广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终13549号上诉人（原审原告）：陈雅群，女，1943年11月13日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：李广华（上诉人儿子），男，联系地址。被上诉人（原审被告）：涂国钧，男，1972年9月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人陈雅群因与被上诉人涂国钧房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初7311号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈雅群向本院提起上诉称：一、被上诉人不能提供涉案商铺分割为格仔铺的二次消防验收、备案资料及附图，被上诉人未履行进一步的告知义务，在此情况下上诉人有权拒收商铺。二、依据政府有关部门文件规定，从2009年5月1日起只要改变房屋原貌的工程，需要以房屋改变后的状况整体报批消防设计、验收以及备案。因此大空间商铺分割成小格子铺，法律强制性规定须整体报批消防及安装设备，而非合同约定的只在公共区域布置消防设备。同时在没有法律依据及证据支撑的情况下判定已为上诉人办妥房产证，建设工程方面已通过有关政府各职能部门的验收是错误的。三、一审判决以合同约定“自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，被上诉人享有该商铺使用权及收益权，包括依法进行的关、停、分立、装修等。”判决被上诉人无需提供消防等工程验收资料给上诉人查看，即可收铺，上诉人认为是错误的。四、办妥房产证未必在建设工程方面已通过有关政府各职能部门的验收，且从大空间铺间隔成小格子铺的工程经历了两次工程，只要进行建设工程就要报批及验收，因此被上诉人必须提供两次工程验收资料。五、一审期间上诉人提供了海珠区住房和建设水务局出具的海建局信息公开函【2016】8号《复函》，说明了被上诉人施工涉案商铺所在楼面的改造工程，未经建设工程的主管部门审批施工许可证就施工，而且施工完成后未经过主管部门验收及备案，所以工程未得到合法验收，被上诉人因此不符合法定交楼条件，因此造成迟延交铺的违约责任应按合同第九条执行。综上所述，请求二审法院：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。涂国钧经本院合法传唤没有到庭进行答辩。陈雅群于2016年9月9日向原审法院起诉请求：1、涂国钧支付从2014年10月1日起至涂国钧提供符合按格子铺的形式报消防，并取得消防部门备案验收的商铺之日止的违约金（每日按595315元的千分之一标准计算）；2、本案诉讼费用由涂国钧承担。原审法院经审理查明：2010年9月10日，广州市万城商业经营管理有限公司（注册地址：广州市越秀区先烈南路XX号XX号楼XX房）代涂国钧（出卖人）与陈雅群（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺（现铺）属框架结构（以下简称“该商铺”，房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区前进路XX号二层XXX号铺；该商铺【合同约定】建筑面积共14.08平方米，其中，套内建筑面积6.48平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.6平方米（第二条）；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为595315元，根据买卖双方选择的计价方式，本条款规定以套内建筑面积为依据进行面积却认及面积差异处理。计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准。房地产权证上登记的面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意⑴面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算；⑵……商铺实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（实际计价面积—合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%（第三条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权，因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人（第八条）；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，按下列方式处理：(2)逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金；若买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自本合同第八条规定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金（第九条）；出卖人不得擅自改变与该商铺有关联的公共部位和设施的使用性质（第十三条）；附件一：装修标准为地面：高级抛光砖、供电：独立电表；公用设备、设施及公用区域为消防设备：采用消防自动报警、自动喷淋系统；等。广州市海珠区房地产交易登记所于2011年12月24日开具了付款方为陈雅群、收款方为涂国钧、销售的不动产楼牌号为海珠区前进路XX号XX房、金额为595315元、税额为66607元的发票。广州市国土资源和房屋管理局核发了坐落于海珠区前进路XX号XX房的房产证，权属人为陈雅群，建筑面积15.15㎡，套内建筑面积6.29㎡，登记时间2012年1月4日，共有情况为单独所有。陈雅群就其主张还提交了以下证据：1、陈雅群于2014年9月22日向涂国钧（地址广州市海珠区江南大道中82号创展自由港15楼XX室）发出的《拒收商铺函》，该函件由于收件人拒收被退回寄件人，主要内容为⑴公共部分的公用设备及设施，你方工作人员既不作介绍也不提供验收资料；⑵重新隔断后，装修是否通过环保监测，是否通过二次消防验收……请出示报告；⑷广州市房地产测绘所已于2011年5月18日之前把分割好的小商铺作了实测，作为官方确认好的实地分割，之后你方因统一经营又擅自拆了隔断，小铺变大铺，如今又自行砌隔断，本人不予认可面积及方位，要求提供重测资料等；2、广州市城乡建设委员会于2009年8月5日发布的《建设工程竣工验收备案》指引，其中应提交的材料包括《室内环境污染物检测报告》；3、涉案商铺现场相片；4、买受人集体委托重测图及放大的涉案商铺房产证附图和重测附图；5、广州市海珠区住房和建设水务局于2016年9月27日出具的海建局信息公开函【2016】8号《复函》，载明：经查核，海珠区前进路XX号首、二层改造工程未在我局办理施工许可证，我局无上述工程相关验收信息等。原审诉讼中，陈雅群表示其拒收商铺的理由为：1、涂国钧交付的商铺和房产证附图中的面积不一致；2、陈雅群购买的涉案商铺天花板上没有消防烟感器和消防喷淋头装置；3、涂国钧向陈雅群提供的涉案商铺的装修必须通过环保检测。陈雅群确认：其购买时涉案场地没有间隔，是一个大的场地；不清楚涉案商铺是何时间隔的；2014年涂国钧通知其收楼时，其发现商铺的实际面积和房产证上的面积不对，向涂国钧提出，但其认为没有必要向涂国钧主张面积差结算。另陈雅群还向原审法院申请调查就前进路XX号首二层以大面积商铺分割成小格子铺改造工程的以下事项：1、广州市规划部门的规划许可证及规划验收合格证；2、广州市海珠区建设和园林绿化局的施工许可证；3、广州市海珠区公安消防部门调取以分割为格子铺形式的，根据情况报消防设计审核、进行消防验收或报消防设计、竣工验收备案的有关凭证；4、广州市城乡建设委员会批准的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；5、以分割为格子铺形式报批自来水公司永水使用证明。陈雅群还提供穗国房字【2013】1380号《市国土房管局印发关于规范商业用房分割登记意见的通知》作为本案的参考。原审法院认为：陈雅群、涂国钧签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应按合同约定全面履行义务。合同约定，出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。陈雅群自认其已于2014年9月20日上门查看过商铺，故对涂国钧已在2014年10月1日前通知陈雅群收铺的事实，原审法院予以确认。本案是房屋买卖合同纠纷，合同中也载明陈雅群购买的是涂国钧名下所属的物业，即陈雅群购买时涉案房屋已登记在涂国钧名下。陈雅群自述购买时，涉案场地是一个大的场地，此后房管部门于2012年1月4日向陈雅群核发了房地产权证书，即陈雅群、涂国钧签订合同后，涉案场地被分割成小商铺并办理了房产证。由于涉案商铺已登记在陈雅群名下并出具了房产证，且合同约定陈雅群同意自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，涂国钧享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修等，故陈雅群以涂国钧未按规定提供消防、环保、通水等资料而拒绝收铺，依据不足，原审法院不予采纳。同理，陈雅群申请原审法院调取的第3至第5项事项已没有必要，原审法院对上述申请不予采纳。合同约定，涉案商铺按套内建筑面积计价，陈雅群主张涉案商铺现套内面积与约定不符，但又认为没有必要向涂国钧主张面积差结算，陈雅群据此拒绝收铺，依据不足，原审法院不予采纳。陈雅群认为其购买的涉案商铺天花板上没有消防烟感器和消防喷淋头装置，但合同对于消防设备的约定在于公用设备、设施及公共区域，故陈雅群该拒绝收铺的理由，依据不足，原审法院也不予采纳。陈雅群已自行向广州市海珠区住房和建设水务局申请信息公开，故陈雅群申请原审法院调取的第1至第2项事项已没有必要，原审法院对该申请不予采纳。综上所述，陈雅群主张涂国钧在约定期限内未按标准交付商铺，须支付违约金，依据不足，原审法院予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2017年4月12日作出如下判决：驳回原告陈雅群的全部诉讼请求。本案受理费5050元，由原告负担。二审审理期间，双方均没有向本院提交新证据。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审，上诉人上诉坚持认为被上诉人未履行交付义务，主张应由被上诉人承担违约责任。经审核，交付涉案商铺是被上诉人的主要合同义务，虽然，涉案合同中交付条件约定简单，亦如原审认定对于喷淋等消防设施均只在公共设备及公共设施部分进行约定，但双方约定的内容并不免除被上诉人确保涉案商铺合法合规及符合基本使用功能的法定义务。本案涉案商铺虽已登记在上诉人名下，但在上诉人对消防、面积及环保等提出异议的情况下，被上诉人亦未尽到告知义务，诉讼过程亦无积极提出有效抗辩，故此对于上诉人主张本院予以采纳。综上，上诉人陈雅群的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:一、撤销广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初7311号民事判决；二、被上诉人涂国钧应在本判决发生法律效力之日起7日内向上诉人陈雅群支付逾期交楼违约金（从2014年10月1日起至实际交付商铺之日止，每日按595315元×1‰计;违约金总额以不超过595315元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本案受理费5050元，由被上诉人涂国钧负担；二审受理费5050元，由被上诉人涂国钧负担。本判决为终审判决。审判长  郭东升审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年十二月八日书记员  冯冠豪