重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2015)南法民初字第09144号原告重庆蓝实置业有限公司，住所地重庆市南岸区涂山所腾龙大道21号附26号，组织机构代码证号05985350-X。法定代表人张巧龙，经营副总裁。委托代理人周江荣（一般代理），重庆泰和泰律师事务所律师。被告常才贵，男，1957年2月28日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托代理人冉光辉（特别授权），重庆睿诚律师事务所律师。原告重庆蓝实置业有限公司诉被告常才贵房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆蓝实置业有限公司的委托代理人周江荣、被告常才贵的委托代理人冉光辉到庭参加了诉讼，现已审理终结。原告重庆蓝实置业有限公司诉称，2014年1月10日原、被告签订了《商品房买卖合同》及其附件和补充协议，约定由被告购买原告开发的位于南岸区商品房一套，合同约定被告所购商品房的总价款为856486元，被告以按揭贷款方式支付购房款。合同签订后，原告已付房款266486元，剩余房款至今未支付完毕，被告已构成根本违约，导致原、被告双方之间的合同目的已无法实现。原告遂诉至本院，请求判令1、解除原、被告之间的《商品房买卖合同》及其补充协议；2、被告向原告支付违约金42824.3元（房屋总价款的5%）；3、被告协助原告注销商品房买卖合同备案登记；4、诉讼费由被告承担。被告常才贵辩称，不能付清房款的责任不在被告，在购房时被告就告知原告无法一次性付清房款，原告工作人员告知被告可办理按揭。去银行办理按揭贷款手续时，被告因年龄问题无法办理按揭。现银行未通知被告不能办理贷款，原告亦未通知为何被告不能办理贷款。商品房买卖合同第五条第三款约定了因不能归责于双方的原因无法办理贷款，被告不承担责任。现同意原告第1项诉讼请求，对其他诉讼请求应予以驳回。经审理查明，2014年1月10日原告作为甲方、被告作为乙方签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定第三条约定，乙方购买甲方开发的位于重庆市南岸区某房屋，套内面积87.19平方米。第四条约定，本商品房清水房，总成交价为856486元，套内面积单价7680.11元/平方米。乙方于2014年1月10日向甲方支付首期房款266486元整（含乙方已经支付转为本期购房款的定金），余款590000元由乙方向银行申请个人按揭贷款。因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应与乙方解除合同书面通知到达之日30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款0.5%赔偿乙方。因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日30日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按合同第十条约定执行。因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可以单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。第二十五条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。合同附件5《重庆市商品房买卖合同》补充协议约定第一条对于《合同》第五条关于按揭付款的补充约定，（1）乙方向贷款银行中国光大银行股份有限公司重庆分行申请期限为15年的按揭贷款，申请金额59万元。乙方承诺在签订《商品房买卖合同》及本补充协议时，已经充分了解银行有关个人住房贷款的政策、办理按揭的全部条件及费用，并承诺其申请的金额和自身的资信条件符合银行发放贷款的要求。（2）乙方承诺在签订本协议之日起7日内向前项所载银行提交申请按揭的资料并办理完毕相关按揭贷款手续，交纳所需的公证费、担保费、保险费等费用。若未在规定的时间内提交资料并到前述银行办理完毕按揭贷款手续，视为故意逾期付款，从约定的期限届满之日的次日起，每日按总房款的1%向甲方支付违约金；如乙方提交资料逾期达到10日以上的，则乙方除按约定支付违约金外……必须在期限届满之日起15日内向甲方足额缴付违约金（按实际逾期天数）及购房优惠对应的房款、向银行补正按揭资料。乙方自约定的提交按揭资料期限届满之日起超过15日未向银行补正按揭资料或未足额向甲方支付违约金及相应房款的，乙方除承担违约责任（按实际逾期天数）外，甲方尚有权解除合同。（3）乙方申请按揭贷款的具体金额和期限是获得银行的批准由银行根据乙方的资信状况最终审核确定，甲方不承担乙方的贷款申请必然获得银行批准的保证，在合同及本协议签订前乙方已对自身资信及银行审贷、放贷流程与标准有了充分的肯定认识，若乙方申请按揭贷款不成的不利后果（包括但不限于向甲方承担违约责任）概由乙方承担。（6）若乙方的贷款申请未获银行批准而无法获得贷款，按第①种方式处理：①乙方同意将按揭付款方式变更为一次性付款方式：乙方一次性付款方式购房款总额为856486元，未付款590000元于收到甲方更改付款方式的书面通知之日起15日内一次性付清。第十三条约定：乙方在《合同》上载明通讯方式和地址如发生变更，应在变更后即时书面通知甲方。《合同》约定甲方以书面形式进行通知的，在甲方将邮件交递后五日内，视为已送达乙方。同日，被告向原告缴纳了首付房款266486元，并缴纳了讼争房屋税费9116.1元。2015年5月24日原告以邮政特快专递按合同所载被告地址向被告邮寄出《关于按合同约定尽快履行按揭办理义务的函》，该函载明载明：被告应于2014年1月17日向银行提交办理按揭的个人资料并办理完毕按揭手续，但被告至今仍未履行该义务。原告要求被告于2015年5月31日前将按揭资料提交完全并办理完毕按揭手续。否则，原告将根据双方签订的合同及附件相关约定追究被告违约责任，由此产生的法律后果由被告承担。现原告以前述诉讼请求起诉至法院。关于本案争议的办理按揭贷款之事，原告称按合同约定应由被告向银行申办，而因其年龄较大，故银行回复仅愿向其发放十年期的按揭贷款，但被告未予提交相关资料。被告称原告明知其无法办理贷款还欺骗其先签订了商品房买卖合同。在贷款事宜办理方面，被告称应由原告办理，又先称已向光大银行重庆分行提交了按揭资料，银行未回复不能贷款；后又述称因其年龄问题银行和原告均称办不了贷款，没有听说过办十年贷款之事。原告称对被告具体向银行提交了何种资料不清楚。关于原告2015年5月24日所寄函件，被告称未收到。在本案的审理过程中，原告申请撤回本案第3项诉讼请求，本院口头裁定予以同意。上述事实，有原告举示的证据重庆市商品房买卖合同及其附件、补充协议、收据2张、关于按合同约定尽快履行按揭办理义务的函、邮政特快专递存根联、被告户籍信息及当事人陈述在卷为凭，并经庭审质证认证，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件、《补充协议》是双方真实意思的表示，不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。关于原告对被告是否存在欺诈和《补充协议》是否对双方产生拘束力的问题。本院认为，被告代理人所称原告工作人员对原告作承诺能办理讼争房屋的按揭贷款并无证据予以证明，且被告为完全民事行为能力人，故对原告对被告存在欺诈的陈述本院不予认可。《补充协议》第一条是对《重庆市商品房买卖合同》第五条关于按揭付款的特别约定，后者是对前者约定内容的变更和补充。被告在《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》分别签字，《补充协议》内容对原、被告同样具有拘束力。现被告仅在2014年1月10日向原告缴纳了首付房款266486元，根据《重庆市商品房买卖合同》附件5补充协议第一条第1款第（2）项之规定，被告须在签订补充协议后7日内向银行缴纳申请按揭资料并办理完毕按揭贷款手续，逾期每日应按总房款的1%向原告支付违约金。被告在约定提交按揭资料期限届满之日起超过15日未向银行补正按揭资料或未足额向甲方支付违约金及相应房款的，被告除承担违约责任外，原告有权解除合同。本院认为，支付购房款系被告主要合同义务，其应积极履行该义务。对于贷款未获银行发放一事的原因，本院认为应由负有借款义务的被告承担举证责任；因被告贷款一直未获审批，在2015年5月24日原告按合同所载通讯地址向被告催告依约成立有效，被告在催告后仍未办理完毕银行按揭贷款或以现金向原告支付，已构成在迟延履行主要债务，故原告解除合同的请求成立，本院予以支持。原告以低于上述违约条款按房屋买卖价5%计的金额要求要求被告承担违约金，是对自身权利的处分，该违约金数额亦未过分高于造成的损失，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告重庆蓝实置业有限公司与被告常才贵于2014年1月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议。二、被告常才贵在本判决书生效后十日内向原告重庆蓝实置业有限公司支付违约金42824.3元。若被告常才贵未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1030元，由被告常才贵负担（此款已由原告重庆蓝实置业有限公司垫付，限被告常才贵于本判决生效之日起十日内付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  钟 原人民陪审员  董泽芬人民陪审员  邹崇跃二〇一五年十二月十八日书 记 员  庞 丹