广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法杏民初字第600号原告吴华森。委托代理人张庭声，广东安国律师事务所律师。被告佛山市顺德区民委员会。负责人黄杏成，主任。委托代理人尹艳萍，广东东立律师事务所律师。被告佛山市顺德区杏坛镇北水股份合作经济社。负责人黄章浩。被告佛山市顺德区西头小组。组长吴庭竞。原告吴华森与被告佛山市顺德区杏坛镇北水村民委员会（下称“北水村委会”）、佛山市顺德区杏坛镇北水股份合作经济社（下称“北水股份社”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员欧阳永本适用简易程序独任审判，分别于2015年7月22日、9月8日、10月27日公开开庭进行审理。第三次开庭后，本院依法追加佛山市顺德区杏坛镇北水村西头小组（下称“西头小组”）作为本案的被告，共同参加本案的诉讼，并依法组成合议庭审理。本案于12月16日第四次公开开庭进行了审理。原告吴华森及其委托代理人张庭声，被告北水村委会的委托代理人尹艳萍，被告西头小组的负责人吴庭竞到庭参加诉讼，被告北水股份社经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴华森诉称，杏坛镇北水村西头小组（原杏坛西头村村委）经上级部门的指示要求，结合北水村西头的实际情况，于1993年9月28日，对位于西头解放桥边的一座旧弃置蚕房（包括房产和土地使用权），全座总面积六百多平方米，划分四段进行公投，价高者得。原告（北水村西头村民）以16300元（包过户）的价格投得第三段，面积为187平方米，其中建筑面积126.2平方米，空地60.8平方米。之后，原、被告签订了协议，约定原告先交总投金额的30%，待村委交付房产和土地使用权证件给原告后，原告将剩余的70%款项全部交清。协议签订了，原告依约将16300元支付给被告，但被告至今没有为原告办理过户手续。据此，原告请求判令两被告立即为原告办理涉案房产及土地使用权的过户手续，诉讼费用由两被告负担。被告北水村委会辩称，一、本案涉案的土地及房屋属于被告西头小组所有，被告无权也没有义务为原告办理相应的过户手续；二、涉案的房屋及土地，是由于国家的限制而导致不能办理相应的所有权过户手续；三、原告所购买的房屋及土地是使用权，不是所有权；四、本案自1993年至今，已超过20年，超过诉讼时效。被告西头小组辩称，一、原告起诉是事实，愿意协助原告办理房产证，但不知道是否符合政策；二、与涉案蚕房同时投包的房产，办理过户费用由投得者承担，被告西头小组只协助办理过户手续。三被告在诉讼中没有提供证据。原告在诉讼中提供如下证据：1.原告的身份证、二被告的组织机构代码查询结果各一份，证明原、被告的诉讼主体资格；被告北水村委会的质证意见：对证据的真实性无异议。2.公投蚕房协议书一份，证明原告向被告购买涉案的房产及土地使用权；被告北水村委会的质证意见：对证据的真实性无异议，是被告西头小组与原告之间所签订的，该协议书并没有约定为原告办理过户手续。3.现金支出单（2001年5月11日、1993年9月28日）二份，现金收入单（2001年5月11日、1993年9月28日）二份，证明原告按照协议书的约定支付了公投金；被告北水村委会的质证意见：对证据的真实性无异议，证据显示被告西头小组收取了原告款项16300元后，又向原告支付了16300元，因此，被告西头小组没有收取原告的款项。4.房产证、集体土地建设用地使用证各一份，证明涉案房产及土地的权属；被告北水村委会的质证意见：对证据的真实性无异议，从房产证及土地证可反映房屋所有人是被告西头小组。5.私人建房使用土地申请表二份，完税证二份，收据四份（1994年3月30日）、XX国土管理所收款收据二份，现金收入单四份（1994年3月30日），证明原告一直要求被告办理房产及土地使用权的过户手续，并积极配合被告办理过户手续。被告北水村委会的质证意见：对证据的真实性无异议，对其关联性有异议，从上述证据可反映，被告西头小组曾为原告办理过相关的过户手续，但因政策问题未能办理。诉讼中，本院依法向佛山市XX国土城建和水利局发函，询问涉案的房产是否可以办理分宗、过户手续，该局向本院书面复函。经庭当审质证，原告及被告北水村委会、西头小组的质证意见如下：原告的质证意见：对证据的真实性无异议，根据复函，涉案的房屋可过户到原告名下。被告北水村委会的质证意见：对证据的真实性无异议，但从复函看，涉案的房产目前无法办理过户，复函上第三、四点无法办理。被告西头小组对上述证据的质证意见：对证据1-5及复函的真实性无异议。本院依法向被告北水股份社送达起诉状副本和开庭传票，但被告北水股份社既不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。经庭审质辩，本院对原告提供的证据及本院依法调取的证据认证如下：原告提供的证据1、2、3、4、5，来源合法，客观真实，与本案有关联性，本院予以采信。对于佛山市XX国土城建和水利局的复函，是国土地城建部门的档案登记资料，本院予以采信。综合采信的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：原告吴华森与被告西头小组于1993年9月28日签订的《公投蚕房协议书》，原告吴华森以16300元的价格投得位于西头村解放桥边的旧弃置蚕房中的建筑面积共126.2平方米的房产（包括建筑物和土地使用权，该土地使用权的性质属集体土地建设用地），被告西头小组承诺包过户。1994年3月，原告吴华森以其本人及其妻子尤X霞的名义，就上述所投得的土地使用权，向国土部门申请办理私人建房使用土地手续，但因故未能办理。在诉讼过程中，本院向佛山市顺德区国土城建和水利局发函询问涉案土地及地上建筑物的情况（包括：1.是否可以办理分宗并过户到个人名下？如可以，需提供什么资料？2.目前房产登记于谁名下？土地使用权登记于谁名下？）该局回函称：目前房产登记权属人为“西头村蚕房”，土地使用权登记为“西头蚕房”；如要办理换证及分宗手续，需将涉案“西头村蚕房”权属人变更为“杏坛镇北水村股份社”，并提交相应的资料，在产权人再变更为原告时，需符合经被告北水村委会、北水股份社三分之二的股民或村（股）民表决同意等条件后才能办理。庭审中，经本院询问被告西头小组，被告西头小组明确表示不会将涉案房产的权属人变更为“杏坛镇北水村股份社”；另外，在产权人再变更为原告时，需符合经被告北水村委会、北水股份社三分之二的股民或村（股）民表决同意等条件后才能办理，而被告北水村委会在诉讼中亦已明确表示不可能办理上述事项。另查明，目前，原告吴华森在杏坛镇北水村登记有一间房屋，由其夫妻二人共同居住、使用；原告吴华森的儿子吴某恒另向集体申请了一块土地用于建房，于2011年建成投入使用，由吴某恒及其妻子、儿子居住、使用。上述事实，还有本院的开庭笔录在案佐证。本院认为，本案原、被告争议是：一、《公投蚕房协议书》中所指的蚕房的所有权人谁属；二、原告的起诉是否超过诉讼时效；三、《公投蚕房协议书》是否应继续履行。对此，本院作如下分析、认定：一、关于涉案房产的所有权人谁属：原告主张涉案房产是从被告西头小组投得，被告北水村委会确认涉案房产属西头小组，而涉案房产的登记名称为“西头村蚕房”，故涉案房产属被告西头小组无误。二、关于是否超过诉讼时效的问题：原告在投得了涉案的土地及房屋后，从原所在小组的小组长处取得了涉案房屋的土地使用权证及房屋所有权证，并一直使用涉案土地及房屋至今，即虽未对涉案的房屋及土地使用权办理过户手续，但原告实际上自投得后一直使用涉案土地及房屋至今，即该《公投蚕房协议书》签订后被告西头小组将涉案房产交给原告使用至今，只是未履行办理过户手续的事项。故被告北水村委会认为涉案的合同已超过诉讼时效，理由不充分，本院不予支持。三、关于合同是否应继续履行：1.诉讼中，本院向佛山市XX国土城建和水利局发函询问，涉案的房产是否可以分宗及办理过户手续，该局书面回复本院，涉案的房产需先将产权人“西头村蚕房”变更为“杏坛镇北水村股份社”，并提交相应的资料。庭审中，经本院询问被告西头小组，被告西头小组明确表示不会将涉案房产的权属人变更为“杏坛镇北水村股份社”，即被告西头小组已明确表示不履行《投包协议》所确定的义务。2.将涉案的房产变更为原告，不仅需先将产权人“西头村蚕房”变更为“杏坛镇北水村股份社”，并提交相应的资料，在产权人再变更为原告时，需符合经被告北水村委会、北水股份社三分之二的股民或村（股）民表决同意等条件后才能办理，而被告北水村委会在诉讼中亦已明确表示不可能办理上述事项。故涉案的《投包协议》已无法履行。3.另外，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。原告及其儿子名下已各有一间房屋，不符合再申请集体建设用地的条件。因此，原告请求被告将涉案的房产的所有权人变更为原告，理由不充分，本院不予支持。同时，本院在诉讼中两次询问原告的意见，是否变更诉讼请求，原告均表示不变更。被告北水股份社经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告吴华森的诉讼请求。本案诉讼费207.5元，由原告吴华森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 欧阳永本审 判 员 朱 士 伟人民陪审员 梁 玲 敏二〇一五年十二月二十四日书 记 员 刘 丽 婷