北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第15486号原告北京市基督教三自爱国运动委员会，住所地北京市东城区东单北大街21号。法定代表人蔡葵，主席。委托代理人达锋涛，北京市亿达律师事务所律师。被告吴小木，男，1944年12月15日出生。委托代理人刘虎伟，北京市亿嘉律师事务所律师。被告毛伟，男，1982年10月20日出生。原告北京市基督教三自爱国运动委员会（以下简称基督教爱国会）与被告吴小木、毛伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员王裴裴独任审判，公开开庭进行了审理。原告基督教爱国会的委托代理人达锋涛，被告吴小木的委托代理人刘虎伟，被告毛伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告基督教爱国会诉称：被告吴小木承租了本市东城区王府井大街×号×号房屋。2015年8月7日，双方签订《住宅租赁合同》，合同约定租赁期限自2015年7月30日至2020年12月31日，月租金为56.51元。合同约定，如承租人擅自将承租的房屋转租的，出租人有权终止合同，收回房屋。2015年8月，原告得知吴小木于2015年4月将房屋转租给被告毛伟，原告认为被告吴小木的转租行为违反了双方合同约定，侵犯了原告的合法权益。现原告诉至法院要求：1、解除原告与吴小木之间的《住宅租赁合同》；2、被告吴小木、毛伟腾退北京市东城区王府井大街×号×号房屋。被告吴小木辩称：不同意原告的诉讼请求。原告所称房屋承租情况属实。原告与吴小木之间的合同应该继续履行，原告与被告签订的《住宅租赁合同》是格式合同，且租赁合同期限达五年半之久，2010年原告委托物业公司托管期间，吴小木曾询问管理人员是否可以转租，对方答复可以。2015年8月原告与吴小木订立合同时，并未询问房屋是否有转租，亦未提示吴小木注意不能转租的合同条款，而吴小木是一位老人，并没有专业的法律知识，签订合同时不可能对合同条款详细阅读；被告吴小木自2004年开始承租涉案房屋，吴小木及其亲属使用房屋长达13年，有三名家庭成员落户在涉案房屋；吴小木与毛伟的合同仅约定为1年，远短于原、被告之间的合同期限，且毛伟承租房屋刚开始两个月基本没有入住，二被告的合同没有侵犯原告的合法权益；二被告的合同订立日期早于原、被告的合同订立日期；2015年4月吴小木将房屋转租毛伟时，吴小木持有的是上一份与原告委托的物业公司签订的合同，但合同原件在领取新合同时交还原告收回；原告涉嫌与被告毛伟恶意串通，以解除与吴小木签订的住宅租赁合同；原告在接到法院起诉书后就要求与毛伟解除租赁合同，但毛伟拒接电话，吴小木于2015年11月2日曾报警要求换锁收回涉案房屋，后因未带公房租赁合同未换锁。被告毛伟辩称：我是2015年4月29日通过中介自吴小木处承租的涉案房屋，当天我就交给吴小木押金和半年的房租。租房后我没住，因我爱人的侄女需要住处所以让她住了，吴小木确实在2015年11月2日报了警，但没有换锁。我爱人的侄女已经从涉案房屋中搬走了，现我在涉案房屋实际居住，但我和吴小木的合同还没到期，我不同意搬走。经审理查明：2004年6月30日，原告取得北京市东城区王府井大街×号×号房屋产权。此后，吴小木实际使用本市东城区王府井大街×号×号房屋（以下简称涉案房屋）。庭审中，原告与吴小木均认可涉案房屋调整房号前为×号房屋。2015年8月7日，原告（甲方）与被告吴小木（乙方）签订《北京市基督教三自爱国运动委员会住宅租赁合同》（合同编号：京基房东字第×号），约定被告吴小木承租原告所有的本市东城区王府井大街×号×号房屋，租金为每月56.51元，期限自2015年7月30日至2020年12月31日。双方约定：乙方擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的，甲方有权终止合同，收回房屋。吴小木向原告交纳涉案房屋租金至2015年12月31日。2015年4月29日，吴小木与毛伟签订《北京市房屋租赁合同》，约定吴小木将涉案房屋出租给毛伟居住，吴小木持有京基房东字025号房屋来源证明文件，租赁期限自2015年5月1日至2016年4月30日，租金为每月2000元，押金2000元。收到本案诉状后，被告吴小木向毛伟提出解除合同，并于2015年11月2日报警，要求毛伟腾退涉案房屋，毛伟以双方合同未到期为由拒绝腾房，现涉案房屋由毛伟实际居住。关于2015年8月7日之前双方的合同订立情况，原告与吴小木持有不同观点。原告称自2004年至2010年原告将涉案房屋委托给北京仟和物业管理有限公司（以下简称仟和物业公司）对外管理，由该公司与吴小木签订租赁合同。自2011年起，仟和物业公司退出，原告直接就涉案房屋与吴小木签订租赁合同。吴小木称其仅与原告签订了一份租赁合同，此前均由吴小木与仟和物业公司签订租赁合同，双方于2015年8月7日签订合同时原告收走了吴小木持有的以前的合同，故无法提供之前所签订的合同。原告不认可曾收走吴小木的合同，但亦未找到此前订立的合同。庭审中，被告吴小木提交其交纳租金的收据三张，证明其按期交纳房屋租金，分别为：2014年9月15日的交纳2011年1月至2013年12月房租及违约金共计2237.80元，2014年9月15日交纳2014年1月至12月房租678.12元，2015年1月7日交纳2015年1月至12月房租678.12元，上述三张收据均加盖原告财务专用章。原告认可三张收据真实性，称虽未找到2015年8月7日之前与吴小木订立的租赁合同，但依据该证据显示，自2011年开始涉案房屋的房租均是交给原告，故自2011年起与吴小木之间存在租赁关系的系原告。经询，吴小木认可其本人名下在本市另有住房。上述事实，有《北京市基督教三自爱国运动委员会住宅租赁合同》，《北京市房屋租赁合同》、房产证及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：原告与被告吴小木之间房屋租赁合同关系为双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。现原告与吴小木于2015年8月7日订立的合同编号为京基房东字×号，吴小木与毛伟于同年4月29日签订的合同中约定所出租的房屋产权编号亦为京基房东字×号；且2014年9月15日吴小木交纳2011年至2015年涉案房屋租金的对象亦为原告，故虽原告与吴小木均未向本院提交2015年8月7日之前吴小木承租涉案房屋的合同，故本院认定至少自2014年9月15日起，与吴小木就涉案房屋订立租赁合同的相对方应为原告。吴小木在其与原告的合同履行期间，将房屋转租毛伟。2015年8月7日，原告与吴小木续订的租赁合同明确约定涉案房屋不得转租及转租房屋的后果，吴小木在签订合同时应当知晓房屋转租的后果，但其并未及时更正违约行为，直至收到法院传票才通知毛伟解除租赁合同，故本院认定吴小木违反了其与原告的合同约定，达到合同约定的解除条件，对原告要求解除其与吴小木之间租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。本院对吴小木辩称该条款为格式条款，原告签订合同时并未提醒其注意该条款的辩论意见不予采信。合同解除后，吴小木应当将房屋返还原告，而涉案房屋现由毛伟实际使用，故对原告要求吴小木、毛伟腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告北京市基督教三自爱国运动委员会与被告吴小木之间的《北京市基督教三自爱国运动委员会住宅租赁合同》（合同编号：京基房东字第×号）；二、被告吴小木、毛伟于本判决生效后三十日内腾退被告吴小木在北京市东城区王府井大街×号承租的房屋。案件受理费35元，由被告吴小木负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  王裴裴二〇一五年十二月十日书 记 员  姚 丹