成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0104民初6738号原告：中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行，住所地成都市锦江区��市口大业路16号。法定代表人：谢红丽，中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行行长。委托诉讼代理人：段静玲，四川博成律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨威，四川博成律师事务所律师。被告：四川宏志房地产开发有限责任公司，住所地成都市锦江区海椒市街6号富丽大厦703-705号。法定代表人：肖忠斌，四川宏志房地产开发有限责任公司董事长。被告：陈玉兰，女，1962年7月12日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。原告中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行（以下简称农行蜀都支行）与被告四川宏志房地���开发有限责任公司（以下简称宏志房产公司）、陈玉兰金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理后，依法适用普通程序于2017年12月4日公开开庭进行了审理。农行蜀都支行的委托诉讼代理人段静玲到庭参加诉讼，被告陈玉兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。因被告宏志房产公司下落不明，本院依法于2017年9月14日在《人民法院报》刊登公告，向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、民事裁定书、合议庭组成人员通知书、开庭传票等相关法律文书。现公告期满，被告宏志房产公司未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本院进行缺席审理。本案现已审理终结。本案现已审理终结。原告农行蜀都支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除与被告签订的《个人住房按揭合同》；2、判令宏志房产公司归还剩余借款本金166322元和利息、罚息、复利147195.66元（前述利息、罚息、复利计算截止至2017年5月17日；3、判令宏志房产公司以上述本金为基数自2017年5月18日起至还清该款项止，按照《个人住房按揭合同》给付利息、罚息和复利；4、判令宏志房产公司承担本案诉讼费、公告费及其他原告实现债权的费用（保全费）。事实与理由：陈玉兰因购买房屋向农行蜀都支行借款174000元，约定按月归还本息，宏志房产公司为陈玉兰的借款承担连带保证责任。三方于2004年8月18日签订《个人住房按揭合同》，农行蜀都支行已履行全部合同义务。2015年宏志房产公司向四川省大邑县人民法院提起诉讼，经四川省���邑县人民法院判决解除宏志房产公司与陈玉兰签订的《商品房买卖合同》及补充协议。但未确认解除后果，导致归还借款的主体不明，农行蜀都支行与宏志房产公司、陈玉兰之间关于债权文书给付内容不确定。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”及第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定提起诉讼。被告宏志房产公司未作答辩，也提交证据。被告陈玉兰提交书面答辩状称，因宏志房产公司原因导致工程烂尾，无法交付房屋，双方合同目的不能实现。陈玉兰向农行蜀都支行借款，宏志房产公司为陈玉兰的借款承担连带保证责任。经四川省大邑县人民法院判决，解除陈玉兰与宏志房产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，但未确认解除后果，导致归还借款的主体不明。陈玉兰同意解除与《个人住房按揭合同》，由宏志房产公司向农行蜀都支行归还合同价款本息，由宏志房产公司返还购房首付款及利息损失，并赔偿因购房支出的费用及违约金。由宏志房产公司承担诉讼费。原告农行蜀都支行为支持其诉讼主张及诉讼请求，提交有中国农业银行个人房地产贷款申请表、个人住房按揭合同、个人借款凭证、商品房买卖合同备案表、四川省大邑县人民法院（2015）大邑民初字第179号民事判决书、剩余贷款金额明细等证据。被告陈玉兰为支持其答辩主张，提交有陈玉兰及鲍相达身份证明材料和结婚证、商品房买卖合同及个人住房按揭合同、公证书2份、房屋租赁合同、保险合同、房屋信息资料等证据。经庭审审查，农行蜀都支行、陈玉兰提交证据的程序符合法律规定，其证据来源合法，内容真实，且与本案纠纷有关联，而宏志房产公司未到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对农行蜀都支行的诉讼主张进行抗辩以及放弃对案件证据进行质证，本案对农行蜀都支行、陈玉兰提交的证据本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年6月20日，陈玉兰与宏志房���公司签订《商品房买卖合同》，向宏志房产公司购买其开发建设的位于xx号房屋，房屋总价218250元2004年6月21日，陈玉兰因购买宏志房产公司开发建设的上述房屋向农行蜀都支行申请贷款。2004年8月18日，农行蜀都支行（贷款人、甲方）、陈玉兰（借款人、乙方）、宏志房产公司（保证担保人、丙方）签订《个人购房担保合同》，约定：陈玉兰向宏志房产公司购买位于xx号房屋，并以该房产及其权益作为抵押物向农行蜀都支行申请贷款，借款金额为174000元，借款总期限自2004年8月18日起至2024年8月17日止；借款利率按月利率4.2‰执行；宏志房产公司对陈玉兰所欠全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任。合同签订后，农行蜀都支行向陈玉兰发放贷款。其后，因“花溪温泉”未完工交付，宏志房产公司向四川省大邑县人民法院提起诉讼，请求解除宏志房产公司与陈玉兰签订的《商品房买卖合同》，宏志房产公司在该案诉讼过程中表示已无力交付房屋，无法继续履行合同。2015年9月7日，四川省大邑县人民法院作出（2015）大邑民初字第179号民事判决书，判决：解除宏志房产公司与陈玉兰签订的《商品房买卖合同》。截止2017年5月17日，陈玉兰欠农行蜀都支行借款本金166322元，以及利息、罚息、复利合计147195.66元未偿还。本院认为，陈玉兰因购买位于xx号房屋，与宏志房产公司签订《商品房买卖合同》，同时为购房向农行蜀都支行申请贷款，并与农行蜀都��行、宏志房产公司签订《个人住房按揭合同》，该《个人住房按揭合同》即具有商品房担保贷款合同性质。现陈玉兰与宏志房产公司签订的《商品房买卖合同》已经人民法院生效文书确认解除，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，农行蜀都支行诉请解除《个人住房按揭合同》，具有法律依据，且陈玉兰亦同意解除合同，故农行蜀都支行此项诉讼请求，本院予以支持。关于农行蜀都支行请求宏志房产公司偿还未偿还的借款本息，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问��的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，《商品房买卖合同》、《个人购房担保合同》解除后，宏志房产公司应当将收受的购房贷款的本金及利息返还农行蜀都支行。因截止2017年5月17日，陈玉兰欠农行蜀都支行借款本金166322元，以及利息、罚息、复利合计147195.66元，基于宏志房产公司应当将收受的购房贷款的本金及利息返还农行蜀都支行，故上述款项应由宏志房产公司给付农行蜀都支行。并且，自2017年5月18日起至还清该款项止，宏志房产公司还应以本金166322元为基数按《个人住房按揭合同》约定标准给付利息、罚息和复利。至于陈玉兰主张由宏志房产公司返还购房首付款及利息损失，并赔偿因购房支出的费用及违约金。陈玉兰未在本案以反诉提出明确具体的请求，故本案对宏志房产公司是否应向陈玉兰返还购房首付款及利息等，不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行与被告四川宏志房地产开发有限责任公司、陈玉兰于2004年8月18日签订的《个人住房按揭合同》；二、被告四川宏志房地产开发有限责任公司应于本判决发生法律效力之日十日内向原告中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行偿还贷款本金166322元，并支付利息、罚息、复利(截止2017年5月17日利息、罚息、复利合计147195.66元；自2017年5月18日起至本金清偿之日的利息、罚息和复利，以尚欠本金166322元为基数按《个人住房按揭合同》约定标准计算)；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6003元、公告费300元及后续因送达裁判文书所需的公告费，由被告四川宏志房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  张金国人民陪审员  李福康人民陪审员  王学彬二〇一七年十二月二十三日书 记 员  敬昭芸速 录 员  刘国宝附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商���房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。