北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民初字第9770号原告易×，男，1968年8月14日出生。委托代理人袁军，北京市中兆律师事务所律师。委托代理人杨翼飞，北京市中兆律师事务所西安分所律师。被告杨×，男，1979年6月22日出生。委托代理人黄振国，北京市京诚律师事务所律师。被告黄×1，女，1968年6月21日出生。被告黄×2，男，1938年7月2日出生。原告易×诉被告杨×、黄×1、黄×2第三人撤销之诉（房屋买卖合同纠纷）一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告易×之委托代理人杨翼飞，被告杨×及其委托代理人黄振国，被告黄×2到庭参加了诉讼。被告黄×1经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。易×诉称：黄×1系我妻子，黄×2系黄×1父亲。1104号房屋登记于黄×1名下，但实为易×与黄×1婚后购买的房屋，属夫妻共同财产。2013年1月12日，黄×2与北京鑫尊房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫尊公司）签订《房屋出售委托协议》，约定黄×2委托出售1104号房屋。2013年1月13日，在鑫尊公司的居间服务下，黄×2持上述委托书与杨×签订《北京市存量房屋买卖合同》，黄×1未在该合同上签字，黄×2在出卖人的委托代理人处签名。合同约定出卖人将1104号房屋出售给买受人，同时约定房屋总价为333万元整，签订合同当日买受人支付给出卖人购房定金3万元整。合同签订后，杨×向黄×2支付定金3万元。在上述整个买卖过程中，易×从未授权黄×2处分其享有共有权的房屋。2013年，杨×向北京市昌平区人民法院提起诉讼。该院（2014）昌民初字第02488号民事判决，认定黄×2的行为构成表见代理，合同有效。但是认为双方合同已经解除，驳回杨×要求继续履行合同的诉讼请求。2014年，杨×向北京市第一中级人民法院提起上诉。贵院（2014）一中民终字第06948号民事判决，认定黄×2的行为构成表见代理，合同有效，并判决黄×1继续履行合同。黄×1并未告知易×该诉讼，易×亦不知晓该诉讼。本案1104号房屋为易×与黄×1的共同财产，出售该房屋应由夫妻双方共同决定，黄×1无权单方处分该房屋。黄×2与杨×签订合同时，易×并未出具同意处分的书面声明，目前也不同意追认黄×2的代理行为。因此，涉案房产不得转让。综上，在易×未同意出售该房屋的情况下，任何人无权处分1104号房屋。黄×2手书的《委托书》上并无易×的签字，杨×在与黄×2签订《北京市存量房屋买卖合同》时，明确知晓1104号房屋为易×和黄×1共同所有，且易×并未签署《委托书》。因此，杨×明知黄×2并未取得该房屋全部所有权人的授权。黄×2的行为并不构成表见代理。但是，北京市昌平区人民法院和北京市第一中级人民法院均认定黄×2的行为构成表见代理，并进而认定合同有效，应当继续履行。上述两审法院的认定显然违反了《合同法》第四十九条规定，侵犯了易×的合法权利，属于认定事实不清，适用法律错误。综上，根据《民事诉讼法》第五十六条之规定，我认为，原发生法律效力的判决存在错误，损害了我的合法权利。有鉴于此，我特向贵院依法提起诉讼，恳请贵院判令：1、撤销（2014）昌民初字第02488号民事判决，撤销（2014）一中民终字第06948号民事判决；2、确认黄×2与杨×签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；3、判令杨×腾退1104号房屋；4、判令被告承担本案诉讼费。杨×辩称：第一、（2014）一中民终字第06948号民事判决是正确的，没有错误，故不应当被撤销；第二、我方认为（2014）一中民终字第06948号民事判决未侵害原告的权益，原告所主张权利的事实和理由并不能成立；第三，我方认为原告知道或应当知道杨×作为原告向北京市昌平区人民法院所提起的诉讼以及该案的上诉审理情况，所以原告的起诉超出了法律规定的期限，应当驳回其起诉；第四、杨×是善意第三人，当时的购房行为合法有效，约定支付的购房对价是公平合理的，所以应当保护杨×的合法购房权利。黄×2辩称：依据《物权法》第三十三条“物权确认请求权”，对1104号房屋的产权进行确认，以及依据《中华人民共和国老年人权益保障法》第二十二条“老年人对个人的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”，保护老年人的财产权益，故我要求驳回原告的诉讼请求。1、购房资金来源：黄×1为了学习易×姐姐对易家的报答,也想以实际行动“回报黄家”，给我们老俩口晚年居住。购买这套房子的资金为：购房费（合同总价）：160万；税费（含契税、印花税等）：5.6万；中介费（当时的中介为千顷房产）：3.4万；共计：169万。黄×1出资64万，剩余款项是我们老两口出资。购房时我们约定黄×1保证要还这笔钱，而且一定要还。他们在上海有一套房子，我们已经给她支持了20万元，但是买1104号房屋的钱款黄×1一定要还，房子的价款主要是我们老两口出资，不是黄×1全部出资。2、黄×1曾答应过130万元要还给父母，说明这笔钱是客观存在的。黄×1于2013年1月24日，在亲自写的“承诺书”中明确表示“同意出售矩阵房产，还给父母130万……”。根据物权法第三十三条之规定，涉案房屋应视为黄×2夫妇与黄×1的共同产权，没有易×的事。事实上，涉案房屋是以黄×1名义登记，法律应以事实为依据，原告应举证其投入多少钱买的涉案房屋。我在给黄×1电子邮件中明确表示黄×1必须还钱。我方要求法院根据事实确认涉案房屋的所有，谁出资谁所有，故希望法院根据事实作出判定，我有权处理涉案房屋。被告黄×1经本院依法传唤未到庭参加诉讼。经审理查明：黄×2系黄×1的父亲，易×与黄×1系夫妻关系，二人于1991年7月8日登记结婚。1104号房屋于2008年1月23日登记于黄×1名下。2013年1月13日，黄×2在鑫尊公司居间服务下，以黄×1委托代理人的身份与杨×签订《北京市房屋买卖合同》。合同约定出卖人黄×1将1104号房屋出售给买受人杨×，总价款333万元，买受人应于签订合同当日支付出卖人购房定金3万元，于2013年3月15日前支付购房款100万元，于过户当日支付购房款138万元，剩余92万元由买受人通过住房公积金贷款支付。签订房屋买卖合同过程中，黄×2向杨×表明其系黄×1的父亲，并向杨×出示了1104号房屋的所有权证原件、黄×1身份证复印件和黄×2的身份证原件，以及黄×2本人书写的黄×1委托黄×2办理1104号房屋出售委托协议的委托书，该委托书内容为：“本人黄×1现委托父亲黄×2办理1104室与北京鑫尊地产公司签署房屋出售委托协议。委托人为黄×1，日期为2013年1月12日。”杨×对于该委托书是黄×2本人书写一事不知情。合同签订当日，黄×2代黄×1收取了杨×支付的3万元定金，黄×2以出卖人身份为杨×出具了定金收条。因黄×1及易×拒绝履行该房屋买卖合同，黄×2与杨×协商一致在2013年9月30日前暂缓履行该合同，暂缓履行期间，黄×2负责做黄×1的工作，以便继续履行该合同，杨×亦可自行购买其他房屋，如杨×购买到其他房屋，该房屋买卖合同解除，杨×从1104号房屋搬出。暂缓履行期间，黄×2将1104号房屋无偿借给杨×居住使用，杨×自行负担借住期间发生的水、煤气、电及物业管理等费用。为此，杨×于2013年3月24日向黄×2出具了一份借据，内容为：“杨×今借住黄×2房子居住，借住期自2013年3月24日起至2013年9月30日止。期间如杨×买到房子则即搬出，借住期间本房所发生水、煤气、电及物业管理费由杨×承担。房屋1104室”，杨×在借住人处签名。合同签订后，杨×入住1104号房屋。暂缓履行期间届满后，黄×2未能做通黄×1及易×的工作，黄×1及易×仍拒绝履行该房屋买卖合同，杨×亦未能自行购买到其他房屋。杨×至今仍居住在1104号房屋。在2014年1月20日，杨×起诉黄×1、黄×2要求继续履行于2013年1月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，协助居间服务方和杨×办理房屋过户手续。该案庭审中，证人孙×出庭作证称其为该交易的经纪人，之前也为黄×2提供过居间服务，了解黄×2的情况，诉争房屋是由黄×2管理，并称委托书由黄×2当着自己的面亲自书写和签名，但没有告知杨×委托书是由黄×2书写的，向杨×出示过委托书、房屋所有权证、黄×1身份证复印件、黄×2身份证原件。杨×称在签订合同时，看到了房屋所有权证原件、黄×1的身份证复印件、黄×2的身份证原件、授权委托书及房屋出售委托协议，并去房屋内看过，当时是黄×2在屋内居住，而且黄×2多次表示黄×1购买该房屋是给黄×2买的，黄×2有出售房屋的权利。黄×1、黄×2称当时签合同时黄×2就明确表示房子是黄×1及其丈夫易×的，后黄×2与黄×1沟通时黄×1明确表示不同意出售，之后杨×也和黄×1确认过这个事情，黄×1和丈夫易×均反对出售该房屋。北京市昌平区人民法院经审理作出（2014）昌民初字第02488号民事判决书，判决：驳回杨×的诉讼请求。北京市昌平区人民法院判决后，杨×上诉至我院请求撤销原审法院判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求。我院判决认为：黄×2擅自以黄×1委托代理人名义出售黄×1名下的房屋，并与杨×就1104号房屋签订《北京市房屋买卖合同》，属于没有代理权而以被代理人名义订立合同。因在签订合同过程中，黄×2表明是黄×1的父亲，并向杨×出示了1104号房屋的所有权证原件、黄×1和黄×2的身份证原件、黄×1的委托书，而且专业的房地产经纪公司提供了居间服务，杨×有理由相信黄×2有代理权，故黄×2的代理行为有效，黄×1应对黄×2以代理人身份签订的《北京市房屋买卖合同》承担全部责任。在黄×1拒绝履行合同后，黄×2以黄×1代理人身份与杨×就暂缓履行合同达到一致，是对合同履行期限的变更，符合法律规定，本院予以确认。暂缓履行期限届满后，杨×并未购买到其他房屋，故《北京市房屋买卖合同》应继续履行，现杨×起诉要求黄×1继续履行合同，协助办理房屋过户手续，有事实和法律依据，本院予以支持。因暂缓履行期限届满后，双方并未就何时支付购房款达成新的协议，现杨×要求黄×1协助办理房屋过户手续，应支付剩余购房款，杨×在庭审中表示愿意一次性支付剩余购房款330万元，本院不持异议。黄×1并未与杨×达成解除《北京市房屋买卖合同》的协议。暂缓履行期间，黄×2将1104号房屋无偿借给杨×居住使用，为此杨×向黄×2出具了借据，从该借据无法得出黄×1已经与杨×协议解除《北京市房屋买卖合同》的结论。恰恰相反，从杨×在借据中有关“期间如杨×买到房子则即搬出”的单方承诺，能推定双方曾对《北京市房屋买卖合同》达成附解除条件的口头协议，因杨×“购买到其他房子”的条件并未成就，故《北京市房屋买卖合同》并未解除。原审法院有关买卖双方已经合意解除合同的事实认定错误，据此判决驳回杨×的诉讼请求不当，本院予以纠正。黄×2是2013年1月13日签订的《北京市房屋买卖合同》中黄×1的代理人，因代理行为有效，黄×2无履行该合同的义务，杨×起诉要求黄×2与黄×1共同承担履行合同的义务，没有法律依据，本院不予支持。判决：一、撤销北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第02488号民事判决；二、黄×1与杨×继续履行二〇一三年一月十三日签订的《北京市房屋买卖合同》，杨×于本判决生效后十五日内一次性支付黄×1购房款三百三十万元。黄×1收到上述购房款后十五日内协助杨×将1104号房屋的产权过户到杨×名下；三、驳回杨×要求黄×2协助履行《北京市房屋买卖合同》的诉讼请求。该判决尚未执行。本院审理期间，黄×2称购买涉案房屋的资金为：购房费（合同总价）：160万；税费5.6万；中介费3.4万；共计：169万。购房时黄×1出资60万，黄×2出资139万。当时约定黄×1保证要还这笔钱。黄×2提交了2013年1月24日，有黄×1、黄×2签字的承诺书，其中，写明此次矩阵房产出售，130万还给父母。易×在本诉讼中表示，2013年获知黄×2与杨×签订了房屋买卖合同一事后，即对黄×2出售涉案房屋明确表示不同意，在（2014）昌民初字第02488号案件的诉讼及（2014）一中民终字第06948号案件的诉讼审理期间，并不知晓诉讼存在。上述事实，有《北京市房屋买卖合同》、《房屋出售委托协议》、委托书、承诺书、房屋所有权证、（2014）昌民初字第02488号民事判决书、（2014）一中民终字第06948号民事判决书以及到庭当事人陈述在案佐证。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款之规定，有独立请求权或无独立请求权的第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月，向作出该判决的人民法院提起诉讼。本案中，1104号房屋虽登记在黄×1名下，但易×与黄×1系夫妻关系，1104号房屋购买于双方婚后，易×为1104号房屋共有权人，涉及该房屋案件的处理结果同易×有法律上的利害关系，故易×应为享有撤销权的第三人。现其在认为民事权益受到损害之日起六个月内提起第三人撤销之诉，符合法律规定。在杨×与黄×1及黄×2房屋买卖合同纠纷案件中，易×是否因不能归责于本人的事由未参加诉讼，同样是其要求撤销生效判决的条件。现易×否认其知道该诉讼，法院也并未通知其参加该诉讼，其他诉讼当事人亦不能证明易×对于诉讼是知晓的，故易×未参加该诉讼不能归责于其本人。易×作为房屋的共有权人，黄×2以黄×1的名义与杨×签订《北京市存量房屋买卖合同》前未征得易×同意，易×对黄×2该行为并未予以追认，且易×明确表示不同意出售涉案房屋。杨×在交付黄×2定金3万元后，由于黄×1及易×的反对，《北京市存量房屋买卖合同》未能继续履行，在此情况下，买卖合同构成法律上的履行不能。在易×未参加诉讼的情况下，（2014）一中民终字第06948号民事判决书，判决黄×1协助杨×将1104号房屋的产权过户至杨×名下，侵害了易×的民事权益，应予撤销。鉴于二审生效判决被撤销，与之相对应的原一审判决也应同时撤销。对于易×要求确认黄×2与杨×签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效及杨×腾退涉案房屋的请求，因上述诉讼请求并非易×提起撤销之诉的权利基础，故本案不予一并处理，易×可另行起诉。根据民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告黄×1经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席审理。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、撤销北京市第一中级人民法院（2014）一中民终字第06948号民事判决；撤销北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第02488号民事判决；二、驳回易×的其他诉讼请求。案件受理费七十元，由易×负担三十五元（已交纳），由杨×负担三十五元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费七十元，上诉于北京市高级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  柳适思审 判 员  刘秋燕人民陪审员  宋晓丽二〇一五年十二月二十三日书 记 员  赵梦芸