广西壮族自治区北海市铁山港区人民法院民 事 判 决 书（2015）铁民初字第283号原告：广西乐安物业服务有限公司，住所地北海市四川北路赵屋村44号宝晖大厦一楼。法定代表人：杨春宏，该公司总经理。委托代理人：朱定龙，广西桂鸿凯律师事务所律师。被告：劳传达，无职业。原告广西乐安物业服务有限公司与被告劳传达物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理后，依法组成由审判员李其靖担任审判长，审判员叶永良和人民陪审员彭克燕参加的合议庭，于2015年8月5日公开开庭审理了本案。书记员陈小娥担任记录。原告的委托代理人朱定龙到庭参加诉讼、被告劳传达经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。经批准本案延长审理期限六个月。本案现已审理终结。原告诉称，2011年9月1日至2013年6月30日期间，根据原告与广西北海市金宸房地产开发有限公司于2011年8月26日签订的《前期物业服务合同》，原告负责为广西北海市金宸房地产开发有限公司开发的位于北海市铁山××区南康镇××大道××宸南康花苑小区提供前期物业服务。合同签订后，原告依约提供了质量合格的物业服务，但是，被告作为金宸南康花苑小区4幢1单元302号的业主，以种种理由拖欠原告2013年2月1日至2013年6月30日期间的物业服务费共计272.31元（每平方米0.6元）。另外，原告原名称为北海市乐安物业服务有限责任公司，2014年3月21日，名称变更登记为广西乐安物业服务有限公司。被告拖欠原告物业服务费的行为已经构成违约，除应当清偿欠款外，被告仍应承担相应的违约责任。因此，为维护自身的合法权益，现原告特提起诉讼，请求依法支持原告的诉求：一、请求判令被告向原告支付物业服务费272.31元以及违约金121元（违约金按欠付物业服务费金额人民银行同期贷款利率4倍，从2013年6月30日暂计至2014年11月21日，以后部分计至实际清偿之日止），共计393.3元；二、本案诉讼费用由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、物业服务合同，证明原告与被告之间的权利与义务关系内容；2、物业费收费收据，证明被告支付2013年1月31日以前的物业费，现尚欠物业费的事实；3、公告，证明原告于2013年6月30日退出金宸南康花苑小区不再为该小区提供物业服务，被告应付清2013年6月30日前的物业服务费等内容；4、信函，证明原告曾催促被告支付拖欠的物业服务费等费用。5、营业执照、组织机构代码证、税务登记证，证实原告的诉讼主体资格。被告未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。被告在本案审理期间没有向本院提交证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条、第一百二十五条、第一百三十八条、第一百四十一条的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告劳传达经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为已放弃答辩和质证的权利。原告广西乐安物业服务有限公司提交的证据1、2、3、4、5符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，真实、合法，与本案有关联性，本院予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告系金宸南康花苑小区4幢1单元302号住宅的业主。2011年8月26日，原告与案外人广西北海市金宸房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由原告为金宸南康花苑小区提供前期物业服务，合同期限自2011年9月1日起至2013年8月31日止。物业服务费按住宅建筑面积每月每平方米0.6元交纳，业主自广西北海市金宸房地产开发有限公司通知办理交房手续之日起预交一年费用，以后按季度、半年或年度等方式预收，并约定了双方权利义务、物业服务内容及质量等内容。合同签订后，原告已按约提供了前期物业服务，并按合同约定的0.6元标准收取了物业服务费。2013年6月30日，原告在金宸南康花苑小区张贴《公告》公示，因业主欠费已达15万元之多，原告于2013年6月30日撤出金宸南康花苑小区，不再为该小区提供物业服务。被告尚欠原告自2013年2月1日至2013年6月30日期间的物业服务费272.31元，该款经原告多次书面催讨被告未予交纳。2014年1月份，原告通过邮寄方式向被告寄送了催缴通知书。被告至今未予支付。原告遂诉至本院。2014年3月21日，原告名称由北海市乐安物业服务有限责任公司更名为广西乐安物业服务有限公司。本院认为，原告与案外人广西北海市金宸房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有法律约束力。双方当事人均应按合同约定享有权利并承担义务。被告未按约支付物业服务费，应承担相应的法律责任。上述合同在“违约责任”条款未约定违约金条款，故原告要求被告按欠付物业服务费金额272.31元以中国人民银行同期贷款利率4倍，支付从2013年6月30日计至实际清偿之日止的违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告劳传达支付原告广西乐安物业服务有限公司物业服务费272.31元。案件受理费人民币50元，由被告劳传达承担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或北海市中级人民法院递交上诉状，并按对当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉之日起至上诉期限届满后七日预交上诉案件受理费人民币50元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李其靖审 判 员  叶永良人民陪审员  彭克燕二〇一五年十二月二十五日书 记 员  陈小娥附：本判决书引用的法律条文《中华人民共和国物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。