.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省平凉市崆峒区人民法院民事判决书（2017）甘0802民初478号原告：康某。委托诉讼代理人：梁某，甘肃璞义律师事务所律师。被告：甘肃金江建筑安装工程有限公司。住所地：平凉市崆峒区崆峒西路**号。法定代表人：陈某，该公司经理。委托诉讼代理人：张某，男，汉族，1969年5月1日出生，甘肃金江建筑安装工程有限公司博爱商住楼项目部经理，住崆峒区西寺街27号。第三人：刘某。原告康某诉被告甘肃金江建筑安装工程有限公司、第三人刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康某及其委托诉讼代理人梁某，被告甘肃金江建筑安装工程有限公司(以下简称金江公司)的委托诉讼代理人张某，第三人刘某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向���院提出诉讼请求：要求被告向原告交付平凉市崆峒区南环路博爱小区高层商住楼2单元902室房屋，支付房屋置换差价100000.00元，并赔偿原告各项损失55400.00元，由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2015年6月5日与平凉市博爱房地产开发有限责任公司签订《商品房认购协议》，博爱公司以其开发的××区房屋抵顶偿还原告借款。2016年4月，被告公司的项目经理张某找到原告，声称博爱小区高层商住楼2单元1501室房屋已于2014年7月被博爱公司抵顶给被告公司用于支付工程款，被告于2015年1月又将该��屋出售给了其他人。被告公司提议由其从中调解，解决该房屋存在的一房二卖问题。2016年4月25日，被告公司的项目经理张某与原告达成协议，称通过其售出的××区中户）已经协商从原买受人吴永兵手中收回，可与原告的1501室进行置换，作为2单元1501室房屋”一房二卖”的解决办法。张某还向原告出示了原902室的购房合同，并保证该房屋权属清楚，再无其他债权债务。原告为了尽快入住、减少损失，遂于同日和被告方签订《证明》一份，被告公司向原告交付了2单元902室房屋的钥���。2016年11月，原告开始对2单元902室房屋进行装修。在此过程中，第三人刘某之子持2单元902室房屋的购房合同前来阻拦。经过核对，刘某的购房合同系与平凉市博爱房地产开发有限责任公司签订，并有公司法定代表人邹会岐的签字。为了避免矛盾激化，原告被迫暂停装修。原告认为，原被告签订的《证明》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，被告有义务向原告完整交付2单元902室房屋；由于被告过错，致使原告目前无法完整占有、使用房屋，导致原告损失装修款35000余元，停止装修致使违约产生违约金20400.00元。现依据《合同法》第60条及《民事诉讼法》第119条之规定起诉，请求法院依法支持原告的各项诉请，维护原告的合法权益！被告金江公司辩称：博爱公司因欠我公司工程款，2014年7月4日，博爱公司法定代表人邹会歧代表博爱公司，博爱商住楼项目部经理张某代表金江建筑安装公司双方签订书面协议，博爱公司将我公司修建的博爱小区高层商住楼东单元9户楼房及西单元1户楼房给我公司折抵了工程款，其中18楼3套按每平方米4000.00元计价，其余18楼以下7套楼按每平方米4240.00元起价计价，其��包括东单元1501室房屋。2015年6月5日，博爱公司又与原告签订商品房认购协议，将东单元1501室楼房以物抵债给了原告。因此我公司与原告发生了矛盾，后经我公司和原告协商一致，以我公司留置博爱公司东单元的902室房屋置换了原告康某的东单元1501室。（902室是我公司给博爱公司修建的房屋，因该公司未付清工程款，我公司将该房屋留置）事情经过就是这样的。我公司认为2012年4月26日，博爱公司已授权我公司有权利出售他们开发的由我公司修建的房屋，以销售的房款折抵其欠付我公司的工程款，我公��有权处分东单元902室的房屋，我们认为第三人应该将房屋交给原告。不同意原告的其他诉讼请求。第三人述称：2006年，博爱公司因筹建博爱小区商住楼，无周转资金，分两次向我借款八九十万元，借款的具体数额我记不清了，当时约定3分钱的利息，博爱公司说等把相关手续批下来后可用以抵押贷款偿还我的借款，但是手续办下来后一直没有给我还款，后来一直给我计算利息。2013年10月26日，经我与博爱公司算账，双方确认博爱公司共欠我借款本息2587775.40元，因博爱公司无力支付借款，双方签订了借款���房协议书，博爱公司承诺用其开发的高层中6套楼房抵押或者抵顶欠款，并承诺由我出售以上抵押的房屋，用抵押的房屋出售后所得的款项给我清偿借款。协议加盖了博爱公司的公章，由博爱公司副总邹会歧的兄弟邹军歧代表博爱公司签字，由我儿子刘养宏代表我签字，由博爱公司另一副总张志杰提供担保。此后博爱公司向我交了房屋，但由于博爱公司和建设方被告金江公司没有结算工程款，金江公司一直不交钥匙，所以博爱公司也未向我交钥匙，我把其中一套也给别人抵顶账了，其他的一直搁置至今。2015年7月2日，博爱公司和我签订了房屋认购协议，将这6套房屋以以物抵债的方式给我顶账，事情经过就是这样。我不同意原告诉讼请求，理由如下：一、2016年11月，我与平凉市博爱房地产开发公司签订的购房合同合法有效，平凉市博爱房地产开发公司系房地产开发商，具有房地产预售资质，该公司与我签订的购房合同不违反法律规定，该房屋应归我所有。二、被告没有预售商品房的资质。被告只是该高层楼房的施工单位，不是开发商，没有预售商品房的资格，所以其与原告签订的”证明”没有法律效力，不应得到支持。三、我阻止原告装修房屋的行为合法，不应承担责任。四、我不知道原告所说的吴永兵的情况，吴永兵与争议的楼房无任何关系。经本院审理查明以下事实：2015年6月5日，平凉市博爱房地产开发有限责任公司与原告签订《商��房认购协议》，平凉市博爱房地产开发有限责任公司以其开发的××区房屋抵顶偿还原告借款。2016年4月，被告公司的项目经理张某找到原告，向原告提出：博爱小区高层商住楼××元大户）屋已于2014年7月被平凉市博爱房地产开发有限责任公司抵顶给被告公司用于支付工程款，被告于2015年1月又将该房屋出售给了其他人。被告公司提议由其从中调解，解决该房屋存在的一房二卖问题。2016年4月25日，被告公司的项目经理张某向原告出示了原902室的购房合同。称通过其售出的××区中户）已经协商从原买受人吴永兵手中收回，可与原告的1501室进行置换，作为2单元1501室房屋”一房二卖”的解决办法。原告与被告遂签订《证明》一份，约定：因平凉市博爱房地产开发有限责任公司对博爱小区高层商住楼××元大户）一房二卖，为解决此问题，被告将其以平凉市博爱房地产开发有限责任公司的名义出售给吴永兵的××层）收回，交付给原告，用平凉市博爱房地产开发有限责任公司出售给原告的××元大户）互换，并向原告交付了2单元902室房屋的钥匙。2016年11月，原告在装修2单元902室房屋的过程中，第三人刘某称该房屋是平凉市博爱房地产开发有限责任公司以物抵债给他的房屋，并持有与平凉市博爱房地产开发有限责任公司签订的2单元902室房屋的购房合同，进行阻拦。原告暂停装修，酿成纠纷。另查明：一、原被告置换的博爱小区院2单元15层1501室房屋系平凉市的博爱小区院2单元15层1501室房屋系平凉市的博爱小区院2单元15层1501室房屋系平凉市的博爱小区院2单元15层1501室房屋系平凉市博爱房地产开发有限责任公司开发销售的房屋。2015年6月5日，平凉市博爱房地产开发有限责任公司与原告签订商品房认购协议，将该房屋以以物抵债的方式抵顶给原告。2015年8月24日，被告公司向平凉市中级人民法院申请财产保全，平凉市中级人民法院作出（2015）平中民一字第10号裁定书，裁定予以保全，对该房产予以查封，即查封裁定中所称的”东单元十五楼大户”；2016年8月22日，平凉市中级人民法院作出（2015）平中民一字第10号民事判决书，判决平凉市博爱房地产开发有限责任公司应偿还被告工程款本金5947617.85元，被告就上述欠款对其给平凉市博爱房地产开发���限责任公司所承建的工程享有优先受偿权。二、2014年8月1日，被告以平凉市博爱房地产开发有限责任公司的名义与吴永兵签订商品房认购协议书，平凉市博爱房地产开发有限责任公司以46万元将博爱小区院内高层商住楼东单元9层902室出售给吴永兵。三、2013年10月26日，平凉市博爱房地产开发有限责任公司与第三人刘某的儿子刘养宏签订”借款顶房协议书”，将该公司开发的1单元3户，2单元3户楼房作为借款抵押担保。2015年7月2日，平凉市博爱房地产开发有限责任公司与第三人刘某签订商品房认购协议书，平凉市博爱房地产开发有限责任公司将已出售给吴永兵的××院又出售给第三人刘某。但协议没有约定价格和付款期限等内容。本院认为，本案当事人之间因卖房、抵债等纠纷，均由平凉市博爱房地产开发有限责任公司违背诚实信用原则，一房多卖或者一房多次抵债所致。根据《物权法》第九条一款”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产所有权的取得必须办理房产登记，在未取得房产证的情况下，物权不发生转移，即房屋占有人不享有房屋所有权。本案的原告对涉案的××院以及被告对涉案的东单元9层902室这两处房屋，产权均不明晰，应认定为原被告对上述房屋均不享有所有权；更何况被告也没有提供证据，证明被告以平凉市博爱房地产开发有限责任公司的名义与吴永兵签订的房屋认购协议是否已解除；而且平凉市博爱房地产开发有限责任公司又将此房给第三人以物抵债；该房屋的权属存在较大争议。在这种情况下原被告进行置换房产，其实质结果是物权发生变更，即原被告处分了不享有所有权的不动产，其行为违反了法律强制性规定，符合《合同法》第五十二条关于合同无效的法定情形。因此，原被告之间签订的”证明”即换房协议为无效协议。原告基于此无效协议，要求被告向原告交付平凉市崆峒区南环路博爱小区高层商住楼2单元902室房屋，支付房屋置换差100000.00元，并赔偿原告各项损失55400元的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据��若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告康某的诉讼请求。案件受理费3408元，减半收取1704元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审判员马明海二○一七年十二月二十日法官助理贾如意书记员高路平