沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2015）沈河民二初字第00829号原告：陈一鸣，无职业。委托代理人：吴江永，辽宁欣合律师事务所律师。被告：沈阳东森房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街285号。法定代表人：樊旭洪，该公司董事长。委托代理人：兰景新，辽宁冠越律师事务所律师。被告：张露，无职业。委托代理人：于晓彬，辽宁卓跞律师事务所律师。原告陈一鸣与被告沈阳东森房地产开发有限公司（以下简称东森公司）、张露商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月12日受理后，依法由本院审判员高书林独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈一鸣的委托代理人吴江永，被告东森公司的委托代理人兰景新，被告张露及其委托代理人于晓彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈一鸣诉称，2010年3月17日，原告的父亲陈振武代表原告与被告东森公司签订了《商品房买卖合同》，房屋位于沈阳市沈河区市府大路256-12号1-15，建筑面积95.11平方米，总房款为456528元。2010年3月25日，被告东森公司交付房屋后，原告对房屋进行了室内装修，一直使用至今。在此之间，原告多次找被告东森公司要求办理房屋产产权登记手续，但被告一直以种种理由拖延办理。在多次催促被告履行合同义务的过程中原告得知，被告东森公司与被告张露之间因借款合同将诉争房屋作为担保债务的履行备案在张露名下，原告认为，二被告之间关于诉争房屋的行为侵害了原告合法权益，因此特诉至法院，请求确认原告与被告东森公司签订的《商品房买卖合同》有效；确认被告东森公司与被告张露关于本案诉争房屋的买卖无效，判令被告撤销房屋买卖备案登记；判令被告东森公司为原告办理诉争房屋的备案登记手续；判令被告东森公司承担违约金4565.28元；判令被告承担诉讼费。被告东森公司辩称，原告陈述基本属实，现房屋已经备案在张露名下，因张露现在有欠款，所以暂时不能撤销备案。被告张露辩称，1、原告在几项诉讼请求中存在两种法律关系，一个是确权，另一个是原告与沈阳东森房地产开发有限公司之间的合同履行纠纷，要求原告确认。2、诉讼请求第二项不符合民事诉讼的要求。3、原告陈述的事实与实际不符，张露与沈阳东森房地产开发有限公司不存在借款关系，更不存在担保关系。经审理查明，2010年3月17日，原告的父亲陈振武作为买受人，被告东森公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告的父亲陈振武购买被告开发建设位于沈阳市沈河区市府大路256-12号1-1-5号房屋，建筑面积95.11平方米，单价4800元，总房款456528元，付款方式为一次性付款。房屋交付期限为2008年11月30日前。办理产权登记的时间为商品房交付使用后365日内，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。并约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同日，原告父亲陈振武支付了全部购房款，被告东森公司开具收款收据。2010年3月25日，东森公司出具《“东森总部商务广场”入住通知书》，内容是“陈振武先生，您购买的沈阳市沈河区市府大路256-12号8栋1单元1层5号现已具备入住条件，可以交付于您，请您于2010年4月17日前来办理入住手续。”2011年5月，原告的父亲陈振武通过当时东森总部商务广场的物业服务公司即沈阳万誉德升物业管理有限公司办理了入住手续，签署了入住文件，领取了房屋钥匙。2013年10月25日，被告张露作为买受人，被告东森公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定由被告张露购买被告东森公司开发的本案诉争房屋，单价6450元，总金额613460元，付款方式为签订合同时一次性付款，交付期限为2013年12月31日前。此合同签订后，被告东森公司办理了合同备案手续。2014年7月，原告陈一鸣作为买受人，被告东森公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定由原告陈一鸣购买被告东森公司开发的本案诉争房屋，单价4800元，总金额456528元，付款方式为签订合同时一次性付款，交付期限为2014年10月30日前。办理产权登记的时间为商品房交付使用后365日内，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。并约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2014年7月10日，被告东森公司为原告陈一鸣开具销售不动产发票。另查明，原告的父亲陈振武系参加被告东森公司的团购优惠活动购房，因陈振武并不完全符合参与团购的身份，故被告东森公司以借款名义收取陈振武购房款。再查明，被告张露因与被告东森公司、案外人姚红胜存在借款关系，被告东森公司以涉案房屋抵偿债务。上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同（陈振武）、商品房买卖合同（陈一鸣）、不动产销售发票、收款收据、入住通知书、证明、商品房买卖合同（张露）、证人证言（姚红胜）等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，首先，原告陈一鸣与被告东森房地产开发公司就涉案房屋签订的商品房买卖合同，实为合同权利义务的概括转移，即由原告陈一鸣承继陈振武与被告东森公司签订的商品房买卖合同的权利义务。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条等法律规定，如果对同一商品房上有若干权利人主张权利，优先顺序如下：1、所有权调换形式的被拆迁人；2、交付全部或者大部分款项的消费者；3、建筑工程承包人的优先受偿权；4、抵押权；5、其他债权。综合双方当庭陈述及提供的证据，本院认为，原告父亲陈振武及原告陈一鸣属于上述权利人中的交付全部款项的消费者，理由如下：1、购房、付款时间在前。原告父亲陈振武在2010年3月17日与被告东森房地产开发公司就涉案房屋签订了房屋买卖合同，并且一次性支付全部价款。2、房屋已实际向原告父亲陈振武交付。2010年3月25日，东森公司为原告父亲陈振武出具了《入住申请书》，2011年原告父亲陈振武凭借该入住申请书在物业公司办理了正式的入住手续，东森公司向原告父亲陈振武实际交付诉争房屋和钥匙。3、东森公司已为原告陈一鸣开具了不动产销售发票。4、东森公司认可其实际将诉争房屋出售给原告陈振武以及原告父亲陈振武。而对被告张露，其虽然与被告东森公司签订了商品房买卖合同并办理了合同备案手续，但本院认为其与东森公司之间系借款担保关系，双方之间并不具有真实的商品房买卖法律关系，双方之间签订的商品房买卖合同应属无效合同，其属于对东森公司享有的其他债权。综合以上分析可见，原告陈一鸣与被告张露对诉争房屋均主张权利，但原告陈一鸣作为交付全部款项的消费者，其权利优于被告张露享有的其他债权，原告陈一鸣应当取得诉争房屋，现诉争房屋备案至被告张露名下，被告东森公司与张露应当协助原告陈一鸣办理诉争房屋备案手续，将诉争房屋备案至原告陈一鸣名下。再次，关于原告陈一鸣主张被告东森公司赔偿逾期办理房屋产权证违约金4565.28元，依据原告陈一鸣与被告东森公司签订的《商品房买卖合同》关于逾期办证违约金的约定，违约金为已付购房款的0.1%，故应为456.53元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第二百八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下：一、确认原告陈一鸣与被告沈阳东森房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、确认被告沈阳东森房地产开发有限公司与被告张露于2013年10月25日签订的购买位于沈阳市沈河区市府大路256-12号1-1-5房屋的《商品房买卖合同》无效；三、被告张露于本判决发生法律效力后7日内，协助被告沈阳东森房地产开发有限公撤销位于沈阳市沈河区市府大路256-12号1-1-5房屋的《商品房买卖合同》备案登记；四、被告沈阳东森房地产开发有限公司于上述第三项义务履行完毕之日起7日内，协助原告陈一鸣办理位于沈阳市沈河区市府大路256-12号1-1-5房屋的合同备案手续，将该房屋备案至原告陈一鸣名下；五、被告沈阳东森房地产开发有限公司于本判决生效后7日内，向原告陈一鸣一次性支付逾期办证违约金人民币456.53元；六、驳回原告陈一鸣的其他诉讼请求。如被告沈阳东森房地产开发有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币15470元，由东森房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  高书林二〇一五年十二月十七日书记员  刘 娇本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八十八条：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第二百八十六条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。