云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2017)云2601民初3518号原告:朱良芳，女，1972年4月1日生，汉族，住文山市。委托诉讼代理人：王天华，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。被告：文山州焱龙房地产开发有限公司，住所地：文山市东风路龙成国际写字楼5楼。法定代表人：何磊，总经理。委托诉讼代理人：陈扬洋，男，1984年9月24日生，汉族，住丘北县，系文山州焱龙房地产开发有限公司员工，特别授权。原告朱良芳与被告文山州焱龙房地产开发有限公司(以下简称焱龙公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月30日公开开庭进行了审理。原告朱良芳的委托诉讼代理人王天华、被告焱龙公司的委托诉讼代理人陈扬洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱良芳向本院提出诉讼请求：1.判决由被告限期支付原告2016年及2017年上半年租金共计19000元；2.判决由被告限期支付违约金2520元；3.判决由被告限期支付逾期利息647.52元，利率按照中国银行一年期的存款利率1.95%加上一个百分点即2.95%，计算至2017年9月14日；4.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，朱良芳变更诉讼请求为：1.解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；2.判决由被告支付原告2016年1月1日至被告移交原告房屋之日止的租金（2016年尚欠的租金为10600元；自2017年1月1日起，租金按每年12600元计算）；3.判决由被告支付违约金2520元；4.判决被告按未支付原告的租金为本金，以年利率2.95%计算逾期利息至实际交款之日止；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年4月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于文山东风路九霄财富中心的房屋出租给被告作为宾馆对外经营使用。租赁期自原告办理按揭贷款的一周后开始计算二十年，到期后如无另外约定，自动延续租期。租金约定为：合同期前5年，每年壹万贰仟元整（12000.00元）。以后租金根据经营状况及市场物价指数另定，每5年为一递增时限，递增幅度为年租金的+5%至10%。租金由被告每半年付清前半年的租金，支付时间约定为6月份结束后和12月份结束后的14天内，并在违约责任上约定，任何一方违反本合同规定须向对方支付合同价款20%的违约金，并承担守约方损失，逾期支付租金，按同期银行一年期存款利率加上一个百分点后按日计算。合同签订后，被告在第一个五年间（2007年5月29日至2012年5月29日）已支付租金给原告。按合同约定，自第二个五年开始，年租金递增5%-10%（根据经营状况及市场物价指数确定）。虽然双方没有具体商定第二个五年的租金，但至少应以年增长5%租金计租（12600元/年）。但被告未按合同约定履行，仍按租期前五年租金，以银行付款方式支付原告至2014年12月30日，尚欠原告2012年6月1日起至2014年12月30日的年递增租金1500元（每年600元）。2015年3月23日，被告支付原告租金2000元（银行转账）。至2015年6月14日止，被告尚欠原告2015年1月1日至6月30日的租金4300元。2016年1月12日，被告支付原告租金10000元，尚欠2015年7月1日至12月30日租金300元。2016年12月20日，被告支付原告租金2000元后，至今分文未付。尚欠2016年度租金10600元及2017年1月至6月租金6300元。根据《房屋租赁合同》的约定，被告逾期未支付原告租金的行为已构成违约，应按约支付违约金及逾期支付的约定利息，故被告应向原告支付如下款项：1、2012年6月1日至2014年12月30日的递增租金1500元；2、2015年1月至6月租金4300元；3、2015年7月至12月租金300元；4、2016年1月至12月租金10600元（其中上半年租金6300元，下半年租金4300元）；5、2017年1月至6月租金6300元。约定违约金2520元（12600*20%）；逾期付款利息，利率按中国银行2017年度存款一年期利率1.95%加上1个百分点即2.95%计算。以上租金合计19000元，违约金计2520元，利息合计647.52元，共合计：22167.52元。焱龙公司辩称，一、原告主张被告限期支付2016年及2017年上半年租金，支付房屋租金含递增金额不应支持。原告所计算的租金及其租金明细不符并与我方所算欠款租金不符，需要求重新计算并复核。1.根据合同约定计算所欠租金为:建筑面积40.5平方米至43平方米的房屋，每年租金约定12000元。2016年12000元，扣除于16年12月20日已经支付的2000元，剩余10000元未支付，2017年12000元，合计金额22000元；2.根据合同约定计算所欠租金为：建筑面积57.8平方米的房屋，每年租金约定16800元，扣除于16年12月20日已经支付的4400元，剩余12400元未支付，2017年16800元，合计金额29200元；3.我公司认可建筑面积40.5平方米至43平方米的房屋未支付租金22000元，建筑面积57.8平方米的房屋，未支付租金29200元。未支付原因为：企业持续亏损，经营场地持续减少，资金周转困难，导致现阶段只能暂时维持日常经营，无力支付，现阶段在多方凑集资金，资金到位后立马支付；4.根据《房屋租赁合同》条款第四条“以后租金根据经营状况及市场物价指数另定，每五年为一递增时限。递增幅度为年租金的+5%至10%。”租金递增的前置条件为经营状况，而我公司于2013年至2017年一直处于亏损状态。从2013年起能保障租金支付至2016年，已经是公司最大的努力及结果，因此认可原约定租金，不含递增部分。二、判决支付违约金，不应得到支持。因为根据《房屋租赁合同》条款第十条第1、2小点。合同条款约定既有违约金，又需要支付利息。原告所主张的违约金过高，不应得到支持，只应支持支付利息。三、违约利息。认可原告针对违约利息的计算及诉讼请求。四、本案诉讼费用问题。因企业处于亏损阶段，资金困难，建议本案诉讼费用由原告自行承担。公司同意解除双方签订的房屋租赁合同，并返还现在所租赁的房屋。朱良芳针对其主张向本院提交以下证据：房屋产权证、土地使用证，证明原告依法享有出租房屋的权属。《房屋租赁合同》，证明原、被告签订《房屋租赁合同》，约定了前5年租金额，租期起算日期及违约金、逾期付款利息的计算方法等内容。中国银行存折，证明被告支付租金的情况。经质证，焱龙公司对朱良芳提交的1、3组证据无异议，不认可第2组证据的证明观点，认为合同中递增的部分是有前置条件的，因为公司的经营状态没有达到合同中约定的，递增费用不应该得到支持。焱龙公司无证据提交。本院认为，朱良芳提交的证据均客观、合法，与本案相关联，本院均予以采信。本院经审理认定事实如下：2007年，朱良芳与焱龙公司签订《房屋租赁合同》约定，朱良芳将位于文山东风路九霄财富中心铂金小户型9楼01号，建筑面积为42.41平方米的空房屋出租给焱龙公司，焱龙公司将房屋进行装修，配备家具卫生洁具、电器、床上用品等设施，待合同生效后，焱龙公司将房屋及其他配套设施作为宾馆投入对外经营使用。租赁期限为：首次租期为起始日期（办理完按揭贷款的当天）之日起的二十年，到期后，如无另外约定，焱龙公司将自动延续租期，每次延续5年，每一延续期限从上一期限最后一日的次日开始计算。租金支付方式为：合同前5年，每年租金为12000元，以后租金根据经营状况及市场物价指数另定，每5年为一递增时限，递增幅度为年租金的5%至10%，每半年交付一次，交付时间约定为6月份结束后和12月份结束后（视具体情况而定）的14天内（注：第一公历年度按实际月数计算，租金在办理完按揭贷款的一周后开始执行），在办理按揭贷款的当日视为将房屋交付给焱龙公司，未办理按揭贷款的，付清房款之日即视为将房屋交付给焱龙公司。违约责任为：任何一方违反合同的规定，需向对方支付合同价款20%的违约金，并承担由此给守约方造成的损失；焱龙公司到期未按时支付租金的，除支付应付款外就未付款项到期之日起至其全额支付之日止计收利息，利率按同期国家银行实行的一年期存款利率加上一个百分点后按日计算。合同签订后，焱龙公司按每年租金12000元支付朱良芳租金至2015年12月。2016年，焱龙公司共支付朱良芳租金2000元，至今未再支付租金。本院认为，朱良芳与焱龙公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。现朱良芳要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，焱龙公司也同意解除合同并返还所租赁的房屋，系双方当事人在自愿、合法基础上所达成的协议，本院予以支持。朱良芳主张自2016年1月1日后以年增长5%计算租金，即12600元/年，焱龙公司辩称，自2013年至2017年公司一直处于亏损状态，但并未提交证据加以证明，应承担举证不能的不利后果，焱龙公司应按照合同约定递增房屋租金。对朱良芳要求自2016年1月1日起至焱龙公司移交房屋之日止的租金按照12600元/年计算的诉讼请求，未超过双方约定，本院予以支持。2016年焱龙公司支付朱良芳租金2000元，现尚欠10600元，应予以支付。自2017年1月1日起，租金按照12600元/年的标准计算至焱龙公司实际返还租赁房屋之日止。朱良芳要求焱龙公司支付违约金2520元，因焱龙公司的违约行为系未按合同约定及时支付房屋租金，依照双方在《房屋租赁合同》中约定的违约责任条款，应适用焱龙公司未按时支付房屋租金应承担的违约责任条款，即焱龙公司除应支付房屋租金外，还应支付自到期之日起至其全额支付之日止的利息，利息按照中国银行同期一年期存款利率加上一个百分点后按日计算。因此，对于朱良芳要求焱龙公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，对朱良芳要求焱龙公司支付利息的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，对朱良芳的诉讼请求，本院部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：解除朱良芳与文山州焱龙房地产开发有限公司于2007年4月21日签订的《房屋租赁合同》；文山州焱龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内将租赁房屋返还朱良芳；文山州焱龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付朱良芳2016年尚欠的租金10600元，自2017年1月1日起，租金按照12600元/年的标准计算支付至文山州焱龙房地产开发有限公司返还租赁房屋之日止；文山州焱龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付朱良芳到期未付租金的利息（利息以到期未付租金为本金，按照同期中国银行一年期存款利率加上一个百分点自到期之日起按日计算至文山州焱龙房地产开发有限公司付清租金之日止）；驳回朱良芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，减半收取计175元，由文山州焱龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员 罗 娅二〇一七年十二月十一日书记员 喻远尧