广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗云法民四初字第148号原告：吴小丽，1980年11月15日，身份证住址广东省佛山市南海区。被告：广州佳地新都发展有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：吴广宁，董事长。委托代理人：孔宁军，系该公司职员。第三人：黄映茂，身份证住址广东省揭东县。委托代理人：杨练飚，广东广大律师事务所律师。原告吴小丽与被告广州佳地新都发展有限公司（以下简称佳地公司）、第三人黄映茂商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴小丽，被告佳地公司的委托代理人孔宁军，第三人黄映茂的委托代理人杨练飚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴小丽诉称：我与被告签订《商品房买卖合同》，约定向被告购买广州市白云区＊路＊房，房款154374元。合同签订后，我依约付清购房款，被告于2010年1月将房屋交付我使用。但被告至今未为我办理房产证。现请求法院判决：1、被告为原告办理涉案房屋房产证；2本案诉讼费由原告负担。我不同意第三人的诉讼请求，我购房之前和庭审之前我都不知道有第三人存在，我相信法院的判决，我的购房付款都是真实的。被告广州佳地新都发展有限公司辩称：未及时为原告办理房产证是因为广州市近年来办证政策调整，需要原告提供较多的办证资料等所致，现同意为原告办理房产证。我司不同意第三人的诉讼请求，理由如下：1、我司认为由于法庭追加第三人参加诉讼，应给予原告、被告十五天的举证答辩期，法庭没有给足举证答辩期，故程序有误，我司保留追诉程序不当的法律责任。2、第三人无权请求涉案房屋归其所有。理由：（1）第三人是在被告员工黄某乙任���后通过不合法的手段代第三人签合同取得涉案房屋，我司从来没有见过第三人，第三人在签订协议、收楼过程中均无出现过，是由黄某乙的弟弟黄某丙代为签收和办理的，费用全部是由原执行人梁某的代理人张某通过以物抵债完成的，这有关的证据和生效的判决书为证。（2）第三人称已支付购房款的事实，与（2009）云法民四初字第1301号民事判决书、二审（2010）穗终法民五终字第839号民事判决书所查明的事实严重不符，依据生效判决所认定的事实，第三人从未支付过房款，即使从执行申请人梁某代理人张某所称的以物抵债取得涉案房屋，支付房款人是梁某，但实际是以物抵债再转给第三人，因此涉案物业的所有人应是梁某，而非第三人。（3）依据梁某的公证授权及当时执行调解协议的经办人张某于2009年9月29日将其用来行贿的涉案房屋交还给我司，同时向我司出��了交还房屋具结书，对此涉案房屋实际所有权已归还我司，而两审法院对第三人要求办理房屋产权的诉讼请求予以驳回，对我司拒绝为第三人办理房屋产权也予以支持，即证明第三人取得房屋的行为不具有合法性，不受法律保护。（4）依据已发生效力的判决认定，第三人从未向我司支付房款，第三人称已向我司支付房款不诚实，其诉讼的事实理由未向法庭如实陈述，其隐瞒是徒劳的。第三人黄映茂诉称：不同意原告的诉讼请求。2002年9月26日，我与被告签订《房地产预售契约》，约定被告将涉案房屋出售给我，总价为78480元。我于2002年10月15日向被告支付了全部购房款78480元并支付收楼费用3179元办理了收楼手续。我收楼后即入住占用房屋至今，负责缴交房屋相关费用。现原告起诉称于2009年7月28日向被告购买了涉案房屋，但原告从未向我主张过权利。被告明显属于一房两卖。被告在向房管部门进行初始登记时已注明我是业主，种种证据证明我才是涉案房屋的所有权人。故我申请参加诉讼，并请求判决确认我是广州市白云区棠乐路嘉园街8号801房为我所有。经审理查明：座落于广州市白云区＊路＊房（原址白云区机场北路佳地新都4号楼1梯801房，以下简称801房）是被告佳地公司开发的楼盘。1994年，案外人梁茂榆向佳地公司认购位于广州市机场北路“佳地新都”3号楼1梯201房，并支付房款195656.40元及税费14892元。1995年1月26日，梁某与佳地公司签订《房地产预售合同》。后在履行合同过程中，因佳地公司不能依约交付房屋而产生纠纷，梁某于1998年3月4日向本院提起民事诉讼，起诉佳地公司，要求判决解除合同并退还房款。该案经审理，本院于1999年2月10日作出（1998）云法民初字第745号民事判决书，判决解除上述《房地产预售合同》、佳地公司向梁某支付210548.4元及相应利息。该判决生效后，由于佳地公司未履行判决义务，梁某向本院申请强制执行，本院以（1999）云法执字第454号立案执行。执行中，因佳地公司暂无执行能力，案件中止执行。后梁某（乙方）的代理人张某与佳地公司（甲方）于2002年9月26日签订《调解协议书》，约定佳地公司应支付梁某本金、受理费、执行费、利息等共343793元，佳地公司则同意将位于白云区机场路佳地新都4号楼4梯302房（面积76.40平方米）、4号楼1梯801房（面积45.40平方米），加上应向佳地公司缴纳的管理费保证金、设备维修基金、水电费保证金、防盗门等费用共8119元（其中：302房的费用4940元、801房的费用3179元），冲抵佳地公司应支付给梁某的上述款项；梁某与佳地公司同意将4号1梯801房转名给黄映茂，梁某承诺转名后其与黄映茂的一切纠纷与��地公司无关；根据上述第4、5、7、8条款规定，相互冲抵后，甲、乙双方互不拖欠款项；本协议生效后，佳地公司将房钥匙交予乙方；本协议生效当日，乙方向广州市白云区人民法院撤销执行申请，本协议自双方签字盖章后生效等等。2002年9月26日，黄映茂与佳地公司签订《房地产预售契约》，约定：佳地公司将“佳地新都”4号楼1梯801房（以下简称涉案房屋）出售给黄映茂，房屋建筑面积45.40平方米，房屋成交价格为78480元；上述房地产办理过户手续需缴纳的税款，由甲乙双方按规定各自承担；房屋是现楼，收楼后即可入住等等。上述合同无在广州市房地产交易所办理合同登记。同日，佳地公司开具了涉案房屋的缴纳管理费保证金、设备维修基金、水费保证金、防盗门等费用共3179元的收款收据（顾客：黄映茂）。同年10月15日，佳地公司开具了涉案房屋金额为78480.3元的房款发票（顾客：黄映茂）。同年11月6日，黄映茂的委托代理人黄某丙与被告签订《交楼收款证明书》，内容为黄映茂购买涉案房屋，已付房款78480元，备注：凭此证明到广州佳地物业管理有限公司办理入住手续。2009年7月28日，吴小丽（乙方）与佳地公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买4号楼1梯801号房，测绘地址：白云区＊路＊房（即涉案房屋），建筑面积共45.41平方米，总金额154394元，乙方已于2009年7月28日前一次性将上述总金额房款支付完毕；鉴于本合同标的物房屋已交付乙方使用，双方同意对此不在进行约定。交付后，甲方不得以房屋已交付使用为借口懈怠其在本合同中应承担的其它义务，如：办理产权证的义务等；鉴于甲方已将本合同标的物的房屋交付给乙方使用，乙方并已入住多年和已装修的实际情况，双��同意对此不在进行约定交房的装饰、附属设备的规格、标准等。甲方也不在此承担责任；双方同意在乙方付清了全部房款及办理了收楼手续后，由甲方办理乙方为产权人的房地产权证。甲方应当在乙方付清所有房款后，在签订本合同的90工作日内向产权登记机关为乙方办妥产权过户登记，并在之后的120工作日内将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。非甲方原因的，造成房地产权证延期的，甲方不承担责任；甲、乙双方就产权登记责任的约定：鉴于本合同的标的物的房屋土地关系历史原因及复杂关系，影响了乙方的权益的实现和房地产权证的办理，对此乙方表示给予理解，乙方同意不会以产权登记及办理延迟追究甲方的责任和向甲方提出赔偿要求等等。上述合同无办理合同备案登记。同日，佳地公司开具金额为266394元的购房款发票给吴小丽，写明：吴小丽购买商品房：广州市白云区＊路＊房，建筑面积45.41平方米，金额154394元；16号906房，建筑面积35平方米，金额为112000元。诉讼中，关于房屋交付的问题，吴小丽陈述已收楼但后来改称无收楼。佳地公司陈述已将涉案房屋交付吴小丽但后来改称佳地公司之后又暂时收回房屋。佳地公司陈述其曾将涉案房屋交付黄某丙但后来佳地公司已收回，目前空置中。黄映茂陈述其收楼后一直委托他人出租收益，佳地公司无收回房屋。黄映茂向本院提交了2015年2、3、4、5月份的由广州佳地物业管理有限公司出具的水电费、管理费收款收据为证。佳地公司对该证据不予确认。关于黄映茂支付购房款问题，黄映茂陈述佳地公司主张的房款已冲抵了梁某的债务，黄映茂确实无再向佳地公司支付购房款。佳地公司陈述无收到其支付的购房款，黄映茂也无向梁某支付购房款，梁某已将涉案房屋交回佳地公司处理，佳地公司已按《执行调解协议书》为梁某办理了另一抵债房屋302房的房产证。佳地公司向本院提交了张某于2009年12月23日向佳地公司递交的《举报信》为证。黄映茂对该《举报信》不予确认。另查明：广州市白云区＊路＊号（双号）于2006年1月27日核发房地产权属证明书，登记权属人是被告。房管部门于2015年3月25日向原告作出的依申请公开政府信息答复书载明：“经查，佳地新都小区＊房没有办理预售合同备案。广州佳地新都发展有限公司已以2005登记字86867号办理了白云区棠乐路佳园街2号-8号，14号-20号（双号）初始登记。白云区棠乐路佳园街2号801房暂无有效查封、抵押信息。以上信息核查时间为2015年3月18日”。本院于2015年1月29日向广州市国土资源和房屋管理局发函查询涉案房屋产权登记、预售登记、查封、抵押等情况，该局于2015���3月23日复函本院，内容基本与上述依申请公开政府信息答复书一致，另载明：“广州佳地新都发展有限公司曾向我局提交《“棠乐路佳园街2-12号”产权人（业主）分户明细表》，该表显示涉案房屋业主为黄映茂、2002年9月26日已收楼，故建议你院一并审查房屋的产权归属。”据此，本院在诉讼中依法追加第三人黄映茂参加诉讼，黄映茂随后提出独立诉讼请求。再查明：2009年7月22日，黄映茂向本院提起民事诉讼，起诉佳地公司，要求判决办理涉案房屋的房地产权证，本院于2009年11月26日作出（2009）云法民四初字第1301号民事判决书，判决驳回黄映茂的诉讼请求。黄映茂不服判决提出上诉，广州市中级人民法院于2011年4月2日作出（2010）穗中法民五终字第839号民事判决书，认为在黄映茂未支付购房款之前，佳地公司有权拒绝办理涉案房屋过户手续，判决驳回上���，维持原判。佳地公司至今未为吴小丽、黄映茂办理涉案房屋的房产证。截止2015年1月29日止，吴小丽具备本市住房限购区域内住房购买资格。无证据证明黄映茂具备本市住房限购区域内住房购买资格。以上事实，有《商品房买卖合同》、委托书、《调解协议书》、发票、收据、民事判决书、举报信、购房资格证明、复函、《依申请公开政府信息答复书》及当事人陈述等证据证实。本院认为：涉案房屋仍登记在佳地公司名下，吴小丽与佳地公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。吴小丽提供购房款发票证明已向被告付清购房款属实，对此被告亦予确认，故本院予以认定。佳地公司与案外人梁某（代理人张某）签订的《执行调解协议书》，约定佳地公司将包括涉案���屋在内的房产冲抵其应支付给梁某的债务，且双方同意将涉案房屋转名给黄映茂。佳地公司亦因此与黄映茂签订了《房地产预售契约》并开具购房款发票。现佳地公司抗辩称该合同是案外人利用职务之便违法取得非法利益已构成犯罪故合同无效，但其仅提供张某的举报信等证据，据此不足以证明佳地公司与黄映茂的《房地产预售契约》无效，本院不予采信。本院认为佳地公司与黄映茂的《房地产预售契约》无违反法律法规的强制性规定，合法有效。但该《房地产预售契约》是以《执行调解协议书》及佳地公司以涉案房屋抵偿对梁某的债务为基础，《房地产预售契约》项下并无实际款项往来，故《执行调解协议书》约定内容能否实现，梁某与佳地公司之间的《执行和解协议》是否履行完毕及债务是否已经清洁，是认定黄映茂是否已付购房款的关键。现黄映茂确认其��实际向佳地公司实际支付购房款，亦无举证证明《执行和解协议书》已实际履行、债务已实际发生冲抵及清洁完毕，故黄映茂主张已付购房款的意见缺乏依据，本院不予采信。退一步讲，黄映茂依据《房地产预售契约》享有的仅是债权而非物权。综上，黄映茂现要求判决确认涉案房屋归其所有无法律依据，本院不予支持。佳地公司明确表示同意吴小丽的诉讼请求，故吴小丽要求佳地公司办理房产证的诉讼请求合理合法，本院予以支持。吴小丽明确表示诉讼费由其承担，本院予以准许。吴小丽自愿承担本案诉讼费，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三十日内，被告广州佳地新都发展有限��司协助原告吴小丽按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定办理位于广州市白云区棠乐路佳园街2号801房（自编号：佳地新都小区第4【号楼】1【梯】801号房）的房地产权证。二、驳回第三人黄映茂的诉讼请求。本案受理费1694元由原告吴小丽负担。第三人黄映茂独立诉讼请求受理费881元由黄映茂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 杨   月   琴人民陪审员 黎   卫   仁人民陪审员 刘   小   娟二〇一五年十二月七日书 记 员 黄锦雄蔡晓珊蔡佳丽