广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终17840号上诉人（原审原告）：蒙晓，女，1985年10月23日出生，苗族，住广州市天河区。上诉人（原审原告）：蒙永祥，男，1959年11月15日出生，壮族，住广州市天河区。两上诉人共同委托诉讼代理人：叶剑锋，广东品泓律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：张昂健，广东品泓律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：徐凌，男，1984年8月10日出生，汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审被告）：熊琳，女，1986年11月25日出生，汉族，住广州市荔湾区。两被上诉人共同委托代理人：赵明，广东鸿开律师事务所律师。原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司，住所地：广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6-8楼。法定代表人：阮广杰。上诉人蒙晓、蒙永祥因与被上诉人徐凌、熊琳、原审第三人满堂红（中国）置业有限公司（以下简称满堂红公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初4502号民事判决，向我院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。蒙晓、蒙永祥上诉请求为：1、撤销原审民事判决；2、改判两被上诉人继续履行与上诉人签订的《广州市存量房买卖合同》，两被上诉人应协同蒙晓共同前往房管部门办理广州市白云区××××房的产权过户和登记手续，直至将该房屋过户到蒙晓名下；3、判令两被上诉人支付违约金116280元（自2017年3月14日起，计至房屋过户之日止，以2280000元为本金，按每日万分之五的标准计算，暂计至开庭之日即2017年6月23日）；4、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由如下：一、上诉人有权要求继续履行合同。上诉人曾向法院提起诉讼请求撤销合同的行为并非上诉人违约，不再要求撤销合同而要求继续履行合同也非上诉人反复。因被上诉人过错在先且完全拒绝协商解决，对交易极为重视的上诉人才无奈两次起诉。被上诉人无权据此主张解除合同。被上诉人在交易前存在缔约过失，因其虚假陈述，导致上诉人对需要承担的税费认识产生巨大偏差，上诉人因此难以承担实际巨大的税费而起诉请求法院撤销合同，一审法院遗漏了这一重要事实。上诉人因前述税费问题起诉请求撤销合同，并在法院作出判决前暂停履行合同的行为有其正当性，不构成根本违约。过错在先的被上诉人无权主张解除合同及违约金。二、被上诉人在过程中多处隐瞒、反复，却被一审法院认定为积极履约，上诉人一直积极履约，却因寻求救济的行为被认定为违约，两者相比，极不公平。上诉人在合同期间一贯态度积极，竭力完成交易。三、合同有继续履行的基础，判决继续履行符合买卖双方的承担能力，也维护了市场交易的正常秩序。一审判决极不公平，严重损害了上诉人的合法利益。上诉补充意见如下：一、涉案合同与上诉人的真实意思表示不符，使得上诉人难以承受。因被上诉人的原因导致上诉人一下子承担多20%的税费，让上诉人措手不及，难以承受。面对多出来的税费，上诉人多次寻求与对方解决而不得，对方无意就合同事宜与上诉人沟通。二、上诉人提起两次诉讼都是无奈之举，并不是上诉人为利益而反复无常。三、撤销合同权是形成诉权，上诉人在撤销之诉期间暂停履行合同合法合理。在质疑合同的效力时，上诉人停止履行，以待法院的释明，不可能作出履行的表示，而在法院确认合同效力的判决生效时，上诉人选择了服从判决，遵守契约。原审法院认定上诉人在诉讼的八个月期间没有作出履行的表示是不合理的。四、原审法院在审理过程中带有不公倾向。由原审法院的不公报道和原审法官在审理之中的态度，可以看出其先入为主地认为上诉人是因为房价上涨而前后两次起诉，丝毫不考虑上诉人起诉的正当性。五、本案原审判决适用合同约定有误。被上诉人提起诉讼，要求20%违约金的依据是涉案合同第十条约定，原审法院驳回了该请求，却适用了2016年3月13日签订的《合同》的第八条之约定，该判决不但超出了被上诉人请求范围，而且对合同的理解不正确。即使法院认定上诉人违约，也是适用合同第十一条，而非第八条。徐凌、熊琳二审答辩称：一、在涉案合同的签订和履行过程当中并不存在合同与上诉人真实意思表示不符的情况。涉案的房屋房产证上面明确的记载登记时间是2015年的4月28日，双方的买卖合同是在2016年3月13日签订。房产的登记信息属于房管局向社会公众公示的内容。由于涉案房屋登记没有满两年产生的税费，上诉人作为买方是应当预见并且能够预见到的。由于本案当中满堂红公司的中介向上诉人一方作出某种承诺，可以做到合理避税。这只是上诉人与中介一方的约定。避税的目的没有达到，上诉人不能因此归咎于被上诉人。上诉人提起的诉讼撤销双方之间的买卖合同，本身就是一个拒绝履行合同的意思表示。一审法院关于上诉人曾经提起撤销合同的诉讼定性是准确的，被上诉人认为二审法院应当予以认可。二、原审判决当中对上诉人的违约责任的认定和对被上诉人一方的违约责任认定，是有明显差异的。一审判决当中已经对上诉人一方适用了较轻的违约责任。被上诉人认为一审法院判决关于违约责任的承担兼顾了合同双方的合同义务，双方签订的合同有明确约定，原审处理是恰当的，二审法院应当予以维持。满堂红（中国）置业有限公司未到庭答辩。蒙晓、蒙永祥向一审起诉请求：1、徐凌、熊琳继续履行与蒙晓、蒙永祥签订的《广州市存量房买卖合同》，徐凌、熊琳应协同蒙晓共同前往房管部门办理广州市白云区××××房的产权过户和登记手续，直至将该房屋过户到蒙晓名下；2、徐凌、熊琳支付违约金116280元（自2017年3月14日起，计至房屋过户之日止，以2280000元为本金，按每日万分之五的标准计算，暂计至2017年6月23日）；3、徐凌、熊琳承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年3月13日，徐凌、熊琳（甲方）与蒙晓、蒙永祥（乙方）签订《广州市存量房买卖合同》及《存量房买卖合同附件》，其中《广州市存量房买卖合同》约定：乙方向甲方购买位于白云区××××房的房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积86.06平方米；涉案房屋存在抵押等他项权利情况，交易方式为涂销抵押后按揭付款；涉案房屋按整套出售并计价，总金额228万元；乙方承担全部税费；甲方不按合同约定将涉案房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为涉案房屋成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入涉案房屋的，应当向甲方支付违约金，违约金为涉案房屋成交价的10%；甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的涉案房屋交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；甲乙双方签订的《广州市存量房买卖合同》（正式版）与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。《存量房买卖合同附件》约定：付款方式为涂销抵押后付款；定金5万元，乙方须在2016年3月13日支付给甲方；乙方出资赎契，首期楼款（不含定金）69万元，乙方应于原贷款银行通知还贷之日起3天内由乙方付至甲方供款账号内；楼价余款为按揭付款，乙方按揭付款的，乙方应于2016年3月23日根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；甲乙双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后五天内备齐交易所需资料向房屋登记机关申请买卖；出资赎契方出资完成赎契手续后，因另一方原因导致无法完成交易过户或本次交易无法继续进行的，则属违约，违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金。2016年3月29日，徐凌、熊琳作为甲方（卖方），蒙晓作为乙方（买方），第三人(满堂红公司）作为丙方（房地产中介服务机构），三方签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字16030261362）。蒙晓、蒙永祥分别于2016年3月13日、2016年5月6日向徐凌、熊琳支付了定金5万元、首期楼款64万元，并于2016年3月13日向满堂红公司支付了中介服务费18000元。2016年5月10日，徐凌、熊琳结清了涉案房屋的抵押贷款并涂销抵押。随后，蒙晓、蒙永祥以徐凌、熊琳及满堂红公司隐瞒涉案房屋非熊琳名下唯一住房导致其需额外支出购房税费为由，于2016年6月14日向一审法院提起诉讼，主张撤销因重大误解签订的上述房屋买卖合同。法院立案受理后，经审理查明，认为“原告（蒙晓、蒙永祥）出具的载明涉案房屋为唯一住房的《二手楼宇按揭过户资料清单》仅由买方之一被告徐凌单独签名确认，该清单仅为徐凌对涉案房屋为自己唯一住房的确认，并未代表熊琳进行确认，原告未能提供证据证实徐凌与熊琳之间存在委托代理关系，原告未能提供证据证实被告熊琳对涉案房屋作为其唯一住房的意思表示，原告主张存有重大误解，缺乏事实依据”。法院于2017年2月20日作出（2016）粤0111民初7048号民事判决书，判决驳回蒙晓、蒙永祥的全部诉讼请求。判决送达后，蒙晓、蒙永祥、徐凌、熊琳及满堂红公司均未提起上诉，该判决已发生法律效力。另，在该案诉讼中，徐凌在收到该案起诉状及开庭传票后提起反诉，以蒙晓、蒙永祥因税费问题拒不登记过户及支付剩余房款为由，要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求蒙晓、蒙永祥向其支付违约金456000元，但其经法院传票传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院遂裁定反诉按撤诉处理。在上述（2016）粤0111民初7048号案审理过程中，徐凌于2016年6月16日向蒙永祥邮寄《关于催促办理房屋买卖过户手续的函》，要求其收到函件之日起5日内办理完成房屋买卖过户手续，蒙永祥于2016年6月18日签收该邮件；2016年10月21日，徐凌又向蒙晓、蒙永祥邮寄《关于的函》，以蒙晓、蒙永祥经催告仍未办理房屋过户手续为由，要求解除双方签订的合同，蒙永祥于2016年10月25日签收该邮件。上述（2016）粤0111民初7048号民事判决书生效后，蒙晓、蒙永祥于2017年3月13日向徐凌、熊琳分别邮寄《房屋买卖过户催办函》，要求徐凌、熊琳在收到函件之日起5日内，双方一同前往房屋登记行政主管部门办理房屋买卖转移登记等手续；并于同日向满堂红公司邮寄《关于协助催促办理房屋转移登记手续函》，要求满堂红公司协同办理房屋买卖转移登记等手续。徐凌、熊琳及满堂红公司均未签收上述邮件。蒙晓、蒙永祥遂于2017年3月21日到涉案房屋门口处张贴《房屋买卖过户再催函》，并于2017年3月23日将上述《关于协助催促办理房屋转移登记手续函》送到满堂红公司负责涉案房屋交易的营业点，但该营业点拒绝签收该函件。蒙晓、蒙永祥主张法院生效判决驳回其诉讼请求，即涉案房屋买卖合同未被撤销，故合同继续有效，要求徐凌、熊琳及满堂红公司继续履行合同。徐凌、熊琳则主张蒙晓、蒙永祥之前以恶意诉讼的行为拒绝履行合同义务，该诉讼已被法院依法驳回，经过长时间的诉讼，蒙晓、蒙永祥看到房价上涨又选择继续履行合同，已经违反了合同法诚实信用的原则。另查，徐凌、熊琳于2017年5月2日以蒙晓、蒙永祥为被告向法院提起诉讼，以蒙晓、蒙永祥违反合同约定且未在合理期限内履行主要债务为由，请求确认解除双方签订的合同并要求蒙晓、蒙永祥向其支付违约金456000元，一审法院以（2017）粤0111民初5648号立案受理，蒙晓、蒙永祥于2017年5月9日签收该案的起诉状副本。以上事实，有存量房买卖合同及其附件、房产证、不动产登记查册表、收据、银行卡交易明细清单、汇款凭证、涂销证明、微信聊天记录、函件、快递单、照片、民事判决书等证实。一审法院认为：《广州市存量房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，买卖双方应当于涂销抵押后五天内向房屋登记机关申请办理过户手续，但蒙晓、蒙永祥未按约定办理过户手续及支付剩余房款，反而向法院提起诉讼要求撤销合同，该行为已经明确表明蒙晓、蒙永祥无意继续履行合同。在诉讼过程中，徐凌曾向蒙永祥发函要求办理过户手续，但蒙晓、蒙永祥未予理会。同时，从双方约定的办理过户的时间到法院作出判决长达八月有余，期间蒙晓、蒙永祥均没有继续履行的意思表示。综上，无论从蒙晓、蒙永祥拒不办理过户手续的持续时间，还是其提起撤销合同之诉的行为，抑或是其对于徐凌催告履行的态度等方面，均可以证实蒙晓、蒙永祥在约定以及合理的期间内拒不履行合同主要义务，已经构成根本违约。至于蒙晓、蒙永祥提起的撤销合同之诉是否可以成为其先前不履行以及之后又要求继续履行的理由，一审法院认为，生效判决已经驳回了蒙晓、蒙永祥的诉讼请求，即蒙晓、蒙永祥先前不履行的行为自始缺乏正当性；同时该生效判决也不必然成为合同继续履行的理由，因蒙晓、蒙永祥属于违约方，合同能否继续履行要视守约方的态度而定。综上所述，蒙晓、蒙永祥的行为构成根本违约，徐凌、熊琳不同意继续履行并已另案提起诉讼要求解除合同及赔偿损失，故蒙晓、蒙永祥要求继续履行合同及要求支付违约金缺乏事实和法律依据，法院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回蒙晓、蒙永祥的全部诉讼请求。本案受理费25970元、保全费5000元，由蒙晓、蒙永祥共同负担（已交纳）。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。另查明，徐凌、熊琳名下广州市白云区××××房的房产证上附记载明：2015年04月28日，以14登记10355293办理补证。广州住房公积金管理中心于2016年4月26日出具《住房公积金贷款审批确认书》初步通过蒙晓的600000元借款申请，中国工商银行股份有限公司广州支行于2016年5月9日出具《个人二手房贷款初审结果通知书》，蒙晓申请的990000元贷款已初审通过。本院认为：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉请求进行审查。关于蒙晓、蒙永祥要求继续履行合同及要求徐凌、熊琳支付违约金应否支持的问题。蒙晓、蒙永祥与徐凌、熊琳自愿签订《广州市存量房买卖合同》及附件，合同及附件的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，原审认定该合同合法有效正确，双方均应恪守履行。根据合同约定，双方应当于涂销抵押后五天内向房屋登记机关申请办理过户手续。徐凌、熊琳于2016年5月10日结清涉案房屋的抵押贷款并涂销抵押，蒙晓、蒙永祥却未按约定办理过户手续及支付剩余房款，反而向法院提起诉讼要求撤销买卖合同。在蒙晓、蒙永祥申请撤销买卖合同之诉期间，徐凌曾向蒙永祥发函要求办理过户手续，但蒙晓、蒙永祥未予理会。从原审查明的事实看，蒙晓、蒙永祥在较长的时间内拒不按合同约定配合徐凌、熊琳办理过户手续，反映蒙晓、蒙永祥没有继续履行的意思表示。蒙晓、蒙永祥提起的撤销合同之诉,已生效的判决已经驳回了蒙晓、蒙永祥的诉讼请求，即蒙晓、蒙永祥先前不履行的行为自始缺乏正当性，原审认定蒙晓、蒙永祥在约定以及合理的期间内拒不履行合同主要义务，其行为构成根本违约正确。关于徐凌、熊琳是否构成违约的问题。根据合同约定，由乙方（蒙晓、蒙永祥）承担全部税费，蒙晓、蒙永祥未提交证据证实徐凌、熊琳存在误导涉案房屋税费计算的问题，蒙晓、蒙永祥主张徐凌、熊琳违约行为，但未有充分证据证实，其要求支付徐凌、熊琳违约金缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因蒙晓、蒙永祥属于违约方，合同能否继续履行要视守约方的态度而定。徐凌、熊琳不同意继续履行并已另案提起诉讼要求解除合同及赔偿损失，蒙晓、蒙永祥要求继续履行合同缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25970元，由上诉人蒙晓、蒙永祥负担。本判决为终审判决。审判长  梁燕梅审判员  梁淑敏审判员  李 焕二〇一七年十二月四日书记员  陈晓欣吴桐