广东省四会市人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1284民初1491号原告：曾伍华，男，1965年5月9日出生，汉族，住四会市。被告：李全娣，女，1969年4月2日出生，汉族，住四会市。被告：曾楼光，男，1964年11月9日出生，汉族，住四会市。原告曾伍华诉被告李全娣、曾楼光租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，于2017年9月6日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾伍华、被告曾楼光到庭参加诉讼。因案情较为复杂，双方争议较大，本案依法转为普通程序审理。本院依法组成合议庭于2017年10月25日再次公开开庭审理了本案。原告曾伍华、被告曾楼光到庭参加诉讼。被告李全娣经本院依法传唤，两次庭审均无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告曾伍华诉称，被告李全娣与被告曾楼光于1991年2月28日登记结婚，是夫妻关系，（一起经营木厂生意）家庭财产都由李全娣掌管，被执行人曾楼光所欠原告的租金、债务发生于被告婚姻关系存续期间，根据相关法律规定，被执行人曾楼光所欠债务应属夫妻共同债务，被告李全娣应对债务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，据此，请求判令：1.被告李全娣、曾楼光支付（2016）粤1284执1769号所有欠款租金21550元，按银行贷款利息支付拖欠租金利息，解除原告和被告曾楼光的租赁合同；2.被告承担本案所有费用。原告于第一次庭审中增加主张俩被告支付2017年1月至2017年8月的租金16000元的诉求。原告于庭审中补充事实与理由为：我与被告曾协商，被告代我向农科所支付4350元租金，抵扣被告应向我支付的租金，但被告没有向农科所支付，所以被告仍欠我2014年下半年租金4350元。原告变更诉讼请求为：1.被告李全娣对（2016）粤1284民初1655号调解书第一项尚欠的租金21550元及利息（从起诉之日起至还清欠款之日止按银行利率年息5.5%计至2017年10月25日为1185.25元）承担连带清偿责任；2.李全娣、曾楼光支付2014年-2016年尚欠的占用费4350元；3.被告李全娣、曾楼光支付2017年至退还厂房给原告之日止的占用费（从2017年1月至10月暂计20000元）及利息（从起诉之日计至还清租金之日，计至2017年10月为1100元）；4.俩被告承担本案全部诉讼费；5.俩被告2017年10月31日前将厂房退还给原告。原告为证明其主张，递交证据如下：1.原告身份证，证明原告的身份；2.执行通知书，证明原告申请执行（2016）粤1284民初1655号调解书；3.租赁合同，证明原告出租案涉厂房给被告；4.李全娣身份证、5.曾楼光身份证、6.结婚登记证，证据4-6证明俩被告是夫妻关系；7.厂房租用合同。被告曾楼光辩称：我确实欠原告租金，但案涉厂房渗水，原告也一直没有处理，厂房瓦面坏了也没有维修。木厂一直是由我掌管的，我老婆一直没有理，只是在厂帮忙，应属于我的个人债务。合同上有写明“铁门内从烘炉开始一直入归乙方使用”，但原告将其中两卡租给了别人，租给别人的两卡本应属我使用的，租金原告收取了，我一直没有收取过租金。我之所以没有交租金是因为暂时没有钱支付租金。租金我肯定交，但（2016）粤1284民初1655号调解书上要我支付的21550元我不同意交这么多，签了（2016）粤1284民初1655号调解书后我有支付了10000元给原告，现在还剩19200元没有支付，我愿意支付19200元，我既要交租金给农科所也要交租金给原告，农科所逐年提高租金，对于我为什么支付19200元给原告，我庭后回去核数后三日内提交书面意见。我不同意支付利息，因厂房长期没有维修，导致我没有正常营业。我不同意支付2017年1月-8月的租金16000元，因为厂房长期没有维修，导致我没有正常营业。我不同意解除合同，我认为先将之前的纠纷解除。被告曾楼光庭后提交情况说明如下：2014年至2016年租金为63050元，其中2014年租金20000元，2015年租金21000元，2016年租金22050元。我代曾伍华交给农科所地租27100元，其中2014年8700元，2015年9200元，2016年9200元。2014年至2016年交给曾伍华租金18000元。2015年至2016年有一厂房大约25平方，瓦面倒坏无法使用，按2016年租金22050元分配计算每平方36.7元×25方，一年租金为917元。2014年至2016年，3年租金63050元除去代曾伍华交农科所地租27100元，交曾伍华厂租18000元，无法使用厂租917元，结余款曾伍华2014至2016年租金为17033元。我在租约期间修理下水道一共支出900元，厂房瓦面修理6000元，在接租期间强行在2011年至2014年将部分房屋租出，厂房一直以来在雨天都不能正常生产，造成损失，我要求曾伍华赔偿。我没有欠原告2014年下半年的租金。被告曾楼光提交了以下证据：1.户口本复印件，证明被告曾楼光和另一被告李全娣是夫妻关系；2.发票复印件、收据复印件，证明被告曾楼光代原告向农科所支付的租金。被告李全娣在庭审后的询问中辩称：曾楼光是我的丈夫，我知道曾伍华起诉曾楼光，我是2017年10月27日才知道曾伍华起诉我。厂房租赁的事都是曾楼光负责的，我只是在木厂负责帮忙，具体的事由曾伍华与曾楼光自己解决。曾楼光没有欠原告4350元租金。被告李全娣没有递交证据。经审理查明：曾伍华从四会市农业科学研究所（以下简称四会市农科所）承租了位于四会市三棵榕的土地后，自行在上述土地建设了厂房。原告曾伍华（甲方）与被告曾楼光（乙方）于2011年1月1日签订了《租赁合同》，约定甲方提供座落于四会市农科所内厂房给乙方使用，两间面积共约600平方，租赁期限为9年，从2011年至2019年止，租金为第一年16000元，第二年16800元，第三年17640元，第四年20000元，第五年21000元，第六年22050元，第七年24000元，第八年25200元，第九年26460元，缴交租金时间为每年二次缴交（每半年交一次），先交租金后使用，每半年头一个月交清，合同期内乙方没有按时交清租金甲方有权终止合同，租赁期间乙方不得任意损坏原有设施，认真做好厂房防火、维护工作，如有损坏按价赔偿。2016年，原告因与被告曾楼光在履行案涉租赁合同的过程中发生纠纷而向本院提起诉讼，主张被告曾楼光支付2014年起拖欠的租金31550元，后双方在法院的主持下达成如下调解协议：一、被告所欠原告的租金2014年至2016年31550元（不包括2016年应付四会市农业科学研究所的租金8000元）由被告在2016年10月30日前支付5000元，在2016年11月30日前支付10000元，在2016年12月30日前支付10000元，余款在2017年1月30日前付清，上述款项如被告不按期支付的，原告可向法院申请全额执行；二、应付四会市农业科学研究所2016年租金8000元由被告在2016年11月10日前支付给四会市农业科学研究所，逾期原告可支付给四会市农业科学研究所，然后由被告在2016年12月30日前支付给原告，逾期原告可申请执行。如被告代原告交纳给四会市农业科学研究所2014年至2015年的租金超过原告与四会市农业科学研究所约定的租金数额的，被告可与四会市农业科学研究所在支付2016年租金时扣减，如四会市农业科学研究所不同意扣减的，则由被告提供所交给四会市农业科学研究所的2014年至2015年租金单据给原告，可在被告支付给原告的租金中扣减。本院出具了（2016）粤1284民初1655号民事调解书对上述协议予以确认。被告曾楼光未按约定履行上述协议，原告向本院申请强制执行。但原告未有在本案中提供关于该调解书的强制执行情况或结果，诉称曾楼光的账户有3000元在执行中被冻结了。原告与被告曾楼光均确认原告申请执行后被告曾楼光向原告支付过10000元，上述调解协议第二项中被告曾楼光支付给四会市农科所的租金及被告曾楼光代原告支付给四会市农科所的租金不是案涉租赁合同的租金，而是指原告与四会市农科所签订了租赁合同，被告曾楼光代原告向四会市农科所支付部分的租金，用以抵扣被告曾楼光支付案涉租赁合同的租金。经本院去函询问，四会市住房和城乡规划建设局回复称:案涉土地属城镇规划土地，规划用地性质为二类居住用地，案涉厂房没有办理相关报建手续及《建设工程规划许可证》，属违法建筑。经本院向原告释明《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定后，原告撤销了主张解除案涉合同的诉求，并最终明确主张被告李全娣对（2016）粤1284民初1655号调解书第一项尚欠的租金21550元及利息承担连带清偿责任、俩被告支付2014年-2016年尚欠的占用费4350元、2017年至退还厂房给原告之日止的占用费（从2017年1月暂计至10月为20000元）及利息（从起诉之日计至还清租金之日，计至2017年10月为1100元）、2017年10月31日前将厂房退还给原告。俩被告否认尚欠原告2014年-2016年的租金。原告明确其主张的利息按银行同期贷款利率年息5.5%计算。被告曾楼光不同意支付利息，认为原告主张的利息过高，辩称若法院判决需要支付利息，按银行贷款年利率4%支付。另查明，根据四会市公安局江谷派出所印发的常住人口登记卡显示，李全娣是曾楼光的妻子。以上事实有经庭审质证的证据以及庭审笔录、询问笔录等证实。本院认为：关于案涉租赁合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。根据四会市住房和城乡规划建设局的复函可知，案涉土地属城镇规划土地，规划用地性质为二类居住用地，案涉厂房没有办理相关报建手续及《建设工程规划许可证》，属违法建筑。故根据上述司法解释的规定，本院确认原告与被告曾楼光于2011年1月1日签订的《租赁合同》为无效合同。原告主张俩被告2017年10月31日前退还案涉厂房，被告曾楼光辩称因木工机械和材料在厂房内，要找地方放置，同意于2017年12月30日前退还厂房。根据双方的意愿再结合本案的实际情况，本院酌定被告曾楼光于本判决生效后的十天内将案涉厂房退还给原告。案涉租赁合同虽为无效合同，但根据相对性原则，本院对原告主张被告李全娣退还案涉厂房的诉求，不予支持。原告与被告曾楼光在（2016）粤1284民初1655号案中已经就被告曾楼光2014年-2016年使用案涉厂房所需支付的费用（租金）达成了一致协议，该案调解书也已经生效，被告曾楼光应按协议的金额支付2014年-2016年使用案涉厂房所需支付的费用（租金）。故原告在本案中另行主张俩被告支付2014年-2016年尚欠的占用费4350元的诉求，本院不予支持。同理，因双方已经达成了具有强制执行力的生效调解协议，被告曾楼光主张因厂房无法使用等原因扣减2014年-2016年部分费用（租金）的辩解意见，本院不予采纳。原告与被告曾楼光均确认（2016）粤1284民初1655号案调解协议第二项中被告曾楼光支付给四会市农科所的租金不是案涉租赁合同的租金，而是原告与四会市农科所签订了租赁合同，被告曾楼光代原告向四会市农科所支付部分的租金。因原告与四会市农科所签订的租赁合同不属于本案的审理范围，故被告曾楼光代原告支付给四会市农科所的租金数额，本院不予审查，原、被告若因该问题产生的纠纷，可另寻途径解决。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”上述债务发生在曾楼光与李全娣的婚姻关系存续期间，曾楼光与李全娣未能提供相关证据证实该债务是曾楼光的个人债务也未能提供依据证明存在婚姻法第十九条第三款规定情形，故该债务属曾楼光、李全娣婚姻关系存续期间的共同债务。原告主张李全娣对（2016）粤1284民初1655号调解书第一项尚欠的租金承担连带清偿责任的诉求，于法有据，本院予以支持，原告主张该调解项尚欠的租金为21550元，但因原告已对该案申请强制执行，并诉称曾楼光的账户有3000元在执行中被冻结了，双方也未有在本案中提供关于（2016）粤1284民初1655号民事调解书的强制执行情况或结果，故李全娣对（2016）粤1284民初1655号调解书第一调解项中曾楼光尚欠原告的租金承担连带清偿责任为宜。至于原告主张曾楼光因未如期支付（2016）粤1284民初1655号调解书第一调解项确认的金额的利息，可在执行程序中一并主张。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”故原告主张被告按照合同约定的租金标准支付从2017年1月起至返还厂房之日止的占用费的诉求，本院予以支持。按合同约定，案涉厂房2017年的租金为24000元/年，按原告诉求，暂计至2017年10月为20000元，2017年10月之后的占用费按合同约定的租金标准支付（2018年为25200元/年，2019年为26460元/年）。被告曾楼光迟延缴纳该部分占用费，给原告造成的损失是资金占用的利息损失。故本院对原告诉请被告曾楼光支付还清该费用之日止的利息，予以支持。根据本案的实际情况，2017年1月-2017年7月的占用费利息按照中国人民银行同期贷款利率从起诉之日即2017年7月12日起计算至还清时止，2017年8月起占用费的利息从欠费的下月1日起计算至还清时止为宜。与上述同理，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，被告李全娣对曾楼光的上述债务应承担连带清偿责任。至于被告曾楼光辩称厂房一直不能正常生产而造成损失，要求原告赔偿损失，因其未有提起反诉，故本院对该内容不予审查。被告李全娣经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李全娣对（2016）粤1284民初1655号调解书第一调解项中被告曾楼光尚欠原告曾伍华的款项承担连带清偿责任；二、被告曾楼光应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾伍华支付2017年1月至返还厂房之日止的占用费（2017年的占用费按24000元/年计算，暂计至2017年10月为20000元，之后，2018年的占用费按25200元/年计算，2019年的占用费按26460元/年计算）及相关利息（以每月应交占用费为本金，2017年1月-2017年7月的占用费利息按照中国人民银行同期贷款利率从起诉之日即2017年7月12日起计算至还清时止，2017年8月起的占用费利息从欠费的下月1日起计算至还清时止），被告李全娣对曾楼光的上述债务承担连带清偿责任；三、被告曾楼光应于本判决发生法律效力之日起十日内将案涉厂房退还给原告曾伍华；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1005元（原告已预交），由原告负担116元，被告曾楼光、李全娣负担889元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判长  夏睿娜审判员  赖累芳审判员  陈 智二〇一七年十二月二十八日书记员  赖 莹