.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2016）内01民终2446号上诉人（原审被告）：内蒙古盛业房地产开发有限责任公司。法定代表人陈乃新，董事长。委托诉讼代理人：王志，内蒙古丰洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘璐，内蒙古丰洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴秀英，无固定职业，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：王娟，无固定职业，住址同上。委托诉讼代理人庞军，内蒙古辩证律师事务所律师。委托诉讼代理人张磊，内蒙古辩证律师事务所律师。上诉人内蒙古盛业房地产开发有限责任公司（以下简称盛业公司）因与被上诉人吴秀英、王娟房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初323号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院于2016年10月13日做出（2016）内01民终2446号民事裁定书，裁定中止诉讼，又于2017年12月15日恢复审理。上诉人盛业公司的委托诉讼代理人刘璐，被上诉人吴秀英、王娟的委托诉讼代理人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛业公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、一审法院判令盛业公司为购房者办理所有权证无法实现，盛业公司不能办理房屋权属证书属不可抗力。由于住户堵塞安全通道导致消防未能验收成功，说明盛业公司存在不能办理房屋权属证书的客观情况。本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于办理房本的规定。根据内蒙古自治区高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件相关问题的指导意见》规定，商品房买卖合同对出卖人办理房屋产权证书期限未约定或约定不明的，以出卖人取得登记机构准予初始登记的批复做出时间作为出卖人应履行协助买受人办理产权证的起算时间。盛业公司尚未取得登记机构准予的初始登记批复，因此不承担延期办理房产证的违约责任。二、物业维修资金是盛业公司代收，而且吴秀英、王娟也自愿交纳，盛业公司不应承担物业维修资金利息，同时盛业公司也对物业的门窗等公用设施进行了大量维修。吴秀英、王娟辩称，盛业公司延期办理不属于不可抗力，其应承担相应责任。请求驳回上诉，维持原判。吴秀英、王娟向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法判决盛业公司为吴秀英办理呼和浩特市新城区盛业城市广场**房屋权属证书；二、请求人民法院依法判决盛业公司从2013年8月11日起以总房款为基数以中国人民银行同期贷款利率为标准按日赔偿吴秀英延期办理房屋权属证书违约金直至办理完房屋权属证书止。按照中国人民银行同期贷款利率标准暂计算至2015年8月10日为42625元；三、请求人民法院依法判决盛业公司返还吴秀英维修基金等费用共计25324.1元，并从2011年7月31日起按中国人民银行同期贷款利率标准支付吴秀英利息直至全部返还之日止；四、案件受理费由盛业公司承担。一审法院认定的事实：吴秀英与王娟系母女关系。2007年8月21日，吴秀英、王娟与呼和浩特市鑫宏房屋拆迁有限公司及盛业公司签订《拆迁房屋补偿安置协议书》，约定拆除吴秀英、王娟房屋，异地回迁于呼和浩特市新城区盛业城市广场**(1-4层为商业用房)。回迁面积为141.07平方米，超出吴秀英、王娟原房屋面积15平米内按2250元/平米补足，超出吴秀英、王娟原房屋面积15平米外按2350元/平米补足。盛业公司给吴秀英、王娟出具了回迁证。2011年7月31日，吴秀英、王娟向交纳了物业维修基金、契税、物业费、装修保证金等其他费用后，从盛业公司处领取了房屋钥匙。但盛业公司至今未协助吴秀英、王娟办理房屋产权证。已付购房款总额应为369423元。另查明，经该院核实，盛业公司提供了吴秀英、王娟起诉请求返还费用的明细，其中包括项目有：有线电视费、燃气初装费、水电分户费、维修基金、契税、印花税、手续费登记费、查询费、其他项厨卫、办本费、防盗门、交易费0.2%。一审法院认为，双方签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，依法应予保护。吴秀英、王娟付清补差价款，盛业公司履行了交付房屋的义务，尚应履行转移房屋所有权的义务，故该院对于吴秀英、王娟请求的办理房屋权属证书的诉讼请求予以支持。盛业公司应从交付房屋使用之日起90日内办理房屋权属证书。盛业公司虽然抗辩称，因为施工方未将工程竣工验收资料交付盛业公司，为此问题的法院判决书也尚未执行成功，存在不能办理的客观情况，属于法律规定的不可抗力因素，但盛业公司所述问题是双方在履行建设工程施工合同中因工程分包问题、停工问题、工程款支付问题发生纠纷并进行诉讼解决，不属于法律规定的不可抗力因素。盛业公司该抗辩理由不能成立。对于吴秀英、王娟请求的违约金，虽然在合同中没有约定，但根据相关法律的规定，盛业公司应从交付房屋使用之日起90日后承担没有办理房屋权属证书的违约责任，并按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。该院对吴秀英、王娟请求的违约金予以支持。拆迁补偿安置协议适用于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围，盛业公司的辩解理由不能成立。关于吴秀英、王娟诉请返还已收取的费用，盛业公司称其中包含有线电视费、燃气初装费，水电分户费，维修基金、契税、他项收费，印花税，手续费登记费，查询费，其他项厨卫，办本费，防盗门费，交易费，对此，因有线电视费、燃气初装费、水电分户费、防盗门费及交易费均为配套费的范围，呼和浩特市房管局《关于禁止对各开发售楼项目额外收取费用的通知》已明确禁止开发企业收取以上费用，盛业公司收取以上费用违反规定，故对吴秀英、王娟请求返还以上费用的诉请，该院予以支持；关于物业维修基金的问题，盛业公司代收该费用没有法律依据，故应将该费用及利息返还吴秀英、王娟，该院对吴秀英、王娟的该项诉讼请求予以支持；关于契税、印花税、手续费登记费、办本费、查询费等费用，系吴秀英、王娟办理房屋产权证书时吴秀英、王娟应向办证单位交纳的费用，盛业公司收取以上费用没有法律依据，对吴秀英、王娟的该项诉请，该院予以支持。对于盛业公司抗辩称吴秀英、王娟的诉讼请求已超诉讼时效期间的问题，因盛业公司交付房屋是在2011年7月31日，应从交房之日起第366天起开始承担未能如期办理房屋产权证书的违约责任，支付违约金，诉讼时效期间开始计算。对于吴秀英、王娟起诉请求逾期办证违约金及逾期返还物业维修基金违约金，因其具有继续性违约金性质，保护范围为吴秀英、王娟起诉之日前2年，故吴秀英、王娟请求的违约金存在部分违约金超过诉讼时效问题，对违约金已超过诉讼时效的部分，该院不予支持，2014年1月12日以后的违约金没有超过诉讼时效期间，受法律保护，应予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、内蒙古盛业房地产开发有限责任公司协助吴秀英、王娟办理所购呼和浩特市新城区盛业城市广场**房屋的所有权证，于判决生效后30日内履行完毕，办证费用按国家规定执行；二、内蒙古盛业房地产开发有限责任公司于判决生效后10日内给付吴秀英、王娟2014年1月12日至2016年1月12日期间的违约金42625元，并从2016年1月13日继续给付违约金至办理完毕房屋所有权证止（按已付购房款总额369423元的同期中国人民银行贷款利率计算）；三、内蒙古盛业房地产开发有限责任公司于判决生效后10日内返还吴秀英、王娟物业维修基金等费用合计25324.10元及2014年1月12日至2016年1月12日的利息3090元。并从2016年1月13日起继续给付同期中国人民银行贷款利率的利息至本息付清之日止。案件受理费减半收取749元（吴秀英、王娟已预交），由内蒙古盛业房地产开发有限责任公司承担。经二审审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、盛业公司未办理房屋产权证是否构成违约，违约责任如何承担；二、盛业公司是否应返还吴秀英、王娟物业维修资金并支付利息。针对第一个争议焦点，吴秀英、王娟与呼和浩特市鑫宏房屋拆迁有限公司及盛业公司签订《拆迁房屋补偿安置协议书》，合同签订后，盛业公司未能按合同约定或法律规定的期限将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应承担相应的违约责任。对于盛业公司主张本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因其未提出相反依据，本院不予支持。盛业公司称因住户堵塞安全通道导致消防未能验收成功，所以不能办理房屋权属证书。消防部门要求限期整改的通知并非盛业公司未如期办理房屋所有权证的直接原因，亦非法律规定中”不可抗力”所指的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，且在消防部门做出处罚时，违约行为已经存在，故盛业公司以此辩称不应承担违约责任的理由不能成立。根据我国合同法对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。综合考虑盛业公司逾期办证违约行为的情节、过错程度以及吴秀英、王娟可能获得的预期利益等因素，对于违约金根据公平原则及诚实信用原则，酌定盛业公司承担违约金的数额为吴秀英、王娟已付购房款369423元的15%，即盛业公司给付吴秀英、王娟迟延办理房屋产权证的违约金为55413元。针对第二个争议焦点，呼和浩特市有权机关已禁止房地产开发企业向业主收取物业维修资金，盛业公司应退还并承担利息损失，一审判决认定盛业公司代收物业维修资金没有法律依据正确，本院予以确认。综上所述，盛业公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初323号民事判决第一项、第三项，即”内蒙古盛业房地产开发有限责任公司协助吴秀英、王娟办理所购呼和浩特市新城区盛业城市广场**房屋的所有权证，于判决生效后30日内履行完毕，办证费用按国家规定执行”；”内蒙古盛业房地产开发有限责任公司于判决生效后10日内返还吴秀英、王娟物业维修基金等费用合计25324.10元及2014年1月12日至2016年1月12日的利息3090元。并从2016年1月13日起继续给付同期中国人民银行贷款利率的利息至本息付清之日止”；二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初323号民事判决第二项，为”内蒙古盛业房地产开发有限责任公司给付吴秀英、王娟违约金55413元，于本判决生效后10日内履行完毕”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费749元，二审案件受理费1498元，由内蒙古盛业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长马国民审判员鄂晓红审判员张蒙江二〇一七年十二月十五日书记员乌日汗