吉林省抚松县人民法院民 事 判 决 书（2015）抚民二再初字第2号原告：丁兆凤，女，汉族，抚松县老干部局退休干部，住吉林省抚松县。委托代理人：赵月华，白山市法律援助中心法律援助律师。被告：抚松县通达房地产开发有限公司，住所地：吉林省抚松县抚松镇。法定代表人：山世谅，系经理。委托代理人：吴来国，吉林连星律师事务所律师。被告：抚松县抚松镇南关村村民委员会，住所地：吉林省抚松县抚松镇。法定代表人：杨建华，系村委会主任。第三人：李永盛，男，其他自然情况不详。第三人：黄丽贵，男，其他自然情况不详。第三人：张洪秀，女，其他自然情况不详。原告丁兆凤因与被告抚松县通达房地产开发有限公司（以下简称通达公司）、抚松县抚松镇南关村村民委员会（以下简称南关村村委会）、第三人李永盛、黄丽贵房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，不服本院（2010）抚民二初字第388号民事判决，于2011年1月10日提起上诉。2011年5月26日，白山市中级人民法院以（2011）白山民一终字第158号民事判决书维持原判。原告丁兆凤对该判决仍不服，向白山市中级人民法院提出申诉，白山市中级人民法院审查后决定对该案提起再审。2013年7月13日，白山市中级人民法院作出（2013）白山民二再字第11号民事裁定书，裁定撤销（2011）白山民一终字第158号民事判决和本院（2010）抚民二初字第388号民事判决，将该案发回本院重审。2014年7月11日，本院作出（2010）抚民二初再（重）字第388号民事判决，通达公司对该判决不服上诉至白山市中级人民法院。2015年5月28日，白山市中级人民法院作出（2015）白山民二再终字第2号民事裁定书，裁定撤销本院（2010）抚民二初再（重）字第388号民事判决，将该案发回本院重审。本院受理后重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。在重审过程中，本院依职权追加了张洪秀作为第三人参加了本案的诉讼。原告丁兆凤及其委托代理人赵月华、被告通达公司的委托代理人吴来国、被告南关村村委会的法定代表人杨建国到庭参加诉讼。第三人李永盛、黄丽贵、张洪秀经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告丁兆凤诉称：2009年5月7日，与被告通达公司签订了五份房屋拆迁产权调换协议书，其中三份约定被告将坐落于抚松县南关富民小区X栋楼南侧自西向东第27、28、29号门市房作为拆迁产权调换房屋调换给原告，约定的交付日期为2009年12月31日。合同签订后，原告履行了拆迁产权调换协议中的义务，但被告并没有按约定时间交付第27、28、29号门市房，而且该房屋已经有人入住使用。其诉至法院，要求二被告交付门市房，如若不能交付，要求二被告双倍返还原告房款1,124,000.00元并承担连带责任；被告赔偿逾期交付房屋损失每月每个门市2,500.00元（自2010年1月1日至交付房屋止）；在原审诉讼过程中，被告将应交付给原告的回迁房屋出售给第三人，致使《房屋拆迁产权调换协议书》无法履行，原告无法按协议约定回迁，原审的诉讼请求无法实现。现该案已发回重审，故将诉讼请求变更为：1、解除2009年5月7日原告与被告通达公司签订的房屋拆迁产权调换协议书；2、被告通达公司返还原告产权调换房屋房款556,200.00元及利息（自2010年1月1日起至房款付清之日止按年利率24%计算）；3、被告通达公司赔偿原告违约赔偿金556,200.00元（房款一倍）；4、被告南关村村委会对上述第2、3项承担连带责任；5、一、二审及重审的全部案件受理费由二被告承担。被告通达公司辩称：2009年5月7日，与原告丁兆凤签订了5份产权调换协议书，协议约定应于2009年12月31日前将坐落于抚松县抚松镇南关富民小区A栋楼南侧自西向东27、28、29号门市房及两处住宅作为产权调换房屋交给原告，被告已按约定履行，合同已履行完毕，请求驳回原告的诉讼请求。被告南关村村委会辩称：答辩意见与通达公司一致。经审理查明：2009年，南关村村委会挂靠于通达公司在抚松县抚松镇开发建设南关富民小区。因丁兆凤自有的房屋坐落于开发区域内，故南关村村委会与丁兆凤就房屋拆迁事宜进行了协商。2009年5月7日，南关村村委会以通达公司名义与丁兆凤签订了三份《房屋拆迁产权调换协议书》，分别约定南关村村委会将坐落于南关富民小区第A栋楼南侧自西向东第27、28、29号门市作为产权调换房屋与丁兆凤自有房屋进行置换，并约定上述三间门市的交付日期为2009年12月31日。协议签订后，丁兆凤将其自有房屋交给南关村村委会进行了拆除。抚松县南关富民小区在开发建设之初，委托白山市露松建筑设计有限公司设计制作了一层平面图。根据该图可见南关富民小区A栋楼南、北侧共有门市房35间，北侧门市18间，南侧门市17间，门市房的排列序号为从北侧开始自西向东依次为1至18号南侧自西向东依次19至35号。原告在与南关村村委会签订《房屋拆迁产权调换协议书》时即依此平面图选择了回迁楼号为27、28、29号门市房（系南侧自西向东9、10、11间门市，9、10间室内没有立柱，11间室内有立柱），面积均为51.5平方米。原告选定回迁房屋之后，曾在白山市露松建筑设计有限公司制作的“抚松县富民小区A栋平面示意图”上签字进行确认，因示意图仅起到确定楼号的作用，故白山市露松建筑设计有限公司并未按照设计图纸（即一层平面图）制作该示意图。平面示意图采取的是表格形式，表格的第一行所列房号为1至20号，表格第二行自21号起，故丁兆凤所签字的位置为第二行7、8、9号（房号为27、28、29号）。南关富民小区实际施工过程中，白山市露松建筑设计有限公司根据南关村村委会的要求，对原设计的一层平面图进行了修改，将一层平面图中A栋北侧门市房自西向东的3、4间合为一间，由18间变为17间，将一层平面图中南侧门市房自西向东的第1间改为二间，由17间变为18间，但南北侧门市房总间数35间不变，原告选择的27、28、29号（自西向东变为10、11、12间门市）门市因在此之后，故序号及位置均没有发生变化。2009年12月末，南关富民小区通过了竣工验收并开始办理回迁手续。在房屋回迁过程中，南关村村委会认为根据“抚松县富民小区A栋平面示意图”，丁兆凤所选择的回迁房（即27、28、29号门市）应为南关富民小区A栋楼南侧自西向东第7、8、9间门市，但丁兆凤认为根据房屋实际建成情况南关富民小区A栋楼南侧自西向东第10、11、12间才是其所选择的第27、28、29号门市。双方就此争议未能达成一致意见，故丁兆凤向法院提起了诉讼。另查明，在丁兆凤向法院提起诉讼之前，南关村村委会即将本案争议的南关富民小区A栋楼南侧自西向东第10、11、12间门市交付给本案第三人使用，并预收了购房款。现南关村村委会仍为丁兆凤保留了南关富民小区A栋楼南侧自西向东第7、8、9间门市房。此次庭审中，双方当事人均认可回迁房的当时的价格为3,600.00元/平方米。以上事实，有原告提供的房屋拆迁产权调换协议三份、白山市露松建筑设计有限公司证明一份、抚松县宏泰拆迁有限公司证明二份、一层平面图、平面示意图、一层实际施工平面图、抚松县南关富民小区A栋平面户型图、抚松县南关富民小区A栋平面示意图、规划许可证及公示存根、规划部门的详细规划图、2015年2月4日白山市中级人民法院庭审笔录一份、抚松县南关富民小区B栋平面图和平面示意图各一份、（2010）抚民二初字第388号案件庭审笔录一份、抚松县富民小区A栋楼预售面积楼盘表、抚松县富民小区B栋楼预售面积楼盘表、姜玉奎地税购房统一发票、王任地税购房统一发票，被告通达公司提供的抚松县南关富民小区A栋平面示意图、产权调换协议三份、建设局竣工验收会签单、竣工备案证、回迁通知、收据三份及庭审中当事人及委托代理人的陈述予以证实，本院予以确认。本院认为:本案中，丁兆凤的回迁房屋位置应如何确定是争议的焦点问题。南关村村委会之所以欲将南关富民小区A栋楼南侧自西向东数第7、8、9间门市房作为回迁房屋向丁兆凤进行交付，其主要依据的是抚松县南关富民小区A栋平面示意图，因丁兆凤在该示意图中签字的位置是第二行表格的第7、8、9号，但该图的制作者白山市露松建筑设计有限公司证明，拆迁过程中系根据一层平面图确定回迁房屋的位置、面积、结构等参数，平面示意图只是起到确定楼号的作用，不能认定门市的位置、结构、面积。此外，抚松宏泰房屋拆迁有限责任公司亦证实丁兆凤在选择回迁房屋时是先参照拆迁人提供的富民小区A栋门市设计图纸即一层平面图，然后在楼号表即平面示意图上签字的。由此可见，南关村村委会根据南关富民小区A栋平面示意图确定丁兆凤回迁房的位置是错误的。虽然在实际施工过程中，将一层平面图中A栋北侧门市房自西向东的3、4间合为一间，由18间变为17间，将一层平面图中南侧门市房自西向东的第1间改为二间，由17间变为18间，但南北侧门市房总间数35间不变，丁兆凤选择的27、28、29号门市因在此之后，故序号及位置均没有发生变化，只是由原来的自西向东数第9、10、11间变为10、11、12间门市。因此，本院认定丁兆凤所选择的富民小区A栋27、28、29号门市的位置应为富民小区A栋南侧自西向东数第10、11、12间门市。关于丁兆凤请求解除2009年5月7日签订的《房屋拆迁产权调换协议书》能否支持的问题。本院认为，丁兆凤签订《房屋拆迁产权调换协议书》时，其选择的是富民小区A栋27、28、29号门市即富民小区A栋南侧自西向东数第10、11、12间门市，而根据庭审调查得知上述三间门市房已被南关村村民委员会另行出售给本案第三人，丁兆凤的合同目的已无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，丁兆凤的该项诉讼请求本院予以支持。关于丁兆凤要求返还产权调换房屋房款556,200.00元及利息，并要求被告承担一倍房款的赔偿责任这一诉讼请求能否支持的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”、第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，丁兆凤在签订《房屋拆迁产权调换协议书》后,其选择的回迁房屋又被开发单位另行出售给第三人，房屋开发单位已构成违约，故丁兆凤要求返还房款及利息并承担一倍房款的赔偿责任，于法有据。庭审中，双方当事人一致认可回迁房屋当时的价格为3,600.00元/平方米,故应返还的房款应按此计算，但丁兆凤原有房屋面积为152.75平方米，其选择的三处产权调换房屋的总面积为154.5平方米，面积扩大了1.75平方米，对于扩大部分双方在产权调换协议中约定按2,800.00元/平方米计算，因此应返还的房款数额应为3,600.00元/平方米×152.75平方米+2,800.00元/平方米×1.75平方米＝554,800.00元。丁兆凤在诉讼中要求被告向其支付自2010年1月1日起至房付清之日止的房款利息，该诉讼请求应予支持，但其要求按年利率24%计息于法无据，应以中国人民银行同期同类贷款利率计息。丁兆凤要求被告承担一倍购房款的赔偿责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，本院认为可要求被告在不超过一倍房款的范围内进行赔偿，故酌情判令被告赔偿丁兆凤380,000.00元。因南关富民小区的实际开发单位是南关村村委会，故上述给付责任应由南关村村委会承担，又因南关村村委会系挂靠通达公司进行房产开发活动，根据相关法律规定通达公司应承担连带给付责任。被告南关村村委会虽辩称其出售本案诉争房屋是在2011年5月26日之后即法院判定丁兆凤所选择的回迁房屋为南关富民小区A栋楼南侧自西向东数第7、8、9三间门市，但在2010年10月25日本案原审庭审过程中，时任南关村村委会主任毛文尚当庭陈述“7、8、9三处门市我们没有与其他任何人签订协议，而其他的都已经签了协议。追加的两个第三人所使用的房屋是临时使用的，他们交了购房款，但还没有签订协议，也没有确定具体产权位置，我们预想是整个市场建成后进行全体规划分号分配”，通过其陈述可知在原审法院对丁兆凤回迁房屋位置确定之前，南关村村委会已将诉争的富民小区A栋楼南侧自西向东数第10、11、12间门市交付给第三人使用，并收取了购房款。本案此次重审过程中，丁兆凤提供了抚松县富民小区A栋、B栋预售面积楼盘表，用以证实至2009年12月28日，第三人已交纳了房款购买了应交付给丁兆凤的三间房门市。二被告对该证据并未提出异议，但认为第三人缴纳的是预购款，并没有签订购房协议、确定具体位置。本院认为，南关村村委会在法院生效判决作出之前即已收取了第三人的购房款，并将本案诉争的三处门市房交由第三人使用，该行为已符合房屋买卖合同成立的要件，其虽提供了落款日期分别为2011年9月10日、2011年9月11日、2011年9月11日的三份收据欲证实其出卖诉争房屋的时间，但该组证据仅为收款证明而并非购房协议，且在案件重审过程中二被告已认可在2009年12月28日之前已预收了第三人交纳的购房款，上述三张收据所记载的时间与该陈述显然不符。假设南关村村委会所述真实，其在本案原审判决生效之前并未出售诉争的房屋，其完全可以在与丁兆凤产生纠纷之后对回迁房屋的位置进行调整，而不是坚持其错误的分配方式。南关村村委会依据并不能确定房屋位置、面积的南关富民小区A栋平面示意图为丁兆凤留出了南关富民小区A栋楼南侧自西向东数第7、8、9三间门市，而将本该回迁给丁兆凤的房屋另行出售给他人，该行为属于“一房二卖”已构成恶意违约，故本院对南关村村委会的反驳主张不予支持。综上，依照上述法律、司法解释及《中华人民共和国民法通则》第五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除2009年5月7日被告抚松县抚松镇南关村村民委员以抚松县通达房地产开发有限公司名义与原告丁兆凤签订的《房屋拆迁产权调换协议书》；二、被告抚松县抚松镇南关村村民委员会于本判决生效之日返还原告丁兆凤房款554,800.00元及利息（自2010年1月1日起至房款还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、被告抚松县抚松镇南关村村民委员会于本判决生效之日向原告丁兆凤支付赔偿金380,000.00元；四、被告抚松县通达房地产开发有限公司对上述款项承担连带给付责任；五、驳回原告丁兆凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,135.00元[其中一审案件受理费2,662.00元，二审诉讼费2,662.00元，增加诉讼请求诉讼费14,811.00元（原告缓交）]，诉讼保全费5,000.00元，由被告抚松县抚松镇南关村村民委员承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。审 判 长  丁永胜代理审判员  姚月竹人民陪审员  许连红二〇一五年十二月二十六日书 记 员  姜雅涓