新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院民 事 判 决 书（2015）头民一初字第812号原告：潘卫东，男，汉族，1967年8月20日出生，住乌鲁木齐市。委托代理人：徐志海，新疆联汇律师事务所律师。被告：新疆天然房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市头屯河区工业园银河街181号。法定代表人：蓝宁，该公司总经理。委托代理人：宋勇，男，汉族，1986年1月26日出生，住乌鲁木齐市。第三人：中国建设银行股份有限公司乌鲁木齐钢铁支行，住所地乌鲁木齐市头屯河区八一路384号。负责人：王艺，该支行行长。委托代理人：沈筱栩，女，汉族，1983年7月31日出生，住乌鲁木齐市。原告潘卫东被告新疆天然房地产开发有限公司（以下简称天然房产公司）、第三人中国建设银行股份有限公司乌鲁木齐钢铁支行（以下简称建行乌市钢铁支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告潘卫东及其委托代理人徐志海、被告天然房产公司委托代理人宋勇、第三人建行乌市钢铁支行委托代理人沈筱栩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘卫东诉称，2013年9月24日，原告与被告天然房产公司签订了一份合同编号为YS0312106的《商品房预售合同》，购买被告开发的位于乌鲁木齐市头屯河区艾丁湖路1333号天然理想城小区3栋2单元1402室房屋。合同对该房屋的价款，付款方式，交付期限，逾期交房的违约责任等均作了约定。合同签订后，原告依约交纳了房屋的首付款及相关费用，并用贷款付清了剩余全部房款。但到了约定的交房时间，被告却迟迟不能交付房屋。给原告的生活带来了极大影响，造成了原告经济损失。原告要求退房、退款、赔偿损失，多次找被告协商无果，故诉至法院。请求法院判令：1、依法解除原告潘卫东与被告新疆天然房地产开发有限公司于2013年9月24日签订的《商品房预售合同》；2、返还原告已支付的购房款人218308元；3、返还原告以银行贷款形式支付的购房款320000元；4、返还已缴纳的维修基金10766.16元、契税16149.24元、担保费3140元、预告登记费80元；5、赔偿利息损失66507.88元；6、要求被告承担本案诉讼费。被告天然房产公司辩称，双方签订合同属实，合同签订后原告亦陆续向我公司支付了房款；我方已多次通知原告入住，且发布了入住公告，原告至今未到我公司办理交房手续，故合同约定的我方义务已经履行，不具备解除条件，请求驳回原告诉请。第三人建行乌市钢铁支行辩称，对于原、被告之间的事实不清楚，我方是受公积金中心及原告委托在法定权限内办理贷款事务，贷款是公积金中心支付，我们收到公积金中心通知后发放贷款。我方不应当承担责任，故请求法庭驳回原告对我方的诉请。经审理查明，2013年9月24日，原、被告签订合同编号为YS0312106的《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于乌鲁木齐市头屯河区艾丁湖路1333号天然理想城小区3栋2单元1402室房屋；房屋建筑面积预测为101.51平方米，每平方米单价5303元，总金额为538308元。合同第六条约定，买受人于2013年9月24日支付房款83308元，二期房款135000元由收买人以公积金转款方式支付并在2013年9月27日前付清。剩余房款320000元由买受人以公积金贷款方式缴纳；合同第八条约定，出卖人应当在2014年11月30日前将经验收合格并符合双方合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、合同期限内，执行新颁布的法律、法规和地方政府管理部门规章及新颁布政策等合理期限扣除并免责；3、工程建设过程中遇到地基加固、给排水、管线改网等，经监理确认需进行的技术改造调整所导致的增加期限，应扣除并免责（含技术难题或工程事故）；4、其他非因出卖人原因造成交房时间推迟的事项，如政府市政配套设施道路改扩建批准和安装的延误，按规划部门要求进行的设计变更所增加的期限应扣除并免责。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按照逾期时间分别处理：1、逾期不超过30日，自2014年11月30日第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30个工作日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30个工作日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年11月30日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金。合同签订后，原告潘卫东依照合同约定分两次向被告支付了房款83308元，后公积金转款方式支付房款135000元，剩余购房款320000元由原告以公积金贷款方式缴纳。原告潘卫东、乌鲁木齐住房公积金管理中心、第三人建行乌市钢铁支行、新疆民生住房置业担保有限责任公司签订《个人住房公积金借款合同》及《乌鲁木齐房产抵押合同》，约定原告潘卫东从乌鲁木齐住房公积金管理中心贷款320000元，用于支付上述商品房预售合同剩余房款，还款期限为180个月。合同签订后，乌鲁木齐住房公积金管理中心通过第三人建行乌市钢铁支行将贷款320000元支付给了被告。2013年9月24日，原告潘卫东向被告支付预告登记费80元，2013年9月25日，原告潘卫东缴纳维修基金10766.16元、契税人民币16149.24元，2013年10月14日缴纳担保费3140元。上述事实有原告提交的《商品房预售合同》、《个人住房公积金借款合同》及《乌鲁木齐房产抵押合同》、新疆天然房产公司收据若干、中国建设银行个人贷款凭证、乌鲁木齐市物业专项维修资金业主缴存凭证、中华人民共和国税收通用完税证、新疆民生住房置业担保有限责任公司担保业务受理单，原、被告陈述及本院庭审笔录为证。本院认为，一、原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。双方均应按照约定全面履行合同义务。原告按约履行交纳房款及其他费用的合同义务后，被告亦应当按照合同约定于2014年11月30日前向原告交付经验收合格的房屋，其未按约定时间向原告交付房屋已构成违约。根据双方签订的《商品房预售合同》第七条第（2）项约定，出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。被告至今未将涉案房屋交付给原告，已超出约定交房时间近十三个月，原告有权依照合同约定行使合同解除权，故原告要求依法解除与被告新疆天然房地产开发有限公司于2013年9月24日签订的《商品房预售合同》的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告辩称其已多次通知原告入住，且发布了入住公告，合同已经履行，不具备解除条件的理由，本院认为，被告对其辩称理由未提供充分证据予以证实，且其提供的报纸公告复印件刊登的时间也超过了合同约定交房时间近八个月，故被告的该项抗辩理由不成立，本院不予采信。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，原被告合同解除后，被告应当向原告返还房款、各项费用及利息。关于原告主张被告向其返还房款首付款218308元、维修基金10766.16元、契税16149.24元、担保费3140元、预告登记费80元的诉讼请求，经庭审核实属实，被告亦予以认可，本院均予以支持；三、关于原告要求被告返还银行贷款320000元的诉讼请求，本院认为，针对银行贷款，原告潘卫东、乌鲁木齐住房公积金管理中心、第三人建行乌市钢铁支行、新疆民生住房置业担保有限责任公司签订《个人住房公积金借款合同》及《乌鲁木齐房产抵押合同》，四方之间系抵押贷款关系，与本案不属于同一法律关系，可待本案审理终结后，四方自行协商处理，协商不成可另行诉讼，故本院不予审理；四、关于原告要求被告赔偿利息损失66507.88元的诉讼请求，本院认为，首付房款的利息应为28734.79元【首付房款218308元×月利息4.875‰×27个月（2013年9月至2015年12月）】，故原告该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告返还银行贷款的请求，本院不予审理，故已付贷款利息的请求亦不符合法律规定，本院不予支持；依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告潘卫东与被告新疆天然房地产开发有限公司于2013年9月24日签订的编号为YS0310851的《商品房预售合同》；二、被告新疆天然房地产开发有限公司返还原告潘卫东房屋首付款218308元；三、被告新疆天然房地产开发有限公司返还原告潘卫东维修基金10766.16元；四、被告新疆天然房地产开发有限公司返还原告潘卫东契税16149.24元；五、被告新疆天然房地产开发有限公司返还原告潘卫东担保费3140元；六、被告新疆天然房地产开发有限公司返还原告潘卫东预告登记费80元；七、被告新疆天然房地产开发有限公司偿付原告潘卫东首付房款利息损失28734.79元；八、驳回原告潘卫东要求被告新疆天然房地产开发有限公司返还银行贷款人民币320000元的诉讼请求；九、驳回原告潘卫东要求第三人中国建设银行股份有限公司乌鲁木齐钢铁支行承担责任的诉讼请求。以上被告新疆天然房地产开发有限公司应给付原告潘卫东款项合计277178.19元，于本判决生效后十日内付清，否则，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案请求标的634951.28元，支持标的277178.19元，占请求标的的43.65%，案件受理费10149.51元（原告已预交），由被告新疆天然房地产开发有限公司负担43.65%即4430.26元，原告潘卫东负担56.35%即5719.25元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 高 居 村代理审判员 古丽米然人民陪审员 傅 红 玲二〇一五年十二月十六日书 记 员 李 经 寰