江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终8520号上诉人（原审原告）：南京宁设物业管理有限责任公司，住所地南京市秦淮区三茅宫91号406室。法定代表人：李东，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：常念东，男，1978年9月11日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：曹耀琪，男，南京机床厂退休职工，住南京市建邺区。上诉人南京宁设物业管理有限责任公司（以下简称宁设物业公司）因与被上诉人常念东物业服务合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院(2016)苏0105民初7273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后,依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。上诉人宁设物业公司的法定代表人李东、被上诉人常念东及其委托诉讼代理人曹耀琪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。宁设物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，物业服务合同权利义务终止时间应为2016年8月31日。南京金陵世家住宅小区业主委员会（以下简称金陵世家业委会）在另案中要求上诉人于2015年12月31日撤出小区，但一审法院判令上诉人于判决生效后十五日撤出，该案上诉后维持原判，故双方不定期物业合同关系应于2016年8月31日终止。二、一审判决适用法律错误，在上诉人已于2015年3月1日签订《物业服务委托合同》的前提下，本案不应适用《最高人民法院》，而应适用《江苏省高级人民法院》。且上述另案生效判决宁设物业公司已申请再审，故判决结果不能简单作为本案判决依据，该合同无效过错在于金陵世家业委会，上诉人在2016年8月15日判决维持前不撤出小区并无不当。上诉人在此期间依据2015年3月1日的合同约定在小区内提供物业服务，被上诉人应向上诉人支付物业费。三、一审判决有违公平原则，上诉人按2015年3月1日签订的物业服务合同提供物业服务，投入了大量人力、物力、财力，按公平原则就应获得相应物业服务费。上诉人于2016年8月31日撤出小区，要求被上诉人支付2016年8月31日前的物业费有理有据。常念东辩称，双方权利义务终止时间是2015年12月31日，业主大会不再续聘上诉人的决议是通过当地街道办事处按照法律规定召开业主大会而决定的。宁设物业公司拒不撤出小区，应自行承担相应责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宁设物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、常念东向宁设物业公司缴纳物业费服务费和公摊水电费3579.5元（按照1.35元/平方米/月计算，面积为129.76平方米，自2015年1月1日起计算至2016年9月14日）；2、常念东缴纳停车费5721.3元2452元（按照120元/月/辆计算，自2015年1月1日计算至2016年9月14日止）；3、宁设物业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：常念东原系南京市建邺区金陵世家小区10幢1005室房屋的业主(房屋建筑面积为129.76平方米)。2011年12月23日，宁设物业公司与金陵世家业委会签订了《物业服务委托合同》，约定由宁设物业公司为金陵世家小区提供物业服务，服务期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止；多层收费标准为0.7元/月/平方米（包括公摊水电费0.1元/月/平方米）,夹层收费标准为0.2元/月/平方米；高层（1—2层）0.9元/平方米/月，高层（3-6层）1.25元/平方米/月，高层（7-12层）1.35元/平方米/月；固定车位（地面）120元/月/车，固定车位（地下）280元/月/车，临时车位（地面）100元/月/车。合同到期后，双方未再续约，但宁设物业公司一直在该小区内提供物业服务。自2015年1月起，常念东未向宁设物业公司缴纳上述房屋的物业服务费和相关停车费用。一审法院另查明，2015年8月25日，金陵世家小区召开业主大会，作出了不同意宁设物业公司留用的决定，并将公开投票的结果在小区里进行公示和向小区所在地的南苑街道物管办进行备案。2015年9月，宁设物业公司知晓上述决议内容。2015年9月14日，金陵世家业委会作出《关于金陵世家物业服务到期函告》一份，将业主大会决议不同意宁设物业公司继续留用的结果告知宁设物业公司，并通知宁设物业公司对金陵世家小区的物业服务时间至2015年12月31日到期之后，宁设物业公司出示了一份签订时间为2015年3月1日的《物业服务委托合同》，该合同约定服务期限自2015年3月1日起至2020年2月28日止。一审法院再查明，2015年10月，金陵世家业委会诉至南京市建邺区人民法院，诉请要求宁设物业公司于2015年12月31日前撤出南京市金陵世家住宅小区物业服务区域并移交物业管理权等等。2016年3月23日，一审法院作出（2015）建民初字第4210号民事判决书，判令宁设物业公司于判决生效后十五日内撤出南京市金陵世家住宅小区物业服务区域，并移交物业管理权。同时认定宁设物业公司提供的2015年3月1日的《物业服务合同》因未经业主大会决定，不发生法律效力。宁设物业公司不服一审判决，向南京市中级人民法院（以下简称南京中院）提起上诉，南京中院于2016年8月15日作出（2016）苏01民终4765号民事判决书，驳回上诉，维持原判。因宁设物业公司未及时撤出金陵世家住宅小区，金陵世家业委会向一审法院申请执行，2016年9月14日，宁设物业公司与金陵世家业委会在一审法院签订一份执行和解协议，约定：宁设物业公司交出业主台帐等，2016年8月31日前双方帐目已结清，对外债务由宁设物业公司负担。2016年，宁设物业公司缴纳金陵世家小区2016年1月至8月的公摊水费合计3014元，并继续留用部分工作人员在该小区提供了一定的物业服务。在2016年1月份以后，宁设物业公司实际收取了金陵世家小区部分业主的物业服务费，该物业服务费中所包含的公摊水电费金额超过宁设物业公司上述代缴的3014元款项，金陵世家业委会要求以宁设物业公司收取的公摊水电费与宁设物业公司缴纳的2016年1月份以后的公摊水费进行冲抵，如有业主有异议，由金陵世家业委会承担责任，对此宁设物业公司亦予以认可。本案的争议焦点如下：一、宁设物业公司与常念东物业服务合同权利义务终止的时间。二、如果双方的权利义务关系于2015年12月31日终止，宁设物业公司为金陵世家住宅小区提供一定事实服务情况下，常念东是否应缴纳相应的物业服务费和停车服务费。关于争议焦点一，一审法院认为：《江苏省物业管理条例》第五十六条第三款的规定：“物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。”宁设物业公司与金陵世家业委会于2011年12月23日签订的《物业服务委托合同》，服务期限至2013年12月31日止。但之后业主大会未作出选聘或者续聘决定，宁设物业公司按照原合同约定继续提供服务，双方形成无固定期限的合同关系。在原合同权利义务延续期间，金陵世家业委会于2015年8月25日通过决议，作出了不同意续聘宁设物业公司在该小区进行物业服务的决定，并于2015年9月14日发函给宁设物业公司，通知宁设物业公司的物业服务期限至2015年12月31日到期，因此，宁设物业公司与常念东之间服务合同权利义务终止时间为2015年12月31日。对于宁设物业公司提供的签订时间为2015年3月1日的《物业服务委托合同》，因已被法院作出的生效判决认定无效，故常念东以该《物业服务委托合同》为依据，认为服务合同期限届满之日为2020年2月28日的意见，一审法院不予采纳。对于争议焦点二，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”宁设物业公司、常念东之间的物业服务合同关系的终止时间为2015年12月31日，金陵世家业委会已通知要求宁设物业公司于2015年12月31日前撤出小区，但宁设物业公司拒绝撤出上述小区，故宁设物业公司虽在2016年1月之后仍在金陵世家住宅小区提供一定事实服务，但对于其要求常念东支付2016年1月之后的物业服务费及停车费的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。对于宁设物业公司已实际代缴的2016年1月至8月份的公摊水费问题，因为宁设物业公司已收取了金陵世家小区部分业主2016年1月份以后的物业服务费，而该物业服务费中包含的公摊水电费数额已超过了宁设物业公司实际代缴的数额，金陵世家业委会要求将两笔款项相冲抵，并承诺如果该部分业主对此有异议，可向金陵世家业委会主张权利，宁设物业公司对此亦无异议，一审法院认为，宁设物业公司与金陵世家业委会达成的处理方案，不违反法律规定，一审法院对此予以确认。如果实际向宁设物业公司支付了2016年1月之后公摊水电费的业主向宁设物业公司提出返还公摊水电费的主张，由此产生的责任由金陵世家业委会负担。因为宁设物业公司、常念东之间的物业服务合同关系至2015年12月31日终止，故常念东仍应向宁设物业公司缴纳2015年1月至2015年12月的物业服务费2102.11元（1.35元/平方米/月×129.76平方米×12个月）和停车服务费1440元（120元/月/辆计算12个月），合计3542.11元，因宁设物业公司在此期间提供物业服务存在瑕疵,故一审法院酌定常念东应向宁设物业公司缴纳2015年1月至12月的物业服务费和停车服务费的90%即3187.9元。判决:一、常念东应于判决生效之日起十五日内向南京宁设物业管理有限责任公司缴纳2015年1月1日至2015年12月31日的物业服务费和停车服务费合计3187.9元。二、驳回南京宁设物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由南京宁设物业管理有限责任公司负担25元，由常念东负担25元。二审中，上诉人对2015年3月1日的《物业服务委托合同》的出示时间有异议，认为该合同出示时间在2015年12月31日之前，被上诉人对此予以认可。当事人对一审查明的其他事实并无异议，本院予以确认。本院二审期间，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。宁设物业公司提交其自行制作的2016年1至9月临时工工资表原件一套、费用报销单原件9张，拟证明在此期间宁设物业公司支付了员工工资，并履行了保洁、生活垃圾清运的义务。被上诉人认为该证据与本案无关。本院经审查认定，工资表系宁设物业公司单方制作，对真实性不予认可。对费用报销单形式上的真实性予以确认，对关联性结合案件情况综合认定。以上事实，有工资表、费用报销单、当事人陈述在卷证实。本院认为，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域,物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。宁设物业公司主张的2015年3月1日《物业服务委托合同》已被生效判决认定对金陵世家业委会不生效，故该合同自始无约束力，宁设物业公司主张业主应按照该合同支付物业费，本院不予支持。2015年8月金陵世家小区已召开业主大会，并作出不同意宁设物业公司留用的决定，宁设物业公司业已知晓该决议，金陵世家业委会亦于2015年9月14日通知宁设物业公司于2015年12月31日前撤出小区，金陵世家业委会与宁设物业公司之间的权利义务应于2015年12月31日终止，宁设物业公司应按时退出金陵世家小区并移交物业管理权。宁设物业公司拒绝退出、移交，并以为金陵世家住宅小区提供了服务为由要求业主支付2016年1月之后的物业服务费，一审法院未予支持，并无不当。上诉人的其他上诉请求，并不符合法律规定，本院亦不予支持。综上所述，宁设物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人南京宁设物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  汪德全审判员  白文虎二〇一七年十二月十五日书记员  陈晓君