云南省蒙自市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）蒙民初字第01990号 原告马润清，女，1974年8月10日生，回族，居民，开远市。 委托代理人李红宁，云南衡炜律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告红河金鹏世纪商业管理有限公司。 住所地蒙自市红河工业园区生物资源加工区[蒙自护国路明珠家天下****]。 法定代表人郑洋，职务执行董事。 委托代理人段海兰，女，1986年9月23日生，汉族，系红河金鹏世纪商业管理有限公司总经理助理，蒙自市。代理权限为特别授权。 第三人云南鹏飞房地产开发经营有限公司。  住所地昆明市五华区人民中路**如意大厦****/div> 法定代表人周宾，职务执行董事。 委托代理人易世杰，男，1983年10月8日生，汉族，系被告云南鹏飞房地产开发经营有限公司员工，昆明市西山区。代理权限为特别授权。 原告马润清与被告红河金鹏世纪商业管理有限公司、第三人云南鹏飞房地产开发经营有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理后，依法由审判员潘江涛于2015年11月25日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马润清及其委托代理人李红宁，被告红河金鹏世纪商业管理有限公司的委托代理人段海兰，第三人云南鹏飞房地产开发经营有限公司的委托代理人易世杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马润清诉称，其为在蒙自开展珠宝经营，便到第三人云南鹏飞房地产开发经营有限公司处商谈商铺购买事宜。第三人云南鹏飞房地产开发经营有限公司对其开发的“金鹏世纪?新都汇红河奥林匹克广场”项目商铺的质量、产权、经营前景进行了全面保证与承诺，取得了原告的信任，原告便打算购买“金鹏世纪?新都汇红河奥林匹克广场”项目1楼18、19、20、21号商铺，由于四间铺面整体运用才符合开设“百爵珠宝”品牌店的面积要求。第三人云南鹏飞房地产开发经营有限公司称18、19号商铺已经出售，但可向云南鹏飞房地产开发经营有限公司下属的被告红河金鹏世纪商业管理有限公司进行租赁。第三人云南鹏飞房地产开发经营有限公司还称其和被告红河金鹏世纪商业管理有限公司是“一个公司”关系，属于“二块牌子，一套人马”的运作方式。第三人云南鹏飞房地产开发经营有限公司拿出《商品房购销合同》、《协议书》、《金鹏世纪?新都汇租赁合同》让原告签字并按手印，原告租赁被告红河金鹏世纪商业管理有限公司A—104号（18、19号）商铺，购买第三人云南鹏飞房地产开发经营有限公司20、21号商铺，用于开设“百爵珠宝”品牌店。当天，原告就按合同约定支付第三人云南鹏飞房地产开发经营有限公司购房款3222865元，支付被告红河金鹏世纪商业管理有限公司水电押金2000元，合同押金10000元，运营管理费、租金145244元。后原告便等待配合第三人云南鹏飞房地产开发经营有限公司办理购买的20、21号商铺的银行贷款按揭手续及房产证，但是第三人云南鹏飞房地产开发经营有限公司却以各种理由、借口拖延。直到2015年10月初，第三人云南鹏飞房地产开发经营有限公司才告知原告，在双方签订合同时，原告购买的商铺已于2014年办理了在建工程抵押登记，虽然在2015年6月抵押登记注销，但原告购买的商铺在2015年8月又被红河州中级人民法院诉讼保全，根本无法为原告办理按揭手续，更谈不上领取房产证。后原告要求第三人云南鹏飞房地产开发经营有限公司退款或提供其他补救方式，但是云南鹏飞房地产开发经营有限公司毫无诚意。鉴于原告与第三人云南鹏飞房地产开发经营有限公司签订的《商品房购销合同》、《协议书》已无法继续履行，被告红河金鹏世纪商业管理有限公司出租的套内面积为89.9平方米的A—104号（18、19号）商铺，根本无法满足原告开设“百爵珠宝”品牌店的面积需要，原告与被告红河金鹏世纪商业管理有限公司签订的《金鹏世纪?新都汇租赁合同》已无法履行，为此，原告提起诉讼，要求：1、解除原告与被告签订的《金鹏世纪?新都汇租赁合同》；2、被告返还原告水电押金2000元，合同押金10000元；3、被告、第三人共同返还原告运营管理费、租金145244元；4、由第三人承担本案诉讼费用。 被告红河金鹏世纪商业管理有限公司辩称，同意解除租赁合同和同意返还原告水电押金、合同押金及运营管理费，原告要求退还的款项中应扣除实际占用期间的租金和违约金。 第三人云南鹏飞房地产开发经营有限公司述称，其并非本案合同相对人，不是本案诉讼主体。 归纳双方的诉辩主张，双方争议的焦点问题是：1、第三人是否是本案适格主体？2、被告、第三人应否共同返还原告租金？应返还多少？ 原告马润清针对其诉讼主张，提交以下证据： 第一组：《身份证》复印件一份，欲证实原告具备适格的诉讼主体资格。 第二组：1、《商品房购销合同》复印件二份；2、《协议书》复印件一份；3、《银联POS签购单》复印件二张；4、《金鹏世纪?新都汇租赁合同》一份；5、《收据》二张、《签购单》一张；6、《民事裁定书》复印件一份；7、《授权书》复印件一份，欲证实：1、原告打算购买前述项目1楼18、19、20、21号商铺，整体用作开设“百爵珠宝”品牌店。第三人声称18、19号商铺已经出售，但可向第三人下属的被告进行租赁。第三人还称其和被告关系属于“二块牌子，一套人马”的运作方式。2、第三人拿出《商品房购销合同》、《协议书》、《金鹏世纪?新都汇租赁合同》让原告签字，按手印。原告租赁被告18、19号商铺，购买第三人20、21号商铺，设立“百爵珠宝”品牌店。当天，原告就按合同约定支付第三人购房款3222865元，被告水电押金2000元，合同押金10000元，运营管理费、租金145244元。3、此后，原告便等待配合被告办理银行贷款手续，但是，第三人却以各种理由、借口拖延。直到今年10月初，原告到办公室多次追问下，其才告知原告，双方签订合同时，原告购买的商铺便已于2014年便办理了在建工程抵押登记，虽然2015年6月抵押登记注销，但该商铺8月又被人民法院诉讼保全，根本无法为原告办理按揭手续，更谈不上领取房产证。原告要求第三人退款或提供其他补救方式，但是第三人却毫无诚意。4、鉴于原告与第三人签订的《商品房购销合同》、《协议书》根本无法继续履行，被告出租的套内面积为89.9平方米的18、19号商铺，无法满足原告开设“百爵珠宝”品牌店的面积需要，原告与被告签订的《金鹏世纪?新都汇租赁合同》已经无法履行。5、“百爵珠宝”品牌要求商铺面积必须达到200㎡以上才授权原告经营。 经质证，被告红河金鹏世纪商业管理有限公司对原告提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第二组证据中1、2、3、4、5、6证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议；对第二组中证据7的真实性、合法性、关联性有异议，不予认可，其认为该证据系原告与其他第三人签订，被告无法核实其真实性，且与本案无关联性。 第三人云南鹏飞房地产开发经营有限公司对原告提交的所有证据不予质证，其认为自己不是本案适格主体，原告按现有证据要求其承担赔偿义务不符合法律规定。 被告红河金鹏世纪商业管理有限公司针对其辩解，提交以下证据： 第一组：《营业执照》、《组织机构代码证》复印件各一份，《法定代表人身份证明》一份，欲证实被告的主体资格。 第二组：《金鹏世纪?新都汇租赁合同》复印件一份，欲证实：1、原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示；2、按照合同约定，原告未在约定时间内开业的，应向被告支付违约金；3、违约金可以从合同押金中扣除。 第三组：2015年7月30日由被告员工通过手机发送彩信的方式向原告送达的《开业通知》复印件一份、《照片》复印件四张、红河金鹏世纪商业管理有限公司《函》复印件一份，欲证实：1、原告租赁商铺一直悬挂原告的装修围挡至今，被告并未将租赁物租赁给其他第三人，理应扣除相应租金；2、被告已按照《金鹏世纪?新都汇租赁合同》的约定要求原告开业，但原告至今未开业。按照合同约定，原告理应向被告支付违约金。 经质证，原告对被告提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第二组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议，其认为被告没有把租赁商铺实际交付原告使用，原告没有实际占用向被告租赁的商铺；对第三组证据中《开业通知》的真实性、合法性、关联性有异议，不予认可；对第三组证据中《照片》四张的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，其认为该证据不能证实被告的证明目的；对第三组证据中红河金鹏世纪商业管理有限公司《函》的真实性、合法性、关联性有异议，其认为正是由于第三人的原因，导致原告无法取得向第三人购买房屋的产权，为了避免损失扩大，原告才不去装饰装修并使用租赁商铺，其还认为第三组证据是被告为了规避应该承担的法律责任才采取的行为。 第三人对被告提交的所有证据不予质证，其认为自己不是本案适格主体。 第三人云南鹏飞房地产开发经营有限公司对其陈述未向本院提交证据。 本院认为，原告提交的第一组、第二组证据中的1、2、3、4、5、6，被告对真实性、合法性、关联性均无异议，予以确认和采信；第二组证据7系当庭提交，被告有异议，且与本案不具有关联性，故本院不予确认和采信。被告提交的第一、二组证据，原告对真实性、合法性、关联性均无异议，予以确认和采信；第三组证据中的《开业通知》、《函》系复印件，原告有异议，不符合证据的形式要件，不予确认和采信；第三组证据中的《照片》虽系复印件，但原告对真实性、合法性无异议，予以确认和采信。 根据庭审举证、质证及当事人陈述，本院确认如下法律事实：2015年2月7日，被告红河金鹏世纪商业管理有限公司(甲方)与原告马润清（乙方）签订《金鹏世纪?新都汇租赁合同》，合同约定：“1、甲方出租给乙方的商铺位于蒙自市金鹏世纪?新都汇一层A-104号商铺；2、甲方出租给乙方的该商铺的建筑面积为按物管公司核算为准，套内面积为89.9㎡，套内面积为计算租金的计取基数，建筑面积为本合同项下物业管理费等款项、费用的计取基数，双方同意以现场交付的《商铺交验单》面积为准；3、本合同项下的租赁期限为10个租约年，自甲方商铺交付之日起算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满；4、2015年4月30日前为开业免租期，自甲方向乙方交付该商铺之日起算，在免租期内，乙方无需支付租赁费用，但应交纳应由乙方承担的水、电费、物管费及涉及装修的其它费用；5、开业日期拟定为2015年5月1日，最终的开业日期以甲方通知的开业日期为准，乙方应于甲方确定的开业日开业，乙方若延迟开业的，乙方按合同第十二条的约定向甲方支付延迟开业期间违约金，且甲方有权单方解除本合同，并有权不退还乙方合同押金；6、甲、乙双方约定，商铺的套内面积为计租面积，商铺第一年起始租金为130元/平方米/月，从第3年起租金每年在前一年的租金基础上递增，2015年5月1日至2016年5月1日（第一年）租金为130元/平方米/月，月租金为11687元，年租金为140244元，租金不含物业管理费、商业运营管理费、水电费等费用；7、一个租约年为一个租金缴纳期，乙方应在每个租金缴纳期结束前30天内向甲方支付下一个租金缴纳期的租金，其中第一个租金缴纳期的租金，乙方应于商铺交付当日内缴纳；8、合同押金为人民币10000元，乙方应于本合同签订后三日内向甲方一次性缴纳；9、乙方未按照本合同约定的时间对外公开营业，则应向甲方支付违约金，违约金每日按照月租金的10%计算……。”合同签订后，原告于2015年2月7日向被告支付了2015年5月1日至2016年5月1日的租金140244元、运营管理费5000元、合同押金10000元、水电押金2000元；但原、被告双方至今未办理涉案租赁商铺的交接手续。庭审中，被告同意解除合同并退还押金、运营管理费等费用。 本院认为，一、关于第三人是否是本案适格主体的问题。本案中，《金鹏世纪?新都汇租赁合同》系原告马润清与被告红河金鹏世纪商业管理有限公司签订，合同中并未涉及到第三人云南鹏飞房地产开发经营有限公司，且原告的租金、运营管理费、合同押金、水电押金也是交给被告红河金鹏世纪商业管理有限公司，故原告无证据证实云南鹏飞房地产开发经营有限公司与本案有利害关系，云南鹏飞房地产开发经营有限公司不具备本案第三人的主体资格。对第三人的陈述，本院予以采纳。二、关于租金返还的问题。原、被告签订的《金鹏世纪?新都汇租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。在合同履行期间，原告要求解除《金鹏世纪?新都汇租赁合同》，被告也同意解除并同意返还合同押金10000元、水电押金2000元、运营管理费5000元，本院尊重当事人的意见，予以支持。合同解除后，因双方履行期未满即解除合同，双方应相互返还财产，鉴于被告未实际将租赁房屋交付被告管理使用，不存在原告返还房屋的问题，但被告未实际交付租赁房屋的行为已构成违约，就原告已给付的租金，应予以返还，故原告要求被告返还140244元租金的主张本院予以支持。对于被告提出的应从退还原告的款项中扣除违约金的辩解，被告未提交充分有效的证据证实原告违约，故对其辩解不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告马润清与被告红河金鹏世纪商业管理有限公司于2015年2月7日签订的《金鹏世纪?新都汇租赁合同》。 二、被告红河金鹏世纪商业管理有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告马润清返还租金140244元、运营管理费5000元、水电押金2000元、合同押金10000元，合计人民币157244元。 三、第三人云南鹏飞房地产开发经营有限公司在本案中不承担责任。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3445元，减半收取计1722.50元，由被告红河金鹏世纪商业管理有限公司负担（原告已垫交，由被告在履行上述义务时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年期限内向本院申请强制执行。 审判员  潘江涛 二〇一五年十二月二十五日 书记员  白 睿