北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第15771号原告北京凯德新兴房地产经营管理有限公司，住所地北京市海淀区翠微路12号新华联商业大厦201。注册号：110000450075888法定代表人陈子威，总经理。委托代理人郝伟，北京市中伦文德律师事务所律师。被告北京博艺达趣科技发展有限公司，住所地北京市海淀区翠微路12号4层5(1)07-15/16/17号。注册号：110108015507113法定代表人吕改贤。原告北京凯德新兴房地产经营管理有限公司（以下简称凯德公司）与被告北京博艺达趣科技发展有限公司（以下简称博艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告凯德公司的委托代理人郝伟到庭参加了诉讼，被告博艺公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯德公司诉称，2014年2月12日，我公司与博艺公司签订房屋租赁合同，约定由博艺公司承租我公司位于海淀区翠微路12号“凯德MALL”商厦4层15、16、17号房屋，该房屋面积为354.16平方米，租赁期从2014年4月22日至2015年4月21日。2014年10月30日，我公司发现博艺公司已经闭店，停止经营。10月31日，我公司向博艺公司发函，要求博艺公司按照合同约定继续经营，但博艺公司置之不理。11月4日，我公司委托律师再次向博艺公司发出律师函，要求其恢复店铺营业，否则将追究其违约责任，博艺公司仍置之不理。2015年1月25日，因博艺公司的严重违约行为，我公司向其发出解约函，于当日解除了我公司与博艺公司签订的房屋租赁合同。截止解约日，博艺公司尚欠我公司租金、物业管理费、水电费、滞纳金共计260853.43元。根据合同第12.2条约定，博艺公司严重违约，我公司有权单方解除合同，博艺公司已经支付的房屋租赁保证金258182.64元及公共事业保证金21249.6元，共计279432.24元均不予退还。同时博艺公司还应当支付我公司相当于当年六个月租金和六个月的物业管理费作为违约金，共计516365.28元。根据合同第21.5条约定，博艺公司逾期不交还房屋的，我公司有权要求其按照每日每平方米23.97元的标准支付逾期期间的房屋占用费，截止2015年3月7日博艺公司应当支付房屋占用费339568.61元。诉讼请求：1、判令被告向我公司支付拖欠的租金、物业费、滞纳金及其他费用260853.43元；2、判令被告已向我公司支付的房屋租赁保证金258182.64元及公共事业保证金21249.6元，共计279432.24元不予退还；3、判令被告向我公司支付解除合同的违约金516365.28元；4、判令被告向我公司支付房屋占用费共计339568.61元。经审理查明，2014年2月12日，凯德公司（甲方，出租方）与博艺公司（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方出租给乙方的房屋座落在北京市海淀区翠微路12号凯德MALL·翠微路二层被称为“凯德MALL·翠微路”04层15/16/17号（合同中简称该房屋），双方同意该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为354.16平方米；租赁期自2014年4月22日至2015年4月21日，双方暂约定该房屋交付日为2014年4月22日；保底租金按租用面积计算，月租金额为每平方米163元，月保底租金为57728.08元；乙方应按约定的保底租金标准向甲方预付每个月的租金，乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方预付该房屋第一个月的租金，其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清；乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金258182.64元；甲方目前对该房屋物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月80元核算，即每月物业管理费为28332.8元；乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费，其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清；租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用均应由乙方承担；乙方逾期支付租金和/或前款约定的各项费用的，每逾期一日应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担；商场的营业时间为每年1月1日至12月31日期间内每日上午10时至晚上10时，甲方有权提前书面通知乙方调整前述营业时间；若乙方需于本合同约定的商场营业时间内暂停或停止营业，乙方应事先书面通知甲方并在获得甲方书面同意后方可暂停或停止营业，乙方擅自停止营业达到十天（含）以上的，视为乙方擅自中途退租；乙方擅自中途退租的，或者乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时乙方还须支付甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋，乙方逾期不交还房屋的，甲方有权开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回，甲方还有权要求乙方按每日每平方米23.97元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事业保证金21249.6元等内容。上述合同签订后，凯德公司如期将约定房屋交予博艺公司使用。博艺公司依照约定向凯德公司支付租赁保证金258182.64元、公共事业保证金21249.6元、截至2014年10月31日的租金和物业管理费以及截至2014年9月15日的水电费。2014年10月30日，博艺公司关店停止营业，租赁房屋的门锁闭且屋内尚有该公司物品。博艺公司使用租赁房屋期间拖欠4443.25元水电费未付，另外凯德公司将房屋恢复原状需花费电费135元。2014年10月31日，凯德公司向博艺公司发函，声明博艺公司违反了租赁合同关于营业时间的规定，并限其于收到此函后2日内恢复正常经营，否则将依法解除租赁合同并依据合同收取违约金516365.28元、收回房屋。此后，博艺公司未恢复营业。2015年3月4日，凯德公司向博艺公司邮寄《解约函》，次日邮件因未成功送达而被退回。该《解约函》落款日期为2015年2月10日，其中写道：“贵司自2015年1月25日起擅自单方闭店停止营业，经我司催告，贵司仍未正常营业。贵司的行为已严重违反租赁合同的约定，依照租赁合同相关约定，我司有权单方行使解约权，现就贵司违约事宜郑重函告贵司如下：1、因贵司严重单方违约导致租赁合同无法继续履行，我司依约行使解除权，双方签署之租赁合同已于2015年1月25日正式解除。2、截至合同解除日，贵司尚欠我司2015年1月25日前之租金及物业管理费用241525.7元，水电费4578.25元，滞纳金14749.48元，房屋占用费339568.61元，上述费用合计600422.04元，贵司务必于2015年2月28日前向我司足额支付上述费用。3、因贵司单方严重违约行为导致租赁合同解除，依照租赁合同第12、13条之约定，贵司已支付的全部费用包括租赁保证金258182.64元、公共事业保证金21249.6元等均不予返还。此外，贵司还须向我司支付相当于六个月的租金和六个月的物业管理费的金额合计516365.28元作为违约金。贵司务必于2015年3月7日前向我司足额支付上述费用。4、贵司务必于2015年3月19日前，搬离房屋内一切设备设施、拆除装修将房屋恢复原状交付我司，贵司逾期搬离的应按照每日每平方米23.97元的标注向我司支付逾期期间的房屋占用费及承担因占用房屋给我司造成的一切损失赔偿责任。同时，贵司滞留在房屋内的一切物品均视为自弃，我司有权自行处置，且因房屋恢复原状产生的一切费用亦应由贵司承担。”2015年3月6日，凯德公司自行开锁收回租赁房屋。庭审中，凯德公司还提交一份《律师函》，并称已于2014年11月4日发送博艺公司。《律师函》中写道：“贵司未按照《租赁合同》约定持续经营，已经构成违约，依据《租赁合同》的约定，本所客户有权要求贵司继续履约及或依约行使解约权追究贵司违约责任。故此，受本所客户委托，特郑重函告贵司：1、本所客户要求贵司务必于2014年11月8日前，恢复店铺正常营业，本所客户保留进一步索赔的权利；2、若贵司未按照时限要求恢复营业，则依照《租赁合同》第12.2条之约定，贵司构成严重违约，本所客户可径行依约行使解除权，贵司已支付的全部租金、租赁保证金等其他费用均不予退还，同时贵司应向本所客户支付违约金，金额为六个月的租金及物业管理费用，如违约金不足以弥补因此给本所客户造成损失的，贵司亦负有补足义务；3、如本所客户依约行使解除权的，自行拆除、并依约处置贵司遗留在该租赁房屋内的一切遗留设施设备及物品，恢复房屋原状，由此产生的一切拆除及恢复费用由贵司承担、同时本所客户保留进一步追究贵司的违约责任的权利。4、租赁合同解除后贵司滞留在店铺租区内的一切物品均视为自弃，本所客户有权自行处置，因租区恢复原状产生的一切费用、房屋占用费及本所客户在恢复房屋原状过程中遭受的任何损失均由贵司承担。5、本所客户保留采取其它法律手段进一步追究贵司违约责任的权利。”经询问，凯德公司明确所主张的租金、物业管理费期间为2014年11月1日至2015年1月25日，滞纳金系以所欠全部费用为基数按照每日千分之一均计算至2015年1月25日，房屋占用费期间为2015年1月26日至2015年3月7日。本案审理中，博艺公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、停业警告函、解约函、快递单、录像、通知单等证据材料在案佐证。本院认为，凯德公司与博艺公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。合同签订后，凯德公司将约定的房屋交付博艺公司使用，但博艺公司擅自停业且拒绝继续履行合同，长期拖欠租金、物业管理费和水电费，依照合同凯德公司有权解除合同并要求博艺公司承担相应的违约责任。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。该法第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。凯德公司2014年10月31日向博艺公司发函限期要求后者恢复营业未果，直至次年3月4日方邮寄《解约函》通知合同于2015年1月25日解除及其他事宜，3月6日方自行收回房屋。而根据合同约定，凯德公司早在2014年11月9日即可行使解除权，该公司提供的《律师函》亦表明其对此是明知的。据此，凯德公司未及时行使合同解除权，存在未采取适当措施防止损失扩大的情形。鉴于此，现凯德公司主张博艺公司支付拖欠租金、物业管理费、滞纳金的诉讼请求，本院仅在合理范围内予以支持；凯德公司主张房屋占用费的诉讼请求，因属于其公司没有采取适当措施致使的扩大损失，故本院不予支持。凯德公司主张拖欠水电费的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。凯德公司主张已支付的房屋租赁保证金及公共事业保证金不予返还以及博艺公司支付解除合同违约金的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，本院均予以支持。博艺公司经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，本院视为其放弃了答辩和质证的权利，将依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：一、北京博艺达趣科技发展有限公司于本判决生效后七日内给付北京凯德新兴房地产经营管理有限公司截至二〇一四年十一月九日拖欠的租金一万七千三百一十八元四角二分、物业管理费八千四百九十九元八角四分、水电费四千五百七十八元二角五分以及逾期付款产生的违约金一百九十四元九角，以上共计三万零五百九十一元四角一分；二、北京博艺达趣科技发展有限公司已向北京凯德新兴房地产经营管理有限公司支付的房屋租赁保证金二十五万八千一百八十二元六角四分及公共事业保证金二万一千二百四十九元六角，共计二十七万九千四百三十二元二角四分均不予退还；三、北京博艺达趣科技发展有限公司于本判决生效后七日内给付北京凯德新兴房地产经营管理有限公司擅自中途退租产生的违约金五十一万六千三百六十五元二角八分；四、驳回北京凯德新兴房地产经营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万七千三百六十六元，由北京凯德新兴房地产经营管理有限公司负担五千三百零二元，已交纳；由北京博艺达趣科技发展有限公司负担一万二千零六十四元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邹月晖人民陪审员     齐琨人民陪审员     沈京玲二〇一五年十二月二十八日书 记 员  丁 珊