福建省连江县人民法院民 事 判 决 书（2015）连民初字第3073号原告熊华兰，女，1979年6月10日出生，汉族，住福建省长乐市。委托代理人吴接赟，福建国富律师事务所律师。被告福建省时代华奥建设发展有限公司，住所地：福州市连江县贵安经济开发区科技楼。法定代表人：严敏，董事长。委托代理人叶道明、李萍，福建瀛榕律师事务所律师。原告熊华兰诉被告福建省时代华奥建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴接赟、被告委托代理人叶道明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2013年7月28日签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：原告购买被告开发建设的位于连江县单元商品房一套。该商品房建筑面积49.94平方米，商品房总价款人民币273500元。原告以按揭方式付款。该合同同时约定主要内容为：被告应在2015年3月31日前将合格的商品房交付原告使用。被告逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之三的违约金。合同签订之后，原告积极履行相关付款义务，于2013年7月28日向被告支付首付款人民币83500元。2013年12月4日，原告与恒丰银行股份有限公司福州分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，并通过恒丰银行按揭贷款形式向被告支付剩余房款人民币190000元。被告理应按《商品房买卖合同》的约定，于2015年3月31日前将商品房交付原告使用。但经原告多次催告被告要求交付该商品房，被告却总是怠于履行交房义务。鉴于被告的行为已构成违约，原告的损失已远高于日0.03%，双方约定的违约金不存在过高的情况。为此，原告请求依法判令：1、被告向原告承担逾期交付的违约金人民币15917.70元（以购房总价273500元为基数按每日0.03%从2015年4月1日起计至实际支付至交房之日）2、被告承担本案的诉讼费。被告辩称，原告所述的原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》签订时间、合同内容及原告付款情况及被告违约逾期交房情况均属实。被告认为双方在商品房买卖合同中第九条第二项约定的逾期交房违约金日0.03%过高，请求人民法院予以调低至日0.01%或同期同类银行按揭贷款利率的标准。理由是：逾期交房的损失，是使得购买人无法及时的收房及使用房屋，因此可以参照当地同类房屋的同期租金收入为标准，本案双方约定的逾期交房违约金日0.03%，即月息9厘多，远远高于同期同类房屋的租金收入的标准，也高于同期同类银行贷款利率的标准。根据法律规定，当事人约定的违约金以不超过实际损失为限，可以请求人民法院将违约金调低到实际损失为限，本案约定的违约金标准，无论从租金的标准或银行同期同类贷款的标准来看，都远高于它实际损失。因此，请求人民法院将本案违约金的标准调整到同期同类贷款的利率标准来确定违约金标准。原告提供如下证据：1、《工商公示信息》复印件，证明被告主体适格。2、《商品房买卖合同》复印件，证明（1）、原、被告双方于2013年7月28日签订了《商品房买卖合同》；（2）、合同约定：原告购买被告开发建设的位于连江县单元商品房一套，该商品房建筑面积49.94平方米，商品房总价款人民币273500元，原告以按揭方式付款；（3）、被告应在2015年3月31日前将合格的商品房交付原告使用；（4）、被告逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之三的违约金。3、《个人购房抵押（保证）借款合同》复印件，证明2013年12月4日，原告与恒丰银行股份有限公司福州分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，并通过恒丰银行按揭贷款形式向被告支付剩余房款人民币190000元。4、《销售不动产统一发票》复印件、《个人业务委托书》、《恒丰银行按揭贷款发放凭证》复印件，证明《商品房买卖合同》签订后，截止于2013年12月26日，原告累计共向被告支付了全部购房款人民币273500元。5、《商品房预告登记证》复印件，证明连江县房产管理交易所于2013年7月30日向原告颁发预告登记证书。被告质证意见：被告质证意见：对证据1、3、4、5无异议。对证据2证明对象中关于逾期交房违约金按0.03%标准有异议，被告认为双方约定的违约金远高于实际损失。被告未提供证据。本院对证据的分析认证：1、被告对证据1、3、4、5均无异议，本院予以确认。2、被告对证据2证明对象有异议，认为双方约定的违约金远高于实际损失，本院认为，该证据可以证明双方约定的逾期交房违约金按日万分之三计算。根据上述确认的证据及原、被告的陈述，对本案主要事实认定如下：原告熊华兰与被告福建省时代华奥建设发展有限公司于2013年7月28日签订《商品房买卖合同》。该合同约定：原告购买被告开发建设的位于连江县单元商品房一套。该商品房建筑面积49.94平方米，商品房总价款人民币273500元。被告应在2015年3月31日前将合格的商品房交付原告使用。被告逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之三的违约金。合同签订之后，原告于2013年7月28日向被告支付首付款人民币83500元。2013年12月4日，原告与恒丰银行股份有限公司福州分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，并通过恒丰银行按揭贷款形式向被告支付剩余房款人民币190000元，贷款利率为基准利率上浮15%。交房时间到期后被告未依约交房，原告经催告无果诉至法院。综上事实，本院认为，原、被告于2013年7月28日签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，双方应遵守履行。被告至今未将商品房交付给原告使用，已构成违约，应承担违约责任。被告主张双方约定的逾期交房违约金日万分之三过高，本案违约金的标准应调整到同期同类贷款的利率标准。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。本案原告于2013年12月4日向银行贷款，贷款利率为基准利率上浮15%，该贷款利息即为原告的损失。原、被告双方所定的被告逾期交房违约金标准为日万分之三，当事人约定的违约金高于原告的损失，因此应予下调。同时考虑到此后，银行已多次下调利率，因此参考原告实际损失情况，依照公平合理原则，本院酌情认定被告逾期交房违约金调整为按每日万分之1.8计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告福建省时代华奥建设发展有限公司应在本判决生效之日起10日内向原告熊华兰支付逾期交房违约金（按原告已付总购房款273500元为基数，按每日万分之1.8标准计算，时间从2015年4月1日起至被告向原告交付符合约定条件的房屋之日止）。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币198元，由被告负担（已由原告预交，被告应在本判决生效之日起10日内付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院审 判 长  曾 沁审 判 员  林上筹人民陪审员  郑后赛二〇一五年十二月二十九日书 记 员  杨 滨附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。