上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第29513号原告杨曦，女，1986年10月10日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。原告林飞，男，1985年2月27日生，汉族，户籍地福建省，现住上海市浦东新区。上列原告共同委托代理人邹文龙，上海市锦天城律师事务所律师。上列原告共同委托代理人万强，上海市锦天城律师事务所律师。被告金晓干，男，1968年12月9日生，汉族，住上海市浦东新区。被告吴嫦娟，女，1965年6月22日生，汉族，住上海市浦东新区。上列被告共同委托代理人郑卫彤，上海汇鼎律师事务所律师。第三人上海申康房地产咨询有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人陆建军，董事长。委托代理人邹春艳，女。原告杨曦、林飞诉被告金晓干、吴嫦娟以及第三人上海申康房地产咨询有限公司(以下简称申康公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年9月23日、2015年12月16日公开开庭进行了审理。原告杨曦、林飞的委托代理人邹文龙、万强，被告吴嫦娟、金晓干的委托代理人郑卫彤以及第三人申康公司的委托代理人邹春艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨曦、林飞诉称，2015年5月9日，原告杨曦、两被告及上海申康房地产咨询有限公司签署了《房屋买卖居间合同》，约定两被告将位于上海市浦东新区晨晖路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)出售于两原告，房屋总价人民币(以下币种同)为680万元，两原告于2015年5月9日支付定金20万元，其余房款分期支付。2015年5月10日，原告杨曦支付定金20万元。2015年5月13日，两原告携首付款去签署正式买卖合同及补充条款，两被告却称系争房屋可能被法院查封，即使两原告支付了全额房款也可能无法办理产权过户，希望两原告取消该笔交易，并愿意退还20万元定金。两原告担心钱款支付后无法取得房屋，故未于2015年5月14日支付首付款。其后双方多次沟通，均未果，且两被告也表示不愿意出售房屋，除非提高房屋的价格。故两原告诉至法院，要求判令解除双方签订的《房屋买卖居间合同》，两被告双倍返还定金40万元，诉讼费由两被告承担。被告金晓干、吴嫦娟辩称，双方事实上已经解除了《房屋买卖居间合同》，不同意双倍返还定金，同意将已收取的定金20万元退还给原告。2015年5月14日之前，两原告要求变更《房屋买卖居间合同》约定的付款方式，将首付款打入第三方监管账户而不直接支付给被告，但两被告不同意变更，故双方未能在2015年5月14日签订正式买卖合同。之后两日，两被告多次电话催促支付首付款，均遭到拒绝。2015年6月15日，两原告发函给两被告，以两被告违约为由要求双倍返还定金40万元。事实上，该律师函明确表示了解除合同的意思表示。2015年6月24日，两被告回函再次明确解除合同，并告知将定金没收。现被告同意返还20万定金。第三人申康公司陈述，2015年5月10日，原、被告双方签订居间协议时，被告提过系争房屋上有抵押。第三人拉出来的产调信息也显示系争房屋上有最高债权限额900万的抵押。但被告没有具体说明抵押包括哪些。原告曾提出过要求首付款打入第三方监管账户，被告不同意，原告也就没有坚持。2013年5月14日签订正式买卖合同时，被告提出，被告的公司还欠银行外债，系争房屋可能存在被查封的风险。原告再次提出要求将首付款打入第三方监管账户，被告不同意。故双方没有签订正式的买卖合同。经审理查明，2015年5月9日，两被告作为甲方，原告杨曦作为乙方，上海申康房地产咨询有限公司作为居间方，三方签订一份《房屋买卖居间合同》，约定甲方将系争房屋以680万元的总价转让给乙方，乙方于2015年5月9日支付定金20万元，于2015年5月14日支付首付款280万元，于2015年7月12日支付房款200万元，交房当日支付尾款2万元，其余178万元以贷款形式支付。本合同签订后，甲方不再出售其房屋，视为违约，加倍退还定金。乙方不再购买此房屋，视为违约，定金不再退还。同日，双方还就正式买卖合同及补充条款内容进行了沟通及草拟，并口头约定于2015年5月14日签订正式合同。次日，原告杨曦支付定金20万元，被告吴嫦娟出具了收据。之后双方因付款问题产生争议，未能于2015年5月14日前签订正式买卖合同。2015年5月15日至5月19日，双方多次电话联系，大概内容为：两原告考虑到系争房屋抵押情况以及两被告的经济情况，担心自己付了首付款后有可能拿不到系争房屋，故要求通过资金监管的方式支付钱款。两被告则表示银行那边催的紧，希望两原告先付了首付款并签订正式合同，自己拿了首付款去还银行的钱。就该问题，双方虽经多次沟通，均未达成一致意见。之后，两原告提出只付200万元首付款并可以适当提高房价的方式来完成交易，但两被告对此不予同意。2015年6月15日，两原告向两被告发送律师函，称两被告表示系争房屋存在查封，导致两原告即使支付全额房款也无法办理产权过户、获得房屋的可能，不断暗示交易存在极大风险，希望两原告取消交易，并愿意退还20万元定金，故要求两被告双倍返还定金40万元。2015年6月24日，两被告回函两原告，称其从未声称过系争房屋被法院查封，而两原告未能按约支付首付款，且在两被告连续催告的情况下拒绝支付，已构成违约，故解除双方签订的《房屋买卖居间合同》，并不再返还定金20万元。2015年8月，两原告诉至法院，诉请如前。另查明，系争房屋产权人为两被告，存在一个最高债权限额为900万元的抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司上海市浦东开发区支行，债权发生期间为2014年5月16日至2017年5月16日。庭审中，原告表示，2015年5月10日签订《房屋买卖居间合同》时，第三人向原告出示过系争房屋产调信息，上面列明系争房屋存在最高债权限额900万元的抵押。被告告知原告，该抵押实际欠款额为600万元，其中400万元是房屋抵押贷款，200万元是被告企业的抵押贷款。故原告当时就提出要求首付款打入第三方监管账户，被告没有同意，原告就没有继续坚持。2015年5月14日，签订正式买卖合同时，被告提出被告公司还欠银行三四千万的欠款，系争房屋有可能被查封，所以原告再次提出要求第三方监管，但被告不同意。以上事实，有《房屋买卖居间合同》、转账凭证、收据、房地产登记薄、录音资料短信、以及原、被告的庭审陈述等在案佐证。本院认为，原告杨曦与两被告于2015年5月9日签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，内容合法有效。双方在签订居间合同时，就正式合同的内容及补充条款进行了协商，并口头约定应于2015年5月14日签订正式合同，而从居间合同内容来看，该合同未约定房屋过户及交房时间，也未约定逾期交房、过户或支付房款的违约责任，结合上述事实可以认定双方签订的居间合同应属预约。原告杨曦主张该合同为本约，本院不予采纳。根据原告庭审自述，“双方在签署居间合同时，原告曾提出过要求将首付款打入第三方监管账户，但被告没同意，故原告没有坚持”。表明双方在居间合同时已经就支付方式进行过磋商，并且达成一致即直接打入被告账户。在签订正式买卖合同时，原告和第三人一致表述，“被告说其公司还欠银行外债，系争房屋可能存在被查封的风险。在此前提下，原告再次提出要求将首付款打入第三方监管账户。”虽然被告不认可上述事实，但从原、被告双方的往来电话录音中可以看出，被告确实提到过“企业欠债可能冻结个人财产，要求原告自己衡量一下”，在此前提下，双方交易的基础发生变化，原告杨曦提出通过资金监管的方式来支付首付款，并未超出合理范围。现原告杨曦以资金安全为由要求通过资金监管的方式支付首付款，而两被告则要求支付其首付款，双方由此产生争议致正式合同未能签订，系不可归责于双方的事由，故原告杨曦要求解除居间合同并返还定金，本院予以支持。原告杨曦要求适用定金罚则，不具有法律依据。合同具有相对性，原告林飞非《房屋买卖居间合同》当事人，故原告林飞要求被告金晓干、吴嫦娟双倍返还定金，本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告杨曦与被告金晓干、吴嫦娟于2015年5月9日签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告金晓干、吴嫦娟应于本判决生效之日起十日内退还原告杨曦定金20万元；三、驳回原告杨曦、林飞的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,300元，减半收取计3,650元，由原告杨曦负担1,500元，被告金晓干、吴嫦娟负担2,150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 孙 闫二〇一五年十二月二十八日书记员 尹俐媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。