北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第61670号原告（反诉被告）金雷善，男，1969年3月2日出生。委托代理人张健，北京化友律师事务所律师。被告（反诉原告）辽宁云基地置业有限公司，住所地辽宁省绥中滨海经济区25号3-12。法定代表人李晋，董事长。委托代理人徐路，北京大成律师事务所律师。原告（反诉被告）金雷善（以下简称姓名）与被告（反诉原告）辽宁云基地置业有限公司（以下简称云基地公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后由代理审判员王阳独任审判，公开开庭进行了审理。金雷善委托代理人张健，以及云基地公司委托代理人徐路到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金雷善诉称：我与云基地公司签订了租金朝阳区xxx中路39号院10号楼1至2层商业1020房屋（以下简称涉案房屋）的租赁合同，约定租赁期限从2015年6月1日至2020年5月31日，月租金105000元。按照合同约定，云基地公司应于2015年8月31日支付2015年9月1日至2015年11月30日的租金，但云基地公司未按合同约定支付租金，且于2015年10月13日自行撤出涉案房屋。我多次向云基地公司催交租金未果后，为维护自己的合法权益，于2015年10月22日向云基地公司发出律师函，函告云基地公司支付租金，但云基地公司至今仍未支付拖欠的租金。现我诉至法院，要求云基地公司支付2015年9月1日至2015年10月13日期间的租金150500元。云基地公司答辩并反诉称：我公司系从第三方上海xx投资管理有限公司（以下简称xx公司）接手涉案房屋。2015年4月我公司与xx公司签署了协议，由xx公司负责我公司在北京的销售。之后，是由xx公司与金雷善签订的房屋租赁合同，合同期限是2015年6月1日至2020年5月31日。2015年9月，我公司与xx公司之间发生了纠纷，xx公司随即终止了与金雷善之间的租赁合同。我公司向金雷善支付了相当于2个月租金的押金21万元以及2015年6、7、8三个月的租金共计315000元。且在xx公司入驻前，我公司还支付了xx公司装修费用15万元。2015年9月16日，我公司接手涉案房屋准备入驻时，才发现涉案房屋周围都是餐厅，消防安全和卫生环境不能达到合同的规定，于是我公司就没有入驻涉案房屋。2015年10月13日，我公司与涉案房屋的物业公司做了房屋交接。2015年10月29日，我公司向金雷善发出了解除合同的通知。金雷善现在诉讼请求中的租金计算依据有问题，因为2015年9月1日至9月16日期间是xx公司在使用涉案房屋，不应由我公司承担租金；2015年10月1日至10月13日的租金应该按照105000元／31天＊13天计算，共计44032元。我公司认为金雷善违反了卫生和消防安全义务的规定，其应该是过错方，应当承担相应的违约责任。因此我公司提起反诉，要求：1、确认双方签订的北京市房屋租赁合同于2015年10月13日解除（依据合同第8条第3款第2项，我公司认为金雷善交付的房屋不符合合同第6条第1款的约定）；2、金雷善返还我公司押金21万元（依据合同第4条第2款）；3、金雷善赔偿我公司装修损失15万元；4、金雷善支付我公司违约金21万元（依据合同第9条第1款）。金雷善辩称：我确实于2015年11月1日收到了云基地公司的解除合同函。我同意双方签订的北京市房屋租赁合同已于2015年10月13日解除。双方之间的租赁合同确实是于2015年9月16日签订的，我认为双方之间的租赁合同是被告对xx公司与我所签订的租赁合同中xx公司全部权利义务的继承。在2015年5月初，被告已经充分考察过涉案房屋的周边情况，不存在新增安全隐患的情况，涉案房屋完全符合国家相关标准，不存在安全隐患。我不存在提供涉案房屋违约的情况。我认可收到了被告交纳的押金21万元，但不同意退还。经审理查明：金雷善（出租人、甲方）与云基地公司（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定云基地公司承租涉案房屋，用于商业用途，租赁期限自2015年6月1日至2020年5月31日，租金第1、2年105000元／月，第3、4、5年逐年递增3%，即第3年租金为108150元／月，第4年租金为111394.5元／月，第5年租金为114736元／月，租金总计6531366元，支付方式押二付三。2015年5月11日支付的5万元用于充抵押金，2015年5月18日另支付部分押金55000元，共计支付105000元；2015年5月31日前支付剩余押金105000元及2015年6月1日至2015年8月31日3个月租金。2015年8月31日支付2015年9月1日至2015年11月30日三个月租金，此后每三个月的最后一日为租金支付日，支付三个月租金。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由云基地公司承担的费用、租金，以及云基地公司应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给云基地公司。金雷善应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全。交付的房屋严重不符合合同约定或影响云基地公司安全、健康的，云基地公司有权单方解除合同。金雷善应按月租金的200%向云基地公司支付违约金。租赁期内，云基地公司需提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金。合同上未签署时间，但金雷善和云基地公司均认可实际签订时间为2015年9月16日，金雷善也认可已收到云基地公司交纳的押金21万元。2015年9月16日，云基地公司与案外人上海xx投资管理有限公司签订《房屋变更说明》，载明：“上海xx投资管理有限公司与辽宁云基地置业有限公司为雇佣关系。因上海xx投资管理有限公司与辽宁云基地置业有限公司合作终止，现上海xx投资管理有限公司转让北京市朝阳区建外SOHO西区10号楼1020底商铺给辽宁云基地置业有限公司，自变更合同生效开始辽宁云基地置业有限公司负责一切后续费用，费用按照原合同履行。”金雷善和云基地公司均认可《房屋变更说明》的真实性，金雷善称云基地公司的在本案房屋租赁合同关系中的权利义务，实际上系对于之前上海xx投资管理有限公司与金雷善就涉案房屋存在的房屋租赁合同中承租人全部权利义务的承接。云基地公司对此予以认可，但称其与上海xx投资管理有限公司已在《房屋变更说明》中进行了明确约定，因此云基地公司仅应对涉案房屋2015年9月16日之后的承租人义务承担责任，而2015年9月16日之前的承租人义务应由上海xx投资管理有限公司承担。金雷善对此不予认可，称云基地公司同意于2015年9月16日与金雷善倒签期限自2015年6月1日开始的《北京市房屋租赁合同》就说明双方的真实意思为云基地公司承接金雷善与上海xx投资管理有限公司之间房屋租赁合同中的全部承租人义务。庭审中，金雷善和云基地公司均认可房屋租赁合同于2015年10月13日解除，认可云基地公司未支付2015年9月1日至2015年10月13日期间的租金。就涉案房屋存在“安全隐患”一节，云基地公司未能举证，称“这是客观存在的事实，目前房屋的情况就是这样，周围都是餐饮企业”。就装修损失，云基地公司亦未举证。就违约金标准，金雷善主张按照合同约定执行；云基地公司则主张标准过高，要求法院调低。上述内容，有《北京市房屋租赁合同》、《房屋变更说明》以及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，金雷善和云基地公司均应按照合同约定履行各自的义务。租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。但当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现云基地公司虽称涉案房屋存在安全隐患，但未举证，应承担举证不能的不利后果。现云基地公司以此为由，要求确认解除合同，并要求金雷善赔偿装修损失、支付违约金，均无事实依据，本院不予支持。但金雷善认可双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2015年10月13日解除，本院不持异议。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，云基地公司认可未支付2015年9月1日至2015年10月13日期间的租金，本院予以确认。云基地公司虽称其仅承担2015年9月16日之后的合同义务，但该主张与双方签订房屋租赁合同的期限相悖，且金雷善对此亦不予认可，故本院对于云基地公司的主张不予采信。金雷善要求云基地公司支付欠付期间的租金，本院予以支持，但具体金额计算有误，应为：105000元＋105000元＊12个月／365天＊13天=149876.71元。至于违约金，尽管云基地公司存在逾期支付租金以及提前退租等违约行为，但云基地公司已于2015年10月13日自涉案房屋搬离，应属避免金雷善进一步扩大损失的行为，故结合云基地公司的违约行为性质、程度、持续时间以及金雷善实际损失等因素，本院酌定云基地公司承担的违约金以15万元为宜。鉴于双方在合同中已明确约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由云基地公司承担的费用、租金，以及云基地公司应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给云基地公司，故云基地公司现主张金雷善退还押金，本院不予支持。可见，云基地公司交纳的押金21万元用于抵扣违约金15万元以及拖欠的租金6万元，之后云基地公司还应支付金雷善拖欠的租金89876.71元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）金雷善与被告（反诉原告）辽宁云基地置业有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》已于2015年10月13日解除。二、被告（反诉原告）辽宁云基地置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）金雷善拖欠的租金八万九千八百七十六元七角一分。三、原告（反诉被告）金雷善无需退还被告（反诉原告）辽宁云基地置业有限公司交纳的押金二十一万元。四、驳回原告（反诉被告）金雷善的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）辽宁云基地置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1655元，由原告（反诉被告）金雷善负担6元（已交纳），由被告（反诉原告）辽宁云基地置业有限公司负担1649元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费28760，由被告（反诉原告）辽宁云基地置业有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 王 阳二〇一五年十二月二十八日书 记 员 赵晓琳