浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终8073号上诉人（原审被告、反诉原告）：华金祥，男，1975年11月18日出生，汉族，住浙江省桐庐县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈永兵，男，1966年8月14日出生，汉族，住浙江省桐庐县。上诉人华金祥因与被上诉人陈永兵房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2017）浙0122民初3513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：2016年1月6日，双方签订《房屋租赁协议》一份，约定陈永兵将其坐落于桐庐县海陆世贸中心二区302-1西面的房屋出租给华金祥，租赁期限自2016年1月25日起至2019年1月24日止，租金每年77000元，押金5000元，租金一年一付，租赁期间的有线电视、网络、水、电、物业费、电梯费用等由华金祥承担，因政府拆迁等不可抗力原因造成合同不能履行的，双方不追究责任。协议还对双方其他权利义务进行了约定。协议签订后，陈永兵将房屋交付给华金祥，华金祥将承租的房屋用于仓库之用，并支付了第一年的租金77000元及押金5000元。2016年6月至8月，政府对案涉房屋楼下广场进行了提升改造，在广场东西两侧通道上增设了石墩，致使车辆无法进出广场。2016年12月，华金祥以政府改造广场导致道路封堵，上下货不便为由向陈永兵提出房屋租至2017年1月24日止（即一年租赁到期时）。2017年1月10日，华金祥另租房屋作为仓库使用。2017年2月13日，华金祥腾空房屋，并将钥匙交还给了陈永兵。2017年6月10日，陈永兵将案涉房屋另行出租。原审法院另查明，陈永兵于2017年5月31日向案涉房屋物业公司缴纳了自2016年1月25日至2017年5月10日期间的物业费4650元，电梯电费13.2元。现陈永兵起诉至原审法院，请求：1、判令华金祥支付自2017年1月25日起至2017年6月9日止共计135天的租金损失28479元；2、判令华金祥支付代付的自2016年1月25日起至2017年5月10日止的物业费4650元以及电梯电费13.2元；3、案件诉讼费由华金祥承担。华金祥亦提出反诉，请求：1、判令陈永兵返还押金5000元，扣除物业费3240元和电梯电费13.2元，尚应支付1746.8元；2、反诉费由陈永兵承担。原审法院认为，双方之间签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除。华金祥认为其解除合同是因为案涉房屋楼下广场提升改造导致其进出货物不便所致，属于不可抗力。该院认为，不可抗力是指当事人订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。案涉房屋楼下广场提升改造，不符合不可抗力的构成要件，虽然客观上确实增加了华金祥承租房屋的成本，但并没有达到无法实现合同目的的程度，故华金祥提前解除合同，构成违约，应承担违约责任。因华金祥通知陈永兵房屋租至一年期满即2017年1月24日止，陈永兵在合理期间内对解除合同未提出异议，且在本案中主张租金损失亦从2017年1月25日起计算，故该院确认双方合同自2017年1月25日起事实上解除。对于合同解除之后的损失赔偿问题，鉴于华金祥于2017年2月13日将钥匙交还陈永兵，陈永兵于2017年6月9日将房屋再次出租等情况，该院参照双方租赁协议约定的租金标准，酌定华金祥支付陈永兵2017年1月25日至2017年2月13日的租金损失4008元以及2017年2月14日至2017年6月9日的租金损失12130元，共计16138元。对于陈永兵主张的华金祥支付物业费4650元以及电梯电费13.2元的诉请，华金祥对电梯电费13.2元无异议，该院予以确认；对于物业费，该院支持双方租赁关系存续期一年的物业费3600元。华金祥反诉陈永兵退还押金5000元，因双方对于押金的性质未作约定，故予以支持。陈永兵抗辩押金5000元应抵作吊顶赔偿款，无事实和法律依据，不予采纳。综上，华金祥应支付陈永兵租金损失16138元、物业费3600元和电梯电费13.2元，共计19751.2元；陈永兵应退还华金祥押金5000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，于2017年9月29日作出判决：一、华金祥支付陈永兵租金损失16138元、物业费3600元、电梯电费13.2元，合计19751.2元。二、陈永兵返还华金祥押金5000元。上述一、二项相抵，华金祥支付陈永兵14751.2元，于判决生效之日起十日内付清。三、驳回陈永兵的其他诉讼请求。四、驳回华金祥的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费629元，减半收取计314.5元，由陈永兵负担167.5元，华金祥负担147元。反诉案件受理费50元，由陈永兵负担。宣判后，华金祥不服，向本院提起上诉称：双方签订房屋租赁合同系作为华金祥二家天猫仓库之用。在合同租赁期间内，案涉房屋楼下广场进行了拆迁改造，改造后，原本可以通车的道路进行了封堵，仅提供行人行走，导致无法搬运、装卸货物，租赁合同目的不能实现，华金祥在2016年11月、12月几次要求提前解除协议以及返还押金等，并告知将在2017年1月24日前搬离，但陈永兵置之不理。之后，华金祥于2017年1月23日搬出案涉房屋。政府拆迁改造行为属于不可抗力，华金祥无法预见到；其案涉租赁合同第五条也约定：“因政府拆迁等不可抗力原因造成合同不能履行的，双方不追究责任”。综上，请求：撤销原审判决，支持华金祥的诉讼请求；判令陈永兵返还扣除物业费和电梯费后押金1746.8元；本案诉讼费及一审诉讼费、反诉诉讼费由陈永兵承担。针对华金祥的上诉，陈永兵答辩称：关于双方签订的租赁合同，当时合同上没有注明是租给华金祥作为仓库使用，一审与上诉状中都说是作为仓库使用是混淆事实，如果知道当初是作为仓库使用其不会出租的。华金祥提出的商务区扩建给他造成的损失并非如此，当时大货车本身就不能进去，有其他通道，那时候他也没有提出要终止合同，当时对经营户造成的损失政府是有补贴的，华金祥也是接受的。关于租金损失，对方已经造成的损失是事实，而且华金祥还使天花板产生了很多窟窿，会影响下次出租，请求维持原判。二审中，华金祥向本院提交“证明”一份，拟证明案涉房屋租赁合同结束时间是到1月24日为止。陈永兵未向本院提交新的证据。针对华金祥提交的证据，陈永兵认为，该证据与本案无关。本院认为，华金祥提交的证据无法达到其证明目的，故本院对于该证据不予采纳。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：华金祥与陈永兵签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。本案一审中陈永兵要求华金祥赔偿租金损失，而华金祥认为因广场改造导致合同目的不能实现，故无需赔偿租金损失。对此，本院认为，《房屋租赁协议》虽约定“因政府拆迁等不可抗力原因造成合同不能履行的，双方不追究责任”，但案涉房屋楼下广场提升改造并不属于不可抗力，故华金祥以上述约定为由拒绝支付租金没有法律依据，原审法院据此判令华金祥支付租金损失并无不当。关于租金损失数额的确定，因陈永兵系要求2017年1月25日开始的租金，而华金祥亦主张案涉租赁合同在2017年1月24日终止，故一审法院确认《房屋租赁协议》在2017年1月24日解除并根据钥匙交还时间、房屋再次出租时间等酌情确定华金祥应该支付的租金损失为16138元并无不妥。关于押金退还，因案涉合同已经解除，故原审法院判令陈永兵退还华金祥押金并无不当。关于电梯电费，双方对数额均未提出异议，故本院予以确认。关于物业费，陈永兵已经代为缴纳了物业费。因双方合同在2017年1月24日解除，故原审法院判令华金祥应承担其中2016年1月25日至2017年1月24日的物业费正确。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费212元，由华金祥负担。（华金祥于本判决书生效之日起七日内来本院办理退费手续）本判决为终审判决。审 判 长  李 骏审 判 员  金瑞芳审 判 员  盛 峰二〇一七年十二月十四日法官助理  丁 晔书 记 员  张诗雯