四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1502民初5330号原告：宜宾市港亿物业管理有限公司，住所：宜宾临港经济技术开发区长江北路西段附二段315号3栋415-428号，统一社会信用代码：915115005883822134。法定代表人：陈瑞光，总经理。委托诉讼代理人：袁俊才，该公司员工。委托诉讼代理人：陈益乐，该公司员工。被告：沈泽芳，女，汉族，1972年10月5日出生，住四川省泸州市纳溪区。委托诉讼代理人：秦彦林，四川贤辩律师事务所，执业证号：15105200910303367。原告宜宾市港亿物业管理有限公司（以下简称港亿物业公司）与被告沈泽芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告港亿物业公司的委托诉讼代理人袁俊才、陈益乐,被告沈泽芳及其委托诉讼代理人秦彦林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告港亿物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告租金、物管费等共计30861元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：根据原、被告签订的《商业物业租赁合同》约定，被告承租原告位于宜宾临港区“西南轻工博览城”15幢117-118号共2间房屋（面积104.54㎡），租赁期限自2013年12月1日起至2016年11月30日止，租金按照33元/㎡/月计算，物管费按2元/㎡/月收取，被告应于2015年9月1日前交租金28989元，原告自愿免除剩余租金95215元，物管费应按季度预交12个月。签订后，被告正常经营，于2016年12月20日退还租赁房屋。截止2017年8月1日止，被告尚欠租金和物管费共计30861元。为此原告多次催收无果后，现为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告沈泽芳辩称，本案原告不适格，原告不是租赁合同标的物的产权人，产权人是孔德高等4人；轻工业博览城属于公共场所，由于原告严重违反消防法规定，未经公安机关消防管理机构安全检查不能投入使用和运营，在2014年5月1日时不具备开业条件，被告不能营业，一直未实现合同目的；轻工业博览城因为消防原因还不能使用和营业，涉案租赁合同起始日租赁日应顺延，直到能使用时开始计算；被告未收到开业通知，所以原告不能要求被告支付租金和物管费；原告没有履行合同约定义务和招商时的承诺，严重违反诚实信用的原则，原告违反合同在先，被告拒绝交付租金是对原告在先违约行为的抗辩，因此被告拒绝支付租金和物管费；因为原告的违约行为导致被告无法实现租赁合同的目的，于2016年12月原告同意不再收取租金和物管费的前提下，双方协商解除了租赁合同，被告已将商铺退还了原告，但是原告当初缴纳装修保证金1000元和租赁保证金6000元，原告一直未退还，在此要求原告退还；租金应从2015年12月份开始计算，即便是从2014年5月份通知开始计算，计算出的租金金额和物管费金额都是错误的，基于以上几点，请求法院驳回原告请求并退还被告保证金共计7000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：位于宜宾临港经济技术开发区“西南轻工博览城”15幢117号商铺，属孔德高、曹忠林所有；位于宜宾临港经济技术开发区“西南轻工博览城”15幢118号商铺，属邓琦、胡玲所有。2013年11月27日，孔德高、曹忠林与原告港亿物业公司签订《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，委托原告对上述商铺对外租赁并实行市场运营和物业管理，委托期限从交房之日起10年，即自2013年12月1日起至2023年11月30日止；孔德高、曹忠林不向港亿物业公司收取委托租赁期前三年（自2013年12月1日起至2016年11月30日止）的租金，并无条件同意该期间商铺的使用权、租赁权、收益权、经营权等权益由港亿物业公司行使和处置，第四年后的租金按季度转付；商铺出租期间产生的物业管理费、市场经营管理费、经营保证金等费用由实际使用人直接支付给港亿物业公司，孔德高、曹忠林对商铺租金外的其他收费不享有任何权利等。邓琦、胡玲也与原告港亿物业公司签订了《中国西南轻工博览城商铺委托租赁合同》，委托合同内容同孔德高、曹忠林所签订的一致。2013年7月9日，原告港亿物业公司就上述2间商铺与被告沈泽芳签订《商业物业租赁合同》约定：沈泽芳（乙方、承租房）向港亿物业公司（甲方、出租房）租赁“西南轻工博览城”15幢117-118号共2间商铺，面积104.54㎡；租赁期限自2013年12月1日起至2016年11月30日止，共计36个月，若中国西南轻工博览城实际开业日与租赁期起始日不一致的，以实际开业日为租赁起始日，租赁终止日相应顺延；租金按照33元/㎡/月，合同期内租金共计124194元，经免租等优惠后，乙方应于2015年9月1日前向甲方一次性缴清租金28979元；乙方应在2013年7月9日前向甲方一次性缴纳经营保证金6000元；乙方租赁商铺的市场物业服务费为2元/㎡/月，乙方共租赁104.54㎡，合计627元；乙方应按年度向甲方缴纳市场物业服务费（每季度最后一月的20日前缴纳下一季度物业服务费），逾期按每日万分之五收取滞纳金，逾期超过10日，甲方有权终止合同；甲方免收乙方2年市场物业服务费。乙方在进场装修前应缴纳装修保证金1045元（10元/㎡×租赁面积104.54㎡）；租赁期满乙方缴纳的经营保证金在抵扣应由乙方承担的全部费用后，其余部分甲方应于120天内无息全额返还乙方；乙方在租赁内可将该物业部分或全部转租给他人，在转租时必须通过甲方办理过户手续，并向甲方缴纳合同期内应缴纳租金总额的5%的过户费，否则转让无效，甲方有权按乙方单方面中途退场处理；乙方逾期未交租赁费用或市场物业服务费超过5日的，甲方有权提前解除合同。上述合同签订后，港亿物业公司将商铺交付被告沈泽芳经营，沈泽芳向港亿公司交付了经营保证金6000元和物业费627元。租赁期间，沈泽芳和港亿物业公司协商一致后，双方于2016年12月20日办理了退铺手续。2014年5月1日，原告在中国西南轻工博览城举行了开业典礼。2015年9月24日，沈泽芳向港亿物业公司交纳了所租房屋的装修保证金1000元，在装修验收后，港亿物业公司退还了沈泽芳装修保证金。在双方解除租赁合同后，经原告多次催收，被告一直未按合同约定缴纳租金及物业服务费。诉讼中，原告认可被告缴纳的经营保证金6000元，可在被告应缴纳的费用中抵扣，且原告认可免租期从实际开业开始计算24个月，即从2014年5月1日至2016年4月30日为免租期。2014年1月11日，宜宾市公安消防支队临港开发区大队向宜宾亿联置业投资有限公司出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定中国西南轻工博览城1#、2#卖场及3#、8#、25#、30#商务办公楼新建工程，经资料审查，现场拍样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。本院认为，案涉2间商铺的业主（所有权人）已委托原告对商铺对外出租，商铺的使用权、租赁权、收益权等均由原告行使和处置，故原告港亿物业公司以出租人身份就案涉2间商铺与被告签订租赁合同，主体适格。本案所涉房屋宜宾市公安消防支队临港开发区大队已消防验收合格，因此对于被告沈泽芳辩称的未经安全检查，不能投入使用和营业的意见，不予采纳。原告港亿物业公司与被告沈泽芳就上述2间商铺所签订的《商业物业租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守。根据双方合同约定，以实际开业日为租赁起始日，租赁终止日相应顺延，而中国西南轻工博览城的开业日期为2014年5月1日，因此双方合同约定的租赁期应从2014年5月1日起至2017年4月30日止。在合同期间内，双方协商一致后，被告沈泽芳于2016年12月20日办理了退铺手续，因此双方的实际租赁期应为2015年5月1日起至2016年12月20日止，讼讼中，原告港亿物业公司认可免租期从2015年5月1日起至2016年4月30日止，因此被告沈泽芳应付租金以及物业费的时间为2016年5月1日起至2016年12月20日止，即7个月零20天。原告主张7个月的租金和物业费，且双方合同约定租金按7折收取，因此经计算租金为16904.12元（33元/㎡/月×104.54㎡×7个月×0.7），物业费为1463.56元（2元/㎡/月×104.54㎡×7个月），以上二项合计18367.68元，品迭被告已支付的物业费627元和经营保证金6000元后，被告沈泽芳还应支付原告港亿物业公司的租金和物业费为11740.68元（18367.68元-627元-6000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告沈泽芳于本判决生效后30日内支付原告宜宾市港亿物业管理有限公司租赁期间的租金和物业管理费共计11740.68元。二、驳回原告宜宾市港亿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费572元,由被告沈泽芳承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内通过本院或者直接递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  陈顺兰人民陪审员  孟铭秀人民陪审员  江仁松二〇一七年十二月四日书 记 员  林美静