.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省张掖市中级人民法院民事判决书（2017）甘07民终1279号上诉人（一审被告、一审反诉原告）某商贸公司，住所：甘肃省张掖市，统一社会信用代码：×××。法定代表人：杨某，该公司经理。委托诉讼代理人：姜某，该公司法律顾问。被上诉人（一审原告、一审反诉被告）：中国石油天然气股份有限公司某销售分公司。营业场所：甘肃省张掖市，统一社会信用代码：×××。负责人：李某，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶某，甘肃某律师事务所律师。上诉人某商贸公司因与中国石油天然气股份有限责任公司甘肃张掖销售分公司场地租赁合同纠纷一案，向本院提起上诉。本院于2017年12月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人某商贸公司的委托诉讼代理人姜某，被上诉人中国石油天然气股份有限责任公司甘肃张掖销售分公司的委托诉讼代理人陶某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。某商贸公司上诉请求：一审法院认定事实不清、采信证据不当，适用法律错误，判处不公，现依法提起诉讼，请求二审法院依法撤销一审第二、三项，支持上诉人的请求或发还重审，事实与理由：一、一审判决忽视上诉人签订2014年1月14日的场地房屋租赁合同的目的，单纯的就案论案，没有从整体上考虑双方产生纠纷的源由。双方的租赁关系始于2007年初，至2014年1月14日场地房屋租赁合签订时双方的租赁关系已经存续8年之久，经被上诉人同意，上诉人在8年期间陆续改造废旧工房为精洗煤车间、硬化场地、整治周边环境、改造用电设备设施，按时足额交纳租金，帮助被上诉人管理租赁场地在内的280亩场地、房屋及设施。2014年初，桑田公司欲以更高价格租赁该场地，为了获得更高的租金收益，被上诉人采取拆除部分房屋、停水停电、向法院起诉等方式迫使上诉人妥协。上诉人遂就该案提起反诉，要求被上诉人赔偿搬迁费用、设备损失等各项费用数百万元。最终，双方于2014年10月14日签订了该份场地房屋租赁合同。上诉人之所以签订这份合同，就是因为在8年期间上诉人在该场地上投入了大量资金、倾注了很大心血，而被上诉人承诺以较低的租金、较长的租期来弥补上诉人的损失。后被上诉人也”有限的兑现了”该承诺--签订2014年10月14日场地房屋租赁合同。的确，被上诉人是按照承诺的较低租金、较长租期与上诉人重新签订了场地房屋租赁合同。但是，合同签订后被上诉人并没有履行合同第6条约定义务，即未将水电（照明）暖设施交付乙方并保证畅通。在上诉人多次要求接通水电无果后，上诉人自行申请接通了生产区用电（该费用由上诉人缴纳），但用水始终未得以解决。2015年3月18日，所有租户召开会议，就水电问题形成决议：水塔由租户薛红余负责管理，其他各方与薛红余协商接水事宜，费用由各自承担......（但请注意，该决议并非上诉人与被上诉人之间所形成，该决议也没有经过上诉人的同意，工作人员麻忠文无权替上诉人决定这一事项，该决议明显不能作为被上诉人履行了合同第6条义务的依据）。在上诉人多次找被上诉人要求通水无果后，上诉人以自己的行为来抗争--你不通水，我就有权不交租金，最终收到了一审法院的传票和被上诉人的一纸诉状。上诉人实在是无法接受，被上诉人只是一味要求上诉人交租金，而不管自己是否按照合同履行了自己的义务，难道权利和义务是不对等的？至此，上诉人认为双方的合同没有任何履行下去的意义，自己签订合同的目的根本就不可能实现，被上诉人自始至终就没有”体恤上诉人搬迁产生费用”这一根本目的。被上诉人交付了租赁场地，但该场地并不符合合同第6条约定，停水停电导致上诉人根本就无法正常使用租赁场地来经营洗煤厂，也就导致被上诉人所承诺的较低租金、较长租期沦为一纸空谈，在一审中，上诉人明确要求被上诉人通水，但被上诉人也很明确的拒绝，那么，上诉人继续履行合同能否实现弥补损失这一签订合同的根本目的，答案是肯定的--不能。不但不能，上诉人还将面临更大的损失。如上所述，一审判决在判决时根本没有考虑上诉人的死活，根本没有考虑案件的整体、源由、签订合同的根本目的，就案论案、就案判案，导致判处不公，无法让上诉人服判。二、一审认定，被上诉人就停水停电作了积极处理，未保证电通、水通不构成违约，上诉人怠于行使租户权利、存在重大过错，上诉人未缴纳租金构成违约，上诉人的损失也没有事实即法律依据，认为上诉人是将损失转嫁给被上诉人。上述认定事实不清，采信证据不当，适用法律错误，最终导致判处不公。三、2016年9月，上诉人即向被上诉人发送了解除合同通知书，明确提出要求解除租赁合同、返还场地，被上诉人于9月21日答复拒绝接收场地，一审中上诉人提出返还场地，被上诉人仍然拒绝。在庭审中，上诉人再次提出了通水的要求，被上诉人明确拒绝。即便是这样，一审法庭也偏袒了被上诉人，仍然判决上诉人在法庭上要求被上诉人通水之后至判决期间的租赁费，上诉人实难接受。整个合同履行的过程，被上诉人没有任何过错，过错都在上诉人一方，上诉人要为合同履行过程中所有出现的人和事买单。这样的判决，怎么能让上诉人心悦诚服。恳请二审法院能够切实考虑上诉人的无助无奈之情，综合认定双方从2007年开始形成租赁关系及租赁过程中的事实，并据此认定在本次租赁中双方当事人的行为是否符合合同约定，该行为对实现签订合同的根本目的之影响，被上诉人是否具有过错，公平公正的判决本案。中国石油天然气股份有限责任公司甘肃张掖销售分公司辩称，首先，在2013年之前，被上诉人出租场地给上诉人，因上诉人不交纳场地租赁费，被上诉人依法提起诉讼要求解除合同。在一审法院主持调解的情况下，考虑到上诉人提出的困难，双方又与2014年10月重新签订了场地租赁合同，合同明确约定是由于前期合同的不履行，上诉人拒不搬迁。为了体恤上诉人的搬迁费用，被上诉人才同意重新签订合同，合同中明确约定上诉人再不得以任何理由提出搬迁、拆除费用事项。但合同签订后，被上诉人仍然未交纳租赁费，被上诉人遂提起支付租赁费的一审诉讼；其次，上诉人在一审中反诉理由是被上诉人未接通水电的原因导致无法生产，造成上诉人的经济损失。但在一审中，提供被上诉人提交的会议纪要已证明当时的水电是由其他承租户共同管理，不存在水电不通的问题，同时，在一审中，主审法官到现场实地查看，现场就有水塔和水井，其他承租户都在使用水电，不存在断水、断电的问题。本案的实质问题是上诉人因洗煤行业经济效益下滑，自己停产导致的。上诉人又在一审中以水电不通为借口，故意推诿责任意图想从被上诉人处得到经济利益。最后，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应依法驳回上诉人的上诉请求。一审中要求上诉人支付租赁费252000元，为2014年至2015年期间的租赁费用。对上诉人的反诉请求我方不认可。中国石油天然气股份有限责任公司甘肃张掖销售分公司向一审法院提出诉讼请求：1、要求被告立即支付租赁费252000元；2、要求被告承担诉讼费用。某商贸公司向一审法院提出反诉请求：1、请求判令解除原、被告签订的《场地房屋租赁合同》；2、要求反诉被告赔偿反诉原告财产损失、经营损失、违约金等各项费用合计100万元；3、诉讼费由反诉被告承担。一审法院经审理认定事实如下，2007年，原告中国石油天然气股份有限公司某销售分公司将其公司所有的位于甘州区火车站原肉联厂院内一处场地租赁给被告，双方签订书面的场地房屋租赁合同。合同履行至2013年，原告将被告诉至本院要求解除与被告签订的租赁合同。在审理过程中经当事人私下协商，原告作为甲方，被告作为乙方，双方于2014年10月20日签订《场地房屋租赁合同》一份，内容为：1、总则因出租方与承租方原签订的租赁合同已于2013年9月28日到期，租赁合同到期后甲方要求乙方腾房退租，但乙方拒不搬迁，在甲方提出诉讼要求退还承租场地后，双方在诉讼中达成和解，考虑到乙方提出的实际困难，甲方再次同意乙方租赁，但签订本租赁协议根本目的之一就是体恤乙方搬迁产生费用的某种补偿，在本合同到期或解除后，乙方不得再以任何理由、任何困难再提出任何搬迁、拆除费用并按时退还租赁物。......3、租赁房屋用途租赁场地、房屋用于煤炭仓储及物流，除双方另有约定外，乙方不得任意改变其场地整体用途。4、租赁期限租赁期限五年，从2014年10月20日起至2019年10月19日止。5、租金、租金结算押金及租金调整第一年租金为120000元/年，此后每年在上一年度租金基础上增长10%，租金按年一次结清。乙方在2014年10月20日前交清第一年租金，此后每年9月20日前一次性交清次年租金。乙方如逾期缴纳租金或未如数缴纳，甲方有权单方解除本合同。6、其他费用租赁期间的水、电、物业管理、卫生等费用，按照房屋所在地收费标准执行。乙方承担水、电、物业管理、卫生、排污费等一切费用。在签订合同签，甲方应将水电（照明）暖设施交付乙方，保证三通。7、双方权利义务......乙方义务按时交纳租金及双方约定的其他费用，如需改变房屋内部结构或装修房屋或添加对房屋结构有影响的设施、设备，应征得甲方的书面同意。......8、租赁房屋的归还，租赁期满或和合同依法解除，乙方无条件交回所租场地、房屋，无权提出任何搬迁费或任何方式的补偿，因经营需要在租赁场地添置的各种设备和设施自行拆除，并于期满后3日内将房屋、场地交还甲方，乙方不得以任何理由拒绝搬迁或拆除；乙方因经营期间在租赁场地所建一切房屋建筑物、设施设备、原材料及所有物品甲方不予补偿......合同还对房屋的归还、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告申请撤回了(2014)甘民初字第118号案件的起诉，但被告至今未向原告支付租赁费用。另查明，本院在审理中组织双方当事人勘验现场时查明，被告租赁的场地内生产区及生活区均无水供应，生活区无电供应，被告通过向电力部门申请接通了生产区用电。原告位于肉联厂院内的场地租赁给了多家企业使用，其他租户水、电均可正常使用。2015年3月18日，包括被告在内的所有租户召开《原肉联厂场地有关事宜协商会议》，并形成会议纪要一份，就水电问题形成如下决议：水塔由薛红余（租户）负责管理，其他各方与薛红余协商接水事宜，费用由各自承担，产生的水费缴纳共同承担，由薛红余统一管理，院内原有配电室由薛红余负责管理；杨春仁（被告公司法人）使用的平房事宜，由薛红余与杨春仁协商解决，中油张掖公司负责相关协调事宜。被告公司工作人员麻忠文参加该会议并在会议纪要上签字确认。再查明，被告拆除租赁场地内的原有部分房屋，地坪硬化、修建洗煤车间及相关设备的架设于2014年10月20日签订合同前即已完成。还查明，2016年9月，被告向原告报送《解除合同通知书》一份，要求与原告解除2014年10月20日签订的《房屋场地租赁合同》，原告于2016年9月21日向被告报送《关于租赁场地交接的回函》一份，告知被告拆除并清理场地内的所有设施设备，双方再行协商解除合同事宜。一审法院审理期间，被告申请对其租赁期间在场地内投入的洗煤设施、厂房的残值、电力线路架设及设施费用、生活区装修及设施残值、磅秤的安装费用、磅房的残值、拆除原厂房的费用、自建的两间土木结构房屋的价值、被告修建的排水设施的造价进行评估，经本院委托张掖市价格认证中心进行鉴定，该中心于2017年6月9日作出张市价鉴字（2017）44号价格鉴定结论书，被告申请鉴定的标的物鉴定价格为1554700元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告于2014年10月20日签订的《场地房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。合同对被告应支付租金数额及支付方式均作了明确约定，被告应按照约定按期足额向原告支付租赁费用，现原告主张2014年10月20日起至2016年10月19日的租金252000元的主张于法有据，予以支持。被告拒绝支付原告租金并提出反诉要求原告赔偿损失100万元，辩称因原告停水停电导致其租赁的场地无法正常使用，造成了一定的经济损失。故本案的焦点问题即为1、被告租赁原告场地无水电供应的具体原因以及被告应否对此担责；2、双方2014年10月20日签订的《房屋场地租赁合同》是否符合解除条件。本院经现场勘查，被告租赁原告场地内确无水供应，但双方均认可2014年之前用水正常，2014年水塔进行过修理，对于被告租赁场地区域水电不通的具体原因，双方各执一词。被告一再辩称是原告对其厂区停水停电，但未提交相关证据证实，原告对此又不予认可，被告对此应承担举证不能的后果。本院依职权调查和勘验证实，2014年水塔修理过一次，后来原告召集所有租户开会，就水电问题协定由租户薛红余进行管理，证人证言与原、被告的陈述可相互印证，即2014年厂区内水塔修理之前被告用水用电正常。水塔修理后，同一大院内原告的其他租户水电正常，唯被告厂区内无正常水、电供应。被告称曾就此问题向原告反映，但原告不予认可。根据庭审查明的情况，原告曾于2015年3月召集所有租户开会，确定水电问题由薛红余负责管理，被告公司的水电问题均由被告与薛红余协商解决。说明原告对被告租赁场地无水电供应的情况是作了积极处理的，且被告也未提供证据证明就水电问题经与薛红余协商无法解决的证据。现被告无有力证据证明水电问题是因原告单方停水停电造成，亦无证据证明原告对水电不通问题不予解决，且至原告起诉本院主张租赁费之日，被告已租赁原告场地近一年半的时间，对水电不通问题亦未通过相关合法途径解决，被告怠于行使自己作为租户的权利，造成租赁场地无法正常经营使用，对此存在重大过错。且原、被告自2007年开始双方即已形成租赁关系，被告已开始租赁涉案场地经营使用，至2014年因双方在履行合同过程中发生纠纷后，经充分协商，双方在自愿的基础上达成新的租赁合同。依据合同第一条的约定及本院调取的（2014）甘民初字第118号民事卷宗内相关材料，双方已于2014年起诉时就因被告在租赁场地内的投入、搬迁损失等问题进行过协商，原告是在考虑到被告的资金投入、场地搬迁损失等事宜的基础上与被告达成了新的租赁合同，现被告再次以因合同履行不能，搬迁产生一系列损失要求原告赔偿，缺乏事实及法律依据，且对租赁场地进行资金设备的投入是被告为生产经营需要而必须进行的投资，现双方合同履行不能，被告不应将该部分损失转嫁于原告，故对被告反诉要求原告赔偿损失100万元的诉讼请求，本院不予支持。原、被告双方现已均无继续履行合同的合意，被告未按期缴纳租金，且生产设备亦处于停滞状态，双方实际已无继续履行合同的可能，对被告反诉要求与原告解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、原、被告于2014年10月20日签订的《场地房屋租赁合同》予以解除；二、被告张掖市华泰商贸有限公司偿付原告中国石油天然气股份有限公司张掖销售分公司租赁费252000元（2014年10月20日至2016年10月19日），限于判决生效之日起二十日内付清；三、驳回反诉原告某商贸公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期内的债务利息。本诉案件受理费5080元，反诉案件受理费13800元，由被告某商贸公司负担。二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。二审中上诉人申请证人卢永红出庭证实在租赁期间上诉人因被上诉人原因用水用电不正常，产生了相应损失。被上诉人经质证认为，证人不应在二审中出庭作证。其次，证人仅仅是证明了2013年年终到2014年3月份之前的情况证人明确说明对2014年10月签订本案租赁合同的事项并不知道；证人证明了麻忠文系上诉人的工作人员；证人证明了上诉人自行架设的变压器；证人证明了租赁现场就有水塔的事实，同时证人所谓的水电不通，只是听上诉人的法定代表人所说的传来证据。本院认为，本案争议的焦点为：1、被上诉人要求上诉人支付租赁费252000元与无事实和法律依据；2、上诉人要求被上诉人赔偿财产损失、经营损失、违约金等各项费用100万元有无事实和法律依据。关于租赁费252000元上诉人是否承担的问题，本院认为，双方于2014年10月20日签订的场地房屋租赁合同就场地租赁明确进行了约定，至2016年10月19日上诉人与被上诉人并未解除合同，而上诉人就此时段的租赁费并未支付，因此，被上诉人要求上诉人支付租赁费于法有据；关于上诉人要求被上诉人赔偿财产损失、经营损失、违约金等各项费用100万元的问题，本院认为，提起赔偿损失之要求，应以合同相对方的违约行为为基础，并且要根据违约程度分担责任。本案中上诉人租赁被上诉人场地多年，为经营对租赁场地进行了投入，双方在解除合同时对此应予以考虑。经查，2014年10月20日双方签订的租赁合同载明：”租赁合同到期后被上诉人要求上诉人腾房退租，但上诉人拒不搬迁，在被上诉人提出诉讼要求退还承租场地后，双方在诉讼中达成和解，考虑到上诉人提出的实际困难，被上诉人再次同意上诉人租赁，但签订本租赁协议根本目的之一就是体恤上诉人搬迁产生费用的某种补偿，在本合同到期或解除后，上诉人不得再以任何理由、任何困难再提出任何搬迁、拆除费用并按时退还租赁物”以上合同内容表明双方对此问题已进行了处理。双方均应积极履行合同。现上诉人未支付租赁费，又以被上诉人断水断电，致其合同目的不能实现为由要求进行赔偿，而一审法院依职权调查和勘验证实：被上诉人对上诉人租赁场地无水电供应的情况是作了积极处理，且同一大院内被上诉人的其他租户水电正常，唯上诉人厂区内无正常水、电供应。该现象不排除上诉人怠于行使自己作为租户的权利。至双方诉讼之日，上诉人使用被上诉人场地一年有余，为了生产经营其完全可以自行处理以上问题，就处理费用双方再协议解决，或者提供足够证据证实被上诉人唯让其水电不通、不予解决的原因，其申请出庭的证人也不能对以上问题予以说明。因此，本院认为，造成租赁场地无法正常经营使用，上诉人存在重大过错，其以被上诉人根本违约要求被上诉人赔偿损失100万元无事实依据。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18880元，由上诉人某商贸公司负担。本判决为终审判决。审判长陈军审判员陈芳审判员宋睿二〇一七年十二月二十九日书记员张玉芬