江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民再28号再审申请人（原审原告）：宋锦富,男,汉族，1968年6月21日生，住江苏省洪泽县。委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏柏庐律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱亚斌，江苏柏庐律师事务所律师。被申请人（原审被告）：谢春红,女,汉族，1966年2月13日生，住江苏省涟水县。再审申请人宋锦富因与被申请人谢春红房屋买卖合同纠纷一案，不服本院于2017年3月27日作出（2016）苏0583民初14979号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年9月26日作出（2017）苏0583民申26号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭，于2017年12月7日公开开庭审理了本案。再审申请人宋锦富及其委托诉讼代理人ＸＸ、朱亚斌到庭参加诉讼。被申请人谢春红经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋锦富申请再审称：原审判决认定事实和适用法律均存在错误。1、宋锦富与谢春红已经就首付款支付时间口头进行了变更。第一，合同约定宋锦富在2016年8月23日前向谢春红支付购房款32万元，但谢春红并未将其银行账号告知宋锦富。正因为双方对付款时间进行了延后，谢春红才未在23日前将其收款账号告知宋锦富。第二，谢春红并未提供证据证明其在9月1日前向宋锦富进行过催款。第三，根据宋锦富于8月30日与中介公司李卫林的电话录音，中介公司承认宋锦富没有违约，即中介公司认可双方就变更付款时间已经达成一致。第四，中介公司通过短信催促谢春红进行过户，并未催促过宋锦��付款，也可以看出宋锦富并不存在逾期付款的行为。第五，宋锦富具有支付首付款的能力。2016年7月17日宋锦富出售自己的房屋后与谢春红签订房屋买卖合同，如果不是双方口头同意延后付款，宋锦富不可能在8月23日不进行付款的。2、即使不能认定双方就首付款时间延后至过户当日达成一致的情况下，未能在2016年8月23日前付款的责任也不在宋锦富。将收款账户信息及时告知宋锦富是谢春红的合同义务。因谢春红未告知收款账户信息致使宋锦富无法正常支付房款。2016年9月1日，宋锦富主动向谢春红要求提供收款账号信息，遭谢春红拒绝，该行为可认定恶意阻止房屋过户条件的成就。3、即使认定未按期付款的责任在于宋锦富，也不影响房屋买卖合同的继续履行。原审判决“由于被告不愿意继续履行合同，原告作为违约方无权要求继续履行合同。”与现行法律规定相悖。理由：第一，一方违约并不必然导致其无权要求继续履行合同。只有违约行为足够严重，达到合同约定或者法律规定的合同解除条件，在守约方行使合同解除权后，违约方才不得要求继续履行合同。第二，与合同法促进交易，严格限制合同解除权的立法宗旨是相悖的。第三，即使认定宋锦富存在逾期付款的违约行为，但根据具体情节，该违约行为并不构成根本违约，谢春红并未因此取得了合同解除权，宋锦富并未丧失要求继续履行合同的权利。第四，宋锦富逾期付款，谢春红可以行使权利仅限于“先履行抗辩权”，并可要求宋锦富承担赔偿损失等违约责任。宋锦富纠正其违约行为后，有权要求继续履行合同。综上，请求再审撤销原审民事判决，改判支持宋锦富原审诉讼请求。再审审理中，宋锦富变更诉讼请求，要求改判谢春红返还定金2万元，支付房屋差价24.8万��。被申请人谢春红辩称：1、谢春红未与宋锦富达成过有关首付款延后支付的口头协议。宋锦富对其主张与谢春红达成延后付款的事实未提供证据予以证明。宋锦富未在合同约定的时间支付首付款，是其为履行合同不符合合同约定义务找借口。宋锦富完全可以在合同约定的付款时间向谢春红索要收款银行账户。2、宋锦富所谓即使自己违约，也不影响合同继续履行，对谢春红而言显然是不公平的，也没有法律依据。因宋锦富违约，谢春红享有单方解除合同权利，且不需要宋锦富同意，只要谢春红有解除合同的意思表示即发生合同解除的法律效果。故谢春红解除房屋买卖合同是行使自己的正当合同权利。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求再审维持原审民事判决。宋锦富向本院起诉请求：要求谢春红协助宋锦富办理昆山开发区美华园XX号���XXX室房屋的不动产产权过户手续，并将上述房屋交付宋锦富；本案的诉讼费由谢春红承担。本院原审认定案件事实：2016年7月20日，宋锦富与谢春红在昆山市宏远房产咨询有限公司居间下签订《房屋买卖合同》，约定：宋锦富向谢春红购买昆山开发区美华园XX号楼XXX室（建筑面积84.49平方米、不动产权证号30XXXX74），合同价款为70万元（含房屋内相关电器设备等物品），付款方式：签订合同后支付定金2万元，2016年8月23日前支付32万元，余款38万元在银行贷款到位后一次性支付，若银行贷款不足付清全部剩余房款，则由宋锦富另行补齐。具体过户时间根据国家规定网签预约号为准。合同签订当日，宋锦富支付谢春红定金2万元。宋锦富未能在合同约定时间支付购房款32万元，引起本案纠纷。本案审理过程中，宋锦富提出在谢春红配合宋锦富办理银行贷款当日，宋锦富、谢春红在中介公司员工吴萍在场的情况下，约定首付款在房屋过户当日支付。谢春红当庭否认宋锦富上述陈述。为此，原审依职权前往昆山市宏远房产咨询有限公司樾河路店询问吴萍相关情况，吴萍陈述“贷款是我带他们去办理的，我只是带他们去，没有听到他们怎么说付款，卖家没有说要收钱，买家也没有说要给钱。”上述事实由房屋买卖合同、收据、短信信息、不动产权属登记查询信息、询问笔录及双方当事人在庭审中的陈述予以证实。本院原审认为：宋锦富与谢春红签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案的争议焦点为宋锦富未能按照合同约定时间支付首付款32万是否构成违约。原审认为，宋锦富未能举证证明双方对于首付款的支付时间的变更达成了一致意见，其未按合同约定支付首付款构成违约。由于谢春红不愿意继续履行合同，宋锦富作为违约方无权要求继续履行合同，故对于宋锦富要求继续履行合同的诉讼请求原审不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂于2017年3月27日作出（2016）苏0583民初14979号民事判决：驳回宋锦富的诉讼请求。案件受理费10800元，保全费4020元，共计14820元，由宋锦富负担。本院再审认定事实如下：原审判决生效后，谢春红于2017年5月4日向本院申请，要求解除原审诉讼过程中对涉案房屋采取的财产保全措施。本院于2017年5月15日作出（2016）苏0583民初14979号民事裁定，解除谢春红所有的位于昆山市开发区××楼××室的查封。2017年5月16日，民事裁定及协助执行通知书送达昆山不动产登记中心。2017���5月20日，谢春红与案外人蒋仕菊通过房产中介昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司签订《房屋买卖合同》，谢春红以94.8万元价格将涉案房屋出售给蒋仕菊。2017年6月26日，蒋仕菊对购买的涉案房屋申请不动产登记，7月3日，涉案房屋登记于菊仕菊名下，不动产权证号：苏（2017）昆山市不动产权第00XXXX01号。上述事实，有本院依职权从原审卷宗内调取的房产解封申请书、民事裁定书、送达回证；从昆山市不动产登记中心调取涉案房屋登记资料等证据证实。本院再审认为，根据当事人申请再审的理由以及答辩情况，本案争议焦点如下：一、宋锦富的行为是否构成逾期付款的违约行为；二、宋锦富存在逾期支付首付款的违约事实的情况下，是否有权要求谢春红继续履行合同；三、宋锦富再审变更原审诉讼请求是否符本案再审审理范围。关���争议焦点一。宋锦富逾期付款行为构成违约。合同约定的付款方式“签订合同后支付定金2万元，2016年8月23日前支付32万元，余款38万元在银行贷款到位后一次性支付……”宋锦富认为，之所以未在约定时间付款，是与谢春红口头约定将首付款延后至办理过户当天支付，有中介方吴萍在场。对此，谢春红予以否认。原审审理中，向吴萍调查，吴萍明确表示其在场时未听到宋锦富、谢春红谈论过有关涉案房屋收付款之事。再审中，宋锦富对其所主张的事实也未提供新的证据。故宋锦富所述与谢春红口头商定延后付款的事实，缺乏证据证明，本院不予采信。原审认定宋锦富逾期付款行为构成违约并无不当。关于争议焦点二。本院认为，原审裁判适用法律错误。第一，涉案合同对合同解除事项并未约定。合同关于违约责任仅约定“如有违约，违约方除赔偿对方相应损失外，另向对方和中介方各承担按《合同法》要求的违约责任并赔偿违约金按标的转让总额10%计。”对一方违约，守约方是否可不继续履行合同或单方可解除合同并没有合同约定。第二，谢春红不继续履行涉案合同缺乏法律依据。宋锦富逾期支付房屋首付款的违约行为，谢春红有权依合同约定追究宋锦富的违约责任，但谢春红原审并未提出该项主张。即使谢春红依据合同法第九十四条规定的法定事由行使合同解除权，也应履行相关通知程序，如对方提出异议的，可通过诉讼等方式提出合同解除请求权。谢春红原审也未提出解除合同的反诉请求。谢春红原审仅提出宋锦富的行为构成根本违约的法定合同解除事项的抗辩。宋锦富逾期付款一周后，即主动向谢春红提出支付房屋价款的请求。宋锦富虽有违约行为，但该行为尚未影响到合同目的的实现。第三，合同法第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，虽然宋锦富未按合同约定的期限支付首付款，但在本案原审诉讼前，宋锦富采取补救措施，向谢春红明确表示要求支付首付款，遭谢春红拒绝。宋锦富原审请求继续履行合同，不违反法律规定。综上，宋锦富虽有违约行为，尚不足以构成合同法第九十四条规定的合同解除事由。故对谢春红的抗辩事由本院不予采纳。原审驳回宋锦富要求继续履行合同的诉讼请求，属适用法律错误，再审予以纠正。关于争议焦点三。民诉法司法解释第四百零五条第一款规定“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。��宋锦富再审庭审中，变更原审诉讼请求，是基于新的事实，即谢春红已经将涉案房屋出售他人，造成客观上合同履行不能的情形。宋锦富变更后的再审请求显然超出了其原审诉讼请求范围。宋锦富要求谢春红承担合同违约责任，符合另案诉讼条件，对其合同权利可另行起诉。故本院对宋锦富超出原审请求范围的再审请求不予审理。综上所述，宋锦富与谢春红签订的房屋买卖合同合法有效，对双方均有约束力。合同履行过程中，宋锦富虽然存在逾期付款的违约行为，但该违约行为不必然导致合同解除的后果。谢春红单方行使合同解除权无合同依据，也不符合法律规定。原审作出“宋锦富作为违约方无权要求谢春红继续履行合同”的裁判结论，系适用法律错误，再审予纠正。宋锦富原审要求谢春红继续履行涉案合同的诉讼请求本应得到支持，鉴于原审判决作���后，涉案房屋已由谢春红向他人出售，且进行物权过户登记，致谢春红对涉案合同客观上已不能履行。故对宋锦富要求继续履行涉案合同的诉讼请求本院不予支持，但宋锦富对涉案合同所享有的其他合同权利，可通过另行诉讼的方式寻求救济。同理，谢春红的再审请求本院不予采纳。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第四百零三条第二款、第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2016）苏0583民初14979号民事判决；二、驳回宋锦富要求谢春红协助宋锦富办理昆山开发区美华园38号楼208室房屋的不动产产权过户手续，并将上述房屋交付宋锦富的诉讼请求。原审案件受理费10800元，申请财产保全费4020元，共计14820元，由宋锦富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费10800元。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李作龙人民陪审员  朱湘黎人民陪审员  俞惠兰二〇一七年十二月二十五日书 记 员  赵 蓓