西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0104民初4850号原告向正华，男，1986年2月25日出生。委托代理人万焦，北京德恒（西安）律师事务所律师。被告魏雨恒，女，1983年4月16日出生。委托代理人车晓刚、高慧，陕西其源律师事务所律师。第三人陕西每家房地产信息咨询有限公司。法定代表人马贝贝，该公司经理。原告向正华诉被告魏雨恒、第三人陕西每家房地产信息咨询有限公司（以下简称每家房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告向正华之委托代理人万焦、被告魏雨恒之委托代理人车晓刚、高慧、第三人每家房产公司之法定代表人马贝贝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向正华诉称，2017年3月1日，被告与第三人签订《独家委托协议》，被告将其所有的西安市莲湖区团结南路235号融侨城小区第某幢某室房屋（产权证号:某号）及附送设施委托第三人出卖，委托刊登价位为85万元整。2017年3月25日，原告和第三人签订了《购房定金协议》，第三人代被告收取定金5万元。同时，原告和被告及第三人签订《房产买卖合同》一份，约定原告购买被告位于融侨城某幢某单元某室房屋一套，转让成交价为88万元，并约定在合同生效之日起当日向被告支付定金4万元。2017年4月20日，第三人告知原告因房价上涨，被告不愿再继续履行合同。原告自己及第三人多次与被告沟通协商，被告坚决要违约，并且不愿意双倍退还原告的定金，也不愿意赔偿原告因房价上涨造成的经济损失。现原告诉至本院，请求依法判令：1、解除原告和被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告双倍返还定金8万元；3、被告赔偿原告房屋差价损失17万元（房屋总价暂估为105万元，应当按照一审判决前的房屋总价计算差价损失）；4、被告赔偿原告佣金损失26400元和律师费损失2万元；5、被告承担本案全部诉讼费、评估费等费用。被告魏雨恒辩称，签订《房产买卖合同》属实，但基于以下原因合同无法继续履行：一、被告出售该房屋时未征求房屋共有人李俊同意，系擅自处分；二、第三人在交易过程中存在提供信息方面不确定性，导致房屋交易价格与行情严重不符，损害被告相关权利，致使该房地产买卖合同无法继续履行。被告认为本次交易失败是由原、被告及第三人三方共同错误造成。原告没有谨慎考虑草率签订合同、第三人作为房地产中介机构在其服务指导下形成不规范的交易是本次交易失败的主要原因，应当承担主要过错。被告可以在合理范围内承担损失。现被告同意与原告解除合同，同意返还收取的4万元定金，在被告的责任范围内承担2万元违约金。关于房屋差价没有法律依据，应不予支持。关于佣金损失，应当由第三人向原告返还。关于律师费，不能由原告与其代理人商定，应当由法院核查合理性。综上，本次交易失败是三方共同过错导致，应在确定损失后，由三方共同承担。第三人每家房产公司辩称，其公司愿向原告退还中介服务费。其与被告签订了委托协议，但原告损失第三人并无责任。原、被告双方作为成年人签订合同时应当对自己的行为负责。经审理查明，2017年3月25日，甲方魏雨恒与乙方向正华、居间方每家房产公司签订《房产买卖合同》约定，甲方将其名下的位于西安市莲湖区融侨城某幢某单元某室，建筑面积91.28平方米房屋一套出售给乙方，总价款880000元。合同生效当日乙方向甲方支付定金人民币40000元整，乙方在银行审批贷款通过之后5个工作日之内，支付首期款180000元，划入双方约定账户。乙方以银行贷款的方式支付给甲方剩余房款700000元，办理银行贷款所需费用由乙方自理。乙方须在签订本合同40个工作日内向银行提交抵押贷款所需相关证件材料。甲方承诺于本合同生效之日起三个工作日内向银行申请提前还贷，并于银行同意还贷日起的45个工作日还清贷款，办妥注销抵押登记手续。甲乙双方需于2017年6月30日前符合过户条件时5个工作日共同向房地产权登记机关申请办理产权登记手续，该物业的新《不动产权证》由乙方领取。甲方应于2017年6月30日之前将该物业交付乙方。同时约定违约责任：若合同任意一方不按本合同约定时间履行或不完全按本合同履行则视为违约，违约方须向守约方按定金的标准赔偿违约金，还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费等；若除甲方外，尚存在第三人对该房地产有出售之权利，则视为甲方已取得该第三人同意由卖方代表其签署本合同，如因此导致合同无法履行，甲方承担一切违约责任和法律后果；甲方拒绝将房屋出售给乙方的，视为违约，甲方应按照定金标准向买方支付违约金。2017年5月，因魏雨恒拒绝履行合同，原告诉至本院。另查明，签订合同后，原告向第三人每家房产公司交纳居间方服务费26400元，向被告交纳定金40000元。2017年5月19日，原告与北京德恒（西安）律师事务所签订《委托代理合同》一份，原告交纳代理费20000元。房天下数据显示同一小区相同面积91.28平方米房屋2017年7月16日的广告价格每平米12039元，58同城数据显示同一小区相近面积房屋2017年7月6日至7月10日的广告价格每平米13143至13551元，安居客数据显示2017年7月16日同一小区房屋均价每平方米13818元。庭审中，每家房产公司陈述该小区房屋成交单价为每平方米11000元至12000元，其愿意向原告退还服务费26400元。上述事实，有房产买卖合同、转账记录、微信记录、通话录音、委托代理合同等证据及庭审笔录附卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。原、被告签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规强制性规定，内容合法有效。签订合同后，原告依约向被告支付了定金。被告以未经其丈夫同意、售价与市场价相距甚远拒绝履行合同。对于被告辩称意见，其虽称该房屋为夫妻共同财产，但夫或妻一方对于夫妻共同财产有平等的处分权，由于夫妻之间特殊的身份关系，夫或妻一方对夫妻共同财产的处分行为对于相对人来说，不论从主观还是客观上均无法知道该处分行为是否只是个人的意思表示，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示，故被告以合同未经共有人同意为由拒绝向原告出售，以致合同无法履行，该责任在于被告，原告并无过错。关于被告辩称房屋售价与市场价不符，因房屋售价系合同签订双方自愿协商一致的结果，故对被告辩称不予采信。现原告作为守约方，有权要求解除合同、赔偿损失。因原告在本案中主张解除涉案合同，故法院确定原、被告签订的《房产买卖合同》自庭审之日2017年7月18日解除。该合同约定若合同任意一方不按本合同约定时间履行或不完全按本合同履行则视为违约，违约方须向守约方按定金的标准赔偿违约金，还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费等。故原告诉请律师代理费20000元之损失，被告应予赔偿；关于原告已向居间方交付的服务费26400元，因庭审中每家房产公司愿向原告退还，故原告要求被告赔偿之诉请本院不予支持，由每家房产公司退还原告；关于原告主张差价损失之诉请，因被告违约行为对其造成的损失远超定金赔偿数额，原告主张赔偿损失不违反相关法律规定，本院可予支持，且赔偿金额的确定不应高于违约造成的损失。现为减少当事人讼累，决定不对房屋价值委托鉴定，因二手房房价逐月上涨，被告违约应预见到可能给原告造成的损失。然，涉讼房屋交易适逢本市二手房价在短期内快速上涨、变动的时期，被告在订立合同时未必能准确预见价格走势，其对己方违约可能给对方造成的损失也不能准确预见。被告在2017年5月明确告知原告不予履行合同，参照房天下、安居客、58同城等房屋出售网站与涉讼房屋相似户型7月份所示出售价格及庭审时中介公司所述均价为11000元-12000元，本院将被告违约行为确定日及上述数据作为确定赔偿金额的考量因素，酌定被告应向原告赔偿房屋差价损失150000元；关于原告主张双倍返还定金之诉请，因差价损失已能够弥补原告的损失，本院不再适用定金罚则与赔偿损失并处，故对原告该项诉请不予支持，被告应向原告退还其收取的40000元定金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：原告向正华与被告魏雨恒2017年3月25日签订的《房产买卖合同》于2017年7月18日解除；本判决生效后十五日内，被告魏雨恒退还原告向正华定金40000元；本判决生效后十五日内，被告魏雨恒赔偿原告向正华律师代理费20000元；本判决生效后十五内，被告魏雨恒赔偿原告向正华房屋上涨差价损失150000元；驳回原告向正华其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4228元（原告已预交），由原告向正华承担1000元，被告魏雨恒承担3228元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  朱保建代理审判员  杨 婷人民陪审员  李 军二〇一七年十二月二十二日书 记 员  张 帆