四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川13民终3335号上诉人（原审原告）：曾军，男，1981年08月24日生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。被上诉人（原审被告）：四川和锦房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区龙吟路81号。法定代表人：熊路平，总经理。委托代理人：赵兵，四川维大律师事务所律师。上诉人曾军因与被上诉人四川和锦房地产开发有限公司（以下简称和锦房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初1654号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾军上诉请求：1、请求二审法院依法判令和锦房产公司立即为其办理房屋所有权证和土地使用权证并支付违约金12697元。2、和锦房产公司承担本案的诉讼费用。事实理由：一、一审判决作出后和锦房产公司至今未给其办理房屋所有权证和土地使用权证。二、由于和锦房产公司未按照《商品房买卖合同》的约定，于2015年2月28日前完成初始登记，导致办理房屋权属证书的条件不成就，和锦房产公司应当赔偿其逾期办证违约金12697元；《补充协议》的相关办证约定违反公平原则应认定无效。和锦房产公司辩称：1、曾军上诉理由不成立，双方在买卖合同中有明确约定关于办证的情况，签合同后在房管局依法进行网签备案，关于给付逾期办证违约金要在办理房屋权属登记过后。2、关于办理房屋权属登记双方在补充协议中有明确约定，本案中涉及到的上诉人购买的商品房现在还未取得权属登记，所以要求支付逾期办证的违约金条件还未成就。3、商品房买卖协议是双方真实意思的表示，双方议定后签署的，签署多年后上诉人并未申请撤销，现在已经丧失了撤销的权利。一审判决合理合法请求二审法院依法维持。曾军向一审法院起诉请求：1、判令和锦房产公司立即为其办理房屋所有权证和土地使用权证；2、判令和锦房产公司支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证的违约金10422元；3、本案诉讼费由和锦房产公司承担。一审法院认定事实：2012年4月16日曾军与和锦房产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：由曾军购买和锦房产公司开发的“和锦名苑”8幢1单元5层1-507号房屋，房屋总价款275751.00元，合同签订后，曾军按约定缴清了全部购房款及维修基金2918元；和锦房产公司应当在2014年4月28日前向曾军交付房屋，房屋在交付时应当取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表；商品房达到约定的交付条件后，和锦房产公司应当在交付的7日前，书面通知曾军办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；和锦房产公司应当在2015年2月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因和锦房产公司责任，曾军未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起20日内由出卖人支付。在签订《商品房买卖合同》的同一天，原、和锦房产公司又签订了一份《商品房买卖合同》的补充协议，约定：合同中所称房地产权属证书仅指该房屋所有权证,出卖人应当在该商品房交付使用730日内，协助买受人办理房屋所有权证;双方同意，若因出卖人未能在买卖合同第二十条第二款约定日期届满时取得该商品完成后所在楼栋的权属证明，但买受人仍在第二十条第三款约定日期届满取得该商品房《房屋所有权证》的，则出卖人无须承担任何违约责任;双方同意，买卖合同第二十条所述之出卖人责任是指：（1）出卖人的权属证件不齐；（2）出卖人未缴齐应缴政府管理部门的相关费用,除上述两种情况外的其他原因使房产权属登记机关未在合同约定的期间内给予办理该商品房的《房屋所有权证》，出卖人均不承担任何责任,若买受人无法按期取得商品房权属证书是买受人或政府管理部门的原因造成的，则出卖人不承担任何责任。2014年12月和锦房产公司在南充晚报上刊登和锦名苑一期房屋的交房公告，曾军所购房屋8号楼交房时间为2014年12月26日。一审法院认为，曾军与和锦房产公司于2012年4月16日签订的《商品房买卖合同》，系双方平等协商自愿达成，且不违反法律禁止性规定，应为合法有效的合同。双方均应按照合同约定履行合同义务，按合同约定，和锦房产公司应于交付房屋365天内协助曾军办理房屋产权证书，但在签订的《商品房买卖合同》的同一天，曾军与和锦房产公司双方又签订了《商品房买卖合同》的补充协议，该补充协议有对办理房屋产权证书的条件变更为和锦房产公司应当在房屋交付使用730天内为曾军办理房屋产权证书，现曾军主张办理房屋产权的补充协议第十条内容无效，应当按照《商品房买卖合同》约定的在交付房屋365日办理房屋产权转移登记。本案争议的焦点为，曾军与和锦房产公司签订的补充协议第十条关于房屋产权转移登记的约定是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公开原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”；第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第九条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持”。第十条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。根据上述法律规定，违反《合同法》第三十九条义务，并不必然产生格式条款无效的法律后果，格式条款相对方可通过向法院申请撤销的方式，否定格式条款。本案中，首先，和锦房产公司作为格式条款的提供方，应当依法履行说明和提示义务，但和锦房产公司对补充协议第十条无任何足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，和锦房产公司亦未举证证明其已就该格式条款内容对曾军进行了说明。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人由特殊约定外，出卖人应当承认违约责任：（一）商品房买卖合同约定的，办理房屋所有权登记的期限”之规定，出卖人与买受人可以约定出卖人协助办理房屋权属证书的期限，也可以约定出卖人不承担逾期未履行该协助义务的违约责任。故补充协议第十条规定关于出卖人协助办理房屋权属证书，仅指房屋所有权证且协助期限为该商品房交付使用后730日内之约定，符合法律规定。因此，曾军与和锦房产公司签订的“补充协议”第十条格式条款不符合《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条应当认定无效的情形，何治平诉请认定“补充协议”第十条格式条款无效的理由不成立，本院不支持。再次，虽然和锦房产公司没有就“补充协议”格式条款免除其逾期办证违约责任，履行提示和说明义务，根据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第九条之规定，买受人何治平可向人民法院申请撤销该格式条款。但根据《中华人民共和国合同法》第五十五条关于“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起，一年内没有行使撤销权”之规定，曾军在签订补充协议后一年内没有向法院提出申请撤销格式条款，故其撤销权已消灭。综上，基于以上理由，“补充协议”第十条格式条款对双方当事人和锦房产公司、曾军均具有法律约束力。对曾军要求和锦房产公司办理房屋所有权证书的诉求，因补充协议已对办理房屋所有权证书的条件变更为房屋交付使用后730天内为曾军办理房屋产权证书，现和锦房产公司的房屋交付使用已超过730天，曾军要求和锦房产公司办理房屋所有权证书的诉求本院予以支持。对曾军要求和锦房产公司支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证的违约金的诉求，因合同约定是和锦房产公司在曾军实际取得房屋所有权证书20日内向曾军支付逾期办证违约金，和锦房产公司辩称支付逾期办证违约金的条件不成就的辩解理由成立，曾军要求和锦房产公司给付逾期办证违约金的诉求本院不予支持，曾军可在房屋产权证办理完毕后另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《民事诉讼法解释理解与适用》第九十条之规定，判决：一、四川和锦房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内为曾军办理“和锦名苑”8幢1单元5层1-507号房屋所有权证书和土地使用权证书；二、驳回曾军的其他诉讼请求。本案诉讼费30元，由和锦房产公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的一致。本院认为，曾军与和锦房产公司于2012年4月16日签订的《商品房买卖合同》，系双方平等协商自愿达成，且不违反法律禁止性规定，合法有效。本案争议的焦点是曾军与和锦房产公司签订的补充协议第十条关于房屋产权转移登记的约定是否有效的问题。关于房屋产权转移登记双方在双方签订的《商品房买卖合同》中约定和锦房产公司应当在2014年4月28日前向曾军交付房屋并应于交付房屋365天内协助曾军办理房屋产权证书。在同一天，双方又签订了一份《商品房买卖合同》的补充协议，并在第十条中约定合同中所称房地产权属证书仅指该房屋所有权证,出卖人应当在该商品房交付使用730日内，协助买受人办理房屋所有权证，该约定给和锦房产公司在交房后留有合理的办证期间，时间具体明确，并未限制和剥夺买受人的相应权利，一审认定该条款有效，并无不当。一审已对曾军提出和锦房产公司限期办证的诉讼请求予以支持，本院不再重复审理，对曾军提出办证的上诉请求不予支持。根据补充协议约定和锦房产公司应当最迟于2016年4月29前协助曾军办理房屋权属证书，现由于和锦房产公司的原因至今未予办理，其应当依约承担逾期办证的违约责任，曾军提出了明确具体的支付违约金请求，而一审以和锦房产公司支付违约金的条件不成就为由不予支持属于适用法律错误，二审予以纠正。理由是双方在合同中约定的“违约金在买受人实际取得房屋所有权证书之日起20日内由出卖人支付”系和锦房产公司提供的格式条款，和锦房产公司提供该格式条款旨在推迟支付违约金的期限，同时限制了曾军主张违约金的权利，现和锦房产公司既未按期办证，又以该理由抗辩支付违约金于法无据，该条款应当认定为无效，对曾军提出要求和锦房产公司支付逾期办证违约金的上诉理由予以支持。逾期办证的起算时期应当是自2016年4月29日至实际取得权属证明之日止，曾军在一审中主张和锦房产公司支付的违约金的诉讼请求其起算点错误，曾军在二审中主张计算至2017年9月1日由于未超出一审中提出的诉讼请求金额，该请求明确具体，本院予以支持。该违约金计算自2016年4月29日起至2017年9月1日止共490天为6755.9元（275751*0.005%*490天）。综上所述，曾军的上诉请求部分成立。一审认定基本事实清楚，但适用法律错误。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持四川南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初1654号民事判决第一项，即：“四川和锦房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内为曾军办理“和锦名苑”8幢1单元5层1-507号房屋所有权证书和土地使用权证书；”；二、撤销四川南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初1654号民事判决第二项，即：“驳回原告曾军的其他诉讼请求。”；三、四川和锦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向曾军支付逾期办证违约金人民币6755.9元；四、驳回曾军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30元，二审案件受理费60元，均由四川和锦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 辉审判员 刘荣耀审判员 吴 彪二〇一七年十二月十四日书记员 凌鸿雁