北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第04913号原告刘玉芳，女，1948年5月29日出生。委托代理人范明京，北京市东城区东花市街道法律服务所法律工作者。被告金述新，男，1974年11月4日出生。被告杨海峰，女，1975年10月29日出生。二被告的委托代理人黄勇，湖北法正大律师事务所律师。被告尹璐，女，1970年10月7日出生。原告刘玉芳被告金述新、杨海峰财产损害赔偿纠纷一案，本院于2015年4月2日立案受理后，依法追加尹璐为本案的被告。本案依法由代理审判员张提担任审判长，与代理审判员范欠歌、人民陪审员王丽组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉芳的委托代理人范明京，被告金述新、尹璐到庭参加了诉讼。被告杨海峰经本院依法送达开庭传票，未声明理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘玉芳诉称：2009年2月，原告委托其女儿尹璐出租房屋。2009年2月底，被告杨海峰的弟弟杨×与尹璐就租房一事达成口头协议，内容为由杨×租一个自然间，每月租金2000元。谈妥后，2009年3月，杨×即搬进原告位于本市东城区广渠门安化南里×号楼×层×号房屋（以下简称诉争房屋）居住。2009年9月1日，杨×未经原告同意，就让其姐姐杨海峰，姐夫金述新搬进居住另外一个自然间。被告未经原告同意，擅自占用原告房屋，其行为侵犯了原告的合法财产权利。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告杨海峰、金述新赔偿原告自2009年9月1日至2015年3月31日期间共计67个月的房屋损失共计人民币386368.90元；2、被告杨海峰、金述新向原告支付2011年1月1日至2014年12月30日的物业费共计5150元。案件受理费及鉴定费由被告杨海峰、金述新承担。被告金述新辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告之间不存在房屋租赁合同关系，被告因为购买诉争房屋才入住，居住诉争房屋合理合法。诉争房屋主要由被告杨海峰和金述新居住使用，牛×、金×、杨×1、张×是杨海峰和金述新的家人，偶尔到诉争房屋探亲，并不长期居住，故牛×、金×、杨×1、张×并非本案适格的被告。故如承担责任的话，亦应当由杨海峰和金述新承担。被告杨海峰第一次开庭到庭的答辩意见同被告金述新，之后开庭，经本院依法传唤未申明理由未到庭应诉，亦未提交书面意见。经审理查明：被告杨海峰和金述新系夫妻关系。坐落于本市东城区安化南里×楼×层×号房屋系被告尹璐之母刘玉芳所有之房产，该房屋建筑面积为88.52平方米。2010年10月22日，刘玉芳取得上述房屋所有权证。2011年10月，金述新、杨海峰曾诉至本院，称杨海峰之弟杨×与尹璐系朋友关系。刘玉芳于2009年将诉争房屋以160万元的价格出售给杨海峰、金述新，首付款为40万元。因刘玉芳当时尚未取得房屋所有权证，故双方约定待刘玉芳取得房屋所有权证后再办理房屋所有权过户手续及交纳剩余房款事宜。后，杨海峰、金述新将购房首付款40万元交付刘玉芳，尹璐代为出具收条。因刘玉芳拒绝继续履行房屋买卖协议，故杨海峰、金述新起诉要求刘玉芳将诉争房屋过户至杨海峰、金述新名下。该案审理中，刘玉芳辩称其曾委托尹璐将诉争房屋中的1间出租给杨×，但刘玉芳从未委托尹璐出售诉争房屋，亦未与金述新、杨海峰口头约定出售房屋并收取首付款。经审理，本院认为虽尹璐与金述新、杨海峰达成口头协议，约定将诉争房屋出售给杨海峰、金述新，但金述新、杨海峰并无证据证明尹璐的行为获得刘玉芳的授权；现刘玉芳否认授权尹璐代为出售诉争房屋，对尹璐将诉争房屋出售给金述新、杨海峰的行为不予认可，故金述新、杨海峰关于与刘玉芳达成口头房屋买卖合同的主张不能成立。对此，本院于2011年12月15日作出（2011）东民初字第12034号民事判决书，判决驳回金述新、杨海峰的诉讼请求。金述新、杨海峰不服判决，提起上诉。2012年6月20日，北京市第二中级人民法院作出（2012）二中民终字第06130号民事判决书，认为根据已查明的事实，刘玉芳的女儿尹璐曾以160万元的价格与金述新、杨海峰就刘玉芳所有的诉争房屋达成买卖合同。双方出于亲友间的关系，并未签订正式的书面合同。因无证据显示尹璐出售房屋时曾获得刘玉芳的授权，售房后亦未得到刘玉芳的追认，故就涉争房屋的买卖合同虽然成立，但因尹璐无权处分刘玉芳的财产，故该合同对刘玉芳不发生法律效力。合同不成立、被确认无效或者撤销后，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人有权要求另一方当事人赔偿信赖利益损失，故金述新、杨海峰可依合法途径另行追究责任。据此，二中院判决驳回上诉，维持原判。2012年9月21日，金述新、杨海峰将尹璐诉至本院，要求尹璐返还金述新、杨海峰购房款40万元，赔偿房屋升值损失493720元，赔偿房屋装修损失41542元等。经审理，本院认为行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案争议焦点分别为尹璐是否收到了杨海峰、金述新给付的购房款40万元以及就尹璐代刘玉芳与杨海峰、金述新订立的买卖合同被认定无效无法继续履行后，杨海峰、金述新及尹璐各自应承担何种法律责任问题。根据已查明的事实，尹璐代表刘玉芳将刘玉芳所有的房屋出售给杨海峰、金述新。因刘玉芳对该出售行为未追认，该买卖行为对刘玉芳不发生法律效力，对此有人民法院生效的民事判决书为据。现杨海峰、金述新要求尹璐返还已付购房款，并赔偿损失。尹璐否认收取杨海峰、金述新交付的购房款。现尹璐认可其将书写的收条交给杨×，并由杨×代其领款的事实。在此情况下，尹璐与杨×之间就收取购房首付款事宜，已形成事实上的委托代理关系。故杨×收取杨海峰、金述新交纳购房款的行为，对尹璐具有约束力。对于杨×收取购房款的具体数额问题，虽然杨海峰、金述新出示了尹璐书写的收取首付款40万元的收条，但该收条系在杨海峰、金述新付款之前所出具，故该收条不应作为确认尹璐收到首付款金额的依据。结合杨海峰、金述新的举证，应认定杨海峰、金述新通过汇款及现金转存的方式向杨×支付的购房款为20万元。根据相关银行票据显示，收款人均为杨×。虽然尹璐认为上述款项并非杨海峰、金述新向杨×支付的购房款，但因尹璐并未就上述款项的实际用途提供反证，故上述金额应被认定为杨海峰、金述新向尹璐支付的购房款。至于杨海峰、金述新主张以现金方式向杨×支付的购房款部分，杨海峰、金述新仅能提供取款记录，并未提供杨海峰、金述新向杨×支付上述款项的证据，故该部分金额不应被认定为杨海峰、金述新向杨×支付的购房款。本院认定杨海峰、金述新已向被告尹璐支付购房款20万元。根据已生效裁判文书确认的相关事实，尹璐代刘玉芳与杨海峰、金述新订立房屋买卖合同虽已成立，但因尹璐出售房屋时未获得刘玉芳的授权，售房后亦未得到刘玉芳的追认，故该合同对刘玉芳不发生法律效力，应由尹璐承担相应的法律责任。诉争房屋买卖合同无法继续履行，系尹璐无代理权所致，故应认定尹璐对此结果存在过错。同时，杨海峰、金述新未充分审查尹璐是否享有出售房屋权利的情况下，即与尹璐签订合同，杨海峰、金述新亦存在明显过错，应承担相应责任。故本院认定杨海峰、金述新及尹璐对此应各自承担50％的责任。关于赔偿损失的具体项目及金额问题，杨海峰、金述新要求尹璐赔偿诉争房屋升值损失，杨海峰、金述新基于鉴定结论及杨海峰、金述新所支付的购房款数额计算损失的方法并无不当。但因杨海峰、金述新对于合同无法继续履行亦应承担一定责任，故本院将对损失数额予以调整。关于杨海峰、金述新要求尹璐赔偿装修损失的诉讼请求，因杨海峰、金述新并未在房屋腾退案件中主张赔偿装修损失，故本案中应当对该损失予以处理。尹璐提出本案不应处理该项请求的答辩意见，无相关依据，本院不应采纳。关于装修损失的具体金额问题，经释明杨海峰、金述新并未在本案中申请对装修造价进行评估，而在他案中申请的装修造价评估也因未交纳鉴定费而被鉴定机构取消。结合杨海峰、金述新提供的相关证据，以及双方对于合同无法履行的过错程度，本院对装修损失予以酌定。故判决尹璐向杨海峰、金述新返还购房款20万元，赔偿房屋增值损失246860元及装修损失2万元。对此判决，尹璐不服提起上诉。2014年12月18日，北京市第二中级人民法院作出终审判决，驳回了尹璐提起的上诉，维持原判。2015年1月12日，杨海峰、金述新申请执行上述判决。2012年12月25日，刘玉芳将杨海峰、金述新及牛×等人诉至本院，要求金述新、杨海峰等人返还诉争房屋。经审理，本院认为无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。刘玉芳是诉争房屋的所有权人，其依法对诉争房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。经生效法律文书确认，刘玉芳与金述新、杨海峰之间不存在房屋买卖合同关系。刘玉芳的女儿尹璐虽曾就诉争房屋与金述新、杨海峰达成房屋买卖合同，但该买卖合同对刘玉芳不发生法律效力。现亦无证据证明杨海峰、金述新居住诉争房屋存在合法依据。本院于2014年5月5日作出民事判决书，判决杨海峰、金述新等人于本判决生效后六个月内将诉争房屋腾交原告刘玉芳。上述判决作出后，金述新、杨海峰等人不服提起上诉。2014年8月20日，北京市第二中级人民法院作出终审判决，驳回了金述新、杨海峰等人提起的上诉，维持原判。2015年3月5日，刘玉芳申请执行上述判决。庭审中，原告刘玉峰称，被告金述新、杨海峰未经原告同意，自2009年9月1日开始占用使用原告所有的房屋，直至2015年4月初才将诉争房屋腾退给原告，故被告金述新、杨海峰应当向原告支付其二人占有诉争房屋期间的房屋使用费及物业服务费。对此，被告金述新称，被告杨海峰、金述新是基于房屋买卖，支付了首付款，并于2010年5月占有使用诉争房屋，关于原告所称的房屋使用费损失当由原告与被告尹璐母女之间解决，另，物业费当由产权人即原告自行承担，与被告杨海峰、金述新无关。关于原告主张的房屋使用费数额，原告申请鉴定评估。本院依原告申请委托北京首佳房地产评估有限公司对诉争房屋的房屋使用费进行评估。经评估，诉争房屋自2009年3月1日至2009年12月31日月均房租为3634元，自2010年1月1日至2010年12月31日月均房租4048元，自2011年1月1日至2011年12月31日月均房租4479元，自2012月1月1日至2012年12月31日月均房租4915元，自2013年1月1日至2013年12月31日月均房租5150元，自2014年1月1日至2014年12月31日月均房租5322元，自2015年1月1日至2015年3月31日至月均房租5424元。上述鉴定结论，经当庭质证，原告刘玉芳与被告尹璐认可该鉴定结论，被告金述新不认可。上述事实，有双方当事人的陈述，（2011）东民初字第12034号民事判决书，（2012）二中民终字第06130号民事判决书，（2013）东民初字第09872号民事判决书，房屋产权证，询问笔录，（2013）东民初字第00153号民事判决书，（2014）二中民终字第07376号民事判决书，《房屋买卖合同》，（2014）二中民终字第11713号民事判决书等证据在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告杨海峰经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据查明事实，尹璐代表刘玉芳将刘玉芳所有的房屋出售给杨海峰、金述新，因刘玉芳对该出售行为未追认，该买卖行为对刘玉芳不发生法律效力，对此有人民法院生效的民事判决书为据。被告杨海峰、金述新亦基于上述房屋买卖，向尹璐支付了首付款，入住尹璐交付的诉争房屋，并非抢占，亦非与被告尹璐恶意串通损害原告利益，被告杨海峰、金述新在占有使用诉争房屋的问题上没有过错，故对于刘玉芳要求被告金述新、杨海峰支付房屋使用费损失的诉讼请求，本院不予支持。但本院判决被告杨海峰、金述新应当将诉争房屋腾退给原告刘玉芳的判决生效后，被告杨海峰、金述新逾期履行该生效判决期间占有使用诉争房屋，于法无据，被告杨海峰、金述新当向原告支付逾期腾房期间的房屋使用费，故对于原告要求被告杨海峰、金述新支付自2015年2月21日至2015年3月31日期间的房屋使用费的诉请，本院予以支持。代理人不履行代理职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。本案被告尹璐未经原告授权许可，将房屋出售与被告杨海峰、金述新，收取首付款，并将诉争房屋交付被告杨海峰、金述新占用使用，因此给原告造成财产损失的，当由被告尹璐对原告进行赔偿。庭审中，原告明确表示免除被告尹璐的责任，因不悖法律，本院予以确认。关于原告要求被告金述新、杨海峰支付其占有房屋期间自2011年1月1日至2015年3月31日的物业费的诉讼请求，因诉争房屋为被告杨海峰、金述新实际占有使用，物业费理当由其二人承担，现原告已经代付此期间的物业费，故原告的该项诉请，理由正当，本院予以支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨海峰、金述新于本判决生效后七日内向原告刘玉芳支付自二○一五年二月二十一日至二○一五年三月三十一日期间的房屋使用费共计七千二百三十二元；二、被告杨海峰、金述新于本判决生效后七日内向原告刘玉芳支付自二○一一年一月一日至二○一五年三月三十一日期间的物业费共计五千一百五十元；三、驳回原告刘玉芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7218元，由原告刘玉芳负担6990元，由被告杨海峰、金述新负担228元；鉴定费1886.79元，由原告刘玉芳承担1836.79元，由被告杨海峰、金述新负担50元（原告刘玉芳已交纳，被告杨海峰、金述新于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 张提代理审判员范欠歌人民陪审员王丽二〇一五年十二月二十九日书记员 周       丽       萍