广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终19640号上诉人（原审原告）：广州莱佛士物业服务有限公司，住所地：广州市越秀区建设六马路33号宜安广场2804、2805室。法定代表人：梁顺源，该公司董事长。委托代理人：李碧君、李绮文，均系该公司职员。被上诉人（原审被告）：罗辉，男，1967年1月9日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人广州莱佛士物业服务有限公司（以下简称莱佛士公司）因与被上诉人罗辉物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初2546号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。莱佛士公司上诉请求：一、撤销一审法院判决第一项，改判罗辉按全额支付2014年1月至2014年6月20日的商铺管理费1932.1元；二、判令罗辉向我方支付逾期付款违约金（以当月欠缴物业管理费为基数，从逾期之日起按每日千分之一的标准计算至交清费用为止）；三、判令罗辉承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：我司于2014年8月通过EMS的方式邮寄催款的律师函给罗辉，但因我司职员工作疏忽，没有在一审诉讼时提交上述催收记录，故一审法院认定我司主张的2014年3月前的欠费已经超过诉讼时效。现我司补交2014年8月发出的律师函及邮寄凭证的证据，证明我司从2014年1月至2014年2月的诉讼请求均未超过诉讼时效，恳请二审法院依法查明案情，支持我司上诉请求。被上诉人罗辉答辩称：我方不清楚有未支付的款项，即使有未支付的话，也过了诉讼时效。我的办公地址一直没有变更，而莱佛士公司提交的现有证据中寄送的地址我也无法接收。我认为莱佛士公司对各个业主的诉讼是浪费司法资源，请求二审法院驳回其上诉。莱佛士公司于2017年4月11日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：⒈罗辉向莱佛士公司付清拖欠的2014年1月至2014年6月20日的商铺管理费1932.1元；⒉罗辉向莱佛士公司付清拖欠的2014年6月1-20日的楼层公摊电费17.8元；⒊罗辉向莱佛士公司付清拖欠的2014年6月1-20日的电费公摊10.4元；⒋罗辉向莱佛士公司支付按逾期之日起每天千分之一计算违约金；⒌罗辉承担本案全部诉讼费用。一审法院审理查明：罗辉是广州市海珠区新港东路237号325商铺的所有产权人。2006年4月10日，莱佛士公司（受聘方，乙方）与广州德和昌房地产开发有限公司（聘请人，甲方）签订《会展领域（新港商厦）物业管理委托合同》，约定甲方聘请乙方为“新港商厦”提供物业管理服务。新港商厦物业基本情况：坐落位置广州市海珠区××××号，物业类型商场、住宅及停车场；合同期限自签订之日起生效，自本物业正式交付使用后两年止。面积计算，商场每月每平方米3.50元；甲方委托乙方向各本物业业主（租户）按月收取物业管理费，并代表本物业全体业主支付因管理本物业而产生的相关支出,等。协议签订后，莱佛士公司按约对新港商厦进行了物业管理服务。2006年11月1日，莱佛士公司（乙方）与广州德和昌房地产开发有限公司（甲方）签订《会展领域（新港商厦）物业管理委托合同补充协议》，约定根据甲、乙双方于2006年4月10日签订的《会展领域（新港商厦）物业管理委托合同》内第三条的相关约定，会展领域新港商厦将于2006年12月15日正式交付使用，故双方同意上述合同之合同期限至2008年12月14日止。2008年12月4日，莱佛士公司又与广州德和昌房地产开发有限公司签订《新港商厦物业管理委托合同》，双方约定合同期限自2008年12月15日起至2010年12月14日止，为期两年。商场管理费用为每月每平方米3.00元。2010年12月15日，莱佛士公司再次与广州德和昌房地产开发有限公司签订《新港商厦物业管理委托合同补充协议》，约定双方同意上述合同期限顺延至2012年12月14日止。该补充协议约定期限届满后，莱佛士公司没有再与委托方续签或重新签订物业管理服务合同，但仍对新港商厦进行物业管理服务直至2014年6月20日。2007年1月9日，罗辉办理了商铺接收并签收了接收业主收楼表格。同时签订了《前期物业管理服务协议》，其中约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金，或终止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用；罗辉从2014年1月开始没有支付物业管理费，也没有支付2014年6月1-20日的楼层公摊电费17.8元、电费公摊10.4元给莱佛士公司。2016年2月24日，莱佛士公司向罗辉邮寄发出催款函。内件品名为新港商厦-缴付物业管理费及物业管理亏损费用事宜，收件人罗辉，手机138××××5538，收件地址为广州市新港东路237号303铺广州高飞尔体育有限公司。一审法院另查明，新港商厦业委会于2011年成立。一审法院认为，2007年1月9日，罗辉与莱佛士公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对莱佛士公司、罗辉均有约束力。上述协议签订后，莱佛士公司已经为罗辉提供了物业管理服务，根据民事行为应遵循公平合理、等价有偿的原则，罗辉应向莱佛士公司支付相应的物业管理服务费。根据莱佛士公司与广州德和昌房地产开发有限公司签订的《新港商厦物业管理委托合同补充协议》中合同期限顺延为2012年12月14日止，此后莱佛士公司虽然没有再与委托方续签或重新签订物业管理服务合同，但仍对新港商厦进行实际的物业管理服务直至2014年6月20日。因此罗辉理应支付物管费的期限理应截止至2014年6月20日。关于缴费的标准，根据《前期物业管理服务协议》约定，商场每月每平方米3.5元，于每月1日前缴交当月的管理费用,莱佛士公司主张每月每平方米按3元计算,属于对自己权利的处分,并无不当,一审法院予以采纳。罗辉每月应缴纳的物业管理费为373.89元(124.63平方米×3元)。因此罗辉应向莱佛士公司支付自2014年1月至2014年6月期间的管理费。但根据罗辉称莱佛士公司的主张已过诉讼时效，经查莱佛士公司于2016年2月24日才向罗辉邮寄发出物业管理费催款函向罗辉主张权利，据此计算往前推两年即至2014年2月24日前莱佛士公司主张催缴物管费的时间确已超出两年的诉讼时效期限，故对于超出诉讼时效的部分一审法院不予支持。所以罗辉实际应支付莱佛士公司2014年3月至2014年6月20日期间的管理费共计1370.87元（373.89元×3个月+249.2）。根据上述约定，罗辉应于每月1日前缴交当月的管理费用若逾期未缴纳应从逾期之日起按每天0.1%收取违约金，现罗辉没有按时支付物业管理费给莱佛士公司，已构成违约，应承担违约责任。莱佛士公司要求罗辉以每月欠缴物业管理费为本金，按每日0.1%的标准支付违约金有理，一审法院予以支持，但违约金不得超过本金。另莱佛士公司要罗辉支付欠付的2014年6月1-20日的楼层公摊电费17.8元、电费公摊10.4元，合法合理。一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《物业管理条例》第四十一条的规定，于2017年8月4日作出如下判决：一、罗辉在本判决生效之日起10日内，支付2014年3月至2014年6月20日所欠的物业管理费1370.87元给莱佛士公司,并从2014年3月16日起以每月实际所欠物业管理费为本金，按每日0.1%的标准计付违约金给莱佛士公司至罗辉实际清偿所欠物业管理费之日止，但违约金不得超过本金；二、罗辉在本判决生效之日起10日内，支付欠付的楼层公摊电费17.8元、电费公摊10.4元给莱佛士公司；三、驳回莱佛士公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由莱佛士公司负担25元，罗辉负担25元。本院经审查认为，一审查明事实基本无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，莱佛士公司提交了寄出日期为2014年8月18日的邮政EMS快递详情单、落款日期为2014年8月1日的律师函原件各一份，并提交了网上查询打印的前述快递投递情况追踪记录，拟证明其曾于2014年8月18日向罗辉发出催收拖欠物业费的律师函。经本院主持质证，罗辉表示:我没有签收该邮件，也没有见过该邮件；我本人及公司的地址和办公电话均没有变更，莱佛士公司不可能找不到我方；网站查询打印的EMS投递情况应该是半年内查询有效，不知道莱佛士公司是如何打印出来的，无法确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对莱佛士公司上诉请求所涉诉讼时效问题，具体认定如下：莱佛士公司一审期间要求罗辉支付2013年9月起至2014年6月20日止期间的物业管理费，但只提供了2016年2月24日向罗辉邮寄的物业管理费催款函，一审法院据此认定莱佛士公司请求的2014年2月24日前的欠费已超过诉讼时效，并判令罗辉支付2014年3月至2014年6月20日的物业管理费，并无不当。二审期间，莱佛士公司向本院提交了该司于2014年8月期间向罗辉邮寄的催交涉案物业管理费的律师函及相关邮寄凭证的证据，虽然罗辉否认收到上述邮件，但并未提供相反证据予以反驳，故本院对该证据予以采纳。莱佛士公司上诉主张其要求罗辉支付2014年1月至2014年2月的物业管理费的诉请并未超过诉讼时效，于法有据，本院予以支持，并据此对一审相应判项予以变更，但计得所欠物业服务费的总额应以莱佛士公司主张的1932.1元为限。双方当事人对于物业管理费的标准及一审其余判项均未提出上诉，本院予以维持。由于莱佛士公司因自身原因未向一审法院提交相关证据导致二审改判，故相关诉讼费用理应由莱佛士公司承担。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，但二审期间出现新的事实，本院依法予以改判。莱佛士公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初2546号民事判决第二项、第三项及受理费负担部分；二、变更广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初2546号民事判决第一项为：罗辉在本判决生效之日起10日内，按每月373.89元的标准，向广州莱佛士物业服务有限公司支付2014年1月至2014年6月20日期间所欠的物业管理费（以广州莱佛士物业服务有限公司请求的1932.1元为限）；并以每月实际所欠物业管理费为本金、按每日0.1%的标准，计付从欠费当月2日起至罗辉实际清偿所欠物业管理费之日止的违约金给广州莱佛士物业服务有限公司，但违约金不得超过本金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由上诉人广州莱佛士物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 韩志军审判员 郭东升二〇一七年十二月五日书记员 林飘云梁少欣