上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第888号原告(反诉被告)上海范氏科技投资发展集团有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人侯芳，总经理。委托代理人董炤熠，上海市万众律师事务所律师。被告(反诉原告)上海兆民云计算科技有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人孔圣元，总经理。委托代理人孙蓉。委托代理人薛燕，上海市佩信科诺律师事务所律师。原告(反诉被告)上海范氏科技投资发展集团有限公司(以下简称“范氏公司”)与被告(反诉原告)上海兆民云计算科技有限公司(以下简称“兆民公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。范氏公司的委托代理人董炤熠，兆民公司的委托代理人孙蓉、薛燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范氏公司诉称，2009年11月30日与兆民公司签订《房屋租赁合同》，将上海市宝山区呼玛路XXX号底楼、三楼、四楼房屋(以下简称“系争房屋”)出租给兆民公司。合同约定，兆民公司拖欠租金或其他费用超过30天，范氏公司有权单方面解除合同。合同签订后，范氏公司依约交付房屋，但兆民公司自2012年10月起经常拖欠租金，为此范氏公司起诉至法院，要求兆民公司支付2014年12月31日前的租金及滞纳金，法院判决支持。按照合同约定，兆民公司应于2014年12月1日前支付2015年全年租金及物业管理费，但兆民公司分文未付，范氏公司催讨未果，故起诉要求解除《房屋租赁合同》，兆民公司返还系争房屋，并按每月209,825元支付2015年1月1日至实际返还房屋之日的租金及房屋占用费，按每月4,886.61元支付2015年1月1日至实际返还房屋之日的物业管理费，支付逾期付款滞纳金(以2,576,540.18元为本金，按每日千分之五，自2014年12月2日算至实际付款之日)。兆民公司辩称并反诉称，不存在故意拖欠租金，而是范氏公司交付的租赁物不符合合同约定的使用目的，兆民公司因维修租赁物遭受巨大损失。同时，范氏公司自2012年开始拖欠兆民公司电费100余万元未付。所以兆民公司完全有理由将应付的租金与范氏公司拖欠的电费及兆民公司遭受的损失相抵。系争房屋没有第三方物业公司，门前三包、卫生实际上是兆民公司自己做的，虽然在合同中约定了物业管理费，但双方已达成一致，无需缴纳物业管理费，所以自签订租赁合同以来，兆民公司从未缴纳过物业管理费。范氏公司主张的滞纳金标准过高，法院应予调整。综上，不同意范氏公司的诉请，并反诉要求范氏公司支付2012年1月至2015年5月的电费1,043,129.58元及利息(按同期银行贷款利率，自2015年6月1日算至判决生效之日)。范氏公司针对反诉辩称，范氏公司并不拖欠兆民公司的电费，不同意兆民公司的反诉请求。经审理查明，范氏公司的企业名称原为上海范氏实业投资发展有限公司，兆民公司的企业名称原为上海天霆互联网络信息有限公司。2009年11月30日，范氏公司(甲方)与兆民公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将B座房屋出租给乙方，底楼建筑面积654.74平方米，三、四楼建筑面积2,603平方米；租赁期限自2010年1月1日起至2020年1月1日止；全年租金总计1,891,739.20元，以年付的方式付款，以后每期租金在本期租金到期日前30天支付下期租金；前三年租金不变，考虑到签约时间长，物价上涨等因素，如果遇到通货膨胀，物价上涨，则年租金金额应做同期比例调整，调整参照标准为上海市最低工资标准涨幅比例，但年涨幅不得超过10%；乙方如逾期支付租金、物业费、水电费的，应承担逾期付款的滞纳金，按迟交款项的千分之五每日计，自应付租金最后期限之日起计算至实际付清之日止；乙方拖欠部分租金或全部租金或其他费用的，拖欠时间自应付款项最后期限之次日起算超过30天的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，乙方须付清租金、滞纳金，水电物业等各项费用；甲方以该物业水、电现有状况提供给乙方使用，每月水、电和物业管理费等费用由乙方自行承担，水、电费用按实结算，整个大楼的用电损耗及公用电比例按实分摊；乙方用电甲方通过街道另行安装配电房；甲方提供以下物业管理服务并收取每月每平方米1.5元的物业管理费用等。合同签订后，兆民公司使用系争房屋至今，未支付过物业管理费。另查明，2014年9月18日，范氏公司以兆民公司拖欠租金为由，起诉至本院，要求兆民公司支付2012年10月1日至2014年12月31日的租金及滞纳金。本院经审理，认为2010年至2014年期间，上海市企业职工最低工资标准每年均有上调，且每年上调比例均超过10%，故确认租金标准自2013年1月1日起上涨10%，自2014年1月1日起再次上涨10%；本院还认为范氏公司主张的滞纳金标准明显过高，应酌情调整。2015年1月29日，本院作出(2014)宝民三(民)初字第1366号民事判决，判决兆民公司向范氏公司支付2014年12月31日前的租金3,278,646.24元，逾期付款滞纳金174,222元。该判决已生效，并已执行完毕。审理中，双方当事人表述，原来呼玛路XXX号整个大楼的总电表是范氏公司管理，用电户名是范氏公司。后因兆民公司机房用电量大，需要增容，2011年6月左右，用电户名转为兆民公司。此后，由兆民公司管理大楼总电表并支付电费，范氏公司按其使用的分表用电量向兆民公司支付电费，已付清2011年底前的电费。兆民公司向本院提供《2012年－2015年6月份应收范氏水电费及利息往来明细》，载明范氏公司应付电费如下：2012年1月至2014年5月电费1,098,805.12元，2014年6月至2015年5月应分担基础电费83,565.07元、基础电费外电费460,044.96元，合计1,642,415.15元。范氏公司对上述明细中的数据予以确认，但表示不应承担基本电费，因为2011年变更用电户名时，双方口头约定基本电费由兆民公司承担，根据2010年5月的电费发票显示，兆民公司增容前的基本电费只有每月6,240元。兆民公司对2010年5月电费发票没有异议，但表示变更用电户名时，双方没有谈到基本电费的问题。以上事实，有《房屋租赁合同》、(2014)宝民三(民)初字第1366号民事判决书、《2012年－2015年6月份应收范氏水电费及利息往来明细》及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。审理中，范氏公司为证明自己支付电费的事实，向本院提供其制作的《范氏科技付兆民云计算电费》及相应付款凭证，证明范氏公司共向兆民公司支付电费1,892,068.17元，包括：1、范氏公司分3笔支付332,050.29元，2、范氏公司通过光大银行分14笔支付663,227.71元，3、上海申晟节能科技有限公司通过北京银行分8笔代付267,235.28元，4、上海立晨物联网科技有限公司通过华夏银行分9笔代付629,554.89元。兆民公司对上述凭证的原件均进行了核对，认可第1、3项范氏公司支付电费599,285.57元。对第2项的意见：2014年9月至2015年6月，范新进以付工资等名义，从兆民公司账户转给曹清华共计660,146.16元，这些钱就是范氏公司通过光大银行转给兆民公司民生银行账户的款项，不能认定为支付电费。对第4项的意见：上海立晨物联网科技有限公司于2014年6月11日支付兆民公司499,519.55元，范氏公司股东范新进利用掌控的兆民公司银行印鉴及网银密钥，当天转回上海立晨物联网科技有限公司429,759.55元，并私自转给范新进个人账户142,760元；2014年9月25日上海立晨物联网科技有限公司支付兆民公司3万元，范新进当天将该款用于支付北京市中银律师事务所上海分所的律师费，而兆民公司与该律师事务所没有业务关系；以上事实说明上海立晨物联网科技有限公司支付的629,554.89元都不是代范氏公司支付电费。范氏公司为反驳兆民公司的上述意见，向本院提供以下证据：1、2014年3月21日金额为443,366.80元的借款单、华夏银行电子银行转账凭证、华夏银行电子回单、2014年3月11日兆民公司股东会扩大会议纪要，证明2014年3月11日张庙街道办事处提议兆民公司召开股东会解决员工工资问题，兆民公司向上海立晨物联网科技有限公司借款五笔共计740,893.30元；2、发票、刷卡单，证明范新进、侯芳分别代兆民公司支付IP月租费142,760元、7,400元；3、兆民公司与北京市中银律师事务所上海分所签订的《聘请律师合同》及发票，证明兆民公司聘请律师支付3万元；4、曹清华农商银行账户明细、税收缴款书，证明曹清华代兆民公司向上海安保建筑工程有限公司支付工程款30万元，发员工工资(孟孟、王伟兴)127,976.42元，缴纳税金232,290.18元。兆民公司发表质证意见：1、借款单没有兆民公司签章，不予认可；电子银行转账凭证、电子回单、股东会扩大会议纪要，真实性没有异议；2、认可；3、不认可，是范新进的个人行为；4、均不认可。本院认为，范氏公司与兆民公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守并履行。范氏公司按约将系争房屋交付给兆民公司使用，兆民公司亦应按约向范氏公司支付租金。兆民公司未付2015年租金，范氏公司据此要求解除合同，但根据本案及前案查明的事实，范氏公司的股东范新进同为兆民公司的股东，侯军也在兆民公司工作过，兆民公司在前案举证范新进、侯军利用手上掌握的兆民公司印鉴、密钥等进行转账等行为，导致双方之间的款项流转非常混乱，加上双方对电费一直未结算清楚，对2014年6月后的基础电费问题又有分歧，所以兆民公司未按时支付2015年租金并非恶意，不构成根本违约，范氏公司要求解除合同的请求，本院不予支持。根据合同约定，兆民公司应于2014年租金到期日前30天支付2015年全年租金，兆民公司未按时支付租金，仍应承担逾期付款的违约责任。关于系争房屋的租金标准，生效判决已认定2013年1月1日起上涨10%，自2014年1月1日起再次上涨10%。因2015年上海市企业职工最低工资标准的上调幅度仍超过10%，故2015年1月1日起租金标准再次上涨10%，合同约定付款方式为年付，兆民公司应向范氏公司支付2015全年租金2,517,904.88元。关于逾期付款滞纳金的标准，范氏公司按照合同约定的日千分之五标准计算滞纳金，该标准明显过高，本院考虑范氏公司的实际损失，兼顾公平原则，酌情调整为日万分之三。范氏公司主张滞纳金从2014年12月2日起算，符合合同约定，本院予以确认。关于物业管理费，现查明兆民公司从未支付，范氏公司在前案中也未主张，而且范氏公司也未提供证据证明其对系争房屋提供了物业管理服务，因此，本院采纳兆民公司关于不再支付物业管理费的意见，范氏公司关于物业管理费的请求，本院不予支持。关于范氏公司应付的电费，双方认可《2012年－2015年6月份应收范氏水电费及利息往来明细》的数据，本院予以确认。至于基础电费是否应由范氏公司分担，双方产生争议。本院认为，因兆民公司的机房用电量大，2011年变更用电户名时进行了增容，由此增加的基础电费让范氏公司承担，显然并不公平，何况2014年5月之前兆民公司并未要求范氏公司承担基本电费，因此本院采纳范氏公司的意见，双方已约定基本电费全部由兆民公司承担。综上，本院认定2012年1月至2015年5月范氏公司应付电费1,558,850.08元。关于已付电费的问题，范氏公司向本院提供《范氏科技付兆民云计算电费》及相应付款凭证，以证明其向兆民公司支付1,892,068.17元的事实。对此，兆民公司认可范氏公司分3笔支付的332,050.29元及上海申晟节能科技有限公司代付的267,235.28元，本院予以确认。关于范氏公司通过光大银行分14笔支付的663,227.71元，兆民公司表示该款项被范新进陆续转给了曹清华，不能认定为电费；本院认为兆民公司向曹清华转账，不论是否范新进操作，均系兆民公司的企业自主行为，与范氏公司无关，范氏公司已举证证明其向兆民公司付款的事实，应予认定。关于上海立晨物联网科技有限公司通过华夏银行分9笔代付的629,554.89元，转账凭证均注明代范氏公司支付电费，事实清楚；但根据证据反映，2014年6月11日上海立晨物联网科技有限公司转账兆民公司499,519.55元，兆民公司于同日又转回429,759.55元，该款难以认定其代范氏公司支付电费；因此，本院认定上海立晨物联网科技有限公司代付电费199,795.34元。综上，范氏公司应向兆民公司支付2012年1月至2015年5月电费1,558,850.08元，已付1,462,308.62元，还应支付96,541.46元；因范氏公司未及时支付电费，还应承担相应的逾期利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海兆民云计算科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海范氏科技投资发展集团有限公司支付2015全年租金2,517,904.88元；二、被告(反诉原告)上海兆民云计算科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海范氏科技投资发展集团有限公司支付逾期付款滞纳金(以2,517,904.88元为本金，按日万分之三的标准，自2014年12月2日算至实际付款之日)；三、原告(反诉被告)上海范氏科技投资发展集团有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海兆民云计算科技有限公司支付2012年1月至2015年5月电费96,541.46元及利息(按同期银行贷款利率，自2015年6月1日算至判决生效之日)；四、原告(反诉被告)上海范氏科技投资发展集团有限公司要求解除《房屋租赁合同》等其余诉讼请求，不予支持；五、被告(反诉原告)上海兆民云计算科技有限公司的其余反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,388元，由原告(反诉被告)上海范氏科技投资发展集团有限公司负担195元，被告(反诉原告)上海兆民云计算科技有限公司负担12,193元；反诉案件受理费减半收取7,368元，由原告(反诉被告)上海范氏科技投资发展集团有限公司负担1,107元，被告(反诉原告)上海兆民云计算科技有限公司负担6,261元；财产保全费4,820元，由被告(反诉原告)上海兆民云计算科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈亮亮审 判 员  刘 姗人民陪审员  时金兰二〇一五年十二月十七日书 记 员  罗仁冰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。