广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2015）湛霞法民二初字第224号原告林瞻平，男，汉族，住湛江市霞山区。委托代理人李纵坤，广东大展律师事务所律师。委托代理人周莉莉，广东大展律师事务所律师。被告湛江市燕宇房地产开发有限公司，住所地：湛江市霞山区。法定代表人李岩，总经理。委托代理人赵维彬，广东意合律师事务所律师。委托代理人王军，男，××年××月××日出生，汉族，住湛江市开发区，该公司职工。第三人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地：广州市天河区。负责人林剑，总经理。委托代理人唐文俊，男，××年××月××日出生，汉族，住江苏省高淳县，该公司职工。原告林瞻平诉被告湛江市燕宇房地产开发有限公司（以下简称燕宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月17日公开开庭进行了审理。原告林瞻平及其的委托代理人李纵坤，被告燕宇公司的委托代理人赵维彬，以及第三人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达公司）的委托代理人唐文俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告之间系商品房买卖合同关系。2013年4月27日，原告与被告签订《银苑花园商品房认购协议书》（以下简称《认购协议书》），认购由被告开发的位于湛江市霞山区绿塘路22号银苑花园2号商住楼503、504号房（以下简称503、504房），两套房屋的购房款合计960708元，每套定金为40000元。原告于签订该协议书当日即向被告给付定金共计80000元，并于同年5月双方正式签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）。此后，原告按照被告的要求，于2013年6月5日及6日将两套房屋余下首期购房款780708元汇入被告指定银行账户。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应在2014年10月30日前将涉讼两套房屋交付给原告使用，但直至原告起诉之日起，被告仍未履行交付商品房的义务。原告认为，被告的行为已构成违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项的约定，原告有权要求被告继续履行合同义务，被告依法应将涉讼两套房屋交付给原告，并承担支付违约金的法律责任。为维护原告的合法权益，请求：1、确认原告与被告于2013年5月签订的《商品房买卖合同》有效，并判令被告继续履行合同义务，在503、504房具备约定的交付条件之日起30日内将503、504房交付给原告。2、判令被告按《商品房买卖合同》约定，承担支付违约金154927.44元（860708元×0.5‰×360天）的责任（暂计至起诉日止，起诉后按法律规定计算）。3、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称，我方同意原告的第1项诉讼请求，同意与原告继续履行《商品房买卖合同》。被告因不可抗力导致迟延交房的行为，不应向买受人承担违约责任，理由如下：一、银苑花园不能如期交楼是因为工地遭受台风袭击，属于不可抗力。《商品房买卖合同》中约定的交房时间本应是按时的，但因2014年遭受了特大台风“海鸥”的袭击，银苑花园工地防护网被吹毁，塔吊被刮倒，致使工程无法如期施工，影响房屋不能按时竣工验收，并给被告带来巨大的财产损失，使被告不能按照原定的计划进行施工，造成延期交楼的后果，被告曾向原告作出解释并表示歉意。银苑花园工地遭受台风袭击，是被告无法预见、无法预防、无法避免、无法控制的事件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。”的规定，造成逾期交房的责任，依法应予以免除。二、台风袭击后，给被告造成巨大的经济损失，并带来一系列的连锁反应，导致被告的贷款不能及时到位，拖慢了工程进度。银苑花园项目原是被告向中国东方资产管理公司（以下简称东方公司）贷款开发，因台风给被告造成巨额的经济损失，导致后期续建资金不能及时到位，使得工期拖长，销售阻滞，资金无法及时回笼，以致无法偿还东方资产公司的到期贷款。后东方公司将银苑花园项目贷款债权转给信达公司），信达资产公司收购债权后，被告已积极向该公司争取资金支持，以尽快完成项目的收尾工程，争取早日完工并交付房屋。三、延期交楼的行为属于不可抗力，不应使用双方《商品房买卖合同》中的有关违约条款。被告不能按时交房给原告，其主要原因是不可抗力及由此带来的项目后期贷款资金不及时到位造成资金链断裂所致，被告不存在延迟交楼的主观恶意。因此，被告延期交楼的行为不应适用《商品房买卖合同》第九条的约定，按已付房款的每天万分之五计算违约金。退一步来说，若最终要计算补偿金给原告，应依据最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》处理。故逾期交房的补偿金应以原告已付房款按中国人民银行同期贷款标准利率计算。综上所述，被告认为原告的诉讼请求于法无据，被告不应承担违约责任，请驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年4月，林瞻平与燕宇公司签订两份《认购协议书》，分别以286560元与694868元认购503房与504房。2013年4月27日，林瞻平向燕宇公司支付503房及504房的定金各40000元。2013年5月，林瞻平（买受人）与燕宇公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定林瞻平以960708元购买燕宇公司开发建设的503、504房，房款960708元由林瞻平首期付款860708元，余款100000元于2013年10月31日前付清。《商品房买卖合同》还约定：第八条、交付期限。出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2013年6月5日及6日，林瞻平通过银行向林圆圆分别汇款510708元及270000元。对此，燕宇公司承认林圆圆收取的该两笔银行汇款，是代表燕宇公司。2013年6月5日，燕宇公司向林瞻平出具《收据》，写明收到林瞻平交来503、504房780708元（510708元＋270000元）。后因燕宇公司的原因，林瞻平未能依约在2013年10月31日前支付购房余款100000元。2014年9月16日，“海鸥”台风登陆湛江市，造成涉案的银苑花园工地多处毁坏。经被告燕宇公司申请，广东省湛江市粤西公证处对被告位于湛江市霞山区绿塘路22号银苑花园1号综合楼及楼前场地进行现场拍摄保全证据，并于同年10月31日作出（2014）粤湛粤西第009441号《公证书》。燕宇公司辩称其曾于2014年11月3日张贴《关于银苑花园有关事项的答复与承诺》，向银苑花园小区各业主告知因受台风“海鸥”的严重影响，承诺交楼时间定在2015年4月30日前等。至庭审之日，503、504房尚未符合合同约定的交付条件，故原、被告双方未办理交房手续。2015年10月28日，林瞻平提起诉讼，请求判令燕宇公司继续履行合同，在判决生效之日起30日内交付503、504房，并由燕宇公司支付违约金。庭审中，林瞻平将其诉讼请求“生效之日起30日内交付503、504房”变更为“503、504房具备约定的交付条件之日起30日内交付”。信达公司在庭审中就法庭询问：“第三人是否同意原、被告继续履行合同”时，回答“我方不是合同的当事人，无法答复这个问题。庭后三个工作日内补交关于该问题的书面意见，如未按时提交书面意见，视为我方同意原、被告继续履行《商品房买卖合同》”。本院认为，《商品房买卖合同》是原、被告双方当事人的真实意思表示，合同的主要条款内容完备，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，故《商品房买卖合同》合法有效。合同的双方当事人均依约享有合同的权利和履行合同的义务。原告依约付清绝大部分购房款给被告后，又因被告的原因致使原告未能依约支付购房余款，被告未能按照合同约定的交房时间，将符合交付条件的房屋交给原告，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告继续履行合同，被告同意，第三人在指定的期限内没提交书面意见，则视为同意，故对原告主张被告在503、504房具备约定的交付条件之日起30日内将503、504房交付给原告，予以支持。关于被告提出因不可抗力导致逾期交房，依法不应承担违约责任的问题。按照《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当在2014年10月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，如遭遇不可抗力，且在发生之日起15日内告知原告的，被告可据实予以延期。依该约定，如遇不可抗力，影响交房期限的，被告应在不可抗力发生之日起15日内告知原告，使原告及时知道不可抗力事件，由原告与被告双方协商解除或变更合同。若不解除或变更合同的，被告可根据不可抗力的实际影响期限延期交房。本案中，被告辩称未能如期交房，是由于涉案楼盘所在工地遭受台风袭击，施工设施受损，无法正常施工，属于不可抗力，且在遭受台风袭击后，已张贴出公告告知原告实际情况，履行合同约定的告知义务，不应承担逾期交房违约责任。但在被告提交的（2014）粤湛粤西第009441号《公证书》中，仅能证明涉案的银苑花园1号楼及楼前场地被台风毁坏的情形，与原告所购买的银苑花园2号商住楼并非同一楼盘，原告对被告在遭受台风袭击后已履行告知义务的说法也不予认可，且被告又未能提供其他证据予以证明，故对被告因遭受不可抗力导致逾期交楼，依法不应承担违约责任的抗辩意见，因不符合合同约定而不予采纳。关于原告主张被告支付逾期交房违约金的问题。自“海鸥”台风登陆湛江市至本案庭审之日已将近1年时间，但银苑花园商住楼尚未竣工，商品房也未经验收交付，其主要原因仍是续建资金不到位，致使银苑花园项目的收尾工程因资金欠缺而未能继续施工。按照《商品房买卖合同》第九条的约定，出卖人若逾期超过30日未交房给买受人使用，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交房期限届满的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。被告燕宇公司认为其不能按时交房给原告，主要原因是台风袭击，续建资金不能到位，影响了工程进度，本身并没有迟延交楼的主观恶意。若确需追究违约责任，逾期交房的补偿金应以原告已付房款按中国人民银行同期贷款标准利率计算。参照最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》第七条的规定：对于房地产开发商确因资金暂时困难未按时交付房屋的，要多做双方当事人的调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题。结合原告的合理损失，以及被告所需续建资金的实际困难问题，本着公平补偿为主、惩罚为辅的原则，对被告所承担违约责任的额度酌情予以调整，将违约金按每日万分之五计算调整为按每日万分之二计算。据此，被告应给原告支付自2014年10月31日起至2015年10月28日止（共363天）的逾期交房违约金62487.4元（860708元×0.0002×363天），而对原告主张至2015年10月28日止的逾期交房违约金超出62487.4元部分的则不予支持。2015年10月29日起至实际交房之日止的逾期交房违约金仍以已付房款按每日万分之二的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告林瞻平与被告湛江市燕宇房地产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》有效。二、被告湛江市燕宇房地产开发有限公司应于湛江市霞山区绿塘路22号银苑花园2号商住楼经验收合格后三十日内，将503、504房交付给原告林瞻平。三、被告湛江市燕宇房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告林瞻平支付2014年10月31日至2015年10月28日的逾期交房违约金62487.4元（2015年10月29日起至实际交房之日止的逾期交房违约金仍以已付房款按每日万分之二的标准计算）。四、驳回原告林瞻平的其他诉讼请求。案件受理费3398元，由原告林瞻平负担2021.27元，被告湛江市燕宇房地产开发有限公司负担1376.73元（在履行本判决第二项义务时径付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄细曼审 判 员  苏 兴人民陪审员  梁钟和二〇一五年十二月二十三日书 记 员  冉晓璇附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。