北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2015）通民初字第19371号原告曾丽，女，1984年9月17日出生。委托代理人胡杰，北京市隆安律师事务所律师。委托代理人董俊韦（原告曾丽之夫），1984年4月12日出生。被告赵立，男，1977年2月1日出生。委托代理人孟海涛（被告赵立之妻），1979年11月29日出生。第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室，组织机构代码72637XXXX。法定代表人左晖，董事长。委托代理人唐广娟，女，1979年5月14日出生。原告曾丽诉被告赵立、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭明伟独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告曾丽及其委托代理人董俊韦、胡杰，被告赵立的委托代理人孟海涛，第三人链家公司的委托代理人唐广娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾丽诉称：2015年6月14日，原告曾丽与被告赵立经链家公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，合同约定：曾丽购买赵立位于北京市通州区通惠南路8号2号楼5层X号房屋，房屋建筑面积96.7平方米，总价款204.5万元，其中定金5万元，首付款79万元，贷款120万元，剩余5000元作为物业交割保证金。合同签订当日，我向赵立支付定金5万元。后我按照双方的约定分两笔向赵立支付首付款共计人民币79万元，但赵立拒绝履行上述合同，我多次与其沟通未果。按照合同约定我应在7月30日按时支付79万，但由于我是以房换房，在7月中旬我知道无法将79万元凑足，故通过链家公司与赵立进行协商，当时赵立称要求解决几个问题：一是赵立的房屋尚欠银行55万元未还；二是赵立的前妻孟海涛在通州买了一套房子，需要首付款70万元，要求我和链家公司帮忙解决上述两个问题。我们选的资金监管中心是北京中融信担保有限公司（以下简称中融信公司），后我们签订四方协议，我方在7月25日将55万元打入中融信公司，中融信公司当天把该55万元贷给赵立，赵立用该55万在8月12日还清了银行贷款55万元，但是没有办解押手续，只拿回了产权证。通常情况我方通过中融信公司监管的款项只有在四方签字的情况下才可以贷给赵立使用，为了按照口头协商晚点付剩余的款项，我才同意赵立提前使用。剩余钱款赵立同意在8月30日前打入监管账户即可，因8月21日要办理面签手续，为了少跑一趟，我方当天将剩余首付款打入资金监管账户。但其后赵立以我迟延交付首付款为由主张我方违约，双方协商未果。为了维护我的合法权益，现起诉至法院要求：1、被告赵立办理解除房屋抵押手续；2、被告赵立协助我办理贷款手续；3、被告赵立配合将房屋过户并交付给我；4、诉讼费依法承担。被告赵立辩称：一、根据双方协议，曾丽迟延履行首付款给付义务已经构成根本违约，其在起诉书中提到“按双方约定分两笔向被告支付首付款”与双方协议内容不符，没有事实依据；二、关于合同解除，我方已经书面通知曾丽，且该通知已经到达曾丽，故该房屋买卖合同已经解除；三、我认为，本案所涉及房屋买卖合同及补充协议之解除属于合同的协议解除，我没有任何约定或法定的催告义务，曾丽所谓“未经催告合同不能解除”的说法没有法律依据；四、双方均是以房换房，我方收到首付款后立即去支付了另一个房屋的首付，我在签约之前一直在寻找合适的房源，在双方签订合同时我方已经给了曾丽足够的时间，且当时曾丽原来的房屋已经卖了，曾丽在此情况下违约不合适。我方向链家公司质押筹钱是事实，因为我方需要钱没有办法了。关于曾丽所述解决我方的两个问题，即使是真实的，我方要求的也是70万，不是55万，这是有矛盾的。五、曾丽陈述把剩余的24万元打入链家公司的理由不认可，因为我方已经在8月22日书面通知曾丽解除合同，且我方在8月15日已经电话告知链家公司我方不卖房了。第三人链家公司辩称：鉴于涉案房屋的网签合同已经达成，我方认为继续履行为宜，对其他诉求不发表答辩意见。经审理查明：2015年6月14日，被告赵立（出卖人）与原告曾丽（买受人）就坐落于北京市通州区通惠南路8号2号楼5层X号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），并分别作为甲方、乙方与丙方链家公司（居间方）签订《补充协议》、《买卖定金协议书》，其中上述合同约定房屋建筑面积96.7平方米，总价款为204.5万元。同时《补充协议》第二条“关于房屋交易具体事宜的约定”：1、定金：乙方于2015年6月14日向甲方支付定金人民币伍万元整。乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分；2、还款解押：甲方应于同年7月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2015年8月30日前办理完毕解除抵押登记手续。4、首付款：乙方于2015年7月30日前将第一笔首付款人民币柒拾玖万元整（不含定金）以非建委资金监管的方式支付甲方；5、申请购房贷款：甲乙双方应于解押后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；6、权属转移登记：甲乙双方同意，在批贷后3个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和／或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理延迟的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。7、物业交割：甲乙双方应当在过户当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币伍仟元整作为物业交割保证金；该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。第三条“税费的承担”条款约定：甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳。第四条“违约责任”条款约定：乙方若出现逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日等情形的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。同日作为甲方的赵立、乙方的曾丽及丙方的链家公司还签订了《居间服务合同》，其中约定乙方向丙方支付居间代理费44990元并于签订本合同当日支付给链家公司。上述合同签订当日，曾丽向赵立支付定金5万元。为履行上述合同曾丽还向链家公司支付居间代理费共计44990元。此外，2015年7月22日，赵立（甲方）、曾丽（乙方）及北京中融信担保有限公司（丙方）签订《融信赎楼协议》，约定为顺利交易该房屋，经三方协商一致，丙方先行向甲方支付房款人民币伍拾伍万元整（下称“垫资款”），以解除该房屋抵押（其中解除该房屋抵押所需金额以原贷款银行实际账目及／或抵押权人确认的数额为准，如有剩余由甲方自由支配），同时约定乙方已将全部托管资金存入托管账户作为丙方为甲方办理垫资事宜的条件。2015年7月25日，赵立、曾丽、北京中融信担保有限公司及链家公司共同签署《融信托管协议》，对购房款的划转条件作出了约定：该房屋完成产权转移登记手续（过户）且乙方取得该房屋的房屋所有权证书，并向丙方提交复印件及本协议第二条所述全部文件材料起1个工作日内，丙方应将全部托管资金划转至甲方在理房通开立的账户。同年7月25日，曾丽将首付款55万元打入指定的托管账户，8月21日曾丽将第二笔首付款24万元打入指定的托管账户。2015年8月17日，北京住房公积金管理中心通州管理部出具住房公积金贷款还清全部贷款证明，证明借款人赵立及孟海涛，已于2015年8月12日将北京住房公积金管理中心通州管理部委托中国建设银行股份有限公司北京通州支行于2010年1月12日向其发放的贷款金额58万元，借款年限为30年的住房公积金贷款全部偿还。2015年9月21日，赵立向链家公司递交《告知函》，内容为“本人赵立通过你公司将名下位于通州区通惠南路8号2号楼X房产出售给曾丽，根据所签订买卖合同及补充协议，曾丽应于2015年前7月30日前将首付款79万元打入指定账户，但直到8月21日首付款79万元才到位，超期达到22天，根据补充协议约定，超期15天，曾丽已经构成根本违约，现我郑重向你公司以及曾丽提出，终止买卖合同，追究对方违约责任”。在本案审理过程中，曾丽称其系以房换房，由于出售原有房屋的款项尚未到账，无法按时支付购买涉案房屋的首付款，故其通过链家公司与赵立对付款期限进行协商。为此签约时其同意多付5000元的房款，并达成口头协议其在2015年7月将30万元首付款存入托管账户并允许赵立使用，剩余房款在过户前存入托管账户。为此曾丽提供了7月15日其爱人董俊韦与赵立的微信记录，对话内容显示：赵立问“今天第1笔款能过来吗？谢谢”、董俊韦称“房山买家刚刚办理贷款，下月初给你；我这边天天盯着呢，放心吧；7月底8月初，房山房子完事了，我得给别人腾房子，你那边到时候尽量需要腾出来，别让我为难，我也不能让买家一直干等着，也希望你理解”、赵立称“随时沟通；上次说7月中先给30个，有了么，我这边有些紧”。曾丽又称7月17日其通过链家公司与赵立对首付款支付期限再次进行了协商，达成口头协议系2015年7月底前将55万存入托管账户，并让卖家使用，剩余24万元首付款在8月30日前存入托管账户，并提供了其爱人董俊韦于7月17日、7月21日及8月12日与链家公司及与赵立于8月19日、8月21日沟通的微信记录。其中8月12日微信记录显示其与链家公司沟通确认于8月21日办理贷款。8月19日微信内容为“赵立，你好，首付剩余24万已在手，随时预约一起去链家进行资金监管”。对曾丽的上述陈述，赵立均不予认可。为此曾丽申请链家公司的工作人员杨亮出庭作证，庭审中杨亮称“当时曾丽买房时是要置换，钱款到8月中下旬才会到账，我跟赵立说这件事情，赵立说要首付款79万元。我说79万赵立并不够用，就跟赵立商量说，你现在需要的钱55万用于解押，70万元用于另行购买房屋使用。我给出的方案是曾丽先给赵立55万，其余70万元由我方搭桥由中融信垫资借给赵立。后来我们一直在办手续。赵立说在8月15日晚上来找我但没有来，8月16日赵立来找我说曾丽违约了，我说不可能。如果违约的话不可能把55万元借给赵立使用。但为了保障合同的履行，同时考虑付款迟延的问题，对此我对曾丽说如果赵立想要2、3万元，我让曾丽给赵立，曾丽也表示同意，但是赵立说不是2、3万的事，赵立要20%的违约金。且赵立称今天他高兴要20%，他还可以考虑是否把房子卖给曾丽，他也可以把钱拿走，又不卖给曾丽房子。后期曾丽的爱人给我打电话说可以跟赵立商量在2、3万的基础上增加至10万元，但赵立仍然不同意”。对杨亮的证言，赵立不予认可。赵立称曾丽给付的55万元首付款已用于还清涉案房屋银行贷款，但目前涉案房屋尚未办理解押手续。曾丽坚持要求继续履行合同，并称如果赵立不配合办理银行贷款手续，其可以一次性支付剩余房款给赵立，并向本院提交了中国银行账户余额打印清单，该账户显示2015年11月13日曾丽名下存款余额为1200114.98元。庭审中，双方均认可涉案房屋总价已经上涨40至50万元。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《融信赎楼协议》、《融信托管协议》、《告知函》、收据、微信记录、电话清单及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，原告曾丽与被告赵立签订的《北京市存量房屋买卖合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，各方应当按照合同约定履行各自的义务。但在合同履行过程中，双方因付款期限问题产生争议，是否构成根本违约成为本案的焦点问题。本院认为，曾丽的行为并未构成根本违约，合同仍应继续履行。理由如下：首先，合同系双方当事人协商一致的结果，在其履行过程中应准许当事人为实现合同目的作出适当变更和调整。结合微信记录及证人证言等证据，可见双方曾就第一笔首付款的数额及付款期限进行过协商；其次，居间人是为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人。从当事人提供的微信记录、电话清单以及递交告知函的程序来看，合同履行过程中主要由链家公司联系双方并传递信息。根据《融信赎楼协议》及《融信托管协议》之约定，曾丽存入资金托管账户内的首付款应在涉案房屋完成过户手续后方划转至赵立账户内。赵立通过与曾丽协商一致得以提前将托管账户内的55万元用于偿还涉案房屋银行贷款。结合链家公司工作人员的证言，本院认为赵立提前使用托管账户内的资金与曾丽付款事宜之间存在一定的关联；再次，通过曾丽与链家公司多次沟通事实来看，曾丽对付款事宜一直积极与链家公司进行沟通，8月19日联系链家公司托管资金，并于8月21日将剩余首付款存入资金托管账户，现表示为了继续履行合同，同意将贷款方式支付房款变更为一次性付款，并向法院提交了相应的财产证明。综上所述，曾丽要求继续履行合同的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持。曾丽同意一次性将剩余房款给付赵立，对此本院不持异议。对赵立所述曾丽迟延履行付款导致合同根本违约的意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告曾丽给付被告赵立剩余购房款人民币一百二十万元（不含物业交割保证金人民币五千元），于本判决生效之日起十五日内执行清；二、被告赵立协助原告曾丽办理位于北京市通州区通惠南路八号二号楼五层X号房屋抵押登记注销手续，并协助曾丽办理上述房屋产权转移登记手续，所有权转移登记过程中发生的税、费由原告曾丽负担，均于本判决生效之日起十五日内执行清；三、被告赵立向原告曾丽交付位于北京市通州区通惠南路八号二号楼五层X号房屋，于本判决生效之日起十五日内执行清；四、驳回原告曾丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万一千五百八十元，由被告赵立负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  郭明伟二〇一五年十二月十八日书 记 员  刘萍萍