天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2015）辰民初字第1844号原告王风权。委托代理人尹丽华（王风权之妻），辽宁省岫岩县罐头厂退休工人。委托代理人宋立华，北京世纪（天津）律师事务所律师。被告李旗。委托代理人王柳红，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。委托代理人孟欣，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。第三人肇桂林。委托代理人何晶波，辽宁申扬律师事务所律师。原告王风权与被告李旗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，肇桂林申请作为被告参加诉讼，原告不同意追加其为被告，因本案的处理结果，可能与肇桂林存在法律上的利害关系，本院依法通知肇桂林作为第三人参加诉讼。原告王风权及其委托代理人尹丽华、宋立华，被告李旗的委托代理人王柳红，第三人肇桂林的委托代理人何晶波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王风权诉称，原、被告系姻亲亲戚、同事关系。被告始终在沈阳居住。2000年12月底被告将其以11万元购买的天津市北辰区瀛台里3号楼8门101号房屋出租给原告夫妇居住，后原告一直居住在诉争房屋中，并缴纳该房屋的物业费、供暖费有线电视费等各项费用至今。2005年5月8日原、被告协商一致，考虑到双方系亲戚关系，被告将该诉争房屋以原价卖给原告，原告将全部购房款11万元给付被告，被告为原告出具了房款收条，并将诉争房屋产权证原件、身份证复印件等相关手续交给原告，因该房屋未办理土地使用证，不能办理过户手续。被告告知待土地证办好后协助办理过户。同年12月19日该房屋土地使用证办理完毕，原告一直催促被告办理过户，但被告以种种理由拖至今日仍未予办理。现原告呈诉，请求：1、依法判令被告履行房屋买卖协议，将坐落于天津市北辰区瀛台里3号楼8门101号房屋办理过户登记到原告名下，协助办理相关手续；2、本案诉讼费由被告承担。为支持其主张，原告提交证据如下：证据一、李旗身份证复印件、常住人口登记卡复印件，李旗的身份证复印件是由被告交给原告办理诉争房屋土地证的，用以证明被告李旗身份情况。证据二、卖房收条，用以证明被告将诉争房屋以11万元价格卖给原告，收取原告全部房款11万元的事实，双方房屋买卖关系成立并有效。证据三、房屋所有权证、土地使用证，用以证明被告收到卖房款后将房产证交付原告的事实。被告卖房真实意愿，对11万元交易价格认可。证据四、旧房出售协议及证明，用以证明诉争房屋系二手房。系李旗于2000年购买。证据五、天津市北辰区集贤里街瀛台里居委会出具的证明，用以证明从2000年12月起原告夫妇一直在诉争房屋居住至今，并交纳房屋各项应交费用，被告及其家人始终未提出过异议。证据六、原告缴纳的各项费用收据，用以证明原告缴纳居住房屋的各项费用，被告没有支付任何费用。证据七、证人李一×证言及相关视频，用以证明被告与家人同意来天津给原告过户争议之房，原、被告买卖房屋事实成立，交易价格为11万元，房产证已交付原告及被告李旗收取原告房租的事实。证据八、证人赵××证言及相关视频，用以证明2005年原告以11万元购买诉争房屋，原告购买后证人曾××此房屋居住过及被告李旗收取原告房租的事实。证据九、证人李二×证言及相关视频，用以证明2005年原告以11万元购买诉争房屋的事实。证据十、证人刘××证言，用以证明证人曾开车载被告与原告夫妇去沈阳市公证处办理房屋买卖相关公证，办理公证后可由原告持公证书回天津办理直接过户，因缺少材料未能办成，不知晓房屋买卖价格。证据十一、原告办理土地证相关票据四张，用以证明原告办理土地证的相关手续支出费用1210元。证据十二、账户交易明细两份，用以证明2005年4月8日原告从妻子尹丽华账户中取款5.2万元，同年5月6日原告从自己账户中取款5万元，连同家中现金8000元，共计11万元，于2005年5月8日交给了被告李旗。被告李旗辩称，应依法驳回原告诉讼请求。理由如下：一、原告关于诉争房屋交付和成交的陈述均不属实；原、被告之间没有达成符合法律规定书面房屋买卖合同；原、被告之间只是曾经达成房屋买卖的意向，但并未商定房屋买卖的成交总价款及其他交易细节，双方连口头合同都未达成；如果能够认定原、被告之间达成买卖合同，因被告无权擅自处分诉争房屋，也应当认定买卖合同无效；另外，原告的诉请属于基于合同之债提出的诉讼，应该适用两年的普通时效的诉讼，应该自原告主张向被告支付11万元房款的时间计算两年，原告起诉时已超过诉讼时效，人民法院不应予以保护。从2005年5月开始，原告非因工作原因使用被告房屋至今，根据公平原则，原告应当参照市场租金价格向被告支付房屋使用费，被告保留向原告追索房屋使用费的权利，不要求在本案中处理。为支持其主张，被告提交证据如下：证据一、劳动合同、用工审批、2003年和2005年工资表、现金日记账、财务明细、企业宣传样本2份，用以证明在2005年5月前王风权同时为辽宁中兴防爆电器厂和沈阳市中兴防爆电器总厂两个企业从事销售工作。在2005年5月前李旗系因王风权同时受雇于自己控制的辽宁中兴防爆电器厂和沈阳市中兴防爆电器总厂，出于经营需要将诉争房屋免费提供给王风权，用于办公和居住，不存在自始租房的情况。争议房屋由王风权实际占有和使用不同于因房屋买卖发生的交付。证据二、有王风权签字的李旗刑事被诉案件经侦卷证明材料、李旗无罪的刑事判决、辽宁中兴防爆电器厂和沈阳市中兴防爆电器总厂工商档案、辽宁中兴防爆电器厂组织机构代码，用以证明李旗和李一×自2004年12月起产生争夺沈阳市中兴防爆电器总厂控制权的激烈矛盾和市场竞争关系，引发双方争夺一直由王风权实际操作的天津市场，导致李旗为了和李一×争夺王风权掌控的销售渠道，以11万元房屋收款条的形式预付给王风权的11万元市场费用。因市场费用总是与市场目标并存，11万元购房款收条背后王风权负有将天津市场的销售渠道完全提供给李旗的义务。11万元收条代表的并不是全款为11万元的一个真实购房交易。王风权帮李一×作证诬陷李旗犯罪被李旗发现，成为李旗不可能再继续与王风权协商争议房屋交易事宜的原因之一。自2004年12月李旗便围绕沈阳市中兴防爆电器总厂控制权的争夺而一直纠缠在与李一×的各种诉讼中，期间李旗因李一×设计的恶意刑事诉讼几度丧失人身自由，加上自2011年起李旗身染重病，住院至今，李旗客观上没有能力处理王风权占用诉争房屋的事情。第三人肇桂林述称，肇桂林的诉讼地位应该是本案的共同被告，而非第三人，因为涉案房屋是双方夫妻关系存续期间共同购买的，是夫妻共同财产，肇桂林对诉争房屋享有平等的处分权，应作为共同被告参加诉讼。原告的诉讼请求既没有事实依据也没有法律依据。首先，根据相关法律规定，共有物未经其他共有人书面同意不得转让，涉案房屋是夫妻共同财产，如果出卖必须征得肇桂林的同意，被告不能单独同意。肇桂林对于原告在起诉状中陈述的情况从不知情，也从未收到原告支付的11万元款项。其次，按照原告在诉状中的陈述，原、被告之间并没有签订书面买卖合同，按照相关法律规定，房地产转让应该签订书面合同。现原告主张履行房屋买卖的协议，应该存在书面买卖协议，否则原告主张没有事实依据，也不符合法律的强制性规定，原告所述买卖合同合法有效等无从谈起。如果原告认为其与被告在2005年就已存在房屋买卖关系，现原告于2015年提起诉讼，显然已经超过两年诉讼时效，法院应驳回原告的诉讼请求。另外，原告从2005年开始无正当理由占有使用涉案房屋，至今没有支付任何费用，肇桂林保留要求原告腾房并支付房屋使用费的权利。为支持其主张，第三人提交证据如下：证据一、结婚证一份，用以证明被告与第三人在1970年6月9日登记结婚，诉争房屋为夫妻共同财产。根据相关法律规定诉争房屋未经第三人书面同意不得转让。经当庭质证，被告对原告提交的证据发表质证意见如下：证据一、该份证据是在2000年李旗买房时交给王风权的传真件，不认可原告的证明目的。证据二、真实性认可，该收条系李旗书写的，但是证明目的不认可。收条中11万元并没有交付，该证据证明不了房屋的总价款是11万元，更不能证明原被告之间房屋的买卖合同的成立。证据三、真实性认可，证明目的不认可。产权证系李旗委托原告办理的，始终在原告手中，李旗从来没有拿回过，与房屋交易无关。证据四、真实性认可，与本案无关。证据五、真实性认可，对居住情况没有异议，但是不能证明房屋买卖交付的事实。证据六、没有异议。原告使用该房屋原告交纳相关费用，是双方约定，与本案无关。证据七、证人不能出庭接受质证，其证言不足以采信。李一×为了争夺沈阳市中兴防爆电器总厂的控制权，不惜陷害李旗，夺权后成功控制了企业，与李旗存在利害关系。王风权选择站到了李一×一边，带着天津市场的业务归属到李一×控制的沈阳市中兴防爆电器总厂，所以李一×与王风权也存在利害关系。李一×的证言不具备真实性和客观性。视频中缺失李一×笔录的形成过程，形成过程不够客观。证言内容上纯属捏造，真实性不认可。证据八、赵××不能出庭接受质证，其证言不足以采信。赵××现为沈阳市中兴防爆电器总厂的人，在李一×夺取了李旗对沈阳市中兴防爆电器总厂的控制权后，是李一×的下属，王风权的同事，又基于李一×与李旗之间的不可调和的矛盾，及赵××与李一×之间的利害关系，赵××也属于与本案有利害关系的人，其证言真实性不可采信。另外，赵××自始至终没提过房产证的事情；关于房款是否给付，赵××也没提过她知道原告向李旗给齐11万元购房款的事情，是代理人自述“王师傅买房之后，就是说给您钱了，就是说把这房子买下来了”，但原告代理人最终形成的笔录时都按照自己的意思把相关内容写了进去，与赵××本人的表述有明显差异，笔录本身形成不够客观真实，不足以采信。证言中所述并非为证人亲身经历，亲自参与的事实经过，而是所谓转述听到过本案原告叙述的内容，因此其证言内容并非客观反映案件真实事实，因此不能予以采纳。证据九、意见同证据八的质证意见一致。对证据的真实性、关联性不认可。证据十、对证据的真实性、关联性不认可。证言不足以采信。刘××现为沈阳市中兴防爆电器总厂的人，原为李旗的司机，在李一×夺取了李旗对沈阳市中兴防爆电器总厂的控制权后，被李旗发现他是李一×的线人，随时向李一×报告李旗的行踪，李旗得知当时便辞退了刘××。后李一×接收了刘××，成为王风权的同事，也属于与本案有利害关系的人，其证言真实性不可采信。另外，刘××在被询问过程中明确其不知道房款是多少钱，但原告代理人最终形成的笔录时都按照自己的意思把相关内容写了进去，与刘××本人的表述有明显差异，笔录本身形成不够客观真实，不足以采信。证据十一、认可诉争房屋的土地使用证是原告办理的，但是该证据不能证明双方达成了房屋买卖合同。证据十二、原告妻子账户的取款时间地点与原告在庭审中所述时间地点不一致，故其妻的取款记录与本案无关；原告本人的取款记录时间与原告在庭审中所述时间不一致，故原告本人的取款记录也与本案无关。第三人对原告提交的证据发表质证意见如下：证据一、质证意见与被告李旗质证意见一致。证据二、真实性无法确认，对收条的内容不知情，也从未收到过11万元，诉争房屋系夫妻共同财产，在2000年购买时价款就是11万元，2005年被告不可能在第三人不知情也不同意的情况下卖房并且2005年房屋已经增值，也不可能11万元卖给原告。证据三、四、五与被告质证意见一致。证据六、原告从2000年开始缴纳各项费用没有中断，而缴纳各项费用都需要产权证，所以原告一直持有产权证从未交还过被告。证据七、八、九质证意见与被告一致。原告提供的视频资料中与书面调查笔录不一致，说明书面调查笔录不真实。案外人李一×与被告至今有诉讼，所以李一×与被告有利害关系，其他三人均是李一×员工，李一×等四位证人与本案有利害关系，也没有出庭作证，不能作为认定本案事实的依据。证据十、刘××在当天仅仅是看到原告拿着房产证，是否是诉争房屋的房产证都不能确定，就判断原、被告到公证处办理房产事宜，他也没有参与公正过程，证人的全部陈述是自己的判断和听原告爱人的陈述，并没有自己亲身经历，也没有听过被告说过。如果是办房产证应该是被告和第三人和原告夫妇共同到场，第三人没有去，所以不可能是办理房产公证。证据十一、十二，同意被告的质证意见，账户交易明细最多能证明原告取过款，但是不能证明该款给付过被告及第三人。原告对被告提交的两组证据真实性均不认可，该证据与本案没有关联性，不能证明被告的证明目的。第三人对被告提交的证据均没有异议。原告对第三人提交的证据的真实性没有异议。对被告与第三人之间的夫妻关系没有异议，该房屋为夫妻共同财产也没有异议，但对证明目的有异议，但第三人知晓被告与原告之间的房屋买卖交易。被告对第三人提交的证据没有异议。经审理查明，2000年12月29日被告李旗与天津市北辰区泰来道房地产管理站签订《旧房出售协议》，约定被告李旗购买北辰区瀛台里3-1-801房屋，房款总价合计11万元。2001年3月15日天津市北辰区房地产管理局为被告李旗颁发了房屋所有权证。2005年4月8日原告王风权之妻尹丽华从自己存款账户中取款5.2万元，同年5月6日原告王风权从自己存款账户中取款5万元。2005年5月8日被告李旗为原告出具收条一份，内容为：“收到卖房（天津市瀛台里3#8门101房）款，￥11万元整（壹拾壹万元整）”。2005年12月19日被告李旗取得位于北辰区瀛台里3号楼8门101的诉争房屋土地使用证。另查，原、被告原系同事关系，原告原系沈阳市中兴防爆电器总厂驻天津办事处的业务主任，长期负责该公司天津地区业务，被告原系该厂厂长。另外，原、被告之间系姻亲关系，原告妻子的妹妹是被告三弟的妻子。被告李旗购买诉争房屋时，原告协助其办理了相关手续。自2000年12月底，原告夫妇一直在诉争房屋中居住至今。现诉争房屋所有权证、国有土地使用证原件均在原告手中。再查，被告与第三人系夫妻关系，李旗于1994年3月16日至2004年12月2日担任沈阳市中兴防爆电器总厂有限公司（原名沈阳市中兴防爆电器总厂）法定代表人，辽宁中兴防爆电器厂法定代表人为肇颖，李旗原为该厂实际经营人。后沈阳市中兴防爆电器总厂有限公司（原名沈阳市中兴防爆电器总厂）法定代表人变更为李一×。庭审中，第三人称自建厂开始第三人就负责沈阳市中兴防爆电器总厂与辽宁中兴防爆电器厂的重要的技术问题，自2004年12月开始，只负责辽宁中兴防爆电器厂的技术问题。以上事实有双方当事人陈述、房屋所有权证、土地使用证原件、收条、账户明细、刑事判决书等证据予以证实。本院认为，本案双方争议的焦点为：1、原告提交的房款收条是否真实，该款是否已实际给付；2、房屋价款是否确定，房屋买卖合同是否成立；3、合同形式是否合法，第三人对该房屋买卖合同是否知情，房屋买卖合同是否生效；4、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。对于第一个争议焦点，被告认可原告提交的房款收条系其本人出具，对收条的真实性，本院予以认定。被告为原告出具了房款收条，且原告提供了相应的取款记录予以佐证，本院依法认定该11万元房款原告已实际给付被告。被告主张该款并未实际给付，证据不足，本院不予支持。对于第二个争议焦点，对于诉争房屋的价款，2000年12月被告李旗购买诉争房屋时房屋总价款为11万元，考虑到原、被告之间的亲属关系及原告多年来负责被告经营的企业天津市场业务的情况，被告以购买时价格出售该房屋是合理的。原告给付被告房款11万元，被告为原告出具了收条，应视为原告履行了主要义务，被告已接受，房屋买卖合同依法成立。对于第三个争议焦点：《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。原、被告双方虽未签订正式的书面合同，但该合同的形式并非效力性强制性规定，并不影响该合同的效力。对于第三人是否知情一节，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：……（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。综合考虑原告与被告及第三人系亲属关系，原告自被告购买诉争房屋后一直在诉争房屋中居住，且按被告的陈述原告居住期间一直未向被告及第三人交纳过费用，期间被告与第三人一直在一起共同生活且在曾××一起工作，其应当知晓原告在诉争房屋中居住的事实，但其一直未提出异议，甚至按被告所述知晓原告站在与被告因争夺公司控制权而发生矛盾的李一×一边后仍未对原告的居住提出异议，结合证人证言，原告有理由相信第三人对被告将诉争房屋出卖给原告的事实知情，出卖诉争房屋的意思表示为被告与第三人夫妻二人共同的意思表示。另外，根据《中华人民共和国物权法》物权公示公信原则，登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，因相信登记记载的权利而与权利人从事转移该权利的交易，该交易行为应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原被告双方虽未办理房屋所有权转移登记手续，但并不影响合同的效力。综上，原、被告达成的买卖协议合法有效。对于诉讼时效问题，本案原告一直在诉争房屋中居住，且原告持有该房屋产权证及土地使用证原件，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。综上，原、被告之间虽未签订正式的书面房屋买卖合同，但双方已达成诉争房屋的买卖合意，原告给付被告房款，被告将诉争房屋交付原告使用，并将相关产权证件交付原告，双方房屋买卖合同关系成立。被告及第三人的行为，使得原告有理由相信出卖诉争房屋为夫妻双方共同意思表示。该合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告已依约将房款给付被告，被告应及时履行其合同义务。现该合同具备继续履行的条件，原告要求被告继续履行合同，协助办理诉争房屋产权过户手续，本院予以支持。对于办理过户手续的相关费用的担负，双方未作约定，结合本案事实，本院认为该费用应由原告担负。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告李旗于本判决生效后十五日内协助原告王风权办理北辰区瀛台里3#8门101房屋产权过户手续（由被告李旗过户至原告王风权名下），办理手续的相关费用（凭票据）由原告王风权承担。本案受理费80元，由被告李旗担负。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  张永来代理审判员  赵志刚人民陪审员  季娟华二〇一五年十二月二十九日书 记 员  李明春附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第十六条第一款不动产登记簿是物权归属和内容的根据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。