桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）星民初字第1213号 原告：李忠琼，女，1972年11月11日生，汉族，住桂林市七星区。 委托代理人：丘火德，广西中纬律师事务所律师。 被告：胡懿鑫，男，1976年8月23日生，汉族，住桂林市七星区。 第三人：中国房地产开发桂林公司，住所地桂林市西山路九号，组织机构代码：19822360-4。 法定代表人：梁立天，总经理。 委托代理人：汤进春，该公司副总经理。 第三人：桂林市龙隐居业主委员会，住所地桂林市七星区施家园路21号。 负责人：莫舒杰。 原告李忠琼诉被告胡懿鑫、排除妨害纠纷一案，本院于2015年7月29日受理后，依法由审判员廖诺独任审判，于2015年9月23日公开开庭进行了审理。后本院依法追加中国房地产开发桂林公司（以下简称中房公司）、桂林市龙隐居业主委员会（以下简称业委会）作为第三人参加本案诉讼。本案依法由简易程序转为普通程序进行审理，由审判员廖诺担任审判长、人民陪审员卢雪琴、丁建英组成合议庭，于2015年12月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人丘火德、被告胡懿鑫、第三人中房公司的委托代理人汤进春参加诉讼。第三人业委会经本院合法传唤未到庭参加，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李忠琼诉称：原告于2015年6月16日与第三人中房公司签订了《隐龙居地下室停车位使用权转让协议》，并支付了转让费，合法取得了位于桂林市七星区车位的使用权。但被告未经许可非法占用该车位，经原告多次要求拒不停止侵害，致使原告受让该车位至今均未得使用，不得已另租车位停放车辆。被告的行为损害了原告的合法权益，给原告造成了损失，为此原告诉至法院，请求判令：1、被告立即将座落于桂林市七星区施家园路21号隐龙居2-4栋地下室103号车位返还原告；2、被告自2015年6月份起每月向原告支付通车占用费用300元直至其将车位返还原告；3、本案诉讼费由被告承担。 原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、隐龙居地下室停车位使用权转让合同、销售不动产统一发票，证明原告合法取得涉案103号车位的使用权；2、照片、投诉记录，证明被告非法占用原告的车位拒不退还侵权事实；3、结婚登记审查处理表、机动车信息查询信息，证明被告非法占用原告的车位且拒不退还的侵权事实；4、隐龙居地下室停车位使用权转让合同、销售不动产统一发票，证明被告于2014年购买了隐龙居地下室109号车位；5、车位使用费收据，证明原告因被告非法占用涉案103号车位导致原告产生另行租赁车位费用的事实。 被告胡懿鑫辩称：一、国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行于1992年发布的《商品住宅价格管理暂行办法》第五条中规定：“住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建造的建设费计入商品住宅价格组成的成本项目。”1998年10月25日的《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见》中第一条规定：“建计入房价的企业管理费原则上控制在2％以下，利润控制在3％以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设施和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)等4项因素成本为基础计算”。1994年5月1日的《广西准壮族自治区商品房价格管理暂行办法》中第三条规定：“商品房价格实行国家指导下的市场调节价格。由物价主管部门会同有关部门按照商品房预算成本、税费、利润核定基准价格。”该办法第四条规定商品房基准价格，由下列项目构成：(一)成本和期间费用、(二)税费、(三)利润三个方面组成。成本和期间费用确定了非营业性公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内非营业性公共配套发生的支出。上述由国务院、建设部和广西制定的法律法规，均明确了商品审该房销售价格包含了非营业性公共配套设施地下防空室的建设费用。因此，涉案地下停车位为全体业主所有。二、2012年9月1日，被告与第三人业委会签订《隐龙居小区停车位租赁合同》、交纳租金后取得了涉案车位的使用权并使用至今。三、涉案车位设有消防栓，该位置系消防通道。依据《消防法》第28条“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物”之规定，第三人中房公司与原告之间就涉案车位的买卖合同无效。四、在未确定该消防通道(涉案车位)所有权的前提下，原告无诉讼主体资格。五、涉案车位所有权归第三人业委会所有，被告与之签订租赁合同，并据此使用该车位，本案中原告主张该车位系其所有，那么侵权人也应为第三人业委会，而非被告，故被告并非适格的诉讼主体。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 被告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、隐龙居小区停车位租赁合同，证明被告自第三人业委会租赁了涉案车位；2、收据2张、凭证3张，证明被告向第三人业委会支付车位租赁费用；3、相片1张、建设工程规划许可证复印件，证明涉案车位前方有消火栓，前方系消防通道，该车位权属未确定；4、（2013）星民初字第752号民事判决书，证明与涉案车位权属纠纷相关的诉讼处于未决状态。 第三人中房公司述称：一、第三人中房公司作为桂林市七星区施家园路21号“隐龙苑商住楼2＃一4＃”的开发商，依法对该小区2＃-4＃的地下室享有管理权和使用收益权，有权处分本案涉案车位的使用权，原告亦具备合同缔约主体资格，双方就桂林市七星区车位的使用权订立的《隐龙居地下室停车位使用权转让协议》合法有效。二、第三人中房公司与原告签订《隐龙居地下室停车位使用权转让协议》后，原告按约定向本公司支付了全部使用权转让款，按《隐龙居地下室停车位使用权转让协议》第三条的约定，视为本公司已将该车位按现状交付原告，车位的使用权已合法转移，原告依约取得了该车位的使用权，原告诉请被告停止侵权符合事实。三、第三人中房公司于2011年就已决定转让隐龙居地下室停车位使用权，并将该事项于2011年9月13日、2012年9月4日两次在小区公告栏进行了公告，被告并未向本公司提出过任何受让的意思表示，也未在本公司规定的期限内主张优先购买权，视为其放弃优先购买权，被告放弃优先权的事实亦已经桂林市七星区人民法院（2013）星民初字第752号判决书认定。2014年8月1日，被告与本公司签订《隐龙居地下室停车位使用权转让合同》，受让了隐龙居地下室109号停车位使用权，但至今被告并未向本公司提出过任何购买103号停车位使用权的申请，也未与本公司建立任何可依法占用103号车位的法律关系，因此，被告占用103号车位的行为没有法律事实依据。 第三人中房公司对其主张在举证期限内提供的证据有：（2013）星民初字第752号民事判决书，证明涉案地下室车位的权属纠纷已经一审法院作出判决。 第三人业委会未到庭应诉，但提交了答辩材料，述称：1、第三人中房公司出售涉案103号车位的行为无效，该车位系消防通道，开发商无权处置。2、第三人业委会已于2009年9月将涉案车位出租给被告使用。双方的合同约定，租赁期满后，合同自动延期一年。现双方合同到期日为2016年8月31日。3、根据物权法第四十七条规定，小区内的停车位首先满足业主需要，而第三人中房将被告长期使用的停车位出售给原告却未通知被告，本业委会认为该买卖合同无效，请法院依法裁决。 第三人业务会对其主张在举证期限内未提供证据。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据1-5的真实性均无异议，但认为涉案车位其已自第三人业委会处租赁；第三人中房公司对原告提供的证据1-5均无异议。原告对被告提供的证据1的真实性不予认可，认为第三人业委会无权对涉案车位进行出租；对证据2中属于租赁合同期限之外费用不予认可；对证据3中的相片的真实性、证明内容不予认可，认为该相片看不出具体地点及形成时间；对该证中的许可证之真实性无异议，对证明内容不予认可；对证据4的真实性无异议，但认为涉案车位不存在权属未清、未定的状态。第三人中房公司对被告提供的证据1-4均不予认可。第三人业委会未到庭应诉，视为其放弃质证权利。 本院结合双方举证、质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信。对双方提出异议的证据，因与双方诉辩事由存在一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院认定如下事实：2015年6月16日，原告与第三人中房公司签订《隐龙居地下室停车位使用权转让合同》，约定由中房公司将七星区施家园路21号“隐龙居”2-4栋地下室103号车位的使用权作价4.6万元转让给原告。同日，原告向第三人中房公司交付4.6万元车位款。被告与第三人业委会于2014年9月1日签订租赁合同，约定由其以100元/月的费用标准即日起租赁前述103号车位至2016年8月31日止。被告自述其从2012年9月9日起即已使用该车位至今。 另查明，第三人中房公司曾以被告非法占有其享有管理权和使用收益权的109号及涉案103号车位为由，诉至本院，要求被告归还上述103、109号车位，本院于2013年8月7日作出（2013）星民初字第752号民事判决书，确认：1、第三人中房公司“系桂林市七星区施家园路21号‘隐龙居商住楼2#、3#、4#’的开发商,该项目中建筑面积为14064.38平方米，其中平战结合人防地下室（以下称地下室）为2715.8平方米，含公摊建筑面积36.83平方米”；2、该公司于2011年9月13日在涉案小区公告栏张贴《出售隐龙居地下室停车位使用权的通知》，通知已租地下室停车位的业主“对已租车位有优先购买权，期限为2011年9月13日至2011年9月29日止”；并认定：1、第三人中房公司“在销售商品房时，并未将地下室记入公摊面积”，故其“对地下室享有管理权和使用收益权”；2、第三人中房公司“未举证证明被告有占用103号车位的行为存在”，故其关于被告“应归还103号车位，并支付占用费的诉讼请求”，本院不予支持；据此，判决：被告返还第三人中房公司前述109号车位。被告不服该判决，上诉至桂林市中级人民法院，该院于2014年3月14日作出（2013）桂市民一终字第635号民事裁定书，裁定撤销本院上述752号民事判决，发回本院重审。后第三人中房公司就该案件申请撤诉，本院于2014年8月11日作出（2014）星民重字第11号民事裁定书，裁定准许其撤回起诉。本案中，原告以被告非法占用其合法取得的涉案103号车位为由，提出前述诉讼请求。案件审理过程中，原、被告及第三人中房公司对本院上述752号民事判决书中所确认的事实均无异议。 本院认为，原、被告间系侵权民事法律关系，确定被告是否侵权，在于原告是否合法取得涉案车位的使用权，其前提又在于地下室的权属。就上述问题，分析如下：根据《中华人民共和国防空法》的规定，平战结合人防地下室，指的是按照配套建设的地下人防工程，在保持防空效能完好的前提下，平时可以对其进行开放利用，如用作停车场、地下商场等，战时则必须服从防空需要，迅速提供给有关部门和单位统一调配使用的防空地下室。地下室的所有权属于国家，人民防空主管部门拥有地下室的战备时期的使用权和平时的监督权，而投资者拥有其平时的管理权和使用受益权，并承担维修养护的义务。确定地下室的权属，应根据地下室的面积是否计入公摊来确定，如计入公摊，则应为业主共有；如未计入公摊，则为开发商享有。第三人中房公司在销售涉案隐龙居项目商品房时，并未将地下室计入公摊面积，故其对涉案地下室享有管理权和使用收益权。因此第三人中房公司就涉案车位与原告签订转让合同并无不当；该合同内容未违反法律规定，属合法有效；原告依约向第三人中房公司支付车位款4.6万元后，已取得该车位的使用权。被告及第三人业委会均称涉案车位前方设有消火栓，故该车位为消防通道，第三人中房公司无权出售车位，此意见无充分证据予以证实，故本院不予采纳。被告及第三人业委会亦称第三人中房公司将涉案车位出售给原告侵害了被告的优先购买权，结合第三人中房公司早于2011年9月13日在涉案小区公告栏张贴《出售隐龙居地下室停车位使用权的通知》及与车位有关的诉讼在2013年即已发生之事实，可知被告明知涉案车位出售事宜而放弃了优先购买权，故对此意见，本院亦不予采纳。因第三人业委会就涉案地下室并不享有平时的管理权和使用收益权，故被告与第三人业委会签订的租赁合同并不构成被告占用涉案车位的合法理由，故被告占用该车位拒不交还原告使用的行为，已构成侵权；原告要求被告返还该车位，有充分事实、法律依据，本院予以支持。原告要求被告自2015年6月起就其实际占用车位期间向原告支付占用费，此意见有充分事实、法律依据，本院予以支持；但考虑到被告系以100元/月的标准租赁涉案车位，故对原告主张的占用费标准，本院酌情以100元/月为宜。被告辩称其系自第三人业委会处租赁涉案车位，如有侵权人也应为该业委会，此意见无事实依据，本院不予采纳；被告与第三人业委会之间的租赁合同关系与本案并非同一法律关系，如被告认为其存在租金损失，可另循合法途径解决。为此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条，《中华人民共和国防空法》第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告胡懿鑫向原告李忠琼返还桂林市七星区施家园路21号2-4栋平战结合人防地下室103号车位并支付该车位占用费（自2015年6月1日起，按100元／月计算至本判决规定的履行期限届满之日)。 本案收取案件受理费100元（原告已预付本院），由原告负担15元，被告负担85元。 上述义务，由义务人于本判决书生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行行为义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，承担强制执行费用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长 ： 廖 诺 人民陪审员 ：丁建英 人民陪审员 ：卢雪琴 二〇一五年十二月三十一日 书 记 员 余 少 芬