广西壮族自治区隆安县人民法院民 事 判 决 书（2015）隆民一初字第668号原告李英智。委托代理人覃鸿，广西国海律师事务所律师。被告广西泉景昊房地产开发有限责任公司，住所地马山县白山镇西华街203号。法定代表人吴泽伟，该公司董事长。委托代理人李德明，广西东博律师事务所律师。原告李英智与被告广西泉景昊房地产开发有限责任公司（以下简称“泉景昊公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理后，依法由代理审判员李常增适用简易程序，于2015年11月27日公开开庭进行了审理。书记员马玲担任记录。原告李英智的委托代理人覃鸿，被告泉景昊公司的委托代理人李德明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李英智诉称：2013年3月8日，原告与被告签署《商品房买卖合同》。合同约定：“被告将丽水帝都第2号楼1单元1501号商品房出卖给原告，房屋建筑面积为141.11平方米，套内建筑面积114.32平方米；房屋价款465388元；交房标准为毛胚房；房屋交付时间2013年11月18日之前；被告逾期交房超过60日的，按日向原告支付己交付房价款万分之三的违约金”。原告支付首付款335388元，又于2013年11月27日按揭贷款支付余款130000元。交房期限届满至今，被告无法按期交房。为维护自己合法权益，特此起诉，要求法院判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金79375元（自2013年11月19日起至2015年8月10日止，按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金）；2、双方合同继续履行；3、由被告承担本案诉讼费用。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》复印件，用于证明被告将商品房出卖给两原告，该商品房买卖合同合法有效的事实；2、《收据》、《付款凭证》复印件，用于证明两原告已依约向被告支付首款期及按揭贷款，被告应承担逾期交房违约责任的事实；被告泉景昊公司辩称：首先，因2014年7月5日马山县城遭受洪灾这一不可抗力因素影响，包括供电系统和电梯设备等项目基础设施全部受损，直至2014年12月底才调试及更换完毕，导致被告逾期交房，故交房日期应延后90日或从逾期交房日期中扣除90日。其次，按揭款应在合同签订后30日内汇入被告指定账户，而购房合同于2013年3月8日签订，故按揭款应在2013年4月8日前汇入被告指定账户。可原告按揭款却于2013年11月27日才到账，逾期了234天。此系原告没有严格履行“签订《商品房买卖合同》及附件并交纳首期房款之日起三日内主动配合被告向银行提交符合银行要求的办理按揭贷款所需全部资料及缴纳相关费用”的约定所致。原告这一不及时提供按揭所需材料，不及时办理按揭手续，不及时补齐首期款差额的行为，已构成违约。根据合同的规定，约定交房日期应顺延至按揭款发放日，即2013年11月27日，同时原告还应向被告支付逾期付款违约金130000×234×0.001=30420元。适用最高院买卖合同司法解释过错相抵规则及损益相抵规则，被告要求应从原告主张的违约金数额中予以扣减抵销30420元；最后，原告主张的逾期交房违约金计算有误。被告已通过电话联系的方式通知原告于2015年5月1日前来办理交房手续，故逾期交房违约金的计算期限，应自2013年11月28日起至2015年4月30日止，共519天，扣减不可抗力因素延误的90天，则逾期交房时间应该是429天。因此违约金应为465388元×429日×0.0003=59895元。而不是原告所诉的79375元。因此，本案中原被告双方互付的违约金应当直接抵扣，抵扣后，被告还应支付原告违约金59895元-30420元=29475元。被告对其答辩意见在举证期限提出的证据有：1、《丽水帝都入伙通知书认领表》复印件，用于证明实际交房日期应为2015年5月1日，原告主张的违约金计算有误的事实；2、建设方、施工方、监理方共同出具的《关于丽水帝都工程延期交房情况说明》复印件，用于证明2014年7月5日，因特大洪灾，丽水帝都工程基础设施受损和毁坏严重的事实；3、马山县永昌电业有限责任公司出具的《关于马山县丽水帝都项目“7.5”水灾供电抢修情况说明》复印件，用于证明2014年7月5日，因特大洪灾，丽水帝都工程供电系统遭受严重毁坏的事实；4、南宁市力祺电梯有限公司出具的《关于马山县丽水帝都项目“7.5”水灾供电梯抢修说明》，用于证明2014年7月5日特大洪灾造成丽水帝都工程电梯严重毁坏的事实；5、2014年7月5日马山县特大洪灾图片，用于证明2014年7月5日马山县遭遇特大洪水，给丽水帝都工程带来巨大损失，项目基础设施全部毁坏，需要重新调试和更换的事实。根据原告陈述及被告答辩，本院确认本案争议焦点为：原告主张的违约金数额应否获支持？经过开庭质证，本院对原、被告双方提交的证据确认如下：对于原告提交的证据，被告质证意见为：对原告所有证据的真实性、合法性、关联性无异议。对于原告提交的证据，本院认证意见为：被告对原告所有证据的真实性、合法性、关联性无异议，故可作为认定案件事实的依据。对于被告提交的证据，原告质证意见为：因被告没有证据证明其交付的房屋已经验收合格，故对该证据不予确认，以法庭核对为准；约定交房日期为2013年11月18日，洪灾发生日期为2014年7月5日，相差半年，故原告对被告证据2、3、4、5的真实性无异议，但对关联性有异议。对于被告提交的证据，本院认证意见为，被告并没有证据证明其交付的房屋已经验收合格，故本院对该证据1的关联性不予认可；因洪灾在合同约定交房日期后发生，而洪灾又系被告违约迟延履行交房义务后发生的，不能免除其责任，同时被告提供的证据2、3、4、5亦不具关联性。经审理查明：原告李英智于2013年1月25日向被告支付丽水帝都第2号楼1单元1501号房购房款326400元，于2013年10月10日向被告支付该套房购房款8988元。2013年3月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。该购房合同主要约定：1、买受人向出卖人购买位于马山县白山镇江滨东路508号的丽水帝都第2号楼1单元1501号房，套房总价款为465388元；2、买受人采用银行按揭贷款方式支付其余的购房款。买受人须在签订本购房合同及附件的同时交付首期房款335388元，其余的房款由买受人向银行办理按揭手续；3、⑴买受人在购买本房产前，如已办理过银行按揭手续（或因买受人的其他原因）造成本合同内房产不能在出卖人指定的银行继续办理银行按揭手续的，买受人应在接到通知后七日内，由买受人以现金的方式补齐余下购房款或采用其他方式解决银行按揭及余下购房款，出卖人不承担任何责任。买受人逾期办理的，出卖人有权解合同，买受人应支付该套房屋总房款5%的违约金。出卖人不解除合同的，买受人按第⑸项向出卖人支付违约金；⑵买受人选择银行按揭付款方式的，由出卖人指定按揭贷款银行，买受人申请的按揭金额及年限由银行审批确定。如买受人按揭贷款申请未获批准或银行批准的按揭金额低于买受人申请的按揭金额的，则差额部分由买受人在接到通知后五日内向出卖人补齐首期差额，否则视为买受人不履行合同，由买受人承担逾期付款的违约责任；⑶买受人应在签订《商品房买卖合同》及附件并交纳首期房款之日起三日内主动配合出卖人向银行提交符合银行要求的办理按揭贷款所需全部资料及缴纳相关费用；⑷如买受人逾期不及时提供按揭所需资料、不及时到银行办理上述手续、不及时补齐差额的，出卖人有权按以下方式处理：合同继续有效，买受人向出卖人按逾期天数每日支付合同总价款0.1%的违约金至办理完银行按揭手续，按揭款至出卖人帐号止；⑸买受人逾期付款超过60日后，如果继续履行合同，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日起止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；4、⑴出卖人应当在2013年11月18日前，将经验收合格并符合本合同附件三《装饰、设备标准》的商品房交付买受人使用；⑵如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：双方约定，在实际交房期内，因买受人原因造成该套房的银行按揭贷款未发放或未付清应付房款的，则交房日期顺延，顺延至银行按揭贷款发放或付清房款之日；5、除前述规定的出卖人可据实延期的特殊原因外，出卖人逾期交房，不超过60日的，自约定交房日期之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交房日期之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金等。2013年11月27日，农行马山县支行将130000元按揭贷款发放到被告指定账户。2015年9月25日，原告以交房期限届满，被告仍无法按期交房为由，而诉至本院提出前述诉请。在庭审过程中，原告已经确认其于2015年8月10日收房，故原告对其主张的违约金明确计算起止日期为自合同约定交房日的次日起至2015年8月10日止。本院认为，《商品房买卖合同》系原、被告双方真实合意，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，应得到全面严格履行。本案合同系预售房买卖合同，通常采用先付清房款后交房的交易模式以确定双方的权利义务。这一交易模式在本案购房合同有关买受人先付清首期款，在签订合同后及时办理按揭手续，以保障出卖人在可预见的合理期限内得到按揭款，或在按揭款不发放时及时补齐首期差额，而出卖人则于2013年11月18日前交付房屋等一般性条款中得到印证。而对于如因买受人原因未能在2013年11月18日前使得按揭款及时发放或付清房款的这一特殊情形，合同则约定出卖人交房义务的履行顺延至按揭款发放日或付清房款日。合同这一交房日期顺延特殊条款，实质上将出卖人实际交房期顺延至按揭款发放日或付清房款日的同时，亦将买受人先付清房款，出卖人后交付房屋的预售房顺序履行交易模式自动转换成买受人付清房款之时，出卖人也应交付房屋的现房同时履行交易模式。购房合同关于房屋交易模式自动转换的特殊约定条款系双方真实合意，应得双方严格遵守及履行。基于此合同约定，原告未能于约定的交房日期2013年11月18日前使得按揭款及时发放或付清房款，则合同约定交房日期顺延的条件已成就，被告在原告于2013年11月27日履行付清房款义务的同时，亦应履行交付符合约定房屋的义务。而被告自2013年11月27日起至今仍未能交房，已构成逾期交房，应承担相应违约责任。故被告应自2013年11月28日起至2015年8月10日止，以已付房款465388元为基数，按每日万分之三向两原告支付逾期交房违约金86562元（465388元×620日×0.0003）。而原告提出被告继续履行合同的诉讼请求，具体即为要求被告履行交付符合合同约定标准的房屋，并继续履行合同约定的其他义务。因双方确认已经办理了房屋交收手续，说明被告已经向原告交付了符合约定标准的房屋，原告要求被告履行交房义务已无实际履行内容，因此，本院对原告要求被告履行交房义务的请求不予支持。被告对原告要求继续履行合同无异议，故，双方签订的《商品房买卖合同》应继续履行。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款的规定，判决如下：一、被告广西泉景昊房地产开发有限责任公司于本案判决生效之日起十日内向原告李英智支付逾期交房违约金86562元；二、原告李英智与被告广西泉景昊房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》继续履行。案件受理费1964元，适用简易程序减半收取982元（原告李英智已预交892元），由被告广西泉景昊房地产开发有限责任公司负担982元。上述债务，义务人应自动履行，逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及其副本一份，上诉于南宁市中级人民法院，并于本判决上诉期限界满之日起七日内预交上诉受理费1964元（户名：待结算财政款项中院诉讼费专户帐号：20×××17开户行：中国农业银行南宁竹溪支行），逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  李常增二〇一五年十二月二十一日书 记 员  马 玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第当事人可以约定一主违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。