安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2015）瑶民一初字第05685号原告：吴天翠，女，1974年4月3日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托代理人：李军，安徽国天律师事务所律师。委托代理人：夏婷婷，安徽国天律师事务所实习律师。被告：安徽金正投资管理有限公司，住所地合肥市瑶海区。法定代表人：张惠，该公司董事长。被告：安徽省金光房地产开发有限责任公司，住所地合肥市新站区。法定代表人：王玉霞，该公司董事长。以上两被告共同委托代理人：汪汉滔，安徽安天行律师事务所律师。以上两被告共同委托代理人：李润泽，安徽安天行律师事务所律师。原告吴天翠诉被告安徽金正投资管理有限公司（以下简称“金正公司”）、安徽省金光房地产开发有限责任公司（以下简称“金光公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理后，依法由代理审判员王文慧适用简易程序，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告吴天翠及其委托代理人李军、夏婷婷，被告金正公司、金光公司的共同委托代理人汪汉滔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴天翠诉称：2004年5月31日，我与金光公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买了位于合肥市新站区站前路金兴苑小区＊幢＊＊号房产。2004年7月16日，我与金正公司、金光公司签订了一份《包租协议书》，约定金正公司以房屋总价款的10%为年租金包租上述商铺，租赁期限为十年，自2005年5月1日起至2015年4月30日止；金正公司于每年4月30日前将当年租金支付完毕，如不能按时支付，则每日按应付租金万分之三的标准支付违约金；金光公司为金正公司履行协议提供担保。协议签订后，截至2015年4月30日，金正公司拖欠我一年的房租尚未支付，且至今仍未将房屋返还。为维护自身权益，原告吴天翠诉讼来院，请求判令：1、被告金正公司立即将其承租的位于合肥市新站区站前路金兴苑小区＊幢＊＊号房产返还给原告吴天翠；2、被告金正公司立即向原告吴天翠支付拖欠一年的房屋租金6376元及逾期付款违约金698元，合计7074元（租金及违约金自2014年5月1日暂计至2015年4月30日，之后租金及违约金按原协议约定标准顺延计至被告金正公司实际返还房屋之日止）；3、被告金光公司对上述义务承担连带责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。被告金正公司、金光公司共同辩称：1、案涉房屋已经交还，不应分割交还商铺，包租协议期满后金正公司不应再支付房屋租金。因为包租期满后，金正公司已通过各种方式向全体业主告知租期届满不再续租，且将整个商场的经营管理权交还全体业主，已经履行了合同义务。吴天翠与商铺实际承租人之间已形成不定期的租赁合同关系，在我公司明确告知不续租的情况下，其默许实际承租人继续使用商铺。2、吴天翠缴纳房屋首付款后，金正公司已经对第一笔租金做了相应优惠，并未欠付其商铺租金。即便欠付其一年商铺租金未付，我方也无需支付，因金正公司已经支付的九年租金标准远远高于市场价，且金正公司在招商营运中花费巨大。吴天翠也清楚近年来，火车站周边、胜利路、铜陵路等路段都在封闭施工，导致相应路段租金标准低于预期，存在合同中约定的不可抗力或情势变更的情形，后期的租金及违约金应当进行调减，不应予以支付。3、金光公司在包租协议中的约定，只是对于金正公司不能按照合同约定支付包租租金的补充担保，是对租金支付一般意义上的保证，金光公司作为开发商，不承担交付返还商铺的担保责任。经审理查明：2004年5月31日，吴天翠购买了金光公司开发的位于合肥市新站区站前路金兴苑小区＊幢＊＊号房产。2004年7月16日，吴天翠与金正公司、金光公司共同签订了《包租协议书》一份，约定合肥市新站区站前路金兴苑小区＊幢＊＊号商业用房由金正公司全权包租经营，期限为十年，从2005年5月1日起至2015年4月30日止。年包租金为吴天翠购买该商铺总价款10%，第一年租金在签订本协议时支付，第二年以后各年租金于当年4月30日前支付完毕。协议还约定，金正公司可以对包租的商铺再转租，使用方在不损害吴天翠所购房屋结构的情况下可以对该房屋进行装修并可按营业需要进行分割，因使用者原因造成房屋结构损坏的，由金正公司恢复原状。金正公司不能按时支付租金的，应按支付租金的每日万分之三承担违约滞纳金。如超过三个月吴天翠有权收回经营权，其一切经济损失由金正公司负担。包租协议还约定：为保障吴天翠的合法权益，金光公司自愿为金正公司在本协议中的责任提供担保，若金正公司不能按本协议履行对吴天翠的责任，则由金光公司承担金正公司的责任。金光公司在协议落款处担保方一栏盖章确认。另查明：吴天翠出租的合肥市新站区站前路金兴苑小区＊幢＊＊号房屋实际面积为11.83平方米，购买总价款为63764元，房地产权证记载房地座落于合肥市新站区站前路金兴苑小区＊＊号＊幢＊＊号（产权证号：房地权合产字第＊＊号）。金正公司共计向吴天翠支付九年房屋租金至2014年4月30日，但对于2014年5月1日至2015年4月30日的房租6376元未按约支付。诉讼前，金正公司将该商铺与其他商铺在内的金兴苑财富时代广场租赁给安徽茶城商贸有限公司经营，双方的租赁期限至2015年4月30日。2015年4月30日租赁期满后，金正公司未将商铺返还给吴天翠。上述事实，有经过庭审质证的身份证复印件、企业工商登记信息、组织机构代码证打印件、房地产权证、包租协议书、商品房买卖合同、发票、改造项目通知及公告打印件、租赁合同复印件、金兴苑7#楼业主通知书、告金兴苑7#楼茶城经营户一封信、邀请函、授权委托书、通知、合肥市金兴苑7#业主授权书复印件、物业公司证明以及双方当事人的当庭陈述等证据予以佐证。本院认为：吴天翠与金正公司签订的《包租协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系。金正公司应当按照合同约定行使权利履行义务。租赁合同生效后，金正公司自2014年5月1日起未按约足额支付房屋租金，现吴天翠诉请金正公司支付欠付租金诉请合理，本院予以支持。双方签订的《包租协议书》约定租赁期限届满时间为2015年4月30日。租赁期满后，金正公司未将租赁商铺实际返还吴天翠，应认定其继续租赁该房屋，双方之间的租赁为不定期租赁，金正公司仍应按照原合同约定的租金标准支付房屋租金。根据双方约定，年租金为吴天翠购买该商铺总价款10%，该商铺总价款为63764元，房屋租金每年应为6376元。至2015年4月30日，金正公司欠付吴天翠租金为6376元。2015年4月30日之后，金正公司应按年租金6376元的标准支付至租赁房屋返还吴天翠之日止。吴天翠与金正公司签订的《包租协议书》约定，金正公司应在当年的4月30日前给付房屋租金。但金正公司未按约定时间支付租金，其行为已构成违约，应当按约定承担违约责任。因合同约定的违约金标准每日万分之三，并未超过法律规定，故吴天翠主张金正公司依据此标准支付违约金的诉请合理，本院依法予以支持。双方租赁合同到期时间为2015年4月30日，2015年4月30日后因双方的租期为不定期租赁，双方未明确此后租金的给付期。故吴天翠主张2015年4月30日之后租金的违约金的诉请，本院不予支持。金正公司应支付吴天翠2014年5月1日至2015年4月30日房屋租金6376元，并按日万分之三的标准支付逾期付款违约金到实际付清时止。吴天翠与金正公司、金光公司签订的《包租协议书》约定的租赁期限界满，吴天翠要求金正公司返还商铺的诉请合理，本院予以支持。金正公司向法院提交授权委托书、通知书、告知等证据证明其在返租期限届满后已不再经营管理该商铺，并已采用公告等方式通知广大业主，在期限届满前也完成退场，现业主代表与商铺实际承租户已形成不定期租赁关系。但因其并未与吴天翠办理相关商铺返还手续并实际将商铺返还吴天翠，在此情况下，应认定金正公司仍实际控制该房屋，金正公司应承担继续给付租金等相关责任，故对金正公司的上述辩称意见本院不予采纳。关于金光公司的责任问题，因双方约定金光公司只是在金正公司不能履行《包租协议书》的情况下承担责任，属于一般保证，而非连带责任保证。合同履行期满后，金正公司未履行返还房屋、支付租金等合同义务，金光公司依约应承担一般保证责任。如在对金正公司依法强制执行房租、违约金及返还房屋仍不能履行时，应由金光公司承担保证责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十五条之规定，判决如下：一、被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告吴天翠2014年5月1日至2015年4月30日的租金6376元，此后房屋租赁费按每年6376元的标准支付至房屋返还原告吴天翠之日止；二、被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴天翠逾期付款违约金（违约金以2014年5月1日至2015年4月30日房屋租金6376元为基数，按照日万分之三的标准，计算至该笔房屋租金实际付清时止）；三、被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告吴天翠座落于合肥市新站区站前路金兴苑小区＊幢＊＊号房产；四、如在对安徽金正投资管理有限公司依法强制执行本判决上述第一、二、三项后仍不能履行时，由安徽省金光房地产开发有限责任公司承担保证责任；五、驳回原告吴天翠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告安徽金正投资管理有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  王文慧二〇一五年十二月二十二日书 记 员  肖 雅附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。《最高人民法院关于适用》若干问题的解释第一百二十五条一般保证的债权人向债务人和保证人一并提起诉讼的，人民法院可以将债务人和保证人列为共同被告参加诉讼。但是，应当在判决书中明确在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由保证人承担保证责任。