新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书(2017)新0102民初8975号原告：齐际军，男，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：王新涛。委托诉讼代理人：刘明军。被告：马旭，男，回族，住乌鲁木齐市天山区。原告齐际军与被告马旭买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐际军的委托诉讼代理人王新涛、刘明军，被告马旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐际军向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告双方于2017年5月11日签订的《马市巷商铺出售合同》；2、请求依法判令被告按照合同约定向原告支付赔偿金25万元；3、请求依法判令被告返还房屋，并恢复原状；4、请求依法判令被告返还房屋的钥匙、水卡、电卡；5、请求依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2017年5月11日，原告与被告签订了《马市巷商铺出售合同》，约定由原告将其所有的位于乌鲁木齐市马市小区11栋1层2单元底商Ⅳ、11栋1层6.7.8底商两间商铺出售于被告。合同约定两间商铺价格总计为525万元整，被告应当在合同签订同时支付定金25万元，剩余500万元应在合同签订后五个月内交于原告的贷款银行账户，原告在收到被告支付的全部商铺款项后配合被告办理房屋过户手续，依合同约定，被告应在2017年10月11日前将剩余500万元款项交于原告贷款银行账户内，但截止原告起诉时，被告也未支付上述商铺转让款项。原告认为被告的行为已经构成严重违约，致使原告签订商铺出售合同的合同根本目的不能实现，而且被告也没有能力支付上述商铺转让款项，故原告要求解除商铺出售合同并返还房屋。经多次与被告协商，均不能达成一致，特诉至法院，请求依法判决。被告辩称,不同意解除合同，2017年5月11日与原告签订合同后又在2017年6月26日与原告重新就涉案商铺签订了出售合同，并在之后一直按照第二份合同约定履行支付义务，不存在违约行为，故不应解除双方合同。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：即原告出示的涉案房屋的产权证书及被告书写的收条，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交证据：1.原告提交《马市巷商铺出售合同》一份，证明其与被告在2017年5月11日签订了涉案房屋的买卖合同，约定原告将位于天山区马市住宅小区11栋1层2单元底商Ⅳ、11栋1层6.7.8底商两间商铺以总价525万元的价格出售与被告，两间商铺面积共301.43平方米（其中房屋所有权证号为天山区2009358506号的商铺建筑面积为270.55平方米，所有权证号为天山区2009358505号的商铺建筑面积为30.88平方米）。双方约定付款方式为：被告在签订合同之日起支付原告定金25万元，剩余500万元在5个月内交于原告的贷款银行账户，贷款解押后原告积极配合被告办理过户手续。同时被告在2017年5月20日之后承担每月贷款利息30690元。被告对该份合同的真实性予以确认，认可该合同系其本人自愿签订，但对其中关于付款方式的内容不予认可，认为其与原告口头协商的并非5个月内支付剩余500万元房款，而是按照转贷过户的形式向银行贷款后每月向银行归还房款，故其与原告签订了第二份合同对付款方式进行了变更。原被告对该合同的真实性均予以认可，而被告虽称其对合同的部分条款存在异议，但仍然在该合同上签字捺印，应视为对合同中条款的表示认可，故本院对该证据予以确认。2.原告提交《律师函》一份，证实被告未按照合同约定的期限履行支付义务，后原告通过《律师函》的形式对被告进行催告，在确定新的履行期内被告仍然未能履行支付义务。被告认可在2017年10月18日收到《律师函》，但对关联性不认可，认为已按照第二份合同履行义务，并未构成违约。被告对该证据的真实性予以认可，可证实原告在2017年10月18日对被告进行过催告，并重新确定了还款日期，故对该证据本院予以确认。理由将在本院认为部分予以综合阐述。二、被告提交证据：1.被告提交新疆维吾尔自治区（2017）新证民字第12930号、12931号《公证书》各一份、《马市巷商铺出售合同》一份，用以证明经公证处公证，马志林作为原告的委托人与被告在2017年6月26日就涉案两间商铺另行签订合同，其中主要对付款方式进行了重新约定，在被告向原告交付25万元房款后，剩余500万元由原告负责在银行为被告办理转贷款手续，发生的相关过桥费用10万元由被告方自行承担，同时由被告承担500万元房屋贷款的利息。原告对《公证书》的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为该公证仅在委托受托人帮助原告办理房屋过户的相关手续，并未进行其他授权。对2017年6月26日被告与原告受托人签订的《马市巷商铺出售合同》的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该合同系作为被告父亲的马志林以原告受托人的身份与被告私自签订，没有原告的签字确认。因两份《公证书》中载明该公证系作为委托人的原告委托马志林对房屋过户的相关手续进行委托授权，而非实际处分涉案商铺，故对该证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认；对于2017年6月26日形成的《马市巷商铺出售合同》因受托人并未取得原告出售涉案商铺的实际授权，同时该合同亦未得到原告的追认，故本院对该证据不予确认。2、被告提交其在华夏银行的交款记录一份、营业执照一份、审批表两份、申请报告一份，用以证明被告每月按时向银行缴纳贷款利息，同时依法在经营，并未有违约或违法的行为发生。原告对华夏银行的交款记录真实性予以确认，对关联性不予认可，对营业执照、审批表、申请报告均认为与本案无关联性，均不认可。上述证据对本案中双方是否存在违约以致合同是否应予解除没有关联性，故本院对该证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。根据当事人陈述和经审理查明确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月11日，原告齐际军与被告马旭签订《马市巷商铺出售合同》一份，双方约定将原告位于乌鲁木齐市天山区马市住宅小区11栋1层2单元底商Ⅳ、11栋1层6.7.8底商的两间商铺以总价525万元的价格出售于被告马旭，两间商铺面积共计301.43平方米（其中房屋所有权证号为天山区2009358506号的商铺建筑面积为270.55平方米，所有权证号为天山区2009358505号的商铺建筑面积为30.88平方米）。该合同约定房款中的25万元作为定金先行支付，剩余500万元在5个月内交于原告的贷款银行账户，贷款解押后原告积极配合被告办理过户手续。合同签订后，被告向原告支付25万元作为定金，剩余500万元被告未向原告进行支付。2017年10月18日，原告通过律师函的形式催告被告在十日之内履行合同约定的剩余500万元给付义务，被告马旭于当天予以签收。另查明，原告及其配偶张丽萍作为委托人于2017年5月18日经新疆维吾尔自治区公证处委托马志林作为本案两间商铺的受托人，办理房产转让过户的相关手续。受托人马志林与被告马旭系父子关系，马志林以原告受托人的身份代表原告与被告在2017年6月26日就本案两间商铺重新签订了“出售合同”，并主要就付款方式进行了变更，该合同未得到原告追认。本院认为，关于本案中原被告分别主张的两份合同效力问题。首先，原告主张的双方于2017年5月11日签订的合同系原被告自愿签订，被告也予以认可，故可认定原被告作为完全民事行为能力人均应清楚在该合同下约定的权利与义务，双方均应按照约定履行义务。而被告仅以该合同与其和原告口头约定的内容有差异进行抗辩缺乏证据支持，同时被告在签订合同时应负有对合同项下所有条款的审查义务，其签字捺印即视为同意合同条款，愿意受到该合同的约束；第二，原告与其配偶在前述合同签订后向受托人进行了公证委托，该委托明确载明“现因我们（原告及其配偶）无法亲自办理上述房产转让过户的相关手续，故委托马志林代为办理如下委托事项”，故该委托旨在原告不方便办理房产转让过户手续时由受托人代为办理，而非授权受托人对本案两间商铺进行事实或法律上的处分；第三，被告用其与原告受托人马志林2017年6月26日签订的合同作为其变更合同付款方式及其遵守合同的依据，本院认为不能成立。被告提交的该份合同中甲方系原告、乙方系被告，但在署名时并非原告齐际军本人签字，而是由作为被告父亲的马志林以齐际军代理人的身份签署了自己的名字，同时该合同做出了对前述合同关于付款方式的重大变更，直接影响了原告作为房屋出售人的利益，而马志林作为原告代理人其代理权限仅应依照《公证书》确定的“房产转让过户的相关手续”为限，马志林代表原告与被告重新签订的“合同”系无权代理人订立的合同，对原告不发生效力，而事后马志林的行为又未得到原告本人的追认，加之马志林与被告之间存在特殊的关系（父子关系），被告仅以《公证书》做为受托人有权代原告重新签订合同的依据，本院不予认可，故被告马旭与马志林2017年6月26日签订的“合同”应系无效合同。综上，本案中原被告于2017年5月11日签订的合同系双方的真实意思表示，同时不违反我国法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。关于本案中被告是否存在违约行为，合同是否应当解除的问题。第一，本案合同约定的履行期限。根据原被告双方约定，在被告支付25万元房屋定金后，被告应在5个月内将剩余500万元房款交于原告贷款的银行账户，该合同签订日期为2017年5月11日，故被告应该在2017年10月11日前履行剩余给付义务。第二，被告延迟支付房款是否属于主要债务。该合同商铺的转让价格为525万元，而被告仅在支付了25万元定金后每月支付原告3万元的银行贷款利息，对剩余500万元房款尚未实际履行，结合原被告签订合同的目的、数额、及履行方式和履行期限，可以认定被告未能在约定期限给付绝大部分房款，属于延迟履行主要债务，已经构成违约。第三，原告在被告延迟给付后是否给予被告催告和合理履行期限。原告在2017年10月18日，即给付房款期满7日后向被告通过律师函的形式进行了催告，并给予被告另外十日的期限履行给付义务，而至11月13日本院受理该案为止，被告仍未能履行合同约定的给付义务，故本院认为被告在经原告催告后在合理期限内未能履行主要给付义务。综上，被告未能按照双方合同的约定履行主要债务，其行为已经构成违约，同时被告在原告催告后合理期限内仍未能支付剩余房款，致使不能实现双方转让该商铺的目的，故原告作为守约方享有依法解除合同的权利，本院对原告请求解除双方2017年5月11日签订的《马市巷商铺出售合同》的请求予以支持。关于双方合同解除后的效力问题。双方合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一，本案原、被告对违约责任进行了约定：“违约方向对方支付与定金数量等额的赔偿金”该条款属于违约金条款，而被告已经向原告支付了25万元作为定金，结合本案525万元的商铺的价格，25万元无论作为定金还是违约金均不违法法律规定，本院予以支持。鉴于被告已将25万元以定金形式交付给了原告，故可用被告支付的25万元定金对违约金进行折抵；第二，被告应将位于乌鲁木齐市马市小区11栋1层2单元底商Ⅳ、11栋1层6.7.8底商两间商铺向原告返还；第三，关于原告要求恢复原状的诉讼请求，因该房屋的装饰装修部分实际已由被告占有，而原告主张恢复原状势必会对装修部分进行拆除，故在尚未确定原告不能合理利用装修装饰前，本着最大限度发挥装修物价值的原则，目前原告主张恢复房屋原状确有不妥。如房屋返还，原告不能继续使用房屋装修，待实际产生装修拆除费用后，原告可另行主张，故对该诉讼请求本院不予支持；第四，原告要求被告返还房屋钥匙、水卡、电卡，因原告的证据只能证明被告接收过房屋钥匙，故被告应在解除合同后向原告归还房屋钥匙。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、一百一十四条、第一百一十六条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、解除原告齐际军与被告马旭于2017年5月11日签订的《马市巷商铺出售合同》；二、被告马旭支付原告齐际军违约金25万元，该款项由被告马旭交付原告齐际军的25万元定金进行折抵；三、被告马旭向原告齐际军返还位于乌鲁木齐市天山区马市住宅小区11栋1层6.7.8底商（房权证号：天山区字第××号）及11栋2单元底商Ⅳ（房权证号：天山区字第××号）的两间商铺；四、被告马旭返还原告齐际军涉案商铺房屋钥匙一把；五、驳回原告齐际军的其他诉讼请求。案件受理费5050元（原告已预交）,减半收取2525元，由被告负担，于本判决生效后十日内向原告付清。剩余案件受理费2525元，由本院退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 张 玉二〇一七年十二月二十六日书记员 胡晓薇