北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终9158号上诉人（原审被告）：单艺，女，1990年1月9日出生。委托诉讼代理人：南珏，北京市易行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张丽，女，1968年11月18日出生。委托诉讼代理人：程秀华，北京市一法律师事务所律师。上诉人单艺因与被上诉人张丽房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2017)京0114民初9735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。单艺上诉请求：1、���销一审判决，发回重审或依法改判驳回张丽的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由张丽承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，本案是房屋新政出台之后导致的连环交易无法进行，属于情势变更。2、一审法院对于认定我方的违约责任过重，显失公平。张丽服从一审法院判决，针对单艺的上诉理由答辩称：我同意一审判决，请求二审法院予以维持。张丽向一审法院起诉请求：1、请求判决单艺向我返还已支付的定金人民币50万元及自2017年2月7日起至实际给付之日止的利息（暂计算至2017年4月30的利息金额为5075元）；2、请求判决单艺向我支付违约金人民币270万元；3、请求判决单艺向我赔偿已支付的经纪服务费人民币15万元及自2017年2月6日起至实际给付之日止的利息（暂计算至2017年4月30日的利息金额为1523元）；4、请求判决单艺赔偿我所支付���律师费人民币16万元；5、请求判决单艺赔偿我财产保全的保险费10549.79元；6、本案诉讼费和保全费由单艺承担。庭审中，张丽表示在第一项诉讼请求中增加要求解除双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》。一审法院认定事实：2017年2月5日，张丽（买受人）与单艺（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张丽购买单艺名下111号楼-1至2层全部，该房屋已设定抵押，出卖人应于2017年4月20日前办理抵押注销手续。第三条约定了成交价格为1350万元，买受人于签订合同当日支付定金50万元；通过建委指定资金监管账户监管支付1000万元。第九条违约责任第一项约定买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行。第二项约���买卖双方任何一方有下列行为之一的，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起7日内退还合同的另一方全部财物，并按照总房价款的百分之二十向合同的另一方支付违约金。1、不按约定期限履行合同的，逾期超过十日的；2、或在履行期限届满之前，合同一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要合同义务的。第三项约定出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起七日内退还买受人全部已付款，按照银行同期贷款利率给付利息，并按买受人累计已付房款的一倍支付违约金（但如该违约金低于前款约定的违约金，出卖人应按照前款约定向买受人支付违约金）。第四项约定出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本条��三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。该合同尾页手写补充条款：1、买受人同意给出卖人4万的银行利息；2、合同中约定的购房定金伍拾万元整于2017年2月6日前一次性付给卖方。落款处出卖人为单艺，委托代理人张宏亮。2017年1月13日北京市方正公证处出具公证书，委托人单艺，受托人张宏亮，单艺委托张宏亮为全权代理人出售涉案房屋。附件一房屋交易资金自行划转声明中双方约定买受人直接向出卖人支付房款，具体支付日期及其收款账号为：2017年2月5日前支付50万；2017年3月26日前支付300万；2017年5月25日前支付1000万。出卖人收款账号信息：户主单菲，开户行中国银行北京大望路支行，银行账号×××。《房屋买卖经纪服务合同》第六条第三点约定因出卖人或买受人的原因导致居间人无法履行居间义务的，居间人不承担责任，已收取的经纪服务费居间人不再退还，该经纪服务费由过错的一方承担。2017年2月7日张丽支付中介北京豪宅天下房地产顾问有限责任公司15万元经纪服务费。2017年2月5日，张宏亮出具证明，收到张丽50万元定金，张丽将定金50万元转至单菲账户。2017年3月10日张宏亮微信表示如张丽无法在当日支付300万元，那么其拒绝办理任何手续。在此前后，双方在微信和面谈中，张宏亮多次表示要求解除合同。另外诉讼过程中，张丽支付律师费16万元和诉讼保全保险费10549.79元。上述事实有《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋买卖经纪服务合同》、定金回单、经纪服务费银行受理回单、房屋所有权证、公正委托书、律师服务费银行受理回单和发票、微信记录、录音材料、保险费发票、证人证言及原被告当庭陈述在案佐证。一审法院认为：张丽与单艺签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行义务。根据本案查明的事实，单艺在履行合同过程中明确表示要求解除合同，显然属于违约行为。根据合同第九条违约责任第二项的约定，张丽有权解除合同，单艺应当退还张丽定金50万元，并按照房屋总价款的百分之二十支付违约金270万元。另外根据第九条第四项的约定，单艺还应当赔偿张丽因合同无法完成而支付的经纪服务费15万元及因主张债权支付的律师服务费16万元。关于张丽主张的为财产保全而支出的保险费，法院认为张丽的该项损失系单艺违约��致，故法院应予支持。关于张丽主张定金50万元及经纪服务费15万元的利息，缺乏法律依据，法院不予支持。关于单艺辩称系张丽违约，其不应当承担违约责任，缺乏证据支持，法院不予采纳。关于约定的违约金是否应当酌减，法院认为双方在合同中明确约定按照房屋总价款的百分之二十支付违约金，该约定双方均充分认知，且涉案别墅市场价格起伏较大，张丽为购买涉案房屋放弃了其它缔约机会，同时为准备首付款亦需承受利息损失，根据法律规定和诚实信用原则，违约一方应当按照合同约定承担违约责任，故法院不予酌减。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除张丽与单艺之间签订的《北��市存量房屋买卖合同》，单艺于本判决生效后十日内退还张丽五十万元。二、单艺于本判决生效后十日内赔偿张丽违约金二百七十万元。三、单艺于本判决生效后十日内赔偿张丽经纪服务费十五万元。四、单艺于本判决生效后十日内赔偿张丽律师服务费十六万元。五、单艺于本判决生效后十日内赔偿张丽保险费一万零五百四十九元七角九分。六、驳回张丽的其它诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。张丽与单艺签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双��应当按照合同约定履行义务。但单艺在履行合同过程中存在拒绝履行合同以及单方提出解除合同的行为，已经构成违约，张丽作为守约方有权主张解除合同，并要求单艺返还购房定金以及按照合同约定赔偿经纪服务费、律师费、保险费损失，一审法院对此所作处理正确，本院予以确认。本案中，双方争议的焦点问题在于合同中约定的房屋总价款百分之二十的违约金是否过高。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原���和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，单艺单方提出解除合同系在双方签订买卖合同后一个月左右，而张丽也仅支付了50万元定金，双方合同履行程度较低，且张丽亦未能明确己方除实际支出的各项费用之外的其他损失的范围及数额，在这种情形之下，一审法院既支持了张丽主张的各项费用支出，又全额支持了合同约定的20%违约金，显然系对法律的错误适用，判决结果造成了当事人利益的明显失衡。此外，虽然单艺系违约方，但张丽负有采取适当措施避免损失扩大的义务，在单艺明确提出解除合同之时双方并未进行网签，张丽完全可以另行购房以避免自己的损失扩大。故本院结合双方合同履行的具体情况对违约金的数额���以适当降低。综上所述，单艺上诉请求中的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初9735号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；二、撤销北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初9735号民事判决第六项；三、变更北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初9735号民事判决第二项为：单艺于本判决生效后十日内支付张丽违约金一百万元；四、驳回张丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务��，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费102800元，由张丽负担49650元（已交纳），由单艺负担53150元（本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由单艺负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费102800元，由张丽负担49650元（本判决生效后七日内交纳），由单艺负担53150元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘秋燕审 判 员 朱文君二〇一七年十二月十一日法官助理 叶康喜书 记 员 罗娇杨