山东省昌邑市人民法院民 事 判 决 书(2014)昌民初字第2482号原告：李立。委托诉讼代理人：韩海平，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍，山东求是和信律师事务所律师。被告：郑军，山东昌邑农村商业银行股份有限公司职工。委托诉讼代理人：张泽公，山东恒昶律师事务所律师。原告李立与��告郑军排除妨害纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了三次审理。原告委托诉讼代理人韩海平三次庭审均到庭参加诉讼；被告郑军委托诉讼代理人张泽公第一次开庭到庭参加诉讼；被告郑军第二、三次开庭到庭参加诉讼；原告委托诉讼代理人王萍第三次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告郑军停止侵占、返还房屋；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年4月29日，原告李立与王维（王乃全）、郭林生签订了售楼协议，售楼协议约定原告李立一次性付款方式购买了黑埠村滨河花园小区三栋三排东户别墅（本案争议房屋）。2012年10月份，别墅完工，王维将别墅交给原告李立，后李立将沙发、冰柜、床等家具搬进别墅内进行使用。2013年11月27日，未经原告同��，被告郑军等四人强行进入本案争议别墅，将原告家具搬出，并在原告所有的别墅内安装大门，强行霸占了该别墅。经原告多次协商，被告仍非法侵占别墅不予返还。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法审理，判决被告立即返还侵占别墅。郑军辩称，原告的起诉没有事实和法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。理由如下：一是被告的妻子刘建秀于2009年3月8日与案外人王乃全签订了购买位于昌邑市奎聚街办黑埠村滨河花园小区C栋三排东户（6）号别墅，别墅完工后，该别墅一直由被告及其妻子居住至今，被告取得该别墅是基于合法的买卖关系，因此，原告主张的非法侵占和返还房屋没有事实依据。二是原告的主张不具有物权的基本内容，原告没有明确其享有物权的收益、处分、使用、占有的任何一项权利，因此，其诉讼请求没有法律依据；三是原告主张2012年10月份王乃全已将房屋交付是错误的，2012年10月份以前王乃全已经将房屋交付给了被告，被告已经进行了必要的装修（更换地面砖、外墙保温装修、电线路改装、水电暖安装）。原告主张2012年10月份已经搬进涉案房屋是不对的，在2013年11月27日以前，涉案房屋内一直无人居住，钥匙只是用于装修。四是被告从不认识原告，双方也从来没有见过面，更不存在协商问题，其在诉状中称的协商，系无中生有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。本案争议的焦点为谁享有涉案房屋的占有权。原告认为，原告与王乃全于2011年4月29日签订了售楼协议，王乃全将涉案房屋卖给原告。在房屋建成后，王乃全于2012年10月份，将涉���房屋的钥匙交给郭林生，由郭林生交给了原告的姐姐李萍，原告取得房屋钥匙后安装了防盗窗，搬入了沙发、床、衣橱等家具，应视为对涉案房屋合法占有，享有占有权。被告在2013年11月27日将原告家具搬出的行为，侵犯了原告的占有权。被告认为，被告妻子刘建秀于2009年3月8日与王乃全签订了售楼协议，王乃全于2010年9月17日向被告出具了收款收据，被告是合法占有涉案房屋。早在2012年5月份左右，郭林生和王乃全口头跟被告说可以装修了，王乃全将房屋钥匙交给郭林生，郭林生将钥匙给了被告。后被告和吴二辉一起将房屋的外墙做了保温、主线路改电，被告承担了外墙保温费用11600元，主线改电费用1600元；2013年夏天，被告同吴二辉对涉案房屋的水龙头、水电暖、水盆、卫浴、洗手盆等进行了安装，一共花费了6550元；还对主水���线路进行了改造，花费800元。另外从2012年5月份以来，一直是被告交纳水电费，在2013年11月27日之前，涉案房屋内无人居住。因此，涉案房屋应该最先交付给了被告，被告是合法占有涉案房屋。原告为了证明其主张，依法提交证据如下：1.2009年4月21日李立委托刘宏图签订的房屋订购单一份，加盖有昌邑滨河花园售楼中心公章；2009年4月21日昌邑市滨河花园售楼中心出具的收款收据一份。证明李立最先在滨河花园小区购买的房屋是二排二号别墅，已经交纳了购房款，后来王乃全将该房屋又卖给了案外人张善军。2.2011年4月29日李立与王乃全（又名王维）、郭林生签订的售楼协议一份，同日昌邑市黑埠滨河花园出具的收据一份。售楼协议的主要内容为：甲方为奎聚街办黑埠村《滨河花园》王维、郭林生，乙方为李立。一、乙方订购的住宅为黑埠村《滨河花园》小区单排双户别墅三排东户，房屋面积为210平方米，房屋总计人民币贰拾万元。三、付款方式为一次性付款，双方在签订本协议时，一次性交清了购房款。四、房屋内部设施及装饰：（1）内墙刮涂、地面铺工程使用普通地砖。（2）卫生间、厨房全部镶贴墙面砖、安装坐便器、洗手盆和洗菜盆。（3）双层玻璃窗、入户防盗工程门、户内无内门、卧室只留洞口。（4）水电安装入户，预留电话、电视、宽带、暖气接口。为了保证小区整体效果美观，按市场价统一安装太阳能，费用由用户承担。（5）别墅二楼以上（阁楼）不计面积，无任何其他附属设施。五，甲方义务：自住房交付之日起，在正常使用情况下，甲方免费承担以下保修期内维修义务。（1）屋面防水五年。（2）墙面、厨房和卫生间、地下、地下室、管道渗漏一年。（3）墙面、顶棚抹灰层脱落一年。（4）地面开裂、大面积起砂一年。（5）门窗翅裂，五金件损害一年。（6）卫生洁具一年。（7）电器管线两年。（8）上下水管线安装工程两年。（9）烟道一个采暖期，抽气孔两个月。（10）有防水要求的卫生间、房间的防渗漏三年。在协议尾部甲方加盖有昌邑市黑埠滨河花园售楼专用章，乙方有李立的签名。收据的交款单位栏为李立，收款方式为现金，人民币贰拾万元，收款事由为（房款）黑埠滨河花园三排东户。加盖有昌邑市黑埠滨河花园售楼专用章。3.王乃全（王维）于2013年12月7日为原告出具的证明一份，证明王乃全开发的黑埠村《滨河花园》二层别墅（第三排东户）已于2012年10月完工并交于购房人李���。4.2013年11月29日王乃全在公安机关的询问笔录。在该笔录第三页证言可以证实，涉案别墅系王乃全开发，王乃全有权出售。倒数第五行证言可以证实，2012年10月份房屋基本完工，王乃全安排郭林生将涉案房屋的钥匙交付给原告的姐姐李萍。5.2013年12月28日郭林生在公安机关的询问笔录。能够证实涉案房屋的开发商系王乃全，2012年10月份王乃全安排郭林生将钥匙交给原告，原告向房屋中搬进部分床、橱、沙发等。6.2013年11月28日，郭林生妻子刘翠霞在公安机关的询问笔录。在笔录第二页第九行内容能够证实原告在2012年10月份搬进涉案房屋物品。7.2013年11月28日，孙洪留在公安机关的询问笔录。孙洪留证实2013年11月27日上午10时左右，孙洪留看到有一个胖青年领着一个男青年在工棚西边第一户二层楼上按大门，大约按到中午就走了，到了下午大约在12时30分左右，男青年又领着三四个男的来到工棚找孙洪留，并对其说你拿出二层楼上的钥匙，我进去看看。当时孙洪留问他干什么，他说我进去看看。孙洪留以为他就是房主，就把楼上的钥匙给了胖青年。过了几分钟，胖男青年就把楼内的床、沙发、冰柜等物品搬到大门口外。那个胖青年又把钥匙给了孙洪留。孙洪留在笔录中明确表示不认识被告，不知道二层楼房的房主是谁。孙洪留手中的钥匙是一个叫二辉的给的，因为上一段时间给楼上接水、接电，一直在工棚内放着。8.2013年11月28日公安机关对被告郑军作的询问笔录。能够证实2013年11月27日上午被告找工人给涉案房屋安装院大门，下午被告到南逄市场找了两个民工，被告到工地上工棚看门老头那里要了房屋钥匙，被告拿着钥匙打开房门，将屋内的沙发、床、冰柜等物品搬到大门外。被告称涉案房屋的入户防盗门是按合同上建筑商安装的，工地看门老头处的钥匙不是被告给的，应该是开发商给老头的，平常被告去看房都找那个看门的老头要钥匙。9.步阳牌防盗门钥匙六把。证明2012年10月份王乃全安排郭林生将涉案房屋交付给原告，同时交付给原告房屋钥匙，其中入户内门钥匙一把，步阳牌入户防盗门钥匙五把，一把为红色的装修钥匙，四把为正式启用钥匙。另外一把红色装修钥匙在郭林生处，为了便于房屋交付后房内的水、电等设施的维修使用。以上证据经质证，被告对证据1、2、4-8的真实性无异议。对证据3有异议，认为是原告伪造的证据，在滨河花园小区所有的住户均没有交付房屋的手续，均是口头交付；对证据9有异议，认为涉案房屋的入户防盗门确实是步阳牌的，但不能证明原告提交的钥匙就是涉案房屋的钥匙。被告为了证明其主张，提交了以下证据：1.2009年3月8日被告妻子刘建秀与王乃全签订的售楼协议。证明被告从王乃全处购买了黑埠村《滨河花园》小区C栋三排东户（6）号别墅，房屋面积为210平方米，各项合计叁拾叁万元。付款方式为分期付款：本协议签订时交付购房款贰拾万元，房屋交付使用前结清剩余款项。（交款金额以收据为准）四、房屋内部设施及装饰：（1）内墙刮涂、地面铺工程使用普通地砖。（2）卫生间、厨房全部镶贴墙面砖、安装坐便器、洗手盆和洗菜盆。（3）双层玻璃窗、入户防盗工程门、户内无内门��卧室只留洞口。（4）水电安装入户，预留电话、电视、宽带、暖气接口。为了保证小区整体效果美观，按市场价统一安装太阳能，费用由用户承担。（5）别墅二楼以上（阁楼）不计面积，无任何其他附属设施。2.2010年9月17日王乃全出具的收据一份。内容为：今收到刘建秀购房款贰拾万元整。收款人滨河花园王乃全。证明被告已经交纳了贰拾万元购房款。被告称，2009年3月份，王乃全等人贷款到期后，王乃全还不上贷款，被告替王乃全还了20万的贷款，后来在2010年9月份，王乃全给被告打了个收据，这20万元就当购房款，因为王乃全未如期交房，王乃全需支付被告违约金，且王乃全当初承诺墙后有三米的地方，到现在王乃全也没解决，因此余款13万元未交纳。3.郭林生于2012年9月9日出具的证明一份���内容为：昌邑滨河花园二层别墅收到地砖捌拾玖页（89页）。证明被告购买了地面砖交给郭林生，将涉案房屋的地面砖更换为质量更好的。4.郭林生于2012年9月9日出具的证明一份。内容为：今收到滨河花园二层别墅外墙保温费壹万壹仟陆佰元整（11600元），收到人吴二辉，证明人郭林生。证明被告为涉案房屋做了外墙保温。5.吴二辉出具的收条一份。证明吴二辉2012年5月21日收到被告电改装费800元；2013年水电暖安装费6550元，水安装费800元，共计9000元。6.吴二辉书写的记录一份。证明被告改电花费1600元。7.孙洪留在公安机关笔录第二页倒数第四行已经说明涉案房屋的房主是谁；刘翠霞在公安机关笔录第三页五六行也能证明在2013年11月27日之前，涉案房屋一直无人居住。8.申请证人吴二辉出庭作证。吴二辉陈述，其系黑埠村村民，住在滨河花园小区二层最后边一排西户，与郑军是邻居，在滨河花园从事物业管理。2012年4、5月份，吴二辉和郑军从王乃全处接收了房屋，没有书面交房手续。交房后，吴二辉与被告一起做了外墙保温大约花费23000元；更换了地面砖，协议上是60的地面砖，我们改成了80的；2012年对主电线路改造花费了1600元；2013年夏天，吴二辉组织人对涉案房屋的水、电、暖进行了改造总共花费6000多元；水线路改造花费800元。2012年5月份以来都是吴二辉收取被告的水电费。9.申请证人焦爱伟出庭作证。焦爱伟陈述，其系滨河花园住户，焦爱伟的房屋接房时没有书面手续，该小区的物业管理人员是吴二辉，证人认���别墅从南边数第三排东户的户主是刘建秀。以上证据经质证，原告对证据1真实性有异议，认为其已被昌邑市人民法院确认为无效合同，通过原告了解，被告并未交清全部购房款，还差13万元，根据王乃全在公安机关的笔录，房屋所有权人王乃全证明从未将房屋交付给被告；对证据2的真实性有异议，被告并不是在王乃全打的收据的落款时间交给王乃全的购房款；对证据3-6的真实性均有异议，认为郭林生未到庭作证，对证明的真实性不认可，是否由郭林生书写的不能确认，且郭林生在公安机关的笔录中从未提及此事。从内容看，证明中写的是收取滨河花园二层别墅款，未载明具体的哪栋楼，滨河花园二层别墅不仅仅只有涉案房屋这一处二层别墅，内容上不能证明相关款项与涉案房屋有关；对证据7孙洪留、刘翠霞的笔录真实性无异议，但不能证明被告所主张的内容；对证据8、9有异议，认为吴二辉的证言明确表示吴二辉在涉案小区的工作是受郭林生安排的，房屋的钥匙也是郭林生交给吴二辉的，吴二辉的工作都是代表郭林生进行的，而不是受被告的安排。被告是否承担过费用是被告与郭林生、吴二辉之间的法律关系，与房屋所有权人王乃全无关，与原告无关。本院认为，被告对原告提交的证据1、2、4-8的真实性无异议，本院对以上证据予以采信；原告提交的证据3能够与证据4内容相互印证，本院予以采信；关于证据9，因被告郑军进入房屋后，已将防盗门锁更换，无法证实是否为涉案房屋的钥匙，本院不予采信。关于被告提交的证据1、2，通过王乃全在公安机关的笔录内容，能够确认签名系王乃全所签，故本院对真实性予以确认；证据3-6，因郭林生未出庭作证���本院对证据的真实性无法确认，从内容看亦不能证明与涉案房屋有关联，本院对以上证据不予采信；对证据7确认为有效证据；证据8吴二辉称，该与被告一起做了涉案房屋的外墙保温、更换地面砖、改水改电，并收取了被告相关费用，还自2012年5月份始向被告收取水电费。因郭林生未出庭证明也未在证言中提及，且吴二辉当庭对原、被告的询问陈述不一，亦未提交水电费收据，故对吴二辉证言的真实性无法确认，本院不予采信；证据9焦爱伟的证言，仅能证实吴二辉在滨河花园小区从事物业管理，无法证实被告的其他主张，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王乃全又名王维，系昌邑奎聚街办黑埠村滨河花园小区前期工程开发商。2009年4月21日，原告委托刘��图从王乃全处购买滨河花园2排2号别墅，并签订了房屋订购单，向王乃全交纳了购房款100000元。后来王乃全将该别墅转卖给了案外人张善军。2009年底至2010年初，王乃全将小区的开发权转让给郭林生，双方约定由郭林生将尚未建成的从南数第三排两栋别墅（包括涉案房屋）建完，连同多层楼上的五套房子归王乃全，作为王乃全前期的投入。原、被告均认可王乃全系涉案房屋的所有人。2011年4月29日，原告又与王乃全、郭林生签订售楼协议，约定将从南数第三排东户别墅以20万元价格卖给原告，原告于签订协议当天将剩余购房款10万元支付给了王乃全。2009年3月8日王乃全与被告妻子刘建秀签订售楼协议，以33万元价格将滨河花园小区南数第三排东户别墅（涉案房屋）卖给刘建秀，协议约定付款方式为分期付款，协议签订时交付购房款贰拾万元，房屋交付使用前结清剩余款项。其中被告郑军以于2009年3月替王乃全归还的20万元贷款作为购房款，王乃全于2010年9月17日为被告出具了收据。被告尚欠13万元购房款至今未付。王乃全曾以请求与刘建秀签订的买卖合同无效为由向本院提起诉讼，本院作出（2013）昌民初字第2590号民事判决书，认为王乃全未办理涉案房屋的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等相关证件，与刘建秀签订的售楼协议应为无效合同，确认王乃全与刘建秀之间房屋买卖合同无效。本院认为，原告李立与王乃全签订售楼协议，以20万元价格购买黑埠村《滨河花园》从南数第三排东户双层别墅，并于签订协议当天交清购房款。王乃全、郭林生、刘翠霞在公安机关的询问��录能够相互印证，形成证据链条，证实2012年10月份王乃全通过郭林生将涉案房屋钥匙交付给了原告，原告便将沙发、衣橱、冰柜等物品搬入涉案房屋。原告自2012年10月份开始占有使用涉案房屋。被告郑军虽然提交了其妻子刘建秀与王乃全签订的售楼协议和王乃全出具的交纳房款20万元的收据，但被告郑军尚欠13万房款未付，其主张王乃全已将房屋交付给被告与售楼协议约定的“房屋交付使用前结清剩余款项”不符。被告主张2012年4、5月份王乃全与郭林生一起将涉案房屋交付给被告，但未提交证据证实，也与王乃全的证言相矛盾；被告又主张郭林生将涉案房屋钥匙交给被告，被告处也有房屋钥匙，被告未提交证据且在郭林生的笔录中亦未体现，通过孙洪留以及被告郑军本人在公安机关的询问笔录亦能证实，���告郑军并无涉案房屋的钥匙。被告还主张自2012年5月开始对涉案房屋进行外墙保温、改水改电等装修行为并向吴二辉交纳了相关费用，因上述项目根据购房合同属建筑开发商建设范畴，郭林生未到庭作证，在郭林生的证言中也未体现，被告提交的郭林生出具的证明的真实性本院无法确认，不能作为有效证据使用。被告亦未证明其主张的上述建设行为系得到房屋所有人王乃全的许可。因此，被告主张自2012年5月即占有使用涉案房屋证据不足，本院不予采信。综上，本院认为，虽然王乃全未办理涉案房屋的建设用地规划许可证等相关证件，其与原告李立、被告刘建秀签订的售楼协议均为无效合同，但是根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，基于合同关系产生的占有状态应受保护。原告与涉案房屋开发商王乃全签订售楼���议并交清房款，双方产生合同法律关系。王乃全在涉案房屋建成后，将房屋钥匙通过郭林生交给了原告，视为对涉案房屋的交付。原告取得涉案房屋后，搬入沙发、床、冰柜等物品居住使用房屋，涉案房屋已处于原告占有状态，因此原告对涉案房屋的占有状态应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险，因妨害造成损害的，占有人有权请求赔偿损失。虽然被告亦与王乃全签订了售楼协议，但被告未能举证证明王乃全向其交付房屋，被告在原告占有使用涉案房屋一年之久后，强行将原告的物品从涉案房屋中搬出并占用涉案房屋的行为，侵犯了原告的占有权，应承担相应的民事责任。因此，原告李立提出要求被告停止侵占并返还涉案房屋的诉讼请求，具有事实和法律依据，应予支持。被��郑军与王乃全之间的纠纷可另案解决。为此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条及其他有关法律法规之规定，判决如下：被告郑军于本判决生效后六十日内停止侵占位于昌邑市奎聚街道黑埠社区滨河花园从南数第三排东户双层别墅，并将该房屋返还给原告李立。如果未按本判决指定的期间履行以上义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费4300元，由被告郑军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中��人民法院。审 判 长  冯晓红审 判 员  姜泽平人民陪审员  韩凤霞二〇一七年十二月二日书 记 员  付晓菲