四川省泸县人民法院民 事 判 决 书(2017)川0521民初3125号原告：王登全，男，1964年7月27日生，汉族，住四川省泸州市江阳区。原告：张泽英，女，1967年2月23日生，汉族，住四川省泸州市江阳区。委托诉讼代理人：王春丽（系二原告女儿），女，1988年3月24日生，汉族，住四川省泸州市江阳区。委托诉讼代理人：曾亮（系二原告女婿），男，1987年11月17日生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。被告：毛春丽，女，1980年3月15日生，汉族，住四川省泸州市纳溪区。委托诉讼代理人：范永清、陈勇，四川蜀泸律师事务所律师。原告王登全与被告毛春丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案受理后，依法适用简易程序于2017年10月27日公开开庭进行了审理，并依职权追加张泽英为原告参加诉讼，于2017年12月14日公开开庭进行了审理。原告王登全、张泽英的一般授权代理人王春丽和特别授权代理人曾亮、被告毛春丽及其特别授权代理人范永清和一般授权代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即支付购房款1021856.4元、违约金250371.28元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系。原告王登全与被告于2017年7月26日签订《房屋买卖合同》，由被告向原告王登全购买位于泸县的房屋，双方在合同中约定了房屋的面积、价格、付款方式、违约责任等，被告已付房款210000元。该合同系缔约双方真实意思表示符合法律规定，缔约双方应按照合同约定享受合同权利、履行合同义务。根据合同第二条第1款约定，原告王登全在领到了房屋不动产权证后多次电话短信通知被告按约支付剩余购房款，但被告总是无理拒付。被告的违约行为侵害了原告的合法权益，依法应承担相应的法律责任。诉讼中，二原告变更违约金为40000元。被告辩称：该房屋没有分户办理房屋所有权证，不能确定房屋的面积，被告没有支付剩余房款是在行使不安抗辩权；且税务部门尚未完成基准低价的评估，不能完成过户登记，也可能存在估价过高的情形，而按照合同约定，房屋交易的税费应由被告承担，对被告不公平；同时，在此纠纷发生以后被告两次提出对该房款予以提存，因此被告不存在违约的情形。原告围绕诉讼请求提交了以下证据：（1）双方当事人的身份信息；（2）房屋买卖合同；（3）拍卖成交确认书、缴款凭证、完税证明、测绘报告、不动产权证书3本；（4）通话记录、短信记录。拟证明原告王登全与被告于2017年7月26日签订《房屋买卖合同》，由被告向原告王登全购买位于泸县的房屋和门市，被告已付了房款210000元。根据合同第二条第1款、第六条的约定，原告王登全在领到房屋不动产权证五日内通知被告，由被告按照不动产权证上的面积支付剩余房款，否则视为违约，应当按照合同金额的20%支付违约金，因此原告王登全履行上述义务并无前置条件。根据合同第五条约定，由被告承担在过户登记中产生的一切税费和办证费用，原告王登全在拍卖后已按照交易标的完成了税费和过户，不存在不能过户的情形。被告质证认为，不动产权证书上登记的是原告与张泽英共有的，应当追加张泽英为共同原告；不动产权证书没有进行分户，也无每间房屋的坐落证明，测绘报告和平面图不能证明房屋的实际面积，过户登记时可能会有变化；合同中虽然约定税费由被告承担，但因为实际税费的征收标准可能超过交易价格，对被告不公平，被告未履行合同义务是在行使不安抗辩权，不存在违约的情形；在原、被告的通话记录中，被告一再表明了不安抗辩权的理由，要求暂缓履行，可以将房款提存。被告提交了以下证据：（1）光盘2张；（2）泸县税务局、泸县不动产登记中心工作人员的视频和录音，拟证明其他三名业主向原告王登全购买房屋，因原告的资料未完善，不能办理房屋过户手续的事实，经被告向泸县税务局、泸县不动产登记中心工作人员咨询，系原告及第三方原因，尚不具备办理过户的条件，应当经过评估才能办理过户手续和缴纳税费。原告质证认为，录音录像中对方的身份有待核实，证人应当到庭作证，且原告有诱导其他购房者的情况。本院依法组织当事人对上述证据进行了质证，对于无争议的证据，本院依法予以确认并在卷予以佐证。对于有争议的事实及证据，本院作如下认证：一、原告请求被告支付剩余房款的计算方式是否正确？房屋买卖合同系原告王登全与被告的真实意思表示，对合同中门市和房屋的单价，本院予以确认。房屋不动产权证书具有对外公示的效力，测绘报告系具有资质的专业机构出具，二者相结合可以证实二原告对房屋买卖合同中的门市和房屋享有所有权，以及门市和房屋实际的位置和建筑面积等，且根据交易习惯，房屋的面积应当以建筑面积计算。对被告认为门市和房屋未分户，不能确定面积的质证意见，本院不予采纳。房款应当以合同中约定的“房款最终结算以不动产权证面积为准”来计算。二、被告是否存在违约行为？根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，不安抗辩权的行使应当由先履行合同的当事人举出证据证明对方将来有不履行或者不能履行合同的可能时，先履行一方可以暂时中止履行。首先，根据房屋买卖合同约定，被告应当交付二期房款时并未设置前提条件；其次，被告提交的录音和视频中对方的身份无法核实，且也无其他证据证明原告不能将门市和房屋过户给被告；第三，原告取得不动产权证书后，已在2017年9月30日前多次以电话和短信的方式通知被告支付剩余房款，原告的通知义务已经履行完毕。综上，对被告以门市和房屋未分户，以及税费过高为由拒付房款，行使不安抗辩权的答辩和质证意见，本院不予采纳。综上，被告未按约支付房款，给原告造成了损失，根据双方合同约定，已构成违约。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系。2017年1月17日，原告王登全通过泸州宝元通拍卖有限公司以1280000元的价格拍卖到位于泸县（原玉河镇计划生育服务站）的房产。2017年7月26日，原告王登全（甲方）与被告（乙方）签订《房屋买卖合同》，将上述房产中的门市2间和房屋4间出卖给被告，约定“一、房屋基本情况：3、房屋价格：门市单价3300元/平方米，房屋单价1280元/平方米，厕所使用权转让费10000元，房款最终结算以不动产权证面积为准。二、付款方式：1、乙方在签订此合同当日支付甲方房款210000元，2017年9月30日前甲方领到甲方户名的该房屋不动产权证五日内通知乙方，乙方接到通知之日付甲方980120元，乙方付清以上房款当日双方去完成不动产过户手续。剩余20000元乙方需在双方办理过户手续签字时当场付清。以上付款方式乙方须按时付款，否则视为乙方违约。甲方未按时通知乙方进行不动产权过户，视为甲方违约。五、甲、乙双方办理不动产权证过户登记中产生的一切税和办证费用，由乙方承担。六、甲、乙双方任何乙方要求终止合同的及未按合同履行约定的，均视为违约，违约方须按合同总金额的20%赔偿对方损失”，合同签订当日被告支付了房款210000元。二原告于2017年9月11日办理了拍卖所得房产的产权转移登记手续，其中本案讼争门市和房屋的坐落、户号和建筑面积为门市：泸县玄滩镇商贸街50号（67.44㎡）、52号（50.58㎡），房屋：泸县玄滩镇商贸街58号1栋1单元负一楼1号（61.45㎡）、2楼（258.08㎡）、4楼401号（173.2㎡）、5楼501号（173.2㎡）。原告王登全在2017年9月30日前多次通知被告支付二期房款并办理产权过户手续，被告未予支付。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖了转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”、第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定”的规定，房屋买卖合同系原告王登全与被告的真实意思表示，双方应按照约定行使权利和履行义务，原告王登全履行了通知义务后，被告应当履行支付二期房款的义务。按照合同约定、测绘报告和不动产权证书，计算出房款的总价为1251856.4元，被告在签订合同当日已支付了210000元，因尾款20000元应当在双方办理过户手续签字时付清，故对原告王登全要求被告支付房款1021856.4元的请求，本院予以支持。被告未支付房款，给原告王登全造成了损失，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，对原告王登全要求被告支付违约金40000元的请求，本院予以支持。因二原告系夫妻关系，不动产权证书登记的所有权人为原告王登全与张泽英，且原告张泽英对原告王登全将本案讼争门市和房屋出卖给被告无异议，被告应当将二期房款1021856.4元和违约金40000元支付给二原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条之规定，判决如下：被告毛春丽限期于本判决发生法律效力之日起3日内支付原告王登全和张泽英购房款1021856.4元和违约金40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16227元，减半收取8113.5元，由被告毛春丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员 苏 薇二〇一七年十二月十五日书记员 徐开兰