湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0923民初1454号原告：湖北仁济投资有限公司。住所地：湖北省孝感市长征路***号。法定代表人：蒋旭峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁卫东，湖北名流律师事务所律师。被告：湖北宏坤拍卖有限公司。住所地：湖北省孝感市乾坤大道槐荫天地*号楼****室。法定代表人：李唯，该公司执行董事。被告：李宏坤，男，1968年7月12日出生，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市孝南区。上述两被告共同委托诉讼代理人：彭建，湖北峰鼎律师事务所律师。原告湖北仁济投资有限公司（以下简称仁济公司）与被告湖北宏坤拍卖有限公司（以下简称宏坤公司）、被告李宏坤租赁合同纠纷一案，湖北省孝感市中级人民法院于2017年8月25日作出（2017）鄂09民辖12号民事裁定书，指定本案由本院审理，本院于2017年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告仁济公司法定代表人蒋旭峰及其委托诉讼代理人丁卫东、被告李宏坤及其与被告宏坤公司的共同委托诉讼代理人彭建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仁济公司向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原告与被告签订的商铺租赁合同；2、判令被告按照合同约定支付商铺租金1043037元（自2014年4月1日至2017年8月31日），后期租金付至合同终止之日止，并按照合同承担违约责任支付滞纳金，赔偿经济损失；3、判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年7月1日，原告与被告签订了一份商铺租赁合同，约定原告将所属的坐落于孝感市长征路257号、面积799平方米的商铺，出租给被告作为经营使用，期限5年，自2013年9月1日至2018年8月31日止，年租金30万元，同时，双方对租金支付、违约责任等进行约定。合同签订后，原告按照合同约定将商铺交付给被告经营，但是，被告在经营期间，未经原告知晓并同意的情况下，将商铺转租给他人经营，原告为此与被告进行交涉，被告仍然置若罔闻，并拖欠商铺租金一直未付。原告多次与被告协商，要求被告按照合同约定支付商铺租金，被告不但未能支付租金，反而停止经营歇业。鉴于被告的行为严重违反合同约定，已构成根本违约，损害了原告的合法权益。为此，在多次催要商铺租金无果的情况下，原告现具文起诉，请求依法判决。宏坤公司辩称：仁济公司不是本案涉案房屋的所有权人，对涉案房屋是否有处置权不知。涉案房屋是否有房地产或者建设规划许可证不知，本案涉及的商铺租赁合同的效力待定。仁济公司有下列违反商铺租赁合同的行为：1、仁济公司在与宏坤公司签订商铺租赁合同之前，与案外人黄毅签订有商铺租赁合同，租赁标的物为同一商铺，租赁期限大致相同。在原租赁合同未解除前，仁济公司又与宏坤公司签订商铺租赁合同，宏坤公司与黄毅发生争议，宏坤公司为此代仁济公司给付黄毅解除原租赁合同赔偿款165000元；2、仁济公司没有按照合同约定于2013年6月8日前交付租赁房屋，一直拖延到同年11月1日主体工程消防验收后才交房，延期交房5个月，严重违约；3、未按合同约定提交《房产证》、《业主同意转租证明》、《授权书》等法律文件，导致无法办理《营业执照》。宏坤公司直到2014年7月27日，通过孝感高新技术产业开发区丹阳办事处汉光社区居委会出具房屋使用证明，才办理营业执照；4、未按约定提交经营所需的消防许可证，租赁商铺消防许可手续直到2014年8月18日才获得，延期一年，宏坤公司为此花费30万元；5、市政工程修路至2013年底，租赁房屋客观上难以交付；6、未按合同约定提供能源供应，导致宏坤公司为天然气报装支付11万元。宏坤公司依法有权行使后履行抗辩权。鉴于仁济公司以上种种违约，导致宏坤公司蒙受巨大经济损失。宏坤公司多次向仁济公司要求赔偿，仁济公司答复可以通过减少租金、延长租期等方式处理，但对具体赔偿数额及方式一直拖延不作明确答复。据此，宏坤公司行使了后履行抗辩权，在对宏坤公司的违约损失没有赔偿之前，特别是仁济公司没有按合同约定提交对租赁房屋有处置权的法律文件如《房产证》、《业主转租证明》、《授权书》等之前，拒绝按合同约定的数额支付租金。宏坤公司的行为，符合《合同法》的规定。依据商铺租赁合同的约定，宏坤公司有权将租赁房屋全部或者转租。宏坤公司将租赁房屋用于与他人合伙经营，不违反合同约定。仁济公司违约在先，如果要解除合同，依合同约定支付宏坤公司违约金20万元、代仁济公司支付给黄毅的解除原租赁合同赔偿款165000元，并赔偿装修损失30万元及消防、天然气报装损失410000元，共计1075000元。李宏坤辩称，李宏坤不是合同的当事人，原告起诉李宏坤，要求李宏坤承担责任没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对于当事人双方有争议的证据，仁济公司举证的证据三向宏坤公司发出的催款通知书、联系函，宏坤公司提出异议，本院认为，上述催款通知书、联系函宏坤公司否认收到，仁济公司没有证据证明宏坤公司收到催款通知书、联系函，本院对此不予认定。宏坤公司举证的证据三仁济公司与案外人黄毅签订的同一商铺租赁合同，宏坤公司认为代仁济公司给付了黄毅赔偿款165000元，仁济公司提出异议，认为宏坤公司给付黄毅赔偿款165000元与本案无关，仁济公司对此不认可，本院认为，虽然宏坤公司支付案外人黄毅165000元，但是案外人黄毅并未就该租赁合同主张权利，且宏坤公司支付案外人黄毅165000元时未经仁济公司认可，该合同不能证明仁济公司违约。宏坤公司举证的证据四孝感市公安消防支队建设工程消防验收意见书、孝感市开发区公安局消防大队消防监督检查记录、孝感市公用事业管理局与孝感市阳光路桥工程有限责任公司《协议书》复印件各1份，以证明仁济公司未按合同约定交付租赁房屋，未按约定提交经营所需的消防许可证，市政工程修路使租赁房客观上难以交付，仁济公司提出异议，本院认为，孝感市公安消防支队建设工程消防验收意见书只是证明涉案商铺所在的整个楼房消防验收合格的时间，孝感市开发区公安局消防大队消防监督检查记录只是2014年检查涉案商铺的消防检查记录，市政修路《协议书》只能证明体育路有修路的事实，但是修路否影响到涉案商铺难以交付无证据证明，上述证据不能证明仁济公司延期交房。宏坤公司举证的证据五孝感高新技术产业开发区丹阳办事处汉光社区居民委员会《关于同意将住宅改变为经营性住房的证明》复印件1份，以证明仁济公司未按合同约定提交《房产证》、《业主同意转租证明》、《授权书》等文件，导致无法办理营业执照，仁济公司提出异议，本院认为，上述证据不能证明仁济公司未按合同约定提交相关文件，使宏坤公司不能办理营业执照，不能证明仁济公司违约。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月1日，仁济公司与宏坤公司签订了独立商铺租赁合同一份，内容为：（1）租赁标的，仁济公司将位于孝感市××路××（体育路南侧东与××路交汇处）之商铺，建筑面积二楼为799平方米，实际使用面积为726平方米的商铺出租给宏坤公司；（2）租赁期限，该商铺租期为2013年9月1日起至2018年8月31日止，共5年，仁济公司须于2013年6月8日交付该商铺，自仁济公司交付该商铺后，宏坤公司享有60天的装修免租期，装修免租期满后方起记租金，如交铺时间顺延、免租期及租期相对顺延、但不因此影响双方的其他权利义务；（3）租金及租金交纳方式，宏坤公司向仁济公司支付的租金：2013年9月1日-2014年8月31日，年租金为人民币300000元；2014年9月1日-2015年8月31日，年租金为315000元；2015年9月1日-2016年8月31日，年租金为人民币330750元，2016年9月1日-2017年8月31日，年租金为人民币347287元，2017年9月1日-2018年8月31日，年租金为人民币364651元，租金每年度支付一次，宏坤公司以转账方式支付，每次支付年度租金宏坤公司须提前10天，仁济公司收到租金后如数向宏坤公司提供收据；宏坤公司应于仁济公司交铺后10个工作日向仁济公司支付首期（履约保证金）租金人民币1万元整及2013年9月1日至2014年8月31日租金（每年支付一次租金）人民币300000元，共计310000元整；租期届满双方不再续约、本租约依约提前解除的，仁济公司在宏坤公司交还商铺当日将履约保证金足额无息返还宏坤公司，并退还预交款项；（4）双方义务，仁济公司应提供商铺《房地产证》的复印件和《业主同意转租证明》（如商铺为转租）、《授权书》（如商铺为授权出租）复印件交宏坤公司备案，如仁济公司提供的上述资料不符合政府部门要求导致宏坤公司办证时间延长，仁济公司须对宏坤公司在此期间的损失进行补偿顺延免租期；宏坤公司自行办理经营所需之证照，并支付相关费用；宏坤公司应按约定支付租金，宏坤公司无理迟延支付租金的，每延期一天应按未支付部分的万分之二向仁济公司支付滞纳金；（5）违约责任，如果仁济公司未按时交付商铺的，如延迟交铺超过30天，宏坤公司应在有解除权后一个月内向仁济公司发出书面通知解除合同，也可以责令仁济公司采取补救措施继续履行合同；如果宏坤公司发生下列情况之一时，属于严重违约，仁济公司有权解除该租约，宏坤公司必须按如下约定对此违约行为承担违约责任，其中一种情况为：租赁期间，宏坤公司拖欠租金达二十日及以上的，经仁济公司书面提示仍不支付的；仁济公司应在有解除权后一个月内向宏坤公司发出书面通知解除合同，也可以责令宏坤公司采取补救措施继续履行合同等。合同签订后，宏坤公司向仁济公司支付履约保证金10000元，交纳2013年9月1日至2014年8月31日租金150000元，宏坤公司将上述商铺转租第三方后，仁济公司向承租的第三方收取租金100000元。仁济公司向宏坤公司催收下欠租金、水电费，宏坤公司一直未付，以致成讼。另查明，2013年11月1日，孝感市公安消防支队对孝感市长征路257号城市星光商住楼作出孝公消验[2013]第0151号建设工程消防验收意见书，意见为：该建设工程消防验收合格。2016年7月29日，孝感市国土资源局颁发（2016）孝感市不动产权第003246号不动产权证书，孝感市长征路257号城市星光商住楼幢2层0201室等2处由仁济公司单独享有所有权。再查明，2013年3月27日，仁济公司与案外人黄毅针对上述同一商铺签订了独立商铺租赁合同1份，租期从2013年5月至2018年4月等。2013年7月1日，宏坤公司同黄毅协商后，对黄毅与仁济公司所签订的标的相同商铺租赁合同，与黄毅达成协议，宏坤公司给付黄毅的损失165000元，黄毅向宏坤公司出具领条1份。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原告仁济公司与被告宏坤公司签订的独立商铺租赁合同，系双方当事人协商达成的合意，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体及第三人的合法权益，合法、有效，双方当事人均应依约履行。被告李宏坤辩称在合同上签字是代表被告宏坤公司签字，其当时是为被告宏坤公司打工，不应承担责任，本案合同上加盖有被告宏坤公司公章，被告李宏坤在合同上签字是代理被告宏坤公司的行为，对被告李宏坤的辩解意见本院予以采信，合同双方当事人应认定为原告仁济公司和被告宏坤公司。被告宏坤公司辩解原告仁济公司不是本案涉案房屋的所有权人，对涉案房屋是否有处置权不知，庭审中，原告仁济公司已向本院提交了涉案房屋的不动产权证书，证明其为该房屋的所有权人，对被告宏坤公司该辩解本案商铺租赁合同效力待定的意见，于法无据，本院不予采信。被告宏坤公司辩称原告仁济公司与案外人黄毅针对上述同一商铺签订了独立商铺租赁合同1份，被告宏坤公司与黄毅发生争议，被告宏坤公司为此代原告仁济公司给付黄毅解除原租赁合同赔偿款165000元，原告仁济公司违反了租赁合同约定，本院认为，案外人黄毅并未就该租赁合同主张权利，且被告宏坤公司支付案外人黄毅165000元时无证据证明原告仁济公司同意承担该赔偿款，亦不能证明原告仁济公司违约，对被告宏坤公司的该辩解意见，本院不予采纳。被告宏坤公司辩称原告仁济公司没有按照合同约定于2013年6月8日前交付租赁房屋，严重违约，本院认为，被告宏坤公司举出的证据不能证明原告仁济公司严重违约，根据租赁合同的约定“仁济公司未按期交付商铺超过30日的，宏坤公司应在有解除权后一个月内向仁济公司发出书面通知解除合同，也可以责令仁济公司采取补救措施继续履行合同”，被告宏坤公司没有证据证明采取合同约定的相应措施，无证据证明原告仁济公司违反约定，对被告宏坤公司的该辩解意见，本院不予采纳。被告宏坤公司辩称原告仁济公司未按合同约定提交《房产证》、《业主同意转租证明》、《授权书》等法律文件，导致无法办理《营业执照》，根据租赁合同的约定“如因仁济公司提供上述资料不符合政府部门的要求导致宏坤公司办证时间延长，仁济公司须对宏坤公司的损失进行补偿顺延宏坤公司的免租期”，被告宏坤公司没有证据证明原告仁济公司提交的资料不符合政府部门的要求导致被告宏坤公司办证时间延长，对被告宏坤公司的该辩解意见，本院不予采纳。被告宏坤公司辩称原告仁济公司未按约定提交经营所需的消防许可证，租赁商铺消防许可手续直到2014年8月18日才获得，延期一年，宏坤公司为此花费30万元，本院认为，被告宏坤公司提交的孝感市开发区公安消防大队于2014年8月18日检查体育路8号孝感市金水源酒店消防监督检查记录，依租赁合同约定，原告仁济公司只是配合被告宏坤公司进行二次消防工程的报批和实施，无证据证明原告仁济公司未按约定提交经营所需的消防许可证，不能证明原告仁济公司违约，对被告宏坤公司的该辩解意见，本院不予采纳。被告宏坤公司辩称原告仁济公司未按合同约定提供能源供应，导致被告宏坤公司为天然气报装支付11万元，本院认为，被告宏坤公司并未提供相关证据证明其为天然气报装支付费用11万元，对被告宏坤公司的该辩解意见，本院不予采纳。被告宏坤公司辩称有权行使后履行抗辩权，有权拒绝按合同约定的数额支付租金，本院认为，被告宏坤公司无证据证明原告仁济公司违约，其辩解要求原告仁济公司支付违约金200000元、给付黄毅的解除合同赔款165000元、装修损失300000元、消防及天然气报装损失410000元均没有事实、法律依据，对该辩解意见本院不予采纳。本院认为，被告宏坤公司应根据合同约定给付原告仁济公司租金，且长期未按约定给付租金，应按合同约定的日万分之二标准承担相应的违约责任。考虑到涉案的城市星光商住楼建设工程于2013年11月1日消防验收合格，根据《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定，涉案的商铺于2013年11月1日才能投入正常的经营，故被告宏坤公司从2013年9月1日至2013年10月31日的租金应予免除。被告宏坤公司2013年9月1日至2014年8月31日应给付的租金为250000元，已给付租金250000元，2014年9月1日至2017年8月31日应给付的租金为993037元，2017年9月1日至2017年12月31日应给付的租金为121550元，合计1114587元，已付履约保证金10000元折抵租金，尚应给付租金1104587元。鉴于被告宏坤公司长期拖欠约定的租金未交，不能实现合同目的，根据合同约定，原告仁济公司有权解除租赁合同，对原告仁济公司要求解除与被告宏坤公司的本案商铺租赁合同的请求，本院依法予以支持。庭审中，原告仁济公司要求收回涉案商铺，被告宏坤公司亦同意退房，本院予以确认。经合议庭合议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国消防法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告湖北仁济投资有限公司与被告湖北宏坤拍卖有限公司的独立商铺租赁合同，被告湖北宏坤拍卖有限公司于本判决生效后七日内将孝感市长征路257号城市星光商住楼幢2层0201室内属其所有的财物自行迁出，并将涉案商铺返还给原告湖北仁济投资有限公司。二、被告湖北宏坤拍卖有限公司于本判决生效后七日内给付原告湖北仁济投资有限公司租金1104587元及违约金（违约金分别从2015年9月1日、2016年9月1日、2017年9月1日起以本金315000元、330750元、347287元按日万分之二计算至租金付清之日止）。三、驳回原告湖北仁济投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14187元，由被告湖北宏坤拍卖有限公司负担，限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  毛书鹏审 判 员  周 莺人民陪审员  张群安二〇一七年十二月二十六日书 记 员  郑 攀附本案所涉相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国消防法》第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。