贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终6164号上诉人（原审原告）：贵阳好冠佳物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区南冲北巷2号新恒基花园C栋2单元7层1号。法定代表人：罗亚琪，该公司总经理。委托诉讼代理人：余洋洋，男，该公司员工。委托诉讼代理人：何易，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：吴城发，男，1971年1月2日出生，白族，住贵州省贵阳市花溪区。上诉人贵阳好冠佳物业管理有限公司（以下简称好冠佳公司）因与被上诉人吴城发物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初3358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。好冠佳公司上诉请求：依法撤销原判，依法改判吴城发支付好冠佳公司物业服务费6272元，违约金1881.6元；一、二审诉讼费由吴城发承担。事实和理由：本案吴城发物业服务费支付标准应为0.8元/月?平方米，原判认定为0.6元/月?平方米错误。原判未对吴城发的违约行为作出审判。吴城发未作答辩。好冠佳公司向一审法院起诉请求：1、吴城发向好冠佳公司立即支付江南苑小区C18栋2单元2楼1号房屋物业管理费6272元，违约金1881.6元，共计8153.6元；2、本案诉讼费用由吴城发承担。一审法院认定事实：吴城发系贵阳市花溪区（原小河区）黔江路8号江南苑小区C18栋2单元2楼1号房屋业主（建筑面积142.36平方米），由好冠佳公司为该小区提供物业服务。2016年10月1日，江南苑业主委员会作为甲方与好冠佳公司作为乙方签订《江南苑小区物业服务合同》，载明：“第一条物业基本情况，物业名称：江南苑小区，物业类型：住宅小区，坐落位置：贵阳市花溪区（原小河区）黔江路8号。第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。……第六条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.8元/月?平方米（按物价局审批定价为准）。……第八条业主应于交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用的起算时间为房开公司达到交房条件通知甲方收房之日；甲方可与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，但不得以物业使用人未交纳物业服务费用为由拒绝向乙方交纳费用；物业服务费用以季为最低起点交纳，业主或物业使用人应在到期10日内履行交纳义务。……第十八条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应补交并从逾期之日起参照民间借贷利率的标准向乙方支付违约金，且逾期期间甲方不得对乙方提供的服务不符合约定为由提出索赔。第二十二条本合同期限自2016年10月1日起至2019年9月30日止，到期后双方可协商续签，未及时续签且甲方未依法终止事实物业服务关系的，双方权利义务比照本合同约定执行”。合同中双方还对其他相关权利义务作了明确约定。庭审中，好冠佳公司称物业管理费标准一直是每平方米0.8元，并经物价局备案。2016年10月前，房开商为促销房屋，与房开商协商按每平方米0.6元收取，优惠的每平方米0.2元由房开商支付给物业管理公司，2016年10月后按照每月每平方米0.8元收取物业管理费。并提交2017年2月17日湖南天润人合律师事务所出具的《律师函》及2017年6月28日出具的《欠费通知》（内容为：尊敬的C18-2-2-1吴城发业主：您好！您的物业管理费交至2011年12月31日，请看到此通知后到物业管理办公室缴纳相关费用……。）。现好冠佳公司以吴城发从2012年1月起至2016年8月，共计56个月未交纳物业管理费为由，诉至法院，诉请如前。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。本案中，好冠佳公司与吴城发所在的江南苑小区业主委员会签订的《江南苑小区物业服务合同》，系双方的真实意思表示，根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该协议无违反法律法规强制性规定之情形，合法有效，对当事人具有约束力，应当遵照执行。好冠佳公司一直对该江南苑小区开展物业服务，故好冠佳公司作为吴城发所在小区业主会选聘的物业服务企业，请求吴城发支付物业管理服务费，于法有据，应予支持，但具体金额以支持的为准。庭审中，好冠佳公司认可在2015年10月前均按每月每平方米0.6元的标准收取物业管理费，由于《江南苑小区物业服务合同》系2016年10月签订并生效，故吴城发应按照合同生效前的缴纳标准，即每月每平方米0.6元缴纳物业管理费，案涉房屋面积为142.36，但好冠佳公司仅按照房屋面积139.73平方米主张物业管理费，从其自愿，故吴城发向好冠佳公司支付物业管理费应从2012年1月1日至2016年8月31日止，共4694.93元（0.6元/月/平方米×139.73平方米×56个月）。好冠佳公司在吴城发拖欠物业管理费长达逾5年之久才提起诉讼，明显怠于行使自己的权利，故意扩大了吴城发的违约期限，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，考虑到吴城发的违约行为及违约时间、给好冠佳公司造成的实际损失，从公平角度出发，违约金计算标准按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算。违约金起算日按好冠佳公司向吴城发主张权利之日即本案立案之日2017年6月20日计算，以4694.93元为基数，算至本判决指定履行期限届满之日。吴城发经法院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃诉讼权利，不影响依据已查明的事实作出判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条第一款，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴城发于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳好冠佳物业管理有限公司2012年1月1日至2016年8月31日的物业管理费人民币4694.93元及违约金（违约金从2017年6月20日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算，以人民币4694.93元为基数，算至判决书指定的履行期限届满之日止）。二、驳回原告贵阳好冠佳物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（已减半收取），由原告贵阳好冠佳物业管理有限公司负担人民币10元，被告吴城发负担人民币15元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院查明如下：二审中，好冠佳公司向本院提交好冠佳公司作为乙方与作为甲方的江南苑业主委员会于2015年10月1日签订的《江南苑小区物业服务合同》1份和贵州省经营性服务收费许可证1份。主要内容为该合同第六条约定多层住宅的物业服务费收费标准为0.8元/月?平方米。第七条约定物业服务费用以季为最低起点交纳，业主或物业使用人应在到期10日内履行交纳义务。第二十二条约定：本合同期限自2015年10月1日起至2016年9月30日止，到期后双方可协商续签，未及时续签且甲方未依法终止事实物业服务关系的，双方权利义务比照本合同执行。江南苑业主委员会于2015年10月1日在甲方栏加盖单位印章，陈俊在负责人栏签字，好冠佳公司于2015年10月1日在乙方栏加盖单位印章。吴城发未到庭质证。贵州省经营性服务收费许可证载明江南苑商住小区多层住宅的物业服务费收费标准为0.8元/月?平方米，该证于2010年2月4日颁发。此外，二审经审理查明的其余事实与原判查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于好冠佳公司作为乙方与作为甲方的江南苑业主委员会于2015年10月1日签订的《江南苑小区物业服务合同》应否采信问题。二审中，好冠佳公司向本院提交好冠佳公司作为乙方与作为甲方的江南苑业主委员会于2015年10月1日签订的《江南苑小区物业服务合同》1份，江南苑业主委员会于2015年10月1日在甲方栏加盖单位印章，陈俊在负责人栏签字，好冠佳公司于2015年10月1日在乙方栏加盖单位印章，且贵州省经营性服务收费许可证载明的内容已证明江南苑商住小区多层住宅的物业服务费收费标准为0.8元/月?平方米，而吴城发未到庭应诉，亦未提供证据推翻该合同的真实性，且本合同期限自2015年10月1日起至2016年9月30日止，而双方于2016年10月1日签订的《江南苑小区物业服务合同》约定的合同期限为自2016年10月1日起至2019年9月30日止，前后合同期限相互衔接，本院对该合同予以采信。关于物业服务费标准问题。本案中，吴城发入住后一直按0.6元/月?平方米向好冠佳公司交纳物业管理费至2011年12月31日，好冠佳公司与江南苑业主委员会于2015年10月1日签订的《江南苑小区物业服务合同》约定多层住宅的物业服务费收费标准为0.8元/月?平方米，故从2015年10月1日起，吴城发交纳物业服务费的标准应按0.8元/月?平方米计算。关于物业服务费金额问题。吴城发从2012年1月起就没有向好冠佳公司交纳物业服务费，故好冠佳公司诉讼请求的2012年1月1日至2016年8月31日期间的物业服务费，本院予以支持。因吴城发入住后一直按0.6元/月?平方米向好冠佳公司交纳物业管理费至2011年12月31日，好冠佳公司与江南苑业主委员会于2015年10月1日签订的《物业服务合同》约定多层住宅的物业服务费收费标准为0.8元/月?平方米，因此，在2015年10月1日前的物业管理费按照0.6元/月?平方米的标准计算，2015年10月1日起的物业管理费按0.8元/月?平方米的标准计算。案涉房屋面积为142.36平方米，但好冠佳公司仅按照房屋面积139.73平方米主张物业管理费，从其自愿。故吴城发向好冠佳公司支付物业管理费应从2012年1月1日起至2016年8月31日止，共计为0.6元/月?平方米×139.73平方米×45个月+0.8元/月?平方米×139.73平方米×11个月＝5002.33元，原判认定为4694.93元错误，本院予以纠正。关于违约金问题。虽然吴城发从2012年1月起未向好冠佳公司交纳物业服务费违约，但好冠佳公司在吴城发拖欠物业管理费长达逾5年之久才提起诉讼，明显怠于行使自己的权利，故意扩大了吴城发的违约期限，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，原判考虑到吴城发的违约行为及违约时间、给好冠佳公司造成的实际损失，从公平角度出发，违约金计算标准按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算，违约金起算日按好冠佳公司向吴城发主张权利之日即本案立案之日2017年6月20日计算并无不当，本院予以维持。故本案吴城发的违约金计算标准按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算，违约金起算日按好冠佳公司向吴城发主张权利之日即本案立案之日2017年6月20日起计算，以5002.33元为基数，计算至本判决指定履行期限届满之日。另，因对一审判决判令吴城发支付好冠佳公司物业服务费及违约金予以改判，一审判决第二项“驳回原告贵阳好冠佳物业管理有限公司的其他诉讼请求”的内容和范围发生变化，故应撤销一审判决该判项，重新作出驳回贵阳好冠佳物业管理有限公司的其他诉讼请求的判项。综上所述，好冠佳公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条第一款、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初3358号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初3358号民事判决第一项为:吴城发于本判决生效之日起五日内支付贵阳好冠佳物业管理有限公司2012年1月1日至2016年8月31日期间的物业服务费5002.33元及违约金（违约金从2017年6月20日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算，以5002.33元为基数，算至判决书指定的履行期限届满之日止）。三、驳回贵阳好冠佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（已减半收取），由贵阳好冠佳物业管理有限公司负担人民币15元，由吴城发负担10元。二审案件受理费50元，由贵阳好冠佳物业管理有限公司负担人民币30元，由吴城发负担20元。本判决为终审判决。审判长  邱兴权审判员  周 俊审判员  谌致华二〇一七年十二月五日书记员  邢 海