成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）新都民初字第1802号 原告四川成龙工业有限责任公司，住所地成都市新都区新繁镇东环路123号。 法定代表人李顺成，董事长。 委托代理人王自英，四川天则律师事务所律师，代理权限：特别授权。 委托代理人吴亮，四川天则律师事务所律师，代理权限：一般代理。 被告成都市蜀尚置业有限公司，住所地成都市新都区新都镇上南街35号南一巷附18号。 法定代表人黄丽春。 委托代理人钟庆林，四川诚伦律师事务所律师，代理权限：特别授权。 委托代理人严旭梅，四川诚伦律师事务所律师，代理权限：一般代理。 原告四川成龙工业有限责任公司（以下简称成龙公司）与被告成都市蜀尚置业有限公司（以下简称蜀尚公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，先依法适用简易程序审理，后依法转为普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。成龙公司法定代表人李顺成及其特别授权代理人王自英及一般授权代理人吴亮到庭参加诉讼。蜀尚公司法定代表人黄丽春未到庭，其特别授权代理人钟庆林及一般授权代理人严旭梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成龙公司诉称，原告成龙公司于1993年在新繁东环路123号（国有土地使用权证：新都新繁国用（2001）字第0210号）土地上修建了十间商铺，总面积约为250平方米。该商铺是原告自建而合法取得的建筑物。 2007年原告因借款纠纷被新都区人民法院强制执行，新都区人民法院将原告所有的位于成都市新都区新繁镇东环路123号的抵押资产【新都新繁国用（2001）字第0210号】8065.89平方米的土地使用权及已办理房产登记的（共4份房产证）的地上建筑物9595.18平方米进行了强制处置。被告蜀尚公司经法院司法拍卖程序受让了上述财产。根据法院的委托评估文件及评估机构的评估资料可以清楚的看出，新都法院此次执行的地上建筑物只包括拥有房屋产权证的地上建筑物，不包括在该宗土地上的原告所有尚未办理房产登记的十间商铺。 但遗憾的是，蜀尚公司明知上述情况，于2011年9月5日未经原告许可擅自对原告所有的该十间商铺进行了拆除，并将其夷为平地，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼，诉讼请求：一、判令被告蜀尚公司赔偿原告成龙公司建筑物折价赔偿款325000元；二、判令被告蜀尚公司赔偿原告成龙公司资金利息损失，自2011年9月5日至付清之日止，按中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率计算。 被告蜀尚公司辩称，四川繁江宾馆的诉讼请求及事实和理由均不能成立。蜀尚公司未对原告实施任何侵权行为。成龙公司所述其修建的价值325000元的房屋实际是不存在的，即使存在也是违法建筑。成龙公司在向中国银行贷款时将土地使用权及地上建筑物设置了抵押，在其与中国银行处理债权债务的案件时，经新都区人民法院在执行过程中委托评估机构就土地和房屋的价值进行评估，并委托了有资质的拍卖公司依法进行公开拍卖。蜀尚公司以总价552万元的价格对该宗土地及地上建筑物整体竞买取得，且按照约定的时间付清了全部价款。该宗土地也依法于2008年11月过户到蜀尚公司名下。蜀尚公司在经法院裁定取得前述物权后，通知了成龙公司，要求将土地移交，但成龙公司未按约定期限移交土地和地上建筑物。2011年8月11日，蜀尚公司再次书面告知成龙公司办理移交，但未果。蜀尚公司此后对地上建筑物自行拆除，其行为没有侵害他人的合法权益。 在蜀尚公司取得土地及地上建筑物至蜀尚公司自行拆除期间，成龙公司从未向蜀尚公司提出异议。从评估拍卖的相关资料上不能反映蜀尚公司取得的地上建筑物有成龙公司的房屋，即使有，该房屋也应当包含在蜀尚公司通过拍卖取得的地上全部建筑物中。 原告成龙公司为证明其主张向本院提交了以下证据： 1、成都市新都区人民法院（2007）新都民执字第434号民事裁定书一份。 2、川诚德评报（2007）第229号评估报告一份。 3、成交报告书一份。 4、成都市公安局新都区分局新繁派出所对报案人钟士崇作的询问笔录一份、由派出所警察拍摄的本案争议房产在被拆除施工作业过程中的照片复印件3张。 5、2007年法院委托评估报告中所依据的4份房产证。 6、国土资源部门制作的成都绿之洲置业有限公司（即本案被告蜀尚公司）地形图一份。拟证明本案争议房屋在被拆除前存在于成龙公司的土地上，后被蜀尚公司强行拆除。 上述证据拟证明，成都市新都区人民法院在执行过程中，仅对土地使用权及地上有房产证（4份）的房屋予以司法评估并拍卖，未对成龙公司自建的十间房屋一并作价拍卖；蜀尚公司拆除未经司法评估作价的房屋其行为构成侵权。 被告蜀尚公司对原告所举上述证据质证如下： 对证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均无异议，但该证据证明蜀尚公司取得该宗土地使用权及地上建筑物的合法性，同时也表明成龙公司应当知道蜀尚公司通过拍卖取得了该宗土地使用权及地上建筑物，但成龙公司在起诉前从未提出异议，也没有任何证据证明被告经拍卖所得的房屋中有成龙公司主张的本案争议房屋。 对证据4的询问笔录证据三性均有异议，证人证言属于孤证，内容也不能证明成龙公司在蜀尚公司所买得的土地上有成龙公司所有的房屋。照片系复印件，对证据三性不予认可。 对证据5的真实性无异议，但无法证明原告的证明目的。原告没有证据证明其享有在本案中主张的房屋。 对证据6真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据证明蜀尚公司取得了该宗土地及地上建筑物。 被告蜀尚公司为证明其辩称主张，举出了如下证据： 1、营业执照、组织机构代码证、企业名称变更核准通知书各一份。拟证明被告成都市绿之洲置业有限公司已变更登记为成都市蜀尚置业有限公司。 2、新都区人民法院（2005）新都执字第399-1号价格评估委托书及四川诚德房地产评估有限公司的评估报告。拟证明新都区人民法院为拍卖而委托评估，评估机构实际评估的标的物为位于新都区××镇东环路××号的土地使用权及地上的全部建筑物。 3、《拍卖成交确认书》、成都市新都区人民法院出具的收据、四川盛源拍卖有限公司开具的发票2张，（2007）新都民执字第434号民事裁定书。拟证明蜀尚公司竞买取得了位于新都区××镇东环路××号的土地使用权（面积：8065.89平方米）及全部地上建筑物（面积：9595.18平方米），并按约支付了全部成交价款552万元及拍卖佣金，法院也以裁定方式确认土地使用权及土地上的全部建筑物由被告经拍卖处置的方式买受取得。 4、成都市新都区人民法院协助执行通知书、2008年6月26日合同编号为5101新都（2008）第722出让合同号、新都新繁国用（2008）第0909号土地使用权证、2011年10月26日国有建设用地使用权出让合同【新都府发(2009)111号】、土地增值收益收据、新都国用（2011）第11339号土地使用权证书各一份。拟证明蜀尚公司于2008年11月19日取得了新都区××镇东环路××号面积为5458.77平方米的国有土地使用权证，土地性质为工业用地，其后土地性质依法变更为住宅用地。 5、新都国用（2012）第11335号土地使用权证书一份。拟证明坐落于成都市新都区新繁镇东环路123号的土地使用权人依法变更为蜀尚公司。 6、蜀尚公司发给成龙公司的《蜀尚公司决定收回公司所有土地及地上建筑物的通知》、EMS邮寄单复印件各一份。拟证明，2011年8月11日被告履行了告知义务，通知成龙公司将上述房地产限期于2011年8月18日前移交给蜀尚公司，否则蜀尚公司将不惜采取一切手段收回以上房产的事实。 原告成龙公司对被告蜀尚公司所举证据的质证意见为： 对证据1证据三性无异议。对证据2的证据三性无异议，对证明目的有异议，对房屋评估部分，只对有产权证的房屋进行评估，评估的面积和产权证对应的面积是吻合的，这点在法院的评估委托书上非常明确，仅限于4份有房产证的房屋。对证据3的证据三性无异议，但对证明目的有异议。法院拍卖的地上建筑物只是4份房产证载明的房屋，不包括成龙公司在本案中主张的房屋。对证据4证据三性无异议，但只能证明蜀尚公司取得了土地使用权，与本案争议房屋无关。对证据5的证据三性无异议。对证据6认为原告成龙公司的从未收到过该通知，对证据三性不予认可。 另，本院依职权向成都市新都区人民政府调取了《关于印发成都市新都区征地地上附着物和青苗补偿标准的通知》【新都府发（2010）9号】。该文件载明，该文件载明了无国有土地使用权的地上附着物“砖混楼房”补偿标准为540元/平方米，“钢筋混凝土全框架房”补偿标准为550元/平方米。 成龙公司质证意见为：该文件载明的标准是农村集体土地上的房屋，本案争议房屋是建设在国有土地上的城镇房地产，如果有2010年的城镇房地产赔偿标准，可以参照。另还应赔偿争议房屋的装修损失。 蜀尚公司质证意见为：该文件与本案无关联性。争议房屋是整体拍卖并经人民法院生效的执行裁定交付的，根据物权法的规定，土地及地上全部房屋一并转移给蜀尚公司，不存在计价和赔偿的问题。 经审理查明，成龙公司于1990年初成立时系集体性质乡镇企业，投资人为当地村委会。1992年，成龙公司利用四丰村和高强村土地投资建设生产用房等房屋，其所利用的土地即是本案案涉土地。1993年6月24日，成龙公司在该宗土地上利用其部分房屋投资开办了集体性质企业繁江宾馆，宾馆具有独立法人资格。1993年12月20日，原新都县国土局为上述案涉土地办理了土地使用权证【新都国用（新繁）字第0210号，面积8065.89平方米。建筑占地3226平方米，土地使用者名称：四川成龙公司繁江宾馆】。1993年，成龙公司在该宗土地上临街修建了十间平房，用于商业经营，但一直未办理房产登记。该部分房屋即为本案争议房屋。2006年，中国银行新都支行起诉成龙公司，成都市中级人民法院作出（2007）成民终字第959号民事调解书。新都法院执行该案【（2007）新都民执字第434号】过程中，对土地及地上已经办理产权登记（共4份房产证）的属于成龙公司所有的房屋进行了司法评估，评估结果：土地使用权价值为1960011元，地上建筑物价值5014333元，总价值为6974344元；并裁定：对成龙公司所有的位于成都市新都区新繁镇东环路123号的抵押资产【新都新繁国用（2001）字第0210号】8065.89平方米的土地使用权及地上建筑物9595.18平方米进行强制处置。2008年1月21日，本院作出本院（2007）新都民执字第434号民事裁定书，裁定：“将被执行人四川成龙工业有限公司享有的位于成都市新都区新繁镇东环路123号新都新繁国用（2001）字第0210号8065.89平方米的土地使用权及该宗土地上的建筑物9595.18平方米以拍卖处置的方式由成都市绿之洲置业有限公司（即蜀尚公司的前称）买受取得。”成龙公司认为，法院未将其修建的尚未办理产权登记的本案争议房屋纳入评估拍卖范围。蜀尚公司认为其已取得案涉土地使用权及土地上全部建筑物所有权，并要求成龙公司移交，因未果，遂于2011年10月15日自行将土地上全部建筑物予以拆除。 本院认为，本案系当事人之间，在人民法院生效法律文书产生物权转让法律后果后，对物权的客体范围产生的争议。现就本案争议焦点论述如下： （一）关于争议房屋存无的认定。 成龙公司所举派出所询问笔录、房屋照片、被拍卖房屋产权证书、蜀尚公司地形图、法院司法评估报告等证据，足以证明：成龙公司修建的尚未办理产权登记的房屋确实存在，该房屋分明区别于案涉司法评估报告及拍卖裁定确认的有房产证（共4份）的房屋。本院对此事实予以确认。 （二）关于讼争房屋面积及价值认定。 （1）关于面积。争议房屋已被蜀尚公司拆除，已无从对其具体面积、成色等状况作出现实认定。成龙公司主张争议房屋共十间，每间25平方米，合计250平方米。从照片看，成龙公司的主张符合日常生活经验法则，且蜀尚公司作为拆房行为人，没有举出相反证据反驳，故本院对成龙公司关于争议房屋面积的主张予以采信。 （2）关于争议房屋价值。成龙公司未举证证明争议房屋的建造情况，且一直未办理房屋登记，故其主张按1300元/平方米计算房屋价值无事实依据。本院认为，应考虑未办理房屋登记的情况，参照当地拆迁赔偿标准计算房屋当时的价值。房屋被拆除的时间是2011年9月5日，从房屋照片看房屋结构为钢筋混凝土，本院参照2010年2月26日《成都市新都区人民政府关于印发成都市新都区征地地上附着物和青苗补偿标准的通知》【新都府发（2010）9号】确定的标准，认定本案争议的房屋当时价值为135000元（540元/平方米×250平方米）。 （三）本案争议房屋是否因人民法院生效执行裁定产生了物权转让的法律后果。 《中华人民共和国物权法》（第146条、第147条）、《中华人民共和国房地产管理法》（第32条）、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（第23条）及《中华人民共和国担保法》等法律法规，规定了不动产物权的设立、变更、转让等应遵循“房地一体”原则。但是，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条关于“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”及该法第三十九条第二款关于“转让房地产时房屋已经建成的，还应持有房屋所有权证书。”之规定，应当认定，“房地一体”原则中的“房”应当是已依法办理权属登记的房屋；未经登记的房屋不能转让。本案中，截至案涉执行裁定生效之日，成龙公司尚未就争议房屋依法办理房屋登记，故应依法认定，案涉执行裁定不能产生争议房屋物权转让的法律后果；蜀尚公司不能因此取得争议房屋物权，其径行拆除争议房屋没有合法依据。 （四）关于当事人诉讼请求。 蜀尚公司拆除成龙公司自建的房屋，其行为构成侵权，应当承担民事责任。成龙公司要求蜀尚公司折价赔偿房屋损失的诉讼请求成立，应予支持，赔偿金额为本院认定的135000元。蜀尚公司未及时赔偿成龙公司房屋损失，成龙公司有权要求其赔偿失赔期间的资金利息损失，对此诉讼请求，本院亦予以支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 限于本判决书生效后十日内，被告成都市蜀尚置业有限公司赔偿原告四川成龙工业有限责任公司经济损失人民币135000元，并以该款为本金，按中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率自2011年9月5日计付利息至本判决确定的给付之日止。如果未在本判决确定的给付之日给付本金，则利息计算至本金付清之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6700元，由原告四川成龙工业有限责任公司承担3917元,由被告成都市蜀尚置业有限公司承担2783元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数作出副本，上诉到四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  冯文旭 审 判 员  简文彩 人民陪审员  欧阳春 二〇一五年十二月二十二日 书 记 员  杨 名