福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）湖民初字第8109号 原告叶松，男，1981年10月25日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托代理人林黎晖，福建天翼律师事务所律师。 被告厦门新景龙郡房地产有限公司，住所地福建省厦门市湖里区金山街道后坑西潘社****，组织机构代码55624464-1。 法定代表人黄振生，公司执行董事。 委托代理人陈宝玺、方湘臻，福建大道之行律师事务所律师。 原告叶松与被告厦门新景龙郡房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月9日立案受理后，依法由代理审判员李林娴适用简易程序于2015年11月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林黎晖，被告的委托代理人方湘臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶松诉称，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于厦门市湖里区枋湖路与枋湖西路交叉口东南侧“新景·龙郡”项目房产；被告应当于合同约定的交房日期前依照国家和地方人民政府的有关规定及合同约定，将符合各项规定的商品房交付原告使用；被告逾期交房应当承担违约责任，即向原告支付已付房款日万分之二的违约金。合同签订后，原告依约支付了全额购房款，但被告未依约履行合同义务，未依约将讼争房产交付原告使用。原告多次与被告交涉，要求被告依约交房并支付逾期违约金，但被告拒不履行。为维护原告合法权益，原告请求法院判令：被告向原告支付逾期交房违约金（以全额购房款355000元为基数，按照每日万分之二的标准自2015年7月1日起计至实际交房之日止）。 被告厦门新景龙郡房地产有限公司辩称，（一）本案中非被告能控制的原因导致的停工情形，符合《商品房买卖合同》第八条的约定，可予以据实扣除并顺延交房日期。该条款的适用应当是无因性的，其所约定的35度以上高温天气，六级及六级以上大风、大雨、暴雨，因厦门国际马拉松赛事、九八投洽会等应政府部门所要求的交通管制等情形，实际上确实造成了施工队无法正常上工，对此造成的工程延期应当予以扣除。由于项目建设开发周期漫长，施工期间可能发生的各种影响工期的因素均是难以预见的，为了规避此等无法预见的延期交房因素的影响，双方当事人才会在合同条款中约定，如发生以上特殊情况为被告所不能控制的，被告均有权据实延期交房。因此，上述延期情形只要条件成就，便应得到双方当事人及法律的充分尊重和认可。（二）《商品房买卖合同》第八条对于被告逾期交房所应当承担的违约责任已进行明确，因原告选择了同意接收和接受5000元违约金这一选项,故原告诉求按照《商品房买卖合同》第九条的标准主张逾期交房违约金没有合同依据。 经审理查明，本案系厦门市湖里区枋湖路与枋湖西路交叉口东南侧“新景·龙郡”项目商品房逾期交房系列案件之一，被告系该房产项目的开发商。2014年1月16日，原、被告签订一份编号为03128834的《商品房买卖合同》，约定被告将位于厦门市湖里区“新景·龙郡”地下室地下;地下室地下**第**人防车位出售给原告55000元。合同第八条“交付条件与期限”约定：“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。4、×。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人伍仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、非出卖人能控制的原因导致停工，包括但不限于风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上的高温、政府交通管制及停水停电等；3、施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决时，出卖人出示厦门市相关主管部门证明；4、配合政府的法规/规章和命令或市政建设而引起的延误。”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。2、×。”此外，合同还就交接、产权登记、保修责任等进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了合同项下的全部款项。厦门市房地产交易权籍登记中心为合同办理了备案登记手续。“新景·龙郡”项目于2011年9月15日开始施工建设，至本判决作出之日该项目还未竣工和验收，被告已逾期交房。 诉讼过程中，被告提供一组气象资料、《施工日志》和《监理日志》，以此证明讼争项目在施工过程中，遭遇当日风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上等情形，并导致讼争工程无法施工，属合同约定应予延期的情形。原告对《施工日志》和《监理日志》的真实性不予认可，其认为日志的形式不完整，内容不全面，无法全面体现施工过程的真实情况，且记录人员、监理人员身份不清，个别日志存在黏贴撕毁痕迹，系虚假编造；原告为此还申请对《施工日志》和《监理日志》中所记载停工日期的形成时间进行鉴定。被告认为《施工日志》和《监理日志》系施工单位和监理单位分别整理制作形成的，日志内容记录完整，制作和装订虽存在个别瑕疵但不影响其真实性。为此，被告还补充提供了施工单位和监理单位分别出具的说明，以此证明《施工日志》和《监理日志》确系施工单位和监理单位记录、制作和整理的事实。施工单位声明其《施工日志》是对工程施工情况的综合性记录，有一定的滞后性和纠错补正可能，但记录内容真实。监理单位声明其《监理日志》系对施工、监理情况的记录，遇工作复杂、赶工期等情况有可能隔日或滞后记录日志，最终保留文本以监理工程师确认的内容为准。经查，施工日志和监理日志所载停工因由且能与气象资料相印证的停工日期具体如下（没有注明部分停工的为全停工）： 年份施工日志监理日志 2012年雨：11月26日、11月28日、11月29日、 11月30日 风、雨：12月30日（小计5天）雨：11月26日、11月28日、11月29日、 11月30日 风、雨：12月30日（小计5天） 2013年春节：2月5日 雨：3月26日、3月28日、4月4日、 4月5日、4月25日、5月16日、 5月21日、5月22日、5月27日、 6月3日、6月11日、6月12日、 6月24日、6月25日、7月13日、 7月14日、7月19日、8月2日、 8月14日、8月21日、8月29日、 8月30日、9月14日、9月22日、 11月3日、12月15日、12月16日、 12月17日 风：3月2日、5月1日、8月23日、 9月20日、9月21日 高温：6月2日、8月8日（小计36天） 雨：2月5日、3月26日、3月28日、 4月4日、4月5日、4月25日、 5月16日、5月21日、5月22日、 5月27日、6月3日、6月11日、 6月12日、6月24日、6月25日、 7月14日、7月19日、8月2日、 8月14日、8月21日、9月22日、 11月3日、12月15日、12月16日、 12月17日 风、雨：7月13日 雨（部分停工）：8月29日、8月30日、 9月14日 风：3月2日、5月1日、8月23日、 9月21日 风（部分停工）：9月20日 高温：6月2日、8月8日（小计36天） 2014雨：2月26日、3月31日、4月7日、 5月12日、5月23日、5月28日、 6月3日、6月16日、6月19日、 6月24日、7月24日、8月13日、 8月19日、12月4日 风：1月15日、3月20日、3月21日、 5月5日、7月23日、9月15日、 7月22日、7月31日 风、雨：9月4日 高温：7月9日、7月13日、7月14日、 7月16日、7月21日、8月1日、 8月2日、8月10日、9月3日、 9月19日 （小计33天）雨：2月26日、3月31日、4月7日、 5月12日、5月28日、6月19日、 6月24日、7月24日、8月13日、 12月4日 雨（部分停工）：5月23日、6月3日、 6月16日 风：1月15日、7月23日、9月15日 风（部分停工）：3月20日、3月21日、 5月5日 风、雨：8月19日、9月4日 高温：8月10日、9月19日 高温（部分停工）：7月9日、7月13日、 7月14日、7月16日、7月21日、 7月22日、7月31日、8月1日、 8月2日、9月3日（小计33天） 2015雨：1月13日、5月20日、5月30日、 6月11日、6月14日、7月20日、 7月24日、8月19日、8月24日、 8月27日、8月29日、8月30日 风：1月12日、3月10日、3月24日、 6月5日、7月2日、7月21日、 8月7日、8月8日、8月9日、 8月22日 风、雨：4月28日、6月12日 高温：6月18日、6月29日、7月1日、 7月10日、7月11日、7月12日、 8月23日 （小计31天）雨：1月13日、4月28日、5月20日、 5月30日、6月11日、6月14日、 8月19日、8月24日、8月27日、 8月29日、8月30日 风：3月10日、3月24日、6月5日 风（部分停工）：1月12日、7月2日、 7月21日、7月24日、8月8日、 8月9日、8月22日 风、雨：6月12日、7月20日 高温：6月18日、6月29日 高温（部分停工）：7月1日、7月10日、 7月11日、7月12日、8月23日 风、高温（部分停工）：8月7日 （小计31天） 此外，被告主张“新景·龙郡”项目东侧道路动工建设滞后影响了其项目的施工工期，并申请对影响程度进行评估鉴定。经查，“新景·龙郡”项目三面环路，其中南面为枋湖南路，西面为枋湖西路，北面为枋湖路；而被告所主张的东侧道路在其项目红线图之外。 以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、备案证明、登记证明，被告提供的开工报告、气象资料、施工日志、监理日志、建设用地使用权出让合同、规划图、施工合同、监理合同、说明等，以及当事人的陈述在案为证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。截至本判决作出之日止，被告未能在合同约定的期限内交付合同项下的房产，逾期交房的事实清楚，本院予以认定。被告辩称讼争项目存在合同约定的可据实延期交房的事由，并提供气象资料、《施工日志》、《监理日志》、施工单位和监理单位的说明等证据予以佐证。原告认为《施工日志》、《监理日志》系虚假编造，不应采信。本院认为，施工单位和监理单位在项目施工过程中，均系依法依约独立行使相应职责的第三方，其分别独立整理、编制的《施工日志》、《监理日志》形式合法，且内容可与气象资料等相互印证，真实性应予认定。原告以《施工日志》和《监理日志》记录形式的些许瑕疵否认该日志的真实性，依据不足；其请求对《施工日志》和《监理日志》中所记载停工日期的形成时间进行鉴定，不予准许。根据《商品房买卖合同》约定的交房期限、可据实延期的条件，结合被告提供的气象资料、《施工日志》、《监理日志》等证据，本院认为，《施工日志》、《监理日志》因天气原因可延期的事由应与气象资料所载气象相印证（即当日最大阵风≥六级、降水量≥17mm、气温≥35度）；《施工日志》与《监理日志》均记载全天停工的可据实延期，有记载部分停工的（因未能记载停工的具体事项和时间）均酌情每日按0.5日予以延期（施工日志与监理日志有的记载气象因由虽不同，但能符合气象条件的可据实延期；此外2013年2月5日施工日志记载为春节，但监理日志记载为雨，与气象资料相符且停工事实清楚，故该日应据实予以延期）；讼争项目可延期期间应自开工之日始计至合同约定的交房之日止（延期期间再符合延期条件的可继续延期），而本案可延期期间应自合同签订之日始起算。此外，讼争项目三面环路，其东侧道路在项目红线图之外，故被告关于项目东侧道路动工建设滞后影响了其项目施工工期的主张，缺乏相关的事实依据，不应采信；其申请对影响程度进行评估鉴定，不予准许。综上，讼争项目在施工期间可据实延期的日期具体如下： 年份可据实延期的日期和因由 2012雨、风或高温：11月26日、11月28日、11月29日、11月30日、12月30日（计5天） 2013雨、风或高温：2月5日、3月2日、3月26日、3月28日、4月4日、4月5日、 4月25日、5月1日、5月16日、5月21日、5月22日、5月27日、6月2日、 6月3日、6月11日、6月12日、6月24日、6月25日、7月13日、7月14日、 7月19日、8月2日、8月8日、8月14日、8月21日、8月23日、9月21日、 9月22日、11月3日、12月15日、12月16日、12月17日（计32天） 雨、风或高温（部分停工）：8月29日、8月30日、9月14日、9月20日（计4天） 2014雨、风或高温：1月15日、2月26日、3月31日、4月7日、5月12日、5月28日、 6月19日、6月24日、7月23日、7月24日、8月10日、8月13日、8月19日、 9月4日、9月15日、9月19日、12月4日（计17天） 雨、风或高温（部分停工）：3月20日、3月21日、5月5日、5月23日、6月3日、 6月16日、7月9日、7月13日、7月14日、7月16日、7月21日、7月22日、 7月31日、8月1日、8月2日、9月3日（计16天） 2015雨、风或高温：1月13日、3月10日、3月24日、4月28日、5月20日、5月30日、 6月5日、6月11日、6月12日、6月14日、6月18日、6月29日、7月20日、 8月19日、8月24日、8月27日、8月29日、8月30日（计18天） 雨、风或高温（部分停工）：1月12日、7月1日、7月2日、7月10日、7月11日、 7月12日、7月21日、7月24日、8月7日、8月8日、8月9日、8月22日、 8月23日（计13天） 讼争《商品房买卖合同》的签订日期为2014年1月16日，可延期情形应计至合同约定的交房之日（即2015年6月30日）止为36.5天，延期期间再可延期6天(含复延1.5天)，共计42.5天，即被告应于2015年8月12日前交付讼争房产。被告未能如期交付讼争房产的行为已经构成了违约，其应按合同第九条的约定承担相应的违约责任，即向原告支付逾期交房违约金。该违约金每日应按已付款355000元的万分之二，自2015年8月12日计至本判决作出之日止（即2015年12月17日，逾期127.5天），为9052.5元（355000元×0.2‰/天×127.5天）。本判决作出后的违约金，因未实际发生，原告可在实际发生后另行主张。至于被告辩称的应按合同第八条第二款约定的5000元支付违约金问题，因合同第八条第二款所约定的是在约定的交房日期之前进行房屋交接的违约责任情形，而本案被告已经逾期交房，依法应适用合同第九条以认定被告逾期交房的违约责任，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下： 一、被告厦门新景龙郡房地产有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告叶松支付违约金9052.5元。 二、驳回原告叶松的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由被告厦门新景龙郡房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 代理审判员  李林娴 二〇一五年十二月十七日 代书 记员  杨丽珍 附页： 本案所适用的法律、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。