广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1593号上诉人（原审原告）：许文贤，男，汉族，1986年3月4日出生。委托代理人：胡德启，广东华商律师事务所律师。委托代理人：佘创晓，广东华商律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：周伟强，男，汉族，1967年1月3日出生。被上诉人（原审被告）：卓显芳，女，汉族，1970年8月25日出生。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。法定代表人：吴军强，执行董事。委托代理人：时姗姗，女，汉族，1987年12月4日出生，系该公司职员。上诉人许文贤与被上诉人周伟强、卓显芳、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第684号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许文贤起诉请求判令：1.周伟强、卓显芳向许文贤支付违约金42万元；2.周伟强、卓显芳返还许文贤支付的定金5万元；3.周伟强、卓显芳承担本案全部诉讼费用。原审法院经审理查明，2015年3月16日，许文贤与周伟强、卓显芳签订《房地产买卖合同》，约定向周伟强、卓显芳购买龙岗区布吉街道文雅豪庭X栋X单元XX号房产，房产证号XXXX**，建筑面积116.4平方米，价格为（人民币，下同）210万元。合同约定，合同签署时，买方向卖方支付5万元定金，交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收取定金。其余房款205万，付款方式为许文贤向银行按揭付款，按揭付款方式下的首期款由买卖双方指定银行监管，买方须在以下付款期限内将资金监管的资金存入监管账号。合同第十六条约定，如卖方未按照合同约定的履行期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约的行为，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或者双倍返还买方已支付的定金。合同签订后，许文贤向世华地产支付了定金5万元，2015年4月6日，周伟强、卓显芳电话通知许文贤要求解除合同，2015年4月22日，周伟强、卓显芳短信通知许文贤解除合同，2015年4月23日，许文贤、周伟强、卓显芳及世华地产三方面谈时，周伟强、卓显芳亦明确不再继续履行双方签署的合同。2015年4月24日，许文贤向周伟强、卓显芳发出履约催告函，要求周伟强、卓显芳继续履行合同并协助办理资金监管手续，否则将视为周伟强、卓显芳违约单方解除合同。原审法院认为，许文贤与周伟强、卓显芳签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。合同签订后，许文贤按照合同约定将5万元定金支付至第三方账户内，周伟强、卓显芳应当按照合同的约定配合许文贤办理首期款的资金监管手续。后周伟强、卓显芳通过各种方式明确告知许文贤不再履行合同义务，要求单方解除合同。许文贤在收到周伟强、卓显芳通知后，致函要求周伟强、卓显芳继续履行合同，周伟强、卓显芳仍拒绝履行。周伟强、卓显芳单方解除合同的行为，已经违反了合同的约定，应当承担相应的违约责任。涉案合同约定的违约金数额为转让成交价的20%即42万元，但违约金的法律性质在于以补偿为主，许文贤亦未举证证明其实际损失，故合同约定的违约金数额明显过高，而周伟强、卓显芳在庭审过程中提出违约金过高提出调整请求，原审法院结合涉案合同的履行情况、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定周伟强、卓显芳应向许文贤支付的违约金25万元。许文贤支付的定金5万元，由世华地产予以返还。世华地产经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关的抗辩权利，原审法院依法进行缺席审理。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、世华地产应于本判决生效之日起十日内向许文贤返还定金人民币5万元；二、周伟强、卓显芳应于本判决生效之日起十日内向许文贤支付违约金人民币25万元；三、驳回许文贤的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4175元、保全费2020元（许文贤均已经预交），由许文贤负担2000元，由周伟强、卓显芳承担4195元。上诉人许文贤不服原审判决，向本院提起上诉，请求：在（2015）深龙法民三初字第684号民事判决第二项判决的基础上改判增加违约金人民币17万元，即判令周伟强、卓显芳支付42万元的违约金。事实及理由：一、原审判决未查明周伟强、卓显芳拒不履行合同的恶意，周伟强、卓显芳系见利忘义，因房价快速上涨而擅自单方多次增加转让价款、甚至单方粗暴的解除合同，其行为已严重违反合同的约定及诚实信用原则，极度恶劣。2015年3月30日，央行、住建部、银监会出台楼市新政明确二套房贷款最低首付比例降至四成及财政部发布《通知》明确个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。受该楼市新政策影响，深圳房价迅速上涨。鉴此，周伟强、卓显芳于2015年4月6日突然电话通知许文贤，在无任何合理解释及依据的情况下要求单方加价8万元人民币，否则将单方解除合同；许文贤此后多次督促周伟强、卓显芳履行合同，周伟强、卓显芳均拒不理会，直至2015年4月22日，周伟强、卓显芳才短信回复许文贤，却表示要加价至240万元。周伟强、卓显芳一直不予理会许文贤协商的要求，多次加价、唯我独行的态度经许文贤、世华地产经纪人员多次催告均拒不纠正，周伟强、卓显芳违约的行为极度恶劣。周伟强、卓显芳在原审庭审中辩称系因母亲生病、自住需要且在深圳只有一套房屋等才单方解除合同，纯属子虚乌有之事，且周伟强、卓显芳也从未告知许文贤该事由或以该事由解除合同，周伟强、卓显芳在世华地产留存的联系地址系为东莞市凤岗镇、惠州市惠城区，且其在前述地址也签收了许文贤邮寄递交的《履约催告函》，表明周伟强、卓显芳根本未居住在涉案房屋或在深圳居住。周伟强、卓显芳敢于在合同签订一个月左右的时间先后加价8万元、30万元并单方解除合同，无非是其违约成本过低或违约获取的利益更大，然而在深圳市房价暴涨、卖方擅自加价违约成风的特殊时期，原审判决应当充分考量周伟强、卓显芳违约的恶意，并通过判决方式增加周伟强、卓显芳的违约成本，以便引导、维护市场经济的良序运行、发展。二、原审判决未查明周伟强、卓显芳的恶劣违约行为给许文贤造成的损失，其调减约定的违约金适用法律错误，也违反公平原则。许文贤提供的信息截图已证明了周伟强、卓显芳在4月22日单方表示要求加价至240万元，且周伟强、卓显芳在其提供的书面答辩状也承认其在4月6日要求加价8万元、在4月22日要求加价至240万元，即许文贤因周伟强、卓显芳的恶劣违约行为所产生的损失至少在30万元以上，然而原审判决在事实查明部分却未予以确认。众所周知，市场经济中的市场参与主体对商品价格的变化具有同等的认知能力，即不管买方或卖方，其对商品价格的变化是同样敏感。在2015年4月22日，周伟强、卓显芳已知悉，如合同履行，损失将高于30万元，如合同不履行，收益将高于30万元；那么，对于许文贤而言，如合同不履行，损失也不会低于该金额，如合同履行，收益也不会低于该金额；且事实证明，涉案房屋自4月份起至今仍然保持快速上涨。周伟强、卓显芳决意拒不履行合同，表明其非常清楚其不履行合同将为其带来的收益远高于30万元，即许文贤因周伟强、卓显芳恶意违约产生的经济损失至少在30万元以上，此为有效证据证明且许文贤、周伟强、卓显芳均确认无误的事实；许文贤的前述损失加上其他的损失实际上远高于合同约定的购房款20%的违约金，许文贤诉请的违约金并不明显高于损失，然而原审判决却未予以查明、认可，并以许文贤未提供证据证明其损失为由认定约定的违约金明显高于许文贤的损失而进行调减，严重违反法律的规定及公平原则。三、周伟强、卓显芳的违约行为已给许文贤造成的重大损失远高于约定的违约金，该损失是现实、客观存在、不可逆转、无法弥补的，许文贤根本无法以相同价格购得相同地段、楼层、户型、朝向、面积的房屋，婚事也不得不重新安排。许文贤购买涉案房产系用于结婚后家庭居住，作为工薪阶层，收入有限，一直未能拥有自己的房屋，结婚事宜也一再向后推延。许文贤从2014年初开始观望深圳的房价，本想等着收入增加及深圳房价适当下调时把握时机以便安居、成家、立业，但深圳的房价在全国房价普跌的情况下仍一枝独秀不断上涨，随着婚期临近，因涉案房屋面积约120㎡、不存在银行按揭贷款、租期将于6月20日届满，为了顺利入住、如期完婚，许文贤在集全家之力并举借巨额外债的情况下筹集了涉案房屋首付款，支付的对价也要高于相同或类似房屋的市场价格。周伟强、卓显芳违约行为给许文贤造成的损失是现实、客观存在、不可逆转、无法弥补的。由周伟强、卓显芳回复许文贤的短信（见证据：信息截图）可知，在2015年4月中旬时，在涉案房屋同栋8楼的房屋已经卖到250万元，周伟强、卓显芳“对外”出让涉案房屋的价格为240万元（涉案房屋在10楼，价格肯定要高于8楼的涉案房屋），即不可否认的客观事实是，在2015年4月22日时涉案房屋及该片区的类似房屋已经上涨至240万元以上，且仍在保持上涨的趋势（事实证明至今仍在上涨），许文贤已经无法以相同价格购得相同地段、楼层、户型、朝向、面积的房屋，许文贤因此发生的损失已不是可得利益的损失，而是一种现实的、客观的损失，许文贤将支付远高于涉案房屋的价款才可能取得类似于涉案房屋的房屋。作为一位特别信奉传统习俗的潮汕人，许文贤不想也不可能在婚后居住在曾带有不吉祥的房屋，且诉请继续履行合同、强制过户的诉讼期间更加漫长，必将严重影响许文贤结婚等一系列安排，许文贤只能要求周伟强、卓显芳支付购房款20%的违约金，并不得已重新安排婚事，但前述违约金是完全无法弥补许文贤因无法取得涉案房屋的经济损失，更无法弥补因婚事改期导致的经济、时间、精神等方面的损失。周伟强、卓显芳的违约行为已给许文贤造成重大损失，且该损失是客观存在、不可逆转、无法弥补的，大量类似周伟强、卓显芳的违约行为因违法成本较低已引发严重的社会矛盾、冲突。且，市场经济是以市场参与主体的诚信为基石的，而诚信的维护系依赖于法治彰显，周伟强、卓显芳极度不诚信的行为将严重破坏、制约我国市场经济的健康发展，如法治无法彰显其教育、引导功能以保护守约方的权益、惩戒恶劣违约行为，那么市场经济、社会秩序必将陷于混乱、暴力中。综上所述，原审判决查明事实不清、适用法律不当，清二审法院依法改判支持许文贤的诉讼请求。二审庭审中，许文贤补充上诉事实和理由称：1、一审判决认为许文贤未举证证明实际损失，属于认定事实错误。许文贤在一审庭审中向法院提交了手机信息截图，已充分证明许文贤遭受的损失至少在人民币30万元以上，许文贤已经履行必要的举证义务，且证明了损失的客观存在。2、一审判决将实际损失的举证责任分配给许文贤，属于严重违反法律规定及公平原则。根据谁主张谁举证的原则及民诉法第64、65条的规定，既然周伟强、卓显芳认为违约金过高，则周伟强、卓显芳应当承担调减违约金的举证责任。其内在的逻辑如同守约方认为违约金过低时则应由守约方承担调增违约金的举证责任，否则就违约金过高、过低的举证责任的分配存在双重标准，会导致均由守约方承担举证责任的结果，造成举证义务地位的严重失衡。3、周伟强、卓显芳如认为违约金过高，其完全有权提出房地产评估以便查明合同履行的可得利益（预期利益），以便调减违约金，其地位更优胜于许文贤来完成该举证义务。因为涉案房屋由周伟强、卓显芳支配，许文贤及委托的评估人员根本无法进入涉案房屋，以便更全面客观的评估涉案房屋的价格。4、违约金系当事人双方预先估计的损害赔偿，违约金制度的立法目的是减少守约方的举证困难及避免纠纷，这是违约金救济方式根本区别于损害赔偿救济方式的地方。如果两者就损失的举证义务均由守约方承担的话，那违约金制度将丧失其存在的法律价值和意义。被上诉人周伟强、卓显芳口头答辩称：一、周伟强、卓显芳与许文贤于2015年3月16日签订了《房地产买卖合同》，并于2015年3月26日电话知会Q房网中介，需重新考虑合同事宜，原因系：周伟强、卓显芳家里81岁老母亲原住浙江，父亲前年去世，家里儿子仅周伟强一人，本来要接母亲来深圳养老，无奈住了一段时间不习惯，便强烈要求回家居住，后来碰巧到3月23日周伟强、卓显芳的姐姐来电话告知母亲身体不适（因安装心脏起搏器、有医院报告单），周伟强、卓显芳考虑再三还是要接母亲出来住，现周伟强、卓显芳在东莞租房住不方便，周伟强、卓显芳的孩子说毕业后要回深圳工作，房子要住不同意卖，便有了保留深圳此套房的念头；周伟强、卓显芳夫妻二人在深圳只有一套房，若不是欠外债要还，不会想要出卖房子；合同解约后，房价确实有涨。二、鉴于周伟强、卓显芳想给母亲稳定住所及孩子将来着想，又考虑与许文贤签订合同与违约时间很短的矛盾心理下，3月26日电话知会中介世华地产赵X松先生（手机183XXXX），需重新考虑合同事宜。三、4月6日，周伟强、卓显芳鉴于友好协商原则及不想卖但又签了合同的矛盾纠结心情下提出加价8万元，许文贤不同意，合约正式解约，根据合约规定，补偿双倍定金的原则，当时周伟强、卓显芳愿意补偿许文贤5万元及退还中介处5万元押金，许文贤不同意，双方没达成协议。四、从签订合同到解除合约时间很短，中介尚未开始任何银行按揭流程，从许文贤的付出来说是极其微小的，按许文贤的说法，结婚是美好的事，婚房应该是在美好的过程中完成的，既然许文贤与这房子缘浅，放手就是。五、许文贤上诉书中提到多次督促周伟强、卓显芳履行合同，周伟强、卓显芳均拒不理会，这些是许文贤在解约后所做的事，许文贤在一审提供的剪贴证据资料都是在解约后，电话、信息聊天记录中提取，其中有条是加价至240万元，这240万元有诱聊取证嫌疑，试问4月6日双方协商时被上诉方加价8万元，许文贤都不同意，合同终止了，后面加价30万有可能吗？许文贤有利用信息断章取义、违背事实取证及扩大事实的说法。六、根据房地产交易基本惯例，预付定金需交10％定金，也即21万元，现许文贤只付了5万元订金，仅占总交易的2.3％，根据市场经济中的“高风险，高回报的原则”试问如果只付1000元订金、5万元订金、10万元订金、产生的违约金是否都一样？况且这50000元尚未收到，仅在中介处，也可能未付呢？如果周伟强、卓显芳违约之后房价在大跌，那么请问许文贤补偿标准又是什么？七、周伟强、卓显芳认为20％的情况适合于：1、订金10％；2、交易时间长至4－6个月；3、交易流程已到了过户最后一关的情况。八、根据原审判决，周伟强、卓显芳与向许文贤支付25万元违约金，并承担了案件受理费4195元，已经远远超出周伟强、卓显芳现有的经济承受能力。即便如此，周伟强、卓显芳本着遵守法院判决，相信政府的原则，心中已接受判决；而许文贤则在2015年8月11日下午14点左右通过律师打电话给周伟强、卓显芳，表示不上诉，要周伟强、卓显芳准备钱，以此来骗取周伟强、卓显芳的信任，达到周伟强、卓显芳不上诉，由许文贤来上诉，来满足个人贪婪的欲望，然而正当周伟强、卓显芳忙着筹钱给许文贤时，上诉期的最后一天，接到了法院的通知到法院拿上诉状，试问许文贤诚实信用的原则在哪呢？九、作为文明古国的公民，不该用侮辱性、攻击性语言，断章取义的信息及扩大事实的描述来达到贪婪的目的。综上所述，周伟强、卓显芳首先违约，但同时认为重在补偿，而非惩罚，所以周伟强、卓显芳接受一审的判决，请二审法院维持原审判决。原审第三人世华地产口头答辩称：同一审书面答辩意见。本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。上诉人许文贤在二审期间提交深圳市XXX土地房地产估价顾问有限公司出具的《房地产估价报告》一份，估价对象为涉案房产，估价作业期为2015年8月31日至9月7日，该报告确定估价对象于价值时点的评估值为2642280元，用以证明其因周伟强、卓显芳的违约行为所遭受的可得利益损失至少在54万元以上。周伟强、卓显芳的质证意见为：该证据没有实际意义，我们是在3月16日签订合同，3月26日已电话知会他，实际解除的时间是4月6日通过信息告知，9月7日评估结论与本案没有关联性。本院认为，许文贤与周伟强、卓显芳签订的涉案《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。周伟强、卓显芳在合同履行期内明确表示拒绝继续履行合同，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。本案二审的争议焦点为，合同违约金条款约定数额为转让成交价的20%即42万元，原审判决酌减为25万元是否适当。本院认为，买卖双方于2015年3月16日签订涉案房屋买卖合同，卖方于4月6日即明确告知买方拒绝履行合同，间隔时间较短，且买方亦只支付了5万元定金，尚未履行其他合同义务，原审法院结合涉案合同的履行情况及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌减合同约定的违约金数额，并无不当，本院依法予以确认。综上，上诉人许文贤的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币3700元由上诉人许文贤负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐    毅代理审判员 张    睿代理审判员 庄  齐  明二〇一五年十二月四日书 记 员 李开宇（兼）