广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗从法民二初字第500号原告：广州农村商业银行股份有限公司从化支行，住所地广州市从化区。负责人：郑宜城，职务行长。委托代理人：高浩明，广东东方昆仑律师事务所律师。委托代理人：陈冬梅，广东东方昆仑律师事务所律师。被告：许涛，户籍地广东省深圳市福田区，现住址。原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行（以下简称农商行从化支行）诉被告许涛金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，依法由审判员何欣颖适用简易程序独任审理。2015年7月6日，因被告许涛需公告送达，故本案转为普通程序审理。2015年11月13日，本院公开开庭进行审理。原告农商行从化支行委托代理人高浩明到庭参加诉讼，被告许涛经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农商行从化支行诉称：2010年6月23日，原、被告签订《楼宇按揭合同》，约定：被告许涛向原告农商行从化支行借款210000元用于购买惠州大亚湾澳头石化大道中399号灿邦国际广场1栋605号房屋，借款期限从2010年7月5日起至2035年7月5日止，每月15日为还款日。同时，双方约定以该房屋作为抵押担保并办理了抵押权预告登记。之后，原告农商行从化支行按约定履行放款义务，但被告自2014年起开始逾期归还借款本息。原告农商行从化支行曾多次催收，被告均以各种理由拒付至今。现起诉请求法院判令：1、解除原告农商行从化支行与被告许涛签订的《楼宇按揭合同》；2、被告许涛立即偿还借款本金189805.25元及欠息3121.33元（暂计至2015年4月15日，从2015年4月16日起至还清款日止按合同约定计付）；3、原告农商行从化支行对被告许涛提供的借款抵押物惠州大亚湾澳头石化大道中399号灿邦国际广场1幢605房所得价款享有优先受偿权；4、被告许涛支付律师费9646元；5、本案诉讼费用由被告许涛承担。以上事实有《一手楼宇按揭借款申请书》、《楼宇按揭合同》、《商品房买卖合同》、《抵押备案证明》、《他项权证》、《借款借据》、单户账务明细、被告身份证等证据证实。被告许涛经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。经审理查明：被告许涛为购买惠州大亚湾中心区石化大道中399号灿邦国际广场1幢605房，于2010年5月15日向原告农商行从化支行申请一手楼宇按揭借款。2010年6月23日，原告农商行从化支行与被告许涛签订了《楼宇按揭合同》，约定：被告以惠州大亚湾中心区石化大道中399号灿邦国际广场1幢605房作抵押向原告农商行从化支行借款210000元；借款期限25年；采用每月等额本息还款方法；贷款月利率为3.96‰；借款人应按合同约定足额归还贷款本息；借款人连续三期（即三个月）或累计六期未按时供款或全部借款到期超过三个月仍未清偿的，贷款人可对抵押房产进行处分实现债权；借款人若因还款帐户内存款余额不足未能按时清偿借款本息的（包括贷款人提前实现债权的情形），从逾期之日起，贷款人按逾期金额和逾期天数，在合同约定的借款利率水平上加收50%罚息；对不能按时支付的利息，不论是在贷款期限内还是贷款到期后，全部按罚息利率计收复利；借款人若违反合同约定的任何条款，可能影响贷款人债权实现的，贷款人有权单方解除合同，要求借款人立即提前还款，或依法处分抵押财产并优先受偿；实现债权的费用包括诉讼费、律师费、差旅费、评估费等由借款人承担。2010年7月5日，原告农商行从化支行向被告许涛发放了贷款210000元。借款日为2010年7月5日至2035年7月5日。2010年7月1日，双方就抵押房产办理了抵押权预告登记（证号：粤房地预登惠州字第3300006152号）。2012年8月1日，双方就抵押房产办理了抵押登记（证号：粤房地他项权证惠州字第3300014241号）。被告许涛正常供款至2014年11月15日。截至2015年11月12日，被告许涛尚欠借款本金189805.25元、利息7983.36元、罚息8.56元、复利220.23元。另查明：《广东省律师服务政府指导价》规定，涉及财产的民事收费标准在收取基础费用1000～8000元的基础上再按争议标的额分段按比例累加计算收取，其中10万元～50万元的收费比例为5%。庭审中，原告农商行从化支行变更诉讼请求为：1、解除原告农商行从化支行与被告许涛签订的《楼宇按揭合同》；2、被告许涛立即偿还借款本金189805.25元及利息7983.36元、罚息8.56元、复利220.23元（暂计至2015年11月12日，从2015年11月13日起至还清款日止按合同约定计付）；3、原告农商行从化支行对被告许涛提供的借款抵押物惠州大亚湾澳头石化大道中399号灿邦国际广场1幢605房所得价款享有优先受偿权；4、被告许涛支付律师费9646元；5、本案诉讼费用由被告承担。本院认为：原、被告签订的《楼宇按揭合同》是双方的真实意思表示，内容并不违反法律规定，合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，原告农商行从化支行依约履行了发放贷款的义务，但被告许涛未完全履行供款义务，已经构成违约。为此，原告农商行从化支行要求解除合同、收回贷款的诉讼请求有理，本院予以支持。关于利息、罚息及复利的问题。被告许涛正常供款至2014年11月15日，截至2015年11月12日，被告许涛尚欠利息7983.36元、罚息8.56元、复利220.23元，合计8212.15元。因此，原告农商行从化支行主张从2015年11月13日起按照合同约定利率计算利息、罚息及复利。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方约定被告违反合同任何条款的，可能影响原告农商行从化支行债权实现的，原告农商行从化支行可单方解除合同。现被告许涛在供款期间间断性的逾期还款，已达到约定的合同解除条件。原告农商行从化支行以诉讼方式要求解除合同，故本案合同解除时间应为本判决生效之日。合同解除后，被告许涛所欠贷款提前到期，故应按合同约定利率计算罚息、复利。因此，被告许涛应支付截至2015年11月12日的欠息8212.15元，并从2015年11月13日至本判决生效前，按合同约定利率计算利息、罚息、复利，计算本金为本判决生效前到期应返还的借款数额，已支付的部分应予扣除；从本判决生效之日起至本判决确定履行之日止，按照合同约定的罚息利率计算罚息、复利，计算本金为尚欠的全部借款数额。关于原告农商行从化支行是否享有优先受偿权的问题。本院认为，本案借款由被告许涛提供座落于惠州大亚湾澳头石化大道中399号灿邦国际广场1幢605号房作为抵押物。该房屋已于2012年8月1日办理了抵押登记，故原告农商行从化支行的诉讼请求有理，本院予以支持。对于律师费的负担，原告农商行从化支行与被告许涛签订的《楼宇按揭合同》中已明确约定由违约方承担，而且律师费已实际发生，其收费标准也符合相关规定。现原告农商行从化支行已支付律师费9646元。因此，被告许涛应当支付原告农商行从化支行律师费9646元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行与被告许涛于2010年6月23日签订的《楼宇按揭合同》（编号：0707004201000285）；二、被告许涛在本判决生效之日起10日内返还原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行借款本金189805.25元，并支付利息、罚息及复利（从2015年11月13日至本判决生效前，按合同约定利率计算利息、罚息、复利，计算本金为本判决生效前到期应返还的借款数额，已支付的部分应予扣除；从本判决生效之日起至本判决确定履行之日止，按照合同约定的罚息利率计算罚息、复利，计算本金为尚欠的全部借款数额。）；三、被告许涛在本判决生效之日起10日内支付截至2015年11月12日的利息7983.36元、罚息8.56元、复利220.23元给原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行；四、原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行对被告许涛用于抵押的惠州大亚湾澳头石化大道中399号灿邦国际广场1幢605号房（登记号：粤房地他项权证惠州字第3300014241号）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；五、被告许涛在本判决生效之日起10日内支付律师费9646元给原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4615元，公告费260元，由被告许涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  何欣颖审 判 员  梁冠宁代理审判员  姜巧玲二０一五年十二月十六日书 记 员  徐颖聪