安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖18民终1172号上诉人（原审原告）：陈仁祥，男，1973年5月4日出生，汉族，住安徽省广德县。被上诉人（原审被告）：广德广盛达置业有限公司，住所地安徽省宣城市广德县桃州镇广宁路。法定代表人：钱金海，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄大为，安徽大旗律师事务所律师。上诉人陈仁祥因与被上诉人广德广盛达置业有限公司（以下简称广盛达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省广德县人民法院（2017）1822民初1910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈仁祥上诉请求：1.撤销一审判决，改判由广盛达公司向陈仁祥支付违约金34729元；2.案件一、二审诉讼费由广盛达公司承担。事实和理由：一审中，广盛达公司从未就违约金数额过高提出减少的请求，一审法院不应自行作出调整。同时，双方当事人均未举证证明因违约造成损失的金额，此时一审法院认定“损失金额难以确定”不妥。本案裁判应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案裁判还可依据《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第8条的规定：房屋买卖合同的当事人以约定的违约金过高为由请求对违约金进行调整，但双方当事人均未举证证明守约方因违约所造成的实际损失，人民法院可以根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，结合案件具体情况，在中国人民银行发布的同期同类贷款利率四倍的范围内，对约定的违约金进行调整。广盛达公司辩称，广盛达公司逾期取得商品房初始登记证，系因政府配套10KV进线工程滞后所致，故广盛达公司主观上无恶意，客观上存在自身难以克服的困难，符合事实。另，广盛达公司逾期取得商品房初始登记证的行为仅对买受人能否及时取得房屋权属证书产生影响，而对实际使用房屋未造成妨碍，一审判决综合合同履行，当事人过错程度，逾期利益损失等因素，酌定案涉违约金额为3000元，较为合理。请求驳回上诉，维持原判。陈仁祥向一审法院起诉请求：1.判令广盛达公司承担违约金34729元；2.判令广盛达公司承担本案诉讼费用。一审认定事实：2012年5月9日，陈仁祥与广盛达公司签订《广德县商品房买卖合同》，合同约定，陈仁祥购买广盛达公司开发的位于广德县桃州镇××花园××楼××单元××室房屋。合同第十六条约定“关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》或商品房初始登记证。出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的土地、《房地产权证》或商品房初始登记证，交付给买受人。买受人【×自行】【√委托出卖人】办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付《房地产权证》或商品房初始登记证，双方同意按照下列约定处理；１、约定日期起90内，出卖人交付《房地产权证》或商品房初始登记证的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；２、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付《房地产权证》或商品房初始登记证，双方同意下列第1、2项处理：（1）买受人退房，……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付《房地产权证》或商品房初始登记证之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，……”。陈仁祥支付部分首付款，余款银行按揭。案涉房屋初始登记时间2015年6月30日，2015年7月14日办理了房地产权登记。现陈仁祥认为广盛达公司未按约定期限将《房地产权证》或商品房初始登记证交付，请求判决广盛达公司支付违约金34729元并承担诉讼费。另查明：2014年7月30日，广德县城市建设指挥部办公室组织召开卡地亚花园、琥珀新天城进线工程建设协调会，就解决项目供电问题形成会议纪要，载明：“……二、会议决定：（一）下火点至21#杆线的土建部分及钢管塔、横担由县国投公司城投分公司、广盛达公司、合肥城建广德置业有限公司共同均摊建设费用。……21#-33#下地线路土建部分由广德广盛达置业有限公司、合肥城建广德置业有限公司共同均摊费用，……”。一审法院认为，双方争议的焦点问题是陈仁祥主张广盛达公司支付逾期交付房地产权证或初始登记证的违约金损失34729元应否支持。其一，从案涉《广德县商品房买卖合同》第十六条内容来看，约定广盛达公司于2014年12月31日前取得的“《房地产权证》或商品房初始登记证”，系指向初始登记在广盛达公司名下的房地产权证书，而非转移登记至陈仁祥名下的房地产权证。其二，广盛达公司取得案涉商品房初始登记证，系其代表陈仁祥办理房屋权属登记的必要前提。从陈仁祥的诉讼请求及合同依据来看，其在本案中主张的逾期交付初始登记证违约责任，该“逾期交付”的含义应认定为包括逾期取得，经审查，广盛达公司实际于2015年6月30日取得初始登记证，较之承诺的期限即2014年12月31日已逾期181天。其三，广盛达公司逾期取得商品房初始登记证，虽客观上存在政府配套10KV进线工程滞后致项目综合验收延迟等情况，但10KV进线工程应属于广盛达公司进行案涉项目建设时即已知晓且需统筹协调完成的工程，故不构成不可抗力，究其性质应界定为出卖人因第三人原因造成违约，依法广盛达公司仍应向陈仁祥承担违约责任。其四，案涉《广德县商品房买卖合同》第十六条约定，广盛达公司应支付陈仁祥逾期取得商品房初始登记证违约金，而陈仁祥未举证证明其因案涉违约行为实际受有财产损失，且鉴于广盛达公司系因政府配套设施工程迟延致使违约，其主观上并无恶意，客观上确有自身难以克服的困难，故兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金数额为3000元。其五，因委托出卖人办理该商品房转移登记，广盛达公司不负有向陈仁祥交付商品房初始登记证的义务，且其在取得案涉商品房初始登记证后的合理期限为陈仁祥办妥房地产权证。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、广德广盛达置业有限公司于判决生效之日起五日内给付陈仁祥逾期取得商品房初始登记证违约金3000元；二、驳回陈仁祥陈仁祥其他诉讼请求。案件受理费670元，减半收取335元，陈仁祥陈仁祥负担135元，广德广盛达置业有限公司负担200元。二审中，双方当事人未提交新的证据。经对一审证据的审查，结合当事人陈述，本院对一审证据采信及查明的基本事实予以认定。本院认为，本案二审争议焦点为一审法院对案涉违约金的认定是否适当。经审查，广盛达公司逾期取得商品房初始登记证，与政府配套10KV进线工程滞后致卡地亚花园项目综合验收延迟等情况密切相关，原判决据此认定广盛达公司主观上无恶意、客观上存在自身难以克服的困难，符合事实。一审中，广盛达公司认为其没有任何过错责任，若承担陈仁祥诉请的违约金明显过高，鉴于案涉违约行为仅对买受人能否及时取得房屋权属证书产生影响，而对其实际使用系争房屋未造成妨碍，原判决综合合同履行、当事人过错程度、预期利益损失等因素，酌定案涉违约金的数额为3000元，较为合理、适当。综上所述，陈仁祥的上诉请求不能成立。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费670元，由上诉人陈仁祥负担。本判决为终审判决。审判长 马 烈审判员 马庆松审判员 汪令璋二○一七年十二月月四日法官助理梁翔书记员孙文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……