云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第1178号原告杨定理，男，汉族，生于1936年4月17日，高中文化，镇沅县交通局退休职工，普洱市宁洱县普洱市思茅区3019。原告罗映坤，女，汉族，生于1940年4月17日，中专文化，退休教师，普洱市宁洱县普洱市思茅区3028。原告杨红波，女，汉族，生于1972年8月27日，中专文化，建设银行职工，普洱市宁洱县普洱市思茅区3024。共同委托代理人马敏慧，云南震南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告云南省普洱市乾合食品有限公司。住所地：普洱市思茅区振兴大道64号乾合酒店五楼。法定代表人李天宝，该公司董事长。委托代理人饶康，云南乾楷律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告杨定理、罗映坤、杨红波与被告云南省普洱市乾合食品有限公司（以下简称乾合食品公司）物权确认纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月27日公开开庭进行了审理。原告杨定理、罗映坤、杨红波的共同委托代理人马敏慧、被告乾合食品公司的委托代理人饶康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨定理、罗映坤、杨红波诉称：1997年7月23日邓玲与被告（原为云南省思茅市食品公司）签订《思茅市公有住房买卖合同书》（下称合同），被告把思茅区振兴中路25号4幢1-105号住房卖给邓玲。2007年2月9日，经被告同意，原告与邓玲签订《云南省已购公房交易合同》，邓玲把已购住房转卖给原告。2007年3月13日原告办理了房屋产权证思茅市房权证思房字第××号949号，共有思房共字第200722914号和思房共字第××号915号。由于被告拖延未办理该房土地使用权证，原告多次找被告协商未果，原告也找过普洱市国土资源局思茅分局，国土局答复原告说要由被告统一申办。因此，原告依法起诉，请求判令被告：1、为原告办理思茅区振兴中路25号4幢1单元301号房的土地使用权证。2、承担并支付违约金12803元。3、由被告承担本案诉讼费。被告乾合食品公司辩称：原告的房屋，不是通常意义上的商品房，而是在特定历史条件下形成的职工全额集资建房。根据原思茅昶荣商业（集团）有限公司及原食品分公司职工代表大会的决定，8户原告还应补交19万余元的购房款，原告自恃已经持有了房产证，并未理会公司职代会的决定，一直拒绝按实际造价交付房款至今已近18年。对此，被告保留相关诉权。被告的土地基于企业改制而来，来历清楚、权属明确。2009年3月2日，普洱市人民政府向被告颁发了土地使用权证。该权证所记载的土地使用权人是被告，并无原告的名字。根据我国物权法、土地管理法以及相关法律法规规定，不动产权属的确认，以登记为准。据此可以确认被告是该宗土地的合法使用权人，该宗土地不存在权属争议。原告所获得的房屋属于“职工全额集资建房”，原告支付的价款，仅仅是该房屋的建造成本价，并未包含土地出让金。原告从未与被告签订过土地使用权转让的约定。针对原告的要求，被告曾作出过答复，但是该答复违反法律规定，是无效的。且该答复第一条明确了“公司所属的土地，已办理土地使用权证，公司属土地使用权所有人”。所以原告关于违约金的主张，没有任何根据。综上，被告认为原告的诉讼主张没有事实依据和法律依据，不应得到支持，请法庭依法驳回其诉讼请求。原告杨定理、罗映坤、杨红波为证明其提出的主张，向本院提交如下证据材料：一、思茅区公有住房买卖合同1份，证明原告是按成本价购买了该房屋。被告质证认可该组证据的真实性、合法性、关联性，不认可原告的证明目的。二、房屋所有权证1份，证明思茅市食品公司（乾合食品公司前身）为原告办理了房屋产权证。被告质证认可该组证据的真实性、合法性、关联性。三、会议纪要1份，证明被告承诺从2009年11月2日起两至三年内为原告办理土地使用证。被告质证认可该组证据的真实性、关联性，但是不认可证明内容，因为会议纪要第一条和第四条的内容是矛盾的。四、关于公司8户住户申请办理土地证的答复1份，证明被告承诺从2009年11月2日起两至三年内为原告办理土地使用证。被告质证认可该组证据的真实性、关联性，但是不认可证明内容。五、关于普洱市乾合食品有限公司8户住户申请办理土地证的情况说明1份，证明国土资源局认为要由乾合食品公司统一向国土资源部门办理土地使用证。被告质证认可该组证据的真实性，但是不认可证明内容。因为国土资源局不了解房屋的来龙去脉，情况说明上的房改房出售给职工的表述是错误的，房屋不是房改房，而是职工集资房。不符合公司卖房的实际情况。六、云南省已购公房交易合同1份，证明2007年2月9日经被告同意，原购房人邓玲将房屋转让给杨定理、罗映坤、杨红波。被告质证认可该组证据。被告乾合食品公司为证明其提出的主张，向本院提交如下证据材料：一、思茅市公有住房买卖合同书（1977.6）、思茅昶荣商业（集团）有限公司文件【思昶发（1988）15号】、思茅昶荣商业（集团）有限公司文件【（98）思市食字第15号】、九六年度公司大院职工集资、房价、装潢明细表（思茅市食品公司）各1份，证明：1、邓玲作为被告职工，购买的是按相关政策建盖的单位集资房。2、该房屋的出售政策，经上级公司文件决定，确定了三项原则：即：“由职工全额集资的原则不变”、“公司不垫支任何资金”、“此住宅楼住户不享受房改福利购房”。此原则亦经被告职工代表大会决定执行。3、邓玲至今未补交房屋建造工程差价款，对此，被告保留相应的追诉权。4、该出售行为只是针对房屋本身，而不涉及土地，邓玲也没有缴纳相关的土地出让金。所以，原告关于办理土地使用权证的主张没有事实依据。原告质证对思茅市公有住房买卖合同书（部分原告）、思茅昶荣商业（集团）有限公司文件【思昶发（1988）15号】、【（98）思市食字第15号】的真实性、合法性及关联性均认可，不认可被告的证明内容。对职工集资建房售价表及九六年度公司大院职工集资、房价、装潢明细表的真实性、合法性、关联性及证明目的都不予认可。二、关于思茅市食品公司国有土地处置办证的请示（思茅市食品公司）、思茅市土地管理局文件【思土发（2011）55号】、思茅市土地管理局文件【思土发（2001）78号】、土地使用权证各1份，证明：1、被告取得土地的形式为企业改制，取得土地的方式为出让。2、被告对该宗土地拥有合法使用权，权属无争议。3、该宗土地从未进行过任何形式的转让（包括部分转让），被告也不会将自己的土地转让（包括部分转让）给他人。4、原告关于土地使用权的主张无事实依据和法律依据。原告质证对关于思茅市食品公司国有土地处置办证的请示、思茅市土地管理局文件【思土发（2011）55号】、【思土发（2001）78号】的真实性、合法性、关联性和证明内容都认可。对土地使用权证的第2点证明内容不认可。不认可被告第4项证明目的。通过庭审核实，本院对原、被告提交的证据材料作如下认证：依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第八条、第七十二条之规定，在诉讼过程中，一方当事人对于对方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，以及一方当事人提出的证据，另一方当事人认可的，应当予以确认。故对于原告陈述的案件事实及所举证据，被告认可的部分，以及被告陈述的案件事实及所举证据，原告认可的部分，本院予以确认。而对于当事人经质证有异议的证据材料，应当结合全案从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查，判断证据材料的真实性及证明力。被告提交的第一组证据中，职工集资建房售价表及九六年度公司大院职工集资、房价、装潢明细表的真实性原告不予认可，被告亦没有提交其他证据证明公司决议作出后，已向住户告知需补缴房款的事实，另无证据证明该两份证据与本案诉争焦点具有关联性，故本院对该二份证据不予采信；第二组证据，原告对思茅市食品公司国有土地处置办证的请示、思茅市土地管理局文件【思土发（2011）55号】、【思土发（2001）78号】的真实性、合法性、关联性和证明内容都认可，本院对以上证据直接采信；土地使用权证的真实性、合法性及关联性予以采信。根据庭审调查和原、被告双方举、质证，本院对本案确认如下法律事实：被告乾合食品公司系原思茅市食品公司历经几次改制而来。1998年思茅市食品公司改制为昶荣商业（集团）有限公司食品分公司，2000年公司改制为股份合作制企业，2001年5月22日成立普洱市乾合食品有限公司。1997年6月19日，被告的职工邓玲（乙方）与原思茅市食品公司（甲方）签订《思茅市公有住房买卖合同书》，合同约定：房屋座落为思茅市振兴中路25号第4幢1单元105号（现房屋登记机普洱市思茅区301号），建筑面积80.96平方米（6个自然间）。邓玲同意按1995年度成本价555.50元/㎡，购买房屋，采取一笔付清房款。该房按成本价出售，产权归个人所有，乙方自住五年后，可依法进入市场交易，所得收益在补交土地使用权出让金或所土地收益并按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。甲乙双方中途有一方违约，由违约方付给另一方12803元的违约金。1997年8月10日，邓玲取得该房产权证。2007年2月9日原告杨定理与邓玲签订《住房买卖协议书》，约定将该房以14.9万元出售给杨定理。并约定杨定理在办理土地使用权证时，办证费用由杨定理支付，邓玲给予协助办理。2007年1月25日，原思茅市房地产交易中心向被告乾合公司发出《思茅市已购公有住房上市交易联系函》，要求单位作出是否购买该房的书面答复。被告于1月30日在该函回执上明确意见：“1、此房不含土地使用权；2、此房属房改福利房，我单位购买价不高于每平方1200元，在此价内我单位优先购买。”2007年3月13日，经房管部门审批同意，原告杨定理、罗映坤、杨红波取得该房房屋所有权证思茅市房权证思房字第××号949号，共有思房共字第××号9思房共字第××号915号。2001年，思茅市食品公司进行股份合作制改制，经原思茅市土地管理局思土发（2001）55号文件请示，思土发（2001）78号文件通知，以协议出让方式处置含本案诉争土地在内的四宗土地。2009年3月2日，被告乾合食品公司取得普国用（2009）第00110号土地使用权证，使用权类型注明为此证含出让土地为411平方米；划拨土地为3225.36平方米。本案诉争土地处于划拨土地范围内。2009年11月2日，被告乾合食品公司召开董事、监事、部门负责人联席会议。就公司大院（振兴大道64号）第五幢8户住户签名申请办理土地使用证一事进行专题讨论，形成会议纪要：一、有关公司所属的土地，已办理土地使用权证，公司属土地使用所有权人。二、对公司大院第一幢、第五幢楼，暂时未办理土地使用证原因为：1、第一幢楼建盖时间已久，设计不合理，居住不安全，也不方便；2、第五幢楼建筑位置不合理、不利于土地规划使用。三、鉴于以上情况，在征得这2幢所有住户的同意下，在2-3年内公司努力争取办理建房审批手续，在大院内建盖一幢新楼。原有住户可以平方换平方，超出原面积的部分按市场价计算。四、若有住户不同意，或公司在2-3年内未办得建房审批手续，公司将给各住户办理土地使用证。11月24日，被告将会议纪要以书面答复的形式回复原告等八户住户。后因一直未取得土地使用权证，原告等8户住户向普洱市国土资源局思茅分局反映情况，该局于2015年3月13日答复：根据《云南省城镇个人已购住房用地登记暂行规定》的有关国家机关、企事业单位的房改房用地登记的规定，应由普洱市乾合食品有限公司统一向土地行政主管部门申请登记。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”的规定，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权作为整体是不能进行分割的。本案诉争房屋性质无论是房改房或是被告辩称的全额集资房，在法律上，房屋及土地的产权是没有差别的。原告购买房屋，相应取得该房屋占用范围内的土地使用权。关于房屋性质，原告举证原房主与改制前的被告签订的《公有房屋买卖合同》载明该房按成本价出售；房屋登记机关登记该房性质为“房改房”，依据《物权法》关于物权的归属和内容以不动产登记为根据的规定，本院认定原告举证证据的证明力强于被告举证的证据，在被告未对原告主张权利及申请不动产变更登记的情况下，本案诉争房屋性质为房改房。《云南省城镇个人已购住房用地登记暂行规定》第九条第二项规定：“国家机关、企事业单位的房改房用地，由房改单位统一向土地行政主管部门申请登记。”故对原告房屋的土地使用权证办理，被告负有申请登记义务。本案被告应及时为原告房屋的土地使用权证的办理，向土地行政管理部门申请登记，并根据土地行政管理部门的要求提供申请登记需要的相关材料。原告诉请被告为原告办理土地使用权证，因办理土地使用权证属土地行政管理部门的行政职权，被告只能为原告办理申请登记手续，故对原告的诉请表述的不当之处，本院予以纠正。被告对于原购房人未缴足房款的辩解意见，不能成为不为原告方办理土地使用权证的抗辩，被告的诉求可以另行解决。另，需要明确的是，国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）第二十一条第二款规定：职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。1999年5月1日建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第十条：城镇职工以成本价购买、产权归个人所有的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有。1999年7月15日财政部、国土资源部、建设部联合发布的《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字〔1999〕113号）规定：职工个人购买的经济适用住房和按成本价购买的公有住房，房屋产权归职工个人所有。已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。根据以上规定，本案三原告作为购买单位出售给本单位职工具有福利性质的公有住房的外单位人员，在办理土地使用权过程中，产生相关税费和补缴款项时，原告负有交费义务，此项亦在原告杨定理与原购房者邓玲签订的《住房买卖协议书》中有约定。关于原告诉请被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，本案三原告与被告之间无合同关系，原购房者与被告签订的合同条款并不当然适用于三原告，原告的请求无事实和法律依据，故对原告要求被告支付违约金的请求予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告云南省普洱市乾合食品有限公司于本判决生效后十五日内向土地行政主管部门申请登记原告杨定理、罗映坤、杨红波所普洱市思茅区301号房屋的土地使用权证。二、驳回原告杨定理、罗映坤、杨红波的其他诉讼请求。案件受理费120元，由被告云南省普洱市乾合食品有限公司承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限二年内向本院申请强制执行。审 判 长  张 茜审 判 员  付学华人民陪审员  牛冀群二〇一五年十二月十四日书 记 员  罗银云