辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)鞍民一终字第00638号上诉人（原审被告）：鞍山新兴房屋开发有限公司。法定代表人：杨斌。委托代理人：满思佳。被上诉人（原审原告）：秦俭。委托代理人：朱红利，辽宁宇声律师事务所律师。原审原告秦俭与原审被告鞍山新兴房屋开发有限公司（以下简称新兴公司）商品房销售合同纠纷一案，鞍山市铁东区人民法院于2015年7月7日作出(2015)东民一初字第616号民事判决，新兴公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月17日公开开庭审理了本案。上诉人新兴公司的委托代理人满思佳，被上诉人秦俭的委托代理人朱红利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秦俭一审诉称：2011年1月7日，原、被告签订商品房买卖合同一份，合同约定被告将位于鞍山市铁东区南建国路34号新兴盛仕广场六栋五层706号、建筑面积为18.05平方米的商业网点出售给原告。合同签订后，原告依约交付被告全部购房款，而被告违反《商品房买卖合同》第八条、第十五条之约定，逾期交付房屋且至今无法取得房屋权属证书。现原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定诉至法院，请求：一、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告向原告返还已付购房款171,475元，并按照中国人民银行计收逾期贷款利息的标准赔偿原告已付购房款的利息损失（从2011年1月7日起至2015年4月7日止）；三、请求被告支付原告房屋租金13,538元；四、请求被告返还原告房屋差价款22,515元；五、诉讼费用由被告承担。被告新兴公司一审辩称：一、原告所购的商铺是投资，对投资所购买的商铺是有风险的，风险只能由投资人承担，全部的商品房买卖者有两种，一种是购买住宅，另一种是投资购买商铺，购买住宅的业主没有一户要求退房，只有投资者要求退房。二、被告出售的商品房无论是住宅还是商铺都能依法办理产权证书，被告分阶段出售的商品房申请备案后，已在2013年12月19日取得了辽宁省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书，依法规定取得备案书后即可办理产权证书，但原告一直未到被告处办理产权证书相关手续。三、办理产权证书既需要原告作为，也需要被告先履行义务，原告购得商品房后，按商品房买卖合同网签字规定，购房人在办理产权登记抵押担保等相关手续时，需持有手写合同和身份证到被告处办理网签商品房买卖合同，并把手写合同交给被告，开发企业在网签合同上加盖骑缝章，如原告不先以此规定履行义务，原告无法取得产权证书，被告也无法为原告办理产权证书。综上，被告取得商品房预售许可证，2013年12月19日被告取得辽宁省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书，即可以从此为原告办理产权证书，但原告需要先履行义务，合同上现在原告称无法办理产权证书不符合事实，原告要求解除合同是因为投资后没有达到投资目标，想将投资风险全部转让给被告，请求法庭驳回原告的诉讼请求。关于原告主张租金的问题与本案无关，不是同一个法律，法院不应合并审理。关于原告主张的要求被告退还购房差价款问题，代理人不清楚情况，需要核实，希望原告能提供相应证据证明其主张。一审法院审理查明：2011年1月7日原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买位于鞍山市铁东区南建国路34号新兴盛仕广场六栋五层706号房屋，购房款总价为171,475元。该合同第十五条约定“出卖人（被告）应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。双方签订合同当日，原告向被告缴纳了购房款193,990元，后因房屋面积缩小，被告又向原告承诺退换购房差价款22,515元，但被告至今未向原告退还该款项。2011年1月7日被告向原告交付了房屋，但至今被告未协助原告办理房屋所有权登记。另查，原告委托被告对本案诉争房屋对外进行租赁，并代收租金。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，以及《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在原告2011年1月7日收取房屋后360日内，即2012年1月8日前协助原告办理房屋所有登记，但是被告至今未能协助原告取得房屋所有权登记。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”原、被告双方约定的办理房屋所有权登记期限已届满，且已超过一年，因被告的原因，原告未能在法律规定的期限内办理房屋所有权登记，原告请求解除商品房买卖合同，有事实及法律依据，该院予以支持。关于原告提出的请求被告退还购房款及支付利息之诉求，该院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告应当将原告已交付的购房款171,475元予以退还，并且应当承担原告因此受到的利息损失，利息损失应按照原告已付购房款171,475元，从原告支付购房款之日起即2011年1月7日起计算至2015年4月7日止，参照中国人民银行公布的同期贷款利率标准计算，并向原告返还购房差价款22,515元。综上，对原告提出的上述诉讼请求，有事实及法律依据，该院予以支持。关于原告提出的请求被告向其支付本案诉争房屋租金之诉求，因原告已向法院请求判令解除请求合同、并返还购房款及利息，且该院已支持原告上述诉求，原告再主张被告支付房屋租金于法无据，故该院不予支持。关于被告提出的其正在办理房屋所有权登记的相关手续，原告已经可以办理房屋所有权登记，以及本案诉争房屋可以办理贷款手续之抗辩理由，该院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，被告未能提供充足证据证明其已经提供房屋所有权登记所需的相关手续，可以协助原告办理房屋所有权登记以及本案诉争房屋可以办理贷款手续之事实，故对被告的此主张，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十三条之规定，判决：一、解除原告秦俭与被告鞍山新兴房屋开发有限公司签订的商品房买卖合同；二、被告鞍山新兴房屋开发有限公司于该判决生效之日起十五日内退还原告秦俭购房款171,475元及相应利息（利息应从2011年1月7日起计算至2015年4月7日止，参照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准计算）；三、被告鞍山新兴房屋开发有限公司于该判决生效之日起十五日内退还原告秦俭购房差价款22,515元;四、驳回原告秦俭其他诉讼请求。如果被告鞍山新兴房屋开发有限公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5140元，由被告鞍山新兴房屋开发有限公司承担（此费用原告已垫付，执行前款时一并扣除）。新兴公司上诉的理由及请求是：1、上诉人于2013年12月19日取得辽宁省建筑工程和市政基层设施工程竣工验收备案书，已可以办理房屋产权证，合同目的能够实现，本案不符合合同法定解除条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，解除权应在一年内行使，一审认定上诉人应在2012年5月前协助被上诉人办理房屋所有权登记，现已近三年，被上诉人已丧失解除权。2、超过一年不能办理产权证不是上诉人原因。3、双方在合同中已约定不能办理产权证的违约金，也就是约定了损失的计算方式，一审判决上诉人参照中国人民银行公布同期同类贷款利率向被上诉人支付利息错误。请求法院撤销一审判决，依法改判，一、二审案件受理费由被上诉人承担。秦俭二审答辩认为：服从一审判决。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定，全面履行各自的义务。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”而本案涉诉房屋已于2011年1月7日交付被上诉人使用，但上诉人并未在合同约定的期限内，即2012年1月6日前协助被上诉人办理房屋所有权登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，上诉人向被上诉人交付房屋后，双方约定的办理房屋所有权登记的期限已届满，且至2013年5月已超过届满期限一年，而上诉人于2013年12月19日才取得竣工验收备案书，导致被上诉人未能在上述法定期限内办理房屋所有权登记。因此，依据上述法律规定，被上诉人有权请求解除合同，要求上诉人返还购房款并支付利息。故一审判决并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张其于2013年12月19日取得辽宁省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书，已可以办理房屋产权证，合同目的能够实现，本案不符合合同法定解除条件及根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，解除权应在一年内行使，被上诉人已丧失解除权一节，其一，上诉人取得竣工验收备案书时，双方合同约定的办理房屋所有权登记期限已经届满并已超过一年，被上诉人已有权请求解除合同。其二，上诉人虽主张其于2013年12月19日取得竣工验收备案书，涉诉房屋已可以办理房屋所有权证，但其并未提供证据证明已对被上诉人进行了告知，亦未提供证据证明其已向产权登记机关提交了相关备案资料。其三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条系对出卖人迟延交付房屋或买房人迟延支付房款情形下解除合同的期限的特别规定，而本案并非上述情形。综上，上诉人该节主张依据不足，本院不予支持。关于上诉人主张超过一年不能办理产权证不是上诉人原因一节，因其没有提供证据证明不能办理产权证不是其自身原因，故对其此节主张，本院不予支持。关于上诉人主张双方在合同中已约定不能办理产权证的违约金，也就是约定了损失的计算方式，一审判决上诉人参照中国人民银行公布同期同类贷款利率向被上诉人支付利息错误一节。本案中，被上诉人并未基于不能办理产权证而主张违约金，而是基于法定解除权而主张返还购房款及利息，双方合同解除后，当事人基于合同产生的权利义务恢复到合同订立前的状态，上诉人理应将购房款返还给被上诉人，而利息作为购房款的法定孳息亦应给付。故上诉人该节主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4180元，由上诉人鞍山新兴房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张瑞虹审 判 员  徐 琼代理审判员  徐云龙二〇一五年十二月二十三日书 记 员  陈 昆