广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）深中法房终字第2328号上诉人（原审原告）：深圳市信成投资担保有限公司，住所地：深圳市福田区。法定代表人：陈治海。委托代理人：钟鸣权，住所地：广东省深圳市南山区，系该司员工。委托代理人：罗小枚，住所地：湖南省绥宁县，系该司员工。被上诉人（原审被告）：张小虎，住所地：山东省济南市。委托代理人：左英魁，广东卓兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市依碧莎酒吧有限公司，住所地：深圳市宝安区。法定代表人：赵伯洋。上诉人深圳市信成投资担保有限公司（以下简称，“信成公司”）因与被上诉人张小虎、被上诉人深圳市依碧莎酒吧有限公司（以下简称，“依碧莎公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第985号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。信成公司原审诉讼请求：1、确认信成公司与张小虎签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2015年4月8日已经解除；2、判令张小虎、依碧莎公司立即迁离并向信成公司返还租赁房屋，租赁期间所有形成附合的装饰装修物均无偿归信成公司所有；3、判令张小虎、依碧莎公司连带向信成公司支付拖欠的房屋租金、物业管理费、本体维修基金、设备使用费、车场使用费以及上述拖欠费用的滞纳金，滞纳金应计算至张小虎、依碧莎公司实际付清之日止。暂计至2015年4月27日，租金为人民币180，696.20元、租金滞纳金为人民币35，094.7元，物业管理费为人民币11，775.20元、物业管理费滞纳金为人民币423.90元，本体维修基金为人民币368元、本体维修基金滞纳金为人民币13.25元，设备使用费为人民币2，000元、设备使用费滞纳金为人民币72元，车场使用费为人民币2，000元、车场使用费滞纳金为人民币72元，暂共计人民币232，515.25元；4、判令张小虎已支付的租赁保证金人民币195，732元归信成公司所有；5、判决张小虎、依碧莎公司按人民币6，491.07元／日的标准连带向信成公司支付自2015年4月9日起至张小虎、依碧莎公司实际返还租赁房屋之同止的租赁房屋占用费并支付租赁房屋占用期间的物业管理费、水费、电费、本体维修基金、设备使用费、车场使用费等；暂计至2015年4月27日为人民币123，330.33元；6、判决张小虎、依碧莎公司承担本案的全部诉讼费用。原审法院审理查明：信成公司与张小虎于2012年9月24日签订了《深圳市房屋租赁合同书》。双方在合同中约定：张小虎承租信成公司位于深圳市宝安区XX街道XXXXXXXXX大厦X栋XXX、XXXX商铺经营酒吧，租赁期限自2012年10月8日至2019年2月28日。租赁房屋面积1471．9平方米，起始月租金人民币88，314元，租金从2013年5月1日开始递增，递增率为每一年递增5％，2014年5月1日至2015年4月30日的月租金为人民币97，366元，须于每月5日前交付租金。双方在合同中约定张小虎应及时足额支付物业管理费、水电费、本体维修基金、设备使用费等使用租赁房屋所产生的一切费用，于每月15日前向小区物业服务企业缴纳上月的水、电费。张小虎逾期或未足额支付租金或合同约定的其他应缴费用的，每逾期一日，张小虎须向信成公司支付应付未付租金及费用千分之三的滞纳金，张小虎逾期支付租金及费用超过十五日的，信成公司有权单方解除合同、不予退还张小虎已支付的租赁保证金并要求张小虎赔偿信成公司因此遭受的损失。双方在合同中约定张小虎应于本合同终止或提前解除的当日迁离，将租赁房屋完好交还信成公司，完成交接结算工作，并无条件配合信成公司到政府相关部门办妥解约手续。张小虎逾期返还租赁房屋的，每逾期一日，应按日以双倍租金向信成公司支付租赁房屋占用费（日租赁房屋占用费=解约同上月租金×2÷30）。合同提前解除的，张小虎应确保租赁房屋含附属设施及租赁期间所有形成附合的装饰装修物都应当完好的移交给信成公司，并无偿归信成公司所有。张小虎与信成公司签订合同后，向信成公司支付了保证金人民币195，732元。另查明，依碧莎公司于2013年7月8日成立，股东为赵伯洋及张小虎，法定代表人为赵伯洋。依碧莎公司因经营不善，拖欠工人工资，于2015年4月9日经员工申请诉讼保全，其财产被法院查封。原审法院认为：信成公司与张小虎协商一致，将租赁物业出租给张小虎使用，由张小虎支付租赁费用，双方之间成立租赁合同关系，其权利义务应受我国合同法调整。关于本案争议焦点一张小虎是否应当承担承租人的责任。张小虎与信成公司签订租赁合同，合同约定租赁物业的用途为酒吧经营，依碧莎公司经注册登记成立，张小虎与依碧莎公司法定代表人是依碧莎公司的发起人。依碧莎公司成立后，由依碧莎公司实际享有合同权利并承担合同义务，因此，张小虎与信成公司签订租赁合同是履行依碧莎公司职务的行为，其不应在该租赁合同纠纷案件中承担合同相对人的义务。信成公司诉求张小虎与依碧莎公司承担连带责任，无法律依据，原审法院不予支持。关于本案争议焦点二租赁合同的解除时间。信成公司、张小虎双方在中约定，张小虎逾期支付租金及费用超过十五日的，信成公司有权单方解除合同。依碧莎公司、张小虎自2015年2月1日起，未支付租金及其他费用，信成公司于2015年4月8日行使合同解除权，将解除合同通知书送达到双方约定的送达地址，履行了解除合同的告知义务，因此，双方签订的租赁合同应于2015年4月8日起解除，依碧莎公司应当支付的租金及物业管理费等应计算至该日。双方约定的租金每月为人民币97，366元，因此，依碧莎公司应当支付2015年2月1日至4月8日的租金人民币220，696元（97，366元／月÷30天×8天＋97，366元／月×2个月），信成公司诉求的租金为人民币180，696元，未超过法律规定的限额，原审法院予以支持。管理处每月向依碧莎公司收受的管理费为人民币16，143.20元，依碧莎公司应当向信成公司支付2015年2月1日至4月8日的管理费人民币36，591元（16，143.20元／月÷30天×8天＋16，143.20元／月×2个月）。关于争议焦点三依碧莎公司应当承担的违约责任。信成公司、张小虎双方在合同中约定，张小虎逾期或未足额支付租金或合同约定的其他应缴费用的，每逾期日，张小虎须向信成公司支付应付未付租金及费用千分之三的滞纳金，张小虎逾期支付租金及费用超过十五日的，信成公司有权单方解除合同、不予退还张小虎已支付的租赁保证金并要求张小虎赔偿信成公司因此遭受的损失。信成公司诉求中要求张小虎、依碧莎公司支付滞纳金、没收张小虎、依碧莎公司租赁保证金及解除租赁合同，原审法院认为，信成公司与张小虎在签订合同时，约定了多种违约方式，滞纳金的增收与没收租赁保证金及解除租赁合同属于并列的违约选择方式，张小虎属于依碧莎公司的股东之一，其认为双方约定的违约金过高，要求法院予以调整，其请求可视为依碧莎公司的请求。信成公司不能举证证明其实际损失，要求法院判决解除合同、增收滞纳金、没收保证金，由于双方约定的违约金过高，原审法院酌情予以调整，信成公司所收的租赁保证金可不予退还，对其诉求的滞纳金，原审法院不予支持。关于信成公司诉求的2015年4月9日后的租金及管理费用。信成公司主张确认双方签订的租赁合同至2015年4月8日起解除，原审法院予以确认，合同解除后的房屋租金及管理费用，信成公司应当另循其他法律途径解决，其要求依碧莎公司支付的主张，无事实与法律依据，原审法院不予支持。关于信成公司诉求的依碧莎公司装修期间形成的附和物归属权问题。根据谁主张谁举证原则，信成公司应当提交证据证明租赁物在装修前及装修后的现状，详细列出哪些装饰物属于不能拆离的附和物，明确诉求并举证予以证明。信成公司不能提交证据证明与张小虎在签订租赁合同时房屋现状，也不能举证证明装修后的现状，对装修附和物不能详尽列明及证明，因此，信成公司的该项诉求不明确，无事实依据，原审法院不予支持。依碧莎公司未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证及抗辩的权利，在无相反证据的情况下，原审法院以信成公司提交的证据作为裁决的依据。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥解释（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、信成公司与张小虎于2012年9月24日签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2015年4月8日解除；二、依碧莎公司向信成公司交付的租赁保证金人民币195，732元归信成公司所有；三、依碧莎公司应于判决生效之日起五日内支付信成公司自2015年2月1日起至2015年4月8日的房屋租金人民币180，696元；四、依碧莎公司应于本判决生效之日起五日内支付信成公司自2015年2月1日起至2015年4月8日的管理等费用人民币36，591元；五、驳回信成公司其他诉讼请求。案件受理费人民币4，658元，信成公司已预缴，由信成公司承担人民币1，170元，由依碧莎公司承担人民币3，488元。上诉人信成公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决书第二至五项判决，改判支持信成公司全部诉讼请求；2、判决张小虎与依碧莎公司共同承担诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认定张小虎与信成公司签订租赁合同的行为系职务行为属事实认定错误，并由此判决仅由依碧莎公司承担债务属法律适用错误。信成公司认为，张小虎、依碧莎公司应共同向信成公司承担因租赁合同关系产生的债务清偿责任。1、张小虎于2012年9月24日以其个人名义与信成公司签订《深圳市房屋租赁合同书》（下称“合同”）并于2013年7月8日才作为股东投资设立了依碧莎公司。即张小虎签订合同时，依碧莎公司尚不存在，张小虎根本不存在实施职务行为一说。2、张小虎签订合同后与赵伯洋使用租赁房屋设立了依碧莎公司以经营酒吧，依碧莎公司已实际享有了合同的权利义务，因此，根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国公司法）若干问题的规定（三）》的规定，信成公司请求张小虎、依碧莎公司共同承担法律责任，符合法律规定。二、原审法院认为：“合同解除后（2015年4月9日后）的房屋占用费及管理费用，信成公司应当另循其他法律途径解决，其要求张小虎、依碧莎公司支付的主张，无事实与法律依据”的认定是错误的。合同明确约定，张小虎应在合同解除后返还租赁房屋，否则张小虎应向信成公司支付房屋占用费，还应赔偿信成公司因此遭受的损失，即因张小虎、依碧莎公司占用房屋产生的管理费、水电费等费用。合同解除后，乙方只是无需继续支付租金，但应该转而适用合同解除后的约定条款、即支付占用租赁房屋期间的房屋占用费、管理费及水电费，该义务属于后合同义务，与合同解除前拖欠租金等同属一个“诉”，两者是基于同一法律关系而产生的、是不可分割的，因此应一并处理。原审法院要求信成公司另循其他法律途径解决是错误的、无法律依据的。三、原审法院对合同约定的租金及费用的滞纳金以及没收租赁保证金认定为“属于并列的违约选择方式”是错误。根据合同附页第十四条的约定，张小虎、依碧莎公司未能依照合同约定按时足额向信成公司支付租金及费用的，须向信成公司支付应缴未缴租金及费用的千分之三滞纳金，该滞纳金是张小虎、依碧莎公司延迟支付租金及费用时须承担的违约责任，无论合同是否解除，但凡张小虎、依碧莎公司拖欠租金都应当承担此违约责任。而根据合同第十八条及附页第十六条的约定，因张小虎、依碧莎公司原因导致合同解除的，信成公司有权没收租赁保证金。没收租赁保证金是张小虎、依碧莎公司违约致使合同解除须承担的违约责任，即只有在因张小虎、依碧莎公司违约行为导致合同解除时才应承担此违约责任。也就是滞纳金和没收租赁保证金是针对不同的违约行为而产生的违约责任，并非并列的违约选择方式、在两种违约行为都存在的情况下理应同时适用。四、原审法院因信成公司未能提交证据证明租赁房屋在装修前的原状及装修后的现状而认定信成公司请求租赁房屋在租赁期间形成的附合的装饰装修物无偿归属信成公司所有的诉求不明确的认定是错误的。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，租赁双方可以就已形成附合的装饰装修物的处理进行约定。信成公司与张小虎已在合同中明确约定，合同提前解除的，租赁期间租赁房屋形成附合的装饰装修物无偿归属信成公司所有，信成公司的诉请不仅明确且完全符合法律规定。2、既然合同已有明确约定，那么无论装饰装修附合物多寡、亦无论装饰装修附合物具体为何物，均应归信成公司所有。即便信成公司未能提交清单列明形成附合的装饰装修物，亦不影响信成公司享有无偿取得租赁房屋在租赁期间所形成附合的装饰装修物的权利。3、事实上，由于张小虎、依碧莎公司的过错导致租赁房屋内财产早在本案立案前已被原审法院另案查封，进而导致信成公司不能进入租赁房屋内、无法清点租赁房屋内形成附合的装饰装修物、难以提交装修附合物清单。信成公司已于2015年7月2日向原审法院提交了《恳请贵院协助我司出具“所有形成附合的装饰装修物”清单的申请》，依法请求原审法院协助信成公司进入租赁房屋清点形成附合的装饰装修物，但原审法院未对信成公司的申请作出回应即做出了错误的判决。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求贵院依法撤销原审法院的错误判决，改判支持信成公司的全部诉讼请求。被上诉人张小虎答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人依碧莎公司未到庭参与二审审理，亦未作出答辩。本院二审查明，信成公司确认，其已于2015年12月3日收回涉案房产，同意房屋占有费等费用计算至该日期止。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。信成公司作为出租人请求承租人支付拖欠的租金、物业管理费等费用，原审判决对租金支付情况（支付金额、期间、方式、支付主体等信息）没有查明；合同约定物业管理费、本体维修基金等费用由承租人支付，原审判决对信成公司代为垫付的物业管理费、本体维修基金等费用的数额没有查明；涉案合同的签订主体是张小虎，原审判决对各方当事人之间在合同履行过程是否通过约定或行为的方式变更了合同主体没有查明，直接认定张小虎不用承担合同相对人义务依据不足；信成公司已请求张小虎、依碧莎公司支付合同解除后的房屋占有费等费用，原审判决对该请求不予处理，要求当事人另循法律途径解决缺乏法律依据，属于程序不当。综上，原审判决认定基本事实不清且程序不当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）、（四）项的规定，裁定如下：一、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法西民初字第985号民事判决；二、本案发回深圳市宝安区人民法院重审。二审案件受理费9316元，由本院退回上诉人信成公司。审 判 长 俞    红代理审判员 邓    媛代理审判员 吴  思  罕二〇一五年十二月二十五日书 记 员 王倚霖（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。