重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2015）九法民初字第12799号原告重庆渝高物业管理有限责任公司，住所地：重庆市北部新区财富大道19号2幢二层4号。组织机构代码：20289782-1。法定代表人汤伟，职务：总经理。委托代理人串炳香，重庆秉达律师事务所律师。委托代理人毛燕萍，重庆秉达律师事务所律师。被告李玉东。被告舒艳君。原告重庆渝高物业管理有限责任公司（以下简称：渝高物管）诉被告李玉东、舒艳君物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨睿适用简易程序公开开庭进行了审理。原告渝高物管的委托代理人毛燕萍、被告李玉东、舒艳君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告渝高物管诉称，二被告系重庆市九龙坡区XXXXXXX号房屋业主。原告系新城星座小区的物管公司，向包括被告在内的新城星座小区业主提供了物管服务，但被告至今未按合同约定缴纳从2010年7月至2015年6月期间的物业管理服务费6366.36元以及公摊费1157.52元。现原告起诉来院，请求：1、判令被告支付物业管理费6366.36元、公摊水电费1157.52元；2、判令被告以拖欠物业管理费金额为基数按每日千分之三的标准支付违约金；3、本案诉讼费由被告承担。被告李玉东、舒艳君辩称，1、不认可与原告之间存在物业服务合同关系，原告提供的几份物管合同从未向业主公示，且没有骑缝章、盖章签名不规范，不认可其真实性和合法性。2、被告的房屋本身存在质量问题，被告并未完全签收确认，原告无权全额收取物管费。3、原告所提供的物管服务存在诸多质量问题，具体为被告家中屋顶因漏水大面积起皮、变黑、发霉，房屋门框附近瓷砖因施工质量问题出现粘接脱离的情况、小区广场外来货车及废旧车辆随意停放、小区外墙玻璃破损造成安全隐患、车库存在消防安全隐患且未优先满足业主需要。对以上问题，经向原告长期多次反映原告均未采取有效措施整改。故被告有正当理由拒交物管费，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，被告李玉东、舒艳君系重庆市九龙坡区XXXXXXXXXXX号房屋的业主，房屋建筑面积96.46㎡。原告渝高物管与新城星座小区的开发商重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司于2007年6月22日签订前期物业服务合同，合同期限为2008年6月1日至2010年5月31日。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同约定由原告为新城星座小区提供物业管理服务，物业服务费收费标准为住宅每月1.1元／平方米，按季度在每季第1月前10日内交纳。共用的设备、设施运行和使用的能源消耗、消防、清洁及绿化用水，应独立核算，合理向业主分摊计收。同时合同约定如业主未能按时如数缴纳物业服务费，应按每日千分之三的标准支付违约金。2010年6月8日，原告渝高物管再次与新城星座小区的开发商重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司签订前期物管合同，内容与前份前期物管合同基本一致，合同期限为2010年6月1日起至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2012年6月19日，新城星座小区业主委员会与原告渝高物管签订物业管理服务合同，合同期限为2011年5月1日至2013年4月30日。收费标准和服务标准与前期物管合同一致。2013年4月30日，新城星座小区业主委员会与原告渝高物管签订物业管理服务合同，合同期限为2013年5月1日至2014年4月30日。收费标准和服务标准与前几份物管合同一致。2014年4月30日之后，原告未再与新城星座小区业主或者业主委员会签订新的物管合同，但原告继续向新城星座小区提供物管服务至今，并按原合同标准向小区业主收取物管费。现被告李玉东、舒艳君作为小区业主至今未向原告缴纳2010年7月1日至2015年6月30日期间的物业服务费6366.36元。针对两被告在庭审中所提出的问题，原告提出，房屋原始质量问题与双方的物业服务合同关系无关，接房时房屋存在质量问题不影响原告依据合同向被告全额收取物管费。被告所提出的诸多问题中，家中天花板因漏水导致损坏等问题属于专有部分的房屋质量问题，原告无直接维修义务。对车库安全隐患、外墙玻璃安全隐患等、车辆随意停放等问题不予认可，原告已经尽到了物管方面的各项职责。庭审后经本院主持调解，原告工作人员针对被告所提出的问题上门进行了协调处理。现被告认可原告对窗户处理基本到位，对门框外走廊瓷砖虽已处理但实际效果不好，对阳台天花板漏水修复的问题，被告称原告工作人员认为属于楼上住户装修导致，不属于其维修范畴，未做处理。要求原告对门外走廊瓷砖重新处理并要求对漏水问题积极与楼上用户协调。另原告主张按0.2元／平方米.月的标准收取2010年7月1日至2015年6月30日期间的公摊水电费共计1157.52元，但原告未提供具体计算依据以证明该标准的合理性。被告认为该标准过高，不予认可。上述事实，有物业服务合同、备案登记证明、接房通知书、书面证明、被告提供的现场图片、情况说明以及本院庭审笔录附卷为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依照法律规定，原告渝高物管与开发单位重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司签订的前期物业服务合同及与新城星座小区业主委员会签订的物业服务合同均是双方的真实意思表示，内容合法有效，对作为业主的被告具有法律约束力，原、被告双方应按合同履行。2014年5月1日书面合同到期后，原告虽未与小区业主委员会或者小区业主签订新的书面合同，但实际上继续为小区提供了物管服务。被告等小区业主也继续接受了原告的物管服务，双方间形成事实物业服务合同关系。本案在审理过程中被告未提供证据证明业主委员会的主体资格不符合法律规定或合同文本存在其它影响合同效力的违法情形，也未提供证据证明书面合同到期后小区业主有集体以合理合法的方式拒绝继续接受原告的物管服务，因此被告不得以不知晓合同或者未签订书面合同否认双方物业服务合同关系的存在。依照权利与义务相一致的原则，被告接受了原告的物业管理服务，应当向原告支付物业服务费。收费标准按前期物管合同和物业管理合同约定的标准执行。被告提出原告提供的物管服务存在诸多质量瑕疵，本院认为，根据本案查明事实，原告已对被告提出的问题在自身合同义务内进行了处理。对于涉及房屋原始质量和第三人侵权的问题，被告作为权利人应自行向开发商及第三人主张权利，而不应完全消极的等待要求原告去找他方协调处理。对车库消防安全、小区内安全隐患等问题，被告未提供证据证明实际存在及原告对此负有过错，本院对此不予采信。故本院认为被告未提供证据证明原告的物管服务存在质量瑕疵，其应承担举证不能的不利责任。被告无正当理由拖欠物业管理费及公摊水电费等费用，应立即向原告缴纳所拖欠费用。故对被告所拖欠的2010年7月1日至2015年6月30日期间的物业服务费6366.36元，被告应立即向原告缴纳。原告要求按照0.2／平方米.月的标准收取公摊水电费，被告认为该标准超出实际金额。因物管合同约定对公摊水电费需独立核算，合理计收，原告未提供证据证明具体计算依据及0.2／平方米.月标准的合理性，依法应承担举证不能的不利责任。鉴于公摊水电费属于客观产生的费用，本院酌情按照8元／平方米.月的标准认定2010年7月1日至2015年6月30日期间共计60个月的公摊水电费，经计算共计为480元。二被告无正当理由拖欠物管费等相关费用，构成违约，依法应对给原告造成的违约损失进行赔偿。物业管理合同对逾期付款的违约金作了明确约定，鉴于合同约定违约金标准过高，且后期双方未签订书面合同，本院对违约金标准作适当调整，酌情认定被告支付原告违约金300元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李玉东、舒艳君于本判决生效后十五日内向原告重庆渝高物业管理有限公司支付物业服务费6366.36元、公摊水电费480元及违约金300元，以上共计7146.36元。二、驳回原告重庆渝高物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李玉东、舒艳君负担（此款原告已预交，被告在履行上述义务款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员 杨 睿二〇一五年十二月十日书记员 张楚悦