广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法张民二初字第568号原告：中山市华振租售房地产顾问有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区，组织机构代码××。法定代表人：伍平，系该司经理。委托代理人：于直雨，系广东德疆律师事务所律师。被告：郑林锥，男，汉族，住广东省汕头市潮阳区，公民身份号码×××6134。被告：郑秀丽，女，汉族，住广东省汕头市潮阳区，公民身份号码×××6163。原告中山市华振租售房地产顾问有限公司（以下简称“华振租售公司”）诉被告郑林锥、郑秀丽居间合同纠纷一案，本院于2015年9月9日受理后，依法由审判员王珊适用简易程序，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告华振租售公司的委托代理人于直雨到庭参加诉讼。被告郑林锥、郑秀丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华振租售公司诉称：原告应被告郑林锥（卖方）及案外人陈晓山（买方）的要求，就其买卖二手房一事提供居间服务。原告切实履行了报告订约信息、机会的义务，并多次带买方查看房源、协助买卖双方进行磋商。2014年12月11日，原告（经纪方）与被告郑林锥（卖方）及案外人陈晓山（买方）三方签订了关于买卖中山火炬开发区康乐大道30号宇宏健康花城9号楼1504号房屋的房地产买卖合同。之后，陈晓山（买方）按照约定支付了定金30000元，但被告郑林锥却以种种理由为借口拒不履行上述合同约定的交付房屋、办理过户手续等义务。后经原告及买方多次催促，被告郑林锥明确作出了毁约的意思表示。原告认为，被告郑林锥应对其违约行为承担合同约定的违约责任，被告郑秀丽系被告郑林锥的妻子，应对上述债务承担连带责任。据此，原告请求法院判令：1.两被告向原告支付拖欠的中介服务费15000元及律师费2500元，并向原告支付逾期付款利息损失（以17500元为本金，按银行同期同类贷款利率自起诉之日起计至付清之日止）；2.诉讼费由两被告负担。原告华振租售公司为支持其诉请主张，向本院提供以下证据：1.房地产买卖合同；2.协议书；3.房屋产权证；4.户口簿；5.委托代理合同和律师费发票。被告郑林锥、郑秀丽未提交答辩状，亦未到庭应诉、质证及抗辩。经审理查明：郑林锥、郑秀丽是夫妻关系。2014年12月11日，华振租售公司（经纪方）与郑秀丽（卖方）及案外人陈晓山（买方）三方签订房地产买卖合同，约定：由买方向郑林锥购买中山火炬开发区康乐大道30号宇宏健康花城9号楼1504号的房屋，签署本合同时买方向卖方支付定金30000元；如卖方收取买方定金后违约，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同，并由卖方负责支付买卖双方所约定应付的全额中介服务佣金，并承担经纪方因追讨佣金而产生的律师费用；手写的备注条款注明：郑林锥与郑秀丽为夫妻关系，因产权人郑林锥有事未能亲自到场签署本合同，由郑秀丽代为签署本合同，郑秀丽确认已通知产权人，并且产权人确已知悉本合同条款责任与义务，如因卖方任何一人违约导致交易无法成功，因此引起的法律责任与违约责任由郑秀丽一人承担；本次交易买方支付中介费11000元，卖方支付中介费4000元；合同还约定了其他事项。当日，陈晓山向郑秀丽支付了定金30000元，郑秀丽向陈晓山出具了收据。2015年1月13日，华振租售公司（经纪方）与郑秀丽（卖方）及案外人陈晓山（买方）三方签订协议书，约定：因卖方资金问题，买卖双方协商后一致同意合同延期至2015年3月31日前办理赎楼手续，并于赎完楼后的五个工作日内办理过户手续；卖方承诺于2015年1月23日前先垫付经纪方佣金10000元，如买卖双方顺利办理完过户手续后按情况退还，否则视为违约；卖方于2015年3月31日前能成功办理注销本房的抵押登记手续，买方仍有意向购买本房按合同协议书执行，如果卖方未办成上述手续，则买方不追究任何违约责任，但须承担买卖双方所有中介费用15000元，而且买方在此期间有另外选择权利，卖方亦须承担买卖双方中介费；郑林锥与郑秀丽为夫妻关系，因郑林锥有事不能亲自签署本协议，现由郑秀丽代为签署本协议，郑秀丽确认产权人知悉本协议全部条款，如卖方违约由郑秀丽和郑林锥共同承担全部责任。同日，案外人陈晓山收到郑秀丽退回的购房定金30000元。之后，上述房地产的抵押登记手续未如约注销。华振租售公司遂于2015年9月8日委托律师向本院提起诉讼，主张前述实体权利，华振租售公司因本案的诉讼向广东德疆律师事务所支付律师费2500元。另查明：涉案房地产登记在郑林锥一人名下。本院认为：本案系居间合同纠纷。华振租售公司虽然促成郑秀丽和案外人陈晓山签订房地产买卖协议，但依据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之规定，在郑林锥未追认的情况下，买卖协议效力对郑林锥不产生拘束力。作为居间方，华振租售公司理应对出售房屋的产权情况，出卖方的授权手续是否完备进行严格审查。涉案房屋登记在郑林锥一人名下，郑秀丽虽为郑林锥妻子，但不意味着其有权处分郑林锥名下的房地产；华振租售公司在郑秀丽未出具郑林锥授权委托书的情况下，仅凭郑秀丽持有户口簿、房屋产权证等身为配偶极易取得的材料原件即认定其有代理权，主持郑秀丽和案外人陈晓山签订相关房地产买卖协议，存在居间瑕疵的情形，其行为直接导致后续房地产买卖存在极大的交易不能的风险。是故，在郑林锥未予追认，房地产买卖合同未能实际履行的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”之规定，华振租售公司要求郑林锥、郑秀丽依据合同约定全额支付中介费15000元的诉讼请求，本院难以支持。考虑到郑秀丽在缔约过程中的过错，以及华振租售公司确实提供了相应的媒介服务，付出了一定的劳务，本院兼顾公平原则，酌定由郑秀丽向华振租售公司支付中介服务佣金4000元。关于律师费2500元。根据郑秀丽与华振租售公司签订的合同约定，如因出卖方亦即郑秀丽违约导致交易无法顺利进行，违约责任由郑秀丽承担，是故，华振租售公司因追讨中介服务佣金发生的律师费2500元应由郑秀丽承担。华振租售公司诉请的逾期付款利息损失，合法有据，本院予以支持。上述债务发生在郑秀丽和郑林锥夫妻关系存续期间，应视为二人的夫妻共同债务。华振租售公司诉求郑秀丽和郑林锥承担连带清偿责任，合法有据，本院予以支持。郑林锥、郑秀丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十八条、第四百二十四条、第四百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑林锥、郑秀丽于本判决生效之日起七日内向原告中山市华振租售房地产顾问有限公司支付中介服务佣金4000元，律师费2500元和逾期付款利息损失（计算方法：以6500元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2015年9月9日起计算至款项付清之日止）；二、驳回原告中山市华振租售房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费238元，减半收取119元，由原告中山市华振租售房地产顾问有限公司负担75元，被告郑林锥、郑秀丽负担44元（该款原告已预交，两被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一五年十二月八日书记员 詹绮婷第7页共7页