黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院民 事 判 决 书（2015）呼民一民初字第328号原告徐建飞，×××，男，1981年3月5日出生，汉族，个体，现住哈尔滨市呼兰区。委托代理人张丽娟，黑龙江龙水律师事务所律师。被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司。住所地哈尔滨市呼兰区萧乡明珠小区**号楼。法定代表人舒志，男，职务董事长。委托代理人刘贺承，男，该公司员工，现住哈尔滨市呼兰区。被告黑龙江森海建筑工程有限公司。住所地哈尔滨市利民开发区南京路宏信广场**号楼9门。法定代表人李春海，男，职务总经理。第三人王松岩，×××，男，1977年4月2日出生，汉族，个体，现住哈尔滨市南岗区。委托代理人陈文军，黑龙江界石律师事务所律师，原告徐建飞诉被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司（以下简称迅成公司）、被告黑龙江森海建筑工程有限公司（以下简称森海公司）、第三人王松岩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月6日受理后，依法组成合议庭，分别于2015年12月9日、2015年12月17日公开开庭进行了审理，第一次庭审原告徐建飞的委托代理人张丽娟、被告迅成公司的委托代理人刘贺承、被告森海公司的法定代表人李春海、第三人王松岩的委托代理人陈文军到庭参加诉讼。第二次庭审原告徐建飞的委托代理人张丽娟，被告森海公司的法定代表人李春海、第三人王松岩的委托代理人陈文军到庭参加诉讼，被告迅成公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐建飞诉称：原告徐建飞于2012年5月4日与被告森海公司签订一份水暖分包合同，原告承包南城首府112号、123号-128号楼的水暖安装工程，双方约定的合同价款2,433,750元，工程款全部以房款抵付，涉及本案的抵付工程款的楼房为南通心城东小区14号楼2单元1101室。该楼房由迅成公司抵给森海公司，森海公司又抵给原告。原告于2013年10月20日与迅成公司就该楼房签订一份商品房买卖合同，价款466,000元，建筑面积93.2平方米。现原告得知被告迅成公司将该楼房抵给森海公司后因资金紧张，又用该楼房在王松岩处抵押贷款并在房产住宅局以假房屋买卖合同办理了联机备案手续。被告迅成公司的行为违背了诚实信用原则，严重侵害了原告的合法权益。故诉到法院，请求1、确认原告与迅成公司签订的合同有效，协助原告办理产权变更手续。2、确认迅成公司与王松岩合同无效，依法予以解除。3、注销迅成公司与第三人王松岩的商品房买卖合同。原告徐建飞为证实其主张的事实成立，向本院提供证据如下：证据一、商品房买卖合同1份。证明原告与被告迅成公司形成商品房买卖法律关系，该合同形成的时间在先，第三人联机备案时间在后。证据二、收据1张。证明证明迅成公司收到原告房款，并开具收据，证明开据收据的时间，原告已履行了合同约定的给付义务。证据三、水暖分包合同书1份。证明森海以楼抵顶原告工程款，在双方签订合同时，就已抵给原告。证据四、施工协议1份。证明被告森海公司承包了被告迅成公司开发建设的南通心城东小区13、14、15号楼的五项工程施工任务，被告迅成公司给付工程款的方式是以楼房抵顶工程款，诉争楼房包括在该房源中。证据五、证明一份、收据一张。证明被告迅成公司以房源抵顶森海公司工程款，以该批楼房抵押担保贷款，被告迅成公司与第三人之间形成借贷法律关系。证据六、民事调解书一份（呼民一民字第178号）。证明诉争楼房已通过法院调解确认给被告森海公司，并已发生法律效力。被告迅成公司质证认为：对证据一至证据六真实性、关联性、合法性及证实内容均无异议。被告森海公司质证认为：对证据无异议。第三人王松岩质证认为：对证据一至五本身无异议，与我方无关，第三人不清楚交易，对证明事实有异议。对证据六调解书有异议，调解书内容虚假，原告及森海公司代理人明确承认12号、13号楼不是森海公司施工的，事实错误。被告迅成公司辩称：对原告提出的诉请及陈述的事实没有异议。迅成公司与本案第三人王松岩系借贷法律关系，办理房产网签买卖联机备案手续的目的是作为向第三人还款的保证，所以说我们与第三人系借贷关系，而非商品房买卖法律关系。被告森海公司辩称：一、我同意原告的诉讼请求。我公司与被告迅成公司于2012年4月24日、2013年6月8日、2014年4月21日分别签订3份建设工程施工协议。协议约定被告迅成公司以在建348套楼房抵顶我公司承建的南通心城小区99116.34平方米建设工程的工程款，工程款约人民币21,400万元。合同签订后迅成公司陆续将合同约定的房源划拨给我公司，我公司在其后陆续将上述房源已出卖、抵五项工程款、建筑材料款。在原告办理进户或办理网签时，发现被告迅成公司又将抵工程款给我公司的楼房在第三人王松岩处抵押贷款并在呼兰房产住宅局以房屋买卖合同办理了联机备案手续，贷款由迅成公司所用。被告迅成公司的行为导致了我公司出售给原告的楼房无法办理房屋产权相关手续。我公司于2015年9月21日作为原告，起诉被告迅成公司“建设工程施工合同纠纷”一案，案号为（2015）呼民一民初字第178号《民事调解书》经法院主持调解，双方达成和解协议，和解协议第二、第三项主文确定被告迅成公司于2015年9月30日前向原告森海公司交付以抵顶工程款的75套商品房，并办理进户手续；被告迅成公司于2015年9月30日前向原告森海公司交付54套商品房并办理进户手续。于2015年10月7日前负责注销与他人的买卖或抵押的54套商品房的联机备案合同，对此被告迅成公司没有按照法律赋予的义务对上述房源给予办理进户手续和注销联机备案合同。经我们了解被告迅成公司与第三人王松岩签订的抵押贷款协议时间及联机备案合同时间均在我公司与被告迅成公司签订的施工协议之后。我公司与迅成公司协议，迅成公司免费对我公司出卖的房屋免费更名一次，我把房子抵给原告，我公司带领原告到迅成公司办理更名过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定我公司享有优先受偿权，优先受偿权优于抵押权和其他债权。所以我公司出卖的房源合法有效。被告森海公司为证实其主张的事实成立，向本院提供证据如下：证据一、证明1份。证明1、迅成公司与王松岩之间签订的合同实质是抵押关系不是买卖关系。2、南通心城东小区除12、13号楼，其余工程均是森海公司承建，迅成公司是以房源抵付工程款给森海公司，森海公司在建过程中有权处理迅成公司抵给森海公司的房源。证据二、施工协议1份（2012年4月24日）。证明迅成公司与森海公司签订的协议约定迅成公司以房源抵顶工程款，房源是按工程进度拨付的，抵工程款的房源森海公司有权处理，森海公司抵账房源抵账给他人后，可以免费到迅成公司办理更名一次。证据三、结算书。证明南通心城东小区除12、13号楼都是由森海公司承建，并结算完毕。证据四、森海公司给迅成公司开据的建安发票。证明南通心城东小区除12、13号楼都是由森海公司承建并开据发票，按照工程进度拨付房源。证据五、民事调解书1份（2015呼民一民初字第178号）。证明：1、此调解书是按照施工协议调解，调解过程中已经澄清13号楼不是本公司承建，14、15是本公司承建，所涉及的房源抵工程款是事实。2、调解书证明迅成公司以房抵工程款给森海公司的事实，迅成公司与第三人签订的联机备案合同实质的抵押贷款不是商品房买卖。原告徐建飞、被告迅成公司质证认为：对证据一至证据五真实性、合法性证明问题均无异议。第三人王松岩质证认为：对证据一有异议，被告森海公司所述的证明内容在证明中有的没有。没有直接陈述12、13号楼是否是森海公司承建，森海公司承认调解书所认定的基本事实是错误的；对证据二文本是真实的，合同内容虚假，13号楼并不是由森海公司施工。恰恰证明178号调解书所认定事实错误；对证据三由于森海公司代理人承认协议书与结算书是错误的，所以提交的结算书本身是不成立的；对证据四有异议，由于事实错误，所以发票不能证明其主张；对证据五森海公司已经承认13、14、15号楼的协议没有履行，结算是虚假的，请求人民法院撤销。第三人王松岩述称：1、第三人与本案原告没有权利义务关系。2、被告迅成公司与森海公司工程结算款及备注明细表是虚假的，所达成的协议是虚假的。原告起诉及被告所述的（2015）呼民一民初字第178号民事调解书应当撤销。该民事调解书中的南通心城东小区13号楼并并非由森海公司承建，而是由案外人新天地公司承建，相关调解书存在基本事实错误问题，人民法院应当依法予以重审，对查明故意制造虚假案情的责任作，应当依法追究法律责任，该调解基于虚假事实所确认的75套商品房明细表无效。3、第三人与迅成公司签订的合同与原告没有关系。第三人与迅成公司买卖房产、联机备案已经得到迅成公司、房产部门确认，当庭也得到森海公司和原告的确认，我方的合同是合法的。请求驳回本案原告对第三人的诉讼请求。。第三人王松岩为证实其主张的事实成立，向本院提供如下：证据一、商品房买卖合同及收据。证明第三人王松岩与迅成公司买卖合同成立。证据二、转账凭证2张。证明第三人已经向被告迅成公司交付部分购房款510万元。原告徐建飞质证认为：对证据一真实性无异议，我认为不具有合法性，对于已经出售的房产，迅成公司无权利再进行处分，迅成公司违反了担保法的规定。2、这份合同自始就不具有法律效力，合同中没有买受人的签字，也没有签订合同的时间，这份合同违反了合同法第52条的规定，是以合法的形式掩盖非法的目的，借款是真，商品房买卖是假；对证据二证明不了第三人给付的是购楼款。迅成公司并没有收到第三人的购楼款，第三人是2015年4月17日分三笔汇给迅成公司共计510万元，双方之间是借贷关系而非商品房买卖。收据是4月10日出具的，放款是4月17日，是先办抵押后放贷款。综上尽管有合法的形式，但内容是违法的，证明不了待证事实，不具有关联性、合法性，这三笔款是第三人借给迅成公司的本金，所以证明不了待证事实。被告森海公司质证认为：对证据一真实性及关联系均有异议，联机备案合同只有一份，是买卖双方签订，开发公司通过网络申请，房产局授权备案号，才能联机备案。合同是买卖双方应共同遵守签订的，合同买受人没有签字，只有出卖人盖的单位公章和法人名章，只有一方签字是无效的合同，不能证明买房事实。对证据二转账收据没有公章，不具有法律效力。假使证据一、二是真实的，收据开具日期是2015年4月10日，是在我与迅成公司签订以房抵账施工协议之后，我领原告到迅成办理商品房买卖更名过户之后，迅成公司将此房又以买卖的形式真实是作为抵押贷款给第三人，严重侵犯了原告的利益，因此不具有法律效力。经审理查明：被告迅成公司是哈尔滨市呼兰区南通心城东小区14号楼的开发单位，森海公司是南通心城东小区14号楼的建设单位。2014年4月21日，被告森海公司与被告迅成公司签订《南通心城东小区13#、14#、15#楼施工协议》，协议第七条约定付款方式，迅成公司以房屋抵顶森海公司工程款，合同附有约定顶抵工程款的房屋位置、面积、单位、总价的房源表，其中包含本案争议的房屋南通心城东小区14号楼2单元1101室。2012年5月4日，徐建飞与被告森海公司签订一份水暖分包合同，徐建飞承包森海公司承建的南城首府112号、123号-128号楼的水暖安装工程，双方约定的合同价款2,433,750元，工程款全部以房款抵付，抵付工程的楼房包括本案争议的楼房南通心城东小区14号楼2单元1101室。徐建飞与迅成公司于2013年10月20日就涉案楼房签订一份商品房买卖合同，同日迅成公司给原告出具一张收到购房款466,000元的收据一张。迅成公司因资金紧张又在王松岩处借款510万元，将包括原告徐建飞抵帐的楼房在内南通心城14号楼的部分楼房用于贷款抵押，2014年8月19日,迅成公司与王松岩就本案争议楼房签订一份商品房买卖合同，同时为王松岩开具金额为519,255元收据一张，并在房产部门办理了联机备案手续。本院认为:迅成公司与森海公司用在建楼房顶抵工程款的行为符合法律规定，是有效的民事行为。森海公司将抵顶工程款的楼房又抵付原告徐建飞工程款的行为有效，徐建飞以抵偿工程款的方式与迅成公司签订的商品房买卖合同合法有效，徐建飞要求确认合同有效的请求，本院予以支持；王松岩否认其与迅成公司之间系民间借贷关系，主张只给付部分款项，其提交的给迅成公司法定代表人舒志的转款凭证可以证实,其转款金额为510万元，其提交本院的迅成公司为其出具20套商品房收据的金额近千万元，双方在商品房买卖合同付款方式一栏并未约定分期付款，而是约定的其他付款方式，其主张给付部分款项，其余款项待交付时给付，双方既没有约定，王松岩亦未提供相应的证据，其主张双方存在房屋买卖合同关系，本院不予支持；《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”原告主张第三人王松岩与迅成公司签订的商品房买卖合同无效，依法予以解除，本院不予支持；迅成公司与王松岩之间的行为，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形，双方之间真实的法律关系是民间借贷而非房屋买卖，迅成公司签订房屋买卖合同的目的并非是履行合同，而是给民间借贷合同提供担保，双方之间形成的是让与担保，双方之间签订的商品房买卖合同虽然有效，但在物权变动的效力上，让与担保为债权担保方式，不具物权变动的效力，即不具有对抗他人的效力，故该商品房买卖合同虽在房产部门进行备案登记，但不能对抗本案的原告徐建飞，徐建飞依法拥有本案争议楼房的产权。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，判决如下：一、原告徐建飞与被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司签订的南通心城东小区14#楼2单元1101室商品房买卖合同有效，该房屋归原告徐建飞所有。二、被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告徐建飞办理产权登记及相关手续。三、驳回原告徐建飞的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  王春蚕审 判 员  刘 丽人民陪审员  陈昊罡二〇一五年十二月二十四日书 记 员  黄海鑫