贵州省大方县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0521民初1114号原告：娄昌秀，女，1970年9月18日出生，汉族，住贵州省大方县。原告：陈礼舜，男，1973年8月24日出生，汉族，住贵州省大方县。被告：曾艳，女，1964年3月7日出生，彝族，住贵州省贵阳市云岩区。第三人：大方县南天房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市大方县大方镇奢香大道中段。组织机构代码：56094844-9。法定代表人：谭小麟，公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：胡运，公司员工。原告娄昌秀、陈礼舜与被告曾艳及第三人大方县南天房地产开发有限责任公司（以下简称南天房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告娄昌秀、陈礼舜，被告曾艳，第三人南天房产公司的委托诉讼代理人胡运到庭参加了诉讼，本案在审理过程中，因本院于2017年7月4日作出（2017）黔0521民破1号民事裁定书，受理谭本忠、臧开社、金季羽、杨朝全、高定清等56人对南天房产公司进行破产清算的申请，需确定管理人并接管债务人财产后，该诉讼继续进行，据此，本院依法作出(2017)黔0521民初1114号民事裁定书，裁定中止本案的审理。后因中止审理事由消失，本院决定恢复本案的审理。本案现已审理终结。原告娄昌秀、陈礼舜向本院提出诉讼请求：判决立即停止执行南天房地产开发有限责任公司南天星月国际1-15-2号房的查封；诉讼费用由被告方承担。事实及理由：2017年2月14日，原告（案外人）收到大方县人民法院送达的(2017)黔0521执异3号《执行裁定书》，原告对法院驳回原告（案外人）提出的执行异议的裁定，认为缺乏事实与法律依据。被告所申请执行的南天房产公司南天星月国际1-15-2号房归原告所有，而不属于第三人所有。2015年11月3日，原告向第三人购买的商品房南天星月国际1-15-2号一套，面积109.2平方米，单价为3080元每平方米，总购房款为358176.00元，按照国家商品房买卖的相关规定，首付款不低于30%的比例，原告按规定如数交纳首付款108176.00元，剩余购房款项250000.00元，与第三人协议定期银行按揭。一、原告与第三人双方签订商品房买卖合同，并按规定交纳房契税5373.00元、交易税109.00元、维修基金6825.00元，并开具大方县南天房地产开发有限责任公司专用收据。原告与第三人购买南天星月国际1-15-2号房交易合法，南天星月国际1-15-2号房不再属于第三人所有，而是属于原告所有，是受法律保护的。原告的上述交易、支付行为，并无过错和不妥之处。二、被告对属于原告购买的南天星月国际1-15-2号房的申请执行查封是完全错误的，没有任何法律依据。原告与第三人的购房交易是真实的，并签订商品房买卖合同。原告所购房南天星月国际1-15-2号房未在大方县房产管理部门进行预售合同备案登记及银行按揭手续，是由于大方县南天房地产开发有限责任公司内部的原因，造成未及时备案登记，但并不等于原告不履行房产备案登记及银行按揭。因此，被告申请对原告购买的南天星月国际1-15-2号房执行查封，完全是错误的，无事实和法律依据，并伤害了原告的合法权益。故向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告曾艳辩称，请法院按大方县人民法院（2017）黔0521执异3号《执行裁定书》执行。第三人南天房产公司述称，南天房产公司与娄昌秀、陈礼舜签订了房屋买卖合同，房屋买卖合同是真实有效的，南天房产公司没有对娄昌秀房屋进行备案登记，是南天房产公司内部管理的原因和第一次用娄昌秀的信息，因为娄昌秀没有工作，陈礼舜有公积金，所以换成陈礼舜的名字。本院经审理认定事实如下：2015年11月3日，原告娄昌秀、陈礼舜与第三人南天房产公司签订合同编号：NTDC：20151103004的《商品房买卖合同》，原告娄昌秀、陈礼舜以358176元的价款购买了位于大方县红旗办事处奢香大道中段南天·星月国际第1幢1单元15层2号房，或1-15-2。该房至今尚未在房产管理部门进行预售合同备案登记，亦未办理公积金贷款手续，首付款外的款项未支付。2015年11月3日，南天房产公司出具娄昌秀购1-15-2号房首付款108176元、契税5373元、维修基金6875元、交易税109元的收款单；2016年1月5日，大方县南天物业管理有限责任公司向娄昌秀出具预收一年物业管理费1572元的收款收据；2017年2月25日大方县南天物业管理有限责任公司向娄昌秀出具电费、水费的收款收据；2017年3月1日大方县南天物业管理有限责任公司向娄昌秀出具装修保证金、装修物管出入证费、装修管理服务费的收款收据。本院因执行曾艳与南天房产公司民间借贷纠纷一案，以（2016）黔0521执276号之二执行裁定书查封了南天·星月国际1-15-2号房。2017年1月4日，娄昌秀、陈礼舜以该房屋买卖过程合法为由提出执行异议，请求依法解除对该房屋的查封。本院于2017年2月24日作出（2017）黔0521执异3号执异裁定书，裁定驳回案外人娄昌秀、陈礼舜的异议。另查明，原告陈礼舜名下有位于大方县××中××层的住屋（121.3平方米）。以上事实，有原被告双方及第三人的陈述、《商品房买卖合同》、收款收据、民事裁定书等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，被告曾艳、第三人南天房产公司均认为娄昌秀、陈礼舜与南天房产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对原告娄昌秀、陈礼舜购买了位于大方县红旗办事处奢香大道中段南天·星月国际第1幢1单元15层2号房（1-15-2）的事实，本院予以确认。关于涉案房屋在人民法院查封前，是否已被原告合法占有的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产物权的设立和转让应依法进行登记，本案中涉案房屋至今未办理备案登记及过户登记等相关物权登记，故原告娄昌秀、陈礼舜尚未取得涉案房屋的所有权，原告对涉案房屋并不享有排除执行的权利。关于是否非因买受人自身原因未办理备案登记，未办理备案登记是否为买卖合同生效要件的问题。根据涉案房屋开发商南天房产公司的陈述，涉案房屋未办理相关房屋备案登记是因是南天房产公司内部管理的原因和第一次用娄昌秀的信息，因为娄昌秀没有工作，陈礼舜有公积金，所以换成陈礼舜的名字，原告娄昌秀、陈礼舜并不存在过错。关于是否应当停止对涉案房屋的执行的问题，案外人执行异议之诉是指案外人在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%”的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，本案中，原告陈礼舜自认其有一套位于大方县××中××层住屋（121.3平方米），且原告娄昌秀、陈礼舜提供的证据只能证明原告与南天房产公司签订了《商品房买卖合同》，原告娄昌秀、陈礼舜向南天房产公司缴纳的首期房款108176元，并未达到总价款358176元的50%，原告娄昌秀、陈礼舜基于与南天房产公司签订的《商品房买卖合同》，只能证明其取得了对南天房产公司的债权，并不能证明其取得了涉案房屋的物权即排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告娄昌秀、陈礼舜对本案涉案房屋的民事权益不足以阻却并排除被告曾艳对涉案房屋的强制执行。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告娄昌秀、陈礼舜的诉讼请求。案件受理费50元，由原告娄昌秀、陈礼舜负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  陈天国人民陪审员  陈百珍人民陪审员  马兴芬二〇一七年十二月十五日法官 助理  汪世虎书 记 员  杜丽梅