汉中市汉台区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0702民初2922号原告汉中中联房地产传媒有限公司，住所地：汉中市汉台区劳动东路航空大厦5层518室。组织机构代码：71353962-0。法定代表人李进，该公司总经理。委托代理人孙亚涛，男，，汉族，西安市碑林区人，该公司经理。被告孙宝玉,女,，汉族，汉中市汉台区人，住汉中市汉台区。被告楚炳忠,男，汉族，汉中市汉台区人，住汉中市汉台区，系孙宝玉之夫。被告共同委托代理人王骞，陕西锐博律师事务所律师。原告汉中市中联房地产传媒有限公司诉被告孙宝玉、楚炳忠居间合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汉中市中联房地产传媒有限公司法定代表人李进、委托代理人孙亚涛，被告孙宝玉、楚炳忠及其委托代理人王骞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汉中中联房地产传媒有限公司诉称，2016年11月，被告二人多次到原告天汉大道分公司咨询购买二手房，业务主办人员孙亚涛精选推荐了出售方刘建国2016年4月3日来原告公司注册登记的伞铺街伞改三期综合楼中单元204室，二室二厅一卫，简装，有大平台，报价30万含柴房，价格有商议。11月29日被告带身份证原件在原告公司办理实名登记，签订了购房委托协议，确认只选这套房。原告分公司业务主办人员孙亚涛联系了出售方，带领被告二人实地考察了此房。被告看完房后很满意，要求原告改天让其子女再看看此房。2016年12月1日13:00，被告来原告公司找到公司总经理李进，要求原告安排业务主办人员孙亚涛，再让其两个儿子，一个女儿，一家五口再看一次房就交购房定金。12月3日，被告回复原告业务主办人员孙亚涛说，前天看完此房后，全家五口商量一致决定购买此房，让原告业务人员孙亚涛与出售方再次协商房价，12月4日原告与出售方反复协商价格，议价后回复被告说，出售方房价可下调至净收26万元含柴房，出售方不承担过户相关费用；被告答应原告业务主办人员孙亚涛说，他们可以接受此价格买此房，2016年12月5日，原告业务主办人员孙亚涛再联系被告来公司签订合同时，被告回复不考虑购买此房了，另买别的房。随后被告一直拒接原告电话，为了不给原告缴纳佣金，被告私下找出售方进行交易。2017年6月6日，被告经过半年隐藏，认为原告公司联系不上自己，风平浪静，避开了原告的监督，与出售方刘建国在房产交易中心进行私下交易过户。7月3日被告在不动产局领取了单独所有的不动产权证。证号：0008296，柴房号：0008299，现被告已住进原告公司委托交易的房屋，被告住房、过户、领证已属铁的事实。原告认为，被告多次来原告公司咨询买房且只选这一套房，是有针对性、有预谋、有计划安排的进行窃取房源。原告公司从事房产中介业务已有21年，是市工商局批准注册唯一的专业化经纪公司，公司遵循自愿、平等、公正、透明和诚实信用的务实原则，管理严格、规范，按照国家标准收取佣金。从买房咨询、实地考察选房、买卖双方在原告公司面对面协商谈价、到签订房屋买卖合同、产权交割、过户、办证一条龙完整为客户服务无不妥之处。为此，原告公司业务人员付出了艰辛的代价。原告私窃房源、私下交易，逃避缴纳佣金，不按原告公司交易程序办事，无意恪守交易规则，构成违约，理应承担法律责任，故诉至法院，请求：1、依法判令被告支付原告房产中介佣金人民币6000元，2、依法判令被告支付原告违约赔偿金人民币30000元，3、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。被告孙宝玉、楚炳忠辩称，一、被告与原告并无订立《买房委托书》的意思表示。1、2016年汉台区政府号召棚户区改造，被告一家在相关区域内，为搬迁户，必须搬家，于是2016年11月29日被告就去了南大街的房屋中介服务部联系。该服务部一个叫孙亚涛的人见被告了解情况后，让被告登个记，写个名字和电话就行了，并称有房源就通知被告，被告就照孙亚涛的指示做了。过了几天，孙亚涛通知被告可以看房，是个90平米价值30万元的房屋，被告就去看了下房，但孙亚涛无法出示该房屋的房产证，并且价格过高，遂被告放弃购买该房屋。2、2017年3月份，房东回到汉中主动与被告就房屋面积及价格进行了协商，并办理了交易及过户手续。孙亚涛得知后让被告去原告处办理手续并缴纳中介费，期间孙亚涛告知被告与原告签订了合同，被告只是留了相关信息，并无直接签订合同委托购房协议的意思表示，且原告也未明确告知被告订立合同的意图，正在双方谈论时，该公司经理李进出来对被告破口大骂并抓起了被告的衣服对被告进行人身攻击。综合以上两点理由，原告未明确告知被告订立合同的相关事实，违反了公平及诚实信用原则，企图以隐瞒方式与被告订立合同，因此该合同不成立。二、原告的诉讼请求不合理，应当予以驳回。原告在接待被告时，并未如实告知相关费用及约定违约金的事实，具体金额并未在合同中体现，原告在诉状中夸大事实，企图采取隐瞒方式与被告订立所谓的委托购房协议，原告的诉讼请求不符合法律的规定，应当予以驳回。经审理查明，2016年11月，被告二人多次到原告天汉大道分公司咨询购买二手房，11月29日，原告将出售方刘建国2016年4月3日来原告公司登记的伞铺街伞改三期综合楼中单元204室二室二厅一卫（含柴房）报价30万的住房一套介绍给原告，并带领被告二人实地考察了此房。当日,原、被告签订《买房委托书》一份，该合同除约定了双方的权利、义务外，还约定甲方（委托方孙宝玉）和乙方（受托方汉中中联房地产传媒有限公司）所介绍的业主签订合同或交定金后，乙方收取甲方购房款的2%作为佣金，还约定违约责任为：若甲方与业主在未签订买卖合同前交换联系方式与乙方介绍之房业主自行成交、通过其他中介与该房业主成交等情形，则视为乙方代理成功，甲方除正常交纳房款2%的佣金外，另付该房成交价的10%给乙方作为赔偿金。2016年12月1日，原告的工作人员带被告及其子女再次查看了该房。其后，被告孙宝玉与该房业主刘建国签订了《汉中市二手房交易合同》，交易价241000元，2017年3月16日被告缴纳了契税，2017年7月3日，孙宝玉领取了单独所有的不动产权证，证号：0008296，柴房证号：0008299。以上事实，有原、被告相一致的陈述，以及下列证据在卷佐证，足以认定：1、原、被告于2016年11月29日签订的《买房委托书》；2、房源登记册；3、孙宝玉在原告公司咨询时的照片一张；4、汉市价发（2013）75号文件一份；5、刘建国与孙宝玉签订的《汉中市二手房交易合同》；6、税收完税证明。被告陈述孙宝玉在签订《买房委托书》时，该《买房委托书》系制式空白合同，在“看房屋具体位置”栏没有手写内容，但无证据证明，本院不予认定；原告陈述“2017年12月4日原告与出售方反复协商价格，议价后回复被告说，出售方房价可下调至净收26万元含柴房，出售方不承担过户相关费用”，被告否认，原告无证据证明，本院不予认定。本院认为，原、被告双方签订的《买房委托书》不违反法律规定，该合同对合同双方均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同的约定全面履行合同义务，单方不得擅自变更或者解除合同。本案原告在履行合同的过程中，被告孙宝玉为了逃避佣金，私自与房屋所有人签订《汉中市二手房交易合同》并已履行终结，被告孙宝玉构成违约，依照合同约定仍应支付佣金，并承担违约责任。原告按登记价格300000元计算佣金显属不当，认为被告与房屋所有人为了少缴契税将合同价格改为低于实际履行价格无证据证明，本院不予采信。其佣金按交易价款241000元的2%计4820元。《买房委托书》约定违约金为房屋成交价的10%明显过高，予以调整，应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，其违约金按佣金的20%计算，为964元。被告楚炳忠既不是《买房委托书》的合同当事人，也不是《汉中市二手房交易合同》的合同当事人，原告要求被告楚炳忠承担佣金和违约金没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百二十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，判决如下：一、由被告孙宝玉在本判决生效后15日内偿付原告汉中中联房地产传媒有限公司佣金4820，并赔偿违约金964元。二、驳回原告汉中中联房地产传媒有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费700元，由原告汉中中联房地产传媒有限公司负担350元、由被告孙宝玉负担350元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。审判员  熊栋超二〇一七年十二月十二日书记员  薛兆瑞