山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）鲁01民终7518号上诉人（原审被告）：李凯，男，1982年2月21日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孙良昌，山东京鲁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南海尔绿城置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：赵凤存，董事长。委托诉讼代理人：原俊迪，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷丹丹，北京大城（济南）律师事务所律师。上诉人李凯因与被上诉人济南海尔绿城置业有限公司（以下简称海尔绿城公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初4781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李凯上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判驳回海尔绿城公司诉讼请求或发回重审；2.判令海尔绿城公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、本案房屋买卖合同附件中解除合同条款依法应为无效，一审法院认定事实错误，依法应予改判驳回海尔绿城公司诉讼请求。本案房屋买卖合同附件四第二条中规定了买受人未按约偿还借款，导致出卖人向银行承担连带责任，则出卖人有权解除合同，将房屋另行出售。李凯认为，上述条款是海尔绿城公司制定的格式条款，且排除了李凯作为买受人的主要权利，未履行告知义务，依法应为无效。1.李凯作为买受人，签订房屋买卖合同的主要权利是取得房屋，主要义务是支付房款。本案中李凯已支付全部房款，海尔绿城公司却违约未交付房屋。而上述买卖合同附件中的格式条款，不区分任何原因，只要出现未按时还贷海尔绿城公司就可以全部代为清偿，并解除合同，收回房屋，另行出售。这一条款导致的直接后果是：在房价飞涨的今天，海尔绿城公司可因此获得巨大的利益，李凯却因此失去了赖以安身立命的唯一住所。况且合同只规定收回房屋，却未规定返还已收取购房款、车位款等费用，按照此条款，李凯不但再也无法取得房屋所有权，而且之前缴纳的所有费用都付之东流，这违反了合同最基本的公平原则，排除了李凯作为买受人的主要权利。2.对上述条款，海尔绿城公司未尽到告知义务，签订合同时，海尔绿城公司并未提示李凯，该条款既未加粗，也未划横线明确提示和充分告知，李凯对此不知情。综上，上述合同的格式条款违反了《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，依法应认定为无效。二、海尔绿城公司违约在先，李凯停止还贷事出有因，双方买卖合同依法不应予以解除。1.本案房屋为复式结构，然而海尔绿城公司在为李凯办理房屋买卖登记备案时，递交的备案资料不全，只登记了下层的建筑面积，未登记上层的建筑面积，导致李凯的房产证至今无法办理。李凯多次要求海尔绿城公司完善登记资料，但海尔绿城公司置之不理。海尔绿城公司的不作为行为导致李凯无法取得房屋所有权，海尔绿城公司属于根本违约。2.本案房屋还存在严重的质量问题，李凯和海尔绿城公司至今未办理交房手续。李凯自2009年12月27日签订买卖合同，至今却未收房、未入住房屋，海尔绿城公司属于严重违约。鉴于上述情形，李凯无法办理房产证、无法收房，更无法入住。李凯在外租房，额外支出了大量费用，工作和生活均受到严重影响。李凯多方联系海尔绿城公司及海尔集团财务有限责任公司（以下简称海尔财务公司，即贷款人）相关部门，均未得到解决。李凯在走投无路的情况下，才不得不以停止还贷的手段提醒海尔绿城公司，以达到完善备案资料、解决房屋质量问题的目的。然而海尔绿城公司置若罔闻，非但不予解决，反而以代偿贷款为由，要求解除合同，收回房屋。3.现在的房屋价值已远远超过购买时的价值。时至今日，李凯所购房屋已达七年之久，房价也从每平米8580元上涨至每平米3万余元，房屋价值至少上涨了530余万元，现在的房屋价值已远远超过购房时的价值。本着公平的原则，即使二审法院判决解除合同，购买期间的该房屋的增值部分也应该由李凯享有，或者由李凯和海尔绿城公司共同共有，但不能简单判决解除合同了之。三、海尔财务公司并未通知李凯还款，而是直接要求保证人承担保证责任，其与海尔绿城公司存在恶意串通、损害李凯利益的行为。海尔绿城公司与海尔财务公司同为海尔集团旗下的子公司，是关联企业。海尔财务公司在李凯逾期还款的情况下，未通知李凯，而是直接要求海尔绿城公司代为还款。所谓代李凯还款，不过是两家公司将钱“从左兜里转到右兜里”。目前涉案房屋的价格比李凯购买时的价格已上涨了四倍，海尔绿城公司第一时间还款，目的就是为了收回房屋，然后按照现在市场价高价出售，谋取巨额利润。一审法院支持海尔绿城公司的行为，只能破坏社会风气，助长企业的不良投机行为。四、一审法院程序违法，已严重超审限。一审法院以普通程序审理本案，普通程序的审理期限为六个月，本案于2016年7月21日立案，而李凯收到判决的时间为2017年8月11日。该案一审程序从立案的次日即2016年7月22日到判决书的签收之日即2017年8月11日，审理期限长达一年零10天，违反了民事诉讼法第一百四十九条普通程序为六个月及其延长的规定，严重违反法定程序。海尔绿城公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.一审判决依据的合同条款不是格式条款，是李凯的违约后果；2.合同约定了扣除李凯的相关违约费用后返还其已付购房款；3.李凯所称登记面积问题并不存在。海尔绿城公司向一审法院起诉请求：1.请求依法确认海尔绿城公司与李凯于2009年12月27日签订的《济南市商品房买卖合同》已经解除；2.请求依法确认海尔绿城公司与李凯于2010年7月22日签订的关于车位的《海尔绿城全运村车位使用权转让协议》已经解除；3.请求依法判令李凯腾出案涉房屋和车位；4.请求依法判令李凯赔偿海尔绿城公司律师费8万元；5.请求依法判令李凯向海尔绿城公司支付违约金212611元；6.本案诉讼费由李凯承担。一审法院认定事实：2009年12月27日，海尔绿城公司与李凯签订《济南市商品房买卖合同》，编号为销售（字）200******，双方合同约定：李凯购买案涉房屋一套，建筑面积为247.79平方米，总价款为2126110元，合同约定付款方式为买受人（李凯，下同）于合同签署的同时支付首付款人民币476110元，剩余购房款人民币1650000元通过商业银行贷款或公积金贷款的方式予以支付。同时双方在合同附件四第二条中约定：若买受人采用银行按揭方式支付房款，且未按借款合同约定偿还借款，导致出卖人（海尔绿城公司，下同）向银行承担连带责任，则出卖人代为清偿欠款后，有权解除主合同及本补充协议，将商品房另行出售。出卖人解除主合同及本补充协议的，有权向买受人追索已代为清偿的本金、利息、赔偿金及追索债权的费用（包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用，下同），且有权从买受人购房款中直接抵扣上述费用，不足部分有权向买受人继续追偿。赔偿金按房屋总价款（含全装修价款）的10%计算。任何一方解除《商品房买卖合同》的，补充协议以及车位、车库等全部协议一并解除。2010年2月9日，海尔绿城公司、李凯双方与海尔财务公司签订编号为GQ20100163的《海尔集团财务有限责任公司个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》一份，约定：李凯（借款人、抵押人）为购买个人住房，向海尔财务公司（贷款人、抵押权人）贷款人民币165万元，由海尔绿城公司（保证人、开发商）为李凯贷款提供抵押加阶段性保证担保（抵押加阶段性保证是指海尔财务公司以李凯提供的所购住房作抵押，在李凯取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由海尔绿城公司提供阶段性连带责任保证而向李凯发放贷款的方式）。在保证期间，海尔绿城公司愿对李凯的债务承担全额连带责任，如李凯未能按照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，海尔财务公司有权要求海尔绿城公司就全部债务承担保证责任，海尔绿城公司同意其直接从海尔绿城公司存款账户中直接扣划。同时该合同还约定：李凯应当按合同约定按期归还借款本息，有义务及时办理房屋所有权证，如果李凯借款到期，其未按期清偿贷款本息，并自海尔财务公司发出催还通知书之日起30日内仍未清偿的，海尔财务公司有权解除本合同，提前收回已发放的贷款本息，并有权处分抵押物或要求保证人履行保证责任。上述个人借款合同签订后，海尔财务公司依约向李凯发放了贷款，并用于了支付购房款，总额为165万元，贷款期限为20年。上述合同签订后，海尔财务公司于2010年2月9日向李凯发放贷款。李凯向海尔绿城公司支付房屋首付款476110元。2010年7月22日，海尔绿城公司、李凯双方签订《海尔绿城全运村车位使用权转让协议》一份，约定李凯购买E地块-1层293号车位一个，价款为97386元。合同签订后，李凯向海尔绿城公司支付车位款97386元。2016年3月21日，因李凯连续6个月未按时还贷，海尔绿城公司收到海尔财务公司通知函，载明：李凯未按合同约定归还贷款本息，经多次催收，仍未履行还款义务。根据合同约定，李凯在借款合同项下未偿还贷款本息1353022.88元（罚息另计）应当由海尔绿城公司承担全额连带责任，将于2016年3月30日前从海尔绿城公司账户中直接扣划。2016年3月31日，海尔绿城公司向海尔财务公司分两次转账共计1353022.88元。一审法院另查明，案涉房屋及车位现尚未交付。案涉房屋于2014年被槐荫区人民法院查封。一审法院再查明，为处理本案纠纷，海尔绿城公司与山东琴岛（济南）律师事务所签订民商事诉讼委托代理合同，海尔绿城公司向山东琴岛（济南）律师事务所支付8万元律师费。一审法院认为，海尔绿城公司、李凯双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害其他人权益，应为有效合同，双方应当依约履行合同。关于李凯称房屋存在质量问题，并以此为由停止贷款的辩解意见，一审法院认为李凯未能提供证据予以证实，另外，即使案涉房屋有质量问题，亦应通过合法途径解决，对上述辩解意见，一审法院不予采纳。李凯违反合同约定，未按期偿还贷款本息，导致海尔绿城公司按合同约定承担了担保责任，海尔绿城公司与李凯双方约定的合同解除条件已经成就，因此，海尔绿城公司要求解除与李凯签订的商品房买卖合同的诉讼请求，理由正当，应予支持。合同解除后，车位转让协议一并解除。因案涉房屋及车位尚未交付，故对海尔绿城公司请求判决李凯腾出案涉房屋及车位的诉讼请求一审法院不予支持。根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》附件四第二条规定，若因李凯违约导致合同解除，其应按照房屋总价的10%向海尔绿城公司支付赔偿金并支付律师费。因李凯违反合同约定，应当承担违约责任，向海尔绿城公司支付违约金212611元（2126110元×10%），并赔偿海尔绿城公司律师费8万元。故对海尔绿城公司要求李凯赔偿律师费8万元及支付违约金2126110元的诉讼请求，一审法院予以支持。判决：一、解除济南海尔绿城置业有限公司、李凯双方于2009年12月27日签订的编号为销售（字）200******的商品房买卖合同；二、解除济南海尔绿城置业有限公司、李凯双方于2010年7月22日签订的关于车位的海尔绿城全运村车位转让协议；三、李凯于判决生效之日起10日内支付济南海尔绿城置业有限公司律师代理费80000元；四、李凯于判决生效之日起10日内支付济南海尔绿城置业有限公司违约金212611元；五、驳回济南海尔绿城置业有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24590元，由李凯负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：海尔绿城公司根据李凯在涉案的商品房买卖合同中填写的地址向李凯邮寄了解除合同通知。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、家中对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，双方在合同附件四第二条中约定：“1.若买受人采用银行按揭方式支付房款，且未按借款合同约定偿还借款，导致出卖人向银行承担连带责任，则出卖人代为清偿欠款后，有权解除主合同及本补充协议，将商品房另行出售。出卖人解除主合同及本补充协议的，有权向买受人追索已代为清偿的本金、利息、赔偿金及追索债权的费用（包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用，下同），且有权从买受人购房款中直接抵扣上述费用，不足部分有权向买受人继续追偿。赔偿金按房屋总价款（含全装修价款）的10%计算。……2.任何一方解除《商品房买卖合同》的，出卖人与买受人签署的本补充协议以及与车位、车库、储藏室及其他具有独立利用价值的空间或设施等有关的转让、租赁、使用、附赠等全部协议一并解除……”。李凯主张上述条款系格式条款，排除了李凯作为买受人的主要权利，未履行告知义务，依法应为无效条款。经审查，上述条款中并未免除海尔绿城的责任、加重李凯的责任、排除李凯主要权利且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条及第五十三条规定的情形，故上述条款有效，双方均应按照上述合同条款履行自己的义务。在合同履行过程中，李凯累计六个月未偿还贷款本息，导致海尔绿城公司作为保证人向海尔财务公司偿还了李凯欠海尔财务公司的剩余贷款本息。根据上述合同约定，海尔绿城公司有权解除涉案的《商品房买卖合同》及《海尔绿城全运村车位使用权转让协议》。因海尔绿城公司已向李凯邮寄解除合同通知书并于诉讼中提出解除合同，故一审法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》及《海尔绿城全运村车位使用权转让协议》并无不当，本院予以维持。李凯辩称其停止支付贷款，系因海尔绿城公司一直未交房，违约在先，即使该事实存在，李凯亦应通过合理途径解决，不能以此拒绝偿还贷款，故对其该辩解意见不予采纳。李凯辩称海尔财务公司与海尔绿城公司系关联公司，海尔财务公司直接要求海尔绿城公司代为还款存在恶意串通。经审查，李凯作为甲方（借款人），海尔财务公司作为乙方（贷款人），海尔绿城公司作为丙方（保证人）签订的《海尔集团财务有限责任公司个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》第三十九条第四项约定：“发生下列情况之一时，乙方有权停止向甲方发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任：……3.借款期间，甲方累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息、信用卡透支本息和相关费用的”。本案中，在李凯累计六个月未偿还贷款本息的情况下，海尔财务公司要求保证人海尔绿城公司承担责任符合合同约定，故对李凯的该辩解意见亦不予采纳。综上所述，李凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24590元，由上诉人李凯负担。本判决为终审判决。审判长  乔绪晓审判员  李 静审判员  刘 洋二〇一七年十二月十一日书记员  郭婷婷