中华人民共和国北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第08947号原告（反诉被告）CHOICHUNG（中文名为崔青），男，韩国国籍，1970年9月23日出生。委托代理人黎存存，北京中勉律师事务所律师。被告（反诉原告）李丹，男，1968年11月27日出生。委托代理人杨芬（李丹之妻），女。原告（反诉被告）CHOICHUNG（中文名为崔青）与被告（反诉原告）李丹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）CHOICHUNG及其委托代理人黎存存，被告（反诉原告）李丹的委托代理人杨芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年6月16日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告承租北京市海淀区五道口华清嘉园x号楼x号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期为2012年6月16日至2014年6月15日，租金8000元/月。租赁合同签订后，原告按时、足额缴纳了房屋租金、押金，被告也提供了涉案房屋。后被告多次单方提出涨租金，并且干扰原告正常使用，原告心生恐惧。在原告没有任何准备的情况下，被告曾强行将原告赶出涉案房屋，给原告造成不便，也造成原告损失。根据涉案合同第九条第二款，被告单方强行解除该合同的行为已构成违约，应承担违约责任。请求法院判令1、被告退还2013年6月16日至2014年6月15日每月多收的1000元租金，以及2014年5月24日至2014年6月15日期间多收的租金2500元，总计14500元；2、被告退还房屋租赁押金8000元；3、被告支付违约金8000元，赔偿交通费200元。诉讼费由被告承担。被告辩称并反诉称，不认可原告主张的事实理由和违约情形，不同意原告的全部诉讼请求。1.涉案房屋的租金最早约定的是8000元，涉案合同第11条的补充协议约定房价根据市场行情按年调整，在原告同意的情况下，双方将租金变更为9000元，我在合同上写上了租金9000元的字样；2.我没有去涉案房屋撬门，没有多次打扰原告；3.我认可收取押金8000元，因原告存在违约，所以押金没有退还；4.原告向我全额支付了2012年6月16日至2014年6月15日的租金。双方合同约定：租赁方未经出租方同意不得进行转租，并且租赁方造成房屋及其附属物品、设备设施损坏或故障的，应承担赔偿责任。在租赁期内，原告擅自将房屋转租他人，并且破坏房屋结构，私打隔断，屋内原有设施严重损坏，环境脏乱不堪，严重违反合同。我得知后找原告协商解除合同，原告不接受，还威胁要放火烧房，并将房门堵死。我无奈报警，2014年6月16日由于原告无理取闹并将汽油倒在房屋地上，企图纵火，警方将其带走。原告的行为给我造成财产及精神损失，影响我正常工作生活。故提出反诉请求：1.判令被告赔偿原告租赁期间造成房屋及其附属物品、设备设施损坏损失30000元；2.判令原告赔偿交通费、住宿费5000元。反诉费由原告承担。原告针对被告的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。被告没有证据证明其存在损失，以及损失的物品、价格，也无法证明其损失与原告存在因果关系，我方无需向其支付其主张的损失、交通费、住宿费。经审理查明：原告（乙方）与被告（甲方）于2012年6月16日签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的涉案房屋，租赁用途为：办公，如租赁用途为居住的，居住人数为4人，最多不超过6人；租赁期限自2012年6月16日至2014年6月15日，租金为8000元/月；押金为8000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给甲方。该合同第八条（三）甲方存在下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达十日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第九条（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前三十日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方应退还相应的租金。第十一条房价根据市场行情按年调整。2012年6月16日至2013年6月15日，月租金为8000元。此后租金标准有删改记录，原为“2013年6月15日至2014年6月15日，月租金为8500元”，更改为“2013年-2014年，月租金9000元”。后原告向被告支付了押金8000元，并按照8000元/月的标准支付了2012年6月16日至2013年6月15日的租金，按照9000元/月的标准支付了2013年6月16日至2014年6月15日的租金。2014年5月24日，被告及家人至涉案房屋要求原告搬离。双方因此发生争执，并于当日下午16:02报警。2014年6月16日，双方就退租事宜再次发生争执，被告之妻杨芬于当日下午13:20报警，称原告在屋内泼汽油欲纵火并堵住房门。北京市公安局海淀分局中关村派出所就此出具情况说明称：2014年5月24日接到报警后了解双方因租房问题产生纠纷，当场告知双方到法院解决，未制作询问笔录；2014年6月16日接到报警后联络有关部门进行现场勘查，发现屋内有外国清酒，但酒精度较低，屋内无着火情况，遂将原告带至派出所询问，询问笔录主要涉及崔青扬言点火的情况，未对租房纠纷进行询问。原告对该情况说明的内容无异议，被告对情况说明不予认可，坚持主张每次出警都做了询问笔录并曾进行录像，且情况说明未对房屋现场的状况进行说明，未提及6月16日有液体流出门外的等相关情况。原告主张其于2014年5月24日下午已将主要物品搬离涉案房屋，并将钥匙交还被告之妻杨芬，此后未再进入涉案房屋，直至6月16日与杨芬约好进房屋取剩余物品，但被告方人多且有暴力威胁倾向，故其出于自保将屋门锁上，不存在纵火烧房情形，当晚21:00其将全部物品从涉案房屋搬离，未办理交接手续。被告则主张原告实际于2014年6月19日搬离涉案房屋。双方就各自主张的腾房时间均未提交证据。被告以原告延期腾房并扬言纵火烧房为由至今未退还押金。原告主张被告存在以下违约行为：1、擅自将2013年6月16日起的租金标准提高为9000元/月；2、未经同意多次闯入涉案房屋，使原告无法正常、安全使用房屋。关于第1项违约行为，原告主张被告骗取了原告的合同擅自将租金标准改为9000元，原告系受胁迫按照9000元/月的标准支付了2013年6月16日起的租金。原告就此未提交证据。被告对此不予认可，主张其变更租金标准为9000元系经原告同意。关于第2项违约行为，原告未提交直接证据。原告确认其主张违约金的合同依据为第九条（一）、（二）款。原告确认其主张的交通费为2014年6月16日搬物品发生的费用。被告明确其主张的损失包括涉案房屋洗手间吊顶掉落的损失，淋浴房、洗手池、座便器、立式空调损坏的损失及屋内柜子丢失的损失，损失数额按照上述设备设施购买时的市场价值估算，无相应票据。被告明确其主张的交通费、住宿费5000元为2014年5月15日、6月16日其为沟通租赁合同事宜从沈阳坐火车往返北京产生，数额系估算，未提交票据。被告为证明其主张提交以下证据：1、房屋租赁合同，证明双方存在租赁合同关系；2、照片，证明房屋状况。被告称上述照片为涉案房屋于2014年6月19日收回后一周内所拍，照片打印件上所载日期8月4日是手机时间调错所致，但就拍摄时间未提交证据。3、转租合同照片打印件及翻译，证明原告存在转租行为。被告称该照片系从涉案房屋的承租人李厚英处所拍，照片内容显示为韩文；中国沈阳初阳翻译有限公司出具译文显示：从（2809）处收到截止2014年6月17日的租金10500元，否则，李厚英全额返还已收到的300元……。4.录像，主要内容为被告及物业人员至涉诉房屋要求崔青腾房进而发生争执，证明原告延期退房，私打隔断改变房屋结构、群租、企图纵火烧房、屋内破乱的状态。原告对上述证据真实性、证明目的均不认可，主张涉案房屋在其承租时已存在隔断，其承租后未改动房屋结构，其从未将涉案房屋转租给叫李厚英的人，涉案房屋主要是原告自己居住，有时会让朋友借住，但居住人数不超过2到3人，其不存在损坏房屋设施设备的情况。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、银行交易明细、出警记录、情况说明、照片、录像等证据材料及本院开庭笔录在案佐证。本院认为：原、被告于2012年6月16日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应依约履行。原告实际按每月9000元支付了2013年6月16日起的租金，其未举证证明存在受胁迫的情形，亦未证明合同履行期间就此提出异议，其支付行为应视为同意该租金标准，故其要求被告退还2013年6月16日至2014年6月15日每月多收的1000元租金，缺乏事实依据，本院不予支持。原告虽主张其2014年5月24日已搬离主要物品并交还钥匙，但就此未提交证据，本院不予采信。双方2014年6月16日在涉诉房屋因退租发生争执，原告自认当天才搬完物品，故原告要求被告退还2014年5月24日至2014年6月15日期间多收的租金2500元，缺乏事实依据，本院不予支持。被告以原告延期腾房并欲纵火烧房为由不予退还押金，对此本院认为，被告就其主张的腾房时间未提交证据，即便原告于2014年6月19日腾房，考虑到双方就押金退还等问题一直存在争议并有多次报警记录，原告在合理期限内迟延腾房不构成恶意违约。中关村派出所出具的说明可知涉案房屋内虽有饮用清酒，但无着火发生，无法证明原告欲纵火烧房。故被告拒绝退还押金的理由不能成立，其应按合同约定向原告退还押金8000元。原告就其主张被告存在的违约行为均未提交充分证据，其据此要求被告承担违约金证据不足，本院不予支持。原告要求被告承担其搬运物品发生的交通费缺乏合同依据及法律依据，本院不予支持。被告提交的证据无法证明涉案房屋在租赁期间的状态，无法明确体现其主张的房屋及附属物品、设备设施损失的具体情况及数额，更无法直接证明上述损失系原告所致，故其主张的上述损失证据不足，本院不予支持。被告主张的交通费、住宿费5000元缺乏合同依据及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李丹于本判决生效后七日内向崔青退还押金八千元；二、驳回崔青的其他诉讼请求；三、驳回李丹的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五百六十八元，由崔青负担四百二十元，已交纳；由李丹负担一百四十八元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费三百三十八元，由李丹负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  丁 岚代理审判员  张连勇代理审判员  陈 敏二〇一五年十二月二十九日书 记 员  焦 阳