上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第27033号原告(反诉被告)上海营前工贸有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人唐龙弟，总经理。委托代理人周龙泉，上海博济律师事务所律师。委托代理人周宇，上海博济律师事务所律师。被告(反诉原告)上海集通货运代理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人朱洁珉，执行董事。委托代理人徐少辉，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托代理人宋亦群，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海营前工贸有限公司诉被告上海集通货运代理有限公司以及反诉原告上海集通货运代理有限公司诉反诉被告上海营前工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海营前工贸有限公司的法定代表人唐龙弟及其委托代理人周龙泉，被告(反诉原告)上海集通货运代理有限公司的委托代理人徐少辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海营前工贸有限公司诉称，2015年1月16日，原、被告签订《仓库租赁合同》，原告将其所有的位于川南奉公路XXX号、XXX号仓库(以下简称系争房屋)出租给被告作仓库使用。根据《仓库租赁合同》约定，被告应于2014年12月20日前支付第一期租金人民币(以下币种相同)67.50万元(2015年3月1日至5月31日)；于2015年5月20日前支付第二期租金67.50万元(2015年6月1日至8月31日)，合计应支付135万元。但被告至今只支付了75.50万元，且其中7万元是应由被告支付的老厂房房屋防水布工程费，20万元是合同约定的保证金，故截止至2015年8月31日尚欠原告租金86.50万元。当原告向被告索要租金时，被告却找各种借口拒付。原告无奈于2015年7月6日向被告寄送《给上海集通货运代理有限公司的函》，要求被告收函后7日内支付拖欠的86.50万元租金，否则将行使合同解除权。同年7月8日，被告签收该函，但租金至今仍分文未付。故原告诉至法院，要求1、判令解除原、被告双方于2015年1月16日签订的《仓库租赁合同》；2、判令被告立即迁出承租的上海市浦东新区祝桥镇营前村川南奉公路XXX号、XXX号房屋及场地，并将房屋及场地返还给原告；3、判令被告支付原告截止至2015年5月31日拖欠的租金19万元，并按每月22.50万元的标准向原告支付自2015年6月1日起至被告实际迁出之日止的租金及使用费；4、判令被告支付原告违约金173,000元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告上海集通货运代理有限公司辩称，同意向原告支付租金，但对原告诉请主张的租金金额有异议。被告已向原告支付款项共计75.50万元，其中租金为62.50万元，保证金经双方口头协商一致变更为13万元，原告所称其中7万元系应由被告支付的老厂房房屋防水布工程费，被告对此不予认可。故截止至2015年5月31日被告尚欠原告租金5万元，被告要求将其交付给原告的保证金用于抵扣该部分租金，尚余8万元保证金亦应在2015年6月1日之后的租金中予以抵扣。因原告未完全履行合同在先(交付的仓库漏水未及时修理，场地未及时清除地磅填平，未能积极配合被告处理周边村民关系，未能积极配合被告办理消防和保险等手续)，致使被告无法进行正常经营，被告有理由延付租金，原告不能以此作为解除合同的依据。故被告不同意解除合同和迁出系争房屋及场地，亦不同意承担违约金。且合同约定的违约金数额过高，要求法院调整为中国人民银行同期贷款利息。反诉原告上海集通货运代理有限公司诉称，2015年1月16日，反诉被告与反诉原告签订《仓库租赁合同》后，反诉被告理应交付给反诉原告正常可使用的租赁仓库及其场地。但反诉被告交付的仓库漏水，场地未及时清除地磅填平，以及未能积极配合反诉原告处理周边村民关系、办理消防和保险等手续，致使反诉原告无法进行正常营运。反诉原告就上述情况多次要求反诉被告及时予以解决，但反诉被告不断拖延，造成反诉原告经济损失。故要求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失10万元；2、本案反诉诉讼费由反诉被告承担。反诉被告上海营前工贸有限公司辩称，系争房屋确有个别稍有漏水的情况发生，但已由反诉被告及时修复。场地内的地磅仅3个平方米左右，亦已由反诉被告及时填平。上述问题并未对反诉原告造成任何损失。合同约定处理相邻关系、办理消防和保险手续是反诉原告自己的责任，反诉原告无权将上述义务强加于反诉被告。反诉原告所称其无法正常经营亦与事实不符。故不同意反诉原告的全部诉请。经审理查明，2015年1月16日，原告上海营前工贸有限公司(甲方)与被告上海集通货运代理有限公司(乙方)签订《仓库租赁合同》一份，约定甲方将位于浦东新区祝桥镇营前村川南奉公路XXX号、XXX号仓库租赁给乙方作(物品)仓库使用(无房产证)，租赁期限为10年，自2015年3月1日起至2024年2月28日止。前五年内年租金为270万元，后五年内每年在270万元的基础上上涨10%，即年租金为297万元。第一个五年，乙方每年分四次付给甲方，第一次在2014年12月20日前，乙方支付甲方2015年3月1日至2015年5月31日三个月租金67.50万元；第二次在2015年5月20日前，乙方支付甲方2015年6月1日至8月31日三个月租金67.50万元；第三次在2015年8月20日前，乙方支付甲方2015年9月1日至2015年11月30日三个月租金67.50万元；第四次在2015年11月20日前，乙方支付甲方2015年12月1日至2016年2月28日三个月租金67.50万元。以后四年交租金时间按上述时间为正。合同第3.3条约定：甲、乙双方在合同上签字盖章有效后五天内，乙方暂付甲方合同保证金20万元整，……乙方不租时，乙方不违反本合同条款的，甲方把合同保证金归还乙方；如乙方欠甲方款项时，甲方从合同保证金中扣除，多余部分归乙方。合同第4.7条约定：甲方负责合同生效后一年内的水、电维修责任，一年后乙方负责水、电表内的损坏及房屋内的损坏维修；如乙方不修造成的后果，全部由乙方承担，如甲方为乙方修好的，费用由乙方承担。合同第4.8条约定：甲方只提供乙方房屋租赁，不承担其他责任和风险，包括法律、经济等责任。如乙方违反，后果由乙方负责承担，乙方经营的有关许可证及营业执照，由乙方自行办理。合同第4.10条约定：乙方在白天或夜里工作时，如有响声和妨害周边居民生活的，居民提出抗议的，安抚工作由乙方负责沟通，与甲方无关。合同第6.4条约定：甲、乙双方签订的合同条款，任何一方不得违约，如一方违约须向对方支付当月合同租金金额20%作为违约金。合同签订后，原告按约将系争房屋及场地交付给被告使用。2015年6月18日，被告向原告发送了一份《通知书》，内容为：我司于2015年1月向贵司租借川南奉公路XXX号内的仓库和场地，当时库房还没有造。同年3月开始入驻。但是至今还是无法正常使用这块场地。原因如下：1、周边村民关系紧张，居民经常会出现在公司大门口进行堵门，甚至硬闯公司并打骂我司工作人员。以至于我司无法进行正常的生产经营。2、从3月我司入驻至今，场地中央的地磅在我司无数次的催促下在6月11日才算拆除。但是至今那个坑还留在那里。也就是至今没有完整地把场地交付我司使用。并且导致我司车辆和送货车辆在场地上无法顺利通行。3、由于贵司房屋没有房产证，导致我司无法办理很多业务和正常的官方手续，消防也多次上门催办手续并且告知下次就要对我司进行处罚。特别是我司无法办理仓库的保险，这个相当的可怕，每天我司都沉浸在害怕中没有安全感。4、现在最严重最可怕，我司无力承担后果的事情发生了。以下全部指库房内部。无数处的天花板漏水，大面积的墙体渗水，库房内的下水道往上灌水，东面的地面长期积水。我司从3月初发现问题协调至今也没有解决，而且随着雨季的来临事态发展越来越严重，很多业务也无法开展。今天和唐总的对话中，居然告知这个问题是自然灾害他无法解决。之前只是货物表面的湿，这次的大雨有一大批货物完全湿掉，我司无法给我司的客户合理的解释，因为给客户造成很大的经济损失，现在我司客户要求赔偿，我司也会追究贵司的经济责任。并且我司保留由于这次事故所造成的形象跌落，和丢失客户的索赔权。由于上面的种种事情，已经导致我司无法进行正常运营，无法正常使用川南奉公路XXX号内的场地。而且已经给客户带来不可想象的经济损失，我司客人无力承担，我司更是无力承担。现在我司郑重通知贵司，停止支付川南奉公路XXX号的房租，并且请尽快解决以上四个问题。以便我司能正常运营，也正常支付房租。2015年6月23日，原告向被告发送了一份《告知书》，内容为：贵公司自迁入本经营场所后，由于野蛮施工、野蛮装卸，以致造成巨大噪音，切实影响了周边老百姓的休息与生活。我公司作为出租方，从双方的友好合作出发，也多次与村委会、社区领导一起同当地老百姓进行协调、沟通。但是，贵公司仍然我行我素，没有从管理角度自身找原因，因此根据合同，由此造成的一切损失与后果由贵司承担。至于租赁场地的地磅、消防手续及权证问题，在贵司租赁前已口头告知办理的相关情况及在双方签订的《仓库租赁合同》中说明。双方签订《仓库租赁合同》及贵司愿意迁入本经营场所，即表示贵公司已知道、了解本经营场所状况。如果因上述原因，贵司拒绝履行合同规定的事项，我司不排除追诉法律。2015年7月6日，原告向被告发送了一份《函》，内容为：根据你我双方2015年1月16日签订的《仓库租赁合同》约定，你公司应于2014年12月20日前付清第一期租金67.50万元(2015年3月1日至2015年5月31日)；于2015年5月20日前付清第二期租金67.50万元(2015年6月1日至2015年8月31日)，遗憾的是，你公司至今只支付了第一期租金中的48.50万元，拖欠第一期租金19万元，第二期租金67.50万分文未付。因此请你公司在收到本函后7日内向我司支付清上述租金，否则我司将依法行使解除《仓库租赁合同》，并追究你公司相关违约责任。从2015年3月至今，你公司损坏了新建仓库南立面彩钢板(长2米，宽0.85米)52张及南围墙边上水泥电线杆一根，经咨询，上述两项需支付8,566元维修费，请你公司收函后7日内予以维修并承担相关费用，否则我司维修，相关费用由你公司承担(从保证金中内扣)。至于你公司2015年6月18日寄出的《通知书》中所说的四点停止支付房租的理由，我司再次郑重申明，该四点理由根本不能成立，我司完全不能接受。另查明，双方签订的《仓库租赁合同》所约定的租赁标的物包括仓库、办公楼、门卫室、宿舍楼及水泥场地。系争房屋系由原告上海营前工贸有限公司在其从营前村民委员会租赁而来的土地上自行建造的房屋，无房屋产权证，亦无合法的建造审批手续。2015年7月22日，原告上海营前工贸有限公司起诉来院，诉请如前。庭审中，原、被告双方一致确认，被告共向原告支付过款项75.50万元，之后未付。关于该款项的具体组成，原告表述为租金48.50万元，保证金20万元，防水布工程费7万元；被告则表述为租金62.50万元，保证金13万元。关于对保证金的处理意见，原、被告双方一致同意将该保证金用于抵扣被告欠付的租金及使用费。关于系争仓库的漏水问题，原、被告双方一致确认，2015年6月份左右出现漏水问题，后原告于2015年7月份修理完毕。关于系争场地的地磅问题，原、被告双方一致确认，被告在签订合同时就发现地磅的问题并要求原告对地磅进行清除和填平，后原告于2015年6、7月份将地磅拆除和填平。以上事实由原、被告提供的《仓库租赁合同》、《土地租借合同》、情况说明、证明、《通知书》、《告知书》及快递凭证、《函》及快递凭证、照片以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案租赁房屋无产权证明及合法建造手续，原、被告之间的《仓库租赁合同》依法应确认为无效。合同无效后，被告再行使用系争房屋及场地失去了合同依据，理应迁出并返还系争房屋及场地给原告。鉴于被告至今仍在使用系争房屋及场地，应当继续向原告支付其占有使用期间的使用费，其标准参照双方租赁合同所约定的租金标准予以计算。关于被告已支付给原告的款项组成，原告称被告已向其支付的款项75.50万中包括了7万元的防水布工程费，遭被告否认，原告对此亦未能提供充分证据予以证明，且合同中明确约定“甲方(指原告)负责合同生效后一年内的水、电维修责任”，故本院对此不予采信。被告称双方曾口头协商变更保证金金额为13万元，遭原告否认，被告对此亦未能提供充分证据予以证明，故本院对此亦不予采信。故本院认定被告已支付给原告的75.50万元由租金55.50万元和保证金20万元两部分组成。鉴于双方之间的租赁合同无效，原告要求被告支付违约金173,000元，缺乏合同依据，本院对此不予支持。被告以原告交付的仓库漏水，场地未及时清除地磅填平，未能积极配合被告处理周边村民关系、办理消防和保险等手续为由要求原告赔偿经济损失10万元，缺乏合同及法律依据，且系争仓库的漏水及系争场地的地磅问题现均已由原告在合理期限内及时修复及处理完毕，被告对其损失亦未能提供充分证据予以证明，故本院对此不予支持。关于被告所交付的保证金，原、被告双方一致同意将该保证金用于抵扣被告欠付的使用费，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海营前工贸有限公司与被告(反诉原告)上海集通货运代理有限公司于2015年1月16日签订的《仓库租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)上海集通货运代理有限公司应于本判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区祝桥镇营前村川南奉公路XXX号、XXX号内占用的房屋及场地，并将房屋及场地返还给原告(反诉被告)上海营前工贸有限公司；三、被告(反诉原告)上海集通货运代理有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)上海营前工贸有限公司截止至2015年5月31日拖欠的使用费12万元及自2015年6月1日起至实际迁出之日止按每月22.50万元计算的使用费，该款应扣除被告(反诉原告)上海集通货运代理有限公司已支付的保证金20万元；四、驳回原告(反诉被告)上海营前工贸有限公司的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海集通货运代理有限公司的全部诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,142元，减半收取计7,071元，反诉案件受理费1,150元，财产保全费4,845元，合计13,066元，由原告(反诉被告)上海营前工贸有限公司负担4,531元，被告(反诉原告)上海集通货运代理有限公司负担8,535元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  孟筱晖二〇一五年十二月四日书记员  尹俐媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。