广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）云中法民二终字第370号上诉人（原审被告）：云浮市华建房地产开发有限公司。地址：云浮市。法定代表人：曹立鼎，该公司总经理。委托代理人：张巨欢，广东知成律师事务所律师。委托代理人：余惠玲，广东知成律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：梁美娇，女，汉族，1977年11月25日出生，住云浮市。上诉人云浮市华建房地产开发有限公司（以下简称华建公司）因与被上诉人梁美娇房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院作出的（2015）云城法民二初字第246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月9日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2011年2月15日，梁美娇（买受人）与华建公司（出卖人）签订两份《商品房买卖合同》（合同编号：1011374、1011375，其中第1011374号《商品房买卖合同》约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市区星岩二路马排一巷、编号为云府国用（2007）第000XXX号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名富景园。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第4幢1层101号房。……该商品房合同约定建筑面积共104.05平方米，其中，套内建筑面积91.43平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.62平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3825.08元，总金额人民币叁拾玖万捌仟元整。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第2种方式付款：2、分期付款：2010年9月24日前付清首期款，金额为120700元；2010年9月24日前办理银行按揭手续，按揭金额为278000元。第八条：交付期限。出卖人应当在2010年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设部门验收合格。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的每日银行同期利率计算付给买受人至房地产权证书交付日止。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向云浮市住房和城乡建设局申请登记备案。该合同还对逾期付款违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。第1011375号《商品房买卖合同》约定：梁美娇向华建公司购买位于云浮市XXX号附属用房；建筑面积共16.08平方米，其中，套内建筑面积8.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.2平方米；该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4079.60元，总金额人民币陆万伍仟陆佰元整；2010119月25日前付清首期款，金额为21600元，2010年11月25日前办理银行按揭手续，按揭金额为44000元。该合同的其他相关约定与上述第1011374号《商品房买卖合同》一致。合同签订后，梁美娇按约定于2010年11月25日支付了住宅首期款120000元、附属用房首期款21600元；2011年6月16日通过银行按揭贷款支付了住宅余款278000元、附属用房余款44000元。2010年12月29日，华建公司到房管部门办理了涉案房屋的预购登记备案，梁美娇领取了《商品房买卖（预购）登记备案证明书》。2011年1月28日，涉案工程经竣工验收合格，并于2011年3月1日竣工备案。梁美娇已收楼并入住，梁美娇主张于2010年11月收楼，华建公司主张于工程竣工验收后即2011年2月收楼。对于收楼时间双方均未提供证据证实。涉案房屋已于2015年6月4日取得房地产权证（证号：粤房地权证云字第000003X**号、000003XX**号）。原审法院另查明，2012年6月19日，云浮市云城区地方税务局城区税务分局向华建公司发出三份《土地增值税清算通知书》（云区地税城区土清字[2012]3号、4号、5号），通知华建公司自收到通知后按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》有关规定进行清算，在2012年9月18日前到云城区地方税务局城区分局办理土地增值税清算申报手续。2013年6月3日，云浮市云城区地方税务局城区税务分局向华建公司发出四份《责令限期改正通知书》（云区城地税限改[2013]30号、31号、32号、33号），因华建公司未按规定期限报送鸿福楼、龙盘居、华景苑、富景苑项目的土地增值税清算资料，限其于2013年6月18日前改正。2013年6月24日，云浮市云城区地方税务局城区税务分局向华建公司发出一份《税务事项通知书》（云区城地税通字[2013]38号），通知事由：“你公司开发的富景苑、华景苑、鸿福楼、龙盘居四个房地产项目均已达到土地增值税清算条件，但至今仍未按照规定期限办理纳税申报和报送纳税资料。”通知内容：“对你公司暂停发售发票（包含门前代开发票）。”2015年5月27日，云浮市云城区地方税务局城区税务分局出具一份《证明》，载明：“兹有云浮市华建房地产开发有限公司，纳税人识别号：44530275286846X，鉴于该公司所开发的富景苑、华景苑、鸿福楼、龙盘居四个房地产项目均已达到土地增值税清算条件，但经通知仍未按规定期限办理纳税申报和报送纳税资料。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第七十二条‘从事生产、经营的纳税人、扣缴义务人有本法规定的税收违法行为，拒不接受税务机关处理的，税务机关可以收缴其发票或者停止向其发售发票。’我局从2012年3月起对该公司暂停发售发票（包含门前代开发票）。”原审庭审中，梁美娇撤回要求华建公司办理房屋所有权证的诉讼请求，并明确逾期办证违约金的计算方法：从交楼之日即2010年11月30日加上540日即2012年5月30日起至办证之日止按中国人民银行同期贷款利率计算。另外，中国人民银行公布的一至三年期人民币贷款基准利率为：2012年7月6日年利率为6.15%，2014年11月22日年利率为6%，2015年3月1日年利率为5.75%，2015年5月11日年利率为5.5%，2015年6月28日年利率为5.25%。原审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。华建公司与梁美娇签订的两份《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，两份合同均合法有效，应予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行自已的义务。涉案房屋于2015年6月4日已取得房地产权证，梁美娇自愿放弃关于办证的请求，理由成立，应予以准许。综合双方的陈述，本案争议的焦点是：关于华建公司是否应当支付逾期办证违约金的问题。按照《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的每日银行同期利率计算违约金给买受人，至房地产权属证书实际交付日止。本案中，双方均未能提供证据证实交楼时间，梁美娇主张于2010年11月收楼，华建公司主张于工程竣工验收后即2011年2月收楼。鉴于合同约定的交付条件为商品房经建设部门验收合格，而涉案工程于2011年1月28日才经竣工验收，故应采信华建公司的主张，但因其未能提供确切时间，原审法院酌定为2011年2月1日。华建公司应于540日内即2012年7月24日前办理取得涉案房地产权属证书，但该权属证书至2015年6月4日才办理完毕，已逾期1045天，华建公司该行为已违反了合同约定，应支付相应的违约金给梁美娇。合同约定违约金按每日银行同期利率计算，按照一般的交易习惯应理解为同期贷款利率。故根据中国人民银行公布的一至三年期贷款利率，违约金从2012年7月25日至2014年11月21日共850天按年利率6.15%计算，计得：463600元×850天×6.15%/360天=67319元；从2014年11月22日至2015年2月28日共99天按年利率6%计算，计得：463600元×99天×6%/360天=7649元；从2015年3月1日至2015年5月10日共71天按年利率5.75%计算，计得：463600元×71天×5.75%/360天=5257元；从2015年5月11日至2015年6月4日共25天按年利率5.5%计算，计得：463600元×25天×5.5%/360天=1771元。上述违约金合计得：67319元+7649元+5257元+1771元=81996元。综上，梁美娇关于违约金的请求，超出部分不予采纳。华建公司抗辩认为，未能在期限内办理房产证是因税务部门停止发售发票，不属其过错责任。但根据本案证据可证实，税务部门是由于华建公司经通知仍未办理纳税申报和报送纳税资料，因而对其作出暂停发售发票的行政行为，且华建公司于2011年2月1日已交楼，至2012年3月被暂停发售发票，距办证540日内的最后限期即2012年7月24日尚有一段时间，但其经税务部门于2012年6月19日、2012年6月24日、2013年6月3日等多次通知清算及责令限期改正，均未履行。因此，税务部门对华建公司作出暂停发售发票的行政行为，导致其未能在期限内办证，是华建公司的自身原因造成的，其抗辩认为与其无关，理由不成立，不予采纳。华建公司抗辩认为关于违约金的请求已超过诉讼时效，由于华建公司逾期办证的行为一直持续存在，至2015年6月4日房产证办理完毕前违约金数额仍未确定，因此，诉讼时效应从2015年6月4日起计算，故华建公司的抗辩理由不成立，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：云浮市华建房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期办证违约金81996元给梁美娇。本案受理费1842元，适用简易程序审理，减半收取921元，由云浮市华建房地产开发有限公司负担。一审宣判后，上诉人华建公司不服，上诉请求：二审人民法院依法撤销一审法院判决，并依法作出新判决。事实和理由：一、一审判决遗漏重要事实，导致事实认定严重错误。1、一审法院遗漏重要事实。(1)政府原因致逾期办证不属违约责任的约定清楚明了，一审法院却视而不见，错误明显。本案是商品房买卖合同纠纷，在处理本案纠纷时，除相关法律、法规的规定外，当事人有关的约定是关键依据。一审时，上诉人提交了《富景园商品房认购合同》，被上诉人对上述认购合同亦予以认可。从证据的效力、证明规则上分析，上述合同的相关约定理应成为处理本案的重要依据。上述合同第五条第5点第二句约定：如因甲方责任令到乙方不能在规定期限内取得房产权证的，乙方有权追究甲方责任（因行政部门拖延办理除外）。即无论出于什么事由，只要是政府行为的影响，就是免责事由。但一审法院对该合同、该约定只字不提，明显遗漏重要事实，于法无据。一份连重要事实都可以遗漏的判决书，其合法性、合理性及公正性当然不具备。(2）稍微正视事实，即可断言一审判决错误。政府行为是双方约定的免责事项，只要正视双方的约定，任何法官都不会认为上诉人有违约行为，更不会判令上诉人承担违约责任。但一审法院竟然置双方约定于不顾，判决上诉人承担重责，确实没有事实依据。请上级法院坚决予以纠正。2、一审法院判决错误的其他表现。(1)一审法院将税务部门对上诉人暂停发售发票的行政行为，归咎于上诉人的过错，明显错误，严重偏袒相关责任方。已查明：税务部门于2012年6月19日、2012年6月24日、2013年6月3日多次通知清算及责令限期改正，上诉人均未履行，故从2012年3月起对上诉人暂停发售发票（包含门前代开发票），其根据是《中华人民共和国税收征收管理法》第七十二条“从事生产、经营的纳税人、扣缴义务人有本法规定的税收违法行为，拒不接受税务机关处理的，税务机关可以收缴其发票或者停止向其发售发票。”的规定。显然，税务机关必须先有清算通知，在纳税义务人未在规定期限内报送清算资料后则责令限期改正，而纳税义务人仍然没有履行的，才可以处以上述收缴发票或者停止销售发票的行政处罚措施。显而易见，税务部门于2012年3月已停止发售发票，于2012年6月才开始下发清算通知书，责令限期改正。税务部门的行为明显违反了上述规定，先处罚后通知，属于法律禁止性行为。况且，涉案的楼盘尚未达到清算条件。(2)一审法院关于上诉人不能开具发票，无法如期办证认定为上诉人自身责任的判决，属于析事不清、论理不明、逻辑混乱，理据欠缺。已查明，无法开具发票导致逾期办证是本案讼争的成因，也是无法如期办证的唯一原因。且不说上诉人无力改变税务部门停开发票的局面，上诉人更不愿意逾期办证。因为办证时间越长，上诉人担受的风险越大，稍有经济常识的人均清楚明白个中原因。一审法院是这样判决的：经税务部门通知，上诉人并没有满足税务部门的要求导致停售发票，且涉案房屋已于2011年2月交楼，至2012年3月被暂停发售发票，距办证540日的最后期限即2012年7月24日尚有一段时间，故无法开具发票逾期办证是上诉人自身行为所致。对上述判决稍加分析，就发现其逻辑混乱不清，情事分析不明，不顾因果关系。亦表明一审法院对办理房地产权证所需要的时间认识不足，对办证的程序与手续认知不清。必须清楚的是，涉案的富景园楼盘在2012年3月尚是新开发的项目，没有完成销售，不符合土地清算的条件，且已全部开具首期售楼发票，仅是后来因税务调整才被停售发票，因此土地增值税清算与涉案楼盘富景园项目没有关联，税务部门停售发票的做法毫无法律依据，而这种乱政行为正是双方产生矛盾的根源，因此根本不能归责于上诉人的行为。（3）一审法院没有细致审查证据，认定本案交楼时间为2011年2月1日存在明显错误。上诉人于庭审中提交钥匙签收记录，被上诉人对此没有异议，因此可以认定本案确切的交楼时间为2011年3月18日，但一审法院没有细致审查系列案件中证据的差异性，全部套用同意格式，导致在认定本案的交楼时间上存在明显错误。三、一审法院适用法律不当。一审法院关于逾期办证的行为一直延续，诉讼时效应从2015年6月4日起计算没有法律依据，且与现行的相关法律规定相悖。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但存款、国债、金融债券及企业债券本息等请求权除外。据此，延续状态并不是除外原因。如欠款，在欠款人未清偿欠款前其状态是一直延续的，而欠款案明显存在诉讼时效的问题。任何的理解必须依法有据。另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，逾期办证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担责任。在适用此条规定时，人民法院出版社的《民商法司法解释实例释解丛书》中的《房地产司法解释实例释解》一书中明确指出，逾期办证违约责任存在诉讼时效。可见，本案存在诉讼时效的认定是具有法律及案例依据的。根据相关法律规定，诉讼时效从知道或者应当知道权利受侵害之日起计算，由于双方约定540日的办证期限，因此本案诉讼时效应从2012年9月10日开始计算时效。显然被上诉人的起诉已超过诉讼时效。综上所述，上诉人并无违约行为，因政府行为导致的情形属于约定免除责任的事项，上诉人依法无须担责，且被上诉人违约金的起诉已经超过诉讼时效。一审判决在认定事实及法律适用上都严重不当。请上级法院依法撤销原判决，并作出公正的新判决。上诉人华建公司为其上诉请求在二审期间没有提交新的证据。被上诉人梁美娇答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，请二审法院依法予以维持。一、原审判决认定“被告华建公司该行为已违反了合同约定，应支付相应的违约金给原告”是完全正确的。第一，上诉人辩称“政府原因导致逾期办证不属违约责任”的抗辩理由不成立。理由是：作为开发商，上诉人对办理房产证所需的资料、办证程序及办证用时应该很清楚，一审中，上诉人提供的证据2显示：富景园工程（即涉案房产所在的楼盘）已于2011年3月1日备案登记，而证据4显示：上诉人于2012年3月22日才委托中信房地产经纪有限公司办理富景园产权的事宜，期间相差1年零21天，明显违反了商品房认购合同第五条第5点中甲方（即华建公司）应在房屋验收合格交付使用约120日内办理权属登记的约定。同时，及时缴清土地增值税是开发商应尽的法律义务，上诉人所提供的证据5同样表明，其被税务部门暂停发售发票的原因是“未及时按规定期限办理纳税申报和报送纳税资料”，由此证明未能在约定的期限内办妥房产证是由于上诉人自身存在过错，没有合理、适当、及时履行办理房产证的相关前置义务造成的。第二，上诉人辩称“即无论出于什么事由，只要是政府行为的影响，就是免责事由”的抗辩理由相当荒谬！举个简单的例子，某货物运输公司因违反交通规则被交警部门依法查扣车辆，由此导致其未能按合同约定时间交付货物，按照上诉人上述逻辑推断，该运输公司完全可以以政府行为为由对抗收货方追讨违约责任了，若这种行为都可被法律认可，我们的社会不乱套了吗？第三，税务机关进行税务管理是依法依规的，对上诉人是依法处罚的，如果具体行政行为有误，上诉人应采用提起行政诉讼等法律途径进行救济。然而，上诉人在2012年3月至2015年3月长达3年的期间内并没有采取任何相应的法律行为，直到2015年4月14日才接受了税务机关的处理，依法补缴税款。这也说明上诉人是存在过错的，补缴税款的行为就是承认过错的有力证明。在补缴有关税项以后，上诉人也没有在法定期限内提起行政诉讼要求退回，这也表明上诉人对此处罚是不持有异议的，说明上诉人认可了税务机关对其进行的处罚无误。此外，假设税务机关的政府行为是不妥的，与上诉人的办证义务也是无关的，如果对具体行政行为不服可以寻求法律途径解决，可以先行接受处理（补税）再通过法律途径救济要求返还，税务机关的行为与本案上诉人没有办证是没有法律上的因果关系。因此，逾期办证的违约责任只能归责于上诉人而非政府行为所致。二、原审判决驳回“华建公司主张关于违约金的请求已超过诉讼时效”是完全正确的。第一，为业主办理房产证，是上诉人应尽的合同义务，逾期办理房产证处于一直持续的状态，上诉人一直认为要给被上诉人办证的（因上诉人的各种原因而未能达成）。因此，诉讼时效应自2015年房产证办下来才开始计算。第二，本案关于逾期办证违约的解释是唯一的，即使存在第二种解释，也应按照不利于格式合同提供方的解释审理本案。被上诉人认为《商品房买卖合同》第15条的约定只有一种解释，即“如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的每日银行同期利率计算付给买受人至房地产权证书交付日止”，仅能理解为540日为上诉人与被上诉人之间约定的办证期，超出约定的办证期上诉人仍然需要办证的，超期一天则按照约定支付违约金，一直计算至办理房产证为止，违约金在房产证办下来之日才能确定。上诉人主张存在第二种解释，即诉讼时效在540日届满就起算了。这种解释完全是无稽之谈。如果按照上诉人在540日之后的2年后就不计算违约金了，那么在相同的条件下按照该推论办证义务，上诉人在540日之后的2年后就没有办证义务了吗？难道，违约时间越长反而不需要承担责任吗？如果法院判决支持第二种解释，将引致极大的不公平！上诉人是一直占有被上诉人交付办理房产证的资金，并且一直声称为被上诉人办理房产证，更加没有退回该资金，也没有解除买卖合同、退回房款，办证纠纷一直处于持续状态；同时，上诉人在业主的强烈要求下，直到2015年7月才办妥房产证，更应从此时才起算诉讼时效。同时，即使存在第二种解释，根据《合同法》第三十九条格式合同的解释原则，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，因此，本案也应按照有利于被上诉人的解释，诉讼时效在房产证办下来之日才能起算。第三，假设上诉人辩解诉讼时效从知道或应当知道权利受侵害之日起计算的解释成立，被上诉人的权利亦因诉讼时效实际上曾多次发生中断而持续有效。因为被上诉人小区业主自收到商品房后，一直以电话及上门等方式催促上诉人华建公司及时办理房地产权属证书。在2013年至2015年6月期间，迫于小区业主长期不断催促的压力，上诉人华建公司曾多次到小区寻求小区业主的谅解，并以供电变压器未被供电部门接收、办证资料正在送审过程中或正在办理契税交纳手续等种种理由推诿责任，这个事实上诉人在一审已有明确表述，同时对被上诉人坚持主张权利的事实亦予当庭确认。被上诉人也在2015年2月3日发出书面催告函敦促上诉人履行合同义务（上诉人于2015年2月4日签字并收妥）。由此可见，被上诉人主张权利的诉讼时效实际上曾多次发生中断，根据《民法通则》第一百四十条的规定，从中断时起诉讼时效期间重新计算。同时，上诉人华建公司认为税务部门先处罚后通知的做法一无足够证据支持，二无应对处置措施，三亦与本案无直接关系。而上诉人华建公司自身存在过错导致逾期办证是不容争辩的事实，不应成为其逃避违约责任的理由，其企图以超过诉讼时效混淆视听，以达到掩饰其违约行为的目的，明显与现行的相关法律规定相悖。综上所述，上诉人华建公司的上诉请求无事实和法律依据，请贵院依法驳回其上诉，维持原审判决。被上诉人梁美娇为其答辩意见在二审期间没有提交新的证据。本院查明：2010年11月25日，梁美娇（买受人）与华建公司（出卖人）签订两份《商品房买卖合同》（合同编号：1011374、1011375，其中第1011374号《商品房买卖合同》约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市XXXX、编号为云府国用（2007）第000XXX号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名富景园。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第4幢1层101号房。……该商品房合同约定建筑面积共104.05平方米，其中，套内建筑面积91.43平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.62平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3825.08元，总金额人民币叁拾玖万捌仟元整。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第2种方式付款：2、分期付款：2010年9月24日前付清首期款，金额为120700元；2010年9月24日前办理银行按揭手续，按揭金额为278000元。第八条：交付期限。出卖人应当在2011年2月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经建设部门验收合格。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不能在商品房交付使用后540日内取得房地产权属证书，出卖人按已付房价款的每日银行同期利率计算付给买受人至房地产权证书交付日止。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向云浮市住房和城乡建设局申请登记备案。该合同还对逾期付款违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。第1011375号《商品房买卖合同》约定：梁美娇向华建公司购买位于云浮市XXXX号附属用房；建筑面积共16.08平方米，其中，套内建筑面积8.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.2平方米；该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4079.60元，总金额人民币陆万伍仟陆佰元整；2010年11月25日前付清首期款，金额为21600元，2010年11月25日前办理银行按揭手续，按揭金额为44000元。该合同的其他相关约定与上述第1011374号《商品房买卖合同》一致。合同签订后，梁美娇按约定于2010年11月25日支付了住宅首期款120000元、附属用房首期款21600元；2011年6月16日通过银行按揭贷款支付了住宅余款278000元、附属用房余款44000元。2010年12月29日，华建公司到房管部门办理了涉案房屋的预购登记备案，梁美娇领取了《商品房买卖（预购）登记备案证明书》。2011年1月28日，涉案工程经竣工验收合格，并于2011年3月1日竣工备案。梁美娇已于2011年3月18日收楼。涉案房屋已于2015年6月4日取得房地产权证（证号：粤房地权证云字第000003XX**号、000003XX**号）。梁美娇于2015年4月29日向原审法院提起诉讼，请求：1、令华建公司立即为其办理房屋所有权证；2、判令华建公司赔偿截至2015年4月27日止的违约金75112.21元，并从2015年4月28日起继续按合同约定的违约金计算标准赔偿违约金，直至全部履行完合同义务之日止；3、由华建公司承担本案的诉讼费。原审庭审中，梁美娇撤回要求华建公司办理房屋所有权证的诉讼请求，并明确逾期办证违约金的计算方法：从交楼之日即2011年3月18日加上540日即2012年9月7日起至办证之日止按中国人民银行同期贷款利率计算。本院另查明：2012年6月19日，云浮市云城区地方税务局城区税务分局向华建公司发出三份《土地增值税清算通知书》（云区地税城区土清字[2012]3号、4号、5号），通知华建公司自收到通知后按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》有关规定进行清算，在2012年9月18日前到云城区地方税务局城区分局办理土地增值税清算申报手续。2013年6月3日，云浮市云城区地方税务局城区税务分局向华建公司发出四份《责令限期改正通知书》（云区城地税限改[2013]30号、31号、32号、33号），因华建公司未按规定期限报送鸿福楼、龙盘居、华景苑、富景苑项目的土地增值税清算资料，限其于2013年6月18日前改正。2013年6月24日，云浮市云城区地方税务局城区税务分局向华建公司发出一份《税务事项通知书》（云区城地税通字[2013]38号），通知事由：“你公司开发的富景苑、华景苑、鸿福楼、龙盘居四个房地产项目均已达到土地增值税清算条件，但至今仍未按照规定期限办理纳税申报和报送纳税资料。”通知内容：“对你公司暂停发售发票（包含门前代开发票）。”2015年5月27日，云浮市云城区地方税务局城区税务分局出具一份《证明》，载明：“兹有云浮市华建房地产开发有限公司，纳税人识别号：44530275286846X，鉴于该公司所开发的富景苑、华景苑、鸿福楼、龙盘居四个房地产项目均已达到土地增值税清算条件，但经通知仍未按规定期限办理纳税申报和报送纳税资料。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第七十二条‘从事生产、经营的纳税人、扣缴义务人有本法规定的税收违法行为，拒不接受税务机关处理的，税务机关可以收缴其发票或者停止向其发售发票。’我局从2012年3月起对该公司暂停发售发票（包含门前代开发票）。”另外，中国人民银行公布的一至三年期人民币贷款基准利率为：2012年7月6日年利率为6.15%，2014年11月22日年利率为6%，2015年3月1日年利率为5.75%，2015年5月11日年利率为5.5%，2015年6月28日年利率为5.25%。本院认为，上诉人华建公司与被上诉人梁美娇签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同有效，应予确认。本案争议的焦点问题有：1、华建公司应否承担逾期办证的违约责任；2、本案诉讼时效是否已经超过。关于华建公司应否承担逾期办证违约责任问题。梁美娇的收楼时间为2011年3月18日，双方当事人均没有异议，本院予以确认。华建公司认为原审法院确认收楼时间为2011年2月错误的主张，本院依法予以支持。按照合同约定，华建公司应于交楼后540日内即2012年9月6日前取得涉案房地产权属证书，但权属证书至2015年6月4日才办理完毕，已逾期1001天，华建公司该行为已违反了合同约定，应支付相应的违约金给梁美娇。合同约定违约金按每日银行同期利率计算，按照一般的交易习惯应理解为同期贷款利率。故根据中国人民银行公布的一至三年期贷款利率，违约金从2012年9月7日至2014年11月21日共806天按年利率6.15%计算，计得：463600元×806天×6.15%/360天=63834元；从2014年11月22日至2015年2月28日共99天按年利率6%计算，计得：463600元×99天×6%/360天=7649元；从2015年3月1日至2015年5月10日共71天按年利率5.75%计算，计得：463600元×71天×5.75%/360天=5257元；从2015年5月11日至2015年6月4日共25天按年利率5.5%计算，计得：463600元×25天×5.5%/360天=1771元。上述违约金合计得：63834元+7649元+5257元+1771元=78511元。综上，梁美娇关于违约金的请求，超出部分，本院不予支持。原审法院判令华建公司向梁美娇支付从2012年7月25日至2015年7月7日按银行同期贷款利率计算的违约金，起算日期有误，应予纠正。华建公司上诉认为，税务部门先处罚后通知暂停发售发票属违法行为，涉案楼盘未达到土地增值税清算条件，无法开具发票而导致逾期办证，政府原因导致逾期办证，其不构成违约。税务部门于2012年6月19日、2012年6月24日、2013年6月3日多次通知华建公司办理土地增值税清算申报手续，华建公司均未按税务部门的通知要求报送土地增值税资料而被税务部门暂停发售发票，导致其未能如期办证。因此，逾期办证是华建公司的自身原因造成的，其抗辩认为政府行为导致的情形属于免除责任事项，理由不成立，本院不予采纳。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人因其自身原因导致买受人不能在合同约定办理房屋所有权登记的期限内领取房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。因此，华建公司应承担逾期办证的违约责任。关于本案的诉讼时效是否超过问题。华建公司认为应从办证期限届满之日即2012年9月6日开始计算诉讼时效，故本案已经超过诉讼时效。本案的房地产权证在2015年7月7日才办好，华建公司的违约责任程度亦从该日开始才能确定，也就是说被上诉人的受损情况才能确定，因此本案诉讼时效应从2015年7月7日才开始计算。华建公司认为从2012年9月6日开始计算诉讼时效的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实部分不清，实体处理有误，本院予以纠正。上诉人华建公司的上诉意见，理由成立部分，本院予以支持；理由不成立部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：变更云浮市云城区人民法院（2015）云城法民二初字第246号民事判决为：云浮市华建房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期办证违约金78511元给梁美娇。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费921元，由云浮市华建房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1842元，由云浮市华建房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  邓建勇审 判 员  罗晓红代理审判员  陈洁涛二〇一五年十二月二十五日书 记 员  冯梓叶