陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕08民终2053号上诉人（原审被告）：清涧县客都购物广场有限公司，住所地清涧县。法定代表人：陈淑曼，该公司总经理。委托诉讼代理人：张魏，清涧县客都购物广场有限公司职工。被上诉人（原审原告）：白晶晶，男，1980年12月10日出生，汉族，现住清涧县。原审第三人:榆林市恒泰汽车运输集团有限公司，住所地榆林市榆阳区。法定代表人：霍文廷，该公司董事长。上诉人清涧县客都购物广场有限公司因与被上诉人白晶晶及原审第三人榆林市恒泰汽车运输集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服清涧县人民法院(2016)陕0830民初1004号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。清涧县客都购物广场有限公司上诉请求：撤销一审判决第二项。诉���费由被上诉人负担。事实和理由：我租给被上诉人白晶晶的房子是我租赁第三人的房子。所以该楼的物业是由第三人提供的。因此我与白晶晶之间的合同对物业供暖和空调的标准，是根据我和第三人的合同约定的物业标准约定的。我与被上诉人之间约定空调费以及供暖费以建筑面积计算，每月每平方米8元。如果8元消费完了，加时费理所当然要被上诉人自己掏腰包。而且事实是加时费也是被上诉人自己与第三人物业管理人员协商的。因此一审判决由我方负担66885元加时费错误。且对宾馆损失酌情认定5万元也没有依据。白晶晶向一审法院起诉请求：1、由上诉人给其宾馆24小时供热、供冷；2、上诉人赔偿其经济损失60万元；3、上诉人应按合同约定支付其违约金234.84万元；4、将房屋租赁费变更为每年38万元。一审法院认定事实：2014年9月11日，被告与第三人签订清涧元昌苑商业楼（六层）租赁合同、物业管理委托合同，约定被告所承租的商业楼的物业由第三人的物业部门管理，被告应向第三人物业交纳商业楼的供暖、供冷等相关费用；空调费及供暖费以建筑面积计算，参照榆林市市政供暖价格每平方米8元/月。同年9月21日被告与原告签订了宾馆转租合同，将被告所承租商业楼的四至六层宾馆设计结构的房屋转租给原告，原告应向被告交纳供暖、供冷等费用，并约定空调费及供暖费以建筑面积计算，每平方米8元/月，之后原告向被告交纳了2015年1月15日以来的合同约定的供暖、供冷费用。物业向原告宾馆每天供暖10小时或12小时。原告为延长供暖、供冷与第三人物业另行协商加时供暖，原告向第三人物业交纳2015年2月9日—2月18日加时供暖费6200元，2015年2月18日—3月15日加时供暖费11000元，2015年夏天加时供冷费6800元，2015年12月10日—2016年2月26日加时供暖费42885元，其中12月10日—元月9日每天供暖加时5小时，元月10日—2月26日每天供暖加时7小时。四次共向第三人交纳加时供暖、供冷费用66885元。另查明，第三人商业楼物业配备中央空调系统，配备天然气供暖系统，安装有天然气锅炉。原告提交了入住宾馆旅客网评记录，用以证明宾馆供暖差，旅客反映冷，给原告客源带来较大影响。该证据与其他证据相印证，本院予以认定。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为���请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中第三人恒泰公司不仅明知被告将承租的宾馆转租给原告而未提出异议，而且还与原告协议履行相关义务，对此可视为第三人以事实行为确认了原告的转承租地位。此种情形下，原告在合同租期和被告（承租人）的权利范围一致。第三人恒泰公司应当向原告履行与被告约定的相同的供暖、供冷义务。第三人与被告租赁合同载明，四至六层为商务宾馆设计，商业楼配备中央空调系统。物业管理委托合同载明，空调费及供暖费以建筑面积计算，供暖价格每平方米8元/月。“乙方应对甲方承租房屋建筑共用部位和公用设施、设备进行经常性的维修、养护和管理，保证能正常使用，给甲方经营创造一个良好的环境氛围，要对自己的服务项目尽职尽责，提供优良的服务质量”。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第三人在签订合同时，对四至六层房屋是用作宾馆经营、宾馆经营对供暖供冷服务的特殊要求以及供暖、供冷所使用的中央空调系统的工作模式（旅客入住时插卡供电、打开供热、供冷开关。即旅客入住前房间不供暖供冷，入住后如遇物业停止供暖供冷，房间温度不能调节）等情况是熟知的，并就此约定了供暖的服务价格。尽管双方未明确每天的供暖、供冷时长，但根据第三人已熟知的情况、双方合同约定的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，第三人恒泰公司应当足时足量供暖、供冷。以此实现双方的合同目的，而不应是待原告另行交纳加时费后再继续供暖、供冷。原、被告合同约定了供暖、供冷的服务价格，并收取了原告的此费用，合同第八条被告承诺保证供暖、中央空调等物业服务能正常使用，第十一条约定违约方需向对方支付合同期总租金30%的违约金及补偿对方受到的全部损失。被告收取了原告的费用而未能保证原告宾馆的正常供暖、供冷服务，即构成违约，依法应当承担赔偿原告损失的责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”众所周知，宾馆服务质量的优劣与宾馆的经营收入有直接的关系，服务质量会通过旅客的现场感受和网络评价等形式得以体现，现实口碑和网路口碑的形成对宾馆此后的经营将有重要影响。原告宾馆供暖、供冷不足导致旅客情绪不满、网络评价降低等事实客观上影响到其经营收入的减少。原告的损失包括交纳的加时费损失（66885元）和收入减少两方面，收入的具体损失就此情形难以作出准确的考量。在原告未提出充分证据的情况下，本院综合原告宾馆的规模、设施、被告违约程度以及参考每月营业收入（20个月每月平均225000余元）等事实，对其收入的减少酌定为5万元。原告请求变更合同租金一项，依据不足，依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六��第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、第三人榆林市恒泰汽车运输集团有限公司在供暖、供冷期间向原告经营的宾馆全天供暖、供冷，不得中断。二、被告清涧县客都购物广场有限公司赔偿原告白晶晶损失116885元。三、对原告白晶晶的其他诉讼请求不予支持。本院二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，故对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人清涧县客都购物广场有限公司与被上诉人白晶晶签订的《宾馆租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定。第三人榆林市恒泰汽车运输集团有限公司在知道上诉人将承租的宾馆房屋转租给被上诉人白晶晶，而未提出异议，视为对上诉人转租行为的认可。因此，该《宾馆租赁合同》为有效合同。对双方均具有约束力。上诉人与被上诉人在合同中约定：空调费及供暖费以建筑面积计算，每月每平方米8元，每年度170501.76元，合同签订之日收取第一年度的费用，之后均在上一年度末前两个月与租金一起缴纳给甲方（上诉人）。合同还约定：甲方（上诉人）拥有宾馆的物业使用权，甲方租赁物业给乙方做宾馆经营，并保证供暖、中央空调等物业服务能正常使用。但是双方对于供暖以及空调运行的具体时间的长短没有约定。本院认为，上诉人作为出租者，有义务保持租赁物符合约定的用途。双方所签订的合同就是宾馆租赁合同，因此，上诉人对所出租的租赁物的用途是非常明确的，即租赁物作为宾馆使用。因此虽然其没有约定具体的供暖以及空调运行时间，但是其以每平方米每月8元的价格收取费用，并承诺��证供暖以及中央空调等物业的正常使用，可以理解为：其按照建筑面积收取相关费用后应当保证宾馆供暖、供冷符合正常的宾馆经营需要。因此对于上诉人称，每平方米8元的供暖、供冷费用消费完毕时应当由被上诉人白晶晶另行向物业缴纳供暖、供冷加时费的理由无法成立，本院不予采纳。因此一审法院判决由上诉人赔偿被上诉人因上诉人违约而导致额外支出的加时供暖、供冷费用66885元，以及参考宾馆的规模、设施、营业状况等情况，酌情认定的营业损失5万元的判决正确，应予维持。综上所述，清涧县客都购物广场有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2630元，由上诉人清涧县客都购物广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王晓钢审判员  白成钰审判员  杨文智二〇一七年十二月一日书记员  白 阳