贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔27民终2571号上诉人（原审被告）：贵州天益丰房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区栖霞小区13幢4单元3层2号，统一社会信用代码91520100795272914X。法定代表人：赵文生，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾启华，贵州宏贯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘斌，男，1993年7月24日生，汉族，贵州省贵阳市人，工程师，住贵州省贵阳市小河区，委托诉讼代理人：史洪学，贵州民光律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彦朝，贵州民光律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：贵州天益丰房地产开发有限公司龙里分公司，住所地贵州省龙里县龙山镇水桥，统一社会信用代码915227305566394831。负责人：赵文生，该公司执行董事。上诉人贵州天益丰房地产开发有限公司（以下简称天益丰公司）因与被上诉人刘斌、贵州天益丰房地产开发有限公司龙里分公司（以下简称天益丰龙里分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服龙里县人民法院（2017）黔2730民初951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。天益丰公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回刘斌的一审诉讼请求。事实与理由：一审适用法律错误。《商品房买卖合同》约定：天益丰公司在2014年3月30日前向刘斌交付该商品房，逾期交房超过30日的，刘斌有权退房。据此，刘斌的《商品房买卖合同》解除权发生之日为2014年4月30日。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，《商品房买卖合同》的解除权应当在发生之日起一年内行使，该一年的时间为除斥期间，不因任何事由发生而中断、中止、延长，因此，刘斌至迟应当在2015年4月30日前行使解除权。但刘斌在超过解除权行使期限两年多后，才于2017年7月诉至法院，已经超过法律规定的1年时间，解除权已经消灭。一审依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定支持刘斌的一审诉讼请求，适用法律错误。综上，请二审改判支持天益丰公司的上诉请求。刘斌二审未作书面答辩。天益丰龙里分公司二审未述称。原审原告刘斌向一审法院起诉请求：一、判决解除刘斌与天益丰公司双方签订的《商品房买卖合同》；二、判决天益丰公司返还刘斌已经支付的购房款526154元及利息128892.47元（以同期银行贷款利率计算，首付款158154元利息从2012年11月17日暂计算至2017年7月24日为43346.27元；贷款368000元利息2013年5月30日暂计算至2017年7月24日为85546.20元），至本金还清之日为止；并按合同约定支付违约金295698.55元；以上共计950745.02元。天益丰龙里分公司对上述债务承担连带清偿责任。三、本案相关诉讼费用由天益丰公司、天益丰龙里分公司全部承担。一审法院认定事实：2012年11月17日，刘斌与天益丰公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定天益丰公司将其所建的龙腾苑兰园6-22-4号，预售面积为137.84平方米，实际面积为111.82平方米的房屋出售给刘斌，房屋总价款为526154元，交房时间为2014年3月30日前。2013年2月5日刘斌与中国工商银行股份有限公司龙里支行签订《个人购房借款/担保合同》，向中国工商银行股份有限公司龙里支行按揭贷款368000元，由天益丰公司提供担保。2013年5月30日，天益丰龙里分公司向刘斌出据收据收到刘斌购房屋款368000元。交房期限届满后，天益丰公司迟迟未交房，致刘斌诉至法院。一审法院认为，刘斌与天益丰公司于2012年11月17日签订《商品房买卖合同》，系双方在公平、自愿的基础上签订的，不违反法律法规及相关政策的规定，属合法有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当严格按合同约定履行。刘斌全额支付天益丰公司购房款，已履行合同约定义务。天益丰公司应于2014年3月30日前向刘斌履行交房义务，天益丰公司延期三年多仍未按合同约定履行交房义务，天益丰公司拒绝向刘斌交房，亦未退还刘斌购房款，已违反双方合同约定，应按合同约定承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，对刘斌要求解除其与天益丰公司于2012年11月17日签订的《商品房买卖合同》、返还购房款、支付购房款利息、承担违约金的诉请，应予以支持。刘斌所诉购房款的返还金额，应当以其提交的天益丰公司出据的票据金额368000元支持，刘斌主张的首付款158154元，未提供证据证明已向天益丰公司支付，依法应不予以支持。刘斌主张的利息应按其已经支付的按揭贷款利息85546.20元支持。违约金的计算，应根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任“（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.05%向买受人支付违约金”的约定，以全部已付购房款368000元的0.05%向刘斌支付184元（368000×0.05%）。天益丰公司提出答辩认为双方之间签订的《商品房买卖合同》已经超过法律规定的解除权规定，根据《商品房买卖合同》第十三条“买受人要求继续履行合同的合同继续履行”约定，该约定属原、被告双方的特别约定，双方并没有对继续履行的终止时间进行约定，天益丰公司未举证向刘斌催告过要求向刘斌交房，天益丰公司答辩理由不能成立，应当予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（四）款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第（一）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除刘斌与贵州天益丰房地产开发有限公司于2012年1月11日签订的《商品房买卖合同》；二、贵州天益丰房地产开发有限公司、贵州天益丰房地产开发有限公司龙里分公司于判决生效之日起十日内返还刘斌购房款368000元，并向刘斌支付从2013年6月29日至2017年7月29日的利息85546.20元，后期利息按刘斌向银行按揭贷款利率向刘斌支付至本金付清之日止；三、贵州天益丰房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向刘斌支付违约金184元；四、驳回刘斌的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13308元，依法减半收取6654元，由刘斌承担3478元，由贵州天益丰房地产开发有限公司承担3176元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。刘斌与天益丰公司于2012年11月17日签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且对于合同的效力，双方当事人均未持异议，一审法院认定该合同有效正确，本院予以确认。按照《商品房买卖合同》的约定，天益丰公司应当于2014年3月30日前向刘斌交付商品房，但天益丰公司至今仍未向刘斌履行交房义务，已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，该司法解释规定的情形主要是指合同尚有继续履行的可能，权利人可在行使解除权和要求继续履行之间作出选择，但法律必须给予其一定期间的限制。但就本案的事实而言，天益丰公司并未举证证实涉案商品房已经验收合格，已满足交付使用条件，即合同仍存在继续履行的可能，亦未举证证实其已向刘斌催告要求刘斌收房而刘斌拒收。因此，本案的客观事实与司法解释规定的情形、目的并不一致。且天益丰公司的违约行为一直处于持续状态，若天益丰公司一直不交房，而刘斌又因超过法律规定的期限而丧失合同解除的权利，对刘斌而言亦显失公平。一审综合本案的客观情况，认定天益丰公司逾期履行交房义务的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除事由，并判决解除双方签订的《商品房买卖合同》并无不当，本院予以确认。故，天益丰公司提出刘斌请求解除合同已超过法律规定的期限，一审支持刘斌的诉讼请求属适用法律错误的主张，与本案查明的事实不符，本院不予采纳。综上所述，贵州天益丰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8106元，由贵州天益丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李家荣审判员  王 军审判员  蔡云飞二〇一七年十二月二十六日书记员  杨 墨