河南省潢川县人民法院民 事 判 决 书（2015）潢民初字第01147号原告（反诉被告）王国安��男，1971年3月26日出生，汉族，个体户。委托代理人郑述国。被告（反诉原告）喻忠萍，女，1987年2月22日出生，汉族。委托代理人刘青松。委托代理人黄炎炎。被告喻忠华，男，1985年8月24日出生，汉族，系喻忠萍之哥。原告王国安（反诉被告）诉被告（反诉原告）喻忠萍、喻忠华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2015年10月22日公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，被告（反诉原告）喻忠萍提出反诉，本院决定本诉与反诉合并审理。原告（反诉被告）王国安及其委托代理人郑述国、被告（反诉原告）喻忠萍及其委托代理人刘青松、黄炎炎到庭参加诉讼，被告喻忠华未到庭参加诉讼，但委托被告（反诉原告）喻忠萍全权处理该案事宜。本案现已审理终结。原告王国安（反诉被告）诉称，其所有房地产一处，位于潢川县城关镇护城河标志一楼东通道门朝北第一间（三层）。2013年5月28日，原被告双方签订房屋租赁合同，原告将该房屋租赁给二被告经营使用，第一年租金140000.00元，第二年和第三年年租金均为150000.00元。合同签订后，二被告按合同约定履行了第一年和第二年交纳租金的义务，第三年租金150000.00元。经原告多次催要，二被告拒不履行其支付义务，为此特向人民法院提起诉讼，请求依法解除双方签订的房屋租赁合同，并判令二被告赔偿其租金损失，每月支付1.25万元至房屋腾空为止，承担违约金50000.00元。被告（反诉原告）喻忠萍辩称，其所租原告（反诉被告）王国安房屋没有办理房权登记手续，该建筑属“三违”建筑，其私搭乱建未经过任何部门规划审批，在安全上存在极大隐患，因此，于2015年8月16日腾空货物后将钥匙交还给王国安，依法终止了和王国安的租赁合同。其留在店内的物品如：货架、台式电脑、石膏模特等为王国安欺骗所致，其找到买主后，王国安和其老婆拒开店门，阻止其拉走自己的物品。故提出反诉请求：一、驳回被反诉人王国安三项违法诉讼请求；二、返还因潢川县人民政府整治商贸城造成其停业3个月所收取的房租35000.00元，赔偿停业营业损失36000.00元，计71000.00元整；三、补偿装修残值35000.00元整；四、赔偿因王国安提起诉讼造成其误工损失2000.00元整；五、被反诉人王国安承担本案案件受理费及反诉费。被告喻忠华未提供书面答辩。原告（反诉被告）王国安不服被告（反诉原告）喻忠萍提出的反诉请求，答辩如下：一、喻忠萍提出的反诉请求无法律依据，无事实依据，请求法院不予支持其诉讼请求；二、反���人要求被反诉人返还因潢川县人民政府整治商贸城消防通道造成其停业而收取的租金与事实不符，其要求赔偿停业损失36000.00元与事实不符，正常停业应向工商部门申请。潢川县人民政府整治商贸城消防通道并没有影响整个商贸城的正常经营，法院应驳回其诉讼请求；三、反诉人要求被反诉人补偿其无法拆除的装修残值35000.00元是恶意讹诈，根据其与被反诉人签订的房屋租赁合同第二条，没有补偿装修残值的约定，法院应依法不予支持；四、反诉人要求赔偿其误工费2000.00元不能成立，诉讼是双方的过错造成的，不存在误工损失；五、要求被反诉人承担诉讼费，应依法由败诉方承担。综上，原告（反诉被告）王国安请求法院在查明案件事实的基础上，依法驳回被告（反诉原告）喻忠萍的反诉请求。经审理查明，原告（反诉被告）王国安所有租赁��屋（建筑面积123平方米，扩建近20平方米，计143平方米）系王国安于2009年12月10日从信阳市金城商贸有限责任公司有偿转让取得，但未办理房屋产权登记手续。2013年5月28日，原告（反诉被告）王国安与被告（反诉原告）喻忠萍订立《房屋租赁合同》，租赁期限为三年。该合同履行满一年后，双方于2014年5月28日续签《房屋租赁合同》，“续签合同”仅对合同第九条租赁期限的起止日期和租赁金额作了重新约定。“合同”约定了双方的租赁期限、年租金数额及支付日期，支付方式等，“合同”还对双方的权利义务作了其他约定：出租方提供给租赁房的房屋建筑面积为143平方米，水电齐全，地面铺设地板砖，承租方可以在不改变房屋整体建筑结构前提下进行装修装饰，费用由承租方自理，合同期满后，其装修部分由承租方自行处理，若拆除，费用由承租方自理并将租赁房屋恢复原状，不能拆除的如地坪、吊顶、墙壁等无偿留给出租方。租赁期满或合同解除时，承租方所属货物及个人财产物，承租方应提前十日处理，逾期则视为放弃财产所有权。“合同”还特别约定了出租方所出租的房屋在交付使用时，配套设施完好，如遇不能归责双方的改造时的费用负担。第二年租赁合同到期后，经原告（反诉被告）王国安催要，被告（反诉原告）喻忠萍委托喻忠华于2015年6月15日仅支付租金20000.00元，并承诺2015年7月6日前交租金30000.00元，2015年9月1日前交清剩余租金100000.00元。2015年8月11日，被告（反诉原告）喻忠萍以其经营的“潢川县歌雷荣服装店”营业执照丢失为由，经潢川县工商行政管理局黄国工商所核准，注销了“潢川县歌雷荣服装店”的工商登记手续。2015年8月16日，被告（反诉原告）喻忠萍将租赁房屋的服装等清理托运后，单方面解除了与原告（反诉被告）王国安的《房屋租赁合同》，并将房屋钥匙交给原告（反诉被告）王国安。2015年10月22日，被告（反诉原告）喻忠萍向本院提出财产保全申请书，请求对租赁房屋的装饰、水电、柜台、电脑等进行财产保全。本院以其申请财产保全的标的物非诉争标的为由依法口头裁定驳回了其财产保全申请。2015年9月8日，原告（反诉被告）王国安向本院提出申请，要求对租赁房屋的装修装饰及拆除费用依法进行评估，经信阳誉华宏大联合资产评估事务所于2015年10月23日作出信誉评报字（2015）第174号资产评估报告书，对评估标的地板砖、门头招牌、电设施、海尔空调等进行评估，评估价值为人民币27412.34元。在法定期限内，双方都未对上述评估报告提出异议。以上事实有双方当事人庭审陈述，原告（反诉被告）王国安提供的“商品房买卖合同”、《房屋租赁合同》、“喻忠萍交款证明”、租赁房屋内的“装饰装修物留存照片”等，被告（反诉原告）喻忠萍提供的“注销登记核准通知书”、潢川县商贸城整治消防通道期间的“手机留存照片”，信阳誉华宏大联合资产评估事务所出具的“资产评估报告书”以及双方当事人对上诉证据的举证、质证等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原被告之间订立书面《房屋租赁合同》，合同自成立时生效。双方应按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务，对方可以在履行期限届满前要求其承担违约责任。本案中，被告（反诉原告）喻忠萍于2015年8月11日，注销其工商登记手续，2015年8月18日，将自己经营的“歌雷荣”房屋钥匙交给原告（反诉被告）王国安，明确表示不再履行他们之间签订的《房屋租赁合同》，并拒绝按该合同第二条约定“自行处理其装修部分拆除并恢复原状，不能拆除的部分（如地坪、吊顶、墙壁等），无偿留给甲方”履行自己的义务。本案件审理过程中，以原告（反诉被告）王国安出租房屋系违法建筑，没有办理房产登记、潢川县商贸城整顿期间给其造成损失为由提出反诉，“要求原告（反诉被告）王国安返还所收房租35000.00元”，赔偿停业损失36000.00元，补偿装修残值35000.00元，误工损失2000.00元，合计108000.00元整，但其没有向本院提供有力证据证明以支持其主张，故应根据民事诉讼规定承担举证不能的法律后果。被告（反诉原告）喻忠萍单方面解除合同，明确表示不再继续履行合同，原告（反诉被告）王国安不仅可以解除合同，还可以在履行期限届满之前要求被告（反诉原告）喻忠萍承担违约责任赔偿其租金损失，但原告（反诉被告）王国安应当采取措施防止损失的扩大。原告（反诉被告）王国安可以以2015年10月22日为限，亦即本院以被告（反诉原告）喻忠萍申请财产保全的标的物非诉争标的为由驳回其申请之日起，就其所有房屋对外进行出租或者使用，以防止或避免损失的扩大，不应就扩大的损失向被告（反诉原告）喻忠萍追偿。被告喻忠华代为被告（反诉原告）喻忠萍签订租赁合同，并交纳租金，事后经被告（反诉原告）喻忠萍追认，其代理行为所产生的法律后果由被代理人喻忠萍承担，故被告喻忠华不承担本案的法律责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（二）、（三）、（四）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：1、解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、被告（反诉原告）喻忠萍于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）王国安租金损失26712.00元（2015年8月18日至2015年10月22日止即150000÷365×65=26712.00）；3、限被告（反诉原告）喻忠萍于本判决生效十日内腾空租赁房屋内属于自己的物品，逾期则视为放弃财产所有权；4、驳回原告（反诉被告）王国安其他诉讼请求；5、驳回被告（反诉原告）喻忠萍的诉讼请求。如未按判决书指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300.00元，由原告（反诉被告）王国安负担2752.00元，被告（反诉原告）喻忠萍负担548.00元，反诉费2460.00元由被告（反诉原告）喻忠萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  杨 柳人民陪审员  黄守志人民陪审员  董寿芳二〇一五年十二月二十九日书 记 员  韦余鹏