贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0321民初4204号原告：遵义源丰置业有限公司。住所地：遵义市播州区龙坑镇共青湖野战休闲山庄内。统一社会信用代码：915203215771464933。法定代表人：刘喆宁，董事长。委托代理人：侯棋淞，贵州吉远律师事务所律师(特别授权)。委托代理人：陈刚，贵州吉远律师事务所实习律师(特别授权)。被告：ＸＸ，女，1987年10月1日出生，汉族，住贵州省桐梓县新站镇捷阵村云堡组**号。身份证号码：5221221987********。第三人：交通银行股份有限公司遵义分行。住所地：贵州省遵义市红花岗区中华路***号。统一社会信用代码：91520302714342715H。负责人：梁蔚，行长。委托代理人：张军，该行工作人员(特别授权)。委托代理人：张羿，该行工作人员(特别授权)。原告遵义源丰置业有限公司(以下简称源丰置业)与被告ＸＸ、第三人交通银行股份有限公司遵义分行（以下简称交行遵义分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告源丰置业委托代理人侯棋淞、陈刚，第三人交行遵义分行委托代理人张羿到庭参加诉讼。被告ＸＸ经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告源丰置业提出诉讼请求：一、请求判令解除被告于2014年8月13日与原告签订的《商品房买卖合同》；二、请求判令被告于判决生效确认《商品房买卖合同》解除之日起，将中铁共青湖一期C组团47幢1单元2层2号商品房腾退交还给原告；三、请求判令被告向原告支付违约金按总房款的3%计算，金额为14640元；四、请求判令被告协助原告办理撤销中铁共青湖一期C组团47幢1单元2层2号商品房的合同备案手续、预告登记、预抵押登记，并承担由此产生的全部费用；五、请求判令被告应承担的各项费用在原告应退还被告的房款中扣除；六、请求判令第三人向原告出具被告尚未归还的借款金额后，由原告将应退还给被告的购房款作为被告的还款直接支付给第三人；七、请求判令第三人在收到原告将应退给被告的购房款后，撤销第三人对中铁共青湖一期C组团47幢1单元2层2号商品房抵押权的预告登记；八、请求判令被告支付律师代理费6000元；九、案件受理费、诉讼保全费、公告费、担保费等由被告承担。事实和理由：2014年8月13日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告向原告购买由原告开发的位于遵义县龙坑镇中铁共青湖C-47-1-2-2号房屋，房屋总价488000元，被告支付首付款148000元，余款340000元由被告向第三人交行遵义分行以银行按揭贷款的方式支付。因被告未按时归还银行贷款，第三人交行遵义分行于2017年5月24日向遵义市红花岗区人民法院提起诉讼，请求“解除第三人与原、被告签订的《个人房产抵押贷款合同》，原、被告立即偿还被告应归还的银行贷款，本息合计347694.41元。”现原告已连续逾期13期，已达合同约定解除条件。现原告依据合同约定请求解除《商品房买卖合同》，被告应向原告支付违约金14640元，且原告有权扣除被告应承担的相关费用。为此，特诉请人民法院依法判令前述诉讼请求。被告ＸＸ未到庭，未答辩。第三人交行遵义分行辩称：同意原告解除《商品房买卖合同》，同意将该房屋退还给原告，同意原告来我行还款时提供被告尚未归还的借款金额，同意在原告还款的情况下，撤销该房的预告抵押登记。我方只同意第一、三、六、七项诉请，其它与我方无关。经审理查明：2014年8月13日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，由被告(买受人)购买原告（出卖人）开发的位于遵义市播州区龙坑镇中铁共青湖C组团47幢1单元2层2号房屋1套，约定：被告购买的房屋为一期C组团第47幢1单元2层2号房，房号为C47-1-2-2号；该房建筑面积为127.91平方米，套内面积为110.81平方米；房屋总价款为488000元；签订合同当日被告应支付首期房款148000元，余款340000元以银行按揭方式支付。同时，该合同第十条约定：“③买受人应向贷款的放款银行如期还款，如买受人累计三期未能按时、足额归还贷款本息，或贷款最后到期仍未能足额归还贷款本息，或者银行要求出卖人为买受人承担连带保证责任的，出卖人有权解除合同。④买受人因上述原因向出卖人承担违约金的，出卖人有权在买受人已付款中予以扣除。出卖人因上述原因解除合同的，买受人应向出卖人承担总房款的3%的违约金，出卖人有权将买受人应付贷款银行款项（包括但不限于：未还贷款、逾期利息、罚息、违约金等）直接支付给银行，同时扣除买受人应承担的相关费用”。合同签订当日，原、被告双方共同在遵义县住房和城乡建设局就涉案房屋办理了商品房买卖合同备案登记，登记ＸＸ为该房屋买受人。2015年1月15日，原告作为保证人、被告作为借款人与第三人签订《个人房产抵押贷款合同》，由第三人向被告提供购买上述房屋所需的340000元贷款，约定：贷款期限为240个月；还款日为每月01日；采用等额本息还款法偿还本息；贷款利率以贷款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整，借款人未按约定期限归还贷款本金的，贷款人对逾期贷款从逾期之日起在本合同约定的贷款利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止；原告自愿为借款人提供连带责任保证；保证范围为借款本金、利息、罚息、违约金、诉讼费用等；保证期间为贷款到期日起两年。《个人房产抵押贷款合同》签订后，第三人向被告发放了贷款340000元，并将该款作为被告的购房款直接汇入原告源丰置业的银行账户。2015年1月29日，涉案房屋在遵义县住房和城乡建设局作了预购商品房抵押权预告登记，办理了“遵房预遵义县字第201500950号”抵押权预告登记证，预告登记权利人为第三人，预告登记义务人为被告ＸＸ。2015年12月18日，原告将涉案房屋交付被告。因被告未按时归还银行贷款，第三人交行遵义分行于2017年5月24日向遵义市红花岗区人民法院提起诉讼，请求：1、解除交行遵义支行与源丰置业、ＸＸ签订的《个人房产抵押贷款合同》；2、源丰置业、ＸＸ立即偿还被告应归还的银行贷款，本息合计347694.41元；3、确认交行遵义支行对“遵房预遵义县字第201500950号”他项权证项下的房屋享有优先受偿权。2016年6月1日至今，ＸＸ未还款，截止2016年6月19日现尚有329023.56元贷款本金未付，逾期利息及相关费用等26798.32元。原告支付了律师费6000元。审理过程中，本院依原告的申请，作出了(2017)黔0321民初4204号民事裁定，对查封预告登记于被告ＸＸ名下位于遵义市播州区龙坑镇中铁共青湖一期C组团47幢1单元2层2号房屋一套或对其名下价值488000.00元的其他财产予以冻结、查封、扣押，该裁定已执行。上述事实，有原、被告双方的陈述、《商品房买卖合同》、收款收据、遵义县商品房买卖合同备案登记表(新合同)、回购通知书、零售贷款申请表、《个人房产抵押贷款合同》、借款凭证、遵房预遵义县字第201500950号预告登记证、委托代理合同、律师费收费票据、公告费票据、民事起诉状、应诉通知书、房屋验收交接单、房屋交房确认单等证据在卷佐证，符合证据的客观性、关联性、合法性，本院予以认定。本院认为：2014年8月13日，原、被告双方协商签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。合同约定被告三个月内未按约偿还银行按揭贷款的，原告有权解除合同，被告已超过三个月未按约偿还银行按揭贷款，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，原告据此要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定。双方合同解除后，合同权利义务终止，就该房屋的买卖合同备案登记应予撤销，被告对撤销备案登记事项负有配合义务，故对原告要求被告协助办理撤销房屋买卖合同备案手续的诉讼请求，予以支持。因涉案房屋已经交付被告，对原告提出要求被告腾退交还房屋的诉讼请求，本院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，原、被告双方权利义务终止，被告应当按照合同约定承担总房款488000元的3%的违约金即14640元和律师代理费6000元。对于原告提出的第五项“要求被告应承担的各项费用在原告应退还被告的房款中扣除”的诉讼请求，原告未举证证明具体数额，该部分费用原告可在实际产生后与ＸＸ所支付的房款进行结算后，另行主张。对原告的第六项“要求第三人向原告出具被告尚未归还的借款金额后，由原告将应退还给被告的购房款作为被告的还款直接支付给第三人”中的请求，第三人无异议，且不损害被告及他人利益，予以支持。但对原告提出的第六项诉讼请求中的“第三人在收到原告将应退给被告的购房款后，撤销第三人对中铁共青湖一期C组团47幢1单元2层2号商品房抵押权预告登记”部分，因关于第三人与原、被告签订的《个人房产抵押贷款合同》解除问题，在另案审理当中，是否撤销抵押权预告登记，不属本案审理范围，不予处理。被告ＸＸ经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案缺席审判。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告遵义源丰置业有限公司与被告ＸＸ于2014年8月13日签订的《商品房买卖合同》。二、由被告ＸＸ在判决生效后十日内协助原告遵义源丰置业有限公司办理撤销第一项所述商品房买卖合同的备案登记手续。三、被告ＸＸ在本判决生效后十日内将位于遵义市播州区龙坑镇中铁共青湖C-47-1-2-2号房屋返还原告遵义源丰置业有限公司。四、被告ＸＸ在本判决生效后十日内支付原告遵义源丰置业有限公司违约金14640元和律师代理费6000元。五、第三人交通银行股份有限公司遵义分行在本判决生效后十日内向原告遵义源丰置业有限公司出具被告ＸＸ尚未归还的借款金额，由原告遵义源丰置业有限公司在知悉上述款项的金额后的十日内将应退还给被告ＸＸ的购房款作为被告ＸＸ的还款直接支付给第三人交通银行股份有限公司遵义分行。六、驳回原告遵义源丰置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元，诉讼保全费5000元，公告费350元，由被告ＸＸ负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决规定的履行期限届满后二年内向本院或被执行人财产所在地的基层人民法院申请强制执行。审 判 长  何秀林人民陪审员  李洪德人民陪审员  王章辉二〇一七年十二月二十九日法官 助理  赵辛竹书 记 员  吴 颖