重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第05982号上诉人（原审被告）：重庆嘉益房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区桥北苑负一层002号。法定代表人：郭勇，该公司董事长。委托代理人：元劲松，泰和泰律师事务所律师。委托代理人：申晨，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭海浪。上诉人重庆嘉益房地产开发有限公司（以下简称嘉益公司）与被上诉人谭海浪商品房销售合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年6月30日作出（2015）江法民初字第04518号民事判决。上诉人嘉益公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了询问。上诉人嘉益公司之委托代理人元劲松参加了询问。本案现已审理终结。谭海浪一审诉称：2014年3月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告销售的房屋一套，约定房屋建筑面积108.80平方米，其中套内面积86.02平方米、公摊面积22.78平方米。合同约定房屋总套内面积与产权登记套内面积误差比绝对值超过3%的，原告有权退房，被告应在原告提出退房要求的30日内退还已付房款及利息。2014年9月18日，紫御江山物管通知原告交纳物业费，告知原告房屋实际建筑面积112.87平方米，套内面积89.86平方米，公摊面积23.01平方米。经计算，套内面积误差比绝对值为4.46%，已超过了合同约定的3%面积。原告于2014年9月21日将退房申请托人送达给了紫御江山销售部人员张婷婷，她告知申请书没有按手印、没有身份证复印件，于是原告将按好手印的退房申请和身份证复印件快递给了张婷婷，但被告一直无理推脱。原告至今没有收到被告告知面积的通知，被告已违约，被告应当按照合同补充条款第一条第五款第6项规定承担违约金。请求：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告返还原告已付的首付款438985元、按揭款421000元及已交月供款每月3316.01元（2014年6月起算）；二、判令被告返还原告代收的契税、各种登记费、物业维修基金共计21789.83元；三、判令被告赔偿原告团购费20000元；四、判令被告承担违约金85998.50元；五、判令被告支付原告误工费、出差费及首付款利息（利息按银行同期贷款利率标准计算，从支付之日起算至款清时止）。诉讼费由被告承担。嘉益公司一审辩称：原告所购房屋的面积误差比绝对值确实已超过了合同约定的3%面积，但合同约定的是收到面积通知10日内向被告提出退房申请，被告没有收到该申请，故原告主张的解除合同及支付违约金的诉讼请求不成立。被告代收原告的契税、各种登记费、物业维修基金等费用，已交至相关行政管理部门，被告不应当退还。团购费不是被告收取的，不应当由被告退还。原告主张的误工费、出差费及首付款利息，没有具体金额，不应得到支持。原告主张的违约金条款是被告享有的追偿权利约定，原告以此主张权利，没有合同依据。请求驳回原告的诉讼请求。一审法院经审理查明：2014年3月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告销售的房屋一套，约定房屋建筑面积108.80平方米，其中套内面积86.02平方米、共用部位与共同房屋分摊建筑面积22.78平方米，房屋总成交价为859985元（建筑面积单价7904.27元，套内建筑面积9997.50元）。合同第五条“付款方式及期限”约定：原告于2014年3月24日支付首付款438985元，余款421000元由银行提供按揭支付。合同第六条“面积确认及面积差异处理”约定：房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式：1、合同约定房屋套内面积与产权登记套内面积误差比绝对值在3%以内的（含3%）的，据实结算，多退少补。2、合同约定房屋总套内面积与产权登记套内面积误差比绝对值超过3%的，原告有权退房，被告应在原告提出退房要求的30日内退还已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算）给原告。合同第七条约定，被告应当在2014年9月24日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给原告使用。《商品房买卖合同》附件五为合同的补充协议。补充协议第一条是双方对合同第5条进行的补充或变更约定。其中第5款内容是对“选择按揭贷款”付款的另行约定，第5款（6）项为被告的追偿权：如被告为原告提供按揭贷款担保的如因原告未按照抵押贷款合同或者原告与抵押银行之约定偿还本金及利息导致被告承担保证责任的，被告有权解除合同，并要求原告按房屋总价款的10%向被告支付违约金。此外，原告还须偿还被告因此遭受的全部损失（包括但不限于贷款本息、罚息、违约金、差旅费、公证费、律师费等）。补充协议第二条是双方对合同第六条的补充：1、《买卖合同》第六条所指“产权登记面积”是指测绘单位出具的《房屋面积测绘报告》上所记载的套内建筑面积，本商品房按套内建筑面积计算购房款，因此“面积差异是约定套内建筑面积与实测套内建筑面积之间的差异”。2、面积差异处理：（1）面积误差比差异绝对值在3%以内的（含3%）的，按合同约定的价格据实结算，原告不得请求解除合同。（2）面积误差比绝对值超过3%的，原告请求解除合同、返还已付购房款的，须在被告向其发出房屋面积实际测量结果通知之日起的10个自然日内向被告送达退房通知，退房手续按本补充协议第十五条《合同解除的补充》执行。逾期未送达视为接受该商品房，双方同意按约定继续履行《买卖合同》。补充协议第十五条为“合同解除的补充”。第4款、第5款约定，除合同约定的解除情形外，双方不得单方解除合同，若一方违约并解除合同，需取得另一方同意，还应按照购房款总额的10%向对方支付违约金。补充协议第十九条（三）项为“通知与送达”。约定：合同记载的双方通讯联系地址、电话、传真为双方约定的联系方式。商品房交付、房屋面积差补退、产权证办理及小区地下车库销售等事项，被告可自行选择采用手机短息、在项目所在地公开发行的报刊刊登公告、张贴小区告示或寄送通知邮件的方式进行告知，被告采取上述任何方式通知后，无论原告是否收到被告的书面通知，自公告发布后均视为已告知相关事项。合同记载原告的通讯地址为“上海市浦东新区川沙路718号”。上述《商品房买卖合同》签订后，原告即支付了首付款438985元，并向华夏银行重庆分行办理了抵押按揭贷款手续。被告已收取421000元银行按揭款。合同签订当天，原告还在被告售房部支付了20000元团购服务费，收款收据载明：项目名称“中海紫御江山”，收款单位处盖有“苏州市博客多信息技术有限公司财务专用章”。2014年5月，被告向原告邮寄了一份“紫御江山接房邀请函”，通知原告于2014年6月21日办理接房手续。此函内容未告知原告房屋实测面积情况。后原告从小区物业管理处得知所购房屋的实测套内建筑面积为112.87平方米，原告认为面积误差比绝对值已超过3%，即向被告主张解除合同。双方交涉中，原告取得了一份被告工作人员交付的“紫御江山入伙结算单”，记载有如下内容：原告所购房屋的实测套内面积为89.86平方米、被告已代收原告交付的契税、登记费、物业维修基金合计21789.83元，因面积增加，原告需补房款5199元。因双方未能协商一致，原、被告均未在此结算单签字。本案庭审中，原告申请证人陈某到庭证实：我是原告的表姐。2014年9月21日原告快递发给我一份退房申请，让我帮他交给售房部。23日中午，我到售房部将退房申请交给了工作人员张婷婷，她说可以先交上去，最好再准备一份有原告本人按手印的申请和身份证资料，我将此情况告知了原告。原告质证表示：被告的原置业顾问离职了，发信息告知我联系张婷婷。认可证人证言的陈述。被告质证表示：证人与原告之间有亲属关系，不认可证言的真实性。诉讼中，被告认可原告所购房屋的实测套内建筑面积为89.86平方米，认可已代收契税、登记费、物业维修基金合计21789.83元。被告强调，我公司确实没有向原告发送过房屋面积差异的通知，但物管公司通知原告接房并告知其面积，也算被告的一种告知方式。原告对此未予认可。本案审理中，原告没有举示每月支付按揭款本息的还款凭据、也没有提供误工费、出差费的相关证据。另，本院已将原、被告之间的诉讼争议告知了抵押贷款担保权人华夏银行重庆分行，该银行未提出诉讼请求。一审法院认为，2014年3月24日原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方应当按照合同约定履行权利承担义务。合同的附件和补充协议是主合同内容的组成部分，是对主合同内容的补充和细化，其内容对合同双方同样具有约束力。一、关于面积误差比绝对值的确定及原告可否享有解除权的问题。合同第六条为“面积确认及面积差异处理”，约定房屋总套内面积与产权登记套内面积误差比绝对值超过3%的，原告有权退房，被告应在原告提出退房要求的30日内退还原告已付房款并按银行同期贷款利率承担利息。同时，合同补充协议第二条对此条款进行了具体补充，约定面积误差比绝对值超过3%的，原告请求解除合同、返还已付购房款的，须在被告向其发出房屋面积实际测量结果通知之日起的10个自然日内向被告送达退房通知，退房手续按本补充协议第十五条《合同解除的补充》执行。逾期未送达视为接受该商品房，双方同意按约定继续履行《买卖合同》。现查明，合同约定原告所购房屋的套内建筑面积为86.02平方米，而实测该房屋的套内建筑面积是89.86平方米，套内面积误差比绝对值为4.46%，确实超过了合同约定面积3%，在此情形下，原告有权选择退房。补充协议第十九条对“房屋面积差补退”事项的告知方式约定为“采用手机短息、在项目所在地公开发行的报刊刊登公告、张贴小区告示或寄送通知邮件的方式进行告知”，被告送达给原告的“紫御江山接房邀请函”，并未告知原告房屋实测面积情况，被告称物管公司的通知算作一种告知方式的辩解意见，已超越合同约定，且原告未予认可，一审法院不予采纳。本案证人证言能够证实原告向被告表达了退房意愿。原告从其他途径得知房屋面积情况后，即提出了退房申请并诉至本院，符合合同约定的解除条件。故，一审法院对原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以主张。二、返还、赔偿款项的确定。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案，合同解除后，被告应当返还原告支付的购房款859985元（首付款438985元和按揭款421000元），并依合同约定按银行同期贷款利率计算首付款利息。原告诉称的月供款每月3316.01元，应当是包括了还贷本金和利息两部分，因原告未提供其每月还贷凭据，无法确定原告已向按揭银行支付的利息金额，故原告要求被告从2014年6月起按每月3316.01元标准返还其月供款的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。被告代收的相关契税、登记费和物业维修基金共计21789.83元，应予返还。虽然原告交付的团购服务费20000元非由被告直接收取，但按照商品房买卖市场的交易习惯，团购服务费的收取者一般为开发商引荐，原告基于合同能够正常订立、履行而支付团购服务费，现因被告原因而解除合同，此费属于原告的损失范围，被告应当予以赔偿。原告主张的误工费、出差费，没有证据证实，一审法院不予确定。三、违约金的承担问题。原告以被告违约为由，要求被告按照补充协议第一条5款（6）项的约定承担违约金85998.50元。本案补充协议第一条5款（6）项是针对合同第五条（付款方式及期限）的补充约定，该条款强调的是在原告未按约定偿还银行贷款本息导致被告承担保证责任的情况下，被告有权解除合同并要求原告按房屋总价款10%承担违约金。而本案是因房屋面积误差比绝对值超过了3%，原告由此行使合同约定的解除权。故，原告主张的此项条款并不适用本案纠纷的处理。纵观合同及补充协议，均未有因面积误差比导致合同解除的情况下，被告应当承担违约金的明确规定。故，原告要求被告承担违约金85998.50元的诉讼请求，没有合法依据，一审法院予以驳回。另，原告在起诉状上要求解除与华夏银行签订的抵押借款合同，而华夏银行并非本案当事人。一审法院已告知原告，根据合同相对性原理，抵押借款合同纠纷可另行处理。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款及第九十七条的规定，判决：“一、解除原告谭海浪、被告重庆嘉益房地产开发有限公司于2014年3月24日签订的《商品房买卖合同》。二、被告重庆嘉益房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告谭海浪购房款859985元，并以438985元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准支付利息，从2014年3月24日起算至款清时止。三、被告重庆嘉益房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告谭海浪契税、登记费和物业维修基金共计21789.83元。四、被告重庆嘉益房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告谭海浪团购服务费20000元。五、驳回原告谭海浪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取6855元，由原告谭海浪负担430元，被告重庆嘉益房地产开发有限公司负担6425元（此费已由原告谭海浪交纳，被告重庆嘉益房地产开发有限公司在履行前述给付义务时一并支付给原告谭海浪）。”上诉人嘉益公司对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第三、四项。其主要事实和理由如下：1、上诉人代收、代缴的契税、登记费、物业维修基金不应当由上诉人返还。上诉人并非收取该费用的主体，即使返还也应当由被上诉人向有权机关另行申请返还；2、登记费系被上诉人应向土地房屋登记机关缴纳的一次性服务费用；3、被上诉人支付的团购服务费不应当由上诉人赔偿，上诉人并没有收取该笔费用。被上诉人谭海浪未答辩。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，根据诉辩双方的主张，本案二审中的争议焦点为：1、嘉益公司应否承担返还谭海浪契税、登记费、物业维修基金的责任；2、嘉益公司应否赔偿谭海浪团购服务费。现分别评析如下：1、关于嘉益公司应否承担返还谭海浪契税、登记费、物业维修基金责任的问题。根据我国《合同法》第九十七条之规定，因嘉益公司的违约行为导致合同解除后，给谭海浪造成的损失应由嘉益公司承担赔偿责任。根据该规定，嘉益公司应承担的赔偿范围既包括返还已付购房款及利息，也包括返还谭海浪支付的契税、登记费、物业维修基金等费用。据此，一审法院判决嘉益公司返还谭海浪契税等费用并无不当，本院予以维持。对于嘉益公司就契税、登记费等费用的承担问题提出的异议，于法无据，本院依法不予支持。2、关于嘉益公司应否赔偿谭海浪团购服务费的问题。虽然谭海浪支付的团购服务费并非由嘉益公司直接收取，但是按照商品房买卖市场的交易习惯，团购服务费的收取者一般为开发商引荐。现谭海浪与嘉益公司的合同因嘉益公司的违约行为导致解除，由此给谭海浪带来的损失应由嘉益公司承担赔偿责任，该损失范围理应包括谭海浪基于合同能够正常签订、履行而支付的团购服务费。据此，一审法院判定嘉益公司赔偿谭海浪团购服务费并无不当，本院予以维持。对于嘉益公司关于团购服务费的异议，于法无据，本院不予支持。综上，嘉益公司的上诉理由均不成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国》民事诉讼法第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费845元，由上诉人重庆嘉益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼代理审判员  罗太平代理审判员  陈娅梅二〇一五年十二月一日书 记 员  何 欢