三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书(2017)琼0271民初7878号原告：胡长春，男，1972年10月27日出生(公民身份号码：×××)，回族，住址：上海市松江区。委托诉讼代理人：姚传泽，海南追根律师事务所律师。被告：三亚凤凰水韵房地产开发有限公司，住所地：三亚市天涯区育林路169号。法定代表人：范文焱，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜舒舒，该公司职员。原告胡长春与被告三亚凤凰水韵房地产开发有限公司(简称凤凰水韵公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡长春的委托诉讼代理人姚传泽，被告凤凰水韵公司的委托诉讼代理人杜舒舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡长春向本院提出诉讼请求：一、凤凰水韵公司返还胡长春购房款100万元；二、凤凰水韵公司返还胡长春定金50万元及支付另一倍定金50万元。事实与理由：2017年7月19日，胡长春与凤凰水韵公司签订《三亚凤凰水城E区定购书》(简称《定购书》)，约定：胡长春订购凤凰水韵公司开发的三亚凤凰水城E区25栋204房，总价款4678923元，签订定购书时支付定金50万元，签订定购书之日起7天内支付完全部款项，并于2017年7月26日前签订《商品房买卖合同》等。胡长春与凤凰水韵公司签订《定购书》时，胡长春已向凤凰水韵公司支付定金50万元及购房款100万元，共计150万元。因双方对《商品房买卖合同》的条款有分歧及凤凰水韵公司未向胡长春出示该商品房的解押文件，导致双方无法签订《商品房买卖合同》。2017年9月5日，凤凰水韵公司向胡长春发来《终止协议通知书》，解除双方签订的《定购书》，并扣留定金50万元，凤凰水韵公司的做法损害胡长春的合法权益。凤凰水韵公司辩称，凤凰水韵公司并未否认胡长春已付房款150万元(含定金50万元)的事实。2017年8月发的催款函中只认可胡长春向凤凰水韵公司支付130万元，是因为其中20万元是胡长春直接付给销售代理公司的，因涉及胡长春换房及更换发票等，销售代理公司直至2017年9月30日才将该20万元转到凤凰水韵公司账户，凤凰水韵公司收到该20万元后已将收据开出。《定购书》第六条约定，乙方在签署定购书时，《商品房买卖合同》的样本已公示，胡长春了解接受并同意按合同样本条款签约，若后续再以任何异议拒绝签订合同，视为乙方放弃定购，因此不存在胡长春所称的合同条款有分歧问题。凤凰水韵公司的合同样本中已明确约定抵押条款，胡长春在认可和接受的情况下才签订《定购书》，现以此为由拒绝签订合同系无理要求。胡长春定购的房屋所在项目事实上已于2016年8月8日注销抵押，之所以合同样本上仍然有抵押条款，是因为合同样本是此前一直沿用的格式，胡长春担心的问题根本不存在。胡长春提出无理要求后凤凰水韵公司积极打消胡长春顾虑，在寄给胡长春的合同版本上将已解除抵押的证明贴在合同附件上。胡长春因为逾期付款，担心凤凰水韵公司追究其违约责任，凤凰水韵公司此前明确告知其只要继续按约定签订合同和付款，凤凰水韵公司仍然同意继续履行合同，且不追究其违约责任，但胡长春坚持要求凤凰水韵公司出具不追究其违约责任的书面承诺，因凤凰水韵公司无此先例，胡长春在彷徨无措下才找些牵强附会的理由提起诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并查明如下事实：2017年7月19日，凤凰水韵公司(甲方)与胡长春(乙方)签订《定购书》，约定：乙方定购甲方开发的三亚凤凰水城E区25栋204房，面积121.56㎡，总价款4678923元，乙方于签订定购书之日起7天内向甲方支付全部房款(含定金)4678923元;乙方在签订本协议时向甲方支付定金50万元，该定金作为甲、乙双方签订《商品房买卖合同》的担保;乙方于2017年7月26日前与甲方签订《商品房买卖合同》，否则，甲方有权解除本协议，乙方所支付的定金不予退还;乙方确认在签署本协议时，甲方在销售中心公示的《定购书》、《商品房买卖合同》样本已详细填写并在甲方案场公示，乙方对公示内容了解、接受并同意按样本签约;在本协议签订后乙方对《商品房买卖合同》的内容持有异议，乙方未在本协议第五条约定的期限内签约视为自动放弃定购，甲方有权将该物业另行出售;乙方逾期付款达到30日，甲方有权解除本协议、罚没乙方已付定金并有权另行处置该物业;在签订《商品房买卖合同》前，甲方若提前解除本协议应向乙方双倍返还定金并退还剩余房款，乙方若提前解除本协议则无权要求返还定金等。胡长春已于2017年6月1日前向凤凰水韵公司支付定金50万元，截止2017年8月4日，胡长春已向凤凰水韵公司支付购房款100万元，共计150万元，凤凰水韵公司向胡长春开具130万元的收据。2017年8月中旬被告将《商品房买卖合同》邮寄给胡长春，该合同中有抵押条款，凤凰水韵公司分别将涉案在建工程抵押给中国工商银行三亚分行和交通银行海南省分行。胡长春没有签订合同也未向凤凰水韵公司支付购房尾款，2017年8月22日，凤凰水韵公司向胡长春发出《第一封催款通知书》，要求胡长春务必于2017年8月29日之前缴清欠款3378923元，逾期则解除《定购书》，同时已收定金不予返还。胡长春仍未向凤凰水韵公司支付购房尾款，2017年8月29日，凤凰水韵公司向胡长春发出《第二封催款通知书》，指出胡长春已逾期付款85天，并要求胡长春务必于2017年9月5日之前缴清欠款3378923元，逾期则解除《定购书》，同时已收定金不予返还，上述房屋凤凰水韵公司有权另行销售。胡长春仍未付款，2017年9月5日，凤凰水韵公司向胡长春发出《终止协议通知书》：根据《定购书》第七条规定，《定购书》自动终止，已收定金不予返还，上述房屋凤凰水韵公司有权另行销售。2017年9月12日，胡长春向凤凰水韵公司发出《律师函》，指出：凤凰水韵公司未在案场公示《商品房买卖合同》样本，在没有签订《商品房买卖合同》情况下，凤凰水韵公司无权要求支付购房款;胡长春对《商品房买卖合同》条款有争议要求修改，但凤凰水韵公司不同意修改，因胡长春订购的商品房已被抵押，凤凰水韵公司并未取得抵押权人同意出售，胡长春有权拒绝签订《商品房买卖合同》。该《律师函》由销售人员刘丹签收，凤凰水韵公司不予回复，胡长春遂提起诉讼。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：一、凤凰水韵公司提供的证据7土地证。真实性予以认定，证明涉案在建工程已于2016年8月8日解除抵押。二、凤凰水韵公司提供的证据8销售员赵文君与胡长春的微信聊天记录。真实性予以认定，证明销售代理人员已将《商品房买卖合同》邮寄给胡长春，胡长春对《商品房买卖合同》内容有异议，并主张在签订《商品房买卖合同》才支付购房款。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过订购等方式向买受人收受定金，是作为订立商品房买卖合同的担保，是立约定金，而不是作为支付购房款的担保。凤凰水韵公司与胡长春只是签订《定购书》，并未签订正式的《商品房买卖合同》，在签订正式的《商品房买卖合同》前，胡长春未向凤凰水韵公司支付全部购房款，凤凰水韵公司不能按照法律关于定金的规定，罚没胡长春已经支付的定金50万元。《定购书》是采用格式条款签订的，《定购书》有“甲方在销售中心公示的《定购书》、《商品房买卖合同》样本已详细填写并在甲方案场公示，乙方对公示内容了解、接受并同意按样本签约”的条款，但凤凰水韵公司并未采取合理的方式提请胡长春注意，凤凰水韵公司事实上未在案场公示《商品房买卖合同》样本。《定购书》约定乙方于2017年7月26日前与甲方签订《商品房买卖合同》，但被告于2017年8月中旬才将《商品房买卖合同》邮寄给胡长春，该合同中有抵押条款，凤凰水韵公司当时未将抵押权人同意该商品房转让的证明贴在合同的附件三，胡长春对《商品房买卖合同》的内容有异议，因此不同意签订《商品房买卖合同》。《定购书》约定“在本协议签订后乙方对《商品房买卖合同》的内容持有异议，乙方未在本协议第五条约定的期限内签约视为自动放弃定购，甲方有权将该物业另行出售。”胡长春对合同内容持有异议，视为自动放弃定购，其无权请求凤凰水韵公司返还另一倍定金50万元。上述条款同样未约定胡长春自动放弃定购，凤凰水韵公司有权罚没其己付定金50万元，故凤凰水韵公司关于不予返还胡长春定金的抗辩，无事实和法律依据。鉴于胡长春已自动放弃定购，则凤凰水韵公司应返还胡长春购房款(含定金)150万，凤凰水韵公司有权将涉案房屋另行出售。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：一、被告三亚凤凰水韵房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡长春返还购房款1000000元;二、被告三亚凤凰水韵房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡长春返还定金500000元;三、驳回原告胡长春的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元(胡长春己预缴)，由原告胡长春负担15190元，由被告三亚凤凰水韵房地产开发有限公司负担7610元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长  邢增秀人民陪审员  李 严人民陪审员  罗来红二〇一七年十二月二十七日书 记 员  岳凌宇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》