贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终6168号上诉人（原审被告）：金兰，女，1972年12月1日出生，布依族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：周志惠，贵阳云岩区市西法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：贵阳实佳物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区宅吉路97号银通山庄小区物管处。法定代表人：石世祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何易，女，公司员工。委托诉讼代理人：余洋洋，男，公司员工。上诉人金兰因与被上诉人贵阳实佳物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初5284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金兰上诉请求：依法撤销原判，依法改判驳回贵阳实佳物业管理有限公司的诉讼请求；一、二审诉讼费由贵阳实佳物业管理有限公司承担。事实和理由：一、贵阳实佳物业管理有限公司没有尽到物业管理义务，金兰可以拒交或少交物业管理费。二、贵阳实佳物业管理有限公司在起诉要求金兰交纳物业管理费之前，没有向金兰书面催交，原判不应支持贵阳实佳物业管理有限公司的诉请求。三、本案已超过诉讼时效，原判支持贵阳实佳物业管理有限公司的诉请求错误。贵阳实佳物业管理有限公司辩称，贵阳实佳物业管理有限公司已经履行了物业管理服务，本案没有超过诉讼时效，上诉人一直处于欠费状态是持续状态，请求驳回上诉，维持原判。贵阳实佳物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、金兰立即支付银通山庄小区鸿禧园3栋3单元6层A座房物业管理费12744元、违约金3823.2元，共计16567.2元；2、诉讼费用金兰承担。一审法院认定事实：金兰系银通山庄小区鸿禧园3栋3单元6层A座房屋的业主，该房屋实际建筑面积182.12平方米，贵阳实佳物业管理有限公司为金兰居住的银通山庄小区提供物业管理服务。2004年11月26日，贵阳实佳物业管理有限公司（甲方）同金兰（乙方）签订《“银通山庄鸿禧园”物业管理委托协议书》，其中约定乙方接受甲方提供的物业服务，并应按照协议约定，按时按标准向缴交物业服务费用。合同第三条对物业管理的内容和质量进行了约定。合同第四条对于物业服务费用进行了约定，载明：“住宅按建筑面积，每平方米暂定0.60元收取”，“每次交费时间，按季度收取，每季度前10日为交费时间”。上述协议中贵阳实佳物业管理有限公司、金兰加盖公章或签字确认。金兰入住小区后，缴纳物管费至2007年12月，2008年1月至今未缴纳物管费。审理中，贵阳实佳物业管理有限公司提交2015年1月12日《联合通知》一份（该《联合通知》加盖“省府社区银通居委会”、“银通山庄业主委员会”和“贵阳实佳物业管理有限公司银行山庄管理处”公章），拟证明贵阳实佳物业管理有限公司已通知业主从2015年1月起物管费变为每月每平方米0.8元；金兰对该联合通知不予认可，认为该通知不能证明贵阳实佳物业管理有限公司的主张，物管费的变更并没有经过物价局的备案，且金兰在小区内并未见过该通知，贵阳实佳物业管理有限公司对于物管费的调整属于私自调价。一审法院认为，贵阳实佳物业管理有限公司与金兰建立的物业管理服务合同关系，依法成立，具有法律效力；贵阳实佳物业管理有限公司提供物业服务，金兰理应支付相应物业管理费。贵阳实佳物业管理有限公司、金兰之间的《物业管理委托协议书》属于有效协议，金兰应向贵阳实佳物业管理有限公司交纳相应的物业服务费用，服务费用应以实际面积为计算标准。贵阳实佳物业管理有限公司主张2015年1月后物管费调整为每月每平方米0.8元，并提供加盖有社区居委会和业主委员会公章的联合通知，且每月每平方米0.8元的价格也未超出物管费市场价格，故支持2015年1月后物管费按每月每平方米0.8元收取，金兰从2008年1月到2016年12月拖欠物管费108个月，具体金额为182.12平方米×0.6元×84月+182.12平方米×0.8元×24月＝12675.55元，超出部分不予支持。金兰辩称贵阳实佳物业管理有限公司主张的2015年7月11日以前的物业管理费已经过诉讼时效，因物业服务是一个持续的行为，故对金兰的该辩称不予采信。对金兰辩称物管费的追缴必须有书面的材料，贵阳实佳物业管理有限公司并没有向金兰发放催缴物管费的书面材料，贵阳实佳物业管理有限公司的起诉不合法的意见，于法无据，不予采信。对金兰又辩称金兰未交纳物管费是因为贵阳实佳物业管理有限公司未按照约定提供相应的物业管理服务，金兰提交的证据不能充分证明其观点，故对金兰的该辩称亦不予采纳。但服务质量是物业服务企业生存之本，贵阳实佳物业管理有限公司应重视已出现的问题，积极整改、提高服务水平，从根本上服务好业主。对于贵阳实佳物业管理有限公司的违约金主张，因贵阳实佳物业管理有限公司、金兰所签订的《物业管理委托协议书》上未明确约定违约金的支付标准及方式，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、金兰于本判决生效之日起十日内支付贵阳实佳物业管理有限公司物业管理费人民币12675.55元；二、驳回贵阳实佳物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费214元，减半收取107元，由金兰承担。二审中，当事人没有提交新证据。另查明，贵阳实佳物业管理有限公司因本案纠纷于2017年7月向法院提起诉讼。还查明，贵阳实佳物业管理有限公司诉讼请求的物业管理费到2016年12月31日止计算为12744元。此外，二审经审理查明的其余事实与原判查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于金兰应否交纳物业管理费问题。本案中，贵阳实佳物业管理有限公司与金兰签订的《物业管理委托协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于有效协议，具有法律效力。根据《物业管理委托协议书》的约定，贵阳实佳物业管理有限公司已对小区提供了物业服务，金兰理应支付相应物业管理费。虽然金兰主张贵阳实佳物业管理有限公司未按照《物业管理委托协议书》约定提供相应的物业管理服务，但金兰未提交充分证据予以证明，且金兰在诉讼中亦没有提供证据证明贵阳实佳物业管理有限公司在物业管理过程中存在瑕疵时，金兰可以不交或少交物业管理费，原判对金兰的该主张不予采纳并无不当，本院予以维持。关于诉讼时效问题。本案中，金兰入住小区后缴纳物管费至2007年12月，从2008年1月起未向贵阳实佳物业管理有限公司交纳物业管理费。金兰在诉讼中主张贵阳实佳物业管理有限公司未向金兰催交物业管理费，本案已超过诉讼时效。贵阳实佳物业管理有限公司在诉讼中虽然主张其每年均向金兰催交物业管理费，但没有提供证据予以证明，金兰对此又不予认可，结合《物业管理委托协议书》中约定金兰系按季度向贵阳实佳物业管理有限公司交纳物业管理费和贵阳实佳物业管理有限公司因本案纠纷于2017年7月向法院提起诉讼，故本院支持贵阳实佳物业管理有限公司从2015年7月1日的物业管理费的诉讼请求，对于2015年7月1日以前的物业管理费用，因已超过诉讼时效，本院不予支持，原判支持不当，本院予以纠正。关于物业管理费标准问题。本案诉讼中，贵阳实佳物业管理有限公司已提供加盖有社区居委会和业主委员会公章的联合通知证明从2015年1月后小区物业管理费调整为每月每平方米0.8元，且每月每平方米0.8元的价格也未超出物业管理费市场价格，原判支持从2015年1月后小区物业管理费按每月每平方米0.8元标准计算并无不当，本院予以维持。则金兰应向贵阳实佳物业管理有限公司交纳2015年7月至2016年12月31日期间的物业管理费为18个月，具体金额为182.12平方米×0.8元×18月＝2622.53元，超出部分不予支持。双方当事人对原判关于违约金的处理未提出上诉，本院予以维持。另，因对一审判决判令金兰支付贵阳实佳物业管理有限公司物业服务费予以改判，一审判决第二项“驳回贵阳实佳物业管理有限公司的其余诉讼请求”的内容和范围发生变化，故应撤销一审判决该判项，重新作出驳回贵阳实佳物业管理有限公司的其余诉讼请求的判项。综上所述，金兰的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初5284号民事判决第二项；二、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初5284号民事判决第一项为:金兰于本判决生效之日起十日内支付贵阳实佳物业管理有限公司物业管理费2622.53元；三、驳回贵阳实佳物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费214元，减半收取107元，由金兰负担15元，由贵阳实佳物业管理有限公司负担92元。二审案件受理费214元，由金兰负担30元，由贵阳实佳物业管理有限公司负担184元。本判决为终审判决。审判长  邱兴权审判员  周 俊审判员  谌致华二〇一七年十二月十四日书记员  邢 海