湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0481民初2377号原告：宁耒桂。委托诉讼代理人：谢勇，湖南教正律师事务所律师。被告：耒阳市高华房地产开发有限公司。法定代表人：李晓华。委托诉讼代理人：陈亚辉，耒阳市灶市法律服务所法律工作者。原告宁耒桂与被告耒阳市高华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宁耒桂委托诉讼代理人谢勇、被告耒阳市高华房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈亚辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁耒桂向本院提出诉讼请求：依法判令被告向原告支付延期交房的违约金9924元，并承担本案诉讼费。事实和理由：2015年11月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所开发的位于耒阳市西湖南路房屋。合同约定该房屋总价为295349元，交房时期为2016年5月30日，如被告逾期超过90天的，应从最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，按日向原告支付已交房款万分之二的违约金。原告按合同约定向被告支付了购房款295349元，但被告并未按合同约定的时间向原告交房，2016年11月4日，因原告急需用房，只能接收尚未经验收合格的房屋，但被告还是延期了168天，按照合同第九条第二款的约定，被告应当向原告支付延期交房的违约金9924元。请求法院判如所请。被告耒阳市高华房地产开发有限公司辩称：一、答辩人延期交房不是答辩人的主观愿望，而是意想不到的客观因素所致。被告认为，延期交房并不是被告所造成的，而是随着时间的推移政府相关部门对用电落户、消防措施具体化的改变，不是被告所能抗拒。请原告方换位思考，体谅被告的难处。二、原告要求的违约金标准过高。退一步说，即使延期交房是被告的原因，按买卖总价款的万分之二支付日违约金过分高于损失，也高于市场的同期房屋租金标准，原告除了租房受到损失外，并没有造成其他实际损失，请求法院予以核减，依法公正处理，维护被告的合法权益。原告宁耒桂围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、《商品房买卖合同》，欲证明1、2014年11月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所开发的位于耒阳市西湖南路房屋；2、合同第四条第一款约定该房屋总价为295349元；3、合同第八条约定被告应当将具备经综合验收合格的房屋于2016年5月30日前交付给原告；4、合同第九条第二款约定被告逾期超过90天后交房的，从最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，按日向原告支付已交房款万分之二的违约金；证据二、销售不动产统一发票，欲证明原告已经向被告支付了购房款295349元，原告已全部履行了合同的义务，被告至今没有履行交房义务；证据三、收据，欲证明被告向原告出具物业费相关的收据以证实原告的收房的日期，被告延期交房335天；证据四、内资企业登记情况表，欲证明被告是本案的适格主体。被告耒阳市高华房地产开发有限公司围绕其答辩意见依法提交了如下证据：证据一、耒阳市发展和改革局文件，证明业主用电落户价格提高10倍；证据二、住房城乡建设部关于发布国家标准GB50016-2014《建筑设计防火规范的公告》，证明消防设施标准提高，正在建的房屋和未建的房屋必须按新标准重新设计，只有停工等待设计完成，才能进行施工，延期交房也是意想不到的；证据三、营业执照，证明被告的诉讼主体；证据四、耒阳市纸都房地产评估有限公司作出耒纸评字（2017）第0243号房地产估价报告，欲证明耒阳市西湖南路商品房中使用面积在80㎡的商业房，在2016年6月至2017年12月的租金水平为4.61元／㎡·月、100㎡-120㎡的商业房在2016年6月至2017年12月的租金水平为4.22元／㎡·月，120㎡以上的商业房在2016年6月至2017年12月的租金水平为4.08元／㎡·月。经庭审质证，本院对原、被告双方提交的证据审核认定如下：原告所提供的证据1、2、3、4内容客观真实，来源合法，且与本案相关联，被告质证亦无异议，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告宁耒桂与被告耒阳市高华房地产开发有限公司于2014年11月18日签订商品房买卖合同。约定原告以295349元的价格购买被告所开发的位于耒阳市西湖南路房屋。并约定房屋交房日期为2016年5月30日，逾期交房则以已交房款为基数按万分之二每日向原告支付违约金。原告按合同约定向被告支付了购房款295349元，约定交房时间到期后，因该房屋未通过有关行政部门验收合格，未能达到合同约定的交房条件，被告未履行交房义务。原告于2016年11月14日接受该涉案房屋，并办理入住手续。2017年12月19日经被告委托，耒阳市纸都房地产评估有限公司作出耒纸评字（2017）第0241号房地产估价报告，评定耒阳市西湖南路地段普通楼梯房中使用面积在80㎡的商业房，在2016年6月至2017年12月的租金水平为4.61元／㎡·月、100㎡-120㎡的商业房在2016年6月至2017年12月的租金水平为4.22元／㎡·月，120㎡以上的商业房在2016年6月至2017年12月的租金水平为4.08元／㎡·月。本院认为,原告宁耒桂购买被告耒阳市高华房地产开发有限公司的商品房，系双方真实意思表示，并签订了书面合同。原、被告之间的买卖合同成立且生效。依法成立的合同受法律保护。原告向被告付清了购房款，而被告未在约定的期限内向原告履行交付符合交付条件的房屋，已构成违约。原告在有权可选择解除合同或继续履行合同的情况下，选择继续履行合同，于2016年11月14日接收了涉案房屋并办理入住手续，是原告对其民事权利的合法处分，故被告的违约金应算至2016年11月14日，被告逾期交房应为5个月14天。原、被告虽已约定违约金，但依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，原告未提供证据证实因被告逾期交房给原告造成的损失的具体情况，故本院确定原告的损失为涉案房屋的租金损失，被告提供了耒阳市纸都房地产评估有限公司作出耒纸评字（2017）第0243号房地产估价报告，可以证实涉案房屋2016年度的租金为399元／月。故原告请求按日万分之二计算逾期交房违约金1772元／月（295349元×0.0002×30天）均明显高于每月租金的30%，应予调整。被告共逾期5个月14天交付房屋（2016年5个月14天）故本案逾期交房违约金调整为2856元{［（399元+399元×30%）×5个月］+［（399元+399元×30%）×14/30月］}。原告要求被告支付逾期交房违约金9924元中的2856元，符合法律规定，本院予以支持，过高部分不符合法律规定，本院不予支持。被告请求适当降低逾期交房违约金的主张，符合法律规定，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，判决如下：一、被告耒阳市高华房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内向原告宁耒桂支付违约金2856元；二、驳回原告宁耒桂其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,由被告耒阳市高华房地产开发有限公司承担25元，原告宁耒桂承担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长 周 斌人民陪审员 刘 坚人民陪审员 李佐军二〇一七年十二月二十五日代理书记员 匡江梅附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。