四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川13民终3416号上诉人（原审被告）：黄兴国，男，1959年8月19日出生，汉族，住四川省阆中市天上宫街**号*幢*单元*楼*号，现住四川省阆中市。委托诉讼代理人：李旺，阆中市二龙法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：南充市贺琳城物业服务有限公司，住所地四川省南充市顺庆区西河南路84号1幢底层9号。法定代表人：刘碧芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊斌，四川泰典律师事务所律师。上诉人黄兴国因与被上诉人南充市贺琳城物业服务有限公司（以下简称贺琳城物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄兴国上诉请求：撤销原判，改判驳回诉讼请求或发回重审。事实及理由：案涉小区系南充恒瑞置业开发有限公司开发，与贺琳城物业公司是关联公司，本案物业纠纷系因开发商修建质量不合格引发的。物业服务合同到期后，并未与物业公司订立续期合同。物业服务合同纠纷的实际承包经营人与管理人均不是本案被上诉人。物业服务合同纠纷至今已长达6年之久，贺琳城公司主张已过诉讼时效期间。贺琳城公司营业执照已被吊销。贺琳城物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，黄兴国的上诉事实和理由均不成立，请求驳回上诉，维持原判。贺琳城物业公司的一审诉讼请求：1.判令黄兴国向其支付拖欠的物业管理费8503元（计算至2016年12月31日）及违约金；2、负担本案诉讼费用。一审认定事实：2009年4月贺琳城物业公司与天籁之音小区开发商恒瑞置业公司签订了《前期物业服务委托合同》，约定：由贺琳城物业公司对天籁之音小区提供前期物业管理服务；第六条服务费用为包干制，高层及小高层住宅物业服务费0.8/月.平方米；第七条业主应于通知交房之日起全额缴纳物业服务费用……物业服务费用按6个月缴纳一次物业服务费，业主或物业使用人应在服务费用到期前1个月内缴纳下期物业费；第八章违约责任第三十一条业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业管理服务费的，应按单个物业费用的5%的标准向乙方（贺琳城物业公司）支付违约金；第九章其他事项第三十五条本合同期限自2009年4月30日起至2012年4月29日止；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同同时生效时，本合同自动终止。第三十六条本合同期满前1月，业主大会尚未成立的，甲（恒瑞置业公司）、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应当在本合同期满前选聘新的物业管理企业。另查明，黄兴国购买天籁之音小区1幢3单元11层5号面积为161.05平米的房屋。2010年3月9日，黄兴国在【天籁之音】房屋接房单签字确认接房。2010年7月31日申请对该房屋进行装饰装修。黄兴国缴纳了2010年3月11日至2012年12月20日期间的物业费用，从2012年12月21日起至2016年12月31日拖欠物业管理费8503元，贺琳城物业公司多次催缴无果。诉讼中，一审承办法官到天籁之音小区查看并走访了在小区内询问部分业主，业主反映小区管理较好，环境卫生一直干净整洁，花草树木能够及时修剪和维护，只是有个别商铺经营者向小区内开设了后门，影响了小区安全，但不清楚与物业管理公司是否有关。上述反映与现场查看一致。一审法院认为，1.关于物业服务合同问题。虽然在贺琳城物业公司与开发商恒瑞置业公司签订的《前期物业服务委托合同》到期后，贺琳城物业公司并未就延长物业服务合同期限与恒瑞置业公司达成协议，或者同天籁之音小区业主委员会、业主大会达成物业服务合同，但根据庭审中黄兴国对此并未提出异议及黄兴国承认贺琳城物业公司为其提供了物业服务，仅是认为服务质量低等事实，一审法院认定贺琳城物业公司与黄兴国成立事实上的物业服务合同关系；2.关于物业管理和物业费的问题。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。黄兴国辩解贺琳城物业服务差，小区内乱搭乱建、杂草丛生、占用垃圾池等情况，与一审法院到现场查看情况不符。另外，即使贺琳城物业公司与小区开发商有关联，但其作为物业公司，对房屋质量问题不承担责任。因此，黄兴国的上述辩解理由不予采信，一审法院认定贺琳城物业公司履行了物业服务义务，黄兴国应当支付约定的物业费，贺琳城物业公司请求黄兴国支付截止2016年12月31日拖欠的物业费8503元，予以支持；3.关于违约金的问题。在《前期物业服务委托合同》终止后，贺琳城物业公司所举证据不能证明双方就违约金达成了协议，且黄兴国对此并未认可，因此，贺琳城物业公司主张黄兴国支付违约金，不予支持；4.关于商铺向小区内开设后门的问题。黄兴国提供的证据不能证明商铺开设的后门是经贺琳城物业公司同意的事实。商铺向小区内开设后门，既违反了建筑法律法规和小区整体建筑设计，影响了小区美观和安全，又侵犯了小区业主的权益。如果是贺琳城物业公司同意的，应立即整改关闭，恢复原状。如果不是贺琳城物业公司同意的，其也应和业主协商，请求相关行政部门处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，并参照国务院《物业管理条例》以及《四川省物业管理条例》的相关规定，判决：一、黄兴国于本判决生效后五日内向南充市贺琳城物业服务有限公司支付物业费8503元。二、驳回贺琳城物业公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由黄兴国负担。双方当事人在二审审理中未提交新的证据。本院二审审理查明，黄兴国在一审审理中未提出诉讼时效抗辩。2016年6月24日，贺琳城物业公司被吊销营业执照。本院认为，物业服务合同是明确业主与物业服务企业之间的物业服务权利义务关系的文件，按照合同相对性的原则，业主如因房屋修建质量问题，可以向房地产开发企业主张权利。黄兴国作为购房人可以向房屋开发商主张房屋修建质量权利，但不能以此项理由而拒绝履行向贺琳城物业服务公司支付物业服务费的义务。虽然案涉前期物业服务合同期限已经届满，但是贺琳城公司仍然给小区业主提供了物业服务，黄兴国作为业主也接受了物业服务，双方实际已建立了事实合同关系，黄兴国不能拒付物业服务费。黄兴国对贺琳城物业公司存在承包经营，账目不清、管理混乱等情形，可以要求其改进，但并不能以此作为拒付物业服务费的理由。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条关于“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”之规定，由于黄兴国在一审中未提出时效抗辩，也未提供新的证据证明贺琳城物业服务公司的请求权已过诉讼时效期间，故对其二审中提出诉讼时效抗辩主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》（法经[2000]24号函）关于“企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动”的精神，虽然贺琳城物业公司在2016年6月24日被吊销营业执照，但由于其并未被注销工商登记，故其仍可以以自己的名义进行诉讼。由于贺琳城物业公司被吊销营业执照后，其提供的物业服务成本降低，其物业服务收费标准亦应相应降低，故本院酌定2016年7月1日至2016年12月31日的物业收费标准为小高层住宅0.60元/月.平方米，降低后黄兴国应支付的的物业服务费为8310元［8503-（161.05平方米×0.20元）×6个月］。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下：一、维持四川省阆中市人民法院（2017）川1381民初3392号民事判决的第二项；二、变更四川省阆中市人民法院（2017）川1381民初3392号民事判决的第一项为“上诉人黄兴国在本判决发生法律效力之日起十日内向南充市贺琳城物业服务有限公司支付物业服务费8310元”。一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，由上诉人黄兴国负担60元，由南充市贺琳城物业服务有限公司负担15元。本判决为终审判决。审判长  朱苏川审判员  任雅莉审判员  陈国兵二〇一七年十二月十九日书记员  陈昱灿