广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠香法民三初字第1450号原告：珠海国际高尔夫物业管理有限公司。住所珠海市唐家湾高尔夫俱乐部会所办公室。法定代表人：远藤壮介。委托代理人：占亮，广东华信达律师事务所律师。委托代理人：苏滢渟，广东华信达律师事务所律师。被告：张爱琴，女，汉族，住，原告珠海国际高尔夫物业管理有限公司（下简称高尔夫公司）与被告张爱琴物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高尔夫公司委托代理人占亮、苏滢渟到庭参加了诉讼，被告张爱琴经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高尔夫公司诉称，一、被告是原告单位所管理的高尔夫山庄小区的D12别墅的业主，一直接受原告单位提供的物业管理服务，但长期拖欠物业管理等相关费用。原告曾为高尔夫山庄小区提供物业管理服务的企业（服务期限至2014年11月30日），被告是D12别墅的业主（2007年11月之后），原告单位曾与高尔夫山庄业主为会员签订了《物业管理服务合同》，被告一直接受原告提供的物业管理服务，但一直未缴纳物业管理等相关费用。从2011年3月起至2014年11月为止，被告分别拖欠原告的物业服务费人民币40756.50元；公用电费人民币782元。欠费本金为人民币41538.5元，滞纳金为人民币23956.90元。被告拖欠的全部费用总金额为人民币65495.40元。二、原告单位曾多次发催费函并发出了催发律师函给被告要求支付物业管理费等相关费用，但被告一直未缴纳。鉴于被告长期拖欠物业管理费的情况，原告每月均向被告发出过催交管理费的通知，但均未收到被告的任何回应。也曾于2012年12月6日及2015年5月5日委托律师向被告发出过《催缴物业管理费的律师函》，到目前为止被告仍拒绝缴纳任何费用。原告高尔夫公司起诉请求：1、依法判令被告向原告支付从2011年3月起至2014年11月为止，被告分别拖欠原告的物业服务费人民币40756.50元；公用电费人民币782元。欠费本金为人民币41538.5元，滞纳金为人民币23956.90元。（以上诉求总计人民币65495.40）；2、由被告承担本案诉讼费。原告提交的证据有：物业服务企业资质证书、物业管理委托合同（与开发单位）、物业管理委托合同（2002年，与第一届业委会）、第一届高尔夫山庄业主委员会决议、报纸通知、债权转让协议、物业管理服务合同（与第二届业务会签订）、物业管理服务合同（与第三届业务会签订）、收费许可证、房地产权登记表、委托护理合同、发票、欠费明细表、收费通知单、律师函、律师函公证书及邮寄回单。被告张爱琴没有提交书面答辩意见，也没有提交证据。经审理查明，1998年4月30日，高尔夫山庄的开发单位珠海高尔夫游乐公司与珠海国际高尔夫游乐公司山庄物业管理分公司签订了物业管理委托合同，委托后者从1998年5月1日至2003年4月30日对高尔夫山庄提供前期物业管理服务。2002年12月10日，珠海国际高尔夫游乐公司山庄物业管理分公司与高尔夫山庄第一届业委会签订物业管理委托合同，委托管理期限自2002年10月1日至2004年10月1日。并约定了物业服务的收费标准是按照建筑面积每平方米收取2.8元。该合同到期后，珠海国际高尔夫游乐公司山庄物业管理分公司登报通知业主，称该司继续管理该小区，收费标准按原合同约定。珠海国际高尔夫游乐公司山庄物业管理分公司与原告高尔夫公司于2006年10月10日签订一份债权转让协议书，通过协议的形式由高尔夫公司将物业分公司在2006年的3月27日前向高尔夫山庄提供物业管理服务期间的债权全部转让给原告所有，并且原告与高尔夫山庄第二届业委会签订了《物业管理服务合同》，合同约定：本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每平方米2.80元人民币向原告高尔夫公司交纳，业主应在每月二十日前缴纳结清上月有关费用；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下方式处理：从逾期之日起按每天应交管理服务费的1‰交纳滞纳金。2011年11月28日，原告与高尔夫山庄第三届业委会签订了《物业管理服务合同》，期限至2014年11月30日，其中合同第十九条约定：本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每平方米4元人民币向原告高尔夫公司交纳，业主应在每月二十日前缴纳结清上月有关费用；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下方式处理：按照《高尔夫山庄业主公约》相关条例进行处理。2011年9月20日珠海高尔夫山庄第三届业主委员会表决通过的《高尔夫山庄业主公约》第五章第六条规定：不按规定缴交物业管理服务费及赔偿金、违约金的，处以每日千分之三的滞纳金。合同期满后，原告退出该小区的管理，由其他物业管理负责提供服务。被告张爱琴是珠海唐家湾镇高尔夫山庄D-12栋别墅的业主，该房屋的建筑面积为240.87平方米。被告于2007年11月21日取得涉案房产的所有权。被告与原告签订了一份住户私家花园委托护理合同，约定由原告为被告提供私家花园有偿护理，被告私家花园绿化面积费用为每月448.9元，非绿化面积费用为每月57.5元，合计护理费用为506.4元每月。合同还约定，如被告没有履行合同条款或拒付、延付甲方当月花园护理费或经原告通知或催收后仍未支付花园护理费用，原告有权在任何时间终止本合同并保留追收欠款的权利（每日按延期付款金额计收千分之一滞纳金，自发生费用的次月6日起算至欠款付清日止）。依物业管理服务合同约定，被告于2011年11月前每月应缴纳管理费674.43元，于2011年11月后每月应缴纳管理费963.48元。被告自2011年3月起至2014年11月未缴纳物业管理费及其它费用。另查明，原告高尔夫公司系三级资质物业企业。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院对本案依法审判。本院视为被告放弃举证、质证、抗辩的权利，对原告高尔夫公司提供的证据的真实性、合法性、关联性予以认可，本院确认原告高尔夫公司提供的证据的证明效力。原告与业主委员会签订的《物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告作为业主已受用了原告提供的物业管理服务，应向原告支付相应的管理服务费用。被告应缴的物业管理费为46825.08元（674.43元每月×8个月+963.48元每月×43个月），私家花园护理费为25826.4元（506.4元每月×51个月）。原告的请求较被告应缴的数额少，是原告自己处分权利，本院支持原告的上述两项请求的数额。原告主张的公用电费合理有据，本院予以支持。原告请求的其他费用，因其没有提供相关证据予以证明费用的实际发生，本院不予支持。原告在小区管理上是否存在瑕疵，并不能成为被告行使履行抗辩权、不缴纳管理服务费用的理由。但综合考虑被告未缴费给原告造成的损失，从公平原则出发，本院对原告主张的滞纳金不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张爱琴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海国际高尔夫物业管理有限公司支付2013年3月至2014年11月的物业管理服务费人民币40756.5元，公用电费人民币782元；二、驳回原告珠海国际高尔夫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1438元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  林楚文人民陪审员  余敏慧人民陪审员  张 锦二〇一五年十二月三十日书 记 员  吕以杰王雪艳