浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2015）绍诸民初字第2698号原告：孙先章。原告：赵玉英。委托代理人：孙先章。系其丈夫。被告：浙江宏磊东南房地产开发有限公司。住所地：诸暨市暨阳街道望云路***号。法定代表人：戚建萍。委托代理人：陈寅，浙江浣纱律师事务所律师。原告孙先章、赵玉英为与被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员孙兵适用简易程序独任审判，并分别于2015年9月30日、11月14日公开开庭进行了审理。原告孙先章、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司的委托代理人陈寅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙先章、赵玉英起诉称，2012年12月29日，原告孙先章、赵玉英夫妻与被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份（并支付全部房款），合同编号：浙F1-2008-1，合同第八条约定：出卖人应当在2014年9月30日前交付房子，但至今被告未将房子交付两原告，按照购房合同第九条出卖人逾期交房违约责任的第2种方式约定：2、①逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价价款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款日万分之三的违约金。被告延迟交房，已构成违约。现原告起诉来院，要求被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司向原告支付自逾期之日起即2014年9月30日起至实际交付日止按已交付房价款日万分之三计算的违约金（至2015年2月28日违约金为73530元）。庭审中，变更诉讼请求为，要求被告支付自2014年9月30日起至2015年5月28日止按照交房款万分之三计算的违约金。被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司答辩称，1、因规划调整，实际竣工时间确实出现了迟延，但公司在合同约定的交房期限内及时书面通知了业主。原告购买的房屋实际在2014年10月17日通过竣工验收，在2014年11月26日竣工备案，同日通知原告来收房，但因原告认为被告的某些交房条件尚未具备，拒绝收房，后双方通过消费者协会、法院调解中心进行了多次调解，但最终未达成一致；2、被告愿意按照上述迟延时间对业主损失进行补偿，这在当时的迟延通知中也予以了说明，以免除一定的垃圾处理费及物业管理费的方式进行补偿。综上，被告方希望协商处理。两原告为证实自己的主张，向本院提供了下列证据材料：1、录音资料一份，用以证明被告开发的房产鸿盛铭邸小区截至2014年11月26日尚未通电、通气，尚不具备交房条件的事实；经原告质证，对证据三性均有异议，认为录音内容的真实性无法证明，该房至2014年11月26日已经竣工验收符合交房条件；2、浙江省商品房买卖合同复印件一份，用以证明两原告在被告处购买商品一套以及对逾期交房违约方式约定的事实；经被告质证，对该证据的真实性无异议；被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司为证实其辩称的事实，向本院提供了以下证据材料：3、竣工验收备案表复印件一份，用以证明原告所购买的8号楼房屋在2014年11月26日已经相关职能部门竣工验收并完成竣工备案，符合交房条件的事实；经原告质证，对其真实性无异议，但认为不能证明符合合同第八条第三款约定的通气、通电的要求；4、交房通知书、EMS快递及回单各一份，用以证明被告于2014年12月26日已通知原告接收房子的事实；经原告质证，对其真实性无异议，其于2014年11月26日收到该快递；为查明案件事实，法院调取并出示如下证据材料：5、从诸暨市天然气公司复印的鸿盛铭邸小区试压试验记录一份，用以证明该小区天燃气管道于2014年10月17日已经试验合格可以通气的事实；经原告质证认为，该证据材料并未载明通气时间，只能证明该管道已经安装完毕，故对该证据不予认可；被告对该证据材料的三性均无异议；6、国网诸暨市供电公司营销部出具的证明一份，用以证明鸿盛铭邸公配房送电时间为2014年12月23日的事实；经原、被告质证，对该证据材料的真实性均无异议。对上述证据材料，本院认证如下：证据材料2，经被告质证无异议，本院予以确认；证据材料4，经原告质证无异议，本院予以确认；证据材料6，经双方当事人质证均无异议，本院予以确认。证据材料1，系原告单方制作，且无其他证据佐证，本院不予认定；证据材料3，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，但根据原、被告双方签订的商品房买卖合同，建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明是符合商品房交付的条件之一，并不能达到被告证明符合交房条件的目的，故本院对被告方的证明目的不予采信；证据材料5，该份证据材料直接复印于诸暨市天然气公司，且双方当事人对其真实性均未提出异议，本院将其作为有效证据予以认定，对原告认为该证据上并未载明通气时间，对其不予认可的意见本院不予采纳。综上，本院认定如下事实：2012年12月29日，原告孙先章、赵玉英（买受人）与被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司（出卖人）签订编号为浙F1-2008-1《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定：买受人向出卖人购买位于暨阳街道艮塔东路以西、南西路以北的鸿盛铭邸小区第5幢01单元011001号房，该商品房的用途为住宅，属钢混结构，建筑层数地上18层，地下0层，房屋建筑面积共142.83平方米。商品房及相关用房总金额1504000元。出卖人应当在2014年9月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件等。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：①逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价价款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；③因本合同第八条约定的特殊原因导致出卖人逾期交房的，出卖人不承担违约责任。合同还对双方的其他权利义务作了明确约定。合同签订后，两原告分别于2012年12月31日向被告支付购房款1504000元。2014年11月26日，被告就诉争房产向诸暨市建筑业管理局进行了竣工验收备案，并于同日通过EMS通知两原告于2014年12月3日至2014年12月7日前去接收房子。两原告前去接收房子时，认为该小区尚未通电、通气，尚不具备交房条件并未接收，实际接收日期为2015年5月28日。另查明，鸿盛铭邸小区天然气管道于2014年10月17日经试验合格可以通气，公配房送电时间为2014年12月23日。本院认为，原告孙先章、赵玉英与被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同的约定全面履行义务。本案双方主要争议的焦点是被告通知原告接收房屋时有无达到交付条件，是否应当承担逾期交付违约责任，如果承担违约责任，则逾期期间如何确定。原告方主张，商品房在被告通知交房时间尚未通电、通气，未达到合同约定的交付条件，逾期期间应确定至其实际接收日止即2015年3月27日。被告则认为，诉争房产在2014年10月17日已经有关部门竣工验收并于2014年11月26日进行了竣工备案，此时已符合交付条件，是原告方认为房屋不符合交付条件拒绝接收房屋。本院认为，涉案合同约定，交付房屋时需建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，还需用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件，而被告出售的涉诉商品房公配房送电时间为2014年12月23日，在通知原告接收房屋时尚不符合合同约定的交付条件，且被告在庭审中亦未提供依据合同可据实延期交付的正当理由，故本院认为，被告通知原告接收商品房时尚不具备交付条件，交付条件直至2014年12月23日才具备，被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司应承担逾期交房的违约责任。结合合同约定及涉诉商品房具备交付条件的时间，违约期间应从2014年10月1日起算至2014年12月22日止。违约金数额按已交付房价款的日万分三计算为37449.60元（1504000元×0.0003×83天），本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司应支付原告孙先章、赵玉英逾期交房违约金共计人民币37449.60元，限本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告孙先章、赵玉英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案受理费1638元，依法减半收取819元，由被告浙江宏磊东南房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内先预交上诉案件受理费819元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理）。代理审判员  孙兵二〇一五年十二月二日书 记 员  张迪