重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0110民初12830号被告：重庆福光物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路2号世源大厦10-4。法定代表人：胡世光，公司总经理。委托诉讼代理人：邱振华，男，汉族，1976年10月21日出生，住重庆市万盛经开区。委托诉讼代理人：李智红，男，汉族，1965年6月24日出生，住重庆市沙坪坝区。被告：汪国彬，男，汉族，1979年2月1日出生，住重庆市綦江区。原告重庆福光物业管理有限公司（以下简称福光公司）与被告汪国彬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案受理后，依法由审判员雷永适用小额诉讼程序于2017年11月29日公开开庭进行了审理。原告福光公司的委托诉讼代理人邱振华，被告汪国彬到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告福光公司诉称，2015年9月9日原告与重庆天骄物业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对重庆市綦江区古南街道新山村1号XXX小区进行物业管理。根据双方签订的物业服务合同约定，电梯楼物业服务费1.00元/月·平方米，公共水电费7元/月·户（实际按照6元/月·户计收），二次供水费0.8元/吨（实际按0.6元/吨计收）。合同签订后，原告一直严格按照合同约定以及相关法律、法规的规定对XXX小区进行物业管理。被告却长期拖欠原告物业费，期间原告多次通知被告依法缴纳物业费，不得损害其他业主的合法利益，但被告不听劝告，从2015年10月1日至2017年10月30日，被告已经累计拖欠原告物业服务费2387.00元（1.00元／月·㎡×95.48㎡×25个月），公共水电费150元（6元／月·户×25个月），二次供水费132.60，共计2669.60元。原告认为被告享受了原告提供的服务却恶意拖欠物业费，损害了原告的合法权益，请求法院判决被告支付上述物业服务费、公共水电费并支付违约金206.20元（从欠费次月1日起以欠交物业服务费为基数按每日千分之三的标准支付），本案诉讼费由被告承担。被告汪国彬辩称，不同意交纳物业管理费理由如下：一、小区内车辆乱停乱放，消防通道堵塞；二、小区门禁卡长期未使用，电梯经常坏，维修不及时，3号楼过道玻璃损坏一直不维修，小区内公共设施损坏不维修；三、绿化带损坏未进行管理，清洁卫生差，小区内共公收益及收支情况不清楚。经审理查明，重庆天骄物业发展有限公司系綦江区XXX小区的开发商，该小区初始是由重庆洁庆置业管理有限公司提供物业服务。2015年9月30日，重庆天骄物业发展有限公司与重庆洁庆置业管理有限公司签订的关于XXX小区的《前期物业服务合同》到期，重庆洁庆置业管理有限公司于2015年9月底撤出该小区。因上述合同到期且该小区在当时尚未成立业委会，2015年9月9日，原告作为乙方与甲方重庆天骄物业发展有限公司（以下简称天骄发展公司）签订了《前期物业服务合同》，合同约定生效期为2015年9月25日起，待本小区业主委员会正式成立并备案成功后本合同自动失效，待业主委员会与新选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同签订后原告于2015年10月开始为该小区提供服务，约定由乙方对XXX小区实施前期物业管理服务事宜，本物业管理区域的物业服务收费的方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业管理成本、法定税费和物业管理企业的利润），按建筑面积计算，标准如下（与重庆天骄物业发展有限公司和重庆洁庆置业管理有限公司签订的物业标准一致）：电梯楼：1.00元/月平方米，公共水电费：每户7元/月（实际按6元/月计收，用于各单元楼层、小区公共区域的公共水电费），二次供水费0.80元/吨（实际按0.60元吨计收）。物业服务费实行按月缴纳，即在每月10日前缴纳当月的物业服务费。合同还约定了甲乙双方的权利和义务等内容。被告汪国彬系重庆市綦江区古南街道新山村1号XXX小区住房业主，面积为95.48平方米。从2015年10月1日起至2017年10月30日止，共拖欠物业服务费25个月2387.00元，公共水电费150元，二次供水费132.60元，共计2669.60元。庭审中原告举示了《前期物业服务合同》，二次供水协议、巡查情况记录表、工程部日志、工程部记录、绿化记录、物管组工作日志、外来车辆登记表、保安工作记录、保安巡逻签到表、清洁巡查记录、违法建筑报告单、代收快递记录、电梯运行记录等材料用以证明其履行义务的情况。还举示了2016年张贴在公示栏的《物业服务项目收支情况报告及承诺》，其中公示了小区公共收益情况，2017年4月日投递的国内挂号信函收据（盖有邮戳），用以催收物管服务费。经质证，被告对物业服务合同无意见，认为保安未巡逻、车辆进出也未登记，违章建筑仍然存在，张贴的公共收益未看见，邮寄的材料未收到。前述证据经双方质证后，对原告举示的证据被告虽有异议，但并无证据证明为虚假材料，予以确认。在辩论中原告承认存在消防通道都堵塞、违章搭建等问题。但认为道路堵塞是由于开发商对小区规划设计前瞻性不足并将小区车库对外出租导致。绿化被损坏物管是发现制止劝阻，小区每一处违章都上报给规划局及市政园林局，他们也处理过多起，物管公司是企业性质，无执法权，公司已履行了职责。本院认为，原告与重庆天骄物业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》符合相关物业法律、法规的规定，是合法有效的合同，该合同对入住该小区的业主和物业服务企业均具有约束力。原告已经对XXX小区按照合同约定及相关规定进行了服务，履行了合同约定的主要义务。被告作为綦江XXX小区业主之一，在长期接受原告提供物业服务的同时应当按约定支付物业服务费用。被告抗辩原告管理混乱，小区车辆乱停乱放及脏乱差现象，属服务瑕疵，且有些情况并非完全是其过错所致，物业企业本身并无强制力，只能管理、疏导，故被告以此为由拒绝交纳物业服务费理由不能成立。但本院也要特别强调消防通道是消防人员实施营救和被困人员疏散通道，消防通道堵塞，是小区内重大的安全隐患，对此物业服务企业负有管理职责，物业企业应尽最大可能地采取有效措施，包括设置专门提示标语、隔离路障等充分保障消防通道的通畅与正常使用。同时也要认识到停车位不足，非物业服务企业凭一己之力能够解决，需要小区业主共同努力，对小区的配套车库的使用进行维权，以缓解停车压力，并共同制定小区内停车公约，确保有序停车，保障消防通道畅通。此外对私自占用公共绿地及违章搭建的行为，物业企业有管理的职责，但在教育、制止无效时只能上报政府职能部门处理，物业服务企业本身无执法权和强制力，若其他业主以此为由拒交物业费对物业企业不公平。居民生活小区除了物业管理公司按约定提供物业服务外，还需要小区全体业主共同努力，共同遵守相关规定和约定，环境品质才能不断的改善和提高。而物业服务费用的收取直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益。在原告对该小区提供了相应物业管理服务后，小区业主均应按约定支付原告物业服务费用。在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。因此，对原告要求被告给付2015年10月1日至2017年10月30日物业服务费2171.50元（1.00元／月·㎡×95.48㎡×25个月），公共水电费150元（6元／月·户×25个月），二次供水费132.60元，共计2669.60元，予以支持。对原告要求被告给付违约金206.20元，因被告确有服务瑕疵，对其不予支持。虽然本院支持了原告要求被告支付物业服务费、公共能源费、二次供水费的请求，但原告今后还应增强员工的服务意识和责任意识，加强与业主沟通，对业主提出的合理诉求要高度重视，尽快予以妥善解决，避免矛盾纠纷发生。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告汪国彬在本判决生效之日起5日内支付原告重庆福光物业管理有限公司物业服务费2387.00元，公共水电费150元，二次供水费132.60，共计2669.60元；二、驳回原告重庆福光物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告汪国彬负担（此费原告已预交，被告在履行前述义务时一并支付原告）。本判决为终审判决。审判员 雷 永二〇一七年十二月十四日书记员 邓乐懿