甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2017)甘0102民初6406号原告（反诉被告）：甘肃广电报业传媒有限责任公司，法定代表人：司学林，委托诉讼代理人：彭清，被告（反诉原告）邱安东，委托诉讼代理人：彭莹，甘肃广电报业传媒有限责任公司（以下简称广电报业）与邱安东房屋租赁合同纠纷一案，2017年9月11日立案后，依法适用简易程序审理，因案情复杂，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。广电报业委托诉讼代理人彭清到庭参加诉讼；邱安东及其委托诉讼代理人彭莹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广电报业向本院提出诉讼请求：1、因双方签��的房屋租赁合同显失公平，请求人民法院依法予以撤销；2、诉讼费由邱安东承担。事实和理由：因广电报业欠邱安东债务55,000元未清偿，广电报业遂以其办公楼房屋二间（面积总计为65.12平方米）出租给邱安东使用，并以55,000元折抵20年的租金，双方签订了房屋租赁合同。在合同中双方还约定无论遇何种致租赁合同无法履行的情况，广电报业均应向邱安东继续履行租赁合同，提供可供使用20年的房屋。现双方实际履行租赁合同已逾10年，由于房屋租金上涨之故，继续履行双方间的租赁合同将致国有财产流失。故请求人民法院依法判如所请。邱安东辩称，广电报业以租赁合同显示公平为由主张撤销合同的权利因超过法定期间已丧失。双方签订的房屋租赁合同依2006年签订合同时的租金判断并未显示公平，广电报业不能以2017年的租金市场价格判断双方签订案涉租赁合同时的租金价格是否显失公平。故请求人民法院依法驳回广电报业的诉讼请求。邱安东向本院提出反诉请求：1、依法判令广电报业继续履行双方签订的房屋租赁合同；2、依法判令广电报业赔偿损失5000元；3、反诉费由广电报业承担。事实与理由：2006年，广电报业因欠邱安东55,000元无力偿还，遂将其房屋出租给邱安东使用，并以欠款折抵20年的租金，双方签订了租期20年的房屋租赁合同。该合同已履行11年时，因广电报业法定代表人更换之故，广电报业以租金价格上涨邱安东已收回其欠款为由，要求上调租金，双方未能协商一致。广电报业遂采取停水停电等违反合同约定的行为不履行租赁合同，致邱安东与次承租人的租赁合同无法正常履行。2017年9月28日，广电报业将租赁房屋的门锁损坏，迫使就案涉租赁房屋与邱安东有次承租法律关系的承租人搬离��屋，致租赁合同无法继续履行。为此，提起反诉，请求人民法院依法判如所请。广电报业对邱安东的反诉辩称，广电报业原隶属于甘肃省广电总局，广电报业原法定代表人超越自己的权限处分案涉房屋的行为有违相关国有资产的管理规定。从案涉房屋租赁合同内容分析，案涉房屋名为租赁给邱安东，实则有以租代售之嫌，继续履行双方的房屋租赁合同将使国有资产流失且使双方利益失衡，故请求人民法院依法驳回邱安东的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对广电报业和邱安东均提交的房屋租赁合同，广电报业提交的更名说明、甘肃省广播电视报社(以下简称广电报社)便函，双方对此部分证据的真实性、合法性及关联性无异议，本院予以采信。对邱安东提交的证据，本院认定如下：1、债务��偿证明、收据。该组证据中债务抵偿证明的主要内容：”甘肃广播电视报社欠邱安东人民币伍万伍仟元整（￥55000.00），用于充抵邱安东租赁甘肃广播电视报社小三层办公楼两间房屋贰拾年的租金。特此证明。”该证明落款处有广电报社盖印、法定代表人秦力党的签名以及签字时间2006年6月19日。该证明还显示:此债务抵偿证明形成情况为先在空白纸上盖印并签名，后打印证明内容，存在”黑压红”的情形。该组证据中收据的内容为：收款日期为2006年6月20日，交款人为邱安东，金额为55,000元，收款事由为邱安东租赁报社小三层办公楼两间房屋贰拾年的租金。该收据上没有收款单位工作人员的签字，收据内容为打印字体，仍存在先加盖广电报社财务专用章，后打印收据内容的情形。邱安东以该组证据拟证明广电报业欠其债务后以20年��屋租赁使用权产生的租金抵顶债务的事实。广电报业对该组证据的真实性不予认可。本院认为，该组证据虽存在形式上的暇疵，结合房屋租赁合同已实际履行10年有余广电报业未提出异议的事实，可以证明广电报业在2006年尚欠邱安东55,000元债务未清偿，以案涉租赁合同项下房屋租金折抵该债务的事实客观存在，与本案待证事实双方租赁合同签订的原因、租金给付方式等合同履行情况具有关联性，本院予以采信。2、接处警工作登记表、照片、邱安东与案外人何连喜、康宗信的房屋租赁合同、卷闸门订购合同。该组证据主要内容：邱安东将案涉房屋出租给案外人使用，并对案涉房屋安装过卷闸门。2017年9月28日，案涉房屋卷闸门被拆毁。邱安东拟证明广电报业强行收回案涉租赁房屋已构成违约,并对邱安东造成损失的事实。广电报业对该组证据不予认可，质证认为邱安东提交的租赁合同与本案待证事实无关联，仅有订购合同而没有支付卷闸门款的付款凭证，故不能证明其损失。本院认为，该组证据符合证据的真实性、合法性，与本案待证事实广电报业是否收回案涉租赁房屋、邱安东是否将案涉房屋转租案外人具有关联性，本院予以采信。本院在庭审时对次承租人何连喜进行调查的内容：何连喜陈述其与邱安东的租赁关系已有五、六年，租金每年交一次。2016年之前的租金每年交多少记不清，大约交过一次年租金7000元。2016年交付年租金8000元。2017年度的租金其尚未向邱安东支付。2017年9月底，广电报业给其换了一间面积比原租赁房屋略小的房屋，收回原由邱安东出租给其的房屋，并言称新换的房屋免半年的租金，之后的租金依邱安东与其签订的租赁合同约定的租金标准执行。其要求一次签订五年的租赁合同，广电报业回复���年租赁期限过长，遂要求至少租赁三年，广电报业让其先使用新换的房屋，是否签订租赁合同以后议定。广电报业和邱安东对该证人证言无异议。本院认为，该证人证言符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以采信。本院对康宗信的调查笔录。主要内容：康宗信系案涉房屋的另一次承租人。邱安东给其出租的是广电报业三层办公楼的第二层从西向东排列的第一间房屋201室。2017年的租金已向邱安东付清。2016年3月，广电报业因装修将办公楼停电，其从自家住宅自行给承租房屋接通电后继续使用房屋至今。2016年11月，广电报业装修完毕后，提出给其承租的201室重新接电，其因怕以后有可能再次停电遂回复不用广电报业通电。2017年11月20日左右，广电报业不给其提供办公楼大门的钥匙，其只能在工作日出入承租房屋。广电报业对该调查笔录的真实性不予���可，质证认为办公楼钥匙交付了康宗信，不存在未给办公楼大门钥匙的事实。因康宗信与本案的处理有利害关系，故不具有证明力。邱安东质证认为，康宗信交付租金截止至2017年6月，对康宗信的其他证言没有异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年之前，广电报社因相关业务关系，尚欠邱安东债务55,000元未能清偿。2006年6月19日，邱安东与时任广电报社法定代表人的秦力党签订了以房屋租赁权抵偿债务的房屋租赁合同。双方约定：广电报社将其位于兰州市城关区张苏滩541号小三层办公楼第一层从西向东排列的第一间房屋(29.04平方米)以及第二层从西向东排列的第一间房屋(36.08平方米)出租给邱安东使用,租赁期限20年,自2006年7月1日至2026年6月30日。在租赁期限内，广电报社即使遇国家征收、不可抗力等情形均不能解除��同。如广电报社擅自解除，应按照该出租房屋的市场租金双倍价格向邱安东赔偿剩余租赁期内的租金损失。由于拟出租的房屋被广电报社租赁他人，故本合同成立时先向邱安东提供同等面积的房屋，待2007年3月31日收回该房屋时交付邱安东。双方还约定了其他事宜。次日，广电报社向邱安东出具了如上文所述内容的”收据”。邱安东将案涉租赁房屋两间转租给案外人使用并自行收取租金。2010年12月29日，广电报社变更为广电报业。邱安东与广电报社签订的上文所述租赁合同继续履行。2016年，广电报业向邱安东提出将租赁合同项下的房屋予以调整更换为同院落内的其他房屋，邱安东以新调换的房屋面积小于原房屋面积为由予以拒绝。同年9月底，广电报业向邱安东的承租人何连喜提出调换房屋的要求，何连喜遂腾交了原房屋。当月28日，广电报业将原房屋门窗拆除重新装修拟作他用。因广电报业与邱安东就原租赁合同相关事宜无法协商一致，遂酿成纠纷。另查明：邱安东于2016年6月15日再次与案外人康宗信就广电报业三层办公楼第二层的房屋签订房屋租赁合同，约定租期三年，月租金900元。于2016年12月25日与何连喜就广电报业29.04平方米的房屋签订房屋租赁合同，约定租期三年，月租金700元。本院认为，本案争议焦点为：1、案涉房屋租赁合同能否撤销，当否继续履行；2、广电报业是否应赔偿邱安东损失5000元。一、案涉房屋租赁合同能否撤销，当否继续履行就案涉房屋租赁合同能否撤销而言。本院认为，一方以欺诈、协迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，以及显示公平、重大误解订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销或者变更，且受损害方应在知道或者应当知道该事由之日起一年内行使撤销权利。本案中，双方签订的房屋租赁合同存在形式上的暇疵，该事实表明邱安东与广电报社原法定代表人在订立合同之前并未充分协商和谈判，亦未按广电报社内部管理机制要求签订合同，从而未充分预估合同租赁期限长达二十年对广电报社合法利益产生的影响，案涉租赁合同的成立不能排除邱安东乘广电报社原法定代表人病重期间为其落实债务如何清偿所签。但是，广电报社原法定代表人秦力党在案涉房屋租赁合同上的签字行为应为其履行法定代表人之责的行为，对广电报社产生法律上的拘束力。在合同履行过程中，广电报社在2010年之前未提出撤销合同之主张。广电报社变更为广电报业之后至2016年之前，广电报业亦未就案涉房屋租赁合同提出撤销的主张，故即使存在法定可撤销事由，广电报��主张撤销合同的权利已丧失，其诉讼请求本院不予支持。就案涉房屋租赁合同当否继续履行问题而言。本院认为，广电报业于2017年9月底将案涉房屋租赁合同项下的房屋更换到同院落内的其他房屋的行为系变更合同的行为（但并非实质性变更），其并未直接向案外人收取租金并订立租赁合同，故该行为并未导致原合同基础丧失，致邱安东合同目的落空，广电报业调换房屋的行为并未对邱安东构成违约。但广电报业对次承租人康宗信不给付办公楼钥匙的行为确有不妥，构成履行不适当，故邱安东反诉主张继续履行合同的诉讼请求本院仅对交付办公楼钥匙的履行内容予以支持。二、广电报业是否应赔偿邱安东损失5000元就邱安东提出的赔偿损失的问题。本院认为，广电报业调整房屋租赁合同项下的房屋并交付案外人使用，且作为次承租人的案外人亦同意接受使用，广电报业的行为并未对邱安东造成财产损失，且邱安东主张5000元损失的订购合同不能直接证明卷闸门的剩余残值，故邱安东的该项反诉请求本院不予支持。综上所述，广电报业与邱安东以20年房屋租赁权抵债的房屋租赁合同中约定的租赁期限虽符合法律规定的最长期限，约定的20年的租金55,000元在合同订立时亦未显示公平，但在合同生效后，由于我国自2007年以来房地产市场发生了重大变化，房屋租赁价格上涨亦是众所周知的事实，继续履行双方的租赁合同会使广电报业遭受损失，故广电报业可依据法律规定的情势变更原则主张合同价款的变更或解除合同，但广电报业在本案中依据显失公平的事由主张撤销合同的诉讼请求不符合法律规定，故本院不予支持。本案中，在案涉租赁合同已履行十年的情况下，双方利益存在失衡的情形，��安东亦应秉持公平交易和诚实信用原则，尊重广电报业就合同的租金进行重新协商的”再交涉”权利，参考目前的房屋租赁市场价格，通过充分协商，以期实现双赢的结果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十五条第一项、第二项、第六十条第一款之规定，判决如下：一、驳回甘肃广电报业传媒有限责任公司的诉讼请求；二、甘肃广电报业传媒有限责任公司继续履行向邱安东交付办公楼大门钥匙的合同义务；三、驳回邱安东的其他反诉请求。案件受理费100元，由甘肃广电报业传媒有限责任公司负担；反诉费25元由邱安东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  李春彦人民陪审员  杨尚荣人民陪审员  曹乃心二〇一七年十二月二十七日书 记 员  郭丽金????????11