福建省泉州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）泉民终字第4544号上诉人（原审原告）许文桃，男，1966年9月6日出生，汉族，住福建省南安市。上诉人（原审原告）李辉成，男，1960年6月19日出生，汉族，住福建省南安市。上诉人（原审原告）许百云，男，1965年9月15日出生，汉族，住福建省南安市。上诉人（原审原告）许百发，男，1968年5月21日出生，汉族，住福建省南安市。以上四上诉人共同委托代理人徐国祥，北京市问中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南安市柳城房地产开发有限公司，住所地南安市柳城街道办事处成功街242号。法定代表人林志明，该公司总经理。委托代理人黄琪聪，福建竞得律师事务所律师。委托代理人黄文艺，福建竞得律师事务所律师。上诉人许文桃、李辉成、许百元、许百发因与被上诉人南安市柳城房地产开发有限公司业主共有权纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2015）南民初字第1525号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审裁定查明被告南安市柳城房地产开发有限公司分别与原告签订了拆迁补偿安置协议，约定被告因南安市省道308复线及安置区建设需要，根据相关条例及文件对原告的房屋进行拆迁，并就房屋拆迁补偿安置与原告达成协议等。在签订拆迁补偿安置协议时，被告向原告展示了安置小区的建筑设计方案和效果图。2014年5月，被告通知原告选房时，原告认为被告建设的安置小区与其展示的小区建筑设计方案及效果图不符并擅自改变小区规划，不同意选房。后原告等人向南安市人民政府反映被告更改设计方案等问题，南安市人民政府于2014年6月30日作出信访事项复查意见书，答复原告反映的被告擅自更改设计方案的问题经核实，查无实据，政府不予支持。后原告诉至法院请求判令：1.确认小区规划的幼儿园用房归业主共有；2.确认小区规划图建成的全部建筑为安置户的安置用房；3.确认小区规划图共有会所地址建成的房屋归业主共有；4.确认规划图绿化地归业主共有；5.本案的一切诉讼费用由被告负担。上述事实，有原告提供的拆迁补偿安置协议4份、拆迁安置房建筑设计方案及平面图、柳城街道工作委员会的会议纪要、安置选房实施方案、向南安市人民政府反映的人民来信、信访事项复查意见书和原告及其委托的代理人在庭审中的陈述等为证。原告提供的上述证据来源合法，不存在伪造或篡改的情况，真实可靠，具有关联性和可信性，依法可以认定。拆迁补偿安置协议4份均是原告与被告签订的，内容客观真实，可以证明原、被告之间关于房屋拆迁补偿安置的权利义务关系。拆迁安置房建筑设计方案及平面图是被告向原告印发的，可以证明被告向原告展示安置小区设计方案的情况。柳城街道工作委员会的会议纪要、安置选房实施方案是政府部门制作的，可以证明被告通知原告选房的事实。向南安市人民政府反映的人民来信可以证明原告曾向政府反映安置小区存在相关问题的情况。信访事项复查意见书可以证明政府对原告反映的问题予以查实并答复的情况。原审裁定认为，原告作为安置户，其与被告签订拆迁补偿安置协议，约定了双方的权利义务。被告根据拆迁协议对原告的房屋进行拆迁。原告根据拆迁协议享有被安置的权利。但是，原告至今还没有被安置，能否最终安置在讼争小区尚未确定，其只是根据拆迁补偿安置协议对讼争小区享有一种期待权，而期待权是一种合同权利，并不是物权，故不能行使物权的权利。原告请求确认讼争小区规划的幼儿园用房、会所用地、绿化地等归业主共有属于业主共有权纠纷。而业主共有权是指业主的建筑物区分所有权中共用部分的权利，该权利只有建筑物的业主才能行使。原告尚未安置到讼争小区，也未实际管理使用诉争小区的房屋。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”的规定，原告还不是讼争小区的业主，无权行使业主共有权，其主张确认业主共有部分的请求主体不适格，对其起诉应予驳回。原告认为讼争小区的建设与设计方案不符、建设单位擅自改变小区规划，其已向行政部门反映，行政部门经核实查无实据，不予支持并已答复原告。原告与被告之间是拆迁补偿安置合同关系，若其合同权利受到损害，应当根据合同约定向被告主张权利，要求被告履行合同或承担合同违约责任。因此，原告根据拆迁补偿安置协议主张业主共有权主体资格尚未具备，行使诉权的条件尚未成就，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，原审裁定：驳回许文桃、李辉成、许百云、许百发的起诉。宣判后，原告许文桃、李辉成、许百云、许百发均不服，共同向本院提起上诉。上诉人许文桃、李辉成、许百云、许百发上诉称，四上诉人是依据被上诉人交付的规划图等资料，才同意拆迁并签订拆迁安置协议书的。本案案涉小区是上诉人等村民的安置小区用房，不能以村民与开发公司的合同没有约定公共用房而要求村民来作合同上无根据的诉讼。根据《物权法》第二条规定，上诉人小区用房必须是村民安置对象，不得对外买卖，不是商品房开发买卖。根据《城乡规划法》第三条、第七条、第二十二条，《土地管理费》第十三条规定，上诉人所在小区土地及房屋属于拆迁安置的专业用地用房，是南安市政府专门归还给上诉人村民的拆迁安置小区并安置全体村民。小区的一切，均属于上诉人村民安置及休身养性之场所，不得对外买卖，未经全体被安置村民的同意，任何人任何机关不得变更原规划用途。被上诉人以南安市政府改变规划用途为由，是不负责的表现，不能免除其民事违约责任，必须按原规划用地及房屋用途来办理。小区安置户中任何一人，都有权起诉被上诉人违约，不存在选没选房而被剥夺业主权益。一审错误将村民安置专用房认为是商品房买卖关系，以本案原告没有办理入住手续，不是业主，无权起诉为由，驳回原告起诉，认定事实不清、适用法律不当。被上诉人南安市柳城房地产开发有限公司答辩称，作为业主权益必须是成为业主之后才能产生的附属权利。本案的上诉人不是该小区业主，不拥有该权利。原审裁定驳回上诉人的起诉是正确的，请求驳回上诉人无理无据起诉。经审理查明，原审查明认定的事实，双方当事人均不持异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院认为，上诉人在起诉状、庭审陈述等材料中，均明确表示其向被上诉人南安市柳城房地产开发有限公司主张权利的依据是基于业主的共有权。业主共有权系作为建筑物区分所有权人对建筑物共有部分的权利归属、使用、收益和处分等内容，该权利只有建筑物的业主才能行使。上诉人是否具有业主身份取决于其对专有部分的不动产所有权。上诉人既非依据《物权法》第九条第一款之规定，依法登记取得专有部分的所有权人，亦非依据《物权法》第二十八条、第二十九条、第三十条之规定，属于“法律另有规定”的因人民法院、仲裁委员会的法律文书导致物权设立、因继承或者受遗赠取得物权、因合法建造等事实行为创设不动产物权，故无法认定其业主身份。被上诉人因南安市省道308复线（江北大道）及安置区建设需要，与四上诉人签订拆迁补偿安置协议，双方达成产权调换安置方式。而后被上诉人通知四上诉人选房，四上诉人明确拒绝，至今尚未被安置于案涉小区。因四上诉人尚未合法占有该小区建筑物的专有部分，亦无法将其视为业主。综上，上诉人尚不具备提起业主共有权之诉的主体资格，不符合原告是与本案有直接利害关系的公民的起诉条件，原审裁定驳回其起诉并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  黄蕴真代理审判员  黄德福代理审判员  康艳华二〇一五年十二月二十九日书 记 员  吴悦明速 录 员  吴名冠附注本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……