福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第7912号原告邱丹琴，女，1976年10月13日出生，汉族，住厦门市思明区。委托代理人王嘉鹏、卓杰，北京盈科（厦门）律师事务所律师。被告福建远嘉投资开发有限公司，住所地厦门市思明区吕岭路1819号A102室，组织机构代码68936057-4。法定代表人赖树松，总经理。委托代理人徐勇，职员。第三人厦门亚星辰业房地产行销策划有限公司，住所地厦门市湖里区金钟路13号2507单元。法定代表人阮孙利。原告邱丹琴与被告福建远嘉投资开发有限公司（以下简称远嘉公司）、第三人厦门亚星辰业房地产行销策划有限公司（以下简称亚星公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林月蓉担任审判长，与审判员刘一红、人民陪审员陈睿组成合议庭，原告邱丹琴的委托代理人王嘉鹏、卓杰，被告远嘉公司的委托代理人徐勇到庭参加诉讼。第三人亚星公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱丹琴诉称，厦门市规划局于2007年4月4日颁布涉案建房用地《建设用地规划许可证》（【2007】厦规用地0140号）。用地单位为厦门市公安边防支队（下简称“边防支队”），项目名称为“何厝边防派出所及思明机动中队营房”，用地性质“办公”。2007年6月14日，厦门市人民政府厦府地【2007】23号文件，批准上述建设用地，并明确建设内容为“派出所办公用房及营房”。2010年11月9日，被告向边防支队提交《投标书》，投标项目名称为“福建边防总队厦门干警公寓住宅楼合作开发项目”。2010年12月31日，中国人民武装警察部队厦门市边防支向被告发出《福建边防总队厦门干警公寓住宅楼合作开发项目中标通知书》，确认中标报价18999万元，并要求被告接到中标通知书后，履行相关程序，包括提供项目运营组织设置、运营流程；建筑设计方案等，并确定在上级公安部边防管理局（武警边防部队）批准后，双方签订正式合作协议。2011年11月6日，中国人民武装警察边防部队后勤部【2011】武边后营424号《关于同意使用厦门何厝边防派出所和通信导航中心空闲土地与地方合作建设的批复》，批准涉案地块与地方合作建设。后，被告在涉案地块建设“海怡半岛”项目。2013年4月15日，原告与被告签订《房屋使用权转让合同》，合同显示边防支队为合同见证方。合同主要内容包括：1、原告购买第B栋23层05号房，建筑面积44.42平方米，单价为12562.2元，总价558013元。交房时间为2015年12月31日前。订立合同当天，原告支付了总房款的50%计584383元的首付款。涉案项目开工后，基础工程施工至±0前就因原告不明的原因而长时间停工，到了2014年2月，原告及被告均确认被告已不可能在购房合同约定的日期交付房屋。2014年8月13日，被告发《致全体客户书》，称由于2013年底项目因故停工，被告正积极与武警福建省总队交涉，并协助部队方面与厦门市政府及相关管理部门沟通协商。目前无法按照预期在2014年8月15日恢复全面施工。在此后3个月的时间之内，被告仍尊重所有客户随时申请退房的权利，并承诺在收到客户书面退房申请的30天之内协同边防支队处理退房手续。因原、被告订立的讼争合同属无效，故被告应返还原告购房款及利息，并赔偿原告已支付的购房服务费。现请求判令：1、被告返还原告支付的购房款279007元，并赔偿原告购房款的利息损失（自起诉之日起计至还清购房款之日止，按每日万分之二点七的标准计算）；2、被告赔偿原告购房款服务费（中介费）损失51987元。被告远嘉公司辩称，原告在购房时对讼争房屋所在土地的相关情况均已明确知晓，现被告同意在2015年12月31日退还原告已付购房款，但不同意支付利息；被告只认可加盖被告公司公章的收据，被告并未委托第三人销售讼争房屋，对原告主张的购房服务费不予认可；另，被告已告知原告讼争房屋所在项目的停工原由，原告未与被告协商，径行选择诉讼，诉讼费用应由其自行承担。第三人亚星公司未作陈述。经审理查明，原、被告于2013年4月15日签订一份《房屋使用权转让合同》，约定被告向原告转让位于厦门市思明区的“海怡半岛”项目B栋23层05号房屋的使用权，房屋用途为住宅，层高2.88米，建筑面积为44.42平方米，其中套内面积为35.73平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为8.69平方米；转让总金额为558013元，其中签订合同时支付279007元，房屋所在工程至地上五层时支付167404元，至封顶时支付111602元；被告应当在2015年12月31日前将符合约定的房屋交付原告使用。该合同第一条还就讼争房屋的背景进行了专门约定，载明被告系通过竞拍取得“海怡半岛”项目的土地使用权，其与中国人民武装警察部队福建边防总队厦门边防支队签订70年租赁合同，土地使用权年限为2012年1月1日至2081年12月31日止；合同第十二条约定原告明确知晓讼争房屋不能进行产权登记，如果由于国家法律、法规、规章、政策变动，致使相应房产可以进行产权登记、办理权属证书，自被告通知原告60日内，原告应配合提供登记资料以办理权属登记，并补交应交的土地出让金和配套费及其办理产权所需的税费；如原告不提供资料、不补交土地出让金和配套费及其办理产权所需税费，或明确表示不愿办理产权登记的，被告有权按原成交价款回购房屋，并不承担原告对房产添附物的损失；合同第十三条约定被告应在房屋交付使用后365日内，办理由见证方武警厦门市边防支队确认的该房屋70年使用权确认证书。合同签订后，原告依约支付被告279007元转让款。2014年6月30日，被告向购买“海怡半岛”项目房屋使用权的客户发出一份《承诺函》，载明自2014年初起“海怡半岛”因故暂时停止施工，被告承诺将于2014年8月15日正式恢复施工，若逾期未复工，被告承诺在客户书面提出退房申请后30天内协同武警厦门边防支队处理退房事宜。2014年8月13日，被告又发出一份《致全体客户书》，载明无法按照预期在2014年8月15日前恢复全面施工，预计仍需3个月左右的时间来完善各项手续，在此后3个月内，仍尊重所有客户随时申请退房的权利，承诺在收到客户书面退房申请的30天内协同武警厦门市支队处理退房手续。2014年12月5日，被告再次发出一份《情况说明函》，载明被告于2012年初通过公开投标方式取得了厦门市武警边防支队何厝边防派出所及其营房改造项目的合作开发权，双方于2012年3月27日签订了《合作开发合同》，根据合同约定开始项目的开发建设。根据被告和部队方面的沟通，在2015年3月，部队方面须给被告及所有业主答复，若项目可以恢复施工则确定一个具体的复工时限，若项目不能继续建设，则在2015年6月30日前协助客户处理完所有退房退款。另查明，“海怡半岛”项目所在土地系厦门市公安边防支队的建设用地，厦门市公安边防支队于2007年4月4日取得了《建设用地规划许可证》，载明项目名称为何厝边防派出所及思明机动中队营房，用地性质为办公，建设用地面积为9675.802平方米，建筑面积为3653.050平方米。讼争房屋所在的“海怡半岛”项目并未取得相应的建设许可和工程规划许可。以上事实，有《房屋使用权转让合同》、《承诺函》、《致全体客户书》、《情况说明函》、（2015）思民初字第7910号民事判决书以及庭审笔录为证。本院对以上事实予以确认。审理中，原告主张曾向第三人亚星公司支付了购房服务费51987元，该费用与购房款一同支付给售楼处的工作人员，后由被告与第三人分别向原告出具了不同的收据，该笔款项实际也属于购房款，并提交以下证据予以证明：1、编号为0000034号的海怡半岛认购书，载明认购人为邱丹琴，置业顾问为亚星公司，出售方处空白，认购物业为厦门市思明区B栋楼23层05单元，认购价为61万元，首付款为330933元须于出售方通知认购方签署《房屋使用权转让合同》之日起7日内付清，并签署《房屋使用权转让合同》，如出售方通知认购人方签署《房屋使用权转让合同》，即视为认购方违约及放弃本认购书中规定的所有权益，出售方有权不予退回认购方已缴付的定价及其他费用，并有权将该物业另行出售，无需知会认购方；签署正式房屋使用权转让合同后本认购书即作废；2、加盖有厦门海怡半岛客户服务中心公章的收款收据，载明收到邱丹琴交付的海怡半岛B2305房服务费金额51987元，时间为2013年4月15日。被告抗辩认为，在出售“海怡半岛”项目房屋使用权过程中，被告从未委托第三人进行销售，也未收取原告所主张的服务费，购房款以双方签订的《房屋使用权转让合同》约定的金额为准，对原告提交的上述证据的真实性均不予确认。本院认为，原、被告签订《房屋使用权转让合同》，约定被告向原告转让“海怡半岛”项目B栋23层05号房屋的使用权，“海怡半岛”项目系住宅，涉及公众安全，相关建设过程、交房标准都应遵照商品房开发建设的相关规定。然，远嘉公司并不具备房地产开发企业的资质，也未取得相应的预售许可证明，“海怡半岛”项目所涉土地虽取得了《建设用地规划许可证》，但许可建设内容为派出所办公用房及营房，故“海怡半岛”项目并未取得相应的建设许可。综上，“海怡半岛”项目的建设未取得建设工程规划许可证，被告向公众公开出售该项目的房屋使用权，损害了社会公共利益，讼争《房屋使用权转让合同》为无效合同。讼争合同无效，被告据此取得的转让价款应返还原告，故对原告要求被告返还已付转让费279007元之诉求，本院予以支持。根据讼争合同之约定，原告在签约时已明确知悉讼争房屋的建设背景，双方对讼争合同无效均存在过错，故原告无权要求被告赔偿其利息损失，对原告该项诉求，本院不予支持。另，原告所提交的海怡半岛认购书、收款收据中均无被告盖章确认，无法证明被告曾委托第三人亚星公司居间售房，且认购书中也未约定购房服务费，仅凭收款收据，尚无法认定原告因购买讼争房屋使用权支出51987元服务费，故对原告要求被告赔偿该费用之诉求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告福建远嘉投资开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告邱丹琴279007元转让费；二、驳回原告邱丹琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6265元，由原告邱丹琴负担1249元、被告福建远嘉投资开发有限公司负担5016元；款项于判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 林 月 蓉审 判 员 刘 一 红人民陪审员 陈  睿二〇一五年十二月八日代书记员（ 林靓靓）附件：本案所适用的法律法规、司法解释第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。