云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）德民二终字第135号上诉人（原审被告、反诉原告）瑞丽雅居乐旅游置业有限公司。住所地：云南省德宏州瑞丽市边城街**。法定代表人黄奉潮，系公司副总裁。委托代理人韩树国，云南春晖律师事务所。被上诉人（原审原告、反诉被告）张铭洁，女，1974年10月15日出生，住，住云南省保山市隆阳区/div>委托代理人张自升，男，1939年7月6日出生，住，住云南省保山市隆阳区被上诉人父亲。上诉人瑞丽雅居乐旅游置业有限公司（下称“雅居乐公司”）与被上诉人张铭洁商品房预售合同纠纷一案，不服瑞丽市人民法院（2015）瑞民二初字第368、381号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理确认的法律事实是：2013年12月8日，张铭洁根据雅居乐公司广告宣传至其售楼中心咨询购房信息，由雅居乐公司工作人员张玥予以接待，张铭洁向雅居乐公司申明其具有购房意向，但只能选择按揭贷款的方式支付剩余购房款，否则将不予购房。雅居乐公司工作人员张玥承诺为其查明按揭贷款所需的相关信息，张铭洁于当日向雅居乐公司支付购房定金5000元。2013年12月9日11:40分，张玥向张铭洁发送手机短信，上载明：“张姐，你好！早上我们公司售后的已经去银行帮你查过征信了，你征信没有问题，你的征信函已经在银行了，到时候你就不用再办征询函了，下午你就可以过来改认购书了。”同日15:21分再次向张铭洁发送短信，上载明：“张姐，你快点出来车在外面等着了。”张铭洁遂与雅居乐公司签订《瑞丽雅居乐国际花园认购书》约定：张铭洁向雅居乐公司认购住宅一套，套内建筑面积88.73平方米，认购总价434814元，定金2万元，首付款114814元，银行按揭贷款30万元，须于2014年5月10日前办理银行按揭手续（交齐按揭所须的一切资料）。该认购书备注第（2）条约定：认购方贷款申请不获银行批准的，认购方接获出售方通知后，分二期向出售方支付申请贷款总额，即接出售方通知后十五日内支付贷款申请的50%；于三十日内支付贷款申请额的另50%。认购书签订后，张铭洁于2015年4月5日付清购房首付款134814元（含定金20000元）。2014年4月25日，双方签订正式的《商品房购销合同》约定：张铭洁向雅居乐公司购买瑞丽雅居乐飞海（一期）第1幢第1层103号房，房屋面积88.73平方米，单价每平方米4900元，房屋总价434814元。合同第六条约定：张铭洁应于签订本合同即2014年4月25日之前向雅居乐公司支付购房款（含定金）134814元，剩余30万元向银行或公积金中心申请按揭贷款支付。张铭洁必须于签订本合同当天内办理完银行按揭或公积金贷款手续，并提供齐银行所需证明文件。合同第七条约定房屋交付期限为：2015年6月30日。合同第八条第3款约定：张铭洁如未按本合同第六条约定付款，逾期90天后（含90天）出卖方有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应承担房款总额20%作为违约金。2015年7月1日，雅居乐公司向张铭洁发出《律师函》，以其逾期未支付剩余购房款为由告知张铭洁于2015年7月21日正式解除双方签订的《商品房购销合同》，并承担相应的违约责任。另查明，被告的合作开发银行为中国银行及中国建设银行，原告的个人信用在2010年6月-2013年12月曾出现过逾期还款记录，致使银行不能向其发放贷款。原审法院认为：双方签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力。双方均同意解除《商品房购销合同》，应予以确认。对案件的争议焦点即双方在履行合同的过程中是否存在违约行为，违约责任如何认定的问题，《瑞丽雅居乐国际花园认购书》及《商品房购销合同》中均约定：张铭洁应“交齐按揭所需的一切资料”“提供齐银行所需证明文件”但并未确定按揭贷款银行以及联系按揭银行的义务方，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条分别规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。因此，在双方未对按揭贷款事宜作出详细的约定，无法确认双方义务的情况下，本案商品房买卖按揭手续应当依照商品房买卖中的交易习惯予以确定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第七条明确规定，不违反法律、行政法规强制性规定，在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”。而根据商品房买卖的交易习惯，确定按揭贷款银行以及联系按揭银行均应由开发商负责。此外，本案雅居乐公司已向张铭洁收取办理他项权证的费用，亦可推定替购房户联系银行代办按揭贷款是雅居乐公司应履行的义务。雅居乐公司也实际于双方签订《瑞丽雅居乐国际花园认购书》前为张铭洁查明了征信问题，但在实际办理银行贷款手续的过程中，因不可归责于双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，故本案双方均不存在违约行为，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，张铭洁可以请求解除合同，雅居乐公司应当将收受的购房款本金及其利息返还张铭洁。张铭洁请求雅居乐公司退还购房首付款134814元的诉讼请求成立，应予以支持；对办证费、有限电视安装费、天然气安装费等共计4347.42元的返还问题，因张铭洁并未实际接收该房屋，对该笔费用的支出也未实际使用，故雅居乐公司应当将该笔费用返还张铭洁；对张铭洁请求雅居乐公司支付16个月的资金占用利息11133元的诉讼请求，符合2014年4月中国人民银行同期同类贷款利率的计算标准，应予以支持。对被告雅居乐公司的反诉请求，因本案双方均不存在违约责任，被告雅居乐公司的反诉请求无事实及法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：“本诉部分：一、解除原告张铭洁与被告瑞丽雅居乐旅游置业有限公司于2014年4月25日签订的雅居乐国际花园（2014）0047号《商品房购销合同》。二、被告瑞丽雅居乐旅游置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告张铭洁购房款134814元；退还原告张铭洁办证费、有限电视安装费、天然气安装费等4347.42元，以上共计139161.42元。三、被告瑞丽雅居乐旅游置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告张铭洁资金占用利息11133元。本诉案件受理费3306元，由被告瑞丽雅居乐旅游置业有限公司承担。反诉部分：一、解除原告张铭洁与被告瑞丽雅居乐旅游置业有限公司于2014年4月25日签订的雅居乐国际花园（2014）0047号《商品房购销合同》。二、驳回反诉原告瑞丽雅居乐旅游置业有限公司对反诉被告张铭洁的其他反诉请求。反诉案件受理费987元，由反诉原告瑞丽雅居乐旅游置业有限公司承担。”原审判决宣判后，雅居乐公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决本诉部分第二、三项及反诉部分第二项；2、判令被上诉人支付上诉人违约金人民币86962.80元；3、驳回被上诉人的其他诉讼请求。其主要上诉理由是：一、原审认定事实基本清楚，但遗漏了商品房购销合同《补充协议》的相关内容。遗漏了《补充协议》中的如下约定：1、买受人若申请银行按揭支付购房款，买受人应在签订本合同是一并签署申请按揭所需的全部文件，并在签订本合同三天内提供齐备按揭所需材料及相关费用，否则，每逾期一日，买受人应按未付购房款的万分之一向出卖人支付违约金。如果买受人签订《商品房购销合同》后三十日内仍未办妥申请按揭手续（签署按揭所需的全部文件、提供齐备按揭所需的资料和缴清各项相关费用），出卖人有权解除合同，买受人须按总房款的20%向出卖人支付违约金。2、买受人获取的银行按揭贷款的年限、金额以银行最终批准为准，如因买受人自身原因（包括但不限于提供资料不符合申请贷款的银行要求或有不良信用记录、逾期还款记录等）造成银行批准的贷款金额低于买受人申请贷款金额或贷款申请全部不获批准的，买受人须在出卖人通知后七日内前来出卖人售楼部办妥相关变更手续，并按以下方式处理,买受人贷款申请不获银行批准的，买受人接获出卖人通知后，分二期向出卖人支付申请贷款总额，即接出卖人通知后15日内支付贷款申请额的50%。于30日内支付贷款申请额的另50%。如买受人逾期向出卖人支付以上约定款项，每逾期一日，买受人应按逾期未付款金额的万分之一向出卖人支付违约金；如买受人逾期超过90日仍未付清的，出卖人有权解除本合同，买受人应按总房款的20%向出卖人支付违约金。3、由于买受人未及时提供及签署按揭申请文件或未及时支付相关费用，期间遇银行政策调整，致使银行审批条件变化，买受人的按揭申请无法获得批准或获批金额不足，或遇利率调整等，均由买受人自行承担则。同时原审查明上诉人雅居乐公司合作开发银行为中国银行及中国建设银行，被上诉人张铭洁的个人信用在2010年6月-2013年12月曾出现过逾期还款记录，致使银行不能向其发放贷款。上述事实说明，本案中导致被上诉人不能通过按揭贷款的责任及过错完全在被上诉人一方，上诉人没有过错，被上诉人依法应当承担违约责任。二、原审法院适用法律明显错误。原审认定的法律事实可以认定被上诉人存在违约行为或隐瞒银行征信的过错行为，最终导致其按揭贷款为获批准，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”另据《商品房购销合同》及其《补充协议》约定，因被上诉人逾期付款天数已达90天以上，上诉人有权解除合同，被上诉人应当按照总房款434814元的20%向出卖人支付违约金。原审无视上述法律事实，擅自将本案解除合同的原因认定为不可归责于双方的事由，并依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条第二款及以上诉人收取办理他项权证的费用，推定购房户联系银行代办按揭贷款是上诉人应履行的义务，据此判决上诉人返还被上诉人房款134814.00元及4347.00元有线电视、天然气等代收款，并支付资金占用费利息11133.00元。这样的判决是错误的，应当予以纠正。综上，原审判决对事实认定存在重大遗漏，适用法律错误。请求依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人张铭洁答辩称：上诉人雅居乐公司采用欺骗的手段与被上诉人签订合同，在合同的履行过程中，欺骗消费者，其公司发放具有欺骗消费者的售房广告。被上诉人张铭洁在购房的过程中。明确向销售员张玥表示如果不能办理按揭贷款，就不购买房屋，张玥对此做了承诺和保证，公司其后也告诉被上诉人个人征信没有问题，能够办理按揭贷款，被上诉人才与上诉人签订了购房合同。认购书中备注第二条的条款是格式条款，应当依法做对上诉人不利的解释，即按揭贷款申请不到的责任、购房合同解除的责任，应当由雅居乐公司承担。综上，请求驳回上诉，驳回上诉人的诉讼请求。二审中，对原审确认的法律事实，上诉人雅居乐公司没有异议，但认为遗漏认定两点：1、遗漏了认购书中的备注部分；2、遗漏了被上诉人个人信用报告内容。被上诉人张铭洁对原审确认的法律事实没有异议。对双方当事人均无异议的原审确认法律事实，本院予以确认。根据双方的诉辩主张，归纳本案的争议焦点是：上诉人与被上诉人在履行合同过程中，是否存在违约行为？如存在，违约责任如何承担。二审中，上诉人提交以下证据。张铭洁的个人信用报告7页。欲证明：被上诉人的信用情况，被上诉人信用不良，导致不能购房按揭贷款，因此，合同不能继续履行的责任在被上诉人。说明：该份材料被上诉人提交给上诉人的。经质证，被上诉人张铭洁认可该证据的真实性、合法性和关联性，不认可证明内容。并说明上诉人提交证据的来源，是被上诉人根据上诉人的要求提交给上诉人的。二审中，被上诉人张铭洁提交以下证据。一、照片十二张。欲证明：上诉人抛售套现，恶意降低房价，导致银行与上诉人不合作，购房按揭办不了。二、1、2015年9月24日《招商银行个人贷款借款借据》；2、2015年7月1日《个人购房借款及担保合同》；3、2014年3月12日《商品房买卖合同补充协议》；4、2015年9月23日四川省成都市蜀都公证处（2015）川成蜀证内经字第129229号《公证书》。欲证明：被上诉人征信没有问题，可以购房按揭贷款。但现在提供不了原件，原件是在成都。三、个人信用报告。欲证明：1、被上诉人五年内没有征信问题，征信良好；2、被上诉人可以购房按揭贷款。四、《中国工商银行H0008》。欲证明：被上诉人征信没有问题。经质证，上诉人对被上诉人提交的第一、二、四组证据不予认可，对第三组证据的真实性，合法性、关联性予以认可，但不认可其证明内容。根据举证、质证，本院认为，被上诉人提交的第一组证据的真实性，本院予以认可；第二组证据，被上诉人为提交意见核对，本院不予采信；第三组证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；第四组证据的真实性、合法性、本院予以采信。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，系合法、有效的合同，双方均同意解除《商品房购销合同》，本院予以确认。《商品房购销合同》约定：被上诉人应“交齐按揭所需的一切资料”“提供齐银行所需证明文件。”由此能够证实，双方当事人约定的是按揭贷款的方式支付尾款，由被上诉人提交按揭贷款所需材料，由上诉人代为办理按揭贷款审批，在此之前，双方均通过查询确认被上诉人张铭洁的个人征信不存在问题，能够办理按揭贷款。但在实际办理银行按揭贷款手续的过程中，因不可归责于双方的事由未能办理按揭贷款，订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行，故。本案中，双方在合同履行过程中，均不存在违约情形，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”之规定，因此，上诉人应当将其收取的被上诉人的购房款134814.00元，天然气安装费、有线电视安装费等费用4347.42元及上述款项的利息11133.00元，返还被上诉人张铭洁。综上所述，本院认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4293.00元，由上诉人瑞丽雅居乐旅游置业有限公司负担。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向瑞丽市人民法院申请强制执行。审判长  段俊杰审判员  高玉荣审判员  王 云二〇一五年十二月十八日书记员  毛松清