北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2015）石民初字第4169号原告刘广勤，男，1956年5月7日出生。公民身份证号码：×××委托代理人马龙，陕西三边律师事务所律师。被告北京市石景山区校办资产管理中心，住所地北京市石景山区西井三区教工楼北侧。事业证号：111010700149法定代表人苏国前，主任。委托代理人李弘晟，北京市方正律师事务所律师。委托代理人李明，男，1962年6月14日出生。被告李强，男，1960年6月9日出生。公民身份证号码：×××原告刘广勤与被告北京市石景山区校办资产管理中心（以下简称校办资产中心）、被告李强房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告刘广勤及其委托代理人马龙，被告校办资产中心的委托代理人李弘晟、李明，被告李强到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。原告刘广勤起诉称：我与校办资产中心、李强房屋租赁合同纠纷案件经法院审理已审结，但涉及我承租的位于北京市石景山区北辛安×院以及由我在该院新建的8间房屋1间大棚（不包含原有的1间房屋）补偿问题没有处理。由我占有使用的诉争院内的8间房屋1间大棚以及砖墙院墙、水泥院地均由我出资30万元建成，现校办资产中心收回院落以及上述房屋应当给予相应的补偿，故我要求校办资产中心、李强连带补偿位于北京市石景山区北辛安×院内由我新建的8间房屋1间大棚以及水泥砖院墙、水泥院地面所需的人工费和材料费（以价估报告确定的价格77683元为准），本案诉讼费由二被告承担。被告校办资产中心答辩称，对刘广勤自建房屋及附属物的估价金额过高，与刘广勤建房支出费用不符。刘广勤是私自建房，应于合同解除后自动拆除，恢复原状。刘广勤主张的损失是自己造成的，故不同意刘广勤的诉讼请求。而且，依据合同相对性，我方不是合同当事人，不应作为本案被告。被告李强答辩称，对刘广勤自建房屋及附属物的估价金额过高，刘广勤尚有房租未付，不同意刘广勤的诉讼请求。经审理查明：涉案场地位于北京市石景山区×院院内东北侧，该院落房屋原归石景山区教委所有。2008年5月30日，北京市大愚贸易公司（甲方，以下简称大愚公司）与烟台开发区首钢开发实业总公司开发区分公司（乙方，以下简称烟台开发区分公司）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市石景山区北辛安×院，共平房550平方米出租给乙方；房屋用途为居住；租赁期限为二年，自2008年6月1日起至2010年5月31日止；年租金7.2万元，按季度交纳，每季度1.8万元；租赁期间乙方如需改建、扩建、翻建、装修该房屋的，需事先征得甲方书面同意。2008年12月1日，石景山区教委将其系统内校办企业大愚公司所管理的出租房屋全部交由校办资产中心统一管理。2008年12月18日，校办资产中心与烟台开发区分公司签订《房屋租赁合同的补充协议》，约定：1、原出租方北京大愚公司与承租方烟台开发区分公司在2008年6月1日签订的房屋租赁合同，该出租房屋全部产权交给校办资产中心，校办资产中心成为该房屋的出租方，享有原合同项目下出租房的权利，并承担相应的义务，其它条款继续有效。2、承租方使用该房屋期限至原合同期满……。此合同落款处由李强签字，烟台开发区分公司并未加盖公章。2001年7月5日，烟台开发区分公司向校办资产中心出具《授权书》，载明：“本单位因工作的需要，特授权李强同志：对本单位所承租的原北辛安中学南北院及原培智小学进行全面管理，一切债权债务及其他事项由他本人全权处理”。上述租赁合同履行期间，2008年9月2日，李强以个人名义将石景山区北辛安×院出租给刘广勤，并签订《租房协议》，约定：“甲方：李强，乙方：刘广勤，甲方原北辛安×院靠东墙198平空地，宽11米，长18米，包括一间房，租给乙方，租期为2008年9月5日至2010年9月止。付租金方式：一年一交，年租金为14000元，一次性交清全年房租，过期不交收回房屋，水电费单交（电费每度0.7元，水费每月每人8元）。如中途不租不退房租，乙方要合法经营，遵守院内一切规定，保持室内外一切卫生，如遇国家拆迁或政府令，双方不负责任。乙方一切建筑合同到期如搬迁甲方愿支付一定的材料费用，如乙方不同意可拆除，垃圾清运干净，合同到期乙方有续租权，如甲方违约中途要求乙方退房甲方愿付一切建筑费用。乙方在院内一切建筑，如出现安全事故或其它事宜由乙方自行承担，甲方不负任何责任”。刘广勤承租后，在诉争院落内自建房屋八间及大棚一间，并在上述房屋周边建有院墙，院内地面铺设水泥，上述房屋未取得合法审批手续。李强知道刘广勤自建房屋后未提出异议，仍继续履行合同。2000年8月5日，烟台开发区分公司被吊销营业执照，后被注销。校办资产中心与烟台开发区分公司租赁合同于2010年5月31日到期后，2010年9月14日，校办资产中心（甲方）又与李强（乙方）签订《房屋租赁合同》，将院出租给李强，并约定：第一条甲方出租院落位于北京市石景山区北辛安×院,建筑面积200平方米；第二条出租房屋用途为经营和办公用房；第三条租赁期限为自2010年9月15日起至2011年3月14日止，租期半年；第四条年租金为5000元，签订合同当日乙方即支付年租金；第五条关于修缮、改造和使用……2、乙方在不损坏主体结构的前提下，需要对租赁房屋出资进行装修、改造，应通报甲方，装修项目经过甲方书面同意后方可施工。3、甲方不允许乙方在租赁房屋周围及场地上，新建临时性住房及经营性房屋；……第八条房屋租赁期间，乙方不能擅自将承租房屋转租、转借他人；……第十条本合同终止的约定房屋租赁届满，如双方续租，应在租赁期满前三个月，就续租期限、租金等事宜签订书面租赁合同。如不再续租，乙方应按时搬出，将房屋交还甲方。租赁合同到期后，校办资产中心通知李强将诉争租赁院落交还，亦未再收取李强租金。2013年1月4日，校办资产中心起诉李强、第三人刘广勤，要求将北京市石景山区北辛安×院被刘广勤占用部分归还。该案审理过程中，刘广勤要求校办资产管理中心对自建房屋进行补偿。本院于2014年3月20日作出（2013）石民初字第546号民事判决书，判决：李强、刘广勤于本判决生效后十五日内将北京市石景山区北辛安×院内由刘广勤占用的部分腾退并交还校办资产中心。对于刘广勤的主张，鉴于刘广勤在案件中系无独立请求权第三人，而该案审理校办资产中心与李强之间的租赁合同关系，刘广勤与校办资产中心并无租赁合同法律关系，刘广勤对校办资产中心补偿的要求与该案不属于同一法律关系，并未考虑。刘广勤不服一审判决提出上诉，北京市第一中级人民法院于2014年6月12日作出（2014）一中民终字第04246号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本案诉讼过程中，基于刘广勤的申请，本院委托北京康正宏基房地产评估有限公司对位于北京市石景山区北辛安×院内刘广勤自建房屋及附属物进行评估。2015年11月30日，北京康正宏基房地产评估有限公司作出编号为康正评字2015-1-E-3-094号《不动产估价报告书》，估价结果为房屋及附属物重置成新价为77683元。刘广勤、李强、校办资产中心均对估价报告不持异议。刘广勤支付评估费2000元。上述事实，有《租房协议》、证明、（2012）石民初字第4884号民事判决书、（2013）石民初字第546号民事判决书、（2014）一中民终字第04246号民事判决书、编号为康正评字2015-1-E-3-094号《不动产估价报告书》及各方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：2008年9月2日，李强与刘广勤签订的《租房协议》系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律规定，应属有效。合同中没有对承租人扩建进行限制性规定，且出租人李强在知道刘广勤自建房屋后未提出异议，且又继续履行合同，应当视为李强同意刘广勤扩建。《租房合同》约定，合同到期后，刘广勤一切建筑如搬迁，李强愿意支付一定的材料费用。现本院生效判决已判决刘广勤将北京市石景山区北辛安×院内其占用的部分腾退，刘广勤在占用涉案场地期间自建的房屋应当得到补偿。本院参照北京康正宏基房地产评估有限公司对刘广勤自建房屋及附属物作出的《不动产估价报告书》估价金额，酌情确定补偿数额。由于刘广勤与李强存在租赁合同关系，其与校办资产中心不具有直接的法律关系，故刘广勤要求李强补偿自建房屋及附属物损失的请求予以支持，但其要求校办资产中心承担赔偿责任的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定,判决如下:一、被告李强于本判决生效后十五日内补偿原告刘广勤在北京市石景山区北辛安×院内由刘广勤自建的房屋及附属物损失五万元；二、驳回原告刘广勤其他诉讼请求。案件受理费一千七百四十二元，鉴定费二千元，由原告刘广勤负担一千三百九十二元（已交纳），由被告李强负担二千三百五十元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  李军梅人民陪审员  刘洪德人民陪审员  张丹茹二〇一五年十二月三十一日书 记 员  孙紫淇