广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2015）云新法民二重字第1号原告张叙连，女，1960年1月6日出生，汉族，居民，住新兴县。原告苏俊宇，男，1990年6月29日出生，汉族，居民，住新兴县。两原告的共同委托代理人梁家栋，广东翔浩律师事务所律师。被告新兴县房产管理局。地址：新兴县。法定代表人林烈喜，局长。委托代理人李新林，广东来邦律师事务所律师。委托代理人黎卫斌，男，新兴县房产管理局副局长，住新兴县。被告广东物资拍卖行有限公司。地址：广州市越秀区。法定代表人曹东，董事长。委托代理人刘娅，女，该公司总经理助理，住广州市天河区。委托代理人潘年添，男，该公司业务员，住广州市白云区。原告张叙连、苏俊宇诉被告新兴县房产管理局（下称房管局）、广东物资拍卖行有限公司（下称物资拍卖行）拍卖合同纠纷一案，两原告不服本院（2015）云新法民二初字第52号民事判决向云浮市中级人民法院提起上诉，云浮市中级人民法院受理后依法进行了审理，于2015年8月31日作出（2015）云中法民二终字第264号民事裁定，认为原审法院审判程序违法，撤销了本院作出的（2015）云新法民二初字第52号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张叙连及原告张叙连、苏俊宇的共同委托代理人梁家栋，被告房管局的委托代理人李新林、黎卫斌，被告物资拍卖行的委托代理人刘娅、潘年添均到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告张叙连、苏俊宇在原审时诉称，2014年12月22日，原告在新兴县政府招投标中心交易大厅参加广东省物资拍卖行有限公司举行的第1040期拍卖会上，通过现场公开竞价方式成功竞买了权属新兴县房产管理局的****的首层及二层（房屋所有权证：粤房字第****号；建筑面积247㎡，其中首层214.67㎡，二层32.33㎡），竞投成功后，并于当天与广东物资拍卖行有限公司签订了拍卖成交确认书，原告依约交付了相关费用。但当原告在2014年12月24日到新兴县行政服务中心办理相关过户手续时，转让方新兴县房产管理局却不同意办理拍卖成交确认书所确认的****首层及二层的过户手续，其只同意办理首层的过户手续，认为二层的32.33㎡不属于拍卖标的，但根据广东物资拍卖行有限公司提供的拍卖资料、拍卖成交书及房屋所有权证（粤房字第****号）都明确标注拍卖面积及证载面积都为247㎡（其中首层214.67㎡，二层32.33㎡）。截止目前，该房地产的过户手续仍然未得到妥善的解决，被告的行为明显构成了违约，原告经多次催告以及向被告主张权利，被告均以各种理由推脱，被告的行为已严重损害了原告方的利益。对此，原告为维护自身的合法利益，特向法院提起诉讼，请求：1、判令两被告立即协助原告办理新兴县****（房屋所有权证：粤房字第****号；建筑面积247㎡，其中首层214.67㎡，二层32.33㎡）的过户手续。2、本案受理费由被告负担。原告张叙连、苏俊宇在重审时补充诉称，一、新兴县房产管理局、广东物资拍卖行有限公司拍卖标的是新兴县****（房屋所有权证：粤房字第****号）的整体房屋，此房屋整体是包括一层和二层共247㎡，被告的拍卖资料中虽然载明分摊面积为192.36㎡，但也载明拍卖面积为247㎡，而粤房字第****号房屋所有权证建筑面积（首层面积214.67㎡，二层所占面积32.33㎡）恰好为247㎡。新兴县人民法院（2015）云新法民二初字第52号民事判决仅因拍卖资料中拍卖标的新兴县****栏载明有分摊面积为192.36㎡，而判决拍卖的是首层，是理据不足的。拍卖资料既没有从正面明确只拍卖首层，也没有从反面明确不拍卖二层，而同一次拍卖的其他标的是明确一卡、二卡的，我方及广东物资拍卖行有限公司的工作人员一直认为是拍卖粤房字第****号房屋所有权证的整体房屋，理据更充分。另外，即使拍卖的是192.36㎡，也不能确定是哪192.36㎡，一审法院不能推定就是首层。因此，新兴县人民法院（2015）云新法民二初字第52号《民事判决书》判决拍卖的是新兴县****首层，是不当的。二、我方认为被告拍卖的粤房字第****号房屋所有权证的房屋是整体拍卖，共247㎡，我方才以600万元的价格竞买的。如果拍卖的是新兴县****首层，我方是不会以600万元的价格竞买此标的。即使新兴县房产管理局委托拍卖的是新兴县****首层，但拍卖资料显示拍卖标的为粤房字第****号房屋所有权证的房屋整体，新兴县房产管理局与广东物资拍卖行有限公司的拍卖资料出错，不应以损害我方的利益来作平衡。三、如果新兴县房产管理局委托拍卖的是新兴县****首层，而我方认为拍卖的是粤房字第****号房屋所有权证的房屋整体，被告对拍卖标的资料宣传存在误导而引起我方重大误解。为此，请求法院裁判：一、撤销原告与被告拍卖行于2014年12月22日签订的拍卖成交确认书和原告与被告房产局于2014年12月24日签订的房地产买卖合同，被告新兴房产管理局、广东物资拍卖行有限公司将该标的拍卖款600万元及利息返还给我方。被告房管局在原审时辩称，1、房管局委托物资拍卖行拍卖的涉诉房地产标的物的实际分摊土地面积为35.13㎡、建筑面积为192.36㎡。2014年12月11日，房管局向拍卖人物资拍卖行提供了《房地产估价报告》，该报告清楚载明：评估对象是****首层的房地产，建筑面积为192.36㎡。《房地产估价报告》是主要的拍卖参考资料，物资拍卖行收到该《房地产估价报告》后，以此为参考，并与房管局签订了《委托拍卖合同》，开展一系列的拍卖活动。2、《委托拍卖合同》载明的拍卖房地产的实际分摊土地面积35.13㎡、建筑面积192.36㎡。2014年12月12日，房管局与物资拍卖行及监管方新兴县国有资产管理办公室签订《委托拍卖合同》。该《委托拍卖合同》第一条第4项约定：“标的1****现有权证资料为大证权属，合同列明证载面积为原大证标注的面积，未标注证载的为实际拍卖面积。标的1本次拍卖实际分摊土地面积35.13㎡、建筑面积192.36㎡”。据此，房管局委托拍卖人拍卖的标的物就是新兴县****的首层商铺，并不包含首层楼梯间、二层的建筑面积。综上所述，房管局委托物资拍卖行拍卖的涉诉标的物是新兴县****的首层商铺，该标的物的分摊面积是非常清楚明确的，分别是：分摊土地使用权的面积为35.13㎡，分摊建筑面积为192.36㎡，并不包括二层的32.33㎡（此两者相加为192.36+32.33=224.69㎡，而证载的面积为247㎡，这也与证载面积247㎡不相符）。原告的诉求与房管局委托拍卖标的物的面积不符，其要求过户手续的内容没有合同依据和事实依据，请法院驳回原告的诉讼请求。被告新兴县房产管理局在重审时补充辩称，1、根据委托拍卖合同约定，涉诉标的物的分摊面积为192.36㎡，这个意思表示非常清晰；2、本局从来没有委托拍卖行拍卖二楼；3、按照交易习惯，原告应当到现场看拍卖标的物状况，对拍卖标的物有一个综合的了解，但原告不到现场查看实际拍卖的标的物，系原告的自身过错造成的，不存在重大误解，原告的诉求与本局拍卖的标的物不符。因此，请法院驳回原告的诉讼请求。被告物资拍卖行在原审时辩称，2014年12月12日，物资拍卖行与委托人房管局、监管方新兴县国有资产管理办公室签订《委托拍卖合同》，对****等10项房地产标的进行拍卖。同年12月22日，物资拍卖行举办第1040期拍卖会。会上，拍卖师依法宣布该场拍卖会的《拍卖规则及注意事项》、《拍卖条件》后，两原告经公开竞价成功买受涉诉标的****，并与物资拍卖行签订了《拍卖成交确认书》及在当期《拍卖资料》上签名确认。其中《广东物资拍卖行有限公司第1040期拍卖会拍卖资料》第3页载明：序号标的名称土地使用权面积（㎡）建筑面积（㎡）租金租期起起拍价（元）证载面积分摊面积拍卖面积证载分摊1新城镇环城中路1号211.135.13247247192.36360002013.1—2015.125681000第4页拍卖条件第5条载明：“5、部分拍卖标的物产权面积已由委托人重新分割、核测（详见资料载明之分摊面积、拍卖面积）。拍卖资料上标的所列土地使用权面积、建筑面积、使用性质等是委托人提供资料的标注，如与日后核发《房地产权证》等权证的标注有差异，拍卖成交价不作调整，标的建筑面积、使用性质、产权范围等有关差异风险及标的产权转移产生的风险由买受人自行承担，委托人与拍卖人均不作任何承诺和担保，不承担责任。标的现有权属资料分别为：《国有土地使用证》[证号：新府国用（2004）第****号]、《房屋所有权证》（证号：粤房字第****号），请竞买人详细查阅。标的1****……现有权证资料为大证权属，拍卖资料列明证载面积为原大证标注的面积，标注分摊面积或拍卖面积的为委托人提供之实际拍卖面积”。综上，拍卖资料已明确表明本次拍卖涉诉标的****的实际建筑面积为标注的分摊面积192.36㎡，该面积来源于《委托拍卖合同》，而非原告所要求的证载建筑面积247㎡。两原告签署的《拍卖成交确认书》及《拍卖资料》已表明对此有清晰的认识。买受人不如期办理涉诉标的过户手续，责任在其自己，应由两原告自行承担，与物资拍卖行无关。请法院查明事实，驳回原告对物资拍卖行的诉求。被告广东物资拍卖行有限公司在重审时补充辩称，我方接受委托拍卖的整个程序是合法、合规的，系遵循了三公诚信原则，《拍卖公告》性质为要约邀请，标的具体情况及相应买受风险均以《拍卖成交确认书》及其有效组成部分《拍卖资料》明确为准，对于本案拍卖面积，土地面积和房产面积是两个概念，拍卖资料已明确表明序号1的涉诉标的新兴县****标的本次拍卖的实际建筑面积为标注为分摊面积的192.36㎡，我司无论在书面还是口头从未认为所拍卖的标的是该栋房屋的整体，同时，在标的展示过程中工作人员也一直按拍卖合同指认、展示实际拍卖的部分房地产，我方和委托方已经要求原告到标的物现场进行标的物展示，整个拍卖过程不存在重大误解。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，涉诉的新兴县****的《房屋所有权证》（1993年6月22日填发，证号：粤房字第****号）载明：权属人：新兴县房产管理所，所有权人占有的份额：首层全部、二层部分，建筑结构：框架四层，基底面积：214.67㎡,建筑面积:247㎡,使用土地面积214.67㎡。此外，该证附记还载明：该房原砖木平房，1984年企业供销公司改建成框架结构四层，首层214.67㎡,二层32.33㎡,属房管所产权，其余面积属企业供销公司所有。该房地产权属人原为新兴县房产管理所，自云浮市撤县设市后，新兴县房产管理所提升为新兴县房产管理局。2014年11月间，被告房管局根据县政府的指示精神，对其权属的新兴县****首层进行公开出售，遂对该房地产首层进行了重新测绘，经重测，其首层面积为192.36㎡,并绘画了首层的《房屋平面图》。其后，被告房管局依有关程序委托了国众联资产评估土地房地产估价有限公司进行评估，2014年12月11日，该评估公司出具了《房地产估价报告》，载明：1、评估结果：房地产名称新兴县****首层，房地产权证号：粤房字第****号，建筑面积192.36㎡，评估单价：29533元/㎡，评估总价5680970元；2、房地产状况：房地产名称新兴县****首层，房地产权证号：粤房字第****号，权属人新兴县房产管理所，实际用途：商业，建筑面积192.36㎡，房屋所有权取得方式：接管公房，土地使用权面积：214.67㎡。2014年12月12日，被告房管局作为委托方、被告物资拍卖行作为拍卖方、案外人新兴县国有资产管理办公室作为监管方，三方共同签订了一份《委托拍卖合同》，载明：1、委托拍卖标的物共10宗房地产；2、各标的物及保留价，拍卖标的物：****，土地面积211.1㎡（证载），建筑面积247㎡（证载），保留价5681000元；3、其他约定：****，现有权证资料为大证权属，合同列明证载面积为原大证标注的面积，未标注证载的为实际拍卖面积；****本次拍卖实际分摊土地面积35.13㎡、建筑面积192.36㎡。此外，合同还约定了其他事项。被告物资拍卖行受托后，依拍卖程序进行了公告等工作，并制作了《第1040期拍卖资料》，内容包括拍卖规则、注意事项、各拍卖标的简介等。其中《第1040期拍卖资料》以表格形式对拍卖房地产记载如下：标的序号标的名称土地使用权面积（㎡）建筑面积（㎡）月租金租期起拍价（元）证载面积分摊面积拍卖面积证载分摊1****211.135.13247247192.36360002013.1-2015.1256810002新城镇环城中路13号西面 二卡95.9191.8230002014.4-2017.334524003新城镇解放路3号70.252.87240.890002012.7-2015.616374404新城镇北门路32号第一卡223.723.4855.83115.6512002012.3-2015.28673805新城镇北门路32号第二卡40.88157.4918002013.9-2015.811811806新城镇北门路32号第三卡49.95184.718002013.1-2015.1213852507新城镇北门路32号第四卡53.88196.4918002013.4-2016.314736808新城镇北门路32号第五卡55.55201.518002013.1-2015.1215112509新城镇南街189、191号134.490.78174.0482002013.1-2015.12208848010新城镇东街19号74.561.42221.1154002013.1-2015.121293490交吉情况带租约按现状拍卖此外，《第1040期拍卖资料》的拍卖条件第5条载明：5、部分拍卖标的物产权面积已由委托人重新分割、核测（详见资料载明之分摊面积、拍卖面积）。拍卖资料上标的所列土地使用权面积、建筑面积、使用性质等是委托人提供资料的标注，如与日后核发《房地产权证》等权证的标注有差异，拍卖成交价不作调整，标的建筑面积、使用性质、产权范围等有关差异风险及标的产权转移产生的风险由买受人自行承担，委托人与拍卖人均不作任何承诺和担保，不承担责任。****，现有权属资料分别为：《国有土地使用证》[证号：新府国用（2004）第****号]、《房屋所有权证》（证号：粤房字第****号），请竞买人详细查阅。****……现有权证资料为大证权属，拍卖资料列明证载面积为原大证标注的面积，标注分摊面积或拍卖面积的为委托人提供之实际拍卖面积。拍卖规则及注意事项第二点竞买人有权了解拍卖标的……。竞买人应当在拍卖标的展示时，详细查看拍卖标的现状及相关资料，务必对拍卖标的有明确认识方可参与竞买。竞买人一旦参与竞买即视作认可拍卖标的的现状。2014年12月22日，被告物资拍卖行在新兴县人民政府招投标中心举行第1040期拍卖会，对包括涉案房地产在内10宗房地产进行公开拍卖。会上，两原告通过现场公开竞价方式竞买了新兴县****，并于当天在被告物资拍卖行当期的《第1040期拍卖资料》上签名确认，且与被告物资拍卖行签订了《拍卖成交确认书》，载明：成交的拍卖物：编号拍卖物名称成交价佣金率佣金额总金额1040-1****￥6000000元元￥6000000元土地使用权面积：证载面积211.1㎡，分摊面积35.13㎡，拍卖面积247㎡建筑面积：证载面积247㎡，分摊面积192.36㎡合计金额（大写）：陆佰万元正 （小写）：￥6000000元竞买后，两原告于2014年12月24日付清了上述房款6000000元及相关费用。其后，两原告到被告房管局办理产权过户手续时，要求将新兴县****的首层及二层的32.33㎡都过户至其名下，而被告房管局认为本次委托拍卖的只是新兴县****的首层192.36㎡，并不包括二层32.33㎡，不同意两原告的请求，双方遂起纠纷。为此，两原告于2015年1月26日诉至本院，并提出前述诉讼请求。本案在重审时，本院向当事人释明并告知当事人可变更诉讼请求后，原告认为被告在涉诉拍卖标的公告宣传和拍卖程序上误导其引起重大误解，为此，变更了诉讼请求为：一、撤销原告与被告物资拍卖行于2014年12月22日签订的拍卖成交确认书和原告与被告房产局于2014年12月24日签订的房地产买卖合同，被告房产局、物资拍卖行将该标的拍卖款6000000元及利息返还给原告；二、本案诉讼费由被告承担。以上事实，有原告提供其《身份证》、《第1040期拍卖资料》、拍卖标的《土地证》和《房产证》、《拍卖成交确认书》、银行收款凭证、税费发票、房地产买卖合同、广东物资拍卖行有限公司拍卖公告、（2015）云中法民二终字第264号庭审笔录；被告房管局提供其组织机构代码证和法定代表人身份证明书、《建筑物面积情况说明》、《无法定优先受偿权利说明》、《房屋所有权人说明》、《房地产估价报告》、《致估价委托人函》、《评估结果明细表》、《房地产状况明细表》、《土地面积修改说明》、《房屋平面图》、《委托拍卖合同》；被告物资拍卖行提供的《委托拍卖合同》、《物资拍卖行第1040期拍卖会拍卖资料》以及本院的庭审笔录证实。本院认为，本案系拍卖合同纠纷。房管局委托物资拍卖行对本案所涉的房地产进行拍卖，双方签订的《委托拍卖合同》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。物资拍卖行根据房管局的委托，对本案所涉的房地产进行公开拍卖，两原告竞得本案的房地产，除在物资拍卖行的《第1040期拍卖资料》上签名确认外，还签订了《拍卖成交确认书》，该行为是两原告的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的民事行为。本案讼争的焦点在于：一、当事人对拍卖新兴县****地产是按《房屋所有权证》（证号：粤房字第****号）的证载面积247㎡（包括一、二层）拍卖还是按建筑分摊面积192.36㎡（首层商铺）拍卖？被告的拍卖程序是否存在误导性而引起买受人的重大误解？二、拍卖合同是否撤销，导致撤销的责任由谁承担？房管局与物资拍卖行签订的《委托拍卖合同》中第一条以表格形式载明：拍卖标的物****，土地面积211.1㎡（证载），建筑面积247㎡（证载），保留价5681000元，同时在本条其他约定第4项中注明****，现有权证资料为大证权属，合同列明证载面积为原大证标注的面积，未标注证载的为实际拍卖面积，本次拍卖实际分摊土地面积35.13㎡、建筑面积192.36㎡。而物资拍卖行的《第1040期拍卖资料》的拍卖标的以表格形式载明：拍卖标的序号一共列有10项；土地使用权面积（㎡）列有三项：证载面积、分摊面积、拍卖面积；建筑面积（㎡）列有二项：证载、分摊。其中第1序号为****，土地使用权面积，证载面积211.1㎡、分摊面积35.13㎡、拍卖面积247㎡；建筑面积为：证载247㎡、分摊192.36㎡、起拍价5681000元；该拍卖资料中的拍卖条件第5条第三款同时载明：****，现有权证资料为大证权属，拍卖资料列明证载面积为原大证标注的面积，标注分摊面积或拍卖面积的为委托人提供之实际拍卖面积。根据该资料所载，本次实际拍卖****的面积是以其标注的分摊面积为准，且拍卖过程的标的物展示亦是首层的分摊面积，被告在拍卖程序中并无误导竞买人，拍卖资料中已经明确要求竞买人看展示标的物的现状，竞买人一旦参与竞买即视作认可拍卖标的的现状，竞买人即原告没有前往了解标的物是原告自已的过错，不存在重大误解，故实际拍卖土地使用权面积是35.13㎡、房屋建筑面积是192.36㎡。再结合《拍卖成交确认书》所载：****，土地使用权面积：证载面积211.1㎡、分摊面积35.13㎡、拍卖面积247㎡；建筑面积：证载面积247㎡，分摊面积192.36㎡，其内容与物资拍卖行《第1040期拍卖资料》所载相一致，两者形成证据链，相互印证，因此，****实际拍卖面积为192.36㎡。本案《拍卖成交确认书》是登记涉案房地产权属的依据，由于该确认书已确认两原告竞买****的实际土地使用权面积为35.13㎡，建筑面积为192.36㎡，因此，房管局按照《拍卖成交确认书》确认的建筑面积为两原告办理产权登记手续，并无不妥。而两原告要求房产局按原《房屋所有权证》（证号：粤房字第****号）所载的建筑面积247㎡，其中首层214.67㎡,二层32.33㎡办理产权整体过户手续，以此理由认为被告在整个拍卖程序上误导了买受人而引起其重大误解，要求撤销拍卖合同，退回拍卖款6000000元及利息，缺乏依据，本院不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告张叙连、苏俊宇的诉讼请求。本案受理费5800元，由原告张叙连、苏俊宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判长 邓 国审判员 甘新林审判员 刘春春二〇一五年十二月二十三日书记员 李洁琼