新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2015）伊州民二终字第701号上诉人（原审被告）：伊犁锦城房地产开发有限公司。法定代表人：姚新雄，该公司总经理。委托代理人：赵斌，新疆弓月律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李道先。被上诉人（原审原告）：吴国庆，系李道先之子。二被上诉人的共同委托代理人：秦启勇，伊宁市佳诚法律服务所法律工作者。上诉人伊犁锦城房地产开发有限公司（以下简称锦城公司）因与被上诉人李道先、吴国庆商品房销售合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院于2015年9月6日作出的（2015）伊民初字第2435号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李道先、吴国庆原审诉称：2006年，其与锦城公司签订《商品房买卖合同》一份，约定其购买锦城公司位于伊宁市英阿亚提街44号锦城房产1号楼109A号商铺，支付部分房款后，余款以锦城公司返租的方式冲抵，于2011年冲抵完毕，其收回房屋。但锦城公司迟迟不予办理产权证，后至房产局调查发现锦城公司未办理相关商品房买卖资料报备手续，故诉至法院，请求判令：1、锦城公司将资料报产权登记机关备案以协助其将产权证办理至其名下；2、锦城公司支付违约金30000元；3、涉案期间的所有费用由锦城公司承担。伊犁锦城房地产开发有限公司原审辩称：双方系商品房买卖合同关系，其已将办理房产证的相关资料至房产局报备，李道先、吴国庆未能取得房产证非因我方报备资料不全，主张违约金无据，故应依法驳回李道先、吴国庆的诉讼请求。原审法院查明：一、2006年，李道先、吴国庆与锦城公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定李道先、吴国庆购买锦城公司开发的位于伊宁市英阿亚提街44号永成农机农贸市场第一幢一层109A号房屋，该商品房产权登记建筑面积为65.20平方米，其中套内建筑面积为63.18平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为2.016平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5200元，总金额为339040元，李道先、吴国庆首付房款为150000元，在2006年12月15日前付85000元，剩余104040元在2007年6月30日前付清，锦城公司应当在2007年3月1日前将验收合格的商品房交付李道先、吴国庆使用，在该商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由锦城公司提供的资料报产权登记机关备案，如因锦城公司的责任，李道先、吴国庆不能在规定期限内取得房地产权属证书的，李道先、吴国庆不退房，锦城公司按已付房价款的1%向李道先、吴国庆支付违约金。合同签订后，李道先、吴国庆支付部分房款，锦城公司于2006年12月14日向李道先、吴国庆出具175000元（未写明房号）房款收据一张，于2007年6月30日向李道先、吴国庆出具1号楼102、109A号125808元房款收据一张，李道先、吴国庆至今未取得本案诉争房屋的房地产权属证书。二、李道先、吴国庆与案外人吴太彬分别购买的锦城公司开发的位于伊宁市英阿亚提街44号永成农机农贸市场第一幢一层109A号和102号房屋实际为一间房屋（有两个房号，未实际分割），其中109A号系李道先、吴国庆购买，102号系案外人吴太彬购买。锦城公司的法定代表人姚新雄认可李道先、吴国庆与案外人吴太彬已付清109A号、102号实际为一间房屋房款的事实。现李道先、吴国庆以锦城公司未报送权属登记资料至产权登记机关备案，已构成违约为由，诉至原审法院。原审法院认为：李道先、吴国庆与锦城公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。李道先、吴国庆与案外人吴太彬已将109A号和102号这一间房屋的房款付清，锦城公司理应按照合同约定协助李道先、吴国庆办理权属登记手续。庭审中，锦城公司辩称其已将权属登记资料报送产权登记机关备案，但未提供证据证实，且亦认可李道先、吴国庆至今未取得本案诉争房屋的房地产权属证书，对锦城公司的抗辩理由，不予采信，故李道先、吴国庆要求锦城公司报送权属登记资料至产权登记机关备案的诉讼请求，于法有据，予以支持；对李道先、吴国庆主张违约金30000元的诉讼请求，因未提供充分证据证实其购买109A号（面积65.20平方米）的实付房款金额及锦城公司的违约行为给其造成的损失，故不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、伊犁锦城房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内将李道先、吴国庆购买的位于伊宁市英阿亚提街44号永成农机农贸市场第一幢一层109A号建筑面积为65.20平方米的商铺的权属登记资料报产权登记机关备案；二、驳回李道先、吴国庆的其他诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由李道先、吴国庆负担225元，伊犁锦城房地产开发有限公司负担50元。上诉人锦城公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决程序错误，漏列当事人，致使认定事实不清，适用法律不当，承担责任主体有误。原锦城公司是伊犁永成农业装备制造集团有限公司（以下简称永成公司）的子公司，2014年2月14日永成公司、侯远飞与姚新雄达成股权转让《协议书》，将原锦城公司的100%的股权转让给了姚新雄，姚新雄成立了新的锦城公司。该转让《协议书》第四条的约定：本次股权转让之前锦城公司2012年12月15日之前的债权债务由永成公司承担。2015年4月16日永成公司与锦成公司达成部分权属问题的说明，该说明约定本案争议房产过户问题，由现锦城公司帮助代为办理，所产生的一切费用由永成公司负担，涉及的诉讼事宜由永成公司参加诉讼，并独自承担法律责任。因此，争议商住楼所产生的法律责任及债权债务依永成公司与现锦城公司的约定，应由水成公司承担。故应当追加永城公司为本案当事人。被上诉人李道先、吴国庆答辩称：请求驳回上诉，维持原判。2006年其与锦城公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。锦城公司是具有独立法人资格的法人。永成公司与锦城公司签订股份转让《协议书》是内部权利义务的处分，不能对抗第三人，本案中锦城公司依然存在，是适格的诉讼主体，锦城公司之后可以按照内部协议向永成公司追偿，锦城公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：2014年2月14日，永成公司（甲方）与姚新雄（乙方）、侯远飞（丙方）签订《协议书》，约定丙方将其持有锦城公司的100%的股权转让给乙方，同时约定股权相对应资产。该《协议书》第四条约定本次股权转让之前锦城公司2012年12月15日之前的债权债务由永成公司享有和承担（锦城公司在英阿亚提街40号土地上开发锦华家园项目而产生的全部债权债务均由姚新雄享有和承担）。该《协议书》没有涉及本案争议的伊宁市英阿亚提街44号永成农机农贸市场商住楼。2014年8月1日，锦城公司给伊宁市房产局出具《股东决议》，内容为：永成公司向中国农业银行股份有限公司伊犁州分行营业部申请流动资金贷款金额2200万元。贷款期限一年。我公司（锦城公司）将伊宁市英阿亚提街44号永成农机农贸市场1号楼一层101-114号l5间商业门面，面积：864.65平方米、房权证号：0465**号、伊土国用2008第BG00071号，为永成公司提供担保贷款。伊宁市房屋权属登记申请表上载明的伊宁市英阿亚提街44号永成农机农贸市场1号楼产权人为锦城公司，目前该1号楼一层101-114号l5间商业门面房在伊宁市房产局为永成公司办理了抵押登记，2015年4月16日，永成公司与锦城公司共同出具《伊犁永成农业装备制造集团有限公司与伊犁锦城房地产开发有限公司部分权属问题的说明》，内容为：1、伊宁市英阿亚提街44号商住楼的权属归原锦城公司的开办公司永成公司所有。2、永成公司与锦城公司的债权债务以2012年12月15日为划分时间，之前属永成公司完全承担，之后属现锦城公司负责。3、伊宁市英阿亚提街44号商住楼一楼商户过户问题，为简化程序，现锦城公司帮助代为办理，所产生的一切费用由永成公司负担，涉及的诉讼事宜由永成公司参加诉讼，并独自承担法律责任。本院认为，本案争议焦点是：锦城公司要求追加永成公司作为本案当事人的理由能否成立。《中华人民共和国民法通则》第九十一条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外。”《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”由此可见，转让合同权利义务必须经合同相对方同意。本案中，锦城公司将其所有的位于伊宁市英阿亚提街44号永成农机农贸市场1号楼中102商铺出售给李道先、吴国庆，双方为此签订《商品房买卖合同》，合同相对方系李道先、吴国庆与锦城公司，李道先、吴国庆已付清购房款，锦城公司应当承担将本案争议商铺的权属登记资料报产权登记机关备案的义务。在履行合同过程中，锦城公司未经李道先、吴国庆同意，将其与李道先、吴国庆的合同权利义务转让给永成公司，同时将涉案房产为永成公司贷款作抵押担保，根据上述法律规定，该转让行为对李道先、吴国庆不具有法律约束力，故该《商品房买卖合同》产生的权利义务仍然由锦城公司享有和承担。锦城公司以“原锦城公司的股东侯远飞已将公司的100%的股权转让给了姚新雄，该公司2012年12月15日之前的债权债务由永成公司承担，现锦城公司也与永成公司达成协议，约定本案争议房产过户由现锦城公司帮助代为办理，所产生的一切费用由永成公司承担，涉诉事宜由永成公司参加诉讼并独自承担法律责任”为由，要求追加永成公司为本案当事人的上诉理由，不能成立，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由上诉人锦城公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 明审判员 彭红梅审判员 马晓梅二〇一五年十二月四日书记员 孙 杰