海南省文昌市人民法院民 事 判 决 书(2017)琼9005民初3586号原告：杨强，男，1966年04月10日出生，汉族，住海南省海口市。原告：卜西亚，女，1972年4月10日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：杨强，详籍同上。系卜西亚丈夫。被告：文昌运通贸易有限公司，住所地海南省文昌市清澜开发区锦坑村西南侧坡地。法定代表人：李沁，董事长。委托诉讼代理人：庄耿东，男，1957年04月05日出生，汉族，住海南省文昌市东郊镇。系被告公司员工。原告杨强、卜西亚诉被告文昌运通贸易有限公司（以下简称运通公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨强、被告运通公司委托代理人庄耿东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨强、卜西亚向本院提出的诉讼请求：1、判令被告即刻为原告办理房地产权属证书，并依照合同约定向原告支付逾期办证违约金（自2014年2月26日起计算至2017年11月27日止暂计2945元，并支付到实际办证之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年8月16日，两原告作为乙方（买受人）与被告运通公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：一、出卖人以出让方式取得位于清澜开发区锦坑村，地号为XXX-1的地块使用权，面积16278.53平方米，土地用途为商住，使用年限2009年8月15日-2079年8月14日。二、出卖人经批准，在该地块上投资建设商品房项目，地名核准为XXX住宅小区。三、买受人所购商品房为XXX住宅小区X#楼（幢）16（层）1602（房号）。四、按照商品房建筑面积计价，每平方米（人民币）5450元，总金额（人民币）215384元。五、出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，逾期60日以上的，买受人有权单方解除合同。买受人不退房，出卖人按已付房款的千分之一向买受人支付违约金。两原告按合同约定支付了购房款后，并向被告支付了契税及相应的交房相关税费，被告一直未按约定为两原告办理房屋权属证书，严重侵犯了两原告的合法权益。从2014年3月起，两原告多次联系被告，请求被告为两原告办理房屋权属证书，但被告公司员工一直以各种理由拒绝为两原告办理，直至后来无法与被告取得联系。被告迟迟未能为两原告办理房屋权属证书，给两原告带来巨大压力，为维护两原告合法权益，请求法院判如所请。被告运通公司辩称，涉案房屋不能办证的原因系该房屋所在小区土地被法院查封，现正在与政府协调办理解封手续及小区大产权证。同时，已将办理房产权属证书所需的材料交到不动产登记中心，并竭力与文昌市政府各有关部门协商办理综合验收及业主房产权属证书，但何时能通过综合验收及办理房产权属证书尚无法确定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，包括原告提交的《文昌市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《文昌市商品房买卖合同备案确认表》、《契税收据》、《税费收据》、《房屋接收认可书》、《收房需缴纳款项明细表》、《企业机读档案登记资料》，本院予以认可。本院依职权到文昌市住房和城乡建设局调取了涉案小区竣工备案情况，文昌市住房和城乡建设局出具了《证明》一份，证实涉案小区截止2017年12月22日尚未申请办理建筑工程竣工备案手续。原告对本院调取的证据予以认可，并认为该《证明》证明开发商违约状态还在持续。被告对该《证明》的真实性、合法性及关联性均予以认可，并认可涉案小区因拖欠税款和土地被查封尚未通过综合验收和办理验收备案手续。综合当事人陈述及本案全部证据，查明事实如下：2011年8月16日，原告杨强、卜西亚与被告运通公司签订《文昌市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告购买被告开发预售的位于清澜开发区锦坑村西南侧坡地“XXX住宅小区”X#楼（幢）16（层）1602号商品房。《合同》约定，该商品房建筑面积39.52平方米，每平方米5（人民币）5450元，房屋总价款（人民币）215384元。《合同》第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证……如因出卖人责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，逾期60日以上的，买受人有权单方解除合同。买受人不退房，出卖人按已付房款的千分之一向买受人支付违约金。”。《合同》签订后两原告按合同约定支付了全部购房款215384元及相关税费。被告于2013年3月3日将涉案房屋交付原告使用，截止开庭之日，被告尚未为原告办理涉案房屋的权属证书。另查，《不动产登记暂行条例》已于2015年3月1日生效，文昌市人民政府根据国务院《不动产登记暂行条例》相关规定及省人民政府办公厅《关于贯彻实施的通知》要求，于2016年9月9日发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年9月23日起停止受理土地、房屋、林权、海域使用权登记业务，停发《土地所有权、使用权证》、《房屋所有权证》等证书，自2016年9月26日起由市不动产登记中心统一受理不动产登记业务，自2016年9月26日起，在市辖区内实施不动产统一登记发证工作，颁发新证，同时还对权属证书、业务类型等做出了通告。本院认为，本案的争议焦点是：一、被告运通公司是否应当为原告杨强、卜西亚办理房地产权属证书；二、被告运通公司是否应当向原告杨强、卜西亚支付逾期办理房地产权属证书的违约金。关于被告运通公司是否应当为原告杨强、卜西亚办理房地产权属证书问题。原、被告双方签订的《文昌市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。涉案房屋的交付时间为2013年3月3日，在此后的360日内（即2014年2月26日前），被告运通公司未能协助办理出涉案房屋权属证书，已构成违约。但被告公司履行为原告办理房屋所有权证及土地使用权证的义务依赖并取决于政府相关产权登记机构的职能。《不动产登记暂行条例》实施后，政府产权登记部门不再办理房屋所有权证及土地使用权证。文昌市人民政府于2016年9月9日发布《关于实施不动产统一登记的通告》载明，自2016年9月23日起停止受理土地、房屋、林权、海域使用权登记业务，停发《土地所有权、使用权证》、《房屋所有权证》等证书，自2016年9月26日起由市不动产登记中心统一受理不动产登记业务，自2016年9月26日起，在市辖区内实施不动产统一登记发证工作，颁发新证。同时还对权属证书、业务类型等做出了通告。而且，涉案小区目前尚未通过综合验收并办理建筑工程竣工备案手续，不具备办理产权登记的事实基础。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，在2016年9月23日之后被告便无法为原告办理房屋权属证书和土地使用权证，双方在合同中约定办理房屋权属证书和土地使用权证的目的已不能实现。因此，对于原告要求被告立即为其办理办理房地产权属证书的诉求本院不予支持。两原告可以在涉案房屋具备办理产权登记条件后依据《不动产登记暂行条例》之规定要求被告为其办理不动产权属登记。被告运通公司是否应当向原告杨强、卜西亚支付逾期办理房地产权属证书的违约金问题。根据双方签订的《文昌市商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。涉案房屋的交付时间为2013年3月3日，被告应在在此后的360日内即2014年2月26日前为原告办理房屋权属证书，截止开庭之日，被告尚未为原告办理房屋权属证书。由于被告运通公司未能按照双方约定的办证期限为原告办理出涉案房屋权属证书，客观上已构成延迟办证违约，应当支付逾期办理房地产权属证书的违约金。在被告应当支付违约金的前提下，焦点问题转化为被告支付违约金的标准及起止时间问题。关于违约金的标准问题，根据《合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”的规定，原、被告双方签订的《文昌市商品房买卖合同》第十五条关于关于产权登记的违约责任条款是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与原告协商的条款，该条款属于格式合同条款。根据《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，原、被告签订的《文昌市商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期60日以上的，买受人有权单方解除合同。买受人不退房，出卖人按已付房款价的千分之一向买受人支付违约金。该条款关于出卖人逾期办证违约金的约定中，在买受人不退房的情况下，出卖人仅按已付房款价的千分之一向买受人支付违约金实际上是免除其责任和排除买受人的主要权利。因此，双方关于“买受人不退房，出卖人按已付房款价的千分之一向买受人支付违约金。”的约定无效。被告应当自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一的标准向买受人支付违约金。（二）关于违约金计算的起止时间问题，根据双方约定和交房时间，被告应于2014年2月26日前为原告办理出涉案房屋权属证书。故，本案逾期办证违约金起算时间应为2014年2月27日。同时，由于《不动产登记暂行条例》实施后，文昌市人民政府自2016年9月23日起停止受理土地、房屋、林权、海域使用权登记业务，停发《土地所有权、使用权证》、《房屋所有权证》等证书，自2016年9月26日起，在市辖区内实施不动产统一登记发证工作，颁发新证。据此，在2016年9月23日之后被告便无法协助原告办理房屋所有权证书，双方在合同中约定办理房屋所有权证书的目的已不能实现。该情况的发生系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。因此，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。故，本案逾期办证违约金的计算截止至2016年9月23日。因此，本案违约金的计算应自2014年2月27日起按已付房价款215,384元的日万分之一计算至2016年9月23日止共计939日，具体为：215,384元×0.0001×939=20,224.5576元。原告主张超出部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《不动产登记暂行条例》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，判决如下：一、被告文昌运通贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告杨强、卜西亚支付逾期办理房屋权属证书的违约金20,224.5576元；二、驳回原告杨强、卜西亚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2486.29元，由被告文昌运通贸易有限公司负担，限于本判决生效之日起十日内向本院交纳。案件受理费2486.29元原告已预交，本判决生效后本院予以退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员  刘玉龙二〇一七年十二月二十八日书记员  李娇娇