成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0104民初9779号原告：潘博，男，1987年7月7日出生，汉族，住四川省汉源县xxx。原告：彭莎，女，1986年11月27日出生，汉族，住成都市龙泉驿区xxx。以上两原告共同委托诉讼代理人：贺鹏飞，四川君盛律师事务所律师。被告：四川华熙龙禧投资有限公司，住所地：成都市锦江区xxx。法定代表人：郭波，董事长。委托诉讼代理人：李大福，四川恒和信律师事务所律师。委托诉讼代理人：滕莉，女，系公司工作人员。原告潘博、彭莎与被告四川华熙龙禧投资有限公司（简称华熙龙禧公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年12月7日公开开庭进行了审理。原告潘博与彭莎的共同委托诉讼代理人贺鹏飞、被告华熙龙禧公司的委托诉讼代理人李大福、滕莉到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，和解期间未能达成协议。本案现已审理终结。原告潘博、彭莎共同向本院提出诉讼请求：1、被告支付从2017年8月31日起至实际交房之日的逾期交房违约金（以总房价款为基数、按每日万分之一计算）；2、被告赔偿因违反销售承诺给原告造成的损失3万元；3、被告承担诉讼费。事实和理由：原被告双方签订《商品房买卖合同》并备案登记，约定：原告购买被告开发的位于成都市锦江区喜树街609号xxx号房屋，房屋总价款627603元；工程竣工时间为2016年12月22日，房屋交付时间为2017年8月30日前。合同签订后，原告按合同约定履行了付款义务，但是被告未按合同约定交付房屋，且至今未通知交房。被告在销售房屋时，通过沙盘、宣传资料等方式向原告承诺：房屋所在小区为高端、优质项目，享有景观大道、空中篮球足球公园、戴德梁行金牌物管；房屋外表面为石材干挂到顶，墙体外保温等特点有别于普通住宅；房屋为学区房，优先入读盐道街小学528校区、成都市第三幼儿园528校区、成都七中育才学校528校区。基于被告的上述宣传承诺，原告才购买被告所售华熙艺术村房屋，但被告在售房后未履行上述承诺，现由华熙鑫安成都物业管理有限公司（简称华熙鑫安公司）提供物业服务，特别是“学区房优先入读”不能实现，给原告及其家庭带来巨大的负面影响。被告售房时均价为8700元左右，比同期周边人居东御佲家、锦江城市花园等楼盘每平方米高出24%左右，但华熙艺术村现挂牌价18500元左右，与人居东御佲家、锦江城市花园房屋均价几乎一样，造成原告房屋价值相对贬值。被告华熙龙禧公司辩称，1、未能按期交房系因政府部门进行大气污染整治、环保督察导致停工造成，根据合同约定，这一原因不构成违约。2017年8月，被告通过函告的方式告知原告，按约履行了告知义务。为减少逾期交房给业主造成的损失，应广大业主要求于2017年10月27日至31日进行了预交房。2、被告在前期宣传中已明确，宣传资料中所涉及的图片及技术指标、文字描述等仅供参考，不构成合同邀约，以政府相关部门最终审批文件及买卖双方签订的合同为准。3、学校冠名的宣传不属于要约，不是合同约定的被告义务，但被告宣传的也是事实，不存在虚假宣传。被告投资的曾家坡配套幼儿园、粉房堰配套小学、成都七中育才学校银杏校区分别冠名为成都市第三幼儿园528园区、成都市盐道街小学528校区、成都七中育才学校528校区，华熙艺术村纳入上述学校招生范围，在锦江区教育局关于528业主信访的答复、成都市盐道街小学微信公众号中也明确上述学校已冠名。4、合同约定“外墙：石材幕墙、外墙瓷砖及局部涂料”，被告严格按照规划施工，房屋外墙表面石材符合合同约定，不存在虚假宣传。本院经审理认定事实如下：2016年4月6日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同(预售)》及《华熙艺术村商品房买卖合同附件及补充协议》（简称《补充协议》），约定：原告购买被告开发的华熙艺术村盈都xxx号房屋，总价款为627603元；前期物业服务单位为华熙鑫安公司；第十八条交付时间和手续（一）出卖人在2017年8月30日前向买受人交付该商品房，有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1、不可抗力……3、因政府及政府相关部门要求停工或天气、工程停水、停电等非出卖人原因导致工程停工的；第十九条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，逾期在60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同附件还约定，外墙为石材幕墙、外墙瓷砖及局部涂料。上述合同在房管部门进行了签约备案登记。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告未按约交付房屋。被告于2017年11月2日、8日分别取得华熙艺术村悦都1-2号楼及地下室建设工程消防验收意见书、建筑工程规划核实意见书，该工程消防验收合格，建设符合规划要求。被告于2017年11月20日、12月5日分别向华熙艺术村业主发出收房通知书、公告，告知：悦都项目的房屋达到合同所约定的交房条件，业主于2017年12月15日前往悦都项目1栋现场办理房屋的查验和收房事宜；盈都项目房屋相关证件尚未完善，预计证件完善时间为2017年12月31日，届时该项目将达到合同所约定的交付条件，拟定用小区公告栏或手机短信或书面函件形式将上述事项向业主公告。华熙艺术村业主向市长热线询问学校入读事宜，锦江区教育局答复：成都市第三幼儿园528园区、成都市盐道街小学528校区根据相关规定按划片范围招收适龄儿童入学。庭审中，原被告均认可，华熙艺术村所在片区纳入上述学校招生范围。又查明，被告在销售华熙艺术村时向业主发放宣传资料，该资料上载有戴德梁行金牌物管、2.2公里成都第一景观大道、空中篮球公园、足球公园等10座生态公园、优先入读名校圈、528独揽优先择校权、盐道街小学528校区、成都市第三幼儿园528园区、成都七中育才学校528校区、使用石材干挂到顶等内容。庭审中，被告提交的宣传资料除载有上述内容外，封底末尾处还载有：本广告实际规模及参数以最终政府规划为准；图片效果仅供参考，非开发商对交付标准的承诺，该项目最终以双方签订的《商品房买卖合同》为准。以上事实有原告潘博、彭莎提交的原告身份信息、被告工商信息、《商品房买卖合同(预售)》、《补充协议》、商品房买卖合同摘要、付款凭证、华熙艺术村鸟瞰图、总平图、华熙艺术村宣传资料、照片、（2017）川律公证内民字第86510号公证书、市长热线投诉学校优先入读问题办理结果单、收房通知书，被告华熙龙禧公司提交的关于盈都和悦都项目延期交房的告知函、公示、收房通知书、公告、宣传资料、《商品房买卖合同(预售)》、建设工程消防验收意见书、建筑工程规划核实意见书，以及当事人的陈述在案佐证。原告提交的人居东御佲家商品房买卖合同摘要、市长热线投诉答复、成办发（2017）48号，被告提交的川污防“三大战役”办【2017】18号文件、成建委【2017】384号文件、关于转发市环督《关于转发的通知》的通知、关于延长《成都市建设工地重污染天气应急预案（试行）》施行有效期的通知、成建委【2014】37号文件、成办函【2015】190号文件、成办发【2013】63号文件、人民网新闻，与本案事实认定无直接关联性，不能达到其证明目的，不作为本案证据。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告履行了支付房款的义务，但被告未按约在2017年8月30日前交付房屋。根据第十九条逾期交房责任之约定，被告应从2017年8月31日起以全部房价款为基数，按每日万分之一的标准支付逾期交房违约金。本案中原告未主张被告交付房屋，前述违约金应计算至原告主张之日，即2017年11月7日提起本案诉讼之日止。被告辩称系因政府部门进行大气污染整治、环保督察导致停工造成逾期交房，缺乏依据，且此原因也不属于合同第十九条约定的免除被告逾期交房责任之范围，故本院对被告此项辩称理由不予采纳。关于原告主张被告赔偿因违反销售承诺给其造成的房屋价值相对贬值损失。第一，原告认为被告未履行宣传资料上载有的戴德梁行金牌物管、石材干挂到顶的承诺，因合同约定“前期物业服务单位为华熙鑫安公司，外墙为石材幕墙、外墙瓷砖及局部涂料”，该内容应以双方签订的合同约定为准，故本院对原告此项主张不予支持。第二，原告认为被告未履行宣传资料上载有的2.2公里成都第一景观大道、空中篮球公园、足球公园等10座生态公园的承诺，因华熙艺术村现尚未全部修建完毕，且该内容系对房屋以外的环境和公益设施的宣传，故本院对原告此项主张不予支持。第三，原告认为被告未履行宣传资料上载有的优先入读名校圈、528独揽优先择校权的承诺，导致其产生房屋价值相对贬值损失。首先，房屋价值由房屋质量、配套设施、环境等多种因素决定，原告购买房屋、被告出售房屋均系自主行使其民事权利，房屋价格由双方确定，与其他开发商开发的楼盘价格不存在可比性。其次，华熙艺术村所在片区纳入盐道街小学528校区、成都市第三幼儿园528园区招生范围，是否能入读由学校以及学生等实际情况决定，被告对此不享有决定权。被告宣传资料中“优先权”的宣传，违反了公民平等受教育权，该宣传不具有法律效力，而原告作为完全民事行为能力人对此是应当知晓的。综上，本院对原告此项主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条(法律条文全文附后)之规定，判决如下：一、被告四川华熙龙禧投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘博、彭莎支付逾期交房违约金（以购房款627603元为基数，从2017年8月31日起至2017年11月7日止，按每日万分之一的标准计算）；二、驳回原告潘博、彭莎的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取294元，由被告四川华熙龙禧投资有限公司负担25元，由原告潘博、彭莎负担269元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  刘雅娟二〇一七年十二月二十八日书记员  陈 婷附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。