广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终12604号上诉人（原审被告）：何美华，女，汉族，1978年6月3日出生，住广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：代里程，广东百浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东省宝月经济发展总公司，住所地广东省佛山市三水区三水农场内，统一社会信用代码914406071937348787。法定代表人：何叶光，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宛青，广东华法（三水）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志劲，广东华法（三水）律师事务所律师。上诉人何美华因与被上诉人广东省宝月经济发展总公司（以下简称宝月公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2017）粤0607民初3111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。何美华上诉请求：改判何美华无须向宝月公司支付违约金，一、二审诉讼费由宝月公司负担。事实和理由：（一）何美华与宝月公司签订的《补充协议》因违反法律的强制性规定为无效合同。案涉租赁土地使用权类型为划拨土地，对于划拨土地，必须严格依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、第四十六条、《划拨土地使用权管理暂行办法》第三条、第五条、第三十二条的规定，办理相关手续，而宝月公司无证据证明其出租划拨土地已办理了相关手续。（二）双方签订的租赁合同无效，合同所约定的违约责任对双方不产生约束力，故何美华无须向宝月公司承担违约责任。（三）一审案件受理费应当由宝月公司负担。宝月公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。（一）宝月公司与何美华签订的《合同书》及《补充协议》合法有效，何美华应按合同约定向宝月公司支付拖欠的租金以及违约金。（二）一审法院计算违约金的标准正确，二审法院应予维持。宝月公司向一审法院起诉请求：1.判令何美华支付2016年4月1日至2017年3月31日拖欠租金116802元及2017年4月1日至2018年3月31日止拖欠租金120306元，合计237108元；2.判令何美华支付暂计至2017年7月25日的违约金241616.61元（自2017年7月25日起至本息实际清偿完毕前的违约金按拖欠租金额每日5‰另行计算）；3.判令何美华承担诉讼费。一审法院认定事实：2015年3月26日，宝月公司与案外人姚嘉明签订《合同书》（合同编号201500011）一份。合同的主要内容为：1.宝月公司将位于黄花围的84亩鱼塘承包给案外人姚嘉明经营；2.承包期4年9个月，即自2015年4月1日起至2019年12月31日止；3.每亩每年租金1350元，第一年租金113400元，从第二年起，年租金递增3%；4.租金一年一交，合同期每年前三个月交纳当年一年的租金。逾期支付租金的，每逾期一天，按未交租金的5‰支付违约金。合同签订后，双方即按合同履行各自义务。2016年1月7日，宝月公司、何美华、案外人姚嘉明三方签订《租赁合同》补充协议（合同编号201500025）一份。其主要内容为：宝月公司与案外人姚嘉明于2015年3月26日签订的《合同书》（合同编号201500011）项下的全部权利和义务由何美华承接。2017年7月26日，宝月公司以何美华拖欠租金为由向一审法院提起本诉。同时查明，宝月公司的企业类型为全民所有制。本案《合同书》涉及的84亩鱼塘的土地使用权人为广东省三水劳动教养管理所、土地用途为农用地、使用权类型为划拨。广东省三水劳动教养管理所现更名为广东省三水强制隔离戒毒所。广东省三水强制隔离戒毒所授权宝月公司对上述鱼塘进行经营管理。一审法院认为，虽然案涉84亩鱼塘的土地用途为农用地，但是考虑到宝月公司与何美华之间不存在隶属关系，故本案《合同书》不是土地承包经营权出租合同，而是土地租赁合同，本案案由为土地租赁合同纠纷。合同依法成立并生效。宝月公司与案外人姚嘉明就84亩鱼塘的租赁事宜签订的《合同书》，宝月公司、何美华、案外人姚嘉明三人签订的鱼塘转租补充协议，是各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，宝月公司、何美华、案外人姚嘉明三人之间关于鱼塘租赁权利义务转让的合同已成立并生效，宝月公司、何美华应当按照合同及其补充协议的约定享受权利、履行义务。宝月公司作为出租人将鱼塘交付何美华经营，何美华作为承租人应支付相应租金，而非支付占用费。广东省三水强制隔离戒毒所是国家行政机关，宝月公司是全民所有制企业。广东省三水强制隔离戒毒所其将其占有、使用的案涉84亩鱼塘授权宝月公司经营管理，符合国有资产管理的有关规定，故何美华认为宝月公司无权出租鱼塘、本案鱼塘租赁合同违反国家强制性规定而无效的理由不能成立。承租人应当按照约定的期限支付租金。《合同书》约定每合同年度的前三个月交纳当年一年的租金，故宝月公司有权依约要求何美华支付2016年、2017年两年的租金，何美华关于2017年的租金只应计算到宝月公司起诉之日止的抗辩理由不能成立。根据本案《合同书》及补充协议的约定，何美华应向宝月公司支付2016年度租金116802元（113400元+113400元×3%）、2017年度租金120306.06元（116802元+116802元×3%），合计237108.06元。宝月公司主张租金237108元，一审法院予以支持。出租人是否提供租金发票不影响承租人所负的租金支付义务。出租人交付租赁物和承租人支付租金是租赁合同双方应负的合同对价义务，是主要义务，出具租金发票只是租赁合同的附随义务而非主要义务。本案中，宝月公司、何美华并未约定先提供发票再支付租金，在宝月公司已交付租赁物的情况下，何美华应依约支付租金。何美华支付租金后，有权向宝月公司索要相应的租金发票。因此，何美华关于其未支付租金的原因是宝月公司不提供租金发票的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。承租人不履行合同约定的支付租金义务的，应当承担违约责任。本案中，何美华未按约定支付租金，违反了双方合同约定，何美华已经违约，故宝月公司有权要求何美华支付违约金。但宝月公司请求按《合同书》约定的每日5‰计算违约金的标准偏高，一审法院认为按年利率24%计算违约金较为合适。因本案租赁合同约定租金给付时间为每合同年度前三个月，故该三个月不属于逾期支付租金时间。即何美华应以拖欠租金为基数，自每合同年度前三个月期满的次日起至还清之日止，按年利率24%向宝月公司支付违约金。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十八条、第七十七条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、何美华于判决生效之日起十日内向宝月公司清偿合同编号为201500011的《合同书》项下2016年、2017年的拖欠租金合计237108元；二、何美华于判决生效之日起十日内向宝月公司支付违约金（违约金的具体计算方式如下：1.以2016年度拖欠租金116802元为基数，自2016年7月1日起至租金还清之日止，按年利率24%计算；2.以2017年度拖欠租金120306.06元为基数，自2017年7月1日起至租金还清之日止，按年利率24%计算）；三、驳回宝月公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取4240元，由何美华负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，2017年2月23日，广东省戒毒管理局作出粤戒毒办[2017]35号《关于省三水所2017年12月前到期的厂房土地（鱼塘）出租请示的批复》，内容如下：你所《关于省三水所2017年12月前到期的厂房土地（鱼塘）出租示》（粤三水戒[2016]79号）收悉。根据上级关于土地资源等相关管理规定，经局财政处、生产处审批，局领导批准，同意你所提出的资产原值50万以下的厂房土地资源继续出租，请按照相关规定，规范出租程序。出租情况报省局备案。资产原值在50万以上、租期超过6个月的（原旭日升纸品厂、原机修厂水泥杆厂、原康复中心院区综合楼、旧四分所院区等4宗），由省局报省财政厅审批后，再行出租。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。一审法院判令何美华应向宝月公司支付拖欠的租金237108元，双方当事人对此均未提出上诉，本院予以维持。根据何美华和宝月公司的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：涉讼合同及补充协议的效力；何美华有关无须支付违约金的上诉请求是否应当得到支持。关于第一个焦点。何美华上诉主张，涉讼合同及补充协议因违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十三条、第四十四条、第四十五条以及《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定，为无效合同。案涉鱼塘系国有划拨用地，土地用途为农用地，土地使用权人为广东省三水强制隔离戒毒所。广东省三水强制隔离戒毒所是国家机关，宝月公司属全民所有制企业。广东省三水强制隔离戒毒所将其占有、使用的案涉鱼塘授权给宝月公司经营管理，并未违反国有资产管理的有关规定，且已得到上级主管部门的批准，宝月公司有权出租案涉鱼塘，涉讼合同及补充协议合法有效。何美华有关涉讼合同及补充协议因违反法律的强制性规定而无效的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。宝月公司与案外人姚嘉明就案涉鱼塘的租赁事宜签订的《合同书》，宝月公司、何美华与姚嘉明签订的《补充协议》，均系各方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，宝月公司、何美华、姚嘉明之间关于鱼塘租赁权利义务转让的合同已成立并生效，宝月公司、何美华应当按照合同及其补充协议的约定全面履行自己的义务。关于第二个焦点。涉讼合同及补充协议合法有效，何美华作为承租人，应当向宝月公司支付相应租金。本案中，何美华未按约定支付租金，其行为构成违约，应向宝月公司支付逾期付款违约金。宝月公司请求按《合同书》约定的每日5‰计付违约金，一审法院根据本案案情，将违约金酌情调整至按年利率24%计付，处理妥当，本院予以维持。何美华以双方签订的合同无效、合同所约定的违约责任对双方不产生约束力为由，主张无须支付违约金，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，何美华的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费957元，由上诉人何美华负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑正坚审 判 员  邱程辉代理审判员  潘伟丹二〇一七年十二月二十五日书 记 员  何智峰