天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2015）滨民初字第1120号原告中国建筑第六工程局第五建筑工程公司，住所地天津市滨海新区塘沽广州道360号。法定代表人于通海，该公司经理。委托代理人王洪章，天津金华达律师事务所律师。被告孙东升。被告天津天茂置业有限公司,住所地天津港保税区西一路29号A-119室。法定代表人李龙庆。原告中国建筑第六工程局第五建筑工程公司诉被告孙东升、被告天津天茂置业有限公司（以下简称天茂置业公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序审理，并于2015年11月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王洪章，被告孙东升到庭参加诉讼。被告天茂置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告中国建筑第六工程局第五建筑工程公司诉称，因天茂置业公司拖欠原告工程款，原天津市塘沽区人民法院作出（2001）塘民初字第41号民事判决书，判令天茂置业公司给付原告工程款1907400元。天津市第二中级人民法院作出（2004）二中监民再字第28号民事判决书，维持了该一审判决。原告于2004年6月25日申请强制执行，法院于2005年11月8日查封了天茂置业公司所有的坐落于天津市滨海新区××天××室房屋，但一直未予拍卖执行。2006年9月，天津市高级人民法院将天伟大厦整体查封，并于2007年4月9日整体拍卖。2009年1月17日，涉案房屋权利人登记在案外人天津鑫茂科技投资集团有限公司名下。原告得知涉案房屋被拍卖后提交书面异议，经相关法院协调，同意继续以涉案房屋作为执行标的，但一直未拍卖执行。2015年4月，原告收到孙东升提出的解除对涉案房屋查封的执行异议申请。5月27日，原告收到法院送达的执行异议裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。原告认为涉案房屋买卖合同没有实际付款的证据佐证，孙东升不是房屋所有权人，且其未在天伟大厦整体拍卖公告发出之后及时提出异议，因房屋买卖所产生的债权已达10年，超过诉讼时效。故请求法院判令继续执行坐落于天津市滨海新区××天××室房屋，并由二被告承担本案诉讼费用。被告孙东升辩称：其与天茂置业公司签订了房屋买卖合同，且支付了全部房款并一直使用，但由于开发商失踪及法院查封等原因未能办理产权证。在房屋查封过程中，孙东升及时向法院主张权利，致拍卖的房屋中不包括涉案房屋，因此应驳回原告诉讼请求。原告提供了如下证据：证据1天津市塘沽区人民法院（2001）塘民初字第41号民事判决书、证据2天津市第二中级人民法院（2004）二中监民再字第28号民事判决书，证明原告对天茂置业公司享有合法债权；证据3执行申请书，证明原告于2004年6月25日申请执行；证据4权属登记表，证明两被告签订房屋买卖合同时，房屋产权人已登记在李龙庆名下，两被告房屋买卖合同无效；证据5张玉安、马永新、李龙庆、孙东升与天茂置业公司的购房合同及发票，证明天茂置业公司存在签订虚假购房合同的行为；证据6房管部门证明，证明天茂置业公司存在签订虚假购房合同的行为，房管部门对天茂置业公司与孙东升房屋买卖合同不予确认的原因是该房屋已登记在李龙庆名下；证据7查封公告，证明法院以公告的形式将查封涉案房屋的情况张贴在被查封的房屋处，被告如在被查封房屋内居住使用，应清楚知晓查封事实；证据8报刊广告，证明法院查封601号房屋时，天茂置业公司尚有大量房屋可供执行，如涉案房屋已被售出，法院不会查封该房屋；证据9申请书，证明在得知天津市高级人民法院对天伟大厦整体查封后，原告立即向法院提出了异议；证据10协助执行通知书，证明根据原告申请，涉案房屋由天津市高级人民法院进行执行；证据11原告提交天津市高级人民法院的函，证明根据原告的异议申请，天津市高级人民法院提出解决方案，即先给原告执行款100万元，余款拍卖涉案房屋后予以执行，涉案房屋不存在权属争议；证据12天津市高级人民法院协助通知书，证明天津市高级人民法院进行整体拍卖，对主张房屋所有权的人进行了登记确认，但不包括涉案房屋；证据13天津市滨海新区工商行政管理局的处罚决定书，证明天茂置业公司于2011年10月20日被吊销营业执照，孙东升未及时向天茂置业公司主张权利，致使案件无法查明。被告孙东升的质证意见：原告提供的证据1-3、9、11-13真实性无异议，但与本案不具有关联性，证据4-8、10系复印件，真实性无法确定。本院的认证意见：原告提供的证据能够相互印证，对其真实性本院予以认定。证据1-3能够证明原告享有合法债权，涉案房屋在（2001）塘民初字第41号生效民事判决书执行过程中被查封。但其提供的证据6原天津市塘沽区房地产管理局证明记载“所有天伟大厦的房屋均没有办理房屋所有权证”，因此可以否定证据4、5的关联性，对其证据效力不予认定，不能证明二被告之间的房屋买卖合同未合法成立。证据7-10不能证明孙东升未实际使用房屋。证据11、12明确天津市高级人民法院排除了对涉案房屋的拍卖，但不能证明可以继续执行涉案房屋。证据13不能推翻生效判决，与本案不具有关联性。被告孙东升提供了如下证据：证据1购房合同及收据，证明涉案房屋买卖合同销售许可证为2000津房产权售字第018号，孙东升系买受人并支付了全部房款；证据2（2015）滨执异字第34号裁定书，证明孙东升是涉案房屋的权利人；证据3（2013）滨民初字第883号民事判决书、证据4（2014）二中民四终字第699号民事判决书，证明孙东升支付了全部涉案购房款，涉案房屋买卖合同合法有效系经生效判决确认；证据5天津市房地产权属登记薄，证明天茂置业公司是合法的出卖人；证据6天津五星国际船舶管理有限公司营业执照，证明其一直占有涉案房屋；证据7房屋租赁合同及发票，证明自2005年1月1日起涉案房屋已出租；证据8（2013）滨执异字第35号通知书，证明孙东升及时提出了执行异议；证据9天津市高级人民法院（2007）津高执字第31-5号民事裁定书，证明天津市高级人民法院的拍卖不包括涉案房屋；证据10（2013）滨民初字第884号民事判决书、证据11（2014）二中民四终字第698号民事判决书、证据12房屋产权证，证明孙东升所有的另外其他性质相同的未查封房屋已经办理了过户手续；证据13致业主信，证明孙东升在买售房屋后一直在该房屋内办公，是房屋业主；证据14产权登记查询记录，证明涉案房屋登记在案外人天津鑫茂科技投资集团有限公司名下。原告中国建筑第六工程局第五建筑工程公司的质证意见：证据1的房屋买卖合同未按规定及时备案登记，且存在天茂置业公司多次签订虚假合同的事实，对其真实性有异议；证据2真实性无异议，但原告对裁定内容有异议；证据3、4真实性无异议，但该缺席判决认定事实不清，侵害原告合法权益；对证据5真实性无异议，相反能够证明孙东升未依法办理登记才导致涉案房屋被查封；证据6真实性无异议，但公司成立于房屋买卖之后；证据7真实性、合法性、关联性均不予认可，合同和票据不一致，付款人不是承租人，水电费的票据均是在法院查封后，票据未显示房间号，付款人也不是承租人；证据8真实性无异议，但孙东升未向法院主张权利；证据9真实性无异议，拍卖也确实没有涉案房屋，但未明确房主就是孙东升；证据10-12真实性无异议，但与本案没有关联性，证据13真实性无异议，但不能证明孙东升是房主；证据14真实性无异议，但该登记是通过法院拍卖进行的，与涉案买卖合同无关。本院认证意见：被告孙东升提供的证据能够相互印证，对其真实性予以认定，能够证明二被告之间的涉案房屋买卖合同合法有效，孙东升实际使用房屋，且不存在怠于进行房屋过户的情形。被告天茂置业公司未答辩，亦未提交证据。经审理查明，2004年11月26日，孙东升与天茂置业公司签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定孙东升向天茂置业公司购买坐落于天津市××天××室房屋××套，并支付了合同约定的全部价款。（2013）滨民初字第883号民事判决书确认上述《天津市商品房买卖合同》有效，孙东升不服提起上诉，（2014）二中民四终字第699号民事判决书维持该一审判决。孙东升买受该房屋后，其作为法定代表人的天津五星国际船舶管理有限公司，以及天津通盛国际船舶代理有限公司、海南泛洋船务代理有限公司天津分公司作为承租人先后实际使用涉案房屋。但，天茂置业公司未按涉案房屋买卖合同第十二条约定协助孙东升办结房屋所有权转移登记。2006年11月14日，原天津市塘沽区房地产管理局出具证明显示由于天茂置业公司存在严重问题，于2005年6月停办其所有的房屋登记手续，所有天伟大厦的房屋均没有办理房屋所有权证。另查明，就原告诉天茂置业公司建设工程施工合同纠纷一案，原天津市塘沽区人民法院作出（2001）塘民初字第41号民事判决书，判决天茂置业公司赔偿原告经济损失人民币1907400元。该判决书生效后，原告于2005年6月25日向法院申请强制执行，同年11月8日，法院裁定查封了坐落于天津市滨海新区××室房屋。2007年4月19日，天津市高级人民法院依法对坐落于天津市滨海新区塘沽新港路1111号的天伟大厦的房屋及相应的土地使用权进行公开拍卖，案外人天津鑫茂科技投资集团有限公司以最高价竞得。天津市高级人民法院裁定将坐落于天津市滨海新区塘沽新港路1111号天伟大厦全部房屋预售和初始权属登记在天津鑫茂科技投资集团有限公司名下（包括涉案房屋）。2009年1月15日。天津市高级人民法院作出关于天伟大厦办理销售许可证的函，请天津市国土资源和房屋管理局对未拍卖的601（即涉案房屋）、602等房屋限制转移等相关所有权的处分，限制期限自2009年1月15日至2009年3月14日。限制期满602等房屋办理了所有权登记，涉案房屋因上述执行案件查封无法办理。2013年5月20日，本院塘沽审判区作出（2004）塘执字第1054-5号执行裁定书，再次查封天茂置业公司所有的坐落于天津市滨海新区××室房屋（涉案房屋）。2013年7月12日，孙东升提出书面执行异议。2015年4月20日，孙东升再次提出书面执行异议，本院作出(2015)滨执异字第34号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。原告不服该裁定，遂提起本案执行异议之诉。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。原告及被告天茂置业公司分别是执行案件的申请执行人和被执行人，涉案房屋系执行程序中查封的标的物，被告孙东升系主张阻却执行涉案房屋的案外人。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。依据该规定，如第三人支付了全部房款、并实际占有房屋，对未办理房屋过户不存在过错的，其享有的债权具有优先于其它普通债权的效力，可以阻却其它普通金钱债权判决对该房屋的执行，而不论第三人是否已取得诉争房屋的物权。在本案中，第一、孙东升与天茂置业公司签订了合法有效的涉案房屋买卖合同，并按合同约定支付了全部房款，对此，有生效判决予以确定，且房屋买卖和支付房款发生在涉案房屋被查封之前。第二、孙东升提供了租房合同、支付房租费发票及水电费发票等证据，可以认定孙东升自购房后一直使用涉案房屋。第三、涉案房屋未办理过户是由于天茂置业公司未按照房屋买卖合同约定履行协助过户义务以及涉案房屋被法院查封、拍卖所导致，孙东升对此不具有过错。因此，孙东升就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，且孙东升在合理时间内行使了执行异议权利，应当受到法律保护。综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回原告中国建筑第六工程局第五建筑工程公司的诉讼请求。案件受理费80元、公告费260元，由原告中国建筑第六工程局第五建筑工程公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  杨 玲代理审判员  张全伟代理审判员  陶 俊二〇一五年十二月二十一日书 记 员  郝 洋