福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽01民终7157号上诉人（原审原告）：福州金马海熙大卖场有限公司，住所地福州市晋安区沁园路支路河滨新村1#2#楼连体一层09号店面，统一社会信用代码913501116919283415。法定代表人：许然，监事。委托诉讼代理人：陈永庄，公司董事长。委托诉讼代理人：皮慧英，福建宽达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王榕建，男，1963年8月21日出生，汉族，住福州市晋安区。委托诉讼代理人：马长友，福建融成律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄金兰，女，1972年3月14日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：罗良，福建沃泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑振，福建沃泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林毓豪，男，1953年4月5日出生，汉族，住福建省永泰县。上诉人福州金马海熙大卖场有限公司（以下简称“金马海熙公司”）因与上诉人王榕建、黄金兰、被上诉人林毓豪房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初3284号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金马海熙公司上诉请求：撤销一审判决第三项至第七项；改判支持金马海熙公司的一审诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审法院判令由金马海熙公司自行承担2017年1月份以后的租金损失，没有合同和法律依据。1.金马海熙公司系因被上诉人违约而解除合同，作为违约者，被上诉人无权提出部分退租主张。且双方并未就部分退租达成一致，租赁合同并非部分解除。2.金马海熙公司系将租赁物整体出租，亦无任何欺瞒、强迫行为，被上诉人在充分知晓并理解合同权利义务的情况下，自愿作为整体承租，不能因其内部原因将风险转嫁金马海熙公司。3.金马海熙公司并没有不当扩大损失的行为。被上诉人单方违约，金马海熙公司有权解除合同，整体收回租赁物。被上诉人拖欠租金后，金马海熙公司于2016年7月便提起诉讼，积极维权，尽量减少损失，一审法院以金马海熙公司拒不接收部分场地为由认为金马海熙公司应对2017年1月之后的租金扩大损失承担责任，认定错误。（二）一审判决对履约保证金的数额认定有误，且抵扣方式不当。1.根据合同约定，B区市场部分的履约保证金为135000元，3#、4#店面的履约保证金为14220元，合计149220元，一审法院认定履约保证金为27720元，金额错误。2.在被上诉人违约的情况下，履约保证金应直接与被上诉人应负的违约金相抵扣，一审判决既认定履约保证金可用于抵扣租金，又判令金马海熙公司返还，处理不当。（三）金马海熙公司主张的水电费、物业费属于实际产生的费用，一审法院不予支持不当。（四）一审法院未判令被上诉人将场地恢复原状不当。王榕建辩称，（一）金马海熙公司在签订合同时，明知王榕建等三人经营不同的行业、三人没有合作或合伙经营的可能以及林毓豪年老体弱能力有限，特别是黄金兰急需寻找新的营业地点，利用其优势地位，将B区市场和3#、4#、5#店面捆绑出租，违背诚信原则且显失公平，其应对合同解除承担相应责任。（二）金马海熙公司在起诉时即应预见可能的败诉或诉讼迟延的风险，其在诉讼请求中并未提出具体的合同解除时间，理应承担诉讼风险。更何况B区市场早已由金马海熙公司实际控制，其完全可以向他人继续招租以减少损失，而不是将风险通过诉讼转嫁。（三）租赁合同签订后，王榕建等三人按各自所需达成内部分割承租协议，并分别以各自租金份额向金马海熙公司交租，金马海熙公司也予以认可。林毓豪拖欠租金后，王榕建即要求将原合同予以变更，金马海熙公司事实上也予以认可。2016年3月6日金马海熙公司将B区市场交由林善锐承租，林善锐向其支付5万元定金，虽然林善锐后因经营不善而退出，但不能否认其承接林毓豪合同的事实。故B区市场在2016年3月即由金马海熙公司实际控制和收回，其应自行承担B区市场此后的租金损失。（四）B区市场的进出口明显偏小，严重影响市场的人流量和经营，这种先天性结构缺陷是由于金马海熙公司为多收店面租金而将3#、4#和5#店面独立出来造成的，由此导致的风险应由金马海熙公司自行承担。综上，金马海熙公司的上诉请求不能成立，应予驳回。黄金兰辩称，（一）金马海熙公司恶意扩大损失的事实清楚。1.自2016年3月金马海熙公司将B区市场交由林善锐承租时，该部分已与黄金兰和王榕建无关。在林善锐退出时，金马海熙公司即应明白若不将该部分租赁出去，必将面临租金损失，但其仍放任该事实的发生，属恶意扩大损失。（二）一审法院在违约金的认定处理上适用法律错误。合同约定的违约金135000元过高，且即使王榕建等三人违约，金马海熙公司的损失也仅为租金利息损失，一审法院既判令王榕建等三人按月利率2%赔偿金马海熙公司的利息损失，又判令向王榕建等三人支付违约金，属于双重赔付，适用法律错误。（三）金马海熙公司并未代付水电和物业费用，无权向王榕建等三人主张。林毓豪未作答辩，亦未对下述王榕建和黄金兰的上诉发表意见。王榕建上诉请求：改判B区市场部分的租赁合同于2016年2月1日解除，租金计至2016年2月，3#店面部分的租赁合同继续履行，由王榕建按月支付应分担的租金，并驳回金马海熙公司的其他诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费由金马海熙公司承担。事实和理由：（一）3#、4#、5#店面对应的租赁合同具有独立性，王榕建按月支付租金，并无违约。1.三个店面与B区市场空间上相互独立、功能不同、在合同中以不同的条款约定并单独计算租金和履约保证金，故三个店面对应的合同是独立于整个租赁合同的小合同，可以分别履行。一审判决将因B区市场部分拖欠租金导致的合同解除适用于三个店面的合同，事实认定不清、适用法律错误。2.王榕建依约缴纳履约保证金，支付租金，并未违约，而金马海熙公司至今未交付5#店面，已构成违约，应向王榕建等三人支付违约金135000元。（二）王榕建等三人与金马海熙公司之间形成三份独立的租赁合同，林善锐后又承接了林毓豪的合同，不能因林毓豪就其承租部分拖欠租金而导致其合同解除，认定3#、4#店面对应的合同也应解除，并要求王榕建承担合同解除的责任。（三）一审法院判令王榕建和黄金兰继续交纳租金的起算时间有误。在金马海熙公司于2015年12月23日催收租金至2016年2月1日王榕建等三人要求重新签订合同止，双方就都已知道B区市场部分的合同无法继续履行，该合同应提前解除或由金马海熙公司收回。因此，对于2016年2月起的B区市场租金损失进一步扩大的责任，应由金马海熙公司承担，一审判决黄金兰、王榕建应支付租金至2017年1月有误，也不公平。金马海熙公司辩称，（一）B区市场和3#、4#店面是整体出租，并非每一部分均有独立的合同。金马海熙公司在签约时已告知王榕建等三人5#店面处于正常经营状态，需收回后再租赁，双方并未约定交付时间。王榕建等三人在签约后就拖欠水电物业费，后又拖欠租金，金马海熙公司有权行使不安抗辩权，不交付该店面，并不违约。（二）王榕建等三人未足额支付租金，金马海熙公司有权解除合同并要求将租赁物整体返还。租赁物至今未移交，三人应共同承担责任，其内部分割承租的约定，对金马海熙公司并不产生约束力。黄金兰表示认同王榕建的上诉事由。黄金兰上诉请求：撤销原判，改判驳回金马海熙公司的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由金马海熙公司承担。事实和理由：（一）一审认定履约保证金为14220元有误，实际应为149220元。（二）一审适用法律错误。1.原租赁合同履行过程中，各方以行为将其变更为三个独立的租赁合同，原合同已经失效，一审法院未依法对此认定有误。2.一审法院在违约金的认定处理上适用法律错误，具体理由同其针对金马海熙公司上诉的答辩意见第二点。金马海熙公司的答辩意见与其上诉理由和前述答辩意见基本相同。王榕建表示认同黄金兰的上诉事由。一审法院认定事实：坐落福州市晋安区沁园支路河滨新村1#、2#楼连体一层09店面属曹常东所有，有R0716586号房屋所有权证为证。2015年9月17日，金马海熙公司与王榕建、黄金兰、林毓豪就福州市晋安区沁园支路河滨新村1#、2#楼底层部分商铺订立《房屋租赁合同》，约定金马海熙公司将向他人承租使用的上述部分商铺（建筑面积约950平方米、附平面图黄线所圈部分为B区）转租给王榕建等三人用于经营市场、诊所等，其中B区租赁期限自2015年10月3日至2019年10月30日止，第一年每月租金45000元；3#、4#店面的租赁期限自2015年9月18日至2019年10月30日止，第一年每月租金4740元；以上租金均按月缴纳，先支付后使用，每月5日之前转账至金马海熙公司指定账户；租赁期间发生的水费、电费、通信费、物业费、卫生费、排污费等一切费用由王榕建等三人负责；同时，合同约定王榕建等三人承租市场的履约保证金为135000元，3#、4#店面的履约保证金为14220元；王榕建等三人保证按时足额支付租金，每逾期一天，金马海熙公司有权按未缴纳租金总数的0.5%收取滞纳金，如超过10天则视为承租方违约，金马海熙公司有权收回房屋，并追究三人的违约责任；一方违约造成本合同无法继续履行、中止合同或违约，应向对方支付违约金13500元；林毓豪、黄金兰授权王榕建作为三人的代表全权负责和行使本租赁合同的所有权利和义务，包括但不限于租金及其他相关费用的缴纳、与金马海熙公司的日常沟通商谈、争议处理等。合同签订后，金马海熙公司按照约定交付了房屋，王榕建等三人亦依约支付了履约保证金并开始经营。王榕建等三人承租上述商铺后，依各自实际需要于2015年11月16日达成协议，由林毓豪实际承租B区市场（面积计758.62平方米），承担租金41014元；由王榕建实际承租3#店面（面积计21.44平方米），承担租金1160元；由黄金兰实际承租4#店面（面积计21.44平方米）及部分B区市场（面积计118.5平方米），合计139.94平方米，承担租金7566元。承租市场的履约保证金135000元，由林毓豪负担116761元、黄金兰负担18239元；3#、4#店面的履约保证金14220元，由王榕建与黄金兰各负担一半。之后，三人各自独立承租经营，王榕建经营水饺店、黄金兰经营站东社区卫生服务站，林毓豪经营福州市晋安区福铁农贸市场，并将上述协议以微信方式告知金马海熙公司财务王榕榕，金马海熙公司亦无异议。之后，王榕建等三人即各自向金马海熙公司支付租金及相关费用。2015年12月始，林毓豪经营不善，开始拖欠金马海熙公司租金，而王榕建、黄金兰始终按分割协议履行各自义务，并未拖欠金马海熙公司租金。期间王榕建、黄金兰要求金马海熙公司按两人各自承租的商铺范围分别签订租赁合同，金马海熙公司未予答复。2016年3月，因林毓豪无力继续承租，遂由林善锐接管福铁农贸市场，并应金马海熙公司要求支付金马海熙公司指定收款人陈永庄50000元，得以继续招租。同年8月，林善锐无法经营，亦退出市场，金马海熙公司也不予接管。自2015年12月起，林毓豪开始未缴纳其实际承租面积的租金，金马海熙公司曾多次发函向王榕建等三人催讨，王榕建、黄金兰亦未支付，金马海熙公司遂提起诉讼。2017年1月20日庭审中，王榕建、黄金兰同意林毓豪实际承租的市场由金马海熙公司先行收回，金马海熙公司要求交付全部商铺，拒绝部分收回。一审法院认为，本案讼争店面已办理房屋所有权证，系金马海熙公司向所有权人承租后转租王榕建等三人，双方之间的房屋租赁合同是为有效，王榕建等三人作为共同承租人在履行合同中按各自所需达成协议，进行内部分割承租，并约定各自应负担的租金份额，以此分别向金马海熙公司交纳租金，但自林毓豪拖欠其应付租金份额起，金马海熙公司即向王榕建等三人催缴租赁合同项下的全部租金及相关费用，且至今未与王榕建等三人分别签订租赁合同，即使王榕建、黄金兰按内部分割协议向金马海熙公司交纳租金，后者亦予接收，亦不能视为双方已实际变更合同内容。王榕建等三人对金马海熙公司仍负有共同支付租赁合同项下全部租金的义务。现王榕建等三人未足额支付租金已逾合同约定的期限，金马海熙公司亦多次催缴，王榕建等三人仍未补足，显属违约，金马海熙公司有权解除合同，王榕建等三人应当退还原告商铺、支付拖欠的租金、依约支付金马海熙公司违约金13500元。双方合同约定的每逾期1日，应按未缴纳租金总数0.5%支付滞纳金，过分高于造成金马海熙公司的损失，王榕建等三人请求予以适当减少，该院酌情调整为自每月应付租金之日起至实际付清之日止，按月利率2%计付逾期付款期间的利息损失。金马海熙公司收取的履约保证金27720元，应予退还，但可用于抵扣租金。鉴于林毓豪实际承租的B区部分市场范围因经营不善已于2016年8月停止经营，且在2017年1月20日庭审中，王榕建和黄金兰愿由金马海熙公司先行收回该市场部分的商铺，以免损失进一步扩大，而金马海熙公司要求收回全部租赁物，拒绝先行部分收回。故该部分租金应计至2017年1月止，此后的租金损失应由金马海熙公司自行承担。金马海熙公司主张的水电费及物业费，未提供有关收费标准及代付凭证，证据不足，不予支持。案外人林善锐未到庭陈述支付陈永庄的50000元性质及用途，故不宜认定系代王榕建等三人支付租金，不宜抵扣本案租金。王榕建、黄金兰主张与金马海熙公司已实际变更合同，不应解除其实际承租使用的店面，不应承担林毓豪的租金的抗辩理由，不能成立。金马海熙公司的诉讼请求，部分予以支持。林毓豪经合法传唤无正当理由拒不到庭，缺席判决。一审法院判决：一、解除金马海熙公司与王榕建、林毓豪、黄金兰于2015年9月17日签订的福州市晋安区沁园支路河滨新村1#、2#楼底层部分商铺（含3#、4#店面）租赁合同；二、王榕建、林毓豪、黄金兰于判决生效后10日内将上述承租的商铺店面返还金马海熙公司；三、王榕建、林毓豪、黄金兰于判决生效后10日内支付金马海熙公司租金，其中自2015年12月起至2016年9月，按每月41014元支付；2016年10月起至2017年1月止，按每月43004元支付；此后至上述店面实际交付金马海熙公司之日止，按每月8726元支付(该期间被告已付的租金，应予扣除)；四、王榕建、林毓豪、黄金兰自2015年12月起的每月5日应付租金之日起至实际付清之日止，以上述每月应付租金额，按月利率2%计付金马海熙公司逾期付款期间的利息损失；五、王榕建、林毓豪、黄金兰于判决生效后10日内支付金马海熙公司违约金13500元；六、金马海熙公司于判决生效后10日内退还王榕建、林毓豪、黄金兰履约保证金27720元；七、驳回金马海熙公司的其他诉讼请求。案件受理费25565元，由金马海熙公司负担5565元，王榕建、林毓豪、黄金兰负担20000元；公告费由金马海熙公司负担。本院二审期间，金马海熙公司提交其于一审期间向本院反映一审法院诉讼拖延的报告，拟证明其并未怠于主张权利；黄金兰提交收款收据数份，拟证明林善锐承租B区市场后清退了林毓豪之前招租的租户，部分之前的租户还要求林善锐退还押金；王榕建提交其写给林昕律师要求后者向金马海熙公司转达将B区市场和3#、4#店面分开订立合同的申请书、房屋租赁合同及照片若干，拟证明其曾要求分签合同、交付5#店面，以及因5#店面并未交付以致市场入口过小，严重影响客流等。王榕建和黄金来提交的其他材料于一审期间已经提交。黄金兰申请的证人林善锐作证称，2016年3月其和林毓豪以及金马海熙公司的三位领导一起到B区市场勘察，在向金马海熙公司交付5万元后，其开始装修并招商，后因无力经营退出，其与金马海熙公司没有签订书面合同。经质证和审查，金马海熙公司提交的报告不属于证据；黄金兰提交的收款收据并不足以证明金马海熙公司与林善锐成立新的租赁关系；王榕建提交的申请书形成于本案一审期间，不影响案件事实认定，其提交的房屋租赁合同及照片的真实性无法确认。林善锐的证言仅能证明其于2016年参与B区市场的租赁事宜并向金马海熙公司缴纳了5万元，但并不足以证明其承接林毓豪的合同或者单独就B区市场与金马海熙公司成立新的租赁关系。根据现有证据，本院确认一审法院认定的事实基本正确。另查明，一审判决书第六页和第八页中的数处违约金“13500元”以及履约保证金“27720元”存在笔误，实际应分别为“135000元”和“149220元”。本院审判委员会认为，租赁合同主体适格，意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。王榕建等三人为完全民事行为能力人，理应在了解租赁物的现状以及合同潜在风险的基础上，对是否签约作出合理判断，王榕建和黄金兰关于金马海熙公司利用优势地位签订合同、租赁物结构不合理的上诉理由并不成立。租赁合同明确载明承租人为王榕建等三人，故三人系共同作为承租人与金马海熙公司发生租赁关系。虽然三人在承租后达成协议，约定按各自所需对租赁物分割使用，并按各自份额交纳租金，但该内部约定对金马海熙公司并不发生效力。合同履行过程中，林善锐虽参与B区市场部分的租赁事宜，但并无证据证明其替代林毓豪成为租赁合同的当事人或者单独就B区市场部分与金马海熙公司成立新的租赁关系。金马海熙公司与王榕建等三人或林善锐并未分别签订租赁合同，即便金马海熙公司对王榕建等三人按内部协议交纳的租金予以接收、与林善锐就B区市场的租赁事宜进行协商并收取后者5万元，亦无法认定原租赁合同在履行中已变更为三份不同的合同、林毓豪的合同已由林善锐承接。租赁合同履行中，因林毓豪未按内部约定及时缴纳租金，导致王榕建等三人的租金交纳与租赁合同约定不符，三人的行为构成违约。金马海熙公司有权解除合同，要求三人返还租赁物、支付拖欠的租金并支付违约金。金马海熙公司系将租赁物整体出租，亦有权整体收回，就尚欠租金，王榕建等三人应共同偿还。王榕建和黄金兰要求金马海熙公司先行收回部分租赁物，依据不足，不予支持。王榕建和黄金兰以金马海熙公司未交付5#店面为由主张后者违约，但租赁合同明确约定5#店面需待向他人收回后再行租赁，合同履行中金马海熙公司未向王榕建等三人主张、三人亦未缴纳5#店面对应租金，且租赁合同签订不久三人即开始拖欠租金，故金马海熙公司并不因此违约。租赁合同签订于2015年9月，自2015年12月始，林毓豪未按三人内部约定份额向金马海熙公司缴纳租金，金马海熙公司于2015年12月20日即向王榕建等三人发函催促租金，2016年1月20日、4月11日再次催促。2016年3月，金马海熙公司与林毓豪、案外人林善锐就B区市场的租赁事宜进行协商，并于2016年7月提起本案诉讼。从以上事实来看，金马海熙公司并未怠于行使权利。故对于B区市场2017年1月以后的租金，不应认定为其不当扩大损失，一审法院判令金马海熙公司自行承担该部分租金损失，处理不当，应予纠正。王榕建等三人应支付租金至租赁物实际交还止。至于王榕建等三人内部的各自份额分担等问题，当事人可另寻法律途径解决。金马海熙公司主张水电费、物业费，但并未提供充分证据证明，一审法院不予支持并无不当。一审法院判令王榕建等三人返还租赁物，已包含腾空房屋并恢复原状的含义，金马海熙公司关于一审法院未判令恢复原状的上诉理由不能成立。租赁合同同时约定了履约保证金、违约金和滞纳金，一审法院在支持金马海熙公司违约金诉请的同时，对滞纳金予以调整并判令金马海熙公司退还履约保证金，既对金马海熙公司的损失进行了弥补，又体现了对王榕建三人违约行为的惩罚，处理结果并无不妥。王榕建上诉请求改判B区市场部分的租赁合同于2016年2月1日解除、3#店面部分的合同继续履行，基于前述理由以及其并未提出反诉，本院不予支持。综上所述，金马海熙公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；王榕建和的上诉请求均不能成立，应予驳回。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初3284号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初3284号民事判决第三项、第七项；三、变更福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初3284号民事判决第五项为“王榕建、林毓豪、黄金兰于本判决生效后10日内支付福州金马海熙大卖场有限公司违约金135000元”；四、变更福州市晋安区人民法院（2016）闽0111民初3284号民事判决第六项为“福州金马海熙大卖场有限公司于本判决生效后10日内退还王榕建、林毓豪、黄金兰履约保证金149220元”；五、王榕建、林毓豪、黄金兰于本判决生效后10日内按《房屋租赁合同》约定的租金标准支付福州金马海熙大卖场有限公司租金至全部租赁物实际交付之日止(三人在此期间已付的租金应予扣除)；六、驳回福州金马海熙大卖场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25565元，由福州金马海熙大卖场有限公司负担565元，王榕建、林毓豪、黄金兰负担25000元。二审案件受理费25565元，由福州金马海熙大卖场有限公司负担565元，王榕建、林毓豪、黄金兰负担25000元。本判决为终审判决。审 判 长  吴 华审 判 员  薛闳引审 判 员  陈 辉二〇一七年十二月三十一日法官助理  林星星书 记 员  钟许珠