广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0604民初16711号原告：佛山市圆方房地产有限公司，住所：广东省佛山市禅城区江湾一路12号401室，统一社会信用代码：914406005744527005。法定代表人：吕日锵。委托诉讼代理人：邓兆堃，系广东源浩律师事务所律师。被告：梁梅，女，壮族，1979年6月20日出生。原告佛山市圆方房地产有限公司诉被告梁梅房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2017年12月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓兆堃及被告梁梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付购房款余款110000元；2、被告向原告支付违约金33495元(从2015年2月2日起暂计至2017年11月13日,主张计至实际付清之日)；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2014年10月27日签订了《商品房买卖合同》以及《补充协议》，约定被告向原告购买了位于佛山市禅城区江湾一路2号负一层226号。合同第四条第1款约定了该商品房总价为239643元，合同第六条第3款约定了付款方式和期限：商业贷款110000元，结算时间2014年10月27日，现金129643元，结算时间2014年10月27日。合同补充协议第三条第1、2条补充约定了银行按揭款的付款时间，被告在本合同签订之日起90日内将银行贷款支付给原告或贷款不足以支付应付商铺价款的，则被告应于期限届满之日起7天内以现金方式向原告付清全部应付商铺价款，否则视为逾期付款。被告已向原告支付购房款合计129643元，但原告至今仍未收到被告通过商业贷款方式或无法通过贷款需要一次性支付的购房余款110000元，及因逾期付款产生的违约金，该违约金从2015年2月2日起暂计至2017年11月13日为33495元（110000元×1015天×0.03%=33495元），原告主张计算至被告实际付清之日止。综上所述，被告逾期付款的行为已构成根本违约，为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》第119条规定特向法院提起诉讼，请求法院依法作出公正裁决。被告辩称：1、被告的合同2014年10月31日签订，但协议书是2014年10月27日签订，协议在合同之前签订。2、被告在2014年10月27日与原告签订了合同（编号为1401015637）开发的位置于禅城区江湾一路2号“明福智富”负一层226号铺。在《商品房买卖合同》第六条中约定110000元的余款为商业贷款支付，原告签订合同后，被告向银行提出贷款申请，此过程中被告一直积极配合，但后面发现，该商品房不仅无法办理贷款，还牵涉各种欺骗、未告知商品房真实信息等情况，因此被告提出合同无效，并结束合同的请求。原告在销售涉案房产过程中有诸多欺骗、欺诈的行为，表现在：①在售楼广告中以醒目的字眼，打出“祖庙新地标，双地铁旺铺”、“祖庙商圈潮流地标”、“4+5号线双地铁物业”、“祖庙核心双地铁4号线+5号线交汇”等广告语，并在销售现场告诉被告地铁建好后，负一楼会直接通往地铁。但按照目前情况来看，不仅没有双地铁，地铁是否通过、具体修建位置都没有定下来。②原告的宣传单、口头宣传都是负一层修建美食广场，只做餐饮，但目前情况是，验收标准不符合餐饮条件，不能做餐饮，且现在了解到格子铺其实几乎不能开业，这与原告的宣传完全不一致。③原告在广告和宣传中表示，会有大家乐、百佳、味千拉面、萨莉亚等各店入驻。但目前情况是，没有一家名店入驻，且原告也没有出示与这些店铺所签合同，甚至入驻意向书都没有出示，这是原告再次涉嫌虚假宣传，欺骗消费者。④原告在销售过程中，利用“团购金”欺诈被告，被告是在原告的办公场所，在同原告人员沟通购房的过程中支付了“团购金”，刷卡也是在原告售楼处，当时原告声称“现在交五万元即可以抵扣15万元的房款”，但后来被告查询，购房款跟佛山市禅城区发展规划和统计局公布的《商品房销售价目表》几乎一致，并没有享受到抵消15万元的优惠，如果原告解释为购房佣金的话，这个佣金比例为成效价的16.67%，远超房管所规定的3%。如果在购买商铺前，被告知道双地铁并非政府所做规划，而是设想而已，负一层不能做商铺经营，并没有名店入驻，更没有真正享受到价格优惠的话，被告是不可能购买。3、原告在销售涉案房产过程中有诸多重要信息并未告知被告，且这些信息有失公平，表现在：原告并未告知该房产难以办理贷款，原告签订购房合同时间为2014年，购买该房的业主就难办理贷款，都未成功，原告并未如实告知这情况，反而合同的补充协议中注明“在本合同签订之日起90天内，按揭银行未将贷款划入出卖人账户或者划入款项不足以付清买受人应付商铺价款的，如果当时如实告知难以贷款情况，则被告能够更好评估自己经济水平，并作出更加合适的是否买房的决定。4、被告不能退房。①原告在合同的第十五条中注明“在商品房实际交付给买受人之日起365天内，出卖人须向买受人提交办理房地产权证所需的资料，由于出卖人原因造成逾期，自逾期之日起出卖人按买受人已付房价款按每日万分之一向买受人支付违约金，买受人不退房”。实际上，原告在2017年6月12日才发《通知》告知可以办理房地产权证，已远超过两年时间期限，但原告限制了被告的退房自由。②《补充协议》中，银行贷款失败，也需要付清尾款，并不能退铺。③《补充协议》中“商铺套内面积差异值超过±3%以上（不含本数），买受人选择合同商铺套内面积单价多退少补，买受人不退铺”。④原告让被告与佛山市千色汇商城经营管理有限公司签订《委托管理协议》，该协议约定被告将其购买商铺3年的使用权交给了佛山市千色汇商城经营管理有限公司。销售人员说，这3年的收益在购房款中扣除，但不管协议中还是实际上，被告并没有任何收益。5、由佛山市千色汇商城经营管理有限公司进行收房，被告丧失了对房产的验收及监督权力，以逃避其交付房屋的基本义务。6、佛山市千色汇商城经营管理有限公司与原告虽然是两个法人，但其股东有交叉，且吕日锵同时为两公司的法人代表，两家公司为关联企业。以上信息原告未在签订合同时如实告知，在办理贷款过程中，被告一直积极配合，贷款不成功并非被告原因，在整个过程中，被告收到《通知》后，方知道不能办理贷款，贷款一直是原告在负责，被告认为自己并无任何违约责任。7、原告的欺骗、欺诈、未告知真实信息的行为，并非被告一个人，所有业主都被蒙骗。被告在这期间都是不知道原告的信息，直到收到法院传票。8、在知道不能办理贷款后，被告去详细了解原因，才发现不能办理贷款原因，并非在于被告，现在大部分业主已经采取行动保护自己损失，包括上访、投诉、每天曝光等，用自己的实际行动表明自己的冤屈，如果原告直的能兑现承诺，诚信经营，是不可能出现这种结果的。9、商铺价格不真实打价，欺诈业主们，因为以销售员介绍的商铺价格，我们大多数人都不会购买此铺，是因为价格优惠5万抵15万，三年返租金可以抵扣购房总额，而且中介费也不告知我们业主实情，交房款后直接在房款划走20000元到满堂红中介费注（服务费），圆方在销售现场的报价远高于在物价局申报的售价，自始至终都不知道销售现场有满堂红的工作人员存在，更从未与满堂红公司进行过任何沟通，更没有向其发出过要约或承诺，更别说签订过任何《居间合同》或《中介合同》，根据《商铺认购书》显示，满堂红公司收取了本人2万元的服务费。10、要求对千色汇的移交通知函和确认函的盖章时间做鉴定，圆方出示的函件显示2015年8月23日将明福智富广场负一层统一移交给经营公司千色汇，但是实际上圆方2015年12月8日才完成竣工验收，2015年8月23日根本不满足交铺条件，因此这两份函件本身就是无效的。而且怀疑这两份文件并非8月23日开具，因此被告申请对两份函件做印章形成时间鉴定。11、根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四条、第十条、第十六条、第二十条、第二十三条、第五十五条以及《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，原告与被告的合同是在不公平、不平等、重要信息未告知及有明显欺骗误导信息的情况下签订，合同理应无效，应予以撤销，并退还之前被告所支付的费用。为维护被告的合法权益，今特向法院依法答辩，请求法院依法判决，以维护被告的合法权益。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照副本、法定代表人身份证明、被告身份证复印件。证明原、被告诉讼主体身份。2、《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》、《委托经营协议书》。证明原告与被告双方为商品房买卖合同关系，双方就付款方式、期限、逾期付款的违约责任做出了明确约定。证明被告与佛山市千色汇商城经营管理有限公司存在委托经营关系，双方约定委托经营期三年，该收益已在佛山市千色汇商城经营管理有限公司支付商铺使用权总额中予以折扣。3、《竣工验收备案表》、《通知函》、《移交确认函》。证明被告所购商铺所在建筑物已于2015年12月11日完成竣工验收备案，在整体验收前已经移交场地给千色汇公司，从其他审结案件可以反映，负一层和一层群楼已经由千色汇公司统一装修完毕。证明原告已将被告购买的商铺移交到佛山市千色汇商城经营管理有限公司。4、收款凭证。证明被告尚欠原告合同约定的银行贷款金额的购房款。诉讼中，被告无提交证据。经庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据，为原件或与原件核对无异的复印件，被告虽对《委托经营协议书》、《通知函》及《移交确认函》有异议，但并无有效证据予以反驳，故本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年10月27日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》(合同编号：1401015637），约定由被告向原告购买涉案佛山市禅城区江湾一路2号负一层226号房，合同主要内容为：“……第三条、买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：禅城区江湾一路2号负一层226号。该商品房的用途为商业服务用房，属钢筋混凝土结构……该商品房合同约定建筑面积共9.78平方米，其中，套内建筑面积5.05平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.73平方米……。第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人定按下述第1种方式计算该商品房价款：√1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米47454.06元，总金额（人民币）239643元。……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3方式付款：√3、银行按揭（1）结算方式：现金；约定金额：71893元（人民币）；付款比例：30%；约定日期：2014-10-27；（2）结算方式：现金；约定金额：57750元（人民币）；付款比例：24%；约定日期：2014-11-27；（3）结算方式：商业贷款；约定金额：110000元（人民币）；付款比例：46%；约定日期：2014-10-27；买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户……第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。√1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：√4、该商品房经竣工验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误及政府部门对项目验收之延误。……第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：√2、出卖人以同等质量的材料设备代替，或双方协商由出卖人补回装饰设备差价。……”。上述合同附有附件一至四，附件一为《房屋平面图》；附件二为《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》；附件三为《装饰、设备标准》，但未对房屋各部位的具体装饰装修或设备标准作出约定；附件四为《合同补充协议》，包含质量保证书及住房能源消耗指标和节能措施内容。同日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《补充协议》，主要内容均为：“双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》（以下简称‘本合同’）的补充：一、该商品房的装饰、设备1、公共设备、设施及公共区域装修地面：主通道铺高级抛光砖供电：采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用照明：辅以配合商场整体装修风格的照明灯具安全：提供24小时智能监控空调：中央空调消防设备：采用消防自动报警、自动喷淋系统2、商铺装修标准地面：高级抛光砖供电：独立分电表间隔：轻钢龙骨硅钙板门面：豪华卷闸天花：轻钢龙骨石膏板天花……三、按揭付款的方式及期限1、买受人须在本合同签订后的七日内与银行签订抵押款协议，并提供银行按揭所需的全部资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之规定承担相应的逾期付款的违约责任。2、买受人申请银行按揭的年限、金额以银行最终批复为准。在本合同签订之日起90天内，按揭银行未将贷款划入出卖人账户或者划入款项不足以付清买受人应付商铺价款的，买受人应在上述期限届满之日起七日内以现金方式向出卖人付清全部应付商铺价款，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条和本补充协议第四条之规定承担相应的逾期付款的违约责任。3、银行按揭批复缓慢，造成买受人银行按揭贷款延迟划入出卖人账户的，经双方协商，出卖人不追究逾期付款责任。……四、买受人逾期付款的违约责任买受人逾期付款超过60日后，出卖人不解除本合同的，买受人应当继续履行本合同，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。五、交接如买受人未按本合同约定期限、金额足额支付本合同总价款的，出卖人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由买受人承担……”同日，被告（甲方、委托方）与案外人千色汇公司（乙方、受托方）签订《委托经营协议书》，主要内容为：“一、商铺概况甲方同意将位于佛山市禅城区江湾一路2号明福智富广场项目负一层的商铺（铺位号）226（以下简称‘该商铺’）委托乙方经营管理。二、委托经营用途甲方同意在委托经营期内将涉及商铺经营管理的一切事项委托乙方全权处理，并同意乙方以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动。在委托经营期内，乙方可将该商铺出租、分租给第三人，并获得相应的租金收益。三、委托经营期限1、委托经营期限，甲方同意委托乙方经营该商铺期限为三年，自商城正式开业之日起至三年期满之日止。2、甲、乙双方约定该商铺的委托经营期为三年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止。本合同于2015年10月1日后签订的，委托经营期满日仍为2018年9月30日，双方对委托经营期进行相应的调整。……4、委托经营期内，双方同意本合同为不可撤销合同。5、委托经营方式、收益；委托经营期三年，该收益已在甲方支付该商铺使用权总额中予以折扣。6、商铺交接；甲方全权委托乙方处理该商铺交接事宜。7、装修；（1）甲方同意，乙方或向乙方承租该商铺的实际使用人可以根据经营的需要对该商铺进行全装修与整体布局改造，相关费用有乙方承担。（2）委托经营期限届满，双方未就委托经营事项达成一致的，乙方交还甲方房产应当保持房产及设施的正常使用状态。8、委托经营期满后，乙方将该商铺交还给甲方，若甲方需委托乙方继续经营管理该商铺，双方可以重新协商并另行签订委托经营协议。如双方未就继续委托经营达成一致的，甲方可于期满后15日内收回商铺的经营权……”2015年8月23日，案外人千色汇公司向原告发出《通知函》，上载：“贵公司位于佛山市禅城区江湾一路2号‘明福智富广场’负一层商铺，因该层商铺业主已与我公司签定《委托经营协议书》，由我司全权办理商铺交接手续，现我公司需要对商城进行策划、行业分布、招商、装修等事项工作，请贵公司予以协助。”同日，案外人千色汇公司出具《移交确认函》，确认收取原告移交的位于佛山市禅城区江湾一路2号“明福智富广场”负一层商铺。另查明一，2014年10月19日、2014年10月20日、2014年10月27日、2014年10月28日，原告分别向被告出具（预收款）收据，确认收取被告支付定金30000元及首期款99643元。另查明二，涉案佛禅（挂）2011-004号地块明福智富广场项目于2015年12月8日竣工验收，于2015年12月11日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。原告陈述：涉案负一层商铺现无经营，但已装修完毕。除原告提交的《移交确认函》外，原告与案外人千色汇公司之间无其他书面交接资料或书面协议。被告陈述：被告确认原告主张的已付款金额和未付款金额，涉案商铺无经营。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》、《补充协议》及被告与案外人千色汇公司签订的《委托经营协议书》，均系各方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依据上述合同及协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。被告虽抗辩认为原告与案外人千色汇公司存在经营欺诈行为，但并未提供有效证据予以证明，且被告作为完全民事行为能力人，其亦应对所签订的书面协议尽审慎注意义务并知悉及承担相应法律后果，故本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。关于原告主张被告支付购房余款及违约金的诉请。根据《广东省商品房买卖合同》第六条的约定，被告负有依约按时足额支付购房款的合同义务。诉讼中，被告对原告主张的已付购房款金额及未付购房款金额均予以确认，故被告拖欠购房余款属实并已构成违约，原告有权依据《广东省商品房买卖合同》第七条、《补充协议》第四条的约定及《中华人民共和国共和国合同法》第一百零七条的规定主张被告支付购房余款及承担逾期付款违约金。另据本院查明的事实，被告已于2014年10月19日、2014年10月20日、2014年10月27日、2014年10月28日已向原告支付购房款合计129643元。结合涉案《广东省商品房买卖合同》第六条约定的分期付款方式，可推知被告尚欠原告的购房余款为商业贷款性质，故依据双方《补充协议》第三条第2项关于“本合同签订之日起90天内，按揭银行未将贷款划入出卖人账户或者划入款项不足以付清买受人应付商铺价款的，买受人应在上述期限届满之日起七日内以现金方式向出卖人付清全部应付商铺价款，否则视为逾期付款”的约定，被告应于2015年1月30日前以现金方式补齐该笔商业贷款性质购房款，否则应自2015年1月31日起承担逾期付款违约金。原告自愿从2015年2月2日起计收违约金，系原告对其自身权利义务的自由处分，本院依法予以确认。据此，被告应向原告支付购房余款110000元，并以110000元为本金、自2016年2月2日起按《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》约定标准即日万分之三向原告计付违约金至被告实际清偿之日止。原告的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。被告再抗辩认为购房款应扣减团购金的意见。被告未有证据证明原告作出过给予团购优惠的承诺，被告主张购房款应扣减团购金并无合同依据，本院不予采纳。关于被告抗辩主张原告曾经宣传涉案楼盘有“双地铁”以及连锁店的问题。被告未举证证明原告曾有此承诺，且即使原告曾经作出相关宣传，原、被告双方并未以合同形式作出确认。综上分析，被告的上述抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。至于被告提出的鉴定申请。包含涉案商铺在内的佛禅（挂）2011-004号地块明福智富广场项目已于2015年12月8日竣工验收，案外人千色汇公司亦已依据《委托经营协议书》的约定全权代表被告接收、装修涉案商铺，上述事实已有充分证据相互印证原告已交付涉案铺位，故本院对其鉴定申请不予准许，如原告确认为被告存在迟延交房或交付标准不符合合同约定的违约行为，可根据合同约定另案主张相关责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告梁梅于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市圆方房地产有限公司支付购房余款110000元及违约金（违约金以110000元为本金，从2015年2月2日起按日万分之三计至被告实际清偿之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取1585元，由被告梁梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一七年十二月二十七日书记员  黄帼文附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。