贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 裁 定 书（2015）黔威民初字第2804号原告吴京燕，女，1973年10月24日生，汉族，住重庆市渝中区。委托代理人罗志钧、陆桢兰，贵州浩锐律师事务所律师。特别授权。被告贵州朗驰俊玉置业有限公司。住所地：威宁县五里岗工业园区。法定代表人杨英俊，经理。被告陈华江，男，1984年5月20日生，汉族，住贵州省桐梓县。委托代理人李德剑、韩建华，贵州舸林律师事务所律师。特别授权。第三人威宁朗玉酒店管理有限公司。住所地：威宁县草海镇威双大道养生基地。法定代表人代丝兵，经理。原告吴京燕诉被告贵州朗驰俊玉置业有限公司（以下简称朗驰公司）、陈华江、第三人威宁朗玉酒店管理有限公司（以下简称朗玉公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴京燕特别授权代理人罗志钧、陆桢兰和被告陈华江特别授权代理人李德剑、韩建华到庭参加了诉讼。被告朗驰公司、第三人朗玉公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本院按缺席审理了本案，经审判委员会讨论决定，现已审理完毕。原告吴京燕诉称：我于2013年11月29日与被告朗驰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定被告朗驰公司将其开发的位于草海镇威双大道南侧“朗玉草海度假酒店”1幢1单元3层23号房屋出卖给我，价款为299000元，购房款已全部支付。房屋交付后，我与第三人朗玉公司、被告朗驰公司签订《朗玉草海度假酒店物业租赁合同》，合同约定：我的物业坐落于草海养生基地项目内酒店组团1幢1单元3层23号房屋出租给朗玉酒店公司，租期为20年，自2013年11月29日至2033年11月29日。我全权委托朗玉酒店公司与开发商朗驰公司办理物业交接手续，朗玉酒店公司接收该物业视同我从开发商接收物业。因此我与朗玉酒店公司不再单独办理交接手续。开发商朗驰公司承诺租期届满后同意按现有总房价150%回购该物业。现经查实，被告朗驰公司于2014年12月25日将我的物业通过贷款方式抵押给被告陈华江，我是该物业的合法所有权者，被告朗驰公司未经我同意，私自将我的房屋抵押给陈华江的行为，属无权处分行为，其签订的抵押合同侵犯了我的合法权益。现请求判决确认被告朗驰公司与陈华江签订的抵押合同无效。被告贵州朗驰俊玉置业有限公司未作答辩。被告陈华江辩称：我与朗驰公司签订的抵押合同是双方在平等、自愿的前提下的真实意思表现，没有法律规定的无效情形，抵押合同已经行政管理部门设定了抵押登记，事实清楚，实体及程序合法。故请求法院驳回原告的诉求。第三人威宁朗玉酒店管理有限公司未作陈述。综合诉辩各方的诉讼主张，本案焦点是：被告朗驰俊玉置业有限公司将商品房出售收取房款,并将房屋交付给购房人后，未经购房人同意，隐瞒事实真相，又将已售房屋设定抵押担保，与被告陈华江签订借款合同套取巨额资金的行为是否合法；被告朗驰俊玉置业有限公司及其法定代表人的行为是否涉嫌犯罪。经审理查明：被告朗驰俊玉置业有限公司于2013年11月29日与原告吴京燕签订《商品房买卖合同》（合同编号为0007857），将其开发的位于草海镇威双大道南侧“朗玉草海度假酒店”1幢1单元3层23号房屋一套作价299000出售给原告吴京燕。原告于合同签订之日支付了全部购房款。2013年11月21日，被告朗驰俊玉置业有限公司、第三人朗玉酒店公司与原告吴京燕签订《朗玉草海度假酒店物业租赁合同》，三方约定：原告吴京燕将其购买的上述套房出租给第三人朗玉酒店公司使用，租赁期限为20年，自2013年11月29日起至2033年11月29日止。原告吴京燕全权委托第三人朗玉酒店公司与被告朗驰俊玉置业有限公司办理物业交接手续，第三人朗玉酒店公司接收该物业视同原告吴京燕从开发商被告朗驰公司接收该物业。原告吴京燕与朗驰俊玉置业有限公司不再单独办理交接手续。并约定，租赁期内该物业由威宁朗玉酒店管理有限公司统一管理和经营，租金收益及计算方式为：1-5年每年租金为总房价的7%,即每年20930元，换算成季租金为5232.5元。6-10年每年租金为总房价的8%,即每年23920元，换算成季租金为5980元。11-15年每年租金为总房价的9%，即每年26910元，换算成季租金为6727.5元。16-20年每年租金为总房价的10%,即每年29900元，换算成季租金为7475元。租金按季度通过转账方式支付。被告朗驰俊玉置业有限公司承诺租赁期满后同意按现有总房价150%回购该物业。2014年12月25日，被告朗驰俊玉置业有限公司与被告陈华江签订借款合同及抵押合同，将已出售给原告吴京燕等人的位于威宁县威双大道海边村朗玉草海度假酒店1号楼第三层的建筑面积为744.34平方米商铺抵押给陈华江（含原告购买的1-3-23号房），向被告陈华江借款215万元。经查：借款期限为1个月，自2014年12月25日起至2015年1月24日止。2014年12月25日，被告朗驰公司与被告陈华江到威宁县房产局办理了抵押权登记手续，双方设定的抵押期限自2014年12月25日至2015年1月24日。陈华江于同月26日将215万元借款在农行威宁草海支行通过转账方式汇入被告朗驰俊玉置业有限公司法人代表杨英俊在建行重庆永川银山源支行的账户上。被告朗驰公司在办理上述抵押手续过程中，未经与购房户协商同意，也未告知陈华江涉案房屋已出售的事实。原告吴京燕等十余购房户获悉他们购买的房屋被设定抵押的消息后，遂找被告朗驰俊玉置业有限公司及陈华江论理，三方发生纠纷。因朗驰俊玉置业有限公司在家的职员不作答复，其法定代表人杨英俊避而不见，下落不明，被告陈华江坚持抵押合同有效，主张抵押权，无法协商解决。原告吴京燕等10余名购房户遂分别诉至本院，请求判决确认被告朗驰公司与陈华江签订的抵押合同无效。上述认定的事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、补充协议、承诺书、婚姻登记证明、房屋分层分户平面图、付款收据、物业租赁合同、租金明细账和被告陈华江提供的借款合同、借款凭证、抵押合同及抵押物清单、抵押登记证明在卷互为印证，其证明材料经庭审质证和本院审查，可以作为定案依据。本院认为：合同是当事人或双方当事人设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同受法律保护，违反法律禁止性规定的民事协议无效。民事协议的订立和履行，应当严格遵守“平等、自愿、公平、诚实信用、守法”的合同法基本原则；禁止以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或隐瞒真相等欺骗手段骗取对方当事人的财物；禁止利用签订合同实施违法犯罪活动，扰乱市场经济秩序。本案中，被告朗驰俊玉置业有限公司与购房户签订了《商品房预售合同》，收取购房款后，与第三人朗玉酒店管理有限公司串通，以变相的“售后返租”及租期届满后“高价回购”为诱饵，与购房户签订《朗玉草海度假酒店物业租赁合同》，将涉案房屋实际控制在自己手中。然后，对签订的《商品房预售合同》不依法申请备案，背着购房户将已售房屋设定抵押。在与出借人订立借款合同和抵押合同时，隐瞒抵押物已出售的事实，骗取抵押登记，套取巨额借款。本案及其他本院已分别立案受理同类案件有十余件，合计涉案金额达1000余万元。现购房户对所购房屋无法登记过户，借款合同的出借人追索借款无果又无法实现抵押权，而被告贵州朗驰俊玉置业有限公司法人代表杨英俊下落不明，涉案款项不知去向。在诉讼中，经本院依法传唤，贵州朗驰俊玉置业有限公司无正当理由拒不出庭参加诉讼，也不提交书面答辩，无解决纠纷履行合同义务诚意。综上，被告贵州朗驰俊玉置业有限公司及其法人代表杨英俊的行为，严重侵害了对方当事人的合法权益，扰乱了市场经济秩序，涉嫌犯罪。故本案应依法移送公安机关审查处理。据此，依照《中华人民共和国刑法》第二百二十四条第（五）项、最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定如下：一、驳回原告吴京燕的起诉。二、将涉案材料移送威宁县公安局审查处理。案件受理费30元由吴京燕自行退回。如不服本裁定，应自裁定书送达之日起十日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判长  陈世永审判员  严洪万审判员  代兴霞二〇一五年十二月二十三日书记员  李文显