广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终19767号上诉人（原审原告）：郭显超，男，1975年1月7日出生，汉族，住广州市番禺区。上诉人（原审原告）：高敏斐，女，1978年5月22日出生，汉族，住广州市番禺区。上列二上诉人的共同委托代理人：朱茶林、傅玲艳，均为广东星凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：君华集团有限公司，住所地：广州市白云区恒骏街4号405房。法定代表人：张劲，该公司总经理。委托代理人：曾朝阳，该公司员工。上诉人郭显超、高敏斐因与被上诉人君华集团有限公司（以下简称君华集团公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初932号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。郭显超、高敏斐共同上诉请求:1.撤销一审判决，改判支持我方一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由君华集团承担。事实与理由：一、一审法院以番禺小学、中学属于君华集团公司有关涉案房屋所在楼盘项目的红线规划范围外为由，认定其“购房送省一级名校番禺小学、中学学位”的广告宣传内容不是要约，是对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第三条中“相关设施”的错误理解，属于适用法律错误。“相关设施”应理解为涉案房屋附近的公共配套设施(含规划范围内、外附近的学校、超市、医院、商业、交通设施等)，即本案中“相关设施”应扩大解释为包含规划范围外一步之遥的番禺小学、中学。君华集团公司将该学校作为卖点大肆宣传，诱使我方等广大业主上当受骗，使其开发建设的房屋快速销售一空，赚得经济利益。而众所周知，学校对于有子女的业主很重要，涉案房屋是否学位房对购房价格及我方是否购买有直接影响，君华集团公司的虚假广告宣传行为侵害了业主的购房知情权和选择权。二、根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第六十八条的规定，君华集团公司明显存在“学位房”欺诈、虚假广告宣传的违背诚实信用原则行为。工商部门已确认君华集团公司的上述虚假广告宣传行为，并对其作出行政处罚，我方有权要求其赔偿没有相关学位的经济损失。一审判决结果助长了开发商的恶意虚假宣传行为，也不符合我国《合同法》第四十二条第三款的规定，将造成房地产市场经济秩序的混乱，对广大业主有失公正。三、涉案房屋没有番禺小学、中学的学位，必将造成我方子女入学成本的提高，该损失是客观存在的。君华集团公司开发番禺中学西侧土地建成涉案楼盘，其对于楼盘是否具有番禺中学、小学的学位应当与当地政府和学校等相关部门达成协议，其在学位不确定的情况下即对外宣传有学位，主观过错明显。对业主而言，由于涉案楼盘所在地块位置显示为南郊番禺中学西侧，根据《义务教育法》中的就近入学的原则，我未能对番禺小学、中学学位的广告宣传产生质疑，主观过错相对较小，且我作为普通购房人难以分辨广告的真实性及合同内容的漏洞。君华集团公司的虚假宣传行为违反了《中华人民共和国广告法》第四条、《房地产广告发布规定》第三条、第十二条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条，政府部门已对君华集团公司的虚假宣传作出行政处罚，且君华集团公司是通过学位房宣传的受益方，现一审判决君华集团公司无需承担任何责任有失公允，我作为虚假广告的被害人应得到君华集团公司的赔偿。四、退一步来说，涉案房屋所在楼盘有关学位的宣传落空，降低了我对所居地的合理预期和生活品质，根据我国合同法第四十二条第2、3款以及有关违约责任的规定，君华集团公司有义务承担因学位房落空造成我方损害的赔偿责任。君华集团公司在一审时述称其是在签约时是知道没有学位的，所以其在涉案房屋买卖合同中约定了广告内容仅供参考，但君华集团公司仍大范围进行广告宣传，除开盘现场大型广告外，还包括地铁、公交、微信、官方岗站、天河城百佳广告等，由此可见，君华集团公司虚假宣传的主观恶意明显。五、我方通过查询阳光家缘网站，发现涉案房屋所在楼盘当时售价比周边楼盘每平方米高出1000元左右，故我方主张君华集团公司按照涉案房屋建筑面积、每平方米1000元的标准，向我方赔偿学位房欺诈造成的经济损失94728元。被上诉人君华集团公司答辩称：一、广告有不适当的地方，但是广告内容中的“番禺小学、中学”都不属于涉案房屋所在楼盘项目的规划区域范围内，我方在正式签订房屋买卖合同时发现无法做出承诺之后，就在房屋买卖合同的补充条款第33条、第38条、第41条约定了相关房屋销售广告同容不属于合同。广东省高级人民法院在（2015）粤高法民一申字第1300-1352号民事裁定书亦对此持相同观点。二、即使按照郭显超、高敏斐的主张，广告内容属于合同的一部分，但现在不能履行广告内容是政府学区划分造成的，属于政府行为，导致业主小孩不能上番禺小学、中学的的原因属于不可抗力，我司在此过程中没有过错，郭显超、高敏斐要求我司赔偿及其计算的赔偿金额也没有任何合同依据。郭显超、高敏斐于2017年2月6日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认君华集团公司自2012年年底至双方签订合同期间，君华集团公司网站、站台广告、报纸广告、地铁派发广告宣传单中关于“购房送省一级名校番禺小学、中学学位”、“一路之隔”等房屋销售广告宣传，对君华集团公司具有法律效力，确认双方签订的附件七《本合同补充协议》中第33、38、41条的内容无效；2.君华集团公司赔偿郭显超、高敏斐学位房欺诈造成的经济损失94728元；3.本案全部诉讼费用由君华集团公司承担。一审法院经审理查明，认定如下事实：2013年10月3日，郭显超、高敏斐与君华集团公司签订《【君华·香柏华府】商品房认购书》一份，约定郭显超、高敏斐向君华集团公司认购位于君华香柏华府二期1栋13层02单位（以下简称涉案房屋）；在签订认购书前后，有关该项目信息、该房屋的销售条件以及该房屋的资料包括商品房开发规划范围内的房屋及相关设施说明，一切均以出售方在公开媒体上所做销售广告、向公众公开发放的资料以及出售方盖章确认的文件为准；销售人员口头或通过各种通讯工具（电话、传真、短信、电子邮件、各类即时通讯工具等）向认购方传递的任何信息如与上述广告、资料、文件内容不一致，认购方不得就不一致的内容要求出售方遵守、履行；等等。同日，君华集团公司作为甲方（卖方）与郭显超、高敏斐作为乙方（买方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉案合同），约定乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积为94.7276平方米，套内建筑面积为74.621平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米17570.44元，总金额1311124元；等等。涉案合同的附件七为该合同的补充协议，其中约定：33、甲方制作的一切项目推广宣传及广告资料、建筑模型、示范单位等，只供乙方参考，不属于甲方要约及承诺，亦不能视为本合同的组成部分，有关甲乙双方的权利义务均以本合同及本补充协议为准；38、甲方在售楼现场或其他场所关于规划设计的信息（包括但不限于楼书、宣传资料、楼盘立体模型、总体规划平面图、样板房等）仅供参考，不能作为甲方向乙方交付商品房的标准，交楼标准按双方签订的合同及有关附件为准；39、对于法律法规、部门规章规定的甲方应履行的公示和披露义务（包括但不限于本合同文本及其补充协议、建设用地规划许可证、项目规划审批文件、预售许可证、临时管理规约等），乙方确认在签订本合同前，甲方已经按规定方式和时间完全、充分的履行了公示和披露义务；40、乙方确认对于签订、履行本合同乙方应当了解的包括市场环境在内的各种资料、信息、风险、责任、后果等因素都已充分了解，乙方亦确认已经对所有直接或间接相关的所有影响合同效力和履行的事项有充分了解；41、双方确认本补充协议所有条款均是在双方充分协商、公平诚信的基础上达成的，双方均充分行使了选择权，双方均承诺不得以本补充协议属于格式条款或条款内容免除一方义务、违反公平或其他原则等理由主张条款无效或向对方主张任何权利；等等。2016年7月19日，因君华集团公司在其开发的君华香柏华府房地产项目无规划学校，亦未取得相关部门承诺或达成协议的情况下，使用微信公众号发布了关于宣传君华香柏华府房地产项目业主子女可优先入读规划中的番禺中学附属小学的广告，违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条的规定，故广州市工商行政管理局番禺分局对君华集团公司作出穗番工商处字[2016]70号《行政处罚决定书》，责令君华集团公司立即停止发布广告，在相应范围内消除影响，并处以罚款150000元。一审庭审过程中，郭显超、高敏斐称虽然涉案合同及预售许可证均载明了涉案房屋位于沙湾镇，但君华集团公司公示的建设工程规划许可证等法律文书及文件均显示涉案房屋所在地块位于桥南街，其有理由相信涉案房屋符合就近入学的规定，且君华集团公司作为开发商，可以通过缴纳教育配套基金的方式取得学位，故其依然与君华集团公司签订了涉案合同。一审庭审过程中，郭显超、高敏斐主张君华集团公司在售房过程中存在虚假宣传、欺诈的行为，涉案合同的附件七补充协议的第33、38、41条为格式条款，排除了其权利，且君华集团公司没有尽到解释说明的义务，应认定为无效，故要求确认君华集团公司于网站、站台广告、报纸广告、地铁派发广告宣传单中“购房送省一级名校番禺小学、中学学位”、“一路之隔”等房屋销售广告宣传对君华集团公司具有法律效力，并要求君华集团公司就无法兑现“学位房”的承诺而承担违约责任。经一审法院释明，郭显超、高敏斐明确其不申请变更或撤销涉案合同，且即使一审法院就补充协议的第33、38、41条的法律效力认定与其主张不一致，仍坚持其诉讼请求。一审法院认为：如何认识和评价君华集团公司就涉讼小区“购房送省一级名校番禺小学、中学学位”、“一路之隔”等宣传广告是本案纠纷处理的重点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”现郭显超、高敏斐主张君华集团公司发布的“购房送省一级名校番禺小学、中学学位”等宣传广告内容为要约，应视为合同内容，但番禺中学、小学不属于涉案房屋所在项目的开发规划范围内，故上述宣传广告内容不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，不能认定为合同内容，所以郭显超、高敏斐主张上述宣传广告对君华集团公司具有法律效力的主张，缺乏事实和法律依据。在此情况下，郭显超、高敏斐主张涉案合同的附件七补充协议第33、38、41条无效，于本案的处理已无意义。郭显超、高敏斐要求君华集团公司按照涉案房屋的建筑面积每平方米1000元向其承担赔偿责任，缺乏合同和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院对郭显超、高敏斐的诉讼请求全部不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院于2017年8月4日作出如下判决：驳回郭显超、高敏斐的全部诉讼请求。一审案件受理费2168元，由郭显超、高敏斐负担。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交证据，并均确认涉案广告所宣传的学校不属于涉案房屋所在楼盘项目开发地块的规划范围内。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对郭显超、高敏的上诉，二审争议焦点在于君华集团公司有关涉案房屋所在楼盘“购房送省一级名校番禺小学、中学学位”等有关教育资源的宣传广告是否为要约，能否构成合同内容，君华集团公司对此是否需要承担何责任。对此，具体分析如下：首先，双方当事人经协商签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件七补充协议，按意思自治及诚信守约原则，双方均应依约、全面履行合同。根据上述合同约定，君和集团公司的主要义务为交付房屋，而有关房屋是否带有学位、带有何学位，并未纳入该合同约定的范畴。其次，要约是希望和他人订立合同的意思表示，要约的内容必须具体、确定。要约邀请是指希望他人向自己发出要约的意思表示，商品经营者或者服务提供者通过一定的媒介和形式直接或间接地介绍自己所推销的产品或者所提供的服务的文字、图形或者影音作品，即宣传广告，一般应视为要约邀请。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”就本案而言，对郭显超、高敏斐所提交的君华集团公司有关学位的宣传广告，因双方当事人均确认上述广告所涉学位不属于涉案房屋所在楼盘项目开发地块的规划范围内，故上述广告并不符合上述司法解释但书部分规定的情形，该宣传广告应视为要约邀请，一审据此认为上述广告并不能认定为合同内容，并无不当。至于君华集团公司因其广告问题而受到相关工商行政部门的处罚，与本案房屋买卖合同纠纷处理并无直接关联，郭显超、高敏斐主张按每平方米1000元的标准赔偿其有关学位房虚假广告所致损失，没有合同依据，亦未举证证明其损失事实，故郭显超、高敏斐的上诉，理据不足，本院不予支持。综上，审查一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。郭显超、高敏斐的上诉请求和理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2168元，由上诉人郭显超、高敏斐负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一七年十二月六日书记员  林飘云梁少欣