江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初17387号原告：海波,男,1988年2月6日出生,汉族,住河南省桐柏县。原告：朱明燕,女,1987年4月2日出生,汉族,住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：闫小英，江苏仕达律师事务所律师（代理上述两原告）。被告：杨芹,女,1976年1月1日出生,汉族,住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：贺业奎，男，1976年5月19日出生，汉族，住安徽省颍上县。原告海波、朱明燕与被告杨芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月20日公开开庭进行了审理。原告海波、朱明燕及其共同委托诉讼代理人闫小英、被告杨芹委托诉讼代理人贺业奎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海波、朱明燕共同向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的昆山市存量房买卖合同；2、判令被告返还原告已付购房款550000元；3、判令被告支付原告违约金254000元（按照合同约定的总房款20%计算）；4、被告承担本案的律师费22000元、保函费3810元、诉讼费及保全费。事实和理由：2013年3月7日，原告海波、朱明燕与被告杨芹经昆山理想家园房地产咨询有限公司居间签订了昆山市存量房买卖合同，约定被告将其所有的位于昆山市千灯镇XX花园XX号楼XX室房屋出售给原告，价款为1270000元。合同签订后，原告依约支付定金及首付款合计550000元。但因被告未依约偿还涉案房屋的抵押贷款，且明确表示无能力偿还，并将该房屋委托其他中介再次出售。涉案房屋因被告在法院涉及民间借贷纠纷案件而被查封，合同已无法继续履行，故原告提出解除合同。请求法院支持原告的诉讼请求。被告杨芹辩称，同意解除涉案房屋买卖合同，被告可以在一年内归还原告支付的550000元，但是被告不应支付原告违约金，被告并未违约，也未将房屋出售他人。原告在履行合同过程中本应向银行贷款675000元，但实际上原告仅贷款560000元。所以在双方解除合同后，被告仅需返还原告购房款550000元。涉案房屋确实因另一民间借贷纠纷案件而被法院查封。即使法院认定被告违约，合同约定的按照总房款20%计算违约金也过高了。本院经审理认定事实如下：2017年3月7日，经昆山理想家园房地产咨询有限公司（丙方）居间介绍，两原告（乙方）与被告杨芹（甲方）签订昆山市存量房买卖合同一份，约定甲方将位于昆山市千灯镇XX花园XX号楼XX室房屋出售给乙方，建筑面积为127.44平方米；房屋转让价款为1270000元，签约时乙方向甲方支付定金20000元，于2017年3月10日前支付200000元，于2017年3月17日支付200000元，于2017年3月31日前支付130000元，在银行放贷三个工作日内支付675000元，尾款45000元于交房时付清；甲方应在签约当日将该房屋的房产证和土地证由丙方代管，以利办理后续流程，等到2017年10月8日后该房屋满二年后过户；甲方保证上述房屋权属清楚，且已告知产权共有人并取得其同意出售此房屋，若因债务、产权纠纷等因素或产权共有人不履行本合同，则由甲方承担本合同中约定之违约责任；甲乙双方有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过二十日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总价款的20%作为违约金；甲方承诺于2017年9月15日前还清此房屋所有贷款并配合丙方及乙方做房屋贷款。合同签订后，原告依约于签订合同当日支付购房定金20000元，于2017年3月10日支付被告购房款200000元，于2017年3月24日支付被告购房款330000元，合计支付被告550000元。后原、被告共同至中国银行股份有限公司昆山花桥国际商务城支行办理贷款手续，贷款金额为560000元，原、被告均签字确认。原告称该贷款金额与房屋买卖合同中约定贷款675000元相差115000元，原告自有资金部分足以支付该115000元。审理中，原告朱明燕提供其支付宝流水账户明细显示，2017年9月14日账户余额为57001.74元，原告朱明燕提供其中国银行账户显示，2017年9月12日账户余额为70185.81元。另查明，本院于2017年9月30日受理的案外人顾海涛与被告杨芹民间借贷纠纷一案中，经顾海涛申请，本院于2017年10月10日裁定查封被告杨芹所有的上述涉案房屋。审理中，被告杨芹称无力偿还结欠顾海涛的欠款。原告于2017年10月11日诉至本院，要求继续履行上述房屋买卖合同，后获悉上述房屋查封状况。本院于2017年11月6日组织原、被告进行庭前证据交换，原告当庭提交变更诉讼请求申请书，要求解除与被告签订的存量房买卖合同，原告称其之前并未向被告提出过解除合同。原告向本院提供委托代理合同一份，约定因本案纠纷，原告委托江苏仕达律师事务所律师闫小英作为代理人，律师代理费为22000元；原告提供由江苏仕达律师事务所向两原告开具的增值税普通发票一份，载明律师代理费为22000元。本案中，原告向本院申请对涉案房屋进行财产保全，并提供由中国人民财产保险股份有限公司苏州市分公司出具的保单保函作为保全措施的担保，原告提供由中国人民财产保险股份有限公司苏州市分公司出具的增值税普通发票一份，证明原告因上述保函向该公司支付保费3810元。被告不同意承担上述律师代理费及保费。以上事实由原告提供的昆山市存量房买卖合同、房屋所有权证、土地使用权证、不动产（房屋）产权登记信息查询结果证明、支付宝、银行转账凭证、收条、委托代理合同、律师费发票、保费发票、协议书、微信聊天记录、不动产权属登记查询信息、支付宝流水账户明细、中国银行账户明细及庭审中当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法成立生效。合同签订后原告已依约支付被告购房款550000元，被告因其债务纠纷而未能履行办理房屋过户的义务，已经构成违约，按照双方约定，过户日期为2017年10月8日，截至2017年11月6日原告通知被告解除合同之日，被告已逾期且已经超过二十日，故原告依约享有解除合同的权利，双方之间于2017年3月7日签订的昆山市存量房买卖合同于2017年11月6日解除。虽然原告贷款金额低于双方合同约定的金额，但原告亦提供证据证明其有能力以自有资金补足差额部分的价款，故被告辩称因原告未能依约足额向银行贷款而存在违约情形，本院不予采信。因合同约定守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总价款的20%作为违约金，计254000元，审理中，被告认为该违约金标准过高，故本院结合原告损失，酌定被告支付原告违约金127000元。因违约金具有损失赔偿的功能，且上述违约金足以弥补原告所主张的因被告违约造成的损失，故原告又主张律师代理费及保费等损失，本院不予支持。综上，原告要求解除原、被告之间签订的昆山市存量房买卖合同，本院予以支持；原告要求被告返还已付购房款550000元并支付违约金127000元，本院予以支持；原告要求被告承担本案的律师费22000元、保函费3810元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告海波、朱明燕与被告杨芹于2017年3月7日签订的昆山市存量房买卖合同于2017年11月6日解除。二、被告杨芹于本判决生效之日起十日内返还原告海波、朱明燕购房款550000元。三、被告杨芹于本判决生效之日起十日内支付原告海波、朱明燕违约金127000元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定帐号；或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××60）。四、驳回原告海波、朱明燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费16230元，减半收取8115元，财产保全费5000元，合计13115元，由被告杨芹负担。此款原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）审 判 员  汪 华二〇一七年十二月六日法官助理  许廷廷书 记 员  曹梦绮附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。