安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖01民终6715号上诉人（原审被告）：张友福，男，1980年1月1日出生，汉族，住安徽省瑶海区。委托诉讼代理人：方业树，安徽深蓝（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方礼杰，安徽深蓝（合肥）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈宁，男，1983年8月7日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。被上诉人（原审原告）：耿磊，女，1986年2月14日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。以上两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：严思杨，安徽中天恒律师事务所律师。原审被告：潘正霞，女，1981年2月1日出生，汉族，住安徽省瑶海区。委托诉讼代理人：方业树，安徽深蓝（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方礼杰，安徽深蓝（合肥）律师事务所实习律师。上诉人张友福因与被上诉人陈宁、耿磊以及原审被告潘正霞房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院(2016)皖0102民初8733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张友福上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判张友福只需返还陈宁、耿磊定金50000元。事实和理由：1、一审判决认定合同有效错误。张友福在未经潘正霞授权的情况下与陈宁、耿磊签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，属于无权代理，也不构成表见代理，潘正霞对张友福的代理行为也拒绝追认。故上述合同应为无效。陈宁、耿磊诉请要求解除合同不能成立。2、一审判决张友福返还定金10万元错误。案涉《存量房买卖合同》及《补充协议》自始未生效，不存在合同履行及违约等情况，关于定金的约定属于合同条款，在主合同未生效的情况下，该定金约定也不具有法律效力，充其量也只能按照不当得利处理，张友福只需返还定金50000元。3、一审法院未依法对潘正霞申请追加安徽中皖辉达信息服务股份有限公司为本案被告作出处理，审理程序违法。案涉《存量房买卖合同》、《补充协议》、委托书、承诺书等均是在安徽中皖辉达信息服务股份有限公司的居间下签订，该公司的行为本身存在严重过错，本案的审理结果与其有法律上的利害关系，安徽中皖辉达信息服务股份有限公司应作为本案被告或第三人参加本案的诉讼，依法承担过错责任。陈宁、耿磊辩称，1、张友福以无权代理主张合同无效不能成立，没有法律依据。2、定金条款是双方在《补充协议》单独约定，属于惩罚性条款，张友福应当双倍返还定金。3、本案系房屋买卖纠纷，与中介公司提供的中介服务不属于同一法律关系，且案件处理结果也与中介公司无利害关系。张友福认为中介公司违约，应另案解决。一审法院不应追加中介公司为本案当事人。综上，请求驳回上诉，维持原判。潘正霞陈述，一审判决书中认定“陈宁、耿磊要求潘正霞、张友福配合办理房屋买卖手续，但潘正霞、张友福未予配合”与事实不符，潘正霞不知道卖房。陈宁、耿磊向一审法院起诉请求：1、解除陈宁、耿磊、张友福于2016年8月19日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、判令张友福、潘正霞双倍返还定金100000元；3、判令张友福、潘正霞赔偿陈宁、耿磊经济损失160000元（以评估差价为准）；4、本案诉讼费、保全费、评估费由张友福、潘正霞负担。一审庭审中，陈宁、耿磊当庭变更其诉请为：1、解除陈宁、耿磊、张友福于2016年8月19日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、判令张友福、潘正霞双倍返还定金100000元；3、判令张友福、潘正霞赔偿陈宁、耿磊经济损失35700元；4、本案诉讼费、保全费、评估费由张友福、潘正霞负担。一审法院认定事实：潘正霞与张友福于2006年5月22日登记结婚,位于安徽省合肥市胜利新村39号楼505室房屋的所有权登记在潘正霞名下。2016年8月19日，张友福出具承诺称“本人张友福现受潘正霞委托出售胜利新村39号楼505室房屋，本人将承担该房屋所有签字和法律后果”。2016年8月19日，张友福作为潘正霞的代理人代潘正霞（出卖人甲方）与陈宁、耿磊（买受人乙方）签订《存量房买卖合同》和《补充协议》，约定甲方将位于安徽省合肥市胜利新村39号楼505室房屋（权属证号为：合产110084379）出售给乙方，房屋转让价款为740000元；2016年10月25日前，甲乙双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续；2016年10月25日前乙方将440000元（含定金）存入托管账户，并在当日申请办理存量房转移手续；甲方同意乙方以抵押贷款方式支付剩余房款300000元，乙方自补充协议生效之日向甲方支付定金50000元。上述《存量房买卖合同》和《补充协议》签订当日，陈宁、耿磊向张友福支付定金50000元。后陈宁、耿磊要求潘正霞、张友福配合办理房屋买卖手续，但潘正霞、张友福未予配合。一审庭审中，潘正霞表示其未授权张友福出卖房屋，《存量房买卖合同》和《补充协议》上潘正霞的签名均非其本人所签。张友福也明确表示在与陈宁、耿磊签订《存量房买卖合同》和《补充协议》时未经潘正霞授权，系其自行签署。一审审理过程中，陈宁、耿磊于2017年1月21日向一审法院申请对安徽省合肥市胜利新村39号楼505室房屋自2016年8月19日至评估日的差价进行评估。一审法院于2017年2月20日向安徽安和房地产土地评估有限公司出具委托评估函。安徽安和房地产土地评估有限公司于2017年4月28日出具估价报告书，评估结论为：位于安徽省合肥市胜利新村39号楼505室成套住宅房（总建筑面积61.45M2）在价值时点2017年4月25日的市场价值为775700元。一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，张友福未经潘正霞授权，就潘正霞名下的房屋与陈宁、耿磊签订《存量房买卖合同》和《补充协议》，后潘正霞明确表示从未授权张友福签署该协议且对其代理行为不予追认，陈宁、耿磊亦未出示充分证据证明张友福的代理行为经潘正霞授权，故该《存量房买卖合同》、《补充协议》对潘正霞不发生法律效力。但是，张友福无权代理的行为并不导致该《存量房买卖合同》和《补充协议》无效。张友福作为行为人，其在未取得潘正霞授权的情况下代潘正霞与陈宁、耿磊签订《存量房买卖合同》、《补充协议》，并收取50000元定金，应就《存量房买卖合同》、《补充协议》未能按约履行承担责任。现耿磊、陈宁要求解除《存量房买卖合同》、《补充协议》，并要求张友福双倍返还定金100000元，诉请合理，予以支持。张友福与耿磊、陈宁签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》约定案涉房屋售价为740000元，现安徽安和房地产土地评估有限公司确认2017年4月25日涉案房屋的市场价值为775700元。由此可见，张友福双倍返还定金足以补偿耿磊、陈宁因《存量房买卖合同》、《补充协议》解除产生的损失，对耿磊、陈宁要求张友福赔偿损失35700元并支付评估费用的诉请，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条规定，判决：一、陈宁、耿磊与张友福于2016年8月19日签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》解除；二、张友福于判决生效之日起十日内向陈宁、耿磊双倍返还定金100000元；三、驳回陈宁、耿磊的其他诉讼请求。案件受理费5200元、保全费1820元，合计7020元，由张友福负担5180元，陈宁、耿磊负担1840元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张友福未经潘正霞的授权将登记在潘正霞名下的房屋与陈宁、耿磊签订房屋买卖合同，潘正霞事后也未对张友福的行为予以追认。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，张友福的行为系无权代理，其与陈宁、耿磊签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》对潘正霞不发生法律效力，应由张友福承担责任。张友福上诉认为其因无权代理行为导致签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》无效，没有法律依据，本院不予支持。一审法院判令张友福双倍返还陈宁、耿磊定金100000元正确，本院予以确认。张友福上诉认为本案应追加中介公司作为被告或第三人，因双方当事人与中介公司之间的关系与本案的房屋买卖合同纠纷不属同一法律关系，并不影响本案的处理结果，故本院不予支持。综上所述，张友福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由张友福负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  马枫蔷二〇一七年十二月十八日书记员  罗 晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。