广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终23088号上诉人（原审被告）：广东省对外贸易职业技术学校，住所地：广东省广州市天河区龙洞东路128号。法定代表人：许琳伟，职务：校长。委托诉讼代理人：林思臻、何静慧，均系广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东省电信规划设计院有限公司，住所地：广东省广州市天河区中山大道华景路1号11-19层。法定代表人：黄伟如，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈明皓、林启智，均系广东正平天成律师事务所律师。上诉人广东省对外贸易职业技术学校（以下简称省对外贸易学校）因与被上诉人广东省电信规划设计院有限公司（以下简称省电信规划设计院）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1951号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。省对外贸易学校上诉请求：1.撤销一审判决，改判我方按照每月8元/平方米的标准向被上诉人支付2015年8月12日至判决生效之日止的场地占用费；2.被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由如下：一、根据房屋建造背景和合同签订情况，我方租用(包括有偿使用)本案所涉房屋应适用每月8元/平方米的租金标准。1.涉案房屋所在土地的使用权是我方向广州市城市规划局申请的划拨性质的土地，仅能用于办学使用。涉案房屋则是我方与被上诉人于1994年协商合作兴建，由被上诉人向我方租赁前述划拨土地中用于兴建实习工厂的土地50年，再由我方以学校实习工厂的名义报建，建成后的物业产权归我方所有，被上诉人可以在土地租赁期间使用实习工厂，土地租赁期满后，我方有权无偿收回土地和地面上的建筑物。1997年至2005年期间，由于我方办学发展需要，我方以返租的形式陆续从被上诉人处租回部分涉案物业。2005年3月4日，我方与被上诉人进一步确立合作关系，约定全部涉案物业由我方租回，该公司将一如既往支持我校的发展，2005年1月1日以后学校租赁被上诉人的房屋租金按每平方米8元的价格计算。该租金标准并非市场价格标准，而是双方出于对土地使用权和房屋所有权的归属、拖欠费用抵消问题及学校是教育单位等多方面因素考虑后确定的，具有指导性、确定性和长久性，因此今后双方确定租赁合同的租金价格或者支付场地使用费价格均应遵循这个原则。而且从现状看，涉案房屋目前全部用于教学，土地使用权及房屋的权属仍归学校所有，不存在学校利用涉案房屋谋取利益的情况，因此双方仍应按原来的标准确定场地使用费。就算要考虑物价上涨因素，也应是根据物价(CPI)上涨的幅度，在原来的基础上适当增加价格，而不应像一审判决那样完全照搬市场标准来确定租金或场地使用费的价格。从国家统计局发布的CPI统计数据计算得出，2005年1月至2015年1月CPI的增幅为37．83％，租金或场地使用费价格参照此幅度增加才是合理的，也符合双方当初就租金谈判确定的《会议纪要》的合作精神。2.涉案物业没有房屋产权证，且根据广州市国土资源和规划委员会出具的复函显示，涉案物业既没有取得《建设工程规划许可证》，也没有通过验收。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案合同应认定为无效。又根据该司法解释第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故涉案物业的场地占用费应按合同约定的每月8元／平方米计算。二、评估机构出具的《评估结论书》使用的评估方法不合法，得出的评估结果不合理，不符合涉案物业的使用目的，不能作为认定涉案物业场地占用费的标准。1.评估机构工作人员经现场勘查，在充分了解了涉案建筑物的使用情况及装修情况后，曾告知双方当事人：由于涉案建筑未经报建和验收，故不适宜采用市场比较法，而应使用成本重置法进行评估。当时双方当事人和评估人员均在笔录中签名确认。之后，法院通知我方提交对涉案建筑物装修改造所投入的证明材料，我方递交了相关材料，双方当事人亦就此进行了质证，但评估机构现在出具的评估结论书未采用成本重置法，而使用了此前已明确否定的市场比较法。⒉评估机构采用市场比较法是错误的，因为涉案建筑物是非正常验收建筑物，且涉案建筑物的土地属性是用于教学的划拨用地，故采用市场比较法，不符合《房地产估价规范》有关应用市场比较法必须符合合法性的要求。⒊评估机构选取的参照建筑物与涉案建筑物的使用权能、硬件设施、地理条件均不相同、不类似、不具有参照性。首先，评估机构参照建筑物位于天河软件园。天河软件园是1991年3月成立的全国首批国家级高新技术产业开发区，园区包含国家高新技术产业开发区、国家软件产业基地(CSIB)、国家火炬计划软件产业基地、国家网游动漫产业基地、国家软件出口创新基地以及中国软件出口欧美工程(COSEP)试点基地和中国服务外包基地城市广州示范区于一身，园区硬件环境优越，且执行国家、省、市发展高新技术产业的各项优惠政策，以上均是涉案建筑物不具备的。涉案建筑物与评估公司使用权能不同。其次，使用权能不同。涉案建筑物是划拨土地上的建筑物，且未完成验收，只能用于学校的教学使用，不具有完整的房地产权能。而参照建筑物则是合法报建，已取得了合法房地产权证的建筑，可用于工业和商业使用。再次，硬件设施不同。涉案建筑物交付时为框架式毛坯房，后来学校为了教学使用才进行了装修改造，而参照建筑物带有良好的装修，且位于工业园内，具有良好的配套设施和充足的车位。最后，地理条件不同。涉案建筑物建造于校园内，是学校整体的一部分，与外界隔绝，只能通过学校道路与外界链接。而参照建筑物均位于工业园区内或是主干道旁，具有比涉案建筑物更便捷的交通，更有利于工业和商业的使用。综上，评估机构选取的参照物不具有参照性，依此得出的评估价格不能真实反映涉案建筑物的使用价值和价格。⒊评估方法对我方不公。涉案物业是用于教育用途的，属公益性质。《评估结论书》适用的市场比较法显然仅能适用于商业用途，属营利性质。我方承租时该物业是毛坯厂房，无法直接用于教学用途，后经我方多次装修投入，相应的装修价值应从评估价中剥离，才能还原涉案物业的真正使用价值。三、本案最佳评估方法为重置成本法。该方法是国际上公认的资产评估三大基本方法之一，具有一定的科学性和可行性，特别适宜在评估单项资产和没有收益，市场上又难找到交易参照物的评估对象。例如学校、医院、教堂、公路、桥梁、涵洞等。本案建筑物是学校建筑物，无法在交易市场上得到类似可参照的建筑物，且依据本案特点，我方拥有建筑物所在土地的土地使用权，被上诉人是建筑物的出资承建方，对建筑物仅享有使用权，且我校亦对建筑物进行了符合教学用途的装修改造，所以本案特别适宜使用重置成本法对建筑物的占用费进行价格评估。四、一审法院应结合房屋的实际情况调整场地占用费。⒈一审庭审时，由于一审法官称需对涉案房屋的租金进行评估，以便审判工作的展开，判决时会全面考虑案件的情况，不会直接采用评估结果，故我校同意了对涉案房屋进行评估。对评估机构作出的《评估结论书(初稿)》，我方多次向一审法院反映该初稿存在诸多不合理之处，请求评估机构修正，但评估机构对此未予考虑，在未作任何修正的情况下出具了《评估结论书》。如前所述，《评估结论书》使用的评估方法和得出的评估结果是不合法、不合理的，故一审法院据此作判也是不合法、不合理的。⒉本案并非一个单纯租赁合同纠纷案件，背后涉及到双方之间合作建造房屋和共同使用房屋的合作关系。对于双方争议的租金或场地使用费的计算标准问题，既然涉案《租赁合同》将《会议纪要》列为合同附件，那么表明《租赁合同》约定的租金价格就是按照《会议纪要》约定的合作原则确定的，故费用标准应本着“尊重历史、面向未来”的合作原则来确定。⒊涉案房屋经过我方装修改造后才成为现在的教学楼和学生宿舍，若双方解除租赁关系，我方有权拆除装修，只需原状交回即可。故在确定涉案房屋租金或场地占用费时，应考虑扣减我方对涉案房屋的装修投入，按照涉案房屋的毛坯状态去确定租金或场地占用费)。《评估结论书》未考虑装修问题，将涉案房屋与商用和工业用房屋作比较，从而对涉案房屋的租金得出了一个完全商业市场化的结论，一审法院直接以此评估结论作判，有违双方当事人之间的合作约定。综上，涉案合同无效，《评估结论书》使用的评估方法对我方不公平，不能据此认定涉案物业场地占用费，请求二审法院全面审查本案，依据房屋建造的历史事实和房屋的使用现况作出公平合理的判决。被上诉人省电信规划设计院答辩称：一、根据房屋建造背景和签约情况，上诉人租用本案涉案物业并非无限期适用每月8元/平方米的标准。1.我方为取得涉案物业的使用权投入了大量资金，有权依约在租用土地上以实习工厂的名义兴建和使用厂房及附属建筑物，并到土地租赁期满为止。该背景不仅决定了我方对涉案土地及涉案物业享有合法使用权，也决定了我方出租涉案物业的目的在于盈利而不是没有原则和无底线的让利，即便双方存在所谓的“合作关系”，这种合作关系也是以利益为基础的。故（2005）1号《会议纪要》所记载的每平方米8元的标准不可能是一个没有期限的标准，否则将损害我方的利益，有违我方初衷。2.双方为落实会议纪要，在2005年10月20日签订了《房屋租赁合同》，约定的租期是从2005年1月1日起至2014年12月31日止共10年，也未严格执行会议纪要确定的租金标准，而是有所调整，对涉案物业的某些部分甚至约定了高于会议纪要的每平方米12元的标准。此外，涉案《房屋租赁合同》第七条约定续租需另行协商签订合同。综上，从涉案合同的约定看，会议纪要所记载的每平方米8元的标准不是没有期限限制的，双方约定租赁期限届满后需另行协商并签订合同，故继续适用每平方米8元的标准不是双方意思表示。二、评估机构出具的《评估结论书》评估方法合法，市场比较法符合《房地产估价规范》中确定的“最佳最高利用原则”，是本案最佳评估方法。1.《房地产估价规范》并没有规定非正常验收建筑物不能采用市场比较法。上诉人认为评估机构采用市场比较法违反《房地产估价规范》的合法性要求的说法没有任何依据，是从非专业评估人士视角对《房地产估价规范》的曲解。关于评估机构选取的参照建筑物是否具有参照性的问题，评估机构也在一审的复函中有详尽解释。本次评估标的为涉案建筑物场地占用费，而非涉案建筑物市场价值，故涉案建筑土地属性不在租金评估需修正范畴内。对涉案建筑原有硬件设施及地理条件等影响租金价格的因素，已在评估报告中作出修正。2.上诉人已在一审期间对评估方法提出异议，评估机构也已经通过两次复函回复。评估公司人员勘查现场时向双方当事人明示，如双方无法提供涉案建筑物《房产证》或相关能体现房屋规划用途证明文件，才使用重置成本法评估。由于一审法院向评估公司提供了广州市国土资源和规划委员会出具的复函，该复函中明确了各涉案建筑规划报建用途，且双方当事人未能进一步提供评估机构要求补充的相关建筑主体工程及配套工程结算材料，评估机构最终确定采用市场比较法进行评估更能客观反映涉案物业场地使用费价值。三、综合本案事实背景及司法解释立法本意，涉案合同应为有效。1.相关司法解释的立法本意在于限制未依法报建建筑物的流通。本案中，涉案物业已经取得《建设用地规划许可证》，并且报建手续已经由广州市城市规划局审核通过，由于上诉人未补足用地材料导致未取得《建设工程规划许可证》，故涉案物业不应被等同于未依法报建的建筑处理，涉案租赁合同不应被认定为无效。2.双方早在上世纪90年代就开始合作，共同出资取得涉案物业的土地使用权，2005年签订本案《房屋租赁合同》。上诉人对于整个交易背景及相关的权利瑕疵是完全知情的，而整个交易背景也发生在相关司法解释颁发之前，故不应据此认定合同无效。四、即便合同无效，涉案物业的场地占用费亦不应以8元／平方米为限。1.虽然相关司法解释第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”，但此处的“当事人”是指享有主张房屋占有使用费权利的权利人，而不是义务人，上诉人在本案中是义务人，无权根据该条规定单方决定房屋占有使用费的标准，而作为权利人的我方，不同意按原租赁合同标准计算房屋占有使用费。2.上述司法解释是针对“一般”情形而言，而本案存在以下特殊因素：首先，上诉人对房屋存在的瑕疵完全知情，且该种瑕疵是由于上诉人“未补足用地材料”所致；其次，原房屋租赁合同的租赁期限已经届满，相关权利义务实际上已经履行完毕，不存在“参照”的前提。故在原租赁合同实际已经履行完毕的情况下，即便合同被认定为无效，上诉人对涉案房屋的占用，已不再是基于原无效合同的占用，而是没有任何法律规定和合同约定的占用，属于侵权行为，对于场地占用费，不应参照原租赁合同约定的租金标准。⒊原合同约定的租金标准与市场价格相比明显偏低，继续适用该标准违背双方真实意思表示，亦有损我方利益，有违公平原则。上诉人在合同期限届满后经我方多次催告，仍恶意占用涉案物业，直接造成我方巨额损失，如不按其占用期间的市场价格标准要求其承担房屋占有使用费则不足以弥补我方损失。⒋上诉人在一审中也同意由法院摇珠确定的评估机构评估确定，而二审中又试图否定其在一审过程中的意思表示，更换计算房屋占有使用费的标准。从维护审判的严肃性及约束当事人严格遵守审判过程中的意思表示的角度出发，房屋占有使用费标准应以一审评估结论书为准。五、一审评估程序合法，评估方法也不违反《房地产估价规范》等规定。上诉人在二审中当庭提交的评估报告的程序违法，内容不客观不中立，不应作为计算房屋占有使用费的依据。涉案物业规划报建时并非教育用途，上诉人以此否定一审评估结论没有事实根据。至于上诉人主张其多次装修投入价值应从评估价值中剥离亦无事实根据，评估机构已在异议复函中对此作了回应。从会计角度讲，上诉人的装修已在其承租期间摊分完毕，且评估时，上诉人的租赁期限早就届满，不存在“剩余租赁期限内装修残值”的问题，因此也谈不上从评估价值中剥离的问题。上诉人在二审庭审过程中已经承认没有将涉案物业的建设、投入的相关资料交予评估机构作为评估依据。从一审评估公司复函可知，采用重置成本法评估必须以双方当事人就涉案物业落成交付使用时期主体工程及配套工程的结算资料和相关材料为依据。在上诉人未提交任何资料给评估机构、评估公司也未向我方收集相关资料的情况下，其二审提交的评估报告的评估过程及结果均不合法。上诉人二审中提交的评估报告中对评估对象的面积的记载也是错误的。故上诉人二审提交的评估报告的评估方法、程序、评估对象面积均有误，据此的评估结论必然也是错误的。综上，一审法官采用一审中的《评估结论书》结论作判，符合证据规则，裁判结果并无不当。省电信规划设计院于2015年12月10日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.双方于2005年10月20日签订的《房屋租赁合同》自2015年1月1日起解除；2.省对外贸易学校向省电信规划设计院支付自2015年1月1日起至判决生效之日止的场地占用费，场地占用费标准暂以每月325984.5元（暂按每平方米25元/月）计算，实际标准以评估公司评估结果为准，按上述暂定标准暂计至2015年11月30日为3585829.5元；3、本案诉讼费由省对外贸易学校承担。一审法院经审理查明：2005年10月20日，省电信规划设计院（甲方/出租人）与省对外贸易学校（乙方/承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在天河区龙洞东路128号乙方小区内使用权属甲方所有、现编号为“1”和“3”的工厂楼和宿舍楼各一栋，按现状出租给乙方发展教育事业，与工厂楼及宿舍楼一并出租的还包括工厂楼附属商铺、车库及附属建筑物、门卫值班室等（上述出租物业以下简称案涉房屋）；租赁期限自2005年1月1日起至2014年12月31日止，租赁10年；租金标准为3#宿舍楼共8层，租金为8元/平方米，1#工厂楼共8层，2005年1月1日前乙方已承租的第5-6层租金为8元/平方米，其余6层租金为10元/平方米，工厂楼附属商铺共6间，租金为12元/平方米，车库及附属建筑物、门卫值班室等租金为4元/平方米；计租面积按建筑面积计算；租金每半年结算一次；租金结算表载明租赁面积，其中3#第6-8层为521.95×3平方米，1#第5-6层为1008.93×2平方米，3#第2-5层为521.95×4平方米，3#首层食堂用房为356.37平方米，1#附属商铺为86.7平方米，3#首层其它部分为130.01平方米，1#第1-4、7层为1008.93×5平方米，1#第8层为958.93平方米，车库及附属建筑为743.9平方米，门卫值班室为47.31平方米；案涉房屋月租金合计113504.16元；租期届满，如乙方需继续承租房屋，应在合同期届满前提前6个月与甲方协商，双方另行签订合同；本合同附件共五件，包括2005年4月6日的《会议纪要》；等内容。经查，2005年4月6日的[2015]1号《会议纪要》第三点内容为：“关于2005年1月1日以后学校租赁设计院的房屋租金问题，双方商定按每平方米8元的价格计租。”《房屋租赁合同》签订后，省电信规划设计院将案涉房屋交付省对外贸易学校使用。一审庭审时，双方确认案涉房屋现仍由省对外贸易学校实际使用。2014年12月9日，省电信规划设计院向省对外贸易学校发出《关于“天河区龙洞东路128号”相关物业租赁合同续约事宜的告知函》，函称：《房屋租赁合同》将于2014年12月31日到期；双方于2014年12月1日就合同续签事宜进行商洽，省电信规划设计院初步提出案涉房屋的租金标准为48元/平方米/月，因双方分歧较大，现场未能达成一致意见；请省对外贸易学校于2014年12月15日前予以明确答复，如不做回复或回复仍无法达成双方一致共识，省电信规划设计院将保留将案涉房屋另行安排的权利。2014年12月30日，省电信规划设计院向省对外贸易学校发出《就省对外贸易学校物业续租答复函》，要求省对外贸易学校本着双方友好合作的原则，尽快回到协商的焦点问题，同时为保证企业资产的合理合规管理，省电信规划设计院将于《房屋租赁合同》合同期届满后实施其他可行方案。2015年5月20日，省电信规划设计院向省对外贸易学校发出《关于省电信规划设计院续签事宜的函》，函称：省对外贸易学校转来的粤外贸校[2015]13号《省对外贸易学校关于续约事宜的函》已收悉；不同意省对外贸易学校提出的“将相关物业租赁价格在原来基础上提高5%”的方案；提供两套租赁方案（不含附属六间商铺）供省对外贸易学校选择，一是租赁期5年，第一年25元/平方米/月，以后每年递增5%，二是租赁期5年，第一年20元/平方米/月，以后每年递增17%；省电信规划设计院决定自发函之日起收回案涉房屋中的六间商铺自行经营，请省对外贸易学校于2015年5月29日前交回省电信规划设计院；请省对外贸易学校考虑上述方案并于2015年5月29日前回复，逾期不回复视为省对外贸易学校不接受以上方案；双方于2005年10月20日签订的《房屋租赁合同》已于2014年12月31日合同期满，目前就案涉房屋双方形成不定期租赁关系，如省对外贸易学校不接受上述方案，省电信规划设计院将收回案涉房屋。2015年6月12日，省电信规划设计院向省对外贸易学校发出《关于与省对外贸易学校解除房屋租赁合同关系的函》，函称：粤外贸校[2015]50号《省对外贸易学校关于续约事宜的回函》已收悉；省对外贸易学校提出相关物业租赁价格在《房屋租赁合同》价格基础上提高20%续租，与省电信规划设计院提出的租金相差甚远，省电信规划设计院不接受；双方于2005年10月20日签订的《房屋租赁合同》已于2014年12月31日合同期满，省电信规划设计院决定就案涉房屋与省对外贸易学校解除租赁合同关系，省电信规划设计院将于2015年7月15日前收回案涉房屋自用；请省对外贸易学校于2015年7月15日前搬离并交回案涉房屋。2015年6月26日，双方就《房屋租赁合同》到期后相关事项展开沟通讨论，根据纪要[2015]30号《会议纪要》记载，会议回顾了《房屋租赁合同》合同期限届满至今双方沟通的进展，省对外贸易学校最近回函中提出的价格远低于市场价格，省电信规划设计院拟回收案涉房屋自用，鉴于友好协商至今未能达成共识，双方确定各自引入第三方法律专业人士就相关事项进行沟通与协商，并于7月31日之前汇报协商结果，如仍无法形成双方均可接受的方案，将进入下一步的法律程序。2015年8月12日，省电信规划设计院委托律师向省对外贸易学校发出《律师函》，函称：根据《房屋租赁合同》约定，如省对外贸易学校需继续承租房屋，应在2014年12月31日届满前提前6个月与省电信规划设计院协商续租事宜；省电信规划设计院自2014年9月起先后就续租问题与省对外贸易学校多次发函，但因双方就续租的租金标准差异较大，无法达成一致意见；后省电信规划设计院于2015年5月20日致函省对外贸易学校，提出几个租金价格方案，明确如省对外贸易学校不能接受，省电信规划设计院将收回案涉房屋；根据法律规定和合同约定，《房屋租赁合同》自2014年12月31日届满，双方自2015年1月1日起形成不定期租赁关系，省电信规划设计院有权随时要求省对外贸易学校腾空并交付案涉房屋，并要求省对外贸易学校按照市场价格支付使用期间的使用费；请省对外贸易学校自收到本函件之日起10日内腾空并交回案涉房屋，并按照市场价格向省电信规划设计院支付2015年1月1日起至今的使用费。本案中，省对外贸易学校提交银行转账凭证拟证明其在《房屋租赁合同》期限届满后仍继续使用案涉房屋并依约向省电信规划设计院支付2015年1月至12月租金的事实，以此主张双方就案涉房屋形成不定期租赁关系。省电信规划设计院对此不予认可，表示其并不同意按照《房屋租赁合同》约定的原租金标准继续向省对外贸易学校出租案涉房屋，故已将省对外贸易学校支付的款项全部退回。根据2015年11月30日的工商银行业务回单（编号：153××××0001）显示，省对外贸易学校向省电信规划设计院支付了款项1362049.92元，并备注“2015年1至12月房租”。根据2015年12月17日的工商银行业务回单（编号：153××××0003）显示，省电信规划设计院向省对外贸易学校退回了款项1362049.92元，并备注“退”。另，省电信规划设计院主张要求省对外贸易学校按照市场价格支付自2015年1月1日起占用案涉房屋的使用费，为此向一审法院申请对案涉房屋的场地占用费标准进行评估，并预交了评估费26477元。经摇珠，一审法院确定广州市安衡价格事务所有限公司作为评估公司。2017年3月13日，广州市安衡价格事务所有限公司作出《关于省对外贸易学校涉案建筑物场地占用费价格评估结论书》（以下简称《评估结论书》），结论为：根据《房屋租赁合同》约定，案涉房屋中1号楼的租赁面积共计8155.45平方米，3号楼的租赁面积共计4883.93平方米；按照同类物业替换使用原则，评估1号楼的比准月平均租金单价为18.01元/平方米，3号楼的比准月平均租金单价为27.54元/平方米。此次评估的范围已包括1号楼、3号楼附属的商铺、车库及附属建筑物、门卫值班室等，评估的租金单价不包含物业管理费和水电费等。一审法院认为：双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方均有约束力。关于是否形成不定期租赁的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”根据已查明事实可知，省电信规划设计院在《房屋租赁合同》期限届满前即与省对外贸易学校就续约问题进行协商，但是双方一直未能就租金问题达成一致意见；而在《房屋租赁合同》期限届满后，省对外贸易学校仍继续使用案涉房屋，虽然省电信规划设计院曾在2015年6月12日向省对外贸易学校发出《关于与省对外贸易学校解除房屋租赁合同关系的函》，但之后双方又继续就续约租金问题进行协商，故一审法院认为双方协商续约租金的期间应视为省电信规划设计院同意省对外贸易学校续租，原《房屋租赁合同》继续有效，但租期为不定期。根据法律规定，不定期租赁的任何一方都可以随时解除合同。省电信规划设计院已于2015年8月12日向省对外贸易学校发出《律师函》明确通知省对外贸易学校腾空并交回案涉房屋，结合其退回省对外贸易学校交付2015年1月至12月租金的事实，可视为省电信规划设计院已在解除合同前给予省对外贸易学校合理的期限，故双方之间不定期租赁关系的解除时间应为2015年8月12日，双方的租赁关系于当天终止。据此，一审法院认定双方在2015年1月1日至2015年8月11日期间为不定期租赁关系。对省电信规划设计院要求确认《房屋租赁合同》于2015年1月1日解除的诉讼请求，一审法院不予支持。关于租金和场地占用费的问题。一审法院已认定双方在2015年1月1日至2015年8月11日期间为不定期租赁关系，该期间双方继续履行原《房屋租赁合同》，故此期间省对外贸易学校应按照《房屋租赁合同》约定的租金标准向省电信规划设计院支付案涉房屋的租金834804.79元（113504.16元/月×7个月＋113504.16元/月÷31天×11天）。另，双方的不定期租赁关系已于2015年8月12日终止，但省对外贸易学校仍继续占用案涉房屋至今，故省电信规划设计院要求省对外贸易学校按照市场价格支付该期间的占用费，有事实和法律依据，一审法院予以支持。广州市安衡价格事务所有限公司作出的《评估结论书》是经具有合法资质的评估机构依法作出的结论，程序合法，一审法院予以采纳。据此，一审法院确定省对外贸易学校应按照《评估结论书》评估的比准月平均租金单价标准向省电信规划设计院支付案涉房屋的占用费，自2015年8月12日起付至省对外贸易学校返还案涉房屋之日止。结合省电信规划设计院诉讼请求，若省对外贸易学校在本判决发生法律效力之前已返还案涉房屋，则占用费计付至返还之日止，若省对外贸易学校在本判决发生法律效力之后仍未返还案涉房屋，则根据当事人意思自治原则，案涉房屋的占用费计付至本判决发生法律效力之日止。关于评估费的问题。由于省对外贸易学校在不定期租赁关系终止后未经省电信规划设计院同意仍继续占用案涉房屋，继而引发本案诉讼，故该笔评估费26477元应由省对外贸易学校负担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年9月11日作出如下判决：一、确认广东省电信规划设计院有限公司与广东省对外贸易职业技术学校的不定期租赁关系于2015年8月12日终止；二、广东省对外贸易职业技术学校于本判决发生法律效力之日起10日内向广东省电信规划设计院有限公司支付2015年1月1日至2015年8月11日期间的租金834804.79元；三、广东省对外贸易职业技术学校于本判决发生法律效力之日起10日内向广东省电信规划设计院有限公司支付自2015年8月12日起至本判决发生法律效力之日止的场地占用费（按照《关于广东省对外贸易职业技术学校涉案建筑物场地占用费价格评估结论书》评估的1号楼、3号楼比准月平均租金单价和《房屋租赁合同》约定的租赁面积计算；如广东省对外贸易职业技术学校在本判决发生法律效力之前已返还场地，则场地占用费计付至实际返还之日止）；四、驳回广东省电信规划设计院有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35490元、评估费26477元，均由广东省对外贸易职业技术学校负担。本院经审查认为，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。经本院释明，省电信规划设计院明确表示：如果法院认定本案所涉租赁合同的效力与其主张的不一致，其不在本案中变更诉讼请求。二审中，省电信规划设计院没有提交证据。省对外贸易学校向本院提交其自行委托的由广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司（以下简称金兰德公司）于2017年9月18日出具的《房地产评估报告》，并认为因一审评估错误，故如果法院认为需要按评估报告来确定场地占用费的标准，也应该按照其提交的该份评估报告计算的每月15.99元/平方米的单价来确定。该评估报告中载明如下内容：⒈基于省对外贸易学校的委托，对学校内编号为1#工厂楼和3#宿舍楼的整体租赁物业市场租金和建筑物重置价格进行评估；⒉评估建筑面积共13039.38平方米，估价结果：估价对象的整体市场租金水平为208600元/月（即租金单价为208600元/月÷13039.38平方米≈15.998元/平方米/月）⒊估价依据为委托人提供的《估价委托书》、法律法规和政策文件、有关技术标准，以及估价人员现场查看、调查、收集的相关资料。经本院主持质证，省电信规划设计院表示：对该份评估报告的真实性没有异议，但不认可其合法性、关联性，理由是：首先，省对外贸易学校在一审中已经同意法院通过摇珠的方式确定评估机构，故一审法院确定的评估机构出具的评估报告对双方均有约束力，而该校在二审中才当庭提交新的评估报告，委托时间是一审，不属于二审新证据。其次，该份评估报告采用的评估方法是重置成本法，而采用重置成本法，必须以建筑物落成交付使用时期主体工程及配套工程的结算资料作为评估的基础材料，但是该评估公司没有收集我方对建筑物投入的相关证明，故该评估本身是错误的；且该评估报告是省对外贸易学校单方委托出具的，不具有客观性和中立性，故占用费的标准应以一审评估为准。二审另查明如下事实：⒈广州市安衡价格事务所有限公司（以下简称安衡价格公司）曾于2016年7月4日向一审法院发出穗安（涉）事﹝2016﹞49号《补充材料函》，主要内容如下：我公司接受一审法院委托，对涉案建筑物场地占用费标准进行评估，并于2016年6月30日在法院相关工作人员陪同下，与双方当事人共同开展现场勘查。由于双方未能提供涉案建筑物的《房地产所有权证》或能体现其使用性质的相关证明文件，我司无法运用市场比较法进行评估，故决定采用重置成本法进行评估，评估需要双方当事人提交涉案建筑落成交付使用时期主体工程、配套工程（配水、配电、消防、防雷等工程）的《工程（预）结算书》或相关项目明细证明文件，以及为生产和使用需要投入的各项费用项目。一审法院收到上述函件后，向双方当事人发出《告知函》，要求双方当事人在2016年7月22日前按上述《补充材料函》的要求将需补充材料交至一审法院。⒉安衡价格公司于2016年12月5日向一审法院出具穗安（涉）事﹝2016﹞126号《关于双方当事人对穗安（涉）估﹝2016﹞初014号〈初稿〉意见的复函》，其中载明如下内容：本公司收到一审法院2016年12月2日转来双方当事人对价格评估结论书（初稿）的相关意见材料，对当事人异议函复如下：一、关于省电信规划设计院的异议：……二、关于省对外贸易学校的异议：（一）关于评估方法问题。《初稿》中对涉案建筑物场地占用费的评估，是出租人因承租人逾期占用建筑物，承租人需在市场上承租同类型建筑物以替代其回收自用所产生的占用费，是市场上同类型使用性质（规划报建性质）建筑物的租金评估，而非直接对涉案建筑物的租金价值进行评估，故采用市场比较法对与涉案建筑相同使用性质（规划报建性质）的建筑物租金进行评估合法依规。（二）关于可比实例与涉案建筑物参照性的问题：法院委托的评估标的为涉案建筑物场地占用费，而非涉案建筑物市场价值，故涉案建筑土地属性不在租金评估需修正范畴内，而涉案建筑原有硬件设施及地理条件等影响租金价格的因素已在《初稿》中作比准修正。（三）其他情况：……我司评估人员于2016年6月30日勘查时向双方当事人明示，如双方无法提供涉案建筑物《房产证》或相关能体现房屋规划用途证明文件，才使用重置成本法作评估。随后，我司出具《补充材料函》，要求当事人进一步提供相关资料和文件。2016年9月21日，一审法院转来广州市国土资源和规划委员会出具的穗国土规划协查〔2016〕321号复函，明确各涉案建筑规划报建用途，而双方当事人亦未能进一步提供我司要求的材料以供我司运用重置成本法进行评估。根据本案案情，我司评估小组进行多次内部讨论，最终确定采用市场比较法进行评估以更客观反映涉案建筑物场地占用费；等。⒊安衡价格公司于2017年1月9日向一审法院出具穗安（涉）事﹝2017﹞3号《关于省对外贸易学校就本公司穗安（涉）事﹝2016﹞126号〈复函〉异议的复函》，其中载明如下内容：本公司收到一审法院于2017年1月5日转来的省对外贸易学校对穗安（涉）事﹝2016﹞126号《复函》的意见材料，现再次函复：……三、关于重置成本法问题。……结合本案案情，我司评估小组进行多次内部讨论，最终确定采用市场比较法进行评估更能客观反映涉案建筑物场地使用费价值。……我司认为，有关当事人认为通过单方造价而求取涉案建筑重置成本的方法不能客观、真实和全面的反映两涉案建筑的市场价值。因单方造价仅为投资控制和成本审核部门对衡量工程项目投资是否合理的一种最简单、最直接的指标。故在无全面、真实的涉案建筑工程结算资料情况下单纯以单方造价反映涉案建筑重置价值以求取两涉案建筑的场地占用费过于片面。综上，我司认为市场比较法是房地产估价最重要、最常见的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴进房产实际价值的估价方式，故该案采用市场比较法评估两涉案建筑场地占用费客观、合理。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案建筑物至今未取得《建设工程规划许可证》，亦无证据证明该建筑物已经主管部门批准建设，故双方当事人就该建筑物所签订的租赁合同应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力，故不存在合同解除或终止的问题。省电信规划设计院要求确认双方于2005年10月20日签订的《房屋租赁合同》自2015年1月1日起解除的诉请，缺乏法律依据，应予驳回。一审判令双方当事人的不定期租赁关系于2015年8月12日终止，适用法律错误，本院予以纠正。虽然涉案《房屋租赁合同》无效，且该合同约定的租赁期限已经届满，但涉案租赁物仍由省对外贸易学校占用至今，基于公平合理、等价有偿原则，省对外贸易学校仍应向出租方即省电信规划设计院支付合理的场地占用费。一审判决第二项已经确定了2015年1月1日至2015年8月11日期间的费用金额，双方当事人对此均无异议，故本院对该判项中确定的费用金额及计算起止时间均予以确认，但据实将该判项中的“租金”变更为“场地占用费”。此后至本判决生效之日止的场地占用费的标准，省电信规划设计院要求按评估结果计付，而省对外贸易学校要求按《会议纪要》及原合同约定的每月每平方米8元的标准计付，并对一审根据评估结论作判提出异议，故这是本案二审争议的焦点。对此，具体分析如下：一、虽然2005年4月6日的《会议纪要》第三点有“关于2015年1月1日以后学校租赁设计院的房屋租金问题，双方商定按每平方米8元的价格计租”的内容，但该会议纪要中并未明确约定该计租标准适用的具体期限，随后，双方当事人于2005年10月20日签订了涉案租赁合同，明确约定租期为10年，并对涉案租赁物不同部位约定了从每月4元/平方米至12元/平方米不等的租金标准，且明确约定承租人如需继续承租房屋，应在合同期届满前提前6个月与出租方协商，双方另行签订合同，即租赁合同是对会议纪要所确定的租赁问题的落实及细化，两者相比，租金的标准及租期应以形成在后的租赁合同为准。现涉案租赁合同约定的租期早已届满，市场行情亦已发生变化，从此后双方当事人多份往来函件的内容可见，双方当事人曾就租金标准问题进行多次协商，但最终未能达成一致意见，导致出租方省电信规划设计院提起本案诉讼，故在此情况下，省对外贸易学校仍坚持要求按原来8元/平方米的单价标准来计付此后的场地占用费，缺乏充分依据，本院不予支持。二、虽然省对外贸易学校在二审中提交了一份金兰德公司出具的评估报告，认为即使要按评估来确定场地占用费的标准，也应按该评估报告评定的每月15.99元/平方米的标准来计付，但在一审法院已经通过合法程序委托评估公司进行了评估，双方当事人均未对一审评估报告申请重新鉴定的情况下，省对外贸易学校自行单方委托第三方评估机构对涉案场地使用费再次进行评估并无必要；且据该评估报告记载，委托方即省对外贸易学校仅提交了《估价委托书》，并未提交其他鉴定资料，评估依据明显并不充分，而省电信规划设计院亦对该评估报告不予确认，故本院不采纳该份评估报告。至于省对外贸易学校对一审评估报告所提出的异议问题，安衡价格公司已经对此在一审两次复函予以答复和说明。对评估方式问题，安衡价格公司亦已在一审明确函复如下：如双方无法提供涉案建筑物《房产证》或相关能体现房屋规划用途证明文件，才使用重置成本法作评估；而在一审法院向该公司转交了广州市国土资源和规划委员会出具的复函，明确各涉案建筑规划报建用途，且双方当事人亦未能进一步提供其司要求的材料以供其司运用重置成本法进行评估的情况下，该司评估小组进行多次内部讨论，最终确定采用市场比较法进行评估，故此，一审评估报告采用市场比对法进行评估并无不当。省对外贸易学校提出一审评估报告所采用的评估方法不合法、评估结果不合理，认为应按重置成本法评估的上诉意见，均缺乏充分理据，本院不予采纳。对于一审评估报告结论，可以作为认定本案争议的场地占用费的主要依据，但应综合考虑双方当事人之间就涉案地块及地上建筑物存在一定的合作关系，省对外贸易学校使用涉案场地的实际用途及历史由来，以及涉案建筑物至今没有取得合法权属证明及建设规划许可证对场地占用费可能造成的影响等诸多现实因素，一审对此未予充分考虑欠妥，故基于公平原则，对2015年8月12日起至本判决生效之日止的场地占用费的标准，本院酌情调整为按一审评估确定的标准的9折为宜。如省对外贸易职业技术学校在本判决发生法律效力之前已返还场地，则场地占用费计付至实际返还之日止。对于双方当事人均未提出上诉的一审其余判项及评估费用的负担问题，本院予以维持。综上，审查一审法院查明事实基本清楚，但适用法律存在错误，本院依法予以纠正。对一审认定的部分场地使用费的标准，二审亦据实酌情调整。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院(2015)穗天法民四初字第1951号民事判决第四项及评估费的负担；二、撤销广州市天河区人民法院(2015)穗天法民四初字第1951号民事判决第一项；三、变更广州市天河区人民法院(2015)穗天法民四初字第1951号民事判决第二项为：广东省对外贸易职业技术学校于本判决发生法律效力之日起10日内向广东省电信规划设计院有限公司支付2015年1月1日至2015年8月11日期间的场地占用费834804.79元；四、变更广州市天河区人民法院(2015)穗天法民四初字第1951号民事判决第三项为：广东省对外贸易职业技术学校于本判决发生法律效力之日起10日内向广东省电信规划设计院有限公司支付自2015年8月12日起至本判决发生法律效力之日止的场地占用费（按照《关于广东省对外贸易职业技术学校涉案建筑物场地占用费价格评估结论书》评估的1号楼、3号楼比准月平均租金单价的9折和《房屋租赁合同》约定的租赁面积计算；如广东省对外贸易职业技术学校在本判决发生法律效力之前已返还场地，则场地占用费计付至实际返还之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35490元，由广东省对外贸易职业技术学校负担31941元，广东省电信规划设计院有限公司负担3549元。二审案件受理费35490元，由广东省对外贸易职业技术学校负担31941元，广东省电信规划设计院有限公司负担3549元。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年十二月二十八日书记员  李倩妤梁少欣