沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2015）北新民初字第4468号原告李儒被告辽宁东方创展置业有限公司原告李儒与被告辽宁东方创展置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，依法组成由审判员赵欣担任审判长、代理审判员胡巧姝主审、人民陪审员卞新娜参加评议的合议庭，适用普通程序分别于2015年10月29日、2015年12月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王珣、马博克，被告委托代理人杜艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李儒诉称，原告于2012年7月2日与被告签订《商品房买卖合同》，购买沈阳市沈北新区沈北路72-3号12组团XX号房屋一处，并交付了全部房款117340元。合同第八条约定被告在2013年4月20日前将商品房交付原告使用；第九条第二款约定逾期交房超过180日，原告有权解除合同，退还已付款。时至今日，被告仍然没有交付该商品房，原告要求解除合同，退还已付房款。原告在被告没有按时交房的情况下，只能租房居住至今，月房租800元，该支出系被告没有按时交房导致的。被告应当赔偿原告租金21600元（800元／月×27个月，暂计算至2015年7月20日）。因合同中约定的违约金仅为200余元，明显低于原告的实际损失，被告应当按照实际损失赔偿原告。故原告诉至法院，1、请求法院依法判决解除《商品房买卖合同》，返还已付房款117340元；2、请求法院依法判决被告赔偿原告租房费21600元；3、诉讼费用由被告承担。被告辽宁东方创展置业有限公司辩称，1、原告要求与被告解除《商品房买卖合同》的解除权已经消灭，丧失了解除合同的权利。被告已经取得商品房预售许可证，符合预售条件。在《商品房买卖合同》补充协议第六条第2项明确约定：“出卖人逾期交房超过90日的，买受人应在第91日起15日内以书面形式提出解除合同的申请或通知，否则视为买受人放弃解除买卖合同的权利。”《商品房买卖合同》约定被告应在2013年4月30日前交付房屋，原告在双方特别约定期间内没有向被告提出书面解除通知，原告逾期行使解除权已经丧失了解除合同的权利。因此原告应当继续履行合同；2、原告请求给付租房损失与本案没有直接的法律关系。2013年1月4日，被告电话通知原告办理入住，但原告电话无人接听，被告已经履行了通知义务。《商品房买卖合同》第八条第2项约定买受人必须保证所留的联络信息真实准确，否则不能及时通知责任自负。被告已经在2013年12月开始办理了入住手续，且已经有业主办理了入住。被告多次联系不上原告，因此原告的租房损失与本案没有直接的因果关系。合同第九条已经约定了出卖人逾期交房的违约责任，应当依据双方的约定确定违约责任。综上，为了稳定经济市场的交易安全，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年7月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市沈北新区沈北路XX号商品房，建筑面积45.34平方米，房屋总价款117340元。合同第八条约定出卖人应当在2013年4月30日前将具备水通、暖通、电通的商品房交付买受人使用；合同第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》补充协议第六条第二款约定出卖人逾期交房超过90日的，买受人应在第91日起15日内以书面形式提出解除买卖合同的申请或通知，否则视为买受人放弃解除买卖合同的权利。合同签订后，原告交付了购房款117340元。审理中，被告主张其于2013年1月4日电话通知原告办理入住，原告电话无人接听。但被告没有提供证据证明涉案房屋已经竣工验收合格且符合合同中约定的交付条件。以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议一份、收款收据二份以及当事人陈述等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷为凭。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。被告至今未提供涉案房屋已经竣工验收合格的相关证据，且未提供证据证明涉案房屋已符合合同中约定的水通、暖通、电通的条件，无法证明涉案房屋已符合交付条件。故对原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告有权要求被告返还购房款117340元。关于原告要求被告赔偿租房损失21600元的诉讼请求。因合同中已明确约定了解除合同后的违约责任，故被告应按照合同约定承担违约责任，违约金经计算为234.68元（计算方法：117340元×0.2%=234.68元）。关于被告主张原告解除权已消灭的抗辩。因涉案房屋尚未符合交付条件，何时符合交付条件尚不确定，被告逾期交房的起始时间应在房屋符合交付条件后开始计算。故对被告的该项抗辩，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告李儒与被告辽宁东方创展置业有限公司于2012年7月2日签订的《商品房买卖合同》；二、被告辽宁东方创展置业有限公司于本判决发生法律效力后二十日内返还原告李儒购房款117340元；三、被告辽宁东方创展置业有限公司于本判决发生法律效力后二十日内给付原告李儒违约金234.68元；四、驳回原告的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3080元，由原告李儒负担300元，由被告辽宁东方创展置业有限公司负担2780元；保全费1220元，由被告辽宁东方创展置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 长  赵 欣代理审判员  胡巧姝人民陪审员  卞新娜二〇一五年十二月二十一日书 记 员  党荣鑫本案依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。