广东省肇庆市端州区人民法院执 行 裁 定 书(2017）粤1202执异107号案外人：肇庆市端州区城西街五二股份合作经济社，住所地肇庆市端州区康乐北路体育中心东北侧，组织机构代码：74996601-8。申请执行人：李坚周，男，1977年5月18日出生，汉族，居民身份证住址广东省怀集县，。被执行人：肇庆市御景新城房地产有限公司，住所地广东省肇庆市端州区天宁北路75号之一发展广场17E01楼第七卡，统一社会信用代码441200000001737。被执行人：曾耀强，男，1966年12月12日出生，汉族，居民身份证住址广东省佛山市南海区，。本院在执行申请执行人李坚周与被执行人肇庆市御景新城房地产有限公司、曾耀强民间借贷纠纷一案【案号：（2017）粤1202执808号】，案外人肇庆市端州区城西街五二股份合作经济社（以下简称五二经济社）提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人五二经济社称：案外人五二经济社于2005年8月29日与肇庆市睦岗房地产开发有限公司（以下简称睦岗房地产公司）签订了《合作开发商住楼合同书》，约定了由案外人五二经济社提供土地、睦岗房地产公司提供资金，合作开发案外人五二经济社名下的位于肇庆市××州区健康路与××北路交汇处的自用地【国土用地批文：肇国城区征字1998年116号】（现为商住楼盘御景花园所在土地），并对开发竣工验收后商铺及商品房等物业的权属作出了初步约定，该《合作开发商住楼合同书》经双方签订后经过案外人五二经济社所在的睦岗镇下瑶村民委员会、肇庆市端州区睦岗镇人民政府、肇庆市端州区人民政府逐级见证并批准。后来案外人五二经济社因配合城市规划的变化，于2006年7月27日经集体讨论研究，决定成立单项资质公司“肇庆市御景新城房地产开发有限公司”对合同书约定的自用地进行开发经营，经下瑶村民委员会及睦岗镇人民政府批准之下进行行政职能部门的审批，并于2007年取得肇庆市规划局的建设项目批准文件开始对自用地进行建设施工。在2009年“御景花园”已经竣工并可交付使用的情况下，案外人五二经济社于2009年1月20日与肇庆市御景物业管理有限公司（以下简称御景物业公司）签订了《租赁合同》，约定由御景物业公司租赁案外人五二经济社的上述商铺，案外人五二经济社一直有收取御景物业公司租金并开具相应租赁发票的现实情况。案外人五二经济社于2009年8月7日根据原《合作开发商住楼合同书》的分成约定，与御景房地产公司对已竣工的“御景花园”进行合作分成的结算，双方确认由案外人五二经济社取得“御景花园”首层889,4537平方米商铺的所有权，双方以相互应分得的商品房、商铺作价相抵后，御景公司尚应支付案外人五二经济社楼款1729000.3元，同时御景公司应在付清款项的同时，为案外人五二经济社办理好相应物业的房产证。最终经肇庆市××州区房地产测绘所测绘核定，案外人五二经济社所分得的“御景花园”首层商铺建筑面积为889.5294平方米，双方之间对于“御景花园”商住楼盘的合作开发已随结算而终结。后因御景房地产公司基于办理案外人五二经济社的上述首层商铺的过户需要，而开具的销售发票被税务机关认为面额过低而不予完税，至今未能为案外人五二经济社办理上述首层三卡商铺的房产证（或不动产权证）。案外人五二经济社多年来一直催促御景房地产公司尽快办妥属于案外人五二经济社的上述首层三卡商铺的权属证，但御景房地产公司均因自身问题未能配合办理。案外人五二经济社也于2015年5月16日收回上述大部分的商铺，重新出租给广州长林自动化科技有限公司作经营使用。案外人五二经济社在2017年9月再次到肇庆市××州区房产档案馆了解上述首次转让后，因股东债务遭起诉后被查封了原属于案外人五二经济社于“御景花园”的上述首层三卡商铺。案外人五二经济社认为，贵院查封的“御景花园”御韵轩O1、02、03合共三卡商铺，系案外人五二经济社原与御景房地产公司合作开发履行过程中，经合作开发双方约定由案外人五二经济社取得的物业，该三卡商铺经合作开发双方以原本各自取得的物业作价冲抵后由案外人五二经济社取得，应视为案外人五二经济社已经就上述三卡商铺向御景房地产公司支付了相应对价。并且在上述三卡商铺竣工后，御景房地产公司已经于2009年1月向案外人五二经济社交付了该三卡商铺，并由案外人五二经济社依法出租后向相关的承租方收取租金至今。案外人五二经济社所有的上述三卡商铺未能办理房产证（或不动产权证）的原因在于御景房地产公司开具的发票不符合税务机关的要求，案外人五二经济社自身并无过错；同时，案外人五二经济社与御景房地产公司就上述三卡商铺的结算发生在2009年，早于御景房地产公司于本案的债务发生的多年前，案外人五二经济社对于御景房地产公司的债务并不知情，故本案中被法院查封的“御景花园”御韵轩O1、02、03合共三卡商铺系案外人五二经济社实际所有，并非御景房地产公司的财产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人氏法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十四条的相关规定，请求法院裁定中止执行(201)7)粤1202执字808号执行裁定书，并对案外人五二经济社所有的、位于肇庆市××花园××商铺、××商铺、03商铺予以解封，维护案外人五二经济社的合法权利。申请执行人李坚周未向本院提交书面意见书。被执行人肇庆市御景新城房地产有限公司、曾耀强未向本院提交书面意见书。经审查查明，关于申请执行人李坚周与被执行人肇庆市御景新城房地产有限公司、曾耀强民间借贷纠纷一案，在诉讼阶段，本院以（2015）肇端法民四初字第396-12号民事裁定书查封了被执行人肇庆市御景新城房地产有限公司名下的肇庆市翠湖路10号御景花园（御韵轩）1层01、02、03商铺（登记字号：020000104）。本院于2017年1月14日作出的（2015）肇端法民四初字第396号民事判决已发生法律效力，该判决确认：被执行人肇庆市御景新城房地产有限公司、曾耀强应于本判决发生法律效力之日起七日内偿还借款本金500万元及相应利息给申请执行人李坚周，并支付律师费176000元、担保费43200元和负担诉讼费用54379元。因被执行人肇庆市御景新城房地产有限公司、曾耀强逾期未履行上述法律文书确定的法律义务，申请执行人李坚周向本院申请执行。在执行过程中，本院依法向被执行人肇庆市御景新城房地产有限公司、曾耀强发出执行通知书，责令被执行人肇庆市御景新城房地产有限公司、曾耀强在指定期限内履行生效法律文书确定的法律义务，但被执行人肇庆市御景新城房地产有限公司、曾耀强逾期不履行上述法律义务，本院以（2017）粤1202执808号执行裁定书轮候查封了被执行人肇庆市御景新城房地产有限公司名下的肇庆市翠湖路10号御景花园（御韵轩）1层01、02、03商铺（登记字号：020000104），于2017年8月29日作出（2017）粤1202执808号拍卖预告拟处置上述商铺以抵偿被执行人相应的债务，并在上述商铺上张贴。案外人五二经济社认为法院处置被执行人肇庆市御景新城房地产有限公司名下的肇庆市翠湖路10号御景花园（御韵轩）1层01、02、03商铺（登记字号：020000104）损害了其合法权益，故向本院提出案外人执行标的异议。另查明，案外人五二经济社与肇庆市睦岗房地产开发有限公司于2005年8月29日签订了《合作开发商住楼合同书》，双方约定商住楼面积分成比例以及双方之间就自己的楼房相互交易的事宜。后来案外人五二经济社因配合城市规划的变化，于2006年7月27日经集体讨论研究，决定成立单项资质公司“肇庆市御景新城房地产开发有限公司”对合同书约定的自用地进行开发经营，经相关政府职能部门审批对自用地进行建设施工。案外人五二经济社基于其与被执行人肇庆市御景新城房地产有限公司就上述商住楼面积分成比例以及双方之间就自己的楼房相互交易事宜的约定，抵消相互交易的差价后，案外人五二经济社还获得相应的补偿款，从而实际占有包括被执行人肇庆市御景新城房地产有限公司名下的肇庆市翠湖路10号御景花园（御韵轩）1层01、02、03商铺（登记字号：020000104）在内的相应不动产，并使用管理收益至今。但肇庆市翠湖路10号御景花园（御韵轩）1层01、02、03商铺（登记字号：020000104）至今尚登记在被执行人肇庆市御景新城房地产有限公司名下，过户手续尚未办理。本院认为，当事人对自己的事实主张应当负有举证责任，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，案外人五二经济社基于其与肇庆市睦岗房地产开发有限公司签订的《合作开发商住楼合同书》和其与被执行人肇庆市御景新城房地产有限公司合作分成的约定依约付清被执行人肇庆市御景新城房地产有限公司名下的肇庆市翠湖路10号御景花园（御韵轩）1层01、02、03商铺（登记字号：020000104）的差价给被执行人肇庆市御景新城房地产有限公司，被执行人肇庆市御景新城房地产有限公司出具涉案的上述商铺的销售发票并将上述三间商铺交付给案外人五二经济社。案外人五二经济社实际占有使用涉案的上述3间商铺至今。涉案的房产未办理过户登记手续，并非案外人五二经济社的自身原因造成，故案外人五二经济社对上述3间商铺享有足以排除强制的权利。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。”的规定，案外人五二经济社主张中止对被执行人肇庆市御景新城房地产有限公司名下的肇庆市翠湖路10号御景花园（御韵轩）1层01、02、03商铺（登记字号：020000104）的执行，合法有理，本院予以支持。人民法院对案外人执行标的异议的审查，只是对案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益进行形式审查，而不是对执行标的的实体权益进行实质审查。换言之，案外人执行标的异议审查标准并非对案外人的权利进行最终确权，而是为适应案外人执行标的异议的形式审查要求而采取的技术判断标准。案外人五二经济社主张被执行人肇庆市御景新城房地产有限公司名下的肇庆市翠湖路10号御景花园（御韵轩）1层01、02、03商铺（登记字号：020000104）的产权属于其所有，不属于案外人执行标的异议的审查范围。案外人五二经济社应另寻法律途径进行主张。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条“人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。”和第四百六十五条第二款“驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分”的规定，如果案外人的异议请求成立，则裁定中止执行。只有裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内才能解除对该执行标的采取的执行措施。相反，在裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内提起执行异议之诉的，人民法院应当继续中止对该执行标的执行，不得对执行标的进行处分。换言之，法院在异议审查期间不得对执行标的进行处分。故案外人五二经济社主张解除被执行人肇庆市御景新城房地产有限公司名下的肇庆市翠湖路10号御景花园（御韵轩）1层01、02、03商铺（登记字号：020000104）上的查封强制措施的异议请求，不符合法律规定，本院不予支持。案外人五二经济社主张中止执行（2017）粤1202执808号执行裁定书的异议请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条、第四百六十五条第一款第（二）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：一、中止对坐落于肇庆市翠湖路10号御景花园（御韵轩）1层01、02、03商铺（登记字号：020000104）的执行。二、驳回案外人肇庆市端州区城西街五二股份合作经济社的其他异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 谭 松审判员 刘国标审判员 李伟青二〇一七年十二月一日书记员 梁敬通