重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2015）沙法民初字第10580号原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行，住所地重庆市沙坪坝区小新街33号，组织机构代码90307124-8。代表人刘宏，中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行行长。委托代理人黎凯，重庆铭友律师事务所律师。委托代理人刘征鑫，重庆铭友律师事务所律师。被告王文红，女，1975年2月16日出生，汉族，住重庆市垫江县。被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路2号大西洋国际大厦30层07至12、15、16号，组织机构代码55204385-0。法定代表人廖嘉宁，重庆恒大君鑫房地产开发有限公司董事长。委托代理人冯小红，男，重庆恒大君鑫房地产开发有限公司员工，住贵州省正安县。委托代理人吴卫航，女，重庆恒大君鑫房地产开发有限公司员工，住重庆市北碚区。原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行与被告王文红、重庆恒大君鑫房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案受理后，依法由审判员胡宇音担任审判长，与人民陪审员张荣兰、张玲辉组成合议庭，适用普通程序并于2015年12月15日公开开庭进行了审理，原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行的委托代理人刘征鑫，被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司的委托代理人吴卫航到庭参加诉讼。被告王文红下落不明，本院于2015年9月15日在《重庆日报》公告传唤期满后，仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行诉称，2014年4月10日，被告与原告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定原告向第一被告提供贷款358000元，用于购买房产，贷款期限20年，贷款利率为中国人民银行同期同档次贷款基准利率，且为浮动利率；对未能及时偿还的本金，根据逾期天数按贷款利率加收50%计收罚息；对不能按时支付的利息，根据逾期天数按罚息计收复利。第二被告承担第一被告自借款发放之日起至第一被告取得房地产权属证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日的阶段性保证责任。同日，第一被告与原告签订了抵押合同，约定由第一被告以其所有的位于重庆市九龙坡区锦虹三路XX号房屋为上述贷款的提供抵押担保，并依法办理了抵押登记。抵押担保的范围均包括上述主合同所产生的债务本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权的费用和其他所有应付费用。合同签订后，原告按约向第一被告发放了贷款358000元。自2015年4月21日至今，被告未按合同约定还本付息，原告为催收贷款，支付律师代理费14313元。现请求法院依法判令：1、第一被告清偿借款本金350435.84元及利息、罚息和复利（截止2015年7月1日，该借款利息为7278.76元，复利为73.29元，罚息为31.97元；从2015年7月2日起至清偿之日止，以借款本金350435.84元为基数，按《个人购房担保借款合同》约定的罚息利率计收罚息；对未能按时支付的利息，按《个人购房担保借款合同》约定的罚息利率计收复利），利随本清；2、原告对第一被告所有的位于重庆市九龙坡区锦虹三路XX号房屋享有抵押权和优先受偿权；3、第一被告承担原告为本案支付的律师代理费14313元；4、第二被告对上述第一项、第三项诉讼请求所述债务承担连带清偿责任。被告王文红未作答辩。被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司辩称，由于涉案房屋已经具备初始登记条件，被告二不应当承担连带担保责任。原告第二和第四诉讼请求存在冲突，如果原告认为对涉案房屋享有优先抵押权和优先受偿权，原告就不能再要求被告承担连带担保责任。原告要求被告二承担连带担保责任，可以不通过诉讼的方式。诉前原告并未向被告主张过保证责任，诉讼费及律师费属于原告自行扩大的损失，所以被告不应当承担本案的诉讼费和律师费。经审理查明，2014年4月10日，原告（贷款人）与被告王文红（借款人）、被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司（保证人）签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，合同约定被告王文红向原告借款358000元用于购买坐落于重庆市九龙坡区锦虹三路XX号房屋；借款期限240个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础，且适用浮动利率；还款方式为等额本息还款法；借款采用阶段性保证+抵押；抵押人应协助配合贷款人自合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记，自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起180日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构办理抵押登记；阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同第9.1.1条约定，保证的方式为连带责任保证。合同第9.1.2条约定，保证的范围包括本合同项下借款本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的一切费用。第9.2.7.1条约定，出现下列情形之一的，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议已抵押物折价、或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。(2)贷款人按照法律规定或本合同约定提前收回全部或部分借款。第11.1条约定，借款人未按照双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期贷款从逾期之日起在本合同约定的借款利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。第11.3条约定，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。第11.4条约定，发生下列情形之一的贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款等。（2）借款人未按约定按期足额偿还借款。第11.8条约定，因借款人、保证人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2014年4月9日，被告王文红向原告出具《同意房产抵押承诺书》，承诺用其购买的坐落于重庆市九龙坡区锦虹三路XX号房屋为其向原告借款所产生的债务提供抵押担保。2014年4月10日，原告（甲方：贷款方，质押权人）与被告王文红（乙方：借款方，抵押人）、被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司（丙方：担保方，开发商）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定贷款金额358000元；甲方将上述贷款金额全数以乙方购房款名义交存丙方的银行存款账户上；贷款期限从2014年4月10日至2034年4月9日；贷款利率为年息6.55%；抵押物为坐落于重庆市九龙坡区锦虹三路XX号房屋；在领取《房屋所有权证》之前，如乙方不按期清偿债务，丙方保证代乙方履行该项义务，若丙方履行该义务后，丙方可按有关规定处分抵押物；乙方到期不清偿债务，丙方又未履行带乙方还款义务时，甲方有向丙方追偿乙方所欠全部债务的权利并可申请处分抵押物。2014年4月28日，原告与被告王文红到相关部门办理了预购商品房抵押权预告登记。2014年4月30日，原告按约向被告王文红发放贷款358000元，但被告王文红未按约偿还借款本息，截止2015年7月1日，差欠借款本金3255.06元、利息7278.76元、复利73.29元、罚息31.97元，原告催收未果遂向本院提起诉讼，要求剩余本金提前到期，并要求判如所请，并为实现债权支付律师费14313元。庭审过程中，被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司以涉案房屋已经具备初始登记条件、原告实现抵押权和优先受偿权后不应当在要求其承担保证责任等为由不同意承担连带担保责任。审理中，被告王文红经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。上述事实，有原告的陈述以及原告提交的《个人购房担保借款合同》、《重庆市房地产抵押合同》及《重庆市土地房屋预告登记证明》、借款凭证、中国农业银行应还未还清单、《委托代理协议》、律师费发票等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，原告与二被告双方在平等、自愿的基础上签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、《重庆市房地产抵押合同》是双方真实意思的表示，且符合法律规定，双方应自觉遵守并履行。原告在合同签订后按约向被告王文红发放了贷款，但被告王文红却未按约偿付贷款本息，属于违约，原告有权要求宣布剩余贷款提前到期并有权要求被告偿还全部贷款本息。被告王文红以其购买的房屋作为贷款的抵押担保，原告要求对被告王文红提供的抵押物享有优先受偿权的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司为被告王文红的贷款提供阶段性担保，根据《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十八条第一款“同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担保证责任”的规定，被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司应当对被告王文红提供的抵押物实现价值范围以外的部分债务承担保证责任。被告王文红经本院公告传唤拒不到庭应诉，本院依法可以缺席裁判。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十八条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王文红偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行贷款本金350435.84元及截止2015年7月1日的利息7278.76元、复利73.29元、罚息31.97元，并从2015年7月2日起至本金付清之日止，以350435.84元为基数，按照双方签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定的罚息利率计算支付罚息并按《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定计收复利。上述款项限被告王文红于本判决发生法律效力后立即支付原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行。二、原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行对被告王文红提供的抵押物--坐落于重庆市九龙坡区锦虹三路XX号房屋享有优先受偿权。三、被告王文红于本判决发生法律效力后立即支付原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行律师代理费14313元。四、被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司对本判决第一项确定的被告王文红的债务在被告王文红提供的抵押物（坐落于重庆市九龙坡区锦虹三路XX号房屋）实现价值范围以外的部分承担连带清偿责任。五、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6882元，公告费700元，合计7582元（原告已预交），由被告王文红负担。被告王文红负担之金额限于本判决发生法律效力后立即迳付原告中国农业银行股份有限公司重庆沙坪坝支行。被告重庆恒大君鑫房地产开发有限公司对本判决第一项确定的被告王文红的债务在被告王文红提供的抵押物（坐落于重庆市九龙坡区锦虹三路XX号房屋）实现价值范围以外的部分承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  胡宇音人民陪审员  张荣兰人民陪审员  张玲辉二〇一五年十二月二十日书 记 员  陈 馨