广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终18730号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市越秀区东山街寺右股份合作经济联社，住所地广州市越秀区寺右一马路**号*****室。负责人：姚瑞意，职务：社长。上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市寺右物业管理有限公司，住所地广州市越秀区寺右一马路18号1906B房。法定代表人：姚瑞意，职务：董事长。两上诉人共同委托代理人：嵩朕，北京大成（广州）律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：蒋一唯，北京大成（广州）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市永恒物业管理有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路116、118、120、122号1-9层。法定代表人：陈明式，职务：经理。委托代理人：邓小联，广东天穗（阳江）律师事务所律师。委托代理人：邱丽华，该公司职员。上诉人广州市越秀区东山街寺右股份合作经济联社（以下简称寺右经济联社）、广州市寺右物业管理有限公司（以下简称寺右物业公司）因与上诉人广州市永恒物业管理有限公司（以下简称永恒物业公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议���审理了本案，现已审理终结。寺右经济联社、寺右物业公司共同上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.判令永恒物业公司缴纳的押金766666元、水电保证金100000元归寺右经济联社、寺右物业公司所有；3.判令永恒物业公司向寺右经济联社、寺右物业公司支付从2013年8月1日起至2015年2月28日止、从2015年6月1日起至2015年8月20日止的租金及从2015年8月21日起至2015年9月30日止的占用费（上述租金及占用费均按383333元/月标准计付）及滞纳金6428494.41元（从2013年8月10日起算，以同期应付而未付的租金为基数，按每日千分之三标准，计至2015年9月30日）；4.本案一、二审诉讼费由永恒物业公司承担。事实和理由如下：一、由于永恒物业公司没有依据《物业承包租赁合同》的约定实际进行装修改造，没有达到免除租金的条件，租金起算点应为2013年8月1日。2013年6月12日，寺右���业公司与永恒物业公司签订了《物业承包租赁合同》，2013年8月，寺右物业公司根据上述合同的约定向永恒物业公司交付了涉案场地，该事实被一审法院认可。但永恒物业公司在实际使用涉案场地后，立刻将其分租给次承租人并获取收益，在长达半年的免租期内没有进行任何改造或装修。因此，永恒物业公司没有履行其在免租期内的合同义务，不存在免除其该段时间内的租金的条件，永恒物业公司应以2013年8月1日为起算点向寺右经济联社及寺右物业公司支付租金；二、寺右经济联社、寺右物业公司一直积极履行合同义务，不存在违约行为，不应承担任何违约责任。根据《物业招商引资公告》及《物业承包租赁合同》约定，永恒物业公司作为物业的承租人，应当对涉案场地进行全面升级改造，一切有关手续及费用由永恒物业公司负责。寺右经济联社、寺右物业公司按照合同约定将涉案场地交付给永恒物业公司使用并积极配合办理物业升级改造的手续。首先，《租赁合同》对办理升级改造的手续及期限没有具体约定，且寺右经济联社、寺右物业公司就配合提供升级改造手续的文件及用印需要经过内部审批流程，具体办理相关手续需要双方协商解决。事实上，永恒物业公司一直没有向寺右经济联社、寺右物业公司提交需要配合用印的材料，反而在寺右经济联社、寺右物业公司多次催促下才于2015年3月份提交相关材料，并由寺右经济联社、寺右物业公司及时配合盖章，寺右经济联社、寺右物业公司从未向永恒物业公司表示拒绝配合办理相关手续；其次，根据合同约定，升级改造工程必须在办理相关手续并领取施工许可证之后才能进行。因此，具体施工时间应视施工手续的实际办理情况而定。上述工程均应由永恒物业公司作为承租人��导推动，寺右经济联社、寺右物业公司仅为配合协助的角色。该工程没有实际进展的责任在于永恒物业公司，并非寺右经济联社、寺右物业公司。本案中，依据合同和相关事实，寺右经济联社、寺右物业公司确积极配合永恒物业公司进行升级改造装修，而该工程一拖再拖的原因，系由于永恒物业公司并非实际在履行合同义务、推动装修改造工程，而是试图在租赁过程中寻找到不缴纳租金的借口，并以此为由过度行使抗辩权达到其目的。进一步说，永恒物业公司在寺右经济联社、寺右物业公司配合盖章、履行补充合同之后，仍然没有缴纳此前拖欠的租金。这一方面说明永恒物业公司从一开始就有不缴纳租金的目的，另一方面也应当承担违约责任；三、关于违建问题。一审法院认为寺右经济联社、寺右物业公司在违建问题上未尽披露义务，因此存在过错要承担部分违约责任。但事实上，从永恒物业公司提交的《物业招商引资公告》第一段就已经明确提醒投资人，应充分注意标的物的瑕疵，该文件的最后部分也再次申明了物业按现状交付使用。另一方面，永恒物业公司作为专业的租赁物业公司，其在承包物业前已经对物业的现状及情况详细的进行现场考察，其已充分的了解涉案物业的情况，所以永恒物业公司对于是否存在违建显然是明知的。因此，寺右经济联社、寺右物业公司不存在任何违约行为，也不应承担任何违约责任，一审判决仅仅依据永恒物业公司曾经向寺右经济联社、寺右物业公司发函这一行为，即认定寺右经济联社、寺右物业公司构成违约是错误的。综上，请求二审法院予以改判。永恒物业公司针对寺右经济联社、寺右物业公司的上诉答辩称：首先，寺右经济联社、寺右物业公司没有履行协助配合我方升级改造物业约定的义务，故存在违约责任，我方不应承担一审判决第一项判决的租金或占有费用。即使要计算我方承租物业期间的使用费，也应按照没有改造的年租金300万元左右计算。一审判决罔顾了涉案物业没有改造的事实，套用了升级改造后年租金460万的标准要求我方支付使用费不当，同意撤销一审判决第一项；其次，寺右经济联社、寺右物业公司没有履行协助配合的义务，构成违约，故寺右经济联社、寺右公司应当退还我方缴纳的押金、水电保证金，以及退还我方承租期间缴纳的一切收益；最后，关于违建问题，因需业主提交产权证明、盖章，规划局的复函亦是要求业主到城管局接受处理并做询问笔录，这是我方不能替代的，作为业主方的寺右经济联社、寺右物业公司应当履行上述法定职责；且涉案租赁合同的交付标的存在违建，寺右经济联社、寺右公司应���承担违约责任。至于寺右经济联社、寺右物业公司提及的《物业招商引资公告》中所涉的标的物瑕疵问题，该瑕疵不是指违建问题，而是指涉案物业带有未到期的租约。综上，从交付物业是否适格，有无履行盖章的义务以及是否需要处理违建的这几个问题上，寺右经济联社、寺右公司均存在违约行为，应当承担违约责任。永恒物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持永恒物业公司一审诉求；2.本案一、二审诉讼费用由寺右经济联社、寺右物业公司承担。事实和理由如下：一、一审判决超期判案，根据一审案件审限的规定，本案即使在扣除申请鉴定时间及申请批准延期时间，依然属于超期判案，程序严重违法；二、一审判决未认定以下证据：1、涉案招投标文件；2、2013年5月24日寺右经济联社、寺右物业公司写给东山街道工委、办事处《关于寺右市场��楼整体公开招商的工作情况汇报》，证明《物业承包租赁合同》约定的租金460万元/年，是涉案物业升级改造装修后的租金标准；3、2013年5月16日、2013年5月20日、2013年5月22日三份《董事会决议》及2013年6月3日《招商结果通知》；4、2015年1月23日董事会扩大会议会议纪要、2015年1月30日股东代表会纪要、2015年2月10日董事会扩大会议会议纪要，证明永恒物业公司中标打乱了寺右经济联社、寺右物业公司的计划，故在履行合同过程中，有意刁难，恶意违约，导致永恒物业公司无法完成报建手续；三、一审判决未认定以下事实错误。首先，按照法律规定，如无特别约定，合同标的物必须是合法建筑物。涉案物业外立面升级改造装修是合同主要内容。按照法律规定必须办理报建批准手续，申领《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。本案中，广州市规划局在审批报建手续时发现涉案物业存在违建，暂停了报建手续的审批。该违建在签订合同前就存在，但寺右经济联社、寺右物业公司并没有在签订合同前披露存在违建的违法事实，未将合法标的物交付给永恒物业公司，违反了《物业承包租赁合同》第6、7、8条及《物业承包租赁合同补充合同》的专门规定，存在过错，属于根本违约；其次，根据广州市规划局的《复函》及《城乡规划法》第40条、66条、《建筑法》第2、7、8条、《建筑工程施工许可管理办法》第2、3、4、5条的规定，结合《物业承包租赁合同》第6、7、8条及《物业承包租赁合同补充合同》的规定可确认，对涉案物业升级改造装修必须由建设单位即寺右经济联社、寺右物业公司的名义报建，取得《规划许可证》和《施工许可证》等批准文件后，永恒物业公司才能进场对涉案物业进行升级改造装修施工。因此，寺右经��联社、寺右物业公司是处理违建的法定责任主体，处理违建是其法定义务。但寺右经济联社、寺右物业公司不仅拒绝在报建材料上盖章，还做出拒收广州市规划局的《复函》、《请求处理违建的函》及签收上述文件后不予回复、拒绝与永恒物业公司协商等不配合行为，构成违约，导致永恒物业公司无法对涉案物业进行升级改造及履行合同；最后，双方签订合同的目的是通过招商引资对涉案物业改造升级装修，提升涉案物业价值，增加双方租金收益。现涉案物业发现违建，只有处理违建后，永恒物业公司才能进场施工完成对涉案物业的升级改造，从而达到涉案物业升级改造后年租金标准提升为460万元的合同目的。现因寺右经济联社、寺右物业公司拒绝自行处理及协助永恒物业公司处理违建问题，永恒物业公司根据《补充合同》约定拒绝支付租金是在行使履行抗辩权；四、寺右经济联社、寺右物业公司在签订《物业承包租赁合同补充合同》之前就存在不履行合同约定协助配合盖章义务，构成违约，之后拒不处理违建和拒不配合处理违建亦构成违约。由于违建问题已从根本上影响到双方对涉案物业的使用，故永恒物业公司抗辩自保拒付租金符合《补充合同》及法律规定，一审判决认定永恒物业公司行使抗辩权过度构成违约以及寺右经济联社有权单方面解除合同，无任何法律规定；五、一审判决认定双方违约，违约责任相抵错误，本案完全是寺右经济联社、寺右物业公司单方恶意毁约所致，与永恒物业公司无关；六、《物业承包租赁合同补充合同》第三条约定关于2014年2月1日至2015年2月28日的租金由双方在签订该补充合同后另行协商解决，现双方未就该租金如何交付、交付标准及交付期限达成一致意见前不交付该租金，符合该合同约定，并不违约，一审判决认定永恒物业公司没有支付该租金没有合同依据错误；七、一审判决不认定永恒物业公司因寺右经济联社、寺右物业公司违约及解除合同造成全部经济损失错误，依据《物业承包租赁合同》第13条约定，寺右物业公司违约的，应退还永恒物业公司押金866666元，支付违约金866666元，赔偿永恒物业公司为履行合同而实际投入的经济损失和剩余合同期内预期经营收益经济损失，共计人民币：27174112.09元，永恒物业公司已经提供了《资产评估报告书》及寺右经济联社、寺右物业公司出具的《关于寺右市场北楼整体公开招商的工作情况汇报》，充分证明因寺右经济联社、寺右物业公司违约及解除合同给永恒物业公司造成的全部经济损失是客观存在的，一审判决在没有相反证据否定的情况下，不予支持赔偿请求是错误的；八、一审判决永恒物业公司支付占用租金使用费错误，因寺右经济联社、寺右物业公司违约拒绝处理违建，导致永恒物业公司不能按照合同预期使用涉案物业，无法取得合同预期租金收益，故寺右经济联社、寺右物业公司理应先赔偿永恒物业公司不能按合同预期使用涉案物业期间的预期租金收益损失，一审判决按照涉案物业改造升级装修后的月租金383333（即年租金460万元）标准，来计算永恒物业公司不能按合同预期使用涉案物业占用期间的占用使用费，显然错误；九、根据2015年8月24日寺右经济联社、寺右物业公司在东山派出所向永恒物业公司提交的《清算单》，已证明寺右经济联社、寺右物业公司在2015年8月24日通过暴力强行收回了涉案物业，永恒物业公司就不应承担之后占用租金使用费，一审判决永恒物业公司支付2015年8月24日至2015年9月30日止期间的租金使用费错误；十、双方至今未就解除合同协商、《物业承包租赁合同》也无约定解除合同条款，一审判决适用《合同法》第九十三条第二款错误；十一、寺右经济联社、寺右物业公司以《告知函》方式通知永恒物业公司于2015年8月19日解除合同，但永恒物业公司已起诉要求法院确认寺右经济联社、寺右物业公司解除合同效力无效，在该案终审结案前，一审判决确认合同已于2015年8月20日解除错误。综上，请求二审法院予以改判。寺右经济联社、寺右物业公司针对永恒物业公司的上诉共同答辩称：首先，从永恒物业公司提交的证据及我方向党工委的情况汇报来看，该情况汇报的形式及整体内容恰恰证明了我方一直就涉案物业的基本情况向相关部门进行了汇报，是在积极履行配合永恒物业公司办理涉案物业升级改造的义务。情况汇报发出的对象是东山街道党工委，而非永恒物业公司，因此该情况汇报对于永恒物业公司是没有任何约束力的。另外，永恒物业公司直至今日都没有提交该证据的原件，对于其真实性我方不予认可；其次，作为租赁合同承租人，缴纳租金是其最重要及最根本的义务。本案中，永恒物业公司不但长期欠缴巨额的租金，更以其应当办理涉案物业升级改造的义务来对抗我方收取租金的主要权利。我方从未拒绝配合永恒物业公司办理相关涉案物业升级改造的工作。即便是我方没有配合其办理涉案物业升级改造，永恒物业公司所能行使的权利也只能是对抗我方追究其没有升级改造的权利，而不能把该权利无限的扩大以致拒绝缴纳租金；再次，涉案物业涉及的时间及周期非常长，且标的巨大。作为市场经营者肯定会对涉案物业的整体及实际情况进行核查，我方在《物业招商引资公告》中亦告知永恒物业公司涉案物业存在瑕疵，并且是以现状交付的情况���，永恒物业公司对涉案物业存在瑕疵情况充分知悉及了解的，不存在我方隐瞒或者未披露的情况；最后，根据双方签订的物业租赁合同及相关补充合同中，实质上对于涉案物业违建情况如何处理是没有明确约定的，根据双方签订的租赁合同反映所有的升级改造义务都是在永恒物业公司承担的情况下，永恒物业公司没有理由以涉案房屋存在违建为由继续拒绝缴纳租金，这既不是永恒物业公司约定享有的权利，也不是法定的权利。综上，我方认为永恒物业公司的上诉请求及答辩理由不应予以采信。2015年10月30日，寺右经济联社、寺右物业公司共同向一审法院起诉请求判令：1.确认寺右物业公司与永恒物业公司签订的《物业承包租赁合同》自2015年8月19日起解除；2.永恒物业公司缴纳的租赁抵押金766666元归寺右经济联社、寺右物业公司所有，作为永恒物业公司应��付给寺右经济联社、寺右物业公司的违约金；3.永恒物业公司向寺右经济联社、寺右物业公司支付其拖欠从2013年8月1日起至2015年2月28日止及从2015年6月1日起至2015年9月30日止的租金及房屋占用费8816659元（按383333元/月标准计付）、滞纳金6428494.41元（从2013年8月10日起算，以同期应付而未付的租金为基数，按每日千分之三标准，计至2015年9月30日）。永恒物业公司向一审法院反诉请求判令：1.寺右经济联社、寺右物业公司继续履行合同，包括但不限于将其违约强行收回的物业重新交付永恒物业公司占有经营使用、履行涉案物业改造升级过程中盖章、处理违建、提供相关证明文件等合同约定义务；2.寺右经济联社、寺右物业公司依法承担解除合同收回物业的违约责任，包括：（1）退还永恒物业公司抵押金766666元及水电保证金10万元；（2）支付违约金866666元；（3）���偿永恒物业公司合同期内可得净利益损失21360900元（其中2014年2月1日至2015年8月24日物业被收回时可得经营净收益损失2136090元，2015年8月25日至2029年1月31日剩余合同期内可得净利益损失19224810元）；（4）赔偿永恒物业公司因履行合同实际投入的经济损失2929881.09元（其中：改造费2125411.4元、工资593733.06元、办公费210736.63元）；（5）退还永恒物业公司已付的2015年3、4、5月租金1149999元。一审法院经审理查明：广州市越秀区寺右新马路116、118、120、122号房屋登记在寺右经济联社名下，建筑面积5786.95平方米，登记时间为2013年3月22日。寺右经济联社委托寺右物业公司对上述房屋进行管理。2013年4月，寺右经济联社召开股东代表大会，经到会代表讨论后，同意通过了董事会提出的关于涉案房屋的招标方案。永恒物业公司在支付了100万元的招标保证金后，通��招投标竞得了寺右新马路116、118、120、122号1-9层物业的承租权。2013年6月12日，寺右物业公司（甲方）与永恒物业公司（乙方）签订了《物业承包租赁合同》，其中约定：一、甲方将拥有产权的物业寺右新马路116、118、120、122号1-9层物业，建筑面积约5700多平方米租赁给乙方作为合法经营场所使用，该栋物业升级改造建设由乙方负责全资投入，以自负盈亏方式承包经营，承包期限定为15年（由2013年8月1日起至2014年1月31日止为升级改造装修免租期），起租期由2014年2月1日起至2029年1月31日止；二、该物业从2014年2月至2017年1月止，月承包金额为383333元；从2017年2月起至2019年1月止，月承包金额为406667元；从2019年2月至2021年1月止，月承包金额为439167元；从2021年2月至2023年1月，月承包金额为482500元；从2023年2月至2026年1月止，月承包金额为540833元；从2026年2月至2029年1���止，月承包金额为616667元；三、从本合同签订之日起乙方必须缴纳766666元作为物业承包抵押金及水电保证金100000元；甲乙双方确认，乙方已交纳给甲方招商保证金1000000元，上述保证金的一部分自动转为承包抵押金及水电装修保证金，剩余部分用于抵扣乙方需交纳给甲方的首月承包金，物业承包押金和水电保证金不计利息，合同期满时，如甲乙双方未就续约达成一致意见，乙方将物业承包金及水电费结清后，甲方于十天内将押金及水电保证金原额退还乙方；乙方每月10号前缴纳该月的承包款和水电费，如每月10号前不按期缴纳当月承包款和水电费的要加收滞纳金，按每逾期一天加千分之三的方法累加计收，超过当月不交纳租金和水电费的视为自动终止合同，作违约处理，所交押金不退还，且甲方有权收回场地自行处理；六、乙方必须对该物业进行整体的升级改造装修，改造项目包括但不限于：外立面、消防设施、室内外水电、弱电、室内外装修、走廊、楼梯、门窗、厨厕等；乙方在进行该物业升级改造装修时，甲方有义务提供相关的产权证明文件、平面图纸等资料协助乙方办理并配合办理装修报建手续，一切有关手续及费用由乙方负责，如因乙方无故拖延办理有关手续而导致出现的法律责任和经济损失责任均由乙方全面承担，与甲方无关；七、甲方负责处理原承包方终止合同及其退场工作，在2013年8月1日交付场地给乙方使用，在甲方交付场地后，由乙方进行场地外立面升级改造装修，甲方负责配合乙方办理相关报建手续；乙方承诺在甲方交付场地及办理出施工许可证之日起六个月内完成该场地的升级改造装修工作；该物业有部分分租户未完成租约，最长租期至2020年，由乙方与有关分租户自行协商搬迁事宜，另广东省国际信托投资公司（下称“省国投”）曾向甲方租用该物业的一部分，并安排被拆迁户入住，因甲方与省国投的租约早已届满，甲方负责协调省国投将上述被拆迁户迁移出该物业；十、乙方在租赁期间负责对租赁范围内的房屋的修缮责任及费用，乙方不得将所租赁市场转租、转让，如需转租、转让必须经甲方同意并由甲方办理有关手续方可，不得擅自改变其使用性质和功能；十三、本合同生效后，如乙方违约，乙方所缴纳该物业租金及租赁抵押金概不退还，不得用押金来抵扣应缴纳的租金和其他费用等，并赔偿给甲方造成的损失；如甲方违约，应退还乙方所有缴纳的抵押金及当月剩余的租金，并支付相当于乙方缴纳给甲方的押金作为违约金及赔偿乙方剩余合同期内可得利益损失；等。该合同甲方处有寺右物业公司的盖章，签约代表为姚汉英。2013年8月22日，永恒物���公司向寺右物业公司发出《关于请求尽快协助建设工程规划报建事宜的函》，催促寺右物业公司协助办理工程规划报建工作，配合在相关报批文件上加盖公章。姚汉英于2013年9月22日签收了该函件。2013年8月25日，永恒物业公司向寺右物业公司发出《需贵司协助办理装修报建的函》，催促寺右物业公司提供产权单位的营业执照复印件等材料，并协助加盖产权单位公章的文件等。姚汉英于2013年9月25日签收了该函件。2013年10月9日，永恒物业公司向寺右物业公司发出《请求尽快协助办理备案登记和建设工程规划报建事宜的函》，大致内容为：永恒物业公司在接手涉案物业后已着手完成了升级改造的各项准备工作，但由于寺右物业公司一直怠于履行协助义务，迟迟不配合在备案登记和相关工程报建文件上加盖公章，造成不能办理市场登记备案，也不能如期开展该物业的升级改造，已给永恒物业公司造成了较大的经济损失，请寺右物业公司在接函后十五日内尽快协助完成办理备案登记和工程规划报建工作、配合在相关报批文件上加盖公章，否则，永恒物业公司将采取相应的法律手段挽回损失。姚汉英于2013年10月16日签收了该函件。2013年11月20日，永恒物业公司委托广东合邦律师事务所向寺右物业公司发出《律师函》，催促寺右物业公司协助办理市场登记备案和物业升级改造报建，并配合在相关报批文件上盖章。姚汉英于2013年11月22日签收了该函件。2014年1月8日，永恒物业公司再次向寺右物业公司发出《请求尽快协助办理物业及报建规划备案等事宜的函》，其中内容为：“按我司规划，该物业在改造后的正常租金收益应约为50万元/月，目前我司仅能按该物业现状出租，出租收益仅约为31万元/月，而我司向贵司交纳的租金就约38万元/月，因此该物业的改造每延误一个月都会造成近20万元的损失，我司从2013年8月1日起接手该物业，迄今已有5个多月……在此期间我司多次发函要求履行协助义务，但贵司置若罔闻。现再次致函贵司，请贵司严守合同义务，在接函之日起10日内协助我司办理该物业登记备案和物业升级改造报建，并配合在相关报批文件上盖章。否则，依照我国合同法的相关规定，在贵司不履行主要义务的情况下，我司将行使同时履行抗辩权，拒绝向你司缴纳租金。”姚汉英于2014年1月10日签收了该函件。2014年4月18日，永恒物业公司委托广东凯成律师事务所向寺右物业公司发出《律师函》，表示因寺右物业公司违约，永恒物业公司决定暂停支付租金，并催促寺右物业公司协助办理市场登记备案和物业升级改造报建，并配合在相关报批文件上盖章���姚汉英于2014年4月21日签收了该函件。2014年12月12日，永恒物业公司向寺右物业公司发出《请求协助办理物业报建规划事宜的函》，再次催促寺右物业公司协助办理有关工程规划报建装修工作。姚汉英于2014年12月16日签收了该函件。2014年12月22日，寺右物业公司向永恒物业公司发出《通知》，催促永恒物业公司缴纳自2014年3月1日起至2014年12月31日止的租金。2014年12月29日，永恒物业公司向寺右物业公司发出《关于的复函》，大致内容为：永恒物业公司并非无故拖欠租金，涉案物业只有改造后才能实现永恒物业公司承租时的初衷，因寺右经济联社、寺右物业公司不配合协助办理改造事宜，目前永恒物业公司仅能按照现状出租，出租收益仅约28万元/月，给永恒物业公司造成了巨大的损失，故请寺右物业公司尽快履行协���义务，同时寺右经济联社、寺右物业公司及永恒物业公司应协商确定因寺右经济联社、寺右物业公司违约造成永恒物业公司的损失金额，并从永恒物业公司逾期未付的租金数额中扣除，多退少补，在此基础上，永恒物业公司将正常向寺右经济联社、寺右物业公司缴纳租金。姚汉英于2014年12月29日签收了该函件。2015年1月8日，永恒物业公司向寺右物业公司发出《复函》，催促寺右物业公司立即协助配合盖章报建，如寺右物业公司配合，永恒物业公司将尽快在4月1日前完成物业装修改造，并从4月1日起向、寺右经济联社、寺右物业公司交纳承包费。寺右物业公司（甲方）与永恒物业公司（乙方）签订了《物业承包租赁合同补充合同》，约定：甲方同意在2015年3月31日前配合乙方办理该物业的升级改造手续，包括在该物业改造报建材料上盖章等；由于在本补充合同签订前甲方一直未配合乙方办理该物业的改造升级手续，乙方以此为由暂停向甲方支付租金；现甲乙双方约定在甲方履行本补充合同的基础上，乙方同意按照《物业承包租赁合同》约定的标准从2015年3月起恢复正常缴纳租金（从2015年3月起包括3月份的租金，2015年3月份前的租金不包括在内），如甲方未在本补充合同约定期限内履行合同义务，乙方有权继续拒绝向甲方缴纳租金；就乙方在本补充合同前暂停支付甲方租金及甲方未能依照《物业承包租赁合同》配合乙方如期对该物业进行改造，给乙方造成的经济损失问题，甲乙双方均同意在签订本补充合同后另行协商解决，本补充合同暂不作约定。该补充合同甲方处有寺右物业公司的盖章，签约代表为姚汉英。之后，永恒物业公司向寺右物业公司交纳了2015年3月起至2015年5月止的租金共1149999元（其中��133334元为招商保证金转承包抵押金及水电保证金的余额、150458元为寺右物业公司代收租户租金进行的抵扣）。永恒物业公司没有支付其余阶段的租金。2015年4月17日，广州市规划局向寺右经济联社作出穗规函【2015】2000号《关于寺右新马路116、118、120、122号外立面改建工程的复函》，其中内容为：“你们申领越秀区寺右新马路116、118、120、122号外立面改建工程《建设工程规划许可证》的来函及相关资料收悉，经现场踏勘并比对送审的建筑设计方案和房地产证附图，发现你们未经批准擅自对该房屋西侧（1）-（2）（E）-(D)轴部位进行了加建和围闭，已涉嫌构成违法建设，你们应立即到城市管理综合执法机关接受处理，我局暂不同意该房屋外立面改建工程，请你们按上述要求办理后，再来我局办理该项目的规划报批手续。”2015年4月28日，永恒物业公司向寺右物业公司住所地寄送《关于协助办理承包租赁合同备案的函》、《关于请求处理物业违建的函》及广州市规划局作出的《关于寺右新马路116、118、120、122号外立面改建工程的复函》复印件。广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司开具回执显示，该邮件于2015年4月29日由姚小姐签收。2015年6月23日、2015年6月24日，寺右物业公司向永恒物业公司发出《催缴通知》，催促永恒物业公司交纳2014年2月1日至2015年2月28日及2015年6月的租金，并表示若逾期不缴纳的，视为永恒物业公司单方终止合同。2015年6月30日，永恒物业公司向寺右物业公司发出《关于的复函》，其中内容为：“贵司发来的《催缴通知》已收悉，我司不同意贵司所称的如我司不缴纳租金即视为我司单方终止合同的说法。我司不向贵司缴纳租金的原因是因为贵司违约在先……我司按照补充协议约定，在贵司完成合同约定的配合义务前有权不向贵司支付租金……对贵司提出的支付租金事宜，我司将按照协议约定在贵司完成配合义务后恢复向贵司缴纳租金，此前欠付的租金及贵司给我司造成的经济损失问题，我司愿意与贵司友好协商解决。”姚丽娟于2015年6月30日签收了该函件。2015年7月27日，广州市正建物业管理发展有限公司发出《告知书》，通知涉案房屋的各位业主，自2015年10月9日起，广州市正建物业管理发展有限公司对涉案房屋全面提供物业管理服务工作，原物业公司已全面撤场。2015年8月19日，寺右经济联社作出现职股东大会表决事项决议，决议：同意解除广州市寺右物业管理有限公司与广州市永恒物业管理有限公司于2013年6月12日签订的《物业承包租赁合同》及其后签订的《物业承包租赁合���补充合同》，并收回寺右新马路116、118、120、122号1-9层物业。同日，寺右经济联社、寺右物业公司向永恒物业公司发出了《告知函》，其中内容为：“贵司恶意拖欠我司租金的行为已构成根本违约……经广州市越秀区东山街寺右股份合作经济联社股东大会集体决议，为维护我司合法权益，现郑重通知贵司：从本告知函发出之日起，我司正式解除与贵司签订的《物业承包租赁合同》（2013年6月12日签订）及其后签订的《物业承包租赁合同补充合同》。请贵司在2015年8月22日之前向我司付清欠缴租金共计8433326元（租金暂计至2015年7月31日），限贵司在2015年8月24日前归还我司全部租赁物业。”永恒物业公司表示，该《告知函》是贴在墙上的，永恒物业公司于2015年8月20日或8月21日才收到。2015年8月24日，寺右经济联社、寺右物业公司工作人员姚丽娟与张南平签订了��清算单》，其中内容为：寺右物业管理公司于2015年8月24日将永恒物业公司位于广州市寺右新马路116号西梯201A房办公室用品弃置室外，并导致办公用品不同程度的损坏，具体损坏的办公用品为资料放置柜一个、办公桌一张、签字笔一盒、路由器一个，上述为寺右物业管理公司在弃置过程中损坏的相关办公用品，寺右物业管理公司同意赔偿。2015年10月9日，寺右物业公司向涉案房屋的各位租户发出《告知》，通知永恒物业公司已正式离场，不再有权管理涉案房屋，现已另行委托广州市正建物业管理发展有限公司协助共同管理物业，并请各位租户在本告知发出之前起三日内，将物业的租赁费、水电费等一切费用交至寺右物业公司处（向任何第三人支付，均不予承认）。永恒物业公司为了证明其可得净利益损失为21360900元，向一审法院提交了2015年12月31���广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司出具的《资产评估报告书》，评估结论为：在评估基准日2015年11月30日持续使用前提下，广州市永恒物业管理有限公司拟投入800万元升级改造位于广州市越秀区寺右新马路116-122物业在合同期内（2014年2月1日-2029年1月31日）的净收益的评估价值为2136.09万元。永恒物业公司为了证明其因履行合同实际投入的经济损失，向一审法院提交了：1、2015年2月6日，永恒物业公司与广州科宏建筑工程技术有限公司签订的《建设工程设计合同（一）》及广州科宏建筑工程技术有限公司开具的金额总额为106200元的《收据》两张及转款打印件；2、分别于2015年3月16日、2015年3月25日与广州高富建筑工程有限公司签订的《钢铝结构外挂大理石合同》、《电梯设备买卖安装合同》及广州高富建筑工程有限公司开具的金额总额为524802元的《收��》两张；3、2015年3月3日与广州市鸿兴石材签订的《材料购销合同》及1466216元《收据》（2015年3月3日）；4、2015年12月28日，永恒物业公司委托广东诚安信会计师事务所有限公司出具的《物业租赁收付情况专项审计报告》，其中，2014年2月至2015年8月，寺右物业租赁支出中改造费2125411.4元、工资593733.06元、办公费210736.63元，最终，审计结果为永恒物业公司2014年2月至2015年8月租赁收付情况为亏损6584000.03元。一审另查明：2015年9月2日，永恒物业公司曾向一审法院提起诉讼，要求确认寺右物业公司及寺右经济联社解除《物业承包租赁合同》及《物业承包租赁合同补充合同》无效。一审法院以（2015）穗越法民三初字第2097号案予以立案受理。在该案审理过程中，寺右物业公司及寺右经济联社申请对《物业承包租赁合同补充合同》中的“广州寺右物业管理有限公司”与“姚汉英”的签名真实性作鉴定。一审法院经摇珠委托广东明鉴文书司法鉴定所进行鉴定。该所作出《鉴定意见书》，鉴定结论为《物业承包租赁合同补充合同》中的印章和签名均与样本一致。一审庭审中，寺右经济联社、寺右物业公司共同表示：寺右物业公司是受寺右经济联社的委托签订《物业承包租赁合同》；寺右经济联社、寺右物业公司是于2015年10月9日收回涉案物业，由其他公司接手，现合同无法继续履行；2015年9月至2015年11月的水费8973.36元，电费45575.33元，永恒物业公司还未交纳，对于水电费，有水电的读数表，但目前无其他证据证明。永恒物业公司表示：在签订《物业承包租赁合同》时，已经知道寺右经济联社、寺右物业公司之间的委托关系；第一项反诉请求具体是要求寺右经济联社、寺右物业公司协助永恒物业公司办理报建手续的义务，而��理违建是指要求寺右经济联社、寺右物业公司到城管等相关部门处理违章事宜；寺右经济联社、寺右物业公司是2015年8月24日收回涉案物业。一审法院认为：寺右物业公司与永恒物业公司签订的《物业承包租赁合同》出自双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同。寺右物业公司是受寺右经济联社的委托签订《物业承包租赁合同》，永恒物业公司在签订上述合同时，也已经知晓寺右经济联社、寺右物业公司的委托关系，故该合同应约束寺右经济联社与永恒物业公司。本案的争议焦点有：一、确定违约方；二、合同是否解除及解除合同的时间；三、违约责任的承担；四、租金等其他费用的承担。一、关于确定违约方的问题。永恒物业公司在签订《物业承包租赁合同》后，多次发函要求寺右物业公司、寺右经济联社配合盖章进行改造升级手续，但寺右物业公司、寺右经济联社收函后并不配合，寺右经济联社已构成违约。之后，寺右经济联社、寺右物业公司及永恒物业公司双方签订了《物业承包租赁合同补充合同》，该补充合同约定了寺右物业公司于2015年3月31日前，配合办理该物业的升级改造手续（包括在该物业改造报建材料上盖章等），否则，永恒物业公司有权继续拒付租金。该补充合同还约定了，对于该补充合同前永恒物业公司暂停支付的租金及寺右经济联社未能如期配合该物业进行改造而导致的损失问题，由双方另行协商。补充合同签订后，寺右经济联社履行了补充合同约定的配合盖章的义务，故永恒物业公司支付了2015年3月起至2015年5月止的租金，但并无支付2015年3月之前的租金。之后，永恒物业公司在申报改建过程中，发现涉案物业存在违建，发函催促寺右经济联社处理，而寺右经济联社发函催促永恒物业公司交纳2014年2月1日至2015年2月28日及2015年6月的租金。违建问题属历史形成，寺右经济联社没有进行披露，存在过错，因合同并无约定如何处理违建问题，双方理应进行充分协商，永恒物业公司发函要求寺右经济联社进行处理，寺右经济联社并无及时处理，寺右经济联社已属违约。而永恒物业公司继续不支付2014年2月1日至2015年2月28日及2015年6月之后的租金，并无合同依据，因升级改造物业是永恒物业公司的义务，按照永恒物业公司向寺右经济联社、寺右物业公司发出的函件，其先期承认每月租金收益约31万元，后期自称每月租金收益28万元，自2013年8月场地交付永恒物业公司时起至2015年8月，永恒物业公司获取涉案房屋租金收益已有两年，但其仅支付了2015年3至5月三个月的租金，故永恒物业公司以寺右经济联社不处理违建为由，继续不支付��金，其抗辩权的行使过度，也构成了违约。综上，寺右经济联社与永恒物业公司均存在违约。二、关于合同是否解除及解除合同的时间的问题。因永恒物业公司违约，寺右物业公司、寺右经济联社在催租无果的情况下，向永恒物业公司发出解除合同的《告知函》，符合合同约定及法律规定。合同的解除时间应为《告知函》到达永恒物业公司的时间，即2015年8月20日。故寺右经济联社、寺右物业公司要求确认《物业承包租赁合同》自2015年8月19日起解除，不予支持。因合同已经解除，永恒物业公司要求继续履行，也不予支持。三、关于违约责任承担的问题。由于寺右经济联社、寺右物业公司及永恒物业公司均存在违约，双方均应承担相应的违约责任。根据合同的约定，违约方应支付违约金（或被没收抵押金）766666元。除了该违约金外，寺右经济联社、寺右物业公司还主���了逾期交租的滞纳金，永恒物业公司还主张了可得利益损失及实际投入的经济损失。关于可得利益损失，由于本案是租赁合同纠纷，合同中约定的可得利益损失应为经营利润损失。寺右经济联社、寺右物业公司就此提交了《资产评估报告书》，该《资产评估报告书》中的评估目的是为永恒物业公司的投资行为提供价值参考，且该评估报告的假定前提为装修改造后所有物业均能按市场价出租。但实际上，是否能按市场价全部出租并不确定，其也与永恒物业公司自身的经营能力相关，故无论从该评估报告书的评估目的，还是评估的假定前提条件而言，该评估报告书中的评估结论不能成为认定永恒物业公司的经营利润损失的依据。由于永恒物业公司并未有充分证据证明其可得利益损失，故对于该项请求，应不予支持。关于实际投入的经济损失。改造费2125411.4元，其中106200元为设计费用，永恒物业公司对此提交的催促函件、《建设工程设计合同（一）》及转款打印件等证据，可以证明该费用已实际发生，应认定为实际损失；关于电梯设备、钢铝结构外挂大理石、石材等购买费用，永恒物业并无提交转款的凭证，且现也未进行升级改造，上述费用是否实际发生，无法证实，故不能认定为实际损失。工资593733.06元及办公费210736.63元，为永恒物业公司单方计算，且是属于永恒物业公司自己的经营成本，不应认定为实际损失。故永恒物业公司能够证明的实际损失为106200元。《物业承包租赁合同》约定的甲方违约责任为承担相当于押金的违约金及乙方可得利益损失。因此，该违约金具有补偿性质。当实际损失低于该违约金，且违约金请求得到支持后，永恒物业公司再主张实际损失，不应支持。综上，鉴于寺右经济联社、寺右物业公司及永恒物业公司均存在违约，双方承担同等的违约责任与同等的违约金数额，故双方的违约责任互相抵销，一审法院对于寺右经济联社、寺右物业公司要求没收永恒物业公司抵押金及支付滞纳金的诉讼请求不予支持，对于永恒物业公司要求寺右经济联社、寺右物业公司支付违约金、赔偿可得利益损失及实际投入的经济损失也不予支持。四、关于租金等其他费用的承担问题。关于租金及使用费。由于永恒物业公司一直有使用涉案房屋，并出租获利，故永恒物业公司应按合同约定支付全额的租金，其已交的租金，不应退还；从2014年2月1日起至2015年2月28日止及从2015年6月1日起至2015年8月20日止未交的租金，永恒物业公司应向寺右经济联社、寺右物业公司交纳。因永恒物业公司没有充分证据证明寺右经济联社、寺右物业公司于2015年10月之前收回了涉案物业，故永恒物业公司还应向寺��经济联社、寺右物业公司交纳从2015年8月21日起至2015年9月30日止的占用费。因双方并无约定永恒物业公司要交纳免租期的租金，故寺右经济联社、寺右物业公司要求永恒物业公司支付免租期的租金，不予支持。关于其他费用。由于双方均存在违约，故寺右经济联社应向永恒物业公司退还抵押金766666元、水电保证金100000元。至于寺右经济联社、寺右物业公司抗辩的2015年9月之后的水电费，因寺右经济联社、寺右物业公司及永恒物业公司之间的合同是于2015年8月20日解除，解除合同后的水电费应向实际使用人追缴，现并无证据证明寺右经济联社、寺右物业公司已经代缴了上述阶段的水电费，也无证据证明永恒物业公司收取了上述阶段的水电费，故对于寺右经济联社、寺右物业公司的该项抗辩，不予接纳。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国���法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第四百零二条的规定，一审法院于2017年7月7日作出如下判决：一、于本判决生效之日起十日内，永恒物业公司应向寺右物业公司、寺右经济联社支付从2014年2月1日起至2015年2月28日止、从2015年6月1日起至2015年8月20日止的租金及从2015年8月21日起至2015年9月30日止的占用费（上述租金及占用费均按383333元/月标准计付）。二、于本判决生效之日起十日内，寺右经济联社应向永恒物业公司退还抵押金766666元、水电保证金100000元。三、驳回寺右物业公司、寺右经济联社的其他诉讼请求。四、驳回永恒物业公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费206756.3元（含本诉受理费117871元，反诉受理费88885.3元），由寺右经济联社负担40732元，永恒物业公司负担166024.3元。二审期间，双方当事人均无提交新的证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审应围绕寺右经济联社、寺右物业公司的上诉请求及永恒物业公司的上诉请求进行审理。关于寺右经济联社、寺右物业公司的上诉请求部分。双方签订的《物业承包租赁合同》约定承包期限定为15年，由2013年8月1日起至2014年1月31日止为升级改造装修免租期，起租期由2014年2月1日起至2029年1月31日，该物业从2014年2月至2017年1月止，月承包金额为383333元，故一审法院判令永恒物业公司自2014年2月1日起支付涉案物业租金，符合双方合同约定。寺右经济联社、寺右物业公司上诉主张永恒物业公司缴纳租金的起算点应为2013年8月1日，依据不足，本院不予采纳。由于寺右经济联社、寺右物业公司与永恒物业公司在合同履行过程中均存在违约行为，一审判决认定双方的违约责任相抵，由此判令寺右经济联社、寺右物业公司退还永恒物业公司缴纳的押金、水电保证金，处理正确，本院予以维持。寺右经济联社、寺右物业公司上诉辩称其不存在违约行为与事实相悖，本院不予采信。关于永恒物业公司的上诉请求部分。永恒物业公司仅因合同未作约定的违建处理问题拒不缴纳租金，已构成违约，寺右经济联社、寺右物业公司向永恒物业公司发出解除合同的《��知函》，符合合同约定及法律规定，一审法院认定双方《物业承包租赁合同》已于2015年8月20日解除正确，永恒物业公司要求继续履行合同，缺乏理据，一审判决不予支持处理并无不当，本院予以维持。关于永恒物业公司主张寺右经济联社、寺右物业公司向其承担违约金及赔偿可得利益损失、实际投入的经济损失等问题。因寺右经济联社、寺右物业公司与永恒物业公司在合同履行过程中均存在违约，一审法院认定双方承担同等的违约责任与同等的违约金数额，故双方的违约责任互相抵消，已对此作详细评析，理据充分，本院予以确认并不再赘述。永恒物业公司就此提起上诉，没有新事实、新理由，本院不予支持。永恒物业公司上诉请求退还其已交付的2015年3、4、5月共计三个月租金1149999元的问题，因永恒物业公司已行使合同权利接收使用涉案场地并出租收益，相应地应依约履行交租义务，承担其交还场地前的租金或占用费，永恒物业公司请求退还前述时段的租金，显属无理，本院不予支持。鉴于永恒物业公司未能举证证明其于2015年9月30日前已经交回涉案场地给寺右经济联社、寺右物业公司，故一审法院判令永恒物业公司仍应承担2015年8月24日至2015年9月30日的场地占用费，并无不当，本院亦予以维持。综上，寺右经济联社、寺右物业公司及永恒物业公司的上诉请求及理由均不成立，本院均不予支持。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275294.3元，由上诉人广州市越秀区东山街寺右股份合作经济联社、广州市寺右物业管理有限公司共��负担109270元，上诉人广州市永恒物业管理有限公司负担166024.3元。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  黄春成审判员  闫 娜二〇一七年十二月十四日书记员  张 旭