北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第04733号原告许凤芹，女，1945年5月20日出生。委托代理人石领涛。委托代理人华军（原告之子），男，1971年3月10日出生。被告北京华泰物业管理有限责任公司，住所地北京市昌平区北七家镇望都家园11号楼（物业楼）。法定代表人刘晓乔，总经理。委托代理人张良，北京市华鹏律师事务所律师。委托代理人温庆宏，男，1975年10月20日出生。原告许凤芹与被告北京华泰物业管理有限责任公司（以下简称华泰物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告许凤芹的委托代理人石领涛、华军，被告华泰物业公司的委托代理人张良、温庆宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许凤芹诉称：原告是昌平区望都家园小区×业主，被告为该小区物业服务公司并负责供应生活热水。2015年1月7日，因被告维护不力，导致公用生活热水管道破裂，造成原告所有的房屋被生活热水大面积浸泡，屋内家具、套门、实木地板、石材地砖等物品受损严重无法使用，房屋也无法居住，给原告造成巨大财产损失，并且也给楼下的101业主、201业主造成了财产损失。事情发生后，原告要求被告承担原告因管道破裂造成的经济损失，但被告拒不予以赔偿。为维护原告的合法权益，故起诉要求：1、判令被告支付原告因公用生活热水管道破裂导致的经济损失43000元以及鉴定费3000元；2、判令被告承担本案诉讼费用。被告华泰物业公司辩称：一、被答辩人家中生活热水管道并非共用设施设备，而是自用设施设备，因此答辩人对破裂的管道没有维修、养护的义务：1、答辩人作为物业公司与被答辩人之间是物业服务的法律关系，该法律关系的依据是物业合同，被答辩人家中破裂的管道是业主房屋的厨房内部，该管道主要是为一个单元的上下楼6户业主提供生活热水，上下楼的居民对此段管道享有共同所有权，为自用设施，而不是《物业服务合同》中约定的共用设施设备。答辩人对该管道没有维护、养护的义务。2、被答辩人家中的生活热水管道独立于供暖管道，不受《北京市供热采暖管理办法》的规制，因此也不适用该办法中关于供热采暖设施维修责任分配的规定。因此无论是从物业合同约定，还是现行法律规定来看，被答辩人家中生活热水管道均不属于共用设施。二、答辩人通过主动排查，发现了被答辩人家中漏水情况，而后又实施了一系列抢修行为，履行了物业服务职责，对此答辩人没有任何过错，更与被答辩人所谓的财产损失没有任何因果关系。2015年1月7日9时50分，答辩人接到被答辩人楼下101室住户报修家中厨房顶子阴水，9时55分答辩人派工作人员温庆宏、王凯頔到达现场发现客厅顶子漏水，楼道积水，经排查后发现是被答辩人家门缝有大量水漏出，并于10时紧急关掉楼下单元冷、热水暖气总阀，十时零三分通知被答辩人的丈夫华先生家中漏水，让其回家查看，十一时三十分华先生赶回去查看发现家中厨房中热水管道漏水。答辩人及时聘请3名家政人员清理被答辩人家中积水。物业维修人员查看了厨房热水管，发现漏水部位为暗埋管道，维修需拆除室内部分墙体，答辩人一直在与被答辩人商量维修方案，故至今未维修更换漏水管道。答辩人作为小区物业的管理者，在本次事件中不仅及时通知、及时维修，防止损失进一步扩大，还进行了善后工作已经尽到了相应的义务。三、被答辩人因管道漏水造成的损失，是其对房屋内设施疏于管理导致的，理应由被答辩人承担责任。1、被答辩人作为301室的房屋所有权人，对自己产权房屋内的自用管道设施负有看护和及时报修的义务，但该房屋长期无人居住，致使该房屋处于无人管理的状态，所造成损失应自行承担。2、被答辩人声称是因为答辩人维护不力才导致的管道破裂是没有依据的，答辩人对小区内的共用设施定期进行检查维护，已经尽到了保障各项共用设施能够正常使用的义务。被答辩人家中破裂的管道位于厨房内部，隐蔽在隔断墙体内，外部有很厚的保温材料，从外部根本无法进行检查，也不可能进行日常的检测。答辩人又对301室周边业主家中的管道进行检查均未漏水，因此本次事件属于个别现象，根本不存在被答辩人所说的维护不力的情况。四、破裂的管道没有超过质量保修期，被答辩人要求财产损失赔偿理应由本小区的施工单位承担。被答辩人的财产损失是由位于主体结构内的管道破裂漏水导致的，在未超过保修期的前提下，理应由施工单位承担赔偿该损失的责任。庭审中，被告主张原告将地漏封住造成积水无法及时排出，对损失的扩大负有责任。经审理查明：北京市昌平区北七家镇望都家园×号房屋的登记所有权人为原告许凤芹，北京华泰物业管理有限责任公司负责望都家园小区商品住宅保修，供热供暖等服务项目。2015年1月7日上述房屋供热水管破裂导致屋内家具、套门、实木地板、石材地砖等物品受损，随后华泰物业公司通知业主并协助处理屋内积水。北京泰格经济开发公司与华泰物业公司下发的《望都家园住户手册》第六条维修基金维修范围规定共用设施、设备是指住宅小区或单栋住宅内，共用的上下水管道、落水管、加压泵、天线、供电线路、照明、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池井和共用设施、设备使用的房屋等；第七条物业管理企业的权利与义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；第八条房屋使用、管理、维修及服务事项中，房屋共用设施、设备及其运行的维护和管理包括掌握各类设备的分布、管线走向、变动情况及使用情况（包括上下水管道、落水管、天线、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、水泵房、配电室、煤气站、锅炉房及公益性文体设施和共用设施使用的房屋等）。2015年11月17日本院工作人员前往现场勘验，勘验笔录及现场所拍照片显示漏水具体位置在厨房东墙，水管外包保温材料，从检查口看不见漏水管。厨房没有地漏，卫生间有三个地漏，其中一个地漏有用透明胶布封住的痕迹。原告认可之前用胶带封过，但认为与漏水没有关系。诉讼过程中，原告许凤芹申请对北京市昌平区望都家园小区×室地砖、木地板、贴面装饰门等财产损失进行价格评估，国宏信价格评估有限公司作出的国宏信（民）字2015第150225号价格评估结论书显示价格评估标的非争议部分［包括木地板更换、踢脚线更换、木门更换（卫生间）、木门套更换（卫生间隔断）、垃圾清运费、成品保护费］在价格评估基准日（2015年6月9日）的价格为15066元；争议部分［原告方认可部分包括地面砖更换、橱柜更换、木门更换（主卧、次卧、书房）、墙面涂料铲除及恢复］在价格评估基准日的价格为16030元；争议部分（被告方认可部分为橱柜只更换门板）在价格评估基准日的价格为350元。为此原告许凤芹支付评估费3000元。以上事实，有房屋所有权证、《望都家园住户手册》、现场勘验笔录及照片、评估结论书及原被告当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。本案中华泰物业公司作为小区的管理者，负有对小区共有设施、设备进行定期巡查、及时维护的义务。许凤芹家中漏水的管道虽建于业主家中，但该管道是由上下楼业主共用的供热管道，且建在日常生活不易发现的隐蔽之处，负责住宅楼管理和维护的物业公司有义务对供热供暖管道等共用设施设备进行定期的检查及维护。华泰物业公司没有尽到相应的提醒、检查及维护义务，对损害的发生存在过错，应承担相应的侵权责任。本次漏水所致损失双方非争议部分本院不持异议，关于双方争议部分，原告方主张的地面砖更换、橱柜更换、木门更换（主卧、次卧、书房）、墙面涂料铲除及恢复等支出均与本次漏水有直接的因果联系，故本院采信原告许凤芹的主张。关于被告在庭审中提出的被告将地漏封住造成损失扩大的主张，因管道漏水属于原告无法预见的情形，原告对此并不存在过错，因此对被告的该项主张本院不予采信。对原告的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十九条之规定，判决如下：一、被告北京华泰物业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告许凤芹经济损失三万一千零九十六元；二、驳回原告许凤芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千零五十元，由原告许凤芹负担三百九十八元（已交纳），由被告北京华泰物业管理有限责任公司负担六百五十二元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费三千元，由被告北京华泰物业管理有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 黄 莹代理审判员 陆 婧人民陪审员 周训玲二〇一五年十二月二十八日书 记 员 吕云鹏