广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗从法房初字第540号原告：罗小蕾，住广州市从化区。委托代理人：罗文军，住广州市从化区。被告：广州市宏都房地产有限公司，住所地广州市。法定代表人：林强，执行董事。委托代理人：罗建宁、钟双萍，该公司职员。原告罗小蕾诉被告广州市宏都房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理后，依法由代理审判员张庆格适用简易程序于2015年12月14日公开开庭进行了审理。原告罗小蕾及其委托代理人罗文军，被告委托代理人罗建宁、钟双萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2012年3月5日签订《广州市商品房买卖合同》，合同买卖的标的房屋为广东省从化市江埔街从化大道南海塱横街53号2幢1梯603房。合同第十三条第一款约定，被告应当在2013年1月31日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。合同第十四条约定：被告应自本合同约定交房期限届满之日的次日起至房屋实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向原告支付违约金，合同继续履行。然而，被告因施工进度慢等原因并未按上述合同约定期限交付房屋，在包括原告在内的多名业主催告下，原告直到2014年2月13日才收到被告寄来办理收楼手续的催告书，百般无奈之下才于2014年2月24日收楼。就此，原告向被告主张支付逾期交房违约金，被告拒不履行支付违约金的义务。原告认为，被告违反合同约定延期交付房屋达389天，依法应承担违约责任，每天按总房价890857元的0.01%即每天89.0857元向原告支付违约金，合计34654元。为此，为维护原告的合法权益，诉讼请求判令：1、被告承担延期交付违约责任，支付原告违约金34654元；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，属债权请求权，适用两年的普通诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”据此，本案适用两年的普通诉讼时效。二、原告主张逾期交房违约金属于继续性债权，在违约情形消除之前，每一天都产生一个独立的个体违约金债权，每个个体违约金债权都是独立的请求权，其诉讼时效也应该分别计算。三、诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。合同约定交房时间为2013年1月31日，而被告未在1月31日交房，原告在2月1日知道权利被侵害，因此，诉讼时效的起算时间应从2013年2月1日起计算。四、原告在诉状中确认涉案房屋已于2014年2月24日交付，因此，逾期交房违约情形已于2014年2月24日消除。本案适用两年的普通诉讼时效，逾期交房违约金应从原告提起诉讼之日倒推两年计算。原告于2015年11月11日提起诉讼，倒推两年，2013年11月12日之前的逾期交房违约金请求权已超过诉讼时效，2013年11月12日至2014年2月23日的逾期交房违约金请求权未过诉讼时效，应予计算。具体金额为9264.9元（890857元×104天×0.01%/天）。经审理查明：被告是位于从化区江埔街海塱村地段欣荣宏国际商贸城的开发商。2012年3月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）。合同约定，原告购买被告开发建设的位于从化区江埔街从化大道南海塱横街53号欣荣宏国际商贸城2栋1梯603房，建筑面积为127.26平方米，该商品房的用途为住宅，房屋总价款为890857元。其中，合同第十二条“交房条件”约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2013年1月31日前将房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条“延期交房的违约责任”约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2、甲方应自本合同约定交房期限届满之日的次日起至房屋实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。第十五条“房屋交付时的有关资料”约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，(一)至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第三十一条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。合同附件七“补充协议”第五条约定，本合同中所有0.05%的违约金比例均调整为0.01%。第十三条约定，本补充协议为买卖合同的有效补充，如买卖合同与本补充协议内容有冲突，以本补充协议为准。合同签订后，原告已向被告支付了全部购房款890857元。2014年2月13日，被告向原告发送《办理收楼手续的催告书》，2014年2月24日，原告接收涉案房屋。另查明：2011年11月1日，被告取得预售涉案房屋的《广东省广州市商品房预售许可证》；2013年8月7日，被告取得《建设工程规划验收合格证》；2013年11月22日，被告取得《建筑工程竣工验收报告》；2013年11月19日，被告取得《建设工程消防验收意见书》；2013年11月18日，被告取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》；2013年8月13日，被告取得《关于欣荣宏国际商贸城B区建设项目竣工环保验收的意见》；2013年12月9日，被告取得《建设工程质量监督报告》；2013年9月3日被告完成某用水；2012年6月26日，被告与广州从化中燃城市燃气发展有限公司签订《居民燃气入户合同》，供气工程已竣工且已通燃气；2015年1月16日永久用电工程竣工，完成了《供用电方案协议》约定的供电方式，取得永久用电；2015年4月9日取得通邮。以上事实，有原告提交的广州市商品房买卖合同（预售）、购房发票、办理收楼手续的催告书以及本案开庭笔录等证据证实。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）是双方当事人在平等、自愿的基础上所签订，是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行义务。合同签订后，原告已向被告支付全部购房款，被告亦应按照合同约定将房屋交付原告使用。关于交房违约金问题。虽然合同第十二条交房条件约定，涉案房屋应经竣工验收合格，并取得《建设工程质量监督报告》和规划、消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，取得永久供水、供气、供电、通邮等证明文件。合同第十三条房屋交付约定，被告应在2013年1月31日前将符合交房条件的涉案房屋交付给原告使用。但是，原告已于2014年2月24日自愿收楼，是其权利处分，且已实际占有、使用，本院予以确认。关于被告提出本案适用两年诉讼时效，逾期交房违约金应从原告提起诉讼之日倒推两年计算，2013年11月12日之前的逾期交房违约金请求权已超过诉讼时效的问题。本院认为，本案原告于2014年2月24日收楼即被告于该日实际交房，诉讼时效从该日中断，现原告在实际收楼后主张逾期交房违约金，诉讼时效从实际交房之次日起开始计算，则原告主张逾期交房违约金的诉讼时效应从2014年2月25日起算，原告在2015年11月12日提起诉讼，并未超过两年的诉讼时效期间。故本案逾期交房违约金应从2013年2月1日起计至2014年2月24日止，每日按总房价款万分之一的标准计算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条的规定，判决如下：被告广州市宏都房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告罗小蕾支付逾期交房违约金（以890857元为基数，按每日万分之一的标准从2013年2月1日起计至2014年2月24日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为333元（原告罗小蕾已预交），由被告广州市宏都房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  张庆格二〇一五年十二月二十三日书 记 员  邝梓成