北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0111民初9509号原告：马哈录乃，男，1962年7月16日出生，住甘肃省积石山保安族东乡族撒拉族自治县。委托诉讼代理人：梁志刚，北京麓泽律师事务所律师。被告：谢若村，男，1950年9月24日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：田健壮，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。原告马哈录乃与被告谢若村租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马哈录乃之委托代理人梁志刚，被告谢若村及其委托代理人田健壮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马哈录乃诉称：2011年10月1日，原告与被告签订了出租房屋协议合同，约定被告将城关北大街某号门市部出租给原告，租金标准为每年8万，租期为2011年10月1日至2013年10月1日租金半年付，2013年10月1日合同到期后，被告在原合同上修改与原告续签合同，租期为2013年10月1日至2021年，共8年，租金每年12万，从2014年10月后被告又涨到14万租金，合同续签后原告依照约按照给付了房屋租金，2016年4月初，原告依约交付租金时，被告拒绝收取，此后，被告采取各种手段要求原告搬出租赁房屋，并于4月3日给原告下了最后通牒，如果原告不搬离其要断水和电，4月4日早晨7时，被告开始断水、电，导致原告无法营业同时被告至原告租赁处采取强制手段要求原告搬离，原告报警后警察出警，被告爱人依然刻意规避其违约的事实，蛮不讲理的强行将原告给警察的租赁合同撕毁。鉴于上述情况，原告无奈下为避免矛盾激化，当日搬离租赁房屋。原告认为被告违反合同约定，强行将原告赶出租赁房屋的行为严重损害了原告合法权益，给原告造成了重大损失，鉴于此，依法提起诉讼。诉讼请求：1、判令双方解除于2013年10月1日签订的出租房屋协议。2、判令被告赔偿原告因其违约而造成的损失80万元。3、诉讼费由被告承担。被告谢若村辩称：1、原告起诉不是事实。不同意原告诉讼请求。要求驳回原告全部诉讼请求。2、双方所签租赁合同，已自行解除。因，被告出租的房屋在房山城关棚户区改造范围内，已贴公告通知拆迁，被告已于2016年3月15日接到通知，拆迁方案、拆迁公告都于3月15日送给被告，被告已收到。因此，被告不再收取租金，不再收取原告租金是属正常，是为了避免原告的损失。3、原告起诉书所述被告种种行为完全不是事实，事实上是原告自行搬走，因拆迁不可能再履行合同，属于法律意义上的不可抗力。4、原告所要求赔偿损失，无任何事实和法律依据，因导致合同不能履行是因拆迁，被告没有任何的违约行为，不应该承担违约责任，原告所列的所有损失，完全不是事实，与被告无任何关系。5、实际上合同在2014年10月1日租金变为14万后，每半年交一次，之前的协议合同均作废，此时合同改为不定期租赁了，在当时就已经有拆迁的可能，所以从2014年10月1日之后租金变更为14万，每半年交一次，口头约定为不定期租赁。综上，原告起诉无任何事实法律依据，请驳回原告诉讼请求。经审理查:2011年10月1日，谢若村与马某签订出租房屋协议，谢若村将位于房山区城关街道城关北大街某号门市部前脸租给马某作为经营门市之用，租期两年。约定承租方不得擅自拆改房屋，如须改动双方协商同意。租用方不能用此房时，提前一个月通知出租方，以便各自安排。租用方如须装修房屋费用自理，许建不许拆。到期后，2013年10月1日，谢若村与马哈录乃在原有协议基础上签订协议，约定自2013年10月1日至2021年，8年，每年12万元，提前半年付款，每次交6万元。另备注称：其他按原条文，房款从2013年10月1号以后改为每年壹拾贰万元整，协议从2013年10月1号开始至2021年合计捌年。另，自2014年10月起，双方协商一致房租涨到14万元每年，原告方按期缴纳了2014年10月至2016年3月的房租。因城关中心区棚户区改造项目，诉争房屋处于拆迁范围内面临拆迁，2016年4月初，原告再缴纳房租时，被告拒绝收取。被告主张自2016年3月15日收到拆迁通知之后，其通知了原告搬走，原告称4月4日搬走，因到期未搬走，双方发生纠纷，报警处理，原告对此不予认可。最终，原告于2016年4月4日搬离。审理中，双方确认原告已经搬离完毕。马某系马哈录乃的儿子，一家在此经营拉面馆。原告谢若村系北京市房山区若村清真烧饼店个体工商户，诉争房屋系经营场所。原告马某在此经营，并未办理营业执照。根据被告提供的房产所有证显示，该房屋面积为39平方米。审理中，原告提交了与啤酒经销商签订的销售协议、2016年3月原告经营购买蔬菜材料、烧烤材料、牛羊肉的支出票据及清单等，用于证明经营损失。被告对此不予认可，认为啤酒经销商协议签订合同主体不是原告，销售协议和其经营方、承租房屋没有关系，是独立存在的商业代理销售行为，是独立商业行为。对经营支出的，是原告自己写的，充其量是属于原告自述，真实性、证明目的都不认可。原告正常经营期间，所买的材料、买多少与被告没有关系，原告所需要证明买进材料的50%为利润，更和事实不符。审理中，原告称关于购买的材料，每个月都差不多，4月份没有进货。关于装修，原告称在承租后，进行了简单装修，添加了一些设施之类。经查，根据《城关中心区棚户区改造项目集体土地宅基地上房屋拆迁补偿与定向安置方案》第十二条规定，利用自有宅基地住房从事生产经营活动的补助标准。（一）营业面积按照工商营业执照证明的面积标准，营业执照没有标明面积的，以直接用于经营的门面店的面积为准。（二）符合下列规定的，给予营业面积平方米300元一次性停产停业综合补助费。1.具备工商部门核发的有效的营业执照，且营业执照上标明的营业场所与被拆迁房屋一致；如遇特殊情况，由村委会和城关中心区棚户区改造项目指挥部出具证明予以确认。2.拆迁时正在营业，且有税务部门近半年完税证明原件和复印件。因被告谢若村未与拆迁部门对拆迁补偿事项达成一致意见，本案诉争房屋尚未拆迁。我院向拆迁部门进行了调查询问，拆迁部门的工作人员称，因不能达成一致意见，并没有对谢若村的房屋进行评估，没有把该房屋列入拆迁户的范围，不在拆迁房屋内。本院向西街村村民委员会进行了调查询问，村委会称诉争房屋同时具有集体土地建设用地使用证和房产证，但城关街道办事处只认一个，没有确权，存有争议，目前还搁置着。西街村村民委员会于2017年5月4日出具证明，证明西街村居民谢若村坐落在房山区城关街道北大街某号的房产，不在城关街道中心区棚改西街村回迁安置地铁红线内。该处房屋暂不拆迁。本院审理过程中，经向被告询问，被告称诉争房屋有北京市房地产管理局颁发的房产所有证，应属于国有土地，不同意按照宅基地进行拆迁补偿，所以一直没有进行拆迁。审理中，原告提供录像，证明被告的门店现在有经营。被告对此不予认可。被告称原告自己在2016年4月4日搬离之前就已经找好了地方，一直在继续经营，但并未提供证据支持，原告对此不予认可。上述事实，有双方当事人陈述，原告提交的出租房屋协议书录音及视频、安置方案、销售协议、收据及清单等，被告提交的房屋拆迁补偿与定向安置方案、致村民公开信、房产证、营业执照，以及法院调取的证明、制作的笔录等在案佐证，以上证据经庭审质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为：原被告签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。被告主张双方已经口头约定将租赁合同变更为不定期租赁合同，并未提供充足证据支持，本院不予采信。因出租的房屋面临拆迁，如果进行拆迁，合同履行目的将无法实现，考虑到拆迁事件的影响，根据公平原则，双方均可以要求解除租赁合同。根据合同约定承租方解除应当提前一个月通知，根据公平原则，出租方亦应提前一个月通知承租方，给予合理的期间。被告主张在2016年3月15日拆迁公告公布后就通知了原告，但并未提供充足证据支持，原告自认3月20号左右向被告交租金，被告不收，本院认定被告拒绝原告交纳房租时为解除合同的通知。原告搬离之后，即可立案起诉要求解除合同，本院确认原告实际搬离的时间为合同解除时间，即租赁合同自2016年4月4解除。被告并未给与原告合理的时间，故构成违约。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，关于原告的主张的各项违约损失，关于房屋差价损失、经营损失、临时房屋损失、人工、车等各项损失，原告未能提供充足有效证据支持，其计算依据及方式，本院难以径行支持。关于房屋装修损失，原告并未提供证据证明装修花费，鉴于双方原租赁合同已经到期，新租赁合同业已履行多年，对装修损失，原告证据不足，本院不予支持。鉴于原告系餐饮业，被告的提前解除合同，原告必定产生一定损失，对于损失大小，本院根据原被告租赁合同的约定，参照城关中心区棚户区改造项目集体土地宅基地上房屋拆迁补偿与定向安置方案中关于停产停业损失的规定，并结合双方叙述的营业状况，酌定被告一次性赔偿原告四万元。原告合理请求本院予以支持，不合理过高部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告马哈录乃与被告谢若村针对房山区城关街道城关北大街某号门脸房签订的房屋租赁合同于2016年4月4日解除。二、被告谢若村于本判决生效之日起十日内给付原告马哈录乃违约损失四万元。三、驳回原告马哈录乃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千九百元，由原告马哈录乃负担四千九百元（已交纳），由被告谢若村负担一千元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  吕少罕二〇一七年十二月四日书记员  安 雪