山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁01民终8079号上诉人（原审被告）:艾发东，男，1959年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：徐云际，山东华剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王东强，山东华剑律师事务所（实习）律师。上诉人（原审被告）：蔡衍芬，女，1963年日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：徐云际，山东华剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王东强，山东华剑律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审原告）：刘聪，男，1992年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：曹国振，山东祥天律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩帅，山东祥天律师事务所律师。上诉人艾发东、蔡衍芬因与被上诉人刘聪房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。艾发东、蔡衍芬上诉请求：1.撤销济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初102号民事判决书并依法予以改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由刘聪承担。事实与理由：一、一审法院判决艾发东与蔡衍芬共同返还定金10000元及承担违约金82000元是错误的。首先涉案房屋登记在蔡衍芬名下，且为单独所有，艾发东与刘聪签署的买卖合同未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，艾发东无权处分涉案房屋。根据我国法律规定艾发东应对其做出买卖行为所造成的法律后果自行担责，而不应由蔡衍芬共同担责，故一审法院判决艾发东与蔡衍芬共同返还定金10000元及承担违约金82000元错误。二、刘聪在知道艾发东并非实际产权人的情况下，还与之签订买卖合同，其应承担合同履行不能的法律后果。首先，刘聪在知道艾发东并非产权人且无权处分的情况下，还通过居间人济南百居安房地产咨询有限公司（以下简称百居安公司）与其签订买卖合同，此种行为直接导致买卖合同无法履行，故其应对合同履行不能承担相应违约责任。再者，居间人百居安公司长期从事中介服务工作，对于二手房买卖的业务流程应该非常熟悉，结合本案情况居间人百居安公司在实际产权人未到场且未有授权委托书的情况下，促成买卖合同签订，居间人百居安公司未尽到审查义务，也应承担一定的责任。根据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第30条规定：买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应损失赔偿额的，人民法院应予支持。故若刘聪坚持主张损失，一审法院应以违约责任比例来判决支付违约金。三、一审法院判决艾发东、蔡衍芬支付违约金82000元，明显过高。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案情况，艾发东提出解除合同并积极通知刘聪，中间仅相隔十余天，对刘聪并未造成任何损失。退一步讲，假若对刘聪造成损失，其计算损失依据也应以刘聪给付艾发东定金10000元为基数计算，而不应武断的以买卖合同约定的10%来计算违约金。最后，如若刘聪坚持索要违约金，根据证据规则，其应承担举证责任，用证据来证明所受损失情况及其主张的违约金未超过造成损失的百分之三十。综上所述，艾发东、蔡衍芬认为一审法院认定事实错误，证据不足，请求二审法院支持艾发东、蔡衍芬的上诉请求。刘聪辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.涉案房屋在艾发东、蔡衍芬婚姻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产，在第一次当面磋商房屋交易相关事项时，刘聪与艾发东、蔡衍芬共同协商谈判，第二次见面签订书面合同时，艾发东告诉刘聪其妻子蔡衍芬因工作没时间过来签字，其代理签字就可以，刘聪认为艾发东、蔡衍芬是夫妻这一特殊的身份关系，艾发东有权代表蔡衍芬签字。因此，从整个交易过程来看，涉案合同的签订是艾发东、蔡衍芬真实意思表示，合同具体条款系艾发东、蔡衍芬真实意思表示，合同具体条款系艾发东、蔡衍芬与刘聪共同协商确定，对艾发东、蔡衍芬均有约束力，因艾发东、蔡衍芬违约，一审判决判令艾发东、蔡衍芬共同承担法律责任是正确的。2.在签订涉案房屋买卖合同前，艾发东、蔡衍芬共同向中介公司提供了身份证复印件、购房发票、车位销售协议、纳税申报表，以证明其享有房屋所有权。艾发东、蔡衍芬当时声称房产证正在办理中，暂时不能提供房产证。刘聪已经尽到了审查义务，有理由相信出售房屋是艾发东、蔡衍芬夫妻共同的意思表示。所以，合同未能履行是因艾发东、蔡衍芬的违约造成，刘聪没有过错。最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第30条，是关于一方违约赔偿对方损失的解释。而在本案中，刘聪系根据合同的约定，向艾发东、蔡衍芬主张违约金，而不是主张赔偿损失，故本案不适用该条买卖合同司法解释的规定。3.根据涉案小区的房价走势给刘聪造成的房屋差价损失，以及刘聪因此付出的中介费、律师费等费用，合同约定的10%违约金远低于因艾发东、蔡衍芬违约造成的实际损失。本案的违约金数额不符合《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。刘聪向一审法院起诉请求：1.艾发东、蔡衍芬双倍返还定金2万元;2.艾发东、蔡衍芬赔偿经济损失8.2万元（具体金额待司法鉴定报告出具后进行变更）;3.诉讼费用由艾发东、蔡衍芬承担。在审理过程中，刘聪变更其诉讼请求为：1.解除刘聪与艾发东、蔡衍芬于2016年9月8日签订的《房屋买卖合同》；2.艾发东、蔡衍芬返还定金1万元；3.艾发东、蔡衍芬支付违约金8.2万元；4.诉讼费由艾发东、蔡衍芬承担。一审法院认定事实：艾发东与蔡衍芬系夫妻关系，二人于1988年2月1日登记结婚。2013年6月16日，蔡衍芬与山东中建西城楷悦置业有限公司签订《商品房买卖合同》，蔡衍芬购买山东中建西城楷悦置业有限公司开发建设的、坐落于济南市某区某路某号某房屋一处，价款为630089元。2016年7月9日取得房屋所有权登记。《房屋权属状况信息》载明：所有权人蔡衍芬，共有情况无，权属取得方式商品房买卖。2016年9月8日，刘聪与艾发东经百居安中介签订《房屋买卖合同》，出售人（甲方）蔡衍芬，购买方（乙方）刘聪，居间方（丙方）百居安公司。合同约定：1、出售房屋的基本情况：个人产权；房屋坐落某区某路某室；随房屋附赠物车位一处。2、甲方对售房的声明。甲方声明房屋产权人蔡衍芬与本人属于同一人关系，房屋产权人与房屋共有人均同意由本人代表出售房屋，由于甲方原因致使房屋不能正常出售而引起的法律及经济责任由甲方承担。3、乙方对购房的声明。乙方承诺本人符合国家及济南市政府规定的购房条件，具有购房资格。4、房屋售价及其他。甲方将房屋出售给乙方的价格总计为82万元。5、付款方式。5.1定金：乙方应在签订本合同时，支付购房定金1万元，甲乙双方同意。定金由丙方暂管，如果定金由丙方暂管，乙方同意，在甲方提供房屋权属证明文件原件给丙方时，由丙方将定金转交给甲方。5.2乙方应在过户当天，支付购房款15万元。……5.4剩余房款共计58.5万元，乙方采用办理银行按揭的方式进行支付，乙方将办理银行按揭的购房款支付给甲方的时间为银行正式放贷之日。5.5在签订本合同之日起30日内，甲、乙双方均应按丙方指定贷款银行的要求提供符合贷款条件的各种资料，在办理银行按揭过程中，甲、乙双方应积极配合贷款银行进行的调查，积极签署贷款所需的各类文件资料，如因甲方或乙方原因致使贷款不能正常办理的，应按照下述8条中约定条款承担相应的违约责任。6、房屋交付。甲方在获得购房款15万元后3天之内将房屋交给乙方。……8、违约责任。8.1在本合同执行过程中，甲乙双方均应积极按照自己应该遵守的条款履行合同。如有延迟履约行为，每延迟一天，违约方按照房价总额的1‰向守约方支付违约金，延迟超过10天的，视为拒绝履约行为，守约方有权解除合同，违约方应按照房价总额的10%现给对方支付惩罚性违约金。8.2履约过程中，甲、乙双方同意：合同中未明确履约时间的，则由丙方按照实际情况通知，丙方的有效正式通知之日即为履约日。甲方或乙方在得到丙方正式通知之日起3日内，有延迟或拒绝履约行为的，违约责任按第8.1条执行。8.3甲、乙双方有任何一方违约的，除了承担上述第8.1条中约定的惩罚性违约责任外，还应向守约方赔偿守约方为了履行本合同已经缴纳或即将缴纳的所有费用（含居间佣金、过户及贷款费用等）。另，因追究违约方的违约责任而支付的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费，财产保全费、申请执行费、办案费用等，全部由违约方承担。9、补充说明。过户当天乙方支付甲方购房首付15万元，同时支付车位8.5万元。艾发东在“甲方（签字）”处签署“蔡衍芬”，在“甲方配偶（签字）”处签署“艾发东”，刘聪在“乙方（签字）”处签署姓名，百居安公司在“丙方（盖章）”处加盖印章。同日，刘聪支付定金1万元。艾发东在《购房定金收条》中“收款人”处签署姓名。该收条载明：今收到刘聪交来购买济南市某区某室的购房定金1万元。百居安公司业务员郭某某在“见证人”处签署姓名。2016年9月25日，艾发东向刘聪发送信息：你好，刘老师，不好意思，房子不卖了，我儿子知道不愿意；9月26日，艾发东向刘聪发送信息：小刘，你发个账号，我把钱给你打回去；9月28日，艾发东向刘聪发送信息：小刘，你抓紧发个账号过来，我把你的一万块线（钱）给你转过去。刘聪回复信息：艾先生，已经签过合同的房子你怎么又不卖了？或许您有您的想法，但我们毕竟是通过正规的中介公司签订的合同，我认为最好不要私下处理，还是我们三方好好坐下来谈一谈，认真协商吧。艾发东发送信息：小刘，不好意思，的确我儿子不同意卖，就是签合同，你看看违约，10日内，你这多长时间了，为这点小事咱们弄得不好，以后说不定还能做更好的朋友，济南就这么大，总能见到面的，你说是吗，我都不好意思了。2016年10月19日，艾发东向刘聪发送信息：你好，小刘，你抓紧发给我你的账号，我把钱给你打过去，我马上就要去外地了，恐怕不方便了。2016年11月28日，蔡衍芬与吕某某签订《济南市存量房屋买卖合同》，约定：蔡衍芬将某房屋即涉案房屋出卖给吕某某，价款为630296元。并已经办理了产权登记转移手续。现涉案房屋所有权人为吕某某。在审理过程中，刘聪提供百居安公司2016年11月14日向艾发东、蔡衍芬出具的《履行合同通知书》、交寄人为百居安公司工作人员郭某某的邮寄单及回执，《履行合同通知书》载明：2016年9月8日，我公司、你二人、刘聪三方等三方签署《房屋买卖合同》，你二人将位于某区某室及附属车位出售给刘聪。根据合同约定的付款方式，刘聪已经支付购房定金1万元，后期15万元于房屋过户当天支付，剩余款项通过银行贷款支付。刘聪已在合同签订后30日内提交了过户及办理银行按揭的相关手续，并多次要求我公司尽快办理后续工作，现根据合同第8条第二款的规定，向你二人发送本通知书，请于三天内协助办理过户及银行按揭手续，积极履行合同义务。邮寄单回执载明：向艾发东邮寄的12XXX803号邮件、向蔡衍芬邮寄的12XXX804号邮件分别于2016年12月7日、11月28日签收。刘聪欲以此证实其当时不同意解除合同，并通知艾发东、蔡衍芬继续履行合同，现诉讼中要求解除合同。艾发东、蔡衍芬提出异议，认为艾发东已经通知刘聪解除合同，刘聪收到通知后未在3个月内提起诉讼，合同解除时间应为2016年9月25日。在审理过程中，刘聪申请百居安公司工作人员郭某某出庭作证。郭某某陈述：刘聪到我单位找到我买房子，看了这套房子很满意，具体日期记不清楚了。2016年9月7日，我给艾发东打电话，晚上，艾发东和蔡衍芬一起拿着身份证、购房合同、契税发票、维修基金发票的原件过来，当时他们说契税都已经交完了，大约一个月之内下证。当时，刘聪和妻子、艾发东、蔡衍芬都在场，价格是刘聪和艾发东、蔡衍芬谈好82万元，因为当时没想签合同，刘聪还要和父母商量一下。晚上回去后，刘聪给我打电话要签合同，我当晚就约艾发东第二天带证件来签合同。9月8日上午，艾发东自己来签了合同，艾发东拿着蔡衍芬的身份证原件和复印件，说蔡衍芬有事没过来，双方提供了过户及贷款资料。刘聪把资料准备好后送到我公司的店里，后来我给艾发东要资料时，十月份左右艾发东到我店里说房子不卖了，当时艾发东的态度不是很好，把提交过的资料也都拿走了。后来我再给艾发东、蔡衍芬联系协商这件事，每次蔡衍芬的态度很恶劣，不是骂就是吵一顿，店里的其他同事也协调过，一直没有协商成。因为房产证还没下，所以过户日期没有写。定金1万元是9月8日现金支付给艾发东的。艾发东和蔡衍芬不卖房子的理由说是给他儿子用。当时没有限购，没有限制性条件，刘聪符合购房条件。后期因艾发东、蔡衍芬有时候不接电话，有时候态度恶劣，给艾发东、蔡衍芬发送的邮件是我寄出去的。因为9月7日艾发东、蔡衍芬一起去店里，9月8日艾发东自己去店里签的合同，但拿着蔡衍芬的身份证原件，所以没有要授权委托书。刘聪对于证人郭秀兰的陈述没有异议，艾发东、蔡衍芬提出异议，认为：证人郭某某长期从事中介服务工作，业务流程应该非常熟悉，刘聪、艾发东签订合同时，蔡衍芬没有到场，代理人没有持授权委托书，因此刘聪与中介公司都有一定过错，没有尽到相应审查义务。在审理过程中，刘聪提供中介服务费16000元发票、《委托代理合同》及律师代理费7000元发票、济南房天下中建某城价格走势图打印件，刘聪欲以此证实其已经支付中介服务费和因此案纠纷所支付的律师代理费，以及房屋价格增长造成的房屋差价，用以证明其损失情况，其主张违约金8.2万元没有过高。艾发东、蔡衍芬不予认可，认为合同中没有约定中介费的数额，也不能证明刘聪已经支付中介费；律师代理费没有相应的法律依据；房屋价格走势图不具有权威性。在审理过程中，刘聪提出司法鉴定申请，要求对涉案房屋及车位在2017年1月5日的市场价格进行司法评估。后刘聪撤回该司法鉴定申请。在审理过程中，刘聪申请追加吕某某作为第三人参加诉讼，理由是：因蔡衍芬与吕某某签订的房屋买卖合同显示房屋出售价格为630296元，与蔡衍芬从开发商购买时价格一致，蔡衍芬出售给刘聪的价格为82万元，刘聪怀疑蔡衍芬与吕某某签订的房屋买卖合同是为了省税，实际的出售价格更高。为了查明事实，要求追加吕茂东参加诉讼。艾发东、蔡衍芬对此提出异议，不同意追加吕某某参加诉讼。一审法院认为，坐落本市某某区某路某房屋虽登记下蔡衍芬名下，但系蔡衍芬在夫妻关系存续期间所购买，艾发东、蔡衍芬未提供证据证实对于该房屋归属有约定，故该房屋应系艾发东、蔡衍芬夫妻共同财产。艾发东与刘聪所签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，虽然艾发东作为涉案共有人之一，处分了其与蔡衍芬的共同财产，应属于无权处分，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的额，人民法院应予以支持。故艾发东与刘聪所签订的《房屋买卖合同》系有效合同，双方均应按照约定履行义务。刘聪按照合同约定支付了定金1万元，艾发东收取了定金后于2016年9月25日向刘聪发送信息表明其不卖房的意思表示，并于此后多次要求返还定金，明确表示不继续履行合同，蔡衍芬将涉案房屋另行出售给吕某某，刘聪不同意解除合同并要求继续履行合同，并于提起诉讼后要求解除合同，艾发东、蔡衍芬亦同意解除合同，予以准许，关于合同解除时间，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形；第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。结合本案的情况，一审法院认为，艾发东与刘聪于2016年9月8日签订的合同于2016年9月25日解除。关于艾发东、蔡衍芬辩称刘聪不具备济南市购房条件，但其未提供任何证据证实2016年9月8日刘聪属于济南市限购住房的范围，其辩称理由不能成立，其要求刘聪承担合同无法履行的全部责任于法无据，不能支持。刘聪主张艾发东、蔡衍芬返还定金1万元，承担违约金8.2万元，艾发东、蔡衍芬提出异议，认为其并不违约，并认为违约金过高，要求调整。经审查，刘聪在艾发东收取定金后，与艾发东及百居安公司就涉案房屋签订买卖合同，该合同系有效合同，艾发东此后通知刘聪不再出卖房屋，艾发东的行为构成违约，应承担违约责任。艾发东、蔡衍芬辩称艾发东与刘聪签订合同，刘聪对此有一定过错，应承担相应的责任。经审查，一审法院认为，艾发东作为共有人之一，将涉案房屋出售给刘聪，合同能否履行取决于蔡衍芬的意见，而并非不能履行，故艾发东、蔡衍芬该辩称理由于法无据，不能支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务；第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方当事人向对方当事人给付定金作为债权的担保。债务人履行债务的后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。结合本案情况，刘聪主张艾发东返还定金1万元并选择违约金条款，要求违约金8.2万元符合法律规定和合同约定。艾发东、蔡衍芬认为违约金过高，要求予以调整，刘聪不同意。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案情况，由于艾发东提出解除合同，并且蔡衍芬将涉案房屋另行出售，刘聪不能购买涉案房屋，根据本市房屋市场交易情况，艾发东的违约行为给刘聪造成损失，艾发东、蔡衍芬未提供证据证实合同约定的“违约方应按照房价总额的10%向对方支付惩罚性违约金”过分高于刘聪的损失，艾发东、蔡衍芬的该辩称理由不能支持。虽然蔡衍芬在涉案房屋的买卖合同中没有签字，并非合同当事人，但其与艾发东系夫妻关系，且涉案房屋为其夫妻共有财产，故刘聪要求艾发东、蔡衍芬返还定金1万元，支付违约金8.2万元合法有据，予以支持。关于刘聪追加吕某某作为第三人参加诉讼的申请，刘聪申请的理由是怀疑蔡衍芬与吕某某的涉案房屋交易价格不真实，申请吕某某参加诉讼以查明交易价格，艾发东、蔡衍芬不同意。经审查，一审法院认为吕某某系涉案房屋现所有权人，蔡衍芬、吕某某针对涉案房屋的交易价格与本案没有关系，故刘聪该申请不予准许。综上所述，一审法院依照《中国人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘聪与艾发东于2016年9月8日签订的《房屋买卖合同》于2016年9月25日解除；二、艾发东、蔡衍芬于本判决生效之日起十日内返还刘聪定金10000元；三、艾发东、蔡衍芬于判决生效之日起十日内给付刘聪违约金82000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12920元，减半收取6460元，刘聪负担100元，艾发东、蔡衍芬负担6360元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，艾发东与刘聪签署的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。2016年9月25日，艾发东以其儿子不同意卖房为由，通过发送信息形式向刘聪提出解除合同，且刘聪于一审庭审时明确表示同意解除合同，故依据前述规定，双方之间《房屋买卖合同》于2016年9月25日解除，艾发东应当向刘聪返还定金并承担违约责任。关于违约金的数额，涉案《房屋买卖合同》约定：“在本合同执行过程中，甲乙双方均应积极按照自己应该遵守的条款履行合同。如有延迟履约行为，每延迟一天，违约方按照房价总额的1‰向守约方支付违约金，延迟超过10天的，视为拒绝履约行为，守约方有权解除合同，违约方应按照房价总额的10%现给对方支付惩罚性违约金。”艾发东主张一审判决确定的违约金数额过高，违约金的数额不应超过刘聪实际损失的30%。因涉案合同明确约定违约方应当向守约方支付的违约金系惩罚性违约金而非补偿性违约金，故对艾发东的上述主张，本院不予支持。关于蔡衍芬是否应当承担向刘聪返还定金及支付违约金的问题。涉案房屋虽登记在蔡衍芬名下，但该房屋系蔡衍芬与艾发东夫妻关系存续期间取得，在蔡衍芬与艾发东未提交证据证明该涉案房屋归属约定的情况下，该涉案房屋应当视为蔡衍芬与艾发东夫妻共同财产。虽然蔡衍芬在涉案《房屋买卖合同》中并未签字，但涉案房屋买卖事实发生于夫妻关系存续期间，艾发东亦于夫妻关系存续期间实际收取了合同约定的定金。故对蔡衍芬的其不应向刘聪承担返还定金及支付违约金的主张，本院不予支持。综上所述，艾发东、蔡衍芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12920元，由上诉人艾发东、蔡衍芬负担。本判决为终审判决。审判长 褚 飞审判员 刘晓菲审判员 高希亮二〇一七年十二月五日书记员 孙 娜