贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终6419号上诉人（原审被告）：赵刚，男，1979年9月15日出生，汉族，住贵州省桐梓县。委托诉讼代理人：徐天敏（系赵刚之妻），住贵州省桐梓县。被上诉人（原审原告）：贵阳小河区天富物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区漓江路84号。法定代表人：吴明玉，该公司经理。委托诉讼代理人：周波，男，该公司员工。上诉人赵刚因与被上诉人贵阳小河区天富物业管理有限公司（以下简称天富物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初3992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵刚上诉请求：一、依法撤销原判，依法改判；二、一、二审诉讼费由天富物管公司承担；三，要求天富物管公司按照双方签订的《兴隆苑前期物业管理服务合同》之规定：公布从2007年10月1日起的物业管理费用收支帐目，至少也应该是近两年物业管理费用收支帐目；四、要求天富物管公司恢复已切割的公共区域绿化带及步行台阶（属于建设整体规划、消防通道不可破坏）；五、要求天富物管公司配备持有上岗证且有服务意识的工作人员，并且按照双方签订的《兴隆苑前期物业管理服务合同》编制物业管理服务及财务年度计划，建立健全物业管理档案资料；六、要求天富物管公司退还2007年8月至2013年12月31日共计75个月，每月2元合计150元的楼道灯费（因为楼道灯的照明本属于物业服务的范围，天富物管公司不该收取该笔费用，而该笔费用我已经交给天富物管公司）。事实和理由：天富物管公司对小区没有尽到物业管理义务，致使小区存在环境卫生差、私自将公共区域切割为车位收取停车费、违规乱搭建筑、公共下水管道堵塞、楼道电子门陈旧、墙面瓷粉脱落等现象，赵刚可以少交或不交物业管理费。天富物管公司辩称，小区不存在任何道路杂乱的情形，楼道单元门口也没有杂草，到处是垃圾不属实；小区车位有40个已经不满足小区业主停车的需求，天富物管公司是应车主的要求，才将路面扩宽，同时张贴公告，业主无人反对，将道路扩宽了50公分，车辆刮擦现象减少。天富物管公司向一审法院起诉请求：1、赵刚向天富物管公司支付从2014年1月1日起至2017年4月30日的物业管理费1848元、楼道灯费80元、滞纳金988元，共计2916元；2、诉讼费由赵刚承担。一审法院认定事实：赵刚于2008年3月收房，同年11月装修入住位于贵阳市××（××）西南环线路56号兴隆苑2号楼2-2-2号房屋（建筑面积85.65平方米），由天富物管公司提供物业服务。2007年8月10日，天富物管公司作为甲方与赵刚作为乙方签订《兴隆苑前期物业管理服务合同》，载明“乙方所购房屋基本情况：类型住宅，坐落位置西南环线56号2-2-2-2，建筑面积：84.86平方米。第一条双方的权利和义务，一、甲方的权利义务，1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……；6.依据本协议向乙方收取物业管理费用；……；11.向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。二、乙方的权利义务，……4.依据本协议向甲方交纳物业管理费用……。第三条物业管理服务质量，一、房屋外观：1.房屋外观完好、整洁、无违反规划私搭、乱建现象；2.公共内墙、走廊、楼梯、防盗门每年刷新一次。二、设备运行：1.设备良好，运行正常，无事故隐患；2.维修费由业主分摊。三、共用部位、共用设施的维护和管理，1.房屋外墙及附属设施、设备完好，供水供电、照明设备齐全、工作正常；2.共用部位、共用设施设备的维修费用由业主共同分摊。四、环境卫生：实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，1.房屋的公共楼梯、扶栏、走道、室地坪保持清洁；2.上门收垃圾（袋装）。五、绿化：1.绿化物生长茂盛，无病虫害，成活率90%；2.绿化无破坏，践踏及随意占用现象。六、交通秩序与车辆停放，1.交通车辆的管理运行有序，无乱停乱放机动车；2.道路畅通，指定位置停放车辆。……。九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：小修1.停水、停电不超过12小时；2.供水供电部门正常停水、停电除外；急修1.随时急修，随时处理；2.维修费用由业主分摊。第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用），一、乙方交纳费用时间：从房屋交付使用之日起预收半年物业管理服务费；二、住宅按建筑面积每月每平方米0.50元；……；七、每次交纳费用时间：每月15日前。第十一条违约责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金”。双方在合同中对相关权利义务作了明确约定。天富物管公司提交贵阳市小河区物价局出具2009年3月19日《贵州省经营性服务收费许可证》，载明“收费项目：物业管理公共性，计算单位：元/月/平方米，收费标准（元）0.55，批准机关及文号小发物【2008】7号”。天富物管公司表示经物价局批准，按每月每平方米0.55元收取物业管理费，赵刚认可入住后按0.55元每平方米每月缴纳物业管理费。天富物管公司提交晚报照片、收款收据、告知及张贴照片、图片，用于证明房屋已交付赵刚，无论是否实际居住，均应全额缴纳物业管理费，提出一直向兴隆苑小区业主收取楼道灯费，该小区2栋2单元5楼2号的室外供水管阀门坏了，物业公司及时更换，关死阀门后，不再漏水，物业服务到位，5楼2号购房未入住，联系不到业主，车辆两边有序排放。赵刚表示从2014年就搬走了，很少到家里，不清楚小区的情况。赵刚提交照片打印件6张，用于证明因房屋主墙体和楼上房屋漏水造成房屋损坏。天富物管公司表示照片是真实的，照片反映的是2017年2月27日，天富物管公司代理人通知赵刚，经过检查，不是赵刚家漏水，是该栋楼5楼2号供水管出问题漏水，当时通知供水公司，将5楼2号水表关了，当时赵刚家壁柜拱起等，赵刚房屋漏水不是天富物管公司造成的，与天富物管公司无关。赵刚另提交发票、个人购房借款合同/担保合同，用于证明案涉房屋面积为85.65平方米。天富物管公司表示无异议，物业管理费的计算依据以起诉状上写明的84平方米计算。庭审中，赵刚提出物业管理费是一年一交，一直缴纳物业管理费至2014年8月，但未提交缴费票据。天富物管公司天富物业公司表示未找到赵刚缴纳物业管理费的票据，提出赵刚从2014年1月1日起就未缴纳物业管理费。天富物管公司认为赵刚未缴纳物业管理费的行为构成违约，故诉至法院，诉请如前。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当依照合同约定履行合同义务，不履行义务或者不完全履行义务应当承担违约责任。本案中，天富物管公司与赵刚签订的《兴隆苑前期物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该协议无违反法律法规强制性规定之情形，合法有效，对当事人具有约束力，应当遵照执行。天富物管公司作为赵刚所在小区的物业服务企业，请求赵刚支付物业管理服务费，于法有据，应予支持，但具体数额以支持的为准。故对赵刚提出从2014年未在案涉房屋内居住，不应缴纳物业管理费的辩称，不予采纳。天富物管公司、赵刚虽在合同中约定物业管理费的标准为每月0.50元/平方米，但2009年天富物管公司取得物价局收费许可证后就一直按每月0.55元/平方米收取物业管理费，赵刚亦认可从2008年入住后一直按0.55元/平方米向天富物管公司交纳物业管理费，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”之规定，天富物管公司、赵刚双方在上列合同履行过程中，变更了物业管理费的缴纳标准，即赵刚应按0.55元/平方米向天富物管公司缴纳物业管理费。赵刚辩称向天富物管公司天富公司缴纳至2014年8月的物业管理费，但未提交相关证据予以证实，对该辩称意见不予采信，故赵刚应向天富物管公司缴纳物业费的起算日期为2014年1月1日。案涉房屋面积为85.65平方米，天富物管公司主张按84平方米收取物业费，从其自愿。因此，赵刚向天富物管公司支付2014年1月1日起至2017年4月30日期间的物业管理费1848元（0.55元/月/平方米×84平方米×40个月）。因《兴隆苑前期物业管理服务合同》未对楼道灯费作出特别的约定，且楼道的照明本属于物业服务的范围，故对于天富物管公司主张赵刚每月支付楼道灯费2元，共计80元的诉讼请求，不予支持。赵刚提出天富物管公司在清洁卫生、下水道疏通、车辆乱停乱放等方面物业服务不到位，但未提交相关证据予以证实，故其该辩称，不予采信。因房屋漏水与本案不是同一法律关系，由此产生的损失赵刚可向实施损害的相对人另行主张权利。根据庭审查明的情况，本案中，天富物管公司不是赵刚房屋漏水直接的损害相对人，但物管公司应有积极协调配合处理的义务，虽然天富物管公司进行了一定处理，但在物业服务过程中仍有一定的瑕疵，因双方均有不同程度的过错，故结合实际情况，依据权利义务相一致和公平合理原则，适当降低天富物管公司物业管理费收费数额，酌定降低10%，赵刚应支付的物业管理费为1663.20元（1848元×90%）。天富物管公司主张的滞纳金实际系对赵刚违约行为的惩罚，其性质应当属于违约金。天富物管公司在赵刚拖欠物业管理费长达3年多才提起诉讼，明显怠于行使自己的权利，故意扩大了赵刚的违约期限，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，考虑到赵刚的违约行为及违约时间、给天富物管公司造成的实际损失，从公平角度出发，违约金计算标准按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算。违约金起算日按天富物管公司向赵刚主张权利之日即本案立案之日2017年7月25日计算，以1663.20元为基数，算至本判决指定履行期限届满之日。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条第一款，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赵刚于本判决生效后五日内支付原告贵阳小河区天富物业管理有限公司2014年1月1日至2017年4月30日的物业管理服务费人民币1663.20元及违约金（违约金从2017年7月25日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算，以人民币1663.20元为基数，算至判决书指定的履行期限届满之日止）；二、驳回原告贵阳小河区天富物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（已减半收取），由原告贵阳好冠佳物业管理有限公司（应为贵阳小河区天富物业管理有限公司）负担人民币10元，被告赵刚负担人民币15元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院查明如下：二审中，赵刚向本院提交了照片一组共16张。欲证明天富物管公司物业服务不到位，赵刚后来不交物业管理费是有原因的。天富物管公司认为其已尽到了物业管理义务。此外，二审经审理查明的其余事实与原判查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于物业管理费问题。本案中，天富物管公司与赵刚签订的《兴隆苑前期物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该协议无违反法律法规强制性规定之情形，合法有效，对当事人具有约束力，应当遵照执行。天富物管公司作为赵刚所在小区的物业服务企业，对小区进行了物业管理，现请求赵刚支付物业管理服务费，于法有据，原判予以支持并无不当，本院予以维持。天富物管公司、赵刚虽在合同中约定物业管理费的标准为每月0.50元/平方米，但2009年天富物管公司取得物价局收费许可证后就一直按每月0.55元/平方米收取物业管理费，赵刚亦认可从2008年入住后一直按0.55元/平方米向天富物管公司交纳物业管理费，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”之规定，天富物管公司、赵刚双方在上列合同履行过程中，变更了物业管理费的缴纳标准，即赵刚应按0.55元/平方米向天富物管公司缴纳物业管理费。故赵刚应向天富物管公司缴纳物业费的起算日期为2014年1月1日。案涉房屋面积为85.65平方米，天富物管公司主张按84平方米收取物业费，从其自愿。因此，赵刚向天富物管公司支付2014年1月1日起至2017年4月30日期间的物业管理费为0.55元/月?平方米×84平方米×40个月＝1848元。赵刚虽然在诉讼中提出天富物管公司在清洁卫生、下水道疏通、车辆乱停乱放等方面物业服务不到位，其可以不交或少交物业管理费，但赵刚在诉讼中未提供充分证据予以证明，且亦未提供证据证明天富物管公司在物业服务过程中存在瑕疵时赵刚可以不交或少交物业管理费，故本院对赵刚关于天富物管公司在物业服务过程中服务不到位时赵刚可以不交或少交物业管理费的上诉理由不予支持。原判认定天富物管公司物业服务过程中仍有一定的瑕疵，酌定降低10%物业管理费收费数额，赵刚应支付的物业管理费为1848元×90%＝1663.20元不当，鉴于天富物管公司未对原判此项认定不服提出上诉，本院予以维持。关于楼道灯费问题。因《兴隆苑前期物业管理服务合同》未对楼道灯费作出特别的约定，且楼道的照明本属于物业服务的范围，故原判对于天富物管公司主张赵刚每月支付楼道灯费2元共计80元的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。关于违约金问题。天富物管公司主张的滞纳金实际系对赵刚违约行为的惩罚，且双方在《兴隆苑前期物业管理服务合同》中就违约金进行了约定，其性质应当属于违约金，天富物管公司在赵刚拖欠物业管理费长达3年多才提起诉讼，明显怠于行使自己的权利，故意扩大了赵刚的违约期限，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，考虑到赵刚的违约行为及违约时间、给天富物管公司造成的实际损失，从公平角度出发，原判对违约金计算标准按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算。违约金起算日按天富物管公司向赵刚主张权利之日即本案立案之日2017年7月25日计算，以1663.20元为基数，算至本判决指定履行期限届满之日并无不当，本院予以维持。关于赵刚要求天富物管公司按照双方签订的《兴隆苑前期物业管理服务合同》之规定公布物业管理费用收支帐目、恢复已切割的公共区域绿化带及步行台阶、配备持有上岗证且有服务意识的工作人员并且按照双方签订的《兴隆苑前期物业管理服务合同》编制物业管理服务及财务年度计划和建立健全物业管理档案资料以及退还2007年8月至2013年12月31日共计75个月每月2元合计150元的楼道灯费的上诉请求问题，因赵刚的上列上诉请求是赵刚在二审中提出的诉讼请求，天富物管公司对此不愿意调解，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”规定，本院对赵刚的上列上诉请求不予处理，赵刚可另行主张。综上所述，赵刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由赵刚负担。本判决为终审判决。审判长  邱兴权审判员  周 俊审判员  谌致华二〇一七年十二月十四日书记员  邢 海