广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第1201号上诉人（一审被告）：耀华（香港）企业有限公司，住所地：香港特别行政区新界屯门新围苑新奂阁6楼9号室。法定代表人：梁耀枝，该公司董事。被上诉人（一审原告）：惠州市盛世歌宏酒店管理有限公司。住所地：广东省惠州市惠阳区淡水东华黄泥沥村。法定代表人：胡连欢，该公司总经理。委托代理人：李伟盛，广东砝码律师事务所律师。一审被告：东莞市宝华酒店有限公司。住所地：东莞市石碣镇崇焕西路宝华商业中心。法定代表人：梁耀全，该公司经理。委托代理人：梁耀枝，男，1942年6月17日出生，香港特别行政区居民，A)。上诉人耀华（香港）企业有限公司（以下简称耀华公司）因与被上诉人惠州市盛世歌宏酒店管理有限公司（以下简称盛世歌宏公司）以及一审被告东莞市宝华酒店有限公司（以下简称宝华公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法碣民一初字第200号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。2014年5月5日，盛世歌宏公司向一审法院提起诉讼，请求判令：一、解除盛世歌宏公司与耀华公司签订的《租约合同》；二、耀华公司立即向盛世歌宏公司退还押金300000元；三、耀华公司向盛世歌宏公司赔偿装修费用80500元；四、宝华公司对上述押金承担连带清偿责任；五、一审案件诉讼费由耀华公司、宝华公司承担。一审法院经审理查明：2013年9月3日，盛世歌宏公司与耀华公司签订《租约合同》，约定耀华公司将位于东莞市石碣镇政文路（科技路）与刘沙路交汇东侧的耀华公司的“华庭公馆”出租给盛世歌宏公司使用，租赁期为贰拾壹年，从2013年9月1日至2034年8月31日止；租金：每月玖万元整人民币，自本合同每四年递增10%（即从第二个四年起每月玖万玖仟元租金，以后如此类推），自本合同装修免租期为五个月（即2014年2月1日开始计租），租期前五个月半租计收，以示支持；装修：租约期间的楼宇装修，盛世歌宏公司自行负责，但地面酒店大堂的装修必须豪华大方，高雅宜人，以体现企业形象，增强消费群体的凝聚力；电梯：耀华公司装配，有关首次消防耀华公司负责，此后二次的经营消防盛世歌宏公司自理，此外的经营保险和税务及经营期间的人员安全保险盛世歌宏公司自理；押金：30万；违约：租赁期间如耀华公司提早收回出租场地，双倍押金赔偿，连同装修费赔偿盛世歌宏公司，盛世歌宏公司违约或提早退租，押金不退，并保持原有外形内貌不变，所有设施设备不动留给耀华公司；本合同一式两份，双方各执一份，自签定本协议书生效。合同另就其他事宜进行了约定。双方确认，盛世歌宏公司装修自2014年1月底，后未再进行装修和使用涉案的租赁物，也未向耀华公司交付租金。盛世歌宏公司主张，因耀华公司未按照约定安装电梯及消防设施，导致其无法使用租赁和办理营业执照，耀华公司属违约，并提交宝华酒店收款收据，证明其已交付押金300000元，要求耀华公司返还押金，并要求宝华公司对此承担连带责任。收款收据内容为：今收到惠州市盛世歌宏酒店管理有限公司（胡连欢先生）租赁耀华（香港）企业有限公司刘屋“华庭公馆”定金叁拾万元整，收款收据下方加盖宝华公司发票专用章，经手人处有梁兆辉签名。庭审中，盛世歌宏公司明确300000元押金系交付给耀华公司的。盛世歌宏公司另提交照片及收据、收款收据，主张其因装修涉案的租赁物花费80500元，要求耀华公司赔偿装修损失。耀华公司确认其已收到押金300000元，表示系以宝华酒店的名义出具的收款收据，但实际款项由耀华公司收取，陈述电梯应按照装修进度安装，至今未安装电梯的原因在于盛世歌宏公司，其也已安装相关的消防设施，故其不存在违约行为，不应返还押金、赔偿盛世歌宏公司装修费。耀华公司提交《租约》、《耀华（香港）企业有限公司租赁土地补充协议》、证明函、证明、建设用地批准书复印件、建设工程规划许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件、东莞市城市建设规划局建筑设计方案申报表复印件、建设工程消防设计审核意见书复印件，证明涉案房产的权属情况及租赁来源。《租约》、《耀华（香港）企业有限公司租赁土地补充协议》由耀华公司与东莞市石碣镇刘屋村新维里村小组签订，约定双方就耀华公司向东莞市石碣镇刘屋村新维里村小组租地建厂事宜达成协议。证明函由东莞市石碣镇刘屋村新维里村民小组出具，内容为耀华公司与其签订租约，租用土地，租约期内耀华公司所建的厂房及其附属建筑物权属耀华公司，其给予办理产权证，耀华公司有权对该土地上所建设的建筑物在租约期内进行转让、抵押、赠予。建设用地批准书复印件、建设工程规划许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件编号分别为：东莞市（县）[2004]划拨准字第000125号、2005-07-00001、4419002009061800701。证明由东莞市石碣镇刘屋村新维里村民小组出具，内容为关于耀华公司租赁新维里村经济合作社土地投资所建的厂房、办公楼，都是经由新维里村申请镇及市政府相关主管部门核准的合法建筑，载明的建设用地批准书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的核准文号与上述复印件上的文号一致。一审法院认定上述事实，有盛世歌宏公司提交的《租约合同》、宝华酒店收款收据、收据、收款收据、照片，有耀华公司提交的《租约》、《耀华（香港）企业有限公司租赁土地补充协议》、证明函、证明、建设用地批准书复印件、建设工程规划许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件、东莞市城市建设规划局建筑设计方案申报表复印件、建设工程消防设计审核意见书复印件，以及一审法院的庭审笔录等附卷为证。一审法院认为，案件的争议焦点为盛世歌宏公司与耀华公司签订的《租约合同》是否生效及耀华公司是否存在违约行为、应否承担违约责任。盛世歌宏公司提交的《租约》、《耀华（香港）企业有限公司租赁土地补充协议》、证明函及证明由相关部门出具及加盖印章，且与建设用地批准书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证复印件的编号一致，证明耀华公司已取得涉案租赁物的建设工程规划许可证。《租约合同》由盛世歌宏公司与耀华公司加盖印章及其法定代表人签名确认，内容并未违反法律、法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条的相关规定，《租约合同》自双方签订之日即2013年9月3日成立并生效。双方在合同中约定，电梯由耀华公司装配，首次消防由耀华公司负责，合同虽未明确电梯的具体安装时间，但合同已约定装修免租期为五个月，而耀华公司在装修免租期内即2014年2月1日前都未完成电梯的安装，应属违约，耀华公司应承担相应的违约责任，故对盛世歌宏公司要求解除双方签订的《租约合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。《租约合同》由盛世歌宏公司与耀华公司签订，盛世歌宏公司确认涉案的押金300000元是交付给耀华公司，耀华公司也确认已收取上述押金，根据合同相对性原则，押金应由耀华公司退还。因此，耀华公司应向盛世歌宏公司退还押金300000元，盛世歌宏公司要求宝华公司对退还押金承担连带责任，缺乏依据，一审法院不予支持。关于装修费问题，盛世歌宏公司提交的收据及收款收据均非正式发票，也未加盖任何印章，无法证明其系因涉案租赁物的装修而产生，且双方仅约定耀华公司提早收回出租场地时应赔偿装修费，故盛世歌宏公司要求耀华公司赔偿装修费80500元，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除盛世歌宏公司与耀华公司于2013年9月3日签订的《租约合同》。二、耀华公司于判决发生法律效力之日起五日内退还盛世歌宏公司押金300000元。三、驳回盛世歌宏公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费3504元，盛世歌宏公司已预交，由盛世歌宏公司负担741元，由耀华公司负担2763元。上诉人耀华公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误，案涉《租约合同》第七条规定：首次消防由耀华公司负责，二次消防由盛世歌宏公司自理，而首次消防，已由深圳市兴安消防工程有限公司东莞分公司安设完成；二、耀华公司与盛世歌宏公司的租赁合同第七条约定由耀华公司装配电梯，但未约定安装电梯时间，耀华公司的租赁物内已存在人梯，也可以正常经营使用；三、耀华公司与盛世歌宏公司之间的租赁合同第十条约定盛世歌宏公司转租要经过耀华公司同意，但盛世歌宏公司未经同意自行转租（见其转租合同）属于违约，依据租赁合同第十二条，盛世歌宏公司违约押金不退，并保持原有外形内貌不变，根据该条款盛世歌宏公司应属违约。一审法院认定耀华公司在2014年2月1日未完成电梯安装属于违约，而盛世歌宏公司在这之前已经违约，耀华公司违约在先，而耀华公司未装电梯是基于租约第七条并无规定免租装修期内必须装配电梯，若盛世歌宏公司在这期间已对租赁场地完成装修，耀华公司未相应安装电梯影响其对租赁场地使用和申办营业执照，可视为耀华公司违约，但事实上盛世歌宏公司所说与事实相反；四、服务业或办公楼可预先申办营业执照，后再作装修和消防工程；五、盛世歌宏公司在免租期过后一直不交租金，按租赁合同第六条约定，盛世歌宏公司三个月不交租作自动弃租，押金不退；六、一审法院判决明显存在法律错误，根据我国民事相关法律，盛世歌宏公司违约在先，而耀华公司并未存在违约，合同并未规定耀华公司装配电梯时间在免租期间的五个月内，盛世歌宏公司未装修完成且在这期间转租他人收取转租费，由此可见盛世歌宏公司不是真心装修经营，只是为了骗取他人租金和装修押金，且在免租后也一直未交租金，盛世歌宏公司明显存在违约，因此耀华公司基于盛世歌宏公司违约情况才未装配电梯。综上所述，耀华公司请求：一、依法撤销一审判决第二项判决内容；二、案件诉讼费用全部由盛世歌宏公司承担。被上诉人盛世歌宏公司答辩称：一、盛世歌宏公司认为耀华公司仍应退还30万押金，即使合同没有约定具体的安装时间，但也应当在合理的时间内进行安装，一审法院认定合同是合情合理合法的；二、耀华公司所说的上诉内容缺乏事实依据，也没有相应证据予以证明，而盛世歌宏公司已经做好相应的装修准备，正是由于耀华公司没有履行义务，为了避免损失的扩大才没有履行；三、由于耀华公司在先的违约行为，才使得合同未能履行。而且耀华公司已经将租赁物交给别人使用。二审期间，上诉人耀华公司提供证据材料：一、照片11张，拟证明承租人只是拆了案涉房屋，并没有装修；二、《企业名称预先核准通知书》，拟证明工商局告知领营业执照必须先装修好房屋；三、《房产租赁合同》，拟证明胡连欢把案涉租赁物转租给其他人；四、深圳市兴安消防工程有限公司东莞分公司出具的《我公司对耀华（香港）企业有限公司消防工程》，拟证明深圳市兴安消防工程有限公司已经对案涉租赁物完成首次消防安装。被上诉人盛世歌宏公司对上述证据材料发表意见如下：对证据一的真实性、合法性、关联性均不予以确认，因为照片拍摄时间无法确定；对证据二的真实性、合法性、关联性均不予以确认，因为文件不是严格意义上的文件，该意见不是工商部门的意见，是一个事务所的意见，而且核准通知的时间是2015年3月30日；对证据三的真实性予以确认，但是该合同没有实际履行也没有生效，在耀华公司没有认可的情况下，盛世歌宏公司已经与第三人解除合作关系；对证据四的真实性、合法性、关联性均不予确认，该证明只是消防公司的证明，开具的时间是手写的，而且首次消防是否完成，应该由消防局予以确认。本院二审经审理查明，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，耀华公司为在香港特别行政区注册成立的有限公司，故本案为涉外租赁合同纠纷案件。一审法院对本案行使管辖权及适用内地法律处理涉案争议，符合法律规定，双方亦未提出异议，本院对此予以确认。二审期间，双方对合同效力及解除合同均没有异议，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕耀华公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的争议焦点为，耀华公司应否向盛世歌宏公司退还押金300000元。首先，根据双方的陈述及提供的照片可知，截至2014年2月1日，案涉租赁物仍在初步装修阶段，耀华公司提供的《东莞市公安局消防局建筑工程消防设计审核意见书》和由深圳市兴安消防工程有限公司东莞分公司出具的说明材料证实，耀华公司已经履行了部分消防工程义务，而合同中约定二次消防由盛世歌宏公司负责，综上可知，未取得消防验收合格证明并非耀华公司单方导致。其次，双方签订的合同中约定电梯由耀华公司负责安装，但没有约定安装时间。《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。在双方对安装时间没有约定的情况下，视为履行期限约定不明，盛世歌宏公司没有证据证实其已经要求耀华公司安装电梯，根据装修进度可知，耀华公司于2014年2月1日未安装电梯并未对合同的履行造成重大影响，耀华公司不构成违约。综上所述，耀华公司不存在违约行为，而盛世歌宏公司自签订合同至起诉之日止一直未履行交付租金的合同义务，并主张解除合同，已构成违约。《租约合同》第六条约定若盛世歌宏公司逾期三个月交付租金，视为自动弃租，耀华公司有权收回租赁物，押金不退；第十二条约定盛世歌宏公司违约或提早退租，押金不退。耀华公司主张不应退还押金，有合同依据，本院予以支持。盛世歌宏公司以耀华公司未安装电梯和未完成首次消防为由主张合同的根本目的无法实现，要求耀华公司退还押金，理据不足，本院不予支持。耀华公司的上诉主张于法有据，本院予以支持。综上所述，原审判决对违约责任的认定有误，依法应予纠正。耀华公司的上诉请求成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条及前述援引法条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法碣民一初字第200号民事判决第一项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2014）东一法碣民一初字第200号民事判决第二、三项；三、驳回被上诉人惠州市盛世歌宏酒店管理有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费3504元、二审案件受理费人民币5800元，均由惠州市盛世歌宏酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  李丽莉审判员  何 飞二〇一五年十二月二十九日书记员  崔成民附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。