广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第1580号原告李志超，男，汉族，1986年7月8日出生，住址广东省深圳市南山区。委托代理人向燕霞，广东登丰律师事务所律师。委托代理人祝健，广东登丰律师事务所律师。被告张耀兰，女，汉族，1965年5月15日出生，住址河南省信阳市固始县。委托代理人王成冈，广东国晖律师事务所律师。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住址广东省深圳市福田区。法定代表人吴军强，系该公司执行董事。委托代理人李常优，系该公司员工。原告李志超诉被告张耀兰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告李志超及其委托代理人向燕霞，被告张耀兰的委托代理人王成冈到庭参加诉讼。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告李志超诉称，2015年3月7日，原、被告签订《房地产买卖合同》，其中毛鸿伟为卖方，被告为卖方代理人。双方约定，卖方将其所有的位于深圳市龙华新区美丽365花园J2栋D508房产出售给原告，建筑面积为85.18平方米，转让成交价为人民币190万元。买方在签署合同时向卖方支付定金5万元，第二部分房款为185万元，采取银行按揭付款方式支付，买方应于签署合同之日起45日内付首期房款57万（以银行监管为准）。该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署合同之日起45日内将房地产证原件交予居间方。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。被告与毛鸿伟为夫妻关系，被告作为代理人签字。同日，原告支付了5万元定金给被告。被告出具了收条，表明收到该定金。然，2015年4月13日，原告准备好首付款，并要求被告提供房地产证原件一同去银行作首付款资金监管，被告答应于四月中旬配合办理却未果，经原告多次催促后，被告于四月底告知过户不了，不能继续履行合同，但是被告拒绝赔偿。后经多次催问，方才得知，毛鸿伟早在签订合同前去世，被告与中介明知其无权转让房产，却故意向原告隐瞒此重要事实，导致履约不能。后原告因刚需而不得已又以高价在同小区购入了另一房产。综上，被告恶意隐瞒重大事实与原告签订合同，并违约不予办理首付款资金监管及过户手续，导致原告最终只能以高价购入其他房产，损失惨重。原告曾多次与被告协商要求退还定金并赔偿原告，但均未果。现定金仍未退还，被告亦拒不承担违约责任。为维护原告的合法权益，遂诉至法院，请求法院：1、被告返还原告定金人民币5万元；2、被告承担违约责任，支付原告违约金人民币38万元；3、本案的诉讼费及财产保全费由被告承担。被告张耀兰答辩称，一、原告起诉陈述不是事实。1、原告在签订合同时已经知道业主去世，且通过原、被告的手机信息可以看出被告多次强调其已经将房屋所有情况告知了中介，原告在其发给被告的信息中多次强调被告的公婆是否同意过户。说明原告对涉案房产属于遗产的情况是知情的。其次，原告作为一个正常的人，在双方签订房屋买卖合同时不可能不去审查房屋的产权情况及登记的业主为何没有到场签字的原因。故原告称其对业主去世不知情的说法不符合常理；2、原告从未通知被告前往银行办理涉案房屋的资金监管手续，原告没有证据证明其向被告发出资金监管的通知。原告提供的手机信息可以看出，原告直到2015年5月15日才与被告首次进行了联系，其怎么可能在2015年4月13日通知被告办理资金监管手续，由此可见原告诉状中的陈述不属实。二、原告称被告无权转让涉案房屋，该说法虽然属实，但由此说明原告在签订合同时知道涉案合同需要取得其他人追认才有效，也就是涉案合同属于效力待定的合同。既然原告认可涉案合同属于效力待定合同，则表明原告自愿承担待定的风险责任，而待定的风险责任完全属于正常的商业风险，这一商业风险应由原告自行承担。在被告与原告签订涉案合同时，被告已经向原告出示了房产证，原告也知道被告不是涉案房屋的实际业主，原告也知道被告在未取得业主书面授权的情况下无权转让涉案房屋。原告也知道合同签订后仍然需要得到其他继承人的追认才有效。原告仍然坚持要与被告签订涉案合同，由此表明原告自愿承担由此带来的决策风险。原告将这种决策风险责任推给别人显然违背了民事合同应遵循的诚实信用原则。三、即使本案合同有效，也属于原告违约在先。1、原告未按合同约定有向卖方或被告支付任何首期房款，也没有通知卖方或被告何时办理资金监管手续，也没有任何证据证明原告在合同签署之日45天内已经准备了57万元的资金。原告除了交付定金外，再没有其他任何履行合同的行为，且该义务属于在先合同义务，原告违约在先。2、原告在合同未解除的情况下，在同一小区另行购买了其他房屋，证明原告没有履行合同的诚意。四、根据合同法的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经过催告后在合理的期限内仍未履行的，对方才有权解除合同。原告在没有任何催促履行的情况下直接解除本案合同，放弃了本案合同的履行，并另行购买房屋，属于根本违约的行为。五、关于原告诉请的定金，被告认为原告构成违约，该定金应由被告没收，不应返还原告。定金实际上托管在中介处，应由收取方返还，不应由被告返还。六、退一步讲，如果被告违约，但原告主张的违约金过分高于实际损失，违背了民事活动基本的公平正义原则，如果法院判决违约金则该违约金应当予以调整。综上，本案原告违约在先，其起诉没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司未到庭应诉，但提交了书面答辩状，内容如下：1、本案为房屋买卖合同纠纷，第三人与原、被告系居间合同关系，第三人不是适格的当事人；2原告向被告支付的定金5万元仍托管于第三人处，第三人愿意遵循法院判决处理；3、本案中买卖合同无法履行是因为被告不配合办理资金监管以及赎楼手续，涉案房产的产权人毛鸿伟已去世，第三人经办业务员多次通知被告办理继承等相关的公证过户手续，被告一直承诺可以正常办理但是一直未办理。经审理查明，被告张耀兰与毛鸿伟原系夫妻关系，毛鸿伟已于2011年9月去世。涉案的深圳市龙华新区美丽365花园J2栋D508房产登记的权利人为毛鸿伟，份额为100%。2015年3月7日，原告李志超作为买方，被告张耀兰作为卖方毛鸿伟的代理人，在第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的居间下，就涉案房产买卖签订了《房地产买卖合同》（编号：8195276）。合同约定，买卖双方交易的房地产位于深圳市龙华新区美丽365花园J2栋D508，房地产证号为50××53，建筑面积为85.18平方米，转让成交价为人民币1,900,000元。买方同意在本合同签订时向卖方支付定金人民币50,000元。第二部分房款为1,850,000元，双方约定付款方式为按揭付款，买方应于签署合同之日起45日内付清首期房款月57万元（以银行监管为准），并于约定的应付首期房款之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料。涉案房产没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署合同之日起45日内（含当日）将房地产证原件（系指无抵押、查封等任何权利负担的房地产证原件）交予居间方。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。2015年3月7日，原告向被告支付定金人民币5万元，被告向原告出具了收条确认收到上述款项。合同签订后，被告未将房产证原件交由居间方托管，被告辩称是原告一直没有通知办理资金监管。2015年7月4日，被告向原告发送短信称“我的房子过不了户，想买都买不了不好意思，当初去跟你订合同，中介说可以帮过户，可结果你也看到了，不行，没办法”。2015年8月11日，中国工商银行股份有限公司深圳东门支行出具《证明》，内容为：毛鸿伟于2012年12月12日还清该行住房按揭贷款本息，房号为美丽365第J2栋D单元508。另查，1、截至2015年7月20日，涉案房产仍登记在毛鸿伟名下，并仍处于抵押状态。2、本案起诉状副本于2015年8月17日送达被告。3、原告主张被告在签署合同时称毛鸿伟回老家了，后面再补签，原告于签订合同后催促中介要求毛鸿伟补签授权及合同，但中介一直未予配合，在2015年4月底中介因办不了过户手续，才告知原告毛鸿伟已经去世；被告对原告上述主张不予认可，并表示其在签订合同时已经说明了毛鸿伟去世的情况；第三人于庭后向法庭书面回复称，在签署合同前及签署合同时，被告并未告知原告毛鸿伟在签署合同前已过世的事实。4、原告提交了其与第三人业务员的手机通话记录，以证明原告自2015年4月13日开始多次联系第三人业务员要求办理首期款监管手续，但是中介到4月30日左右才答复说因为业主已经去世无法拿到证件原件，无法办理过户；被告对上述通话记录不予认可，主张这个记录并不是通话的内容，原告无法证明通话内容就是双方关于办理资金监管所需要的通话内容。上述事实，有经庭审举证、质证的房地产买卖合同、刷卡凭证、身份证及收条、短信记录、产权资料电脑查询结果表、手机通话记录、毛园博的微信照片、微信内容、电话录音、文件整理档、手机短信等证据及庭审笔录相互印证，本院予以认定。本院认为，本案所涉交易房产登记在毛鸿伟名下，但毛鸿伟在原、被告签订合同时已去世，涉案房产为毛鸿伟的遗产。根据法律规定，继承开始后，遗产未分割的，即为继承人共同共有。故在原、被告签订合同时，涉案房产仍属于毛鸿伟各继承人共有，被告张耀兰无权单独处分涉案房产，被告擅自与原告签订合同，出售涉案房屋，系无权处分的行为。但根据物权法关于物权变动原因与结果区分原则之规定精神，被告在缔约时对涉案房产没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于被告嗣后能否取得所有权或者处分权，物权变动处于效力待定状态。原、被告均系出于房屋买卖之目的订立涉案合同，亦认可对方为合同的相对人，原告李志超与被告张耀兰签订的《房地产买卖合同》（编号：8195276）系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。关于合同未能继续履行的原因。原告及第三人均主张系因被告未配合办理首期款资金监管及赎楼、房产注销抵押登记及递件过户手续，导致合同无法继续履行；被告对此不予认可，并表示从未收到办理资金监管手续的通知。对该争议焦点，本院分析如下：首先，原、被告于合同中明确约定“涉案房产没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权”，但从查明的事实可知，涉案房产的住房按揭贷款本息已于2012年12月12日还清，但截至2015年7月20日，该房产仍处于抵押状态；其次，涉案房产登记的产权人毛鸿伟于2011年已去世，被告无证据证明其已对涉案房产享有完全的处分权且在签订合同时已告知原告该事实，相反，原告及第三人一致确认原告在签订合同时对于毛鸿伟已去世一事并不知情；再次，被告于2015年7月4日向原告发送的短信已表明，涉案房产因无法过户而不能继续交易。由此可知，涉案房产的真实权利人已去世，房产处于抵押状态，且被告不享有涉案房产的完全处分权，但被告在合同签署之时并未告知原告上述情形，亦未在签署合同后消除上述履行障碍，被告的行为已构成根本违约，导致合同无法继续履行，应承担相应的违约责任。原告作为守约方，有权诉请解除合同，并要求被告返还定金、支付违约金。根据法律规定，一方当事人依法解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故本院确认原、被告签订的《房地产买卖合同》（编号：8195276）于本案起诉状副本送达被告之日即2015年8月17日解除。合同解除后，购房定金已无保留的必要，应予返还原告。现定金人民币5万元仍托管于第三人处，应由第三人负责返还。关于违约金的数额，原、被告于合同中约定违约方须支付房产转让成交价20%的违约金。本案中，原告作为购买房产的一方，对于涉案房产产权是否清晰、能否上市交易以及交易对方的身份均负有一定的注意义务。原告在被告未能提交任何由涉案房产登记的权利人毛鸿伟出具的授权文件的情形下，即轻信被告为毛鸿伟代理人，与被告签订合同，亦存在一定过错。鉴于涉案合同仅履行到支付定金的阶段，原告在获知被告拒绝履行合同后，亦有义务采取适当措施防止损失的扩大。在原告未能提交充分有效证据证明其实际损失的情况下，综合考虑本案案情，本院认为原、被告于合同中约定的违约金过分高于实际造成的损失，故本院酌情调整为被告向原告支付违约金人民币190,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李志超与被告张耀兰签订的《房地产买卖合同》（编号：8195276）于2015年8月17日解除；二、被告张耀兰于本判决生效之日起五日内向原告李志超支付违约金人民币190,000元；三、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司在本判决生效之日起五日内向原告李志超返还定金人民币50,000元；四、驳回原告李志超的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3,875元，由原告李志超负担人民币1,262元，由被告张耀兰负担人民币2,613元。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。代理审判员  陈蕾仰二〇一五年十二月九日书 记 员  陈锐强书 记 员  刘佳鹏附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第2页共13页