广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤2071民初5724号原告：钟咏霖，男，1991年1月6日出生，汉族，住广东省梅州市梅江区，委托诉讼代理人:温观生，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人:周颖俊，广东中元（中山）律师事务所律师。被告：罗强，男，1952年8月10日出生，汉族，住广东省中山市，被告：陈中海，男，1966年1月7日出生，汉族，住中山市，被告：甘锦香，女，1974年12月19日出生，汉族，住广东省东源县，被告：甘锦香，男，1970年12月4日出生，汉族，住广东省潮安县，被告陈中海、甘锦香、郑元阁共同委托诉讼代理人：罗景山，广东宪鼎律师事务所律师。被告陈中海、甘锦香、郑元阁共同委托诉讼代理人：许淑萍，广东宪鼎律师事务所律师。原告钟咏霖诉被告罗强、陈中海、甘锦香、郑元阁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人温观生、周颖俊,被告陈中海、甘锦香、郑元阁的共同委托诉讼代理人罗景山、许淑萍到庭参加了诉讼。被告罗强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令罗强返还双倍定金200万元及赔偿逾期付款损失（以200万元为基数，自2015年10月23日起，按银行同期贷款利率计付至实际返还之日止，暂计至起诉日为139083.33元）；2.判令陈中海对第一项诉讼请求中的50万元及逾期付款损失(50万元为基数，自2015年10月23日起，按银行同期贷款利率计付至实际返还之日止，暂计至起诉日为34770.82元）承担连带清偿责任；3.判令甘锦香对第一项诉讼请求中的25万元及逾期付款损失（以25万元为基数，自2015年10月23日起，按银行同期贷款利率计付至实际返还之日止，暂计至起诉日为17385.41元）承担连带清偿责任；4.判令郑元阁对第一项诉讼请求中的25万元及逾期付款损失（以25万元为基数，自2015年10月23日起，按银行同期贷款利率计付至实际返还之日止，暂计至起诉日为17385.41元）承担连带清偿责任。事实与理由:2015年9月23日，原告作为买方，罗强作为卖方，被告陈中海、甘锦香、郑元阁作为中介方和担保人，签订了《房地产买卖合同》、《房地产买卖合同补充协议》，约定由罗强将位于中山市民众镇锦标村的土地、厂房【土地使用证号：中府国用（2010）第易080058号，房地产证号：粤房地权证中府字第××号】转让给原告，合同总价为1370万元。该合同第三条第三款约定，签订合同当日，原告支付定金100万元至罗强指定账户【户名：刘伟，账号62×××19，开户行：兴业银行】，定金用于办理物业过户之用。如因其他因素不能办理物业过户的，罗强应在收到定金后的30个工作日内全额退还定金，被告陈中海、甘锦香、郑元阁负责担保归还；其中被告陈中海对其中的50万元承担担保责任，被告甘锦香、郑元阁各对其中的25万元承担担保责任。协议签订后，原告依约向罗强支付了定金100万元。然而，因交易土地、厂房已抵押给银行，且被法院查封，已无法交易过户。原告至2017年1月份才了解到涉案土地厂房多次被查封，无法办理过户，四被告一直隐瞒该事实。根据合同及法律规定，罗强应在收取定金后的30日内，即2016年10月23日前双倍返还定金200万元，同时，陈中海、甘锦香、郑元阁对部分定金依约承担担保责任。现罗强未按约定双倍返还定金，被告陈中海、甘锦香、郑元阁也未按约定承担付款责任，原告多次向罗强陈中海、甘锦香、郑元阁追索未果。据此，原告特诉至法院。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.房地产买卖合同；2.房地产买卖合同补充协议；3.兴业银行交易流水查询单、收据；4.中山市不动产登记资料证明表；5.全国法院失信被执行人名单信息公布截图。被告罗强在法定期限内未提交答辩状，未到庭应诉，未向本院提交证据。被告陈中海辩称：一、我属于一般保证的保证人。本案中，《房地产买卖合同》第三条第3款约定：“甲方在收到定金之日起三十个工作日内将定金金额全额退给乙方，并由中介方负责担保归还（详见补充合同）。”这意味着，我的担保责任以《房地产买卖合同补充协议》约定为准。该补充协议约定：“若甲方不归还以上100万元，则由陈中海负责担保50万元……”，该约定在法律责任承担上有先后顺序的意思表示，根据担保法第十七条第一款规定，该保证方式为一般保证。根据担保法第十七条第二款规定，由于原告未提供证据证明其曾对罗强提起诉讼，并对其财产依法强制执行仍不能履行，因此，我可以拒绝承担保证责任。二、《房地产买卖合同补充协议》中，原告没有与我约定保证期间，保证期间应为主债务履行期限届满之日起六个月。该补充协议约定：“……并由陈中海、甘锦香、郑元阁三人保证在签字之日（2015年9月23日）起三十日内归还给乙方”。对此约定，可以有两种解读。1.解读为没有约定保证期间，则保证期间应为主债务履行期限届满之日起六个月。2.解读为约定了保证期间为2015年9月23日至2015年10月22日。因原告于2015年9月23日已向罗强支付了100万元，则债务100万元必须在2015年9月23日起算30天内归还，即履行期限截止于2015年10月22日。但根据《担保法司法解释》第三十二条的规定，保证合同约定的保证期间早于或等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期限届满之起六个月。故此，该补充协议约定的保证期间视为没有约定。因此，无论如何理解该补充协议，本案的保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。三、原告根据事实诉求罗强的债务履行期在2015年10月22日届满，因此，原告未在保证期间内（2016年4月22日）前对罗强提起诉讼，我免除保证责任。结合原告诉讼请求，原告请求“判令罗强返还双倍定金200万元，……自2015年10月23日起，按银行同期贷款利率计付至实际还清之日止……”，原告自认罗强应在2015年10月22日前向其归还款项，故罗强的债务履行期限应自2015年10月22日届满。由于我属于一般保证人，保证期间为六个月，故根据担保法第二十五条第二款的规定，原告于2017年4月1日起诉已超过保证期间，我应免除保证责任。另外，原告在2015年9月23日签订合同时已了解涉案房地产存在抵押、查封情况，以及存在因容积率问题无法过户的情况，三情况在房地产买卖合同第二条中有所记录，更为重要的是，2015年9月24日原告与四被告按合同约定到中山市××路的兴业银行开立了联名账户用于办理涉案房地产过户之用，过了20多天后，原告与罗强多次协商未果，无法进一步办理涉案房地产过户手续。故此原告通知郑元阁到兴业银行取消了联名账户。按合同第五条第三款，联名账户的取消意味着无法达到预期缴纳税费的结果，视为交易不成功，合同自然解除。故此，原告至少在2015年10月22日前已得知涉案房地产无法过户，最终从原告的诉求中的利息起算时间，从2015年10月23日起算，也进一步印证了原告在2015年10月23日已得知涉案房地产无法过户。被告甘锦香、郑元阁的答辩意见与陈中海一致。被告陈中海、甘锦香、郑元阁未向本院提交证据。经审理查明：2015年9月23日，原告（买方）、罗强（卖方）与陈中海、甘锦香、郑元阁（中介方）签订《房地产买卖合同》，主要约定：买卖双方通过中介方出售及购入中山市民众镇锦标村的物业，土地使用证号：中府国用（2010）第易080058号，房地产证号：粤房地权证中府字第××号；该房地产产权现状为：已办妥国有房地产权证，以抵押或因其他权利负担状态下办理过户手续，卖方对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理房地产交易及办理有关手续。买卖双方已作充分了解，为保全双方资金及过户过程中不可预见事项，双方同意以质押状态下，资金全程监管的方式办理过户手续；转让总成交价为1370万元，付款方式为：1.由于该房地产现处于债权人中山兴业银行的质押状态，双方同意其中1000万元存入中山兴业银行作为在押期间过户的保证金进行资金监管，直至出妥原告名下有效房地产产权证及土地使用证后，银行解押上述房地产时，动用该笔资金；2.余款270万元作为交税保证金，由郑元阁和原告共同到兴业银行开立联名账户，国土部门通知罗强交税并出具税单当日或次日，由郑元阁和原告共同提款交税，及支付给陈中海170万元；3.签订合同当日原告付给罗强100万元（收款账户为刘伟），该定金用于物业办理过户使用，在办理过户过程中，有其他因素造成不能如常办理过户的，罗强自收到定金之日起三十个工作日内将定金全额退还给原告，并由中介方负责担保归还（详见补充合同）；如该物业系因政府部门或因法院查封等不可抗力原因造成不能顺利过户给买方的，则卖方须在办理资金监管当天算起，若20个工作日内政府部门还未审核通过及如期缴纳交易税费，则视同本交易不成功，则当天解封该笔资金给买方使用，双方合同自然解除。合同还约定了其他事项。同日，陈中海、甘锦香、郑元阁作为担保人，与原告、罗强并签订《房地产买卖合同补充协议》约定，签订合同之日起，原告付给罗强100万元，该款用于办理前期过户。如在过户过程中有其他因素不能过户给原告，在收款三十天内罗强必须将该款100万元归还给原告，若罗强不归还以上100万元，则由陈中海负责担保50万元，由甘锦香担保25万元，由郑元阁担保25万元，并由陈中海、甘锦香、郑元阁三人保证在签字之日起三十天内归还给原告。当日，原告向罗强指定的账户转账了100万元，罗强出具了收据确认收到该定金100万元。庭审中，原告称，支付定金之后的下一步操作是由罗强与兴业银行落实带抵押状态过户的事宜；陈中海、甘锦香、郑元阁称，支付定金之后的下一步操作是按合同约定到兴业银行开立联名账户办理过户缴税，然后罗强办理解除抵押、查封等问题，再将1000万元存入资金监管账户。另查，原告提交的2017年1月19日中山市土地房产产权档案资料显示，案涉土地于2010年5月18日设立了抵押，抵押权人为兴业银行股份有限公司中山分行。案涉房地产于2015年3月10日被本院第一查封，于2016年3月10日、2016年3月18日、2016年4月26日、2016年6月14日、2016年9月9日被依次轮候查封。原告提交的2017年4月13日中山市土地房产产权档案资料显示，前述抵押、查封均未注销，案涉房地产于2017年4月5日被本院第6轮候查封。截至开庭（2017年8月21日）之日，前述抵押、查封均未注销，罗强已被最高人民法院列入失信被执行人名单。本院认为，原告与罗强、陈中海、甘锦香、郑元阁签订的《房地产买卖合同》（以下简称：合同）及《房地产买卖合同补充协议》（以下简称：补充协议）系各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，各方均应恪守履行。原告向罗强购买案涉房地产，现因该房地产已被多轮查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”的规定，案涉房产在解除查封前不得转让，罗强的行为已构成违约，原告有权要求罗强承担双倍返还已付定金及支付逾期付款利息的违约责任。因案涉房地产已于2015年3月10日被本院查封，（无论原告是否知悉）该不得转让的事由在签订合同时已实际存在，故根据“如在过户过程中有其他因素不能过户给原告，在收款三十天内罗强必须将该款100万元归还给原告”之约定，逾期利息应自2015年10月23日起计算。罗强经本院合法传唤未到庭应诉，应承担相应的诉讼风险。结合原告与被告陈中海、甘锦香、郑元阁的诉辩意见，本院总结争议焦点如下：一、被告陈中海、甘锦香、郑元阁应对罗强的前述债务承担何种保证责任；二、原告起诉时，保证期间是否已届满。焦点一。《中华人民共和国担保法》第十七条规定，“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。”本案中，补充协议约定，“在收款三十天内罗强必须将该款100万元归还给原告，若罗强不归还以上100万元，则由陈中海负责担保50万元，由甘锦香担保25万元，由郑元阁担保25万元……”从文义上看，“不归还100万元”系指“不按期履行”，而非“不能履行”，显然不符合担保法关于一般保证的规定。故该约定不能视为明确约定了一般保证的保证方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定，被告陈中海、甘锦香、郑元阁应对罗强的前述债务承担连带责任保证。因此，陈中海、甘锦香、郑元阁对原告不享有先诉抗辩权。焦点二。由于补充协议约定“在收款三十天内罗强必须将该款100万元归还给原告，若罗强不归还以上100万元，……由陈中海、甘锦香、郑元阁三人保证在签字之日起三十天内归还给原告。”且收款时间与补充协议签字时间为同一天，故根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条规定：“保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月”,保证期间起算时间为主债务履行期限届满之次日,也即补充协议约定的收款后第三十一天。原告主张保证期间从其知道案涉房产存在查封致使无法过户之日，即2017年1月19日起算，与补充协议约定及法律规定不符，本院不予采纳。原告未在保证期间内，即2016年5月5日前向陈中海、甘锦香、郑元阁主张保证责任，则陈中海、甘锦香、郑元阁依法可以免除保证责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告罗强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告钟咏霖双倍返还定金200万元及逾期付款利息损失（以200万元为基数，自2015年10月23日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；二、驳回原告钟咏霖的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23912元，诉讼保全费5000元，合计28912元，由被告罗强负担（原告已预交，被告罗强于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 王 珊审判员 陈春华二〇一七年十二月二十六日书记员 孙永辉郑诗琳