江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初4760号原告：张明建，男，汉族，1969年10月8日生，住所地安徽省临泉县。委托诉讼代理人：苏余、张誉，上海明伦律师事务所律师。被告：江苏五丰置业有限公司，统一社会信用代码91320583569126177X，住所地江苏省昆山市周市镇昆太路530号祥和国际商务大厦56-59室。法定代表人：孙福冬，系公司执行董事。委托诉讼代理人：吴鹏飞，系公司员工。被告：昆山五丰广场商业管理有限公司，统一社会信用代码913205830799349055，住所地昆山市周市镇优比路399号2号房。法定代表人：孙福冬,该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘国庆，系公司员工。原告张明建与被告江苏五丰置业有限公司（以下简称五丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理后，依法由审判员孙得愚独任审判，于2017年4月10日公开开庭进行了审理，后本案转为普通程序，于2017年7月28日、11月30日公开开庭进行了审理。审理中经原告同意，本院将第三人昆山五丰广场商业管理有限公司（以下简称商管公司）列为被告。原告张明建委托诉讼代理人苏余及被告五丰公司委托诉讼代理人吴鹏飞到庭参加诉讼，被告商管公司委托诉讼代理人刘国庆参加了最后一次的庭审。本案现已审理终结。原告张明建向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告五丰公司签订的位于昆山市××北路东侧、××比路南侧（地块编号为320XXXXXX000）XX广场XX幢XX层XX号房屋的《昆山市商品房购销合同》；2、判令被告五丰公司退还原告已支付房款680000元，并承担自2016年6月30日起至房款退还之日止的违约金，违约金35292元（自2016年6月30日起暂算至2016年12月20日止,按日万分之三计算）；3、判令解除原告与被告商管公司签订的《委托经营管理协议》，返还代办费22941元并承担自2016年6月30日起至退还之日止的违约金，按日万分之三计算；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月12日，原告与被告五丰公司签订了一份《昆山市商品房购销合同》，约定原告以680000元购买昆山市××北路东侧、××比路南侧（地块编号为320583XXXXXX000）XX广场XX幢XX层XX号房屋，原告已支付全部购房款，被告五丰公司应在2016年6月30日前向交付该房屋，原告在6月30日前后多次催讨未果，无奈提出解除合同。被告五丰公司未能向原告按期交房的行为已经严重违反了合同约定，致使原告购房目的不能实现，故原告依据该合同第九条约定，要求被告五丰公司支付相应违约金。望法院裁判支持原告的诉请，以维护原告的合法权益。被告五丰公司辩称：一、延迟交房没有从根本上影响《商品房购销合同》目的的实现，根据合同附件四《合同补充协议》第九条，“买受方同意由双方共同指定的昆山五丰广场商业管理有限公司代为办理交付手续…为保证市场统一开业和繁荣运营，买受方同意将房屋交由双方指定的昆山五丰广场商业管理有限公司经营，同意《委托经营管理协议》相关条款，接受此协议的约束”，根据《委托经营管理协议》，委托人（原告）将所购商铺委托商管公司经营，期限为《商品房购销合同》签订15个月起算往后15年，商管公司根据协议约定向原告按期支付委托经营收益，可见，涉案房产的交付、占有、使用均委托给商管公司，原告购房的目的是获取委托经营收益，而委托经营收益是由商管公司根据协议约定按期支付的，与何时交房无关，延迟交房不影响原告获取委托经营收益目的的实现；二、原告已将追究被告五丰公司违约责任的权利不可撤销的委托给商管公司，不能再向被告追究违约责任，《委托经营管理协议》第三、四条有明确的约定；三、被告五丰公司项目开工以来，受周边路段施工、重大不利天气等影响延误工期近一年，这些影响客观存在、众所周知，也有监理公司证明，故此退一步说被告五丰公司依约可以要求减轻延迟交房的违约责任；四、目前标的房屋已经完成工程竣工联合验收，交房可期，原告目的亦未受影响，办证迟延期间，原告将根据协议获取委托经营收益。被告商管公司辩称：一、我公司已与原告就标的商铺签订《委托经营管理协议》，原告应当依约向我公司交付商铺，原告解除《商品房购销合同》是对我公司的单方面违约。原告方购房的目的是将所购商铺委托给我公司经营从而获取委托经营收益，目前我公司已经按约支付了五丰广场其他业主委托经营收益。至于原告我公司已经向其发送了委托收益支付明细及银行卡账户确认回函以备发放委托经营收益，但原告拒收。我公司恪守了协议，原告也应当遵守约定，取得标的商铺并委托给我公司经营管理；二、标的商铺及所在项目已经完成联合验收，而我公司也对标的商铺进行了预招租，原告单方面解除合同从而解除委托经营管理协议，妨碍了我公司依约进行的统一招商规划。经审理查明：2014年1月12日，原告与被告五丰公司签订《商品房购销合同》一份，原告购买被告五丰公司开发的位于昆山市××北路东侧、××比路南侧××广场××号商业营业用房，合同约定房屋总价款为680000元。合同第六条约定的付款方式为一次性付款，2014年1月12日前支付房价款（含定金）680000元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.县级及以上规划、文物、环保、土地及政府相关部门根据法律法规采取的某项行政措施或开发商不能控制的原因，不能解决的重大技术难题而导致开发期延长；3.因政府规划设计变更造成的工期顺延，因政府配套设施延期交付使用，重大不利天气，停水停电等影响施工连续三天以上导致延期交房等原因；或因本项目分期开发，如政府相关部门要求的一标和二标均完成竣工、并验收通过后再发放《交付备案证书》的出卖人据实延期，不承担逾期责任。合同第九条第二项关于出卖人逾期交房违约责任的约定：逾期不超过30日，自本合同第把八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日，自本合同的第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交房价款的万分之三的违约金，合同继续履行。当日，原被告另外签署《合同补充协议》一份，该协议第九条约定：“买受方同意由双方共同指定的昆山五丰广场商业管理有限公司代为办理交付手续…。为保证市场尽早实现统一开业和繁荣运营，买受方同意将房屋交由双方指定的昆山广场商业管理有限公司经营，同意《委托经营管理协议》相关条款，接受此协议的约束。”该合同签订后当日，原告支付被告房款680000元。2016年12月22日，原告委托律师发函给被告，认为在2016年6月30日前后原告多次催促被告五丰公司交房，但五丰公司至今仍未交房，故提出解除与被告间签订的商品房购销合同以及要求被告承担违约金等主张。2017年7月30日，涉案标的房屋完成联合验收，但被告至今未给业主办理房产证。2014年1月12日，原告与昆山五丰广场商业管理有限公司签订《委托经营管理协议》一份，约定：甲方（原告）将其购买的五丰广场商铺全权委托乙方（昆山五丰广场商业管理有限公司）进行出租和经营管理，委托经营期限从2015年4月11日起至2030年4月10日止，未经双方同意不得变更委托经营期限；在本协议生效起至委托经营结束期间，未经乙方书面同意甲方不得撤销或变更乙方的代理权限，不得另行委托或出租，也不得干预乙方的经营管理，不得自行占有、使用委托乙方经营管理的商铺；为了保障与相邻商铺的整体利益，在个体利益与整体利益发生不一致时，甲方服从整体利益，进行整体出租；乙方自委托经营管理起算之日起的第三年开始按约定支付甲方租金等内容。2016年6月6日，被告商管公司收取原告代收代交费用22941元，被告商管公司至今未代原告使用过该款。昆山五丰广场商业管理有限公司现法定代表人为孙福冬、股东为无锡洲越商业发展有限公司，此情况与被告江苏五丰置业有限公司工商登记材料相一致。审理中，被告先后提供江苏安鹏建设项目管理有限公司出具的证明两份，用于证明被告逾期交房存在合同约定的不承担逾期责任的情形。该证明中陈述因政府路段施工，重大不利天气，节假日、G20峰会、安全施工监管、停水停电等停工，水电不通造成了工期的延误。以上事实由原告提供的商品房购销合同一份、购房发票、代办费收据、解除合同律师函、被告五丰公司委托经营管理协议以及原、被告庭审中的陈述为证。本院认为，原告张明建与被告五丰公司签订的关于XX广场项目第XX幢XX层XX号商铺的商品房购销合同合法有效，原告已付清房款680000元，鉴于本涉案项目应在2016年6月30日前将房屋交付给买受人，直至在2017年7月底该项目才完成联合验收，在办理、交付产权主要条件已成就的情况下，被告五丰公司至今未给涉案项目上的全体业主办理产权证，被告五丰公司怠于履行合同主要义务，且其抗辩理由缺乏依据，故原告请求解除《商品房购销合同》，本院予以支持。被告五丰公司与被告商管公司虽为独立法人，但法定代表人为同一人，公司股东为同一家公司，两被告属关联企业，根据《委托经营管理协议》的约定原告取得商铺必须由被告商管公司全权负责经营、管理和收益，因《昆山市商品房购销合同》的成立是履行《委托经营管理协议》的前提，因此《昆山市商品房购销合同》依法解除同时《委托经营管理协议》亦须解除。被告收到原告委托律师发函之日为合同解除之日。被告五丰公司应退回原告的房款680000元。原告要求被告五丰公司从2016年6月30日起按日万分之三承担违约金之诉请，因《商品房购销合同》没有原告提出解除合同后如何计算违约金的约定，故被告五丰公司从2016年7月1日开始至房款实际返还之日止承担原告已付房款的利息损失相对合理。被告商管公司收取的代办费用应予返还，被告商管公司从收到原告代办费之日至实际退款之日止按人民银行银行同期贷款利率承担原告已付代办费的利息损失较为合理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题之的解释》第十八条之规定，判决如下:一、解除原告张明建与被告江苏五丰置业有限公司签订的《昆山市商品房购销合同》。二、解除原告张明建与昆山五丰广场商业管理有限公司签订的《委托经营管理协议》。三、被告江苏五丰置业有限公司退还原告张明建购房款680000元，并承担原告的利息损失（以680000元为基数，从2016年7月1日起至该款付清之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算），于本判决生效之日起十日内履行完毕。四、被告昆山五丰广场商业管理有限公司退还原告张明建代办费22941元，并承担原告的利息损失（以22941元为基数，从2016年6月6日起至该款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），于本判决生效之日起十日内履行完毕。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年。案件受理费11856元由被告江苏五丰置业有限公司负担11482元，由昆山五丰广场商业管理有限公司负担374元。该款原告已经预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据国务院《人民法院诉讼费交纳办法》规定，同时应于递交上诉状之日起七日内向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孙得愚人民陪审员  俞雪莲人民陪审员  孙 娟二〇一七年十二月二十五日书 记 员  蔡芝华