河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0184民初6765号原告：新郑0一二五河南省粮食储备库，住所地新郑市。法定代表人:王伟杰，主任。委托诉讼代理人：苏孟韩，河南郑韩大有律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘瑞，河南郑韩大有律师事务所律师。被告：秦文彬，男，1972年8月3日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：谢向涛，金博大律师事务所律师。原告新郑0一二五河南省粮食储备库（以下简称新郑粮食储备库）与被告秦文彬租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新郑粮食储备库委托诉讼代理人苏孟韩、刘瑞，被告秦文彬委托诉讼代理人谢向涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新郑粮食储备库向本院提出诉讼请求:1、判令解除原被告双方签订的《商业经营场地租赁合同》。2、判令被告立即返还租赁的场地。3、判令被告折价赔偿损毁原告库房及其他财产损失暂定为5257542元，具体数额以司法鉴定数额为准。4、判令被告以赔偿款为基数支付自起诉之日至实际付清赔偿款期间的利息。5、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月26日，新郑粮食储备库与秦文彬签订了一份《商业经营场地租赁合同》，新郑粮食储备库将位于新郑市薛店镇道西路的东库区出租给秦文彬作商业经营使用，秦文彬在租赁期间，严重违反租赁合同的约定，将租赁区域内的库房和附属物拆除毁损，致使原告遭受直接经济损失500多万元，被告的行为已构成违约，原告诉至本院，请求判如所诉。被告秦文彬辩称，新郑粮食储备库起诉没有事实依据，完全虚假陈述，实属恶意诉讼，意图侵犯、侵占秦文彬的合法权益，故请求人民法院依法驳回新郑粮食储备库的诉讼请求。理由如下：一、新郑粮食储备库诉请解除双方签订的《商业经营场地租赁合同》及立即返还租赁场地没有事实根据和法律依据，其观点是不能成立的。1、新郑粮食储备库诉称“被告严重违反租赁合同的约定将租赁区域内的库房和附属物拆除毁损”，该陈述完全虚假，这显然是新郑粮食储备库在故意混淆案件事实，意图干扰本案审理。2014年11月26日，秦文彬与新郑粮食储备库签订《商业经营场地租赁合同》，将位于新郑市郭店镇道西路的东库区出租给秦文彬进行商业经营使用，租赁期10年，年租金50万元；首次应一次性缴纳五年租金（即250万元），五年后的租金每年缴纳一次，缴纳日期为每年11月30日之前。合同签订后双方依约履行各自义务，秦文彬合法租赁经营，也按合同约定缴纳了全部租金，而新郑粮食储备库诉讼请求解除合同没有事实根据；新郑粮食储备库诉称的“库房和附属物拆除毁损”的事实也不存在，秦文彬进行商业经营使用不可能造成库房和附属物拆除毁损，否则，那样造成损失最大的受害者将是秦文彬。2、在秦文彬租赁经营过程中，因所租赁的库房已超出使用年限，年久失修，早已成危房，已没有再修理价值，且存在安全隐患，为保障生产安全和人员安全，新郑粮食储备库向其主管单位请示仓库报废拆除，库房的拆除完全是新郑粮食储备库的义务，也是他们要求的（有证据予以证实），怎么会是秦文彬违反合同约定将“库房和附属物拆除毁损”的，这完全不是事实，故新郑粮食储备库要求立即返还租赁的场地是没有任何依据的。二、新郑粮食储备库诉请秦文彬“折价赔偿损毁原告库房及其他财产损失暂定为5257542元，具体数额以司法鉴定数额为准。”，其观点也是错误的，是不能成立的。1、新郑粮食储备库诉请秦文彬“折价赔偿损毁库房及其他财产损失”的依据仅是其陈述的秦文彬违约将“库房和附属物拆除毁损”的，这明显不是事实，试问在租赁过程中，没有得到新郑粮食储备库的准许和特殊情况，秦文彬怎么会将“库房和附属物拆除毁损”，那样秦文彬的损失会更加增大，受损失的是秦文彬而非新郑粮食储备库。2、新郑粮食储备库诉称将“库房和附属物拆除毁损，致使原告遭受直接经济损失500多万元”，该陈述更没有事实依据。对于秦文彬原租赁的库房和附属物是在新郑粮食储备库的许可和保障安全的前提下拆除的，并没有直接毁损；而租赁的库房等依法应当由新郑粮食储备库进行维修、维护，但在库房因年久失修，已成危房且没有再修理价值及存在安全隐患的情况下，新郑粮食储备库也只是在请示上级主管部门后，因没有维修资金，为避免秦文彬损失持续扩大，才由秦文彬垫付改建、扩建的款项，截止至今该垫付款项一直未返还支付给秦文彬。同时，在按照新郑粮食储备库要求拆除库房后新建的仓库库房面积较之前原库房面积有所增大，面积又增加，设施、设备有添加，这怎么能说是新郑粮食储备库有损失呢？明明是资产有增加，新郑粮食储备库获益的行为，这分明就是新郑粮食储备库恶意想毁约，意图再重新租赁获取更大利益而侵犯秦文彬合法权益的行为，显然该行为应属于不受法律保护的行为，请法庭予以核实。3、关于新郑粮食储备库诉称“致使原告遭受直接经济损失500多万元”的观点也是错误的。新郑粮食储备库主张的是秦文彬将“库房和附属物拆除毁损”，结合前述意见，该事实是不存在的，而损失500多万元，新郑粮食储备库主张的依据仅是在2016年7月20日委托郑州瑞华联合资产评估事务所（普通合伙）对其固定资产所作出的评估报告所确定的，但该评估显然不是在客观真实、公平、公正情况下作出的，是不能作为新郑粮食储备库所主张确定损失的依据的。首先，该评估报告是对固定资产所进行的资产评估，依据该报告明确的“只能用于评估报告载明的评估目的和用途”使用，这不是资产损失，新郑粮食储备库诉请的损失没有依据；其次，该资产评估委托时间是2016年7月20日，资产评估报告提出日期为2016年8月10日，但委托进行评估时显然租赁库房已拆除并进行了改建、扩建，所进行资产评估的固定资产都已经不存在了还进行评估，评估没有合法依据；最后，该资产评估的评估基准日是2015年3月31日，而作出评估所依据的三页照片（显示的不完全房屋照片），这些照片的来源是否合法？照片上的房屋是否是租赁的库房房屋？形成时间是什么时间？这些都没有办法确定，而根据秦文彬提供的危房照片，能显示当时房屋已经破旧，年久失修，所以该资产评估报告依据都不客观、合法、完整，故不能作为有效证据使用，更不能作为本案评定新郑粮食储备库损失的依据使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:2014年11月26日，承租方秦文彬（乙方）与出租方新郑粮食储备库（甲方）签订《商业经营场地租赁合同》。合同主要内容：第一条、位置与地上附属物概况。甲方将本单位坐落在新郑市薛店镇道西路的东库区出租给乙方作商业经营使用（东库区总面积16033.45平方米，地面附属物有：办公楼、宿舍、宿舍楼、仓库、供水设施、变压器、配电房、分体式空调6台、柜机1台、厨房、浴室、太阳能2台、厕所、机井、大门、绿化苗木等）。甲方在库区前院留一至两间房间作为办公或储存部分机械物资使用。（乙方保证甲方办公人员正常出入）。第二条、租赁期限。租赁期共壹拾年，即从2014年11月30日起至2024年11月29日出租给乙方使用经营，并由乙方负责正常的管理，包括四至的管理，租赁期间该场地的土地使用税及其他一切费用由乙方承担，甲方不再承担。合同期满，如甲方仍继续出租场地，在同等条件下乙方可优先租赁。第三条、租金和租金缴纳期限、缴纳方式。租金：年租金伍拾万元（在租赁期内无降价和无递增）。缴纳方式：首次应一次性缴纳伍年租金，即人民币贰佰伍拾万元整。首次缴纳应于合同签订之日起叁日内交到甲方指定的账户，五年后的租金为每年缴纳一次，缴纳日期为每年的11月30日前。本着先缴纳租金后使用的原则，以甲方收到租金日期为准。交付租赁物时间：本合同的租赁物应于双方签订之日起15日内交付。第四条、甲乙双方的权利及义务。甲方有下列权利及义务：1、不允许乙方利用承租场地进行非法活动，损害公共利益，否则甲方有权随时终止合同。2、乙方如不按时缴纳租金，甲方有权随时终止合同。乙方有下列权利及义务；1、乙方有权根据生产经营需要，对现有建筑物进行装饰或维修、改造、扩建（必须保证在国有资产不流失，不影响房屋结构，不影响仓库、房屋建筑安全的前提下进行）。2、乙方有义务必须按时缴纳租金。5、乙方有责任、有义务保持库区院内、房前屋后整洁合理、干净卫生，防止仓库、房屋等长年失修无人管理，必须作到固定资产的保值与增值。第六条、违约责任。2、乙方必须将承租场地作为商业经营使用。第九条、其他约定事宜。本合同壹式叁份，平面示意图复印件壹式叁份，土地使用证复印件一式叁份附后，甲乙双方代表签字、盖公章后生效，并建立移交手续，甲乙双方知存壹份，甲方报送新郑市粮食局壹份。出租方加盖新郑市0一二五河南粮食储备库公章，承租方秦文彬签字捺印。合同签订后，秦文彬向新郑粮食储备库缴纳租金250万元，新郑粮食储备库向其出具收据一份。收据内容：“收据2014年11月29日今收到秦文彬交来人民币贰佰伍拾万元整，￥2500000.00系付2014年一2019年租金”。出纳及收款人均是姜晓峰，加盖新郑粮食储备库账务专用章，对此收据，双方均予以认可。庭审查明，新郑粮食储备库提供收据3张，拟证明新郑粮食储备库将租赁房产交付后，秦文彬分几次缴纳了五年的房屋租赁费。双方已按合同约定履行。秦文彬对3张收据金额没有异议，对收据的开具时间有异议，秦文彬是根据合同一次性缴纳了五年的租金，且新郑粮食储备库在2014年11月29给秦文彬出具了一张完整的250万元的收据，新郑粮食储备库提供的三张收据系单方任意出具，但同时也能证明秦文彬已按合同约定履行了缴纳租金的义务。新郑粮食储备库提供照片28张，拟证明新郑粮食储备库交付租赁房屋时的状况和租赁物现状。秦文彬质证意见：真实性、合法性、关联性均有异议。其中22张照片并没有显示照片形成的时间，不能证明照片上房屋的现状是何时拍摄的，前7张照片与新郑粮食储备库所提供的评估报告上使用的照片明显不一致，存在矛盾，现状及编号位置均有差别，不能证明照片上显示的现状就是新郑粮食储备库当时交付租赁房屋的现状。另外6张照片不能证明是被告拆除了原租赁房屋，被告有证据显示拆除原租赁房屋系由原告专门请示上级主管部门所作出的决定。新郑粮食储备库提供郑瑞华评报字（2016）第376号资产评估报告书一份，拟证明经专业机构现场勘验后，对秦文彬擅自拆除租赁房屋的价值进行了评估。秦文彬质证意见：真实性、合法性、关联性均有异议。该评估报告不客观、不公平，评估报告作出的时间是2016年8月10日，新郑粮食储备库委托评估时，原租赁的库房均已不存在，评估机构的评估没有合法依据，显然也不是根据现场确认进行评估的。评估所依据的检材3张照片，不能确认照片显示的库房是什么时间的，所显示的现状无法确认是在被告租赁期间还是租赁前。不能证明新郑粮食储备库的证明目的，不能证明是秦文彬擅自拆除了租赁房屋，所以评估报告不能作为合法有效证据使用。秦文彬提供2015年3月31日出具的《关于拆除砖拱仓的请示报告》一份和2015年4月27日出具的《关于报废拆除16号简易仓的请示报告》一份，拟证明合同履行过程中，因所租赁库房已超出使用年限，年久失修、存在安全隐患，为保障生产安全和人员安全，新郑粮食储备库向其主管单位请示仓库报废拆除的事实。新郑粮食储备库质证意见：系复印件，无法核实真实性。即使核实后，该证据也只能证明新郑粮食储备库曾请示报告过，但无法证明新郑粮食储备库委托或同意秦文彬拆除房屋。关于2015年3月31日出具的《关于拆除砖拱仓的请示报告》，该报告显示砖拱仓建于1975年9月，并记载了原值，与原告提交的评估报告中显示的1975年9月建成的砖拱仓价值不一致，该请示报告也未显示仓号，即使存在请示报告，其余砖拱仓原告并未主张拆除。关于该证据系复印件，秦文彬在庭审中陈述，原件在新郑市粮食局或新郑市粮食储备库保存，并申请本院调取。本院依法向新郑市粮食局调取该证据时，新郑市粮食局陈述因人员变动，该档案没有保存。在与新郑粮食储备库联系后，让本院去新郑粮食储备库调取，本院前去新郑粮食储备库调取时，新郑粮食储备库办公室人员告知，因档案室搬迁，档案比较乱，不好找。本院将调取证据申请及该两份证据留在其办公室，其办公室一直未向本院答复。秦文彬提供照片8张、《证明》一份及《星田实业薛店新厂土建和厂房钢构施工承揽合同》及仓库1、2报价单各一份，拟证明改建、扩建后的仓库及会议室等房屋设施面积增大、设施添加、价值提升、不存在房屋毁损造成新郑粮食储备库损失及国有资产流失的事实。新郑粮食储备库质证意见：不显示照片的时间系单方打印，无法证明与本案关联性。库房拆除后重建的现状，明显不符合粮食储存库的条件。对《星田实业薛店新厂土建和厂房钢构施工承揽合同》，被告未提交实际履行该合同的相关证据，项目名称为星田实业薛店新厂土建和厂房钢构施工承揽合同，是否在原告租赁场地上建设没有关联性证据证实，仓库1、2号报价单不能显示被告实际支付了该工程价款，仅是承揽机构出具的单方预算，且无预算员的签名确认，同时该组证据不能证明原告同意报废拆除。本院认为,新郑粮食储备库与秦文彬于2014年11月26日签订的《商业经营场地租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，依法成立并生效。双方均应按合同约定行使权利履行义务。合同签订后，新郑粮食储备库即将涉案租赁物（包含租赁场地及其附属物）交付给秦文彬使用，秦文彬亦按合同约定首次一次性缴纳5年租金250万元，有其提供的收据为证。据此，双方均按合同约定履行了各自的义务。租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同。承租人的目的是取得租赁物的使用收益权。租赁合同终止时，承租人须返还租赁物。为了维护交易安全，依法成立并生效的合同，当事人应按照约定履行义务，不得擅自变更或解除合同。现新郑粮食储备库以秦文彬私自将新郑粮食储备库用于储存粮食的库房全部拆除，造成其直接经济损失500多万元，违反合同约定，构成违约为由，要求解除双方所签订的《商业经营场地租赁合同》。秦文彬以其未违反合同约定，在涉案库房因年久失修，且没有修理价值及存在安全隐患情况下，由其本人垫资改造、扩建原有库房。租赁期满后，这些固定资产，均归属新郑粮食储备库所有。鉴于以上情况，秦文彬不同意解除合同。本院认为，依据双方合同约定，双方签订《商业经营场地租赁合同》的目的是用来商业经营使用，在国有资产保证不流失，不影响房屋结构，不影响仓库、房屋建筑安全前提下，秦文彬有权根据生产经营需要，对现有建筑物进行装饰或维修、改造、扩建。所以，秦文彬将涉案的库房进行拆除、改造、扩建，符合双方合同约定，符合双方签订合同目的。再者，双方合同并未约定，秦文彬拆除、改造、扩建库房需要经过新郑粮食储备库的同意。故新郑粮食储备库要求解除合同的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。同样，对于新郑粮食储备库要求秦文彬返还租赁的场地的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于新郑粮食储备库要求秦文彬折价赔偿损毁原告库房及其他财产损失暂定为5257542元，具体数额以司法鉴定数额为准及以赔偿款为基数支付自起诉之日至实际付清赔偿款期间的利息的主张。本院认为，根据“谁主张，谁举证”规则。新郑粮食储备库应当对其主张提供证据，加以证实。没有证据或证据不足以证明其主张的，应承担举证不能的不利法律后果。为此，新郑粮食储备库提供郑瑞华评报字（2016）第376号资产评估报告书。秦文彬对该评估报告书的真实性、合法性、关联性均有异议。评估报告书作出的时间是2016年8月10日，新郑粮食储备库委托评估时，原租赁的库房均已不存在，评估机构的评估没有合法依据。本院认为，评估机构在作出资产评估报告书时涉案标的物已不存在，且在庭审中明确表示对改建后的租赁物不要求评估，故该资产评估报告书，本院不予采信。对于新郑粮食储备库要求秦文彬折价赔偿损毁其库房及其他财产损失暂定为5257542元，具体数额以司法鉴定数额为准及以赔偿款为基数支付自起诉之日至实际付清赔偿款期间的利息的主张，因证据不力，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告新郑0一二五河南省粮食储备库的诉讼请求。案件受理费48603元，由原告新郑0一二五河南省粮食储备库负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  许俊峰人民陪审员  王龙欣人民陪审员  朱爱玲二〇一七年十二月十九日书 记 员  纪瑞雪