贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终6386号上诉人（原审被告、反诉原告）：ＸＸ平，女，1974年2月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州立华安物业服务有限公司，住所地贵阳市云岩区茶店中天花园樱花园B座4单元5层1号。法定代表人：王志军，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖明燕，女，贵州立华安物业服务有限公司员工。委托诉讼代理人：杨青松，男，贵州立华安物业服务有限公司员工。上诉人ＸＸ平因与被上诉人贵州立华安物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初4573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。ＸＸ平上诉请求：撤销原判，依法改判：1、贵州立华安物业服务有限公司退还ＸＸ平物业管理费2377元（时间从2014年7月23日－2016年6月19日），以及银行同期利息500元，合计2877元。2、驳回贵州立华安物业服务有限公司的诉讼请求；判令贵州立华安物业服务有限公司撤销对ＸＸ平关于物业管理费的起诉（2016年6月19日至2017年6月19日，物业费1245元及违约金728元，合计1973元）。3、本案一、二审诉讼费由贵州立华安物业服务有限公司负担。4、判令贵州立华安物业服务有限公司与ＸＸ平签订的物业管理前期服务协议无效。5、判令贵州立华安物业服务有限公司立即消除对ＸＸ平的精神名誉损失，并赔偿3000元作为精神名誉损失费。6、请求判令终止ＸＸ平与贵州立华安物业服务有限公司签订的前期物业管理协议，其后产生的任何费用与ＸＸ平无关，并且贵州立华安物业服务有限公司与贵阳义信房地产开发有限公司签订的物管合同为期为2年，在2013年11月8日已到期，所以贵州立华安物业服务有限公司与ＸＸ平签订的物业管理前期服务协议无效。7、请求追加贵阳义信房地产开发有限公司为本案第二被告，并在房屋验收合格交所产生的物业服务费由贵阳义信房地产开发有限公司负担，按照国家的房屋验收标准合格并交付房屋后所产生的物业服务费由ＸＸ平承担，请求二审法院发回重审。事实和理由：一、虽然ＸＸ平接收了争议房屋钥匙，但争议房屋至今没有验收合格，不能交付使用，故不符合房屋交付期间的物业管理费应由房开公司承担，与ＸＸ平无关，且ＸＸ平与贵州立华安物业服务有限公司签订的前期物业管理协议是否生效未作认定。二、双方签订的物业管理前期服务协议已期满，现对ＸＸ平无约束力，原判判令ＸＸ平向贵州立华安物业服务有限公司支付物业服务费不当。贵州立华安物业服务有限公司辩称，贵州立华安物业服务有限公司与ＸＸ平签订前期物业管理协议，双方形成物业服务合同关系，前期物业管理协议取得物业管理资格。贵州立华安物业服务有限公司依约进场并提供物业服务，ＸＸ平应当支付物业管理费。至于房屋是否验收合格问题，系另一法律关系，与本案无关。贵州立华安物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令ＸＸ平给付贵州立华安物业服务有限公司2016年6月20日至2017年6月19日物管费1245元，违约金728元，共计1973元；2.诉讼费由ＸＸ平承担。ＸＸ平向一审法院反诉请求：1.判令贵州立华安物业服务有限公司退还ＸＸ平从2014年7月23日至2016年6月19日所缴纳的业务服务费合计2377元并承担银行同期利息500元，合计2877元；2.判令贵州立华安物业服务有限公司在贵阳晚报进行登报致歉并赔偿精神和名誉损失费，共计3000元。一审法院认定事实：贵州立华安物业服务有限公司是位于贵阳市××茶路××号“义信麒麟苑”小区物业服务企业，ＸＸ平是该小区C栋C1单元12层6号房（建筑面积69.16平方米）业主。2012年2月24日，双方签订了《前期物业管理服务协议》，约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业服务费用、违约责任等，其中甲方（贵州立华安物业服务有限公司）权利义务包括向乙方（ＸＸ平）提供物业管理服务，并向乙方收取物业管理服务费用。物业服务费用约定为高层住宅物业服务费1.5元/平方米/月（按季、年交纳），并约定乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日3‰收取滞纳金或通过法律途径解决。协议另约定有效期自本物业出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。协议签订后，贵州立华安物业服务有限公司开始提供物业服务，ＸＸ平未向其交纳2016年6月20日至2017年6月19日期间的物业服务费，共计12个月。另查明，在审理同为贵州立华安物业服务有限公司作为贵州立华安物业服务有限公司诉同一小区业主物业服务合同纠纷案件中查明，贵州立华安物业服务有限公司为义信麒麟苑小区的物业服务，在秩序维护、环境卫生服务、绿化养护管理等方面存在质量瑕疵。一审法院认为，贵州立华安物业服务有限公司与ＸＸ平签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对贵州立华安物业服务有限公司、ＸＸ平双方均具有约束力。贵州立华安物业服务有限公司对ＸＸ平所在的小区进行了物业管理工作，ＸＸ平已实际获得了贵州立华安物业服务有限公司提供的物业服务，ＸＸ平理应向贵州立华安物业服务有限公司缴纳物业管理服务费，贵州立华安物业服务有限公司现向法院起诉要求ＸＸ平支付物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，予以支持。具体金额：ＸＸ平从2016年6月20日至2017年6月19日未交物业服务费，共计12个月，ＸＸ平房屋建筑面积69.16平方米，应缴纳物业管理服务费1244.88元（计算公式：69.16平方米×1.5元/平方米×12个月=1244.88元）。鉴于贵州立华安物业服务有限公司提供的物业服务仍存在瑕疵，仍需不断改进提高，故对贵州立华安物业服务有限公司要求ＸＸ平支付违约金的请求，不予支持。对于ＸＸ平的反诉请求，因ＸＸ平在接收房屋后已享受到贵州立华安物业服务有限公司提供的相关物业服务，理应向服务提供方缴纳相关的物业服务费。至于房屋是否符合法律规定的交房条件，该费用是否应由房屋建设单位承担属另一法律关系，ＸＸ平可另案主张。另外，本案系合同纠纷，ＸＸ平要求贵州立华安物业服务有限公司登报致歉并赔偿精神和名誉损失费的诉请于法无据。故对ＸＸ平的反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：第（五）按时交纳物业服务费用”、第十一条“下列事项由业主共同决定：选聘和解聘物业服务企业”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催交的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）ＸＸ平于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）贵州立华安物业服务有限公司2016年6月20日至2017年6月19日期间的物业管理服务费1244.88元；二、驳回原告（反诉被告）贵州立华安物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）ＸＸ平的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，反诉费25元，共计50元，由被告（反诉原告）ＸＸ平负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院查明如下：二审中，ＸＸ平向本院提交证据二组。第一组证据为照片14张，欲证明贵州立华安物业服务有限公司没有尽到物管义务，垃圾乱堆，消防设施不到位，电梯凌乱，乱占用地下人防设施，所以不应缴纳物管费。贵州立华安物业服务有限公司认为达不到证明目的。第二组证据为催交函一份。主要内容为贵州立华安物业服务有限公司于2016年7月1日向小区业主催收物业管理费。欲证明双方之间协议已期满，合同已经终止了。贵州立华安物业服务有限公司认为双方还没有终止物业服务，达不到证明目的。此外，二审经审理查明的其余事实与原判查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于《前期物业管理服务协议》效力问题。ＸＸ平上诉主张ＸＸ平虽然接收了争议房屋钥匙，但争议房屋至今没有验收合格，不能交付使用，故争议房屋未验收合格期间的物业管理费应由房开公司承担，与ＸＸ平无关。因贵州立华安物业服务有限公司与ＸＸ平于2012年2月24日签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，原判认定合法有效并无不当，本院予以维持。关于物业费用问题。《前期物业管理服务协议》对贵州立华安物业服务有限公司、ＸＸ平双方均具有约束力，现贵州立华安物业服务有限公司对ＸＸ平所在的小区进行了物业管理工作，ＸＸ平已实际获得了贵州立华安物业服务有限公司提供的物业服务，ＸＸ平理应向贵州立华安物业服务有限公司缴纳物业管理服务费，贵州立华安物业服务有限公司现向法院起诉要求ＸＸ平支付物业管理服务费的诉讼请求，原判予以支持并驳回ＸＸ平的反诉请求并无不当，本院予以维持。至于争议房屋是否符合法律规定的交房条件，该费用是否应由房屋建设单位承担属另一法律关系，ＸＸ平可另案主张。ＸＸ平从2016年6月20日至2017年6月19日未交物业服务费，共计12个月，ＸＸ平房屋建筑面积69.16平方米，ＸＸ平应缴纳物业管理服务费为1244.88元（计算公式：69.16平方米×1.5元/平方米×12个月＝1244.88元），原判认定正确，本院予以维持。虽然ＸＸ平在二审中提供催收函主张双方签订物业管理前期服务协议已期满，该协议期满后对ＸＸ平无约束力。因双方签订物业管理前期服务协议期满后，贵州立华安物业服务有限公司还继续对ＸＸ平所在的小区进行了物业管理工作，ＸＸ平已实际获得了贵州立华安物业服务有限公司提供的物业服务，ＸＸ平理应向贵州立华安物业服务有限公司缴纳此期间物业管理服务费，故本院对ＸＸ平的该主张不予支持。虽然ＸＸ平在二审中提供照片14张欲证明贵州立华安物业服务有限公司物业服务中没有尽到物管义务，垃圾乱堆，消防设施不到位，电梯凌乱，乱占用地下人防设施，所以不应缴纳物管费位。对此，贵州立华安物业服务有限公司不予认可，ＸＸ平在诉讼中亦没有提供能够证明贵州立华安物业服务有限公司提供的物业服务存在瑕疵时ＸＸ平可以不交或少交物业管理费的证据，故本院对ＸＸ平的该主张不予支持。关于违约金问题。鉴于贵州立华安物业服务有限公司提供的物业服务存在瑕疵，仍需不断改进提高，原判贵州立华安物业服务有限公司要求ＸＸ平支付违约金的请求不予支持并无不当，且贵州立华安物业服务有限公司对原判未支持其该项诉讼请求的处理未提出上诉，视为贵州立华安物业服务有限公司对原判该项判决服判，本院予以维持。关于精神名誉损失费问题。因本案系合同纠纷，故原判认定ＸＸ平要求贵州立华安物业服务有限公司登报致歉并赔偿精神和名誉损失费3000元的诉讼请求于法无据，对ＸＸ平的该诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。关于应否追加贵阳义信房地产开发有限公司为本案当事人参加诉讼问题。因本案系物业服务合同纠纷，贵州立华安物业服务有限公司起诉请求判令ＸＸ平给付贵州立华安物业服务有限公司物管费和违约金，ＸＸ平反诉请求判令贵州立华安物业服务有限公司退还ＸＸ平已缴纳的业务服务并承担银行同期利息和贵州立华安物业服务有限公司在贵阳晚报进行登报致歉并赔偿精神和名誉损失费，物业服务费产生于物管公司即贵州立华安物业服务有限公司与小区业主即ＸＸ平之间，根据合同的相对性，故本院对ＸＸ平的上诉请求不予支持。综上所述，ＸＸ平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由ＸＸ平负担。本判决为终审判决。审判长  邱兴权审判员  周 俊审判员  谌致华二〇一七年十二月二十一日书记员  邢 海