云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书(2017)云2801民初2177号原告：西双版纳滨江度假庄园物业有限公司。组织机构代码：56881620-5。住所地：云南省西双版纳州景洪市大沙坝。法定代表人：母光远，职务总经理。委托诉讼代理人：张浩，男，1983年11月23日出生，汉族，系原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司员工，身份证住址湖北省安陆市，现住景洪市，特别授权代理。被告：严超，男，1965年9月2日出生，汉族，身份证住址四川省新津县。被告：刘霞，女，1968年5月27日出生，汉族，身份证住址成都市锦江区。��告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司（以下简称“滨江物业公司”）与被告严超、刘霞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月5日受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭审理了本案。原告滨江物业公司的委托代理人张浩到庭参加诉讼，被告严超、刘霞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滨江物业公司提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的滨江果园避寒度假山庄达江苑XX号楼XXXX号房屋物业管理费2639.04元以及计算至起诉之日起的违约金2612.65元，共计5251.69元（暂计算至起诉之日，被告承担违约金至物业管理费付清之日止）；2、被告承担案件受理费。事实与理由：2011年4月1日，被告与开发商西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司签署了《中国云南西双版纳滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》，其中第2.1条、第2.2��对物业的管理人进行约定。2011年3月5日，西双版纳滨江果园避寒度假山庄房地产开发商西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司根据法律的规定代表业主与原告签订了《物业管理委托合同》，将滨江果园避寒度假山庄的物业管理委托给原告。其中《物业管理委托合同》第24条约定“本物业管理区域物业服务收费选择包干制；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：物业服务费用根据商品房建筑面积计算。独幢低密度住宅为每月每平方米1.5元；联排低密度住宅为每月每平方米1.2元；多层及小高层商品房为每月1元，按年度预先收取。”第25条规定“业主在房屋交付时一次性预交一年的物业服务费用。之后，业主或物业使用人应在每年开始前15日内履行缴纳义务。如该房屋为空置时，业主仍须按本规约额约定全额缴纳物业服务费用及有关费用”��第36条规定：“如业主因任何原因未能支付本规约项下的管理费及其他应付费用，业主应就未付款项按每日千分之三支付违约金”。2012年9月28日，被告办理了房屋交付手续，签署了《入住手续书》。合同签订初期，被告按约履行了相关交费义务，但自2016年1月1日起被告拖延缴纳物业费。截止2017年度，被告尚拖欠物业管理费2639.04元。经原告多次催收，被告均未予以任何答复，故原告诉至人民法院。被告严超、刘霞未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认为，原告滨江物业公司提交的五组证据来源合法、内容真实，证据之间相互印证，可以证明原告观点，本院予以确认。被告未质证亦未举证，视为放弃举证、质证的权利。根据庭审及认证，本院确认如下法律事实：告严超系景洪市大沙坝��江苑XX幢XXXX号房屋的业主，房屋建筑面积为109.96平方米。2011年3月5日，该小区的开发商西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司与原告签订了《物业管理委托合同》，将滨江果园避寒度假山庄的物业管理委托给原告。2011年4月1日，被告严超与西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司签署了《中国云南西双版纳滨江果园避寒度假山庄物业管理规约》，其中第3.1条约定“物业费用根据商品房建筑面积计算。多层及小高层商品房为每月1元，……。”第3.3条规定“业主应在每一年度的第一个月的前七个工作日，主动按管理人规定的方式支付管理费。首期管理费业主应在开发商交房通知规定的时间内支付。……”第3.4条规定：“商品房如为空置时，业主仍须按照本规约的规定定期全额缴付管理费及其有关的费用。”第3.7条规定：“如业主因任何原因未能支付本规约项下的管��费及其他应付费用，业主应就未付款项按每日1%支付逾期付款利息（持续计算至实际结算全部欠费之日。”2012年9月28日，被告严超办理了房屋交付手续，签署了《入住手续书》。之后，被告严超未按时交纳物业费原告于2016年10月15日向被告发出《缴费通知单》。现原告因被告未支付2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业费诉至本院。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告滨江物业公司与西���版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司签订了《物业管理委托合同》，并实际对该小区进行了物业服务管理，被告严超与西双版纳滨江果园避寒度假山庄有限公司签署了物业管理规约，因此，被告应当遵守物业管理规约履行交纳相应的物业费的义务。其中物业管理3.1条约定“物业费用根据商品房建筑面积计算。独幢低密度住宅为每月每平方米1.5元；联排低密度住宅为每月每平方米1.2元；多层及小高层商品房为每月1元，按年度预先收取。”第3.3条规定“业主应在每一年度的第一个月的前七个工作日，主动按管理人规定的方式支付管理费。首期管理费业主应在开发商交房通知规定的时间内支付。……”第3.4条规定：“商品房如为空置时，业主仍须按照本规约的规定定期全额缴付管理费及其有关的费用。”本院认为，根据以上规定，原告要求被告严超支付2016年1月1日至2017年12月31日期间产生的物业费2639.04元（109.96平方米×1元/月/平方米×24个月）的诉讼主张于理有据，本院予以支持。另外，关于原告要求被告支付违约金是否符合法律的规定的问题。本院认为，物业管理是业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主的其中一项义务即应当按时交纳物业服务费，以便于物业服务顺利进行，被告拒付物业管理费的行为，不仅损害了原告的利益，对小区内按时支付物业管理费的其他业主亦存在损害。物业管理规约对于违约金亦进行了约定，因此，原告要求被告支付违约金的主张于理有据，但原告依照按未付金额每日千分之三的标准计算违约金至被告付清物业费止的诉讼主张不符合法律的规定，明显过高，根据公平原则，本院酌情以被告未支付的物业管理费2639.04元×15%，即396元判令被告严超承担违约金。被告刘霞并不是滨江果园避寒度假山庄达江苑11号楼1302号房屋的业主或其他物业使用人，原告要求被告刘霞承担支付物业费和违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告严超于本判决生效之日起十日内支付原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业费2639.04元；二、被告严超于本��决生效之日起十日内支付原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司上述物业费的违约金396元；三、驳回原告西双版纳滨江度假庄园物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告严超负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判长  陈德明审判员  刘雁琪审判员  陈前妃二〇一七年十二月二十五日书记员  匡 杰