广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第1845号原告（反诉被告）：董锋华，住广州市越秀区。委托代理人：于国靖、罗鹏远，均为广东广大律师事务所律师。被告（反诉原告）：钟献清，住广州市荔湾区。第三人：广州市德才房地产代理有限公司，住广州市越秀区。法定代表人：宋炽平，总经理。委托代理人：李韵、卢国瑞，均为该公司职员。原告董锋华诉被告钟献清，第三人广州市德才房地产代理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人于国靖，被告及第三人委托代理人卢国瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉及答辩称：2015年7月26日，原告与被告签订了租房合同，约定被告将位于广州市海珠区建基路79号606房（以下简称“涉案房屋”）出租给原告使用，中介方为第三人。被告于2015年9月1日在双方合同未解除状态下，单方面将房屋出租给案外人并强行换锁，形成实际居住的既定事实。原、被告多次协商未果。基于被告一房两租的事实，损害了原告的权益。对于被告的反诉请求，原告愿意向被告支付管理费86.65元、水费5.94元、污水处理费2.4元、管道燃气费4.55元。不同意被告的其他反诉请求，理由如下：第一，在反诉请求第一项被告认为原告违约并要求没收两个月的押金6800元，但答辩状中被告称已经并且同意原告退出以及返回两个月的押金，被告已经前往检查并收回房屋，被告也提出拿钥匙准备收回房屋，被告提出退回押金要扣除中介费及300元，原告是不同意，从被告的答辩状看，对于双方合同的解除，双方已经意思表示一致了，但是对中介费以及300元是否由原告承担，双方没有达成一致，因此被告以此认为原告违约是不符事实；第二，中介费是由中介公司各自要求原、被告支付的，在房屋租赁合同的第4条可以看出，因此，被告要求原告向其支付中介费是没有法律和事实依据的；第三，本案诉讼费应当由被告承担。故请求判令：1、请求法院确认涉案租赁合同于2015年9月1日解除；2、要求被告退回押金6800元；3、要求被告退回2015年9月份的租金3400元；4、要求被告支付违约金6800元；5、要求被告承担本案诉讼费。被告答辩及反诉称：不同意原告的诉讼请求，被告完全没有必要一房两租，还要多支付一次中介费。在2015年8月10日左右，原告无理由提出不租住涉案房屋，当时由第三人与被告沟通，要求被告退还两个月的押金，当时被告同意，但表示要在2个月押金中扣除中介费1700元及原告使用房屋的管理费、水电费、管道燃气费并要求第三人继续介绍出租房屋。在2015年8月31日下午15时左右，被告去到房屋楼下到第三人处拿钥匙准备收回房屋时，第三人工作人员刘某告知被告钥匙已有中介公司拿上去看房，被告到达房屋时正好广州满懿房产咨询有限公司中介包某带着租客肖某看房。肖某表示8月30日同中介包某已经看过房屋，当时是原告在房屋里面开门给肖某进入房屋的。在8月31日下午15时到达房屋时，原告确实已将其的物品全部搬走，17时左右被告打电话给原告说房屋已租出去了，2个月押金要扣除中介费1700元和300元相关费用，原告当时表示不同意。原告于2015年8月31日晚上20时左右用转账方式转入3400元到被告银行，并打电话给被告，告知被告一房两租是违法的，要求被告给原告4个月租金共13600元，双方无法协商一致。本案中被告同意退回9月份的租金3400元给原告。故请求判令：1、解除被告与原告的租赁合同；2、没收原告缴纳的押金6800元；3、赔偿被告支付给广州市德才地产代理有限公司中介费1700元；4、支付原告使用涉案房屋期间的相关费用共275.19元，其中2015年8月份管理费86.65元、水费5.94元、污水处理费2.4元、电费176.75元、管道燃气费4.55元；5、本案诉讼费由原告承担。第三人述称：原告的诉讼请求与被告的反诉请求均与第三人无关。第三人在2015年7月26日已经促成的原、被告双方签订租赁合同，作为居间人，第三人的责任已经完成。确认原告、被告双方各向第三人支付了1700元的中介费用。经审理查明:原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）以及第三人（中介方）于2015年7月26日签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将其合法拥有坐落在海珠区建基路79号606房（海印南苑10号楼606房）的房屋出租给乙方使用，房产建筑面积为77平方米，租赁期限自2015年8月1日至2016年7月31日止；上述物业月租金为3400元整，租金按月结算，由乙方在每月的第1日前缴付给甲方；租赁保证金相等于贰个月租金即6800元，甲方应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退还给乙方；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订本合同，协助甲乙双方建立房屋租赁法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费；租赁期内，该物业的管理费、水电费、电话费、上网费、管道煤气费、有线电视等一切费用均由乙方负责；签订本合同后，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，则视为违约，违约方应付给对方相当于贰个月租金的金额作为违约金；如乙方于租赁期满时仍拖欠该物业的管理费、水电费、电话费、管道煤气费、有线电视等一切费用及有关滞纳金，则甲方有权以租赁保证金做出相应抵扣，不足部分可继续向乙方追偿；甲乙双方同意甲方交付该物业予乙方使用之日期为2015年7月26日；等。当日，原告向被告缴纳了租赁保证金6800元，2015年8月份租金3400元，原、被告分别向第三人缴纳了中介费1700元。据粤房地权证穗字第号房产证记载，海珠区建基路79号606房的产权人为被告，建筑面积78.77平方米，共有情况为单独所有，登记时间2014年5月4日，等。2015年8月31日，被告与案外人肖某在广州满懿房地产咨询有限公司（爱屋吉屋）的中介下签订《房屋租赁合同》，约定被告将涉案房屋出租给肖某，月租金3500元，租赁期限自2015年9月1日至2016年8月31日止，等。原告为证明其主张，提供了若干照片作为证据，拟证明其在被告房屋租住期间发现其的植物在短期内出现枯萎的现象，其买了甲醛试纸进行检测发现价甲醛超标将就向被告提出要求退租，被告表示同意，但是要找到下一任租客才向其退押金。被告的质证意见：真实性、合法性、关联性不予确认。第三人的质证意见：与第三人无关。被告为证明其主张，提供了工商银行借记卡账户历史明细清单作为证据，拟证明原告于2015年8月31日转账3400元给被告。原告对上述证据予以确认，确认该笔款项是其向被告转账2015年9月份的租金3400元。第三人的质证意见：与第三人无关。本案审理过程中，被告向本院申请证人肖某及包某出庭作证。肖某当庭作出如下陈述：其在2015年8月30日晚上7点左右由中介公司爱屋吉屋带其去看房子的，楼下有保安不给上去，当时是上一手租客带其上去的，是被告的上一手租客开门的，因为中介没有钥匙；当时有跟上一手租客表示其是来看房的，但是当晚并没有表示要租赁涉案房屋，当时原告已经在搬东西了，当时原告表示其已经租了这栋楼的20多楼，上面的比涉案房屋更好，原告有和其说过甲醛超标；2015年8月31日，其上去涉案房屋的时候已经有另外的中介带了一个女人在看房，后来过了没有多久，房东就上来了，其干脆就表示要与房东签订合同，原告当天不在涉案房屋，涉案房屋的钥匙是其更换的，后其就将房屋里的植物都扔出去了；其睡大房，其儿子睡小房间，当时就是小房间里的那张床因为是新的味道比较大，房屋的其他部位没有味道。那张床已经塌了，其已经扔掉了，现在房屋没有味道。证人包某当庭作出如下陈述：2015年8月30日晚上8点左右其带肖某去看房，是原告给我方开门的，原告跟其表示其已经租了涉案楼宇的20多楼，当时涉案房屋很零乱，原告正在搬家；在2015年8月31日其带肖某去看房子的时候，已经有好几个中介带人在看涉案房屋了，因为其是网络中介，是没有房东钥匙的，当时有抄写水电煤气。关于原、被告签订租赁合同到原、被告协商解除合同的过程，当事人的意见如下：被告及第三人表示原告看了两三次房才决定与被告签订租赁合同，被告表示涉案房屋小房间的床是应原告要求配齐家具才新买的床，原告几次看房都没有说味道大；原告表示发现房屋气味大希望可以鉴定，但是价格比较贵，所以其买了试纸在客厅做了鉴定，发现超标的情况比较严重，所以才提出了1、消除气味；2、协商解除合同两个方案。被告表示当时有跟原告说，原告可以委托有资质的机构进行鉴定，鉴定费可以在最后一个月的租金中扣除，原告当时没有同意，对此第三人确认被告当时有与原告说委托鉴定的事宜；原告表示最后协商的结果就是其不租住涉案房屋，被告退押金给原告，对方也承诺了解除合同退款的解决方案，在终止合同的合意上是由对方提出的邀约，其最终承诺，即双方对终止合同是达成一致，不存在原告违约的可能。被告表示确实有与原告协商，原告不租了其找新的租客，但是退押金的问题当时协商是扣除1700的中介费和其他费用300元再退给原告，第三人表示原告表示气味大找到其说希望解除合同，协商的结果是原告先不住，让被告在经得原告同意的情况下，被告找新的租客，被告退回一部分款项给原告。诉讼中，原告确认其使用涉案房屋至2015年8月31日，原告明确其要求被告支付违约金的依据是居住条件会对其人身健康造成危险，其有权单方解除合同，被告的租赁物是不合法的，依据的也是合同第7条第1款的约定。原告在诉讼中提出了对涉案房屋进行甲醛鉴定的申请，后原告以诉讼成本为由申请撤回鉴定申请。被告在诉讼中向本院申请撤回其要求原告赔偿中介费1700元及要求原告支付电费的反诉请求，对此原告没有异议。被告明确其反诉请求中要求没收原告的押金6800元实质上是依据涉案合同第7条第1款的约定，违约方应当支付相当于2个月租金的金额作为违约金，故被告要求没收押金6800元作原告应当支付给被告的违约金。本院认为:原告与被告签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人均应按合同切实履行。本案的争议焦点是原、被告双方究竟是哪一方违约导致合同解除。根据原、被告、第三人及证人在本案中的陈述来看，原、被告双方对于解除合同，找新的租客租住涉案房屋是达成了合意的，只是对于合同解除后款项的处理以及违约责任的追究未能达成一致意见。原告使用涉案房屋至2015年8月31日，涉案房屋也由被告与案外人肖某另行签订新的租赁合同于2015年9月1日开始由案外人肖某承租，故原告要求确认其与被告之间的《房屋租赁合同》于2015年9月1日解除的请求本院予以支持。鉴此，原告要求被告退回9月份租金3400元的请求本院予以支持，被告对此亦表示同意。原告称其所做甲醛试纸测试是在客厅所做，被告亦不在场，被告对原告所做测试不予确认，证人肖某表示只是小房间的新床有味道，房屋的其余部位没有味道，原告提供的证据无法证实涉案房屋对其人身健康造成危害，原告没有充足理由在租赁期限届满之前不租赁涉案房屋是原告违约，原告因承担相应的违约责任。被告明确其反诉请求中要求没收原告的押金6800元实质上是依据涉案合同第7条第1款的约定，违约方应当支付相当于2个月租金的金额作为违约金，但涉案《房屋租赁合同》约定，被告应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退回给原告，上述合同并无约定在原告违约时被告可以没收保证金当做违约金，故被告应当将保证金6800元退回给原告，但原告应当向被告支付相当于2个月租金金额的违约金即6800元。合同约定，租赁期内的管理费、水电费、管道煤气费等费用由原告负担，被告要求原告支付管理费86.65元、水费5.94元、污水处理费2.4元、管道燃气费4.55元，对此原告表示同意，故本院予以支持。被告向本院申请撤回其要求原告赔偿中介费1700元及要求原告支付电费的反诉请求是被告诉讼权利的自主处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告董锋华与被告钟献清于2015年7月26日签订《房屋租赁合同》于2015年9月1日解除。二、被告在本判决生效之日起10日内向原告退回租赁保证金6800元及租金3400元。三、原告在本判决生效之日起10日内向被告支付管理费86.65元、水费5.94元、污水处理费2.4元、管道燃气费4.55元。四、原告在本判决生效之日起10日内向被告支付违约金6800元。五、驳回原告的其他诉讼请求。六、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费225元，由原告负担90元，被告负担135元。反诉受理费25元由原告负担。上述本诉受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。上述反诉受理费已经由被告预交，被告同意由原告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  王君碧人民陪审员  彭 海二〇一五年十二月××日书 记 员  徐 石陈文慧