安徽省芜湖市三山区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)三民一初字第00577号 原告:卫建华，男，1967年1月19日出生，汉族，户籍地安徽省南陵县，现住安徽省芜湖市三山区。 原告:朱海浪，女，1968年5月8日出生，汉族，户籍地安徽省南陵县，现住安徽省芜湖市三山区。 两原告共同委托代理人：蒋克江，安徽维晨律师事务所律师。 两原告共同委托代理人：胡华荣，安徽维晨律师事务所律师。 被告：芜湖晋智房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市三山区龙湖。组织机构代码66793210-5。 法定代表人：杨文杰，总经理。 委托代理人：张站党，系公司员工。 委托代理人：李言辉，系公司员工。 原告卫建华、朱海浪诉被告芜湖晋智房地产开发有限公司（以下简称晋智房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月14日立案受理。依法由代理审判员刘婷适用简易程序，于同年11月11日公开开庭进行了审理。原告卫建华、朱海浪及其共同委托代理人蒋克江，被告晋智房地产公司委托代理人李言辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卫建华、朱海浪共同诉称：2011年3月4日，原告卫建华与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告销售的“三山区碧桂园江心环玉600#楼2-902”住宅房。双方约定该套房屋的总金额为620552元，两原告首付190552元，余款430000元由两原告办理银行贷款支付。2011年3月31日，原告卫建华与中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定借款430000元，借款期限为2011年3月31日至2031年3月30日止，共计240月。这份借款合同同时约定，由贷款人将全部430000元借款直接划入被告的农业银行账号。从这份贷款合同履行之日起，两原告通过商业贷款向被告支付了全部购房款。从被告于2013年3月17日向原告卫建华出具《销售不动产统一发票》中可以看出，原告卫建华实际向被告共计支付购房款为624331.16元。2013年8月16日，两原告购买的房屋（三山区碧桂园江心环玉600#楼2-902）领取了房地权证。两原告也实际入住了该套房屋。两原告于2011年1月15日至2015年7月15日，共计归还贷款165884.32元，其中本金只有50642.19元，利息却高达115242.13元。原告卫建华从2008年12月起就一直有用人单位为自己缴存住房公积金。两原告购房时向被告明确提出了办理公积金贷款的意向，但被告当年的销售员尤里却明确告知原告“不是本市户口一律不准公积金贷款，你是南陵县的，不是芜湖市户口。”被告还告知两原告“非本市户口不能享受公积金贷款是政府的规定。”两原告当时相信了被告，选择了商业贷款。2015年3月份，两原告在得知有南陵县人购买被告的碧桂园房屋办理了公积金贷款的情况后，前去芜湖市公积金管理中心了解相关规定。芜湖市公积金管理中心的相关负责人明确告知两原告根本没有“非本市户口不能享受公积金贷款”这样的规定。该管理中心认为，两原告2011年就已经符合了办理公积金贷款的条件，两原告这才得知被告对自己进行了欺诈。两原告于2015年4月20日电话咨询被告2011年的跟班销售员尤里，仍得到当年同样的回复：“当年购房时非本市户口不能享受公积金贷款是政府的规定。”被告销售部的韩露经理详细回复原告：“当年购房时非本市户口不能享受公积金贷款是政府的规定，这里政府就是指公积金管理中心。”两原告分别于2015年7月7日与2015年7月27日向芜湖市住建委××芜湖市消费者协会投诉，要求对被告销售房屋过程中虚构“非本市户口在芜湖市购买商品房不能办理住房公积金贷款是政府的限制性规定”欺诈行为进行处罚并要求协调处理。后被告在其回复《情况说明》中虽然改变了当初的理由，但仍然强调是公积金贷款政策未放开，故其未与县级公积金贷款银行合作是其不能为原告办理公积金贷款的原因。经查，被告开发的碧桂园楼盘系2011年芜湖市公积金管理中心公示的签约楼盘，芜湖市公积金管理中心也明确答复原告从来没有出台过“非本市户口不能享受公积金贷款”这样的政策规定。2011年两原告购房时被告就有义务为原告办理公积金贷款，被告完全是由于自己主观不愿意为原告办理公积金贷款。被告虚构事实对原告进行欺诈，造成了原告有公积金且也符合公积金贷款的规定却不能办理公积金贷款。根据2011年至2015年四年的商业贷款与公积金贷款的利率差计算，两原告20年发生的损失为121998元，故请求法院判令被告赔偿两原告损失人民币365994元；本案诉讼费用由被告承担。 原告卫建华、朱海浪为证明其主张，向本院提交如下证据材料： 1、两原告身份证、结婚证，证明两原告的诉讼主体资格及两原告系夫妻关系，涉案房屋是两原告在夫妻关系存续期间购买。 2、《商品房买卖合同》一份、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》一份、《销售不动产统一发票》、《房地权证》一份，证明2011年3月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定购买被告销售的“三山碧桂园江心环玉600#楼2-902住宅房的事实，双方约定该套房屋的总金额为620552元，原告首付190552元，余款430000元由原告办理银行贷款支付以及《个人购房担保借款合同》中约定借款43万元，借款期限共计240个月等。被告于2013年3月17日向原告出具《销售不动产统一发票》一份，共计收取房款总金额624331.16元的事实。2013年8月16日，原告购买的房屋（三山区碧桂园江心环玉600#楼2-902）登记领取了房地权证。 3、录音材料两份、《安徽省国家税务局通用机打发票》发票四份、通话查询详单三份，证明153××××2273与186××××9016两电话号码的使用人为两原告；155××××1099的电话号码使用人为被告公司销售员韩露，137××××3651电话号码使用人为被告公司销售业务员余刚刚；通话内容为：（1）原告于2015年4月20电话咨询被告2011年跟办销售员尤里，得到回复：“当年购房时非本市户口不能享受公积金贷款是政府的规定。（2）被告销售部的韩露经理详细回复原告：“当年购房时非本市户口不能享受公积金贷款是政府的规定，这里的政府就是指公积金管理中心”。（3）韩露经理安排销售员余刚刚陪同原告去芜湖市公积金管理中心核实有关规定的事实。（4）余刚刚出尔反尔不愿陪同原告去公积金管理中心核实后，原告电话报告韩露经理，韩露再次确认“当年购房时非本市户口不能享受公积金贷款是政府的规定，这里的政府就是指公积金管理中心”。 4、《投诉书》复印件一份、《芜湖市住房和城乡建设委员会三山房地产管理所回函》一份、《投诉调解函》一份、《情况说明》一份；证明（1）原告分别于2015年7月7日与2015年7月27日向芜湖市住建委××芜湖市消费者协会投诉，要求对被告销售房屋过程中虚构“非本市户口在芜湖市购买商品房不能办理住房公积金贷款是政府的限制性规定”的行为进行处罚并要求协调处理的事实；（2）被告在《情况说明》中仍然陈述市公积金贷款政策未放开，故其未与县级公积金贷款银行合作是其不能为原告办理公积金贷款的原因；（3）被告承认原告于2011年3月5日购房时曾明确提出要求公积金贷款的要求。住建委给原告的回复中证明了被告进行了欺诈行为。 5、中国农业银行股份有限公司芜湖分行金桥支行《还款流水》一份（2页），证明原告于2011年4月15日至2015年7月15日，共计归还贷款165884.32元（本金为50642.19元，利息为115242.13元）的事实。 6、原告卫建华《公积金个人账目》复印件一份，证明原告卫建华自2006年11月后就依法缴存公积金，具备了公积金贷款条件的事实。 7、五年以上商业贷款与公积金贷款利率对比表一份，证明根据2011年至2015年5年以上商业贷款与公积金贷款的平均利率差为2.24%，原告还贷20年必然发生的损失为121998元。 8、《农业银行贷款试算器》试算结果复印件一份，证明原告商业贷款430000元，20年本息合计应归还787766.29元，其中利息为357766.29元的事实。 9、2010年芜湖市公积金管理中心网上公示打印单，证明原告于2011年3月与被告签订购房合同时，被告开发的碧桂园楼盘属于公积金贷款签约楼盘，应当依法与原告办理公积金贷款的事实。 10、被告组织机构代码证复印件一份，证明被告的组织机构代码。 11、认购书一份，证明2011年3月14日原告卫建华与被告签订了认购书，被告的销售顾问是尤里以及尤里的签名笔迹，尤里是被告公司销售顾问。 12、芜湖市住房公积金管理中心公积金信贷科情况说明一份，证明只要在购房时与中心合作的贷款银行，均可以申请办理公积金贷款；被告2008年10月份就已经受理过公积金贷款。碧桂园江心环玉楼盘在2011年1月份也受理过贷款且在三县均办理了公积金贷款。 13、芜湖碧桂园收楼应缴其他款项明细单复印件、芜湖碧桂园购房付款表复印件、短信打印单一份，证明18855351234号码是尤里，后来跟办的业务员是余刚刚。 被告晋智房地产公司辩称：两原告在诉状中所述均与事实不符，被告在房屋销售过程中并无任何欺诈行为。首先，《商品房买卖合同》是原告卫建华与被告所签，朱海浪并非本案涉案房屋的实际签订人，根据合同相对性原理，朱海浪不是本案的适格原告，请求法院依法裁定驳回朱海浪的起诉；其次，原告卫建华与被告于2011年3月14日签订的《商品房买卖合同》及相应的按揭协议书中已经明确约定了原告卫建华在签订合同时已明确知悉国家、地方政府及贷款审批机构（指公积金中心或按揭贷款银行）现行的贷款政策的情况。并且在一般情况下，购买房屋是一项重大投资，个人在购买房屋时均会到银行了解各项政策，而两原告作为两名完全行为能力人，协议中又对此明确进行了约定，其就应当对选择商业贷款的行为承担相应的责任和义务，因此，对于是否能够办理公积金贷款，原告应当承担相应的核实义务；最后，被告在房屋销售中并无任何欺诈行为，而且被告进行欺诈也无法获得相应的利益。签订借款合同的是银行与原告卫建华，在签订借款合同时原告卫建华完全可以向贷款银行咨询相关公积金贷款事宜。事实上从被告了解的情况来看，原告在2011年3月14日签订合同时确实无法办理公积金贷款，因为如果购买我司的房屋，无论公积金贷款还是商业贷款，必须在与我司合作的银行中进行，而当时我司并未与可支持县级公积金贷款的银行合作，确实无法办理公积金贷款，而且在签订合同前，我们的销售顾问也建议业主去核实是否能办理公积金等相关情况，而后业主才选择签订了商品房买卖合同及按揭协议，因此，被告在整个过程中并无任何欺诈行为。综上，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。 被告晋智房地产公司为证明其主张，向本院提交了《商品房买卖合同》及《协议书》，证明原告卫建华与被告于2011年3月14日签订商品买卖合同，合同约定付款方式为银行按揭付款，且协议第二条约定原告卫建华在签订合同时已明确知悉国家、地方政府及贷款审批机构（公积金中心或按揭贷款银行）现行贷款政策的情况，因此，原告卫建华是否能办理公积金贷款应当是由原告卫建华承担核实义务，并承担相应的责任。 经庭审质证，对原告提交的证据1、5、12，被告对真实性无异议，本院经审查对真实性予以认定；对原告提交的证据2、10、11、13，被告无异议，本院经审查予以认定；对原告提交的证据3，本院经审查对发票四份、通话查询详单三份的真实性予以认定，对录音材料两份，因原告没有提交其他证据佐证，无法核实录音中通话人的身份，本院经审查对录音材料两份不予认定；对原告提交的证据4，本院经审查对真实性予以认定；对原告提交的证据6、9，因该组证据上未加盖任何部门签章，无法核实其真实性，本院经审查对该组证据不予认定；对原告提交的证据7-8，因该组证据系原告单方面制作，没有提交其他证据予以佐证，本院经审查对该组证据不予认定。对被告提交的《商品房买卖合同》及《协议书》，两原告对《商品房买卖合同》真实性无异议，本院对该合同真实性予以认定，对于《协议书》，两原告对真实性提出了异议，但并未提交证据予以反驳， 本院经审查对《协议书》真实性予以认定。 经审理查明：2011年3月4日，原告卫建华与被告晋智房地产公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定由原告卫建华购买被告开发的三山区碧桂园江心环玉600#楼2-902室，合同总价款为人民币620552元。付款方式：买受人于2011年3月14日前付房款人民币190552元，余款人民币430000元由买受人在2011年4月17日前办理银行贷款或付款，同时提供银行贷款所需全部资料等。双方当事人在合同上签字、盖章予以确认。2011年3月14日，原告卫建华（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》，约定涉案房屋的总价款的69%（即金额430000元）由乙方以商业贷款的方式支付给甲方。双方还约定“不管贷款审批机构是否最终批准乙方贷款申请，以及贷款审批机构最终批准乙方的贷款为多少，乙方均同意按贷款审批机构最终结果与甲方签订该商品房的《商品房买卖合同》及一系列附件、附录，并不再就贷款审批机构贷款审批问题为由提出异议等。2011年3月31日，原告卫建华与中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定由原告卫建华向中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行借款人民币430000元，借款期限自2011年3月31日起至2031年3月30日止。还款方式为等额本息，还款周期为一个月，借款利率为浮动利率。双方当事人在合同上签字、盖章予以确认，被告作为保证人在该份合同上也盖章予以确认。2015年7月7日，原告朱海浪向芜湖市住房建设委员会投诉被告晋智房地产公司，投诉称其买涉案房屋时，被告销售员尤里向其陈述“不是本市户口的一律不准用公积金贷款，只能用商业贷款”等内容系欺诈行为。2015年7月28日，芜湖市消费者协会向被告发出投诉调解函，要求被告在七日内将处理结果函告该协会。2015年7月22日，被告向该协会发出《情况说明》，该说明载明“因我司集团有文件规定，各公司与地区银行合作必须建立在签署法律文书（银企合作协议）之上。当时与我司合作可办理公积金贷款有农业银行芜湖金桥支行、浦发银行芜湖分行；工商银行、建设银行合作洽谈中。销售过程按实际情况对客输出，针对客户实际情况给予按揭贷款建议指引。我司业主卫建华于2011年3月5日购买江心环玉600#楼2-902室，并表示有缴存三县公积金，希望可以使用。但当时我司并未与可支持县级公积金贷款银行合作，直至后期公积金中心贷款政策放开。跟办销售顾问建议客户可去公积金中心了解具体政策及自身公积金缴存情况，并建议客户在政策未明朗情况下先商业贷款购买房屋。该客户最终于2011年3月14日签署商品房买卖合同，并在农行金桥支行办理商业贷款，2011年4月15日，银行放款”等。2015年10月15日，芜湖市住房公积金管理中心公积金信贷科向两原告出具“关于缴存人在碧桂园购房办理公积金贷款相关情况说明”一份，载明“2011年3月份，中心规定，只要符合住房公积金贷款条件，缴存人在购房时与中心合作的贷款银行均可以申请办理。在公积金系统中查询到碧桂园楼盘在2008年10月份就已受理过贷款，碧桂园江心环玉楼盘在2011年1月份也受理过贷款。2011年10月份在芜湖县繁昌县缴存公积金的职工，也在市中心受理并审批了在碧桂园的购房贷款”。现原告认为被告在销售涉案房屋过程中对其实施了欺诈行为，遂成讼。 另查明，原告卫建华、朱海浪系夫妻关系。涉案房屋三山区碧桂园江心环玉600#楼2-902室房地权证上登记的产权状态为共同共有。尤里曾系被告晋智房地产公司销售员工。 本院认为：本案的争议焦点为：一、朱海浪是否是本案的适格主体；二、两原告的诉讼请求是否有法律依据。 关于焦点一，在本案审理过程中，被告以《商品房买卖合同》以及《个人购房担保借款合同》的签订人均为原告卫建华为由，辩称原告朱海浪不是本案的适格主体。虽然《商品房买卖合同》以及《个人购房担保借款合同》的签订人均为原告卫建华，但卫建华与朱海浪系合法夫妻关系，且涉案房屋房地权证上登记的产权状态为共同共有，最终的权利人是卫建华与朱海浪，作为共有人的朱海浪对该房屋享有相应的权利，故对被告该项辩解不予采纳，原告朱海浪是本案的适格原告。 关于焦点二，原告卫建华与被告晋智房地产公司签订的《商品房买卖合同》以及与中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行签订《个人购房担保借款合同》均系各方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应均为有效合同。合同签订后，两原告依约向被告交付了购房款，并在约定的期限内办理了银行按揭贷款，被告也依约将涉案房屋交付给两原告，上述合同也已经实际履行。现两原告以被告在销售房屋过程中以“不是本市户口的一律不准用公积金贷款，只能用商业贷款”为由欺诈消费者，并要求被告赔偿其损失，本院认为，两原告在支付涉案房屋首付款后是选择公积金贷款还是商业按揭贷款是两原告的权利，但是根据合同的相关约定，被告晋智房地产公司作为开发商的主要义务是在两原告支付购房款后向其交付房屋，并保证涉案房屋的质量符合合同的约定，两原告办理何种贷款以及能办理何种类型的贷款是其与贷款银行之间的法律关系，被告作为开发商只具有建议权，没有决定权。即便被告销售人员提出建议两原告采用商业贷款，但购买房屋是一项重要事务，两原告作为完全民事行为能力人，在购房时理应向公积金管理中心等权威部门咨询贷款的相关事宜，对其能否办理公积金贷款承担核实义务，但两原告庭审向法庭陈述其当时并未向公积金管理中心等权威部门进行咨询，两原告应为其自身的行为承担相应的责任。综上，两原告主张被告实施了欺诈行为，并要求被告赔偿其损失的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决如下： 驳回原告卫建华、朱海浪的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取人民币3395元，由原告卫建华、朱海浪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 代理审判员 刘 婷 二〇一五年十二月一日 书 记 员 童梦茹 附相关法律法规条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 2、《中华人民共和国消费者权益保护法》 第二十六条经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。 经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。 格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。 3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。