上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)重字第2号原告上海城建市政工程(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人周松，董事长。委托代理人袁文勇，上海市新华律师事务所律师。被告上海北大仓实业发展合作公司，住所地上海市。法定代表人张永军，董事长。委托代理人何国平，上海嘉澜达律师事务所律师。原告上海城建市政工程(集团)有限公司与被告上海北大仓实业发展合作公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月28日受理后，依法公开开庭进行了审理，并于2014年6月24日作出一审判决。原告上海城建市政工程(集团)有限公司不服判决提起上诉，上海市第二中级人民法院于2014年10月14日作出撤销原判决、发回重审的民事裁定，本院于2015年1月8日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海城建市政工程(集团)有限公司的委托代理人袁文勇、被告上海北大仓实业发展合作公司的委托代理人何国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海城建市政工程(集团)有限公司诉称，2004年6月22日，原告(原名“上海市第二市政工程有限公司”)与被告签署了《房屋用地、房屋租赁合同》，约定被告承租原告本市普陀区北石路XXX号场地(以下简称系争场地)约700平方米建造房屋用作商业使用，被告承租原告场地实际面积(以政府核定建房用地面积为准)拟建2500平方米的商业办公楼，标准层为二、三层，结构为砖混，实建建筑面积由规划部门审定。设计方案经原告认可后，建设单位以原告名义申报区房地局、规划局等有关职能部门核准方可施工，办理的一切手续由被告负责，原告积极配合负责提供有关资料，全部费用由被告承担。房屋的建造费用均由被告全额承担，建成后的房屋供被告承租，房屋产权无偿归属原告，被告应做好该项目质量验收及竣工验收工作后方可使用，并为原告办理好房地产权证手续。建房场地、房屋租赁期限为10年，起租日期为2004年11月1日起至2014年10月31日。双方约定，按先付后用原则，按季度支付。租金支付日期为租金到期前一个月的月底前五日内支付后一个季度租金。如逾期支付，每日滞纳金按月租金1%支付，由被告承担，逾期15日支付，原告有权终止合同，并追究被告的违约责任。租赁期间，被告应做好防火、防盗、安全等工作。2005年5月18日，原、被告双方签署了《房屋用地、房屋租赁合同补充条款》，约定将租赁期限变更自2005年9月1日起至2015年8月31日止，同时还对租金标准进行了变更。上述合同签署后，原告按约将系争场地交由被告建造房屋，履行了合同义务，但被告却未能按约履行。首先，被告一直未能取得建房所需的相关手续，虽然期间被告曾取得《建设工程临时规划许可证》并建造了临时性房屋，但该许可证早已过期失效，令已建房屋成为无证建筑。其次，租赁期间被告还一直逾期支付租金，损害了原告的合法权益。再次，被告将房屋转租，存在商业用房有人居住的情况，由此造成了严重的安全隐患。为此，原告于2013年8月致函被告要求其搬离并将租赁房屋返还原告，但被告却置若罔闻。现原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告之间签订的《房屋用地、房屋租赁合同》及《房屋用地、房屋租赁合同补充条款》无效；2、被告将坐落于系争场地上建筑面积约为1160平方米的房屋返还给原告；3、被告按照每季度人民币62640元(以下币种均为人民币)的标准向原告支付自2014年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋租金(房屋使用费)；3、本案诉讼费由被告承担。被告上海北大仓实业发展合作公司辩称，第一，被告均足额支付租金，合同在正常履行期内。第二，被告建好房屋后就转租案外人，被告转租没有违反法律规定，也得到过原告的同意，原告直至去年年底才提出这一问题。第三，被告建造房屋前取得了临时规划许可，后因规划超过红线，无法办出产权证，该责任在于原告。被告认为租赁合同尚在履行中，即使房屋没有获得产权，也不应导致合同无效，如果原告认为合同无效，应当补偿被告的损失。综上所述，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2004年6月22日，上海市第二市政工程有限公司与被告签署了《房屋用地、房屋租赁合同》，约定被告承租原告系争场地约700平方米建造房屋用作商业使用，被告承租原告场地实际面积(以政府核定建房用地面积为准)拟建2500平方米的商业办公楼，标准层为二、三层，结构为砖混，实建建筑面积由规划部门审定。设计方案经原告认可后，建设单位以原告名义申报区房地局、规划局等有关职能部门核准方可施工，办理的一切手续由被告负责，原告积极配合负责提供有关资料，全部费用由被告承担。房屋的建造费用均由被告全额承担，建成后的房屋供被告承租，房屋产权无偿归属原告，被告应做好该项目质量验收及竣工验收工作后方可使用，并为原告办理好房地产权证手续。建房场地、房屋租赁期限为10年，起租日期为2004年11月1日起至2014年10月31日，租金第1-5年按核准用地面积每平方米0.2元/天计，第6-10年按建成后房屋的实际建筑面积每平方米0.6元/天计。双方约定，按先付后用原则，按季度支付。房屋用地面积暂按700平方米计，待建房用地面积核定后，多退少补。以后租金支付日期为租金到期前一个月的月底前五日内支付后一个季度租金，被告应按时交纳给原告属下的上海彰祥物业管理有限公司，由其代收。如逾期支付，每日滞纳金按月租金1%支付，由被告承担，逾期15日支付，原告有权终止合同，并追究被告的违约责任。2005年5月18日，双方签署了《房屋用地、房屋租赁合同补充条款》，约定由于被告前期建房审核中受到国家宏观影响，涉及有关合同的不尽事宜，经双方协商，将建房场地、房屋租赁期限变更自2005年9月1日起至2015年8月31日止，租金第1-5年按核准用地面积每平方米0.5元/天计，第6-10年按建成后房屋的实际建筑面积每平方米0.6元/天计。上述合同签署后，原告按约将系争场地交由被告建造房屋，被告支付租金，原告开具租金发票确认收到相应租金。2005年6月20日，系争场地取得《建设工程临时规划许可证》，载明“建筑物名称：综合办公楼；结构：框架；建筑面积：1160平方米；备注：一旦遇规划，应无条件拆除；本证施工有效期为六个月，到期如未动工，应申请展期；本证有效期限为二年，到期如需续用必须重新办理。”另查明，根据沪房地普字(2011)第009754号《上海市房地产权证》，系争场地权利人为上海市第二市政工程有限公司，权属性质为国有建设用地使用权，使用权取得方式为出让，用途为工业用地，宗地(丘)面积5127平方米。再查明，2011年10月27日，上海市第二市政工程有限公司企业名称经核准变更登记为上海城建市政工程(集团)有限公司。审理中，被告称系争房屋目前处于无证状态是因为该地段的规划存在变化，故未能延续建设工程临时规划许可证，系争房屋的权证亦未办出。2007年6月系争房屋的《建设工程临时规划许可证》延续过一次，期限为2年。对此被告无证据印证，原告亦不予认可。租赁合同履行届满后，被告对建造的房屋归原告所有不持异议，但因为被告未达到最初的租赁目的，所以即便原告主张的租赁合同无效成立，被告仍希望继续使用房屋弥补经济损失，因为被告转租的房屋租期未满。反之，被告则不愿搬离系争房屋。对此原告表示，双方签订的租赁合同租期已届满，因为无论该合同有效还是无效，被告均应搬离系争房屋，至于被告将系争房屋转租，转租合同的期限不应超出原被告间的租期，况且原被告双方约定租期届满系争房屋归原告所有，故被告无理由要求原告补偿。庭审中，被告表示系争房屋已转租，且租期均未届满。希望原告能考虑到社会安定因素继续双方的租赁合同。原告认为被告明知系争房屋的租赁期限，因此转租合同超出租期部分应为无效。若有纠纷被告应负全部责任。庭审后，被告通过银行转账的方式支付原告人民币62640元。对此原告予以确认并表示，被告支付房屋费用至2015年12月底。本院认为，原被告签订的《房屋用地、房屋租赁合同》及《房屋用地、房屋租赁合同补充条款》系双方自愿协商签订的，但是否有效，还须满足法律规定的条件。按照法律规定，系争房屋在《建设工程临时规划许可证》有效期内的部分租赁合同有效，有效期之外的租赁合同无效，即2007年6月20日起租赁合同无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当赔偿对方因此所受到的损失。合同部分无效的，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。系争房屋依照合同约定应归原告所有，但因系争房屋属无证建筑，本院对此不做判明。庭审查明，系争房屋没有取得《建设工程临时规划许可证》的延续未影响被告对系争房屋的使用，故被告应支付原告系争房屋实际使用期间的房屋使用费，按租金标准支付。现被告支付房屋使用费至2015年12月底，因此被告房屋使用费的计算日应从2016年1月1日起算，至被告实际交付房屋之日止。至于被告称，系争房屋使用之初，因受周边环境施工影响原告承诺降低租金或延长租期的主张，由于被告未提供证据证明其主张，对此本院不予采纳。至于原告要求被告交付房屋的诉讼请求，被告对系争房屋的使用期限届满，理应依照约定将系争房屋交付原告。由于被告将部分房屋出租，目前尚未全额清退，立即交付房屋并不现实。但为防止讼累，本院依据实际情况酌定被告搬离系争房屋的时间。被告称原告知其将系争房屋转租，因此清退租户会产生经济损失，要求原告经济补偿。由于被告约定的使用期限已届满，因转租造成被告的经济损失与原告无关。故对被告要求经济补偿的主张，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条之规定，判决如下：一、原告上海城建市政工程(集团)有限公司与被告上海北大仓实业发展合作公司于2004年6月22日签订的《房屋用地、房屋租赁合同》及2005年5月18日签订的《房屋用地、房屋租赁合同补充条款》自2007年6月20日起无效；二、被告上海北大仓实业发展合作公司应于本判决生效之日起三十日内搬离上海市北石路XXX号场地内的综合办公楼(建筑面积1160平方米)；三、被告上海北大仓实业发展合作公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海城建市政工程(集团)有限公司房屋使用费，按每季度人民币62640元计，自2016年1月1日起至被告实际搬离之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币15238元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  余莉敏审 判 员  刘怡文人民陪审员  朱丽瑾二〇一五年十二月二十五日书 记 员  蒋 平附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。