广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）融水民二初字第476号 原告：卢祥学，男，住广西融水苗族自治县。 委托代理人：梁威军，广西求衡律师事务所律师。 被告：柳州市鑫泰房地产经营开发公司，住所地：广西柳州市晨华路12号盛丰国际2栋7层1至16号。 法定代表人:吕伟延，该公司总经理。 委托代理人：周庆，该公司法务部助理。 原告卢祥学与被告柳州市鑫泰房地产经营开发公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月24日立案受理后，依法由代理审判员李美艳适用简易程序于2015年11月18日公开开庭进行了审理。书记员朱娜担任法庭记录。原告卢祥学委托代理人梁威军、被告柳州市鑫泰房地产经营开发公司委托代理人周庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2013年6月26日，原告与被告签订了一份经济适用房买卖合同，合同约定原告购买的房屋位于融水县老君洞经济适用房的第11栋3单元201号房，房屋的总价款为：135860.00元，交房的时间在2014年2月28日前，如被告不能按合同约定的时间，交付房屋给原告，被告应按日向原告支付已付房价款万分之1的违约金。上述房屋一直拖到2014年11月份被告才通知原告办理交房手续，待原告去到该经济适用房小区时，物业要求原告必须先办理交房手续后才能看房，无奈之下，原告只能先办理了交房手续并且缴纳了相关的物业费，才拿到钥匙进房查看房屋的情况，令原告无法接受的是原告购买的上述房屋和其他业主的一样多处开裂，于是原告与购买了该处房屋开裂的其他业主，多次与被告协商赔偿事宜，均无法达成一致的意见，被告11月29日，还张贴建筑方广西第三建筑工程有限责任公司的《告示》，把房屋开裂定性为：“采石场炸山引起”，协商无望后原告及其他业主便上访到政府部门要求解决此事，政府部门答应委托相关单位对开裂的房屋进行质量检测，到2015年5月4日原告及其他业主收到政府部门送达的房屋安全可以居住的检测结果，被告的行为严重构成了违约，依据合同约定，应当承担延期交付的违约责任。现原告依法向法院提起诉讼，请求：一、判令被告支付原告7445.00元的违约金(违约金暂计至2015年8月28日)；二、判令被告从2015年8月29日起，每天向原告支付14元的违约金，直至被告将合同约定的房屋交付之日止。 被告辩称：2010年12月1日，被告与广西融水县房改办签订《融水县横山经济适用住房建设项目合同》，由被告作为开发商负责融水县横山经济适用住房小区（融水县老君洞泰和苑）项目开发建设，合同第七条约定“根据《融水县经济适用住房管理暂行办法》规定，乙方（被告）承担本项目用地红线范围内的经济适用住房、公建配套设施和市政基础设施的建设，不得肢解转让。”2012年11月6日，被告与融水苗族自治县住房制度改革委员会办公室（由广西融水县房改办更改）签订《补充协议》，协议第三页第四条约定，“原合同中第七条修改为：横山经济适用房小区内的公共设施如：道路、绿化、路灯、供电、给水、消防、停车位等公建配套设施和市政基础设施的建设由甲方（融水苗族自治县住房制度改革委员会办公室）负责投资建设。乙方（被告）负责协助甲方建设。小区内排水设施由乙方投资建设。”被告签订合同后，被告承建的所有栋号的住宅工程已于2013年6月24日前全部竣工验收合格，融水苗族自治县住房制度改革委员会办公室承建的配套设施工程在2014年12月19日竣工验收合格。被告与融水县老君洞泰和苑所有业主签订的《经济适用住房买卖合同》都是适用相同的格式合同文本，该合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2014年2月28日前交房，但“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……4、由于政府相关部门的原因按实际天数延长”，第十一条交接约定，“经济适用住房达到交付使用条件后，出卖人应当在《柳州日报》刊登交房公告，办理交付手续”，被告已于2014年11月7日在柳州日报刊登交房公告。根据上述事实，被告认为：一、原告所诉的房屋延期交房是融水苗族自治县住房制度改革委员会办公室承建的配套工程延期完工造成的，属于被告和原告所签合同第八条约定的“由于政府相关部门的原因按实际天数延长”的事由，被告可以据实延期交房并免责；二、被告已按合同约定在柳州日报刊登于2014年11月7日交房的公告，由于原告自己的原因未办理房屋交接手续，原告认为被告延期交房没有依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据： 1.《经济适用住房买卖合同》（复印件），证明双方签订了经济适用住房买卖合同，购房款的总价并且原告履行了支付的义务，合同第八条交付期限明确约定交房时间为2014年2月28日前。以及合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，“逾期超过120日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”； 2.公告（电子档）：（1）告示；（2）交房存在问题处理意见，证明在原告发现房屋出现质量问题后，被告在11栋张贴公告，主要是对原告的质量问题而延期交房进行抗辩； 3.房子质量录像（光碟），证明被告张贴公告后，原告对被告张贴的告示进行反驳，请摄像员在楼层拍照，证明被告交房后原告才发现楼层开裂等质量问题； 4.广告，证明经济适用房是融水县政府委托开发建设的项目； 5.答复意见书（复印件），证明刚才原告所举的证据告示，被告说房屋质量是因为采石场炸山引起的，其实不是，而是因为房屋本身的质量问题引起的。答复上明确说明房屋质量是因为混凝土比例不一致、混凝土收缩引起的。 对于原告提供的证据1、2、4、5，被告无异议，双方当事人对证据的真实性不持异议，本院认定其证据效力；原告提供的证据3，被告有异议，认为不能证明被告的房屋有质量问题，因为房屋的质量问题应由专门的鉴定机构来鉴定。经审查认为：对于原告提供的证据3无合法来源证明，且被告不予认可，本院认定其不具有证据效力。 被告柳州市鑫泰房地产经营开发公司为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据： 1.《融水县横山经济适用住房建设项目合同》（复印件），证明被告作为开发商负责融水县横山经济适用住房小区（融水县老君洞泰和苑）项目开发建设； 2.《补充协议》（复印件），证明泰和苑公建配套设施和市政基础设施改由融水苗族自治县住房制度改革委员会办公室负责投资建设； 3.《建设工程质量竣工验收意见书》（1、2、8、10、11、12号楼）（复印件），证明被告承建的所有栋号的住宅工程已于2013年6月24日前全部竣工验收合格，都在被告签订合同的交房日期之前竣工，政府承建工程延期与被告无关。 4.《市政基础设施工程竣工验收备案》2份（复印件），证明融水苗族自治县住房制度改革委员会办公室城建的配套工程在2014年12月19日竣工验收合格。延期交房是政府部门造成的，房改办承建的配套设施延期竣工才导致整个房屋延期交房； 5.《柳州日报》交房公告（复印件），证明被告于2014年11月7日在柳州日报刊登交房公告； 6.融水县住房和城乡建设局在2015年11月11日出具的《情况说明》，证明被告只负责泰和苑经济适用房主体工程的建设，建设资金自己解决，其余配套设施、排污供电设施是中央级补贴建设。被告的主体工程2013年6月就已经完成，而其余的配套设施建设于2014年12月份才完成，因此造成泰和苑延期交房。 对被告提交的上列证据，原告提出质证意见如下： 1.对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议； 2.对证据2的真实性没有异议，合法性、关联性有异议，认为政府既然整体发包出去，为什么又自己承建，原告跟被告签订了房屋买卖合同，被告又转给别人承建，跟原告没有关系； 3.对证据3的真实性、合法性有异议，认为房屋开裂确实存在，原因也并不像被告说的是炸山引起，而是本身的质量问题。竣工意见书毕竟是人为的东西，房屋质量有问题，被告仍然能拿到竣工验收意见书，真实性、合法性有问题； 4.对证据4的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为不能证明被告的证明目的。导致延期交房原因不管是谁造成的，被告都没有按照合同约定的期限交房。原告起诉的是房屋质量问题造成延期交房，不是政府承建的配套设施质量问题引起的； 5.对证据5的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，不符合合同约定，合同第八条约定房屋验收合格才能交房，公告内容是违反合同约定的； 6.对证据6的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为一是从合同的相对性来讲，跟原告没有关系，二是从政府原因上讲，也跟原告没有关系。合同约定的逾期情形的政府原因是指行政原因，不是民事原因。 对被告提供的证据，经审查认为：证据1、2、3、4、5、6，其形式与内容符合法律的规定，双方当事人对证据的真实性不持异议，来源合法，内容真实，与本案有关联性，本院认定其证据效力。 综合全案证据，本院认定本案事实如下： 2010年12月1日，被告作为乙方与广西融水县房改办作为甲方签订《融水县横山经济适用住房建设项目合同书》，其约定的内容有：“第二条：甲乙双方通过协商，乙方作为开发商负责融水县横山经济适用住房小区项目开发建设，甲方受广西融水县政府委托对本项目建设和销售有监督和管理责任。……第七条：根据《融水县经济适用住房管理暂行办法》规定，乙方（被告）承担本项目用地红线范围内的经济适用住房、公建配套设施和市政基础设施的建设，不得肢解转让。…….第二十条：本合同未尽事宜，可由双方协商后签订补充协议解决，补充协议与本协议具有同等法律效力。”2012年11月6日，融水苗族自治县住房制度改革委员会办公室作为甲方与被告作为乙方签订了《补充协议》，其约定的内容有：“第一条：协议双方当事人：原合同甲方名称为广西融水县房改办，现在更改为融水苗族自治县住房制度改革委员会办公室。……第四条：原合同中第七条修改为：横山经济适用房小区内的公共设施如：道路、绿化、路灯、供电、给水、消防、停车位等公建配套设施和市政基础设施的建设由甲方负责投资建设。乙方负责协助甲方建设。小区内排水设施由乙方投资建设。”2011年12月11日，被告对横山经济适用房11#楼进行施工建设，该项目于2013年3月15日已竣工验收。以融水苗族自治县住房制度改革委员会办公室作为建设单位，广西建工集团第四建筑工程有限责任公司作为施工单位的融水县老君洞棚户区改造项目配套辅助设施工程于2012年8月5日开工，2014年12月19日竣工验收。以融水苗族自治县住房制度改革委员会办公室作为建设单位，平乐县水电机械施工队作为施工单位的融水县老君洞棚户区改造项目配电工程于2012年10月11日开工，于2014年12月19日竣工验收。 2013年10月25日，原、被告签订《经济适用住房买卖合同》，双方约定，被告作为出卖人，原告作为买受人，买受人购买的经济适用住房为预售经济适用住房，买受人取得的由经济适用住房主管部门发放的经济适用住房准购证证号为1127号，被告将“泰和苑”第11栋3单元2层201号房出售给原告，建筑面积86.26平方米，价款135860.00元，付款方式为银行按揭贷款。交付期限为2014年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该经济适用住房验收合格，并符合本合同约定的经济适用住房交付给买受人使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……4、由于政府相关部门的原因按实际天数延长。出卖人逾期交房不超过120日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日的，买受人有权解除合同。买受人解除的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。经济适用住房达到交付使用条件后，出卖人应当在《柳州日报》刊登交房公告，办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示经济适用住经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人承诺与该经济适用住房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：交房之日起连接市政外水外电管（线）网络。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按未交房处理。双方可以就下列事项约定：……5、该经济适用住房所在小区的供水、供电、道路、停车场、绿化照明、消防等基础设施由中央级自治区专项补贴资金投资建设，经竣工验收合格后无偿移交给该经济适用住房小区的全体业主共同使用，使用期间的维护保养责任和费用由全体业主共同承担，停车场由使用人交纳费用使用。2014年11月，原告收到被告办理交房手续通知，原告办理了交房手续并交纳了相关的物业费，拿到钥匙进房查看，发现房屋多处开裂，后多次与被告协商赔偿事宜，均无法达成一致的意见，原告遂诉至本院，请求：一、判令被告支付原告7445.00元的违约金(违约金暂计至2015年8月28日)；二、判令被告从2015年8月29日起，每天向原告支付14元的违约金，直至被告将合同约定的房屋交付之日止。 另查，被告于2014年11月7日在《柳州日报》刊登交房通知一份，其中载明：融水县老君洞（原云深纸厂）的市政管网（水、电、污水处理等）设施现已竣工投入使用，我公司定于2014年11月7日起办理泰和苑交房手续。请已付清全部购房款的业主携带相关资料到我公司融水经营部办理交房手续。庭审中，原、被告均认可房款已付清。 本院认为，原、被告签订的《经济适用住房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。根据双方签订的《经济适用住房买卖合同》第八条及第十一条的约定，被告应当于2014年2月28日前将该经济适用住房验收合格后交付原告，并在房屋达到交付条件后，以《柳州日报》刊登交房公告形式通知原告办理交付手续。本案中，被告只负责本案诉争经济适用住房主体的建设，自筹建设资金，室外工程（含排污等配套设施）、配电工程及小区外的给水、排污、供电等配套设施均使用中央及自治区的棚户区补贴资金建设，由融水苗族自治县住房制度改革委员会办公室负责投资建设。被告已于2013年3月15日取得诉争房屋施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位的验收报告，并于2014年11月7日刊登交房公告。融水苗族自治县住房制度改革委员会办公室承建的配套辅助设施工程和配电工程已于2014年12月19日竣工验收。原、被告签订的《经济适用住房买卖合同》第十七条亦约定：“……5、该经济适用住房所在小区的供水、供电、道路、停车场、绿化照明、消防等基础设施由中央及自治区专项补贴资金投资建设，经竣工验收合格后无偿移交给该经济适用住房小区的全体业主共同使用……。”原、被告均认可基础设施、公共配套建筑与该经济适用住房正常使用有直接关联。融水苗族自治县住房和城乡建设局出具的《融水云深集团老君洞棚户区改造项目“泰和苑”经济适用房小区基础配套设施施工及物业管理情况说明》说明室外工程、配电工程等基础配套设施及污水处理站、雨污水管网连接工程的建设情况和保障性住房对物业管理的特殊要求，可以确定“泰和苑”经济适用房在2014年11月才达到交付条件，故应认定诉争房屋于2014年11月7日即符合双方约定的房屋交付条件。被告主张延期交房是因融水苗族自治县住房制度改革委员会办公室承建的配套工程延期完工造成的，属《经济适用住房买卖合同》第八条约定的“由于政府相关部门的原因按实际天数延长”的免责事由，按照这一约定，本院认定被告逾期交付房屋应当免责请求驳回原告诉讼请求的主张予以支持。对原告提出本案是被告承建房屋楼面多处开裂质量问题造成延期交房，不适用《经济适用住房买卖合同》第八条约定的“由于政府相关部门的原因按实际天数延长”的免责约定，合同约定逾期情形的免责事由中政府原因是指行政原因，而不是民事原因，被告与政府签订的补充协议跟原告没有关系，因为质量问题造成双方没有履行交房手续，被告应承担违约责任的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告卢祥学的诉讼请求。 本案诉讼费依法予以免收。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 代理审判员  李美艳 二〇一五年十二月三日 书 记 员  朱 娜