广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）中中法民一终字第1458号上诉人（原审原告）：谢海峰，男，汉族，住湖南省耒阳市，公民身份号码×××357X。委托代理人：向鸿，广东正日律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市嘉华实业有限公司，住所地广东省中山市，组织机构代码××。法定代表人：黄赞雄，该公司董事长。委托代理人：利永波，广东弘力律师事务所律师。委托代理人：杜文穗，广东弘力律师事务所律师助理。上诉人谢海峰因与被上诉人中山市嘉华实业有限公司（以下简称嘉华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第1248号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2012年9月22日，案外人黎某某与嘉华公司签订尚湖轩2期认购书，约定：黎某某向嘉华公司认购嘉华公司开发的位于中山市西区翠虹路32号尚湖轩2期6幢103房（以下简称103房）；该房产建筑面积76.48平方米；物业总价款397689元；黎某某支付首期款后以银行按揭方式付款；其中第十条注明“黎某某已充分阅读并理解认可嘉华公司于销售现场公示的中山市商品房买卖合同及其附件和补充协议的全部条款、前期物业管理服务协议、临时管理规约、尚湖轩认购须知、按揭指南、收费指南、认购物业的平面图、规划示意图、本认购书等资料及重要提示，且无异议”。认购书还就其他事项进行了约定。认购书签订后，同年10月31日，黎某某以其资金不足为由向嘉华公司申请把103房转名至谢海峰。经嘉华公司同意后，谢海峰、嘉华公司于同年11月3日补签尚湖轩2期认购书，并于当天双方签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同）及补充协议，约定：谢海峰购买被嘉华公司开发的位于中山市西区翠虹路32号尚湖轩2期6幢103房；该房产建筑面积76.48平方米，套内面积63.72平方米；物业总价款397689元；谢海峰按银行按揭方式按期付款，其中现金支付119689元，商业贷款支付278000元；嘉华公司应当在2013年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付谢海峰使用；其中补充协议第9条注明“嘉华公司已对该商品房及其周边的所有设施、周边的情况及可能产生的影响向谢海峰作了详细的介绍和说明，嘉华公司已告知谢海峰有关本项目规划设计的有关情况，且因比例或表现方法所限，部分附属物或构筑物可能未在平面图和模型上标示，双方同意以政府有关主管部门最终批准的规划设计方案为准”。合同及补充协议还就其他事项进行了约定。合同签订后，谢海峰依约支付了首期款119689元并向银行办理了按揭贷款27800元，共计已向嘉华公司全额支付了购房款397689元，同时在办理商品房预售登记过程中支付了契税3976.89元、律师服务费850元、查档费50元、办证费286元。2014年1月1日，谢海峰在嘉华公司通知下办理收楼手续，据谢海峰陈述，其在收楼时发现103房的大门旁为楼房消防通道门，该门由内向外开启时会将103房的大门遮挡一半，谢海峰认为该消防门的开启设计及使用状况将严重影响其出入及安全，故当即向嘉华公司反映此情况并要求整改，嘉华公司为此在有谢海峰签名确认的收楼验收记录表上的验收意见栏上注明“防火门影响103房大门”，并在业主意见栏上注明“防火门？”。及后，双方于当天签署楼宇交接书，双方确认从当天起由谢海峰接收103房。收楼当天，谢海峰向中山市嘉园物业管理有限公司支付了专项维修资金2294元，并缴交了2014年3月至5月的物业管理费412.99元。同年5月12日，谢海峰向嘉华公司提出书面申请，要求嘉华公司修改消防门的位置或者开门方向。及后，嘉华公司向谢海峰发出联系函，告知谢海峰消防门的设计符合国家建筑规范，嘉华公司无权擅自更改。因双方就消防门的整改协商未果，谢海峰于同年12月22日以嘉华公司交付的103房旁的楼房消防通道门的开启方式及安装使用状况存在设计问题影响原告日常出入为由向原审法院提起排除妨害之诉，案号为（2015）中一法民一初字第5号，诉求嘉华公司限期排除妨害，消除危险，并向谢海峰赔偿23000元。该案在2015年2月2日开庭审理时谢海峰以欲另行起诉为由当庭撤回该案的起诉，但未对其所述的“另行起诉”的内容及原因作进一步说明。及后，谢海峰于2015年4月3日以嘉华公司存在欺诈行为要求撤销双方签订的商品房买卖合同为由诉至原审法院，请求判令：1.撤销双方签订的商品房买卖合同，嘉华公司退还谢海峰购房款397689元；2.嘉华公司赔偿谢海峰购房损失42495.15元；3.嘉华公司承担本案诉讼费用。原审庭审中，谢海峰表示其在收楼时要求嘉华公司对103房旁的楼房消防通道门进行整改的同时亦曾因认为嘉华公司隐瞒事实存在欺诈行为以口头方式要求嘉华公司退还购楼款，并自收楼当天起至本案起诉前多次要求退款未果，但对其曾要求嘉华公司退还购房款的事实明确表示未能提供直接有效的证据予以证明；嘉华公司表示其售楼人员在售楼时、签订认购书以及商品房买卖合同时均已向黎某某以及谢海峰告知提示了103房旁楼房消防通道门由内向外的开启方式及安装使用状况，在此过程中黎某某以及谢海峰均未提出异议，但对其陈述的已履行适当的告知提示义务的事实明确表示未能提供直接有效的证据予以证明。原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。就双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、对于103房旁楼房消防通道门的开启方式及安装使用状况，嘉华公司在签约前及签约时是否已向谢海峰履行告知提示义务？谢海峰于何时得知上述情况？二、谢海峰以嘉华公司存在欺诈行为为由行使撤销权是否已因时效超过而消灭？关于焦点一。虽然双方签订的认购书第十条以及商品房买卖合同补充协议第九条已明确注明嘉华公司已对103房及其周边的所有设施及可能产生的影响向谢海峰作了详细的介绍和说明，但上述条款均为嘉华公司为了重复使用而预先拟制，并在订立合同时未与对方协商的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定，嘉华公司作为格式提供方应在其已履行必要的提请注意义务上负有更多的举证责任，而不能单凭谢海峰在认购书及商品房买卖合同上的签名而认定谢海峰在签约前及签约时已对103房旁楼房消防通道门的开启方式及安装使用状况进行了解并予以接受，故原审法院对嘉华公司认为谢海峰于签订认购书及商品房买卖合同时已对楼房消防通道门的状态清楚认识的辩解意见不予采信，并采信谢海峰的主张，认定其是在2014年1月1日收楼时才得知楼房消防通道门的开启方式及安装使用状况。关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”以及第五十五条第（一）项“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭”的规定可知，撤销权是指撤销权人以其单方面的意思表示使合同等法律行为朔及既往地消灭的权利，性质上属于形成权，须在1年的除斥期间内行使，起算点应当是撤销权人知道或应当知道撤销事由之日。如前所述，原审法院认为，谢海峰在2014年1月1日收楼时始得知楼房消防通道门的开启方式及安装使用状况，至2015年4月3日以嘉华公司故意隐瞒上述情况存在欺诈行为为由提起本案诉讼，要求撤销双方签订的商品房买卖合同，期间已超过一年时间，故根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第73条第2款“可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或撤销的，人民法院不予保护。”之规定，现谢海峰通过诉讼方式以嘉华公司存在欺诈行为为由行使的撤销权已因时效超过而消灭，故原审法院对谢海峰的诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第五十四条第二款、第五十五条第（一）项，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第73条第2款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回谢海峰的诉讼请求。案件受理费7902元，减半收取3951元（谢海峰已预交），由谢海峰负担。谢海峰不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，导致错误认定谢海峰的撤销权没有在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使。一、原审判决涉及两个事实不清。第一，谢海峰收楼时见到所购房产旁边消防门开启时遮挡其大门，与其所看的样板房不同，谢海峰当时拒绝收楼。嘉华公司负责收楼人员告知可以整改将消防门向内开启，欺哄谢海峰办理了收楼手续，谢海峰当时以为嘉华公司可以进行整改就收楼，并将需整改的内容记载在验收记录表上，但并无原审判决记载的“原告自收楼当天起至本案起诉前多次要求退款未果”的情况。谢海峰是相信嘉华公司可以进行整改且一直要求其整改，甚至以起诉的方式要求整改。第二，嘉华公司在售楼时从未告知涉案房屋消防门的开启方式及安装使用状况。原审庭审时，嘉华公司代理人答复主审法官售楼时涉案房屋消防门还没有安装，嘉华公司的销售文件及图纸、规划设计图等也无从看出涉案消防门的开启方向，嘉华公司也从未带领谢海峰看现房。二、原审判决认为欺诈内容为“涉案房屋消防门的开启方式及安装使用状况”，但嘉华公司的欺诈还包括“消防门的开启方式是否可更改”。正是因为相信了嘉华公司在收楼时可以整改的承诺，谢海峰才收楼，而且在收楼之后的数月里一直通过不同的部门反映要求嘉华公司整改，直到要求整改的诉讼。如果嘉华公司在收楼时明确告知不可更改消防门的开启方式，谢海峰决不会收楼并直接提出退房。由于嘉华公司对不可整改的事实予以隐瞒，导致谢海峰没有行使撤销权。三、原审判决对于撤销权行使的起算时间认定错误。本案撤销权的起算时间点应从谢海峰知道或应当知道涉案消防门的开启现状不可更改时起算。谢海峰知道涉案消防门的开启现状不可更改是在谢海峰诉嘉华公司排除妨害纠纷一案即原审法院（2015）中一法民一初字第5号案开庭当天，这导致了谢海峰对该案撤诉。从本案全部证据来看，谢海峰应当知道涉案消防门的开启现状不可更改是在谢海峰收到嘉华公司书面《联系函》之时。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持谢海峰的全部诉讼请求。被上诉人嘉华公司答辩称：一、谢海峰认为嘉华公司当时承诺消防门的开启方式可以整改与客观事实不符。在另案排除妨碍诉讼中，谢海峰的民事诉状里面没有提及嘉华公司承诺帮其整改，假如存在这个事实，谢海峰不可能在起诉状中没有提及。看楼当天双方签名的楼宇交楼书中也没有提及嘉华公司承诺整改消防门的内容，谢海峰也没有提供任何证据证明嘉华公司承诺帮其整改。二、合同法关于撤销权的一年时间从其应当知道时起算，不适用中断、中止；原审认定事实和适用法律正确。而且，消防门一般情况下是关闭的，一般不会影响谢海峰房屋的正常使用。本院经审理查明：除原审法院查明的“谢海峰自收楼当天起至本案起诉前多次要求退款未果”的事实外，原审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。本院另查明：2014年5月12日，谢海峰向嘉华公司提交申请书一份，申请修改涉案消防门的位置或开门方向。嘉华公司收到该申请书后向谢海峰出具联系函，要求谢海峰将被破坏的消防门恢复原状，并载明消防门的设计方案符合国家建筑规范，开发商无权擅自更改。原审中，谢海峰的代理律师向原审法院提交的代理词中载明：如果当初知道消防门的开启方式，谢海峰就不会买该房屋；由于嘉华公司不如实告知，谢海峰在被欺瞒的情况下做出买房及收楼的意思表示，是不真实的，违反自愿交易及诚实信用原则。二审中，谢海峰提交了中山市西区人民调解委员会的情况说明及来访登记表，以证明谢海峰的叔叔谢晖曾因涉案问题申请调解，从而证明开发商曾承诺消防门可以整改的事实。该来访登记表中“来访反映的主要问题及要求”中载明，梯口门（消防门）开启给住户出入带来安全隐患及不便，嘉华公司初时推脱，后态度强硬，住户要求开发商尽快解决此事，如解决不了，住户要求退房。上述情况说明载明，经西区人民调解委员会协调，双方存在较大分歧，没有磋商余地，建议通过诉讼途径解决。嘉华公司确认上述证据的真实性，但认为该证据不能证明其曾经承诺整改消防门。又查明：在提起本案诉讼之前，谢海峰曾以涉案消防门严重影响其日常出入及存在安全隐患为由起诉要求嘉华公司排除妨害及赔偿损失。谢海峰在该案的起诉状中称：其向嘉华公司购买涉案房屋，其于2014年1月1日前去收楼，却发现房屋入户门被一楼消防门挡住半面之多，其当即要求嘉华公司及小区物业公司对此整改，嘉华公司及小区物业公司却屡屡推脱，在其书面申请修改消防门的情况下，嘉华公司称与该公司无关。后谢海峰申请撤回该案的起诉。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为谢海峰行使合同撤销权是否已过法定期间。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，谢海峰以嘉华公司存在欺诈为由要求撤销其与嘉华公司签订的商品房买卖合同，并认为嘉华公司欺诈的内容不仅包括涉案消防门的开启方式及安装使用状况，还包括消防门的开启方式是否可更改。对此，本院认为，首先，谢海峰称在其收楼时嘉华公司曾承诺可以将消防门整改为向内开启，但谢海峰提供的收楼验收记录表、申请书、联系函、中山市西区人民调解委员会的情况说明及来访登记表等证据均不能直接反映嘉华公司曾作出上述整改承诺，且上述来访登记表载明谢海峰的叔叔谢晖在申请调解时称嘉华公司对消防门问题初时推脱，后态度强硬，而谢海峰在另案排除妨害纠纷的起诉状中亦称，其于收楼时发现房屋入户门被消防门挡住并当即要求嘉华公司及小区物业公司对消防门整改，嘉华公司及小区物业公司却屡屡推脱，由此可见，谢海峰关于嘉华公司承诺对消防门进行整改的主张不仅缺乏充分的证据证明，该主张也与来访登记表及谢海峰在另案起诉状的内容不相符，因此，对谢海峰的上述主张，本院不予采信。其次，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中，谢海峰行使合同撤销权的依据是嘉华公司存在欺诈，而谢海峰在诉讼中称如果当初知道消防门的开启方式，其就不会买该房屋，由此可见，使谢海峰违背真实意思的欺诈内容显然是消防门的开启方式。虽然谢海峰主张在其收楼时嘉华公司对消防门不可整改的事实予以隐瞒，嘉华公司欺诈的内容还包括消防门的开启方式是否可更改，但根据合同法的上述规定，据以撤销合同的欺诈行为应发生在合同订立之前或合同订立之时，而非合同订立之后，故谢海峰将嘉华公司在签订合同之后隐瞒的事实作为据以撤销合同的欺诈事由，与上述规定不符。而且，在消防门的实际开启方式已违背谢海峰真实意思的情况下，是否可更改仅属事后补救措施的范畴，而并不属于合同撤销的事由，故谢海峰认为本案撤销权的行使时间应从其知道或应当知道消防门的开启方式不可更改时起算的主张亦缺乏理据，本院不予支持。本案中，谢海峰在2014年1月1日收楼时已经知道涉案消防门的开启方式及安装使用状况，即其于2014年1月1日已经知道合同的撤销事由，而谢海峰至2015年4月3日才以嘉华公司存在欺诈为由提起本案诉讼，要求撤销双方签订的商品房买卖合同，已超过一年时间，其撤销权已消灭，故原审判决对谢海峰的诉求不予支持，并无不当。综上，上诉人谢海峰的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7902元（上诉人谢海峰已预交），由上诉人谢海峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄岳文代理审判员  赖晓筠代理审判员  陈爱玲二〇一五年十二月二十八日书 记 员  易嘉璇第12页共12页