广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)佛中法民三终字第1088号上诉人（原审被告）许业明，男，汉族，住广东省佛山市顺德区委托代理人许业清，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市顺德区被上诉人（原审原告）佛山市顺德区南天物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人李志嫦。委托代理人苏慧明，该公司员工。上诉人许业明因与被上诉人佛山市顺德区南天物业管理有限公司（以下简称南天公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法良民初字第1121号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院审理查明：2010年6月21日、2012年7月1日、2014年6月30日，南天公司与佛山市顺德区大良碧涛居叠美居业主管理委员会分别签订《物业管理委托合同》三份，连续受佛山市顺德区大良碧涛居叠美居业主管理委员会的委托自2010年7月1日起对大良碧涛居叠美居进行管理，其中2014年6月30日签订的《物业管理委托合同》约定委托管理期限自2014年7月1日至2017年6月30日24时止。上述三份《物业管理委托合同》均约定相应管理内容与标准，并约定物业管理费按单元建筑面积0.8元收取、摩托车位管理费按每贰个车位每月5元收取，物业管理费按季收取，收取时间为每季首月10号前，逾期缴纳按管理费的3‰缴纳滞纳金。许业明是佛山市顺德区大良街道办事处新松居委会新宁路60号叠美居2座110号房屋及叠美居227号、228号摩托车位的产权人，房屋套内建筑面积为73.94平方米。许业明从未向南天公司缴纳过物业管理费，南天公司多次以发函、贴通知的形式通知许业明缴纳物业管理费。另查，佛山市顺德区大良碧涛居叠美居业主管理委员会经过现场投票依法成立，并经大良街道办同意、报顺德区国土城建和水利局同意备案，任期至2015年3月8日止。2013年、2015年新松居委会二次对南天公司对叠美居、碧涛居的物业管理考评，综合考评意见分别为合格、良好。南天公司于2015年5月6日起诉至原审法院，请求法院判令：1.许业明向南天公司支付2010年7月至2015年3月物业管理费4332元、滞纳金2209.32元，共计6541.32元；2.本案诉讼费用由许业明承担。原审法院认为：南天公司提供营业执照、组织机构代码证供法庭核对，南天公司为本案的适格主体。佛山市顺德区大良碧涛居叠美居业主管理委员会依法成立并经行政管理部门批准、备案，因此其与南天公司签订的三份《物业管理委托合同》合法有效，对叠美居全体业主具有约束力，故南天公司有权按约定向业主收取相应物业管理费，业主逾期缴纳亦应承担违约责任，许业明是佛山市顺德区大良街道办事处新松居委会新宁路60号叠美居2座110号房屋及叠美居227号、228号摩托车位的产权人，依法应当履行按时交纳物业管理服务费的义务，许业明从未缴付物业管理费，属违约行为。按照合同约定，2007年7月-2015年3月的物业管理费共5966元（0.8元/平方米×73.94平方米×93个月+5元/月×93个月=5966元），南天公司仅要求许业明缴纳物业服务费4332元，是对自身权利的自由处分，原审法院予以确认。许业明逾期付款，客观上使南天公司资金被占用，造成南天公司预期利息的损失，故南天公司主张滞纳金有理，但南天公司诉请要求许业明按照万分之三缴纳滞纳金的标准过高，原审法院予以调整，酌定支持滞纳金800元，超出部分不予支持。对于许业明抗辩称南天公司从未对案涉叠美居房屋进行管理，但根据新松居委会的考评结果，南天公司确实对叠美居房屋进行良好管理，至于许业明认为其房屋面向街道，为该房产开发商房屋规划设计问题，并不能以此否认南天公司的管理行为，许业明辩称所住房屋无公共管理，但公共卫生、楼顶蓄水池、化粪池、电力设施等公共事务如无人管理，许业明不可能正常居住近8年，原审法院对于许业明的抗辩不予采信，基于物业管理的公共性，许业明亦不得单独拒绝南天公司对于公共管理的服务。对于许业明抗辩称诉讼时效问题，由于物业费是按期连续收取，物业费的收取依据是物业管理合同，因此，在一个合同期间内产生的所有的物业费应视为一个整体，而每季度缴纳物业费则视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因此，诉讼时效应自物业服务合同约定的最后一期物业费缴纳期限届满之日起开始计算，南天公司的诉请没有超出诉讼时效。综上所述，对于南天公司的诉讼请求有事实与法律依据的部分，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、许业明于判决发生法律效力之日起十日内向南天公司支付2010年7月至2015年3月的物业管理费4332元及滞纳金800元；二、驳回南天公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由许业明负担并直接向南天公司支付。上诉人许业明上诉提出：一、原审法院对南天公司开庭时提交的证据未给予时间确认证据的真实性，认定许业明无相应证据反正，对许业明对证据真伪存疑表示否认，并忽视南天公司伪造证据行为，有违公正。二、许业明质疑南天公司存在无照非法经营的事实，原审法院对此予以忽略，对南天公司诉讼主体的合法性不予审查认定。三、原审法院对许业明要求南天公司提供有真实服务证据的请求不予理睬。许业明提供的证据可以证实，南天公司在碧涛居、叠美居内设置的违章障碍将许业明的房屋划分在南天公司管理的碧涛居、叠美居小区管理范围之外，从未向许业明提供物业管理服务。四、原审判决认定南天公司多次以发函、贴通知的形式通知许业明缴纳物业管理费，而南天公司只提供了一份证据证明其有催收，并且该证据没有许业明的签名，不应确认南天公司的催缴行为的真实性，亦不能支持南天公司的滞纳金请求。综上，原审判决认定事实错误，故请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费全部由南天公司承担。被上诉人南天公司答辩称：原审判决正确。南天公司已经减免了许业明很多费用，滞纳金也少受了很多，许业明没有任何理由不缴纳物业管理费。上诉人许业明在二审期间向本院提交录像资料六份，拟证明从南天公司管理的入口是无法返回许业明的家中，属于非法设置障碍，南天公司没有为许业明提供物业服务，许业明的房屋不在南天公司的管理范围内。被上诉人南天公司针对许业明的证据发表如下质证意见：许业明所述不属实，许业明的房屋在一楼，像商铺一样，门是对街道，从小区内是不能进入的，只能出了小区门后再进入，但是保安一样会巡逻签到到许业明房前，公共设施也同样使用本小区的，许业明的摩托车位也在小区内，许业明的房屋同样属于南天公司服务管辖范围内。被上诉人南天公司在二审期间向本院提交照片七张，拟证明许业明的房屋属于南天公司物业服务管辖的范围。上诉人许业明针对南天公司的证据发表如下质证意见：其中缴费通知单的照片是在本案起诉后拍摄的，与本案无关，这也只是第二次催缴；对其他照片的真实性无异议，但不能证明许业明的房屋属于南天公司物业服务管辖的范围。经审查，许业明提供的录像资料、南天公司提供的照片均能客观反映事实，本院对其真实性予以确认。经审理，本院除对原审法院认定“南天公司多次以发函、贴通知的形式通知许业明缴纳物业管理费”的事实不予确认外，对原审法院查明的其他事实予以确认。另查明，南天公司在一审期间仅提供证据证明其于2014年9月11日发函催告许业明缴纳2010年7月1日至2014年9月30日的物业管理费。本院认为：本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院针对许业明的上诉内容作如下审查：关于许业明是否应当向南天公司支付物业管理费的问题。南天公司的营业执照显示其经营范围是“物业管理，物业代理”，南天公司在其营业范围内从事物业管理服务，符合法律规定，许业明上诉主张南天公司无照非法经营，缺乏事实依据，本院不予支持。原审法院认定南天公司为本案适格主体，处理正确，本院予以确认。因此，南天公司与依法成立并经行政管理部门批准、备案的佛山市顺德区大良碧涛居叠美居业主管理委员会签订的三份《物业管理委托合同》均合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，涉案的三份《物业管理委托合同》对包括何业明在内的碧涛居叠美居的全体业主具有法律约束力。许业明以其房屋面向街道，南天公司未对其房屋提供物业管理服务为由，抗辩无需支付物业管理费。对此，本院认为，南天公司为叠美居提供的物业服务是一个整体，包括房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，公用设施、设备的维护、养护、运行和管理，公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，维护公共秩序等等管理事项，许业明所有房屋位于叠美居2座110号，是叠美居建筑物的专有部分所有权人之一，不可能独立于叠美居整体建筑物而独立存在，故本院对许业明的该项抗辩不予采纳。因此，根据合同约定，许业明应向南天公司支付物业管理费及承担逾期付款的违约责任。关于许业明应支付的物业管理费及滞纳金数额的问题。南天公司起诉请求许业明支付2010年7月至2015年3月的物业管理费，许业明则抗辩南天公司的起诉已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，债权人向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，从知道或应当知道权利被侵害时起计算。涉案三份《物业管理委托合同》约定的履行期限分别届至2012年6月30日、2014年6月30日、2017年6月30日，即每份《物业管理委托合同》约定期限内的物业管理费的诉讼时效应当分别从2012年7月1日、2014年7月1日、2017年7月1日起算。而根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。南天公司提供的证据仅能证明其于2014年9月11日发函催告许业明缴纳2010年7月1日至2014年9月30日的物业管理费。由此可见，2010年6月21日签订的《物业管理委托合同》约定期限内的物业管理费已经超过两年的诉讼时效期限，2012年7月1日起的物业管理费则未超过诉讼时效期限。因此，许业明应向南天公司支付2012年7月至2015年3月的物业管理费2508元（228元／季度×11个季度）。原审法院对许业明的诉讼时效抗辩不予采纳，处理有误，本院予以纠正。至于滞纳金的问题。许业明逾期付款，客观上使南天公司资金被占用，造成南天公司逾期利息的损失，故南天公司主张滞纳金有理，但南天公司诉请要许业明按照日万分之三交纳滞纳金的标准过高，根据本案的实际情况，本院酌情调整为400元。对于南天公司超出本院确认的物业管理费及滞纳金的诉讼请求部分，本院依法予以驳回。综上所述，何业明的上诉请求，部分理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律部分有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法良民初字第1121号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法良民初字第1121号民事判决第一项为：许业明应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市顺德区南天物业管理有限公司支付2012年7月至2015年3月的物业管理费2508元及滞纳金400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由许业明负担；二审案件受理费50元，由上诉人许业明负担25元，被上诉人佛山市顺德区南天物业管理有限公司负担25元。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘代理审判员  邱程辉代理审判员  安 静二〇一五年十二月二十四日书 记 员  彭振宇