四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终15580号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：马彪，男，1981年12月19日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：柏鹏，四川恒和信律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：四川荣新房地产开发有限公司。住所地：四川省自贡市盐都大道盐都花园会所。法定代表人：张森，执行董事。委托诉讼代理人：袁雪丽，四川润方律师事务所律师。上诉人马彪因与被上诉人四川荣新房地产开发有限公司（以下简称荣新公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初2215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人马彪及其委托诉讼代理人柏鹏、被上诉人荣新公司的委托诉讼代理人袁雪丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马彪上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，依法改判驳回荣新公司的全部本诉请求，并判令荣新公司向马彪支付209657.53元；本案一、二审诉讼费由荣新公司负担。事实和理由：1、一审判决认定荣新公司应承担延迟办证的违约责任正确，但对违约金的金额调整过低。马彪购买案涉房屋的资金几乎全部来源于民间借贷，贷款利息为每日千分之一点五，因未能按约取得房屋所有权属证书，马彪无法通过房屋抵押贷款的方式迅速还清借款，为此一直在向债权人支付高额贷款利息，此情况持续到2015年1月19日权属登记取得之日，马彪为此遭受严重损失。即使双方约定的迟延办证违约金的计算标准确实过高，也不应调整为按年息6%计算，综合合同履行情况、荣新公司的违约程度以及马彪所受实际损失，应调整为按年息24%的标准为宜。更何况，根据荣新公司、案外人杨永彬及广安市华富荣新置业有限公司与马彪于2015年1月15日签订《补充协议》第一条的约定，由于马彪要代荣新公司偿还杨永彬的900万元欠款，再加上荣新公司应向马彪支付的违约金，与马彪已付购房款2694万元相互品迭，初步计算荣新公司尚需向马彪补款260万元，因此，各方才约定由荣新公司安排其关联公司即广安市华富荣新置业有限公司为马彪办理价值260万元的房屋网签备案及预告登记，以此作为担保，且约定马彪无需支付前述办理网签备案及预告登记的购房款。由此可知，荣新公司是认可超过年息24%以上的迟延办证违约金计算标准的，且该《补充协议》已实际履行，荣新公司已以其实际行为对此表明了自愿接受。2、马彪不应向荣新公司承担迟延支付购房款的违约金。前述第一项上诉理由中，已经说明：马彪代荣新公司向杨永彬偿还900万元债务后，即使不按合同约定的迟延办证违约金标准计算违约金数额，而是按月息2%或3%计，马彪也不再欠荣新公司任何购房款，相反应由荣新公司向马彪支付倒补款项。并且，《补充协议》第三条约定，为减少马彪的损失，荣新公司同意有关岳池项目购房款、荣新公司可能产生的迟延办证违约金、岳池项目维修基金及预告登记费用等的具体数额，在马彪代荣新公司偿还杨永彬的900万元欠款后一个月内及时与马彪协商处理，多退少补。而在马彪实际履行了900万元代还款义务后，荣新公司却未按该条约定与马彪处理案涉房屋购房尾款及费用多退少补的问题，是荣新公司恶意拖延，因此马彪不应向荣新公司支付违约金。3、马彪不应向荣新公司支付维修资金及预告登记费，该两项费用应在荣新公司需向马彪支付的违约金中抵扣。按年息24%计算，荣新公司应支付的迟延办证违约金数额为2887377.53元，扣除马彪尚未支付的购房尾款234万元及荣新公司垫付的维修资金330570元、预告登记费7150元，荣新公司还应向马彪支付209657.53元。荣新公司辩称，马彪对外借款的事实与本案不具有关联性，一审法院综合全案事实酌情调整迟延办证违约金的计算标准为年息6%，并无不当。实际上，根据约定，马彪应承担的逾期付款违约金，是按已付款每日千分之一点五的标准计算，一审法院已经结合荣新公司因此所受实际损失，将违约金的计算基数调整为按照未付购房款数额进行计算，同时还将每日千分之一点五的计算标准调整为年息6%，对此，荣新公司认为对自己是不公平的，只是因种种原因没有提起上诉。请求驳回上诉，维持原判。荣新公司向一审法院起诉请求：1、判决马彪支付所欠购房款2484000元，维修基金330570元，预告登记费7150元，违约金2393万元（违约金包括：1、马彪逾期136天支付第三笔购房款产生的违约金3760560元；2、截止2016年8月31日，马彪因尚未支付剩余最后一期购房款产生的违约金20025440元）。马彪向一审法院反诉请求：判令荣新公司向马彪支付5525510元（荣新公司应向马彪支付违约金8203230元，扣除马彪垫付维修资金330570元，预告登记费为7150元，以及应支付的购房尾款2340000元，荣新公司还应向马彪付款5525510元）。一审法院认定事实：2013年12月31日，荣新公司（甲方、出卖人）与马彪（乙方、买受人）签订合同编号为20131231的《商品房买卖合同》一份，约定：1、乙方购买甲方开发的位于广安市岳池县㎡，商品房用途为商住，按建筑面积计价，每平方米4400元，总金额按38280000元；2、买受人按下列方式按期付款：（1）在签订本合同前已支付100万元定金，2014年1月2日再支付100万元，2014年1月10日前支付300万元。（2）买受人在2014年1月10日前将本次买卖备案方案（即所购房屋分别备案给买受人指定的单位或个人明细）交与出卖人，出卖人在2014年1月20日前完成在房屋主管部门的买卖合同备案，买受人确认备案成功后向出卖人支付1414万元，如因买受人原因延迟交付备案方案，买受人应最迟于2014年1月20日前支付前述款项。如因出卖人原因致买卖合同备案延迟，买受人付款时间相应顺延。（3）出卖人所售房屋经综合验收合格，并且出卖人将所售房屋一层共1600.98平方米房屋办理预告登记（登记的具体单位或个人名单由买受人确定）后10日内，买受人向出卖人支付房屋总交易金额的20%，即765.6万元。（4）2014年7月1日前出卖人为买受人（或买受人指定的个人及公司）办理完房屋所有权证、国有土地使用权证，买受人支付清房款（房屋总交易金额的30%，即1148.4万元）的当日，出卖人向买受人提交房屋所有权证、国有土地使用权证；3、买受人逾期付款的责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计已付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付已付款的千分之1.5的违约金；4、出卖人延迟办证的责任：如因出卖人原因导致发生买受人不能按期办理合同备案、预告登记、房屋转移登记等任何情形的，每延迟一日，出卖人按买受人已付款为基数，每日千分之1.5向买受人支付违约金直到出卖人完成义务时止，买受人有权选择合同继续履行或退房。买受人如未能在2014年7月1日前取得房地产权属证书（含房屋所有权证、国有土地使用权证），逾期在90日内，出卖人每日按交易金额的千分之1.5向买受人支付违约金，如超过90日，买受人有权退房，如买受人选择退房，出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还买受人已支付的全部款项，并以出卖人已付款为基数，每日按千分之1.5向买受人支付借款利率损失，计算时间按分段付款时间起算，到出卖人付清全部本金、利率时止，出卖人另外按本协议约定的交易金额的20%向买受人支付可得利益损失。（如房屋产权证、国有土地使用权证办理同时逾期，违约金不累加。）5、合同效力冲突问题：甲乙双方就上述房产的转让另行签订的用于备案的《商品房买卖合同》如有与本合同相冲突的，以本合同为准。2013年12月31日，荣新公司（甲方）与马彪（乙方）签订合同编号为201301231的《补充协议》，约定：1、甲方保证2014年2月28日前水、电等安装到户，前述设施能开始使用，水、电、消防设施设备等能保证乙方房屋能满足大型商业营业使用；2、甲方保证房屋在2014年4月30日前完成房屋综合竣工验收。房屋的保修参照国家规定的住宅的保修范围、期限、责任执行；3、甲方承诺2014年1月25日前将所购房屋钥匙交与乙方，但不办理正式的房屋移交手续，乙方可以自行对所购物业进行推广、装修与运营，甲方提供全面的配合，乙方应按照物业管理公司的要求进行施工。2014年1月12日，荣新公司（出卖方）与马彪（买受方）签订合同编号为（2014）0100053的《商品房买卖合同》，约定：1、买方购买卖方开发的荣新悦城1栋1单元1层1号商品房事宜，2、在合同约定的商品房交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，支付按政府规定应由买受人承担的专项维修资金和办理商品房权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，出卖人有权拒绝买受人提出的交付商品房的请求，同时不能及时办理商品房权属转移登记的后果由买受人自行承担。经查明上述房产属于双方签订的合同编号为20131231的《商品房买卖合同》项下标的。合同签订后，双方依约履行合同，马彪向荣新公司支付了合同约定的前两期房款共计1914万元，荣新公司亦依约按照马彪所提供的单位和个人将案涉房屋买卖合同备案至马彪指定人名下。2014年1月17日，案涉房屋完成预告登记。2014年5月9日，荣新公司向马彪出具《关于支付商业购房款的函告》，载明”贵我双方在2013年12月31日签订了《商品房买卖合同》【合同编号：20131231号】，现我司开发的荣新•悦城项目已竣工验收合格完成，也在2014年1月17日办理完成商业预告登记。根据合同条款约定，现您应向我司支付房屋总交易金额的20%，即765.6万元；请您尽快安排该购房款的支付。”函告下方手书书写”函告已收”，并有署名为马彪的签字，落款时间为2014年5月28日。2014年5月30日，荣新公司向马彪开具加盖财务专用章的收据载明：”收到马彪转岳池荣新悦城商铺购房款760万元。”2014年6月12日，马彪向荣新公司出具《情况说明》载明:”本人同意将陈青松、陈洁、刘刚民所购门市支付的定金200000元转为我在贵司购买商业的购房款。”荣新公司向马彪开具加盖财务专用章的收据载明：”收到马彪商铺购房款200000元。”上述房产属于双方签订的合同编号为20131231的《商品房买卖合同》项下标的。2016年6月20日、24日，马彪分别向荣新公司出具两份《情况说明》大体内容为：因我在贵司所购商铺已转售与刘刚民、邓燕等，请将所代收的购房款1841400元及30万元转入我方账户。2014年7月30日，案涉房屋完成竣工验收备案。2014年9月3日，荣新公司（甲方）与马彪（乙方）签订《补充协议》，约定：在主体合同签订后，因甲乙双方合作或推进工作中后续产生的文件、协议、合同中的条款若与主体合同约定不一致（包含但不限于价款、权证办理等约定），均以主体合同为准。2014年11月14日，荣新公司（甲方，借款人）与杨永彬（乙方，贷款人）、马彪（丙方）、广安市华富荣新置业有限公司（丁方）签订《借款合同》，约定：1、甲方因经营需要，向乙方借款9500000元，借款专项用于甲方支付岳池项目未缴纳的营业税款。2、丙方与甲方于2013年12月31日签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，现丙方尚欠甲方部分购房款。甲方同意：甲方、丙方依据前述《房屋买卖合同》及《补充协议》的合同履行情况，最终确定应付甲方的剩余购房款，并办理相关结算或转账手续。3、甲方及丁方均同意：如甲方未按借款合同约定，按时向乙方支付借款本金、利息及违约金等费用，乙方有权将前述款项用于抵扣丁方与乙方签订的《房屋买卖合同》中的购房款。丁方应配合乙方办理房屋有关变更、办证等所有手续。2014年11月14日，荣新公司（甲方）与杨永彬（乙方）、马彪（丙方）、广安市华富荣新置业有限公司（丁方）签订《借款合同》载明：”第一条、甲方因经营需要向乙方借款950万元，借款用途：甲方开发的广安市岳池县迎宾大道荣新悦城项目拖欠税费，贷款专项用于甲方支付岳池项目未缴纳的营业税款……；第二条、借款期限：暂定2个月，从乙方代甲方向税务部门支付税款之日起算；第四条、特别约定1、丙方与甲方于2013年12月31日签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，现丙方尚欠甲方部分购房款。甲方同意：甲方、丙方依据前述《房屋买卖合同》及《补充协议》的合同履行情况，最终确定应付甲方的剩余购房款，并办理相关结算或转账手续。丙方可将剩余购房款直接支付给乙方用于偿还甲方的借款及利息……2.2甲方应先向本合同第一条所述的岳池项目所在地的税务部门确认，在乙方代甲方缴纳（不超过）950万元税款后，税务部门即可出具甲方对岳池项目已完清税款证明，甲方凭此可为丙方所购买的岳池项目房屋办理房屋所有权证及土地使用权证……”2014年12月10日，案涉房屋房产证及国土证办理完成。2014年12月10日，荣新公司向马彪发出《函告》载明：”马彪：您在我司购买的25套商业，我司已于2014年12月10日将房产证及国土证办理完成，按照之前的约定只要我司将购买的商业房产证及国土证办理完毕即支付我司剩余购房款项，现请您及时支付为感。”马彪于当日签收，并注明：”函告已收，待核对合同后，即行安排。”同日，马彪向荣新公司发出《回复函》载明：”贵司2014年12月10日的付款函告我方已收，据函贵方知会已为我方办理完25个房产证及国土证……贵公司应向我方支付违约金为6586830元……合同尾款4753170元，请贵方尽快确认合同尾款，便于我方款项支付……”2015年1月15日，荣新公司（甲方）与杨永彬（乙方）、马彪（丙方）、广安市华富荣新置业有限公司（丁方）就上述《借款合同》签订编号为2015（001）号的《补充协议》，载明：”甲方、丙方于2013年12月31日签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，甲方、乙方、丙方、丁方于2014年11月14日签订了《借款合同》，现经各方友好协商，自愿达成如下补充协议：一、甲方尚未将丙方购买的甲方出售的广安市岳池县迎宾大道荣新悦城项目部分房屋产权证、土地使用权证原件交于丙方，丙方尚欠甲方部分购房款；甲方尚欠乙方借款人民币900万元及利息……二、为完清丙方代甲方支付乙方借款作为其支付购房款的相关手续，丙方应在代还款时收取乙方出具收到乙方代甲方已归还借款的手续并转交甲方，甲方应同时为丙方出具丙方向甲方支付购房款的证据。双方同时交换前述凭证……三、为减少丙方损失，甲方同意有关岳池项目购房款、甲方可能产生的延迟办证违约金、岳池项目维修基金、预告登记费等具体数额放在丙方代甲方偿还乙方欠款后一个月内及时与丙方协商处理，多退少补。如协商不成，双方同意交由本合同签订地人民法院裁决。甲方与丙方对因甲方履行岳池房屋《买卖合同》办理房屋权属证书可能出现的违约事宜处理达成一致并处理完毕后三日内丙方配合甲方解除对网签房屋的备案登记手续。2015年1月19日，马彪取得案涉房屋所有权证及国土证。2015年7月2日，荣新公司向马彪开具财务专用收据载明：”马彪商铺购房款900万元。备注：马彪2015.1.20代四川荣新房地产开发有限公司归还杨永彬2014.11.14借款900万元。”另查明，案涉房屋于2013年12月19日完成竣工验收并合格。一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》、2013年12月31日的《补充协议》、《商品房买卖合同〈补充协议〉》、付款凭证、房屋产权证书、国土证书、《关于支付商业购房款的函告》、《收据》、《情况说明》、《竣工验收备案表》、2014年9月3日的《补充协议》、2014年11月14日的《借款合同》、《函告》、《回复函》、2015年1月15日的《借款合同》、2015年7月2日的财务专用收据、庭审笔录以及双方当事人的陈述。一审法院认为，荣新公司、马彪签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。各方应该依约履行合同。本案争议的焦点在于：1、马彪在合同约定的第三次付款过程中是否存在逾期付款的违约行为；2、合同约定的第四次付款中谁存在违约行为。一、马彪在合同约定的第三次付款过程中是否存在逾期付款行为。《商品房买卖合同》中对第三次付款约定如下：”出卖人所售房屋经综合验收合格，并且出卖人将所售房屋一层共1600.98平方米房屋办理预告登记（登记的具体单位或个人名单由买受人确定）后10日内，买受人向出卖人支付房屋总交易金额的20%，即765.6万元。”双方对于预告登记完成时间没有争议，但对”综合验收合格”理解及完成验收和登记后荣新公司是否应该负有通知义务存在争议。一审法院认为，尽管双方对综合验收合格是否就是竣工验收，亦或是竣工验收之外还需要附带消防、人防等验收存在争议，但是上述义务的主体是荣新公司，荣新公司什么时候完成验收及预告登记不能当然的推定为马彪就应该知悉并按合同约定付款。荣新公司还负有将上述信息通知马彪的义务，马彪在收到荣新公司通知后才可能知悉并按合同约定按时进行付款。马彪于2014年5月28日收到荣新公司发送《关于支付商业购房款的函告》后，于2016年5月30日即向荣新公司支付了760万元当期购房款，完成了主要付款义务，2016年6月12日，又向荣新公司支付了20万元，超额支付了当期款。因此，马彪在合同约定的第三次付款过程中不存在逾期付款的违约行为，不应该支付违约金，故对荣新公司要求马彪支付自2014年1月27日至6月11日违约金的诉请不予支持。二、合同约定的第四次付款中谁存在违约行为。《商品房买卖合同》中对第四次付款约定如下:”2014年7月1日前出卖人为买受人（或买受人指定的个人及公司）办理完房屋所有权证、国有土地使用权证，买受人支付清房款（房屋总交易金额的30%，即1148.4万元）的当日，出卖人向买受人提交房屋所有权证、国有土地使用权证。”同时约定：买受人如未能在2014年7月1日前取得房地产权属证书，不退房的，出卖人按买受人已付款为基数，每日千分之1.5向买受人支付违约金直到出卖人完成义务时止。荣新公司双证办齐的时间为2014年12月10日，按照合同约定荣新公司存在事实上的违约行为。1、买受人未提供办理产权分户名单，是否能成为抗辩迟延办证的合法事由。通过法庭调查，马彪从荣新公司处购买案涉房屋后，并未立即完成产权过户，其亦在自行推广出售案涉房屋，并由荣新公司代收款项，荣新公司根据马彪的指定将房屋直接过户登记至马彪指定第三人的名下，马彪提供过户名单对荣新公司办理产权证有一定影响，但是这不应该成为荣新公司抗辩迟延办证的事由，理由如下：其一、上述约定实际是荣新公司配合马彪进行案涉房屋的销售措施，对马彪出售商铺有益，而对荣新公司则未有权利与义务的变更，而且合同明确约定：”2014年7月1日前出卖人为买受人（或买受人指定的个人及公司）办理完房屋所有权证、国有土地使用权证。”即办理到买受人指定的个人及公司只是一个选项而非必须，在买受人未指定其他人的情况下，荣新公司完全可以将产权证直接办理至马彪名下。其二、案涉房屋于2014年7月30日才完成竣工验收备案，合同约定的2014年7月1日前办理双证实已无可能。其三、四方签订的《借款合同》中明确载明借款用途为荣新公司开发的案涉项目拖欠税费，借款专项用于荣新公司支付未缴纳的营业税款。其四、荣新公司提出2014年1月12日，原马彪签订的编号为（2014）0100053的《商品房买卖合同》对所约定的办证时间进行了变更，但是双方签订的合同编号为20131231的《商品房买卖合同》即主合同明确约定：甲乙双方就上述房产的转让另行签订的用于备案的《商品房买卖合同》如有与本合同相冲突的，以本合同为准。同时，2014年9月3日，荣新公司（甲方）与马彪（乙方）签订《补充协议》，约定：在主体合同签订后，因甲乙双方合作或推进工作中后续产生的文件、协议、合同中的条款若与主体合同约定不一致（包含但不限于价款、权证办理等约定），均以主体合同为准。所以，权证办理时间等约定仍应该以主合同为准。因此，荣新公司所称马彪未提供分户名单是导致产权证未能按时办理的原因不能抗辩其未按合同约定在2014年7月1日前办理产权证的违约行为。2、荣新公司应该承担的违约责任。荣新公司应该支付2014年7月1日至2014年12月10日共计163天的违约金。但双方合同中约定的违约金标准为日千分之1.5，折算为年息达到了54.75%，明显过高，同时该违约金为迟延办证的违约金，荣新公司在庭审中亦要求法院进行调整，一审法院根据合同履行情况、荣新公司违约程度，酌情调整为年息6%。计算方式为26940000*6%/365*163=721844.38元。故对马彪在反诉中请求荣新公司支付违约金的诉求予以部分支持。3、马彪是否存在违约行为。按照合同约定：”2014年7月1日前出卖人为买受人（或买受人指定的个人及公司）办理完房屋所有权证、国有土地使用权证，买受人支付清房款（房屋总交易金额的30%，即1148.4万元）的当日，出卖人向买受人提交房屋所有权证、国有土地使用权证。”双方约定了马彪支付清房款当日，荣新公司才向马彪提交产权证，因马彪未能付清房款，故马彪无权要求荣新公司承担办证后至其实际取得产权证期间的违约金。同时，合同只约定了荣新公司办理产权证的最后时间，但是对荣新公司取得产权证后马彪支付清房款的时间没有明确约定，只是约定了马彪付清房款的当日，出卖人才向买受人提交房屋所有权证、国有土地使用权证。因此，合同没有明确约定马彪具体的付款时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条：”当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”荣新公司可以随时要求马彪支付房款，但是应该给予马彪必要的准备时间，因剩余房款超过1000万，一审法院认为给予马彪三个月的准备时间较为合理。即从马彪2014年12月10日收到荣新公司发出的带有催款意思表示的《函告》之日起三个月内即2015年3月10日之前应该支付剩余房款，而且马彪已经于2015年1月19日取得了产权证，因此，马彪超过2015年3月10日之前没有支付的应该承担违约责任。4、马彪应该承担的违约金。截止2014年12月10日即荣新公司取得案涉房屋产权证之日，马彪已支付房款共计2694万元，荣新公司应该支付马彪违约金721844.38元，因此，马彪应该未支付房款应该为38280000-26940000-721844.38=10618155.62元。2015年1月20日，马彪代荣新公司向案外人支付900万借款冲抵购房款，对此，荣新公司在2015年7月开具的收据上予以注明并认可。因此，截止2015年3月10日，马彪已付款36661844.38元，尚有1618155.62元房款未支付，上述金额马彪至今尚未支付。根据合同约定，买受人逾期付款超过30日，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付已付款的千分之1.5的违约金。如按照合同约定马彪就应该按照已付款3666万余元计算违约金。一审法院认为合同违约金的约定应该以实际损失为依据，马彪未支付房款，荣新公司所受损失应该为未付款项部分的资金占用损失，而不应该以已付款作为基数进行计算，同时日千分之1.5的计算标准过高，马彪亦请求法院进行调整，一审法院根据合同履行情况、荣新公司违约程度，酌情调整为以未付款为基数以年息6%的标准计算违约金。故，马彪应该向荣新公司支付违约金，具体计算方式为以1618155.62元为基数，以年息6%为计算标准，从2015年3月10日计算至实际付清之日止。关于维修基金以及预告登记费用，马彪在其诉讼请求及庭审中予以认可，故对荣新公司的此项诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十四条第一款第（四）项、第一百一十四条、二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、马彪于判决生效之日起十五日内向荣新公司支付购房尾款1618155.62元（已抵扣荣新公司应向马彪支付的违约金721844.38元）；二、马彪于判决生效之日起十五日内向荣新公司支付迟延支付房款违约金，计算方式为以1618155.62元为基数，以年息6%为标准，从2015年3月10日计算至实际付清之日止；三、马彪于判决生效之日起十五日内向荣新公司四川荣新房地产开发有限公司支付荣新公司垫付的维修资金330570元，预告登记费7150元；四、驳回荣新公司的其他本诉诉讼请求；五、驳回马彪的其他反诉诉讼请求。如当事人未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费175559元，由荣新公司自行承担，反诉案件受理费69223元，由马彪自行承担。二审中，马彪提交以下新证据：第一组证据：1、马彪与案外人邓雉签订的《借款协议》，拟证明：马彪借款215万元用于支付案涉第二期购房款；2、马彪与案外人蒋政签订的《借款合同》，拟证明：马彪借款500万元用于支付案涉第三期购房款；3、案外人杨小芹的银行账户流水，拟证明：该账户系马彪专项用于案涉购房款支付以及对外借款、支付利息，能够映证前两份证据的证明目的。第二组证据：1、2015年2月15日，马彪与广安市农村信用社签订的《个人借款合同》；2、广安市农村信用社490万元放款凭证；3、马彪与广安市农村信用社签订的《抵押合同》；该三份证据拟证明：马彪将案涉房屋用于银行融资；4、2015年3月30日，案外人刘详芬与广安市农村信用社签订《个人借款合同》；5、广安市农村信用社400万元放款凭证；6、刘详芬与广安市农村信用社签订的《抵押合同》；该三份证据拟证明：马彪的关联人刘详芬将案涉房屋用于银行融资；7、2015年5月11日，案外人蒋政与广安市农村信用社签订《个人借款合同》；8、广安市农村信用社130万元放款凭证；9、蒋政与广安市农村信用社签订的《抵押合同》；10、马彪与广安市农村信用社签订的《个人保证合同》；该四份证据拟证明：马彪的债权人蒋政将案涉房屋用于银行融资，马彪对此以个人身份提供了保证担保。上述两组证据的主要证明目的是：由于荣新公司逾期办证长达163天，致使马彪无法通过银行融资方式降低财务成本并持续163天，马彪因此所受损失是荣新公司就案涉房屋买卖合同应当予以预见的，一审法院酌定的违约金计算标准明显过低。第三组：《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）、中国人民银行对外公布的贷款利率表，拟证明：即使法院认定年利率24%的违约金计算标准过高，也应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准予以确定，即年息为7.8%~11.2%。经质证，荣新公司对第一、二组证据中除银行交易流水的真实性无异议外，对其余证据的真实性均不认可，且对上述证据的关联性及证明力不认可，理由是：荣新公司并非合同相对方，对合同是否真实不能确认；且上述证据均系马彪与案外人之间的经济往来关系，与本案无关。第三组材料并非证据，不予质证。经审查，本院认为，马彪提交的第一、二组证据，其均持有原件，且借款合同与银行转款凭证相互印证，能够确认证据的真实性，但是，马彪支付案涉购房款的资金来源，以及马彪以案涉房屋作为担保财产进行融资的事实，与本案中马彪因荣新公司迟延办理房屋权属登记所受损失之间，不具有关联性，不影响本案中对迟延办证违约金计算标准的认定，故不能达到马彪的举证目的；第三组证据系金融机构的规定，依法不属于证据范畴。故，本院对马彪在二审中提交的证据均不予采信。双方未提交其他证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。二审中，双方一致确认：马彪应向荣新公司支付的案涉房屋维修资金为330570元、预告登记费7150元；同时，对该两笔费用与案涉迟延办证违约金、迟延付款违约金直接进行抵扣的计算方式，双方均不持异议。本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：一、针对荣新公司迟延办理案涉房屋权属证明的违约行为，一审法院酌情确定的违约金计算标准是否恰当。本案中，双方对一审判决认定的荣新公司迟延办证的违约天数不持异议，本院对此予以确认。马彪上诉主张一审判决调整的违约金计算标准明显过低，请求调整为年息24%。对此，本院认为，我国立法对于违约金制度的设置采取”补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，虽然马彪未举出荣新公司逾期办证给其造成实际损失的证据，但荣新公司未按合同约定期限协助马彪办理房屋所有权证、国土证的事实客观存在，逾期办证期限较长，违约的情节较为恶劣，故根据公平原则和诚信原则，结合荣新公司的过错程度、合同实际履行情况，一审法院酌情将荣新公司应承担的违约金计算标准从约定的每日千分之一点五调整为年息6%，并无不当，本院予以维持。至于荣新公司（甲方）、杨永彬（乙方）、马彪（丙方）、广安市华富荣新置业有限公司（丁方）于2015年1月15日的《借款合同》第一条中关于”甲方、乙方、丙方、丁方于2015年1月19日共同到邻水县房管局，甲方、丁方根据丙方与甲方商定的房号为丙方办理价值260万元的邻水房屋网签备案及预告登记。前述房屋系丁方自愿同意代甲方提供的因甲方履行岳池房屋买卖合同可能产生的应付丙方违约金的支付担保，甲方、丁方同意丙方无需支付前述办理网签备案及预告登记的邻水房屋的购房款。甲方、丁方不得在违约责任尚未处理完之前单方解除邻水房屋的网签及预告登记，否则视为甲方认可迟延办理岳池项目房屋产权证应按《买卖合同》向丙方支付全部违约金，并由甲方、丁方连带赔偿丙方的全部损失”的约定，仅表明广安市华富荣新置业有限公司自愿以其在邻水县的房屋作为荣新公司应承担迟延办理案涉房屋权属登记违约金的担保，但担保财产的价值并不足以证明荣新公司认可按年息24%的标准计算迟延办证违约金，故，马彪据此主张荣新公司自认按高于年息24%的标准承担本案中的迟延办证违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。二、马彪是否应当承担迟延支付购房款的违约责任。根据庭审已查明的事实，双方约定了分四期支付购房款，其中，第四期房款应于案涉房屋办理完房屋所有权证、国有土地使用权证后付清。一审法院据此认定双方对马彪取得产权证后支付房款的时间约定不明，并结合荣新公司于2014年12月10日向马彪发出的催款函告，以及剩余房款的数额超过1000万元的事实，酌情确定自荣新公司催告后三个月为付款的合理期限，对此，荣新公司没有提出上诉，在此情况下，本院对一审判决关于马彪应于2015年3月10日前付清剩余房款的认定予以维持。但是，结合2014年12月10日荣新公司向马彪发出的《函告》及马彪于当日的《回复函》内容，以及2015年1月15日由案涉双方与杨永彬、广安市华富荣新置业有限公司签订的《借款合同》的约定，能够认定：广安市华富荣新置业有限公司自愿为荣新公司就迟延办证可能产生的违约金提供担保，故荣新公司在客观上存在迟延办理产权证的违约事实，因此，马彪对荣新公司提出的剩余房款催收主张，明确提出荣新公司亦应按约定支付违约金，且其在《回复函》中分别列明了违约金数额、剩余房款数额并要求荣新公司尽快确认合同尾款的内容，此应系马彪作出的将剩余房款与违约金进行冲抵的意思表示；而《借款合同》第三条中关于”为减少丙方损失，甲方同意有关岳池项目购房款、甲方可能产生的延迟办证违约金、岳池项目维修基金、预告登记费等具体数额放在丙方代甲方偿还乙方欠款后一个月内及时与丙方协商处理，多退少补”的约定，应系荣新公司与马彪就剩余房款与迟延办证违约金等费用进行冲抵达成一致。由于马彪已按前述《借款合同》履行了代荣新公司偿还900万元债务的义务，截止2015年1月20日，马彪尚欠的购房款数额为234万元（3828万元-2694万元-900万元），而此时，若按照合同的约定计算荣新公司应承担的迟延办证违约金，其数额为6586830元（2694万元×1.5‰×163天），违约金数额大于剩余房款数额，加之双方在此后均未对抵扣事宜办理结算，在此情况下，马彪认为其已通过抵扣违约金的方式付清剩余房款的主张，具有事实依据且符合常理。而一审判决认定马彪至今未付清购房款，是基于将合同约定的迟延办证违约金计算标准调整为年息6%后进行的品迭，虽然，本院对一审法院酌情调整的违约金数额予以维持，但此系人民法院依法行使自由裁量权后的评判结果，不能据此认定马彪存在拒不支付剩余房款的主观故意，因此，马彪不应承担逾期付款的违约责任。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。综上，一审判决认定荣新公司应承担721844.38元迟延办证违约金，数额正确，在与马彪尚欠234万元房款相冲抵后，一审判决认定马彪还应向荣新公司支付购房款1618155.62元，亦无不当，本院予以维持。马彪上诉认为其不应承担逾期付款违约金的主张成立，本院予以支持；但其上诉认为其尚欠的房款234万元及维修资金、预告登记费等费用，与荣新公司应承担的违约金冲抵后，应由荣新公司向马彪支付209657.53元的主张，与本院认定事实不符，对此本院不予支持。综上，马彪的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初2215号民事判决第一、三项；二、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初2215号民事判决第二、四、五项；三、驳回四川荣新房地产开发有限公司的其他本诉请求；四、驳回马彪的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费24124元，由上诉人马彪负担18474元，由被上诉人四川荣新房地产开发有限公司负担5650元。本判决为终审判决。审判长 唐 骥审判员 夏 伟审判员 龚 耘二〇一七年十二月五日书记员 梅芳芝