贵州省黔西县人民法院民 事 裁 定 书（2017）黔0522民初1212号之一原告陈某某，男。原告黄某某，女。委托代理人朱启杰，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师，委托权限为特别授权。委托代理人徐玲倩，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。被告黔西县某某房地产开发有限责任公司。法定代表人张嘉，系该公司总经理。委托代理人徐某，系该公司员工，委托权限为特别授权。委托代理人黄某某，系该公司员工。原告陈某某、黄某某与被告黔西县某某房地产开发有限责任公司（下称某某房开公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年3月2日受理后，依法由审判员徐敏适用简易程序进行审理。2017年5月10日，被告某某房开公司向本院提出申请，认为本案不应适用简易程序进行审理。因案情复杂，本院于2017年8月21日依法将本案转为普通程序并组成合议庭于2017年9月20日公开开庭进行了审理。原告黄某某及委托代理人朱启杰、徐玲倩到庭，原告陈某某未到庭，被告黔西县某某房地产开发有限责任公司的委托代理人徐某、黄某某到庭参加诉讼。因案情需要于2017年12月25日公开开庭进行审理，原告陈某某及委托代理人朱启杰、徐玲倩到庭，原告黄某某未到庭，被告黔西县某某房地产开发有限责任公司的委托代理人徐某、黄某某到庭参加诉讼。2017年4月27日、6月27日，原、被告分两次向本院提出申请，要求给予和解期90日。因案情复杂，经院长批准延长审限1个月。本案现己审理终结。原告陈某某、黄某某诉称：2014年10月18日被告将其开发的黔西县某某农贸市场B-17号商品房出售给原告，于当日收取了购房款111475元，工本费3152元，共计114627元。《商品房买卖合同》（以下简称合同）签订时，被告仅让原告在合同首尾页签名捺印，没有签署时间，也没有按骑缝手印；同时，合同系示范文本，被告应按照第3页说明部分第4条的规定提交给房地产主管部门进行合同格式条款备案，但被告未予备案；不仅如此，被告还故意避开房地产主管部门的监督，未实行网签。合同签订后，被告以需要到房产局办理备案为由，未将合同原件交给原告。2016年，经原告多次催促，被告才将一份合同原件交给原告，但合同条款多处被篡改。合同签订时，被告仅取得建设用地规划许可证、国有土地使用权证，尚未取得建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证、房屋预售许可证，甚至在合同约定的交房时间届满前也未取得该三证。也就是说，被告此时不仅没有预售资格，甚至没有合法修建的房屋可供销售。涉案房屋至今尚不具备法定和约定的交付使用条件。为维护原告合法权益，原告诉到法院请求判决：1、确认原被告双方签订的《商品房买卖合同》无效；2、被告返还原告购房款111475元、工本费3152元，共计114627元，并以114627元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，向原告支付从收款之日起（即2014年10月18日）至实际返还完毕之日止期间资金被占用的利息，暂计至2017年1月25日为13398.8元；3、本案诉讼费由被告承担。为支持自己的诉讼主张，原告在举证期内提供如下证据：1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体适格；2、收据2张，证明原告已向被告支付购房款和工本费的事实，金额与诉状一致。被告黔西县某某房地产开发有限责任公司辩称：涉案合同是有效的，起诉前取得商品房预售许可证，合同应当有效。被告方多次通知原告办理收房手续，原告至今未来办理相关手续，责任在原告方。为支持自己的抗辩主张，被告在举证期内向本院出示了以下证据：1、营业执照、法人身份证明及身份证、证明原告诉讼主体适格；2、建设工程竣工规划认可证、商品房预售许可证，证明被告开发的项目已达到预售条件，可以备案，且已达到交付条件；3、户外广告及验收凭证，证明被告于2016年9月在户外刊登过交房通知；4、中国邮政快递包裹底单及黔西县律师事务所函，证明被告于2016年11月以律师函形式书面通知过原告办理相关网签合同及交房手续等；5、《商品房买卖合同》，证明原告与被告签订了商品房买卖合同，应当按合同条款继续履行。经庭审举证、质证：被告对原告出示的证据1无异议；对证据2的三性无异议。原告对被告出示的证据1无异议；对证据2真实性无异议，但达不到被告的证明目的，被告是在合同签订后长达1年多才取得预售许可证，建设工程竣工规划认可证不代表工程已经竣工合格，仅仅是工程进行竣工验收的前置条件，该认可证遵守事项第2项的内容即可说明，被告取得该两证并不符合合同约定的交付条件，应当提交建筑工程竣工验收合格证明等房屋达到交付条件的相关依据；对证据3因为没有发布单位的盖章确认，真实性不予认可，该广告单仅仅为被告发布的信息，并不是正式的交房通知，是否具备交房条件应根据合同约定及法律规定；对证据4认为达不到被告的证明目的，原告均未收到相应的快递，快递包裹单上没有收件人的签字确认，且未记载文件的名称，其邮寄的内容是否是律师函不详；对证据5合同第29页、39页的签字及捺印真实性予以认可，但对合同其余内容不予认可，因为签字后被告未将合同原本交与原告，现合同内容与当时协商的内容不一致，第13条逾期交房责任由365天篡改为730天，合同明显是被告拆掉后予以更换，由于合同原件始终在被告处掌握和控制，被告有篡改的可能，应由被告对合同的真实性予以证明，房屋平面图没有原告的签字确认，位置无法锁定，且是事后添加上去的，合同明显有拆装的痕迹，各购房人的文本也不一样，页码排版也不一样。经本院认证，被告提供的证据3、4，不客观真实，也不具备合法性，本院依法不予认可；证据5虽不客观，但与本案具有关联性，能够与其他证据相互结合证明本案相对应的客观事实，对其能够与其他证据证明的相对应事实部分，本院予以采信。原、被告出示的其他证据来源合法、客观真实，且与本案具有关联性，可作为定案依据。结合本案原、被告的诉辩请求及庭审举证、质证情况，本案当事人争议的焦点是：1、原、被告之间的房屋买卖合同是否无效；2、被告是否应当返还原告已经支付的购房款及原告要求的利息。经审理查明，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的黔西县某某综合市场改造项目第1幢2层17号房屋出售给原告，合同总价款为221475元，原告采取首付111475元、余款110000元通过银行按揭贷款方式支付。合同约定交房时间为2015年2月28日。合同签订后，原告向被告缴纳了购房款111475元及工本费3152元。2014年10月18日，被告向原告出具《收据》两张，载明：今收到陈某某工本费，金额3152元；某某农贸市场摊位首付款B-17，金额111475元，被告在收据上面签章确认。另查明：2016年6月24日，黔西县房产管理局于2016年6月24日以（2016）商房预字第011号文本向某某房开的建设项目“黔西县某某大道中段黔西县某某综合市场改造项目”颁发了“商品房预售许可证”。本院认为：商品房销售合同，是指房地产开发企业（或出卖人）将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告系完全民事行为能力人，被告某某房开公司属依法取得房地产开发、房屋出售、出租资质的企业。双方均具备签订商品房买卖合同的主体资格，涉案合同也是双方真实意思表示。故原、被告之间的纠纷属商品房销售合同纠纷，应受《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规的调整。本案被告与原告在签订涉案合同时虽未取得商品房预售许可证明，但在原告起诉前被告已取得商品房预售证明，应视为被告具备预售资格。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房屋预售证明的，可以认定有效”之规定，故涉案合同为合法有效的合同，原、被告双方均应按合同约定行使权利和履行义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案原告要求确认双方签订的《商品房买卖合同》无效的诉请，经本院释明，告知原告变更诉讼请求，但原告拒绝对其诉讼请求予以变更。综上所述，因本院认定的涉案合同的效力与原告主张的涉案合同的效力不一致，原告仍坚持其诉讼请求，据不依据本院的释明告知变更诉讼请求，故本院依法应对本案作出程序性处理，即裁定驳回原告起诉。另外，原告是基于合同无效要求被告返还购房款并支付资金被占用的利息，现因原告要求确认合同无效的诉讼请求被裁定驳回，故对其要求被告返还购房款并支付资金被占用的利息已无事实及法律依据，对其该项诉讼请求，也应一并依法驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，裁定如下：驳回原告陈某某、黄某某的起诉。案件受理费2860元，退还原告陈某某、黄某某已缴纳的1430元、退还被告黔西某某房地产开发有限责任公司已缴纳的1430元。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状（附电子光盘），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉，则本裁定发生法律效力。审 判 长  徐 敏人民陪审员  肖明忠人民陪审员  黄 俊二〇一七年十二月二十七日书 记 员  陈清芸