山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2015）胶民初字第2661号原告刘乃金，男，汉族，住山东省胶州市。委托代理人兰岭德，胶州市中云法律服务所法律工作者。被告刘宗财，男，汉族，住山东省胶州市。被告胶州市胶莱镇闸子集村民委员会，住所地胶州市.原告刘乃金与被告刘宗财、胶州市胶莱镇闸子集村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。第一次开庭后，原告申请追加胶州市胶莱镇闸子集村民委员会为被告。原告刘乃金的委托代理人兰岭德、被告胶州市胶莱镇闸子集村民委员会的法定代表人刘乃会到庭参加诉讼。被告刘宗财参加第一、二、四次开庭审理，第三次开庭审理时经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭���本案现已审理终结。原告刘乃金诉称，2000年2月1日原告与被告刘宗财签订房屋买卖及土地承包协议，将原告租赁的本村土地转租给被告，租赁期限15年，租赁费用每年400元，于每年4月1日前一次性付清，原告同时将地上的房屋卖给了被告。2005年2月1日，原告与胶州市国土资源局签订国有土地使用权出让合同，将胶州市胶莱镇闸子集村面积1307平方米工业用地出让给原告，胶州市人民政府于2005年5月24日向原告签发了国有土地使用证。2015年2月土地租赁期限已到，被告一直拒付土地租赁费用。请求确认原被告双方签订的房屋买卖合同无效，被告腾出胶州市胶莱镇闸子集村属于原告使用权的土地，被告支付欠付的租赁费4000元，诉讼费由被告承担。诉讼中原告增加并明确诉讼请求为：1、确认原告与被告刘宗财于2000年2月1日签订的房屋买卖合同无效；2、要求被告刘���财腾出属于原告的土地，恢复原告土地原状；3、要求被告刘宗财支付原告10年的租赁费4000元；4、鉴定费6000元、诉讼费225元由被告刘宗财承担。被告刘宗财辩称，2000年2月1日与原告签订房屋买卖及土地承包协议，协议约定原告将闸子集村西的房屋卖给被告，（不包括院内三棵槐树），购房款13000元一次性付清；院内土地占地面积1.5亩，使用期限15年。当时由闸子集村的书记刘宗銮、刘书胜作为鉴证人，由戚宝谦、刘宗光作为证明人，现在除书记刘宗銮去世，其他人都还在。从2000年2月1日到2004年4月1日共交给原告5年的租赁费，每年400元。刘乃金与刘宗财签订协议的时候，院子是属于三家人的场院，前几年的租赁费一下子交给了刘乃金，让刘乃金分给其他人，后来村委把场院收回去了，前期的合同就作废了，才于2004年11月21日与村委签订了租赁协议。被告胶州市胶莱镇闸子集村民委员会辩称，刘乃金与刘宗财之间的纠纷是前三任村干部办理的，当时办理的村书记兼村主任刘宗銮已在2007年去世。刘乃金与刘宗财之间出现纠纷后，经了解，2000年2月1日村委将属于村委集体所有的争议的土地租赁给刘乃金使用，2004年1月21日又与刘宗财签订租赁协议，并收取刘宗财50年土地租赁费8625元，后来村委又协助刘乃金办理了国有土地转让手续，刘乃金交纳了相关费用后于2005年5月24日下发了国有土地使用证。这是上任村干部办理的，当时没有解决好。对原告的诉讼请求没有要说的，村委收到了刘宗财交给村委的租赁费，村委不可能把土地收回去，房子是村民盖的，把地收回去，房子没法进。经审理查明：2000年2月1日，胶州市胶莱镇闸子集村村民委员会作为甲方，刘乃金作为乙方，签订《土地租赁协议》，协议内容��下：刘乃金坐落村西房屋7间，厢房3间，包括院子在内，总占地约1.5亩，经双方协商每年按400元上交租赁费，租赁期限15年，租赁费乙方必须于2月1日前一次交清，租赁期间乙方不得随便取土或改变原有地形地貌，租赁期间甲方不得随便更改协议，不得干涉乙方的一切合法经营活动。2000年2月1日，原告刘乃金作为甲方与乙方刘家闸子村刘宗财（被告）签订《房屋买卖及土地承包协议》，约定甲方在闸子集村村西的房屋（正房7间，西厢房3间，东小厢房1间，大门及东西南围墙）卖给乙方，不包括院内三棵槐树，购房款13000元一次性付清；院内占地面积约1.5亩，使用期15年，年交承包费400元，每年4月1日前一次性交清，房屋交易税双方各负担50%。被告刘宗财自2000年2月1日后开始占有使用涉案房屋土地至今，交付原告13000元房屋买卖款，交付原告2000年2月1日到2004年4月1日5年的土地承包费。2004年11月21日，胶州市胶莱镇闸子集村村民委员会作为甲方与乙方刘宗财签订《租赁协议》，将涉案土地租赁给乙方使用，约定租赁50年，租赁费每亩100元每年，一次性交清。刘宗财同日向村委交纳土地租赁款8625元。2005年5月24日，胶州市国土资源局颁发胶国用（2005）字第23-1号国有土地使用证，将涉案土地使用权给予原告，土地证载明地号1-23-45-3-1，用途工业，使用权类型出让，终止日期2055年1月31日，面积1307平方米。涉案土地和房屋在上述协议签订时均没有相关证书，不属宅基地和农业用地，属于村办企业用地，位于胶州市胶莱镇闸子集村西部，北邻无纺布厂，南邻五米胡同，胡同外邻刘奇，西邻6、7米的土路，东邻水塘。签订协议时的正房7间、西厢房3间现在还在，东小厢房1间由被告刘宗财拆��之后盖成8米宽、50米长的房屋，房屋里有南北6米长、深3米的6个腌咸菜的池子。2005年左右被告刘宗财将涉案房屋和土地出租，承租人又在土地的东部偏北方向建了直径3米、深3米的2个池子。原告申请原建房人刘书春出庭作证，刘书春称刘乃金系其侄子，其于2000年1月30日与刘乃金签订房屋买卖协议，将涉案房屋卖给刘乃金，该房屋是其于1982年农历1月16日建的，是土垒墙，砖、瓦、门、窗都是旧的，院墙、大门都有。原告申请对2000年卖的正房7间、西厢房3间、大门及东西南围墙的价值进行评估，对被告刘宗财新建的约八间简易棚房的价值进行评估，对被告刘宗财所挖的池子的回填费用进行评估。经胶州市人民法院委托，青岛广信达土地房地产评估有限公司于2015年10月30日出具青广房鉴字（2015）第23号房地产估价报告书，鉴定正房7间148.1平方米评估值20734元，西厢房3间31.6平方米评估值4677元，简易棚11.3平方米评估值633元，大门1个评估值300元，西院墙6.9米评估值538元，其他院墙30.9米评估值2441元，简易棚房164平方米评估值20500元，以上合计49823元。原告花费鉴定费2000元。青岛正明建设项目管理有限公司于2015年10月15日出具正明鉴字（2015）第007号工程造价司法鉴定报告，鉴定土方回填、恢复原地貌工程结算价22550.86元。原告花费鉴定费4000元。原告对二份鉴定报告书的内容均无异议，被告刘宗财对二份鉴定报告书不予质证，称鉴定时让其到场，其不到场是因为不是要卖房子，当时跟村委租地的时候，是村委让其挖的腌咸菜池子，如果村委不让挖的话也不可能去租地方并挖池子，鉴定费发票与其无关。被告胶州市胶莱镇闸子集村民委员会对二份鉴定报告书均无异议，对鉴定费花费6000元没有异议。上述事实，有原告提交的《土地租赁协议》、《房屋买卖及土地承包协议》、胶国用（2005）字第23-1号国有土地使用证，被告刘宗财提交的《租赁协议》、收款收据，原告申请出庭作证的证人证言，本院委托的评估报告及当事人陈述在案佐证，经开庭质证及本院审查，足以确认。本院认为，本案的第一个焦点问题是，三份协议书的效力问题？胶州市胶莱镇闸子集村村民委员会与原告刘乃金签订的《土地租赁协议》在先，村委将坐落原告房屋的土地租赁给原告使用15年，并约定租赁期间不得随便更改协议，该协议书是双方真实意思的表示，不违反法律的规定，该协议合法有效，双方均应按协议约定履行。原告在取得涉案土地租赁权后，与被告刘宗财签订《房屋买卖及土地承包协议》，该协议书亦是双方真实意思的表示，不违反法律的规定，该协议合法有效，���方均应按协议约定履行。2004年11月21日，胶州市胶莱镇闸子集村村民委员会在已经将涉案土地租赁给原告使用，在未与原告解除租赁关系的情况下，与刘宗财签订《租赁协议》，将涉案土地租赁给刘宗财使用50年，侵犯了原告刘乃金的合法权益，故胶州市胶莱镇闸子集村村民委员会与刘宗财签订的《租赁协议》应系无效。刘宗财承包土地15年，年交承包费400元，已经交付原告5年承包费，尚欠10年未付，被告应当支付原告土地承包费4000元。原告主张将未确权的房屋卖给非本集体组织以外的人，属于无效买卖合同，因涉案土地不属宅基地和农业用地，属于村办企业用地，2005年5月24日胶州市国土资源局颁发的国有土地使用证也确认涉案土地用途为工业用地，因此原告主张买卖房屋无效的理由不当，本院不予支持。2005年5月24日胶州市国土资源局颁发国���土地使用证将土地使用权给予原告，涉案房屋没有所有权证书，根据房随地走、地随房走的原则，在土地权属已经确定的情况下，没有权属证书的房屋应当与土地的权利人一致，因此，本院确认涉案房屋的权利人应当给予原告刘乃金。经委托评估，涉案原有建筑及被告刘宗财添附的房屋（简易棚房）评估值合计49823元，原告应当支付被告刘宗财。原告花费的鉴定费2000元，由原告刘乃金和被告刘宗财各负担1000元。原告要求被告刘宗财腾出属于原告的土地，恢复土地原状，双方签订的承包协议因承包期限到期，且原告拥有国有土地使用证，被告应当将土地腾退原告；因双方签订的协议中未约定恢复原状的相关内容，因此对原告的恢复土地原状的主张本院不予支持，原告申请鉴定土方回填、恢复原地貌花费的鉴定费4000元，应当由原告自负。综上，��照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十五条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘乃金于本判决生效后十日内支付被告刘宗财房屋款49823元。二、被告刘宗财腾退原告刘乃金胶国用（2005）字第23-1号国有土地使用证载明的土地及地上建筑物，于本判决生效后三十日内交付原告。三、被告刘宗财于本判决生效后十日内支付原告刘乃金土地承包费4000元。四、被告刘宗财于本判决生效后十日内支付原告鉴定费1000元。五、驳回原告对被告胶州市胶莱镇闸子集村村民委员会的诉讼请求。六、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费225元，由被告刘宗财负担。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  匡建玲审 判 员  孙 超人民陪审员  李金梅二〇一五年十二月八日书 记 员  冷 甜