.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省太原市中级人民法院民事判决书（2017）晋01民初808号原告(案外人)：刘朝飞,女,1970年2月2日出生，汉族,住址：泰和苑小区6幢1单元2501室,身份证号：×××。委托诉讼代理人：张金才，北京盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳娜娜，北京盈科律师事务所律师。被告（申请执行人）：赵晋明，男，1964年7月15日出生，汉族，住山西省太原市万柏林区晋祠路一段129号9楼1单元7号，身份证号142325196407150013。委托诉讼代理人：杜丽峰，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张惠芳，山西华炬律师事务所律师。第三人（被执行人）：山西富阳泰房地产经营有限公司，住所地杏花岭区杨家峪剪子湾村。法定代表人：庞太昌。原告刘朝飞与被告赵晋明案外人执行异议之诉一案。本院于2017年8月2日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2017年9月12日公开开庭进行了审理。原告刘朝飞的委托诉讼代理人张金才、靳娜娜，被告赵晋明及其委托诉讼代理人杜丽峰、张惠芳到庭参加诉讼。第三人山西富阳泰房地产经营有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结本案现已审理终结。原告刘朝飞向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告刘朝飞对太原市马道坡街泰和苑小区6幢1单元2501号房产享有合法的物权，停止对该房产的执行，并解除对该房产的查封。二、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年1月17日,原告与山西富阳泰房地产有限公司(下称“富阳泰公司”)签订《泰和苑小区认购合同》(编号:20140117001)，约定原告向富阳泰公司购买泰和苑小区6幢一单元31层01号房屋，房屋建筑面积为14616平方米，单价为每平方米4800元，购房款总价为701,568元，付款方式为由江西三星气龙消防安全股份有限公司太原工程分公司(下称“太原分公司”)代原告向富阳泰公司支付。太原分公司基于2010年9月13日与富阳泰公司签订的《棚户区改造3#、5#住宅楼消防工程合同》及对合同的履行享有对富阳泰公司70余万元的债权，后太原分公司以债权债务相抵的方式代原告向富阳泰公司履行了支付全额购房款的义务。2014年3月，富阳泰公司与原告协商确定将原告所购房屋变更为泰和苑小区6幢1单元2501室，并将房屋钥匙交予原告。2014年12月1日，原告与小区物业签订《入住协议》、《装修管理协议》，就房屋装修管理、物业服务等作了约定。2014年12月1月，原告开始对房屋进行装修。2015年5月份，原告般入该房屋并居住至今，2016年9月19日，大原市中级入民法院公告通知了对原告所购的泰和苑小区6幢1单元2501号房产采取了查封措施(2016)晋01执118号。后原告提出了执行异议，太原市中级人民法院于2017年8月30日裁定驳回了原告的执行异议申请。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条第2款规定，“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”。同时《物权法》第71条规定，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”原告与富阳泰公司存在商品房买卖合同，同时原告合法占有了该房产，虽然原告未办理所有权登记，但应当认定为该房产的业主，依法对该房产享有占有、使用、收益和处分等物权权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议实件若干问题的规定》（下称“《执行异议规定》”）第29条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够持除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，在人民法院对原告所购的泰和苑小区6幢1单元2501号房产采取查封之前，原告已与富阳泰公司签订了有效的书面买卖合同，同时原告支付了全部购房款，且该房产系原告用于居住。故依据《执行异议规定》第29条的规定，原告能够有效排除人民法院对该房产的查封措施。综上所述，原告依法购买泰和苑小区6幢1单元2501号房产，法院对该房产查封缺乏法律依据。因此，为保护原告合法的财产权利，根据《民事诉讼法》的相关规定，提起诉讼，请求法院支持原告诉请。被告赵晋明答辩称，一、原告提交江西三星气龙新材料股份有限公司太原工程分公司与山西富阳泰房地产经营有限公司的《以房屋抵顶支付消防工程款协议》，不能证实原告已实际支付房屋价款；1、原告提交的消防工程施工合同以及房屋抵顶消防工程款协议均为江西三星气龙新材料股份有限公司太原工程分公司与山西富阳泰房地产经营有限公司之间的施工以及结算，即使抵顶房产也应当抵顶给江西三星气龙新材料股份有限公司太原工程分公司，而并非原告个人。2、未有结算票据无法证实其消防工程施工的真实性。山西富阳泰房地产经营有限公司支付给江西三星气龙新材料股份有限公司太原工程分公司消防工程款，应当给富阳泰公司出具收款发票，但本案中未有任何江西三星气龙新材料股份有限公司太原工程分公司给富阳泰出具的收款发票，不能证实其施工及结算的真实性。二、原告并非涉诉房屋的实际居住人。原告提供山西富阳泰房地产经营有限公司的物业管理收费单，其中大多数物业管理收费单的房主为山西山峰科技股份有限公司，无法证实原告为涉诉房屋的实际居住人。综上，原告的诉讼不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定和《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，应依法予以驳回。第三人山西富阳泰房地产经营有限公司未到庭诉讼，也未向本院提交书面意见。原告刘朝飞围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告未提交证据。本院在庭审中组织被告对原告提交的证据进行了质证。对原告刘朝飞提交的证据,被告赵晋明质证意见是：证据一：本院（2016）晋01执异121号《执行裁定书》，对该证据的“三性”均无异议，贵院认定查封房产登记在富阳泰公司名下，并未办理产权过户手续，被告的查封于法有据，依法驳回原告执行异议申请并无不当。证据二：泰和苑小区认购合同，对该证据的真实性、合法性以及证明内容均不予认可：原告提交的《泰和苑小区认购合同》系山西富阳泰房地产经营有限公司自制合同，并非国家工商行政管理局和中华人民共和国建设部统一印制的正规合同，违反《城市商品房预售管理办法》第10条“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”之规定，仅有自制合同，没有签订正规合同,且无备案手续，对合同真实性不予认可。证据三：物业管理收费单及装修管理协议等，其中大多数物业管理收费单的房主为山西山峰科技股份有限公司，无法证实原告为涉诉房屋的实际居住人；证据四：消防承包合同及房款抵顶协议，1、消防承包合同系江西三星气龙新材料股份有限公司太原工程分公司与山西富阳泰房地产经营有限公司之间签订的，真实性不清楚。就其提供的证据材料，因没有支付消防款后开具收款发票，我们认为欠缺辅助证据；2、施工与结算均为两家公司间的法律关系，抵顶房屋也应当抵顶给江西三星气龙新材料股份有限公司太原工程分公司，而并非原告个人，原告个人对涉案房屋不享有任何法律权利。证据五：情况说明，真实性不予认可，作为证人证言，不出庭接受审判庭及原被告的询问，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第55条“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”之规定，证人不出庭，无法核实其所述是否与情况说明一致与否，对该证明内容不予认可。对被告无异议的证据1，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《泰和苑小区认购合同》载明签订时间为2014年1月17日;买受人:江西三星气龙消防安全股份有限公司太原分公司（以下简称三星气龙）（刘朝飞），付款方式一栏注明：以房抵债，一次性抵顶701568元；合同第六条约定：出卖人应于2014年1月31日前，将验收合格，符合本合同的商品房交付买受人使用；山西富阳泰房地产经营有限公司在该合同出卖人落款处加盖了公章、刘朝飞在买受人落款处签了名字，该合同虽为山西富阳泰房地产经营有限公司自制合同，根据该合同的内容和形式符合买卖合同的要求，及有买卖双方签名、签章认可，系自愿签订；且该涉案房屋所在小区已取得了商品房预售许可，依法应为有效合同，未使用规定的预售商品房买卖合同文本及进行备案原因在于开发商，并非购买人的过程。原告提交三星气龙承建山西富阳泰房地产经营有限公司消防工程等证据材料与情况说明能相互印证，证人虽未出庭，但证言与三星气龙承建消防工程的《承包合同》、竣工验收、消防备案、支付工程款银行凭证等证据均能相互印证，因此，关于原告主山西富阳泰房地产经营有限公司拖欠三星气龙工程款的事实证据充分，原告关于三星气龙用所欠的工程款顶购房款与《泰和苑小区认购合同》载明以房抵债的事实相符故对以上证据材料的真实性、关联性等，本院予以确认。原告提交的物业管理收费单及装修管理协议、入住协议等亦能相互印证说明山西富阳泰房地产经营有限公司对原告已履行了交接房屋的义务及原告已接收了抵债房屋，该证据本院亦予以确认。根据当事人陈述和经本院确认的证据，本院认定事实如下：第三人山西富阳泰房地产经营有限公司在开发建设案渉房屋所在的马道坡街泰和苑小区过程中，三星气龙承包了消防工程，后山西富阳泰房地产经营有限公司拖欠三星气龙工程款一直全部支付。2014年1月17日,山西富阳泰房地产经营有限公司与原告签订《泰和苑小区认购合同》，用欠款顶了原告购买泰和苑小区6幢一单元31层01号房屋应交纳的购房款,后原告于2014年12月1日，接收了所购房屋并占有使用至今。本院因被告赵普明与第三人山西富阳泰房地产经营有限公司及山西世景房地产开发有限公司、庞太昌、王春英借款合同纠纷一案，于2014年12月10日保全查封了山西富阳泰房地产经营有限公司开发建设的位于太原市杏花岭区马道坡20号泰和苑小区包括案渉6幢一单元31层01号房屋在内的部分房产。2015年10月19日，本院对赵晋明与山西富阳泰房地产经营有限公司、山西世景房地产开发有限公司、庞太昌、王春英借款合同纠纷一案作出（2015）并民初字第98号民事判决。后该案进入强制执行程序，在执行中，原告提出执行异议，本院于2017年7月21日作出（2017）晋01执异121号执行裁定书，驳回原告的执行异议申请。另查，涉案房屋所在小区于2012年6月11日办理了《商品房预售许可证》。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条均规定了能够排除执行的条件，本案中原告提交证据证明原告与山西富阳泰房地产经营有限公司签订《泰和苑小区认购合同》，以欠款抵顶购房款的方式，购买及占有使用了案渉房产，证据显示该以房抵顶所欠工程款的行为发生在本院查封之前，未办理相关法定手续，并非原告的过错，故应认定原告的诉求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条能够排除执行的情形和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于查封、扣押、冻结情形的规定，其诉讼请求应予支持，即停止对涉案房屋的执行。本案中对涉案房屋的查封属于财产保全措施，不属于执行异议之诉的审理范围，原告主张解除对涉案房屋的查封的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、停止对太原市杏花岭区杨家峪乡剪子湾村马道坡街12号“泰和苑小区”6幢一单元31层01号房屋的执行。二、驳回原告要求解除太原市杏花岭区杨家峪乡剪子湾村马道坡街12号“泰和苑小区”6幢一单元31层01号房屋查封的诉讼请求。案件受理费100元，由被告赵晋明负担（原告已垫付，被告赵晋明于本判决生效后十日内支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。本院（2017）晋01执异121号裁定书，于本判决生效时自动失效。审判长张军红审判员张玉根审判员段雪丽二〇一七年十二月三十日书记员辛磊磊