广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017)粤2071民初17101号原告：丁钊，男，1975年7月10日出生，汉族，住贵州省织金县，原告：丁某，男，2000年6月1日出生，汉族，住贵州省织金县，上列原告委托诉讼代理人：黄志山，广东国晖（江门）律师事务所律师。上列原告委托诉讼代理人：雷永胜，广东国晖（江门）律师事务所实习律师。被告：中山市同益房地产开发有限公司，住所地中山市大涌镇励志路（邮政局对面），注册号442000000227527。法定代表人：林伟航，该司总经理。委托诉讼代理人：刘珍彬，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁国权，广东昌联律师事务所律师助理。原告丁钊、丁某诉被告中山市同益房地产开发有限公司(以下简称同益公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁钊、丁某的委托诉讼代理人黄志山、雷永胜，被告同益公司的委托诉讼代理人刘珍彬、梁国权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁钊、丁某向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理××花园E幢E202号房的不动产权证书；2.判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金615.27元；3.判令被告立即返还代收税费2515元并支付占用期间的利息1851.49元（利息以2515元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付款日为止，现暂从2006年1月26日计至2017年7月10日，此后利息另行计算）。事实和理由：原告与被告于2006年4月29日签订《广东省商品房买卖合同》。约定原告向被告购买位于中山市××花园××房的商品房（以下简称该商品房），该商品房总价为123053元，双方在买卖合同第十五条中约定“……出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……”。并于2006年5月11日在中山市房地产交易登记管理所办理合同备案手续。合同签订后，原告支付了全部购房款，并向被告支付了代交税费合计2515元。其后，多年来该商品房一直未能办理不动产权证书，被告代收取的税费也没有交到相关部门。被告于2015年7月21日，在中山市大涌镇人民调解委员会的见证下，向E、F幢所有业主发出《承诺书》，承诺2016年3月31日前给予办理不动产权证书和土地使用权证，但至今还没有兑现。综上，被告逾期办理不动产权证书的行为，违反了双方签订的《广省商品房买卖合同》的约定，应当责令立即为原告办理不动产权证书并依法承担违约责任。其代政府收取的税费也没有依法缴纳，应立即返还并支付占用期相应的利息。因此，为了维护原告的合法权益，请求贵院依法判决。原告为支持其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.广东省商品房买卖合同；2.收据；3.承诺书；4.收据；5.中山市商品房销售登记备案表；6.出生医学证明；7.委托书、见证书。被告同益公司辩称：一、关于办理不动产权证违约金的诉讼请求，我公司不予认可并答辩如下：1.办理不动产权证为房地产产权登记机关的行政职权范围，我公司仅需履行需由本公司提供的资料提交给产权登记机关备案的义务，丁钊、丁某要求我公司立即办理产权证的诉讼请求与我公司需要履行的合同义务明显不符。2.我公司已经依约在规定的时间内向市、镇质监部门提交资料备案，现由于市、镇质监部门的过错，导致产权证迟延办理的后果，该责任不应当由我公司承担，我公司已经切实完成合同约定的义务。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。该约定表明，我公司承担违约责任的前提是，由于我公司的原因导致丁钊、丁某不能按时取得产权证。但在本案中，我公司已经在规定的时间内向市、镇质监部门提交了需要由我公司提供的资料并且申报备案，我公司已切实履行了《商品房买卖合同》规定的义务。现由于市镇质监部门遗失已提交的备案资料，才导致产权证迟延办理的后果。而由于市镇质监部门的过错而导致的不利后果，不应当由我公司承担。3.丁钊、丁某要求我公司支付逾期办理产权证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，该请求不应当予以支持。根据《民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”，故丁钊、丁某应在知道或应当知道权利被侵害时的三年内，即逾期办证之日起算三年向我公司主张权利，但丁钊、丁某并未在上述期限内向我公司主张权利，故丁钊、丁某在本案中所主张的要求我公司支付逾期办证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应予以支持。4.在本案中，退一步说，即使我公司存在逾期办证的违约行为，但丁钊、丁某并未由此遭受任何损失，丁钊、丁某也未提交任何证据证明由此遭受的损失大小，丁钊、丁某要求我公司支付逾期办证违约金的诉讼请求不合理。我公司已将涉案的商品房交付丁钊、丁某使用，故我公司逾期办证不影响丁钊、丁某对商品房的占有、使用或处分，丁钊、丁某已实现商品房的基本价值，我公司逾期办证的行为并未对丁钊、丁某造成损失，丁钊、丁某也未提供任何证据证明由此遭受的损失大小，丁钊、丁某要求我公司支付逾期办证违约金的诉讼请求完全不合理，不应予以支持。二、对于丁钊、丁某要求我公司返还代收税费并支付占用期间利息的诉讼请求（利息要求以代收稅费为本金，按中国人民银行同期同类利率计算，自合同签订之日起算），答辩如下：1.并非我公司的原因导致产权证迟延办理的不利后果，我公司对丁钊、丁某要求支付代收税费占用期间利息的请求不予认可。我公司代收的税费，是办理本案房产权属登记过程中，依法需要向产权登记机关缴纳的费用。现由于出现产权证迟延办理的不利后果，使得该费用不能按时缴纳。而产权证迟延办理后果的发生，是由于市、镇质监部门的过错，我公司已经履行应尽的义务，故我公司对代收税费不能按时缴纳的结果并不负有责任，因此丁钊、丁某要求我公司支付税费占用期间利息的诉讼请求完全不合理。2.我公司已经完成契税的缴纳，丁钊、丁某要求返还代收的税费并支付利息的请求不符合实际情况，也不利于我公司履行协助办理产权证的合同义务。我公司已按时完成契税的缴纳义务，丁钊、丁某要求返还代收税费的请求，将导致我公司无法继续完成协助办理产权证的合同义务，故丁钊、丁某的诉讼请求明显不符合实际。3.退一步说，即使我公司对代收税费未能按时缴纳的后果需要承担责任，但我公司与丁钊、丁某签订的《商品房买卖合同》中，仅在附件四的合同补充协议中列明了代收税费的名目及数额，并未对我公司逾期缴纳税费应承担的具体责任予以约定，丁钊、丁某的请求缺乏依据。4.即使按照丁钊、丁某要求的利率计算利息，也不应当以合同签订之日作为利息的起算日期。我公司代收的税费，应当在我公司向产权登记机关提交登记资料时予以缴纳，而根据《商品房买卖合同》第十五条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，退一步说，即便我公司逾期未缴纳代收的税费需要计算利息，也应当自逾期之日起开始计算，结合上述的约定，应当以商品房交付使用之日起720日后计算逾期利息，而不应当以合同签订之日作为利息的起算日期。三、G幢未能办证的原因在于，我公司报建的规模、规格、层数都是按6层报建，有关部门在2004年已予以批复、许可建筑。但2004年8月规划部门又对其规划进行变更，楼层变更为4层，对于5、6层住宅的住户作违章建筑处理。但5、6层违章建筑从2004年至2016年都没有进行实质处理，我公司也积极与有关部门协调。2016年行政执法部门作出处罚通知，认定G幢的5、6层建筑为违章建筑，涉及的案件正在处理中，还未有最终结果。故未能办证的责任在于规划部门出现差错，而不在于我公司。被告同益公司为其辩解提交的证据有：1.工程质量监督报告编制通过告知书；2.竣工验收备案受理决定书；3.建设项目规划验收批复书（村镇）；4.契税完税证。经审理查明：同益公司系中山市××花园商住楼的房地产开发企业。2006年4月29日，丁钊、阮取珍、丁某（买受人）与同益公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称《合同》），合同约定：丁钊、阮取珍、丁某（向同益公司购买其开发的位于中山市××花园××房，建筑面积78.88平方米，购房总价为123053元。合同第六条约定付款方式为：银行按揭：2006年1月25日前支付总房款约30%即37053元，余下总房款约70%即86000元由中国工行中山市分行提供按揭。合同第八条约定同益公司应于2006年1月31日前交付经验收合格的商品房。第十五条关于产权登记约定：同益公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由同益公司提供的资料报产权登记机关备案。如因同益公司的责任，丁钊、阮取珍、丁某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：丁钊、阮取珍、丁某不退房，同益公司按已付房价款0.5%向丁钊、阮取珍、丁某支付违约金。除以上房价款外，同益公司依据有关规定代政府收取经下税费：代收契税2424元，其他税费合共2515元。合同还约定了其他事项。合同签订后，丁钊、阮取珍、丁某依约支付了首期款并以按揭方式向同益公司支付了上述购房款123053元及代收税费2515元。同益公司于2006年1月31日前将涉案房屋交付丁钊、阮取珍、丁某，但一直未办理产权转移登记手续。2010年5月25日，阮取珍（甲方）、丁钊和丁某（乙方）签订协议书一份，约定：甲方自愿放弃位于中山市××花园××房的产权，由乙方拥有全部产权；乙方自愿向甲方支付补偿金40000元，签约之日支付20000元，待房产证变更产权人为乙方时，乙方另行向甲方支付余款20000元正；自签约之日起，乙方对该房拥有独立的收益权，可以自己居住，也可自由出租，并由乙方拥有全部收益，但该房产权证办好变更登记手续前乙方无权转让该房；自签约之日起，甲方不再向按揭银行支付未付的房款，由乙方负责向银行支付全部未付的房款；办理该房屋产权证和变更产权证过程中所发生的全部费用，均由乙方承担；该协议书还约定了其他事项。并在广东威格信律师事务所办理了见证手续，由该所唐长华律师经办见证。2015年7月21日，同益公司在中山市大涌镇人民调解委员会的见证下出具承诺书，承诺该公司开发建设的位于中山市大涌镇旗山路××花园二期E、F幢由于综合验收原因至今未办理房产证及土地使用权证，并向E、F幢所有业主承诺于2016年3月31日前办理完毕前述证书。因同益公司至今仍未为丁钊、丁某办理上述房产的权属证书，丁钊、丁某遂于2017年9月7日诉至本院，主张前述实体权利。另查：同益公司在庭审中提交证据证明涉案的××花园二期××幢已通过规划竣工验收，该公司代丁钊、丁某交纳涉案房地产的契税2424元；并陈述涉案的房地产至今尚未办理权属证书，原因为没有通过综合验收。目前除G幢5、6层住户和F幢402B房外，其他业主户已于2017年9月11日通过综合验收并具备办证条件，但目前均未办理好权属证书。丁钊、丁某对此不持异议。同益公司称由于市、镇质监部门的过错导致2017年才出具竣工验收报告并导致发生办理上述权属证书迟延的情况，但是没有提交证据予以证明。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。丁钊、阮取珍、丁某与同益公司签订的商品房买卖合同是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规定的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效，各方均应恪守履行。根据合同约定，同益公司应当在商品房交付使用后720日内向产权登记机关提供资料进行备案。同益公司于2006年1月31日将商品房交付给丁钊、阮取珍、丁某使用，在阮取珍自愿放弃上述房地产的产权后，同益公司至今仍未能为丁钊、丁某向产权登记机关提供资料进行备案，也未提交可免责事由的相关证据，故应认定同益公司的行为已构成违约，应按合同约定以已付房价款123053元的0.5%即615.27元向丁钊、丁某支付违约金。但是因双方约定的违约金为固定金额，则应从合同约定的履行期限届满之次日起开始计算诉讼时效。合同第十五条关于产权登记约定：同益公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由同益公司提供的资料报产权登记机关备案。即应从2006年1月31日同益公司将商品房交付给丁钊、丁某使用后720日期限届满之次日开始计算诉讼时效。在丁钊、丁某未有证据证明诉讼时效存在中止、中断或延长之情形下，丁钊、丁某于2017年9月7日向本院提起本案诉讼主张权利，显然已湮于诉讼时效。故同益公司认为丁钊、丁某主张违约金的诉求已超过诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采信。对丁钊、丁某的该项诉求，依法应予驳回。协助丁钊、丁某办理涉案房地产的权属证书是同益公司必须履行的附随合同义务和法定义务，故丁钊、丁某主张同益公司继续履行协助办理涉案房地产权属证的转移登记手续的义务，本院应予支持。关于丁钊、丁某要求同益公司返还代收税费并支付占用期利息的问题，同益公司已提交其代缴契税2424元的证据，故不存在占用的事实，对其该主张本院不予支持。其他细项的代收税费，因为涉案房地产仍未办理完毕权属证书，暂时不能最后确定费用是否存在多退少补的情形，故本院对此不作处理。丁钊、丁某可在办理完毕上述房地产的权属证书后视具体情况另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十四条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市同益房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内履行协助原告丁钊、丁某办理位于中山市××花园××房房地产权属转移登记的义务；二、驳回原告丁钊、丁某的其他诉讼请求。案件受理费3652元，减半收取为1826元（原告丁钊、丁某已预交），由原告丁钊、丁某负担66元，由被告中山市同益房地产开发有限公司负担1760元（被告中山市同益房地产开发有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告丁钊、丁某）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  董爱民二〇一七二〇一七年十二月六日书记员  雷 珊陈奇