云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）德民二终字第97号上诉人（原审原告）李智，女，满族，黑龙江省宝清县人，大专文化，职工，住黑龙江省宝清县。委托代理人洪兴荣，云南和序律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人帕红英，云南和序律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）德宏汇合房地产开发有限公司。住所地：芒市丰华路花园会所。法定代表人肖阳和，该公司董事长。委托代理人郭矛盾，云南宏鑫律师事务所律师，特别授权代理。第三人杨荣波，男，汉族，德宏州梁河县人，本科文化，教师，住芒市。上诉人李智因与被上诉人德宏汇合房地产开发有限公司、第三人杨荣波商品房预售合同纠纷一案，不服芒市人民法院（2015）芒民初字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月8日立案受理后依法组成合议庭，于2015年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人李智委托代理人洪兴荣、帕红英，被上诉人德宏汇合房地产开发有限公司委托代理人郭矛盾，第三人杨荣波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本案一审经审理确认的法律事实是：2007年，案外人王钦媛向德宏州教育局认购芒市园丁小区单元楼住房，后王钦媛将认购的房屋转让予原告李智，自2007年至2011年间，李智交清了认购房屋的房款、配套费、维修基金，并于2010年12月27日与被告德宏汇合房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，2011年取得芒市园丁小区29幢2单元501号商品房的国有土地使用权证和房屋所有权证。原告接房后发现该房屋存在屋面漏水，经向芒市园丁小区物业管理部门德宏汇合物业管理有限公司反映房屋漏水，2012年间被告公司对房屋进行了维修，但未彻底解决问题。2015年3月30日，原告向芒市住房和城乡建设局建筑工程质量监督站投诉房屋漏水问题，经芒市住房和城乡建设局建筑工程质量监督站组织原、被告协商，因屋面出现多处渗水现象，由原设计单位出具处理方案，根据处理方案进行维修处理。后被告公司工作人员多次与原告家人联系处理无果。2015年5月4日，原告起诉请求：1、被告委托第三方为原告修缮其出售给原告的芒市花园园丁小区第29幢第2单元501号单元住宅至该住宅符合质量要求能居住使用，并由被告支付该项修缮费用；2、被告支付原告为购买该住宅支付的购房款等费用本金167875.07元的资金占用利息67220元（利息要求计算至该住宅修缮后质量符合要求能居住使用时止）；3、被告赔偿因该住宅不符合质量要求无法居住使用给原告造成的房租损失97700元（损失要求计算至被告将该住宅修缮符合质量要求能居住使用时止）；4、被告退还原告已支付的2011年度物管费740元及利息1398元；5、被告承担本案诉讼费用。在审理过程中，原告将本案所涉商品房（毛坯房）出售予第三人杨荣波，并已办理产权变更手续。审理中，被告公司认可所销售的芒市园丁小区29幢2单元501号商品房存在房屋屋面漏水的质量问题，并同意对房屋进行修复，原告同意由被告公司对房屋漏水的质量问题进行修复。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，被告向原告销售的芒市XX小区X幢X单元X号商品房存在房屋屋面漏水的质量问题，审理中，原、被告均同意由被告对房屋进行修复，故被告应当承担修复责任。对原告主张被告支付资金占用利息67220元的请求（要求计算至房屋修缮后质量符合要求能居住使用时），原告未能举证证明该商品房存在的屋面漏水质量问题严重影响其居住，其次，原告主张的资金占用利息67220元，不属房屋质量问题所造成的直接损失，该项诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。对原告主张的房租损失97700元（要求计算至被告将该住宅修缮符合质量要求能居住使用时），原告未能举证证明其因购买的商品房存在质量问题而租住房屋，其次，原告提交的瑞丽市威信家政服务有限责任公司开具的6份收款收据，存在内容上的矛盾及错误，故对原告父亲李名琪支付房租97700元的主张不予采信。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对该项诉讼请求，无事实依据，不予支持。另，对原告主张被告退还2011年物管费740元，并支付利息1398元的请求，该笔物管费用系芒市园丁物业管理部门德宏汇合物业管理有限公司收取，并非被告收取，原告的该项请求与本案被告无直接关联，不予支持。据此，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、由被告德宏汇合房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起六十日内修复其向原告李智销售的芒市XX小区X幢X单元X号商品房。二、驳回原告李智的其他诉讼请求。案件受理费人民币3598元，原告李智已预交，由原告李智承担人民币1799元，被告德宏汇合房地产开发有限公司承担人民币1799元。一审判决宣判后，原告李智不服，向本院提起上诉。请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由是：一审判决因认定事实有遗漏即认定事实错误、采信证据偏颇、适用法律错误，从而导致判决结果错误，理由如下：1、关于事实认定遗漏部分。一审判决在事实认定部分遗漏如下：即上诉人自2010年5月29日接房后，因房屋漏水无法居住，经原告长期多次反映要求解决房屋漏水问题无果，原告不得不另行出资租房给其父李名琪居住。至原告起诉时，原告已花去租房租金97700元。2、上诉人的损失是客观存在的。除房租损失外，上诉人已付清了全部购房等款项及2011年度的物管费，但这些资金被上诉人占用多年，对上诉人而言，以上资金并未发挥其应有的效用，还使上诉人损失了时间及机会成本--以上损失是客观存在且无法否定的，上诉人主张资金占用费用有理有据。3、关于证据采信。一审对上诉人所提交的证明损失存在的核心证据均不采信，实属执法偏颇，无视上诉人的合法权益。4、关于法律适用。我国《合同法》第112条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。又，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第1款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝或者在合理期间内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用和修复期间造成的其他损失由出卖人承担。一审判决忽视了我国《合同法》第112条的规定，对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条去头取尾，仅引用第2款的规定，作出对上诉人不利的选择和判决。应强调说明，是否请求解除合同并非赔偿损失的必备前置条件。关于上诉人出售房屋的问题。上诉人于2015年5月21日将该房屋以24万元之价出售给第三人杨荣波。根据杨荣波陈述，其知道房屋漏水，但上诉人承诺为其修缮房屋并在售价方面给予优惠。鉴于上诉人对所售房屋有完全处分权，其出售房屋的行为合法，该行为不影响上诉人主张权利，因为上诉人的损失发生时间在出售房屋之前。被上诉人德宏汇合房地产开发有限公司的答辩意见是：一、一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应依法维持。二、上诉人上诉理由不能成立。1、一审法院认定事实不存在遗漏，上诉人理由1中的所谓“事实认定遗漏部分”无证据证实。2、上诉人主张的资金占用费没有事实、法律依据。首先，上诉人向答辩人购买商品房，支付购房款是上诉人的义务，不存在答辩人占用上诉人资金的事实；其次，上诉人向答辩人购买的商品房转让给第三人杨荣波已获利至少88462元以上，这些不是上诉人购买资金的收益难道是损失吗？最后，物业服务费是另一法人收取的费用，与答辩人无关。3、因一审法院没有支持上诉人的全部诉讼请求，上诉人就主观认为一审法官“执法偏颇”，是没有任何理由和依据的。4、上诉人提出本案应适用《中华人民共和国合同法》第一百一十二条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，答辩人对此没有异议。双方的争议在于：上诉人还有没有其他损失？该损失有没有充分的证据证实？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定的是“房屋质量问题严重影响正常居住使用”应如何处理，第二款规定的是“房屋存在质量问题”应如何处理。本案争议的房屋质量问题并没有达到“严重影响正常居住使用”，故应适用第二款的规定。5、上诉人在一审诉讼期间将争议标的出售，至少可以证明以下事实：争议的房屋是可以使用的，质量问题并没有达到“严重影响正常居住使用”的情形，否则第三人杨荣波不会购买；上诉人出售争议房屋的价格与购买价格相比至少获得88462元，上诉人不仅没有损失还有收益。三、其他。上诉人拒绝开门配合维修是导致房屋长时间无法得到维修的主要原因。上诉人购买该房屋后并没有装修和居住，其主张的损失并不是房屋漏水的直接损失。上诉人将房屋质量问题投诉到芒市住建局后，芒市住建局于2015年3月30日组织了双方进行协商，双方认可了“经协商处理，由原设计单位出具处理方案，根据处理方案进行维修处理”的处理意见。答辩人始终希望双方能化干戈为玉帛，妥善处理争议，由答辩人对房屋质量问题进行修复，并由答辩人协调物业公司减免上诉人相应的物业服务费作为对上诉人的补偿。但如果上诉人妄图通过诉讼达到其他非法目的，答辩人只有依法维护自身合法权益。请求驳回上诉。归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、被上诉人是否应支付上诉人资金占用利息67220.00元及房租损失97700.00元？二、被上诉人是否应当退还上诉人2011年物业管理费740.00元并支付利息1398.00元？二审庭审中，上诉人李智认为一审认定的法律事实有两点遗漏：1、2010年5月29日接房后，因房屋漏水不能居住期间，上诉人在这段时间的损失费用；2、上诉人在一审诉讼期间把房子低价卖给第三人，低价卖的原因是房屋漏水。被上诉人德宏汇合房地产开发有限公司、第三人杨荣波对一审认定的法律事实未提出异议。二审庭审中，上诉人李智重新提交了6份瑞丽市威信家政服务有限责任公司出具的收款收据，欲证明上诉人因所接房屋无法居住使用而产生房租费用。经当庭举证、质证，被上诉人不认可该份证据的真实性，认为：1、2013年1月6日、2014年1月7日以及2015年1月8日出具的收款收据，编号相连，是从一本收据本上依次撕下来的。2、上诉人提交的这几份证据和一审提交的证据内容有出入，不真实、不客观。3、证明房屋租赁事实的存在不应当只有收款收据，还应有租房合同、暂住证等证明。4、这份证据是由瑞丽市威信家政服务有限责任公司出具的，这家公司是否有租房资质不明。本院认为，该组证据系瑞丽市威信家政服务有限责任公司就同一证明事项重新出具6份收款收据，内容与一审所出具的6份收款收据不一致，被上诉人不认可该组证据的真实性，该组证据亦不足以证明上诉人因房屋漏水而租住房屋并实际支付租金，对该组证据本院不予采信。被上诉人德宏汇合房地产开发有限公司、第三人杨荣波未提交新证据。本院经二审查明的法律事实与一审一致。上诉人李智提出应认定其在房屋不能居住期间有租房损失的异议，无证据证实，本院不予支持；上诉人提出应认定其因房屋漏水将房子低价卖给第三人的异议，对本案处理无实质性影响，本院不予支持。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。一、关于被上诉人是否应支付上诉人资金占用利息67220.00元及房租损失97700.00元。本院认为，上诉人主张被上诉人支付购房资金占用利息67220.00元的请求，不属房屋质量问题所造成的直接损失，无事实及法律依据，本院不予支持。对上诉人主张房租损失97700.00元的请求，因其提供的证据不足以证明其因房屋漏水而租住房屋及有房租损失，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本院不予支持。二、关于被上诉人是否应当退还上诉人2011年物业管理费740.00元并支付利息1398.00元。本院认为，该笔物管费用系芒市园丁物业管理部门德宏汇合物业管理有限公司收取，并非被上诉人收取，上诉人的该项请求与本案被上诉人无直接关联，本院不予支持。综上所述，本院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。上诉人李智的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币3598.00元，由上诉人李智负担。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向芒市人民法院申请强制执行。审判长  张学良审判员  孙 媛审判员  王赶红二〇一五年十二月二十四日书记员  郭锴洁附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。