新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新28民初2号原告：杨凤华，女，汉族，1962年6月10日出生，个体，现住新疆阿克苏市。委托代理人：贾新辉，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托代理人：谭韬，新疆制衡律师事务所律师。被告：任治民，男，汉族，1967年10月12日出生，陕西省渭南市人，现住新疆轮台县，个体。被告：雷淑芬，女，汉族，1968年7月16日出生，陕西省渭南市人，现住轮台县，个体。委托代理人：郑廷新，新疆西昭律师事务所律师。委托代理人：董锡成，新疆同明律师事务所律师。被告：新疆晨迪房地产开发有限责任公司库尔勒分公司（以下简称”晨迪房地产公司库尔勒分公司”）。住所地：库尔勒市。法定代表人：陈大鹏，该公司经理。委托代理人：廖瑛，晨迪房地产公司库尔勒分公司法律顾问。原告杨凤华因与被告任治民、雷淑芬、新疆晨迪房地产开发有限责任公司库尔勒分公司撤销调解书纠纷一案，本院于2016年6月6日作出（2015）巴民一初字第00074号民事裁定，驳回杨凤华起诉，杨凤华不服向新疆维吾尔自治区高级人民法院提出上诉，新疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2016）新民终730号民事裁定，指令本院审理。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告杨凤华的委托代理人贾新辉、谭韬、被告任治民、雷淑芬及委托代理人郑廷新、董锡成、被告新疆晨迪房地产开发有限责任公司库尔勒分公司委托代理人廖瑛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，巴州中级人民法院（2015）巴民二初字第7号民事调解书中处分的库尔勒市石化大道46号的蓝水湾公寓二楼商铺，原告杨凤华与被告晨迪房地产公司库尔勒分公司于2008年11月17日，就已经签订了商品房预售合同，并在库尔勒市房地产管理局办理了备案登记，现三被告就该房屋达成调解协议，并经巴州中级人民法院（2015）巴民二初字第7号民事调解书确认，侵犯了原告的合法权益，遂请求：撤销巴州中级人民法院（2015）巴民二初字第7号民事调解书，并承担本案诉讼费用。被告任治民、雷淑芬辩称，一、原告和答辩人以及晨迪房产之间的诉讼已经经过法院审理且有生效法律文书确认。原告就同一事实和理由再次提起诉讼显然违反法律规定，起诉应当被驳回。2015年4月15日原告就巴州中院（2015）巴民二初字第7号民事调解书的效力问题，向巴州中院申请再审，巴州中院依法开庭进行了审理并做出了（2015）巴民监字第16号民事裁定书，目前该裁定书属于生效的裁定书，其认定的事实可以直接作为证据。这份裁定书认为答辩人实际和晨迪房产公司签订并实际履行了《商品房买卖合同》，因此依法予以保护。因此答辩人认为原告起诉不符合法律规定，此次法院即便审理，也应当按照生效法律文书所确定的事实，确认涉案房产归答辩人所有。二、原告同晨迪房产所签订的所谓《商品房预售合同》不具有真实性，且存在多处违反法律规定的情况，应属无效合同。1、根据原告陈述其签订合同的时间是2008年11月17日。但涉案房屋取得预售许可证的时间为2012年3月13日，根据最高法院《审理商品房买卖合同》解释的意见，即便原告和晨迪房产之间存在《商品房预售合同》的事实，该份合同也是一份无效合同。2、答辩人认为原告和晨迪房产之间所谓的《商品房预售合同》，属于名为《商品房买卖合同》，实为债权担保的一份合同，其实质内容违反《担保法》关于禁止”流质”的规定，属无效合同。根据原告向法庭提交的2008年11月16日同晨迪房产所签订的《协议书》内容，其中第二条、第三条均明确约定双方所签订的”荆楚庭院”项目中的二楼，作为双方借贷关系还款的保证。而《担保法》第40条明确规定：设立抵押权同时抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移债权人所有。3、原告同晨迪房产之间所谓的《商品房预售合同》真实性无法确认。首先本案原告的爱人刘维平自晨迪公司库尔勒分公司成立的2008年至2011年7月之间一直担任晨迪库尔勒分公司的负责人，管理公司包括公章，因此刘维平和晨迪公司之间的《商品房预售合同》真实性无法确认；其次因晨迪公司荆楚庭园项目存在涉嫌合同诈骗等严重问题，库尔勒市为解决相关问题曾成立过专案组，对该项目上的借款和实际买房人的问题均进行过处理，作为晨迪房产公司库尔勒分公司负责人的刘维平不可能不知情，答辩人认为如果原告和晨迪房产公司之间的借贷或者《商品房预售合同》属实，为什么刘维平当时不向专案组申报债权或者作为买受人登记房产，而是等专案组将涉案楼盘的问题基本处理完毕后，在答辩人支付对价取得房产后才行使其权利，从上述事实来看，答辩人认为本案原告和晨迪房产之间所存在的《商品房预售合同》是虚假的，是经不过专案组审查的。三、涉案的房产答辩人是合法购买的，且支付了全部价款且已经取得房产，依法应当归答辩人所有。答辩人签订涉案房产的《商品房买卖合同》时，所涉的产权已经经过专案组多次核实，在没有产权争议的情况下，通过库尔勒市房产局核发《商品房预售许可证》后由答辩人按照市场价格购买的，答辩人先后分两次支付完了全部721.8万元的购房款以及其他入住费用。该房产也经库尔勒市法院协助执行下，依法登记到了答辩人名下，但因本案原告的骚扰和破坏，答辩人至今仍无法正常使用，对此答辩人保留要求原告赔偿涉案房产无法正常使用期间的损失的权利，也希望巴州中院能依法公正审理本案，维护答辩人合法权益。被告晨迪房地产公司库尔勒分公司没有答辩意见，服从法院的判决。原告依据请求提供如下证据：证据一：库尔勒市商品房预售合同一份、收据两份（2008年11月16日收款收据）、原告跟晨迪公司2008年11与17日签署的买卖合同约定了房屋总价款及给付方式，该证据证明该买卖合同在2008年11月19日已经做了预售登记。证明涉案房屋的合法所有权人是原告。被告任治民、雷淑芬的质证意见：预售合同和收据的真实性不认可，2008年是本案原告丈夫担任该公司的负责人，该两份证据很有可能系原告丈夫私自加盖公章取得，预售合同中所售的房屋是2012年3月才取得预售房屋许可证，在此期间不可能出现预告登记的事实。收据应当由本案原告进一步证实支付的是现金还是转账，该收据所载的金额不属实，没有往来现金的事实。该收据在再审时，我们问过公司，他们没有收过现金，原告丈夫是该公司的创始人也是负责人，在政法委、市检察院调查期间都没有出现这个收据，当时各级部门在联合调查过程中，并没有出现过这个收据，在专案组的纪要中也没有这个收据，说明该收据是虚假的。被告晨迪房地产公司库尔勒分公司质证意见：签字和公章都是真的，在2008年是有预售许可证，2012年又补发的。收据的问题是公司老总说的，原告虽然没有交钱，但是因为原告丈夫是公司的投资人，其撤出的时候，该房屋作为撤资款抵给他的。对该证据由于被告晨迪房地产公司库尔勒分公司在本院（2015）巴民监字第16号申诉案件听证笔录中对该证据的质证意见与本次庭审相互矛盾，对该证据本院不予确认。证据二：商铺入户清单一份、收据一份（2016年4月26日）、通知书一份（2016年4月26日），证明天然气接口费、燃气报警器等相关费用的缴纳情况，2016年4月19日我们办理了入住手续。该公司也收到了我们相关的入住费用。涉案房屋在2016年4月26日已经由公司通知蓝水湾物业公司交付给我们钥匙。被告任治民、雷淑芬的质证意见：对通知我们认为并没有发给本案的原告，对所谓的物业公司，按照库尔勒市法院的执行通知书，应该是蓝水湾物业管理站，该物业公司通知书与本案无关，本案的物业是康达物业公司，即便存在为他人办理入住手续，也是没有效力的，反而应当受到处罚的行为。被告晨迪房地产公司库尔勒分公司质证意见：该证据确实是晨迪公司的章子是我公司出具的，真实性没有异议认可。对该证据由于被告晨迪房地产公司库尔勒分公司在本院（2015）巴民监字第16号申诉案件听证笔录中对该证据的质证意见与本次庭审相互矛盾，对该证据本院不予确认。证据三、证明一份，该证据系被告晨迪公司获取的一份证明（用手机拍照发过来的），该房屋2016年4月22日之前依然没有交付给被告，这是在调解书生效后，法院执行阶段出具的东西。被告任治民、雷淑芬的质证意见：4月22日前涉案房屋的所有问题都解决完了，原告举证的证据都是违法的证据我们不予质证。涉案房屋有专款账户，我们已交纳到该专款账户，有法院出具的收据，并不是我们没有交纳。被告晨迪房地产公司库尔勒分公司质证意见：该证据不清楚，无法质证。对该证据真实性和证明的问题本院不予确认。证据四、康达物业蓝水湾物业服务站出具的证明一份（2016年4月19日），证明在我们之前没有人办理过该房屋的入住手续。被告任治民、雷淑芬的质证意见：真实性不能确认，在2015年5月库尔勒市法院已经给该物业公司发出过协助执行通知书，要求该公司为我们办理入住手续，该证据与本案的法律文书不一致。被告晨迪房地产公司库尔勒分公司质证意见：公章不是我公司的，与我公司无关。对该证据真实性无法确认，本院不予认定。被告任治民、雷淑芬抗辩提供以下证据：证据一、杨凤华2015年4月15日民事再审申请书和巴州中级人民法院（2015）巴民监字第16号民事裁定书。证明问题：杨凤华和被告任治明、雷淑芬以及晨迪房产公司撤销权纠纷一案，就相同的事实和理由，已经过巴州中级人民法院审理，并作出生效的裁定书，该裁定书认定任治民、雷淑芬同晨迪房产公司之间所签订的合同为有效合同，合同已经实际履行。原告杨凤华的质证意见：对民事再审书和裁定，恰恰证明了该房屋的买售和交付是真实的，他们是在法院不知道的情况下下发的调解书，是其隐瞒了很多客观事实，进行了调解。被告晨迪房地产公司库尔勒分公司质证意见：对该证据认可。对该证据真实性和证明的问题本院予以确认。证据二、晨迪房产公司蓝水湾公寓商品房预售许可证一份。证明问题：涉案房产在2012年3月13日才取得《商品房预售许可证》，原告所称2008年就同晨迪房产公司签订了《商品房预售合同》，签订合同当时涉案房产并没有预售许可证，原告所持有的《商品房预售合同》应为无效合同。原告杨凤华的质证意见：房屋预售许可证，是我们在2008年就办了这个许可证，我们的购买也是合法的。被告晨迪房地产公司库尔勒分公司质证意见：对该证据认可。对该证据真实性和证明的问题本院予以确认。证据三、2008年11月16日刘维平同晨迪房产公司所签订的协议书一份。证明问题：刘维平和晨迪房产公司之间存在由投资转为债权债务关系，其中第三、第四明确约定双方以签订《商品房买卖合同》的形式为债权提供担保。因此杨凤华所持有的和晨迪房产公司之间的《商品房预售合同，实际法律关系为名为”商品房买卖合同，实为债权的担保”的性质，违反担保法禁止”流质”的基本原则，应属无效合同。原告杨凤华的质证意见：该协议是我们签订的，真实性认可。我们是按照房屋款来偿还投资款，不存在他们说的情况。被告晨迪房地产公司库尔勒分公司质证意见：对该证据不清楚，无法质证。对该证据真实性和证明的问题本院予以确认。证据四、晨迪房产公司库尔勒分公司工商档案一份。证明问题：本案原告的爱人刘维平自2008年6月起至2011年7月5日止一直担任晨迪房产库尔勒分公司的负责人，并履行管理公司职责，也可以说明其管理公司公章，因此杨凤华所持有的《商品房预售合同》真实性无法确认。原告杨凤华的质证意见：工商登记的资料，登记的真实性认可，但是原告丈夫并没有真正接手这些工作，当时公司让其担任该职务时，其找过财务部门进行了审计，其拒绝了这个任职。被告晨迪房地产公司库尔勒分公司质证意见：真实性认可。对该证据真实性和证明的问题本院予以确认。证据五、中共库尔勒市政法委库党政发（2012）1号文件和（2012）73号文件。证明问题：1、因晨迪房产公司涉嫌合同诈骗，库尔勒市成立过专案组调查该公司的问题。2、同意晨迪房产公司按规定办理预售许可证，并在专案组的监管下对房产进行销售、登记备案。3、出售房产的款项用于解决晨迪房产公司所欠债务问题及购房户问题。本案原告并没有向政法委报告并审核债权。其债权真实性无法确认。原告杨凤华的质证意见：对政法委的证据，为了本案的客观审理，我们申请了调查取证，这份文件的真实性、关联性、合法性我无法确认，请法庭核实了解当时的情况进行确认。被告晨迪房地产公司库尔勒分公司质证意见：真实性认可。对该证据真实性和证明的问题本院予以确认。证据六、雷淑芬、任治民同晨迪房产公司所签订的《商品房买卖合同》以及总额为721.8万元的收据两张。证明问题：在专案组同意晨迪房产公司房产销售并取得《商品房预售许可证》后，杨凤华同晨迪房产公司签订了购房合同并支付了全部购房款。原告杨凤华的质证意见：被告跟晨迪公司签订的合同，我们对真实性合法性均不认可，该合同在其签售前我们已经办理入住，其合同是无效的。被告晨迪房地产公司库尔勒分公司质证意见：真实性认可。对该证据真实性和证明的问题本院予以确认。证据七、库尔勒市人民法院（2015）新2801执880号民事裁定书两份以及库尔勒市房产局预告登记证明一份。证明问题：杨凤华所购买的房产在库尔勒市人民法院的执行下，已经办理了登记手续和入住手续。原告杨凤华的质证意见：2015年5月2日的预告登记我认可。被告晨迪房地产公司库尔勒分公司质证意见：真实性认可。对该证据真实性和证明的问题本院予以确认。证据八、雷淑芬、任治民在晨迪房产公司办理入住所缴纳的入住费用及其他费用收据四张。证明问题：涉案房产雷淑芬、任治民以及双方依法所签订的合同，办理了入住手续，2012年8月4日已经入住。原告杨凤华的质证意见：住所缴纳的入住费用及其他费用收据四张认可，对2012年8月4日已经入住不认可。被告晨迪房地产公司库尔勒分公司质证意见：真实性认可。对该证据真实性和证明的问题本院予以确认。证据九、承诺书一份（2013年10月13日晨迪公司对我方所作的承诺）、关于晨迪房产蓝水湾房产问题解决的协议一份（2013年10月24日晨迪公司和所有业主立的承诺书）、补充协议一份（2012年8月4日是我们跟房产公司达成的协议）。证明：我们的房屋是合法的，不存在恶意行为，该证据是在政法委的协调处理下，并且有政法委副书记的签字批示，该买卖是合法的。我们在2012年8月4日就领到了入住的钥匙，并在9月份进行了装修。原告杨凤华的质证意见：该证据系复印件，真实性、合法性、关联性及证明的问题均不认可。被告晨迪房地产公司库尔勒分公司质证意见：真实性认可。对该证据真实性和证明的问题本院予以确认。被告晨迪房地产公司库尔勒分公司没有提供证据。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2012年1月，被告雷淑芬、任治民看到政法委、公安局成立专案组下发的2012年1号会议纪要，于2012年6月19日与被告晨迪房地产公司库尔勒分公司签订了商品房买卖合同，约定购买被告晨迪房地产公司库尔勒分公司位于库尔勒市石化大道46号”蓝水湾”公寓二层商铺1203平方米，单价6000元/平方米，总价值721.8万元。被告雷淑芬、任治民按约定支付400万元，后要求被告晨迪房地产公司库尔勒分公司履行该协议诉至我院，双方达成调解协议，本院下发（2015）巴民二初字第7号民事调解书，双方按调解书进行了履行，被告雷淑芬、任治民办理了登记手续和入住手续。现原告杨凤华以调解书侵犯了其合法权益诉至我院。本院认为，根据物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，被告晨迪公司与被告任治民、雷淑芬签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示且不违反国家法律和行政法规，为有效合同，被告任治民、雷淑芬已办理房屋登记备案手续，并且晨迪公司已将房屋交给任治民、雷淑芬，任治民、雷淑芬同时也已支付完房屋所有款项，任治民、雷淑芬对该房屋支付全部购房款后实际使用并占有房屋，符合我国物权保护的相关法律规定。原告杨凤华虽然主张其与被告晨迪房地产公司库尔勒分公司签订的商品房预售合同在被告晨迪公司与被告任治民、雷淑芬签订的房屋买卖合同之前，但经本院核实，由于被告晨迪公司在庭审中对该合同的真实性的陈述相互矛盾，故本院无法确认，即使有效，依据物权法的规定，其无权对涉案房产主张权利。其认为被告任治民、雷淑芬已办理的房屋登记备案手续是房管部门依据本院的（2015）巴民二初字第7号民事调解书进行变更登记的，但其对该调解书申请再审后被本院作出（2015）巴民监字第16号裁定驳回，民诉法规定，当事人（含案外人）认为生效判决、裁定、调解书损害了其合法权益，可以申请再审和行使撤销权另行起诉，但二者只能选其一，不能并用，本案原告杨风华已就本案申请本院再审，本院也作出了（2015）巴民监字第16号民事裁定，驳回其再审申请，故其又行使撤销权另行起诉，无事实和法律依据，本院不予支持。故依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法解释》第三百条第一款第三项之规定，判决如下：驳回原告杨凤华的诉讼请求。案件受理费32544元，由原告杨凤华负担。如不服本判决，原告杨凤华、被告任治民、雷淑芬、新疆晨迪房地产开发有限责任公司库尔勒分公司可在本判决书送达十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。审 判 长  薛文敏审 判 员  杨奇志人民陪审员  刘 革二〇一七年十二月二十五日书 记 员  姚小佳