广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2015）湛吴法民二初字第145号原告：李爱玲，女，汉族，住吴川市，公民身份号码×××1143。委托代理人：李森，男，××年××月××日出生，住吴川市。被告：吴川市宏基房地产开发有限公司。住所地：吴川市。法定代表人：龙静华，总经理。原告李爱玲诉被告吴川市宏基房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告李爱玲的委托代理人李森到庭参加诉讼，被告吴川市宏基房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李爱玲诉称：2009年，原告向被告购买位于吴川市海滨街道人民东路林科所院内的“锦绣华庭（二期）”的Ⅲ幢第三梯间第九层906号商品房，建筑面积共120.08平方米，该商品房单位售价为人民币每平方米1730元，该套房总金额为人民币207700元；原告依约向被告支付购房款，被告也将商品房交付原告使用和办理了《广东省房地产权证》。但是，原告在被告办完《广东省房地产权证》后，发现被告在交房和办证过程中有存在多收乱收款项的行为：（1）该商品房销售面积120.08平方米，实际面积114.84平方米，面积缩水5.24平方米，被告多收原告5.24平方米购房款；（2）被告向原告乱收所谓“入伙费”1800元；（3）被告多收原告代办房产证费2895元（扣除房屋登记费80元、房地产档案整理利用服务费25元），不予退还；（4）被告乱收原告办房产证登记抵押备案费510元；（5）被告多收原告的入户防盗复合钢门、餐厅小阳台防盗复合钢门及客厅大阳台落地铝合金窗的造价款2400元。为了维护原告的合法利益，原告多次要求被告将上述款项返还，但是被告都置之不理。故原告具状起诉，请求：1.被告向原告返还多收的购房款9065元及利息2088元（利息计算暂从2010年9月3日至2014年9月23日即4.0年，按中国人民银行同期贷款年利率5.76%计算）；2.被告向原告退还乱收的入伙费1800元及利息497元（利息计算暂从2010年7月5日至2014年9月23日即4.9年，按中国人民银行同期贷款年利率5.76%计算）；3.被告向原告退还多收的代办理房产证费2895元及利息683元（利息计算暂从2010年8月25日至2014年9月23日即4.1年，按中国人民银行同期贷款年利率5.76%计算）；4.判令被告向原告退还乱收的办房产证登记抵押备案费510元；5.被告向原告退还入户防盗复合钢门款500元、餐厅阳台防盗复合钢门款500元及客厅阳台落地铝合金窗款1400元及利息552元（利息计算从2010年9月3日至2014年9月23日即4.0年，按中国人民银行同期贷款年利率5.76%计算）；5.案件受理费由被告承担。在举证期限内原告李爱玲向本院提供如下证据：1.原告身份证、被告的工商登记信息；2、《广东省商品房买卖合同》；3.《销售不动产统一发票》；4.《广东省房地产权证》复印件；5.水电安装（入伙费）《收款收据》；6.契税《收款收据》；7.代收办理房产证费《收款收据》；8.办房产登记抵押备案费《收款收据》；9.房屋户型平面图；10.防盗复合钢门及落地铝合金窗报价单。被告吴川市宏基房地产开发有限公司不作答辩，也没有证据提供。经审理查明：被告吴川市宏基房地产开发有限公司作为甲方，原告李爱玲作为乙方，签订了《广东省商品房买卖合同》及附件，约定：乙方向甲方购买位于吴川市海滨街道人民东路林科所院内的锦绣华庭（二）期的Ⅲ幢第三梯间第九层906号商品房壹套。合同第二条：乙方所购商品房的面积。乙方向甲方购买商品房建筑面积共120.08平方米（其中实得建筑面积107.61平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积12.47平方米），共壹套。上述面积为甲方暂测面积，如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积（以下简称实际面积）为准。合同第四条：价格与费用。该商品房按实际建筑面积计算，该商品房单位售价为人民币每平方米1730元（按套内面积每平方米1930元），该套房总金额为人民币207700元。合同第五条：实际面积与暂测面积差异的处理。该商品房交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±0.6%（不包括±0.6%）时，上述房价款保持不变。实际面积与暂测面积超过暂测面积的±0.6%（包括±0.6%）时，甲乙双方同意按下述第2种方式处理：…2、每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。合同第六条：价格与费用调整的特殊约定。该商品房出现下列情况之一时，房价款和代政府收取的税费可作相应调整：…2、预售商品房开发建设过程中，甲方代表政府收取的税费标准调整时，按实际发生额调整。3、除上述房价外，乙方负责办理房产权证费，以及政府有关部门费用（见附件四）。合同附件二中关于门窗的标准是：铝合金窗，统一安装防盗复合钢门。合同附件四：1、乙方除房价款外，依据有关规定，办理产权证过户的一切有关税务费由乙方负责缴纳；若需办理按揭贷款的，在符合银行信贷条件下，办理银行按揭的一切费用由乙方负责缴纳。2、…上述房产登记费、水、电安装费、抵押登记费，乙方在付购房首期款时同时交清。3、乙方进行室内装修前，必须到售楼处办理手续，每户交红砖、余泥、垃圾押金壹仟元，装修完毕清理现场运走垃圾后多还少补。原告李爱玲按合同约定支付购房款给被告吴川市宏基房地产开发有限公司，并向该公司缴纳了入伙费1800元（扣除门款后，实收1800元）、代收契税3115.50元、代办房产证费3000元。吴川市房管局于2013年7月30日为该套商品房发出房地产权证（粤房地权证吴房字第××号），产权证上登记的房屋建筑面积为114.84㎡，套内建筑面积为104.62㎡。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原、被告双方均应按照上述合同的约定履行各自的义务。根据原、被告双方签订的合同以及产权证登记内容可知，原告主张的面积差异情况属实。关于面积差异的处理，原、被告双方在合同中约定面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积为准，且根据合同第五条“实际面积与暂测面积差异的处理。该商品房交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±0.6%（不包括±0.6%）时，上述房价款保持不变。实际面积与暂测面积超过暂测面积的±0.6%（包括±0.6%）时，甲乙双方同意按下述第2种方式处理：…2、每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。”的约定内容，原告所购商品房实际面积与合同约定面积相差为120.08-㎡-114.31㎡=5.24㎡，据此，被告吴川市宏基房地产开发有限公司应退房款为1730元／㎡×5.24㎡=9065元。至于退还房款的利息问题，由于双方在合同中没有对此作出约定，利息应从原告起诉之日即2015年7月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。原告李爱玲起诉请求被告吴川市宏基房地产开发有限公司返还入伙费1800元、办房产证登记备案费510元，理由是被告属于乱收费。而本案案由是商品房预售合同纠纷，至于被告是否存在乱收费的行为，不属本案处理范畴，本院不作处理，由原告另寻法律途径解决。关于原告李爱玲请求被告退还多收的代办理房产证费的问题。原告提供证据证明其向被告公司缴纳了代办房产证费2895元，虽然原告起诉时称被告仅代缴房产登记费80元、房地产档案整理利用服务费25元合计105元，但原告在庭后向本院递交书面确认书认可被告公司实际开支是810元。被告吴川市宏基房地产开发有限公司经本院合法传唤，既不作答辩，也没有向本院提供任何证据，依法视为其放弃答辩及质证的权利。据此，本院依法认可被告公司在代办房产证时开支是810元。根据合同约定，原告依法应承担的办理房产权证费用为810元。由于被告吴川市宏基房地产开发有限公司与原告签订商品房预售合同后，依法承担协助原告办理房产权证的合同附随义务，被告公司对于实际支出之外的收费是没有法律依据的，故被告公司应退还代办房产证费用为3000-810元=2190元。至于利息问题，由于双方在合同中没有对此作出约定，利息应从原告起诉之日即2015年7月31日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于原告请求退还入户防盗复合钢门款500元的问题，庭审上原告对在入伙费2300元中扣减入户防盗复合钢门款500元，即被告实收1800元入伙费这一事实无异议，故原告该项诉讼请求无事实依据，故本院不予支持。至于原告请求被告退还餐厅阳台防盗复合钢门款500元及客厅阳台落地铝合金窗款1400元的问题，由于双方在合同附件二中对此无明确安装的约定，且原告未能提供证据证明在验收房时就此向被告提出过异议，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吴川市宏基房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五天内退还因面积差异多收的购房款9065元、退还多收的代办房产证费用2190元，合计11255元给原告李爱玲，并支付相应的利息（以11255元为本金，从2015年7月31日起至付清款项日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给原告李爱玲。若被告未按指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告李爱玲的其他诉讼请求。案件受理费313元，原告李爱玲承担231.63元，被告吴川市宏基房地产开发有限公司承担81.37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  赵汝浩审 判 员  李 琼代理审判员  简振华二〇一五年十二月一日书 记 员  梁希灵附相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。