天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2015）滨功民初字第1430号原告天津赛闻斯达包装工业有限公司，住所地天津经济技术开发区中小工业园区。法定代表人贾珊，总经理。委托代理人高士誉，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被告赛闻（天津）包装制品有限公司，住所地天津经济技术开发区第四大街31号。法定代表人荀海燕，总经理。委托代理人安明洁，天津悟通律师事务所律师。委托代理人刘忠民，天津汇滨律师事务所律师。被告赛闻（天津）工业有限公司，住所地天津开发区睦宁路181号。法定代表人徐望，总经理。委托代理人安明洁，天津悟通律师事务所律师。委托代理人刘忠民，天津汇滨律师事务所律师。原告天津赛闻斯达包装工业有限公司与被告赛闻（天津）包装制品有限公司（以下简称包装制品公司）、被告赛闻（天津）工业有限公司（以下简称工业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理。本案适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的代理人高士誉、两被告的代理人安明洁、刘忠民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系涉诉厂房无争议的所有权人，且是该涉诉厂房所在地天津经济技术开发区睦宁路181号无争议的使用权人。案外人陈平于2005年12月22日在其无权代理原告的情形下以原告名义与被告签订厂房租赁合同、借用合同，2007年6月30日，陈平再次用其非法持有的公章以原告名义与被告签订了厂房租赁补充合同。2005年12月22日，两被告签订了厂房借用合同，2007年6月30日，两被告签订了厂房借用补充合同。原告于2012年2月向天津市滨海新区人民法院提起诉讼，要求确认上述合同无效，同时要求二被告腾空涉诉厂房。上述诉讼经天津市滨海新区人民法院（2012）滨功民初字第471号民事判决书及天津市第二中级人民法院（2014）二中保民终字第96号民事判决书确认，2005年12月22日、2007年6月30日分别签订的上述厂房租赁合同一份、借用合同二份及租赁补充合同及借用补充合同均无效，且二被告应自判决生效之日起六十日内腾出上述厂房。基于上述事实，且第二被告认可自2005年12月起至今一直实际使用上述厂房。但二被告均未向原告支付2007年1月至2013年12月期间的使用费，给原告造成了巨大的经济损失，经原告多次催要，被告均不予支付。原告故起诉来院。请求判令：1、被告工业公司支付原告2006年8月至2013年12月期间使用坐落于天津经济技术开发区睦宁路181号厂区厂房产生的房屋使用费损失14905636.15元，被告包装制品公司对上述损失承担连带责任；2、诉讼费用由二被告负担。原告向本院提交如下证据材料：1.生效的天津市滨海新区人民法院（2012）滨功民初字第471号民事判决书及天津市第二中级人民法院（2014）二中保民终字第96号民事判决书，证明经生效法律文书确认二被告据以使用诉争厂房厂区的租赁合同、借用合同、租赁补充合同、借用补充合同无效，二被告系非法占用诉争厂房，以及文书中载明了天津市非住宅房屋租金指导价格；2.房屋产权证，证明原告系诉争厂房厂区的所有权人。二被告共同辩称，不同意原告的全部诉讼请求。首先，被告工业公司使用诉争厂房厂区过程中，在2006年至2011年期间，替原告支付了合计1316709.96元的房产税和土地使用税，上述费用应从原告主张的损失中扣减；其次，原告主张的计算厂房厂区（除两门房外）使用费所依据的标准，不具备权威性及参照性且标准过高，被告不予认可；第三，原告于2005年即已知道合同无效，但二被告于2015年6月才收到原告关于费用主张的诉状，因此原告的主张中2013年6月1日之前的费用已超过诉讼时效。被告向本院提出以下证据材料：1.房产税和土地使用税的支付凭证，证明2011年至2013年期间，被告工业公司代为支付诉争厂房的税金合计1316709.96元。庭审中，本院依据被告申请调取了诉争厂房厂区初次取得所有权的信息，显示原告于2005年5月20日取得诉争厂区厂房所有权。被告工业公司向本院提出了诉争厂区厂房（除门房外）2006年8月1日至2013年12月31日期间的市场租金价格的评估鉴定申请。本院遂委托北京市国宏信价格评估有限公司进行评估，该公司于2015年10月出具了价格评估结论书。经审理查明，原告于2005年5月20日取得坐落于天津经济技术开发区睦宁路181号的面积共计为14099.95平方米（其中门房面积40.64平方米）的生产车间、办公楼、门卫的所有权。2005年12月22日，案外人陈平被免除原告法定代表人身份且原告要求其返还公章、证照后，仍持有原告公章以原告名义与明知上述情况的被告包装制品公司签订了诉争厂房租赁合同，约定原告作为出租方将坐落于天津经济技术开发区睦宁路181号的厂房、仓库、办公楼共计14099.95平方米租赁于被告包装制品公司使用，期限为48年，自2006年1月1日至2054年1月1日，租金为前两年每年15万元，第三年起由双方协商确定。此外，作为同一法定代表人的两被告公司于2005年12月22日当日签订了厂房借用合同，约定被告包装制品公司作为出借方将上述租赁合同的所有租赁物出借给被告工业公司无偿使用，期限为5年，自2006年1月1日起至2011年1月1日止。2007年6月30日，陈平仍持有原告公章，其再次以原告名义与被告再次签订了厂房租赁补充合同，将租赁费用自2008年1月1日起至2010年12月31日调整至年租金70万元，其余依原合同履行。同日，两被告签订了厂房借用补充合同，借用合同期限自2011年1月1日顺延5年至2016年1月1日。原告与被告工业公司均确认自2005年12月起至2011年7月30日，其实际占有使用了全部诉争厂区厂房。2011年7月31日至原告诉请主张的2013年12月31日期间，被告工业公司实际占有使用了除面积为40.64平方米的两个门卫外的其他诉争厂区厂房。自2006年8月至2011年5月期间，被告包装制品公司按照上述合同约定向原告账户内支付了共计310万元的租金，并代原告向天津市滨海新区第四地方税务分局缴纳了2011年7月至2015年6月30日期间诉争厂房厂区的房产税和城镇土地使用税合计1316709.96元。2011年6月，原告才得以变更公章、证照，被告即不再向原告账户中支付租金。2012年2月8日，原告向本院提起诉讼，请求确认上述租赁合同、借用合同、租赁补充合同、借用补充合同无效，原告在上述案件起诉状中明确表示对厂房使用费保留诉权。2014年12月12日，经已生效的天津市滨海新区人民法院（2012）滨功民初字第471号民事判决书及天津市第二中级人民法院（2014）二中保民终字第96号民事判决书判决确认：一、2005年12月22日以天津赛闻斯达包装工业有限公司名义与赛闻（天津）包装制品有限公司及赛闻（天津）包装制品有限公司与赛闻（天津）工业有限公司签订的以坐落于天津经济技术开发区睦宁路181号厂区厂房为标的物的厂房租赁合同一份、厂房借用合同两份及2007年6月30日上述主体签订的厂房租赁补充合同以及厂房借用补充合同无效；二、赛闻（天津）包装制品有限公司及赛闻（天津）工业有限公司在本判决生效之日起六十日内腾出位于睦宁路181号全部40000平方米的土地并腾空该地上建筑物及构筑物，一并交付给天津赛闻斯达包装工业有限公司。经被告工业公司申请，本院委托北京市国宏信价格评估有限公司对诉争厂区厂房（除门房外）2006年8月1日至2013年12月31日期间的市场租金价格进行评估，该公司于2015年10月出具了价格评估结论书，载明依据诉争厂房的天津市房地产权证记载，开发区睦宁路181号建筑总规模14099.95平方米，其中生产车间1为2226.47平方米，生产车间2为4395.11平方米，生产车间3为4395.11平方米；办公楼1为1521.31平方米；办公楼2为1521.31平方米。在价格评估基准日做出的2006年8月1日至2013年12月31日租金总价格为16845394元。原、被告各方均确认面积为40.64平方米的门房自2006年8月1日至2011年7月30日厂房使用费合计为35194.64元。故，上述全部面积的厂房使用费总计为16880588.64元。被告工业公司应预交鉴定费168400元。在本案审理过程中，原告在本案诉请范围内向本院申请了财产保全，并交纳了保全费5000元。以上事实有（2012）滨功民初字第471号民事判决书、（2014）二中保民终字第96号民事判决书、价格评估结论书、房产税和土地使用税的支付凭证、房屋产权证及当事人陈述等证据证实。本院认为，依据《合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，两被告明知陈平无权代表原告仍与其签订了租金明显过低的租赁合同、无偿的借用合同，最终上述合同经法院判决确认均归于无效，两被告对此具有过错。在无权使用诉争厂房厂区期间，两被告仅支付原告极低价格的租金，造成了原告较大数额房屋使用费的损失，该部分损失应当由具有过错的两被告负担。原告主张由实际使用诉争厂区厂房的被告工业公司支付原告厂房使用费，被告包装制品公司承担连带责任，并无不妥。具体损失赔偿数额部分，依据北京国宏信价格评估有限公司评估结论及双方认可的门房租金价格，2006年8月1日至2013年12月31日房屋使用费总价格为16880588.64元，扣除两被告已支付的3100000元，原告因合同无效导致的房屋使用费损失为13780588.64元。被告工业公司主张其在使用诉争厂区厂房期间代原告缴纳了房产税和城镇土地使用税共计1316709.96元，应予以抵消。依据法律规定，房产税和城镇土地使用税本应由房屋所有权人即原告缴纳，被告既然已代原告缴纳，则其主张将上述金额与房屋使用费损失数额进行抵消，并无不可，本院予以支持。综上，被告工业公司应赔偿原告损失数额为12463878.68元。被告包装制品公司对上述赔偿承担连带责任，该部分诉请本院予以支持。原告高于该数额的诉请部分，无事实依据，本院不予支持。关于两被告提出的诉讼时效问题。本院认为，从时效的法意上看，该制度的建立是为了避免权利沉睡，使得权利义务长期存在不稳定状态，影响经济秩序的稳定。依据法律规定，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起算。本案中订立合同之初，原告已交付出租物，而二被告也依据合同约定逐年交付了租金。在原告的原法定代表人陈平拒不返还公章，原告难以掌握实际运营情况，被告遵照合同履约且未有生效判决确认合同无效的情况下，难以要求原告知道或应当知道权利受到侵害，更不可能期望其行使基于合同无效而产生的赔偿损失请求权。而在2011年6月二被告不再支付租金后，原告在2012年2月及时向本院提出了合同效力确认之诉并在该诉讼中明确表示保留相应租金的诉权，并未怠于行使权利。但此时原告是否具有损失赔偿请求权仍不明确，合同效力的确认与否将直接导致原告的损失赔偿请求权存在与否，故该案中赔偿损失请求权的诉讼时效应自合同效力明确后开始计算，即2014年12月12日天津市第二中级人民法院确认合同无效的民事判决书生效之日。至本案2015年5月18日起诉之日，原告诉请显然未过诉讼时效。故被告的抗辩，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告赛闻（天津）工业有限公司在本判决生效之日起十五日内赔偿原告天津赛闻斯达包装工业有限公司自2006年8月至2013年12月使用坐落于天津经济技术开发区睦宁路181号厂区厂房产生的房屋使用费损失12463878.68元。二、被告赛闻（天津）包装制品有限公司对上述损失承担连带责任。案件受理费109936元，保全费5000元，由原告负担18736元，两被告各负担48100元。两被告应负担的上述部分，由其于本判决生效之日起三日内交纳至本院。鉴定费168400元，由原告负担27450元，两被告各负担70475元。两被告及原告应负担的该部分费用，由其于本判决生效之日起三日内各自交纳至鉴定机构北京市国宏信价格评估有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长 司 媛代理审判员 夏 叶人民陪审员 徐明钧二〇一五年十二月二十日书 记 员 纪雅璇附：法律释明：1、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。2、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。3、《中华人民共和国合同法》五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。