文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0585民初1422号原告：杨国兴，男，汉族，1958年12月9日生，住浙江省杭州市萧山区。原告：陈东，男，汉族，1984年8月2日生，住浙江省杭州市。委托诉讼代理人：支伟伟，江苏金太律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄培哲，江苏金太律师事务所律师。被告：太仓立城房地产有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇苏州西路101号，统一社会信用代码9132058556033069X7。法定代表人：姚建立，总经理。委托诉讼代理人：季晓光，江苏恒则律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭刘洁，江苏恒则律师事务所律师。原告杨国兴、陈东与被告太仓立城房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序再次公开开庭进行了审理。原告杨国兴、陈东的委托诉讼代理人支伟伟、黄培哲，被告太仓立城房地产有限公司的委托诉讼代理人季晓光、郭刘洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨国兴、陈东向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿两原告逾期办证违约金109988元（从2014年8月1日起计算至房屋产权证办出之日止）。事实和理由：两原告与被告于2013年11月11日签订了两份《商品房买卖合同》，两原告作为共同买受人向被告购买位于亿立商贸城一期B区1056号、1057号房屋。合同签订后，两原告付清全部款项及相关契税、办证费用并提供了办理产权需要的相关资料，被告也开具了收据和增值税发票。《商品房买卖合同》第十一条、第十二条约定，被告应在2014年4月30日前向两原告交付该商品房，并在交付使用后90日内办理完产权登记手续。两原告多次催促被告交房并办理产权登记手续，但被告一再拖延。由于被告迟迟不办理产权登记，两原告向被告发出解除合同通知书，被告收到后仍置之不理，此种行为对两原告造成了很大的损失。故原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告太仓立城房地产有限公司辩称：被告于2014年8月19日收到原告交纳的契税等办证费用，故被告认可的交房时间为2014年8月19日，逾期办证违约金应从2014年11月20日起算；被告委托办证公司办理涉案房屋的产证，且被告于2016年7月左右通知原告提交相应的手续，而涉案房屋直至2016年11月4日才缴纳了办证所需的契税，无法按时办理房屋产权证是原告未按约定缴纳相关费用，导致办证时间延长；合同约定的违约金计算标准过高，请求法院依法调整。经审理查明：2013年11月11日，原告杨国兴、陈东（买受人）与被告太仓立城房地产有限公司（出卖人）签订了合同编号分别为2013118500835、2013118500836的《商品房买卖合同》各一份，合同约定：原告向被告购买位于城厢镇弇山西路126号亿立商贸城一期B区1-1层B1056号、B1057号房屋；上述房屋为现房，现售前备案和交付使用通知书编号为太（2013）现售备案040；上述房屋产权登记建筑面积均为13.34平方米，总价款均为325000元。两份合同第十一条对交付时间均作了约定：“出卖人应当在2014年4月30日前向买受人交付该商品房”；合同第二十条均约定:“1.双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。2.出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，按照下列方式处理：买受人有权解除合同，……。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之二的违约金。3.因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。……”2014年4月10日，被告通过邮寄方式向原告等购房者发出《交房通知书》，通知购房者于2014年5月4日起办理交房手续，届时按《业主携带资料清单》所载携带相关资料，并按《业主收房结算清单》交纳费用。通知书还明确除购房款外，其他代收费用必须现金交纳。原告收到的两份《业主收房结算清单》载明由被告代收B1056号、B1057号房屋的契税、产权登记费、土地证费用、维修基金、证件代办费等10项费用。2014年7月10日，原、被告签订《购房补充协议》两份，明确双方“就房屋总价款的相关事宜达成协议”：B1056号、B1057号房屋最终成交总价均为310000元，签订补充协议时支付余款，即房款已经付清；本协议签订生效后，关于原《商品房买卖合同》任何一方的违约责任，双方都不再追究；若在办理房屋产权证时，需要变更原《商品房买卖合同》，双方有义务竭力配合；本协议自双方签字后盖章后生效。2014年8月19日，被告向原告开具了亿立商贸城B1056号、B1057号房屋的销售不动产统一发票各一张，金额均为310000元，款项性质记载为购房款，并分别备注“预收销号发票03047015、01820990”“预收销号发票03047016、01820991”等内容。同日，被告向原告开具了两张收款收据，其中380元“垃圾清理、代办费”、24346元“契税、办证费用”，收款方式均为现金，入账时间为2014年8月19日。2016年12月9日，原告杨国兴致电被告处工作人员询问产权证办理情况，被告处朱经理在电话中明确了原告的涉案房屋的产权证由办证公司代为办理，且另行询问他人“有个14年的，叫杨国兴的资料是不是还在你那里”，后又回复原告“另外一家公司已经给你们交上去了”，在回答原告“为什么现在才交”时称“可能跟哪个区域卖的多少有关系……卖的少的话办证公司就等……批量去做”。2016年12月12日，太仓市不动产登记中心受理了号商铺B1056、B1057号房屋的不动产转移登记申请。同年12月26日，上述房屋登记至两原告及杨某某1、杨某某2名下。被告处人员于2017年1月16日代为领取了上述房屋的不动产登记证。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、交房通知书、结算清单、购房补充协议、销售不动产统一发票、收款收据、通话录音，被告提交的不动产登记证，本院调取的房屋权属登记信息查询结果证明、不动产登记存根、不动产登记委托书、公文送审单以及本案庭审笔录等予以佐证。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《购房补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约定行使权利、履行义务。原告应按合同约定向被告支付房屋价款，提交办理房地产权属证书的相关资料；被告亦应按约定向原告交房并办理房地产权属转移登记手续。按合同约定，涉案房屋系现房，被告应该于2014年4月30日前向原告交付房屋，并在交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报登记机关备案。被告主张其委托办证公司代办涉案房屋的产权登记事宜，但既未举证证明其已告知原告实际操作办理产权登记事宜的代办公司的具体情况，也未举证证明已经明确提示办证事宜是由购房人与代为办证的公司直接建立委托合同关系以及被告不承担办证公司逾期办证的责任。因此，原告向被告交付了办证费用，其有理由相信承担办证责任的是被告，并有权要求被告承担逾期办证的违约责任。关于违约金的起算时间，根据合同约定，办理房屋交付手续系被告的义务，从原告提供的交房通知书的文字表述看，被告通知原告于2014年5月4日至15日期间办理交房手续，而原告向被告交付契税、办证费用等款项及提交办证资料均系办理交房交付使用手续的一部分。现原告主张在上述期间完成了交房手续，但未能提供相关证据；被告主张交房时间为原告向其交付契税、办证费用的时间，即收款收据所载的入账时间2014年8月19日。鉴于双方在2014年7月10日还在就房屋的价款进行协商，且按收款收据所载，被告现金交付的契税、办证费用于2014年8月19日入账等事实。本院采纳被告意见，以2014年8月19日作为涉案房屋的交付时间，并确定于次日起算90日为办证时间，并自2014年11月18日起算逾期办证违约金。关于违约金计算的截止时间及标准，根据合同约定，逾期办证违约金计算至实际完成房屋所有权登记之日止，即计算至2016年12月26日；标准按双方约定的已付房价620000元的每日万分之二计算，即每日124元。因被告未能提供证据证明存在合同法第一百一十四条规定的违约金调整情形，故对被告提出降低违约金的要求，依法不予采纳，应按约定计算。经核算，被告应向原告支付769日的逾期办证违约金，合计95356元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告太仓立城房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告杨国兴、陈东支付逾期办证违约金95356元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2502元，财产保全费4294元，合计6796元，由原告杨国兴、陈东负担904元，由被告太仓立城房地产有限公司负担5892元。该款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决的同时按照负担额直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）预交上诉案件受理费。审 判 长  王颖瑛人民陪审员  马俊安人民陪审员  诸培乐二〇一七年十二月十三日书记员沈烨