云南省芒市人民法院民 事 判 决 书(2017)云3103民初1412号原告：德宏汇合物业管理有限公司，住所地云南省德宏傣族景颇族自治州芒市丰华路9号，统一社会信用代码915331007816959830。法定代表人：雷莉。委托诉讼代理人：李开习，云南杰云律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：血春红，云南杰云律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：李雪徽，男，汉族，1973年4月9日出生，德宏州芒市花园小区嘉和苑X幢X单元X号房业主，现住芒市。委托诉讼代理人：线喊应��女，傣族，1981年3月14日出生，小学文化，代理权限为特别授权代理。原告德宏汇合物业管理有限公司（以下简称汇合公司）与被告李雪徽物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年11月23日公开开庭进行了审理。原告汇合公司的委托诉讼代理人血春红与被告李雪徽及李雪徽的委托诉讼代理人线喊应到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告汇合公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付物业管理服务费及代缴垃圾费共计6185元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2007年7月16日签订《芒市花园前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告提供物业服务，物业管理费用为多层按套内建筑面积每月每平方米0.60元计算，别墅按套内建���面积每月每平方米0.80元计算，代收代缴垃圾费等费用；费用为半年交纳一次，也可一年一付；协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。被告于2007年7月16日办理交接房手续，进行装修入住，被告房屋套内面积为122.15平方米，每年应交纳物业管理费879元。截至2017年6月被告已有6年零6个月未交纳物业费，累积欠费5717元，原告代被告交纳468元垃圾费被告也未支付给原告，原告多次催促，但被告均予以推脱不理，至今未履行付款义务。被告拖欠费用拒不支付的行为已侵害原告的合法权益，恳请人民法院依法审查事实，判如前请。被告李雪徽辩称，1.原告提供的催缴通知书催缴的时间为2016年12月5日，被告2017年11月8日收到法院的传票，在此之前原告从未催缴，原告起诉2014年12月以前的物业费已经过了诉讼时效。2.根据原告提供的物业管理台账，其中所列账目为X栋X单元X号房户主李丽芳的账目，不能真实地反映被告的缴费情况。3.《芒市花园前期物业管理服务协议》违反了行政法规《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，开发商与物业管理公司分离的原则，应被确认无效。被告与原告签订的是原告拟定好的物业管理格式合同，被告不同意合同条款也不能修改，被告不签字将不能接房拿房屋钥匙，被告签字是被迫的，请法院核实。4.原告主张的物业费收取标准未经物价局核定、备案，其收费标准系原告自己拟定，无法律依据。5.物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或者履行合同存在严重瑕疵，业主依照合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费。被告认为原告的收费与服务水平不相适应。具��的表现在：不按照合同约定对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护修缮服务及管理。屋顶常年不修缮维护，小区私搭乱建侵占绿化地不管理，养鸡养狗噪音扰民不管、乱拉电线不过问，景观灯路灯损坏和一些共用设施损坏从不修缮，垃圾随意堆放不清理，车辆乱停无人管理，楼道上随意贴小广告无人清理，小区内有摆摊经营行为，严重影响业主生活。6.原告强行向业主提供事实服务，强迫业主接受他们不合理的物业费，拒绝接受业主对原告的服务监督，侵犯了业主自由选择其他物管公司的权利，属违法的强行服务。7.原告私自将本该属于所有业主共有的公告栏的位置放置商业广告牌并收取费用，允许商贩进入小区摆放摊位并收取费用，且并未向业主公布其收入流向，严重侵害了全体业主及被告的权利。8.根据州、市政府相关文件精神，不产生垃圾不收费的原则，被告2015年10月20日搬出芒市花园的住房，未产生垃圾，不应缴纳垃圾费。且原告未经被告同意自行提高了缴费标准。9.本案诉讼费由被告承担，无法律依据。10.被告的房屋屋顶多处漏水，原告对此负有修缮和管理责任，被告拒交物业费也在情理之中，请法院公正评判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的被告无异议的证据（证据2住户钥匙领用表）本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的被告有异议的证据本院认定如下：1.《芒市花园前期物业管理服务协议》，欲证明原、被告签订物业管理协议合法有效，并约定了单价、缴费期限及协议期限等。3.物业管理费台账，欲证���被告物业费交至2010年年底就未再交纳。4.《芒市花园小区物业费催缴通知书》，欲证明原告已向被告催缴物业费，但被告拒不支付。经质证，被告对原告提交的证据1，认为合同是事先整理好的，合同无效。对于证据3被告认为不应作为本案证据；对于证据4，被告认为原告一直未来修被告的屋顶，也一直未来收费，已经过了诉讼时效。本院认为，原告提交的该三组证据客观真实，且能证明的主张，故予以采信。对被告提交的原告有异议的证据，本院认定如下：1.照片33张，欲证明被告的房屋屋顶漏水、小区私搭乱建、小区养鸡养狗、垃圾乱堆成山、车辆停放混乱、楼道贴小广告、外人进驻���区经营等情况。2.收据，欲证明被告入住嘉源公馆的时间是2015年10月20日。3.芒市花园业主委员会更换物业公司的原因及考虑，欲证明小区内没有监控、私搭乱建严重。经质证，原告对被告提交的证据1不予认可，认为1、2013年经过芒市人民法院调解后原告与房地产公司协商过，对被告家漏水进行处理过。之后被告再没有向原告反映过漏水的情况。2、小区的卫生问题，芒市花园是很大的小区，环卫站每天来运垃圾一次，对于垃圾问题不应成为被告不支付物业费的理由；关于停车问题，现车子大幅增多，如果没有车位的就不可以停在小区，这将会给住户带来不便，为了满足大多数住户要求，也就能停车的地方尽量停车。3、私搭乱建的情况，物业公司也出面制止过，但物业公司没有强制拆除的权利，业主可通过其他途径进行拆除。对证据2原告认为与本案无关联性也不能证明被告主张的内容。原告对于证据3的三性不予认可，认为芒市花园没有成功成立过业主委员会，是不是要换物业公司需要三分之二的业主同意或业主委员会决定。本院认为，对被告的证据1、证据2、证据3的真实性予以采信，对证据2的关联性不予采信。庭后，针对被告答辩时提出原告主张的2014年12月前的物业费已经过了诉讼时效的问题，原告补交了照片6张，证明原告一直在催交物业费。经质证，被告对该证据的三性均不予认可，并提交了照片19张，视频资料4个，情况说明一份，欲证明原告提交的关于催交物业费通知的图片是原告近期伪造的。经质证，原告对被告提交的该组证据的三性及证明内容均不认可。本院认为，原告庭后提交的该组证据难以核实真实性，本院仅对其关联性予以采信，对被告庭后提交的该组证据的关联性予以采信，证明内容不予采信。综合原告的诉讼主张、被告的答辩，本案的争议焦点是：1.本案原告主张的2014年12月以前的物业费是否过了诉讼时效。2.被告是否应交纳物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告购买“芒市花园小区”嘉和苑X幢X单元X号房，房屋套内面积为122.15平方米。原告系“芒市花园小区”的物业管理公司，多年来负责小区的物业管理。2007年7月16日，被告到原告处领取了住户钥匙并办理接房手续，同日，双方签订《芒市花园前期物业管理服务协议》，被告入住后向原告交纳了至2010年12月31日的物业管理费及垃圾费，2011年1月1日之后的费用一直未交，截止2017年6月已有6年零6个月未缴纳物业费，累计欠费5717元，据查，“芒市花园小区”与被告相同户型的房屋物业管理费收费标准为每月每平方米0.6元，即每年每平方米7.2元，垃圾费为每人每年36元。本院认为，一、关于本案原告主张的2014年12月以前的物业费是否过了诉讼时效的问题，原告的服务一直持续着，物业费也在逐年产生着，且2016年原告对前期所有被告欠交的费用向被告进行了催收，故本院认为本案原告主张2014年12月以前的物业费没有超过诉讼时效。二、关于被告是否应交纳物业费的问题，本院认��原、被告签订了《芒市花园前期物业管理服务协议》，协议不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，原告管理“芒市花园小区”被告同样享受到了原告的服务，并且被告认可原告的服务行为，已经交纳过2010年底以前的物业费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，对原告要求被告支付物业管理服务费及垃圾费的诉讼请求本院予以部分支持。2011年1月1日至2017年6月30日，被告欠费6.5年，应支付物业管理服务费为5717元（7.2元/年/平方米×122.15平方米×6.5年），垃圾费为468元（36元×2人×6.5年）。鉴于被告的房屋屋顶确实存在漏水，虽不是被告不交物业服务费的理由，但确实给被告的生活带来不便，加之被告自2015年10月已在他处购买了住房，本院对原告要求的物业服务费酌情减���879元，被告现在应交纳的物业费及代缴垃圾费为5717元+468元-879元=5306元。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：限被告李雪徽自本判决生效之日起10日内支付原告德宏汇合物业管理有限公司物业管理服务费及代缴垃圾费5306元，（2011年1月1日至2017年6月30日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李雪徽负担，限本判决书生效之日向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审判员  李同法二〇一七年十二月十九日书记员  晏照磊