陕西省商洛市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕10民终575号上诉人（原审原告）：商洛市江南经济适用房东片区业主委员会，住所地：商洛市。负责人：叶永军，该业主委员会主任。被上诉人（原审被告）：商洛市煜林物业服务有限公司，住所地：商洛市商州。法定代表人：张晓舟，该公司总经理。委托诉讼代理人：南晓良，陕西弘达律师事务所律师。上诉人商洛市江南经济适用房东片区业主委员会（以下简称：江南经适房东片区业委会）因与被上诉人商洛市煜林物业服务有限公司（以下简称：煜林物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服陕西省商洛市商州区人民法院(2017)陕1002民初625号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人江南经适房东片区业委会上诉请求：1、撤销原审判决；2、请求确认2015年3月28日签订的《江南小区（东片区）物业服务合同》无效，由被上诉人退出上诉人所在物业小区，移交物业用房及代管的有关资料、相关物业服务设施等。3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：一、被上诉人以欺骗手段入驻江南小区东片区，强行提供物业服务，一审判决故意混淆事实，将混入江南小区的煜林物业公司认定为名称变更，违背基本的法律常识。2011年9月11日，经江南小区东片区业主公开选聘，聘用香菊物业公司为东片区业主服务，服务期限至2013年10月30日。在此期间，香菊物业公司指派张晓舟代表其实施合同内容。2013年5月2日，张晓舟以煜林物业公司名义向江南小区东片区业委会提出申请，谎称香菊物业公司变更为煜林物业公司，当时的业委会不明真相，在其提交的申请上加注了“同意变更”的意见。2013年5月13日，张晓舟登记成立了煜林物业公司。以上事实说明，被上诉人入驻江南小区东片区完全是以欺骗方式进入的。张晓舟受香菊物业公司的委派，行使香菊物业公司的合同义务与权利。香菊物业公司从未将其名称变更为煜林物业公司，煜林物业公司向江南小区业委会提出变更申请时，煜林物业公司尚未成立。因张晓舟以被上诉人的名义提出申请时，被上诉人并不存在，所以无论业委会是否同意，均不具有法律约束力。被上诉人不仅虚构了名称变更的事实，而且违背了香菊物业公司与江南小区签订的物业服务合同的约定，导致合同未能按期履行。一审判决认为煜林物业公司与香菊物业公司只是“服务公司名称的变更，并非重新选聘新的物业公司”，违背本案的基本事实。二、被上诉人与江南小区东片区业委会于2015年3月28日签订的物业服务合同，未经业主大会同意，违背了广大业主的意愿，违反我国物权法、物业管理条例的明确规定，属于无效合同。2015年3月28日，被上诉人与当时并不具有合法性的江南小区东片区业主委员会签订物业服务合同，合同内容未经业主大会讨论，合同条文中明确说明是业主委员会招聘的，该合同违反物权法第七十六条第四项、物业管理条例第十一条、第十五条的规定，违背广大业主的愿望，明显属于无效合同。该合同在实施中，遭到了广大业主的一致反对，始终没有得到业主的认可。三、2016年10月15日，江南小区东片区业主大会选聘了合格的物业服务公司，被上诉人应立即退出非法占据的物业服务区域，交回占用的物业服务用房及相关资料。被上诉人占据江南小区东片区不具有合法性，且长期以来没有履行物业服务义务，与小区业主完全对立。2016年10月15日，经小区全体业主共同参与，选聘了家晟物业公司为业主提供服务。但被上诉人拒不腾交物业服务场地及设施，导致合同无法履行。上诉人请求判令被上诉人立即撤出江南小区东片区，并移交占用的全部财产、设施、设备及资料。被上诉人煜林物业公司辩称，一、原审判决认定上诉人诉讼主体适格严重错误，二审应予纠正。江南小区原业委会组成人员经主管部门审查合法有效，已在主管部门备案。被上诉人受原业委会聘请，在该小区从事物业服务工作，大部分业主肯定和支持被上诉人的工作，积极主动缴纳物业费。但包括上诉人负责人在内的部分业主，享受物业服务却不交物业服务费，导致个别业主因个人利益与被上诉人关系紧张，被上诉人正常经营艰难。更难理解的是，业委会改选时，大部分不交物业费用的业主竟然担任业委会成员，甚至直接主导业委会的工作。综上事实，上诉人的组成人员不履行按时缴纳物业服务费用的法定义务，不具有担任业主委员会成员的资格，上诉人的组成人员不合法。上诉人未经行政主管部门备案登记，其诉讼主体不适格，无权代表业主行使诉讼权利。一审错误认定上诉人的成员是经过改选后当选的，上诉人的诉讼主体适格。请二审予以纠正。二、原审认定《江南小区（东片区）物业服务合同》合法有效，是客观公正的。江南小区业委会召开业主大会，选聘了香菊物业公司为该小区物业服务。香菊物业公司成立了江南小区管理处，具体负责该片区的物业服务工作。香菊物业公司委托张晓舟负责江南小区管理处的工作。2013年5月，经江南小区业委会同意，香菊物业公司江南小区管理处更名为被上诉人煜林物业公司。江南小区业主委员会成员组成合法，已经备案。2015年3月28日，江南小区业主委员会与被上诉人签订《江南小区（东片区）物业服务合同》，合同有效期为三年。合同签订后，被上诉人积极履行合同。根据以上事实及有关法律法规的规定，《江南小区（东片区）物业服务合同》合法有效，双方已经实际履行多年，该合同对双方均具有法律约束力。被上诉人依法履行合同的正当行为应受法律保护。上诉人的上诉请求不能成立，应依法驳回。江南经适房东片区业委会向一审法院起诉请求：1.请求确认原被告2015年3月28日签订的《江南小区（东片区）物业服务合同》无效；2.判令被告退出商洛市江南经济适用房东片区物业服务区域，向原告移交物业服务用房和相关设施；3.判令被告移交由其代管的各项资料及设施；4.诉讼费由被告承担。原告说明其第2项诉讼请求指的是物业办公室4间、会议室1间、营业大厅1间、东、西、北值班室各1个、业主活动室1个、水源热泵中央空调系统1套、车棚3个、保洁用房1间、保洁用品（即垃圾箱、清扫垃圾的工具）、视频监控系统1套、监控室1间；第3项诉讼请求指的是小区业主共有的土地使用权证、规划建设方案、业主房产档案、中央空调系统档案、水、电、暖、气、通讯设施档案、公用房屋档案、绿化档案、业主名册、代为收取的水电费资金和资料、物业管理及物业、水、电、暖收费系统及相关硬件、其他与小区相关资料（即香菊物业公司移交给煜林物业公司的资料）等。一审法院认定事实：2011年9月20日，商洛市江南小区业主委员会向香菊物业公司发出江业委办发[2011]1号通知：江南小区业主委员会于2011年9月11日上午召开江南小区一届三次业主大会，经广大业主选举，选聘香菊物业公司为小区物业服务企业。2011年10月1日，香菊物业公司出具书面委托书，委托张晓舟全权负责香菊物业江南小区管理处的经营管理工作。2013年5月2日，被告煜林物业公司向商洛市江南小区业主委员会提出名称变更申请，说明其公司因业务需要，需将原香菊物业江南小区管理处更名为商洛市煜林物业服务有限公司，商洛市江南小区业主委员会收到该申请后，于2013年5月10日在该申请上注明“同意变更”，并加盖“商洛市江南小区业主委员会”印章。2013年5月13日，被告煜林物业公司在工商登记部门注册成立，其物业服务资质证书载明其公司准予从事物业管理活动的时间为2013年5月13日，公司法定代表人为张晓舟。2014年3月31日，香菊物业公司在商洛日报上登报声明，“我公司与陕西煜林房地产开发有限公司签订的《江南小区东片物业承包协议》已于2013年10月30日到期，双方未再续签合同。合同到期后，任何单位和个人不得以我公司名义从事物业经营管理，否则，法律责任自负”。2015年2月5日，商洛市住房和城乡建设局向江南小区（东片）业主委员会发出备案通知：“你委员会改选业主委员会成员的报告收悉，经审查改选结果合法有效，现予备案。主任：牛保民；副主任：李发运、李碧运；委员：王锋、孙运良、李粉莉、黄建强、党庆贤、叶春祥”。2015年5月26日，商洛市江南小区业主委员会对业主委员会改选情况、新改选的业主委员会成员名单、公示及备案情况作以说明。2015年3月28日，江南小区（东片区）业委会（甲方）与被告煜林物业公司（乙方）签订《江南小区（东片区）物业服务合同》，甲方将江南小区（东片区）物业服务项目委托于乙方实行物业管理，该合同对物业基本情况、委托管理事项、收取费用范围及标准、物业管理服务质量、委托管理期限、双方权利义务等均有约定，其中一、物业基本情况中物业类型为业主委员会招标物业服务；七、委托管理期限为3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止；十五、本合同自签字之日起生效，合同有效期3年，从2015年1月至2017年12月。合同尾部的甲方代表人处署名牛宝民、加盖有“商洛市江南小区业主委员会”印章，乙方代表人处署名张晓舟、加盖被告印章。2015年5月25日，商洛市江南小区业主委员会与被告共同对江南小区（东片区）主业主发出公示，对香菊物业公司与煜林物业公司关系、几年来未收物业费的主要原因等详细进行了说明。该公示在香菊物业公司与煜林物业公司的关系中说明：1、2011年9月本小区广大业主通过公开招标的方式招聘了香菊物业公司。香菊物业中标后，委托张晓舟全权负责本小区的物业管理及经营工作；2、2013年市住建局、市房管局来小区检查工作时，要求以后物业资质不再实行挂靠。为落实领导指示，张晓舟单独注册了物业公司即商洛市煜林物业服务有限公司，法定代表人即张晓舟。3、自2011年10月至今，小区的物业服务和管理、以及公共设施的维修等都是由张晓舟带领他的团队为业主服务的。四年来，上至管理人员，下至保洁工从未更换过。不存在中途换物业或黑物业之说。该公示还就几年来小区物业费收取的标准等情况主要原因进行了说明。2015年10月26日，商洛市住房和城乡建设局向商洛市商州区刘湾办事处发出《关于成立江南小区东片区业主委员会的函》，说明江南小区东片区四十六名楼长、单元代表2015年10月26日对小区业主委员会问题进行投票表决，一致同意罢免原业主委员会，并重新选举新的业主委员会。函请办事处按照《商洛市物业管理办法》相关规定，尽快组织该小区成立业主委员会筹备组，并成立新的业主委员会。2015年12月13日，商洛市江南小区东片区召开业主选举大会，选出业主委员会成员人选后，又进行了选举业主委员会成员及业主委员会主任、副主任。会后，于16日分别就新当选的13名业主委员会委员及崔巍当选为业主委员会主任，吴传国、袁伟、叶永军当选为副主任发出公告，并分别向商洛市商州区住建局、商洛市商州区刘湾办事处发出备案申请书，说明其选举产生了新一届业主委员会。商洛市商州区刘湾办事处、商洛市商州区住宅小区物业管理办公室分别于2016年1月28日、2016年2月3日发出业主委员会备案回执，内容为“位于商洛市商州区江滨南路（项目地址）的商洛市江南经济适用房东片小区业主委员会（业主委员会名称）已经成立，予以备案”。2016年7月7日，原告江南经适房东片区业委会作出商经东业发[2016]09号《关于叶永军等同志任免及聘请业委会顾问的通知》，说明经业主委员会全体委员2016年7月5日选举决定叶永军为业委会主任；党火旺为业委会委员、副主任；王嵬为业委会委员。接受崔巍辞去业委会主任、委员的请求；周丹玲辞去业委会委员的请求。聘请崔巍、赵佰全、李新正担任业委会顾问。2016年10月13日，原告发出公告，定于2016年10月15日上午9时召开业主大会，投票选定新的物业公司等事宜。2016年10月15日，原告就当日业主大会选聘情况发出公告，说明十堰家晟物业有限公司中标。2016年10月25日，原告与十堰家晟物业管理服务有限公司签订物业服务试用期合同。2016年10月29日，原告向被告发出物业交接通知。一审法院认为，从2011年9月香菊物业公司被选聘在商洛市江南小区进行物业服务时起，香菊物业公司即全权委托被告煜林物业公司的法定代表人张晓舟负责香菊物业江南小区管理处的经营管理；2013年5月被告经商洛市江南小区业主委员会同意后，将原香菊物业江南小区管理处更名为煜林物业公司，并办理了物业服务企业资质书及工商部门登记注册手续；2015年3月28日，被告与江南小区（东片区）业主委员会签订《江南小区（东片区）物业服务合同》。从以上事实，再结合2015年5月25日商洛市江南小区业主委员会与被告共同向江南小区（东区）广大业主发出的公示内容看，虽然在江南小区（东片区）前后进行物业服务的物业公司名称不同，但从2011年10月1日起至今，该小区的物业服务和管理等实际都是由被告法定代表人张晓舟带领的工作团队进行的，因此2015年3月28日被告签订《江南小区（东片区）物业服务合同》时，只是将在小区进行物业服务、管理的物业公司的名称进行了变更，并非重新选聘新的物业公司，且当时与被告签订物业服务合同的业主委员会是经过商洛市住建局审查合法后予以备案登记的，加之在该书面物业服务合同签订的前后，小区内的业主一直在接受被告的物业管理服务，许多业主也持续向被告交纳物业管理费等费用。原告没有证据证明2013年5月2日被告的名称变更申请系骗取当时业主委员会同意，现有证据也不能证明被告在2015年3月28日签订《江南小区（东片区）物业服务合同》时有何过错。关于被告认为原告及其组成人员不具备合法资格，未经备案，其诉讼主体不适格的观点，因原告提供有2015年12月13日的业主大会选举记录及当选业主委员会委员、各楼楼长、筹备委员会成员参加的选举记录及2015年12月6日公告、2016年7月5日业主委员会临时紧急会议记录及2016年7月7日《关于叶永军等同志任免及聘请业委会顾问的通知》，可以证明本次起诉时原告的业主委员会成员是经过改选后当选的，原告的诉讼主体适格。综上，原告要求确认原被告2015年3月28日签订的《江南小区（东片区）物业服务合同》无效的诉求，因无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，不予支持；其要求被告退出小区、移交物业用房及相关设施及代管的各项资料等诉求，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告商洛市江南经济适用房东片区业主委员会要求确认2015年3月28日的《江南小区（东片区）物业服务合同》无效，要求被告商洛市煜林物业服务有限公司退出物业服务区域、移交物业服务用房及代管资料、相关设施的诉讼请求。案件受理费13900元，由原告商洛市江南经济适用房东片区业主委员会负担。二审审理中，上诉人江南经适房东片区业委会提供了一份小区3号楼业主联名签名的《强烈要求江南小区煜林物业公司切实转变管理职责，还广大业主一个清静安逸的生活环境》，证明被上诉人煜林物业公司不作为乱作为，对存在的问题拒不整改。经质证，被上诉人煜林物业公司认为，该份证据是少数业主受业委会的操控出具的，不能反映全体业主的意见，没有证明效力。经综合审查，上诉人江南经适房东片区业委会提供的证据，其证明目的与诉讼请求无关联性，本院不予采信。二审查明的案件事实，与一审认定一致。本院认为：业主大会有选聘和解聘物业服务企业的权利，业主委员会是业主大会的执行机构，在业主大会的授权下履行职责。业主委员会未经业主大会同意，擅自与物业服务公司签订物业服务合同，其行为属于无权代理，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。2015年3月28日江南小区（东片区）业主委员会与被上诉人签订《江南小区（东片区）物业服务合同》后，业主对该物业服务合同并未提出异议，且被上诉人依据该合同进行物业服务至今，视为业主对该合同的追认。且该合同并不符合法律规定的无效情形。因此，上诉人认为2015年3月28日签订的《江南小区（东片区）物业服务合同》，未经业主大会的同意，该合同无效的观点，不符合法律规定，不能成立。上诉人认为被上诉人占据江南小区东片区不合法，要求被上诉人退出江南小区东片区，并移交占用的相关财产设施资料的请求，无法律依据，也不能成立。被上诉人辩称上诉人未经行政主管部门备案登记诉讼主体不适格，及上诉人的成员组成不合法的观点，经本院审查一审法院处理正确。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6950元，由上诉人商洛市江南经济适用房东片区业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  尤永刚审 判 员  文改云代理审判员  王 倩二〇一七年十二月十一日书 记 员  宁 赟