山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）鲁01民终9047号上诉人（原审被告）：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。法定代表人：金成发，总经理。委托诉讼代理人：潘松，山东辰静律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙帆帆，山东辰静律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金洲，男，1989年7月1日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：常乐，女，1987年3月9日出生，汉族，住济南市。上诉人绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人金洲、常乐商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初1563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回金洲、常乐的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由金洲、常乐负担。事实与理由：一、根据《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》等相关法律的规定可知：通过综合验收和分期综合验收是房地产开发项目进行交付的强制性标准。一审判决违法认定通过综合验收备案是房地产开发项目交付的强制性标准是错误的。国务院制定的《城市房地产开发经营管理条例》明确规定了房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用；该条例第17条同时规定了房地产开发企业在项目竣工后向项目所在地的政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，政府房地产开发主管部门应在收到该申请后30日内组织工程质量监督、规划、消防、人防等相关部门和单位进行验收。该条例第18条规定：“住宅小区等群体性房地产开发项目竣工后应依照本条例第17条规定和下列要求进行综合验收。”山东省人民代表大会常务委员会审议通过的《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条也规定了房地产开发企业必须进行项目综合验收或分期综合验收。但上述行政法规及地方性法规并未明确规定通过综合验收备案和分期综合验收备案是房地产开发项目进行交付的强制性标准。综合验收（或分期综合验收）与综合验收备案（或分期综合验收备案）并非同一法律概念。根据《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》等法律法规的规定及最高人民法院的审判观点，取得济南市城乡建设委员会出具的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，即表明该房地产项目已通过综合验收。而综合验收备案（或分期综合验收备案）是房地产开发企业基于政府行政机关对房地产业的行政管理，在其开发的房地产项目综合验收后，根据行政机关的要求，提交有关文件予以备案，以备日后考察。而济南市城乡建设委员会联合多部门下发的【济建发（2011）7号文】只是政府机关的内部文件，其无权违背上位法之规定而另行对房地产开发项目的交付标准作出解释。该内部文件不仅违反上位法之规定提高了交付标准，而且加重了开发商在房地产项目开发中责任。因此，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》等相关法律的规定，通过综合验收和分期综合验收可以理解为房地产开发项目进行交付的强制性标准。一审判决认定通过综合验收备案是房地产开发项目交付的强制性标准是错误的。二、绿地公司在与金洲、常乐签署涉案房屋的网签备案合同之前，即已告知涉案房屋的交房标准为取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。虽然涉案房屋的商品房买卖合同主合同基于济南市政府相关职能部门行政干预将交房标准约定为取得《分期综合验收备案证明》，在补充协议中约定的交房标准又变更为“取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》”，但该约定并不存在限制责任承担的问题。绿地公司与金洲、常乐就涉案房屋的买卖达成一致后，在签署涉案房屋的网签备案合同之前，双方即已就涉案房屋的买卖签订了手签本的商品房买卖合同。该手签本的商品房买卖合同的主合同与补充协议约定的交房标准是一致的，即涉案房屋取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。由此说明，金洲、常乐在与绿地公司签署涉案房屋的网签备案合同之前即已知悉涉案房屋的交房标准为取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。因此，在涉案房屋的交房标准问题上，即使涉案房屋的网签备案合同的补充协议的约定存在限制绿地公司责任承担的问题，绿地公司早已在签署网签合同之前告知了涉案房屋的交房标准为取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。三、绿地公司已将符合法律规定和合同约定的商品房交付给金洲、常乐。上已述及，商品房的交付条件为综合验收合格，即商品房除了通过工程质量验收外，还应通过监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位验收合格后方可交付。根据《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，工程质量验收是四方验收，即建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行的竣工验收。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条之规定，综合验收是指建设行政主管部门在收到房地产开发企业的竣工验收申请后，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位进行验收，即济南市城乡建设委员会在组织相关单位验收后出具的《房屋建筑工程竣工验收备案单》。虽然涉案房屋的商品房买卖合同主合同约定为取得《分期综合验收备案证明》，但在补充协议中约定的交房标准又变更为“取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》”。在变更前，金洲、常乐即已知悉涉案房屋的交房标准为取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。绿地公司在取得涉案房屋所在项目的《房屋建筑工程竣工验收备案单》后，即已按照法律规定和合同约定将涉案房屋交付给金洲、常乐。四、金洲、常乐在办理了涉案房屋的交付手续后，又以涉案房屋所在项目未取得分期综合验收备案证明为由主张房屋不具备交付条件，并要求绿地公司承担逾期交房的违约责任，没有任何事实和法律依据。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，即人们常说的“交钥匙”。商品房不符合交付条件的，买受人有权拒绝接收房屋。商品房不符合交付条件包括以下两种情况：1、商品房未经综合验收；2、商品房明显存在重大质量瑕疵。本案中，涉案房屋所在项目已经取得济南市城乡建设委员会组织的综合验收后出具的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，也不存在重大的质量瑕疵。在绿地公司按照合同约定向金洲、常乐发出交付通知后，金洲、常乐如若认为涉案房屋未取得分期综合验收备案证明，未达到交付条件，其完全有权拒绝接收房屋，并要求绿地公司承担逾期交房的违约责任。但本案中，金洲、常乐在明知涉案房屋所在项目已取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》、尚未取得分期综合验收备案证明的情况下已实际接收涉案房屋，其以自己的行为表明金洲、常乐认可涉案房屋的交付条件为取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，属于金洲、常乐对其自己权利的处分。其后，金洲、常乐又以绿地公司没有取得分期综合验收备案证明不具备交付条件为由，要求绿地公司承担逾期交房的违约责任，有违民法的公平与诚信原则。因此，金洲、常乐的主张没有任何事实及法律依据。综上所述，绿地公司已将符合法律、行政法规的强制性规定和合同约定的商品房交付给金洲、常乐，金洲、常乐在办理了涉案房屋的交付手续后，又以涉案房屋所在项目未取得分期综合验收备案证明为由主张房屋不具备交付条件，并要求绿地公司承担逾期交房的违约责任，没有任何事实和法律依据。一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法查明事实，发回重审或依法改判并驳回金洲、常乐的诉讼请求。金洲、常乐未作答辩。金洲、常乐向一审法院起诉请求：1.判令绿地公司支付自2016年2月6日强制交房之日起至绿地公司取得《分期综合验收备案证明》并公示之日止的违约金；2.判令绿地公司免除金洲、常乐一年的物业费，作为对金洲、常乐的经济补偿费；3.诉讼费用由绿地公司承担。一审法院认定事实：绿地公司作为出卖人与作为买受人的金洲、常乐签订《济南市商品房买卖合同》一份。合同约定金洲、常乐购买绿地公司开发建设的绿地中央广场D-4项目4号楼2单元****室房屋一套，该房屋用途约定为住宅，房屋总价为617986元。合同第八条约定房屋交付期限为2015年12月31日前，商品房交付条件为涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定。第九条出卖人逾期交房的违约责任第1款第（2）项约定，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同另附附件一：房屋平面图；附件二：公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三：装饰、设备标准；附件四：民用建筑节能信息公示；附件五：合同补充协议。其中附件五合同补充协议第三条关于房屋交付的补充约定，第2款约定：在绿地公司（甲方）具备本合同约定的交房条件（即其取得该房屋竣工验收备案登记单）的情况下，其可以发出房屋交付通知。房屋交付时，金洲、常乐（乙方）应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按金洲、常乐原因造成房屋未能按期交付执行，绿地公司就此不承担延期交房的责任。第5款约定：“双方明确，该房屋一经现场交付，则视为乙方验收合格。乙方要求整修的，整修期间不视为甲方逾期交房。第8款约定：甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”该补充协议还约定了其他内容。2016年2月，绿地公司向金洲、常乐发出了收房通知。金洲、常乐于2016年2月17日到达涉案房屋处办理房屋验收手续，实际收取了涉案房屋。绿地公司已经取得上述房屋的商品房预售许可证，该房屋于2016年2月2日通过了济南市城乡建设委员会的房屋建设工程竣工验收备案，备案证明号为201624018-5，但尚未取得《分期综合验收备案证明》。一审法院认为，金洲、常乐与绿地公司签订的《济南市商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，绿地公司在与金洲、常乐签订该合同及附件时业已取得商品房预售许可证，故合同及附件均为有效。本案双方争议的焦点问题为涉案房屋的交付标准应如何认定，此问题涉及违约责任的确定及承担。金洲、常乐称按照合同主文的约定，取得建设工程分期综合验收备案证明的房屋才符合房屋交付条件，绿地公司在未取得分期综合验收备案的情况下向其交付房屋属于违约。绿地公司则称，涉案房屋已经取得了竣工验收备案，按照双方补充协议的约定，该房屋已经符合交付条件，故其不存在逾期交付房屋的违约行为。因涉案合同主文与合同补充协议对交房标准约定不一致，应当采用哪种标准，需要结合法律法规的规定及双方当事人的意思表示予以确定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保证书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”绿地公司据此规定涉案房屋已经通过了竣工验收，故已符合法定交付标准。但该条规定“竣工验收合格后，方可交付使用”，即竣工验收系交付的必要条件但非充分条件。房屋是否可以交付还应看是否达到其他法定标准。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体性房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”山东省人民代表大会常务委员会审议通过的《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定：“开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收。分期开发的项目，开发企业可以进行分期综合验收。”从以上行政法规及地方性法规的规定可知，通过综合验收备案或分期综合验收备案系房地产开发项目进行交付的强制性标准。2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第四条规定：“房地产开发项目竣工后，开发企业应组织相关部门和单位进行综合验收，对符合条件的，相关部门和单位应出具相应的竣工验收合格证明。分期开发的项目，可以分期综合验收。”2011年4月24日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公用事业局联合下发的向各房地产企业、有关单位关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知【济建发（2011）7号文】第三条规定：“本通知下发之日起，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》作为房屋交付使用的约定条款。”以上地方性规范性文件进一步将房地产开发项目通过综合验收备案或分期综合验收备案作为项目交付使用的条件进行了明确。双方签订的《济南市商品房买卖合同》第八条约定的涉案房屋交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》。该项约定系双方当事人的真实意思表示，符合上述法律法规关于房屋交付应当取得综合验收备案或分期综合验收备案的规定，且在房地产管理行政管理部门进行了备案，合法有效，绿地公司应当向金洲、常乐交付通过分期综合验收备案的房屋。绿地公司辩称双方已经通过补充协议第三条第2款的约定，将交付条件变更为取得竣工验收备案登记单，故其并不违约。对其此意见，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方当事人应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”涉案合同及补充协议均为绿地公司提供的格式合同，且合同与补充协议签订于同一天。绿地公司提供的用于网签备案的合同将涉案房屋的交付条件约定为取得分期综合验收备案证明，但在同时签订的补充协议中，却将交房标准降低为通过竣工验收备案，该补充协议的约定限制了其责任的承担。因绿地公司未举证证明其向金洲、常乐提示和告知了该限制其责任的条款，故该条款对双方不产生拘束力。双方约定的交房标准仍然应当以合同约定的涉案房屋取得分期综合验收备案证明为准。关于交房时间，双方约定的房屋的交付时间为2015年12月31日，但补充协议中又为绿地公司的具体交房时间约定了30日的宽展期。一审法院认为，该宽展期的约定系双方通过补充协议对交房时间的变更，虽然与合同主文约定不一致，但不能一概否认补充协议的效力。该条款仅仅将交房时间延后30日，尚不足以认定严重损害购房者的利益，故一审法院认定，双方通过补充协议的约定将交房时间约定为2015年1月30日有效，该时间应作为双方最终共同确认的交房时间。但，截止法庭辩论终结前，被告绿地公司仍未能取得《分期综合验收备案证明》。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，绿地公司虽然于2016年2月17日向金洲、常乐交付了房屋，但其所交付的房屋并不符合合同约定的交付标准，故绿地公司构成违约，金洲、常乐有权要求绿地公司向其支付逾期交房的违约金。按照双方补充协议第三条第8款第（2）项的约定：“如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，自合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”此为双方对绿地公司未能按期交付房屋时，其应当承担违约责任的合同约定。对于房屋已交付，但交付条件尚未完全具备的违约责任如何确定，双方在该合同中并未进行约定。从查明的事实看，绿地公司虽然尚未取得综合验收备案，但涉案房屋的主体在交付时已经取得了竣工验收备案证明及规划核实证明，说明对业户居住生活影响较大的房屋质量及规划问题，已经经过了有关部门的验收合格。现金洲、常乐已经自愿接收了尚未到达合同约定交付条件的涉案房屋，并在该房屋实际居住使用，享受到了收房为其带来的利益。故其再按照合同约定的未交房的违约责任标准，要求绿地公司向其支付全部的违约金，显属不当。结合绿地公司各项单项验收的通过情况及未通过的单项验收可能对金洲、常乐造成的影响，酌定绿地公司按照双方合同约定的未交房违约金标准的30%向金洲、常乐支付违约金。即绿地公司应以617986元为基数，以日0.03‰为标准，自2016年2月18日起至判决生效之日止，向金洲、常乐支付违约金。金洲、常乐还要绿地公司向其支付判决生效后的违约金，生效判决系对已发生的纠纷给予的法律评价，其效力及于已发生的纠纷。判决生效之后，双方的争议尚未发生，金洲、常乐要求绿地公司按照生效判决认定的标准，承担判决生效后尚未发生纠纷的责任，于法无据，不予支持。如判决生效后，双方仍然存在纠纷，双方可另行主张各自的诉讼权利。金洲、常乐要求绿地公司免除一年物业费的诉讼请求，因物业服务的提供方系物业公司，与绿地公司开发商非同一主体，金洲、常乐要求开发商免除物业企业收取的物业费的主张，于法无据，故对此诉讼请求，不予支持。判决：一、绿地地产（济南）有限公司于判决生效之日起10日内向金洲、常乐支付逾期交房违约金（以617986元为基数，以日0.03‰为标准，自2016年2月18日起计算至判决生效之日止）；二、驳回金洲、常乐的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由绿地地产（济南）有限公司负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系金洲、常乐与绿地公司之间因商品房预售合同的履行而发生的争议，属商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，虽然双方在所签《济南市商品房买卖合同》中约定涉案房屋的交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，但是在双方所签《补充协议》中补充约定涉案房屋的交付条件为绿地公司取得该房屋竣工验收备案登记单。鉴于：第一，双方对交付条件的补充约定，并未免除出卖人绿地公司的责任、加重买受人金洲、常乐的责任、排除买受人金洲、常乐的主要权利；第二，双方对交付条件的补充约定，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形；第三，金洲、常乐也未在法定期间内，以绿地公司违反《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致金洲、常乐没有注意免除或者限制其责任的条款，申请人民法院撤销该补充约定。因此，本院认定双方对交付条件的补充约定合法有效。在涉案楼盘取得房屋竣工验收备案登记单后，绿地公司通知金洲、常乐收房，金洲、常乐亦实际收房，故绿地公司向金洲、常乐交付涉案房屋符合双方约定的交付条件。因此，金洲、常乐以绿地公司交付的房屋不符合合同约定为由，请求绿地公司承担逾期交房违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，绿地公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市槐荫区人民法院（2016）鲁0104民初1563号民事判决；二、驳回被上诉人金洲、常乐的诉讼请求。一审案件受理费100元减半收取50元，二审案件受理费100元，均由金洲、常乐负担。本判决为终审判决。审判长  乔绪晓审判员  李 静审判员  刘 洋二〇一七年十二月十八日书记员  姚 敏