云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2015）景民二初字第1468号原告（反诉被告）岩宰，男，1968年4月3日出生，傣族。委托代理人雷彦春，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）西双版纳百年经典房地产开发有限公司。法定代表人张江波。委托代理人杨文忠，云南景诚律师事务所律师，一般授权代理原告（反诉被告）岩宰诉被告（反诉原告）西双版纳百年经典房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月10日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2015年10月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人雷彦春、被告法定代表人张江波及委托代理人杨文忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岩宰诉称，2010年11月10日，原、被告双方签订了《土地租赁合同》，约定被告向原告租赁9.2亩土地，租期自2010年11月10日至2013年11月10日止，租金为每年每亩1100元，并约定合同到期后被告无条件搬走土地附着物，交还土地。然而，该《土地租赁合同》租赁期满后，被告拒不搬走土地附着物返还原告土地。原告与被告之前另案诉讼的二审判决认定“该土地现处于不定期租赁状态。据此，既然是不定期租赁，那么原告有权随时解除该不定期租赁关系，由于原告之前于2014年5月27日起诉被告就提出要求被告返还土地，至今已有一年多时间，被告已有足够的时间搬走土地附着物并返还土地。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告之间的不定期租赁关系；2、判决被告将其占用的土地返还原告，并向原告赔偿土地占用损失17710元（损失参照原《土地租赁合同》租金标准每年每亩1100元及面积9.2亩计算至被告实际返还土地之日止，现仅计算到起诉之日止）。被告西双版纳百年经典房地产开发有限公司答辩并反诉称，2013年10月28日，原、被告签订了一份《农村土地所有权转让协议》，协议约定由原告将其土地以每亩12万元转让给被告，被告向其支付了定金并双方共同对转让土地进行了测量。后被告反悔，向法院提起诉讼要求确认该协议无效，经景洪市人民法院及西双版纳州中级人民法院审理，驳回原告的诉讼请求。现原告又以解除不定期租赁关系为由向法院提起诉讼，要求解除合同。现被告依法提起反诉，要求继续履行合同。其理由如下：第一、本案双方当事人之间并非不定期租赁关系。原、被告双方于2010年11月10日签订的《土地租赁合同》约定了明确的租赁期限，故不属于《合同法》第二百三十二条规定情形；根据《合同法》第二百三十六条的规定，租赁期限届满后承租人继续使用租赁物而出租人未提出异议时应视为不定期租赁。在本案中，虽然租赁期限届满后被告继续实际使用租赁土地至今，但继续使用是基于双方就土地使用权的流转而签订的《农村土地所有权转让协议》，《土地租赁合同》随着租赁期限届满已终止，双方建立了农村土地承包经营权转让预约合同关系。第二、双方签订的《农村土地所有权转让协议》属于预约合同，合法有效，应继续履行。（2014）景民一初字第362号民事判决书以及（2015）西民一终字第125号民事判决书已经确认，该协议所述土地所有权转让实为农村土地承包经营权的转让，那么该合同不仅定金条款有效，整个合同也应当合法有效；基于诚实信用的原则，依法生效的预约合同应当履行，根据合同目的、合同履行方式和预约合同实际履行情况能够继续履行的，依法应当继续履行。原告的合同目的是通过农村土地经营权的流转获取相应价款，而被告的合同目的是获得土地使用权，双方合同目的的实现无任何障碍。签订合同后，已通过实地测量土地等方式实际履行合同，不存在不可协调的分歧。合同不存在履行上的法定除外情形。故为维护被告的合法权益，特向法院提起反诉，请求判令：原告继续履行《农村土地所有权转让协议》。原告针对反诉答辩称，第一、关于《土地租赁合同》的效力，通过（2015）西民一终字第125号民事判决书已经认定为不定期租赁合同关系，被告即使不认可也只是单方的观点。对于不定期租赁合同可以随时解除合同，只是出租人应当在合理期限之前通知承租人，原告在（2014）景民一初字第362号案件起诉过程中就已经明确表示不愿意继续租赁合同关系，至今已经一年多的时间，已经尽到法律规定的在合理期限之前通知承租人的义务，原告要求解除不定期租赁合同关系是合法的。第二、对于被告要求《农村土地所有权转让协议》继续履行的问题，土地所有权依法是不允许进行转让，被告对于协议实际是土地使用权转让的主张是不成立的，转让协议需要有明确的期限及金额的约定。且我方不认可（2015）西民一终字第125号民事判决书认定该协议实际是土地使用权的转让。原告为证明自己的诉讼主张及辩驳观点，向本院提交以下证据：1、土地租赁合同1份，欲证明原、被告签订的合同约定租赁期限至2013年11月10日止等事实。2、西双版纳州中级人民法院（2015）西民一终字第125号民事判决书1份，欲证明该判决第6页第7行认定争议土地现处于不定期租赁状态的事实。3、证明1份，欲证明被告仍占用原告土地的事实。上述证据均复印件。被告质证认为，对原告提交的证据1、2、3真实性均无异议，但认为证据1还证明了双方签订的合同并不存在约定期限不明确的情况，可以排除《中华人民共和国合同法》第二百三十二和二百三十六条当中不定期租赁合同关系的规定；对证据2认定双方为不定期租赁状态有异议，生效判决认定的事实并非不可推翻，该份判决书中没有任何论证分析就判定双方为不定期租赁合同关系，缺少相应依据。被告为证明自己的辩驳观点及反诉主张，向本院提交以下证据：1、《土地租赁合同》1份，欲证明双方在该合同中约定了明确的租赁期限的事实。2、《农村土地所有权转让协议》1份，欲证明双方约定由原告将其土地有偿转让予被告的事实及双方已经通过支付定金、测量土地面积的方式实际履行协议的事实。3、(2015)西民一终字第125号民事判决书1份，欲证明经西双版纳州中级人民法院终审裁定“本案《农村土地所有权转让协议》中所述土地所有权实为农村土地承包经营权转让”，该协议合法有效。上述证据均与原件核对无异后留在复印件。原告质证认为，对于被告提交的证据1、2、3真实性均予以认可，不认可证据2、3的证明内容，农村土地所有权转让与农村土地承包经营权转让不同，协议中已经明确约定是土地所有权转让，在约定明确的情况下，法院不应当自行对合同约定作出解释。本院认为，被告对原告提交的证据1、2、3真实性予以认可，原告对被告提交的证据1、2、3真实性予以认可，故本院对以上证据予以采信，并作为定案依据。经庭审和认证，本院认定如下法律事实：2010年11月10日，原、被告签订《土地租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定由被告向原告租赁其位于嘎洒镇曼勉村委会曼倒村面积为9.2亩的土地，使用期限自2010年11月10日起至2013年11月10日止。租金为每年每亩1100元，合同签订之日起一次性付清3年租金30360元。被告在租赁的土地上种植花卉、苗木，原告不得干涉被告的经营管理。合同还约定了其他内容。2013年10月28日，原、被告就该土地又签订了《农村土地所有权转让协议》（以下简称《转让协议》），约定将位于嘎洒镇曼勉村委会曼倒养猪场旁的原告的土地所有权以每亩12万元的价格转让给被告从事经营，土地所有权转让范围和面积以测量为准。协议签订后，被告给付原告定金2万元，定金交付后被告可以随时邀请相关测绘人员对转让地块面积、性质等进行实测丈量，实测丈量时原、被告双方都必须到场。经嘎洒镇曼勉村民委员会曼倒村小组证实，被告至今仍占用原告的土地种植苗木。之后，原、被告因该土地发生纠纷向景洪市人民法院提起诉讼，因不服一审判决向西双版纳中级人民法院提起上诉，西双版纳州中级人民法院作出（2015）西民一终字第125号民事判决书，确认原、被告签订的《转让协议》，因未约定合同具体时间、范围、面积等内容，该协议只是作为订立土地转让合同的担保。根据有关法律规定，我国土地实行全民所有制和劳动群众集体所有制，土地所有权不得买卖，综合原、被告在二审中的陈述，《转让协议》中所述土地所有权转让实为农村土地承包经营权的转让，该《转让协议》中有关定金部分有效。结合原、被告之间签订《租赁合同》的事实，争议土地现处于不定期租赁状态。原告的上诉理由不成立，判决驳回上诉，维持原判。现原、被告就不定期租赁状态是否应当解除以及《转让协议》是否应该继续履行发生纠纷而起诉至法院。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张及庭审查明事实，本院归纳本案争议焦点并作出如下分析认定：一、不定期租赁关系是否应当解除以及土地占用损失是否应当赔偿的的问题根据(2015)西民一终字第125号民事判决书的内容，确认原、被告之间争议的土地现处于不定期租赁状态。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原告在2014年第一次诉讼时就提出要求原告返还土地，已经尽到在合同期限之前通知被告的义务，故本院对原告要求解除不定期租赁关系的诉讼请求予以支持。原、被告在《租赁合同》明确约定的租赁期限届满前，签订了《转让协议》，被告依约向原告支付了2万元的定金，在2013年11月10日土地租赁期限届满后，被告基于《协议》继续使用土地，并不存在非法占用土地的情形，故对原告要求赔偿土地占用损失的诉讼请求本院不予以支持。二、《转让协议》是否应当继续履行的问题经（2015）西民一终字第125号民事判决书确认，该《协议》中所述土地所有权转让实为农村土地承包经营权的转让。故对于原告以转让的是土地所有权而主张协议无效的抗辩事由本院不予采纳。原、被告签订的《转让协议》未约定合同具体时间、范围、面积等内容，仅约定了每亩土地的单价以及定金，转让范围和面积以测量为准，在定金交付后被告可以随时邀请相关测绘人员对转让地块面积、性质等进行实测丈量。《转让协议》是为了在将来一定期限内订立正式的土地转让合同而达成的协议，为原被告双方真实意思表示，虽表述为土地所有权转让但实为土地承包经营权转让，并未违反法律法规强制性规定，原、被告双方均应按照合同约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现被告已经按合同约定支付2万元定金，且不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定的除外情形，故被告要求《转让协议》继续履行的诉讼请求本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第二百三十二条、《关于适用的解释》第九十三条之规定，判决如下：一、解除原告岩宰和被告西双版纳百年经典房地产开发有限公司之间的不定期租赁关系。二、原告岩宰继续履行《农村土地所有权转让协议》。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费243元，反诉案件受理费50元，由原告岩宰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式七份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  李碧云代理审判员  周婉婷人民陪审员  黄建明二〇一五年十二月二十六日书 记 员  卢云椿