云南省丽江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2015)丽中民二终字第160号 上诉人（原审被告）金茂（丽江）置业有限公司。 住所丽江市古城区香江路世界遗产公园内**。 法定代表人刘峰，该公司负责人。 委托代理人（特别授权）田学勇，云南云勇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）闫少春，男，1970年1月16日生，汉族，住河北，住河北省冀州市江市古城区。 委托代理人（特别授权）李丽森、陈楚楚，云南李寿刚律师事务所律师。 上诉人金茂（丽江）置业有限公司（以下简称上诉人）与被上诉人闫少春商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月19日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 云南省丽江古城区法院经审理确认的本案事实是：原、被告双方于2013年9月29日签订《商品房购销合同》，由原告向被告购买其位于丽江市古城区束河街道俄古罗片区第二组团第100幢第1单元第3层301号房屋，约定原告以一次性付款方式向被告支付房屋总价款1795882元，被告应于2014年5月15日前，将经建设单位组织验收合格并完成装饰、装修的房屋交付原告，被告需以书面形式通知原告办理房屋交接手续，如被告未按约交房，自交房期限届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告每天应以总房款0.03％向原告支付违约金，逾期60天后，被告每天应向原告支付总房款0.05％的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按约将购房款支付给被告，交房期限届满，截至2015年5月18日被告未向原告发出办理房屋交接手续的书面通知。原、被告双方至今未办理房屋交接手续，诉讼过程中，原告表示愿意按房屋现状接收房屋。 原审法院认为:原、被告双方于2013年9月29日签订《商品房购销合同》系双方真实意思表示，合法有效，应严格履行。原告已按约将购房款支付给被告，交房期限届满，被告应向原告履行交房义务，原告在诉讼过程中表示愿意按房屋现状接收房屋，故本院对原告诉请被告履行交房义务的诉讼请求予以支持；原、被告双方约定的交房期限为2014年5月15日，截至2015年5月18日，被告未按约向原告发出办理房屋交接手续的书面通知，亦未向被告履行交房义务，已构成违约，应承担违约责任。按双方合同约定，自2014年5月16日至2014年7月14日逾期60天的违约金为32325.876元（房屋总价款1795882元×60天×0.03%)，逾期60天后，自2014年7月15日至2015年5月18日逾期308天的违约金为276565.828元（房屋总价款1795882元×逾期天数308天×0.05%)，两项共计308891.704元，现原告诉请被告支付违约金307993元的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、被告金茂（丽江）置业有限公司于判决生效之日起十日内将丽江市古城区束河街道俄古罗片区第二组团第100幢第1单元第3层301号房屋按现状交付给原告闫少春；二、被告金茂（丽江）置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告闫少春支付违约金307993元。案件受理费5920元，减半收取2960元，由被告金茂（丽江）置业有限公司承担。 原审判决宣判后金茂（丽江）置业有限公司不服，向本院提起上诉。1、请求依法撤销（2015)古民二初字第202号民事判决；2、依法判令该案的一审案件受理费用、二审案件受理费用由上诉人、被上诉人平均承担。其主要事实与理由：一、被上诉人未能按时接收房屋，其原因并不完全在上诉人。被上诉人购买的房屋，早在2014年5月11日就已经过丽江市建设工程主管部门验收，并取得竣工验收备案，且已达到双方约定的法律规定的交房条件，但遗憾的是由于上诉人与被上诉人于2013年9月29日所签订的合同编号为2-100-1-301《商品房购销合同》第十条约定上诉人通知乙方办理交接手续的形式为书面，然而被上诉人给上诉人留下的通讯地址却为“云南省丽江市古城区香江路36号金茂雪山语”上诉人无法凭借被上诉人留下的地址以书面形式通知被上诉人接房。但上诉人还是按照被上诉人留的北京移动139××××1128的号码与被上诉人联系前来接收房屋，其委托了同是上诉人业主的熊先生领取了有关接收房屋的相关资料，所以迄今被上诉人未能接收房屋，主要原因还是在于被上诉人未将详细的通讯地址留存给上诉人以及委托他人接收有很大的关系，因而其就此也应当承担应有的责任。二、原判根本不顾现行房地产市场相当疲软的客观实际，也不顾《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，简单凭借上诉人与被上诉人的合同约定而进行判决是错误的。合同第九条第一款约定：即“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止的60天内，甲方按每天总房款的0.03％元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期六十天后，甲方按下列[1][2][3]种约定承担违约责任…3、自本合同约定交付次日六十天后，甲方每天应向乙方支付商品房总房款0.05%，合同继续履行。但甲方依据本合同《附件五》第四条的相关约定未按期交房的，甲方免责”，但并非是所有的约定当事人就必须履行，事实上，就房地产市场的疲软，如果一味的只尊重当事人自治原则，无疑将直接影响到国家的整个经济发展大局，正因为这样，最高人民法院适时出台了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，从法律的层面为整个房地产业的健康发展作出正确的引导，该解释的第十七条“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释二》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款的规定”‘过分高于造成的损失’的规定，简单支持了被上诉人的诉求，而实际的支持额高达合同总金额的17.14%。很显然，这与司法解释是格格不入的。三、原判要求上诉人在判决生效十日内将丽江市古城区束河街道俄古罗片区第二组团第100幢第一单元第3层301号房屋按现状交付给原告闫少春。上诉人早就可以交房，只是被上诉人后来借故这样那样的理由而拒收房屋罢了，所以在此上诉人也特别表明，即使曾经上诉人就与被上诉人交接房屋之事有一定的责任，但现在上诉人认为不再有丝毫的责任，故如被上诉人现在仍借故该案在诉讼等为理由，还是拒绝收房，那么由此造成的损失和责任上诉人是不会承担任何责任的。 被上诉人在二审中未能提交书面答辩。 在二审中，双方皆未提交新的证据。 经本院审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为：上诉人与被上诉人经协商一致后，于2013年9月29日签订了《商品房购销合同》，该合同是双方共同协商后的合意，符合法律规定，双方均应按合同约定履行义务。双方约定的交房期限为2014年5月15日前，现上诉人无证据证明已按合同约定的期限向被上诉人发出办理房屋交接手续的书面通知，违反了合同约定，已构成违约。期间，被上诉人未能举证证明逾期交房对其产生了实际损失。为此，上诉人认为双方虽在合同中约定了违约金，原判支持被上诉人高达合同总金额17.14%的违约金，显失公平，请求依法减少。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。上诉人要求本院依法予以减少违约金的主张于法有据，对此本院依照本案双方当事人的实际情况，酌情认定上诉人应当承担总购房款10%的款项作为违约金，即179588.2元。原判认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持：一、被告金茂（丽江）置业有限公司于判决生效之日起十日内将丽江市古城区束河街道俄古罗片区第二组团第100幢第1单元第3层301号房屋按现状交付给原告闫少春； 二、改判：上诉人金茂（丽江）置业有限公司于判决生效之日起十日内向被上诉人闫少春支付违约金179588.2元。 一审案件受理费按一审执行，二审案件受理费5920元由上诉人金茂（丽江）置业有限公司负担2960元，由被上诉闫少春负担2960元。 本判决为终审判决。 审 判 长  王炳武 审 判 员  马 昕 代理审判员  谭 云 二〇一五年十二月十日 书 记 员  和八江