.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省三亚市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书(2017)琼02民终1275号上诉人（原审原告）：王新福。上诉人（原审原告）：张乐平。共同委托诉讼代理人：陈川华，海南云帆律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：王惠，海南云帆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王葳。被上诉人（原审被告）：李永嘉。上诉人王新福、张乐平因与被上诉人王葳、李永嘉房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初4436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王新福、张乐平的共同委托诉讼代理人陈川华到庭参加诉讼。被上诉人王葳、李永嘉经本院传票公告传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。王新福、张乐平共同上诉请求：1、依法撤销原审判决，并改判支持王新福、张乐平的诉讼请求；2、一、二审的案件受理费由王葳、李永嘉承担。事实和理由：原审判决适用法律错误，严重曲解法律法规。原审判决认为：”原告请求被告支付2016年6月1日后的房屋占有使用费，就有责任提供证据证实2016年6月1日后被告仍占有涉案房屋”。本案属租赁合同纠纷，出租人的合同义务就是提供租赁物，承租人的合同义务是缴纳租金（房屋占有使用费），王新福、张乐平要求王葳、李永嘉交纳租金，就是要求他们履行合同义务。因此，本案的争议焦点就是：王葳、李永嘉是否应当依约交纳租金。首先，王新福、张乐平是依据合同约定要求王葳、李永嘉交纳租金，而不是依据他们使用房屋的事实主张租金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条规定：”房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”从该司法解释中不难看出，即使租赁合同无效，出租人仍然可以依照合同约定，向承租人主张租金。而对于承租人而言，其是否使用房屋，不能作为其是否应当交纳租金的抗辩理由。其次，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：”在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”本案双方合同约定的租赁期限是2015年10月30日至2017年10月15日，而王葳、李永嘉辩解称：2016年5月15日左右已将房屋退还给我方。换言之，王葳、李永嘉以双方合同已于2016年5月15日终止作为拒交租金的抗辩理由。根据最高人民法院的司法解释，王葳、李永嘉应就合同终止的事实承担举证责任。再次，在租赁合同中，出租人向承租人交付了租赁物，就履行完其合同义务。而承租人是否占有或使用租赁物，既非出租人履行的义务，更不能作为承租人不交租金的理由。因为，没有任何法律法规要求，出租人必须证明承租人占有或使用了租赁物。原审判决认为王新福、张乐平有责任提供证据证明王葳、李永嘉占有房屋，纯属荒唐且没有任何法律依据。最后，如原审判决成为案例，那么，所有出租人如果不能证明承租人占有或使用租赁物，就无权要求承租人交纳租金。综上所述，原审判决虽然引用了最高人民法院的司法解释，却完全曲解其条文意义，将莫须有的举证责任分配给王新福和张乐平。据此，王新福和张乐平恳请二审法院依法撤销原审判决，并改判支持王新福、张乐平的诉讼请求。王葳未提交答辩状。李永嘉未提交答辩状。王新福、张乐平共同向一审法院起诉请求：1.解除王新福、张乐平与王葳、李永嘉于2015年8月9日签订的《租赁房屋合同》；2.判令王葳、李永嘉向王新福、张乐平支付租金21万元及利息3806元，共计213,806元；3.案件受理费由王葳、李永嘉承担。一审法院认定事实：2015年8月9日，王新福、张乐平与王葳、李永嘉签订一份《租赁房屋合同》，主要内容：王葳、李永嘉承租王新福、张乐平坐落在三亚市××区个房间，租赁期限2年（自2015年10月30日至2017年10月15日），每年租金49万元，合同签订之日支付7万元定金；租金的付款方式为：2015年9月28日付20万元，2015年12月30日前付22万元，2016年6月1日付7万元，2016年9月28日付20万元，2016年12月30日付22万元。合同订立之日起至2015年9月28日，王葳、李永嘉已经给付王新福、张乐平租金28万元。王葳、李永嘉承租涉案房屋后将房屋用于经营家庭旅馆。另查，涉案房屋系王新福、张乐平与海坡村村民利用海坡村集体土地合作建造，至今未取得涉案房屋建设工程规划许可证或主管部门的批准。本案在庭审中，王新福、张乐平承认王葳、李永嘉已经支付了2015年10月30日至2016年5月30日的房屋租金28万元，王新福、张乐平起诉请求王葳、李永嘉支付的是2016年6月1日至2016年10月30日的租金共计21万元。王新福、张乐平将诉讼请求第一项当庭变更为请求确认《租赁房屋合同》无效，并要求王葳、李永嘉退还涉案房屋。同时，王新福、张乐平表示涉案房屋已经腾空。一审法院认为，一、关于双方签订的房屋租赁合同的法律效力问题。根据《解释》第二条”出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，王新福、张乐平作为出租方将涉案房屋出租给王葳、李永嘉，但无证据证明涉案房屋已经取得建设工程规划许可证或者已经主管部门批准建设，故双方签订的《租赁房屋合同》，应为无效合同。王新福、张乐平请求确认该合同无效，于法有据，应予支持。二、关于房屋占有使用费问题。王新福、张乐平主张支付2016年6月1日至2016年10月30日的房屋租金，李永嘉辩解称房屋已经于2016年5月15日左右退还给王新福、张乐平，因双方签订的《租赁房屋合同》系无效合同，王新福、张乐平请求王葳、李永嘉支付房屋租金实际为房屋的占有使用费。故王新福、张乐平就有责任提供证据证实2016年6月1日后王葳、李永嘉仍占有使用涉案房屋，王新福、张乐平提供的《租赁房屋合同》能够证明其已经于合同签订时将涉案房屋交付给王葳、李永嘉经营，但不能够证明2016年6月1日后王葳、李永嘉仍占有使用涉案房屋。同时，从王新福、张乐平起诉的时间点来看，其起诉时间为2016年6月1日，而占有使用费是在占有人已经实际占有房屋后给对方的一种经济补偿，王新福、张乐平要求王葳、李永嘉提前支付房屋占有使用费，没有法律依据，本院不予支持。因不支持房屋占有使用费，故对王新福、张乐平主张的房屋占有使用费的利息损失，应不予支持。王新福、张乐平请求王葳、李永嘉退还涉案房屋，同时又表示涉案房屋已经腾空，且其没有提供证据证明双方对涉案房屋的退还方式、标准进行过约定，王新福、张乐平的该项诉求缺乏事实根据，不予支持。原审法院依照《解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、王新福、张乐平与王葳、李永嘉签订的《租赁房屋合同》无效；二、驳回王新福、张乐平的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人没有新证据提交。王新福、张乐平除对一审判决查明事实部分中关于”合同订立之日起至2015年9月28日，被告已经给付原告租金28万元”及”本案在庭审中，原告承认被告已经支付了2015年10月30日至2016年5月30日的房屋租金28万元”的认定有异议，主张是定金7万元，租金21万元。本院认为，一审庭审中，王新福及张乐平的委托诉讼代理人主张”签合同给了7万元，9月28日给了21万元”，李永嘉当庭予以认可，并称是2015年10月30日至2016年5月30日的租金。据此，结合《租赁房屋合同》对定金数额及交付时间的约定，可确认一审认定该事实错误，王新福和张乐平的异议成立。其余没有异议的事实，本院予以确认。另查，2016年1月21日，王新福、张乐平与王葳就涉案房屋签订《补充协议》，约定：2015年12月30日所欠下的海坡村十二组75号王新福、张乐平的房租共计21万元，解决办法如下：2016年1月30日付人民币5万元，剩余的16万元房租在2016年2月7日前一次性付清，如果不付清剩余房租，王新福、张乐平有权将所有房间停水停电。双方同意签字生效；如果在2016年3月份拆掉房屋，退还房租三个月总计122,500元；如果在2016年5月份拆掉房屋，退还房租两个月总计81,500元。再查，本案二审庭审时，由于涉案房屋已被拆除，经释明，王新福、张乐平调整二审诉求为：1.撤销三亚市城郊人民法院（2016）琼0271民初4436号民事判决第二项。2.王葳、李永嘉向王新福、张乐平支付房屋占有使用费21万元以及利息3806元。3.一、二审案件受理费由王葳、李永嘉承担。本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：一是行为人具有相应的民事行为能力；二是意思表示真实；三是不违反法律或者社会公共利益。本案中，双方当事人虽具有签订合同的能力，意思表示也真实，但王新福、张乐平出租的涉案房屋，没有证据表明系已经建设主管部门批准，取得了建设工程规划许可证而进行建造的合法房屋，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的强制性规定。故一审法院依据《解释》第二条之规定，确认双方当事人签订的《租赁房屋合同》无效，并无不当，应予维持。作为主合同《租赁房屋合同》组成部分的《补充协议》，亦应无效。由于王新福、张乐平已将涉案房屋交给王葳、李永嘉经营使用，涉案合同无效后，其不能请求王葳、李永嘉支付租金，只能根据《解释》第五条的规定，请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。王新福、张乐平除请求支付房屋占有使用费之外，还诉请支付利息，因没有法律依据，故不予支持。《租赁房屋合同》签订后，王新福、张乐平已依约将涉案房屋交付王葳、李永嘉，履行了合同义务。李永嘉于一审时称其已在2016年5月15日将涉案房屋交还王新福、张乐平，但未得到对方认可，其举证责任没有完成，不予认定。而王新福、张乐平于2016年6月1日向一审法院的起诉，是基于《租赁房屋合同》和《补充协议》有效而诉请解除《租赁房屋合同》，进而由王葳、李永嘉向王新福、张乐平支付租金21万元及利息3806元。但在2016年11月28日一审庭审中，王新福、张乐平变更诉讼请求为确认合同无效，退还涉案房屋，支付租金21万元（应为房屋占有使用费，自2016年6月1日计至2016年10月30日）及利息3806元。因王葳、李永嘉没有证据证明其已将涉案房屋交还王新福、张乐平，或涉案房屋已被拆除，故王新福、张乐平主张该房屋占有使用费21万元，不违反法律、行政法规的强制性规定，应予支持。综上所述，王新福、张乐平关于请求支付房屋占有使用费的上诉理由成立，予以支持；诉求利息的理由不成立，予以驳回。一审判决认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持三亚市城郊人民法院(2016)琼0271民初4436号民事判决第一项，即原告王新福、张乐平与被告王葳、李永嘉签订的《租赁房屋合同》无效；二、撤销三亚市城郊人民法院(2016)琼0271民初4436号民事判决第二项，即驳回原告王新福、张乐平的其他诉讼请求；三、被上诉人王葳、李永嘉在本判决送达之日起十日内向上诉人王新福、张乐平支付房屋占有使用费21万元；四、驳回上诉人王新福、张乐平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费9014.18元（上诉人王新福、张乐平已预缴），由上诉人王新福、张乐平负担160.46元，被上诉人王葳、李永嘉负担8853.72元。本判决为终审判决。审判长陈恒审判员左家锋审判员李宝鹏二〇一七年十二月二十七日法官助理袁恒海书记员罗瑛附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：......（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；