甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2017)甘0102民初2887号原告（反诉被告）王丽丽委托诉讼代理人：秦政文被告（反诉原告）刘子明委托诉讼代理人：张琦委托诉讼代理人：何文集王丽丽与刘子明房屋租赁合同纠纷一案，2016年9月1日立案后，依法适用普通程序审理本案，刘子明以王丽丽应腾交房屋、支付租金为由提起反诉，本院一并受理后，于2016年11月22日作出（2016）甘0102民初5781号民事判决书。宣判后，王丽丽不服判决提起上诉，甘肃省兰州市中级人民法院于2017年3月7日作出（2017）甘01民终207号民事裁定书，撤销原判，发回本院重审。本院于2017年5月2日立案登记后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王丽丽委托诉讼代理人秦政文、蒋玲娜到庭参加诉讼；刘子明委托诉讼代理人张琦、何文集到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王丽丽向本院提出诉讼请求：1、依法判令刘子明因履行房屋租赁合同违约给其造成的经济损失727,501.50元；2、诉讼费由刘子明承担。在诉讼过程中，王丽丽增加诉讼请求：依法判令刘子明返还押金20,000元。事实和理由：2013年7月3日，王丽丽与案外人黄艳红签订”温馨招待所”转让协议，接受黄艳红经营的”温馨招待所”继续经营。与此同时，王丽丽与刘子明就”温馨招待所”所使用的位于兰州市城关区小沟头73号第二层房屋签订房屋租赁合同。双方约定租赁期限届满后，刘子明必须续租至少三年，续租后租金涨幅为原租金的15%。王丽丽应依约交付租金及使用期间的电费、电话费、卫生费、暖气费及物业管理费。上述合同成立后，双方均履行了合同义务。2016年6月，在租赁合同即将到期前的45天左右，王丽丽请求刘子明商议续租事宜，但刘子明以房屋所有权人将在租赁合同到期后拟收回房屋为由拒绝续租，并采取停电手段致其无法继续经营。刘子明未依双方签订的租赁合同约定续租的行为构成违约，使其支出的转让费、更换和增添招待所设施的投入无法收回，刘子明的违约行为给其造成重大财产损失。为此，状诉本院，请求人民法院依法判如所请。刘子明辩称，其已完全适当履行了双方签订的房屋租赁合同项下的义务，不存在包括停电在内的任何违约事实，故王丽丽主张赔偿损失无事实和法律依据。王丽丽与案外人黄艳红在转让”温馨招待所”的经营权及财产时，并未经其同意，故其对转让之事并不知情，且他们商议的转让费因属双方议价的结果，不能以转让费确定王丽丽受让的财产价值，故王丽丽主张的转让费损失应依转让协议解决。王丽丽主张的经营利润损失，因王丽丽没有提供税务登记证等合法手续以证明其合法经营，故其利润损失的主张无法律依据。请求人民法院依法驳回王丽丽的诉讼请求。刘子明向本院提出反诉请求：1、依法判令王丽丽支付2016年7月9日至2016年7月30日的租金11,236.55元；2、依法判令王丽丽将租赁房屋恢复原状后腾交刘子明；3、依法判令王丽丽按合同约定的租金标准支付2016年8月1日至实际腾交房屋时止的占用费；4、反诉费由王丽丽承担。在诉讼过程中，刘子明变更要求王丽丽按合同约定的租金标准支付2016年8月1日至实际腾交房屋时的占用费之诉讼请求为依法判令王丽丽支付租赁房屋逾期占用费190,781元；刘子明放弃请求王丽丽将租赁房屋恢复原状后腾交刘子明的诉讼请求。事实与理由：2013年，其将位于兰州市城关区小沟头73号的房屋出租给王丽丽经营招待所。2016年7月30日，租期届满后，王丽丽拒绝腾交房屋，给其合法权益造成损害。为此，提起反诉，请求人民法院依法判如所请。王丽丽对刘子明的反诉辩称，由于刘子明违约不续租，故其行使抗辩权有权拒绝支付2016年7月9日至30日的租金，如刘子明赔偿违约造成的损失后，其可以支付该部分租金或从赔偿的损失中折抵该部分租金。又由于刘子明违约在双方签订的租赁合同履行期限届满时不续租，其不应支付占用费。故请求人民法院依法驳回刘子明的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对王丽丽提交的证据，本院认定如下：1、温馨招待所转让协议、支付转让费的银行付款凭证及转让人黄艳红收到转让费的收条、黄艳红的驾驶证。王丽丽拟证明刘子明同意后其支付1,160,000元受让了”温馨招待所”。刘子明对该组证据的真实性除银行付款凭证和收条外均不予认可，质证认为刘子明未参与王丽丽与黄艳红之间的转让行为，对转让之事并不知情且与其无关，本院认为，该组证据符合证据的直实性、合法性，与本案待证事实王丽丽受让案涉招待所是否支付转让费及转让费数额具有关联性，本院予以采信。2、王丽丽与刘子明签订的房屋租赁合同、王丽丽向刘子明支付的20,000元租赁房屋的保证金收据、房租、暖气费、水费、电费、物业费、电话费、网费、招待所经营期间支付的员工工资、增添设备和设施及相关物品所花费的费用、招待所营业收入明细汇总。王丽丽拟证明其受让案涉招待所后与刘子明签订了房屋租赁合同中明确约定，租赁届满后再续租至少三年的事实，以及自2013年7月至2016年7月间其经营招待所的成本及收入，以证明其损失的数额。刘子明对该组证据中保证金无异议。对双方约定的合同到期后再续租三年的事实认为由于该约定超出了其与房屋所有权人的租赁期限而无效。其他证据的证明目的不认可，其质证认为与本案无关。本院认为，该组证据符合证据的直实性、合法性，与本案待证事实合同履行期限届满后，未能续租，刘子明是否构成违约以及王丽丽经营招待所的收入和支出等具有关联性，本院予以采信。3、工程造价鉴定报告书及异议答复。王丽丽拟证明招待所的装修费用。刘子明质证认为该报告并未对装修进行折旧，故非对装修剩余残值的评估，且装修亦非系王丽丽所为，王丽丽添置的空调其已拆除搬走，不能证明系王丽丽支付的转让费的残值。本院认为，该组证据与本案待证事实王丽丽损失的范围及数额的确认具有关联性，故予以采信。4、王丽丽单方书写的说明。拟证明实际向刘子明交房时因无法联系刘子明而未能交付，交房之前的租金由刘子明承担。刘子明对该证据不予认可。本院认为，该证据不符合证据的合法性，本院不予采信。对刘子明提交的证据，本院认定如下：1、刘子明与兰州市工业供销总公司（以下简称市供销公司）签订的场地租赁合同、市供销公司出具的刘子明有权转租的证明、刘子明与王丽丽签订的房屋租赁合同、市供销公司的通知、资产回收通知、情况说明。刘子明拟证明其有权转租案涉房屋且其承租权届至2017年8月14日，而其与王丽丽签订的合同确定续租的条款应为无效，市供销公司通知收回案涉房屋的事实。王丽丽对该组证据的真实性、合法性无异议。质证认为续租的条款不因刘子明与市供销公司的租赁合同的期限而无效。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实刘子明的承租权届至的时间及刘子明是否构成违约具有关联性，本院予以采信。2、租金收据、交接案涉房屋的收条、交接清单、物品清单。刘子明以该组证据拟证明王丽丽欠付2016年7月10日至30日的租金以及于2017年11月11日腾交租赁房屋的事实，并应承担此期间的占用费。王丽丽对该组证据的真实性、合法性无异议。但质证认为刘子明应承担2016年8月1日至2017年11月11日期间的占用费。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实案涉房屋何时腾交、王丽丽的损失范围如何确定具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月20日，市供销公司将位于兰州市城关区小沟头73号的二层、三层（面积为840平方米）及露台（面积为83平方米）出租给刘子明经营招待所，租期三年，自2013年8月15日至2016年8月14日。每月房屋租金12,500元，露台租金300元，合计租金为12,800元。双方还约定了其他事宜。刘子明承租上述房屋后于2013年4月10日又转租给案外人黄艳红经营”温馨招待所”。黄艳红经营数月后，黄艳红又将”温馨招待所”转让给王丽丽经营。2013年7月3日，在双方签订转让协议后，王丽丽向黄艳红支付了定金100,000元，黄艳红向王丽丽出具收条载明：收到定金后，招待所内所有设施不得变动，以双方清点后的实物数量为准。黄艳红必须让房东修改（租赁）合同，确保三年之内不得上涨房租。如遇拆迁，则招待所的补偿归王丽丽所有。电梯间由王丽丽在经营期间无条件使用。双方签订的转让协议约定：黄艳红将位于詹家拐子73号（即兰州市城关区小沟头73号）的招待所（面积420平方米，22间客房）转让给王丽丽经营。招待所现有装饰装修、电视机、床、被褥、床单等全部归王丽丽所有。王丽丽给付转让费1,160,000元。黄艳红在移交招待所后10日内办理完毕消防许可证及特行证。转让协议成立当日，王丽丽支付黄艳红转让费1,060,000元。又查明：王丽丽因受让了”温馨招待所”，故又与刘子明签订了房屋租赁合同。双方约定：王丽丽经营招待所使用的房屋位于二层。应支付押金20,000元，租赁期限自2013年7月3日至2016年7月30日（由于合同文本使用了和刘子明与黄艳红所订合同一样的文本，故合同中书写的租赁期限仍为2013年4月10日至2016年7月30日）。租金每年190,000元，第一年每半年支付一次，第二年、第三年的租金在上年度租期届满前一个月一次交清下一年度的租金。双方还约定当合同履行期限到期后，刘子明必须向王丽丽续租该房屋，租期至少三年，续租后的租金涨幅为原合同年租金的15%。双方还约定了其他事宜。该房屋租赁合同成立后，王丽丽即开始经营该招待所并将名称改为温馨宾馆。王丽丽在经营过程中，对该宾馆增添了空调设备，增加和更换了部分床单、被套等消耗品。双方在租赁期内履行合同没有争议。当租赁合同履行至届满前的一个月左右，王丽丽与刘子明协商续租之事，因刘子明得到市供销公司不再续租拟收回房屋的通知，王丽丽亦证实了该事实，故刘子明与王丽丽未能续签房屋租赁合同。2016年7月30日，市供销公司书面通知刘子明案涉房屋不再续租。刘子明鉴于王丽丽拒绝交付尚欠的2016年7月10至30日的房租及拒绝腾交房屋的事实，在8月初停止向王丽丽经营的温馨宾馆供电，王丽丽遂停业。刘子明在2016年8月18日以短信方式通知王丽丽，告知其共同与市供销公司面商相关事宜，但未有结果。刘子明于8月25日将王丽丽拒绝腾交案涉房屋的情况书面告知市供销公司并请求宽限腾交房屋的期限。市供销公司同意将返还案涉房屋的期限宽限至2016年11月15日，并明确表示此期间不收取占用费。王丽丽因以刘子明违约为由要求其赔偿损失未果，自2016年8月初停业后亦未腾交案涉房屋。本案在审理过程中，经王丽丽申请，将案涉宾馆的装修造价进行了评估，甘肃金诚信房地产估价有限责任公司（以下简称金诚信公司）作出了甘金工咨字（2017）第074号鉴定报告。该报告结论为：装饰装修工程298,564.22元，安装工程造价为130,389.90元，总计造价428,954.12元。该报告送达王丽丽和刘子明后，王丽丽对该报告没有异议。刘子明提出异议称该报告的文号前后不一致，造价结论未折旧，鉴定的装饰装修项目有些并非王丽丽完成的项目，且鉴定结论与本案无关联。金诚信公司答复称文号不一致系笔误，应为甘金工咨字（2017）第074号。因双方在租赁合同中对租期约定不明，故未进行折旧。关于鉴定的工程项目内容由谁完成的不在鉴定委托事项范围内。本院认为，本案争议焦点为：1、案涉房屋未能续租的责任应由谁承担；2、王丽丽有无损失，损失的范围及数额如何确定，并如何赔偿；3、王丽丽应否支付刘子明主张的租金及占用费。一、案涉房屋未能续租的责任应由谁承担就案涉房屋未能续租的责任应由谁承担的问题。本院认为，王丽丽与刘子明签订的房屋租赁合同双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力，而案涉房屋租赁合同中约定了在履行期限届满时，刘子明负有从市供销公司将案涉房屋继续承租三年的义务，即刘子明对王丽丽进行了承诺，刘子明受该承诺的约束，且该单方义务在案涉房屋租赁合同履行期限届满时生效，亦即此时刘子明开始履行从市供销公司续租后再向王丽丽续租的义务。但刘子明未能履行该义务。就此而言以及刘子明在向王丽丽做此项承诺时，未将市供销公司确定地能够将案涉房屋续租给其的情形作为承诺的条件，是刘子明因自己考虑不周导致无法履行承诺，而对王丽丽构成违约，理应承担相应的违约责任。本案中，由于市供销公司之故将案涉房屋不再续租致刘子明无法向王丽丽续租，虽依合同的相对性原则，刘子明应对王丽丽承担履行不能的责任，但依不可归责于双方的事由致合同义务不能履行的，可以减轻履行义务之法律原理，刘子明对王丽丽的损失应承担与其违约程度相适应的赔偿责任。又因为，王丽丽在受让”温馨招待所”时，对刘子明系承租人而非案涉房屋的所有权人是明知的，依诚实信用原则要求，其作为交易者应诚实善意，对案涉房屋三年后能否续租应有合理的预期，对作为承租人的刘子明有可能从市供销公司无法续租案涉房屋亦应有合理预期，并更应向市供销公司征询三年后愿否向刘子明续租的意见，王丽丽未能作此项工作，意味着其对受让”温馨招待所”后能否经营六年的商业风险估计不足，故王丽丽亦应自行承担未能续租的部分责任。二、王丽丽损失的范围及数额如何确定及如何赔偿关于王丽丽有无损失的问题。本院认为，王丽丽从黄艳红处受让案涉”温馨招待所”时支付转让费1,160,000元，该转让费意味着王丽丽对黄艳红交付的”温馨招待所”的装饰装修和与租赁房屋未形成附合的所有物品，以及房屋剩余租赁期和刘子明承诺的续租期支付的对价。一般而言，承租人在房屋租赁合同约定的租赁期限履行完毕后，完全使用了租赁房屋，也就同时完全享用了附合的装饰装修物及受让的未形成附合的物品的价值，特别是附合的装饰装修物在租赁期限届满时对于承租人已完全丧失了使用条件，也就完全丧失了对附合的装饰装修物的使用价值，即形成附合的装饰装修应分摊在租赁期内，未形成附合的财产归承租人所有。本案中，王丽丽与刘子明签订的租赁合同虽履行期限三年，但该合同中刘子明承诺合同到期续租三年，因此，王丽丽基于该信赖计划在六年内分摊转让费而向转让人黄艳红支付了高额的转让费，现王丽丽实际已使用房屋三年，转让费应分摊580,000元，剩余转让费580,000元因合同无法续租，故造成王丽丽之现实损失。关于损失如何确定的问题。因转让费中的580,000元已在履行过的租赁期限内分摊，故转让费中的580,000元不应计算在王丽丽的实际损失中。王丽丽受让”温馨招待所”之后添置的空调以及原有未与装饰装修附合的物品在合同无法续租的情况下，王丽丽已拆除拉走，故此部分财产不应计算在损失范围中。又因”温馨招待所”的装饰装修中与租赁房屋形成附合的部分包含在王丽丽支付的转让费中，故无须将装饰装修形成附合的部分单列计算为王丽丽的损失。关于损失如何赔偿的问题。依上述分析，王丽丽在与刘子明签订租赁合同提出续租请求得到刘子明同意后，其就三年后是否一定能够续租未征询市供销公司的意见，亦对黄艳红转让的”温馨招待所”的装饰装修的实际价值（除去空调费仅有30余万元）以及招待所内财产的价值未作出相对合理的判断，盲目向黄艳红支付高额转让费，王丽丽对其投入的经营成本较高应自负主要责任，此为王丽丽自行造成的经营风险。基于上文所述刘子明应承担责任之理由，综合考虑刘子明三年中实际赚取的租金差价利润，以及市供销公司因收回租赁房屋而使刘子明实际上亦无法使用形成附合的装饰装修物的情形，本院酌定刘子明赔偿王丽丽损失150,000元为宜。三、王丽丽应否支付刘子明主张的租金及占用费王丽丽尚欠2016年7月10日至30日的租金11236.55元属实，应予支付刘子明。自2016年8月1日后，案涉房屋王丽丽已无法经营使用，双方为赔偿之事各持己见，均系未客观认识自己在履约过程中存在的不当行为使然。尤其是王丽丽在被告知案涉房屋无法续租后，在善后事宜无法协商解决的情况下，应返还租赁房屋，积极止损，而其仍占用租赁房屋的行为构成违约，本应支付相应的占用费。现因市供销公司明确表示2016年11月15日之前的租赁不再收取，以及刘子明没有证据证明其向市供销公司实际支付了自2016年11月15日之后的占用费，故其反诉王丽丽支付占用费的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、刘子明于判决生效后10日内赔偿王丽丽损失150,000元；二、刘子明于判决生效后10日内返还王丽丽押金20,000元；三、王丽丽于判决生效后10日内支付刘子明租金11,236.55元；四、驳回刘子明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费11,275元，王丽丽负担7775元，刘子明负担3500元（于判决生效后10日内付清王丽丽）；反诉费2099元，王丽丽负担41元（于判决生效后10日内付清刘子明），刘子明负担2058元；鉴定费5000元，王丽丽和刘子明各负担2500元（刘子明于判决生效后10日内付清王丽丽2500元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  李春彦人民陪审员  王 黎人民陪审员  杨尚荣二〇一七年十二月十八日书 记 员  郭丽金????????11