广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1775号上诉人（原审原告）：柯锡津。委托代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱雪玲。被上诉人（原审被告）：王志奎。两被上诉人共同委托代理人：刘必飞，广东尚律律师事务所律师。原审第三人：深圳市坪地六联股份合作公司发方分公司负责人：林苑庭。上诉人柯锡津因与被上诉人朱雪玲、王志奎及原审第三人深圳市坪地六联股份合作公司发方分公司（以下简称六联公司发方分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第560号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，深圳市龙岗区xxx塑胶制品厂为2007年1月10日成立的个人独资企业，该厂原投资人为王志奎，该厂于2010年5月份开始在位于深圳市龙岗区xx街道xxx工业区为xx实业有限公司厂区调漆厂区的厂房及办公室进行生产和经营，该厂房、办公室的出租人为柯锡津。2011年7月12日，柯锡津与六联公司发方分公司签订《协议书》，约定：柯锡津将xx路xx号xxx厂房7604平方米、xx路47号为xx厂区的原调漆厂3225平方米及烤漆厂2000平方米以及相关的水、电配套设施和消防环保设备（包括相关审批文件）使用权作价9700000元转让给六联公司发方分公司。后六联公司发方分公司将转让款9700000元支付给柯锡津，六联公司发方分公司从2011年9月15日起收取xx路47号为xx厂区调漆厂的租金，租金标准为每月12750元。2012年10月10日，深圳市龙岗区xxx塑胶制品厂办理了变更事项的备案登记，内容为：住所地由“深圳市龙岗区xx街道xx社区xx路xx号x栋”变更为“深圳市龙岗区xx街道xxx社区xx路47号E栋”，投资人由王志奎变更为朱雪玲。2013年7月29日，王志奎在一份《朱雪玲欠柯锡津款项明细》中签名，该明细的内容为：一、原合同期限为2010年5月15日至2020年5月14日、月租金14800元、费用1200元，新合同期限为2010年5月15日至2020年5月14日、月租金12750元、费用1200元，故每月节省2050元，从2011年9月15日至2013年7月15日共计22个月，“应付我方2050元／月＊22个月＊1／2=22550元”；二、“2011年9月15日至2013年7月15日保安清洁费1200元／月＊22个月=26400”；三、“综上，应付款总金额为48950元”。柯锡津认为：朱雪玲、王志奎共同承租深圳市龙岗区xx街道xxx工业区（xx路47号）为xx公司厂区调漆厂区，柯锡津将涉案厂区转让给六联公司发方分公司后，朱雪玲、王志奎、柯锡津曾协商签订降低租金标准的虚假租赁合同并由朱雪玲、王志奎向柯锡津支付所节省的一半租金，因朱雪玲、王志奎没有按约定支付所节省的租金差额及保安清洁费，故诉至原审法院提出本案诉讼请求。另查，柯锡津主张朱雪玲、王志奎共同承租深圳市龙岗区xx街道xxx工业区（xx路47号）为xx公司厂区调漆厂区用于经营深圳市龙岗区xxx塑胶制品厂，柯锡津提交了两份《厂房租赁合同》复印件作为证据，两份租赁合同除承租方不相同（一份承租方为王志奎、另一份为朱雪玲）之外，出租方（均为柯锡津）、落款时间（2010年5月15日）以及内容均相同，内容为：出租方将深圳市龙岗区坪地镇xxx工业区为xx实业有限公司厂区调漆厂区的厂房、办公室及宿舍出租给承租方生产塑胶及木器品使用，期限为2010年5月15日至2020年5月14日，租金为每月14800元，因为门口清洁工、保安及垃圾清运的费用都由出租方支付，因此承租方须按1200元每月的标准向柯锡津交洁清工、保安及垃圾清运费的分摊费用。朱雪玲、王志奎对前述合同复印件的真实性不予认可，朱雪玲、王志奎主张：朱雪玲、王志奎是朋友关系，王志奎为深圳市龙岗区xxx塑胶制品厂原投资人，2010年，王志奎将深圳市龙岗区xxx塑胶制品厂转让给朱雪玲，但双方没有及时办理工商变更登记，朱雪玲受让后即与柯锡津签订租赁合同并将深圳市龙岗区xxx塑胶制品厂搬至涉案厂区内经营，2012年，深圳市龙岗区xxx塑胶制品厂才进行投资人、住所地的工商变更登记，故涉案租赁物为朱雪玲一人承租。朱雪玲、王志奎提交一份朱雪玲与柯锡津签订的《厂房租赁合同》原件作为证据，该租赁合同的落款时间为2010年5月15日，除租金标准为12750元每月，其他内容均与柯锡津提交的《厂房租赁合同》复印件的相同。柯锡津认为该合同是柯锡津将涉案租赁物转让给六联公司发方分公司，柯锡津与朱雪玲、王志奎为了让朱雪玲、王志奎向六联公司发方分公司少交租金而将租金标准降低所签订的合同，该合同未实际履行。柯锡津主张朱雪玲、王志奎与柯锡津就朱雪玲、王志奎向柯锡津支付2012年9月15日后降低的租金差额2050元达成口头协议，但朱雪玲、王志奎不予认可。王志奎称自己系在意识模糊的情况下在《朱雪玲欠柯锡津款项明细》中签名，并不清楚内容。柯锡津主张其对涉案租赁物所在厂区进行管理，交纳相应的清洁工、安保、垃圾清运费，朱雪玲、王志奎认为系六联公司发方分公司在实施管理，而非柯锡津。柯锡津原审的诉讼请求为：1、朱雪玲、王志奎立即撤离并返还柯锡津涉案全部建筑物，恢复原状并赔偿柯锡津经济损失20000元；2、朱雪玲、王志奎立即支付柯锡津占有使用费，2015年3月27日以前的占有使用费为100000元，2015年3月27日以后的占有使用费以每月14800元为标准计付至搬离返还涉案建筑物之日止；3、朱雪玲、王志奎立即支付柯锡津清洁工、保安与垃圾清运费，该费用在2015年3月27日以前为50000元，2015年1月1日以后每月1200元为标准计付至搬离返还涉案建筑物之日止；4、本案诉讼费用由朱雪玲、王志奎承担。在本案庭审中，柯锡津申请撤回其第一项诉讼请求，将第二项诉讼请求中2015年3月27日之后的占有使用费标准减少为每月2050元，将第三项诉讼请求中以1200元为本金的起算时间改为2015年3月27日以后，将第二项、第三项诉讼请求中的费用减少为要求支付至本案判决生效之日止。原审法院认为，涉案租赁房屋在2011年7月12日已由柯锡津转让给六联公司发方分公司，柯锡津要求朱雪玲、王志奎支付此后的房屋占有使用费没有依据，原审法院不予支持。柯锡津主张其与朱雪玲、王志奎之间达成了口头协议，约定由朱雪玲、王志奎向柯锡津支付2011年9月份之后租金标准降低所节省的部分租金差额，但柯锡津对此未能提交充分证据予以证明；虽柯锡津提交了《朱雪玲欠柯锡津款项明细》作为证据，但从该证据的标题可以看出柯锡津确认涉案租赁物承租人为朱雪玲，柯锡津未能提交其与王志奎之间的租赁合同原件以证明王志奎为涉案租赁物的实际承租人，而《朱雪玲欠柯锡津款项明细》非由朱雪玲签字确认，不能约束朱雪玲，故柯锡津依据该明细要求朱雪玲承担付款责任不应得到支持，柯锡津要求王志奎承担支付占有使用费的责任亦没有依据，原审法院不予支持。虽柯锡津与朱雪玲签订的《厂房租赁合同》约定朱雪玲须在租赁期间向柯锡津支付每月1200元的清洁工、保安及垃圾清运费，但该合同因柯锡津将涉案租赁物转让而终止履行，柯锡津要求朱雪玲继续履行支付每月1200元的清洁工、保安及垃圾清运费的义务，需要证明其与朱雪玲另行达成了相关协议或其已实际为朱雪玲承担了相应的费用，但柯锡津对此均未提交充分的证据予以证明，柯锡津应承担举证不能的不利后果，原审法院对柯锡津的该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回柯锡津的全部诉讼请求。案件受理费3700元，由柯锡津负担。柯锡津不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院判令：1、撤销原审判决；2、朱雪玲、王志奎立即支付柯锡津占用使用费（①2015年3月27日以前为10万元：②2015年3月27日以后，以差额2050元为本金，从2015年3月起至本案判决生效之日止）：3、朱雪玲、王志奎立即支付柯锡津清洁工、保安与垃圾清运费（①2015年3月27日以前为5万元：②2015午3月27日以后，以1200元为本金，从2015年3月起至本案判决生效之日止）；4、本案诉讼费用由朱雪玲、王志奎承担。事实和理由：一审认定事实及适用法律错误。l、王志奎与朱雪玲系亲兄妹关系，二人共同投资经营管理工厂，共同承租涉案厂房，应共同承担支付占用使用费的义务。2、既然柯锡津一审减少了诉请，在减少范围内需退还相应的诉讼费，一审法院并没有处理。被上诉人朱雪玲、王志奎答辩称，朱雪玲、王志奎不是亲兄妹关系，从姓氏和身份住址可以看出。柯锡津在本案中诉讼主体不适格，涉案房产早于2011年9月15日转让给六联公司坪地分公司，并且自该月起由六联公司坪地分公司向朱雪玲收取租金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，柯锡津与六联公司发方分公司于2011年7月12日签订的《协议书》第五条约定，乙方（六联公司发方分公司）……付清全部款项后，以上所签产权收益（不包括厂租之外如：保安分摊及清洁工分摊等）、占有、使用、处分由乙方自行决定。本院认为，涉案租赁房屋在2011年7月12日已由柯锡津转让给六联公司发方分公司，柯锡津主张此后占有使用费没有依据。本案争议的焦点在于朱雪玲、王志奎是否应向柯锡津支付租金标准降低所节省的租金差额及保安清洁费。柯锡津主张其与朱雪玲、王志奎之间达成了口头协议，约定由朱雪玲、王志奎向柯锡津支付2011年9月份之后租金标准降低所节省的部分租金差额，并提交了《朱雪玲欠柯锡津款项明细》予以证明。对此，本院认为，从该证据的标题可以看出柯锡津确认涉案租赁物承租人为朱雪玲，但朱雪玲并未在该明细上签字确认。而王志奎虽在该明细上签字，但柯锡津未能提交其与王志奎之间的租赁合同原件以证明王志奎为承租人。柯锡津所能提供的具有原件的租赁合同，合同承租方及落款处有朱雪玲名字，但承租方、落款处的王志奎字样均以横线划除。据此可以推断，柯锡津与王志奎之间即便曾经协商建立租赁关系，该租赁关系亦经各方合意，最终变更为朱雪玲个人承租。至于柯锡津关于王志奎与朱雪玲为兄妹关系，二人共同经营深圳市龙岗区xxx塑胶制品厂，故二人为共同承租人的主张，既缺乏事实依据，亦缺乏法律依据，本院不予采纳。此外，如若朱雪玲将租金差额支付予柯锡津，则其向六联公司发方分公司少交租金的目的便无法实现，故柯锡津关于朱雪玲同意向其支付租金差额的主张亦不符常理。综上，《朱雪玲欠柯锡津款项明细》非由朱雪玲签字确认，不能约束朱雪玲，而王志奎非为涉案厂房的承租人，柯锡津要求王志奎承担支付租金差额的责任亦没有依据，故对柯锡津要求朱雪玲、王志奎支付租金差额的请求，原审法院不予支持正确，本院予以维持。关于朱雪玲是否应向柯锡津支付保安清洁费。柯锡津在二审主张依据其与六联公司发方分公司之间约定，收取保安清洁费的权利仍为柯锡津所保留，故其有权收取每月1200元的清洁工、保安及垃圾清运费。本院认为，柯锡津与朱雪玲签订的《厂房租赁合同》中约定朱雪玲须在租赁期间向柯锡津支付每月1200元的清洁工、保安及垃圾清运费的事实基础在于柯锡津实际负担了保安清洁费，故朱雪玲应向其支付相应的分摊费用。该支付关系与租赁关系存在相对的独立性，虽柯锡津与朱雪玲之间租赁关系已经终止，但依据柯锡津与六联公司发方分公司之间的约定，该笔费用的收取并不随其他权益一并转移。朱雪玲在原审庭审中认可涉案房屋所在工业区存在清洁保安等物业管理，仅抗辩系由六联公司发方分公司实施。从柯锡津与六联公司发方分公司的约定看，六联公司发方分公司并不负责保安清洁费用的支出及分摊收取，而朱雪玲并未举证证明其与六联公司发方分公司之间就该项费用负担另有约定，或已向六联公司发方分公司支付该项费用，故柯锡津要求朱雪玲继续履行支付每月1200元的清洁工、保安及垃圾清运费的义务，具有事实和法律依据，本院予以支持。柯锡津并未举证证明存在诉讼时效中止或中断的事由，故其就本案纠纷于2015年3月27日诉至法院之时，其诉请的2013年3月27日之前的保安清洁费已超过两年诉讼时效，本院依法不予支持。朱雪玲应按每月1200元标准支付自2013年3月27日起至本判决生效之日止的保安清洁费。此外，关于柯锡津提出的诉讼费退还问题。经核，原审诉讼费是以170000元为基数收取，柯锡津撤回的诉讼请求仅涉及其中的20000元，故原审诉讼费应由3700元减至3300元，二审受理费亦依此收取。多收部分由原审法院及本院分别退还柯锡津。综上，柯锡津的上诉理由部分具有事实和法律依据，本院对其有理部分予以采纳，对其相应的上诉请求，予以支持。原审判决查明事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第560号民事判决；二、朱雪玲应自本判决生效之日起三日内按每月1200元标准向柯锡津支付自2013年3月27日起至本判决生效之日止的保安清洁费；三、驳回柯锡津的其他诉讼请求。本案一审案件受理费3300元，由朱雪玲负担870元，柯锡津负担2430元。柯锡津已预交3700元，多收的400元，由深圳市龙岗区人民法院退还柯锡津。二审案件受理费3300元，亦由朱雪玲负担870元，柯锡津负担2430元。柯锡津已预交3700元，多收的400元，由本院退还柯锡津。本判决为终审判决。审 判 长  邱裕华审 判 员  张秀萍代理审判员  蔡妍婷二〇一五年十二月十一日书 记 员  谢文琦