安徽省淮北市中级人民法院行 政 判 决 书(2017)皖06行终58号上诉人（一审第三人）徽商银行股份有限公司淮北开发区支行，住所地安徽省淮北市相山南路东梅苑路帝景翰园西门北。法定代表人胡家林，该支行行长。委托代理人张杰，安徽北方之光律师事务所律师。委托代理人向亚勇，安徽北方之光律师事务所律师。被上诉人（一审原告）穆相田，男，1955年6月16日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。被上诉人（一审原告）刘仁英，女，1953年7月4日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。一审被告濉溪县房地产管理局，住所地安徽省濉溪县浍河路县加油站东侧。组织机构代码48553985-5。法定代表人刘溪，该局局长。委托代理人杨超，安徽胜方律师事务所律师。一审第三人张学芳，男，1969年9月28日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。一审第三人吕淑芳，女，1971年6月16日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。上列一审第三人共同的委托代理人代根军，安徽众星合律师事务所律师。上诉人徽商银行股份有限公司淮北开发区支行（以下简称徽行淮北开发区支行）因穆相田、刘仁英诉濉溪县房地产管理局（以下简称县房管局）、一审第三人张学芳、吕淑芳房屋行政登记一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2016）皖0603行初37号行政判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2017年12月7日公开开庭审理了本案，上诉人徽行淮北开发区支行的委托代理人张杰，被上诉人穆相田，一审被告县房管局的委托代理人杨超，一审第三人张学芳、吕淑芳共同的委托代理人代根军到庭参加诉讼。被诉行政机关负责人及工作人员均未到庭。本案现已审理终结。一审法院查明：穆相田、刘仁英夫妻二人系余庄居民。余庄原隶属于庆相桥社区居委会，根据《关于我市区县部分行政区划调整的通知》淮证秘〔2004〕77号的规定，2004年8月20日庆相桥居委会划入相山区三堤口街道办事处管辖。2006年5月20日，穆相田与张学芳签订《联合建房协议书》，约定穆相田提供土地，张学芳出资联建房屋，建成后分给穆相田7套住房等内容。2007年，张学芳将兆国大厦东侧2#楼103室等住房交付穆相田、刘仁英居住使用至今。后双方于2008年12月19日就房屋水电气安装及产权证办理费用的承担另行签订《补充协议书》，刘仁英在合同落款处签名。2011年10月18日，县房管局就涉案房屋为张学芳、吕淑芳登记并颁发编号为房地权证濉房字第××号的房地产权证。另查，《淮北市人民政府专题会议纪要》第38号文件中明确小余庄商住楼、余庄住宅楼、朱东开发楼等10个项目由濉溪县人民政府做好后期发证工作；穆相田、刘仁英曾就被诉行政行为起诉至濉溪县人民法院，后在濉溪县人民法院建议下，穆相田、刘仁英于2016年3月28日撤回起诉。又查，2014年7月21日，张学芳为案外人向徽行淮北开发区支行贷款用涉案房地产进行担保，并于2014年7月23日办理了抵押登记（证号：房地产他证濉房2014字第002479号）。一审法院认为：房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作，虽然2004年规划调整将余庄划归淮北市相山区管辖，由于涉案住宅楼属于违法建设，为了做好违法项目的后期处置工作，《淮北市人民政府专题会议纪要》第38号文件明确将涉案楼房的颁证工作交由濉溪县人民政府负责，县房管局作为其职能部门，对涉案房屋颁证并未超越地域管辖与职权。关于穆相田、刘仁英是否超过起诉期限的问题。县房管局虽然辩解穆相田、刘仁英超过起诉期限，但其未提供证据予以证明。穆相田、刘仁英曾就涉案行政行为向濉溪县人民法院提起诉讼，后在该院的建议下撤回起诉，穆相田、刘仁英撤诉有客观原因，不存在滥诉缠诉的主观因素，其诉权应予保护。县房管局在登记并颁发濉房字第××号房地权证的过程中，张学芳、吕淑芳隐瞒涉案房屋与穆相田联合建房，并已通过协议约定给付穆相田、刘仁英的事实，导致县房管局作出上述行政行为的主要证据不足，依法应予撤销。因案涉房屋已办理抵押登记，在评价被诉行政行为的效力时，需查明徽行淮北开发区支行是否善意取得涉案房屋抵押权。张学芳将已交付穆相田、刘仁英使用多年的房地产办理在其与妻子吕淑芳名下，并为他人债务设定抵押，穆相田、刘仁英未能办理房地产所有权登记并非其过错所致。因抵押权设立于穆相田等人对抵押物实际占有使用期间，徽行淮北开发区支行作为专业的金融机构，在接受房地产开发商这一特定主体房屋作为抵押时，应负有更加谨慎地审查义务。本案中因其疏于审查，接纳已分配给联建户的房屋作为抵押物，主观上存在一定过错，不属于法律意义上应予保护的善意第三人。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决：撤销县房管局2011年10月18日登记并颁发给张学芳、吕淑芳的濉房字第××号《房地产权证》的行政行为。徽行淮北开发区支行上诉称：1、淮北市房屋安全检查鉴定办公室于2011年4月对案涉房屋进行结构安全鉴定，被上诉人穆相田、刘仁英此时应当知道张学芳、吕淑芳已办理了案涉房屋的房产证。穆相田、刘仁英于2016年提起本案诉讼，已超过起诉期限；2、穆相田、刘仁英以宅基地与张学芳进行联建房屋的行为不合法，穆相田、刘仁英未提供依法律程序确认其对案涉房屋享有合法权益的证据，其起诉不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第二条的规定；3、上诉人在办理抵押登记时对联建协议不知情，且张学芳、吕淑芳已就案涉房屋办理了房产登记，应认定上诉人为善意第三人。综上，请求撤销一审判决，驳回穆相田、刘仁英的起诉或诉讼请求。穆相田、刘仁英答辩称，其二人与张学芳联建楼房竣工后，张学芳将涉案房屋交付其二人居住使用，其二人对房屋抵押登记不知情，请求依法判决。县房管局陈述称，其依据当事人提交的证明材料办理房屋登记无过错，且程序合法。张学芳隐瞒了联合建房的情况。一审被告县房管局向一审法院提交的证据有：1、《房屋登记信息询问笔录》，《张学芳住宅楼的结构安全鉴定》，《房地产所有权登记申请书》，张学芳、吕淑芳的身份证及结婚证，《建设工程规划通知书》，《国有土地使用权证》，《委托书》，《濉溪房地产分户图》，证明县房管局颁证程序合法、具备事实依据；2、第54号、第38号《淮北市人民政府专题会议纪要》，证明县房管局有权为涉案房地产颁证。穆相田、刘仁英向一审法院提交的证据有：1、穆相田、刘仁英的身份证及结婚证，2、县房管局组织机构代码证、张学芳身份证，上述证据证明各方当事人的身份信息以及具备本案诉讼主体资格；3、《补充协议书》，证明穆相田、刘仁英与张学芳联合建房，由穆相田、刘仁英提供土地，张学芳出资进行联合建房，约定分配穆相田、刘仁英7套房屋的事实；4、《庆相桥社区居委会、纺织社区居委会证明》，证明房屋建成后，张学芳于2007年交付穆相田、刘仁英兆国大厦东侧2#201室等7套房屋，穆相田、刘仁英居住使用至今的事实；5、涉案房地产权证，证明涉案房屋产权登记在张学芳与吕淑芳名下的事实；6、《关于我市区县部分行政区划调整的通知》淮证秘〔2004〕77号，证明2004年8月20日余庄划归相山区管辖的事实；7、《濉溪县人民法院行政庭情况说明》，证明穆相田、刘仁英撤诉是按照濉溪县人民法院的要求进行的。张学芳、吕淑芳向一审法院提交的证据有：1、（2006）皖0621行初11号《行政裁定书》，证明穆相田、刘仁英撤诉后无正当理由再行诉讼；2、《授权委托书》，证明刘仁英授权张学芳办证，并将产权证办在张学芳名下的事实。徽行淮北开发区支行向一审法院提交了《房地产他项权证》（房地产他证濉房2014字第002479号），证明徽行淮北开发区支行系涉案房地产的抵押权人。上述证据材料已随案移送本院。经审查本院认为：县房管局提交的证据2，因第38号会议纪要作出时间为2012年5月28日，系发生在被诉行政行为之后，依法不能作为认定被诉行政行为合法性的依据。县房管局未举证说明第54号会议纪要中确定的“余庄住宅楼”等16个违法建设项目与本案房屋建设项目之间的关联性，第38号会议纪要明确“余庄住宅楼”等10个已建成项目的后期发证工作由濉溪县人民政府负责，该会议纪要亦证明“余庄住宅楼”等项目在2012年5月期间尚未办理房屋登记。本案房屋系于2011年10月18日已进行房屋登记，故该54号会议纪要与本案的关联性无法认定。一审法院对上述证据的认证意见，不符合法律规定，本院应予纠正。一审法院对其余证据的认定符合法律规定，本院予以确认。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案的审理焦点为：1、县房管局作出的被诉行政行为是否合法？2、本案是否超过起诉期限？3、徽商银行淮北开发区支行是否为本案善意第三人？《房屋登记办法》第四条规定，房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。本案中，张学芳与穆相田、刘仁英联建住宅楼的所在地已于2004年8月由濉溪县人民政府划归淮北市相山区人民政府管辖，对涉案房屋的登记和颁证工作依法应属淮北市人民政府房地产主管部门负责。淮北市人民政府于2012年5月28日作出的第38号会议纪要，不能作为县房管局于2011年10月8日颁发涉案房屋权属证书的依据。县房管局对座落于淮北市相山区辖区内的房屋办理房屋登记，显然超越了其职权范围。一审法院认为县房管局具有作出本案被诉行政行为的职权不当，本院予以纠正。张学芳、吕淑芳就座落于庆相桥南侧、××国大厦东侧××＃楼××室房屋，向县房管局申请房屋产权登记。县房管局未举证之前对该房屋办理过房屋登记或颁发过房屋权属证书，故此次房屋登记类型应为房屋所有权初始登记。《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋登记所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要的材料。本案中，根据县房管局举证的涉案房屋的房地产权档案材料，张学芳、吕淑芳在向县房管局申请房屋登记时，未提交建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等用于证明涉案房屋属合法建设的材料。此外，该档案中亦无该栋楼房竣工验收材料，无整栋楼的房屋测绘报告等材料。张学芳、吕淑芳提供的房屋登记申请材料显然不符合上述规定的要求，故县房管局作出的被诉行政行为存在主要证据不足的违法情形。一审法院虽认定了县房管局作出的被诉行政行为主要证据不足，但其依据的事实和理由不准确，本院予以指正。关于本案的起诉期限问题。本案中，淮北市房屋安全检查鉴定办公室虽然于2011年4月对案涉房屋进行结构安全鉴定，但房屋安全检查鉴定并非是办理房屋登记的前提条件，不能以此认定穆相田、刘仁英此时应当知道张学芳、吕淑芳已办理房屋所有权登记。一审被告县房管局及一审第三人张学芳、吕淑芳均未提交用于证明穆相田、刘仁英超过起诉期限的证据，一审法院认定穆相田、刘仁英的起诉符合法律规定，并无不当。关于徽行淮北开发区支行是否为本案善意第三人的问题。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，人民法院判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。根据上述规定，在本案被诉房屋登记行为存在违法情形的情况下，人民法院应当在审查房屋抵押权人是否为本案善意第三人的基础上确定相应的裁判方式。本案中，张学芳、吕淑芳办理房屋登记后，将包括案涉房屋在内的16套房屋一并抵押给徽行淮北开发区支行，并办理了抵押登记。根据查明的事实，张学芳将所联建的房屋交付穆相田、刘仁英使用，在未提交相关合法建设房屋证明等材料的情况下，张学芳、吕淑芳通过并非房屋所在地的县房管局取得了争议房屋所有权证，后又将争议房屋抵押。徽行淮北开发区支行在办理抵押登记时，对上述情形显然未尽到足够的注意义务。一审法院基于本案查明的事实，认定徽行淮北开发区支行不属于法律意义上应予以保护的善意第三人，并无不当。综上，徽行淮北开发区支行的上诉理由均不能成立，本院不予支持。县房管局作出的被诉行政行为依法应予以撤销。一审判决认定事实基本清楚，判决结果正确，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徽商银行股份有限公司淮北开发区支行负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄永广审 判 员 朱晓瑜审 判 员 郑 慧二〇一七年十二月二十七日法官助理 李 源书 记 员 马嵘璟附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案作，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定;