徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民初字第3071号原告胡家安，徐州纺织厂退休职工。被告徐州天基房地产开发有限公司，住所地本市泉山区二环西路湖滨路口东南角售楼中心法定代表人杨乃斐，该公司董事长。委托代理人郑宗健，该公司副总经理。委托代理人李超，广东安国律师事务所律师。原告胡家安与被告徐州天基房地产开发有限公司房屋拆迁安置纠纷一案，本院于2015年7月21日受理后，依法由审判员蒋春明独任审判，后因案情复杂，转入普通程序审理，于2015年8月28日、10月21日公开开庭进行了审理。原告胡家安，被告徐州天基房地产开发有限公司委托代理人郑宗健、李超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡家安诉称，原被告于2006年5月17日签订房屋拆迁置换协议，按约定18个月即可上房，但直至2014年7月底才通知原告上房，被告恶意违约，至今未支付分文临时安置补偿费。被告签约时出示了“罗马假日花园”规划的平面图，当时图纸上规划有音乐喷泉、太阳广场、音乐广场、老年活动室等设施，还布置了小区沙盘模型，但被告实际建设的小区和安置房与规划的不一致，恶意更改规划。C1和C2楼间的消防通道原来规划的是9.7米，但现在建成的却是4.7米。小区道路原来规划的非常宽敞，现在却仅能容一辆汽车通过，取而代之的是有辐射的配电室和化粪池。被告拆迁时明确表示补偿标准是一样的，决不让早签拆迁协议的人吃亏，让后签协议的���占便宜，但有人就比我多补偿25000多元。被告安置的房屋，其中一间卫生间无自然光，不符合国家规定。套内无暖气，门窗未安装好、厨卫未按标准建好，楼梯和走道未铺设地转，没做到让老百姓拎包即可入住的标准。被告将C1楼的2单元部分建筑改建厨房违法，并导致原告无法开窗，没有安全感。请求法院判令1、被告恶意更改规划，没按承诺建设安置房，赔偿因违反拆迁时的约定，给原告造成的损失100000元；2、被告按签订拆迁安置协议时的图纸恢复原状；3、因原告房屋拆迁后长期未能上房，被告应按照安置房屋面积92.55平方米计算过渡费，支付期间自拆迁之日起至今，应赔偿过渡费等损失200000元，4、赔偿原告交通费和精神损失50000元，负担本案诉讼费用。被告徐州天基房地产开发有限公司辩称，因纺织厂南区改造，被告��徐州市建设局申请拆迁许可，对原告在拆迁范围内的建筑面积32.7平方米的房屋实施拆迁。拆迁协议约定就地安置，安置房位于C1号楼3单元301室，建筑面积92.55平方米；产权交换后，原告应于上房前支付差价款205467.7元，双方同意被告应支付原告的过渡费冲抵房屋产权交换差价款。后因拆迁遇阻等因素，徐州市建设局同意拆迁许可延期，直至2011年11月10日才全部拆迁完毕。2014年6月30日，徐州市建设局颁发A1-A9、C1、C2号楼住宅项目交付使用通知书，7月21日被告通过媒体公告上房通知，上房日期为2014年7月30日。原告接到上房通知，以诉称理由拒绝上房。被告拆迁及开发建设均按国家规定办理，并经行政主管部门综合验收，不存在恶意更改规划，违反拆迁协议的约定，更不存在违法不支付原告过渡费的情形。被告同意过渡费计算至2014年7月30日，但2014年7月30日以后，因原告���正当理由拒绝上房，主张过渡费无法律依据，请求法院依法驳回。C1号楼违建厨房是业主为使用方便所为，原告主张是被告所为与事实不符。徐州市规划局已作出徐规认（2015）50号违法建设认定通知书，责令泉山区政府处理，且改建的厨房与原告窗户之间距离较远，并不影响原告开窗及安全问题。原告的房屋与配电室中间隔着小区道路及绿化隔离带，距离好几十米，原告主张辐射无事实依据。原告承建的房屋已经各项验收合格，徐州市建设局也已作出交付使用通知书，原告的诉讼请求均不成立，请求法院依法驳回。经审理查明，2005年9月15日，徐州市建设局作出徐拆许字（2005）第21号房屋拆迁许可，批准被告因纺织厂南厂区改造项目建设实施拆迁。因原告的房屋座落于拆迁范围之内，2006年5月17日，原被告签订房屋拆迁产权交换安置协议一份，协议约定：被告根据徐州市政府78号令、徐政发（2004）64号、徐政发（2005）5号、徐建发（2005）13号文件实施拆迁，原告应拆迁房屋的合法建筑面积是32.7平方米，选择的补偿安置方式为产权调换，安置房屋座落于纺织厂南厂C1号安置楼3单元301室，建筑面积92.55平方米；双方一致同意，以被拆迁房屋的补偿款与经价格主管部门核定的价格确定的安置房款，相互结算差价；原告应得房屋拆迁补偿款为50913.9元，附属物及室内装饰装潢补偿费714元，搬家费327元，误工费200元，过渡费先行计算18个月计4708.8元，合计56863.7元；被告提供产权交换房屋的总房款262331.4元，其中同等建筑面积（32.7平方米）价值73803元，超安建筑面积59.85平方米价值188527.5元，产权交换后，原告应支付差价款205467.7元，该款于上房前现金支付；原告过渡方式为自行安排，超过约定18个月过渡期限被告应按规定���原告支付超期过渡费，直至上房；原被告一致同意以过渡费冲抵安置房屋差价款等。被告因拆迁遇阻，经徐州市建设局批准，一直延期至2011年11月10日。2014年6月30日，徐州市建设局作出徐建住（2014）通字第19号，关于A1-A9、C1、C2号楼住宅项目交付使用通知书。2014年7月20日至7月30日，被告通过在徐州都市晨报刊登公告、电话通知、现场通知等多种形式通知业主于2014年7月30日上房。庭审中，原告承认于2014年7月30日前接到上房通知，但以诉称理由拒绝上房。另查明，纺织厂南厂区改造项目规划经多次调整，但被告均办理了规划变更审批。以上事实有（2005）第21号房屋拆迁许可证、原被告签订房屋拆迁产权交换安置协议、规划变更图纸及徐州市规划局总平面变更批准通知书、徐州市建设局作出的徐建住（2014）通字第19号交付使用通知书、��告在都市晨报刊登的上房通知公告、庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，被告因纺织厂南厂区改造项目，经相关行政主管部门审批实施拆迁，双方依据徐州市政府78号令、徐政发（2004）64号、徐政发（2005）5号、徐建发（2005）13号文件，在协商一致的基础上，签订的房屋拆迁产权交换安置协议合法有效，双方均应遵照履行。原告主张拆迁中被告给他人多补偿25000多元，不属本院审理范围，原告可向其他相关部门主张权利。被告从项目拆迁至开发建设完成，多次进行规划变更，但均履行了相应的审批手续。依照相关规定，房屋拆迁协议在合同性质，法律适用上与商品房买卖合同不能等同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定“商品房的销售广告和宣传资料为邀约邀请，但出卖人就商品房��发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违法的，应当承担违约责任”。本案中双方当事人签订的是房屋拆迁产权交换安置协议，并非商品房买卖合同，拆迁安置房屋的价格亦经相关价格主管部门核定，并非双方当事人协商确定，且原告未有证据证明被告在签约时作出具体确定的说明和允诺，因此原告主张被告违约，要求赔偿损失100000元，按签订拆迁安置协议时的图纸恢复原状，无合同和法律依据，本院不予支持。被告承建的安置房于2014年6月30日已经徐州市建设局批准交付使用，故原告主张被告交付的房屋不符合国家规定标准，本院不予支持。徐建发（2005）13号文件，关于���徐州市市区城市房屋拆迁附属物补偿和搬迁补助标准》明确规定，过渡费应按拆除合法建筑面积为计算依据，故原告主张按安置房屋面积92.55平方米为计算依据，本院不予支持。徐州市政府78号令关于《徐州市城市房屋拆迁管理办法》多层住宅的过渡期限最长不得超过18个月，高层住宅的过渡期限最长不得超过30个月。由于拆迁人的责任延长过渡期限，对自行安排住房过渡的，从逾期之日起应当加一倍支付临时安置补助费；六个月后仍不能交付使用的，自第七个月开始应当加二倍支付临时安置补助费，直至交付使用。本案中，原告选择自行安排住房过渡，双方约定的过渡期限为18个月，过渡期内补偿标准为8元/平方米/月，补偿期间为自2006年5月17日起至2007年11月16日止，计4708.8元；后因被告责任延长过渡期，按照双方约定及文件规定，被告应自逾期之日起的六个月内加一倍支付临时安置补助费，补偿标准为16元/平方米/月，补偿期间为自2007年11月17起至2008年5月16日止，计3139.2元；被告自逾期第七个月起应当加二倍支付临时安置补助费，直至交付使用，故补偿标准为24元/平方米/月，补偿期间自2008年5月17日起自被告通知上房之日止(2014年7月30日),计58860元，以上合计被告应支付原告过渡费66708元。其中过渡期限为18个月的过渡费4708.8元，已在双方签定的房屋拆迁产权交换安置协议中抵扣安置房款，抵扣后原告尚欠产权差价款205467.7元，被告还应支付原告至上房之日（2014年7月30日）过渡费61999.2元。因原被告在房屋拆迁产权交换安置协议中，明确约定原告过渡方式为自行安排住房，过渡费冲抵安置房屋差价款，故原告主张被告一直未支付过渡费理由不能成立。原告主张C1楼2单元违建厨房，从而导致���告无法开窗，没有安全感，因与本案不属同一法律关系，依法不能合并处理，故原告应另行主张权利。综上，原告诉称拒绝上房的理由均不成立，原告的所有诉讼请求均无合同和法律依据。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第八十四条，《城市房屋拆迁管理条例》第九条、第十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告胡家安的诉讼请求。案件受理费2300元由原告胡家安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  蒋春明人民陪审员  许月新人民陪审员  胡晓燕二〇一五年十二月二十二日书 记 员  刘星辰