广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第1108号上诉人（原审原告）：佛山市顺德区顺兴房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：颜文英。委托代理人：黎伟贤，广东宏骏律师事务所律师。委托代理人：梁淑敏，广东宏骏律师事务所律师。上诉人（原审原告）：佛山市顺德区中协贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：伍艳梅。委托代理人：黎伟贤，广东宏骏律师事务所律师。委托代理人：梁淑敏，广东宏骏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱美瑜，女，汉族，住广东省遂溪县。上诉人佛山市顺���区顺兴房产有限公司（以下简称顺兴公司）、佛山市顺德区中协贸易有限公司（以下简称中协公司）与被上诉人朱美瑜因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法良民初字第941号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月19日对本案进行了公开开庭审理，上诉人顺兴公司、中协公司的共同委托代理人黎伟贤、被上诉人朱美瑜本人到庭。本案现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、朱美瑜应于判决发生法律效力之日起十日内向顺兴公司、中协公司支付租金1960元、管理费800元、水电费311.1元，上述费用可在朱美瑜已垫付保证金8280元内予以扣减；二、驳回顺兴公司、中协公司的其他��讼请求。案件受理费243元，由顺兴公司、中协公司负担。上诉人顺兴公司、中协公司提起上诉称：一、顺兴公司、中协公司以及其他商铺承租户的围闭装修并没有影响朱美瑜承租铺位的正常使用，原审判决在没有相关证据的情况下主观、片面地认定顺兴公司、中协公司的围闭装修施工影响了朱美瑜的正常经营而作出减免2个月租金、管理费为认定事实错误之一。首先，顺兴公司、中协公司向朱美瑜涉案铺位发出的《通知》，其内容告知朱美瑜就涉案铺位对面商铺进行围闭施工时间为2014年10月10日至2014年12月10日，其告知时间为预期时间并非实际围闭时间，实际围闭施工时间为一个半月。顺兴公司、中协公司与佛山市顺德区建筑装修工程有限公司签订的《顺德某某商场三楼3038铺（某某世界）改造装修装修工程施工合同》约定的工期仅为五天，而实际施工时间���是5天，即2014年11月14日至2014年11月18日，而且其余围闭施工的发包主体是3038号商铺的承租方，系该铺承租方自行装修围闭施工的。故此，前后的装修围闭施工的主体不一致，3038号铺承租方自行装修围闭施工后果不应当由顺兴公司、中协公司承担。其次，对于涉案铺位对面商铺进行围闭施工，施工方已做好了围闭遮挡措施，没有封闭周围的通道、出入口，商户及消费者可正常通过案涉商铺，不会影响朱美瑜铺位的正常营业。最后，根据合同约定，因顺兴公司、中协公司的原因造成朱美瑜不能对铺位正常使用的，朱美瑜可以与顺兴公司、中协公司协商，要求减免或减少铺位非正常使用期内之租金。原审判决认为装修期间为2014年10月10日至2014年12月10日期间，但判决却减免了2014年12月、2015年1月份的租金是错误的。二、朱美瑜欠缴商铺租金、管理费和水电费属实，应当承担租赁合同约定的违约责任。原审判决认定朱美瑜没有构成违约行为，为认定事实错误之二。退一万步来说，即使法院认定顺兴公司、中协公司向朱美瑜发出《通知》告知涉案铺位门口走廊一带围闭装修施工时间为2014年10月10日至2014年12月10日（实际仅一个半月时间），但朱美瑜于顺兴公司、中协公司及有关承租户围闭装修施工期结束后（即2014年12月10日至2015年4月期间），仍有按合同约定支付租金、管理费、水电费等费用的义务，同时原审判决亦认定朱美瑜作为承租方在装修后仍应自觉承担支付租金、管理费以及支付所欠水电费的义务。但朱美瑜在装修期满后仍然存在逾期支付租金、管理费、水电费等费用的违约事实。根据顺兴公司、中协公司与朱美瑜于2014年9月16日签订的《某某商场商铺租赁合同》的相关约定，顺兴公司、中协公司有权要求朱美瑜清偿���2014年11月起拖欠顺兴公司、中协公司的租金、管理费、水电费，没收保证金（按金），并收取减免的租金以及要求朱美瑜承担相应的违约责任。原审判决认定朱美瑜没有违约事实是错误的。三、原审判决认为朱美瑜拒缴装修期间的租金、管理费并与商场方协商的行为属于履行抗辩权，属适用法律错误。即使原审法院认定在装修期间朱美瑜可以行使抗辩权，但该抗辩权的行使不应当延续至装修期结束后。因此，顺兴公司、中协公司认为，原审判决适用抗辩权以否定朱美瑜存在违约行为的事实，是适用法律错误。综上，顺兴公司、中协公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判支持顺兴公司、中协公司的一审全部诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用全部由朱美瑜负担。被上诉人朱美瑜答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。上诉人顺兴公司、中协公司于二审期间提交下列新证据：第一组证据：《某某商场商铺租赁合同》、申请书、解除合同协议书、3066铺租务呈批表，拟证明朱美瑜主动申请从原来承租的案涉场地3055号商铺调至本案3066号商铺，朱美瑜对于商场整改事宜是明知的。第二组证据：3066铺付款通知单（2014年9月到2015年2月水电费、租金、管理费明细）、三层商铺2014年11月、2015年1月租金管理费水电费通知单签收表，拟证明朱美瑜的经营并未受到商场装修的影响。第三组证据：《某某商铺租赁合同》（合同编号：租20141114-1）及装修资料登记表、商场文件签收表，拟证明案涉商场整改实际完成时间为2014年11月17日并非原审判决所认定的2014年12月月10日。第四组证据：案涉场地3058号铺的《某某商场商铺租赁合同》（合同��号：租20150319-5）、该商铺缴交2014年9、10、12月份、2015年2月份水电费收据存根；缴交2014年10月份至2015年2月份租金、管理费的发票，拟证明案涉商场的整改并没有影响同一区域的3058号商铺的经营，故对朱美瑜的商铺也是没有影响的。被上诉人朱美瑜质证意见认为，对上述证据一、二的真实性无异议，但对证明内容有异议；对证据三，事实上并非如顺兴公司、中协公司所述案涉商场已于2014年11月17日装修完毕；对证据四的关联性不予确认，2058号商铺与案涉3066号商铺位置不同。经核查，本院认证如下：对于顺兴公司、中协公司提交的上述证据一、二，因朱美瑜对其真实性无异议，故本院确认其真实性；但对于证明效力问题，本院认为，证据一中朱美瑜基于调整铺位而提出的单方免租申请之事实与本案的实体处理不具备直接的关联性，而证据二中显���的案涉商铺产生相应的水电费亦并不能直接推导出案涉商铺的经营并未受商场整体装修的任何影响，故本院不确认上述证据的关联性；对于证据三，在朱美瑜对该组证据拟证明的待证事实不予确认的情况下，该组证据的证明效力不足以推翻2014年10月9日《通知》的证明力，故本院不予采信；对证据四，因该组证据显示的商铺与本案案涉商铺系相互独立、且为具体位置不同的两个商铺，故本院对其关联性不予确认。被上诉人朱美瑜于二审期间未向本院提交新的证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据顺兴公司、中协公司的上诉请求和朱美瑜的答辩意见归纳本案二审的争议焦点系：1.顺兴公司、中协公司对案涉商场部分商铺的围闭装修是否对朱美瑜承租商铺的正常经营使用造成了影响，应否将施工期间的租金、管理费��行减免的问题；2.朱美瑜欠缴承租商铺租金、管理费和水电费是属于正常行使抗辩权的行为还是构成违约的行为。首先，关于顺兴公司、中协公司对案涉商场部分商铺的围闭装修是否对朱美瑜承租商铺的正常经营使用造成了影响，应否将施工期间的租金、管理费进行减免的问题。对于案涉商场装修是否对朱美瑜承租商铺的正常经营使用造成影响的问题，朱美瑜于一审期间已提供2014年10月9日“顺德新世界服务中心”出具的一份《通知》，该通知内容证明了顺兴公司、中协公司装修期间为2014年10月10日至2014年12月10日，所显示的围蔽范围为朱美瑜承租商铺对面及该商铺附近部分通道，顺兴公司、中协公司对该份通知的真实性没有异议。原审据此认定案涉商场装修期间即2014年10月10日至2014年12月10日对朱美瑜承租商铺的正常经营使用造成影响之客观事实，依据充��，并无不妥。虽然顺兴公司、中协公司上诉主张其实际进行围蔽装修施工的时间并没有两个月，而是只有一个半月，实际施工装修的发包主体也包括3038号铺位的承租方，但由于其上诉主张所依据的相关证据不能推翻上述其已经认可的《通知》的证明力，在顺兴公司、中协公司已经确认《通知》之真实性且该通知已经明确了围蔽施工时间及范围的情况下，本院对顺兴公司、中协公司的该部分上诉意见不予采纳。虽然顺兴公司、中协公司称施工方已经做好了围闭遮挡措施且商户及消费者可正常通行，但其未能对其主张提供有效证据证实，且其主张亦与商业经营常识不符，本院对其相应主张不予采纳。原审判决基于对顺兴公司、中协公司对案涉商铺周边及通道进行装修施工之事实的认定，根据商业经营之常识，认定顺兴公司、中协公司因进行装修施工、围蔽通道及产生��量噪音、粉尘，对朱美瑜使用案涉商铺进行正常的经营活动足以产生实质性影响，其行为构成违约，装修施工期间案涉商铺产生的租金、管理费应予减免，其处理妥当，应予维持。其次，朱美瑜欠缴承租商铺租金、管理费和水电费是属于正常行使抗辩权的行为还是构成违约的行为的问题。由于顺兴公司、中协公司所进行的擅自对案涉商铺周边及部分通道进行围蔽施工装修的在先行为，从而影响了朱美瑜对承租商铺的正常经营使用，其作为合同关系中处于相对弱势的一方，暂时拒缴因顺兴公司、中协公司装修施工而对朱美瑜的正常商业经营产生实质影响的两个月的租金、管理费，并与顺兴公司、中协公司进行协商的行为应属于行使其履行抗辩权的正当行为。至于顺兴公司、中协公司称朱美瑜按合同支付了2014年10月、11月的租金而原审判决却减免了2014年12月、2015年1月的租金存在不当的主张，本院认为对于因顺兴公司、中协公司装修施工而受影响的两个月期间的租金，朱美瑜基于友好协商的原因而如约支付，但不代表其放弃相应的抗辩权利，其仍然有权依法主张自身的合法权利，原审判决认定朱美瑜的该行为并不构成违约，并依其主张判决减免2014年12月、2015年1月的租金以折抵案涉商场装修期间即2014年10月10日至2014年12月10日止合计两个月的租金，其处理并无不当，应予维持。顺兴公司、中协公司的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费409.21元，由上诉人佛山市顺德区顺兴房产有限公司、佛山市顺德区��协贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  温万民代理审判员  余珂珂代理审判员  徐允贤二〇一五年十二月二十九日书 记 员  陆灏珺