四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川14民终1404号上诉人（原审原告）：王霞，女，1974年4月7日出生，汉族，住四川省新津县。委托诉讼代理人：李晓波，四川正刚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：恒大鑫丰(彭山)置业有限公司,住所地四川省眉山市彭山区牧马镇莲花村恒大金碧天下会议中心。法定代表人：杨珩，董事长。委托诉讼代理人：薛梦，系恒大鑫丰(彭山)置业有限公司职员。上诉人王霞与上诉人恒大鑫丰（彭山）置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服眉山市彭山区人民法院（2017）川1403民初1484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月22日公开开庭进行了审理。上诉人王霞的委托诉讼代理人李晓波，上诉人恒大鑫丰（彭山）置业有限公司的委托诉讼代理人薛梦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王霞上诉请求：撤销一审判决第三项，改判恒大鑫丰（彭山）置业有限公司支付王霞损失费15万元。事实和理由：1.案涉房屋存在严重安全隐患，恒大鑫丰（彭山）置业有限公司在对大梁柱进行加固后，使得大梁柱体积变大，占用房屋正常的使用空间；2.房屋未按时交房，导致王霞只能租房居住；3.延迟交房导致房屋的正常使用年限相对减少。恒大鑫丰（彭山）置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王霞的全部诉讼请求。事实和理由：恒大鑫丰（彭山）置业有限公司交付的房屋符合法定条件，也符合合同约定的条件，案涉房屋出现的问题并非合同约定的拒绝收房条件，故王霞拒绝收房并没有正当的理由，恒大鑫丰（彭山）置业有限公司已经履行完毕交房通知义务，故应视为房屋已经交付。此外王霞在发现房屋存在问题时并没有采取措施防止损失扩大，其主张的损失均应由其自行承担。王霞的答辩意见与其上诉意见一致。恒大鑫丰（彭山）置业有限公司的答辩意见与其上诉意见一致。王霞向一审法院提出诉讼请求：1、判令恒大鑫丰（彭山）置业有限公司立即交付质量合格的恒大金碧天下1138栋零壹号房屋；2、判令恒大鑫丰（彭山）置业有限公司支付违约金（以1162044元为基数,从2013年12月31日起至交付之日止按每日万分之一计算）；3、判令恒大鑫丰（彭山）置业有限公司支付损失费15万元。一审法院经审理查明：王霞与恒大鑫丰(彭山)置业有限公司于2011年11月14日签订《商品房买卖合同》和《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》（以下简称，补充协议）,约定：王霞购买位于恒大鑫丰（彭山）置业有限公司开发彭山县(现眉山市彭山区)牧马镇莲花村恒大金碧天下第三期1138幢01号房屋一套,建筑面积248.87平方米,单价每平方米人民币4897.77元,总价款人民币1162044元。买受人于2011年11月14日前，支付房价款计人民币352044元，于2012年5月10日前，支付剩余房价款计人民币810000元。如买受人分期付款，买方必须按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方需按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期90天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买方所交的全部款项不予退还，该房归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书。逾期交房责仼，出卖人未按照十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过在90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。面积差异处理，面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方均互不作任何补偿；面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按实测套内建筑面积及合同约定的房屋单价（以套内建筑面积计价）据实结算；面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，买受人不退房。实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，面积误差比3%以内（含本数）部分的房价款由买受人补足，超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，面积误差比在3%以内（含本数）部分的房价款由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。商品房质量的约定，买受人接收房屋时，应对合同项下商品房的设施、设备和质量进行验收。同时，买受人应与出卖人委托的物业服务企业交接房屋钥匙，签署房屋验收交接单。在交付房屋时，买受人如对商品房的设施、设备和质量有异议的，应向出卖人或出卖人委托的物业服务企业提出，对于商品房存在的质量问题，除依照法律的规定和合同的约定不能交付的以外，由出卖人或出卖人委托的物业服务企业按双方约定的标准进行维修理、更换重做，并在书面异议提出后60日内解决，此期间不视为延期交房，买受人不得以出卖人交付使用的商品房的设施、设备和质量不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。对买受人提出的质量问题双方有争议的，由出卖人委托成都市有资质的建设工程质量检测机构检测，该机构出具的书面质量鉴定意见作为协商处理争议的依据。本合同在履行过桯中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉等内容。合同生效后，王霞于2012年5月10日向恒大鑫丰（彭山）置业有限公司交房款1162044元，恒大鑫丰（彭山）置业有限公司于同日向王霞出具《收款收据》一张，载明，今収到王霞交来恒大金碧天下1138-101号房款金额（大写）壹佰壹拾陆万贰仟零肆拾肆元，￥1162044元。并加盖恒大鑫丰(彭山)置业有限公司公章。该商品房于2013年12月9日竣工，恒大鑫丰（彭山）置业有限公司于2013年12月26日以快递方式向王霞送达《交楼通知书》，王霞收到《交楼通知书》后，便到现场验收房屋，在验收过中，发现交付的房屋二楼抗震柱有质量问题，要求恒大鑫丰（彭山）置业有限公司以及恒大鑫丰（彭山）置业有限公司委托的金碧物业有限公司成都分公司整改，拒绝接收所购恒大金碧天下1138-101号房屋。王霞分别于2014年2月10日、8月22日、9月15日、10月23日向恒大鑫丰（彭山）置业有限公司以及金碧物业有限公司成都分公司书面要求解决该商品房质量问题，恒大鑫丰（彭山）置业有限公司的设计单位信息产业电子第十一设计研究院科技工程股份有限公司于2014年10月10日作出对王霞购买1138栋别墅3.750标高②轴交～轴KL2需做加固处理的《情况说明》。施工单位四川华固建筑工程有限公司对恒大金碧天下1138-1室2层加固柱于2014年11月施工，柱截面尺寸为400㎜X300㎜,柱净高4.2m，釆用粘贴钢板、外贴角钢的外粘型钢加固方法。四川省第三建筑工程公司委托四川省信恒建筑工程质量检测鉴定有限公司对成都恒大金碧天下1138-1室2层柱加固工程施工质量鉴定，四川省信恒建筑工程质量检测鉴定有限公司于2016年5月5日作出[2015]鉴字成字第082号施工质量鉴定报告，鉴定结论：成都恒大金碧天下1138-1室2层柱加固工程施工质量达到设计要求。王霞于2016年6月10日左右收到该施工质量鉴定报告，王霞、恒大鑫丰（彭山）置业有限公司对该施工质量鉴定结论均无异议。一审另查明，证人王某于2017年7月12日出具《证明》一张，载明：从2014年4月1日起王霞使用我（王某）的房屋，地址成都市高新区紫荆南路上海花园52号1幢2单元801，147㎡至今，每月按3500元折旧费收取。王霞于2017年7月18日书面申请证人王某出庭证实王霞租屋损失，一审法院经审查，准予证人王某出庭作证，依法向王某送达出庭通知书、保证书，王某收到上列文书后，无正当理由未到庭作证。一审审理过程中，王霞于2017年7月18日书面申请对双方诉争的房屋内楼梯宽度作现场勘验。一审法院于2017年8月4日依法组织双方以及金碧天下物业客服部工作人员到现场，对成都恒大金碧天下1138-1室2层柱加固进行测量、拍照，在上二层楼梯的最后一格阶梯凸出部分平均为1.87㎝。一审审理过程中，王霞将诉讼请求第三项当庭明确是由楼梯损失5万元与租房居住产生的房租10万元组成。一审法院认为，本案中，王霞与恒大鑫丰(彭山)置业有限公司于2011年11月14日签订《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人应依照合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、釆取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百五十五条“出卖人交付的标的物不符合质量要求的,买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。……。”本案中,王霞按合同约定的期限履行了交付购房款义务,恒大鑫丰（彭山）置业有限公司虽然按合同约定的期限通知王霞接收诉争的恒大金碧天下1138-1室房屋,但该房2层柱存在质量问题,导致诉争的房屋未交付给王霞,后恒大鑫丰（彭山）置业有限公司采取措施对该房2层柱进行加固,并经四川省信恒建筑工程质量检测鉴定有限公司鉴定,该房2层柱加固工程施工质量达到设计要求,但恒大鑫丰（彭山）置业有限公司仍未将诉争的房屋交付给王霞，根据双方签订《商品房买卖合同》和《补充协议》中房屋交付及房屋质量的约定,属恒大鑫丰（彭山）置业有限公司违约。故王霞诉请交付质量合格的恒大金碧天下1138栋零壹号房屋及其支付违约金的证据充分，理由正当，依法予以支持。至于违约金的具体认定问题,根据合同中房屋交付的约定，恒大鑫丰（彭山）置业有限公司应从2013年12月31日起按已付购房款1162044元的每日万分之一向王霞之付违约金至王霞起诉之日止，即1162044元×0.01%×1282天(从2013年12月31日起至2017年7月4日止)=148974.04元。关于王霞请求判令恒大鑫丰（彭山）置业有限公司支付损失费15万元的问题。王霞当庭明确是由楼梯损失5万元与租房居住产生的房租10万元组成。首先，王霞未向法庭提供楼梯损失5万元的依据，其次，王霞仅向法庭提供的证人王某于2017年7月12日出具《证明》，未提供其他证据予以佐证，不能证明王某与王霞建立了房屋租赁关系，且恒大鑫丰（彭山）置业有限公司对《证明》持有异议，虽然王霞向法庭申请了证人王某出庭作证，但证人王某无正当理由未到庭作证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，故王霞该项主张，依法不予支持。判决:一、恒大鑫丰(彭山)置业有限公司于本判决生效之日起十日内向王霞交付位于眉山市××山区牧马镇××村恒大金碧天下第三期1138幢01号房屋一套。二、恒大鑫丰(彭山)置业有限公司于本判决生效之日起十日支付王霞违约金148974.04元。三、驳回王霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2860元，由王霞负担1000元，恒大鑫丰(彭山)置业有限公司负担1860元。二审中，双方均未提交新证据。本院二审查明事实，与原审法院审理查明的基本事实一致，本院对此予以确认。本院认为，结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、恒大鑫丰（彭山）置业有限公司是否存在违约行为；二除违约金外，恒大鑫丰（彭山）置业有限公司是否应当支付王霞相应损失。关于本案第一个焦点根据本案已查明的事实，王霞收房时发现房屋抗震梁存在质量问题故拒收房屋，后经恒大鑫丰（彭山）置业有限公司的设计单位信息产业电子第十一设计研究院科技工程股份有限公司作出需加固处理的《情况说明》，经加固施工处理后，四川省信恒建筑工程质量检测鉴定有限公司鉴定认为质量达到设计要求。综合以上事实表明，恒大鑫丰（彭山）置业有限公司向王霞交付的房屋确属存在质量问题，且长期的加固施工也导致房屋不能正常入住使用，而王霞购买房屋的目的是为了取得质量合格、符合居住条件的商品房，故案涉房屋虽然已经达到合同约定的交付条件，但因其质量存在问题导致王霞购买并居住的根本目的不能如期实现，恒大鑫丰（彭山）置业有限公司的行为构成违约，由此造成的逾期交付责任应由恒大鑫丰（彭山）置业有限公司承担。王霞在发现房屋质量存在问题时，多次向恒大鑫丰（彭山）置业有限公司及物管公司要求修复，恒大鑫丰（彭山）置业有限公司在修复加固完毕后至今未再次通知王霞收房，该责任应归于恒大鑫丰（彭山）置业有限公司，故王霞并不存在恒大鑫丰（彭山）置业有限公司上诉所称的放任损失扩大的行为。关于本案第二个焦点根据王霞的一审主张，损失包括加固修复工程造成的占用楼梯空间损失以及租房损失。首先，关于占用楼梯空间的损失，根据一审法院现场的勘验情况，加固修复工程对楼梯空间的占用并不明显，王霞也未进一步提供证据表明加固修复工程占用的空间影响了其实际的居住和使用。其次，关于租房产生的损失，王霞仅提供了出租方的书面《证明》，在出租方并未出庭作证的情况下，该份书面证词证明力明显较弱。故对于王霞上诉提出的损失请求，因其并未提供充分证据予以证明，本院均不予支持。综上，王霞、恒大鑫丰（彭山）置业有限公司上诉请求均不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，拟判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6579元，由上诉人王霞负担3300元，上诉人恒大鑫丰（彭山）置业有限公司负担3279元。本判决为终审判决。审判长 李 东审判员 唐 部审判员 孙春红二〇一七年十二月五日书记员 宋鸿杰