重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0104民初4587号原告:中冶建工集团重庆房地产有限公司，住所地重庆市大渡口区西城大道1号，统一社会信用代码91500104202823179R。法定代表人：邓涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈霞，重庆奇麟律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：李泌霖，重庆奇麟律师事务所律师，一般代理。被告：重庆胜勇林酒店管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区渝州路59号渝州路2F-A03、3F-A30、4F-40、5F-01，统一社会信用代码91500107MA5U6C893C。法定代表人：姚勇。委托诉讼代理人：赵金胜，男，1972年5月12日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，特别授权。原告中冶建工集团重庆房地产有限公司（以下简称“中冶公司”）与被告重庆胜勇林酒店管理有限公司（以下简称“胜勇林公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中冶公司的委托诉讼代理人陈霞、李泌霖，被告胜勇林公司的委托诉讼代理人赵金胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中冶公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付违约金4942901元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月8日，原、被告签订《中冶•城邦国际项目7#楼城市便捷酒店租赁合同》（合同编号2016CBG-YX-10），原告同意将中冶•城邦国际项目7#楼26层至30层、一层大堂部分区域的房屋、地下停车场租赁给被告，合同明确约定租赁房屋法定用途为住宅，租赁期限为13年，装修期为1年，其中7#第26层-30层的租金15137136元，地下车库租金1080000元，一层大堂区域租金259200元。同时，合同第三条第五款约定，被告应于签订合同后5个工作日内向原告缴纳履约保证金400000元，合同第十一条第二款约定，被告逾期支付季度租金、押金及履约保证金，逾期超过六十日的，原告方可单方面解除合同，不予退还被告已支付费用，并由被告按合同租金总额的30%承担违约金。合同签订后，原告严格依照合同约定向被告交付了租赁房屋，被告也进场开始了装修，但履约保证金却一直以各种理由拖延不予缴纳，原告分别于2017年5月12日、6月7日向被告发函，告知被告因其未按照合同约定缴纳履约保证金，原告解除合同并保留追究被告违约责任的权利。原告与被告于2016年11月8日签署的《中冶•城邦国际项目7#楼城市便捷酒店租赁合同》已于2017年5月13日解除。同时，合同第十二条第三项约定，任何一方均有权向重庆市大渡口区人民法院提起诉讼，因此贵院对本案具有管辖权。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。被告胜勇林公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告之间的《中冶•城邦国际项目7#楼城市便捷酒店租赁合同》签订后，由于租赁房屋无法通过消防验收，导致合同无法继续履行，与原告多次沟通，均无法解决。可以对租赁房屋恢复原状，但原告告知不用恢复，因此原告的损失并不存在。本院经审理认定事实如下：2016年11月8日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《中冶•城邦国际项目7#楼城市便捷酒店租赁合同》，约定由乙方承租甲方的中冶•城邦国际项目7#楼26层至30层、一层大堂部分区域用作经营“城市便捷”酒店，计租建筑面积共计4193.12平方米，26-30层客房为4163.12平方米，一楼大堂面积约为30平方米，租赁房屋的法定用途为住宅；租赁期限13年，自2016年11月8日至2029年11月7日，甲方给予乙方12个月装修期，即2016年11月8日至2017年11月7日，装修期内不交租金；第26-30层的租金（含税）：2017年11月8日至2020年11月7日年租金为799320元，2020年11月8日至2023年11月7日年租金金为1049112元，2023年11月8日至2026年11月7日年租金为1498728元，2026年11月8日至2029年11月7日年租金为1698552元，一层大堂区域每月租金1800元（含税），按季度支付，押一付三，押金根据每期应交租金标准进行调整，首期租金及押金于装修期满前10个工作日内支付（装修期的起始时间以实际交房时间确定）；合同签订后5个工作日内，乙方向甲方交纳履约保证金400000元；乙方如逾期支付季度租金、押金及履约保证金，每逾期一日应按照本合同季度租金的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过六十日的，甲方可单方面解除合同，不予退还乙方已支付的费用，并由乙方按合同租金总额的30%承担违约责任。前述合同的租赁房屋于2015年12月24日竣工验收，但现无产权证。2016年11月9日，被告进场开始装修，约一个星期后，得知租赁房屋为住宅不能用作经营酒店，装修了二十多天，一层的装修基本完成。另查明，2017年5月12日，原告向被告邮寄《关于解除租赁合同的函》，称由于被告接房后，未履行合同约定的“本合同签订后5个工作日内，乙方向甲方交纳履约保证金人民币400000元”，现根据合同有关违约责任的约定，解除与被告签订的合同，并要求被告支付违约金。次日，该函达到被告。2017年6月6日，原告再次向被告邮寄《关于解除租赁合同的函》，称自被告收到该函之日解除，并保留进一步追究被告违约责任的权利。6月8日，该函达到被告。再查明，2017年6月23日，赵金胜代表被告与原告方开会协商，可引进其他合伙人与甲方（原告）进行重新谈判，在双方同意的情况下，可重新签订租赁合同，若新的合伙人对之前房屋装修能够保持现状接收，避免给甲方造成的经济损失，甲方可对向乙方收取的400000元恢复保证金予以全额退还，甲方要求乙方在6月30日前支付200000元，7月5日前支付200000元，乙方要求7月20日前支付。以上事实，有原、被告陈述、《中冶•城邦国际项目7#楼城市便捷酒店租赁合同》、《关于解除租赁合同的函》、会议记录、竣工验收备案证等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应当严格按照合同约定履行自己的义务，并享有合同权利。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告在租赁合同约定了原告解除合同的条件，被告如逾期支付季度租金、押金及履约保证金，每逾期一日应按照本合同季度租金的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过六十日的，原告可单方面解除合同，现查明被告并未按合同约定缴纳履约保证金400000元。同时，原告已在2017年5月12日和6月6日分别向被告邮寄了《关于解除租赁合同的函》，虽然被告否认其有收到该函，但原告举示的证据能够证明被告已签收，被告未对原告解除合同提出异议，确认原、被告之间的房屋租赁合同已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告在合同签订之时均清楚拟租赁的房屋为住宅性质，仍约定将租赁的房屋用作经营酒店，原告作为房地产开发的企业，被告作为酒店经营者，却均称不知住宅房屋不能用作经营酒店，此说法不符合常理，不能成立。如果住宅房屋改作酒店，不仅需要在很大程度上改变房屋结构，而且会给此栋房屋的其他业主带来安全隐患，因此，合同的继续履行确实存在客观上的困难，合同无法进一步履行，对于此情况原、被告均存在一定的过错。现原告要求被告按照合同租金总额的百分之三十支付违约金，该违约金显著偏高，并不符合原告的实际损失。且原、被告在2017年6月23日协商确认了装修损失为400000元，故对原告的损失以双方确认的400000元为准，被告应当向原告支付该400000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、重庆胜勇林酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿中冶建工集团重庆房地产有限公司400000元；二、驳回中冶建工集团重庆房地产有限公司的其他诉讼请求。如果被告重庆胜勇林酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46343元（原告已预缴46343元），减半收取23172元，由原告中冶建工集团重庆房地产有限公司负担21297元，被告重庆胜勇林酒店管理有限公司负担1875元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  谭红二〇一七年十二月二十九日书记员  王艳