广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2015）惠东法稔民初字第147号原告：惠东县康宏发展有限公司，住所地惠州市惠东县巽寮粘坑地段（管委会海森威山庄）。法定代表人：沈青川。委托代理人：伍祥，广东伟伦律师事务所律师。被告：董晓新，女，1962年7月22日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，原告惠东县康宏发展有限公司诉被告董晓新商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告惠东县康宏发展有限公司的委托代理人伍祥到庭参加诉讼，被告董晓新经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠东县康宏发展有限公司诉称：2013年3月22日，原告与被告签订《中航巽寮湾花园商品房认购书》，约定由被告购买原告开发的位于惠东县巽寮××巽寮××坑地段××巽寮湾××层××房，房屋建筑面积为62.68平方米，房款总价523786元，付款方式为：在签订《认购书》时，支付定金20000元，签订《认购书》7日内（即2014年3月28日前）付首期房款30%157136元（含定金），2014年6月30日前付总房款40%209514元，2014年10月30日前付清总房款30%157136元。签订《认购书》前的2014年3月16日，被告支付了2000元诚意金，《认购书》的签订，2000元的诚意金转成定金。2014年3月29日，被告支付了155136元。2014年5月1日，原告与被告签订正式的《商品房买卖合同》，在该合同里，原、被告商议后将付款方式变更为：签订《商品房买卖合同》时支付第一期房款157136元，于2014年6月30日前支付第二期房款209514元，于2014年10月30日前支付剩余全部房款157136元。如此约定付款方式，是因为在签订《商品房买卖合同》前，被告共支付了157136元房款给原告，即被告已支付了第一期房款，被告只需如约支付第二期、第三期房款即可。但签订《商品房买卖合同》后，被告并没有如约支付第二期、第三期款项，共欠原告366650元。其后，原告多次催促被告支付剩余款项，但被告均拒绝付款。此外，该房产已在惠东县房产管理局登记备案到被告名下。根据以上事实，原告认为原告与被告签订的《商品房买卖合同》主体适格，合法有效，原、被告之间对房款的支付方式进行了约定，被告就应当按照约定支付款项，被告在签订合同后又拒绝付款，致使原告经济受到损失，应当立即补足尚未支付的购房款项。另，根据《商品房买卖合同》第七条的约定，被告还需按日向原告支付逾期应付款的万分之四违约金给原告。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、被告支付拖欠的剩余购房款366650元给原告；二、被告支付违约金30799元给原告（违约金以未付款项为本金按每日万分之四自2014年7月1日起计算，计至付清为止，暂计至起诉之日）；三、本案全部诉讼费用由被告承担。被告董晓新未到庭应诉，未作答辩。经审理查明：2013年3月22日，原告惠东县康宏发展有限公司与被告董晓新签订《中航巽寮湾花园商品房认购书》，约定由被告自愿认购原告开发的位于惠东县巽寮管委会巽寮村委会粘坑地段的中航巽寮湾花园第A4栋一单元2层21号房产，房产的建筑面积为62.68平方米，折后总价款为523786元。双方约定的付款方式为：在签署认购书时，支付购房定金2000元，签订正式的《广东省买卖合同》后，乙方已付定金自动转为购房款的一部分；签订认购书7日内（即2014年3月28日前）付总房款30%即157136元（含定金），同时签订《广东省商品房买卖合同》（预售）；2014年6月30日前付总房款40%即209514元；2014年10月30日前付清总房款余款30%即157136元。被告依约于当天支付了2000元定金。2014年3月29日，被告向原告支付了首期房款157136元（含定金）。2014年5月1日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：0046580）及其附件一房屋平面图、附件二公共部位于公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装置、装修、装饰标准、附件四合同补充协议。上述商品房买卖合同约定买受人购买的预售商品房为出卖人建设的位于惠东县巽寮××巽寮××坑地段××巽寮湾××层××房，合同约定建筑面积为62.68平方米，总金额为523786元。付款方式及期限的约定为买受人必须在签订《商品房买卖合同》时向出卖人支付首期房价款157136元；2014年6月30日前向出卖人支付二期房价款209514元；于2013年9月30日前向出卖人支付剩余全部房价款（尾款）157136元。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定为“买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”交付期限的约定为出卖人应当在2014年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，2、买受人未按合同约定付清所有房款、违约金及其他购房费用的。合同签订后，被告未依约支付第二期房价款209514元和第三期房价款157136元，合共拖欠原告房价款366650元。原告主张多次电话催促被告支付剩余款项，但被告均拒绝付款，原告遂于2015年4月15日向本院提起诉讼，提出上述诉称中的诉讼请求。另查明，原告已为上述房产办理商品房预售许可，同时上述房产已在2014年3月11日经验收合格，惠东县住房和城乡规划建设局予以办理了竣工验收备案。以上事实，有原告提交的民事起诉状、营业执照、被告居民身份证、中航巽寮湾花园商品房认购书、商品房买卖合同、收据、商品房预售许可证、竣工验收备查表，及本院开庭笔录等在卷为据。本院认为：原告惠东县康宏发展有限公司与被告董晓新于2014年5月1日签订的《商品房买卖合同》及相关附件系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具有约束力。被告未在合同约定的时间内支付相应期数的房价款，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原告诉请被告支付拖欠的剩余房价款本金366650元并从逾期之日起至付清之日止按每日万分之四计付每期未付款相应的违约金，理由充分，予以支持，其中第二期房价款209514元从2014年7月1日起算违约金，第三期房价款157136元从2013年10月31日起算违约金，但违约金总额以不超过未付款总额366650元为宜。综上，被告董晓新经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告董晓新于本判决发生法律效力之日起7日内一次性支付原告惠东县康宏发展有限公司房价款366650及违约金（从逾期之日起至付清之日止按每日万分之四计付，其中第二期房价款209514元从2014年7月1日起算，第三期房价款157136元从2014年10月31日起算，且违约金总额以366650元为限）。二、驳回原告惠东县康宏发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3630元，由被告董晓新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  杨志立代理审判员  练新贵人民陪审员  赖华辉二〇一五年十二月十八日书 记 员  赖丽娴