昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）盘法民初字第2232号原告：马旭夆，男，回族，1976年8月23日生，住云南省昆明市盘龙区。被告：白永会，男，汉族，1962年5月13日出生，住云南省玉溪市红塔区。委托代理人：赧秀香，系圣达法律服务所工作者，特别授权代理。原告马旭夆诉被告白永会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月8日受理后，依法由审判员吴彦梅、人民陪审员任燕、苏丽琼组成合议庭适用普通程序，于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告方马旭夆，被告方委托代理人赧秀香到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2011年10月28日，原告与被告签订了房屋租赁协议，双方约定原告将位于本市盘龙区的房屋租赁给被告，用于开办云南省奥杰建筑有限公司使用，租期为3年，并约定被告以每半年为期，提前一个月按时支付下半年房租租金，其中第一年每月房屋租金为3300元，第二年每月3465元，第三年每月3638.25元，协议中双方经过协商同意房屋租金每年在上一年房屋租金基础上上涨5%。双方签订租房协议后，被告于2011年10月28日开始向原告支付房屋租金，但自2013年4月份，被告开始拖欠房屋租金，并有意回避原告的多次催缴，最终使原告无法与其取得联系。致使该房屋在2015年3与3日才得以收回，且被告逾期房租四个月共计14553元，由于被告的回避，给原告的生活带来了不便，故诉至法院请求:1、依法判决被告支付所拖欠原告的房屋租金43659元、违约金21829.5元（半年房屋租金）、房屋管理费4328.8，逾期房租四个月，每月3638.25元，共计14553元整。2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、请求驳回原告的诉请；二、驳回诉讼费用的请求。理由为1、2011年10月28日签订了为期三年的房屋租赁合同，当时房屋内部结构，地面和墙面均为毛墙和开发商必备的配套设施。2、答辩人承租被告答辩人的房屋，主要看好房屋的结构为跃层，可作办公室的办公楼。当时双方口头约定由答辩人精装修后，折抵部分租金。故合同条款未明确约定租赁期限届满后装修的处理办法。原告为证明其诉讼请求提交下列证据：证据一、被告未交的物管费。欲证明被告没有缴纳物业管理费；证据二、被告逾期的时间。欲证明被告2015年3月3日搬离，一直逾期未交费；证据三、本案的诉讼费用。本案起诉的费用；证据四、房屋的租赁合同。双方租赁合同的约定内容。被告质证认为：对证据一真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可；对证据二真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，因为2015年3月3日被告正式搬离该房屋；对证据三真实性、合法性、关联性认可；对证据四真实性认可。被告为证明自己的答辩主张向法庭提交如下证据。证据一、被告的身份证。欲证明被告身份情况；证据二、收条。欲证明原告收到被告租金的事实；证据三、装修工程协议书。欲证明被告与原告签订房屋租赁合同后，被告装修北京路俊园小区11幢1单元1703号房屋工程造价9万元；证据四、收条。欲证明被告实际支付装修工程87640元的事实。原告质证认为：对证据一、证据二的真实性认可，对其真实性本院予以确认；对证据三的真实性认可，证明目的不认可，对方的装修款项我方不予认可；对证据四真实性不予认可。本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。任何一项证据要成为定案依据，必须具备真实性、关联性、合法性三个特征。被告对原告提交的四组证据中的真实性均认可，对其真实性本院予以确认。原告对被告提交的四组证据中的证据一、证据二、证据三的真实性认可，对其真实性本院予以确认，对证据四涉及案外第三人，对其真实性本院不予认证。原被告提交证据能否证明自己的主张，本院将在其后结合案件事实进行综合评判。综合上述证据及原被告双方在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2011年9月30日，原被告双方签订《安都房地产有限公司房屋租赁合同》，约定：“被告租赁原告位于昆明市盘龙区SOHU俊园小区11-1703号房屋，租赁期限为三年，从2011年10月28日至2014年10月27日，每月租金3300元，合同签订后被告应向原告方支付7个月的租金23100元，含一个月押金3300元，被告提前一个月支付下一次半年租金，被告拖欠租金一个月视为违约，原告三年内不得买卖房屋，如原告方违约，则赔偿被告方装修费用及违约金。三年内被告方不得退租，如违反合同，需补偿原告方半年租金作为违约金，房租涨幅第二年起每年按5%的比例递增”，合同签订后，原告按约交付房屋给被告方使用，2015年3月3日被告搬离该租赁房屋，但是被告支付到2013年10月27日后就再没有支付过租金，现原告诉至法院主张权利。另查明被告租房时交付原告3300元的押金，原告对此认可并同意在诉请租金里扣除。本院认为：双方签订的租赁合同意思表示真实，合法有效，本院依法予以确认。对于被告方辩称其租赁原告方的房屋为毛坯房，进行装修投入达87640元，应当冲抵租金，系被告方口头辩称，双方对此并没有合同约定，故对其辩称本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，本案中原被告双方约定被告方提前一个月支付下半年租金，被告2015年3月3日搬离租赁房屋，但被告租金只支付到2013年10月27日，故对原告主张的自2013年10月28日至2014年10月27日，按合同约定的房租涨幅第二年起每年按5%的比例递增，即每月3638.25元计算12个月，即3638.25元×12个月=43659元，符合双方合同约定，扣减被告交付的押金3300元，对剩余40359元本院予以支持。对于原告方主张自2014年10月28日至2015年3月3日期间的房屋租金，原告主张以每月3638.25元按4个月计算即14553元，本院认为双方合同到期后，被告没有搬离原告方房屋，确实给原告方造成了损失，现原告主张参照租赁期间的租金计算租赁费并无不当，本院予以支持，上述自2013年10月28日至2015年3月3日的租金共计为54912元，对此本院予以支持。对于原告方主张房屋管理费4328.8元，因双方在合同中没有约定此费用由被告承担，故对原告方此项主张本院不予支持。对于原告方主张违约金21829.5元，因双方在合同中约定被告方逾期交租一个月即视为违约，本案中被告自2013年10月27日后就没支付过租金，根据合同约定被告方构成违约，双方在合同中约定违约金为半年的房屋租金，原告主张以每月3638.25元计算，被告主张以每月3300元标准计算，本院认为双方没有明确约定以哪一年的租金来计算违约金，被告提出以签订合同时每月3300元租金计算违约金并不不当，故本院对违约金以每月3300元计算6个月即19800元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十一八条，判决如下：一、被告白永会于本判决生效之日起十日内向原告马旭夆支付房屋租金共计人民币54912元；二、被告白永会于本判决生效之日起十日内向原告马旭夆支付违约金人民币19800元；三、驳回原告马旭夆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1909元，由原告马旭夆承担人民币219元，被告白永会承担人民币1690元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审 判 长  吴彦梅人民陪审员  任 燕人民陪审员  苏丽琼二〇一五年十二月十五日书 记 员  孙 嫣