广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终17835号上诉人(原审原告、原审反诉被告）：钟宋，男，1956年5月14日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：徐柏坚，广东经国律师事务所律师。上诉人(原审原告、原审反诉被告）：邓润群，女，1957年4月4日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：徐柏坚，广东经��律师事务所律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：戴兴华，男，1983年9月20日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：林旭曦，广东广信君达律师事务所律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：龚洁瑜，女，1990年2月9日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：林旭曦，广东广信君达律师事务所律师。原审被告、原审反诉第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地：广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。法定代表人：扶伟聪。委托诉讼代理人：孔志斌，男，1984年4月22日，汉族，住广州市萝岗区，该公司职员。上诉人钟宋、邓润群因与上诉人戴兴华、龚洁瑜、原审被告、原审反诉第三人广东合富房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服���东省广州市荔湾区人民法院（2017）粤0103民初4004号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。钟宋、邓润群上诉请求为：1、请求撤销原审判决；2、改判为解除钟宋、邓润群与戴兴华、龚洁瑜于2017年3月19日签订的存量房买卖合同并撤销网签登记，戴兴华、龚洁瑜向钟宋、邓润群支付违约金25.5万元（房价款255万元的10%），（以上合计：280.5万元）。事实与理由：（一）原审法院认为戴兴华、龚洁瑜违约，钟宋、邓润群无违约没有异议，但不判决解除《合约》有异议。根据合同第十二条约定，如因甲方或乙方原因造成不能够按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意，违约方支付违约金，合同继续履行。钟宋、邓润群认为该合同条款是有适用范围的，仅适用于因房地产权属证明文件有问题，需要费时间���完善后才能办理房产交易的延迟。但戴兴华、龚洁瑜的购房资格、购房款项不属于房地产权属证明文件之列，超出该合同条款约定的范围，一审法院判决戴兴华、龚洁瑜交纳违约金、继续履行合同是无法律依据的，超出钟宋、邓润群同意使用范围的约定，所以不应适用合同第十二条。钟宋、邓润群与戴兴华、龚洁瑜于2017年3月19日签订的《存量房买卖合同》已明确提示，经纪方已明确向买卖双方解释现行的限购限贷政策。买方应对其贷款能力、购买资格等承担完善义务和相关法律责任，签订合同时双方均已清楚，此时的限购政策早已实施。根据戴兴华、龚洁瑜提交的资料显示，到2017年6月2日止，只有戴兴华一人取得购房资格，到6月8日，戴兴华、龚洁瑜才均具备购房资格。戴兴华、龚洁瑜在2017年7月6日前根本没有履行合同的能力，此时已超出合同约定的交易时间足��52天，严重违反合同约定。（二）一审法院的分析与双方签订的合同约定不符，对楼价余款的支付时间有异议。《合同》约定最后付清房款的期限是2017年5月15日，戴兴华、龚洁瑜未按约定时间支付房款，逾期超过七天仍未支付，钟宋、邓润群可依据《合同》第十一条要求解除合同，原审法院已认为戴兴华、龚洁瑜不能在2017年5月15日前办理过户手续，已属违约。按照合同第八、第九条规定，当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应根据有关法律法规承担相应违约责任，钟宋、邓润群的诉求应得到法院支持。本案纠纷并非卖家反悔导致，而是因戴兴华、龚洁瑜没有按约定时间完成交易，造成违约，发生违约后也没有主动与钟宋、邓润群沟通取得谅解，而是理所当然认为是因政策原因导致。请二审法院查明事实，依法改判。戴兴华、龚洁瑜的上诉请求为：1、撤销原审判决第二项判决内容，依法改判戴兴华、龚洁瑜向钟宋、邓润群支付违约金的起止时间，自2017年5月16日至2017年6月2日止。2、撤销原审判决第四项判决内容，依法改判钟宋、邓润群向戴兴华、龚洁瑜支付迟延履行违约金，自2017年6月3日至实际履行合同之日，暂计至上诉之日违约金共85425元。3、二审诉讼费用全部由钟宋、邓润群承担。事实与理由：一、原审法院判决戴兴华、龚洁瑜向钟宋、邓润群支付迟延办理产权登记的违约金，自2017年5月16日至2017年7月7日止的起止时间计算有误，应当从2017年5月15日起计算至2017年6月2日止。二、原审法院认为钟宋、邓润群以戴兴华、龚洁瑜逾期履行合同为由要求承担违约责任的理据不足，属于事实认定错误，本案中，戴兴华、龚洁瑜在2017年6月2日获取购房资格后，已及时通过发函的形式告知钟宋、邓润群，戴兴华、龚��瑜已具备购房资格，要求其配合办理交易递件手续，钟宋、邓润群不再具有先履行抗辩权，并负有义务配合戴兴华、龚洁瑜对涉案房屋办理交易递件手续，但钟宋、邓润群通过回函表示拒绝办理交易递件手续，故钟宋、邓润群应承担相应的逾期履行合同的违约责任。综上所述，原审判决确有错误，请二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。合富公司提交书面答辩意见：坚持一审陈述意见。上诉人钟宋、邓润群向一审法院起诉请求：1.解除钟宋、邓润群与戴兴华、龚洁瑜、广东合富房地产置业有限公司于2017年3月19日签订的存量房买卖合同并撤销网签登记；2.戴兴华、龚洁瑜向钟宋、邓润群支付违约金25.5万元（房价款255万元的10%）。上诉人戴兴华、龚洁瑜向一审法院反诉请求为：1.确认《存量房买卖合同》、《存量房买卖合��附件》有效；2.钟宋、邓润群继续履行《存量房买卖合同》及附件，协助戴兴华、龚洁瑜提交交易所需资料；3.钟宋、邓润群协助戴兴华、龚洁瑜办理房屋过户至戴兴华、龚洁瑜名下的登记手续；4.钟宋、邓润群承担逾期履行合同的违约责任，向戴兴华、龚洁瑜支付违约金（从2017年5月29日起计至钟宋、邓润群实际履行合同之日，每日按房屋总成交价的0.5‰计算）；5.钟宋、邓润群承担本案全部反诉费用。一审法院查明：荔湾区花地大道中山茶街11号301房是登记在钟宋、邓润群名下的房产，该房屋建筑面积80.36平方米。2017年3月19日，钟宋、邓润群（卖方、甲方）与戴兴华、龚洁瑜（买方、乙方）经合富公司（中介方、丙方）促成，签订了《存量房买卖合同》约定，由乙方购买广州市荔湾区花地大道中山茶街11号301房；该房地产按整套出售，总价2550000元；（第��条）甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐房款当天；（第四条）丙方协助办理产权转移登记，丙方应当于2017年5月15前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第八条）各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任；（第九条）甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；（第十一条）乙方未能按照本合同第二条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过7日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应��其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退回给乙方；（第十二条）如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意：违约方支付违约金每日房款的0.05%，合同继续履行；（第十三条）甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；（第二十条）其他约定，经买卖双方友好协商于2017年3月24日前办理网签合同当天完成，买方支付完部分首期楼款700000元给卖方；（重要提示4）经纪方已明确向买卖双方解释现行限购限贷政策，买方应对其贷款能力，购买资格等承担完善义务和相关法律责任；如合同约定因政策原因延迟交易的，延迟交易期间内，任何一方不因依政策原因主张解除合同，否则按本合同违约责任条款承担。附件付款方式：甲乙双方选择���次性付款的方式交割房款，定金100000元，乙方应在2017年3月20日前自行交付甲方；首期楼款（不含定金）700000元，乙方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给甲方；买卖双方应在签署本协议后2017年5月15日前配合完成本次交易的递件手续；楼价余款1750000元，乙方应在本次交易过户前直接支付给甲方。合同签订后，双方办理了网签登记；戴兴华、龚洁瑜于同日向钟宋、邓润群支付定金20000元；于2017年3月21日向钟宋、邓润群支付定金及部分首期款合共160000元；于2017年3月24日向钟宋、邓润群支付部分楼款620000元。2017年5月15日，戴兴华、龚洁瑜、合富公司向钟宋、邓润群发出《通知函》，载明：因买方原因无法按合同约定2017年5月15日前到房地产登记机构协助办妥产权转移登记手续及付清房款，现递件过户时间待定，等等。2017年5月29日，钟宋、邓润群向戴兴华、龚洁瑜发出《通知书》称，由于戴兴华、龚洁瑜未能在2017年5月15日前按时办理房屋递件过户付清房款等手续，已属违约，逾期超过七天至5月22日仍未办理，根据合同规定，钟宋、邓润群要求解除合同；请于2017年6月4日前双方解除网签合同，已收部分房款70万元退还给戴兴华、龚洁瑜。2017年5月31日，戴兴华、龚洁瑜向钟宋、邓润群发出《回复函》称，不同意解除合同，希望继续履行合同，同意按照合同约定支付逾期滞纳金等。2017年6月2日，戴兴华、龚洁瑜再次向钟宋、邓润群发出《通知》称，戴兴华、龚洁瑜愿意按合同条款支付从2017年5月15日至2017年6月2日的逾期滞纳金，并在办理过户当天缴清余下房款，请钟宋、邓润群于2017年6月9日前尽快与戴兴华、龚洁瑜、中介方协同办理过户手续事宜。2017年6月3��，钟宋、邓润群向戴兴华、龚洁瑜发出《回复函》称，戴兴华、龚洁瑜已构成违约，钟宋、邓润群已在2017年5月29日行使解除合同的权利，不予办理房屋过户手续等。庭审中，钟宋、邓润群明确其主张解除的是《存量房买卖合同》中的买卖合同关系，不要求处理居间合同关系。另戴兴华、龚洁瑜陈述，其为了腾出购房指标，于2017年3月初就签订了出售原自有房屋的买卖合同，但由于原房屋要涂消抵押赎回房产证后才能办理过户，因此是银行原因导致戴兴华、龚洁瑜未能在2017年5月15日办理案涉房屋产权过户手续；确认其是在2017年6月2日取得广州市购房指标。戴兴华、龚洁瑜为证明其具有购房资格并具备继续履行合同的能力，于2017年7月7日向法院提交了以下证据：1、中国建设银行个人活期账户交易明细，载明戴兴华个人账户金额足以一次性支付案涉房屋剩余房款；2、广州市房地产档案馆出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，载明戴兴华、龚洁瑜名下只有一个车位，无其他房产。钟宋、邓润群对上述证据真实性予以确认，但认为戴兴华、龚洁瑜是2017年5月15日之后才具有购房资格并凑足购房款。一审法院认为：钟宋、邓润群、戴兴华、龚洁瑜签订的《存量房买卖合同》及附件包含了房屋买卖合同关系及居间合同关系两重法律关系，该合同意思表示真实，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应切实履行。关于钟宋、邓润群是否享有合同解除权的问题。钟宋、邓润群依据合同第十一条认为其享有解除合同的权利，在合同履行过程中，戴兴华、龚洁瑜于2017年3月21日向钟宋、邓润群支付完全部定金100000元，于2017年3月24日向钟宋、邓润群支付完全部��期购房款700000元。庭审中，双方对于楼价余款的支付时间存在不同意见。钟宋、邓润群认为应在办理交易递件手续前支付，即2017年5月15日前；戴兴华、龚洁瑜认为应在办理交易递件手续之后，出具房产证之前支付。对此，一审法院分析如下：本案合同对购房首期款与购房余款的支付期限分别进行了约定，为“房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天”与“交易过户前”，从交易习惯来看，购房首期款的支付时间一般先于楼价余款，故综合考虑交易习惯及公平原则，楼价余款1750000元的支付时间应在办理交易递件手续之后、出具产权证明之前，钟宋、邓润群以戴兴华、龚洁瑜违反合同第十一条为由要求解除合同理据不足。根据合同第十二条约定，如因买卖双方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方支付违约金，合同继续履行。现因戴��华、龚洁瑜原因导致双方未能在合同约定的2017年5月15日办理过户手续，戴兴华、龚洁瑜应承担违约责任，向钟宋、邓润群支付迟延履行违约金；因戴兴华、龚洁瑜现具备购房资格，也具有支付购房余款的能力，双方的合同具备继续履行的条件，且戴兴华、龚洁瑜也表示同意履行，故合同应继续履行。钟宋、邓润群要求解除合同、撤销网签并要求戴兴华、龚洁瑜按照房价款10%的标准支付违约金的诉讼请求，没有合同与法律依据，法院不予支持。关于钟宋、邓润群是否需要承担逾期履行合同的违约责任的问题。戴兴华、龚洁瑜违约在先，未能在合同约定的期限办理案涉房屋产权过户手续，直至2017年6月2日取得购房指标后才向钟宋、邓润群复函要求继续履行合同，直至2017年7月7日才向法庭提交用以证明其购房能力的银行账户明细，钟宋、邓润群因此对戴兴���、龚洁瑜的履约能力保持怀疑并作出不予履行合同的意思表示是依法行使先履行抗辩权，不属违约，故戴兴华、龚洁瑜以钟宋、邓润群逾期履行合同为由要求其担违约责任理据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认钟宋、邓润群与戴兴华、龚洁瑜之间关于买卖广州市荔湾区花地大道中山茶街11号301房的《存量房买卖合同》及附件合法有效；钟宋、邓润群应按照上述合同约定继续履行合同，提供必要的证件材料协助戴兴华、龚洁瑜完成上述房屋的交易过户手续；戴兴华、龚洁瑜应在办理交易递件手续之后、房管部门出具产权证明之前向钟宋、邓润群支付剩余房款1750000元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，戴兴华、龚洁瑜一次性向钟宋、邓润群支付迟延办理产权登记的违约金（每日按总房款2550000元的0.05%的标准，自2017年5月16日计算至2017年7月7日止）。三、驳回钟宋、邓润群的其他诉讼请求。四、驳回戴兴华、龚洁瑜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14620元、反诉受理费10275元，由钟宋、邓润群负担23917元，戴兴华、龚洁瑜负担978元。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉请求进行审查。关于钟宋、邓润群是否享有合同解除权的问题。钟宋、邓润群与戴兴华、龚洁瑜自愿签订的《存量房买卖合同》及附件,合同及附件的内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，原审认定合同合法有效正确，双方均应恪守履行。在合同履行过程中，戴兴华、龚洁瑜于2017年3月21日向钟宋、邓润群支付完全部定金100000元，于2017年3月24日向钟宋、邓润群支付完全部首期购房款700000元，双方对在合同中约定购房首期款与购房余款的支付期限有不同理解。从交易习惯来看，购房首期款的支付时间一般先于楼价余款，楼价余款的支付时间应在办理交易递件手续之后，钟宋、邓润群提供的证据不足以认定��兴华、龚洁瑜违反买卖合同第十一条的规定，其主张享有合同解除权的理据不足，钟宋、邓润群要求解除合同、撤销网签，原审不予支持并无不当。关于戴兴华、龚洁瑜要求继续履行合同应否支持的问题。根据买卖合同第十二条约定，如因买卖双方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方支付违约金，合同继续履行。戴兴华、龚洁瑜现已具备购房资格，也具有支付购房余款的能力，双方的合同具备继续履行的条件，戴兴华、龚洁瑜要求继续履行合同符合合同约定，原审对戴兴华、龚洁瑜要求继续履行合同的请求予以支持并无不当。关于戴兴华、龚洁瑜是否需要承担违约责任的问题。戴兴华、龚洁瑜未能在合同约定的期限办理案涉房屋产权过户手续，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。因戴兴华、龚洁瑜于2017年7月7日才向原��法院提交用以证明其购房能力的银行账户明细，故原审判处戴兴华、龚洁瑜自2017年5月16日计算至2017年7月7日止向钟宋、邓润群支付迟延办理产权登记的违约金，违约金按每日按总房款2550000元的0.05%的标准计算正确。关于钟宋、邓润群是否需要承担违约责任的问题。戴兴华、龚洁瑜未能在合同约定的期限办理案涉房屋产权过户手续，违约在先，钟宋、邓润群对戴兴华、龚洁瑜的履约能力保持怀疑并作出不予履行合同的意思表示是依法行使先履行抗辩权，钟宋、邓润群的行为不属违约，戴兴华、龚洁瑜主张钟宋、邓润群承担担违约责任的理据不足，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31171元，由上诉人钟宋、邓润群负担29240元，上诉人戴兴华、龚洁瑜负担1931元。本判决为终审判决。审判长  梁燕梅审判员  梁淑敏审判员  李 焕二〇一七年十二月四日书记员  陈晓欣吴桐