贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终6392号上诉人（原审被告）：文辉，女，1966年10月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：张黔（系文辉丈夫），住址同上。被上诉人（原审原告）：贵阳官房承汇物业管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区鹿冲关路欣歆园小区。法定代表人：杨杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴启刚，贵州黔成起智律师事务所律师。委托诉讼代理人：王义奇，贵州黔成起智律师事务所律师。上诉人文辉因与被上诉人贵阳官房承汇物业管理有限责任公司（以下简称官房公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初4548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文辉上诉请求：撤销原判，依法改判，驳回官房公司的诉讼请求；官房公司承担本案一、二审诉讼费、公告费。事实和理由：一、案涉房屋系空关房是客观事实，该房屋一直处于空置状态；二、《欣歆园小区物业管理公共契约》是官房公司提供的格式合同，文辉与官房公司就空官房是否应当到物业公司办理确认手续发生争议，按照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》规定，应当做出对提供格式合同一方不利的解释，一审法院仅依据文辉未与官房公司办理空关房认可手续而支持官房公司的全部诉讼请求，属于认定事实不清，适用法律错误；三、文辉在2017年2月16日以前从未接到过官房公司关于催交物管费或办理空关房手续的通知，故官房公司主张物管费的请求已经超过诉讼时效。官房公司辩称，文辉并没有证据证明案涉房屋系空关房，且根据双方签订的《欣歆园小区物业管理公共契约》，如案涉房屋确系空关房，也须经官房公司确认，才能减收物管费。关于文辉所说的格式条款问题，没有任何法律规定业主办理接房入住后，如房屋空置可以减免物管费，《欣歆园小区物业管理公共契约》中约定空关房须与物业管理公司办理手续认可，按空关房标准交纳综合服务管理费，这并不是对业主的不利规定，而是保障业主的权利，不适用格式条款的相关规定。官房公司向一审法院起诉请求：1、判令文辉向官房公司支付2005年1月1日至2017年6月30日期间的物业服务费共计22089.9元;2、判令文辉向官房公司支付违约金6627元；3、本案诉讼费由文辉承担。一审法院认定事实：官房公司为贵阳市云岩区鹿冲关路欣歆园小区物业管理服务方，文辉为该小区J幢1单元901号房业主（该房属高层住宅，房屋面积为141.6㎡），双方于2003年2月28日签订《欣歆园小区物业管理公共契约》，该协议中约定“贵阳官房承汇物业管理有限责任公司的职责：第十二条：按规定向房屋业主、使用人收取综合管理服务费（收费标准详见本手册《综合管理服务费收费标准》）。对逾期不缴纳者，每天处以交款额5%的滞纳金。对拒交或无理取闹的，经物业管理公司宣传、劝导无效者，双方可通过法律手段进行解决。入住时按一年收取综合管理服务费。空关房（未出售、出租或暂不进行使用的房屋）须与物业管理公司办理手续认可，按空关房标准缴纳综合服务管理费。《综合管理服务费收费标准》规定多层住宅的收费标准为0.5元/㎡/月，高层住宅的收费标准为0.85元/㎡/月，空关房屋标准按多层的50%，且备注目前为暂定价，最终以贵阳市物价局审定的收费标准执行，暂定价若高于物价局所核标准，多收部分退赔；暂定价若低于物价局所核标准，第二年再作调整。”后经贵阳市物价局审定欣歆园商住小区物业服务费为多层住宅收费标准为0.65元/㎡/月，电梯住宅收费标准为0.98元/㎡/月。官房公司自该小区交房之日起至今一直是该小区的物业管理服务方。官房公司主张其于2016年1月1日开始调整了物业服务费标准为步梯房0.97元/㎡/月，电梯房1.48元/㎡/月，并出示了原告于2015年12月17日出具的《关于欣歆园小区物业服务费调整的测算公示》（其中载明经测算步梯房的物管费为0.97元/㎡/月，电梯房的物管费为1.48元/㎡/月，执行日期从2016年1月1日起执行，并将于2015年12月21日起入户征询业主意见）、《关于调整欣歆园小区物业服务费的备案情况说明函》、《关于调整欣歆园小区物业服务费的意见征询表》、官房公司于2016年1月10日出具的《关于“欣歆园小区”物业费调整相关情况的说明》（其中载明经过对同意物业费收费标准调整方案业主所代表的建筑面积的计算、统计，同意物业费调整方案业主所代表的建筑面积也已超过小区总建筑面积的一半）。文辉从2005年1月1日起未再缴纳物业服务费，现由于文辉对官房公司的物业服务费的收费标准存有异议，拒绝补交物业服务费。双方就物业服务费缴纳问题协商未果，遂诉至法院，请求如前。文辉主张其于2017年2月16日才入住该房屋，此前该房属于空关房，并提交了燃气协议、燃气缴费清单、收据予以佐证，官房公司对此证据的质证意见为不予认可，无法达到证明目的，文辉庭审中亦认可其未经官房公司办理手续认可该房为空关房。一审法院认为，官房公司为贵阳市云岩区鹿冲关路欣歆园小区物业管理服务方，文辉是该小区J幢1单元901号房业主，双方签订的《欣歆园小区物业管理公共契约》不违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。官房公司从该小区交房之日起一直为该小区提供物业管理服务至今，文辉应当按照合同约定支付物业服务费。后官房公司于2015年12月将新的物业服务费收费标准经小区内公示和征询业主意见，并于2016年1月1日开始执行该标准。文辉作为业主，从2005年1月1日之后未再缴纳物业服务费，其未缴纳物业服务费是对按时支付物业服务费的业主的不公平，并可能使物业公司资金难以周转，从而使物业服务陷入恶性循环。故文辉应当向官房公司缴纳2005年1月1日至2017年6月30日的物业服务费22089.6元（其中2005年1月1日起至2015年12月31日止按照0.98元/㎡/月计算为18317.38元，从2016年1月1日开始至2017年6月30日按照1.48元/㎡/月计算为3772.22元）。由于按照《欣歆园小区物业管理公共契约》约定“业主未能按时足额缴纳物业服务费用应当自逾期之日起每天按欠款金额的3‰支付违约金”计算违约金过高，官房公司只主张文辉按照所欠缴物管费的30％承担违约金，该项主张在合同约定范围之内且不违反法律规定，故文辉应向官房公司支付违约金6626.88元。至于文辉称其2017年2月16日才入住该房屋，此前应当按照空关房的收费标准缴纳物管费的辩称，因双方签订的《欣歆园小区物业管理公共契约》中约定“空关房（未出售、出租或暂不进行使用的房屋）须与物业管理公司办理手续认可，按空关房标准缴纳综合服务管理费。”文辉并未与官房公司办理空关房的认可手续，故对文辉的该项辩称原判不予采信。另至于文辉对官房公司在2016年1月1日起开始执行的物业管理费收费新标准持有的异议，因官记公司对该收费标准已经进行小区内的公示和业主意见的征询，且官房公司在对欣歆园小区进行物业服务十余年，仅进行过该次调价，收费标准得到了多数业主的同意，亦符合现在的物价水平，有利于官房公司在今后的物业服务活动过程中为业主提供更好的服务，故原判对物业管理费新标准的执行予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第三款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，判决：一、文辉于本判决生效之日起十日内一次性向贵阳官房承汇物业管理有限责任公司支付拖欠的物业服务费22089.6元；二、文辉于本判决生效之日起十日内一次性向贵阳官房承汇物业管理有限责任公司支付违约金6626.88元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费518元，减半收取259元由被告文辉负担（此款官房公司已预交，文辉在履行上述判决时一并支付给原告）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院查明如下：文辉向本院提交了涉案房屋2017年2月16日水费收据，该收据上当月抄表数为63吨，上月底度数为25吨，拟证明从其2003年收房到2017年2月只用了63吨水，可以看出涉案房屋是空关房，并没有人居住。官房公司认为水费收据达不到文辉所说涉案房屋是空关房的证明目的。文辉还向本院申请了欣歆园小区J栋1单元的两位业主徐连香、青小泉出庭作证，拟证实涉案房屋一直无人居住。二位证人均陈述文辉家房屋在2017年才有人入住，此前一直是空置的。官房公司对二位证人的证言真实性不予认可，同时认为证人证言达不到证明目的。二审经审理查明的其余事实与原判查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于物业费交费标准问题。因双方签订的《欣歆园小区物业管理公共契约》第三十二条约定“空关房（未出售、出租或暂不进行使用的房屋）须与物业管理公司办理手续认可，按空关房标准缴纳综合服务管理费。”，文辉上诉主张是房屋实际空置，具体的物业费应减半收取。因文辉未按《欣歆园小区物业管理公共契约》约定向官房公司办理空关房的认可手续，原判支持官房公司全额收取文辉房屋的物业管理服务费用并无不妥。本院予以维持。关于文辉主张其与官房公司就格式合同的理解发生争议的问题。文辉认为《欣歆园小区物业管理公共契约》系格式合同，其对第三十二条约定“空关房（未出售、出租或暂不进行使用的房屋）须与物业管理公司办理手续认可，按空关房标准缴纳综合服务管理费”的理解与官房公司的理解不一致，文辉主张只要是空关房就应当按照空关房标准交纳物业服务费。但本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”，而《欣歆园小区物业管理公共契约》第三十二条的约定，表述清晰，并无歧意，不存在对格式条款有两种以上解释的情形，按照通常理解，文辉的房屋如系空关房，应得到官房公司认可，办理确认手续后方能按照相关标准交纳物管费。故文辉认为应当作出对其有利解释的上诉理由，本院亦不予采信。关于诉讼时效问题。文辉在一审中并未就诉讼时效提出抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的，现二审中文辉主张官房公司的诉讼请求超过诉讼时效，且其并未就此提供新的证据，故对该主张，本院亦不予采信。综上，一审法院判决文辉向官房公司支付拖欠的物业服务费22089.6元并无不当，本院予以支持。关于违约金问题。本案中，文辉于2005年起未再向官房公司交纳物业服务费，违反双方签订的《欣歆园小区物业管理公共契约》，但官房公司在长达十二年的时间内，均未向文辉主张过权利，其消极懈怠的处理方式，导致文辉所欠物业服务费至起诉时达22089.6元。现官房公司请求文辉支付违约金6626.88元，本院根据公平原则，酌情支持官房公司向一审法院起诉之日即2017年6月21日起至2017年6月30日期间的违约金：1.48元/月.平方米×141.6平方米÷30天/月×10天×30%＝21元。综上所述，文辉的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初4548号民事判决第一项；二、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初4548号民事判决第二项为：文辉于本判决生效之日起十日内一次性向贵阳官房承汇物业管理有限责任公司支付违约金21元；三、驳回贵阳官房承汇物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费518元，减半收取259元，由贵阳官房承汇物业管理有限责任公司负担60元，文辉负担199元；二审案件受理费518元，由贵阳官房承汇物业管理有限责任公司负担119元，文辉负担399元。本判决为终审判决。审 判 长 邱兴权审 判 员 周 俊审 判 员 谌致华二〇一七年十二月十四日法官助理 张 蓓书 记 员 邢 海