云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）怒中民二终字第77号 上诉人(原审被告)：怒江诚合房地产开发有限公司。 机构代码：57188706—3。 住址：泸水县六库镇向阳东路。 法定代表人:潘煜，系该公司总经理。 委托代理人：袁明华，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人：查建纲，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人(原审原告)：张建梅，女。 上诉人怒江诚合房地产开发有限公司（以下简称诚合公司）因与被上诉人张建梅房屋买卖合同纠纷一案，不服泸水县人民法院（2015）泸民二初字第90号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月21日受理后依法组成合议庭，于2015年12月9日在本院第三法庭公开开庭审理了本案。上诉人诚合公司的委托代理人袁明华、查建纲，被上诉人张建梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理确认的本案事实是：2013年6月2日，诚合公司和张建梅签订了合同编号为ＣＨ－2013-06-03的《商品房购销合同》，约定张建梅购买诚合公司开发的位于的傈都半岛一期第1幢第19层03号框架结构房，房屋建筑面积为87.18平方米，总价款为300358.00元，合同签订前张建梅支付了认购意向金60358.00元，并于2013年7月4日通过银行贷款240000.00元，将购房款全额支付完毕。双方合同第七条约定：“甲方（诚合公司）应于2014年2月28日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（张建梅）。”但是，诚合公司直到2015年3月6日才将并不符合合同约定的房屋交付于张建梅。诚合公司逾期交房时间已经达370天。因此，诚合公司应当按照双方合同第九条之规定“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列【一】种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天总房价的万分之零点五元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按下列【3】种约定承担违约责任。3、乙方有权决定是否解除合同；如解除合同，则甲方向乙方支付总房款百分之十的违约金，甲方向乙方退还已付房款，已发生的交易相关税、费由乙方承担，如约定继续履行合同，甲方每逾期一天，按总房价的百分之零点五做为迟延履行金支付予乙方，双方不办理退房手续”。但是，依据上述约定，诚合公司应支付的违约金仅仅为每天15元，远远低于张建梅的合理损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，张建梅请求增加违约金至每日以总房价的万分之二，据此诚合公司应承担的违约金为22226.49元。综上，诚合公司逾期交房天数达370天，仅仅按照合同约定的违约金不足以弥补其合理损失。遂诉请：1.依法增加逾期交付房屋违约金每日为总房价的万分之二；2.判令诚合公司支付给张建梅逾期交房的违约金22226.49元；3.判令诚合公司承担本案诉讼费用。另外，诚合公司在一审庭审中明确表示涉案房屋未达到交房条件，也不能确定何时达到合同约定的交房条件。 原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，受法律保护，各方均应按照合同约定履行各自义务。张建梅已按照约定全额支付了房屋价款，诚合公司亦应按照约定的时间即2014年2月28日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付给张建梅，但诚合公司没有在约定的履行期间内将符合约定的房屋交付给张建梅，其行为已构成违约。关于诚合公司主张其具有免责情形的问题。原审法院认为，《合同补充协议》第一条的规定是对主合同《商品房购销合同》第七条的补充，《合同补充协议》第一条的前提条件是诚合公司应于2014年2月28日前交房，因诚合公司不能于2014年2月28日前交付房屋，故本案不存在《合同补充协议》第一条的情形，故原审法院对该主张不予采纳，诚合公司逾期交房的违约行为不具有免责情形。关于是否调整违约金至万分之二的问题。张建梅认为双方约定的违约金仅仅为每天15元，远远低于其合理损失，但庭审中张建梅未提交证据证明其主张。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，张建梅应承担举证不能的法律后果，原审法院对该项诉讼请求不予支持。关于违约金的计算标准问题。双方在《商品房购销合同》中对诚合公司逾期交房应承担的违约责任及承担违约责任的方式进行了约定，即“逾期30天后，乙方有权决定是否解除合同，如解除合同，则甲方向乙方支付总房款百分之十的违约金，甲方向乙方退还已付房款，已发生的交易相关税、费由乙方承担，如约定继续履行合同，甲方每逾期一天，按总房价的万分之零点五作为迟延履行金支付给乙方，双方不办理退房手续。”据此，本案违约金的计算标准为按总房价的万分之零点五计算。本案房屋总价款为300358.00元，按合同约定每天的违约金为300358.00元×0.005%﹦15.02元。截止2015年3月6日原告接房之日止，共逾期370天，违约金为15.02元×370天﹦5557.40元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、诚合公司于本判决生效之日起十日内支付张建梅逾期交房违约金人民币5557.40元；二、驳回张建梅的其它诉讼请求。案件受理费365.00元，由诚合公司负担。 原审判决宣判后，诚合公司不服，向本院提起上诉，认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误，请求：1.依法撤销泸水县人民法院（2015）泸民二初字第90号民事判决书第一项，并依法改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院对上诉人以下具有不承担违约责任的关键事实未予确认，从而作出对上诉人不公、错误的认定： (一）被上诉人逾期交纳购房款（贷款部分）或各项税费的事实：根据上诉人与被上诉人于2013年6月2日签订的《商品房购销合同》第六条第3款和《商品房购销合同补充协议》第一条的约定，被上诉人应于合同签订后30个工作日内付清房款（贷款部分），于上诉人交房前（2014年2月28日）交付全部的契税、印花税、配套设施费、物业管理费、公共维修基金、工本费。结合一审的法庭调查来看，被上诉人于2013年7月5日才将房屋贷款部分支付给上诉人，已超过合同约定的付款时间4天，而补充协议约定的各项税费至2013年3月6日才交给上诉人，已超过合同约定的付款时间352天。（二）“因政府政策的变化或为遵守政府法令”导致逾期交房的事实：本案争议的房屋已经竣工，与建筑经济指标与规划批准的要求相符，事实上已经具备入住条件，现已有部分业主装修入住。因受国务院出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《云南省国有土地上征收补偿办法》规范调整，导致一期工程2号楼所涉土地地上建筑物拆迁工作暂缓，无法进行本案争议房屋所在的3栋及1栋所有房屋竣工验收工作，待一期项目竣工各项规划技术经济指标落实后再进行项目规划竣工验收工作，上述事实是众所周知的事实。依据补充协议第一条第3款“除上述情况，若出现以下情形之一而导致甲方（上诉人）延期交房，甲方不承担本合同第九条约定的逾期交房违约责任：（2）因政府政策的变化或为遵守政府法令；（4）因执行政府的有关行政命令、指示或要求。发生以上情况不视为甲方逾期交房、甲方可根据实际情况顺延交房时间”的约定。导致上诉人逾期交房符合该条第3款第（2）（3）项的情形，依法依约上诉人不应承担逾期交房的违约责任。上述关键事实，上诉人已在庭审中多次强调和指明，一审判决对此却只字未提，请二审法院予以纠正。二、一审法院认为：“《合同补充协议》第一条的规定是对主合同《商品房购销合同》第七条的补充，《合同补充协议》第一条的前提条件是诚合公司应于2014年2月28前交付房屋，故本案不存在《合同补充协议》第一条的情形，故本院对该主张不予采纳，诚合公司逾期交房的违约行为不具有免责情形。”没有事实和法律依据。（一）根据《合同补充协议》第十二条第2款：“本《商品房购销合同补充协议》与《商品房购销合同》具有同等的法律效力，本《商品房购销合同补充协议》与《商品房购销合同》有不同规定的，以《商品房购销合同补充协议》为准”。从该合同约定可以看出，在出现上诉人和被上诉人就《商品房购销合同补充协议》与《商品房购销合同》有不同约定的情形时，双方赋予了《商品房购销合同补充协议》比《商品房购销合同》更高的法律效力。故而，《合同补充协议》中的各条款，特别是第一条对处理本案至关重要。（二）根据《合同补充协议》第一条“对主合同第七条约定的‘交付期限’是以乙方（被上诉人）缴纳全部购房款（含银行按揭款项到甲方账户（上诉人），及购房款以外的契税、印花税、配套设施费、物业管理费、公共维修基金、工本费为前提起计”的约定，该条已经非常明确说明被上诉人向上诉人交付全部购房款及购房款以外的契税、印花税、配套设施费、物业管理费、公共维修基金、工本费，是上诉人在交付期限（2014年2月28日）前交付房屋给被上诉人为前提条件，这一前提条件才是上诉人与被上诉人意思一致的真实表示，不容曲解。再结合《商品房购销合同》及《合同补充协议》中的其他条款，得出这一前提条件具体而言就是：被上诉人应于合同签订后30个工作日内付清房款（贷款部分）；应于交房前交付全部契税、印花税、配套设施费、物业管理费、公共维修基金、工本费。上述合同约定依法属于合同法第六十七条规定的先行义务。既然被上诉人没有履行这一先行义务，上诉人有权拒绝被上诉人要求于2014年2月28日前交付房屋的后行义务请求，更不应该承担合同第九条“逾期付款违约责任”。因此，判决上诉人承担逾期交房违约金完全没有事实和法律依据。 被上诉人张建梅辩称，我们在购房时向诚合公司交纳了首付款，办理了按揭贷款手续，贷款由诚合公司负责。房屋涉及的相关税费，依据交易习惯，当然是在接房的同时方才交纳，不可能在签订购房合同时交纳，上诉人的理由不成立。诚合公司不能交房的原因没有以任何形式通知业主，拆迁的问题是政府和诚合公司之间的事情，与业主无关。违约金约定过低，按理应作调整，现因我们没有上诉，请求驳回上诉，维持原判。 二审过程中，上诉人诚合公司对一审判决确认的法律事实无异议，但认为遗漏了被上诉人逾期缴纳房款和税费的问题，对合同补充协议第一条中双方违约应承担的违约责任和免责条款均应进行罗列。被上诉人张建梅无异议。对一审查明的事实，本院予以确认。经庭审另查明，双方签订的《商品房购销合同》第七条约定：“甲方（上诉人）应于2014年2月28日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（被上诉人）。”合同第九条约定：“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列【一】种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，甲方按每天总房价的万分之零点五向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按下列【3】种约定承担违约责任。3.乙方有权决定是否解除合同，如解除合同，则甲方向乙方支付总房款百分之十的违约金，甲方向乙方退还已付房款，已发生的交易相关税、费由乙方承担，如约定继续履行合同，甲方每逾期一天，按总房价的万分之零点五作为迟延履行金支付给乙方，双方不办理退房手续。”合同补充协议另约定：“一、对主合同第七条规定的‘交付期限’，是以乙方缴纳全部购房款（含银行按揭款项到甲方账户），及购房款以外的契税、印花税、配套设施费、物业管理费、公共维修基金、工本费为前提：1、若乙方未交清上述款项，甲方有权拒绝交付房屋，也不承担主合同第九条约定的逾期交房违约责任；2、如因乙方未及时缴纳上述费用而导致甲方不能如期交付房屋，在此期间由于不可抗力造成房屋的损失的风险均由乙方自行承担。（本协议所指不可抗力包括不限于自然灾害、战争、暴乱、政府政策发生变动、法律法规变化政府主管机关、测量机构原因导致误差等非甲方可预见、控制并可避免的事件）甲方不承担逾期交房的任何违约责任及因不可抗力导致的风险。3、除上述情况，若出现以下情形之一而导致甲方逾期交房，甲方不承担本合同第九条规定的逾期交房违约责任：（1）因不可抗力或意外事件的；（2）因政府政策的变化或为遵守政府法令；（3）因政府进行市政工程建设影响本项目建设的；（4）因执行政府的有关行政命令、指示或要求。发生以上情况不视为甲方逾期交房，甲方可根据实际情况顺延交房时间。”上诉人于2015年3月6日交房，逾期交房370天。在庭审中，本院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第一款“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明”的规定，向各方当事人作了释明。上诉人诚合公司认为合同约定的继续履行合同的违约金不高，明确表示不申请下调违约金。上诉人提及的《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日施行，《云南省国有土地上征收补偿办法》于2015年3月1日施行。 依据上诉人的上诉主张，本案争议的焦点是：1.上诉人逾期交房的行为是否构成违约；2.上诉人逾期交房是否具有免责情形。 为证明其主张，上诉人诚合公司二审期间向本院提交了新证据一组：1.《泸水县规划管理局规划设计条件通知书》一份；2.《怒江州消防支队建设工程设计审核意见书》一份，拟证明上诉人诚合公司已经做了工程前期准备工作，但因政策变化，政府拆迁不力，导致房屋不能如期竣工验收，属合同补充协议约定的免责情形。经质证，被上诉人张建梅认为，政府拆迁不力或政策因素，诚合公司应向业主方先行告知，但诚合公司没有这么做，对上诉人的证明目的不予认可。本院认为，这组证据具备真实性、合法性，但不具有关联性，证据内容不能证明上诉人的证明目的，本院不予采信。 本院认为，《商品房购销合同》系双方自愿协商订立，合法有效，双方均应依约履行。本案被上诉人依约如期缴纳了首付款，办理了按揭贷款手续，贷款不能按期到达上诉人的账户，不能归责于被上诉人；依据交易习惯，只有在房屋具备交房条件的前提下，接房的同时，被上诉人方向上诉人缴纳相关税费，故本院对上诉人上诉称“补充协议约定的各项税费逾期缴纳352天”的抗辩理由不予采纳。在合同签订之前，《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经出台，预售时上诉人应当充分估计合同约定的交房日期是否受政策因素的影响，不能事后以此为由抗辩。上诉人逾期交房370天属实，并不具有合同约定的免责情形，应依约承担违约责任。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。一审法院审理程序合法，判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由上诉人诚合公司承担。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行：申请执行的期间为二年。 审判长 覃 华 审判员 陈中朝 审判员 李丽玲 二〇一五年十二月十八日 书记员 杜海丽 附法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。