吉林省白城市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）白民三终字第290号上诉人（原审被告、反诉原告）孙宝山，男，现住白城市。委托代理人熊伟，吉林群兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）张庆忠，现住白城市。委托代理人李傲，吉林飞达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）张庆平，男，现住白城市。委托代理人刘志丹，吉林飞达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）廉清，女，现住白城市。委托代理人刘佳代，男，现住白城市。被上诉人（原审第三人）梁莉，女，现住白城市。委托代理人邢勇，男，住址白城市。原审被告刘丽，女，现住白城市。委托代理人熊伟，吉林群兴律师事务所律师。上诉人孙宝山因房屋买卖合同纠纷一案，不服洮北区人民法院（2015）白洮重审初字第22号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙宝山及其委托代理人熊伟，被上诉人张庆忠及其委托代理人李傲、被上诉人张庆平的委托代理人刘志丹、被上诉人廉清的委托代理人刘佳代、被上诉人梁莉的委托代理人邢勇，原审被告刘丽的委托代理人熊伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院综合评判认定如下事实：三原告向被告孙宝山出售的房屋系长春市朝阳区人民法院执行吉林省大润房地产开发有限公司的财产，该房屋系三原告与第三人梁莉合伙，通过拍卖程序竞买所得，第三人出具授权委托书委托三原告处分房屋。三原告与被告孙宝山之间签订了买卖合同，本案诉争房屋双方以1200万元价格成交。协议约定付款方式为：合同签订时首付300万元，一个月内再付200万元，二个月内再付100万元，余款用楼房立体砍块抵偿，每平方米按3000元计算。合同履行过程中，被告孙宝山向三原告支付了现金584万元现金，并用一户价值52万元的住宅和一户价值10万元的车库，折抵合同价款62万元，被告孙宝山实际向三原告支付的合同价款为646万元。被告孙宝山向本案第三人梁莉支付了现金200万元，庭审中第三人梁莉自认收到200万元合同款的事实。合同余款被告孙宝山尚未支付，双方交易的房屋关于土地、产权手续等均未办理。原审法院认为，三原告与被告孙宝山签订了房屋买卖协议，双方对买卖协议的效力问题没有异议，且该协议已经大部分履行完毕，该协议符合法律规定，具有法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”三原告将本案诉争房屋出售给被告孙宝山，被告孙宝山应当按照协议内容履行给付价款及其他的义务。庭审中，原、被告双方认可的给付的合同价款的金额为646万元，其中含折抵合同价款的位于北国江南小区内一户住宅楼和一个车库，双方认可该楼房与车库价值共计62万元。本案诉争的买卖房屋及土地，是三原告与第三人梁莉合伙通过拍卖竞价购买的方式所得，三原告庭审中也明确认可与第三人梁莉系合伙关系，该房屋及土地应当是三原告及第三人梁莉的合伙财产，第三人梁莉明确表示已经收到被告孙宝山给付的200万元合同价款，三原告虽称梁莉收到现金不真实，但未提供其他证据予以证实，梁莉作为合伙人之一，自认收到合同价款200万元，本院予以确认。第三人梁莉作为诉争房屋实际竞价购买人，其收取合同价款行为，应当视为三原告与合伙人梁莉共同收到合同价款。至于第三人梁莉与三原告之间如何分配该案合同价款属于第三人与三原告之间合伙分配收益问题，与本案无关，三原告主张被告尚欠合同价款554万元与事实不符，不予支持。被告孙宝山已经支付本案的合同价款总额为846万元，尚欠三原告合同价款354万元。原告请求被告支付现金，被告孙宝山答辩称可按原告的要求（放弃抵账房）将尾款给付原告，故此双方签订的第二份协议，即以双方约定用9户房产折抵400万元价款的协议，双方达成一致意见，应当以现金方式实际履行。关于双方涉及诉争房屋、土地的过户费用问题，三原告称已经和被告达成口头协议，由被告方承担房屋、土地过户费用，但三原告没有提供相关证据予以证实，且被告孙宝山对此事实不予认可。三原告提供的长春市朝阳区人民法院（2003）朝法执字第2082号民事裁定书中明确记载：“买受人廉清、梁莉应在本裁定书送达之日起30日到白城市房屋产权处办理房屋产权更名过户手续及到白城市经济开发区国土资源局在缴清土地出让金后办理土里使用权分割更名过户手续。”此裁定书双方当事人均认可，并没有提出任何异议，该裁定书系生效的法律文书，其裁定内容具有法律效力，该裁定已经确定了购买人的全部义务，廉清和梁莉作为诉争房屋的购买人，应当依据生效法律文书，全面履行自己的法律义务。根据《中华人民共和国物权法》第六条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”廉清、梁莉作为诉争房屋、土地的拍卖竞买人，应当依法办理登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第六项之规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”就本案而言，此费用由谁承担，双方当事人各执一词，双方均没有证据予以证明。依据法律规定此费用就应当由履行义务一方负担，原告廉清、第三人梁莉应当依据（2003）朝法执字第2082号民事裁定确定的法律义务缴清拍卖物的相关费用，并过户至廉清、梁莉名下。由于拍卖竞买该房屋系三原告与第三人梁莉合伙购买，此费用应当由合伙人按照其合伙约定共同承担，关于该房屋从廉清、梁莉名下过户至被告孙宝山名下的费用问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”双方对此项费用问题亦没有约定，按照交易习惯应当由买受人即被告孙宝山承担交纳税费义务，三原告及第三人协助办理相关事宜。关于双方已交付并折抵合同价款的房屋及车库各一户的过户问题，由于双方对房屋和车库没有约定过户问题，属于约定不明的情况。折抵合同价款的北国江南房屋及车库过户问题，由于该房屋及车库从证据看属于刘丽所有，被告刘丽与被告孙宝山系夫妻关系，该折抵价款房屋及车库也已经实际交付三原告使用三年有余，虽被告刘丽辩称对此事不知情，其本人不是本案的适格主体，但其抗辩与客观事实不符，明显不符合客观常理，对被告刘丽的抗辩本院不予支持。被告孙宝山、刘丽应当协助三原告办理过户手续。根据上述的法律规定以及公平原则，关于涉及的费用，此房屋及车库在登记孙宝山、刘丽名下时所产生的费用，由被告孙宝山、刘丽共同负担，如再从被告孙宝山、刘丽名下过户至三原告名下时，费用由三原告负担。关于三原告主张的逾期付款利息问题，三原告将通过拍卖所得的房屋出售给被告孙宝山时，该房屋并没有履行相关的法律手续，存在权利瑕疵，三原告与被告孙宝山交接房屋相关法律手续时，唯独没有向被告孙宝山交付三原告负有法定义务的（2003）朝法执字第2082号民事裁定书，原告出示的证据4收据一枚为证，三原告无其他证据证实三原告如实向被告履行了告知标的物权利瑕疵的义务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”三原告有义务保证出售的标的物权利无瑕疵或向买受人履行瑕疵告知义务，三原告没有履行瑕疵告知义务，那么就有义务弥补标的物权利瑕疵，将标的物权属更名过户于梁莉及廉清名下，而后再向被告孙宝山出售。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”及第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”由于三原告出售的标的物存在权利瑕疵，被告孙宝山有权拒绝履行后续合同款项，故三原告向被告主张逾期付款利息与法无据，不予支持。关于反诉原告孙宝山主张的租金损失问题，三反诉被告提供的白城市中级人民法院（2015）白民三终字第17号民事庭审笔录中第7页记载，拍卖的房屋已由孙宝山占有，该笔录有孙宝山及代理人的签字确认，与孙宝山自称三反诉被告没有交付拍卖房屋的事实不符。反诉原告孙宝山主张租金损失以鉴定为准，反诉原告并没有在法定期限内申请司法鉴定，故对反诉原告孙宝山主张三反诉被告没有交付房屋，进而造成租金损失的请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、六十二条、六十六条、六十七条之规定，判决如下：一、原告廉清、第三人梁莉于本判决生效后，三十日内将本案诉争房屋、土地（以长春市朝阳区人民法院公告2003朝法执字第2082号和吉林省汇丰拍卖有限公司2006年5月25日的拍卖成交确认书为准）按照国家法律规定办理分离、更名过户手续，费用自行承担。待该手续办理完毕后十五日内，被告孙宝山给付三原告剩余合同价款354万元，同时三原告及第三人协助被告孙宝山办理此房屋、土地的更名过户手续，此费用由被告孙宝山自行承担。二、被告孙宝山、刘丽共同协助三原告办理抵账房屋及车库（房屋位于：白城市中兴东大路62-4号2单元东户1001室；车库位于：白城市中兴东大路12号楼7号车库）的过户手续。该房屋过户至三原告名下时产生的费用由三原告自行承担。三、驳回本诉原告及被告的其他诉讼请求。案件受理费39560元由被告孙宝山承担，反诉费100元由原告张庆忠、张庆平、廉清、第三人梁莉承担。宣判后，孙宝山不服提起上诉，其主要理由为，1、重审判决部分认定事实错误。三原告交付了六栋房屋并由孙宝山实际占有，该认定是错误。房屋至今没有交付手续，也没有双方签字的书面证明。房屋没有交付，孙宝山没有实际占有。2、重审以交易习惯系买方交税为由作出判决缺乏依据，属于适用法律错误。我国现行房地产交易中关于税收有明确规定，是按照比例由双方承担，而并非一律由买方承担。3、重审判决如果被上诉人不履行办到自己名下的义务，则上诉人无法执行亦将永远无法取得房屋。不对被上诉人作出有约束性的裁决，将严重损害上诉人的合法权益。重审判决部分事实认定错误，适用法律不当，请求依法改判。被上诉人张庆忠二审辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉请求无证据证实，应驳回上诉，维持原判。被上诉人张庆平二审辩称，原审判决有事实和法律依据，并无不当之处，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，请求维持原判。被上诉人廉清二审辩称同意张庆忠和张庆平的答辩意见。被上诉人梁莉二审辩称请求维持原判。根据上诉人的上诉请求和理由及四被上诉人的答辩，本院归纳本案的争议焦点为：1、关于四被上诉人协助上诉人孙宝山办理房屋土地的更名过户手续费用应由双方各自承担的请求有无法律依据，应否受到法律保护？2、关于梁莉及廉清房屋土地过户给孙宝山产生的税费按比例承担有无法律依据，应否受到法律保护？3、原审法院判决第二项涉及的房屋过户费用由双方各自承担有无法律依据？上诉人与被上诉人对本院归纳的争议焦点无异议和补充。二审庭审查明的事实与原审相同。本院认为，关于孙宝山与张庆忠签订的房屋买卖协议及其效力；孙宝山给付合同价款646万元，其中包括折抵合同价款62万元的一户住宅楼和一个车库，剩余合同价款354万元以现金方式支付以及张庆忠、张庆平、廉清和梁莉是合伙关系，廉清、梁莉应将争议房屋、土地先过户到二人名下并承担相关分离、更名过户的税费等事实，一审法院予以查明且孙宝山与张庆忠、张庆平、廉清、梁莉、刘丽均无异议，因此，本院予以确认。关于孙宝山上诉请求撤销重审判决第三项，改判三原告及第三人立即将房屋和土地交付给孙宝山并赔偿租金损失。孙宝山当庭表示放弃此项诉讼请求及事实与理由第五项。因此不再予以审理。双方争议的主要问题即为争议房屋、土地从廉清、梁莉名下过户至孙宝山名下的税费承担以及折抵合同价款的一户房屋和车库办理过户手续的税费承担。关于争议房屋、土地从廉清、梁莉名下过户至孙宝山名下的税费承担问题。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，认定双方对此项费用问题没有约定，按照交易习惯应当由买受人即孙宝山承担交纳税费义务不当，应予纠正。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第七条规定下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。因此，依据交易习惯认定应当由买受人承担税费依据不足。双方未对房屋、土地交易的税费作出约定，应当依照相关税费法律和行政法规的规定各自承担相应的税费。上诉人在二审中提供了税务机关出具的二手商业房交易税率买卖双方执行标准证明其主张，上诉人请求房屋、土地过户的税费由双方依法承担有事实和法律依据，本院予以支持。关于折抵合同价款的一户房屋和车库办理过户手续的税费承担问题。用房屋和车库折抵合同价款的行为实际也是一种房屋交易行为，双方对更名过户的税费承担亦没有约定，因此，应当按照相关法律和行政法规的规定，由双方当事人各自依法承担。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：一、维持白城市洮北区人民法院（2015）白洮重审初字第22号判决第一项前半部分“原告廉清、第三人梁莉与本判决生效后……被告孙宝山给付三原告剩余合同价款354万元。”；维持白城市洮北区人民法院（2015）白洮重审初字第22号判决第三项。二、撤销白城市洮北区人民法院（2015）白洮重审初字第22号判决第一项后半部分“同时三原告及第三人……此费用由被告孙宝山自行承担。”；撤销白城市洮北区人民法院（2015）白洮重审初字第22号判决第二项。三、张庆忠、张庆平、廉清、梁莉及孙宝山依据法律、行政法规的规定承担房屋、土地更名过户的税费，张庆忠、张庆平、廉清、梁莉并协助孙宝山办理房屋、土地的更名过户手续。四、孙宝山、刘丽及张庆忠、张庆平、廉清依据法律、行政法规的规定承担抵账房屋及车库（房屋位于：白城市中兴东大路62-4号2单元东户1001室；车库位于：白城市中兴东大路12号楼7号车库）的过户税费，并协助张庆忠、张庆平、廉清办理过户手续。一审案件受理费39560.00元，反诉费100.00元，二审案件受理费39560.00元,由孙宝山承担39610.00元，张庆忠、张庆平、廉清、梁莉承担39610.00元。本判决为终审判决。审 判 长  王 洁审 判 员  姜文林代理审判员  苏 波二〇一五年十二月三十日书 记 员  吕 超