广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）中中法民一终字第1246号上诉人（原审被告）：徐治安，男，汉族，住广东省中山市。委托代理人：谢志伟，广东ＸＸ海天律师事务所律师。委托代理人：黄燕燕。上诉人（原审被告）：中山市中海世纪顾问管理有限公司。住所地：广东省中山市。法定代表人：聂海金，该公司总经理。委托代理人：周志鑫，广东卓正律师事务所律师。委托代理人：苏敏静。被上诉人（原审原告）：赵国柱，男，汉族，住湖南省浏阳市。委托代理人：袁丹，广东经纶律师事务所律师。上诉人徐治安、中山市中海世纪顾问管理有限公司（以下简称中海公司）因与被上诉人赵国柱房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法坦民一初字第78号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2014年3月13日，徐治安（甲方）与赵国柱（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将承租的坐落在中山市坦洲金山城X栋X座和X铺位建筑面积170平方米的物业出租给乙方作商业用途使用；租赁期限为11年，从2014年4月1日起至2025年3月2日止，2014年4月1日起至4月30日为免租期；乙方在签署合同时一次性向甲方支付13600元作为履行合同保证金；租金为月租6800元，每三年按10%递增；合同还约定了其他内容。中海公司在合同上加盖骑缝章，并在甲方签名下方盖章确认。合同签订当日，徐治安收取赵国柱合同保证金13600元。此后，赵国柱按月支付了2014年5月至9月的租金34000元。2014年3月20日，中山市工商行政管理局发出企业名称预先核准通知书，同意赵国柱等三人设立的企业名称为中山市程程装饰工程有限公司，保留期至2014年9月20日，在保留期内，企业名称不得用于经营活动，不得转让。2014年10月16日，中山市工商行政管理局作出行政处罚决定书，内容有：当事人（赵国柱）在未经工商行政管理机关许可颁发营业执照的情况下，于2014年5月1日起，擅自在中山市坦洲镇金山城X栋C1-C5商铺以“德美陶瓷”的名义从事陶瓷销售经营，于2014年9月28日被坦洲分局现场查获；对当事人处罚如下：一、予以取缔；二、罚款3000元上缴国库。此后，赵国柱无法经营，遂于2014年11月1日搬离涉案商铺，并于2015年1月14日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认赵国柱与徐治安签订的租赁合同无效；2.徐治安返还租赁合同保证金13600元，中海公司承担连带责任；3.徐治安返还赵国柱已经支付的租金34000元，中海公司承担连带责任；4.徐治安赔偿赵国柱装修损失211103元以及评估费2000元，中海公司承担连带责任；5.徐治安赔偿赵国柱行政处罚款3000元，中海公司承担连带责任；6.徐治安赔偿赵国柱预期经济利益损失50000元，中海公司承担连带责任；7.徐治安、中海公司承担案件受理费。诉讼中，赵国柱变更第1项诉讼请求为：撤销赵国柱与徐治安签订的租赁合同。理由是在签订合同时，徐治安、中海公司存在欺诈行为，隐瞒了重大事实，误导赵国柱作出民事行为，导致合同目的不能实现。原审法院另查明：赵国柱在搬离涉案商铺前，委托中山市永信资产评估事务所对商铺内装潢装饰费用项目进行评估。中山市永信资产评估事务所于2014年10月31日前作出资产评估报告书，评估结论为赵国柱投入中山市坦洲镇金山城X栋X座X商铺装潢装饰费用的损失为211103元，评估明细表中有80CM水晶吊灯1个，价值630元；1米水晶吊灯1个，价值990元。为此，赵国柱支付了评估费2000元。原审法院又查明：2005年3月14日，中国南航集团财务有限公司（甲方）与中海公司（乙方）签订一份编号为（2005）年（委经管）字（01）号委托经营合同，约定甲方委托乙方独家管理（经营）地址位于中山市坦洲镇金山城A、B、C栋部分商铺，物业建筑面积合计8346.23平方米，合同有效期自2005年3月23日起至2025年3月22日止。中海公司（甲方）与徐治安（乙方）签订租赁合同，约定甲方将坐落在中山市坦洲金山城X栋X区一、二层铺位建筑面积2686平方米的物业出租给乙方使用，租赁期为16年，从2009年8月19日至2025年3月22日止。原审法院再查明：中海公司与李光炜因座落于中山市坦洲镇金山城X幢底层X区5-7、19-20、21A、31-32、22A、33A、35、36A及X层X区1-7、12-20、21A、22A、28-32、33A、35、36A商铺的房屋租赁合同发生纠纷，李光炜诉至原审法院。原审法院经过审理，作出（2012）中一法坦民一初字第277号民事判决，判决：一、解除中国南航集团财务有限公司与中海公司于2005年3月14日签订的合同编号为：（2005）年（委经管）字（01）号的商用物业委托经营管理合同项下的关于中山市坦洲镇金山城幢栋底层C区5-7、19-20、21A、31-32、22A、33A、35、36A及2层C区1-7、12-20、21A、22A、28-32、33A、35、36A物业的租赁合同关系；二、中海公司于判决发生效力之日起十五日内向李光炜返还位于中山市坦洲镇金山××底层××区××、××、××、××、××、××、××、××及××区××、××、××、××、××、××、××、36A商铺；三、驳回李光炜的其他诉讼请求。中海公司不服一审判决，提起上诉。广东省中山市中级人民法院于2013年9月9日作出（2013）中中法民一终字第27号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决业已发生法律效力。中海公司不服前述二审判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2014年6月17日作出（2014）粤高法民二申字第443号民事裁定，裁定：驳回中海公司的再审申请。庭审中，中海公司确认，在赵国柱与徐治安签订的租赁合同上盖章时上述二审判决已生效，但因中海公司申请再审，故未告知其与业主的租赁合同已被法院判令解除。原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。双方争议的焦点为：一、赵国柱与徐治安签订的租赁合同是否具备法定的撤销理由；二、如租赁合同被撤销，损失应如何承担。关于焦点一。已生效的（2012）中一法坦民一初字第277号及（2013）中中法民一终字第27号民事判决已经解除了中海公司与业主关于涉案商铺的租赁合同。中海公司确认，在赵国柱与徐治安签订的租赁合同上盖章时上述二审判决已生效，故中海公司、徐治安明知其没有涉案商铺租赁权，却未告知赵国柱上述判决情况，向赵国柱提供了中海公司与原业主的商用物业委托经营管理合同证明其享有租赁权，引导赵国柱与徐治安签订房屋租赁合同，中海公司并在赵国柱与徐治安签订的租赁合同上加盖公章予以确认。赵国柱与徐治安签订的租赁合同属中海公司、徐治安以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，赵国柱作为受损害方，有权请求法院撤销租赁合同。故赵国柱主张撤销徐治安与赵国柱于2014年3月13日签订的租赁合同的诉求，符合法律规定，原审法院予以支持。关于焦点二。被撤销的合同自始没有法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还，徐治安收取的保证金13600元应当予以归还。至于已支付的租金，赵国柱已经实际使用了涉案商铺，故其应当支付相应的占有使用费，故已付的租金不予退还。至于装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，已形成附合的装饰装修物，应按照导致合同无效的过错分担现值损失。根据评估报告，赵国柱投入中山市坦洲镇金山城X栋X座X商铺装潢装饰费用的损失为211103元，扣除其中不形成附合的80CM水晶吊灯价值630元及1米水晶吊灯价值990元，赵国柱的装修损失为209483元。赵国柱支付了评估费2000元，亦属于必须支出的损失。中海公司、徐治安对合同被撤销存在过错，应当共同赔偿赵国柱的相应损失。关于行政处罚款3000元，系赵国柱未办理营业执照就擅自营业导致，赵国柱应自行承担。关于预期经济利益损失50000元，没有事实与法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决：一、撤销赵国柱与徐治安于2014年3月13日签订的租赁合同；二、徐治安于原审判决生效之日起七日内共同返还赵国柱保证金13600元；三、中海公司、徐治安于原审判决生效之日起七日内共同赔偿赵国柱装修损失209483元、评估费2000元；四、驳回赵国柱的其他诉讼请求。案件受理费6006元（赵国柱已预交），由赵国柱负担1697元，中海公司、徐治安负担4309元（中海公司、徐治安于原审判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。宣判后，上诉人徐治安、中海公司不服原审判决，向本院提起上诉称：徐治安、中海公司在与赵国柱签订的租赁合同中不存在欺诈。虽然中山市中级人民法院于2013年9月9日判令中海公司与李光炜解除涉案物业的租赁合同，但是中海公司仍就该案申请再审中，广东省高级人民法院直至2014年6月17日才作出（2014）粤高法民二申字第443号民事裁定，裁定驳回中海公司的再审申请。中海公司与李光炜之间的涉案物业一直存在交付问题，中海公司仍具有占有的权利。中海公司、徐治安将涉案物业出租给赵国柱，赵国柱亦实际使用涉案物业，并不存在没有交付使用的问题，更不构成欺诈。而且，租赁合同是双务合同，赵国柱对签订的合同也具有谨慎审查的义务，赵国柱对租赁物应充分了解，因此赵国柱亦同样存在过错。二、原审期间，徐治安、中海公司申请重新鉴定及请求追加李光炜为本案被告，原审法院不予理会，违反法律程序。评估报告第6页“第十二、评估假设：1.评估假设委托方提供的数据是真实完整的；2.假设经营方可以正常经营及使用的前提下；3.本次评估中评估人员对评估对象进行实地勘察为一般性的勘察，未进行专业性的技术测试。若上述假设条件发生变化，可能会影响评估结论，本次评估结论仅在满足上述有关基本前提及假设条件的情况下成立”。工程量是否真实，本案中的评估报告不管是在物业面积还是工程量，工程量单价上都与实际不符。业主李光炜才是装修工程的实际受益人，与案件存在利害关系，应当追加为被告。因此，徐治安、中海公司请求二审法院判令：请求撤销原审判决，将本案发回重审，或者改判驳回赵国柱的一审诉讼请求。被上诉人赵国柱辩称：一、原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。在签订租赁合同过程中，徐治安、中海公司并没有如实告知赵国柱涉案物业存在的诉讼情况以及中海公司对该物业进行管理以及出租的关键事实，故徐治安、中海公司存在故意欺诈的情形，导致双方的合同无法正常履行，徐治安、中海公司应当对此负有完全的过错责任。二、关于评估报告的合法性的问题。由于徐治安、中海公司在赵国柱向其发出要求交还商铺的请求时，徐治安、中海公司采取不理会的不作为方式，因此赵国柱才委托评估机构进行装修评估，本案选定的评估机构属于中山市法院系统在册的评估机构范围内，具有相应的评估资质及评估操守，作出的评估报告具有法律效力。如果徐治安、中海公司认为评估报告有问题，其应该提供相应的证据予以证明，但徐治安、中海公司并没有提交证据证明，因此原审法院采信评估报告符合法律规定。二审期间，赵国柱提供装修预算表及结算表，拟证明其装修损失。徐治安、中海公司对上述证据均不予确认。本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：赵国柱于2014年3月15日与珠海市彩苹果装饰有限公司签订施工合同，约定将涉案商铺的装修工程交由珠海市彩苹果装饰有限公司负责，合同工程造价为人民币251113元。二审期间，赵国柱称珠海市彩苹果装饰有限公司没有办理工商登记手续，故不能提交装修发票，赵国柱表示二审法庭调查后七天内提交其装修款支付凭证，但其于期限内未能提交。中山市永信资产评估事务所于2014年10月31日出具的资产评估报告书【永信评字（2014）10070号】载明：“十二、评估假设1.评估假设委托方提供的数据是真实完整的；2.假设经营方可以正常持续经营及使用的前提下；3.本次评估中评估人员对评估对象进行的实地勘察仅为一般性的勘察，未进行专业性的技术测试。若上述假设条件发生变化，可能会影响评估结论，本次评估结论仅在满足上述有关基本前提及假设条件的情况下成立。”另，徐治安与中海公司的原法定代表人徐刚是父子关系。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。关于赵国柱与徐治安签订的租赁合同是否具备法定的撤销事由的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”本案中，已生效的（2012）中一法坦民一初字第277号及（2013）中中法民一终字第27号民事判决已经解除了中海公司与业主李光炜关于涉案商铺的租赁合同。中海公司确认，在赵国柱与徐治安签订的租赁合同上盖章时上述二审判决已生效，而徐治安与中海公司原法定代表人徐刚是父子关系，即徐治安、中海公司在与赵国柱签订涉案租赁合同时，已明知其没有涉案商铺租赁权。徐治安、中海公司辩称其曾将上述案件的判决情况告知赵国柱，赵国柱不予确认，徐治安、中海公司未能举证证明其主张，故本院对徐治安、中海公司关于其在签订涉案租赁合同时已将租赁权的真实情况告知赵国柱的主张不予采信。徐治安、中海公司在明知其没有涉案商铺租赁权的情况下，仍向赵国柱提供了中海公司与原业主的商用物业委托经营管理合同证明其享有租赁权，直接导致赵国柱与徐治安签订房屋租赁合同，中海公司并在赵国柱与徐治安签订的租赁合同上加盖公章予以确认，原审据此认定徐治安、中海公司的上述行为构成欺诈并无不妥。根据上述合同法第五十四条的规定，徐治安、中海公司以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，赵国柱作为受损害方，有权请求法院撤销涉案租赁合同，故原审对赵国柱主张撤销徐治安与赵国柱于2014年3月13日签订的租赁合同的诉求予以支持，并无不妥，本院对此予以维持。徐治安上诉主张其并非涉案租赁合同的主体，不应承担责任。经查，徐治安不仅作为出租方在涉案租赁合同上签名，并且收取了赵国柱依据租赁合同支付的保证金，故徐治安辩称其并非涉案租赁合同的主体，不应承担责任的主张，理据不足，本院不予采纳。关于赵国柱主张的装修损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本院前述已认定涉案租赁合同被撤销的过错在于徐治安、中海公司，故赵国柱主张徐治安、中海公司赔偿其装修损失，理据充分，本院予以支持。至于装修损失数额如何确定的问题。赵国柱在搬离涉案商铺前，单方委托中山市永信资产评估事务所对商铺内装潢装饰费用项目进行评估，中山市永信资产评估事务所于2014年10月31日作出资产评估报告书，评估结论为涉案商铺装潢装饰费用的损失为211103元。徐治安、中海公司对该评估结论不予确认。经查，上述评估报告载明：“十二、评估假设1.评估假设委托方提供的数据是真实完整的；2.假设经营方可以正常持续经营及使用的前提下；3.本次评估中评估人员对评估对象进行的实地勘察仅为一般性的勘察，未进行专业性的技术测试。若上述假设条件发生变化，可能会影响评估结论，本次评估结论仅在满足上述有关基本前提及假设条件的情况下成立。”二审期间，赵国柱确认涉案装修工程的施工方珠海市彩苹果装饰有限公司没有办理工商登记手续，其不能提交装修发票，且赵国柱于本院指定的期限内亦未能提交其装修款支付凭证。综合上述证据分析，本院认为，因赵国柱未能提供装修发票及装修款项支付凭证等，且其提供的装修合同的施工方没有办理工商登记手续，致使本院对赵国柱提供的装修合同的真实性存疑，为此，赵国柱应承担举证不能的不利后果。而上述评估结论出具的前提是基于赵国柱提供的数据真实完整，且评估报告亦明确评估结论是在满足全部假设条件的情况下才成立。现本院已对赵国柱提供给评估机构的装修合同的真实性存疑，故原审法院对赵国柱单方委托评估机构作出的评估报告直接予以采信欠妥，本院依法予以纠正。鉴于涉案商铺已交还业主李光炜占有使用，故重新鉴定已不具有可行性。考虑到赵国柱对涉案商铺已经营使用，按照常理一般会在开业经营前进行装修，以及徐治安、中海公司对涉案租赁合同被撤销存在过错等情形，本院酌情赵国柱的装修损失为10万元，即徐治安、中海公司应向赵国柱赔偿装修损失10万元。至于徐治安、中海公司主张追加业主李光炜为当事人的问题，本院认为，业主李光炜并非涉案租赁合同相对方，且生效裁判已确认涉案商铺的产权人为李光炜，李光炜不属于本案必须参加诉讼的当事人，故本院对徐治安、中海公司该主张不予采信。若徐治安、中海公司认为业主李光炜对涉案商铺装修不当获利，其可另循途径解决。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人徐治安、中海公司的上诉合理部分，本院予以支持；不合理部分，予以驳回。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2015）中一法坦民一初字第78号民事判决第一、二项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法坦民一初字第78号民事判决第四项；三、变更广东省中山市第一人民法院（2015）中一法坦民一初字第78号民事判决第三项为：上诉人中山市中海世纪顾问管理有限公司、徐治安于本判决生效之日起七日内共同赔偿被上诉人赵国柱装修损失100000元、评估费2000元；四、驳回被上诉人赵国柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6006元，由被上诉人赵国柱负担3784元，由上诉人中山市中海世纪顾问管理有限公司、徐治安负担2222元；二审案件受理费6006元，由上诉人中山市中海世纪顾问管理有限公司、徐治安负担2222元，由被上诉人赵国柱负担3784元。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲代理审判员  吴合波代理审判员  吴碧英二〇一五年十二月二十九日书 记 员  胡置晓第13页，共13页第1页，共13页