北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第07479号原告杨盼(反诉被告)，女。委托代理人郝玉豆（原告之夫），男。被告马贤丽(反诉原告)，女，1980年11月5日。原告杨盼(反诉被告)诉被告马贤丽(反诉原告)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨盼及其委托代理人郝玉豆到庭参加了诉讼，被告马贤丽经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨盼诉称，我与被告于2014年7月16日签订《北京市房屋租赁合同》，被告将位于北京市海淀区中关村×号楼×单元×室其中主卧室1间出租给我，合同约定房屋租赁期限自2014年7月17日至2015年4月16日。租金为每月2450元，付款方式为“押一付三”。截至2014年8月5日止，我交纳三个月房租及押金共计9800元，实际租住房屋20天。2014年7月22日，我家中无人时，与被告存在房屋租赁纠纷的北京中伟置地房地产经纪公司（以下简称中介公司）的工作人员私自进入我租用的房屋。我的室友报警，中关村派出所接警进行了处理。之后，我向被告提出要求其与中介公司做好沟通工作，以保证我的人身安全及正常居住，被告未采取任何措施。2014年7月30日，中介公司再次叫开锁公司强行打开门锁，我只能再次报警，之后，我向被告提出终止合同。2014年7月31日，被告与我达成补充协议，双方约定终止合同，我答应于2014年8月5日前搬出租用的房间，其退还我剩余的租金及押金共计8219元。我按照协议于8月5日搬离，被告于8月12日将房屋重新整理并出租，经我计算除去应支付的燃气、水费223元，物业费50元，保洁费180元，被告应返还我7766元。我们进行了手机短信沟通，其计算的数额为7700元，我因数额相差不大，也表示接受，但是被告至今未返还上述款项。故，诉至法院，诉讼请求为：1、请求判令马贤丽返还杨盼剩余的房屋租金及押金共计7766元；2、本案诉讼费由被告承担。在本案的审理过程中，杨盼又表示，因数额相差不大，为求尽快解决纠纷，就按马贤丽的计算结果，将上述第1项诉讼请求变更为请求判令马贤丽返还杨盼剩余的房屋租金及押金共计7700元。马贤丽辩称，不同意原告的全部诉讼请求，原告并不是在2014年8月5日搬出租用的房间的，其实际上居住此房间到2014年8月11日，并且不配合中介公司带新客户看房，造成我600元的损失。原告租用上述房间期间损坏了相关排气扇、热水器、擅自更换锁芯等，我因此花去修理费560元。我认为杨盼的行为构成违约，应支付我违约金6000元。故，我提出反诉，反诉请求：1、请求判令杨盼支付租金2205元、水费和燃气费223元、物业费50元、保洁费210元，共计2688元；2、判令杨盼支付物品损失费560元；3、判令杨盼支付违约金6000元，并赔偿给我造成的直接损失600元。4、本案反诉费由杨盼负担。杨盼对反诉答辩称，我方不同意反诉人的部分反诉请求，针对应折算的费用，反诉人在2014年8月18日的手机中已列明，有些费用我们原本是不同意的，现在为了尽快结束纠纷，我们同意按其计算的结果扣除费用；反诉人作为出租方，没有保证我们可以不受打扰的使用房屋，是其有违约行为；我方没有任何违约行为，是按协议的时间搬家的，请求法院驳回反诉人的不合理要求。经审理查明，2014年7月17日，出租人(甲方)马贤丽与承租人(乙方)秦文宝、杨盼，签订了《北京市房屋租赁合同》(以下简称《合同》)，约定的主要内容为：马贤丽将坐落于北京市海淀区中关村×楼×门×室的房屋(以下简称×号房)出租给秦文宝、杨盼居住，其中402号房中的小卧室房间由秦文宝使用；402号房中的大卧室房间(以下简称主卧室)由杨盼使用。租赁期自2014年7月17日至2015年4月16日，共9个月。采取“押1付3”的方式支付押金和租金、主卧室的押金为2450元、租金为每月2450元。乙方承担的费用包括：水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、卫生费等。杨盼于《合同》签订时，通过银行转帐的方式，支付给马贤丽第1笔租金及押金，共计9800元(2450×3个月+2450)。之后，双方开始履行《合同》。2014年7月22日和2014年7月30日，由于对402号房的出租、承租和提供中介服务等问题，某房地产经纪公司(以下简称中介公司)的人员与马贤丽、秦文宝、杨盼等人发生纠纷，秦文宝、杨盼之夫郝玉豆先后拨打110报警电话，北京市公安局海淀分局中关村派出所(以下简称中关村派出所)接警后，派出民警到达现场，依法进行了处理。之后，马贤丽(甲方)与秦文宝、杨盼(乙方)签订《补充协议》解除了《合同》，并就善后事项进行了约定，主要内容为：乙方同意于2014年8月5日之前搬离房屋，同日交付房屋钥匙，电卡给甲方，若逾期1天，乙方支付甲方1000元损失费。甲方同意退还秦文宝剩余款项6710元；退还杨盼剩余款项8219元(含押金2450元，屋内物品按实际损害赔偿，从押金中扣除。)甲方将安排联系人于8月5日联系乙方取钥匙，2014年8月1日至5日，乙方有义务配合甲方指定的联系人带客户看房，如因甲方联系人的原因，导致乙方未能按时交付钥匙，乙方不承担责任。如甲方不按时支付退款(以最后实际确定的金额为准)，按银行1年利率支付利息。2014年8月5日，杨盼没有等到马贤丽或其指定的联系人，遂搬离了402号房，并将房门钥匙交给门卫保管，并以手机短信的形式通知了马贤丽；对此马贤丽当时并未提出异议。2014年8月18日，马贤丽以手机短信的形式将其对返还款项的计算结果告知了杨盼，主要内容为：“主卧承租人杨盼从2014年4月底至8月11日居住业主房屋期间，需支付水费和燃气费223元，从7月17日至8月11日是承租期间，按约定，需要支付房屋租金1660元，物业费50元(每月100元)，保洁费160元，最后退款金额7700元，从此，双方无现金往来，租户和中介之间的任何纠纷与我方无关，请回复确认，我即办理退款手续。”后，由于双方就相关费用的计算结果有微小的差距，并对纠纷产生的原因相互指责，遂又起纠纷。2014年12月9日，杨盼向本院提起诉讼，请求判令马贤丽返还其剩余的房屋租金及押金共计7766元；并承担本案诉讼费。在本案的审理过程中，杨盼又表示，因数额相差不大，就按马贤丽的计算结果，将上述第1项诉讼请求变更为请求判令马贤丽返还杨盼剩余的房屋租金及押金共计7700元。马贤丽在本案的审理过程中，提出反诉，称杨盼是在2014年8月11日才搬走的，构成违约，并据此提出请求判令杨盼支付租金2205元、水费和燃气费223元、物业费50元、保洁费210元，共计2688元；并支付物品损失费560元，违约金6000元，直接损失600元；但对此并未提交充分的证据。杨盼对此不予认可。本院受理杨盼的起诉后，按照其提供的联系方式试图与马贤丽取得联系，在通过其他方式无法与马贤丽取得联系的情况下，本院于2015年3月14日，以刊登公告的方式向其送达了起诉书副本、应诉通知书及开庭传票。在公告期限临近届满时，马贤丽与本院取得联系，并于公告确定的时间出庭应诉，其表示不同意杨盼的诉讼请求，并当庭提出反诉。本院依法为马贤丽办理了反诉手续。杨盼向本院提出申请，要求给予其针对反诉请求的答辩期及举证期限；本院依法批准了杨盼的申请。在相关期限届满后，本院以电话的方式无法再与马贤丽取得联系，之后，本院按马贤丽留下的送达地址向其寄送了开庭传票；但经本院传票传唤，马贤丽无正当理由，未出庭参加诉讼。另查，在本案的审理过程中，本院依法派出工作人员前往中关村派出所查阅、复印了与本案有关的卷宗材料。上述事实，有当事人陈述、《租赁合同》及《补充协议》、银行单据、《接处警记录》、手机短信截图等证据在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己的主张，有义务提供相应的证据。本案中杨盼与马贤丽签订的《租赁合同》及《补充协议》，是双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应遵照履行。在出现纠纷后，双方均应本着诚实信用的原则予以处理，不应对纠纷的解决，刻意制造障碍。现杨盼依据双方签订的《补充协议》约定的解决方式，并表示为求尽快解决纠纷，按马贤丽于2014年8月18日作出的计算结果，要求马贤丽返还剩余的房屋租金及押金共计7700元。其主张有相应的事实和法律依据，对此本院不持异议。马贤丽主张杨盼有违约行为应承担相应违约责任，但对此未提供充分的证据，其主张缺乏相应的事实和法律依据，对此本院依法不予采信；在此前提下，马贤丽所述各项应扣除费用中的不实部分，本院依法不予支持。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告马贤丽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。马贤丽的反诉，本院依法一并缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告马贤丽于本判决生效后七日内，向原告杨盼返还剩余房屋租金及押金共计七千七百元。二、驳回马贤丽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由原告杨盼负担二十五元(己交纳)，由被告马贤丽负担二十五元，于本判决生效后七日内交纳。案件反诉费五十元，由反诉人马贤丽负担二十五元(已交纳)，由被反诉人杨盼承担二十五元(马贤丽已垫付)，于本判决生效后七日内交纳。案件公告费二百六十元，由马贤丽负担(杨盼已垫付)，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  孟 军人民陪审员  张金海人民陪审员  巩煜龙二〇一五年十二月二十四日书 记 员  侯云婷