湖北省兴山县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂兴山民初字第00396号原告（反诉被告）兴山天安电力工程有限公司，所在地兴山县古夫镇高阳大道29号。法定代表人牛涛，该公司董事长。委托代理人贾勇，湖北神兴律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）彭万青，个体工商户，（杉杉专卖店）。委托代理人刘齐贞，湖北神兴律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）兴山天安电力工程有限公司（以下简称“天安电力公司”）与被告（反诉原告）彭万青房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年8月28日受理后，依法适用简易程序，由审判员张华独任审判，于2015年9月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天安电力公司的委托代理人贾勇、被告（反诉原告）彭万青及其委托代理人刘齐贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天安电力公司诉称，2005年9月至今，兴山天星供电有限公司（以下简称“天星供电公司”）将位于兴山县古夫镇高阳大道29号办公楼一楼门面交予原告管理。原告后将12、13号门面出租给被告，合同按年签订。2014年3月31日，原、被告签订房屋租赁合同，约定租赁期限至2015年3月31日截止。2015年3月16日，原告书面通知被告不再续签合同，通知被告于2015年6月30日前将门面返还原告，并明确说明2015年3月31日至2015年6月30日期间为被告处理相关事项期间，不收取房屋占有使用费。但被告至今不返还门面。原告认为，被告拒绝返还门面，妨碍了原告对房屋的使用，请求法院判令：1、被告立即返还原告门面；2、被告自2015年7月1日至返还门面之日，按照1374.00元／月支付房屋占有使用费，3、判令被告将未形成附和的装饰装修物予以拆除，因拆除造成房屋毁损的，被告应当恢复原状。原告天安电力公司为证明其诉讼请求，向法庭提交的证据材料有：1、天安电力公司组织机构、营业执照，用于证实原告的主体资格。2、房屋租赁合同，用于证实原、被告之间存在租赁合同关系，租赁期间自2014年4月1日至2015年3月31日截止，租赁期满后的约定，租赁价格。3、兴山国用（2008）第050100309号国有土地使用证；房权证古夫镇字第××、第××号复印件；天星供电公司组织机构代码、营业执照及2015年7月1日出具的证明书一份，用于证实诉争房屋的位置，天星供电公司是诉争房屋的所有权人，天安电力公司是天星供电公司的全资子公司，天星供电公司同意将诉争房屋交由天安电力公司经营管理，该房屋已经抵押给了湖北兴山农村合作银行。4、天安电力公司2015年3月16日下达的通知一份；文件登记表及照片一组，用于证实原告通知了被告终止合同及通知的送达情况，原告免除了被告三个月的租金来处理相关搬迁事宜。被告彭万青辩称，原告天安电力公司不具备诉讼主体资格，虽然合同的相对人是原告，但物的所有权人为天星供电公司，二者都是独立的企业法人，原告不能证实天星供电公司授权其向被告主张权利。原、被告后来的合同虽然是一年一签，但实际双方有口头协议，原告口头承诺租期20年且到期续租，双方最初签订合同是三年一签，在第一次合同期未满的情况下，要求将合同改为一年一签，原告说的是方便公司财务做账，被告才同意改为一年一签的。从2007年开始至2014年，合同都是一年一签，已经形成了一种交易习惯，另案被告蔡海淞2014年从他人手上转接门面时已经询问过原告办公室人员，确定不是只能租一年后，才接手租赁门面支付了50000元转让费并投资了120000元。要是只能租一年，蔡海淞不可能投资这么多钱。原告应提前至少一年告知被告要收回门面，现在突然要收回门面将会导致被告较大损失，应继续出租给被告一段时间让原告挽回损失。被告彭万青为证明其答辩意见，向法庭提交的证据材料有：1、天安电力公司2005年1月24日出具的投标押金收据及2005年3月1日出具的房屋押金收据，用于证实被告租赁房屋是经过原告招租、被告投标等过程，且原告口头承诺租赁期限不低于20年。2天安电力公司与彭万青的房屋租赁合同8份，用于证实双方房屋租赁合同的连续性，第一份合同租赁期为2005年3月15日至2008年3月14日，为三年一签的合同，在合同未到期的情况下，自2007年9月1日开始改为一年一签，到期续签已成为双方的交易习惯。经庭审质证，被告对原告提交的证据3中天星供电公司的证明书真实性持有异议，认为天星供电公司是否给原告授权，在出租该房屋时就应该明确，事后补的证明不具备真实性；对原告提交的其他证据的真实性不持有异议，但对原告的部分证明目的持有异议。原告对被告提交的证据真实性不持有异议，但对被告的部分证明目的持有异议。经审查前述证据，本院认为，对原、被告双方真实性不持有异议的证据，内容合法且与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据；被告持有异议的天星供电公司的证明书，加盖有该公司的公章，可以认定该公司授权原告出租并管理诉争房屋的事实。反诉原告彭万青诉称，反诉原告与反诉被告自2005年3月15日起开始签订房屋租赁合同，开始的合同期限为三年一签，但在首期合同未满时在2007年9月反诉被告以方便公司做账管理为由，要求与反诉原告终止原合同，另行签订租赁期限为一年的租房合同，同时承诺：自2007年9月1日开始双方每年均签订租期一年的房屋租赁合同并均履行完毕，最后一份房屋租赁合同的期限自2014年4月1日至2015年3月31日止，反诉原告系个体工商户，经营鞋类商品，在2014年4月1日签订最后一期租赁合同时专门询问反诉被告明年是否按期租房，得到的回答是按管理到期续签，因为与厂商签订了经销商授权合同书，反诉被告突然通知停租，到期收房，致使反诉原告遭受大量损失，同时，自反诉原告承租以来，每月所交纳的租赁费反诉被告均只出具“收据”，从未开具国家规定的税务票据。反诉原告认为，虽然双方的合同租赁期限只有一年，但反诉被告有口头承诺答应每年合同到期后按时续签且履行多年，已形成双方交易惯例，反诉被告突然收回房屋不再出租违背双方口头约定，对造成的巨大损失负有主要责任，同时开具税票系反诉被告的法定职责，请求法院判令：反诉被告赔偿反诉原告损失人民币269089.00元（其中货物库存370445元，损失按照20%来计算为74089元；授权合同书保证金150000元；装潢损失30000元；货柜15000元）；反诉被告按年度开具自承租以来交纳的全部租赁费用的税务票据。反诉原告为证明其反诉请求，向法庭提交的证据材料有：1、天安电力公司出具的部分房租费收据，用于证实天安电力公司一直向彭万青开的收据，并非税务发票。2、经销商授权合同书及店面照片一组，用于证实彭万青房屋专修情况，授权合同书对门面装修、货柜的摆放、店内的装潢、进货量都有规定和要求。3、彭万青的库存清单及照片一组，用于证实彭万青的货物库存总数为370445元。反诉被告天安电力公司辩称，天安电力公司没有承诺过不会收回房屋，反诉原告在与反诉被告签订房屋租赁合同时就应该知道房屋可能存在不再续租的可能。反诉原告主张的库存存货的损失系商业风险的范畴，反诉原告提供的经销商授权合同书系经销商与反诉原告之间的区域代理合同，在该代理合同终止后是否会发生损失及损失数额的多少不能确定，反诉被告不是提前终止合同，而是合同到期后不再续签合同，不应该承担合同终止之后的任何责任。反诉被告同意开具房屋租金发票，但因此产生的税费应由反诉原告负担。反诉被告未向法庭提交反诉方面的证据材料。经庭审质证，反诉被告对反诉原告提交的证据1、证据2中店面照片不持有异议，但对据2中经销商授权合同书的真实性及与本案的关联性持有异议，对证据3的真实性持有异议。经审查前述证据，本院认为，反诉原告提交的证据2中经销商授权合同书可以认定反诉原告代理“杉杉”鞋类产品的事实，但不足以证实反诉原告与上海杉杉协议湖北分公司终止代理合同后的损失情况。反诉原告提供的证据3库存表及库存照片可以认定彭万青的店面存在货物库存，但不能客观反映彭万青的货物具体库存情况。经审理查明，2005年3月15日，原告（反诉被告）天安电力公司与被告（反诉原告）彭万青签订一份《房屋租赁合同》，约定天安电力公司将位于兴山县古夫镇高阳大道29号一层的门面房出租给彭万青用于经营皮鞋售卖业务，租赁期限自2005年3月15日至2008年3月14日止，合同同时约定了房屋面积、租金、装修、维修养护责任及租赁期满后的合同续签和终止等事项，彭万青在交纳了租房押金5000元后搬入该门面房从事鞋类经营业务。2007年9月1日，双方重新签订一份《房屋租赁合同》，将租赁期限调整为一年，合同同时对房屋面积、租金、维修养护责任等内容进行了重新约定。至2014年3月31双方签订租赁期限截止2015年3月31日的最后一份房屋租赁合同止，双方共计签订了租赁期限均为一年的房屋租赁合同7份，彭万青按时交纳了租赁期内的全部租金，并于2009年9月开始代理“杉杉”系列鞋类产品至今。2015年3月16日，天安电力公司向包含彭万青在内的所有承租户发出通知，告知因公司的统一要求，在租赁期满后不再续签租赁合同，要求承租方在2015年6月30日前所承租门面房退还给天安电力公司，合同截止日至2015年6月30日期间免交租金，用于承租户处理相关事项。同时查明，天安电力公司出租的门面房系天星供电公司所有，由天星供电公司交由天安电力公司进行经营管理。天安电力公司同时提起同类型租赁合同诉讼的承租人还有韩双荣、熊作斌、赵华东、汪华、杨大育、蔡海淞。本院认为，1、关于原告的主体资格是否适格的问题。本案中天星供电公司给天安电力公司出具了证明书，且将土地使用证、房产证及他权证等材料交给原告向被告主张权利，同时、本案中所涉《房屋租赁合同》均为原告与被告所签订，前述事实，可以认定原告虽不是诉争房屋的所有权人，但是该房屋的实际管理者，同时原告系本案中《房屋租赁合同》的合同相对人，向对方主张权利符合法律规定，因此，原告是本案适格的诉讼主体。2、关于本案诉争门面房是否应予返还的问题。本案中原、被告双方2014年3月31日所签订的《房屋租赁合同》租赁期限已经届满，根据法律规定，承租人应当返还租赁物。租赁合同系附租赁期限的合同，双方合同到期后，权利义务关系自然解除，虽然原、被告双方之前一直续签合同，但不能据此推定本次合同到期后必然会续签合同，被告提出原告曾口头承诺可以租赁20年，且提出向原告办公室工作人员了解过可以继续续租，但未向法院提交双方存在该口头协议等相关证据予以证实，对被告的该辩称意见，本院不予采纳；同时原告在期限届满前明确告知了被告在租赁期满后不再续签合同，且提供了合理时间用于被告办理退租事宜，原告要求返还租赁房屋的请求符合法律规定，本院予以支持。3、关于被告彭万青是否应自2015年7月1日起截止返还门面之日，按1374.00元／月的标准支付房屋占有使用费的问题。房屋租赁期限届满后，被告没有按合同约定退还所承租房屋，必然会给作为门面房经营管理者的原告造成一定损失，对此，被告应承担赔偿损失等违约责任，原告要求被告按照原、被告之前签订的房屋租赁合同中1374.00元／月的租金标准支付自2015年6月30日至返还房屋之日止支付房屋占有费的请求，符合法律规定，本院予以支持。4、关于被告是否应将未形成附和的装饰装修物予以拆除，并对因拆除装饰装修物造成诉争房屋毁损的，是否应恢复原状的问题。根据法律规定，承租人经出租人同意，对租赁房屋进行装修的，租赁期限届满时，除当事人另有约定外，对于尚未构成附和的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，被告彭万青可选择将未形成附和的装饰装修物予以拆除，但是否予以拆除，被告可以自行选择，并不是其法定义务，但被告在拆除过程中造成房屋毁损的，应当恢复原状。5、关于反诉被告是否应赔偿反诉原告损失269089.00元的问题。本案中，反诉原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系因履行期限届满而终止。反诉被告不存在违反合同约定义务的违约情形。反诉原告主张反诉原、被告存在租赁期限为20年的口头约定，但无相关证据予以证实该约定的存在，反诉原告的该主张不符合法律规定，本院不予支持。6、关于反诉被告是否提供自反诉原告承租以来交纳的全部租赁费用的税务票据的问题。根据法律规定，反诉原告作为承租方，向作为出租方的原告交纳房屋租金后，有获取租金费用发票的权利，反诉被告有提供租金费用税务票据的义务，反诉被告未出具相关税务票据，反诉原告有权要求其提供，反诉原告的该主张符合法律规定，本院予以支持。反诉被告作为该房屋的出租方，有交纳出租所得租金税费的法定义务，对于开具税票所需交纳的税费，在双方没有明确约定由反诉原告交纳的情况下，应由反诉被告交纳，反诉被告辩称双方合同第九条约定：“如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由承租方支付”，认为房屋租金的税费应由反诉原告负担，本院认为，该条的约定应理解为不包含税费的内容，因此开具租赁费税务票据所产生的税费应由反诉被告承担。本案经本院主持调解未能达成一致意见。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、限被告彭万青自本判决生效之日起十五日内返还其租赁的原告兴山天安电力工程有限公司位于古夫镇高阳大道29号的12、13号门面房，并可将未形成附和的装饰装修物予以拆除，若因拆除过程中造成房屋毁损的，应当恢复原状。二、限被告彭万青自本判决生效之起十五日内日按照1374.00元／月标准支付原告兴山天安电力工程有限公司自2015年7月1日起至返还房屋时止的占有使用费。三、限反诉被告兴山天安电力工程有限公司自本判决生效之日起十五日内开具自反诉原告彭万青承租以来交纳的全部租赁费用的税务票据。四、驳回反诉原告彭万青要求反诉被告兴山天安电力工程有限公司赔偿损失269089.00元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取25.00元，反诉受理费2668.00元，由被告（反诉原告）彭万青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  张华二〇一五年十二月二十一日书记员  张琪