西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书（2015）高民初字第00786号原告（反诉被告）西安香江环球投资发展有限公司（以下简称香江环球公司）。住所地：西安市泾河工业园长庆东路东段。法定代表人易治国，系该公司董事长。委托代理人李明、姜静蕊，陕西宽明律师事务所律师。被告（反诉原告）西安归宿房地产营销策划有限公司（以下简称归宿房产公司），住所地：西安市碑林区雁塔路以东南二环北侧九号官邸1幢1单元14层11414号房。法定代表人任彦龙，系该公司董事长。委托代理人高丰，系该公司法务部主任。原告（反诉被告）香江环球公司与被告（反诉原告）归宿房产公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）香江环球公司的委托代理人姜静蕊与被告（反诉原告）归宿房产公司法定代表人任彦龙、委托代理人高丰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）香江环球公司诉称，原被告于2014年11月4日签署了《泾渭分明生态半岛销售代理服务合同书》，委托被告代理销售香江公司“泾渭分明半岛”C组团玫瑰苑，合同有效期自2014年11月4日至2015年5月3日。合同签订当日，原告向被告预付任务考核达标奖金10万元，被告负责本项目立丰国际公寓二楼销售分部，期间由于被告的原因，双方协商一致解除上述合同。原告按合同约定，于2014年12月23日、2015年1月14日两次共向被告预付佣金253483.54元，截止合同解除之日，原告实际向被告预付佣金合计353483.54元，根据被告代理销售期间的实际情况及结算标准，被告实际应得佣金仅为193524.61元。由于被告在合同未到期提前终止了合同，因此被告应向原告退还预付佣金及各项垫付费用共计179121.86元，原告多次催要无果，故诉至法院请求判令：1、被告向原告返还预付佣金及各项垫付费用179121.86元；2、本案律师代理费共计人民币4400元由被告承担；3、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）归宿房产公司答辩并反诉称，归宿房产公司与香江环球公司2014年11月4日签订了泾渭分明生态半岛销售代理服务合同，合同有效期自2014年11月4日至2015年5月3日，根据该合同第六条（一）1项甲方支付乙方代理佣金，在甲方案场销售价格正常优惠政策下销售房源，按照合同款销售额6%计提；销售佣金结算标准为以购房业主相应购房款到位为准，针对办理银行按揭的业主，须在结算期内提供完善的、按揭银行无异议的全套按揭资料经甲方合同按揭组书面确认后，方可进行结算。在合同履行期间，为达刺激消费持续回款目的，香江环球公司确认了代理公司实施分期首付的营销方案，归宿房产公司遂依此次方案共计销售客户22户，香江环球公司已向归宿房产公司结算佣金9户，尚有12户分期首付业主因公司中途突然拒绝执行分期首付政策而致业主无法办理按揭，香江环球公司违背诚信的行为不仅严重损害了业主权益，而且给归宿房产公司造成逾期可得利益损失328566.12元。另有任彦虎等五位业主已完全按合同约定办理完按揭手续，香江环球公司仍拒付被告应得佣金145834.62元。为此楼盘销售，归宿房产公司投入大量人力物力，经归宿房产公司初步统计为此项目开支金额至少在40万以上，但换来的是对方首先提起赔偿之诉。迫于无奈，归宿房产公司反诉请求：1、香江环球公司赔偿归宿房产公司按合同约定应得佣金145834.62元，预期应得佣金328566.12元，合计474400.74元；2、本案反诉费由香江环球公司承担。原告（反诉被告）香江环球公司对被告（反诉原告）归宿房产公司的反诉辩称，反诉人所诉与客观事实不符，其反诉请求依法不能成立；合同约定销售额以签订《商品房买卖合同》并缴纳相应购房款项和按揭手续为准，反诉人共计销售客户只有7户，而并非主张的22户，且在合同期满前，按合同中关于佣金的结算标准，符合结算条件的也仅仅只有包括任彦虎、蒋瑞、汤可在内的7户，该7户的佣金早已支付反诉人。反诉人主张的预期应得佣金于法无据，依法不能成立；合同中明确约定了结算佣金的具体条件，而反诉人主张的所谓12户首付分期客户，均系个人原因放弃与被反诉人签订《商品房买卖合同》，最终均不符合结算佣金的标准，反诉人主张的预期利益客观事实上并未实际产生，且该部分佣金不符合结算标准。经审理查明，2014年11月4日，香江环球公司与归宿房产公司签订了《泾渭分明生态半岛销售代理服务合同书》，合同约定香江环球公司委托归宿房产公司代理销售泾渭分明生态半岛C组团玫瑰苑项目，由归宿房产公司负责本项目西安立丰国际公寓二楼销售分部；佣金的计提标准为在甲方案场销售价格正常优惠政策下销售的房源按照合同款销售额6%计提（含税），销售佣金结算标准以购房业主相应购房款项到位为准，针对办理银行按揭的业主，须在结算期内提供完善的、按揭银行无异议的全套按揭资料经香江环球公司合同按揭组书面确认后，方可进行结算A客户签订《商品房买卖合同》并已按合同约定缴纳首付款且做完银行按揭面签手续或全部房款……；合同期限自2014年11月4日至2015年5月3日；违约责任中约定因归宿房产公司责任造成香江环球公司经济损失或法律纠纷，由归宿房产公司负责并承担所有相关费用。2014年11月5日，双方又签订了《泾渭分明生态半岛销售代理合同补充协议》，协议约定自归宿房产公司正式进场销售之日起计算，四个月内为考核期（即从2014年11月5日至2015年3月4日），销售目标80套（其中第一个月为销售熟悉期），目标计算标准以考核期内通过归宿房产公司成交的客户交完首付并办理银行面签且按揭资料齐全为准；为帮助归宿房产公司开展工作，香江环球公司于归宿房产公司正式进场销售之日，预支给归宿房产公司10万元奖励用以开展工作，如考核期内归宿房地产公司完成销售目标的100%，香江环球公司再支付10万元奖金；如归宿房产公司在考核期内完成考核目标（即进场四个月内完成销售目标80套）所有预支奖励全部归归宿房产公司所有（税后），如归宿房产公司未完成销售目标不予奖励，所预支奖金应于考核期结束后10日内全额退还……。2014年11月5日，香江环球公司与归宿房产公司签订了《车辆使用协议》，协议约定由香江环球公司购买的新车陕A6BJ89车辆，用于泾渭分明生态半岛楼盘看房，归宿房产公司使用此车辆应服从立丰国际售楼点项目执行长的统一调配；该车辆在使用期间出现交通事故，产生的赔偿责任和法律责任（交通违章罚款及行政责任、刑事责任），均由归宿房产公司承担和支付，香江环球公司不承担交通事故的所有法律责任。2014年11月5日，归宿房产公司收到香江环球公司预支的奖金10万元，2014年12月23日，香江环球公司支付归宿房产公司佣金194360.88元，2015年1月14日，香江环球公司支付归宿房产公司佣金59122.66元。另外，香江环球公司认为符合佣金结算条件成交客户仅有7户，实际应付佣金应为193524.62元，而归宿房产公司认为符合结算佣金条件的成交客户为27户，已结10户，未结17户，双方提供的证据均为单方制作的结算明细，同时归宿房产公司提供了相应的商品房认购协议书证明符合结算条件。2015年5月3日，双方之间的销售代理合同因期满而终止。以上事实，有原、被告双方当事人陈述、《泾渭分明生态半岛销售代理服务合同书》及补充协议等相关证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，香江环球公司与归宿房产公司在平等自愿的基础上签订了《泾渭分明生态半岛销售代理服务合同书》及补充协议，该合同及协议依法成立并生效，系双方真实意思表示，归宿房产公司认为合同条款显失公平，本院不予采纳，双方应当严格按照合同约定履行合同；补充协议明确约定若归宿房产公司未完成80套销售目标，所预支奖金应于考核期结束后10日内（即2015年3月14日）全额退还，即使按归宿房产公司在庭审中称成交客户为27户，亦明显未完成80套目标，应依约将预支的10万元奖金全额退还香江环球公司；律师代理费4400元，因合同有明确约定，故本院予以支持；香江环球公司主张的水电费、物业费及车辆违规罚款费用共计19162.94元，虽然合同约定由归宿房产公司承担，但香江环球公司提供的证据不足以证明与本案有关联性，故本院不予支持；至于香江环球公司称其预付佣金253483.54元，而归宿房产公司实际应得佣金仅为193524.61元，差额部分要求返还，因193524.61元是香江环球公司按7户客户结算，但归宿房产公司并不认可仅为7户，同时香江环球公司提供的也仅为单方制作的结算明细，且支付的253483.54元票据上也显示佣金结算并非预支，故对香江环球公司该部分诉讼请求本院依法不予支持。归宿房产公司要求香江环球公司支付应得佣金145834.62元、预期应得佣金328566.12元，香江环球公司不予认可，因合同明确约定佣金的结算标准为客户签订《商品房买卖合同》并已按合同约定缴纳首付款且做完银行按揭面签手续或全部房款，而归宿房产公司提供了商品房认购协议书而并非商品房买卖合同，不符合合同约定的结算条件，虽然归宿房产公司提供了香江环球公司西安香江字[2014]41号文件证明完成回款要求是指交齐首付第一期款并签订借款合同等，但香江环球公司不予认可，且该文件上并无香江环球公司盖章，本院不予采纳，且归宿房产公司提供的证据不足以证明因香江环球公司违约而导致无法办理按揭，故对归宿房产公司的反诉请求本院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、西安归宿房地产营销策划有限公司于本判决生效后十五日内一次性支付西安香江环球投资发展有限公司人民币104400元；二、驳回西安香江环球投资发展有限公司的其它诉讼请求；三、驳回西安归宿房地产营销策划有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3970元，由归宿房产公司负担2000元，香江环球公司负担1970元，香江环球公司已预交，由归宿房产公司履行本判决时支付香江环球公司；本案反诉费4210元，由归宿房产公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 吴 凯代理审判员 曹 丹人民陪审员 李晓亮西安市高陵区人民法院（代章）二〇一五年十二月十八七日书 记 员 李 学1