江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0722民初2926号原告:孙永,男,1948年8月14日出生,汉族，住东海县。委托诉讼代理人：王荣山，江苏华天人律师事务所律师。被告:陶文甫,男,1947年5月8日出生,汉族，住东海县。第三人:丁耀贵,男,1956年2月14日出生,汉族，住东海县。原告孙永与被告陶文甫、第三人丁耀贵案外人执行异议之诉一案，本院于2017年4月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年9月28日公开开庭进行了审理。原告孙永的委托诉讼代理人王荣山、被告陶文甫到庭参加诉讼，第三人丁耀贵经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。原告孙永向本院提出的诉讼请求为：1.请求确认位于东海县××××号，产权证号为苏20**东海不动产权第××号房产为原告所有，并停止对该财产的执行。2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年3月25日，原告与丁耀贵签订《房屋买卖协议》，丁耀贵将位于东海县××××号的六间房屋中的三间出售给原告，价格为8万元，次日原告付清房款并入住。原告入住后对房屋进行翻建并居住至今，因丁耀贵外出躲债一直无法办理过户，至2017年3月12日原告得知该房屋已被东海县人民法院查封并拍卖。原告即向东海县人民法院提出案外人执行异议。2017年4月10日，东海县人民法院(2017)苏0722执异11号执行裁定书驳回原告异议请求，现依据《民诉法》的相关规定，向贵院提起案外人执行异议之诉。原告认为，原告与丁耀贵之间签订了《房屋买卖协议》,协议签订后原告一次性付清购房款居住至今，并对涉案房屋进行大规模翻建。依据《合同法》第130条、第60条及《物权法》第15条关于“当事人之间订立变更转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或者合同另外约定外，自合同成立时生效；未办理产权登记，不影响合同效力的规定”，原告已取得涉案房屋的所有权，没有登记只是物权未没定。请求依法判决。被告陶文甫辩称，原告所诉的房屋是东三间，我方查封的是西三间，是两回事。第三人丁耀贵在法定期限内未答辩。本院经审理认定事实如下：2005年3月25日，第三人丁耀贵作为出卖人（甲方）与原告孙永（乙方）签订《房屋买卖协议书》，主要内容为：“一、甲方堂屋共6六间、分东西各三间，现将东三间出让给乙方，中间为公山共用，任何一方不得擅自动用。二、该宅基地南北长度为20米，东西长度以六间中山为界各二分之一。三、房产出让总价为8万元整，乙方全额付清后，甲方即将该房产交乙方使用，产权归乙方所有。四、该宅基地上的现有树木及附加设施同时转归乙方所有。五、该房产的土地使用证等相关手续及证件原为六间一份，协议生效后甲乙双方共同到相关部门办理分户手续及证件。六、其他未尽事宜，协商解决。七、本协议一式两份，签字生效。”2005年3月26日，第三人丁耀贵向原告出具收条一张，内容为：“收条今收到孙勇购房款捌万元整（80000元）。特立此据。收款人：丁耀贵20**年3月26日”。对陶文甫与丁瑞、丁耀贵民间借贷纠纷一案，本院于2014年8月12日作出(2014)连东民初字第1778号民事判决书，判决丁瑞、丁耀贵共同偿还陶文甫借款人民币212.6万元并支付利息。判决生效后，陶文甫申请执行，本院于2016年8月18日作出（2015）连东执字第00502号民事裁定书，裁定查封丁耀贵名下位于牛山街道郑庄村41-14号面积为207.43㎡、产权证号为苏（2016）东海县不动产权第××号的土地及房产。2017年3月9日，本院作出（2015）连东执字第00502号执行裁定书，裁定拍卖该房产。在执行过程中，案外人孙永提出书面异议。本院受理后，于2017年4月10日作出(2017)苏0722执异11号执行裁定书，该裁定书认为：“根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，对已登记的不动产，人民法院应当按照不动产登记簿判断案外人是否系权利人。东海县房管局登记丁耀贵为东海县××××号房产的所有权人，因此异议人孙永主张其是该房产的所有权人，并要求解除查封并终止拍卖的异议请求，理由不能成立，本院不予支持。根据民事诉讼法有关规定异议人以其对执行标的享有所有权或其他足以排除强制执行的民事权益为由，请求对执行标的停止执行的，可提起执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回异议人孙永的异议请求。”针对被告陶文甫辩称的“原告所诉的房屋是东三间，我方查封的是西三间，是两回事”问题，本院依职权在东海县不动产登记处调取第三人丁耀贵的相关不动产信息，经核实，本院裁定查封的产权证号为苏（2016）东海县不动产权第××号的房产为丁耀贵所有的六间房屋中东三间。又查明，原告孙永与王绪荣系夫妻关系。王绪荣的户口簿信息显示其于2007年4月17日迁至牛山镇，王绪荣的身份证记载的地址为“东海县牛山镇郑庄路41-14号”，系涉案房产地址。再查明，第三人丁耀贵多次因经济纠纷被诉至本院，仅2012年至2016年，东海法院立案受理9件。2016年，第三人丁耀贵到不动产局办理了房产证，房产证号为苏20**东海不动产权第001816号。庭审中，原告出示其在郑庄村缴纳的水电费等费用票据共五张，分别为2006年5月30日的自来水安装费用凭证、2012年11月29日、2016年5月30日电费发票，2012年4月19日、2016年3月18日的水费收据，用以证明其夫妻二人一直居住在涉案房屋。原告还申请证人李某斗出庭作证，用以证明2006年秋天及2007年的春天原告孙永对涉案房屋进行的加盖、添附的事实，李某斗当庭称“2006年秋天干的是孙永家的前面房子底下那一层，2007年春天干的是后面上面加高，前面是加上一层”、“大概200多平米”、“按天给钱，是干夜活，违章建的，都是夜里建的”。就没有办理产权过户手续的原因问题，原告在诉状中称“丁耀贵外出躲债一直无法办理过户”，在开庭过程中称“东海县政府一直在冻结这部分的产权转移，一直到现在才放开”。上述事实，有原告提供的房屋买卖协议、收条、户口簿、身份证、水电费等费用票据、房屋平面图、证人证言、宗地图及原、被告当庭陈述等证据予以证实。本院认为，被告陶文甫辩称“原告所诉的房屋是东三间，我方查封的是西三间，是两回事”，经本院核实，本院裁定查封的产权证号为苏（2016）东海县不动产权第××号的房产为丁耀贵所有的六间房屋中东三间，故对被告陶文甫该抗辩事由不予采信。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告孙永与第三人丁耀贵签订的《房屋买卖协议书》日期为2005年3月25日，系在本院查封涉案不动产之前，且该合同合法有效；根据原告提供的收条，可以认定原告孙永已付清全部购房款；根据原告提供的缴纳水电费等费用票据、李某斗的证人证言及原告配偶王绪荣的户口簿、身份证信息，可以认定原告对涉案房屋进行加盖、添附，并在本院查封之前居住在涉案房屋。本案情形符合上述规定的前三项内容。本案争议焦点在于是否存在“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形，即原告对于未办理过户登记手续是否存在过错。就未办理产权登记的原因，原告在诉状中称“丁耀贵外出躲债一直无法办理过户”，在开庭过程中称“东海县政府一直在冻结这部分的产权转移，一直到现在才放开”。经本院核实，第三人丁耀贵多次因经济纠纷被诉至本院，可以印证原告“丁耀贵外出躲债一直无法办理过户”的主张。2016年第三人丁耀贵到不动产局办理了涉案房屋的房产证，房产证号为苏20**东海不动产权第001816号。本院认为，第三人丁耀贵作为卖方在2016年才取得涉案房产的产权证书，即涉案房地产于2016年之前系无证状态，故在此期间未办理过户登记非由原告行为导致，原告对涉案房屋至法院查封前未办理产权过户手续不存在过错。综上，原告要求停止对涉案不动产执行的诉讼请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以支持。原告还要求确认涉案房产为其所有，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，原告孙永就涉案房屋尚未办理所有权变更登记手续，涉案房屋所有权未发生移转，故对原告孙永要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、二百二十七条之规定，判决如下：一、停止对位于牛山街道郑庄村41-14号的土地及房产的执行；二、驳回原告孙永的其他诉讼请求。案件受理费9800元，由被告陶文甫、第三人丁耀贵负担4900元（已由原告垫付，被告陶文甫、第三人丁耀贵于本判决生效后十日内与上述款项一并支付给原告），原告孙永负担4900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向本院预交代收二审上诉案件受理费9800元。收款人：连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94，也可到农行东海县支行营业厅缴纳。先到本院立案庭开具交款票据，然后到上述指定银行交款，交款后将票据交至本院立案庭。逾期不交，则报江苏省连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。审 判 长  李明哲审 判 员  吴 鹏人民陪审员  朱香巧二〇一七年十二月十六日法官 助理  季二超书 记 员  赵方会法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。（二）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。