.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}达尔罕茂明安联合旗人民法院民事判决书（2017）内0223民初1265号原告：包头市华茂物业服务有限公司，统一社会信用代码91150223078357499G。法定代表人：李世亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈新晓，该公司鹿鸣山莊小区项目经理。被告：白丽霞，女，1973年6月1日出生，蒙古族，农民，现住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：白海生(系被告白丽霞父亲)，男，1949年11月26日出生，蒙古族，农民，现住内蒙古自治区包头市。原告包头市华茂物业服务有限公司与被告白丽霞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈新晓、被告的委托诉讼代理人白海生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付402室物业管理服务费2874元；2.依法判令被告支付2015年物业费违约金共计1948.1元；3.依法判令由被告承担全部诉讼费。事实和理由：根据物业服务合同约定，原告一直积极履行相关权利及义务，依法对小区实施规范的物业管理，为被告提供物业管理服务，但被告自2014年11月1日起无故拖欠物业管理费至2017年10月1日，共计人民币2874元（102.63平方米*0.8元*35个月）。要求被告支付违约金是因为合同明确约定，并且要求的违约金也没有高过法律规定。被告白丽霞辩称，一、业主有权知道物业费价位从0.6元一平米调高到0.8元一平米的原因；二、原告未和业主签订物业服务合同；三、装修保证金没有通过业主就扣取了物业费；四、物业费收支不符，收物业费无正式发票；五、小区物业买房前是祥和物业，现在变成华茂物业了，物业转换没有和业主商量；六、物业费收费不合理；七、原告私自使用维修资金；八、原告变相收取门卡等费用；九、小区没有达到全封闭、公共设施维修、卫生清理不到位。原告主张的物业费太高，被告同意按照每月每平米0.35元标准交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据：1.鹿鸣山荘小区物业管理权移交协议一份（共1页）、前期物业服务合同一份（共4页）、达茂旗住房和城乡建设局（2014）217号文件一份（共2页），百灵庙镇人民政府（2014）106号文件一份（共1页），欲证明包头市华茂物业服务有限公司物业服务合同是真实有效的，对鹿鸣山荘小区依照合同进行小区管理，是经过政府同意依法履行的。被告不认可该证据，质证称原告没有与被告签过合同。本院认为，原告提供的前期物业服务合同系原告与鹿鸣山荘小区建设单位签订的前期物业服务合同，但被告房屋买卖合同中没有该前期物业合同约定的内容，原告也没有书面形式告知被告物业服务合同内容，因此该合同对被告没有约束力，本院对于原告的该物业管理服务合同不予采信。原告的该组证据中其余证据来源合法，内容真实，本院予以采信。2.日常维修单据(共16页)、照片复印件（共13张），欲证明包头市华茂物业服务有限公司履行了日常公共设施维修、维护管理的义务。被告认可该证据，本院予以采信。3.鹿鸣山荘小区物业费收据两本（共40页，每本20页），欲证明包头市华茂物业服务有限公司小区物业服务及物业费的收取标准0.8元每平米的事实得到大多数业主的认可。被告不认可该证据。本院认为，该组证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提供的证据：1.购房合同一份（共12页），欲证明该合同第七页第十三条规定乙方与物业管理企业签订物业管理合同。原告认可该证据。质证称，被告和前期物业，祥和物业签订过入住管理公约，该证据也说明被告是认可前期物业服务合同。本院对该组证据予以采信。2.照片一份（共10张），欲证明原告物业小区卫生打扫不到位。原告认可该证据的真实性，但质证称，不认可被告的证明目的，因为：一、该证据表明该住户一直在享受物业公司的服务管理，垃圾是每天打扫一次，而不是及时打扫，垃圾的存在是有不确定性的，有时物业刚打扫完卫生就会又有业主丢垃圾出来，垃圾存在的现象与被告拖欠物业费造成物业品质的下降有关联，被告的行为也对其他已缴费业主造成了侵害，要求根据合同承担违约责任；二、该业主没有履行义务就没有必要主张权利。本院认为，原告认可该组照片的真实性，本院对该组证据予以采信。法庭出示本院向达茂旗百灵庙镇不同物业公司做的询问笔录2份。原告质证称，维众物业服务的是老旧小区的准物业，提供的物业就日常卫生保洁，是政府扶持的物业公司，有政府补贴，所以物业费收取标准低，锦绣花园的物业公司工作人员的笔录客观真实，认可该询问笔录。被告认为鹿鸣山荘小区的物业服务不如维众物业的服务。认可该2分询问笔录。本院经审理认定事实如下：本案涉及的鹿鸣山荘小区未成立业主委员会。被告白丽霞系鹿鸣山荘小区业主，物业类型为住宅，房屋建筑面积为102.63平方米。原告包头市华茂物业服务有限公司从2013年9月12日开始为鹿鸣山荘小区提供物业管理服务，物业服务价格为住宅每月0.6元/平方米，被告白丽霞已按每月0.6元/平方米标准交纳了2013年9月12日至2014年10月31日期间的物业服务费，2014年11月1日之后的物业服务费至今未交纳。另查明，达茂旗百灵庙镇锦绣花园小区的物业服务公司为包头市世华物业服务有限公司，物业服务价格为住宅每月0.8元/平方米。该物业服务公司称其服务项目有：楼道及院落清扫；安保；公共设施维修、维护。达茂旗百灵庙镇阳光雅苑小区、艾不盖小区、巴音小区、新兴花园小区、九龙山庄小区、希望家园小区、昕源花庭小区的物业服务公司为维众物业服务有限公司，该公司2016年物业费为住宅每月0.3元/平方米，2017年的物业费为住宅每月0.4元/平方米。该物业服务公司称其服务项目有：楼道及院落清扫；公共设施维修、维护；没有安保服务。还查明，原告提供物业服务的鹿鸣山荘小区存在垃圾清理不及时，小区健身器材维护不到位的情形。上述事实有原、被告的陈述及其提供的证据、本院依法制作的询问笔录在案佐证，本院予以确认。本院认为，物业管理服务行为具有明显的公共性，涉及诸多主体和群体利益，关乎公共利益。针对本案的争议焦点，被告是否应当交纳物业费问题，应从以下几方面进行分析。第一、《前期物业服务合同》对被告是否具有约束力问题。现原告根据其与建设单位包头市国玺置业有限公司之间签订的《前期物业服务合同》的约定，向被告主张每月0.8元/平方米的物业服务费。依照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。”但国务院颁发的《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。”进行上述规定的目的，是为了防止建设单位与物业服务企业恶意串通，在前期物业服务合同中约定不合理、不公平条款。本案中，被告并非前期物业服务合同当事人，并且被告与建设单位包头市国玺置业有限公司签订的房屋买卖合同中没有包含前期物业服务合同的内容，故该前期物业服务合同因未得到被告的承认而被告其不具有约束力。第二、被告是否应当交纳物业费问题。原告从2013年9月11日开始，为鹿鸣山荘小区提供了物业服务，被告白丽霞作为该小区业主也接受了原告的物业服务，即双方之间已形成了事实上的物业管理服务合同关系，故被告白丽霞应交纳物业费。第三、物业费收取标准如何确定问题。关于物业服务费的收费标准的确定，物业服务收费的标准一般分为两种，即市场调节价和政府指导价。被告白丽霞居住的小区不属于按政府指导价收取物业费的范围，故应当按照市场调节价以及提供质价相符的服务内容来确定物业费的收取标准。根据被告白丽霞已按每月0.6元/平方米交纳了2013年9月12日至2014年10月31日期间的物业服务费、原告存在垃圾清理不及时和小区健身器材维护不到位的情形，再结合本地区同类物业服务项目收费标准等情况综合考虑，本院酌情支持原告主张的物业费按每月0.6元/平方米标准计算。关于原告要求被告支付违约金问题，因该请求没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告白丽霞给付原告包头市华茂物业服务有限公司2014年11月1日至2017年9月30日期间的物业服务费共2155.23元（102.63㎡×35个月×0.6元)，此款于本判决生效时即付；二、驳回原告包头市华茂物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交)，由被告白丽霞负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时交纳二审案件受理费50元，上诉于包头市中级人民法院。上诉期满七日内，仍未交纳二审案件受理费的，按自动撤回上诉处理。本判决申请执行的期间为二年，逾期不提出申请，则视为自动放弃申请执行的权利。审判员额尔得木图二〇一七年十二月四日书记员王戈华附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金