具承诺书时说的很清楚，由王子田全权履行艾宏与该公司的合同，合同的一切权利义务由王子田承担。原告收到承诺书后未提出异议。也就是这个时候起，原告与艾宏没有任何关系，所有租赁费均应当由王子田承担。同理，返还租赁物的实际占有人也不是艾宏，而是王子田，应当驳回原告对艾宏的诉讼请求。另外，在法律规定的两年诉讼时效内，若对方没有证据证明催收过，法律不应当承认。综上，我们认为法院应当驳回原告对第一被告的诉讼请求。被告王子田答辩称：关于原告的诉求方面，我们认为租赁合同及补充合同签订时就是无效合同，但我们同意共同返还租赁物。原告关于年租金的第3-6项诉讼请求计算错误，损坏的设施费不应当支持，关于产生的水电气应当按照实际的票据计算。合同签订时原告出租的楼房没有竣工和消防验收，不能投入使用。消防是2013年才验收的，因此该楼房出租时合同就是无效的。既然合同无效，按照无效的事实处理。被告若占用，应当按照占用损失赔偿。原告要求返还财产时原告也应当承担过错，王子田的装修的费用损失应当予以赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告所举证据：第一组证据：《租赁合同书》一份，《榆林市榆阳区农垦农工商联合公司综合体商业楼补充合同书》一份。证明目的：原被告形成合法有效的租赁合同关系，被告欠交租金超出7天，原告有权解除合同。被告应依法返还租赁物，支付拖欠的租金，并承担承担拖欠租金总额20%的违约金。第二组证据：《通知》九份、《承诺书》一份、《函》一份、执行裁定书一份。证明目的：原告一直向被告主张权利，诉讼时效没有经过。被告艾宏质证认为，对第一组证据租赁合同真实性无异议，证明目的有异议，合同是否有效应当由法庭确认。没有及时解除合同是原告的责任，因为原告一次都没有要回租赁费。艾宏已经将租赁的权利义务全部转交给王子田，返还租赁物应当找王子田。办公楼不是我们租的。对第二组证据中2014年6月9日的通知，签字并非艾宏本人签，对其真实性不认可。承诺书为艾宏本人书写。2015年7月23日的通知签字是贾兵所签，艾宏并不认识贾兵。对2017年5月26执行裁定的真实性无异议，证明目的不予认可。对其他的证据材料不发表质证意见，因为与艾宏无关。被告王子田质证认为，对第一组证据两份合同的真实性无异议，证明目的异议，合同是无效的。关于办公楼，没有签订租赁协议，究竟是以多少算的我们也不清楚，办公楼收回是事实。办公楼一、二两层共交过20万元租金，并不是说没有交。对第二组证据，第一被告艾宏谈过的，涉及艾宏签字的通知及承诺书不发表意见。对于两份文件有原件经法庭核实则对其真实性认可，对证明目的不否认，关于租赁费还协商座谈过。被告艾宏所举证据：承诺书一份，证明目的：从2014年9月10日起，原告与艾宏签订两份合同的权利义务转移到王子田名下，王子田承接了租赁合同中的权利义务。原告对此未提出异议，说明对此认可，不应当再起诉艾宏。原告质证认为，对其真实性无异议，对证明目的不予认可。承诺书仅说明艾宏与王子田是合伙关系。艾宏是否将权利义务转移给王子田我们并没有同意。我们没有提出异议不代表认可，我们从承诺书只知道两被告是合伙关系，我们不知道艾宏的权利义务已经转移，所以我们认为租赁费应当由二被告共同承担。被告王子田的委托诉讼代理人质证认为，其不清楚这个事实，无法发表质证意见。被告王子田所举证据：第一组证据：原告与艾宏签订的租赁合同书与补充合同书，公证书、艾宏给王子田转租的合同、收条两支总数8880000元，收款收据一支。证明目的：原告与艾宏是租赁关系，艾宏又给王子田转租的事实。王子田给艾宏缴纳8880000租金的事实。给原告缴纳21万元租金的事实（关于21万元，原告欠如约酒店租赁费，指示王子田直接将租赁费交给如约酒店，有关勇的签字，关勇是原告的主任）。第二组证据：消防验收意见书一份，证明目的：2013年3月20日才消防验收的，但是原告2012年就开始出租，原告出租房屋不符合出租条件，所以合同无效。第三组证据：建设工程装饰装修合同、装修支出表、工程设计合同、设备供货与安装合同、电梯装饰装修工程、厨房设备购销合同、家具买卖合同、买卖合同（电器）、热水换热器销售安装合同、酒店用品订货合同、酒店用品供货合同各一份，证明目的：王子田转租了酒店后，对该酒店进行装修，大约花费6000多万元，如该酒店收回，应当对装修支出予以赔偿。原告质证认为，对第一组证据合同、补充合同及公证书无异议，对于艾宏与王子田的租赁合同以及艾宏收取王子田租赁费的收据我们不知情，而且我们不予认可，因为原告与艾宏签订的租赁合同第十一条约定，艾宏将租赁物转租时须征得原告的书面同意。且我们认为，艾宏与王子田的关系双方是合伙关系。对于21万元租金的票据我们之后核实。对第二组证据，对消防意见书的真实性认可，证明目的不能成立。签订租赁合同时产权清楚，根据合同约定的时间，向被告计算租赁费的时间迟于消防验收时间。对第三组证据，真实性不清楚，证明目的有异议，违约方是被告，其要求补偿的法院不应当支持，如果我们同意使用的可以补偿，但是我公司领导不同意使用装修残值。被告艾宏质证认为，对第一组证据真实性及证明目的均无异议，且王子田给艾宏的租赁费已经交给了原告。对第二组证据真实性及证明目的均无异议。对第三组证据我们不知情，故不发表质证意见。本院结合双方的质证意见，对三方提供的证据做如下认定：对于原告提交的两份合同的真实性，因各方对真实性均无异议，故对该两份合同的真实性予以确认。同时两份合同约定的内容能够说明原被告之间形成租赁合同关系，以及被告违约后，原告可以解除合同。故对该证明目的，本院予以确认。对于原告提交的第二组证据，有两被告的签字或者相关负责人的签字，故对该组证据的真实性予以确认。该组证据能够说明原告一直在主张租赁费的事实，故对于其诉讼时效没有经过的证明目的予以确认。对于被告艾宏提交的承诺书一份，因各方对其真实性不持异议。故本院对其真实性予以确认。该承诺书的内容反映出被告艾宏已经将两份租赁合同约定的权利义务转移给被告王子田，原告收到承诺书后并未提出异议，结合被告艾宏与王子田签订转租合同，王子田已经对租赁物进行全面的装修，并另外向原告租赁办公楼等事实，可以说明被告艾宏将租赁合同中的权利义务转移给了被告王子田，故对其证明目的予以确认。对于被告王子田提交的第一组证据，被告艾宏对其真实性不持异议，原告虽然对其真实性存疑，但结合王子田对租赁物进行装修，以及原告向王子田主张租赁费的事实，本院对该组证据的真实性予以确认。对其证明目的，系证据本身所反映的内容，故对其证明目的亦予以确认。对于被告王子田提交的第二组证据，各方对其真实性不持异议，故对其真实性予以确认。对于其证明目的，因计算租赁费的时间晚于消防验收的时间，故被告王子田认为，没有经过消防验收，租赁合同无效的证明目的不能成立，本院不予确认。对于被告王子田提交的第三组证据，系其与第三方签订的合同，真实性难以确定。但其对租赁物进行装修是客观事实，本院予以确认。对于其证明的花费6000多万的具体数额本院不予确认。本院二审经对各方所举证据的分析认定，结合各方的庭审称述，查明以下事实。2012年8月17日，原告将位于榆阳区人民路35号院内建筑面积为9983平方米的商业综合楼出租给被告艾宏。双方签订了租赁合同书。合同约定：租赁用途为商铺及宾馆。租赁期10年，从2013年5月1日起至2023年4月30日止。租金为740万元每年。租金支付方式为合同签订之日付清当年的租金，其他年度的租金于每租赁年度期满二个月前付清。乙方（被告艾宏）逾期或者不交租金，按违约论处，甲方（原告）有权终止合同，一切后果自负。欠缴租金超出7日，出租方有权解除合同，并由违约方赔偿所造成的损失，还要承担租金总额的20%的违约金。合同签订后原告将租赁物交付给被告艾宏使用。2012年10月8日被告艾宏与被告王子田签订租赁合同，艾宏将其从原告处承租的租赁物转租给被告王子田。租赁期限10年，从2013年5月1日起至2023年4月30日止。租金为888万元。2012年10月9日、2012年12月1日，被告王子田分别向被告艾宏支付600万元、288万元，合计888万元。被告艾宏收到该888万元后，将其中的740万元用于支付原告第一年度的租金。2012年11月26日被告王子田与第三方签订了装饰装修合同，计划从2013年3月开始对其所租租赁物进行装修。2013年8月20日被告王子田与第三方签订了装饰装修合同的补充协议。约定由第三方对其承租的综合商业楼后的窑洞（两层办公楼）进行装修。2013年1月10日原告与被告艾宏又签订了补充合同，对租赁期限进行了重新约定。双方约定租赁期限仍为10年，从2013年7月10日起至2023年7月9日止。2014年9月10日被告艾宏向原告出具承诺书，载明：由被告王子田全权履行其与原告签订的租赁合同的条款。合同存续期间，所发生的一切债权债务由王子田承担。原告收到该承诺后并未提出异议。原告从2014年6月起开始不间断的索要第二年度及其后的租赁费，未果。故诉至法院。另查明：原告称，被告王子田从2013年5月24日起租赁其综合商业楼后的两层办公楼，每层年租金为15万元。2015年5月31日后，原告收回了第二层办公楼。被告王子田认为，租赁办公楼是事实，但是双方并没有签订书面的租赁合同，租赁费是多少双方并不明确。但是收回租赁的办公楼是事实，而且在2013年6月5日被告王子田按照原告的指示将21万元办公楼的租赁费打给了榆林市榆阳区如约快捷酒店。本院认为，原告与被告艾宏签订的租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同。合同签订后，被告艾宏将其在租赁合同中的权利义务转移给被告王子田，原告在收到转移的通知（承诺书）后并未提出异议，结合王子田对租赁物进行实际装修，以及原告将另外的两层办公楼独立租赁给王子田，以便其更好的综合利用租赁物的事实来看。被告艾宏已经将其与原告之间的租赁合同权利义务转移给了被告王子田。因此应当由王子田向原告履行缴纳租金的合同义务。但是除了合同签订第一年度的综合商业楼的租赁费外，被告王子田从第二个年度起（2014年7月10日）的租赁费及其后年度的租赁费至今欠缴。依据租赁合同约定，当被告不履行缴纳租金的合同义务时，原告做为出租者有权解除合同。故对于原告请求解除租赁合同的理由成立，本院依法予以支持。合同解除的日期为原告第一次发出解除合同的意思表示之日，即从原告向本院递交起诉状，并交纳诉讼费之日起计算。即双方之间关于综合商业楼的租赁合同于系2017年7月11日起解除。合同解除后，被告王子田应当在合理期限内及时将租赁物返还于原告。对于合同解除前的租赁费（年租金740万元），被告王子田应当继续履行。对于合同解除后的占用费，由于原告已经向本院提起诉讼，通过法律途径来寻求解决问题的途径，故其本身并无过错，故被告王子田应当比照租金来支付租赁物的占用费，至租赁物全部返还之日止。对于原告称被告王子田还租赁了其综合商业楼后的两层办公楼，每层租金为30万元的理由，因双方之间没有签订书面合同，故对于租金大小无法确定。但是从被告王子田对该两层办公楼进行装修，并支付过21万元租金的事实来判断，被告王子田租赁该两层办公楼的租赁事实是可以确定的。现第二层的办公楼已经被原告收回。对于第一层办公楼，在综合商业楼租赁合同解除的情况下，租赁该办公楼，更好利用整体租赁物已经失去意义。且原告作为出租者有权收回租赁物。故对于原告请求被告王子田返还综合商业楼后院内办公楼一层（10间房屋）的请求，本院予以支持。但是对于其请求被告王子田支付下欠租金90万元的请求，因没有证据能够确定具体的租金数额，故对于其关于该办公楼租金的请求，本院不予支持。对于原告关于被告王子田赔偿其设施损坏费用、以及王子田在租赁期间产生的水电气等费用的请求，因其没有提供相关证据证明该费用的存在以及具体的数额，故对其该请求本院不予支持。被告王子田辩称涉案租赁物在签订租赁合同时没有经过消防验收，租赁合同无效的理由，因被告接收租赁物后，在免租期内，涉案的租赁物取得了消防验收部门同意投入使用的意见。且该案中也没有出现因消防验收而导致被告无法正常利用租赁物的情形。故被告王子田的该辩由无法成立，本院不予采纳。被告王子田辩称，其对租赁物进行了巨额投资，达6000多万元。因此原告收回租赁物时，应当对其装修支出进行赔偿的理由，本院认为，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁其内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应当在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，违约方是被告王子田，其由于自身原因导致违约，致使租赁合同解除，原告作为出租者并无过错。且由于被告王子田的违约已经给原告不能及时取得租金带来了重大损失。因此在原告没有任何过错的情况下，要求原告承担被告王子田由于自身原因所致的商业风险，无任何的法律和事实依据。现原告不同意利用其装饰装修，且被告王子所称装修投入6000多万元，系依据其与第三方的合同约定价计算而来，装饰装修形成不可拆卸部分的现价值究竟是多少，并无证据证明。故对于被告王子田的该辩由本院亦不予采纳。对于原告关于违约金444万元的诉讼请求，虽然双方在合同中有明确约定，但考虑到被告王子田装修投入资金巨大，即使原告对其装修残值不同意继续使用，但是该装修客观上仍然给原告带来了一定的经济价值。且基础装修无论做何种经营使用都具有一定的利用价值。故从公平的原则考虑，对于原告关于违约金的请求，本院不予支持。综上所述，被告王子田欠缴多年租金，构成根本违约，致使原告收取租金的合同权利无法及时实现。故原告依据合同约定行使解除的请求，应予支持。被告王子田在合同解除后应当及时返还租赁物，并继续缴纳剩余租金。依据《合同法》第八十四条、八十八条、九十三条、九十七条的规定判决如下：一、原告榆林市榆阳区农垦农工商联合公司与被告艾宏签订的《租赁合同书》以及《榆阳区农垦工商联合公司综合商业楼补充合同书》有效，于2017年7月11日起解除。被告艾宏在该两份租赁合同中的权利义务由被告王子田承接。二、由被告王子田在本判决生效后10日内将位于榆阳区人民路35号院内的租赁物综合商业楼以及后院办公楼一层的10间房屋返还给原告榆林市榆阳区农垦农工商联合公司，租赁物内的动产归被告王子田所有，由其负责于租赁物返还前搬离。三、由被告王子田在本判决生效后10日内向原告榆林市榆阳区农垦农工商联合公司支付2014年7月10日起至2017年7月10日的综合商业楼的租金，以及2017年7月11日起至综合商业楼返还之日止的占用费，租金以及占用费按照每年740万元的标准计算。四、驳回原告榆林市榆阳区农垦农工商联合公司的其他诉讼请求。案件受理费179500元，由被告王子田负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长  王晓钢审判员  白成钰审判员  杨文智二〇一七年十二月二十七日（院印）书记员高雄飞