汕头市潮阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）汕阳法民二初字第417号原告汕头市潮阳区糖果饼干厂，住所地汕头市潮阳区。法定代表人肖振忠，职务厂长。委托代理人李锦忠、陈少僩，广东东沙律师事务所律师。被告中国银行股份有限公司汕头潮阳支行，住所地汕头市潮阳区。负责人蔡钟全，职务行长。委托代理人陈伟力、曾爱东，国信信扬（汕头）律师事务所律师。第三人陈训发，男，汉族，住所地汕头市潮阳区，公民身份号码×××6318。第三人吴增雄，男，汉族，住所地汕头市潮阳区，公民身份号码×××0011.第三人陈廷金，男，汉族，住所地汕头市潮阳区，公民身份号码×××1811。原告汕头市潮阳区糖果饼干厂（以下简称“糖果饼干厂”）诉被告中国银行股份有限公司汕头潮阳支行（以下简称“中行潮阳支行”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，经原告申请，依法追加陈训发、吴增雄、陈廷金为第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告糖果饼干厂的委托代理人陈少僩、被告中行潮阳支行的委托代理人曾爱东、第三人陈训发、第三人吴增雄、第三人陈廷金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告糖果饼干厂诉称，原告（原为地方国营广东省潮阳县糖果饼干厂）有位于汕头市潮阳区棉北平南北关路39号（八一厂东畔幢）1-4号铺（《房地产权证》号列粤房地证字第1170102号）。1993年3月29日，原告与原潮阳县中信发展公司（以下简称“中信发展公司”）签订了《铺间租赁协议书》及《补充协议书》，约定将上述4间铺间租赁给中信发展公司，租赁期限50年（从1994年6月1日起算），年租金18200元，合计租金910000元，并补偿原告铺前步道林造价的建筑费用52000元。合同签订后，原告依约将上述4间铺间交付给中信发展公司使用。1996年8月18日，中信发展公司经工商变更登记，更名为潮阳市进出口贸易公司经贸发展分公司（以下简称“经贸发展分公司”），在1997年9月1日被工商部门注销，但未进行清算。2014年，原告向潮阳区检察院申请对上述4间铺间的租赁情况依法协助处理。潮阳区检察院经过调查，发现经贸发展分公司在1996年8月18日将上述4间铺间中的3间转租给了陈训发、吴增雄、陈廷金，租赁时间50年（从1996年8月18日起算）。潮阳区检察院在2014年9月27日向原告发出检察建议书，认为原告与经贸发展分公司的租赁协议和经贸发展分公司与陈训发、吴增雄、陈廷金的转租协议部分内容违反了法律的强制性规定，违法部分无效。并建议原告与中信发展公司的主管部门及出资人中行潮阳支行协商解决，若协商不成，依法向人民法院提起民事诉讼。原告接到检察建议后，曾和原告的上级主管单位潮阳区国有集体企业服务中心领导一起与被告协商解决，但没有结果。原告在2014年12月15日向潮阳区法院起诉，但潮阳区法院经审理认为，经贸发展分公司已被工商行政管理部门注销登记，不具备主体资格，裁定驳回原告的起诉。由于经贸发展分公司的组建单位及出资人是中国银行潮阳支行工会委员会，但工会委员会只是被告的内设机构，并不具备法人资格，其责任依法应由被告承担。原告起诉请求：1.解除原告与经贸发展分公司签订的《铺间租赁协议书》；2.判令被告将租赁原告的4间铺间（租金总计910000元）立即归还原告；3.判令第三人陈训发、吴增雄、陈廷金将租赁的3间铺间立即归还原告；4.本案诉讼费用全部由被告承担。原告提交的证据材料有：1.企业法人营业执照、组织机构代码证、企业机读档案登记资料、户籍查询。证明原、被告及第三人的主体资格。2.《房地产权证》，证明原告有址于汕头市潮阳区棉北平南北关路39号（八一厂东畔幢）1—4号铺。3.《铺间租赁协议书》及《补充协议书》，证明原告将上述4个铺间租赁给中信发展公司，租赁期限50年（从1994年6月1日起算），年租金18200元，合计租金910000元，并补偿原告铺前步道林造价的建筑费用52000元。4.《铺间租赁协议书》（3份），证明被告违约将上述原告的4间铺间中的3间转租给了陈训发、吴增雄、陈廷金，租赁时间50年（即从1996年8月18日起计算50年）。5.工商机关查询资料，证明中信发展公司经工商变更登记为经贸发展分公司。在1997年9月1日被工商机关注销，但未进行清算。经贸发展分公司的组建单位及出资人是中国银行潮阳支行工会委员会，但工会委员会只是被告中行潮阳支行的内设机构，并不具备法人资格，其责任依法应当由被告中行潮阳支行承担等内容。6.潮阳区人民检察院《检察建议书》，证明潮阳区检察院在2014年9月27日向原告发出了《检察建议书》。该《检察建议书》认为，原告与经贸发展分公司的租赁协议以及经贸发展分公司与陈训发、吴增雄、陈廷金的转租协议部分内容违反了法律的强制性规定，违法部分无效等内容。7.汕头市潮阳区人民法院（2014）汕阳法民二初字第198号《民事裁定书》，证明潮阳区人民法院经审理后认为，经贸发展分公司已被工商行政管理部门注销登记，不具备主体资格，因而裁定驳回原告的起诉。被告中行潮阳支行辩称，一、原告与中信发展公司签订的租赁合同合法有效，承租方对租赁房产享有50年的租赁使用权。原告与中信发展公司于1993年3月29日签订的棉城北关路原告厂区西侧4间铺间的《铺间租赁协议书》及《补充协议书》合法有效。签约双方主体合法、有效，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的规定。租赁合同签订时施行的《经济合同法》并没有限制租赁期限最长为20年，超过部分无效的规定。根据最高院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条以及合同自由原则，上述租赁合同关于租期50年的条款合法有效，对双方具有约束力，且合同已经实际履行，承租方已经按照合同约定，向出租方付清了租赁50年的全部租金，出租方也依约将铺间交付承租方使用，一直履行至今。被告是承租方中信发展公司本案租赁协议权利义务的承继者，对以上4间铺间，享有自1994年6月1日起50年的租赁使用权。二、原告对承租方的转租行为是知情和默认的，依法应当认定原告同意转租，其无权主张解除租赁协议。双方签订的《铺间租赁协议书》载明，该4间租赁铺间东至北关路，西至厂区（即出租方厂区），南至2.5米巷，北至饮料厂铺间相隔。可见，从座落位置上，租赁房产就在原告厂区门口，距离原告厂门不足50米，是原告所有人员上下班的必经之地。因业务转型需要，承租方中信发展公司自1996年8月起就将其中4间铺间转租给陈训发、吴增雄、陈庭金三人使用，这一客观事实原告是知情和默认的。因为从中信发展公司的营业范围看，公司经营的是普通批发业，没有金融经营资质，也没有饼食、烧烤、日用百货等零售经营范围，这是原告应当知道的。但上述4间铺面，中信发展公司承租后，就将其中1间给潮阳中行开办储蓄所，将其中3间转租给陈训发、吴增雄、陈廷金开办个体饮食、日杂零售店，4间铺面采用不同的商号、不同的招牌装修，路过的普通公众均能一目了然，识别和判断出4间铺面应该分属不同行业、不同经营主体。原告的全体员工上下班必经铺前此路，对被告方长期转租铺间这一客观事实，不可能不知。基于以上事实，原告应当知晓其出租的铺间的承租人早已转租，至今已经长达十几年时间。依据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，应当驳回原告要求解除租赁合同的诉讼请求。其次，因承租方已将50年的租金一次性付还原告，即使是转租，也只是被告使用形式的变更，并不影响出租人的租金收益，也对出租人不造成其他损害。因此，从以上事实过程看，可推定原告是同意被告转租的。原告以承租人未经其同意擅自转租为由，提出解除双方签订的《铺间租赁协议书》的主张，违背客观事实，缺乏法律依据，请求法院不予支持，判令双方应继续履行租赁合同。三、应本着尊重历史、维护交易安全和稳定的原则，妥善解决本案纠纷。被告下属中信发展公司当年之所以与原告签订租期为50年且一次性支付租金的合同，也是为了解决原告当年向被告的贷款到期无法还贷，面临被诉讼的难题，可以说，长租铺间并非中信发展公司或者被告经营所需，而是为了帮助原告解决难题的不得已之举。以上4间铺间是原告名下的国有资产，但被告方的转租行为，毫不影响原告对铺间享有所有权和租金收益权，对原告国有资产并未造成任何损失。就租金而言，双方约定的租金标准也是符合当时的市场租金标准的，且原告一次性计收50年租金，也是极其罕见的，原告预收巨额租金，已经可以从中获取资金运营收益。被告是一家国有银行，鉴于本案合同签订于1993年，合同履行至今已经长达21年时间，若原告以不知情被告转租而主张判决解除租赁合同，将引发一系列新的矛盾和纠纷，不利于交易稳定和社区维稳，也不符合诉讼经济原则，更是违背合法、公平原则。因此，希望在法院的主持下，各方当事人本着尊重历史、尊重客观事实，维护交易安全和稳定的原则，通过协商途径妥善解决本案纠纷。被告提交的证据材料有：1.原告开具的No：0009731《收款收据》1份，证明被告于1993年4月2日向原告付还第一期租赁铺间款830000元。2.原告开具的No：0015992《收款收据》1份，证明被告于1994年2月7日向原告付还第二期租赁铺间款30000元。3.原告开具的No：0016457《收款收据》1份，证明被告于1994年3月7日向原告付还第二期租赁铺间款30000元。4.原告开具的No：0016470《收款收据》1份，证明被告于1994年4月2日向原告付还第二期租赁铺间款30000元。5.原告开具的No：0016487《收款收据》1份，证明被告于1994年6月1日向原告付还铺间门前步道林造价款42000元。6.《糖果饼干厂收款收据》4份，（No：0016450、0016447、0016448、0016449），证明被告于1994年5月5日向原告付清4间铺间安装水费共计5200元。7.《糖果饼干厂收款收据》4份，（No：0018477、0016478、0016479、0016476），证明被告于1994年5月5日向原告付清4间铺间照明用电安装费共计2400元。8.4间铺面照片1张，证明被告向原告租赁的4间铺面门面现状，铺面西至原告厂区，在厂区门口。第三人陈训发、吴增雄、陈廷金均述称，他们同意被告中行潮阳支行的意见，请求维持原状。第三人陈训发、吴增雄、陈廷金均没有提交证据材料。对当事人提交的证据材料，本院认定如下：对原告提交的证据材料，被告对证据1、2、3、5、7无异议；对证据4的真实性无异议，证明内容有异议；对证据6的真实性无异议，但关联性、合法性有异议。第三人陈训发、吴增雄、陈廷金均不发表质证意见。本院对证据1、2、3、5、7予以采信，证据4、6的真实性予以确认。对被告提交的证据材料，原告对证据1-5没有异议；对证据6、7、8的真实性无异议。第三人陈训发、吴增雄、陈廷金无异议。本院对证据1-5予以采信，证据6、7、8的真实性予以确认。经审理查明，原告糖果饼干厂原为地国方营广东省潮阳县糖果饼干厂，被告中行潮阳支行原为中国银行潮阳市支行。1992年6月，中国银行潮阳市支行工会委员会组建了中信发展公司。1993年7月，中信发展公司变更为经贸发展分公司。1997年9月，经贸发展分公司被工商行政管理部门注销，但未进行清算。被告中行潮阳支行是本案租赁协议权利义务的承继者。1993年3月29日，原告糖果饼干厂与中信发展公司签订《铺间租赁协议书》，约定：糖果饼干厂将自有的址于棉城北关路中段西侧首层铺间4间，东至北关路，西至厂区，南至2.5米巷，北至饮料厂铺间相隔（墙体共用）总计铺间面积143.82㎡（其中南起第一间面积36.72㎡，第二间面积35.7㎡，第三间面积33.32㎡，第四间面积38.08㎡）租赁给中信发展公司，租赁期限50年，年租金18200元，中信发展公司另弥补铺前步道林造价的建筑费52000元，合计962000元。双方签订《铺间租赁协议书》后依约分别履行了交付铺间与支付租金及步道林建筑费的合同义务（铺间的实际交付时间为1994年6月1日）。另外，原告糖果饼干厂还于1993年10月15日代水厂预收铺间安装水费共5200元，1994年5月5日收取铺间照明用电安装费共2400元。1996年8月18日，经贸发展分公司与第三人陈训发、吴增雄、陈廷金签订《铺间租赁协议书》，将涉案4间铺间中的3间分别租赁给第三人陈训发、吴增雄、陈廷金（其中南起第一间租给陈训发，第二间租给吴增雄，第三间租给陈廷金），租赁期限50年，每年租金15015.08元，50年租金共750754元。2014年9月27日，汕头市潮阳区人民检察院向原告糖果饼干厂发出潮阳检民（行）行政违监（2014）44051300005-1号检察建议书，建议原告与被告协商解决合同无效部分以及承租人转租问题，若协商不成，通过法律程序解决，依法向人民法院提起民事诉讼。2014年12月，原告向本院起诉经贸发展分公司上述租赁合同纠纷，本院认为经贸发展分公司已被工商行政管理部门注销登记，不具备民事诉讼主体资格，遂于2015年3月2日依法作出（2014）汕阳法民二初字第198号民事裁定书，裁定驳回原告起诉。双方当事人均确认、检察机关经调查核实，涉案4间铺间即为潮阳市（现汕头市潮阳区）棉北平南北关路39号（八一厂东畔）1-4号铺。该4间铺间已办理产权登记，权属人为原告糖果饼干厂，《房地产权证》号列粤房地证字第1170102号。本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第二条规定：“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。”《合同法》第四章“合同的履行”属于《合同法》总则部分，针对的是合同履行的一般规定，对于有名合同，根据总则与分则的关系，不仅应适用总则部分第四章的有关规定，还应适用分则部分有关履行的规定。原告与中信发展公司签订《铺间租赁协议书》的时间为1993年3月29日，约定租赁期限50年，当时的法律未对租赁合同的租赁期限作出规定。租赁期限即为租赁合同的履行期限。根据上述司法解释，本案租赁合同适用《合同法》的有关规定。《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此，原告与中信发展公司约定租赁期限超过20年的部分无效。原告起诉时租赁期限已超过20年，被告仍继续承租房屋，但原、被告没有重新约定延长租赁期，原告可以随时解除租赁合同。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。被告是本案租赁合同权利义务的承继者，原告有权要求被告返还涉讼的4间租赁铺间。租赁合同解除后，原告应该把已收取的尚未履行部分的租金返还被告并支付相应的利息损失。经贸发展分公司把其中3间铺间分别转租给第三人陈训发、吴增雄、陈廷金，第三人陈训发、吴增雄、陈廷金的租赁权是基于经贸发展分公司的租赁权而发生。原、被告的租赁关系终止后，第三人陈训发、吴增雄、陈廷金对租赁3间铺面的占有、使用、收益已没有法律依据。根据《物权法》第三十四条的规定，原告有权请求第三人陈训发、吴增雄、陈廷金返还租赁的3间铺间，而第三人陈训发、吴增雄、陈廷金与被告中行潮阳支行的法律关系可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决如下：一、解除原地方国营广东省潮阳县糖果饼干厂与原潮阳县中信发展公司签订的《铺间租赁协议书》。二、被告中国银行股份有限公司汕头潮阳支行应于本判决生效之日起30日内把址于潮阳市（现汕头市潮阳区）棉北平南北关路39号（八一厂东畔）1-4号铺返还原告汕头市潮阳区糖果饼干厂，第三人陈训发、吴增雄、陈廷金对各自租赁的铺间与被告中国银行股份有限公司汕头潮阳支行负共同返还义务。三、原告汕头市潮阳区糖果饼干厂应于本判决生效之日起30日内把已收取的尚未履行部分的租金［（50年－从1993年3月29日起至租赁铺间返还之日的期间）×18200元／年（910000元÷50年）］返还被告中国银行股份有限公司汕头潮阳支行，并赔偿被告中国银行股份有限公司汕头潮阳支行相应利息损失（以已收取的尚未履行部分的租金为计息基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率，从1993年3月29日起计至租赁铺间返还之日止）。案件受理费12900元，由原、被告各负担一半。原告已预交的不退，超出原告应承担部分6450元，在原告履行上述返还租金义务时予以抵除。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长 吕  德  金审 判 员 郑  振  峰代理审判员 桂    渤二〇一五年十二月二十四日书 记 员 马金潮（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。