广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗增法民三初字第1850号原告：张小进，住安徽省安庆市枞阳县。原告：许金平，住安徽省安庆市枞阳县。上列两原告的共同委托代理人：雷连梅，广东圣和胜律师事务所律师。被告：增城市新乐房地产有限公司，住所地广东省增城市。法定代表人：郭泽华，该公司董事长。委托代理人：马占福、叶东文，广东经纶律师事务所律师。原告张小进、许金平诉被告增城市新乐房地产有限公司（以下简称新乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员卢艳晖独任审判，公开开庭进行了审理。原告张小进、许金平的委托代理人雷连梅，被告新乐公司的委托代理人马占福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小进、许金平诉称：张小进、许金平在2012年7月24日与新乐公司签订了《商品房预售合同》，向新乐公司购买了位于增城市新塘镇尚东阳光雅苑阳光四街3号(自编号1-18#)1104房。该合同约定房屋建筑面积为107.77平方米，套内建筑面积为83.16平方米，房屋总价款为715439元。合同签订后，张小进、许金平依照合同约定，向新乐公司付清了全部房款。根据合同第十二、十三、十四、十五、二十四条以及附件七补充协议第5条约定，新乐公司应在2014年5月31日前将涉案房屋交付给张小进、许金平使用，并向张小进、许金平提交涉案房屋具备交付使用的有关资料和文件；延期交付，新乐公司应每日按总房价款万分之一的标准向张小进、许金平支付违约金。2014年5月，新乐公司向张小进、许金平发出《尚东阳光雅苑收楼通知书》，请张小进、许金平在2014年5月31日到现场办理收楼手续。张小进、许金平依据收楼通知书的日期去到涉案房屋现场办理收楼手续时，发现新乐公司不能依据合同提供房屋具备交付条件的相关资料和证明文件，并不具备交楼条件，因此张小进、许金平拒绝收楼。后张小进、许金平于2014年8月向法院提起诉讼，经一、二审法院作出审理后，最终认定新乐公司不具备交房条件，并判决新乐公司向张小进、许金平赔偿2014年6月1日至2014年8月29日的逾期交房违约金6439.44元，至于张小进、许金平要求新乐公司支付2014年8月30日至新乐公司交付具备交房条件之日止的逾期交房违约金，张小进、许金平可另案主张。截至本案起诉之日，涉案房屋仍未具备交房条件，故新乐公司应继续支付逾期交房的违约金29333元。另外，根据附件七补充协议第5条约定，新乐公司支付的违约金总额为超过房价款总额5%，但张小进、许金平认为，该违约金条款属惩罚性条款，是对新乐公司不能按期交付房屋等违约行为的一种惩罚，应该独立于因张小进、许金平不能按时使用涉案房屋而产生的直接经济损失之外。经计算后，虽然违约金相当于房价款总额的5%的时间节点为2015年10月13日，但因新乐公司至今不能交付房屋，导致张小进、许金平一直不能使用涉案房屋，被迫在外租房居住，造成张小进、许金平租金损失，且损失仍在不断扩大，因此新乐公司应当赔偿自2015年10月14日之后的损失，赔偿标准按照广州市房地产租赁管理所对增城区同地段住宅租金标准认定的2014年广州市房屋租金参考价每月每平方米8元的标准乘以涉案房屋的建筑面积计算，并计算到新乐公司交付具备交房条件的涉案房屋之日止。综上，张小进、许金平向法院提起诉讼，请求判令，一、新乐公司承担逾期交房违约责任，按房价款总额万分之一的标准向张小进、许金平支付自2014年8月30日至2015年10月13日的违约金29333元；二、新乐公司向张小进、许金平赔偿租金损失（自2015年10月14日起算至新乐公司交付具备交房条件的涉案房屋之日止）；三、新乐公司承担本案所有诉讼费用。被告新乐公司辩称：已收楼的业主，主张的违约金计算到收楼之日没有超过合同约定房价款5%上限的，新乐公司同意支付至业主收楼之日；若计算至收楼之日已经超过房价款5%的上限，新乐公司只同意支付房价款5%的延期交房款违约金。没有收楼的业主，主张的违约金应按照合同约定标准计算，并以房价款5%为上限。至于业主诉请的租金损失，新乐公司认为没有事实和法律依据，租金损失不可与违约金同时适用。综上，新乐公司不完全同意业主的诉讼请求。经审理查明：新乐公司于2002年6月6日成立，系有限责任公司，工商登记的经营范围为房地产开发、销售等。2012年7月24日，张小进、许金平（乙方、买方、买受人）与新乐公司（甲方、卖方、出卖人）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……尚东阳光雅苑住宅（自编号1－18#、19#）第自编号1－18#幢11层1104号房(下称该商品房)，房屋地址：增城市新塘镇尚东阳光雅苑阳光四街3号（自编号1－18#）1104房。……该商品房合同约定建筑面积共107.77平方米，其中，套内建筑面积83.16平方米，共有分摊面积约24.61平方米。…第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，……总金额（人民币）715493元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2014年5月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。……”。该合同附件七为本合同补充协议，约定“为确保双方的权益，甲、乙双方同意对《商品房买卖合同》［下称“本合同”］有关条款作如下修订和补充，并为此签订本《补充协议》，双方共同遵守。……5、据商品房买卖合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的约定，合同约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一，本补充协议另有约定除外。双方因违反本合同及本补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款中总额的5％，本补充协议另有约定除外。6、乙方逾期支付购房款在90日之内的，每逾期一日应按房价款总额的万分之一向甲方支付违约金；逾期超过90日的，甲方有权单方面解除本合同，并不予退还乙方已付全部款项，乙方并应向甲方支付总房款的20%作为违约金。如甲方选择不解除本合同的，自逾期第91日起，每逾期一日，乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清房款之日止。……8、甲乙双方同意《商品房买卖合同》第十三条中，房屋需延期交付使用的原因除不可抗力的因素外，还包括以下原因：（1）遭遇不可抗力（包括但不限于不能避免或者克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因），且甲方在发生之日起90日内告知乙方的；政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为的；市政配套设施批准、安装之延误的；因市政规划变更导致小区配套设施需延期交付使用的。……47、双方同意，将本合同第十五条“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料”之第（三）项修改为：消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证或其他能证明甲方拟交付使用的房屋已通过消防验收之文件。48、乙方特别声明和确认本合同及附件约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本合同及附件约定内容已完全清晰及理解。甲方在本合同及附件中作出免除或者限制甲方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或部分约定内容。……50、本补充协议与《商品房买卖合同》未约定的事项，按国家相关法律法规之规定执行。本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。”。张小进、许金平以购买的房屋不符合交付条件为由曾向本院起诉新乐公司，要求新乐公司支付延期交房违约金，本院受理的案号为（2014）穗增法民三初字第1121号。在该案中，张小进、许金平与新乐公司确认以下事实，1、张小进、许金平已依约向新乐公司付清涉案房屋的购房款，2、涉案房屋位于尚东阳光雅苑二期A区，3、涉案房屋至2014年10月30日止仍未具备永久供电、供水、供气的使用条件，以及未取竣工验收备案表。同时，在该案中本院查明如下事实：1、2014年5月30日，原增城市城乡规划局就新乐公司开发的与涉案房屋有关的建设项目出具《建设工程规划验收合格证》。2、2014年6月20日，广州市公安消防局出具了与涉案房屋有关的《建设工程消防验收意见书》，注明土建工程消防验收合格等内容。3、2014年6月24日，原增城市邮政局同意新乐公司的通邮申请。4、2014年6月25日，新乐公司向广州东部发展燃气有限公司就尚东阳光雅苑二期18、19号户内燃气申请管网接驳，同日获得批准。同日，广州东部发展燃气有限公司出具《广州市燃气输配及应用工程点火作业通知单》，载明尚东雅苑二期18、19号户内燃气管道工程已通过复验，同意点火。5、2014年7月14日，原增城市人民防空办公室出具了与涉案房屋有关的《关于尚东阳光雅苑二期人防工程建设位置的说明》，内容为“位于增城市新塘镇西洲村桥涌路段开发建设的尚东阳光雅苑项目，于2010年8月13日办理了《防空地下室建设意见书》（增人防建〔2010〕033号），应建人防面积为21872.9平方米。目前已完成了该项目一期人防工程3551平方米并通过验收。二期人防工程的专项设计于2014年7月14日通过了审查并取得了《广州市人防工程设计文件专项审查意见书》（新新人防审〔2014〕056号），经审查的拟建人防面积为8004平方米，统筹于二期B区（住宅1－3#、1－5#～1－8#）地下负一层集中建设，已完成了隐蔽工程施工和人防门框的安装，该项目已竣工的二期A区（住宅1－18#～1－22#）以下未安排人防工程建设。”。6、2014年7月21日，原增城市建设工程质量安全监督站就新乐公司开发的与涉案房屋有关的建设工程出具《建设工程质量监督报告》，该报告注明了新乐公司于2014年7月17日组织了勘察、设计、施工、监理等单位对工程进行了工程质量验收，工程验收的组织及程序符合有关规定等内容。7、2014年9月2日，原增城市环境保护局出具增环预验〔2014〕22号《增城市环保局关于增城市新乐房地产有限公司尚东阳光雅苑住宅楼1－18#、1－19#、1－20#、1－21#、1－22#及二期地下室建设项目竣工环保预验收的意见》，注明同意先行通过环保预验收。本院经审理后作出一审民事判决书，认定如下：1、依照《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方某请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……”的规定，张小进、许金平未能提供证据证明在订立合同的过程中存在上述请求变更或撤销的情形，且该协议中已注明张小进、许金平确认该协议是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，对该协议的内容已完全清晰及理解，确认新乐公司对该协议中作出免除或者限制新乐公司责任的内容已尽合理提示及作详细说明等，故对于张小进、许金平提出上述条文违反公平原则要求变更或撤销的主张，本院不予采纳。张小进、许金平与新乐公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人应依约履行。2、关于交房条件的问题，直至2014年10月30日涉案房屋仍不具备永久供电、供水、供气的使用条件。3、新乐公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。至于延期交房违约金的计算标准问题。虽然涉案合同约定每日违约金以总房款万分之五的标准计算，但张小进、许金平和新乐公司已在补充协议中将上述标准变更约定为每日以万分之一计算。现张小进、许金平主张要求违约金以每日万分之五计算，没有事实和法律依据，本院不予采纳。张小进、许金平要求新乐公司支付2014年6月1日起至2014年8月29日期间延期交房违约金6439.44元（每日以总房款715493元的万分之一，延期90天计算），于法有据，本院予以支持。4、至于张小进、许金平要求新乐公司支付2014年8月30日起至新乐公司交付具备交房条件的涉案房屋之日止的延期交房违约金，张小进、许金平可另案主张，本案不予调处。综上，本院作出如下一审民事判决，1.被告增城市新乐房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付延期交房违约金6439.44元给原告张小进、许金平；2.驳回张小进、许金平的其他诉讼请求。判后，张小进、许金平不服一审民事判决向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院经审理后作出驳回上诉，维持原判的终审民事判决。2014年11月20日，广州东部发展燃气有限公司出具《证明》，载明尚东阳光雅苑小区经复检，符合接驳通气条件，并已于2014年11月14日正式接驳市政天然气管网等内容。2014年11月27日，原增城市城乡建设管理局出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表载明竣工验收备案文件于2014年11月26日收讫，以及备案文件包括了建设工程竣工验收报告，单位工程质量综合验收文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件，监督站出具的电梯验收准用证，燃气工程验收文件等。2014年12月11日，新乐公司和广州市自来水公司签订了合同编号为1401-009号《广东省城市供用水合同》，载明用水地址为尚东阳光雅苑二期A区；用水性质为居民、非居民用水；在合同有效期内，供水人通过城市公共供水管网及附属设施向用水人提供不间断供水；安装计费总水表共DN150×3具；合同期限为长期等内容。同年12月12日，广州市自来水公司供水部出具《永久水表安装完毕证明书》，载明受理编号为1401-009，开发建设单位为新乐公司，装表口径及个数为DN150×3，装表时间2014年12月11日等内容。本院于2015年12月7日立案受理本案。直到2015年12月25日，张小进、许金平和新乐公司仍未办理涉案房屋的交接手续。本案审理过程中，一、新乐公司承认涉案房屋至2015年12月25日仍未具备永久供电的使用条件。张小进、许金平主张涉案房屋的永久供电、供水、供气均不符合合同约定的交付条件，除此之外其他已符合合同约定的交房条件。二、张小进、许金平主张其损失已超过合同约定房价款5%的上限，新乐公司延期交房的违约行为导致张小进、许金平的损失在不断产生，因此新乐公司理应赔偿超出违约金之外的经济损失。新乐公司主张合同约定的违约金足以弥补张小进、许金平的损失，且张小进、许金平并未举证证明具体损失是多少。针对张小进、许金平诉请的租金损失问题，本院询问张小进、许金平有何证据证明其损失高于合同约定的违约金，张小进、许金平称是其自行估算的。本院认为：张小进、许金平与新乐公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）意思表示真实，合法有效，双方当事人应依约履行。关于双方当事人所买卖的房屋在2014年10月30日是否符合合同约定的交房条件、新乐公司应否承担延期交房的违约责任以及违约金如何计付问题等已有相应的生效民事判决所认定，本院不予赘述。关于交房条件的问题。根据涉案合同的约定，新乐公司应在2014年5月31日前将符合交房条件的涉案房屋交付张小进、许金平使用。经查明，1、原增城市邮政局在2014年6月24日出具了与涉案房屋所涉楼宇的《通邮申请表》，表明涉案房屋具备了通邮的使用条件；2、广州东部燃气有限公司于2014年11月20日出具《证明》，载明尚东阳光雅苑小区于2014年11月14日正式接驳市政天然气管网，表明涉案房屋于2014年11月14日具备了永久通气的使用条件；3、2014年11月27日，原增城市城乡建设管理局出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即涉案房屋符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”规定的法定交房条件；4、2014年12月11日，新乐公司与广州市自来水公司就尚东阳光雅苑小区二期A区房屋的永久通水事宜签订了《广东省城市供用水合同》，并进行永久水表的安装，表明涉案房屋在2014年12月11日已具备永久通水的使用条件；5、新乐公司承认涉案房屋直至2015年12月25日仍不具备合同约定永久用电的使用条件。综上，涉案房屋直至2015年12月25日仍不完全具备合同约定的交付条件，故张小进、许金平在涉案房屋完全具备交房条件之前可以拒绝接收房屋。新乐公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。张小进、许金平要求新乐公司支付延期交房违约金，合理合法，本院予以支持。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七补充协议第5条“据商品房买卖合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的约定，合同约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一，本补充协议另有约定除外。双方因违反本合同及本补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款中总额的5％，本补充协议另有约定除外。”之约定，新乐公司因延期交房违约所承担的违约金总额为35774.65元（按照房价款715493元的5%计算），依据上述违约金总额计算，新乐公司承担延期交房违约责任所折算的天数为500天，即2014年6月1日至2015年10月13日。鉴于本院已经在上一案件中判决新乐公司向张小进、许金平支付2014年6月1日至2014年8月29日的延期交房违约金6439.44元，且张小进、许金平至今仍未接收涉案房屋，故新乐公司应再向张小进、许金平支付2014年8月30日至2015年10月13日的延期交房违约金29335.21元。现张小进、许金平只要求新乐公司支付延期交房违约金29333元，是对其权利的自行处分，没有违反法律的相关规定，本院予以准许，本院不予支持。至于张小进、许金平诉请的租金损失问题。本院认为，张小进、许金平主张的租金损失是针对新乐公司对涉案房屋不具备交付条件应承担的违约责任，鉴于上述条款已约定了新乐公司对涉案房屋不具备交付条件承担的违约责任以房价款的5%为上限，且《广州市商品房买卖合同（预售）》系经张小进、许金平与新乐公司共同协商后签署，是双方的真实意思表示，张小进、许金平在签署合同后未就上述条款的约定向被告提出异议，也未在签署合同后主张撤销。同时，张小进、许金平并未提供证据证明合同约定的延期交房违约金总额低于其实际损失，故张小进、许金平要求新乐公司支付租金损失，理据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告增城市新乐房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付延期交房违约金29333元给原告张小进、许金平；二、驳回原告张小进、许金平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费285元，由原告张小进、许金平负担25元，被告增城市新乐房地产有限公司负担260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  卢艳晖二〇一五年十二月二十七日书记员  钟巧羚附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。