湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂10民终1373号上诉人(原审被告):荆州市顺峰大酒店有限公司，住所地荆州市沙市区江汉北路与江津路交汇处。法定代表人：张芬芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚敏，广东合邦律师事务所律师。被上诉人(原审原告):沙市区嘉元简餐厅，经营场所荆州市沙市区江汉北路顺峰酒店四楼。经营人：周杰，男，1980年2月4日出生，汉族，住湖北省江陵县六合垸农场四分厂周台队**号。委托诉讼代理人：蔡敏，湖北旻韬律师事务所律师。上诉人荆州市顺峰大酒店有限公司因与被上诉人沙市区嘉元简餐厅租赁合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院(2016)鄂1002民初774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人荆州市顺峰大酒店有限公司的委托诉讼代理人龚敏，被上诉人沙市区嘉元简餐厅的委托诉讼代理人蔡敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荆州市顺峰大酒店有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、原审法院以案涉《房屋租赁协议》系案外人何文举与被上诉人签订为由，认定由此产生的民事责任应由上诉人承担的事实存在错误。被上诉人提交的《房屋租赁协议》并非是为筹备餐厅在2015年3月11日签订的，该协议存在人为的倒签情形。原审庭审笔录足以证实被上诉人提交的该协议是在上诉人设立之后或是在上诉人与其解除口头租赁协议后，被上诉人与何文举恶意串通签订的合同。何文举私自与被上诉人签订该协议的行为超越代理权，且不构成表见代理。自2015年4月7日上诉人成立时起，上诉人并未与被上诉人签订《房屋租赁协议》，亦未授权何文举与被上诉人签订该协议，上诉人对何文举的代理行为也不予追认。二、上诉人与被上诉人原所履行的并非何文举所签订的《房屋租赁协议》，而是双方口头约定的内容，双方系不定期租赁关系。沙市区嘉元简餐厅辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判，使被上诉人早日恢复经营。沙市区嘉元简餐厅向一审提出诉讼请求：一、确认被告通知解除原、被告之间租赁合同的行为无效，要求被告继续履行合同。二、判决被告赔偿原告营业损失17185元（暂计算至起诉之日），并按每月103120元的营业额标准向原告赔偿自起诉之日起至原告实际恢复营业期间的营业损失。三、本案诉讼费用由被告承担。一审认定：2014年，被告公司监事何文举受被告公司法定代表人的委托，与湖北华锦实业有限公司签订合同，约定华锦公司将位于荆州市沙市区江汉北路华锦大厦的5-12层出租给被告使用，使用期限为2014年9月1日起至2024年8月30日止。随后，何文举又与湖北华锦实业有限公司签订补充协议，约定华锦公司将华锦大厦4层在合同履行期内无偿给被告使用，被告在12层为甲方装修100平方米左右办公及接待用房，免费给华锦公司使用。2015年3月11日，被告公司监事何文举与原告签订房屋租赁合同，约定将华锦大厦4层，建筑面积约560平方米的毛坯房出租给原告使用，租期为2015年4月1日起至2027年8月31日止。并对房屋的租金分段进行了详细约定。房屋的装修免租期为2015年4月1日至2015年8月31日，2015年9月1日至2018年8月31日的租金每年90000元。租金每半年一付。2015年4月28日，原告依约向被告缴纳了（2015年9月1日至2016年2月29日租金）半年租金45000元。2016年4月11日，被告向原告发出关于租赁事宜的通知，声明因为公司成本增加，要求从2016年5月1日起将租赁房屋租金调整为每平方米28元每月。2016年4月18日，被告向原告发出解除合同通知书，要求原告缴纳2016年3月1日至2016年4月18日的租金12000元，并在2016年5月1日前腾退租赁房屋，逾期未腾退按照每平方米28元收取房屋的占有使用费。一审为进一步查清案件事实，确定原被告之间的房屋租赁合同纠纷是否还有继续履行的基础，向租赁房屋的产权人湖北华锦实业有限公司就本案诉争房屋现状进行了了解，并形成了笔录，大概内容为：华锦大厦4-12层我公司出租给被告公司，现在第四层空置，我公司并没有收回，现在由被告占有。一审认为：被告与产权人华锦公司签订合同时，被告公司监事何文举代被告签订的华锦大厦4-12层的租赁合同。前述合同中约定的是2015年9月1日至2018年8月31日的租金每年90000元，租金每半年一付，2015年4月28日，原告依约向被告缴纳了（2015年9月1日至2016年2月29日租金）半年租金45000元，可见，在租金的金额，缴纳时间等内容，与原告与被告公司监事何文举签订的租赁合同内容一致；在被告向原告出具的解除合同通知书上载明的内容来看，租赁期限、租赁房屋的面积、租金标准等也与原告与被告公司监事何文举签订的租赁合同内容一致，被告在收取租金后，向原告出具的收据，也加盖了公司公章；何文举作为被告公司高管，其代被告公司与产权人签订租赁合同，并且原告已经按照约定缴纳房租，结合前述情况，本院确认原告与何文举签订的房屋租赁合同是何文举代理被告签订，其民事责任应当由被告承担，被告认为原被告之间就租赁事宜只有口头约定，何文举是以自己名义签订的房屋租赁合同，对其代理行为不予追认，合同系何文举与原告串通，损害被告利益的抗辩意见没有事实和法律依据，一审不予采纳。原告与租赁房屋所有人华锦公司签订的租赁合同明确约定，如被告私自转租、转借租赁物给他人使用的并拒绝改正的，华锦公司可解除合同，但无论是宣告该合同无效，还是解除原告与租赁房屋所有人签订的租赁合同，均应由租赁房屋产权人提出，在租赁房屋产权人主张相应权利前，原告系合法占有该租赁物，故原被告签订的合同应为有效。原被告签订的房屋租赁合同，是自己的真实意思表示，不违反国家法律的禁止性规定，双方当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质和目的履行义务。被告违反合同约定，单方面改变租金标准，并解除合同的行为，没有事实和法律依据，一审不予支持，原被告应当按照合同约定继续履行合同。原告提交的证据不足以证明营业损失是否具体发生，故原告的该项诉讼请求没有事实和法律依据，一审不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、被告荆州市顺峰大酒店有限公司通知解除原被告之间租赁合同的行为无效，被告荆州市顺峰大酒店有限公司继续履行合同。二、驳回原告沙市区嘉元简餐厅的其他诉讼请求。案件受理费729元，由原告沙市区嘉元简餐厅负担229元，被告荆州市顺峰大酒店有限公司负担500元。二审中上诉人向法庭提交了一份证据：收条一张。用于证明被上诉人收取了何文举的入股费，涉案的《房屋租赁协议》系被上诉人与何文举恶意串通所为，属无效合同。对该证据被上诉人的质证意见是：对真实性有异议，收条上周杰的签名与本人的签名笔迹差别很大；对该证据的关联性、证明目的有异议，认为即使收款是真实的，入股事实是真实的，也有可能是何文举在签订房屋租赁协议以后入股，不能达到上诉人所说的恶意串通的证明目的。本院认为，上述证据不符合本案证据特征，不能作为本案的证据使用。二审认可一审对本案事实的认定。二审中双方当事人争议的焦点问题是：案涉《房屋租赁协议》是否存在恶意串通情形，即该协议的效力确定或解除的依据是否存在。本院认为，案外人何文举代上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》是上诉人真实的意思表示，不存在恶意串通的情形，其要求确定协议无效或通知解除没有事实和法律依据，上诉人应当按照合同约定履行。其理由是：一、上诉人提出《房屋租赁协议》系倒签，没有事实依据，也无证据证明。上诉人认为被上诉人注册登记的时间是2015年4月22日，其在2015年3月11日签订的协议不应该加盖公章，由此推论出《房屋租赁协议》系倒签。但被上诉人在工商部门拿到名称预先核准通知书后即可刻制公章。即使该份协议中被上诉人的公章不是在2015年3月11日加盖，也可以在协议签订之后补盖其公章。在没有其他证据佐证的情况下，上诉人认为《房屋租赁协议》上被上诉人的公章存在日期倒签没有事实依据。上诉人二审中申请对该协议书中书写时间进行“文字形成时间”司法鉴定没有必要，对此申请，本院不予釆纳。二、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定:当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。本案中，上诉人提出何文举系被上诉人的股东，由此主张何文举与被上诉人串通，无事实和法律依据。庭审中，上诉人提交了一份收据，拟证明何文举系被上诉人的股东，从而推论何文举与被上诉人串通。首先，该收据无法辩别其真实性。其次，即使何文举是被上诉人的股东，也不能由何文举2015年11月20日入股推导出2015年3月11日签订的协议系何文举与上诉人串通的事实。且何文举代上诉人签订的《房屋租赁协议》并没有损害上诉人的合法权益，也没有为何文举或被上诉人谋取非法利益，不符合串通的特征。从《房屋租赁协议》的核心内容来看，是上诉人将华锦大厦4楼出租给被上诉人，由被上诉人经营餐厅，为上诉人做配套服务，被上诉人每年给付租金9万元（以后每三年递增）。根据上诉人与湖北华锦实业有限公司签订的租赁合同，上诉人并没有向湖北华锦实业有限公司支付租金。三、何文举系上诉人委托的代理人，即使现在上诉人否认何文举的代理权限，对被上诉人而言，何文举的行为构成表见代理，其民事行为的法律后果，应由上诉人承担。上诉人在成立初期及成立后相当长一段时间内，其具体事务均由何文举处理，无论是办理设立登记、与湖北华锦实业有限公司签订《租赁合同》，还是与被上诉人签订《房屋租赁协议》，都是由何文举具体负责，被上诉人有理由相信何文举具有代理权限。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人荆州市顺峰大酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  韩秀士审判员  谢成勇二〇一七年十二月六日书记员  程 瀛