文书内容云阳县人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0235民初3983号原告（反诉被告）:熊廷玉,女，1967年10月28出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：黄学功,重庆广谱律师事务所律师,特别授权。被告（反诉原告）：谢少建,男,汉族,1976年5月19日出生,住重庆市云阳县。被告（反诉原告）:赵明山,男,汉族,1974年1月3日出生,住重庆市云阳县。二被告共同委托诉讼代理人:林雄,重庆洲同律师事务所律师,特别授权。原告（反诉被告）熊廷玉与被告（反诉原告）谢少建、赵明山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告熊廷玉及其委托诉讼代理人黄学功到庭参加诉讼。被告谢少建、赵明山及其委托诉讼代理人林雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊廷玉向本院提出诉讼请求：1.判决两被告共同向原告支付拖欠的房屋租金810338.00元；2.判决两被告共同向原告支付逾期付款资金占用损失，即以810338.00元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年7月2日起计算利息至租金付清之日止；3.判令两被告在继续经营期间对原告的租赁房屋恢复原状；4.判决两被告向原告支付违约金50000.00元；5.诉讼费用由两被告承担。审理过程中，原告撤回了第3项诉讼请求。事实及理由：原、被告于2013年7月27日签订《门市租赁合同》，合同约定原告将位于云阳县云江大道1253号重百休闲广场负一楼内共十二个门市和另外三间玻璃屋出租给两被告使用。原告如约将房屋交付被告使用，但被告使用过程中改变了承租房屋结构。截止起诉之日被告尚欠原告房屋租金810338.00元。原告多次催收未果，故依法提起诉讼。被告谢少建、赵明山辩称，1.原告诉称双方签订租赁合同属实。合同约定在2017年7月1日前支付2017年8月1日到2018年8月31日的费用，但因被告经营困难，与原告协商后未在2017年7月1日前支付租金属实。2.原告诉称擅自改变房屋结构不属实，房屋装修已在2013年完成，合同中亦没有约定装修需经过原告书面同意，原告在被告装修经营期间没有提出任何异议，且原告已按年收取了前4年的租金，因此不存在擅自装修的事实。3.2017年7月26日，还在上一年的租期内，被告因为经营德克士困难，转向经营食品，但在腾空设备时原告带人强行阻止，导致被告无法经营。所以该门市从2017年7月26日起直到现在由原告控制，因此原告的请求支付拖欠的房屋租金不能成立。原告的第二项和第四项诉讼请求重复，违约金即损失，即使成立也是重复。4.原告要求被告恢复原状不能成立的，在租赁合同期限内，租赁物是归本案被告管理使用。租赁合同解除后，按租赁合同第8条的约定，装饰装修应原样交付给原告，也不应由被告恢复原状。综上，基于原告强行锁门行为导致被告无法经营，原告对被告的请求不符合双方合同的约定，请求驳回原告的诉讼请求反诉原告谢少建、赵明山向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除反诉原、被告之间的门市租赁合同；2.判令反诉被告赔偿反诉原告损失200000.00元；3.反诉费用由反诉被告承担。庭审中，反诉原告变更反诉请求为：1.解除反诉原、被告的门市租赁合同关系；2.由反诉被告赔偿反诉原告停业损失100000.00元；3.判令反诉被告返还未交付租赁房屋的租金484459.00元；4.判决反诉被告向反诉原告赔偿租金占用损失，即以116667.00元为基数从2013年7月1日起、以116667.00元为基数从2014年7月1日起、以122500.00元为基数从2015年7月1日起、和以128635.00元为基数从2016年7月1日起，按中国人民银同期同类贷款利率计算的利息至付清时止；5.由反诉被告承担违约金50000.00元；6.诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由:反诉原、被告于2013年7月27日签订《门市租赁合同》，合同约定由反诉原告租赁反诉被告位于云阳县云江大道1253号重百休闲广场负一楼的12个门市及三间玻璃房，租赁期限为2013年8月1日至2018年7月31日。2017年7月26日，因反诉原告经营转向需要搬出部分物品，反诉被告带领十多人前来横加阻止，并指使他人将门市锁上，导致反诉原告至今不能营业，造成巨大损失。反诉原告认为，反诉被告强行阻止反诉原告经营转向导致反诉原告无法营业，构成了合同第六条约定的承租人单方解除条件。另外，反诉被告在9月的庭审中出示租赁的为12份产权证书，而实际交付原告使用的只有10间门市，其中反诉被告自己名下只有3间，其余为他人所有，该部分门市租赁合同在产权人确认前，租赁合同效力待定；且另外还包括反诉被告私自在公共区域搭建的玻璃房3间，对于玻璃房的租赁合同无效。因反诉被告只交付了10间门市，而反诉原告按合同约定的12间门市支付租金，因此，反诉被告应退还多收的租金，并承担租金占用损失，望法院及时裁判。反诉被告熊廷玉针对反诉辩称，1.反诉原告停止经营的原因是反诉原告要求降低30%的租金，而反诉被告没有同意；2.反诉被告没有阻止反诉原告经营门市，包括反诉原告搬出物品；3.反诉被告不同意解除合同，合同应当继续履行，而且反诉原告应当将门市恢复原状。因为反诉被告在租赁门市后，将位于消防通道两侧的门市与通道共同装修成了一个整体，改变了原告房屋结构，应当予以恢复。4.反诉原告在租赁房屋时，对房屋位置及面积现场进行了查看，因反诉原告部分门市较大，就隔成了两间出租，所以虽然出租门市的产权只有10间，但实际仍有12间，其中还有一间内用玻璃隔成了三间，这些门市属于反诉被告及反诉被告的亲戚朋友所有，租赁合同合法有效。反诉被告出租门市前并未占用公共通道建玻璃房，是反诉原告自行占用修建的，反诉被告曾要求反诉原告不要占用通道，但反诉原告拿出了其进行消防审批的依据。故反诉的请求及事实不能成立。本院经审理认定事实如下：2013年7月27日，原告熊廷玉（甲方）与被告谢少建、赵明山（乙方）签订《门市租赁合同》。合同约定由被告在原告处租赁门市，合同内容主要为：“一、租赁的房屋位置、面积。租赁的门市位于云阳县云江大道1253号重百休闲广场负一楼内共十二个门市，另有三间玻璃屋。二、租赁期限。租赁期限暂定五年，从2013年8月1日至2018年7月31日止。三、门市租金和缴费方式：第一年租金为700000.00元/年，甲、乙双方签订合同之日，乙方以现金或转账方式一次性付清给甲方第一年的租金，从第二年开始，每年的租金在当年的7月1日前一次性交付甲方（以甲方出具的收据为准），以此类推支付租金……第五年的租金为810338.00元。四、租赁期内，乙方在对门市进行装修时不得擅自改变房屋结构和房内设施。若因人为因素造成门市和设施损毁，乙方负责修缮。若因门市质量问题所造成的一切损失由甲方负责。租期内的水电费用、物业管理费以及因租赁产生的一切税、费由乙方承担。租赁期内，乙方可以将承租的门市转租给第三方，但转租需通知甲方……六、甲方有下列情形之一，乙方有权提前终止合同，由此所造成一切损失和违约责任均由甲方承担。1、因甲方各种原因导致乙方不能正常营业。2、甲方不得重复与第三方签订该门租赁合同……九、违约责任：双方均不得违反合同违约，乙方违约，支付甲方违约金50000.00元，甲方违约除支付乙方违约金50000.00元外，还应赔偿因此给乙方造成的损失”。2015年6月30日，双方还签订了补充协议，协议约定在原合同到期后，甲方同意乙方续租，租金随行就市。另查明，原告出租门市范围按房屋产权登记为10个门市，部分登记为原告熊廷玉所有，部分登记为原告的亲属等人所有。被告谢少建、赵明山在2013年承租原告提供的门市后，将门市及门市之间的公共通道部分进行了改装，并利用改装后的租赁物从事经营活动，现该租赁场所分为“暮色酒吧”和“德克士云阳重百餐厅”两部分经营场所，其中暮色酒吧在2017年7月1日前已经停业。被告在经营租赁物过程中，已向原告付清前四年的租金，即2013年8月1日至2017年8月1日的租金。2017年7月20日，被告谢少建向原告发送短信称“熊总：你好，由于生意不好，年年亏损，房租费用较高，我们恳请熊总今年房租价格在去年房租价格基础上降百分之三十。如果可以，我们就继续租下，如果不行，在今年房租到期后你可以出租给其他人”。2017年7月21日，被告谢少建再次向原告发送短信称“熊总：现在门市租金都普遍降价百分之三十，你可以去了解一下其他的门市。你看能不能明天给我答复呀？如果不行，我们德克士计划在本月25号闭店。如果可以，我也好提前通知股东准备资金，谢谢！”。2017年7月22日，被告谢少建又原告发送短信称“熊总：早上好，我们德克士一旦25号闭店，公司将会在26号撤出德克士所有设备，请熊总今天给出答复，我们也好作安排，谢谢！”。2017年7月26日，被告经营的“德克士云阳重百餐厅”在门市上贴出公告“尊敬的顾客您好：由于本店设备例行检修，导致暂时不能营业，我们深感歉意，谢谢光临”。同日，在谢少建准备将“德克士云阳重百餐厅”的物品搬走时，原告丈夫称第五年租金未协商好而不允许原告搬走其物品，之后原告也为此与被告发生纠纷，但双方经公安机关劝解后，表示理智协商并不得发生打架行为。2017年7月28日，本院应原告申请对被告谢少建所有位于云阳县青龙街道青龙梯68号3单元顶层的房屋（310房地证2013字第05095号）及其他财产进行了保全。2017年10月20日，经本院组织原、被告双方至租赁门市现场查看，租赁门市位于重百负一楼靠建行一侧，规划设计及产权登记为10个门市，外侧编号为外1-外6，内侧编号为内1-内4，内外门市之间为公共通道（含消防通道）及公共场所部分，外6与内4靠重百入口的外侧为同一条线上。现原告使用的部分包括外1至外6，内1至内4，前述内外门市之间的部分以及外7、外8门市之外的公共场所部分（具体位置参见附图）。对于上述事实，除原、被告的陈述外，还有原告提交的原、被告的身份信息、门市租赁合同、短信信息、照片、房地产权证书、手机录像视频；被告提交的门市租赁合同、重庆市公安局案（事）接报回执、手机录像视频，以及本院的现场查看笔录、现场照片在卷予以证实，本院对上述事实予以确认，对上述证据予以采信。本院认为，本案的争议焦点为：1.《门市租赁合同》是应当解除，还是应当继续履行；2.原告交付的租赁门市是否符合合同约定；3.关于原告主张的租金、利息及违约金。1.关于《门市租赁合同》是否应当解除。依法成立的合同，受法律保护，除合同约定或法律规定的解除情形外，双方当事人不得解除合同。本案中，原、被告签订的《门市租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的规定，为有效合同。被告辩称因部分门市非原告所有而合同无效。至于租赁门市归谁所有，并不影响原、被告之间租赁合同的效力，若承租人因此受损，可以依法向出租人主张权利。因此被告辩称因原告王扬不是房屋的所有权人，双方签订的租赁合同无效的理由不能成立。原、被告在《门市租赁合同》中约定租赁期限为2013年8月1日至2018年7月31日，现租赁期限尚未届满，原、被告应当继续按约定履行合同。被告反诉认为原告在2017年7月26日阻止其搬出物品而导致被告不能正常营业。但经本院审查，2017年7月26日双方因租赁费用发生纠纷属实，但该纠纷并非导致被告停业的原因，原告也并未阻止被告继续使用该门市。且从被告给原告发送的信息可以看出，被告系因经营亏损，在要求降低租金未果后而打算单方解除合同并将物品搬离门市，为此双方才发生纠纷。因此，反诉原告称反诉被告导致其不能营业的事实并不能成立。同时，原告未按合同约定支付租金已经构成违约，违约后又通过短信要求原告收回门市，并不符合合同约定。被告在合同履行中，未能按约履行合同，属于违约方，即使其明确表示不再履行合同，若守约方要求继续履行合同，违约方要求解除合同的请求应不予支持。因此，本院对反诉原告要求解除合同的诉讼请求不予以支持。同时，因反诉被告的行为并未导致原告不能营业，反诉原告要求反诉被告赔偿其损失的理由不能成立，本院对该请求也不予支持。2.关于原告交付的租赁门市是否符合合同约定。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，合同就租赁物约定为“租赁的门市位于云阳县云江大道1253号重百休闲广场负一楼内共十二个门市，另有三间玻璃屋”。但在本案审理过程中，发现交付租赁物的登记物权只有十个门市（无玻璃屋登记），为此双方对租赁门市的交付发生争议。反诉被告辩称租赁物虽只有十个产权证书，但因之前的改装而将门市变更为十二间门市加三间玻璃屋，且反诉原告实际察看了租赁物状况，已将租赁物范围了解清楚。而反诉原告称之前未对租赁物数量、现状进行过核实，应以产权登记门市为准。本院认为，租赁物在交付时，承租双方应当对租赁物的状态、数量进行核实。反诉原告称其在租赁门市时，并未具体清点门市及玻璃屋数量。本院认为，即使反诉原告当时未清点门市数量，但承租双方对租赁物的范围（四至边界）应当具有清楚的认识，否则双方在租赁物交付时难免发生争议。但反诉原告在接收租赁门市时，并未对租赁门市的数量（范围）提出异议，且在之后四年履行过程中，反诉原告对租赁物的数量或范围从未提出质议，且仍按原约定支付租金，足以表明双方在协商租赁合同、以及交付租赁物时对租赁物的范围内具有“十二个门市，另有三间玻璃屋”这理事实均无异议，现租赁范围内的门市产权登记虽然只有十个，与合同约定的数量不相符合，但并不排除已改装为“十二个门市、三间玻璃屋”的可能，因此，反诉原告仅以产权登记为十个门市来证明租赁物的交付不符合约定的理由不能成立。反诉原告因此反诉要求反诉被告退还租金并承担利息的诉讼请求本院不予支持。3.关于原告主张的租金、利息及违约金。原、被告签订的《门市租赁合同》依法不应解除，而应当继续履行。合同约定被告应于2017年7月1日前支付下一年租金，现合同约定的履行期限届满，而被告并未按约支付，故原告要求被告给付第五年的租金810338.00元，本院予以支持。被告未按约定的期限给付租金，构成违约，应当赔偿原告的违约损失。原、被在合同第九条约定“一方违约时，应支付对方违约金50000.00元”。该约定符合法律规定，双方当事人应当遵守，故对于原告要求被告支付违约金50000.00元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的利息，双方在合同中并无约定，且该利息也属于违约损失，因本院支持的违约金已经考虑原告的利息损失，故本院对利息不再支持。综上所述，原告要求给付租金、修复门市以及给付违约金50000.00元的诉讼请求，本院予以支持。原告自愿放弃第3项诉讼请求，是其对诉讼权利的自由处分，本院依法予以准许。原告的其他诉讼请求及反诉原告的反诉请求，没有事实及法律依据，本院均不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告谢少建、赵明山于本判决生效后十日内支付原告熊廷玉房屋租金810338.00元；二、被告谢少建、赵明山于本判决生效后十日内支付原告熊廷玉违约金50000.00元；三、驳回原告熊廷玉的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告谢少建、赵明山的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12404.00元，保全申请费4920.00元，由被告谢少建、赵明山负担。反诉案件受理费13800.00元，由反诉原告谢少建、赵明山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  江陆清代理审判员  徐 巧人民陪审员  代敦凤二〇一七年十二月十四日书 记 员  解 坤附图（本图为本判决表述的参考，不涉及门市面积、权属等其他因素，其他因素以实物及门市权属证书为准）：外1              外2              外3              外4              外5              外6              外7              外8                  公共通道              通道              餐厅入口                  玻璃屋                  酒吧入口                  内      1              内2              内3              内4              重百商场      1.外6与玻璃屋及其之间的通道为现德克士餐厅经营场所。2.外1-5，内1-4与公共通道为现暮色酒吧经营场所。