江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏09民终3704号上诉人（原审原告）���潘妙福，男，1965年6月14日出生，汉族，居民，住浙江省温岭市。上诉人（原审原告）：陈冬富，男，1961年1月10日出生，汉族，居民，住浙江省温岭市。上诉人（原审原告）：叶耕文，男，1966年5月8日出生，汉族，居民，住浙江省温岭市。上诉人（原审原告）：江志斌，男，1962年7月1日出生，汉族，居民，住浙江省温岭市。上诉人（原审原告）:麻志林，男，1965年3月15日出生，汉族，居民，住浙江省温岭市。五上诉人共同委托诉讼代理人：徐明，江苏明盈律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东台市国贸大厦有限公司，住所地在江苏省东台市望海西���1号。法定代表人：缪荣春，该公司董事长。委托诉讼代理人：窦保平，江苏苏东律师事务所律师。原审第三人：东台市文化广电新闻出版局，住所地在东台市东台镇鼓楼东路88号文化大厦五楼。法定代表人：方星，该局局长。委托诉讼代理人：杜珉珉，江苏峰路律师事务所律师。上诉人潘妙福、陈冬富、叶耕文、江志斌、麻志林（以下简称潘妙福等五人）与上诉人东台市国贸大厦有限公司（以下简称东台国贸大厦）及原审第三人东台市文化广电新闻出版局（以下简称东台文广新局）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2016）苏0981民初5761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。潘妙福等五人上诉请求：撤销一审判决，依法改判撤销一审判决中“在正常使用消防、监控、供电、供水、空调、电梯等系统的前提下”的内容，其余部分维持原判。事实和理由：1、2006年5月18日潘妙福等五人与东台国贸大厦签订的《租赁合同》第八条第1点是对东台国贸大厦应履行的义务所作的约定，而不是要求潘妙福等五人在租赁合同期满后无偿配合东台国贸大厦正常使用消防、监控、供电、供水、空调、电梯等系统；2、东台国贸大厦现正常使用的消防、监控、供电、供水、空调、电梯等系统，是在承租房屋后进行的装修、改善增设物，并非房屋设计时的配套设施和市长办公会纪���商谈时的现状；3、《租赁合同》第八条第1点也仅是共有通道的使用和每天的经营时间相互协商，未约定潘妙福等五人要无偿保证东台国贸大厦正常使用目前的消防、监控、供电、供水、空调、电梯等系统；4、《租赁合同》对租赁期满后房屋的装修以及增设物的处理作了约定，一审法院不应为返还房屋设置前提条件，一审判决适用法律不当，明显损害潘妙福等五人的合法权益。东台国贸大厦答辩称，1、潘妙福等五人的房屋位于文化大厦一、二层，东台国贸大厦租赁的房屋位于三、四层，文化大厦的一至七层的消防、监控、供电、供水、空调、电梯等系统是一个整体，属于东台文广新局和潘妙福等五人共有，并非潘妙福等五人独有，东台国贸大厦作为共有物的合法使用权人，有权使用上述共有物。潘妙福等五人在行使物权时不得���害相邻权人的利益。2、潘妙福等五人应当确保东台国贸大厦作为共有物的使用权人能够正常使用六大系统，而不仅仅是共同使用共用通道和营业时间上相互协商。3、一审法院适用物权法第七条进行判决并无不当。请求二审法院驳回潘妙福等五人的上诉请求。东台文广新局述称，1、潘妙福方所提及的六大系统正常使用的问题，在2005年5月4日的市长办公会议纪要中已经就公共系统的使用问题以及产权进行了明确，本案各方当事人对会议纪要均是认可的，故东台国贸大厦作为东台文广新局三、四层的承租方享有公共系统的使用权。2、公共系统的使用问题不在潘妙福方的诉讼请求范围内，一审判决可能超出原告诉讼请求范围。东台国贸大厦上诉请求：撤销一审判决，依法改判将交房期限确定为判决���效后6个月。事实和理由：一审判决东台国贸大厦于判决生效后3个月内返还案涉房屋明显不合理。1、东台国贸大厦在返还房屋前需与潘妙福等五人协商六大系统的相关事项，以确保不影响三、四层的正常经营和整个文化大厦的正常安全使用。2、百盛购物中心共有商户166家，与各户商谈终止合作、各户退场、清理预付卡均需很长时间。3、百盛购物中心共有员工419人，员工的安置需要时间。潘妙福、陈冬富、叶耕文、江志斌、麻志林答辩称，潘妙福等五人于2014年前即要求返还，盐城市中级人民法院（2014）盐民初字第0182号判决书已经确认东台国贸大厦应于2016年5月18日返还房屋，而东台国贸大厦故意拖延导致诉讼，理当承担相应的违约责任并及时返还房屋，一审中其也自认收到潘妙福等五人要求返还房屋的通知，明知应当在2016年5月18日前返还房屋，故一审判决合法有据，给了东台国贸大厦合理的期限，至于东台国贸大厦的内部事宜如何处理与潘妙福等五人无关。东台文广新局述称，由法庭依法审查。潘妙福等五人向一审法院提出诉讼请求：依法判令东台国贸大厦立即从其坐落于江苏省东台市鼓楼路88号文化大厦一、二层和地下室面积为12995.76平方米的租赁房屋中迁出，将房屋完好交还潘妙福等五人。一审法院查明的事实：2003年12月6日，东台文广新局（甲方）与潘妙福（乙方）及梅益龙、龙光集团（丙方）签订《协议书》，约定：丙方于2003年5月8日中标获得东台市文化大厦的投资权，为加快工程建设，及时组织工程建设资金，经东台镇人民政府招商引资，乙方愿意与丙方合作，共同为文化大厦工程建设投资。一、甲方与丙方于2003年5月8日签订的合作合同继续履行；二、乙方与丙方共同合作完成该项工程的投资施工。具体分工为：乙方累计投资为人民币叁仟零陆拾万元整，中标的施工企业负责整个工程的建设施工；三、甲方将文化大厦一层、二层商业用房，建筑面积约10000平方米（公用面积按使用双方的建筑面积分摊，其余建筑面积全部归乙方），地下室约2000平方米（公用面积按使用双方的建筑面积分摊），以及配套的弱电系统、电器系统、消防报警系统、消防水、自动电梯等按规划图纸设计的设施，抵算投资工程款给乙方；四、付款方式：由乙方直接付给丙方用于工程建设，汇款至丙方指定的银行账户；五、甲方、丙方全权负责办理房产证、土地使用证到乙方名下，办证费用由丙方一次性贴补甲方伍拾万元整，其所有的税金、费用与乙方无涉，“两证”产权统一办理到乙方名下；六、丙方于2004年12月28日前将约定房产交给乙方。2006年5月18日，潘妙福等五人（甲方）与东台国贸大厦（乙方）订立《租赁合同》，约定：甲方将位于江苏省东台市鼓楼路88号文化大厦一、二层和地下室面积计12995.76平方米的私有房产（其中：麻志林的东台市房权证西城区字第××号，陈冬富的东台市房权证西城区字第××号，潘妙福的东台市房权证西城区字第××号、第××号，叶耕文的东台市房权证西城区字第××号，江志斌的东台市房权证西城区字第××号）共同出租给乙方使用；甲方的房产及室内附属设施按本合同附件三完全执行后的现状移交给乙方使用，详细使用范围及设施等以房产权证平面图（附件一）、东台市人民政府2005年5月4日第27号市长办公会议纪要（附件二���及文化局、盐城龙光建工集团有限公司和甲方所签订的协议书（附件三）为准；租赁期限七年，自2006年10月1日起至2013年9月30日止；自本合同签订之日起，乙方可开始对承租的房产进行装修使用；房产租金（税后）1500万元，在本合同签订之日起30天内（即2006年6月18日前）一次性在税后将1500万元汇入潘妙福的个人账户；合同期内发生的水、电、电话、网络、有线电视、卫生治安费、物业管理及因乙方使用原因发生的房屋修缮等费用均由乙方支付，并由乙方承担逾期付款的违约责任；合同期满乙方返还房屋的时间为2013年9月30日，乙方如需继续使用应提前六个月提出，甲方可根据实际情况在同等条件下给予优先；合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：除乙方经营的商品及柜台、货架、空调主机、用具等动产外，其余的装修物及预埋管线不得自行拆走或破坏，产权归甲方所有，所有装修费用与甲方无关；本合同签订之日，乙方须支付合同定金500万元，在2006年6月18日前支付1080万元，合同定金转为租金，其中80万元转为履约保证金，租赁期满后甲方对房产验收无损后无息退还履约保证金，若乙方逾期付款的，本合同自动终止，乙方无条件同意甲方收回房产，且不退还全部定金，若甲方违约须双倍返还乙方定金共计1000万元；如东台市文化局将三、四层作为商场对外租用，乙方应积极配合，在共用通道的使用和经营时间上相互协商，确保共同正常使用；本合同作为甲乙双方签订的唯一真实有效的合同，双方须遵照执行。同日潘妙福等五人收取东台国贸大厦房产定金500万元，2006年6月16日潘妙福等五人分别收取东台国贸大厦履约保证金80万元和房屋租金1000万元。2006年5月30日，东台市文化局与东台国贸大厦签订《租赁合同》和《补充协议》，由东台国贸大厦租赁东台市文化局的文化大厦三层、局部四层约9000多平方米的房产及附属通道、楼梯，租赁期限为10年，自2006年10月1日起至2016年9月30日止。2008年10月23日，东台市文化局与东台国贸大厦再次签订《补充协议》，载明因东台国贸大厦招商引资合作开办电影城项目需要，将原租赁期限延长七年至2023年9月30日。在合同履行过程中，东台国贸大厦以向潘妙福等五人租用的房产及向东台市文化局租用的房产作为经营场所开办了百盛国际购物中心综合商场，安装了中央空调、自动扶梯等设备。因东台市文化大厦整体建筑由东台国贸大厦与东台市文化局共同使用，经双方协商文化大厦的物业管理由东台国贸大厦负责管理。百盛国际购物中心综合商场于2006年11月18日开业后，持续经营至今。2006年11月10日，东台国贸大厦向潘妙福等五人发出函件，载明：1、自动扶梯未安装，由东台国贸大厦自行垫资140万元安装了6部自动扶梯，土建设计和施工花费约60万元；2、供电供水系统迟迟不到位，由东台国贸大厦垫资200万元后才通电；3、消防系统由于资金、工程施工扯皮、设备设施故障、安装技术问题尤其严重，未经检测、消防验收，使得东台国贸大厦开业时间无法确定。要求潘妙福等五人按照与东台文广新局、龙光集团三方于2003年12月6日签订的协议中约定的交房条件督促加紧施工、协调解决问题，包括退还东台国贸大厦垫付的资金。2007年1月12日，东台国贸大厦向潘妙福等五人发出函件，载明：在房产交付条件方面未能达到合同约定的要求，1、消防设备设施方面，至今未领取到盐城市消防支队消防验收合格意见书��东台国贸大厦垫资实施了消防排风、应急照明、泵房电器、电磁门禁系统、补装防火门、消防监控系统、消防检测费等约40多万元。2、中庭自动扶梯未能安装，东台国贸大厦垫资1-2层两部自动扶梯设备款及土建设计加固费用约50多万元。3、电器系统、弱电系统方面，东台国贸大厦垫资实施了630KV变压器系统、电缆、地下室卷帘门等项目约40多万元。2008年7月9日，盐城市公安消防支队向东台文广新局作出关于文化中心综合楼建筑工程消防验收合格的意见。2007年2月13日，东台国贸大厦（甲方）与潘妙福等五人（乙方）、中国工商银行股份有限公司东台支行（丙方）签订《协议书》，约定乙方于2005年6月以按揭贷款的方式购买了东台市文化大厦一、二层，总面积12000平方米。一、乙方所购文化大厦一、二层房产出租给甲方经营，期限自2006年5月18日至2016年5月18日，共计10年，前7年的租金每年200万元，后三年租金另定，乙方同意甲方从2007年起在租期内每年租金给付时，将租金直接划转至乙方在丙方开设的个人还款账户上，并留足当年的还款金额，乙方授权丙方对个人账户资金进行冻结。二、甲方从2007年度起租金给付时，凭乙方出具的租金票据，将租金直划转到乙方在丙方开设的个人还款账户上。如违反本条约定，乙方又不能按期还款，则甲方自愿在租金额度内向丙方承担连带偿还责任，甲方如不能主动偿还，由甲方授权丙方直接从甲方在丙方开设的账户中扣收。三、甲方知晓所租乙方房产系丙方的抵押物，发生任何原因造成乙、丙双方于2005年6月签订的《个人购房借款合同》不能履行，丙方需要对抵押物时行处置时，则甲方无条件接受。2012年9月25日，潘妙福等五人向东台国贸大厦发送的函，载明承租期将于2013年9月29日结束，承租期满后，另有用途，不再续租给东台国贸大厦。现提前一年通知，及早准备，并按合同约定的2013年9月30日将所租赁房产完好交还。2014年8月12日，潘妙福等五人诉至盐城市中级人民法院，请求判令：1、东台国贸大厦立即将潘妙福等五人所有的位于江苏省东台市鼓楼路88号文化大厦一、二层和地下室面积计12995.76平方米的租赁房屋（含装修物及预埋管线）交还潘妙福等五人；2、东台国贸大厦自2013年10月1日起至实际交还租赁房屋期间按每天2万元的标准（比照东台市物价局评定的近年同地段租金标准）给付潘妙福等五人实际占用费；3、赔偿因延期交还租赁房屋造成的潘妙福等五人经济损失500万元；4、诉讼费用由东台国贸大厦负担。该院于2015年11月9日作出（2014）盐民初字第00182号民事判决，判决：一、��台国贸大厦于本判决生效之日起15日内支付潘妙福等五人2013年5月19日起至2016年5月18日期间的净租金803万元；二、驳回潘妙福等五人的其他诉讼请求。潘妙福等五人不服上诉至江苏省高级人民法院，该院于2016年3月29日作出（2016）苏民终53号终审民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2015年9月2日，东台国贸大厦诉至一审法院，请求1、潘妙福等五人无偿将租赁期限自2016年5月18日起延长22个月；2、潘妙福等五人赔偿东台国贸大厦无法正常使用租赁物所造成的损失100万元，后变更为204万元。一审法院经审理，于2016年8月24日作出（2015）东民初字第1413号民事判决，判决驳回东台国贸大厦的诉讼请求。东台国贸大厦不服上诉至江苏省盐城市中级人民法院，该院于2017年1月18日作出（2016）苏09民终4274号终审民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。另查明：2010年7月，东台市委、市政府设立东台文广新局，将原东台市文化局的职责、原东台市广播电视局的职责，整合划入东台文广新局。东台市文化大厦原由龙光集团投资建设，2005年3月8日，东台市文化大厦工程经竣工验收合格。2005年5月4日，东台市人民政府召开市长办公会议就文化大厦建设有关问题进行专题会办并形成第27号会议纪要，明确文化大厦建筑体量较大，消防安全、人员进出、环境卫生等功能必须充分保证，大厦公用设施必须按原设计图纸满足全楼使用需要，任何一方不得改变公用设施用途或占道使用，文化大厦一、二层及地下室，除消防水池、配电间和空调机房及公用通道等公用部分面积产权作为共用产权外，其余面积的产权均归投资者所有等。2005年6月，潘妙福等五人对上述房产分别办理了房屋产权证和���地使用权证，其中房屋产权人麻志林的东台市房权证西城区字第××号房屋产权证项下的房产2953.23平方米;房屋产权人陈冬富的东台市房权证西城区字第××号房屋产权证项下的房产1726.10平方米；房屋产权人潘妙福的东台市房权证西城区字第××号房屋产权证项下的房产1468.30平方米、42××80号房屋产权证项下的房产2276.67平方米；房屋产权人叶耕文的东台市房权证西城区字第××号房屋产权证项下的房产1718.94平方米；房屋产权人江志斌的东台市房权证西城区字第××号房屋产权证项下的房产2852.52平方米。再查明：2009年12月10日，东台文广新局与东台国贸大厦就租金及垫资项目等相关问题进行会商并形成备忘录，备忘录载明：东台国贸大厦与东台文广新局签订租赁合同后，由于文化大厦工程扫尾项目未竣工，资金尚有缺口，经双方协商，���台国贸大厦同意垫资建设，形成往来账务。双方已多次协商，现再次会商，对包含东台国贸大厦垫付的配电安装、消防报警系统、自动扶梯、监控系统、应急照明安装工程、排烟系统安装工程、电器材料、消防器材等费用在内的33项项目的费用承担，商定由东台文广新局承担3503171.02元，东台国贸大厦承担645503.59元。上述由东台文广新局承担的费用已全部履行。已生效的（2014）盐民初字第00182号民事判决，以2007年2月13日《协议书》的约定，已将租赁期限变更为十年（自2006年5月18日至2016年5月18日），认定租赁期限届满日为2016年5月18日，对潘妙福等人依据《租赁合同》的约定以租赁期限已届满为由要求东台国贸大厦交还租赁房产未予支持。一审法院认为：关于潘妙福等五人要求返还房屋的问题。���中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。已生效的（2014）盐民初字第00182号民事判决已确认双方的租赁期限至2016年5月18日已届满，后双方未就案涉房屋续订租赁合同，且东台国贸大厦要求潘妙福等五人无偿将租赁期限自2016年5月18日起延长22个月的诉讼请求亦已被生效的民事判决予以驳回，东台国贸大厦应当将其向潘妙福等五人承租的房屋返还给潘妙福等五人。根据《租赁合同》的约定“合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：除乙方经营的商品及柜台、货架、空调主机、用具等动产外，其余的装修物及预埋管线不得自行拆走或破坏，产权归甲方所有，所有装修费用与甲方无关”，故东台国贸大厦向潘妙福等五人返还房屋时，除涉及的其经营的商品及柜台、货架、空调主机、用具等动产归其所外，其余装修物及预埋管线不得自行拆走或破坏，归潘妙福等五人所有。关于东台国贸大厦的辩解意见。文化大厦系潘妙福等五人与东台文广新局共有，作为共有人，其对所有的财产进行使用、处分时，应当充分发挥共有财产的使用价值，确保共有物使用的安全性、合法性，并不得损害其他共有人的利益。2006年5月18日，潘妙福等五人与东台国贸大厦订立的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，合同合法有效，除双方另有约定外，该《租赁合同》约定的内容对双方具有约束力。《租赁合同》中明确约定“房产及室内附属设施按本合同附件三完全执行后的现状移交给乙方使用，详细使用范围及设施等以房产权���平面图（附件一）、东台市人民政府2005年5月4日第27号市长办公会议纪要（附件二）及文化局、盐城龙光建工集团有限公司和甲方所签订的协议书（附件三）为准”。根据该约定的内容，结合2005年5月4日东台市人民政府召开市长办公会议纪要，案涉文化大厦作为较大体量的商业场所，文化大厦的使用人、所有人应当采取相应的措施、提供必要的便利确保消防安全、人员进出、环境卫生等功能得以保证。《租赁合同》中约定的“如东台市文化局将三、四层作为商场对外租用，乙方应积极配合，在共用通道的使用和经营时间上相互协商，确保共同正常使用”既是对东台国贸大厦行使使用权的限制，亦是对潘妙福等五人行使所有权的要求。东台国贸大厦承租潘妙福等五人的房产后，又与东台文广新局订立租赁合同，承租属于东台文广新局的三、四层房产，并根据约定，建立了统一的消防、监控、供电、供水、空调、电梯、卫生、车辆管理等系统，东台国贸大厦向潘妙福等五人返还房屋后，在东台国贸大厦与东台文广新局订立的租赁合同期内，作为共有物的合法使用权人，其对目前正使用的消防、监控、供电、供水、空调、电梯等系统仍享有合法的使用权，潘妙福等五人不得妨碍。故对东台国贸大厦辩称的要求正常使用消防、监控、供电、供水、空调、电梯等系统的辩解意见，一审法院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决：东台市国贸大厦有限公司在正常使用消防、监控、供电、供���、空调、电梯等系统的前提下，于判决生效之日起3个月内将位于东台市鼓楼路88号文化大厦中的一、二层和地下室内经营的商品及柜台、货架、空调主机、用具等动产搬迁、腾空后，按东台市房权证西城区字第××、42××60、42××70、42××80、42××90、42××00号房屋产权证载明的范围返还给潘妙福、陈冬富、叶耕文、江志斌、麻志林。案件受理费80元，东台市国贸大厦有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，（一）关于东台国贸大厦在返还房屋后是否仍能正常使用消防、监控、供电、供水、空调、电梯等系统的问题。双方2006年5月18日租赁合同约定，如东台市文化局将三、四层作为商场对外租用，东台国贸大厦应积极配合，在共用通道的使用和经营时间上相互协商，确保共同正常使用。该约定既是潘妙福等五人对东台国贸大厦设定的义务，也是潘妙福等五人基于东台市文化大厦所有权及建筑物结构的现状而对东台文广新局作出的承诺。就东台市文广新局而言，潘妙福等五人收回房屋后，履行该配合义务的主体则自然应变更为潘妙福等五人自己。根据法律规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。现东台国贸大厦与东台文广新局的三、四层租赁合同尚未到期，一审判决东台国贸大厦有权使用消防、监控、供电、供水、空调、电梯等系统有事实和法律依据。在二审审理过程中，东台国贸大厦亦表示同意就使用上述系统所产生的费用以及维修问题与潘妙福等五人协商，并未要求无偿使用，故潘妙福等五���要求撤销一审判决中“在正常使用消防、监控、供电、供水、空调、电梯等系统的前提下”的内容的理由不能成立，本院不予支持。（二）关于东台国贸大厦上诉认为应在判决生效后6个月内返还房屋的问题。因双方的租赁期限于2016年5月18日已经届满，东台国贸大厦虽提起诉讼要求将租赁期限延长22个月，本院已于2017年1月18日作出生效判决，驳回东台国贸大厦的该项诉讼请求。东台国贸大厦理应于收到该生效判决后将案涉房屋返还给潘妙福等五人。一审法院判决东台国贸大厦在判决生效后3个月内返还，已经充分考虑到百盛国际购物中心各商户的搬迁以及员工的安置问题，东台国贸大厦要求6个月内返还，无事实依据，本院不予支持。综上，潘妙福等五人与东台国贸大厦的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由潘妙福、陈冬富、叶耕文、江志斌、麻志林负担80元，东台市国贸大厦有限公司负担80元。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 曹 荣二〇一七年十二月一日书记员 张 育