汉中市汉台区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0702民初1992号原告（反诉被告）吴强，男，生于1983年10月19日，汉族，陕西省西安市蓝田县人，现住陕西省汉中市汉台区，汉中市中心医院医生。被告（反诉原告）谢林，男，生于1957年9月20日，汉族，陕西省汉中市汉台区人，住汉台区康复路，汉中市汉台区水利局水产工作站职工。原告吴强与被告谢林房屋租赁合同纠纷一案,以及谢林反诉吴强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月6日、8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吴强及谢林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴强诉称及辩称，其于2016年6月3日与被告谢林签订的房屋租赁合同，租住谢林位于汉中市汉台区康复路农技中心2号楼3层304号房屋。在房屋租赁期间，因谢林怠于履行租赁物的维修义务，2017年4月16日房屋内水管角阀发生断裂，导致房屋漏水，造成楼下204号房屋被淹。原告与被告多次交涉后，被告拒绝履行修缮义务，原告只得购买建材、雇请工人修缮204号房，共计花费5500元。综上所述，谢林怠于履行租赁物的维修义务造成损失，原告管理其事务修缮204号房屋，谢林应向原告支付必要的修缮费用。据此，原告依法提起诉讼，请求：1.依法判令被告谢林向原告支付204室房屋修缮费用5260元、修缮期间204室住户的住宿费240元等共计5500元。2.本案诉讼费由被告承担。针对谢林的反诉，答辩如下：谢林诉称4月16日事发当天吴强去了略阳并当日未返回，不是事实，谢林也未提供证据证明。实际情况是，吴强并未去略阳，更何况就是去了，4小时足以返回汉中。而依据生活常识及生活习惯，这样的出门，极少有人会关水阀。并且在得知房屋漏水后，吴强与朋友徐军赶往房屋处理漏水，采取正确措施减少损失；依据我国合同法的规定，出租人谢林应承担租赁物的维修义务，谢林不依法履行维修义务，一味推卸责任。并且吴强一直按照租赁物的性质使用租赁物，未改造房屋水路。而水阀老化存在爆裂风险，谢林作为房东，对房屋的基本设施，不仅不主动维修，还隐瞒水阀存在瑕疵，才是该事故发生的根本原因；谢林述称，导致水阀爆裂是因吴强疏于家具管理，又称造成损失是因水阀爆裂，还称水阀爆裂不是一下子产生，而是渗漏、滴漏直至爆裂所形成，那水阀是如何在吴强离开房屋两个小时里渗漏、滴漏直到爆裂？这纯属谢林违反生活常识，自行捏造的，且自相矛盾。吴强申请有专门知识的人员对水阀爆裂的原因进行说明。所以本案房屋被淹的真正原因是谢林没有尽到维修义务，导致水阀爆裂。谢林将水阀爆裂的原因归为吴强出远门未关水阀，但吴强未关闭水阀的行为与损害结果之间没有法律上的因果关系。综上所述，请求法院依法支持吴强的诉讼请求，驳回谢林的反诉请求。被告（反诉原告）谢林辩称及反诉称：谢林于2016年6月3日与吴强签订的房屋租赁合同。在租赁期内，吴强疏于管理所租住房屋的水电设施，缺乏安全意识，2017年4月16日去略阳当日不能返回情况下，出门前未关闭水阀，导致其出门后发生水管爆裂的事故。而水阀、水管不是一下子就发生爆裂的，是经过起初的渗漏、滴漏、大量水浸满、直到最后爆裂的过程，而吴强在事发前疏于管理，没有及时发现并采取补救措施，直到事故发生谢林均浑然不知。吴强也没有通过任何形式告知谢林水电有问题，导致这次水管爆裂，损害谢林家具的严重后果。并且房屋租赁合同第四项第6小项约定，乙方入住该物业应保持周围环境整洁，做好防火防盗工作，如发生事故乙方应负全部责任。并且根据我国《合同法》第二百二十二条“承租人应妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”的规定，谢林认为，这次事故应由吴强负全部责任，因此造成楼下204户房屋被水浸泡所产生的费用，也应由吴强予以赔偿。故请求法院依法驳回吴强的诉讼请求。并且，由于吴强在租房期间没有尽到爱护室内财物的责任，出远门不断水断电，造成谢林房屋内财物损坏，现谢林依法提起反诉，请求：1.判令被反诉人吴强赔偿反诉人谢林房屋内地板损坏费用3225元、沙发损害费用1000元、床两张损失600元、被子损失400元、壁纸损失200元等损失共计5425元。2.判令吴强按666元/月支付2017年6月3日起至本案判决止的房屋租赁费。3.反诉诉讼费由吴强承担。经审理查明：被告（反诉原告）谢林系汉中市汉台区康复路农技中心2号楼3层304室房屋的所有权人。2016年6月初谢林（出租方、甲方）与原告（反诉被告）吴强（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，将其上述房屋及屋内的沙发、茶桌、鞋柜、电视柜、大床、小床、整体橱柜、组合衣柜、三角柜、空调、电视、电风扇、洗衣机、电冰箱、电热水器、天然气灶等附属设施租赁与吴强，双方约定：租用期限自2016年6月4日起至2017年6月3日，房屋租金每年8000元，按年支付，另付押金2000元。租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、卫生治安费、物业费、停车费等由乙方支付，房屋修缮等费用由甲方支付，乙方擅自将房屋转租、转让、转借，或利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的，或无故拖欠租金，或连续3个月不付所有费用的，甲方有权终止合同、收回房屋，乙方需承担全部责任并赔偿甲方损失。双方的责任及义务：1.乙方须按时交纳水、电、煤、电话等费用，并将以上费用账单交给甲方，甲方须监督检查；2.无论在任何情况下，乙方不能将押金转换为房屋租金；3.在租用期内，甲方须确保乙方的正常居住，不得将乙方租用的房屋转租（卖）给任何第三者，或在租赁期内房租加价；4.租用期满后，乙方如需继续使用，应提前1个月提出，甲方可根据实际情况，在同等条件下给予优先；5.在租赁期内，甲乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议。6.乙方入住该物业应保持周围环境整洁，做好防火防盗工作，如发生事故乙方应负全部责任。7.乙方不得擅自改变室内结构，并爱惜使用室内设施，若人为损坏的将给予甲方相应赔偿；如发生自然损坏，应及时通知甲方，并配合甲方及时给予修复。合同签订当日吴强支付谢林房屋租金及押金共计10000元，谢林向吴强出具了收条一张，将房屋钥匙交与吴强，吴强即入住使用。2017年4月16日上述房屋的厨房内洗碗池下方橱柜中的角阀断裂，水从厨房流入客厅、卧室，并且漏到楼下204室房屋，导致304室房屋内的地板被浸泡，部分物品受损，204室房屋内的墙壁、护套等受损。后204室住户要求维修，吴强购买材料，雇请工人对204室房屋进行维修。房屋出现漏水事故后，原、被告双方对损失承担产生争议，吴强在租赁期限届满后因故未交钥匙给谢林，并于2017年7月6日向本院提起诉讼。审理中被告谢林提起反诉，因取证需要，向吴强要房屋钥匙，吴强即与同年7月底8月初通过204室住户将房屋钥匙交给了谢林。上述事实，有当事人陈述，吴强与谢林签订的房屋租赁合同，2016年6月3日谢林出具的收条（复印件），断裂的角阀一个，光盘1张，照片7张（204室房屋损坏现状），维修发票，证人证言，照片6张（304室房屋内财物损坏现状），304室房屋产权证等证据载卷，经当庭举证、质证，应予认定。本院认为，2016年6月初谢林与吴强签订房屋租赁合同，将其所有的汉中市汉台区康复路农技中心2号楼3层304室房屋及屋内的家具、家电等附属设施租赁与吴强，租用期限自2016年6月4日起至2017年6月3日，房屋租金每年8000元、押金2000元。合同签订后吴强向谢林支付房屋租金及押金共计10000元后入住。2017年4月16日，上述房屋的厨房内洗碗池下方橱柜中的角阀断裂，水从厨房流到客厅、卧室，并且漏到楼下204室房屋，导致304室房屋内的地板被浸泡，部分物品受损，204室房屋内的墙壁、护套等受损，原、被告双方对上述事实均无异议。本案争议焦点系：吴强租赁谢林的304室房屋厨房洗碗池下的角阀断裂原因是什么、应该由谁承担赔偿责任？由于双方在房屋租赁合同中未对租赁房屋内的水电设施的日常检查、维修等责任进行明确约定，而诉讼中吴强与谢林均未提供证据证明确系对方的原因造成厨房洗碗池下的角阀断裂导致漏水并造成损失，双方也不申请对角阀断裂的原因进行司法鉴定，致使本案事故原因及损害责任无法确定。反诉原告谢林也不申请对其304室房屋内财物的损失申请进行司法评估，故吴强与谢林对其各自要求对方承担赔偿责任的主张应承担举证不能的不利法律后果。因此对原告吴强要求被告谢林向其支付204室房屋修缮费用等5500元的请求，以及谢林反诉要求吴强赔偿其所有的304室房屋内地板、沙发、床、被子、壁纸等财物损失的5425元的请求，依法本院均不予支持，双方当事人可在有证据时另行主张。关于反诉原告谢林要求反诉被告吴强按666元/月支付2017年6月3日起至本案判决止的房屋租赁费，也即房屋占用费的请求，由于租赁期限2017年6月3日到期、租赁合同终止后，承租人吴强未交还所承租房屋的钥匙与出租人谢林，在2017年8月初谢林因取证需要向吴强要钥匙时，吴强通过204室住户将钥匙转交了谢林，因此吴强应承担6月4日起至此时止的房屋占用费用666元/月×2个月＝1332元。谢林主张在此之后的房屋占用费无事实依据，依法不予支持。关于谢林收取吴强押金2000元的事实，因双方均无异议，诉讼中吴强虽没有主张，但为了减轻当事人讼累，彻底解决当事人纠纷，本院依法一并予以处理，故依法确定扣除吴强应承担的房屋占用费1332元外，谢林应退还吴强668元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院〈关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第九十条之规定，判决如下：一、吴强支付谢林房屋占用费1332元、谢林退还吴强租房押金2000元，两项抵扣后由谢林退还吴强668元，限谢林于本判决生效后十日内退还吴强。二、驳回本诉原告吴强的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告谢林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由吴强承担；反诉案件受理费25元，由谢林承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审 判 长  武永妮人民陪审员  王 艳人民陪审员  韩晓琴二〇一七年十二月五日书 记 员  刘 娟