上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）青民三(民)初字第3786号原告（反诉被告）黄逢熙，男，1961年11月17日出生，中国台湾。委托代理人严钧，北京尚公（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）曹春玲，女，1971年8月8日出生，加拿大籍。委托代理人熊春景，上海市汇盛律师事务所律师。原告黄逢熙诉被告曹春玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月8日立案受理后依法适用普通程序进行审理，并依法由审判员邵霞、孙佑正、人民陪审员戴明珠组成合议庭。本案于2013年11月14日第一次公开开庭进行审理，原告委托代理人严钧、被告曹春玲及其委托代理人熊春景到庭参加诉讼。被告提出反诉，本院依法审查后予以受理。因工作安排，本案合议庭成员变更为审判员邵霞、代理审判员段美玲、人民陪审员蔡锦珠。本案于2014年8月4日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人严钧、被告曹春玲及其委托代理人熊春景到庭参加诉讼。被告提出评估申请，本院经审查依法通过上海市高级人民法院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司进行鉴定。因工作安排，合议庭成员变更为审判员邵霞、人民陪审员蔡锦珠、王瑜。本案于2015年12月8日第三次公开开庭进行了审理，原告黄逢熙及其委托代理人严钧、被告曹春玲及其委托代理人熊春景到庭参加诉讼。被告提出财产保全申请，本院经审查依法作出裁定。本案现已审理终结。原告黄逢熙诉称：2012年8月28日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方经上海美墅房地产经纪有限公司居间签订买卖本区徐泾镇高泾路X号房屋的《上海市房地产买卖合同》，约定2012年10月31日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，补充条款约定双方与上海市住宅置业担保有限公司在乙方签订贷款合同当日签订个人住房转按揭业务委托协议等，付款协议约定待乙方完成贷款审批手续后，乙方委托贷款银行将第二期房款支付至上海市住房置业担保公司指定账户，由该公司依据与双方签订的个人住房转按揭业务委托协议代为办理甲方贷款余额的结清、抵押注销、产权过户、抵押登记等事项。同时，合同中的条款赋予被告不承担任何违约责任的权利。合同签订后，原告依约提交了有关交易资料，但被告一直无果拖延贷款转按揭手续的办理，且拒不提供必要证明以明确交易办理的实际情况，基于时间的拖延，原告不断催促，要求按照合同履约，但被告不断利用合同条款给其的优势予以推诿，甚而提出要求原告借高利贷自行还贷的不当要求。直至2012年12月21日，原告基于出售房屋的根本目的无法达成，无奈之下发函解除双方的买卖合同。解约后，被告再无任何联系，近日，在与交易部门沟通中得知上述买卖合同必须办理备案撤销手续。原告认为，双方签订的买卖合同合法有效，理应得到双方遵守，被告利用合同优势，无故拖延交易流程且拒绝提供履约证明，故原告起诉到法院，要求判令：1、原、被告间关于本区徐泾镇高泾路X号之房屋买卖合同于2012年12月21日解除；2、被告配合办理上述房屋的网上备案撤销手续。本案受理费被告负担。被告曹春玲辩称：不同意原告的诉求。原告不配合办理相关手续，被告积极促成手续办成，原告不予理睬。2013年3月份原告通过中介公司表明可以履行合约，但价格提高，被告要求继续履行合同。双方签订买卖合同时被告确实清楚该房屋上设有银行抵押，但原告未告知系原告为他人债务提供的担保抵押。被告认为原告单方提出解除合同，过错在原告，考虑原告不同意继续履行合同对被告继续履约操作起来难度较大，故提出反诉，要求判令：1、原告赔偿被告经济损失100万元（合同约定房价与2013年11月、12月的市值差额，被告认为有320万元，被告主张100万元）；2、原告赔偿被告房屋买卖合同的公证费10,445元。反诉受理费原告负担。审理中，被告最终确定诉求为要求原告赔偿房屋差价损失1,808,200元。原告对被告的反诉辩称：被告违约导致合同不能履行，不同意支付损失。原告已将自己的所有资料交给被告或者中介，被告在11月29日将钱款放到监管账户，已经晚于合同约定的付款时间。原告出售系争房屋是因为银行借款到2013年1月4日到期减少还款压力。原告曾至担保公司询问获悉无法办理转按揭，12月17日被提议办理资金监管但不一定会成功且无法在2013年1月4日前办妥。原告认为资金监管的方式与双方约定的交易方式不一样，这种方案客观上延后了原告还款时间，加重原告还款义务，故未同意。中介公司提出的800万元属于中介公司的一面之词，原告不予认可。原告已经在2012年12月依据合同约定发函要求解除合同，被告并未对此提出异议，因此双方合同已经解除。原告行使合同解除权是基于被告的违约所致，所以原告不同意赔偿差价损失。即使被告主张差价损失，也不应是评估报告确定的时点，应确定2012年12月的市场价。经开庭审理查明，位于本区徐泾镇高泾路X号房屋自2009年12月11日登记在原告名下，建筑面积为250.83平方米，建筑类型为花园住宅。2012年8月28日，原、被告双方签订了《上海市房地产买卖合同》并办理了公证，被告为此支付了公证费10,445元。该份公证书载明：系争房屋自2010年1月4日到2013年1月4日抵押给上海银行股份有限公司浦东分行，最高债权限额为450万元，双方对此均已知晓等。买卖合同约定原告以680万元将上述房屋转让给被告，付款方式与付款期限由双方在付款协议（附件三）中约定，腾退房屋时间未约定，但约定签订房屋交接书为房屋转移占有的标志，双方确认2012年10月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，合同共计签订8份（原、被告各持一份、公证处、贷款银行、交易中心各一份），补充条款约定双方均认知房屋设定抵押，抵押权人为上海银行股份有限公司浦东分行，剩余债务金额约为450万元，双方承诺在共同办理产权转让手续时及时提供产权转让所需的文件、证明，被告及时支付各项应付税费（交易所涉及的税费均由被告承担，但原告与被告委托上海市住房置业担保有限公司根据个人住房转按揭业务委托协议办理原告贷款余额的结清、抵押注销、产权过户、抵押登记等事项所产生的费用由原告负担），若因任何一方材料不齐或者双方税费不足导致无法办理转让手续，则过错方按合同第九条、第十条承担相应责任，被告向贷款银行申请450万元贷款用于支付部分房价款，双方与上海市住房置业担保有限公司在被告签订贷款合同的当日签订个人住房转按揭业务委托协议，该公司根据个人住房转按揭委托协议办理原告贷款余额的结清、抵押注销、产权过户、抵押登记等事项，不管合同中有任何相反规定，被告不能签订贷款合同，上海市住房置业担保有限公司、双方不能签订个人住房转按揭业务委托协议，致使被告在本合同项下的义务无法履行，被告不承担合同项的义务，也不负违约责任；在合同项下的房产权证的抵押权由上海市住房置业担保公司合法解除，被告房产税审核通过，被告签署有效的贷款合同后，由双方及上海市住房置业担保有限公司共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，若本段中任何一项无法满足，双方特此同意本合同自动解除，原告同意在房产交易中心作出该决定后的当日退还或全额补偿被告为本合同项下的交易所支出的任何款项，若房地产交易中心以任何原因作出不予过户的决定，双方特此同意本合同将自动解除，并原告同意在房产交易中心作出该决定后的当日退还或全额补偿被告为本合同项下的交易所支付的任何款项；附件三付款协议约定：被告应于完成贷款审批手续并签订贷款合同后三个工作日内支付原告首期房价款220万元，该款被告直接支付到双方及上海锦天城律师事务所签订的资金监管委托协议中指定的监管账户，待交易经交易中心登记完毕后三日内由被告领取被告为权利人的房地产权证，待被告领取一日内委托上海锦天城律师事务所转付原告指定账户；被告完成贷款审批手续后，被告委托贷款银行将第二期房款450万元支付到上海市住房置业担保有限公司指定账户，由该公司根据与双方签订的个人住房转按揭业务委托协议代为办理原告贷款余额的结清、抵押注销、产权过户、抵押登记等事项；被告完成上述付款义务，原告注销抵押手续完成、被告贷款经银行审批通过三日内，双方备齐交易产权过户所需的一切材料与上海市住房置业担保有限公司一起向交易中心申请办理产权过户手续，所得的收件收据由上海市住房置业担保有限公司收执……同日，双方达成《补充协议》，确定双方在2012年8月28日通过居间方签订了上海市青浦区徐泾镇高泾路X号房地产的《上海市房地产买卖合同》，根据该买卖合同的约定本交易中双方所需缴纳的税费均由被告负担，但原、被告委托上海住房置业担保有限公司根据个人住房转按揭业务委托协议办理原告贷款余额的结清、抵押注销、产权过户、抵押登记等事项所产生的费用均由原告负担，居间方确认依据签订该买卖合同当日的国家政策及法律法规的规定被告在交易中所需承担的税费（不含中介费）为538,444元，若实际被告所需承担的税费超过上述金额的，双方先行协商，协商不成的一致同意解除该买卖合同双方互不承担违约及赔偿责任，恢复原状。2012年11月29日被告将首付款220万元支付到指定监管账户。2012年12月14日原告发函催促被告履约；12月17日双方到上海置业担保有限公司办理有关手续未果；12月21日被告发函；12月21日原告发函提出解约，被告在12月22日收到；12月26日被告回函表示不同意解约；2013年1月11日原告发函表示双方合同在原告发出的解约函到达之日解除，被告收悉。原告认为被告未配合办理合同备案撤销手续致讼。审理中，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司受托出具《房地产估价报告书》，确定2013年11月30日系争房屋的市场单价为34,319元，总价为8,608,200元。被告为此支付了评估费21,500元。该单位出具2012年12月该房屋的市场价参考意见为7,678,000元，建筑面积单价为每平方米30,610元。审理中，双方一致确认：1、原、被告曾到上海市住房置业担保有限公司办理业务，但该公司表示不能办转按揭，可以办理资金监管，原告不同意办理资金监管。2、被告提出解约主张之前未曾向原告发出口头或书面的解约合同通知。另外，原告确认收到直接发到原告邮箱的邮件。其中，被告于2012年12月19日发邮件给原告，内容主要为原告律师和被告协商补充协议、资金监管协议后将草稿发给原告但未得到回复，被告表示如果原告解除上海银行抵押，被告愿意支付5万元作为感谢；如果原告仍想上海置业担保解除抵押，要求原告尽快告知被告，虽被告认为26,000元的费用不应由被告负担，但被告愿意与中介公司各自负担一半费用。原告未回复。以上查明的事实，由原、被告的陈述，公证书、往来函件、邮件、评估报告等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，双方存在以下争议：1、原、被告对评估单位以说明形式出具2012年12月市场参考价没有异议，但原告认为两个价格都过高，评估单位选取的案例都不正确，且据原告了解因受实体经济及法院拍卖房较多的影响，青浦别墅成交不活跃，整体交易价格并不高；被告认为，评估价格应以第一份为准，2012年12月的评估价格过低。2、原告认为资金监管的方式违反合同约定转按揭的方式且无法保证2013年1月4日前完成，而原告的抵押2013年1月4日就到期。被告认为，资金监管所需费用比转按揭多出26,000元故原告不愿意办理资金监管，在被告承诺多出费用由被告负担的情况下原告以交易方式不是转按揭不符合合同约定的方式而无法履行合同为由不同意。3、原告认为合同补充条款约定的解除条件已经成就且原告无法实现交易目的之一即原告需在2013年1月4日前归还借款本金及利息。被告认为因原告原因导致无法按约定时间履行相关手续且原告并未告知被告其上述交易目的或要求。4、被告表示，原告曾让中介在1月31日电话联系被告表示正月十五回上海后继续交易，2月27日中介告诉被告交易金额变为800万元，但被告回邮表示不同意上述金额。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的买卖合同为双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应为合法有效。双方均应恪守合同约定履行各自义务。双方对交易时系争房屋存在权利限制均为明知，因此，原告应为被告付款涤除权利限制，在这个涤除过程中被告需要尽自己的配合义务。个人住房转按揭贷款为已在银行办理个人住房贷款的借款人将抵押给银行的个人住房出售给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款人的贷款。本案中的银行抵押并非为住房贷款，因此无法办理转按揭业务。合同中约定了如因抵押权无法由担保公司合法解除，双方同意合同自动解除。原告向被告发函要求解除合同，符合合同约定，本院予以确认。原告表示其签约目的之一是要求在2013年1月4日前返还借款本金及利息，无法顺利办理交易手续致使原告无法实现上述交易目的，原告以此提出解约，被告对此不予确认，原告未提供充分依据证实其交易时将上述交易目的或要求明确告知被告，本院对原告上述解约的理由不予采信。被告在2012年12月22日收到解除函，本院确认该日为合同解除时间。合同解除后，因该合同取得的财产应予以返还。原告要求被告配合撤销备案手续的请求，本院予以支持。原告主张曾将抵押的情况告知被告及中介，但未提供充分依据予以证实，买卖合同上对此未作出特别说明，常人也无法从房产登记信息看出登记的抵押为原告为他人债务提供的担保抵押。因此，本院对原告的上述主张不予采信。原告签约时明知房屋的抵押情况，因此对合同未能履行下去具有过错。评估报告为有资质的鉴定单位出具，鉴定单位亦出庭接受当事人及本院询问，本院对报告予以确认。双方亦同意由该单位出具2012年12月的参考价格。根据双方合同履行实际情况、各自过错以及此后双方协商情况、对评估报告及说明的意见，本院酌情确定原告应赔偿被告80万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告黄逢熙与被告曹春玲就上海市青浦区徐泾镇高泾路X号房屋签订的买卖合同于2012年12月22日解除；二、被告曹春玲应于本判决生效之日起十日内配合原告黄逢熙办理上述房屋的网上备案撤销手续；三、反诉被告黄逢熙应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告曹春玲损失80万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费160元，由原、被告各半负担；反诉受理费10,536元，由原告负担5,900元，被告负担4,636元；鉴定费21,500元（被告已交），由双方各半负担；保全费5,000元，由原告负担4,520元，被告负担480元。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  邵 霞人民陪审员  蔡锦珠人民陪审员  王 瑜二〇一五年十二月二十五日书 记 员  赵晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。