河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）洛民终字第2883号上诉人（原审原告）：刘得振，男，1990年12月16日生，汉族，住洛阳市吉利区。委托代理人（特别授权）：杨保宏，河南丹诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴克军，男，1984年10月19日生，汉族，住洛阳市吉利区。被上诉人（原审被告）：郑素清，女，1976年9月1日生，汉族，住洛阳市吉利区。委托代理人：常莉莉，女，汉族，住洛阳市吉利区组路北3排17号。上诉人刘得振与被上诉人吴克军、郑素清房屋买卖合同纠纷一案，刘得振于2015年2月10日向洛阳市吉利区人民法院提起诉讼，请求判令：撤销刘得振、吴克军、郑素清三方于2014年1O月29日签订的《房屋买卖合同》，吴克军、郑素清返还刘得振定金13000元。原审法院经审理，于2015年8月26日做出（2015）吉民初字第91号民事判决，刘得振不服原审判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月12日公开开庭进行了审理。上诉人刘得振及其委托代理人杨保宏，被上诉人吴克军、被上诉人郑素清的委托代理人常莉莉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院审理查明：洛阳市吉利吉利晟达房屋信息咨询中心于2014年2月13日成立，企业类型为个体工商户，郑素清为负责人。2014年1O月29日刘得振与吴克军、洛阳市吉利吉利晟达房屋信息咨询中心签订《房屋买卖合同》一份，合同约定吴克军将位于吉利房地产管理局作商品房预售备案)及该房屋占用范围内的土地使用权出售给刘得振，房屋性质为商品房，权属证件为商品房预售(许可证号洛吉商预字第2011588号)、土地使用权出让号洛吉国用(2010)第031000411号，所有权人为吴克军，建筑面积125.7平方，成交价格为贰拾伍万元整(￥250000)元，房屋过户费用由刘得振承担，刘得振应于2014年10月29日向吴克军交付购房定金人民币壹万元，2014年12月底前先付200000元，2015年4月底前付剩余的40000元，同时约定相关事项、违约责任、免责条款等事宜，洛阳晟达房产经纪有限公司为居间人。合同签订当天，刘得振向洛阳市吉利吉利晟达房屋信息咨询中心交纳费用3000元，向吴克军支付定金10000元。合同签订后，刘得振称房屋存在严重漏水问题未继续履行合同，要求撤销房屋买卖合同。原审法院认为：吴克军购买吉利吉利博泰吉利6﹟2单元601的房屋已经洛阳市吉利吉利房地产管理局作商品房预售备案，虽未办理房产证，但吴克军对该房屋拥有所有权，刘得振与吴克军、洛阳市吉利吉利晟达房屋信息咨询中心签订的《房屋买卖合同》系当事人各方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，刘得振未按照合同约定履行付款义务，其行为已经违约，应当承担违约责任。刘得振诉称因本案所涉房屋存在质量问题，但其并未提供相关证据予以证明，刘得振主张被告吴克军返还10000元定金的诉讼请求原审法院不予支持。郑素清作为居间方，提供订立合同的信息，在刘得振与吴克军签订合同后，收取报酬3000元并无不妥，刘得振并未提供相关证据证明郑素清故意隐瞒重要事实，故刘得振主张郑素清返还3000元的诉讼请求理由不充分，证据不足，原审法院不予支持。刘得振在诉讼中主张解除《房屋买卖合同》，吴克军亦同意解除，故刘得振主张解除合同的诉讼请求原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百五十九条、第一百六十一条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第一款之规定，判决如下：一、刘得振与吴克军、洛阳市吉利吉利晟达房屋信息咨询中心于2014年10月29日签订的《房屋买卖合同》予以解除。二、驳回刘得振的其他诉讼请求。一审案件受理费125元，由刘得振承担。宣判后，刘得振不服原审判决，向本院提起上诉称：1、吴克军没有取得房产证，不享有该房屋的所有权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”吴克军作为本案所涉房屋的出卖方，在房屋买卖时对该房屋系住房公积金贷款购买、在目前条件下根本无法办理房屋产权过户手续等重要事实进行隐瞒，在订立合同时承诺房款付清三天即可办理过户手续，存在欺诈行为。该房屋存在严重漏水质量问题，吴克军已经承认该房屋存在漏水的质量问题，原审法院认定刘得振没有提供证据证明是偏袒吴克军。2、郑素清作为买卖合同的居间方，没有开办洛阳晟达房产经纪有限公司，却以该公司名义收取刘得振的定金，且郑素清对于该房屋没有取得房产证是明知却没有告知刘得振，导致刘得振产生重大误解签订上述合同。综上，请求二审法院判决吴克军和郑素清返还刘得振已经支付的13000元。吴克军答辩称：1、吴克军已经于2015年4月将该房屋贷款缴纳完毕，只是没有领取房屋产权证书，双方当事人签订的买卖合同中明确约定：“我方向中介和买方刘得振提交证明房屋所有权的文件为契税票复印件、身份证复印件、购房合同复印件，买方刘得振在2015年4月底前付清房款。”双方当事人对此条款均签字确认。由此可见，刘得振对于该房屋没有领取产权证书是明知的，且刘得振在签订买卖合同前对于涉诉房屋已经充分了解并实地看房，在看房时吴克军已经告知刘得振该房屋以前存在轻微漏水并已经修复。本案合同约定的房屋虽然未取得权属证书，但是该权属证书的审查工作正在进行，吴克军已经交清房款，领取房产证书只是时间问题。综上，双方当事人签订的合同系双方真实意思表示，应维持原判。郑素清答辩称：郑素清作为中介方，已经帮助刘得振找到房子洽谈价格及实地看房，收取中介费是合理费用，不存在欺诈行为。二审经审理查明的事实与原审判决认定事实基本一致。另查明：本案诉争房屋已于2015年6月15日办理预售登记备案注销。洛阳晟达房产经纪公司没有进行工商登记及领取营业执照。本院认为：刘得振、吴克军之间的房屋买卖行为是双方当事人的真实意思表示，交易行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家和社会公共利益，故双方之间的房屋买卖合同合法有效。刘得振上诉主张依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，吴克军买卖的房屋没有取得所有权，不得转让。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”该规定系管理性规范，目的在于规范房屋的交易管理，而非效力性规范，并不因此而影响合同的效力。而且，本条款中的“权属证书”，应理解为产权证书以及其他能够证明当事人拥有房屋所有权的证明材料。这些证明材料包括房地产开发公司出具的证明、开出的发票以及房屋管理部门核发的房屋销售许可证等。本案中，吴克军在签订买卖合同时向刘得振出示了《商品房预售合同》、预售许可证、购房收据、购房发票、契税完税证明，双方对以上证据没有争议，上述证据能够证明该房屋归吴克军所有，因此，该房屋的转让并不违反《城市房地产管理法》的规定。而且，刘得振在订立该房屋买卖合同时，对该房屋尚未取得房产证一事是应该知晓的，合同是在双方自愿的基础上订立的，现刘得振主张在签订合同时存在重大误解、合同应予撤销，缺乏证据，本院不予支持。刘得振上诉称本案房屋存在严重漏水问题，但是没有提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。本案诉争房屋已于2015年6月15日办理预售登记备案注销，双方当事人之间的房屋买卖合同已不具备继续履行的客观条件，故原审法院判决解除双方签订的房屋买卖合同，并无不当。刘得振上诉主张郑素清以不存在的洛阳晟达房产经纪公司作为居间方，应返还3000元中介费。本院认为，洛阳晟达房产经纪公司没有进行工商登记、亦没有取得营业执照及房地产领域中介服务经营资质，不具备房地产中介的相应资格，郑素清以洛阳晟达房产经纪公司提供的居间服务违反法律规定，应为无效，郑素清应返还刘得振居间服务费3000元，原审法院认定郑素清应收取报酬3000元属适用法律错误，本院予以纠正。综上，刘得振的部分上诉请求及理由有事实和法律依据，本院予以支持。原审法院认定部分事实和适用法律错误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持洛阳市吉利区人民法院（2015）吉民初字第91号民事判决第一项。二、撤销洛阳市吉利区人民法院（2015）吉民初字第91号民事判决第二项。三、郑素清于本判决生效之日起五日内返还刘得振居间服务费3000元。四、驳回刘得振的其他诉讼请求。一审案件受理费125元，由刘得振负担85元，郑素清负担40元。二审案件受理费125元，由刘得振负担85元，郑素清负担40元。本判决为终审判决。审 判 长  赵广云审 判 员  邱平平代理审判员  杨献民二〇一五年十二月八日书 记 员  任 君