黑龙江省九三农垦法院民 事 判 决 书(2017)黑8104民初553号原告：闫丽，无职业。被告：黑龙江省农垦隆兴房地产开发有限公司，统一社会信用代码XXXXXX，所在地黑龙江省哈尔滨市南岗区。法定代表人：张渝，该公司总经理。被告：刘荣光，经理。原告闫丽与被告黑龙江省农垦隆兴房地产开发有限公司（以下简称隆兴房地产公司）、被告刘荣光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫丽到庭参加诉讼。被告隆兴房地产公司、被告刘荣光经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫丽向本院提出诉讼请求：1.要求二被告履行房屋买卖合同交付房屋，并且支付计算到起诉日的违约金89790.00元，庭审中原告变更诉讼请求:以543450.00元购楼款为基数，按日万分之一点五，自2014年8月29日至2015年10月25日（共计422天）的违约金34397.22元；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2014年7月30日原告与被告隆兴房地产公司、被告刘荣光签订商品房买卖合同（合同编号：GF-2000-0171）,合同约定原告购买被告开发的黑龙江省建边农场李春贵等30户职工宅基地建设项目房屋（以下简称职工宅基地项目房屋），建筑面积220.76平方米，每平方米价格为2500.00元。原告按合同约定一次性向被告刘荣光交付了551900.00元的楼房款，合同第八条约定2014年7月30日二被告向原告交付房屋，并且第九条第一款（1）明确约定了逾期交付房屋被告被告隆兴房地产公司、被告刘荣光应按日向原告支付已付全部房款万分之一点五的违约金，现已经超过合同约定交付房屋日期，经原告与被告隆兴房地产公司、被告刘荣光多次协商，二被告一直推脱不交付房屋，并且不支付违约金。2014年7月30日原告与被告隆兴房地产公司签订商品房买卖合，当时法人代表是程传忠，2016年4月26日该公司法人变更为张渝，因此张渝具有承担责任的义务。被告隆兴房地产公司、被告刘荣光未到庭，未作答辩。原告闫丽围绕诉讼请求依法提交了证据：一、被告刘荣光2014年5月27日出具的收定金50000.00元的收据、2014年8月29日隆兴房地产公司程传忠收取楼房款223450.00元的收据。欲证明原告已向被告隆兴房地产公司、被告刘荣光交付购楼款273450.00元。本院认证意见:两份收据系被告刘荣光雇佣人员于德生和隆兴房地产公司程传忠收取，两份收据具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。二、土地流转合同。欲证明2013年8月25日原告将黑龙江省建边农场给予的优惠政策，购置该楼房带土地30公顷流转给了被告黑龙江省农垦隆诚建筑安装工程有限公司（以下简称隆诚建筑公司）种植五年（被告刘荣光在委托代理人处签名），抵顶剩余购楼款270000.00元。本院认证意见：该合同系原告与隆诚建筑公司、被告刘荣光签订的，且在原告与被告隆兴房地产公司签订的房屋买卖合同中已约定，因此该土地流转合同具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。三、被告隆兴房地产公司及被告刘荣光的承诺书1份、被告刘荣光及隆诚建筑公司的承诺书1份。欲证明原告到黑龙江省建边农场信访办信访，要求被告隆兴房地产公司、被告刘荣光按合同约定交付房屋并支付违约金，被告刘荣光及隆诚建筑公司第一次承诺于2015年5月22日准时交付房屋，被告隆兴房地产公司及被告刘荣光第二次承诺于2015年8月15日前正式交付房屋，但均未交付。本院认证意见：两份承诺书系被告隆兴房地产公司、被告刘荣光出具，并证实了被告隆兴房地产公司、被告刘荣光未能按期交付房屋，该承诺书经审查，具有真实性、合法性和关联性，本与予以采信。四、商品房买卖合同。欲证明原告购买被告隆兴房地产公司开发的职工宅基地建设项目房屋，被告刘荣光是隆兴房地产公司委托代理人，交款情况，及余款由黑龙江省建边农场以土地支付，被告隆兴房地产公司、被告刘荣光交房时间及未按时交付房屋应承担日万分之一点五的违约责任。本院认证意见：商品房买卖合同系原告与被告隆兴房地产公司委托代理人被告刘荣光真实意思表示，该合同具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。五、隆兴房地产公司信用信息、年报，隆诚建筑公司-风报。欲证明隆兴房地产公司变更前出资额程传忠51%、张渝49%，高级管理人员程传忠、张渝，变更后出资额张渝49%、陈传国51%，高级管理人员程传国、张渝，隆诚建筑公司执行董事兼总经理程传国、监事张渝，隆兴房地产公司、隆诚建筑公司均是程传忠、程传国、张渝的公司。原告举示的该组证据系网上公开信息，证实了两家公司的关系，经审查，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。本院依职权调取的证据：1.黑龙江省建边农场建设科出具的证明。欲证明原告购买的职工宅基地建设项目房屋坐落位置及面积。原告无异议，本院予以认证。2.对黑龙江省建边农场建设科科长的询问笔录。欲证明职工宅基地项目房屋建设时间，该项目系被告刘荣光挂靠被告隆兴房地产公司开发的，2015年10月26日完工，施工单位、黑龙江省建边农场、建设科、住户等共同到建设房屋现场每户验收，住户并在住宅工程质量分户验收表上面签字，签字时间就是交工时间，验收后有的住户已领取了钥匙。原告无异议，本院予以采信。3.黑龙江省建边农场与被告隆兴房地产公司及被告刘荣光签订的开发协议。欲证明职工宅基地项目工程由黑龙江省建边农场代替该住户委托被告隆兴房地产公司开发建设。原告无异议，本院予以采信。4.建设用地规划许可证、建设项目选址意见书。欲证明职工宅基地项目房屋，该项目符合城乡规划要求。原告无异议，本院予以采信。5.住宅工程质量分户验收表。欲证明2015年10月26日完工，施工单位、黑龙江省建边农场、建边农场建设科、住户等共同到建设房屋现场每户进行验收，原告并在住宅工程质量分户验收表上面签字，此时间就是交工时间。原告无异议，本院予以采信。被告隆兴房地产公司、被告刘荣光未向本院举示证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年黑龙江省建边农场委托被告隆兴房地产公司在黑龙江省建边农场开发建设职工宅基地建设项目房屋（小康楼），同年7月被告隆兴房地产公司开始开发建设。2014年5月27日原告父亲闫国太代替原告向被告刘荣光交纳了定金50000.00元，购买职工宅基地建设项目房屋9号楼一单元，每平方米2500.00元，面积为220.76平方米，应交购楼款551900.00元。2014年8月29日原告向被告隆兴房地产公司交纳购楼款223450.00元（交付该部份现金时被告隆兴房地产公司给予了优惠8450.00元），剩余购楼款270000.00元，原告用黑龙江省建边农场给予购楼户的优惠政策，购置该楼房每户带土地30公顷种植五年，原告未自己种植，于2013年8月25日将该土地流转给被告刘荣光种植五年，抵顶剩余购楼款270000.00元，原告与被告刘荣光签订了土地流转协议，协议甲方处加盖的是隆诚建筑公司公章，该公司是隆兴房地产公司法人代表张渝的另一家公司，该公司法人代表程传国（被告刘荣光在协议书甲方委托代理人处签名），原告实际交付购楼款为543450.00元（全额）。由于被告隆兴房地产公司所建房屋未能按期交工，原告及其他购楼人员找到被告刘荣光，被告刘荣光2015年4月22日承诺“对于建边农场小康楼交付交工事，本公司作出如下承诺：小康楼将于2015年5月22日准时交工，如在约定时间不交工，本公司按建筑法违约进行赔偿，承诺人刘荣光，承诺公司：隆诚建筑公司，2015年4月22日。”由于被告隆兴房地产公司未能按其承诺的时间交工，又于2015年7月30日再次承诺“黑龙江省农垦隆兴房地产公司承诺，2015年7月30日给用户开正式合同，在2015年8月15日前此楼房正式交付使用，如不交工按合同内容进行法律赔偿，由于此楼房公司约在2014年7月30日前交工，已延期一年，由我公司和用户协商解决，承诺书：黑龙江省农垦隆兴房地产公司，承诺人刘荣光，证明人于国君，2015年7月30日。”当日被告刘荣光以被告隆兴房地产公司委托代理人的名义与原告签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买的房屋为住宅，砖混结构，建筑层数地上二层，建筑面积220.76平方米，每平方米2500.00元，总金额551900.00元，合同第六条第2项已收人民币贰拾柒万元整，余款由农场以地支付。合同第八条约定，交付期限为2014年7月30日前。合同第九条第1项第（1）项约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金，合同继续履行。”2015年10月26日由施工单位、黑龙江省建边农场、建边农场建设科、住户等共同到建设房屋现场对每户房屋进行验收及交付房屋，原告在住宅工程质量分户验收表上签字。另查明，2013年初黑龙江省建边农场职工个人报名申请建设小康楼，黑龙江省建边农场同意后，该场以包括原告在内的30户职工个人宅基地建房进行申请，并与2013年9月28日协助办理了建设用地规划许可证、建设项目选址意见书手续。建设方是30户职工个人。黑龙江省建边农场委托被告隆兴房地产公司在黑龙江省建边农场开发建设职工宅基地建设项目房屋（小康楼），2013年7月6日黑龙江省建边农场与被告隆兴房地产公司签订了“开发协议书”。被告隆兴房地产公司共开发建设小康楼12栋24户，因受场地限制另3栋未建，均系批宅基地人员购买居住，不对外销售，所以未办理房屋预售许可证。本院认为，2014年7月30日被告刘荣光以隆兴房地产公司委托代理人的身份与原告签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效。原告与被告隆兴房地产公司均应严格按照合同的约定履行各自的义务。原告依合同约定交付被告隆兴房地产公司购房款，被告隆兴房地产公司未按合同约定将房屋及时交付原告，构成违约。由于被告隆兴房地产公司违约，原告在已交付了全部购楼款的情况下一直未得到房屋，直到2015年10月26日才得到房屋。原告要求被告隆兴房地产公司、被告刘荣光履行商品房买卖合同交付房屋，并且支付以购房款543450.00元为基数，按日万分之一点五，自2014年8月29日至2015年10月25日（共计422天）的违约金34397.22元。因在2015年10月26日施工单位、黑龙江省建边农场、建边农场建设科、住户等共同到建设房屋现场每户验收交付房屋，原告已在住宅工程质量分户验收表上签字，审理中，原告认可被告隆兴房地产公司将房屋已经交付，因此，不能主张再次交付。关于逾期交房违约金，因合同约定“出卖人应当在2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。原告主张的逾期交房违约金的起止时间均在逾期期间内，约定的违约金及计算符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告刘荣光与被告隆兴房地产公司共同承担违约责任，无证据证实，故本院不予支持。被告隆兴房地产公司、被告刘荣光经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和相关证据材料，视为其放弃相关的诉讼权利。综上所述，被告隆兴房地产公司履行房屋买卖合同，支付以543450.00元购楼款为基数，按日万分之一点五，自2014年8月29日至2015年10月25日的违约金34397.22元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、黑龙江省农垦隆兴房地产开发有限公司向闫丽支付逾期交房违约金34397.22元。于判决生效之日起5日内履行完毕；二、驳回闫丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2045.00元，由闫丽负担1385.00元，黑龙江省农垦隆兴房地产开发有限公司负担660.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审 判 长  王惠臣人民陪审员  韩玉萍人民陪审员  韩子权二〇一七年十二月二十八日书 记 员  金重阳