广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法民一初字第1907号原告：中山市爱玛丽物业管理有限公司，住所地中山市东区，组织机构代码证代码×。法定代表人：冉芳。委托代理人：吴炳胜、何卉，分别系广东××律师事务所律师。被告：何朝凤，女，汉族，户籍地广西北流市，现住中山市（小区新编地址为：×单元×房），公民身份号码×××1164。原告中山市爱玛丽物业管理有限公司诉被告何朝凤物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月11日受理后，依法适用简易程序于2015年12月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴炳胜及被告何朝凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告为被告所在小区业主委员会选聘的物业管理企业，双方于2012年8月1日续签物业服务合同，约定服务期限为2年，从2012年8月1日起至2014年7月31日止，物业管理费收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米0.7元收取，梯灯每月每户5.00元收取，被告应于每月10日前交纳物业管理费。原告依约定履行了物业管理义务，但被告作为该小区A1幢401房（面积为68.21平方米）的业主却拒绝缴纳物业管理费。经中山市第二人民法院作出生效民事判决判令被告支付物业管理费至2013年11月12日，但其仍拒不支付2013年11月13日后应缴的物业管理费。至原告2014年8月31日撤场之日止，被告尚欠原告物业管理费506.37元未付。被告未及时支付物业管理费的行为属违约行为，严重损害了原告的利益。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告立即向原告支付自2013年11月13日至2014年8月拖欠的物业管理费506.37元及逾期付款违约金（以506.37元为基数，按日千分之三的标准，自起诉之日计至付清之日止）；二、被告支付原告为维权支出的国土档案查询费30元；三、被告承担本案全部诉讼费用。原告对其诉讼主张的事实在举证期限内提交的证据有：1、中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表；2、业委会备案申请书、备案表；3、证明；4、物业服务协议；5、物业服务合同；6、电费发票；7、退场公告、图片；8、民事判决书；9、强制执行申请书、执行案件受理通知书；10、发票。被告辩称：因业委员成立不合法，其与原告签订的合同无效，所以被告不需要向原告支付物业费。此外，原告提供的物业管理不完善。被告对其抗辩主张的事实在举证期限内没有提供证据佐证。经庭审质证，被告对原告提供的证据的质证意见对应如下：1.确认；2-3.不确认；4-5.不确认；6.确认；7.不确认；8-9.确认；10.不确认，因该费用原告查档产生，与被告无关。本院查明：原告系为中山市东升镇丽苑花园（以下简称为丽苑花园）提供物业管理服务的企业，被告系该花园丽苑新村A1幢401房（面积为68.21平方米，土地证和房产证的发证时间分别为2000年8月25日）业主。2010年7月26日，中山市东升镇丽苑花园业主委员会（以下简称为丽苑业委会）分别作为甲方与原告作为乙方分别签订了物业服务协议，均约定原告作为物业服务企业对丽苑花园提供物业管理服务，服务管理期限自2010年8月1日起至2012年7月31日止（2年），服务范围主要包括房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；共用设施建设的日常为序、养护和管理；共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理；公共区域的绿化养护与管理；公共环境卫生管理；维护公共秩序等等；协议还约定其他条款。2012年8月1日，丽苑业委会代表丽苑花园业主大会与原告再次签订物业服务合同，约定原告为丽苑花园业主大会选聘为物业管理的企业和具体的物业服务事项、物业管理费用、违约责任等内容，其中多层住宅的物业管理费为0.7元／月／平方米，服务期限自2012年8月1日起至2014年7月31日止。每月于10号前交物业管理费，逾期交费的双方同意从逾期之日起每天按应缴物业管理费的千分之三交纳违约金等等。根据上述约定，被告自2012年8月1日起至2014年7月31日止每月应向原告交纳的物业管理费为47.75元。2013年3月25日，原告以被告拖欠物业管理费等为由诉至本院，案号为（2013）中二法民一初字第548号。本院经审理后于2013年9月13日作出（2013）中二法民一初字第548号民事判决书，判令被告何朝凤应于该判决发生法律效力之日起3日内向原告支付2010年8月1日至2012年7月31日期间的物业服务费（含梯灯费）938.64元、2012年8月1日起至该判决确定履行之日止按每月52.75元（含梯灯费5元／月）标准计付物业服务费及违约金（自2013年3月25日起计至该判决确定履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。2014年8月13日，原告张贴退场通告一份，主要载明：因丽苑花园业委会尚未筹建而无法续签合同，故书面通知被告等小区业主，其将于2014年9月1日正式退场，并要求被告等小区业主于2014年8月31日前到物业管理处结清2014年8月31日前的物业管理费等。后原告退场并于2014年9月11日以被告拒不履行上述生效判决为由向本院申请强制执行2010年8月1日至2012年7月31日期间的物业服务费（含梯灯费）938.64元、2012年8月1日起至2013年11月12日止的物业管理费822.90元（含梯灯费）、违约金36.26元、加倍支付迟延履行期间利息等，案号为（2014）中二法执字第3995号。2015年11月11日，原告持上述理由诉至本院，主张前述实体权利。另查：原告为调取被告的土地房产产权档案资料证明，花费30元。原告提供的电费发票显示其缴纳了上述小区路灯、梯灯的电费。庭审过程中，被告确认没有交纳原告诉求的物业管理费，原告实际于2014年9月1日才退场。本院认为：依法成立的物业服务协议除对业委会、物业服务企业有约束力外，对业主也具法律意义的约束力，业主享有协议中相关权利的同时，也承担合同义务，受合同条款的规范和调整，故在没有相关证据证明原告与丽苑业委会签订的物业服务合同无效的情况下，该合同对包括被告在内的小区内全体业主均具有约束力。退一步说，即使如被告所言原告与业委会所签订的合同无效，但没有相关证据证明原告对合同无效存在过错，且被告接受了原告的物业管理服务是事实，故其理应支付相应的物业管理费。现被告拖欠不付，已侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任。据此，原告要求被告支付2013年11月13日至2014年8月31日期间的物业管理费，理据充分，本院予以支持。至于原告诉求的5元／月／户的梯灯费问题，虽双方在协议中没有明确约定，但原告实际为被告提供梯灯照明服务，故原告诉求的5元／月／户的标准适宜，故原告该诉求，本院予以支持。至于原告诉求的调查房地产情况而支付的查询费30元问题，虽合同已经明确约定了被告的违约责任，但并不包括因诉讼而产生之费用，而证明涉案房地产情况属于原告的举证责任，由此产生的费用应由原告承担，故原告诉求被告承担该费用，理据不足，本院不予支持。至于违约金，虽被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，其应承担相应的违约责任，但双方有关以每日百分之三或每日千分之三计收违约金，过分高于违约造成损失，根据公平原则和违约金应以补偿性为主惩罚性为辅原则，本院酌定被告应负担的合理违约金以参照中国人民银行同期同类贷款利率计算为准。被告何朝凤就其抗辩主张没有提供相关的证据证明，依法应承担举证不能的不利后果，对其该抗辩主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何朝凤应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告中山市爱玛丽物业管理有限公司支付2013年11月13日至2014年8月31日期间的物业服务费（含梯灯费）552.67元【（52.75元／月＋5元／月）×9.57个月】及违约金（自2015年11月11日起计至本判决确定履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告中山市爱玛丽物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告何朝凤负担。此款已由原告预付，被告于本判决发生法律效力之日起三日内返还给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁春燕二〇一五年十二月二十五日书记员  谭勇兴