中华人民共和国云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）云高民再终字第72号抗诉机关：云南省人民检察院。申诉人(一审被告、二审被上诉人)：杨桂珍，女，1960年10月6日生，汉族，住云南省昆明市五华区。申诉人(一审被告、二审被上诉人)：徐翔，男，1987年2月22日生，汉族，住址同上。系杨桂珍之子。杨桂珍、徐翔委托代理人：柴少青，云南省金辉法律服务所法律工作者。特别授权代理。被申诉人(一审原告、二审上诉人)：合文韵，女，1968年8月17日生，回族，美国籍，现住美国。被申诉人(一审原告、二审上诉人)：合文宏，女，1970年11月24日生，回族，美国籍，现住美国。合文韵、合文宏委托代理人：林平，云南博凡律师事务所律师。特别授权代理。合文韵、合文宏委托代理人：梁敏，云南恒业律师事务所律师。特别授权代理。杨桂珍、徐翔因与合文韵、合文宏确认合同无效纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院2013年8月20日作出的（2013）昆民一终字第263号民事判决，向检察机关申诉，云南省人民检察院2014年11月20日作出云检民监[2014]53000000051号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年2月5日作出（2015）云高民抗字第6号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。云南省人民检察院指派检察员周穗、谭斌出庭。申诉人杨桂珍及其与徐翔的委托代理人柴少青、被申诉人合文韵、合文宏的委托代理人梁敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年10月31日，合文韵、合文宏认为杨桂珍与徐翔恶意串通，杨桂珍以远低于市场的价格出售房屋并非所有权人合金生的真实意思表示，诉至法院请求确认杨桂珍与徐翔签订的《房屋买卖合同》无效，并由杨桂珍与徐翔承担本案诉讼费用。一审被告杨桂珍、徐翔答辩称，出售本案房屋和车库是合金生的真实意思表示，杨桂珍与徐翔并未恶意串通损害合金生的合法权益，请求驳回合文韵、合文宏诉讼请求。云南省昆明市盘龙区人民法院一审查明，合文韵（WENYUNHE）、合文宏（WENHONGHE）系合金生之女，徐翔系杨桂珍之子。1981年1月22日，合金生与合文韵及合文宏之母范琼仙经法院调解离婚。2010年5月25日，合金生与杨桂珍登记结婚。2011年12月8日，合金生与杨桂珍签订《委托书》，由合金生委托杨桂珍办理其所有的位于昆明市金康园126幢2单元B座（车库270号）房屋的相关事宜如：代为签署该房的转让合同，办理合同公证，收取售房款等，并且双方于当日对该《委托书》进行了公证。2011年12月12日，杨桂珍代表合金生与徐翔签订《房屋买卖合同》，约定徐翔以人民币914000元购买合金生所有的上述房屋及车库和其他相关权利义务。双方于次日对该《房屋买卖合同》进行了公证。合同签订后，该房屋及车库的产权已转移给徐翔所有。2011年12月25日，合金生病逝。云南省昆明市盘龙区人民法院一审认为，首先，单凭合文韵、合文宏依据鉴定结论的房屋价值1753666元与房屋出售价格914000元之间的差距，不能证明杨桂珍、徐翔存在恶意串通，是否已支付房款与本案无关，合文韵、合文宏主张恶意串通没有事实和法律依据，不予支持。本案合金生委托了杨桂珍代为出售涉案房屋和收取房屋价款，杨桂珍有权以合金生的名义处分涉案房屋，杨桂珍的代理行为于法有据，合法有效，合金生应当对杨桂珍在授权范围内所为的行为承担民事责任。杨桂珍以合金生的名义与徐翔签订《房屋买卖合同》属于有权代理，不需要合金生的追认，合文韵、合文宏提出该合同系效力待定的主张不能成立，以此推论出售房屋给徐翔及约定的房屋交易价格非合金生的真实意思表示也没有法律依据。杨桂珍与徐翔签订的《房屋买卖合同》未违反法律强制性规定，合法有效，合文韵、合文宏主张杨桂珍与徐翔之间签订的《房屋买卖合同》无效没有依据，不予支持。综上，云南省昆明市盘龙区人民法院作出（2013）盘法民二初字第10号判决，驳回合文韵（WENYUNHE）、合文宏（WENHONGHE）的诉讼请求。案件受理费12940元，保全费5000元，鉴定费15768元，由合文韵（WENYUNHE）、合文宏（WENHONGHE）共同承担。合文韵、合文宏不服一审判决，向云南省昆明市中级人民法院提出上诉，请求撤销一审判决，改判支持其诉讼请求，且诉讼费用由杨桂珍、徐翔承担。云南省昆明市中级人民法院二审认为，合金生对杨桂珍的委托合法，杨桂珍有权在其授权范围内以合金生名义处分涉案房屋。但杨桂珍并未举证证实其将涉案房屋低价卖给其子的行为告知合金生并取得追认，也不能证实买受方徐翔支付了相应的价款。该代理行为损害了合金生的利益，违背了合金生的真实意思表示，其代理行为无效，一审认定有误，予以纠正。据此，云南省昆明市中级人民法院作出（2013）昆民一终字第263号民事判决：一、撤销中华人民共和国云南省昆明市盘龙区人民法院（2013）盘法民二初字第10号民事判决；二、确认杨桂珍与徐翔于2011年12月12日所签的《房屋买卖合同》无效。一、二审案件受理费合计25880元，保全费5000元，鉴定费15768元，由杨桂珍、徐翔承担。杨桂珍、徐翔不服二审判决，向云南省昆明市中级人民法院申请再审。云南省昆明市中级人民法院于2014年4月30日作出（2014）昆民申字第75号民事裁定，驳回杨桂珍、徐翔再审申请。杨桂珍、徐翔不服，向检察机关申请监督。云南省人民检察院抗诉认为，本案二审判决适用法律错误。本案中，合金生作为涉案房屋的所有权人，有权处分自己的财产，也有权委托他人代为实施民事法律行为。2011年12月8日合金生出具《委托书》，委托杨桂珍代为办理开具证明、查询产权档案、签署转让合同、办理合同公证、收取售房款等有关一切事宜。在办理公证的谈话录音中，合金生清楚、明确地表达了其意思：1.其自愿办理委托公证，知晓委托事项和委托关系，认可委托事项；2.杨桂珍是其妻子，自己和杨桂珍、徐翔共同生活了十多年，儿子大了，就决定把房屋转给徐翔；3.之所以要处理房屋，是因为合金生的家庭状况，本来是想继承，又怕起纠纷，才决定将房屋转给徐翔。本案合金生的真实意思表示即是将房屋以卖的形式转给徐翔，并非是委托杨桂珍进行普通的市场房屋买卖，在此情况下，房屋买卖价格与市场价格之间的差异，不会影响本案买卖合同的效力。综上，二审判决认为房屋买卖合同无效与本案事实不符。再审中，抗诉机关出示了其向昆明市明信公证处调取的合金生在办理《委托书》公证中的照片及谈话录音材料一份。杨桂珍、徐翔质证认为，这是合金生本人的谈话录音，其确认了委托关系，知晓法律后果，把本案房屋转给徐翔是合金生的真实意思表示。合文韵、合文宏质证认为，合金生在谈话录音里只是说把房子转给徐翔，并非是给徐翔，本案低价卖房且不能证实徐翔支付了房款，杨桂珍的代理行为违背了合金生的真实意思，侵害了合金生的合法权利，事后也没有得到合金生的追认，代理行为无效，《房屋买卖合同》无效。本院认为，该谈话录音资料真实、客观且与本案关联，能够证实合金生生前办理房屋转让委托公证时，即委托杨桂珍将涉案房屋及车库转让给徐翔。本案双方当事人选择中国法作为本案适用的准据法，本案适用中国法进行审判。本案再审争议焦点为：合文韵、合文宏主张本案房屋买卖合同无效是否成立？本院再审认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。第三百九十九条规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。本案中，合金生与杨桂珍系夫妻关系，2011年12月8日，合金生与杨桂珍签订《委托书》，授权杨桂珍转让本案房屋及车库，并委托杨桂珍收取售房款等，双方于当日对《委托书》进行了公证。从公证谈话录音内容看，合金生对委托事项的意思表示真实明确，委托事项即为将本案房屋及车库转让给徐翔，故受托人杨桂珍将房屋及车库转让给徐翔并未超越代理权限，也并未违背合金生的意思表示。关于合文韵、合文宏主张交易价格914000元明显低于市场价，本案涉案房屋及车库经鉴定市场价格为1753666元，杨桂珍与徐翔存在恶意串通的问题。因本案合金生、杨桂珍系夫妻关系，杨桂珍与徐翔是母子关系，合金生在委托书公证的谈话录音中即表明其与杨桂珍、徐翔生活多年，本来是想继承，又怕起纠纷，才决定把房子及车库转让给儿子徐翔。故涉案《房屋买卖合同》并非普通的市场房屋买卖，仅凭房屋售价与鉴定价之间的差距不能证明杨桂珍与徐翔存在恶意串通。关于徐翔是否支付购房款项的问题。本案再审审理中，杨桂珍、徐翔虽未充分举证证实徐翔支付了购房款项，但支付购房款项属于合同履行行为，是否支付款项与本案《房屋买卖合同》的效力无关。综上，合问韵、合文宏主张杨桂珍超越代理权限、违背合金生真实意思表示，与徐翔恶意串通，本案《房屋买卖合同》无效不能成立。检察机关抗诉理由成立。本案二审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销中华人民共和国云南省昆明市中级人民法院（2013）昆民一终字第263号民事判决；二、维持中华人民共和国云南省昆明市盘龙区人民法院（2013）盘法民二初字第10号民事判决。一、二审案件受理费合计25880元，保全费5000元，鉴定费15768元，由合文韵（WENYUNHE）、合文宏（WENHONGHE）共同承担。本判决为终审判决。审 判 长  包靖秋审 判 员  吴立宏代理审判员  刘晓虹二〇一五年十二月十九日书 记 员  杨 娅