昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）盘法民初字第603号原告：谢国进，男，汉族，1977年4月10日出生，福建省福州市人，住昆明市。委托代理人：李俊瑞，云南国平律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南中炬置地集团有限公司。法定代表人：苏艳，执行董事。地址：云南省昆明市春城路166-168号。委托代理人：杨卫坤、龚柏根，云南百姓律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明拓东房地产开发有限公司。法定代表人：殷伟刚，职务执行董事。地址：昆明市拓东路78号。委托代理人：杨海燕、宋鑫，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。原告谢国进诉被告云南中炬置地集团有限公司（以下简称：中炬公司）、昆明拓东房地产开发有限公司（以下简称：拓东公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月23日受理后，原告谢国进申请追加昆明拓东房地产开发有限公司作为被告参加诉讼，本院于2015年9月15日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢国进的委托代理人李俊瑞、被告中炬公司的委托代理人杨卫坤，被告拓东公司的委托代理人杨海燕、宋鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2014年7月31日在“昆明南亚之门”售楼部购买了被告投资建设的“昆明南亚之门”南区写字楼27层A07号房屋，当天签订了《内部认购协议》，并交纳购房款500000元。原告于2015年3月26日到售楼处提交了南区房屋的退房申请表。期间原告多次催促退还房款，售楼部均解释老板未审批。原告于2015年4月10日到售楼部与被告中炬公司营销总监面谈。被告知公司老板至今未联系上，无法完成审批及退款。为维护原告的合法权益，诉至法院要求：1、解除原、被告签订《内部认购协议》，二被告支付原告“昆明南亚之门”写字楼退房款人民币500000元正；2、二被告支付原告“昆明南业之门”写字楼购房款过渡租金补贴（500000×0.15÷365×82＝46643.96元暂计算到2015年9月15日结止）至付清本金为止。3、二被告支付原告逾期退款违约金500000×0.05＝25000元；4、二被告承担全部诉讼费用由和保全费。被告中炬公司辩称：被告中炬公司是被告拓东公司的股东，有45%的股权，该合同确实是被告中炬公司与原告所签订的。被告中炬公司也收到原告的款项，被告中炬公司当时委托了苏艳向原告支付过二笔款项每个商铺为37500元，共计75000元。该项目直到现在没有取得预售许可证，故该内部认购协议无效。现原告要求退款，被告中炬公司认可。过渡租金补贴因该协议无效，所以原告无权主张。被告中炬公司已经支付过了75000元应该从购房款中扣除。原、被告都知道没有取得预售房许可证，双方都有过错，应各自承担责任。被告拓东公司辩称：根据最高法的审理商品房的解释第二条，内部认购协议效力有问题，请求法院予以评判。款项是由被告中炬公司向原告所收，所以被告拓东公司不可能向原告返还。被告拓东公司加盖印章是因为迫于压力，愿意履行合同，而现在原告要求解除合同，被告拓东公司认为是无效合同，不存在解除。故退款与被告无关。原告为证明其诉讼请求和主张，提交如下证据：1、内部认购协议、收款收据，用于证明原告于2014年7月31日与被告中炬公司签订“昆明南亚之门”南区写字楼27层A07号房屋认购协议。并向被告中炬公司支付了购房款。协议约定了原、被告双方的权利义务关系及违约责任等；昆明拓东房地产开发有限公司于2015年6月16日在原、被告签订的《内部认购协议》上签章承诺该协议有效，昆明拓东房地产开发有限公司承诺履行上述协议。2、退房申请表二份，用于证明原告已于2015年2月4日向被告提交了退“南亚之门”南区写字楼27层A07号房的申请，但二被告至今仍没有为原告办理退款，二被告已构成根本违约。被告中炬公司对原告提交的证据质证认为：对证据1，合法性不予认可，真实性和关联性予以认可。对证明内容第1项予以认可，第二项该协议无效，故违约责任等也是无效的。故不予认可。对证据2，认可被告中炬公司收到了原告提交的退房申请表，之后因为法定代表人有很长时间没有在公司，所以没有回复。所以双方并没有达成一致意见。被告拓东公司对原告提交的证据质证认为：对证据1，不认可合法性，该协议是无效的，因为没有取得预售房许可证，请法院予以评判。被告拓东公司盖章是迫于压力，且被告拓东公司承诺是继承履行该协议，如果该项目签到预售房许可证，就可以履行，如果原告要求退款就不再履行。退款是原告与被告中炬公司的，与被告拓东公司无关。证据2因是交给被告中炬公司的，被告拓东公司不清楚。被告中炬公司为证明其反驳主张提交如下证据：转账凭证一份。用于证明1月份前被告中炬公司向原告的每个商铺支付了37500元。原告对被告中炬公司提交的证据质证认为：认可，收到过该过渡资金，但只支付到2015年2月1日，当时原告还没有起诉，该合同是有效的。被告拓东公司对被告中炬公司提交的证据质证认为：没有异议。被告拓东公司未提交证据。上述证据，本院认为：对原告提交的证据，真实性，因二被告无异议，本院确认其真实性。对被告中炬公司提交的证据真实性，本院予以确认。据原被告的举证、质证及认证，本院确认如下案件事实：2014年7月31日，原告（乙方）与被告中炬公司（甲方）签订《内部认购协议》，约定：乙方认购“昆明南亚之门”南区写字楼27层A07号房源一套，认购房屋参考建筑面积为11.27平方米左右。该房屋单价为每平方米人民币44365.57元，房屋总价为人民币500000元，乙方须于2014年7月31日一次性付清总房款；自认购房屋三个月期满，可申请退房，申请提前一个月以书面方式提出，甲方收到乙方退房申请后30个工作日完成审批手续并清退乙方已缴纳的认购款，过渡租金补贴据实计算，若甲方未能按上述约定时间清退购房款或支付过渡租金补贴的，甲方以逾期清退（或支付）的款项为基数支付5%的违约金；在取得《商品房预售许可证》前，甲方按照15%的年利率，以乙方交纳的认购款为基数按季度向乙方支付人民币18750元的过渡租金补贴。原告于签订《内部认购协议》当日向被告中炬公司交纳了人民币500000元。2015年2月4日被告中炬公司向原告汇款支付资金占用费人民币37500元。2015年3月26日原告向被告中炬公司递交了“南亚之门”会员退房申请表。由于被告中炬公司未能按约定履行退款义务，原告诉至本院主张其权利。另查明：被告拓东公司于2015年6月16日在原告与被告中炬公司签订的《内部认购协议》上盖章，并载明：“该内部认购协议有效，昆明拓东房地产开发有限公司承诺继续履行”。二被告提交了昆明市人民政府办公厅2015年8月6日第158期会议纪要，证明“南亚之门”项目南区未完成规划设计方案。二被告未提交《商品房预售许可证》。本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，从庭审中原被告的陈述，及双方提交的证据证明，“南亚之门”南区未完成规划设计方案，未取得商品房预售许可证，故原告与二被告签订《内部认购协议》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告在与被告中炬公司签订《内部认购协议》时，协议中明确提示原告认购的房屋未取得商品房预售许可证。原告在签订协议时应知道被告中炬公司所售房屋未取得商品房预售许可证，故原告与被告中炬公司在签订协议时都知道认购的房屋未取得商品房预售许可证，双方都存在一定错误，双方应将所取得的财产进行返还。原告应将从被告中炬公司获得的人民币37500元退还被告中炬公司。被告中炬公司应将从原告处收取的购房款人民币500000元退还原告。以上两笔款项进行扣减被告中炬公司应退还原告人民币463000元。原告主张的过渡租金补贴及违约金的诉讼请求，因双方签订的协议无效，双方协议中的条款自始无效，故原告主张的该诉讼请求依法无据，本院不予以支持。关于原告要求被告拓东公司承担连带责任的诉讼请求，本院认为，被告拓东公司在原告与被告中炬公司签订《内部认购协议》签字盖章，从签字上并不能反映被告拓东公司在合同无效时愿意承担连带还款的担保责任。故原告要求被告拓东公司承担连带责任的请求，本院不予以支持。据此，为维护当事人的合法权利，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、原告谢国进与被告云南中炬置地集团有限公司、昆明拓东房地产开发有限公司签订的《内部认购协议》无效；二、被告云南中炬置地集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢国进退还购房款人民币463000元；三、驳回原告谢国进的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9218元及保全费3020元由被告云南中炬置地集团有限公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  孙琳燕人民陪审员  许丽琴人民陪审员  周 云二〇一五年十二月十日书 记 员  杜建琼