广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法民一初字第1597号原告：中山市小榄镇绩东二股份合作经济联合社，住所地广东省中山市小榄镇怡丰路**号。负责人：麦焯枝。委托代理人：谭红玲、谈健梅，广东谭红玲律师事务所律师、实习律师。被告：郭洪枝，男，1971年8月28日出生，汉族，住广���省中山市，原告中山市小榄镇绩东二股份合作经济联合社诉被告郭洪枝农村土地承包合同纠纷一案，本院于2015年9月28日受理后，依法由审判员张庆争适用简易程序于2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谭红玲，被告郭洪枝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年5月，原告将位于中山市小榄镇泰丰小区的土地发包给被告作耕地或鱼塘，双方签订了一份承包合同，约定：承包期为2012年7月1日至2020年6月30日止，租金为每年60000元；被告经承包签约后不得转让，立即缴纳一年租金，其中一半租金作为保证金，金额为30000元；在租赁期间，由2012年开始每年在12月31日前缴纳下一年的租金（即先交租后耕作），逾期缴纳租金每日收取5‰滞纳金（因该违约金过高，原告按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算），超过一个��未缴纳租金或者其他费用，合同终止，视作被告违约处理，原告收回土地，不作另行通知；若被告中途放弃经营和未缴纳租金的视作违约处理，所交保证金及租金不作退回，作为违约经济补偿款，并追究所造成的一切损失。然而，被告在合同签订后，缴纳了2014年12月31日之前的租金后，从2015年便再没有向原告缴纳租金，并霸占土地不退还原告，还擅自更改土地的用途，私自搭建星铁棚用于出租作建筑物料的仓库。为维护自己的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：解除原、被告双方于2012年5月签订的临时承包合同书；被告支付原告租金60000元及逾期利息（从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算至还款之日止，暂计至2015年12月31日止为14400元）；被告立即将所承包的土地恢复原状后归还原告；由被告承担本案的诉讼费用。原告对其陈述的���实在举证期限内向本院提供的证据有：人口信息全项表；临时承包合同书、地图；图片。被告辩称：被告每年都有交租，不是没有交租，2014年之前的租金都已经交纳，只是拖欠了3个月租金，不够一年。被告在社区有股份，2015年的租金可以到年底从被告的股份分红中扣除。而且社区欠租的不只是被告一个人。另外，被告承包的土地不是农保地，只是用来种花、放花（盆栽的花）。被告没有就其辩解在举证期限内向本院提供证据。经庭审质证，被告确认原告提供的证据的真实性。本院经审理查明：原、被告签订有一份承包合同（落款日期未填写），合同约定：原告作为发包方将位于原泰丰小区的土地发包给被告使用；承包期8年，由2012年7月1日至2020年6月30日止；每年租金60000元；被告一经承包签约不得转让，立即缴纳一年租��，其中一半租金作为保证金，金额为30000元；租赁期间，由2012年开始每年在12月31日前缴纳下一年的租金（即先交租后耕作）；逾期缴纳租金，原告每日收取5‰滞纳金，超过一个月未缴纳租金或者其他费用，合同终止，视作被告违约处理，原告收回土地，不作另行通知；若被告中途放弃经营和未缴纳租金的视作违约处理，所交保证金及租金不作退回，作为违约经济补偿款，并追究所造成的一切损失；被告在承包土地、鱼塘期间，不能擅自改变，不能养殖禽畜、埃及鱼，以及用冰鲜作饲料喂养，否则原告有权终止合同，按被告违约处理；合同还对其他事项进行了相关约定。合同签订后，双方实际履行了合同，原告已将土地交付给被告使用，被告亦缴纳了2014年12月31日前的租金。2015年9月28日，原告以被告违约为由诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明：庭审��，原告述称：被告第一次缴纳租金是支付现金，后来因为被告不缴纳租金，即从其股份分红中扣划；原告的其他租户也存在相同的情况，原告正准备起诉；被告未缴纳2015年1月1日以后的租金，原告诉讼请求主张的租金60000元为2015年1月至12月的租金。被告述称：之前均是每年年底由原告扣划被告一家人的股份分红作为当年的租金，不够才由被告补缴；确认未缴纳2015年1月1日以后的租金，该租金应该在2015年年底扣划股份分红，原告从未向被告追缴，被告9月前去缴纳原告也不收；被告只是在承包的土地上种花，做仓库也是自己放东西，不是出租。本院认为：本案中，原、被告双方签订承包合同，约定由原告将涉案土地发包给被告使用，双方由此形成农村土地承包合同关系。该合同关系不违反相关法律的规定，合法有效，双方均应恪守。关于原告起诉主张被告拖欠租金的问题。因被告已确认未缴纳2015年1月1日以后的租金，而双方的合同约定被告应于每年的12月31日前缴纳下一年的租金，即被告应于2014年12月31日前缴纳2015年整年的租金，故原告主张被告拖欠2015年整年（即2015年1月至12月）的租金60000元成立，本院予以采纳。因此，原告请求被告支付2015年的租金60000元有理，本院予以支持。同时，因双方的合同还约定逾期缴纳租金的应按每日5‰计算滞纳金，且该约定的滞纳金明显高于中国人民银行同期同类贷款利率的4倍，故原告请求从逾期之日即2015年1月1日起对拖欠的租金按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算逾期利息至付款之日止有理，本院亦予以支持。关于原告起诉主张解除合同的问题。原告主张解除合同的主要理由有两个：一、被告拖欠2015年的租金；二、被告改变了承包土地的用途。对此，本院认为：首先，虽然被告拖欠2015年的租金未付是事实，但因如双方所述，在双方之前的履约过程中，除第一次现金缴纳了租金外，其他租金被告均未按合同约定的期限缴纳，而是由原告从被告及其家人的股份分红中扣划作为租金。虽然原告称是由于被告不依约缴纳租金才从其股份分红中扣划，但因该情况确实存在，且原告的其他租户也存在相同的情况，而原告并没有主张并举证证实，其在此类情况出现后已明确告知被告，被告之行为已构成违约，再出现此类情况将追究被告违约责任，原告也没有举证证实其曾向被告追收过2015年的租金。故应认为原告在履约过程中的行为有可能让被告造成误解，误以为原告同意或默认将租金的缴纳方式和期限作相应的变更。因此，原告在此情况下，突然以被告拖欠2015年租金为由主张被告违约、解除合同，理据不甚充分。至于原告���张被告改变了承包土地的用途，虽然从原告提交的相关证据即图片看，被告确实在承包的土地上搭建了星铁棚，但图片未能显示其具体用途，无法证实系如原告主张的“用于出租作建筑物料的仓库”，故原告该事实主张证据不足，本院不予采纳。其次，即使被告拖欠2015年租金的违约行为符合了合同关于“超过一个月未缴纳租金或者其他费用，合同终止，视作被告违约处理，原告收回土地，不作另行通知”的约定。因该约定属于合同解除权的约定，即在符合该约定的条件成就时，原告有权解除合同。但双方并未就该合同解除权的行使期限或方式进行约定，只是笼统地约定“合同终止，原告收回土地，不作另行通知”。而权利是可以放弃的，则在被告出现违约、该约定的条件成就时，原告是否行使其合同解除权，无法明确。故应认为，上述约定中的“不作另行通知”���无效的条款，若原告行使其在合同中约定的解除权，仍然应当依照《中华人民共和国合同法》第九十条的规定，通知对方（即被告），合同自通知到达对方时解除。而原告并未提供任何证据证实其曾就行使合同解除权的事项通知被告，故即使被告拖欠2015年租金的违约行为导致合同约定的解除合同条件成就，但因原告未行使其解除权，双方的合同也不当然解除。同时，由于当事人向法院起诉的行为也不能作为当事人行使合同解除权的通知行为，故现原告以被告该违约行为导致其合同解除权成立为由主张解除合同不能成立，本院不予支持。由此，原告要求被告归还土地的诉讼请求也不应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：一、被告郭洪枝于判决发生法律效力之日立即向原告中山市小榄镇绩东二股份合作经济联合社支付2015年的租金60000元及逾期利息（从2015年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算至付款之日止）；二、驳回原告中山市小榄镇绩东二股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1660元，减半收取830元，由被告郭洪枝负担（该款已由原告中山市小榄镇绩东二股份合作经济联合社垫付，被告郭洪枝应于判决生效之日起7日内一并迳付给原告中山市小榄镇绩东二股份合作经��联合社，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张庆争二〇一五年十二月十日书记员  许双阳