四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0181民初3340号原告:杨琳，女，1957年6月28日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：姜士民，四川天与律师事务所律师。被告：成都富兴房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市金牛区一环路北四段***号。法定代表人：雷军，该公司总经理。原告杨琳与被告成都富兴房地产开发有限责任公司（以下简称富兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨琳的委托诉讼代理人姜士民到庭参加了诉讼，被告富兴公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨琳向本院提出诉讼请求：1、被告立即为原告办理涉诉房产的备案、房产证和土地使用证；2、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确，如现在国家规定是办理不动产权属证书，则要求被告为原告办理不动产权属证书。事实和理由：原告于2006年7月21日与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买位于玉堂镇三台村住宅，原告在支付完所有房款后，于2007年10月取得购买的收款收据。房屋合同签订后，原告依法履行了付款义务，并于2007年10月收房入住，被告有义务及时为原告办理该房备案及房产证，但被告至今未办理。被告富兴公司未到庭应诉答辩，亦未提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2006年7月21日，原告杨琳与被告富兴公司签订《商品房买卖合同》，约定杨琳购买富兴公司销售的位于都江堰市玉堂镇赵公路60号“山水印象”的房屋（以下简称案涉房屋），房屋总价款为60万元，付款方式为一次性付款。合同同时约定如下：第八条、出卖人应当在2006年11月30日前向买受人交付经验收合格的商品房。第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，杨琳按约缴纳了房款，富兴公司亦向杨琳交付了房屋。杨琳收房后，缴纳了物管费等费用，相关税费至今未交清。二、案涉房屋至今未办理合同签约备案登记，显示为可售状态。案涉房屋因此屡次被查封，原告杨琳为此多次涉讼。（一）2014年3月14日本院（2014）都江执裁字第02号民事裁定书[以下简称本院（2014）02号民事裁定]“本院查明”部分载明：“申请执行人刘远志、李文晋等40人与被执行人成都富兴房地产开发有限责任公司合同纠纷案在本院执行过程中，本院于2013年9月13日作出（2013）都江执字第869－906号、920号执行裁定书，裁定对被执行人成都富兴房地产开发有限责任公司所有的位于都江堰市“山水印象”房屋予以查封。案外人杨琳于2014年1月24日对本院裁定查封提出书面异议，认为本院查封房屋属案外人杨琳所有，并向本院提供了《购房合同》、《购房定金转账单》、《房款收取收据���、《交房通知书》、《物管费收据》等书证。被执行人成都富兴房地产开发有限责任公司质证后对案外人杨琳提交的证据均无异议，认为其与案外人杨琳的房屋买卖交易在2007年前就已完成，案外人杨琳的购房款已交清，都江堰市“山水印象”房屋在2007年前就已交付案外人杨琳。申请执行人质证后对案外人杨琳提交的证据提出异议，认为案外人杨琳提交的证据虚假，存在与被执行人合谋之嫌疑，但未提供相关证据予以证明”。该裁定书“本院认为”部分载明：“……案外人杨琳与被执行人成都富兴房地产开发有限责任公司的房屋买卖已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续。被执行人未将该房屋进行备案登记，责任不应由案外人承担，案外人对此没有过错。本院采取的查封措施错误，案外人杨琳的异议理由成立。据此，依照……的规定，裁定如下：对位于都江堰市“山水印象”房屋中止执行。如不服本裁定，当事人可在收到本裁定书后的15日内，向有管辖权的人民法院提起诉讼”。（二）李文晋等40人不服本院（2014）02号民事裁定，依法提起执行异议之诉。本院于2014年8月28日作出（2014）都江民初字第1016号民事判决[以下简称本院（2014）1016号民事判决]，后双方均未上诉，该判决已发生法律效力。本院（2014）1016号民事判决“经审理查明”部分载明：“2006年7月21日，杨琳与富兴房产公司签订《商品房买卖合同》，约定富兴房产公司将其开发的“山水印象”住房（建筑面���194.14平方米，单价3090.55元/平方米，总价60万元人民币）出售与杨琳。合同签订当日，杨琳通过其丈夫吕仕友成都银行卡POS支付20万元，2006年12月17日杨琳再次通过成都银行卡POS支付20万元。2007年10月24日，富兴房产公司向杨琳出具60万元购房款收据，确认收到全部购房款。2013年5月26日，杨琳向“山水印象”物管公司都江堰市蓉华居物业管理有限责任公司缴纳2007－2013年物管费、办证维权费、物管公司为此出具收据3张。另查明：杨琳向本院提交《商品房买卖合同》第1页“合同编号栏”及“预售许可证栏”空白，合同落款杨琳处合同签约时间2006年7月21日。富兴房产公司向本院提交《商品房买卖合同》“合同编号栏xx”及“预售许可证栏xx号”，合同落款处无签约时间。“山水印象”住房未办理签约备案。本院（2014）都江执裁字第02号卷宗显示：2006年7月21日杨琳缴纳购房款2万元（43页）；富兴房产公司于2006年11月27日通知杨琳收房，杨琳丈夫吕仕友签收通知（49页）；2006年12月17日杨琳丈夫吕仕友办理交房手续（50页）。本院于2014年3月14日作出（2014）都江执裁字第02号《民事裁定书》，裁定对位于都江堰市“山水印象”房屋中止执行。原告李文晋等40人于收到裁定书后15日内向本院提起诉讼”。该判决书“本院认为”部分载明：“关于杨琳与富兴房产公司之间《商品房买卖合同》的效力问题。根据庭审查明事实，杨琳提供的《商品房买卖合同》、成都银行卡POS凭证、购房款收据、物管费、交房手续等证据，���容相互印证，且得到了作为该房屋买卖合同关系相对方的富兴房产公司的认可，已形成证据锁链，初步证明了杨琳就诉争房屋与富兴房产公司签订买卖合同并实际履行的事实。同时，本院（2014）都江执裁字第02号民事裁定书已对杨琳付清全款并实际使用的事实予以确认。原告李文晋等40人对以上事实不予认可，并提出杨琳持有《商品房买卖合同》与富兴房产公司持有《商品房买卖合同》不完全一致，且杨琳没有出示缴纳购房款的全部凭证，对此本院认为，案涉两份《商品房买卖合同》虽然存在部分不一致，但就购买商品房的合同内容一致，同时杨琳提交的证据反映其支付42万元购房款，对其余款项杨琳明确其系现金支付，对此富兴房产公司予以认可，故原告李文晋等40人未提供足以推翻以上认定的相应证据。因此，根据现有证据，应当认定杨琳就诉争房屋与富兴房��公司签订《商品房买卖合同》，建立房屋买卖合同关系，且已付清全款并实际使用诉争房屋的事实。该《商品房买卖合同》系杨琳与富兴房产公司的真实意思表示，且富兴公司具有商品房预售资格，应为合法有效，杨琳与富兴房产公司均应依约履行……本案中，诉争房屋虽然未办理权属过户登记手续，但杨琳基于《商品房买卖合同》对诉争房屋享有相应权益。关于是否应当停止对诉争房屋的执行问题……杨琳基于合法有效的《商品房买卖合同》持续占有使用诉争房屋，且已付清全部购房款，故杨琳对诉争房屋的占有属于有权占有、善意占有……杨琳对诉争房屋的占有足以阻止诉争房屋的转让和交付，原告李文晋等40人通过确认杨琳不享有“山水印象”24栋1楼2��房屋所有权并要求继续对诉争房屋的执行的主张，本院不予支持”。故判决驳回原告李文晋等40人的诉讼请求。（三）就成都市青羊区兴成小额贷款有限公司（以下简称兴成小额贷款公司）与杨琳案外人执行异议之诉一案，成都市中级人民法院于2016年11月1日作出（2016）川01民初841号民事判决书[以下简称成都中院（2016）841号民事判决]，该判决书“本院经审理查明以下事实”部分载明：“杨琳与成都富兴房地产开发有限责任公司于2006年7月21日签订《商品房买卖合同》，约定购买都江堰玉堂镇三台村六组“山水印象”24栋1单元2号房屋……合同签订后，杨琳按约定于签订合同之日交定金2万元，2007年10月24日成都富兴房地产开发有限责任公司为杨琳出具了60万元的购房��收据。2013年5月26日都江堰市蓉华居物业管理有限责任公司为杨琳出具了2007年至2013年6月31日物业管理费收据。2016年1月12日山水印象物业管理为杨琳出具了2016年1月－12月的物业费收据。兴成小额贷款公司依据已经发生法律效力的（2014）成民初字第1202号民事判决，向成都市中级人民法院申请执行成都大网广告策划有限公司、成都富兴房地产开发有限责任公司……的财产。执行过程中，执行法院对成都富兴房地产开发有限责任公司开发的，且登记在其名下的都江堰玉堂镇三台村六组“山水印象”房屋进行了查封。在执行过程中，案外人杨琳向成都市中级人民法院提出执行异议，法院裁定案外人异议成立，中止对本案所涉房屋的执行。兴成小额贷款公司不服该裁定，于2016年5月6日向本院提起案外人执行异议之诉”。该判决书“本院认为”部分载明：“……本案中，杨琳对涉案房屋是否享有足以排除执行的物权期待权主要审查关键点在于案外人杨琳对执行标的享有合法真实的实体权利。首先，在人民法院对案涉房屋查封前，杨琳与成都富兴房地产开发有限责任公司于2006年7月21日签订《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其次，杨琳提交的收据及成都银行卡POS凭证证明其按照合同约定支付了订金及余下房款。……再次，杨琳提交的物业费收据也表明其已经办理了相关收房事宜，对房屋已经有事实上的管理和支配权。在成都市富兴房地产有限责任公司未办理涉案房屋权属登记的情况下，杨琳也通过多种��径要求其办理涉案房屋的权属登记。因此，以上事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，杨琳对涉案房屋享有足以排除执行的物权期待权”。故该判决驳回了原告兴成小额贷款公司的诉讼请求。（四）兴成小额贷款公司不服成都中院（2016）841号民事判决提起上诉，四川省高级人民法院于2017年6月30日作出（2017）川民终304号民事判决，维持了成都中院（2016）841号民事判决。三、2016年，杨琳就案涉房屋要求富兴公司协助办理备案及房产证、土地使用证事宜两次向本院提起诉讼。在其中的（2016）川0181民初549号案件中，经杨琳申请并提供担保，本院依法裁定对案涉房屋进行了查封，此即为案涉房屋现有查封情况。上述事实，有原、被告双方身份信息，《商品房买卖合同》，购房款收据，物管费收据3份，成都银行卡POS凭证2份，（2014）都江执裁字第02号民事裁定书，（2014）都江民初字第1016号民事判决书，（2016）川01民初841号民事判决书，（2017）川民终304号民事判决书，2016年杨琳两份民事起诉状，（2016）川0181民初549号民事裁定书，（2016）川0181执保71号《协助执行通知书》，（2017）川0181民初3312、3340号协助调查取证函(回执)及原告陈述等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告杨琳与被告富兴公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且富兴公司具有商品房预售资格，该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是原告杨琳关于富兴公司为其办理备案登记及不动产证的请求能否得到支持。关于办理备案登记的问题。庭审查明，因案涉房屋未按规定办理合同签约备案登记，导致案涉房屋多次被他人查封，杨琳因此屡次涉讼。对此本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。及参照《城市商品房预售管理办法》第十条第一款“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”之规定，富兴公司负有在与杨琳签订案涉房屋《商品房买卖合同》后及时办理合同登记备案手续的法律义务，故对杨琳要求富兴公司为其办理合同备案登记的主张，本院予以支持。关于办理不动产证的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十条第二款“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”，第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”及《不动产登记暂行条例》第五条“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：……（二）房屋等建筑物、构��物所有权……（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。”之规定，案涉房屋应当办理不动产权属证书。本院认为，根据《商品房买卖合同》的相关规定，出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，原告已按约履行了其相应的付款义务并实际控制房屋，被告未按约履行其相应的义务导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，其行为确已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，因原告杨琳未向被告缴清办证所需契税，故被告应按照合同约定就房屋办理权属登记提供相应资料，故原告杨琳关于富兴公司为其办理不动产登记证的诉讼请求，本院部分予以支持。另外，被告富兴公司经本院合法传唤未到庭，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，其应承担不利的后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十条第二款、第十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款，《不动产登记暂行条例》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、被告成都富兴房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内协助原告杨琳办理位于都江堰市玉堂镇赵公路60号“山水印象”房屋的合同签约备案手续；二、被告成都富兴房地产开发有限责任公司于办理合同签约备案手续之日起十日内为原告杨琳在办理位于都江堰市玉堂镇赵公路60号“山水印象”不动产权属证书时，向不动产登记机构提供办理该不动产权属证书时应由出卖人提供的办证资料；三、驳回原告杨琳的其他诉讼请求。案件受理费200元，公告费560元，合计760元，由被告成都富兴房地产开发有限责任公司负担。���不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 李 钰人民陪审员 刘 伟人民陪审员 高兴文二〇一七年十二月十一日书 记 员 张博文