广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终3976号上诉人（原审第二被告）：毕某1，女，汉族，1949年10月24日出生，住址：惠州市惠城区。委托诉讼代理人：邹明，广东港惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文统，广东港惠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈周龙，男，汉族，1979年12月5日出生，住址：惠州市惠城区。原审第一被告：惠州一德实业有限公司，住所地：惠州市惠城区斑樟湖二横街2号康盈商贸城广场C栋第二层。法定代表人：张守峰。原审第三被告：肖某，男，汉族，1989年1月30日出生，住址：惠州市惠城区。上诉人毕某1因与沈周龙、惠州一德实业有限公司、肖某房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院(2015)惠城法民一初字第3477号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告沈周龙诉称，2005年6月14日，以赖某父、赖某子父子为首的家族式集团，纠集亲友设立了惠州市利物铺信用担保投资有限公司等多家公司，2013年赖某子涉非法吸储由惠城区人民法院（2013）惠城法刑二初字第351号案判三缓四，2014年惠州市公安局又查明涉案金额2500余万元而追诉受审。2010年前后，赖某子串通并利用其母亲毕某1、妻子罗某、岳母张某、肖某、张某某、毕某、何某等亲属的名义，将赃款转移至亲友名下分别在惠州和惠阳淡水等地购买烂尾楼宇“惠阳淡水国际星辰商品展贸城”、“康盈商贸广场”、“惠阳淡水文华楼万国国际美食汇”，涉案商铺和地下停车场超过2000套。赖某子等人为了“洗白黑金”幕后操纵了所有房产的销售，借用亲友名于2011年1月12日成立惠州市星辰房地产有限公司、2011年8月8日成立惠州一德实业有限公司、2013年1月24日成立惠州市万国美食汇实业有限公司，以此作为合法化的房产中介机构分别专门对外销售上述楼宇。均采取虚假项目、虚假销售模式，各楼宇销售签订的《认购书》、《商铺买卖合同》及《广东省房地产买卖合同(适用二手楼)》的样式、内容及签订交款、形式基本相似，在销售过程中又使得赃物增值，各销售现场均以亲属名义申请pos机，将购房款项分散转移至赖某子上述亲属名下，赖某子本人为了逃避众多民间借贷案的债务表面上“潜水”，犯罪所得和犯罪收益在销售过程中神秘隐藏。2014年3月19日注销了惠州市星辰房地产有限公司，惠州一德实业有限公司和惠州市万国美食汇实业有限公司现处于关闭状态。实质完成了整个洗黑钱过程的非法目的。2011年，共同被告在销赃本案楼宇过程中，打着政府参股投资、政府重点规划升级工程千万元经营资金护航的旗号，违法对位于惠州市惠城区斑樟湖二横街2号惠州康盈商贸广场的多栋楼宇商场整体进行重大改造、装修。冒充开发商的名义违法在户外、移动网络服务平台发布广告宣传、“扣房”销售。承诺是一手房即买即办70年产权，保证能够办理银行按揭贷款。还聘请大批无房地产经纪从业资格的业务人员和多位明星宣传促销，承诺其拥有5亿元贸易体量，年产值超百亿元，每户高达9万元的年保底利润分成以及高额回报等，极大诱惑了社会购买。被告在销售过程中未按常规出牌，故意违反房地产经纪服务的法定程序，未履行必要的公示和书面告知义务，未出示房地产权证、房地产经纪资格资质证书、预售许可证、收费标准等一系列重大的房屋信息资料。原告收到被告发送的手机短信后到一德公司被告知先看商场后签合同，遭被告一拒绝，称只能先交纳定金后签合同，不给看房，原告信以为真于2014年10月28日签订《车位认购书》，同月31日签订《商铺买卖合同》，购买被告二所有的位于惠州市惠城区××广场地下室××号车位。原告依照约定交纳清楚了定金10000元和购房款48000元以及契税、查档费、转账手续费、评估费、服务费等办证费用3237元，未签订《广东省房地产买卖合同（适用二手楼买卖）》。原告现得知，共同被告利用非法集资的部分赃款一千多万元对惠州康盈商贸广场整体重新装修包装推广市场，掩盖二手烂尾楼复出，摇身一变成为新楼盘的表象。不顾2012年7月惠州市房产局成立工作小组对被告违法销售停业整顿的行政处罚和众多民众投诉、上访，隐瞒职权机关和社会，有预谋地申请了多部POS机继续销售、转移购房资金。原告与被告二、被告三、被告四互不相识，从未见过面，被告一冒充被告二的名、章与原告签订两份合同，故意隐瞒被告二的个人基本身份信息资料，利用民事法律“全权委托”不用到场的法律漏洞以及买卖双方信息不对称的方式包揽销售缺乏规划、测绘、质监、安检、消防、竣工验收等合格证明的惠州康盈商贸广场房产。此前贵院审判的多宗同类系列案中，被告二与被告三、张某等人为逃避责任，从不敢亲自到庭参加法庭审判活动，借以合法形式掩盖非法“洗钱”的目的。而今产涉案权转移落空，合同目的无法实现，原告利益受损。依法应解除《车位认购书》和《车位买卖合同》，双倍返还定金20000元（定金10000×2倍），退回购车位款48000元，赔偿原告缴纳的契税、查档费、转账手续费、评估费、服务费等办证费用合计3237元。并按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计付利息，分别自各款项交款之日起暂计至2015年10月1日的利息合计约为3115.59元，各款项利息计至实际清偿之日止。共同被告对上述债务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求判令：1.解除原告与被告一、被告二签订的《车位认购书》和《车位买卖合同》；2.共同被告向原告双倍返还定金20000元（定金10000×2倍）及利息426.37元，利息计至实际清偿完毕之日止。（自2014年12月31日起计，暂计至2015年10月1日的利息约为426.37元。）；3.共同被告立即向原告返还购买车位款48000元及利息2096.55元，利息计至实际清偿完毕之日止（分别自各款项交款之日起计，暂计至2015年10月1日的利息约为2096.55元。）；4.共同被告立即向原告赔偿交纳的契税、查档费、转账手续费、评估费、服务费等办证费用合计3237及利息144.93元，利息计至实际清偿完毕之日止。（自各款项交款之日起计，暂计至2015年10月1日的利息约为144.93元。）；5.共同被告对上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由共同被告承担。被告惠州一德实业有限公司、毕某1、肖某未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。原审法院查明的事实经审理查明，第二被告毕某1系位于惠州市惠城区××广场地下室××号车位的所有权人。2014年10月28日，原告沈周龙与第一被告惠州一德实业有限公司签订《车位认购书》，约定原告认购康盈广场小区项目B1层××号车位，总价款为58000元，其中定金10000元。当天，原告向第一被告支付定金10000元。2014年10月31日，原告作为买方、第二被告作为卖方、第一被告作为代理及担保方，三方就上述车位买卖签订《车位买卖合同》，约定的总价款不变，被告指定原告将购车位款支付至第三被告肖某的银行账户，被告应在原告付清车位款及预缴税费之日起150个工作日内，将车位产权过户到原告名下，逾期则按每日千分之五的车位款向原告支付违约金，超过30天，原告有权单方面解除合同。合同签订后，原告于次日支付首期款20000元，于2014年12月15日支付车位款28000元及办证税费3237元，均由第一被告出具《收据》，原告称上述款项部分以转账方式转入第三被告的银行账户。据第一被告提交的惠州市公安局《查封财产清单》，涉案车位现已于2014年11月19日被惠州市公安局查封。原审法院判决理由和结果原审法院认为：原、被告签订的《车位认购书》、《车位买卖合同》是原、被告的真实意思表示，现有证据不能证明合同内容违反法律、行政法规效力性强制性的规定，故上述合同为有效合同，双方当事人应按合同约定履行义务。原、被告签订《车位认购书》后已就车位的买卖订立主合同，《车位认购书》已履行完毕，无解除的必要。原告于2014年12月15日付清车位款及办证所需税费，根据合同约定，被告应在150个工作日内为原告办理车位产权过户手续至原告名下，但双方约定的期限已经届满，被告仍未履行该义务，且涉案车位已被查封，暂不具备过户条件，原告的合同目的未能实现，被告构成根本违约，原告要求解除《车位买卖合同》并要求被告返还已付的车位款及办证税费，有事实及法律依据，可以支持。原、被告在《车位认购书》中约定了定金条款，该定金应属于立约定金，目的在于保证订立主合同，若被告拒绝就车位的买卖订立主合同，则应双倍双返定金，但原告支付定金后，双方已就涉案车位的买卖签订《车位买卖合同》，定金的担保作用已实现，已转成购买车位款，原告要求被告双倍返还定金，无事实及法律依据，不予支持。原、被告约定的逾期办理过户手续违约金过高，原告主动要求按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，不违反法律规定，可以支持。因第一被告系基于第二被告的委托而进行房产交易行为，因此第二被告应对第一被告的交易行为承担连带清偿责任。原告称有部分款项转入第三被告的账户，但未提供相关证据予以证明，其要求第三被告承担连带清偿责任，无事实及法律依据，应予驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告沈周龙与第一被告惠州一德实业有限公司、第二被告毕某1于2014年10月31日签订的《车位买卖合同》。二、第一被告惠州一德实业有限公司应于本判决生效之生日起七日内向原告沈周龙返还购车位款58000元、办证税费3237元并支付违约金（以10000元为计算基数自2014年10月28日起、以20000元为基数自2014年10月31日起、以31237元为基数自2014年12月15日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止）；第二被告毕某1承担连带清偿责任。三、驳回原告沈周龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1648元（原告已预交824元），由第一被告惠州一德实业有限公司、第二被告毕某1负担。第一被告惠州一德实业有限公司、第二被告毕某1应在本判决生效之日起七日内将其负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。当事人二审的意见上诉人毕某1不服原审判决，向本院提出上诉。请求：1.依法撤销惠州市惠城区人民法院作出的(20l5)惠城法民一初字第3347号《民事判决书》；2.依法发回重审或者判决支持上诉人的诉讼请求；3.一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院认定的事实不清。在一审法院民事判决书第六页第一段第六行至第八行表述：“2014年10月31日，原告作为买方、第二被告作为卖方、第一被告作为代理及担保方，三方就上述车位买卖签订《车位买卖合同》，约定的总价款不变。但是在被上诉人与一审第一被告签订的《车位买卖合同》中，并没有上诉人的亲笔签名。上诉人对此并不知情，更没有相应的授权委托书。二、一审法院适用的法律错误。1.在一审法院民事判决书第三段表述：“本院认为：原、被告签订的《车位认购书》《车位买卖合同》是原、被告的真实意思表示，现有证据不能证明合同内容违反法律、行政法规效力性强制性规定，故上述合同为有效合同，双方当事人应按合同履行义务。”由上述的第一点可以看出，上诉人对该《车位认购书》和《车位买卖合同》并不知情，同时也没有授权给一审第一被告惠州一德实业有限公司。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”故上诉人作为车位的实际所有人。既没有授权出售所属房产，也没有对一审第一被告惠州一德实业有限公司与被上诉人沈周龙的车位买卖行为进行追认，故该《车位认购书》与《车位买卖合同》并不是有效合同，上诉人不应承担责任。2.在一审法院民事判决书第六页第一段第八行至第九行表述：“被告指定原告将购车位款支付至第三被告肖某的银行账户”，可以看出，上诉人并没有收到购车位款的任何金钱，也没有得到任何的经济利益。被上诉人是将购车位款打入一审第三被告肖某的银行账户，而上诉人也并不知情。故对于该金钱的往来与上诉人并没有任何关系，上诉人在没有授权的前提下，其不应追究上诉人任何责任。3.在一审法院民事判决书第四页第十行至第十三行被上诉人表述：“原告与被告二、被告三互不相识，从未见过面，被告以冒充被告二的名、章与原告签证两份合同，故意隐瞒被告二的个人基本身份材料”可以看出，上诉人和被上诉人是并不相识的，被上诉人也从没有委托过一审的第一被告。根据一审法院将举证不利的后果分配给上诉人明显违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”以及第五条第三款“对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。”故上诉人不应承担责任。综上所述，上诉人认为，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请贵院支持上诉人的上诉请求。被上诉人未到庭参加诉讼，未提交答辩意见。上诉人与被上诉人二审均未提交新证据。本院查明的事实、判决理由及结果本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。另查，2014年10月22日，惠州市公安局以对赖某子等人非法吸收公众存款案为由，查封了毕某1、张某名下的所有房产。根据查封清单，康盈商贸广场地下室的车位登记在毕某1名下的有几十间。上诉人认可，康盈商贸广场登记在毕某1名下的房子有的已销售过户，是由一德公司代办的。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：一德公司的销售行为是否取得毕某1的委托，毕某1应否承担还款责任。对此，本院分析如下：涉案车位买卖合同出卖人一栏上盖有毕某1的私章，并写明委托代理人是惠州一德实业有限公司及盖有一德公司印章，尽管合同未随附委托合同，但毕某1在康盈商贸广场有几十个车位，而一德公司的销售行为是发生在康盈商贸广场，所售车位已部分由一德公司代办从毕某1名下过户至买家名下，故应认定一德公司已取得代理权，毕某1应对一德公司的行为承担连带责任。现涉案车位已被查封，暂不具备过户条件，一审根据被上诉人的请求判决解除合同，由上诉人连带返还购车位款及相应的办证税费，合理合法，本院予维持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用1648元，由上诉人毕某1负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  黄宇乐二〇一七年十二月二十七日法官助理  李苗苗书 记 员  黄春婷附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；