湖北省武穴市人民法院行 政 判 决 书（2015）鄂武穴行初字第00055号原告：王元香。委托代理人：张展宏，湖北晋梅律师事务所律师。特别授权。被告：黄梅县物价局。住所地：黄梅县黄梅镇二环路。法定代表人：陈维，局长。委托代理人：陈友春，黄梅县物价局价检分局局长。一般代理。委托代理人：胡雅丽，湖北益惠民律师事务所律师。一般代理。第三人：黄梅恒盛置业有限公司。住所地：黄梅县黄梅镇黄梅大道***号。法定代表人：单升元，董事长。委托代理人：何劲松，湖北江弘律师事务所律师。一般代理。原告王元香诉被告黄梅县物价局（以下简称“物价局”）价格管理法定职责一案，于2015年4月7日向黄梅县人民法院提起行政诉讼，黄梅县人民法院依法报请黄冈市中级人民法院决定管辖。黄冈市中级人民法院作出（2015）鄂黄冈中行初字第00044号行政裁定，指定本案由武穴市人民法院管辖，本院于2015年5月14日受理后，于当月22日向被告物价局送达了应诉通知书及行政诉状副本，依法组成合议庭，于2015年6月23日公开开庭审理了本案。原告王元香及委托代理人张展宏、被告物价局的委托代理人陈友春和胡雅丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王元香诉称：2011年9月，包括王元香在内的百余户购房户购买了黄梅恒盛置业有限公司（以下简称“恒盛公司”）位于黄梅县小池镇清江大道的恒盛荣城小区商品房。购房后，恒盛公司在商品房买卖合同之外强行收费，向王元香等每个购房户收取费用达6550元，不付清这些额外费用就拒不交付钥匙。其合同外收取的费用包括：1、智能门禁系统2000元；2、电力开户费540元；3、代办服务费100元；4、土地证120元；5、档案查询费70元；6、产权登记费80元；7、抵押权证预告费80元；8、商品房预告登记费80元；9、天然气建设安装费2280元；10、水表开户费800元；11、按揭评估费约400元（总房价的5‰），以及在没有经过上级物价部门的文件批准下，按照每平方1.2元的价格收取物业费等。恒盛公司的行为明显违反了价格法、国家发改委《商品房销售明码标价规定》、湖北省《商品房销售明码标价规定实施细则》（试行）（鄂价检规（2011）36号）、黄冈市物价局《关于商品房销售价格实行备案的通知》（黄价房规（2011）8号）的相关规定。为此，王元香多次向物价局投诉，要求物价局对恒盛公司的违法行为予以立案查处。物价局先是以其对恒盛公司没有行政执法权予以推脱。在王元香多方投诉后，2014年12月10日，物价局终于发出了梅价告字（2014）1号《关于规范商品房销售明码标价的提醒告诫函》，该告诫函表示，“届时”将对恒盛公司进行专项检查，并依法进行处罚。王元香认为本案案情明确，事实清楚，《告诫函》并不适用于本案情形，物价局应当适用《价格违法行为行政处罚规定》，依法立案查处，责令开发商退还多收的款项，并依法作出行政处罚。但是，如果《告诫函》能够纠正恒盛公司的价格违法行为，王元香也可以接受，然而时至今日，恒盛公司依然逍遥法外，没有向购房户退还其多收的任何费用，物价局也未对其作出任何行政行为。看来，物价局《告诫函》中的“届时检查查处”，这个“届时”是遥遥无期的，也仍只是物价局行政不作为的掩饰之词。为维护王元香及其他购房户的合法权益，监督行政机关依法行使职权，根据行政诉讼法的有关规定，提起诉讼，请求判决物价局不履行法定职责行为违法，判令物价局依法对恒盛公司的价格违法行为予以立案查处。原告王元香为证明自己主张，提供以下证据：1、王元香的身份证复印件，拟证明王元香的身份情况；2、第三人恒盛公司工商登记信息，拟证明第三人的主体情况；3、王元香购房合同及收款收据，拟证明第三人在合同外收取费用；4、2014年12月10日梅价告字（2014）1号《关于规范商品房销售明码标价的提醒告诫函》，拟证明王元香投诉要求物价局履行法定职责，物价局承诺履行职责。被告物价局辩称：一、关于王元香起诉的事实部分，就第三人是否在合同之外强行收费的问题。物价局认为，商品房价格属市场调节价，开发商已公示了商品房的明码标价，双方系契约关系，购房者所交费用都是合同内自愿行为。1、商品房水电气开户费用是否计入房价。根据省物价局《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则》第69条规定，商品房交房条件的水电气配套设施应计入房价，不得在房价外另收。而水电气的开户费，是供水、供电、供气部门为商品房业主安装的计量装置，附材和人工费用并为业主缴费开了一个收费户头，不计入房价，应该由购房者承担。业主交了该费用后产权属于业主个人所有。2、开发商收取了水电气等费用，都属于代收代办费用。因为这些费用有各级物价部门批复的收费项目、收费标准，应由应收部门收取，开发商只是代收代办，收取费用全额交应收单位没有截留，而且这些代收代办费用已公示由购房者自愿选择，双方签订了合同，所以不计入房价内，属于双方契约约定范围的收费，是购房者的自愿行为，并非开发商的强行行为。3、关于物业服务费的问题。根据国务院颁布的《物业管理条例》第三章前期物业在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业，应签订书面前期物业服务合同，合同约定了服务内容和价格，属合同行为。二、关于物价局依法履职行为并不违法，积极受理上访，依法依规处理。物价局接到六人签名的《恒盛·荣城百余业主集体维权报告书》后，非常重视，到实地了解情况。2014年11月4日，物价局参加由小池镇政府牵头县房产局、小池房管所、恒盛置业公司负责人、部分业主代表和各方律师召开的协调会，12月3日，物价局接待了荣城业主的代表和律师，12月10日，物价局迅速对恒盛公司下发了《关于规范商品房销售明码标价的提醒告诫函》，12月15日就相关收费政策依据及业主要求上报市物价局、省物价局书面函件请示，等待答复期间，我们同时向县检察院、县纪委书面报告上述内容，因此，物价局积极履职行为并不违法。三、物价局对恒盛公司价格违法行为查处无事实依据。由于商品房的价格属于市场调节价，开发商在房价之外代为收取的相关费用有政策依据，且在购房户买房时已公示明码标价，购房者与开发商之间就房价、代收代付及双方合意的收费达成协议并签订了合同，合同就是当事人之间法律，只要合同约定内容不违反法律强制性规定，就应当认定合同有效，所以收取约定的费用条款有效，物价局无依据对恒盛公司的行为进行处罚。综上，王元香起诉物价局不履行法定职责违法和对恒盛公司价格违法行为查处无事实和法律根据，请求依法驳回王元香的诉讼请求。被告物价局提供了作出被诉行政行为的证据和法律依据：一、证据：1、国务院发改委（2011）548号商品房销售明码标价的规定，拟证明开发商在房屋交易过程中，已经公示了代收代缴的相关费用，前期物业服务的内容和收费规定是符合规定的；2、省物价局（2011）36号文件《湖北省商品房明码标价实施细则（试行）》，拟证明开发商没有违反第十一条的规定；3、省物价局（2014）第69号文件《关于印发湖北省商品房销售明码标价规定实施细则的通知》，拟证明开发商已经对收费内容进行了明码标价并公示了；4、物业管理条例，拟证明前期物业收费规定，是以双方签订的合同为准；5、水电气、房产评估、登记、查询费批准文件，拟证明相关职能部门收取的费用是合法的，属合同行为，不属于物价局管理范围；6、湖北省定价目录，拟证明王元香的起诉项目不属于物价局定价范围；7、告诫函，拟证明物价局对开发商进行了提醒告诫；8、价格监督检查提醒告诫办法，拟证明开发商没有价格违法或者轻微的违法，可以进行提醒告诫。第三人恒盛公司述称：1、王元香诉恒盛公司在合同外收费没有事实依据，双方是自愿协议。2、王元香起诉的主体有问题，代收都有协议，代收方是黄梅瑞致物业服务公司。第三人恒盛公司提供如下证据：1、商品房买卖合同及附件四，拟证明该合同附件四第2条约定物业管理费、管道煤气、有线电视等单位收取的初装费、开户费等由买受人承担，办理按揭及房屋产权证、契税、房屋维修基金等所需费用按有关部门的规定执行；2、恒盛·荣城前期物业服务协议，拟证明该合同约定二楼以上按每平方米1.2元收取物业服务费；3、恒盛·荣城小区缴款通知书，拟证明黄梅瑞致物业服务有限公司收取各项费用已经告知，并经各业主确认；4、物品领用登记表，拟证明王元香领取了前期物业服务协议；5、交房费用补充协议，拟证明黄梅瑞致物业服务有限公司与每位业主都签订了交房费用补充协议，双方是民事合同行为；6、代收费用及其他公示牌；7、关于土地证办证费用“温馨提示”。经庭审质证，原告王元香对被告物价局提供的证据1、2、3、4、5、6的真实性无异议，但认为不能达到被告物价局的证明目的，不能证明被告物价局进行了立案、调查、做出决定的法律程序，对本案不适用，王元香是2011年签订的合同，应适用原文件，开发商品房的水电、单元门进行一价通，不能单独收取费用；对证据7无异议，但不能达到被告物价局正确履行了法定职责；对证据8无异议。第三人恒盛公司对被告物价局的证据均无异议。被告物价局对原告王元香提供的证据1和2无异议，对证据3的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为只能证明是合同行为；对证据4有异议，认为不能达到证明目的。第三人恒盛公司对原告王元香提供的证据1和2无异议，对证据3有异议，认为合同中已经约定由其公司代收代缴，费用由原告王元香自己承担。认为证据4是正确的，恒盛公司没有价格违法行为，所以物价部门向其发出了告诫函。原告王元香对第三人恒盛公司提供的证据1、2、3、4、5的真实性均无异议，但对证明目的有异议，认为合同约定不能与法律的规定相冲突；对证据6有异议，认为去调查了解时没有这块公示牌；对证据7有异议，退费没有异议，但协调会上第三人恒盛公司和被告物价局不能清楚明确地告诉原告王元香这个土地证能不能办好。被告物价局对第三人恒盛公司提供的证据无异议。本院对上述证据认证如下：被告物价局提供的证据1、2、3均是部门规章，证据1、2合法有效，应遵照执行；证据3是2014年9月1日起生效的规章，对本案所涉价格行为没有溯及力；证据4是行政法规，证据5是规范性文件，证据6是地方性法规，证据7是被告物价局根据原告王元香等人的举报，对第三人恒盛公司发出的规范价格行为的告诫函，应予以采纳；证据8是部门规章，应参照执行。对原告王元香提供的证据1、2的真实性及证明目的均予以采纳；对证据3真实性和关联性予以认可，但对证明目的不予采信；对证据4予以采纳，但对证明目的不予采信。对第三人恒盛公司提供的证据1、2、3、4、5、6、7真实性、合法性、关联性及证明目的予以采纳。原告王元香虽然对第三人恒盛公司提供的证据1、2、3、4、5证明目的有异议，但没有作具体说明，故异议理由不成立；对证据6有异议，但没有提供证据予以推翻，异议理由不成立；对证据7的证明目的有异议，但异议理由与证明目的没有逻辑关系，异议理由不成立。经审理查明：2011年9月，王元香与恒盛公司签订商品房买卖合同，购得位于黄梅县小池镇清江大道的恒盛荣城小区商品房一套，后双方就物业管理费、管道煤气初装费、开户费、办理按揭、产权登记等所需费用的承担签订了补充协议。2013年1月12日，王元香与黄梅瑞致物业服务有限公司（以下简称“瑞致公司”）就恒盛荣城小区的前期物业服务签订了协议，同日瑞致公司就物业及其他单位委托收取的费用、项目向王元香发出了小区缴款通知书、物品领用登记表、代收费用，王元香签字认可。瑞致公司并在恒盛荣城小区售楼处等醒目位置放置“基础信息公示牌”和“温馨提示”，公示了商品房价格和代收代办费用的明码标价。王元香认为恒盛公司在房屋买卖合同之外违反价格法强行收取了智能门禁系统2000元、电力开户费540元、代办服务费100元、土地证120元、档案查询费70元、产权登记费80元、抵押权证预告费80元、商品房预告登记费80元、天然气建设安装费2280元、水表开户费800元、按揭评估费约400元、物业费（按每平米1.2元收取）等。为此，王元香多次要求物价局对恒盛公司价格违法行为予以立案查处。物价局经调查认为恒盛公司未构成价格、收费违法行为，遂于2014年11月10日，向恒盛公司发出了“关于规范商品房销售明码标价的提醒告诫函”，告诫恒盛公司在水电气等相关收费、土地证和房产证代收费、物业服务收费三方面进一步规范价格收费行为。王元香认为物价局告诫函并不适用本案情形，物价局没有履行法定职责，故诉至法院请求判令物价局适用《价格违法行为行政处罚规定》对恒盛公司进行处罚。本院认为：根据《中华人民共和国价格法》第五条第二款和第三十三条规定，被告黄梅县物价局负责黄梅县行政区域内价格工作，依法对价格活动进行监督，并依照价格法的规定对价格违法行为实施行政处罚。原告王元香认为第三人恒盛公司向其收取的十二种费用违反价格法，侵犯了其合法权益，要求被告物价局对第三人恒盛公司的价格行为予以监督查处，该请求事项在被告应履行的法定职责范围内，故本案原被告主体适格。第三人恒盛公司向原告王元香销售商品房后，第三人恒盛公司、瑞致物业对代收代办的水电开户等九项费用的收费项目、收费单位、收费标准和收费依据以及代收代办的服务性收费100元都进行了明码标示，并通过放置“公示牌”和“温馨提示”、发放“缴费通知”等多种方式告知了原告，且这些代收代办费符合黄价能交（2008）207号批复、发改价格（2008）924号文件、鄂价能交（2003）267号通知、计价格（1995）971号通知、梅价价规（2013）02号批复等规定，没有违法多收。智能门禁系统2000元也已明码标价和公示，原告支付门禁系统款项属其自愿，不违反价格法规定。原告所缴的每平米1.2元的物业服务费的协议是双方自愿的合约行为，符合《物业管理条例》规定，而且物业这些服务内容、服务标准、收费依据、收费标准均明码标价并经过了公示。第三人恒盛公司价格行为均符合《中华人民共和国价格法》、《商品房明码标价规定》和湖北省物价局鄂价检规（2011）36号《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》等规定，故被告经过调查后，认为第三人恒盛公司没有违法行为，但鉴于部分收费行为不规范，根据发改价检（2007）2814号办法，给第三人发出规范价格行为的告诫函。被告正确地履行了价格管理的法定职责。故原告向本院提起两项诉讼请求没有正当理由，不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条“行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求”之规定，判决如下：驳回原告王元香的诉讼请求。案件诉讼费50元，由原告王元香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院或黄冈市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数递交上诉状副本，预交上诉费（按本判决书的案件受理费预交，款汇黄冈市中级人民法院立案庭），上诉于黄冈市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  夏少亮审 判 员  张郁容人民陪审员  钟喜红二〇一五年十二月二十九日书 记 员  蒋 励