重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0107民初6901号原告：陈红梅，女，汉族，住重庆市九龙坡区。委托代理人：郑渊，重庆开锦律师事务所律师。委托代理人：杨柳，重庆开锦律师事务所律师。被告：重庆华品成教育咨询有限公司，住所地：重庆市渝中区中山二路192号24-2号，统一社会信用代码：91500103556798097E。法定代表人：龙运淑。委托代理人：路永攀，男，汉族，住重庆市合川区。该公司员工。委托代理人：贾明伟，重庆周立太律师事务所律师。原告陈红梅诉被告重庆华品成教育咨询有限公司(以下简称“华品成教育”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员王浩适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈红梅委托代理人郑渊、杨柳，被告重庆华品成教育咨询有限公司委托代理人路永攀、贾明伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈红梅诉称：2014年被告与刘师一签订西城天街A座711-720房屋租赁合同(以下简称“合同”)，双方对租赁面积、租金标准、支付时间、违约责任等进行了约定。2016年12月13日，原房主刘师一将诉争房屋出卖给原告，并书面通知被告已将该房屋出售给原告，说明将诉争房屋租金支付给原告，原告出具承诺书愿意继续履行合同。根据合同约定，被告应于2016年12月1日支付2017年1月1日至2017年6月30日租金144252元，但被告迟迟未支付租金，原告向被告出具交纳房费通知书，被告依然拒绝履行义务，并且把承租房屋转租给另外一家教育机构。现原告诉至法院，请求：1、请求判令解除原被告《西城天街A座711-720房屋租赁合同》。2、请求判令被告搬出所租赁原告的房屋，向原告按房屋原状归还房屋及设施设备，并参照合同约定租金标准支付房屋占用费，直至归还房屋为止（支付租金及房屋占用损失费：租金的计算方式为从2017年3月1日起至合同解除之日按照合同约定的标准计算；房屋占用费计算方式为从合同解除之日起至房屋归还之日止按照原被告合同约定标准支付房屋占用费）。3、请求判令被告向原告支付原告代缴的租赁期间水电费、物管费（水费从2017年1月1日至2017年6月7日为205元、电费从2017年1月1日至2017年6月7日为1元、物管费从2017年2月7日至2017年6月30日为7269元）。4、请求判令被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金，滞纳金以月租金24042元为基数，每日百分之三乘以实际逾期天数108天计算（从2016年12月2日起暂计算至2017年3月20日，为78617.34元），并承担擅自转租的违约金5万元，且原告要求按照合同约定将被告已经支付的5万元押金予以抵扣租金、滞纳金以及违约金。5、本案诉讼费用由被告承担。被告重庆华品成教育咨询有限公司辩称：被告华品成教育与诉争房屋原房东刘师一签订了房屋租赁合同，租赁时间为4年，即2015年1月1日至2018年12月31日，合同签订后，被告一直履行合同义务，正常使用承租房屋。2016年12月13日，原房东书面告知被告已经将诉争房屋出售给原告，次日，原告要求被告三日内搬离诉争房屋，之后因原告停水停电导致房屋一致无法使用，原告要求解除合同没有事实依据，原告要求被告搬离才是违约方。综上，不同意原告的诉请，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2014年12月23日，被告华品成教育(乙方)与西城天街A座711-720房屋原产权人刘师一（甲方）签订《西城天街A座711-720房屋租赁合同》，载明，刘师一将坐落于西城天街A座711-720房屋（建筑面积519.27平方米，共计10个产权）出租给被告使用，房屋租赁期限为4年，从2015年1月1日至2018年12月31日；租金支付方式为：先付租金后使用，被告应当提前一个月交纳洗一次租金，租金标准按照41.99元/月/平方米，从第二年起逐年递增5%，按每年度两次交纳；合同签订之日被告向原告缴纳房屋押金5万元；2017年1月1日至2017年6月30日的租金，每月为24042元；2016年12月1日，被告应当交纳2017年1月1日至2017年6月30日的租金共计144252元；被告若逾期支付租金，每逾期一天被告需要每天按月租金的百分之三乘以实际逾期天数支付滞纳金，逾期一个月未缴纳，甲方有权单方解除合同，同时停水电，甲方以押金抵扣所欠租金；被告需经过甲方同意后将房屋部分或全部转租给他人，如擅自转租，甲方有权终止合同，并承担违约金5万元；租赁期间，甲方可出售该出租房，并保证购房人自愿履行该房屋的房屋租赁条款；甲方设施设备：（1）711-720房屋水电卡各10张；（2）3P格力柜式空调3台；（3）空调间、报警器钥匙各1把；（4）电动玻璃门1个；（5）711-715房间报箱钥匙5把。2016年12月13日，刘师一与本案原告陈红梅签订了《二手房买卖合同》，刘师一将杨家坪西城天街A座711-720房屋出售给原告；同日，原告出具承诺书，载明：陈红梅已于2016年12月13日购买刘师一位于杨家坪西城天街A座711-720房屋，购买此房屋后，原重庆市华品成教育咨询有限公司与刘师一签订的租赁合同转至陈红梅名下，陈红梅自愿履行租赁条款；同日，被告华品成教育孙建英出具收条中载明：收到刘师一(原房东)关于陈红梅提供的出示的房屋租赁合同承诺书，和刘师一已经出售该房屋给陈红梅的告知书。后被告配合原告办理了涉案房屋水电过户手续。原告于2016年12月30日至2017年1月3日取得了西城天街A座711-720房屋产权。另，刘师一已将收取被告的5万元租金转交给原告。2016年12月14日，原告工作人员与被告工作人员谈话录音载明，原被告就涉案房屋的搬迁及解除租赁事宜进行商谈。2017年1月10日，原告向被告公司住所地邮寄送达了《解除合同通知书》，载明：被告公司未按照合同的约定于2016年12月1日前支付2017年1月1日至2017年6月30日的租金，根据合同的约定即日起解除双方的租赁合同，望贵方在收到本通知后3日内腾退房屋、付清水电气费、房租费及滞纳金等费用。经邮件查询，由被告单位收发章于2017年1月12日签收。2017年1月19日，被告向原告缴纳2017年1月份租金；2017年1月24日，被告向原告缴纳2017年2月份租金；原告以被告未按时交纳租金导致违约为由，以业主身份通知物管公司对涉案房屋于2017年1月23日进行了停电、于2017年2月6日进行了停水。原告缴纳了涉案房屋水费205元(2017年1月1日至2017年6月7日)、电费1元（2017年1月1日至2017年6月7日）、物管费7269元（2017年2月7日至2017年6月30日），上述共计7475元。庭审中，对于诉争房屋交还的时间，原告陈述其于2017年8月9日将房屋收回、被告撤出承租房屋；被告陈述其于2017年3月初就已将房屋返还给原告，但未办理相应交付手续。上述事实，有不动产登记证书、房屋租赁合同、承诺、收条、解除合同通知书、EMS邮寄单、水电气缴费票据、当事人陈述在卷为凭，足以认定。本院认为：当事人应当按照合同的约定履行各自义务，本案中原被告已经概括承受案外人刘师一与被告签订的房屋租赁合同，该合同系当事人双方真实意义表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自义务。被告未按照合同的约定在2016年12月1日前支付2017年1月1日至2017年6月30日租金，且逾期支付一个月以上，达到了合同约定解除合同的条件，故对于原告请求解除合同、腾退房屋及设施设备的诉讼请求，本院予以支持。对于合同解除时间，本院认定为原告向被告公司住所地邮寄送达解除合同通知书后，被告收到该通知书的时间，即2017年1月12日为合同解除的时间。对于原告请求被告腾退房屋及相应设备设施的诉讼请求，因庭审中，原告自认原告已于2017年8月9日收回诉争房屋，故该诉讼请求已无必要，本院不予支持。对于被告辩称的原告于2016年12月14日电话通知被告解除合同的意见，因未能举示相应证据予以支持，且原告予以否认，故本院不予采纳；对于被告辩称其于2017年3月份就已经撤场并将诉争房屋交还给原告的意见，因未能举示相应证据予以支持，且原告予以否认，故本院不予采纳。对于原告主张的租金，房屋租赁合同已于2017年1月12日解除，且被告已经支付了2017年1月及2月的租金，故本院对于原告主张的租金请求，不予支持。对于原告主张的房屋占用费，被告在合同解除后未能及时将承租房屋返还给原告，且原告对被告承租房屋的停水停电的行为，系依照合同的约定行使相应权利，并不影响原告对于房屋占用费的主张，故本院对于原告主张的房屋占用费予以支持；原告在庭审中陈述其已于2017年8月9日将诉争房屋收回，故本院参照合同约定的租金单价，认定2017年3月1日至2017年8月9日房屋占用费为126621.2元(24042元/月×5个月+24042元/月÷30天×8天)。因被告已向原告支付5万元保证金，原、被告亦同意予以抵扣，本院予以尊重，相互品跌后，被告还应支付原告2017年3月1日至2017年8月9日房屋占用费766621.2元（126621.2元-50000元）。对于原告主张的逾期支付租金的滞纳金，本院认为原、被告之间的合同已于2017年1月12日解除，且被告已经支付了2017年1月及2月的租金，原告未能举示证据证明被告逾期支付2017年1月至6月的租金给原告造成的具体损失，故本院对原告主张的滞纳金不予支持。对于原告主张被告擅自转租的违约金，原告提供的诉争房屋前台照片及收据等证据无法达到被告将诉争房屋转租给案外人的证明目的，故对于原告主张的违约金，证据不足，本院不予支持。对于原告主张的代缴的水电气及物业管理费，有相应票据为证，且缴费时间均在被告占有房屋期间，故本院对于原告主张其代缴的水电气及物业管理费共计7475元，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陈红梅与被告重庆华品成教育咨询有限公司之间的《西城天街A座711-720房屋租赁合同》于2017年1月12日解除。二、被告重庆华品成教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈红梅2017年3月1日至2017年8月9日房屋占用费766621.2元。三、被告重庆华品成教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈红梅代缴水电气及物业管理费共计7475元。四、驳回原告陈红梅其他诉讼请求。本案案件受理1441元由被告重庆华品成教育咨询有限公司承担(此款原告已预交，由被告在向原告支付前述款项时一并直接支付给原告)。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员 王 浩二〇一七年十二月二十四日书 记 员 陈海兰