广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠阳法新民初字第308号原告李远芳，女，汉族，1985年2月28日出生，住广东省饶平县。委托代理人沈晓武，系原告的丈夫。被告惠州市宝鼎威物流有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区新圩镇惠发商贸小区。法定代表人张亚东。原告李远芳诉被告惠州市宝鼎威物流有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈晓武到庭参加了诉讼，被告经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告是惠州市惠阳区新圩镇长布村新陂“宝鼎威商住楼”的开发商。原告向被告认购了宝鼎威商住楼1栋4层10号房，并于2015年3月29日签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价为323692元，由原告支付首付款103692元，余款办理银行按揭，被告于2015年5月31日前将验收合格的房屋交付原告。合同签订当日，原告即支付了首付款103692元，但由于被告将“宝鼎威商住楼”办理抵押，导致一直未能办理网签备案，致使原告迟迟不能办理银行按揭。原告多次找被告协商，然后直到交房期限已届满，被告仍不能如期交付房屋。经双方协商，被告承诺可以交房入住，原告随即对涉案房屋进行装修并入住。但时至今日，被告仍未能为原告办理网签备案手续，将涉案房登记在原告名下。同时，依据双方合同第九条约定，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。综上所述，被告的违约行为严重损害了原告利益，其应当承担继续履行合同、赔偿原告损失的违约责任。因此，原告为维护自身合法权益，特具状至法院，请求法院依法判决：1、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议有效；2、被告继续履行合同，协助原告办理宝鼎威商住楼1幢4层10号房的网签、备案手续、并将涉案房登记在原告名下；3、被告自2015年5月31日起至实际交房之日止按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至违约金付清之日止）；暂计为620.50元。4、本案诉讼费用由被告承担。原告对其诉称提交如下证据：1、身份证复印件，证明原告主体资格；2、企业机读档案登记资料、组织机构代码证，证明被告主体资格；3、《商品房买卖合同》、补充协议，证明被告与原告签订了商品房买卖合同，购买1栋410的事实；4、收款收据、转账凭证，证明原告已依合同约定支付首付款103692元的事实。被告未答辩，未到庭。被告未提交证据材料。经审理查明，2014年8月21日，原被告签订一份《宝鼎威商住楼认购书》。2015年3月29日，原告（××）又与被告（××）签订一份《商品房买卖合同》，双方约定：买受人购买出卖人建设的位于广东省惠州市惠阳区新圩镇长布村地段的商品房即宝鼎威商住楼1栋4层10号房，该房为预售商品房，商品房预售许可证号为惠阳预许字（2013）第041号。该套商品房约定建筑面积共89.54平方米，其中套内建筑面积为61.26平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为28.28平方米，单价为每平方米3615元，总价为323692元。其中合同第六条付款方式及期限约定：买受人于2015年3月30日前支付总房款的30%即103692元，余额220000元办理银行按揭。第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格，并出具工程验收报告。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条关于产权登记的约定载明：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人自逾期之日起按已付房价款的0.001%按日向买受人支付违约金。第二十四条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向惠阳区房产管理局申请登记备案（该条下方标注：委托出卖人代为办理商品预售预告登记和办理房地产权证）。同日，原告（协议称乙方）与被告（协议称甲方）又签订一份《补充协议（一）》，协议载明：鉴于国家房地产政策，银行贷款政策收紧等原因，乙方之按揭贷款未能在双方约定的交楼期限前办理完毕，致使乙方剩余70%的购房款220000元未能通过银行贷款向甲方支付而不能按原合同的约定正常办理入伙手续。因此，经双方协商，甲方同意乙方在2015年3月29日办理入伙手续。乙方承诺在甲方贷款银行落实并通知到乙方后积极办理银行按揭贷款事宜，不得拖延，否则甲方有权要求乙方一次性支付剩余房款。同年3月29日，被告向原告出具一份《收款收据》，收据载明收到原告410住宅首付款103692元。原告未支付剩余购房款。合同签订后，被告一直未能履行合同约定的义务进行网签、备案登记以及产权过户。2015年8月27日，原告向本院提起本案诉讼。庭审时，原告称被告已经于2015年5月31日将涉诉房屋的钥匙交付给原告使用，但没有具体的书面交付手续。现在原告已经入住涉诉商品房。原告还明确表示第三项诉讼请求要求的是自2015年5月31日起至实际交房之日止按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，放弃括号中的内容、请求。另查明，涉诉商品房已于2013年12月3日办理了在建工程抵押登记，抵押人为惠州市宝鼎威物流有限公司，抵押权人为案外人东莞银行股份有限公司惠州分行。2015年6月30日和7月15日，本院先后对涉诉商品房进行了查封［案号分别为（2015）惠阳法新保字第10号、（2015）惠阳法新保字第11-1号］。本院认为，原被告所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议（一）》系双方真实意思表示的，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，合同双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。现原告已经依约支付首期购房款，被告应按照合同的约定为原告代办网签、备案登记、产权过户。因涉诉房屋已被相关部门查封，故被告应在涉诉房屋解封后办理网签、备案登记、产权过户。但原告同时亦应一并补交剩余房款220000元。关于原告诉请的违约金问题。本案中，原告系依据上述《商品房买卖合同》第九条的约定主张该违约金，而该条款已明确为出卖人逾期交房的违约责任。根据上述《商品房买卖合同》第八条交付期限的约定，结合原告的陈述，被告已按约定时间于2015年5月31日将验收合格的房屋交付给原告使用，原告亦进行装修并入住，因此，被告不存在逾期交房的行为和事实，现原告依据上述《商品房买卖合同》第九条的约定诉求逾期交房的违约金，缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：确认原告李远芳与被告惠州市宝鼎威物流有限公司于2015年3月29日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议（一）》有效。被告惠州市宝鼎威物流有限公司应继续履行上述《商品房买卖合同》及《补充协议（一）》，并在涉诉宝鼎威商住楼1栋4层10号商品房解封后五日内办理网签、备案登记，三十日内将该房屋所有权转移登记至原告李远芳名下；原告李远芳亦应在产权过户时一并补交剩余购房款220000元。驳回原告李远芳的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费6155元，公告费300元，共计6455元，由被告惠州市宝鼎威物流有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  潘伟雄审判员  黄振声审判员  邹思友二〇一五年十二月二十九日书记员  刘宇文第1页共7页