.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省乡宁县人民法院民事判决书（2017）晋1029民初781号原告：张春和，男，汉族，1948年3月9日出生，现住乡宁县。委托诉讼代理人：张立书，男，汉族，1985年4月9日出生，住乡宁县，系原告张春和儿子。委托诉讼代理人：马全保，山西师达律师事务所律师。被告：常秀娥，女，汉族，1982年6月9日出生，现住乡宁县。委托诉讼代理人：贺荣，山西鄂城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张灯明，男，汉族，1953年5月8日出生，住乡宁县，系被告常秀娥公公。原告张春和诉被告常秀娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告张春和及其委托诉讼代理人张立书、马全保，被告常秀娥委托诉讼代理人贺荣、张灯明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张春和向本院提出诉讼请求：请求判令被告立即腾出房屋并交纳房屋租金15000元（每年5000元，自2014年12月31日至2017年12月31日）。事实及理由：2014年12月31日，经加XX说和，我与张XX（被告常秀娥丈夫，2017年6月13日病逝）签订房屋买卖协议，约定将我位于山西省××乡西户以300000元的价款转让给张XX，张XX因经济拮据约定于2015年年底付清房款。协议签订后，我将房屋交付给张XX，张XX向我出具欠条”今欠到张势强房子款叁拾万元正300000元至2015年底必须清款否则协议作废张XX本家担保常秀娥2014年12月31日。”2015年年底付款期限届至，张XX声称无付款能力，同意我将房屋收回。2017年5月10日，张XX与我签订租房协议，约定：2014年12月31日房屋卖房协议作废。转为张XX租住，每年房租为5000元......若有人需卖用者，乙方需主动搬出，不得无理强占”。2017年6月13日张XX去世，被告常秀娥继续租住房屋。现他人要购买此房屋，但被告拒不按照协议约定腾出房屋，现请求依法判令。被告常秀娥辩称，1、原告所提交的房屋租赁合同不真实，原告提供的房屋买卖合同、房屋买卖出具的欠条及租房协议上张XX的签名明显字迹不同，租房协议非张XX本人签字，双方不存在合法有效的房屋租赁合同关系；2、原告与张XX如果撤销房屋买卖合同，张XX必然会向原告索要因购买房屋出具的欠条，现购买房屋欠条仍由原告持有，不合常理，侧面证明房屋租赁合同没有生效；3、原告在未撤消与被告之间房屋买卖合同，双方买卖合同存在较大纠纷的情况下，仍然多次借款给被告，不符合日常生活逻辑。综上，原告的主张，明显与事实不符，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的房屋买卖协议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：庭审中，原告举示证据有：1、张XX与原告张春和买卖房屋的房款欠条一张，载明：”今欠到张势强房子款叁拾万元正￥300000至2015年底必须清款否则协议作废张XX2014年12月31日本家担保常秀娥”；2、张XX与原告张春和签订的租房协议一份，协议约定：张XX与原告张春和2014年12月31日卖房协议作废，占房时间至以后为租房占用，每年租金按伍仟元交纳，至2017年12月底必须交完这几年租金，以后每年年初必须提前交清住一年的租金。若有需卖用者，乙方必须主动搬出，不得无理强占。3、原告与柴某2于2017年8月10日签订的房屋转让协议，并申请证人柴某2出庭作证，拟证明原告张春和与柴某2达成房屋买卖协议，被告需依照租房协议约定腾房。被告对原告提供的证据质证意见如下：1、房款欠条上张XX签名与房屋买卖协议上张XX的签名不同，对真实性不予认可，且原告提出房屋买卖协议在2017年5月10日双方签订租房协议的同时，房屋买卖协议作废，张XX没有向原告主张要回欠条，欠条是一个300000元债权证据，非常重要，被告没有抽回，不符合日常生活逻辑；2、租房协议上张XX的签名和欠条上签名一致的，对真实性不予认可。3、证人柴某2证言虚假，证人柴某2购买房屋未实际看房，不符合常理。本院认为：1、原告提供的房款欠条、租房协议是否真实，被告虽不认可，但并未提供相应的证据支持其反驳主张。同时，在本院（2017）晋1029民初665号案中，原告张春和诉被告常秀娥房屋买卖合同，请求被告常秀娥归还房款300000元，本院对涉案房屋原房主加XX做调查笔录，原房主加XX证实，张XX与原告张春和房屋买卖协议真实，被告常秀娥不认可房款欠条向本院申请对张XX签名进行笔迹鉴定，借款人张XX虽病故，但其生前亦曾在本院参加诉讼，在（2016）晋1029民初372号卷宗中留存有相应的笔迹及签名，完全可以通过鉴定来确定房款欠条的真伪，被告放弃鉴定。本院（2017）晋1029民初665号张春和诉常秀娥民间借贷纠纷一案，（2016）晋1029民初372号常青巧诉张XX民间借贷纠纷一案，张XX因家庭经济原因，向他人借款。综上可以看出，张XX与原告签订房屋买卖协议时，无力支付原告张春和房款，向原告出具房款欠条，具有客观真实性。2017年5月10日原告与张XX将房屋买卖协议变更为租房协议，系原告与张XX真实意思表示，进一步证明张XX在确无能力支付房款前提下，双方协商予以变更，同时根据原告提供的房屋买卖协议、房款欠条、租房协议能够形成证据链条，互相印证，在被告未提供相反证据反驳原告主张情形下，本院认为房款欠条、租房协议由张XX出具。2、原告与柴某2房屋转让协议是否真实，被告虽主张协议虚假，并未提供相应证据，同时原告不仅提供与柴某2签订的房屋转让协议书，而且柴某2出庭证言相互印证，故应认定为原告提供的该协议具有真实性。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院认定事实如下：2014年12月31日，张XX（被告常秀娥丈夫）与原告张春和签订房屋买卖协议，约定将原告位于山西省××乡西户以300000元的价款转让给张XX，协议约定于2015年年底付清房款。协议签订当日，张XX向原告出具欠条一张，载明：”今欠到张势强房子款叁拾万元正300000元至2015年底必须清款否则协议作废张XX本家担保常秀娥2014年12月31日”。协议签订后，张XX无力支付房款，于2017年5月10日，张XX与原告张春和签订租房协议，约定：2014年12月31日房屋卖房协议作废。转为张XX租住，每年房租为5000元，至2017年12月底交完这几年租金......若有人需卖用者，乙方需主动搬出，不得无理强占。2017年8月10日，原告张春和与柴某2签订房屋转让协议书，将自己位于××乡西户房屋转让给柴某2。另，被告常秀娥与张XX系夫妻关系，2017年6月13日张XX病故。涉案房屋由被告常秀娥居住自2014年12月31日至今。本院认为：原告与张XX签订房屋买卖协议后，因张XX到约定付款期限无力支付房款，双方将房屋买卖协议变更为租房协议，属合同自由应有之意，且双方意思表示真实，不违反法律、行政法规效力性强制规定，属有效合同，双方之间成立房屋租赁合同关系。根据原告与张XX租房协议约定，若有人买房，张XX需主动搬出，在性质上属附终止条件的法律行为，现原告与柴某2达成房屋转让协议，本案所涉租赁合同因所附终止条件成就而终止，被告常秀娥对房屋的占有变为无权占有。原告张春和要求被告常秀娥腾出房屋的请求合法，本院应予支持。自张XX与被告常秀娥2014年12月31日入住该房屋起，实际占有、使用房屋，未支付房租，现张XX病逝，房租属于张XX、常秀娥夫妻共同债务，故原告张春和提出的要求被告常秀娥按照协议约定支付房租15000元（年租金5000元，自2014年12月31日至2017年12月31日）的请求，符合法律规定，本院亦应予以支持。被告常秀娥主张的租房协议上非张XX本人签名，未提供相应证据予以证实，且在可以通过司法鉴定辨明真伪情况下，放弃鉴定，其抗辩理由，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条、第二十六条之规定，判决如下：一、被告常秀娥于本判决生效之日起十五日内腾出乡宁县XX西户房屋，将房屋移交原告张春和。二、被告常秀娥支付原告房屋租金15000元（房屋租金自2014年12月31日起至2017年12月31日，按年租金5000元计算。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费187.5元，由被告常秀娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审判员王军生二〇一七年十二月十三日书记员贺丽丽