内蒙古自治区包头市青山区人民法院民 事 判 决 书（2015）包青民初字第2763号原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头市青山区。法定代表人陈乐艺，经理。委托代理人曹玉萍，该公司职工。委托代理人刘东，内蒙古承达律师事务所律师。被告冯连录，男，1970年9月25日出生，汉族，无职业，住包头市青山区。委托代理人韩功滨，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司诉被告冯连录物业服务合同纠纷一案，本���于2014年10月19日立案受理。依法由审判员阎卿芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司的委托代理人曹玉萍、刘东，被告冯连录的委托代理人韩功滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司诉称，原告是锦林花园业主大会依法选聘的物业服务企业。从2004年起，原告即与锦林花园业主委员会签订《锦林花园物业委托管理合同》，每次合同服务期限为3年。原告依合同约定履行相关义务至今，被告应于每年12月31日之前向原告交纳当年的物业管理服务费。时至今日，被告未交纳2009年至2014年度物业管理服务费，现原告向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告给付原告2009-2014年度物业费项下的电梯费5448元；2、本案诉讼费用由被告负担。被告冯连录辩称，答辩人就原告的起诉做如下答辩：1、原告的诉讼请求要求答辩人给付2009年至2014年度物业费，其中2009年至2012年四个年度的物业费已超过诉讼时效。根据我国《民法通则》第一百三十五条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”原告在长达三、四年的时间内，从未向答辩人要过物业费。在2010年1月14日签订的《锦林花园物业委托管理合同》中明确约定，物业收费时间以季度收取，而非按年收取。根据《民法通则》第一百三十七条之规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。原告在起诉状中也称，原告曾多次发出书面催缴通知，答辩人从未收到什么催缴通知。由此，2009年至2012年四个年度的物业费已超过诉讼时效；2、原告请求的物业费的收费依据不合理更不合法，不应得到支持。2010年1月14日签订的《锦林花园物业委托管理合同》中开始出现电梯费及二次加压费的相关约定。根据《包头市物业管理条例》第六十五条第二款之规定：“电梯、避雷、消防和供水、供热二次加压等设施设备的维修和更新改造费用，超过保修期的，可以从房屋专项维修资金中列支”。也就是上述所列费用不需要业主承担。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”。本案中，原告违反规定，擅自收取电梯费、二次加压费等，此收费条款是无效的；电梯使用费的收费标准是按照业主的住宅建筑面积收取是不合理的，违反常规的，电梯的使用磨损不是大平米的用户造成磨损就严重���小平米的用户磨损程度就轻。综上所述，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司（乙方）与包头市锦林花园业主委员会（甲方）分别于2007年1月14日签订《锦林花园物业管理委托合同》一份；2010年1月14日、2013年4月13日、2014年8月12日签订《锦林花园物业委托管理合同》三份。合同约定，甲方将包头市锦林花园住宅小区委托乙方物业管理，委托物业管理服务期限从2007年1月14日一直延续至2017年8月11日止。原告与包头市锦林花园业主委员会于2007年1月14日签订《锦林花园物业管理委托合同》约定的收费标准和方式为：住宅房屋，乙方按照建筑面积每月每平方米0.7元向业主、使用人收取；非住宅房屋乙方按照建筑面积每月每平方米1.00元向业主、使用人收取。该合同中未有电梯费收费标准及收费时间的约定。原告与包头市锦林花园业主委员会于2010年1月14日、2013年4月13日、2014年8月12日签订《锦林花园物业委托管理合同》约定的收费标准和方式为：住宅房屋乙方按照建筑面积每月每平方米1元，小高层2层到5层每月每平方米1.4元（含电梯费0.4元/每平方米），6层1.45元（含电梯费0.45元/每平方米），7层到11层1.7元（含电梯费0.45元/每平方米，二次加压费0.25元/每平方米）向业主、使用人收取；非住宅房屋乙方按照建筑面积每月每平方米为1元向业主、使用人收取；空闲房屋乙方按照建筑面积每月每平方米为1元向开发商收取。车库0.5元/每平方米向业主、使用人收取。2010年1月14日、2013年4月13日签订的《锦林花园物业委托管理合同》约定收费时间为季度收取；2014年8月12日签订《锦林花园物业管理委托合同》约定收费时间为物业服务满1个季度后，按年收取物业服务管理费。收缴物业费由物业公司自行收取。被告冯连录居住在包头市青山区锦林花园，原告称房屋面积为189.21平方米，物业服务费中的电梯费按每平方米0.4元标准收取，被告未向原告交纳2010年至2014年度的物业服务费的电梯费4540元。上述事实有《锦林花园物业委托管理合同》、资质证书及原、被告的陈述在案佐证，足以认定。本院认为，原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司与包头市锦林花园业主委员会签订《锦林花园物业委托管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。被告冯连录作为包头市锦林花园住宅小区业主，应受上述合同的约束。原告依约为被告冯连录所居住的小区提供物业服务后，被告应依约定向原告支付包括电梯使用费的物业管理服务费。现原告要求被告支付2009年��2014年物业管理服务费项下的电梯费5448元，原告与包头市锦林花园业主委员会于2007年1月14日签订《锦林花园物业管理委托合同》中未有电梯费的约定，视为原告请求的电梯费已包含在物业费的约定中。故原告要求被告承担2009年的电梯费，依据不足，本院不予支持。在之后的物业合约中，原告与包头市锦林花园业主委员会明确就电梯费有约定，被告提出该约定违反法律规定，应确认无效，另外，被告提出原告按照业主的住宅建筑面积收取电梯使用费的收费标准不合理。高层住宅的电梯部分属于共有部分，被告作为权利人，可以放弃对共有权的享有，但不得以此为由拒绝履行义务。另外，原告与包头市锦林花园业主委员会于2010年1月14日、2013年4月13日、2014年8月12日签订《锦林花园物业委托管理合同》约定的收费标准为小高层2层到5层每月每平方米1.4元（含电梯费0.4元/��平方米），被告从个体角度提出该约定违反法律规定应确认无效的抗辩理由，依据不足，本院不予支持。按照业主的住宅建筑面积收取电梯使用费的收费标准系双方约定且符合法律规定，被告认为不合理，完全从其个人利益出发，被告的该抗辩理由，依据不足，本院不予支持。本案争议的焦点是原告请求的物业费项下的电梯费，被告该不该缴纳而非原告是否向被告索要过，被告提出，2007年，原告强行向其收取电梯费，否则拿不到钥匙，之后，原告从未向其索要过物业费项下的电梯费，故原告2009年至2012年四个年度的物业费已超过诉讼时效。被告缴纳了电梯费以外的其余物业费，庭审中也承认就电梯费的缴纳与否双方协商过，只是双方未达成一致意见，现被告以超过诉讼时效进行抗辩，依据不足，本院不予支持。故原告要求被告支付2009-2014年度物业费项下的电梯费5448元，本院支持2010年-2014年度物业费项下的电梯费4540.80元，2009年度物业费项下的电梯费，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：一、被告冯连录支付原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司2010年-2014年度物业费项下的电梯费4540.80元，于本判决书生效之日起三日内付清；二、驳回原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司已预交），由被告冯连录负担，于本判决书生效之日起三日内随上��款项一并给付原告包头市锦林花园物业服务有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员  阎卿芳二〇一五年十二月十六日书记员  祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制��还。《物业管理条例》：第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四十二条业主应当根据物业服务合同��约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。