广西壮族自治区柳州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2015）柳市行终字第132号 上诉人（一审原告）秦永胜，男，汉族，某公司退休职工，现租住于柳州市。 上诉人（一审原告）龙琼姣，女，汉族，某公司退休职工，现租住于鹿寨县。 二上诉人共同委托代理人王崇勋，广西正泰和律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被上诉人（一审被告）鹿寨县房地产管理所，住所地鹿寨县鹿寨镇创业路汇一联三楼。 法定代表人覃建生，所长。 委托代理人徐经建，鹿寨县房地产管理所工作员。代理权限为特别授权。 一审第三人阳传凯，男，住鹿寨县。 一审第三人伍时娟，女，住鹿寨县。 以上二位第三人共同委托代理人余建军，广西创恒律师事务所律师，代理权限为特别授权。 上诉人秦永胜、龙琼姣因诉鹿寨县房地产管理所（以下简称鹿寨县房管所）房屋行政登记纠纷一案，不服鹿寨县人民法院（2015）鹿行初字第8号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 一审判决查明：2002年3月29日，因债务纠纷，鹿寨县人民法院作出（2001）鹿执字第167号公告，欲变卖秦永胜、龙琼姣位于鹿寨县鹿寨镇X路X号（YY公司宿舍）A栋B单元XX号房一套。该房屋由鹿寨县人民法院委托鹿寨县联大房地产价格评估事务所评估所得价为22500元。后秦永胜与阳传凯达成房屋交易意向，以22500元成交。2002年4月15日龙琼姣与伍时娟及阳传凯母亲一起到法院将22500元作为执行款交到法院。2002年4月22日秦永胜与阳传凯签订房产买卖契约。同日双方到鹿寨县房管所申请房屋变更登记。因该房屋获得全产权未满5年不符合上市交易的条件，该变更登记行为无法继续，秦永胜遂将变更登记材料交予阳传凯、伍时娟，并将房屋交付二人使用。2009年阳传凯、伍时娟补齐房屋上市交易材料，缴纳税费，以2002年4月22日与秦永胜共同填写的过户材料，到鹿寨县房管所完成了该房屋的过户登记。2015年3月19日，秦永胜、龙琼姣以鹿寨县房管所未尽合理审慎义务，未经其同意擅自将房屋变更至阳传凯、伍时娟名下侵害了其合法权益为由诉至法院。 一审判决认为：根据《房屋登记办法》第四条第二款、《中华人民共和国房地产管理法》第六十一条第二款的规定，鹿寨县房管所作为本行政区域内的房屋登记管理部门，具有房屋登记的法定职责。秦永胜、阳传凯基于买卖关系的成立申请办理房屋所有权转移登记，于申请登记时提交的《房地产买卖契约》、《房地产买卖申请审批书》、《房屋所有权证》（桂房证字第xx号）、身份证及相关税费发票等相关材料合法有效，权利来源清晰，符合《房屋登记办法》第二十条的规定。鹿寨县房管所按照《房屋登记办法》第十七条、第三十三条以及《中华人民共和国物权法》第十一条的规定对申请人提交的申请材料进行了审慎审查，确认提交材料真实、合法，申请登记的房屋权利与权利来源证明文件一致，申请登记事项与房屋登记簿记载无冲突后作出移转登记行为，该登记行为符合法律法规规定。为维护不动产交易安全，保护合法取得不动产产权人的合法权益，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：……符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，秦永胜因欠债在法院执行过程中为支付执行款而出卖其位于鹿寨镇X路X号A栋B单元XX号房屋，与阳传凯达成房屋买卖协议，双方意思表示真实，无证据证实存在虚假、隐瞒的事由，阳传凯获得该房屋为善意取得，其合法权益应受法律保护。又根据《房屋登记办法》第二十一条规定，房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以撤回登记申请。秦永胜诉称该房屋不符合上市交易的条件，2002年未能办理过户登记，该房屋交易就此作罢，一审认为，2002年4月22日买卖双方虽未能办理过户登记，但阳传凯、伍时娟已经履行了合同约定的义务，享有基于合同之债的原因行为而产生的房屋所有权人变动的期待利益，秦永胜将房屋交予阳传凯、伍时娟居住及将房屋登记相关申请材料交给阳传凯、伍时娟的事实，表明其愿意继续履行合同；此后至房产移转登记完成前秦永胜并未向鹿寨县房管所申请撤回登记申请，亦未向阳传凯、伍时娟申明，要求收回申请材料，其行为与其所诉不符，为此，对秦永胜、龙琼姣该诉称不予采信。秦永胜、龙琼姣诉称龙琼姣为房屋的共有人，但其并没有在过户材料中签名确认，其于2004年1月2日取得《个人住房档案》，鹿寨县房管所在没有《个人住房档案》的情况下为阳传凯、伍时娟办理过户登记不符合法律规定。一审认为，桂房证字第XX号房屋所有权证上所有权人为秦永胜，无共有权人；《个人住房档案》非房屋过户登记需提交的法定材料，申请人所提交的材料符合法律规定，申请登记事由合理，秦永胜、龙琼姣诉请的理由无法律法规支持，不予采纳。综上，鹿寨县房管所颁发桂房权证鹿政字第××号房屋所有权证认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。秦永胜、龙琼姣要求撤销该证无事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，一审判决：驳回秦永胜、龙琼姣的诉讼请求。 上诉人秦永胜、龙琼姣上诉称，鹿寨县房管所对本案争议的房屋履行登记职责,应当依法定程序进行,对申请变更登记的文件严格审查核实。但鹿寨县房管所对该房屋登记却没有尽到审慎义务,对房屋登记证件材料进行实质性审查,以致错误登记。一、鹿寨县房管所以秦永胜作废的身份证复印件办理房屋变更登记违法。二、《房地产买卖契约》在合理的时间内没有经过主管机关批准,且有时效限制，应是无效合同；《房地产买卖申请审批书》仅有申请人、第三人签名的一页,没有注明申请时间,也没有审批机关的批准意见，应是无效文件。故该契约及相应的《房地产买卖申请审批表》过期之后当然无法律效力，不需撤销申请。鹿寨县房管所以过期7年的无效契约和无效文件作为房屋变更登记的依据没有法律依据。三、鹿寨县房管所明知据以办理本案争议房屋登记的《己购公有住房上市交易申请表》（制作于2009年4日22日)、《鹿寨县己购公房上市交易评传核定表》（制作于2009年5月31日)上的“秦永胜”的签名不是秦永胜亲笔签名，上市交易申请不是秦永胜真实意思表示,却仍然给予登记,系行政乱作为,依法应当予以撤销。四、龙琼姣与秦永胜是夫妻关系,共同享受所在工作单位房改房,即便该房屋产权证上未载明为共有人,但《个人住房档案》已注明龙琼姣为共有人,处分该房屋时,龙琼姣应当享有处分权。房改房作为特定历史时期的产物,应当依据公有住房上交易的规定办理。综上，一审法院没有认真审查鹿寨县房管所履行房产登记行为是否尽到审慎审查义务,没有审查鹿寨县房管所行政行为的合法性,没有对该行为否存在程序违法作出判断,而是从民事行为的角度认定房屋买卖关系成立,从而推断鹿寨县房管所的行为合法,混淆了审判的法律依据,是错误的。请求二审法院依法撤销一审判决,改判撤销桂房权证鹿政字第××号房屋所有权证，并判令鹿寨县房管所恢复秦永胜的桂房证字第XX号房屋所有权登记。 被上诉人鹿寨县房管所答辩称，一、一审判决认定事实清楚。1、卖房行为是上诉人秦永胜、龙琼姣夫妻亲为。从本案认定的证据看,秦永胜、龙琼姣出卖位于鹿寨县鹿寨镇X路X号A栋B单元XX号房屋有确凿事实证明。2、卖房过户登记申请是秦永胜签字所为。这一事实有秦永胜、阳传凯、伍时娟分别在《房地产买卖申请审批书》落款处的甲、乙方签字为凭。而且申请材料已满足法定过户登记应交材料和内容的要求。虽秦永胜称龙琼姣没有在申请材料上签字,欲以此推翻已办理的房产过户登记。但从法律规定层面上看,此房屋原以秦永胜一人的名义进行产权登记,根据我国《物权法》和《房地产管理法》,秦永胜才是此房屋的法定登记制度确认的唯一所有权人。而过户登记申请中的卖方申请人依法应是房屋所有权人。龙琼姣不是房屋的所有权人,因此不存在龙琼姣在申请材料签字的问题。法律和房屋登记规章并没有这一要求。签字仅是行为人内心意志的外部表现形式的一种。行为人内心意志的外部表现形式除了签字外,还有其他表现形式。比如龙琼姣在其夫秦永胜与阳传凯达成此房屋的买卖意向后,收取了阳传凯的购房款,此行为不仅表明龙琼姣内心同意出卖此房屋,而且还表明龙琼姣自愿接受对方履行合同义务。从这一意义上讲,收取房款的行为比签字更能说明行为人的内心意志。况且我国法律、法规、规章并未要求权利人卖房须经其配偶签字同意。3、鹿寨县房改办对卖方秦永胜与买方阳传凯、伍时娟共同签字送审的《房地产买卖申请审批书》、《买卖契约》等申请材料,以及《房屋所有权证》、《鹿寨县人民法院说明》进行审核后,对该房屋上市交易申请进行了审批。4、买方阳传凯、伍时娟已依约履行了自己的合同义务,享有基于合同之债为原因行为而产生的房屋所有权人变动的期待权利并已实际居住使用了秦永胜依约交付的房屋。5、上诉人秦永胜将涉讼房屋的《房屋所有权证》(桂房证字第XX号)等相关申请材料交给阳传凯、伍时娟后未向鹿寨县房管所声明撤回登记申请,也未向阳传凯、伍时娟追回该《房屋所有权证》及相关申此请材料,表明秦永胜对登记结果的发生持希望之心态。只因X路X号要动迁、补偿价位高,这才导致秦永胜反悔,状告登记机构。二、一审判决适用法律正确。1、依据《房屋登记办法》第四条第二款、《中华人民共和国房地产管理法》第六十一条第二款的规定,鹿寨县房管所是鹿寨县行政区域内房屋登记管理部门,对涉讼房屋的过户登记具有法定职责;2、秦永胜与阳传凯基于房屋买卖关系成立而申请办理房屋所有权转移登记所提交的《房地产买卖契约》、《房地产买卖申请审批书》、《房屋所有权证》、身份证及相关税费发票等相关材料合法有效,权利来源清晰。卖方申请人与依法提交的证件材料记载的权利主体一致并与该房屋登记簿记载权利主体相符。申请材料符合《房屋登记办法》第二十条的规定。3、鹿寨县房管所在受理此房屋买卖过户申请时,所收取的证件、材料符合《房屋登记办法》第三十三条的规定。4、该申请不存在《房屋登记记办法》第二十二条规定的不予登记的情形。综上所述,秦永胜、龙琼姣的上诉无事实和法律依据,为维护房地产交易秩序,保护善意权利人依法享有的权利,请求二审法院依法驳回秦永胜、龙琼姣的上诉。 一审第三人阳传凯、伍时娟在本案二审期间未陈述任何意见。 经审查，本院确认一审判决确认的证据合法有效，可作为定案依据。根据以上证据，本院查明的事实与一审判决查明的事实基本一致。 本院认为，本案的争议焦点是鹿寨县房管所履行的房屋登记行为是否尽到审慎审查义务，是否合法。围绕争议焦点，结合双方诉辩主张，本院综合评判如下： 根据法律规定和司法实践，房屋登记机构作出房屋登记，对申请人提供的登记材料进行审查，应以尽审慎审查和“合理注意义务”，确保登记内容的真实为限。本案中，在秦永胜将其位于鹿寨县鹿寨镇X路X号（YY公司宿舍）A栋B单元XX号的房房卖给阳传凯后，阳传凯依法向鹿寨县房管所申请所有权转移登记，并提交了《房地产买卖契约》、《房地产买卖申请审批书》、《房屋所有权证》、身份证及税费发票等必要材料，其要求办理房屋所有权转移登记的申请符合《房屋登记办法》第三十三条规定的要求。鹿寨县房管所为保障登记物权与事实物权最大限度的一致，兼顾权利人与善意第三人的合法权益，不仅审查了登记证明材料是否齐备，是否符合法定的形式要件，还审查了作为登记原因的当事人之间的物权合意，已尽到审慎审查和“合理注意义务”，该登记行为符合《房屋登记办法》第十七条、第三十三条以及《中华人民共和国物权法》第十一条的规定。秦永胜、龙琼姣主张鹿寨县房管所以秦永胜作废的身份证复印件办理房屋变更登记违法，因秦永胜身份证复印件的有效性并不影响其作为产权人的权利主体资格和行为能力，其主张亦于法无据，故本院对秦永胜、龙琼姣该项上诉主张不予支持。秦永胜、龙琼姣主张鹿寨县房管所以过期7年的无效《房地产买卖契约》和无效《房地产买卖申请审批书》作为变更登记依据违法，因鹿寨县房管所对作为登记原因的上述证明材料无权进行效力审查，其主张亦于法无据，故本院对秦永胜、龙琼姣该项上诉主张不予支持。秦永胜、龙琼姣主张鹿寨县房管所明知《己购公有住房上市交易申请表》、《鹿寨县己购公房上市交易评传核定表》上的“秦永胜”的签名不是秦永胜亲笔签名，却仍然给予阳传凯、伍时娟登记违法，因该签名是否真实并不影响当事人之间的物权合意，其主张亦于法无据，故本院对秦永胜、龙琼姣该项上诉主张不予支持。秦永胜、龙琼姣还主张龙琼姣为房屋的共有人，但其并没有在过户材料中签名确认，鹿寨县房管所的登记行为违法，因房屋共有人在过户材料中签名确认非房屋登记必经的法定程序，而且秦永胜与阳传凯已各自履行完毕交房、付款义务，秦永胜不仅将变更登记材料交予阳传凯、伍时娟，并将房屋交付二人使用。因此，作为原房屋出卖人的秦永胜有义务协助房屋买受人阳传凯办理房屋过户登记手续。现秦永胜、龙琼姣以鹿寨县房管所办理房屋过户登记时未征得房屋共有权人龙琼姣的同意为由，请求撤销颁发给阳传凯的房屋所有权证，没有事实依据和法律依据，也有悖于诚实信用的市场经济原则。据此，尽管鹿寨县房管所在办理房屋过户登记时的一些材料上略存瑕疵，但不足以影响房屋转移登记行为的法律效力，该转移登记行为亦未对秦永胜的实体权利造成影响。 综上，上诉人秦永胜、龙琼姣的上诉理由均不成立，其上诉请求依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人秦永胜、龙琼姣负担（已缴纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭 涛 审 判 员  游 芳 代理审判员  黄筱贝 二〇一五年十二月十四日 书 记 员  唐妤婧