广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）粤01民终19631号上诉人（原审原告）：李耀宗,男,1982年9月7日出生,汉族,住广州市越秀区。上诉人（原审原告）：郭又嫺,女,1982年9月21日出生,台湾人,住址同上。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：侯双龙、吕启进，分别为北京市东元（广州）律师事务所律师和实习律师。上诉人（原审被告）：广州市麓湖轩房地产开发有限公司,住所地：广州市越秀区。法定代表人：蔡丽花，职务：董事。委托诉讼代理人：王振荣、朱和叶，均为该公司职员，通讯地址。上诉人李耀宗和郭又嫺、广州市麓湖轩房地产开发有限公司(以下简称麓湖轩公司)因商品房预售合同纠纷一案，均不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初269号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李耀宗、郭又嫺上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持李耀宗、郭又嫺一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由麓湖轩公司承担。事实和理由：一、原审判决认为合同签订之前异常天气的时间可以在交房时间上予以顺延，属事实认定不清。麓湖轩公司对于签订合同之前出现的异常天气应当是明知的、可确定的，麓湖轩公司既然承诺可以在2016年9月30日前交房，即可推定麓湖轩公司对于自己承诺的房屋交付时间是有把握的。况且，对签约之前出现的异常天气，麓湖轩公司作为提供签约合同的一方仍然可以在合同中相应的调整交房时间。既然合同已经明确约定交房时间是2016年9月30日，对于签订合同之前出现的异常天气时间就不应该再加算进该交房时间当中，否则，合同中就会产生两个确定的交房时间，这显然不是李耀宗、郭又嫺真实意思表示。因此，麓湖轩公司要求对合同签订之前异常天气的时间在交房时间之上予以顺延的主张是毫无依据的。原审判决将合同签订之前出现的异常天气加算到交房时间之上，忽视了合同公平原则，草率认定该约定是双方当事人真实意思表示，并在计算逾期交房违约金时对麓湖轩公司主张的合同签订之前的异常天气作为免责依据的观点予以采纳，显然错误。二、原审判决认定《商品房买卖合同》第十四条不属于格式合同条款，属适用法律错误。合同第十四条约定了延期交房的违约责任，该条款应当属于格式条款，具体理由有三点：其一，该条款由麓湖轩公司预先制定，李耀宗、郭又嫺与麓湖轩公司签订的《商品房买卖合同》由麓湖轩公司提供，对合同的相关约定未曾与李耀宗、郭又嫺进行过磋商。其二，该条款存在多次重复使用的情形，麓湖轩公司向李耀宗、郭又嫺提供的合同与麓湖轩公司向其他购房者提供的合同，除了房屋基本情况及房价款不一致以外，其他条款均一模一样。其三，该条款由麓湖轩公司单方制定，并且不可协商，李耀宗、郭又嫺购买该商品房，对《商品房买卖合同》里的相关条款没有协商的余地，只能全部接受或全部不接受。根据《合同法》第三十九条第二款规定，《商品房买卖合同》第十四条应当认定为格式条款。原审判决认为《商品房买卖合同》第十四条并非合同的标准格式条款属适用法律错误。三、如果麓湖轩公司依据《商品房买卖合同》第十四条免责，应当由麓湖轩公司对其已经履行相应告知义务，将合同签订之前出现的异常天气告知给李耀宗、郭又嫺。交付房屋是麓湖轩公司的根本性合同义务，交付房屋的时间的早晚是李耀宗、郭又嫺决定是否购买房屋的主要因素，即使涉案合同不是格式合同，麓湖轩公司如果主张合同签订之前出现异常天气房屋交付时间顺延，在签订合同时，应当主动将已经产生的异常天气告知李耀宗、郭又嫺，让李耀宗、郭又嫺对房屋交付时间有合理的心理预期。但原审判决并没有提及麓湖轩公司的告知义务，李耀宗、郭又嫺作为普通的购房者，没有义务和能力审核合同签订之前的异常天气情况。四、广州市中级人民法院对于同样的合同条款，有过与原审不一样的判决，即没有支持开发商主张合同签订之前的异常天气顺延交付房屋。二审庭审中，上诉人李耀宗、郭又嫺补充上诉意见：一、关于违约金起算日期：我方主张合同签订之前的异常天气不应作为顺延交楼的理由，违约金的起算日期是2016年12月26日。二、2017年5月13日业主收到麓湖轩收楼通知，业主前往办理收楼手续，但麓湖轩不能提供涉案合同第十五条第（三）款约定的消防部门出具的《建设工程消防验收合同意见书》或备案凭证，业主拒绝收楼，并用EMS向麓湖轩寄发拒收楼通知书。三、2017年6月13日李耀宗办理收楼手续，麓湖轩拒绝交楼，因此造成逾期交付责任应当由麓湖轩承担。1、2017年6月12日李耀宗再次收到麓湖轩寄来的交楼通知书，前往办理收楼手续，麓湖轩拒绝交楼。2、2017年6月13日李耀宗致电麓湖轩（麓湖轩电话号码与收楼通知书一致）要求收楼，麓湖轩工作人员以李耀宗起诉为由，拒绝交楼。李耀宗对致电通话过程进行全程录像，并提供其手机通话清单，证明致电时间、时长，印证该事实。3、2017年6月15日李耀宗用EMS向麓湖轩寄发《催告函》，要求麓湖轩交楼，麓湖轩已经签收该函。4、2017年6月27日李耀宗再次致电麓湖轩，交涉收楼事宜，麓湖轩再次拒绝交楼，李耀宗对致电通话过程全程录音，并提供其手机通话清单，证明致电时间、时长，印证该事实。李耀宗两次致电的麓湖轩交涉收楼事宜，麓湖轩方的电话号码，与麓湖轩提交的《收楼通知书》上记载的号码是一致的。5、2017年6月28日越秀区人民法院开庭审理——同一楼盘业主杨阳等三人诉麓湖轩同事由纠纷案（案号（2017）粤0104民初9536、6025、6537号），麓湖轩当庭陈述拒绝向起诉业主交楼。当天开庭笔录记载了麓湖轩的陈述。前述案未审结，当事人无法查阅开庭笔录，本人申请贵院调取当天开庭笔录（庭前已经提交书面申请）。6、2017年8月9日李耀宗再次向麓湖轩寄发《催告函》，要求麓湖轩交付房屋，麓湖轩已经签收该函。李耀宗就以上事实提供充分的证据证明麓湖轩存在拒绝交楼的行为，麓湖轩拒绝交楼的行为构成违约，应当承担逾期交楼违约责任。麓湖轩应当按照合同约定违约金标准，即按照总房价每日万分之五，向李耀宗支付拒绝交付房屋期间的逾期交楼违约金。综上所述，麓湖轩以开发商强势地位，扣押业主已付清房款的房屋，拒绝业主合法收楼，业主被迫向派出所报警、政府部门投诉，不仅侵犯业主权利，造成恶劣的社会影响，鉴于麓湖轩如此恶劣的行为，请求法院依法判决麓湖轩承担违约责任。针对李耀宗、郭又嫺的上诉，麓湖轩公司二审辩称：一、一审判决对异常天气事实的认定，事实清楚、责任划分正确。商品房预售合同签订前的异常天气作为一种已发生的客观事实，双方将其列入合同条款内容，不违反法律规定；其次，双方均可同等地从省气象局渠道获悉合同签订前的异常天气情况，合同签订时李耀宗、郭又嫺对此并无异议，亦表示其是知情并认可的。二、《商品房预售合同》第十四条并非格式条款。《商品房预售合同》作为市国土房管局制定，市工商局监制的并在全市范围内推荐普遍使用的示范性合同文本，双方经充分协商一致后签订，是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同第十四条并非格式条款，理由是：1、该条款内容已用下线作了清晰标注，充分提醒了李耀宗、郭又嫺予以重点关注；2、该条款内容划线标注，同时也提醒李耀宗、郭又嫺若对该条款内容有异议应及时提出，另行协商，事实是李耀宗、郭又嫺并未提出任何异议。因此，李耀宗、郭又嫺认为该条款由我方单方制定，不可协商，属格式条款不成立。三、我方于2016年10月29日将涉案房屋交付给李耀宗、郭又嫺，其经过实地查验后同意收楼，并于当日签收了房屋验收登记表，我方已履行完毕合同约定的交楼义务。其次，李耀宗、郭又嫺经过实地查验并同意按现状收楼，应视为合同双方对合同第十五条约定的交楼条件进行了变更，李耀宗、郭又嫺以同意按现状收楼的事实行为确认了该变更。最后，依合同约定2016年9月30日的交楼期限以及一审判决确认因异常天气可顺延214天，即交楼期限可顺延至2017年5月2日。事实上，至2017年5月3日，涉案房屋已取得合同约定的全部交楼文件，我方无需承担所谓的逾期交楼责任。二审庭审中，麓湖轩公司补充答辩意见：一、麓湖轩公司在2016年9月通知其收楼，已经履行义务，10月29日已经来过现场收楼在收楼纸上没有对交楼条件提出任何异议，根据合同约定应该一次性提出异议，我方认为麓湖轩公司在10月29日已经履行交楼行为，只是李耀宗、郭又嫺一直没有办理收楼手续；二、补充协议第7条的约定，回应了李耀宗、郭又嫺所称到现场时没有看到消房验收的原件，我方只需要递件，就可以视为已经符合交楼标准。我方已经多次证明在4月13日已经消防验收合格，证明我方房屋已经符合交付标准。在5月3日取得煤气验收，我方已经具备全部交楼条件，对方仍于5月12日发来律师函表明拒绝收楼，既然对方表示拒绝收楼，房屋无法交付的责任在对方，我方不承担违约责任。上诉人麓湖轩公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判为驳回李耀宗、郭又嫺的原审诉请；2、本案一、二审的诉讼费用由李耀宗、郭又嫺承担。事实和理由：一、李耀宗、郭又嫺在进行收楼的查验时并没有提出不符合交楼条件的异议。根据双方签订的《商品房预售合同》第十六条、附件七补充协议第十条等约定，李耀宗、郭又嫺基于收楼而对该商品房进行验收时，如有异议，应当在验收期限届满之日即以书面形式提出，且李耀宗、郭又嫺认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。李耀宗、郭又嫺于2016年10月29目前往查验收楼，当时李耀宗、郭又嫺仅对房屋内的装修装饰瑕疵提出异议，麓湖轩公司己对此完成整改；况且，李耀宗、郭又嫺所提的异议事项只能表明李耀宗、郭又嫺个人觉得“不满意”或希望更完美，并不意味着房屋本身装修、装饰不符合约定标准。李耀宗、郭又嫺在约定期限内并未就提供有关交楼资料或其它问题提出异议，应自行承担《商品房预售合同》第二十三条、补充协议第九条和第二十五条等有关约定后果，即李耀宗、郭又嫺不得追究麓湖轩公司的任何责任。二、根据合同附件七补充协议第七条第(一)项有关约定，麓湖轩公司不需承担逾期交楼责任。同时，根据合同附件七补充协议第七条(三)项的约定，现该商品房已实际具备供水、供气、供电、通邮等功能，麓湖轩公司无需承担逾期交楼责任。即便假设麓湖轩公司存在逾期交楼情形，最迟截止2017年5月3日，麓湖轩公司己不存在逾期交楼的情形。三、涉讼房屋具备了合同约定的交付条件，且麓湖轩公司多次通知、其中2017年5月10日书面通知李耀宗、郭又嫺收楼，因李耀宗、郭又嫺未及时到现场办理收楼手续的责任不在麓湖轩公司。针对麓湖轩公司的上诉，李耀宗、郭又嫺二审辩称：不同意麓湖轩公司的上诉请求。一、麓湖轩公司陈述10月29日已经将房屋交付给我方与事实不符，麓湖轩公司没有证据证明其在该时间已经履行交付义务，业主付清房款后，有权对房屋进行查验，如果发现查验不合格，有权拒绝接收房屋，不能将业主对房屋不符合交付条件的异议行为视为收楼行为，根据合同约定和司法解释，没有证据证明麓湖轩公司已经将房屋交付给业主。二、关于麓湖轩公司应当向业主出示消防部门出具的备案凭证，在合同第15条明确约定，双方在进行房屋交接时，麓湖轩公司应当向业主提供消防验收合格的原件，并向业主提供加盖公章的复印件，麓湖轩公司在庭审中已经承认在5月10日向业主发出收楼通知时，无法向业主出示消防合格意见书；三、消防验收合格不仅是麓湖轩公司作为开发商约定的义务，也是法定义务，根据消防法规定，未经验收合格的工程不得交付使用，我方有权拒绝收楼，交付房屋是麓湖轩公司的根本性合同义务，只要业主提出有收楼的意愿，麓湖轩公司就不能以任何理由拒绝交楼，即使业主曾经因麓湖轩公司无法证明房屋已经符合交付条件而作出拒绝收楼的意思表示，只要业主一提出要求收楼，麓湖轩公司都不能拒绝，但从本案业主已经提供证据证明麓湖轩公司存在拒绝交楼的行为，因此麓湖轩公司应当按照合同约定的违约金的标准向我方支付拒绝交楼期间的逾期交楼违约金。李耀宗、郭又嫺于2017年1月2日向一审法院提出诉讼请求：判令麓湖轩公司向李耀宗、郭又嫺支付迟延交楼违约金（每日按已付房款2557089元的0.05%计付，自2016年10月1日起计至麓湖轩公司实际将符合合同约定的条件和法律规定的条件的房屋实际交付给李耀宗、郭又嫺之日止）。若麓湖轩公司在本案判决生效后才交付涉案房屋，则要求麓湖轩公司按照两期支付违约金，第一期是在判决生效之日支付，此后每三个月支付一次，最后一次违约金在交付房屋之日支付。事实和理由：2015年7月10日，李耀宗、郭又嫺与麓湖轩公司签订《商品房预售合同》，约定李耀宗、郭又嫺向麓湖轩公司购买广州市越秀区麓湖路9号1106房，房款总额2557089元，麓湖轩公司应于2016年9月30日前向李耀宗、郭又嫺交付所购房屋，交付时房屋应当取得公共服务单位出具的永久供电、供气、供水、通邮证明文件和取得政府部门和建设单位出具竣工、规划、消防、人防和环保验收证明文件。若麓湖轩公司延期交付房屋，每日需按房价款的万分之五向李耀宗、郭又嫺支付违约金。合同签订后，李耀宗、郭又嫺依约付清了购房款，但麓湖轩公司至今未按合同约定向李耀宗、郭又嫺交付房屋。李耀宗、郭又嫺认为麓湖轩公司延期交楼的行为已构成违约，故向法院提起诉讼。麓湖轩公司一审辩称：不同意李耀宗、郭又嫺的全部诉讼请求及其陈述的部分事实。理由如下：一、根据双方签订的合同第十四条第2款约定，如遇有以下特殊原因，麓湖轩公司交房的时间可以据实顺延，且双方互不追究责任：在签订《商品房买卖合同》后，如遇日降雨量达25毫米以上或者八级以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气。根据广东省气候中心出具的《广州市越秀区麓湖路气象信息》资料显示，自2013年5月29日（取得施工许可证之日）至2016年9月30日期间，出现上述异常天气共计214天，故麓湖轩公司交房的时间可以相应顺延至2017年5月2日，故该日之前麓湖轩公司依约无需承担延期交房责任。二、李耀宗、郭又嫺曾经前往查验收楼，当时仅对房屋内的装修装饰提出有瑕疵的异议，而麓湖轩公司根据其提出的整改要求已经完成了整改，除此之外李耀宗、郭又嫺在查验收楼时并未提出其他异议。根据合同第十六条、第二十三条等约定，如果不符合交付条件，李耀宗、郭又嫺应当一次性提出异议，故在此情形下麓湖轩公司无需承担延期交房违约责任或对李耀宗、郭又嫺作任何补偿。三、至今尚未确定麓湖轩公司是否存在违约责任，故李耀宗、郭又嫺要求分期支付违约金的要求不合理。综上所述，就民事合同纠纷，双方当事人有约定的应当按照约定处理，请求法院驳回李耀宗、郭又嫺的诉讼请求。一审法院经审理查明：2015年7月10日，李耀宗、郭又嫺（乙方，买方）与麓湖轩公司（甲方，卖方）签订《商品房预售合同》（编号：201507151858），约定：乙方所购商品房为麓湖路7-9号麓湖轩11层1106房，房屋地址：越秀区麓湖路9号1106房，用途为住宅，合同约定建筑面积共88.6592平方米，其中套内面积71.0382平方米，共有分摊面积约17.621平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米35995.97元，总金额2557089元。甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网签签订之日起0日内支付全部房价款的80.45%，金额2057089元；剩余房款500000元须于2015年7月10日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2016年9月30日前将房屋交付乙方使用，如未能按规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.如果遇有以下特殊原因，甲方交房的时间可以相应延期，且双方互不追究责任：甲方取得施工许可证之日以后，如遇日降雨量达25毫米以上或者八级以上的强风或者高温达35摄氏度以上（含35摄氏度）的异常天气；甲方的施工遭遇异常地质状况；由于政府行为和不能预见、不能避免或者不能控制的事件等原因延期。上述原因造成的延期不得超过180个工作日，如延期超过180个工作日的，从超过该180个工作日之次日起至实际交付之日止，每逾期一日，甲方向乙方支付已付房价款0.05%的违约金，但合同继续履行。房屋交付时的有关资料：甲方双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起即日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付……等。该合同附件七的补充协议九条约定：乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性以书面方式提出异议，否则，异议无效。甲方在接到乙方异议后，只要在约定期限内做出答复或处理意见，即视为该商品房已如期交付给乙方，乙方不得以此追究甲方的任何责任；第二十五条提示：双方确认《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，并非甲方提供的格式合同。甲方提示乙方注意《商品房买卖合同》及本补充协议中的有关乙方责任条款和甲方免责条款的内容，如有疑问，乙方可向甲方咨询。乙方签署《商品房买卖合同》及本补充协议后，视为乙方对条款内容已有充分的了解和认识，并且自愿承担遵守这些条款内容的后果。本补充协议为《商品房买卖合同》不可分割的部分。本补充协议与《商品房买卖合同》内容不一致的，以本补充协议为准……等。合同签订后，李耀宗、郭又嫺向麓湖轩公司支付了全额购房款2557089元。麓湖轩公司称其于2016年9月23日通过EMS向李耀宗、郭又嫺发出收楼通知书，李耀宗、郭又嫺表示未收到收楼通知书，但其作为购房者经常关注涉案房屋的情况，故得知房屋可以进行验收。2016年10月29日，李耀宗、郭又嫺在《房屋验收登记表》上备注了房屋内存在的装修等问题，未实际接收房屋。一审诉讼过程中，麓湖轩公司提交了：《广州市建设工程规划验收合格证》、《客户受电工程竣工检验意见书》、《通邮申报表》、《关于麓湖轩商住楼建设项目竣工环保验收意见的函》、《人防工程专项竣工验收备案意见书》、消防监督结果公开网站查询结果的打印件（显示涉讼楼宇已消防验收合格，文书编号为穗公消验字[2017]第0413号，办结时间为2017年4月13日）、《广州市燃气输配及应用工程点火作业通知单（对外使用）》。李耀宗、郭又嫺质证称：对《客户受电工程竣工检验意见书》、《通邮申报表》、《关于麓湖轩商住楼建设项目竣工环保验收意见的函》、《人防工程专项竣工验收备案意见书》的真实性予以确认，关联性不确认；对《广州市建设工程规划验收合格证》的真实性不予确认；对于消防监督结果公开网站查询结果的真实性、合法性、关联性均不予确认，涉案楼盘如果验收合格，消防部门会出具消防验收合格备案证明文件，故麓湖轩公司提交的证据不能证明涉案房屋已经消防验收合格；对于《广州市燃气输配及应用工程点火作业通知单（对外使用）》的真实性交由法院确认，对该证据的关联性及合法性不予确认。另麓湖轩公司提供了广东省气候中心出具的《广州市越秀区麓湖路气象信息》，以证明自2013年5月29日（取得施工许可证之日）至2016年9月30日期间符合合同约定“异常天气”的共计214天。李耀宗、郭又嫺质证称：确认取得施工许可之日起的异常天气是214天，其中签订合同后是86天，签订合同之前是128天。麓湖轩公司在签订合同时没有明确告知李耀宗、郭又嫺异常天气可能会导致顺延交房，也没有证据证明麓湖轩公司在签订合同之时已经将签订合同之前的异常天气情况告知李耀宗、郭又嫺，李耀宗、郭又嫺作为普通的购房者因此不能强求李耀宗、郭又嫺审查签订合同之前的异常天气情况，况且，对签订合同之前的异常天气，麓湖轩公司作为提供签约合同的一方可在合同中相应调整交房时间。双方所签订的合同是由麓湖轩公司单方所提供的，双方并未就约定的条款进行充分协商，条款的内容没有反映购房者的真实意思。一审法院认为：李耀宗、郭又嫺与麓湖轩公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。李耀宗、郭又嫺已依约支付全额购房款，麓湖轩公司理应在合同约定的期限前将涉讼房屋交付李耀宗、郭又嫺使用，但麓湖轩公司至今未将涉案房屋交付给李耀宗、郭又嫺使用，李耀宗、郭又嫺据此要求麓湖轩公司按合同约定承担逾期交房违约金的诉讼请求，合法合理，一审法院予以支持。但合同明确约定了在麓湖轩公司取得施工许可证之日以后，如遇相应的异常天气交房的时间可以据实顺延，该条款并非合同的标准格式条款，在合同中有下划线标注，根据该条款及补充合同的提示条款，李耀宗、郭又嫺主张该条款属格式条款，未反映购房者的真实意思的依据不足，故对麓湖轩公司主张交付期限可依约顺延214天的抗辩意见，一审法院予以采纳，因目前无法确定麓湖轩公司何时才能将符合交付条件的房屋交付给李耀宗、郭又嫺，也无法确定此后麓湖轩公司是否会依约向两李耀宗、郭又嫺支付逾期交房违约金，对尚未发生的事实，一审法院不予调处。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市麓湖轩房地产开发有限公司一次性向原李耀宗、郭又嫺支付自2017年5月3日起至本判决发生法律效力之日止的逾期交房违约金（每日按已付房款2557089元的0.05%计付）；若两原告在本判决发生法律效力前已接收涉讼房屋，则逾期交房违约金计至两原告实际接收房屋之日止。上述违约金总额以不超过2557089元为限。二、驳回原告李耀宗、郭又嫺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2372元，由原告李耀宗、郭又嫺共同负担100元，被告广州市麓湖轩房地产开发有限公司负担2272元。二审庭审中，李耀宗、郭又嫺共提交七份证据，其中证据1、拒收楼快递单，证明李耀宗收到麓湖轩公司收楼通知，要求业主2017年5月13目前办理收楼手续，业主前往办理收楼手续，麓湖轩无法提供《广州市商品房买卖合同(预售)》第十五条第(三)款约定消防部门出具《建设工程消防验收合格意见书》，业主拒绝收楼，并向麓湖轩发拒收楼通知书。证据2、李耀宗手机通话清单（2017年6月13日通话记录），证明2017年6月13日李耀宗致电麓湖轩，要求收房。麓湖轩的电话号码与收楼通知书一致。证据3、视频光盘及文字内容摘要(2017年6月13日通话），2017年6月13日李耀宗致电麓湖轩全程录像，证明李耀宗要求收房，麓湖轩以李耀宗起诉为由拒绝交房。证据4、李耀宗手机通话清单(2017年6月27日通话记录）证明2017年6月27日李耀宗再次致电麓湖轩，交涉交房事宜。麓湖轩的电话号码与本证据清单第2项一致。证据5、音频光盘及文字内容摘要(2017年6月27日通话)证明2017年6月27日李耀宗再次致电麓湖轩，交涉交房事宜，麓湖轩工作人员明确表示拒绝交房。证据6、催告函、寄送催告函快递单和签收回执。证明麓湖轩拒绝交房，2017年6月15日李耀宗用EMS向麓湖轩寄催告函，要求麓湖轩交房，麓湖轩己签收函件。证据7、催告函、寄送催告函快递单和签收回执。证明2017年8月9日李耀宗再次用EMS向麓湖轩寄催告函，要求麓湖轩交房，麓湖轩已经签收函件。麓湖轩公司质证认为：证据l，真实性予以确认，其证明对象不认同。该证据恰恰证明了该业主不顾涉案房屋已具备通水、通电证明文件及具备消防等所有交楼条件后仍拒绝收楼的事实。事实上2017年5月12日前后，该业主并无到现场，律师函对现场资料情况的描述也不符事实，不客观。证据2、3、4、5的真实性、合法性、关联性均不予确认。通话对象、时间、前后语境难以确定，该类证据容易剪切、涂改、断章取义。其中，证据3、证据5通话对象、时间、前后语境难以确定，证据5是和解语境中谈话，仅形式上该类就不能作为对任何一方当事人的不利证据。证据6、7真实性确认，但2017年6月和8月时隔两个月的《催告函》内容均一模一样，仍是证明了业主不顾涉案房屋已具备交楼条件，拒绝收楼的事实。并且，该业主主观地欲将责任强行推给我公司。二、我公司从未表示不交楼，也从未授权任何人表示不交楼，事实上，绝大部分涉诉业主已在2017年5月份至10月份期间办理了收楼。其中，2017年8月22日，该业主自行到现场就顺利办理了收楼手续，无增加任何附加程序或条件。三、庭审中，该业主的代理人当庭仍拒绝确认通水、通电的事实(其口头表示咨询了相关部门得到了相反的答案，但又不能提供证据，属于业主的主观考虑)如果其曾主动要求收楼遭拒绝，则与其前后资料、说法存有一定矛盾。同时，该业主也庭审也透露我司于2017年5月份、6月份均有催促其收楼。因此，2017年5月3日之后因该业主自身原因未办理收楼手续的责任不应由我公司承担。麓湖轩公司提交三份证据，证据1建设工程消防意见书，证明2017年4月13日项目已经消防验收合格；证据2收楼通知书，2017年5月10日，证明我方具备合同约定的交楼条件，再次催促业主到现场办理收楼手续；证据3对方律师给我方的律师函，证明对方不顾消防已经验收合格以及供水等已经具备交楼条件仍然拒绝收楼。李耀宗、郭又嫺质证认为：对于证据1真实性确认，对于关联性不予确认，麓湖轩公司并非在该意见书记载的时间取得消防验收意见书。在2017年6月5日越秀区法院审理（2017）粤0104民初7364号案同楼盘业主同事由案件时麓湖轩公司承认因消防验收未合格不能出示消防意见书，笔录记载了麓湖轩公司的陈述，我方已经书面申请法院调取该开庭笔录。按照合同约定麓湖轩公司在交付房屋时，必须向业主出具该消防意见书的原件和复印件，在公司没有出示原件和复印件的情形下，不能证明房屋已经符合交付条件，业主有权拒绝交付房屋。证据2真实性确认，关联性和合法性不确认，麓湖轩公司向我方发出书面收楼通知，只是交付房屋的必要条件，而非充分条件，如业主验收房屋时发现房屋不符合交付条件或麓湖轩公司未出示其应当出示的验收文件，业主有权拒绝接收房屋。证据3真实性合法性确认，关联性不确认，该证据恰恰证明业主在收到交楼通知书后按约定办理房屋交接手续，但由于麓湖轩公司不能按照合同第15条的约定向业主提供建设工程消防验收合格意见书的原件和复印件，故业主拒绝接收房屋。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，二审庭审中，麓湖轩公司称涉案楼盘的规划验收合格证是2016年12月1日取得，人防工程是2016年1月22日取得，环保验收是2016年7月13日取得，消防验收是2017年4月13日取得，永久供水是2017年1月13日，永久供电是2015年7月28日，通邮是2014年11月13日，永久供气是2017年5月3日。对此，李耀宗、郭又嫺确认除消防验收和永水、永电以外的其他交楼条件文件的取得时间。麓湖轩公司还称,其于2017年5月3日具备合同约定的全部交楼条件，并于2017年5月10日向李耀宗、郭又嫺发出催收楼通知，要求其于2017年5月13日前办理收楼手续。李耀宗、郭又嫺称，2017年5月13日收到麓湖轩公司收楼通知，其前往办理收楼手续，但麓湖轩公司不能提供涉案合同第十五条第（三）款约定的消防部门出具的《建设工程消防验收合同意见书》或备案凭证，故而拒绝收楼。李耀宗、郭又嫺表示计算逾期交房违约金中在合同签订后的异常天气的天数同意扣减86天。另，李耀宗、郭又嫺和麓湖轩公司双方均确认，李耀宗、郭又嫺已于2017年8月22日接收涉案房屋。二审庭审后，麓湖轩公司提交了2017年11月13日出具的《建设工程竣工验收备案表》。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。李耀宗、郭又嫺和麓湖轩公司签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，双方应依约履行。李耀宗、郭又嫺已依约支付全额购房款，麓湖轩公司应在合同约定的期限2016年9月30日前将涉案房屋交付给李耀宗、郭又嫺使用，但麓湖轩公司并未依约在该日期前向李耀宗、郭又嫺交付符合交楼条件的房屋，麓湖轩公司构成逾期交楼，应承担相应的违约责任。涉案《商品房预售合同》约定如遇有特殊原因，交房的时间可以相应顺延：在麓湖轩公司取得施工许可证之日以后，如遇相应的异常天气交房的时间可以据实顺延。李耀宗、郭又嫺在本案中主张该条款属格式条款，未反映购房者的真实意思。对此，本院认为，该条款在合同中有下划线标注，根据该条款及补充合同的提示条款，李耀宗、郭又嫺是充分知悉该条款的内容再签订合同的，故该条款不属于合同法中关于格式条款的规定的情形。因此，李耀宗、郭又嫺在本案中主张该条款属格式条款，未反映购房者的真实意思的理由不成立，一审法院不予支持并无不当，本院予以确认。关于双方签订合同之前的异常天气，相对于开发方来说，对该方于取得施工许可证之日以后至合同签订之前遭遇的异常天气不能强求购买方有审慎审查之义务，况且，对签约之前出现的异常天气，麓湖轩公司作为提供签约合同的一方可在合同中相应的调整交楼时间，但麓湖轩公司仍在合同中明确约定于2016年9月30日前交付房屋，可视为麓湖轩公司对该交楼日期是有把握的，而本案现又无证据显示麓湖轩公司在签订合同时明确告知过李耀宗、郭又嫺。因此，麓湖轩公司主张合同签订之前的异常天气的天数应当顺延，理据不成立，本院不予支持。李耀宗、郭又嫺主张合同签订之前的异常天气的天数不应顺延的上诉理由成立，本院予以采纳，一审法院对此处理不当，本院予以纠正。签订合同之后的异常天气，一是合同有约定，二是出现的异常天气非麓湖轩公司所能预见及控制的，因此可以按照合同约定据实予以顺延。根据麓湖轩公司提供的气象资料证据显示，经双方确认的合同签订后的异常天气的天数为86天，李耀宗、郭又嫺在二审中也表示同意顺延86天，故麓湖轩公司的交楼时间应该顺延至2016年12月25日。因此，麓湖轩公司承担逾期交房的违约金应从2016年12月26日起计算。据已查明的事实，至2017年5月3日，麓湖轩公司已取得除《建设工程竣工验收备案表》外的其他合同约定的符合交楼条件的文件。关于《建设工程竣工验收备案表》是否为交楼条件之一，麓湖轩公司上诉主张《建设工程竣工验收备案表》既不是合同约定的交楼条件，也不是法定的交楼条件，其已经取得了合同约定的符合交楼条件的全部文件，涉案房屋符合合同约定的交楼条件。对此，本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。虽然双方合同没有约定《建设工程竣工验收备案表》为交楼条件之一、以及麓湖轩公司至2017年5月3日时已取得涉案《商品房预售合同》约定符合交楼条件的文件，但仍未取得《建设工程竣工验收备案表》。如上所述，双方约定的交楼条件低于法定条件，故麓湖轩公司在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即取得《建设工程竣工验收备案表》。故麓湖轩公司上诉主张《建设工程竣工验收备案表》既不是合同约定的交楼条件，也不是法定的交楼条件，其已经取得了合同约定的符合交楼条件的全部文件，涉案房屋符合合同约定的交楼条件，理由不能成立，本院不予支持。因此，涉案房屋所在项目至2017年5月3日尚未达到交楼条件，而麓湖轩公司至2017年11月13日才取得《建设工程竣工验收备案表》，鉴于李耀宗、郭又嫺已于2017年8月22日接收涉案房屋，李耀宗、郭又嫺在涉案房屋尚未符合交楼条件的情况下实际收楼，应视为对交楼标准的让渡，故麓湖轩公司承担逾期交房违约金的截止日期应该计算到李耀宗、郭又嫺实际收楼2017年8月22日止。另，二审过程中，李耀宗、郭又嫺向本院提交调取证据申请书，因其申请调取内容与本案并无关联，故本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初269号民事判决第二项以及诉讼费负担的决定;二、变更广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初269号民事判决第一项为：自本判决送达之日起十日内，广州市麓湖轩房地产开发有限公司一次性向李耀宗、郭又嫺支付自2016年12月26日起至2017年8月22日止的逾期交房违约金（每日按已付房款2557089元的0.05%计付），上述违约金总额以不超过2557089元为限。三、驳回李耀宗、郭又嫺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审诉讼费2372元，由李耀宗、郭又嫺负担100元，由广州市麓湖轩房地产开发有限公司负担2272元。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一七年十二月一日书记员  陈婷婷