重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第05611号上诉人（原审原告）：唐亨碧。被上诉人（原审被告）：重庆市同兴工业园区开发建设有限公司。法定代表人：顾旭，董事长。委托代理人：汪海燕，重庆雷力律师事务所律师。上诉人唐亨碧与被上诉人重庆市同兴工业园区开发建设有限公司（以下简称同兴建司）折迁安置补偿纠纷一案，重庆市北碚区人民法院于2015年5月26日作出（2014）碚法民初字第04404号民事判决。唐亨碧不服一审判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员方剑磊担任审判长，与代理审判员陈洁婷、代理审判员吴学文共同组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人唐亨碧，被上诉人同兴建司的委托代理人汪海燕分别到庭参加了询问。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2009年2月11日，同兴建司（甲方）与唐亨碧（乙方）签订《经济适用房购买协议》，载明：乙方的房屋因国家规划建设需要被拆迁，根据重庆市人民政府令第53、55号和渝府发（2005）67号、北碚府发（2005）86号文件之规定，乙方选择了货币安置住房，因当地无房源供拆迁户购买，甲方本着“以人为本”的原则修建了一批经济适用房供乙方购买。甲乙双方在平等、自愿协商一致的基础上就购买经济适用房达成如下协议：由乙方购买甲方开发的座落于重庆市同兴工业园区XX路X号XX小区X号房屋一套。建筑面积为67.33平方米，购房金额为89262元。购房款总价：购房金额89262元＋配套设施费3500元＋公共维修基金1785.24元=94547.24元。该合同第八条约定的交房时间为：乙方结清应交纳的房屋款项后，凭缴款依据到甲方开据发票和领取房屋钥匙。第十条约定甲方负责按照《住宅质量保证书》承诺的保修范围和规定保修期进行维护。2009年2月13日，唐亨碧一次性向同兴建司交纳了全部房屋款项。同日，同兴建司向唐亨碧发出《入住通知单》，唐亨碧于当天领取了涉案房屋的钥匙。唐亨碧接房后，认为房屋存在质量问题，故起诉至法院。唐亨碧一审诉称：2009年2月1日，唐亨碧与同兴建司双方签订“由同兴建司修建的位于重庆市蔡家组团D分区（同兴工业园区XX路X号XX小区X栋X单元XX号）拆迁安置房”买卖协议。唐亨碧付清了全部款项，同兴建司发给了唐亨碧入住通知单。唐亨碧在领取此房钥匙后进屋发现：厨房、厕所、门窗、墙、地面墙地砖等存在大量的质量问题（结构安全否肉眼无法看出）。当时唐亨碧就给同兴建司发钥匙的“黄于”提出质量问题。之后唐亨碧又经电话、亲临同兴建司（园区）处口头、书面材料反映及向区政府相关部门多方反映，近三年时间约上百次反映要求同兴建司解决质量问题。并书面给同兴建司提出了详细的质量问题以及解决的方法、措施等，同兴建司只作了一部分质量问题回复。因唐亨碧立求入住，并多次要求同兴建司按相关质量标准修好房屋，同时也向蔡家组团和同兴工业园区及区房屋质量监督站进行了工程质量问题投拆。区城乡建委、同兴建司虽也回复了该房存在质量（问题），但同兴建司至今仍不履行其整改义务，并叫唐亨碧拿出自己的质量标准，由施工方解决质量问题等。唐亨碧认为只有国家才有质量标准及验收规范。因此，同兴建司的回复承认了质量问题而故不整改，有意对百姓造成损失、伤害。现起诉来院，请求：1、同兴建司建设好房屋质量即要求同兴建司向唐亨碧提供符合重庆市分户检验标准的房屋；2、无法入住的房屋租金损失：从2009年2月13日起至2015年3月15日止，每月850元；3、未入住费用：从2015年3月16日起至房屋整改达到国家设计规定的相关验收标准为止，每月850元。同兴建司一审辩称：1、唐亨碧要求修复房屋，不是房屋本身质量不符合国家标准的问题，而是该房质量问题是否在国家规定的保修期内，我们的经济适用房是符合国家的质量标准的；2、唐亨碧承认领取钥匙，即使存在质量问题，不存在影响入住的情形，唐亨碧自己不入住造成的后果应该由唐亨碧自己承担。请求驳回唐亨碧的诉讼请求。一审法院认为，该案双方争议的焦点为：一、同兴建司交付的房屋是否符合分户验收标准；二、同兴建司是否应赔偿唐亨碧无法入住及未入住的房租损失。对此，该院认定如下：一、同兴建司交付的房屋是否符合分户验收标准。该案中，唐亨碧虽然对同兴建司提交的《重庆市建设工程质量监督报告》的关联性不予认可，对《建设工程竣工验收备案登记证》及《建设工程竣工规划核实确认书》的真实性与关联性均不予认可，但并未举示证据加以反驳。同时，同兴建司举示的《建设工程竣工验收备案登记证》及《建设工程竣工规划核实确认书》均盖有“重庆市北碚土地房屋权属登记中心档案管理专用章”，且，《重庆市建设工程质量监督报告》、《建设工程竣工验收备案登记证》及《建设工程竣工规划核实确认书》记载的工程名称均为重庆同兴工业园区B区二期经济适用房。《建设工程竣工规划核实确认书》中也载明了9#楼1-6层在竣工规划核实内容当中。因此，该院对上述证据的真实性、关联性、合法性均予以认可。根据2008年1月1日试行的《重庆市建设委员会关于印发﹤重庆市住宅工程质量分户检验管理办法（试行）﹥的通知》渝建发（2007）199号文件第九条规定，分户检验不合格的，建设单位不得组织工程竣工验收。以及2010年7月1日施行的《重庆市建设委员会关于印发﹤重庆市住宅工程质量分户验收管理办法﹥的通知》渝建发（2010）57号文件第九条的规定，分户验收不合格的，不能进行住宅工程竣工验收。本案中，同兴建司举示的《重庆市建设工程质量监督报告》显示重庆市同兴工业园区B区二期经济适用房D标段工程的住宅分户检验结果为符合要求。同时，同兴建司举示的《建设工程竣工验收备案登记证》也证明涉案工程竣工验收时间2009年5月20日，取得竣工验收备案登记证的时间为2010年6月21日。因此，该院认为，唐亨碧诉称涉案房屋不符合重庆市分户检验标准的观点没有事实依据，唐亨碧要求同兴建司重新向其提供符合重庆市分户检验标准的房屋的诉讼请求，该院不予支持。二、同兴建司是否应赔偿唐亨碧无法入住及未入住的房租损失。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，同兴建司与唐亨碧签订的《经济适用房购买协议》第八条约定：交付时间为乙方结清应交纳的房屋款项后，凭缴款依据到甲方开据发票和领取房屋钥匙。唐亨碧于2009年2月13日交付房款。同日，同兴建司将涉案房屋交付给唐亨碧，但涉案房屋所在工程于2010年6月21日才取得竣工验收备案登记证。因此，同兴建司在交付房屋时，该房屋并不具备法定的交付条件。从重庆市北碚区城乡建设委员会作出的《重庆市北碚区城乡建设委员会关于唐亨碧信访问题的复函》碚建函（2011）81号文及同兴建司于2011年7月11日送达给唐亨碧的《关于B2期经济适用房住房唐亨碧反映房屋质量瑕疵问题的回复》中可以看出涉案房屋存在一定的质量瑕疵。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务或合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，同兴建司应承担维修、整改义务，唐亨碧也有权要求同兴建司赔偿损失。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿”的规定，同兴建司于2011年7月11日送达给唐亨碧的回复可以看出，同兴建司对存在的质量瑕疵问题提出了整改方案，但唐亨碧拒绝整改。故同兴建司应承担赔偿损失的期间应从2009年2月13日至2011年7月11日。关于损失的计算标准问题，因鉴定机构无法对涉案房屋的租金标准进行评估，可参照唐亨碧与杨帮文签订的《租房协议书》中约定的月租金750元计算。综上，同兴建司应赔偿唐亨碧的损失为21675元（750元28.9个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“一、被告重庆市同兴工业园区开发建设有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告唐亨碧租金损失21675元；二、驳回原告唐亨碧的其他诉讼请求。上述款项如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由被告重庆市同兴工业园区开发建设有限公司负担。”唐亨碧不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、判令被上诉人应将涉案房屋返修，符合中华人民共和国国务院279号令《建设工程质量管理条例》和按重庆市住宅工程质量分户检验（试行）办法及设计文件规定的房屋质量标准，交付上诉人使用。2、判令被上诉人2009年2月13日入住起至2015年6月6日判决止（未履行房屋质量问题责任、义务）。故应承担上诉人租金损失850元每月（合计76500元，减去原判21675元=54825元）。之后租金损失至被上诉人房屋返修后，交付为止，另计。3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉理由：1、涉案房屋未经竣工验收，必然存在较大质量问题，且被上诉人并将此房交付使用。2、此房质量交付，违反国家禁令之规定，未经返修，不得再谈此房质量合格。3、2009年2月13日入住之后，2011年10月21日近3年的时间才取得备案登记证（复印件），在庭中上诉人已表明了无原件核对不予认可。该房存在众多质量问题。4、涉案房屋未作分户检验，违反重庆市分户检验标准。5、被上诉人应当对此房承担责任、义务返修，对造成的损失应当承担赔偿。6、本案途中无任何中止裁定，仍超审限。二审中唐亨碧又向本院提出有关说明：1、北碚法院重审判决中，当事人唐亨碧不知情、未出庭、亦未委托他人代理此案表达其意愿。2、二审中，唐亨碧未依法委托推荐郑家国代理此案诉讼。其余内容与上诉状相同。同兴建司二审答辩称：1、被上诉人从北碚权属档案管理处调取了三份证明材料，均能证明涉案房屋没有质量问题。2、上诉人不入住房屋造成的损失应当由上诉人自己承担。本院查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为：关于一、二审唐亨碧是否委托代理人的问题。一审中，唐亨碧提交了含“代为上诉”、“全权代理”等内容的授权委托书、重庆市北碚区蔡家岗镇三溪口社区居民委员会出具的推荐函，因此郑家国作为一审案件中唐亨碧的委托代理人符合法律规定，并无不妥。二审中，因唐亨碧仅提交了一份授权委托书，且没有社区居民委员会出具的推荐函，在询问中也明确表示不委托郑家国作为其二审代理人，因此，本院认可唐亨碧二审中并未委托代理人参加诉讼。关于一审是否违法超审限的问题。2014年12月20日，同兴建司申请对涉案房屋2009年至2011年期间的租金标准进行鉴定。该院接到该申请后委托重庆凯弘资产评估土地房地产估价有限公司进行鉴定。重庆凯弘资产评估土地房地产估价有限公司接到该院的委托后因无法收集鉴定对象所在小区2009年至2011年的租赁合同及租金标准等相关资料，遂于2015年4月13日决定将《司法评估委托书》退回该院。经该院告知该结果后，同兴建司于2015年5月25日表示不再申请鉴定。因此，一审并不存在违法超审限的情况。关于涉案房屋是否未经竣工验收，是否存在较大质量问题。根据现有证据《重庆市建设工程质量监督报告》、《建设工程竣工验收备案登记证》及《建设工程竣工规划核实确认书》，因案涉房屋属于这三份文件确定的范围内，依据2008年1月1日试行的《重庆市建设委员会关于印发﹤重庆市住宅工程质量分户检验管理办法（试行）﹥的通知》渝建发（2007）199号文件第九条，分户检验不合格的，建设单位不得组织工程竣工验收的相关规定，一审认定房屋符合重庆市分户验收标准并无不妥。关于同兴公司是否就质量瑕疵尽到了相关义务，一审对赔偿是否判决妥当的问题。上诉人唐亨碧于2009年2月13日交付房款。同日，同兴建司将涉案房屋交付给唐亨碧，但涉案房屋所在工程于2010年6月21日取得竣工验收备案登记证。因此，同兴建司在交付房屋时，该房屋并不具备法定交付条件。同时从有关的复函、回复中可以看出涉案房屋存在一定质量瑕疵。同兴建司应承担维修、整改义务，唐亨碧也有权要求同兴建司赔偿损失。同兴建司于2011年7月11日送达给唐亨碧的回复中，同兴建司对存在的质量瑕疵问题提出了整改方案，但唐亨碧拒绝整改。故一审认定同兴建司应承担赔偿损失的期间应从2009年2月13日至2011年7月11日并无不妥。综上，唐亨碧的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由上诉人唐亨碧负担。本判决为终审判决。审 判 长  方剑磊代理审判员  吴学文代理审判员  陈洁婷二〇一五年十二月十日书 记 员  阎海峰