四川省广安市广安区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1602民初5484号原告：广安为民物业管理有限公司，住所地四川省广安市广安区。法定代表人：周佳，执行董事兼总经理。委托代理人：张宗强，四川典智律师事务所律师，特别授权。委托代理人：王玲，四川典智律师事务所律师。被告：许钰，女，汉族，生于1974年5月29日，住广安市广安区。原告广安为民物业管理有限公司（下简称广安为民物业公司）与被告许钰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年12月7日、2017年12月22日公开开庭进行了审理。原告广安为民物业公司的委托代理人张宗强、王玲，被告许钰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广安为民物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告物管费2519.00元及违约金3558.09元（违约金计算至物管费付清之日止，现暂计算至2017年8月28日）；2、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2016年1月1日，原告与在水一方小区业主签订了《物业管理合同》，主要约定：物业费应在每年一月一日至五月二十日内一次性交情，若不按时交纳，从逾期之日按每天千分之缴纳违约金。原告履行了物业管理义务，有90%以上业主缴纳了物管费，被告至今未缴纳。被告许钰辩称：原告公司原法定代表人系小区业主委员会副主任，业主委员会主任在未经过小区半数以上业主同意情况下，聘用原告进入本小区服务，合同无效，损害了业主利益。原告聘用人员无资质、无证书，保安都是60岁以上老人，小区多次发生入户盗窃、物品丢失案件。原告服务态度差、服务质量差、物业管理混乱，为收取物管费不择手段，侮辱、威胁、恐吓业主。基于原告有打扫主要干道和倒垃圾行为，她愿意按附近小区收费标准0.3元/平方米支付这两年的物业费。经审理查明：2016年1月1日，原告（乙方）与广安市在水一方小区业主委员会（甲方）签订了《物业管理合同》，主要约定：甲方委托乙方对水一方小区实行专业化、一体化的物业管理；委托管理事项：房屋共享部位的维修和管理；房屋共享设施设备及其运行的维护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；保安工作；合同期限五年，从2016年1月1日至2020年12月31日；甲方应在每年一月一日至五月二十日内，向乙方一次性交清当年的物业管理服务费；乙方于每年十二月三十日起向甲方收取次年的物业管理服务费；跃层按每月每平方米建筑面积0.6元收取；公用设施设备用水用电，按每月每户10元，向业主收取。被告住宅建筑面积158.29平方米。2017年4月18日、2017年6月1日，原告向被告发出了《律师催告函》，向被告催收2016年1月1日至今两个年度的物业管理费2520元（住房及车库按0.6元/平方米计算）。被告已收到。同时查明，广安为民物业公司于2014年3月14日登记成立，营业期限为长期，经营范围为物业管理，2015年12月29日经广安市城市管理行政执法局核准为三级资质，有效期为2021年12月26日。根据2014年2月19日在水一方小区业委会备案登记表记载，邓彬为在水一方小区业主委员会主任，周贤斌为副主任，周贤斌的职责为对外事务。广安市在水一方小区业主委员会任期从2014年2月19日至2017年2月18日。在2016年12月26日前，周贤斌系广安为民物业公司的法定代表人。另查明，2006年至2013年12月底前，在水一方小区业主由成都中霖物业管理有限公司提供前期物业管理服务，物业管理服务费收取标准为住宅及非住宅按建筑面积每月0.6元／㎡。上述事实，有《物业管理合同》及服务质量承诺书、《前期物业管理协议》、《营业执照》、《资质证书》、《小区业主委员会备案登记表》、房屋登记信息查询结果单、《物业费用催缴通知单》、《律师催告函》及送达回执、照片等证据予以证实。本院认为，广安为民物业公司是依法成立并具有三级资质的物业服务管理企业，广安市在水一方小区业主委员会于2014年依法成立并备案登记，在水一方小区业主委员会在与原告签订物业管理合同时在任期内，双方在协商一致的基础上签订的合同符合法律规定，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，选聘和解除物业服务企业，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，原告未能提供证据证明作为在水一方小区物业服务企业符合上述规定和程序，但根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定，强制性规定是指效力性强制性规定，即法律和行政法规明确规定违反了禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范，或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立，但是违反这些禁止性规范后，如果合同继续有效，将损害国家利益及社会公共利益的规范，《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定属于管理性强制性规定。被告未提供证据证明本案存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的情形，故被告辩称原告与在水一方业委会签订的物业管理合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。对于是否损害业主利益的问题。原告于2016年1月1日与在水一方小区业主委员会签订《物业管理合同》，从2016年1月1日起至2020年12月31日止为在水一方小区业主提供物业管理服务，在此之前，成都中霖物业管理有限公司为在水一方小区提供前期物业管理服务，收费标准为住宅及非住宅按建筑面积每月收取0.6元／㎡，与原告的物业管理服务收费标准一致，原告的收费标准，没有损害在水一方小区业主的利益，故被告主张的合同损害了业主利益的辩称意见不成立。依法成立的合同对当事人双方均具有法律约束力，当事人各方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故在水一方小区全体业主及物业使用人应受业委会与原告签订物业管理合同的约束。原告自2016年1月1日起为被告提供了物业管理服务，被告理应按合同的约定向原告交纳相应的物业服务费，故原告要求被告支付物业管理服务费的请求本院予支持。因合同约定，业主应在每年1月1日至5月20日向原告一次性交清当年物业管理服务费，原告于每年12月30日起向业主收取次年的物业服务管理费，故原告主张被告交纳2016年1月1日起至2017年12月31日期间的物业管理服务费的请求符合合同约定，应予支持。因物业服务系针对广大业主，具有公共性，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主的共有权利，如各业主均从自己利益的角度，以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒绝交纳物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损失大多数业主的利益，如果原告在履行物业管理过程中存在严重的质量问题，被告可以选择合法的途径主张权益，但以拒不交纳物业费显属不当。虽然原告主张的违约金有合同约定，但从被告提交的照片看，原告在提供物业服务过程中也存在一定的问题，被告拒交物业费实系被告对原告能改善物业服务态度和质量的意愿表达。为督促原告提高服务质量，改善服务方法，对原告要求支付违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告许钰向原告广安为民物业管理有限公司支付从2016年1月1日至2017年12月31日的物管费2279元及公用设施设备用水用电费240元，共计2519元；二、驳回原告广安为民物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由原告广安为民物业管理有限公司负担15元，被告许钰负担10元，分别向广安市广安区人民法院交纳。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。审判员  杨秀华二〇一七年十二月二十二日书记员  何雪锋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。