重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终6973号上诉人（原审原告）：重庆市安安物业管理有限公司，住所地重庆市大渡口区伏牛溪正街33号，统一社会信用代码915001047094325800。法定代表人：何曲，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐颖，女，1981年7月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：何俐俐，女，1975年6月11日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：重庆市江津区住房保障中心，住所地重庆市江津区几江街道办事处津西路143号，统一社会信用代码125003817339591390。法定代表人：罗万富，该中心主任。委托诉讼代理人：刘朝阳，重庆津舟律师事务所律师。上诉人重庆市安安物业管理有限公司（以下简称安安物业公司）因与被上诉人重庆市江津区住房保障中心（以下简称住房保障中心）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院(2017)渝0116民初5048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人安安物业公司的委托诉讼代理人何丽丽、徐颖，被上诉人住房保障中心的委托诉讼代理人刘朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安安物业公司上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、根据《江津区南华公租房小区前期物业服务合同》，合同已明确约定了物业服务费标准、缴费时间，应该按照合同约定执行，全额支付所有物业服务费；2、根据《江津区南华公租房小区前期物业服务合同》，合同已明确约定了物业服务费标准、缴费时间，应该按照合同约定执行，调整物业服务费标准的行为违背合同精神；3、根据《江津区南华公租房小区前期物业服务合同》和《重庆市江津区保障性住房租赁合同》约定，上诉人已降临在南华公租房履行了物业服务义务，被上诉人作为也所有人，就应该按合同约定缴纳物业服务费，几年来一直未及时缴纳物业服务费，就是恶意拖欠，应该承担违约的法律后果，缴纳违约金；4、物业公摊费用是物业服务过程中实际发生的，既然发生了，上诉人应该履行缴纳义务。住房保障中心答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。安安物业公司向一审法院起诉请求：被告支付2013年12月1日至2016年4月30日期间欠缴的物业费428682.44元、公摊费72093.20元、滞纳金795663.63元，共计1296439.27元。其中，商业用房欠费金额为457760.04元（物业费170190元+滞纳金287570.04元）；未接房的282套公租房欠费金额为618665.52元（物业费176295.73元+公摊费51493.2元+滞纳金390876.59元）；已接房的244套公租房的欠费金额为220013.71元（物业费82196.71元+公摊费20600.00元+滞纳金117217元）。一审法院认定事实：住房保障中心是由重庆市江津区国土资源和房屋管理局举办的全额拨款事业单位法人，业务范围中包括负责全区经济适用房、农民新居工程和廉租住房保障的建设管理及其具体工作等。2013年8月9日，住房保障中心在重庆市江津区国土资源和房屋管理局公众信息网发布“南华公共租赁住房物业服务招标通告”，该通告附有相关的招标文件。招标文件由江津林业局、住房保障中心、统筹城乡办公室共同署名，并载明：公开招标物业服务企业，承担对江津区德感南华公租房小区项目的前期物业管理；该小区建设单位为重庆市江津区睦邻房地产开发有限公司（以下简称睦邻公司），建筑面积约510000平方米。分别为A、B、C、D、E五个组团，此次招标的范围是A、B组团，总建筑面积约161959.12平方米（含公租房、拆迁换房、林业危旧房改造等）。安安物业公司参加投标。当月，重庆市江津区国土资源和房屋管理局向安安物业公司制发中标通知。2013年9月24日，江津林业局、住房保障中心作为甲方与乙方安安物业公司签订《江津区南华公租房小区前期物业服务合同》，约定由安安物业公司向南华公租房小区A、B组团提供物业服务，总建筑面积161959.12平方米（含公租房、拆迁还房、林业危旧房改造等），合同期限为二年。2013年10月14日，统筹城乡办公室向安安物业公司制发了《关于退出德感南华公租房前期物业管理的说明》，载明：南华公租房项目A、B组团由统筹城乡办公室牵头建设，统筹城乡办公室将上述房产移交给住房保障中心管理运营，并退出相关前期物业管理工作。2013年10月24日，住房保障中心向安安物业公司制发了《关于江津区南华公租房小区物业进场的通知》，要求安安物业公司于2013年10月29日安排工作人员进入南华公租房小区提供服务。安安物业公司在为诉争小区提供物业管理服务期间未全面履行其义务，物业管理服务存在重大瑕疵。2013年9月24日，江津林业局、住房保障中心（作为甲方）与安安物业公司（作为乙方）签订的《江津区南华公租房小区前期物业服务合同》，该合同第二条为：“乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。（一）物业共用部位的维护；（二）物业共用设施设备的日常运行和维护；（三）公共绿化养护服务；（四）物业公共区域的清洁卫生服务；（五）公共秩序的维护服务；……。”第七条为：“乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。（一）住宅：高层0.95元∕月·平方米（含电梯）；多层0.60元∕月·平方米；（二）商业用房：2.00元∕月，小区管理用房免收物业服务费。”第八条为：“自甲方将物业移交乙方之日起至甲方向业主或物业使用人发出接房通知之日止，该期间所产生相应的所有物业服务费，由相应的甲方承担；自物业交付业主或物业使用人之日起（从通知接房的最后期限开始计算，甲方通知的集中接房期限最长不超过15天）至本合同终止之日发生的物业服务费用，由业主或物业使用人承担。已竣工但尚未出售的物业以及甲方未交付给业主或未使用的物业，由甲方依照本合同第七条约定的标准减半向乙方交纳物业服务费。”第十条为：“物业服务费用按月交纳，业主（房屋使用人）应在每月10日前履行交纳义务，缴纳当月物管费用。逾期交纳的，每天应按缴费总额3‰计算违约金，以此类推，直至缴费为止。”第十五条为：“乙方相关的权利义务：……（四）及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每月公布一次按实结算项目的公摊费用清单；……”2013年10月30日，睦邻公司与住房保障中心签订《重庆市江津区南华公租房交接事项备忘录》，睦邻公司将江津区南华公租房中部分已竣工的工程移交给住房保障中心，包括已竣工并完成室内装修的359套公租房和商业用房4437.89平方米。住房保障中心接收上述359套公租房和商业用房4437.89平方米后又将其移交安安物业公司。其中359套公租房已由物业使用人承租并在2013年12月前在安安物业公司处接房；原告提供服务期间，商业用房未出租。2013年11月，住房保障中心作为甲方与乙方即前述359套公租房承租户分别签订《重庆市江津区保障性租赁合同》，该合同第三条租赁期限：“自2013年12月16日起至2015年12月15日止，共24月。租赁期满，甲方有权无偿收回出租房屋，乙方应如期交还。……”；第十条物业管理约定：“位于物业管理区域的保障性住房，其产生的物业管理费用由乙方承担，乙方应服从物业管理单位的统一管理，按时缴纳物业管理服务费。”同月，上述359套公租房承租户凭住房保障中心发出的江津区公共租赁住房摇号配租确认通知书在安安物业公司处接房。2015年1月28日，睦邻公司与住房保障中心签订《江津区德感南华公租房AB组团第二批280套房屋及车库交接事项备忘录》，睦邻公司将江津区德感南华公租房AB组团第二批280套房屋、车库及库房6189.85平方米移交住房保障中心统一招租管理。住房保障中心与安安物业公司未就上述物业办理移交。安安物业公司在庭审中陈述：“已竣工但尚未出售的物业以及甲方未交付给业主或未使用的物业，由甲方依照本合同第七条约定的标准减半向乙方交纳物业服务费。”意指住房保障已经将物业交付给安安物业公司管理但未出售、出租的。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。江津林业局、住房保障中心与安安物业公司签订的《江津区南华公租房小区前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。在《江津区南华公租房小区前期物业服务合同》中，甲方系指江津林业局、住房保障中心，乙方系指安安物业公司，上述合同第八条约定的“业主或物业使用人”意指非甲、乙双方的第三人。根据《江津区南华公租房小区前期物业服务合同》第八条约定，安安物业公司诉称的359套公租房已由住房保障中心移交安安物业公司，且359套公租房已由物业使用人在安安物业公司处接房，359套公租房产生的相关物业费用按照约定不应由住房保障中心承担，因此安安物业公司请求住房保障中心支付已接房的244套公租房的欠费，一审法院不予支持。安安物业公司诉称的未接房的282套公租房，住房保障中心未将其移交安安物业公司，安安物业公司请求住房保障中心支付相关费用，一审法院不予支持。关于安安物业公司诉称的门面5359平方米的相关物业费用，经核，住房保障中心向安安物业公司移交的商业用房面积为4437.89平方米（建筑面积）。安安物业公司主张2015年2月至9月期间上述商业用房按全额收取物业服务费，但未举证证明上述期间住房保障中心已将其交付给实际承租人也就是业主或物业使用人，因此一审法院不予支持。按照《江津区南华公租房小区前期物业服务合同》第八条约定，住房保障中心应当按2元每月每平方米减半向安安物业公司交纳上述商业用房的物业服务费，但安安物业公司在合同履行期间未全面履行其义务，物业管理服务存在重大瑕疵，可以适当调低，一审法院酌情按1.6元每月每平方米计算商业用房的物业费用，减半后住房保障中心告实际应当按0.8元每月每平方米向安安物业公司交纳物业服务费，交纳期间为2013年12月1日至2015年9月23日，合计77278.46元（0.8元/平方米·月×4437.89平方米×21月+0.8元/平方米·月×4437.89平方米×23/30月）。关于安安物业公司请求的门面滞纳金，住房保障中心并非恶意拖欠，一审法院不予支持。为维护当事人合法权益，依据《合同法》第八条、第四十四条、六十条，《物业管理条例》第三十六条第一款，《最高人民法院审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：“一、被告重庆市江津区住房保障中心于本判决生效后十日内支付原告重庆市安安物业管理有限公司物业服务费77278.46元。二、驳回原告重庆市安安物业管理有限公司的其他诉请请求。如果被告重庆市江津区住房保障中心未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费16468元，由被告重庆市江津区住房保障中心负担1732元，原告重庆市安安物业管理有限公司负担14736元。限被告重庆市江津区住房保障中心自本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期未交纳，本院将移送执行，所产生的执行费用自行承担。原告重庆市安安物业管理有限公司已预交的16468元，本院退还1732元。”双方当事人于二审中均未提交新证据，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，江津林业局、住房保障中心与安安物业公司签订的《江津区南华公租房小区前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。根据该合同第八条的约定，安安物业公司诉称的359套公租房已由住房保障中心移交安安物业公司，且359套公租房已由物业使用人在安安物业公司处接房并预交了一年的物管费，故359套公租房产生的相关物业费用按照约定不应由住房保障中心承担，因此安安物业公司请求住房保障中心支付已接房的244套公租房的欠费缺乏事实和法律依据，依法不予支持。安安物业公司上诉称其未接房的282套公租房和商业用房，因住房保障中心实际并未将其移交安安物业公司，故合同约定的该部分并未实际履行，安安物业公司举示的证据也不能证实其对未接房的282套公租房和商业用房全面履行了物业服务，故安安物业公司请求住房保障中心支付相关费用因缺乏事实和法律依据，依法不予支持。本案证据以及安安物业公司起诉公租房使用人物业纠纷的生效判决中均表明安安物业公司在合同履行期间未全面履行其物业服务义务，物业管理服务存在重大瑕疵，应当适当调低物业费，一审法院酌情按1.6元每月每平方米减半后的标准0.8元每月每平方米计算商业用房的物业费用并无不当。关于安安物业公司请求的门面滞纳金，前述证据表明住房保障中心并非恶意拖欠，故不应主张滞纳金。安安物业公司因未举证证实公摊费用的实际发生情况，应承担举证不能的后果，故对公摊费用依法不予主张。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人重庆市安安物业管理有限公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16468元，由上诉人重庆市安安物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡智勇审判员  陈 华审判员  苏致礼二〇一七年十二月八日书记员  张远馨