舟山市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）舟普六民初字第120号原告（反诉被告）舟山中远船务工程有限公司。法定代表人梁岩峰。委托代理人（特别授权）王良平、焦海天。被告（反诉原告）单德华。委托代理人（特别授权）周军。原告舟山中远船务工程有限公司（以下简称“中远船务公司”）诉被告单德华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案受理后依法由审判员李向锋适用简易程序，于2015年9月24日公开开庭进行了审理。期间，被告单德华对原告中远船务公司提起反诉，本院决定对本诉与反诉合并进行审理。原告中远船务公司委托代理人王良平、焦海天、被告单德华委托代理人周军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中远船务公司诉称：原告与被告单德华于2011年11月22日签订租赁合同，将位于协和小区B座10号的门面房一套（建筑面积共150平方米）出租给被告。双方约定，租赁期为2011年12月16日至2015年2月28日，租金为110687.50元，合同生效后五日内付清第一年租金7187.50元，以后每年在租期开始前十天内缴纳本年度租金。被告已支付2011年12月16日至2013年2月28日的租金41687.50元。截止目前，被告未支付2013年3月1日至2015年2月28日的已到期租金69000元（租金34500元/年×2年），未缴纳2012年8月1日至2015年2月28日的水电费用1844.77元，未缴纳的房租、水电费用按同期农业银行单位存款利率计算的利息为258.18元。原告认为，双方签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，应当遵守。被告未支付到期租金，已经构成违约。为此，原告诉至本院，请求依法判令：1.被告支付到期租金69000元；2.被告支付未缴纳的水电费1844.77元；3.被告支付未缴纳租金、水电费的银行同期利息258.18元；4.本案诉讼费由被告承担。法庭调查终结前，原告将诉讼请求变更为：1.被告支付原告2013年3月1日至2015年2月28日的租金69000元，并支付该租金自2013年3月1日起至付清日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；2.被告立即腾退房屋；3.被告支付原告自2015年3月1日起至实际腾退日止按34500元/年标准计算的租金；4.被告支付拖欠的水电费用1844.77元；5.本案诉讼费由被告承担。原告中远船务公司为证明其诉讼请求所依据的事实与理由而向本院提交了租赁合同、建设用地规划许可证、舟山市普陀区发展和改革局关于同意建设职工住宅小区的批复、协和小区门面房B10经营户未缴纳费用说明各1份（均为复印件）。被告单德华辩称：对原告中远船务公司诉称陈述的事实与理由没有异议，但是对原告的诉请有异议。1.根据合同约定，租金69000元中第一期的支付时间是2013年2月18日，第二期是2014年2月18日。到本案起诉前，原告一直未向被告催讨过租金，已经超过诉讼时效，被告不需再行支付。利息全部从2013年3月1日起计算是错误的，有一部分租金的支付时间是在2014年，且合同并未约定利息。2.被告同意腾退房屋，被告早已没在使用房屋，但前提是希望能够在另外一个被告起诉原告的案件处理完毕后腾退。3.原告主张的合同期满后的租金，实际上应该叫使用费。因为一些原因，被告确实没有交还原告房屋，但据被告所知，被告承租的那片区域，合同到期后租金都进行了下调，现在原告要求按原先约定的标准支付租金不合理。4.被告认可水电费数额，但也涉及诉讼时效的问题，且从水电费的金额可以看出被告没有在使用房屋的事实。另外，本案纠纷产生的原因在于，2012年8月中旬时房屋出现严重漏水，导致房屋装修及室内被告的游戏设备严重损坏，被告一直与原告交涉索赔，但是原告一直没有赔偿，所以才会发生被告拖欠租金及未腾退房屋的问题。因为赔偿的问题没有处理，原告也没有向被告催讨租金。被告单德华为证明其抗辩意见所依据的事实与理由而向本院提交了申请、证明、居民身份证复印件各1份，图片1组。被告单德华反诉称：承租房屋时，被告根据合同约定向原告支付了租房保证金5750元，并约定保证金在租赁期满后退还被告。现双方的租赁合同期限届满，原告已就房屋租金和水电费起诉被告。为此，被告提起反诉，请求判令：原告向被告返还保证金5750元。被告单德华向本院提交了收款收据1份。原告中远船务公司针对被告单德华反诉辩称，若实际交付了保证金，则同意退还被告。经审理查明：2011年11月22日，原告中远船务公司与被告单德华签订《租赁合同》约定，原告将位于舟山市普陀区六横镇龙山协和小区B座10号的门面房一套（上下两层，建筑面积共150平方米）出租给被告，用于经营游戏类；租赁期为2011年12月16日至2015年2月28日；租金为110687.50元，于合同生效后五日内付清第一年（2011年12月16日至2012年2月28日）租金7187.50元，以后于每年租期开始前十天内缴纳本年度租金；承租人于每月28日前将相应的水、电费缴纳给出租人；逾期未缴的，出租人有权对承租人采取停水、停电等措施；出租人负责因不可抗力造成房屋损坏及共用部位的维修；承租人应在租赁期满前一个月内，提前通知出租人续租或终止租房；承租人如终止租房，应将房屋按实际状况归还出租人；承租人在缴纳第一年租金时，应向出租人缴纳租房保证金5750元，保证金在租期期满后退回承租人。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告按约向原告支付了2011年12月16日至2013年2月28日期间的租金41687.50元，并支付租房保证金5750元。2012年8月份，被告因租赁房屋屋顶漏雨要求原告维修，原告对房屋进行维修期间遇台风天气发生房屋漏雨并造成被告财产损失。至2013年6月份，原告对房屋漏雨问题修缮完毕。因原、被告双方就被告财产损失赔偿等事宜发生纠纷，被告至今未腾退并将房屋返还原告。就房屋漏雨造成财产损失问题，被告单德华已对原告提起诉讼，本院已于2015年9月24日受理该案。另查明，协和小区B座10号门面房未进行产权登记，但原告中远船务公司取得了该房屋所在小区项目的建设用地规划许可证，并经政府建设主管部门批复同意建设该项目。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，所涉租赁房屋虽未进行产权登记，但该房屋所在小区的建设用地和建设工程项目均经政府主管部门批准，即该房屋作为租赁标的物不违反法律规定，且合同其他条款也未违反法律、行政法规的强制性规定，故《租赁合同》应属合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。一、关于原告中远船务公司的本诉请求。原告按约向被告交付了租赁房屋，被告理应按约向原告支付租金及水电费，现被告未按期支付租金及水电费的行为显属违约，其应根据合同约定和法律规定向原告承担支付尚欠的租金、水电费及赔偿损失等违约责任。被告虽抗辩其拒付租金的原因是原告维修房屋期间未采取适当措施导致房屋漏雨并造成被告财产损失而未予赔偿，但该赔偿问题不属本案房屋租赁合同关系的范畴，被告可依据相应的法律关系主张权利，且被告也就该问题已另行向本院提起了诉讼，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。1.欠付租赁期内租金及利息问题。根据合同约定的租赁期和租金标准，被告已支付2011年12月16日至2013年2月28日的租金41687.50元，尚余2013年3月1日至2015年2月28日的租金69000元（34500元/年×2年）未支付。租赁期间，租赁房屋于2012年8月份发生屋顶漏雨。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。房屋漏雨明显影响被告对房屋的正常使用，且合同也约定，出租人负责房屋共用部位的维修，而楼顶属房屋公共部位，因此，原告应当承担维修义务。对此，原告虽然履行了维修义务，但其自2012年8月份开始维修，直到2013年6月份才维修完毕。因在该期间内原告一直没有完成履行维修房屋的合同义务，被告对房屋的正常使用受到影响，其订立合同的目的难以实现，故被告根据合同约定应承担的支付该期间租金之对价义务应予免除。因原、被告双方现在均不能明确原告维修房屋的具体起止日期，故本院酌情确定房屋维修的期间为10个月。根据合同约定，2013年3月1日至2014年2月28日的租金为34500元，该租金在抵销被告已支付但应免除的2012年5个月（8月至12月）租金14375元以及扣除应免除的2013年5个月（1月至5月）租金14375元后，被告尚应于2013年3月1日前10天内支付租金5750元；对于2014年3月1日至2015年2月28日的租金34500元，被告应于2014年3月1日前10天内支付。因此，被告尚应支付原告的租金合计40250元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。因此，对于欠付租金的利息，合同虽未约定，但原告主张按中国人民银行同期贷款基准利率计算欠付租金的利息符合法律规定，本院予以支持。根据合同约定，被告欠付2013年3月1日至2014年2月28日期间的租金5750元，应自逾期支付之日即2013年3月1日起至该租金付清日止按中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率计算利息；2014年3月1日至2015年2月28日期间的租金34500元，应自逾期支付之日即2014年3月1日起至该付清日止按中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率计算利息。2.关于合同约定租赁期外的租金问题。租赁期间于2015年2月28日届满后，被告未根据合同约定在租赁期满前一个月内通知原告终止租房，而是继续占有、使用租赁房屋，且未有证据表明在本案起诉前原告曾要求被告腾退房屋或者是被告向原告表示退租，故原租赁合同继续有效，但租赁期限转变为不定期，原告可随时要求被告支付已实际使用房屋期间的租金，被告也可随时退租。因此，对于原告要求被告支付自2015年3月1日起至实际腾退房屋日止按34500元/年标准计算租金的诉讼请求，本院予以支持。被告虽抗辩其承租房屋所在区域租金进行了下调及原告现要求按原先约定的标准支付租金不合理，但其未提供任何相应证据，本院对该抗辩意见不予采纳。3.关于租赁房屋腾退问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同。本案中，因租赁期间届满后房屋租赁合同已转变为不定期租赁合同，原、被告双方均可随时要求解除合同，现原告起诉要求被告腾退并返还房屋，被告也表示认可租赁合同已终止并同意腾退房屋，故双方之间的房屋租赁合同关系已因双方一致意思而解除。此时，根据合同约定和法律规定，被告应腾退并返还房屋给原告，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。被告关于腾退房屋应在被告起诉原告的另一案件处理完毕后进行之抗辩意见，因缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。4.关于欠付水电费问题。对于原告主张被告拖欠水电费1844.77元，被告表示认可，本院予以确认。关于被告抗辩租金及水电费请求权超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，普通民事权利的讼时效期间为两年；第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，租赁合同期限内的租金及水电费应根据合同约定每年或每月分期支付，而合同期限届满后因租赁房屋一直由被告占有、使用，租赁期限变为不定期，原告可随时要求被告支付已实际使用房屋期间的租金和水电费，即租赁合同期限内的租金及水电费和租赁期届满后的租金及水电费的履行期限各不相同，但两者系一个整体的租金及水电费债务，属同一合同债务，因此，原告的租金及水电费请求权的诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满即租赁合同终止原告主张债权时开始起算，而不应从合同原来约定的支付时间起算，故原告关于租金及水电费的请求权并未超过诉讼时效期间，本院对被告有关诉讼时效的抗辩意见不予采纳。二、关于被告单德华的反诉请求。被告要求原告退还租房保证金5750元，符合租赁合同约定和法律规定，原告也没有异议，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告单德华于本判决生效之日起十五日内支付原告舟山中远船务工程有限公司房屋租金40250元，并支付其中的5750元自2013年3月1日起至付清日止和34500元自2014年3月1日起至付清日止均按中国人民银行发布的同期同档次贷款基准利率计算的利息。二、被告单德华于本判决生效之日起十五日内腾退并交还舟山市普陀区六横镇龙山协和小区B座10号门面房给原告舟山中远船务工程有限公司。三、被告单德华于腾退房屋后五日内按34500元/年标准支付原告舟山中远船务工程有限公司自2015年3月1日起至腾退房屋日止的租金。四、被告单德华于本判决生效之日起十五日内支付原告舟山中远船务工程有限公司水电费1844.77元。五、反诉被告舟山中远船务工程有限公司于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告单德华租房保证金5750元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费1571元，减半收取785.50元，由原告舟山中远船务工程有限公司负担319元，由被告单德华负担466.50元；反诉案件受理费减半收取25元，由反诉被告舟山中远船务工程有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审 判 员 李向锋二〇一五年十二月七日代书记员 齐培君【附相关法律条文】：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。