云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）西民二终字第280号上诉人（原审原告）丘志清，女，1976年2月27日出生，汉族，个体工商户，身份证住址广西壮族自治区陆川县，现住勐海县。委托代理人费红琴，云南智海律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）勐海县宏福综合集贸有限公司。组织机构代码75359624-0。住所地勐海县勐海镇景管路。法定代表人李树珍,执行董事。委托代理人张振宇，男，1973年1月13日出生，汉族，住勐海县，系该公司总经理。特别授权代理。上诉人丘志清与被上诉人勐海县宏福综合集贸有限公司（以下简称宏福集贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服勐海县人民法院（2015）海民二初字第258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月13日受理后依法组成合议庭，于2015年12月7日公开开庭审理了本案。上诉人丘志清的委托代理人费红琴、被上诉人宏福集贸公司的委托代理人张振宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理确认的本案法律事实是：丘志清与宏福集贸公司于2011年3月31日签订《租房合同》，约定由丘志清承租宏福集贸公司位于勐海县门面，租赁期限为5年，即自2012年1月1日至2016年12月31日，租金5年共计42000元，丘志清按照合同约定，于2011年3月25日一次性交清了租金；2013年6月6日，宏福集贸公司将宏福集贸市场产权出售给勐海县佳园明珠置业有限公司，宏福集贸公司在2013年10月1日前由宏福集贸公司经营，2013年10月1日起由勐海县佳园明珠置业有限公司经营，而2013年10月1日前的债权、债务（土地、房产除外）由宏福集贸公司承担，2013年10月1日起的债权、债务由勐海县佳园明珠置业有限公司承担，玉溪市佳园房地产开发有限公司同意以勐海县佳园明珠置业有限公司商贸城二、三层置换李树珍占宏福集贸公司51%的股权转让金，且双方签订了《商品房购销合同》；2013年，勐海县政府对勐海县宏福集贸市场进行开发及提升改造。2013年8月29日,丘志清、宏福集贸公司在原《租房合同》的基础上签订补充协议《租房合同》，双方约定宏福集贸公司将新改建的集贸市场的一间铺面租赁给丘志清，租赁期限顺延，原合同约定的租金依然有效，如新商铺面积超过原商铺面积，超出部分按市场价格执行。后因双方对租赁铺面的位置存有争议，导致双方未继续履行2011年3月31日和2013年8月29日签订的《租房合同》。原审法院认为，丘志清、宏福集贸公司之间成立合法、有效的房屋租赁合同关系，应受法律保护。关于丘志清主张解除双方于2011年3月31日签订的《租房合同》，要求宏福集贸公司返还剩余租期租金、卫生费及支付剩余租期租金的资金占用利息。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。……。”及第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，在庭审过程中，双方均同意解除2011年3月31日签订的《租赁合同》，且宏福集贸公司同意返还剩余租期的租金27300元和卫生费840元（自2013年10月8日至2016年12月31日），合计28140元，是当事人对民事权利的自由处分，故对丘志清要求解除丘志清、宏福集贸公司双方于2011年3月31日签订的《租房合同》和要求宏福集贸公司返还丘志清所交剩余租期的租金27300元和卫生费840元（自2013年10月8日至2016年12月31日），合计28140元的诉讼请求，原审法院予以支持。同时，丘志清、宏福集贸公司约定一次性交纳租金系当事人自愿约定，现双方均同意解除2011年3月31日签订的《租房合同》，虽然该份合同未约定合同解除后剩余租金的处理事宜，但在2013年8月29日的《租房合同》中，双方约定如因市场升级改造，需要拆除，宏福集贸公司将未到期部分租金退回，不给丘志清任何补偿，但从宏福集贸市场拆除到丘志清诉讼之日，宏福集贸公司均未将剩余租金退给丘志清，丘志清所交纳的租金一直由宏福集贸公司占有使用，现双方的租赁合同已解除，根据公平原则，宏福集贸公司理应按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息，故对丘志清要求宏福集贸公司支付自2011年3月25日至将所应当返还租金交付之日止的资金占用利息的诉讼请求，原审法院予以支持。关于是否应撤销双方于2013年8月29日签订的《租房合同》。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销:(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。……。”，丘志清、宏福集贸公司于2013年8月29日签订的《租房合同》并不属于重大误解和显失公平这两种情况，并且2013年6月6日，宏福集贸公司将宏福集贸市场产权出让给勐海县佳园明珠置业有限公司，但玉溪市佳园房地产开发有限公司同意以勐海县佳园明珠置业有限公司勐海佳园明珠商贸城的二、三层置换李树珍占勐海县宏福综合集贸有限公司51%的股权转让金，且勐海县佳园明珠置业有限公司与宏福集贸公司签订了《商品房购销合同》，宏福集贸公司虽于2013年6月6日与勐海县佳园明珠置业有限公司进行了兼并，但其以51%的股权转让金置换勐海县佳园明珠置业有限公司勐海佳园明珠商贸城的二、三层的商铺，应视为宏福集贸公司为保障继续履行与丘志清2011年3月29日签订了《租房合同》而采取的措施，并不影响租赁合同的履行，故对丘志清的该项诉讼请求，原审法院不予支持。关于丘志清主张的违约金42000元×20%=8400元。丘志清租赁期间，因勐海县政府对勐海县宏福集贸市场进行开发及提升改造，宏福集贸公司才与丘志清签订2013年8月29日的《租房合同》，且根据该《租房合同》第一条：“甲方（宏福集贸公司）将新建的集贸市场一间铺面租给乙方（丘志清）经营使用，位置按市场功能划分执行，面积以建成后实测的为准”、第四条第7款：“租赁期间，如因市场升级改造或城市建设，需要拆除，乙方无条件服从，甲方应将所收租金（未到期部分）退回，但不给予乙方任何补偿。”、第四条第12款：“乙方在2013年10月8日前搬至新大棚经营。”的约定，原审法院认为，丘志清是完全民事行为能力人，签订合同时应对所签订的合同内容进行全部了解，合同内容对签订补充协议（即2013年8月29的《租房合同》）的原因作了详细说明，合同约定的“一间铺面”不能当然的理解为“一楼铺面”，宏福集贸公司将宏福集贸市场转让后，勐海县佳园明珠置业有限公司进行统一开发，宏福集贸公司为履行补充协议，对新建的市场的二、三层的铺面进行了回购，目的也是为了履行租赁合同，以减少丘志清损失，且宏福集贸公司也在宏福集贸市场新建成后，按照约定向丘志清提供三层的一间铺面租赁给丘志清，丘志清不能将居民消费原因等因素来抗辩宏福集贸公司没有按约定提供商铺给丘志清使用，故原审法院认为宏福集贸公司不构成违约，对丘志清的该项诉讼请求，原审法院不予支持。综述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条、第九十三条第一款、第九十七条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除丘志清与宏福集贸公司于2011年3月31日签订的《租房合同》；二、宏福集贸公司于判决生效后十日内向丘志清支付剩余租期的租金27300元和卫生费840元，合计28140元及支付自租金交付之日起的资金占用利息（本金按27300元计算，利率按2011年3月25日中国人民银行一至三年同期贷款年利率6.1%计算，从2011年3月25日计算至判决确定的履行期满之日止）；三、驳回丘志清的其他诉讼请求。案件受理费714元，减半收取357元，由宏福集贸公司负担。一审判决宣判后，丘志清不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第三项，改判为：1、撤销双方于2013年8月29日签订的《租房合同》；2、判令被上诉人支付违约金42000×20%=8400元。其理由：一、一审判决认定事实错误：1、一审判决未对双方于2011年3月31日签订的《租房合同》中约定的违约责任的承担方式做确认，合同约定：如有违约，违约方必须承担合同约定租金20％的违约金，宏福集贸公司应当按照此约定承担违约责任。2、一审判决回避了宏福集贸公司与佳园置业公司置换二、三层的时间是2013年9月，比签订兼并协议的时间(2013年6月6日)晚三个月，宏福集贸公司已经违约；同时，混淆了宏福集贸公司与李树珍个人的关系，置换的是李树珍个人占宏福集贸公司51％的股权转让金，置换的二、三层是李树珍个人财产，而不是宏福集贸公司财产，且该置换是在2015年1月才签订的《购房合同》，但宏福集贸公司却是在其签订兼并协议丧失全部所有权和使用权后的2013年8月29日在不告知租户实情的情况下签订了《租房合同》，以逃避自己的违约责任，更是对租户的欺骗，一审判决确认不构成违约错误。3、一审判决中对2013年8月29日的《租房合同》认定不全面，仅认定对宏福集贸公司有利的“将新建的集贸市场一间铺面租给···”，对该合同中的第7条“租赁期间，如因市场升级改造或城市建设，需要拆除，乙方无条件服从，甲方应将所收租金(未到期部分)退回，但不给予乙方任何补偿”的约定未认定，该条足以证明宏福集贸公司隐瞒6月6日已被兼并，故意欺骗租户的事实。4、一审判决确认上诉人对宏福集贸公司提供的证据1、2、3、4的真实性予以认可错误。一审时宏福集贸公司提供的证据均是复印件，上诉人要求其提供原件，否则对真实性不认可，且提出与宏福集贸公司的违约无关。宏福集贸公司当庭申请法庭调取，但一审庭后并未调取，未再质证。一审据此确认2013年8月29日签订的《租房合同》合法有效而不予撤销错误。且宏福集贸公司提供的勐海政府文件均是在2013年7、8月，是在被佳园置业公司兼并后的程序，这些都证明宏福集贸公司已根本违约。二、宏福集贸公司于2013年6月6日已被佳园明珠公司全部兼并，已没有了任何门面的所有权和使用权，但其却未告知租户，隐瞒事实，让上诉人在违背真实意愿情况下于2013年8月29日签订《租房合同》，该合同显失公平、存在欺诈，应予撤销。三、宏福集贸公司于20l3年6月6日就已将公司全部资产转让给了佳园置业公司，其已无能力和资格来履行与上诉人的约定，已构成违约，且其恶意欺诈，根据我国《合同法》第94条、58条和相关法律规定，被上诉人应当向上诉人支付违约金。被上诉人宏福集贸公司答辩称，被上诉人并未违约，不应承担违约责任，只同意解除合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉人的上诉请求。二审庭审中，上诉人丘志清对原审确认的法律事实无异议，但认为一审遗漏认定以下事实：1、玉溪市佳园房地产开发有限公司同意置换李树珍占宏福集贸公司51%的股权转让金的具体时间是2013年9月；2、勐海县政府对宏福集贸市场进行开发及提升改造的具体时间是2013年7月至8月。被上诉人宏福集贸公司对原审确认的法律事实无异议。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另查明，宏福集贸公司成立于2003年11月27日，企业类型为自然人出资有限责任公司。2013年7月29日，该公司自然人股东李树珍、何金惠退出，新增自然人股东王新生、余玉光、袁建新，法定代表人由李树珍变更为王新生。2013年11月19日，该公司自然人股东王新生、余玉光、袁建新退出，新增自然人股东李树珍、玉应香、曾清，法定代表人由王新生变更为李树珍。综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的主要焦点是：1、上诉人与被上诉人于2013年8月29日签订的《租房合同》是否应予撤销；2、被上诉人是否违约，是否应支付上诉人违约金及违约造成的损失。二审中，双方当事人均未向本院提供新证据。一、关于上诉人与被上诉人于2013年8月29日签订的《租房合同》是否应予撤销的问题。本院认为，双方当事人于2013年8月29日签订的《租房合同》系双方真实意思表示，合同未违反法律、法规的规定，该合同合法有效。上诉人认为，该合同是被上诉人故意隐瞒已被兼并转让和没有一楼门面所有权和经营权的情况下，其因被欺诈而违背真实意愿签订，请求撤销该合同。本院认为，合同法中的欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，使对方陷入错误认识而与之订立的合同。而本案中，首先，被上诉人宏福集贸公司虽然于2013年6月6日与勐海县佳园明珠置业有限公司签订了《公司兼并协议书》，但宏福集贸公司只是进行了股东及法定代表人的变更，公司并未被注销，其与上诉人签订的《租房合同》并不会因股东及法定代表人的变更而产生影响。其次，上诉人与被上诉人签订的《租房合同》明确载明：“为改变集贸市场……的状况，……，县人民政府决定对市场进行改造建设，双方表示要服从规划服从大局，经协商，在原合同的基础上，自愿订立如下补充条款。”从此文义判断，双方签订《租房合同》是因政府将对集贸市场进行提升改造，双方经协商，对原租房合同进行的补充约定，上诉人对集贸市场将拆除并重新建设是明知的。再次，双方在合同中约定：“甲方将新改建的集贸市场的一间铺面租赁给乙方经营使用，位置按照市场功能划分执行，面积以建成后实测的为准。”而根据本案查明的事实，宏福集贸公司对集贸市场改建后的勐海佳园明珠商贸城二、三层的商铺拥有产权，被上诉人宏福集贸公司可履行与上诉人签订的《租房合同》，将新改建的集贸市场的一间铺面租赁给上诉人，被上诉人是否有一楼门面所有权和经营权并不是双方合同的约定。故上诉人的该项上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。二、关于被上诉人是否违约，是否应支付上诉人违约金及违约造成的损失的问题。本院认为，根据双方合同约定，被上诉人的合同义务是将新改建的集贸市场的一间铺面在建成后交付给上诉人使用、收益。现上诉人并无充分的证据证明被上诉人违反合同约定，存在违约行为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，上诉人应承担举证不能的法律后果。因被上诉人并未违约，对上诉人要求被上诉人支付违约金及违约造成的损失的主张，本院不予支持。另，关于上诉人提出的被上诉人一审时提供的证据1、2、3、4是复印件，对真实性并未认可的问题。经本院审查，被上诉人在庭审时申请一审法院调取上述证据原件，一审法院在庭后向相关部门调取了上述证据的原件，且已通知上诉人对上述证据进行了质证，上诉人的质证意见为对证据的真实性认可。故上诉人的该上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人丘志清负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。如果负有履行义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。（此页无正文）审判长 马 云审判员 蒋荣春审判员 朱江舟二〇一五年十二月十日书记员 张秋林