北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0112民初29649号原告（反诉被告）：北京珠江投资开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街8号16号楼4层401。法定代表人：房崇安，董事长。委托诉讼代理人:钱焕章，男，北京珠江投资开发有限公司职员。被告（反诉原告）：邵军，男，1969年2月8日出生。委托诉讼代理人：梁志强，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：周蕊，北京市京师律师事务所实习律师。原告北京珠江投资开发有限公司（以下简称：珠江公司）与被告邵军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告珠江公司的委托诉讼代理人钱焕章，被告邵军及其委托诉讼代理人梁志强、周蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珠江公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《北京市商品房现房买卖合同》于2016年12月11日解除，并判令被告配合原告办理合同备案的解除手续，返还合同、财务凭证等资料；2、判令被告支付合同价款20%的违约金（未按合同约定支付首付款和办理贷款导致合同解除）即359286.8元；3、判令被告支付合同价款5%的违约金（合同解除后买受人未在15日内办理完毕退房手续）即89821.7元；4、判令诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年1月5日签订了合同编号为×的《北京市商品房现房买卖合同》，约定由被告购买原告通州区×室，房屋价款为1796434元，应付首期房款906434元，剩余89万元为银行贷款。根据合同附件五《付款方式及期限的约定》第2条商业贷款第（1）款：“买受人于2016年1月5日前与出卖人签订合同并向出卖人缴付除商品房担保贷款以外的所有房款作为首期房款，即人民币906434元整（含定金贰万元整）……按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金；逾期超过十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总房款的20%作为违约金。商品房合同附件五第2条第3款第1项：“合同签订之日起四十五日内，买受人申请的商品房担保贷款仍然未能到达出卖人账户的，视为买受人逾期支付贷款部分款项，买受人应自逾期之日起至贷款实际到达出卖人账户之日止，按日向出卖人支付贷款数额千分之二的违约金；逾期超过十日视为买受人不能取得商品房担保贷款，买受人同意于出卖人发出通知之日起十日内一次性将未付房款付清；买受人逾期履行付款义务的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总房款的20%作为违约金。”原、被告双方于2016年1月5日签订合同后，被告支付了购房款179643元后再未支付任何价款，我公司多次催告被告缴纳房款，但被告至今未履行付款义务。期间，我公司多次催促被告交纳房款，但被告一直未交纳。2016年12月8日，我公司向被告发出《解除合同通知函》，并告知被告配合我公司办理合同备案解除手续，但被告不予配合。按照商品房合同附件八第10条约定：合同被依法解除的，买受人应在合同解除之日起15日内办理完毕退房手续，包括但不限于办理合同备案或预告登记的撤销和解除手续，并将合同、财务凭证等相关资料返还出卖人。买受人逾期不履行上述义务，应向出卖人支付合同总价款5%的违约金。被告的行为严重损害了我公司的利益，故起诉至法院，请法院依法裁判。邵军辩称：我同意现在解除双方之间的《北京市商品房现房买卖合同》，但不同意原告的其他诉讼请求。原告涉及虚假宣传、虚假承诺。宣传及签约的时候原告宣称房屋为住宅，房屋实际是办公用房。宣传的房屋户型为两层，签约的时候改为一层，签约的时候是90平方米，在签合同的时候原告改成了66.48平方米，但是原告在另一份合同上改为了89.68平方米，所以一套房屋，三种面积。在付款的时候，原告利用各个公司进行各种收费，包括团购费10000元、电商费50000元。邵军向本院提出反诉请求：1、珠江公司退还我购房款179643元、印花税899元、产权代办费1000元；2、珠江公司退还我装修首付款17936元、装修款印花税108元；3、珠江公司赔偿反诉人团购费10000元、电商费50000元。事实和理由：2015年11月28日，我在电商北京华美伟业房地产经纪有限公司的带领下，去珠江四季悦城景园看样板间，珠江公司售楼处人员刘×接待了我，并给了我名片和宣传册，主要介绍涉诉楼盘为一步到位的全家居住上选、上下两层复式Loft户型、居住生活环境舒适高贵，然后我在刘×的带领下通过售楼处模型选了房，然后与刘×签署了《珠江悦景园牌号确认单》，珠江公司加盖了印章。后，刘×带领我向北京华美伟业房地产经纪有限公司交纳了电商费5万元，并拿出了买卖合同一式几份让我赶紧签、签完后带着反诉人去财务交钱，收款人均为李哲。回去后，我发现珠江公司开具的票据上有不同的两个公司的印章，买卖合同将宣传册及承诺的两层变成了一层66.48平方米，但装修协议上却是89.68平方米，土地用途也由宣传册及承诺的居住变更了办公。我就土地用途也由宣传册及承诺的居住变更了办公。我就土地用途不对、户型不对（两层变一层）、面积数不对（90平方米变66.48平方米）、同一个财务人员收款但盖两个不同公司的印章等委托联系珠江公司负责涉案房屋的销售员刘×，刘×说给问问，然后就联系不上了。之后，珠江公司就没有再联系我，我也去过几次售楼处讨要说法无果。系珠江公司的虚假宣传、虚假承诺及利用我作为普通人无购房经验的劣势，一下子让我签署很厚、很多份的合同，还催着快签不让看、催着交钱等，导致我认为购买的是90平方米的居住房。对珠江公司的种种欺诈行为，恳请法院予以严惩。珠江公司就反诉辩称：关于我方收取款项的返还，需扣除被告应支付的违约金，剩余的同意返还。装修款和印花税非我公司收取，与我公司无关，不应向我公司主张。关于团购费、电商费，非我公司收取，也与我公司无关。产权代办费也需扣除相关部分之后予以退还。本院经审查认定事实如下：对双方当事人无异议的事实，本院予以认定。2016年1月5日，原、被告签订《北京市商品房现房买卖合同》，编号为×，约定被告邵军购买原告位于通州区×房屋。《北京市商品房现房买卖合同》附件五第2条“商业贷款”部分约定：（1）买受人于2016年1月5日前向买受人交首期房款906434元，未按约定付款自应履行期限届满至次日起至实际履行之日止，按日计算向买受人支付逾期应付款千分之二的违约金；逾期超过十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总房价款的20%作为违约金。（2）其余房款89万元，买受人向贷款机构申请。（3）合同签订之日起四十五日内，买受人申请的商品房担保贷款仍然未能到达出卖人账户的，视为买受人逾期支付贷款部分款项，买受人应自逾期之日起至贷款实际到达出卖人账户之日止，按日向出卖人支付贷款数额千分之二的违约金；逾期超过十日，视为买受人不能取得商品房担保贷款，买受人同意于出卖人发出通知之日起十日内一次性将未付房款付清；买受人逾期履行付款义务的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总房款的20%作为违约金。《北京市商品房现房买卖合同》附件八第十条约定：合同被依法解除的，买受人应在合同解除之日起15日内办理完毕退房手续，包括但不限于办理合同备案或预告登记的撤销和解除手续，并将合同、财务凭证等相关资料返还出卖人。买受人逾期不履行上述义务，应向出卖人支付合同总价款5%的违约金。《北京市商品房现房买卖合同》附件八第二十条约定：出卖人向买受人发出通知、文件等，以邮寄方式送达的，信件发出后第三日视为送达日；以手递方式送达的，手递日为送达日。买受人保证其联系地址、电话等均真实有效，如有变更，买受人应自变更之日起5日内以书面形式通知出卖人，否则，买受人承担通知不能送达的一切法律后果。《北京市商品房现房买卖合同》（含附件）还约定了其他相关内容。2016年1月5日，邵军向珠江公司出具承诺书，承诺其在2016年1月5日前支付房款179643元、在2016年8月31日前支付房款726791元。逾期未支付的，珠江公司按日向邵军收取应付款额千分之二的违约金；珠江公司有权不通知本人就解除合同，同时向邵军收取该房总价款20%的违约金。邵军于2016年1月5日支付珠江公司购房款179643元，其余房款至今未支付。被告邵军除支付上述房款外，另支付珠江公司产权代办费1000元、印花税899元，支付珠海市珠江永益装饰有限公司装修款179360元、装修款印花税108元。珠江公司称，其公司曾于2016年10月向邵军邮寄送达了《催款函》及《变更付款方式通知函》、于2016年12月向邵军邮寄送达《解除合同通知函》，为此其向本院提交了快递单、《催款函》、《变更付款方式通知函》、《解除合同通知函》，邵军否认收到上述快递及函件。因珠江公司所提交的快递单并无邮戳，亦无相应查询单相佐证，无法证明珠江公司确实向邵军邮寄过相应函件，故本院对其主张邮寄送达了相应函件的事实不予认定。邵军称其所交纳的涉诉房屋的相关款项皆由珠江公司统一收取，为此其向本院提交了2017年11月21日所录制的视频。珠江公司否认其公司收取了团购费、电商活动费、装修款、装修款印花税。因邵军所提供的视频形成于2017年11月21日，并不能证明《北京市商品房现房买卖合同》签约前、签订时的情况以及收款情况，且邵军所提供的团购费、电商活动费、装修款、装修款印花税票据上并非珠江公司的印章，故本院对其主张相关费用皆由珠江公司收取的事实不予认定。邵军称就涉诉房屋珠江公司存在虚假宣传，将办公用房宣传为居住用房、一层房屋宣传为上下两层，为此其向本院提交了宣传册。珠江公司对该宣传册关联性不予认可，且辩称双方《北京市商品房现房买卖合同》约定宣传手册为要约邀请而非承诺。本院认为，邵军所提供的宣传手册并无珠江公司盖章，邵军亦未举证证明其来源于珠江公司，故本院对其真实性不予认定。双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》对涉诉房屋的情况有具体约定，且约定宣传手册仅为要约邀请而非承诺，故宣传手册的真实与否亦不足以否定《北京市商品房现房买卖合同》系双方真实意思表示。上述事实，有《北京市商品房现房买卖合同》、《承诺书》、购房发票、收款专用收据、产权代办费发票、印花税收据、首付款收款专用收据、装修款印花税收款专用收据及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因无证据表明珠江公司与邵军所签订的《北京市商品房现房买卖合同》、邵军向珠江公司所出具的《承诺书》并非当事人的真实意思表示，故双方均应依约履行。根据《北京市商品房现房买卖合同》的约定，邵军应于2016年1月5日支付珠江公司首期房款906434元。根据《承诺书》的记载，邵军承诺在2016年1月5日前支付房款179643元、在2016年8月31日前支付房款726791元，珠江公司向本院提交了《承诺书》，据此可见珠江公司接受了邵军的承诺，同意将本应于2016年1月5日前支付的首期房款906434元，变更为分别于2016年1月5日前支付179643元、2016年8月31日前支付726791元。现邵军未依照合同、承诺书支付购房款、也未使贷款到达出卖人账户，违反了合同及称承诺书的相关约定，珠江公司主张解除《北京市商品房现房买卖合同》本院予以支持。对于解除时间，珠江公司主张应为2016年12月11日，但珠江公司提供的证据不足以证明其向邵军发出过解除合同通知，故以本判决生效之日作为合同解除之日。合同解除后，邵军有义务配合珠江公司办理合同登记备案解除手续，以便珠江公司对涉诉房屋另作处理，故本院对珠江公司请求邵军配合珠江公司办理合同登记备案解除手续的主张予以支持。对于珠江公司要求邵军支付因未按照合同约定支付首付款和办理贷款的解除违约金的主张，按照双方合同约定及邵军向珠江公司所出具的承诺书，邵军逾期支付相关款项，出卖人有权解除合同。合同约定，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总房价款的20%作为违约金，但该部分违约金的约定明显过高，且珠江公司未提供证据证明其因此所受损失的具体数额，结合被告邵军的意见，本院对违约金的数额酌情减为合同约定总房款的10%。对于珠江公司请求邵军返还合同、财务凭证等资料的主张，虽然在双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》附件八第十条约定，合同被依法解除的，买受人应在合同解除之日起15日内将合同、财务凭证等相关资料返还出卖人，但珠江公司提供的证据不足以证明其依照约定向邵军发出过解除合同通知，并且，即使其发送过相应通知，双方的合同也应依照合同约定解除，而非法定解除，故本院对其该项主张不予支持。对于珠江公司请求邵军支付因合同解除后买受人未在15日内办理完毕退房手续所产生的违约金主张，本院亦不予支持。关于被告邵军已支付珠江公司的购房款、产权代办费，因合同解除，珠江公司应予以返还。对于印花税（包括装修款印花税），系国家税务机关征收、签订合同时交纳，不论合同是否兑现或能否兑现，都应在签订合同时贴花，贴花后也不能因合同的解除而申请退税，故邵军请求珠江公司退还印花税（包括装修款印花税）的主张本院不予支持。关于被告邵军支付的装修款，因装修附着于房屋，合同解除后珠江公司必然取得相应的装修利益，而邵军自始至终未取得任何装修利益，根据公平原则，珠江公司应将邵军支付的涉案房屋的装修款返还给邵军。对于邵军所主张的团购费、电商费，根据其提交的相应收据，上述费用并非珠江公司收取，邵军提交的证据亦不足以证明系珠江公司造成其上述损失，故其要求珠江公司予以赔偿于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告北京珠江投资开发有限公司与被告邵军于2016年1月5日签订的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：×）于本判决生效之日起解除；二、被告邵军协助原告北京珠江投资开发有限公司办理涉诉房屋（通州区×）的合同登记备案撤销手续，于本判决生效之日起十五日内执行清；三、被告邵军支付原告北京珠江投资开发有限公司违约金179643.4元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、原告北京珠江投资开发有限公司支付被告邵军购房款179643元、产权代办费1000元、装修款179360元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回原告北京珠江投资开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告邵军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4018元，由原告（反诉被告）北京珠江投资开发有限公司负担2072元（已交纳），由被告（反诉原告）邵军负担1946元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费3808元，由被告（反诉原告）邵军负担458元（已交纳），由原告（反诉被告）北京珠江投资开发有限公司负担3350元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李宏印二〇一七年十二月八日书记员  侯康丽