山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)济民初字第256号原告：某甲市任城区东方红电影院。法定代表人：朱某。委托代理人（特别授权）：孙楚鹏、孙楚力。被告：某乙公司。法定代表人：付某。委托代理人（特别授权）：乔衍刚、贾祥苓。原告某甲市任城区东方红电影院与被告某乙公司合资、合作开发房地产纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告的法定代表人朱某及其委托代理人孙楚鹏，被告的法定代表人付某及其委托代理人乔衍刚、贾祥苓到庭参加了诉讼，本案现己审理终结。原告诉称，2006年7月11日，原、被告签订济宁运河文化大厦工程项目建设协议书。协议约定：甲方（原告）提供原址用地，乙方（被告）投入资金进行建设（第一、二、三条）；工程竣工验收合格后，按建筑面积的4:6分成，甲方占40%，乙方占60%（第十条）；乙方保证自本协议签订之日起两年内通过工程竣工验收并交付给甲方（第六条）；自本协议签订之日起，乙方应承担甲方所有干部职工的档案工资、劳动保险金、医疗保险金、住房公积金等每年为30万元，承担期限自本协议签订之日起至工程竣工交付甲方使用之日止，续两个月，多退少补（第四条）;如乙方未能按期将建设项目交付给甲方，甲方有权终止本协议，乙方所有投资不予返还。如甲方同意乙方继续履行本协议，乙方除支付第四条费用外，每逾期一天向甲方支付违约金人民币500元（第十二条）。协议签订后，原告依约将原址用地提供给被告建设，并履行了相关的协助义务，但被告并未按协议约定如期完成建设义务，导致工程未能按期交付使用。2009年3月17日，被告出具济宁运河文化大厦预期完工报告，保证保质按期完工，若逾期，超期一天罚款1000元。但是被告仍然没有按期完工，工程直到2014年3月31日才算交付（未经竣工验收），给原告造成千万余元的经济损失。就未能按期交付造成的损失，原告多次告知被告解决，被告在承认部分损失应予赔偿的情形下，对大部分损失不予认可，双方形成纠纷。参照原被告于2014年3月31日签订的租赁协议及被告出具的房屋租赁合同的说明，被告应于2008年7月10日将工程交付原告使用，但到2014年3月31日才算交付，期间的租金损失达千万元，综合考虑各方面的因素，原告向被告主张700万元的损失，是合情、合理、合法的。为维护原告的合法权益。请求，判令被告立即赔偿给原告造成的经济损失700万元（其中包括协议书第四条约定的工资、劳动保险金等各项费用1126667元，第十二条约定的违约金103万元,逾期罚款170万元），并由被告承担全部诉讼费用。原告为支持其主张提交证据如下：证据一、协议书一份，双方于2006年2月11日签订，原被告双方存在合同关系。证明原告的主张及被告的违约的事实。证据二、济宁运河文化大厦预期完工报告一份，被告于2009年3月17日向原告出具的，证明从2009年8月11日起计算，每天罚款是1000元。证据三、房屋租赁合同一份，证明租金每日每平方米1元。证据四、2014年3月31日原、被告双方签订的交房说明一份，证明2014年3月31日视为交房使用。证据五、被告出具的房屋租赁合同说明一份，证明应当由被告承担的损失说明。被告答辩称。一、被告与原告2006年7月11日《协议书》和2008年3月11日签订的《协议》无效。被告与原告分别于2006年7月11日和2008年3月11日签订了合作开发《协议书》和项目分配《协议》，双方合作开发“济宁运河文化大厦”。《协议书》和《协议》中约定了双方不同的出资方式，即被告提供资金，原告以土地使用权作为投资，双方共同投资合作开发“济宁运河文化大厦”项目。项目建成后双方按比例分配的房产作为合作开发项目收益的回报。但原告作为国有企业其提供的土地系以划拨的方式取得，土地用途为“市政”。截止到本次开庭前原告也未能办理该项目的土地使用权出让手续，以致造成被告在本合作开发中所得的权益无法得到保障。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。因此，被告与原告签订的合资合作开发《协议书》及《协议》为无效协议。二、原告的诉讼请求没有事实和法律依据。因被告与原告签订的《协议书》无效，对于协议中第四条关于被告承担原告职工档案工资、劳动保险金等每年30万元的约定自始无效，对被告自始没有约束力。因该《协议书》为无效协议，所以不存在所谓违约的问题，也就不存在原告向被告主张违约金、罚息以及逾期交房的租金损失问题。所以，原告的主张没有法律依据。即使被告与原告签订的《协议书》为有效协议，被告也不存在违约的事实。运河文化大厦工程未按照合同约定完工，是因不可抗力等客观原因条件造成，非被告自身原因导致。因此，原告向被告主张违约损失也没有事实依据。三、原告诉讼请求超过诉讼时效。原告主张生活费拖欠从2009年计算、违约金从2006年进行计算的，但原告起诉已经超出了两年的诉讼时效。对于超期问题，原告认可2010年已经竣工，没有1000元超期罚款问题。所以再主张罚款没有事实依据，而且也已经超过了两年诉讼时效问题。综上所述，原告主张没有事实和法律依据，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告为支持其主张提交证据如下：证据一、2008年3月11日原被告签订的协议，关于济宁运河文化大厦房地产分配使用方案。该协议是2006年7月11日原被告签订的协议附属协议。因此该协议为无效协议。证据二、登记在原告名下的土地使用权证一份，证明涉案土地为划拨土地，用途为市政用地，同时土地使用证后附的注意事项中四五项要求必须按照批准用途使用并保护，同时凡变更土地权属或者土地，必须按照程序申请办理变更登记。但是原告将涉案土地投资共同开发但并未经有批准权的政府批准将划拨土地变更为出让土地。证据三、（1）中区区长秦某签字的被告核算的工程造价表一份；（2）济宁市策略工程造价咨询有限公司关于济宁运河文化大厦结算审核报告书一份；（3）济宁市市中区文化广电新闻出版局关于申请运河文化大厦回购使用需要资金的报告一份；（4）2014年1月14日被告法定代表人和原告法定代表人朱某及张经理的对话一份。证明因涉案土地为划拨土地，没有办理相关批准手续，原被告签订的协议书无效，2010年济宁运河文化大厦已经竣工，政府于2010年初要求回购被告所有的60%房产，经过预算、审计等程序，迟延时间2年半。但是最终没有回购成功，工程已经具备交房条件，迟延时间两年半为不可抗力。证据四、济宁运河文化大厦定点放线图及2014年1月14日被告法定代表人和原告法定代表人朱某及张经理的对话一份，证明工程因原告提供设计图纸不合理进行的变更，导致工程正式开工时间为2007年9月24日。原告认可工程竣工时间为2010年，也没有以后1000元每天罚款的问题。对此原告罚款问题已明确表示放弃。经审理查明，2006年7月11日，原、被告签订“济宁运河文化大厦”工程项目建设协议书。协议第二条约定：“原告（甲方）提供原址用地，不支付任何费用。有关旧房拆迁、工程项目建设的所有费用全部由乙方承担。同时，该工程项目的招标、监理、设计、施工建设由甲乙双方协商委托办理，责任由乙方自行承担。第四条约定，自本协议签订之日起，乙方应承担甲方所有干部职工的档案工资、劳动保险金、医疗保险金、住房公积金等每年为30万元，承担期限自本协议签订之日起至工程竣工交付甲方使用之日止，续两个月，多退少补。第六条约定，乙方保证自本协议签订之日起两年内通过工程竣工验收并交付给甲方。第十条约定，房地产权使用分配：在该工程竣工验收合格后，按建筑面积的4:6分成，甲方占40%，乙方占60%。第十一条约定，该工程项目建成后，乙方分配的60％房地产权能否确权于乙方名下，其乙方的60％房地产使用权或房地产权使用期均为50年，在使用期内，甲乙双方按房产分配比例及具体位置各自经营。50年后乙方必须无条件将60％房地产权使用权或房地产权完好无损的归还甲方。第十二条约定，如乙方未能按期将建设项目交付给甲方，甲方有权终止本协议，乙方所有投资不予返还。如甲方同意乙方继续履行本协议，乙方除支付第四条费用外，每逾期一天向甲方支付违约金人民币500元”。2008年3月11日原、被告签订济宁运河文化大厦房地产权分配、使用方案。2010年10月27日涉案工程造价审定为24809905.7元。2009年3月17日被告给文化局、原告出具济宁运河文化大厦预期完工报告，约定预计大厦工程于2009年7月31日前完成全部建设工程。我公司保证按工程的质量标准按期完成大厦建筑工程，若逾期，超期一天罚款1000元。大厦工程完工后到竣工还需各有关部门的验收和检查，才能取得工程竣工证，因上级有关部门对检收需有一段时间，特别人防和消防工程还需省级验收，故对于竣工期本公司不能保证期限。2003年11月17日济宁市市中区人民政府出具济区政发（2003）第20号文件，一、同意拆除东方红电影院，将东方红电影院与运河剧院合并，在现东方红电影院位置，建设一处高档次的多功能文化艺术中心。二、给予运河剧院的拆迁补偿金要全部用于建设市中区文化艺术中心，同时做好运河剧院职工的就业安排工作。2011年7月6日济宁市市中区文化广电新闻出版局出具济区发（2011）16号关于申请运河文化大厦回购使用所需要资金的报告，根据2011年7月1日区政府第21次常委会关于运河文化大厦回购使用的意见，受区政府委托，区文广新局与某乙公司就回购济宁运河文化大厦建设工程及房产使用权事宜达成一致协议。某乙公司同意将运河文化大厦建设工程及其60％的房地产权使用权转让给区文广新局，区文广新局以现金方式出资购买。为解决回购资金问题，区文广新局申请区政府拨付回购专项资金1000万元。2014年3月31日双方当事人又签订的租赁协议的交房说明记载，乙方60％房地产使用权50年从2014年4月1日起至2064年3月31日。本院认为，一、本案中原告提供的土地为划拨方式取得，土地用途是公众设施为“市政”。截止到目前原告并未办理土地使用权出让手续和土地使用权变更登记，虽然该项目取得了建设审批手续，但是由于涉案土地性质的特殊性，建设审批手续齐全并不能否定使用土地的违法性。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题解释》第十六条的规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府的批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定无效。而且，原告将通过划拨取得的土地，与被告签订开发协议，是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，原告未办理土地使用权变更登记手续，即与被告签订合作建房，不符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条、第46条规定的房地产转让的基本条件。原、被告签订的《协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效协议。二、原告向被告主张700万元经济损失是否有事实和法律依据。因原告设计规划改动、建设手续批准，供电图纸设计、排水供水工程、地下人防工程的申批、政府回购等原因，在协议书履行中是否因为被告的过错使原告受到损失，证据不足，故原告主张由被告赔偿经济损失的请求，不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、六十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十八条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费60800元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉人于山东省高级人民法院。审判长  孔剑勋审判员  程天华审判员  杨 艳二〇一五年十二月十四日书记员  黄利平