江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0982民初3476号原告：陈骏，男，1978年5月20日出生，汉族，公务员，住江苏省盐城市大丰区。原告：陈蓓，女，1977年11月25日出生，汉族，公务员，住江苏省盐城市大丰区。两名原告共同委托诉讼代理人：姜仁海，盐城市大丰区新丰法律服务所法律工作者。被告：武立和，男，1937年9月28日出生，汉族，退休干部，住江苏省盐城市大丰区。委托诉讼代理人：陈书平，男，1965年5月18日出生，汉族，住江苏省盐城市大丰区。被告：葛素英，女，1940年5月6日出生，汉族，退休职工，住江苏省盐城市大丰区。两名被告共同委托诉讼代理人：杨春，江苏奣言律师事务所律师。第三人：盐城市大丰区国有土地房屋征收服务中心，住所地盐城市大丰区人民南路***号。法定代表人：朱峰，该中心主任。委托诉讼代理人：董爱军，江苏涤非律师事务所律师。第三人：中交地产大丰有限公司，统一社会信用代码91320982302259755Y，住所地盐城市大丰区常新路西侧益民路北侧海洲花园A幢101室。法定代表人：娜仁齐木格，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔慎鑫，该公司员工。原告陈骏、陈蓓与被告武立和、葛素英以及第三人盐城市大丰区国有土地房屋征收服务中心（以下简称大丰征收服务中心）、第三人中交地产大丰有限公司（以下简称中交地产大丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈骏、陈蓓及其共同委托诉讼代理人姜仁海，被告武立和的委托诉讼代理人陈书平以及两名被告的共同委托诉讼代理人杨春，第三人大丰征收服务中心的委托诉讼代理人董爱军，第三人中交地产大丰公司的委托诉讼代理人崔慎鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈骏、陈蓓向本院提出诉讼请求：1.判令两被告协助我们支付自2016年4月份至2016年11月份的超期过渡费20116.8元，要求被告支付自2016年11月份至2017年5月份的超期过渡费15087.6元；2.两被告将位于盐城市××区××中交美××楼××室房屋及802室车库交付给我们，并将该房屋及车库产权登记在我们名下；3.两被告承担违约金5万元，并承担房屋维修基金6024.7元；4.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2013年3月3日，被告武立和与盐城市××区住房和城乡建设局（以下简称大丰住建局）、大丰征收服务中心签订《大丰市国有土地房屋征收补偿协议书》，约定大丰住建局对被告武立和所有的位于盐城市××区××市委××院××楼××室房屋予以征收，以产权调换的补偿方式安置坐落于盐城市××区文峰城市广场（现中交美庐城）4号楼802室房屋及其对应车库。2013年3月29日，两名被告与我们签订协议书一份，将上述安置房屋以46万元出售给我们，并在协议书第四条第三款约定：如有一方违约，必须承担违约金伍万元。协议签订后，我们将46万元如数给付被告。此后，由于大丰征收服务中心逾期交房，产生超期过渡费。被告武立和仅在第一期超期过渡费领取时出具委托书交由我们领取，而在第二期超期过渡费领取时拒绝提供委托手续。为此，我们具状诉至贵院，贵院于2016年1月14日作出（2015）大民初字第02426号民事判决书，确认我们双方于2013年3月29日签订的房屋买卖协议合法有效，并判决两被告协助我们领取超期过渡费。2016年11月9日，大丰征收服务中心作出情况说明“中交美庐城4号楼已于2016年11月28日开始交房”。两被告至今未按协议约定履行，既不协助交房，也不协助领取超期过渡费。现为维护我们的合法权益，特具状诉至贵院，望判如所请。被告武立和、葛素英辩称：1.超期过渡费应当由大丰征收服务中心按约发放，而我们没有收到征收服务中心的受领通知，故也不存在我们拒绝协助有关受领该费用的情形；2.我们在2017年3月3日收到大丰征收服务中心交房的书面通知后积极协助原告办理过户手续，但原告不同意缴纳案涉房屋面积差额部分的房款、维修基金、前期物管费用，致使案涉房屋至今未能过户，故原告违约在先，应当承担违约责任；3.我们在签订买卖合同时将拆迁补偿协议、房屋收据以及房产拆迁资料的原件都交给原告，至今未能办理产权变更登记的原因在于原告方；4.原告的诉讼请求无事实和法律依据，相关的诉讼费应当由其自行承担。第三人大丰征收服务中心述称，我中心与本案两被告具有征收补偿安置的法律关系，我方按照征收协议的约定履行了我方合同的义务，主要体现在：1.根据约定分期计算支付了相关过渡费，安置房的约定确实存在逾期交付的情形，而合同逾期交付的过渡费即每月每平方米30元，2016年4月底之前的过渡费已经在贵院另外的诉讼中进行了处理，2016年5月到11月期间的过渡费，我中心分三次进行了结算。三次应付的总金额为20116.8元，该款项的权利人为被征收人，被征收人再向他人转让是另一个合同关系。2、安置房源是由第三人中交地产大丰公司提供，该公司告知可以在2016年11月交付该房屋，我中心于2016年11月初电话告知本案的被告，要求其在11月份办理交房手续，但是其称在外地未能办理，16年11月8日我中心向两被告发出书面通知，该信件被退回，后我中心进行了公告，2017年3月3日，两被告的儿子到征收中心对上述情况予以认可，并且在2016年11月8日的信函上签字确认，足以证明安置房源可以在2016年11月提供，且我中心履行了通知义务，故2016年11月以后的过渡费不再存在。3.关于产权办理情况，因为征收补偿的相对方是本案被告，安置房源的提供方也就是中交地产大丰公司应当根据我方的安排与被征收人即两被告签订房屋买卖协议，并且办理产权登记。被告在与他人房屋转让行为，应当按照转移登记的程序办理，被告在不动产产权办理中的情况与我中心没有关联性。第三人中交地产大丰公司述称，上述安置房确实是在2016年11月份开始交付的，被告在回迁安置房的名单中，房号为4号楼802室。截止到交付时期，被告没有到我项目现场进行收房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月3日，大丰住建局（征收部门）与被告武立和（被征收人）、第三人大丰征收服务中心（征收实施单位）签订《大丰市国有土地上房屋征收补偿协议书（产权调换）》一份，约定：大丰住建局将坐落于原告大丰市文峰城市广场（现已更名为中交美庐城）4#802室房屋（期房）与被告武立和所有的位于黄海路9号市委大院9#307室进行产权调换；安置房建筑面积为100.28㎡，车库建筑面积为7.29㎡；交房时间为2014年9月份。2013年3月29日，被告武立和、葛素英（甲方）与原告陈骏、陈蓓（乙方）签订《协议书》一份，约定被告武立和、葛素英将上述拆迁安置房出售给原告陈骏、陈蓓，该协议载明：“一、房屋总售价：住房售价为每平方米4500元，计人民币451260元；车库每平方米1990元，计人民币1.45万元，合计总售价460000元。二、房款给付方式：协议签订时支付定金人民币叁万元，余款肆拾叁万元于2013年4月10日前一次性支付给甲方，定金叁万元抵作房款。三、过户及相关费用的承担：1、甲方在该房屋的产权手续到位后，立即协助乙方办理好该房屋的过户手续；2、在办理过户手续过程中所产生的一切费用由乙方自己承担，如此房过户时，作为二手房进行交易，则该房过户超出一手房的相关费用，则由甲方承担。四、违约责任：1、甲方出售的该房屋如有第三人主张权利，责任由甲方承担，与乙方无关。2、甲方与征收办约定于2014年9月交付该房屋，但如征收办不能按时交付该房，逾期的安置补偿费应由乙方享受。甲方应为乙方办理该补偿费的相关手续。3、协议签订后，甲、乙双方均应按协议履行，如有一方违约，必须承担违约金伍万元。五、其它：开发商未按协议约定建造该房，如不足约定面积部分退还的房款由乙方享有，如超过部分的房款亦由乙方承担。”等内容。该协协议签订后，两原告共向被告支付房款46万元。被告武立和向原告陈蓓交付了收款收据一份、征收补偿及补助结算表贰份、房屋补偿协议书一份（原件）。第三人大丰征收服务中心因不能按期于2014年9月份向被告武立和交付房屋，故于2014年8月8日通知被告武立和领取征收补偿及补助费用20116.80元。被告武立和出具授权委托书给原告陈蓓，由其领取该费用。大丰征收服务中心因其不能于2015年9月交付房屋，故再次于2015年8月9日制作征收补偿及补助费用结算表，确定补偿款为17602.20元。原告陈骏、陈蓓要求被告武立和出具授权委托书领取该笔补偿款未果，遂于2015年10月19日诉至本院。本院作出（2015）大民初字第02426号民事判决，确认原告陈骏、陈蓓与被告武立和、葛素英于2013年3月29日签订房屋买卖协议合法有效；被告武立和、葛素英协助被告陈骏、陈蓓领取2015年10月至2016年4月期间的征收补偿及补助费用17602.2元。该判决生效后强制执行到位。此后，第三人大丰征收服务中心因仍未能按期交房，分别于2016年3月27日、6月30日、11月12日再行制作征收补偿及补助费用结算表，确定2016年5月至2016年11月15日期间的征收补偿及补助费用合计为20116.8元，被告未领取也未协助原告领取。2016年10月28日，第三人中交地产大丰公司开发的盐城市××区中交美庐城2、3、4、6楼全部以及7号楼西单元安置房具备交房条件并开始交房，集中交房时间至2016年11月10日。4号楼802室安置房实际建筑面积为100.87㎡，车库建筑面积为7.61㎡，被征收人需补交房款2362.3元。因被告未办理交房手续，第三人大丰征收服务中心于2016年12月9日向被告武立和邮寄《通知》一份，通知载明：“武立和：原市政府地块（中交美庐城）安置房已具备交付条件，集中交房时间为2016年10月28日至2016年11月10日，你户安置房房款已结算，未到开发企业办理交房手续，现书面通知你户尽快办理，并告知以下事项：1、原市政府地块逾期过渡费结算至2016年11月15日。2、安置房房款结算后，到大丰区××路中交·美庐城南大门的交房现场办理交房。自2016年11月11日起至2016年11月30日，交房现场具体办理时间为每周二和周四（上午8:30-12：00、下午2:30-6:00）。被征收人在2016年12月份及以后办理交房的，由其本人单独找开发企业办理。3、在2016年11月15日（含当日）之前办理完安置房交房手续的，小区物业公司自交房之日起收取物业管理费；2016年11月15日之前未办理安置房交房相关手续的，小区物业公司自2016年11月16日开始收取物业管理费。特此通知。盐城市××区国有土地房屋大丰征收服务中心，2016年11月8日。”邮寄未能送达。2017年1月10日，大丰征收服务中心工作人员按被告武立和留存的手机号码向其发送手机短信，短信内容为“中交美庐城4号楼802室房屋已交付使用，请你三天之内来配合拿房，否则一切法律后果自负”。大丰征收服务中心因无法核实被告受送达情况，亦进行了公告。期间原告亦采取主动上门张贴通知等手段试图联系被告未果。2017年3月3日，被告之子武剑等人出面与原告在大丰征收服务中心协商未能达成一致意见。2017年3月12日，被告武立和之婿陈书平以邮政EMS快递方式向原告陈骏、陈蓓邮寄《关于及时办理领取新房钥匙手续的函》，该函件具体内容为：“陈骏先生、陈蓓女士我与你们签订的房屋买卖协议已生效并开始履行，现新房已骏工正在办理拿房手续，2017年3月3日拆迁公司通知我们双方办理拿房手续，2017年3月3日我们双方均到拆迁公司，但因你们不愿意交纳新房业主必须交纳的多出面积的房款、房屋大修基金及前期物业费等费用，导致无法办理新房交接手续。为继续按约履行购房协议书，现再次致函给你们，请你们于2017年3月底前与我们一同到拆迁公司办理新房交接手续，逾期产生的后果责任自负。特此函告。武立和、葛素英，二〇一七年三月九日。”原告未签收。此后被告武立和未到开发企业办理交房手续。2017年6月20日，原告具状诉至本院。庭审中，第三人大丰征收服务中心和中交地产大丰公司均明确表示，同意在被告依法提供相应手续、缴纳费用时，及时配合被告收房和办理相应房产登记手续；对于原告提出的要求被告将讼争房屋过户到其名下的主张，不予干涉。本院认为，原告陈骏、陈蓓与被告武立和、葛素英之间签订的房屋买卖协议合法有效，被告辩称双方协议订立的房价为465760元的意见，本院不予采纳。原告已依约完成了交付房款义务，被告亦应按照协议约定，协助原告领取征收补偿及补助费用，在交付房屋条件成就时，履行交付房屋的义务。被告武立和、葛素英在协助原告受领2014年9月至2015年9月期间的征收补偿及补助费用后，不再协助原告领取安置补偿费，其行为已构成违约。双方在协议中约定，被告武立和、葛素英在该房屋的产权手续到位后，立即协助原告陈骏、陈蓓办理好该房屋的过户手续；在办理过户手续过程中所产生的一切费用由原告陈骏、陈蓓负担，如此房过户时作为二手房进行交易，则该房过户超出一手房的相关费用，则由被告承担；因房产面积差而形成的房款增减由原告享有或承担。根据庭审查明的事实，大丰征收服务中心多次通知被告拿房，被告武立和至迟在2017年1月10日即已经应当知道房屋具备交付条件，被告武立和、葛素英依约应当立即收领讼争房屋并依法办理房屋产权登记，而后及时将所有权转移登记至原告名下。被告在2017年3月3日才委托其子女与原告协商交房事宜，不能认定为主观上积极履行。原告已知悉第三人大丰征收服务中心在协助被告办理产权登记手续时，需要被告提供拆迁协议、交纳房款的收据，应当主动将上述资料返还给被告。双方合同约定房屋面积增加应由原告补交房款，但补交时间约定不明，在此问题上双方均有责任，被告可以明确金额、随时要求原告付款；原告在了解情况后，也可以随时主动履行。根据双方的协议，被告武立和、葛素英办理产权登记手续时需补交的面积增加的房款由原告陈骏、陈蓓承担；在办理过户登记手续过程中所产生的一切费用由原告陈骏、陈蓓承担，过户超过一手房的相关费用，由被告武立和、葛素英承担。原告主张的违约金5万元以及要求被告支付自2016年11月份至2017年5月份的超期过渡费15087.6元，均系违约责任内容，原告不能重复主张。两名被告认为其二人不存在违约行为，被告武立和也在庭审中抗辩违约金过高。根据合同法的规定，当事人主张约定的违约金过高可请求予以适当减少。本案中，被告违约造成原告未能及时受领安置补偿款造成的利息损失，以及延期收房损失，应由被告给予适当的弥补。在考虑银行利率以及大丰征收服务中心安置补偿款标准的基础上，本院酌定，被告承担违约金6000元。综上，原告陈骏、陈蓓要求被告武立和、葛素英协助领取安置补偿款20116.8元、交付房屋并办理案涉房屋转让手续，本院予以支持，对其要求被告承付违约金的诉讼请求，本院酌情予以支持，其余不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告武立和、葛素英于本判决生效之日起10日内协助原告陈骏、陈蓓领取2016年5月至2016年11月15日期间的征收补偿及补助费用20116.8元。二、被告武立和、葛素英于本判决生效之日起30日内收领并向原告陈骏、陈蓓交付位于盐城市大丰区黄海路1号中交美庐城4号楼802室房屋及车库，并依法办理完成作为该房屋买受人的产权登记，以及协助原告陈骏、陈蓓办理产权过户手续，使所有权及时转移登记至原告陈骏、陈蓓名下。三、被告武立和、葛素英于本判决生效之日起30日内支付原告陈骏、陈蓓违约金6000元。四、驳回原告陈骏、陈蓓的其余诉讼请求。案件受理费9310元，由原告陈骏、陈蓓负担4655元，被告武立和、葛素英负担4655元。如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  王季锋人民陪审员  吴 陈人民陪审员  肖书平二〇一七年十二月十四日法官 助理  智通强书 记 员  江 勇附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。