江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2015）泰靖民初字第2182号原告褚兴旺。原告黄阳君。两原告共同委托代理人刘小宏，江苏百川通律师事务所律师。被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司，住所地靖江市通江路与阳光大道交界处西南侧。法定代表人杨文杰，该公司经理。委托代理人李岩，该公司职员。原告褚兴旺、黄阳君诉被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）为商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月22日受理后，依法由审判员孟晋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告褚兴旺、黄阳君共同委托代理人刘小宏，被告碧桂园公司委托代理人李岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告褚兴旺、黄阳君诉称：2013年11月5日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告以1238403元购买被告开发的靖江碧桂园A幢B-C号房。在原告认购上述房屋过程中，被告曾交付原告《购房温馨提示》，内容涉及高层洋房采用自付和按揭方式在一个月内付清全款所享受的折扣。然在《商品房买卖合同》履行期间，原告并未享受到该折扣优惠。为此，特向法院提起诉讼，请求法院判令：（一）被告支付原告购房折扣款49536元；（二）本案诉讼费由被告承担。被告碧桂园公司辩称：（一）《购房温馨提示》只是要约邀请，不是要约。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释第三条的规定，商品房的宣传广告和销售资料属于要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺具体确定，并对合同的订立有重大影响则视为要约。根据该规定，《购房温馨提示》根本不构成法定的要约，根据上述规定，法定的要约应当具备三个条件：一是必须符合开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺，二是说明和允诺必须是明确具体的，三是对商品房买卖合同的订立有重大影响。本案中，《购房温馨提示》根本不符合上述法定的关于要约条件的要求。房屋及相关设施一般包括房屋的主体结构部分、公共部分及市政配套部分，而《购房温馨提示》根本未提及房屋及相关设施。其次，《购房温馨提示》中对付款方式享有何种折扣只有付款期间和折扣的说明，并没有购买何种户型、什么位置、何时购买等说明和约定，其内容不确定、不具体，标注的96、98折是利率折扣还是付款折扣也不清楚，根本不符合法定说明和允诺必须具备的条件。再次，《购房温馨提示》中注明96、98折扣即便如原告理解为付款折扣，但对总房价来说影响很小，不符合上述法律规定必须对买卖合同有重大影响的构成要约的要件。综上，《购房温馨提示》不符合法定的三个构成要约条件的任何一项，该提示不属于要约。（二）被告开盘公示的按揭原价就是已经打过98折的价格，原告已经享受了除认购书约定的优惠以外的98折折扣。本案的争议焦点是开盘公示中的按揭原价及认购书、商品房买卖合同中确定的价格是否已经打过98折，通过简单的方式可以计算出按揭原价是已经享受过98折的价格。原告购买的房屋是A幢B单元C号房，按揭原价是1478440元，除以0.98恢复到未打折的原始价格，用原始价格乘以0.96（自付折扣）、减去3万元（认购书约定的折扣）、乘以0.99、乘以0.98、乘以0.9，等于1238403元，即双方的成交价格。开盘公示表中被告清晰的标注了按揭付款价，未标注自付付款价，也未标注原价，按常人理解，按揭付款价格就是通过按揭付款的价格，通过上述计算方式也可以简单的计算出按揭原价是已经享受过98折的价格。原告已经享受了优惠，无权再要求折扣优惠。被告只需要证明在认购书约定的优惠外，又额外给付了原告98折优惠即可，在原告已经享受了98折优惠的前提下，再次给付折扣优惠对被告是不公平的，违反了公平原则。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告系泰州市碧桂园房地产开发有限公司投资10000万元人民币于2013年1月30日设立的法人独资有限责任公司，其在靖江市阳光大道南侧开发了“靖江碧桂园”楼盘。2013年9月5日被告对包括本案所涉商品房在内的待售房屋销售价格至靖江市物价局进行了备案。2013年9月18日、10月17日被告取得《商品房预售许可证》。2013年10月19日，“靖江碧桂园”开盘，被告在公示价目表上以“按揭原价”、“惠后价”的标价方式公示商品房销售价格，并以“按揭原价”为基础进行打折销售。案涉A幢B单元C号房的“按揭原价”为1478440元、“惠后价”为1264749元。该房屋的“备案价”未公示。2013年11月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买案涉商品房，总房款1238403元。合同附件四补充协议书第二条约定，原告须在签订合同时支付371521元，余款866882元须于2013年12月5日前付清。合同和附件还约定了其他内容。合同签订当日，原告支付购房款371521元，2013年12月5日，原告支付购房款866882元。另查明：原告签订认购书后，被告向原告交付一份《购房温馨提示》，其中载明：“恭喜您成功购买靖江碧桂园的单位，即将成为我们尊贵的业主！在完成认购手续后，敬请仔细阅读以下内容：一、签约提示：1.签约日期：按《靖江碧桂园认购书》约定的签署《商品房买卖合同》日期。2.基本签约流程……3.注意事项……二、付款方式和具体操作的提示：付款方式：高层洋房：1.自付方式，付款期限一个月（96折），签约时付30%、一个月内付70%；付款期限六个月（98折），签约时付40%、三个月内付30%、六个月内付30%。2.按揭方式，付款期限一个月（98折），签约时付30%、一个月内付70%。”再查明：2014年9月23日，靖江市物价局作出（2014）靖价检案2号行政处罚决定书，查证被告在2013年10月19日开盘时存在如下价格行为：1.6幢、11幢楼的备案批复时间为2013年10月18日，于2013年10月19日开盘对外销售；2.在公示价目表上以“按揭原价”、“惠后价”的标价方法公示商品房销售价格，部分房源标示的“按揭原价”的价格高于申报备案价格，并以此“按揭原价”为基础进行打折销售。被告上述行为属于利用虚假或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易的行为，决定对被告处以15万元罚款的行政处罚。以上事实，有原、被告陈述和答辩意见，以及原告提交的《商品房买卖合同》、购房发票以及被告提交的公示价目表予以证实，双方当事人均无异议，本院予以确认。关于原告提交的《购房温馨提示》，被告发表质证意见称该材料仅发放给部分业主且对证据的真实性均不予确认。对此，本院认为，《购房温馨提示》系被告在商品房宣传、销售期间单方制作、分发给业主的书面材料，其辩称仅发放给部分业主但并未对此作出合理说明，且在本院审理（2015）泰靖民初字第282号原告朱益虎、刘小燕诉被告碧桂园公司商品房预售合同纠纷一案中，被告已经确认了《购房温馨提示》的真实性，现被告不予认`45可，显然理据不足，本院对该证据的真实性予以采信。本案争议焦点是原告要求被告支付购房折扣款依据是否充分。本院认为：原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方作为平等民事主体在合同签订、履行过程中均应遵守基本的诚实信用原则。结合原、被告陈述和答辩，可以证实，《购房温馨提示》载明的折扣系符合条件的购房人确定可以享受的价格优惠，并且未包含在认购书载明的各项优惠中。从《购房温馨提示》的内容上看，其中载明的按揭折扣内容明确、具体，应当认定为被告明示的价格优惠要约，一经原告接受，视为商品房买卖合同的内容，其与原告已签订商品房买卖合同，则应当履行兑现该价格优惠的义务。综观合同签订过程，被告并未对享受按揭折扣前的价格进行公示，对于“按揭原价”就是已经享受按揭折扣优惠后价格的事实，也没有提交充分证据证实已经向原告履行了告知义务，且双方就该折扣如何兑现未作明确约定，该按揭折扣能否确定享受，取决于商品房买卖合同签订后原告是否按照约定的期限履行付款义务，该折扣系特定的购房者依据付款方式所享受的“付款优惠”，而非每个购房者均已享受的“开盘优惠”。被告辩称开盘当日公示的“按揭原价”就是已经享受按揭折扣后的价格，无事实依据且与常情不合，本院不予采信。合同签订后，原告已经依约履行了购房款支付义务，符合享受《购房温馨提示》折扣的条件，被告应当依约履行合同义务即按照承诺的96折给予原告相应的房款折扣。原告起诉要求被告根据合同约定的购房总价支付折扣款49536元（1238403元×4%），事实和法律依据充分，本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告褚兴旺、黄阳君购房折扣款49536元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1040元减半收取为520元，由被告靖江市碧桂园房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告应于履行判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员  孟晋二〇一五年十二月十九日书记员  姚璐本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。