广东省紫金县人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1621民初876号原告欧阳某霞，女，1975年6月20日出生。委托诉讼代理人郑某锦，广东金轮律师事务所律师。被告河源市某实业投资有限公司。法定代表人欧阳某贞。被告紫金县某翔实业投资有限公司。法定代表人卢某坚。委托诉讼代理人崔某金，该公司员工。原告欧阳某霞诉被告河源市某投资有限公司（以下简称“某”公司）、紫金县某翔实业投资有限公司（以下简称“某翔”公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年7月31日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑某锦和被告“某翔”的委托诉讼代理人崔某金到庭参加了诉讼，被告“某”公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳某霞诉称，2011年9月2日，原告与“某”公司签订《房屋买卖协议》，约定原告以总价1222780元购买“某”公司开发的河源市“明湖”度假风景区内26号单体别墅一栋，建筑面积为509平方米，约定该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让给原告。“某”公司承诺于2012年5月1日将该房屋交付原告使用，并于2012年12月底办理好该房屋产权过户手续。原告于2011年1月28日向“某”公司支付购房款1222780元，“某”公司于当日向原告出具收据确认收到该26号单体别墅的购房款。2011年1月18日，“某”公司召开股东会，形成决议，同意将上述的房产以上述约定价格出售给原告。2012年，“某翔”公司与“某”公司形成重组协议，由“某翔”公司承接“某”公司的所有权利义务。2014年8月29日，某翔公司负责人在原告与“某”公司签订的《房屋买卖协议》上确认原告购买房屋情况属实，“某翔”公司在房屋出卖人的甲方上盖章确认。上述合同签订后，原告依约履行了付款义务，但两被告一直不履行交付房产及办理产权过户手续。上述房产已经具备了交付和产权过户的条件，但两被告在原告多次催促的情况下依然拒不履行；请求判决：1、两被告共同履行《房屋买卖协议》，立即将坐落于河源市明湖度假风景区内26号单体别墅（对应的土地证号为紫府国用2012-0753-**号土地，对应的建设用地规划许可证号为44162102013****）向原告交付，并办理产权过户手续；2、两被告共同向原告支付因迟延交付房屋及迟延办理房产过户的损失600000元（按照河源市区平均租金水平，以10000元500平方每月租金计算，暂计至2017年4月30日，共逾期交付5年），违约金244556元；3、被告承担本案的诉讼费用。原告为其诉请向本院提交了如下证据：1、《房屋买卖协议》；2、收据；3、证明；4、《河源明湖生态旅游度假风景区股权重组及重新管理开发合同》；5、《国有土地使用权证》；6、《建设用地规划许可证》；7、《建筑工程施工许可证》；8、银行汇款凭证。被告“某翔”公司辩称：1、被告“某翔”公司不是本案的适格当事人，不应作为被告；2、“某翔”公司在重组后主导梧桐山度假区项目房地产开发一事，一直依法依规进行，不存在对第三方有任何主观过失与违约责任；3、在“房地产销售许可证”办理前，被告“某翔”公司无责任替“某”公司承担给原告办理产权过户的义务；4、原告与“某”公司签订的《房屋买卖协议》是非法无效合同；5、原告所提供的证据材料事实不清，缺乏法律、法规依据，与“某”公司签订的《房屋买卖协议》存在不真实；6、违法风险投资不受法律保护；7、原告与“某”公司签订的标的房屋与其在诉讼请求所述的房屋无任何关系；8、被告与原告欧阳某霞不存在债权、债务关系。被告“某翔”公司为证明其辩解，向本院提交了下列证据：1、《河源明湖生态旅游度假风景区股权重组及重新管理开发合同》；2、紫府常字【2012】5号县政府常务会议纪要；3、紫府常字【2012】6号县政府常务会议纪要；4、竞买投资格确认书；5、紫府常字【2012】8号县政府常务会议纪要；6、《国有建设用地使用权出让合同》；7、国有土地证；8、紫发改【2013】120号紫金县发展和改革局文件；9、《中华人民共和国房地产开发企业资质》；10、建筑工程《施工许可证》；11、民事调解书；12、紫府常字【2014】8号县政府常务会议纪要；13、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》；14、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》；15、项目规划验收总平面图及验收证明文件。上述双方提交的证据已经过庭审质证和辩证环节。被告“某”公司未作答辩，也未在法定期限内向本院提交证据。经审理查明，2011年9月2日，被告“某”公司为出卖人与原告欧阳某霞为买受人签订了《房屋买卖协议》。协议主要约定如下：买受人向出卖人购买的商品房是河源市明湖度假风景区内的26号单体别墅，建筑面积509平方米，总价款为1222780元，出卖人于2012年5月1日将该房屋交付买受人使用，并于2012年12月底办理好该房屋产权过户手续。原告已于2011年1月28日向“某”公司支付了购房款1222780元，“某”公司于2011年1月28日向原告出具《证明》确认收到该26号单体别墅的购房款（另有相同价款的三栋房产亦已付清）。2012年7月22日，“某翔”公司与“某”公司签订股权重组及重新管理开发合同，由“某翔”公司承接原“某”公司的所有权利义务。2014年8月29日，“某翔”公司在原告与“某”公司签订的《房屋买卖协议》上盖章确认原告购买房屋情况属实。上述合同签订后，原告依约履行了付款义务，但两被告未交付房产及办理产权过户手续，原告于2017年5月23日向本院提起诉讼。另查，原告对涉案合同出售的商品房，至本案庭审辩论终前没有提交相应的商品房预售许可证明材料。根据原告的申请，本院于2017年5月25日查封了被告即被申请人紫金县“某翔”公司名下位于广东省紫金县临江镇梧峰村斩坑鸥田排地段的10块土地[证号：紫府国用（2012）第0753-21号、紫府国用（2012）第0753-22号、紫府国用（2012）第0753-23号、紫府国用（2012）第0753-24号、紫府国用（2012）第0753-25号、紫府国用（2012）第0753-26号、紫府国用（2012）第0753-27号、紫府国用（2012）第0753-28号、紫府国用（2012）第0753-29号、紫府国用（2012）第0753-30号]。以上事实，有原告提交的《房屋买卖协议》、房款收据、《河源明湖生态旅游度假风景区股权重组及重新管理开发合同》等证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，根据原告及被告“某翔”公司的诉辩，结合双方提供的证据和查明的事实，涉案合同为商品房买卖合同，原告属于买受人，被告则属于出卖人，应依照有关商品房买卖合同的法律法规及司法解释进行审理。虽然双方签订有商品房买卖合同，但在本案辩论终结前，双方没有提交商品房预售许可证明。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，因双方在庭审辩论终结前未举证证明被告取得商品房预售许可，故涉案的房屋买卖合同应属无效。综上所述，双方当事人签订的《房屋买卖协议》无效，无效合同自始无效；因此，原告请求被告履行《房屋买卖协议》，继续交付房产并办理房屋产权过户手续，该请求没有依据，依法应予驳回。原告请求被告向原告支付因迟延履行合同造成的损失及违约金，因涉案合同自始无效，该请求没有法律依据，依法应予驳回。商品房买卖合同被确认无效后，出卖人应当将收受的购房款的本金和利息返还买受人，由于原告在本案中没有提出对处理购房款问题的诉讼请求，故本院不作处理。被告“某翔”公司承接原“某”公司的所有权利义务后，原“某”公司与原告签订的《房屋买卖协议》所产生的民事法律后果也由“某翔”公司承担或继受。因此，被告“某翔”公司的上述抗辩意见与事实不符，本院不予采信。被告“某”公司无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的诉讼权利，本院依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告欧阳某霞的诉讼请求。本案的受理费23339元，保全费4742.78元，合计28081.78元，由原告欧阳某霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长  刘越东审 判 员  邓初源人民陪审员  黄特青书 记 员  钟叔明书 记 员  钟叔明