江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宿中民终字第01354号上诉人（一审被告）泗洪县沪康玻璃制品有限公司，住所地江苏省泗洪县瑶沟乡经济开发区10幢。法定代表人陆志刚，该公司董事长。委托代理人汤道波，江苏拓荒者律师事务所律师。被上诉人（一审原告）陈华。一审被告陆志刚。上诉人泗洪县沪康玻璃制品有限公司（以下简称沪康公司）因与被上诉人陈华、一审被告陆志刚租赁合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2014）洪瑶民初字第0569号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年6月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，并于2015年11月9日组织双方当事人公开进行了听证。上诉人沪康公司委托代理人汤道波，被上诉人陈华及一审被告陆志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈华一审诉称：2012年5月5日，沪康公司与陈华签订厂区租赁协议，沪康公司法定代表人陆志刚签名确认。协议约定陈华租赁沪康公司部分厂房，租赁期为3年。但陈华租赁厂房仅10个多月，陆志刚却突然通知陈华搬迁。2013年6月26日，陆志刚与陈华签订了一份搬迁补偿协议，协议第二条约定搬迁补偿标准按宿迁市拆迁有关条例补偿，补偿协议签订后，陈华多次索要补偿款未果。故诉至法院，要求：1、判令沪康公司、陆志刚支付搬迁费256744元（其中办公用房19540元、原材料237204元）、临时安置费74340元、搬迁奖励费34230.63元、搬迁停产停业补偿费250000元、陈华出资添加的设施即水泥场地及生活设施安装、大棚三项固定设施折价补偿费138685元，合计773239.6元；2、诉讼费用由沪康公司、陆志刚承担。沪康公司一审答辩称：陆志刚是沪康公司法人代表，其行为是代表沪康公司行为，陆志刚不应承担赔偿责任；沪康公司虽与陈华签订了租赁协议，但陈华未按协议约定缴纳2013年5月4日以后的租金，按协议约定该租赁合同已经自动解除。沪康公司的搬迁行为与陈华无关；2013年6月26日签订的搬迁协议系陈华胁迫陆志刚所签，应属无效协议；2013年10月，沪康公司出于道义就陈华出资建设的地坪等设施给予了陈华53000元的补偿，双方已就补偿问题结算清楚。另外，双方之间系厂房租赁关系，而拆迁补偿系政府行为，陈华应向拆迁主管部门提出主张权利，故请求驳回陈华的诉讼请求。陆志刚一审答辩称：陈华是与沪康公司之间发生租赁关系，陆志刚只是代表沪康公司履行职责，故请求判决驳回陈华对陆志刚的诉讼请求。陈华为证明其诉讼主张，一审提交以下证据：1、《厂区租赁协议》及《租赁场地补充协议》各一份，证明陈华与沪康公司之间存在租赁合同关系及租赁场地使用范围的事实。2、陆志刚和陈华签订的《搬迁协议》一份，证明陆志刚和陈华对搬迁费用补偿标准进行约定的事实。3、《宿迁市市区国有土地上房屋征收补偿暂行办法》一份，证明沪康公司、陆志刚应按该办法规定的标准向陈华给付搬迁补偿费的事实。4、陈华自行书写的《补偿费计算明细》一份，证明沪康公司、陆志刚应给付陈华的补偿费项目及计算明细。5、《照片》一组，证明陈华在租赁期间所添加的设施及搬迁协议中双方约定的须搬迁的原材料等情况。沪康公司为证明其抗辩主张，一审中提交了以下证据：6、证人朱某、张某的证言，证明陆志刚在搬迁协议上的签名是在陈华控制下完成的事实。7、《厂区图纸》一份，证明租赁协议中陈华租赁场地范围的事实。8、中国农业银行《银行卡存款业务回单》一份，证明沪康公司已给付陈华拆迁补偿等相关费用53000元的事实。沪康公司对陈华一审提供证据的质证意见：对证据1、2的真实性予以认可，但陈华没有给付后续租金，双方之间的租赁合同已解除；证据2系陈华胁迫之下签订应属无效；对证据3、4均不予认可；证据5中陈华的添加彩钢瓦大棚及水泥地（包括机械大棚内场地250㎡、大厂房后108㎡、大厂房南820㎡及厂区西南边72㎡）的行为未经沪康公司同意，且沪康公司已经就该添加部分给予了赔偿。陆志刚对陈华一审提供证据的质证意见：对于证据1、2的真实性无异议，但陆志刚是代表沪康公司的行为，应由沪康公司承担责任；对于其他证据的质证意见与沪康公司的质证意见相同。陈华对沪康公司一审提供证据的质证意见：对证据6两证人证言的真实性不予认可，都为证人凭空想象，陈华没有胁迫陆志刚；对证据7的真实性予以认可；对证据8的真实性予以认可，陈华收到沪康公司支付的该笔补偿款，但双方之间并没有就补偿款问题达成协议。一审法院在第二次庭审中向本案双方当事人出示了一审法院依职权调取的证据，即就水泥地坪造价问题向业内人士咨询的两份谈话笔录。目的是确定2012年度在泗洪县乡镇工业园区铺设室外水泥地坪的造价。本案双方当事人对该两份谈话笔录中业内人士对水泥地坪的造价均表示认可。一审法院的认证意见：沪康公司、陆志刚对证据1、2的真实性无异议，应依法予以确认，该证据能够证明本案当事人双方之间存在租赁关系，因陆志刚是沪康公司的法定代表人，沪康公司亦对其代表公司的行为予以了确认，且陈华应知道陆志刚的行为系职务行为，故陆志刚不是本案适格被告，其不应承担民事责任，同时，该证据还能证明沪康公司应向陈华支付相关搬迁补偿费用；证据3系有权机关依法发布的相关文件且本案当事人双方在庭审中亦予以了认可，应予以采信；证据4只是陈华单方确定的赔偿项目及数额，没有其他证据予以佐证，沪康公司亦不予认可，应不予采信；证据5系双方签订搬迁协议时拍摄且有沪康公司相关人员按手印予以确认，且有拆迁补偿协议相互印证，故对其证明效力，应予以确认；证据6两证人证言只能证明陈华尾随陆志刚，并不能证明搬迁协议系陈华胁迫被告所签订，故陆志刚提出的其是在受胁迫的情况下签订的搬迁协议的主张不能成立，应不予采信；证据7证明本案当事人双方对租赁范围进行了确认，双方均无异议，应予以确认；证据8证明陈华已经收到53000元补偿款，双方对此均无异议，应予以确认。一审法院经审理查明：2012年5月5日，沪康公司与陈华签订厂区租赁协议，并2012年5月19日签订了一份补充协议，对租赁的范围进行了变更。2012年7月20日，陈华依据该协议将机器设备搬入了位于泗洪县瑶沟乡境内的租赁厂房，设立宿迁市荣川铸工材料有限公司进行生产经营活动，期间，陈华因生产需要自行出资新建了彩钢瓦大棚一个和水泥地坪若干块。因政府征用厂区土地，2013年6月26日陆志刚和陈华签订搬迁协议，约定陈华将其在沪康公司厂区内的机械、设备、设施及原材料（砂4500吨、煤10吨）及固定设施搬迁，沪康公司支付搬迁费，并约定以拍摄的照片图像和测量的数据为依据，按宿迁市市政府相关拆迁补偿条例标准计算搬迁费。2013年8月12日，沪康公司与瑶沟乡人民政府签订了征收补偿协议，瑶沟乡人民政府遂将沪康公司征收拆迁，并支付给沪康公司470万元拆迁补偿款，但没有确定具体补偿项目及金额。2013年10月13日，沪康公司给付陈华补偿款53000元。现因拆迁补偿事宜协商未果，故而成诉。一审法院归纳本案的争议焦点为：1、陆志刚是否为本案适格被告，是否应当承担民事责任；2、如果陆志刚不承担民事责任，沪康公司是否应当补偿陈华主张的相关损失及具体项目和标准数额如何确定。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，陈华与陆志刚签订的租赁协议、租赁场地补充协议以及搬迁协议均系双方自愿行为，陆志刚系沪康公司法定代表人，租赁标的物系该公司财产，且沪康公司确认陆志刚的行为属于职务行为，故沪康公司是上述合同的相对人，应依协议履行相关义务，陆志刚的行为属职务行为，其不是本案适格被告，不应承担相应责任，陈华要求陆志刚给付拆迁补偿款的请求，应不予支持。沪康公司主张因陈华未按约定缴纳2013年5月4日以后的租金，租赁协议已经自动解除，但其没有提供证据证实，应不予采信，对其辩称的搬迁行为与陈华无关的理由不能成立。沪康公司主张搬迁协议系陈华胁迫陆志刚所签，应属无效，但因无事实和法律依据，应不予采信。案涉厂房在陈华租赁经营期间被当地政府征用拆迁，其应当获得相应的拆迁补偿，鉴于当地政府系与沪康公司之间达成征收补偿协议，并向沪康公司支付了补偿款，故沪康公司应向陈华给付其应得的补偿费用。庭审中，双方均同意按照2011年4月施行《宿迁市市区国有土地上房屋征收补偿暂行办法》中确定的补偿标准计算补偿费用，故可依照该办法确定补偿项目及数额。依据该办法第二十四条规定，陈华可以得到的补偿包括因征收房屋造成的搬迁补偿、被征收房屋及所占土地使用权价值的补偿及停产停业损失的补偿。陈华与沪康公司在庭审中确认陈华租赁的厂房及办公楼搬迁补偿费为840元（140平方米×6元／平方米）、仓库搬迁补偿费为4348.8元（362.4平方米×12元／平方米）；依据双方签订的搬迁协议，沪康公司应补偿4500吨原材料（石英砂）的搬迁费用，但庭审中陈华确认其已经在泗洪县将其中200吨出售，故主张沪康公司补偿其4300吨石英砂的搬迁费。陈华主张其已经将石英砂搬运到常州市，费用为237204元，对此沪康公司不予认可，一审法院认为，陈华在已经知道沪康公司将要被拆迁的情况下，应本着诚实信用的原则，积极作为，尽量避免损失的扩大，其可以就地或就近对石英砂进行处置，陈华将石英砂搬运到距离沪康公司很远的常州市，不仅扩大了损失，也不符合常理，对陈华的该主张应不予采信，一审法院参照泗洪县境内运输价格和合理期限场地占有费用，酌定沪康公司按照21元／吨给付陈华石英砂搬迁补偿费51600元（4300吨×21元／吨），故沪康公司应给付陈华搬迁补偿费合计56788.8元。关于陈华主张的其在租赁协议签订后添加的固定设施水泥地坪及彩钢瓦大棚的补偿费用。庭审中，沪康公司认可陈华出资建造的水泥地坪为1250平方米（机械大棚内场地250平方米＋大厂房后108平方米＋大厂房南820平方米＋厂区西南边72平方米），且双方均认可法院依职权咨询相关专业人员给出的每平方米85元造价，故一审法院确认的该水泥地坪的总造价为106250元（1250㎡×85元／平方米）；陈华主张搭建大棚的费用为20257元，沪康公司认为费用过高不予承认，陈华也承认其提供的补偿费计算明细中列举该项费用并非全部用于大棚的搭设，在案件审理过程中陈华曾就该项费用申请鉴定，但因实物已经灭失，无法鉴定，由于大棚确系陈华搭建，故一审法院酌定沪康公司给付陈华大棚拆迁补偿款12154.2元（20257元×60%）。关于陈华主张的停产或停业补偿25万元问题。依据《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十五条规定，征收非住宅房屋造成停产、停业的，根据实际生产、经营状况，给予不超过货币补偿评估总金额5%的停产或停业补偿。考虑涉案厂房位处乡镇，并不在该《办法》中规定的宿迁市市区，一审法院酌定沪康公司给予陈华其获得的补偿总额的3%为宜，同时，因陈华租赁的生产经营厂房（11322平方米），并不是沪康公司的全部厂房（21000平方米），故，可按照陈华租赁面积在沪康公司全部面积的中比例，计算陈华应得的停产补偿，即76019元（11322㎡÷21000㎡×470万元×3%）。关于陈华主张的安置费、搬迁奖励费及生活设施安装补偿费，因双方对上述补偿没有约定，陈华也没有证据证实沪康公司获得了搬迁奖励费，也未提供证据证实其应当获得生活设施安装补偿费，而安置费系征用住宅而产生的补偿费，故对陈华该三项费用主张应不予支持。沪康公司主张其已与陈华达成补偿其53000元的搬迁补偿协议，并已支付了全部的拆迁补偿费53000元，但其没有提供证据予以证实，应不予采纳，但该53000元应在补偿款中予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，一审法院判决：一、沪康公司于本判决生效之日起10日内向陈华支付搬迁补偿费、停产停业补偿费、新增大棚及水泥地坪拆迁补偿费合计198212元（沪康公司向陈华支付的53000元已扣除）；二、驳回陈华其他诉讼请求。案件受理费11532元，由陈华负担7268元，沪康公司负担4264元。沪康公司不服一审法院判决，向本院提起上诉称：1、陈华未按约及时支付租金，租赁合同自动解除；2、案涉搬迁协议系在陈华胁迫下签订，应为无效协议；3、案涉厂房拆迁系政府行为，拆迁补偿与沪康公司无关；4、一审认定租赁面积为11322平方米错误；5、一审认定陈华搬迁石英砂4300吨无事实依据；6、一审认定陈华浇筑水泥场地造价按每平方85元计算没有依据；7、案涉厂房位置在乡镇，一审法院适用宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿办法没有依据；8、一审法院以沪康公司所得拆迁补偿款为基数，按照陈华租赁面积所占比例确定停业和停产补偿损失没有依据。请求二审法院依法改判，驳回陈华一审诉讼请求。陈华二审答辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。一审被告陆志刚二审陈述称：一审法院判决结果与陆志刚无关，无其他意见。二审中，陈华提供手写明细一份，证明沪康公司法定代表人陆志刚在该明细上圈出各种砂石数量及签字确认的事实，其行为日期为2013年6月26日，即签订搬迁协议同一日，确认各种砂石数量为4499吨的事实。二审中沪康公司提供以下证据：1、宿迁市造价协会公布的2012年8月和10月宿迁市、县区C30混凝土指导价明细，证明浇筑水泥地坪时C30混凝土平均价格为330元的事实。2、房产部门绘制的案涉场地测绘图，证明计算陈华租赁场地面积的依据。一审被告陆志刚二审未提供新证据。陆志刚对陈华二审提供证据的质证意见：手写明细上陆志刚的签字系在陈华胁迫下所签，应以陈华购买砂石的发票计算砂石的吨数。沪康公司对陈华二审提供证据的质证意见同沪康公司质证意见。陈华对沪康公司二审提供证据的质证意见：对该证据的真实性不予认可，沪康公司一审认可按照每平方85元计算浇筑水泥场地造价补偿。对测绘图的真实性予以认可。陆志刚对沪康公司二审提供证据的真实性予以认可。本院认证意见：沪康公司对陈华二审提供证据的真实性无异议，虽然其认为被陈华胁迫签字确认，但其并未提供充分的证据予以证实，故本院对该证据的真实性予以确认；陈华对沪康公司二审提供测绘图的真实性予以认可，故本院对该证据的真实性予以确认。陈华对指导价明细的真实性不予认可，且该证据系沪康公司单方提供，未说明证据来源且无有权机关确认。另外，沪康公司一审亦认可按照每平方85元计算浇筑水泥场地造价补偿，因此，对该证据的真实性及关联性依法不予确认。经各方当事人确认，除上诉人沪康公司对案涉砂石数量有异议外，对一审法院经审理查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。经各方当事人确认，本院归纳本案的争议焦点为：1、沪康公司是否应当支付陈华拆迁补偿款；2、如果应当支付，一审认定租赁面积为11322平方米是否错误、一审认定陈华搬迁石英砂4300吨有无事实依据、一审认定陈华浇筑水泥场地造价按每平方85元计算有无事实依据、一审适用宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿办法是否正确、一审法院以沪康公司所得拆迁补偿款为基数按照陈华租赁面积所占比例确定停业和停产补偿损失是否正确。关于第一个争议焦点，本院认为：沪康公司是否应当支付陈华拆迁补偿款。沪康公司二审中认可陈华欠付的租金已经全部结清，且双方已就搬迁补偿达成协议，虽然沪康公司上诉认为其是在陈华胁迫之下签订的搬迁协议，但其未提供充分的证据予以证实，且其已实际向陈华支付了53000元款项，故对沪康公司该上诉意见依法不予采纳。因沪康公司已与拆迁主体达成拆迁协议并领取了拆迁补偿款，因此，沪康公司应当向陈华支付其应得的补偿费用。关于第二个争议焦点，本院认为：关于一审认定租赁面积为11322平方米是否错误问题。确定案涉租赁面积应当以双方签订的租赁协议及补充协议约定为准。经双方确定无异议的面积为3800平方米，争议较大的面积部分主要是补充协议约定的主厂房东北角空地面积及公共道路面积。就主厂房东北角空地的四至界限双方当事人争议较大，陈华主张包括与主厂房平行的以东空地部分，沪康公司主张为与主厂房北墙平行至东围墙以北空地再减去拐角8号房面积部分。在双方均未提供证据予以证实的情况下，应当对双方协议约定的内容进行解释，从协议字面内容来看，主厂房东北角空地即是指与主厂房北墙平行至东围墙以北围墙内空地部分。按照房产部门的测绘图计算，该部分面积大约为1200平方米。关于公共道路面积是否应计算在租赁面积之内问题，因案涉厂区被租赁给多家单位和个人使用，公共道路是租赁各方通行、消防通道所必须保留的公用部分，不应归一个主体占有使用，因而不应计算在租赁面积之内。因案涉租赁场地原貌已经不存在，故依据测绘图酌定陈华租赁面积为5000平方米。一审法院依据陈华单方在建设项目环境影响登记表上填写的数额11322平方米来确定租赁面积与双方合同约定及租赁场地的客观情况不符，明显不当，依法应予纠正。关于一审认定陈华搬迁石英砂4300吨有无事实依据问题。双方签订的搬迁协议中注明了场地内存有砂4500吨，沪康公司法定代表人陆志刚亦在陈华书写的明细上签字确认厂内存在近4500吨的砂。陆志刚抗辩称受陈华胁迫签订搬迁协议和确认场内存放砂的吨数，但其并未提供充分的证据予以证实，对其该抗辩理由依法不予采纳。后陈华确认出售了200吨砂，故厂内还剩4300吨砂，故一审法院认定陈华搬迁石英砂4300吨有事实依据。关于一审认定陈华浇筑水泥场地造价按每平方85元计算有无事实依据问题。经查阅一审庭审笔录，沪康公司及陆志刚对一审法院依职权咨询相关专业人员给出的浇筑水泥场地每平方米85元的造价并无异议，一审法院据此确定浇筑水泥场地的补偿数额并无不当。关于一审适用宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿办法是否正确问题。双方在搬迁协议中明确约定按照宿迁市市政府相关拆迁补偿条例标准计算拆迁补偿该费用，一审法院参照拆迁行为发生时有效施行的宿迁市拆迁补偿办法计算拆迁补偿费用并无不当。关于一审法院以沪康公司所得拆迁补偿款为基数，按照陈华租赁面积所占比例确定停业和停产补偿损失是否正确问题。一审法院依据《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的相关规定，并结合涉案厂房位处乡镇的实际情况，按照不超过货币补偿评估总金额3%计算停产或停业补偿，符合公平原则。但因认定陈华实际租赁面积有误，导致计算出的补偿款数额错误，应予以纠正。本院依据实际租赁面积计算停产、停业补偿款数额为33571元（5000㎡÷21000㎡×470万元×3%）。综上，因二审期间产生新证据，导致一审判决认定事实错误。上诉人沪康公司的上诉理由部分成立，本院依法予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、变更泗洪县人民法院（2014）洪瑶民初字第0569号民事判决主文第一项为：泗洪县沪康玻璃制品有限公司于本判决生效之日起10日内向陈华支付搬迁补偿费、停产停业补偿费、新增大棚及水泥地坪拆迁补偿费合计155764元（沪康公司向陈华支付的53000元已扣除）；二、维持泗洪县人民法院（2014）洪瑶民初字第0569号民事判决主文第二项。一审案件受理费11532元、二审案件受理费5068元，合计16600元，由陈华负担8990元，泗洪县沪康玻璃制品有限公司负担7610元。本判决为终审判决。审 判 长  赵振亚代理审判员  周栋才代理审判员  仲召虎二〇一五年十二月十七日书 记 员  张晓青第15页／共15页