重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）南法民初字第08640号 原告蹇宏，男，汉族，1971年12月16日出生，住广东省珠海市香洲区。 委托代理人杨庆华（特别授权），重庆三大律师事务所律师。 委托代理人胡书槐（一般代理），重庆三大律师事务所律师。 被告曹勇，男，汉族，1982年11月6日出生，住四川省武胜县。 委托代理人李毅（特别授权），重庆星全律师事务所律师。 委托代理人李丹（一般代理），重庆星全律师事务所律师。 原告蹇宏与被告曹勇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蹇宏的委托代理人杨庆华、胡书槐，被告曹勇的委托代理人李丹均到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告蹇宏诉称：原告因女儿即将升学上初中，为了给女儿提供优质的教学师资和更好的读书环境，原告决定在南岸区购买住房，以便女儿入读南开中学。2010年9月，经朋友的弟弟推荐，得知“大宅门房产”中介那里有合适的房源。经房产中介介绍后，原告最终选中了位于重庆市南岸区风临路X号X幢X号房屋。详细了解后，原告得知该房涉及诉讼，当时的登记权利人李兰将该房屋出售给了被告却未办理过户，被告向重庆市南岸区法院申请强制执行，要求过户。前述房屋系被执行财产，因担心产权有问题原告本打算放弃购买，但被告坚称不会出现原告担心的情况，被告甚至带原告去见当时的执行案件承办人。在被告和当时案件承办人均保证房屋产权明晰，不存在任何风险的情况下，原告才决定购买，并于2010年9月26日向大宅门房产中介交付定金10万元。 2011年2月16日，重庆市南岸区人民法院作出（2010）南法民执字第1268-3号执行裁定书，裁定如下：一、解除对被执行人李兰位于重庆市南岸区风临路X号X幢X号房屋的查封。二、位于重庆市南岸区风临路X号X幢X号房屋的所有权、土地使用权及其相应的其他权利归买受人蹇宏(公民身份证号码：X)所有。买受人可持本裁定书到当地房地产管理机关办理相关产权过户登记手续。2011年4月25日，原告向被告转账支付110万，现金支付10万元。被告向原告出具《收条》一张，证明原告支付房款合计130万元。2011年4月29日，重庆市南岸区风临路X号X幢X号房屋产权过户至原告名下。原告缴纳各项税、费共计34430.58元。 然而，2011年3月，金宗昌对曹勇、李兰提出许可执行之诉，原告作为第三人参加了诉讼。2014年6月25日，重庆市第五中级人民法院作出（2014）渝五中法民终字第02614号民事判决书，判决许可金宗昌申请的对李兰所有的重庆市南岸区风临路X号X幢X号房屋进行强制执行，对该房屋继续采取查封、拍卖等强制措施。该判决为终审判决。该判决认为“曹勇所谓购买诉争房屋并非真实情形，买卖违反法律，其不是善意第三人，不能对抗在先的查封执行行为。蹇宏不论依据何种法律关系受让本案诉争房屋，均违背司法查封禁令，不是善意第三人，其取得产权的依据不符合法律，不能对抗金宗昌案先前的查封执行行为.”所以，被告和李兰的房屋买卖行为违反法律，违反司法禁令，并且不是善意第三人，那么被告与李兰的房屋买卖无效，被告无权处分诉争房屋，被告和原告签订的房地产买卖合同也属无效。重庆市南岸区风临路X号X幢X号房屋再次转入执行程序，原告未能取得该房屋所有权。 原告本与被告、李兰、金宗昌没有任何关联，却因无端被卷入这场无休止的诉讼中，不但未能取得诉争房屋的所有权，反而给原告造成了巨大的损失。原告为维护自身合法权益，故起诉来院，要求：1、请求确认原告与被告签订的房地产买卖合同无效。2、请求判令被告返还原告所支付的购房款130万元，并从2011年4月25日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付资金占用损失。3、请求判令被告赔偿原告因购房所造成的税、费损失34430.58元，并从2011年5月10日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付资金占用损失。4、本案保全费、诉讼费用全部由被告承担。 庭审中，经本院释明，原告变更第一项诉讼请求为：解除原、被告之间签订的房地产买卖合同。 被告曹勇辩称：涉案房屋已经过户登记在原告名下。原告合同上的债权已经转成了物权。原告要求解除合同的理由不成立，应予以驳回。 经审理查明：2009年9月16日，曹勇以扩大经营为由，向武胜县农村信用合作联社八一信用社申请借款70万元，定于2012年8月20日到期，约定月利率10.05‰。李兰以重庆市南岸区风临路X号X幢X号房屋作抵押担保。曹勇借出该笔贷款后，由李兰使用，李兰于2009年9月23日给曹勇出具收到70万元的收据一张。 2010年1月14日，曹勇与李兰签订《房屋买卖合同》一份，约定李兰将位于重庆市南岸区风临路X号X幢X号房屋作价110万元出卖给曹勇所有。2010年1月15日，李兰出具收据两份，证明房款收齐。 2010年3月3日金宗昌基于与李兰联营合同纠纷向本院提交诉前财产保全申请，要求查封、冻结李兰价值128万元的财产。本院于2010年3月3日作出（2010）南民保字第12号民事裁定书，裁定冻结李兰的前述房屋。 2010年4月28日，本院作出（2010）南法民初字第962号民事调解书，确认李兰于2010年7月底前向金宗昌给付人民币1273618元及利息，其中2010年5月15日前付273618元，2010年6月底和7月底前各付50万元。2010年5月20日，因李兰未按时支付第一期款项273618元，金宗昌依法对前述被保全房屋申请拍卖。同年5月25日执行员依法对已诉讼保全的前述房屋拟拍卖。 2010年7月5日，武胜县农村信用合作联社以所借出的款存在风险等理由将曹勇、李兰起诉至武胜县人民法院，要求二人及时归还所欠借款本息。2010年7月6日，武胜县人民法院作出（2010）武胜民初字第1028号民事调解书，调解主文载明：一、曹勇负责归还武胜县农村信用合作联社八一信用社借款70万元及利息。二、李兰将其位于重庆市南岸区风临路X号X幢X号（两层），共计建筑面积223.26平方米，房权证号X字第X号，土地使用证号南国用（2004）第X号的房屋以110万元（李兰向曹勇的借款116万元抵扣房屋价款）出售给曹勇。三、曹勇归还清武胜县农村信用合作联社八一信用社借款本息后，该房屋归曹勇所有。 2010年7月12日，曹勇向本院申请要求李兰按照武胜县人民法院（2010）武胜民初字第1028号民事调解书第三项协议执行，将位于重庆市南岸区风临路X号X幢X号的房屋过户给曹勇。2010年10月15日，曹勇和李兰在本院达成和解，李兰同意将房屋过户给曹勇，曹勇申请将该房转让为蹇宏所有。2011年2月16日，本院作出（2010）南法民执字第1268—3号执行裁定书，裁定主文载明：一、解除对李兰位于重庆市南岸区风临路X号X幢X号房屋的查封。二、位于重庆市南岸区风临路X号X幢X号房屋的所有权、土地使用权及其相应的其他权利归买受人蹇宏（公民身份号码：X）所有。买受人可持本裁定书到当地房地产管理机关办理相关产权过户登记手续。 2011年4月25日曹勇以李兰的名义与蹇宏签订《房地产买卖合同》，曹勇将上述房屋出售给蹇宏并办理了房屋过户手续。后该房屋登记在蹇宏名下。2011年4月25日，曹勇给蹇宏出具收条，证实其收到蹇宏购房款1300000元，其中转账1100000元，现金100000元，预收款转为房款100000元。同年5月10日，蹇宏缴纳了契税33600元、转移登记费80元、房屋转让手续费669.78元、地籍零星测量费73.8元、土地权属调查费7元，合计34430.58元。诉讼中，曹勇陈述其以李兰名义与蹇宏签订《房地产买卖合同》时，讼争房屋登记在李兰名下，曹勇与李兰之间并未办理过户手续。之所以由曹勇直接过户给蹇宏，是因为李兰和曹勇在本院执行局作了笔录，李兰同意曹勇将房屋卖给蹇宏。然后本院作了执行裁定将房屋过户给蹇宏，然后曹勇和蹇宏到房交所办理了过户手续。 2011年1月5日，曹勇就本院拟对已保全的前述房屋拍卖的行为提出执行异议。2011年3月15日，本院作出（2011）南法执异字第3号执行裁定书裁定中止金宗昌与李兰联营合同纠纷一案中对重庆市南岸区风临路X号X幢X号的房屋的执行，解除对重庆市南岸区风临路X号X幢X号的房屋的查封。2011年4月1日，金宗昌将曹勇、李兰诉至本院，要求：1、判令许可对李兰所有的位于重庆市南岸区风临路X号X幢X号房屋进行强制执行，对该房屋继续采取查封、拍卖等强制执行措施；2、撤销（2011）南法执异字第3号执行裁定书。2012年5月9日，本院依照金宗昌的申请将蹇宏追加为第三人。5月11日依照金宗昌申请冻结了本案讼争房屋。2013年11月18日，本院作出（2011）南法民初字第03907号民事判决书，判决驳回原告金宗昌的诉讼请求。金宗昌不服，提起上诉。后重庆市第五中级人民法院作出（2014）渝五中法民终字第02614号民事判决书。该判决认为：金宗昌申请的对本案诉争房屋的查封在前，曹勇和李兰之间是房屋买卖关系在后。李兰出卖已经被司法查封的诉争房屋，曹勇购买已经司法查封的诉争房屋，均违反司法禁令，买卖合同不能对抗司法查封和执行。曹勇与李兰在武胜县人民法院达成调解，买卖该房屋，并约定归属的条件，均无视司法查封禁令，属于故意对抗司法行为。曹勇还以此买卖行为直接获取诉争房屋所有权，均为无效行为。蹇宏不论依据何种法律关系受让本案诉争房屋，均违背司法查封禁令，不是善意第三人，其取得产权的依据不符合法律，不能对抗金宗昌先行查封执行的行为。在将李兰房屋执行给曹勇时，也不能直接裁定过户给蹇宏。故该院判决如下：一、撤销重庆市南岸区人民法院（2011）南法民初字第03907号民事判决；二、许可金宗昌申请的对李兰所有的重庆市南岸区风临路X号X幢X号房屋进行强制执行，对该房屋继续采取查封、拍卖等强制执行措施；三、驳回金宗昌的其他诉讼请求。 2015年6月9日，本院作出（2010）南法民执字第1268-4号执行裁定书，裁定：一、撤销重庆市南岸区人民法院（2010）南法民执字第1268-3号执行裁定书；二、将现登记在蹇宏名下的重庆市南岸区风临路X号X幢X号的房屋恢复登记在李兰名下；三、恢复被执行人李兰与四川省武胜县农村信用合作联社对重庆市南岸区风临路X号X幢X号的房屋的抵押登记。 2015年5月22日蹇宏起诉来院，提出如上诉讼请求。 另查明，2011年1月11日，本院作出（2010）南民初字第6289号民事调解书，调解主文载明：一、确认位于重庆市南岸区风临路X号X幢X号房屋归曹勇所有；二、由曹勇补偿李兰房屋价款17.5万元，抵李兰应还曹勇的17万元欠款后，曹勇实际支付给李兰5000元，该款项在讼争房屋过户之后给付；三、李兰于2011年1月12日之前将位于重庆市南岸区风临路X号X幢X号的房屋过户至曹勇名下。另重庆融侨锦江物业管理有限公司风临洲物业管理服务处出具证明，证实曹勇于2010年2月入住前述房屋。 上述事实有经庭审质证、认证的南岸区人民法院执行裁定书、武胜县人民法院调解书、南岸区人民法院调解书、重庆融侨锦江物业管理有限公司风临洲物业管理服务处证明、武胜县农村信用合作联社证明及当事人的陈述等证据证实，足以认定。 本院认为，根据本院审理查明事实及双方当事人陈述，涉案房屋在转移登记给蹇宏时所据《房地产买卖合同》虽列李兰为房屋出卖人，但该宗交易实际是在曹勇和蹇宏之间发生及履行，曹勇是实际的房屋出卖人，其应承担该宗交易房屋出卖人的义务。 （2014）渝五中法民终字第02614号民事判决书认定金宗昌申请的对本案诉争房屋的查封在前，曹勇和李兰之间是房屋买卖关系在后。李兰出卖已经被司法查封的诉争房屋，曹勇购买已经司法查封的诉争房屋，均违反司法禁令，买卖合同不能对抗司法查封和执行。蹇宏不论依据何种法律关系受让本案诉争房屋，均违背司法查封禁令，不是善意第三人，其取得产权的依据不符合法律，不能对抗金宗昌先行查封执行的行为。故判决许可金宗昌申请的对李兰所有的重庆市南岸区风临路X号X幢X号房屋进行强制执行，对该房屋继续采取查封、拍卖等强制执行措施。后本院作出（2010）南法民执字第1268-4号执行裁定书，裁定将现登记在蹇宏名下的重庆市南岸区风临路X号X幢X号的房屋恢复登记在李兰名下。因此，原告蹇宏与曹勇所签订的房地产买卖合同虽然是双方的真实意思表示、不违反法律的禁止性规定，合法有效。但是，由于上述原因导致该合同无法履行，蹇宏购买该房屋的合同目的不能实现，所以本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，双方的法律关系恢复到合同签订时的状态。被告对原告负有返还购房款和赔偿损失的义务。2011年4月25日，曹勇收到蹇宏购房款1300000元。因此，曹勇负有返还该1300000元购房款的义务，并自2011年4月26日（包含本数）起负有以1300000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付资金占用损失的义务，利随本清。因此前该房屋已完成所有权登记转移，现本院又裁定所有权登记须回转，蹇宏所交纳的契税33600元、转移登记费80元、房屋转让手续费669.78元、地籍零星测量费73.8元、土地权属调查费7元，合计34430.58元为蹇宏的损失，应当由曹勇负责赔偿，并自2011年5月11日（包含本数）起负有以34430.58元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准负有向原告支付资金占用损失的义务，利随本清。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原、被告双方2011年4月25日签订的关于重庆市南岸区风临路X号X幢X号房屋的《房地产买卖合同》； 二、被告曹勇于本判决生效之日起十日内退还原告蹇宏购房款1300000元，并以1300000元为基数，从2011年4月26日（包含本数）起，按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付资金占用损失的义务，利随本清； 三、被告曹勇于本判决生效之日起十日内赔偿原告蹇宏34430.58元，并以34430.58元为基数，从2011年5月11日（包含本数）起，按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付资金占用损失的义务，利随本清； 四、驳回原告蹇宏的其他诉讼请求。 案件受理费18380元，由被告曹勇负担（原告已垫付，被告在支付原告上述费用时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  罗远西 人民陪审员  董泽芬 人民陪审员  邹崇跃 二〇一五年十二月十四日 书 记 员  文 青