广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)兴民一初字第1292号 原告：黄贤师，男，1986年12月24日出生，壮族，住广州市番禺区。 委托代理人：和建人，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。 委托代理人：黄洋，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。 被告：南宁宝岛爱之味商业广场管理有限公司，住所地：南宁市朝阳路**金山广场****铺面。组织机构代码:55228699-1。 法定代表人：张文雅，该公司董事长。 委托代理人：李华，女，1970年7月27日出生，汉族，南宁宝岛爱之味商业广场管理有限公司经理，住南宁市青秀区。 原告黄贤师与被告南宁宝岛爱之味商业广场管理有限公司(以下简称宝岛爱之味公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月14日立案受理后，依法组成由审判员农慧兰担任审判长，人民陪审员谭淑丹和张惠参加的合议庭，于2015年9月24日公开开庭进行了审理。书记员何铃担任记录。原告的委托代理人和建人、黄洋，被告宝岛爱之味公司的委托代理人李华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄贤师诉称：2010年10月20日，原告将购买的位于南宁市兴宁区铺面出租给被告，双方签订《（商铺）委托租赁经营协议》，协议第三条第3.4款约定，原告有权从2014年1月1日起，按每季2905元的标准向被告收取收益金，每季度的第一个月的20日前被告应支付完毕。协议签订后，被告未按约支付租金给原告。2015年2月10日，金山广场的业主代表与被告的代表在兴宁区司法所调解未果，2015年3月31日被告向原告发出书面《通知》、短信，要求原告在2015年4月20日前解除上述协议，逾期视为已交铺并解除委托。原告依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十六条的规定同意被告解除上述协议。但因被告逾期支付租金及利息的行为已严重违反双方的合同约定，原告诉至本院,故请求法院依法判决：一、解除原告与被告签订的《（商铺）委托租赁经营协议》；二、被告向原告支付解除合同之前的租金15332元及利息661元（租金计算：按照合同约定的租金标准，从2014年1月1日起计至被告提出解除合同之日即2015年4月20日止；利息计算：以每季度应付的租金为基数，每季度租金数额分段累加计算至2015年4月20日，按银行同期贷款利率6.15%计算）；三、被告向原告支付逾期履行付款义务的利息（利息计算：以15993元为本金，从2015年4月21日计至被告实际偿清之日，按银行同期贷款利率6.15%计算）；四、被告承担本案诉讼费用。 被告宝岛爱之味公司辩称：被告宝岛爱之味公司确实与各业主签订了《（商铺）委托租赁经营协议》，但因商铺所处地段修地铁、道路白改黑工程，影响了商场的经营，导致商家撤离，无法按时支付租金，被告曾向全部业主承诺从2014年6月30日起支付租金，只是因经营困难故至今未付租金。1、关于解除合同问题。合同期限已经届满，被告同意解除合同，至于商铺返还的方式，因商场三楼的产权全部属于业主，被告可以全部交还，业主间可自行协商，二楼已经全部清空，业主可自行出租或由业主委员会对外出租，一楼的铺面已经清空，业主可以自行按照产权面积隔离，即可视为交付，由于商场全部由物业公司负责场地的安全，业主可通过物业公司进入商场，但如被告交商场的钥匙给起诉的部分业主，由于各业主的商铺并无隔墙封闭，可能会侵犯其他业主的权利；2、对于原告诉请的租金、违约金。由于被告曾承诺逾期付款时按银行同期存款利率计算利息，被告愿意按照合同约定的租金标准支付合同约定的租金并按照逾期存款利率支付相应的利息。但是，合同到期后，被告通过发短信、快递、电子邮件等的方式告知各业主于2015年4月20日前来办理合同解除手续，因此，租金应计至合同期限届满时，合同到期后，自2015年1月开始，被告不应再继续支付租金、占用费，也不应负担此后的物业费、清洁工工资等因使用、维护商铺产生的费用。 经审理查明：位于南宁市兴宁区的铺面登记所有权人为原告黄贤师。2010年10月20日，原告黄贤师（委托方）与被告宝岛爱之味公司（受委托方）签订一份《（商铺）委托租赁经营协议》，约定：委托方愿意将其所有的座落于南宁市兴宁区朝阳路68号金山广场铺面2层233-5号铺面委托给受委托方对外租赁或受委托方自行设立商业经营机构招商经营，合同期限至2014年12月31日止；鉴于目前商铺所属“金山广场”的经营条件尚未成熟，委托方同意在按照准备期、市场培育期、收益期三个步骤逐步计收收益金，其中，准备期、市场培育期内委托方不收取任何收益金或其他款项，从2014年1月1日起为收益期，委托方按照每季度2905元的费率向受委托方收取收益金，收益金在每季度第一个月的第20个日历日前由受委托方支付至委托方指定的账户；委托租赁经营期限届满，双方可提前90天协商展延期限，同等条件下，受委托方有与委托方优先续约的权利；受委托方自行设立商业经营机构自行经营的，本协议委托方、受委托方的关系可视为租赁关系，收益金视为租金。该协议还对其他事项进行了约定。签订协议后，原告向被告宝岛爱之味公司交付了铺面，被告宝岛爱之味公司对铺面所在的金山广场场地进行了统一装修改造，并将商铺对外出租。但自合同约定的收益期2014年1月1日起，被告宝岛爱之味公司未支付租金给原告。2014年4月29日，被告向原告发出《承诺书》，主要内容是：确认被告应从2014年1月1日起开始支付租金，但因受南宁市人民政府修造地铁工程的影响，已造成进驻商场的多数商家相继停业并解除合同，被告无力及时支付约定的返租租金，承诺从2014年6月30日起支付租金，已延付的返租租金于延付期间参照人民银行贷款利息一年期存款利率计算并支付利息，如未能按照该期限支付租金，将从延误之日起，按返租租金参照人民银行贷款利息五年期存款利率计算利息。但此后，被告仍未向原告支付租金及利息。《（商铺）委托租赁经营协议》约定的租期于2014年12月31日届满后，被告于2015年3月31日向原告发出通知，主要内容是：请各业主于2015年4月20日之前来办理解除合同事宜，逾期不来签字视同已经交铺，并解除合同。但因双方对租金的支付问题存在争议，故一直未正式办理交接手续，原告遂于2015年7月14日诉至本院，请求解除合同、交还商铺并支付租金及利息。在诉讼过程中，因原、被告均同意交还商铺，原告遂撤回了交还商铺的诉讼请求。此外，对于租赁关系解除后的装修等其他事宜，经本院释明，原、被告均表示除原告提出的诉讼请求之外，合同解除后的其他合同事项无需在本案中处理，同时，双方均确认合同于2015年4月20日解除。 另查明，金山广场的其他业主于2014年12月25日诉至本院，本院已另立案，在该案诉讼过程中，本院于2015年3月26日到涉案商铺所在的金山广场进行现场勘查，发现涉案商铺均由被告宝岛爱之味公司重新整体改造形成统一装修，地面未标，地面未标明各商铺的铺号分原有商铺已重新隔墙、改造，现场无法直接分辨原有商铺的位置、大小，经查看，金山广场商业楼三楼的商铺增设了隔墙，尚有部分装修材料遗留在现场未搬离，但商铺已清空无人使用，二楼的商铺大部分没有增设隔墙，基本清空，无装修材料遗留。被告宝岛爱之味公司指派职员到场指认了各商铺所在的大致方位，部分业主已参与了商铺位置的确认，但部分商铺的位置由于经过装修改造，到场的各业主未能一致确认具体的商铺方位。当日，被告宝岛爱之味公司以仍有业主未起诉、可能影响其他业主的权益为由未将金山广场商业楼通往二层、三层的大门钥匙及一楼商铺的钥匙交还给到场的业主。本院将该现场勘验情况告知本案原、被告后，双方对现场勘查当日的商铺现状均无异议。此后，根据双方均同意解除租赁合同、并确认原告可以自由进出商铺的实际情况，本院指令双方于2015年12月10日之前自行完成商铺的交接，双方对此表示无异议。 以上事实，有《(商铺)委托租赁协议》、房产证、承诺书、解除通知、现场勘查笔录、询问笔录、及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为：一、关于原、被告之间法律关系的性质、效力及合同解除的问题。原、被告签订《（商铺）委托租赁经营协议》后，原告向被告宝岛爱之味公司交付了商铺，无论所涉商铺是否最终能对外出租获取租金收益，被告宝岛爱之味公司均需按照合同约定的收益金的标准向原告支付租金，而被告宝岛爱之味公司亦是以自己的名义对外出租商铺，原告并不知道商铺实际使用人的情况，这完全符合房屋租赁合同法律关系中由出租人交付房屋、承租人支付租金的特点，同时，原、被告对于双方形成租赁关系的事实亦无异议，因此，虽然双方签订的合同名为委托租赁经营协议，实际上双方形成的是房屋租赁合同关系。原、被告出于真实意愿签订《（商铺）委托租赁经营协议》，该合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同到期后，原、被告没有续签合同，根据《合同法》第二百三十六条的规定，双方之间的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。现原、被告双方均一致同意解除合同，并认可合同于2015年4月20日解除，对此本院予以确认。本院已指令双方于2015年12月10日之前自行完成商铺交接，原告亦撤回了返还商铺的诉讼请求，本院在本案中对商铺的返还问题不作处理。 二、关于租金。根据合同约定，被告应从2014年1月1日起，按照每季度2905元的标准向原告支付租金，于每季度第一个月的第20个日历日前支付。双方当事人对从2014年1月1日起至2014年12月31日按合同约定计付租金没有异议，本院对原告主张的该部分租金即11620元予以支持。争议焦点在于2015年1月1日起至合同解除之日的租金是否应当支付。本院认为，虽然被告称合同期限届满后即与各业主协商返还商铺事宜，但并无证据可证实被告已及时清空商场内物品，以便各业主能接收商铺，至本院现场勘查当日，被告仍未将通往商场的大门钥匙交给到场业主，直至2015年3月被告才向原告发通知要求业主于2015年4月20日前收铺，故在此期间，被告仍未完全丧失对商铺的控制权，视为继续占用商铺，故在此期间被告仍应支付2015年1月1日至2015年4月20日期间的租金共计3551元（2905元＋2905元/季度÷3个月÷30天/月×20天），本院对被告抗辩合同期满后不应支付租金的主张不予支持。综上，被告应付租金15171元。 三、关于利息。《（商铺）委托租赁经营协议》约定“收益金在每季度第一个月的第20个日历日前支付”，被告未依约支付租金，构成违约，原告要求被告赔偿逾期付款的利息损失的请求，符合《合同法》第一百零七条对违约责任的规定。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》之规定，利息应按照银行同期贷款利率计算。同时，被告也表示同意支付合同期内的租金利息。据此，根据合同关于租金按季度支付的约定，被告应赔偿的利息损失分段计算如下：以2905元为基数，从2014年1月20日计至2014年4月19日，按银行同期贷款利率计算；以5810元为基数，从2014年4月20日计至2014年7月19日，按银行同期贷款利率计算；以8715元为基数，从2014年7月20日计至2014年10月19日，按银行同期贷款利率计算；以11620元为基数，从2014年10月20日计至2015年4月20日，按银行同期贷款利率计算；以15171元为基数，从2015年4月21日计至实际偿清之日，按银行同期贷款利率计算。被告抗辩应根据《承诺书》的约定按银行同期存款利率计算利息，本院认为，《承诺书》系被告向各业主发出的同意支付租金并承担逾期付款责任的单方意思表示，并无证据证实各业主已同意并对利息的计付问题最终达成合意，故不应作为利息计算的依据，本院对被告提出的该项抗辩主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告黄贤师与被告南宁宝岛爱之味商业广场管理有限公司签订的《（商铺）委托租赁经营协议》于2015年4月20日解除； 二、被告南宁宝岛爱之味商业广场管理有限公司向原告黄贤师支付2014年1月1日至2015年4月20日的租金15171元； 三、被告南宁宝岛爱之味商业广场管理有限公司向原告黄贤师支付利息（利息分段计算为：以2905元为基数，从2014年1月20日计至2014年4月19日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算；以5810元为基数，从2014年4月20日计至2014年7月19日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算；以8715元为基数，从2014年7月20日计至2014年10月19日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算；以11620元为基数，从2014年10月20日计至2015年4月20日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算；以15171元为基数，从2015年4月21日起计至实际偿清之日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）。 案件受理费200元，由被告南宁宝岛爱之味商业广场管理有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期未交纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  农慧兰 人民陪审员  谭淑丹 人民陪审员  张 惠 二〇一五年十二月十五日 书 记 员  何 铃 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第6条?当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》 对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。