黑龙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）黑高民申二字第686号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：哈尔滨运华房地产开发集团有限公司。法定代表人：李运华，该公司董事长。委托代理人：周忠欣，黑龙江运华律师事务所律师。委托代理人：王卫国，黑龙江运华律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李艳。委托代理人：张宏，黑龙江龙房川律师事务所律师。委托代理人：陈川，黑龙江龙房川律师事务所律师。再审申请人哈尔滨运华房地产开发集团有限公司（以下简称运华公司）因与被申请人李艳房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2014）哈民二民终字第142号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。运华公司申请再审称：（一）案涉房屋是经济适用住房,运华公司将本案涉及的房屋卖给(抵工程款欠款)案外人,案外人转手又卖给李艳,李艳交付购房款，双方还签订了《房屋买卖合同》,李艳为了逃避房屋转让契税,二人签订一份《转让更名协议申请》，提交运华公司,经运华公司同意,运华公司与李艳签订了《商品房买卖合同》,同时,对案外人持有的黑龙江省单位往来资金结算票据上交款人姓名也变更为李艳。因为这种转让不动产的行为违反了效力性法律规定,逃避了国家税收,违反国家税收等法律法规。（二）本案中,运华公司与李艳签订的房屋买卖合同是双方恶意串通的民事行为,双方没有发生真实的房屋买卖关系。哈尔滨市政府关于商品房买卖合同备案的规定是在双方签订的“经济适用住房买卖合同”之后,原审法院用后颁布法规调整颁布之前的民事法律行为。（三）运华公司在与案外人签订的房屋买卖合同上盖“作废”章二字是内部管理行为。双方签订的是《经济适用住房买卖合同》,应当按经济适用住房的相关规定进行处理。原审适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》判令运华公司承担商品房逾期办证违约金错误。（四）应追加案外人为本案当事人参加诉讼。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项之规定申请再审。李艳提交意见称：（一）一、二审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回运华公司的再审请求。运华公司与其签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容客观真实，依法应认定有效。虽然运华公司没有直接收取李艳的房款，但通过此种方式实现了债务清偿，李艳也因此种交易方式实际取得了合同标的物，并在运华公司办理了进户手续，双方的买卖合同成立并实际履行，系合同双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，故其要求运华公司商品房权属证书的请求并无不当。（二）运华公司主张的二手房、规避税费等合同无效的理由不成立，依法应予驳回。涉案房产不属于二手房，其交易方式不属于恶意串通规避税费、损害国家利益的行为。二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记、再次上市进行交易的房产。运华公司在一、二审和本次询问中均未出示证据，证明其与案外人在合同解除之前在房产部门有过初始备案登记，也进一步证明运华公司主张涉案房产是二手房无事实和法律依据。（三）《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”该规定反映出的交易纳税原则是土地房屋权属发生转移，即权属转移才纳税，而不是逢交易必纳税。国家税务总局《关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》（国税函【2002】622号）规定:“对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予以退还。”因此，交易终止就无需再缴纳契税，即便缴纳契税，也可以退还。运华公司主张涉案房产的交易方式属于恶意串通规避税费的理由不成立。（四）2007年哈尔滨市人民政府《专题会议纪要》明确了案涉由经济适用住房变为商品房。一、二审法院参考适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》计算逾期办证违约金，适用法律正确。（五）本案中，其既不是经济适用住房的特定供应对象，也不是经政府认定的受供应群体成员。运华公司与其签订合同的价款不是政府确定的成本价。故运华公司主张其购买的是经济适用住房的主张不成立。（六）二审法院查明运华公司与案外人之间名义上签订了房屋买卖合同，实为工程款以房抵账关系，且该房屋亦未在房屋产权登记管理部门办理备案手续，基于运华公司与其之间形成的合同关系，且该合同相对方已就合同约定实际履行的事实，案外人已不是本案必要的共同诉讼参加人，且与本案无关联，不能以第三人身份出庭参加诉讼。本院认为：在本案审查中，围绕再审申请人与被申请人诉请及抗辩主张，可以确定的法律争点有以下几个方面：第一，运华公司与李艳签订房屋买卖合同效力的问题；第二，运华公司应否支付李艳逾期办证违约金的问题；第三，应否追加案外人参与本案诉讼的问题。关于运华公司与李艳之间房屋买卖合同效力的问题。本案原系运华公司尚欠施工人或材料商的款项，将案涉房屋抵账给案外人，并交付占有，属于以物抵债。根据原审查明的事实，2001年7月19日，运华公司与哈尔滨市新月基础设施有限责任公司（以下简称新月公司）签订《商品房销售合同》，约定以房抵账形式，将涉案房屋向案外人新月公司抵付工程材料款286930。2002年9月6日，案外人新月公司与李艳共同向运华公司提交《更名申请书》，申请运华公司办理合同更名手续。同日，运华公司将其与案外人新月公司签订的《商品房销售合同》加盖作废章，与李艳签订《商品房买卖合同》。本案涉及案外人新月公司未取得房屋权属证书的情况下，其转让房屋的效力。对此，本案首先需要讨论两个问题：一是案外人新月公司与运华公司以物抵债的效力问题；二是李艳与运华公司签订房屋买卖合同的效力问题。关于以物抵债的问题。本案运华公司欠新月公司材料款项，运华公司以其开发的房产抵顶债务，系债务清偿期届满之后的以物抵债。虽然运华公司与新月公司签订了房屋买卖合同，但均未办理产权登记。因此，债务届满后的以物抵债，目的是为了清偿债务，因此，具有代物清偿的性质。代物清偿，是指债权人受领他种给付以代原定给付而使合同关系消灭的法律行为。根据代物清偿要物合同的属性，当事人仅仅达成代物清偿的合意，尚不是代物清偿，只有现实提出和受领代替给付，才算清偿。本案运华公司与新月公司的基础法律关系为以物抵债，新月公司的转让没有办理权属登记的房屋，实属以物抵债债权合同的转让，债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一。经运华公司同意,运华公司与李艳签订了《商品房买卖合同》,涉案房屋已经李艳交付、占有，新月公司与李艳之间债权转让已经履行完毕，故该债权转让合法有效。2007年5月6日，案涉房屋经哈尔滨市人民政府《专题会议纪要》确定为商品房。虽然运华公司没有直接收取李艳的房款，但通过债权转让方式实现了债的清偿。根据上述分析，此前运华公司对房屋的转移占有且又为李艳办理了房屋进户手续，并交付使用，双方已经形成实质意义上的商品房买卖合同法律关系。因此，本案适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。运华公司与李艳签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项关于“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让的规定。”该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让，而在于方便行政管理，该条不属于合同效力取缔性规范，在性质上不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定的“效力性强制性规定。”因此，再次转让的行为应认定有效。运华公司仅以案外人与其签订抵账房合同时，未取得房屋权属证书再行转让、逃避了国家税收为由请求确认合同无效的，于法无据，本院不予支持。运华公司主张其与李艳签订的房屋买卖合同是双方恶意串通的民事行为,亦未举示证据证明。关于运华公司应否支付李艳逾期办证违约金的问题。本案李艳系通过案外人新月公司债权转让的方式，与运华公司签订了《商品房买卖合同》。该合同权利义务关系一经确定，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务，任何一方当事人不得擅自变更合同内容。但是，基于合同自由原则，当事人在协商一致的情况下，可以变更合同内容。本案中，运华公司与李艳签订的《商品房买卖合同》中没有相关逾期办证违约金的约定，原判决考虑案涉房屋最初不属于商品房性质的历史成因等诸多因素，自李艳主张权利之日即2012年9月18日起算逾期办证的违约金并无不妥。关于应否追加案外人参加本案诉讼的问题。运华公司在诉讼中申请追加被告，法律对被告申请追加被告没有禁止性规定，《民事诉讼法》对共同诉讼进行了明确界定。对于必要的共同诉讼,原告仅起诉部分义务人的,人民法院应告知当事人申请追加其他共同诉讼人为被告参加诉讼。根据法律的规定，追加被告适用于有遗漏的共同被告必须参加诉讼的情形，而必要的共同被告也就是必要的共同诉讼人。鉴于以物抵债的案外人其债权已经转让，故其不是本案必要的共同诉讼被告。运华公司主张本案是二手房交易，前一手规避应缴纳的房产税费，故其与李艳签订的房屋买卖合同无效。依前述，本案系以物抵债，以物抵债是实践性合同，是要务合同，虽然以房抵债的房屋已经交付、占有，但没有进行物权变动，所有权没有发生转移。《中华人民共和国房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”故涉案房屋的所有权应属于运华公司所有。一般来说，二手房买卖是指买卖双方经合意，出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付一定对价而产生的民事合同关系。本案中，运华公司通过以物抵债方式向案外人交付了房屋，但案外人不是房屋的产权人，其以物抵债的债权转让后，该案外人已经退出债的关系。参照建筑物区分所有权关于二手房买卖中有关业主身份的认定标准，可以认定二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记、再次上市进行交易的房产。《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”本案运华公司与案外人以物抵债，没有进行房屋权属登记，不存在再次交易的问题。根据本条规定，只有权属转移才纳税。因案外人以物抵债房屋没有进行权属登记，所有权没有发生转移，因此，没有纳税义务主体，故不存在缴纳税款的问题。国家税务总局《关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》（国税函【2002】622号）的规定，按照现行的契税政策规定，购房者应在签订房屋买卖合同后，办理房屋所有权变更登记之前缴纳契税。对交易双方已经签订房屋买卖合同，但由于种种原因最终未能完成交易的，如购房者已经按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税应予以退还。按照该批复规定，即便运华公司与案外人签订房屋买卖合同，但由于没有进行房屋产权登记，无需缴纳契税。因此，运华公司主张案涉房产的交易方式属于恶意串通规避税费的理由不成立。据此，运华公司关于追加案外人的再审事由亦不能成立。综上，运华公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回哈尔滨运华房地产开发集团有限公司的再审申请。审 判 长  闫谦逊代理审判员  刘东兴代理审判员  陈春雷二〇一五年十二月二十二日书 记 员  安伟亮