苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2015）吴木民初字第470号原告朱霜骅。委托代理人徐丽、涂礼艳，江苏万拓律师事务所律师。被告苏州朗华置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇珠江南路368号（木渎科技创业园内）。法定代表人周勤，该公司执行董事。委托代理人仲剑峰，江苏百年英豪律师事务所律师。委托代理人林海建，该公司员工。原告朱霜骅与被告苏州朗华置业有限公司（以下简称朗华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理。依法由代理审判员赵强适用简易程序独任审理，后转为普通程序依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱霜骅之委托代理人涂礼艳，被告朗华公司之委托代理人仲剑峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱霜骅诉称，2012年3月21日，其与被告签订《商品房买卖合同》，由其向被告购买位于苏州市吴中区木渎镇绿色家园19幢703室的房屋。合同第四条约定，房屋总价款为1285000元，第十五条约定被告应当在房屋交付使用之日起60日内向房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记，并于交付使用之日起90日内为原告办理房屋所有权转移登记，否则每逾期一天，被告应按照合同第四条约定的房款万分之一向原告支付违约金；被告应当在房屋交付使用之日起120日内向土地权属登记机构申请土地使用权初始登记，并于交付使用之日起180日内为原告办理土地使用权转移登记，否则每逾期一天，被告应按照合同第四条约定的房款万分之一向原告支付违约金。被告于2013年9月30日交房，但分别于2014年7月1日、2014年7月25日才为原告办理房屋所有权和土地使用权登记，被告应按照合同约定向其支付违约金。故请求判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证违约金23130元（以约定购房款1285000元为基数，按照每日万分之一，自2014年1月1日起至2014年7月1日止，共计180天）；被告支付原告逾期办理土地使用权证违约金14777元（以约定购房款1285000元为基数，按照每日万分之一，自2014年4月1日起至2014年7月25日止，共计115天）。被告朗华公司辩称，判断被告是否应当承担逾期违约责任应以房屋所有权、土地使用权申请转移登记的时间为准，而非原告实际取得相应产证时间为准。房屋买受人在购房后，可以自行办理或者委托第三方资质公司办理。被告秉承客户至上原则，向原告推荐了苏州嘉润房地产评估咨询有限公司（以下简称嘉润公司）为原告代办相应权属证书。涉案房屋交付时，嘉润公司派员至交付现场，当场受理业主委托办证事宜。原告在交房时向嘉润公司缴纳了代办费用并签署了相应委托书。据其向嘉润公司了解，原告办证逾期主要是因为原告未能按时补缴契税。导致办证逾期责任全在原告。经审理查明，2012年3月31日，朗华公司（出卖方）与朱霜骅（买受方）签订商品房买卖合同一份，该合同的主要内容为：买受方购买的商品房公安门牌号为苏州市吴中区木渎镇绿色家园19幢703室房屋，建筑面积129.46平方米，该商品房为毛坯房，房屋总价款1285000元；第十五条约定：1.出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间，分别作如下处理：（1）逾期不超过120天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120天后，买受方有权解除合同，……买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金。2.出卖方应在该商品房交付使用之日起120天内向该商品房所在的区的土地权属登记机构申请土地使用权登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起180天内申请土地使用权转移登记的，按逾期时间，分别作如下处理：（1）逾期不超过180天，自本条款规定的土地使用权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180天后，买受方有权解除合同，……买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款规定的房屋所有权转移登记申请最后期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之一的违约金。买受方声明：买受方家庭（含本人、配偶、未成年子女）有本市户籍，目前在本市市区拥有0套住房。买受方承诺：以上有关买受方及其家庭、住房等信息如有不实，买受方愿意承担包括不能办理房地产转移登记在内的相应法律责任及经济责任。合同中，买受人声明及承诺部分字体均进行了加粗。另查明，本案争议房屋于2013年9月30日由被告交付原告朱霜骅，并由原告向被告支付了部分契税。当日嘉润公司出具收据二份。二份收据均载明交款人朱霜骅，收款事由一份注明代理费300元，另一份注明预收办证费400元。该房屋分别于2014年7月1日、2014年7月25日办理了房屋所有权登记和国有土地使用权登记。根据登记信息，该房屋坐落于苏州市吴中区木渎镇绿色家园19幢703室，建筑面积129.14平方米。又查明，原告在购房时，其已经拥有一套住房，应按照二套房缴纳契税，故原告于2014年1月12日向被告补缴了契税19227.36元。审理中，本院分别至苏州市吴中区住房和城乡建设局、苏州市国土资源局吴中分局调查得知，本案争议的房屋向相应部门提交房屋登记申请书（转移登记）材料和土地使用权登记申请相关材料的时间分别为2014年5月24日、2014年7月25日。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、收据、房屋所有权证书、土地使用权证书，本院调查材料等证据及双方当事人陈述予以佐证。本院认为，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人未能按期取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，但该条规定并没有明确出卖人直接负有为买受人办理房屋权属证书的义务。根据本案《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人负有按期申请房屋所有权初始登记的义务，但房屋所有权转移登记的申请主体仍为买受人，只有因出卖人的责任，致使买受人不能按期申请房屋所有权转移登记的，出卖人才承担违约责任。因此，出卖人并无为买受人办理房屋所有权转移登记的当然义务，除非双方之间形成委托办证关系。本案中，朗华公司主张朱霜骅实际委托嘉润公司办理房屋产权证书。本院认为，虽然代理费和办证费系以嘉润公司名义收取，但朗华公司要求业主办理入住手续时携带办证所需费用及资料，到场办理办证事宜，告知业主嘉润公司是朗华公司为业主提供的办证公司，上述办证事宜均是以朗华公司的名义告知业主。且嘉润公司系在朗华公司的交房现场办理委托业务，并无证据证明朗华公司已向业主明示，办证事宜系嘉润公司以自己的名义独立接受委托。结合以上情形足以使朱霜骅有理由相信嘉润公司是朗华公司指定的办证公司，与其形成委托办证关系的是朗华公司。至于朗华公司与嘉润公司之间的关系，本案不予理涉。本案中，原告在购房合同中声明其所购买的房屋为首套房，故被告在2013年9月30日交房时按照首套房税率向原告代收了契税。后，原告在2014年1月12日补缴了契税差额。因原告在全额缴纳契税前，被告无法为原告办理相关产证。由于原告声明不实造成的办证逾期，原告应承担相应责任。但被告在办证过程中知晓原告应按照二套房缴纳契税后，其应在合理期间内通知原告补缴契税。被告称，其直至原告补缴契税时方得知原告需补缴契税，本院认为，契税系被告代税务部门向原告代收，故补缴契税亦应由被告或被告指定的办证公司通知原告补缴，且原告先后两次均向被告缴纳契税，故本院对被告的该辩解不予采信，被告未在获悉原告应按照二套房缴纳契税后的合理期间内通知原告补缴契税，亦应对办证逾期承担相应责任。综合本案中导致办证逾期的原因及原、被告的责任等因素，本院酌定由被告支付原告违约金人民币15000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告苏州朗华置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱霜骅违约金人民币15000元。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院，户名：苏州市吴中区非税收入财政汇缴专户，开户行：中国银行苏州市吴中支行，账号：52×××78。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币748元，由原告朱霜骅负担348元，被告苏州朗华置业有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  王东海代理审判员  赵 强人民陪审员  孙雪琴二〇一五年十二月二十八日书 记 员  赵静河