新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书(2017)新2301民初4755号原告：新疆荣丰兴业房地产开发有限责任公司。住所地：昌吉市建国西路176号（昌吉市75区2丘**栋**层**层*室）。统一社会信用代码：×××。法定代表人：王乐农，该公司总经理。委托诉讼代理人：许忠汉，新疆金诚信律师事务所律师。被告：周小伟，男，汉族，1973年12月17日出生，昌吉丝路之星大酒店经营者，现住昌吉市,公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：沈光钧，新疆中疆律师事务所律师。原告新疆荣丰兴业房地产开发有限责任公司与被告周小伟房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年9月21日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员艾令起适用简易程序，于2017年11月1日公开开庭进行了审理。原告新疆荣丰兴业房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人许忠汉，被告周小伟的委托诉讼代理人沈光钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新疆荣丰兴业房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿付房租4242085元；2、判令被告支付违约金411161.56元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年6月25日，原、被告双方签订第一份《荣丰大厦房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告荣丰大厦第七至第十二层共六层楼房（租赁面积5476.38平方米）用以酒店、宾馆经营；租期12年，自2015年10月1日起至2027年9月30日止；租金标准为1.3元/日/㎡,每年按比例递增，其中2015年10月1日至2018年9月30日期间，年租金为2598542元；并约定了租金的支付时间。合同签订后，原告于2015年6月30日将租赁物交付被告。根据合同约定，被告应当于2016年9月交纳2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金2598542元，但被告只在2017年1月3日支付租金500000元，剩余租金2098542元至今未付。根据合同约定，被告应当按逾期付款金额的日5‰支付违约金，原告按月15‰主张违约金，自2016年10月1日计算至2017年9月30日，被告应当承担违约金400237.56元。被告应当于2017年9月交纳2017年10月1日至2018年9月30日期间的租金2598542元，但至今未交纳。2015年6月25日，原、被告签订了第二份《荣丰大厦房屋租赁合同》，约定由被告租用原告荣丰大厦一楼大厅东门面房（租赁面积48平方米）用以酒店、宾馆经营前台配套使用，租期自2015年10月1日起至2027年9月30日止，年租金标准为41667元；被告应于2015年7月8日交纳第一年租金，此后被告应于当年的7月8日交纳下一年租金。合同签订后，原告于2015年6月30日将租赁物交付被告，但被告未依照合同约定支付2016年10月1日至2018年9月30日期间两年的租金83334元。根据合同约定，被告应当按逾期付款金额的日5‰支付违约金，原告按月15‰主张违约金，自2016年7月9日计算至2017年9月30日，被告应当承担违约金10924元，故诉至法院。被告周小伟辩称：原告所诉原、被告之间签订两份合同属实，原告主张欠租金金额不对，原告主张的违约金不符合双方约定及法律规定，请求驳回原告不当的诉讼请求。原告举证，被告质证，本院认证如下：证据一、房屋租赁合同附移交清单一份，证实2015年6月25日原、被告双方签订合同，被告应当交纳年租金的标准及时间，以及双方约定迟延交付房租被告应当承担的违约金标准，原告于2015年6月30日将租赁物交给被告使用。被告质证后对该证据的真实性认可，但认为原告主张租金数额及违约金不对，合同没有约定违约金，即使违约金存在，违约金过高，被告请求降低违约金。本院对该证据的真实性予以确认。证据二、荣丰大厦房屋租赁合同一份，证实双方约定租金及支付方式，双方约定迟延交付房租被告应当承担的违约金标准，租金标准是每年41667元，支付时间是每年7月8日，被告欠付2016年度及2017年度两笔租金。被告质证后认为该份合同签订不合法，原告对该租赁房屋不享有合法的产权，截止诉讼，被告向原告交付该份合同的41667元租金，因该份合同不合法，原告应向被告退还该笔租金41667元，退还租金可以折抵上份合同中的租金。如该合同合法，原告主张的违约金合同中没有约定，即使违约金存在，违约金过高，被告请求降低违约金。本院对该证据的真实性予以确认。证据三、产权证七份，证实原告对租赁房屋享有合法产权。被告质证后对真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。被告举证，原告质证，本院认证如下：证据一、收据两张，证实被告于2015年6月26日支付原告租金2640209元。原告质证后对真实性认可，但关联性不认可，认为该笔钱被告系支付的2015年10月1日至2016年9月30日期间的房租，原告主张的是2016年10月1日至2018年9月30日期间的房租。本院对该证据的真实性予以确认。证据二、收据两张，证实2016年1月7日被告向原告支付租金538333元，2017年1月13日被告向原告支付租金500000元，合计1038333元。原告质证后对真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认。证据三、解除合同通知书一份，照片打印件三张，证实2017年10月25日被告向原告发出解除合同通知书，2017年10月30日，被告向原告经理通过短信发出解除合同通知书，租金仅能计算至2017年10月26日。原告质证后认为解除合同通知书是被告单方的意思表示，不能证实该通知书已经送达原告。对于照片的真实性、合法性、有效性均不认可，照片拍摄时间、地点，照片中无法显示，照片中拿纸的人是否是原告的工作人员原告无法确定，手中拿的纸的内容原告无法确定，接收短信及彩信的接收人无法确认，对于是否已经接收也无法确认。本院认为，该组证据并不能证实被告拟证事实。证据四、企业信用信息查询文档下载打印件一份，证实原告在工商登记中留的电子邮箱号是×××＠qq.com,被告的统一社会信用代码是×××。原告质证后认为原告的统一社会信用代码是对的，邮箱号是原告公司的员工以前使用的。本院对该证据的真实性予以确认。证据五、公证书一份，证实1、2017年11月6日被告通过自己的邮箱向原告工商登记中留存的QQ号为×××＠qq.com发送了解除合同通知书一份，告知原告自当日解除双方于2015年6月25日签订的荣丰大厦租赁合同两份，原告接受了该通知。2、本案双方诉争的租赁合同于2017年11月6日解除，2017年11月6日后原告主张租金、违约金无合同依据。原告质证后认为针对公证书，被告发的邮件并没有发送到被告所述的邮箱中，被告发送的邮箱接收号是×××2，信息查询系统上预留的邮箱号是×××。另外，抛开解除合同通知是否送达的问题不谈，单就被告解除合同的效力而言并不符合合同约定的解除条件和法定解除条件。本院对该证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年6月25日，原、被告双方签订《荣丰大厦房屋租赁合同》两份，一份合同约定：被告租赁原告的位于昌吉市建国西路76号荣丰大厦第七、八、九、十、十一、十二层房屋（建筑面积5476.38平方米），限于经营酒店、宾馆；租赁期限共十二年，自2015年10月1日起至2027年9月30日止；租金标准1.3元/日/㎡，缴费周期每年支付一次，同时，在合同期间内租金按比例进行递增。首次租金在2015年7月3日前付壹佰万元，余款壹佰伍拾玖万捌仟伍佰肆拾贰元于2015年7月8日前一次性付清，此后每年在租金到期日提前1个月支付下年租金；租金前三年不变，第四年开始每年递增10%，合同期满在同等租赁条件下被告可优先续租；第1、2、3年（2015年10月1日至2018年9月30日），租金为2598542元/年。另外一份合同约定：被告租赁原告的位于昌吉市建国西路76号荣丰大厦一楼大厅旁东门面房（建筑面积48平方米），限于经营宾馆前台配套使用；租赁期限共计十二年，自2015年10月1日起至2027年9月30日止；租金标准为41667元/年，缴费周期每年支付一次，首次租金在2015年7月8日前一次性付清，此后每年均在当年7月8日前支付下年租金。两份合同中均约定”合同期内，承租人必须按期交纳租金，并向物业管理公司缴纳相关费用，若承租人逾期交费，出租人有权加收滞纳金（按逾期每日加收当次应交费总额的千分之五计算）。”两份合同中第五条在双方的权利义务中均约定：合同期内，承租人如果向出租人提出解除合同，必须提前6个月向出租人提出书面申请，经出租人同意后，承租人结清各项应缴费用，并向出租人支付违约金（按剩余租期内租金总额的30%计算）后，方可解除合同。上述两份合同签订后，原告于2015年6月30日将租赁物交付被告。被告于2015年6月26日支付原告2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金共计2640209元。被告于2016年1月7日支付原告2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金538333元，于2017年1月13日支付原告2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金500000元。通过企业信用信息公示系统查询，显示被告的法定代表人为王乐农，电子信箱为×××＠qq.com。2017年11月6日，被告通过电子邮件的方式向邮箱号为×××2＠qq.com发送了解除合同通知书，内容为：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款和第九十六条之规定，特此通知原告：一、自贵公司收到本通知书之日起，本人不再承担支付租金的主要债务；二、自贵公司收到本通知之日起，解除双方于2015年6月25日签订定的上述两份《荣丰大厦房屋租赁合同》...，被告并申请公证处对上述发邮件的过程进行了公证。现原告认为被告未足额支付2016年10月1日至2018年9月30日期间的租金，故诉至法院。本院认为：原、被告双方签订的两份《荣丰大厦房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，对双方当事人均具有约束力。双方应当按照约定履行各自的权利义务。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告应当按照约定向原告支付相应的租金。根据双方签订的两份租赁合同的约定，2016年10月1日至2018年9月30日两个租赁年度，两份合同中租赁物的租金合计5280418元[（2598542元＋41667元）×2]，而被告仅支付1038333元（500000元+538333元），故被告还应支付4242085元，原告要求被告支付房屋租赁费4242085元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于被告辩解已向原告发出解除合同通知书，双方的租赁合同已于2017年11月6日解除，原告主张2017年11月6之后的租金无合同依据的辩解意见。本院认为，原告提供的证据不足以证实其向原告发出解除合同通知书，且原告亦没有提供证据证实其解除合同具备法定或约定的解除条件，故本院对被告的此辩解意见不予采信。关于原告以月15‰的标准要求被告支付违约金411161.56元的诉讼请求，被告认为合同没有约定违约金，如果违约金成立。原告主张的违约金过高，请求降低。本院认为，双方合同中明确约定了若承租人逾期交费，出租人有权加收滞纳金，标准为按逾期每日加收当次应交费总额的千分之五计算。该约定即为违约金的约定。根据我国合同法的相关规定，即”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决”。本案中被告逾期未向原告支付租金，给原告造成的实际损失主要为租金的相应利息损失，故综合全案的实际情况，本院参照银行同期贷款利率上浮30%，根据被告逾期支付租赁费的期间及参照原告主张的计算期间（算至原告主张的2017年9月30日），酌情确定被告支付原告违约金99644元[（2598542－538333）×3个月零13天（2016年10月1日至2017年1月13日）×4.35%年利率]+[（2598542－538333-500000）×8个零17天（2017年1月14日至2017年9月30日）×4.35%年利率）]+[41677×1年（2016年7月9日至2017年7月8日）×4.35%年利率]+[（41677+41677）×2个月零23天（2017年7月9日至2017年9月30日）×4.35%年利率]×1.3。原告主张的超出此数额部分的违约金，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告周小伟于本判决生效后十五日内支付原告新疆荣丰兴业房地产开发有限责任公司租赁费4242085元；二、被告周小伟于本判决生效后十五日内支付原告新疆荣丰兴业房地产开发有限责任公司违约金99644元；三、驳回原告新疆荣丰兴业房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取24071元,由原告负担3940元，由被告负担20131元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审判员  艾令起二〇一七年十二月十四日书记员  张新丽