贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）筑民一终字第2346号上诉人（原审原告、反诉被告）沈伟，男。委托代理人刘荣凤，贵州博腾律师事务所律师，执业证号：15201201311799395。委托代理人代琴琴，贵州博腾律师事务所律师，执业证号：15201201511383920。上诉人（原审被告、反诉原告）贵州中讯汇通通讯有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区法院街48号D栋18层5号。法定代表人汤晓阳，该公司总经理。委托代理人万林，贵州听君律师事务所律师，执业证号：15201201510256659。委托代理人郭静欣，贵州听君律师事务所实习律师。上诉人沈伟、贵州中讯汇通通讯有限公司房屋租赁合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2015年10月30日作出（2015）南民初字第4386号民事判决，上诉人沈伟、贵州中讯汇通通讯有限公司均对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。原判查明，位于贵阳市南明区都司路、民族巷交叉路口1-1、1-2，建筑面积为286.86平方米房屋，其中1-2的房屋建筑面积为142.96平方米，房屋产权系贵阳市公共住宅建设投资集团公司所有。2013年4月1日，原告沈伟与贵阳市公共住宅建设投资集团公司所属的大南房管所签订《公有营业房屋租赁合同》，约定该房管所将位于都司路都市之星2号，使用面积为122平方米房屋出租给原告使用，期限从2013年4月1日起至2021年3月31日止，每月租金为9394元。同年4月27日，原告经该房管所同意后，又与被告贵州中讯汇通通讯有限公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将于贵阳市都司路民族巷交叉口1-2，建筑面积为143平方米房屋租赁给被告使用，承租期限为6年（2013年5月16日起至2019年4月30日止）。每月租金为75790元，年租金为909480元，从2015年5月1日起，每年租金在上年基础上递增5%。租金的支付原则为先付后用，第一期支付6个月的租金，之后被告应于每期到期前10日支付下期租金，即被告应于每年的5月6日、11月5日、来年的5月6日前，以此类推，向原告支付下一期租金。逾期支付的，每逾期一日，则被告每日须按月租金的千分之五向原告支付违约金。被告租金支付时原告应开具收款凭证。原告交付房屋前，被告于2013年4月28日向原告支付房屋租赁保证金，保证金额为150000元。原告收取保证金后应向被告开具收款凭证。租赁关系终止后，原告应将收取的房屋租赁保证金以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告；但若发生以下二种情况的，房屋租赁保证金将不退还：1.租赁关系终止后的一周内被告没有按原告要求把房屋恢复到租赁前原状的、或原告书面同意不须恢复但擅自拆除、人为损坏固定装修物的。2.租赁关系终止后的十五日内被告没有展示工商局注册地址注销或转移证明的（没有用此房屋在工商注册的除外）。关于合同解除的条件，双方约定为：（一）该房屋因市政动迁、旧区改造等，涉及到社会公共利益和城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；（二）该房屋在租赁期内损毁、或者被有资质的鉴定部门鉴定为危险房屋的；（三）因不可抗力导致合同无法履行的。合同中9-2（二）约定：被告逾期不支付足额租金或欠缴水、电、煤等费用累计超过15天的，守约方有权要求解除本合同，并要求违约方作出赔偿。租赁期内，非本合同约定的情况，被告中途擅自退租的，被告应该按提前退租天数的租金与物业管理费的2倍向原告支付违约金。若违约金不足以抵付原告损失的，被告还应负责赔偿。原告可从租赁保证金中抵扣。保证金不足以抵扣的，不足部分则由被告另行支付。租赁期内，如发生本合同9-2条（二）（三）（四）（五）（六）（七）款所述情况之一的，被告应向原告按月租金的2倍支付违约金。支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。同日，被告给原告出具承诺书一份，承诺保证金于2013年4月28日支付，另需支付半年的房屋租金在2013年5月5日前支付。合同签订后，原告按约将房屋交给被告使用。被告于同年4月28日，通过被告的法定代表人汤晓阳的个人账户将保证金150000元通过银行转账方式转入原告的个人账户。2015年5月6日后，因被告未按约定向原告支付2015年5月16日至11月5日的租金。原告曾电话通知被告支付租金，否则被告要在2015年6月18日前搬离。被告收到通知后，于2015年6月20日将承租的房屋交还原告。此后双方因对解除合同后，租金如何支付，违约责任如何承担等问题协商未果。原告遂起诉来院，请求：一、判令被告支付原告拖欠的租金132633元及滞纳金17905.5元。二、判令被告支付原告因其违约给原告造成的经济损失621594元。诉讼费由被告承担。另查，原、被告签订合同后，被告用承租房屋的地址注册成立了贵州中讯汇通通讯有限公司都司营业部，负责人为陈威强。原告与被告解除合同后又于2015年7月7日与林初柑签订《房屋租赁合同》，约定原告将原出租给被告的上述房屋又出租给林初柑，租赁期限从2015年8月5日起至2020年8月4日止，租金每月为75000元，年租金为900000元。原判认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容上也不违反国家法律的禁止性规定，故系合法、有效的，双方当事人均应按合同履行。在合同履行过程中，因被告未按合同约定按时向原告交付租金，原告在向被告催告后，通知被告解除了合同。对于解除合同的时间，双方均认可为2015年6月20日，法院予以确认。原告依照合同中约定的被告逾期不支付足额租金或欠缴水、电、煤等费用累计超过15天的，守约方有权要求解除本合同，并要求违约方作出赔偿之规定，故原告向被告提出解除合同，符合双方合同约定，并无不妥。因导致合同提前解除是因为被告违约未按时向原告支付租金造成的，应由被告承担相应的违约责任。对被告关于合同系双方协议解除，被告不应承担违约责任的主张，仅凭被告提供的手机短信，证据并不充分。因被告提供的证据不足，故对被告该主张，法院不予支持。对于合同解除前被告拖欠原告的租金91571元（按年租金954954元，从2015年5月16日至6月20日计算35天），应由被告向原告支付。对于原告多主张部分，不予支持。根据双方合同约定每逾期一日，则被告每日须按月租金的千分之五向原告支付违约金，金额为13926.4元(按月租金79579.5元的每日千分之五计算35天)。对于原告多主张部分，不予支持。另根据双方合同约定，被告违约后被告应向原告按月租金的2倍支付违约金，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。被告主张合同签订后已向原告支付保证金150000元，并要求合同解除后原告予以退还。为此被告提供了委托书、银行流水单、汇款凭证、承诺书等证据佐证，该证据能够形成证据锁链，证明原告确于2013年4月28日收到了被告支付的150000元。故对被告关于已向原告支付保证金的主张，法院予以采信。对原告未收到保证金的主张，不予采信。对被告要求原告退还保证金的主张，因被告至今未将经营地址注销或转移，不符合合同约定的退还保证金的条件。故对被告该主张，法院不予支持。因被告的原因造成双方合同提前解除，双方约定的按月租金的2倍支付违约金即159159元，虽不足以弥补原告的损失，但因原告向被告收取保证金不用退还，被告已承担了相应的违约责任，故对原告要求被告赔偿其他损失621594元的主张，法院不予支持。至于被告要求原告开具租金发票的主张，因双方在合同中并无约定，且被告该请求也不属人民法院的审理范围。故对被告该主张，法院也不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告沈伟与被告贵州中讯汇通通讯有限公司的租赁合同关系于2015年6月20日解除。二、被告贵州中讯汇通通讯有限公司于本判决生效后10日内给付原告沈伟从2015年5月16日至6月20日的租金91571元及逾期付款违约金13926.4元。三、被告贵州中讯汇通通讯有限公司于本判决生效后10日内给付原告沈伟违约金159159元。四、驳回原告沈伟对本案的其他诉讼请求。五、驳回被告贵州中讯汇通通讯有限公司对本案的其他反诉请求。案件受理费11522元，减半收取5761元，由被告贵州中讯汇通通讯有限公司承担2635元，原告沈伟承担3126元。反诉费5200元，减半收取2600元，由被告贵州中讯汇通通讯有限公司承担。一审宣判后，沈伟、贵州中讯汇通通讯有限公司均不服该判决，沈伟上诉称：一、原审法院关于第四项判决认定事实不清，上诉人对于赔偿金的诉讼请求，依法应当得到支持。理由如下：第一，根据双方签订的《房屋租赁合同》中约定：“依法中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金与物业管理费的二倍向甲方支付违约金。”为此，贵州中讯汇通通讯有限公司应为自己的违约行为承担高达7966727.94元的违约责任，而沈伟仅仅按照贵州中讯汇通通讯有限公司的违约行为造成的实际违约损失621594元暂时在本案主张，该请求合情合理，应该依法支持，同时上诉人也保留追偿剩余违约金的权利；第二，贵州中讯汇通通讯有限公司因迟延交付租金，在2015年6月20日从租赁房屋内搬出后，为了能减少损失，沈伟只能将房屋另出租给他人，但租金每月比贵州中讯汇通通讯有限公司应支付的租金都有减少到贵州中讯汇通通讯有限公司租赁期满之日致使沈伟应收取的租金而没有收到，这样的损失是事实也是实际发生的，应当依法支持。综上所述，因贵州中讯汇通通讯有限公司的违约行为，造成沈伟收取的租金大幅减少，其损失是实际存在的，沈伟没有要求高额的违约金，仅对实际产生的损失主张权利是合法的。原审判决对该情节不予考虑是完全违背事实及法律宗旨的。遂请求：一、依法撤销原判决的第四项；二、本案的一、二审诉讼费由贵州中讯汇通通讯有限公司承担。贵州中讯汇通通讯有限公司答辩称，根据沈伟与贵州中讯汇通通讯有限公司签订合同的第十条第一款和第三款同是约定违约金的两种方式，因此，贵州中讯汇通通讯有限公司是否违约以及违约后适用哪项条款来计算违约金合同约定不明，因此，不应当按照该违约条款来计算违约金，且贵州中讯汇通通讯有限公司并没有违约，反而是沈伟在收取租金后拒绝向贵州中讯汇通通讯有限公司开具发票，要求开具发票的行为贵州中讯汇通通讯有限公司行使的是不安抗辩权，是沈伟违约在先。贵州中讯汇通通讯有限公司上诉称：原审判决认定事实不清，贵州中讯汇通通讯有限公司不应承担违约责任。理由如下：一、房屋租赁合同系双方协商解除，该解除的行为可以通过手机短信予以佐证，贵州中讯汇通通讯有限公司不存在违约，无需承担违约责任。根据2015年6月13日双方的短信对话可看出，双方就房屋租赁合同系协商解除，且协商解除后贵州中讯汇通通讯有限公司已于2015年6月20日将房屋腾空退还给沈伟，但原审判决以贵州中讯汇通通讯有限公司仅提供手机短信不能证明双方关于合同系协商解除，认为证据不充分，不支持贵州中讯汇通通讯有限公司关于合同系双方协商解除的主张，贵州中讯汇通通讯有限公司认为原审判决对手机短信的证据效力审核错误，导致错误判决；二、贵州中讯汇通通讯有限公司未支付租金系沈伟未向贵州中讯汇通通讯有限公司开具发票，不存在贵州中讯汇通通讯有限公司逾期交付租金而违约的事实及法律依据，沈伟在收取租金后，应当按照法律规定及交易惯例向贵州中讯汇通通讯有限公司出具已支付租金的相应发票。沈伟不开具发票的行为已经违约，且导致贵州中讯汇通通讯有限公司一直无法冲抵正常开支，给贵州中讯汇通通讯有限公司造成了不必要的损失；三、沈伟应当退还贵州中讯汇通通讯有限公司租赁保证金15万元。原审判决以贵州中讯汇通通讯有限公司未将经营地址注销或转移，不符合合同约定的退还保证金的条件为由，不支持贵州中讯汇通通讯有限公司关于退还保证金的反诉主张，贵州中讯汇通通讯有限公司认为，沈伟应退还保证金。贵州中讯汇通通讯有限公司未将经营地址注销或转移是因《国务院办公厅关于加快推进“三证合一”登记制度改革的意见》（国办发【2015】50号）的规定，是因国家政策的原因导致，属于不可抗力，贵州中讯汇通通讯有限公司不能预见，故不应由贵州中讯汇通通讯有限公司承担责任。在工商行政管理部门系统恢复后，贵州中讯汇通通讯有限公司已于第一时间注销了税务登记证的地址。本案租赁合同系双方协商解除，而非贵州中讯汇通通讯有限公司单方违约，因此，沈伟不应扣除该保证金。综上，请求：一、依法撤销原判决，改判驳回沈伟要求贵州中讯汇通通讯有限公司赔偿损失及违约金的诉讼请求；二、本案诉讼费由沈伟承担。沈伟答辩称：一、关于退还15万元保证金：贵州中讯汇通通讯有限公司在2015年5月就开始拖欠租金，在沈伟通知后继续拒绝交纳房租，这就是违约，贵州中讯汇通通讯有限公司不仅要支付租金，更要支付违约金，根据双方签订的合同第5条规定，保证金不予退还的，沈伟不退还保证金合法合理；二、关于开具发票：该请求没有法律规定，也没有合同约定，故沈伟没有开具发票的义务，开具发票不能作为诉讼请求要求法院处理，是行政机关的管理行为，原审判决合法合理，贵州中讯汇通通讯有限公司要求开具发票的理由是为了抵扣税收，扰乱了金融秩序，是违法的，不应支持。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与原判查明的事实一致。本案事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、工商档案、《公有营业房屋租赁合同》、身份证、与林初柑签订的《房屋租赁合同》、房屋产权证、银行流水单、汇款凭证、承诺书、手机短信等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应按照合同的约定全面履行义务。沈伟与贵州中讯汇通通讯有限公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容并不无违反法律禁止性规定，应为有效合同。合同履行过程中，贵州中讯汇通通讯有限公司未按合同约定支付租金构成根本违约，且满足合同中约定的解除条件，故沈伟有权解除合同，并要求贵州中讯汇通通讯有限公司承担相应损失。贵州中讯汇通通讯有限公司已于2015年6月20日将房屋交还沈伟，故双方之间的《房屋租赁合同》已于当日解除。贵州中讯汇通通讯有限公司认为合同系双方协商解除，但其提供的手机短信并不足以证明，且其未按约支付租金的违约行为客观存在，故本院不予采纳其该项上诉理由。关于合同解除前贵州中讯汇通通讯有限公司拖欠的租金，原判以年租金954954元为标准，从2015年5月16日至6月20日计算35日，共计91591元，双方对该计算方式未提出异议，本院予以确认。双方签订的《房屋租赁合同》中约定了两种计付违约金的方式，同时合同中亦有保证金条款，同时适用难免显示公平，无论违约金还是保证金，主要目的均为弥补损失，本院综合考虑，酌情认定沈伟不予退还贵州中讯汇通通讯有限公司150000元保证金，以弥补其相应损失，对于沈伟的违约金主张，本院不予支持。合同解除后，沈伟已将房屋另行出租给案外人林初柑，房屋的出租价格受市场等多方面因素的影响，贵州中讯汇通通讯有限公司的行为并不是导致沈伟将本案房屋以相对较低的租金出租给案外人的直接原因，故对于沈伟主张的其余损失，本院不予支持。依法纳税是每个公民或企业应尽之义务，但贵州中讯汇通通讯有限公司要求沈伟为其开具发票的诉请不属于人民法院审理范围，原判未支持贵州中讯汇通通讯有限公司的该项诉请并无不当，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2015）南民初字第4386号民事判决第一项、第四项、第五项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2015）南民初字第4386号民事判决第三项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2015）南民初字第4386号民事判决第二项为：贵州中讯汇通通讯有限公司于本判决生效后10日内给付沈伟从2015年5月16日起至2015年6月20日止的房屋租金91571元。四、对贵州中讯汇通通讯有限公司交纳的150000元保证金，沈伟不予退还，作为支付贵州中讯汇通通讯有限公司的违约行为给沈伟造成损失的补偿。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8361元，二审案件受理费16146元，共计24507元，由沈伟负担15761元，贵州中讯汇通通讯有限公司负担8746元。本判决为终审判决。审 判 长  彭伦禹代理审判员  邓禹雨代理审判员  刘 劼二〇一五年十二月二十八日书 记 员  林 艳