河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第2576号原告：祝文硕，中华路办事处科员。委托代理人：李杰。委托代理人：李申朝，河北君合欣律师事务所律师被告：河北万峰房地产开发有限公司，住所地邢台市中华西路三超商务楼。法定代表人：武经毅，系该公司经理。委托代理人：赵建廷，该公司法律顾问。原告祝文硕诉被告河北万峰房地产开发有限公司（以下简称万峰房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2015年1月14日立案受理后，依法由审判员王冰适用简易程序公开开庭进行了审理，并作出了（2015）西民初字第411号民事判决，因祝文硕不服，提起上诉，经二审法院审理后裁定发回重审，本院另行组织合议庭公开开庭进行了审理。原告祝文硕的委托代理人李杰、李申朝，与被告万峰房地产的委托代理人赵建廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祝文硕诉称，2011年5月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的邢台市金域首府住宅小区15号楼1904室商品房，该房成交总价589321元，车位款78000元，两项相加已一并支付给被告。该合同第八条约定，出卖人应在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条同时约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。按照相关法律法规的规定，该合同补充协议第四条暖气集资及燃气集资费用条款因违法而无效，因相关费用已在购房款中包含，原告无须再支付该项费用。2014年被告万峰房地产以承诺的形式说明如2014年10月15日不能如期交房，自2014年10月15日支付双倍违约金至被告将符合本合同约定的商品房交付原告使用时止。至今该商品房未经相关行政管理部门的验收，被告不能将合同约定的商品房交付原告使用。原告认为，被告不依照合同的约定，将具备综合验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用是错误，也是违法的，该行为及其他违法行为严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求：1、被告万峰房地产向原告祝文硕支付2013年1月1日至2014年10月14日期间（662天）的违约金39013元，及2014年10月15日至2014年12月15日的双倍违约金3595元；2、判令被告立即向原告提供所购商品房的经综合验收合格的验收手续；3、确认双方购房合同补充协议第四条暖气集资及燃气集资费的条款无效；4、判令被告立即为原告按购房价（总房款＋车位款）开具发票；5、判令被告承担本案诉讼及其他费用。在本次案件庭审过程中，原告增加诉讼请求为：要求被告支付2014年12月16日至2015年12月11日止的双倍逾期交房违约金。被告万峰房地产辩称，一、合同中约定的综合验收条款由于行政法规的变更，已属无效条款，国发2004年16号国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定附件国务院决定取消的行政审批项目目录第83项明确规定取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收，在合同约定的条款无效的情况下，应当按照法定交付条件履行，金域首府15号楼2014年10月14日通过竣工验收合格，达到法定交付条件，被告在当天即通知原告办理交房手续，合同补充协议第8条规定电话通知方式为有效通知方式，被告并在2014年10月15日，向原告邮寄了交房通知书，但原告拒收该通知。因此，本案中被告承担延迟交房责任的期限为2013年1月1日至2014年10月14日，之后被告不应当再承担任何延迟交房责任；二、合同中约定的违约金过高，应当依据合同法114条，合同法解释二第27、29条，商品房买卖司法解释16、17条予以调整；三、原、被告之间签订的购房合同补充协议第四条明确规定，“乙方即原告在住宅封顶后，按甲方指定的时间地点向甲方交纳暖气集资（50元／平方米），燃气集资（4000元／户）”是双方真实意思表示，依据合同法第八条规定，原告应当向被告缴纳。合同法第五十二条第五项规定“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。”本案双气费条款并未违反任何一部法律或行政法规的强制性规定，因此事合法有效的。本案中原告购买房屋早已达到其应当交纳双气费条件，且被告多次通知原告交纳，但是至今拒绝交纳费用。四、我们可以开具购房发票；五、关于双倍违约金的问题。1、被告在2014年10月14日已电话通知原告交房，并在2014年10月15日向其邮寄了交房通知书，但原告拒收，因此2014年10月14日之后，被告不应当再承担延迟交房的责任，谈不上双倍违约金的问题。2、被告是在遭受金域首府业主组织的群体性事件的情况下被迫出具的承诺，不是被告的真实意思表示，应当认定无效。3、无论是万分之一还是双倍违约金，都属于违约金过高的情形，依法应予调整。经审理查明，2011年5月9日，祝文硕与万峰房地产签订了合同编号：YS2011006057，房屋代码：224339，224198的商品房预售合同，购买被告出售的位于邢台市桥西区钢铁路、永康街、北二环、爱民路围合地块中金域首府楼盘15号楼1904号（房屋代码：224339，建筑面积为139.96平方米）和15号楼地110号（房屋代码：224198，建筑面积为12.61平方米）的房产。合同总价款为：589321元，付款方式为按揭贷款，首付款金额为299321，贷款金额为290000元。该合同第八条约定：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种（该商品房经综合验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原、被告于合同签订当日同时签订了合同补充协议。该补充协议第四条约定：为确保房屋配套设施能及时交付使用，乙方（祝文硕）应在住宅封顶后，按照甲方（万峰房地产）指定的时间地点向甲方交纳暖气集资（50元／平方米）、燃气集资（4000元／户），最终依据交房时相关单位执行价格为准，多退少补。该补充协议第五条约定：乙方在接到甲方交房通知后十天内应到甲方处，办理交房事宜。甲方交付乙方房屋使用前，乙方应与甲方指定的物业公司签署签订《物业管理服务协议》、《业主公约》以及包括入住、装修、会所服务等各项后续管理的相关文件并办理相关手续，乙方不履行或逾期履行上述义务的，甲方可不交房或延期交房、不办理或延期办理产权证书且不构成违约。该补充协议第八条约定：《商品房买卖合同》及本补充协议约定的由甲方履行的通知方式为电话通知或登报通知，即通过买受人预留的电话方式及报纸通知乙方。因乙方预留联系号码错误、拒接、打不通、接通后未按合同约定行使权利、履行义务的，视为甲方已通知乙方。被告向本院提交的邢台市建设局监制的关于万峰大酒店综合开发项目15#楼的建设工程竣工验收报告中建设施工单位（河北万峰房地产开发有限公司）勘察单位（地矿邢台地质工程勘察院）设计单位（邢台市建筑设计研究院）施工图审查机构（邢台月昌工程设计咨询有限责任公司）监理单位（河北鑫德顺工程项目管理有限公司）施工单位（北京城建七建设工程有限公司）均加盖有单位印章和负责人或法定代表人的签章，且注明日期均为2014年10月14日。被告万峰房地产于2014年9月19日出具《承诺书》一份，显示金域首府7#、10#、11#、12#、15#、16#楼，我公司承诺于2014年10月15日交房。如不能交付，自2014年10月15日之后产生的违约金按合同加倍。被告万峰房地产提交的顺丰速递快递单中显示万峰房地产通过邮寄方式向祝文硕邮寄交房通知书，快递单中有“拒收”、“孟中”、“2014年10月24日”字样。另万峰房地产认为与祝文硕签订《商品房买卖合同》中约定违约金过高，在审理中向法庭出示了邢台市桥西区人民法院委托邢台卓勤立源房地产估价有限公司对案外人弓孟军从被告处购买位于桥西区金域首府8号楼1单元1204号商品房在2012、2013年度平均年租金市场价值进行评估，该商品房建筑面积为139.76平方米。2014年7月6日该公司作出的卓勤司鉴（2014）字第07004号房地产司法鉴定估价报告书，评估结果为：综合确认估价对象在2012年6月30日的平均年租金市场价值为人民币10574元、在2013年6月30日的平均年租金市场价值为人民币14628元。原告祝文硕以该评估报告与本案无关为由不予质证。本院认为，关于原、被告争议的违约天数问题。被告主张金域首府15号楼已于2014年10月14日验收合格，同时2014年10月15日向原告书面邮寄送达了交房通知书，但被告拒绝签收交房快递通知，故被告的违约期限是2013年1月1日至2014年10月14日。而原告称从未收到交房通知，对快递单的真实性有异议，且诉争房产尚未达到合同约定的交付条件。结合庭审认定的事实，被告没有按照《商品房预售合同》第十一条约定书面通知原告办理交付手续，且没有向原告出示该房产已满足合同约定的交付条件的相关证据，该房产至本案法庭辩论之日（2015年12月11日）仍未办理房屋交接手续，应当视为被告万峰房地产未向原告祝文硕交付本案所涉房屋。故被告的违约时间不明，交房计算违约的起止期间暂计为2013年1月1日至2015年12月11日，共计违约1075日。关于违约金是否过高的问题，被告认为违约金过高应予调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中双方对违约金的计算有约定，但其按约定计算出的违约金数额是否应当依法进行调整，再据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，虽然本案中原、被告对违约金的支付约定了计算方法，但该约定是否违背公平原则过分高于造成的损失，应通过相关的鉴定评估比对进行确定。结合本案，被告向本院提交的邢台卓勤立源房地产估价有限公司作出的卓勤司鉴定（2014）字第07004号房地产司法鉴定估价报告书，对本案争议所在地其他房产在2012年、2013年的平均年租金市场价值进行了评估鉴定，因原告所购房产与弓孟军所购房产相当，故该鉴定意见可以参照为被告对原告造成的实际损失。根据鉴定结果计算逾期交房期间每日的实际损失相当于购房款的万分之零点八，在另案中本院采信了该鉴定结论，并依据鉴定结论进行了判决，目前该判决已发生法律效力，故本院参照评估报告确定原告在逾期交房期间每日实际损失为已付房款的万分之零点八。被告万峰房地产承诺的2014年10月15日之后的双倍逾期交房违约金，因违约金数额明显超过实际损失的130%，故本院按照万分之零点八计算。因被告至本案法庭辩论之日止（2015年12月11日）逾期交房1075天，故被告万峰房地产营房给付原告逾期违约金589321元×0.00008×1075天=50681.6元。关于双方购房合同补充协议中第四条，有关暖气集资与燃气集资的约定，祝文硕主张该条款违反了《河北省关于停止征收暖气集资费的通知》与《河北省物价局关于印发河北省天然气价格管理办法的通知》等规定，但上述通知并非我国的法律、行政法规，故该约定条款合法有效。关于祝文硕提出的要求提供该房屋的综合验收合格手续，因房屋综合验收属相关行政部门管理职责，不属于本案处理范围，本院不予支持。关于祝文硕要求万峰房地产为祝文硕按购房价开具发票的请求，万峰房地产予以认可，本院予以确认。综上所述，万峰房地产应当一次性给付祝文硕逾期交房违约金50681.6元。综上，本案经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告河北万峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告祝文硕逾期交房违约金50681.6元。二、被告河北万峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内按购房价给祝文硕开具购房发票。三、驳回原告祝文硕其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费865元，由河北万峰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 长  王丽平审 判 员  崔龙强人民陪审员  孟军英二〇一五年十二月十四日书 记 员  李 萌