吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书（2015）敦民初字第02282号原告：马亮，个体工商户，住敦化市。委托代理人：李秋红，个体工商户，住敦化市。被告：延边兴旺房地产开发建设集团有限公司，住所敦化市胜利街长城社区四十五组。法定代表人：王朝，经理。委托代理人：张春明。原告马亮与被告延边兴旺房地产开发建设集团有限公司（以下简称兴旺房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告马亮委托代理人李秋红，被告兴旺房地产的委托代理人张春明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马亮诉称：2011年9月5日，原告马亮与被告兴旺房地产签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于敦化市胜利街西安社区二十五组天玺阳光城5号楼2单元二楼东室的房屋，总价款365963元，合同签订后原告依照约定交付了总房款及相关配套费用，合同约定被告在2012年12月31日前经商品房综合验收合格后交付房屋。被告未按照合同约定履行交房义务，故原告请求被告按照合同第九条约定按日向原告支付房款万分之三的违约金，现原告诉至法院，请求被告支付自2012年12月31日起至2013年9月日止共计240天的违约金26349.6元。同时，因原告购买该小区车库一处，总价款为155000元，故要求被告给付车库迟延交付的违约金11160元。并承担本案的诉讼费用。被告兴旺房地产辩称：原告的诉请不能成立，被告不构成违约，不应承担违约责任。具体理由如下：1.被告未能按合同约定的期限交付房屋，系房屋变更设计而导致的。被告变更设计项目是将房屋外表由涂料变更为干挂大理石材，该项变更提高了楼房的档次和价值，同时也提高了购房者的居住质量。被告不存在主观过错，且对干挂大理石材未收取费用，而完全系从善意方面出发，该行为最大的收益者是原告。违约责任是对不守信者的制裁，更是防止经济损失的手段，本案原告不但没有经济损失，在利益上是最大的受益者，因此被告的行为不应构成违约；2.被告变更设计的行为，已经通过各种方式进行了通知及宣传，其中包括传单方式，但原告未提出异议，应认定原告对被告变更设计行为的默认，被告不够构成违约；3.在本案争议中，被告认为应以被告实际交付钥匙为准。钥匙交付的同时，购房者已经实际取得了房屋控制权、管理权，即管控均由购房者享有，被告交付钥匙的时间即为房屋交付的时间；4.原、被告双方合同约定的违约金过高，如果被告违约，人民法院也应对违约金标准进行调整；5.房屋外墙变更为干挂大理石材，是房屋的建筑面积增加，被告将保留对增加面积向原告追偿价款的权利；6.原告购买车库未与我方签订合同，对其主张车库部分违约金不应予以支持。本案争议的焦点为：一、原、被告之间履行房屋买卖合同过程中，被告是否存在违约行为；二、原、被告之间合同中约定的违约金是否过高，应否调整。原告马亮针对自己的主张，向本院提供的证据有：证据1.商品房买卖合同一份。证明：原、被告之间的房屋买卖合同成立并合法有效。依照合同第八条第二项及第九条第二项的规定，被告未按合同约定的交付期限履行，具备了违约的合同要件，依合同约定应该承担违约责任。被告兴旺房地产质证称：我方确实没有按照约定时间交房，但合同中第十条约定了，发生设计变更后未通知原告，原告有权利要求退房。但原告现在已经实际居住并无退房意愿，故应当视为原告对设计变更的认可。证据2.收据二份。证明：原、被告之间房屋买卖关系成立，原告依法交付了房款及车库费用。被告兴旺房地产对此证无异议。被告兴旺房地产针对自己的主张，向本院提供的证据有：证据1.设计变更资料一份。证明：变更后没有收取费用，根据有关法律规定，原告可以退房、签定补充协议，原告没有退房也没有签定补充协议。原告质证称：设计变更未通知我方，对此我方不认可。经庭审质证及对证据的分析，本院综合认证如下：对原告提供的证据1、2，被告对真实性无异议，能够证明原被告之间形成房屋买卖关系的事实，本院对上述证据的真实性、客观性及与本案的关联性均予以采信。对被告提供的证据1，结合庭审调查能够印证天玺阳光城1-14号楼在施工过程中外墙外观设计原来的涂料变更为干挂大理石幕墙，该证据证明的内容客观真实，予以采信根据当事人的陈述和采信的证据，本院综合认定如下事实：2011年9月5日，原告马亮与被告兴旺房地产签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的位于天玺阳光城5号楼2单元2楼东侧，建筑面积为97.59平方米的房屋，房屋单价为每平方米3750元，房屋总价款365963元。合同第八条约定：“出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：······2、该商品房经综合验收合格······”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、逾期不超过15日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金（该比率应不小于第（1）项中的比率）。”合同签订当日，原告向被告兴旺房地产一次性交纳购房款365963元。2013年9月10日，被告兴旺房地产将座落于天玺阳光城12号楼3单元6楼东侧房屋钥匙交付给原告使用。另查：涉案小区天玺阳光城1-14号楼在施工过程中，将外墙外观设计由原来的涂料变更为干挂大理石幕墙，由此延误交房日期。本院认为：原告马亮与被告兴旺房地产签订了商品房买卖合同，该合同真实有效，原、被告之间形成了房屋买卖合同关系，原告已按合同约定履行了交付房款的义务，被告应按合同约定的期限履行交付房屋的义务。被告兴旺房地产在建筑施工过程中，外墙外观设计原来的涂料变更为干挂大理石幕墙，导致工期延误，被告未能按合同约定的期限内交付房屋，存在违约行为，应承担相应的违约责任。涉案房屋已在2013年9月10日交付给原告，原告取得了房屋的使用权，应认定2013年9月10日为涉案房屋的交付时间。虽然被告在履行商品房买卖合同过程中存在瑕疵履行，但被告的行为不存在主观故意，故原告按合同约定总房款日万分之三主张违约金过高，应适当予以调整。参照2013年涉案房屋同地段房屋租金，结合本案实际情况，本院酌定原告的实际损失应为已交付房款的利息损失，故被告应承担从2013年7月1日起至2013年9月10日原告领取房屋钥匙之日止已付购房款365963元的利息损失（按当时中国人民银行同期同类贷款基准年利率5.6%计算）。对于原告主张其购买车库的违约金部分，因双方未签订书面合同，无法认定违约事实，故对该主张不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告延边兴旺房地产开发建设集团有限公司于本判决生效之日立即给付原告马亮违约金4098.79元（按年利率5.6%计算）；二、驳回原告马亮的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费738元，其他诉讼费用50元，合计788元，由原告马亮负担705元，由被告延边兴旺房地产开发建设集团有限公司负担83元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  李国华审 判 员  刘立梅代理审判员  骆静怡二〇一五年十二月二十二日书 记 员  高 铭