广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一初字第2097号原告：南宁金恒房地产开发有限公司，住所地：南宁市江南区白沙大道65号。法定代表人：潘超文，董事长。委托代理人：黄雪英，广西五象律师事务所律师。委托代理人：王业强，广西五象律师事务所律师。被告：石仲佩。原告南宁金恒房地产开发有限公司（以下简称“金恒公司”）诉被告石仲佩商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年12月2日公开开庭进行了审理。原告金恒公司的委托代理人王业强到庭参加了诉讼。被告石仲佩经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金恒公司诉称：2010年8月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于竹溪大道27-1号云星·钱隆天下3号楼某号房，建筑面积为54.38平方米，总价为人民币743592元，付款方式为银行按揭贷款。合同附件六《合同补充协议》约定，在签订合同时被告应当同时支付合同总价款的20.12%（计人民币149592元）作为首期付款，其中79.88%的合同价款（计人民币594000元）由买受人向银行办理按揭贷款。合同签订后，被告支付了部分首付款30592元、代办产权证费600元、管道燃气初装费2300元、专项维修基金4187.26元（备注：被告实际向原告支付各项总付款合计为人民币631679.26元）。同时，原告办理了该房产的商品房买卖合同登记备案手续，被告也于2010年9月16日在交通银行股份有限公司广西分行办理了按揭贷款594000元。然而，被告却未按照合同约定付清首付款，甚至在银行贷款发放后也不按借款合同约定向银行偿还贷款，因此，交通银行于2014年2月19日向法院起诉要求提前收回贷款，从而导致原告因承担连带清偿保证责任而为被告代偿贷款本息等相关费用合计702838.27元，另外，还因被告拖欠贷款银行费用的原因，导致原告再需对律师费27318元、公告费700元、受理费484元等共28502元的费用承担连带保证责任。至此，原告为被告代偿款项合计731340.27元。为此，原告向被告邮寄《解除合同通知书》，正式要求解除双方的《商品房买卖合同》及补充协议，并要求其赔偿原告损失和向原告支付违约金，而被告对此置之不理。基于上述事实，根据相关法律规定及双方合同的约定，原告有权解除合同，并可要求被告返还原告代偿超过被告各项总付款99661.01元，并支付违约金111538.8元，同时有权要求被告为此支出的律师费20000元，为此，原告起诉至法院，请求依法判令：一、解除原告与被告于2010年8月19日签订的《商品房买卖合同》，南宁市竹溪大道27-1号云星·钱隆天下3号楼某号房由原告收回，并判令被告协助、配合原告办理该商品房买卖合同备案登记和抵押权预告登记的注销等相关手续；二、被告返还原告代偿超过被告各项总付款的损失99661.01元（731340.27-631679.26=99661.01元），并向原告支付违约金111538.8元（743592×15%）；三、被告承担原告支出的律师费20000元；四、本案诉讼费由被告承担。被告石仲佩未作书面答辩，亦未出庭参加诉讼。经审理查明：2010年8月19日，原告金恒公司（出卖人）与被告石仲佩（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定由被告向原告购买位于竹溪大道27-1号云星·钱隆天下3号楼某号房（以下简称“涉案房屋”），房屋总价款743592元。合同附件六《合同补充协议》第一条“付款方式”第3款约定，买受人在签订《合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的20.12%作为首期付款（此比例为暂定比例，买受人应付的首付款比例以按揭贷款银行批准的数额为准），计人民币149592元；其余79.88%的合同价款，计人民币594000元由买受人向银行办理按揭贷款；第10款约定，买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代××还贷的，××应在××的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向××偿还代偿款项（包括本、息）；如逾期，××则应按所欠××代偿款项本、息总额的每日千分之一向××支付逾期还款的违约金并承担××为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用；第11款约定，××不按上述期限偿还××代为偿还的款项的，或者拒不办理解除原抵押登记手续，或者拒不办理抵押给××的登记手续，或者将房屋另行抵押、转让给他人的，视为××不履行合同，××有权选择继续履行合同或解除合同，并可要求××支付合同总价款的百分之十五的违约金；××解除合同，××应于××发出书面解约通知7日内，与××到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续。截至合同签订当日，被告已向原告支付首期房款50592元、代办房产证费600元、专项维修基金4187.26元、管道燃气初装费2300元。2010年9月9日，原、被告办理了上述合同的登记备案手续，备案编号为YS00092193。2011年6月22日，原告将涉案房屋交付被告使用。2010年9月20日，原告与被告办理了涉案房屋的预告登记，登记证号为邕房预字第1151235号。2010年9月7日，原告与被告及交通银行股份有限公司广西壮族自治区分行（以下简称“交行广西区分行”）共同签订一份《个人房产抵押贷款合同》，约定由被告向交行广西区分行借款594000元用于购买涉案房屋，被告以涉案房屋作为借款的担保，原告自愿为被告提供连带责任保证，保证范围包括本合同项下贷款本金、利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用包括但不限于诉讼费、律师费等相关费用。借款合同签订后，交行广西区分行于2010年9月16日向被告发放了贷款594000元并于2010年10月9日办理了涉案房屋的抵押权预告登记，登记证号为邕房预字第1153727号。至此，被告已向原告支付房款合计651679.26元。后因被告未能按照借款合同的约定按时向交行广西区分行偿还借款本金和利息，交行广西区分行于2014年2月19日将本案原告及被告作为共同被告起诉至兴宁区人民法院。兴宁区人民法院分别于2014年4月16日作出（2014）兴民二初字第187号民事判决书、（2015）兴民二初字第629号民事判决书，判决原告对被告向交行广西区分行所负的债务承担连带清偿责任。上述判决书生效后，原告及被告未在生效判决规定的履行期限内履行义务，交行广西区分行遂申请兴宁区人民法院强制执行。兴宁区人民法院分别于2014年8月28日、2015年10月22日向原告发出执行通知书，要求原告履行上述生效判决确定的义务。原告根据执行通知书的要求分别于2014年11月21日、2014年11月20日、2015年11月24日向兴宁区人民法院账户存入合计730156.27元用于履行上述债务。原告为被告承担连带保证责任后，被告未在合同约定的期限内将代偿款项偿还给原告，原告遂于2015年6月25日以被告违约为由起诉至本院，并提出前述诉讼请求。另查明：原告已取得涉案房屋的商品房预售许可证，证号为南房预字（2010）第283号。还查明：2015年3月26日，原告（甲方）与广西五象律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定甲方因与钱隆天下业主石仲佩合同纠纷一案，委托乙方的律师进行代理，乙方接受甲方的委托，指派黄雪英、王业强作为上述案件的代理人，代理费为20000元。上述合同订立后，原告向广西五象律师事务所支付了律师代理费20000元，广西五象律师事务所向原告开具了发票。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告石仲佩经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告与被告于2010年8月19日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。合同生效后，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。一、关于解除合同的问题。根据合同约定，买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向其偿还代偿款项，否则视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同。本案中，被告未按时向银行偿还按揭贷款，原告作为保证人为被告代偿债务合计730156.27元，但被告未在合同约定的期限内向原告偿还代偿款项，且至今仍未履行，双方约定的解除合同的条件成就，故原告有权解除合同。虽然原告主张已向被告发出了解除合同的通知书，但未提供证据证实被告已实际收到，现原告通过诉讼方式要求解除合同，故应当以起诉书副本送达被告之日即2015年10月30日视为解除合同通知到达之日，合同自该日起解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。故原告要求被告返还房屋，并协助其注销房屋已设立的商品房预告登记、抵押权登记及商品房买卖合同备案登记的诉请，于法有据，本院予以支持。另，合同解除后，原告应将被告已付的各项款项651679.26元退回给被告，但因被告尚欠原告各项代偿款730156.27元，故双方债务相互抵销后，被告仍需向原告偿还代偿款78477.01元（730156.27元-651679.26元）。二、关于违约金支付和律师费损失的问题。根据合同约定，买受人不按约定期限偿还出卖人代偿款项的，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款的百分之十五的违约金。同时，买受人还需承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。现因被告未在约定期限内偿还代偿款项，原告依此解除合同，被告理应按照上述约定向原告支付违约金111538.8元（743592元×15%）并赔偿律师费损失20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告南宁金恒房地产开发有限公司与被告石仲佩于2010年8月19日签订的《商品房买卖合同》已于2015年10月30日解除；二、被告石仲佩将位于竹溪大道27-1号云星·钱隆天下3号楼某号房返还给原告南宁金恒房地产开发有限公司，并于本案判决生效之日起十日内协助原告南宁金恒房地产开发有限公司办理该房屋的抵押权登记注销手续（登记证号为邕房预字第1153727号）、商品房买卖合同备案撤销手续（备案编号为YS00092193）及商品房预告登记撤销手续（证号为邕房预字第1151235号）；三、被告石仲佩向原告南宁金恒房地产开发有限公司偿还代偿款项合计78477.01元并支付违约金111538.8元；四、被告石仲佩赔偿原告南宁金恒房地产开发有限公司律师费损失20000元。本案受理费13425元，由被告石仲佩负担。此款原告南宁金恒房地产开发有限公司已预交，由被告石仲佩连同上述应付款项一并支付给原告南宁金恒房地产开发有限公司。上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  谢 倩人民陪审员  叶寿腾人民陪审员  梁丽丽二〇一五年十二月十四日书 记 员  郭顺萍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的约定。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。