重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝三中法民终字第01843号上诉人（原审原告）：何本祥，男，1957年9月9出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托代理人：陈欣，重庆索通（渝北）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆星坤房地产开发有限公司，住所地重庆市涪陵区新城区聚龙大道188号，组织机构代码59053593-6。法定代表人：谌俊宇，重庆星坤房地产开发有限公司董事长。委托代理人：曾颢，男，1974年8月11日出生，汉族，重庆星坤房地产开发有限公司职工，住四川省成都市锦江区。委托代理人：周夏志，重庆圣石牛律师事务所律师。上诉人何本祥与被上诉人重庆星坤房地产开发有限公司（以下简称星坤房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，重庆市涪陵区人民法院于2015年8月26日作出（2015）涪法民初字第02969号民事判决。何本祥不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员贺付琴担任审判长，与审判员陈江平、代理审判员张东一组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人何本祥的委托代理人陈欣，星坤房地产公司的委托代理人曾颢、周夏志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2013年4月17日，星坤房地产公司（作为甲方）与何本祥（作为乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》、《附件5合同补充协议》、《关于巴蜀中学教育的特别约定》等，其中，《重庆市商品房买卖合同》约定：乙方购买甲方开发建设的位于重庆市涪陵新城区太白大道8号红星国际广场（一期）A5幢27-2室房屋；该房屋为住宅预售商品房、清水房，建筑面积为111.20平方米；购房单价为建筑面积每平方4522.66元，成交总金额为502920元，乙方应在签约2013年4月17日付清首付款252920元，剩余房款25万元向银行申请按揭贷款；甲方应于2014年12月27日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；双方还对面积确认及面积差异处理、甲方逾期交房的违约责任、乙方逾期付款的违约责任、办理产权登记、保修责任等事项进行明确约定；《附件5合同补充协议》第十二条第一项载明：“关于口头承诺、宣传资料、样板房的补充约定1、乙方声明清楚所有与本项目有关的广告、宣传资料（包括但不限于销售人员的讲解、广告、网站、楼书、沙盘、模型等）仅供参考，为要约邀请，不作为要约之内容，甲方不因上述广告、宣传资料而承担责任，买卖双方所有的权利义务以本合同及本补充协议为准。”；《关于巴蜀中学教育的特别约定》载明：“一、入读条件。1、乙方为已购买重庆涪陵红星国际广场住宅单位建筑面积不小于60㎡的业主及其合法子女。2、不包含仅购买重庆涪陵红星国际广场商业住房、写字楼、室内（外）停车位的业主及其合法子女。二、入读起始时间。入读时间于2014年9月（涪陵巴蜀中学招收新生）起。三、重庆市涪陵巴蜀中学校（以下简称涪陵巴蜀中学）校址及相关规定。（一）涪陵巴蜀中学校址建于涪陵新城区。（二）涪陵巴蜀中学仅为初中部。四、相关政策规定。（一）房屋产权变更。（1）房屋产权人变更后，如变更前的产权人未享受该学校的就读名额及优惠政策，则变更后的产权人仍可继续享有原产权人未享受的就读名额及优惠政策。（2）如变更前的产权人已享受该学校的就读名额及优惠政策，则变更后的产权人仍不再享有原产权人未享受的就读名额及优惠政策。（3）该名额不接受插班，需从初一开始正常入读。若乙方需享受涪陵巴蜀中学入读名额及优惠政策，应在每年的12月1日至次年的1月31日前（即每年的1月份之前报9月份入学的学生）凭《重庆市商品房买卖合同》及相关附件资料到物业服务企业统一登记报名，甲方不再另行通知。若因国家政策原因或者因招收学校名额已满导致乙方不能入读上述学校，甲方不承担责任。（二）特殊情况处理。（1）入读初中部规定：2013年确需入读巴蜀中学的初中部的乙方业主及其合法子女，在通过巴蜀中学的考试后，排名60名（含）名的则可入读重庆鲁能巴蜀中学初中部，其捐资助学收费标准按鲁能巴蜀中学校对外公布标准的8折收取。该部分入读鲁能巴蜀中学后，所购住房不再享受入读涪陵巴蜀中学的名额及优惠政策。（2）入读高中部的规定：2014年至2020年7年内，通过巴蜀中学组织的考试后，可由重庆鲁能巴蜀中学依据考试成绩择优录取涪陵巴蜀中学前50名业主子女捐资助学费按鲁能巴蜀中学校高中部对外费用全额缴纳（3）每套住宅可分别享受一个就读涪陵巴蜀中学的指标（双胞胎及以上可同时享受该优惠政策，但必须是同一年级同时入学），2014年至2016年入学的新生，捐资助学费按每学年2500元收取，2017年至2023年按学校对外公布费用50%收取，2024年后按学校对外公布费用收取。乙方理解并同意，如甲方在与重庆巴蜀中学校合作办学过程中出现不可抗力或国家法律政策或政府部门审批等非甲方原因造成合作办学开学迟延的，乙方不追究甲方的法律责任。本合同中的所有条款均由双方经过充分协商一致，双方已经完全知晓并理解本合同全部内容，双方对本合同内容不存在任何争议；双方确认在签订本合同时已特别注意合同中设计的免除或者限制其责任的全部条款内容，并已按对方要求给予明确说明，双方一致认可本合同内容不存在显失公平、重大误解等情形，是双方协商一致的真实意思表示，双方在签订合同时已特别慎重，本合同双方签字、盖章后生效。”。上述合同签订后，何本祥按合同约定缴纳首付款项、办理银行按揭借款手续，并按约定归还借款本息。2014年5月，何本祥等购房人，获知重庆市涪陵巴蜀中学审批为经编制部门批准成立的义务教育阶段公办学校，多次与星坤房地产公司协商，星坤房地产公司均拒绝赔偿损失。何本祥收到星坤房地产公司发出的接收红星国际广场何本祥A5幢27-2室房屋通知书。何本祥认为，涪陵巴蜀中学最终该审批为公办，其子女就读该校的优惠无法实现，星坤房地产公司以购买该房屋可享受办学质量优良的联合举办的股份制民办学校就读优惠作为重点宣传内容，误导包括其在内的众多业主花高价购买房屋的行为已违背诚实信用原则，该违约行为给包括其在内的众多业主带来巨大损失。何本祥遂于2015年5月诉至一审法院，请求判决星坤房地产公司按购房款的15%向其支付违约金。一审另查明：星坤房地产公司于2012年2月27日成立。2012年12月8日，重庆市涪陵区新城区管理委员会（以下简称涪陵新城区管委会）与重庆合正房地产开发有限公司（以下简称合正房地产公司）签署《涪陵新城区“巴蜀中学及配套项目投资合作框架协议书”》约定：合正房地产公司负责新建一所重庆巴蜀中学满意，并适应其需要的中学校，并给予该学校资金补助；涪陵新城区管委会同意合正房地产公司成立的星坤房地产公司进行巴蜀中学及配套项目开发建设；土地交付之日起三个月内开工建设学校部分；并对政策支持、违约责任进行约定。2014年11月4日，星坤房地产公司与重庆市涪陵区公共资源交易中心签订《国有建设用地使用权出让成交确认书》载明：星坤房地产公司竞得新城区太乙门居委二、五组的编号为FLXCS-2014-09号宗地的国有建设用地使用权；星坤房地产公司应根据涪陵区规划局《建设用地归还条件》（渝规涪李条件函（2014）0029号要求，FLXCS-2014-09号地块须配建一所不小于48个班的重庆市市级公立重点初中学校。2014年11月10日，重庆市涪陵区国土局与星坤房地产公司签订《国有建设用地使用权出让合同》约定：星坤房地产公司取得重庆市涪陵巴蜀中学建设用地，按涪陵区规划局《建设用地归还条件》（渝规涪李条件函（2014）0029号给定的用地规划条件开发建设。星坤房地产公司随即进行重庆市涪陵巴蜀中学及配套项目建设。星坤房地产公司一审辩称：双方签订的商品房买卖合同是双方真实的意思表示，我公司已按合同约定履行合同义务，并通知何本祥接房，我公司没有违反诚实信用原则和违约行为，请求驳回何本祥的诉讼请求。一审法院认为，何本祥自愿与星坤房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》、《合同附件》及《关于巴蜀中学教育的特别约定》依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。何本祥与星坤房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，何本祥依法享有取得重庆市涪陵新城区太白大道8号红星国际广场A5幢27-2室所有权的权利，应履行支付购房款的义务；星坤房地产公司依法享有收取购房款的权利，应履行交付房屋并办理产权登记的义务，故何本祥按合同约定缴纳购房首付款并办理购房余款银行按揭借款手续，星坤房地产公司施工建设房屋、并按约定交付房屋，均属按约定履行合同义务的行为，应予确认。本案争议焦点是：重庆市涪陵巴蜀中学批准成立为义务教育阶段公办学校，是否属星坤房地产公司履行合同义务不符合约定的违约行为。虽重庆市巴蜀中学校出具证明并未否认拟建涪陵巴蜀中学，但从涪陵新城区管委会与合正房地产公司签署的《涪陵新城区“巴蜀中学及配套项目投资合作框架协议书”》、星坤房地产公司发放的宣传资料，及何本祥、星坤房地产公司签订的《关于巴蜀中学教育的特别约定》文字表述，结合何本祥、星坤房地产公司签订的《商品房买卖合同附件五》第十二条“关于口头承诺、宣传资料、样板房的补充约定”，星坤房地产公司应基于上海红星美凯龙企业发展有限公司、或者合正房地产公司与重庆市巴蜀中学校的合作办学意向，筹建重庆市涪陵巴蜀中学。星坤房地产公司在尚未取得学校建设用地，尚未通过政府相关职能部门审批的情况下，未能在售房宣传时明确告知重庆市涪陵巴蜀中学的办学性质，导致部分购房业主存在不同理解而引发诉争，有违诚实信用原则，应予批评教育。何本祥以重庆鲁能巴蜀中学校对外宣称系重庆市巴蜀中学鲁能校区，重庆市巴蜀中学校就此明确否认，并确认重庆鲁能巴蜀中学校属民办学校，据此主张星坤房地产公司宣传涪陵巴蜀中学为重庆市巴蜀中学涪陵校区，就是宣传创办民办股份制学校，不符合逻辑推理，对何本祥的该主张不予采纳。何本祥当庭陈述公立中学也可能存在捐资助学费等费用，故对何本祥主张收取捐资助学费的学校，办学性质应属民办股份制学校，不予采纳。何本祥以某购房业主在2015年1月录制于“重庆有线电视·教育天地·名校推荐”栏目的视频资料载明：涪陵巴蜀中学仍宣称为股份制民办学校，据此主张星坤房地产公司宣传涪陵巴蜀中学系股份制民办学校，但并未提供证据材料证明公共媒体宣传资料系星坤房地产公司提供发布；同时，星坤房地产公司开发建设的红星国际广场众多购房业主在2014年5月就知晓涪陵巴蜀中学批准为义务教育阶段公办学校，并据此多次要求星坤房地产公司赔偿损失，星坤房地产公司如继续进行民办股份制学校办学宣传，明显不符合常理，故何本祥主张重庆市涪陵巴蜀中学系星坤房地产公司宣称创办的民办股份制学校，未提供充分证据材料予以证明，不予采信。依据合同约定，何本祥购房即享有交纳捐资助学费入读涪陵巴蜀中学的优惠名额，何本祥主张入读涪陵巴蜀中学系其购房目的之一，予以采信；但涪陵巴蜀中学现审批成为义务教育阶段公办学校，购房业主及子女均不需按合同约定缴纳捐资助学费即可入读，且入读名额不受限制；何本祥未提供证据材料证明民办股份制学校必然优于义务教育阶段公办学校，重庆市涪陵巴蜀中学审批成为义务教育阶段公办学校，也不会改变红星国际广场楼盘定位为所谓“学区房”，故何本祥主张星坤房地产公司没有提供基于购房拥有限定名额、且须缴纳特殊优惠政策的捐资助学费方可入读的民办股份制学校，系星坤房地产开发有限公司履行合同不符合约定的违约行为，不予采纳。何本祥以星坤房地产公司宣称全国一线城市的“学区房”普遍比一般商品住房价格上溢20%，据此称星坤房地产公司高价售卖红星国际广场房屋，但何本祥并未提供证据材料证明附近其他住宅小区在地段位置、小区环境、其他配套设施等条件，优于或与红星国际广场楼盘相当；虽红星国际广场楼盘同期房价略高于附近楼盘，但影响不同楼盘商品房同期房价的因素诸多，不仅在于楼盘的区位优势、开发进度、营销策略、配套设施、环境景观、发展潜力，还在于购房人的购房预期、消费观念、个人偏好；即使同一楼盘，房屋售价还受楼层、户型、面积、采光、日照、楼幢布局、噪音来源等因素影响；故何本祥主张其以超出同期同地段其他小区近1000元／平方米的价格购买红星国际广场房屋，与查明的事实不符，不予采信；何本祥请求星坤房地产公司按购房款的15%支付违约金，没有事实根据和法律依据，不予支持。本案诉讼中，何本祥确认星坤房地产公司已按合同约定通知接房，且何本祥并非以星坤房地产公司交付房屋不符合商品房买卖合同约定的交房条件为由主张星坤房地产公司承担违约责任，故星坤房地产公司主张应依法判决驳回何本祥的诉讼请求，符合法律规定，对星坤房地产公司该抗辩主张予以采纳。综上，为保护合同当事人的合法权益，引导当事人理性应对合同风险，教育当事人遵守诚实信用原则依法行使民事权利和诉讼权利，维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：驳回何本祥的诉讼请求。案件受理费1680元，减半收取840元，由何本祥负担。何本祥不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。其主要上诉理由是：1、一审判决对何本祥提交的部分证据未采纳明显倾向于被上诉人，如某购房业主在2015年1月录制于“重庆有线电视·教育天地·名校推荐”栏目的视频资料与本案的其他宣传资料内容一致，星坤房地产公司作为重庆市涪陵巴蜀中学的合作方、建设方，应是该视频资料的发布者，该视频资料应采信；何本祥提供的附近楼盘的12份购房合同虽系复印件，但大多数原购房人在复印件首页注明“原件存于我处，联系电话×××××××”，真实性法院可核对，该12份购房合同的法律效力应认定；何本祥一审提交的涪陵区政府公开信箱、重庆市涪陵巴蜀中学的招生启示、涪陵论坛关于重庆市涪陵巴蜀中学招生有关问题统一解答、重庆市教育委员会渝教育公开信息（2014）3848号答复均来源于网络，法院可核实。应作为定案依据。2、根据相关法律规定，土地出让须经招拍挂，星坤房地产公司取得修建重庆市涪陵巴蜀中学用地使用权的时间是出让土地成交确认书上的时间，故不存在因国家职能部门延迟提供建设用地的说法。3、一审法院也认为星坤房地产公司存在违反诚实信用原则的行为，仅以“应当批评教育”抹去了该公司应当承担的法律后果，牺牲了何本祥的利益。4、星坤房地产公司未能按《关于巴蜀中学教育的特别约定》的第四条约定，为何本祥提供拥有限定名额、须缴纳特殊优惠政策的捐资助学费的学校的行为构成违约，虽双方对上述违约行为的违约责任未约定，何本祥根据红星国际广场楼盘宣传资料载明“全国一线城市的学区房普遍比一般商品住房价格上溢20%”，结合诉争房屋与周边房屋价格差价，要求星坤房地产公司按购房款15%支付违约金，符合法律规定，应予支持。星坤房地产公司二审答辩称：双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。我公司已按上述合同约定向何本祥交付了房屋，不存在违反合同约定的行为。《商品房买卖合同》和宣传资料并未明确重庆市涪陵巴蜀中学是股份制民办学校，何本祥提供的视听资料、网站资料、宣传资料不是我公司提供的。何本祥的子女现仍可优先入读重庆市涪陵巴蜀中学，《关于巴蜀中学教育的特别约定》的第四条约定也可以实现。何本祥也没有举示证据证明因此遭受的具体损失。请求维持原判。本院二审查明：星坤房地产公司与何本祥对星坤房地产公司违反《关于巴蜀中学教育的特别约定》第四条的行为未约定违约责任。何本祥一审提供的红星国际广场楼盘宣传资料载明：买红星国际，读涪陵区巴蜀中学；凡在红星国际广场置业的子女均可优惠入读重庆市涪陵巴蜀中学；开盘当日成功认购者均有机会免赞助费入读巴蜀中学名校。50名直升巴蜀名额等你来！红星国际广场联袂巴蜀中学打造涪陵名校；全国一线城市的学区房普遍比一般商品住房价格上溢20%……何本祥一审提供的《公办涪陵巴蜀招生启示》载明：重庆市涪陵巴蜀中学校是一所经重庆市教委批准，由重庆市涪陵区教委举办的全日制公办初级中学；该校由重庆市巴蜀中学校派驻管理团队和骨干教师团队，完全按照巴蜀中学模式进行管理和组织教育教学；2015年计划面向全市招收初一新生600名（公办免费）。重庆市巴蜀中学校于2015年7月30日出具证明载明：“我校在涪陵举办全市涪陵巴蜀初级中学过程中，因办学手续原因，我校当时办校的性质不能确认。”本院二审查明的其他案件事实与一审查明的事实相同。本院认为，星坤房地产公司与何本祥签订的《重庆市商品房买卖合同》、《附件5合同补充协议》、《关于巴蜀中学教育的特别约定》等是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应具有法律效力。双方当事人均应按上述约定全面履行合同义务。本案争议的焦点是：1、重庆市涪陵巴蜀中学性质最终被审批为义务教育阶段公办中学，该事实是否构成星坤房地产公司对《关于巴蜀中学教育的特别约定》第四条的违反；2、星坤房地产公司是否应向何本祥支付违约金。关于争议焦点一：双方签订《关于巴蜀中学教育的特别约定》时，重庆市涪陵巴蜀中学的相关审批手续还未办理，也未取得学校建设用地。此时，星坤房地产公司即对外宣传并对何本祥承诺提供须缴纳特殊优惠政策的捐资助学费和限定名额的重庆市涪陵巴蜀中学就读指标。星坤房地产公司的上述行为确属不当。但该不当行为并不能构成严格意义上的违约。理由如下：首先，合同义务的设置，应系当事人有能力履行的行为范围。本案中重庆市涪陵巴蜀中学的办学性质的审批有严格的法定程序和政策因素，并非星坤房地产公司所能左右或者控制，也就是说该学校性质的确定并非星坤房地产公司客观上有能力履行和决定的范畴。故从此意义上讲，双方在合同签订之时将星坤房地产公司无力履行的行为设定为星坤房地产公司的义务，自始即存在履行不能的风险，上诉人对此风险亦应明知。其二，重庆市涪陵巴蜀中学被审批为公办义务教育性质的学校，也非星坤房地产公司所主观追求或者故意的结果，若因该校性质最终审批的结果并非“须缴纳捐资助学费和须享有特殊优惠政策的限定名额”的学校，而认定星坤房地产公司违约，确有失合同法上的公允。关于争议焦点二：星坤房地产公司已按约定交付房屋，何本祥购房的主要目的已实现。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》、《关于巴蜀中学教育的特别约定》及星坤房地产公司销售红星国际广场楼盘的宣传资料等，并未明确重庆市涪陵巴蜀中学的性质是民办。重庆市涪陵巴蜀中学的性质不是星坤房地产公司所能够决定和控制的。何本祥所购房屋仍属学区房，何本祥的子女现仍可入读重庆市涪陵巴蜀中学，且不须缴纳捐资助学费，较双方约定何本祥须缴纳捐资助学费才能入读重庆市涪陵巴蜀中学更优惠。故从形式上看，上诉人并未因此受到损失，诉讼中上诉人也未举示充分的证据证明其在本案中的实际损失，故星坤房地产公司在本案中虽有不当行为，但何本祥并未因此产生实际损失。一审判决驳回何本祥的诉讼请求，并无不当。综上，上诉人何本祥的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予以支持。原判结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1680元，由上诉人何本祥负担。本判决为终审判决。审 判 长  贺付琴审 判 员  陈江平代理审判员  张东一二〇一五年十二月七日书 记 员  石 佳