云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2015）楚民初字第1708号原告李涛，男，1962年2月2日生，汉族，大专文化，云南省昆明市人，企业员工，住昆明市五华区。诉讼代理人孙迎霞，云南建耀律师事务所律师，代理权限为特别授权。诉讼代理人曹亚莉，云南建耀律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告楚雄豪庭房地产开发有限公司，住所地：楚雄市鹿城镇果园路**，组织机构代码：66828520-2。法定代表人王国宾，该公司总经理。诉讼代理人王腾蛟，男,1974年10月19日生，汉族，大学文化，云南省呈贡县人，楚雄豪庭房地产开发有限公司员工，住昆明市呈贡县，代理权限为特别授权。诉讼代理人崔光华，男，1955年4月20日生，汉族，大专文化，云南省楚雄市人，楚雄豪庭房地产开发有限公司员工，住楚雄市，代理权限为特别授权。被告云南城市动力房产经纪有限公司，，住所地：昆明市高新技术开发区西二环路新欣家园****法定代表人黄乙文，该公司总经理。诉讼代理人周国静，中实法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。诉讼代理人胡敏，中实法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。原告李涛与被告楚雄豪庭房地产开发有限公司（以下简称豪庭地产公司）、被告云南城市动力房产经纪有限公司（以下简称城市动力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月25日公开开庭进行了审理。原告李涛的诉讼代理人孙迎霞、曹亚莉，被告豪庭地产公司的诉讼代理人王腾蛟、崔光华，被告城市动力公司的诉讼代理人周国静、胡敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李涛诉称，2010年7月28日原告李涛与被告豪庭地产公司的销售代理商即被告城市动力公司签订《SOHO公园》住宅区《个人参与团购协议》。合同签订时，原告向被告支付了项目优先认购款900000元。协议约定：“1、在楚雄市豪庭房地产开发有限公司取得《SOHO公园》住宅小区《商品房预售许可证》并通知甲方之日起5日内作出决定：1）自住，2）转移，3）放弃。原告作出决定后以书面形式告知乙方，15天内仍不作出书面决定的，视为自动放弃该套房屋的优先购买权。对于放弃或自动放弃该房屋优先购买权的，乙方有权在10个工作内退还甲方本金及同期银行贷款利息，乙方有权重新处理该套房屋销售权”。该项目后更名为豪庭世家，楼盘现已在售。原告自该楼盘取得预售许可证就已经明确告知被告放弃团购权，要求被告按合同约定退还本金并按同期银行贷款利率支付利息。原告多次向被告要求退款付息，被告均答应退款付息，但一直未兑现。为维护原告的合法权益，起诉请求判令：一、由被告返还原告认购款900000元；二、由被告支付自2010年7月29日起自2015年7月29日止的利息267300元（按银行同期贷款利率计算）。诉讼费由被告承担。庭审中，原告李涛增加以下诉讼请求：解除原告与被告城市动力签订的《个人参与团购协议》。原告李涛针对其诉请向本院提交以下三组证据：1、原告身份证、云南城市动力房产经纪有限公司营业执照、楚雄豪庭房地产开发有限公司工商登记卡片，2、楚雄豪庭房地产开发有限公司《SOHO公元》住宅小区个人参与团购协议十份、收据十份，3、“豪庭世家”商品房预售许可证明。被告豪庭地产公司辩称，我方从未与原告签订过任何商品房买卖合同，我方也从未收过原告方的购房款项，本案中存在原告与被告云南城市动力房产经纪有限公司恶意串通，我公司已经报案并进入了刑事侦查阶段。综上，我方并非合同相对方，也非本案的适格主体。被告豪庭地产公司针对其辩解未向本院提交证据。被告城市动力公司辩称，1、我方与原告不存在任何的买卖合同关系，我方并非本案的适格主体，我方与楚雄豪庭房地产开发有限公司签订的商品房团购协议书约定由我方代理豪庭公司的房地产项目销售，根据公司法402条的规定，原告是在知道我方为销售代理商的情况下与我方签订的合同，我方在本案中不应承担责任，合同后果应该归于被告楚雄豪庭房地产开发有限公司；2、我方已经将所有的购房款支付给了楚雄豪庭房地产开发有限公司，完成了委托事项，购房款目前已经不在我公司。被告城市动力公司针对其辩解向本院提交以下四组证据：1、商品房团购代理协议书、商品房团购代理补偿协议书，2、付款凭证28份，3、付款凭证12份，4、收据7份。根据庭审和质证，本院确认本案法律事实如下：2010年7月8日，被告豪庭地产公司（甲方）与被告城市动力公司（乙方）签订《商品房团购代理协议书（楚雄“SOHO公元”）》，约定：……乙方代理房屋为60套，甲方保证“SOHO公元”于2010年12月31日前取得《商品房预售许可证》，并通知乙方团购代表之日起5日内做出决定：自住、转移、放弃，乙方团购客户做出决定后以书面形式告知甲方，15日内仍不做出书面决定的，视为自动放弃该套房屋的优先购买权；对放弃或自动放弃该套房屋的优先购买权的，甲方在10个工作日内退还乙方团购客户本金和同期银行贷款利息。同日，二被告签订《商品房团购代理补充协议书（楚雄“SOHO公元”）》，约定：……甲方保证“SOHO公元”于2010年12月31日前取得《商品房预售许可证》，保证于2011年3月28日前可以开盘销售，否则造成乙方团购客户的利益（损失）甲方负责赔偿。甲方需一次性退还团购客户所缴纳款项，同时还需支付银行同期银行贷款利率的3倍利息一次性支付给该客户。这次团购仅限40套房屋,乙方不得自主办理超额上限,如还需要,双方协商。2010年7月28日，原告李涛（甲方）与被告城市动力公司（乙方）签订《楚雄市豪庭房地产开发有限公司（SOHO公元）住宅小区个人参与团购协议》，约定：对于放弃或自动放弃该套房屋的优先购买权的，乙方在10个工作日内退还甲方本金和同期银行贷款利息。原告李涛预购被告豪庭地产公司开发的“SOHO公元”10套房产，同日被告城市动力公司收取原告李涛900000元购房款。被告城市动力公司在收取购房预付款后，陆续支付被告豪庭地产部分预售款项。被告豪庭地产公司于2011年11月30日取得《建设用地规划许可证》，2011年12月29日取得《建设工程规划许可证》，2012年6月5日取得《国有土地使用权证》，2012年10月9日取得《建筑工程施工许可证》，后原、被告未签订《商品房购销合同》，原告放弃购买房屋，要求二被告退款，二被告未退款。另查明，被告豪庭地产公司开发的“豪庭尚景”项目现已停工，被告豪庭地产公司的工作人员刘磊涉嫌犯罪一案尚在公安机关侦查阶段。被告城市动力公司为被告豪庭地产公司预售的商品房为95套。综合各方的诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：一、原告李涛与被告城市动力公司签订的10份《楚雄市豪庭房地产开发有限公司（SOHO公元）住宅小区个人参与团购协议》是否应当解除；二、二被告是否应当退还原告李涛已预交购房款并支付利息。针对争议焦点一，本院认为，被告城市动力公司于2010年7月28日与原告李涛签订10份《楚雄市豪庭房地产开发有限公司（SOHO公元）住宅小区个人参与团购协议》，收取了原告李涛900000元的购房预付款。并约定原告选定房源后在交房前至“豪庭尚景”售楼部与被告豪庭地产公司签订商品房购销合同。而原告李涛在该楼盘取得预售许可证就已经告知被告其放弃团购权，且现“豪庭尚景”项目已停工，原告李涛与被告城市动力公司所签订的合同目的未能实现，对原告李涛要求解除与城市动力公司签订的《楚雄市豪庭房地产开发有限公司（SOHO公元）住宅小区个人参与团购协议》的诉请，本院予以支持。针对争议焦点二，本院认为，合同解除后，原已经按合同履行的，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。被告豪庭地产公司在委托被告城市动力公司代理预售商品房时，尚未取得项目的《土地使用权证》，不具备商品房预售的条件，且至今未与原告签订商品房购销合同，违反了《商品房销售管理办法》第二十二条之规定，应当向买受人即原告李涛返还所收费用并支付资金占用利息。被告豪庭地产公司对被告城市动力公司已支付的预收购房款的异议，不能对抗本案原告，对于二被告的争议可另案起诉。被告城市动力公司作为房地产中介服务机构，明知代为预售的系不符合法定预售条件的商品房，仍然进行代理活动，应与被代理人即被告豪庭地产公司承担连带责任。对原告要求被告退还900000元购房预付款的诉请，本院予以支持。对原告要求被告支付资金占用利息的诉请，本院按同期银行贷款年利率5.35%支持，自2010年7月29日起至2015年7月29日止，5年共计240750元，2015年7月30日起至款项还清之日止的利息按年利率5.35%计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第六十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条，《商品房销售管理办法》第二十二条、第二十七条之规定，判决如下：一、解除原告李涛与被告云南城市动力房产经纪有限公司于2010年7月28日签订的10份《楚雄市豪庭房地产开发有限公司（SOHO公元）住宅小区个人参与团购协议》；二、由被告楚雄豪庭房地产开发有限公司退还原告李涛购房预付款900000元并支付利息240750元，2015年7月30日以后的利息按年息5.35%继续计算至款项还清之日止；三、由被告云南城市动力房产经纪有限公司对上述被告楚雄豪庭房地产开发有限公司应支付的款项承担连带付款责任。案件受理费15306元，由原告李涛承担348元（已交）；由被告楚雄豪庭房地产开发有限公司承担14958元（未交），被告云南城市动力房产经纪有限公司承担连带付款责任。以上应由被告楚雄豪庭房地产开发有限公司承担的执行款项，限于本判决生效之日起十日内付清，款交本院。如二被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  李 瑛人民陪审员  闪家英人民陪审员  何加红二〇一五年十二月十六日书 记 员  周其佳