上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民三(民)初字第2880号原告（反诉被告）上海君汇国际旅行社有限公司。法定代表人钟满芳，总经理。委托代理人吕海岩，上海衡茂律师事务所律师。被告（反诉原告）上海中发教育投资有限公司。法定代表人唐林仁，总经理。委托代理人蔡克，上海市龙襄律师事务所律师。原告（反诉被告）上海君汇国际旅行社有限公司（以下简称“君汇旅行社”）与被告（反诉原告）上海中发教育投资有限公司（以下简称“中发教育”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年7月20日、9月7日、11月26日三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）君汇旅行社的委托代理人吕海岩、被告（反诉原告）中发教育的委托代理人蔡克均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）君汇旅行社本诉诉称，2014年3月，君汇旅行社与中发教育签订《租赁合同》。合同约定：中发教育将其所有的位于上海市奉贤区大叶公路5225号内5号学生宿舍楼和4号楼101、103、125、127单元和其他物业设施，出租给君汇旅行社，用于其承接学生活动及成人培训业务住宿使用；租赁期限从2014年4月1日至2019年6月30日止；君汇旅行社需支付中发教育人民币50,000元（币种下同）押金给中发教育；学生住宿每人每天11元，成人培训项目收费按每人每天住宿费15元收取（此价已包含相关费用，如水、电、空调、场地使用费等）；中发教育提供学生学农实验田，有单独出入口，可独立封闭；租金按先付后用原则；若中发教育违约，君汇旅行社有权解除合同，并向中发教育收取违约金50,000元等等。合同签订后，君汇旅行社积极履行合同义务，并对已交付的房屋进行装修、保洁，为教学和学生生活配备了桌椅、床上用品、食堂用品、舞台搭建设施、军服军帽等物品；还对约50亩学农实验田进行了前期开垦、修渠、养护工作；还进行了招生宣传、聘用教师等工作，先后投入了100余万元资金。然而，中发教育却相继严重违约，并造成君汇旅行社巨大经济损失，其违约行为有：1、拒绝交付5号学生宿舍楼第5、6、7层；2、拒绝学农实验田供君汇旅行社培训使用；3、未提供合格的供电设施、设备，致君汇旅行社不得不租用柴油发电机进行发电，损失20余万元；4、于2014年8月13日突然向君汇旅行社发出《关于终止租赁合同的通知》，并于2014年8月25日上午教学时间，强行堵门拒绝君汇旅行社800余名学员入内上课，致君汇旅行社不得不另行租赁其他场所进行培训，造成君汇旅行社对学员违约，严重损坏君汇旅行社信誉，影响了后期的招生效益；5、在君汇旅行社的郑重告诫下，中发教育不予理睬，在事先未告知君汇旅行社的情况下，突然于2015年3月1日起强行拆除诉争租赁房屋，造成君汇旅行社全部投资财产毁损和丢失；并造成君汇旅行社5年收益损失1,500余万元。遂君汇旅行社诉至法院请求判令：1、依法解除君汇旅行社与中发教育于2014年3月签订的《租赁合同》；2、中发教育退还君汇旅行社房屋租赁押金50,000元；3、中发教育赔偿君汇旅行社房屋装修、物品及其它财产损失1,713,058元；4、中发教育支付君汇旅行社合同违约金50,000元；5、中发教育赔偿君汇旅行社停业经济损失3,000,000元；6、诉讼费用由中发教育承担。被告（反诉原告）中发教育本诉辩称，君汇旅行社未按约支付租金已超一个月，中发教育依约于2015年1月12日向君汇旅行发出解除合同的通知，《租赁合同》已经解除。对于装修及物品损失，中发教育已函告君汇旅行社不进行保管，故不同意君汇旅行社的诉讼请求3。关于5号宿舍楼，系根据君汇旅行社申报培训班的人数申领宿舍，并不是约定将5号宿舍楼整体交付君汇旅行社；2015年3月1日起强行拆除诉争租赁房屋情况属实；君汇旅行社提出的其他违约行为均不属实。故同意君汇旅行社的第2项诉讼请求，不同意其余诉请。被告（反诉原告）中发教育反诉诉称，合同第六条第四款约定“在本协议履行期间，如中发教育因故终止协议，中发教育必须提前三个月通知君汇旅行社，中发教育不承担违约责任”。因中发教育停止招生办学且就相关租赁物商谈转让，中发教育于2014年8月13日依据该约定提前三个月通知君汇旅行社提出终止租赁合同。后双方于2014年8月31日达成补充协议，明确君汇旅行社于2014年8月15日收到该通知，如双方同意于2014年11月14日前解除租赁关系并搬离，则另行协商补偿事宜。2015年1月12日，因君汇旅行社超过一个月未付租金，中发教育依据合同第六条第三款第二项约定的解约权，通知君汇旅行社终止合同，该通知自收到之日起生效；并根据合同约定要求君汇旅行社支付违约金50,000元，还要求君汇旅行社在收到通知之日起七日内将承租房屋内物件搬离，如未及时搬离而造成的不良后果由君汇旅行社自负，中发教育对此不负保管责任。并告知君汇旅行社应支付中发教育相应租金。中发教育提起反诉，请求判令：1、确认中发教育与君汇旅行社于2014年3月签订的租赁合同于2015年1月12日已解除；2、君汇旅行社支付租金其他费用142,393.42元（至2015年1月12日止）、2015年1月13日至2015年2月28日使用费28,344.30元；3、君汇旅行社支付违约金50,000元；4、诉讼费用由君汇旅行社承担。原告（反诉被告）君汇旅行社反诉辩称，中发教育违约在先，君汇旅行社是基于不安抗辩权拒付租金。双方一直在交涉中，中发教育的单方解除合同理由不成立，合同并未解除，不同意中发教育的反诉请求。君汇旅行社针对其本诉诉请及反诉辩称提供并当庭出示了下列证据：1、中发教育与君汇旅行社签订的《租赁合同》、房地产权证、租赁物业交付表各1份，旨在证明双方之间的租赁合同关系，并约定标的物、押金、违约责任等；双方于2014年2月25日办理部分房屋交接，但中发教育未交付5号楼第5、6、7层及学农试验田的事实；2、2014年8月13日《关于终止租赁合同的通知》、2014年8月31日《补充合同》、2014年11月7日《的回函》、2014年11月14日答复函、2014年12月3日《律师函》各1份，旨在证明中发教育以自身发展为由，单方要求终止租赁合同，后双方签订补充合同，但中发教育未与君汇旅行社进行协商，造成被告巨大损失，双方的租赁合同关系仍然存续的事实；3、2015年1月12日《关于单方终止租赁合同的通知》、2015年1月13日《关于解决房屋租赁合同的意见函》、2015年1月16日《关于房屋租赁合同纠纷意见的回复》各1份，旨在证明君汇旅行社愿意协商赔偿后搬离房屋，但中发教育执意违约，并未与君汇旅行社协商就再次提出解除合同的事实；4、2015年2月15日《律师函》、2015年2月26日《中华职业技术学院领导小组关于确保校园完整、维护学校稳定的公开信》各1份，旨在证明中发教育作为学校的现有控制人，与其他股东存在纠纷，中发教育急于与君汇旅行社解除双方租赁合同关系，存在恶意的事实；5、《合作协议书》、《协议书》各1份，旨在证明中发教育与君汇旅行社签订租赁合同前，中发教育曾与案外人上海远卓教育服务有限公司（以下简称“远卓公司”）签订过协议，发生纠纷进行诉讼后，由君汇旅行社承继案外人远卓公司权利的事实；6、《权限转移协议书》、《上海远卓教育服务有限公司在“中华学院”组件“基地”投入清单》、《装修合同》、《上海远卓中华学院基地广告、指示牌制作合同》各1份，旨在证明君汇旅行社承继案外人远卓公司租赁后，向案外人远卓公司支付转让款150,000元的事实；7、中发教育与案外人签订的《租赁合同》、学生住宿情况证明各1份，旨在证明合同期内，中发教育将本应移交给君汇旅行社的5号楼5、6、7层出租给案外人，中发教育存在恶意违约的事实；8、君汇旅行社向中发教育付款的工商银行付款回单1张、君汇旅行社向案外人远卓公司付款的银行付款回单3张，旨在证明君汇旅行社向中发教育支付押金50,000元，且依合同约定向案外人远卓公司支付150,000元转让款的事实；9、有关对系争房屋装修及教学用品投资的合同、收据、发票等，旨在证明君汇旅行社对系争房屋的装修和物品损失，以及因中发教育的违约阻扰，君汇旅行社外租场所和外聘教员的损失的事实；10、旅游合同若干份，旨在证明因中发教育的违约行为，致使君汇旅行社已签订的学员培训合同，或转至外租培训基地的事实；11、现场拍摄视频、照片若干份，旨在证据中发教育违约强行拆除系争房屋，抛弃损毁君汇旅行社购置的物品、搭建的舞台等财产的事实。中发教育针对其本诉辩称及反诉诉请提供并当庭出示了培训服务预报申请单与军训学农住宿安排表54页，旨在证明提供的住宿安排和5号楼的使用方式均是先由君汇旅行社先申请，再由中发教育统一安排宿舍，用后再退还中发教育，并非君汇旅行社所称将5号楼整幢交予君汇旅行社。经庭审质证，中发教育对证据1的真实性无异议，但认为学农试验田并非系争标的物，至于5号楼是按需安排入住，并非整体交付；对证据2的真实性无异议，但认为如君汇旅行社于2014年11月14日前搬离，则另行协商补偿事宜，逾期不搬离则依旧处于租赁关系中不再进行补偿；对证据3的真实无异议，但认为君汇旅行社在回函中明确双方发生争议是在其收到2014年8月13日解除通知后，并未提及起诉中陈述的五项违约，反面证明中发教育并不存在违约行为；对证据4真实性无异议，但不认可待证事实；对证据5真实性无异议，对关联性有异议，认为不是合同权利义务转移；对证据6真实性无异议，但认为君汇旅行社与中发教育系新签订的合同，并非从案外人远卓公司处承继合同权利义务；对证据7真实性无异议，但认为君汇旅行社是按需安排房间，并不影响与君汇旅行社的租赁；对证据8真实性、合法性均无异议，对收到押金50,000元的证据予以认可，其余关于远卓公司的关联性不予认可；对证据9真实性不认可或无法确认，并提出其已告知对物品不负保管责任；对证据10真实性提出异议，认为欠缺合同最基本要素，无法证明其待证事实；对证据11的真实性未提出异议，认为拆除系争房屋在合同解除后，并非拆除房屋致使中发教育违约，遗留物系君汇旅行社经告知后自行搬离后所丢弃。君汇旅行社对中发教育提供的证据真实性无异议，但认为无法证明其待证事实。本院认为君汇旅行社提供的证据1、2、3、5、6、7、8、11，中发教育提供的证据均真实、合法、且与本案具关联性，本院均予以采纳。汇旅行社提供的证据4不具关联性，本院不予采纳；证据9、10的真实性本院难以查实，难以采纳。基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2014年3月，君汇旅行社与中发教育签订《租赁合同》，合同约定中发教育将其所有的位于上海市奉贤区大叶公路5225号内5号学生宿舍楼和4号楼101、103、125、127单元和其他物业设施，出租给君汇旅行社，用于其承接学生活动及成人培训业务住宿使用；租赁期限从2014年4月1日至2019年6月30日止；学生住宿每人每天11元，成人培训项目收费按每人每天住宿费15元收取；租金按先付后用原则，君汇旅行社需支付中发教育押金50,000元给中发教育等。合同相关主要条文如下：“一、出租房屋情况：甲方（中发教育）同意按下述条款和条件将大叶公路5225号内5号学生宿舍楼物业和4号楼101、103、125和127单元（……）和其他物业设施（其他物业设施指报告厅和教室和操场和其他宿舍楼等设施，其他物业设施由乙方（君汇旅行社）提出使用申请后由甲方安排使用），出租给乙方用于承接学生活动及成人培训业务住宿使用。……三、押金、租金及其他费用1.4乙方承诺2014年4月1日至2015年6月30日期间接待学生总量不低于2.5万每人次（即该期间内保底租金不低于27.5万元，如实际接待人数不足2.5万人次，也需要支付27.5万租金，以后每年的学生接待人数均不得低于该人次，成人培训项目收费仍按每人每天住宿费15元收取）。2.3乙方应在每批开班后三个工作日内向甲方支付本协议约定的70%的住宿费，每批开班结束后三天之内结清余款（30%住宿费、电费、水费和宽带等）……六、合同终止3、甲方解约权：发生下列情形之一，甲方有权单方终止本合同……3.2乙方累计拖欠租金或其他费用达一个月以上（包含一个月）。……甲方依据上述情形提前终止合同时应提前一个月书面通知乙方。乙方应于收到通知后一个星期内及时搬离并交回甲方房屋，租金照实结算。4、在本协议履行期间，如甲方因故终止协议，甲方必须提前三个月书面通知乙方，甲方不承担违约责任。5、乙方解约权：因下列情形之一，乙方有权终止本合同，并要求甲方赔偿其遭受的一切经济损失：甲方未能按照合同约定的期限交付租赁物业，经乙方催告后30天内仍未能交付租赁物业的，乙方有权终止合同。……七、违约责任1、逾期交付或逾期支付租金达30天以上的，则作违约论处，守约方有权单方解除本合同，违约方应支付守约方违约金伍万元整。……八、交还租赁物业2、在本合同期限届满或终止时，乙方可自行拆走租赁物业内属乙方所有的可移动物品，如到期不搬的，则视为乙方自动放弃承租屋内的物品，归甲方所有，损失乙方自负。”合同签订后，中发教育于2014年3月25日将系争租赁房屋4号楼101、103、125、127房屋交付君汇旅行社。2014年3月13日，君汇旅行社支付支付中发教育押金50,000元。2014年6月30日起，君汇旅行社开始陆续承接学生培训班，学生开始入宿系争租赁物5号楼。2014年7月15日，君汇旅行社支付中发教育租金11,996元。2014年8月11日，君汇旅行社支付中发教育租金30,000元。2014年8月13日，中发教育向君汇旅行社发出《关于终止租赁合同的通知》，提出因其自身发展需要，要求解除租赁合同。2014年8月31日中发教育与君汇旅行社达成《补充合同》，双方同意于2014年11月14日前解除租赁关系并搬离的，则另行协商补偿事实。嗣后，双方未妥善处理相关解除事宜。2015年1月12日，中发教育再次向君汇旅行社发出《关于单方终止租赁合同的通知》，依据合同第六条3.2逾期支付租金超过一个月，提出解除合同，并要求君汇旅行社承担违约金50,000元；同时要求君汇旅行社于收到通知后七日搬离，否则其对租赁房屋内的物品不责任保管。2015年3月1日，中发教育拆除系争租赁房屋。另查明，在双方签订《租赁合同》前，中发教育与案外人远卓公司存在租赁关系，因纠纷涉讼后解除租赁关系，案外人远卓公司将本案涉讼学农实验田投入费用及有关物品等折价转让于君汇旅行社，并将学农实验田交付君汇旅行社。又查明，君汇旅行社实际使用房屋租金额为114,598元。还查明，中发教育与案外人上海长宁区众合培训学校签有《租赁合同》，租赁标的物包含有本案系争房屋5号楼第五层和第六层等，租赁期限为2014年5月16日至2014年9月2日。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，中发教育与君汇旅行社签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。双方对租赁合同是否已经解除意见不一。中发教育认为君汇旅行社逾期支付租金超过一个月，其行使单方解除权，故合同已经解除；但君汇旅行社认为中发教育以其自身发展为由要求解除合同，其拒付租金仅仅是行使不安抗辩权，故中发教育无权行使单方解除权，合同并未解除。现君汇旅行社认为中发教育存在五种违约行为并据此要求解除合同，本院认为合同双方当事人均可依法律规定或合同约定行使合同解除权，但君汇旅行社提及的五项违约行为中，仅有前二项是合同约定的解除合同的情形，第三、四项即使成立，也并非合同约定的可解除合同的情形。关于中发教育未交付5号楼第5、6、7层房屋是否构成违约？合同对5号楼的交付并未作明确约定，故本院根据租赁标的物的使用性质及结合合同履行情况对双方签约时的真实意思表示作出认定。首先，合同履行过程中，均以先由君汇旅行社根据培训班人数申请宿舍数量，再由中发教育予以交付的方式履行，并已履行了多批培训班，且君汇旅行社于发生纠纷前从未对此提出过异议；其次，租赁标的物中，除了争议的5号楼外，还有已交付的4号楼数间房间，以及诸如报告厅、教室等等。报告厅、教室也未在合同中约定如何交付，而君汇旅行社明确系与他人共用，不需交付。故5号楼的交付亦有报告厅、教室类似性质。故，本院认定双方签约时并没有将整幢5号楼交付君汇旅行社的意思表示，中发教育将5号楼第5、6层租赁于他人亦不构成违约行为，故君汇旅行社不能以此行使约定单方解约权。关于学农实验田未交付是否构成约定解约情形？合同中并未将学农实验田列为租赁标的，且案外人远卓公司已通过转让，将学农实验田交付君汇旅行社，故君汇旅行社亦不能以此行使约定单方解约权。关于第三、四，有关电路老化、中发教育堵门的事实，君汇旅行社未能举证证明，本院难以采信。所以，君汇旅行社不能据该四项事由主张解除合同。关于中发教育的单方解除合同的行为是否有效？本院认为中发教育先前以自身发展为由主张解除合同，不构成违约，且即使君汇旅行社不同意解除合同也不影响其按时支付租金，其拒付租金不成立不安抗辩权。综上，鉴于君汇旅行社于2015年1月12日收到解约通知，且合同明确约定中发教育应当提前一个月书面通知解除，故系争的《租赁合同》于2015年2月12日解除。对于中发教育反诉请求的租金及占有使用费，鉴于合同约定君汇旅行社应于合同终止时搬离租赁房屋内的物品，否则视为自动放弃。本院确认自合同解除时，中发教育已收回租赁房屋，故君汇旅行社应承担至合同解除日止的租金。按照双方确认的保底租金的计算方法，至2015年2月12日的保底租金应为：275,000元÷14×（10+12÷31）=204,089.29元。因实际产生的租金小于保底租金，应按保底租金计，扣已支付的租金41,996元，君汇旅行社还应支付租金162,093.29元。对于君汇旅行社要求中发教育赔偿房屋装修损失、停业经济损失的本诉讼请求，鉴于合同解除系君汇旅行社违约造成，故依法不予支持；对物品损失，鉴于合同约定君汇旅行社逾期不搬离物品视为放弃，故本院亦不予支持。由于合同的解除系君汇旅行社的违约行为造成，故本院依照合同约定，支持中发教育反诉请求君汇旅行社支付违约金50,000元的诉讼请求，驳回君汇旅行社本诉请求中发教育支付违约金50,000元的诉讼请求。对于君汇旅行社要求中发教育返还押金50,000元的本诉请求，中发教育予以同意，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、确认本诉原告（反诉被告）上海君汇国际旅行社有限公司与本诉被告（反诉原告）上海中发教育投资有限公司签订的《租赁合同》于2015年2月12日解除；二、本诉原告（反诉被告）上海君汇国际旅行社有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉被告（反诉原告）上海中发教育投资有限公司支付租金人民币162,093.29元；三、本诉原告（反诉被告）上海君汇国际旅行社有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉被告（反诉原告）上海中发教育投资有限公司支付违约金人民币50,000元；四、本诉被告（反诉原告）上海中发教育投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还本诉原告（反诉被告）上海君汇国际旅行社有限公司押金人民币50,000元；五、驳回本诉原告（反诉被告）上海君汇国际旅行社有限公司的其余本诉请求；六、驳回本诉被告（反诉原告）上海中发教育投资有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费45,304元，减半收取计22,652元，由本诉原告（反诉被告）上海君汇国际旅行社有限公司负担22,417元，由被告上海中发教育投资有限公司负担235元；反诉案件受理费4,611元，减半收取计2,305.5元，由本诉原告（反诉被告）上海君汇国际旅行社有限公司负担2,214.6元，由被告上海中发教育投资有限公司负担90.9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张劲松二〇一五年十二月十日书记员  吴映辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。