四平市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2017)吉0302民初1945号原告：汪芮萱，女，现住四平市铁西区。委托诉讼代理人：汪志久，男，现住四平市铁西区,系原告父亲。委托诉讼代理人：李宝山，吉林卓瑞律师事务所律师。被告：张晓艳，女，现住四平市铁西区。委托诉讼代理人：孟润，吉林司评律师事务所律师。被告：陈辉，男，现住四平市铁西区。委托诉讼代理人：乔勇，吉林满誉律师事务所律师。被告：四平市幸福之家房地产开发有限公司。法定代表人：姜福敏，系四平市幸福之家房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：贺新，吉林公捷律师事务所律师。原告汪芮萱与被告张晓艳、陈辉、四平市幸福之家房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪芮萱的委托诉讼代理人汪志久、李宝山，被告张晓艳的委托诉讼代理人孟润，被告陈辉的委托诉讼代理人乔勇，被告四平市幸福之家房地产开发有限公司（以下简称幸福之家房地产公司）的委托诉讼代理人贺新到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告汪芮萱向本院提出诉讼请求：1、解除原告汪芮萱与被告张晓艳、陈辉签订的《房屋买卖合同》。2、请求被告张晓艳、陈辉返还原告汪芮萱交付的购房款230000元及利息损失（利息从2012年12月28日起按五年期定期存款利率4.75%计算即230000元×4.75%×5年=54625元，如果到2017年12月28日被告仍然没有给付，损失按照以上原则另行计算）。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月28日，原告汪芮萱与被告张晓艳、陈辉签订《房屋买卖合同》，被告张晓艳将名下的幸福之家房地产公司开发建筑的位于龙腾花园11#楼4-3-1室楼房（建筑面积95.62平方米）卖给原告汪芮萱，约定总价款为237000元，并约定于2012年12月28日交付合同约定的房屋。签订合同当日，原告汪芮萱向被告张晓艳交付了230000元购房款，余款7000元，待被告张晓艳、陈辉为原告汪芮萱办理不动产登记后交付。原告交付房款后，找被告张晓艳、陈辉要房，被告张晓艳、陈辉迟迟不能按照合同约定交付房屋，致使原告汪芮萱的买房目的不能实现，故原告起诉至法院，以保护原告汪芮萱的合法权益。被告张晓艳的委托诉讼代理人辩称：1、本案诉涉房屋系被告陈辉个人所有，陈辉之前向张晓艳借款人民币10万元，将该房屋通过更名的方式抵押给了被告张晓艳，房屋所有权仍然是被告陈辉个人所有。2、陈辉与原告商谈购房的价款和给付房款方式，张晓艳没有参与。3、原告没有找过张晓艳要求交付本案诉涉房屋。4、张晓艳在本案中只是代收了购房款，并将购房款转交给陈辉。5、原告与陈辉签订的《房屋买卖合同》及幸福之家房地产公司的《龙腾花园认购协议书》均合法有效的，原告应向幸福之家房地产公司主张交付房屋的权利。6、原告请求购房款利息部分，缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。综上被告张晓艳与本案无关，不应承担法律责任。被告陈辉的委托诉讼代理人辩称：本案案涉房屋实际上所有人是陈辉个人所有。在出售本案诉涉房屋之前陈辉向张晓艳借款人民币10万元，将该房认购协议书通过更名的方式抵押给张晓艳，幸福之家房地产公司办理了该房认购协议书更名。此后陈辉将该房屋出卖给原告，关于出卖房屋的事项及价款均是陈辉与原告商谈的。原告针对《龙腾花园认购协议书》向幸福之家房地产公司进行了核查，核查无误后，才决定购买本案诉涉房屋。在卖房时，取得原告购房款后，陈辉偿还其个人向张晓艳的借款10万元，故张晓艳在收据签字为经手人，陈辉为收款人，实际原告的购房款全部交给了陈辉，与张晓艳无关。原告应向幸福之家房地产公司主张交付房屋的权利。被告幸福之家房地产公司的委托诉讼代理人辩称：1、被告幸福之家房地产公司与原告不认识，本案房屋买卖交易的房屋是幸福之家房地产公司开发建设的，原告向法院提交一份《龙腾花园认购协议书》复印件，幸福之家房地产公司没有该认购协议书，亦未收到该认购协议书中约定的购房款294510元。因被告张晓艳、陈辉未支付购房款，未取得本案诉涉房屋的处分权，无权处分情况下签订的合同为无效合同。该认购书不具有房屋买卖合同效力，不能作为约束当事人双方的证据。法院应按照合同无效的情形进行处理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月28日，原告汪芮萱与被告陈辉签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：“甲方夫妻出卖人为陈辉、张晓艳，乙方买受人为汪芮萱，甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋，该房屋坐落于四平市铁东区幸福之家房地产开发公司，建筑面积95.62平方米。按双方约定价钱付款，乙方于2012年12月28日一次性付清给甲方，总金额人民币237000元。甲、乙双方定于2012年12月28日正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。”原告汪芮萱与被告陈辉在该合同结尾落款处签名。当日签订合同后，被告陈辉给原告出具了一份《补偿协议》，内容：“甲方陈辉将张小艳名下所属幸福之家房地产开发公司拥有房屋一套，面积95.62m,出售于汪芮萱，并协助其办理过户更名手续，并返还更名保证金柒仟元正，更名所发生的费用由陈辉负责。”当日原告将购房款230000元交给被告张晓艳，张晓艳给原告出具收条一份，内容：“今收到购房款贰拾三万元（230000元），收款人陈辉，经手人张晓艳”。陈辉与张晓艳不是夫妻，因陈辉向张晓艳借款10万元，张晓艳取房款后，将230000元交给陈辉，之后陈辉偿还其所欠张晓艳借款。合同签订后，被告陈辉至今未交付房屋。上述事实，有原、被告委托诉讼代理人的当庭陈述和原告所提供的下列证据予以证明：1、原告汪芮萱与被告陈辉于2012年12月28日签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：“甲方夫妻出卖人为陈辉、张晓艳，乙方买受人为汪芮萱，甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋，该房屋坐落于四平市铁东区幸福之家房地产开发公司，建筑面积95.62平方米。按双方约定价钱付款，乙方于2012年12月28日一次性付清给甲方，总金额人民币237000元。甲、乙双方定于2012年12月28日正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋”，原告汪芮萱与被告陈辉在该合同结尾落款处签名。2、2012年12月28日，签订《房屋买卖合同》后，被告陈辉给原告出具了一份《补偿协议》，内容：“甲方陈辉将张小艳名下所属幸福之家房地产开发公司拥有房屋一套，面积95.62m,出售于汪芮萱，并协助其办理过户更名手续，并返还更名保证金柒仟元正，更名所发生的费用由陈辉负责。”3、《龙腾花园认购协议书》，内容：“2012年10月22日，甲方四平市幸福之家房地产开发有限公司认同乙方张晓艳已认购龙腾花园项目房屋11#楼4-3-1室，并根据《龙腾花园认购协议》认同乙方已通过抵顶四平深华公司第一项目部项目工程款的形式支付房屋购买款，甲方将负责为乙方开具一次性购买该房屋的《商品房买卖合同》与发票。房款总金额为人民币294510元。”4、收条一份，证明2012年12月28日，原告将购房款230000元交给被告张晓艳，张晓艳给原告出具收条一份，内容：“今收到购房款贰拾三万元（230000元），收款人陈辉，经手人张晓艳”。5、2016年12月29日原告汪芮萱母亲任秀侠和被告张晓艳的电话通话录音，证明本案中张晓艳与陈辉之间存在借贷关系，张晓艳取房款后，将230000元交给陈辉，之后陈辉偿还其所欠张晓艳借款。以上证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案《房屋买卖合同》、《补充协议》、购房款收据及原告汪芮萱母亲任秀侠和被告张晓艳的电话通话录音均证明本案诉涉房屋的出卖人、收款人均系被告陈辉，被告张晓艳为向陈辉追偿借款，代替被告陈辉收取原告购房款，庭审中被告张晓艳的代理人和被告陈辉的代理人均否认张晓艳对原告与被告陈辉签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》具体内容知情，原告亦未向本院提供证据证明被告张晓艳对《房屋买卖合同》及《补充协议》具体内容知情，故本院认定本案诉涉房屋买卖的出卖人系本案被告陈辉。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”，第一百三十二条规定：“出卖人的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，本案被告陈辉和张晓艳的代理人均提出本案诉涉房屋的实际所有人系陈辉，陈辉为向张晓艳借款将该房屋抵押给张晓艳，张晓艳不是该房屋的实际所有权人，但均未向本院提供陈辉或者张晓艳向幸福之家房地产公司交付购房款294510元的证据，亦未向本院提供按《龙腾花园认购协议书》约定由幸福之家房地产公司给陈辉或张晓艳开具一次性购买该房屋的《商品房买卖合同》及发票，应承担举证不能的不利后果，且庭审中被告幸福之家房地产公司的代理人否认收到被告陈辉和张晓艳的购房款，该《龙腾花园认购协议书》缺少商品房买卖合同成立的要件，该认购协议依法不能认定为商品房买卖合同，据此，本院认定被告陈辉和张晓艳均未取得本案涉诉房屋的所有权，亦未取得该房屋的处分权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同，……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”，第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”，本案被告陈辉虽没有取得本案诉涉房屋的所有权和处分权，但其与原告签订的《房屋买卖合同》及其给原告出具《补充协议》依法均系有效。故对被告幸福之家房地产公司委托诉讼代理人提出本案房屋买卖合同的出卖人没有取得本案诉涉房屋的所有权和处分权，应按无效合同处理的诉讼主张，本院不予支持；被告陈辉没有取得本案诉涉房屋的所有权和处分权，与张晓艳并非夫妻，在张晓艳不知具体买卖内容的情况下，与原告签订《房屋买卖合同》，因其没有取得本案诉涉房屋的所有权和处分权，致使本案诉涉房屋不能按合同约定交付给原告，故对原告要求与被告陈辉解除房屋买卖合同，返还购房款230000元并赔偿利息损失的诉求，本院予以支持。被告陈辉和张晓艳的委托诉讼代理人均提出原告应向被告幸福之家房地产公司要求交付房屋的诉讼主张，因本案《房屋买卖合同》的相对人系原告与被告陈辉，而非原告与幸福之家房地产公司，且被告陈辉尚未取得本案诉涉房屋的所有权和处分权，故对被告陈辉和张晓艳的委托诉讼代理人的该项诉讼主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条第一款、第九十四条第四款、第九十七条、第一百三十条、第一百三十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：解除原告汪芮萱与被告陈辉2012年12月28日签订的《房屋买卖合同》。被告陈辉于本判决生效后十日内一次性返还原告汪芮萱的购房款人民币230000元。被告陈辉本判决生效后十日内一次性给付原告汪芮萱的购房款利息人民币54625元。三、驳回原告汪芮萱的其它诉讼请求。如逾期履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4750元，由被告陈辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长  刘天舒人民陪审员  刘胜利人民陪审员  张夫奥二〇一七年十二月十一日书 记 员  付 雪