河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0102民初375号原告(反诉被告):刘明娟，女，1984年4月13日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：沈雷，河南荣康律师事务所律师。委托诉讼代理人：余功政，河南荣康律师事务所律师。被告（反诉原告）:王英，女，1969年5月2日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人:李晓燕，河南金合力律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)刘明娟与被告（反诉原告，以下简称被告）王英房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沈雷、余功政，被告及其委托诉讼代理人李晓燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行其与原告于2016年8月15日签订的《房屋买卖居间合同》，并协助原告和房管部门等办理网签、过户登记等相关手续；2.判令原告被告向原告支付违约金14.85万元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月15日，原告通过郑州恒兴房地产营销策划有限公司第六分公司（以下简称恒兴第六分公司）与被告签订《房屋买卖居间合同》，购买被告位于郑州市中原区建设路国棉一厂生活区西五街12号楼1单元附2号（房产证号14××38）房屋一套。合同签订后，原告向被告和恒兴第六分公司支付定金和佣金共计5万元（其中佣金1.15万元），依据合同和被告的要求，于2016年8月17日向被告支付8万元解押款。在原告履行合同义务后，被告却以各种理由拖延、拒绝履行合同，为了合同能够继续履行，原告于2016年9月6日与被告又签订了《购房补充协议》，根据该协议原告向被告追加支付首付款5万元。被告仍然以各种理由不断加重原告履行合同的负担，并不配合原告办理银行贷款、网签等相关手续，在原告再三让步后，于2016年10月24日，又与被告签订了《补充协议》，要求原告承诺所提供的身份证等证件为真实证件这种无理要求，而根据该份补充协议，被告应于2016年10月10日起配合原告和恒兴第六分公司办理银行贷款及房产过户等各项手续。目前，关于该套房产的银行贷款已经审批通过，但被告却拒绝配合办理网签、房产过户等手续，并要求原告在原合同总价之外增加房款1.5万元。综上，被告不诚信行为属于严重的违约行为，给原告造成了损失。为维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告辩称:原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，诉讼行为明确属于恶意诉讼，其诉讼请求应依法予以驳回，并依法解除双方的该《房屋买卖居间合同》。具体理由如下：1.原告的过错及违约行为是导致该合同未能在合同约定的期间内履行完毕的原因，原告向被告刻意隐瞒本案所涉房屋并非其所购买的首套购房的事实以及原告临时离婚的行为，导致了其贷款手续的拖延，原告的行为违背了合同法的诚实信用原则；2.被告从未拒绝配合原告办理房屋过户手续，相反被告在合同履行期间内甚至是该合同履行期到期后仍然积极要求配合原告办理房屋过户手续，均遭到原告的无理拒绝和拖延。以上两点是该合同最终不能履行的原因。望法院查明事实，驳回原告所有诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.依法确认反诉人与被反诉人签订的NO：0000619号《房屋买卖居间合同》已经依法解除；2.依法判决被反诉人向反诉人支付违约金5万元；3.案件诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2016年8月15日，被告与原告签订了NO：0000619号《房屋买卖居间合同》，约定被告与原告共同委托恒兴第六分公司代理并见证双方的房屋买卖行为。合同签订后，由于原告各种原因导致合同履行进程缓慢。为了加快合同履行进度，2016年10月24日，被告与原告签订了《补充协议》，约定自2010年10月10日起，被告与原告协助恒兴第六分公司办理银行贷款及房产过户等各项手续，如单方再提出其他条件造成合同不能履行，视为违约。该《补充协议》签订后，被告协助原告办理银行贷款手续后，原告依旧以各种理由推脱，拒绝配合办理房产过户的剩余相关手续，经被告、恒兴第六分公司多次催告无果。被告委托河南千业律师事务所律师向原告送达《律师函》，明确告知其应于收到该《律师函》七个工作日内及时配合被告办理房屋过户手续，否则，被告将与原告解除房屋买卖合同。但原告收到该《律师函》，在明知该函内容的情形下，仍然拒绝配合办理房屋过户手续。被告认为，原告经多次催告仍然不履行合同义务的行为，属于延迟履行合同主要义务，后经被告《律师函》催告，其在合理期限内仍然拒绝履行合同义务，故该合同依照《合同法》相关规定已经依法予以解除。鉴于原告的行为使被告遭受了巨大的损失，故依法提起反诉，望法院对其反诉请求予以支持。原告针对反诉辩称：1.双方签订《房屋买卖居间合同》合法有效，被告应当继续履行。合同签订后原告依约支付了定金5万元并向被告支付了房屋解押款8万元，原告积极履行合同，但被告却提各种要求条件增加原告履行合同的难度，原告为促使合同履行，签订了2个补充协议，在银行贷款审批通过后，被告依然要求再增加1.5万元的房款，否则合同不予履行，不配合办理后续手续。2.被告要求解除合同无事实依据，被告称其向原告邮寄律师函，原告并未收到，即使收到，该律师函并不能发生被告单方解除合同的效力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认双方无争议事实如下：1.涉案房屋信息。房屋坐落为中原区建设路一棉生活区西五街12号楼1单元附2号，面积为82.95平方米，房屋所有权证号为14××38。2.双方关于房屋买卖合同法律关系中权利义务的约定。2016年8月15日，原、被告与恒兴第六分公司签订《房屋买卖居间合同》一份，该合同主要约定：甲方（转让方）为王英，乙方（受让方）为刘明娟，乙方以98.5万元的价格购买甲方所有的坐落于郑州市中原区建设路国棉一厂小区西五街12号楼1单元1层2号的房屋，建筑面积为82.95平方米，房屋产权证号为14××38；乙方自本合同签订时支付佣金、代办费及定金5万元，其中包含1千元过户费和1千元贷款服务费及佣金共计21700元，余额作为代收定金，甲乙双方同意该定金由丙方收执代管；甲乙双方同意在总房款中扣除1千元作为物业交割及办理有关手续的保证金，由丙方收执代管，待甲乙双方所有手续交接完毕后转交甲方；付款方式是按揭付款，甲方有义务配合乙方办理贷款手续，乙方按照所贷款的比例向甲方支付除保证金之外的首期款，剩余房价款由银行放贷支付给甲方；待物业及有关手续全部交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据向丙方领取保证金；甲方如果所转让房产已抵押，甲乙明确由乙方负责10个工作日内解押；甲乙同意在签订本合同后60个工作日内持所需全部资料和有关证件共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权过户和到银行办理贷款等有关手续，甲方有责任配合乙方办理土地证过户；甲方在收到除保证金之外的全部房款后3个工作日内给乙方交付房产办理物业交割，甲方在乙方拿到房本1个工作日内配合乙方办理土地证过户；本合同签订后，甲乙双方必须积极配合丙方办理过户手续，若任何一方或双方违约导致合同不能履行，均不影响丙方收取佣金，违约方除交纳佣金外，须向守约方支付违约金5万元；补充条款约定：此价包含地下室一间，维修基金无偿过户给乙方；由乙方负责解押，其余首付款于网签当日付清；甲方收4个月房租，乙方收2个月房租（2016年8月6日至2017年2月10日）；办理手续走快件，快件费乙方支付（无条件走快件，反之租金全归甲方）；物业交割当天之前费用超过1千的由甲方承担。2016年9月6日，原、被告及恒兴第六分公司三方签订《购房补充协议》，主要约定：甲乙协商原首付款23.5万元，一致同意追加5万元，首付款变更为28.5万元；2016年9月6日起甲乙双方积极配合丙方办理银行贷款及房产过户等各项手续，如单方再提出不利于原合同继续履行的条件，视为违约，需向守约方赔偿原合同总房款10%的违约金。2016年10月24日，原、被告及恒兴第六分公司三方签订《补充协议》，主要约定：根据10月2日最新政策，乙方需向甲方支付总房款的30%(网签当日支付)，从2016年10月10日起，甲、乙积极配合丙方办理银行贷款及房产过户等各项手续，如单方再提出其他条件造成合同不能继续履行，视为违约，需向守约方赔偿原合同总房款10%的违约金。3.房屋买卖合同法律关系履行情况。2016年8月15日，原告向恒兴第六分公司交付购房定金及佣金共计5万元，恒兴第六分公司出具的《收据》上注明：实收中介费11500元。2016年8月17日，被告收到原告支付的首付款8万元，此款用于涉案房屋解押。2016年10月8日，中国建设银行股份有限公司河南省分行向郑州市房地产抵押管理办公室出具关于本案房屋的《房屋抵押权终止证明》，原、被告均认可被告已经在房管局办理了抵押权注销登记手续，但未到不动产登记中心办理抵押权注销登记手续。诉讼中，原告要求被告配合原告到不动产中心办理抵押权注销手续。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告是否存在违约行为。2016年10月24日《补充协议》签订前的行为应视为双方变更原合同前的磋商行为，故本院仅对《补充协议》签订后原告是否存在违约行为予以审查。原告于2016年11月18日向本院提交起诉状，要求被告继续履行《房屋买卖居间合同》并协助原告办理涉案房屋过户手续。此后，在2016年11月底被告表示不再附加条件希望尽快网签时，原告向恒兴第六分公司表明不再相信被告，已经提起诉讼。故原告并没有拒绝履行合同的意思表示。被告的证据不足以证明原告违约。2.原、被告之间房屋买卖合同法律关系是否已经解除。被告提供的快递单显示“他人收”，不能证明已将《律师函》送达到原告，且被告在不享有解除权的情况下向原告邮寄《律师函》单方要求解除合同并不产生解除合同的法律效力。3.原告是否具有在郑州市购房的资格及购买能力。诉讼中，本院主动审查了原告的购房资格，原、被告提交的证据能够证明原告具有购房资格。原告表示愿意一次性支付剩余房款，并提供了其名下有银行存款90万元的证据。本院对以上事实予以确认。本院认为：原、被告于2016年8月15日签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力，双方应依照合同约定履行自己的义务。原告有支付房款的义务，被告有协助原告办理房屋所有权变更登记手续的义务。原告虽未在诉讼请求中要求被告办理房屋抵押权注销登记手续，但是办理房屋抵押权注销登记手续属于出卖人的附随义务，且原告表示愿意一次性支付剩余房款，并提供了其具有支付能力的证据，故原告要求被告办理抵押权注销登记手续及协助办理涉案房屋过户手续的主张，本院予以支持。原告已支付定金及佣金5万元，因实收佣金为11500元，故剩余38500元应为购房定金，原告已付首付款8万元，故原告应当一次性向被告支付剩余房款866500元。针对原告主张违约金的诉讼请求，虽然双方明确约定了违约金，但综合本案案情，考虑原告已付房款比例较低及涉案房屋涨价等客观因素，被告行为并未给原告造成明显损失，为化解矛盾，促进交易，违约金以不支持为宜。针对被告的反诉请求，根据以上审理查明的事实，本院对被告要求确认《房屋买卖居间合同》已经解除的反诉请求不予支持，被告证据不足以证明原告违约，故被告要求原告支付违约金的反诉请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王英（反诉原告）自本判决生效之日起十日内办理登记在其名下位于中原区建设路一棉生活区西五街12号楼1单元附2号房屋的抵押权注销登记手续，并于抵押权注销登记后十五日内协助原告(反诉被告)刘明娟将该房屋所有权变更登记至原告(反诉被告)刘明娟名下；二、原告(反诉被告)刘明娟于房屋所有权变更登记当日向被告王英(反诉原告)支付剩余购房款866500元；三、驳回原告（反诉被告）刘明娟的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王英的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15002元，由原告(反诉被告)刘明娟负担1965元，由被告（反诉原告）王英负担13037元；反诉案件受理费525元，由被告（反诉原告）王英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  陈俊南人民陪审员  王海霞人民陪审员  王建新二〇一七年十二月十一日书 记 员  贾晓晗