四川省遂宁市船山区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0903民初4515号原告：夏兵，男，1975年12月8日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。委托诉讼代理人：杨东升，四川弘维律师事务所律师。被告：四川省昌林投资有限公司，住所地遂宁市河东新区栖霞路2号奥城花园5-302号，统一社会信用代码91510900551017116L。法定代表人：张昌颖，该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：李杰，系该公司员工，男，汉族，生于1990年6月19日，住四川省遂宁市船山区。委托诉讼代理人：杜智勇，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。被告：遂宁众泰房地产开发有限公司，住所地遂宁市河东新区九宗书院路254号，统一社会信用代码915109005582272719。法定代表人：张明秀，该公司董事长。原告夏兵与被告四川省昌林投资有限公司（以下简称昌林公司）、遂宁众泰房地产开发有限公司（以下简称众泰公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月15日作出（2017）川0903民初3020号民事裁定书，驳回原告夏兵的起诉。原告夏兵不服，提起上诉，四川省遂宁市中级人民法院于2017年10月26日作出（2017）川09民终1021号民事裁定书，指令本院审理。本院于2017年11月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年12月6日公开开庭进行了审理。原告夏兵及其委托诉讼代理人杨东升、被告昌林公司的委托诉讼代理人李杰、杜智勇到庭参加了诉讼，被告众泰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告夏兵向本院提出诉讼请求：1、请求确认二被告将位于遂宁市船山区鼎盛国际金座公寓写字楼的商业20层1号、2号、3号、9号、10号、11号、12号、13号、14号、15号、16号、17号、18号、19号、20号建筑面积共计525.49平方米的房屋出卖给原告所签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》合法有效；2、判令二被告立即协助原告办理合同登记备案手续和房屋权属转移登记手续；3、二被告承担全部诉讼费用及保全费用。事实和理由：2012年12月15日，被告众泰公司因项目需要资金，原告向其投资2000000元。2016年1月28日，被告众泰公司与原告达成退股协议，经结算，被告众泰公司欠原告本息共计2733800元，约定该全部资金用于购买鼎盛国际CBD项目物业。2016年12月27日，原告与二被告谈成购买其商业房的位置、价格等事项，并同意原告用上述的资金以及广告费予以冲抵购房款，不足部分由原告以现金18164元补足。二被告向原告出具了中央CBD·鼎盛国际专用收据一张。2017年1月11日，原告与被告众泰公司分别签订了购买上述房屋的三份购房合同及其补充协议，但被告昌林公司未在合同及补充协议上加盖公章，致原告对上述购买的房屋备案无果。2017年5月16日，原告到二被告处办理所购买上述房屋的接房手续，并缴纳了相关的大修基金，二被告向原告出具了专用收据三张。原告多次要求被告昌林公司办理房屋的相关登记，均遭其拒绝，致备案无果，严重损害了原告的经济利益，故起诉来院。被告昌林公司辩称：1、本案所涉的商品房系被告众泰公司涉嫌非法吸收公众存款所修建的刑事涉案资产，应移送公安机关处理；2、原告与被告众泰公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议没有发生实际交易，是原告以投资人身份的投资，原告是众泰公司的股东，被告昌林公司不同意原告用其投资款折抵房屋，且被告昌林公司没有签字认可；3、原告与被告众泰公司签订的《退股协议》是无效的，没有得到其他股东的一致认可，股东不能退股，只能转让股权。综上，请求中止审理或驳回原告的诉讼请求。被告众泰公司未予答辩，亦未向本院提交证据。原告围绕其诉讼请求，被告昌林公司围绕其辩解意见，依法提交了证据，本院组织原告及被告昌林公司进行了证据交换和质证。对原告及被告昌林公司无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据原告及被告昌林公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月18日，被告昌林公司于被告众泰公司签订了《合作协议》，由二被告联合经营中央CBD·鼎盛国际项目。2011年7月5日，原告夏兵与王志强等8人签订了《合伙投资协议》，该协议约定：由王志强作合伙人的代表，合伙投资16000000元于中央CBD·鼎盛国际项目，占被告众泰公司在该项目8%的股份，原告夏兵出资2000000元，占合伙投资项目中的1%的股份。后原告分3次向被告众泰公司转帐付款2000000元。因原告要求退出合伙，经与被告众泰公司清算，2016年12月27日，被告众泰公司给原告出具专用收据，载明：收到夏兵2827136元（包括退股款和广告费5.72万元以及现金18164元）。2016年1月28日，被告众泰公司与原告夏兵签订了《退股协议》，该协议约定：经原告夏兵的申请，被告泰公司退还原告在中央CBD·鼎盛国际项目的全部投资款2000000元；利息按月息2分计算，从投入的具体时间至2015年11月30日；被告众泰公司已于2013年11月退给原告本金50%，计100万元，利息按31个月计算，计息62万元；剩余本金50%，计100万元，利息按55个月计算，计息111.38万元，总计本息273.38万元。2017年1月11日，原告夏兵与被告众泰公司签订了《商品房买卖合同》一份（编号为：YS0133762）及其补充协议，该合同约定原告购买被告众泰公司开发的“鼎盛国际”金座20层1、2、3、9、10号商业用房，总面积为184.12平方米，购房总价为990565.6元。同日，原告夏兵与被告众泰公司又签定了《商品房买卖合同》（编号为：YS0133764）及其补充协议，该合同约定原告购买被告众泰公司开发的“鼎盛国际”金座20层11、12、13、14、15号商业用房，总面积为158.28平方米，购房总价为851546.4元。同日，原告夏兵与被告众泰公司再次签定了《商品房买卖合同》（编号为：YS0133767）及其补充协议，该合同约定原告购买被告众泰公司开发的“鼎盛国际”金座20层16、17、18、19、20号商业用房，总面积为183.09平方米，购房总价为985024.2元。以上房屋面积为525.49平方米，购房款合计为2827136.2元。被告昌林公司未在上述三份购房合同及其补充协议上签字或者加盖公章。2017年5月16日，被告昌林公司和被告众泰公司共同向原告出具了三份专用收据，分别载明：今收到夏兵金座20楼1、2、3、9、10号的大修基金9206元；今收到夏兵金座20楼11、12、13、14、15号的大修基金7914元；今收到夏兵金座20楼16、17、18、19、20号的大修基金9206元。由于被告昌林公司未在上述三份《商品房买卖合同》及补充协议上签名或者加盖公章，原告对上述买卖合同及其补充协议到有关部门备案未果。二被告联合经营的中央CBD·鼎盛国际项目房屋至今尚未办理初始登记。原告多次要求二被告为其办理房屋的相关登记手续未果。经原告夏兵的诉前财产保全申请，本院于2017年6月1日作出了（2017）川0903财保133号民事裁定书，将上述三份《商品房买卖合同》及补充协议所约定的房屋予以查封。遂宁市公安局河东新区分局于2017年9月1日作出遂公立字[2017]375号《立案决定书》，决定对被告众泰公司涉嫌非法吸收公众存款立案侦查。同年9月14日，遂宁市公安局河东新区分局出具《情况说明》，载明：经初步查明，夏兵系众泰公司鼎盛国际项目合伙人之一，涉嫌占用、使用非法集资款项，现案件正在进一步侦查中。上述事实，由原、被告身份证复印件、房屋买卖合同、商品房买卖合同补充协议、收款收据、民事裁定书、情况说明、合作协议、合伙投资协议、银行卡POS凭证及庭审笔录等证据在卷为证。本院认为，本案争议的焦点为：一是原告夏兵与被告众泰公司签订的三份《商品房买卖合同》及《补充协议》是否合法有效，二是原告要求二被告协助办理合同备案登记及房屋权属转移登记能否履行。关于原告夏兵与被告众泰公司签订的三份《商品房买卖合同》及《补充协议》的效力问题。中央CBD·鼎盛国际项目系二被告联合经营，涉及该项目的房产应属二被告共同所有的合伙财产，虽然被告众泰公司未经合伙人被告昌林公司同意，擅自出卖二被告共有的合伙财产，与原告夏兵签订了三份《商品房买卖合同》及《补充协议》，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，被告昌林公司辩解因其未在该三份合同及补充协议上签名或者加盖公章，该三份合同及补充协议应无效的主张，不符合法律规定，本院不予支持。原告夏兵与被告众泰公司签订的三份《商品房买卖合同》及《补充协议》，是其双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，也不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故对原告请求确认与被告众泰公司签订三份《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求二被告协助办理合同备案登记及房屋权属转移登记能否履行的问题。虽然原告夏兵与被告众泰公司签订的三份《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，被告众泰公司应当按照合同的约定全面履行义务。但是，原告夏兵主要是用在被告众泰公司的退回投资款及利息作为购房款，该退回投资款及利息系原告与被告众泰公司合伙的清算，与被告昌林公司无关，而原告与被告众泰公司签订的三份买卖合同及补充协议买卖的房屋是二被告共同所有的合伙财产，二被告至今也未对合伙财产进行分割，被告昌林公司在庭审中明确表示不同意将上述房屋出卖给原告，二被告至今没有取得包括原告夏兵所购买的房屋在内的中央CBD·鼎盛国际项目有关房产的初始登记，且被告众泰公司涉嫌非法吸收公众存款用于该项目。据此，原告夏兵与被告众泰公司签订的三份《商品房买卖合同》及补充协议属于不能履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事实上不能履行；······。”的规定，对原告要求二被告协助办理合同备案登记及房屋权属转移登记的诉讼请求，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告夏兵与被告遂宁众泰房地产开发有限公司于2017年1月11日签订的三份《商品房买卖合同》（编号分别为：YS0133762、YS0133764、YS0133767）及其补充协议合法有效；二、驳回原告夏兵的其他诉讼请求。案件受理费100元，保全费5000元，合计5100元，由原告夏兵承担。如不服本判决，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审 判 长 伍 彬审 判 员 王 剑人民陪审员 韦 芬二〇一七年十二月二十九日书 记 员 王涛清