云南省禄劝彝族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）禄民初字第1481号 原告(反诉被告)昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司。组织机构代码证76709143-8。 住所地昆明市青年路小花园鸿城广场**。 法定代表人李胜江，总经理。 原告(反诉被告)昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司。组织机构代码证56883068-0。 住所地禄劝县屏山镇南北路南段 负责人戴惠荣，总经理。 委托代理人汪庆、朱智，云南衡炜律师事务所律师。特别授权代理。 被告（反诉原告）陈洁，女，汉族，1973年2月21日生，，住云南省昆明市五华区 委托代理人何蕊珠、胡宇翔，云南八谦律师事务所律师。特别授权代理。 第三人郑祥兵，男，汉族，1983年8月29日生，，住四川省达县 原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司、昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司诉被告陈洁确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，在审理中，郑祥兵以本案的处理结果与其有利害关系，申请参加诉讼，本院据其申请，通知郑祥兵为本案第三人参加诉讼;被告陈洁在审理中亦提出反诉，经审查，反诉符合反诉条件，故反诉与本诉合并审理，于2015年10月21日公开开庭进行了审理，原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司、昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司的委托代理人汪庆、朱智，被告陈洁的委托代理人何蕊珠、胡宇翔及第三人郑祥兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉(反诉辩)称：2014年4月7日，原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司的负责人戴惠荣向被告陈洁借款2000万元，被告陈洁要求戴惠荣利用其负责人的身份，用原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司开发建设村小组掌鸠河世纪中心120套房屋，以签订商品房购销合同的形式作为担保，并办理了备案手续。原、被告间并不存在商品房购买的事实，被告陈洁也没有支付过购房款，所谓购房款实际上是戴惠荣个人向被告陈洁的借款，所签商品房购销合同应为无效合同。故向法院起诉，请求判令：1、原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司与被告陈洁签订的合同号1-1-1906的商品房购销合同无效；2、驳回反诉原告陈洁的反诉请求；3、被告陈洁承担本案的诉讼费。 被告陈洁辩（反诉）称：原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司开发经村小组掌鸠河世纪中心，因资金短缺，向被告陈洁借款2000万元。为保证资金安全，经协商，原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司及戴惠荣作为连带借款人，并以原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司名下村小组掌鸠河世纪中心120套房产作为担保，由于该项目尚未竣工验收，无法办理抵押登记，双方决定，如原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司及戴惠荣不能按期还款，借款将自动抵作房款。2014年4月15日双方签订了针对120套房屋的《商品房购销合同》、《商品房购销合同》补充协议，并办理了合同备案手续。后原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司及戴惠荣未能按期还款，双方又签订了《商品房购销合同》补充协议一、二、三，明确了原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司名下上述120套房产抵偿债务，确认被告陈洁已支了全部房款，戴惠荣亦出具《承诺》对《商品房购销合同》、《商品房购销合同》补充协议的履行。原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司与被告陈洁的借款，原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司用120套房产来抵是经双方反复确认，为真实合法的意思表示，现应视被告陈洁已全部付清了120套房屋的购房款，履行了付款义务。被告陈洁与原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司签订的120份《商品房购销合同》，签订的程序合法、合同内容是双方当事人自愿约定，是双方真实意思表示，且合同已经行政部门确认备案。原告所诉的合同号1-1-1906的商品房购销合同就是上述120份中的一份。故被告陈洁提起反诉，请求判令：1、确认原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司与被告陈洁签订的合同号1-1-1906的商品房购销合同有效；2、按合同、协议约定将禄劝掌鸠河世纪中心第1幢1单元19层6号抵偿反诉被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司、昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司尚欠反诉原告陈洁的债务本金人民币175437元；3、反诉被告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司、昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司承担本案全部诉讼费。 第三人郑祥兵述称：原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司开发建设村小组掌鸠河世纪中心第1幢1单元19层6号房，原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司已卖给第三人郑祥兵，且第三人郑祥兵己交付了全额房款266475元。 原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司、昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司针对其诉讼主张，提交了下列证据： 1、商品房购销合同，欲证明原告起诉请求确认原、被告之间签订的商品房购销合同无效有事实基础。 2、民事判决书，欲证明原被告之间存在的是民间借贷关系，不存的商品房买卖关系，签订商品房购销合同的目的是被告保证自己的债权而设立的，在该已生效判决中已经得到了确认。 被告陈洁对原告所举商品房购销合同三性均认可，该合同上载明登记备案机关是禄劝房管局，买方卖方都有签章，说明买卖是有效的，意思表示也是真实的，故合同是合法有效。对民事判决书的三性均认可，但对原告要证明对象不予认可，判决书已经确认了双方存在债权债务，而不是高利贷，双方的债务受法律保护。 第三人郑祥兵对原告所举证据无异议。 被告陈洁针对其抗辩(反诉)主张，提交了下列证据： 1、陈洁身份证件复印件，欲证明被告陈洁为合法适格的诉讼主体。 2、《商品房购销合同》、《合同补充协议》、《商品房购销合同》补充协议二、补充协议三，欲证明昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司（禄劝分公司）以昆明市禄劝县掌鸠河·世纪中心120套房产向陈洁提供了清偿债务的担保；陈洁与昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司（禄劝分公司）约定了在债务人未按期还款时以债务人房产抵偿债务本金的担保方式；该担保行为意思表示真实、合法、有效；4、陈洁的债权金额已经转化为购房款，即陈洁已经支付了禄劝县世纪中心120套房屋的全部购房款。 3、《承诺》，欲证明昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司和戴惠荣是陈洁2000万元债权的共同债权人；2、昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司与陈洁明确约定了在债权人未按期还款时以债务人房产抵偿债务本金的担保方式；在昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司和戴惠荣未按期偿还借款时，陈洁有权按照《商品房购销合同》及相关补充协议的约定购买昆明鸿乙名业房地产经营有限公司作为担保的120套房产，借款本金自动转化为购房款。 4、（2014）昆民三初字第224号《民事判决书》，欲证明陈洁与昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司之间的借款真实、合法、有效，且陈洁已经按照该借款合同履行了合同义务；、昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司承诺以其位于禄劝世纪中心的120套房产向陈洁提供担保，如未能及时还款时，陈洁有权购买上述房屋，借款转为购房款。 原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司、昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司及第三人郑祥兵对被告陈洁所举陈洁身份证件复印件无异议；对《商品房购销合同》、《合同补充协议》、《商品房购销合同》补充协议一、二、三的真实性无异议，但认为，不是双方真实意思表示，内容是违法的，名为买卖，实为借贷，且抵偿价比正常房价少了一半，不是真实的买卖合同；对《承诺》的真实性无异议，但不是买卖合同关系而是民间借贷关系；对（2014）昆民三初字第224号《民事判决书》三性均无异议，判决书认定了是民间借贷关系，且是高利贷。 第三人郑祥兵对其陈述主张，提交了收据证明。 原告对第三人郑祥兵提交的收据无异议。 被告陈洁对第三人郑祥兵提交的收据，认为，收据形式不合法，内容不真实，不予认可。 本院认为，原告提交的《商品房购销合同》、《合同补充协议》、《民事判决书》及被告提交的《商品房购销合同》、《合同补充协议》、《民事判决书》相同，本院对其真实性予以确认。被告陈洁所举《商品房购销合同》补充协议一、补充协议二、补充协议三、《承诺》，因系双方所签，本院对其真实性予以确认。 综上所述，本院确认下列法律事实：2014年4月15日，被告陈洁与戴惠荣、原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司签订《借款合同》，合同约定，戴惠荣向被告陈洁借款2000万元；借款期限为4个月；借款利息为月息3%；原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司为戴惠荣向被告陈洁的借款提供连带保证责任；原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司提供云南省昆明市禄劝县世纪中心小区120套房屋作为抵押物；戴惠荣应于合同规定的时间内向被告陈洁归还借款本息，如未能按期足额归还本息，被告陈洁有权就上述120套房屋优先受偿。当天，被告陈洁又与原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司签订120份《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》。上述合同签订后，被告陈洁分两次将1940万元转入戴惠荣账户内，戴惠荣收到借款1940万元后，出具了2000万元的收条给被告陈洁收执。后戴惠荣与原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司共同向被告陈洁《承诺》，共同确认：如戴惠荣、原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司未按期限足额清偿借款本息，则被告陈洁有权按照与原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司签订的120份《商品房购销合同》及补充协议约定，购买原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司开发的世纪中心小区120套房屋。2014年4月15日，被告陈洁与原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司签订《商品房买卖合同》补充协议，协议约定：双方确认房屋单价为3280元/平米；合同约定面积仅作为参考，不作为计价依据；120套房实际总房价为42716950元，被告陈洁须于2014年4月17日前支付总房款的46.82%，即20000000元，2014年8月17日前支付总房款的53.18%，即22713950元。2014年8月16日，被告陈洁又与原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司签订《商品房购销合同》补充协议二，约定：被告陈洁与原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司共同确认，被告陈洁已于2014年4月17日前，按照原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司要求向原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司指定的第三人支付了120套商品房总价款46.82%，计人民币20000000元；将2014年4月15日签订的补充协议中约定，被告陈洁应于2014年8月17日前支付剩余总房款46.18%的款项，即人民币22716950元的期限延长至2014年11月17日；被告陈洁享有在2014年11月17日前，单方决定是否继续购买合同、补充协议约定的120套房屋的权利，如被告陈洁放弃购买，无需对原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司承担任何违约或赔偿责任。2014年8月17日，被告陈洁与原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司又签订《商品房购销合同》补充协议三，约定：双方在《商品房购销合同》中所约定的房屋价格（按套计价）人民币175437元为被告陈洁购买“掌鸠河世纪中心”小区房屋的最终价格，原双方在《商品房购销合同》补充协议所约定房屋单价（3280元/平米）不再作为被告陈洁购买房屋的单价；被告陈洁所购买120套商品房的总房价为人民币21052622元，截止2014年4月17日被告陈洁已按要求将购房款20000000元支付给了第三方戴惠荣，对此，原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司确认已收讫以上款项。 被告陈洁与戴惠荣、原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司间的借贷，被告陈洁于2014年11月4日向昆明市中级人民法院起诉，要求戴惠荣、原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司偿还借款。昆明市中级人民法院于2015年3月2日作出（2014）昆民三初字第224号民事判决书，判决戴惠荣归还被告陈洁借款及支付利息，原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司承担连带清偿责任。 本案中，双方诉争的合同号1-1-1906的《商品房购销合同》就是上述120份《商品房购销合同》中的一份。该合同约定，被告陈洁以总价款175437元购买原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司开发建设的位村小组掌鸠河世纪中心第1幢1单元19层06号房；被告陈洁于2014年4月15日前，一次性将房价款总金额175437元支付给原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司。 另确认，原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司又将掌鸠河世纪中心第1幢1单元19层06号房卖给了第三人郑祥兵，并于2014年12月5日收取了第三人郑祥兵的购房款266475元。 本案的争议焦点是：原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司与被告陈洁间是担保关系还是商品房买卖关系。原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司主张双方为戴惠荣向被告陈洁的借款担保的关系。被告陈洁主张其与原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司之间为商品房买卖合同关系。 关于当事人签订《商品房购销合同》时的真实意思。根据已经查明的事实，戴惠荣从被告陈洁处借到1940万元，而戴惠荣必须按时清偿上述债务，为保证债权，被告陈洁与原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司签订了《商品房购销合同》，其真实意愿不是以戴惠荣向被告陈洁的借款而出售涉案房产。故原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司的真实意思是用涉案房产为戴惠荣向被告陈洁的借款作抵押担保，而非向其出售案涉房产。 关于案涉《商品房购销合同》及补充协议约定的内容。从案涉《商品房购销合同》、补充协议看，与一般商品房买卖合同不同，双方虽在合同中约定单价，但不管房屋面积大小，119套均为175437元，平均每平方米1304.75元。此种售房方式与一般房地产交易习惯不符。 综上，本院认为，昆明市中级人民法院（2014）昆民三初字第224号民事判决书足以证明原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司与被告陈洁签订《商品房购销合同》的目的是为了担保戴惠荣向被告陈洁借款的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房购销合同》并办理商品房备案登记的行为应为并不是抵押登记，抵押不生效。但在双方间成立一种的担保关系，该担保又违反了物权法有关禁止流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。作为债权人的被告陈洁实现债权的方式应当是在债务履行期限届满后，向债务人戴惠荣主张债权。在戴惠荣拒不还债或者无力还债的情况下，被告陈洁才能以适当的方式就《商品房购销合同》项下的房产主张权利，以担保其债权的实现。现被告陈洁为实现债权已向昆明市中级人民法院起诉戴惠荣及昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司，昆明市中级人民法院已作出（2014）昆民三初字第224号民事判决书，被告陈洁的债权申请执行该判决可得到实现。故被告陈洁的反诉请求，本院不予支持。以合法的形式掩盖非法目的行为，是一种内容违法的虚假行为，行为人故意表现出来的形式或故意实施的行为并非其真正要达到的目的，而只是借助合法的合同外表达到非法目的。本案中，双方签订《商品房购销合同》只是为担保被告陈洁债权的实现作担保，涉案房产买卖，不是双方的真是意思表示，故原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司、原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司主张的确认《商品房购销合同》无效，有事实依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，判决如下： 一、原告昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司与被告陈洁2014年4月15日签订的合同编号1-1-1906的《商品房购销合同》无效。 二、驳回反诉原告陈洁的反诉请求。 案件受理费100元，本院准予免交。反诉费3809元由反诉原告陈洁承担。 如不按本判决指定的期间履行给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审 判 长  李志平 审 判 员  兰 芳 人民陪审员  李忠慧 二〇一五年十二月二十五日 书 记 员  赵 磊