江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初13839号原告：奚纯华,男,1964年12月17日出生,汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：卜贤生，北京志霖（昆山）律师事务所律师。被告：吴玉英,女,1943年9月23日出生,汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：衷兴茂，上海禹众律师事务所律师。被告：朱建林,男,1965年4月1日出生,汉族，住江苏省。被告：汤月英,女,1974年8月2日出生,汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：衷兴茂，上海禹众律师事务所律师。第三人：昆山市金都房地产有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇三星路168号，统一社会信用代码913205837333312539。法定代表人：朱金元，该公司总经理。委托诉讼代理人：竺金元，男，该公司员工。第三人：昆山市花桥为民房屋拆迁有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇花安路2288号102室。法定代表人：唐煜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓成，江苏丰田律师事务所律师。原告奚纯华与被告吴玉英、朱建林、汤月英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案受理后，依法由审判员杨荣丰适用简易程序独任审理，并于2017年8月24日公开开庭进行了审理，原告奚纯华及其委托代理人卜贤生、被告朱建林到庭参加了诉讼，被告吴玉英、被告汤月英未到庭参加诉讼。第一次庭审后，本院依法追加昆山市金都房地产有限公司、昆山市花桥为民房屋拆迁有限公司作为本案的第三人参加诉讼，在审理过程中因案情复杂本院依法将本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2017年10月19日公开开庭进行了审理，原告奚纯华及其委托代理人卜贤生，被告吴玉英、汤月英的委托代理人衷兴茂，被告朱建林，第三人昆山市花桥为民房屋拆迁有限公司的委托代理人邓惠明到庭参加了诉讼,第三人昆山市金都房地产有限公司经本院依法送达开庭传票后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告奚纯华向本院提起的诉讼请求为：一、判令原告奚纯华与被告朱建林签订的房屋买卖成交合同继续履行，强制被告立即办理昆山市花桥镇XXX村XXX幢XXX室房屋（合同中坐落为昆山市花桥镇XX小区XX幢XXX室房屋，具体以产权登记信息为准）不动产权证书；二、判令被告于办理上述房屋不动产权证书后十日内，协助原告办理过户手续，过户至原告名下；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。原告提起诉讼的事实及理由：原告与被告于2005年4月30日在昆山市鼎昊房地产咨询有限公司的居间下签订房屋买卖成交合同一份，约定被告将其拆迁所得坐落在昆山市花桥镇XX小区XX幢XXX室房屋（标的为拆迁房屋，现地址为昆山市花桥镇XXX村XXX幢XXX室，具体以产权登记信息为准）出售给原告，房屋总价为28.9万元，合同签订后，原告即按照合同约定支付了房款，嗣后被告亦将房屋交付给了原告使用至今。涉案房屋早已具备了办证条件，但被告拒不办理不动产权证书，更无法过户至原告名下。被告之行为严重违反了合同约定，侵害了原告的合法权益，显然构成违约。现原告为维护自身合法权益，特起诉至法院。被告朱建林辩称，原告理由不充分，我当时收到传票后就去见过中介，因为我一直在办理产证，我原打算待产证办好后就过户给原告，现被告诬告我且将我妻子母亲告至法庭，现在我不愿意过户了。被告吴玉英辩称，被告朱建林并非涉案房屋的实际权利人，实际权利人应当是吴玉英，被告朱建林的行为属于无权处分行为，作为实际权利人的吴玉英未在房屋买卖合同上签字也未实际收取任何款项，故此份房屋买卖合同并未发生法律效力；原告明知所购房屋系动迁安置房，作为一个成年人理应瑾慎审查是否存在其他被安置对象，而原告并未履行该项义务，故原告是否具有善意令人起疑；被告汤月英辩称，其对出售房屋一事并不知晓，也未收取原告任何购房款，汤月英既非产权人也非被安置对象，也与本案无关联。第三人昆山市金都房地产有限公司未到庭，但提交情况说明一份，称涉案房屋系其公司为花桥镇人民政府代建，该房屋产证办理事宜由动迁安置部门根据政策予以办理。第三人昆山市花桥为民房屋拆迁有限公司辩称由法院依法判决。经审理查明：朱建林的父亲名叫朱云生、母亲系本案被告吴玉英。朱云生、吴玉英共生育朱建明（曾用名朱全明）、朱建林（曾用名朱全林）。被告汤月英与被告朱建林系夫妻关系，双方于XXXX年办理结婚登记手续。朱云生于XXXX年XX月XX日因病死亡。被告朱建林、被告吴玉英庭审陈述被告吴玉英长期随其生活，其父亲朱云生长期随其哥哥朱建明生活。被告吴玉英与被告朱建林一直共同生活在一处，被告吴玉英与被告朱建林自其在花桥镇薛家村七组老宅拆迁安置后起至今长年居住生活在另外××安置房屋即××花桥镇××新村××楼××室房屋。另查明：2004年昆山市花桥镇动迁办公室因“吉斯达”建设工程需要对被告朱建林家位于花桥镇××组老宅进行动迁。被告朱建林与其哥哥与花桥镇动迁办公室按“一户两宅”的标准签订了《房屋拆迁协议书》，动迁补偿款共计479984.65元，被告朱建林与其哥哥朱建明各分得50%即239992.32元。被拆迁的花桥镇××组老宅办有两张房产证，一张房产证登记的所有权人为被告朱全林（即被告朱建林）共有人为朱建林的前妻张丽萍。一张房产证登记的所有权人为朱全明（即被告朱建林的哥哥朱建林），共有人为钱梅芬。上述两张拆迁老宅的填发日期均为1999年3月31日。此后被告朱建林与其哥哥朱建明均以两人名义与花桥镇动迁办公室签订《房屋拆迁协议书》、薛家7组朱全明、朱全林户房屋拆迁结价补偿汇总表、房屋附属物计算价格一览表、动迁实量操作明细记录表。花桥镇建设办公室于2004年分别向被告朱建林下发了《动迁安置房核定单》核定向朱建林安置XX小区X号楼XXX室、XX小区XX号XXX室房屋（现公安编号为花桥镇XXX村XXX号楼XXX室）。花桥镇建设办公室于2004年向被告朱建林的哥哥朱建明下发了《动迁安置房核定单》核定向朱建明安置XX小区XX号楼XXX室、XX小区X号楼XXX室。2015年11月9日，吴玉英以房屋行政登记错误为由以昆山市住房和城乡建设局为被告，以朱建林、朱建林前妻张丽萍为第三人向本院提起行政诉讼，后2015年12月23日以与被告达成和解为由申请撤回行政诉讼。还查明：2016年4月22日昆山市住房和城乡建设局向朱建林发出《房屋权属证书注销决定》，该决定载明：朱建林：因你户所申领的花桥镇薛家村七组房屋权属证书（1305793）具有下列第（一）项情形：（一）申报不实；（二）涂改房屋权属证书的；（三)、房屋权利灭失，权利人未在规定的期限内办理房屋权属注销登记；（四）因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属不实的；（五）房屋权属证书据以发证的有关依据被依法撤销的。现依据《苏州市城市房屋权属登记条例》第十九条第一款第（五）项的规定，现决定对上述房屋权属证书予以注销。2016年4月22日，昆山市住房和城乡建设局向朱建林发出《告知书》一份，载明：昆山市住房和城乡建设局于2016年4月22日作出（2016）昆房证销字（2）号房屋权属证书注销决定，如你对此不服的，可以收到此决定书起六十日内向昆山市人民法院或苏州市住房和城乡建设局申请复议，或者在六个月之内直接向昆山市人民法院提起行政诉讼。2016年5月16日，昆山市花桥镇花安社区居民委员会出具《拆迁房屋权属证明》证明因政府规划需要，座落于花桥镇××组之房屋（面积170.80平方米）被列入拆迁范围，为使安置房顺利办理产权证，现以该房屋权属予以确认：经核实，该房屋系吴玉英于1985年申请并经镇建管所同意后出资建造，现证明该房屋产权属吴玉英所有，无拆迁纠纷。2016年5月20日，昆山市花桥镇花安社区居民委员会出具《情况说明》一份，载明：兹有我社区XXX幢XXX室居民吴玉英，2004年因吉斯达项目动迁，当时签约两个儿子（朱建明、朱建林）签一张协议书，共同签字。因吴玉英与其次子朱建林存在产权纠纷，现昆山住建局已撤销朱建林的产权证，吴玉英要求以前朱建林与动迁办签订的协议作废，由吴玉英本人与动迁办重新补签协议。2016年10月26日，昆山市花桥镇动迁办公室出具《情况说明》一份，载明：原薛家村七组村民朱全林（朱建林）、朱全明（朱建明）于2004年3月9日签订动迁协议，动迁补偿款469562元，于2004年8月27日签订重置价调整补充协议，重置价调整补偿费为10422.65元，两项合计479984.65元。根据实际情况两人所得补偿款各50%,即朱全林（朱建林）、朱全明（朱建明）各分得239992.32元。现根据昆山市住房和城乡建设局（2016）昆房证销字（2）号房屋权属证书注销决定，故原协议中朱全林（朱建林）不能作为被拆迁人，应该将其母亲吴玉英作为被拆迁人，即吴玉英所得补偿款为239992.32元。2016年10月27日，昆山市花桥为民房屋拆迁有限公司经审批同意将2004年原为朱建明、朱建林与花桥镇动迁办公室签订的《房屋拆迁协议书》中朱建林的签名划去改为吴玉英并加盖昆山市花桥为民房屋拆迁有限公司印章。原向朱建林发出的《动迁安置房核定单》中加入吴玉英名字，薛家村七组房屋拆迁结价补偿费汇总表中朱建林的名字负换成吴玉英。再查明：吴玉英与被告朱建林自其在花桥镇薛家村七组老宅拆迁安置后起至今长年居住生活××花桥镇××新村××楼××室房屋与涉案××花桥镇××新村××楼××室房屋系再一小区且相距不远，原告自2005年其收取涉案房屋并自2009年起装修入住涉案房屋至本案诉讼时止，被告吴玉英未曾向原告主张涉案房屋的纠纷。被告吴玉英庭审陈述其一直是将涉案房屋交由其子朱建林代为管理，因朱建林对其说的是将涉案房屋出租给原告，所以被告吴玉英一直以来没有向原告提出关于涉案房屋的纠纷。被告吴玉英、被告朱建林、被告汤月英本案庭审中陈述：花桥镇××组老宅拆迁所获得安置的两套房屋除涉案房屋外的另外一套安置房产证已办理在被告朱建林、被告汤月英、被告吴玉英名下，在本案审理过程中该房屋也已向案外人出售，且在出售该房屋过程中被告吴玉英知晓出售并签字了。三被告对于其上述陈述内容，经本院限期提供证据予以证明，但三被告未在限定期内提供相应的证据予以证明。又查明：原告在本案审理过程中自愿向本院表示其为本案的顺利处理，其自愿对于房屋购买价加价50000元，该50000元系专用于被告吴玉英可能存在需租房居住的情况下，用于其租房所用。现原告已向本院提存85000元，用于支付涉案房屋所欠的购房尾款35000元及用于补偿被告吴玉英今后可能租住房屋的费用。再查明：2005年4月30日甲方朱建明与乙方奚纯华、中介方昆山市鼎昊房产中介服务有限公司三方共同签订了《房屋买卖成交合同》一份，合同约定：协议第一条：甲方同意将座落在昆山市花桥镇XX小区XX－XXX室，计建筑面积110平方米（面积以房产证为准）的房屋出售给乙方。乙方对出售的房屋已充分了解愿意购买上述房屋。甲方就房屋的附属设施和装潢等情况，说明如下（并列设施清单）：汽车车库20平方米按每平方1800元计算。第二条：甲、乙双方同意上述房屋的成交总价格为人民币28.9万元正（大写贰拾捌万久仟元整）其中附属（设施、装潢等费用）。本合同签订之时，乙方支付10万元正（大写壹拾万元整）作为购房定金。第三条：甲、乙双方同意本合同生效之日起至交钥匙时将上述房屋款余额一次性付清，购房定金在付款时冲抵。同样甲方应在乙方付款的同时将房屋钥匙交付给中介。中介方在乙方领到房产证之日起将房款和房屋分别交给甲、乙方。第四条：甲方保证上述房屋权属清楚。自本合同生效之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。在上述房屋交给乙方前未支付的使用该房屋所发生的物业管理费、水电费、煤气费、有线电视费等费用，概有甲方负责。第九条：补充约定：1.待动迁办通知甲方拿钥匙时乙方首付房款贰拾柒万玖仟元整（包括定金壹拾万元在内）。2.余欠壹万元房款在产权过户时付清。3.甲方收到乙方首付款时交钥匙给乙方。4.房屋面积按动迁办房产证为准并按每平方贰仟叁佰元结算。5.车库也按动迁办结算面积为准。该合同下方有甲方朱建林和居间方经办人孙某、乙方奚纯华、中介方昆山市鼎昊房产交易服务有限公司签字盖章确认。合同签订后，原告于2005年4月30日支付了10万元给居间方经办人孙某，后于2006年1月28日、2006年2月18日、2006年6月12日分别支付了9万元、3万元和3.1万元给朱建林。原告与被告朱建林均陈述涉案房屋于2005年签订《房屋买卖成交合同》后即将涉案房屋向原告进行了交付。根据现有证据、原告与被告朱建林的庭审陈述，《房屋买卖成交合同》中所约定的购房款原告已向被告朱建林支付完毕。原告于2009年开始对涉案房屋进行装修，并于2010年1月起入住涉案房屋至今。2015年7月20日原告（乙方）奚纯华、被告（甲方）朱建林又签订房屋买卖协议一份，协议约定：1.甲方同意将座落在昆山市花桥镇XX小区XX－XXX室计建筑面积113.5平方米的房屋出售给乙方。2.甲、乙双方有2005年4月30日签订合同以每平方米贰仟叁佰元成交，房款已全部付清，并已交房。3.今甲、乙双方协商乙方愿意再付伍万伍仟元整作为给甲方补偿（包含原合同欠壹万元整在内）。4.房屋面积以房产证为准，以后双方不作结算。5.甲方产权证自理、并提供产权证原件为乙方办理过户手续。6.产权证过户所有费用乙方承担。7.甲、乙双方以此协议为准，其他协议全部作废。甲、乙双方对以上协议不得违约并承担法律责任。该协议下方有甲方朱建林、汤月英、乙方奚纯华、见证人孙某签字确认。协议签订后原告支付了15000元给朱建林，并由朱建林出具了收条。庭审中被告吴玉英对该协议上的签字不予认可，被告朱建林陈述该签字是由其代签，原告称该汤月英签字为汤月英本人签订，被告汤月英对于其签名未申请进行笔迹鉴定。还查明：涉案房屋在动迁部门款项已结清，现符合办理产证的条件。上述事实有房屋买卖成交合同、收据、付款凭证、情况说明、房屋买卖合同、动迁安置房核定单、动迁安置房延期过渡费结算表、动迁安置房车库内部流转单、动迁办公室农户零星补偿费支付凭证、房屋拆迁安置协议书房屋权属证书注销决定及告知书及原、被告庭审陈述等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，根据本院查明的事实涉案房屋为被告朱建林在与被告汤月英在结婚前取得房屋权属证书的老宅拆迁安置所得，故被告汤月英对涉案房屋不享有占有、使用、处分、收益的权利。原告与被告朱建林签订的《房屋买卖成交合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应当依法履行各自的义务。现原告已全部履行了其支付购房的义务，且涉案房屋具备继续履行办理产权证过户的条件，故被告朱建林应当按约定将涉案房屋的不动产权证过户至原告名下。关于被告吴玉英辩称涉案房屋其占有权属份额，被告朱建林未经其同意擅自出售给原告，为无权处分，要求驳回原告的诉请。本院根据以下事实：一、被告朱建林与被告吴玉英系母亲关系，被告吴玉英长期与被告朱建林共同生活在花桥镇××新村××楼××室房屋,被告吴玉英庭审陈述其年事已高，其长期将涉案房屋委托由被告朱建林经营管理；二、被告吴玉英长期与被告朱建林共同生活在花桥镇××新村××楼××室房屋，该XXX室房屋与涉案房屋系在同一小区；三、原告于2005年即收取涉案房屋并开始对该房屋经营管理，并于2009年开始装修于2010年起居住生活至今，在此期间被告吴玉英未曾找到原告就涉案房屋提出主张；四、涉案房屋拆迁安置的依据《房屋拆迁协议书》、《动迁安置房核定单》、拆迁老宅的权属登记证书在原告与被告朱建林签订房屋买成交合同时房屋权利人均登记为被告朱建林。原告据此与被告朱建林签订《房屋买卖成交合同》向被告朱建林交付购房款，并实际已自2005年起就从朱建林手中取得涉案房屋钥匙占有该房屋，原告购买涉案房屋符合我国法律规定的善意取得制度，被告朱建林既使存在无权处分的情形，被告吴玉英也应当向被告朱建林主张权利。被告朱建林、被告吴玉英、被告汤月英应当配合原告办理涉案房屋的不动产权证书并将该房屋的不动产权证书过户到原告名下。被告吴玉英于2015年11月房屋行政登记错误为由起诉昆山市住房和城乡建设局，后被告吴玉英于2015年12月23日以与昆山市住房和城乡建设局达成和解为由申请撤回行政诉讼。后昆山市住房和城乡建设局向被告朱建林发出《房屋权属证书注销决定》对于登记在被告朱建林名下的老宅房产证予以注销，此后动迁分门根据被告吴玉英的申请、昆山市花桥镇花安社区居民委员会出具的《拆迁房屋权属证明》、昆山市花桥镇花安社区居民委员会出具的《情况说明》将以朱建林名义与动迁办签订的《房屋拆迁协议书》中被告朱建林的名字删除改为被告吴玉英，原向被告朱建林签发的《动迁房安置房核定单》中也加上吴玉英的名字。2015年开始的被告朱建林、被告吴玉英及有关动迁部门、行政机关的上述行为均无法改变2015年之前原告与被告朱建林在签订《房屋买卖成交合同》时善意的事实，也不影响原告基于善意取得取得涉案房屋，现既使被告朱建林在出售涉案房屋时存在侵犯被告吴玉英的权利，被告吴玉英也应当据此向被告朱建林主张权利，而不能据此抗辩原告取得涉案房屋。原告自愿加价50000元系其对自身权益的处理，本院予以认可。原告向本院提存的的85000元（其中35000元系补充协议中约定的购房尾款，其中50000元为原告自愿加价用于被告吴玉英今后可以需租住房屋的费用），可待涉案房屋的不动产权证书过户到原告名下后到本院领取。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告奚纯华与被告朱建林2005年4月30日签订的《房屋买卖成交合同》继续履行，被告朱建林、被告汤月英、被告吴玉英于本判决生效后十日内办理昆山市花桥镇XXX村XXX幢XXX室房屋的不动产权证书；二、被告朱建林、被告汤月英、被告吴玉英在取得昆山市花桥镇XXX村XXX幢XXX室房屋不动产权证书后十日内协助原告奚纯华办理该房屋的不动产证过户手续，将该房屋的不动产权证过户至原告奚纯华名下。案件受理费5636元，减半收取2818元，保全措施申请费1965元，两项合计4783元，由被告朱建林承担。原告已经预交，本院不再退回，该款由被告在履行上述判决义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  杨荣丰人民陪审员  郭静芳人民陪审员  陆 芳二〇一七年十二月十五日书 记 员  唐 亮