湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂10民终1482号上诉人（原审被告）：杨唐胜，男，1967年1月17日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麗区。上诉人（原审被告）：郇建萍，女，1974年8月13日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麗区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王小明，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡从福，男，1952年12月30日出生，汉族，住湖北省荆州市北京东路钢管厂生活区。委托诉讼代理人：饶为为，湖北利楚律师事务所律师。上诉人杨唐胜、郇建萍因与被上诉人蔡从福房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省荆州市沙市区人民法院（2017）鄂1002民初866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨唐胜及其上诉人杨唐胜、郇建萍的委托诉讼代理人王小明、被上诉人蔡从福及其委托诉讼代理人饶为为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨唐胜、郇建萍的上诉请求：请求二审法院判决驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：原审法院适用法律错误，导致判决结果错误。一、原审法院认为：“原、被告签订《房屋买卖协议》的目的是转移房屋的所有权，房屋所有权转移并未改变房屋土地的用途和土地使用权性质，未损害国家利益和社会公共利益。”上诉人与被上诉人所争诉的房屋的土地性质为划拨土地，国家为了江汉油田的发展，无偿划拨给江汉油田使用。已经将该划拨土地用途已经固定。因此，江汉油田在房改房首次交易时限定了交易对象，及不得对外出售，只能经批准后在江汉油田内部交易。如对外交易，按土地随房屋转移的交易规则，江汉油田的国家划拨用地将会被分割，严重影响划拨土地的用途和管理，影响江汉油田的合法权益，严重影响到江汉油田对职工住房的建设、管理，同时影响江汉油田职工的住房保障。二、《江汉油田矿区已售公有住房交易管理暂行办法》、《江汉油田住房管理实施细则》均是依据上位法《湖北省已售公有住房上市交易管理暂行办法》制定的，具有对外效力。依地方法规，上诉人的房屋属于禁止交易范围。因此，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》违反禁止性规定，因而合同无效。三、根据《房地产法》的相关规定，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》无效。《房地产法》第38条第2项的规定“以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让”和《合同法》第52条的规定合同“有下列情形之一的，合同无效：……（五）存在违反法律、行政法规强制性规定”。《房地产法》第40条的规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”，以及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条的规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准，办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，本案审理终结，被上诉人也未提供该国家划拨土地经国务院批准可以转让。因此上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》应当认定为无效。《房地产法》第23条的规定“划拨土地使用权是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为”，设立划拨土地使用权主要是基于国家利益或公共利益的需要。现若承认划拨土地上房屋买卖合同的效力，将损害国家利益与社会利益，因此根据《合同法》第52条的规定，损害社会公共利益的合同为无效，划拨土地上房屋买卖合同应当认定为无效。《合同法》第79条第1款“根据合同的性质不得转让”的规定，上诉人取得划拨土地上的房改房是建立在江汉油田职工这一特定身份关系基础上，而非本单位职工则不具备依附性的身份关系，因此，划拨土地上房改房对外买卖合同应当认定无效。四、被上诉人的一审诉讼请求没有法律依据，也没有司法判例。蔡从福答辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同协议，目的是转移房屋所有权，房屋所有权转移并未改变房屋土地用途及使用权的性质，未损害国家和公共利益。故原房屋买卖协议是有效的。上诉人在上诉状中提到的，《江汉油田矿区已售公有住房交易管理暂行办法》、《江汉油田住房管理实施细则》均已失效，所依据的上位法《湖北省已售公有住房上市交易管理暂行办法》是在1999年11月2日颁布，也已失效。2015年3月1日实行的《湖北省行政规范性管理办法》第二十条规定，规范性文件有效期是5年，标注“试行”“暂行”是2年，上诉人所依据的法律依据是失效的。蔡从福向一审法院起诉请求：判令杨唐胜、郇建萍配合蔡从福办理沙市钢管厂生活区1栋2门3楼304号房屋所有权及土地使用权登记过户手续；判令杨唐胜、郇建萍向蔡从福支付违约金6600元，诉讼费由杨唐胜、郇建萍承担。一审法院认定事实：2006年1月24日，杨唐胜、郇建萍与蔡从福、万世华签订《房屋买卖协议》，协议第一条约定，杨唐胜、郇建萍将沙市钢管厂宿舍区旧住房一套1栋2门3层4室，以人民币贰万贰仟整卖给蔡从福、万世华；第三条约定，杨唐胜、郇建萍在蔡从福、万世华办理过户手续时，应全面负责协助办理，提供有关资料、证件等；第四条约定，如果遇到数年之后，沙市钢管厂强行拆除宿舍时，有关政策性补助费应全部归蔡从福、万世华，与杨唐胜、郇建萍无关；第五条约定，买房现金在房屋移交时一次性付清（需留下500元作为产权过户押金），过户手续办理完成后，由蔡从福、万世华付清押金给杨唐胜、郇建萍；杨唐胜、蔡从福在该条款后加注：过户费用由蔡从福、万世华承担；第七条约定，以上协议一经双方签字生效，不得反悔，违约。如有违约者，应给付对方房屋总金额的30%，并赔偿对方一切经济损失。协议签订后，杨唐胜、郇建萍将房屋以及该房屋所有权证、国有土地使用权证、水电、有线电视的相关资料交付给蔡从福以及万世华。另查明，《房屋买卖协议》当事人之一万世华于2016年11月16日因病去世。万世华生前未立遗嘱，未与他人订立遗赠扶养协议；蔡从福与万世华共生育两子，长子蔡万伦、次子蔡征达均申明放弃继承母亲万世华遗产；万世华的母亲李光珍于1982年去世，父亲万开全于2002年去世。一审法院归纳本案争议焦点是，该房屋土地属于国有划拨土地，《房屋买卖协议》是否有效，该房屋是否属于拆迁房屋，是否禁止办理变更登记，蔡从福主张权利是否违法法定程序，蔡从福主张6600元违约金是否有法律依据。一审法院认为：一、蔡从福与杨唐胜、郇建萍签订《房屋买卖协议》的目的是转移房屋所有权，房屋所有权转移并未改变房屋土地的用途和土地使用权性质，未损害国家利益和社会公共利益。《城市房地产管理法》第四十一条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照有关规定，报有批准权的的人民政府审批。”由此可见，土地的划拨性质并不影响房屋买卖合同效力和履行，仅仅需要在办理过户手续时由相关部门办理批准或者将划拨土地转为出让土地，相关合同当事人缴纳土地出让金即可变更登记过户手续；故杨唐胜、郇建萍关于该房屋土地是国有划拨土地，房屋买卖协议无效的抗辩意见不予采纳。二、杨唐胜、郇建萍于2006年1月24日与蔡从福签订《房屋买卖协议》，并将该房屋实际交付给蔡从福使用至今，双方在签订房屋买卖协议时该房屋并非拆迁范围内房屋，法律法规也未明确规定拆迁范围内房屋禁止办理房屋产权变更登记，故杨唐胜、郇建萍关于该房屋属于拆迁范围内房屋，禁止办理过户手续的抗辩意见没有法律依据，不予采纳。三、《中华人民共和国继承法》第二十五条规定，继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前作出放弃继承的表示。万世华2016年11月16日去世，万世华享有的《房屋买卖协议》债权继承开始；万世华的父母已先于万世华去世，万世华长子蔡万伦，次子蔡征达放弃继承，并出具了放弃继承书面声明。蔡从福作为《房屋买卖协议》当事人和万世华的继承人，向一审法院提起诉讼主张杨唐胜、郇建萍协助办理买卖房屋的变更登记手续，没有违反法律规定。法律规定人民法院在案件审理过程中发现除蔡从福之外还有其他人对债权享有权利的，应当通知其他债权人参加诉讼，目的是为了保护其他债权人的权利，其他权利人是否参加诉讼，对杨唐胜、郇建萍的权利义务不产生影响。本案庭审时，蔡从福主张万世华去世后已办理继承公证，并在闭庭后的第二天补充提交了遗产继承《公证书》，万世华的长子蔡万伦、次子蔡征达亲自向一审法院提交了放弃对万世华遗产继承权的书面《声明》，故杨唐胜、郇建萍关于万世华的继承人没有到庭参加诉讼，程序违法的抗辩意见不予采纳。四、蔡从福与杨唐胜、郇建萍签订的《房屋买卖协议》第七条约定：“以上协议一经双方签字生效。不得反悔，违约。如有违约者，应给付对方房屋总金额的30%，并赔偿对方一切经济损失。”一审法院认为，“反悔”作为民间通俗的违约形态，应以“反悔”目的实现构成违约要件，“反悔”的目的没有实现则不能构成违约。本案《房屋买卖协议》是以卖方转移房屋所有权给买方，买方支付房款给卖方为目的；本案杨唐胜、郇建萍作为房屋的卖方，拒绝协助作为买方的蔡从福办理产权变更登记，主观上有“反悔”的意思，但“反悔”目的实现得以蔡从福同意和法律支持为前提；杨唐胜、郇建萍曾向一审法院表示愿意付出“反悔”代价，一审法院亦将杨唐胜、郇建萍愿意付出“反悔”代价的信息及时传递给蔡从福，蔡从福拒绝了杨唐胜、郇建萍“反悔”的要求。蔡从福诉讼主张杨唐胜、郇建萍协助办理房屋产权以及土地使用权的变更登记手续，杨唐胜、郇建萍以合同无效及蔡从福提起诉讼程序违法、买卖房屋是拆迁范围内房屋，禁止办理变更登记等理由抗辩，并未提出解除合同的反诉主张。蔡从福主张杨唐胜、郇建萍“反悔”的违约事实没有发生，且双方签订《房屋买卖协议》后，杨唐胜、郇建萍亦履行了交付房屋、房屋产权证、土地使用权证以及水、电、气证照等主要合同义务，虽然没有办理产权变更登记，并未妨碍蔡从福在该房屋内正常居住、生活，也没有给蔡从福造成经济损失，协议的其他条款也没有关于拖延或者拒绝协助办理变更登记承担违约金的约定。故蔡从福主张杨唐胜、郇建萍支付蔡从福6600元违约金没有法律依据，不予支持。综上所述，蔡从福与杨唐胜、郇建萍签订的《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。蔡从福主张杨唐胜、郇建萍继续履行合同义务，协助办理买卖房屋产权和土地使用权变更登记应予以支持。双方签订的《房屋买卖协议》第七条是对双方根本性违约作出的特别约定，蔡从福在要求杨唐胜、郇建萍继续履行协议的情况下，要求依据该条约定支付违约金，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、杨唐胜、郇建萍于本判决生效之日起十日内，协助蔡从福将坐落于沙市区北京东路钢管厂生活区1栋2门3楼304号房屋所有权及土地使用权（房产证号：荆州房权证沙字第××号；国有土地使用证号：荆州国用（2001）字第××××号）变更登记到蔡从福名下；二、驳回蔡从福的其他诉讼请求。案件受理费3607元（蔡从福已预交），减半收取1803元，由杨唐胜、郇建萍负担。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，上诉人杨唐胜、郇建萍上诉所称双方当事人签订的《房屋买卖协议》违反了法律禁止性规定和损害社会公共利益而无效的理由不能成立。第一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而上诉人引用的《江汉油田矿区已售公有住房交易管理暂行办法》、《江汉油田住房管理实施细则》仅是以江汉石油管理局文件印发，举重以明轻，其当然不能作为认定合同无效的法律依据。第二，上诉人杨唐胜、郇建萍认为江汉石油管理局印发的《江汉油田矿区已售公有住房交易管理暂行办法》、《江汉油田住房管理实施细则》的相关规定属于以其他形式限制房地产权利的，故本案诉争房地产不得转让，双方当事人签订的《房屋买卖协议》因违反法律强制性规定而无效。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定所涉的司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不是普通的房地产管理行为，而是司法机关和行政机关依其司法权和行政权明令房地产不得转让的行为。本案中，上诉人基于对该项法律规定旨义的理解错误主张《房屋买卖协议》违反法律强制性规定无效的理由不能成立。第三，上诉人杨唐胜、郇建萍根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”的规定及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，认为蔡从福未提供该划拨土地经国务院批准可以转让的依据，因此，双方签订的《房屋买卖协议》应当认定无效。本院认为，上述法律规定明确界定为转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批。本案是双方当事人就诉争房屋买卖发生的争议，虽涉该房屋占用范围内的土地使用权问题，但并不是因土地使用权人与受让方订立土地使用权转让合同发生的争议，上诉人套用上述司法解释第十一条的规定显属不当。在现实生活中，每天都会发生房地产转让的相关事宜，这其中就涉及以划拨方式取得土地使用权的情形，在转让房地产时，均是由政府行政主管机关代表有审批权的人民政府依法一并办理房地产转让的相关审批及登记手续。上诉人适用法律断章取义，本院不予采信。第四，关于上诉人杨唐胜、郇建萍认为损害社会公共利益的理由，一审法院已评述明晰，说理充分，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，处理结果适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3607元，由上诉人杨唐胜、郇建萍负担。本判决为终审判决。审判长  万冀松审判员  徐 凯审判员  刘国平二〇一七年十二月八日书记员  徐 芬