安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖01民终5645号上诉人（原审原告）：胡明玉，男，1980年6月8日出生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：詹洁，安徽大森律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丽，安徽大森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：左家彬，男，1963年8月8日出生，汉族，住安徽省舒城县。被上诉人（原审被告）：韦传香，女，1963年1月14日出生，汉族，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：韦伟，男，1982年12月8日生，汉族，住安安徽省合肥市包河区，系左家彬、韦传香的儿子。委托诉讼代理人：薛飞，安徽天地缘律师事务所律师。上诉人胡明玉因与被上诉人左家彬、韦传香房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院(2017)皖0111民初1063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡明玉上诉请求：撤销一审判决，改判支持胡明玉一审的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，缺乏法律依据，应当予以撤销。双方在合同履行过程中，合肥市房地产管理局联合合肥市国土资源局等六部门出台了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，实施区域性住房限购，胡明玉不符合购房条件。双方的补充协议第九条约定胡明玉可用其他名字买房，“其他名字”特指胡明玉的妻子和孩子，但胡明玉的妻儿也不符合购房条件。故无论从何种角度而言，双方签订的《存量房买卖合同》因限购政策导致合同目的无法实现。一审法院认为胡明玉无法证明补充协议中约定的“其他名字”特指其妻儿，应承担举证不能的诉讼后果，失之偏颇。其一，胡明玉于签订购房合同当日即支付20万元定金，不可能是为了不相关的第三人，这有违常理。其二，如左家彬、韦传香所言，胡明玉是为了炒房谋利、从中赚取高额利润的话，不会选择一个尚未办理产权初始登记的房屋，这将严重阻碍房屋的转卖，胡明玉存心炒房的话，不会犯这种低级错误。而事实上，在房价高涨时期，胡明玉也没有向他人转卖。由此可以证明，胡明玉在补充协议中约定的“其他名字”并非指任意第三人。2、因限购政策导致合同目的不能实现的主要原因在于左家彬、韦传香迟迟无法办理案涉房屋的产权初始登记。双方签订《存量房买卖合同》的时间为2016年7月31日，限购政策出台的时间为2016年10月2日，按照常理两个月的时间应该足够双方交易并办理房产过户，从而使该合同不受限购政策的影响。但由于左家彬、韦传香直至2017年3月6日才办理到案涉房屋的产权证书，直接导致胡明玉受限购政策的影响，进而导致合同目的无法实现。3、一审判决结果不利于解决纠纷，且有失公平。从一审判决结果来看，双方签订的合同并未解除，仍需继续履行，但事实上因胡明玉及其妻儿均为限购对象，合同已经无法继续履行，房屋过户遥遥无期，胡明玉支付的20万元定金将一直放在左家彬、韦传香处，他们随时有可能将案涉房屋再次出售，该风险是胡明玉无法预防的。胡明玉在该案中无任何过错，一审判决结果导致胡明玉房财两空，有违公平原则。左家彬、韦传香辩称，1、合同规定在开发商办理产证后三日内办理房屋过户手续，并没有提出产证必须在两个月办掉。2、合同可以解除，但胡明玉支付的定金不应当退还。据向中介公司了解，胡明玉是专门炒房的，案涉房屋转让款190万元，合同签订后，胡明玉第二天就对外转手210万元。而且签订合同时，胡明玉也明确告知可能他们夫妻过不了户，到时转手再卖给他人时需要左家彬、韦传香配合。3、因为胡明玉的欺骗给左家彬、韦传香造成了损失，合肥限购后房价也跌了，涉案房屋的市价现在只有150万元左右。胡明玉向一审法院起诉请求：1、解除双方于2016年7月31日签订的《存量房买卖合同》以及补充协议；2、左家彬、韦传香返还胡明玉支付的购房定金20万元，并按照银行同期贷款利率自2016年10月2日开始计算利息直至款清之日止；3、左家彬、韦传香支付胡明玉因本案支付的律师费9000元。一审法院认定事实如下：2016年7月31日，在中介公司的居间下，左家彬、韦传香委托韦伟与胡明玉签订《存量房买卖合同》及补充协议，合同约定胡明玉购买左家彬、韦传香位于合肥市滨湖区××湖××室房屋，总价款190万元。因案涉房屋尚未办理产权初始登记，双方约定在案涉房屋的初始产权证下发之后共同向房地产管理部门申请办理产权转移登记手续；补充协议约定胡明玉应在协议签订后支付左家彬、韦传香购房定金30万元，双方协商因胡明玉名下有房，可以用其他名字买房，左家彬、韦传香应配合胡明玉办理手续；若任何一方违约，需赔偿对方总房价的20%作为违约金。合同签订当日，韦伟出具30万元的定金收条置于中介公司处，但胡明玉因经济压力仅支付左家彬、韦传香购房定金20万元。2016年10月2日，合肥市人民政府办公厅转发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，其中第四条规定实施区域性住房限购，即“在市区（不含四县一市，下同）范围内，暂停向拥有2套及以上住房的本市区户籍居民家庭出售新建商品住房；暂停向拥有1套及以上住房或无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭出售新建商品房和存量住房”。该限购政策出台后，胡明玉以其户籍系安徽省寿县，不符合购房条件为由，于2016年12月要求左家彬、韦传香返还购房定金。双方未能协商一致，胡明玉诉至一审法院。一审法院另查明：2017年3月6日，合肥市国土资源局不动产登记机构向左家彬、韦传香颁发案涉房屋的《不动产权证书》。一审庭审中，左家彬、韦传香表示解除合同须以不予退还20万元定金，且胡明玉还应另支付10万元定金为前提。双方就解除案涉合同未能达成一致意见。胡明玉提出，双方在补充协议第九条约定的胡明玉可以用其他名字买房，“其他名字”特指其妻子和孩子，且限购政策出台后，其妻子及儿子亦不符合购房条件。一审法院认为，双方当事人签订的《存量房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同及补充协议的约定履行各自义务。胡明玉以限购政策导致其合同目的不能实现为由诉请左家彬、韦传香返还购房定金20万元，但根据补充协议第九条约定，胡明玉可以“其他名字”购房，该条款约定应为双方对合同履行方式的约定即胡明玉可以他人名义购买案涉房屋，左家彬、韦传香在过户时应按胡明玉要求过户至胡明玉指定的第三人名下，该“其他名字”应为不特定的第三人。胡明玉主张该“其他名字”特指其妻子及儿子，但双方在合同及补充协议中均未作出具体约定，其亦未提供证据证明双方口头约定该条款中的“其他名字”即特指胡明玉妻子及儿子的家庭成员，应承担举证不能的诉讼后果。据此，胡明玉主张限购政策导致其合同目的不能实现并不成立。另根据庭审查明的事实，胡明玉于合同签订当日仅支付左家彬、韦传香购房定金20万元，对此胡明玉主张双方曾协商变更定金数额为20万元。但根据补充协议约定，胡明玉应于合同签订后支付定金30万元，胡明玉当庭亦认可左家彬、韦传香曾在中介处出具30万元的定金收条，故在胡明玉未能提供证据证明双方就变更定金数额达成合意的情况下，本案定金数额应按合同约定的30万元予以认定。现胡明玉以限购政策导致其合同目的不能实现，主张解除合同不能成立。另双方在庭审过程中就解除合同及返还定金亦未达成一致意见，故在合同尚未解除的前提下，胡明玉要求返还其购房定金20万元，无合同及法律依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,判决：驳回胡明玉对左家彬、韦传香的全部诉讼请求。案件受理费4480元减半收取为2240元，由胡明玉负担。二审中，胡明玉提交下列证据：1、房地产经纪合同、存量房买卖合同、定金协议、徽商银行转账记录，证明胡明玉将其位于万振逍遥苑18幢1810室的房屋在2016年7月28日出卖给他人，于2016年9月将该房屋过户至他人名下；胡明玉于2016年7月31日与左家彬、韦传香签订案涉房屋的买卖合同，是因家庭需要以旧换新，并不是炒房。2、结婚证、离婚证，证明胡明玉与张新芳于2002年8月12日登记结婚，2016年7月22日登记离婚；万振逍遥苑18幢1810室房屋的产权证于2009年登记在张新芳名下，双方于2016年7月办理离婚时是假离婚，这样的话，购买首套房的首付款和利息可以少点。左家彬、韦传香质证认为，证据的真实性虽无异议，但证明目的不能成立，不能证明胡明玉与张新芳是假离婚，且与胡明玉陈述的“其他名字”特指其妻儿的理由相互矛盾，既然双方已经离婚，不可能是其妻子。胡明玉将其房屋出卖给他人，恰恰证明其与左家彬、韦传香签订合同时称自己名下有房是在说谎，其真实目的就是将房子再转卖给他人。本院对一审法院查明事实部分予以确认。二审另查明，胡明玉于一审法院2017年2月28日庭审中，当庭增加解除合同的诉讼请求。本院认为，案涉房屋的《存量房买卖合同》及补充协议由胡明玉与左家彬、韦传香签订，双方在合同履行过程中，合肥地区出台限购政策，胡明玉因户籍地不在合肥，属于限购对象，且双方合同履行仅至定金支付阶段，尚未办理房屋缴税手续，故案涉房屋无法过户至胡明玉名下。双方对补充协议中关于“以其他名字购房”的约定产生争议，即便胡明玉主张该约定特指其妻儿的证据不足，但该条款仍属于约定不明的情形，在双方为此产生争议且未能协商一致的情形下，该条款对双方没有法律约束力。胡明玉因属于限购对象，导致案涉《存量房买卖合同》无法在胡明玉与左家彬、韦传香之间继续履行，案涉房屋过户至胡明玉名下的合同目的亦无法实现。胡明玉要求解除合同并返还定金，有事实和法律依据。鉴于胡明玉于2017年2月28日明确提出解除合同的诉请，故本院确认案涉《存量房买卖合同》及补充协议于2017年2月28日解除，左家彬、韦传香应向胡明玉返还定金20万元。胡明玉关于该部分的上诉请求成立，本院予以支持。左家彬、韦传香关于胡明玉是恶意炒房的主张，因无证据证明，本院不予采信。胡明玉上诉主张利息损失以及支出的律师费损失，因合同解除的原因系受合肥限购政策影响，并非左家彬、韦传香违约所致，故对其该部分上诉请求不予支持。综上所述，胡明玉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初1063号民事判决；二、确认胡明玉与左家彬、韦传香签订的《存量房买卖合同》及补充协议于2017年2月28日解除；三、左家彬、韦传香应于本判决生效之日起十日内一次性返还胡明玉定金20万元；四、驳回胡明玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4480元减半收取为2240元，由胡明玉负担450元，左家彬、韦传香负担1790元。二审案件受理费4480元，由胡明玉负担900元，左家彬、韦传香负担3580元。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  马枫蔷二〇一七年十二月二十九日书记员  罗 晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。