徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）开民初字第0889号原告（反诉被告）范强，男，1970年5月22日生，汉族，住徐州市贾汪区水利局宿舍。委托代理人阙大峰、胡雯瑜，江苏彭城律师事务所律师。被告（反诉原告）徐州月星置业有限公司，住所地徐州经济开发区徐海路8号。法定代表人丁佐宏，该公司总经理。委托代理人孙存彪，江苏行于思律师事务所律师。原告范强与被告徐州月星置业有限公司（以下简称月星置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员张基奎独任审理公开开庭进行了审理。月星置业公司提起反诉，本院予以准许。原告（反诉被告）范强的委托代理人胡雯瑜、被告（反诉原告）月星置业公司的委托代理人孙存彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范强诉称：原、被告于2012年8月29日签订商品房买卖合同（编号为NO:0298802），约定原告购买被告开发的月星公馆第2幢1单元2003室的房屋，总价为610140元，被告应于2013年12月31日前将该房屋交付给原告使用。合同签订后，原告向被告预交了购房款183140元；2012年10月24日，向徐州市住房公积金管理中心申请贷款，该中心于2012年10月26日将此贷款377000元支付给了被告，原告又另外支付了现金5万元。综上，截至2012年10月26日原告向被告支付了全部购房款。另，原告在购房期间还支付了担保费4072元、契税9156.68元及其他费用。而被告未能在约定的期限内向原告交付房屋，且已逾期超过90日，原告有权解除合同。原告于2014年4月16日书面通知被告解除购房合同，要求被告履行退房义务，但双方多次协商未果，现诉至法院，请求判令解除原、被告之间签订的商品房买卖合同，判令被告向原告返还购房款610140元、赔偿逾期上房违约金91521元、其他经济损失13228.68元及利息等损失。月星置业公司辩称：1、被告在进行该项目的开发过程中，遭遇到暴雨、暴雪及大风等恶劣天气的影响，导致不能按照计划施工。在发生这些恶劣天气时，被告均及时发布通知，告知所有买受人。根据合同关于遭遇不可抗力的约定，被告可据实予以延期交付，原告作为买受人不得追究出卖人交房延期责任。2、在该项目开发施工过程中，还受到当地政府有关部门规划变更等行政措施的影响，导致该项目不能如期交付，根据合同相关约定，被告也可据实延期交付房屋。3、双方于2012年8月18日签订了涉案房屋商品房买卖合同，约定该房屋总房款为610140元，于2011年8月16日付183140元，余款427000元应于2012年9月23日前交清，但是范强没有按照约定时间交付房款，严重违反了合同约定，根据合同第八约定，出卖人可据实予以延期，因此出卖人延期向范强交付房屋，并不违反合同的约定。4、基于范强逾期付款，我公司提起反诉，请求判令范强向我公司支付违约金3294.36元，继续履行合同。针对月星公司的反诉，范强辩称：双方签订商品房买卖合同签订后，我方及向相关部门申请贷款，但贷款的发放时间我方无法控制，请求驳回反诉人的反诉请求。本案争议焦点：1、被告有无逾期上房的事实。2、被告提出的延期交房的理由是否符合双方约定或法律规定。3、原告是否有逾期付款的事实。4、原告主张的赔偿数额有无事实依据。5、被告反诉的数额有无事实依据。围绕争议焦点，为支持自己的主张，范强向本院提交证据：证据1、商品房买卖合同，证明原、被告之间存在买卖合同关系及双方权利义务，根据合同约定，出卖人超过90日不向原告交付房屋的，原告有权解除合同。该合同的补充协议第五条规定，因买受人原因解除合同，需向出卖人支付总房款15%作为违约金，相对于原合同而言，加重了原告的违约责任。故，因被告原因导致合同解除的，其应承担违约责任，应与原告一致，为变更后的15%。证据2、照片打印件、解除合同函复印件，证明原告于2014年4月16日向被告提出解除合同的要求，被告不予理睬。证据3、购房发票，证明原告已经足额向被告履行付款义务。证据4、担保服务费发票、现金完税证、个人住房委托贷款合同，证明原告存在的损失数额。月星置业公司质证认为：对证据1的真实性无异议，但不能证明原告的部分观点，且恰能证明原告没有按照合同约定履行交付房款义务。对证据2的真实性、关联性、合法性有异议，没有送达证明，我方也并未收到该函件，不能证明原告观点。对证据3，恰能证明原告没有按照合同约定付款。对证据4，与本案无直接关联性，其损失也并不是因本案直接造成的损失。月星置业公司向法庭提交证据：1、商品房买卖合同、缴款发票复印件，证明双方权利义务关系，原告违约支付房款的事实及违约责任。2、商品房预售许可证，证明涉案房屋具备销售条件。3、徐州市气象部门提供的气象资料，证明雨雪、高温等恶劣天气影响被告施工合计118天。4、告知书照片打印件十一份，证明在发生恶劣天气后，被告及时向包括原告在内的业主告知发生不可抗力的程度及影响施工的天数。5、徐州经济技术开发区规划局加印确认的规划变更调整情况说明，证明被告在该项目施工过程中因政府规划部门的变更导致被告在2012年11月22日至2012年12月31日期间暂停施工40天，导致不能如期交房。6、住宅交付使用通知书，证明涉案房屋在2014年4月18日具备交付使用条件。7、EMS邮寄资料（包括快递单和查询资料），证明我方已向原告寄送了上房通知书，且原告也确实收到。范强质证认为：对证据1真实性无异议，该合同恰能证明被告违反合同约定时间向原告交付房屋。对证据2真实性无异议，但与本案无关，不能证明其按照合同约定向原告交付房屋。对证据3、4的真实性无异议，但不能证明被告主张。对证据5的真实性无异议，但该证据恰恰说明该变更是由于被告原因，而非政策调整。对证据6的真实性无异议，能证明涉案房屋于2014年4月18日才具备交付条件，晚于合同约定的2013年12月31日。对证据7的真实性无异议，该快递单上并未有寄发时间，不能证明被告于合同约定的交付日期前向原告通知上房。且被告并未提供该快递单是否已由原告本人接收的。实际上被告是于2014年4月16日之后即原告向被告发出解除合同的函之后很长一段时间，才向原告发出上房通知的。经审理查明：原、被告于2012年8月18日签订商品房买卖合同（编号为NO:0298802），约定原告购买被告开发的月星公馆第2幢1单元2003室的房屋，总价为610140元。合同第六条约定，原告于2011年8月16日付款183140元，余款427000元应于2012年9月23日前交清。第八条约定，被告应于2013年12月31日前将该房屋交付给原告使用，“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人（本案被告）可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人（本案原告）的；2、因政府政策、法律、法规等对验收或交付条件的规定发生变化，或者政府规划、环保等部门采取的行政措施的实施而导致该商品房不能如期交付的，出卖人不承担由此产生的逾期交付责任”。合同第九条约定，出卖人未按本合同规定的期限交房，除本合同第八条规定的特殊情形外，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2012年8月29日付购房款183140元，2012年10月26日付款427000元。另查明，因提升月星环球商业中心档次及完善生活小区配套功能的需要，开发区规划部门涉案工程项目的规划方案进行了变更，将月星公馆住宅的公共配套设施自行车库与机动车车库同层停车变更为分层停车。该规划方案变更导致被告于2012年11月22日暂停施工。被告于2012年12月31日办理完成变更后建设工程规划许可证，并于次日恢复施工。2014年4月18日，涉案工程项目通过竣工验收并取得房屋交付使用通知书。以上事实有当事人当庭一致陈述及提供并经本院认证的商品房买卖合同、购房发票、规划变更调整情况说明、住宅交付使用通知书等证据予以证实。本院认为：1、原、被告之间存在真实有效的商品房买卖合同关系，均应全面履行各自合同义务。双方合同约定交房期限为2013年12月31日前，被告于2014年4月18日取得房屋交付使用通知，涉案房屋才具备交付条件，故，被告存在没有按照约定期限交付房屋的情形应无异议。2、关于逾期上房的天数如何认定以及是否符合约定的免责事由是原告是否享有合同解除权的关键。被告辩称施工期间存在恶劣天气等不可抗力因素以及政府规划变更因素影响工期，可以据实延期交付房屋。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告主张的恶劣天气不属于上述情形，故，被告据此抗辩没有事实和法律依据，本院不予采信。被告主张的政府规划方案变更的情形，有事实依据和合同依据，且该变更规划加重了被告的建设成本（售房价格此前已确定），却为原告在内的购房者带来原合同外的利益，该规划变更不侵犯原告利益，故被告可据此延期40天交付房屋，该40天不应认定为被告逾期上房的天数。3、自双方约定的交房期限2013年12月31日至涉案房屋2014年4月18日符合上房条件，超期108天，扣除上述合理延期40天，被告实际逾期上房天数为68天，未超过双方合同约定解除合同所需的90天，故，原告要求解除合同的条件未成就。综上，原告在本案中的诉请没有事实和法律依据，应予驳回。4、虑及被告确实存在逾期交房，且未能有效告知原告致发生纠纷形成本案，故本案诉讼费由被告承担为宜。5、关于月星置业公司的反诉中继续履行合同的请求，实际是本诉中双方的争点，不再作为反诉请求处理；对其违约金的反诉请求，虑及其逾期交房行为，不予支持为宜。双方庭外和解未果，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下：一、驳回范强的诉讼请求；二、驳回徐州月星置业有限公司关于逾期付款违约金的反诉请求。本诉案件受理费11065元减半收取5532.5元（范强已预交）、反诉案件受理费25元（已交纳）均由月星置业公司承担，月星置业公司于本判决生效之日起十日内将该5532.5元给付范强。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  张基奎二〇一五年十二月二十四日书记员  鹿 媛