四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川13民终3247号上诉人（原审被告）：王碧军，男，1981年12月18日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。上诉人（原审被告）：李秀菊，女，1982年2月16日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。被上诉人（原审原告）：南充恒润物业管理有限公司，住所地：四川省南充市顺庆区长丰路2号6层1号。法定代表人：陈挚，总经理。委托诉讼代理人：廖小花，四川辽原律师事务所律师。上诉人王碧军、李秀菊因与被上诉人南充恒润物业管理有限公司（以下简称恒润物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人李秀菊与被上诉人恒润物业公司的委托诉讼代理人廖小花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王碧军、李秀菊上诉请求：1.驳回恒润物业公司的诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、恒润物业公司作为前期物业服务企业，未通过招投标产生，故《前期物业委托合同》对业主不具有约束力。二、业委会成立后，《物业管理服务合同》必须依法签订，法院应当对合同签订程序是否合法进行审查。恒润物业公司应当退出案涉小区，拒绝退出、移交的，请求业主支付物业服务费的应不予支持。恒润物业公司辩称，1.我方认为一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判，驳回上诉；2.《前期物业服务合同》是合法的。合同的起止时间是2013-2014年，业主不缴纳物管费的时间是2014年，所以不存在不知晓合同的情况；3.我方与南充市顺庆区舞凤天府明珠小区业主委员会（以下简称天府明珠业委会）签订的物业服务合同是合法的，我方对合同相对方的身份尽到了审查义务。在合同签订对象确定之前，双方签订的物业服务合同应当对业主有效。恒润物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王碧军、李秀菊立即支付拖欠的物业管理费4378元、违约金10704元，共计15082元；2.本案诉讼费由王碧军、李秀菊承担。一审法院认定事实：2010年7月29日，恒润物业公司（乙方）与案外人四川恒利达房地产开发有限公司（甲方）就“天府明珠小区”物业管理签订了《前期物业委托合同》，合同约定：物业管理服务期限为2010年12月31日起至2015年12月30日止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：住宅：1.3元/月/平方米，商业物业：2.0元/月/平方米，地下车位：1.0元/月/平方米。费用的支付1、业主应于通知接房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。2014年7月3日，恒润物业公司（乙方）与天府明珠业委会（甲方）签订《天府明珠物业管理服务合同》载明：“委托管理期限为3年，2014年7月3日起自2017年7月2日止；本物业的管理服务费，住宅按建筑总面积每月每平方米1.30元，非住宅按建筑面积每月每平方米2.50元，车位车位按建筑面积每月每平方1.0元的标准由业主向乙方交纳。代收生活垃圾处理费居民接每月每户6.50元，经营企业按每月每平方0.3元向乙方缴纳（未装修已入住业主按上述标准缴纳）；甲方违反协议，未能让业主按本合同约定的物业管理公共服务标准和时间交纳费用的，乙方有权向业主催促交纳并从逾期之日起按所欠费用总额的每日3‰交纳违约金……”在物业管理服务合同的尾部有甲、乙双方法定代表人的签字及单位加盖的印章。王碧军、李秀菊从2014年3月25日起至今未交纳物管费，恒润物业公司进行了催收，但王碧军、李秀菊拒不支付物管费。2016年7月16日，恒润物业公司向王碧军、李秀菊发出《催费通知》，《催费通知》载明：王碧军、李秀菊截止2016年6月30日，应缴纳的物业服务费用为4378元，违约金10704元，物业公司已多次催收，现发通知请求尽快缴纳。由于天府明珠业委会的成立是否合法产生争议，南充市顺庆区人民政府舞凤街道办事处（以下简称舞凤街道办事处）责令天府明珠小区重新申请设立业主大会、选举业主委员会。天府明珠业委会不服舞凤街道办事处于2015年4月30日作出的行政行为和南充市顺庆区人民政府（以下简称顺庆区政府）于2015年7月13日作出的行政复议决定，向南充市顺庆区人民法院提起行政诉讼，顺庆区人民法院作出的（2015）顺庆行初字第127号民事判决：一、撤销舞凤街道办事处于2015年7月30日作出的行政行为，责令舞凤街道办事处在法定期限内重新作出行政行为；二、撤销顺庆区政府南顺复决[2015]3号行政复议决定。天府明珠业委会不服一审判决，提起上诉，本院作出（2016）川13行终32号判决：一、撤销南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆行初字第127号行政判决；二、驳回天府明珠业委会的诉讼请求。另查明,天府明珠小区至今未成立业主大会、业主委员会。王碧军与李秀菊于2008年2月22日登记结婚，现为夫妻关系。李秀菊认可恒润物业公司至今都在案涉小区进行物业管理服务，同时认可从2014年3月25日起至今未交纳物管费，但提出了相关抗辩意见。一审法院认为，本案物业服务费金额可以分为两个阶段予以确定，第一个阶段为执行《前期物业委托合同》所欠的物业服务费，第二个阶段为执行《天府明珠物业管理服务合同》所欠的物业服务费。（2016）川13行终32号行政判决于2016年12月生效，最终确定原天府明珠业委会不具有主体资格。但由于舞凤街道办事处等于2013年12月5日确认原天府明珠业委会的合法性且进行了备案登记，足以说明恒润物业公司尽了谨慎审查义务。故原天府明珠业委会的主体问题以及签订合同的行为不能归责于恒润物业公司。由于恒润物业公司发出《催费通知》催收的物业服务费用发生在《天府明珠物业管理服务合同》合同期限之内且发生在（2016）川13行终32号行政判决生效之前，故行政诉讼生效判决，仅仅影响本案物业服务费计算阶段的确定，而不影响恒润物业公司要求王碧军、李秀菊按照《催费通知》确定的物业服务费金额交纳拖欠的物业服务费用。其次，《前期物业委托合同》合法有效，双方均应当切实履行本合同义务。王碧军、李秀菊接受了物业服务，就应当交纳物业服务费。《前期物业委托合同》的合同期限为“物业管理服务期限为2010年12月31日起至2015年12月30日止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。”由于恒润物业公司与原天府明珠业委会签订的《天府明珠物业管理服务合同》第三条载明：委托管理期限为3年，2014年7月3日起自2017年7月2日止。据此，前期物业管理期限应截止于2014年7月2日。此阶段物业服务费金额依据《前期物业委托合同》计算，王碧军、李秀菊拖欠的物业服务费金额为520元。《天府明珠物业管理服务合同》为原天府明珠业委会与恒润物业公司所签，基于行政诉讼生效判决的生效时间为2016年12月，恒润物业公司向王碧军、李秀菊发出《催费通知》的时间2016年7月16日，其主张2014年7月3日起至已经发出通知且时间在2016年6月30日之前这一阶段王碧军、李秀菊拖欠的物业服务费3851元具有合理性、正当性，王碧军、李秀菊应当交纳。另外，由于双方在《前期物业委托合同》没有约定违约责任，恒润物业公司提出的计算此阶段违约金的办法没有合同依据，不予支持。依照《天府明珠物业管理服务合同》，王碧军、李秀菊未交纳物业服务费用的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，一审法院酌情支持500元为宜。一审法院判决：一、王碧军、李秀菊向恒润物业公司支付从2014年3月25日至2014年7月2日止所欠的前期物业服务费用合计520元；二、王碧军、李秀菊向恒润物业公司交纳自2014年7月3日至2016年6月30日期间的物业服务费用合计3851元并承担违约金500元；三、驳回恒润物业公司的其它诉讼请求。案件受理费89元，由王碧军、李秀菊共同负担70元，由恒润物业公司负担19元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：《前期物业委托合同》及《天府明珠物业管理服务合同》是否对上诉人具有约束力？上诉人是否应当支付违约金？《前期物业委托合同》系案涉小区建设单位四川恒利达房地产开发有限公司与恒润物业公司签订，系真实意思表示，无证据证实该合同违法法律、行政法规的规定，属有效合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该合同对上诉人具有约束力。由于《物业管理条例》第二十四条第二款并非效力性强制性规定，且恒润物业公司事实上提供了相应的物业服务，故上诉人主张恒润物业公司未出示或公示其经过招投标的任何证据，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的规定的上诉理由不能成立，本院不予采信。虽然原天府明珠业委会被生效判决确定为主体不合法，但原天府明珠业委会与恒润物业公司的签订《天府明珠物业管理服务合同》时经过了相应主管单位备案，故恒润物业公司对此在主观上并无过错，属于善意的合同相对人，其民事权益应当依法得到保护。同时，恒润物业公司事实上也按照合同约定为上诉人提供了相应的物业服务，形成了事实上的物业服务合同关系，根据权利义务相一致及公平合理、等价有偿的原则，上诉人应当向恒润物业公司支付相应的物业管理服务费等。恒润物业公司作为物业服务企业，其提供物业服务需支付相应的企业运行成本。上诉人未及时缴纳物业服务费违反了合同约定，同时也给恒润物业公司的企业运行在一定程度上增加了负担，一审法院酌情确定上诉人向恒润物业公司支付500元违约金公平合理，应予维持。综上所述，王碧军、李秀菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费89元，由王碧军、李秀菊共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 远审 判 员  吴 彪审 判 员  田 娟二〇一七年十二月十三日法官助理  蒲文博书 记 员  陈姗姗