浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终4637号上诉人（原审被告）：洪金华，男，1973年12月7日出生，汉族，住浙江省淳安县。上诉人（原审被告）：滕丽平，女，1977年12月4日出生，汉族，住浙江省淳安县。两上诉人共同委托诉讼代理人：王超、王勤保，浙江思伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨家钧，男，1949年4月13日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。委托诉讼代理人：斯佳、占志伟，浙江叠胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:费四英，女，1954年6月18日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。上诉人洪金华、滕丽平因与被上诉人杨家钧、费四英房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初字第2804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：杨家钧与费四英系夫妻关系，杭州市淳安县千岛湖镇明珠花园名雅院3幢203室房屋为其两人的夫妻共同财产。洪金华、滕丽平系夫妻关系。2014年12月9日，费四英带着杨家均的身份证、其两人结婚证原件，由潘某冒充“杨家钧”的名义共同与洪金华在淳安县千岛湖筑居房地产代理有限公司处签订了《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2014转让0001313）一份，合同约定：费四英、杨家钧将杭州市淳安县千岛湖镇明珠花园名雅院3幢203室房屋（所有权证号为淳房权证千岛湖镇字第××号，建筑面积为143.23平方米）转让给洪金华、滕丽平，转让价格650000元，一次性付款，于过户之日将房屋交付于洪金华、滕丽平使用。合同签订的同时又签订了承诺书一份，上述两份材料的买方洪金华、滕丽平均由洪金华一人签名，卖方费四英由其本人签名，“杨家均”的签名均由潘某冒充杨家均所签。合同签订后，双方当即到当地房产交易办证部门办理了产权过户手续，将涉案房屋由杨家钧名下过户到洪金华、滕丽平名下。洪金华支付了中介费1000元、过户契税19500元、交易手续费859.38元、登记费80元。同日，费四英向洪金华、滕丽平交付了房屋。涉案房屋所在的配套车库（位于杭州市淳安县现登记的产权人为费四英、杨家钧。同日，洪金华转帐给费四英杭州联合农村商业银行的帐户400000元。2015年7月中旬，费四英将此事告知杨家均，杨家均遂联系洪金华并到中介公司处核实，但洪金华称其当时是购买所得，因协商未果，杨家均遂诉至原审法院，请求：一、确认2014年12月9日卖方为杨家钧、费四英，买方为洪金华、滕丽平的关于杭州市淳安县千岛湖镇明珠花园名雅院3幢203室的《房屋转让合同》无效。二、洪金华、滕丽平共同赔偿杨家钧房屋占用损失（按每月2000元计算，自2014年12月9日起算至房屋实际归还之日止）。审理中，杨家钧撤回第二项诉讼请求。。原审法院认为，一、费四英与洪金华、滕丽平间是何种法律关系。洪金华依据的主要证据系书面的房屋转让合同及中介的证人证言，双方对转让合同书的签名无异议，对中介许英的证言基本无异议。而杨家钧与费四英主张双方是借款，不存在房屋买卖关系，但其未能提供有效力的证据，费四英不能合理解释既然系借款又为何签署房屋转让合同，亦不能举证证实其有多次支付利息的行为。而且，费四英的陈述前后多次矛盾，不合常理。比如，其称涉案房屋契证未办出，而将涉案房屋房产证交给洪金华去办契证，该说法与先交纳契税后才能办理出房产证的常理不符，也不能解释办理契证为何要签署房屋转让合同；其称办理费用及当月利息在400000元款项中扣除的，且申请出庭的证人潘某亦是如此作证，但转帐记录表明洪金华单笔转帐400000元，并未扣除；其称支付办证费用后相关收据由洪金华交与其，但该相关收据却在洪金华处；庭审中其称当时未带结婚证、于2015年4、5月份带工商银行的银行卡去找洪金华归还借款，可庭审后的调查中又称带了结婚证、不知道带了哪个银行的银行卡。同时，费四英称其收款后未出具借条，潘某在作证时陈述费四英收款后出具了借条，两者亦存在矛盾。综上，杨家钧与费四英所举的证据不足以推翻洪金华提供的书面房屋转让合同，费四英与洪金华间应确定为房屋买卖合同法律关系。二、涉案的杭州市房屋转让合同是否有效。涉案房屋为杨家钧与费四英夫妻共同财产，杨家钧与费四英系涉案房屋的共同共有人。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产有平等的处理权”。因此，夫或妻对夫妻共同财产做重要处理决定应当平等协商，取得一致意见。同时，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意”。因此，该案中，费四英未经杨家均同意，未取得杨家均的委托授权，由他人冒充杨家均进行签名，且事后杨家均不予追认，并提出异议，故费四英将涉案房屋转让给洪金华、滕丽平违反了我国婚姻法与物权法相关规定，侵犯了杨家钧的合法权益，该房屋转让合同应认定为无效。故杨家钧要求确认涉案合同无效的诉讼请求，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，判决：确认2014年12月9日签订的卖方为“杨家钧”、费四英，买方为洪金华、滕丽平的《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2014转让0001313）无效。案件受理费150元，由费四英负担75元，洪金华、滕丽平共同负担75元。宣判后，洪金华、滕丽平不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定的部分事实有错误。判决书第9页倒数第5行系证据认定错误。洪金华、滕丽平证据5可以证实双方之间系房屋转让关系，洪金华直到2015年7月21日才知道房屋买卖合同上的“杨家钧”的签名并非其本人，是费四英找人顶替的。一审判决只确认杨家钧打给洪金华的通话录音，但不认定洪金华打给费四英的通话录音，证据认定存在错误。洪金华支付给费四英的房价款65万元，有不动产发票等证据，一审法院只认定了打款400000元系认定事实疏漏。二、一审判决适用法律错误。洪金华、滕丽萍受让案涉房屋是善意的；洪金华、滕丽萍受让案涉房屋支付了合理的对价；案涉房屋已经于2014年12月9日办理了过户手续，本案适用《中华人民共和国物权法》第106条。综上，请求：撤销原审判决；一、二审诉讼费用由杨家钧、费四英承担。针对洪金华、滕丽平的上诉，杨家钧答辩称：1、根据婚姻法、物权法相关解释，一审判决是无误的，当时杨家钧并不知道房屋出卖的事实，事后也没有对房屋出售进行追认，并且杨家钧向法院提出异议，故本案合同无效。2、洪金华、滕丽平提出洪金华打给费四英的电话录音，但录音是洪金华与费四英之间，并且费四英在原审中当庭否认，洪金华作为主张权利的人，未对通话录音的三性进一步的证据补强和说明，理应承担举证不能的不利后果，并且该录音所要证明的事实上已经为原审法院所认定本案为买卖合同。洪金华支付费四英房价65万元的事实，洪金华、滕丽平认为原审认定事实疏漏，事实上费四英只收到40万元，剩余25万元洪金华原审调查中陈述向案外人借款，并以现金交付给费四英，但其并未提供相应证据，没有能够说明现金交付的真实性，其向第三人借款虽有借条复印件，但案外人并未出庭作证，故费四英只收到40万元是真实的。2、洪金华、滕丽平认为其取得房屋系善意取得，杨家钧认为洪金华、滕丽平不属于善意取得，一审中我方申请假冒杨家钧的人出庭作证，原审法庭以及本案双方可以真实看到假冒的杨家钧长相与真实的杨家钧是完全不同的两个人，从身份证上也可以看出，但洪金华、滕丽平却未尽到审实义务，原审杨家钧提交的录音证据中，5分41秒，洪金华亲口承认：我怎么知道，不像的也有的，不是说每个人长得都一模一样，我也不去管这个事情。故洪金华对于杨家钧的本人真实性应当审查而未审查，其应为而不为，故其不属于善意取得。本案房屋合同价65万元远远低于市场价，而且双方实际也不是以65万元作为交易价，因为上诉人只交付了40万元。双方真实交易目的为将过户作为借款40万元的抵押。善意取得着重点是判断房屋物权，一审法院明确本案焦点为案涉房屋转让合同是否有效，根据婚姻法第十七条十二款和物权法第九十六条，故无需使用善意取得法条。针对洪金华、滕丽平的上诉，费四英答辩称：同意杨家钧的答辩意见，另外，费四英没有收到过现金，只收到过40万元，扣除税款只有36万元。二审中，在本院指定的举证期限内，各方均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，虽然洪金华、滕丽平提供的证据尚不足以证明杨家钧同意将案涉房屋进行出卖，但该节事实并不必然导致案涉房屋买卖合同无效，现杨家钧又未举证证明存在其他合同无效情形，故原审法院认定案涉房屋买卖合同为无效属于适用法律错误，本院予以纠正。至于费四英主张其与洪金华、滕丽平之间实际存在的是民间借贷关系，案涉房屋仅为借款担保的抗辩意见，因费四英与洪金华、滕丽平之间签订的是房屋买卖合同，且并未有充分证据证明双方之间存在民间借贷关系，故本院对于该意见不予采信。综上，原审法院认定事实基本清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初字第2804号民事判决和诉讼费承担部分；二、驳回杨家钧的诉讼请求。一审案件受理费150元，由杨家钧负担。二审案件受理费150元，由杨家钧负担。（洪金华、滕丽平于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费手续；杨家钧于本判决生效之日起七日内来本院交纳应负担的诉讼费用）本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一七年十二月五日书 记 员 袁其伟