广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终17822号上诉人（原审原告、反诉被告）：余德逵，男，1981年12月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：刘霞波，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：潘锐，北京大成（广州）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张燕珍，女，1982年6月11日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。上诉人（原审被告，反诉原告）：杜彬华，男，1983年5月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上述两上诉人共同委托代理人：陈育炽，广东法制盛邦律师事务所律师。上述两上诉人共同委托代理人：李倩雯，广东启源律师事务所律师。原审第三人：广州房天下房地产经纪有限公司，住所地广州市海珠区赤岗北路118号四层自编之一07房。法定代表人：谢淦。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区珠江西路12号首层04、05、06房商铺、2层02房商铺、4-7层02-10房、8-11层02房。负责人：李荣军，职务：行长。委托代理人：孙虎、李晓聪，均为该行员工。上诉人余德逵因与上诉人张燕珍、杜彬华、原审第三人广州房天下房地产经纪有限公司（以下简称房天下经纪公司）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行（以下简称浦发银行广州分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初2191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人余德逵上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判为张燕珍、杜彬华继续履行双方于2016年5月1日签订的《存量房买卖合同》、2016年12月8日签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字16120163104号），将涉案房屋过户至余德逵名下，同时由余德逵向张燕珍、杜彬华支付剩余房款267万元；2.依法撤销一审判决第二项，改判张燕珍、杜彬华向余德逵支付违约金1263120元（违约金以涉案房屋成交总价277万元为基数，按每日0.1%计算，从2016年5月16日开始计算，要求计算至张燕珍、杜彬华实际履行涉案合同将涉案房屋过户给余德逵止，暂计算至2017年8月14日）；3.请求撤销一审判决第三项，改判张燕珍、杜彬华向余德逵支付本案一审律师费3万元、二审律师费6万元；4.一、二审诉讼费、诉讼保全担保费13350元全部由张燕珍、杜彬华承担。事实和理由如下：一、张燕珍、杜彬华是违约方，其根本无权解除合同，一审法院支持其解除合同的主张属于适用法律错误。首先，张燕珍、杜彬华不仅未按照涉案合同第六条第二款第2项的约定在合同签订后10个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，亦未在2016年12月2日前往银行协助余德逵申请银行按揭。且张燕珍、杜彬华未及时履行“偿还银行贷款、涂销抵押”的义务，直到2016年11月才还清贷款，至今尚未办理涂销抵押手续均属于违约，从而导致余德逵未能办理银行按揭手续，无法取得银行同贷书。另，依据余德逵提交的2016年12月9日房天下经纪公司与张燕珍、杜彬华的电话录音显示张燕珍、杜彬华因为房价上涨已明确拒售涉案房屋；其次，依据《合同法》第一百零七条的规定，张燕珍、杜彬华作为违约方应先继续履行合同，如客观上无法继续履行合同，才采取补救措施或赔偿损失，即张燕珍、杜彬华无权选择解除合同。另依据《合同法》第一百一十条及双方签订的涉案合同第七条第4项约定，余德逵作为守约方有权要求继续履行涉案合同；最后，涉案合同不属于法律所规定的不能继续履行的情形，一审法院认定“余德逵在本次交易中仅支付了定金，尚未取得银行同意贷款通知书，而张燕珍、杜彬华在合同履行期限届满已明确发函表示不再继续履行合同，故涉案合同难以继续履行，合同目的不能实现”亦存在法律逻辑混乱；事实上，只要张燕珍、杜彬华履行合同约定的协助按揭、评估、过户等义务，涉案合同完全可以继续履行，合同目的完全能够实现。二、按照涉案合同第七条第4项的约定，张燕珍、杜彬华未能履行合同所约定的义务，每日应按房地产成交价的0.1%向余德逵支付违约金直至实际履行之日止。因此，截止2017年8月14日张燕珍、杜彬华应向余德逵支付违约金1263120元。三、涉案合同第七条第6项明确约定，守约方可另行向违约方主张为实现债权的一切费用，包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费等。一审法院既然认定涉案合同合法有效，且余德逵在合同履行中没有过错，则应支持余德逵律师费的赔偿请求。综上，请求二审法院予以改判。张燕珍、杜彬华针对余德逵的上诉共同答辩称：一、余德逵主张张燕珍、杜彬华未配合提供银行贷款所需资料、协助申请银行按揭义务，但事实上，余德逵在履行合同过程中始终未向张燕珍、杜彬华主张过具体缺失什么资料。余德逵提供的其与房天下经纪公司员工在2016年12月2日前往银行情况的材料并未经该员工出庭证实，该员工在2016年12月才开始跟进本案交易，并不清楚双方一直以来的履约情况，且该员工是收取余德逵交易佣金的，与余德逵存在重大利害关系，因此上述材料不符合证据规则的规定，也不能证明余德逵未能办妥银行按揭是因为张燕珍、杜彬华未一同前往造成；另，余德逵在签约时亲口向张燕珍、杜彬华承认其需先处理好其在佛山的房产后再购入涉案房屋可以节省税费，张燕珍、杜彬华出售房屋的权益就是收取房款，因此，张燕珍、杜彬华没有理由拖延或不配合余德逵取得银行贷款；二、根据交易习惯及申请银行贷款的实际操作：取得银行同意贷款通知书或意向书根本不需要先涂销原有抵押，正常程序是在办理过户手续同时涂销原有抵押后，按揭银行正式入押后再进行放款。即涂销原有抵押权只影响银行办理新的抵押权和放贷款的时间，银行出具同意贷款书或意向书主要是审查贷款人的贷款资质及还款能力。因此，余德逵以张燕珍、杜彬华未“涂销抵押”为由，掩盖其未履行合同义务，没有事实及法律依据；三、因余德逵存在违约行为，故张燕珍、杜彬华依约提出解除合同具有事实、合同及法律依据；四、余德逵二审才提出合同第七条第4款的违约金标准，一审时并无提出；且该违约金标准过高，违约金的计算时间也与事实不符。张燕珍、杜彬华共同上诉请求：1.维持一审判决第一、三项；2.撤销一审判决第二、四项，判令余德逵向张燕珍、杜彬华支付违约金277000元；3.一、二审诉讼费、诉讼保全费由余德逵承担。事实和理由如下：一、余德逵存在违约事实。根据双方签订的合同约定，余德逵应在签订该合同后20个工作日内签订银行按揭文件及支付贷款所需费用，在取得银行同意贷款通知书7个工作日内与张燕珍、杜彬华办理交易过户手续，交易过户手续需在2016年12月30日前完成(以付清双方交易税费为准)。但余德逵一直没有办妥银行贷款手续，自2016年5月1日签订合同后至12月30日长达8个月时间内始终没有取得银行同意贷款意向书，导致双方买卖合同超出合同约定最后限期，致使双方所签订的合同无法依约履行。二、余德逵经催促后仍怠于履行合同义务，致使张燕珍、杜彬华无法实现合同目的。1、张燕珍、杜彬华己依约履行了合同约定义务，包括提供资料配合余德逵办理按揭手续、催促余德逵履行合同、办理网签手续等。张燕珍、杜彬华曾于2016年11月21日发出律师函敦促余德逵依约履行合同，但余德逵置之不理。事实上，余德逵曾向张燕珍、杜彬华表示由于其在佛山的房屋满两年后出售可以节省税费，他要先处理佛山的房子才可以购买张燕珍、杜彬华的房子。显然，余德逵是基于自身原因怠于履行合同。即使在余德逵超出催告限期后，张燕珍、杜彬华仍等待余德逵一个多月直至到达合同约定最终交易时间，余德逵仍无法依约完成交易，而在此期间，张燕珍、杜彬华甚至在余德逵尚未取得银行贷款同意书的前提下就签署了网签合同等待其履行合同。相反，余德逵从未向张燕珍、杜彬华要求和催促办理按揭手续可以反映，余德逵诉称张燕珍、杜彬华不配合办理按揭手续不是事实。2、张燕珍、杜彬华由于余德逵怠于履行合同义务，己无法按合同约定最后限期实现合同目的，因此，张燕珍、杜彬华依约解除合同符合合同约定及法律规定。综上，请求二审法院支持张燕珍、杜彬华的上诉请求。余德逵针对张燕珍、杜彬华的上诉答辩称：1、我方认同一审判决对于违约方的认定，一审判决非常清楚的认定了本案的违约方是张燕珍、杜彬华；2、对于一审判决结果部分，我方认为是适用法律错误。作为违约方的张燕珍、杜彬华无权提出解除合同；3、我方主张继续履行合同是有充分的事实及法律依据的，在一审判决查明事实部分已经清楚的表明在本案的交易过程中，我方不存在违约的行为。在合同的相对方张燕珍、杜彬华违约的情况下，作为守约方的余德逵，理所当然的享有选择继续履行合同的权利；4、目前涉案房屋已经由一审法院保全查封，现在登记在张燕珍、杜彬华的名下，只要张燕珍、杜彬华继续履行合同，涂销涉案房屋之前的抵押，并配合我方办理按揭申请的手续，涉案房屋过户至我方名下没有任何客观上的障碍。如果法院不能够强制要求张燕珍、杜彬华配合我方办理按揭贷款的手续，在法院能够强制过户的情形下，我方已提交证据证明我方也有足够的一次性支付购房款的资金能力。原审第三人房天下经纪公司经本院合法传唤，未到庭陈述意见。2017年2月9日，余德逵向一审法院起诉请求判令：1、张燕珍、杜彬华继续履行《存量房买卖合同》，该房屋过户至余德逵名下，余德逵向张燕珍、杜彬华支付剩余房款267万元；2、张燕珍、杜彬华支付违约金27.7万元；3、张燕珍、杜彬华向余德逵支付律师费3万元；4、张燕珍、杜彬华承担本案的诉讼费用。张燕珍、杜彬华向一审法院反诉请求判令：l、解除张燕珍、杜彬华与余德逵、房天下经纪公司于2016年5月1日签订的《存量房买卖合同》(N0：GZXB0000153)；2、解除张燕珍、杜彬华与余德逵、房天下经纪公司签订的《广州市存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字16120163104号）；3、余德逵向张燕珍、杜彬华支付违约金277000元；4、余德逵向张燕珍、杜彬华赔偿律师费35000元；5、本案受理费由余德逵承担。一审法院经审理查明：2016年5月1日，张燕珍、杜彬华（甲方、卖方）、余德逵（乙方、买方）及房天下经纪公司（丙方、房地产中介服务机构）签订了《存量房买卖合同》(以下简称涉案合同)，约定乙方向甲方购买白云区XX街8号2003房(以下简称涉案房屋)，房地产权证号码062××××1032，建筑面积132.67平方米；该房地产按整套计价出售，总金额277万元；房屋类型为住宅；甲乙双方同意该房地产交付使用时间为甲方收齐楼款当天；甲乙双方一致同意委托丙方办理网签及产权转移登记手续，并保证向丙方提供办妥产权转移登记所需的必要材料；付款方式为银行按揭付款；定金100000元，乙方应在签订本合同的当天支付给甲方；甲方在签订本合同后10个工作日内提供齐全办理银行贷款所需的材料，并协助乙方申请银行按揭；乙方应在签订本合同后20个工作日内签订银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签订银行按揭文件后30个工作日内提供齐全办理银行贷款所需资料。乙方应在签订本合同时授权丙方办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年、人民币1939000元的银行按揭贷款；甲乙双方同意自银行经审批出具同意贷款通知书后七个工作日内配合丙方完成本次交易的递件手续。在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，乙方应将首期楼款731000元支付给甲方；楼价余款1939000元，在交易过户及办妥相关手续后，由批贷银行直接转账给甲方；交易过户手续须在2016年12月30日前完成（已付清双方交易税费为准）；甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为本合同第一条第3款约定该房地产成交价的10%，并退回乙方支付给甲方的全部费用；乙方不能按本合同第一条第3款约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为本合同第一条第3款约定该房地产成交价的10%等。合同签订前，余德逵于2016年4月30日向张燕珍、杜彬华支付了10万元定金。2016年12月2日，余德逵向房天下经纪公司支付按揭服务费13510元并委托房天下经纪公司办理涉案房屋的按揭手续。2016年12月2日，余德逵向建设银行提交个人贷款申请，但当日张燕珍、杜彬华并未到场提供余德逵申请按揭所需资料。房天下经纪公司的工作人员仇某、李某出具《情况说明》，拟证实2016年12月2日其二人与余德逵一同前往按揭银行办理按揭手续，但张燕珍、杜彬华未依约到场。而后张燕珍、杜彬华于2016年12月6日才到房天下经纪公司处补签资料和提供按揭资料。2016年12月8日，余德逵、张燕珍、杜彬华及房天下经纪公司就涉案房屋办理了网签(《广州市存量房屋买卖合同》)。后余德逵向广州市不动产登记中心办理了涉案房屋的持证登记业务，预约递件时间为2016年12月30日。2016年12月15日，房天下经纪公司向张燕珍、杜彬华邮寄《催告函》，载明“张燕珍、杜彬华应在签订合同后10个工作日内提供齐全办理银行按揭所需资料，并协助买方申请银行按揭，但贵方至今未履行上述义务，导致合同无法继续履行。根据合同约定及合同法的规定，贵方的行为已经构成违约……贵方在该函发出后五日内配合买方申请办理银行按揭，并提供齐全办理银行按揭所需的资料。”该函投递结果为“他人收”。余德逵提交2016年12月9日房天下经纪公司工作人员与张燕珍弟弟的电话录音以及房天下经纪公司工作人员与张燕珍的通电话录音，拟证实张燕珍、杜彬华方不愿出售房屋，愿意赔偿余德逵损失。2016年12月30日，张燕珍、杜彬华向余德逵发《律师函》，要求解除双方于2016年5月1日签订的《存量房买卖合同》，及要求余德逵在三天内依据合同约定按总成交的10%向张燕珍、杜彬华支付违约金。一审庭审中，余德逵表示之所以逾期申办按揭贷款，是因为张燕珍、杜彬华没有在约定时间内提供涉案房屋信息、张燕珍、杜彬华身份证及结婚证等材料。张燕珍、杜彬华表示已在合同签订后10日内提供了上述材料的复印件。余德逵还表示购房按揭贷款需以涉案房屋为抵押物，故需张燕珍、杜彬华赎契完毕后再与余德逵共同向银行按揭贷款，而张燕珍、杜彬华一直未涂销抵押故涉案房屋至今亦无法申办按揭贷款。张燕珍、杜彬华表示涉案房屋通过转按揭的方式仍然可以过户。证人赖某（2016年6月底之前为房天下经纪公司工作人员）在一审庭审中陈述：因涉案房屋的产权登记时间于2016年12月4日才满两年，为减少税费，故于2016年12月8日才签订存量房买卖合同，并约定于2016年12月30日办理交易过户手续。涉案房屋存在按揭贷款，应由张燕珍、杜彬华先办理赎契手续，涂销抵押后再与余德逵办理过户。在签订合同后，张燕珍、杜彬华并无提供相应的余德逵需要办理银行按揭手续的资料。此外，余德逵及张燕珍、杜彬华均各自提供委托代理合同及律师费发票，拟证明各自为本案支付的律师费损失。另查：涉案房屋登记在张燕珍、杜彬华名下，原记载有上海浦发银行股份有限公司广州分行的抵押权。张燕珍、杜彬华陈述已于2016年11月还清贷款涂销了该抵押。以上事实，有房屋买卖合同、收据、函、截图、情况说明、录音光盘、代理合同及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：余德逵与张燕珍、杜彬华于2016年5月1日签订的《存量房买卖合同》及于2016年12月8日签订的《广州市存量房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。余德逵与张燕珍、杜彬华于2016年5月1日签订涉案合同，至2016年12月2日余德逵向银行申请办理按揭贷款手续，该期间仍属于涉案合同约定的交易过户手续需于2016年12月30日以前完成（以付清双方交易税费为准）的期间。依照涉案合同的约定，作为出卖人的张燕珍、杜彬华负有协助余德逵办理按揭手续的义务。余德逵与房天下经纪公司的工作人员于2016年12月2日前往按揭银行办理按揭贷款手续，但张燕珍、杜彬华并未依约到场。依照张燕珍庭后提交的补充意见中的短信记录及微信聊天记录截图，显示张燕珍曾向余德逵委托的按揭公司人员询问身份信息，且2016年12月2日上午8时53分张燕珍发送微信询问余德逵是否其委托的按揭公司要求到东宝大厦办理按揭手续，余德逵于当日上午9时14分答复确认。至此，可确认余德逵事实上有通知张燕珍、杜彬华协助办理银行按揭贷款手续，张燕珍、杜彬华向余德逵确认后，在能够履行协助义务的情况下却拒绝到场协助。同时，依余德逵提交的2016年12月9日房天下经纪公司工作人员与张燕珍、杜彬华电话录音，显示张燕珍、杜彬华已经明确拒绝售卖涉案房屋。因此，张燕珍、杜彬华的行为已经明显违反合同约定，应当依约承担相应的违约责任。双方签订涉案合同时，涉案房屋尚有银行抵押登记。张燕珍、杜彬华需办理涂销抵押登记手续，张燕珍、杜彬华抗辩称合同存在抵押登记情形的亦可办理转按揭手续并不符合合同约定的付款方式，不予采信。依一审法院查明的事实，虽然张燕珍、杜彬华就涉案房屋已办妥涂销抵押登记手续，但双方现因涉案合同产生纠纷、矛盾较大，余德逵在本次交易中仅支付了定金，尚未取得银行同意贷款通知书，而张燕珍、杜彬华在合同履行期限届满前已明确发函表示不再继续履行合同。故涉案合同难以继续履行，合同目的不能实现。对于张燕珍、杜彬华主张解除双方于2016年5月1日签订的《存量房买卖合同》以及双方于2016年12月8日签订的《广州市存量房买卖合同》（即网签合同），予以支持。对于余德逵要求继续履行涉案合同，将涉案房屋过户至余德逵名下并向张燕珍、杜彬华支付房屋余款2670000元的主张，不予支持。因张燕珍、杜彬华违约致使涉案合同解除，张燕珍、杜彬华应返还余德逵支付的定金100000元，余德逵在本诉中并未主张，可另行要求返还。对于余德逵主张张燕珍、杜彬华支付违约金277000元（即为涉案合同约定的房屋成交价10%的违约金）的请求，于法有据，予以支持。对于张燕珍、杜彬华主张余德逵支付违约金277000元的请求，理据不足，不予支持。此外，律师费用并非双方因本案纠纷产生的必然损失。故余德逵要求张燕珍、杜彬华赔偿律师费30000元，于法无据，不予支持。张燕珍、杜彬华要求余德逵赔偿律师费35000元，于法无据，亦不予支持。房天下经纪有限公司经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2017年8月1日作出如下判决：一、余德逵与张燕珍、杜彬华于2016年5月1日签订的《存量房买卖合同》、2016年12月8日签订的《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字16120163104号）均予以解除；二、自本判决生效之日起五日内，张燕珍、杜彬华向余德逵支付违约金277000元；三、驳回余德逵的其他诉讼请求；四、驳回张燕珍、杜彬华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费30616元，诉讼保全费5000元，合计35616元，由余德逵负担32303元，由张燕珍、杜彬华负担3313元并于本判决生效之日起五日内迳付余德逵。反诉受理费5980元，由张燕珍、杜彬华负担。二审期间，余德逵向本院提交了如下证据：1.2017年8月15日查询的《广州市不动产登记查册表》，拟证明：一、涉案房屋至今仍在张燕珍、杜彬华名下，并被一审法院保全查封；二、张燕珍、杜彬华已经还清贷款，但至今未办理涉案房屋的涂销抵押手续，构成违约，导致余德逵无法申请银行贷款；三、只要张燕珍、杜彬华涂销抵押，配合余德逵办理银行按揭贷款，涉案合同完全可以继续履行，不存在事实或法律上不能履行的情形，即便张燕珍、杜彬华不履行合同义务，也可由法院强制过户至余德逵名下；2.2017年9月29日打印的《个人名下房地产查询证明》，拟证明余德逵自签约至今都具备购房资格；3.《广东增值税普通发票》、《中国建设银行网上银行汇款电子回单》，拟证明余德逵支付了本案二审律师费6万元；4.2017年10月8日打印的《中国建设银行个人活期账户交易明细》、《住房公积金个人信息表》、《收入证明》，拟证明余德逵有足够的支付购房款的资金能力；5.《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》、《房产证》，拟证明余德逵在佛山的房屋到2017年7月24日才满两年，张燕珍、杜彬华声称余德逵要先处理佛山的房子才可购买涉案房屋属于无中生有。张燕珍、杜彬华针对余德逵提交的证据质证称：《广州市不动产登记查册表》不属于新证据，因为涉案房屋的状态至今都是固定的，房屋仍存在抵押未涂销，是因为按照一般的交易习惯可以在办理过户登记时一并办理涂销抵押，故没有单独去走这项程序；对于余德逵《个人名下房地产查询证明》的真实性予以认可，但只能证明余德逵在广州市区没有其他房产，但不能证明区间性。对于律师费单据的真实性没有异议，但律师费不属于余德逵产生的必然损失，而且违约金具有惩罚性质，违约金已经涵盖了双方相应的损失，故这部分费用应当由余德逵自行承担；对于账户明细、住房公积金个人信息表及收入证明，不属于新证据，余德逵在一审中已经固定了诉讼请求，但其在一审中并未提出相应的资金情况，而余德逵在本案二审开庭前两天内才紧急调动资金，并不能保证卖方的权利；买卖合同约定的交易时间是重要条款，余德逵的资金证明已经远超过合同约定的时间，导致卖方不能实现合同目的；《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》、《房产证》与本案无关，在交易时余德逵确实有向张燕珍、杜彬华称其需要先处理佛山的房屋。经二审审查，余德逵及张燕珍、杜彬华均确认一审中张燕珍、杜彬华仅陈述“已于2016年11月还清贷款”，并无陈述“涂销了该抵押”。余德逵对一审判决查明“而后张燕珍、杜彬华于2016年12月6日才到房天下经纪公司处补签资料和提供按揭资料”有异议，张燕珍、杜彬华述称此处所述的“2016年12月6日才到房天下经纪公司处补签资料和提供按揭资料”是指该日其到房天下经纪公司处签订了网签合同。除以上事实外，一审法院查明的其他事实正确，本院予以确认。另查明，《存量房买卖合同》第七条违约责任第4款约定：本合同签订后，甲方如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应自逾期之日起，每日按本合同第一条第3款约定该房地产成交价的0.1%向乙方支付违约金直至实际履行之日止，逾期超过三十个工作日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第二条约定的该房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按本合同第一条第3款约定该房地产成交价的0.1%向乙方支付违约金；第6款约定：甲乙任何一方自本合同签订合同之日起如有以下情形之一，构成根本违约。届时，违约方应当按照本合同第一条第3款的约定该房地产成交价的10%向守约方支付违约金，守约方及丙方并可另行向违约方主张为实现债权的一切费用，包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费等。……（7）丙方通过书面函告或短信、邮件的方式通知后，甲乙任何一方不在期限内配合办理按揭手续或交易过户必须的手续。张燕珍于一审庭审后提交的《庭后补充意见》中附有短信记录及微信聊天记录截图，显示张燕珍于2016年12月1日晚上短信对话“你是不是收房网哪里委托的按揭公司呢？”、“不是搜房网的，是余德逵先生找的按揭公司，你放心，都是在银行签收你们的按揭”，以及2016年12月2日上午8:53张燕珍与余德逵的微信对话“你好，余生，昨晚有个人给我电话说是你委托的按揭公司叫我去东宝大厦签按揭喔，是不是有这么一回事”、“是的”；以此证明余德逵是12月2日才开始着手办理按揭手续。余德逵确认短信记录及微信聊天记录截图属实，认为通过房天下经纪公司的多份情况说明也可以证实张燕珍、杜彬华不予配合余德逵办理按揭手续。广州市不动产登记中心于2017年10月11日向余德逵出具《购房资格证明》，证明查询时点为2017年10月11日，余德逵具备本市住房限购区域内住房购买资格。余德逵表示，如法院无法判决张燕珍、杜彬华强制配合办理按揭手续的话，其愿意也有能力一次性支付涉案购房款。二审期间，本院依余德逵申请，依法追加浦发银行广州分行为本案第三人参加诉讼。浦发银行广州分行提交书面答辩状称：我行是涉案房屋的抵押权人，涉案房屋的抵押贷款已于2016年12月27日全部结清，我行已将涂销抵押的相关资料交给张燕珍、杜彬华。张燕珍、杜彬华确认浦发银行广州分行已向其交付涂销抵押的资料，但其没有向房管部门递件办理涂销抵押手续。本院认为，一审法院认定余德逵与张燕珍、杜彬华签订的《存量房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。在合同履行过程中，一审法院结合本案证据及双方陈述，认定张燕珍、杜彬华在能够履行协助办理银行按揭贷款义务的情况下却拒绝到场协助，及其后明确拒绝售卖涉案房屋的行为违反合同约定，应当承担相应违约责任，理据充分，本院予以确认并不再赘述。张燕珍、杜彬华上诉称系余德逵一直没有办妥银行贷款手续违约，鉴于办理银行按揭贷款手续需要张燕珍、杜彬华的配合，本案也正是因为张燕珍、杜彬华不配合履行协助义务导致交易受阻，故张燕珍、杜彬华主张余德逵未办妥银行贷款手续构成违约，理由不成立，不予采纳。张燕珍、杜彬华上诉以余德逵违约为由提出解除合同及余德逵承担违约金的上诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。如前所述，张燕珍、杜彬华拒不履行协助义务以及明确拒绝售卖涉案房屋，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列请求之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，余德逵已提交了其具备购房资格的证明以及具有一次性付款能力的证明，并表示愿意一次性支付购房款项，涉案房屋的抵押权人浦发银行广州分行亦表明涉房屋的抵押贷款已经还清，涂销抵押的资料已经交付给张燕珍、杜彬华，故本案合同继续履行不存在法律上或事实上不能履行的情形。余德逵请求张燕珍、杜彬华承担继续履行合同的违约责任，符合法律规定，应予支持。关于余德逵主张张燕珍、杜彬华支付违约金及赔偿律师费的问题。双方合同约定张燕珍、杜彬华未能按时履行合同约定的其他义务，应自逾期之日起，每日按本合同第一条第3款约定该房地产成交价的0.1%向余德逵支付违约金至实际履行之日止；任何一方在房天下经纪公司书面通知后不在限期内办理按揭手续或交易过户必须的手续的，应当向对方支付10%的违约金及承担律师费、保全费等，故余德逵的主张有合同依据。张燕珍、杜彬华认为合同约定的违约金标准过高，考虑到本案余德逵已主张张燕珍、杜彬华承担继续履行的违约责任，且其亦未就因对方违约遭受的实际损失金额予以举证，故本院酌情将该项违约金调整为100000元。余德逵主张张燕珍、杜彬华赔偿的律师费30000元有单据予以证实且已实际发生，本院予以支持。余德逵上诉主张赔偿其二审律师费60000元，属于其二审增加的诉讼请求，在未能与张燕珍、杜彬华就此达成调解的情况下，本案二审不予调处。综上，余德逵的上诉请求部分理由成立，本院予以支持；张燕珍、杜彬华的上诉请求理由不成立，本院不予支持。一审判决查明事实基本清楚，但适用法律错误，致处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初2191号民事判决第三项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初2191号民事判决第一、四项；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初2191号民事判决第二项为：自本判决送达之日起十日内，张燕珍、杜彬华向余德逵支付违约金100000元；四、自本判决送达之日起十日内，余德逵一次性向张燕珍、杜彬华支付购房余款2670000元；五、自本判决送达之日起十日内，张燕珍、杜彬华、上海浦东发展银行股份有限公司广州分行协助余德逵办理广州市白云区XX街8号2003房的抵押涂销手续；六、自本判决送达之日起十日内，张燕珍、杜彬华协助余德逵办理广州市白云区XX街8号2003房的产权过户登记手续；七、自本判决送达之日起十日内，张燕珍、杜彬华向余德逵赔偿律师费30000元；八、驳回张燕珍、杜彬华的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费30616元，由余德逵负担1820元，由张燕珍、杜彬华负担28796元；反诉受理费5980元，由张燕珍、杜彬华负担；诉讼保全费5000元，由张燕珍、杜彬华负担。二审案件受理费44546元，由余德逵负担11975元，由张燕珍、杜彬华负担32571元。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  闫 娜二〇一七年十二月五日书记员  张 旭