中华人民共和国上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）杨民四（民）初字第3231号原告上海安华物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人李惠仪，董事长。委托代理人邹家乐。被告倪刚，男，1959年2月1日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告周美芳，女，1958年5月25日出生，汉族，住址同上。被告倪鹏，男，1988年12月6日出生，汉族，住址同上。委托代理人周美芳（倪鹏之母）。原告上海安华物业管理有限公司（以下简称安华物业公司）诉被告倪刚、周美芳、倪鹏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告安华物业公司之委托代理人邹家乐，被告倪刚、被告周美芳暨被告倪鹏之委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海安华物业管理有限公司诉称，被告从2012年11月至2015年9月拖欠物业管理费35个月，共计人民币（以下币种均为人民币）5，554.50元，原告多次发放物业管理费通知书并上门或电话催缴，之后又邮寄催缴信函，被告至今仍拒绝全额支付应交的物业费。原告认为，被告应当依据有关法律和物业服务合同的约定，按时缴纳物业服务费，被告一直拒付物业服务费用，影响了正常的物业服务和管理。故诉至法院：1、请求判令被告支付2012年11月1日至2015年9月30日的物业管理费5，554.50元；2、请求判令被告支付滞纳金2，000元；3、诉讼费由被告承担。被告倪刚、周美芳、倪鹏辩称，物业服务合同对于物业服务的项目是有明确约定，物业公司没有全部提供约定的服务，如报警按钮一直没有开通，和开发商搞利益输送，把应该开发商出的钱出在业主的头上。另外，在被告向原告报修外墙渗水问题后，一直没有得到解决。故不同意全额支付物业管理费。另外，诉讼时效是两年，原告只能主张两年的物业管理费。经审理查明，被告倪刚、周美芳、倪鹏系上海市杨浦区平凉路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人。2006年10月1日，上海珠江投资有限公司（甲方）与上海合生物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，（第一条）本合同所涉物业基本情况：物业名称珠江香樟南园，座落位置平凉路XXX号。（第二条）乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：物业共用部位的维护；物业共用设施设备的日常运行和维护；公共绿化养护服务；物业公共区域的清洁卫生服务；公共秩序的维护服务；物业使用禁止性行为的管理；物业其他公共事务的管理服务；业主委托的其他物业管理服务事项。（第七条）乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。住宅高层1.70元／月平方米，底层1.30元／月平方米，商业用房3.07元／月平方米。（第十条）物业服务费用按月交纳，业主应在每月的10日前履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期当月之次月1日起按日加收应缴费用的千分之三的违约金。合同期限为三年，自2006年10月1日起至2009年9月30日。上海市杨浦区定海135街坊香樟南园业主委员会（甲方）与上海安华物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》约定，（第一条）本合同所涉物业基本情况：物业名称珠江香樟南园，座落位置平凉路1889弄。（第二条）乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：物业共用部位的维护；物业共用设施设备的日常运行和维护；公共绿化养护服务；物业公共区域的清洁卫生服务；公共秩序的维护服务；物业使用禁止性行为的管理；物业其他公共事务的管理服务；业主委托的其他物业管理服务事项。（第七条）乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。住宅高层1.70元／月平方米，底层1.30元／月平方米，商业用房3.07元／月平方米。（第十条）物业服务费用按月交纳，业主应在每月的10日前履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：对业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期当月至次月之日起按日应缴费用的千分之三加收滞纳金。（第三十条）本合同为期2年，自2012年1月1日起至2013年12月31日止。2014年9月15日，上海市杨浦区定海135街坊香樟南园业主委员会出具《情况说明》，珠江香樟南园小区（地址：上海市平凉路1889弄）的前期物业服务管理是由开发商珠江投资有限公司委托上海合生物业管理有限公司（后更名为上海安华物业管理有限公司）实施服务管理的。前期物业服务合同为期三年，时间自2006年10月1日起至2009年9月30日止。2010年1月本小区业主委员会成立，2011年12月经小区业主大会表决程序通过决议，继续聘用上海安华物业管理有限公司（原上海合生物业管理有限公司）实施对小区的物业服务管理工作。并于2011年12月30日签订了为期二年的物业服务合同，时间为2012年1月1日起至2013年12月31日止。2014年1月1日起至今，由于小区业委会又进入了换届改选过程中，尚未签订新的物业服务合同。需要说明的是自前期物业服务合同到期后至与业委会签订物业服务合同期间的自2009年10月1日至2011年12月31日及本届业委会改选期间的自2014年1月1日至今，珠江香樟南园小区仍由上海安华物业管理有限公司为本小区提供物业管理服务。另查，2009年3月23日，上海合生物业管理有限公司名称变更为上海安华物业管理有限公司。审理中，原告安华物业公司提交2014年7月16日、2015年6月11日、2015年8月31日的交款通知书，并主张以挂号信的形式向被告寄送了上述交款通知书。被告否认收到过上述交款通知书。审理中，原告安华物业公司提交上海市杨浦区定海135街坊香樟南园业委会出具的《情况说明》，内容为“关于本小区业主平凉路XXX弄XXX号XXX室拖欠物业费之事，业委会曾多次提醒该户业主倪刚先生按时缴纳物业费。其中，2014年3月份在小区老年活动室，倪刚先生曾经与业委会主任汤荣宝、委员周伟群及物业经理卜斐等人谈话，其间，业委会提醒倪刚先生将所欠的物业费交了。”被告认为，《情况说明》上的地址1889弄4号1601室不是被告家，被告家是1602室，上面的业委会的图章真实性无法确定，情况说明上所述的事实不存在，并且“3月份”的时间也太宽泛，没有具体日期，不能作为证据，如果要谈话的应该提交谈话记录，如果这两人跟我们谈过应该要到庭作证，故不认可原告提交的该份证据。后原告安华物业公司再次向本院提交上述业委会出具的《情况说明》，内容为“关于本小区业主平凉路XXX弄XXX号XXX室拖欠物业费，业委会曾多次提醒该户业主倪刚先生按时缴纳物业费。其中，2014年3月份倪刚先生曾在小区老年活动室找到业委会主任汤荣宝询问维修费用事宜。当时，小区业委会委员周伟群及物业经理卜斐等人都在现场，其间，业委会提醒倪刚先生物业费欠费应该交清。”被告认为，原告提供的证据前后不一致，有不可告人的目的，对于该证据不认可。以上事实，由原告提供的前期物业服务合同、物业服务合同、情况说明、交款通知书、上海市房地产登记簿、准予变更（备案）登记通知书及当事人的陈述等证据予以佐证并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告为小区提供物业服务，按时缴费是业主应尽义务。被告应当按照物业服务合同约定的费用标准支付物业管理费。至于报警按钮及外墙渗水等问题，业主应通过正当途径行使救济，维护自己的合法权益，被告认为应降低物业管理费标准的主张，于法无据，本院不予采纳，但是考虑到上述情况，对于原告主张的滞纳金，不予支持。民事权利的诉讼时效期间为两年，原告主张曾于2014年7月16日以挂号信形式向被告催讨物业管理费，但被告否认收到过上述信件，原告亦无法提交邮件投递结果查询凭证，故本院对此不予采信。至于原告提交的情况说明，其所陈述的情况亦无其他证据予以佐证，本院亦不予采信。因原告于2015年9月2日起诉来院，故2013年9月2日之前的物业管理费，已经超过诉讼时效，本院不再支持。被告应按照合同约定的费用标准，支付2013年9月2日起至2015年9月30日的物业管理费。据此，依照《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十二条、第六十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告倪刚、周美芳、倪鹏应于本判决生效之日起十日内支付原告上海安华物业管理有限公司2013年9月2日至2015年9月30日的物业管理费人民币3，962.20元；二、原告上海安华物业管理有限公司之其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币50元，由原告上海安华物业管理有限公司负担人民币24元，由被告倪刚、周美芳、倪鹏负担人民币26元。如不服本判决，原告上海安华物业管理有限公司、被告倪刚、被告周美芳可在判决书送达之日起十五日内、被告倪鹏可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  周 励审 判 员  陈娟娟人民陪审员  陈铭浩二〇一五年十二月一日书 记 员  季 宇附：相关法律条文一、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第四十二条??业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条??违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。