湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武汉中民终字第01422号上诉人（原审被告）：武汉诚翔房地产开发有限责任公司，住所地武汉市汉南区纱帽正街106号。法定代表人：童卫，该公司执行董事。委托代理人：李娟，湖北瑞通天元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖万斌。委托代理人：童长春，湖北喻家律师事务所律师。原审被告：武汉市江夏区土地综合开发利用总公司，住所地武汉市江夏区纸坊街军民巷4号。法定代表人：何传平，该公司总经理。委托代理人：谷胜桥，湖北瑞通天元律师事务所律师。上诉人武汉诚翔房地产开发有限责任公司（以下简称诚翔公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服武汉东湖新技术开发区人民法院（2013）鄂武东开民一初字第00905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月3日公开开庭审理了本案，上诉人诚翔公司的委托代理人李娟，被上诉人肖万斌的委托代理人童长春，原审被告武汉市江夏区土地综合开发利用总公司（以下简称江夏土地公司）的委托代理人谷胜桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年9月29日，肖万斌诉至一审法院，请求判令：1.江夏土地公司、诚翔公司向肖万斌支付逾期交房违约金94223元（从2011年1月1日起计算至2013年9月15日）；2.江夏土地公司、诚翔公司向肖万斌支付逾期交房违约金（从2013年9月16日起计算至完全符合交房条件并书面通知之日止）；3.江夏土地公司、诚翔公司向肖万斌支付延长土地使用年限违约金1422元；4.案件诉讼费用由江夏土地公司、诚翔公司负担。一审法院经审理查明：2010年2月7日，肖万斌与江夏土地公司签订商品房买卖合同一份，约定内容如下：1.肖万斌购买江夏土地公司开发位于武汉东湖新技术开发区清水源三期第10幢3层03号房屋（预测建筑面积103.48平方米，占地面积7.11平方米），总购房款476836元。2.江夏土地公司应当在2010年12月31日前将符合下列条件的商品房交付肖万斌使用，（1）完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；（3）供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续；（5）供电：房屋交付时总表下的一户一表，户内设置配电箱；（6）给水：房屋交付时，设一个给水入户；因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人；3.逾期交付超过60日，江夏土地公司从合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；4.商品房达到上述交付条件后，江夏土地公司应将办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件等内容书面通知肖万斌。双方进行验收交接时，江夏土地公司应出示上述证明文件，并签署房屋交接单。江夏土地公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，肖万斌有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由江夏土地公司承担；5.江夏土地公司承诺在本合同约定的交房期限内，将合同约定的土地使用年限50年（即至2050年5月27日止）延长为70年（即至2070年5月27日止），若江夏土地公司不能在约定的期限内延长土地使用年限，按肖万斌所购房屋实际占有土地面积以每平方米200元予以补偿，该款项应在交房时一次性付清。合同签订后，肖万斌依约向江夏土地公司支付了房款476836元，上述购买款由诚翔公司收取，江夏土地公司向肖万斌出具了购房收据。合同签订后至2014年5月26日庭审时，肖万斌未办理收房手续。一审法院另查明，2010年12月22日，案涉商品房用户内部用水设施（工程）质量验收合格。2011年3月，江夏土地公司与案外人湖北省电力公司武汉供电公司签订新建住宅供电配套工程委托建设合同，由案外人湖北省电力公司武汉供电公司建设清水源三期住宅的供电配套工程。2011年4月20日，案涉商品房办理燃气热力工程竣工验收备案证。2012年5月16日，经武汉市公安消防局现场检查，案涉商品房消防检查合格。2012年6月15日，经武汉市环境保护局现场检查，清水源三期住宅楼污水可以进入市政污水管网，基本达到环评报告及环评批复的要求，可按环评批复的功能投入使用。因江夏土地公司未经规划行政主管部门许可擅自将清水源三期住宅小区10、11号楼底部一层裙楼增加一层及观光电梯、门廊未按建设工程规划许可证规定内容进行施工，属违法建设，武汉市江夏区国土资源和规划局对江夏土地公司作出行政处罚，2012年8月30日，江夏土地公司按行政处罚内容缴纳了罚款。2012年10月24日，江夏土地公司取得案涉商品房的竣工验收备案证。2012年8月20日，武汉市住房保障和房屋管理局颁布《市房管局关于进一步完善优化商品房预售相关工作流程的通知》，该通知第七条规定：自2012年6月1日起，我市房地产开发项目竣工，在交付前应申请办理竣工交付使用备案手续，并取得房地产项目竣工交付使用备案证。未办理备案手续的，不得办理商品房项目初始登记。2013年4月24日，江夏土地公司取得案涉商品房的竣工交付使用备案证。在审理过程中，一审法院依法到武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市江夏区城乡建设局（建管站、招投标办）、武汉东湖新技术开发区规划局、房屋管理局调取了如下材料：商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程施工合同、建设工程规划验收合格证、完税发票、划拨国有土地使用权出让合同、江夏土地公司与诚翔公司之间的协议书、资信证明、资质证书、证明、说明、受理通知书、招标备案登记表、清水湾小区住宅楼招标代理协议书、土地登记审批表房屋登记申请书（初始登记）、缴费凭证、说明、建设工程规划验收合格证（电梯扩建及商铺加层）、建设工程竣工验收图、商品房初始登记收件单（收件日期：2013年11月8日）、实地查看表及照片、武汉市房产测丈表，上述材料显示，1.案涉清水源项目，江夏土地公司为开发商，诚翔公司为投资方，江夏土地公司将原有土地80亩全部转让给诚翔公司进行项目开发，全部由诚翔公司投资兴建，该项目的投资主体为诚翔公司，诚翔公司一次性收购该项目1600万元，办公楼300万元，共计1900万元，该项目已建成小区的物业管理全部移交给诚翔公司统一管理，配套及绿化工作由诚翔公司负责；2.2011年5月，江夏土地公司办理完毕延长土地使用年限手续，将案涉清水源项目的土地使用年限延长至2070年5月27日。一审法院认为：肖万斌与江夏土地公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。肖万斌、江夏土地公司均应按照合同履行各自的义务。按合同约定，江夏土地公司应于2010年12月31日交房，但其于2011-2012年期间完成消防、燃气等专项验收，于2012年10月24日取得案涉商品房的竣工验收备案证，直至2013年4月24日取得案涉商品房的竣工交付使用备案证，至此，江夏土地公司达到商品房买卖合同中约定的“完成商品房竣工交付使用相关手续”的交房条件，其逾期交房已构成违约且逾期交房超过60日，应承担相应的违约责任。关于如何计算逾期交房的时限。案涉商品房于2013年4月24日符合交房条件后，江夏土地公司应书面通知肖万斌办理收房手续，肖万斌虽对江夏土地公司提交的交房通知书邮寄单提出异议，但交房通知的意义仅在于告知交房的时间和地点，并不是房屋交付的条件。众所周知，房屋交付的地点为商品房坐落地，无须通知即可知。合同双方约定的交付时间届至后，如卖房人未通知收房，买房人一般也会以现场查看、电话询问等方式高度关注房屋的建设状况。肖万斌等业主一直向政府相关部门反映、投诉江夏土地公司的违约问题，其应知道案涉房屋已取得竣工交付使用备案证，可以办理收房手续，但其未在合理时限内到案涉房屋所在地办理收房手续，导致其损失的扩大。基于公平原则，一审法院认定2013年4月24日江夏土地公司取得案涉商品房的竣工交付使用备案证之日，为肖万斌应收房之日，故江夏土地公司逾期交房的期限应自2011年1月1日起计算至2013年4月24日止，应承担逾期交房的违约金为80490元（844天×476836元×0.0002）。对肖万斌要求给付超出上述期间违约金的请求，一审法院不予支持。对江夏土地公司辩称合同约定的违约金过高请求减少的意见，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以约定违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，江夏土地公司逾期交房给肖万斌造成的损失，主要为肖万斌需要租赁房屋居住的替代利益损害，按合同约定的标准计算每月违约金数额为2861元（以每月30日计算），结合案涉房屋所处地段、面积及需求情况，该数额并不明显超过租金损失的30%，故一审法院对江夏土地公司的答辩意见不予采信。江夏土地公司辩称逾期交房系因相关行政主管部门不及时组织验收，故不应由其承担逾期交房的违约责任的意见无事实依据，亦不符合法律规定，故一审法院不予采信。对江夏土地公司提出关于逾期交房的违约责任已过两年诉讼时效的抗辩主张，江夏土地公司于2013年4月24日取得案涉商品房的竣工交付使用备案证，案涉商品房达到合同约定的“完成商品房竣工交付使用相关手续”的交房条件，江夏土地公司逾期交房的违约行为一直持续至该日，肖万斌于2013年9月29日向一审法院起诉，未超过两年诉讼时效，故一审法院对江夏土地公司的上述抗辩主张不予支持。江夏土地公司应于2010年12月31日前将清水源项目的土地使用年限延长至70年，但其于2011年5月完成，亦违反合同约定，江夏土地公司应承担的该项违约金为1422元（7.11平方米×200元／平方米）。对江夏土地公司辩称肖万斌主张该项违约金已过两年诉讼时效的意见，江夏土地公司未提交证据证实其在办理完毕延长土地使用年限手续后告知肖万斌，且肖万斌等业主对江夏土地公司的违约行为在起诉前多次向有关部门反映、投诉，并未怠于主张权利，故一审法院对江夏土地公司的上述抗辩主张不予支持。肖万斌与江夏土地公司签订商品房买卖合同，后由诚翔公司收取购房款，另根据一审法院到相关部门调取的资料及肖万斌提交的楼盘宣传册、物业费减免卡等，显示江夏土地公司与诚翔公司就开发案涉清水源项目达成合作协议，诚翔公司应与江夏土地公司就案涉清水源项目的违约行为共同向肖万斌承担违约责任。对江夏土地公司与诚翔公司共同辩称，案涉清水源项目的开发商为江夏土地公司，与诚翔公司无关，诚翔公司不应作为案件被告的意见，与事实相悖，一审法院不予采信。对肖万斌要求江夏土地公司与诚翔公司共同承担违约责任的请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百七十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、江夏土地公司、诚翔公司于一审判决生效之日起十日内共同向肖万斌支付逾期交房违约金80490元、逾期办理延长土地使用年限违约金1422元，共计81912元；二、驳回肖万斌的其他诉讼请求。一审案件受理费2191元、公告费260元，共计2451元，由江夏土地公司、诚翔公司承担（此款肖万斌已先行垫付，江夏土地公司、诚翔公司于一审判决生效之日起十日内支付给肖万斌）。一审宣判后，诚翔公司不服，向本院提起上诉称：1.一审法院认定江夏土地公司于2013年4月24日取得案涉商品房的竣工交付使用备案证时才符合交房条件，据此将逾期交房违约金计算至2013年4月24日止，这一认定属错误。首先，2010年至2012年，江夏土地公司分别完成了本案所涉商品房的用水、供电、燃气、排水、消防等设施的验收，且于2012年10月24日取得了该商品房的竣工验收备案证。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”的规定和《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理办法》第十四条“备案机构颁发的工程竣工验收备案证是建设单位办理房屋产权登记的必备文件”的规定，本案所涉商品房取得竣工验收备案证之日就已经竣工验收合格，满足了房屋交付的法定条件和约定条件。其次，根据我国行政法的立法原则，行政许可事项须经过我国法律、行政法规、地方性法规和政府规章等设定方能产生法律效力，而我国法律、法规没有规定建筑工程必须获得相关部门核发的竣工交付使用备案证才视为竣工验收合格，故一审判决认定的交房时间没有事实依据和法律依据。2.一审判决认定诚翔公司与江夏土地公司共同向被上诉人支付逾期交房、逾期办理延长土地使用年限违约金，违反了《中华人民共和国合同法》规定的合同相对性原则，属认定错误。首先，根据合同相对性原则，讼争商品房买卖合同仅应对合同的相对人即江夏土地公司与被上诉人产生法律约束力，被上诉人仅能根据合同约定向江夏土地公司主张权利。诚翔公司既不是该合同的当事人，被上诉人也未能证明其与上诉人之间存在直接的权利义务关系，故被上诉人将诚翔公司列为本案共同被告没有事实依据，诚翔公司不应承担该合同项下的责任。其次，江夏土地公司已将清水源三期商品房所涉土地的使用年限延长至70年，不存在应向被上诉人支付延长土地使用年限违约金的事实，且被上诉人提出的该诉请已超过诉讼时效，被上诉人在一审中也未提供任何证据证明存在诉讼时效中断的情形，故一审判决未支持诚翔公司和江夏土地公司对诉讼时效的抗辩实属错误。3.一审违反法定程序调取证据，且依据该证据认定江夏土地公司与诚翔公司就开发案涉清水源项目达成合作协议，并据此判决诚翔公司与江夏土地公司就案涉清水源项目的违约行为共同向被上诉人承担违约责任没有事实依据。首先，诚翔公司认为一审法院调取江夏土地公司与诚翔公司之间协议书的程序违法，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，人民法院调取证据有严格的限制，上述证据不是法律规定由法院调取的证据，证据的真实性、合法性及履行情况均未得到江夏土地公司与诚翔公司的认可，故该证据不能作为定案依据。其次，一审庭审中，江夏土地公司向法庭提交了清水源项目的商品房预售许可证、竣工验收备案证、竣工交付使用备案证、土地使用权证等，上述证据清楚地证实本案所涉清水源项目的开发手续、竣工验收手续等都是以江夏土地公司名义办理，该项目的开发商是江夏土地公司，而且与购房者签订购房合同、向购房者开具购房款发票、办理交房手续以及协助购房者办理房屋权属证书等房屋销售手续也均是江夏土地公司办理，无论从清水源项目相关权利凭证还是从该项目的实际销售者来看，江夏土地公司才是清水源项目对外承担法律责任的主体。诚翔公司既不是项目的开发商，也不是项目的销售者，且没有为讼争商品房买卖合同提供担保，故诚翔公司与本案的商品房买卖合同纠纷无关，不应对本案承担任何法律责任。再次，诚翔公司和江夏土地公司之间的关系与本案商品房买卖合同纠纷之间不存在任何连带关系，一审在未对诚翔公司与江夏土地公司之间关系进行全面审理的情形下，仅凭真实性都无法确认的协议书就判决支持被上诉人对诚翔公司的诉讼请求，超出了本案的审判范围，属判决错误。最后，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务”的规定，债权是特定的，其必须根据合同约定或者法律规定产生，然而本案讼争商品房买卖合同是对江夏土地公司与被上诉人的房屋买卖事宜的相关权利义务进行的约定，该合同仅对合同双方当事人产生法律效力，并未赋予被上诉人对与案件无关的第三方追究责任的权利，故一审判决诚翔公司与江夏土地公司共同承担责任没有事实依据。4.一审判决诚翔公司与江夏土地公司共同向被上诉人承担违约责任没有法律依据。首先，一审判决在没有任何法律依据的情形下向诚翔公司强加责任，判决诚翔公司与江夏土地公司共同对被上诉人承担违约责任实属错误。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》对于当事人可能共同承担法律责任的情形作出了明确列举，本案的诚翔公司与江夏土地公司系两个完全独立的主体，诚翔公司并不存在应为江夏土地公司承担民事责任的法定情形。综上，请求二审法院：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人对诚翔公司的全部诉讼请求。肖万斌答辩称：1.诚翔公司与江夏土地公司有一个合作协议，诚翔公司收购了江夏土地公司的项目，对外以江夏土地公司名义出售房屋，宣传单及名片上都有诚翔公司的签名，且所有的房款都由诚翔公司收取。2.关于时效的问题，一审判决表述的非常清楚。在江夏土地公司取得案涉商品房的竣工交付使用备案证时，没有通知业主。在商品房没有交付时，按照常理业主会向江夏土地公司主张自己的权利，业主们还向有关部门进行信访。3.《武汉市物业管理条例》规定只有办理案涉商品房的竣工交付使用备案证方可交付使用。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。江夏土地公司述称：本案是江夏土地公司与业主之间的房屋买卖合同纠纷。根据合同约定，本案的房屋已取得竣工交付使用备案证，达到合同约定的交付条件，因此认可上诉人的上诉意见。江夏土地公司已完成了土地延长期限，故不应判决其承担该项违约责任。江夏土地公司在一审中提出的诉讼时效的抗辩符合法律的规定。综上，请求二审法院依法改判。二审期间，被上诉人肖万斌提交一份证据，即录音证据一份，证明肖万斌要求收房，但江夏土地公司拒绝交付房屋。经本院询问，被上诉人肖万斌称该证据系在一审宣判后取得。本院认为，被上诉人肖万斌本可以在一审庭审结束前取得上述证据但未取得，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第二项“《民事诉讼法》第一百二十五条第一款规定的‘新的证据’，是指以下情形：（二）二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据”的规定，被上诉人肖万斌在二审提交的证据不属于新的证据，而系逾期提交的证据。现被上诉人肖万斌向本院陈述其逾期提供证据的理由不能成立，属故意或者重大过失逾期提供的证据，且该证据拟证明肖万斌要求收房而江夏土地公司拒绝交付房屋，因一审中肖万斌并未诉请交付房屋，各方当事人对房屋至今未交付这一事实并无异议，故该证据与本案的基本事实无关，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条第一款“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款”的规定，本院对该证据不予采纳。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本案争议的焦点：一、逾期交房违约金应截止至取得竣工验收备案证的日期还是取得竣工交付使用备案证的日期；二、被上诉人肖万斌关于支付逾期办理延长土地使用年限违约金的诉讼请求是否支持；三、上诉人诚翔公司是否应承担违约责任。关于争议焦点一，本院认为，江夏土地公司与肖万斌签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。现当事人就该商品房买卖合同第九条第一款第四项“出卖人应当在2010年12月31日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：（四）完成商品房项目竣工交付使用相关手续”的约定内容如何理解发生争议，而商品房买卖合同是由武汉市住房保障和房屋管理局和武汉市工商行政管理局共同监制并在商品房销售行业中推行的示范合同，依照《武汉市物业管理条例》第十四条“新建物业交付使用前，开发建设单位应当向房屋主管部门办理竣工交付使用备案手续，并提供建设项目竣工验收文件以及符合法律、法规、规章规定和房屋买卖合同约定的交付使用条件的相关文件、资料”的规定，商品房交付条件应理解为办理竣工交付使用备案证，故逾期交房违约金应截止至取得竣工交付使用备案证的日期，诚翔公司的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，江夏土地公司应于合同约定的交房期限即2010年12月31日前将清水源项目的土地使用年限延长为70年，现其于2011年5月才完成延长土地使用年限的合同义务，依照双方商品房买卖合同约定，其应向肖万斌支付相应的违约金。因诚翔公司并未提交证据证明江夏土地公司在办理完毕延长土地使用年限手续后告知肖万斌，而且肖万斌等业主对江夏土地公司的违约行为多次向有关部门反映、投诉，故对于诚翔公司关于逾期办理延长土地使用年限违约金的诉请超过诉讼时效的上诉理由，本院不予认可。关于争议焦点三，本院认为，虽然本案讼争的商品房买卖合同系江夏土地公司与肖万斌签订，诚翔公司并非合同当事人，但根据肖万斌在一审中提交的证据五卡迪亚公馆（清水源二期、三期）宣传册、物业费减免卡和诚翔公司收取购房款的事实以及一审法院到相关部门调取的资料，足以证明江夏土地公司与诚翔公司就开发案涉清水源项目达成合作协议，诚翔公司应与江夏土地公司就案涉清水源项目的违约行为共同向肖万斌承担违约责任，故对于诚翔公司不应承担违约责任的上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2191元，由武汉诚翔房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一五年十二月三日书记员 赖瑞文