湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）怀中民一终字第585号上诉人（原审被告）汤梦兰，住湖南省中方县。委托代理人朱抿菘。被上诉人（原审原告）刘时香，住湖南省邵东县。委托代理人范国胜。被上诉人（原审第三人）刘素霞，住湖南省怀化市鹤城区。上诉人汤梦兰因与被上诉人刘时香、谢正晚、刘素霞房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民一初字第622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月22日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月4日公开开庭进行了审理，上诉人汤梦兰、被上诉人刘时香及其委托代理人范国胜、刘素霞均到庭参加诉讼。谢正晚于2015年8月19日死亡，由其继承人刘时香继续参加本案诉讼，其他继承人均表示放弃参加本案诉讼，并放弃对本案争议房屋的继承。本案现已审理终结。原判认定：刘时香、谢正晚系夫妻关系，谢叶伟系刘时香、谢正晚的儿子。2006年8月7日，刘时香、谢正晚取得位于怀化市鹤城区东兴街（酒厂）404号房屋的所有权（房屋所有权证号：怀房权证字第××号，登记的房屋所有权人为谢正晚，建筑面积：188.92平方米）。该套房屋已于2014年5月26日抵押给中方县农村信用合作联社，抵押期限至2019年5月26日。2015年5月11日，刘素霞与汤梦兰签订房屋出租合同，约定：甲方将三角坪四楼一套住房租给乙方；租期五年，每年租金为六千元，五年不涨价，五年租金三万元一次性付清；租期满时，乙方有优先续租；在租用期间，如此房变卖，乙方可以优先购买。刘素霞及汤梦兰在该合同上签字捺手印，证人陆某在证明人处签字捺手印。同日，刘素霞向汤梦兰出具收条，载明：今收到汤梦兰三角坪酒厂四楼出租房子费三万元整。当天，汤梦兰领取钥匙。随后，其搬至此房屋居住。2015年6月，刘时香、谢正晚发现汤梦兰居住在涉案房屋内，于是要求汤梦兰搬离，遭到拒绝。汤梦兰至一审时仍居住在涉案房屋内。刘素霞于2014年2月21日在怀化市中医院生育一女婴。该医院于当日出具的出生医学证明上载明：“新生儿姓名：谢岷璇，母亲姓名：刘素霞，父亲姓名：谢叶伟。谢叶伟与刘素霞至今未登记结婚。刘时香、谢正晚陈述：汤梦兰曾在涉案房屋租过，后来嫌贵就不租了。汤梦兰陈述：其与刘时香、谢正晚已认识15年，2014年年底，汤梦兰曾向刘时香、谢正晚租赁涉案房屋，还曾与刘时香、谢正晚商量降低房租。2015年3月份，汤梦兰提出退房并搬出房屋。签订本案房屋出租合同前，汤梦兰曾向刘时香提出要求购买涉案房屋，刘时香向汤梦兰表示涉案房屋既不出租也不出售。原判认为，刘时香、谢正晚作为涉诉房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，在刘时香、谢正晚否认委托刘素霞出租涉案房屋的情况下，汤梦兰对刘素霞享有房屋出租权具有举证责任。但其目前提供的证据只能证明刘素霞与谢叶伟曾关系亲密，而不能证明刘素霞与汤梦兰签订房屋租赁合同得到刘时香、谢正晚的授意。根据汤梦兰关于其与刘时香、谢正晚认识多年，其曾在刘时香、谢正晚处承租过涉案房屋并曾向刘时香表达过要购买涉案房屋的陈述，汤梦兰明知该房屋为刘时香、谢正晚所有及刘素霞与刘时香、谢正晚的关系，但刘素霞以自己名义而并非以刘时香、谢正晚的名义与汤梦兰签订房屋租赁合同并收取租金，该行为也不构成表见代理。何况，在签订房屋租赁合同前，刘时香已经明确向汤梦兰表示涉案房屋既不出租也不出售。汤梦兰与无权出租的刘素霞签订房屋租赁合同并在该房屋居住，经房屋所有权人请求，汤梦兰仍拒绝搬离。因此，汤梦兰占有该房屋的行为为无权占有。汤梦兰占有该房屋的行为侵害了刘时香、谢正晚的物权，故对于刘时香、谢正晚要求汤梦兰停止侵权、返还并搬出涉案房屋的诉讼请求，该院予以支持。刘时香、谢正晚未提供证据证明刘素霞目前也居住在涉案房屋内，故对于刘时香、谢正晚要求刘素霞搬出涉案房屋的诉讼请求，该院不予支持。刘时香、谢正晚请求撤回要求刘素霞赔偿损失的诉讼请求，该院予以准许。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条之规定，判决如下：汤梦兰停止侵权，于本判决生效之日起七日内搬离并向刘时香、谢正晚返还位于怀化市鹤城区东兴街（酒厂）404号房屋（房屋所有权证号：怀房权证字第××号，登记的房屋所有权人：谢正晚，建筑面积：188.92平方米）。案件受理费1550元，减半收取775元，由汤梦兰负担。上诉人汤梦兰不服上述判决上诉称，被上诉人刘素霞虽未与刘时香、谢正晚的儿子谢叶伟登记结婚，但刘素霞系刘时香、谢正晚认可的儿媳是众所周知的事情，上诉人完全有理由相信刘素霞将房屋租赁给上诉人是得到了刘时香、谢正晚同意的，刘素霞与上诉人签订房屋租赁合同的行为符合表见代理的构成要件，被上诉人刘时香、谢正晚无权要求上诉人搬离租赁的房屋。且上诉人与被上诉人刘素霞签订了租赁合同，刘素霞也收了上诉人五年租期的房租3万元，现租期未到，即使上诉人要搬离租赁房屋，刘素香也应返还上诉人的房租费并支付违约金共计3万元。故请求：1、二审法院撤销原判，查清事实，重新审核认定《房屋出租合同》的效力或将本案发回重审；2、判令被上诉人刘素霞退还上诉人未到期的房租和支付违约金共计3万元。被上诉人刘时香辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人刘素霞辩称，其出租房屋给上诉人系谢叶伟同意的，房租也给了谢叶伟还账。二审中双方当事人均未向该院提交新的证据。二审经审理查明的案件事实与原审查明的案件事实一致，该院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方争议的焦点问题系被上诉人刘素霞与上诉人签订房屋租赁合同的行为是否构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，此条系对表见代理制度的规定。可见，要构成表见代理首先需行为人以被代理人的名义订立合同。本案中，被上诉人刘素霞系以自己的名义与上诉人订立房屋租赁合同，且在订立合同之前，上诉人明知刘时香、谢正晚不愿出租本案争议房屋的意思表示。故上诉人认为被上诉人刘素霞与其订立房屋租赁合同的行为构成表见代理的上诉理由不能成立，本院不予支持。而上诉人要求被上诉人刘素香退还其房租并支付违约金共计3万元的上诉请求，超出本案一审诉讼请求范围，本院不予审查。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因原审原告谢正晚死亡，本案出现新的情况，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更湖南省怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民一初字第622号民事判决“汤梦兰停止侵权，于本判决生效之日起七日内搬离并向刘时香、谢正晚返还位于怀化市鹤城区东兴街（酒厂）404号房屋（房屋所有权证号：怀房权证字第××号，登记的房屋所有权人：谢正晚，建筑面积：188.92平方米）。”为“汤梦兰停止侵权，于本判决生效之日起七日内搬离并向刘时香返还位于怀化市鹤城区东兴街（酒厂）404号房屋（房屋所有权证号：怀房权证字第××号，登记的房屋所有权人：谢正晚，建筑面积：188.92平方米）。”；二、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2015）怀鹤民一初字第622号民事判决关于诉讼费的承担。本案二审案件受理费1550元，由上诉人汤梦兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  向淑莉代理审判员  罗雪花二〇一五年十二月十日代理书记员  汪燮玲附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；