成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0104民初3396号原告：四川威德酒店物业管理有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人：刘小华，四川威德酒店物业管理有限公司董事长。委托诉讼代理人：朱元利，四川兴睿峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：许军，四川兴睿峰律师事务所律师。被告：巫小俊，男，1975年2月28日出生，汉族，住四川省双流县新兴镇。被告：唐颖，女，1979年9月26日出生，汉族，住四川省双流县新兴镇。原告四川威德酒店物业管理有限公司(以下简称威德物管公司)与被告巫小俊、唐颖物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月18日立案受理，并适用简易程序于2017年6月8日公开开庭进行了审理。原告威德物管公司的委托诉讼代理人许平、被告巫小俊、唐颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威德物管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费10005.87元，代收生活垃圾处理费392元；2.判令被告支付原告违约金5198.94元（庭审中，明确计算方式为尚欠费用总额的50%）；3.判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：原、被告签订了【融创·蓝谷地·天域】《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》，协议就被告位于“融创·蓝谷地·天域”小区XXXX号住宅收取物业费用以及车位费的标准、时间、滞纳金等做出了约定。2016年11月16日，原告与蓝谷地B区第一届业主委员会共同签署发布了《关于物业管理移交工作相关事项的通知书》，原告的物业服务截止2016年11月30日24时，并通知各业主在2016年11月30日前结清物业费用等各种欠费。2017年2月28日，针对被告并未如期结清物业费的情况，原告再次向被告发函催要，截止起诉之日，被告仍未结清拖欠的费用，故诉至法院。被告巫小俊、唐颖辩称，1.认可欠缴2012年7月1日至2016年11月30日的物业管理费10005.87元、代收生活垃圾处理费392元；2.被告未缴纳物管费是因为原告的服务没有达到合同约定，导致业主人身安全得不到保障，在多次要求整改物业设施的情况下，原告一直不予理睬；3.在原告未履行义务的情况下，被告可主张先履行抗辩权，有权拒绝支付物业服务费用。本院经审理查明事实如下：原告系“融创·蓝谷地·天域”小区XXXX号房屋的业主。原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定：原告对蓝谷地小区的房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等；被告每月按建筑面积1.5元/平方米的标准交费，于交房当日付清第一个季度的物业管理费，此后于每季度首月10日前续交本季度应付的物业管理费；被告逾期未交纳物业管理费的，应从逾期之日起每天按应付物业管理费的千分之三支付滞纳金。原告的物业管理服务期限为从被告所购物业交付之日起至2014年12月29日止，在物业管理服务期限内，如业主委员会代表全体业主与业主委员会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，物业管理服务期限终止，同时本合同自动终止。《前期物业管理服务协议》约定的履行期满后，双方没有签订新的物业服务合同，原告继续为该小区进行物业管理服务至2016年11月30日24时。被告确认欠缴2012年7月1日至2016年11月30日的物业管理费10005.87元、代收生活垃圾处理费392元。以上事实，有原告提交的原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书及身份证复印件、被告身份证复印件、《前期物业管理服务协议》、《关于物业管理移交工作相关事项的通知》、欠费统计表以及当事人庭审陈述在案为证。原告提交的《律师函》及EMS邮寄单只能证明原告邮寄的行为，不能证明被告已收到原告邮寄的律师函，故该证据本院不予采信。本院认为，被告作为“融创·蓝谷地·天域”小区XXXX的业主，与原告签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，双方均应按照合同的约定履行义务。虽然双方合同约定的期限届满日为2014年12月29日，但合同到期后，原告仍对被告所在小区继续提供物业管理服务至2016年11月30日，合同期限届满后至2016年11月30日，双方已形成事实上的物业管理服务关系。故原告要求被告支付欠缴的2012年7月1日至2016年11月30日的物业管理费及代收的垃圾处理费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，本案现有证据不能充分证明原告起诉前对被告进行了书面催收，但原告于2017年4月提起诉讼向被告主张权利应视为原告的书面催收行为，截至开庭之日，被告仍未支付拖欠的物业费。现原告请求被告支付，于法有据，本院予以支持。庭审中，被告认可欠缴2012年7月1日至2016年11月30日的物业管理10005.87元、代收生活垃圾处理费392元，共计10397.87元。但提出由于原告提供的物业服务未符合合同约定，有权拒绝支付物业服务费。基于其抗辩意见，被告未提交任何证据证明物业公司的物业服务未符合合同约定，被告应自行承担举证不能的法律后果。故被告的该辩解意见本院不予采信。被告应向原告缴纳2012年7月1日至2016年11月30日的物业管理费10005.87元、代收生活垃圾处理费392元，共计10397.87元。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的赔偿额的计算方法。”的规定，双方合同约定被告逾期未交纳物业管理费的，应从逾期之日起每天按应付物业管理费的千分之三支付滞纳金。被告因存在逾期缴纳违约金的行为，故应当承担违约责任。本案中原告按被告的实际尚欠的金额除以2计算被告的违约金数额，不符合合同约定，故本院根据被告的违约情况，酌情确定被告应向原告支付违约金520元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条(法律条文全文附后)之规定，判决如下：一、被告巫小俊、唐颖应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川威德酒店物业管理有限公司支付物业管理费10005.87元、代收生活垃圾处理费392元，共计10397.87元；二、被告巫小俊、唐颖应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川威德酒店物业管理有限公司支付违约金520元；三、驳回原告四川威德酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取95元，由被告巫小俊、唐颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 李 军二〇一七年十二月七日书记员 张海燕记录员 郭 佳附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。