重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0151民初3785号原告：周小利，女，1978年5月1日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：冷利，重庆市铜梁区巴川法律服务所法律工作者。被告：何仁友，男，1935年3月6日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。第三人：彭学珍，女，1938年6月5日出生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。被告及第三人共同委托诉讼代理人：田荣华，重庆德功言律师事务所律师。原告周小利诉被告何仁友、第三人彭学珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月2日受理后，依法由审判员朱坚独任审理，适用简易程序于2017年11月22日公开开庭进行了审理。原告周小利及其委托诉讼代理人冷利和被告何仁友和第三人彭学珍的委托诉讼代理人田荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周小利向本院提出诉讼请求：1.判令铜梁区安居镇大田油房街222号归原告所有，被告和第三人配合办理产权过户手续；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于1997年9月3日在被告处购买位于XX镇XX街XX号房产，原告按约定支付购房款，原、被告到XX财政所办理了房屋买卖的契证（房屋契证号：XX铜府契字第XX号），交纳了买卖房屋契税同时被告也将该房房产证、国有土地使用证交付原告并将房屋交付给原告使用至今，后因当时交纳的各种税费过高，原告方差钱，待原告方找好钱再次要求被告方协助过户，被告以各种理由推却。当时房产证只有被告何仁友一人的名字，但被告却于2014年有违诚信，到房管部门称房产证遗失，重新补办了新的房屋产权证，并且房权人变更为被告及第三人两人了。上述房产从交房后由原告及家人一直居住至今，原告曾多次要求被告配合办理房产过户，被告都一直找各种理由拒绝配合办理，最近原告才知道被告又偷偷重新办理了房产证。为保护自己的合法权益，今提起诉讼，请依法判。被告何仁友、第三人彭学珍辩称，应当依法驳回原告的全部诉讼请求；原告诉称的事实和理由均不成立，1997年9月原告母亲要求购买被告及第三人的房屋，但是被告及第三人要求房款为3000元，原告母亲要求先看房产证及土地证，在被告及第三人将两证交给原告母亲后，原告母亲就未再归还，事后就声称房屋是她的了，无需再付房款；被告带着居委会主任找原告母亲情况下，原告母亲只支付了2000元，并双方协商在支付剩余房款后再办理过户手续；原告母亲瞒着被告伪造买房契约，私自过户未果；原告母亲要求被告协助过户，被告以未收到剩余房款为由不予过户，后双方协商将房屋租给原告母亲，所交款项冲抵租金；原告主体不适格，与被告协商购买房屋的相对人是原告的母亲，即使原告母亲将合同义务转移给原告，也应经相对人同意；原告主张权利已经超过了诉讼时效，原告母亲与被告发生争议的时间为1997年；因原告母亲违约，双方已经不存在履行买卖协议的问题。本院经审理认定事实如下：1997年9月3日，原告周小利与被告何仁友拟定契约载明：“售房人何仁友现有私房一幢坐落在铜梁县XX镇XX街XX号穿逗房木结构建筑面积XX㎡出售予购房人周小利，售购双方商定房价款壹仟元人民币，成交双方自愿买卖特立此约，永不翻（反）悔。一房屋四界东滴水为界南与魏光珍共列西外墙脚与走道相连北与XX共列。售房人何仁友购房人周小利见证人李长珍魏光珍江少熙公元一九九七年九月三日立”。何仁友、周小利、李长珍、魏光珍、江少熙均在契约上盖捺私章，铜梁县XX镇XX居民委员会、铜梁县XX镇人民政府在契约上盖章并载明：“属实”。原告母亲李容于1997年9月30日支付购房款2000元。何仁友与彭学珍系夫妻关系。何仁友于1993年7月17日初次办理位于重庆市铜梁区（原铜梁县）XX镇XX街XX号房屋的产权证（所有权人：何仁友铜县字第XX号）。原、被告订立《契约》后，被告何仁友将该房的房屋所有权证（所有权人：何仁友铜县字第XX号）、国有土地使用证[土地使用者：何仁友铜安国用（XX）字第X-XX号]交给原告，原告周小利于1997年9月5日缴纳了契税362元，并办理了房屋契证（XX铜府契字第XX号）。周小利及其家人从1997年9月30日起就占有使用铜梁区XX镇XX街XX号至今。2014年11月11日，被告何仁友与第三人彭学珍以遗失补证为由向国土房管部门申请补办房产证，并于2014年11月18日重新取得产权证（产权人：何仁友、彭学珍XX房地证XX字第XX号）。上述事实，有原告周小利提供的《契约》、收条、房屋所有权证、房屋契证、国有土地使用证以及庭审调查中当事人的陈述证明，这些证据材料的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证明力可以认定。本院认为，本案主要争议焦点为原告周小利与被告何仁友之间是否存在房屋买卖关系？现评析如下：原、被告订立了《契约》，被告何仁友对《契约》真实性不认可，虽然何仁友未在《契约》上签字，契约内容也是他人代写，但《契约》上有双方当事人及在场人捺的私章，结合当时的交易习惯，捺私章与签名具有同样的法律效力，同时《契约》经社区和安居镇人民政府盖章确认属实，综上可以认定该契约的真实性。周小利与李容系母女关系，虽然周小利订立《契约》时未在现场，李容也自认是她拿周小利的私章在《契约》上捺印，但周小利通过之后的诉讼活动能够表明对李容代理行为的追认。原告周小利从1997年9月30日起就占有使用本案诉争房屋，并持有该房的房屋所有权证和国有土地使用证且缴纳了契税，被告及第三人在事隔十多年后的2014年11月才以产权证遗失为由申请补办也与常理不符，均可以共同印证原被告间存在合法的房屋买卖关系。综上，对《契约》的真实性依法予以采信，原、被告间存在合法的房屋买卖关系。关于本案诉讼时效的问题，《契约》虽然是1997年9月5日订立的，但原告从1997年9月30日起就占用使用该房屋至今，且原告曾于2017年3月8日就向本院起诉，在本院开庭审理后，原告撤回起诉，因此原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，对被告的该辩称意见不予采信。被告何仁友辩称，因当时协商的购房价为3000元，原告母亲仅支付2000元房款，原告的行为严重违约，双方的房屋买卖关系已经解除。本案，《契约》载明的房价为1000元，完税证载明的计税总值为6000元，被告自称的房价为3000元，原告已经支付的房款为2000元，四个价格均不一致，被告何仁友也未举示证据证实价款为3000元，即便双方口头约定房款为3000元，但原告已经支付了2000元房款，被告何仁友也将房屋交付原告，双方房屋买卖合同的主要内容已经基本履行完毕，即使尚有1000元房款未支付双方的买卖关系也未自然解除，被告何仁友可以另案起诉要求原告支付剩余房款。即使合同应当解除，也不会自然解除，何仁友也应当通过与原告协商或者诉讼的方式解除合同，故对被告的该辩称意见不予采信。综上，原告周小利与被告何仁友之间存在合法的房屋买卖关系，周小利已经履行了支付价款的合同义务，被告何仁友应当履行自己的合同义务配合原告周小利办理过户手续。彭学珍收取了原告母亲李容的房款2000元，参与了原、被告间的房屋买卖活动，彭学珍明显对何仁友与周小利的房屋买卖关系知情，但何仁友、彭学珍在明知与周小利间存在房屋买卖关系的情况下，私自以房产证遗失为由将本案诉争的房屋的产权登记为何仁友、彭学珍共同共有，明显违背了诚实信用原则。同时，双方订立《契约》时产权人仅为何仁友一人，何仁友与彭学珍系夫妻关系，《婚姻法》第十七条规定，夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。综上，何仁友对该房屋的处分行为合法有效，并且对彭学珍也有约束力，彭学珍虽然不是合同相对人，但也应当与何仁友一并协助原告周小利办理过户手续。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，判决如下：被告何仁友、第三人彭学珍于本判决生效后三十日内协助原告周小利将坐落于重庆市铜梁区XX镇XX街的房屋（XX房地证XX字第**号）过户到原告周小利名下。案件受理费80元，减半收取40元，由原告周小利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 朱 坚二〇一七年十二月十五日书记员 陈春宇