昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2015）西法民初字第5495号原告黄真元，男，汉族，1966年9月30日出生，身份证登记住址：云南省普洱市墨江哈尼族自治县。委托代理人莫卫文、王艺，云南政通人和律师事务所律师，特别授权代理。被告云南凯华科教图书有限公司。组织机构代码：29199130-9。住所：云南省昆明市新闻路**图书批发市场****。法定代表人李文军。委托代理人史同广，男，汉族，1959年1月25日出生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区，系被告工作人员，特别授权代理。原告黄真元诉被告云南凯华科教图书有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月9日公开开庭进行了审理，于2015年11月25日进行了补充质证。原告黄真元及其委托代理人莫卫文、王艺，被告云南凯华科教图书有限公司的委托代理人史同广到庭参加了庭审。原告黄真元的委托代理人莫卫文，被告云南凯华科教图书有限公司的委托代理人史同广到庭参加了质证。本案现已审理终结。原告黄真元诉称：2013年6月6日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定由原告向被告购买凯华书园综合楼2幢A单元第6层605号商铺；在原告履行完相应合同义务后，被告应于90个工作日内负责向产权登记机关申请房屋产权登记手续。合同签订后，原告付清了购房款并履行了缴纳契税、维修基金、工本费、印花税、审验费等相关合同义务，然而自原告办理交接手续入住至今已两年时间，被告并未履行合同中约定的办证义务，经原告多次催办并联名致函要求被告给予答复均无果，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付自2013年9月6日起至起诉之日（2015年8月12日）止的逾期办证违约金55000元。2、被告向原告支付自2015年8月13日起至房屋所有权证办理完毕之日止以购房款总额为基数按每日万分之二点五六计算的逾期办证违约金。3、被告向原告开具购房发票。4、被告履行与原告签订的《商品房购销合同》中的办证义务。5、本案诉讼费用及保全费用（缴纳法院的保全费570元和支付给担保公司的保险费880元）由被告承担。被告云南凯华科教图书有限公司辩称：1、原告所述与事实不符。被告一直在积极努力办证，由于被告开发的是小盘，故办证原则上要统一办理。而其中有个别购房人违约，拒不付款，从而导致全体业主不能办证，这是其一。其二，被告开发的土地需二次缴纳土地出让金，被告为原告办证着想缴纳了本不应缴纳的土地出让金。其三，根据《商品房购销合同》的约定，被告在原告签署委托其办理产权证和房权证登记的委托书后90个工作日内，负责向产权登记机关申请办理产权登记手续。也就是按照法律规定，从申请到办证完毕至少还要90个工作日，也即180个工作日。但是至今原告都没有办理签署委托手续，被告不存在违约。2、原告请求被告开具发票及履行办证义务的诉讼请求，根据事实和法律不成立。被告从来没有说过不给原告开票、办证，只是当初双方约定的条件未成熟而已。现在，曾经违约付款的业主已于2015年9月30日付款，且该款付到了法院的账户里。开票、办证的条件已经成熟，原告只需对被告进行授权委托即可办理。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法不成立，请求驳回原告的诉讼请求。原告黄真元为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：一、《商品房购销合同》，欲证实原、被告签署合同以及双方权利义务关系。经质证，被告对真实性、关联性、合法性认可，但是不认可证明内容，根据合同约定需要原告向被告进行授权委托。二、收据5份、银行进账单1份，欲证实原告已按照合同约定履行支付购房款、房屋契税、房屋维修基金、工本费、印花税、审验费等义务。经质证，被告对真实性认可，但是不认可证明内容，补充协议签订的时间是2013年12月19日，原告主张的违约金是从2013年9月6日起算。三、《业主联名函》，欲证实原告曾多次向被告催办房屋所有权证未果，遂与众位业主联名发函要求被告给予答复。经质证，被告对真实性、关联性、合法性不予认可，没有被告的签章，被告签字的地方不认识是谁的签字，也不认识朱曦。四、《会议纪要》，欲证实未办理房屋所有权证是由于被告自身的原因。经质证，被告对真实性认可，但不认可合法性，业主要求只需要写明什么时候可以办理证件，所以会议的主要内容并没有记录清楚。五、发票1张，欲证明原告因提出保全而向担保公司缴纳的担保费用。经质证，被告对真实性认可，但不认可关联性，与本案无关。被告云南凯华科教图书有限公司为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据材料：一、《商品房购销合同》（复印件），欲证实1、双方签订的合同合法有效。2、合同第十二条第3款“签订委托甲方办理产权证和房权登记委托书”的约定是双方对办理房屋所有权证的特别约定。原告至今也没有签署委托被告办理房屋所有权证的相关法律文书，故被告不存在违约。经质证，原告对真实性认可，但不认可关联性，被告提交的证据与本案无关。二、收据5份（复印件），欲证实1、原告存在逾期付款的行为，已经违约。被告本着诚实信用的原则，善意认为在合同履行中，任何一方都可能遇到特殊情况，所以并未向原告主张违约责任。2、原告于2013年8月2日逾期付清房款，从10月8日就开始向被告主张违约金，不论情理法都是站不住脚的。经质证，原告对真实性认可，但不认可关联性，被告提交的证据与本案无关。本院于2015年9月7日就凯华书园2幢A单元1层101号，2层201、202、203、204、207号，3层301、302、303、304、305、307号，4层401、402、403、404号，6层601、602、603、604、605、607号，7层701、702、703、704、705、707号；2幢B单元1层101号，2层201号，3层301、302、303号；2幢D单元2层203、204号房屋办理房屋所有权证的问题向昆明市房屋交易产权管理处询问相关情况，昆明市房屋交易产权管理处对本院进行了回复。原告对复函的真实性认可，但是认为不能证明被告已经履行了合同约定的办证义务，合同中约定的办证义务是转移登记，被告是否进行了房屋转移登记复函中并没有提到，原告已经向被告缴纳了应缴的契税，但是被告并没有向税务机关进行完税，被告并没有履行办证义务。从案件的审理情况来看，被告也没有开具不动产发票，其也不可能向房屋登记机关提交发票。被告对复函的真实性、关联性、合法性认可。通过以上当事人举证、质证，本院认为，原告提交的证据一、二，被告无异议，本院予以采信。原告提交的证据三，被告有异议，且无法确认签收人员的身份，本院不予采信。原告提交的证据四、五，被告对真实性认可，且与本案的审理有关，本院予以采信。被告提交的证据，因与本案的审理无法律上的关联性，本院不予采信。昆明市房屋交易产权管理处的复函，原、被告对真实性认可，且与本案的审理有关，本院予以采信。综上，结合庭审调查本院确认本案法律事实如下：2013年6月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》，约定由乙方向甲方购买凯华书园综合楼2幢A单元第6层605号商铺，价款为305824元。付款方式及期限约定为：“一次性付款，付款日期：2013-12-16。”房屋交付期限约定为：“甲方应于2013年6月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”产权登记的约定为：“乙方须：1、支付全部房价款、维修基金、相关税费；2、办理房屋交接手续；3、签订委托甲方办理产权证和房权登记的委托书；4、向甲方提供完整有效的办理产权证所需资料，包括但不限于发票、身份证明等；5、支付甲方代办办理产权登记所需的手续费，工本费、行政规费。在乙方办理完上述事项后，甲方在90个工作日内负责向产权登记机关申请该套商品房产权登记手续，如乙方为按揭方式购房，甲方将把产权证移交贷款银行，送相关主管部门办理抵押登记手续”。2013年12月19日，原、被告还签订了合同补充协议，其中关于房屋交付条件的约定为：“在乙方按约向甲方付清应付购房款、契税、维修基金，以及办理房屋产权所需的其他税、费，并按《商品房购销合同》关于产权登记的约定提供完毕办理产权所需的全部手续及资料之前，甲方有权拒绝交付房屋。”原告于2013年6月6日向被告支付凯华书园2幢A单元601、602、603、604、605、607号房屋购房款1484844元。同日，原告还向被告交纳了2幢A单元601、602、603、604、605、607号房屋契税79045元、维修基金22881元、工本费3300元、印花税1317元、审验费2773元。2015年8月13日，原告向诚泰财产保险股份有限公司云南分公司支付保险费7568元。2015年9月29日的《会议纪要》：“交房至今已逾贰年，以下签字业主已全部缴清购房款及办理房产证所需的契税、房屋维修基金等一切费用，并且当时已委托云南凯华科教图书有限公司办理房屋产权证，但云南凯华科教图书有限公司至今未去办理房屋产权证，为何至今业主未取得房屋产权证原因是：云南凯华科教图书有限公司欠国家营业税及契税约合人民币1000余万元，导致无法办理房屋产权证，现云南凯华科教图书有限公司正积极筹集资金，并承诺于2015年10月20日前给予各业主明确答复办理好房屋产权证的时间。”该《会议纪要》落款处有被告代理人的签字，原告、罗湘昆以及刘劲风在业主代表处签字。2015年10月12日，昆明市房屋交易产权管理处向本院复函称：一、“凯华书苑”整个项目已经通过相关部门质量检测，并且验收合格，具备办理房产证的条件。二、“凯华书苑”已提交相关申办房产证资料，经审核已完成房屋“初始登记”。按照相关工作规程，下一步开始办理购房人的房产证（即“转移登记”）。三、来函所述的“凯华书苑”2幢综合楼相关房屋都已合同网签备案，但截至目前开发商还未提交购房人的相关资料办理房产证“转移登记”。四、作为购房人申请办理房屋产权登记需提交资料：1、房屋产权登记申请表（昆明市房屋交易产权管理处领取）；2、网签备案的合同原件（经买卖双方盖章签字认可）；3、购房发票原件；4、契税完税凭证原件；5、购房人身份证复印件；6、房屋户型平面图（测绘公司提供）；7、买卖双方当事人到场（可填写委托书委托开发商代办）。上述资料准备齐全即可申办房产证。原告陈述:被告于2013年6月6日向原告交付涉案房屋。原告也于同日履行完毕关于产权登记约定的原告须履行的五项条件。被告陈述:被告于2013年12月19日向原告交付涉案房屋。关于产权登记约定的原告须履行的五项条件中除了签订委托被告办理产权证和房权登记的委托书原告没有履行外，其余的条件已经履行完毕，但是具体履行完毕的时间不清楚。至今，被告没有向产权登记机关提交契税完税证、购房发票。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议系双方真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故原、被告之间签订的合同以及补充协议合法有效，各方均应依照合同及补充协议的约定履行各自义务。根据《商品房购销合同》关于产权登记的具体约定，在原告履行完毕五项条件的情况下，被告负有向产权登记机关申请办理涉案房屋产权登记手续的义务。而前述五项条件，被告陈述原告只履行完毕了1、支付全部房价款、维修基金、相关税费；2、办理房屋交接手续；4、向甲方提供完整有效的办理产权证所需资料，包括但不限于发票、身份证明等；5、支付甲方代办办理产权登记所需的手续费，工本费、行政规费。但是具体履行完毕的时间不清楚。而第3项签订委托被告办理产权证和房权登记的委托书没有履行。但根据原告提交的《会议纪要》来看，上述第3项条件原告也已经履行完毕。至于前述五项条件原告履行完毕的时间。根据合同补充协议关于房屋交付条件的约定，在原告按约向被告付清应付购房款、契税、维修基金，以及办理房屋产权所需的其他税、费，并按《商品房购销合同》关于产权登记的约定提供完毕办理产权所需的全部手续及资料之前，被告有权拒绝交付房屋，也就是在原告没有履行或者没有完全履行上述义务时，被告有权不向原告交付房屋。对于被告来说这是权利而非义务，就权利的性质而言被告可以选择行使或者放弃。但是从双方签订的《商品房购销合同》及合同补充协议来看，合同及补充协议系被告提供的格式合同，被告拟定上述条款的目的也是为了督促买受人积极履行上述条款中的义务，一般在买受人没有履行或者没有完全履行的情况下，被告是不会向买受人交付房屋的，即最迟在被告向原告交付涉案房屋时原告已经履行完毕前述申办产权登记手续的五项条件。虽然双方就涉案房屋的交房时间陈述不一致，但是可以确认涉案房屋最迟于2013年12月19日已经交付，即原告最迟也于2013年12月19日已经履行完毕前述五项条件。按照双方关于产权登记的约定，被告应在原告履行完上述事项后90个工作日内向产权登记机关申请办理涉案房屋的产权登记手续。而从昆明市房屋交易产权管理处的复函来看，截止2015年10月12日被告还未提交购房人的相关资料办理房产证“转移登记”，被告也表示其至今没有向产权登记机关提交契税完税证、购房发票，故被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告应当继续履行其向产权登记机关申请办理涉案房屋产权登记手续的义务。被告在向产权登记机关申请办理涉案房屋产权登记手续时，应根据昆明市房屋交易产权管理处的复函提交所需资料[即1、房屋产权登记申请表（昆明市房屋交易产权管理处领取）；2、网签备案的合同原件（经买卖双方盖章签字认可）；3、购房发票原件；4、契税完税凭证原件；5、购房人身份证复印件；6、房屋户型平面图（测绘公司提供）；7、委托被告办理产权证的委托书]，由产权登记机关根据相关规定进行审查，是否登记于不动产登记薄及颁发房屋所有权证属于产权登记机关的行政职权范围。至于逾期办证的违约金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案被告没有按照约定向产权登记机关申请办理涉案房屋的产权登记手续，责任在于被告，从原告履行完毕前述五项条件时起算，即2013年12月19日。同时，经过90个工作日（即合同约定申办期）应至2014年5月4日届满。根据上述规定，虽然合同中对于逾期办证的违约金未作约定，但被告仍应自履行期限届满后承担相应的违约责任。故本院确定被告自2014年5月5日起向原告支付以已付房款总额305824元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算的违约金。至于原告要求被告开具购房发票的诉讼请求，因负责发票管理工作的是税务机关，发票及税收管理是相关行政机关的职权范畴，故本院不予支持。关于原告要求被告承担其因申请诉讼保全向法院提供担保而向担保公司支付的保险费的诉讼请求。根据合同法上的可预见规则，该笔费用已经超过被告订立合同时预见或者应当预见到的因其违反合同可能造成的损失，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告云南凯华科教图书有限公司于本判决生效之日起九十个工作日内向产权登记机关申请办理凯华书园综合楼2幢A单元第6层605号商铺的产权登记手续。二、被告云南凯华科教图书有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黄真元自2014年5月5日起至本判决确定的履行期间届满之日止以已付房款总额305824国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30％计算的逾期办证违约金。三、驳回原告黄真元其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费1175已预交），保全费570元，由被告云南凯华科教图书有限公司承担（于本判决生效之日起15日内支付原告黄真元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长 姚 琳人民陪审员 尹 忠人民陪审员 吴锡莲二〇一五年十二月十日书 记 员 杨 莎