广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终19638号上诉人（原审原告）：广州莱佛士物业服务有限公司，住所地：广州市越秀区建设六马路33号宜安广场2804、2805室。法定代表人：梁顺源，该公司董事长。委托代理人：李碧君、李绮文，均系该公司职员。被上诉人（原审被告）：温佑桦，女，1963年3月14日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：汪太华，广东粤鑫律师事务所律师。上诉人广州莱佛士物业服务有限公司（以下简称莱佛士公司）因与被上诉人温佑桦物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初2543号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。莱佛士公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判温佑桦按全额支付2013年9月至2014年6月20日的车位管理费1160元；二、依法判令温佑桦向我方支付逾期付款违约金（以当月欠缴物业管理费为基数，从逾期之日起按每日千分之一的标准计算至交清费用为止）；三、本案一、二审诉讼费由温佑桦承担。事实与理由：我司于2014年8月通过EMS的方式邮寄催款的律师函给温佑桦，但因我司职员工作疏忽，没有在一审诉讼时提交上述催收记录，故一审法院认定我司主张的2014年3月前的欠费已经超过诉讼时效。现我司补交2014年8月发出的律师函及邮寄凭证的证据，证明我司从2013年9月至2014年2月的诉讼请求均未超过诉讼时效，恳请二审法院依法查明案情，支持我司上诉请求。被上诉人温佑桦答辩称：我没有收到过莱佛士公司邮寄的律师函，莱佛士公司的上诉请求已经超过了诉讼时效，故我不同意莱佛士公司的上诉请求，请求维持原判。莱佛士公司于2017年4月11日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：⒈温佑桦支付拖欠我司的2013年9月起至2014年6月20日止的车位管理费1160元；⒉判令温佑桦向我司支付按逾期之日起每天千分之一计算违约金；⒊本案诉讼费由温佑桦承担。一审法院经审理查明：温佑桦是广州市海珠区新港东路247号B231车位的所有产权人。2006年4月10日，莱佛士公司（受聘方，乙方）与广州德和昌房地产开发有限公司（聘请人，甲方）签订《会展领域（新港商厦）物业管理委托合同》，约定甲方聘请乙方为“新港商厦”提供物业管理服务。新港商厦物业基本情况：坐落位置广州市海珠区××××号，物业类型商场、住宅及停车场；合同期限自签订之日起生效，自本物业正式交付使用后两年止。面积计算，商场每月每平方米3.50元；甲方委托乙方向各本物业业主（租户）按月收取物业管理费，并代表本物业全体业主支付因管理本物业而产生的相关支出,等。协议签订后，莱佛士公司按约对新港商厦进行了物业管理服务。2006年11月1日，莱佛士公司（乙方）与广州德和昌房地产开发有限公司（甲方）签订《会展领域（新港商厦）物业管理委托合同补充协议》，约定根据甲、乙双方于2006年4月10日签订的《会展领域（新港商厦）物业管理委托合同》内第三条的相关约定，会展领域新港商厦将于2006年12月15日正式交付使用，故双方同意上述合同之合同期限至2008年12月14日止。2008年12月4日，莱佛士公司又与广州德和昌房地产开发有限公司签订《新港商厦物业管理委托合同》，双方约定合同期限自2008年12月15日起至2010年12月14日止，为期两年。商场管理费用为每月每平方米3.00元。2010年12月15日，莱佛士公司再次与广州德和昌房地产开发有限公司签订《新港商厦物业管理委托合同补充协议》，约定双方同意上述合同期限顺延至2012年12月14日止。该补充协议约定期限届满后，莱佛士公司没有再与委托方续签或重新签订物业管理服务合同，但仍对新港商厦进行物业管理服务直至2014年6月20日。2013年7月1日，温佑桦与广州德和昌房地产开发有限公司签订委托函，双方约定兹委托广州德和昌房地产开发有限公司代温佑桦与莱佛士公司签订物业管理协议，并代温佑桦办理车位出租相关事宜。广州德和昌房地产开发有限公司代温佑桦签订的上述协议、合同温佑桦均予以确认，由此产生的权利义务及一切法律、经济责任均由温佑桦独立承担。2013年7月15日温佑桦（甲方）与广州一帆运动技术有限公司（乙方）签订《停车位租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于广州市海珠区新港东路209号-247号新港商厦小区停车位，车位号包括B231等2个车位；乙方租赁甲方停车位期限为8年，自2013年8月1日起至2021年7月31日止；乙方有义务向莱佛士公司交纳各项关于本车位的物业管理费。费用标准为每个车位每月120元，物业管理费由乙方直接向物业管理公司缴交。2013年9月4日，温佑桦办理了车位接收并签收了接收车位表格。同时莱佛士公司、温佑桦签订《新港商厦物业管理服务协议（停车位）》约定，停车位管理服务费标准为普通车位每个车位每月120元；乙方每月1日前缴交当月的车位管理费用；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金，或终止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用；乙方出租车位时，车位管理费由乙方或乙方指定的代表交纳等。2016年2月24日，莱佛士公司向温佑桦邮寄发出催款函。内件品名为新港商厦-缴付物业管理费及物业管理亏损费用事宜，寄件地址为广州市越秀区建设六马路33号宜安广场2803室，收件人温佑桦，手机136××××7338，收件地址为广州市天河区中山大道西55号华师大中区23栋102房。一审另查明，新港商厦业委会于2011年成立。一审法院认为，2013年7月1日，温佑桦与广州德和昌房地产开发有限公司签订的委托函及莱佛士公司、温佑桦签订的《新港商厦物业管理服务协议（停车位）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对莱佛士公司、温佑桦均有约束力。上述协议签订后，莱佛士公司已经为温佑桦提供了物业管理服务，根据民事行为应遵循公平合理、等价有偿的原则，温佑桦应向莱佛士公司支付相应的物业管理服务费。根据莱佛士公司与广州德和昌房地产开发有限公司签订的《新港商厦物业管理委托合同补充协议》中合同期限顺延为2012年12月14日止，此后莱佛士公司虽然没有再与委托方续签或重新签订物业管理服务合同，但仍对新港商厦进行实际的物业管理服务直至2014年6月20日。因此温佑桦支付物管费的期限理应截止至2014年6月20日。关于缴费的标准，根据《新港商厦物业管理服务协议（停车位）》约定，停车位管理服务费标准为普通车位每个车位每月120元，于每月1日前缴交当月的车位管理费用。因此温佑桦应向莱佛士公司支付自2013年9月至2014年6月期间的车位管理费。但根据温佑桦称莱佛士公司的主张已过二年诉讼时效，经查莱佛士公司于2016年2月24日才向温佑桦邮寄发出物业管理费催款函向温佑桦主张权利，据此计算往前推两年即至2014年2月24日前莱佛士公司主张催缴物管费的时间确已超出两年的诉讼时效期限，故对于超出诉讼时效的部分一审法院不予支持。所以温佑桦实际应支付莱佛士公司2014年3月至2014年6月期间的车位管理费共计440元（120元×3个月+80）。根据上述约定，温佑桦应于每月1日前缴交当月的车位管理费用若逾期未缴纳应从逾期之日起按每天0.1%收取违约金，现温佑桦没有按时支付物业管理费给莱佛士公司，已构成违约，应承担违约责任。莱佛士公司要求温佑桦以每月欠缴物业管理费为本金，按每日0.1%的标准支付违约金有理，一审法院予以支持，但违约金不得超过本金。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条的规定，于2017年8月4日作出如下判决：一、温佑桦在本判决生效之日起10日内，支付2014年3月至2014年6月20日所欠的物业管理费440元给莱佛士公司,并从2014年3月16日起以每月实际所欠物业管理费为本金，按每日0.1%的标准计付违约金给莱佛士公司至温佑桦实际清偿所欠物业管理费之日止，但违约金不得超过本金；二、驳回莱佛士公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由莱佛士公司负担25元，温佑桦负担25元。本院经审查认为，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，莱佛士公司提交了寄出日期为2014年8月18日的邮政EMS快递详情单、落款日期为2014年8月1日的律师函原件各一份，并提交了网上查询打印的前述快递投递情况追踪记录，拟证明莱佛士公司曾于2014年8月18日向温佑桦发出催收拖欠物业费的律师函。经本院主持质证，温佑桦表示不确认上述证据的真实性、合法性、关联性，并认为虽然上述邮政EMS快递详情单上的收件人地址和电话均是其的，但该证据上既没有邮政公司的盖章，又没有收件人、寄件人的签名，并非原件；打印的快递投递情况也没有EMS公司的盖章，不能证明其已经签收邮件；且莱佛士公司没有证据证明上述律师函是一式两份，莱佛士公司持有律师函的原件表明该律师函并没有寄出，其也没有收到该函件；莱佛士公司二审才拿出这些材料，已经超过举证期限，莱佛士公司以工作疏忽为由未能一审提交上述证据并不是法定的理由，该证据不能被采纳。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对莱佛士公司上诉请求所涉诉讼时效问题，具体认定如下：莱佛士公司一审期间要求温佑桦支付2013年9月起至2014年6月20日止期间的车位管理费，但只提供了2016年2月24日向温佑桦邮寄的车位管理费催款函，一审法院据此认定莱佛士公司请求的2014年2月24日前的欠费已超过诉讼时效，并判令温佑桦支付2014年3月至2014年6月20日的车位管理费，并无不当。二审期间，莱佛士公司向本院提交了该司于2014年8月期间向温佑桦邮寄的催交涉案车位管理费的律师函及相关邮寄凭证的证据，虽然温佑桦否认收到上述邮件，但并未提供相反证据予以反驳，且确认该快递单上收件人地址及电话均是其本人的，故本院对该证据予以采纳。莱佛士公司上诉主张其要求温佑桦支付2013年9月至2014年2月期间的车位管理费的诉请并未超过诉讼时效，于法有据，本院予以支持。由于莱佛士公司因自身原因未向一审法院提交相关证据导致二审改判，故相关诉讼费用理应由莱佛士公司承担。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，但二审期间出现新的事实，本院依法予以改判。莱佛士公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初2543号民事判决第二项及受理费的负担部分；二、变更广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初2543号民事判决第一项为：温佑桦在本判决生效之日起10日内，按每月120元的标准，向广州莱佛士物业服务有限公司支付2013年9月至2014年6月20日期间所欠的物业管理费1160元；并以每月实际所欠物业管理费为本金、按每日0.1%的标准，计付从欠费当月2日起至温佑桦实际清偿所欠物业管理费之日止的违约金给广州莱佛士物业服务有限公司，但违约金不得超过本金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由上诉人广州莱佛士物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 韩志军审判员 郭东升二〇一七年十二月五日书记员 林飘云梁少欣