云南省沾益县人民法院 民 事 判 决 书 (2015)沾民初字第1313号 原告（反诉被告）沾益县银龙实业发展有限公司。 组织机构代码证号：78169289-7。 地址沾益县盘江镇松林油库路口。 法定代表人吴荣才，公司总经理。 委托代理人李文平，沾益县西平街道法律服务所法律工作者，特别授权代理。 被告（反诉原告）中国石油天然气股份有限公司云南销售分公司。 组织机构代码证号：73808132-9。 地址云南省昆明市西山区滇池路555号中国石油昆明大厦25楼。 法定代表人兰建彬，公司总经理。 委托代理人蒋俊刚，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人张婷婷，中国石油天然气股份有限公司云南销售分公司综合办公室副主任，特别授权代理。 原告沾益县银龙实业发展有限公司（以下简称“沾益银龙公司”）诉被告中国石油天然气股份有限公司云南销售分公司（以下简称“中石油云南分公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月10日立案受理。依法由审判员宋端琦、人民陪审员丁恒江、吴秀梅依法组成合议庭，由宋端琦担任审判长，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告沾益银龙公司及其委托代理人李文平，被告中石油云南分公司及其委托代理人张婷婷、蒋俊刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沾益银龙公司诉称：原被告于2012年8月23日签订沾益县林龙加油站租赁合同，约定由被告于每年6月30日前支付原告年度租赁费34.4万元。被告自签订合同之后均没有如期支付租赁费，在合同履行期间曾三次违约，2012年12月31日才支付租金，2013年8月8日才支付租金，2014年8月20日才支付租金，被告每年都逾期支付且都是在原告多次催要下才支付租赁费。2015年6月3日，原告依约将租金发票交至被告方，但被告至今未支付租赁费，经原告多次催要未果，原告按照合同第13条第3项、第14条第1项的约定，诉请人民法院依法解除原告与被告签订的沾益县林龙加油站租赁合同，并将沾益县林龙加油站返还原告经营管理；依法判令被告支付2015年度租金34.4万元；判令被告支付违约金582.5万元；判令被告承担合同总额万分之一的违约金；由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告支付原告代替被告缴纳的2012年至2015年房产、土地使用税款。 被告中石油云南分公司答辩并反诉称：原被告于2012年8月23日签订的沾益县林龙加油站租赁合同对租赁标的、租赁期限、租金支付、设施包装改造、交付及验收、债务承担、合同的变更解除、违约责任及双方的权利义务进行了明确约定，但在履行合同过程中，反诉被告未按照合同约定将加油站合法经营所必须的相关批准文件移交给反诉原告，经反诉原告多次催告后仍未办理并移交，还采取非法手段封堵反诉原告的加油站，切断加油站水电，造成反诉原告加油站无法经营。此外，反诉被告未按合同约定清结因租赁物产生的债务，严重影响反诉原告加油站的正常经营。请求人民法院依法解除反诉原告与反诉被告签订的沾益县林龙加油站租赁合同；判令反诉被告退还反诉原告未使用年限已付租金352.06万元；判令反诉被告支付违约金582.5万元；本案诉讼费用由反诉被告承担。 被告中石油云南分公司的委托代理人提出，原告要求与被告解除加油站租赁合同，被告完全同意；对原告提出支付2015年租金的要求，待原告清结未履行的合同债务后，被告同意支付；关于原告提出的违约金，因原告违约在先，被告具有先履行抗辩权，对违约金不予支付；原告庭审中增加的代缴税款主张，按合同约定应由原告自行承担，被告不予认可。 反诉被告沾益银龙公司针对反诉答辩称：同意解除租赁合同，在合同的签订和履行中，沾益银龙公司未存在违约行为，加油站合法经营所必须的相关手续已经一并移交给反诉原告，其已正常经营，封堵加油站是因为反诉原告长期拖延支付租金，影响沾益银龙公司资金使用，沾益银龙公司并未对反诉原告造成损失，故反诉被告没有违约，不应支付违约金。 原、被告双方争议的焦点为原被告是否按照租赁合同约定履行了各自的义务？原告与被告在租赁合同履行过程中是否有违约行为？双方所主张的违约金是否有事实和法律依据？ 原告沾益银龙公司及其委托代理人为支持己方诉讼请求，向法庭出示了下列证据材料： 1、《曲靖公司银龙加油站租赁协议书》复印件一份，证实原告与被告中石油云南分公司签订加油站租赁协议书，但只是一份意向合同； 2、《沾益林龙加油站租赁合同》复印件一份，证实原被告签订了加油站租赁合同，在履行合同过程中被告未按合同履行义务； 3、发票复印件七份、收款收据复印件三份，证实原告开具发票时间、被告付款时间，从而证明被告违约的事实； 4、缴纳税款单据复印件，欲证明原告每年为被告代缴房地产税款1.51万元； 5、沾益林龙加油站文件移交清单复印件一份、沾益林龙加油站证照移交清单复印件一份，证明原告于2012年2月按照租赁合同约定向被告方移交了相关证照，于2012年7月移交了加油站相关文件，原告已经履行了合同义务。 经质证，被告对原告证据1、2真实性、合法性、关联性无异议，提出恰好证明反诉原告的诉讼主张；对证据3发票及收款收据证实内容无异议，提出2012年被告在原告出具发票当天即付款，2013年晚付款3天，2014年晚付款一个月，是因为原告违约在先；对证据4，被告提出异议，认为按照合同约定被告在经营加油站过程中产生的税费由被告承担，原告拥有不动产以及加油站土地使用权未变更到被告名下，所产生的房地产税按照法律规定应由原告缴纳。对证据5，被告提出要求原告办理加油站道路开口许可证，名称是经营主体中石油林龙加油站，而原告提交的是沾益林龙加油站，道路开口许可证未变更到被告名下。 被告中石油云南分公司及其委托代理人为支持辩解意见及反诉请求，向法庭出示了下列证据材料： 1、被告营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书，证实被告主体资格； 2、租赁沾益银龙加油站项目谈判纪要复印件，证明原被告双方在租赁合同签订前对沾益林龙加油站的有关事宜进行充分协商及协商的重点内容； 3、沾益林龙加油站租赁合同及附件，证明双方在租赁合同中约定的权利义务、债务承担及违约责任等内容； 4、昆明奥诺特装饰工程有限公司“关于讨要中国石油沾益林龙加油站形象包装工程款的联系函”，证明原告未结清第三人基于加油站的债务，导致第三人向被告公司主张债权，影响加油站正常经营及公司形象； 5、青岛奥科仪器有限责任公司“关于沾益林龙加油站液位仪付款情况说明”，证明原告未结清第三人基于加油站的债务，导致第三人向被告公司主张债权，影响加油站正常经营； 6、昆明博飞特科技有限公司“关于中石油曲靖公司林龙加油站复合管及潜油泵付款情况说明”，证明原告未结清第三人基于加油站的债务，导致第三人向被告公司主张债权，影响加油站正常经营； 7、承诺书，证明原告承认其尚有第三人基于加油站的债务，并承诺付款。 8、律师函，证明原告违约，未按合同约定将相关手续办理至被告名下； 9、照片三张，证实林龙加油站被原告封堵，影响加油站正常经营； 10、2012年、2013年、2014年原告开具的发票、被告的付款凭证及原告的收款收据，证实原告开出票据的事实及被告付款的时间。 经质证，原告方对证据1、2、3无异议；对证据4、5、6，原告提出三家公司与原告存在业务往来，与被告中石油云南分公司没有任何业务往来，三家公司索要欠款找错主体，不能证明原告存在过错；证据7是由于被告迟延支付租金才产生的承诺书；证据8是因被告迟延支付租金造成的，过错方是被告；证据9封堵加油站是因为被告长期拖延支付租金，封堵期间被告加油站照常经营；证据10无异议，但2013年应付租赁费195万元，被告只付了170万元，已扣了甲供设备款25万元。 对全案证据分析如下，原告证据1、2、3及被告证据1、2、3、9、10，原被告双方均无异议，本院予以采信。对原告证据4不能证明房地产税应由被告缴纳，本院不予采信。原告证据5，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信，但该证据未明确道路开口许可证必须变更到被告名下。被告证据4、5、6能够证实林龙加油站尚欠设备款未付，原告是按照合同约定及被告的要求改造加油站，所欠款项应由原告支付，现尚欠部分款项的事实。被告证据7、8能够证实原被告双方发生纠纷后协商情况，本院予以采信。 通过庭审和举证、质证，本院确认如下法律事实：2011年12月13日，原沾益银龙加油站代表人吴荣才与中石油曲靖分公司相关人员就租赁沾益银龙加油站项目进行谈判并形成了谈判纪要。2012年8月23日，原告沾益银龙公司与被告中石油云南分公司正式签订了沾益林龙加油站租赁合同，合同约定原告将位于沾益县松林村委会的沾益林龙加油站（原沾益银龙加油站）的全部资产、经营权及土地使用权租赁给被告，租赁期限为20年，自2012年1月1日至2032年12月31日。合同约定甲方（沾益银龙公司）负责将经营该加油站所需的一切法律手续及相关证照变更至乙方（中石油云南销售分公司）名下，如果加油站资产现状达不到乙方经营要求，由甲方出资整改，并按本合同约定交付资产。合同3.1约定乙方向甲方支付的租金合计为人民币1165万元（含站内房屋租赁费12万元，开办费25万元，改造及设备费400万元），年租金为人民币58.25万元。本租金已包含但不仅限于加油站所占土地的租赁费用、甲方的利润、折旧和应当向有关机关缴纳的税费。甲方应当在乙方支付租赁款项时开具与该支付款项等额的、合法的租赁发票。合同3.2.1约定第一年，自本合同签订之日起，甲方按中石油标准建设完毕该加油站，完成该站设备配备，并按中石油加油站开办标准配备完毕加油站物品，通过相关部门验收合格，且甲方把加油站正常经营的所有手续及证照变更到乙方名下并交付给乙方，完成加油站交接，无第三人对协议资产提出任何协议主张，也无第三人基于对出租方或加油站的债权或债务请求影响加油站的正常经营，甲方出具合法有效并经乙方认可的租赁发票后，乙方在30日内向甲方支付租金（其中包含站级系统及监控设备、加油站开办费、甲供设备费用，设计监理地勘费及房屋租赁费）合计195万元。第二年，待第一年租赁期满后，2013年6月1日前，甲方出具合法有效并经乙方认可的租赁发票30日内，乙方向甲方支付租赁费用195万元。第三年，待第二年租赁期满后，2014年6月1日前，甲方出具合法有效并经乙方认可的租赁发票30日内，乙方向甲方支付租赁费用190.2万元。余下租赁费584.8万元，甲方于每年6月1日前出具合法有效并经乙方认可的租赁发票30日内，乙方每年向甲方支付租赁费34.4万元，分十七年付清。合同4.1约定甲乙双方按照国家规定履行各自的纳税和缴费义务。合同6.1约定甲方于本合同签订后60日内将加油站合法经营所必须的证照全部变更至乙方指定名下并交付证照，费用由甲方承担。上述证照包括但不限于：成品油零售经营批准证书、危险化学品经营许可证、消防验收合格意见书、环境保护许可证、加油机和油罐检定及标定证书、计量合格证等。甲方有义务协助乙方变更加油站工商营业执照、税务登记证、组织机构代码证和各项经营证照等。合同13.3约定乙方未按本合同约定的期限支付租金，逾期达30日以上，甲方可单方解除本合同。合同13.4约定甲方不能依照6.1条规定履行合同的，乙方有权单方解除本合同，甲方除退还乙方剩余现年租金外，还应承担本合同项下的违约责任。合同14.1规定甲乙双方均应严格依照本合同的约定履行义务，若有违反，守约方有权解除合同，并要求违约方承担违约责任，按照合同总价款的50%支付违约金582.5万元；合同14.2规定甲方逾期交付资产或逾期办理完毕变更手续，乙方逾期付款的，每日按租赁费总额的万分之一，支付逾期履行违约金。合同签订后，原告按照中石油加油站的标准投资对沾益林龙加油站进行整改。沾益林龙加油站的相关证照已于2012年2月17日向中石油云南曲靖销售分公司进行了移交，同年7月19日原告又将沾益林龙加油站相关文件移交给中石油云南曲靖销售分公司，其中包含有加油站长开口路政管理许可证（复印件）、公章等。原告已将加油站全部资产、经营权及土地使用权移交给被告，被告进行正常的经营活动。2012年12月13日，原告按照合同约定开具了沾益林龙加油站出租费1944000元和沾益林龙加油站房屋出租费6000元的发票，当天被告要求原告开具收款收据，后被告于2012年12月31日通过中国农业银行转账170万元给原告，扣除了站级系统及监控系统费用25万元。2013年5月27日原告开具租赁费170万元的发票，7月1日原告出具了收到加油站经营租赁费1694000元、加油站房屋租赁费6000元的收据，被告于同年8月8日通过农业银行向原告支付租赁费195万元（含2012年被告扣除的25万元）。2014年6月11日，原告开具租赁费发票，于8月14日出具了收到2014年度租赁费190.2万元的收据，被告于同年8月20日通过农业银行向原告支付租赁费190.2万元。2015年5月26日，原告开具了租赁费34.4万元的发票，于2015年6月3日交给被告，被告至今未支付2015年度租赁费。 另查明，按照中石油云南曲靖销售公司要求，沾益林龙加油站向青岛澳科仪器有限责任公司采购液位仪设备一套，向昆明博飞科技有限公司采购潜油泵4台、复合管道一批，由昆明澳诺装饰工程有限公司负责沾益林龙加油站形象包装工程项目施工，均由原告沾益银龙公司负责向上述三家公司支付相关款项。设备于2011年底安装完成并投入使用，形象包装工程于2011年12月底完成施工，后经中石油云南曲靖销售分公司相关部门验收合格并投入使用。原告以没有钱和被告未支付租赁费为由拖欠支付相关款项，后经中石油云南曲靖销售分公司从中沟通协调，原告支付了一部分，并于2014年6月12日书面承诺待被告支付2014年度租赁费190.2万元后，保证在七日内付清工程设备尾欠款，但至今仍下欠16万余元未支付。2014年7月12日，原告因被告未按时支付租赁费，用汽车将加油站封堵并切断水电，对被告生产经营造成影响，被告于2014年7月23日委托律师向原告发出律师函，要求原告最迟于2014年7月31日前按照合同约定将林龙加油站道路开口手续办理至被告中石油云南销售分公司名下，并停止侵权行为，将沾益林龙加油站恢复至可正常经营状态。原告法定代表人吴荣才于同年7月24日签收了律师函，除解除封堵外，以加油站系租赁不是转让为由，未将林龙加油站道路开口手续办理至被告中石油云南销售分公司名下。2015年，被告以原告违约为由，至今未支付租赁费，原告遂向本院提起诉讼。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告双方在协商一致的基础上，签订的《沾益林龙加油站租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属合法有效合同，当事人双方应遵循诚实信用原则，依法履行合同确定的义务。原告按照合同约定及被告方对加油站改造的要求，已对加油站进行改造后，并将加油站的全部资产、经营权及土地使用权，以及经营加油站所需的法律手续及相关证照交付给被告，被告已正常经营至今，原告已按照合同履行了义务。被告在履行合同中，应按照合同约定支付租金。2013年度，原告于5月27日开具租赁费170万元的发票，被告于8月8日通过农业银行向原告支付租赁费195万元（含2012年被告扣除的25万元），逾期付款38天。2014年度，原告于6月11日开具租赁费发票，被告于8月20日通过农业银行向原告支付租赁费190.2万元，逾期付款39天。2015年5月26日，原告开具了租赁费34.4万元的发票，被告至今未支付租赁费。被告逾期付款达30日以上，被告的行为已构成违约，应承担违约责任，按照合同约定原告可单方面解除本合同，被告应支付违约金。审理中，原被告均要求解除双方签订的沾益林龙加油站租赁合同，经调解无效，对该请求本院予以支持，原告主张解除合同后将沾益林龙加油站返还原告，由被告承担违约金符合法律规定，本院予以支持但租赁合同中双方约定的违约金582.50元过高，不符合法律规定，本院对违约金应作适当调整。原告主张支付房产、土地使用税款没有依据，本院不予支持。反诉原告（本诉被告）主张反诉被告未按照合同约定将加油站合法经营所必须的相关批准文件移交给反诉原告，经反诉原告多次催告后仍未办理并移交的理由与本案客观事实不符，本院不予支持；其主张反诉被告采取非法手段封堵反诉原告的加油站，切断加油站水电，造成反诉原告加油站无法经营，系中石油云南曲靖销售公司未按期支付租金引起，且反诉原告未向本院提供证据证实加油站无法经营及造成损失情况，本院不予支持；其主张反诉被告未按合同约定清结因租赁物产生的债务，严重影响反诉原告加油站的正常经营的理由，租赁合同约定“乙方接管加油站之前，加油站所产生的债务由甲方承担”，该债务系原告按照被告要求对原有加油站进行改造及购买设备所产生的债务，应由原告承担，被告所举证据能够证实原告与供货商及施工方之间有债权债务关系，不能证明严重影响被告加油站的正常经营，本院不予支持；被告委托代理人提出因原告违约在先，被告具有先履行抗辩权，对违约金不予支付的理由，先履行抗辩权必须符合双方当事人互负债务，两个债务须有先后履行顺序，先履行一方到期未履行或未适当履行债务的条件，本案原被告租赁合同中未明确原告必须将道路开口许可证变更到被告名下，对改造加油站形成的债务未明确履行时间，且系原告与第三人之间的债权债务关系。租赁合同成立后，原被告双方对加油站合法经营所必须的相关手续已经作了移交，被告也已经正常经营，故反诉原告不能充分证明与反诉被告互负债务，被告主张的先履行抗辩权不能成立，本院不予采纳。被告代理人提出原告增加的代缴税款主张，按合同约定应由原告自行承担，被告不予认可的理由成立，本院予以采纳。被告反诉要求退还未使用年限已付租金352.06万元，在合同解除后依法应予返还，租赁合同约定的年租金为58.25万元，截止2015年12月31日应付租赁费233万元，被告2012年至2014年向原告共计支付租赁费为555.2万元（其中含有加油站站内房屋租赁费1.8万元，开办费25万元，改造及设备费400万元），未使用年限已付租金应计算为346.05万元，本院对该项反诉请求予以部分支持。对反诉原告提出由反诉被告支付违约金582.5万元的请求，因反诉被告没有实质性违约行为，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、解除原告沾益县银龙实业发展有限公司与被告中国石油天然气股份有限公司云南销售分公司签订的沾益县林龙加油站租赁合同，于本判决生效之日起十五日内将沾益县林龙加油站返还原告经营管理。 二、被告中国石油天然气股份有限公司云南销售分公司于本判决生效后十日内支付原告沾益县银龙实业发展有限公司2015年租赁费34.4万元。 三、被告中国石油天然气股份有限公司云南销售分公司于本判决生效后十日内赔偿原告沾益县银龙实业发展有限公司违约金349.5万元。 四、反诉被告沾益县银龙实业发展有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告中国石油天然气股份有限公司未使用年限已付租金346.05万元。 五、驳回原告沾益县银龙实业发展有限公司的其他诉讼请求。 六、驳回被告中国石油天然气股份有限公司云南销售分公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费54983元、由原告沾益县银龙实业发展有限公司负担20894元（取整数），被告中国石油天然气股份有限公司云南销售分公司负担34089元（取整数）；反诉案件受理费77219元，由反诉原告中国石油天然气股份有限公司云南销售分公司负担48648元（取整数），反诉被告沾益县银龙实业发展有限公司负担28571元（取整数）。 如被告未按本判决书指定的期限履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满之日起二年内向法院申请强制执行。 审 判 员  宋端琦 人民陪审员  丁恒江 人民陪审员  吴秀梅 二〇一五年十二月三十一日 书 记 员  陶 丹