广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第1097号上诉人（原审被告）罗均泽，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托代理人覃亚炎，广东循理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社，住所地广东省佛山市禅城区。负责人罗均钜。委托代理人熊晓光，广东提德律师事务所律师。上诉人罗均泽为与被上诉人佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社（以下简称南西合作社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法南民初字第298号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2007年12月14日，南西合作社与罗均泽签订《南庄村南西工业开发区用地第二期续租合同书》（合同编号为：052007017），约定罗均泽租用南西合作社位于某工业区的土地，面积1.33亩，租赁期间自2008年1月1日起至2010年12月31日止，2010年前的租金按照每年每亩10000元支付，租金分两期缴交，上半年租金在当年5月31日前交完，下半年租金在当年11月31日前交完，逾期10天未交租金的，收取滞纳金10%，如果逾期30天未交租者，作自动弃权处理，由南西合作社收回土地及厂房。合同到期后，双方未续签合同，但双方按照前述合同书由罗均泽继续承租涉案土地，2011年与2012年的租金按照每年每亩15000元支付。现罗均泽未向南西合作社支付2013年1月1日开始的租金。南西合作社曾向罗均泽发两次律师函，罗均泽在2014年11月1日签收第一次律师函。南西合作社第一次发律师函要求罗均泽签订书面的《土地租赁合同》并支付拖欠的租金、滞纳金，若不按期履行，南西合作社就与罗均泽解除土地租赁合同关系。罗均泽收到律师函后，未与南西合作社签订书面的《土地租赁合同》，亦未向南西合作社支付拖欠的租金、滞纳金。罗均泽在2014年11月11日签收第二次的律师函，南西合作社第二次发律师函告知因罗均泽无按照第一份律师函缴纳拖欠的租金、滞纳金，要求与罗均泽解除租赁合同关系并要求罗均泽支付土地占用费及交还土地。因罗均泽未按时履行，南西合作社遂起诉至本院要求处理。另查明，2014年11月28日，南西合作社向法院起诉要求罗均泽支付租金，案件受理后，因南西合作社在收到预交诉讼费通知单未在规定的时间内缴纳案件受理费，案件按自动撤诉处理。再查明，涉案土地位于南庄村高墩顶，集体土地建设用地使用证号为南集建（98）字第110015号，集体土地建设用地使用者为南海市南庄镇南庄村经济社（现为佛山市禅城区南庄镇南庄村民委员会），土地类型为工业。2015年5月18日，佛山市禅城区南庄镇南庄村民委员会、佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司出具《说明》，确认涉案土地已授权南西合作社佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社负责管理，土地的收益归南西合作社。原审法院认为：案件系南西合作社主张罗均泽解除租赁关系及支付租金、土地占用费等而产生的土地租赁合同纠纷。南西合作社依法对涉案土地享有管理、收益的权利，其与罗均泽签订的《南庄村南西工业开发区用地第二期续租合同书》，合法有效，双方虽在合同到期后未续签书面合同，但南西合作社、罗均泽在合同到期后继续履行《南庄村南西工业开发区用地第二期续租合同书》，双方实际仍存在土地租赁关系，且是当事人之间的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，应予以确认。罗均泽自2013年1月1日开始未向南西合作社缴纳租金，已构成违约。现南西合作社主张解除双方的土地租赁关系，罗均泽不同意解除，主张继续履行。双方签订的《南庄村南西工业开发区用地第二期续租合同书》已明确约定，如果逾期30天未交租者，作自动弃权处理，由南西合作社收回土地及厂房，现罗均泽已逾期30天，南西合作社有权解除双方的土地租赁关系。又因为，南西合作社依法向罗均泽发律师函要求罗均泽签订书面的《土地租赁合同》并支付拖欠的租金、滞纳金，若不按期履行，南西合作社就与罗均泽解除土地租赁合同关系。罗均泽收到律师函后，未与南西合作社签订书面的《土地租赁合同》，亦未向南西合作社支付拖欠的租金、滞纳金。南西合作社再次向罗均泽发律师函告知因罗均泽无按照第一份律师函缴纳拖欠的租金、滞纳金，要求与罗均泽解除租赁合同关系并要求罗均泽支付土地占用费及交还土地。故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，南西合作社起诉要求与罗均泽解除土地租赁合同关系并主张罗均泽支付租金、占用费，有事实和法律依据，应予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，确认双方土地租赁关系在罗均泽第二次签收律师函的日期2014年11月11日解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，现双方土地租赁关系已解除，罗均泽应当返还租赁物，对南西合作社主张罗均泽拆除位于禅城区某工业开发区的1.33亩土地的地上建筑物并将该土地交还给南西合作社的诉讼请求，有事实和法律依据，应予以支持。关于租金的标准，双方签订的《南庄村南西工业开发区用地第二期续租合同书》约定租金为每年每亩10000元，现南西合作社主张按照每年每亩20000元计算，罗均泽主张按照每年每亩10000元计算，但双方实际履行过程中，为2011年以前按照每年每亩10000元支付，2011年、2012年开始按照每年每亩15000元支付，故法院以双方实际履行的租金标准每年每亩15000元计算，对南西合作社、罗均泽双方的主张不予支持。且双方合同约定逾期10天未交租金的，南西合作社有权收取按照逾期租金收取10%的滞纳金。即罗均泽应向南西合作社支付2013年1月1日起至双方土地租赁关系解除之日2014年11月11日的租金37167元（15000元／亩×1.33亩×1年＋15000元／亩×1.33亩×315天÷365天）及滞纳金3716.7元（37167元×10%）；2014年11月12日起至庭审之日2015年8月5日的土地占用费，计算为14594元（15000元／亩×1.33亩×267天÷365天）及滞纳金1459.4元（14594元×10%）；2015年8月6日起的土地占用费，以1.33亩按照每年每亩15000元的标准计算至罗均泽交还租赁物之日止，滞纳金按照逾期占用费的10%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认南西合作社与罗均泽的土地租赁关系于2014年11月12日解除；二、罗均泽在判决发生法律效力之日起三十日内拆除位于禅城区某工业开发区（位于南庄村高墩顶，集体土地建设用地使用证号为南集建（98）字第110015号）的1.33亩土地的地上建筑物并将该土地交还给南西合作社；三、罗均泽在判决发生法律效力之日起十日内向南西合作社支付2013年1月1日起至2014年11月11日的租金37167元及滞纳金3716.7元；四、罗均泽在判决发生法律效力之日起十日内向南西合作社支付2014年11月12日起至2015年8月5日的土地占用费14594元及滞纳金1459.4元，2015年8月6日起的土地占用费，以1.33亩按照每年每亩15000元的标准计算至罗均泽交还租赁物之日止，滞纳金按照逾期占用费的10%计算；五、驳回南西合作社的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2859元，由南西合作社负担386元，罗均泽负担2473元。上诉人罗均泽不服上述判决，向本院提起上诉称：2007年12月14日，罗均泽与南西合作社签订了两份《南庄村南西工业开发区用地第二期续租合同书》，约定罗均泽租用南西合作社的土地，租赁期限自2008年1月1日至2012年12月31日，每亩每年租金为10000元。租赁期满后，南西合作社的村民曾就出租土地的租金问题进行表决，表决结果为每亩每年25000元，但南西合作社未按照表决的结果租赁土地，其中租给南一队的14亩多土地每亩每年租金只有20000元。罗均泽认为，在南一队租用土地租金也为每亩每年25000元标准的情况下，罗均泽同意按上述标准支付租金。上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项，改判南西合作社、罗均泽之间的土地租赁关系继续履行；2.案件一、二审受理费由南西合作社负担。上诉人罗均泽在二审期间向本院提交了罗均泽最初租赁涉案土地的手续证明，拟证明涉案土地刚开始办理土地使用证时，罗均泽有参与办理，故罗均泽对涉案土地享有优先承租权。被上诉人南西合作社辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。罗均泽的上诉理由不成立，请求二审法院驳回罗均泽的上诉请求。被上诉人南西合作社在二审期间未向本院提交新证据。被上诉人南西合作社对罗均泽提交证据的真实性不予确认，且认为罗均泽提交的证据不能证明其所要证明的内容。本院对罗均泽提交的证据认定如下：罗均泽提交该份证据与本案不具有关联性，不作为本案定案依据。经审查，南西合作社于2014年11月10日第二次向罗均泽寄送律师函，根据南西合作社在一审提交的邮件编码为1014610225512的邮件查询记录显示，该份律师函未成功送达罗均泽。本院对原审判决认定的其他事实予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点为：南西合作社、罗均泽之间的土地租赁关系是否应解除及罗均泽是否应将案涉土地交还南西合作社？南西合作社对涉案土地享有管理、收益的权利，其与罗均泽签订的《南庄村南西工业开发区用地第二期续租合同书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同到期后，双方虽未续签书面合同，但双方仍实际履行《南庄村南西工业开发区用地第二期续租合同书》，双方之间为不定期土地租赁关系。《南庄村南西工业开发区用地第二期续租合同书》明确约定罗均泽逾期30天未交租的，南西合作社有权解除合同，收回土地及厂房。罗均泽自2013年1月1日起开始未向南西合作社缴纳租金，南西合作社分两次向罗均泽发送律师函，第一次发函要求罗均泽签订书面的《土地租赁合同》并支付拖欠的租金、滞纳金，若不按期履行，则解除土地租赁合同关系。罗均泽收到律师函后，未与南西合作社签订书面的《土地租赁合同》，亦未支付拖欠的租金、滞纳金。后南西合作社再次向罗均泽发出律师函，要求解除租赁合同关系并要求罗均泽支付土地占用费、交还土地。但该份律师函并未送达罗均泽，故应以起诉状送达罗均泽之日，即2015年4月24日作为租赁关系解除的日期，原审法院2014年11月12日作为土地租赁关系解除日期不当，本院予以纠正。南西合作社、罗均泽之间的土地租赁关系解除，罗均泽应当返还租赁物，原审法院判令罗均泽拆除位于禅城区某工业开发区（位于南庄村高墩顶，集体土地建设用地使用证号为南集建（98）字第110015号）的1.33亩土地的地上建筑物并将该土地交还给南西合作社并无不当，依法应予维持。罗均泽上诉主张案涉合同应继续履行理据不足，本院不予支持。关于租金的支付标准问题，原审法院参照2011年、2012年双方实际履行的租金标准计算并无不当，但由于土地租赁关系应于2015年4月24日解除，故罗均泽应支付2013年1月1日至2015年4月24日的租金为46131元（15000元／亩×1.33亩×2年＋15000元／亩×1.33亩×114天÷365天）及滞纳金4613.1元；2015年4月25日起至罗均泽实际交还租赁物的土地占用费，以1.33亩按照每年每亩15000元的标准计算至罗均泽交还租赁物之日止，滞纳金按照逾期占用费的10%计算。综上，原审判决认定事实错误，依法应予改判。上诉人罗均泽上诉主张继续履行合同理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法南民初字第298号民事判决第二项；二、撤销撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法南民初字第298号民事判决第五项；三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法南民初字第298号民事判决第一项为：佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社与罗均泽的土地租赁关系于2015年4月24日解除；四、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法南民初字第298号民事判决第三项为：罗均泽应在判决书发生法律效力十日内向佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社支付2013年1月1日起至2015年4月24日的租金46131元及滞纳金4613.1元；五、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法南民初字第298号民事判决第四项为：罗均泽应在判决书发生法律效力十日内向佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社支付2015年4月25日起的土地占用费，以1.33亩按照每年每亩15000元的标准计算至罗均泽交还租赁物之日止，滞纳金按照逾期占用费的10%计算；六、驳回佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费723元，由佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社负担100元，由罗均泽负担623元；二审案件受理费299元，由上诉人罗均泽负担。本判决为终审判决。审 判 长  安建须代理审判员  徐允贤代理审判员  黄玉凤二〇一五年十二月二十日书 记 员  李嘉敏