河北省清河县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）清民二初字第159号 原告魏爱辉，女，汉族，1977年5月8日出生，住清河县。 委托代理人尹德存，山东德存律师事务所律师。 被告河北颐正房地产开发有限公司，住所地清河县文昌路金海花园A2-3栋，组织机构代码58241006-8。 法定代表人周水木，系该公司董事长。 委托代理人郭留顺，河北至尊律师事务所律师。 原告魏爱辉诉被告河北颐正房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2015年10月20日公开开庭进行了审理。原告魏爱辉的委托代理人尹德存、被告河北颐正房地产开发有限公司委托代理人郭留顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏爱辉诉称，原告于2013年7月21日与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的清河县上海城二期9幢A单元902号房，被告交房日期为2015年3月31日前。被告建设的房屋存在严重的质量问题，至今无法通过相关部门的验收，被告根本无法按照合同的约定交付房屋。同时，被告还存在私自更改规划、设计的行为等，房屋面积也与合同约定有很大差距，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。原告请求判令解除双方签订的商品房买卖合同并由被告退还购房款433832元、契税6508元和维修基金8677元及赔偿相应利息损失。 原告提供了以下证据：1、原、被告双方于2013年7月21日签订的《商品房买卖合同》，拟证明双方买卖关系的存在和2015年3月31日前应交付房屋而未交付。2、被告为原告出具的首付款收据三张，共计金额133832元，拟证明原告向被告交了首付款及详细数额。3、被告为原告出具的契税收据6508元。4、被告为原告出具的维修基金收据8677元。以上两张单据拟证明被告以维修基金、契税的名义收到了原告的款项及数额。5、原告向银行贷款后还款的明细账单，截止2015年10月13日向银行还款本息共计64991.94元。6、河北电视台农民频道“上海城专题节目曝光”视频光碟，拟证明记者做了调查并在河北电视台以专题节目播出试图说明应该退房的合理性。 被告河北颐正房地产开发有限公司辩称，原告所诉要求解除2013年7月21日签订的《商品房买卖合同》的理由没有事实与法律依据。1、答辩人建设的房屋不存在任何质量问题。2、答辩人建设的房屋全部通过了竣工验收。3、答辩人虽然延期了一定时间交付房屋，但在原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第三项双方有以下约定：因其他不属于出卖人违约而造成的延迟交房的出卖人免责。这就说明双方在尊重客观事实的基础上是明智的、通情达理的。因为上海城项目属于城中村改造项目，其拆迁过程中困难重重。答辩人在建设过程中，由于沈儒林、尹儒林社区个别被拆迁户阻挠施工，经政府有关部门多次做工作，几经协商才恢复施工，直接造成停止施工173天。上述停工造成的工期延期并非是颐正公司自身原因造成的，相反颐正公司千方百计想措施赶进度，将耽误了173天的工期在一两个月内赶了出来，并为已经领钥匙的业主给予了奖励。这正是合同所述的第三种情况，因此所延期的两个月期限是合同预先约定的，是享受免责的。4、答辩人没有私自变更规划、设计的任何行为。房屋设计由富有设计能力、具备资质许可的国家赋予设计权利的部门来进行。但规划设计不是一成不变的，设计部门也不是把图纸交与施工方就了事的。设计部门按照国家有关规定及时巡回于施工部门进行监督指导，及时发现设计过程中与实际建设不相适应的问题，及时发现设计不合理的地方，施工部门也将不尽科学的地方及时告知设计方，双方根据存在问题提出变更设计申请报告，报请有关部门批准后作出变更设计，新的变更方案通过相关部门科学论证确认后方可变更。所以答辩人没有权利、没有能力私自变更。如果私自变更将会引起竣工验收不合格的严重后果。这个风险我们知道，因此没有理由和胆量去冒个这风险的。5、房屋实有面积与合同约定面积符合法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。按照《商品买卖合同》第五条第一项双方自行约定：产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以产权登记面积为准，据实结算，多退少补。我们正是按照这一条，在购房合同中进行了约定，不存在建筑面积与合同约定面积不符，违背法律的问题。综上所述：原告人提出的退房问题均不存在。恳请法院在查明本案事实的基础上，以事实为依据，做出公正的裁决。以维护法律的公平正义，维护当事人的合法权益。 被告提供了以下证据：1、《商品房买卖合同》，其中第五条第一款双方自行约定：产权登记面积与合同约定面积发生差异时，以产权登记面积为准，据实结算，多退少补。第八条第二款可以据实延期交房的约定、第十条关于规划变更的约定、补充协议第三条买受人不得退房的特备约定等。拟证明原告要求退房违背合同约定。2、2015年5月18日向被告发出交付房屋的手机短信234条分别发给了234户业主，5月29日再次给未领取钥匙的200户业主重复发送该内容。拟证明不是被告不能交付房屋，而是原告拒不领取房屋钥匙。3、售楼部张贴的交房公告，拟证明原告多次前来交涉交房问题看见了该公告。4、9号、10号楼楼牌照片，上面显示建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位法人及负责人姓名。同时显示竣工日期2015年3月2日，拟证明交付楼房在时间上没有问题。5、9号楼竣工验收报告，拟证明已经取得有关部门竣工验收。6、甘肃第五建设集团在2013年6月、2014年5月、2015年5月三次延期申请表，清河县诚信建设监理有限公司、县城建局、戈仙庄镇政府所对应的三次延期审批报告的批准文件，拟证明由于村民聚众导致停工173天。7、上海同建强华设计有限公司审批设计变更通知单，拟证明封闭阳台不是被告私自所为。 经审理查明，原告魏爱辉与被告河北颐正房地产开发有限公司于2013年7月21日签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的位于上海城房屋一套，该房屋建筑面积113.82平方米，其中套内面积88.24平方米，公摊面积25.58平方米。原告已付清首付款133832元、契税6508元和维修基金8677元。合同第八条约定：2015年3月31日前被告将验收合格的房屋交予原告，但遇到其他不属于出卖人违约而造成的延迟交房出卖人免责。第九条约定：逾期60日内被告每向原告晚交一天房屋按总房款的1％支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。附件四作为同日签订了补充协议约定：买卖双方在合同签订后，因合同所约定的理由，买受人不得退房。上海城小区系城中村改造拆迁项目，建设过程中两度遇到被拆迁村民闹事，使工程建设被迫停止施工173天。工程竣工申报后，2015年5月18日被告以手机发送短信的形式通知原告领取钥匙，同月29日又以公告的方式通知原告领取钥匙。2015年6月8日，原告以合同附件一房屋平面图中有“前室不含在建筑面积中”为由，把前室不作为套内面积减去，自己测量出套内面积为76.29平方米，与合同面积88.24平方米相差甚多，且没有竣工验收报告，据此理由向被告发出通知，要求解除合同退房。2015年6月22日原告购买的房屋所在的9号楼取得河北省建设竣工验收合格报告。 另查明，在被告和原告签订合同后，给原告的所附房屋平面图中的前室位置标有“前室不含在建筑面积中”字样。上海城工程设计规划方案保存在规划局的档案资料中，没有“前室不含在建筑面积中”的字样。 本院认为，原告魏爱辉与被告河北颐正房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同及四个附件系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，依法应认定为有效。双方对合同约定的各项交款数字无争议，予以确认。关于原告购买的涉案商品房面积是否不足问题，因为该房屋还没有办理房产证，没有有效证据证明房屋面积的具体数据，原告关于面积不足，应按合同第五条第2项要求退房的主张不能成立。合同中标注的“前室不包含在建筑面积中”的含义，其中“建筑面积”，是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和，前室是涉案房屋外墙外围线以内的建筑，其本身就包含在建筑面积之内，“标注”本身前后矛盾。原告认为不应该包含在购买的面积中，但并没有被告赠送的约定，被告在庭审时也没有赠送的意思表示，故该标注与“建筑面积”本身的定义矛盾，被告不认可赠送，则前室面积不能认定为被告赠送给了原告。原告认为前室不应计入购买的建筑面积，没有事实和法律依据，不予支持。关于被告交房时间晚于合同约定时间，原告是否有权解除合同要求退款的问题。按合同约定，被告应在2015年3月31日交房，但同时约定“因其他不属于出卖人违约而造成的迟延交房出卖人免责”。在房屋建设过程中，由于被拆迁的村民阻挠施工造成工期延误，应属于原、被告预料之外的突发事件，认定为合同约定的被告方免责事由。原告事先已赋予了被告免责事由，合同履行过程中出现了卖方免责事由，也应该按约定履行。工期延误造成的验收、交房时间延后，认定为被告的免责事由，则原告以晚交房主张退房，不予支持；关于原告主张被告私自变更设计方案的问题。私自变更规划设计方案是指抛开设计部门擅自变更设计方案，或不按设计部门的设计操作或违背原始设计方案施工。被告的设计变更，已由设计部门设计、规划部门同意并存档不能认定私自变更设。按合同第十条约定，房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变更影响房屋质量或使用功能的，原告才可退房，但原告未提交证据证实，原告以被告私自变更设计主张解除合同没有依据，不予支持。关于涉案房屋质量问题，原告未提供房屋存在质量问题的相关证据，就此原告不具备行使合同解除权的要件。综上，被告的行为没有违反《中华人民共和国合同法》第九十四条关于解除合同的情形，双方也不具备合同约定的解除合同的条件，原告要求解除合同退还房款的主张不能成立。原告提交的农民频道的视频，具备关联性、合法性，但客观性并不完全具备，只具备问题导向，解说人的观点不能作为裁判依据，不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告魏爱辉的诉讼请求。 案件受理费8035元，由原告魏爱辉担负。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  霍红霞 审 判 员  郭玉松 人民陪审员  张 瑜 二〇一五年十二月十七日 书 记 员  张长顺