贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终5904号上诉人（原审原告）：张文化，男，1968年3月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：章根香，贵州证衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜之翔，贵州证衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵银贵，男，1960年7月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审被告）：贵州康发房地产公司，住所地贵州省贵阳市云岩区如意巷25号。法定代表人：袁培光，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾盛强，男，该公司职工。上诉人张文化因与被上诉人赵银贵、贵州康发房地产公司（以下简称康发公司）返还原物纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初7682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张文化上诉请求：依法撤销原判，发回重审或依法改判支持张文化的诉讼请求。事实和理由：一、本案争议房屋为过渡房屋，并非安置房屋，房屋产权系康发公司所有，张文化向康发公司购买争议房屋时，并不知晓争议房屋的使用情况，张文化按市价向康发公司支付了对价，并办理房屋过户手续，张文化已实际取得争议房屋产权，原判认定争议房屋为安置房，张文化与康发公司恶意串通损害他人利益系认定事实错误。二、本案系康发公司对朱广兰、赵银贵、赵银国和赵银清一户进行拆迁安��引发的纠纷，应将被安置的人员都列为当事人，本案只列赵银贵为当事人，属漏列当事人，程序违法，应发回重审。三、本案争议产权系康发公司所有，原判适用无权处分权人将不动产或动产转让给受让人的规定属适用法律错误。赵银贵辩称，康发公司拆迁安置时，因赵银国是××人，康发公司没有对赵银国进行安置，只将涉案房屋借给赵银国居住，在康发公司没有对赵银国进行安置前，康发公司出卖争议房屋给张文化的行为，损害了赵银国及其近亲属的居住权益，张文化不能取得争议房屋所有权。争议房屋是赵银国在居住，不是赵银贵居住，张文化诉讼请求赵银贵返还不正确,不同意搬离。拆迁安置时，被拆迁户朱广兰户共有4人，康发公司已对朱广兰户的赵银贵、赵银国和赵银清进行拆迁安置，未对赵银国进行安置。原判正确，请求二审维持原判。康发公司辩称，1999年拆迁时，当时被拆迁的只有3人，赵银清的房子已经另行安置了，剩下3人居住的房屋，康发公司考虑到特殊情况，以赵银贵的名义借给赵银国居住（过渡房）【有借条和安置清单】。等房子修好后回迁，赵银贵就应将借房归还给康发公司，因为特殊原因，有些房子没有移交，安置房已经回迁到位，但过渡房没有处理。经查档案，发现是赵银贵借的过渡房，康发公司就和他们协商归还房屋等问题，发放归还房屋的通知。当他听说房屋要卖给张文化的时候也声称要买，康发公司也是同意的，康发公司通知他们十天之内同款同价购买，但十天之后赵银贵没有回复，所以康发公司就将房屋卖给了张文化。张文化向一审法院起诉请求：1、赵银贵将位于贵阳市××区××单元××号房屋腾空交还给张文化；2、赵银贵自2017年1月11日起按每月1000元支付房屋使用费（暂计算至2017年7月11日为6000元）直至房屋交还给张文化之日止；3、涉诉费用由赵银贵承担。一审法院认定事实：康发公司拆迁南明区新华路时，赵银贵一家有二辈三口人即（母）朱广兰、（子）赵银贵、赵银国、赵银清，居住的房屋一处是25.184平方米的直管公房，另一处是54.9平方米的自管公房。1997年1月22日，康发公司与赵银清订立拆迁合同，拆迁了赵银清25.184平方米的直管公房，并对赵银国进行安置。1999年3月1日，赵银贵向康发公司出具收条，注明收到康发公司F栋2单元3楼周转过渡房一套。1999年10月25日，赵银贵代表其本人和母亲与康发公司订立拆迁合同，拆迁了54.9平方米的自管公房，取得康发苑G栋3单元附1-1号房屋一套。赵银国是××人，康发公司未与其订立合同，赵银国及其母亲一直居住在周转过渡房中，2014年后赵银国下落不明。2017���1月11日，张文化以9.956万元向康发公司购买了F栋2单元3层2号房屋（即赵银国居住的周转过渡房），因赵银贵拒绝搬离，张文化起诉。另查，张文化与赵银贵一家是上下楼邻居，双方因涉案房屋的漏水问题发生过矛盾。一审法院认为，康发公司拆迁赵银国居住的自管公房，依法应当对赵银国进行安置，赵银国是无民事行为能力人，其民事行为依法由其近亲属代理，康发公司将赵银国安排在自己所有的周转过渡房内居住，赵银国近亲属无异议，并无不当。康发公司未征得赵银国近亲属同意，在未依法对赵银国进行安置前，将赵银国居住的房屋出卖给张文化，其行为损害了赵银国及其近亲属的居住权益。张文化是赵银国的邻居，在订立合同时应当知道赵银国对涉案房屋享有居住权，其购买行为损害了赵银国及其近亲属的权益，张文化与康发公司的合同依照《中华人民共��国合同法》第五十二条第（二）的规定无效；依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释(一)》第二十一条第（一）项的规定，张文化不能善意取得涉案房屋的所有权，故张文化诉讼请求依法不予支持。赵银贵答辩予以采纳。康发公司的答辩不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释(一)》第二十一条第（一）项的规定，判决如下：驳回原告张文化的诉讼请求。案件受理费25元，由原告张文化承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院查明如下：二审中，康发公司向本院提交贵阳市房屋拆迁分户登记表、拆迁安置合同计算单各1张，主要内容为被拆迁安置户为3人，即朱广兰、赵银贵和赵银国，康发公司在计算安置补偿费用时按3人计算的，安置补偿费共计4045元。欲证明房屋拆迁安置是包含赵银贵、赵银国、朱广兰等三个人。张文化认为认为属实，达到证明目的。赵银贵不予认可。另查明，赵银贵于1999年10月25日签订的《房屋拆迁合同》中载明安置补偿费为4045元，在法定被拆迁人处填写的是二辈贰人，但“贰”处有更改的痕迹，更改之前为“叁”。康发公司在二审中陈述称该处系当时工作人员的笔误，但是拆迁安置补偿费是以三人计算的，《房屋拆迁合同》与拆迁安置合同计算单中计算的金额是一致的。还查明，张文化于2017年1月11日取得争议房屋不动产权证书。此外，二审经审理查明的其余事实与原判查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于房屋返还问题。本案系返还原物纠纷，争议房屋虽然系康发公司交付给赵银国的过渡房屋，但房屋产权系康发公司所有，康发公司有权将该房屋进行出售。现张文化通过向康发公司购买，并已向康发公司支付对价，已办理房屋过户手续取得了房屋产权证。因本案争议房屋原系赵银贵从康发公司取得，现张文化作为争议房屋的所有权人，要求赵银贵将争议房屋返还有理，本院予以支持，原判未支持张文化关于返还争议房屋的诉讼请求不当，本院予以纠正。虽然赵银贵主张康发公司未对赵银国进行安置以及张文化与康发公司之间就争议房屋的买卖关系无效。因赵银贵的该主张与本案不是同一法律关系，本案不予处理，赵银贵、赵银国可另行主张。关于房屋使用费问题。因张文化于2017年1月11日取得争议房屋不动产权证书，张文化作为争议房屋的所有权人，张文化要求赵银贵从2017年1月11日起支付房屋使用费符合法律规定，本院予以支持，结合同时期、同地段房屋租金情况，张文化要求按每月1000元支付房屋使用费合理，则赵银贵应当向张文化支付自2017年1月11日至2017年7月11日期间的房屋使用费1000元/月×6个月＝6000元，赵银贵还应按1000元/月标准向张文化支付房屋使用费直至返还房屋之日止。原判未支持张文化关于房屋使用费的诉讼请求不当，本院予以纠正。综上所述，张文化的上诉请求成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初7682号民事判决；二、由赵银贵于本判决生效之日起10日内支付张文化自2017年1月11日起至2017年7月11日期间的房屋使用费6000元；2017年7月12日以后的房屋使用费按每月1000元计算向张文化支付直至房屋交还给张文化之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由赵银贵负担。二审案件受理费50元，由赵银贵负担。本判决为终审判决。审判长  邱兴权审判员  周 俊审判员  谌致华二〇一七年十二月五日书记员  邢 海