成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初1749号原告:成都俊发兴业房地产开发有限责任公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人:ＸＸ，成都俊发兴业房地产开发有限责任公司总经理。委托诉讼代理人：江峰，四川明炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪文，男，1986年7月16日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，成都俊发兴业房地产开发有限责任公司工作人员。被告：车国荣，男，1981年6月11日出生，汉族，住四川省犍为县。原告成都俊发兴业房地产开发有限责任公司（以下简称俊发公司）与被告车国荣商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理后，因被告车国荣下落不明，本院依法裁定转为普通程序并组成合议庭于2017年2月22日公开开庭进行了审理。原告俊发公司的委托代理人江峰到庭参加诉讼。被告车国荣经本院公告传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。原告俊发公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告俊发公司与被告车国荣之间签订的《商品房买卖合同》及《＜商品房买卖合同＞合同补充协议》已于2016年2月26日解除；2、判令被告车国荣向原告俊发公司偿还原告俊发公司因履行担保责任代被告车国荣向中国工商银行股份有限公司成都滨江支行归还的贷款本金、利息、罚息等共计443967.93元；3、判令被告车国荣向原告俊发公司赔偿443967.93元代偿款自2016年3月5日起至实际偿清全部款项之日止，按每日万分之二计算的资金占用损失；4、判令被告车国荣向原告俊发公司支付解除合同违约金62938.10元，按房款总额629381元的10%计算；5、判令被告车国荣按《商品房买卖合同补充协议》约定承担原告俊发公司支付的律师费25000元；6、判令被告车国荣承担本案的诉讼费、公告费。事实和理由：车国荣购买俊发公司开发的X项目，双方于2014年10月23日签订《商品房买卖合同》及《＜商品房买卖合同＞合同补充协议》。房屋总价款629381元，首付款189381元，剩余房款440000元由车国荣通过向中国工商银行股份有限公司成都滨江支行(以下简称工行滨江支行)借款的方式支付。2014年11月23日，俊发公司、车国荣和工行滨江支行三方签订《个人购房借款/担保合同》，车国荣向银行借款440000元，俊发公司为车国荣的借款向银行提供阶段性连带责任保证担保。因车国荣违反借款合同约定未按期偿还月供，工行滨江支行于2015年12月24日向俊发公司发出《履行保证责任通知书》，2016年2月1日，俊发公司承担担保责任代车国荣向银行一次性全额偿还贷款本金、利息、罚息等共计443967.93元。2016年2月19日，俊发公司通过快递方式向车国荣发出《解除合同及还款通知》，正式通知车国荣解除合同及要求其偿清代偿款443967.93元，但至今车国荣没有偿还任何款项。为维护俊发公司自身权益，诉至法院，请求依法判决。被告车国荣未作答辩，也未提交证据材料。本院经审理认定事实如下：2014年10月23日，俊发公司与车国荣签订了一份《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉合同补充协议》，商品房买卖合同约定：车国荣购买俊发公司开发的位于成都市锦江区“x”房屋，建筑面积为85.63平方米，房价款629381元，车国荣采取贷款方式付款，可以首期支付部分购房款计189381元，余款440000元向工行滨江支行或住房公积金管理机构借款支付。俊发公司应当在2015年12月28日前向车国荣交付该商品房。《〈商品房买卖合同〉合同补充协议》约定，车国荣应于2014年10月29日付清首期房款189381元(含定金贰万元整)。车国荣以银行按揭信款方式支付剩余房款人民币44万元。车国荣应在本合同签订当日交齐按揭所需资料并与俊发公司指定的按揭银行签订相关按揭银行签订相关按揭借款文件，特殊原因未按时交齐的，车国荣承诺在本合同签订之日起三天内补齐。如车国荣申请的是商业贷款，则车国荣应保证俊发公司在本合同签订后30日内收到全部剩余房款；车国荣逾期支付的，则应承担主合同约定的违约责任。在车国荣获准贷款后，因车国荣原因导致俊发公司作为车国荣的担保人向银行承担了相关担保责任的，由此给俊发公司造成的损失及产生的费用由车国荣承担，并由车国荣在俊发公司通知之日起7日内支付。车国荣逾期支付的，每日按逾期支付金额的万分之二支付资金占用损失。同时，承担担保责任后，俊发公司有权单方解除本合同及本补充协议，并要求车国荣按照合同约定房款的10%支付解除合同违约金，同时，车国荣还应就其给俊发公司造成的担保损失(包括追索担保损失时支付的律师代理费等全部费用)进行赔偿。车国荣、俊发公司双方同意对主合同第十条交付条件补充如下：2、如俊发公司为车国荣偿还按揭借款本息提供连带保证担保责任，在商品房交付前如车国荣未按期偿还本合同之附属的银行按揭借款合同项下每月应付的按揭本息，则俊发公司有权不予以办理交房手续，俊发公司交付该房屋的期限可顺延至车国荣缴清应付银行的借款本息及俊发公司代垫的相关费用为止，由此产生的逾期交付责任由车国荣承担。《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉合同补充协议》还对双方的其他权利义务进行了约定。2014年11月23日，车国荣作为借款人、俊发公司作为保证人与工行滨江支行作为贷款人三方共同签订了一份《个人购房借款/担保合同》，约定工行滨江支行根据车国荣的申请，同意向其发放金额为440000元贷款用于购买坐落于成都市锦江区，建筑面积为85.63平方米房屋，贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款发放的条件本合同项下担保已经生效(以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥预售登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式)并持续有效；且借款人在本合同项下未发生任何违约情形。车国荣授权工行滨江支行将该借款一次性划入俊发公司收款账户。经协一致，车国荣按等额本息还款法（按月计息）向工行滨江支行还款，当月最后一日为还款日，最后一期还款日为到期日，俊发公司应从贷款发放的次月开始还款。车国荣未按合同约定日期(包括被宣布提前到期)偿还的贷款，工行滨江支行有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的利率基础上加收50%确定。保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。抵押担保范围：本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。违约及违约责任为发生下列一项或多项情形的，构成车国荣违约：车国荣连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，工行滨江支行有权解除合同，主张车国荣尚未偿还的借款立即到期，要求车国荣立即偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同。俊发公司自愿向工行滨江支行提供连带责任保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。上述《个人购房借款/担保合同》经四川省成都市国力公证处予以公证，并于2014年11月28日出具(2014)川国公证字第138417号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2015年12月24日，工行滨江支行向俊发公司出具《履行保证责任通知书》，通知书载明：俊发公司为工行滨江支行与购房借款人车国荣于2014年12月1日签订的《个人购房借款/担保合同》(贷款金额44万元)提供了连带保证责任。现借款人已违反所签借款合同的相关条款，工行滨江支行已向借款人发出了《提前收回个人贷款通知书》。根据俊发公司与工行四川省分行营业部签订的合作协议以及上述《个人购房借款/担保合同》中保证条款的相关内容，现要求俊发公司按照协议规定履行连带保证责任，代为清偿车国荣所欠工行滨江支行的贷款余额432000.02元、积欠月供款10191.87元，积欠本金、利息合计金额442191.89元，具体金额以工行滨江支行会计部门计算为准，以保证工行滨江支行债权的实现。(款项划入工行滨江支行、户名：其他应付款待清算过渡款项-其他应付款、账号为X)。2016年2月1日，俊发公司按照《履行保证责任通知书》载明的账号向工行滨江支行转账449000元，用途为按揭还款及偿付利息。2016年2月2日，工行滨江支行向原告退还被告贷款剩余款项5032.07元，并于同日向俊发公司出具了一份《车国荣逾期贷款划扣情况说明》，该说明载明：车国荣向工行滨江支行申请个人住房购置贷款，工行滨江支行于2014年12月1日经审批通过向车国荣发放了贷款440000元（期限360个月）用于购买俊发公司”X”住房一套。截止2015年12月24日车国荣已连续4期未按合同约定归还该笔贷款月供款。根据合同约定，在车国荣产权证未办理前俊发公司应承担阶段性连带保证责任。工行滨江支行于2015年12月24日向俊发公司发出了《履行保证责任通知书》，俊发公司于2016年2月1日代车国荣向工行滨江支行归还了该笔贷款的逾期本金、利息（含复息）、罚息共计443967.93元。2016年2月16日，俊发公司以EMS特快专递方式按《商品房买卖合同》中约定的车国荣通讯地址向车国荣发出《解除合同及还款通知》，因车国荣违反与工行滨江支行签订的《个人购房借款/担保合同》，未按期偿还银行按揭贷款，俊发公司被银行要求承担连带保证责任。现俊发公司已向银行履行担保责任，其计为车国荣代偿贷款本息共计443967.93元。根据《〈商品房买卖合同〉合同补充协议》的约定，正式通知车国荣解除《商品房买卖合同》及相应补充协议；要求车国荣在收到本通知后30日内与俊发公司共同到成都市房产管理局办理登记备案注销手续；以及在本通知送达当日向俊发公司全额偿还代偿款443967.93元。否则，除上述内容外，还可能被责以承担违约金、资金占用损失、诉讼费等其他费用。2016年8月29日，俊发公司与四川明炬律师事务所于签订了一份《委托代理合同》，约定俊发公司因与车国荣商品房销售合同纠纷一案，委托四川明炬律师事务所律师担任代理人律师服务费25000元。2016年9月30日，俊发公司向四川明炬律师事务所支付了本案代理费25000元。以上事实的认定，有原告俊发公司提交的俊发公司《营业执照》、车国荣的居民身份证、《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉合同补充协议》、《个人购房借款/担保合同》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》、《履行保证责任通知书》、《中国建设银行单位客户专用回单》、《车国荣逾期贷款划扣情况说明》、《解除合同及还款通知》、EMS快递单、发票、《委托代理合同》、四川省增值税发票等证据材料以及俊发公司的当庭陈述在案为证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。车国荣为购买俊发公司开发的房屋与俊发公司签订《商品房买卖合同》和《〈商品房买卖合同〉合同补充协议》，同时，车国荣因为购买上述合同约定的房屋向工行滨江支行申请贷款，俊发公司为车国荣的贷款自愿向工行滨江支行提供连带责任担保，并与车国荣、工行滨江支行共同签订了《个人购房借款/担保合同》。上述合同的签订，系俊发公司与车国荣的真实意思表示，且约定的内容未违反我国法律、法规的相关规定，故《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉合同补充协议》、《个人购房借款/担保合同》合法有效。因车国荣在履行分期付款义务中，存在连续未按期向工行滨江支行归还借款本金和给付利息的行为，导致工行滨江支行向俊发公司主张权利，由俊发公司于2016年2月1日向工行滨江支行代偿了该笔贷款的全部逾期本金、利息（含复息）、罚息共计443967.93元。俊发公司履行保证责任后向车国荣发出《解除合同及还款通知》，按照俊发公司、车国荣双方《〈商品房买卖合同〉合同补充协议》的约定，俊发公司承担担保责任后有权单方面解除合同，因车国荣以拒不到庭参加诉讼的方式放弃对俊发公司主张的事项进行抗辩，且亦未提交证据证明对俊发公司解除合同通知有异议，或已经请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，本院认定俊发公司主张的已通知车国荣解除合同的事实成立。故俊发公司请求确认俊发公司、车国荣双方签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉合同补充协议》已于2016年2月26日解除的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。合同解除后至今车国荣没有向俊发公司支付代偿款，故俊发公司要求车国荣向其偿还443967.93元代偿款项，符合《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，本院予以支持。关于资金占用损失和违约金。按照俊发公司与车国荣签订的《〈商品房买卖合同〉合同补充协议》中的约定，“车国荣获准了贷款后，因车国荣原因而导致俊发公司作为车国荣担保人向银行承担了相关担保责任的，由此给俊发公司造成的损失及产生的所有费用由车国荣承担，并由车国荣在通知之日起7日内支付。车国荣逾期支付的，每日按逾期支付金额的万分之二支付资金占用损失。同时，俊发公司承担担保责任后有权单方解除《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉合同补充协议》，并要求车国荣按照合同约定的房款的10%支付解除合同的违约金，同时车国荣还应赔偿其给俊发公司造成的担保损失（包括追索担保损失时支付的律师代理费等全部费用）”。俊发公司承担担保责任后已于2016年2月26通知车国荣还款，至今车国荣没有偿还，车国荣已构成违约，且其占用俊发公司的资金属实，俊发公司主张车国荣赔偿俊发公司履行连带保证责任代偿的443967.93元款项自2016年3月5日起至被告实际清偿全部款项之日止按每日万分之二计算的资金占用损失以及支付解除合同违约金，按案涉房屋总房款10%即629381元，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。关于律师代理费，因车国荣违约，致使俊发公司采用诉讼方式行使权利，所产生的律师代理费，按合同约定应由车国荣承担。故俊发公司要求车国荣给付律师费25000元，符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十一条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、原告成都俊发兴业房地产开发有限责任公司与被告车国荣之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XY-5-303）及《〈商品房买卖合同〉合同补充协议》已于2016年2月26日解除；二、被告车国荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都俊发兴业房地产开发有限责任公司支付为其垫付的贷款本息443967.93元；三、被告车国荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都俊发兴业房地产开发有限责任公司赔偿资金占用损失(以代偿款443967.93元为基数，自2016年3月5日起至款项实际付清之日止，按日万分之二计算)；四、被告车国荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都俊发兴业房地产开发有限责任公司支付合同解除违约金62938.1元；五、被告车国荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都俊发兴业房地产开发有限责任公司支付本案律师费25000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10519元、诉讼保全费3270元、公告费300元以及后续因送达裁判文书发生的公告费用均由被告车国荣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  龚晓明人民陪审员  蒋建华人民陪审员  周跃飞二〇一七年十二月二十日书 记 员  丁 维记 录 员  何燕琼附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。