北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终14173号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨阳，女，1956年5月22日出生。委托诉讼代理人：李兴荣（杨阳之夫），男，1951年11月13日出生。委托诉讼代理人：曾云江，北京市大嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱修谦，男，1986年5月31日出生。委托诉讼代理人：吴安静（朱修谦之妻），女，1983年9月30日出生。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生。上诉人杨阳因与被上诉人朱修谦、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初37643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨阳及其委托诉讼代理人李兴荣、曾云江，被上诉人朱修谦及其委托诉讼代理人吴安静、原审第三人链家公司的委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨阳上诉请求：请求撤销一审判决，改判撤销双方签署的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，判令链家公司与朱修谦连带赔偿杨阳损失564840元。一、二审案件受理费由朱修谦负担。事实和理由：杨阳出售涉案房屋的原因是有520万元贷款需要偿还，对购房人的支付能力、支付时限均有明确要求，不存在朱修谦所述的换房一事，朱修谦在签订合同时不具备购房资格，导致杨阳获取购房款的时间拉长，不能满足杨阳出售房屋的目的；朱��谦、链家公司均明确知晓在签订房屋买卖合同时链家公司没有代理权；朱修谦是法律工作者，链家公司是专业的中介机构，明知涉案房屋有租户且租户有优先购买权，却对杨阳作出虚假告知，并在合同中作出相反的约定，故意制造杨阳违约的事实；朱修谦、链家公司利用杨阳年老、视力受损等弱点，故意安排晚间签合同，欺骗杨阳所签署为正式代理合同，拒绝杨阳与家属沟通，并在合同中作出签约后210天办理过户以及于缴税当日支付首付款的约定，所以涉案合同不是双方当事人真实意思表示，应当予以撤销。一审法院由简易程序转为普通程序，未休庭裁定转为普通程序，合议庭成员只是在即将结束时临时出庭，严重违反了法定程序。朱修谦辩称，杨阳的上诉请求没有证据支持，关于朱修谦换房一事杨阳知晓，杨阳与北京我爱我家房地产经纪有限公司（以���简称我爱我家公司）签订的独家代理不影响本案涉诉合同的效力，关于租户问题，杨阳告知租户的问题其自己解决，且租户到期的时间与过户完成的时间接近。关于杨阳所述在购买涉案房屋时不知有优先购买权，朱修谦利用杨阳年老视力受损的事情不存在，不能成为其不认可合同效力的原因且其陈述不符合常理。一审不存在程序问题，是按照正常程序开庭。同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。链家公司述称，同意一审判决，与一审的陈述意见一致。朱修谦向一审法院起诉请求：1.判令继续履行双方于2015年12月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同）和补充协议，杨阳协助朱修谦办理位于北京市朝阳区惠生园12号楼1层×门×号房屋（以下简称涉案房屋）的权属转移登记手续；2.判令杨阳支付违约金624000元；3.判令杨阳赔偿居间代理费68640元；4.判令杨阳赔偿保障服务费9360元。杨阳向一审法院反诉请求：1.判令撤销双方于2015年12月27日签订的《买卖定金协议书》、房屋买卖合同和补充协议；2.判令朱修谦赔偿损失564840元；3.判令朱修谦支付律师费42000元。一审法院认定事实：李兴荣与杨阳系夫妻关系，涉案房屋原所有权人登记为李兴荣，2015年6月4日，所有权人变更为杨阳。2015年12月8日，杨阳（委托方）与我爱我家公司（受托方）签订《房屋出售委托协议》，约定杨阳委托我爱我家公司出售涉案房屋，委托期限自2015年12月8日至2016年1月8日，出售价格不低于315万元，受托方于签署合同的同时，向委托方支付保证金1000元，委托方收取受托方交付的保证金后确保受托方拥有独家代理出售权。2015年12月27日，杨阳（甲方、出售人）、���修谦（乙方、购买人）与链家公司（丙方、居间人）签订买卖定金协议书，约定乙方经现场勘验甲方涉案房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以人民币312万元整的总价款购买该房屋，房屋买卖涉及的税费由乙方承担，房款支付方式为商业贷款，且乙方首付款不低于150万元整，乙方应于本协议签署时向甲方支付定金10万元整。甲乙双方应于签署本协议后3个工作日内签署房屋买卖合同等相关法律文件。同日，杨阳（出卖人）与朱修谦（买受人）签订房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售涉案房屋，建筑面积86.97平方米，该房屋的租赁情况为：出卖人未将该房屋出租。双方协商一致，该房屋成交价格为215万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价97万元，具体付款方式及期限的约定见补充协议。买受人��出卖人支付定金10万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为150万元。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权，买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。出卖人应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于3个工作日将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起210日内，共同向房屋���属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，三方签订补充协议，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计312万元，乙方于2015年12月27日将第一笔定金2万元以自行支付的方式支付甲方，乙方于甲方核实房本无误后当日一次性将第二笔定金8万元以自行支付的方式支付甲方，乙方于缴税当日将第一笔首付款150万元以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方应于网签后5个工作日之内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在接到丙方通知后，以房地局系统预约时间为准，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在权属转移登记手续办理完毕后3个工作日之内自行办理物业交割手续，丙方陪同，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，该保证金于办理物业交割当��，由乙方自行支付给甲方。第四条违约责任约定，1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。后朱修谦分两次向杨阳支付定金10万元。同日，杨阳、朱修谦与链家公司签订居间服务合同，并与北京中融信担保有限公司签订房屋交易保障服务合同，其中居间代理费68640元，保障服务费9360元，均由朱修谦承担。2015年12月28日，朱修谦支付上述费用。另查一，2014年4月1日，李兴荣（出租方、甲方）与王丽（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，李兴荣将涉案房屋出租给王丽，租赁期共5年，自2014年4月1日至2019年3月31日，每月租金5300元。2015年6月20日，李兴荣在该合同第5页空白处书写声明：因该房屋所有权证转移，此房屋租赁合同从2015年6月4日由新房屋所有权人杨阳继续履行。杨阳亦注明：同意继续履行合同。王丽于2016年6月2���向杨阳出具书面声明，要求优先购买涉案房屋，并于2016年10月9日将杨阳及朱修谦诉至该院，要求确认其对涉案房屋享有优先购买权，在与朱修谦同等条件下优先与杨阳成立房屋买卖合同关系，杨阳协助王丽办理涉案房屋的产权转移登记手续，该院于2017年1月24日作出（2016）京0105民初61656号民事判决书，判决驳回了王丽的全部诉讼请求。另查二，2015年12月27日，朱修谦（出卖人）、案外人赵宇（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同二），并与链家公司签订补充协议（以下简称补充协议二），朱修谦将1301号房屋出售给赵宇，房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价总计167万元，赵宇于缴税前三个工作日内（不晚于2016年4月15日）将第一笔首付款86万元以理房通托管的方式支付朱修谦，在批贷后十个工作日（以丙方预约过户日期为准），双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。2016年5月4日，朱修谦收到赵宇支付的首付款86万元。2016年5月20日，赵宇取得1301号房屋房产证。另查三，该院于庭前依朱修谦的申请对涉案房屋采取财产保全措施，查封期限自2016年8月9日至2019年8月8日，朱修谦交纳保全费5000元。现朱修谦诉至该院，主张继续履行房屋买卖合同，交易过程中杨阳存在拒绝出售房屋、擅自提高房屋交易价格以及未保证他人对涉案房屋享有优先购买权，应按照房屋成交总价款的20%支付违约金并赔偿居间代理费及保障服务费，并就此提交律师函、链家公司发送的催告函、房屋租赁合同及收据等予以佐证。杨阳则主张朱修谦和链家公司以欺诈的手段，使其在违背真实意思的情况下订立合同，应当撤销，其在签订合同时以为签订的是委托售房合同，��到第二天才发现是房屋买卖合同，且链家公司和朱修谦在签约时明知房屋内有租户，却在合同中约定房屋未出租，并隐瞒朱修谦签约时不具备购房资质的事实，此外链家公司在居间服务过程中还存在诸多瑕疵，如未让委托人观看签约提示视频、未让双方在告知书上签字、合同超过一页应签骑缝等。杨阳还称其出售房屋是为了偿还贷款，因买方迟迟未付款被迫借高利贷还贷款造成损失，应由朱修谦赔偿，并就此提交其爱人李兴荣与儿子李楠为借款人的借条、借款合同等予以佐证。朱修谦对此表示房屋买卖合同是双方充分协商的结果，系双方真实意思表示，签约时杨阳并未告知其购房款的用途，否则不可能约定210天的履行期，因此不同意杨阳的全部反诉请求。经询，朱修谦表示对于剩余购房款，现其有能力一次性给付杨阳。庭审中，朱修谦申请证人沈某和薛���出庭作证，沈某陈述：“签订合同前刘娜和李秀文带着客户看过涉案房屋。2015年12月27日下午14时左右，客户及其女友、业主夫妇在链家公司青年汇店商量的房屋成交价格为312万元，双方签订了定金合同，客户交了2万元定金，因为业主没有带房本原件，剩余定金8万元客户在签订合同后第二天给的业主。当天下午协商的时候，知道涉案房屋有租户，业主说房屋是满五唯一且租户问题能自行解决，所以就没有在房屋买卖合同中约定房屋处于出租状态，我也就没有跟业主说承租人优先购买权的问题。房屋买卖合同是在链家公司亦庄店签订的，我将合同条款向双方念了一遍，双方都清楚签订的是房屋买卖合同。合同中约定了房屋过户日期，半年才能走完涉案房屋所有的流程。双方也都知道客户需要把自己名下的房屋出售才能购买涉案房屋，业主没有说过购房款的具体用途��合同签订后，杨阳跟我说过涨价3万元，后来又说涨7万元或者9万元，我还和朱修谦协商过退一半居间代理费的事，之后都是买卖双方协商的。”薛某则到庭陈述签约前带着客户去涉案房屋看过，房屋内有租户，其在链家公司亦庄店内听到沈某将合同条款念给业主听。朱修谦认可证人证言，杨阳则表示沈某仅在看到房产证复印件的情况下就让双方签订定金协议，领取定金，不符合正常的商业操作流程，且风险较高，签订房屋买卖合同是在链家公司工作人员的指使下迅速签订的，并非像沈某陈述的逐条念的，签订合同之前，买房人没有看到房产证原件。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，双方签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。签订房屋���卖合同时，作为出售方的杨阳系完全民事行为能力人，其应当对所签文件的名称、内容及法律后果进行合理判断，综合双方在签订房屋买卖合同当日签订买卖定金协议书、居间服务合同、房屋交易保障服务合同，杨阳收取定金等一系列行为来看，杨阳主张签约时不知晓所签合同性质及内容的说法明显不符合常理，该院对该答辩意见不予采信。关于杨阳主张撤销合同的诉讼请求，朱修谦与链家公司均表示在签约时已明确向杨阳告知买受人需先出售个人名下房屋才能购买涉案房屋，结合杨阳接受签约后210天办理过户的条件来看，杨阳在签约时对此事实应当知晓，链家公司虽在履行居间服务过程中存在部分瑕疵，但该问题并不直接影响合同的效力，该院难以就此认定朱修谦和链家公司存在欺诈，故该院对此不予支持。朱修谦在合同约定的履行期间内取得购房资格，亦同��一次性向杨阳支付剩余购房款，房屋买卖合同具备继续履行的条件，应当继续履行，故该院对朱修谦要求继续履行合同的诉讼请求予以支持，杨阳应当配合朱修谦办理涉案房屋的权属转移登记手续。根据庭审查明的事实及现有证据来看，买卖双方及链家公司在签订房屋买卖合同时均知晓房屋内存在租户，但仍然在合同中约定“出卖人未将该房屋出租”，该约定应视为各方协商一致的结果，考虑到合同中并未约定杨阳有自行处理租户的义务，链家公司职员沈某亦认可签约时未向杨阳告知承租人有优先购买权的法律风险，此后合同履行因为租户问题而受阻，该结果的发生不应仅归责于出售方杨阳。朱修谦未提交充分证据证明杨阳在合同履行过程中存在拒绝出售房屋或提高房价的根本违约行为，亦未出现涉案房屋因他人主张优先购买权而导致无法办理产权转移登记的情形，故朱修谦主张杨阳赔偿违约金、居间代理费及保障服务费的诉讼请求，没有事实依据，该院不予支持。关于杨阳要求朱修谦赔偿损失的诉讼请求，杨阳提交的证据不足以证明其在签约时明确向朱修谦及链家公司告知了急需用购房款偿还贷款的事实，且与双方约定签约后210天办理过户以及买方于缴税当日支付首付款的意思表示明显不符，故该院对此不予支持。杨阳主张的律师费，没有事实依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条之规定，判决：一、朱修谦于判决生效后七日内向杨阳支付购房款三百零二万元；二、杨阳于收到判决第一项购房款当日协助朱修谦办理位于北京市朝阳区惠生园12号楼1层×门×号房屋的所有权过户手续，将上述房屋过户至朱修谦名下；三、驳回朱修谦的其他诉讼请求；四、驳回���阳的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，上诉人杨阳围绕其上诉请求依法提交了以下证据材料：个人贷款结清证明及个人贷款还款计划查询共计14页，以此证明杨阳出售涉案房屋是为了偿还贷款。朱修谦、链家公司在二审期间未提交新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，朱修谦对杨阳提供的证据材料持有异议，认为不属于新证据，对证据的真实性无异议，对证据的合法性、关联性均不予认可。链家公司对杨阳提供的证据材料持有异议，认为不属于新证据，对证据的真实性认可，对证据的关联性不予认可。本院经审查认为。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项“二���程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并应当事人申请调取的证据”，杨阳提交的证据在一审法院审理期间已经客观存在，但杨阳未予提供，且不能证明杨阳所主张的事实成立。故杨阳在本院审理期间提交的证据均不属于二审期间的新证据，本院不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉诉房屋买卖合同是杨阳与朱修谦所签，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同的目的是杨阳出售涉案房屋，朱修谦买受涉案房屋。现杨阳主张其是在受欺诈的情况下签订的涉诉合同，该合同应予撤销。对此本院认为，欺诈是当事人一方故意捏造虚假情况，或歪曲、掩盖真实情况，使表意人陷于错误认识，诱使对方基于错误判断作出意思表示。本案中，杨阳是完全民事行为能力人，且其在2015年12月27日签订了买卖合同以及与其有关的定金协议、补充协议等多份协议，现其提交的现有证据不足以证明其存在不能知晓合同内容的情形，故杨阳应当对其所签订涉诉合同的后果有明确的认知。双方对于合同中勾选涉案房屋未出租的原因解释不一，杨阳主张朱修谦对此明知并构成欺诈，本院认为关于承租人的优先购买权，法律及司法解释均对此有明确的规定，杨阳作为出卖人应当对此尽到合理的注意义务，且按照一般的生活常识，出租人在出卖房屋前也应当通知承租人，朱修谦作为买受人亦不存在法定的应当向出卖人告知承租人有优先购买权的义务，双方在合同中亦未赋予朱修谦该项义务，故杨阳有关朱修谦欺诈依据不足。对于涉诉合同的付款、过户时间，双方在合同中约定乙方于2015年12月27日支付第一笔定金2��元，于甲方核实房本无误后当日一次性支付第二笔定金8万元，双方于网签后5个工作日之内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，于缴税当日支付第一笔首付款150万元，自合同签订之日起210日内，共同向房屋权属登记部门申请房屋权属转移登记手续，但对于缴税、网签日期双方在合同中并未明确约定，故朱修谦要求杨阳履行合同时并未超过合同约定的履行期限，不存在违约行为，且根据双方的陈述，涉诉合同未能继续履行是因承租人主张优先购买导致，而非因朱修谦不付款所致，故杨阳有关“朱修谦导致杨阳获取房款的时间拉长，不能满足杨阳出售房屋的目的”的主张没有依据。在签订涉诉合同时链家公司是否有代理权并不影响杨阳与朱修谦之间合同的效力。综合以上分析，本院对杨阳有关“朱修谦、链家公司欺骗杨阳签署合同，涉案合同不是双方当事人真实意思���示，应当予以撤销”的上诉请求和理由不予采纳。根据一审卷宗，一审法院组成合议庭审理本案，公开开庭审理两次，两次庭审中均向当事人宣布了合议庭组成人员，各方当事人亦均表示不申请回避，一审法院审理本案不存在严重违反法定程序的情形，故本院对杨阳有关“一审法院由简易程序转为普通程序，未休庭裁定转为普通程序，合议庭成员只是在即将结束时临时出庭，严重违反了法定程序”的上诉请求和理由不予采纳。关于杨阳有关要求链家公司承担责任，赔偿杨阳损失564840元的主张，根据一审卷宗记载杨阳在一审中并未就此提出反诉，该项诉求是其在二审期间新增加的诉讼请求，由于朱修谦、链家公司不同意就此在本案中进行调解，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序���，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，杨阳就此可另行诉讼解决。综上所述，杨阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47160元，由杨阳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 张 慧审 判 员 石 煜二〇一七年十二月八日法官助理 张思齐书 记 员 邸 硕