贵州省龙里县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔2730民初1402号原告：叶斌，男，1971年6月24日生，汉族，贵州省都匀市人，现住贵州省龙里县。被告：贵州海鑫房地产开发有限公司，住所地：贵州省龙里县冠山街道水桥村，统一社会信用代码：91522730072042373J。法定代表人：朱钢。委托代理人：杨宗睿，贵州驰援律师事务所律师，特别授权。委托代理人：程起阳，男，系该公司副总经理，原告叶斌诉被告贵州海鑫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案受理后,依法由审判员适用简易程序于2017年10月30日公开开庭进行了审理。原告叶斌到庭参加诉讼；被告贵州海鑫房地产开发有限公司委托代理人杨宗睿、程起阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告叶斌诉称：2015年12月27日，被告在隐瞒土地用途性质、未取得预售许可的情况下，诱导原告与其签订了《商品房买卖合同》，原告在合同关键条款处特意盖上手印。被告当天收回了全部合同文本。原告在2016年4月26日前多次催促索要合同文本，被告均推脱说在房管局备案，手续多效率低没有完成备案。2016年4月27日，被告假称应房管局要求，要补办网签手续合同备案才生效，诱骗原告之妻在四份文件上签字盖手印。2016年6月中旬，被告把合同文本交给原告，原告当即发现合同文本被掉包，不是原告于2015年12月27日所签合同，而是2016年4月27日原告之妻被诱骗所签的所谓补充材料之一的合同，核心内容发生了重大改变。其中交房日期由2016年6月30日改为2016年12月25日。尽管如此，被告至今未能让该房通过验收，没能合法交房。原告调查发现，被告取得的土地使用性质为旅游开发，而不是住宅用地，然后被告签订合同时竟写明土地使用权为70年，这显然是欺诈。根据合同法及相关法律法规，该份合同应为无效合同。原告认为被告在信息不对称的情况下，没有提供商品房关键信息，欺骗原告侵害原告合法权益。土地使用年限不是双方约定的住宅70年，被告这些欺诈行为导致至今房屋无法验收交付原告，证人黄某已经付了全款至今也没有交房。被告没有证据证明我购买的房子所在土地使用年限是70年，被告刚刚提供的证据只能证明被告取得70年土地使用权，但这个土地不是我买的那个房子的土地，被告在混淆，被告这就是商业欺诈，合同无效，被告应当返还我的购房款及进行惩罚性赔偿。为维护自身合法权益，原告遂向法院提出诉请：诉请1、请求确认原告、被告双方签订的《商品房买卖合同》无效；2、被告返还原告购房款人民币（币种下同）127892.00元、维修金4293.60元、预告登记费160.00元，共计132345.60元；3、被告赔偿原告5万元和惩罚性赔偿金127892.00元及已付房款利息10631.00元（以127892.00元为基数，自2015年12月27日起至2016年10月止，按照银行同期同类贷款利率计算），共计188523.00元；4、本案诉讼费由被告承担。被告贵州海鑫房地产开发有限公司辩称：原告起诉的事实不符合本案客观事实。原被告双方在2015年前只是达成商品房认筹协议并未签订商品房买卖合同，所收取的是定金而非购房款。原告并没有向被告催要合同，而是双方经协商一致在2016年签订了商品房买卖合同。房屋是否经验收是否交付与本案无关，只是涉及是否违约的问题。被告没有欺诈行为，被告是在取得预售许可证才对外销售。合同系双方真实意思表示系双方自愿行为，该商品房买卖合同签订没有违反法律强制性规定，原告要求确认合同无效并主张赔偿不符合法律规定，请求法院驳回原告诉请。被告与原告签订本案商品房买卖合同时是合法销售，我方预售许可证是在2016年3月30日已经取得预售许可证，根据相关法律规定，被告很显然具备了预售许可合法条件。实际上原、被告在正式签订商品房买卖合同之前进行认筹、预定等行为，原告认为这些行为是欺诈。而这些前期行为都被双方最终签订的买卖合同证明了被告没有欺诈，原告没有提供证据证明被告欺诈。延期交房只是合同履行的瑕疵，只是一个违约行为，不能因为被告违约而导致双方买卖合同效力自始无效。原被告双方签订的合同不存在欺诈，而只是在履行过程中发生争议，比如交付及付款等事宜发生争议。合同无效必须严格依据合同法52条规定的情形，以及根据最高院司法解释规定，开发商在起诉时取得预售许可证的应当认定为合同有效。再根据相关司法解释规定，原告不具备主张赔偿及返还房款的条件。被告已经取得预售许可证，被告不存在欺诈，合同合法有效，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。上述事实有原、被告双方提供的相关证据在案予以佐证。经审理查明，被告贵州海鑫房地产开发有限公司于2016年3月31日取得龙里县房地产管理局就贵州龙里水桥养生度假中心商住楼颁发的（2016）商房预字第0401号《商品房屋预售许可证》。2016年4月27日，叶斌、唐琴与贵州海鑫房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》且该《商品房买卖合同》于2016年5月12日在龙里县房管局登记备案。合同约定叶斌、唐琴共同购买贵州海鑫房地产开发有限公司贵州龙里水桥养生度假中心商住楼第1栋1单元11层2号的一套商品房，套内面积为112.89平方米，价格为3613.18元/平方米，总价款407892.00元。约定买受人所购的该商品房土地使用权年限自2016年3月10日起至2086年3月10日止，交房时间为2016年12月15日前。双方明确约定买受人叶斌、唐琴以银行按揭贷款方式付款，并于合同签订日向被告支付了127892.00元首付款，余款280000.00元以银行按揭方式支付。合同还约定买受人在接到出卖人书面通知之日起3日内将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续。现涉案房屋已竣工，贵州海鑫房地产开发有限公司已通知业主收房，至今叶斌、唐琴未办理该商品房银行按揭贷款的相关手续，房屋未过户登记。另查，一、唐琴系原告叶斌的妻子，对涉案商品房二人各按50%份额共有,本案叶斌作为唯一原告起诉经唐琴授权，唐琴同意叶斌一人处分其诉权。二、被告贵州海鑫房地产开发有限公司于2016年3月10日与龙里县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，并于2017年3月9日取得《国有建设用地使用权证》，载明：住宅用地使用年限为2017年3月9日至2087年3月8日；住宅餐饮用地使用年限为2017年3月9日至2057年3月8日。本院认为，原告称被告已将商品房买卖合同掉包，但未提供证据予以证实，本院不予认可。原告提出其所购商品房对应的土地使用权年限系旅游开发用地40年，但原告对此未提交有力证据予以证明，而被告提交了国有建设用地使用权证证实其开发的住宅用地为70年使用年限。故，原告主张被告在出售商品房过程中存在欺诈缺乏事实及法律依据，本院不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》不属于合同无效的情形，合同是在双方自愿基础上签订的，是双方真实意思表示。被告贵州海鑫房地产开发有限公司在取得合法的商品房预售许可证后于2016年4月27日与原告叶斌及案外人唐琴签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有法律约束力。针对原告主张被告赔偿其5万元和惩罚性赔偿金127892.00元及已付房款利息10631.00元。因涉案《商品房买卖合同》合法有效且房屋已竣工，合同目的仍然能实现，合同依法应当继续履行，该主张没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：驳回原告叶斌的全部诉讼请求。本案已依法减半收取的诉讼费3057.00元，由原告叶斌承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  欧子红二〇一七年十二月二十五日书记员  岑 娜