重庆市万州区人民法院行 政 裁 定 书（2O17）渝0101行初92号原告中观园小区业主委员会，住所地重庆市万州区沙龙路三段71号。负责人冉洪江，主任。委托代理人李中，重庆新盟律师事务所律师。委托代理人向洁，重庆新盟律师事务所律师。被告重庆市万州区国土资源和房屋管理局，住所地重庆市万州区王牌路291号，统一社会信用代码:11500101MB0U55965F。法定代表人吴晓明，局长。委托代理人秦兴华，该局工作人员。委托代理人潘祝，重庆索通（万州）律师事务所律师。第三人中国银行股份有限公司重庆万州分行，住所地重庆市万州区白岩路121号，统一社会信用代码：91500101907901018J。法定代表人向文清，行长。委托代理人洪小波，该行监察部工作人员。原告中观园小区业主委员会诉被告重庆市万州区国土资源和房屋管理局（以下简称区国土房管局）房屋登记行为一案，于2017年10月19日向本院提起诉讼。本院同日受理后，依法向被告区国土房管局送达了起诉状副本、应诉通知书。因中国银行股份有限公司重庆万州分行（以下简称中国银行万州分行）与本案具有利害关系，本院通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2017年11月23日公开开庭进行了审理。原告中观园小区业主委员会的委托代���人李中，被告区国土房管局的委托代理人秦兴华、潘祝，第三人中国银行万州分行的委托代理人洪小波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中观园小区业主委员会诉称，重庆市万州区中观园小区2号楼位于重庆市万州区沙龙路三段119号，系第三人职工集资建房，于2004年竣工投入使用。竣工资料显示，2号楼底部系吊层且是开放的公用的休闲活动空间，但第三人擅自将其四周砌墙后一直独占使用至今。原告多次要求第三人排除妨碍、恢复原状未果，遂于2016年2月1日向万州区人民法院提起民事诉讼，请求判令第三人排除妨碍、恢复原状，在该案审理中原告发现被告在2006年给第三人办理了119号负一层房地产权证（301房地证2006字第07881号），该案一、二审均以讼争标的第三人已经合法登记取得了房地产权证为由驳回了原告的诉讼请���。原告认为，被告为第三人办理301房地证2006字第07881号产权证没有任何法律依据，事实上第三人系非法占有原告所有成员的公共场所，原告成员集资修建诉争房屋后，第三人没有与原告成员进行结算，更没有达成任何关于诉争房屋产权归属的协议。因此，诉争房屋应当属于全体业主共有，被告给第三人办理房地产权证的行为无相应事实依据和法律依据，损害了业主的合法权益，现起诉来院请求人民法院确认被告办理重庆市万州区沙龙路三段119号（301房地证2006字第07881号）房地产权证的行为违法并予以撤销。原告当庭提交下列证据：第一组证据：1、业主委员会备案证明，证明原告是合法成立的业主委员会；2、业主委员会主任身份证；3、会议记录，证明业主��员会同意委托冉从生为代表代为诉讼；证据1-3证明原告主体适格。第二组证据：4、房地产权证（存根），证明被告办理的房地产权证违法；5、两份判决书，证明原告曾向第三人主张民事权利的事实；6、被告给原告的来信回复，证明被告没有直接回应原告的请求；7、301房地证2005字第00660号；8、301房地证2009字第09212号；9、301房地证2006字第00107号；证据7-9证明业主房产证中含有大量的公摊面积，也就是诉争房屋的面积；10、诉争房屋的平面图和竣工图，证明诉争房屋是一个非密闭空间，应该是一个公共休闲区域，不是一个住宅。被告区国土房管局辩称，依照重庆市高级人民法院2012年发布的《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》第三条：“业主委员会作为原告起诉时，应当提交业主大会或者业主代表大会同意诉讼的书面材料，未提交材料或者未以经业主大会或业主代表大会决意同意，业主委员会直接向人民法院提起诉讼时，人民法院不予受理。”按上述规定，中观园小区业主委员会提起诉讼时，需要提交上述材料，但中观园小区提交的会议记录既不是业主大会的会议记录也不是业主委员会的会议记录，故其不具有原告的诉讼主体资格；其次，被告给第三人办理的301房地证2006字第07881号房地产权证是正确的，因办理该产权证是基于第三人名称变更的非权属转移变更登记行为，登记的其他内容均未发生变化，原告要诉讼的应是初始登记行为。被告办理的301房地证2006字第07881号房地产权证是一独立登记行为，符合相关法律、法规规定，请求人民法院驳回原告诉讼请求。被告在法定期限内向本院提交下列��据：房地产权证（存根），证明被告依法办理了301房地证2006字第07881号房地产权证；2、重庆市房地产登记申请书，证明被告依法受理了第三人的非权属转移变更申请；3、第三人中国银行万州分行的营业执照；4第三人组织机构代码证；证据3-4证明中国银行已经进行了名称变更登记；5、渝中银办（2005）13号文，证明中国银行万州分行已经更名，并启用新的印章；6、中银发（2004）67号文，证明中国银行在2004年已经进行了更名和改制；7、银监复（2004）123号《批复》，证明中国银行进行了改制，更名为中国银行股份有限公司；8、情况说明，证明中国银行对更名做了情况说明；9、法定代表人身份证复印件；10、授权委托书；11、法人及法定代表人身份证明书，证据9-11证明中国银行万州分行委托相关人员办理房地产权证名称变更登记；12���房屋产权证，证明被告按法律规定收回变更之前的房屋产权证。法律依据：重庆市土地房屋权属登记条例（2004版），证明被告作出具体行政行为的法律依据。第三人中国银行万州分行述称，经过一、二审法院审理均认为第三人是依法取得的房地产权证，故被告给第三人办理的万州区沙龙路119号301房地证2006字第07881号房地产权证事实清楚，程序合法，符合相关法律、法规规定，请求人民法院判决驳回原告诉讼请求。经庭审质证，被告对原告举示的证据质证意见如下：证据1、2无异议；证据3真实性有异议，虽然有人签字，但不能证明是业主大会成员签字，会议记录是委托冉丛生代为诉讼，而不是业主委员会进行诉讼；证据4、5真实性无异议，但不能达到原告的��明目的；证据6与本案不具有关联性；证据7－9真实性无异议，达不到原告的证明目的；证据10平面图真实性有异议，不是竣工图，也不能证明所谓的吊层属于公共部分。第三人对原告举示的证据质证意见与被告一致。原告对被告举示的证据发表如下质证意见：证据1真实性无异议，合法性，关联性有异议；证据2真实性无异议，关联性有异议；证据3－4无异议；证据5－12真实性无异议，关联性有异议。第三人对被告举示的证据无异议。本院对上述证据认证如下：原告举示的证据3中观园小区业主委员会的会议记录，记载时间为2015年11月6日，而中观园小区业主委员会2016年4月12日才备案登记，故该会议记录不能作为本案证据使用；原告举示的证据10被告对其真实性有异议，而原告又提供不出该份证据的来源，故真实性存疑，不作本案证据���用；原告举示的其他证据真实、合法，可以作为本案证据使用。被告举示的证据均真实、合法，予以采信。经审理查明，原中国银行重庆万州分行在沙龙路三段修建了职工集资房。2005年5月31日，被告区国土房管局给第三人办理了万州区沙龙路三段119号负一层的房地产权证，产权证号为301房地证2005字第02761号，产权证中对房屋状况（所在层数、建筑面积、套内建筑面积等作了记载），备注栏注明系非住宅，含自有共用面积12.25平方米。后因中国银行整体改制，中国银行重庆万州分行改制后名称为中国银行股份有限公司重庆万州分行（简称中国银行万州分行）。因名称的变更，2006年5月15日，中国银行万州分行向被告申请非权属转移变更登记，同时提交了相关材料。被告经审核后于2006年7月4日给第三人办理了非权属转移变更登记，新���理的产权证号为301房地证2006字第07881号，变更后产权证登记内容与原产权证登记内容一致。2016年4月12日，中观园小区业主委员会在重庆市万州区牌楼街道办事处进行备案登记。2016年2月，中观园小区业主委员会认为沙龙路三段119号、121号、123号负一层系全体业主共有，现第三人独自使用，遂以排除妨碍为由向重庆市万州区人民法院提起诉讼，重庆市万州区人民法院于2016年7月28日作出（2016）渝0101民初1521号民事判决书，驳回原告的诉讼请求。中观园小区业主委员会不服向重庆市第二中级人民法院提起上诉，重庆市第二中级人民法院于2016年10月13日作出驳回上诉，维持原判的（2016）渝02民终2081号民事判决书。中观园小区业主委员会认为正是因为被告给第三人办理了产权证才导致其败诉，遂于2017年10月19日向法院提起行政诉讼，请求��认被告给第三人办理的301房地证2006字第07881房地产权证的行为违法并予以撤销，庭审中明确其诉讼请求为撤销被告给第三人办理的沙龙路三段119号的房地产权证（301房地证2006字第07881号）。本院认为，本案原告诉讼请求为撤销被告给第三人办理的沙龙路三段119号301房地证2006字第07881号房地产权证，即认为被告的登记行为违法。首先，该产权证系301房地证2005字第02761号转移变更登记而来，两证登记内容除名称变更外其他登记内容均未发生变化，即被告办理第三人的非权属转移变更登记行为对其他业主的合法权益未产生实际影响，即使有影响也是前一次的设立登记行为，即办理301房地证2005字第02761号产权证的登记行为，两次登记行为均为独立行政行为，故原告起诉的本次登记行为对小区业主的合法权益未产生实际影响，属不可诉行政行为；其次，本案实质争议是中观园小区2号楼业主认为他们对涉案争议的负一楼享有共有权，即与第三人有产权争议，如果存在产权争议只能以业主的名义提起诉讼，而不能以业主委员会的名义提起诉讼。业主委员会作为原告提起诉讼一般限于物业管理纠纷或行政机关对物业管理领域作出的行政行为，故中观园小区不是本案适格原告。综上，中观园小区业主委员会不是本案适格原告，被告区国土房管局作出的非权属转移变更登记行为对业主合法权益未产生实际影响，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款（一）、（八）项之规定，裁定如下：驳回原告中观园小区业主委员会的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  李亚飞人民陪审员  刘金琼人民陪审员  谢 群二〇一七年十二月十五日书 记 员  魏文杰