重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0112民初13421号原告：赵纯颖，女，1986年5月1日生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：赵芸英，重庆合纵律师事务所律师。被告：屈静，女，1972年3月12日生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：傅艳，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告：屈强，男，1968年5月9日生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：殷正福，重庆永和律师事务所律师。第三人：重庆诚祥房地产经纪有限公司，住所地：重庆市渝北区洪湖西路26号2幢5-1。法定代表人：李沛，经理。委托诉讼代理人：董婉，系该公司员工。原告赵纯颖与被告屈静、屈强、第三人重庆诚祥房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年9月19日公开开庭进行了审理。原告赵纯颖及其委托诉讼代理人赵芸英、被告屈静的委托诉讼代理人傅艳、被告屈强的委托诉讼代理人殷正福、第三人重庆诚祥房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人董婉到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告赵纯颖的诉讼请求为：1、判令被告向原告支付违约金94000元；2、判令被告向原告支付原告支出中介费4700元；3、判令被告向原告支付原告支出的律师费6000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月9日，通过重庆诚祥房地产经纪有限公司的居间介绍，原告与被告屈强签订了房屋买卖合同，被告屈静作为其代理人代为签订该买卖合同，合同约定由被告将其房屋卖给原告，房屋总价款为47万元。合同签订当日，原告向被告支付购买房屋定金20000元。按合同约定，买卖双方最迟应于2017年6月1日前到贷款银行办理按揭贷款的相关手续。但是，被告拒不配合原告办理银行按揭贷款面签手续，经原告多次催告后，被告仍拒绝履行该合同义务。被告的上述行为已经构成违约。为维护原告合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告屈静辩称：1、因被告屈强在永川工作，故委托被告屈静对案涉房屋进行管理，在合同签订前，屈静曾要求重庆诚祥房地产经纪有限公司到永川区找屈强签约，但重庆诚祥房地产经纪有限公司没有去，屈强并未委托屈静卖房，屈静签订合同收取定金后告知屈强，屈强对其不予追认，故三方签订的房屋买卖合同应属无效；2、即使合同有效，原告起诉的违约金过高，已高于原告的实际损失，请求法院依法调低；3、原告在诉状中自认屈静是代理人，原告作为成年人在签订合同时，应充分关注屈静的代理行为是否有效，因此，原告自身也有过错，不能认定为无过错方和善意方，重庆诚祥房地产经纪有限公司未审查代理人的代理权限，未尽到中介服务义务，该公司也存在过错，故该公司应退还中介费并承担相应损失，本合同不能履行原告、屈静及重庆诚祥房地产经纪有限公司均有过错，即使有损失，也应由三方按照过错承担；4、屈静已将定金返还原告，不应承担其他责任，请求驳回原告的诉讼请求。被告屈强辩称，屈强没有对案涉房屋作出卖出的委托手续，所有买卖行为涉及屈强签字的文字材料并非屈强本人签字，原告认为屈强委托屈静卖案涉房屋的行为不存在，原告与屈静在未经屈强授权情况下出卖案涉房屋是侵权行为，请求驳回原告对屈强的诉讼请求。第三人重庆诚祥房地产经纪有限公司述称，对原告的诉请没有答辩意见，屈静提出的第三人在签订合同时没有尽到审查义务以及要求第三人到永川区与屈强签订合同是不真实的，请求法院依法判决。经审理查明：2017年5月9日，被告屈静以被告屈强的名义（卖方）与原告（买方）及第三人（经纪方）签订房屋买卖（转让）合同，约定，卖方自愿将座落于重庆市渝北区××路××号××幢××的房屋出售给买方；成交价47万元，买方须于签订本合同当日支付定金20000元，过户当天支付13万元，余款32万元通过银行按揭贷款支付；买卖双方需在2017年6月1日之前完成按揭贷款的面签事宜；中介服务费：经纪方向买卖双方提供的居间服务，且已促成买卖双方签订本合同，则买卖双方须于签订本合同当日向经纪方支付中介服务费，其中卖方须支付4700元，买方需支付4700元中介服务费；违约责任：买卖双方或买卖双方的委托代理人之任何一方违反本合同约定，逾期超过10日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该房屋成交价20%的违约金，守约方应当向违约方发出解除合同通知书；本合同之任何一方违约而导致他方追究违约方的违约责任而产生的费用（包括但不限于诉讼费、诉讼保全费、律师费、交通费、住宿费、执行费）等均由违约方承担。当天，原告与第三人签订按揭贷款协办服务合同，约定，原告委托第三人向银行提出贷款申请。上述合同签订同时，被告屈静出示承诺书及产权人不在场声明，承诺书载明：承诺人（卖方）屈静，兹有位于重庆市渝北区××路××号××幢××房屋出售，产权证编号为112-2012-××××，卖方保证对该房屋拥有完整的所有权或已得到该房屋所有权人/共有人的授权，拥有合法的处置权，因该房屋的抵押、租赁、查封、税费、债务等发生的纠纷，由卖方赔偿由此给买方的经纪方造成的一切损失，因卖方未向买方及经纪方告知房屋真实信息而给买方和经纪方造成损失的，由卖方承担一切赔偿责任。承诺人签字栏为屈强。产权人不在场声明载明：本人屈静由于产权人屈强不能及时到场签定位于重庆市渝北区××路××号××幢××房屋的买卖（相关）合同，特委托本人代为签定，同时承担相关法律责任，履行合同义务。声明人屈静签名。上述合同、承诺书中屈强的签名均为屈静代签。合同签订后原告即支付屈静购房定金20000元，支付第三人中介服务费4700元。审理中，屈静陈述，卖房后告知屈强，屈强表示不同意售房，2017年5月23日，屈静将屈强不同意售房的情况告知原告及第三人，同时将20000元定金退还原告。原告陈述，5月23日屈静通过第三人告知原告上述情况，原告已收定金20000元，同时表示，不买案涉房屋了，要求被告承担违约责任。第三人陈述，5月23日屈静告知上述情况。原告庭审中还举示了房屋价格走势表，证明案涉房屋价格已为55万元不等。屈静质证认为，证据是复印件，不认可，且价格走势表变动性较大，不能准确证明案涉房屋的价格，不能达到原告的证明目的。另查明，原告因诉讼委托重庆合纵律师事务所律师进行代理活动，支付律师费6000元。上述事实，有双方当事人的陈述，房屋买卖合同、收条、按揭贷款服务合同、短信截图、收据、法律事务委托合同、发票、产权证、承诺书、产权人不在场声明、身份证复印件、价格走势表等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：涉案房屋登记在被告屈强名下，被告屈静与原告签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给原告，事后，屈强表示不同意售房，原告举示的证据不能充分证明屈静的售房行为得到了屈强的委托，故屈静对案涉房屋不享有独立处分权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，应认定屈静与原告及第三人签订的房屋买卖合同有效。合同履行中，原告向屈静支付购房定金2万元，屈静于2017年5月23日向原告表示产权人屈强不同意出售案涉房屋，并退还原告定金2万元，事后原告表明不再购买案涉房屋，因此，可以认定原告与屈静已解除双方签订的买卖合同，合同的解除系屈静不能交付案涉房屋所导致，故其违约责任应由屈静承担，屈强未参与买卖行为，不承担相关责任。合同解除后，按约定，屈静应赔偿原告支付的中介费4700元、律师费6000元及支付违约金。被告认为原告主张的违约金过高，请求降低违约金标准。对此，本院评析如下：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，虽屈静与原告在合同中约定，违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金，但双方签约时间是2017年5月9日，同月23日，屈静即向原告表示不同意售房，该时间段相对较短，按照常理分析短时间内房价虽可能存在涨跌，但波动的幅度不会太大，原告举示的价格走势表亦不能充分证明房价的涨跌。原告在知晓其已经丧失该次交易机会后，可以及时寻觅新的交易机会，以防止其损失扩大。其次，合同签订后原告仅支付了2万元定金，未支付剩余的购房款，若要求屈静按照合同约定承担房屋成交价20%的违约金明显过高，也有违违约金制度以赔偿守约方损失为主要功能的立法本意。结合前述分析，就原告主张的违约金本院酌情调整为2万元，对于超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下:一、被告屈静在本判决生效后十日内赔偿原告赵纯颖违约金20000元；二、被告屈静在本判决生效后十日内赔偿原告赵纯颖中介费4700元；三、被告屈静在本判决生效后十日内支付原告赵纯颖律师费6000元。四、驳回原告赵纯颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费2394元，由原告负担500元，由被告屈静负担1894元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  陶 立人民陪审员  王先容人民陪审员  刘朝利二〇一七年十二月十一日书 记 员  叶小丫