福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0206民初6322号原告：廖莹，女，1984年4月13日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：赵东波、黄琳，福建永时律师事务所律师。被告：厦门江润建设有限公司，住所地福建省厦门市湖里区殿前街道长浩路223号主楼566单元。法定代表人：詹朝晖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吕良怡、杨奇灏，福建天衡联合律师事务所律师。原告廖莹与被告厦门江润建设有限公司（以下简称江润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖莹的委托诉讼代理人赵东波，被告江润公司的委托诉讼代理人吕良怡、杨奇灏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实本院查明的事实如下：一、商品房买卖合同签订时间：2014年12月28日。二、商品房地址：厦门市湖里区恒晟大厦1#楼A梯10层1006单元。三、购房总价款：1028300元。四、已付购房款：1028300元。五、约定交房时间：2015年12月31日。六、通知交房手续办理时间：江润公司于2016年6月份通过EMS邮寄《交房通知书》，通知交房办理日期为2016年6月5日至2016年6月12日。江润公司于2016年6月14日在《厦门日报》刊登交房公告，通知交房办理时间为2016年6月16日至2016年6月30日。七、实际交房时间：/。八、五方验收合格时间：2016年5月6日。九、消防验收合格时间：2016年5月20日。十、竣工验收备案时间：2016年9月2日。十一、计付逾期交房违约金的截止日期：2016年6月30日十二、计付逾期交房违约金的起始日期：2016年1月1日十三、约定逾期交房违约金标准：《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：1.逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金。十四、需要说明的其他事项：1.《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第五条约定：对本合同第八条的补充，1.出卖人应依照国家和地方人民政府的有关规定，于《商品房买卖合同》约定期限将符合以下约定条件的商品房交付买受人使用：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。如果下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）不可抗力……其中第（1）项所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、爆炸、火灾、考古、文物保护，发现地下埋藏物等归属于国家所有的自然资源等、罢工、政府机构发生变动、停水、停电等市政、政府原因，中雨以上降水、6级以上大风或高温35℃以上等气候原因……。《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第六条“对本合同第九条（即出卖人逾期交房的违约责任）的补充”约定：本合同第九条所列赔偿均按逾期时间分别处理，不作累加，每一款累计违约金总额均不超过已付款的3%。《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第八条约定：在该商品房达到交付条件时，除买受人未按合同约定支付房价款或违约金外，出卖人应以挂号信件或特快专递按本合同文书送达联系地址寄发《交付通知书》，通知买受人办理交付手续；出卖人以电话通知的，双方在该商品房交付现场补签《交付通知书》的，均以本合同第八条约定的时间截止日为交付时间，以该商品房所在地为交付地点，买受人应在截止日前前往交付地点接收商品房。出卖人的通知送达后或者本合同约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的该商品房。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付，该商品房毁损，灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担。……《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第二十条约定：1、买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准，出卖人在广告和宣传资料（包括但不限于售楼书、户型单张、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单张等）中对规划建设范围内所作的说明或允诺，不构成要约，双方不受其约束……。……4.买受人所购房屋的具体交付标准及房屋布局，类型以合同附件约定为准。出卖人设置的样板间是出卖人为便于购房人了解房屋布局及使用功能而提供的效果示意，不表明出卖人对买受人所购房屋及装修效果之任何承诺。样板间或展示间的装修、设备、设施及室内陈列的家具、装饰物品、电器等内容，均不包含在房价和交付范围之内。2.经审查，施工日志或监理日志所载停工因由能与气象资料相印证的停工日期具体如下：年份施工日志监理日志2014年3月起风：9月15日雨：3月31日、4月7日、4月26日、4月30日、5月1日、5月5日、5月7日、5月9日、5月11日、5月12日、5月15日、5月18日、5月21日、5月23日、5月28日、6月3日、6月6日、6月16日、6月17日、6月19日、6月24日、7月23日、7月24日、8月12日、8月13日、8月19日、9月4日、12月4日高温：7月9日、7月13日、7月14日、7月16日、7月21日、7月22日、8月1日、8月2日、8月10日、9月3日、9月19日（小计40天）2015年风：1月12日、7月2日、7月21日、8月8日、8月9日、8月22日、12月18日雨：2月15日、4月11日、4月21日、4月28日、4月29日、5月5日、5月9日、5月23日、5月24日、5月30日、6月5日、6月11日、6月14日、6月24日、7月20日、7月24日、8月10日、8月19日、8月24日、8月27日、8月28日、8月29日、8月30日、9月26日、9月29日、10月8日、12月6日、12月9日、12月10日高温：6月18日、6月29日、6月30日、7月1日、7月10日、7月11日、7月12日、8月7日、8月23日（小计45天）2016年1月1日-6月5日雨：1月6日、1月11日、1月28日、1月29日、3月13日、3月18日（小计6天）3．本案审理过程中，廖莹与江润公司均确认：廖莹提交的规划许可证附图与《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》（以下简称“两书”）中的平面图一致；两张图均没有标明阳台的位置；A/C是指空调外机的位置。廖莹主张关于违约金不超过3%的限额是格式条款，应认定无效。4.2016年6月25日，廖莹到交房办理地点“万华中心”售楼处并签到。十五、原告诉讼请求：1.江润公司在三十日内向廖莹交付符合《商品房买卖合同》约定的含有四扇窗户并符合江润公司发布的广告所承诺的含有双阳台的商品房；2.江润公司向廖莹支付逾期交付房屋产生的违约金，违约金以廖莹已经交付的房款1028300元为基数，自2016年1月1日起按每日万分之五的利率计算至符合合同约定的商品房实际交房之日止。争点分析一、本案讼争的房屋是否符合交付条件。原告主张及证据：廖莹主张讼争房产虽然通过了五方竣工验收及消防验收，但都不符合合同第八条规定的交付条件。廖莹对江润公司提交的《厦门市建设工程竣工验收报告》、《消防验收意见书》、《竣工验收备案证明》真实性确认，但对关联性有异议，不能证明讼争房产符合交付条件，并认为湖里区建设局是在江润公司欺骗下出具的备案证明，部分业主目前已经向集美区人民法院起诉了湖里区建设局，要求人民法院判决撤销该《竣工验收备案证明》。被告抗辩意见及证据：双方在补充协议中对交房条件进行了变更，补充协议第四条第一款约定，双方调整后的交房标准就是五方验收及消防验收，案涉项目已符合《商品房买卖合同》及合同补充协议约定的交房条件。江润公司提交《厦门市建设工程竣工验收报告》、《消防验收意见书》、《竣工验收备案证明》予以证实。法院认定及理由：本院认为，讼争项目已于2016年5月6日通过勘察、设计、施工、监理和建设单位竣工验收，于2016年5月20日经消防验收合格，已经符合法律规定的交付条件。廖莹和江润公司也在《商品房买卖合同》附件“合同补充协议”第四条第一款中约定交付条件为“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”。因此，讼争房产已符合交付条件。二、江润公司应否向廖莹交付含有四扇窗户及双阳台的商品房。原告主张及证据：商品房买卖合同附件一商品房平面图显示讼争房产为四窗户，江润公司在出售其开发建设的恒晟大厦（广告中为万华中心）的广告宣传中称出售的房产为双阳台、四窗户，样板房中展示的也是双阳台、四窗户。江润公应根据广告宣传及合同附件一的约定交付含有四扇窗户及双阳台的商品房。廖莹提交厦门市鹭江公证处（2016）厦鹭证内字第24701号公证书用于证明江润公司在名称为“福奕万华中心”的公众号中宣传广告中称万华中心商品房有“四房、双阳台”。本案审理过程中，原告陈述平面图中与空调外机相邻的是上下两扇窗，另外房屋内与入户大门相对方向还有一扇大窗。被告抗辩意见及证据：根据案涉商品房买卖合同约定，合同双方权利义务不受广告内容及样板间装修格局约束。江润公司对公证书真实性无异议，但认为“福奕万华中心”公众号与江润公司无关，无法证明是江润公司发送，广告中也无法体现双阳台，万华中心1A楼7层708单元房产与本案业主无关，不能证明案涉房产现状，合同中对于阳台没有约定；案涉《商品房买卖合同》明确约定商品房性质为办公，根据厦门市规划局[2014]建设002号《关于进一步明确办公建筑楼层平面布局的规划指引》明确规定办公建筑不得设置任何形式的阳台、露台。商品房买卖合同中的图纸和平面图中A/C是放置空调的隔板处，其相邻位置是剪力墙，并非开窗设计，该处所标“C1220上C1213下”仅指该套套内开有窗户一组，数字为窗户尺寸，分上下两部分，该窗户位于外墙表面，即原告提交的公证书所附照片中所示已实际开窗的位置。法院认定及理由：本院认为，对于廖莹主张双阳台问题，首先，即便江润公司确实在销售广告中载明“双阳台”，仅属于要约邀请。“合同补充协议”第二十条约定，双方权利义务以合同及其附件为准，广告和宣传资料中对规划建设范围内所作的说明或允诺，不构成要约，双方不受其约束，样板间的装修内容不代表江润公司对原告所购房屋及装修效果的承诺。其次，讼争房产性质为办公，根据厦门市规划局[2014]建设002号《关于进一步明确办公建筑楼层平面布局的规划指引》规定办公建筑不得设置任何形式的阳台、露台。再次，廖莹确认规划许可证附图和“两书”的平面图中没有阳台的位置。因此，廖莹主张江润公司交付有双阳台的商品房没有相应的合同及法律依据，本院不予支持。对于廖莹主张四扇窗户问题，讼争商品房已经经过规划及设计单位的验收合格，廖莹并无证据证明江润公司违反了建筑规划设计，因此廖莹要求江润公司交付有四扇窗户的房屋没有相应的依据。三、讼争房产是否存在逾期交房情形以及逾期交房违约金的计算。原告主张及证据：廖莹主张江润公司逾期交房应支付逾期交房违约金。廖莹对施工日志、监理日志等真实性、合法性、关联性不予认可。认为《施工日记》没有载明建设工程名称，也没有载明施工单位，没有说明签名人员的身份。被告抗辩意见及证据：江润公司施工过程中遭遇案涉商品房买卖合同（及其附件）中约定的特殊原因而停工，包括停水、停电等市政、政府原因及中雨以上降水、6级以上大风或高温35℃以上等气候原因，共计146日，可据实延期交房，延期天数应在计算逾期交房违约金时予以扣除。江润公司提交施工日志、监理日志、《关于中高考噪音污染执法工作的通知》和厦门市气象服务中心提供的施工期间气象资料等用于证明。江润公司已通过报纸刊登公告和EMS邮寄《交房通知书》的方式向廖莹通知交房，江润公司在交房期限起始之日不再承担逾期交房的违约责任，并提交《厦门日报》、《EMS邮寄底单》、《交房通知书》、《交房签到表》用于证明其抗辩。法院认定及理由：《商品房买卖合同》约定，江润公司应于2015年12月31日前交付符合约定条件的房产，但其通知廖莹最迟于2016年6月16日至6月30日办理交接手续，存在逾期交房的事实，本院予以认定。江润公司提交的施工日志、监理日志系施工单位和监理单位在项目施工过程中，依法依约独立行使相应职责而独立整理、编制的，形式合法，且内容可与气象资料等相互印证，施工单位、监理单位也出具了相应证明，真实性应予认定。廖莹以施工日志和监理日志记录形式的瑕疵否认该日志的真实性，依据不足，本院不予采信。根据商品房买卖合同约定的可据实延期的条件，并结合施工日志、监理日志的记载，讼争项目在整个施工期间发生可据实延期的日期具体如下：年份施工日志监理日志2014年3月起3月31日、4月7日、4月26日、4月30日、5月1日、5月5日、5月7日、5月9日、5月11日、5月12日、5月15日、5月18日、5月21日、5月23日、5月28日、6月3日、6月6日、6月16日、6月17日、6月19日、6月24日、7月9日、7月13日、7月14日、7月16日、7月21日、7月22日、7月23日、7月24日、8月1日、8月2日、8月10日、8月12日、8月13日、8月19日、9月3日、9月4日、9月19日、9月15日、12月4日（小计40天）2015年1月12日、2月15日、4月11日、4月21日、4月28日、4月29日、5月5日、5月9日、5月23日、5月24日、5月30日、6月5日、6月11日、6月14日、6月18日、6月24日、6月29日、6月30日、7月1日、7月2日、7月10日、7月11日、7月12日、7月20日、7月21日、7月24日、8月7日、8月8日、8月9日、8月10日、8月19日、8月22日、8月23日、8月24日、8月27日、8月28日、8月29日、8月30日、9月26日、9月29日、10月8日、12月6日、12月18日、12月9日、12月10日（小计45天）2016年1月1日-6月5日1月6日、1月11日、1月28日、1月29日、3月13日、3月18日（小计6天）江润公司辩称法定节假日和中高考也应作为延期的事由，因该两种情形在施工前就可以预见，故本院认为不能作为延期事由。因讼争《商品房买卖合同》的签订日期为2014年12月28日，可延期情形应自合同签订之日起计至合同约定的交付之日（即2015年12月31日）止为宜。据此，逾期交房可延期天数为45天，延期期间可再延期4天，合计49天，即江润公司至迟应于2016年2月18日前交付讼争房产。而江润公司通知廖莹最后交房时限为2016年6月30日，其应按合同第九条的约定承担相应的违约责任，即向廖莹支付自2016年2月19日至2016年6月30日期间（133天）的逾期交房违约金，因逾期天数超过90日，根据合同约定应按照日万分之五计算，应为1028300元×0.5‰×133天=68381.95元，但该逾期交房违约金超过了补充协议关于违约金总额不超过已付款的3%（1028300元×3%=30849元）的限制。廖莹主张该违约金限额无效，因合同补充协议本身就是主合同的附加条款，附加条款的形式本身具备一定的特别提示性质，且廖莹对其条款亦未能在合理期限内提出异议，故对廖莹的该主张，本院不予采纳。该逾期交房违约金应按30849元计。综上所述，廖莹要求江润公司交付含有双阳台及四扇窗户的商品房的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因江润公司存在逾期交房事实，其依约应向廖莹支付逾期交房违约金30849元。裁判结果依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：一、厦门江润建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向廖莹支付逾期交房违约金30849元。二、驳回廖莹的其他诉讼请求。若未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3745元，减半收取计1873元，由廖莹负担1546元，由厦门江润建设有限公司负担286元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员 邱 烨二〇一七年十二月十八日书记员 陈盛鑫附页：本案所适用的法律、司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。