广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤19民终4736号上诉人（原审被告）：朱占祥，男，1975年2月26日出生，汉族，住四川省开江县，委托诉讼代理人：邓扬云，广东经致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韦忠玉，男，1969年10月20日出生，汉族，住湖北省钟祥市，委托诉讼代理人：唐建，广东展豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄如花，广东展豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市道滘镇大岭丫股份经济联合社，住所地：广东省东莞市道滘镇大岭丫村。负责人：叶建忠。委托诉讼代理人：赖贺明，广东说文律师事务所律师。上诉人朱占祥与被上诉人韦忠玉、东莞市道滘镇大岭丫股份经济联合社（以下简称大岭丫经联社）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2015)东一法道民一初字第807号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条法律规定，判决：一、韦忠玉与朱占祥之间签订时间为2015年8月12日的厂房租赁合同无效；二、限朱占祥于判决发生法律效力之日起五日内向韦忠玉返还所收取的厂房保证金50000元及占用费25000元；三、限朱占祥于判决发生法律效力之日起五日内向韦忠玉赔偿装修损失306745.27元以及环评费用损失4000元；四、限东莞市道滘镇大岭丫股份经济联合社于判决发生法律效力之日起五日内向韦忠玉赔偿环评费用损失4000元；五、驳回韦忠玉的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费11900.05元（韦忠玉已预交），由韦忠玉负担6174.05元，朱占祥负担5667元，东莞市道滘镇大岭丫股份经济联合社负担59元。本案鉴定费32946元（东莞市道滘镇大岭丫股份经济联合社已支付），应由韦忠玉负担13178.4元，朱占祥负担19767.6元。[原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院(2015)东一法道民一初字第807号民事判决。]上诉人朱占祥向本院提起上诉，请求：撤销原审判决第三项。事实与理由：朱占祥与大岭丫经联社于2015年3月30日签订租赁合同，朱占祥一直履行承租人的义务。2015年8月12日韦忠玉与朱占祥签订厂房租赁合同，双方在2015年8月13日又签订一份补充协议，补充协议说明2015年8月12日签订的协议只能用于办理工商营业执照，其他用途一律无效，该补充协议可以说明朱占祥与韦忠玉实际上没有形成租赁合同关系。韦忠玉与大岭丫经联社又于2015年8月14日正式签订了厂房租赁合同，更加说明韦忠玉已与大岭丫经联社形成事实上与法律上的租赁合同关系，也正是基于该份合同，韦忠玉才会对案涉厂房进行装修。综上，朱占祥无须对韦忠玉的装修损失承担责任。被上诉人韦忠玉口头答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。被上诉人大岭丫经联社的答辩意见与韦忠玉的答辩意见一致。本院经审理，对原审查明的事实予以确认。二审期间，朱占祥向本院提交一份《合同书》作为新证据，拟证明朱占祥在上诉后已与韦忠玉达成新的和解，朱占祥已部分履行该协议，支付了70000元。韦忠玉对该证据的真实性予以确认，对其关联性不予确认，韦忠玉认为朱占祥没有支付150000元，双方也未到法院签订调解协议，该合同没有实际履行。大岭丫经联社对该证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。另查明，朱占祥称其与韦忠玉签订租赁合同后仍向大岭丫经联社交了几个月的租金，大岭丫经联社则称案涉厂房拆除前朱占祥一直有向其交租。韦忠玉称其未向大岭丫经联社缴过租金，大岭丫经联社予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。韦忠玉与大岭丫经联社没有在法定期限内提起上诉，视为其认可原审判决的结果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕上诉人朱占祥上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉与答辩，本案的争议焦点是：（一）韦忠玉实际履行的哪份租赁合同，该租赁合同的效力如何。（二）朱占祥应否赔偿韦忠玉的装修损失及环评费用。关于争议焦点一。首先，朱占祥主张其与韦忠玉于2015年8月12日签订的租赁合同没有实际履行，但朱占祥无法合理解释其为何向韦忠玉收取订金、押金及租金且一直未退还给韦忠玉；其次，朱占祥主张其与韦忠玉签订的租赁合同是为了办理牌照，但朱占祥并非案涉厂房的权属人，朱占祥亦无权出具场地使用证明，故朱占祥的主张不符合常理，相反，大岭丫经联社作为当时案涉厂房的权属人，韦忠玉主张其与厂房权属人签订租赁合同是为了办理牌照使用更为可信；再次，如果韦忠玉实际履行的是其与大岭丫经联社签订的租赁合同，那么应当是韦忠玉向大岭丫经联社缴纳租金，但实际上韦忠玉并未向大岭丫经联社缴纳租金，反而是朱占祥在韦忠玉使用案涉厂房后仍一直向大岭丫经联社支付案涉厂房的租金，朱占祥对此亦无法作出合理解释；最后，从大岭丫经联社提交的录音内容来看，大岭丫经联社质问朱占祥为何与韦忠玉签订十年的租赁合同并要求朱占祥停止进行装修以及2015年10月10日前拆迁等内容，均可印证韦忠玉实际履行的是其与朱占祥的租赁合同，否则朱占祥也不可能向大岭丫经联社承诺其会在拆迁前搬走。综上分析，韦忠玉主张实际履行的是其与朱占祥签订的租赁合同合理有据，本院予以采信。朱占祥主张韦忠玉实际履行的是与大岭丫经联社的租赁合同缺乏依据，本院不予采信。关于韦忠玉与朱占祥签订的租赁合同的效力问题。案涉厂房虽然在出租时其房地产权证被依法注销，但现有法律并没有规定没有房地产权证的房屋就不可以出租。根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉厂房的房地产权证注销的原因是案涉厂房需要进行“三旧改造”而非该厂房被认定为非法建筑或者具有不符合规划建设等情形。因此，案涉厂房的房地产权证虽然被注销，但并不等于案涉厂房没有建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可建设，相反案涉房屋曾取得房地产权证，证明案涉房屋系符合当时规划建设的，因此，案涉租赁合同应为有效。原审法院认定案涉租赁合同无效有误，本院予以纠正。现由于案涉房屋已被拆除，双方已无法继续履行合同，故案涉租赁合同事实上已经解除。韦忠玉要求撤销案涉租赁合同缺乏依据，本院不予支持。关于争议焦点二。韦忠玉基于与朱占祥签订租赁合同的信赖对案涉厂房进行装修，由于朱占祥隐瞒案涉厂房会被拆迁的事实，导致韦忠玉装修厂房后被拆除，故朱占祥作为出租人，其已经构成根本违约，朱占祥应当赔偿韦忠玉的装修损失及环评费用。至于装修损失及环评费用，鉴于韦忠玉在二审中并未提出上诉，视为其认可原审认定的装修损失及环评费用，且该认定有利于朱占祥，故本院对原审法院关于装修损失的数额及环评费用的认定予以维持。最后，由于朱占祥的违约行为导致案涉租赁合同无法继续履行，按照合同约定，朱占祥应当退还保证金及租金给韦忠玉，故原审法院判令朱占祥应当返还上述款项正确，但原审法院认定的“占用费”应为“租金”。至于朱占祥在二审提交的《合同书》，由于朱占祥并没有证据证明双方已经实际履行，故朱占祥主张双方已经达成调解，本院不予采信。综上所述，上诉人朱占祥上诉请求不成立，本院不予支持；原审法院认定事实部分有误，适用法律稍有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法道民一初字第807号民事判决第三、四项。二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法道民一初字第807号民事判决第一、五项。三、变更广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法道民一初字第807号民事判决第二项为：限朱占祥于本判决发生法律效力之日起五日内向韦忠玉返还所收取的厂房保证金50000元及租金25000元。四、驳回韦忠玉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费11900.05元，由韦忠玉负担6174.05元，朱占祥负担5667元，东莞市道滘镇大岭丫股份经济联合社负担59元。鉴定费32946元（东莞市道滘镇大岭丫股份经济联合社已支付），由韦忠玉负担13178.4元，朱占祥负担19767.6元。二审案件受理费5961.18元，由上诉人朱占祥负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 陈加雄审判员 廖志明二〇一七年十二月十四日书记员 梁玮珊