天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2015）滨塘民初字第9901号原告天津市盛星物业管理有限公司，住所地天津市南开区广开四马路225号301。法定代表人崔力，总经理。委托代理人陈文杰，公司员工。委托代理人刘欣，公司员工。被告马占忠，永利化工有限公司工人。委托代理人齐桂华（被告之妻），永利化工有限公司退休职工。原告天津市盛星物业管理有限公司与被告马占忠物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理后，依法由代理审判员高垚垚适用简易程序，于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈文杰、刘欣，被告马占忠及其委托代理人齐桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市盛星物业管理有限公司（以下简称盛星物业公司）诉称，原告于2007年10月9日与天津市盛星房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，为盛星东海岸家园小区提供物业服务，并于2007年10月11日在天津市国土资源和房屋管理局备案，依合同约定按房屋建筑面积每平方米每月收取0.80元的综合服务费，收取0.70元的机电设施费，合计每月每平方米1.50元的物业费，因被告居住在一楼，经原、被告协商，被告房屋按优惠后的每月每平米1.30元交纳物业费，由业主交纳，被告在该小区住房建筑面积113.83平方米，自2013年9月至2015年11月（27个月）未交纳物业费3995元，原告多次催要，被告以各种理由拖延。住房漏水属于邻里纠纷，物业也曾帮助联系，但不是服务范围；被告房屋在一楼属独立下水，堵塞与物业无关；楼体均匀沉降属于正常现象；小区门禁损坏物业及时维修；乱堆乱放的垃圾及时清理；对停放不当的机动车、非机动车物业有专门人员进行处理；物业每年都对草坪进行补栽和补种；对于雨水篦子及主干道的破损，物业发现后及时修补；电梯定期年检张贴标识，如有损坏物业及时维修；物业对乱贴小广告人员实施监控，一旦发现便进行驱逐或报告公安机关；二次供水泵站有专人负责且在卫生局登记备案，定期接受检查；业主财物被盗应及时报警，物业会协助公安机关工作；对于私搭乱盖现象，物业没有执法权，但已经向有关部门汇报；开发商将自有房产改为幼儿园，与物业无关。小区内健身器材和儿童设施均是居委会负责安装、维修和保养。原告诉请法院判令：1.被告交纳自2013年9月至2015年11月的物业服务费3995元；2.要求被告按照每日万分之一支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业费，截止2015年11月30日应支付的滞纳金为328元；3.诉讼费用由被告负担。原告针对其主张，提供如下证据材料：1.营业执照、资质证书、组织机构代码证各一张，证明原告有合法的物业服务资质；2.前期物业管理合同复印件一份，证明原、被告双方的权利义务及物业服务条款；3.前期物业管理备案证明一份，证明原告为被告小区提供物业服务在相关部门进行备案；4.确认书一张，证明被告确认了原告在该小区提供物业服务；5.证明一份，证明原告尽职尽责进行了物业服务，并向原告主张过物业费；6.天津市国土资源和房屋管理局文件一份，证明原告依照物业合同提供了物业服务，小区被评为优秀住宅小区；7.物业费收据存根联四张，证明被告认可物业服务合同，并交纳过物业费；8.物业费催收通知照片打印件一张，证明原告对物业费进行了催收。被告马占忠辩称，被告系盛星东海岸家园X-X-X业主，原告陈述的被告房屋面积及拖欠物业费的时间属实。不同意原告的诉请，被告认可只交纳2000元物业费，不同意承担其他费用。被告房屋橱柜因楼上邻居家漏水遭到浸泡，曾向物业反映协调，但物业以找不到人为由至今不理；被告房屋外墙下沉严重，与地面裂缝最大差距达10厘米，多次找物业进行修缮但至今未解决；被告厨房下水管线经常出现堵管，物业只查看楼外管道，并未修理屋内管道，均是被告自行花钱清理的；小区内门禁损坏严重，外来人员随意出入，造成业主入户门粘贴小广告现象泛滥；被告家曾遭偷窃，虽未造成损失，但已经报警；楼道内电动车随意停放，信报箱无人清扫，生活垃圾随意堆放；出入小区的机动车辆随意停放，堵占楼宇门，影响业主正常出行，消防通道长期被机动车占用，造成安全隐患；小区内公共设施损坏严重，例如雨水篦子、假山、供水系统管线保温材料、主干道、健身器材、娱乐设施等破损严重，无人维护，容易造成人身伤害；二次供水泵站为禁火区，物业车辆私自拉线充电，无人监管，泵站内外来人员随意出入，存在安全隐患；小区绿化带黄土裸露，草坪保护设施严重损坏，物业没有及时补种维修；非机动车辆乱停乱放；电梯无年检标识；小区内私搭乱建、业主擅自改变住房性质，物业不予管理；物业未与业主协商擅自将物业用房更改成幼儿园。被告只是接到原告告电话和口头催收物业费，综上，被告认可原告2013年之前的物业服务，之后的物业服务不到位，同意交纳2000元物业费，被告不是无故拖欠物业费，不同意交纳滞纳金。被告针对其主张，提供如下证据材料：照片打印件62张，证明答辩中提到的物业公司的物业服务存在的问题。经审理查明，原告物业管理资质等级为二级。2007年10月9日原告与该小区开发建设单位天津市盛星房地产开发有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定由天津市盛星物业管理有限公司为小区提供物业服务，期限自2007年10月10日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.50元计算，因被告居住在一楼，经原、被告协商，被告房屋按优惠后的每月每平米1.30元交纳物业费，由业主于每月5日前交纳。业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之一交纳滞纳金。原告按合同约定对盛星东海岸家园提供相应物业管理服务。被告是该小区X-X-X号房屋业主，其所有的房屋建筑面积为113.83平方米，自2013年9月至2015年11月（27个月）未交纳物业费3995元。上述事实，有原、被告当庭陈述及原、被告提交的证据予以证实。本院认为，原告是具有独立法人资格及从事物业服务活动资质的企业，其与被告所在小区的开发建设单位天津市盛星房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》合法有效，对包括被告在内的盛星东海岸家园小区的全体业主具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。原告对被告居住的小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主负有及时交纳物业服务费的义务。根据被告方庭审中的陈述及提供的证据可知，原告的服务尚存在瑕疵，故本院对原告主张的物业费予以酌减。原告要求被告给付滞纳金的主张，因原告的物业服务存在瑕疵，被告不是无故拖欠物业费，故原告要求被告支付欠费期间物业费滞纳金的请求，本院不予支持。关于房屋沉降及下水道堵塞问题，应由相关各方另行解决，被告不能以此拒交物业费。关于被告陈述的物业公司私自将小区活动用房改成幼儿园牟利的行为，业主需通过业主大会或业主委员会处理此事，不能以拒不交费的方式对抗。关于业主家中被盗及小区私搭乱建的情况，被告需通过正当途径解决此事，不能以此理由拒交物业费。美化城市，提高居民的生活质量，小区进行物业管理是发展的必然趋势。作为物业管理单位为增加物业管理的透明度，得到居民的拥护和支持，应加大宣传力度，主动接受业主监督，在职责范围内尽可能提高物业服务标准和水平；作为小区业主一员的被告，也应支持、理解物业工作，业主与物业公司共同努力，营造一个干净、整洁、有序、文明的和谐生活小区。综上，依照《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告马占忠于本判决生效之日起五日内支付原告天津市盛星物业管理有限公司2013年9月至2015年11月的物业服务费人民币3675元；二、驳回原告的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预交），由被告负担，于本判决生效后五日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  高垚垚二〇一五年十二月四日书 记 员  乔蕴琪附：法律释明1.《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。