安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）芜中民四终字第00332号上诉人（原审被告）：伍玉荣。被上诉人（原审原告）：童毅生。原审被告：水从军。上诉人伍玉荣因与被上诉人童毅生、原审被告水从军房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院于2015年10月8日作出的（2015）镜民一初字第01820号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2014年11月10日，童毅生与伍玉荣签订《固定收益合作协议》，约定：伍玉荣提供芜湖市华庭阳光绿洲一号楼2#门面房前半部分（面积38平方米）给童毅生使用，合作期三年，自2014年11月19日起至2017年10月7日止；如合作期限未到，伍玉荣提出终止合同，还将赔偿童毅生建店投资损失；如童毅生提出提前终止合同，需提前3个月通知伍玉荣；2014年11月19日至2015年11月19日期间租金为66000元，下一年租金在上一年的基础上递增10%；合作期间童毅生未经伍玉荣同意不得私自转让给他人经营，否则伍玉荣有权立即终止协议收回房屋使用权，一切损失由童毅生负责；合作协议签订后，童毅生应向伍玉荣支付保证金5000元；童毅生经营期间产生的水电费由其自行承担，伍玉荣委托水从军代收每年租金，双方发生的一切问题由委托人水从军负责；合作期满以后，伍玉荣仍与房东施平续约，必须和童毅生无条件续约。伍玉荣自认童毅生已缴纳保证金5000元及2014年11月19日至2015年11月19日期间租金66000元。童毅生租赁上述房屋用于经营餐饮(黄焖鸡煲饭)，为此，童毅生对租赁房屋进行装修，支付装修费37390元，并学习黄焖鸡米饭相关餐饮技术，支付技术费10000元。2015年5月，伍玉荣将涉案房屋的水阀关闭。同月，童毅生在涉案房屋的门上贴出门面转让、出租的通知。2015年7月23日左右，芜湖华亿置业有限责任公司因未收到涉案房屋2015年6月之后的租金，将上述租赁房屋上锁收回，芜湖华亿置业有限责任公司锁门时向童毅生表示，只要将租金交齐，就可以继续租赁房屋。原审审理过程中，伍玉荣表示，只要童毅生愿意继续经营，其可以向产权人缴纳涉案房屋的租金。童毅生明确表示不愿意继续经营。童毅生认为伍玉荣的行为导致双方签订的租赁合同无法继续履行，故诉请法院判令：1、解除童毅生与伍玉荣签订的房屋租赁合同；2、伍玉荣、水从军返还童毅生租金及保证金共计38000元（租金每月5500元，2015年5月19日至11月19日六个月，保证金5000元）；3、伍玉荣、水从军赔偿童毅生各项经济损失共计57390元（经营损失10000元、装修损失37390元、投资损失10000元）；4、伍玉荣、水从军承担本案诉讼费。原审法院另查明：（一）涉案房屋的所有人系芜湖华亿置业有限责任公司，案外人施平租赁芜湖华亿置业有限责任公司房屋后，转租给伍玉荣，面积150平方米，租赁期限五年，自2012年10月8日起至2017年10月7日止。（二）2014年11月10日，伍玉荣经施平同意将其中38平方米转租给童毅生，租金由伍玉荣与施平结算。（三）伍玉荣支付施平租金至2015年6月7日，2015年6月8日，伍玉荣将涉案房屋交还给芜湖华亿置业有限责任公司。原审法院认为：童毅生与伍玉荣签订的《固定收益合作协议》，实为租赁合同，系有效合同，对双方均具有法律约束力，童毅生与伍玉荣应按照合同约定履行各自的义务。伍玉荣在合同期内将涉案房屋的水阀关闭，而且没有将童毅生给付的租金交给出租人，导致涉案房屋被产权人收回，现童毅生也明确表示不愿意继续经营，故对童毅生要求解除租赁合同的诉请，应予支持。双方合同解除后，尚未履行的，终止履行，因童毅生已将2014年11月19日至2015年11月19日期间的租金66000元缴纳给伍玉荣，伍玉荣自2015年6月8日起未交租金给出租人，伍玉荣应当返还童毅生2015年6月8日至2015年11月19日期间的租金29333元[(5500元/月×5个月）+（5500元/月×10天）]。对于童毅生主张伍玉荣返还2015年5月19日至2015年6月7日期间的租金，因该期间童毅生可以使用租赁房屋，故不予返还。保证金属于违约责任承担方式，鉴于伍玉荣在履行合同过程中有违约行为，且童毅生也不愿意继续履行合同，故酌定伍玉荣返还童毅生保证金1000元。对于童毅生要求伍玉荣赔偿其经营损失10000元、装修损失37390元、投资损失10000元，其中经营损失,童毅生无证据证明，该项费用应不予支持；投资损失，属于童毅生学习黄焖鸡煲饭技术的费用，且此项技术为其永久使用，因此该投资不属于童毅生损失的范围，故该项费用亦不予支持；装修损失，童毅生经营期间，伍玉荣停水，致使童毅生无法正常经营，伍玉荣辩称，其停水是因为童毅生已经不经营了且贴出转租、转让通知之后有水耗损，因童毅生、伍玉荣用水有独立的水表，童毅生无论是否经营，其租赁房屋期间的水费是其自行承担，对伍玉荣不产生损害，因此伍玉荣以该理由停水依据不足，伍玉荣应当相应承担童毅生的装修损失，鉴于审理中伍玉荣表示，如童毅生愿意继续经营，伍玉荣可以交齐涉案房屋的租金，且产权人在锁门时也表示只要交齐租金，就可以继续使用涉案房屋，但童毅生在审理中明确表示不愿意继续经营，故童毅生应对后期不履行合同的损失自行承担相应的责任，据此酌情确定伍玉荣赔偿童毅生装修损失3000元。对于童毅生要求水从军承担本案相应责任，因水从军只是接受伍玉荣的委托履行合同权利义务，并不是租赁合同相对人，故童毅生要求其承担相应责任，无法律及事实依据，应不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十八条、第二百二十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、解除童毅生与伍玉荣于2014年11月10日签订的《固定收益合作协议》；二、伍玉荣于判决生效之日起十日内返还童毅生租金29333元及保证金1000元，合计30333元；三、伍玉荣于判决生效之日起十日内赔偿童毅生装修损失3000元；四、驳回童毅生的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1142元，由童毅生负担742元，伍玉荣负担400元。伍玉荣上诉称：原审法院查明事实清楚，但判决伍玉荣给付童毅生装修费3000元不当。童毅生经营状况不好，对外出租涉案房屋，无人承租，自己不愿经营，其装修损失应由其自行承担。请求二审法院依法撤销原判第二项，改判伍玉荣不承担童毅生装修损失3000元。童毅生、水从军在二审中未提出答辩意见。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实同原判认定的事实。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案二审的争议焦点是伍玉荣是否应当承担童毅生装修损失3000元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。童毅生原审举证证明了其为装修涉案房屋支出了37390元。在童毅生经营期间，伍玉荣擅自停水等违约行为影响了童毅生对装修后房屋的经营使用，并致租赁合同被提前解除，伍玉荣应当适当赔偿童毅生的装修费用损失。原审法院根据本案具体情况，酌定伍玉荣赔偿童毅生装修损失3000元并无不当。综上，伍玉荣的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人伍玉荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  李建华审 判 员  张 勤代理审判员  丁大慧二〇一五年十二月三十一日书 记 员  胡国栋附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。