云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2017)云0302民初2635号原告王连江，男，汉族，1974年5月2日生保山市人，住云南省曲靖市麒麟区。原告李萍，女，汉族，1975年4月27日生湖南省郴州市人，住云南省曲靖市麒麟区，现住曲靖市麒麟区，系原告王连江之妻。两被告的委托代理人刘红斌、徐斌，云南卢启云律师事务所律师。（特别授权）被告曲靖市金冠房地产开发有限公司法定代表人邓金献，执行董事兼总经理。住所地：云南省曲靖市寥廓北路（白石江公园后门对面）。统一社会信用代码：91530300792887454W。原告王连江、李萍诉被告曲靖市金冠房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月15日受理后，依法组成合议庭于2017年11月2日公开开庭进行了审理。原告李萍及两原告的委托代理人刘红斌、徐斌到庭参加了诉讼。被告曲靖市金冠房地产开发有限公司经本院公告传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告诉称，2012年12月2日，被告与原告签订《书香彼岸-芒果街商铺租赁协议》，合同约定：原告将其位于书香彼岸A-215的商铺（以下简称“商铺”）出租给曲靖市金冠餐饮管理有限公司，被告曲靖市金冠房地产开发有限公司为曲靖市金冠餐饮管理有限公司履行租赁协议提供担保。该房屋的租期为5年，自2014年3月1日起开始计算租赁期限，其中，第一年租金按销售面积进行核算，直接抵销购房款，第二年至第五年的年租金按产权登记面积进行核算，租金每年支付一次，租金的支付时间为每年3月1日；第二年（2015年3月1日至2016年3月1日）租金按约定计算为13449元；第三年（2016年3月1日至2017年3月1日）租金按约定计算为14526元，两年租金共计27975元。合同签订后，被告在租赁期内未按期支付租金等费用，已构成根本性违约，严重损害原告的合法权益。经原告多次催要，被告仍拒绝支付。2016年7月8日，该租赁协议的承租方曲靖市金冠餐饮管理有限公司已经注销。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第六十四条的规定，应当以该企业的法人股东为当事人进行诉讼，故本案将曲靖市金冠餐饮管理有限公司的唯一法人股东曲靖市金冠房地产开发有限公司列为被告进行诉讼。为维护原告的合法权益，请求人民法院判令解除原被告签订的《书香彼岸-芒果街商铺租赁协议》；被告腾房并向原告返还原告的房屋，支付拖欠的租金27975元（自2015年3月1日至2017年3月1日止的租金），并支付自2017年3月2日至返还房屋时止的租金；被告向原告支付逾期租金利息2485.44元（按每月所欠租金的5‰暂计至2017年3月1日，并承担自2017年3月2日起至清偿租金之日止月利率5‰的利息）；本案诉讼费由被告承担。被告曲靖市金冠房地产开发有限公司未提交答辩状。原告为证明其诉讼主张，向本院提交证据如下：1—2、原告身份证复印件、被告的企业公示信息表各两份，用于证明原、被告的基本信息及诉讼主体资格。3、商品房购销合同、商铺租赁协议各一份，用于证明原、被告存在合法的商铺租赁合同关系，被告未按约定履行义务。4—6、曲靖市金冠餐饮管理有限公司企业登记基本情况表、公司章程、注销清算报告各一份，用于证明曲靖市金冠餐饮管理有限公司已于2015年5月注销，该公司唯一股东即本案被告。被告系本案适格主体，应当对曲靖市金冠餐饮管理有限公司的债务承担清偿责任。7、支付商铺租金承诺书一份，用于证明被告于2016年3月25日承诺在2016年9月支付拖欠的租金。被告曲靖市金冠房地产开发有限公司未到庭发表质证意见，也未向本院提交证据。本院认为，原告向本院提交的证据真实、合法，与本案有关联，经本院审理予以确认。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2012年12月2日，两原告与曲靖市金冠餐饮管理有限公司和曲靖市金冠房地产开发有限公司三方签订《书香彼岸—芒果街商铺租赁协议》，约定，甲方（出租方）原告向丙方（担保方）被告购买的书香彼岸—芒果街A—2—15的商铺，建筑面积21.62㎡，乙方（承租方）曲靖市金冠餐饮管理有限公司为经营管理方。租赁期限自2014年3月1日起，租赁期限一般不超过5年；第一年月租金为48元/㎡；第二年月租金为51.84元/㎡；第三年月租金为55.99元/㎡；第四年月租金为60.47元/㎡；第五年月租金为65.3元/㎡。甲方同意第一年的租金按销售面积进行核算，直接冲抵房款。第二至五年的租金按产权登记面积进行核算，租金每年支付一次，支付时间为每年的3月1日，租金为税后支付。违约责任为乙方逾期支付租金，逾期部分按月利息5‰计息。逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为乙方不履行合同，甲方有权解除合同，并要求乙方支付拖欠的租金。2012年12月2日，两原告与被告签订《商品房购销合同》约定，商铺位于书香彼岸A幢2层15号，套内建筑面积14㎡，价款401461元，2014年3月1日交房。原、被告签订的商品房购销合同向房屋管理部门办理了合同登记备案，载明建筑面积为21.62㎡。2014年3月1日交房后，该商铺由曲靖市金冠餐饮管理有限公司对外出租经营。除第一年的租金用于冲抵原告购房款外，自2015年3月1日起至今，曲靖市金冠餐饮管理有限公司未曾向原告支付租金。2016年3月25日，被告向各业主出具了《支付商铺租金承诺书》，承诺在2016年9月份前付清各位业主2014年3月1日至2015年2月28日的房屋租金。另查明，曲靖市金冠餐饮管理有限公司系由被告出资40万元，于2012年12月4日成立，被告系曲靖市金冠餐饮管理有限公司的股东。2016年8月30日，曲靖市金冠餐饮管理有限公司作出《注销清算报告》称，截止2016年3月31日，公司资产总额400931.09元，其中净资产364824.59元，负债36106.5元。债务：公司债权债务已经清偿完毕，如有未完结的债权债务由公司股东负责承担；剩余财产按股东出资比例分配，曲靖市金冠房地产开发有限公司全额控股，分配剩余财产364824.59元。2016年8月31日向麒麟区市场监督管理局办理了注销登记。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。原、被告及曲靖市金冠餐饮管理有限公司签订的《书香彼岸—芒果街商铺租赁协议》，未违反法律的规定，系有效合同，具有法律约束力，当事人应当按合同的约定全面履行义务。被告及其曲靖市金冠餐饮管理有限公司未履行合同义务，未支付原告租金，应承担违约责任。被告系《书香彼岸—芒果街商铺租赁协议》的担保人，承租人曲靖市金冠餐饮管理有限公司由被告出资设立，系曲靖市金冠餐饮管理有限公司的股东。现曲靖市金冠餐饮管理有限公司已注销，在《注销清算报告》中载明被告分配了剩余财产364824.59元，未清偿的债务由公司股东负责承担。因此，被告作为本案债务人应承担民事责任。被告及其曲靖市金冠餐饮管理有限公司在合同履行期限届满前以自己的行为表明不履行主要债务，原告请求解除《书香彼岸—芒果街商铺租赁协议》的诉求，符合合同和法律的规定，并诉请要求被告返还房屋的诉讼请求，理由正当合法，本院予以支持。原告诉请要求被告给付2015年3月1日至2017年3月1日期间的租金27975元，支付月利率5‰的利息2485.44元，以及支付2017年3月2日起至返还房屋时止的租金和利息的诉求，符合合同约定的计算方法，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百零七条、第九十四条第（二）项、第九十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告王连江、李萍与被告曲靖市金冠房地产开发有限公司以及曲靖市金冠餐饮管理有限公司于2012年12月2日签订的《书香彼岸—芒果街商铺租赁协议》。二、被告曲靖市金冠房地产开发有限公司返还原告王连江、李萍位于书香彼岸—芒果街A幢2层2-15号商铺。三、被告曲靖市金冠房地产开发有限公司给付原告王连江、李萍2015年3月1日至2017年3月1日期间的租金27975元、支付月利率5‰的利息2485.44元；支付原告王连江、李萍2017年3月2日起至返还房屋时止的租金和利息。案件受理费562元（原告已预交），由被告曲靖市金冠房地产开发有限公司负担。上述款项，于本判决发生法律效力后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  郭聪辉人民陪审员  武昔花人民陪审员  许祥英二〇一七年十二月七日书 记 员  高吉瑞