上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）杨民四(民)初字第3577号原告吴晓峰，男，1979年7月2日出生，满族，住上海市杨浦区。被告孙杨，女，1973年8月29日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告李安东，男，1996年11月30日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告孙克义，男，1946年12月24日出生，汉族，住安徽省。被告杨守英，女，1952年6月20日出生，汉族，住安徽省。上列四被告共同委托代理人束学安，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告吴晓峰诉被告孙杨、被告李安东、被告孙克义、被告杨守英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张扬适用简易程序，于2015年10月29日公开开庭进行了审理。原告吴晓峰，被告孙杨、被告李安东、被告孙克义、被告杨守英的共同委托代理人束学安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴晓峰诉称，原、被告于2015年6月8日通过上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原物业)居间介绍，签订了上海市杨浦区政通路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的《房屋买卖合同》和《房地产买卖居间协议》，约定：原告签订合同7日内支付定金人民币50,000元(本案币种均为人民币)；被告于2015年7月8日前交房给原告；双方于合同签署后120天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，原告于签订示范合同当日，支付被告首期房价款(含被告已实际收到的定金)1,080,000元。原告于2015年6月8日签订《房屋买房合同》当晚，卖出自己的住房，并于2015年6月8日、6月9日按合同约定向被告支付定金20,000元、30,000元，共计50,000元整。然而，2015年7月8日，被告违约拒绝按合同约定向原告交房。8月下旬，中介告知原告，被告拒绝履行已签订的《房屋买卖合同》，并拒绝归还定金本金及支付合同约定的赔偿。经通过中原物业及原告本人多次催告，被告仍无理推脱其责任，被告的行为严重损害了原告的利益。故现向法院提起诉讼，要求被告继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，并要求四被告按照每日2,040元的标准支付从2015年7月8日起至实际赔付之日止的违约金，并赔偿原告搬家租房损失16,860元。被告孙杨、李安东、孙克义、杨守英辩称，原告在合同签订过程中对孙克义及杨守英存在欺诈行为，中介与原告串通，让其收到50,000元定金，扣除佣金后，就要求将房屋交付给原告，这是被告无法接受的，故不同意继续履行合同。系争房屋所有权人孙杨与李安东不认可孙克义签订的房屋买卖合同，也没有相关的授权，故合同应属无效。孙克义在签订买卖合同时没有向原告及中介出示委托手续，买卖合同不符合合同成立的要件，权利人的委托手续必须在签订当时齐备。买卖合同没有得到权利人认可，该买卖合同无法进行实际交易。除孙克义以外的其他三被告与本案无关，原告要求其他三人承担法律责任没有合同及法律依据。本案买卖合同应为无效，故被告不应承担违约责任。被告愿意返还已收取的定金。原告的诉请不成立。原告一直催要房屋交付，但其未在120日内支付首付款，并未书面要求被告来签署正式买卖合同，未要求被告提供产权人授权证明。原告对合同的履行没有尽到法律上要求的义务，合同最后没有签署是双方共同的原因导致，不能完全归责于孙克义。本案不存在合同继续履行的情况，不存在定金范围以外的责任，请求驳回原告诉请。经审理查明，被告孙克义与被告杨守英系夫妻关系，被告孙杨系被告孙克义与被告杨守英之女，被告孙杨与被告李安东系母子关系。系争房屋系孙杨与李安东名下的产权房，房屋共有情况为孙杨与李安东共同共有。2014年7月29日，被告孙杨、李安东在上海市东方公证处办理了一份(2014)沪东证字第31073号公证书，公证事项为委托书签名，《委托书》载明：委托人为孙杨、李安东，受托人为杨守英，委托人因无法亲自办理出售位于上海市政通路XXX弄XXX号XXX室的房地产相关事宜，特委托受托人杨守英为委托人的代理人，就上述房地产代表委托人办理下列附录中所列的全部事项，受托人无转委托权。受托人在上述代理权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。上述委托的期限自委托人签署本委托书之日起至2015年7月31日止。委托人处有“孙杨”及“并代李安东”的签字。附录中列明代为签订定金协议、房地产买卖合同、办理买卖合同公证、办理房地产转移登记过户手续、代收房价款、代为交房等房地产买卖手续。同日，被告孙杨在上海市东方公证处办理了一份(2014)沪东证字第31074号公证书，公证事项为委托书签名，《转委托书》载明：转委托人为孙杨，转托代理人为杨守英，本人作为委托人李际辉、李安东的代理人并根据该委托人的授权，现转委托杨守英作为转托代理人代为办理出售位于上海市政通路XXX弄XXX号XXX室房屋的相关事宜，就上述房地产代表委托人履行附录中所列的全部事项权利，受托人无转委托权。凡转托代理人在上述委托权限内代理委托人就上述房地产所实施的法律行为及所造成的法律后果，委托人均予以承认。上述委托的期限自转委托人签署本转委托书之日起至2015年7月31日止。转委托人处有“孙杨”的签字。附录中列明代为签订定金协议、签订房地产买卖等合同、办理房地产转移登记、协助买方办理贷款手续、代收房价款、代为交房等房地产买卖手续。2015年6月8日，被告孙克义以出卖方(甲方)为被告孙杨、李安东的名义，与作为买受方(乙方)的原告签订了系争房屋的《房屋买卖合同》，合同约定甲乙双方通过中原物业居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房屋坐落于上海市杨浦区政通路XXX弄XXX号XXX室，权利人孙杨、李安东，房屋建筑面积129.35平方米。总房价款为4,080,000元。甲、乙双方同意于本合同签署后120天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。付款方式中约定，首期房价款：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)1,080,000元；第二期房价款：乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款3,000,000元。交房及尾款条款约定，甲、乙双方应于2015年7月8日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方。交易过户约定，甲、乙双方应于乙方贷款审批通过之日向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。税费负担明确全部由乙方承担。第11条定金责任条款：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。第12条违约责任条款：甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期二十日的，另一方有权要求继续履行或单方面解除本合同。签约责任条款：本合同签署人均保证有签署本合同并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本合同无法成立、生效的，该方签署人应按本合同第11条或第12条约定向对方承担责任。本条款独立发生法律效力。被告孙克义在出卖方(甲方)处签名，同时签上“孙杨”、“李安东”、“杨守英(代)”，原告在买受方(乙方)处签名。同日，被告孙克义还以被告孙杨、李安东作为出卖方(甲方)的名义，与作为买受方(乙方)的原告、作为居间方(丙方)的中原物业签订了系争房屋的《房地产买卖居间协议》，明确系争房屋总房价款为4,080,000元。被告孙克义在出卖方(甲方)处签名并签上“孙杨”、“李安东”，原告在买受方(乙方)处签名，中原物业在居间方(丙方)处盖章。2015年6月8日，被告孙克义向原告出具1张《收款收据》，言明：兹收到由吴晓峰(买受人)直接支付本人的款项20,000元，本人确认上述款项系吴晓峰(买受人)用于购买上海市杨浦区政通路XXX弄XXX号XXX室房地产的定金。被告孙克义在收款人(签名)处签名并书写了证件号码和联系电话。2015年6月9日，被告孙克义向原告出具1张《收款收据》，言明：兹收到由吴晓峰(买受人)直接支付本人的款项30,000元，本人确认上述款项系吴晓峰(买受人)用于购买上海市杨浦区政通路XXX弄XXX号XXX室房地产的定金。被告孙克义在收款人(签名)处签名并书写了证件号码和联系电话。2015年9月29日，原告具状来院，作如上诉请。诉讼中，经原告申请，证人张某某出庭作证，证人张某某陈述：证人是中原物业的工作人员，居间介绍原告与被告孙克义买卖系争房屋，证人接待了原告，并联系了孙克义，问及房屋产权情况，孙克义说是女儿与外孙的，女儿与外孙在国外，受女儿委托出售系争房屋，有委托书。孙克义从安徽专程到上海就房屋出售事宜进行协商。系争房屋本身存在租赁，孙克义当时带了被告四人的身份证原件及复印件以及租赁材料。孙克义说杨守英不放心他坐车带委托书过来，所以就把房产证复印件带过来，孙克义说等审税了就把房产证原件带来，委托书也会快递或拍照发给证人，但此后孙克义一再推脱说审税时再给委托书。还签订了居间协议，定金是50,000元。买卖合同和居间协议上“孙杨”、“李安东”、“杨守英”的名字都是孙克义代签的。系争房屋首付款需要原告出售自有房屋，才能支付，故双方原商定7月份交房给原告，协议上也写明原告付清定金后，7月份交房，孙克义对此是明知的。如果双方同意，也是可以先交房再支付首付款与签署示范文本。过户一般是等贷款审批后再过户。房屋首付款是1,080,000元(包含定金50,000元)在四个月之内支付，剩余3,000,000元由原告办理银行贷款，之后办理过户，约定被告在7月初将房屋交给原告居住。6月底7月初时，证人跟孙克义联系，孙克义说租客没有走，现在叫租客走要赔偿租客损失，说还要1个月时间大概在7月底。7月初证人再跟孙克义联系时，杨守英明确表示不会先交房，说除非原告先支付首付再考虑将房屋交给原告。8月原告打电话给我，说9月初其出售的房屋可以交接完毕，可以支付首付，我就告诉孙克义9月可以支付首付款，但当时孙克义说原告违约，首付款应在1个月左右支付，但至9月还未付，房屋不卖给原告，孙克义说协议是其不知道的情况下签的。我告知孙克义，如果不卖的话要承担违约责任，但孙克义坚持原告违约。我认为按照协议其实是被告违约。原告对证人证言无异议，被告对证人证言有异议，认为本案存在中介与原告恶意串通，故证人证言不能采信。以上事实，由《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、收款收据、公证书、上海市房地产权证及证人证言和当事人的当庭陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为：被告孙克义代被告孙杨、李安东、杨守英与原告签订《房屋买卖合同》，将被告孙杨、李安东名下的房屋出售给原告，并收取购房定金50,000元。孙克义代孙杨、李安东、杨守英签字行为事先未有孙杨、李安东、杨守英授权，且孙杨、李安东、杨守英在事后又未予以追认，该合同对孙杨、李安东、杨守英不发生法律效力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持。依此规定，上述合同无法继续履行，该合同应予以解除。四被告关于上述合同应认定无效的辩解，不予采纳。因孙克义违约，导致合同解除，且由于孙克义收取了购房定金，故应由孙克义向原告返还购房定金，并承担定金范围内的违约责任。原告要求四被告按照每日2,040元的标准支付从2015年7月8日起的违约金，并赔偿原告搬家租房损失16,860元的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。原告明知上述合同的标的物系孙杨、李安东所有房屋，在未得到孙杨、李安东确认同意情况下，与孙克义签订了合同，其对该房屋交易可能发生的风险应当有清醒的预判。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，原告主张的违约损失不符合法律规定。而且法律又规定当事人一方违约后，对方当事人应当采取措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(二)项、第一百一十三条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告孙克义以被告孙杨、李安东名义于2015年6月8日与原告吴晓峰就上海市杨浦区政通路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告孙克义应于本判决生效之日起十日内返还原告吴晓峰购房定金人民币50,000元；三、被告孙克义应于本判决生效之日起十日内支付原告吴晓峰违约金人民币50,000元；四、驳回原告吴晓峰的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币4,166元，减半收取计人民币2,083元，由原告吴晓峰负担人民币1,000元，由被告孙克义负担人民币1,083元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 扬二〇一五年十二月二十三日书记员 袁甄乙附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。