江西省贵溪市人民法院民 事 判 决 书（（2017)赣0681民初253号原告（反诉被告）江西龙虎山中根源根亲文化有限公司，统一社会信用代码为913606000697198224，地址江西省鹰潭市莲花路3号。法定代表人刘承宝，系公司执行董事。委托代理人阮琦、祝佳伟，江西融斌律师事务所律师。被告（反诉原告）王斌兵，男，1964年6月27日出生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市。委托代理人吴兴杨、况懿，江西策源律师事务所律师。原告江西龙虎山中根源根亲文化有限公司（以下简称“中根源文化公司”）与被告王兵斌企业租赁合同纠纷一案及反诉原告王斌兵与反诉被告中根源文化公司企业租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理，并作出（2015）贵民一初字第1440号民事判决书；被告王兵斌不服上诉江西省鹰潭市中级人民法院，江西省鹰潭市中级人民法院以（2016）赣06民终210号民事裁定书裁定发回本院重审。本院另行组成合议庭，重新公开开庭进行了合并审理;原告中根源文化公司委托代理人阮琦，被告王兵斌的委托代理人吴兴杨、况懿均到庭参加诉讼，原告另一委托代理人祝佳伟未到庭，本案现已审理终结。原告中根源文化公司诉称，原告公司于2013年元月1日与香炉峰生态旅游开发公司签订了香炉峰有关资产的租赁协议，原告享有经营权。2014年4月1日，原告与被告王兵斌签订了一份《承包协议》，约定原告将除兰芝院外公司资产全部承包给被告经营，期限为30年，承包价按公司总资产的10%即60万每年，从第三年起每年增加0.5%，于每年度开始前按年度缴纳承包金。合同签订后，被告仅支付了第一年的承包定金10万元，剩余50万元承包金被告以建设为由未支付，但双方约定1.5分月利率计算利息，之后被告入场经营。按照《承包协议》约定，被告应于2015年5月1日前支付第二年租金，但经原告多次催收至今仍未支付，也未表示解除合同或者继续履行合同。原告认为，被告未按约定支付承包金的行为已经构成根本违约，根据《合同法》规定及《承包协议》约定，原告有权解除合同，并要求被告支付至合同解除时的承包金及利息，故原告特具状诉至法院，请求判令：1.解除原、被告签订的《承包协议》；2.判令被告立即支付承包金200000元（暂计算至2015年9月1日，之后按50000元每月计算至法院依法解除《承包协议》止）；3.被告立即支付第一年欠付的承包金500000元及利息120000元（利息暂计算至2015年9月1日止，之后按月息1.5分计算至还清之日止）；4.诉讼费由被告承担支付。被告王斌兵辩称，首先，原、被告于2015年4月底已经达成了口头协议，终止了《承包协议》的履行，被告也于2015年5月9日将所有钥匙归还原告，故不存在继续支付2015年5月1日之后承包金问题,之前已交付定金100000元，应予以扣减。其次，《承包协议》第5款约定，被告在承包期内返租部分房屋租金给原告，租金按每天每平方米0.5元计算，原告至今尚欠被告租金54000元。第三，被告同意支付2014年5月1日至2015年5月1日的承包金，但根据事实与法律规定，应相应减少承包金，理由如下：1.协议签订后，原告并没有按照《承包协议》第三条第6款约定任命被告为公司执行董事兼总经理，也没有授权被告根据原告营业执照规定对外开展经营活动，使得被告承包经营的目的无法到达；2.双方签订《承包协议》时，原告确定被告承包用地包括水面面积共为3000亩，但实际交付的数量不足，且在《承包协议》签订前，景区西北角两口水塘为第三人占用，景区水面南端被第三人私自建坝拦截，挡住水路，致使被告承包水面面积近六分之一无法正常使用，该范围内诸多景点被告无法开发经营，上述情况原告在签订《承包协议》前已知晓，却未告知被告，也未在《承包协议》签订后收回交付给被告；3.被告承包期间，原告在没有经过被告同意的情况下，在被告承包地建造房屋一栋，并在其内饲养大量家禽，严重影响基地景观及周边环境，从而影响被告整体开发经营计划；4.根据《承包协议》的约定，原告与香湖湾养殖有限责任公司签订的水库承包合同应由被告接管，但《承包协议》签订后，原告只是将该份合同复印件交给被告，原合同约定不得少于三年放水一次，而原告在未经被告同意的情况下，几个月就放水一次，致使被告承包水面积严重不足；5.被告在经营过程中，原告未能按照《承包协议》约定保证在经营过程中的通水、通电等设施，基地供水不足，直接导致客户放弃继续履约。综上，被告认为，被告为履行《承包协议》，先后投入500000元进行设备购置、房屋装修等，因为原告违约行为而导致承包经营目的无法履行，故双方约定解除协议，承包金应依法核减、抵扣。另外，原告与被告确定的合同为无效合同，原告没有提供证据证明农村集体土地发包给集体以外的人是经过民主议定程序，违反合同法第五十二条的规定，不符合合同生效的法律要件；同时本案所涉资产，原告方并没有取得集体土地使用权证也没有进行合同追认后就与被告签订合同，因此该合同为无效合同。由于合同为无效合同，我方因合同无效损失47万多元，请求法院对被告方的相关物品进行鉴定损失，同时对被告支付原告的14.8万元在相关数额中进行冲抵。被告王斌兵反诉称，被告在《承包协议》签订后，投入了大量资金进行前期建设，而原告却不能根据协议约定的土地、水面面积如实交付，且协议的水电也得不到保障，甚至将未取得农村集体土地使用权的土地、水库发包给集体以外的人，并在被告承包范围加建房屋，饲养家禽，违约擅自放干水库蓄水，至使被告方经营目的无法实现。为此，被告多次找到原告，希望原告能够按协议如实履行，但原告置被告利益不顾，无奈被告与原告于2015年4月底达成协议解除《承包协议》，原告同意解除《承包协议》，但拒绝赔偿被告损失。综上，被告认为，原告的违约行为致使被告经营目的无法达成，双方已解除《承包协议》，原告仍应按照《承包协议》约定，赔偿包括被告所有建筑、房屋装修、设备购置、宣传投入及经营损失。故被告反诉至法院，请求判令：1.原告赔偿被告损失共计人民币430000元；2.诉讼费由原告负担。原告中根源文化公司辩称，原告没有任何违约行为，给被告租赁的水库、山地中桂家山场是办理了土地使用证，香炉峰水库是为政府所有，无法办理使用证；只有小英王家的没有办理承包使用证；但没有和被告达成解除《承包协议》的协议，故被告要求抵扣承包金及利息没有任何依据，原告也不需赔偿被告的损失。原告中根源文化公司为支持其诉讼请求，在本院所规定的举证期限内所提供的证据有：1.原告的组织机构代码复印件、营业执照复印件、法定代表人身份证明，欲证明原告的诉讼主体资格；2.《承包协议》一份，欲证明原、被告于2014年2月25日就承包经营原告公司达成《承包协议》的事实；3.借条一份，欲证明被告向原告借支600000元用于建设，双方约定利息为月利率1.5分，被告承诺于2015年5月1日前还的事实；4.贵溪市余家乡天禄村石下小组与彭堂华山地租赁合同、贵溪市余家乡人民政府租赁承包合同、鹰潭市白露镇小英村上屋村小组山地租赁合同，欲证明贵溪市余家乡天禄村石下小组与彭堂华山地租赁面积为20亩，贵溪市余家乡人民政府所有的香炉峰水库租赁承包约800亩，鹰潭市白露镇小英村上屋村小组山地租赁面积100亩，原告具有约920亩的租赁权。被告王斌兵为支持其答辩意见及反诉诉讼请求，在本院规定的举证期限内提供的证据有：1.证明一份，欲证明2015年4月底双方经协商已解除了承包协议，并于同年的5月9日将所有房屋钥匙交回给原告；2.物品清单及票据，欲证明协议签订后，被告为发展需要添置的物品及支出的费用；3.关于取消香炉峰辟谷场地的预约函，欲证明道颐堂因各种原因取消在被告处开展辟谷养生班活动；4.香湖湾水库项目承包合同复印件，欲证明根据协议约定，香湖湾养殖有限公司水库承包合同由被告方接管，但原告未将水闸钥匙交于被告，且不顾被告反对，不按水库不得少于三年放水清库一次的合同约定，随时放水，严重影响被告经营规划及水面景观；5.2013年原告股东致龙虎山高尔夫球场开发商材料，欲证明香炉峰景区水面南端自2013年开始就被第三人私自建坝拦截水路；6.证人韩某出庭证词，欲证明原告存在未交付水塘两个、私建鸡舍、第三人筑坝侵权、私放水库水资源的违约行为；7.证人李某出庭证词，欲证明被告承包经营范围内有鸡多只且存在停电情况。重审时被告王斌兵向本院申请对租赁合同交付清单物中的资产临时建筑物客房A、B、C栋及食堂的装修和附属设施的投入进行司法鉴定。本院委托鹰潭鑫明司法鉴定中心；2017年6月1日鹰潭鑫明司法鉴定中心以没有翔实的具体资料，无法开展鉴定；作出关于不予受理的通知。经庭审质证，原告对被告提供的第1组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告没有授权王忠祥收回钥匙，是王忠祥个人行为；对被告提供的第2组证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为与本案无关；对被告提供的证据3的真实性、合法性、关联性有异议，认为该份函是被告单方面给王忠祥的申明；对被告提供的证据4真实性没有异议，对其关联性有异议，认为原告与被告签订的是观光方面的协议，与养殖协议并不冲突；对被告提供的证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，认为是打印件，且指向不明，与本案无关；对被告提供的证据6、证据7，认为两证人证言与本案无关。被告对原告提供的证据质证意见如下：对原告提供的证据1、证据2无异议；对原告提供证据3的真实性无异议，对关联性、合法性有异议，认为该借条并不是借贷关系，600000元欠款是被告未支付给原告的承包金；对原告提供证据4的三份合同复印件的真实性无异议，对关联性、合法性有异议，认为原告将农村集体土地发包给集体以外的人，必须满足相关的法律规定，原告没有提供证据证明签订的合同是经过民主议定程序确认同意转租给被告，属法定无效行为。经各方当事人质证，对原告提供的证据1（组织机构代码、营业执照、法定代表人身份证明）、证据2（承包协议），该两组证据符合法律规定，且被告均无异议，本院予以认定；对原告提供的证据3（借条），因被告对其真实性被告无异议，本院予以认定，但双方债务系承包租赁经营合同引起，非借贷关系；对原告提供的证据4（三份合同）因被告对证据的真实性无异议，本院予以认定。对被告提供的证据1（证明），该证明由案外人王忠祥出具，经庭审核实王忠祥为原审原告中根源文化公司的股东，其应该与原告有更为密切利益联系，而原告未能对该证明举证进行反驳，故本院对该证据的真实性予以认定；对被告提供的证据2（物品清单及票据），被告未提供其他有效证据对证据2进行辅助证明，无法说明物品清单及票据来源是否合法、内容是否真实，故本院不予认定；对被告提供的证据3（函），该函的发出人及接受人身份不明确，本院不予认定；对被告提供的证据4（香炉峰水库项目承包合同），该合同与重审中原告举证的贵溪市余家乡人民政府租赁承包合同存在连续性，故本院对该证据的真实性予认定；对被告提供的证据5（致龙虎山高尔夫球场开发商材料），该材料显示为香炉峰生态旅游开发公司常忠出具，单凭该材料无法认定其内容是否真实合法，故本院不予认定；对被告提供的证据6（韩某出庭证词），原告虽有异议，但未举证反驳，故本院对韩某证词中原告在被告承包租赁原告场所之后新建了一鸡舍的事实和存在未交付水塘两个、第三人筑坝侵权、私放水库水资源的予以认定；对被告提供的证据7（李某出庭证词），本院对其证词中证明被告经营场所有鸡活动事实及其参加养生班过程中有停电事实予以认定。综上所述，本院对以下已查明的事实予以确认：2014年4月1日，原告与被告签订了一份《承包协议》，双方在合同中主要约定，第1条，承包对象：除原告流动资金外的全部资产由被告承包经营(当时未提供资产清单)。第2条，承包期限为自2014年4月1日起至2042年12月30日止。第3条，双方的权利与和义务：3.1原告必须保证在经营过程中水、电、交通、通讯等已有基础设施的使用和维护，使用和维护人员的工资、设备、材料费由被告承担；3.2被告方享有原告2013年元月1日与香炉峰生态旅游开发公司签订租赁协议（香炉峰水库）中原告方的经营权，该权益受损，原告无条件出面解决，所造成的损失由原告方承担；3.3原告现有的除兰芝苑外一切固定资产造册交给被告，另将相关的租赁合同复印件、营业执照等公司的一切相关材料复印件给被告，原告监事长保管公章、业务章、合同章并及时为被告提供合法用章，如被告因经营需要使用相关文件材料的原本，原告无条件及时提供；3.5承包协议有效期内，除国家和地方政府引进的大型投资征用外，原告不得以任何理由提前终止本合同，否则原告必须赔付被告所有损失，被告在承包期内，享有独立经营权，原告不得以任何借口干涉；3.6本协议有效期内，被告担任原告公司执行董事兼总经理，在原告方股份占三分之二门以上股东会授权下，监事会的监督下，依据原告营业执照规定对外开展经营活动并依法纳税。第4条，承包金：4.1原告应支付给香炉峰生态旅游开发公司的租赁金改由被告交原告方继续支付，因滞纳而造成的一切后果，概由被告承担；4.2原、被告认定原告现有资产总净值为600万元，被告按该资产的百分之十，作为被告首年度承包金，被告经营三年后，以后每年递增0.5%（即第四年度为10.5%，第五年度为11%）直至被告年租赁费用达到上述资产总额的20%时不再递增；4.3承包费用按年度缴纳，每年开始之前预支该年度全额租金，逾期30天视为被告单方面终止合同；4.4被告支付定金后可进场施工，施工实际发生的款项可由被告交给原告的首年度租金中垫付，月息为1.5%，承包费用从2014年5月1日（即为首年度起始日）起计算；4.5承包协议签字之日，被告交纳合同定金人民币100000元，被告若不及时履行本合同，定金归属甲方，若甲方不履行本合同，则按定金五倍赔偿乙方，定金于承包期满时，全额退还。第5条，其他事项：5.1被告入场前与吴活生签订的香湖湾养殖有限责任公司水库承包合同，由被告接管，所得的本年度租金，原告退给被告三分之二，下年度以后租金由原告如期如数交给被告，原告已交给香炉峰生态旅游开发公司本年度租金，被告退给原告三分之二；5.2在征得被告同意，并经原告2/3以上股东同意，原告股东均有权在未开发的租赁地上进行开发，相关权利由当事人与原、被告方签订三方协议解决；5.5被告在承包期内，按成本价每天每平方米0.5元返租给原告方，房屋反租限量为被告使用权的房屋总面积10%，超过部分按被告对外价格支付租金；5.6承包期内，原告监事长及应被告要求推荐的三名工作人员，被告继续留用；5.7本协议中被告所有损失是指一方承包期内所有建筑、房屋装修、设备购置、宣传投入费用及经营损失。合同签订后，被告王斌兵向原告中根源文化公司交纳了定金10万元，由于合同约定原告移交给被告租赁的资产总净值为600万元，第一年承包金则为提供资产的10%即为60万元；在2015年5月1日前支付，被告可借用该租金，但借用期间利息按月利率1.5%标准计算。同时，因被告租赁的第一年需投入大量资金，被告则向原告借用第一年的承包金60万元，并给原告出具借条。因被告王斌兵未支付第一年承包金及利息，亦未支付其他承包费用，双方产生矛盾；后经双方多次协商无果，2015年10月18日原告向本院提起诉讼。另查明，诉讼期间，原告由江西省炉峰东方文化村管理有限公司变更为江西龙虎山中根源根亲文化有限公司；原江西省炉峰东方文化村管理有限公司除原告流动资金外的全部资产为：一、属无产权临时建筑：客房A、B、C三栋房屋和厨房及兰芝苑房屋；二、原鹰潭市香炉峰生态旅游开发公司承租的水库、土地；其中为：1、水库指：1998年鹰潭市龙虎山经济战略研究所、贵溪云台山林场与原贵溪市余家乡人民政府签订的租赁承包合同，及2002年贵溪云台山林场、鹰潭市香炉峰生态旅游开发有限公司与余家乡人民政府签订的香炉峰水库转租承包合同，约定香炉峰水库面积约800亩，2002年6月27日至2068年12月31日由鹰潭市香炉峰生态旅游开发公司转租承包；同时约定，若转让给第三方承租使用，必须征得贵溪市余家乡人民政府的同意；2013年1月21日香炉峰生态旅游开发公司与鹰潭市香炉湾养殖有限公司的香炉峰水库项目承包合同中水库面积为500亩（该水库行政区域2010年后，变更为龙虎山风景旅游区龙虎山镇人民政府所辖）。2、土地指：（1）贵溪市余家乡天禄村石下小组与彭堂华签订的山地租赁合同，约定香炉峰水库北面桂家山地面积约20亩、租期2001年7月1日至2060年6月30日﹝2001年10月18日该土地使用权为彭堂华所有证号为余集用（2001）字第0002号﹞。(2)鹰潭市白露镇小英村上屋村小组与鹰潭市香炉峰生态旅游开发公司山地租赁合同，鹰潭市白露镇小英村上屋村小组山地租赁面积100亩，租期为2002年1月1日至2071年底止。再查明，原告在被告经营期间，未按《承包协议》第三条第6款约定，通过股东会议或其他方式推选任命被告王斌兵为公司执行董事兼总经理职务。被告进场以后，原告在被告承包经营场所即兰芝苑房屋边新建鸡舍一个，经核实，该鸡舍非规模商业性养殖；原告还存在未交付租赁水库合同中小面积水塘两个、第三人在水库附近筑坝侵权、私放水库水资源的行为。还查明，被告进场以后，为经营需要，购买了空调、锅碗等生活、生产设施，并对原告已建的临时建筑客房A、B、C三栋及食堂进行了装修和修缮，并在客房内召开过以养生等为目的辟谷班；经营期间客房有短期停电和原告在交付资产中的水库面积四至不清、租赁土地转承租手续未齐和租赁水库放水的时间、次数未确定，2015年4-5份，双方就合同履行发生纠纷，并就是否解除合同问题进行过协商。同年5月9日，被告以原告存在违约等缘由，要求解除合同，并将经营的两栋客房钥匙交至原告股东王忠祥。2015年10月18日、2015年11月10日，原、被告分别起诉与反诉至本院，请求判如所请。本院认为，原告将租赁物交承租人使用、收益,承租人支付租金的合同为租赁合同。本案双方约定被告向原告交付承包金，而原告将除流动资金外全部资产交由被告依照合同规定实行自主经营，并按约定让被告王斌兵担任原告中根源文化公司的执行董事兼总经理，企业所有权与经营权实现分离，原、被告诉争的合同实际为企业租赁合同。根据本案查明的事实及双方当事人诉辩情况，本案当事人争议焦点问题是：1.原、被告签订《承包协议》是否有效;2.原、被告是否已经协议解除《承包协议》，该协议能否解除？3.如承包合同解除后的法律后果及被告是否欠原告租金和欠多少租金;4.反诉原告的反诉请求是否成立。一、原、被告签订的《承包协议》是否有效。原、被告签订的承包协议系双方当事人的真实意思表示，原告将经营场所、营业执照等租赁给被告自主经营的行为，未违反法律、法规强制性规定，该《承包协议》应认定为合法有效的合同，双方均应恪守、履行。二、原、被告是否已经协议解除《承包协议》，该协议能否解除？合同的解除，是指在合同成立以后，当解除的条件具备时，因一方当事人或双方当事人的意思表示，使合同关系消灭的行为，包含约定解除、协议解除及其他形式法定解除。本案中，被告辩称原、被告签订的承包协议已经于2015年4月底达成协议解除并提供了王忠祥出具的主要内容为“已收回两栋客房钥匙”证明，本院认为，协议解除合同是双方当事人协商一致解除原合同关系，其目的是废弃双方原合同关系，使双方基于原合同发生的权利和义务归于消灭。在原告否认合同协议解除的情况下，被告提供王忠祥“已收回两栋客房钥匙”证明，该证明亦无法直接证明双方已经协商一致解除承包协议，故对被告辩称已达成解除合同协议的主张，本院不予认同。原告是否有权解除合同？根据原、被告签订的《承包协议》第四条第3款：“承包费用按年度缴纳。每年开始之前预支该年度全额资金，逾期30天视为乙方单方面终止合同”及《中华人民共和国合同法》第九十四条：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同”，在被告未履行支付承包金的情况现，原告享有合同解除权利。故对原告要求解除合同的诉请，本院予以支持。三、如承包合同解除后的法律后果。合同解除后，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清算条款效力；其中尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《承包协议》解除后，已经履行的部分应当按照合同标准进行结算，未履行的部分终止履行。针对已经履行部分结算问题。原告主张要求被告支付拖欠的承包金及利息。被告辩称，原告未按照合同约定，任命被告为公司执行董事兼董事长，也未按照合同约定将全部资产交付被告；且原告在被告承包地建筑鸡舍等违约行为给被告造成的损失，应当在承包金中予以核减。根据双方的争议，本案原、被告是以交付租赁物价值的10％收取租金，因合同履行时交付的租赁物价值不明，又鉴定不出，导致实际的租金标准无法准确确定。本院认为，企业租赁经营合同除对标的、租赁期限、租赁费用等进行约定外，还应在合同履行过程中对租赁物及时进行交付。本案原告称其于2013年元月1日与香炉峰生态旅游开发公司签订了香炉峰有关资产的租赁协议，享有经营权，但其既未向本院递交资产拥有情况证明，亦未提交其向被告已交付的租赁物价值600万元的证据，致使本院无法确定交付租赁物的实际价值。据此，根据举证责任分配原则，原告作为企业资产所有人即本案交付义务人，应对其的主张进行举证；原告未就双方争议的两口鱼塘是否交付的事实以及该水塘的价值进行举证，同时无法证明已交付的租赁物的实际价值，应负举证不能的不利后果；另外，原告还存在未任命被告王斌兵为公司执行董事兼董事长未全面履行合同和未经所有人同意擅自转租的行为。为此，由于原、被告双方合同约定计算租金的标准系以原告租赁给被告的总资产（600万）的10%交付租金，现因原告交付资产价值不明及双方履行合同时互有瑕疵，导致本院无法确定租赁物的具体价值，从而也就无法确定租金的具体数额，直至导致无法准确支持原告的诉求；对此，原告应承担举证不能的责任。故对原告要求被告交付租金的诉求可待今后取得准确证据后另行起诉。4、反诉原告的反诉请求是否成立。对于反诉被告中根源文化公司是否应向反诉原告承担解除合同赔偿损失问题。反诉原告主张因反诉被告违约行为造成的与之相对应的实际损失，但反诉原告未有效举证证明，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题》第二条第二款、第五条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）江西龙虎山中根源根亲文化有限公司与被告（反诉原告）王斌兵签订的《承包协议》；二、原告（反诉被告）江西龙虎山中根源根亲文化有限公司的其他诉讼请求不予支持。三、驳回被告（反诉原告）王斌兵的反诉请求。本诉案件受理费计人民币12000元，由原告江西龙虎山中根源根亲文化有限公司负担12000元；反诉案件受理费3200元，由被告王斌兵负担3200元。如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审 判 长  官盱华人民陪审员  陈加财人民陪审员  彭春金二〇一七年十二月二十八日书 记 员  何定煌