山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）德中民终字第839号上诉人（原审原告）：王文升。委托代理人：田洪建，山东阳光桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：解中博。委托代理人：郑学光，山东德洲律师事务所律师。原审第三人：周金林。委托代理人：马成民，德州德城金盾之光法律服务所法律工作者。上诉人王文升因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省德州经济开发区人民法院（2014）德开民初字第693号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，原告以德州市城市建设综合开发总公司建筑安装工程公司的名义与山东华宇职业技术学院签订建设施工合同，为山东华宇职业技术学院建设华宇国际公寓。施工完毕后，山东华宇职业技术学院用华宇国际公寓七套住宅房抵顶部分工程款，其中包括双方诉争的6号楼4单元102室及4-1储藏室。原告取得该房屋后，第三人周金林以居间的形式卖掉该房。2006年10月25日，第三人周金林（为乙方）与被告的哥哥解忠诚（为甲方）就该房屋的买卖签订《房屋转让代办协议》一份，内容为：乙方为甲方负责办理如下房屋转让手续，同时负责将甲方购房款转交至原房主。转让至解中博的山东华宇职业技术学院的6号楼4单元102室住宅房和4-1号储藏室，住宅按1800元／㎡、储藏室按1000元／㎡，共计179354元。另外原告另缴纳契税2690.31元，物业基金5380.62元，天然气开口费1800元，该房屋所有款项合计金额为189224.93元。双方签字当日，解忠诚将房款560000元（含另一房屋款）全部交与了周金林，周金林为原告出具了收到条一份，内容为“今收到房款五十六万元整”。同日，原告到山东华字职业技术学院以买方解中博的名义与山东华宇职业技术学院签订了《房屋认购协议》，协议约定：卖方为山东华宇职业技术学院签订了《房屋认购协议》，协议约定：卖方为山东华宇职业技术学院，买方为解中博，买方购买卖方的6号楼4单元102室及4-1储藏室，总金额为225437元。在该协议的尾部签名处解中博的签名是原告代签的。2006年10月26日，山东华宇职业技术学院开具了一份收据交予原告，内容为“缴款单位：城建建安；收款方式：转账；金额225437元；收款事由：房款6-4-102。”该收款收据一直由原告持有。原告后将该《房屋认购协议》及该房屋钥匙交与被告解中博，解中博搬入该房屋居住至今。房屋交付被告使用后，原告未收到购房款，特申请华宇学院停止为被告办理房产证。在庭审中，第三人自认是由于自身原因未将购房款交付原告。经法庭询问以及后续的调查，原告不主动要求第三人承担责任，如果第三入主动支付房款也不拒绝。上述事实由原告提交的证明、价格计算单、房屋认购协议、房屋转让代办协议及开庭笔录、调查笔录予以证实。原审法院认为，第一，根据山东省德州市中级人民法院（2014）德中立民终字第11号民事裁定书“上诉人王文升2011年4月26日向德城区人民法院提起诉讼，请求解除房屋转让协议，涉案房屋归其所有，限期被告搬出。经过德城区人民法院一审，本院二审，最终虽然判决驳回其诉讼请求，但认为收取房款问题，不属于该案审查事项，当事人可另行处理。现本案上诉人王文升依据该判决诉请购房人解中博偿还购房款及利息，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第四项规定的情形，人民法院应当受理”，故原审法院受理本案不违反一事不再理原则，且自2011年起，原告以起诉的方式主张权益，多次致诉讼时效中断而重新计算，因此不违反诉讼时效的规定。第二，争议房屋价款应根据实际交易确定的数额为准，即房屋价款为189224.93元，被告解中博已经履行了给付购房款的义务，原告与被告间的合同关系已经终止，被告在本案中不应承担责任。第三人周金林自认没有将购房款给付原告，理应由第三人承担给付责任，经法庭调查及询问，原告不主动要求第三人承担责任。因原告在本案中未主张第三人应承担责任并超出了原告的诉讼请求，原审法院不予裁决，责任承担问题由当事人决定另案处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费4682元由原告负担。上诉人王文升上诉称，一、上诉人王文升没有与第三人周金林签订过委托协议，更没有授权过周金林处理本案讼争房产；本案的被上诉人及第三人一直主张周金林是上诉人王文升的委托人，周金林有权替王文升处理该房产，但是其却提交了一份案外人解忠诚与第三人周金林签订的《房屋转让代办协议》，该协议书内容完全可以证实该协议是解忠诚委托周金林办理房屋买卖，解忠诚与周金林之间存在委托关系。周金林根本不是王文升的代理人，王文升也从未委托过周金林代为处理房产，被上诉人作为买方根本就没有向卖方王文升支付过房款。二、关于本案讼争房屋的价格认定存在错误，本案的房屋是上诉人以折抵工程款的方式自华宇学院取得房屋处分权后，以225437元转卖给被上诉人解中博，并以被上诉人的名义与华宇学院签订《房屋认购协议》以办理房产证。前期，被上诉人与华宇学院之间不存在直接交易关系，2006年10月25日在王文升以225437元价格与华宇签订房屋认购协议且华宇学校出具了收据，王文升与被上诉人之间以225437元进行了买卖。综上所述，原审判决的认定事实、适用法律存在错误，请求二审法院依法改判被上诉人向上诉人偿还225437元购房款。被上诉人谢中博答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律得当，证据确实充分，应依法予以维持。2006年10月25日，王文升以解中博名义与山东华宇职业技术学院签订房屋认购协议，并出具了华宇学院收据，解中博的哥哥解忠诚将房款全部交于第三人周金林，第三人周金林出具了收到条，这一系列的事实能证实王文升已知道解中博购买了其房屋，并将房款缴纳给了第三人周金林，否则王文升不可能为答辩人代办《房屋认购协议》及将收款收据交付给解中博，更不可能在答辩人没有向其交纳购房款的情况下将楼房钥匙及楼房交付给答辩人，让其居住至今。解中博提交的房屋转让代办协议、房屋认购协议、周金林的收条、山东华宇职业技术学院的收据及解中博在该房屋居住至今的事实已形成一个完整的证据体系，足以证明解中博已经完成了付款义务。第三人周金林答辩称，同意被上诉人谢中博的意见，周金林是王文升的代理人，从华宇学院的收据以及上诉人王文升在认购协议上代替签的字，足以证明代理关系。假设周金林向上诉人王文升所说是谢中博的代理人，不可能在华宇学院代办手续，上诉人王文升的推理是错误的，所以原审认定事实清楚，证据充分，程序合法，应维持原判。二审查明，第三人周金林认可其按房屋转让代办协议收取了本案争议房产的房款，且没有将房款交付给上诉人王文升。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题有：一、被上诉人谢中博是否履行了争议房产的房款支付义务；二、本案诉争房屋的价格如何认定。对于第一个争议焦点问题，本院认为，2006年10月25日，被上诉人谢中博与第三人周金林签订《房屋转让代办协议》，同日，上诉人王文升以被上诉人谢中博的名义与山东华宇职业技术学院签订《房屋认购协议》一份，后上诉人将购房协议和房屋钥匙交付被上诉人，被上诉人亦搬入该房屋居住至今。现上诉人王文升虽主张未收到购房款，但被上诉人谢中博称购房款已经交与第三人周金林，第三人也认可收到购房款。结合以上事实及当事人陈述，本院认为，上诉人王文升将购房协议和房屋钥匙交付被上诉人后，被上诉人住进本案争议房产，而上诉人王文升却未让被上诉人谢中博向其书写尚欠购房款的任何书面手续，结合上诉人王文升此时并未收到房款的事实，上诉人作为从事经营性行业的完全民事行为能力人，其未要求被上诉人书写关于案涉房屋书面手续的事实不符合常理。再结合2008年为本案争议房产办理相关房产证件时，上诉人王文升将购房人填为被上诉人谢中博，此时，上诉人王文升在仍未收到房款的情况下，而依然未让被上诉人谢中博书写欠款条等任何书面材料，足以认定上诉人王文升已经知道被上诉人谢中博将房款交与第三人周金林，并对该事实予以认可。因此，本案应认定被上诉人谢中博履行了支付房款的义务。被上诉人已经将房款交付给第三人，第三人对此也予认可，即使第三人未将购房款交付上诉人，也是上诉人与第三人之间的问题，上诉人不得因此向被上诉人提出支付购房款的主张。对于第二个争议焦点问题，本院认为，被上诉人谢中博与第三人周金林签订房屋转让代办协议时约定的房屋价格合计为189224.93元，上诉人王文升代谢中博与山东华宇职业技术学院签订的《房屋认购协议》虽约定房屋价格合计为225437元，且山东华宇职业技术学院向其出具收据一份，但该收据载明的交款人非被上诉人谢中博，而是“城建建安”，在本案各方当事人均认可上诉人王文升与山东华宇职业技术学院顶账一事的情况下，《房屋认购协议》及《华宇学院收据》所呈现的房屋价格主要体现的是上诉人与山东华宇职业学院之间的顶账数额，而非被上诉人谢中博购买房屋的价格。因此，在上诉人不能证明其与被上诉人之间房屋买卖价格由189224.93元变更为225437元的情况下，原审法院根据实际交易时的数额认定被上诉人谢中博购买本案房屋的价格为189224.93元并无不当，应予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4682元，由上诉人王文升负担。本判决为终审判决。审 判 长  王飞雁代理审判员  王善文代理审判员  王子超二〇一五年十二月二十二日书 记 员  于文平