广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第1199号原告：霍三妹，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码×××5077。原告：梁丽珠，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码×××5088。上述两原告共同委托代理人：杨柏华，系广东国龙律师事务所律师。上述两原告共同委托代理人：黄亨平，系广东国龙律师事务所律师。被告：佛山市基准贸易有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道华翠南路6号南海颐景园商业27、28号铺，代码58633XXX-4。法定代表人：陈志辉。被告：梁伟微，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码×××002X。被告：陈志辉，男，汉族，住广东省珠海市香洲区。上述三被告共同委托代理人：赖斯，系广东天爵律师事务所律师。上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月13日受理后，依法适用简易程序，并于同年11月9日公开开庭进行了审理。原告霍三妹、梁丽珠的共同委托代理人杨柏华，被告佛山市基准贸易有限公司（以下简称基准公司）、梁伟微、陈志辉的共同委托代理人赖斯到庭参加诉讼。诉讼中，双方申请庭外和解但未达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。两原告诉称：原告与三被告于2011年11月18日签订《房地产租赁合同》，约定原告将坐落于佛山市南海区桂城华翠南路六号颐景园商业2号-3号、5号-12号、18号-22号、27号-28号铺的房地产出租给被告基准公司使用；租赁期限从2011年11月18日起至2017年1月31日止；基准公司于每月15日前向原告交付当月租金；如不按时交付租金，除补交外，每逾期一日，另按拖欠金额的1%向原告支付违约金；被告基准公司拖欠租金、税费期间，未经原告同意，基准公司不得将任何物品搬离其承租房屋等内容。被告梁伟微、陈志辉自愿向原告提供保证担保。原告依约将租赁物交付给被告基准公司使用，但其未依约交纳租金，被告基准公司欠原告2015年8月31日以前的租金1090097元。原告请求被告基准公司每日按拖欠金额2‰标准计算至其实际付清租金之日止，暂计至2015年8月12日为436294元。故起诉，请求判令：1.被告基准公司支付2015年8月31日前的租金1090097元及逾期付款违约金（每日按拖欠金额2‰之标准计至实际清偿之日，暂计至2015年8月12日为436294元）予原告；2.被告梁伟微、陈志辉对上述债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由三被告连带承担。诉讼中，原告明确逾期付款违约金按三被告提供的2014年1月-2015年7月租金明细表，从2014年1月开始至2015年8月止，以每月欠付的租金数额为本金从当月16日起按日千分之二计算至实际清偿之日。三被告答辩称：被告基准公司欠原告至2015年8月31日的租金1034920元。三被告未按时交租的原因如下，2013年7月、8月左右，被告所承租的商铺前的华翠南路因市政施工封闭，导致被告无法出货，因此生意一落千丈；原告至2014年6月开始派人到被告承租的铺位看守，不让被告出货，导致无法经营、没有盈余。且被告认为原告诉请的违约金过高，被告迟延支付租金未造成原告过多的损失，原告亦未举证证明其实际损失，原告的损失应从2014年10月开始按中国人民银行同期贷款利率计算。原告举证如下：1.两原告身份证、被告基准公司企业机读档案资料、组织机构代码证、被告梁伟微、陈志辉身份证复印件各1份，证明原、被告诉讼主体资格。2.《房地产租赁合同》原件3份、《房地产租赁合同确认书》原件1份，证明原被告存在租赁合同关系及双方的权利义务。3.房地产权证原件17份，证明涉讼租赁物属两原告共有，原告有权出租物业，双方签订的合同合法有效。4.律师函原件4份、回复函原件1份、特快专递邮寄详情单原件2份、缴费通知单原件2份，证明被告拖欠租金、水电费等费用，两原告多次向被告催收，被告应承担违约责任。经质证，三被告对原告提供的证据1、2、3真实性没有异议。对证据4真实性没有异议，但认为律师函中提及的违约金过高，已经超过原告的实际损失。被告基准公司、梁伟微、陈志辉举证如下：1、网上银行转账电子回单打印件20份、2014年1月-2015年7月租金明细表打印件1份，证明被告欠至2015年8月31日的租金1034920元。经质证，原告对三被告提供的证据1真实性没有异议。本院认为，原被告对原告提供的证据1-4及三被告提供的证据1的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以认定。根据以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2011年11月18日，两原告（甲方，出租方）与被告梁伟微（乙方，承租方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方将坐落于佛山市南海区桂城华翠南路六号南海颐景园商业2号-3号、5号-12号、18号-22号、27号-28号铺租赁给乙方使用；租赁期限2011年11月13日至2017年1月31日；并对租金进行分段约定，乙方应于每月15日前支付当月租金；乙方逾期支付租金，尚应按每日拖欠金额的1%向甲方支付违约金等内容。当天，两原告（甲方，出租方）与被告基准公司（乙方，承租方），梁伟微、陈志辉（丙方）签订两份《房地产租赁合同》，约定甲方分别将坐落于佛山市南海区桂城华翠南路六号南海颐景园商业2号-3号、5号-12号、18号-22号铺及27号-28号铺租赁给乙方使用；租赁期限2011年11月13日至2017年1月31日；将2号-3号、5号-12号、18号-22号的租金及27号-28号铺的租金分别分段约定，总数额与两原告及被告梁伟微签订的《房地产租赁合同》一致，乙方应于每月15日前支付当月租金；乙方逾期支付租金，尚应按每日拖欠金额的1%向甲方支付违约金；丙方自愿向甲方提供保证担保；其他内容均与两原告与被告梁伟微签订的《房地产租赁合同》内容一致。2012年4月21日，两原告（甲方，出租方）与被告基准公司（乙方，承租方），梁伟微、陈志辉（丙方）再次签订《房地产租赁合同》，确定甲方与梁伟微签订的《房地产租赁合同》被当天三方签订的《房地产租赁合同》取代；三方签订的两份租赁合同系应乙丙的要求分开签订，实际租赁物整体出租等内容。2011年11月18日，两原告向被告交付商铺钥匙；涉讼商铺由被告经营使用。2013年2月开始，两原告多次向三被告发送律师函，催收租金。根据三被告提供的2014年1月至2015年7月租金支付明细，从2014年1月开始，被告一直迟延支付租金，于2014年3月5日支付2014年1月租金91875元；于2014年3月31日、4月8日支付2月租金28000元、68469元；于2014年5月10日、5月31日支付3月租金32594元、63875元；于2014年6月6日、6月7日支付4月租金29400元、67069元；于2014年6月17日、6月18日支付5月租金29400元、67069元；分别于2014年7月8日、8月1日、9月20日支付2014年6月至8月租金各96469元；于2014年10月22日、11月5日支付9月租金29400元、67069元；于2015年2月7日、4月2日支付2014年10月租金10000元、50000元；2014年10月租金尚有36469元未支付，之后的租金一直未支付。两原告及三被告确认欠原告截至2015年8月31日的租金1034920元。另查明，两原告为涉讼商铺的所有权人。本院认为，根据两原告及三被告的约定，两原告与三被告于2011年11月18日签订的两份《房地产租赁合同》已取代两原告与被告梁伟微签订的《房地产租赁合同》，两原告与三被告签订的两份《房地产租赁合同》及两原告与被告梁伟微签订的《房地产租赁合同》均为当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。关于原告请求被告基准公司支付租金及违约金。诉讼中，被告基准公司对未支付至2015年8月31日的租金1034920元并无异议，且该租金的支付期限已届满，被告基准公司应支付予原告。被告基准公司从2013年2月开始一直拖欠租金，原告主张根据被告提供的2014年1月至2015年7月租金支付明细从2014年1月开始至2015年8月止，以每月应付租金从当月16日起至实际清偿之日止计算违约金，本院予以支持；但原告主张按利率日千分之二计算违约金过高，本院酌定按日万分之五计算违约金。根据查明事实部分被告基准公司实际支付的租金时间，则被告基准公司已支付的2014年1月至2014年10月的租金共产生违约金21847.85元，未支付的租金的违约金计算方式为以36469元为本金从2014年10月16日开始，在2014年11月至2015年1月期间分别以96469元为本金从每月16开始，在2015年2月至8月期间分别以101292元为本金从每月16日开始，均至实际清偿之日止日万分之五计算。原告请求的租金及违约金超出的部分没有依据，本院不予支持。被告辩称按中人民银行同期贷款利率计算违约金没有依据，本院不予采纳。关于原告请求被告梁伟微和陈志辉对上述债务承担连带清偿责任。该责任系《房地产租赁合同》约定的被告梁伟微、陈志辉的义务，且两被告对此并无异议，本院对原告的上述请求予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条的规定，本案判决如下：一、被告佛山市基准贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付至2015年8月31日的租金1034920元及已支付的租金的违约金21847.85元予原告霍三妹、梁丽珠；二、被告佛山市基准贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以36469元为本金从2014年10月16日开始，在2014年11月至2015年1月期间分别以96469元为本金从每月16开始，在2015年2月至8月期间分别以101292元为本金从每月16日开始，均至实际清偿之日止按日万分之五计算的违约金予原告霍三妹、梁丽珠；三、被告梁伟微、陈志辉对上述一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告霍三妹、梁丽珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取9268.76元、财产保全费5000元，共计14268.76元（原告已预交）。由两原告负担2113.31元；由三被告负担12155.45元，并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 周 晖二〇一五年十二月二十四日书记员 陈志锋