上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第2462号原告吴颖琦，女，1984年3月15日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人李春华，上海明伦律师事务所律师。委托代理人余光友，上海明伦律师事务所律师。被告王雅莉，女，1987年2月1日出生，汉族，住江苏省邳州市。委托代理人王兰廷(系被告王雅莉之父)，男，住江苏省邳州市。被告王君男，男，1987年4月1日出生，汉族，住江苏省邳州市。两被告共同委托代理人陶雷，上海合呈律师事务所律师。原告吴颖琦与被告王雅莉、王君男房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法由审判员赵海生独任审判,公开开庭进行了审理。原告吴颖琦及其委托代理人李春华、被告王雅莉的委托代理人王兰廷及两被告共同委托代理人陶雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴颖琦诉称，2014年12月26日，原、被告就本市黄浦区白渡路XXX号房屋签订《上海市房屋转租合同》及补充协议等，约定原告将该房屋出租给被告使用，每月租金人民币15000元，三个月为一期，先付后用。被告支付首期租金后，一直拖欠租金，经原告多次催讨后，被告仅再支付9000元租金，原告于2015年7月21日发律师函给被告，告知若未能及时支付拖欠租金则要解除合同，该函被被告拒收。2015年8月7日，原告通过短信告知被告解除合同，并要求被告于2015年8月8日将房屋交付给原告，但被告未履行。故原告起诉至法院，请求判令：1、确认原、被告《上海市房屋转租合同》于2015年8月7日解除；2、被告将房屋返还原告；3、被告支付原告拖欠的2015年3月27日起至2015年8月7日止的租金57000元；4、被告支付原告自2015年8月8日起至实际交房日的房屋使用费(按每日1142.90元标准计算)；5、被告支付原告违约金75000元。原告吴颖琦提供下列证据：1、房屋转租合同；2、律师函、快递单；3、2015年8月7日的短信通知。被告王雅莉、王君男共同辩称，原、被告之间并非房屋租赁关系，双方实际是合作经营关系。根据合作合同，被告以现金出资，原告以房屋使用权出资，被告占60%25股份。因涉案房屋是原、被告作为经营场所共同使用，故即便被告承担租金也应按照原告租房成本的60％计算。关于租赁合同，被告并不知情，是原告将该合同混在办理工商登记手续的资料中让被告签的。被告实际占用涉案房屋至2015年7月15日，因双方发生纠纷不再合作，故被告已于该日搬离房屋。如原告诉请成立，其违约金主张过高，最多将被告欠付费用按贷款利息标准来计算。被告王雅莉、王君男提供下列证据：1、合作合同和补充合同，证明原、被告之间存在合作关系；2、会议纪要；3、报销明细、补充协议及收据；4、租金催讨函、短信记录；5、出资凭证。经质证，被告王雅莉、王君男对原告吴颖琦提供的证据1真实性认可，但该合同不是被告真实意思表示；证据2不清楚，被告之前没有收到过；对证据3真实性认可。原告吴颖琦对被告王雅莉、王君男提供的证据1认为与本案无关，该合同中的双方非本案当事人；对证据2真实性无法确认、也与本案无关；对证据3认为与本案无关；对证据4真实性认可；对证据5认为与本案无关。经审理查明，2014年12月26日，原、被告签订《上海市房屋转租合同》约定，原告将其承租的系争本市黄浦区白渡路XXX号房屋(建筑面积114.29平方米)转租给被告，租期自2014年12月26日起至2017年12月25日止；每月租金15000元，被告于签订合同当日，支付原告三个月租金45000元，之后每三个月支付一次，先付后用；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视等费用由被告承担；除原告同意被告续租外，被告应在合同的租期届满后五日内返还该房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按10元/平方米(建筑面积)向原告支付该房屋占用期间的使用费；被告逾期不支付租金累计超过一个月的，原告可书面通知被告解除合同，被告应按月租金的五倍向原告支付违约金。2015年7月9日，原告向被告发《租金催讨函》表示截至发函之日，原告已收到部分房租，被告尚余2015年3月26日至6月25日的部分房租计18000元未支付，自6月26日起的下季度租金27000元未付，根据合同约定上述租金应先付后租，被告已严重违反合同中关于付款的约定，请于三日内支付上述款项。被告收函后未作回复，也未支付欠租。2015年7月21日，原告再次向被告邮寄《律师催告函》催讨租金，该函件未能送达，被退回。2015年8月7日，原告向两被告分别发短信告知，根据合同约定，被告已经拖欠租金严重超过一个月，现原告通知被告于当日解除合同，请被告于2015年8月8日将房屋交付原告。两被告收到原告短信通知后，未作回复。另，根据被告提供证据《合作合同》、《补充合同》显示，2014年12月26日，案外人潘某某(原告之母)为甲方、王大伟(被告王君男之兄)为乙方、王兰廷(被告王雅莉之父)为丙方，三方签订《合作合同》，该合同约定甲方出资30万，占注册资本40％，乙方出资20万，占注册资本40％，丙方出资10万，占注册资本20％，甲方以“立好信房屋”品牌授权三方所设立公司使用、原公司设施设备、电脑、办公用品及房地产相关软件设备折抵30万入股；同月31日，三方签订《补充合同》约定乙方股东王大伟变更为王君男，丙方股东王兰廷变更为王雅莉。2015年8月11日，原告诉至本院请求判如所请。诉讼中，原、被告于2015年10月23日进行了房屋交接，原告遂撤回要求被告返还房屋的诉请，并明确其主张的房屋使用费的金额为85717.50元。另，原告表示系争房屋2015年5月至10月的电话费为5050.39元、6月至8月的电费为1407.23元，原告增加相关诉请要求被告支付；被告对原告主张的该两笔费用的金额予以确认，但认为不应由被告承担，即便法院认定双方之间为租赁关系，被告也只愿意承担2015年7月15日被告撤离之前所产生的电费、电话费。关于被告付租情况一节，原告表示：1、被告于签订转租合同当日现金形式支付原告首期租金45000元，2015年4月12日，经原告催讨，被告支付了第二期的部分租金9000元，其余租金被告均未再支付；2、因被告经营状况不佳，经原、被告双方协商，原告考虑到其母亲与被告方的关系，曾同意第二、三期的租金减少为27000元，鉴于被告未支付，故原告要求按照合同约定标准收取。被告则表示双方为合作关系，款项往来均为投资款，被告王雅莉之父王兰廷曾于2015年1月1日向原告转帐40000元，该款也是投资款，若法院认定双方为租赁关系，则该款可在原告主张的租金金额中扣除。对此，原告表示王兰廷转帐至其账户的40000元是由其代母亲潘某某收取的，该款是案外人之间因合作关系而产生的资金往来，与本案无关，如涉及他们之间合作纠纷的，应由他们另行解决。本院认为，根据被告提供的《合作合同》、《补充合同》内容显示，与被告具有合作关系的是原告母亲而非原告，且合同中也未提及原告母亲的出资是包含系争房屋使用权的，故对被告辩称原、被告双方为合作关系，原告以系争房屋使用权出资的意见，本院不予采纳。因被告未按约支付租金，原告依据双方所签《上海市房屋转租合同》的约定解除合同并要求被告支付欠租、房屋使用费、违约金、电费、电话费，合法合约，应予支持。关于原告主张的租金金额，因原告自认曾与被告协商后将第二、三期的租金金额减少为27000元，故原告以被告未支付为由要求仍按合同约定标准收取的意见，本院不予采纳，该两期的租金金额应以双方协商后达成的约定为准。关于被告所作案外人王兰廷转帐至原告账户的40000元可抵扣租金的意见，鉴于被告对该款性质本身即认为是投资款，原告也已确认是其代母亲潘某某收取的，故该款与本案租赁纠纷无关，现被告要求抵扣未取得原告方的认可，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告吴颖琦与被告王雅莉、王君男所签订的《上海市房屋转租合同》于2015年8月7日解除；二、被告王雅莉、王君男应于判决生效后十日内支付原告吴颖琦2015年3月27日起至2015年8月7日止的租金人民币30600元；三、被告王雅莉、王君男应于判决生效后十日内支付原告吴颖琦自2015年8月8日起至2015年10月23日止的房屋使用费人民币86860.40元；四、被告王雅莉、王君男应于判决生效后十日内支付原告吴颖琦违约金人民币75000元；五、被告王雅莉、王君男应于判决生效后十日内支付原告吴颖琦电话费人民币5050.39元；六、被告王雅莉、王君男应于判决生效后十日内支付原告吴颖琦电费人民币1407.23元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3054.30元，本案适用简易程序，减半收取，计人民币1527.15元，由被告王雅莉、王君男共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  赵海生二〇一五年十二月十七日书记员  周 琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。