重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017)渝0106民初12930号原告（反诉被告）刘利，女，1984年7月16日出生，汉族，无固定职业，住四川省富顺县。委托诉讼代理人余秀清，男，住湖北省丹江口市。被告（反诉原告）李佳博，男，1986年3月23日出生，汉族，无固定职业，住重庆市梁平县。委托诉讼代理人舒小红，女，住重庆市梁平县。原告（反诉被告）刘利与被告（反诉原告）李佳博房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案受理后，依法由审判员袁勇独任审理，适用简易程序于2017年9月12日公开开庭，原告（反诉被告）刘利的委托代理人余秀清、被告（反诉原告）李佳博的委托代理人舒小红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘利向本院提起诉讼请求：一、李佳博向刘利支付违约金共计3900元；二、李佳博退还刘利租金损失3900元；三、李佳博退还刘利租房押金1300元；四、李佳博赔偿刘利租金损失3900元；五、李佳博承担本案诉讼费用；六、要求解除与李佳博签订的房屋租赁合同。事实与理由：刘利与李佳博于2016年11月21日签订《重庆市房屋租赁合同》，李佳博将坐落于重庆市沙坪坝区某房屋出租给刘利，合同约定房屋租赁期限2016年11月21日至2017年11月20日，租金为每月1300元，付款方式为季付，押金1300元。刘利向李佳博交付2016年11月20日至2017年2月19日房屋租金3900元及押金1300元，并开始入住。2017年5月10日刘利向李佳博交付2017年5月20日至2017年8月19日房屋租金3900元。2017年5月，李佳博在未明确告知刘利具体情况下，擅自解除合同，将房屋大门锁芯更换，致使刘利无法进出房屋，屋内刘利自购物品至今无法使用，给刘利造成了经济损失。被告李佳博辨称，刘利与李佳博2016年11月20日房屋租赁合同属实，合同中明确约定刘利不得将房屋转借、转租、不得改变房屋装修情况，并且承担保持房屋清洁卫生，不得损害或则占有室内家具，按时缴纳期间物业水电费等费用。刘利在租赁合同，擅自房屋内家具、家电搬走，拖欠物业费、水费、电费，导致物业公司停电停水。刘利违反合同约定，擅自将房屋转租给第三方非法经营餐馆。李佳博通知解除合同后，多次催促刘利恢复房屋原状，将房屋原家具归还。刘利不予配合。李佳博不同意刘利的全部诉讼请求。被告李佳博提起反诉，反诉请求：一、确认因违约，李佳博解除房屋租赁合同有效。二、刘利赔偿恢复房屋装修费用5000元。三、刘利赔偿全新双人床家具一张费用1900元；旧实木床一张费用1000元，全自动洗衣机一台9**元；全新实木椅4把1120元，小计4920元。四、刘利立即搬走餐馆餐具，恢复房屋空间，承担房屋因改变房屋装修情况，家具被搬走，餐具桌椅在房屋内导致房屋无法使用，期间租金损失共计5850元。五、刘利承担合同违约金三个月租金，反诉人不退还押金。六、刘利赔偿房屋清洁卫生费用500元。七、刘利赔偿所欠物业费、燃气费，垃圾费、水电费等计1115.69元。八、诉讼费由刘利承担。原告刘利针对被告李佳博的反诉请求辨称，认可2017年5月20日解除合同，刘利没有违约，李佳博的反诉请求没有证据证明其客观性。本院经审理认定事实如下：刘利（乙方）与李佳博（甲方）于2016年11月21日签订《房屋租赁合同》，李佳博将坐落于重庆市沙坪坝区某房屋出租给刘利，合同约定：第二条房屋内部装修情况及主要设备，1装修情况为新装修，墙面地面整洁干净。2家电包括全新天然气灶、全新热水器、洗衣机。3家具包括全新上下铺木床一架、旧木床一架、全新实木椅子10把。4大门钥匙2把、小门钥匙2把。第三条房屋租赁期限为1年，从2016年11月21日起至2017年11月20日，租赁期限届满前30天，如乙方需要继续承租，需要向甲方提供提出，由甲方决定是否继续签合同。第四条每月租金1300元，租金按季交付。合同签订后乙方应向甲方支付第一季度的租金，以后每月20日前乙方向甲方支付下个季度的租金。第五条押金1300元，该押金用于保障房屋内家电家具完好，墙面地面干净整洁，如出现设备损坏的现象，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款。如合同期满，乙方没有损害房屋内家电家具以及墙面地面，则甲方应该在合同期满日如数归还。第六条乙方使用期间自行缴纳水电气物业等相关费用。第七条违约责任，1租赁期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任。（1）将房屋转租、转让、转借，或者作为日租短租等经营。（2）利用承租房屋进行非法活动。（3）拖欠租金。（4）改变或损害房屋的结构和装修情况。2甲方不得无故收回房屋，否则甲方违约。3双方任何一方违约，违约金为3个月租金。刘利向李佳博交付2016年11月20日至2017年2月19日房屋租金3900元及押金1300元，并开始入住。2017年5月10日刘利向李佳博交付2017年5月20日至2017年8月19日房屋租金3900元。2017年5月20日，李佳博去查看房屋时，看到出租房已转租他人开餐馆。李佳博当及向刘利打电话和发信息，通知其单方解除租赁合同，并将房屋大门锁芯更换，强行收回了房屋。刘利在回复李佳博的信息中承认了因其他原因而将房屋转租他人的事实。刘利欠有2017年4、5月物业费270元、2017年3月、5月燃气费、垃圾费558.29元、2017年2月、4月、6月水电费计287.40元，共计1115.69元。本案审理中，于2017年10月13日本院现场堪验，房间内墙已刷白，有家具餐桌几张，椅子几把，无高低床、旧床、洗衣机，刘利在于2017年10月15日搬走了餐桌、餐椅。双方认可合同于2017年5月20日解除。刘利放弃其第四项由李佳博赔偿刘利租金损失3900元的诉讼请求。由于双方对违约事实，损失后果争议较大，无法调解。上述事实，有双方当事人的当庭陈述，刘利告举示的房屋租赁合同、李佳博举示的房屋租赁合同、短信记录、通话录音、水电气物业票据截图及本院的现场堪验笔记等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，刘利与李佳博于2016年11月21日签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方均应遵守履行。根据查明事实，租赁期间，刘利违反合同第七条的约定，将租赁房屋转租第三人开餐馆，刘利构成了违约，理应承担违责任。李佳博依约于2017年5月20日单方解除合同理由正当。刘利也表示认可。故双方签订《房屋租赁合同》于2017年5月20日解除。现刘利主张李佳博的违约没有事实依据，本院不予认定。刘利基于李佳博违约而提出的支付违约金3900元的请求不予支持。双方合同2017年5月20日已解除，李佳博当日收回房屋，刘利要求退还2017年5月20日至2017年8月19日预交房屋租金3900元，理由正当，应予支持，对于押金1300元的返还之诉，按合同约定如房屋内家电家具完好，墙面地面干净整洁，如出现设备损坏的现象就应返还，反之应抵扣损失。李佳博解除合同后，在刘利未在场情况下单方强行收回房屋，又无其他有效证据证明家电、家具墙面的缺损系刘利租赁使用造成，所以刘利要求返还押金1300元的请求，予以支持。对李佳博的反诉请求，因刘利违约、欠租赁使用期间的物业费、燃气费，垃圾费、水电费等1115.69元事实属实，李佳博要求刘利支付违约金3900元（三个月租金）和物业费、燃气费，垃圾费、水电费等1115.69元的请求，予以支持。对其他要求刘利赔偿恢复房屋装修费用5000元、赔偿全新双人床、木床、洗衣机、实木椅等4920元、因刘利的餐具桌椅未搬走导致房屋无法使用期间租金损失5850元、不退还押金、赔偿房屋清洁卫生费用500元等请求，也基于李佳博在刘利未在场情况下单方强行收回房屋，刘利已无法进入房屋搬迁和做清洁，在堪验时房间内墙已刷白，李佳博又无其他有效证据证明其损害后果与刘利行为之间的关联性和损失的客观性。故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认刘利与李佳博签订《房屋租赁合同》于2017年5月20日解除二、由李佳博向刘利退还2017年5月20日至2017年8月19日预交房屋租金3900元和押金1300元。三、由刘利在本判决发生法律效力后立即向李佳博支付违约金3900元和物业费、燃气费，垃圾费、水电费等1115.69元。四、上述二、三项抵销后，由李佳博向刘利支付184.31元。此款限本判决发生法律效力后立即付清。五、驳回刘利的其他诉讼请求。六、驳回李佳博的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费424元，减半收取212元（刘利预交95元、李佳博预交117元），由刘利负担95元，李佳博负担117元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 袁 勇二〇一七年十二月八日书记员 肖习敏