重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初8200号原告：重庆渝足物业管理有限公司（统一社会信用代码91500225795898036H），住所地重庆市大足区XX街道办事处二环北路东段9号御墅林枫1-2-3号。法定代表人：周代文，公司董事长。委托诉讼代理人：段廷会，��，1970年12月30日出生，汉族，重庆渝足物业管理有限公司员工，住重庆市永川区。被告：尹旭洋，男，1987年3月17日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：尹国年（系被告父亲），男，1964年12月30日出生，汉族，现住重庆市大足区。原告重庆渝足物业管理有限公司（以下简称渝足物业公司）与被告尹旭洋物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员龚朝菊于2017年11月22日公开开庭进行了审理。原告渝足物业公司委托诉讼代理人段廷会、被告委托诉讼代理人尹国年到庭参加了诉讼，被告尹旭洋未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告渝足物业公司向本院提出诉讼请求：1.由被告支付原告2015年5月30日至2017年8月30日物业服务费4417元、水电公摊费、电梯电费675元、违约金25元等共计5117元；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，渝足物业公司放弃部分诉讼请求，即同意被告欠费期间的物业服务费一年只须交纳10个月，其余2个月予以放弃，同时水电公摊费及电梯电费按10元/月/户收取，不要求被告支付违约金。事实和理由：原告与大足县永宏房地产开发有限责任公司（以下简称永宏房地产公司）签订了前期物业服务合同，合同约定由原告对永宏房地产公司开发的位于大足XX街道办事处XX路的“XXXX”小区进行物业管理。合同约定了高层物业服务费按照1.5元/月/平方米收取，公共水电公摊费及电梯电费按照25元/月/户收取。原告按照合同约定向该小区的业主提供了服务，被告尹旭洋的房屋位于该小区内，但被告却不按照合同约定交纳相关费用，经原告多次催收未果。原告为了维护自己的合法权益，起诉来院并提出如上诉讼请求。被告尹旭洋委托诉讼代理人尹国年辩称，被告尹旭洋是大足区XX街道北路二环东段9号“XXXX”小区39幢13-2号房屋的所有权人，被告从2015年5月30日开始未缴纳物业服务费属实。被告暂时未交物业服务费的原因是渝足物业公司在履行物业服务合同时不尽职尽责，监控设施形同虚设，公共地段及楼道的垃圾不及时清理，外来人员及车辆随意进入“XXXX”小区，给包括被告在内的小区业主的人身、财产安全造成较大的威胁，另外原告与开发商签订的《前期物业服务合同》。且原告按照高层物业服务费1.5元/月/平方米，公共水电公摊费及电梯电费25元/户收取没有法律依据，侵犯了被告作为业主的合法权益，应当降低收费标准。综上所述，被告不向原告缴纳物业服务费并不构成违约，不应当承担违约责任，请求人民法院依法做出公正的判决。本院经审理认定事实如下：永宏房地产公司是大足XX街道办事处XX路“XXXX”小区的建设单位，被告尹旭洋系该小区39幢13-2号住房的所有权人，该房屋的建筑面积为94.91平方米。2011年，永宏房地产公司（甲方）与渝足物业公司（乙方）签订了《XXXX前期物业服务合同》，期限为四年，自2011年9月5日起至2015年9月5日止。该合同第六条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅按1.5元/月/平方米计算；第十九条约定在销售物业之前，甲方制定《业主临时公约���、《业主用户手册》，并向物业买受人明示、说明，要求物业买受人书面承诺遵守《业主临时公约》、《业主用户手册》；第三十条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费的，应按物业服务费的千分之五向乙方支付违约金。2014年8月25日，永宏房地产公司在向被告尹旭洋交付房屋时，要求尹旭洋签字承诺同意遵守渝足物业公司制定的《业主用户手册》，该手册第三十四条约定小区公共区域的能源消耗费用独立核算，享用人（业主）按10元/月/户缴纳，高层电梯费按15元/月/户缴纳。自2011年9月5日起至本案审理时止，原告渝足物业公司一直在“XXXX“小区进行物业服务，被告尹旭洋自2015年6月1日起未缴纳物业服务费、水电公摊费、电梯电费等相关费用。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。永宏房地产公司作为大足区“XXXX”小区的建设单位，其于2011年与渝足物业公司签订的《XXXX前期物业服务合同》系双方真实意思表示，虽然该合同已于2015年9月5日到期，但渝足物业公司在合同期满后继续在“XXXX”小区提供物业服务至今，故各方当事人均应按照物业服务合同的约定享有权利并履行义务。渝足物业公司按照此前期物业合同的约定向大足区“XXXX”小区业主提供了物业服务，被告尹旭洋作为大足区“XXXX”小区39幢13-2号住房的业主，应当按照其住房所在小区的建设单位永宏房地产公司与渝足物业公司签订的物业服务合同的约定交纳物业服务费，被告尹旭洋拖欠物业服务费、公摊费及电梯电费不交纳，违背相关法律规定和物业服务合同的约定，应承担相应的民事责任。关于被告在庭审中辩解称原告擅自提高物业收费标准且服务质量低劣，应当降低物业服务费收取标准的问题。因原告的收费系按照其与“XXXX”小区建设单位永宏房地产公司于2011年签订的《XXXX前期物业合同》约定的标准收取，虽然被告在庭审中提出原告的服务质量低劣，但未提供证据证明该现象处于一个长期、持续的过程，且原告对此问题已主动采取减少物业服务费的收取予以回应，故本院对被告的该辩解理由不予采纳。综上，本院对原告渝足物业公司的请求作如下确认并予以支持：1、关于物业服务费，被告尹旭洋的住房位于大足XX街道办事处XX路“XXXX”小区39幢13-2号，该房屋建筑面积为94.91平方米。结合原告的起诉，被告下欠物业服务费时间为2015年6月1日至2017年8月31日共计27个月。由于在本案休庭后原告向本院作出书面承诺，同意被告欠费期间的物业服务费一年只须交纳10个月，其余2个月予以放弃。本院认为原告降低物业服务费的数额系对自己民事权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。故被告尹旭洋共计下欠物业服务费为：94.91平方米×1.5元/月/平方米×27个月×10/12=3203.21元；2、关于水电公摊费及电梯电费，虽然在《业主用户手册》上载明为25元/月/户，但原告已书面承诺按照10元/月/户收取，故被告共计下欠水电公摊费及电梯电费为：10元/月×27个月=270元；3、关于违约金，虽然永宏房地产公司与渝足物业公司签订的《XXXX前期物业服务合同》约定业主未能按时足额缴纳物业服务费的，��按物业服务费的千分之五向渝足物业公司支付违约金，但原告已书面承诺放弃。本院认为原告放弃违约金的请求系对自己民事权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、由被告尹旭洋在本判决生效后十日内给付原告重庆渝足物业管理有限公司2015月6月1日至2017年8月31日期间的物业服务费及水电公摊费共计3473.21元；二、驳回原告重庆渝足物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果赔���义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告尹旭洋负担。本判决为终审判决。代理审判员  龚朝菊二〇一七年十二月二十二日书 记 员  尚雪梅