广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终21096号上诉人（原审被告）：广州星罗教育科技有限公司，住所地：广州市天河区中山大道中1100-1102二层。法定代表人：徐兴隆，该公司经理。委托诉讼代理人：谢银辉，该公司职员。被上诉人（原审原告）：陈益芳，女，1968年7月26日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：王汉彬、苏剑秋，分别为广东五羊律师事务所律师、实习律师。上诉人广州星罗教育科技有限公司(以下简称星罗公司)因与被上诉人陈益芳物权保护纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第989号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。星罗公司上诉请求判令：撤销一审判决，改判驳回陈益芳的诉讼请求。事实与理由如下：一、一审判决查明、认定事实不清。我司于2014年5月1日向广州市和兴房地产开发有限公司（以下简称和兴公司）承租涉案房屋，承租时已向房管部门查询房屋产权登记在和兴公司名下，故我方与作为产权登记人的和兴公司签订租约、取得该房屋的使用权，符合物权法及相关法律规定，应受法律保护。一审法院认定我司侵占了陈益芳对涉案物业的占有、使用、收益的权利，判决我司应向陈益芳缴纳占有使用费没有任何事实及法律依据。⒈我司对陈益芳通过(2006)天法执字第1523号民事裁定书取得涉案物业的所有权并不知情。该所有权并未向房屋管理部门登记备案，我司无法获取相关信息，不能由我司来承担相应责任。⒉我司取得承租物业的占用、使用符合法律法规的规定。陈益芳在上述裁定书生效后并未向房屋主管部门办理登记，也未向原产权人办理交付，更未向物业管理公司办理备案手续。即使法院认定陈益芳的相关权利受到侵犯，侵犯的主体并非我司，而是出租涉案房屋的登记产权人和兴公司。同时，陈益芳对自己懈怠办理产权登记公示手续也应承担相应责任。二、我司仅为涉案物业的承租方，不负有法律意义及事实上交付房屋的义务。⒈和兴公司作为出租人、产权人对应否交付房屋负有责任，一审法院要求我司将涉案房屋交付给陈益芳没有任何法律依据。我司在一审庭审中提出申请追加出租人和兴公司出庭参加诉讼，以便查明事实及相关情况。⒉结合我司接收房屋使用时的房屋现状，我司无法确认涉案房屋的位置及四至，一审法院要求我司将涉案房屋交付给陈益芳存在事实上的不可能。被上诉人陈益芳答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确。星罗公司的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。1.我方是通过法院拍卖的合法程序获得涉案房屋，且已交付了所有款项，在法律上对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。⒉在星罗公司向和兴公司承租涉案房屋之前，涉案房屋已经因和兴公司拖欠他人债务而被法院拍卖处理多年。星罗公司完全知道上述事实，和兴公司在丧失了对涉案房屋的权利以后，依然与星罗公司签订所谓的租赁协议是不符合法律规定的，星罗公司在一审也表明其对于房屋拍卖一事是明知的。我认为即使星罗公司与和兴公司不存在利益关系，也是恶意串通，故他们签订租赁合同的行为不受法律保护。⒊对于涉案房屋的使用面积问题，一审判决查明得很清楚，星罗公司的法定代表人根据法院的要求在一审当庭确认了涉案房屋的使用情况和面积，不存在任何争议。⒋涉案房屋依法属于我所有，星罗公司在使用该房屋以后，依法应向我支付款项，故星罗公司认为其不应缴纳相关费用的说法没有事实和法律依据。陈益芳向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.星罗公司将位于广州市天河区中山大道南珠村对面1100号第二层D2008-2010的房产腾空并恢复原状交还给陈益芳使用；2.星罗公司自2014年5月1日起按广州市房屋租赁参考标准每月每平方米137.5元即每月14102.66元向陈益芳支付房屋使用金及清缴管理费、水电费、垃圾费等至房屋实际交回之日止。3.本案诉讼费由星罗公司承担。一审法院经审理查明：广州市东沙农村信用合作社（以下简称“东沙农信社”）诉广州和兴房地产开发有限公司（以下简称“和兴公司”）、广东中兴经济发展有限公司（以下简称“中兴公司”）、张新、广州一德中兴房地产开发有限公司（以下简称“一德公司”）借款合同纠纷一案，广州市中级人民法院作出的（2005）穗中法民二初字第130号民事判决发生法律效力后，因和兴公司、中兴公司、张新、一德公司未自动履行该生效判决确定的还款义务，东沙农信社向法院申请执行，一审法院后以（2006）天法执字第1523号案（以下简称“1523号案”）立案受理。该案执行过程中，一审法院依法将和兴公司所有的已抵押给东沙农信社的位于广州市中山大道南珠村对面1092号101单元、1094号101单元、1096号101单元、1098号101单元、1100号首层及第二层D2008-2010房的房产交付评估拍卖，但经两次公开拍卖均未能成交，各方当事人经协商一致同意并请求一审法院准许将上述房产以拍卖参考价1413.82万元变卖给案外人陈益芳，再以变卖所得款项偿付欠款。一审法院于2007年12月14日作出（2006）天法执字第1523号民事裁定书，认为各方当事人的协商结果和请求是其真实意思表示，符合有关法律规定，应予支持，故裁定：和兴公司所有的位于广州市中山大道南珠村对面1092号101单元、1094号101单元、1096号101单元、1098号101单元、1100号首层及第二层D2008-2010房的房产归买受人陈益芳所有，本裁定书送达后立即生效等。就一审法院调取的1523号案的卷宗材料可知，《拍卖委托书》显示广州市中山大道南珠村对面1100号第二层D2008-2010房（以下简称“案涉房屋”）的面积为102.5648平方米；《广州市房地产查丈原图（层图）（2-2层平面图）》标注了案涉房屋所在位置；《协执文书收件回执》及《协助执行通知书》显示，一审法院已于2007年12月14日向广州市国土资源和房屋管理局送达了协执文书，确认案涉房屋归陈益芳所有，要求该局协助陈益芳办理产权转移手续等；《送达回证》则显示，一审法院已于2007年12月14日向陈益芳送达了（2006）天法执字第1523号民事裁定书及《协执文书收件回执》。一审中，陈益芳称，虽其至今尚未办妥案涉房屋的产权证，但于2014年5月发现案涉房屋被星罗公司占用，陈益芳多次向星罗公司主张权利无果后，提起本案诉讼。对此，星罗公司确认其于2014年5月1日向和兴公司承租了位于广州市天河区中山大道1100-1102号二层的商铺，面积约为1385.13平方米；因承租商铺后星罗公司需投入大量资金对上述商铺进行装修，故与和兴公司约定以装修费用抵扣租金；承租上述商铺至今，星罗公司并未向和兴公司支付过租金。另星罗公司法定代表人徐兴隆到庭陈述，陈益芳最早是在2014年10月向星罗公司主张权利，称星罗公司使用了属陈益芳所有的案涉房屋；且经徐兴隆当庭核对，1523号案中的《广州市房地产查丈原图（层图）（2-2层平面图）》显示的案涉房屋位置确属星罗公司承租商铺范围内，一直由星罗公司使用至今。星罗公司为证明其主张，还向一审法院提交了显示由其与和兴公司签订的《租赁合同》（约定星罗公司向和兴公司承租坐落于广州市天河区中山大道1100-1102号二层商铺，租赁期限自2014年5月1日至2029年4月30日止等）为证。又，陈益芳申请撤回其要求星罗公司将案涉房屋恢复原状的诉讼请求，明确其第一项诉请为要求星罗公司将案涉房屋腾空并交还其使用；陈益芳还表示，其并无证据证明星罗公司拖欠了案涉房屋的管理费、水电费、垃圾费等，陈益芳亦从未交纳过案涉房屋的管理费、水电费、垃圾费。一审法院认为：陈益芳撤回其要求星罗公司将案涉房屋恢复原状的诉讼请求，系陈益芳自行处分权，并无不当，一审法院予以准许。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。故此，（2006）天法执字第1523号民事裁定书已于送达陈益芳之日即2007年12月14日生效，陈益芳自该日起对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。星罗公司确认自2014年5月1日起租用了包括案涉房屋在内的商铺至今，侵害了陈益芳对案涉房屋享有的合法权益，据此，陈益芳有权要求星罗公司腾空、交还案涉房屋并支付案涉房屋的占有使用费；关于占有使用费的标准，应以案涉房屋的面积102.5648平方米作为计算依据，按照有资质的评估机构评定的同时期同地段同类型物业的租金标准计算，自2014年5月1日起计至星罗公司交还案涉房屋之日止；因陈益芳主张占有使用费按137.5元/㎡/月的标准计算，系陈益芳自行处分权，故如评定标准超出137.5元/㎡/月的，应以137.5元/㎡/月为限。另关于陈益芳要求星罗公司清缴案涉房屋管理费、水电费、垃圾费的诉讼请求，因陈益芳并未举证证明星罗公司存在拖欠上述费用的情况，陈益芳的该项诉请缺乏事实依据，一审法院不予支持。至于星罗公司主张的涉案房屋系和兴公司出租予星罗公司使用，如星罗公司认为在履行租赁合同过程中权益受损的，可另循合法途径解决。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2017年9月27日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，星罗公司将广州市中山大道南珠村对面1100号第二层D2008-2010房腾空并交还陈益芳；二、自本判决发生法律效力之日起15日内，星罗公司向陈益芳支付上述102.5648平方米房屋的占有使用费（按照有资质的评估机构评定的同时期同地段同类型物业的租金标准，从2014年5月1日起计至房屋交还之日止；如评定标准超出137.5元/㎡/月的，以137.5元/㎡/月为限）；三、驳回陈益芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3970元，由星罗公司负担。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院认为，虽然星罗公司持有其与和兴公司签订的有关涉案房屋的租赁合同，但根据陈益芳持有的生效法律文书，陈益芳早于上述租赁合同签订前通过合法途径取得了涉案房屋的所有权，而星罗公司并无证据证明和兴公司出租涉案房屋取得了陈益芳的同意或授权，且陈益芳对此亦不予认可，故上述租赁合同对陈益芳不发生法律效力,一审据此支持了陈益芳要求涉案房屋实际使用人星罗公司交还房屋并支付房屋使用费的请求，合法有据。星罗公司的法定代表人徐兴隆已在一审中核对并确认1523号案中的《广州市房地产查丈原图（层图）（2-2层平面图）》显示的涉案房屋位置确属星罗公司承租商铺范围内，一直由星罗公司使用至今，故星罗公司称其无法确认涉案房屋位置及四至的上诉主张与其法定代表人前述自认事实前后矛盾，而星罗公司在二审中亦没有提交新证据证明其上诉主张或推翻一审认定，故其上诉缺乏理据，本院不予支持。综上，审查一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。星罗公司上诉请求和理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3970元，由上诉人广州星罗教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年十二月八日书记员  林飘云梁少欣