江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏民初字第00029号原告唐国华。委托代理人王学茂，江苏六典律师事务所律师。委托代理人陈亮，江苏六典律师事务所律师。被告中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦。法定代表人陈一松，该公司董事长。委托代理人王和平，江苏三法律师事务所律师。委托代理人曹登辉，江苏三法律师事务所律师。被告昆山红枫房地产有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号。法定代表人胡方云，该公司董事长。委托代理人黄惠民，上海君康律师事务所律师。原告唐国华因与被告中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）、昆山红枫房地产有限公司（以下简称红枫房产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年11月5日立案受理，并依法组成合议庭，于2015年3月4日、8月3日、11月13日公开开庭审理了本案。原告唐国华的委托代理人王学茂、陈亮，被告中信信托公司的委托代理人王和平、曹登辉到庭参加诉讼，被告红枫房产公司的法定代表人胡方云及委托代理人黄惠民参加了第三次开庭。本案现已审理终结。唐国华诉称，被告中信信托公司申请法院执行拍卖红枫房产公司财产，位于江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑的4号1401室房屋在执行财产范围内，上述房屋已由原告基于合法的房屋买卖关系购得，执行拍卖行为损害了原告的合法权益，法院应当立即停止执行。1、红枫房产公司已经将涉案房产出卖给原告，原告已经支付全部价款。2010年10月29日，红枫房产公司取得编号2010301号房屋预售许可证。2011年11月8日原告与红枫房产公司签订《昆山市商品房购销合同》，并依法在昆山市住房和城乡建设局进行网签备案登记。双方之间就未尽事宜进行补充约定并签订《补充协议》，确认原告购买红枫房产公司开发的涉案房屋，房屋总价人民币1000万元。2011年11月9日，原告支付了全部购房款，红枫房产公司出具购房款收据，确认已收到原告支付的全部购房款。2、原告已经实际占有涉案房产。（1）原告已同红枫房产公司办理了交付手续，已经实际占有涉案房屋。（2）《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定是针对建筑公司和房产开发公司之间的规定，并不是针对房产开发公司和购房者之间的规定。《城市房地产开发经营管理条例》是部门规定，商品房买卖合同是双方按照意思自治的原则，效力高于部门规章。双方的交付约定只要不违反法律规定均是有效交付。（3）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”房屋的交付使用并不要求房屋必须满足验收合格等条件。当事人双方自由约定交付时间、方式，对房屋现状认可并接收的，仍为转移占有，属于有效交付。（4）从《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产经营管理条例》中关于商品房交付使用条件设立的目的上看，关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的禁止性规定应为管理性的禁止性规定。双方自愿达成的交付只要不违反法律规定均是有效的交付，涉案房屋已经交付，不因此类条款的规定而否定交付行为的效力。3、原告对未办理过户登记手续没有过错。4、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第十七条的规定，法院应当立即停止执行。5、原告对涉案房屋享有特殊的实体权利，足以阻却法院执行。《查扣冻规定》第十七条规定实质上是明确了一种特殊的实体权利。该规定是《中华人民共和国物权法》第九条中“但法律另有规定的除外”对产生物权变动效力的特殊规定。6、作为执行依据的《执行证书》对担保（抵押）合同均作出赋予强制执行的公证文书，不符合法律规定，应不予执行。7、执行法院的查封程序不合法。（1）原告对红枫房产公司的权利优于被告的权利，法院不应在未通知原告、未征求原告的意见情况下擅自执行拍卖。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先受偿权批复》）的规定，已经支付全部价款的买受人即本案原告的权利应优先于工程价款优先受偿权，从而优先于抵押权和其他债权。故原告的权利优先于被告的权利，法院不应在未通知原告、未征得原告意见的情况下擅自执行拍卖，严重侵害原告的合法权利，应当立即停止执行。（2）江苏省高级人民法院查封时，涉案房屋实际已网签备案登记给利害关系人，根本不可以实施查封登记，如需强制执行也需追加利害关系人，同时向利害关系人履行通知。因此法院的查封行为是不合法的。法院对建筑物进行查封也应当张贴查封公告，但是法院均违反程序进行查封，因此查封程序也是不合法的。8、法院驳回原告的案外人异议，原告有权提起案外人执行异议之诉。因不服江苏省高级人民法院（2014）苏执异字第0010号执行裁定，遂依法提起执行异议之诉，请求：（1）对位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑别墅1401号房屋停止执行，并解除查封措施；（2）本案诉讼费由被告承担。庭审中，经本院释明，原告撤回了解除查封措施的诉讼请求。被告中信信托公司答辩称：一、本案起诉已超过起诉期限。本案执行裁定于2014年8月19日作出，而本案于2014年11月5日立案，已经超过了15日的起诉期限，应当驳回。二、原告对涉案房屋不享有所有权，江苏省高级人民法院有权强制执行。三、原告与红枫房产公司之间并无真实的房屋买卖意思表示，系“名为买卖，实为借贷”。原告并未提供能够证明其与红枫房产公司之间存在真实房屋买卖关系的证据。从原告提供的《商品房购销合同（补充协议）》看，其与红枫房产公司约定回购条款，属于非典型的担保。故原告与红枫房产公司之间系融资借贷，而非房屋买卖。四、原告不享有依据《查扣冻规定》第十七条所规定的排除执行的实体权利，本案应当继续执行。首先，原告并未支付全部价款。原告与红枫房产公司之间并无真实的房屋买卖意思表示，原告也未就其已经实际支付全部购房款提供证据加以证明。其次，涉案房屋尚不具有占有使用之条件。根据《建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款之规定，竣工验收是房屋交付之法定前提，红枫房产公司尚未办理竣工验收手续，且根据中信信托公司提供的现场公证书来看，涉案房屋不仅不符合交付的约定条件，也不具备正常使用条件。因此，涉案房屋根本不具备占有使用之条件。最后，原告提交的《房屋交付确认书》不具备法律效力。原告提交《房屋交付确认书》以证明涉案房屋已交付原告使用。但上述《房屋交付确认书》的签订时间均在江苏高院对涉案土地及地上建筑物依法查封后，且涉案房屋尚未办理竣工验收，不具备交付之法定前提。因此，该《交付确认书》不具备法律效力，实质是为了对抗本案之执行。因此，原告不享有阻却本次执行的实体权利，中信信托公司有权申请强制执行，请求驳回原告的诉讼请求。被告红枫房产公司答辩称，原告与红枫房产公司之间是借贷关系，而非房屋买卖合同关系。原告与红枫房产公司签订的补充协议的购房款明显低于网签备案合同的最低购房款，双方实际是债权债务关系。红枫公司支付了原告部分利息，原告主张属于购房合同关系不能成立。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经本院审理查明，2010年10月29日，红枫房产公司开发建设的江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号红枫苑1-17#商品房屋取得（2010）预售准字第301号商品房屋预售证书。红枫房产公司与昆山东方云顶广场有限公司（以下简称东方云顶公司）系关联公司，红枫房产公司的法定代表人胡方云与东方云顶公司的法定代表人单建珍系夫妻关系。（一）关于红枫房产公司与唐国华之间签订与履行商品房买卖合同的事实1、合同签订情况。（1）红枫房产公司与唐国华签订了《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2011028713），约定：红枫房产公司将其开发的位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑别墅1401号房屋出售给唐国华。房屋住宅建筑面积569.35㎡，储藏室建筑面积156.31㎡，单价35000元/㎡,商品房总价款25398100元。第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2012年12月31日前将取得昆山市住房和城乡建设局核发的交付备案证书、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之七（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条关于房屋交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，视为已交付。该《商品房购销合同》已在昆山市住房与城乡建设局办理了网签备案手续。该合同没有落款时间。唐国华主张在2011年11月8日签订。对该合同真实性各方当事人均不持异议，本院予以认定。（2）2011年11月8日，红枫房产公司（甲方）与唐国华（乙方）、胡方云（丙方）又签订了一份《＜商品房购房合同＞补充协议书》，约定：兹由乙方向甲方购买其开发的位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑别墅1401号别墅，并签订《商品房购房合同》，双方达成补充协议如下：一、此套房屋1000万元。甲方指定收款人：昆山红枫房地产有限公司，账号：1079，开户行：农行昆山石牌支行，房款收到后甲方向乙方开具收受房款收据。甲方将上述房屋在2012年5月6日之前交付房屋，逾期交房的按照已付房款的银行贷款利息的四倍计算逾期交房违约金。二、在2012年5月6日之前，甲方可以选择回购上述房屋，回购的价格为1000万元。在解除本案登记之前甲方应该将上述1000万元款项付清。三、如果甲方将上述房屋回购后，房屋购买合同解除备案登记的手续由甲方办理，乙方必须无条件给予配合，办理的费用由甲方承担。四、若甲方违反《商品房购房合同》及本补充协议约定的，应向乙方支付违约金50万元，并承担乙方向甲方主张权利而产生的包括但不限于差旅费、诉讼费、律师费（按照房款及违约金总额的8%计算）等相关损失，本条约定均为各方自愿。五、丙方在签订本补充协议时已悉知甲、乙双方之间的购房关系，同意为甲方在《商品房购房合同》及本补充协议中一切义务作连带担保，担保期间为合同约定义务成就之次日起算二年。本担保条款不因主合同无效而无效，如主合同无效的，担保人仍应对甲方的义务承担连带责任。丙方作为甲方义务的保证人，担保期限为债务履行届满之日起二年。六、甲、乙双方特别约定《昆山市商品房购销合同》，合同编号2011028713号的第七条《买受人逾期付款的违约责任》全部取消。对该协议真实性各方当事人均不持异议，本院予以认定。（3）唐国华提供红枫房产公司（甲方）与唐国华（乙方）签订一份《房屋买卖补充协议》，约定：由于目前房产销售不景气，加之该房产处于尾盘状态，又鉴于唐国华先生对本公司融资及建设方面有过较大的帮助和支持，所以甲方自愿将云鼎红枫苑连排住宅首批34幢别墅中第1401号别墅以总价壹仟万元预售给乙方。但由于预售合同必须由建设部门制式签发，每平方米售价只能按照市场价确定（详见《昆山市商品房购销合同》编号为2011028713号），故该房的真正销售总额以本协议为准。该协议没有落款日期。中信信托公司对该协议的真实性不能确认。由于该协议上有红枫房产公司的盖章和胡方云的签名，中信信托公司没有证据予以推翻，故本院对该协议的真实性予以认定。2、款项支付情况。（1）唐国华于2011年11月9日和2011年11月10日分两笔从其在中国民生银行苏州昆山支行的账号6274向单建珍在中国农业银行昆山石牌支行的账号6210分别汇款500万元和400万元。（2）朱涛通过其账号6214于2011年11月9日向单建珍在中国农业银行昆山石牌支行的账号6210汇款100万元。唐国华庭审陈述，朱涛系其朋友，由朱涛代其支付购房款100万元。（3）朱涛于2014年6月24日出具《划款证明书》，内容为：就本人（朱涛）名下的中国农业银行卡号6214于2011年11月9日向单建珍账户汇款人民币壹佰万元整系受唐国华委托支付购房款，本人放弃一切权利。（4）红枫房产公司于2011年11月11日出具了收到唐国华转账购房款1000万元的收据。（5）2011年11月9日单建珍分两笔从其中国农业银行昆山石牌支行的账号6210向朱涛6214分别转账100万元和98万元。3、房屋交付情况。经查明，唐国华购买的涉案房屋至今未办理竣工验收手续。唐国华提供2012年12月28日红枫房产公司（甲方）与唐国华（乙方）签订《房屋交付确认书》，约定：唐国华购买红枫房产公司开发的昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑1401室一套房屋。甲方已向乙方提供《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》复印件。2、双方约定，甲方将房屋以现状交付给乙方，并承诺交房后三月内完成外墙装饰等剩余工程，如无法完成的，由乙方自行完工，完工所需工程费用由甲方承担。3、双方约定，该房屋的交付手续全部办理完毕，风险责任从即日起由甲方转移给乙方。4、本院调查情况本案审理过程中，本院就涉案别墅相关情况向江苏省昆山市住房和城乡建设局的工作人员进行了调查，该局工作人员称：“2011年左右地上地下500平方米的别墅，1000万元是好卖的，当时红枫房产公司要卖1500万元是卖不掉的。”（二）关于中信信托公司与红枫房产公司签订公证债权文书及申请执行的相关事实中信信托公司和红枫房产公司于2010年3月18日签订《人民币资金贷款合同》（以下简称《贷款合同》）和《抵押合同》，约定由中信信托公司向红枫房产公司贷款，红枫房产公司以其拥有的部分房产及其对应的国有出让土地使用权作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保。上述合同均由当事人向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证书。中信信托公司于2010年3月29日起陆续向红枫房产公司累计发放了人民币552194200元，贷款期限为十二个月。后经红枫房产公司申请，中信信托公司同意就贷款期限展期至2012年9月29日，双方就此于2011年3月29日签订《人民币资金贷款合同之补充合同》。中信信托公司于2011年5月10日向红枫房产公司发放贷款人民币42910000元。中信信托公司累计向红枫房产公司发放贷款人民币595104200元。根据合同约定，截止2012年6月20日，红枫房产公司应向中信信托公司支付贷款利息人民币306294579.72元，但红枫房产公司只向中信信托公司支付贷款利息168936933.06元，尚欠贷款利息137357646.66元未按期向中信信托公司支付。为此，中信信托公司发函要求红枫房产公司立即偿还所有本息并承担抵押担保义务。因红枫房产公司未按照要求履行还款义务，中信信托公司遂向北京市方圆公证处申请执行证书，北京市方圆公证处于2012年7月3日作出（2012）京方圆内经证字第19478号执行证书。中信信托公司于2012年7月20日向本院申请执行，本院于2012年7月23日立案执行。2012年8月1日、2日，本院通过昆山市住房和城乡建设局查封了登记在红枫房产公司名下的位于昆山市巴城镇阳澄湖旅游度假区的昆国用（2005）字第12005104051号面积为43890平方米的土地使用权及其地上建筑物（包括涉案房屋）。2014年4月9日，本院作出（2012）苏执字第0006－4号执行裁定，拍卖被执行人红枫房产公司所有的位于昆山市巴城镇阳澄湖旅游度假区的昆国有（2005）字第12005104051面积为43890平方米的土地使用权及其地上建筑物（建筑面积合计21741.40平方米）。案外人唐国华于2014年6月13日对执行标的提出书面异议，本院受理后于2014年8月19日作出（2014）苏执异字第0010号执行裁定书，认为案外人唐国华认为其对涉案房屋已支付全款并实际合法占有，且对未过户登记无过错，因而其拥有实体权利足以阻却本院拍卖行为的异议理由无事实和法律依据，故裁定：驳回案外人唐国华的异议。唐国华不服该裁定，遂向本院提起本案诉讼。上述事实，有当事人提供的商品房购销合同、《＜商品房购房合同＞补充协议书》、《房屋买卖补充协议》、银行转账凭证、收款收据、《房屋交付确认书》、中信信托公司和红枫房产公司签订的《贷款合同》与《抵押合同》、北京市方圆公证处的执行证书、本院（2012）苏执字第0006－4号执行裁定书、（2014）苏执异字第0010号执行裁定书、庭审笔录、调查询问笔录等证据证实。经当事人确认，本案争议焦点为：1、原告唐国华的起诉是否超过法定期限？2、红枫房产公司与唐国华之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系？3、唐国华有无排除执行的实体权利？本院根据事实与法律对上述争点作如下认定：（一）关于原告唐国华的起诉是否超过法定期限的问题。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议，人民法院裁定驳回的，案外人对裁定不服，且其所提异议与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。因此，十五日系提起执行异议之诉的法定期间，逾期起诉的，人民法院不予受理，已经受理的，应当驳回起诉。经审查，本案执行裁定于2014年8月19日作出，8月26日原告收到该执行裁定，原告于9月9日将本案起诉状寄交本院，故原告的起诉并未超过法定期限。（二）关于红枫房产公司与唐国华之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系。原告唐国华主张其与红枫房产公司之间成立了房屋买卖合同关系；而被告中信信托公司和红枫房产公司则主张，唐国华与红枫公司之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，而是借贷关系。综合审查各方当事人提交的全部证据材料，本院认为，红枫房产公司与唐国华之间法律关系的性质名为房屋买卖实为民间借贷关系。理由是：1、双方约定的购房价格明显不符合市场行情。唐国华与红枫房产公司签订的《商品房购销合同》约定涉案房屋总价款25398100元，单价35000元/㎡；而补充协议则约定房屋总价款1000万元，单价仅为13781元/㎡，价格相差达1.54倍之多。据本院向江苏省昆山市住房和城乡建设局相关工作人员的调查，当时同地段别墅均价在20000元/平方米左右，按照补充协议的价格明显低于当地同类型房屋的市场价格。2、红枫房产公司存在向唐国华支付利息的行为。从款项支付情况看，朱涛出具证明认为其名下银行卡于2011年11月9日的转账系受唐国华委托，朱涛放弃一切权利。同日，红枫房产公司通过单建珍账户向朱涛转账198万元，红枫房产公司主张该款项系利息，具体为预扣半年加二十天的利息，借款利率口头约定每月3.5分至4分。唐国华对此予以否认，本院庭审中要求唐国华庭后提供证据对单建珍向朱涛转账198万元的性质予以说明，唐国华没有提供相关证据，对此也不能作出合理的解释，故本院采信红枫房产公司的主张，该款项实质上系支付红枫房产公司与唐国华之间借款的利息。3、合同中的回购条款符合借贷融资的特征。双方在2011年11月8日《＜商品房购房合同＞补充协议书》中约定，红枫房产公司在2012年5月6日前有权回购房屋，并规定红枫房产公司在2012年5月6日之前未交付房屋的，按照已付购房款的银行四倍利息计算逾期交房违约金。从双方签订的《＜商品房购房合同＞补充协议书》内容看，双方当事人关注的内容只是开发商何时有权回购房屋、不回购房屋的后果，这显然与一般房屋买卖合同的约定不符，也与房屋买卖的合同目的不符。再结合前述红枫房产公司与唐国华之间关于预扣利息的事实，可以进一步印证开发商享有回购权的期限实际为双方借款期限的约定，关于逾期交房违约金的约定实质为逾期还款利息的约定，双方的真实目的是通过签订商品房购销合同实现融资目的。综上，本院认为，综合本案的证据进行分析，红枫房产公司与唐国华签订商品房买卖合同的真实目的是融资而非买卖房屋，双方签订的商品房买卖合同以及相关补充协议仅是为了担保民间借贷的债务履行而采取的一种非典型担保方式，故原告唐国华主张其与红枫房产公司之间系房屋买卖关系的理由无充分证据证明，本院不予采信。（三）关于购房人有无排除执行的实体权利问题。本案中，唐国华以《查扣冻规定》第十七条和《优先受偿权批复》第一条、第二条作为依据，主张其对涉案房屋享有停止执行的实体权利。本院认为，无论是《查扣冻规定》或《优先受偿权批复》的相关规定，其适用的前提均是案外人需与被执行人建立房屋买卖关系，其必须具备房屋购买人的身份。而本案中，如前所述，唐国华与红枫房产公司之间属于民间借贷关系而非房屋买卖关系，因此，唐国华不具备买房人的身份，只能依据借贷关系向红枫房产公司主张债权，而不享有物权期待权，亦不享有排除强制执行的实体权利。综上，本院认为，法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的形式与名称，而应由当事人的真实意思与合同的真实权利义务关系来决定。本案中，红枫房产公司与唐国华的真实意思是建立借款关系，双方签订的商品房购销合同及补充协议仅仅是作为债务履行的一种非典型担保方式。在双方不成立房屋买卖关系的前提下，唐国华并不具备买房人的身份，故以最高人民法院《查扣冻规定》或《优先受偿权批复》等相关规定主张其享有排除强制执行的实体权利不能成立，对其主张停止执行的诉讼请求应当予以驳回。关于原告主张的公证债权文书是否具有强制执行效力的问题，不属于执行异议之诉审理的范围，本院不予理涉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告唐国华的诉讼请求。案件受理费168790.50元，由原告唐国华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向最高人民法院预交上诉案件受理费，最高人民法院（中央财政汇缴专户）账号1107，开户行系农行崇文支行前门分理处。审 判 长  杨晓蓉代理审判员  潘军锋代理审判员  陈 丽二〇一五年十二月十八日书 记 员  闫 朋