四川省盐源县人民法院民 事 判 决 书(2017)川3423民初1327号原告：秦雨，男，现年35岁，重庆市九龙坡人，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人张史秀，云南新秀律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）毛二车，男，现年35岁，四川省盐源县人，住盐源县。委托诉讼代理人龙世刚，四川万鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）秦雨与被告（反诉原告）毛二车关于房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。审理期间，被告毛二车向本院提起反诉，经合议庭讨论，决定对本诉和反诉��行合并审理。原告（反诉被告）秦雨的委托诉讼代理人张史秀,被告（反诉原告）毛二车及其委托诉讼代理人龙世刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦雨诉称，原告秦雨与被告毛二车于2012年8月1日签订了《土地房屋租赁合同》，该合同签订后，毛二车按照合同的约定将土地、房屋交付给秦雨使用。秦雨按照合同的约定修建了房屋，并将房屋装修后用于经营客栈。2017年8月1日，时至秦雨支付第二个周期的房屋租金的时间（即2017年9月到2022年8月的房屋租金，共计35万元），秦雨多次联系毛二车，请求将毛二车的银行卡号给秦雨，方便秦雨将该期房屋租金支付给毛二车，但是毛二车拒不提供银行卡号，导致秦雨无法按时支付房租。2017年8月份，秦雨多次与毛二车妻子毛娜姆协商，要求将毛二车的银行卡号发给秦雨，以便支付房屋租金，但毛娜姆以毛二车不在家等为由不给原告提供银行卡号，之后秦雨在微信上与毛娜姆协商，同意亲自到泸沽湖镇处理此事。秦雨按照约定来到了沪沽湖镇，但毛二车要求提高房屋租金，并且涨幅比原来约定的房屋租金高四倍，秦雨只同意将房屋租金涨至每年10万元，毛二车不同意，双方就租金事宜协商未果。在双方的租金问题没有解决之前，毛二车就不准秦雨经营客栈，为此给秦雨客栈经营造成了困难，并且给客栈造成了极坏的影响。综上所述，秦雨认为其与毛二车所签订的合同是双方真实的意思表示，双方各自按照合同的约定己履行了第一个合同周期的义务，现到了第二个合同周期，双方因房屋租金问题发生纠纷，经协商也未能解决，故起诉来院，向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判决被告毛二车停止扰乱原告秦雨经营的违法行为，判决被告继续履行与原告于2012年8月1日签订的《土地房屋租赁合同》。并判决被告接收原告支付的租金35万元。二、判决被告毛二车赔偿原告因客栈不能正常经营造成的损失20万元。被告毛二车辩称，原告诉求涉及两个法律关系，其基本诉讼请求超出本案审理范围。盐源县人民法院向答辩人发来的本案（2017）川3423民初1327号《应诉通知》所载明的案由是“房屋租赁合同纠纷”，但原告诉状所载诉讼请求只有两条，第一条第一项诉讼请求是“请求人民法院判决被告停止扰乱原告经营的违法行为”，即停止侵害。原告第二条诉讼请求是“判决被告赔偿原告因客栈不能正常经营造成的损失20万元”，即侵权损害赔偿。该两项诉讼请求均是侵权之诉，不属本案审理的范围。对这两���诉讼请求人民法院应予依法驳回，告知其另案起诉、另案主张。原告诉状所述不是事实，其诉讼理由不能成立，应依法驳回原告的全部诉讼请求。事实是毛二车与秦雨于2012年8月1日签订了《土地房屋租赁合同》，合同签订后毛二车依约将合同约定的土地、房屋移交给秦雨经营使用，秦雨也按双方约定给付了第一期租金，秦雨却在2017年5月，未经毛二车同意的情况下，与案外人李蓉签订了《客栈转让协议》，私自将所租赁土地、房屋转租给了第三人，秦雨不仅违反了双方的约定，也违反了《合同法》的相关规定。同时按双方《土地房屋租赁合同》约定第二期交付租金的时间是2017年8月1日前，从双方的微信和短信以及电话记录完全可以充分证实是毛二车一直在向秦雨催要租金，并且按双方《土地房屋租赁合同》的约定给了秦雨合理宽限期，但秦雨仍未支付租金，而且至今都未向么吃支付租金。从原告秦雨与案外人李蓉的微信聊天记录可以看出，秦雨是因为案外人，即转租人李蓉未向其缴纳租金，所以拖欠摩毛二车租金，而不是秦雨所说的么吃在8月1日前拒收租金。秦雨所述完全违背客观事实。毛二车在2017年9月过后不得不向秦雨口头通知解除合同，同时，在毛二车要求秦雨解除合同退还租赁物时，么吃也做到了最大限度的克制，从来就没有阻挡阻挠过秦雨的正常经营，更不存在什么侵权问题，其所诉事实和理由均不成立，依法应予全部驳回。综上所述，掩盖秦雨诉讼请求、事实和理由均与客观事实严重不符，更无法律依据，请人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。审理期间，被告毛二车向本院提起反诉，反诉请求，一、依法解除反诉人毛二车与被反诉人秦雨于2012年8月1日签订的《土地房屋租赁合同》。二、依法判令被反诉人秦雨立即返还其承租的土地、房屋。三、依法判令被反诉人秦雨支付2017年9月1日至退还土地、房屋时止暂定三个月的租金17500.00元。四、由被反诉人秦雨承担全部诉讼费用。事实和理由：反诉人毛二车与被反诉人秦雨于2012年8月1日签订了《土地房屋租赁合引》，合同签订后反诉人依约将租赁上地房屋移交给被反诉人经营使用，被反诉人也按双方约定给付了第一期租金。但被反诉人秦雨却在2017年6月在未经反诉人同意的情况下，与案外人李蓉(身份证号码512201197011280820)签订了《客栈转让协议》，私自将所租赁的土地、房屋转租给了案外人李蓉。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物��成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”的规定，反诉人请求人民法院依法解除反诉人与被反诉人于2012年8月1日签订的《土地房屋租赁合同》，同时按双方《土地房屋租赁合同》约定，第二期交付租金的时间是2017年8月1日前，从双方的微信和短信以及电话记录完全可以充分证实，是反诉人一直在向被反诉人催要租金，并且按双方《合同》约定给予了被反诉人最长合理宽限期，在被反诉人仍不予理睬后，反诉人才要求解除合同的。而不是被反诉人所说的反诉人在8月1日前拒收租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，请求���民法院依法解除反诉人与被反诉人于2012年8月1日签订的《土地房屋租赁合同》。另外，在反诉人要求被反诉人解除合同，退还租赁物时，反诉人也做到了最大限度的克制，从来没有阻挡、阻挠过被反诉人的正常经营，更不存在什么侵权问题。本案本诉是租赁合同纠纷，其请求赔偿20万元损失，不属于本案租赁合同纠纷审理范围。其本诉事实和理由均不成立，依法应予全部驳回。综上所述，被反诉人本诉的诉讼请求、事实和理由均与事实严重不符，于法无据，请求人民法院驳回被反诉人本诉的诉讼请求，同时依法支持反诉人的诉讼请求。针对反诉人毛二车的反诉，被反诉人秦雨辩称，秦雨和毛二车不应该解除合同，土地、房屋租金秦雨是一直都愿意支付的，秦雨也不存在转让酒店的情形。秦雨与案外人李蓉属融资关系，秦雨和毛二车签订的合同以及相关法律并无限制，《土地房屋租赁合同》中约定，秦雨可以在租赁期限内转租、转营，只需要“支会”毛二车即可，故秦雨的行为并无不妥。反诉人毛二车的反诉理由不能成立，秦雨一直表示愿意支付租金，反诉人说秦雨不按时支付租金的说法不成立。本诉原告秦雨为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料，本院组织原、被告进行了证据交换及质证：一、原告秦雨的身份证复印件一份，证明原告的身份情况及主体资格。被告毛二车对此证据无异议。二、原告秦雨与被告毛二车于2012年8月1日签订的《土地房屋租赁合同》复印件一份，证明原、被告签订《土地房屋租赁合同》的事实以及原、被告双方在合同中的权利义务等。被告毛二车的质证意见：对合同本身无异议，但其认为合同中约定的违约金应为损失额的10倍；原告强调的合同内容第六条中用的“支会”一词，应理解为经甲方同意方转租，而不能理解为告知即可。三、泸沽湖派出所接处警登记表复印件一份并附照片一份，证明被告毛二车因涨租金一事在秦雨经营的客栈吵闹，泸沽湖派出所出警制止的事实。被告毛二车的质证意见：对证据无异议，但对证明内容有异议，当时毛二车是在和原告秦雨通过电话的方式谈涨租金的事，毛二车到客栈去催要到期的房屋土地租金，并不是去阻碍客栈经营，秦雨报警后泸沽湖派出所民警到场，建议双方通过诉讼方式解决原、被告之间的纠纷。四、原告秦雨与被告毛二车及其妻子毛娜姆的微信聊天记录，证明原告秦雨要求被告提供银行卡号以便支付房屋租金，被告拒不提供的事实，以及被告要求原告到泸沽湖镇来洽谈涨租金事宜的事实。被告毛二车的质证意见：原告秦雨是在与被告毛二车妻子毛娜姆谈，并未与被告毛二车洽谈；原告在之前两个租期向被告通过转款方式支付过两次租金，被告毛二车的银行卡号原告是有的，所以不存在被告拒不提供银行卡号一说；聊天记录显示的时间是2017年8月20日，该时间已经超过原告给付租金的宽限期，该聊天记录不能证明原告主张的事实，反而说明被告毛二车在向原告催要房屋租金，原告一直拖延不给付的事实。五、原告秦雨与合伙人李蓉的微信聊天记录，证明李蓉证实被告毛二车经常到客栈来闹，并将在客栈入住的房客赶走，导致客栈不能正常经营的事实。被告毛二车的质证意见：对证据真实性无异议，但对证据的证明事实有异议，元秦雨与合伙人李蓉聊天记录中谈到关于房屋租金，时间是2017年9月6日，该时间已经超过原告向被告毛二车给付租金的宽限期；聊天中原告秦雨要求李蓉赶紧给付转租租金才好向被告支付房屋租金，这也说明原告并没有按时向被告支付租金。被告（反诉原告）毛二车为反驳原告的诉讼请求，本院提交了以下证据材料，并以此作为其反诉的证据。本院组织原、被告进行了证据交换及质证：一、被告（反诉原告）毛二车与原告（反诉被告）秦雨于2012年8月1日签订的《土地房屋租赁合同》复印件一份，证明原、被告之间的租赁关系，并证明原告秦雨在第一个租赁期满后，在最长宽限期经过后仍未向被告毛二车支付房屋租金的事实。原告���雨的质证意见：对该证据无异议。二、被告毛二车及其妻子毛娜姆与原告秦雨的微信聊天记录，证明按照合同约定，秦雨应当在2017年8月1日前支付第二期房屋租金，但过了最后宽限期，原告仍未支付，经被告毛二车及其妻子毛娜姆催要，原告秦雨仍不予理睬的事实。原告秦雨的质证意见：对该证据无异议，但请求合议庭对该微信聊天记录整体审查。三、原告秦雨与案外人李蓉签订的《客栈转让协议》和《投资合伙协议》，证明原告秦雨未经被告毛二车同意，于2017年6月与案外人李蓉签订前述协议，私自将其承租的土地、房屋转租给案外人李蓉的事实，被告毛二车认为案外人李蓉与原告秦雨签订的《客栈转让协议》后有所顾虑，所以又签订了《投资合伙协议》以便扣住秦雨的部分资金，保证客栈能够顺利转租和经营。原告秦雨的质证意见：确实存在两份协议，先签订了《客栈转让协议》，但事后觉得不对，又重新签订了《投资合伙协议》替代《客栈转让协议》，秦雨与李蓉属于合伙关系，《投资合伙协议》明确约定了双方各自所占的合伙份额，并由李蓉负责客栈日常经营管理，所以并不存在转租转让的行为和事实。依照《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，根据当事人提交的证据材料和当庭的质证意见，本院对证据做如下分析与认定：对原告秦雨提交的证据一，原告秦雨的身份证复印件能够证明原告的身份情况及主体资格，本院予以采信。证据二，原告秦雨与被告毛二车于2012年8月1日签订的《土地房屋租赁合同》复印件，与原���核对一致，双方当事人均无异议，本院予以采信。证据三，泸沽湖派出所接处警登记表复印件及所附照片，证明泸沽湖派出所出警的事实，但不能证明原告主张的待证事实，本院不予采信。证据四，原告秦雨与被告毛二车及其妻子毛娜姆的微信聊天记录，能证明双方对房屋租金事宜进行过沟通、洽谈，但不能证明原告主张的待证事实，本院不予采信。证据五，原告秦雨与合伙人李蓉的微信聊天记录，能证明原告秦雨与案外人李蓉进行过沟通、洽谈，但不能直接证明被告毛二车阻拦原告经营客栈的事实，不能证明原告主张的待证事实，本院不予采信。对被告（反诉原告）毛二车提交的证据一，被告（反诉原告）毛二车与反诉被告秦雨于2012年8月1日签订的《土地房屋租赁合同》复印件，与原件核对一致，双方当事人均无异议，本院��以采信。证据二，被告（反诉原告）毛二车及其妻子毛娜姆与原告（即反诉被告）秦雨的微信聊天记录，该证据能证明双方对房屋租金事宜进行过沟通、洽谈，但不能证明反诉原告毛二车主张的待证事实，本院不予采信。证据三，反诉被告秦雨与案外人李蓉签订的《客栈转让协议》和《投资合伙协议》，能证明秦雨与案外人李蓉之间存在合同关系，但不能证明反诉原告毛二车主张的待证事实，本院不予采信。根据上述认证的证据和当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：原告（反诉被告）秦雨与被告（反诉原告）毛二车于2012年8月1日签订了《土地房屋租赁合同》，合同约定毛二车将其位于盐源县泸沽湖达祖社6组的宅基地和房屋出租给秦雨使用，出租期限为2012年8月至2027年8月，共15年。该合同��订后，毛二车按照合同的约定将土地、房屋交付给秦雨使用。秦雨按照合同约定给付了第一期的土地、房屋租金，修建了房屋，并将所修建房屋装修后用于经营客栈，客栈名为“晴雨明美景观客栈”。2017年5月25日，秦雨与案外人李蓉签订《客栈转让协议》以及《投资合伙协议》，与案外人李蓉共同经营该客栈，按照约定由案外人李蓉负责客栈的日常经营、管理活动，定期向秦雨报告客栈的经营状况和财务状况。2017年8月，时至《土地房屋租赁合同》约定的第二个租赁期，秦雨和毛二车因土地、房屋租金事宜发生争议，遂诉至我院。本院认为，本案系秦雨与被告毛二车之间的房屋租赁合同纠纷。原、被告均系完全民事行为能力人，双方在自愿、协商的基础上就房屋租赁事宜签订了书面的租赁合同，合同系��事人真实的意思表示，合同内容不违反国家相关法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，原、被告应当严格依照合同约定行使相应权利，履行合同义务。本案中，本诉被告毛二车有权要求本诉原告秦雨按照合同约定支付土地、房屋租金，本诉原告秦雨提交的证据及其陈述并不能证明本诉被告毛二车的行为阻碍其正常管理、经营客栈，故其要求人民法院判决本诉被告毛二车停止扰乱其经营客栈的诉讼请求不能成立；本诉原告秦雨要求人民法院判决本诉被告毛二车赔偿原告因客栈不能正常经营造成的损失20万元的诉讼请求，其不能提供造成损失的原因及损失的具体计算标准，故此诉讼请求亦不能成立，本院不予支持。本诉原告秦雨提交的证据及其陈述双方签订的《土地房屋租赁合同》系真实、合法、有效的合同，本诉原告秦雨愿意继续履行，且尚可继续履行，故本诉原告要求判决本诉被告继续履行2012年8月1日签订的《土地房屋租赁合同》，接收本诉原告支付的租金35万元的诉讼请求，本院应予支持；反诉原告毛二车要求法院判决解除反诉人毛二车与被反诉人秦雨于2012年8月1日签订的《土地房屋租赁合同》的诉讼请求不能成立，由此，反诉原告毛二车要求法院判决被反诉人秦雨立即返还其承租的土地、房屋以及判令被反诉人秦雨支付2017年9月1日至退还土地、房屋时止暂定三个月的租金17500.00元的诉讼请求亦不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定对本案判决如下：一、本诉被告毛二车继续履行2012年8月1日签订的《土地房屋租赁合同》，并接收本诉原告秦雨支付的第二期土地、房屋租金人民币35万元。二、驳回原告秦雨的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告毛二车的诉讼请求。本案本诉案件受理费人民币8800.00元，由本诉原告承担人民币4000.00元，本诉被告毛二车承担人民币4800.00元；反诉案件受理费人民币238.00元，由反诉原告毛二车承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。审 判 长  刘永洪审 判 员  解庭贵人民陪审员  阿福兰二〇一七年十二月三十日书 记 员  张朋好附：本判决依据的部分法律规定及司法解释《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以��明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。