北京市丰台区人民法院行 政 裁 定 书（2015）丰行初字第302号原告罗长富，男，1969年12月25日出生。原告张淑红，女，1971年7月19日出生。被告北京市丰台区房地产交易权属发证中心，住所地北京市丰台区丰体南路*号院*号楼底商。法定代表人张云竹。委托代理人范芳洁，女。委托代理人郭杨，北京市康达律师事务所律师。原告罗长富、张淑红诉被告北京市丰台区房地产交易权属发证中心（以下简称房地产交易中心）行政诉讼案，于2015年7月24日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。原告罗长富、张淑红诉称：一、事情经过：2013年2月28日，原告委托××房屋中介公司办理经济适用房改商品房权属登记相关事宜，向中介缴纳中介费5000元，并委托中介人员向被告缴纳土地出让金等相关费用155200元，2013年3月15日在中介公司的帮助下，原告在被告营业厅顺利将原经济适用房权属登记证变更为商品房登记证。2013年5月21日将名下房产变更至张淑红名下。2015年6月20日，北京市丰台区人民检察院打电话联系原告，告知因被告单位员工发生刑事案件，与房产有关，对二原告进行了详细询问，原告如实向检察机关叙述了办理经过，告诉检察院已经将土地收益155200元交给中介公司。7月2日又请张淑红去协助辨认，经检察院调查，确认二原告与被告单位职务犯罪的工作人员无任何关系，未参与被告单位员工刑事案件，二原告商品房产权登记证是在中介公司协助下从被告窗口正常取得，被告与中介公司涉嫌犯罪检察院在调查中。2015年7月1日，被告向原告发出《关于补缴土地收益的告知函》，告诉原告产权被限制转移，变更登记等，并要求补缴土地收益或者提供已缴纳土地收益的票据，逾期将依据《房屋登记办法》撤销房屋登记。二、诉讼理由：1、原告此次交易取得的商品房产权登记证为善意取得。我国《物权法》第106条第一款关于善意取得的规定，原告取得商品房产权证符合善意取得的特征。（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的。原告取得商品房登记证时，认为委托中介公司向被告交款并无不妥，被告的房管大厅也没有公示交易人必须亲自在窗口交款并取得发票，所以原告绝对不可能知道被告单位会出现工作人员与中介公司勾结的违法犯罪行为，在交易过程中，原告没有隐瞒、欺骗的行为，更不会有不交钱的故意。（2）以合理的价格转让。原告委托中介公司办理产权变更手续，将中介费5000元、土地收益款155200元都交给中介公司，因中介公司是专业的房地产经营单位，是工商注册登记有合法资质的单位，原告按照中介公司提供的程序办理，中介公司告知原告具体款项并代为缴纳，应该说这个价格是合理区间的，原告不存在不愿意缴纳和没有缴纳就取得的想法，更没有以不合理价格取得的主观意愿。（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记。该房产变更登记已经在2013年3月15日完成，应该判定为原告善意合法取得，被告已无权作出限制转移、变更登记乃至撤销登记的行为。2、根据《房屋登记管理办法》，办理房屋产权登记是被告单位专业职能，因审核不严格造成的损失，被告应负责。（1）被告在《关于补缴土地收益的告知函》中声称原告尚欠其土地收益，同时又要原告去提供已缴纳土地收益的票据，说明被告根本不确定原告所委托的房屋中介人是否缴款，而是因为被告单位工作人员渎职犯罪给国家造成损失无法确定具体款项才向原告发函索取发票，如果确定没有收到这笔土地收益，就不会向原告要发票。（2）原告已如实向检察院说明当初未收到发票，委托中介办理经济适用房变更商品房的房屋登记证，中介履行约定代理办理了所有手续，使原告及时取得了房产证，原告当然认为中介公司已经缴纳相关款项，合理的认为被告如果没有收到钱，就不可能给办理登记证，即便真是没有收到，也应该当日或在当月就会发现收支问题，及时告诉原告，原告也可以协助被告向中介公司追回，及时向公安部门报案，而被告及时向原告发放了商品房产权登记证，原告只能理解该款项已经及时足额缴纳了，所以原告的商品房登记证是合法有效的，被告无权撤销登记，无权侵犯原告的合法权利。（3）原告委托中介公司办理经济适用房变更商品房产权登记，产权大厅只要求亲自到窗口采集图象信息，房管大厅也没有告知业主必须亲自办理相关手续，没有说明土地出让金具体缴纳办法与程序，作为对外窗口没有向公众作出必要的提示，没有明确张贴服务对象应该注意的事项，更未向原告告知办理产权手续过程中哪些手续必须亲自办理，原告委托中介公司取得房产证并无不妥，我国法律也没有明确《商品房产权登记证》必须和发票同时使用才有效，所以原告取得的商品房产权证程序合法，证件有效。依据建设部《房屋登记管理办法》的规定，被告应该有自己的审核程序，并对自己单位所有工作人员办理的业务负责。（4）即便被告没有收到这笔款项，也是其工作人员渎职犯罪，是因被告单位管理混乱，相关制度不完善，资金收支情况混乱，应该承担管理不当给国家造成的损失。被告因为自己不确定有没有为原告出具发票而威胁撤销房屋登记是非法的，是严重侵犯公民权利的行为。（5）在检察院向原告调查被告单位工作人员渎职案件时，原告已经如实向检察院陈述了事情经过，检察院认定原告未参与被告单位工作人员犯罪活动，在办理过程中确实出资委托中介公司，证明原告在本案中无过错，不存在隐瞒真实情况、提交虚假材料等违法犯罪行为，通过中介公司取得的房屋产权登记证是善意的，在被告没有向原告说明的情况下，没有及时告知土地收益未能到帐的情况下，原告取得的房产证的行为是善意的。3、被告对于该处房产的土地收益已经丧失诉权。2013年3月15日，原告在被告处办理产权变更登记，作为房屋土地权属登记主管部门，对于当日发生的每一笔交易应当作出登记统计，对其收入的每一笔款项每一平方米的房产交易都如实登记，当日被告应该对原告的房产登记反应在收支明细之中，如果有任何差错，都是管理问题。所以被告应该当日就应当知道原告是否按时足额缴纳了相关费用，而不是现在因为其他问题查出没有当初原告缴纳款项的底单时，才能够发现原告没有缴纳，依据相关法律规定，双方形成的债权债务关系已经超过两年，按照现行法律规定被告已经对原告丧失诉权，原告认为本案已经超过诉讼时效，被告对原告采取的任何措施都是违法的。综上所述，请求法院确认被告给原告下发的《关于补缴土地收益的告知函》无效，解除对原告房屋的限制行为，为原告补开发票，本案诉讼费由被告承担，由被告承担原告因此纠纷所产生的交通费、误工费。房地产交易中心辩称：《关于北京市城镇居民购买经济适用房办理买卖交易、权属登记有关问题的通知》第二条规定，房屋所在地的房地局负责收缴购房家庭补交的综合地价款。在丰台区，一直由北京市丰台区房屋管理局负责该项工作。被告为北京市丰台区房屋管理局的下属事业单位，受北京市丰台区房屋管理局的委托具体承担收缴工作，《关于补缴土地收益的告知函》虽以被告名义作出，但被告不是行政机关且为具体实施单位，本案应以北京市丰台区房屋管理局为被告，原告错列被告。综上，请求法院在查明事实的基础上依法驳回原告的起诉。经审理查明：2013年3月15日，北京市住房和城乡建设委员会为罗长富、张淑红名下坐落于丰台区丰桥路×号院×号楼×层×-×的房屋颁发了房屋性质为商品房的房屋产权证，证号为X京房权证丰字第380522、3805**号。同年5月21日，该房屋的所有权人变更为张淑红所有。2015年7月1日，房地产交易中心向罗长富、张淑红作出《关于补缴土地收益的告知函》，内容为二人2013年3月15日申请的房屋坐落于丰台区丰桥路×号院×号楼×层×-×，证号为X京房权证丰字第380522、380523号的房屋登记，应缴纳经济适用房上市土地收益178023元。经核查，尚欠178023元未缴纳。因此，该处房屋已被限制转移、变更等登记行为。请二人在接到告知函30日内到房地产交易中心补缴土地收益或者提供已缴纳土地收益的票据。逾期未补缴或未提供已缴纳票据的，将依据《房屋登记办法》第八十一条之规定依法撤销房屋的房屋登记。本院认为：公民、法人或者其他组织提起行政诉讼，应以作出具体行政行为的行政机关为被告。本案中，在《关于补缴土地收益的告知函》上加盖印章的单位虽为房地产交易中心，但该单位既非负责收缴经济适用住房变更登记所需综合地价款的房地局，也非办理房屋登记的房屋登记机构，而是北京市丰台区房屋管理局下属事业单位。根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第二十一条的规定，行政机关在没有法律、法规或者规章规定的情况下，授权其内设机构、派出机构或者其他组织行使行政职权的，应当视为委托。当事人不服提起诉讼的，应当以该行政机关为被告。据此，罗长富、张淑红所诉主体不适格，其起诉应予驳回。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第五款、《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第二十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第三条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告罗长富、张淑红的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  陈 岱人民陪审员  张克敏人民陪审员  王占平二〇一五年十二月二十九日书 记 员  张 艳