惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠湾法民一初字第1953号原告：张某，男，汉族，1985年3月5日出生，户籍地址：湖南省湘潭市岳塘区。委托代理人：朱远征，广东国欣律师事务所律师。委托代理人：杨怡娴，广东国欣律师事务所律师。被告：惠州市太东实业投资有限公司，住所地：惠州市大亚湾澳头进港大道**。法定代表人：苏志团，董事长。委托代理人：吕立、成涛，该公司职员。原告张某诉被告惠州市太东实业投资有限公司（以下简称太东公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某的委托代理人朱远征、杨怡娴，被告太东公司的委托代理人吕立、成涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某诉称：2014年5月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同第3条约定原告向被告购买位于惠州××西区××大道西××时尚岛花园××单元××房。第4条约定该商品房总价款为493130元。第6条约定首期房款153130无子2014年5月4日付清，余款340000元以银行按揭付款。第8条约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第9条约定被告逾期交房的违约责任，除本合同第8条规定的特殊情况外，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）(1)逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。第12条约定因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。原告分别于2014年5月1日交定金5000元、2014年5月2日交定金15000元、2014年5月4日交楼款133130元，原告已按合同约定时间付清首期房款153130元，并按被告要求支付了代缴代收费用5540元，被告收款后即出具相关收据给原告。2014年6月17日，为办理贷款需要，原告又按要求交纳了615元律师费。因该房屋被被告私下抵押，原告付款18个月了，要房没房要钱钱退不回，被告一味搪塞拖延，根本不履行合同。为依法维护原告合法权益，提起诉讼，请求判令：一、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告向原告返还已付购房款153130元及利息（计至被告付清之日止，暂计至2015年10月20日止的利息为13552元）、返还代收款6713.6（6155元+利息558.6元）、并判令被告承担已付购房款一倍的赔偿责任153130元，本项小计326525.6元。三、判令被告承担本案的诉讼费、诉讼保全费。被告太东公司辩称：一、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方理应严格遵守和履行，被答辩人要求解除购房合同的理由与事实不符，于法无据。二、答辩人已办理“五方验收”手续，因不可抗力的原因暂时无法提供“五方验收”报告。三、被答辩人向答辩人主张赔偿金153130元及房款利息，与事实不符。双方签订的商品房买卖合同并无房款利息约定，被答辩人主张利息损失，无法律规定和合同约定，应予驳回；被答辩人主张153130元赔偿金于法无据，只有因出卖人违约而导致购房合同目的不能实现、且买受人无法取得房屋的情况下，买受人可主张不超过房款一倍的赔偿责任。四、被答辩人以答辩人存在“房屋抵押”为由要求解除合同，这种理由不能成立。首先，由于我司工作人员的失误，误把认购物业以未售物业办理在建工程抵押登记，但该抵押登记已注销。在房管部门公开的网站可以查到该房屋的查封抵押情况，答辩人不存在故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。其次，根据相关司法解释规定，只有因出卖人违约而导致购房合同目的不能实现、且买受人无法取得房屋的情况下，买受人方可要求解除购房合同。但涉案房屋现属于非抵押、可售正常状态，不存在购房合同目的不能实现，或者买受人无法取得房屋的情形，合同完全可以继续履行。综上，请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。经审理查明，2014年5月4日，原告张某与被告太东公司签订广东省商品房买卖合同及补充协议一份，合同约定：原告张某购买被告太东公司开发的位于惠州××西区××大道西××时尚岛花园××单元××房，该房建筑面积为89.66平方米，总价款493130元。合同第六条约定付款方式及期限为首期房款153130元于2014年5月4日付清，余款340000元以银行按揭付款。合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定被告逾期交房的违约责任，除本合同第8条规定的特殊情况外，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）(1)逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。第十二条约定因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向大亚湾房产管理局申请登记备案。双方对其他事项还作了相关约定。合同签订后，原告张某向被告太东公司支付了首期购房款153130元及其他代缴费用6155元。另查明，被告惠州市太东实业投资有限公司于2013年7月26日取得时尚岛花园项目的商品房预售许可证，证号为粤（惠）房开证字第5300120号。2015年10月22日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局房产管理股出具一份证明，内容：经查，惠州市太东实业投资有限公司开发的位于大亚湾西区“时尚岛花园”第13栋二单元904号房于2013年8月27日在我局办理在建工程抵押登记，目前未解除在建工程抵押登记。庭审中，被告太东公司辩称涉案房屋已于2015年12月7日注销抵押登记，目前涉案房屋属于可售的、非抵押状态；原告张某则认为涉案房屋出售时处于抵押状态，且起诉时仍处于抵押状态，被告将抵押房产出售并故意隐瞒，属于欺诈。涉案房屋未办理合同备案和预售登记，未交付使用。以上事实，有原告张某提交的起诉状、商品房买卖合同及补充协议、银行转账凭证及收据、惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局出具的证明，被告太东公司提交的答辩状、商品房预售许可证、从大亚湾房产管理局打印楼盘销售表以及本院的庭审笔录等在卷为据。本院认为，原告张某与被告惠州市太东实业投资有限公司签订的商品房房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告将涉案已经抵押的房屋出售给原告，导致合同无法办理预告登记、无法办理银行按揭贷款，致使合同无法履行，被告存在过错，应当对此承担责任。原告要求被告返还购房款及代收代缴费用外，还要求原告支付已付房款的利息及承担一倍购房款的赔偿责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，原告要求解除合同、返还已付房款外，还可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。结合本案的具体情况，综合衡量合同履行程度、出卖人的过错程度、买受人的实际损失情况、预期利益等因素，为了双方利益的衡平，本院酌情以已付购房款为基数按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付违约损失，即以153130元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利息四倍，从2014年5月5日起计付至还清款日止。原告向被告缴纳的代收代缴费用6155元，因被告未举证证明已将上述款项缴纳至相关部门，合同解除后，被告应将该部分费用6155元返还给原告。综上，依照《中华人民共和共合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告张某与被告惠州市太东实业投资有限公司于2014年5月4日签订的购买时尚岛花园第13栋二单元904号房的《广东省商品房买卖合同》。二、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决生效之日起十日内向原告张某返还已付购房款153130元、代收代缴费用6155元并支付违约金（违约金以153130元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利息四倍，从2014年5月5日起计付至还清款日止）。三、驳回原告张某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6198元，由原告负担2198元，被告惠州市太东实业投资有限公司负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。(此页无正文)审判长 周 勇审判员 李海仁审判员 邓赛花二〇一五年十二月二十四日书记员 李 博