广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）防市民三初字第22号原告徐古日贤。委托代理人李恒慧，广西南港律师事务所律师。被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区仙人湾小区二区18栋西。法定代表人李忠飞，该公司总经理。委托代理人杨金锁，该公司副总经理。原告徐古日贤诉被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月30日公开开庭审理了本案。原告徐古日贤的委托代理人李恒慧，被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司的委托代理人杨金锁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐古日贤诉称，2013年5月19日，原告同被告签订商品房买卖合同，购买港口区北部湾大道与建港路交汇处西北侧腾飞广场6号楼2单元1803号房，总房款为431861元。原告已分期付清房款总额。双方合同签订至今，被告仍未办理商品房买卖备案手续。同时，合同第八条约定被告应当在2014年11月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。至今，被告房屋仍未建造完成并交付原告使用。被告逾期交房的行为已构成违约，依法应承担相应违约责任。为维护原告的合法权益，依照相关法律规定，特诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金65664元（自合同规定最后交房期限2014年12月1日至2015年9月30日计算为304天，按照已交房价款431861元的每日万分之五即216元的违约金计算，以后另计）；2、判令被告办理商品房买卖备案手续；3、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其主张，提供如下证据：1、台湾居民身份证、台湾居民来往大陆通行证，证明原告的诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同》，证明双方买卖合同关系；3、《收据》，证明原告履行支付房款义务。被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司辩称，一、原告向被告购房属实，原告自愿购买被告腾飞广场6号楼2单元1803号房，并已付清全部房款。二、大风降雨因素是房屋未完工导致未能及时交房的主要原因。合同约定，大风降雨因素为合同约定的非控制因素，出卖人可延期交房。根据防城港市气象局的统计，影响施工的中雨以上降雨日数为169天、受热带气旋影响的天数为109天，故原告主张延期交房304天与事实不符。三、违约金应当于交房后再一次性结算。综上，原告要求被告支付违约金理由不成立。因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告为支持其答辩意见，提供如下证据：1、防城港市气象局出具的气象资料，2、防城港市港口区中雨以上天气统计表，以上两份证据证明被告在施工期间遭遇不可抗力因素，影响的天数至少为278天。经开庭质证，原告对被告提供的证据1无异议，但认为影响停工的标准要达到中雨以上降雨；对证据2的真实性、合法性和关联性均有异议，认为是被告自己统计的天数，且该统计的时段已过了交房时间。被告对原告提供的证据均无异议。本院认证认为，对双方均无异议的证据，本院予以确认。对被告提供的证据2，因该证据中所统计的数据来源于网络，真实性无法确定，且统计的日期均为2014年10月31日之后的，已过了合同约定的交房日期，与本案无关，本院不予采信。经审理查明，2013年5月19日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：一、买受人购买出卖人腾飞广场项目中6号楼2单元1803号商品房，建筑面积共90.19平方米，单价为每平方米4788.35元，购房款总价为431861元。二、出卖人应当于2014年11月30日前将商品房交付买受人使用。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自应交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。三、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：其它非出卖方能控制因素（如：政府举办有关活动、节日、庆典、禁令、交通管制、停水、停电、大风、气象部门记录日降雨量达到中雨以上，为执行当时的法律法规或配合政府执法无法施工等）造成工期延误，出卖人可据实延期交房。四、付款方式采取分期付款的形式：1、买受人在2013年5月19日前交纳30%房款（计130861元）；2、买受人在2013年8月19日前交纳50%房款（计215000元）；3、买受人在2013年10月31日前缴纳20%房款（计86000元）。五、商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向防城港市住房和城乡建设委员会申请登记备案。合同还约定其他内容。2013年11月12日，原告已向被告付清房款431861元。腾飞广场项目因资金链断裂等原因未能竣工，未达到交付条件，被告至今未向原告交付房屋。另查明，原告所购买的房屋位于防城港市港口区北部湾大道与建港路交汇处西北侧。自《商品房买卖合同》签订之日即2013年5月19日至2014年10月31日期间，防城港市港口区有中雨以上（包含）降雨日数为116天；受热带气旋影响的天数为6天。综合诉辩双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、原告主张逾期交房违约金是否有事实和法律依据；二、原告请求被告办理商品房买卖合同备案手续是否应予以支持。本院认为，一、关于本案法律适用问题。因徐古日贤为台湾居民，故本案系参照涉外程序审理的案件。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款“涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律”和《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”之规定，本案中，由于当事人已就处理涉案合同争议所适用的法律选择适用我国内地法律，故本案的实体处理适用我国内地法律。二、关于本案的焦点问题处理。（一）关于原告主张逾期交房违约金是否应得到支持的问题。双方当事人签订《商品房买卖合同》之后，原告已经将全部房款向原告支付，履行了合同的付款义务。根据《商品房买卖合同》之约定，出卖人应当在2014年11月30日前将商品房交付原告使用。扣除因中雨和热带气旋天气可以延期交房的122天后，被告的交房期限顺延至2015年4月1日，但被告未在上述期限内向原告交房，已构成违约。被告应依据合同的规定向原告支付违约金（计算标准：以已付房款总额为基数，按每日万分之五的标准从交付期限届满的第二天起即2015年4月2日起至2015年9月30日，共182天）。违约金为431861元×182天×0.0005=39299.35元。2015年10月1日以后的违约金，原告可另行主张。（二）关于原告请求判令被告办理商品房买卖备案手续是否有事实和法律依据的问题。商品房预售合同的登记备案手续是国家对商品房预售行为的行政管理措施。一个购房者签订商品房预售合同后办理了登记备案手续，如果开发商将该预售给购房者的商品房再次出售，其后的预售合同不能办理登记备案手续，有效地杜绝了开发商一房二卖的现象。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”以及《商品房买卖合同》第二十四条的约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向防城港市住房和城乡建设委员会申请登记备案”，向防城港市住房保障和房产管理局进行登记备案，既是被告的法定义务，也是被告的合同义务。被告应在条件具备时为原告办理商品房登记备案手续。因此，原告请求被告办理商品房买卖备案手续有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，被告在原告已经付清房款的情况下，未向原告交房构成违约，原告主张被告应向其支付逾期交房违约金理由成立，本院予以支持。原告请求被告办理商品房买卖备案手续理由充分，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告广西防城港市腾飞龙房地产开发公司向原告徐古日贤支付的逾期交房违约金39299.35元（自2015年4月2日起算至2015年9月30日止）。二、被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司将与原告徐古日贤签订的《商品房买卖合同》报防城港市住房保障和房产管理局备案。三、驳回原告徐古日贤的其他诉讼请求。案件受理费1442元，由原告负担131元，被告负担1311元。上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，原告徐古日贤可在判决书送达之日起30日内，被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司可在判决书送达之日起15日内向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状正本四份，并按对方当事人人数提供副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1442元（收款单位：广西壮族自治区高级人民法院诉讼费专户，账号：20×××77，开户行：农行南宁市万象支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蒙志相审 判 员  禤汉奇代理审判员  李启宁二〇一五年十二月二十五日书 记 员  梁 晴