广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终17441号上诉人（原审原告）：陈昌国，男，1944年7月22日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人:肖福军，广东莱特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:广州市恒景房地产投资有限公司，住所地：广州市越秀区小北路北秀花苑丽怡阁二楼G室。法定代表人:赵育民。被上诉人(原审被告):中国建设银行股份有限公司广州荔湾支行，住所地：广州市荔湾区中山七路304号之一。负责人:罗铁锋。委托代理人:黄碧洲、罗藤，分别为广东华之杰律师事务所律师及实习律师。原审第三人:陈显丰，男，1965年7月21日出生，汉族，住浙江省平阳县。上诉人陈昌国因与被上诉人广州市恒景房地产投资有限公司（以下简称恒景公司）、中国建设银行股份有限公司广州荔湾支行（以下简称建行荔湾支行），原审第三人陈显丰房屋买卖合同纠纷一案，广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初4273号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。陈昌国上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判恒景公司协同我方办理广州市滨江西路130号帆影阁22层H单元（现门牌海珠区滨江西路130号2208房）的产权过户和房地产登记手续；3.恒景公司、建行荔湾支行协助涂销位于海珠××路××帆影××单元房的抵押登记；4.一审、二审诉讼费由恒景公司、建行荔湾支行承担。事实与理由如下：一、我交清全部购房款，2008年9月2日我与陈显丰签订了权利转让协议书，陈显丰自愿将位于广州市滨江西路130号帆影阁22层H单元（现门牌海珠区滨江西路130号2208房）的房屋转让给我，转让总价格708120元（每平方7000元，建筑面积为101.16平方米）其中约定陈显丰尚未支付房款人民币350000元，由我与2008年9月2日直接代为支付至法院指定的银行账户（作为房款的组成部分），其余房款358120元我通过银行转账的形式向陈显丰支付，也就是说从2008年11月21日陈显丰收到我的全部房款后该房屋的实际所有权人为我。陈显丰承诺将该房屋的房地产权属证书登记在我的名下并为此向我的妻子儿子出具了公证委托合同。二、陈显丰收到我的上述全部款项后，于2013年1月份将上述房屋交由我使用，在此后的该房屋的物业、水电费等费用全部由我交纳。三、陈显丰于2016年4月23日向恒景公司寄出(并登报)通知。陈显丰通过诉讼确认了上述房地产的所有权属于他本人，由于他本人不具备购房资格，该房屋未能办理到他本人名义的登记手续。由于该房屋的所有权益全部转让到我的名下，在我的催促下，陈显丰于2016年4月23日通知广州市恒景房地产投资有限公司协助我办理上述房地产的过户登记手续。综上所述，我已经付清了全部转让款，陈显丰已经将上述房屋的全部权利转让给了我，并向相关当事人履行了通知手续，我已经取得了该房屋的所有权，且在本市具有购房资格。为此，依法应当将上述房地产的登记手续办到我的名下。请求二审法院查清事实的基础上依法支持我的上诉请求。被上诉人恒景公司经本院依法传唤，无正当理由没有到庭，也没有提出答辩意见和举证。被上诉人建行荔湾支行答辩称：涉案房产虽然已经办理抵押登记，恒景公司为抵押人，我方为抵押权人，依据相关法规、规章以及本市房管部门发布的涂销抵押登记，办理指引，涂销抵押应该由抵押人提出申请并持有抵押权人出具的涂销资料自行到房管部门办理，或者抵押人与抵押权人共同办理。总之，均需抵押人的参与，抵押权人无法单方办理，然而恒景公司至始未向我方提出涂销抵押的要求，事实上，我行收到广州市海珠区人民法院分布的执行款后，曾尝试与恒景公司沟通涂销抵押事宜，但未能与恒景公司取得联系，故涉案房产至今未能涂销抵押。对于陈昌国提出的要求，我行经恒景公司协助涂销抵押的要求及恒景公司涂销抵押的诉讼请求，只要恒景公司同意涂销抵押，我行同意配合去房管部门办理，否则我方无法单方办理。对于本案涉及的其他事实及事实请本院依法审理，作出判决。原审第三人陈显丰经本院公告传唤，公告期满未到庭参与诉讼，也没有提出陈述意见和举证。陈昌国于2016年6月2日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、恒景公司协同我方办理广州市滨江西路130号帆影阁22层H单元（现门牌：海珠区滨江西路130号2208房）的产权过户手续和房地产登记手续；2、恒景公司、建行荔湾支行协助我方涂销广州市滨江西路130号帆影阁22层H单元（现门牌：海珠区滨江西路130号2208房）的抵押登记；3、恒景公司、建行荔湾支行承担诉讼费。一审法院经审理查明：经审理查明：2008年9月2日，陈昌国（受让方、乙方）与第三人（转让方、甲方）签订《权利转让协议书》，约定：乙方于2003年5月27日与恒景公司签订了帆影阁认购书，购买的位于广州市滨江西路130号帆影阁22层H单元（现门牌：海珠区滨江西路130号2208房）的房屋，本人已经交清了全部房款；现将上述认购书的全部权利转让给乙方；甲方自愿将位于广州市滨江西路130号帆影阁22层H单元（现门牌：海珠区滨江西路130号2208房）的房屋转让给乙方，转让总价格为708120元（每平方米7000元，建筑面积为101.16平方米）；其中甲方尚未支付房款人民币350000元，由乙方于2008年9月2日代为支付至法院指定的银行帐户作为房款的组成部分，其余房款358120元乙方于2008年11月30日前通过银行转帐的形式向甲方支付；甲方及甲方指定银行账户收到上述款项后，房屋交由乙方使用，房屋的房地产权属证书登记在乙方名下，由乙方向恒景公司申请办理上述房屋的更名或将该户名直接办理到乙方的名下的手续，办理房地产权属证书所需税、费或实现其他转让权利而发生的费用由乙方承担；上述条款未涉及的甲方与恒景公司签订认购书的甲方享有的其他权利也归乙方；双方签协议并履行完毕后甲方向乙方出具授权公证书；由乙方持本人签署的公证授权书办理相关房地产权属证书过户（或登记）手续。同日，工商银行银行进账单载明：第三人向一审法院办案专户汇入350000元，其中案号为（2008）海指执字第173号，房号为帆影阁22H，并备注“欧梅溪账号划出”。后，陈昌国分别于2008年11月21日、2008年11月26日、2009年7月20日通过案外人欧梅溪的账户向第三人支付了2万元、29万元、4.8万元。2008年11月21日，第三人与案外人陈秀琴共同出具《收据》，载明：今收到原告、陈旭晖交来购买（转让）广州市滨江西路130号帆影阁22H单位的房款（注：已全部付清该单位的房款）358120元。2008年11月21日，广东省广州市广州公证处出具（2008）穗粤广证内字第16356号《公证书》，载明：第三人和案外人陈秀琴是座落在广州市海珠区滨江西路130号帆影阁22层H号房屋的买受人；上述房屋虽以第三人名义购买，但依法应属第三人和案外人陈秀琴夫妻共有财产；现第三人和案外人陈秀琴全权委托案外人欧梅溪、陈旭青（任一人）为合法代理人，就上述房屋的有关事宜代表委托人在有关部门执行和处理下列事项：在政策允许的情况下，代表委托人办理房地产出售的一切有关手续并在房地产交易所及登记所办理上述房屋的卖房交易过户手续（包括房地产测绘、分割、变更、房屋产权查询、登记、交易过户、估价、交税费及其他一切正当费用、申（换）领契证等手续）；代表委托人在房地产登记所办理上述房屋的涂消抵押、抵押登记、办新房产证及领证、交费等手续；代表委托人缴交上述房屋的税款及其他应缴的一切正当费用；等。陈昌国于2016年6月2日提起本案诉讼。一审法院另查，一审法院于2004年作出（2004）海民三初字第2125号《民事判决书》，判决陈显丰与恒景公司就滨江西路130号帆影阁22层H号房屋的买卖行为有效；恒景公司支付从2003年10月1日至符合交楼条件并通知陈显丰收楼时为止的迟延交付滨江西路130号帆影阁22层H号房屋的违约金；驳回陈显丰的其它诉讼请求；等。该判决书还查明以下事实：陈显丰于2003年5月27日与恒景公司签订了《帆影阁认购书》，订明由陈显丰以500800元向恒景公司认购位于广州市海珠区滨江西路130号帆影阁第22层H号房；陈显丰须于签定认购书后十天内即2003年6月7日到恒景公司指定的地点，交付首期并签署《商品房买卖合同》；本楼宇于2003年9月30日前竣工交付使用，陈显丰所购置物业需在交所有款项及经银行批准其按揭申请后方可办理收楼手续等；陈显丰于2003年12月23日前共支付了150800元房款及8565元工本税费给恒景公司；恒景公司与建行荔湾支行于2002年12月10日签定《抵押合同》，载明抵押物包括上述帆影阁第22层H号房；该抵押于2003年9月27日已经有关部门登记；等。该判决书已经生效。恒景公司、建行荔湾支行于2002年12月9日签订了《人民币资金借款合同》，约定恒景公司向建行荔湾支行借款2000万元用于“帆影阁”项目流动资金周转，借款期限从2002年12月24日至2003年12月23日；贷款利率为年利率5.841%；合同签订后，双方持本合同到公证机关办理具有强制执行公证效力的公证书，如恒景公司未在合同约定期限内清偿贷款本息及相关费用，恒景公司同意建行荔湾支行持公证书向人民法院申请强制执行，无论执行标的涉及恒景公司任何财产，恒景公司均同意人民法院依法强制执行，并放弃一切抗辩权。同日，恒景公司、建行荔湾支行签订了《抵押合同》，恒景公司提供包括涉案房屋在内的多套房产作抵押担保，担保期限为抵押权存续期间至被担保的债权诉讼时效届满之日后两年。抵押合同签订后，上述抵押房产办理了抵押登记手续，广州市国土资源和房屋管理局于2003年9月27日出具了《广州市房地产抵押登记证明书》，抵押权人为建行荔湾支行。借款期限届满后，恒景公司没有清还贷款。建行荔湾支行依据广州市公证处(2004)穗证内经字第95575、95576号执行证书，向广州市中级人民法院申请执行，要求恒景公司履行债务。在2004年4月17日，广州市中级人民法院查封了恒景公司开发的广州市海珠区滨江西路130号“帆影阁”内价值2400万元的房产。2007年2月9日，广州市中级人民法院又轮候查封了抵押房屋。广州市中级人民法院于2008年3月6日以(2008)穗中法执指字第001号民事裁定书将涉及恒景公司系列案件指定一审法院执行。执行过程中，第三人以涉案房屋是其购买的房产为由，向一审法院提出执行异议，要求解封该房产。一审法院查明：第三人在涉案房屋的解封异议审查期间，依合同规定向一审法院交齐了涉案房屋的余下购房款。2008年10月29日，一审法院以（2008）海指执字第173号－12民事裁定书裁定第三人异议成立，解除滨江西路130号“帆影阁”22H单元的查封。建行荔湾支行不服该裁定，并以其对涉案房屋享有抵押权为由向一审法院提起诉讼，要求判令其对涉案房屋享有优先受偿权。2009年3月13日，一审法院对该案作出（2009）海民二初字第47号民事判决书，判决驳回建行荔湾支行的诉讼请求。建行荔湾支行不服该判决，遂向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院以（2009）穗中法民二终字第1018号民事判决书判决驳回上诉、维持原判，该判决已经生效。第三人曾于2013年向一审法院提起诉讼，要求恒景公司协助办理广州市滨江西路130号2208房（即广州市滨江西路130号“帆影阁”22层H号房）的房地产权属证书。一审法院以（2013）穗海法民三初字第3061号立案审理，并于2014年1月16日作出《民事判决书》，判决驳回陈显丰的诉讼请求，并查明以下事实：陈显丰表示其已于2013年1月24日接收了所购房屋，并提供了广州圣元物业管理有限公司于2013年1月24日出具的《收据》予以证明，该《收据》记载“今收到2208、2610房物业服务费745.68＋543.11（2013年2月1日-4月30日）共计1288.79元；2013年8月26日，广州市房地产交易登记中心出具《依申请公开信息复函书》，内容为：经查，无广州市海珠区滨江西路130号22层08房的预售备案登记，已办理抵押登记，抵押权人为中国建设银行广州市荔湾支行；等。一审法院又查，第三人曾于2016年向一审法院提交了《撤诉申请书》，表示由于第三人不符合广州市有关限购政策故申请撤诉，并提交了由广州市海珠区房地产交易登记所于2016年3月7日出具的《不具备购房资格告知书》。一审诉讼中，陈昌国表示涉案房屋自2008年起已一直由原告使用，并提交了由广州供电局有限公司出具的、抄表日期为2016年5-11月和2017年1、3月的电费发票若干，均载明：户名为陈旭青，用电地址为滨江西路130号2208房；等。案外人陈旭青于2017年5月22日到庭表示：本人与原告为父子关系；第三人已给本人办理了公证授权；2013年1月第三人将涉案房屋交给原告后一直由本人进行打理并凭公证书以本人的名义为涉案房屋缴纳物业、水电等费用；同意涉案房屋的权利由陈昌国主张。陈昌国为证明其诉讼主张还提交了第三人于2016年4月23日向恒景公司出具《通知》及快递回单、网上查询的投递证明、登报通知，其中《通知》载明：本人与贵公司于2003年5月27日签订了帆影阁认购书，购买的位于广州市滨江西路30号帆影阁22层H单元（现门牌：海珠区滨江西路130号2208房）的房屋，本人已经交清了全部房款；2008年9月2日本人与陈昌国签订了权利转让协议书，陈昌国已经履行完毕上述权利转让协议书的全部义务，现将帆影阁认购书的全部权利转让给了陈昌国；特此将上述权利转让情况通知贵公司，烦请贵公司为陈昌国办理上述房地产的房地产权属证书；等。拟证明第三人就上述权利转让通知给了恒景公司并要求其协助陈昌国办理上述房地产过户登记手续。一审法院认为：尽管陈昌国主张向第三人购买了涉案房屋并支付了全部的房价款，提供了《权利转让协议书》、《收据》及相应的银行凭证，但鉴于陈昌国与恒景公司、建行荔湾支行并非合同的相对方，涉案房屋至今仍登记在恒景公司的名下，且第三人曾以不具备购房资格为由申请撤诉，故陈昌国要求恒景公司、建行荔湾支行协助涂销涉案房屋的抵押登记并且办理产权过户手续，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2017年25日作出如下判决：驳回陈昌国的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由陈昌国负担。本院经审查认为，一审查明事实无误，且有相关的证据予以佐证，本院予以确认。二审中，建行荔湾支行没有提交证据，陈昌国向本院提交（2015）穗海法民三初字第2197号民事判决书复印件及该案的生效证明复印件各一份，该案业主所购买的房屋已经过户，拟证明涉案房屋陈显丰的购买几乎是与该案的业主一起购买、一起办理的交款手续、最后的尾款也是一起交到海珠法院的、同时入住的，该案业主已经取得房产证。该判决书是一手购买人起诉的，没有本案我方向陈显丰购买的情节。经本院主持质证，建行荔湾支行表示，对判决的真实性予以确认，合法性、关联性由法院审查。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对陈昌国上诉主张的要求恒景公司、建行荔湾支行协助涂销涉案房屋的抵押登记并且办理产权过户手续问题，一审法院以陈昌国与恒景公司、建行荔湾支行并非合同的相对方，涉案房屋至今仍登记在恒景公司的名下，且第三人曾以不具备购房资格为由申请撤诉为由，认定陈昌国要求恒景公司、建行荔湾支行协助涂销涉案房屋的抵押登记并且办理产权过户手续依据不足，合法有据，本院予以维持。至于建行荔湾支行二审提交（2015）穗海法民三初字第2197号民事判决书，一方面该判决形成于二审之前，另一方面判决的内容也与本案无关，本院不予采纳。在陈昌国现有举证不能推翻一审相关认定的情况下，其上诉缺乏理据，本院不予支持。综上，审查一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。陈昌国上诉请求和理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈昌国负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 韩志军审判员 郭东升二〇一七年十二月××日书记员 林飘云梁少欣