天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2014）南民一初字第3651号原告于民生，居民。委托代理人李琳，天津万华律师事务所律师。被告李保童，居民。原告于民生与被告李保童房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于民生及其委托代理人李琳、被告李保童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2006年1月25日签订厂房租赁协议，双方约定原告将其自有的坐落于双港镇先锋村振先路20号房屋的后院（280平方米）租与被告使用，并约定自2006年承租之日至2008年12月末月租金为2400元，自2009年1月起月租金提到2800元。2013年原告自南方回津后发现被告在未经原告同意的情况下擅自将厂区前后院的隔离院墙拆除（前院未租与被告使用），被告私自将原告所有的前院的花坛中的树木拔掉并拆除了部分花墙，在原告的前院花坛上建了1个大天车，还开了1个大门，原告的整个院落和房屋被被告强占，且被告自2009年1月未按合同约定全额支付租金，被告的诸多行为已构成违约，侵犯了原告的合法权益，故原告起诉，请求法院依法判令解除原、被告于2006年1月25日签订的厂房租赁协议；判令被告将津南区双港镇先锋村振先路20号房屋及院落腾出交还原告，并给付原告租金56800元；本案诉讼费由被告承担。被告当庭辩称，原、被告于2006年1月25日签订的厂房租赁协议，当时约定只有被告不租才能解除租赁合同，不能原告单方解除，这在租赁协议第三条也有体现“甲方不能无故取消合同”，现被告不同意解除租赁合同。对于租金问题，协议虽有约定，但从2007年开始，原告房屋开裂，被告多次找到原告要求修房，但原告说要拆迁了不打算修房，也不打算涨租金了，从2009年开始还是按照每月2400元收取房租，直到2014年12月底都是2400元，而且都交付给了原告。2015年被告按协议约定每年一月份交付一年的房租，找原告交租金，原告也不来，被告给原告打电话，原告一直拖着说回来再说，后来原告就起诉了，现仍同意按照每月2400元交付租金。原告提供如下证据：1、土地转让协议1份，证明在1997年10月26日原告与先锋村委会签订土地转让协议，取得了本案诉争厂房所在地块的使用权。2、建设工程规划许可证3份，证明在原告取得土地使用权后，由原告的三名子女分别开发建设的厂房及别墅，该建筑属于经规划土地管理部门批准建设的合法建筑。3、房产产权证明1份，证明本案涉及的租赁厂房以及别墅虽然登记在三名子女名下，但是房产的实际权利人是原告本人。4、厂房租赁协议1份，证明该厂房租赁协议对租赁期限并没有明确的约定，根据法律规定当事人有权随时解除合同。同时证明本案租金数额，从2006年1月到2008年12月每月租金是2400元，2009年1月到2009年12月每月租金是2800元。5、通知1份，证明原告向被告书面邮寄解除合同的通知，原告已在合理的时间内提前通知了被告解除合同并要求被告腾空厂房及院落。被告提供证据：告知书1份，证明原告的房屋是小产权房，房屋是非法所得。经质证，被告对原告提供的证据1真实性无异议，但认为原告是通过不合法的手段得到的；对证据2真实性无异议，但也是原告欺骗得来的；对证据3、4、5无异议。原告对被告提供的证据真实性有异议，认为该证据是津南区集体土地房屋拆迁管理办公室出具的，该办公室认为原告与先锋村委会签订的土地转让协议以及津南区规划土地许可证存在着违法问题，原告认为并没有法律依据，因为先锋村委会与原告签订的土地转让协议书是双方真实意思表示，是否合法并非该办公室有权作出定性，而规划许可证更属于国家土地管理部门颁发，该办公室更无权对规划许可证是否合法作出定性，而且本案争议焦点是原告是否有权解除与被告签订的厂房租赁协议以及被告是否应支付拖欠的租金及使用费。因此该告知书反映的内容与本案焦点并无法律必然的关联，因此对告知书与本案的关联性提出异议，且告知书原告并没有见到原件，对真实性存在异议。本院经审查分析认为，原告提供的证据1、2、4、5符合民事证据规则的相关规定，本院对其证明效力予以确认；对证据3真实性予以确认，证明目的不予确认。对被告提供的证据真实性予以确认，证明目的不予确认。根据本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院确认如下事实：1997年10月26日，天津市津南区双港镇先锋村村民委员会与非本村集体成员原告于民生签订《土地转让协议》，先锋村委会以宅基地形式分配给于民生2亩地用于建造别墅，于民生支付先锋村委会13万元。天津市津南区规划土地管理局于1997年12月5日出具建设工程规划许可证，批准于宏建设住宅规模126㎡，于进建设住宅规模196㎡，于杰建设住宅规模112㎡。后原告在批准建设的地块即天津市津南区双港镇先锋村振先路20号建别墅和厂房，但未取得上述房屋房地产权利证书。2006年1月25日，原、被告签订《厂房租赁协议》，双方约定原告将振先路20号院内280平方米厂房出租给被告，院内使用面积按图纸红线为界，并允许被告在院内安装起吊装置及公司注册；自2006年承租之日起至2008年12月末（三年内）每月租金2400元，2009年1月起每月租金提到2800元，四年后每年的租金根据当时市场厂房租金情况，经双方协商进行调整，如双方没有异议月租金仍旧按2800元支付给原告，被告每年一月初付给原告一年的租金；原告不能无故取消租赁合同，但是由于上级政策性的要求和原告出售厂房不算原告违约等内容。被告于2006年3月办理营业执照开始在此生产经营。自2006年1月至2014年12月，被告均按照每月2400元的租金价格向原告支付了租金。现厂房仍由被告使用。庭审中，原告称，双方签订的合同对租赁期限没有约定，视为不定期的租赁合同，双方可以随时解除合同，原告也在合理期限内向被告发出了解除合同的通知及腾出厂房的通知，被告也认可收到了解除合同的通知。从合同字面上看原告不能无故取消合同，但现在原告年纪大了想回到平房居住生活这也是原因，不能算是无故解除。而被告陈述只有被告不租赁了才能解除合同，不可以原告单方解除，这是违背客观公正，也是违背常理的。对于租赁的厂房开裂问题，根本原因是被告擅自改变房屋结构，导致房屋开裂，并不是房屋本身的问题。被告从2009年1月到2014年12月均按照每月2400元支付了租金，被告每月拖欠原告400元租金，共计28800元，原告一直在找被告索要，被告却一直在拖。从2015年1月到10月份房屋租金和使用费一共是28000元，被告同样未支付。被告则称，合同约定原告不能无故解除租赁合同，现在原告要求解除是违约，被告有权要求继续履行合同。当时因为房屋开裂，原告也不打算维修才仍按每月2400元交付，被告默认，而且原告从来也没有主张过少交的租金，每年都是原告自己去收租金，2015年被告多次给原告打电话交租金，原告一直没有明确表示，这并不是被告的责任。另经询问于进、于杰、于宏，三人表示认可于民生对外出租房屋的行为，亦认可由于民生与承租人解除租赁合同。本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案出租的房屋没有产权证书，只有建设工程规划许可证，建设人为于宏、于进、于杰，经询问三人均认可原告出租房屋的行为，说明原告已取得了房屋的处分权，原告以自己的名义与被告签订厂房租赁协议，应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案原、被告双方签订的厂房租赁协议，未约定租赁期限，该租赁协议为不定期租赁，双方可以随时解除合同，且原告也在2015年5月12日向被告发出通知，限期腾房，现原告要求解除租赁合同并腾出房屋及院落的主张，未违反法律规定，本院应予支持。关于原告主张的租赁费，其中原告要求被告给付自2009年1月至2014年12月拖欠的每月400元租金，共计28800元租金问题，虽然双方签订的厂房租赁协议已对租金进行了约定，但自2009年1月开始，原告并未按照约定数额收缴租金，被告亦未按照约定数额缴纳租金，双方仍按照每月2400元的租金缴纳和收取，且按照该数额一直履行至2014年12月，原告亦未提供证据证明期间其曾向被告催缴过拖欠的租金，故应视为原、被告双方就2009年1月至2014年12月的租金数额已达成一致意见，均同意仍按照每月2400元缴纳租金，故对原告要求被告给付自2009年1月至2014年12月拖欠的每月400元，共计28800元租金的诉请，本院不予支持。对原告要求被告给付自2015年1月至2015年10月拖欠的租金每月2800元，共计28000元的主张，有双方签订的厂房租赁协议为证，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告于民生与被告李保童于2006年1月25日签订的厂房租赁协议。二、被告李保童于本判决生效后60日内将坐落于双港镇先锋村振先路20号院内厂房及院落腾空交付原告于民生。三、被告李保童于本判决生效后10日内给付原告于民生2015年1月至2015年10月租赁费28000元。四、驳回原告于民生的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费260元，由被告李保童承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  贾玉茜审 判 员  韦长青代理审判员  叶程鹏二〇一五年十二月二十一日书 记 员  郭文超速 录 员  刘 柳