重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0240民初742号原告：张帝漆，男，生于1990年10月30日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：谭登胜，重庆星兴律师事务所律师。被告：石柱土家族自治县豪轩房地产开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾街道城东路165号。统一社会信用代码：91500240683937854L。法定代表人：谭书长，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭金权，重庆律缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎万兰，重庆律缘律师事务所律师。原告张帝漆诉被告石柱土家族自治县豪轩房地产开发有限公司（以下简称豪轩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年2月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张帝漆的委托诉讼代理人谭登胜，被告豪轩公司的委托诉讼代理人黎万兰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张帝漆向本院提出诉讼请求：1.判决豪轩公司赔偿张帝漆门面租金损失94471.00元（按35.00元/㎡/月自2014年10月19日计算至2017年1月12日，约27个月）；2.豪轩公司赔偿张帝漆装修损失50000.00元。事实和理由：2014年11月21日、22日，张帝漆、豪轩公司就豪轩公司开发建设的石柱土家族自治县x处6幢商吊1-33号、2-33号商服用房分别补签了《重庆市商品房买卖合同》。豪轩公司于2014年10月19日将房屋交付张帝漆执业。张帝漆接房时发现房屋靠山侧内墙有渗水无法正常使用，要求豪轩公司整改。豪轩公司同意整改但一直未彻底整改消除墙壁渗水现象，特别在春、夏雨水较多的季节，房内渗水情况非常严重。2015年7月，张帝漆将房屋出租他人后，因房屋装修后渗水致使承租人无法经营，张帝漆只好退还租金并赔偿承租人装修损失。张帝漆等人为此多次向豪轩公司反映，并向有关部门投诉，直到2017年1月12日，豪轩公司方才整修检查完毕，房屋的渗水问题目前有所改善，现豪轩公司对张帝漆无法使用房屋期间的损失未予合理赔偿。综上所述，豪轩公司交付张帝漆的房屋因渗水存在质量瑕疵，不具备使用条件，其行为已构成违约，应当对其因此给张帝漆造成的损失承担赔偿责任。豪轩公司辩称，对张帝漆诉称的购买房屋和接房的时间无异议。对于张帝漆诉称的房屋漏水问题，只有是由于豪轩公司原因造成时，才应由豪轩公司承担赔偿责任。张帝漆在接房时并不能证明房屋存在漏水情况，只是在其向有关部门反映时才能证明房屋漏水，故对于2016年7月以前房屋是否漏水并无证据证明。门面无法出租的原因有多种，张帝漆接房后，所处地段尚在开发初期阶段，各种商业配套尚未完成，政府在其门面前方修建广场，在施工过程中无人租门面，广场修建完毕后因门面被阻挡，致使门面没有出租优势，且2017年1月豪轩公司对漏水情况整改完毕后长达两个月的时间该门面也在一直未能对外出租，故门面无法出租的原因不在于豪轩公司。张帝漆诉称的35.00元/㎡/月的标准过高，附近最好的临近街面的门面也只能达到16.00元/㎡/月的标准，即便门面租金损失存在也由张帝漆举示证据来证明。对于张帝漆诉称的2015年7月将房屋出租并因渗水赔偿承租人装修损失50000.00元的事实，因其举示的证据不足以证明房屋出租单价为35.00元/㎡/月及赔偿装修损失并导致货物损失，其请求不应得到支持。综上，请求人民法院判决驳回张帝漆的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年11月21日、22日，豪轩公司（甲方、买方）与张帝漆（乙方、买方）签订两份《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将其位于石柱土家族自治县x处6幢商吊1-33（建筑面积45.09㎡）、2-33号（建筑面积54.88㎡）商服用房出售给张帝漆，并约定《新建商品房屋质量保证书》作为本合同附件，甲方自本商品房交付使用之日起按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应担履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。张帝漆于2014年10月19日办理房屋交接手续。豪轩公司向张帝漆提供的《重庆市新建商品房质量保证书》明确载明“本商品房符合国家和本地区现行建筑设计标准、现行防火和抗争设计标准；本商品房自竣工验收合格交付业主使用之日起，在正常使用和维护的情况下，本公司对屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏项目在保修期限5年内出现的质量问题免费承担保修责任。2015年7月3日，张帝漆与谭从建签订《房租租赁合同》，约定张帝漆将其位于石柱土家族自治县x处6幢商吊1-33（建筑面积45.09㎡）、2-33号（建筑面积54.88㎡）房屋出租给谭从建，租赁期限为五年，自2015年7月1日至2020年6月30日止；租金为第一年每月每平方米35元，从第二年开始租金每年递增10%，即第一年租金42000.00元，第二年租金46200.00元，第三年租金50820.00元，第四年租金55900.00元，第五年租金61490.00元；付款方式：先交租金后使用，谭从建在每年的7月1日前一次性付给张帝漆全年的租金，由张帝漆出具收据为凭；若因张帝漆原因造成租赁合同终止，张帝漆应退还所交的剩余房租费用，同时应付给谭从建房屋专修转让费50000.00元。谭从建一次性支付张帝漆2015年7月1日至2016年6月30日的租金42000.00元并对房屋进行装修后对外经营。谭从建在经营过程中，发现内墙严重渗水，导致内墙墙面大量脱落，硅藻泥样本严重受损，谭从建与张帝漆就解除租赁合同达成一致意见。双方于2016年2月8日签订《租房解除协议》，约定双方从2016年2月8日起解除出租协议，张帝漆退还谭从建剩余租金17500.00元，并补偿谭从建装修损失费用50000.00元，谭从建将其承租房屋现状移交给张帝漆。同日张帝漆支付谭从建剩余租金17500.00元，并赔偿谭从建装修损失费用50000.00元。因购买的房屋出现墙壁、地板渗水情况，张帝漆等业主先后于2016年7月7日、2016年9月8日向豪轩公司提交书面意见要求其整修房屋渗水情况并赔偿经济损失。张帝漆等业主先后于2016年7月7日、2016年9月8日向石柱土家族自治县城乡建设委员会提交信访材料反映购买的房屋墙壁、地板渗水严重致使无法入住或装修，更无法出租，要求责令豪轩公司整修渗水问题并赔偿损失。石柱土家族自治县城乡建设委员会后派人对现场进行查看，发现32-37号商户门面有多处渗水痕迹，下雨较大时室内地面有积水。2016年9月22日，石柱土家族自治县城乡建设委员会作出《石柱土家族自治县城乡建设委员会信访事项处理意见书》（石建委信访处字[2016]9号）对张帝漆等业主反应的事项予以回复，并作出检查结论，房屋基础及主体结构未发现异常，商户门面32-37号室内后墙面部分位置出现的渗水，其主要原因：后墙背立面及根部防水质量出现问题，未达到防水目的；原石坎与墙体之间未留出间隙，下部未设盲沟排水；后墙上部靠变形缝位置防水出现了质量问题。处理意见：督促豪轩公司严格按照与住户签订的质量保证书，以及建设单位与施工单位签订的工程质量保修书内容，对存在的房屋渗水质量问题进行整改，其质量必须满足国家规范规定要求。后豪轩公司对房屋出现渗水的问题进行整改。2017年1月12日，豪轩公司向张帝漆出具《联系函》，载明：“石柱县x项目6#楼33号店面靠山侧内墙出现潮湿及渗水现象，经检查为种植屋面伸缩缝破损及消防水池局部渗漏所致，我方已组织相关人员及施工单位开挖种植屋面对破损防水进行修复，消防水池另行加做防水，施工完成后对种植屋面和消防水池进行关水灌水防水试验，现已整修检查完毕，整修后的防水工程质保期为5年，从即日起开始计算，此外，整修后室内装饰装修造成的损坏，我方将按照业主的要求进行修复”。张帝漆的母亲汪祥蓉于同日在《联系函》尾部签署“已到现场查看，因是枯水季节，没发现有严重的渗水情况，并不能判断是否整改到位，要等雨季再作观察，另已装修部分受损的必须近期恢复，业主验收为准！希贵方遵守承诺”，并在业主签收处签名并捺印。在审理过程中，谭翔、邱雪萍、马建华、朱秀蓉申请对石柱土家族自治县x处6幢商吊1-33至商吊1-36、商吊2-33至商吊2-36的商服用房于2014年10月至2017年1月期间（共计28个月）能正常使用租金市场均价进行鉴定。经本院委托，重庆渝佳资产评估土地房地产估价有限公司作出的重庆渝佳（2017）渝房报字第558号房地产司法鉴定估价结果报告认定房屋的平均月租金单价为25.00元/㎡。本院认为，张帝漆与豪轩公司签订的两份《重庆市商品房买卖合同》，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。豪轩公司交付给张帝漆的房屋存在渗水等质量问题致使张帝漆无法对房屋进行对外出租及在对外出租期间因房屋渗水导致承租人解除租赁合同后向承租人退还租金并赔偿装修损失的后果，虽然事后进行了整改，确给张帝漆造成经济损失，应当承担赔偿责任，因张帝漆的房屋系商服用房，可以租金损失作为计算赔偿损失的依据，对于已经实际出租的期间即2015年7月1日至2016年2月8日，因承租人已经支付租金，故对该段期间应当予以扣除。对于2016年2月9日至2016年6月30日期间的租金17500.00元，因张帝漆系收取后再退还谭从建，应认定为张帝漆的租金损失。故豪轩公司应赔偿张帝漆自2014年10月19日至2015年6月30日及2016年7月1日至2017年1月12日（共计14月24天）的租金损失。因重庆渝佳资产评估土地房地产估价有限公司已对张帝漆所购房屋的月平均租金标准作出鉴定报告，可以参照该租金标准计算租金损失，故豪轩公司应赔偿张帝漆36988.90元[25.00元/㎡×（45.09㎡＋54.88㎡）×（14＋24÷30）]，故豪轩公司应赔偿张帝漆租金损失为54488.90元（36988.90元＋17500.00元）。因房屋渗水导致张帝漆赔偿承租人的装修损失费用50000.00元也属于张帝漆损失范围，故豪轩公司应赔偿张帝漆装修损失费用50000.00元。对张帝漆请求赔偿超出部分本院不予支持。张帝漆的房屋虽并未实际出租，但房屋出现渗水质量问题是原因之一，根据双方合同约定因房屋质量问题，豪轩公司应当予以修复，并承担赔偿责任，故本院对豪轩公司的辩称均不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告石柱土家族自治县豪轩房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张帝漆门面租金损失54488.90元；二、被告石柱土家族自治县豪轩房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张帝漆装修损失50000.00元；三、驳回原告张帝漆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3189.00元，由原告张帝漆负担882.55元，由被告石柱土家族自治县豪轩房地产开发有限公司负担2306.45元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  王新贵人民陪审员  张辉红人民陪审员  马小兰二〇一七年十二月二十日书 记 员  陈丽华