广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第3516号原告：长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。负责人：高玲。委托代理人：刘方平，公司员工。委托代理人：张爱文，广东广中律师事务所律师。被告：林藻华，男，汉族，身份证住址广东省中山市，现住广东省中山市南区，公民身份号码×××6412。原告长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司（以下简称美好愿京物业中山分公司）诉被告林藻华物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月12日受��后，依法由审判员梁泳诗独任审判，并于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告美好愿京物业中山分公司委托代理人刘方平、张爱文，被告林藻华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美好愿京物业中山分公司诉称：原告于2008年12月受中山市愿景房地产开发有限公司（以下简称愿景公司）委托，并签订金水湾前期物业服务协议，对金水湾小区物业进行物业管理，合同约定由原告提供物业服务，物业服务费由原告按自交房之日起按物业建筑面积，第一年每月每平方1.6元，第二年每月每平方1.7元，第三年每月每平方1.8元，第四年每月每平方1.9元向业主或物业使用人收取；业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠管理费每日千分之一的违约金。被告林藻华为金水湾2幢2单元402房的业主，其物业建筑面积114.86平方米，该物业已于2009年8月31��交付使用。自2012年12月至今便没有如约支付物业服务费，共计欠费6982.43元，违约金计算至2015年7月为3456.83元。原告经多次催讨未果，现特诉至法院，请求判令：1.被告支付物业服务费6982.43元及违约金3456.83元（物业服务费自2012年12月起每月218.23元，违约金自2013年1月起每日千分之一暂计至2015年7月，以实际执行时所欠管理费及违约金为准）；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉求1中物业服务费的金额为6948.89元，并明确主张的物业服务费期间为2013年3月至2015年10月，明确逾期付款违约金的计算方法为以上述期间每月拖欠的物业服务费为基数，从次月的1日起每日按千分之一计算至清偿之日止；明确诉求2中的诉讼费用胜诉后由被告迳付原告。原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.中山市商品房销售登记备案表复印件���商品房销售合同复印件、中山市不动产登记资料证明表；2.被告林藻华身份证复印件；3.金水湾前期物业服务合同及前期物业服务协议；4.广东省经营服务性收费许可证；5.物业服务费收款收据复印件；6.律师函、快递单及回执；7.住宅专项维修资金缴款通知书；8.协议书、物业管理费补偿通知函、快递单回执。被告林藻华辩称：1.被告林藻华与原告美好愿京物业中山分公司签订的金水湾前期物业服务协议中约定管理期限从2009年9月1日起到2010年8月31日止，至今约定的管理期限已届满，原、被告之间已不存在物业服务合同关系，故原告无权要求被告支付届满后的物业服务费及违约金，且违约金计算标准过高，应适当予以调整。同时因开发商向被告出售的商品房存在安全隐患，楼房外墙严重剥落，内墙存在裂缝，故被告因此认为不需支付物业服务费；2.合同届满��，被告林藻华不清楚所在小区的物业服务由谁提供，但认为提供物业服务的公司存在多处物业服务不到位，如保安曾殴打业主及无理拍打业主的小车，小区内的狗、猫没有人管理，外来人员可自由出入等问题；3.原告主张的物业服务费用已超出法律规定的2年诉讼时效。被告林藻华就其辩解在举证期限内提交证据如下：1.前期物业服务协议；2.照片21张；3.收款收据。经审理查明：林藻华系中山市南区城南一路金域街1号金水湾2幢2单元402房的业主。美好愿京物业中山分公司受愿景公司委托对其开发的金水湾小区提供前期物业服务。林藻华于2010年5月17日办理收楼手续，并于当天与美好愿京物业中山分公司签订前期物业服务协议，约定住宅按建筑面积1.9元／平方米／月收取物业服务费（实际执行为：自业主收楼之日起，第一年按1.6元／平方米／月的标准收取；第二年按1.7元／平方米／月的标准收取；第三年按1.8元／平方米／月的标准收取；第四年开始按1.9元／平方米／月），物业服务费每个季度交纳一次，交纳时间为每个季度第一个月的1～5日，如逾期交纳的，按每日1‰收取滞纳金；管理期限从2009年9月1日起到2010年8月31日止。协议还约定了其他内容。物业服务协议签订当天，林藻华向美好愿京物业中山分公司预付了三个月的物业服务费537.12元。2010年8月17日，愿景公司（甲方）与林藻华（乙方）签订协议书，约定：甲方为提升小区整体规划设计水准，同意免除乙方30个月的物业管理费，在政府规划主管部门正式批准小区新规划设计方案之日起由乙方与甲方及物业公司具体办理免除物业管理费的手续。2011年5月20日，愿景公司及美好愿京物业中山分公司通过EMS邮政特快专递向林藻华邮寄物业管理补偿通知函，告知��藻华因协议书中提及的金水湾规划设计方案已于2011年3月1日获得政府规划主管部门批准，协议书正式生效，现以愿景公司代为支付物业服务费的形式免除林藻华自2010年6月1日起至2012年11月30日止的物业服务费。补偿通知函约定的免除物业服务费期限届满后，因林藻华已预付三个月物业服务费，美好愿京物业中山分公司自愿用于抵扣2012年12月1日至2013年2月28日期间的物业服务费。自2013年3月1日起，林藻华欠缴物业服务费，美好愿京物业中山分公司经多次催讨无果，遂于2015年10月12日诉至本院，主张前述实体权利。另查：物业服务协议期满后，美好愿京物业中山分公司与林藻华未续签物业服务协议，但美好愿京物业中山分公司继续按原协议约定为涉案房产所在的金水湾小区提供物业服务。又查：2014年10月14日，美好愿京物业中山分公司通过EMS邮政特快专递向林藻华发出律师函，要求林藻华在2014年10月27日前支付2012年12月1日至2014年9月30日期间的物业服务费4800.4元及违约金1656.4元。再查：涉案房产建筑面积114.86平方米，2013年3月至5月期间每月物业服务费为206.74元（114.86平方米×1.8元／平方米／月=206.74元），自2013年6月起每月物业服务费为218.23元（114.86平方米×1.9元／平方米／月=218.23元），林藻华自2013年3月起至2015年10月止拖欠的物业服务费为6948.89元（206.74元／月×3个月＋218.23元／月×29个月=6948.89元）。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。美好愿京物业中山分公司与林藻华签订的前期物业服务协议是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。前期物业服务协议期满后，美好愿京物业中山分公司仍根据原协议的约定为金水湾小区提供了物业服务，林藻华作为金水湾小区2幢2单元402房的业主通过开发商愿景公司代向美好愿京物业中山分公司继续缴纳物业服务费等费用，可视为美好愿京物业中山分公司与林藻华继续按原协议约定形成事实上的物业服务合同关系，双方仍应受原协议的约束履行各自义务。美好愿京物业中山分公司已依约向金水湾小区提供物业服务，林藻华则应按时向美好愿京物业中山分公司交纳物业服务费。林藻华自2013年3月起不按时交纳物业服务费，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。虽然林藻华辩称美好愿京物业中山分公司提供的物业服务不到位，本院认为，一般而言，物业公司面向全体小区业主提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费，将造成物业公司运营经费不足，影响其维持正常服务，最终损害小区其他正常交费的业主的利益。故在物业服务合同关系中，业主认为物业公司提供的服务存在一般瑕疵并不足以构成拒绝交纳物业服务费的正当理由，只有当物业公司提供的物业服务有较大瑕疵，影响业主正常生活的，相关业主才可以此为抗辩理由主张减免物业服务费。具体到本案中，林藻华提供的证据中反映的物业服务不到位问题均属一般瑕疵的范畴，不足以构成拒绝交纳物业服务费的合理抗辩，因此，对林藻华上述辩解意见，本院不予采信，并认定林藻华应向美好愿京物业中山分公司支付2013年3月至2015年10月期间拖欠的物业服务费6948.89元。林藻华表示美好愿京物业中山分公司从未催缴过物业服务费并提出诉讼时效的抗辩，对此美好愿京物业中山分公司已提交有效证据证实其通过邮寄律师函催收物业服务费的方式导致诉讼时效中断，依照《中华���民共和国民法通则》第一百四十条的规定，美好愿京物业中山分公司的诉求未超出法定诉讼时效，故本院对林藻华上述答辩意见不予采纳。对于逾期付款违约金，美好愿京物业中山分公司与林藻华双方约定物业服务费交纳时间为每个季度的第一个月1～5日，逾期交纳物业服务费，则从逾期之日起每日按应交物业服务费的1‰计算滞纳金。该费用实际是由于林藻华违反双方约定，拖欠物业服务费所致，其性质属于违约金。林藻华拖欠物业服务费不予支付的行为已构成违约，应承担违约责任。庭审中，林藻华对美好愿京物业中山分公司关于每月拖欠的物业服务费从欠费次月的1日起计算违约金的主张未提出异议，但对违约金的计算标准提出抗辩，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院将林藻��应承担的违约金调整为：从欠费次月1日起，以每月拖欠的物业服务费为基数，每日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至清偿之日止。综上，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告林藻华于本判决发生法律效力之日起七日内向原告长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司支付2013年3月至2015年10月期间的物业服务费6948.89元及逾期付款违约金（其中2013年3月至5月，每月拖欠的物业服务费以206.74元为基数；2013年6月至2015年10月，每月拖欠的��业服务费以218.23元为基数；均从次月1日起，每日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至清偿之日止）；二、驳回原告长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，减半收取为30元（原告已预交），由原告长沙美好愿京物业管理有限公司负担5元，被告林藻华负担25元（被告林藻华负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付原告长沙美好愿京物业管理有限公司中山分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁泳诗二〇一五年十二月二十二日书记员  谢雅怡冯冰冰第-8-页共8页