广东省茂名市茂南区人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤0902民初379号之一原告：江玉明，男，汉族，1963年11月29日出生，住茂名市茂南区。委托诉讼代理人：黄权，广东前瞻律师事务所律师。被告：茂名市茂南区农业局，住所地：广东省茂名市茂南区。法定代表人：肖国亮，该局局长。委托诉讼代理人：杨亚柱，男，汉族，1978年9月30日出生，住茂名市茂南区。系茂南区农业局农业综合行政执法大队负责人。被告：周家才，男，汉族，1941年1月2日出生，户籍地：茂名市茂南区，现住茂名市茂南区。被告：周伟生，男，汉族，1970年3月13日出生，住茂名市茂南区。被告周家才、周伟生共同委托诉讼代理人：李雪娇，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：茂名市科经局，住所地：茂名市茂南区。法定代表人：车世衡，该局局长。委托诉讼代理人：杨木欣，广东华创律师事务所律师。原告江玉明与被告茂名市茂南区农业局（以下简称茂南区农业局）、周家才、周伟生、茂名市科经局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案受理，并依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，发现本案不宜适用简易程序，于2017年4月1日裁定转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2017年6月16日公开开庭进行了审理。原告江玉明的委托诉讼代理人黄权、被告茂南区农业局的委托诉讼代理人杨亚柱、被告周家才及周伟生的共同委托诉讼代理人李雪娇、被告茂名市科经局的委托诉讼代理人杨木欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江玉明向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告江玉明是位于茂名市××大院××401房屋的买受人，合同标的为111540元；2.判令被告茂名市科经局依法将茂名市××大院××401房的产权登记资料（包括且不限于建设用地使用权证明、建设工程符合规划证明、房屋竣工证明、房屋测绘证明、消防合格证明）交付给原告江玉明，并共同为原告江玉明办理该房产权登记；3.判令被告茂南区农业局、周家才、被告周伟生依法对被告茂名市科经局的上述债务承担连带责任；4.本案的诉讼费用全部由被告共同承担。事实和理由：1994年，原茂南区乡镇企业管理局在被撤并入茂南区农业局前（2000年被撤并入茂南区农业局）以集资房为名，对外筹集建房款。原集资人张飞鸣以非茂南区乡镇企业管理局职工或相关工作人员的身份向原茂南区乡镇企业管理局确认可以参与集资购房后，约定以111540元的价格参与集资房三房两厅。原集次人张飞鸣按照约定分别在1994年9月9日至1997年10月22日共缴纳建楼款111540元。最后一张收据有被告周伟生的签字确认，四张收据均加盖有“茂名市茂南区乡镇企业管理局财务专用章”。据悉，被告区农业局（原茂南区乡镇企业管理局）收到建楼款后，由被告周家才承包建设涉案房屋。1997年原集资人张飞鸣将涉案房屋转让给原告时告知当时的集资价为450元每平方米，并将房屋交付给原告占有使用。被告农业局（原茂南区乡镇企业管理局）将建好的房屋交付给原集资人张飞鸣时，未移交任何关于涉案房产的资料，只声称将尽快办理房产证。原集资人张飞鸣交付房屋给原告时，也未将被告农业局（原区乡镇企业管理局）未为原集资人张飞鸣等人办理相关的产权登记的事实告知原告（事后得知）。期间，原告及该大院其他业主，多次向各级部门反映及信访，并请求政府予以审核该工程建设的收支情况及办理房产证。茂南区人民政府因此专门组织相关部门成立工作组，处理原告及众多业主的诉求，并以“处理站南路一号大院业主信访事项账目清算工作组”的名义在2015年1月15日出具《关于原茂南区乡镇企业局建设的集资楼收支情况的审核报告》。该审核报告认定，被告原茂南区乡镇企业局用原告等业主（或原集资人）的集资款2757700元购置了现站南路一号大院所在位置的土地。但该地块的西边约400平方米已通过被告周伟生转让给他人、地块东边约200平方米已被被告周伟生建造七层楼房、地块北面被告已被被告周家才违建二层出租屋。根据《合同法》第六十二条、第一百三十五条、第一百三十六条的规定，再结合建设部《房屋登记办法》第十二条、第三十条、第三十二条和《民事诉讼法》关于诉讼时效的规定，原集资人张飞鸣与被告区农业局达成集资建房的合意，在原集资人张飞鸣依约支付建房款，并已占有、使用涉案房产的情况下，被告区农业局必须向原集资人张飞鸣提供符合规定的产权登记材料或为原集资人张飞鸣办理产权登记。因被告未履行以上义务，导致原集资人张飞鸣无法将上述资料交给原告。被告周家才、被告周伟生作为承建商，其从建房过程中获取经济利益，并掌控建设房屋的建设资料、竣工资料、验收资料，但其未通过验收并向被告区农业局移交相关资料，也必须对原告的诉求承担连带责任。综上所述，原告从原集资人张飞鸣处受让从被告区农业局（原区乡镇企业管理局）取得的集资建房是双方的真实意思表示，并无违反集资建房时的法律、法规，由原告继受原集资人张飞鸣的权利义务。在原告依约履行义务，并实际占有、长期使用涉案房屋后，三被告有依约为原告提供产权登记相关资料或为原告办理产权登记的义务。因茂名市科经局为原茂南区乡镇企业管理局的行政职能的继受主体，理应承担原茂南区乡镇企业管理局的民事责任。为维护原告的合法权益，特起诉。茂南区农业局辩称，一、诉讼主体被告—茂南区农业局，原告不应将其列为被告，诉讼主体存在严重错误。根据茂南机编［2002］2号“撤销乡镇企业管理局，原乡镇企业管理局转为经济实体（乡镇企业有限公司）……原乡镇企业管理局的行政职能于2002年划入了区农业局。根据茂南机编［2004］2号“区中小企业局是负责指导、协调、促进全区中小企业（包括乡镇企业和民营企业）改革与发展的职能”，和茂南机编［2007］11号“原乡镇企业与农业机械化管理办公室更名为农业机械化管理办公室。……划出原乡镇企业管理职能并移交区中小企业局承担”的精神，原区乡镇企业管理局的行政职能已于2007年划入了区中小企业局。目前，我局没有承担乡镇企业管理的行政职能。二、我局与各原告没有签过任何房屋买卖合同或者作出集资房约定，更没有任何债权债务关系。2002年撤销原乡镇企业管理局以来，我局没有接收过原乡镇企业管理局的任何财产、债权债务、账务财务或者集资建设房资料等，因此，我局与原区乡镇企业管理局、周家才、周伟生及原告等之间事宜没有任何关系，原告没有搞清楚情况就将现茂南区农业局作为被告是严重错误的，简直是无理取闹，浪费国家行政、司法资源。三、从已有证据看，各原告向法院提出请求的诉讼时效已远超过二年。因各原告没有约定办理房产证事宜，又没及时提起诉讼。自1993年至2000年集资建房再到2016年提起诉讼计算，各原告请求保护民事权利的诉讼时效已远超期。周家才、周伟生辩称，一、答辩人不是房屋买卖合同的当事人，不应作为本案被告。二、原告至今未交足购房款，不具备请求办理房产证的权利。三、本案诉讼请求已过诉讼时效。四、原告所述答辩人卖地一事与本案无关联。茂名市科经局辩称，一、答辩人没有接收过茂南区乡镇企业局的任何人财物；二、茂南区农业局是茂南区乡镇企业局的合并法人，根据《中华人民共和国合同法》第九十条规定，当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。三、原告的请求已超过诉讼时效；四、本案遗漏被告，本案遗漏了必须参加诉讼的当事人：茂名市茂南区人民政府和茂名市茂南第二建筑工程公司。茂南区乡镇企业局是由茂南区人民政府成立，其撤销也是由区政府，其在撤销后的人财物处理均由区政府具有唯一处分权，其人财物的去向也是区政府才能查明及处分。茂名市茂南区第二建筑工程有限责任公司作为涉案房屋的承建单位对提供有关房产登记资料具有不可推却的责任。本院经审理查明，1994年，原茂名市茂南区乡镇企业管理局（以下简称原乡镇企业局）以开会的形式告知其职工集资建房的事宜，由原乡镇企业局的职工自愿认购集资建房，房屋造价统一为1000元/平方米，以认购者缴交房屋集资款的先后顺序挑选房屋楼层及户型。原乡镇企业局有部分职工在认购集资建房后，将购房资格转让给非乡镇企业局的人。1994年10月28日，原乡镇企业局与原茂名市茂南第二建筑工程公司（以下简称茂南二建）签订《茂名市建筑安装工程承发包专用合同》，约定由茂南二建承建原乡镇企业局大院A、B楼工程，周家才是该工程的实际施工人。后因原乡镇企业局拖欠工程款，同意由被告周家才、周伟生（周家才之子）向集资建房户收取购房款尾款，并由被告周家才将房屋钥匙交给已付清购房款的房主，视为交付房屋。后讼争房屋无法办理房屋产权登记手续，原告江玉明于2017年1月23日起诉到本院。另查明，2015年3月25日，茂名市茂南区机构编制委员会办公室出具《关于原茂南区乡镇企业管理局行政管理职能划转的说明》，函称：根据查阅自2001年以来历次机构改革的文件，原区乡镇企业局的行政职能划转情况为，第一次是根据《关于印发〈茂名市茂南区区级党政机构改革方案实施意见〉和〈茂名市茂南区党政群机关人员分流实施办法〉的通知》（茂南机编[2002］2号）“撤销乡镇企业管理局，原乡镇企业管理局转为经济实体（乡镇企业有限公司）……原乡镇企业管理局的行政职能划入农业局，现有人员符合竞争上岗条件的，可以参加农业局的竞争上岗，竞争未能上岗的人员转入经济实体”的精神，原区乡镇企业局的行政职能于2002年划入区农业局；第二次是根据《关于印发〈茂名市茂南区中小企业局职能配置、内设机构和人员编制方案〉的通知》（茂南机编[2004］2号）的精神，原区乡镇企业局的行政职能已于2007年划入区中小企业局，也即是划入区经济贸易局（区中小企业局为区经济贸易局的内设机构）；第三次是根据《印发茂名市茂南区经济和信息化局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》（茂南机编[2010］66号）的精神，原区乡镇企业局的行政职能于2010年划入区经济和信息化局；第四次是根据《印发茂名市科经局主要职责、内设机构和人员编制规定的通知》（茂南机编[2012］124号）“划入原区经济和信息化局除酒类专卖许可执法外的职责”的精神，原区乡镇企业局的行政职能目前划入了区科技和经济促进局。茂南乡镇企业局作为甲方曾于1996年5月8日与周家才作为乙方签订《协议书》一份，协议主要约定根据建楼前的口头协定，如因甲方无法按期支付楼房进度款或建好未能按合同付足，可以将楼房按集资户的同等条件转给乙方抵建楼房款，具体如下：一、甲方将A栋九楼二套房面积为266.22㎡，现按1000元／㎡计，金额为266220元和B栋九楼五套房，面积为562.65㎡，现按1000元／㎡计，金额为562650元，按造价计卖给乙方，待结算后多还少补；二、甲方将A栋九东头一楼面积为224.8㎡，现按3500元／㎡计，金额为786800元，A栋东头二楼面积为269.76㎡，现按1000元／㎡计，金额为269760元，按造价计卖给乙方，待结算后多还少补；三、甲方将B栋一楼面积为515㎡按1200元／㎡计，金额为618000元，卖给乙方。B栋二楼四套（东头一套已卖）面积为446.16㎡，现按1000元／㎡计，金额为446160元，按造价计卖给乙方，待结算后多还少补；四、甲方将东北角空地的实用面积和B栋一楼北面（除6米）的空地按468000元的价格卖给乙方；五、以上A、B栋各层楼房和空地甲方协助乙方搞房产证和土地使用证，但一切费用由乙方负责；六、以上四项合计金额为3417590元作为甲方付给乙方建楼进度款。协议甲方一栏除有茂南乡镇企业局公章外，另有时任局长陈秀禄的签名及“经五位局长集体研究的”字样。诉讼中，本院依职权向茂名市国土资源局及茂名市城市建设档案局调查取证，根据茂名市国土资源局、茂名市城市建设档案局分别出具的《证明》，本案讼争楼房所占用的土地不是登记在原乡镇企业局名下，且该楼房没有办理“建设工程施工许可证”。本案原告在本案起诉前，曾就讼争房屋无法办理房屋产权登记手续向相关部门进行过信访，茂南区加强信访工作和维护社会稳定协调领导小组办公室为及时化解原告的信访诉求，成立了协调处理站南路一号大院业主信访事项领导小组。领导小组下设：违建问题处理工作组、协调房产证办理工作组、土地权属处理工作组、账务清理工作组。各工作组经调查核实，出具意见如下：1.经土地权属处理工作组调查取证查明，原乡镇企业局集资建设的办公楼和诉讼楼房所占用的站南路1号大院用地位于茂南开发区一号小区内，并登记在茂南经济开发试验区管委会名下，1992年，高州泗水经销部向茂南经济开发试验区购买，当时没有办理用地转让手续，后于1994年将该宗土地转卖给原乡镇企业局，该局在上述土地上兴建单位办公楼及干部职工集资楼。2.由于讼争房屋所占用的土地在1994年已经使用，应作为历史遗留问题处理，需要用地单位提供规划许可证及平面图、建设用地批准书。原始购地收据、土地转让协议、原茂南区乡镇企业局改制后的新单位组织机构代码证、法人身份证明、原茂南区乡镇企业局改制相关文件等资料。3.由于原用地单位是茂南区乡镇企业局，原用于建办公室及单位集资楼房，但按现行政策不能建集资房，由此涉及到国有资产处置问题。如果按现行政策处置国有资产，应先由区政府收回国有土地再进行。但原来参与建房的干部职工已缴交集资建房款如何处理、多次转让产生的费用谁负担、现在还能不能建集资房的政策完善手续等问题应由政府相关部门协调解决。以上事实有原告提供的身份证明、《统一收据》、《收款收据》，被告茂南区农业局提供的《茂名市机构编制委员会文件》，被告周伟生、周家才提供的《茂名市建筑安装工程承包专用合同》、《协议书》、被告茂名市科经局提供的《会议纪要》、《茂南区机构编制委员会文件》、《国家企业信用信息公示系统报告》及本院依职权提取的《茂名市城市建设档案馆证明》和茂名市国土资源局出具的《证明》、《土地登记卡》在案佐证。本院认为，本案讼争的房屋为集资房，属政策性住房，系我国体制改革过渡期间的一种特殊产物，目前讼争房屋所占的土地权属尚未办证，尚待完善土地办理及房产权属登记手续后，才能办理房产证，讼争的房屋无法办理房产证是基于历史遗留的问题，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”的规定，本案应驳回原告的起诉，原告可找政府相关部门申请解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项、第一百二十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，裁定如下：驳回原告江玉明的起诉。案件受理费2530元（原告江玉明已预交），全额退还给原告江玉明。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  陈 权审 判 员  康晓丽人民陪审员  朱 家二〇一七年十二月二十二日书 记 员  秦川岳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补充相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。