重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第05490号上诉人（原审原告）：黄民胜。委托代理人：郭ＸＸ，重庆丰力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆恒邦置业发展有限公司。法定代表人：吴国辉，总经理。委托代理人：刘涓，重庆远桥律师事务所律师。委托代理人：王璐，重庆远桥律师事务所律师。上诉人黄民胜与被上诉人重庆恒邦置业发展有限公司（以下简称恒邦公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年9月1日作出（2015）沙法民初字第06545号民事判决，黄民胜对该判决不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，本院依法由刘毅担任审判长，代理审判员赵文建主审，与代理审判员刘润荔组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人黄民胜及其委托代理人郭ＸＸ，被上诉人恒邦公司的委托代理人王璐、刘涓均到庭参加询问。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，原坐落于沙坪坝区小杨公桥XXX号房屋的房屋所有权人为黄民胜的母亲王映雪（已于2003年9月26日死亡）。2006年10月18日，甲方重庆恒邦置业发展有限公司与黄民胜签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定甲方因恒邦新城工程需要，需拆除位于沙坪坝××××家桥街道小杨公桥XXX号房屋，该房屋建筑面积97平方米，其中住宅71平方米，非住宅26平方米。甲方安置非住宅一间，拟安建筑面积26平方米。该协议抬头的乙方处为王映雪，协议尾部乙方处为黄民胜的签字捺印。2006年10月29日，黄民胜向恒邦公司交付原拆迁旧房。2011年12月20日，恒邦公司向黄民胜交付涉案安置房屋。2013年1月25日，重庆市沙坪坝公证处出具（2013）渝沙证字第624号公证书，该公证书载明：黄德全、王映雪夫妇分别于1983年8月6日、2003年9月26日因病死亡，位于重庆市沙坪坝区小杨公桥23号房屋属黄德全、王映雪共有，该房屋经重庆恒邦置业发展有限公司拆迁，根据拆迁安置协议，现安置的房屋位于重庆市××区壮志路××号。黄德全、王映雪夫妇是原配夫妻，其父母均先于其死亡，后死者王映雪生前丧偶未再婚，黄德全、王映雪夫妇有子女一名即黄民胜，因此，黄德全、王映雪夫妇的上述遗产由黄民胜一人继承。2014年2月25日，黄民胜取得涉案安置房屋的房地产权证，房屋建筑面积为24.82平方米，套内建筑面积为18.62平方米。现黄民胜以被拆除的旧房无公摊面积，《城市房屋拆迁补偿安置协议》中所约定的“建筑面积”实应为套内建筑面积为由，要求恒邦公司补足其7.38平方米的非住宅建筑面积。审理中，恒邦公司表示房屋已经售罄无法进行面积补足，同意对1.18平方米的非住宅建筑面积差进行货币补偿，但黄民胜坚持要求恒邦公司进行面积的补足。因双方当事人意见分歧较大，调解未成。黄民胜在一审中诉称：黄民胜、恒邦公司双方于2006年10月18日签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定恒邦公司拆除黄民胜位于沙坪坝××××家桥街道小杨公桥XXX号房屋，安置黄民胜位于沙坪坝区壮志路××号建筑面积26平方米的非住宅一套（以下简称涉案安置房屋）。因黄民胜被拆除的旧房是私有房产，无公摊面积，恒邦公司补偿黄民胜的非住宅房屋的建筑面积应为套内建筑面积。现涉案安置房屋的套内面积为18.62平方米，恒邦公司还应补足黄民胜7.38平方米的非住宅建筑面积。遂起诉至法院，要求法院判令恒邦公司补足黄民胜7.38平方米的非住宅建筑面积。恒邦公司在一审中辩称：1、黄民胜的诉讼请求已经超过了诉讼时效；2、《城市房屋拆迁补偿安置协议》约定恒邦公司安置黄民胜的房屋面积为建筑面积而非套内建筑面积，涉案安置房屋的建筑面积与协议约定的建筑面积相差1.18平方米，但因安置给黄民胜的非住宅房屋的整栋楼房已经全部售罄，无法对黄民胜的房屋建筑面积进行补足，但同意对1.18平方米的非住宅建筑面积差进行货币补偿。一审法院认为，《城市房屋拆迁补偿安置协议》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，双方应按合同约定全面履行权利义务。该协议抬头乙方处的王映雪已于本协议签订前去世，协议尾部乙方处为黄民胜的签名捺印，且系黄民胜按照本协议的约定向恒邦公司交付的原拆迁旧房，恒邦公司将涉案安置房屋交付给了黄民胜。同时，（2013）渝沙证字第624号公证书也确认黄民胜享有涉案安置房屋的继承权。综上，可以认定黄民胜系涉案《城市房屋拆迁补偿安置协议》的合同乙方当事人。本案的争议焦点是，《城市房屋拆迁补偿安置协议》约定恒邦公司安置黄民胜的非住宅是建筑面积还是套内建筑面积。黄民胜主张其被拆除的旧房是私有房产，无公摊面积，故安置给黄民胜的非住宅应为不含公摊面积的套内建筑面积。该协议明确约定拟安房屋为“建筑面积”，从文字上不能理解出“套内建筑面积”之含义。故一审法院认定，《城市房屋拆迁补偿安置协议》约定恒邦公司安置黄民胜的非住宅是建筑面积而非套内建筑面积。根据《城市房屋拆迁补偿安置协议》约定，恒邦公司应安置黄民胜的非住宅建筑面积为26平方米，实安置黄民胜的非住宅建筑面积为24.82平方米，相差1.08平方米，属于违约行为,黄民胜可以要求恒邦公司承担违约责任。审理中，恒邦公司表示房屋已经售罄无法进行补足，同意对1.18平方米的建筑面积差进行货币补偿，但黄民胜坚持要求恒邦公司进行面积的补足。因房屋并非一般商品，在房屋修建完成后，其面积已经固定且不可改变，黄民胜要求恒邦公司补足面积在事实上不可履行。故一审法院对黄民胜该项诉讼请求，不予支持。针对恒邦公司提出的诉讼时效抗辩，一审法院认为，2014年2月25日，重庆市国土资源和房屋管理局为黄民胜办理了涉案安置房屋的房地产权证，黄民胜于收到该房地产权证才知道其权利被侵害，故黄民胜于2015年6月9日向一审法院提起诉讼，未超过诉讼时效。因此对恒邦公司的该项抗辩，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回黄民胜的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元（黄民胜已预交），由黄民胜负担。上诉人黄民胜不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、本案一、二审诉讼费由恒邦公司负担。主要事实和理由：一、双方协议约定安置房屋建筑面积为26平方米，但恒邦公司仅安置了24.82平方米，并包含了公摊面积6.2平方米。由于黄民胜的被拆迁房屋为私有房屋，无公摊面积，恒邦公司应补偿的建筑面积应为套内面积，但恒邦公司的安置房仅有套内面积18.62平方米。二、双方签订的安置协议属于格式条款，该协议约定的面积排除了黄民胜的主要权利，按照对格式条款的解释，应当将约定的建筑面积理解为没有包含公摊面积。三、恒邦公司在签订安置协议时存在欺诈行为。当时，黄民胜对建筑面积提出异议，认为应当按照套内面积进行补偿，但恒邦公司以补偿协议都是这样写的，并保证补偿的面积不会减少。四、按照一审判决，黄民胜得到补偿的价值远远低于被拆迁商铺的价值，损害了黄民胜的合法利益。从原权属证书看，黄民胜的房屋属于自有独立房产，不存在公摊面积，等同于套内面积，补偿后的面积也应当等同于套内面积，否则，将会导致使用面积减少。五、一审判决违反了民事活动中的公平原则。被上诉人恒邦公司在二审中辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉，维持原判。二、安置协议不是格式条款，不符合法律规定的格式条款的特征。而本案安置协议是经双方自愿、平等协商的基础上签订的，不存在订立合同时未协商的情况。即使安置协议属于格式条款，根据现行规则，建筑面积包含使用面积、辅助面积和结构面积，是包含了公摊面积的，安置协议中的建筑面积不存在争议。三、安置协议是双方在平等、自愿的基础上签订的，是双方当事人真实意思表示，不存在欺诈的问题，双方应当按照该协议行使权力和履行义务。四、安置协议中明确约定了安置房按建筑面积计算，在房屋的使用过程中，与其他附属设施是不可分割的。黄民胜为证明自己的主张，二审中向本院举示了如下证据：1、《小杨公桥16号片区城市房屋拆迁过渡回迁安置补充方案》；2、《恒邦新城项目城市房屋拆迁补偿安置方案》，拟证明还建房屋不应计算公摊面积。上述证据经庭审质证，恒邦公司对证据1的真实性予以认可，认为证据2是复印件，真实性不予认可，同时陈述，双方签订的安置协议在两份方案之后，达成了新的协议。因证据1在一审中已经举示，不应作为本案二审证据，且该证据与本案具有关联，本院对该证据予以采信；证据2为复印件，且恒邦公司有异议，本院对该证据不予采信。二审中，黄民胜陈述，其所有的被拆迁房屋是单独存在，不依附于他人建筑物。恒邦公司陈述，对于被拆迁房屋的是否单独存在不清楚，该房是否含有公摊面积不清楚。其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为：《城市房屋拆迁补偿安置协议》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，双方应按合同约定全面履行权利义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。本案中，恒邦公司未按照合同约定的面积向黄民胜交付非住宅房屋，其存在违约，应当由其承担违约责任，结合本案的实际情况，黄民胜要求补足安置房屋面积不足，但恒邦公司明确表示没有其他房屋，无法补足，从而导致事实上的履行不能，一审法院对此的处理没有不当之处。其他认定同一审。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，黄民胜的上诉理由不能成立，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人黄民胜负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 毅代理审判员  赵文建代理审判员  刘润荔二〇一五年十二月十四日书 记 员  廖婧伊