泸州市龙马潭区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0504民初3136号原告：许周霞，女，1966年10月8日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。原告：熊状，男，1989年7月18日出生，汉族，住四川省泸县。原告：胡佳伟，男，1993年12月3日出生，汉族，住四川省泸县。原告：楚万荣，女，1991年9月2日出生，汉族，住四川省泸县。原告：张洁，男，1988年10月8日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。原告：宋扬，男，1987年1月9日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。原告：胡洪洋，男，1997年12月2日出生，汉族，住四川省叙永县。委托诉讼代理人：彭斌，四川理光律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾祥铠，四川理光律师事务所律师。被告：四川新大三友置业有限公司，住所地：泸州市龙马潭区顺江路一号，统一社会信用代码：91510504577585226E。法定代表人：包元欣。委托诉讼代理人：陈臻，四川康乾律师事务所律师。原告许周霞、熊状、胡佳伟、楚万荣、张洁、宋扬、胡洪洋诉被告四川新大三友置业有限公司纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭斌、曾祥铠，被告的委托诉讼代理人陈臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付违约金224670元（其中，应向原告许周霞支付违约金29663元，向原告熊状支付违约金30693元，向原告胡佳伟支付违约金32747元，向原告楚万荣支付违约金33923元，向原告张洁支付违约金33381元，向原告宋扬支付违约金30898元，向原告胡洪洋支付违约金33365元），并由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年，原告许周霞等七人分别与被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号依次为：YS118958、YS123596、YS119208、YS118509、YS118442、YS118598、YS118608，合同约定：原告购买被告开发的位于龙马潭区的住宅（其中原告许周霞购买的住宅房号为18幢第1层3单元101号、原告熊状房号为18幢第2层3单元201号、原告胡佳伟房号为18幢第6层1单元602号、原告楚万荣房号为18幢第3层3单元301号、原告张洁房号为18幢第11层2单元1102号、原告宋扬房号为18幢第3层1单元302号、原告胡洪洋房号为18幢第10层3单元1001号），房屋交付时间均为2014年12月31日，原告均同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之五的违约金，并与买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付等。之后，七原告分别按约支付了购房款467141元、483360元、515702元、488104元、525682元、486581元、525436元。但被告未能在商品房交付之日起365日内（即2015年12月31日前）取得房屋所有权证书，而直到2016年5月6日才取得（原告楚万荣迟至2016年5月18日才取得）。根据合同约定，被告应当支付违约金，现被告拒不支付，原告遂诉至法院，请求判如所请。被告辩称：一、原告诉称与客观事实不符，存在重大理解错误，其诉请事实与合同约定不是同一事实。诉请金额无合同无据，也没有法律依据。首先，合同约定的“取得房屋所有权证书”应是被告提交办证时间，不是《不动产权证》上载明的登记日期和证书交付到原告手中的日期。即便是存在迟延，也应认定2016年2月24日被告即完成了委托义务，仅延迟54天。其次，《商品房买卖合同》第二十条中关于“产权登记的转移登记”部分的约定应当对双方不产生约束力。原告实际取得的“不动产权证”是“两证合一”，并不是合同约定的原“房屋所有权证”和“国有土地使用证”。本案合同有效成立后，由于其中部分条款赖以成立的基础及环境发生当事人预料不到的重大变化，如果继续适用《商品房买卖合同》要求被告方承担迟延办理产权证书的违约责任，则显失公平。二、原告方并没有因为迟延取得权属证书遭受损失，其违约金的主张不应得到支持，同时该约定也过高，应依法予以调整。国家政策以及具体行政行为的调整是本案部分合同目的不能实现的原因，而不是能够归责于出卖人的责任。三、原告方于2016年6月2日左右在“不动产权证书及税票领取签收单”签字已经在第四条上明确表示“双方关于办理产权证的权利、义务及利益的约定就此了结，再无纠纷”。因此双方就此办证纠纷应当处分完毕，结算清楚，双方不再因此产生纠纷。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定以下案件事实：2013年，原告许周霞、熊状、胡佳伟、楚万荣、张洁、宋扬、胡洪洋分别与被告四川新大三友置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，所购买商品房号分别为：泸州市龙马潭区18幢第1层3单元101号、第2层3单元201号、第6层1单元602号、第3层3单元301号、第11层2单元1102号、第3层1单元302号、第10层3单元1001号。原、被告双方就房屋的位置、价款、建筑面积、交房时间、产权的初始和转移登记、土地使用权证的办理等内容进行了约定。其中合同第十一条第（一）项约定：“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房”；第二十条第二款第二项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。另《商品房买卖合同》之附件八（《商品房买卖合同补充协议》）第四条对合同第二十条补充约定：“1、合同第二十条约定的初始登记和转移登记期限仅指商品房的房屋所有权证登记，不包括该商品房相对应的分户国有土地使用证的办理和取得期限。2、买受人委托出卖人代办房屋所有权证和分户国有土地使用证时，出卖人不收取任何代办费……3、买受人应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续……买受人在出卖人通知期限内提交齐全办理房屋所有权证所需资料及相关费用后，出卖人自房屋交付之日起365日内协助买受人办理房屋所有权证。如因买受人原因导致未在通知期限内向出卖人提交齐全办理房屋所有权证所需资料及相关费用，则出卖人协助办理房屋所有权证的起始时间变更为买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日。4、买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后4年内，由出卖人协助买受人向国土部门申请办理，因出卖人原因未能办理的，按全部已付房款的3%向买受人支付违约金。”另查明，被告于2014年12月31日将所购买的商品房实际交付给了原告。原告已按约定向被告缴纳相应购房款、契税等费用。2016年2月24日，被告向泸州市不动产登记中心提交国有建设用地使用权/房屋所有权登记申请，该中心于同年3月18日收件。原告楚万荣所购商品房的《不动产权证书》的登记日期为2016年5月18日；其余原告所购商品房的《不动产权证书》的登记日期均为2016年5月6日。《不动产权证书》的内容包含：权利人、共有情况、坐落、不动产单元号、权利性质、权利类型（为国有建设用地使用权/房屋所有权），用途（为城镇住宅用地/住宅），面积（包括共有宗地面积及房屋建筑面积），使用期限等。后原告在被告处领取《不动产权证书》与契税发票时，由其本人或亲属在《不动产权证书及税票领取签收单》上签字确认，该签收单载明了“双方关于办理产权证的权利、义务及利益的约定就此了结”等事项。同时还查明，泸州市人民政府于2015年1月3日发布《关于开展不动产统一登记示范建设工作的实施意见》，实施意见要求根据中央编办《关于整合不动产登记职责的通知》文件精神，逐步推进市、区县国土、住建、农业、林业等部门的不动产登记管理职责整合，由国土资源行政主管部门统一行使全市不动产登记的指导监督职责，市本级先行对城市规划区范围内的国有土地使用权及房屋所有权的登记进行整合，明确市本级和三区事权职责分工，按照国家、省的安排部署，逐步整合林业、农业等不动产登记职责。以上事实，有原、被告当庭陈述；《房屋买卖合同》；《不动产权证书》；《销售不动产统一发票（代开）》；《税收缴款书（税务收现专用）》；《收据》；《泸州市不动产登记受理单》；《不动产权证书及税票领取签收单》；（2016）川0504民初1956号、（2017）川05民终561号《民事判决书》等证据在案佐证，并经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于被告是否存在逾期办证的违约行为以及是否应当依据《商品房买卖合同》第二十条的约定向原告承担违约金。对此，本院作以下综合评述：首先，根据双方合同约定，被告应自房屋交付之日起365日内（即2015年12月31日前）协助原告办理“房屋所有权证”，在取得房屋所有权证后4年内由被告协助原告向国土部门申请办理国有土地使用权证。可见，原、被告约定房屋所有权证和国有土地使用权证分开办理，并约定了各自单独的办理期限。合同签订后，因政策原因，泸州市作为国土资源部不动产登记试点城市，试点房屋所有权证和国有土地使用证登记“两证合一”，成立了泸州市不动产登记中心，故单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证已客观不能。本案中，被告方于2016年2月24日实际为原告申请办理的权证亦为“不动产权证”。本院认为，合同约定的“房屋所有权证”与实际办理的“不动产权证”二者法律内涵与外延不同。不动产权证相较房屋所有权证，其记载内容更详尽，承载权利更多，包含了双方合同中另行约定的“分户国有土地使用权证”的内容。由于取得不动产权证，被告现已无须也无法按照合同的约定另行为原告办理分户国有土地使用权证。因此，合同中有关“房屋所有权证”的约定不能扩大范围适用于“不动产权证”。原合同中对于房屋所有权证和国有土地使用证的约定已无法适用。现双方也未就不动产权证的办理进行补充约定，亦未能协商一致，人民法院应依照相关法律法规的规定，同时遵循公平、诚实信用原则予以考量。“不动产权证”是“房屋所有权证”及“国有土地使用权证”两证合一。虽然办理“不动产权证”的时间超过了双方合同约定办理“房屋所有权证”的时间，但比合同约定办理“国有土地使用权证”的时间提前了4年。政策的调整是双方在拟定和签订合同时不能预见，也是不能避免、不能克服的，故应当考虑给予被告一定合理期限的延展。同时，原告庭审中并没有举证证明由于权属证书的迟延取得给其造成的具体损失。因此，原告主张被告办证违约并要求按照《商品房买卖合同》第二十条的约定向其支付违约金的请求，缺乏事实依据。其次，《不动产权证书及税票领取签收单》明确载明了“双方关于办理产权证的权利、义务及利益的约定就此了结”等事项。根据《民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”的规定，该签收单并未违反法律、行政法规的强制性规定，其条款应对已签字确认的原告具有约束力。综上，原告的诉讼请求本院依法不予支持。据此，根据《民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告许周霞、熊状、胡佳伟、楚万荣、张洁、宋扬、胡洪洋的诉讼请求。案件受理费4217元，由许周霞承担542元、熊状承担567元、胡佳伟承担619元、楚万荣承担648元、张洁承担635元、宋扬承担572元、胡洪洋承担634元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审 判 长  郭 鸣审 判 员  严 婷人民陪审员  杨孟霞二〇一七年十二月二十九日书 记 员  况 萍