广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）崇民终字第508号 上诉人（一审被告）朱海，男，1979年1月14日出生，汉族，个体户，户籍所在地广西壮族自治区陆川县，现住广西壮族自治区崇左市江州区。 委托代理人黄红，广西大腾律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）广西大州资产管理有限责任公司。住所地广西壮族自治区崇左市江州区新民路29号。 法定代表人苏豪，该公司董事长。 委托代理人黄青雨，该公司资产管理部经理。 委托代理人卢星宇，广西诺尔律师事务所律师。 上诉人朱海因租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区崇左市江州区人民法院（2015）江民初字第642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月11日受理后，依法组成由审判员农雄楼担任审判长，审判员梁丹杰、代理审判员陆有帅参加的合议庭，于2015年12月1日公开开庭审理了本案，书记员农吕君担任记录。上诉人朱海及其委托代理人黄红，被上诉人广西大州资产管理有限责任公司（以下简称大州公司）的委托代理人黄青雨、卢星宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明，2003年3月28日原崇左县储备粮管理公司（现更名为崇左江州区储备粮管理公司，简称江州储备粮公司）就其院内的一栋仓库（建筑面积约720平万米）与广东湛江开发区湛万工贸公司（简称湛万公司）（法定代表人系洪国强）签订《租赁合同书》，租赁期限为2003年6月1日至2009年5月31日，租金为4万元／年。租赁期限届满后，2009年5月31日江州储备粮公司继续就该仓库与洪国强签订《租赁合同书》，租赁期限为2009年5月31日至2014年5月30日，租金为6万元／年。湛万公司以及洪国强租赁江州储备粮公司仓库期间，自2004年起就交由朱海用于经营“黑山羊娱乐城”，租金由洪国强支付，但朱海要给予洪国强部分利润。2012年11月21日，崇左市江州区委员会办公室印发了江办发〔2012〕1119号《关于印发〈崇左市江州区国有资产管理改革工作实施方案〉的通知》，将包括江州储备粮公司在内的国有房屋、土地、铺面等国有资产产权交由大州公司管理。 2014年5月30日，租赁合同届满后，朱海停止了“黑山羊娱乐城”的经营活动，但未将租赁物退还给大州公司。大州公司委托广西正槌拍卖有限责任公司（以下简称正槌公司）对其管理的涉案仓库租赁权进行拍卖。2014年7月15日朱海将3万元竞买保证金存入大州公司账户，并参加了2014年7月24日的拍卖活动，最终以17100元／月（570元／日）的租金竞买成功。竞买成功后，朱海与正槌公司签订了《拍卖成交凭证》以及《拍卖成交确认书》，但至今朱海未与大州公司签订《房屋租赁合同》，也未按照中标价格支付租金，也不退还仓库。因此，大州公司起诉至一审法院请求判令：1、解除大州公司与朱海签订的房屋租赁合同关系，朱海从江州储备粮公司的一间仓库中搬离；2、朱海按570元/日向原告支付2014年7月25日至2015年6月30日的租金共计188100元。 一审法院确定本案的争议焦点是：1、朱海以17100元／月竞拍得涉案仓库租赁权后未与大州公司签订书面租赁合同，双方之间的租赁关系是否成立；如果成立，大州公司请求解除与朱海的房屋租赁合同关系能否支持；2、大州公司请求朱海按照570元／日支付2014年7月25日至2015年6月30日的租金共计188100元是否有事实和法律依据。 一审法院审理认为：一、关于朱海以17100元／月竞拍得涉案仓库租赁权后未与大州公司签订书面租赁合同，双方之间的租赁关系是否成立；如果成立，大州公司请求解除与朱海的房屋租赁合同关系能否支持的问题。大州公司就其管理的涉案仓库租赁权，委托正槌公司进行公开拍卖，朱海在得到公开拍卖信息后，报名参加竞买。在拍卖过程中，朱海以17100元／月竞买成功，并与正槌公司签订《拍卖成交确认书》以及《拍卖成交凭证》，取得涉案仓库的租赁权。因正槌公司是接受大州公司的委托对涉案仓库进行拍卖，并与朱海签订了《拍卖成交确认书》以及《拍卖成交凭证》，由此产生的权利、义务应由大州公司承担。同时，基于之前租赁关系到期后，朱海一直未把涉案仓库退还大州公司；自朱海竞买成功后，对涉案仓库一直占有使用。据此，应当认定朱海与大州公司之间约定的17100元／月租金的仓库租赁关系已成立。因朱海与大州公司对于租赁期限未作出约定，该租赁关系应视为是不定期租赁。租赁合同成立后，朱海未按期支付租金，大州公司通过邮寄送达、张贴《通知》的方式通知限期朱海从仓库搬离，但至今朱海不予搬离，并不支付租金。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁关系中，出租人在合理期限内提前通知即可解除合同。大州公司诉请解除与朱海的租赁合同关系，应予支持。租赁合同关系解除后，朱海应当返还涉案仓库。朱海辩称，其未与大州公司签订书面合同，双方之间的租赁关系不成立。一审法院认为，以拍卖方式形成的租赁关系并不要求书面形式要件；朱海与大州公司通过拍卖的方式就租赁合同关系已达成了合意，且朱海也占有使用了租赁物。因此，一审法院对朱海的辩解意见不予采信。 二、关于大州公司请求朱海按照570元／日支付2014年7月25日至2015年6月30日的租金共计188100元是否有事实和法律依据的问题。根据上述第一点的评述，朱海与大州公司之间就涉案仓库租赁权达成了月租金17100元的合意，并由朱海实际占用，朱海应按月租金17100元的标准支付租金。因此，大州公司请求朱海支付2014年7月25日至2015年6月30日共11个月的租金188100元有事实和法律依据。因朱海参加竞买时向大州公司交纳了3万元的保证金，按照《拍卖成交确认书》第三条的约定、租赁关系成立后，保证金转为成交价款即租金。因此，扣除已交付的保证金3万元后，朱海尚应向大州公司支付租金158100元。 依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除2014年7月25日大州公司与朱海就江州储备粮公司一间仓库的租赁关系；二、朱海从江州储备粮公司一间仓库搬离，向大州公司返还该仓库；三、朱海向大州公司支付租金158100元。案件受理费4062元，因适用简易程序审理减半收取2031元，由大州公司负担324元，由朱海负担1707元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息、迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。逾期则视为放弃权利。法院不再立案执行。 上诉人朱海不服一审判决，上诉称，一、朱海与洪国强签订《租赁合同》的时间是2009年4月2日，租赁的标的物为“顺心居茶庄保健部”，此后，朱海才将“顺心居茶庄保健部”改装用于经营“黑山羊娱乐城”。故一审认定“湛万公司以及洪国强租赁江州储备粮公司仓库期间，自2004年起就交由朱海用于经营‘黑山羊娱乐城’。”与事实不符。二、一审认定“2014年5月30日，租赁合同期限届满，朱海停止经营‘黑山羊娱乐城’后，未将租赁物返还大州公司。”与事实不符。朱海是与洪国强签订《租赁合同》，合同期限届满后，朱海已将租赁物返还给洪国强，朱海不应承担向大州公司返还租赁物的义务。三、朱海参与竞卖成功后，取得了买受人租赁经营资格。但朱海不按拍卖声明、竞买形知、拍卖规则的规定以及《拍卖成交确认书》约定的条件，在拍卖成交之日起5个工作日内向大州公司付清一年标的租金及押金，也不在10个工作日内与大州公司签订房屋租赁合同，朱海构成违约。依据《中华人民共和国拍卖法》（以下简称拍卖法）及相关法律法规的规定，买受人违约即丧失租赁经营权资格。因此，朱海与大州公司不存在租赁合同关系。四、朱海与洪国强签订的《租赁合同》第七条约定，朱海只享有租赁经营权，承租权及洪国强移交给朱海使用的物品及其他所有权归洪国强所有。“黑山羊娱乐城”用于经营的租赁物品归属洪国强。租赁期限届满后，朱海停止经营并将仓库及物品返还给洪国强，符合租赁合同的约定。据此，朱海没有占有、使用仓库，不应承担向大州公司支付租金的民事责任。一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，驳回大州公司的诉讼请求，改判朱海不承担任何民事责任。 被上诉人大州公司辩称，一、朱海在上诉意见中提到的涉及江州储备粮公司仓库所签订的租赁合同，己于2014年5月31日期限届满，与本案无关联。双方当事人争议的是，2015年7月25日朱海参与江州储备粮公司仓库租赁经营权拍卖成交后，双方所产生的权利与义务关系。二、大州公司通过委托正槌公司对江州储备粮公司仓库租赁经营权拍卖，适用拍卖法的规定。根据该法第三十九条、第四十条的规定，拍卖一旦成交，如果买受人朱海未支付价款，大州公司可选择由朱海继续承担付款责任，也可选择重新拍卖。从《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）的相关规定看，拍卖成交后，双方的租赁合同已成立并生效。根据合同法第十五条的规定，拍卖公告属于邀约邀请，大州公司委托正槌公司拍卖，属于邀约邀请。买受人参与拍卖举牌竞价，属接受要约，拍卖竞价成功属于承诺。朱海参与拍卖竞价成功，即取得租赁经营权，双方的租赁合同即成立。合同成立后，可采取口头和书面约定。法律没有规定必须签订书面合同为合同的成立要件。从合同法第三十六条的规定看，朱海参与拍卖竞价成功后，双方不需签订书面合同，符合法律的规定。朱海上诉主张，双方没有签订书面合同，其不按时履行支付价款义务，租赁合同不成立、不生效，其理由不成立。因合同双方未约定履行期限，应视为不定期租赁。大州公司可以解除双方的租赁合同。3、关于大州公司请求朱海从江州储备粮公司仓库搬出物品，返还租赁物的问题。朱海主张其没有占用租赁物。租赁合同成立后，租赁物由朱海占用使用，不管租赁物里放置谁的物品，朱海都应搬走，把租赁物返还大州公司。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确。请求二审法院维持一审判决，驳回上诉。 综合诉辩双方的意见，上诉人朱海对一审查明事实的争议：1、认定“湛万公司以及洪国强租赁江州储备粮公司仓库期间，自2004年起就交由朱海用于经营‘黑山羊娱乐城’”错误；2、认定“2014年5月30日，租赁合同届满后，朱海停止了‘黑山羊娱乐城’的经营活动，但未将租赁物退还给大州公司。”错误；3、认定“竞买成功后，至今朱海未与大州公司签订《房屋租赁合同》，也未按照中标价格支付租金，也不退还仓库。”错误。理由详见上诉意见。被上诉人大州公司对一审查明的事实无异议。 二审诉讼中，上诉人朱海提供的证据有：1、“江州区黑山羊娱乐城”的电脑咨询单，证明“江州区黑山羊娱乐城”的经营者、法定代表人不是朱海，一审判决认定“江州区黑山羊娱乐城”的经营者是朱海错误；2、“崇左市顺心居茶庄”的电脑咨询单，证明“崇左市顺心居茶庄”的经营者、法定代表人不是朱海，一审判决认定“崇左市顺心居茶庄”的经营者是朱海错误；3、2015年7月25日正槌公司的拍卖文件、成交确认书一份，4、竞卖须知各一份，证明朱海参与拍卖竞价成功后，没有依约交付价款，双方未签订《租赁合同》，双方没有确立租赁合同关系；5、2003年3月28日原崇左县储备粮管理公司与湛万公司一份，证明2003年3月28日至2009年5月30日湛万公司租赁原崇左县储备粮管理公司仓库的事实；6、2009年5月31日江州储备粮公司与洪国强签订《租赁合同书》一份，证明2009年5月31日至2014年5月30日洪国强租赁江州储备粮公司仓库的事实；7、2009年4月2日朱海与洪国强签订《租赁合同书》一份，证明2009年5月30日至2014年5月30日洪国强将其在江州储备粮公司仓库开办的“崇左市顺心居茶庄”转租给朱海经营“江州区黑山羊娱乐城”，合同双方约定，租赁期限届满后，朱海将原“崇左市顺心居茶庄”的设备、物品退还给洪国强的事实；8、2009年4月2日朱海与洪国强签订《租赁合同书》的附件清单一份，证明洪国强将“崇左市顺心居茶庄”转租给朱海经营时，双方对“崇左市顺心居茶庄”经营的设备、物品进行清点移交，租赁期限届满后，朱海将原“崇左市顺心居茶庄”的设备、物品退还给洪国强的事实。 二审诉讼中，被上诉人大州公司提供的证据有：大州公司的工作人员对江州储备粮公司仓库拍摄刻录的光盘2张，证明2015年8月17日、18日朱海到涉案租赁物去清点、搬运经营“江州区黑山羊娱乐城”的物品。 被上诉人大州公司对上诉人朱海提供证据的质证意见：对证据1至4的真实性无异议，但认为证据1、2与本案无关联；证据3、4反证明双方当事人的租赁合同关系成立并生效。证据5、6与本案无关联。证据7朱海与洪国强签订《租赁合同书》，对朱海与大州公司的租赁合同关系成立并生效不产生约束力，反证明朱海与大州公司的租赁合同关系成立前，朱海已实际占用租赁物。证据8与本案无关联。 上诉人朱海对被上诉人大州公司提供的证据的质证意见：对播放光盘的视频内容来源不清楚，对其真实性不予认可；也不能证明朱海是涉案租赁物的占有人；且是谁叫人去到涉案租赁物搬运物品，搬运去给谁不清楚；故不应作为定案事实依据。 本院对当事人提供证据的认证意见：大州公司对朱海提供证据1至4的真实性无异议，本院予以确认；朱海提供证据5至6，一审诉讼中，大州公司已向法庭提交，朱海对其真实性无异议；证据7、8与大州公司主张朱海经营“江州区黑山羊娱乐城”的事实有关联；因朱海提供证据1至8，与双方当事人的诉辩事由有关联性，应作为定案事实的参考依据。对大州公司提供的光盘，因播放光盘的视频内容，没有看到朱海出现的画面，不能证明是朱海叫人到涉案租赁物内搬运物品，也不能证明朱海是涉案租赁物的占有人，故对该光盘的视频内容，本院不予采信。 本院对当事人争议事实的分析与认定：1、虽然一审庭审中，朱海认可自2004年起，其就在租赁物内经营“黑山羊娱乐城”，但二审庭审中，朱海提供了2009年4月2日其与洪国强签订的《租赁合同书》，证明2009年5月30日至2014年5月30日洪国强将其在江州储备粮公司仓库开办的“崇左市顺心居茶庄”转租给朱海经营“江州区黑山羊娱乐城”。朱海提供证据纠正其在一审诉讼中自认的事实，大州公司也没有提供反驳该事实的证据，故本院对朱海提供证据的证明事实予以采信。2、根据上述第一点的分析，朱海与洪国强签订合同，履行期限届满后，朱海没有把租赁物退还给大州公司属实。故一审判决认定“2014年5月30日，租赁合同届满后，朱海停止了“黑山羊娱乐城”的经营活动，但未将租赁物退还给大州公司正确。至于朱海应把租赁物退还给谁，本院在下文再作出综合评判。3、与上述第2点的分析同理，朱海参与竞买成功后至今，朱海没有把租赁物退还给大州公司属实。 综上分析，一审查明的事实，除认定自2004年起，朱海就在租赁物内经营“黑山羊娱乐城”有误外，其余查明的事实属实，本院予以确认。 本院经审理，另查明，2009年5月30日起洪国强将其在江州储备粮公司仓库开办的“崇左市顺心居茶庄”转租给朱海经营“江州区黑山羊娱乐城”。 综合诉辩各方意见，本案的争议焦点是：一、2014年7月25日朱海通过公开竞买取得大州公司所有的位于崇左市江州区旁（原储备粮管理公司铺面）黑山羊店的租赁经营权，朱海与大州公司之间是否成立租赁合同关系，大州公司请求解除与朱海的租赁合同关系是否应予支持；二、大州公司请求朱海从租赁物即崇左市江州区旁（原储备粮管理公司铺面）黑山羊店内搬离财物，返还租赁物是否应予支持；三、朱海是否应当支付大州公司2014年7月25日至2015年6月30日的房屋租金158100元。 根据本案各方当事人的诉辩主张和存在的争议焦点，结合本案的相关事实和证据，本院评判如下： 一、2014年7月25日朱海通过公开竞卖取得大州公司所有的位于崇左市江州区（原储备粮管理公司铺面）黑山羊店的租赁经营权，朱海与大州公司之间是否成立租赁合同关系，大州公司请求解除与朱海的租赁合同关系是否应予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第十五条第一款规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招标说明书、商业广告等为要约邀请。”《中华人民共和国拍卖法》第三十六条规定：“竞买人一经应价，不得撤回，当其他竞买人有更高应价时，其应价即丧失约束力。”第四十五条规定：“拍卖人应当于拍卖日七日前发布拍卖公告。”第五十一条规定：“竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。”第五十二条规定：“拍卖成交后，买受人和拍卖人应当签署成交确认书。”2014年7月9日大州公司委托正槌公司在报纸上刊登《崇左市商铺租赁权拍卖公告》，约定于2014年7月25日15时在崇左市左江宾馆3号楼会议室公开对崇左市江州区（原储备粮管理公司铺面）黑山羊店的租赁经营权进行拍卖，其行为属于要约邀请。2014年7月15日朱海将3万元竞买保证金存入大州公司账户，并参加2014年7月25日的拍卖（竞买）活动，其行为属于要约。朱海最终以17100元／月（570元／日）的租金拍定（卖定），其行为属于承诺。竞买成功当天，朱海与正槌公司签订《拍卖成交确认书》，双方的行为视为签订租赁合同。因朱海是完全行为能力人，对签订《拍卖成交确认书》是其真实意思表示无异议，且《拍卖成交确认书》的内容没有违反法律法规的禁止性规定，故应认定双方签订租赁合同成立并生效。朱海与正槌公司签订《拍卖成交确认书》后，朱海即可取得黑山羊娱乐城的租赁经营资格，因朱海未履行《拍卖成交确认书》中约定的付款期限内支付一年的租金，即扣除已支付的保证金3万元后尚应付款185460元，其行为已构成违约，其逾期未付款已丧失买受人资格。大州公司请求解除与朱海的租赁合同关系，符合法律规定。一审判决解除双方签订的租赁合同关系正确，本院予以维持。朱海提出的双方当事人之间的租赁合同不成立且未生效的主张及理由，于法无据，本院不予支持。 二、大州公司请求朱海从租赁物即崇左市江州区旁（原储备粮管理公司铺面）黑山羊店内搬离财物，返还租赁物是否应予支持。根据一审诉讼中，朱海认可其在涉案租赁物即黑山羊店内还存放的用于经营的物品和装饰品等；二审庭审中，朱海也提供证据证明其经营“江州区黑山羊娱乐城”的事实。根据上述第一点的评判意见，大州公司解除与朱海的租赁合同关系后，朱海应从租赁物中搬走用于经营黑山羊娱乐城的物品和装饰品等，属于洪国强的物品，也应由朱海移交给洪国强，返还租赁物给大州公司。一审判决由朱海应从租赁物中搬走用于经营黑山羊娱乐城的物品和装饰品等，返还租赁物正确，本院予支持。朱海主张，其不是“江州区黑山羊娱乐城”的经营者，且其是与洪国强签订租赁合同履行期限届满后，其已向洪国强返还租赁物的相关的物品，其没有向大州公司返还租赁物的义务。本院认为，洪国强向朱海转租租赁物属实。虽然，2015年11月30日崇左市江州区工商行政管理局城关工商所出具的电脑咨询单上记载“江州区黑山羊娱乐城”登记的经营者是陆爱娟，但陆爱娟不是与洪国强签订转租涉案租赁物的合同相对人。且在一审庭审中，朱海也认可租赁期限届满后，其在租赁物内还存放的物品和装饰品等，想继续租赁经营“江州区黑山羊娱乐城”。在朱海参与竞买成功，与正槌公司签订《拍卖成交确认书》后，至一审庭审时，其也未将存放的物品和装饰品等搬走，并将租赁物返还洪国强，再由洪国强返还给大州公司。显然，其主张与事实不符。故对其主张，本院不予采信。 三、朱海是否应当支付大州公司2014年7月25日至2015年6月30日的房屋租金158100元。朱海主张，其自2014年8月2日起已丧失买受人资格，依据双方签订的《拍卖成交确认书》约定，大州公司应另行拍卖；且其与洪国强签订《租赁合同书》的履行期限届满后至今，其也不再经营“江州区黑山羊娱乐城”，其已向洪国强返还租赁物，其没有向大州公司返还租赁物的义务；据此，其不应承担支付租金的民事责任。本院认为，根据2014年7月25日朱海与正槌公司签订《拍卖成交确认书》第一条约定：“成交的拍卖标的名称黑山羊店的租赁权、数量约720平方米、成交价205200元、佣金额5%为10260元、应付款总额215460元。”第三条约定：“拍卖成交确认书生效后，买受人应即向拍卖人以转账方式支付拍卖标的成交价及佣金。竞买前交纳的竞买保证金首先转为支付佣金，余款转为成交价款或履约保证金。”第四条约定：“买受人不能当应全部支付拍卖标的成交应付款的，应向拍卖人支付履行保证金3万元（委托方收取），并承诺在2014年8月1日前付清应付款余额185460元。买受人逾期不付清应付款的，即丧失买受人资格，并无权要求返还预交的竞买保证金，拍卖人可依法对该项成交的拍卖标的再行拍卖，违约买受人不能再次参加竞买，且还应依法承担再行拍卖所产生的费用。再行拍卖成交价低于原拍卖成交价的，基差价及原拍卖中委托人和买受人应付的佣金由原买受人负责支付，预交的保证金不足支付上述款项的拍卖人有权依法向违约买受人追偿。”朱海取得涉案租赁物经营资格后，按双方当事人约定，朱海应支付拍卖成交应付款即年租金为205200元。因朱海逾期未付清拍卖成交应付款，故其自2014年8月2日起已丧失买受人资格。据此，朱海应向大州公司提出解除双方签订的租赁合同。大州公司可选择解除租赁合同也可选择由朱海继续履行租赁合同。因朱海未向大州公司提出解除双方签订的租赁合同，且其于2009年4月2日与洪国强签订《租赁合同书》的履行期限届满后至今，继续占用租赁物，也未向大州公司支付租金，由此，朱海应承担向大州公司支付租金的民事责任。至于支付租金数额多少的问题，应以朱海2014年7月25日竞价拍定的价格17000元/月确定。由于2014年7月25日朱海参加拍卖竞价前，已向大州公司交纳3万元保证金，该款应从朱海应支付的租金中扣减。据此，大州公司请求朱海支付2014年7月25日至2015年6月30日的房屋租金158100元符合法律规定。一审判决由朱海向大州公司支付2014年7月25日至2015年6月30日的房屋租金158100元正确，本院予以支持。对朱海的主张及理由，因与事实和法律规定不符，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定部分事实错误，但适用法律及处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3462元，由上诉人朱海负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  农雄楼 审 判 员  梁丹杰 代理审判员  陆有帅 二〇一五年十二月二十三日 书 记 员  农吕君