常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）钟民初字第2744号原告常州嘉xxx置业发展有限公司。法定代表人刘x，该公司董事长。委托代理人郑xx，该公司员工。被告曹xx。原告常州嘉xxx置业发展有限公司（以下简称嘉x公司）与被告曹xx商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月6日立案受理后，依法适用简易程序于2015年12月28日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑xx到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2014年5月23日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，被告向原告购买施工编号为云顶花园1幢乙单元1401室房屋，房屋总价款为1036238元，如按时付款可享受优惠价格978646元，合同补充协议还约定若在原告承担担保责任期限内，被告违反按揭合同逾期还款，导致银行宣布贷款提前到期，并要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担担保责任的，原告有权解除合同，并要求被告支付利息、赔偿损失。合同签订后，被告向中国银行股份有限公司常州分行（以下简称中国银行）贷款685000元支付部分购房款，原告为上述借款提供担保。2015年10月28日，被告拖欠银行贷款本息，原告向被告发函催促还贷，但被告拒绝还贷。中国银行于2015年10月30日向原告发出《履行担保责任通知书》，要求原告履行担保责任，后原告按照银行的要求代偿了逾期利息及剩余借款本金，其中利息合计为5857.93元。被告严重违约，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告向原告支付违约金103623元；2、本案诉讼费用由被告承担。故原告增加以下诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告向原告支付原告代偿的银行贷款利息5857.93元。被告未出庭应诉，也未提交书面答辩意见及相关证据。经审理查明，2014年5月23日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：被告（买受人）购买施工编号为云顶花园1幢乙单元1401室房屋，建筑面积为128.91平方米；房屋总金额为1036238元；原告（出卖人）应当在2017年1月8日前将房屋交付被告使用。合同补充协议约定：在原告承担担保责任期限内，若被告违反按揭贷款合同逾期还款，导致银行宣布贷款提前到期，并要求原告承担担保责任或原告已实际承担全部或部分担保责任的，原告有权单方解除《商品房买卖合同》；在原告承担保证担保期限内，若因被告对贷款人的违约行为，致使原告因此而承担任何担保责任或贷款人提前收回全部贷款的，原告有权解除合同，造成原告其他损失的，被告应承担赔偿责任，赔偿金额为原告代为向贷款人偿付的所有费用和相应利息；原告因上述原因解除合同，被告应赔偿原告损失（包括原告代付的银行欠款本息及其他合理费用），被告并应当按照合同约定向原告支付房屋总价款的10%作为违约金；买受人在2017年1月8日前按以下付款时间、付款方式、付款金额付总房款，可享受优惠后的购房单价为每平方米7592元，总金额978646元：2014年6月15日前按揭支付685000元，2017年1月8日前刷卡支付293646元。2014年6月3日，原、被告与中国银行签订了一份《个人一手住房贷款合同》，约定：鉴于被告购买云顶花园1幢乙单元1401室房屋，被告向中国银行申请住房贷款685000元，期限为180个月，浮动周期（12个月）内月利率为5.4583‰，每满一个浮动周期以重新定价日使用中国人民银行贷款基准利率，按月结息付息，采用等额本息还款法；若被告未按期归还贷款本息，中国银行有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期；嘉x公司为本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间为债务履行届满之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算；被告未按本合同约定正常还款，中国银行有权要求原告履行保证责任，原告应按照中国银行的通知要求履行保证责任。2015年10月28日，原告向被告送达《催还房贷的函》，称原告收到中国银行催收贷款的函，要求被告收到函后归还拖欠的贷款本息。2015年10月30日，中国银行向原告送达了两份《履行保证责任通知书》，称原告为被告与该行的贷款提供阶段性连带保证，贷款已经逾期，且经多次催收借款人拒不支付逾期本息，故中国银行宣布贷款提前到期，并要求原告履行保证责任，归还贷款本息。2015年11月5日，原告向被告送达《解除商品房买卖合同的函》，称原告已经按照贷款合同的约定履行保证责任，代被告归还了中国银行贷款本息，故原告主张解除与被告签订的商品房买卖合同，被告应结清相应代偿的购房款及利息。2015年10月30日，原告代被告向中国银行偿还本金2589.36元、利息2913.47元，合计5502.83元；同日，原告代被告向中国银行偿还本金646935.83元、利息2944.46元，合计649880.29元。综上，原告嘉x公司代被告向中国银行偿还本金649525.19元、利息5857.93元，本息合计655383.12元。以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、住房贷款合同、催还房贷的函、履行保证责任通知书、解除商品房买卖合同的函、邮件凭证、还款记录以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。庭审中，原告明确：1、涉案房屋尚未交付被告，亦未办理产权证书，在签订《个人房产抵押贷款合同》后原告已收到中国银行发放的贷款本金685000元，被告尚未支付首付款；2、合同解除后，原告无需再向被告交付房屋,被告亦无需向原告支付房款，原告应返还被告通过银行支付的房款685000元，与原告代被告偿还银行贷款本息655383.12元抵消后，原告应向被告返还购房款29616.88元，同时被告应向原告支付违约金97864.6元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，被告向原告购买施工编号为云顶花园1幢乙单元1401室房屋，被告就购买该房屋向中国银行申请贷款，原告为其贷款提供保证责任担保。被告理应按照借款合同的约定按期足额向银行归还贷款本金及相应的利息。因被告未能按约支付贷款本息，中国银行有权宣布贷款提前到期，要求被告立即偿还全部贷款本息，并有权要求原告按照贷款合同的约定承担相应的连带清偿责任。原告代被告清偿银行贷款本息及相关费用后，原告有权根据商品房买卖合同的约定解除该合同，并要求被告赔偿损失、承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中原告已向被告送达解除合同的函，被告未有异议，故原、被告签订的《商品房买卖合同》业已解除，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定,合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中,根据原告提交的证据，原告代被告向中国银行偿还贷款本息共计655383.12元（本金649525.19元、利息5857.93元）。原、被告之间签订的商品房买卖合同解除后,原告无需再向被告交付房屋,被告亦无需向原告支付房款，原告应返还被告通过银行支付的房款685000元，与原告代被告偿还银行贷款本息655383.12元抵消后，原告应向被告返还购房款29616.88元，原告亦无异议。同时，因被告未能按期偿还银行贷款，原告应银行要求并按约定履行了保证责任，被告应向原告支付违约金97864.6元（购房款的10%）。综上所述，扣除原告应返还给被告的房款后，被告应向原告嘉x公司支付违约金68247.72元（97864.6元-29616.88元）。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩权利，因此引起的法律后果由其自己承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告常州嘉xxx置业发展有限公司与被告曹xx签订的《商品房买卖合同》。二、被告曹xx于本判决生效之日起十日内支付原告常州嘉xxx置业发展有限公司违约金共计68247.72元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2373元，本院减半收取为1186.5元（原告已预交），由原告负担86.5元，由被告曹xx负担1100元，被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。代理审判员  王海岸二〇一五年十二月二十八日书 记 员  张益彬