四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终11820号上诉人（原审被告）：何佳，女，汉族，1993年9月20日出生，住四川省资阳市乐至县。委托诉讼代理人：程婴莹，四川思沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓凤，四川思沃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董经瑶，男，汉族，1983年7月28日出生，住山东省阳谷县。委托诉讼代理人：朱林，四川君合律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄明建，四川君合律师事务所律师。原审被告：龚农，男，汉族，1979年1月25日出生，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：程婴莹，四川思沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓凤，四川思沃律师事务所律师。原审第三人：成都中环互联房地产经纪有限公司。住所地：成都市武侯区领事馆路*号*栋*单元**层****号。法定代表人：余国福。上诉人何佳因与被上诉人董经瑶、原审被告龚农、原审第三人成都中环互联房地产经纪有限公司（以下简称中环经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初3361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何佳上诉请求：撤销一审判决第二项，改判何佳不返还董经瑶定金5万元。事实和理由：根据案涉合同第六条第二款、第三款对购房款支付时间、方式的约定，购房款应于2016年10月31日支付完毕，但直到当年12月底，董经瑶未曾支付首付款15万元，也未提供合格材料与银行签订贷款合同，其行为一直处于违约状态。在董经瑶违约的情况下，应按定金罚则的规定，判令何佳不退还定金。董经瑶辩称，自己支付定金后何佳应配合办理过户义务，在其未履行该义务的情况下第二笔购房款的支付条件尚未成就。自己多次催告何佳办理过户，何佳一直未予理会，并在案涉合同履行期间将房屋抵押他人，何佳的行为构成违约。同时，何佳在一审开庭前将房屋过户给他人，并在一审庭审中隐瞒该事实，也属于根本违约行为。因此，何佳的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。龚农的答辩意见与何佳相同。中环经纪公司未发表答辩意见。董经瑶向一审法院起诉请求：1.解除董经瑶与何佳及第三人于2016年10月2日签订的《成都市房屋存量房买卖居间合同》；2.何佳与龚农连带向董经瑶返还董经瑶已交付的定金5万元；3.何佳与龚农连带向董经瑶支付违约金10万元；4.何佳、龚农承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月2日，董经瑶（乙方）与何佳（甲方）、龚农（甲方代理人）及第三人成都中环经纪公司（丙方）签订了《成都市房屋存量房买卖居间合同》，约定甲方将位于成都市天府新区蓝岸丽景1栋4单元3层3号房屋出售给乙方，房屋为建筑面积143.30平方米的清水房，总价90万元；还约定合同签订当日乙方直接支付房屋定金5万元给甲方，并由丙方代为保管，丙方于产权过户当日交予甲方（直接支付给甲方），由乙方自行承担风险，同时支付丙方产权过户代办费1000元；甲方的房屋所有权证（不动产权证）及有关房屋资料原件交由丙方保管，丙方出具收件收据；乙方于此房产权过户当日支付首付款15万元给甲方；部分房款70万元乙方同意于2016年10月31日前提供合法有效材料与银行签订借款合同。此款由银行直接支付给甲方；合同第七条约定，甲、乙双方同意于支付首付款当日前往成都市房产局办理产权过户手续，同时双方同意于接到丙方通知后三个工作日内共同前往房产局办理出件手续；本合同订立后，视为丙方参与房屋居间交易，并提供了相应的居间服务，丙方可按物价部门制定的收费标准向甲、乙双方收取房屋买卖中介佣金，其中：甲方支付佣金9000元，乙方支付佣金9000元，该费用于签订合同当日支付给丙方，如甲、乙双方同时或某一方违约造成房屋不能交易过户时，违约方支付丙方全部佣金；三方约定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：（1）无正当理由不履行合同的或毁约的；（2）未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；（3）相互或与他人串通，损害丙方利益的；（4）未能按合同约定支付佣金和服务费的；（5）其他造成丙方无法完成委托事项的行为；若有上述违约行为，以10万元作为违约金分别支付给各守约方。合同签订当日，董经瑶支付了定金5万元，龚农代何佳向董经瑶出具了收条。此后，双方并未共同前往成都市城乡房产管理局递交房屋过户申请，以致房屋至今未能过户，董经瑶也没有向何佳支付购房首付款。何佳对此归咎于董经瑶，称合同签订后，何佳多次联系董经瑶，要求对方一道前往成都市城乡房产管理局办理房屋过户，但董经瑶以小孩生病或者等复婚后以夫妻名义办理过户手续等理由拖延办理，何佳一直等待到2016年10月31日依然无果，何佳遂认为合同已期满而解除，何佳可以对房屋另行处理。一审庭审中，董经瑶对何佳的指责一概否认。2017年2月7日，何佳（甲方）与案外人熊菊仙（乙方）签订了《借款协议》，约定甲方向乙方借款955000元，借款期限为2017年2月7日至2018年2月6日，甲方以其位于成都市天府新区蓝岸丽景1栋4单元3层3号（权号：3995603）房屋作为抵押物为本次借款提供抵押担保。后何佳（甲方）与案外人熊菊仙（乙方）另签订了《房地产抵押合同》，鉴于债务人何佳与乙方于2017年2月6日签订了《借款合同》（下称主合同），为保障乙方在主合同项下享有的债权得以实现，甲方自愿以其有权处分的房地产为债务人履行主合同向乙方作抵押担保；本合同抵押担保范围为乙方主债权955000元，占主债权100%；本合同自签字之日起三十天内，由甲乙双方共同到成都市房产管理局办理抵押登记。2017年2月15日，董经瑶出具了《催告函》，要求何佳、龚农于收到该函之日起七日内配合办理完毕案涉房屋过户手续，并于2017年2月16日通过中国邮政EMS分别邮寄给了何佳、龚农。《房屋信息摘要》及房产证显示，位于成都市天府新区蓝岸丽景1栋4单元3层3号（权：3995603）房屋为何佳单独所有，建筑面积143.3平方米，于2016年9月30日抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司双流县华阳支行，抵押期限为2016年9月30日至2036年9月30日；于2017年2月7日抵押给案外人熊菊仙，抵押期限为2017年2月7日至2018年2月6日。上述事实，有《成都市房屋存量房买卖居间合同》、收条、《借款协议》、《房地产抵押合同》、《房屋信息摘要》、房产证复印件以及当事人陈述记录等证据收集在案，予以佐证。一审法院认为，董经瑶与何佳在龚农代理、第三人成都中环经纪公司中介下签订了《成都市房屋存量房买卖居间合同》，该合同实际是三个合同，即董经瑶（买方）与何佳（卖方）之间的房屋买卖合同及董经瑶、何佳（委托方）分别与第三人成都中环经纪公司（居间方）之间的两个居间合同，本案系董经瑶与何佳为房屋买卖合同而发生的纠纷。该房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应根据合同约定享受权利、承担义务。从合同的内容来看，关于房款的支付时间，除定金外，首付款15万元的支付时间约定为此房产权过户当日，剩余房款由董经瑶方在2016年10月31日前与银行签订借款合同。此款由银行直接支付给何佳。可见，合同签订后，双方应办理房屋过户手续，同时由董经瑶向何佳支付购房首付款。从合同第七条来看，双方同意于支付首付款当日前往成都市房产局办理产权过户手续，所以支付首付款的时间不应晚于申办过户手续的时间。但合同未明确约定办理过户手续的时间。从合同的内容来看，董经瑶需在2016年10月31日前与银行签订贷款合同以支付剩余购房尾款，可见，双方至少应该于此日前前往房屋登记管理部门办理过户手续。但实际情况是双方并未办理。因此，导致双方未前往房屋登记管理部门办理过户手续的原因和责任人是造成合同未能继续履行的根本原因和责任人。一审庭审中，董经瑶、何佳均将责任归咎于对方，而又无充分的证据证明自己的主张。董经瑶既未举证证明其在合同签订后2016年10月31日前主动向何佳支付购房首付款并要求和催告何佳办理过户手续未获对方配合的事实存在，也未举证证明其在合同约定的期限内与银行签订了借款合同以备向何佳支付后续房款（即积极履行了己方的义务），因此董经瑶、何佳在合同签订后怠于履行合同的情形都是可能存在的，且董经瑶怠于履行合同的可能性更大。何佳在2016年10月31日以后依然没有得到董经瑶与银行签订贷款合同的信息的情况下，将房屋抵押于案外人的过错责任在于怠于履行房屋买卖合同的一方。所以，董经瑶主张何佳拒不履行合同义务没有证据证明而不成立，一审法院对其要求何佳承担违约金的请求不予支持。由于合同未能履行，现有证据不足以确定责任方，董经瑶要求解除合同、返还定金的理由成立，一审法院予以支持。龚农不是合同相对人，在本案中不承担法律责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项、第九十七条之规定，判决：一、解除董经瑶与何佳于2016年10月2日签订的房屋买卖合同；二、何佳于本判决生效之日起十日内返还董经瑶定金50000元；三、驳回董经瑶的其他诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，由董经瑶负担1000元，何佳负担650元。二审中，董经瑶向本院提交了如下证据：《成都市存量房买卖合同》、《房屋信息摘要》，载明：2017年5月19日，何佳将案涉房屋转让给案外人杨小鸿。拟证明，何佳在本案中存在一房二卖的违约行为。本案一审庭审笔录，载明：2017年5月23日在一审庭审过程中，何佳陈述：案涉房屋目前还在何佳名下，何佳没有对房屋的其他转让和买卖行为。拟证明何佳在一审中隐瞒了房屋已出卖他人的事实，影响了一审判决结果。何佳质证认为，上述证据具有真实性、合法性，但案涉合同的履行期限应于2016年10月31日截止，自己向他人出售不属于一房二卖，故不具有关联性。本院审查认为，上述证据1因何佳认可其真实性、合法性，本院予以确认，同时该证据对于何佳是否存在一房违约行为具有证明意义，故与本案争议焦点具有关联性。根据案涉合同约定，在支付首付款和办理房屋产权过户手续后，董经瑶应于2016年3月31日前签订贷款用于剩余款项还贷，故董经瑶与何佳在合同的权利义务应于该期限届满前履行完毕。因双方均未履行交付房款和办理过户义务，何佳于上述期限届满后向他人转让房屋不属于违约行为。因此，该证明不能达到董经瑶的证明目的。证据2来源于一审卷宗资料，属于当事人陈述，具有合法性、真实性和关联性，本院予以采信。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，案涉合同第十五条“其他约定事项”约定，经双方协商，在递件当日董经瑶支付首付款，之后何佳于当日将房屋交给董经瑶装修使用。第七条约定，双方同意于支付首付款当日前往成都市房产管理局办理房屋产权过户手续，并同意于接到中环经纪公司通知后三个工作日内共同前往房管部门办理出件手续。该事实有经过一审质证、认证的《成都市房屋存量房买卖居间合同》予以证实。本院认为，董经瑶与何佳通过签订《成都市房屋存量房买卖居间合同》形成的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格履行。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点为董经瑶未支付首付款和未办理按揭贷款的行为是否构成违约，其已交付的5万元定金是否应予退还。对此，本院认为，首先，根据案涉合同第十五条、第七条的约定，在房屋产权过户递件当日董经瑶应当支付首付款，因本案无证据证明中环经纪公司曾通知双方前往办理过户的具体日期，故双方向房管部门办理过户递件和支付首付款的期限均不能确定，案涉合同不能履行属于不可归责于双方的原因所导致，董经瑶未支付首付款和未办理贷款的行为不构成违约。其次，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”据此，在合同已经解除的情况下，何佳具有向董经瑶返还定金的义务，故一审法院判决何佳返还定金5万元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人何佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人何佳负担。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  张卫敏审判员  曹 洁二〇一七年十二月六日书记员  方丽雯