江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏04民终3584号上诉人（原审被告）：匡亚，女，1973年9月8日出生，汉族，住江苏省常州市新北区。委托诉讼代理人:莫励，男，1968年7月12日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。系上诉人外甥。被上诉人（原审原告）：潘兴良，男，1965年12月16日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。被上诉人（原审原告）：蒋某，女，1965年11月11日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。被上诉人（原审原告）：潘政宇，男，1998年12月12日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。法定代理人：蒋某，女，系潘政宇的母亲。三被上诉人共同的委托诉讼代理人:周相余，江苏群卿律师事务所律师。上诉人匡亚因与被上诉人潘兴良、蒋某、潘政宇房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院(2016)苏0412民初7702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。匡亚上诉请求：1.改判我不承担自2016年8月28日至2017年8月27日期间的房屋租金380000元及违约金（以380000元为本金，自2016年7月29日至付清之日止，以人民银行同期贷款基准利率的130%计算）。2.由于该房屋我已经花费装修金70万元，请求装修款抵偿违约金。3.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定，在履行期限届满以前，我多次向被上诉人明确要求解除合同，并于2016年8月8日通过顺丰快递向出租人邮寄通知函，明确要求终止房屋租赁合同，并明确告知2016年8月28日自行搬出该租赁房屋，被上诉人于2016年8月30日签收该函件。2016年8月28日，在被上诉人不到场的情况下，我将承租房屋的钥匙交给常州市湖塘新城南都物业公司，并告知被上诉人去物业公司领取钥匙。我用顺丰快递将搬出情况邮寄函告知常州市湖塘新城南都物业公司李主任，快递显示已经签收。我已经提前一个月通知被上诉人要求解除租赁关系，事实上，自2016年8月28日起，我已将涉案房屋交还给了被上诉人。2.被上诉人提出的违约金年利率是按6%计算，而一审判决是以人民银行同期贷款基准利率的130%计算。3.我向法院提供了装修清单和费用结算单，请求用装修款抵偿违约金。4.根据《合同法》第一百一十四条的规定，违约金过高的比较标准为守约方的实际损失，而本案中，我提前一个月告知出租人要求解除合同，并搬迁离开租赁房屋，将钥匙归还出租人，出租人没有任何实际损失。潘兴良、蒋某、潘政宇答辩称，一审法院查明事实正确，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。潘兴良、蒋某、潘政宇向一审法院起诉请求：1.判令匡亚支付我方一年的房屋租金380000元，承担违约金380000元，并支付从2016年7月29日起至款项付清之日止按年利率6%计算的利息。2.本案的诉讼费用由匡亚承担。一审法院认定事实：2015年7月28日，匡亚与潘兴良、蒋某、潘政宇签订了一份房屋租赁合同，约定潘兴良、蒋某、潘政宇将共同共有的位于武进区湖塘镇新城南都251-1幢103的房屋（以下简称103房屋）出租给匡亚使用，租赁期限为5年，自2015年8月28日至2020年8月27日止。租金为每年380000元，匡亚于2015年7月30日前支付第一年租金380000元，以后每年7月28日前提前1个月支付下一年度租金。合同签订后，匡亚按约支付了第一年度的租金380000元，潘兴良、蒋某、潘政宇将案涉房屋交付匡亚经营使用。2016年8月28日，匡亚向潘兴良、蒋某、潘政宇发出《解除函》，称由于经营亏损巨大，提前解除双方签订的租赁合同，并于当日搬出所租赁的房屋。同日，匡亚通知新城南都物业，称已搬出租赁房屋，并将钥匙交给物业工作人员。因双方意见未能达成一致，潘兴良、蒋某、潘政宇遂诉至法院。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，且不违反相关法律规定，合同合法有效，双方均应当按约全面履行。本案的争议焦点集中在匡亚是否有权单方解除与潘兴良、蒋某、潘政宇签订的房屋租赁合同。潘兴良、蒋某、潘政宇认为，无论是根据法律规定还是合同约定，匡亚均没有权利单方面解除合同，因此合同应当继续履行。匡亚认为，其已经通知潘兴良、蒋某、潘政宇解除合同且该通知已经到达，因此合同已经解除。一审法院根据查明的事实，作如下分析：1.按照合同法第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，案涉《房屋租赁合同》未有相关约定。2.合同法第九十四条规定了五种情形当事人可以解除合同，即当事人的法定解除权。本案中，匡亚以经营亏损为由要求解除合同，不符合上述规定。3.合同法第九十六条关于“解除权的行使”规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。在合同法的相关司法解释中，规定“当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”即当事人在收到解除通知的异议期间为三个月。本案中，《解除函》的到达时间为2016年8月30日，而同年10月24日潘兴良、蒋某、潘政宇即已向法院起诉，要求继续履行合同，并未超过异议期间。综上所述，法院确定匡亚单方解除合同不成立，对匡亚要求确认合同已经解除的抗辩意见不予支持。关于潘兴良、蒋某、潘政宇要求匡亚承担违约金380000元及迟延支付租金的利息损失的诉讼请求，一审法院认为，匡亚的迟延支付租金应属违约，但双方约定的380000元违约金明显过分高于造成的损失，现匡亚要求予以调整，同时考虑到合同仍在继续履行，一审法院确定违约金以人民银行同期贷款基准利率的130%计算。综上，判决：一、匡亚于判决发生法律效力之日起十日内支付潘兴良、蒋某、潘政宇自2016年8月28日至2017年8月27日期间的房租金380000元及违约金（以380000元为本金，自2016年7月29日起至付清之日止，以人民银行同期贷款基准利率的130%计算）；二、驳回潘兴良、蒋某、潘政宇的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元，由潘兴良、蒋某、潘政宇负担3400元，由匡亚负担8000元。该费用潘兴良、蒋某、潘政宇已预交，匡亚应负担部分于判决发生法律效力之日起十日内迳付潘兴良、蒋某、潘政宇。二审中，匡亚提交涉案房屋照片六张，照片是2017年11月27日拍摄的，证明103房屋早已被潘兴良等人租出去。潘兴良、蒋某、潘政宇共同质证称，对照片真实性无异议，涉案房屋确已被另行出租，可以提供被上诉人与新承租人签订的租赁合同，新的租赁期间是从2017年8月份起算的，并非上诉人所称的早已出租。另外，我方提交一份署名为“孙子坤”的人出具的情况说明，证明直至2017年8月10日，匡亚的一位王姓合伙人才叫孙子坤将放置在出租店铺内的空调、栏杆、收银机、称重机等物品拉走。匡亚对于上述情况说明不予认可。二审中，双方当事人均认可2015年7月28日签订的房屋租赁合同已经终止。潘兴良、蒋某、潘政宇认为合同终止时间为2017年8月，匡亚则认为合同终止时间为2016年8月。二审查明：本案双方当事人签订的房屋租赁合同第九条约定，乙方（承租人）可任意装饰房屋的内部，但不可改变房屋的内部结构，不得从事非法经营活动，投资费用由乙方自理。同时乙方在承租期间发生任何装修费用由乙方承担，承租期满后退还，甲方（出租人）不予支付任何装修补贴。第十一条约定：租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋完好退还甲方，门窗墙壁、地面、顶部与厨卫等不动产设施的装饰由甲方无偿接收，动产设施设备由乙方自行搬迁，到期未搬迁的商品与设施视作乙方自愿放弃甲方无偿接收。第十二条约定：租赁期间双方必须守信合同，任何一方违反本合同的规定，承担违约金叁拾捌万元整。二审查明的其他事实与原审一致。本院认为，一审判决结果可予维持。理由及依据如下：一、关于匡亚的第一点上诉理由，即匡亚是否应承担2016年8月28日至2017年8月7日租金及违约金的问题。本院认为，涉案租赁合同租赁期为五年，匡亚在租赁一年后就以经营亏损为由，要求解除租赁合同，应认定匡亚构成根本性违约，且系单方毁约，其应承担违约责任，由此给守约方潘兴良、蒋某、潘政宇造成的损失应由其予以全部赔偿。双方在合同中约定，任何一方违反本合同的规定，承担违约金叁拾捌万元整。在出租方潘兴良、蒋某、潘政宇于2017年8月将房屋再行出租、出租方确认双方合同于2017年8月终止的情况下，一审判决承租人匡亚向出租人潘兴良、蒋某、潘政宇支付38万元及相应的逾期付款利息并不为过。故二审对匡亚的该上诉主张不予支持。二、关于匡亚主张的装修费用抵算违约金的问题。涉案合同的提前终止是因匡亚违约导致；双方签订的租赁合同中并未约定装修费用可抵算租金或者违约金；匡亚也未能举证证明出租人实际利用了其装修。因此，匡亚的该上诉主张，既无事实依据，也无法律依据，本院不予支持。综上，上诉人匡亚的上诉主张，依法不能成立，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11400元，由匡亚负担。本判决为终审判决。审 判 长 裴国伟审 判 员 袁海燕审 判 员 孙海萍二〇一七年十二月十四日法官助理 赵 艳书 记 员 方 栋