辽宁省盘山县人民法院民 事 判 决 书（2015）盘县民一初字第00482号原告：徐兴华，男，住辽宁省盘山县。原告：杨春林，男，住辽宁省盘山县。委托代理人：李艳，辽宁鑫泉律师事务所律师。被告：史兵雨，女，住辽宁省盘山县。委托代理人：苑宇，盘山县法律援助中心法律援助律师。被告：杜晖，男，现住址不详。原告徐兴华、杨春林诉被告杜晖、史兵雨房屋买卖合同纠纷一案。本院于2015年4月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月2日公开开庭进行了审理。原告徐兴华、杨春林及共同委托代理人李艳，被告史兵雨及委托代理人苑宇到庭参加了诉讼，被告杜晖经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告诉称：2011年5月31日，二原告与被告杜晖签订楼房买卖协议。约定二被告购买二原告所有的二层楼房，面积为152.5平方米，每平价格3000元，总房款为457，500元。当时被告交付10，000元定金后，又交首付款140，000元，尚欠房款307，500元未付。双方还在协议中约定，剩余房款被告分四年给付二原告，并按8.86%给付欠款利息，如逾期一日按总房款的1‰给付违约金，到期后不能给付欠款及利息，二原告有权收回房屋，并不承担楼房的装修费用。二原告依约将房屋交付被告使用后，被告却未按约定给付剩余房款及利息。经二原告多次催要，被告于2012年6月6日出具保证书一份，承诺于2012年10月16日前一次性将未付房款及利息付清。如未在上述约定期限内付清全部欠款，则将先行交付的150，000元作为违约金处理，并无偿搬出该楼房，双方买卖协议终止。但二被告在签订协议后仍未按约定给付剩余的购房款及利息，故原告诉至法院，要求判令：一、解除原、被告签订的楼房买卖协议；二、二被告将争议房屋交付二原告，房屋装修费用由二被告自行承担；三、二被告赔偿原告违约金150，000元及相关利息130，773.60元；四、诉讼费用由二被告承担。被告史兵雨辩称：一、本案所诉争房屋由于原告原因不能取得房屋所有权证，导致答辩人不能将房屋转让，也不能正常取得合法的所有权。答辩人认为原告的诉请不应支持。依据《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十一条规定，依照本法第二十八至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。而原告所出售给答辩人的房屋没有依法取得登记书、产权证，可认定原告系违法出售房屋。另依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，原告系私自建造房屋，没有依法取得预售房屋许可，也不具备开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书，没有取得土地使用权证书和使用土地批准文件，原告房屋纯属违建。二、因原告原因不能取得所有权证书是本案产生的根本原因，所以原告应返还购房款及赔偿答辩人的装修损失，并赔偿已付购房款一倍的赔偿金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”之规定，原告没有取得许可就出售房屋的行为构成了隐瞒事实，应赔偿答辩人损失。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求，并返还购房款，赔偿答辩人装修损失。本案的争议焦点是：1、原被告之间签订的房屋买卖协议是否有效；2、二被告是否应将涉案房屋返还给二原告；3、二被告是否应赔偿二原告15万元违约金及相关利息；4、二原告是否应该赔偿二被告的装修费用。原告为支持其主张，向本院提交以下证据：证据1，楼房买卖协议书一份。证明二原告将房屋卖给被告，被告支付房款15万，剩余房款没有给付；证据2，欠据一份。证明被告欠二原告剩余房款307，500元；证据3，保证书一份。证明被告杜晖如未按照约定给付欠款，已经交付的15万元作为违约金处理；证据4，盘山县人民法院（2012）盘县民一初字第00766号民事调解书一份。证明原、被告双方达成的调解协议；证据5，土地使用权及房屋所有权证。证明原告有权出售房屋，卖给被告是合法的；证据6，2013年盘县民一初字第00432号民事判决书一份。证明二被告为了转移财产，将房子赠与孩子；证据7，农村居民建筑用地批复一份。证明原告重建有合法手续；被告史兵雨向本院提交如下证据：收据三张。证明被告已交付了166，000元。其中15万元是购房款，1.6万元是办理房照款。经过庭审质证，本院对上述证据认证如下：对原告提交的证据一，因是双方当事人的真实意思表示，且合法有效，与本案具有关联性，经庭审质证和本院审查，予以采信；证据二，原告提供的虽是复印件，但与证据一能够相互印证，证明二被告所欠剩余房款的事实，本院予以采信；对保证书及依据该份保证书所作出的（2012）盘县民一初字第00766号民事调解书因侵害被告史兵雨的民事权益，已被（2013）盘县民一初字第00432号生效判决所撤销，故本院对缺乏合法性的证据三和证据四不予认定，只对该证据的真实性予以确认；证据五、证据七真实、客观，与本案具有关联性，本院予以采信；证据六，因二原告在二审时针对该份判决已撤回上诉，故本院对该证据予以采信。本院根据采信的证据，结合双方当事人的陈述，确认如下案件事实：2011年5月31日，原告徐兴华、杨春林与被告杜晖（与史兵雨当时系夫妻关系）达成楼房买卖协议，二原告将位于盘山县羊圈子镇繁荣路西侧二层楼房出售给被告，面积为152.5㎡，总房款为457，500元。2011年5月31日被告杜晖交首付款140，000元，预交定金10，000元，剩余房款分四年付清，每年支付四分之一，并按8.86%给付欠款利息，如逾期一日按总房款的1‰给付违约金，到期不能给付欠款及利息，二原告有权收回房屋，并不承担楼房的装修费用。2011年10月31日杜晖向二原告支付办理房照款16，000元。房屋交付后，被告未按约定给付剩余房款及利息。经多次催要，被告杜晖于2012年6月6日为二原告出具保证书一份，承诺于2012年10月16日前一次性将未付房款及利息付清。如未在上述约定期限内付清全部欠款，则将先行交付的150，000元作为违约金处理，并无偿搬出该楼房，双方买卖协议终止。约定日期到期后，被告仍未能给付，二原告于2012年11月26日向本院提起诉讼，要求解除与被告的楼房买卖协议，给付房款利息及违约金150，000元。经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议，其中协议第二项为“如被告杜晖于2013年1月20日前未能给付15万元，自动腾出房屋（房屋的装修费用二原告不予赔偿），已交首付款15万元作为违约金及其利息，不予退还。如2013年4月20日未能交付18万元，除已交首付房款15万元不予退还外，被告再支付违约金5万元及利息。”2013年5月16日，被告史兵雨以房屋产权系和杜晖共同共有，杜晖擅自处分侵犯其合法权益为由向本院提起诉讼，要求依法撤销本院（2012）盘县民一初字第00766号民事调解书。本院以（2013）盘县民一初字第00432号民事判决撤销上述调解书。判决作出后，本案二原告不服该判决向盘锦市中级人民法院提起上诉，后又撤回上诉。至起诉日止，二被告仍未履行给付剩余购房款及利息的义务，为此，二原告向本院提起诉讼。另查明：案涉房屋的土地使用证、房屋所有权证是分别于2010年3月31日、2010年5月31日以原告徐兴华妻子高文云的名义办理的，其房屋产权亦为二人共有。原告徐兴华与杨春林二人系共同投资翻建房屋并共同对外出售的关系。被告杜晖和史兵雨接收房屋后于2012年对房屋进行装修。本院认为：本案原告徐兴华、杨春林与被告杜晖就涉案房屋达成的买卖协议系双方当事人的真实意思表示，形成了房屋买卖法律关系，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。双方均应按照合同的约定履行各自的权利和义务。按照约定，被告杜晖应将剩余房款在四年内向二原告结清，但至原告起诉之日止，二被告并未在上述期限内向二原告履行给付剩余房款的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。被告未按规定期限交付欠款及利息，原告方应有权收回出售的楼房并不承担装修用，对该买卖协议应予以解除。本案中，二原告是在取得了合法的土地批复手续及办理了房屋所有权证和土地使用权证的基础上对涉案房屋进行翻建的，其所出售的楼房并非商品房买卖合同，亦无须办理符合商品房交易行为的“五证一书”，原告出售房屋的行为本身不违反法律规定，并不构成被告所主张的系违章建筑，因此被告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的规定，认定合同无效的抗辩，本院不予支持，其基于此而要求二原告赔偿已付购房款一倍的赔偿金及装修损失的主张亦不予以支持。关于二原告要求被告赔偿违约金150，000元及相关利息的请求。本院（2013）盘县民一初字第00432号民事判决已撤销了（2012）盘县民一初字第00766号民事调解书，且因二原告撤回上诉而发生了法律效力，故对二原告要求赔偿违约金150，000元诉讼请求，本院不予支持。综上，二原告要求解除合同及给付利息的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条一款三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、解除原告徐兴华、杨春林与被告杜晖于2011年5月31日签订的楼房买卖协议书；二、被告杜晖、史兵雨于判决发生法律效力后三十日内将诉争的房屋交付二原告，并对房屋的装修费用自行承担；三、原告徐兴华、杨春林于判决发生法律效力后三十日内共同返还二被告已交付的购房款15万元及办理房照款1.6万元；四、被告杜晖、史兵雨在判决发生法律效力后三十日内给付二原告利息（计算方法：2011年5月31日至2012年5月30日的利息以307，500元×1／4为基数，2012年5月31日至2013年5月30日的利息以307，500元×2／4为基数，2013年5月31日至2014年5月30日的利息以307，500元×3／4为基数，2014年5月31日至2015年5月30日的利息以307，500元为基数，利率均按农村信用社贷款年利率8.86％计算）。上述款项若逾期给付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5512元，公告费570元，由原告徐兴华、杨春林承担3041元，被告杜晖、史兵雨承担3041元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审 判 长 张 斌代理审判员 王 琳人民陪审员 张芯僮二〇一五年十二月四日书 记 员 赵 佳