广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）粤01民终19060号上诉人（原审被告）：广州花都雅居乐房地产开发有限公司,住所地：广州市花都区。法定代表人：郑重，总经理。委托诉讼代理人：赵瑰丽，该公司职员，联系地址。被上诉人（原审原告）：苏金霞,女,汉族,住广州市花都区。被上诉人（原审原告）：洪智明,男,汉族,住广州市花都区。上诉人广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）因与被上诉人苏金霞、洪智明商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初627号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人雅居乐公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回苏金霞、洪智明全部诉讼请求；2、苏金霞、洪智明承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：雅居乐公司认为本案的争议焦点是雅居乐公司有无违约，一审法院审查该焦点问题时应当以双方签订的有效合同为审查基础，而一审法院不顾双方合同约定，增加合同外交付标准，同时在苏金霞、洪智明没有提交任何证据的情况下认定临电影响正常居住，存在事实认定错误和法律适用错误。具体如下：1、商品房交付没有法定的交付标准，并没有法律规定商品房必须具备永久水电才能交付使用。广州市中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第六条关于交楼标准如何确认中指出，必须具备以下两个基本条件(1)取得《建设工程竣工备案表》(2)诉争房屋符合使用条件(即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵)。中院的上述指导意见也没有说必须具备永久用电才能交付。《商品房买卖合同》版本是房管局制定的模版，其中第十二条、第十五条关于交楼条件的约定并不是法定的交楼标准，而是一种引导，在没有法定交付标准的情况下应当从约定。2、双方以补充协议的形式约定甲方具备《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》及两书后，即视为符合交付条件，乙方同意办理收楼手续。该补充协议有苏金霞、洪智明独立的签名，补充协议第十八条第6点明确约定，《补充协议》与《商品房买卖合同》不一致的，以《补充协议》的约定为准，且该补充协议约定没有违反法律的强制性规定，是合法有效的。雅居乐公司在交付房屋时已经具备上述条件，并按照苏金霞、洪智明提供的送达地址向其发送了《收楼通知书》，苏金霞、洪智明并未实际到雅居乐公司处收楼，相反却向法院起诉雅居乐公司不符合交楼标准，是严重违反契约精神的行为，一审法院应当驳回苏金霞、洪智明全部诉讼请求。如果二审法院认为双方签订的补充协议关于房屋交付标准的条款是无效的，以此认定雅居乐公司违约，雅居乐公司无异议，但是补充协议是合法有效的。3、关于临时用电影响正常居住的问题，雅居乐公司认为一审法院的认定没有事实依据。苏金霞、洪智明并未提交任何证据证明临时水电影响了正常的居住，事实上雅居乐锦城小区6000多户业主均能安居乐业，临时用电并未影响正常的居住。在尚不具备永久用电的情况下，小区通过租借变压器发电，是可以保证小区正常用电的，一审法院仅凭小区尚未接通永久用电就认定影响正常的居住，没有事实依据。4、关于永久用电的解决，雅居乐公司并未推卸责任，一直积极寻求区供电局、区政府共同解决永久用电的问题，雅居乐公司在此方面并无过错。永久用电的解决需要区政府、区供电局及规划局、公路局等多方面的协调，这是一个市政问题，不完全由开发商决定的。法院以判决开发商违约的形式拟督促永电问题的解决，超越了法院审理案件的权限，对开发商非常不公平，也没有法律依据。5、本案审查的焦点是雅居乐公司有无违约，雅居乐公司在交付房屋前已经具备合同约定的交付条件，雅居乐公司并无违约，不应当承担违约责任。商品房买卖属于合同范畴，在合同约定没有违反法律强制性规定的情况下，双方均应当遵守合同约定，按照合同约定履行义务。雅居乐公司没有违约即不应当承担违约责任，法院不应当主动扩大雅居乐公司承担违约责任的范围。二审庭审中，上诉人雅居乐公司补充上诉意见：1、根据2017年9月12日省高院关于审理房屋买卖合同案件指引第30条规定，省高院认定的交楼标准为经过验收备案，是否具备永久用电并不是法定标准，合同中也没有关于永久用电的约定，我方认为并不违约。2、一审判决第1项计算的金额有误，我方认为应该是32728元。被上诉人苏金霞、洪智明经本院传唤，未到庭参与诉讼，也未提交书面答辩意见。苏金霞、洪智明于2017年1月6日向一审法院提出诉讼请求：l、请求判令雅居乐公司立即向苏金霞、洪智明支付延迟交楼违约金（按已付房款691930元为基数，按照每日0.1‰的标准，从2015年8月16日起计至涉案房屋取得永久用电证明，实际交付苏金霞、洪智明日止，暂计到2017年1月6日为10000元）；2、判令雅居乐公司承担本案诉讼费。事实和理由：2013年10月25日，苏金霞、洪智明、雅居乐公司双方就广州市花都区新华街花都永发路6号花都雅居乐花园（扩展）（自编X栋）X房签订了《广州市商品房买卖合同》及补充协议。双方约定：涉案房屋总房价为691930元，雅居乐公司应于2015年8月15日将符合合同约定的房屋交付给苏金霞、洪智明使用，如苏金霞、洪智明逾期提供办理预告登记手续所需的一切资料，则每日按照房价款总额的万分之五向雅居乐公司支付违约金，如雅居乐公司不能在约定的时间内将符合合同约定的房屋交给苏金霞、洪智明使用，雅居乐公司应从约定的交房日的次日起每日按总房价的万分之一支付违约金给苏金霞、洪智明。合同签订后，苏金霞、洪智明按约定履行了全部义务，但雅居乐公司却没有按合同约定将涉案房屋按法律规定和合同约定交付给苏金霞、洪智明。雅居乐公司提供的是临时基建用电，雅居乐公司将临时基建用电转为居民用电（永久用电）是违法行为。雅居乐公司一审辩称，雅居乐公司已经按照《补充协议》第六条的约定，具备了《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，符合约定交楼条件。涉案房屋所在楼盘有六千多户居民，目前只有一百多户没有收楼，该事实证明大部分业主的日常生活需要可以得到满足。涉案房屋用电虽属临时用电，但第四期（即3栋至28栋，属于B地块）的永久用电已经处于供电局验收阶段，第五期（即29栋至37栋，属于C地块）的永久用电预计在2016年12月30日落实。雅居乐公司在涉案房屋所在项目开发用地时是有用电指标的，但后来因为雅宝变电站在选址的过程中遇到村民的阻碍，属于不可抗力，因此导致涉案房屋处于临电状态。另外，雅居乐公司租用了八台变压器来保证居民用电，并达到了居民用电的要求。因此，导致临电情况非雅居乐公司过错，且雅居乐公司在积极解决该问题，在整个过程中，雅居乐公司没有不履行合同义务，并未违约。一审法院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。雅居乐公司系广州市花都区107国道西侧花都雅居乐花园小区项目的开发商，于2013年8月29日取得房管部门核发的商品房预售许可证。2013年10月25日，苏金霞、洪智明与雅居乐公司签订《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件，约定雅居乐公司为甲方（卖方），苏金霞、洪智明为乙方（买方），乙方向甲方购买位于花都区××路××号花都雅居乐花园（扩展）自编X栋X房，总金额为691930元，付款方式为按揭贷款方式付款。合同第十条逾期付款违约责任约定：如果乙方未能按照本合同约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未付首期房价款0.5‰的标准支付违约金……第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2015年7月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应该向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第十六条交付时的验收约定：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。合同附件七本合同补充协议第五条约定：双方同意《商品房买卖合同》第十条、第十一条补充约定：如乙方未能按照合同约定的支付期限将各期房价款支付至监控账号，从逾期之日起至实际支付之日止，乙方应按房价款总额每日0.1‰的标准支付违约金……第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。第十八条第6点约定：双方确认，《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议约定为准。2013年10月25日，苏金霞、洪智明、雅居乐公司（甲方）及广州振中建设有限公司（丙方）签订协议书，约定：一、甲方应于2015年8月15日前（含当日）向乙方出具《毛坯房交楼告知书》，乙方指令丙方收取该告知书，由甲方将该房屋交付给丙方作装修之用，甲方、丙方无需再另行书面通知乙方。二、甲方、丙方应于2015年8月10日（含当日）前将符合买卖合同和补充协议、装修合同的该房屋交付给乙方使用，逾期，甲方、丙方各自按买卖合同和补充协议、装修合同的相关约定承担责任。五、本协议与买卖合同和补充协议、装修合同的约定不一致的，以本协议约定为准。本协议未约定事项，仍按买卖合同和补充协议、装修合同的相关约定履行。合同签订后，苏金霞、洪智明按约定支付完毕全部购房款项。2014年6月30日，雅居乐公司取得涉案房屋所在项目的《工程竣工验收备案表》。雅居乐公司承认《建设工程规划许可证》编号与《广州市商品房买卖合同》第四条记载的涉案房屋属于107B地块第四期27栋，至本案一审开庭时，该地块第四期23—28栋，均使用的是临时用电。雅居乐公司提供2015年9月27日，向洪智明、苏金霞发出的《花都雅居乐花园收楼通知书》及快递单，通知洪智明、苏金霞在2015年10月7日至2015年10月14日办理收楼手续。一审法院认为：苏金霞、洪智明与雅居乐公司签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。关于本案雅居乐公司是否违约及免责问题。首先，本案苏金霞、洪智明作为买受人依约支付了房款，雅居乐公司作为出卖人应转移房屋所有权给苏金霞、洪智明，且房屋所有权中的使用权能必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的的，具备正常水电设施是居住生活的必备设施。因此，雅居乐公司交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全和扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。供电部门提供的临时施工用电仅限于建设项目，故雅居乐公司提供给涉案房屋用电类别为“临时施工用电”仅限于建设项目，不能满足购房人日常生活用电的基本条件。再次，《供电营业规则》第十二条规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。雅居乐公司提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时施工用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。综上，虽然雅居乐公司已经按照补充协议约定取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但其为涉案房屋提供的是临时用电，且不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未达到交付条件，雅居乐公司应承担延迟交楼的违约责任。至于雅居乐公司抗辩认为永久用电未办妥原因是供电部门投资雅宝变电站还在筹建中，其无过错的理由，并不属于不可抗力可予以免责的情形，一审法院对该抗辩理由不予采纳。关于本案违约金计算基数、标准和期限问题。涉案《广州市商品房买卖合同》（预售）第十四条约定延期交房的违约责任“按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。”因此，苏金霞、洪智明主张的违约金计算标准每日0.1‰系苏金霞、洪智明、雅居乐公司约定标准，一审法院予以支持。双方合同约定的总房价款为691930元，且苏金霞、洪智明已付清该款项，因此，苏金霞、洪智明主张违约金计算基数按691930元计算，一审法院亦予以支持。至本案诉讼期间，尚无法确定涉案房屋取得永久用电的时间，故本案只处理洪智明、苏金霞起诉之日即2017年1月6日止的违约金，之后的违约金由当事人另案解决。因此，雅居乐公司应向洪智明、苏金霞支付自2015年8月16日起至2017年1月6日的违约金，按总房价款691930元，每日0.1‰的标准计付。综上所述，苏金霞、洪智明请求雅居乐公司支付违约金的部分主张一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏金霞、洪智明支付逾期交楼违约金35479元（按总房价款691930元为基数，每日0.1‰的标准，自2015年8月16日起计至2017年1月6日止）。二、驳回原告苏金霞、洪智明的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费343元，由被告广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担。经二审审理查明，一审查明事实部分中有以下错误之处：1、2013年10月25日，苏金霞、洪智明与雅居乐公司签订《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件，约定雅居乐公司为甲方（卖方），苏金霞、洪智明为乙方（买方），乙方向甲方购买位于花都区××路××号花都雅居乐花园（扩展）自编X栋X房中的“永发路2号”有误，应为“永发路6号”；第十三条房屋交付约定：甲方应当在2015年7月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用中的“应当在2015年7月15日前”有误，应为“应当在2015年8月15日前”。2、2013年10月25日，苏金霞、洪智明、雅居乐公司（甲方）及广州振中建设有限公司（丙方）签订协议书约定：。二、甲方、丙方应于2015年8月10日（含当日）前中的“2015年8月10日”有误，应为“2015年10月15日”。3、一审查明2014年6月30日，雅居乐公司取得涉案房屋所在项目的《工程竣工验收备案表》有误，应为：2014年9月15日，雅居乐公司取得涉案房屋所在项目的《工程竣工验收备案表》。4、雅居乐公司承认《建设工程规划许可证》编号与《广州市商品房买卖合同》第四条记载的涉案房屋属于107B地块第四期27栋中的“涉案房屋属于107B地块第四期27栋”有误，应为“涉案房屋属于107C地块第五期X栋”。5、至本案一审开庭时，该地块第四期23—28栋，均使用的是临时用电中的“该地块第四期23—28栋”有误，应为该地块第五期29—37栋”。一审其他查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，雅居乐公司在二审中提供如下文件：涉案房屋所在项目自来水公司2014年5月19日出具的证明书：项目已办理自来水永久使用报装，燃气公司2015年7月11日出具的点火通气函，邮政部门2016年5月19日出具的通邮证明。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。苏金霞、洪智明与雅居乐公司签订《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件之外，苏金霞、洪智明与雅居乐公司（甲方）及广州振中建设有限公司（丙方）还签订了装修协议书，因该装修协议书为双方房屋买卖合同的一部分，按双方约定雅居乐公司交付房屋的期限为2015年10月15日。根据雅居乐公司的上诉意见，本案二审争议的焦点为涉案房屋是否符合交付条件。在商品房预售中，买受人应依约支付房款，出卖人应转移房屋所有权给买受人，房屋所有权中的使用权必须在房屋交付时符合要求。根据已查明的事实，雅居乐公司就涉案房屋所在项目于2014年9月15日取得了《竣工验收备案表》，供水于2014年5月19日、供气于2015年7月11日、通邮于2016年5月19日取得了相关部门出具的证明文件，供电至本案二审时是临时用电。房屋是以居住为目的的，具备正常水电设施是居住生活的必备设施。因此，在本案中雅居乐公司交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。关于本案中涉案房屋是否达到满足日常生活用电的基本条件，根据双方提交的证据、诉辨意见，本院认为虽然雅居乐公司已经按照补充协议约定取得《竣工验收备案表》，但其为涉案房屋提供的是临时用电，且不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，一审认定涉案房屋至今尚未达到交付条件，雅居乐公司构成延迟交房，阐述详细充分，本院不再赘述，予以确认。雅居乐公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。如上所述，雅居乐公司交付房屋的期限为2015年10月15日，雅居乐公司不能在该日前交付达到交付条件的房屋，构成违约，一审法院判决雅居乐公司承担逾期交房违约责任正确，但判决雅居乐公司支付违约金的起算时间为2015年8月16日有误，本院予以纠正。雅居乐公司应先行承担自2015年10月16日起至苏金霞、洪智明起诉之日2017年1月6日止的逾期交房违约金，此外，一审计算违约金的数额为35479元有误，本院予以纠正。据此，一审判决第一项予以变更。苏金霞、洪智明经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初627号民事判决第二项以及案件受理费负担的决定；二、变更广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初627号民事判决第一项为：广州花都雅居乐房地产开发有限公司应于本判决送达之日起十日内向苏金霞、洪智明支付逾期交房违约金（按总房价款691930元为基数，每日0.1‰的标准，自2015年10月16日起计至2017年1月6日止）。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费786元，由上诉人广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一七年十二月四日书记员  陈婷婷