江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）淮中民终字第02415号上诉人（原审原告）陈月红，无业。上诉人（原审原告）孙红军，无业。上列两上诉人委托代理人谢东风，江苏昊震翰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）绿地集团淮安置业有限公司，住所地淮安经济技术开发区海口路9号���法定代表人许敬，该公司总经理。委托代理人梁新民，该公司员工。委托代理人栗银银，江苏律轩律师事务所律师。上诉人陈月红、孙红军与被上诉人绿地集团淮安置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，淮安经济技术开发区人民法院于2015年8月2日作出（2015）淮开民初字第276号民事判决。上诉人陈月红、孙红军对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年11月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审查明，被告公司从事房地产开发、销售等业务，开发淮安绿地世纪城。2010年8月3日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的淮安绿地世纪城58号楼1406室，合同第八条约定被告应当于2012年6月30日前交付经验收合格的商品房。逾期交房的违约责任为逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。原告所购房屋达到合同约定交付条件后，被告将书面通知或公告通知原告办理交付房屋的手续，原告应按照被告通知的规定日期，会同被告对该房屋进行验收交接，如原告未按被告书面通知或公告通知的日期办理商品房验收交接手续的，则自被告书��通知或公告通知约定的验收交接日之第二日视为该商品房已经交付。第十六条保修责任约定购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。被告自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修义务。在该商品房买卖合同的附件三约定“暖气管道及热水管道进户，后续管道及取暖设施客户自理（初装费客户自理，于交房前按政府规定数额缴纳，否则不予办理交房手续）”，该条款由被告打印纸质内容粘贴在合同下方，原告在该粘贴条款处签名，被告也在该处加盖了合同专用章。合同签订后，原告交付了全部购房款。2011年7月11日，被告在公司售楼处对商品房的价格进行公示，明确价格不含公共维修基金、暖气、热水初装费、物业管理费。同年7月25日再次公示明确“天然气管��进户、暖气管道进户，后续管道及取暖设施客户自理（开户费客户自理，于交房前按政府规定数额缴纳，否则不予办理交房手续）”。2011年9月23日，被告在淮海晚报刊登《关于淮安绿地世纪城132#、136#等楼栋销售价格中包含暖气初装费的公告》，同时在售楼处进行了公告，此后销售的商品房价格中包含暖气初装费。原审另查明，江苏省物价局于2012年3月26日发出《关于严格执行商品住房销售“一价清”制度的通知》，通知中明确商品住房销售价格为商品房经营者与购房者最终结算的合同成交价格，合同成交价格之外不得收取其他费用。对于商品住房建设成本中个别工程（或配套设施）项目确因特殊原因暂时无法预算费用，商品房经营者必须公示说明并与购房者在签订购房合同时约定收费及其收费方式。2012年12月31日，���告开发的淮安绿地世纪城一期58号楼取得淮安市住房和城乡建设局出具的淮安市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证书。2013年1月29日，被告通过公告登报通知原告办理房屋交付手续。原告以被告交付的房屋存在质量问题为由没有接收房屋。2014年9月28日，淮安市建设工程质量监督站出具一份情况说明，该情况说明载明淮安绿地世纪城58号楼1406室房屋质量不符合《住房工程质量分户验收规程》5.1.2条规定要求，建设单位应将存在的问题处理完毕后，方可交付给住户。原审原告陈月红、孙红军诉称，2010年8月3日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买淮安绿地世纪城58号楼1406室，合同第八条交付期限约定被告在2012年6月30日前交付经验收合格的商品房。逾期交房的违约责任为逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，被告未能按约履行交房义务，直至2014年8月24日淮安市建筑工程管理部门安排专家组对被告应交付的房屋进行质量评估，认定被告销售的房屋存在严重质量问题需要进行整改。2014年9月28日，质检站出具情况说明，认定被告销售的房屋不符合《住房工程质量分户验收规程》5.1.2条规定，建设单位应将存在的问题处理完毕后，方可交付给住户。被告至今没有向原告交付符合质量要求的房屋，故原告陈月红、孙红军诉至法院请求判令：1、确认商品房买卖合同附件三原告自理供暖初装费条款无效；2、被告交付符合住房工程质量分户验收规程合格的淮安绿地世纪城58号楼1406室房屋一套；3、支付自2012年7月1日起至交房之日的违约金（按照日违约金76.22元的标准）；4、被告承担诉讼费用。原审被告绿地公司辩称：1、有关原告提出的案涉房屋的质量问题，原告并未提供相关证据予以证明；2、本案所涉房屋已经权威部门竣工验收备案，完全符合交付条件，并且被告于2013年1月29日通过公告和EMS快递的方式通知原告接受房屋，因原告自身的原因拒绝收房造成的扩大损失应由其本人承担，与被告无关；3、被告已经为原告办理中国银行存单一份，户名为陈月红本人，相关违约金已存入该账户，原告可到银行自行提取现金，请求法院驳回原告的诉讼请求。原审认为，原、被告所签商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定行使权利、履行义务。案件中，被告将合同条款粘贴在合同上，是对合同条款的补充，也得到了原告对该条款的签名确认，表明原告明确接受该条款内容，双方达成一致意见，因此该条款不能作为法��意义上的格式条款。江苏省物价局于2012年3月26日下发了苏价服（2012）104号《省物价局关于严格执行商品住房销售‘一价清’制度的通知》，该通知就房价不透明，重复收费，价外乱收费行为等问题作进一步规范，要求严格执行商品房销售“一价清”制度，该通知不属法律行政法规，即使房地产企业违反物价部门的规定，不必然导致合同无效，购房人可向有关行政部门反映。同时原告也未举证证明原、被告的房屋成交价格之中已经包含了供暖设施的建设成本。综上所述，原告要求确认《商品房买卖合同》附件三关于原告自理初装费条款无效的诉讼请求，依据不足，不予支持。根据合同约定，被告绿地公司在交付房屋时应当向原告出示该房屋经验收合格达到交付使用条件的证明文件，案件中，原告陈月红、孙红军虽��涉案房屋质量存在异议，其仅提供了淮安市建设工程质检监督站出具的情况说明，该情况书面并非系对原告所购买的房屋所出具的专门质量鉴定结论，且原告也未能举证证明房屋主体结构不合格影响居住安全及使用的重大质量缺陷，故不能作为拒绝接收房屋的事由。被告在通知原告收房前已经取得住建部门出具的竣工验收备案证书及商品工程质量分户验收汇总表、说明房屋已经验收合格达到交付使用条件，被告在房屋达到交付使用条件后，已经在2013年1月29日通知原告办理房屋交接手续，如房屋主体结构存在质量缺陷时原告可以拒绝收房，而对于墙体裂缝等问题属于房屋质量“瑕疵”，原告可以要求被告进行修复或赔偿，而不能以此拒绝收房，故根据合同约定视为房屋在2013年1月29日已经交付，被告绿地公司应向原告支付2012年7月1日至2013年1月29日的逾期交房违约金16387.3元，原告要求被告赔偿2013年1月29日之后的延期交房违约金无法律依据，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告绿地公司于判决生效之日起十日内向原告支付逾期交房违约金16387.3元；二、驳回原告陈月红、孙红军的其他诉讼请求。案件受理费1553元，由被告绿地公司负担。上诉人陈月红、孙红军不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定房屋符合交付条件错误。理由：1、一审对被告在通知原告收房前已经取得住建部门出具的竣工验收备案证书及商品房工程质量分户验收汇总表，说明房屋已经验收合格达到交付使用条件的认定错误，被上诉人没有证据证明本案讼争的房屋已验收合格达到交付使用条件；2、一审对举证责任分配不当，上诉人已经提供淮安市建设工程质量监督站关于上诉人房屋存在质量问题的情况说明，因此应由被上诉人就房屋不存在质量问题承担举证责任。二、一审关于合同效力的认定属于超范围审理。三、一审的判决结果与诉讼费的分配上出现矛盾。四、一审法院法律文书格式上存在错误。五、根据商品房买卖合同第十一条规定，双方在交接、验收房屋时，被上诉人应出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，被上诉人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，因被上诉人至今未向上诉人提供相关证明，所以被上诉人应承担延期交房的违约责任。综上，一审法院认定事实及适用法律错误，请求二审法院查明事实，改判支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人绿地公司答辩称，房屋符合交付条件，一审判决正确，请求维持。经本院审查，对一审法院认定的案件事实予以确认。上诉人陈月红、孙红军为证明房屋存在质量问题，二审庭审中提交一组照片，以证明房屋存在质量问题，不符合交付条件。被上诉人绿地公司质证称，对照片的真实性有异议，即使照片真实，也只能反映房屋存在墙体裂缝，只是质量瑕疵，不能说明房屋不符合交付条件。被上诉人绿地公司二审庭审中提交了由淮安市住房和城乡建设局于2012年12月31日出具的，淮安市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证书（备案编号为：2012175），证书上载明的工程名称为淮安绿地世纪城一期58号楼，以证明上诉人的房屋符合交付条件。上诉人陈月红、孙红军对竣工验收备案证书的真实性无异议。二审审理期间，由本院组织双方当事人到现场勘验，上诉人指出房屋有裂缝、���鼓、修补痕迹等问题，被上诉人认可上述问题并同意修复。本院认为，第一、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥解释》第九十条第一款规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。现无证据证明被上诉人所交付房屋主体存在质量问题或是因其他房屋质量问题严重影响正常居住使用，从而不能实现上诉人购房根本目的。而本案所涉房屋已通过工程竣工验收，并取得淮安市房地产开发项目交付使用备案证书，现有证据可以认定该房屋具备交付使用的条件。上诉人提供的淮安市建设工程质检监督站出具的情况说明和照片，仅能证明房屋存在墙体裂缝等质量“瑕疵”，不能证明房屋主体结构影响居住安全及使用的重大质量��陷，故上诉人称涉案房屋不符合交付条件无事实依据。二、对双方当事人的合同效力，属于人民法院主动审查范围，一审法院主动审查双方买卖合同的效力，属于依法审查，不属于超范围审理。第三、案件受理费一审法院已下补正裁定予以纠正。第四、一审法院引用法律条文进行判决并无不当，不存在文书格式存在错误的情形。第五、双方当事人签订的商品房合同第十一条是关于房屋交接的有关约定，因上诉人并未与被上诉人办理房屋交接手续，故被上诉人无法将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付给上诉人；被上诉人在二审中提供的竣工验收备案证书，已于2012年12月31日取得，而上诉人接收房屋时间为2013年1月29日之后，上诉人未能提供其与被上诉人办理交接手续时，被上诉人不提供合同第八条规定的证明文件的证据即竣工验收备案证书的证据，且故上诉人以被上诉人未能提供相关证明文件及未交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，要求被上诉人支付延期交房违约金，无事实依据。综上，一审法院对此案判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费1050元，由上诉人陈月红、孙红军负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 赵骏飞审判员 钱明芳二〇一五年十二月十七日书记员 鲍婷婷