云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2015）蒙民初字第01722号原告云南乾伯居餐饮有限公司。住所地蒙自市南湖西路**。法定代表人李单志，职务总经理。委托代理人牟晓怡，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告王占贵，男，1954年9月20日生，汉族，农民，，住蒙自市委托代理人于红云（系被告王占贵之妻），女，1952年7月13日生，汉族，农民，，住址同上代理权限为特别授权。原告云南乾伯居餐饮有限公司与被告王占贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理，依法由审判员潘江涛于2015年10月22日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告云南乾伯居餐饮有限公司的委托代理人牟晓怡，被告王占贵及其委托代理人于红云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南乾伯居餐饮有限公司诉称，原告下设分支机构云南乾伯居餐饮有限公司兴盛住宿部，该机构在蒙自市兴盛路12巷2号经营宾馆业务。2013年7月1日，原告下设的另一分支机构云南乾伯居餐饮有限公司同德分店经原告授权代表原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定由被告承租原告位于蒙自市兴盛路12巷2号乾伯居宾馆1-4层35个房间经营。租期自2013年7月1日至2018年6月30日止。租赁期内，第1至2年每年租金13万元；第3至5年每年租金136500元，被告应一次性提前支付一年租金即每年6月30日前支付下一年度租金，如合同任一方违反合同约定，违约方应向守约方支付违约金20万元。被告在2015年6月30日前未按合同约定支付第3年度租金136500元，经原告三次发送《催收通知书》致函被告，催促其积极履行付款义务，但被告仍拒绝向原告缴纳租金。根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第八条约定，经原告三次催收，并超过付款时间30天仍未足额交付租金，原告有权要求被告支付违约金。原告认为，被告的行为已严重违反合同约定，且符合合同约定的解除条件，为此，原告提起诉讼，要求1、解除原、被告双方于2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付拖欠的租金至合同解除（自2015年7月1日至2015年8月30日被告拖欠租金暂计22750元）；3、被告支付违约金100000元；4、被告将承租的位于蒙自市兴盛路12巷2号1-4楼35个房间腾还给原告；5、由被告承担本案诉讼费。被告王占贵辩称，1、2015年3月初，原告因拖欠房主陈洪富租金拒交，违背了与房主间的租房协议，房主在联系不上原告的情况下，因怕有经济损失，房主就废止了与原告间的租房协议，后房主直接找到被告，要求被告支付租金，并对被告说“如果不交租金就要把房屋租给别人”，被告在无奈的情况下只得向房主支付了房屋租金；2、原告的法定代表人李单志假冒房主与被告签订了《房屋租赁合同》，被告曾要求见房主，但是李单志说他自己就是房主；3、被告不同意解除双方于2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》，如果要解除合同原告须赔偿被告损失，即要求原告支付被告违约金200000元、精神损失费100000元；4、被告不同意支付原告租金、违约金，被告没有违约，违约的反而是原告，原告和房主是什么关系是他们之间的事，与被告无关；5、被告也不同意将涉案租赁房屋返还原告。归纳双方的诉辩主张，双方争议的焦点问题是：1、原、被告于2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》应否解除？2、被告是否欠原告租金？3、被告未付租金的行为是否构成违约？应否支付违约金？4、被告应否将涉案租赁房屋腾还原告？原告云南乾伯居餐饮有限公司针对其诉讼主张，提交以下证据：第一组：《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《身份证》复印件各一份，《法定代表人身份证明书》一份，欲证实原告的主体资格及法定代表人基本身份情况，，原告的住所地并不是本案涉案标的物的所在地第二组：《营业执照》复印件一份，欲证实云南乾伯居餐饮有限公司兴盛住宿部系原告下设分支机构，具有营业执照。第三组：2011年10月3日《房屋租赁合同》复印件一份，欲证实原告法定代表人承租陈洪富、杨静所有的位于蒙自市兴盛路12巷2号1-4楼35个房间，并有权转租。第四组：2013年7月1日《房屋租赁合同》复印件一份，欲证实经原告授权的签约代表人与被告签订合同，原告将位于蒙自市兴盛路12巷2号的住宿部1-4楼25个房间转租给被告，并就租金、租期、解除合同条件进行了约定。第五组：《证明》一份，欲证实原、被告签订的《房屋租赁合同》系原告餐饮部经理邓春签订的。第六组：《全国企业信用信息公示系统表》复印件四张，欲证实云南乾伯居餐饮有限公司同德分店、兴盛住宿部均为原告下设分支机构。第七组：《催收通知书》、《中国邮政EMS特快专递寄送凭证》各三张，《中国邮政EMS特快专递查询回单》复印件三张，欲证实原告通过中国邮政EMS特快专递向被告三次发送《催收通知书》，告知被告履行支付租金的义务。经质证，被告对原告提交的第四组证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第一、二组证据的真实性、合法性、关联性有异议，其认为第二组证据原来是属于被告的，后被原告的法定代表人李单志骗去了；对第三组证据的真实性、合法性、关联性有异议，其认为原告的法定代表人李单志假冒房主与其签了《房屋租赁合同》；对第五组证据的真实性、合法性、关联性有异议，不予认可，其认为邓春不是原告公司的员工，而是经理；对第六组证据的真实性、合法性、关联性有异议，其认为云南乾伯居餐饮有限公司兴盛住宿部的证件是属于被告的，只不过是被原告的法定代表人李单志骗走了；对第七组证据的真实性、合法性、关联性有异议，其认为收到原告的《催收通知书》是事实，但是原告没有权利来向其收钱，其已经把房租交给房东了，不可能一房交两次租金。被告王占贵针对其辩解，提交以下证据：第一组：《身份证》复印件一份，欲证实被告的基本身份情况。第二组：《房屋租赁合同》复印件一份，欲证实被告与原告签订了5年的《房屋租赁合同》。第三组：《收据》复印件三份，欲证实被告支付给原告2013、2014年度租金各13万元及2013年交押金1万元的事实。第四组：《房屋租赁合同》复印件一份，欲证实被告与房主重新签订了《房屋租赁合同》的事实。经质证，原告对被告提交的第一、二、三组证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第四组证据的真实性、合法性、关联性有异议，其认为该组证据系复印件没有原件进行核对，且《房屋租赁合同》系被告与案外人签订的合同，该合同中约定的事项与本案没有关系。根据案情需要，本院依职权调取下列证据：对杨俊英做的《询问笔录》一份，欲证实：1、杨俊英与丈夫陈洪富系涉案租赁房屋的房主，并于2011年10月3日将涉案租赁房屋出租给原告的事实；2、涉案租赁房屋的房主杨俊英、陈洪富于2015年2月28日与被告签订《房屋租赁合同》的事实。经质证，原告对本院调取证据内容的真实性不予认可，其认为不清楚杨俊英与杨静是否是同一人，且杨俊英也没有到庭做证人，也不清楚杨俊英与王占贵是什么关系。被告对《询问笔录》的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，原告提交的第四组证据，被告对真实性、合法性、关联性均无异议，予以确认和采信；第一、二、六组证据系相关职能部门所出具，予以确认和采信；第三组证据虽系复印件，但与第四组证据相印证，予以确认和采信；第五组证据与第四组证据能相互印证，具有真实性、合法性，与本案有关联性，故本院予以确认和采信；第七组证据，被告承认收到过《催收通知书》，故本院予以确认和采信。被告提交的第一、二、三组证据，原告对真实性、合法性、关联性无异议，予以确认和采信；第四组证据系复印件，无原件核对，故本院不予确认和采信。对本院依职权对杨俊英做的《询问笔录》虽客观、真实，但其所述仅有租房给原告部分，原告无异议，其余部分无相应证据证实，故部分予以采信和确认。经庭审举证、质证，本院确认如下法律事实：云南乾伯居餐饮有限公司同德分店系原告云南乾伯居餐饮有限公司的分支机构。2011年10月3日，陈洪富、杨静（甲方）与原告云南乾伯居餐饮有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于蒙自市兴盛路12巷2号的房产租赁给乙方使用，甲方对出租房拥有完整的所有权；租赁的房屋建筑面积为1—4楼35个房间；租赁期为15年，自2011年11月1日起至2026年10月31日止；租金为每年100000元；在租赁期内，乙方有对外联营权、合作权、承包权、转租权。合同签订后，原告管理使用了租赁房屋。2013年7月1日，原告授权公司员工邓春代表云南乾伯居餐饮有限公司同德分店（甲方）与王占贵（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“第一条甲方将位于蒙自市兴盛路12巷2号的房屋租赁给乙方使用，甲方对出租房拥有完整的所有权，且没有法律上禁止出租或其他权利瑕疵事项。第二条甲方租赁给乙方的房屋建筑面积为1—4楼35个房间。第三条甲方出租房的消防设施、供电设施、供水设施已安装完成，能够满足乙方正常使用。上述设施所有权限属于甲方。在租赁期内，使用权属于乙方，维修费用也由乙方承担。第四条双方约定租赁期为五年整。自2013年7月1日起至2018年6月30日止。第五条1、在房屋租赁期内，第一年至第二年，每年租金为人民币130000元。第三年至第五年，每年租金为人民币136500元。双方约定此租金在租赁期内，双方必须遵守，不得要求增加或减少。2、为支持甲方减轻经济上的压力，乙方同意在签订本合同后，七天之内向甲方一次性支付一年（2013年7月1日至2014年6月30日）的租金，共计人民币130000元。3、从2013年7月1日起，房屋租金均按年提前支付，即乙方于当年的6月30日前，按照‘第五条第1款’约定租金支付下一年度租金……第八条双方约定违反本合同的违约金为人民币200000元，违约方应向守约方支付上述违约金。1、乙方违反本合同，不能按时、足额向甲方交付租金，经甲方三次催收，并超过付款时间30天仍未足额交付时，则甲方有权要求乙方支付违约金、并决定是否解除本合同；2、甲方未按照约定时间交付租赁房，并超过交房时间30天时，则乙方有权要求甲方支付违约金，并决定是否解除本合同；3、单方解除本合同的，则应承担向对方支付违约金的责任……”合同签订后，原告将涉案租赁房屋全部交付被告经营使用，被告支付了2013年7月1日至2015年6月30日的租金计260000元、房租押金10000元，从2015年7月1日起，被告未再向原告支付租金。本院认为，一、关于合同应否解除的问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告按约将涉案房屋交付给被告经营使用，被告也按约支付了原告2013年7月1日至2015年6月30日的租金，合同依约履行。但从2015年7月1日起，被告就未向原告交纳租金，原告根据合同约定向被告进行了催收，被告至今也未向原告交纳过租金，故原告要求解除合同的主张符合合同约定和法律规定，本院予以支持。二、关于租金和返还房屋的问题。合同解除后，被告应当将承租的房屋返还给原告并向原告支付尚欠的租金，故原告要求被告返还房屋并支付租金的主张于法有据，其租金计算合理，本院予以支持。经计算，截至2015年11月30日租金为56875元（136500元/年÷12个月×5个月），从2015年12月1日起至判决生效之日止的租金按双方于2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》计付。被告认为已与房主另订合同并将房租交付房主的主张，无充分的证据证实，本院不予支持。三、关于违约金的问题。由于被告未按约付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。虽然双方约定了违约金200000元，现原告只要求被告支付100000元，但被告认为其没有违约，不同意向原告支付违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，违约金约定是否过高或过低，应以造成的损失为基础进行判断，由于本案原告无证据证实被告拖欠租金的行为给其造成的具体损失，故原告由此而造成的损失本院酌情以未支付的租金56875元为本金，自2015年7月1日起按中国人民银行发布的流动资金同期贷款利率计算至判决确定的履行期限届满之日止的利息予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告云南乾伯居餐饮有限公司与被告王占贵于2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》。二、被告王占贵于本判决生效后十日内将其承租的位于蒙自市兴盛路12巷2号1-4楼35个房间返还给原告云南乾伯居餐饮有限公司。三、被告王占贵于本判决生效后十日内一次性支付原告云南乾伯居餐饮有限公司租金（其中，截至2015年11月30日的租金为56875元；从2015年12月1日起至判决生效之日止的租金按双方于2013年7月1日签订的《房屋租赁合同》计付；）及利息（以未支付的租金为本金、从2015年7月1日起至判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率计付）。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2755元，减半收取计1377.50元，由原告云南乾伯居餐饮有限公司负担700元，由被告王占贵负担677.50元（原告已垫交，由被告在履行上述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年期限内向本院申请强制执行。审判员  潘江涛二〇一五年十二月三日书记员  陆思琪