福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0206执3223号原告:田雄杰，男，1980年7月29日出生，汉族，住福建省诏安县。原告:高炜，女，1984年7月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。上列两原告共同委托诉讼代理人:丁延军，北京盈科（厦门）律师事务所。被告：厦门新景地集团有限公司，住福建省厦门市湖里区嘉禾路396号10层B08单元。法定代表人：钟江波，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈宝玺、方湘臻，福建大道之行律师事务所律师。原告田雄杰、高炜与被告厦门新景地集团有限公司（以下简称新景地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案后，依法适用简易程序审理后并作出（2015）湖民初字第438号民事判决，原告田雄杰、高炜，被告新景地公司均不服判决上诉至厦门市中级人民法院，厦门市中级人民法院作出（2015）厦民终字第2947号民事裁定书，裁定将本案发回重审，本院于2016年4月28日重新立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告田雄杰、高炜的委托诉讼代理人丁延军，被告新景地公司的委托诉讼代理人陈宝玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田雄杰、高炜向本院提出诉讼请求：1.新景地公司支付逾期交房违约金（以6208590元为本金，按每日万分之二的标准，自2013年9月1日计算至符合交房条件时为止）；2.新景地公司返还田炜、高雄杰多支付的款项424229元及利息（利息以424229元为本金，按人民银行颁布的同期银行贷款利率标准,自起诉之日起计算至实际返还全部款项之日止。诉讼过程中田雄杰、高炜将诉讼请求变更为：1.新景地公司立即向田雄杰、高炜交付符合合同约定以及《车库建筑设计规范》要求、具备正常功能的车库；2.新景地公司支付逾期交房违约金（以6208590元为本金，按每日万分之二的标准，自2013年9月1日计算至符合交房条件为止）；3.新景地公司返还田雄杰、高炜多支付的款项424229元及利息（利息以424229元为本金，按人民银行颁布的同期银行贷款利率标准,自起诉之日起计算至实际返还全部款项之日止）；4.新景地公司承担并支付田雄杰、高炜本案的鉴定费25000元、测量费3000元。事实和理由：2011年5月30日，田雄杰、高炜与新景地公司签订02005332号《商品房买卖合同》，约定田炜、高雄杰向新景地公司购买位于厦门市湖里区东南侧的“新景2008”4#A梯11跃12层01单元房产，总价5975840元。合同第六条约定付款方式为按揭，首期款1795840元；第八条约定新景地公司应于2013年8月31日之前工程竣工验收并交付田雄杰、高炜使用；第九条约定，新景地公司逾期交房的，按照已付款的日万分之二承担违约责任；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，新景地公司应当书面通知田雄杰、高炜办理交付手续，且新景地公司在交付时需出具第八条约定的条件已达到的有关证明文件原件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同日，田雄杰、高炜与新景地公司签订02006454号《商品房买卖合同》，约定田雄杰、高炜向新景地公司购买该项目负一层800号车库，面积34.5平方米，实际宽度2.2米，总价232750元。合同第六条约定付款方式为按揭，首期款人民币72750元；第八条约定新景地公司应于2013年8月31日之前工程竣工验收并交付田雄杰、高炜使用；第九条约定，新景地公司逾期交房��，按照已付款的日万分之二承担违约责任；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，新景地公司应当书面通知买受人办理交付手续，且新景地公司在交付时需出示第八条约定的条件已达到的有关证明文件原件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。田雄杰、高炜已于合同签订前的2011年3月支付了房屋首期款1795840元以及车库首期款72750元。合同签订后，因新景地公司承诺的可以办理银行按揭支付余款的付款方式未得到银行批准。双方遂协商改变付款方式，签订《协议书》，约定新景地公司借款434万元给田雄杰、高炜用于支付购房款，借款时间从2011年9月1日至2013年8月31日，利息按每月0.609%，分24期返还本金并支付利息。但《协议书》签订后，新景地公司并未支付田雄杰、高炜任何借款，反而要求田雄杰、高炜支付利息。而该协议书内容名为约定借��协议，实质为分期付款协议书，新景地公司未支付田雄杰、高炜任何借款本金，无权收取利息，故应返还已收取的利息424229元。合同签订后，田雄杰、高炜已及时足额支付购房款及车库款6208590元，并多支付购房款之外的款项424229元。但该项目在2013年8月31日之前未完成竣工验收，也未达到合同约定的交房条件。尤其车库线内实际宽度为1.95米，与墙柱、相邻车位之间的距离为零，长度、宽度、与相邻车位、相邻墙体、柱体的距离均不符合《汽车库建筑设计规范》等相关车库的规范要求，根本不具备车位的使用功能。新景地公司至今未按合同约定书面通知交房，因此新景地公司应当承担逾期交房违约责任。因为新景地公司之前交付的车库不符合要求，由此产生的申请鉴定的费用也应该由新景地公司承担。田雄杰、高炜要求新景地公司交付符合规范的车库。新景地公司辩称，1、进行鉴定后的车库，车库面积无法扩大，交付车位的这个诉求属于履行不能，应当变更诉求否则应驳回起诉。2、田雄杰、高炜没有交清总房款，新景地公司有权不履行。逾期交房的责任由田雄杰、高炜自行承担。3、讼争协议为分期付款，根据意思自治由田雄杰、高炜支付延迟交款金符合合同约定。本院经审理认定事实如下：本案系“新景2008”项目1-7#楼商品房逾期交房系列案件之一。2011年5月30日，田雄杰、高炜与新景地公司签订一份编号为02005332的《商品房买卖合同》，约定新景地公司将位于厦门市湖里区，以下简称讼争房屋）的房产出售给田雄杰、高炜，总价款为5975840元。合同第六条“付款方式及期限”约定首付款1795840元于2011年5��30日前支付，余款4180000元办理银行按揭。合同第八条“交付条件与期限”约定：“出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。4、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人伍仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、非出卖人能控制的原因导致停工，包括但不限于风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上的高温、政府交通管制及停水停电等；3、施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决时，出卖人出示厦门市相关主管部门证明；4、配合政府的法规/规章和命令或市政建设而引起的延误。”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。2、×。”合同第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手��。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议。”合同第二十条“文书送达”约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”《商品��买卖合同》附件六合同补充协议第5条“关于合同第九条之补充”第（3）项约定：“买受人未按通知时间办理房产移交手续的，视为买受人对该房产及一切所属设施均无异议并同意接受该房产，由此产生的商品房毁损、灭失的风险及与该房产有关的包括但不限于物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费等全部费用及风险由买受人自行承担。”补充协议第13条“其他约定”第（4）项约定：“本合同第二十条补充如下：规定的书面形式包含书信、函件、报纸公告。任何书信函件在依法办理投递手续后，即视为已经送达对方，且已履行通知义务……出卖人采用在报纸上刊登公告的方式向买受人送达通知的，则自登报之日起3日后即视为送达；出卖人采用在���纸上刊登公告方式履行告知义务的，登报之日即为出卖人告知的日期。本合同所述的刊登公告的报纸系厦门公开发行的报纸；如《厦门日报》等。”2011年6月2日，田雄杰、高炜与新景地公司又签订一份编号为02006454的《商品房买卖合同》，约定新景地公司将位厦门市湖里区号车位（即新景2008地下室-1层800号车位，以下简称讼争800号车位）出售给田雄杰、高炜，总价款为232750元，首付款72750元于2011年6月2日前支付，余款160000元办理银行按揭。该两份合同的第八条“交付条件与期限”、第九条“出卖人逾期交房的违约责任”、第十一条“交接”、第二十条“文书送达”，以及附件六合同补充协议第5条“关于���同第九条之补充”、第13条“其他约定”第（4）项的约定与上述编号为02005332的《商品房买卖合同》及其补充协议约定的内容相同。上述两份《商品房买卖合同》签订后，田雄杰、高炜支付了首付款，厦门市房地产交易权籍登记中心为上述两份合同办理了备案登记手续。2011年9月28日，田雄杰、高炜与新景地公司签订一份《协议书》，约定田雄杰、高炜就上述两份《商品房买卖合同》的余款合计4340000元向新景地公司申请借款，借款时间从2011年9月1日至2013年8月31日；田雄杰、高炜按期汇入新景地公司账户，同时自愿按月0.609%的利率支付每月的利息；支付余款及利息详见《“新景2008项目”房款分期付款计算明细表》；田雄杰、高炜签订正式《商品房买卖合同》并付��全部房款后，有权要求新景地公司交房，若田雄杰、高炜在交房时仍未付清总房款，则新景地公司有权不予办理相关交房手续等等。《“新景2008项目”房款分期付款计算明细表》对田雄杰、高炜每期应支付款项的时间、金额及利率、利息等进行了明确。双方在协议签订后开始履行协议内容。另查明，讼争“新景2008”项目的1#至7#楼于2013年12月5日通过了勘察单位的工程质量检查；2#、5#、6#、7#楼于2013年11月6日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收；1#、3#、4#楼于2013年12月6日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收。新景地公司于2013年10月28日取得1#、3#-7#楼及对应地下室的排水许可证，于2013年11月8日取得2#、8#-13#楼及幼儿园的排水许��证，于2013年12月20日取得园林绿化建设合格证。2014年1月23日，厦门市湖里区公安消防大队出具湖公消验[2014]第0026号《建设工程消防验收意见书》，认定新景地公司所属的“新景2008”项目的竣工验收消防已按要求整改完毕，复查合格，可以恢复使用。截至2013年8月，田雄杰、高炜依《协议书》支付了大部分款项，余款25030元于2014年8月7日付清。2014年8月19日，新景地公司通知田雄杰、高炜办理交房手续。2014年8月30日，田雄杰、高炜接收了讼争房屋，但以车位不符合车位设计规范为由拒绝接收，并申请对车库的实际长度、宽度、面积是否符合合同约定进行鉴定，本院依法委托厦门闽矿测绘院进行测量并作出闽矿2016012号《房屋面积测量成果报告书》，经测量车位长度为5.30米，宽度为2.18米。同时田雄杰、高炜对讼争车位是否符合建筑设计规范、是否影响车位正常使用功能进行鉴定，本院依法委托福建方成司法鉴定中心进行鉴定并作出[2016]评鉴（工质）字第25号《新景2008地下室-1层800号车位鉴定意见书》，经鉴定讼争车位实测宽度不符合微型车停车位、小型车停车位的规范要求，实际长度符合小型车停车位的规范要求，实际净高符合微型车和小型车停车位的规范要求，讼争车位与相邻车位分别停入两部小型车时，汽车与柱间净距、汽车间净距不符合规范要求，影响车库正常使用功能。再查明，含讼争房屋和车位在内所涉的“新景2008”1#-7#楼项目已有生效法律文书判决确认于2014年8月20日符合交付条件。田雄杰、高炜因申请对讼争800号车位进行鉴定及测量向相关机构支出鉴定费25000元、测量费3000元。2017年3月1日，田雄杰、高炜与新景地公司达成协议，新景地公司同意将原来讼争的800号车位更换为厦门市湖里区五缘西一里62号地下一层第795号车位，田雄杰、高炜同意法院按原来的价格判决新景地公司交付795号车位，但因原来车位不符合交付条件的违约行为所产生的违约责任、逾期交房责任等仍然由法院依法判决新景地公司承担。诉讼过程中，新景地公司提供一组气象资料和施工日志，以此证明讼争工程在施工过程中，遭遇当日风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上并导致讼争工程无法施工的情形天数合计共达88天。田雄杰、高炜对气象资料的表面真实性予以认可，对施工日志的真实性不予认可，认为系新景地公司单方提供的，没有任何盖章和签字。本院认为，田雄杰、高炜与新景地公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，《协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。讼争800号车位经鉴定后不符合规范要求，影响正常使用功能，现双方均同意以厦门市湖里区五缘西一里62号地下一层第795号车位替代交付原800号车位，本院予以准许，因鉴定、测量产生的测量费3000元、鉴定费25000元因新景地交付车位存在质量问题产生，依法应由新景地公司承担，因田雄杰、高炜已经支付了上述费用，该费用应由新景地公司支付给田雄杰、高炜。对于田雄杰、高炜主张的逾期交房违约金问题，首先，根据《商品房买卖合同》约定，新景地公司应于2013年8月31日前交付符合条件的房屋和车位，如遭遇当日风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上等情形而导致停工的，新景地公司有权予以延期。新景地公司作为出卖人，既应证明存在足以影响施工的气象事由，亦应证明该事由已实际影响到施工。根据新景地公司提供的气象资料，可知本案讼争合同签订后，新景地公司在施工过程中确实存在其主张足以影响施工的气象事由。但另据新景地公司提供的施工日志，在出现足以影响施工的气象事由时，其关于影响情况的记录简单，既没有该日影响施工的起止时间，亦没有记录人、工程负责人的签字，更没有包括监理单位在内的其他相关方的签章，新景地公司也未能提供监理日志等其他证据予以佐证，故新景地公司提供的施工日志不足采信，新景地公司请求按施工日志体现的天数认定其可延期交付房产，依据不足。但考虑到气象资料所体现的气象事由，客观上确实会给施工造成一定的影响，可延期交房��情形客观存在，故对新景地公司的延期请求予以酌情考虑。根据气象资料、施工进度、可能影响的时间段及新景地公司主张延期的天数，本院酌情按30天予以计算。扣除该可延期天数，合同约定2013年8月31日前交付的顺延至2013年9月30日前交付。另据（2014）厦民终字第3395号民事判决书及生效证明书，足以认定含讼争房屋和车位在内的“新景2008”1#-7#楼商品房项目于2014年8月20日符合合同约定的交付条件，本院予以确认。其次，双方于《协议书》中明确约定田雄杰、高炜的购房余款实行分期付款并支付利息，该约定并未改变款项的性质，高炜、田雄杰以新景地公司未支付借款本金为由，主张新景地公司无权收取利息，依据不足，本院不予采纳。田雄杰、高炜应依约分期向被告支付购房款及其利息。田雄杰、高炜请求新景地公司返还除购房本金之���的款项并支付利息，于法无据，不予支持。根据《商品房买卖合同》约定及上述顺延期限的认定，新景地公司应于2013年9月30日前通知并交付讼争房屋和车位，通知系新景地公司的先合同义务。再次，另据《协议书》约定，田雄杰、高炜应依《“新景2008项目”房款分期付款计算明细表》如期足额付款，否则新景地公司在田雄杰高炜付清总房款前有权不予办理交房手续。因此，新景地公司只有在通知后，田雄杰、高炜拒不付清房款的情况下才能主张不予办理交房手续。且根据已查明的事实，讼争房产直至2014年8月20日才符合交付条件。故田雄杰、高炜请求新景地公司承担逾期交房的违约责任，有事实和法律依据，应予支持。而根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定，田雄杰、高炜的分期付款已支付的款项应先抵充利息再抵充购房款，故未付尾款25030元应视为未付的购房本金，即截至2013年8月6日，田雄杰、高炜已付购房款为6208590-25030=6183560元。综上，田雄杰、高炜的违约金依法计算如下：自2013年10月1日起计至2014年8月6日止，以已付购房本金6183560元为基数，按日万分之二，共310天，即6183560*0.2‰*310天=383380.72元；2014年8月7日起至2014年8月20日止，以6208950元为基数，按日万分之二计算共14天，即6208950*0.2‰*14天=17385.06元；2014年8月21日起，讼争房屋已经符合交付条件，仅有车位部分不符合交付条件，已经不存在逾期交付讼争房屋的违约金，仅存在逾期交付讼争800号车位的违约金，双方于2017年3月1日达成替代交付车位的协议，逾期交付讼争800号车位的违约金为232750元*0.2‰*924天=43012.2元；上述违约金共计443777.98元。之后如新景地公司未按约定交付替换后的车位，田雄杰、高炜可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、厦门新景地集团有限公司于本判决生效之日起十日内向田雄杰、高炜交付厦门市湖里区五缘西一里62号地下一层第795号车位。二、厦门新景地集团有限公司于本判决生效之日起十日内向田雄杰、高炜支付违约金443777.98元。三、厦门新景地集团有限公司于本判决生效之日起十日内向田雄杰、高炜支付鉴定费25000元、测量费3000元。四、驳回田雄杰、高炜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费13575元，由田雄杰、高炜负担6496元，由厦门新景地集团有限公司负担7079元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  张占甫人民陪审员  陈青丽人民陪审员  刘 芳二〇一七��三月十三日代书 记员  吴朝旭附页：本案所适用的法律、司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己���出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、��断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。