广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初3498号原告：邢诒刚，男，汉族，1945年12月25日出生，现住广州市荔湾区，委托诉讼代理人：孙发林，广东润科律师事务所律师。被告：戴朝芳，男，汉族，1963年1月15日出生，现住珠海市，委托诉讼代理人：谢伟强，广东海鸥律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐飞，广东海鸥律师事务所实习律师。原告邢诒刚诉被告戴朝芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邢诒刚的委托诉讼代理人孙发林，被告戴朝芳的委托诉讼代理人谢伟强、徐飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢诒刚向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2008年12月14日签订的《房地产买卖合同》、原告与被告于2008年12月24日签订的《珠海市房地产买卖合同》；2.被告于合同解除之日起十日内将珠海市唐家湾镇大学路3号3楼之二0901房房屋腾空并交还给原告；3.被告应按实际居住的时间，按市场租赁的价格向原告一次性支付使用费，暂截止起诉日为198000元；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2008年12月14日，经珠海中原物业顾问有限公司提供中介服务，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定原告将名下位于珠海市唐家湾镇大学路3号3号楼之二0901房房屋作价46万元卖予被告，付款方式为：买卖双方办好全权委托书当天，买方支付322000元楼款予卖方；在过户当天支付剩余房款138000元。被告已支付首期房款322000元，原告亦将该房屋交予被告使用。双方另于同月24日，签订了《珠海市房地产买卖合同》以办理递件过户手续。但在办理过户手续的过程中，双方及中介方均被房管部门告知，鉴于各种原因，交易房屋不能办理过户手续，一直拖延至今也不能办理。原告多次与被告电话协商如何解决双方的合同关系，但被告不予理睬。原告于2016年12月10去函给被告，要求被告支付剩余房款或解除双方的买卖合同，被告置之不理，原告提出解除合同，被告干脆就拒收原告函件。原告认为，鉴于无法办理过户的原因不能归责于双方，且原告已穷尽办法与被告协商，现双方也无法达成一致，双方所签订的上述合同已无法履行，故原告特提出解除合同等请求，请求贵院依法支持原告的诉请。两被告辩称，被告不同意原告邢诒刚的请求，理由如下：一、原告诉请解除双方签订的《房地产买卖合同》没有事实和法律依据。第一，该《房地产买卖合同》在2008年12月24日签订于珠海中原地产中介。在原告邢诒刚委托售房的第三方中原地产的见证下平等自愿签订，不违反法律法规的规定，合法有效。第二，合同签订后，被告已经依据合同约定内容，按时支付了约定的购房款大部分，且原告亦将交易房屋移交被告使用至今，双方依据合同约定，履行了合同条款的绝大部分，双方均未出现违反合同根本条款的行为，原告诉请解除已生效且已履行的合同，没有事实依据。第三，双方在履行合同过程中，没有出现《合同法》第九十四条法定解除合同的情形，原告在诉讼中亦未能就其认为合同无法履行观点提交相应的证据。因此，原告诉请解除合同为无理要求，法院理应驳回。二、原告要求被告腾空房屋并交还是无理要求。被告占有交易房屋、取得交易房屋的使用权，是双方合同约定的结果，且被告取得交易房屋使用权多年，原告一直未提出异议，现要求被告腾空房屋并交还是无理要求。三、原告要求被告支付租金的行为没有事实亦法律依据。被告与原告之间不存在任何的租赁关系，被告取得交易房屋使用权是基于双方签订的《房地产买卖合同》，是履行该合同一部分内容的结果，合同中并未有租金的约定。四、原告来函要求被告提前支付剩余房款的行为没有合同依据，是无理的。依据《房地产买卖合同》第18条第2款内容：合同约定在过户当天，出新证回执当天将剩余房款全部付清。现双方并未去办理过户手续，房地产管理部门并未就交易房产开出新证回执，此时原告要求被告支付剩余房款没有合同依据，合同约定的条件尚未成就。双方应本着诚实信用继续履行该《房地产买卖合同》。五、原告明知道该房屋房地产权证书由被告保管，依然隐瞒事实真相，于2015年04月07日向珠海市房地产登记中心申请补发新的房地产权证书。并于2016年12月10日，2017年1月14日和2017年2月17日连续不断发文给被告，提出单方面解除《房地产买卖合同》。被告有理由相信其看到现在房价大涨的情况下，有意识有计划毁约。因此，被告认为原告的诉请既无事实依据，又无法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，使被告的合法权益得到维护。本院经审理认定事实如下：原告邢诒刚于2002年向珠海市大学园基础建设投资有限公司购买珠海市香洲区唐家湾镇大学路3号3号楼之二0901房，建筑面积114.6平方米，并取得产权登记（房地产权证号码：粤房地证字第××号）。2015年7月14日，原告补办房地产权证，号码为粤房地权证珠字第××号。2008年12月14日，原告邢诒刚为卖方、被告戴朝芳为买方、珠海中原物业顾问有限公司为经纪方签订一份《房地产买卖合同》（NO.0001293），约定买卖双方通过经纪方出售及购入上述案涉房产，转让成交价为460000元；买卖双方办好全权委托书出来当天，买方支付部分楼款322000元予卖方；在过户当天，出新证当天，买方将剩余房款全部付清；出公证书当天买卖双方各自支付一半服务费予经纪方。落款处，三方分别签章。同日，被告向原告支付购房定金10000元。2008年12月24日，原告为甲方（转让方）、被告为乙方（受让方）签订《珠海市房地产买卖合同》（适用于二手楼买卖），约定原告将上述案涉房产转让给被告，交易总金额为460000元；被告于签订合同当天向原告支付定金10000元，于2009年1月15日支付房款310000元，其后付清房款138000元；本合同签订之日起三十日内，原、被告双方携带相关资料到市房产交易中心办理过户手续；双方同意于2009年1月15日前由原告将该房地产交付给被告使用。第六条违约责任约定，原告决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作原告中途悔约处理，本合同即告解除，原告应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给被告，另赔偿被告150000元违约金；被告决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作被告悔约处理，本合同即告解除，已付购房款原告应在七日内退还被告，被告所交定金，原告不予退还以及被告赔偿原告150000元违约金，由原告在被告已付房款扣除。第十条特别约定：1、载明原告名下账户详情；2、最后余款138000元整在过户当天，出新回执当天，被告须把房屋余款全部付清给原告。2009年1月13日，被告向珠海中原物业顾问有限公司支付购房佣金4600元。2009年1月15日，被告向原告支付购房款312000元，原告将案涉房产交付给被告使用。但是，原、被告在办理案涉房产过户手续时遇到障碍，由于政策原因原告一直未将案涉房产过户至被告名下，被告亦未向原告支付剩余购房款138000元。2011年1月4日，珠海市住房和城乡规划建设局、珠海市国土资源局和珠海市房地产登记中心共同发布《关于解决我市引进高校教职工住房建设问题的若干意见》，其中提出：2006年9月28日以前已经建成或者在建并已出售给教职工的住房，可以登记到教职工个人名下，登记时房地产权证上须注明“行政划拨土地，珠海市引进高校教职工住房，不得向校外出售”字样。并提出教职工转让其名下的教职工住房，应当符合房屋竣工满5年、已登记在教工名下、受让人为本校校方或者在本市没有住房的本校教职工以及不得改变房产的行政划拨性质等条件。2016年12月10日，原告向被告发出一份《通知书》，主要内容有：我与你于2008年底达成《房地产买卖合同》，并将房屋交由你实际使用至今。现双方交易已达八年，由于政府的原因无法过户，我方多次向你提出各种解决方案均遭你拒绝，并拖欠我房屋余款138000元。由于无法过户非我方过错，你应履行付款义务。考虑明年国家将开征房产税，无法过户将导致我承担相关税费，加之在无法过户的情况下，我可能要承担本不应由我承担的风险，现向你提出两种解决方案：一、双方解除《房地产买卖合同》，你将房屋交还给我，我将你之前已支付的房款322000元退还给你，但应按每月2000元标准扣除你居住至今的租金；二、你于收到本通知书五日内向我支付房屋余款138000元及利息（按银行同期贷款计），在具备过户条件时我方仍履行协助过户的义务。请你于收到本通知书之日起三日内明确你的选择方案，否则视为同意第一种方案。原告将该通知书邮寄至被告居住的案涉房产，并在快递单上填写被告目前使用手机号码。该邮件于2016年12月12日由小区保安代为签收。原告又分别于2017年1月14日和2017年2月17日向被告邮寄两份《解除通知书》，通知原、被告于2008年12月24日签订的《房地产买卖合同》正式解除，请被告于收到通知书后十五日内将房屋腾空给原告以及将已付房款扣除相应租金后返还给被告等等。该两份邮件均被拒收。被告表示未收到上述三份邮件。为查明案涉房产是否可以办理过户，本院于2017年7月14日向珠海市不动产登记中心发出调查函，珠海市不动产登记中心于2017年7月31日向本院作出《关于原告邢诒刚诉被告戴朝芳房屋买卖合同纠纷调查函的复函》，函复如下：根据来函提供的材料，经核查我中心登记系统，位于珠海市唐家湾镇大学路3号3号楼之二0901房是邢诒刚于2002年向珠海市大学园基础建设投资有限公司购买。邢诒刚于2015年4月7日向我中心提出房地产权证挂失申请，于2015年7月14日补办新的房地产权证。根据市政府工作会议纪要（[2015]29号）要求，“（一）中山大学倚海苑已办理《房地产权证》的288套住房，对于权属仍在学校内教职工的住房，按教职工和学校共有产权的方式办理《房地产权证》更名手续，今后只能在高校教职工内部流转；对于权属已流转到学校外部人员的住房，按个案原则处理，按评估地价缴清地价款后办理《房地产权证》更名手续，并以此为限，不再适用其他高校教职工住房。”我中心将严格依照上述规定办理相关手续。由于复函中明确需“按教职工和学校共有产权的方式办理《房地产权证》更名手续”，本院询问被告是否要求继续履行与原告签订的房屋买卖合同，被告明确表示要求继续履行合同。根据上述复函，本院又于2017年8月8日向中山大学发出调查函，中山大学于2017年11月9日向本院发出《中山大学关于邢诒刚和戴朝芳房屋买卖合同纠纷的复函》，回复如下：一、原告邢诒刚和被告戴朝芳均为我校教职工；二、目前唐家湾镇大学路3号3号楼之二0901房产权不属于我校，我校不宜就是否同意原告邢诒刚名下位于珠海市唐家湾镇大学路3号3号楼之二0901房过户登记至被告戴朝芳事宜作出表态。本院认为，原、被告和珠海中原物业顾问有限公司于2008年12月14日签订的《房地产买卖合同》以及原、被告于2008年12月24日签订的《珠海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，内容上不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。根据合同约定，原告将案涉房产交付给被告占有使用，被告亦向原告支付大部分购房款322000元。至一审辩论终结前，原告尚未将案涉房产过户至被告名下，被告尚未向原告支付剩余购房款138000元。本案争议的焦点在于原、被告之间房屋买卖合同是否继续履行。原告主张房屋买卖合同无法履行，请求解除合同；被告明确表示不同意解除房屋买卖合同，要求继续履行合同。结合珠海市不动产登记中心和中山大学的复函，可以认定原、被告同为中山大学教职工，案涉房产权属登记在原告名下，根据珠海市政府工作会议纪要（[2015]29号）关于“对于权属仍在学校内教职工的住房，按教职工和学校共有产权的方式办理《房地产权证》更名手续，今后只能在高校教职工内部流转”规定，可以按将原告名下的案涉房产更名过户为被告和中山大学共有产权的方式办理《房地产权证》。受上述政策影响，被告在案涉房产的产权更名后权属受到限制，与房屋买卖合同约定有出入，经本院询问，被告表示同意以与中山大学共有产权的方式办理案涉房产的房地产权证。在原、被告房屋买卖合同履行过程中，原告将案涉房产交付给被告使用近十年，被告依约向原告支付总房价的70%并一直占有使用案涉房产。合同尚未履行部分中，原告的主要义务是协助被告将案涉过户至被告名下，被告的主要义务是向原告支付剩余30%购房款138000元。合同约定“在过户当天，出新回执当天”，被告将案涉房产剩余购房款138000元付清给原告，被告一直未能领取案涉房产出证回执，被告向原告支付购房款138000元的条件未成就，故被告至今未向原告支付剩余购房款并未构成违约。根据上述政策和被告确认，可以认定原告按政策将案涉房产过户更名为被告和中山大学共有产权，被告在领取出证回执时，原告即可收到剩余购房款138000元，上述政策并未影响原告取得剩余购房款。原告关于合同目的不能实现、合同不能继续履行的说法不能成立，本院认为原、被告之间房屋买卖合同具备继续履行条件，原、被告应互相配合将案涉房产更名过户至被告和中山大学共有，以便原告早日收到剩余购房款。故原告请求解除原告与被告于2008年12月14日签订的《房地产买卖合同》、原告与被告于2008年12月24日签订的《珠海市房地产买卖合同》以及请求被告腾空案涉房产并支付实际居住期间的使用费，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告邢诒刚的全部诉讼请求。案件受理费人民币11702元，由原告邢诒刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 敏人民陪审员  陈淑珍人民陪审员  闫太民二〇一七年十二月十二日书 记 员  罗加靖张烔尉