北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终14307号上诉人（原审被告、反诉原告）：张秀卿，女，1934年7月13日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：于卫东，北京德和衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘煜，男，1989年5月14日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：蔡慧芳，北京凯普律师事务所律师。上诉人张秀卿因与被上诉人刘煜房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初30961号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张秀卿的委托诉讼代理人于卫东、被上诉人刘煜的委托诉讼代理人蔡慧芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张秀卿上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回刘煜要求返还定金20万元的诉讼请求，不再主张张秀卿的一审反诉请求，本案一、二审诉讼费由刘煜承担。事实和理由：第一，刘煜主观上没有履行合同的诚意，客观上有履行能力而不履行，对于房屋买卖合同的解除负有责任，应承担相应的违约责任。第二，即使法院认为合同解除不能归责于任何一方，但合同解除导致买卖双方利益失衡是不争的事实，基于公平原则，刘煜作为获益的一方，应对受损害的张秀卿给予适当补偿。刘煜辩称，同意一审判决。一、刘煜没有解约恶意，一审提交了充分的证据证明履约不能是受新政影响，并非其他原因。新政3月17日出台，刘煜在3月19日就已经跟张秀卿提出受新政影响增加的100万首付导致其履约不能。当时刘煜无法预判楼市以及房价趋势，张秀卿用3月22日才产生的录音孤证来证明刘煜的解约恶意不能成立。刘煜提交了其有住房公积金贷款的历史记录和证明，刘煜是受317新政调整和影响的人群范畴。刘煜一审提交了出卖自住房的买卖合同、已出卖房屋的房产证、家庭工资流水、家庭重大资产情况、家庭人员重大疾病开销，该证据链为让法官了解刘煜的家庭收入情况和增加的100万元的影响，与案件是关联的。二、关于张秀卿提出的利益失衡，如果张秀卿认为存在失衡，应就相应的损失进行充分的举证，一审中其全部证据没有一项可以让法院认定存在损失事实，所以没有利益失衡。刘煜没有从整个过程中获益，该上诉意见不成立。三、新政出台后，刘煜通过微信向张秀卿提出不想耽误其找其他买家，想解约，3月24日刘煜通过微信群向张秀卿送达了告知函，提出和平解约，如不能协商一致，将采取司法途径解决，但张秀卿没有回应。4月4日刘煜又委托律师向张秀卿发出律师函，希望尽快解除合同，避免损失，张秀卿又没有回应。4月11日，刘煜以向法院起诉的形式再次提出解除合同。刘煜已经尽到了可能的沟通义务，是张秀卿一直处于放任的状态，刘煜一方没有解约恶意。刘煜向一审法院起诉请求：请求判令张秀卿返还定金20万元。张秀卿向一审法院反诉请求：要求刘煜赔偿违约金108万元。一审法院认定事实：2017年3月11日，刘煜作为买受人与张秀卿作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定刘煜购买张秀卿所有的涉案房屋，成交价格为五百万元，家具、家电、装饰装修及配套设施等作价四十万元。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为三百万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。刘煜于2017年3月11日将第一笔定金20万元以自行划转方式支付张秀卿。买卖双方应于2017年4月30日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。2017年3月14日刘煜向张秀卿支付定金20万元。在本案审理过程中，买卖双方及居间方北京链家房地产经纪有限公司于2017年6月8日签订《解约协议》，解除了各方就本案涉案房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》等。2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会等四部门发布317新政规定，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%。一审中，张秀卿申请证人林某到庭作证称：我是房源方的经纪人参与了签约过程，签订合同当日是李某带着。签订合同后出了政策，我问李某客户是否受影响，李某说受了影响，现在还在协商中。经过几次沟通，但没有结果。刘煜不认可证人证言的真实性。一审中，刘煜向法院提交其与张秀卿代理人侯某及中介经纪人的微信聊天记录证明其受新政影响导致无履约能力并迅速通知出卖人及中介；提交公积金贷款审核确认书、个人贷款总账信息、个人贷款还款明细，证明刘煜及配偶有公积金贷款记录，受317新政的影响。张秀卿对上述证据的真实性均认可。刘煜提交告知函及律师函，证明多次与对方协商解除合同，没有扩大损失；提交其与配偶的工资账户明细，证明收入较低；提交网页打印件，证明涉案房屋在2017年5月4日挂牌价还是540万元，张秀卿对上述证据的真实性均不认可。一审中，张秀卿向法院提交录音光盘，证明刘煜觉得房价高想毁约；提交致估价委托人函原件，证明涉案房屋的市场价值；提交网页打印件，证明涉案房屋降价100万元。刘煜认可录音证据的真实性，但不认可证明目的，对其他证据的真实性不认可。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。刘煜、张秀卿协商解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，对此法院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中双方争议的焦点在于刘煜是否受到317新政导致双方无法继续履行合同。对此法院认为，根据双方在买卖合同中的约定，刘煜购买涉案房屋的贷款金额为300万元，占总房款的55.5%，其自行支付的房款占总房款的45%。刘煜向法院提交的公积金贷款审核确认书、个人贷款总账信息、个人贷款还款明细能够证明其属于317新政中“在本市无住房但有公积金住房贷款记录的”，根据该政策规定，刘煜在购买涉案房屋时应支付的首付款比例不低于60%，已超过双方合同约定的首付款比例。刘煜向法院提交的证据能够证明其确因首付款比例提高导致无履约能力，故根据合同约定，因限购政策导致合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任。刘煜要求退还定金20万元的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。对于张秀卿要求赔偿违约金的反诉请求，法院认为，根据合同约定，因限购政策导致合同无法继续履行的各方互不承担违约责任。且根据刘煜提交的证据，刘煜在317新政出台后及时通知张秀卿解除合同，已尽到避免损失扩大的义务。故对张秀卿的反诉请求法院不予支持。判决：一、张秀卿于判决生效之日起十日内退还刘煜定金二十万元。二、驳回张秀卿的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。以上事实，有当事人陈述、相关书证、视听资料等证据在案佐证。本院认为，当事人协商一致解除合同，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案争议焦点是张秀卿应否退还刘煜定金20万元。本案中，刘煜提交公积金贷款审核确认书、个人贷款总账信息、个人贷款还款明细能够证明其属于317新政中在本市无住房但有公积金住房贷款记录的情形，根据该政策规定，刘煜在购买涉案房屋时应支付的首付款比例不低于60%，已超过双方合同约定的首付款比例。依据合同约定，因限购政策导致合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任。刘煜要求退还定金20万元的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。张秀卿的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由张秀卿负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王 黎审 判 员 陈 静代理审判员 张 弘二〇一七年十二月十八日法官 助理 卫孚嘉书 记 员 高 媛