广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第4411号上诉人（原审被告）：杨广胜，住广州市增城市。上诉人（原审被告）：杨嘉敏，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市馨盛物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：封焯勋，该公司经理。委托代理人：郭水华，广东华之杰律师事务所律师。委托代理人：周晓雪，广东华之杰律师事务所律师助理。上诉人杨广胜、杨嘉敏因与被上诉人广州市馨盛物业管理有限公司（以下简称：馨盛公司）物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2084号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：李强是原广州市xx二马路xx街26号地下房屋的承租人，李好为该房屋另一户籍户主。该房屋所在地段后被广州市广协房地产开发公司（以下简称：广某公司）征用拆迁。双方因拆迁安置纠纷协商不成，申请原广州市东山区房地产仲裁委员会进行仲裁，该委员会于1993年8月5日作出东某仲某（1993）0124号裁决书，仲裁如下：广某公司应在上述房屋所在地段回迁楼C六二楼北向安排居住面积30平方米另独立厨厕的房屋给李某乙、李好户回迁租住，李某乙、李好户应从回迁之日起三十天内与房屋产权部门重订租约，并按房管部门评定的民用公房住宅租金标准交纳租金等。后因广某公司未为馨盛公司办理用于抵偿部分工程款的各套房屋的产权证，馨盛公司于2007年4月4日向原审法院起诉。原审法院于2007年7月31日作出（2007）越某三初字第1529号民事判决书，确认广州市xx二马路荣利新街45号404房，47号103、104、203，51号102、303，53号501、605，广州市xx二马路xx街28号103、104、502，24号504、506、204，26号504房某公司所有等。该判决已于2007年8月16日生效。2003年，杨嘉敏、杨广胜随李好回迁入住涉案103房。据广州市于2010年1月7日出具的涉案103房房地产分户图记载，该房屋建筑面积为28.0510平方米。馨盛公司于2014年8月21日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、杨广胜、杨嘉敏户（含同住人员）立即搬空腾退广州市越秀区xx街28号103房交还给馨盛公司；2、杨广胜、杨嘉敏（含同住人员）立即向馨盛公司支付广州市越秀区xx街28号103房的房屋使用租金（自2007年8月16日起至实际迁出上述房屋之日止，每月参照广州市房地产管理部门公布的同期同地段房屋租金参考价标准计算），及向馨盛公司支付利息（从2007年9月16日至实际支付所欠租金之日止，以每月所欠租金为基数，按照中国人民银行规定的逾期贷款利率计算。）原审审理过程中，杨广胜、杨嘉敏向原审法院表示其在广州市内没有其他房产，涉案房屋是其唯一住房，现实际居住为杨广胜、杨嘉敏二人。此外，杨广胜表示其身份证上地址为其母亲宅基地的地址。此外，馨盛公司与杨广胜、杨嘉敏均确认杨广胜、杨嘉敏于2007年前曾按13元／平方米×25平方米向馨盛公司交纳过一年的租金，但双方并未签订过租赁合同。杨广胜、杨嘉敏表示，因馨盛公司要求上涨租金，杨广胜、杨嘉敏此后没有再交纳过租金。原审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据上述生效判决，馨盛公司作为涉案房屋的产权人对于该房屋依法享有上述各项权能。鉴于馨盛公司与杨广胜、杨嘉敏于本案诉讼前曾收、交过租金，但未签订过租赁合同，馨盛公司与杨广胜、杨嘉敏双方应为不定期租赁关系，故杨嘉敏、杨广胜作为该房屋的实际使用人，应向馨盛公司支付租金。至于租金标准的问题，因涉案房屋现已归馨盛公司所有，非原拆迁人广某公司所有，且馨盛公司与杨广胜、杨嘉敏之间不存在拆迁安置关系，故根据公平原则、等价有偿原则，从馨盛公司起诉之日即2014年8月21日起，租金按房管部门评定的同期住宅租金参考价计算为宜，馨盛公司起诉日之前的租金应按照双方原收交的标准即13元／平方米计交。至于逾期交租的利息问题，因在2007年后双方对租金计算标准未能协商一致，未交租的责任不能归咎于杨嘉敏、杨广胜，故馨盛公司提出的该请求，该院不予支持。鉴于杨嘉敏、杨广胜目前在本市没有其他住房，不具备立即搬出涉案房屋的条件，馨盛公司要求杨嘉敏、杨广胜立即腾空腾退涉案房屋缺乏理据，根据公平公正原则，杨广胜、杨嘉敏户可暂住涉案房屋两年。原审法院于2015年5月11日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起，杨广胜、杨嘉敏户暂住广州市越秀区xx街28号103房两年。暂住期间，杨广胜、杨嘉敏按房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价标准逐月支付房屋租金给广州馨盛物业管理有限公司；二、自本判决发生法律效力之日起七日内，杨广胜、杨嘉敏向广州馨盛物业管理有限公司支付从2007年8月16日至本判决发生法律效力之日止的上述房屋租金（其中从2007年8月16日起至2014年8月20日止，按每月13元／平方米×28.05平方米标准计算；从2014年8月21日起至本判决发生法律效力之日止，按房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价计算）；三、驳回广州馨盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由杨广胜、杨嘉敏共同负担。判后，上诉人杨广胜、杨嘉敏不服原审判决，共同向本院提起上诉称：原审判决违法。馨盛公司与广某公司之间的工程款与杨广胜、杨嘉敏居住没有关联。杨广胜、杨嘉敏只依法执行东某仲某（1993）124号裁决书，与原产权人珠光街办事处签订租约交付租金。上诉请求：1、撤销原判；2、由杨广胜、杨嘉敏与珠光办事处签订租约并向该办事处交纳租金；3、馨盛公司向杨广胜、杨嘉敏返还2007年收取的3900元租金。被上诉人馨盛公司答辩称：同意原审判决，不同意杨广胜、杨嘉敏的上诉请求。经审理查明，杨广胜、馨盛公司均确认杨广胜、杨嘉敏曾按6.3元／平方米×25平方米向馨盛公司交纳过一年的租金，在（2007）越某三初字第1529号民事判决书确权判决作出后，杨广胜、杨嘉敏没有再向馨盛公司缴纳过租金。原审法院查明事实有误，本院予以纠正。除此之外，原审其他查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对杨广胜、杨嘉敏的上诉意见，评析如下。关于杨广胜、杨嘉敏上诉提出的“不同意腾空交还房屋”的问题。因涉案房屋未签订租赁合同，双方之间系不定期租赁关系，作为涉案房屋的所有权人馨盛公司有权主张其对涉案房屋的权利，鉴于目前涉案房屋的使用人杨广胜、杨嘉敏不具备搬出涉案房屋的条件，原审判决由杨广胜、杨嘉敏暂住涉案房屋两年，并无不当。鉴于涉案房屋现已归馨盛公司所有，非原拆迁人广某公司所有，馨盛公司作为涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，原审法院根据公平、等价有偿原则，判决杨广胜、杨嘉敏按房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价标准，支付自馨盛公司向原审法院提起本案诉讼之日即2014年8月21日起至本判决发生法律效力之日止及原判杨广胜、杨嘉敏在涉案房屋暂住两年期间的“租金及房屋使用费”，并无不当。至于馨盛公司起诉日之前的租金，双方当事人均确认杨广胜、杨嘉敏曾按6.3元／平方米×25平方米向馨盛公司交纳过一年的租金，起诉日之前的租金应按照双方原收交的标准即6.3元／平方米计缴，原审法院判令按照13元／平方米计缴租金不当，二审予以纠正。杨广胜在二审期间提出要求馨盛公司返还其于2007年前缴纳的一年租金，因杨广胜在原审期间并无就问题提出反诉，故本案对其该上诉请求不予审查。至于杨广胜上诉提出的“与珠光办事处签订租约并向该办事处交纳租金”问题，与本案不属同一法律关系，不属于本案二审的调处范围，杨广胜、杨嘉敏可另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2084号民事判决第一项、第三项；二、变更广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2084号民事判决第二项为：自本判决送达之日起七日内，杨广胜、杨嘉敏向广州馨盛物业管理有限公司支付从2007年8月16日至本判决送达之日止的上述房屋租金（其中从2007年8月16日起至2014年8月20日止，按每月6.3元／平方米×28.05平方米标准计算；从2014年8月21日起至本判决发生法律效力之日止，按房管部门公布的同期同地段同类住宅租金参考价计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各100元，均由上诉人杨广胜、杨嘉敏负担。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  梁淑敏审判员  李 静二〇一五年十二月四日书记员  邹凌青黄咏欣