上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1329号原告周景荣，女，1957年9月10日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人席春明，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人邓捷，上海市锦天城律师事务所律师。被告上海西秋房产有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人陆秋林。委托代理人谈建忠，男。被告上海盛帆房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人盛明其。委托代理人黄志伟，上海市光明律师事务所律师。原告周景荣与被告上海西秋房产有限公司(以下简称西秋公司)、被告上海盛帆房地产开发有限公司(以下简称盛帆公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告周景荣及其委托代理人席春明，被告西秋公司的委托代理人谈建忠，被告盛帆公司的委托代理人黄志伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周景荣诉称，沁春园三村为被告西秋公司与被告盛帆公司共同开发建设的房地产项目。2000年9月11日，原告与被告西秋公司签订《沁春园三村房屋认购书》，约定由原告以单价人民币(币种下同)2,900元购买被告开发建设的沁春园三村沿街商铺(莘庄莘西南路XXX号)，面积为43.04平方米。认购书签订后，原告按约支付100,000元，被告亦将莘西南路XXX号两间门面房交付原告。之后，原告在该房屋内登记设立上海市闵行区莘庄兴龙综合修理部，开展正常经营。2007年7月2日，原告突然收到被告的通知，声称莘西南路西侧的商铺由于退界不足属违章建筑，要求原告于8月底之前搬迁。2007年9月28日，闵行区相关执法部门依法将被告交付给原告的房屋强制拆除。由于被告交付给原告的房屋是违章建筑并已被拆除，故被告实际未按照认购书约定交付房屋。现被告已在违章建筑的原址上开工建造沁春园三村三期。原告遂诉诸法院要求判令：(一)被告继续履行《沁春园三村房屋认购书》，立即交付面积为43.04平方米的沁春园三村三期的沿街商铺(位于莘西南路)，并协助办理相关过户；(二)被告赔偿逾期交房违约金(自2007年9月28日起计至交付房屋之日止，按同地段同类房屋租金标准计算)；(三)被告赔偿其他经济损失100,000元。被告西秋公司辩称，不同意原告的诉讼请求。因原先交付的房屋已被认定为违章建筑而被拆除，故不可能继续履行房屋认购书，也不同意赔偿原告逾期交房违约金及其他经济损失100,000元。被告盛帆公司辩称，不同意原告的诉讼请求。根据合同相对性原则，被告盛帆公司不是系争房屋认购书的合同主体，即并非合同当事人，故原告要求被告盛帆公司继续履行该房屋认购书缺乏依据。涉案项目系被告西秋公司擅自开发，而原告与被告西秋公司间签订的房屋认购书并非完整的房屋买卖合同，故原告应依该房屋认购书来主张权利。经审理查明，2000年9月11日，原告周景荣(作为买方)与被告西秋公司(作为卖方)签订《沁春园三村房屋认购书》1份，约定买方在对所认购房屋有了全面的认识后签订此认购书，并同时交纳100,000元作为认购该物业之定金，待竣工之后签订房屋销售合同，此认购书于合同生效时终止；同时约定卖方在签订此认购书并收到买方一次性付款及定金后至此认购书的有效期内，不得将买方所认购的物业出售他人，否则将支付给买方双倍的定金作为违约赔偿，同时此认购书作废，卖方不得提出异议，买方在签订此认购书并支付定金后应如期完成首期房款的交纳，否则卖方将定金作为违约金没收，同时此认购书作废，买方不得提出异议。签订上述房屋认购书后，原告向被告西秋公司支付了购房款，被告西秋公司将房屋认购书中约定的莘西南路XXX号房屋交付原告开设综合修理部，但双方未签订房屋销售合同，也未对涉案房屋办理产权登记。2001年4月16日，被告盛帆公司与案外人上海万国房地产开发总公司向闵行区房屋土地管理局、闵行区建设局、闵行区规划局发函1份，载明：“1992年10月上海盛帆房地产开发有限公司与上海万国房地产开发总公司联合开发沁春园住宅小区400亩土地，根据规划，用地范围涉及一村、三村和部分五村土地。至1998年底一村的10.4万平方米房屋全部竣工，并办齐了房地产所有权证。目前沁春路北侧、莘西南路西侧沿街建筑属沁春园三村，1995年由万国房产同上海西川物业有限公司联合开发，于1996年开始申请办理建设工程规划许可证(申请开工面积2.3万平方米)，但一直未能办理出规划许可证。后据说该公司与区规划部门打了招呼边施工边办证，事至今日已有3栋沿街住宅结构封顶，但仍未能办出任何手续。我公司已再三口头与书面通知该公司(即现在的西秋房地产有限公司)，并多次采取停电等措施，为此还专题召开协调会敦促该公司能依法办事，要求在未办出建设工程规划许可证的前提下，立即停止施工。但是该公司一直未能遵照执行，尤其最近又大面积建造沿街二层商铺并将无证房出租或卖给客户，造成不良的社会影响，也使该处的建设工程处于失控状态。由于1999年4月15日沁春园住宅小区发生坠机事件后，该地区的总体规划将有大的调整，对这些无证建筑可能将全部拆除，到时对这些购买了无证房屋的客户极有可能发生民事纠纷，影响安定团结。我们两家公司经慎重研究，希望得到贵局的支持，请求政府有关部门对这些无证的建筑立即采取措施予以停建，并采取相应的有效措施，避免今后矛盾集中爆发，不可收拾。”2007年7月2日，被告西秋公司发出《通知》1份，载明：“尊敬的客户：莘西南路西侧的商铺由于退界不足属违章建筑，现定于2007年8月底前拆除，并于8月底停水、电。请你作搬迁准备。”2007年8月13日，上海市闵行区规划管理局发出《关于建议上海西秋房产有限公司自行拆除违法建筑的函》，载明：“上海西秋房产有限公司：经查，你公司于1996年在莘西南路西侧、沁春路北侧未经政府管理部门依法批准擅自建造沿街商铺及办公楼。你公司的行为违反了《上海市城市规划条例》第三十七条的规定，根据《上海市城市规划条例》第五十九条的规定，上述建筑属于违法建筑。我局已立案查处。为了体现和谐社会和谐管理的原则，现我局责令你公司在两周内自行拆除违法建设，如到期未拆的，我局将按照法律程序适时移交法院强制执行。”2007年9月7日，上海市闵行区城市管理监察大队发出《限期拆除违法建筑事先告知书》(闵城管监限拆告字[2007]第000101号)，载明：“上海西秋房产有限公司：你单位于2000年10月份在闵行区莘西南路西侧、沁春路北侧，因擅自搭建违法建(构)筑物，总面积为1790平方米的行为，违反了《上海市拆除违法建筑若干规定》第二条第一款的规定，依据《上海市城市管理相对集中行政处罚权暂行办法》第四条和《上海市拆除违法建筑若干规定》第三条第二款的规定，本监察大队拟对你单位作出限期拆除违法建筑的决定。你单位如对拟限期拆除违法建筑的决定有异议，可以于2007年9月9日前到疏影路XXX号XXX室进行陈述或者申辩。逾期视为放弃陈述或者申辩。”2007年9月10日，上海市闵行区城市管理监察大队发出《限期拆除违法建筑决定书》(闵城管监限拆字[2007]第000101号)，载明：“上海西秋房产有限公司：你单位在闵行区莘西南路西侧、沁春路北侧，未经规划管理部门依法批准擅自搭建违法建(构)筑物，总面积为1790平方米，你单位的行为违反了《上海市拆除违法建筑若干规定》第二条第一款的规定。根据《上海市城市管理相对集中行政处罚权暂行办法》第四条和《上海市拆除违法建筑若干规定》第三条第二款的规定，本监察大队决定限你单位于2007年9月16日前自行拆除上述违法建筑物。逾期不拆除的，本监察大队可以依法申请闵行区人民政府组织强制拆除，拆除费用由你单位承担。如你单位不服本决定，可以在收到本决定书之日起六十日内向闵行区人民政府或上海市城市管理行政执法局申请行政复议；也可以在三个月直接内向闵行区人民法院提起诉讼。行政复议和行政诉讼期间，具体行政行为不停止执行。”2007年9月10日，上海市闵行区城市管理监察大队发出《通告》1份，载明：“为了贯彻市政府关于拆除违法建筑和违章搭建的要求，加强对违法建筑的整治，提高城市环境质量，本监察大队依据《上海市拆除违法建筑若干规定》，对闵行区莘西南路西侧、沁春路北侧上海西秋房产有限公司建造的违法建筑进行整治，本监察大队已对上海西秋房产有限公司建造的违法建筑进行了查证和认定，并于二○○七年九月十日依法发出了《限期拆除违法建筑决定书》(闵城管监限拆字[2007]第000101号)。希望收到《限期拆除违法建筑决定书》的当事人于二○○七年九月十六日前自行拆除。如逾期不拆，本监察大队将依据《上海市拆除违法建筑若干规定》，依法申请闵行区人民政府组织强制拆除。”嗣后，原告购买的涉案商店用房被拆除，原告遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。诉讼中，经本院释明，原告表示仍坚持原诉讼请求，而不以无效合同赔偿经济损失作为诉请提出。另查明，1998年7月30日，被告西秋公司(作为签约乙方)与被告盛帆公司(作为签约甲方)签订《沁春园三村一街坊开发合同书》，约定甲方有座落在闵行区莘庄镇沪杭铁路以南、沁春园五村以东、沁春园以北、莘西路以西，开发基地约86.4亩(实际用地面积80亩以闵行区房地产管理局勘丈为准)，另加公建用地按8%计算，由乙方带资开发，建设沁春园三村一街坊；乙方开发必须服从地区规划实施方案需经报当地有关主管部门审定批准后实施，并接受当地建筑管理部门的监督检查；同时约定该合同有效期到2000年5月底。以上事实，由原告提供的《沁春园三村房屋认购书》、个体工商户营业执照、通告、通知、《沁春园三村一街坊开发合同书》，被告西秋公司提供的《关于建议上海西秋房产有限公司自行拆除违法建筑的函》、《限期拆除违法建筑事先告知书》、《限期拆除违法建筑决定书》、通告，被告盛帆公司提供的《沁春园三村一街坊开发合同书》、与案外人上海万国房地产开发总公司向闵行区相关行政部门的发函以及双方当事人的当庭陈述等证据为证。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。原告提供的建设用地批准书、建设用地规划许可证难以支持其证明目的，两被告提供的其他商铺的补偿证据与本案不具备关联性，本院对其证据效力不予确认。本院认为，原告与被告西秋公司就未取得合法建房手续而签订的《沁春园三村房屋认购书》，违反了法律、行政法规的强制性规定，当属无效。而原告要求继续履行该房屋认购书的前提条件是原告与被告西秋公司间签订的房屋认购书应为有效协议。本案中，原告购买的涉案商铺因系违法建筑而被政府依法拆除，且被告盛帆公司并非该认购书的签约主体，故原告要求两被告继续履行该房屋认购书，在法律和事实上均无法履行。现原告经本院释明后，仍坚持原诉讼请求，而不愿按照无效合同赔偿经济损失作为诉请提出，本院对于原告要求继续履行该房屋认购书之诉请依法予以驳回。在房屋认购书无效且涉案商铺已被拆除的客观情况下，原告坚持要求两被告继续交付沿街商铺并赔偿逾期交房违约金之诉请，本院亦一并予以驳回。对于原告要求两被告支付的其他经济损失100,000元，因其无法提供证据证明该损失的存在及100,000元损失的依据，故本院对于原告的该项诉请亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项及第一百一十条第(一)项之规定，判决如下：驳回原告周景荣的全部诉讼请求。案件受理费2,300元，由原告周景荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈春芳审 判 员  袁白薇人民陪审员  刘仲苓二〇一五年十二月二十五日书 记 员  李睿培附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。