山东省威海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）威民四终字第216号 上诉人（原审被告）：邹国军。 委托代理人：吕勇，山东扬衡律师事务所律师。 委托代理人：韩业明，山东扬衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张希臣。 委托代理人：郭超，山东弘起悦润律师事务所律师。 上诉人邹国军因租赁合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2014）威高商初字第45号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院审理查明，2002年1月1日，原告与案外人文登市海水养殖二场（以下简称“文登二场”）签订租赁合同，承租文登二场位于初村镇北海区域内的虾池，租期自2002年1月1日至2016年12月30日。2009年9月26日，原、被告签订虾池租赁合同，约定原告将其承租的虾池（北排由东向西第2号）租给被告养殖用，租期自2009年9月26日至2013年12月31日，年租金6万元，于每年1月1日一次性交纳给原告，若被告不能按时交纳租金，原告有权收回虾池；租赁期间，对虾池改造、维修均由被告自负，合同期满无条件交回虾池，对已投资部分，原告不给予补偿；合同在履行过程中发生不可抗力的事由或政府统一规划或文登二场出卖虾池致使合同无法或不能履行时，合同即终止，多收租金退还。合同签订后，双方一直按约履行，被告租金交至2012年底。2013年4月20日，原告向被告送达落款时间为2013年4月17日的通知一份，要求被告于2013年5月17日前将其所承租的虾池清空交回，所欠租金于5日内付清，逾期则依法处理。被告收到通知后，于2013年4月22日，与其他承租户向有关部门递交了一份反映虾池情况的材料，内容为：原告通知承租户清空交回，势必会造成巨大损失，希望有关领导予以解决。 2012年8月20日，威海市双岛湾开发投资有限公司委托威海圣达房地产评估咨询有限公司对位于威海市双岛湾规划区文登二场拟征收宗地（编号M5）内的房产及附属物进行了现场勘测，确定委托评估房产在2012年2月13日的评估价格为1424445元。2013年5月14日，威海市双岛湾开发建设管理办公室等四部门联合发出《限期清理双岛湾区域养殖池塘的通告》，要求各养殖户于2013年5月31日前完成养殖池塘的清理，以便进行建设。2013年8月16日，威海火炬高技术产业开发区海洋与渔业局与威海双岛湾科技城开发建设管理办公室对各养殖户下发通知，内容为：自2012年起已下发通知，告知各养殖户及时采收养殖产品，切勿投放苗种，2013年又多次通知各养殖户清理池塘、滩涂和筏架，及时采收养殖产品；根据工程进度安排，2013年10月份将在双岛湾西岸及中心岛进行疏浚吹填工程，届时施工可能会造成湾内水体浑浊，将不适宜滩涂、筏架养殖和池塘纳水；所以养殖户务必于10月31日前将养殖产品采收完毕并清理生产物资，自11月1日起将不再安排池塘纳水，施工后因养殖户未完成采收所产生的损失等相应后果及法律责任将由养殖户自行承担。 因董振乐（另案被告）等于2014年5月22日到中央巡视组反映强制收回承租户海参养殖区至今未得到赔偿的问题，威海市文登区海洋与渔业局于2014年7月7日作出关于董振乐等反映违法强制收回承租户海参养殖区等问题来访事项告知书，内容为：文登二场于2002年1月将双岛湾的养殖池塘租赁给原告，2003至2005年董振乐等从原告处转租了池塘，原告于2013年4月20日书面通知董振乐等人解除租赁合同，也未收取2013年以来的租金，威海高区四部门也于2013年5月联合下发了清理养殖池塘的通告，而董振乐等人仍无偿使用养殖池塘，双岛湾开发建设指挥部也没有强制收回承租户海参养殖区；2013年原告就同意与文登二场提前解除租赁合同，将养殖池塘交付双岛湾开发投资有限公司。上述通知、答复及评估报告由被告提交，欲证实政府于2012年就已开始征收虾池，原告于2013年同意与文登二场解除租赁合同，政府已将虾池征收，原告已无对虾池的使用权，原、被告间的租赁也自然解除，原告无主体资格，无权要求被告交回虾池及支付占用费。 经原审法院调查，文登二场于2008年1月14日被文登市工商行政管理局吊销营业执照，2014年8月7日出具关于双岛湾养殖池塘等有关情况的说明，内容为：文登二场因未参加年检，于2008年1月14日被文登市工商行政管理局吊销营业执照，涉案养殖池仍属文登二场所有；租金由文登二场向原告收取，董振乐等养殖户从原告手中转租的养殖池塘，租金交给原告，据文登二场了解，自2013年起原告未收取被告等人的租金；按威海市政府的统一规划，双岛湾内文登二场的养殖池塘在征收范围内，征收对象是“文登市海水养殖二场”，补偿标准每亩1.3－1.6万元（按建设标准）；文登二场的意见是董振乐等养殖户是从原告手中转租的养殖池塘，且租赁合同已到期，原告于2013年4月通知解除租赁合同，董振乐等养殖户应将养殖池塘清理交回。2014年8月8日，威海市国土资源局高技术产业开发区分局出具证明，证实土地使用者文登二场位于文登北海有一宗国有划拔土地，面积916.8亩，土地证号为文初村国用（1994）字第0100**，土地证已办理挂失。2014年7月29日，文登二场向文登区海洋与水产局提供了一份证明，证明其没有与威海双岛湾科技城开发建设管理办公室或威海双岛湾开发投资有限公司签订双岛湾养殖池塘收回协议，也没有与原告签订养殖池塘收回协议。2014年8月7日，文登二场向原审法院出具证明，证实内容除文登二场与原告签订合同的时间及租赁期限外，还说明了文登二场按威海市政府统一规划的要求，就养殖池塘收回事宜与原告进行了多次协商，由于原告未能将养殖池塘从其转租的董振乐等养殖户手中收回，文登二场没有与原告签订养殖池塘收回协议，也未与威海双岛湾科技城开发建设管理办公室或威海双岛湾开发投资有限公司签订双岛湾养殖池塘收回协议。 原告于2014年3月25日诉至原审法院，要求被告交回虾池，并支付2013年1月起至交付之日的占用费60000元。后原告变更占用费的诉讼请求为：要求被告支付自2013年1月至2014年7月24日的占用费222036元，并支付自2014年7月25日起至实际交付之日止的占用费及利息（每增加一天，每天356元，利息自2013年1月1日起按年息6%计算），后原告放弃要求被告支付利息的诉讼请求。 被告邹国军辩称，一、诉争虾池于2012年被威海市政府依法征用，根据合同法的相关规定，原告与文登二场的合同依法终止，其与原告的租赁合同也自然依法终止，原告无权主张返还涉案虾池；2013年5月后至原审开庭前威海市人民政府及文登各级部门一直没向被告主张返还虾池，故原告无权主张返还。二、原告返还虾池的主张违背了合同法的诚实信用原则及公平原则，海参养殖的自然规律是投资大，养殖周期长，原告在与被告签订租赁合同时，原告承诺其与文登二场的合同期满时间为2016年12月31日，故被告与原告的合同时间也延至2016年12月31日，在此前提下，被告才有信心投入大量资金，对原虾池进行加宽加深改造，现原告要求终止合同，必会导致被告海参养殖受到重大经济损失。原告无权主张占用费且被告不认可租金计算标准。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 原审法院认为，原告与文登二场签订虾池租赁合同后，在租期内又将其承租的虾池转租给被告，从文登二场出具的相关材料可以看出，文登二场对原告的转租行为认可，因此，原、被告签订的虾池租赁合同，系当事人真实意思表示，不违背法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，均应依约履行。本案双方争执的焦点为：一、原告是否具备主体资格；二、双方租赁合同的期限，被告应否向原告交付虾池并支付占用费。关于焦点一，虽然涉案虾池已经相关部门规划为征收范围内，但虾池的所有权人文登二场并未与任何单位签订征收、补偿协议，原告亦未与文登二场解除租赁合同或与文登二场及其他部门签订征收、补偿协议，原告与文登二场的租赁合同亦在履行期间内，原告仍系承租人，且其转租给被告的行为亦得到文登二场的认可，被告庭审中提交的证据不能证实原告与文登二场已解除租赁合同，涉案虾池的所有权人已变更，因此，原告依据原、被告间的租赁关系，有权向被告主张权利，原告具备诉讼主体资格。关于焦点二，按合同约定，被告应于每年的1月1日前交付本年租金6万元，被告不能按时交纳租金，原告有权收回虾池。被告交纳租金至2012年底，自2013年1月起至今再未向原告交纳租金，被告亦未提交证据证实其向原告交纳租金原告拒收，被告的行为构成违约，原告有权依据合同约定解除合同、收回虾池。原告于2013年4月20日向被告发出解除合同通知书，被告签收，双方间的租赁合同自通知到达被告时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据原告解除合同通知内容，被告应于2013年5月17日前将其承租的虾池清空交回并于5日内付清租金，因此，2013年5月22日之前为租金损失，之后为占用费损失。租金及占用费的数额，参照原合同约定的年租金6万元计算至2014年7月24日为93698.63元（6万＋6万÷365天×205天），之后按被告占用实际天数计算。另外，涉案虾池自原告向被告发出通知至今一年有余，被告作为养殖户，应当认识到政府相关部门随时可能对虾池进行征收，且在合同已经解除的情况下，理应作好交付虾池的准备工作，但考虑到养殖的实际情况，给被告30日的交付时间较为适宜。被告关于双方合同履行终止期限为2016年底的主张，证据不足，不予采纳。即使被告的行为不构成违约，涉案合同在诉讼过程中也已到期，原告有权收回虾池。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告邹国军于判决生效后30日内将其承租的虾池腾空并交付给原告；二、被告邹国军于判决生效后十日内支付原告自2013年1月1日起至2014年7月24日止的租金及占用费93698.63元，2014年7月25日之后的占用费按每日164元计算至被告实际交付之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2315元，由原告负担1287元，被告负担1028元。 宣判后，上诉人邹国军不服原审法院判决，向本院提出上诉称，1、被上诉人返还虾池的主张违背了诚实信用原则、公平原则及损害填补原则。海参养殖投资大，养殖周期长，双方签订租赁合同时张希臣承诺因其与文登二场的合同期满时间为2016年12月31日，故被告与原告的合同时间也可延至2016年12月31日。在此前提下，上诉人才有信心投入大量资金，对原虾池进行加宽加深改造。现被上诉人要求终止合同，一是为了非法占有上诉人应享有的补偿款，二是必然导致上诉人海参养殖受到重大经济损失。2、根据2013年5月14日、8月16日相关部门下发的通知，2012年8月20日的不动产价值评估书，2013年7月16日文登市海洋渔业局的书面答复意见及2014年7月7日的书面答复，可以证实被上诉人2013年就同意与文登二场提前解除租赁合同，其无权再要求上诉人支付租金及占用费。综上，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人张希臣答辩称，本案涉及的仅是租赁合同纠纷，不涉及拆迁安置补偿费用的分配问题。原审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 二审庭审中，上诉人提交《山东省国有渔业养殖水域滩涂使用管理办法》，该管理办法第二十八条规定“补偿到位后，水域滩涂使用权人或实际使用权人应当在补偿安置协议规定的期限内清理附着物，并移交水域滩涂”，证明上诉人应在收到征收补偿款后，再向实际征收人移交涉案虾池。被上诉人对该文件的真实性没有异议，但认为与本案缺乏关联性，涉案虾池并未实际征收，上诉人应根据合同约定支付租金及占用费。 另查明，原审宣判后，被上诉人张希臣向原审法院申请财产保全，原审法院依法冻结了上诉人邹国军银行存款10万元，被上诉人预交诉讼保全费1020元。 本院二审查明的其他事实与原审法院认定的一致。 本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点问题为：上诉人应否将涉案虾池交回被上诉人并支付租金及占用费。首先，涉案虾池的物权变动并不当然导致租赁合同的终止或失效，若被上诉人仍享有涉案虾池的租赁权，上诉人仍应在合同到期或解除后向被上诉人交回涉案虾池；其次，文登二场与被上诉人张希臣的涉案虾池租赁合同到期日为2016年12月30日，根据原审法院调取的证据证实，被上诉人并未与征收单位签订收回涉案虾池的协议，征收单位也未实际征收涉案虾池，故被上诉人仍享有涉案虾池的租赁权。上诉人与被上诉人签订的租赁合同第三条明确约定“（租金）每年元月1日一次性交给甲方（被上诉人），乙方（上诉人）不能按时交纳租金，甲方有权收回虾池”，而上诉人租金仅交纳至2012年底，未按合同约定于2013年1月1日交纳当年租金，2013年4月17日被上诉人向上诉人发出了解除合同的通知，并给予一个月的时间清理涉案虾池，符合法律规定的合理期间。再结合威海火炬高技术产业开发区海洋与渔业局及威海双岛湾科技城开发建设办公室发布的通知，2012年起已告知各养殖户及时采收养殖产品，切勿投放苗种，故上诉人关于双方租赁合同应延期至2016年12月31日的主张，缺乏事实及法律依据，不予支持。第三，关于上诉人涉案虾池被征收，应由其在收到补偿款后直接向征收单位交回虾池的主张，本院认为，如前所述，涉案虾池虽在政府征收规划范围内，但尚未征收，上诉人的主张无事实依据。本案系上诉人与被上诉人之间的租赁合同纠纷，原审法院依据被上诉人仍享有涉案虾池租赁权，上诉人在被上诉人依法解除合同后，仍继续占有使用涉案虾池的事实，判决上诉人支付被上诉人涉案虾池的租金及占用费并无不当，予以维持。原审宣判后，被上诉人向原审法院申请财产保全并预交诉讼保全费1020元，原审法院依法冻结了上诉人邹国军银行存款10万元，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，该部分费用应由上诉人承担。 综上，上诉人张希臣上诉理由成立，本院予以支持；上诉人董振乐上诉理由不当，应予驳回。依照《诉讼费用交纳办法》第十四条第（二）项，第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2350元，诉讼保全费1020元，由上诉人邹国军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 芳 审 判 员  李秀霞 代理审判员  黄 诺 二〇一五年十二月三十日 书 记 员  邹 乔