广东省清远巿清城区人民法院民 事 判 决 书（2015）清城法民二初字第718号原告：莫卫冲，男，1971年11月11日出生，汉族，住清远市清城区，原告：莫晓岚，女，1961年8月20日出生，香港居民，住香港九龙，委托代理人：莫卫冲，男，1971年11月11日出生，汉族，住清远市清城区，被告：清远市合创东方房地产开发有限公司。住所地：清远市清城区沿江路*****号。法定代表人：柯依滂。委托代理人：王成汉，广东盈辉律师事务所律师。委托代理人：李婧，广东盈辉律师事务所实习律师。原告莫卫冲、莫晓岚诉被告清远市合创东方房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告莫卫冲，被告清远市合创东方房地产开发有限公司的委托代理人王成汉、李婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫卫冲、莫晓岚起诉称：2014年12月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发位于清远市清城区东城大道3、5、7、号景东方苑X号楼首层XX号商铺，该商铺价款为2729860元，并约定被告应当在2014年12月31日前将该商铺交给原告，被告逾期交付的，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告在合同约定分期付款期限前向被告支付全部房价款2729860元。但被告未按合同约定向原告交付商铺，被告于2015年5月22日才将该商铺交付给原告。被告逾期交楼从2015年1月1日起计至2015年5月22日止共142天，按合同约定，被告应向原告支付违约金77528.02元。现原告向法院提起诉讼，请求法院判决：1、被告向原告支付逾期交楼违约金77528.02元（违约金从2015年1月1日起计至2015年5月22日止按已交付房价款2729860元并按日万分之二计算）；2、本案诉讼费由被告负担。原告莫卫冲、莫晓岚举证如下：1、身份证，拟证明原告诉讼主体资格；2、商品房买卖合同，拟证明双方的买卖合同关系；3、完税证、购房发票，拟证明原告已付清购房款；4、收楼质保书，拟证明收楼时间。被告清远市合创东方房地产开发有限公司答辩称：一、被告所提供的商品房已符合合同约定的交付条件，并已按照合同约定履行了按期交楼的合同义务，并且书面通知业主前来收楼，该商品房依照合同约定早已交付。原告要求被告支付逾期交房违约金等没有事实和法律依据。1、依据《广东省商品房买卖合同》第八条第一款的约定，被告已具备了规划验收批准文件，于2014年8月22日建设工程规划验收合格，并在之后进行了竣工验收备案。2、按照双方签订合同“附件四：合同补充协议”对未尽事宜中第3条“买受人（或持经公证的《委托书》之代理人）应于合同约定的交房日期内前往位于清远市××大道××号御景东方售楼处与出卖人办理交付手续。由于买受人的原因未能在上述日期内办理交付手续的，视为出卖人已按时交付……”，第8条的约定“双方均需保证本协议中所填写的电话、通信地址等内容真实有效。双方送达文书以该约定为准。”在签订合同时，被告与原告已约定交楼的时间并约定由原告在约定交房日期内自行前往被告提供的售楼处办理交房手续。因为收楼业主众多且部分业主未在约定的时间前来收楼，为了方便收楼程序顺利进行，被告于2015年1月2日，依照合同上载明的地址向原告寄发了《交楼通知书》的挂号信函，告知被告定于2014年12月31日开始进行交楼，并进行分批接待收楼业主。此信函已投递成功。因原告未按照约定时间收楼，应依照交楼通知书上安排的时间到物业服务中心收楼。因此，被告是完全依照合同的约定履行了合同约定义务并进行了书面通知，不存在任何违约行为。二、原告怠于行使自己的权利，所产生的后果由原告承担。根据双方签订合同“附件四：合同补充协议”对未尽事宜中第3条的约定及合同约定，原告是知悉当中自己所拥有的收楼权利和期限。答辩人已按照合同约定能够按期交楼，也在原告未按时收楼的情况下发出书面收楼通知。原告知道自己所拥有的收楼权利却迟迟不按照合同约定的时间或者过了合同约定时间后被告安排的时间来收楼，故意造成被告所谓的逾期交楼的事实，继而直接提起诉讼。这一点亦足以证明其怠于行使自己的权利和索要高额赔偿的主观恶意。三、2013年至2014年期间，在御景东方小区周边自来水管道尚未铺设的情况下，被告先行垫资2000000元进行自来水管道铺设，该管道铺设费用应由周边各楼盘均摊，但为了使御景东方小区的业主能及时收楼并顺利入住，被告先行垫资的行为足以表明被告按期交楼的诚意。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告清远市合创东方房地产开发有限公司举证如下：1、营业执照，拟证明被告诉讼主体资格；2、商品房买卖合同，拟证明双方在合同中关于交楼的具体约定；3、整付零寄交寄清单，拟证明书面收楼通知邮寄情况；4、建设工程规划验收合格通知书，拟证明楼盘及配套设施验收合格；5、竣工验收备案表，拟证明楼盘及配套设施验收合格；6、御景东方市政给水总表后给水管道工程合同文件，拟证明被告先行垫付给水管道费用，表明按期交楼的诚心；7、客户受电竣工检验意见书，拟证明楼盘配套设施均已在交楼期限前竣工验收；8、燃气输配及应用工程（竣工报告），拟证明楼盘配套设施均已在交楼期限前竣工验收；9、燃气输配及应用工程（交工验收证书），拟证明楼盘配套设施均已在交楼期限前竣工验收；10、表后（户内）供水设施入网查验表，拟证明楼盘配套设施均已在交楼期限前竣工验收；11、清远市建筑节能工程（竣工验收备案表），拟证明楼盘配套设施均已在交楼期限前竣工验收;12、邮件查询信息，拟证明被告寄出的收楼通知已妥投。本院经审理查明，2012年11月14日，原告莫卫冲、莫晓岚与被告清远市合创东方房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于清远市清城区东城大道3、5、7、号景东方苑X号楼首层XX号房屋，购房总价款为2729860元。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经质监部门验收合格及规划验收合格。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：按补充协议约定处理。合同第十五条约定：“出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。”附件四合同补充协议第3条约定：“买受人（或持经公证的《委托书》之代理人）应于合同约定的交房日期内前往位于清远市清城区××大道××号御景东方售楼处与出卖人办理交付手续。由于买受人的原因未能在上述日期内办理交付手续的，视为出卖人已按时交付。……”合同签订后，原告付清了全部房屋价款。2014年8月25日，涉案房屋所在的御景东方X号楼（二期X栋）经清远市城乡规划局规划验收合格。2015年2月6日，该八号楼经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格，至此，涉案房屋已符合合同约定的交付条件。被告称其于2015年1月2日向原告发出了一份交楼通知书，该通知书以挂号信的形式寄送。按照被告提交的整付零寄交寄清单显示，邮件号码为XB51930927944的信件的收件人为莫卫冲、莫晓岚，该邮件已送达给原告。但原告没有收楼。后被告通过电话通知，原告于2015年5月22日到被告处办理收楼手续。本院认为，原告莫晓岚是中华人民共和国香港特别行政区居民，因此，本案属于涉港民事纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定及广东省高级人民法院《关于调整我省第一审知识产权、涉外、涉港澳台民商事纠纷案件区域管辖和级别管辖等事项的通知》（粤高法发[2008]28号），本案合同履行地在广东省××市清城区，故本院对案件享有管辖权。又根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案当事人没有协议选择适用的法律，而与本案有最密切联系的合同履行地法律为我国大陆法律，故应适用我国大陆法律进行处理。本案属于房屋买卖合同纠纷。原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应予恪守。原告已依约向被告付清购房款，按约定被告应于2014年12月31日前将具备经质监部门验收合格及规划验收合格条件的商品房交付给原告。被告答辩认为至今未能交房的原因系原告没有在合同约定的交房日期内前往御景东方售楼处与出卖人办理交付手续。针对该抗辩理由，首先，合同约定的交付期限为2014年12月31日前，而御景东方八号楼系2015年2月6日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格，即涉案房屋在2015年2月6日才符合约定的交付条件。其次，被告所述寄送交楼通知书的时间是2015年1月2日，但此时涉案房屋系尚未符合约定的交付条件。按照合同第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的约定，被告应当在涉案房屋符合交付条件后另行通知原告收楼。再次，合同第十一条已经明确按照合同补充协议第3条约定处理的前提是由于买受人原因，但本案中并非买受人的原因造成未能交房。在验收合格前，因房屋未达到合同约定的交付条件，原告有正当理由拒绝收楼。后被告打电话通知原告收楼，原告于2015年5月22日到被告处办理收楼手续。故原告未按照被告发出的交楼通知书前往被告处收楼的责任并不在原告。综合以上三点，被告未在约定时间内交付商品房给原告已构成违约，原告有权要求被告按照合同约定承担给付违约金的违约责任。因此，对于原告要求被告支付逾期交楼违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告应从2015年1月1日起至2015年5月22日止，按日向原告支付已交付房价款（2729860元）万分之二的违约金。经计算，违约金为77528.02元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十九条、第二百六十五条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，判决如下：被告清远市合创东方房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告莫卫冲、莫晓岚支付违约金77528.02元。案件受理费1738元，由被告清远市合创东方房地产开发有限公司负担。如不服本判决，原告莫晓岚可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，原告莫卫冲、被告清远市合创东方房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  周文俊人民陪审员  唐剑锋人民陪审员  祁先超二〇一五年十二月三十日书 记 员  胡梓恒附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十九条在中华人民共和国领域内进行涉外民事诉讼，适用本编规定。本编没有规定的，适用本法其他有关规定。第二百六十五条因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果合同在中华人民共和国领域内签订或者履行，或者诉讼标的物在中华人民共和国领域内，或者被告在中华人民共和国领域内有可供扣押的财产，或者被告在中华人民共和国领域内设有代表机构，可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在地、侵权行为地或者代表机构住所地人民法院管辖。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。