内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民 事 判 决 书（2015）红民初字第1351号原告赵雪梅，女，1967年8月9日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。委托代理人霍瑞山，赤峰市红山区桥北法律服务所法律工作者。被告赤峰嘉信房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市。法定代表人王宗信，总经理。委托代理人李艳红，内蒙古红城律师事务所律师。原告赵雪梅与被告赤峰嘉信房地产开发有限责任公司（简称嘉信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月3日立案受理。依法由审判员孔宪华适用简易程序公开开庭进行了审理。后因被告嘉信公司另案提起撤销权之诉，本案中止审理。中止审理事由消除后，本案转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵雪梅的委托代理人霍瑞山，被告嘉信公司的委托代理人李艳红两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵雪梅诉称，2009年9月28日，我与被告签订四份《航宇商务大厦写字楼购买意向书》。四份合同分别约定，被告将其开发的航宇商厦内的四套房屋出售给我，分别为12层写字楼建筑面积为46.05平方米，测绘编号为010126，每平方米售价4380元，总房款201699元；12层写字楼47.77平方米，测绘编号为101225元，每平方米售价4580元，总价款218787元；8层写字楼建筑面积为47.77平方米，测绘编号为010826，每平方米售价4480元，总房款为214010元；8层写字楼建筑面积46.05平方米，测绘编号为01085，每平方米售价4280元，总房款197094元。当日我按照四份合同约定向被告交纳四套房屋80%的购房款660000万。其余房款在大厦主体完工时付清。但大厦完工后，被告却没有建造我所预购的8层和12层。致使双方签订的合同目的根本无法实现。后经我索要后，被告已返还我购房款600000元，其余60000元至今未予返还。2014年，被告与我签订了还款协议，写明被告尚欠我购房款及利息890000元，到期不还双倍返还。但被告到期后一直推脱不付，无奈，我诉至法院，请求人民法院判令被告返还购房款及利息1800000元，承担本案诉讼费用。被告嘉信公司辩称，一、根据我公司与原告于2014年12月12日签订的还款协议，第二条约定在2015年1月31日一次性返还八十九万九千六百元。如不按时返还，我公司将双倍返还原告。我公司因政府对航宇商厦规划设计的变更，由15层变为现在的5层，出资购房者纷纷要求退房退款，我公司迫于各方压力，无奈之下与原告签订了该份协议，该协议的签订显失公平，应予以撤销。二、根据《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定，民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过同类贷款利率的四倍，超过此限度的，超出部分的利息不予保护。第七条规定，出借人不得将利息计入本金谋取高利，审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的，其利率超出第六条的限度时，超出部分的利息不予保护。故我公司认为双倍返还原告的约定违反了该意见的规定。经本院审理查明，2009年9月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订四份《航宇商务大厦写字楼购买意向书》。四份合同分别约定，被告将其开发建设的航宇商厦内的部分写字楼面积出售给原告，分别为12层写字楼建筑面积为46.05平方米，测绘编号为010126，每平方米售价4380元，总房款201699元；12层写字楼建筑面积47.77平方米，测绘编号为101225元，每平方米售价4580元，总价款218787元；8层写字楼建筑面积为47.77平方米，测绘编号为010826，每平方米售价4480元，总房款为214010元；8层写字楼建筑面积46.05平方米，测绘编号为01085，每平方米售价4280元，总房款197094元。原告于2009年9月28日分两次向被告交纳购房款400000元，2009年10月21日向被告交纳购房款260000元，被告分别为原告出具等额收据三枚。其余房款约定在大厦主体完工时付清。但大厦完工后，被告未建造原告所预购的8层和12层。致使双方签订的合同目的根本无法实现。后经原告索要后，被告于2014年5月20日返还原告购房款600000元。余款60000元及利息原告（乙方）与被告（甲方）于2014年12月12日达成《还款协议》，约定：1、甲方收取乙方房款共计人民币陆拾陆万元，以每月贰分计算利息，共计人民币壹佰肆拾玖万陆仟陆佰元整，并已还陆拾万元整，还剩人民币捌拾玖万玖仟陆佰元未还。2、甲乙双方约定在2015年1月31日一次性返还人民币捌拾玖万玖仟陆百元整，如不按时返还，甲方将双倍返还乙方。3、签订协议后，房屋买卖合同解除。但被告到期后一直推脱不付。为此，原告诉至法院，请求人民法院判令被告返还购房款及利息1800000元，承担本案诉讼费用。另查明，诉讼中，本案被告于2015年6月12日就双方签订的《还款协议》向本院提起撤销权之诉。本院作出（2015）红民初字第1876号民事判决书，判决驳回了本案被告提起的撤销《还款协议》的诉讼请求。赤峰市中级人民法院作出（2015）赤民一终字第1652号民事判决书，判决维持了（2015）红民初字第1876号民事判决书。上述查明的事实，有原告向本院提供的《航宇商务大厦写字楼购买意向书》四份，被告为原告出具的购房款收据3枚，《还款协议》一份；被告提供的转账交易凭证被确认为本案的定案依据，以及已经发生法律效力的（2015）红民初字第1876号民事判决书、（2015）赤民一终字第1652号民事判决书，在案佐证。本院认为，原、被告基于房屋买卖关系的合同目的无法实现，达成了解除房屋买卖合同，限期返还购房款赔偿损失的《还款协议》，对2014年12月12日前双方的债权债务关系已经做了明确的界定，即协议中确定的以被告收取的购房款为本金数额，以月利率20‰计算利息，至协议签订之日被告尾欠原告本息899600元。协议同时对该尾欠数额的还款时间和违约责任进行了约定。该协议约定的内容系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定。如果被告作为履行协议的义务人按约履行还款义务，原告作为权利人可获得到期后的预期利益。本案中被告未如约履行，应依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，赔偿原告的合理损失。该合理损失的确定，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定，结合本案双方协议中认定签订协议前双方认可的月息20‰的计算标准，逾期利息执行该标准，应为合理损失。原告主张按照协议约定，请求判决被告支付双方确认尾欠本息数额899600元的双倍，违反法律的强制性规定，本院依法不予支持。综上，并依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，判决如下：一、被告赤峰嘉信房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告赵雪梅购房款本息899600元（双方协议确定的本息数额），并自2014年12月12日起以899600元为本金按年利率24%计算支付利息，至899600元本金付清为止。二、驳回原告赵雪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21000元，保全费5000元，邮寄送达费40元，合计26040元,原告赵雪梅负担6160元，被告赤峰嘉信房地产开发有限责任公司负担19880元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 孔 宪 华代理审判员 丁  楠人民陪审员 李 艳 萍二〇一五年十二月二十四日书 记 员 宝多音乐