北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2017）京0101民初2492号原告：刘昆伦，男，1957年7月7日出生，住本市。委托诉讼代理人：纪宏建，北京市齐致律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙航，北京市齐致律师事务所律师。被告：北京中通房地产开发有限公司，住所地本市东城区永定门外定安里甲11号。法定代表人：张振东，总经理。委托诉讼代理人：谢海强，男，1982年7月18日出生，该公司职工，住该单位。委托诉讼代理人：窦锴，男，1975年3月20日出生，该公司职工，住该单位。被告：地雅投资管理集团有限公司，住所地本市海淀区翠微园北里**号。法定代表人：张北辰，总经理。委托诉讼代理人：赵艺，女，1992年7月18日出生，地雅投资管理集团有限公司职工，住该单位。原告刘昆伦诉被告北京中通房地产开发有限公司、被告地雅投资管理集团有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘昆伦委托诉讼代理人纪宏建，被告北京中通房地产开发有限公司（以下简称中通公司）委托诉讼代理人窦锴、谢海强，被告地雅投资管理集团有限公司（以下简称地雅公司）委托诉讼代理人赵艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘昆伦向本院提出诉讼请求：请求解除原告与被告中通公司于2013年3月15日签订的《崇文区×××危旧房改造回迁安置协议书》（以下简称涉诉协议书），并判令中通公司、地雅公司连带承担违约责任，并退还原告刘昆伦已付购房款524600元、公共维修基金1903.20元、印花税47.58元。中通公司、地雅公司赔偿原告购房差价赔偿金2220400元（暂按45000元/平方米计算，最终以法院评估为准）。事实与理由：2007年，原崇文区人民政府为了贯彻执行《北京市加快城市危旧房改造实行办法》的文件精神，同意被告中通公司会同当地×××街道办事处成立×××危改办公室，负责×××拆迁。被告中通公司是被告地雅公司为落实该拆迁项目专门的项目单位，中通公司的人事、财务均由被告地雅公司安排。原告不属于拆迁范围内的居民。因被告中通公司在拆迁过程中其工作人员的违规操作，原告从中介得知中通公司在销售房屋，故原告于2013年3月15日与被告中通公司签订安置协议。原告按房屋面积为61平方米，每平米8600元标准向被告中通公司指定账户支付购房款人民币共计526550.78元。后因中通公司违规操作，中通公司和地雅公司的负责人即实际控制人张志利被公安机关采取强制措施。张志利在刑事案件侦查期间，出具保证书，保证妥善处理拆迁房问题，并由地雅公司担保履行。原告认为，原告虽非拆迁安置范围内的居民，但本案原告所购买的是回迁安置房的指标，应受法律保护。现该拆迁项目已由政府另行组织执行，原告无法取得购买的房屋，合同目的无法实现，被告中通公司已构成根本违约。因原告已支付的房款无法返还，导致原告的权利受损，故原告依据北京市高级人民法院关于审理房屋买卖案件的指导意见第24条提出诉请。地雅公司实际收取了原告的购房款，且张志利承诺地雅公司承担责任，故原告认为地雅公司亦应承担责任。被告中通公司辩称：原、被告之间没有任何买卖关系，也没有任何经济往来。涉诉房屋系原告从案外人处购买，相关款项原告也是直接支付给案外人，被告仅仅是配合办理了更改手续，故原告应向案外人主张权利。原告并非×××的被拆迁居民，没有购买回迁安置住房的资格。该危改回迁安置项目所建房屋尚未竣工，房屋未经国家有关部门批准上市交易，亦没有房屋预售许可。故安置协议违反相关法律强制性规定，应认定无效，不存在解除问题。合同无效产生的法律后果是返还依合同取得的财产。同时，本案诉争的交易对象是拆迁安置房屋，不是回迁指标。在二手买卖回迁安置房的交易行为中，原、被告不存在交易行为。被告从未委托中介售房，也从未授权中介代为收取二手交易人支付的款项。被告仅是为二手购房人提供了与一手购房人内容、形式完全一致的一套拆迁安置文件，并未根据其实际支付的款项向二手购房人就发票与实际付款金额的差价开具收据。二手买卖回迁房的行为是前后相续的两个无效的连环买卖行为。在交易中，一手和二手均非×××拆迁居民。张志利曾任中通公司董事会成员，其个人意见不代表公司。被告地雅公司辩称：被告地雅公司并非适格被告。中通公司和地雅公司是两个独立法人，地雅公司不是中通公司的股东，中通公司也不是地雅公司在×××项目中的项目单位，二者之间没有任何控制关系。两个公司之间只有经济上的往来，不存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害债权人利益、逃避债务的情形。被告地雅公司与原告之间没有合同关系，该公司没有收到原告的任何款项，故被告地雅公司没有与原告解除安置协议、退赔购房款的义务。张志利仅是地雅公司一名高级管理人员，非股东，无权代表地雅公司对外实施法律行为，其超出授权范围的法律行为无效。不存在张志利为处理拆迁房问题出具保证书的事实。地雅公司不应为中通公司承担连带责任，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：中通公司系原崇文区×××危改项目的拆迁实施单位。原告刘昆伦并非该危改项目拆迁范围内的居民，在该项目区域内不享有房屋权益。2013年3月15日，中通公司作为甲方与刘昆伦作为乙方签订《崇文区×××危旧房改造回迁安置协议书》，约定甲方安置乙方×××小区××号壹居室,建筑面积61平方米。楼房建设期三年，乙方需自行周转，并承担周转期间发生的各项费用，周转时间2013年3月22日至2016年3月21日。超出原建筑面积但未超过人均15平米的部分61平方米，回迁购房款合计95160元，公共维修基金1903.20元。所购房屋产权归乙方所有，平房私房产权人所购房屋按商品房产权管理，承租人及房改房产权人所购房屋按经济适用房产权管理。本协议一式四份，甲乙双方各一份，危房改造及房地产管理部门各一份。安置协议关于乙方在×××危改区内原住址、原建筑面积、折抵回迁安置购房款的各项补助费等约定处均为空白。签订涉诉协议书后，中通公司于2013年3月22日向原告开具发票房款95160元，并出具房款429440元、公共维修基金1903.20元、印花税47.58元的收据。对此，中通公司认可曾收到严某支付的购房款、公共维修基金及印花税等与原告主张的数额一致，并曾与严某签订过安置协议。此后，中通公司协助原告办理了被拆迁人的更改手续，并就涉诉安置房屋与原告签订《崇文区×××危旧房改造回迁安置协议书》，为原告开具了收取上述购房款发票和收据。严某所交款项中通公司未退还严某。原告出具房价计算表一张，该表就承租人或产权人、原住址等信息处均为空白，仅记载回迁购房人为刘昆伦，安置房屋的信息。对此，原告主张购买的是安置指标，非房屋。被告中通公司认可真实性，但认为其系出售房屋，并非出售安置指标。地雅公司的意见同中通公司一致。原告提交中通公司的法定代表人张振东、张峰等人的谈话录音证据，拟证明二被告存在主体混同的问题，且中通公司的法定代表人认可涉诉安置协议的有效性，认可由二被告承担连带责任。对此，二被告均不认可真实性，不认可证据的证明目的，认为即使是法定代表人作出主观判断，其无权认定合同效力和公司主体是否混同。被告中通公司提交与严某签订的《崇文区×××危旧房改造回迁购房协议书》，证明中通公司将房屋卖给了严某，严某也并非拆迁范围内居民。对此，原告认可证据的真实性，认为严某所签协议书已于原告签订涉诉协议书时解除。被告地雅公司认可证据的真实性。被告中通公司提交《关于东城区×××房改带危改项目继续纳入危改范围的函复意见》，记载×××房改带危改项目继续纳入危改范围，回迁住宅产权按照经济适用住房产权管理；被告中通公司提交《关于对崇文区×××危改项目有关问题的回复意见》，记载回迁住宅部分全部用于危改区拆迁居民就地安置，产权性质为按照经济适用住房产权管理。对此，原告认可两份文件的真实性，但认为文件均已超过其记载的有效期两年。本案所涉房屋产权性质虽按照经济适用住房管理，但并不是严格意义上的政策性保障住房，而是房改房，可以出售。被告地雅公司认可真实性。被告中通公司提交《关于崇文区×××危改项目采用房改带动危改政策进行改造的批复》和《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》，拟证明涉诉协议书涉及的×××项目为房改带危改项目，其用地采取非市场化方式进行，故具有福利和保障属性。对此，原告认为材料都是复印件，且都已经过期。被告地雅公司认可真实性。被告地雅公司提交（2014）通民初字第13158号民事判决书和企业信用信息公示报告，证明2009年3月12日至2015年8月11日期间，中信信托有限责任公司为中通公司的股东，占股67.96%，该公司作为国有企业，不可能允许中通公司和地雅公司主体混同，张志利也不可能左右该公司。对此，原告认可真实性，不认可关联性及证明目的。被告中通公司认可真实性。庭审中，原告申请调查张志利刑事案卷中留存的保证书。经本院向北京市公安局东城分局调取全部刑事侦查案卷，相关档案中无张志利的保证书。被告中通公司称，原告刘昆伦对应的拆迁户是魏某，拆迁地址是×××街××号。对此，原告陈述不知道购买指标是谁名下的，其不认识魏某，也未与其进行交易，而是中通公司在签订合同后通过内部操作将原告购买的指标设置到魏某名下。被告中通公司陈述魏某是拆迁范围内的居民，并已对此户进行了就地安置；中通公司亦没有与魏某存在相关房屋的交易，中通公司内部操作是将不适宜安置的房屋进行出售，但信息要作成对拆迁居民的回迁安置。被告地雅公司认可中通公司的陈述。原告申请调取（2015）东刑初字第489号刑事判决书，拟证明张志利是中通公司及地雅公司的实际控制人，二被告有关联，存在主体混同。对此，二被告认可刑事判决书的真实性，但不认可证明目的。上述事实，有当事人当庭陈述，《崇文区×××危旧房改造回迁安置协议书》，房价计算表，（2015）东刑初字第489号刑事判决书等证据在案为证。本院认为：根据本案查明的事实，与中通公司签订《崇文区×××危旧房改造回迁安置协议书》的原告刘昆伦不是×××地区的被拆迁居民。涉诉协议书上的有关拆迁信息均是中通公司违规操作制作的虚假信息，目的是为了让有关拆迁主管部门认为原告是拆迁户，进而取得回迁安置房。对此，签约的原、被告双方均知情。因原告不是被拆迁居民，其签订拆迁安置协议书违反了国家颁布的有关法规，且×××拆迁工作至今未完成，仍有大量居民尚未得到拆迁安置，故签约双方的行为损害了未被安置的拆迁居民的安置利益，属于损害公共利益，故原告与中通公司签订的协议书依法应当认定为无效。协议无效，中通公司收取的钱款依法应当予以返还。关于中通公司返还钱款的数额，中通公司虽未直接从原告处收款，但中通公司收取过案外人严某购房款524600元、公共维修基金1903.20元、印花税47.58元。后案外人不再履行所签协议，而此时原告表示愿购买案外人严某不购买的涉诉房屋。对此，中通公司予以认可，并与原告签订协议。但中通公司并未向案外人严某退款，而是给原告出具发票和收据，数额与案外人严某交纳的数额一致。综合考虑原告购买涉诉房屋的签约过程，应认定中通公司负有将上述款项返还原告的义务。关于原告主张的损失赔偿，因订立协议时双方明知原告不是被拆迁居民，双方对协议无效的后果均有过错，故原告要求被告赔偿购房差价损失，缺乏依据，本院不予支持。但中通公司收取原告支付的钱款并占用数年，而协议无效确实使原告丧失了购买其他住房的机会，故中通公司在返还已收钱款的同时应向原告赔偿利息损失，利息的计算标准可参照借款利息的四倍予以确定。原告要求解除该协议书，缺乏法律依据，本院不予支持。因地雅公司与中通公司均是依法注册成立的独立法人，原告与地雅公司不存在合同关系，且原告未提供充分证据证明地雅公司同意为中通公司所负债务承担保证责任，故原告要求地雅公司承担连带返还钱款和赔偿损失的责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告北京中通房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告刘昆伦已付购房款五十二万四千六百元、公共维修基金一千九百零三元二角，印花税四十七元五角八分；二、被告北京中通房地产开发有限公司于本判决生效后七日内按同期银行贷款利率的四倍向原告刘昆伦支付前述已付购房款、公共维修基金及印花税自二〇一三年三月二十三日至本判决生效之日止的利息损失；三、驳回原告刘昆伦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28776元，由原告刘昆伦负担14388元（已交纳），被告北京中通房地产开发有限公司负担14388元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  范欠歌人民陪审员  曲丕忠人民陪审员  杨正强二〇一七年十二月二十七日法官 助理  武景格书 记 员  王 佳