云南省屏边苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）屏民二初字第118号原告朱某某,男，1971年9月29日生，汉族，大专文化,云南省屏边县人，屏边县自来水厂职工，住屏边县。委托代理人赵某某，云南盟志律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告陶某某,男,1985年6月17日生,苗族,小学文化,云南省屏边县人，农民，住屏边县。原告朱某某与被告陶某某确认合同有效纠纷一案，本院于2015年11月10日受理后，依法由审判员杨驹适用简易程序于2015年12月4日公开开庭进行了审理。原告朱某某及其委托代理人赵某某，被告陶某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱某某诉称：2015年9月2日,被告陶某某将其所有位于蒙自市天马路俊豪中央大街3幢8层8号住房以380000.00元的价格卖给原告,原告预付购房款50000元给被告。同年9月7日,原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定房屋情况、成交价款、付款方式、房屋交接、过户税收、违约责任等条款，并办理了房屋交接手续。9月8日，原告支付购房款52900元给被告，用于清偿被告为购买该住房向中国建设银行蒙自支行按揭的全部贷款本金及利息，注销他项权利登记，具备过户登记条件。但是，被告迟迟未履行协助原告到房产、土地管理部门办理过户登记手续的义务。经原告多次催促，被告拖延至今仍未协助办理房产、土地过户登记手续。综上所述，《房屋买卖合同》完全出自原、被告双方本意，不违反法律、行政法规的强制性规定，被告未协助原告办理房产、土地过户登记手续已严重违约，依法应承担民事责任。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求法院判令：一、确认原、被告双方于2015年9月7日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告及时协助原告办理房屋所有权和国有土地过户登记手续；三、本案诉讼费用由被告承担。被告陶某某辩称：被告对原告朱某某所诉无异议，房子卖给原告是事实，当时银行贷款一直没有偿还，现在已经偿还了，被告愿意跟原告一起去办理房屋所有权和国有土地使用权过户登记手续。但现在房子被法院查封了，无法办理过户手续。原告朱某某为证明其诉讼主张，向法庭提交下列证据：1、居民身份证复印件一份，欲证明原告朱某某的身份情况；2、原、被告签订的房屋买卖合同一份，欲证明原、被告双方对房屋情况、成交价款、付款方式、房屋交接、过户税收、违约责任等内容作了明确约定；3、国有土地使用证、房屋所有权证各一本，欲证明被告卖给原告的住房已取得房产证、土地证，且已注销他项权利登记，具备过户登记条件；4、收条、银行卡交易明细清单各二份，欲证明原告先后于2015年9月2日、2015年9月8日两次共计向被告支付购房款102900.00元；5、结算业务申请书、手续费回单、存款凭条各一份，欲证明原告于2015年10月28日向被告支付购房款277100.00元；6、个人存款交易回单、现金交款单、个人贷款还款凭证、个人贷款结清证明各一份，欲证明被告于2015年10月28日用原告支付的购房款结清了原告购买该住房向中国建设银行蒙自支行按揭的全部贷款本金及利息，注销他项权利登记。经被告陶某某质证，对原告朱某某提供的证据1、2、3、4、5、6均无异议。被告陶某某未向法庭提交证据。经庭审举证、质证，对原告朱某某提交的证据认定如下：被告陶某某对原告朱某某提供证据1、2、3、4、5、6均无异议，上列证据内容真实，来源、形式合法，与本案具关联性，本院予以确认。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2015年9月2日，原、被告在云南省蒙自市达成口头协议，被告陶某某将其所有位于蒙自市天马路俊豪中央大街3幢8层8号的住房一套（双方买卖该住房时被告陶某某欠中国建设银行蒙自支行购买该住房的贷款本息尚未还清，至2015年10月28日尚欠贷款本息共计人民币278159.73元）以人民币380000.00元的价格出售给原告朱某某。当日原告朱某某向被告陶某某给付购房预付款现金人民币50000元。2015年9月7日，原、被告在双方买卖房屋内签订《房屋买卖合同》，约定：一、房屋情况：甲方（被告陶某某）自愿将坐落于蒙自市俊豪中央大街第3幢第8层8号房出售给乙方……；二、成交价款：经甲、乙双方协商同意按套计价，总购房款为人民币380000.00元……；三、付款方式：经甲、乙双方协商同意，购房款分二次付清。签订合同当日乙方向甲方支付购房款人民币100000.00元（此款含定金在内，限用于甲方偿还银行按揭贷款），甲、乙双方办理产权变更过户，乙方办理银行按揭贷款，银行发放贷款后乙方向甲方支付剩余购房款人民币270000元……；四、……；五、……；六、……；七、……；八、……；九、……；十、……；十一、本合同一式三份，甲、乙双方和居间方各执一份，经甲、乙双方签字盖章即生效。2015年9月8日原告朱某某在蒙自市向被告陶某某给付购房款现金人民币52900元。2015年10月28日，原告朱某某通过现金存款方式向被告陶某某购房贷款账户存入人民币117100元，并通过其前妻王跃琼在云南省农村信用社的账户向被告陶某某购房贷款账户电汇人民币160000元，还清了该房屋的购房贷款本息。当日，中国建设银行蒙自支行向被告陶某某出具了个人贷款结清证明。2015年12月29日，双方到蒙自市房地产管理处办理房屋产权过户登记手续，因该房屋被人民法院采取保全措施而未能过户。原告朱某某遂以被告陶某某未协助其办理房产、土地过户登记手续，应依法承担民事责任为由，向本院提起诉讼。审理中，原、被告对双方于2015年9月7日签订的《房屋购买合同》的基本内容及购房付款事实均无异议。原告朱某某于2015年12月10日向本院申请撤回其提出的第二项诉讼请求，仅请求确认其与被告陶某某于2015年9月7日签订的《房屋买卖合同》有效。另查明，本院于2015年10月8日作出（2015）屏民二初字第104号《民事裁定书》，裁定查封蒙自市天马路俊豪中央大街3幢8层8号的房屋。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，受法律保护”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”和《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，应受到法律的保护。未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原、被告自愿签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，经审查未发现《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，本院依法确认其有效。但需要明确的是，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”和第十六条第一款“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，当事人取得不动产的物权，以该不动产在不动产登记簿上的登记为根据。本案中，原、被告订立的《房屋买卖合同》虽被确认有效，但不能必然引起相关房屋所有权的变更和转让，也不能表明原告朱某某必然能够取得相关房屋的物权。另，双方所买卖的房屋，已被本院依法采取诉讼保全措施，相关事宜应依法进行处理，不属本案的审理范围。原告朱某某在审理中自愿申请撤回其提出的第二项诉讼请求，经本院审查认为，该申请符合有关法律规定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第一款的规定，本院予以准许。综上所述，对原告朱某某仅要求确认其与被告陶某某于2015年9月7日签订的《房屋买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条、第五十二条以及《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、第十六条的规定，判决如下：确认原告朱某某与被告陶某某于2015年9月7日签订的《房屋买卖合同》有效。案件受理费人民币3500元，由原告朱某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 杨 驹二〇一五年十二月十五日书记员 何志强