福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽09民终1717号上诉人（原审被告）：苏素华，女，1966年9月15日出生，汉族，住福建省福安市。委托诉讼代理人：阮跃华，男，1957年出生，汉族，住福建省福安市，系苏素华丈夫。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局，住所地福建省福安市城关新华中路52号。法定代表人：郝晓华，局长。委托诉讼代理人：黄亚斌、杨惠森，福建人文律师事务所律师。上诉人苏素华因与被上诉人中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局（以下简称：南京军区房管局福安分局）租赁合同一案，不服福安市人民法院(2017)闽0981民初6602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案。本案现已审理终结。苏素华上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回南京军区房管局福安分局的诉讼请求或发回重审。2.责令南京军区房管局福安分局退还苏素华2016年店租43260元，退还押金4300元，合计47560元，并赔偿由于南京军区房管局福安分局隐瞒“军队停偿通知”给苏素华造成的损失。3.诉讼费用由南京军区房管局福安分局负担。事实与理由：一、被上诉人提交的合同是2014年1月14日签订，与本案无关。2015年1月17日，后营（2015）78号《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，严禁出租军事行政区的房地产，已经出租的2015年底前全部停止。一审认为该合同有效，还确认2014年1月1日中国人民解放军总后勤部司令部向南京军区房管局福安分局颁发的《军队单位对外有偿服务许可证》可以作为有偿服务证据。那么，是不是一审认定2015年、2016年中央军委等三部门下发的通知无效，请二审核实。二、退一步说，双方签订的合同约定“租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方”该条款没有约定是甲方到乙方收取，还是乙方于每半年的前十日主动送交被上诉人。实际上，十多年来都是按被上诉人通知后，上诉人才到指定地址交租或指定账号存款。今年是被上诉人没有通知交租，一审未审理租金的交付方式，而认定上诉人没有按照约定履行自己的义务，明显显失公平。三、一审认为，上诉人收到被上诉人送达的解除通知书后未提起诉讼或仲裁确认解除合同的效力，即合同解除。根据《民法通则》第55条，违反法律或者社会公共利益的行为无效。被上诉人第一违背上级通知继续收租，第二隐瞒上诉人上级的通知，第三上诉人自身没按时间通知交租，其行为严重违反法律，不具有法律效力。因此，上诉人拒签被上诉人作出的无效通知。四、一审判决对上诉人是否可以解除合同，对合同法规定的“出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的条款只字不提。五、被上诉人向一审法院起诉的理由是上诉人逾期交店租提起解除合同诉讼。一审选择性套用“不定期租赁合同关系被上诉人有权随时解除合同”以称“因国家政策变化，要求军队全面停止有偿服务”。请二审查明，是上诉人逾期交租解除合同还是因国家政策变化解除合同。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审支持上诉人的请求。南京军区房管局福安分局辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据。二、关于返还店租的问题，上诉人从2006年开始至今店面都是上诉人在使用，其要求退还租金没有法律规定。三、上诉人要求退还押金，由于上诉人存在违约的情形，其要求退还押金没有事实和法律依据。南京军区房管局福安分局向一审法院起诉请求：1.解除南京军区房管局福安分局与苏素华之间关于福建省福安市城区的房屋租赁关系；2.苏素华立即腾空坐落于福建省福安市城区，并将该房屋交还给南京军区房管局福安分局；3.苏素华向南京军区房管局福安分局支付其所拖欠的租金（自2017年1月1日起至2017年6月2日苏素华拖欠的租金为43260元/年÷365天×153天=18133.64元）以及逾期支付租金的违约金[自2017年6月3日起计算至实际支付之日止，违约金以逾期支付的租金为基数，按月利率2％标准计算，暂计至2017年9月1日的违约金为18133.64元×91天×（月利率2％÷30天）=1100.11元]；4.苏素华向南京军区房管局福安分局支付承租房屋的管理费（自2017年1月1日起计至实际交还房屋之日止，按120元/年标准计算，暂计至2017年8月31日的管理费80元）；5.苏素华向南京军区房管局福安分局支付占用房屋的使用费（自2017年6月3日起计至实际腾房之日止，按43260元/年的标准计算，暂计至2017年9月1日的占用房屋的使用费为118.52元/天×91天=10785.37元）]。一审法院认定事实：2014年1月14日，南京军区房管局福安分局（甲方）与苏素华（乙方）签订《军队房地产租赁合同》（合同编号：南闽[2014]140093号0018293-A）以及《合同补充协议书》一份。合同主要约定如下：1.甲方自愿将位福建省福安市城区房（坐落号：南闽字第1589号）的房屋建筑面积32.64平方米出租给乙方使用……；2.租赁用途：店面；3.租赁期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止；4.租金总额为86520元，年租金为43260元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方……；5.乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的3‰向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产……；6.管理费240元。（其它与本案争议无关内容略）南京军区房管局福安分局作为甲方在合同上盖章，苏素华作为乙方在合同上签字。2015年12月31日，合同约定的租赁期满后，苏素华仍继续使用租赁房屋，南京军区房管局福安分局没有对苏素华继续使用租赁房屋的行为提出异议。之后，苏素华自2017年1月1日起未再支付租金及管理费。2017年5月19日、6月2日，南京军区房管局福安分局两次向苏素华送达《解除军队房地产租赁关系暨限期搬迁通知书》，告知苏素华解除双方之间的房地产租赁关系，并要求苏素华于2017年6月30日前搬迁完毕并支付拖欠的租金。庭审中，苏素华认可已收到上述通知书。至今，苏素华仍在使用诉争租赁物。另查明，2014年1月1日，中国人民解放军总后勤部司令部向南京军区房管局福安分局颁发“军队单位对外有偿服务许可证”，该证有效期至2016年12月31日，许可行业类别为空余房地产租赁。2014年12月30日，中国人民解放军总后勤部财务部向南京军区房管局福安分局颁发“军队单位对外有偿服务收费许可证”，该证有效期至2017年12月30日，收费行业为空余房地产租赁。在租赁期间，南京军区房管局福安分局向苏素华收取租金及管理费均有出具中国人民解放军有偿服务收费专用票据。一审法院认为：案涉合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。南京军区房管局福安分局与苏素华自2016年1月1日起未再签订租赁合同，已形成不定期租赁合同关系，南京军区房管局福安分局有权随时解除合同，同时，因国家政策变化，要求军队全面停止有偿服务，因此，南京军区房管局福安分局主张解除案涉合同符合法律规定及合同约定。南京军区房管局福安分局于2017年5月19日、6月2日两次向苏素华送达《解除军队房地产租赁关系暨限期搬迁通知书》，苏素华收到该通知后，未提起诉讼请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故双方的租赁合同应自该通知到达苏素华时解除，即案涉租赁合同已于2017年5月19日解除。南京军区房管局福安分局与苏素华自2016年1月1日起至2017年5月19日租赁关系解除之日止形成不定期租赁合同关系，故该期间的租金、管理费可参照双方签订的《军队房地产租赁合同》约定的标准计算，南京军区房管局福安分局主张按43260元/年计收不定期租赁关系期间的租金并无不当。因苏素华交纳租金至2016年12月31日，故苏素华在2017年1月1日至2017年5月19日期间拖欠的租金为16474.36元（43260元/年÷365天×139天）。苏素华未按约定支付租金，构成违约，应按未交租金金额的日千分之三支付违约金，该约定的违约金明显过高，现南京军区房管局福安分局自动调整为按月利率2%计算，系其对自己诉讼权利的处分行为，未违反法律规定，予以支持。按合同约定，苏素华应于每半年的前10日内交付租金，即苏素华应在2017年1月10日前支付半年租金，现南京军区房管局福安分局主张自2017年6月3日起计算逾期支付租金的违约金，应予支持。根据案涉合同第十五条约定，苏素华应向南京军区房管局福安分局交纳租赁期限内的管理费240元，即每月的管理费为10元。案涉租赁合同已于2017年5月19日解除，故管理费应计算至合同解除之日。因此，苏素华应向南京军区房管局福安分局支付从2017年1月1日起至2017年5月19日止的管理费46.13元（10元/月×4个月+10元/月÷31天×19天）。苏素华在合同解除后至今仍占有使用诉争租赁房屋，应支付占有使用租赁物的费用，南京军区房管局福安分局主张参照年租金43260元标准计算从2017年5月20日起至实际腾房之日止的房屋占用使用费，于法有据，予以支持。苏素华主张应退还2016年租金43260元，其在原租赁合同期限届满后仍占有租赁物，未将租赁物返还南京军区房管局福安分局，主张退还租金没有事实依据，不予采纳。关于苏素华主张退还押金及赔偿损失的抗辩意见，其未在本案中提起反诉，不宜一并处理。判决：一、中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局与苏素华的租赁关系于2017年5月19日解除；二、苏素华应于本判决生效之日起十日内腾空坐落福安市房的房屋，并将该房屋交还中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局；三、苏素华应于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付拖欠的租金16474.36元及逾期支付租金的违约金（自2017年6月3日起计至租金实际支付之日止，以拖欠的租金为基数，按月利率2%的标准计算）；四、苏素华应于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付管理费46.13元；五、苏素华应于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局支付房屋占有使用费（自2017年5月20日起计至实际交还房屋之日止，按43260元/年的标准计算）；六、驳回中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局的其他诉讼请求。案件受理费552元，由中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局负担1元，苏素华负担551元。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人未提供新证据。对当事人二审争议的问题，本院分析、认定如下：《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案双方于2014年1月14日签订的《军队房地产租赁合同》及补充协议，不违反法律、行政法规强制性规定，依法属合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案双方原签订的书面合同约定租期届满之日为2015年12月31日，在约定租期届满后，双方虽未再续订书面合同，但苏素华继续使用租赁物，南京军区房管局福安分局对此亦无异议，故从2016年1月1日起，双方形成不定期租赁关系。但对于不定期租赁合同，合同法规定当事人有权随时解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方原签订的《军队房地产租赁合同》第十一条第二款约定“乙方逾期交付房地产租金及有关费用……；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。”现苏素华从2017年1月起长期逾期交纳租金，合同约定的解除权行使条件成就，南京军区房管局福安分局依法享有约定解除权，其依约定行使合同解除权无需向相对人履行催告或通知义务并给予合理期限。同时，双方原合同第九条关于“合同的解除”中的第四项约定“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”。因本案双方系不定期租赁合同关系且因南京军区房管局福安分局为贯彻落实中央军委关于军队全面停止对外有偿服务重大决策部署，故南京军区房管局福安分局诉请求解除合同并限期苏素华于2017年6月30日前搬迁，有合同和事实为据，一审对此所作判决应予维持。因苏素华上诉主张由南京军区房管局福安分局向其退还2016年租金及押金、赔偿损失等，其未在一审中提起反诉，不属本案二审审理范围，该主张其另案主张。综上所述，本院认为，苏素华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费551元，由苏素华负担。本判决为终审判决。审判长  沈鸣鸣审判员  陈富强审判员  郑 彦二〇一七年十二月二十日书记员  彭杨清