重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0107民初25200号原告：重庆市光华物业管理有限公司，住所地：重庆市永川区玉屏路123号，统一社会信用代码：915001187094447179。法定代表人：陈洪，该公司董事长。委托代理人：方华强，男，汉族，住重庆市九龙坡区。系该公司工作人员。被告:杨亚东，男，汉族，户籍地：四川省渠县，现住重庆市九龙坡区。原告重庆市光华物业管理有限公司（以下简称：光华物业公司）诉被告杨亚东物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员马依婷适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告光华物业公司的委托代理人方华强、被告杨亚东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告光华物业公司诉称，2015年被告与原告签订《重庆市光华物业管理有限公司×××商业设备设施使用维护管理协议》，约定原告对被告租赁的重庆市九龙坡区×××门面进行物业管理，双方形成了物业服务合同关系。按照合同约定，被告应当按时向原告缴纳物业服务费、代收的水电费等，逾期不支付，原告有权按照合同约定收取滞纳金。但经原告催收，被告仍拖欠原告2017年1月至3月的物业费和水电费等相关费用。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判决被告支付原告物业管理费4373.1元、水费116元、电费4063.2元、公摊费60元、违约金2309.1元以及本案的诉讼费用。被告杨亚东辩称，被告不同意缴纳物管费、水电费、滞纳金，同意支付公摊费。原因：1、物管公司在被告租赁门店时，消防栓漏水，影响正常经营，一直到被告撤场该问题仍未解决；2、原告承诺安装摄像头，但被告门店安装摄像头比其他商户晚三四个月，导致门店发生了盗窃事件且无法取证；3、被告按时交纳清洁费，但原告将垃圾桶拿走，导致无法处理垃圾。总之，被告认为原告未尽到相关的物业管理的责任和义务，故对于相关费用，不同意支付。经审理查明，2011年11月2日重庆光华控股（集团）有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定，甲方将×××委托给乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为物业的全体业主和物业使用人。委托服务期限为5年，自2011年12月起至2016年12月2日止。合同期满或业主委员会成立，与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。物业服务费的收费标准为：商业5元/月·平方米建筑面积，库房2元/月/平方米，不含公共用水用电费用。业主逾期不缴纳物业管理费用的，按日加收应纳费用的千分之三的滞纳金。共用的专项设备设施运行的能源消耗，应设独立计量表核算，合理分摊计收。此外，该合同还对双方的权利义务、物业服务标准、违约责任等进行了约定。2015年10月12日，出租人重庆光华控股（集团）有限公司（甲方）与承租人杨亚东（乙方）签订了租赁合同，合同约定，重庆光华控股（集团）有限公司将其位于重庆市九龙坡区×××门面出租给杨亚东，上述物业建筑面积为291.54平方米。租赁期为4年，从2015年10月18日起至2019年10月17日止。合同约定乙方自行承担并交纳使用租赁物所发生的水费、电费、燃气费、网络费、垃圾处置费、排污费、有线电视费、卫生费、电话费、装修费及水电损耗分摊等各类经营相关费用。乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的租金等和其他应由乙方承担的费用（包括但不限于水电气费、物业服务费等）的，应每日以逾期款项的百分之五向甲方支付违约金。此外，合同还对租金支付标准、支付方式、双方的权利义务、免责条件等内容进行了约定。2015年10月12日，原告（甲方）、被告杨亚东（乙方）签订《重庆市光华物业管理有限公司×××商业设备设施使用维护管理协议》，合同就相关设备设施的使用维护管理等相关的内容进行了约定。合同中约定被告租赁重庆市九龙坡区×××门面，建筑面积为291.54平方米，用途为超市，设备设施的使用期限为4年，自2015年10月18日至2019年10月17日止。乙方应承担并交纳使用租赁物业所发生的水费、电费、燃气费、网络费、垃圾处置费、排污费、有线电视费、卫生费、电话费、装修费及损耗分摊等各类经营相关费用。甲方每月协助相关部门处出具水、电、气费用缴费通知书，乙方须按通知书规定时间付清上月费用。乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的商业设备设施使用维护管理费等其他应由乙方承担的费用（包括但不限于水电气费、物业服务费等），应每日以逾期款项总额的百分之五向甲方支付违约金。此外，双方还就其他权利义务等事项进行了约定。合同签订后，被告入驻重庆市九龙坡区云×××门面开始经营超市，原告为包含涉案门面在内的×××小区提供物业服务至今。现原告起诉来院，主张被告欠缴2017年1月至2017年3月的物业管理服务费4373.1元（5元/平方米·月×291.54平方米×3月）、2016年12月18日至2017年3月18日的水费116元（5.8元/吨×20吨）、2016年12月18日至2017年3月18日的电费4063.2元（1.2元/度×3386度）以及四个门面从2017年1月至2017年3月的公摊费60元（5元/月×4个门面×3个月）。对此，被告陈述：1、不清楚物管费和水电费的欠费时段和欠费标准；2、原告抄表时未通知被告到场，故被告对于水电表的度数不清楚；3、认可公摊费用。关于被告的辩称意见，原告逐一进行解释如下：1、关于漏水问题。原告并未接到消防管道漏水的报修单，只接到过消防栓漏水的报修，但是这个漏水原因是楼上学校漏水，原告联系学校后，学校已经进行了整改并决定今后不再这个渗水的地方用水；2、对于摄像头安装问题，原告作为物业公司，只是在原有的设备设施基础上提供物业服务，不会额外安装摄像头；3、对于垃圾处理，原告只会处理生活垃圾，不处理经营垃圾。关于欠费时段和欠费标准，原告陈述，之前所有的费用，被告都是交清了的，只有最后一个季度，这是因为被告在原告不知情的情况下撤场，而且从被告入住商铺到撤场，原告方的抄表方式都是相同的，之前所有的费用被告都是缴清的且没有提出任何异议。上述事实，有当事人的陈述、《前期物业服务合同》、《重庆市光华物业管理有限公司×××商业设备设施使用维护管理协议》、《重庆光华控股（集团）有限公司租赁合同》、协调单、律师函、会记档案记账凭证、欠费明细等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《重庆市光华物业管理有限公司×××商业设备设施使用维护管理协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，对于双方均具有法律约束力。原告为包含被告租赁的门面在内的光华·风和日丽小区提供了物业管理服务，根据原、被告签订的协议，被告应向原告支付物业费、水电费及公摊水电费。对于被告陈述的物业服务不到位等问题，被告未举示证据证明因原告的服务缺位致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，即不能证明原告存在根本违约的情形，故被告拒交物管费的辩称意见不能成立，本院不予采纳。关于物管费的标准，在被告租赁涉案门面之前，原告已经与重庆光华控股（集团）有限公司签订了《前期物业服务合同》并约定的物业费的收费标准为商业5元/月·平方米建筑面积，该合同约定对于被告同样具有法律约束力，故被告应当按照该标准向原告交纳2017年1月至2017年3月的物业管理服务费4373.1元（5元/平方米·月×291.54平方米×3月）。对于被告无异议的涉案门面的公摊费60元（2017年1月至2017年3月），本院予以确认。对于水电费。因被告对涉案门面用水用电的事实并未予以否认，结合被告此前的缴费记录及与被告门面毗邻的其它商铺的抄表情况，本院认为，被告所租赁的四个门面产生的2016年12月18日至2017年3月18日水费116元、2016年12月18日至2017年3月18日的电费4063.2元，上述金额并无不当，本院予以支持。对于被告陈述的原告抄表未通知的辩称意见，本院认为该种意见没有合同依据，被告以此为由拒交相关费用，本院不予支持。关于原告主张的违约金，原告作为专业的物业服务单位，应当竭力为物业使用人提供优质的物业管理服务，加强与物业使用人沟通，及时处理其反映的问题。结合被告的陈述以及本院查明的事实，原告的物业服务虽未存在构成根本违约的质量瑕疵，但确实未做到尽善尽美，以致合同双方在支付物业服务费的问题上产生分歧，考虑到本案实际情况，本院对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨亚东于本判决生效后十日内向原告重庆市光华物业管理有限公司支付物业管理费4373.1元、公摊水电费60元、水费116元、电费4063.2元，以上共计8612.3元。二、驳回原告重庆市光华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费41元，由被告杨亚东负担。本判决为终审判决。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员  马依婷二〇一七年十二月二十六日书记员  陈佩宇