云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）德民二终字第93号上诉人（原审被告）林玉云，女，1969年6月29日生，现住德宏州瑞丽市。委托代理人李培军，云南泰恒律师事务所。被上诉人（原审原告）德宏州姐告铭威工艺品有限公司。住所地：德宏州瑞丽市姐告中缅友谊街东段。法定代表人黄康明，系公司总经理。委托代理人何梅，女，1968年12月29日生，系德宏州姐告铭威工艺品有限公司副总经理，现住德宏州瑞丽市。上诉人林玉云因与被上诉人德宏州姐告铭威工艺品有限公司（以下简称铭威公司）租赁合同纠纷一案，不服瑞丽市人民法院（2015）瑞民二初字第153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月27日公开开庭审理了本案，上诉人林玉云特别授权的委托代理人李培军，被上诉人铭威公司法定代表人黄康明及特别授权的委托代理人何梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理确认的本案法律事实是：2011年12月2日，原告铭威公司与被告林玉云签订《房屋租赁合同》约定：原告将位于瑞丽市的自有商铺及住房出租给被告使用，租期五年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止，2012年年租金为34800元，以后每年年租金以上年度租金为基数上浮16%。合同第四款第4条约定：乙方（被告）违约本合同提前终止，甲方（原告）有权无偿收回房屋、房屋的装修及其他添附物。合同第五款第5条约定：乙方应按时支付租金及水电费，并承担其他社会性费用、环境卫生费等费用，对其租赁房屋实行门前三包，遵守消防安全规定，做好防火防盗工作；第6条约定：在租赁期间乙方必须依法经营，合法使用房屋，爱护房屋设施，对租赁房屋有保护和维护租赁房屋的义务，租赁期间发生的各种维修费用自理，不准偷水偷电。合同第六款第3条约定：若甲方无故提前解除本合同，甲方除退还已付未使用完的租金外，还应按剩余租期的租金额赔偿乙方，其他损失概不负责；第9条约定：若乙方无故提前解除本合同，乙方无权退回已付未使用完的租金，还应按剩余租期的租金额赔偿甲方，其他损失概不负责。合同履行过程中原、被告双方因租赁物的维护及修理等问题发生纠纷，2014年12月31日，被告将租赁物的钥匙放至原告办公室并搬离租赁房屋。2015年3月24日，原告起诉，请求解决。另查明，被告实际交纳房屋租金至2014年12月31日。原审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，并未违反我国的相关法律规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力。在合同履行期限届满前，被告以自己的行为表示不再履行合同的主要债务，原、被告双方均同意解除该合同，予以确认。关于违约责任的认定，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第五款第6条对租赁期间的维修义务做了明确约定：由被告负责各种维修费用。对租赁物外的环境维护，双方在合同中也进行了明确约定：由被告对其租赁房屋实行门前三包，遵守消防安全规定，做好防火防盗工作。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。污水排放及化粪池堵塞并非是构成合同单方解除的法定事由，被告辩称所租赁的居住环境发生多起登革热疾病及盗窃情形，被告并未能提供有效证据证明其抗辩理由及应当归责于原告的法定及约定事由，被告的抗辩理由不能成立，不予支持。综上，被告单方解除合同的行为违反了双方的合同约定，也违反了相关法律规定，构成违约，应当承担违约责任。对违约金的承担，原、被告双方在合同中约定：以剩余租期的租金计算即2015年及2016年的租金117329元计算，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于实际损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”据此，被告在剩两年租期的情况下单方解除合同，给原告造成了一定的经济损失，但解除合同后原告可将该房屋重新进行租赁，以减少实际损失，原审法院以不超过合同未履行部分的总值为限将违约金酌情调整为2015年的房屋租金即54319元。对租赁物的添附物，双方约定若被告违约，原告有权无偿收回房屋及房屋的添附物，该约定未违反法律规定，予以支持。对租赁物内被告所拆除的楼梯，经原告同意，被告承诺在解除房屋租赁合同时予以恢复，原告请求由被告恢复楼梯原装的诉讼请求成立，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第一百一十四条第二款、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告德宏州姐告铭威工艺品有限公司与被告林玉云于2011年12月2日签订的《房屋租赁合同》；二、被告林玉云于判决生效后十日内赔偿原告德宏州姐告铭威工艺品有限公司违约金54319元；三、该租赁物内添附物（铺面柜台、防盗笼及门窗等）归原告德宏州姐告铭威工艺品有限公司所有；四、被告林玉云于判决生效后三十日内恢复所拆除楼梯的原状；五、驳回原告德宏州姐告铭威工艺品有限公司对被告林玉云的其他诉讼请求。原审判决宣判后，林玉云不服，向本院提起上诉。上诉人林玉云请求：1.撤销瑞丽市人民法院（2015）瑞民二初字第153号民事判决，驳回被上诉人一审诉讼请求；2.本案全部诉讼费由被上诉人承担。主要上诉理由：一、一审判决将建筑物公有部份作为房屋租赁合同标的物范围确认合同权利义务的认定，没有事实及法律根据，将建筑物共有部份的维护责任，强加于仅仅作为房屋专有部份承租方的上诉人是错误的，公共部份的维护责任不属于租赁房屋的一方承担；二、被上诉人违反出租房屋安全担保义务产生承租人绝对解除权，该解除权不因任何事由受到影响。被上诉人拒不承担出租房屋安全担保及保持房屋符合用途的法定义务，长达两年时间未采取措施改变租赁房屋污水排放及化粪池堵塞的情形，上诉人依法享有随时解除合同的权利；三、一审应当审查租赁房屋是否存在未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的情形导致合同无效；四、一审法院以涉及商业秘密为由，决定对本案不公开审理，无赖实依据和法律依据，违反法定程序，影响案件公正判处；五、被上诉人未提交任何证明租赁期间形成的附合物的情形，一审却将未形成附合状态的独立物以及无证据证明的附合物，判决归被上诉人，没有相应事实根据，侵犯上诉人的合法财产权等。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，违反法定程序，影响案件公正判决。请求二审法院查明事实，依法驳回被上诉人全部诉讼请求。被上诉人答辩称：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》不仅约定了由上诉人承担各种维修费用，并且约定了由上诉人承担其他社会性费用、环境卫生费等费用；二、上诉人虚构了一个不存在的事实，并归责于被上诉人，从而要求合同绝对解除权，不能成立；三、上诉人竟然毫无根据、毫无理由地揣测、臆想被上诉人当年建房没有取得建设工程规划许可证；四、一审法院以涉及商业秘密为由，对本案不公开审理，是完全合理合法；五、《房屋租赁合同》第四条第3、4项、第六条第9项对违约责任进行了明确约定。关于具体哪些是属于房屋装修及其他添附物，可根据日常生活经验法则及已知的房屋情况本身即可推断出，无需证明，更谈不上“没有相应事实根据，侵犯上诉人合法财产权”等。综上，请求二审法院驳回上诉人无理上诉，维持一审判决。二审庭审中，上诉人对原审判决认定的法律事实没有异议，但认为遗漏认定：在履行合同中，上诉人向被上诉人多次提出本案租赁物不符合约定用途，无法正常使用的情形，但是没有任何改变。被上诉人对原审判决认定的法律事实没有异议。对于双方当事人没有异议的法律事实，本院予以确认。归纳双方诉辩主张，本案的争议焦点是：双方在履行合同过程中，是否存在违约行为？责任如何承担？二审中，针对其主张，上诉人和被上诉人均无新证据提交。二审经审理确认的本案法律事实与一审的基本一致。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案中，上诉人虽提出被上诉人拒不承担出租房屋安全担保及保持房屋符合用途的法定义务，长达两年时间未采取措施改变租赁房屋及化粪池堵塞的情形的主张，但经现场查看，上诉人租赁房屋外的化粪池存在堵塞的情形，但尚未构成影响租赁房屋使用和危及人身安全或者健康。故对上诉人的上诉请求，不予支持。综上所述，原审判决认定基本事实清楚，实体处理并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2647元，由上诉人林玉云负担。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向瑞丽市人民法院申请强制执行。审判长  段俊杰审判员  王 云审判员  毛松清二〇一五年十二月八日书记员  乔 菁