河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）秦民终字第2095号上诉人（原审被告）秦皇岛弘鼎旅游开发有限公司，住所地：秦皇岛北戴河新区宗杨村。法定代表人艾军，系该公司总经理。委托代理人杨栋昌，河北德圣律师事务所律师。委托代理人栗志军，河北权智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）抚宁县南戴河旅游发展（集团）有限公司，住所地：河北省抚宁县南戴河。法定代表人马一文，系该公司董事长。委托代理人单和强，河北永和胜律师事务所律师。委托代理人粘茂臣，男，1967年1月18日生，汉族，现住河北省抚宁县，系该公司职工。上诉人秦皇岛弘鼎旅游开发有限公司因租赁合同纠纷一案，不服秦皇岛市北戴河新区人民法院（2015）秦新民初字第271号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2013年2月25日被告秦皇岛弘鼎旅游开发有限公司与抚宁县人民政府和原告抚宁县南戴河旅游发展（集团）有限公司签订三方投资协议书，约定由被告投资10亿元人民币，地点选址在原告管理的南戴河国际娱乐中心园内，兴建《新山海经》及《童话世界》大型实景演出项目。并于2013年6月9日原、被告签订《剧院（含场地、设备）租赁合同书》一份，原告将位于南戴河国际娱乐中心院内的槐花湖大剧院及门前广场租赁给被告作为举办《白雪公主生日派对》演出、嘉年华广场使用，租赁期限为一年。合同到期后，原、被告签订了《剧院（含场地、设备）续租合同书》约定：“本合同约定剧院续租期间为一年，自2014年6月9日起至2015年6月8日止。合同到期，乙方如续租，则需在租赁期满前三个月通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。剧院及门前广场租金为人民币15万元。乙方如改变房屋内部结构、装修或设置对剧院结构有影响的设备必须保证该施工不对甲方剧院的结构安全产生任何影响，并保证符合建筑规范要求。租赁期满或因乙方责任导致退租的，依附于剧院的装修归甲方所有；因乙方原因导致甲方固定资产减值时，乙方负责恢复原状或赔偿损失。租赁期满合同自然终止。乙方应如期交还该剧院，乙方逾期归还，则每逾期一日向甲方支付原日租金2倍的滞纳金。并承担因逾期归还给原告造成的损失”。合同签订后，被告在合同签订后的7个工作日内向原告支付了租金，被告按上年度《租赁合同》的设备物品交接表履行了相应的剧院（含场地、设备）的移交义务。《续租合同》期满，被告未履行交还剧院的义务。原审法院认为，原、被告的主张存在以下争议焦点。一、关于剧院（含场地、设备）原告与被告签订的是租赁期限为一年的定期租赁合同，还是租赁合同一年一签订，但长期提供给被告使用。被告对这一问题，应当承担举证责任。涉诉的租赁物槐花湖大剧院（含场地、设备），从2013年、2014年连续两年的租赁合同上看，租赁期限均为一年，且约定了租赁期满合同自然终止。合同到期，乙方如需要续租，则需在租赁期满前三个月通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据上述规定，不定期租赁合同的成立应当以出租人对承租人继续使用租赁物没有提出异议为限。本案中，租期届满后原告即诉至法院要求被告交还剧院，原、被告明显没有达成不定期租赁合同的合意，可见租赁合同转为不定期租赁的条件也不具备。被告提交的三方投资协议书中约定：“一、项目由《新山海经》、《童话世界》及配套工程《生活（产）基地》组成。占地550亩，项目总投资约10亿元。二、……该部分用地与海面暂时采取租赁形式，暂定租期三十年，同时在项目建设经营过程中逐步完善建设用地确权到乙方所有手续。三、……项目建成后，由乙方独立经营，所有资产为乙方所有（未确权到乙方名下的土地、木林、海域除外）”。该协议中的《新山海经》及《童话世界》大型旅游项目占地均在原告的南戴河国际娱乐中心园内，但是占地范围未涉及槐花湖大剧院，被告提交的证据不足以证明剧院随该项目长期提供给被告使用，且该项目未启动。被告也未在租赁期满前三个月提出续租申请。故被告认为续租的大剧院长期提供给被告使用，签订租赁合同为一年一签的主张，不予支持。二、原告是否应当补偿被告附合装饰装修的费用，将附属物作出处理。被告认为，“原告提供的合同文本，第六条2项与第五条‘同意乙方对剧院进行整体改造’前后条款自相矛盾，应该承担对合同不利的解释。在最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（试行）第86、91条中已经明确装饰装修是一种增添附属物，是不可分割的，按照物权法的相关规定不可分割的附属物应该属于共有财产，被告有权获得分割和补偿，原告一直规避协商解决的方式，不予处理被告投资的房屋附属物等设备、设施，故意拖延时间向被告索要滞纳金，被告不搬离剧院属自助行为。”根据双方签订的续租合同约定：“租赁期满或因乙方责任导致退租的，依附于剧院的装修归甲方所有；因乙方原因导致甲方固定资产减值时，乙方负责恢复原状或赔偿损失。乙方交还甲方剧院应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响剧院的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。而最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（试行）第86条规定：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。可见原、被告双方在协议中对增添附属物有约定，最高人民法院的两个司法解释也作出了相关的规定。故被告认为原告应当对同意被告对剧院进行整体改造的添附物进行补偿的主张，不予支持。三、被告认为原告暗自将包括槐花湖大剧院在内的被告办公场所卖与他人，侵犯了被告的优先知情权和购买权。原告予以否认，被告未提交证据加以佐证，故被告的主张，不予支持。四、租赁期间届满，被告应如期交还该剧院，逾期归还，应当承担因逾期归还给原告造成的损失，即按合同约定每逾期一日向原告支付原日租金2倍的滞纳金。综上，原告抚宁县南戴河旅游发展（集团）有限公司与被告秦皇岛弘鼎旅游开发有限公司签订的《剧院（含场地、设备）续租合同书》，是双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。涉诉的槐花湖大剧院租赁期届满后，原、被告之间的租赁关系终止，被告继续占有使用剧院缺乏依据，应当及时腾退交还。对于因逾期腾退交还给原告造成的损失，被告应予赔偿。原告主张的损失为需要拆除的附属物的费用及租金的损失，即为滞纳金（包括租金和违约金），因被告在庭审中未主张约定的违约金过分高于造成的损失，故本院不作调整。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见（试行）第八十六条的规定，判决：一、被告秦皇岛弘鼎旅游开发有限公司于本判决生效后二十日内腾空并向原告交还续租的槐花湖大剧院。二、被告自2015年6月9日起按原日租金的2倍（150000元÷365天×2＝822元/日）支付原告至本判决指定的履行期限届满之日止的大剧院占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，由被告秦皇岛弘鼎旅游开发有限公司负担。上诉人秦皇岛弘鼎旅游开发有限公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清。l、自2013年2月份，抚宁县人民政府通过招商引资，与上诉人一齐同上诉人签订旅游开发协议，均对上诉人许以优厚的投资便利条件落户南戴河国际娱乐中心园内。抚宁县人民政府与被上诉人答应将包括槐花湖大剧院在内的房屋租赁给上诉人使用，虽然被上诉人与上诉人于2013年6月9日开始签订的租赁合同为一年一签，但当时被上诉人负责人口头答应将长期提供给答辩人使用，否则，上诉人也不会投入巨资将租赁的场地、设备、舞台改造和扩建。按照最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》，一审法院应当推定此租赁合同为长期合同。2、上诉人与被上诉人、抚宁县人们政府签订的三方协议约定在土地、海面确权到上诉人之前，采取临时租赁的形式，租期为三十年。此协议意在保护投资人的权益，使其安心投资。而上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是建立在上述三方合同基础之上的，意在避免投资人的工作难度和后顾之忧。应当说上诉人与被上诉人及抚宁县人们政府签订的三方合同是主合同，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是从合同，被上诉人无权擅自解除从合同。二、一审法院适用法律错误:l、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同于2015年6月9日到期，被上诉人未提供有效证据通知上诉人，一审法院应当自2015年6月9日起，双方的房屋租赁合同视为不定期。而一审法院却认为租赁合同终止。既然租赁合同己终止，被上诉人与上诉人的争议应为侵权纠纷，一审法院适用《中华人民共和国合同法》作出判决明显错误。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对己形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理;(一〉办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。一审法院没有考虑到上述规定，错误地适用该解释第十二条规定，该解释第十二条规定的是装饰装修的人工费用处理，没有规定扩建的费用以及形成附和的装饰装修物的处理。3、一审法院判决上诉人自2015年6月9日起按日支付被上诉人占地使用费更是适用法律错误，既然租赁合同被认为终止，就不能引用原合同条款;因为占地使用费属侵权范畴。综上，一审法院在事实认定和法律适用方面均存在明显错误，上诉人不搬离被上诉人提供的房屋属自助行为，合理合法。为发展旅游文化产业，推动县城经济的发展，2012年4月9日经抚县人民政府把商引资，上诉人与被上诉人签订《南戴河国际娱乐中心项目投资合作协议》在被上诉人园区内投资开发《江山·美人》、《童话世界》大型实景演出和l主题园区项目。2013年2月25日在市县人民政府的招商引资下，七诉人与抚宁县人民政府、被申请人再次签订《新山海经》与《童话世界》大型旅游项目投资协议书。上诉人为完成上述投资项目共投入设计和其它费用3200万元。为达到观摩演出、培练、演职人员的目的，上诉人租用了被上诉人的槐花大剧院及门前广场、江南水乡六号楼作为演职员演出、排练、住宿生活的场所。故租赁合同的订立和履行是整个投资项目的一部分。根据上述两个投资协议，上诉人投资大型实景演出及主题园区建设的土地由被上诉人提供，由于被上诉人的原因未能实际履行收回投资，大剧院的演出成为弥补损失的唯一来源。被上诉人擅自解除租赁合同，将给上诉人带来巨大的投资损失。一审中，上诉人提供了大量证据证明上述事实，要求在解除租赁合同的同时解决上诉人投资损失问题，但一审法院为支持被上诉人，丝毫没有考虑和支持上诉人的损失要求，判决解除了上诉人与被七诉人的租赁合同，给上诉人造成巨大经济损失，这是上诉人决不能接受的，一审判决违背了本案的事实，有意偏袒被上诉人，应当予以纠正。为维护上诉人的切身利益，请求二审法院在审理租赁合同纠纷的同时，对解除租赁合同后上诉人为此造成的投资损失3200万元一并予以解决，维护上诉人的合法权益。综上，请求贵院依法撤销秦皇岛北戴河新区人民法院(2015)秦新民初字第271号民事判决书，依法改判租赁合同不予解除;如果非要解除，也应在解除租赁合同的同时，责令被上诉人对上诉人的经济损失3200余万元予以赔偿，并当庭提出反诉请求。被上诉人抚宁县南戴河旅游发展（集团）有限公司辩称：1、本案不存在事实不清的问题。2014年6月9日双方签订的续租合同书的约定，剧院的续租期限为1年，2014年9月开始至2015年6月8日。如租赁期满乙方(上诉人〉不如期交还剧院，逾期一日向甲方(被上诉人)支付日租金两倍滞纳金，一审法院依据上诉合同的约定判令上诉人在合同到期后交还剧院是有充分的合同依据。上诉人认为事实不不清是应为将另外一份与本案无关的三方合同与本案的续租合同混为一谈，实际上另外的三方合同中涉及的占地范围根本不包括本合同中涉及到的剧院。完全独立没有任何关联的纯属混淆是非。2、一审法院适用法律正确。(1)在合同到期之前被上诉人以书面通知上诉人合同期满不再续租，并要求上诉人履行到期交还义务，上诉人不履行义务造成被上诉人起诉到人民法院。一审法院根据本案的实际情况依据合同法相关规定认定合同已经到期完全符合法律规定，如上诉人认为本案属于侵权纠纷理，应另案起诉。(2)上诉人作为承租人在租赁期满时要求被上诉人支付装饰装修的费用不应得到支持，因为双方签订的续租合同明确约定租赁期满依附于剧院的装修归甲方所有，一审法院依据上述合同并依据相关司法解释的规定对上诉人请求被上诉人补偿装饰装修费用不予支持有充分的法律依据。3、一审法院依据双方合同中签订的违约条款，判令上诉人支付迟延交付违约金是有合理合法依据，上诉人的合同终止不能引用原合同条款的观点，显然不能成立。我方认为原判决依据事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。针对上诉人当庭补充内容进行答辩。要求我方赔偿经济损失，不应作为本庭审理焦点，因为这请求显然具有反诉内容，上诉人在一审时没有缴纳诉讼费，不应作为二审审理的范围。综上，请求二审法院依法维持原审判决。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于双方当事人签订的《租赁合同》是一年的定期租赁合同，还是租赁合同一年一签，长期由上诉人租赁使用的问题。双方签订的槐花湖大剧院《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同约定租期为2014年6月9日起至2015年6月8日止。虽然上诉人与被上诉人及抚宁县政府的三方协议中明确约定了租赁期限为三十年，但是双方当事人签订的诉争的租赁合同期限为一年，没有证据证明诉争的租赁合同与上述三方投资协议有关。秦皇岛弘鼎旅游开发有限公司所租赁的槐花湖大剧院也不在该三方协议所确定的场地范围内。上诉人上诉称，被上诉人前负责人曾口头答应上诉人一年一续签租赁合同，亦未提供证据证明。故上诉人的该项上诉主张，证据不足，本院不予支持。二、关于诉争的租赁合同到期后是否应定性为不定期租赁关系的问题，因为合同到期后，上诉人应当按合同约定交还剧院，逾期归还应依合同约定向被上诉人交纳滞纳金，原审判决并无不当。上诉人的该项上诉主张于法无据，本院不予支持。三、关于上诉人在二审审理期间提起反诉，要求被上诉人赔偿设计、装饰装修费用的问题，因为上诉人在一审期间未提反诉，在二审期间，经本院释明，被上诉人又不同意与本诉合并审理，故不属于本案审理的范围。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。故上诉人的该项请求，本院不予审理，上诉人可另案主张。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人秦皇岛弘鼎旅游开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘子明审 判 员 李德权代审判员 邹德林二〇一五年十二月二十五日书 记 员 孙秀丽