广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2015）江民再初字第4号原审原告南宁市双生物业服务有限公司，住所地南宁市白沙大道35号南国花园商城D3栋D3-1号房一层。法定代表人陈宁，董事长。委托代理人陶宁春，桂三力律师事务所律师。原审被告杜少云。原审原告南宁市双生物业服务有限公司（以下简称双生物业公司）与原审被告杜少云物业服务合同纠纷一案，本院2009年10月13日一审立案受理后，于2010年3月3日作出（2010）江民一初字第259号民事判决，该判决已经发生法律效力。原审被告杜少云不服该判决，向检察机关申诉。南宁市人民检察院于2014年12月19日作出南市检民监（2014）45010000174号民事抗诉书向南宁市中级人民法院提出抗诉。南宁市中级人民法院于2015年1月5日作出（2015）南市民抗字第1号民事裁定，提审本案。2015年4月28日，南宁市中级人民法院作出（2015）南市民抗再字第1号民事裁定，撤销了本院（2010）江民一初字第259号民事判决，发回本院重审。2015年9月8日本院再审立案受理后，依法另行组成由审判员曹克担任审判长，审判员王瑛、刘建宁参加的合议庭，于2015年11月27日公开开庭审理了本案。书记员梁松文担任记录。原审原告双生物业公司的委托代理人梁培荣、陶宁春及原审被告杜少云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告双生物业公司诉称：2004年1月2日，原审原告与原审被告签订《前期物业管理协议书》，确认原审被告于2004年1月2日使用南国花园商城A4栋4单元202号住宅和A4栋P-12号商铺，并约定原审被告的权利义务和原审原告的职责。双方另约定物业管理综合服务费按物价部门核准的价格执行，其他物业管理服务收费项目有物价部门核准定价的按物价部门核准定价执行，无物价部门核准定价的按市场（或市场惯例）执行。协议签订后，原审被告交纳了2004年3月至2005年12月的物业管理费1428.5元、房屋维修资金115元。此后，原审被告一直使用上述房屋，但从2006年1月1日起不再交纳物业管理费及维修资金。原审原告于2003年7月4日成立，具有物业管理的经营范围及资质。2003年8月18日，广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司（以下简称阳光嘉园房地产公司）与原审原告签订《前期物业管理服务合同》，聘请原审原告在南国花园商城前期物业阶段实施物业管理服务事项，物业管理服务费暂定为住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.5元收取，经营性房屋按建筑面积每月每平方米1元收取。业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交纳物业管理费的千分之三交纳滞纳金，对欠费逾期3个月的，原审原告有权采取法律手段处理，业主委员会成立前，维修资金暂定按建筑面积每月每平方米0.05元收取。2005年9月16日，南宁市房地产测绘队作出《建筑面积计算结果》，确认南国花园商城A4栋4单元202号住宅的面积为79.28㎡、A4栋P-12号铺面的面积为27.53㎡。根据合同约定和有关规定，原审被告每月应当向原审原告缴纳住宅的物业管理费39.64元、维修资金3.96元和商铺物业管理费27.53元、维修资金1.38元，从2006年1月1日至2009年9月30日，原审被告共拖欠45个月的物业管理费和维修资金。2001年7月1日起施行的《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条规定：“业主、使用人未按照前期物业管理服务协议或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照规定加收滞纳金”。为保护本公司的合法权益，诉请法院：判令原审被告向原审原告支付物业管理费3022.65元、维修资金240.30元；判令原审被告向原审原告支付滞纳金6460.64元（暂计至2009年8月31日，此后的滞纳金计至原审被告付清欠款为止）；本案诉讼费用由原审被告承担。原审原告对其主张在举证期限内提交的证据有：1、《前期物业管理协议书》；2、发票、收据；3、企业法人营业执照；4、物业管理企业经营资质等级证书及证明；5、《前期物业管理服务合同》；6、南宁市物价局（2003）38号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的复函》；7、南宁市物价局南价格（2006）6号《关于“南国花园商城”A区物业管理服务收费标准的批复》；8、南宁市物价局《关于小区名称等问题的复函》；9、南宁市物价局南价格（2008）3号文《关于“南国花园商城”A区物业管理服务收费标准的批复》；10、南宁市房地产测绘队《建筑面积计算结果》；11、企业名称变更通知。原审原告以上述证据证明原审原告具有物业管理资质，其对原审被告商住房所在小区已尽到物业管理义务，原审被告自2006年1月1日至2009年9月30日均未交纳物业管理费。原审被告杜少云辩称：南宁市双生物业服务有限公司不是南宁市双生物业管理有限公司，原审原告主体不合法。根据《物业管理条例》及《广西壮族自治区物业管理条例》的规定，物业服务企业要具有相应资质，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容，应当将临时管理规约、前期物业服务合同作为买卖合同的附件，前期物业服务合同签订之日起15日内报县级人民政府房产行政主管部门和价格主管部门备案。原审原告2003年8月18日与阳光嘉园房地产公司签订《前期物业管理服务合同》，原审原告无法提供合同已经备案证明。原审被告与阳光嘉园房地产公司签订的南国花园商城A4栋4单元202号住宅和A4栋P-12号商铺购房合同中没有关于《前期物业管理服务合同》的内容，原审原告也未公示让业主知情，《前期物业管理服务合同》与原审被告没有关联。根据南宁市房产管理局的证明，原审原告2003年9月才取得物业管理临时经营资质，2003年8月18日签订《前期物业管理服务合同》时并无物业管理经营资质，原审原告尚未取得经营资质的情况下与阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》不合法、无效。综上所述，请求法院依法驳回原审原告提出的非法诉求。经开庭质证，原审被告对原审原告提供的证据1-5、11真实性有异议，均不予认可；对证据6-10无异议。本院综合当事人的举证和质证，认证如下：对原审被告无异议的证据，予以采信；对提出异议的证据，因无相反证据予以否定，且该类书证确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为本案定案的参考依据。根据原审原告的起诉及原审被告的答辩，本案的争议焦点是：1、《前期物业管理服务合同》对原审被告是否具有法律约束力；2、原审原告主张的物业管理服务费、滞纳金及维修基金是否成立。结合上述确认的证据及庭审笔录，本院查明以下法律事实：阳光嘉园房地产公司是南宁市白沙大道35号南国花园商城的建设单位（开发商）。2003年8月18日原审原告与阳光嘉园房地产公司签订《前期物业管理服务合同》，合同主要约定：自2003年8月18日起，原审原告对南国花园商城进行全面物业管理服务；住宅房屋原审原告按建筑面积每月每平方米0.50元，经营性房屋原审原告按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取物业管理服务费。小区交付使用后，由原审原告根据小区具体情况测算后，经阳光嘉园房地产公司审核同意，并报物价部门审批，如有变动，执行物价部门核准的物业管理服务收费标准；管理服务费标准的调整，由原审原告提出方案，经阳光嘉园房地产公司同意，报物价部门核准后执行；业主委员会成立前，维修基金暂按建筑面积每月每平方米0.05元收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起，每天按应交纳物业管理服务费的3‰交纳滞纳金。原审被告系南国花园商城A4栋4单元202号住宅和A4栋P-12号商铺业主。经南宁市房地产测绘队测算，南国花园商城A4栋4单元202号房屋的产权面积为79.28㎡，A4栋P-12号商铺的产权面积为27.53㎡。2004年1月2日原审被告与原审原告签订《前期物业管理协议书》，协议主要约定：原审原告依据国家及地方有关规定和《前期物业管理服务合同》对南国花园商城小区统一实施前期物业管理；原审被告于2004年1月2日入住南国花园商城A4栋4单元202号房，有义务遵守住宅小区的物业管理制度和规定，按时缴纳物业管理各项费用和维修基金；原审原告制定的小区各项管理规定不得与国家、地方法律法规相抵触；双方同意物业管理服务收费项目有物价部门核准定价的按核准定价执行，无物价部门核准定价的按市场（或市场惯例执行）执行。协议签订后，原审被告按住宅房屋0.50元／㎡﹒月，经营性房屋1元／㎡﹒月向原审原告交纳了南国花园商城A4栋4单元202号住宅和A4栋P-12号商铺2004年3月至2005年12月的物业管理服务费，并按住宅和商铺建筑面积0.05元／㎡﹒月交纳了房屋维修基金，2006年1月至2009年9月的物业管理服务费及房屋维修资金原审被告未交纳，原审原告于2009年10月13日诉至本院。另查明：2003年12月19日、2006年1月17日、2008年1月7日，南宁市物价局分别作出南价格（2003）38号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的复函》、南价格（2006）6号《关于“南国花城商城”A区物业管理服务收费标准的批复》、南价格（2008）3号《关于“南国花园商城”A区物业管理服务收费标准的批复》复函原审原告，批准原审原告自2003年12月起至2009年12月，对小区住宅综合服务费可按0.50元／㎡﹒月收取。南价格（2003）38号和南价格（2006）6号文件明确规定，该项收费标准属前期物业管理服务收费，待成立业主委员会后自行取消，其他的物业管理服务收费实行市场调节价。针对原审原告提出的重新审核南国花园商城小区收费的请求，2005年5月16日南宁市物价局又作出南价格（2005）72号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的批复》，批复原审原告：南国花园商城属连排单栋商住混合小区，其物业管理服务价格实行市场调节管理，即由双方达成的服务内容、服务性质、服务成本、收费项目、收费标准、违约责任签订合同，双方按合同规定履行各自的职责和义务。再查明：原审原告于2003年7月4日经工商行政管理机关核准成立，原企业名称为“南宁市双生物业管理有限公司”，2011年9月26日经工商行政管理机关核准变更为现企业名称。原审原告于2003年9月经南宁市房产管理局核准取得南宁市物业管理企业临时经营资质，2005年6月该局核准原审原告的物业管理资质为三级，有效期从2005年6月15日至2010年6月15日止。原审原告对南国花园商城小区的物业管理服务至2010年1月22日24时终止。本院认为：原审原告系依法设立的物业管理企业法人，具有物业管理资质，2003年7月4日原审原告经工商行政管理机关核准依法变更企业名称，不影响原审原告的独立法律人格。阳光嘉园房地产公司作为南国花园商城的建设方，在南国花园商城小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，与原审原告签订《前期物业管理服务合同》，符合《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定，合同约定的住宅房屋的物业管理服务费0.50元／㎡﹒月，已经南宁市物价局核准，经营性房屋物业管理服务费南宁市物价局批准按实行市场调节价。2004年1月2日原审被告与原审原告签订的《前期物业管理协议书》约定了原审原告依据国家及地方有关规定和《前期物业管理服务合同》对南国花园商城小区统一实施前期物业管理，双方同意物业管理服务收费项目有物价部门核准定价的按核准定价执行，无物价部门核准定价的按市场（或市场惯例执行）执行，表明原审被告愿意接受《前期物业管理服务合同》的约束。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原审被告购买了阳光嘉园房地产公司建设的南国花园商城A4栋4单元202号房及A4栋P-12号商铺，即成为南国花园商城的业主，阳光嘉园房地产公司与原审原告签订的《前期物业管理服务合同》在南国花园商城的业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业之前，对原审被告具有法律约束力。原审被告提出《前期物业管理服务合同》对原审被告没有法律约束力的抗辩，不予支持。《前期物业管理服务合同》关于住宅的物业管理服务费按0.50元／㎡﹒月收取的约定已经南宁市物价局南价格（2003）38号、南价格（2006）6号的文件批准；经营性房屋物业管理服务费按1元／㎡﹒月收取的约定，与南宁市相类经营性房屋物业管理服务费的市场收费标准相当，未违反南宁市物价局南价格（2003）38号、南价格（2006）6号批准的经营性房屋物业管理服务费实行市场调节价的规定；按3‰交纳逾期交纳物业管理服务费滞纳金的约定，未违反《广西壮族自治区物业管理条例》（广西壮族自治区十届人大常委会公告第22号）第四十七条“业主、使用人未按照前期物业管理服务协议或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照规定加收滞纳金”的规定。原审原告为原审被告提供了物业服务，有权按《前期物业管理服务合同》约定的收费标准向原审被告收取物业管理服务费，逾期交纳物业管理服务费有权请求支付滞纳金；原审被告作为南国花园商城的业主，在接受原审原告的物业管理服务的同时，有按时交纳物业管理服务费的义务。原审被告欠交南国花园商城A4栋4单元202号房及A4栋P-12号商铺2006年1月至2009年9月的物业管理服务费及房屋维修资金，按南宁市房地产测绘队测算的A4栋4单元202号房及A4栋P-12号商铺的面积计算，原审被告欠住宅物业管理服务费为1783.80元（79.28㎡×0.50元／㎡×45个月=1783.80元），欠商铺物业管理服务费为1238.85元（27.53㎡×1元／㎡×45个月=1238.85元），欠房屋维修基金为240.32元（〈79.28㎡＋27.53㎡〉×0.05元／㎡×45个月=240.32元。上述费用共计3262.97元，原审被告应当支付原审原告。原审原告提出支付物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，应当支持；提出按每日3‰计付滞纳金的诉讼请求，原审被告再审已经提出明显过高，要求调整，本院综合原审被告逾期交费造成原审原告的实际损失、南国花园商城物业管理服务的现实状况等因素，酌定滞纳金调整为按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计付，即以当月应交物业管理服务费67.17元（79.28㎡×0.50元／㎡＋27.53㎡×1元／㎡=67.17元）为基数，自次月1日按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原审被告杜少云支付原审原告南宁市双生物业服务有限公司南宁市白沙大道35号南国花园商城A4栋4单元202号房及A4栋P-12号商铺自2006年1月至2009年9月期间的住宅物业管理服务费1783.80元、商铺物业管理服务费1238.85元、房屋维修基金240.32元，共计3262.97元；二、原审被告杜少云支付原审原告南宁市双生物业服务有限公司南宁市白沙大道35号南国花园商城A4栋4单元202号房及A4栋P-12号商铺自2006年1月至2009年9月物业管理服务费的滞纳金（滞纳金计算：以67.17元为基数，自当月物业管理费应交纳的最后期限即当月期满之次日起，按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算）。案件受理费50元，由原审被告杜少云负担。上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元，汇款：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；账号：01×××17。逾期不交又不提出缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审判长 曹 克审判员 王 瑛审判员 刘建宁二〇一五年十二月二十三日书记员 梁松文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业管理服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《广西壮族自治区物业管理条例》（广西壮族自治区十届人大常委会公告第22号）第四十七条业主、使用人未按照前期物业管理服务协议或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照约定加收滞纳金。