九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）浔民一初字第1696号原告李某某，女，1975年2月27日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。委托代理人齐迹，江西天康律师事务所律师，执业证号13604199410244743。被告九江市华强房地产开发有限公司，住所地九江市浔阳区环城路82号8楼，组织机构代码705649301。法定代表人周富强，总经理。被告周富强，男，1966年6月30日出生，汉族，住九江市浔阳区。委托代理人肖麟，江西亚都律师事务所律师，执业证号13604200710409790。委托代理人熊伟芳，江西亚都律师事务所律师，执业证号13604201511466817。原告李某某与被告九江市华强房地产开发有限公司(以下简称华强公司)、周富强房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人齐迹、被告周富强的委托代理人肖麟、熊伟芳到庭参加诉讼，被告华强公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某诉称：因九江国际汽车城改建项目建设需要，九江市经济开发区土地储备中心（以下简称土储中心）必须拆迁被告华强公司及周富强正在开发的商品房，因此土储中心于2009年12月分别与被告华强公司及周富强签订有《九江国际汽车城改建项目房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称安置协议书），约定以产权置换方式予以补偿安置，还房为临九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元八层以上。被告华强公司及周富强将其所得安置还房对外销售。原告于2010年11月12日与被告华强公司签订了购房协议，双方约定原告购买被告华强公司的“九江国际汽车城改建项目房屋拆迁补偿安置”所置换的还房，同时约定了房屋地址、套型及面积、房价及支付、交房时间等内容。购房协议签订后，原告按照协议约定缴纳了50%左右的购房款226000元，被告华强公司计入现金账目并向原告出具收据。但被告华强公司在该协议规定的时间内迟迟没有履行交房义务。其严重违约行为致使原告无法按照购房协议实现其对房屋的权利，给原告造成了极大经济损失，被告应按照约定支付其延期交房的补偿款。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法确认原告与被告华强公司签订的购房协议有效且继续履行；判令被告按约支付给原告迟延交房补偿款（按所付购房款的每月1%标准从2012年10月1日暂计算至2014年6月1日为40680元，直至还房之日止）。原告李某某为支持其诉请，向法庭提供了以下证据材料：证据1、原告身份证复印件，以证明原告的诉讼主体资格；证据2、原告与被告华强公司签订的购房协议，以证明原告与被告华强公司间的房屋买卖合同关系依法成立；证据3、被告华强公司出具给原告的购房款收据，以证明原告依照双方协议的约定向被告华强公司支付了协议约定的购房款；证据4、原告向被告华强公司支付购房款的存款凭条两张（2010年11月16日原告从建设银行分两笔共存入216000元至被告周富强账户），以证明原告已实际支付了购房款（另支付现金1万元）；证据5、2009年12月九江市经济开发区土地储备中心与两被告分别签订的安置协议书两份，以证明两被告原有房屋被拆，根据安置协议书享有相应面积房屋的返还权利。被告华强公司未作答辩。被告周富强辩称：被告华强公司与原告签订购房协议属实，但房屋未交付原因不在被告，被告在双方的合同履行中并没有过错，所以原告要求的迟延交房补偿款不应得到支持。原告应当继续履行交付购房款的义务，才能取得涉案房产的所有权。原、被告都明知该房产属于拆迁还房性质，还房责任主体是九江市开发区政府，现该房屋尚未建成，不具备交付条件，双方合同实现条件暂时不能成立，因此被告有正当理由拒绝原告诉请。经审理查明：2010年11月12日，原告与被告华强公司签订购房协议，约定原告拟购买被告华强公司的“九江国际汽车城改建项目房屋拆迁补偿安置”所归还的商品房一套，地址为九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元第八层B1型，套型建筑面积约127.35平方米；房价确定为每平方米3550元，到签正式合同时此价不能变动，订购房时付总价的50%，即人民币226000元；被告华强公司初步约定为两年左右交房给原告。协议签订的当天，原告向被告华强公司交付现金1万元，被告华强公司于当日出具了收到原告款1万元的收据给原告。2010年11月16日，原告从建设银行分两笔共存入216000元至被告周富强账户，被告华强公司于当日出具了收到原告款216000元的收据给原告。2012年12月至2013年7月期间，因被告华强公司未能交房，被告华强公司与购买被告华强公司的“九江国际汽车城改建项目房屋拆迁补偿安置”还房的购房户（不包括原告）大部分就延期交房补偿事宜签订了协议，约定被告华强公司同意自2012年12月1日起至备案登记之日止，按原告认购款的1%按月计算补偿款，补偿款的累计数可冲抵购房款。2014年11月，原告认为交房时间已逾期多时，被告仍未按约定交房，故诉至本院。另查明：2009年12月，土储中心与被告华强公司、周富强分别签订了安置协议书，土储中心与被告华强公司签订的安置协议书载明，被告华强公司被拆迁房屋建筑面积3065.69平方米，共还住宅安置房面积3454.47平方米，还房为临九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元八层以上。土储中心与被告周富强签订的安置协议书载明，被告周富强被拆迁房屋建筑面积999.24平方米，共还住宅安置房面积1149.13平方米，还房为临九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元八层以上。现该还房楼尚未竣工。从2011年开始被告华强公司因出现财务危机，被告周富强便通过自己及他人，违反国家金融管理法规，以月息1分至5分不等面向社会不特定公众大量借款。2012年6月被告周富强因涉嫌非法吸收公众存款罪被取保候审，2014年12月被逮捕。本院认为:被告华强公司原有房屋被拆，根据安置协议书享有相应面积房屋的返还权利，此种权利系原有权利转化而来，已无对应的义务负担。被告华强公司在还房权利尚未实现之前，向他人转让此权利，不违反法律行政法规的强制性规定，签订合同时并不损害其他人利益，故本案原告与被告华强公司签订的购房协议合法有效。按照购房协议的约定，原告应在订购房时向被告华强公司付总价50%的购房款即226000元，本案中综合原告所提供的证据，本院确认原告已向被告华强公司交付了购房款226000元。原告与被告华强公司签订的购房协议关于房屋位置为九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元第八层B1型的约定，虽然还房位置具体确定，但因该大楼尚未竣工，故原告要求被告华强公司继续履行合同，履行交房义务的诉请目前无法支持。对于原告要求被告华强公司承担延期交房补偿款的诉请，本院认为，被告华强公司在2012年12月至2013年7月期间，与购买被告华强公司的“九江国际汽车城改建项目房屋拆迁补偿安置”还房的购房户大部分就延期交房补偿事宜签订了协议，原告主张参照该协议内容计算迟延交房补偿款，有事实和法律依据，本院予以支持，但迟延交房补偿款的款计算的截止时间应按协议约定为合同备案登记日。但鉴于被告华强公司已爆发财务危机，对外尚欠大量借款不能如数返还，原告主张以迟延交房补偿款冲抵购房款，损害了其他债权人的利益，本院不予支持，但对于经本院依法确认的迟延交房补偿款，原告可作为一般债权主张参与被告华强公司的财产分配。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：原告李某某与被告九江市华强房地产开发有限公司于2010年11月12日签订的关于九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元第八层B1型房屋的购房协议合法有效；被告九江市华强房地产开发有限公司从2012年12月1日起按月承担原告李某某所付购房款226000元的1%即2260元补偿款直至购房合同备案登记日止（但不冲抵购房款）；三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。案件受理费7030元，由被告九江市华强房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  胡 胜审 判 员  田石林审 判 员  黎 鹏二〇一五年十二月十八日代书记员  叶 敏