浙江省桐庐县人民法院执 行 裁 定 书(2015)杭桐执异字第10号异议人（即申请执行人）杭州伟都钢构有限公司（以下简称“伟都公司”）。住所地桐庐县。法定代表人周享都，董事长。委托代理人周建胜（系杭州××都钢××有限公司总经理）。被执行人杭州富沪机械制造有限公司（以下简称“富沪公司”）。住所地桐庐县。法定代表人叶建峰，董事长。被执行人叶建峰。第三人上海浦东发展银行股份有限公司杭州桐庐支行（以下简称“浦发银行”）。住所地桐庐县。负责人刘向阳，行长。委托代理人（特别授权）邵剑涛，系该××员工。案外人桐庐富南机械制造有限公司（以下简称“富南公司”）。住所地桐庐县。法定代表人朱国庆，执行董事。委托代理人（特别授权）邵万高，浙江××律师事务所律师。本院在执行申请执行人（即异议人）“伟都公司”与被执行人“富沪公司”、叶建峰建设工程施工合同纠纷一案中，异议人（即申请执行人）“伟都公司”对执行标的提出书面异议。本院于2015年8月25日受理后，依法组成合议庭于2015年11月20日公开进行了听证，异议人（即申请执行人）“伟都公司”的法定代表人周享都和委托代理人周建胜、案外人“富南公司”的法定代表人朱国庆和委托代理人邵万高、第三人“浦发银行”的委托代理人邵剑涛出席参加听证，被执行人“富沪公司”、叶建峰经本院依法公告传唤，未出席参加听证。本案现已审查终结。异议人（即申请执行人）“伟都公司”异议称，首先，案涉租赁合同签订的时间节点虽然形式上发生在银行抵押、法院查封之前，但案外人却不能提供其已经办理租赁登记备案手续，也不能提供其在租赁房屋被抵押、查封前已经缴纳了相应租金税收凭据，或者就案涉房屋已经向所在物业公司办理租赁登记证据，且租赁双方没有就相应租赁关系提起过诉讼或仲裁，也没有在抵押、查封前办理过租赁合同公证。其次，案外人一次性将租赁期间总计5年的租金全部交清，不符合租赁市场交易惯例。再者，租金采取现金交付方式，没有汇款凭证；即使是现金交付也应入帐，但承租双方均不能提供租金入帐凭证。综上事实足以证明，被执行人“富沪公司”与案外人“富南公司”之间关于桐庐县富春江镇子陵路397号工业厂房的租赁合同关系是虚构的，租赁双方明显带有恶意串通、虚构租赁关系的嫌疑，其目的在于对抗法院的执行。故请求法院依法对案涉所谓的租赁关系坚决不予保护。异议人（申请执行人）“伟都公司”未向本院提供证据第三人“浦发银行”异议称，“富沪公司”用其位于桐庐县富春江镇子陵路397号的房地产在我行办理贷款抵押，由于“富沪公司”未如期归还贷款，我行已通过诉讼要求“富沪公司”归还贷款本息。因“富沪公司”巨大债务被执行，法院对其所有的房地产进入评估、拍卖，在此期间，“富南公司”提出其已承租了“富沪公司”的厂房，并提交了租赁合同和收据。我行认为：1、我行与“富沪公司”在办理最高额抵押登记时，“富沪公司”法定代表人叶建峰书面承诺其房地产不存在租赁关系。2、从租赁合同看，二份租赁合同所对应的厂房面积相差不大，一个为1800平方米，五年租金为50万元，一个为2000平方米，五年租金为100万元，相同的地段、同一个厂区内价格竟然相差一半，这与逻辑明显不符。3、租金一般都是一年一付，而本案租金却是一次性付清，而且二笔租金合计150万元，这么大的金额，竟然全部是用现金支付，这明显与资金的日常交易习惯相违背，要求“富南公司”提供为支付租金向银行取款的凭证或银行交易明细。4、退一步讲，如果“富南公司”提供的租赁合同是真实的话，那么其从承租之日起就应当在所承租的厂房内进行生产和经营，要求其能提供从2013年8月开始至今在“富沪公司”厂房内经营的相关依据。5、对于承租人“富南公司”而言，其在2013年8月支付150万元承租款，该笔款项势必会成为企业经营成本入财务帐。希望其能提供2013年度的财务审计资料，以印证租赁关系的真实性。同理，对于出租人“富沪公司”而言，其在2013年8月收到150万元租金收入，该收入应当作为企业利润向税务部门申报并依法缴纳税款。希望“富沪公司”能提供该150万元租赁款的纳税凭证，以印证租赁关系的真实性。综上所述，“富南公司”与“富沪公司”的租赁合同和收据是不真实的，不能证实租赁关系的存在，更不能证实租赁关系发生在抵押登记之前，故请求法院对“富南公司”的租赁权不予保护。第三人“浦发银行”为支持其异议主张，向本院提供了以下证据材料：“富沪公司”于2013年9月5日在抵押评估时出具的《承诺书》复印件一份，拟证明涉案房屋抵押时未出租给他人的事实。案外人“富南公司”答辩称，一、作为案外人，2013年7月份租用被执行人厂房的事实是清楚的，证据是充分的，不存在虚构租赁合同的事实。我公司原先是租用富春江镇孝门村的厂房，后来由于场地小，于2011年6月向富春江镇象山村百邦公司租用厂房，签订租期三年，并于月底整体搬迁至新厂房。到2012年底，百邦公司提出，由于其公司规模扩大，厂房要收回自己用，并要求在2013年收回。为此案外人只得另行找厂房，后来得知“富沪公司”新厂房主体就要完工，就联系叶建峰，他表示可以出租，但要求租金提前付清，因当时案外人急于租用厂房，而“富沪公司”也急于资金建造厂房，所以双方就同意了，并于2013年4月签订了案外人向“富沪公司”租用右边一跨2000平方米厂房的五年租赁合同（“富沪公司”的钢结构厂房为左右二跨联体结构），租赁期为五年（因当时厂房尚未完全竣工，故租赁期限为2013年8月1日至2018年7月31日，年租金为20万元（五年租金100万元一次性付清）。7月初，案外人搬至“富沪公司”厂房内右边一跨。到8月份，因左边一跨1800平方米厂房闲置着，为此案外人遂于2013年8月20日又将左边一跨厂房一并承租下来，租期五年（2013年8月20日至2018年7月31日），五年租金为50万元（一次性付清）。租赁后，案外人根据厂房结构从绍兴定购了行车，还申请了自来水开通。由于“富沪公司”没有安装变压器，案外人从隔壁韵奥公司（老板是刘林芳）接电用。这些都是事实，是有据可查的，异议人的异议是缺乏证据的猜疑，是不能成立的。二、我国现有法律并没有强制性规定租赁合同必须办理登记才生效，租赁合同备案不是生效前置程序。这个是厂房，不是住宅，也不存在到物业公司登记的说法。鉴于买卖不破租赁原则，如果要拍卖处置被执行人的该厂房，可以带租拍卖，并不需要诉讼或仲裁。同样，法律没有规定租赁合同必须要公证、备案。三、关于异议人和第三人提出五年租金一次性付清，不符合市场交易习惯问题。工业厂房不同于一般房屋的搬迁，它需要保证企业生产的稳定性和连续性，所以案外人和叶建峰商量时就提出租赁期五年，中间不能随意收回，对此叶建峰表示同意，但其要求租金一次性付清，同时因当时案外人急于租用厂房，而“富沪公司”也急于资金建造厂房，所以双方就同意了。根据法律规定租赁期限最长是20年，本案租期限只有5年，至今只剩下2年多点。如果要虚构，完全可虚构个20年。所以异议人和第三人说是虚构合同、抗拒执行是他们的猜测，没有依据。我们认为带租拍卖是完全可行的，更何况租期最多也只有2年多点。关于抵押时被执行人承诺不存在租赁情况，如果这份承诺是被执行人出具的，只能说是被执行人欺骗了第三人。其实只要第三人支现场查看就知道这个厂房早就在使用了。关于租赁面积差不多但租金相差这么多问题。该厂房地处富春江镇横山村，是在农村，地处偏僻，右边一跨是因我们急于租用厂房，主动找到被执行人要求租赁，租金肯定要高点，而左边一跨一直空着，是被执行人主动问我们要不要租用，我们说便宜点租下来放放东西也好，其租金自然要低些。关于租金财务入帐问题，案外人也曾多次找叶建峰要求其开具发票，但是对方一直推脱，至今未开具发票，其实案外人也是受害者，本来有发票就可以入帐，可以抵扣成本，以至于该帐仍挂在案外人法定代表人个人现金帐中（其尚欠公司现金帐二、三百万元）。但不能说没有发票，租赁就不成立。案外人“富南公司”为支持其主张，向本院提供了以下证据材料：1、桐庐县富春江镇人民政府和桐庐百邦机械制造有限公司于2015年11月出具的《证明》一份，拟证明“富南公司”之前租用百邦公司厂房，到2013年7月整体搬迁至租赁的涉案房屋的事实。2、《厂房租赁协议》二份，拟证明“富南公司”于2013年4月和8月分别租赁“富沪公司”右左二跨厂房的事实。3、《收款收据》三份，拟证明“富南公司”已付清五年的全部租金150万元的事实。4、杭州韵奥机械制造有限公司的工商登记基本情况和其分别于2013年8、10、12月出具给“富南公司”《电费收款收据》三份和2015年3月出具的《证明》一份，拟证明韵奥公司与涉案房屋相邻，“富南公司”从2013年7月开始从韵奥公司搭电使用，“富南公司”电费由韵奥公司代收的事实。5、行车（起重机）及配件《购销合同》及《加工合同》、银行《业务委托书》、起重机《发票》及《入库单》、浙江麒龙起重机械有限公司出具的《证明》各一份，拟证明“富南公司”按照所租赁的涉案房屋定购行车并于2013年六、七月份安装调试完毕的事实。6、《水费发票》及桐庐富春江紫光水务有限公司出具的《证明》各一份，拟证明2013年7月至2015年10月，“富南公司”搬迁至涉案房屋后的用水量和支付水费情况。被执行人“富沪公司”和叶建峰经本院依法公告传唤，无正当理由未到场参加听证，未答辩，也未向本院提供证据。本院审查查明，“伟都公司”与“富沪公司”、叶建峰建设工程施工合同纠纷一案，本院于2013年12月11日立案受理。根据“伟都公司”的财产保全申请，本院于2013年12月20日依法查封“富沪公司”名下的位于桐庐县富春江镇子陵路397号的房地产[即涉案房屋，房产证号为桐房权证初字第××号、土地证号为桐土国用（2013）第00403**号]。2014年4月14日，本院作出（2013）杭桐民初字第1073号民事判决，判决由“富沪公司”支付“伟都公司”工程款1208000元，并支付逾期违约金；由叶建峰承担连带责任，并由叶建峰支付“伟都公司”律师代理费41792元等。判决生效后，因“富沪公司”、叶建峰未按判决履行义务，“伟都公司”于2014年9月26日向本院申请执行，本院于当日立案执行[执行案号为（2014）杭桐执民字第2363号]。在该案执行过程中，因被执行人“富沪公司”、叶建峰未按执行通知履行义务。2014年10月30日，本院作出（2014）杭桐执民字第2363－2号执行裁定，决定对上述房地产进行拍卖、变卖。2015年6月，案外人“富南公司”向本院提出书面申请，以涉案房屋已租赁给其使用为由，要求本院依法保护其租赁权，并已提交相关证据。证据1，2013年4月20日《厂房租赁协议》一份，约定“富沪公司”将位于桐庐县富春江镇横山村道边厂房右边一跨2000平方米左右租给“富南公司”，合同期暂定五年（自2013年8月1日至2018年7月31日止）；每年租金20万元，五年一次性付清，水电费另行结；车间行车由“富南公司”自行购买等。证据2，2013年8月20日《厂房租赁协议》一份，约定“富沪公司”将位于桐庐县富春江镇横山村道边厂房左边一跨1800平方米左右租给“富南公司”，合同期暂定59个月（自2013年8月20日至2018年7月31日止）；59个月合计租金50万元一次性付清，水电费另行结；车间行车由“富南公司”自行购买等。证据3，“富沪公司”收到“富南公司”于2013年4月20日现金支付租金10万元和90万元、于2013年8月20日现金支付租金50万元的《收款收据》各一份。证据4，杭州韵奥机械制造有限公司分别于2013年8、10、12月出具给“富南公司”《电费收款收据》三份和2015年3月出具的《证明》一份，拟证明“富南公司”从2013年7月搬入案涉房屋开始从韵奥公司搭电使用，“富南公司”电费由韵奥公司代收的事实。证据5，行车（起重机）《发票》一份，拟证明“富南公司”按照所租赁的涉案房屋定购行车的事实。在本案审查中，案外人“富南公司”又向本院提交桐庐县富春江镇人民政府和桐庐百邦机械制造有限公司于2015年11月出具的《证明》一份，行车（起重机）及配件《购销合同》及《加工合同》、银行《业务委托书》、起重机《入库单》、浙江麒龙起重机械有限公司于2015年11月份出具的《证明》各一份，《水费发票》及桐庐富春江紫光水务有限公司2015年11月份出具的《证明》各一份等证据，拟证明“富南公司”按照所租赁的涉案房屋定购行车并于2013年六、七月份安装调试完毕和“富南公司”于2013年7月搬迁至涉案房屋后的用水量和支付水费情况。本院执行实施部门经审查后决定拟对被执行人“富沪公司”名下的位于桐庐县富春江镇子陵路397号的工业房地产予以带租拍卖，并予以告知。对此，申请执行人“伟都公司”、第三人“浦发银行”分别于2015年7月中旬向本院提出书面异议。另查明，“浦发银行”与“富沪公司”、叶建峰、方玉琴金融借款合同纠纷一案，本案于2014年10月24日受理后于2014年12月1日作出（2014）杭桐商初字第1773号民事判决，判决认定“浦发银行”与“富沪公司”于2013年9月23日签订最高额抵押合同一份，“富沪公司”用其所有的房地产为其债权金额不超过807万元的范围内办理的各类融资业务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。判决“富沪公司”归还“浦发银行”款项4762493.98元及利息46960.54元和后续利息，并支付律师代理费30000元等；“浦发银行”对“富沪公司”提供抵押的位于桐庐县富春江镇子陵路397号房地产（他项权证号为桐房他证2013字第1077**号）在依法处置后的价款内享有优先受偿权；叶建峰、方玉琴承担连带清偿责任。判决生效后，因“富沪公司”、叶建峰、方玉琴未按判决履行义务，“浦发银行”于2015年3月9日向本院申请执行，本院于当日立案执行[执行案号为（2015）杭桐执民字第927号]。2015年12月初，经本案承办人到现场勘查，确定涉案房屋为左右二跨联体结构，左右二边均有按房屋结构和宽度定制安装的行车（起重机）各一台，当时有部分工人在工作，该房西北而有数间平房，由“富南公司”作办公、财务、食堂和卫生间用房。另查明，被执行人“富沪公司”、叶建峰在本院涉及被执行案件较多，执行标的额达1000多万元。本院认为，根据当事人的陈述、相关证据材料和现场勘查，从形式审查，“富南公司”与“富沪公司”于2013年4月和8月就涉案房屋签订《厂房租赁协议》，并于2013年6、7月份对案涉房屋根据租赁用途进行行车（起重机）安装调试，且从2013年7月份开始由“富南公司”支付案涉房屋水电费用及其至今仍在案涉房屋内生产经营。而银行抵押时间为2013年9月下旬，法院查封时间为2013年12月份。根据《浙江省高级人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第一条规定“执行机构可根据案外人及当事人提供的证据，重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等问题进行审查。如果租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且案外人在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋至今的，执行中应当保护案外人的租赁权”，第四条规定“有下列情形之一的，可以认定案外人在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋：1、案外人在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的；3、案外人在抵押、查封前已经由其且至今仍由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用的；4、案外人在抵押、查封前已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修的；5、案外人提供其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的”。综上，本案案外人“富南公司”的租赁权应当予以保护。故异议人（即申请执行人）“伟都公司”、第三人“浦发银行”所提执行异议的主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回异议人杭州伟都钢构有限公司、第三人上海浦东发展银行股份有限公司杭州桐庐支行的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  陆如有审 判 员  姚平生人民陪审员  金 辉二〇一五年十二月二十九日书 记 员  郑燕华