福建省屏南县人民法院民 事 判 决 书(2015)屏民初字第440号原告游巧鸿，女，汉族，1982年1月4日出生，福建省屏南县人。委托代理人陈林诚，男，汉族，1984年9月12日出生，福建省宁德市人，户籍地宁德市蕉城区，系原告游巧鸿丈夫。被告福建海腾置业有限公司，住所地屏南县古峰镇东环中路3—6号。法定代表人张挺，总经理。委托代理人谢雍兰，福建华弘律师事务所律师。委托代理人翁海舟，男，汉族，1971年3月28日出生，浙江省乐清市人，住浙江省乐清市，系福建海腾置业有限公司股东。原告游巧鸿诉被告福建海腾置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告游巧鸿、被告福建海腾置业有限公司（以下简称海腾置业）的委托代理人谢雍兰、翁海舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2013年1月4日与被告福建海腾置业有限公司签订商品房买卖合同，购买被告所开发的位于屏南县茶园小区限价房××套，购房金额为219382元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2013年9月25日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计己付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。原、被告在合同附件六《合同补充协议>第五条第3点“鉴于本项目小区内各幢建筑施工周期不一致，买受人为了能尽快收房装修，在此郑重承诺如下：其向出卖人购买的本合同项下的房屋在通过单体工程竣工验收和消防验收后，买受人即同意予以接收，且自愿放弃根据主合同的约定向出卖入主张逾期交房违约责任的权力。”的约定，明显属于《合同法》规定的格式条款，被告未采取合理的方式提请买受人注意免除或者限制其责任的条款约定，且被告提供的该格式条款免除被告一方的责任、加重买受人一方的责任、排除买受人的主要权利，该条款应属无效的条款。同时该合同附件六《合同补充协议》第五条第3点也违反了《合同法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规的强制性规定，属于无效的合同条款。被告虽于2015年2月中旬电话通知原告交房，但被告不能提供该房屋竣工验收合格、消防验收合格、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等相关符合合同第八条约定和法律法规规定的交房条件的材料。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，请求依法判令：一、被告因逾期交房而向原告支付至正式交房之日止的违约金，从2013年9月26日起暂计至2015年5月26日，共计26676.9元；二、本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。被告辩称，一、逾期交房系《限价商品房买卖合同》第八条中约定的出卖人无法控制原因所致。1、本案涉诉屏南县茶园小区限价商品房项目系政府保障性住房项目，是重大民生工程。2、2012年7月，茶园小区限价商品房项目主体工程已经完成，2012年8月1日茶园小区限价商品房项目已取得商品房预售许可证。按正常进程，2013年9月份交房是没问题的。但限价商品房的销售出现严重的供大于求的情况，原设计静压桩基基础、架空层的问题等至2014年6月份，茶园小区限价商品房的相关问题尚未得到落实。被告无权变更政府的设计方案，对于供大于求，对于符合条件的购房者放弃购房，政府无法掌控，被告更无可奈何。3、市场交易的基本原则是：自愿、平等、公平、诚实信用。但是，在茶园小区限价商品房的建设、销售中，被告无权决定建设的规模、方案，无权选择购房人，无法根据市场规律及正常的商业运作模式进行商品房开发、销售。但茶园小区项目又非计划经济项目，实行的是市场运作，也就是被告获得的是商品经济待遇。因非被告能掌控的原因所导致的损害结果由被告承担,这不符合市场交易的公平原则。二、《商品房买卖合同》已明确被告依法享有逾期交房的条件。《商品房买卖合同》第八条明确：其他因出卖人无法控制原因导致延期。限价商品房的建设规模，供大于求，限制交易，架空层的变更等，都是出卖人无法控制的原因。因此，被告依约可以逾期交房。原告享受了国家、政府的优惠政策，希望能对该项政策实施过程出现瑕疵、不足给予理解。经审理查明，1、2013年1月4日，原告与被告就屏南县溪坪社区茶园小区限价房1707号房签订商品房买卖合同。合同第八条约定，出卖人应于2013年9月25日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交付条件的商品房交付原告使用。同时，原告与被告在《商品房买卖合同》中第九条约定，逾期交房超过30日后，按已付款总额每日万分之二的标准计算违约金。2、原告于2013年1月17日缴纳购房款79704元，2013年3月12日缴纳购房款170000元，原告于2015年2月17日在交房确认函上签字。上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、收款收据、被告提供的《商品房预售许可证》、《交房通知书》、《确认函》等证据证明，原、被告没有异议，予以确认。本案的争议焦点：一、涉案房产是否已达到交房条件？二、被告海腾置业逾期交房是否存在不可抗力情形？一、涉案房产是否已达到交房条件？被告认为，被告所承建的涉案房屋已达到交房条件，并已履行了交房通知义务。为支持其主张，被告提交补充证据二福建省房屋建筑工程竣工验收报告，证明涉案工程于2014年6月5日竣工验收；提交补充证据三建设工程竣工验收消防备案受理凭证，证明本案消防验收合格。原告认为，被告提供的补充证据二真实性存在问题，被告在通知交房时没有提供该证据材料。补充证据三不能表明消防验收具体时间，因被告拒不提供相关材料，原告认为应以备案时间2015年7月29日作为消防验收的时间。本院认为，被告提供的竣工验收报告，有福建岩土工程勘察研究院、福建晟业建筑设计有限公司、福建华泰工程监理有限公司、福建省闽东荣冠建设工程有限公司的公章并有负责人亲笔签名，原告没有提出足以推翻该验收报告的证据，对该证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认。该证据可以证实涉案建筑工程的竣工验收时间为2014年6月5日。被告提供的补充证据三屏南县公安消防大队出具的消防备案受理凭证，可以证实涉案建筑工程于2015年7月29日经网上备案受理系统进行了竣工验收消防备案。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”本案《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有限电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设立要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。根据以上法律规定和被告提供的竣工验收报告结论，可证实涉案建筑工程在2014年6月5日已通过建设单位、设计单位、监理单位、勘查单位、施工单位的竣工验收和消防工程验收，符合合同约定以及法律规定的商品房交付条件，因此，涉案商品房在2014年6月5日经过竣工验收合格后已经符合了交付条件。二、被告海腾置业逾期交房是否存在不可抗力情形？被告认为其逾期交房存在如下不能掌控的原因：1、限价房供应存在供大于求的问题；2、限价房基础部分架空层作为邮政服务网点，改变了原有设计方案。为支持其主张原告提供证据一屏南县发展计划局屏计投资[2011]18号文件、屏南县人民政府县长办公会议纪要（2011）38号文件，补充证据四《准购证》，证明本案茶园小区限价商品房项目属限价房性质。证据二工程价款月付款证书、商品房预售许可证，证明茶园小区限价房2012年8月1日已具备公开预售条件。证据三屏南县住房委员会办公室屏住办[2012]第1号文件、屏南县人民政府专题会议纪要[2012]48号文件、[2012]55号文件，证明茶园小区限价房严重供大于求的事实。证据四海腾置业公司致县委、县政府报告（2012、9、19）、致县建设局报告（2012、11、14）、致吴县长报告（2013、11、19），证明海腾置业公司向政府相关部门反映茶园小区限价房出现的问题、企业状况和希望得到解决的问题。证据五屏南县人民政府县长办公会议纪要[2014]21号文件，证明至2014年7月茶园小区限价房项目的相关事宜在该文件中规定。本案房产中静压桩基基础、架空层等问题于2014年7月还没有解决。并提交补充证据一屏南县人民政府专题会议纪要[2011]108号文件，该会议纪要第二点载明会议同意在茶园小区限价房项目基础部分变更设计方案作为架空层，其中划出约200平方米的场所作为空白邮政网点营业场所。原告对被告提交的以上证据没有异议，但原告认为，被告提出的因不可控因素延期交房对原告来说是不成立的，原告不予认可。本院认为，原告对被告提供以上证据的真实性均未提出异议，本院对以上证据的真实性、合法性予以确认。被告提交的证据一屏计投资[2011]18号文件，屏南县发展计划局关于同意茶园小区保障性住房项目的批复，证实屏南县茶园小区的项目名称、建设内容及规模、建设地址等；证据二工程价款月付款证书，证明2012年7月22日止应支付工程款2340000元，商品房预售许可证，证明海腾置业于2012年8月1日取得商品房预售许可证，证据四海腾置业2012年11月14日致县建设局报告，证实海腾置业建议把限价房转为经济适用房并要求政府回收剩余的房子；海腾置业2013年11月19日致县政府报告，海腾置业已出现过期交房的情形，提请政府帮助解决以下问题：（1）政府出台剩余房源的解决方案；（2）政府给予减免地方行政性收费；（3）政府给予出示通告延缓交房时间；（4）地质原因工地静压庄改成人工桩费用23.3万元经费和超进度奖励兑现问题。证据五屏南县人民政府县长办公会议纪要[2014]21号“关于茶园小区限价商品住房项目相关事宜”证实：屏南县政府对被告海腾置业公司提请要求其解决事项作出的答复解决方案。（1）确保2014年9月份交房；（2）政府出资回购11套剩余房源；（3）解决小区用电事宜；（4）地质原因工地静压庄改成人工桩费用23.3万元，同意予以兑现；（5）小区架空层，由县国投公司委托有资质的评估公司随其造价成本进行评估核定，报县政府审批后由县国投公司按成本以内价格进行回购；（6）回购资金作为该项目未完工部分工程建设的资金，专款专用。被告提供的补充证据四，证实涉案房屋是限价商品房。被告提供的一组证据与被告逾期交房原因的待证内同没有关联性，对证据一、二、四、五、补充证据四与待证事实的关联性不予确认。被告提供的证据三屏住办[2012]第1号关于2012年限价商品住房、公共租赁住房申报家庭户籍所在地问题的请示，屏南县人民政府在[2012]48号（2012年5月16日）专题会议纪要已经作出答复，其第一条第二款“鉴于今年限价房出现供大于求的现象，同意县住建局提出的扩大限价房申购对象范围的意见，具体由建设局按相关文件精神要求予以确定”；屏南县人民政府在[2012]55号（2012年6月15日）专题会议纪要上再次作出了答复，第一项“关于扩大限价商品住房申购对象范围有关事宜”；补充证据一屏南县人民政府专题会议纪要[2011]108号文件，关于屏城乡空白邮政网点建设有关事宜。纪要载明“同意在茶园小区限价房项目基础部分变更设计方案作为架空层，其中划出约200平方米的场所作为屏城乡空白邮政网点营业场所，具体由县建设局、邮政局与限价房开发业主依法协商解决，”此会议纪要时间是2011年12月30日。综上，被告提供的证据三、补充证据一，用以证明关于供大于求问题和架空层改变设计问题是被告逾期交房的原因问题，由于以上文件和会议纪要发布时间均在原、被告签订商品房买卖合同的2013年3月4日之前，被告完全可以在订立合同时已经预见供大于求和架空层问题可能影响交房时间，但被告在订立合同时并未与原告协商把交房时间延后。因此，被告提交的证据不能成为被告逾期交房的原因理由，不属于不可掌控的原因。综上所述，本院认为，原告与被告福建海腾置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应全面履行合同的义务。《商品房买卖合同》约定，被告应于2013年9月25日将符合条件的限价商品房交付原告，但涉案商品房在2014年6月5日才符合交付条件，且被告在涉案商品房符合交付条件时未通知原告交房，直到2015年2月17日才向原告发出交房通知。因此，被告逾期交房时间应计算至2015年2月17日止，共计510日。本案被告存在逾期交房的事实,由于被告逾期交房没有合同和法律明确规定的不可抗力的情形，因此，被告应对其逾期交房的行为承担违约责任。根据《商品房预售合同》第八条约定本案逾期交房原告请求被告支付违约金可按日支付已付款万分之二，逾期交房的违约金可计算为：249704元×510天×0.02%/天=25470元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十三条第一款第（二）项、《建设工程质量管理条例》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：被告福建海腾置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告游巧鸿支付逾期交房的违约金25470元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费437元，由原告负担66元、被告负担371元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。审 判 长  李益民审 判 员  李巧玲人民陪审员  江丽文二〇一五年十二月十四日书 记 员  张菱梅执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附判决所引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程、建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（2其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。