昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2015）西法民初字第2710号原告王中，男，1963年6月29日生，汉族，云南省玉溪市人，本科文化，律师，现住云南省昆明市西山区。委托代理人：李建锋，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权委托。被告昆明五华艾能培训学校。住所：昆明市东风西路**文贸大厦****。法定代表人：林朝。委托代理人：聂有福，男，1980年2月4日生，汉族，云南省大理市人，本科文化，昆明五华艾能培训学校教师，身份证登记住址：云南省大理白族自治州大理市，特别授权代理。原告王中诉被告昆明五华艾能培训学校房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日受理后，依法组成合议庭于2015年7月24日、2015年8月6日公开开庭进行了审理，原告委托代理人李建锋、被告委托代理人聂有福到庭参加了两次庭审，本案现已审理终结。原告王中诉称：2011年2月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告向被告出租位于金碧路崇善大厦3楼E03-3-2号房屋，面积为550平方米，租赁期限为6年，自2011年3月1日至2016年2月28日止。合同约定按年度支付租金，每年2月28日前交纳年度租金，此外双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告如约向被告交付租赁房屋。2011年至2015年2月28日合同均已履行，2015年2月28前被告应支付2015年3月1日至2016年2月28日期间租金，但被告至今未支付，经原告多次催要亦未付租金，故原告诉至法院，请求判令：1、解除合同，并由被告支付原告违约金50000元；2、被告支付原告租金至腾空退房之日；3、被告每日按应付未付的租金的3‰支付滞纳金至腾空退房之日；4、由被告支付物管费及水电费至腾空退房之日；5、由被告赔偿家具装修损坏损失1000元；6、本案全部诉讼费用被告承担。被告昆明五华艾能培训学校辩称：其不存在违约行为，不需支付滞纳金，涉案房屋没有房屋安全许可证，原告改装了房屋消防通道，导致被告方无法正常办学，被告是在对此不知情的情况下签订的合同；被告愿意承担2015年1月1日至2015年2月28日期间的租金、水电、物业费用，并认为2015年3月18日被告要搬走被原告阻止，2015年4月28日被告确实搬走过，但仍有物品没有搬走，现房屋双方没有交接完毕，但原告已经将其出租。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：一、《房屋租赁合同》，欲证明原被告双签订的房屋租赁合同合法有效，被告应当于2015年2月28日前交纳2015年度的租金269230.5元，合同约定被告若拖欠租金等达十日的原告可解除合同并收回房屋，被告承担由此给原告造成的损失，并向原告支付50000元违约金，并应按照合同约定向原告支付日3‰的滞纳金并承担租期内的物业费、水电费、垃圾清运费。经质证，被告认为合同正文第三行手写的“E03-3-2号”其不清楚是否是涉案房屋编号，其对该手写部分不予认可，对该份证据材料其余部分予以认可，但其不认可证明内容，认为其未拖欠水电费，亦未违约不应支付滞纳金，并认为原告存在欺诈，双方合同无效。二、《缴费通知单》、《收费通知》、《物业公司说明》，欲证明截止2015年4月30日，被告尚欠水电费及物管费人民币11915.3元。经质证，被告对《缴费通知单》认为其已经向原告方退还了钥匙，对《收费通知》认可真实性，但不认可关联性，认为2015年2月28日后其未使用涉案房屋，对《物业公司说明》不认可，认为其并未全部搬离涉案范围。三、照片7张，欲证明被告在承租期间对原告的房屋及家具造成了损坏。经质证，被告对此不予认可，认为损坏不是其造成，在其租赁房屋前损坏部分已经存在。四、手机短信记录，欲证明被告的校长聂有福向原告表示其无力支付租金，学校将搬迁，欲缩短租期，但聂有福屡次失约，迟迟不与原告办理合同变更手续也不支付租金。经质证，被告对此认为是其手机截图，认可短信内容确是聂有福所发，但对方隐瞒部分聊天内容，认为原告断章取义，认为只是部分短信的截图。五、房产证（复印件），欲证明原告是涉案房屋的合法所有人。经质证，被告认为是原件，不认可真实性。六、房产证（原件）、手机短信（原件），欲证明原告合法享有涉案房屋所有权、原告提交的手机截图完整真实。经质证，被告对房产证的真实性认可，但认为涉案房屋达不到办学要求，就手机短信，其认为短信是可以人为删减的但认可短信系双方所发。被告未向本院提交证据材料。通过以上当事人的举证、质证，本院认为，原告提交的证据材料一、二系原件，符合证据的形式要件，与本案具有关联性，本院予以采信。原告提交的证据材料三，虽系原件，但无法体现拍摄时间不能证明与本案关联性，本院不予采信。原告提交的证据材料四、五、六，其中证据材料六系原件，虽其中证据材料四、五不是原件且被告对其真实性不予认可，但证据材料四、五与证据材料六可以相互印证，与本案具有关联性，故本院予以采信。综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：2009年4月22日，原告登记取得座落于金碧路F03地块崇善商厦3层E03-3-2号房屋的所有权，建筑面积为550.67平方米，产权证号为：昆房权证（昆明市）字第**。2011年2月22日，原告作为出租方即甲方，被告作为承租方即乙方，签订了《房屋租赁合同》，约定原告向被告出租位于昆明市金碧路崇善大厦三楼E03-3-2号房屋从事教育机构办学使用，该房屋建筑面积为550.67平方米，租赁期限为5年，自2011年3月1日至2016年2月28日止。该合同第一条第3项约定“在订立合同时，甲方已告知乙方所承租房屋情况，乙方对租赁房屋的现状及周边环境已进行充分了解并予以确认”。第二条约定“双方约定房屋租金具体：2011年3月16日至2012年2月28日为每月每平米￥35.00元，共计人民币贰拾贰万壹仟叁百柒拾伍元整（221375.00元）……2013年3月1日至2014年2月28日为每月每平米￥37.00元，全年计人民币贰拾肆万肆仟贰佰元整（244200.00元）；2014年3月1日起，租金按上年交纳年度租金的5%递增，从第二年开始每年二月二十八日前交纳年度租金。经甲方同意后，第二年租金可以半年支付一次”。合同第七条第3项约定“除本合同另有约定外，乙方有下列情况之一的，甲方可解除合同并收回房屋，乙方承担由此给甲方造成的损失，并向甲方支付伍万元违约金。（1）乙方擅自拆除、装修、改建承租房屋的；（2）乙方拖欠租金、保证金、水电费达十日；（3）乙方违反相关法律法规及相关政策从事违法经营活动；（4）未经甲方同意，乙方擅自转租、转让、改变用途”。合同第八条第1项约定“乙方未按本合同约定向甲方支付租金及相关费用，则每人按未缴金额的3‰向甲方支付违约金”，此外该合同对于其他事项也进行了约定，该合同尾部甲方处有原告签字，乙方处有被告签章，经办人处有被告法定代表人林朝的签字。2015年4月30日，昆明正顺物业管理有限公司出具《交费通知单》写明“艾能：您（单位）应缴纳1-4.30日月份水费、电费、物管费及其它各项费用明细如下……电金额（元）1101.90、……水金额（元）50.40……合计总额（元）1152.3”。2015年4月30日，昆明正顺物业管理有限公司出具《收费通知》一份写明“敬启者：艾能教育贵公司原交综合管理服务费已于2014年12月31日到期，请接通知后，到物业部交2015年1月1日至2015年4月30日综合管理服务费7709.4元，垃圾代运处置费1652元，消防检测费1321.6元，共10683元。注：2014年下半年水池清洗费：80元”。2015年5月4日，昆明正顺物业管理有限公司出具《说明》一份写明“昆明五华艾能培训学校租用我公司管理的金碧路崇善大厦三楼E03-3-2号房屋，2015年4月27日开始至28日昆明五华艾能培训学校全部搬离该房屋，到2015年4月30日止，尚欠我公司物管费7709.40元，垃圾清运费1652元，消防检测费1321.60元，水池清洗费80元，水费50.40元，电费1101.90元，以上合计：11915.30元”。此外，2015年3月8日下午4：27分被告学校职工聂有福向原告发送短信称“王律师您好，首先跟您表示抱歉，之前由于我们学校整体规划的原因，金碧校区的房租一直拖欠着……基于这些原因，我们后期考虑金碧校区搬迁或者跟其他校区合并，但是金碧校区也开了四年多了，现在在籍学生有200多人，短时间之内都没有办法把这些学生安顿好，所以，我们想跟您商量，我们续四个月房租到六月底，七月初我们会准时把房子腾出来，希望您理解我们的难处，万分感谢！”，2015年3月16日下午12：33分，原告向被告职工聂有福发送短信称“请今天下午四点钟带公章到我办公室签补充协议否则按原协议执行”。同日下午1：43聂有福短信回复“谢谢”“……因为今天休息，手机一直关闭，我们一定赶到！”2015年3月23日下午12：16分，聂有福向原告发送短信称“……只能说对不起您，艾能学校的老板是林朝及他的合伙人，我也只是他们挖过来当校长的人，实际就是打工的……上次给您发短信是因为和他们老板商量好的，后来他们又反悔说凑不出钱。所以我无颜见您，对不起……”，另2015年3月8日至2015年3月30日期间双方还进行了多次短信往来。庭审中，原告陈述被告于2015年4月28日已经腾过一次房屋，其单方认为被告已经腾空房屋，但不清楚对方意见，其同意腾空日期是2015年4月28日，租金只计至该日，并陈述其主张的租金及滞纳金的计算起点为2015年3月1日，其主张的水电费起点为2015年3月1日，其中滞纳金计算至2015年4月28日为46846.10元，就原告主张的家具装修损坏损失，原告陈述其系自行估算。庭审中，被告陈述其愿意承担2015年1月1日到2015年2月28日的租金及水电、物业费，但认为2015年2月28日后其已经没有使用租赁物，其于2015年3月18日搬走，但被原告阻止，其已提前返还了钥匙，但不认可已在2015年4月28日已经腾空了涉案房屋。另被告陈述认为其在签订合同时并不清楚涉案房屋没有房屋安全许可证，且原告改装了房屋的消防通道导致其无法正常办学，认为原告隐瞒事实，存在欺诈，双方合同无效。另经本院询问，被告陈述其不存在违约行为，若最终认定其存在违约行为其要求对违约金进行调整。对此，原告陈述认为其主张违约金、滞纳金、租金并不存在过高的情况，被告的行为导致其租金损失260000元多，因此不应就违约金进行调整。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告出租位于昆明市金碧路崇善大厦三楼E03-3-2号房屋从事教育机构办学使用，但庭审中，被告主张原告签订合同时隐瞒事实、存在欺诈、本案合同无效。本院认为，被告就其主张应当向本院提交相应证据加以证明，但被告在举证期内及两次庭审过程中均未向本院进行相应举证，且结合被告在庭审中的陈述，及双方合同第一条第3项“在订立合同时，甲方已告知乙方所承租房屋情况，乙方对租赁房屋的现状及周边环境已进行充分了解并予以确认”的内容，本院认为被告在签订合同应当了解并清楚涉案房屋的情况，其陈述己方不知情不符合租赁常理，且被告未就己方主张举证证明原告存在隐瞒、欺诈的行为，亦应就此承担不利后果，故本院对被告认为本案合同无效的主张不予采信，认为原被告已经形成了租赁关系。本案中，原告主张解除双方之间的《房屋租赁合同》，对此，本院认为，本案合同第七条第3项约定“除本合同另有约定外，乙方有下列情况之一的，甲方可解除合同并收回房屋，乙方承担由此给甲方造成的损失，并向甲方支付伍万元违约金。……（2）乙方拖欠租金、保证金、水电费达十日……”，另双方合同约定“从第二年开始每年二月二十八日前交纳年度租金”，本案中，被告并未向本院举证证明其支付过2015年度的租金，结合庭审中被告所作其愿意承担2015年1月1日到2015年2月28日的租金及水电、物业费的陈述，及被告职工聂有福与原告之间的短信往来情况，可以看出，截止本院庭审时被告并未向原告支付2015年度即2015年3月1日起的租金，拖欠租金已超十日，原告就此依据双方合同第七条第3项约定主张解除本案合同，符合法律规定，本院予以支持。本案中，原告主张被告支付原告租金至腾空退房之日。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告主张被告支付欠付的至腾空租赁房屋之日止的租金，就涉案房屋的腾空时间，虽被告认为其仍有物品未腾空，但因原告认可被告已经于2015年4月28日腾空房屋，认可租金可只计至该日，故本院认为，原告既已认可被告向其履行了腾空涉案房屋的行为，则涉案房屋的腾空之日应当认定为原告认可的2015年4月28日，本案中被告未向原告支付2015年3月1起的租金，故本院计算被告应付原告自2015年3月1日至2015年4月28日的租金为43519.45元（244200元×105%×105%÷365×59天=43519.45元），截止本院第二次庭审之日，被告亦未向原告交纳所欠租金，已超过合理期限，故本院认为被告应当向原告支付欠缴的2015年3月1日至2015年4月28日的租金为43519.45元。本案中，原告主张被告向其支付违约金5万元及截止被告腾空房屋之日止的按应付未付租金的3‰计算至腾空退房之日止的滞纳金，对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。此外《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原被告双方约定“除本合同另有约定外，乙方有下列情况之一的，甲方可解除合同并收回房屋，乙方承担由此给甲方造成的损失，并向甲方支付伍万元违约金。……（2）乙方拖欠租金、保证金、水电费达十日；（3）乙方违反相关法律法规及相关政策从事违法经营活动……”、“乙方未按本合同约定向甲方支付租金及相关费用，则每人按未缴金额的3‰向甲方支付违约金”，被告未按照约定的租金支付期限向原告支付2015年度租金，且拖欠租金超过十日，已经构成违约，应当承担相应违约责任。就原告主张的违约金50000元及滞纳金，本院认为，从本案合同第七条、第八条的规定可见，上述滞纳金基于双方就违约金的约定进行主张，实际亦属于违约金，结合本案被告未付2015年度租金的情况，本院认为被告未按约定期限向原告交纳2015年度租金致使原告在被告占用租金期间产生资金占用费的损失，因此本院参照原被告双方租赁合同中对于涉案房屋的年租金的约定以及被告拖欠租金的情况，认定至本院判决之时，原告因被告的违约行为造成的资金占用费损失为10298.07元（244200元×4.35%×105%×5.1%÷12×9（月）≈10298.07元），虽本案原被告在涉案合同第七条、第八条第1项对违约金的金额及计算方式进行了约定，但本案中原告据此主张的违约金50000元及至2015年4月28日的滞纳金46846.1元已超过了造成损失的百分之三十即超出了人民币13387.5元（10298.07元×130%≈13387.5元），故本院对此适当减少，确认由被告按照原告实际损失增加百分之三十向原告支付违约金人民币13387.5元。此外，本案中原告亦主张被告支付物管费及水电费至腾空退房之日及赔偿家具装修损坏损失1000元，就此，本院认为，虽原告向本院提交了由昆明正顺物业管理有限公司出具的《缴费通知单》、《收费通知》、《物业公司说明》，但从上述证据也可看出，被告应缴水电费、物业费的收费主体并非原告，且庭审中原告并未就原告代被告垫付了相应水电费用的情况向本院举证，另虽原告向本院提交照片用以证明涉案房屋的家具装修受损，但因从该照片无法判断拍摄时间，不足以证明损坏与被告租赁使用之间的关联性，原告亦陈述其主张损失1000元系自行估算，故本院对被告的上述诉讼请求不予支持，若此后原告实际代被告垫付了水电费用或能够证明因被告原因造成损害形成具体损失的情况，原告可另行主张权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第九十三条，第九十六条，第一百零七条，一百一十四条第一款、第二款，第二百一十二条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告王中与被告昆明五华艾能培训学校于2011年2月20日签订的《房屋租赁合同》。二、由被告昆明五华艾能培训学校于本判决生效之日起十五日内向原告王中支付欠付的自2015年3月1日至2015年4月28日止的租金人民币43519.45元。二、由被告昆明五华艾能培训学校于本判决生效之日起十五日内向原告王中支付违约金人民币13387.5元。三、驳回原告王中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币3351元（本诉原告已预交）,由被告昆明五华艾能培训学校承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  杜竹馨人民陪审员  林红霞人民陪审员  刘晓敏二〇一五年十二月一日书 记 员  杨雅婷书 记 员  杨 乐