吉林省公主岭市人民法院民 事 判 决 书（2015）公民一初字第1382号原告：王兴军，男，现住公主岭市。被告：孙永利，男，现住长春市。委托代理人：王佩昌，吉林诚元律师事务所律师。第三人：吉林省华辰房地产开发有限公司。法定代表人：步达欧，系董事长。委托代理人赵旻，系财务经理。原告王兴军与被告孙永利、吉林省华辰房地产开发有限公司（以下简称”华辰公司”）案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行审理。王兴军、孙永利及其委托代理人王佩昌、华辰公司托代理人赵旻到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王兴军诉称：公主岭市人民法院秦家屯法庭为执行孙永利与华辰公司一案，查封的位于公主岭市秦家屯镇信州步行街2号楼1门401室的房屋为王兴军所有，而不是华辰房地产公司。王兴军和申某某于2015年4月30日签订房屋买卖合同。约定申某某在2015年4月30日将公主岭市秦家屯镇信州步行街2号楼一单元401室，以人民币13万元整卖给王兴军。该房是申某某从张某某手里购得，此房系华辰公司用以抵顶所欠张某某工程款。合同签订后，张某某和申某某协助王兴军到华辰房地产办理更名，张某某的工程抵款定金单由房地产公司收回。华辰房地产公司与孙永利签订的协议书上盖的是财务专用章，在法律上是不允许的，没有法律效力的。现王兴军诉至法院，要求终止对秦家屯镇信州步行街2号楼1门401室的房屋的执行，并解除查封。孙永利辩称：第一，孙永利与华辰公司于2011年10月12日签订《协议书》约定，孙永利享有债权326500元，利息63720.29元，华辰公司公主岭分公司承诺以三套房屋优先受偿。该协议书的内容是对劳务费数额确认和给付劳务费的时间约定，实际上就是欠据。约定华辰公司一方的义务是在约定的时间给付约定的金额。所以协议书上加盖财务专用章，更为精确，更为专业。王兴军主张协议书上是财务专用章，在法律上是不允许的是错误的。经协商确认，华辰公司欠孙永利人工费300000元，如果不能依照约定的时间给付，华辰公司愿以该公司二号楼1门301、401、501三户房屋抵押给孙永利抵债，上述三户所有人提出抗辩，由华辰公司承担责任，孙永利不负任何责任。说明华辰公司已承诺以该三套房屋优先受偿。且孙永利与华辰公司的债权、债务已经法院一审、二审的判决书确认。第二，王兴军主张2号楼1门401室房屋所有权没有证据，并且没有办理物权的预告登记，不发生物权效力。根据《中华人民共和国物权法》的规定，为保证未实现的物权，按照法律规定应向房屋登记机构作出预告登记，未经登记，不发生效力。第三，王兴军的诉讼并非出于其自身本意，是贾某某助推而为，且华辰公司参加诉讼的委托代理人未提供用人单位的劳动合同不符合法律规定。华辰公司陈述：华辰公司与孙永利没有债权债务关系，程某某并不是本公司法定代表人，无权代表公司签署相关协议对于2011年10月12日孙永利与程某某签订的协议书本公司不认可，陈义峰因职务侵占行为已经长春市公安局朝阳区分局立案侦查。我公司于2012年7月26日与中州建筑公司签订了协议，后因中州公司要求并经公司同意将本案诉争房屋变更登记到王兴军名下。因公司手续尚不齐全，因此出售房屋均以定金单方式对外出售，亦未进行预告登记。经审理查明：2013年12月13日，华辰公司与张某某签订协议书一份，约定华辰公司以2栋1单元201、401、601、102、302、502及2栋2单元304抵付张某某1286403元工程款。2015年3月11日，张某某与申某某签订楼房交易合同书，约定张某某将秦家屯镇锻造厂内住宅楼一单元201室、401室卖给申某某，每室87平方米，价格为125000元，二室共计250000元。2105年4月30日，申某某与王兴军签订购楼协议书，申某某将秦家屯镇信州步行街区住宅（原锻造厂厂区）二号楼一单元401室以130000元卖给王兴军。王兴军交付20000元，剩余房款于2016年春节前交齐。后经华辰公司同意，以华辰公司名义为王兴军出具定金单。2011年10月12日华辰公司与孙永利签订了协议书，约定：一、经双方确认，华辰公司欠孙永利人工费300000元；二、华辰公司于2011年10月31日前给付孙永利人民币100000元；三、华辰公司于2011年11月30日前，给孙永利人工费200000元；四、如果不按第二条约定时间付款，孙永利可以停工，造成一切损失华辰公司负责。五、如违反第三条规定，不能如数给付孙永利200000元，华辰公司愿以该公司二号楼1门301、401、501三户房屋抵押给孙永利抵债。后因华辰公司未依照合同约定给付工程款，孙永利起诉至法院，本院于2014年10月27日作出（2015）公民二初字第695号民事判决，判决华辰公司于本判决发生法律效力后立即给付孙永利施工劳务费326500元及逾期利息63720.29元，合计390220.29元。华辰公司不服，提出上诉，四平市中级人民法院于2015年2月25日作出（2015）四民三终字第15号民事裁定，因华辰公司经传票传唤未到庭参加诉讼，按华辰公司撤回上诉处理。（2015）公民二初字第695号民事判决生效后，孙永利向本院申请执行。本院于2015年6月30日作出（2015）公执字第302号执行裁定书，查封了公主岭市秦家屯镇步行街二号楼1门301、401、501室。王兴军认为，法院查封的是其自有房屋而非华辰房地产所有，故向本院提出执行异议，本院于2015年8月31日作出（2015）公执字第13号执行裁定书，认为，王兴军提供的定金单没有本人签字，亦没有签订购房合同以及付款收据等证据，因此所举之证不能证明上述房屋为其所有，裁定驳回案外人王兴军的异议请求。王兴军不服，在法定期间内向法院提起诉讼。要求终止对其所有的位于公主岭市秦家屯镇信州步行街2号楼1门401室房屋的执行，并解除查封。上述事实，有购房合同、订金单、张某某与华辰公司协议书、建筑工程协议复印件、华辰公司与孙永利签定的协议书、吉林省公主岭市人民法院（2013）公民二初字第695号民事判决书、吉林省四平市中级人民法院（2015）四民三终字第15号民事裁定书、吉林省公主岭人民法院（2015）公执字第302号执行裁定书为证，本院予以确认。本院认为：华辰公司于2013年12月13日将诉争房屋抵账给张某某用以偿还工程款，张某某将房屋出售给申某某，后申某某将房屋出售给王兴军，经张某某、申某某协助华辰公司向王兴军出具全额定金单，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”的规定，张某某经华辰公司同意将对华辰公司的合同权利经过申某某转让给王兴军，华辰公司同意并已实际履行，将争议房屋以定金单的形式开具给了王兴军，王兴军取代张某某成为华辰公司的合同相对方，并且王兴军已实际占有该房屋。华辰公司虽以定金单的方式开具，但该定金单包含了房屋坐落位置、面积、房屋编号、金额、全额付款等情况。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，虽未办理产权登记手续，但仍应享有买受人相应的合同权利。执行过程中，查封公主岭市秦家屯镇信州步行街2号楼1门401室房屋，侵犯了王兴军对该房屋合同权利，其要求停止执行的诉讼请求依法应予支持。孙永利提出：其于2011年10月12日与华辰公司签订的协议约定“如华辰公司不能如期如数给付孙永利工程款，华辰公司以该工地二号楼1门301、401、501三户房屋抵给乙方抵债”，的内容，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”的规定，对于双方在协议中约定的到期不给付用以上房屋抵债的内容不发生效力。同时孙永利起诉华辰公司要求给付工程款的诉讼请求经本院生效的（2013）公民二初字第695号民事判决所确认，孙永利的合同债权得到保护但并不特定针对争议房屋享有相关权利。同时，孙永利还提出华辰公司代理人赵旻的授权委托上没有法人的签名系虚假代理的反驳理由不能成立，在第二次庭审中，代理人赵旻向法庭提交的授权委托书上有华辰公司公章及法人步达欧签名授权，另提供了收入证明证实其收入及职位，被告孙永利虽仍有异议但没能提供证据予以证明，庭后赵旻又向本院提交了华辰公司聘用书证实其身份，其代理行为有效。孙永利的辩解理由，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条（一）项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，经本院【2015】第36次审判委员会研究决定，判决如下：一、停止对公主岭市秦家屯镇信州步行街2号楼401室房屋的执行。二、案件受理费100元由被告孙永利负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长  冯 亮人民陪审员  季凤岐人民陪审员  于 伟二〇一五年十二月二十三日书 记 员  黄珊珊