山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁02民终8932号上诉人(原审原告)：苟海宁。委托诉讼代理人：刘月华，山东强祖律师事务所律师。委托诉讼代理人：李吉堂，山东强祖律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王强。委托诉讼代理人：韩新义，山东岛城律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩亚男，山东岛城律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：孙艳香。委托诉讼代理人：薛研，山东首辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶，山东首辰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：高希真。委托诉讼代理人：薛研，山东首辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶，山东首辰律师事务所律师。上诉人苟海宁因与被上诉人王强、孙艳香、高希真确认合同无效纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0211民初11703号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人苟海宁的委托诉讼代理人刘月华，被上诉人王强的委托诉讼代理人韩新义、韩亚男，被上诉人孙艳香及高希真的共同委托诉讼代理人薛研，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。苟海宁上诉请求：1、撤销一审判决第一项，并依法改判支持苟海宁的全部诉讼请求或发回重审。2、被上诉人承担一二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一张简单的借款借据，数额为100万元，王强为在借款人签字处签字。该借款没有对应的转账记录。如此巨额借款，矛盾之处显而易见，且被上诉人王强在市南法院已经明确表示未收到借款，一审法院为何不予查实。2、苟海宁无法核实《抵押保证借款合同》的真实性，不予认可，并非未提出异议，一审对此认定错误。3、山东省日照市德信公证处出具的公证书程序明显违法。应当由两位公证员作出的公证仅由一人作出，如何体现该公证书的公正性、合法性，其有效性又从何而来。一审简单认定公证材料中由询问笔录，由王强手持委托书拍摄的照片就认定公证书的真实性。但违反法定程序作出的公证又如何保证其实体的真实性、有效性？其中王强也在市南法院表示该公证不真实。4、高希真、孙艳香提交《房地产买卖契约》,徐静静代表王强签订。并约定因王强借款100万无力偿还，同意用该款项的本金及利息折抵该房屋全部购房款等，显然内容是用房屋顶抵借款，并非房屋买卖。该契约与高希真在过户使用的《青岛市存量房买卖合同》内容不一致。《买卖合同》中约定房屋过户之日前将全款81万元一次性付给王强。显然被上诉人用黑白合同来混淆视听，用合法形式掩盖非法目的，但其行为却侵害了其他债权人的合法权益。5、该公证瑕疵不能导致公证无效。但徐静静的以欠款抵房款签订的《契约》，和签订黑白合同的行为明显超过了王强对其授权范围，乙方抵债的行为应认定为无效。王强授权中写明是“全权代理”，即一般授权，其他事项应根据具体授权项目确定，代办也仅是出售，而并非“顶账”，故其超出授权的行为应认定为无效。6、一审法院举证责任分配错误。涉案房屋上诉人在此占用多年，且应经投入大量的人力、材料装修并经营多年。高希真、孙艳香称知道张斌在用，王强告知其租给苟海宁的，也和苟海宁谈过租金问题。但最终一审认定苟海宁未提供证据证明高希真、孙艳香达成折价协议前已经知道房屋卖给苟海宁的事实显然是错误的。既然高希真、孙艳香知道苟海宁丈夫在此，装修花费很多。如果是真实买卖，那么为何不要求出示租赁合同，租金价格又是如何谈的？一审并没有查明。显然其陈述不是事实，该举证责任应该由被上诉人承担。根据被上诉人的说辞苟海宁是“承租的”，承租人享有优先购买权，被上诉人为何未征求苟海宁的购买意见？这显然是违法的且与常理不符。综上，被上诉人恶意串通损害第三人合法权益和以合法形式掩盖非法目的明显，且徐静静超过授权范围签订合同，此为无权代理行为，王强对此也不予认可，故签订黑白房屋顶账合同应认定为无效。请求二审法院查明事实，依法支持苟海宁的上诉请求。王强辩称，一、署名王强的公证委托书是虚假的，王强本人并未与公证书见过面。二、抵押借款合同中，高希真并未履行款项出借义务。三、根据双方签订的借款抵押合同以及后来徐静静代签的存量房买卖合同中载明的价款明显偏低，王强将申请法院撤销该买卖合同。孙艳香、高希真辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。苟海宁向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认王强、孙艳香、高希真2016年3月3日签订的《青岛市存量房买卖合同》无效；2.诉讼费由王强、孙艳香、高希真承担。一审法院认定事实如下：1、2014年7月1日，王强与苟海宁签订《房地产买卖契约》，约定王强将其坐落于青岛开发区北江路2楼31-8号网点（权证字号：监证字第62933号）、建筑面积135.28平方米出售给原告苟海宁，成交价946750元，房屋于2014年7月1日交付苟海宁。补充条款约定，双方共计买卖四套房屋，分别为北江路2楼31-5、31-7、31-8、31-9号网点，共计429万元，付款到指定账户为王义的招商银行账户、赵晓玲的工商银行账户，该房屋的所有税费由双方各自承担，买方支付房款时一次性支付给买方，多退少补；合同签订后买方应积极支付房款，必须保证房款税费在2014年12月1日前全部付清；买方全部付清房款后，卖方应于三个工作日内积极办理过户手续，否则卖方向买方支付违约金。潘文旭受苟海宁委托通过其招商银行账户于2014年6月20日向王义账户转账8万元，于2014年7月24日向王义账户转账100万元，于2014年8月4日向赵晓玲账户转账100万元。王强于2014年6月20日向苟海宁出具收条，载明收到北江路二楼31-7、31-8网点两套购房定金8万元，由潘文旭账号转入王强儿子王义账户；于2014年7月26日出具收条，载明收到北江路二楼31-7、31-8网点购房款100万元，由潘文旭账号转入王强儿子王义账户；于2014年8月4日出具收条，载明收到北江路二楼31-7、31-8网点购房款100万元（含税费，多退少补），由潘文旭账号转入赵晓玲账户。2、2014年6月5日，王强作为借款人，案外人王义作为担保人，与贷款人孙艳香签订《房屋（抵押）借款合同》，约定贷款人向借款人出借资金100万元，期限自2014年6月9日至2014年8月8日。抵押人房产坐落于青岛开发区北江路2楼31-8号，权证字号为青房地权监证字第0062933号。苟海宁及王强对该份证据未提出异议，一审法院依法予以认定。后王强就其名下的位于青岛开发区北江路2楼31-8号房屋（原路名为北江大厦二层8号网点）设定了抵押权，抵押债权数额100万元，权利人为孙艳香,约定期限为2014年6月9日至2014年8月8日。高希真、孙艳香提交王强、担保人王义出具的《借款借据》1份，载明王强向贷款人借款100万元，2014年8月8日到期，载明借款汇入王义的银行账号。该证据与高希真、孙艳香提交的《抵押保证借款合同》、他项权证相印证，可以认定。高希真、孙艳香提交薛研的银行卡交易明细，载明薛研向王义转账93万元，称另7万元交付的是现金，薛研作为高希真、孙艳香共同委托诉讼代理人认可其转账是代表孙艳香出借给王强款项，高希真、孙艳香主张的该项事实与其提交的《房屋（抵押）借款合同》、他项权证相印证，可以认定孙艳香向王强履行了交付借款的义务。3、苟海宁提交的不动产登记中心档案查询材料证明：2016年3月3日，王强作为出卖人，高希真、孙艳香作为买受人签订《青岛市存量房买卖合同》，约定王强将位于开发区北江路9号商业208号网点出售给被告高希真，权证字号鲁（2016）青岛市黄岛区不动产权第0006762号（原权证字号监证字第62933号），转让价款81万元，王强于2016年9月30日办理过户登记手续，并于该日前腾出房屋并交接给高希真、孙艳香。合同附件三注明高希真、孙艳香于过户之日前将全款81万元一次性付给被告王强。案外人徐静静作为王强的委托代理人在合同上签字。档案中存有山东省日照市德信公证处出具的公证书，王强公证委托案外人徐静静出售其名下的位于开发区北江支路9号商业208（不动产权证登记号：鲁（2016）青岛市黄岛区不动产权第0006742号）。在将涉案房屋办理过户至高希真名下的过程中，王强因借款合同纠纷被案外人徐建中诉至青岛市市南区人民法院，且徐建中申请查封了王强名下位于青岛开发区北江支路9号商业207、208房产，高希真、孙艳香作为该案的案外人提出异议，称该两套房屋已由王强转让给高希真、孙艳香。2016年3月20日，青岛市市南区人民法院出具的（2015）南商初字第20893-1号民事裁定书载明，高希真、孙艳香为证明其主张，提交了房屋抵押借款合同、借款借据、资金流水账、房地产他项权证、公证书、房地产买卖契约、为房产过户缴纳的税费凭证等予以佐证，证明王强曾向高希真、孙艳香借款，王强遂公证委托徐静静代其案外人签订了房屋买卖合同并办理房产过户手续，为房产过户需缴纳的各项税费已经缴纳完毕。王强认为，公证书不真实，案外人未将借款给付王强，王强也未委托徐静静代其签订房屋买卖合同，案外人涉嫌刑事犯罪，要求移送公安机关处理。最后裁定驳回了案外人高希真、孙艳香的异议。根据苟海宁申请，一审法院依法向山东省日照市德信公证处调取了（2016）日德信证民字第424号、425号公证书，载明王强委托徐静静出卖其名下的位于青岛开发区北江支路9号商业207、208户房屋。档案中，另有公证员胡宗岭对王强做的询问笔录，由王强手持委托书拍摄的照片为证，故对公证书的真实性一审法院予以认定。4、高希真、孙艳香提交《房地产买卖契约》1份，系徐静静代表王强与高希真于2016年2月22日签订，约定王强同意将位于青岛开发区北江支路9号商业208户房产出售给高希真，成交价811680元。付款方式约定，高希真、孙艳香于2014年6月9日向王强出借资金100万元，因王强无力偿还，同意用该款项的本金及利息折抵该房屋全部购房款，房屋过户所需全部税费由高希真、孙艳香承担。因该房屋已作为借款担保抵押给高希真、孙艳香，并在房产部门办理了抵押手续，王强须于高希真、孙艳香同意解押的当日协助高希真办理该房产的全部过户手续。房屋过户完成后，就上述债务，高希真、孙艳香不得向王强追偿。高希真、孙艳香提交的纳税凭证证明，为将涉案房屋过户至其名下，其于2016年3月3日、2016年3月4日交纳了涉案房屋的印花税、契税、个人所得税、土地增值税、营业税等税费。5、高希真、孙艳香称，买房的时候知道是张斌在用，曾和张斌谈过买房子租金的问题，对于张斌何时进入的不清楚。王强告知该房子是租给苟海宁的，所以与王强签订了房屋买卖契约。张斌与苟海宁系夫妻关系。苟海宁提交的营业执照和照片显示苟海宁在涉案房屋经营茶叶文化，营业执照登记公司名称为青岛無盡意禪茶文化有限公司，法定代表人闫淑芹。苟海宁称闫淑芹是苟海宁的婆婆。一审法院认为，本案为确认合同无效纠纷。本案争议的焦点问题是：王强与高希真、孙艳香于2016年3月3日签订的《青岛市存量房买卖合同》是否无效？综合本案的案情及相关的法律规定，一审法院作如下分析判定：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形有五种，为（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。苟海宁认为，王强、孙艳香、高希真之间不存在买卖房屋的事实，存在恶意串通，损害了苟海宁合法权益，合同应认定无效。高希真、孙艳香认为，其与王强之间存在真实的借贷关系，孙艳香的抵押权设立在先，不存在恶意串通的情况，也没有损害任何第三人利益。高希真、孙艳香与王强之间关于涉案房屋的转让行为是依据物权法的规定为实现抵押权进行的折价行为，合法有效。根据本案查明的事实来看，孙艳香与王强存在真实的借贷关系，对涉案房屋设定了抵押权，薛研承认出借资金是孙艳香的，后高希真、孙艳香与王强达成折价实现抵押权的协议。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。因此，可以认定法律并不禁止抵押人与抵押权人达成以抵押财产折价的协议。高希真、孙艳香称不知道涉案房屋事前已经被出卖给苟海宁，苟海宁虽主张高希真、孙艳香应当知道在达成折价协议前王强已经将涉案房屋出卖给苟海宁，但未提交证据证明，故苟海宁的该项主张，证据不足，一审法院不予支持。综上所述，苟海宁主张王强与高希真、孙艳香之间签订的《青岛市存量房买卖合同》属于无效合同，依据不足，一审法院不予支持。王强经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃，应当承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回苟海宁的诉讼请求。案件受理费100元(苟海宁已预交），由苟海宁负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，本院查明的事实与一审一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据业已查明的事实，2014年6月5日，王强与孙艳香签订房屋(抵押)借款合同，约定王强向孙艳香借款100万元，王强出具借款借据，担保人为王义，指定借款汇入王义招商银行的账户。王强协助孙艳香办理了涉案房屋的抵押权登记，为权利人孙艳香设定了抵押权。薛研向王义账户中汇款93万元，薛研自认系代表孙艳香出借给王强上述款项。在王强无法偿还款项的情况下，王强公证委托徐静静代为办理出售涉案房屋手续，徐静静代王强签订了涉案存量房买卖合同，且办理了涉案房屋过户登记的各项税费。上诉人主张上述房屋买卖合同无效，证据不足。关于王强办理的委托徐静静代为出售涉案房屋公证程序问题，不属于本案审查范围，在该公证书未被依法撤销之前，该公证书依然有效。苟海宁以孙艳香未向王强支付房款、无法核实抵押保证借款合同的真实性、王强向徐静静出具代为出售涉案房屋的公证书程序违法为由，主张王强、高希真、孙艳香签订的房屋买卖合同无效，证据不足，本院对其该项主张不予支持。综上所述，苟海宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人苟海宁负担。本判决为终审判决。审判长 徐 明审判员 王化宿审判员 齐 新二〇一七年十二月六日书记员 况君仪书记员 郭丹丹