广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终3285号上诉人（原审原告、反诉被告）：大成贸易公司，住所地：FLAT/RMA2/FKWATFONGINDUSTRIALBLDG9-15KWAICHEONGROADKWAICHUNGNT。法定代表人：林汉荣。委托诉讼代理人：张永明，广东伟伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州市崇正实业发展有限公司，住所地：惠州市下埔南三街3号三楼。法定代表人：张康成。委托诉讼代理人：行伟，广东金智律师事务所律师。上诉人大成贸易公司因与被上诉人惠州市崇正实业发展有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016)粤1302民初7770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大成贸易公司委托诉讼代理人张永明，被上诉人惠州市崇正实业发展有限公司委托诉讼代理人行伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人大成贸易公司上诉请求：一、请求撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2016)粤1302民初7770号民事判决第一、第二判项；二、判令被上诉人向上诉人支付违约金611000元；三、一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由如下：一、一审判决认定基本事实不清。第一、一审判决认为“因原告原因仍有案外人占用此地进行活动，且用电方的名称仍未变更至被告名下，也就是原告向被告交付标的物未完全完成交付”，属明显认定事实不清。首先，有案外人在涉案土地内活动，并非是上诉人的原因造成的。一审法院仅以询问笔录中“官世各称，毛织二厂的老板同意其在场地作停车场，但其未作停车场……”就认定案外人占用涉案场地是上诉人原因造成的。但毛织二厂与本案是什么关系?毛织二厂的老板是谁?和上诉人有什么关系?这些基本情况都没有查清，就作出上述认定，是极其儿戏的。其次，本案是建设用地使用权转让合同纠纷，转让的仅是土地及地上建筑物，并不涉及用电方的名称变更，合同也未约定上诉人有此义务，被上诉人要用电，可自行向供电部门申请开户。但一审判决却以此作为上诉人未完全完成交付的一个理由，并且判决上诉人协助被上诉人将涉案标的物的电费用户更名为被上诉人，实属牵强且明显错误。第二、一审判决认为上诉人交付的土地与案外人余某的房屋所占有的土地存在部分重叠，客观上影响了被上诉人对涉案土地的整体使用，同样属认定基本事实不清。首先，合同项下标的物为5430平方米的工业用地和三栋共计厂房、办公楼、宿舍，共计作价780万元，上诉人已将相应的土地及厂房权属过户至被上诉人名下。合同签订时，未约定、被上诉人也未告知上诉人其要将涉案土地用于“三旧”改造。因此，权属变更后，被上诉人“三旧”改造项目能否得到审批，超出了上诉人的预见范围，不应作为认定是否影响被上诉人对涉案土地的整体使用的理由。其次，惠州市国土资源局的复函中载明，涉案土地与案外人余某名下的土地重叠部分仅为6平方米，相比5430平方米土地面积而言，是极小的一部分，即使被上诉人认为该部分土地有争议，也只能就这6平方米的土地价款提出抗辩，而不能拖延付款100万土地款长达一年半以上。再次，惠州市国土资源局的复函中提到，经与被上诉人沟通，该公司同意放弃重叠面积。即是说，被上诉人通过放弃重叠部分6平米的面积，并不影响其他部分的利用。因此，一审法院“客观上影响了被告对涉案土地整体使用”的认定缺乏事实依据。同样的，被上诉人可以就这6平方米的土地价格提出抗辩意见，但若因此拒付100万土地转让款，显然属于权利义务不对等，被上诉人存在明显的违约行为。第三、涉案土地与案外人余某的土地存在6平米重合部分并非上诉人造成，不存在上诉人隐瞒的情况，该问题应当在土地权属登记部门的行政职能范围内解决，拖延支付土地款的方式是不能解决问题的。上诉人确实向被上诉人交付了5430平方米的土地，若因此要求上诉人承担因被上诉人拖延支付100万元所造成的相关损失，对上诉人也不公平。综上，一审判决认为被上诉人迟延向上诉人支付100万转让款不能视为违约属基本事实认定不清。二、一审判决适用法律错误。由于一审判决对被上诉人的违约行为没有作出认定，属基本事实认定不清，必然导致其适用法律错误。三、本案的基本事实是，由于广东省对“三旧”改造项目发布了新的政策，被上诉人申请的“三旧”改造项目被暂停了，于是，被上诉人就寻找各种借口拖延支付款项，上诉人起诉后，马上就支付了土地款，其行为已构成了明显的违约，应当承担合同约定的违约责任。四、在本案中有以下几个事实是明确的：1、上诉人已经实际交付了5430平方米的土地，并且已经办理了国土使用证，2、被上诉人拖欠100万元的土地转让款达一年以上。3、一审驳回了上诉人的权利诉求，并且要求上诉人承担没有约定的协助被上诉人对电费用户进行变更，因此我们认为一审的判决对上诉人是明显不公。被上诉人惠州市崇正实业发展有限公司辩称：一、原审认定被答辩人履行义务不符合约定，事实清楚、证据确实充分。1、依照双方合同约定，被答辩人有义务将土地、房产清场交付答辩人，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，“在合同纠纷案件中，…对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”被答辩人有义务举证证明其履行了交付义务，原审庭审中主审错误认为不用交付，答辩人自行收取。答辩人告知法庭场地被别人实际占有，法庭告知答辩人可报案处理。庭审结束后答辩人立即向派出所报案，经派出所查证确系被答辩人允许他人实际占有场地。2、被答辩人交付相关合同及证件原件的行为足以证明被答辩人已经认可余某名下房地产在交易范围内。3、余某名下房地产客观上与登记在被答辩人名下的土地存在重叠，惠州市国土资源局回函已经确认了该项事实。4、涉案房地产的用电登记仍然在被答辩人名下，被答辩人拒绝履行协助义务，导致用电更名无法完成。二、原审法院适用法律正确，依法应予维持。依据《合同法》第六十条、第六十七条的规定，被答辩人应当全面履行合同义务，在其履行义务不符合约定的情况下，答辩人拒绝履行的行为不构成违约。原审原告大成贸易公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付违约金611000元（违约金以1000000元为基数按每日千分之一自2015年2月14日起计算至2016年10月17日）；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年6月28日，原告大成贸易公司与被告惠州市崇正实业发展有限公司签订《厂房转让合同》，约定：原告将其名下的位于惠州市潼侨镇曙光路28号土地使用权（面积约为5430平方米）及该土地上的房产（房地产权证号为Ｃ1××78、Ｃ1××80、Ｃ1××81）转让给被告，同时约定原告向被告转让上述土地和地上所有建筑及设备，土地使用权和厂房建筑物及设备转让共计780万元，由原告负责提供办理土地使用权及厂房建筑物材料协助被告过户，在协议签字盖章后两个月内由被告负责办理好土地证、房产证等相关权证的变更手续；协议签订后被告应向原告支付人民币500万元，余款待被告收到土地使用证及房产权证之日一次性向原告结清；如被告未按照约定支付转让款，则按逾期一日应赔偿原告未收款项的百分之一赔偿金；若被告不能按期向原告付清购房款，或者原告不能按期向被告交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的违约金；同时约定2015年1月30日前，原告将标的物交付给被告使用。被告称，原告未将标的物交付给原告使用，故于2016年12月13日向惠州市公安局仲恺高新开发区分局潼侨派出所报案，称标的物被占用，有人在此居住并饲养了鸡。潼侨派出所遂到该处了解情况，询问笔录记录：案外人官世各称，毛织二厂的老板同意其在该场地作停车场，但其未作停车场，其叔叔官秀勇在涉案场地养了鸡，偶尔在此下厨做饭，但未居住。双方确认，被告按时向原告支付了680万元转让款，剩余的100万元被告在2016年10月17日向原告支付完毕。上述房产及土地使用权已登记在被告名下，其中房产系2014年10月30日办理变更登记，土地使用权系2016年2月13日办理变更登记。被告称，虽然该土地使用权已登记在被告名下，但该土地上有一套房产登记在余某名下（房产证号：粤房地证字第××号，建筑面积61.43平方米），导致该土地的报建无法顺利进行。为查明事实，原审法院就涉案土地使用权是否存在重叠登记及涉案土地进行“三旧”改造项目能否得到审批等问题向惠州市国土资源局发函件，惠州市国土资源局向原审法院复函：一、惠州市崇正实业发展有限公司位于惠州××新区潼××镇××、面积为5429.9平方米【证号为府用（2015）第xx号】的土地使用权与余某名下面积为64.15平方米【证号为惠阳府国用字（89）第xx号】的土地使用权，界限重叠6平方米，经与惠州市崇正实业发展有限公司沟通，该公司同意放弃重叠面积，按新确认界限核发《不动产权证书》；二、根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》要求，“三旧”改造基本原则上明晰产权，保障权益，应明确“三旧”改造范围内的房屋和土地的权属后方可申请改造。被告称，双方签订的《厂房转让合同》约定原告将位于惠州仲恺高新区潼侨镇曙光西路28号的土地使用权转让给被告的同时，将余某名下的房产（房地产权证证号：xx）一并转让给了被告，并提供了原告与余某于2000年10月9日签订的《协议书》，该《协议书》约定余某将其名下的上述房屋以伍万元的价格转让给原告。庭审时，法庭询问原告：转让给原告的土地是否包括登记在余某名下的土地？原告回答：涉及的是5430平方米，如果是重叠的是包括的，如果余某的土地是在5430平方米以外的，就不包括。被告提供的电费缴费明细显示，2015年、2016年，涉案土地上电费的用户名系惠州市力富服装有限公司，而非被告，被告称惠州市力富服装有限公司系原告投资的公司，需有该公司的公章才可办理电费用户更名手续。庭审时原告的代理人称不清楚原告是否掌握惠州市力富服装有限公司的公章。以上事实，有身份证、企业档案资料、《厂房转让合同》、土地证、房产证、协议书、付款凭证、用电信息、开庭笔录等予以佐证。一审法院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。本案争议的焦点一是被告迟延支付转让款是否违约；二是原告是否应向被告支付租金损失；三是被告的协助义务问题；四是登记在余某名下的涉案房产是否应登记至被告名下。第一、关于被告是否违约的问题。一方面，原告将涉案房产及土地的使用权于2014年10月30日、2015年2月13日变更登记至被告名下，从所有权上讲原告已将涉案房产及土地使用权交付给了被告，但从实际使用层面看，涉案地点虽没有人从事生产经营，但因原告的原因仍有案外人占用此地进行活动，且用电方的名称仍未变更至被告名下，也就是说原告向被告交付标的物并未完全完成交付，另一方面，原告将涉案房产及土地使用权转让给被告，经查实，该土地确实与案外人余某的房屋所占有的土地存在部分重叠，客观上影响了被告对涉案土地的整体使用，故原审法院认为，被告基于上述事实，迟延向原告支付转让款不能视为违约，原告以被告迟延支付转让款为由要求被告承担违约责任无事实依据，原审法院不予支持。第二、关于原告是否应向被告支付租金损失的问题。一方面，案外人在涉案土地上未进行营利性活动，原告亦未获利，且原告按照约定将涉案房产及土地使用权转让至被告名下，被告已获得涉案房产的所有权及涉案土地的使用权，被告对涉案房产及土地享有法定的占有及使用权，被告在发现涉案房产、土地被他人占有、使用时应该通过报警、诉讼等形式取得占有、使用的权利，但在原告向原审法院提起对被告的诉讼后直至2015年12月13日，被告才向潼侨派出所报警，称涉案房产及土地被他人占有及使用，不符合常理；另一方面，被告称购买涉案房产及涉案土地使用权的目的系用于“三旧改造”，并非用于使用或出租，不存在租金损失的问题，故原审法院认为，被告反诉请求原告支付租金损失亦无事实及法律依据，原审法院不予支持。第三、被告提供的证据显示，涉案房产及土地的电费用户名仍未变更至被告名下，原审法院认为，协助被告将电费用户名更名至被告名下系原告的义务，原告应予以协助。第四、关于被告反诉请求将登记在余某名下的房产登记至被告名下的问题。首先，庭审时，原告称转让给被告的土地涉及的是5430平方米，如果与余某的房屋土地有重合部分，则该部分转让给了被告，不重合的部分未转让给原告；其次，被告并未提供证据证实余某名下的房产已转让给被告；最后，原告转让给被告的土地使用权与于少芬明下的土地使用权存在部分重叠，应由权属登记机关明晰权属归属，不属于原审法院审理的范围。综上，被告的该项反诉请求原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回本诉原告大成贸易公司的诉讼请求；二、本诉原告大成贸易公司应自本判决发生法律效力之日十日内协助被告惠州市崇正实业发展有限公司将涉案标的物的电费用户名更名为被告；三、驳回反诉原告惠州市崇正实业发展有限公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费9910元（原告已预缴18414元），由本诉原告大成贸易公司负担；反诉受理费5050元、保全费5000元，由反诉原告惠州市崇正实业发展有限公司负担。本院二审期间，上诉人大成贸易公司提交了一份地籍调查表，在双方进行土地使用权转让做地籍调查的时候，国土行政部门的意见是“来源合法，界址清楚，面积准确，符合土地登记相关法规，可提供登记”，证明上诉人在履行合同的过程中，不存在任何的过错，如果以此支持被上诉人所说的影响其综合使用这个理由，从而不支持上诉人的请求，对上诉人来说是明显不公平的。被上诉人惠州市崇正实业发展有限公司对上述证据发表如下质证意见：对该份证据的真实性没有异议，关联性有异议，该份证据所确定的界址清楚，是国土部门征得被上诉人的意见后，被上诉人在放弃重叠部分土地权属异议的情况下，国土部门所出具的。另外，该份证据形成于2015年2月4日，按照相关法律的规定，该份证据不属于新证据，不可以在二审期间提出并作为证据证明案件事实。本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷，针对上诉人的上诉，被上诉人是否应向上诉人支付违约金？本院经审查认为，根据上诉人与被上诉人签订的《厂房转让合同》约定，上诉人应在2015年1月30日前将涉案标的物交给被上诉人使用，根据原审查明的事实，土地使用权是在2016年2月13日才变更登记在被上诉人的名下，且因上诉人的原因仍有案外人占用涉案厂房进行活动，用电方的名称至今仍未变更至被上诉人名下，原审认定上诉人向被上诉人交付标的物并未完全完成交付有事实依据。因此，原审认定被上诉人向上诉人迟延支付转让款不能违约有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，上诉人大成贸易公司请求被上诉人支付违约金的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9910元，由上诉人大成贸易公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾求凡审 判 员 邹 戈审 判 员 卫书平二〇一七年十二月十三日法官助理 黄湘燕书 记 员 彭 敏附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。