.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2017）辽02民终9032号上诉人(原审原告)：郑喜凤，男，1953年1月1日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区。委托诉讼代理人：李新英，辽宁诚高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：普兰店市三十里堡街道老虎社区居民委员会。法定代表人：于闯，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：尹立群，大连金普新区正福法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：刘仁公，男，1958年6月4日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区。委托诉讼代理人:吴荣喦，辽宁鑫诺律师事务所律师。上诉人郑喜凤因与被上诉人普兰店市三十里堡街道老虎社区居民委员会（简称老虎社区居委会）、刘仁公第三人撤销之诉纠纷一案，大连市普兰店区人民法院曾于2016年12月9日作出（2016）辽0214民初3095号民事裁定，驳回郑喜凤的起诉。郑喜凤不服，上诉至本院。本院于2017年3月20日作出（2017）辽02民终1439号民事裁定，撤销（2016）辽0214民初3095号民事裁定，指令大连市普兰店区人民法院对案件进行审理。大连市普兰店区人民法院对案件重新受理后，于2017年9月21日作出（2017）辽0214民初1707号民事判决。郑喜凤对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人郑喜凤的委托诉讼代理人李新英、被上诉人老虎社区居委会的委托诉讼代理人尹立群、被上诉人刘仁公的委托诉讼代理人吴荣喦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。郑喜凤上诉请求：撤销大连市普兰店区人民法院（2017）辽0214民初1707号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由:一审判决对本案两个争议焦点均作出了错误认定。第一个争议焦点即郑喜凤是否属于不能归责于本人的事由未参加诉讼，该问题在（2017）辽02民终1439号民事裁定书的第四页已进行了详细的阐述，而一审判决却再次作出截然相反的错误认定。第二个争议焦点即郑喜凤是否系承租人，老虎社区居委会和刘仁公是否侵害了郑喜凤的优先购买权，郑喜凤已经完成了举证责任。首先，老虎社区居委会一直认可在2009年出售案涉房屋时是有承租人的，如果郑喜凤在2007年合同期满后未与老虎社区居委会达成继续使用的口头协议，老虎社区居委会完全可以在2009年对房屋买卖作出处分，无须征求郑喜凤的同意；其次，关于租金交纳问题，由于老虎社区居委会的过错，导致郑喜凤一直不能正常经营案涉罐头厂，所以对罐头厂的承包就变成了对罐头厂所在房屋的租赁，因此租金就未按照原定的6万元标准交纳，考虑到房屋的破败情况，最终租金固定为每年1万元，在年初交纳，因此郑喜凤提交的2012年1万元的租金发票足以证明郑喜凤一直是案涉房屋的承租人，如果郑喜凤从1999年开始就欠付租金，老虎社区居委会不会从来不向郑喜凤主张租金也不要求郑喜凤腾退房屋，郑喜凤也不会在13年后补交租金1万元；再次，如果郑喜凤不是案涉房屋的承租人，（2016）辽0214民初31号民事案件的审理过程中就不会找郑喜凤了解承租情况。老虎社区居委会与刘仁公在不存在任何争议的前提下先进行了虚假诉讼，在本案中又未能举证证明老虎社区居委会在2009年9月12日前向承租人郑喜凤履行了法定通知义务，仅谎称郑喜凤非实际承租人，故一审判决对事实的认定是错误的。被上诉人老虎社区居委会辩称：不同意上诉人的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。被上诉人刘仁公辩称：不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。上诉人认为我方在购买老虎社区居委会案涉六套房屋时其仍是房屋的承租人是不成立的。案涉房屋买卖时间是2009年9月，上诉人与老虎社区罐头厂租赁合同是从1998年3月15日至2007年12月末，房屋买卖是在上诉人租赁合同到期后发生的，上诉人此时不是案涉房屋的承租人，不是具有独立请求权和无独立请求权的第三人，案件处理结果与上诉人在法律上没有利害关系，所以上诉人请求撤销（2016）辽0214民初31号民事判决，确认在同等条件下的优先购买权没有事实和法律依据。对于2009年案涉房屋买卖时其是承租人，上诉人负有举证责任，上诉人称与罐头厂达成续租协议，老虎社区居委会对此予以否认；案涉房屋买卖前老虎社区居委会已通知了上诉人，并征求了上诉人的意见，上诉人也同意转让。上诉人在租赁期满后是非法占有，而不是继续承租的合法行为。上诉人在我方提供的录音证据中自认合同到期后村里不让干了，还陈述不腾退案涉房屋的原因是老虎社区居委会没有将其交的6000元押金返还给上诉人，因此上诉人主张其是承租人没有事实根据。我方与老虎社区居委会房屋买卖一案诉讼，上诉人承认主审法官找过其了解情况，知道诉讼事宜，但是当时却没有提起诉讼，证明上诉人自愿放弃了独立请求权的诉讼。故其上诉请求不予得到支持。郑喜凤向一审法院起诉请求：1、撤销大连市普兰店区人民法院（2016）辽0214民初31号民事判决；2、确认郑喜凤对案涉六套房屋在同等条件下的优先购买权。一审法院认定事实：1998年3月15日，郑喜凤与金州区三十里堡街道老虎村（现更名为普兰店市三十里堡街道老虎社区居民委员会）签订了罐头厂租赁合同，老虎社区居委会将三十里堡罐头厂租赁给郑喜凤，租赁期限自1998年3月15日至2007年12月末止。租金每年6万元，合同签订之日起交纳第一年租金，第二年租金于当年一月末前交纳。2009年9月12日，刘仁公与老虎社区居委会订立了房屋买卖合同，约定老虎社区居委会将登记在其名下用于村办罐头厂使用的坐落于老虎村办公点路东，建筑面积1275.21平方米，正房16间、东厢房10间、西厢房9间、前门房17间，房屋产权登记证号分别为金字第03260258号、03260259号、03260260号、03260261号、03260262号、03260270号，房屋四至为东至饲料厂花墙为火墙、北至道、西至道、南至道，一次性卖给刘仁公，总价格为60万元，如办理厂房过户，手续老虎社区居委会办理，费用刘仁公承担。同时还约定了原厂的一切债务刘仁公一律不负责及签合同时厂房款必须一次性交清等条款。合同订立后，老虎社区居委会依规定召开了两委会及村民代表大会并上报当地政府，且对待售房屋及水井委托大连正大会计师事务所进行资产评估，评估价为592797.00元。刘仁公于2009年9月21日交清了购房款60万元，老虎社区居委会当即将案涉房屋证照交付给刘仁公。因刘仁公办理过户不能，诉至法院，请求判决确认买卖合同效力及案涉标的物归刘仁公和老虎社区居委会承担违约责任，并要求老虎社区居委会协助过户。2016年3月3日，一审法院作出（2016）辽0214民初31号民事判决，判决：一、确认刘仁公与老虎社区居委会订立的房屋买卖合同中有关房屋、厕所、大口井、门垛、钢院门及水泥地面的协议内容合法有效；二、坐落于老虎社区居委会办公点路东，建筑面积1275.21平方米，正房16间，东厢房10间，西厢房9间，前门房17间，房屋产权登记证分别为金字第03260258号、03260259号、03260260号、03260261号、03260262号、03260270号，上述房屋四至为东至饲料厂花墙为火墙、北至道、西至道、南至道及厕所、大口井、门垛、钢院门及水泥地面归刘仁公所有；三、老虎社区居委会于本判决生效后十日内协助刘仁公对上述六套房屋办理过户手续；四、驳回刘仁公其他诉讼请求。该判决生效后，郑喜凤于2016年6月14日向一审法院提起民事诉讼，要求撤销该判决。另查，老虎社区居委会和刘仁公均辩称郑喜凤完全知晓前两者之间的买卖行为和诉讼经过，且在（2016）辽0214民初3095号案件庭审中，郑喜凤自述曾亲自去过作出（2016）辽0214民初31号民事判决的三十里堡法庭，该案庭审笔录第六页记载”我去过法庭，具体时间记不清了，村委会刘胜群书记要求我去的，向三十里堡法庭讲明相关事宜，当时三十里堡庭长当着我的面，对刘书记说，你回去把刘仁公的钱给退了，如不退，就强判。”还查，案涉房屋产权为集体性质，现仍登记在老虎社区居委会名下，仍由郑喜凤占有使用。一审法院认为：第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。本案郑喜凤提起第三人撤销之诉的理由是，在其不知情未参加诉讼的情况下，老虎社区居委会和刘仁公之间的诉讼及判决内容，损害了其民事权益。本案的争议焦点为:1、郑喜凤是否属不能归责于本人的事由未参加诉讼；2、郑喜凤是否系承租人，老虎社区居委会和刘仁公是否侵害了郑喜凤的优先购买权。关于争议焦点1，一审法院认为，老虎社区居委会和刘仁公均辩称郑喜凤知晓老虎社区居委会和刘仁公的诉讼过程，根据（2016）辽0214民初3095号案件的庭审笔录记载，郑喜凤对老虎社区居委会和刘仁公之间诉讼的事情是知情的，因此，若按郑喜凤所述老虎社区居委会和刘仁公侵害了其优先购买权的话，则郑喜凤作为有独立请求权的第三人是在知情的情况下未申请参加诉讼，而有对立请求权的第三人是否参加诉讼，依法系由其自愿、主动，法院不能干涉，郑喜凤也没有证据证明其有不能归责于本人的事由而未能参加诉讼，故郑喜凤诉称其是在不知情的情况下未参加诉讼没有事实依据。关于争议焦点2，一审法院认为，郑喜凤与老虎社区居委会的租赁合同已于2007年12月31日到期，合同到期后，双方未续签书面租赁合同，老虎社区居委会否认与郑喜凤之间存在口头续签租赁合同的事实，并在合同到期后以与刘仁公签订买卖合同的实际行为处分了案涉房屋。在老虎社区居委会辩称郑喜凤2012年1月10日所交的1万元是交纳之前尚欠的合同约定的租金的情况下，郑喜凤仅凭一张2012年1万元的租金发票不足以证明双方存在事实续租行为，郑喜凤没有足够的证据证明其仍然是承租人，既然郑喜凤无据证明系案涉房屋的承租人，其在法律上也不是具有独立请求权的第三人，老虎社区居委会与刘仁公之间的买卖行为谈不上侵害了其优先购买权，故对郑喜凤的诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百九十二条、第二百九十五条、第三百条、《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第一条、第二条之规定，判决：驳回郑喜凤的诉讼请求。一审案件受理费100元由郑喜凤负担。二审期间，郑喜凤、老虎社区居委会、刘仁公均未向本院提交新证据。本院经审理补充查明：老虎社区居委会与郑喜凤均认可，自双方1998年3月15日签订案涉罐头厂租赁合同之后，郑喜凤于1998年5月6日交纳租金6万元、1998年6月7日交纳风险金6000元、1999年6月4日交纳租金29900元、2000年1月17日交纳租金22000元、2001年5月18日交纳租金73000元、合计交纳190900元。2003年1月28日，老虎社区居委会向郑喜凤出具专用收款收据，金额为1万元，收款事由为”上交2002年罐头厂承包金”。2012年1月10日，老虎社区居委会向郑喜凤出具专用收款收据，金额为1万元，收款事由为”罐头厂租金”。老虎社区居委会称郑喜凤自2002年之后未再交纳租金，2003年1月28日和2012年1月10日郑喜凤分别交纳的租金1万元均为补交之前欠付的租金。本院经审理查明的其他事实与一审认定一致。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条之规定，第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；（三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。故本案应主要审查上诉人郑喜凤提供的证据材料能否证实其请求成立。一、上诉人郑喜凤是否因不能归责于本人的事由未参加（2016）辽0214民初31号民事案件的诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十五条规定：”民事诉讼法第五十六条第三款规定的因不能归责于本人的事由未参加诉讼，是指没有被列为生效判决、裁定、调解书当事人，且无过错或者无明显过错的情形。包括：（一）不知道诉讼而未参加的；（二）申请参加未获准许的；（三）知道诉讼，但因客观原因无法参加的；（四）因其他不能归责于本人的事由未参加诉讼的。郑喜凤称其系因不知道诉讼而未参加（2016）辽0214民初31号民事案件的诉讼。但根据一审判决认定的其无异议的相关事实及其在本院庭审中的陈述，其认可在（2016）辽0214民初31号民事案件的审理过程中其去过承办该案件的三十里堡法庭，向法庭告知其了解的案涉房屋的相关情况，由此可见，其并非不知道（2016）辽0214民初31号民事诉讼的发生，作为具有正常思维的完全民事行为能力人，其辩称当时去法庭并不清楚为何事、不清楚为谁与谁之间的何种纠纷接受法庭的询问，显然令人难以置信，故本院无法确认其系因该项不能归责于本人的事由未参加（2016）辽0214民初31号民事案件的诉讼。二、发生法律效力的（2016）辽0214民初31号民事判决的全部或者部分内容是否错误。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十六条之规定，民事诉讼法第五十六条第三项规定的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容，是指判决、裁定的主文，调解书中处理当事人民事权利义务的结果。（2016）辽0214民初31号民事判决的主文是：一、确认刘仁公与老虎社区居委会订立的房屋买卖合同中有关房屋、厕所、大口井、门垛、钢院门及水泥地面的协议内容合法有效；二、坐落于老虎社区居委会办公点路东，建筑面积1275.21平方米，正房16间，东厢房10间，西厢房9间，前门房17间，房屋产权登记证分别为金字第03260258号、03260259号、03260260号、03260261号、03260262号、03260270号，上述房屋四至为东至饲料厂花墙为火墙、北至道、西至道、南至道及厕所、大口井、门垛、钢院门及水泥地面归刘仁公所有；三、老虎社区居委会于本判决生效后十日内协助刘仁公对上述六套房屋办理过户手续；四、驳回刘仁公其他诉讼请求。郑喜凤主张（2016）辽0214民初31号民事判决的全部内容均错误，理由是刘仁公与老虎社区居委会订立的该房屋买卖合同没有依法通知承租人，征求承租人郑喜凤是否以同等条件优先购买房屋。根据郑喜凤的该项理由，本案应审查如下焦点问题：1、在刘仁公与老虎社区居委会订立案涉房屋买卖合同时郑喜凤是否为案涉房屋的承租人。郑喜凤为证明其当时为案涉房屋的承租人，提交2012年1月10日其向老虎社区居委会交纳”罐头厂租金”1万元的专用收款收据，称2002年经双方协商将租金由每年6万元变更为每年1万元，罐头厂租赁合同于2007年12月末租期届满后，老虎社区居委会同意其继续租赁案涉房屋，故其至2012年仍然在交纳租金。老虎社区居委会对其陈述不予认可，主张其2012年交纳的1万元租金系补交之前欠付的租金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据；《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定：”人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”；《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：当事人协商一致，可以变更合同；第七十八条规定：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。根据上述规定，因老虎社区居委会对郑喜凤的陈述不予认可，郑喜凤对其主张的租金自2002年经双方协商由每年6万元变更为每年1万元、罐头厂租赁合同租期届满后老虎社区居委会同意其继续租赁案涉房屋的事实应承担举证证明责任。其提交的2003年1月28日金额为1万元、收款事由为”上交2002年罐头厂承包金”的专用收款收据及2012年1月10日交纳”罐头厂租金”1万元的专用收款收据，不能证明自2002年起罐头厂租金由每年6万元变更为每年1万元，也不能证明2007年罐头厂租赁合同租期届满后老虎社区居委会同意其继续租赁案涉房屋。按照罐头厂租赁合同的约定，第二年租金应于当年一月末前交纳，则自1998年至2001年1月郑喜凤应交纳租金24万元，而郑喜凤自合同签订后至2002年之前包括合同约定的风险金6000元在内，共交纳190900元。在郑喜凤未提交其他证据证明自2002年起租金变更为每年1万元、老虎社区居委会对其2002年之前欠付的租金放弃请求及自2002年起至2012年期间其持续按每年1万元交纳租金的情况下，本院无法仅凭一张其2012年交纳租金1万元的收据并因为郑喜凤至今依然占用案涉房屋即认定其主张的事实存在，而老虎社区居委会对其交付租金情况的陈述显然更与事实相符。2、对租赁房屋的优先购买权能否对抗房屋买卖合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定：”出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”该解释第一条第二款规定：乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。据此，即使郑喜凤对案涉房屋享有优先购买权，也不能对抗老虎社区居委会与刘仁公签订的案涉房屋买卖合同的效力，故（2016）辽0214民初31号民事判决认定案涉房屋买卖合同有效并基于有效合同作出的各项判决主文并无错误。三、因发生法律效力的（2016）辽0214民初31号民事判决内容并无错误，故亦不存在因判决内容错误损害郑喜凤民事权益的情形。如郑喜凤认为其享有优先购买权并受到侵害，也只能请求违约赔偿而无权请求撤销判决。综上，郑喜凤的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郑喜凤负担。本判决为终审判决。审判长薛辉审判员周欣宇审判员孙文英二〇一七年十二月十四日书记员李波