贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔03民终6050号上诉人（原审被告）：罗昭常，男，1964年4月10日出生，汉族，住遵义市红花岗区。上诉人（原审被告）：丁云会，女，1973年2月8日出生，住遵义市红花岗区。二上诉人共同委托诉讼代理人：钱钞，贵州山一（习水）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周忠才，男，1964年4月19日出生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区，被上诉人（原审原告）：周浩，男，1987年1月15日出生，汉族，遵义市人，住遵义市红花岗区，二被上诉人共同委托诉讼代理人：宋爱勇，贵州尊达律师事务所律师。上诉人罗昭常、丁云会因与被上诉人周忠才、周浩房屋买卖合同纠纷一案，不服遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民初4608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。罗昭常、丁云会上诉请求：一、撤销原判，发回重审或撤销一审判决第二、三、四项，直接改判支持被上诉人的第一项请求，即解除双方于2007年5月1日签订的《房屋买卖协议》；二、本案一、二审案件受理费用、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决第二、三、四项显失公平、明显不当。2007年5月1日二上诉人将涉案房屋以131657元的价格转让给被上诉人，被上诉人支付了10万元，因该房系拆迁还房，上诉人于2016年12月才获得房屋。其间，因二被上诉人急需用钱，便与上诉人商量解除《房屋买卖协议》，二上诉人同意，后被上诉人以借款名义两次在上诉人处退走了购房款共计7万元。上诉人在接到指挥部接房通知后，多次电话通知二被上诉人，二被上诉人在电话中表示不要房了，要求结算；二、一审法院判决支持过渡费用239814.26元错误。双方签订的房屋买卖协议中的房屋系拆迁还房，即期房，二被上诉人未实际占有，房屋买卖合同成立，但二被上诉人对该房屋不享有物权，仅仅是债权，而过渡费用系物权取得后才可享有，因此，该项判决错误，并且本案中的过渡费239814.26元的来历和计算错误；三、一审判决支持损失28万元错误。2007年5月1日，诉争的两套房屋价值13万余元，2016年12月10日，两套房屋售价38万元，本案中第二项、第三项、第四项判决金额共计70多万元。一审判决已超过该房目前市价的一倍，明显错误；四、一审判决第三页记载有误，上诉人在一审中抗辩认为返还购房款和承担的违约责任共计最多20万元；五、二被上诉人提交一审法院的收条，内容系二被上诉人改动，即利息按月20%支付等内容，该证据二被上诉人有造假嫌疑；六、一审判决上诉承担案件受理费8000元不当。综上，一审判决显失公平，明显错误，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人未提交书面答辩意见。一审法院认定事实：周忠才、周浩系父子关系，丁云会、罗昭常系夫妻关系。2007年5月1日，双方签订《房屋买卖协议》，丁云会、罗昭常将位于遵义市红花岗区××还房小区××单元××楼××号、××楼××号××房屋（该房屋××与遵义市红花岗区城市建设投资经营有限公司的拆迁还房）出售与周忠才、周浩，协议中还约定，若2010年5月1日后丁云会、罗昭常仍未交房，则丁云会、罗昭常自愿放弃该两套房屋的过渡费，由周忠才、周浩领取。丁云会、罗昭常于2007年9月8日向周忠才、周浩出具收条一张，载明收到周忠才、周浩购房款100000元，并约定了若卖房人反悔，则按月息20%计息。2016年12月10日，丁云会、罗昭常将两套诉争房屋以380000元的价格售与案外人牟杰，并通过（2017）黔0302民初2466号民事调解书明确了二被告与案外人牟杰2016年12月10日签订的《房屋买卖协议》合法有效，该房屋现在的实际占有人系案外人牟杰。另查，2010年5月1日起至两套诉争房屋交付之日（2016年12月30日）止的过渡费用为：239814.26元。一审法院认为，周忠才、周浩与丁云会、罗昭常之间签订的《房屋买卖协议》不违反法律法规，合法有效。现因诉争房屋已被丁云会、罗昭常售与案外人牟杰，导致双方协议无法履行，合同目的不能实现，且丁云会、罗昭常也同意解除双方签订的《房屋买卖协议》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，周忠才、周浩要求解除双方于2007年5月1日签订的《房屋买卖协议》，予以支持；由于双方的《房屋买卖协议》已依法解除，且本案不能实现合同目的的原因系丁云会、罗昭常违反诚实信用所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，对周忠才、周浩要求丁云会、罗昭常返还已支付的房款100000元的诉讼请求，予以支持；对周忠才、周浩主张的利息，因双方对此款项的利息约定高于国家规定，庭审中周忠才、周浩要求按照中国人民银行同期同类贷款利息计算的请求予以支持，利息支付时间从2007年9月8日起至本判决生效届满之日止；对周忠才、周浩要求丁云会、罗昭常支付从2010年5月1日起至该两套房屋交付日止的过渡费用为239814.26元的请求，根据双方在2007年5月1日签订的《房屋买卖协议》中约定，若2010年5月1日后丁云会、罗昭常仍未交房，则丁云会、罗昭常自愿放弃该两套房屋的过渡费，由周忠才、周浩领取，根据查明的事实，讼争期间的过渡费已由丁云会、罗昭常领取，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，故对周忠才、周浩的请求予以支持。对周忠才、周浩主张损失380000元的请求，讼争房屋虽然已由被告以售价380000元售与案外人牟杰，并已由其占有使用，但总房款中包含了周忠才、周浩支付的购房款100000元，因此丁云会、罗昭常拒不履行交房义务所获得的利益仅为280000元，该部分利益本应属于周忠才、周浩所有，可视为丁云会、罗昭常违约给周忠才、周浩造成的损失，故对原告主张的损失，依法支持280000元。对丁云会、罗昭常提出周忠才、周浩诉请的过渡费、损失、利息及购房款属重复计算的辩解，就本案而言，只要双方全面履行合同，周忠才、周浩诉请的过渡费、损失、利息及购房款就是周忠才、周浩应获得的利益，并非背离合同本身而加重了周忠才、周浩的义务，故对丁云会、罗昭常的辩解意见不予采纳。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决：一、解除周忠才、周浩与丁云会、罗昭常于2007年5月1日签订的《房屋买卖协议》；二、由丁云会、罗昭常于本判决生效后十日内退还周忠才、周浩购房款100000元，利息按中国人民银行同期同类贷款利息计算，时间从2007年9月8日起至本判决生效届满之日止；三、由丁云会、罗昭常于本判决生效后十日内支付周忠才、周浩过渡费用239814.26元；四、由丁云会、罗昭常于本判决生效后十日内赔偿周忠才、周浩损失赔偿280000元；五、驳回周忠才、周浩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10550元，减半收取5275元，保全费3870元，共计9145元，由周忠才、周浩承担1145元，丁云会、罗昭常承担8000元。本案在二审期间，丁云会、罗昭常向本院提交了2013年11月13日及2014年1月8日《借条》各一张，证明上诉人与被上诉人在2013年协商退房，房款以借款的形式退还被上诉人，二次共退7万元。周忠才、周浩对证据的质证意见为：《借条》的内容不能显示出是退还的购房款，只能显示出是借款，是民间借贷，与本案无关。本院认为，丁云会、罗昭常未在举证期限内举证，且周忠才、周浩对丁云会、罗昭常所举证据的证明目的不予认可，本院对该证据不予认定。本院经审理查明：周忠才、周浩与罗昭常、丁云会于2007年5月1日签订《房屋买卖协议》中约定房屋总价款为131657元，周忠才、周浩已支付100000元。本院经审理查明的其余事实，与原审认定无异。本院认为，本案的争议焦点为:一、丁云会、罗昭常是否应赔偿周忠才、周浩房屋涨价损失；二、诉争房屋自2010年5月1日起的过渡费应当归谁享有以及一审法院认定过渡费的依据、计算是否正确。一、关于丁云会、罗昭常是否应赔偿周忠才、周浩房屋涨价损失的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；……(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，周忠才、周浩可以请求丁云会、罗昭常赔偿损失，赔偿损失是指违约方以支付金钱的方式弥补受损害方因违约行为所减少的财产或者所丧失的利益，包括所受损失和可得利益。故丁云会、罗昭常应赔偿周忠才、周浩可得利益即房屋涨价损失。本案中，双方约定周忠才、周浩以131657元的价格购买诉争房屋，后丁云会、罗昭常以380000元的价格将房屋另卖他人，诉争房屋的涨价损失为248343元（380000元-131657元），一审法院认定为280000元（380000元-100000元）有误，本院予以纠正。另，对周忠才、周浩已支付购房款100000元的利息问题，系合同正常履行后周忠才、周浩为获得利益所支出的必要成本，而周忠才、周浩已获得了房屋涨价的利益，故不应再由丁云会、罗昭常支付该购房款利息。二、关于诉争房屋自2010年5月1日起的过渡费应当归谁享有以及一审法院认定过渡费的依据、计算是否正确的问题。双方于2007年5月1日签订的《房屋买卖协议》第三条已明确约定若三年（2010年5月1日）后仍未交房，罗昭常、丁云会自愿放弃诉争房屋的过渡费用，并由周忠才、周浩领取。故诉争房屋自2010年5月1日起的过渡费应归周忠才、周浩享有。一审法院根据周忠才、周浩委托诉讼代理人调取的遵义市红花岗区城市建设投资经营有限公司《丁云会河上坡还房安置过渡费用结算单》上列明过渡费标准、时间以及诉争房屋的面积计算出诉争房屋自2010年5月1日起的过渡费239814.26元正确。丁云会、罗昭常认为该过渡费的来历和计算错误的上诉理由，因其未提供证据予以证明，本院不予支持。综上所述，罗昭常、丁云会的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民初4608号民事判决主文第一项、第三项、第五项即“一、解除原告周忠才、周浩与被告丁云会、罗昭常于2007年5月1日签订的《房屋买卖协议》；三、由被告丁云会、罗昭常于本判决生效后十日内支付原告周忠才、周浩过渡费用239814.26元；五、驳回原告周忠才、周浩的其他诉讼请求。”二、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民初4608号民事判决主文第二项、第四项即“由被告丁云会、罗昭常于本判决生效后十日内退还原告购房款100000元，利息按中国人民银行同期同类贷款利息计算，时间从2007年9月8日起至本判决生效届满之日止；四、由被告丁云会、罗昭常于本判决生效后十日内赔偿原告周忠才、周浩损失赔偿280000元。”三、由丁云会、罗昭常于本判决生效后十日内退还周忠才、周浩购房款100000元。四、由丁云会、罗昭常于本判决生效后十日内赔偿周忠才、周浩房屋差价损失248343元。二审案件受理费10550元，由罗昭常、丁云会负担5550元，周忠才、周浩负担5000元本判决为终审判决。审 判 长  徐忠显审 判 员  蔡一雷代理审判员  何 容二〇一七年十二月一日书 记 员  黎雪梅