广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）深福法民三初字第48、49号 原告深圳市农科房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区。 法定代表人王宝峰。 委托代理人李沛然，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。 委托代理人祝晓曦，北京市金杜（深圳）律师事务所实习律师。 被告胡一然，住址深圳市罗湖区。 被告凌海波，住址深圳市福田区。 两被告共同委托代理人张炳武，广东仁人律师事务所律师。 两被告共同委托代理人樊成玮，广东仁人律师事务所律师。 第三人深圳市创世纪投资发展有限公司，住所地深圳市罗湖区。 法定代表人盛兴昆。 上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷两案，本院于2014年12月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月1日公开开庭进行了审理，后因审理需要，本院依法追加深圳市创世纪投资发展有限公司作为第三人参加诉讼，于2015年11月27日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李沛然、祝晓曦，两被告的共同委托代理人张炳武到庭参加诉讼，第三人经本院依法传唤未到庭参加诉讼。两案现已审理终结。 原告诉称，2001年3月5日，原告与两被告分别签署两份《楼宇分期付款合约书》，约定两被告向原告购买XXXXX、XXX的住宅（以下称涉案房产），购房款总价分别为523522元、642759元；购房款中分别137522元、173759元为延期付款项。自2001年4月1日起，两被告将按照每月1期，总计60期，逐期向原告支付延期款项，直到全部延期款项付清为止；如两被告超过30日仍未按照合同约定的足额缴纳上述延期款项的，则原告有权解除合同。2001年8月3日，原告与两被告在福田区公证处的公证下签署了两份《深圳市房地产买卖合同（预售）》【合同编号分别为深福房预买字2001第B38114号、B38115号，公证书编号分别为（2001）深福证房字第××号、8××7号】。2001年9月28日，原告、两被告与广东发展银行深圳分行发展中心支行（以下称广发银行）签订两份《商品房按揭贷款合同》，约定广发银行向两被告分别提供购房按揭贷款366000元、449000元。该两笔按揭贷款由广发银行直接划入原告指定的收款账户，贷款期限为20年，自2001年11月23日至2021年11月22日止；原告承担该合同项下贷款的连带保证责任及抵押物回购责任。广发银行按合同约定将全部按揭贷款366000元、449000元支付给原告后，两被告未按照合同的约定按时向原告支付涉案房产的延期款项，亦未按约定向广发银行偿还贷款。基于广发银行的要求，原告于2001年12月19日向广发银行履行了抵押物回购责任，向广发银行名下的住房专项贷款账户支付了涉案房产的购房贷款366000元、449000元，向广发银行名下的利息收入账户支付了按揭利息1701.91元、2087.55元。截止原告起诉之时，上述全部款项已经支付完毕。同日，原告与两被告于2001年12月27日签署《解除房产买卖合同协议书》，解除公证编号为（2001）深福证房字第××号、8××7号的购房协议，原告收回涉案房产，两被告已支付的购房款不予退回，两被告同意原告向广发银行支付回购款。因两被告未按期支付购房款，根据《楼宇分期付款合约书》、《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定，原告有权解除《楼宇分期付款合约书》、《深圳市房地产买卖合同（预售）》。同时《深圳市房地产买卖合同（预售）》已经在房产管理部门办理了预售合同备案登记。而根据房屋登记管理部门的要求，解除上述预售合同备案登记必须由两被告配合原告一同申请办理。因此，两被告有义务配合原告办理解除《深圳市房地产买卖合同（预售）》预售合同备案登记手续。原告特向法院起诉，请求判令：1、解除原告与两被告签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》（深福房预买字2001第B38114号、B38115号）、《楼宇分期付款合约书》；2、两被告配合原告前往房产登记管理部门办理解除《深圳市房地产买卖合同（预售）》（深福房预买字2001第B38114号、B38115号）预售合同备案登记手续；3、两被告承担两案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费等）。 两被告共同口头答辩称，2001年当年原、被告确实存在房屋买卖的事实，但自2001年至今双方一直就涉案房屋的房款、过户等事宜进行协调，被告一直在等待原告对该纠纷进行通知和处理。现原告提起诉讼，被告不清楚原告起诉的目的。 第三人未答辩，开庭时缺席。 经审理查明，位于深圳市福田区XXXXXXXXXXXX、XXXXXXX的房产（下称涉案房产）原为原告与第三人于1996年8月9日签署《合作开发“创世纪广场”合同书》合作开发建设，之后双方又签署《合作开发“创世纪广场”合同书补充合同》、《合作开发“创世纪广场”补充合同书》对该项目的所有房产进行了分配。根据深圳市规划与国土资源局备案的涉案合作开发项目物业明细表记载，涉案房产分配给了原告。涉案荔林苑项目已办理了整体的产权初始登记，产权证号为深房地字第××号，产权证书显示涉案项目的权利人为原告及第三人。涉案房产现由原告自行使用。 2001年3月5日，原告（甲方、出售方）与两被告（乙方、认购方）分别签订两份《楼宇分期付款合约书》，约定乙方向甲方购买涉案两套房产，认购价分别为523522元、642759元；乙方购买上述楼宇，甲方同意乙方免息分期付款，在签订本合约时已付楼款分别为2万元，延期付款分别为137522元、173759元；乙方所欠楼款分60期交付甲方，每月一期，每月应付款分别为2292元、2896元；乙方分期付款自2001年4月1日起，以后每月10日前准时将欠款分期交给甲方；乙方需依约按时交付楼款。如乙方逾期不按合约规定付款的，超过七日则本期房产需全额支付利息，利率按深圳人民银行规定的一年期流动资金贷款利率上浮30%计；超过15日则停止乙方所购房产水电供应，直至补足本期本金和利息为止；若超过30日仍未交给应交款的，则视乙方严重违约，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》并责令乙方限期搬出，房屋另行处置，已交房款不予退回。 2001年8月3日，原告、第三人（均为卖方）与两被告（买方）分别签订了两份编号为深（福）房预买字2001第B38114号、B38115号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定买方购买由卖方开发的涉案房产，购房款分别为523522元、642759元；卖方委托广发银行深圳分行发展中心支行（下称广发银行发展中心支行）为购房款的代收和监管机构；买方将购房款支付至深圳市农业科技园发展有限公司的52XXXXXXX61账户；买方未按合同附表规定的付款方式按期给付购房款的，应当承担迟延支付的违约责任，买方给付的价款达到应付总价款50%以上的，买方应就房价欠付额向卖方支付延期付款的违约金；买方给付的金额不足应付价款50%的，卖方可要求买方支付价款9%的违约金；买方超过全责约定时间90日仍不付清应付款的，卖方有权单方解除合同，卖方单方解除合同的，应以书面形式及时通知买方，并在10日内从买方已付价款中扣除双方约定的违约金，剩余款项退还给买方；卖方应自本合同生效之日起7日内将本合同向深圳市房地产登记机关作备案登记；附表记载的分期付款或银行按揭付款方式为：自签约日起20日内付全部楼价款的30%，即分别为157522元、193759元；2001年12月30日前付全部楼价款的70%，即分别为366000元、449000元，或在该日期之前向有关银行办妥抵押贷款手续并按规定的期限付款。该合同经深圳市福田区公证处公证，公证书编号分别为（2001）深福证房字第××号、8××7号。 同日，两被告分别向原告支付涉案房产7月、8月的月供款5208元（2604×2）、5792元（2896×2），原告亦向被告胡一然开具了两张收款收据。 2001年9月28日，原告（回购保证人、丙方）与两被告（借款人、乙方）及广发银行发展中心支行（贷款人、甲方）签订两份《商品房按揭贷款合同》，约定乙方向丙方购买涉案房产，因资金不足向甲方贷款，为取得贷款，乙方自愿将其与丙方签订的《房地产买卖合同》项下的全部权益及其房产抵押给甲方；丙方为实现销售而协助乙方取得贷款，自愿承担本合同项下贷款的连带责任保证和作为抵押物的上述商品房的回购责任；贷款金额分别为366000元、449000元；乙方在此不可撤销地授权甲方将上述贷款金额全数以乙方名义作为购买上述商品房的资金，划入丙方指定的账户；贷款期限为20年，自2001年11月23日起至2021年11月22日止；还款日期为每月的20日；有任何原因导致乙方的还款能力已经或可能恶化，甲方有权要求乙方立即清偿部分或全部贷款本息，并有权立即向丙方追偿，若乙方未能按时履行还款责任，或乙方发生任何违约事项，甲方即可直接从丙方账户扣收乙方所欠贷款本息；在乙方清偿本合同项下的贷款本金、利息、罚息及其他从属费用并切实履行本合同各项条款的条件下，甲方将抵押的房地产权益证明文件交给乙方，并致函有关机构注销抵押登记，同时解除丙方的责任。该合同经深圳市福田区公证处公证，公证书编号分别为（2001）深福证房字第××号、09××04号。涉案房产于2001年11月20日办理了楼花抵押登记并在《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《商品房按揭贷款合同》上加盖了抵押登记专用章，抵押权人为广发银行发展中心支行。该抵押于2001年12月31日注销。 2001年12月17日，原告、第三人（卖方、甲方）与两被告（买方、乙方）签署《解除房产买卖合同协议书》，约定乙方向甲方购买涉案两套房产，双方已签订合同，公证编号分别为（2001）深福证房售字第8538号、8××7号，现经双方协商一致达成解除上述合同的协议：一、甲乙双方自愿解除上述合同的协议；二、自签订本协议之日起，甲方收回出售给乙方的房产，该房产的产权即与乙方无关，甲方同意以818789.76元的价款回购该房产（27B、27C）；三、双方对退付楼款办法已达成一致意见，甲方不退还乙方已付楼款；四、本协议自签订并经公证后生效。 2001年12月19日，原告单位相关部门填写付款申请书向单位财务部申领支票，审批表记载XXXX、XXX属于零首期付款方式，按揭款分别为36.6万元、44.9万元，已于2001年11月发放，由于业主个人原因申请退房，需进行回购。至2001年12月19日止，共应向银行还款818789.76元。 同日，原告分别向广发银行振兴支行支付了27B房产的回购款366000元、1701.91元，27C房产的回购款44900元、2087.55元。转帐凭证备注分别为胡一然、凌海波房产和按揭利息。 另查，原告就涉案房产向深圳市房地产权登记中心申请变更登记，该中心于2015年7月17日向原告作出了深房登（2015）55号决定书，决定书称“XXXX”项目已于2001年办理了房地产初始登记，房地产登记原始档案显示，XXXXXX、XXX已签订《房地产买卖合同》并曾办理了楼花抵押登记。其中，XXXXXXX、XXXX买受人为胡一然、凌海波。根据《深圳市经济特区房地产登记条件》第三十六条规定，经初始登记的房地产，发生买卖情形的，应由相关当事人申请办理转移登记。 再查，在本案审理过程中，为查明涉案房产的产权状况，本院于2015年7月1日向深圳市房地产权登记中心发函，要求协助调查涉案房产的产权性质是什么，权利人是谁，有无办理单独的房产证？涉案房产有无办理预售合同备案登记手续，如有，那么解除预售合同备案登记需要履行什么手续？该中心于2015年8月5日向本院复函（深房登函［2015］425号）称，“XXX”项目已于2001年办理了房地产初始登记。截至2015年7月15日，XXXXXXX、XXX未办理房地产证，性质为商品房。房地产登记原始档案显示，XXXX、XXX已签订《房地产买卖合同》并曾办理楼花抵押登记，楼花抵押登记现已注销。XXXX、XX的买受人为胡一然、凌海波。根据有关规定，房地产登记的条件之一是权属清晰，申请登记主体、申请登记内容等申请事项与申请文件所证明事实一致。因此，上述房产存在预售合同备案且预售合同依法解除的应先办理预售合同备案解除手续。 另，原告在签订《楼宇分期付款合约书》时的名称为深圳市农业科技园发展有限公司，于2003年8月20日变更为现名称。 本院认为，原告与两被告签订的《楼宇分期付款合约书》及原告、第三人与两被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》、《解除房产买卖合同协议书》主体适格，意思表示真实，没有违反法律和行政法规的强制性规定，均为有效合同。虽然原告、第三人与两被告签订的《解除房产买卖合同协议书》约定协议经公证后生效，但原告已按协议实际履行解除合同后的义务即向广发银行回购了涉案房产并支付了回购款及按揭利息，涉案协议已实际履行完毕。再者，协议约定的公证程序并非该协议生效的法定要件，本院对被告主张协议未生效的抗辩不予采信。涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》应自双方达成解除合同的合意即签订《解除房产买卖合同协议书》之日2001年12月17日解除。涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》是基于《楼宇分期付款合约书》所签署的合同，涉案房产的购房款亦是由该两份合同分别作出了约定，原被告双方在协议解除《深圳市房地产买卖合同（预售）》时，《楼宇分期付款合约书》所产生的房屋买卖关系亦同时解除，因此《楼宇分期付款合约书》亦同时于2001年12月17日解除。《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定涉案合同应向深圳市房地产登记机关作备案登记，且根据深圳市房地产权登记中心向原告作出的决定及向本院复函记载的内容，本院认定涉房产已办理了预售合同备案登记，且涉案房产在办理变更登记前需注销涉案合同的预售备案登记。涉案合同已解除，两被告应当遵循诚实信用原则，配合原告办理合同解除后的随附义务即注销预售合同备案登记手续。综上，原告的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、确认原告深圳市农科房地产开发有限公司与被告胡一然、凌海波签署的《楼宇分期付款合约书》、原告深圳市农科房地产开发有限公司、第三人深圳市创世纪投资发展有限公司与被告胡一然、凌海波签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》（深福房预买字2001第B38114号、B38115号）已于2001年12月17日解除； 二、被告胡一然、凌海波应于本判决生效之日起10日内配合原告深圳市农科房地产开发有限公司前往房产登记管理部门办理解除《深圳市房地产买卖合同（预售）》（深福房预买字2001第B38114号、B38115号）预售合同备案登记手续。 如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定处理。 48号案件受理费9035元、49号案件受理费10228元（均已由原告预交），均由两被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  张 敏 人民陪审员  韦开丽 人民陪审员  韩光明 二〇一五年十二月四日 书 记 员  曾冬萌 附法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第12页共12页