黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黑01民终7348号上诉人（原审被告）：黑龙江省南方投资发展有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区西十一道街东方巴黎1层。法定代表人：刘伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕凤明，女，1992年4月21日出生，汉族，该公司法律顾问，住黑龙江省双鸭山市集贤县。委托诉讼代理人：薛建强，男，1980年3月18日出生，汉族，该公司法律顾问，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审原告）：刘晓柳，女，1981年7月8日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审原告）：吴黎丽，女，1952年7月25日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张鹏，黑龙ＸＸ仁律师事务所律师。上诉人黑龙江省南方投资发展有限公司（以下简称南方公司）因与被上诉人刘晓柳、吴黎丽房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2017）黑0102民初665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人南方公司委托诉讼代理人吕凤明、薛建强，被上诉人刘晓柳、吴黎丽的委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南方公司上诉请求：撤销一审判决第一项和第三项。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，应依法撤销。南方公司与刘晓柳、吴黎丽于2010年8月10日签订补充协议，协议约定：将刘晓柳、吴黎丽原位于哈尔滨市道里区西十二道街B区四层006号的商铺调至A区四层0××号。补充协议是双方当事人基于合议达成的意思表示，具有合同效力，双方当事人应共同遵守。后合同优于先合同，刘晓柳、吴黎丽应要求办理A区四层0××号的房屋产权证，但刘晓柳、吴黎丽仍要求办理原合同的产权证，明显违背了补充协议的要求，法院不应支持。2.本案的“产权式商铺”是房地产市场新兴的一种概念。现行法律未明文规定本案涉及的产权式商铺，该形式是所有权和经营权分离的商铺形式，其运作模式是开发商将整层物业分割成若干个小产权出售给投资者，同时与投资者签订委托经营合同或返租协议，承诺投资者在一定年限内给予每年固定收益回报，并以物业公司或者商场管理公司的名义统一改造、统一装修、统一招商、统一经营；不同于普通商铺，产权式商铺相互之间没有物理隔离间，没有独立空间，只能联合经营，不能个体经营，虽拥有独立产权，但不能独立使用，投资收益完全依赖于开发商或其指定的经营单位，对于产权式商铺，由于产权不清晰，全国没有成功解决问题的案例。业主应尊重客观事实，从符合业主整体利益的角度出发，与其他业主形成统一意见，妥善解决纠纷，如意见不一致，项目很难重新启动。刘晓柳、吴黎丽辩称，1.一审期间对商铺调整的补充协议进行了调查审理，补充协议并没有具体的关于变更标的物的性状描述，对于价款结算方式、位置、坐落等均没有任何约定，并且补充协议中也明确写明要以最终结算及签订协议为准，因此，补充协议只是预约合同，是双方意图另行订立正式协议的意思表示，本身不具有履行条件，无法实际履行，不能依据补充协议认定标的商铺进行过变更，一审法院判决正确。一审期间南方公司并未提交刘晓柳、吴黎丽的补充协议，因此二审不能作为新证据;2.关于南方公司第二点理由，产权式商铺是南方公司根据其经营思路自行设定的经营方式，其在拟定合同时已对双方的权利义务具有明确预期，应自行承担由此产生的风险，对于合同约定的权利义务，应当予以履行，不能以存在商业风险为由拒绝承担义务。刘晓柳、吴黎丽向一审法院起诉请求：1.判令南方公司为刘晓柳、吴黎丽所购买哈尔滨市××西××区××号商铺办理产权；2.判令南方公司向刘晓柳、吴黎丽支付逾期交房违约金14,992.44元；3.判令南方公司向刘晓柳、吴黎丽支付逾期办理产权登记违约金142,364.63元。一审法院认定事实：2005年11月6日，刘晓柳、吴黎丽与南方公司签订商品房买卖合同，刘晓柳、吴黎丽购买南方公司开发建设位于哈尔滨市××西××区××号商铺，房屋总价为247,400元。合同约定商铺交付期限为2006年7月31日前，逾期交房不超过90天的，南方公司按日向刘晓柳、吴黎丽支付已付房价款万分之二的违约金。合同第八条约定，出卖人应在2006年7月31日之前将验收合格的商品房交付给买受人。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因相关法律、法规、政策变化以及政府行为导致出卖人不能按期交付。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。上述合同签订之后，刘晓柳、吴黎丽依约交纳了购房款。南方公司于2007年5月30日向刘晓柳、吴黎丽交付了商铺。本案涉案商铺于2007年8月24日取得商品房销售许可证，因南方公司未给刘晓柳、吴黎丽出具不动产统一发票，刘晓柳、吴黎丽至今未能办理商铺的房屋所有权证。因南方公司逾期交付商铺、逾期不协助办理商铺权属证书、停付投资回报款等问题，东方巴黎商场部分业主自权益受侵害之日起，以不同形式多次向有关机关、部门投诉、信访，主张权益。一审法院认为，关于本案是否超过诉讼时效期间问题。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”在本案中，因南方公司逾期交付商铺、逾期不协助办理商铺权属证书等问题，致使购买东方巴黎商铺的业主因权益遭受损害而形成了维权群体，以各种方式多次主张权利，该群体中的业主代表所作出的维护合法权益的行为均应视为其他业主的维权行为。故南方公司关于本案已超过诉讼时效期间的抗辩理由不能成立，不予采纳。关于南方公司是否应承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”在本案中，双方订立的合同约定了商铺交付期限、办理商铺产权证的期限及相关违约责任。本案南方公司未按合同约定的期限交付房屋、协助办理商铺产权证，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。合同约定交房日为2006年7月31日，南方公司实际交房日为2007年5月30日，逾期交房303天，按已付房价款247,400元的日万分之二计算，刘晓柳、吴黎丽主张南方公司支付逾期交房违约金为14,992.44元（247,400元×303天×0.0002），予以支持。南方公司至今未协助刘晓柳、吴黎丽办理房地产权属证书，故南方公司应按照合同约定向刘晓柳、吴黎丽支付逾期办证违约金1237元（247,400元×0.005），亦予以支持。关于刘晓柳、吴黎丽主张的逾期办理房地产权属证书违约金按银行同期贷款利息的30%计算问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据上述两条的法律规定，违约责任的形式主要包括支付违约金及赔偿损失。而本案刘晓柳、吴黎丽并未向法庭举证证明逾期办理房地产权属证书违约金过低而造成损失的事实，故刘晓柳、吴黎丽主张按银行同期贷款利息的30%计算逾期办理房地产权属证书违约金的诉请，不予支持。关于协助办理商铺产权证问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”依照该条款规定，南方公司因未缴税费不能办理权属证书的抗辩理由不能成立，不予采纳。南方公司应履行协助买受人办理商铺所有权证的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条的规定，判决如下：一、判决发生法律效力后十日内，南方公司为刘晓柳、吴黎丽出具办理位于哈尔滨市××西××区××006铺的相关权属登记手续，并协助刘晓柳、吴黎丽办理该商铺权属登记；二、判决发生法律效力后十日内，南方公司给付刘晓柳、吴黎丽逾期交付房屋违约金14,992.44元；三、判决发生法律效力后十日内，南方公司给付刘晓柳、吴黎丽逾期办理产权登记违约金1237元；四、驳回刘晓柳、吴黎丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债权利息。案件受理费3447元，刘晓柳、吴黎丽负担3236元，南方公司负担211元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2016年10月28日，本院在另案审理中向哈尔滨市住房保障和房产管理局发函，征询关于未办理产权证的东方巴黎项目业主是否能按所购买的商铺位置分别办理产权证等问题。2016年11月8日，哈尔滨市住房保障和房产管理局向本院复函称“经查，海运国际商贸城（东方巴黎）项目位于道里区西××、××、西××、××大街街坊，由黑龙江省南方投资发展有限公司开发建设。2007年8月，该项目取得《商品房销售许可证》（销售证0267号），批准销售房屋建筑面积9802.83平方米、514套，其中，商服1731.36平方米、50套，商铺8071.59平方米、464套。批准企业自留建筑面积25，952.76平方米、391套，其中，商服567.27平方米、31套，商铺19,105.71平方米、329套，库房3398.35平方米、1套，车位2881.5平方米、30套。该项目非销售房屋12,698.11平方米、90套，其中地下一层商铺及地下二层31、31号车位建筑面积9773.14平方米86套为抵押房屋，建筑面积2924.97平方米4套房屋为配建设施。上述批准销售房屋，购房人可执房屋买卖合同、不动产发票到不动产登记机关办理房屋权属登记。本院认为，关于南方公司是否应当协助刘晓柳、吴黎丽办理案涉商铺产权证的问题。南方公司与刘晓柳、吴黎丽签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案……”在刘晓柳、吴黎丽履行全部合同义务后，南方公司未在约定期限内履行交付房屋及办理产权登记的义务。南方公司主张以2010年7月6日签订的补充协议，南方公司未违约。但该份补充协议双方未对价款、履行期限、办理权属登记、违约责任、土地使用权取得的方式等问题进行明确约定。故该合同应属预约合同，南方公司亦未履行上述补充协议，将调换的商铺交付刘晓柳、吴黎丽，故南方公司的抗辩主张无法实现，其应按原合同履行协助刘晓柳、吴黎丽办理案涉商铺的产权登记的义务，并承担逾期交付案涉商铺及办理产权登记的违约责任。一审法院对此认定并无不当。南方公司关于以新补充协议约定，南方公司不存在违约行为的主张，依据不足。关于南方公司主张的“产权式商铺”的问题。根据哈尔滨市住房保障和房产管理局给本院的回复函，案涉商铺可以办理产权登记。且所有权与经营权是一种经营模式，并不影响案涉商铺的产权登记，且是否办理产权登记与案涉项目的经营发展并无关联。故南方公司的该项主张，依据不足。综上所述，南方公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人黑龙江省南方投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 许思东审 判 员 王笑宇审 判 员 王晓东审 判 员 梁红玉审 判 员 宋彦辉二〇一七年十二月十四日法官助理 白恩奇书 记 员 周小倩