安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2015）迎民一初字第00093号原告（反诉被告）：安庆市迎江区龙狮桥乡红旗社区居民委员会东方红居民组，住所地安庆市迎江区华中东路北二苑111号。组织机构代码55458714-9。负责人：王和平，居民组长。委托代理人：孙旭东，安徽豪迪律师事务所律师。被告（反诉原告）：任金林，男，汉族，住安庆市枞阳县横埠镇。委托代理人：黄益，安徽益上律师事务所律师。委托代理人：李兰，安徽益上律师事务所律师。原告安庆市迎江区龙狮桥乡红旗社区居民委员会东方红居民组（以下简称东方红居民组）与被告任金林房屋租赁合同纠纷一案，于2014年12月24日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员周芸适用简易程序独任审判。2015年1月19日，被告任金林向本院提起反诉。2015年1月27日，因案情复杂，本院裁定转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2015年3月12日公开开庭将本诉与反诉合并进行了审理。原告东方红居民组组长王和平及其委托代理人孙旭东，被告任金林及其委托代理人黄益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方红居民组诉称：东方红居民组与任金林签订房屋租赁协议一份，约定：东方红居民组将其位于安庆市华中东路111号东方商场综合楼门面房1间、二楼4间及三楼9间出租给任金林使用，房屋使用面积为525平方米，月租金为2100元，水电费按实际使用结算，租期自2013年5月20日至2016年5月19日。在承租期间如遇国家需要征收该房屋时，原告将征收信息提前告知被告，被告无条件出让等。协议签订后，原告履行了协议义务，被告缴纳房租及水电费至2014年10月2日。根据安庆市2014年第12批次建设用地征收土地公告【宜征告（2014）36号】，被告承租原告的房屋在征收范围内，原告将征收情况告知被告，通知解除与被告之间的房屋租赁协议，要求被告腾空房屋并交付原告。然而被告拒绝让出，为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除东方红居民组与任金林之间签订的房屋租赁协议。2、任金林立即腾退位于安庆市华中东路111号东方商场综合楼门面房1间、二楼4间及三楼9间并交付给原告。3、任金林支付东方红居民组房租损失（自2014年10月3日起至让出房屋时止每月2100元计算）及水电费。4、本案诉讼费由被告承担。任金林辩称：1、原告诉称部分不属实，其中被告承租的房屋实际使用面积为700平方米左右。在原告承租前，该房屋由案外人徐玉生承租经营宾馆业务，租赁期限届满后，被告与徐玉生在原告负责人见证下，签订了转让协议，并由任金林支付30万元转让费给徐玉生。被告为了经营需要，又对承租房屋进行了翻修及设备添置。2、依据《租房协议》第十二条的约定，被反诉人应当协助反诉人获得搬迁补助费用、装潢及附属物补偿费、停业损失费用等。但原告隐瞒被告，与拆迁人单方面签订了拆迁补偿协议，并未给予被告任何补偿。在此情形下，原告要求解除合同，没有事实和法律依据。3、原告自2014年9月底擅自单方面对承租房屋停水、停电，导致被告经营的宾馆停产、停业，造成被告巨大损失。综上，请求驳回原告诉求。任金林反诉诉称：2013年5月20日，任金林与东方红居民组签订《租房协议》一份，约定东方红居民组将位于安庆市华中东路111号东方商场综合楼门面房1间、二楼4间、三楼9间的房屋出租给任金林用于经营安庆市迎江区新泉宾馆，租金为2100元／月，租期3年，面积共计700平方米左右（含公共面积）。为营业需要，任金林对承租房屋进行装潢、装饰、添置附属物，装潢面积为700平方米左右。2014年11月17日，安庆市国土资源局2014年第12批次建设用地征收土地公告【宜征告（2014）36号】，任金林承租的房屋在征收范围内，根据城市房屋拆迁相关管理规定，任金林作为被拆迁房屋的实际承租人有权获得停业损失补偿、装潢及附属物补偿费用、拆迁补助费用等，依据《租房协议》第十二条的约定，东方红居民组应当协助任金林应获得的搬迁补助费用、装潢及附属物补偿费、停业损失费用等，不仅于此，东方红居民组在没有征得任金林同意的情况下，于2014年9月底擅自停水、停电，其行为严重侵犯了任金林的合法权益，据此提起反诉，请求法院判令：1、东方红居民组支付任金林装潢及附属物补偿费70万元、停业损失费用40万元、搬迁补助费6300元，合计1106300元，并按中国人民银行同期贷款利率计算自2014年10月1日起至付清之日止的利息。2、本案的诉讼费用由东方红居民组承担（包含诉讼费、评估费、律师费等）。东方红居民组辩称：1、任金林提起的反诉，不应在本案中处理，反诉对象也不应是本案原告。2、任金林的反诉请求、事实及理由，与本案的房屋租赁合同纠纷不属同一法律关系，也无关联性。3、本案租赁协议中有多处无效约定，例如第四条、第十二条。4、任金林反诉称租赁房屋的面积为700平方米，与合同中约定的房屋面积为500平方米不符，对超出的部分任金林不享有权利。任金林在承租期间未对承租房屋进行任何装饰、装潢及添置附属物。5、本案租赁房屋坐落在集体土地上，不应按照城市房屋标准进行征收补偿，故任金林要求按照城市房屋标准进行征收补偿无事实及法律依据。6、东方红居民组未停水、停电。综上，请求驳回任金林的反诉，由其另行起诉。为证明自己的主张和抗辩意见，东方红居民组向本院提交了以下证据：1、东方红居民组组织机构代码证，证明原告主体身份。2、任金林身份证，证明被告主体身份。3、租房协议，证明原、被告双方存在房屋租赁关系，协议约定在承租期间如遇国家需要征收该房屋时，原告将征收信息提前告知被告，被告无条件出让等，被告在承租期内装潢应在原告同意下才可实施，合同期满时，被告应以房屋原样归还给原告。4、安庆市2014年第12批次建设用地征收土地公告【宜征告（2014）36号】，证明承租房屋政府将依法征收。5、解除协议通知书及邮寄回单，证明原告通知被告承租房屋政府依法征收，需解除原、被告之间的房屋租赁合同。6、安庆市迎江区重点工程项目建设指挥部办公室指办发「2014」44号文件，证明承租房屋是坐落在集体土地上的房屋。7、安庆市人民政府80号令，证明对集体土地上的承租人仅享有搬迁费的补偿，其他补偿均与承租人无关。8、工商登记资料，证明承租房屋是由陆胜才在2012年4月6日之前装潢经营宾馆。9、证人证言3份，证明宾馆从90年代就开始宾馆营业，装潢都是在前任期间装的，与被告无关，租赁期满后，装潢及附属物所有权归出租人。10、电费发票及销户费发票各1份，证明涉案租赁房的停水、停电时间为2014年11月。为支持自己的抗辩意见及反诉主张，任金林向本院提交了以下证据：1、任金林身份证，证明任金林的诉讼主体资格。2、租房协议，证明任金林与东方红居民组存在合法有效的租赁关系，目前仍在租赁期内。根据合同约定，任金林作为承租人有权获得拆迁补偿，其中协议第四条不属于无效条款，因搭建附属物并非违章建筑，未违反法律禁止性规定，房屋附属物、装潢的拆迁权利人是任金林。协议第十二条也不属于无效条款，未违反法律禁止性规定，应依据“谁添置补偿谁”原则确认拆迁补偿的权利主体，拆迁时并非所有补偿均归房屋所有人所有。3、转让协议、个体工商户营业执照、卫生许可证、特种行业许可证，证明任金林自2012年5月21日起一直承租位于安庆市华中路111号房屋用于经营安庆市迎江区新泉宾馆，现因拆迁必将造成宾馆停业损失。宾馆的重新装潢、装饰、添置附属物是经过东方红居民组同意的，否则不能取得营业执照。在居委会程主任的现场见证下，任金林支付宾馆转让费30万元。4、追加第三人申请书、调查取证申请书，证明东方红居民组单独与拆迁人就承租的房屋已经签订拆迁补偿协议，未通知任金林参与协商拆迁补偿事宜，损害了任金林的权益。5、评估申请书、宾馆装饰及配套费用清单，证明任金林因拆迁所造成的装潢及附属物、添置物等财产损失及由此造成的经营损失情况。任金林对东方红居民组提交的证据质证如下：对证据1、2真实性无异议。对证据3真实性无异议，但对其证明目的有异议，租赁房屋的装潢及附属物在前任承租人承租时就已完成，任金林通过转让获得该房屋的装潢及附属物，且该转让在红旗社居委程主任的现场见证下进行的，此后任金林为了经营需要又对宾馆进行了维护及翻新。归出租人所有的设施应保存完整，但归承租人所有的设施应当归承租人所有。双方签订的协议中并未对设施进行约定，根据合同法的相关规定，应对屋内的装潢进行补偿。协议第五条，指的是合同期满时，但现在合同还未期满。协议第十二条明确约定原告应当协助被告获得搬迁补助费用、装潢及附属物补偿费、停业损失费用等，但原告阻扰被告与拆迁部门协商，侵害了被告合法权益。对证据4的真实性无异议，拆迁公告有明确征地和拆迁补偿标准，对于承租人的损失应该进行补偿。征收不是强行无条件的，而是在承租人和所有人协商一致的情况下达成的。对证据5的真实性有异议，被告并未收到该通知。解除合同系原告的单方行为，本案并不具备解除合同的法定条件和合同约定条件，不产生解除合同的法律效力。对证据6的真实性无异议，但对证明目的有异议，迎江区重点工程项目指挥部无权确认土地和房屋性质。对证据7的真实性无异议，但对证明目的有异议，该政府令未规定补偿的权利人，根据相关规定，拆迁补偿的权利人应当是被拆迁的物权所有人，任金林添置的装潢及附属物不归东方红居民组所有。对证据8的真实性有异议，系复印件，与我方提交的营业执照等是一致的，承租房屋所经营的安庆市迎江区新泉宾馆以徐玉生名义申请设立，但该宾馆已整体转让给任金林。对证据9，第一个证人江平的证言达不到其证明目的，该证人在2009年之前了解宾馆情况，之后仅去过承租的宾馆一两次，对宾馆情况均不清楚；第二个证人殷国胜、第三个证人占泽洲均为东方红居民组的居民，第三个证人占泽洲更是作为居民组代表参与法院组织的调解，与本案有直接的利害关系，不能作为证人出庭。结合实际，任金林已支付转让费30万元，且宾馆对装潢有一定的要求，长时间经营必定会更换一些装饰、设备。对证据10，无异议。东方红居民组对任金林提交的证据质证如下：对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性无异议，但达不到其证明目的。根据安庆市政府的相关规定，承租人仅可获得搬迁补偿。对证据3转让协议的三性均有异议，也达不到其证明目的，是无效协议，30万元的转让费不能确认是装潢费。承租房屋经营的宾馆已经历了三任承租人，均用于经营宾馆，任金林从2013年开始承租，故达不到其证明目的。根据合同约定，如遇征收，任金林应无条件腾出房屋。承租人不存在停业损失，但出租人作为所有人存在租赁损失。证据4中的调查取证申请书不能作为证据使用，追加第三人的申请不符合民诉法的相关规定。对证据5的三性均有异议，也达不到其证明目的，该证据与本案无关，承租房屋内的许多物品属于前几任的承租人，依照合同约定，该物品都均归出租人，故原告不同意评估。对东方红居民组提交的证据认证如下：因任金林对证据1、2、3、4、6、7、10的真实性均无异议，予以采信，但能否达到其证明目的需要结合本案其他证据综合予以认定；证据5中的EMS快递单载明了收件人的姓名、地址、联系电话及内件品名（解除协议通知书），并加盖了邮戳及收寄人员签章，再综合解除协议通知书的文本，对证据5的真实性予以采信，可以证明东方红居民组已经通知任金林解除合同。证据8系复印件，也未有工商机关盖章确认，对其真实性无法核实，不予采信。证据9的证人证言，因作证的证人不具备充分了解承租房租装修确切情况的身份，再结合其当庭陈述，达不到其证明目的。对任金林提交的证据认证如下：因东方红居民组对证据1、2的真实性均无异议，予以采信，但能否达到其证明目的需要综合本案其他证据综合予以认定。证据3的转让协议，系任金林与案外人徐玉生为转让新泉宾馆而签订，经案外人徐玉生确认，对其真实性予以采信。证据4的追加第三人申请、调查取证申请及证据5的评估申请书，系任金林作为案件当事人行使其诉权，向本院提出的申请，不具备证据的形式要件，不能作为证据使用，不予采信；证据5中的宾馆装饰及配套费用清单由任金林单方制作，不具备证据的形式要件，也未有其他证据予以佐证，不予采信。为查明案件事实：一、本院向龙狮桥乡康熙河东侧棚户区改造工程征迁指挥部、安庆市迎江区重点工程项目建设指挥部办公室调取情况说明及证明各一份，东方红居民组均无异议，任金林请求由法院依法核实该“说明”，对“证明”无异议。因该“说明”及“证明”由相关部门出具并加盖公章，符合证据要件，予以采信。二、本院向案外人徐玉生核实有关事实，徐玉生陈述：2012年5月21日，徐玉生将其尚在租赁期限内的新泉宾馆转让给任金林经营，转让价30万元（已付清）。对此，东方红居民组、任金林均无异议，同时确认：在徐玉生与任金林转让宾馆的同日，东方红居民组与任金林签订租赁合同，约定租期自2012年5月20日至2015年5月19日，租金每月一千一百元左右。2013年5月20日，为提供租金，双方重新签订了本案的房屋租赁合同。根据被告申请，本院依法委托安庆中恒房地产土地评估咨询有限公司对涉案房屋在剩余房屋租赁期内的装饰装修残值、停产停业及搬迁费进行评估。一、东方红居民组认为该评估范围错误，一楼门面房面积不在实际租赁范围内，属于公用面积，不应该纳入评估范围；对装饰装修价格的“成新率”有异议，该房屋早在2004年由江平装饰装修用于经营宾馆，使用至2013年，其成新率仅为10%左右，评估认为的综合成新率51.33%明显偏高，且房屋原出租给江平等人经营宾馆，与江平等人租赁合同到期后收回，江平等人承租到期后装饰装修归东方红居民组所有，东方红居民组将房屋及装饰装修出租给任金林经营，装饰装修所有权属居民组，而任金林租期内未进行装饰装修，居民才依法解除合同，不应承担任金林房屋装饰装修残值损失；停产停业损失、搬迁费明显偏高，且评估采用政府征用标准与本案解除合同纠纷不符，停产停业损失应依据实际经营的会计凭证和纳税凭证核算收入情况后评估；评估报告与本案没有关联性，租赁合同约定承租期内遇国家需要征收房屋时，任金林无条件让出。因政府征收居民组房屋，依法通知解除了双方签订的租赁合同，任金林未就解除通知提起诉讼，双方合同已经解除。任金林因居民组解除合同要求居民组赔偿没有事实和法律依据；评估报告达不到任金林的证明目的。二、任金林认为宾馆内装修装饰残值遗漏了重要内容，含空调、彩电、床、床上用品等宾馆必备设施，因为这些设施在宾馆停业后，基本上没有价值；对宾馆停产、停业营业收入标准计算偏低。东方红居民组、任金林虽对评估报告的评估意见有异议，但该评估报告由本院依法委托有评估资质的评估机构作出，程序合法，故本院对该评估报告予以采信。根据以上采信的证据，查明事实如下：2012年5月21日以前，徐玉生租赁东方红居民组房屋经营安庆市迎江区新龙泉小宾馆（后更名为安庆市迎江区新泉宾馆）。2012年5月21日，房屋租赁期限未到，徐玉生与任金林签订《转让协议》一份，约定徐玉生将位于安庆市华中路111号安庆市迎江区新泉宾馆转让给任金林，转让价30万元。同日，任金林与东方红居民组签订《租房协议》一份，约定东方红居民组将安庆市迎江区新泉宾馆所在房屋出租给任金林，租期自2012年5月20日至2015年5月19日。上述协议签订后，任金林以徐玉生名义经营安庆市迎江区新泉宾馆。2013年5月20日，为提高租金，东方红居民组与任金林再次签订《租房协议》一份，约定：东方红居民组将位于华中东路111号东方红居民组所属东方商场综合楼门面房1间、二楼4间及三楼9间出租给任金林，使用面积525平方米，月租金2100元，水电费另算，租期自2013年5月20日至2016年5月19日，租金上支下月。在承租期间如遇国家需要征收该房屋时，东方红居民组将信息提前告知任金林，任金林无条件让出。在承租期内，任金林如要对房屋进行装潢时，须经东方红居民组同意方可实施。房内一切水电设施，均属东方红居民组所有……。任金林合同期满退房时，室内应保持原有的一切设备完好无损。如遇国家建设需要，东方红居民组协助任金林同有关部门协商，对旅社装潢设备进行补偿。2014年11月4日，安庆市人民政府发出宜征告（2014）36号《安庆市2014年第12批次建设用地征收土地公告》，告知安庆市2014年第12批次城市建设用地为位于迎江区龙狮桥乡红旗社区境内的3.234公顷土地（四至界限见勘测报告书），批准用途为商服用地，被征收土地单位为迎江区龙狮桥乡红旗经济组织，按所有权和地类分为农民集体所有建设用地。经迎江区重点工程项目建设指挥办公室确认，本案所涉租赁房屋位于该区域范围内。2014年12月9日，东方红居民组通过EMS向任金林发出解除租房协议通知书一份，通知其承租的房屋在安庆市2014年第12批次建设用地征收范围内，东方红居民组依据法律规定及协议约定依法行使解除权，解除双方签订的房屋租赁协议，请任金林在收到该通知七日内腾退租赁房屋，让出并交付东方红居民组。任金林已知悉承租房屋的征收事宜。龙狮桥乡人民政府受迎江区人民政府统一组织实施涉案房屋的拆迁安置工作，拆迁人与东方红居民组尚未就涉案房屋签订拆迁安置协议。另查明，该房屋经东方红居民组申请，分别自2014年11月8日、2014年11月10日起停止用电及用水供应，任金林支付房租租金至2014年10月2日。在案件审理过程中，本院依法委托安庆中恒房地产土地评估咨询有限公司对涉案租赁房屋在剩余房屋租赁期（2014年11月8日至2016年5月19日）内的装饰装修残值、停产停业损失及搬迁费进行评估。该评估公司作出评估意见如下：装饰装修残值为102445元，停产停业损失为13442元／月，搬迁费用为5250元。针对原告的本诉与被告的反诉，本院认为：原、被告双方签订的《租房协议》系双方真实意思表示，合法有效，当事人双方应当按照协议约定的内容履行各自义务。本案中，被告承租的房屋坐落在征收土地范围内，虽面临拆迁，但原告所举征收公告并未载明征收期限，尚未完全达成合同约定的“在国家需要征收该房屋时”的时间节点，故原告此时停止水电供应、要求解除合同存在不妥。再综合本案事实及合同的履行现状，涉案房屋确实面临拆迁，且原告已通过停止水电供应、发出解除合同通知、提起诉讼等方式多次明确表示不再出租房屋，故判决双方签订的房屋租赁合同解除为宜，但因原告未按合同约定解除合同，存在过错，其应赔偿被告因解除合同导致的相关损失：1、任金林因经营宾馆实际投入转让款30万元，综合市场交易习惯、宾馆经营特点，转让费用应当包含房屋装潢及相关附属设施等。从宾馆转让及房屋租赁的整个过程来看，徐玉生在东方红居民组同意的情况下，将租赁期限尚未届满的宾馆转让给了任金林，并由任金林签订了新的租赁合同，由此可见东方红居民组对转让一事完全知情，其应当预见因解除合同造成任金林在剩余租赁期（自停水、停电之日起至房屋租赁到期之日止）内的装饰装修残值损失。经评估，该损失为102245元，故予支持。2、原告单方停水、停电，导致被告无法营业，根据公平合理原则，其应自停水、停电之日起至书面告知被告解除合同之日止，再给予被告合理的让房期限，并赔偿被告在此期限内的停产、停业损失。考虑承租房屋面积、被告经营性质及现状等，酌情给予被告四个月的让房期限为宜。故原告应赔偿被告停产停业损失67210元（13442元／月×5个月）。3、根据评估报告，原告还应赔偿被告搬迁费5250元。上述合计174705元。关于原告要求被告自2014年10月3日起支付房租损失的诉求，结合本案事实，原告在书面告知被告因房屋拆迁要求解除涉案房屋租赁协议前，就单方停止租赁房屋的水、电供应，导致被告无法正常使用房屋，存在违约，故房租仅能计算至2014年11月8日即2520元。关于原告要求被告支付水电费的诉求，因原告未举证证明，不予支持。反诉被告认为承租房屋装潢属其所有，反诉原告主张装潢及附属物补偿无事实和法律依据的抗辩意见，因反诉被告所举证人证言的证明效力达不到其证明目的，也不符双方合同约定，故不予采信。据此，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告安庆市迎江区龙狮桥乡红旗社区居民委员会东方红居民组与被告任金林于2013年5月20日签订的关于安庆市迎江区华中东路111号东方商场综合楼门面房1间、二楼4间及三楼9间房屋的《租房协议》。二、被告任金林于本判决生效之日起七日内清空上述房屋并交付给原告安庆市迎江区龙狮桥乡红旗社区居民委员会东方红居民组。三、被告任金林于本判决生效之日起七日内支付原告安庆市迎江区龙狮桥乡红旗社区居民委员会东方红居民组房屋租金2520元。四、反诉被告安庆市迎江区龙狮桥乡红旗社区居民委员会东方红居民组于本判决生效之日起七日内支付反诉原告任金林174705元。五、驳回原告安庆市迎江区龙狮桥乡红旗社区居民委员会东方红居民组的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告任金林的其他诉讼请求。上述第三、四项相折抵后，反诉被告安庆市迎江区龙狮桥乡红旗社区居民委员会东方红居民组于本判决生效之日起七日内支付反诉原告任金林172185元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费240元，反诉受理费14757元，两项减半收取7498.5元，评估费5000元，合计12498.5元，由原告安庆市迎江区龙狮桥乡红旗社区居民会东方红居民组负担7000元，被告任金林负担5498.5元（该款原告已预交240元，被告已预交12378.5元）。审 判 长  马宏伟代理审判员  周 芸人民陪审员  陈 伍二〇一五年十二月十一日书 记 员  苏曼琳附本判决适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。