江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0281民初13460号原告：广东中奥物业管理有限公司江阴分公司，住所地江阴市滨江西路圣庭苑7号楼。主要负责人：陈卓，该分公司总经理。委托诉讼代理人：陈巍，该分公司职员。委托诉讼代理人：刘奎，该小区项目经理。被告：钱玉炜，男，1982年10月10日生，汉族，住江阴市。原告广东中奥物业管理有限公司江阴分公司（以下简称中奥物业公司）诉被告钱玉炜物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案受理后，依法由审判员姚明希适用简易程序于2017年11月15日、2017年12月7日公开开庭进行了审理。���告中奥物业公司的委托代理人陈巍、刘奎，被告钱玉炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中奥物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即给付自2009年10月1日起至2017年12月31日止的物业服务费13852.82元；二、判令被告给付滞纳金5297.86元（自2014年7月1日起至2017年12月31日止按每天千分之二计算）；三、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2009年10月他公司与被告签订了《前期物业管理服务协议》，2014年又与该小区的业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定由他公司为该小区提供物业服务。因被告长年结欠服务费且多次沟通无果，为维护公司的合法权益，特请求法院依法裁决。审理中，中奥物业公司当庭将第一项诉讼请求变更为请求判令被告给付自2010年10月1日起至2017年12月31日止的物业服务费12173.69元。被告钱玉炜辩称：他对原��主张截止2017年12月31日止应交未交的物业服务管理费为12173.69元不持异议，对原告主张的滞纳金不予承认，因为他有正当的理由拒绝缴纳。他拒绝缴纳物业管理服务费的理由是：1、他住宅位于二楼，室外有公用露台。由于原设计不合理，没有将墙体外的落水管直接接通地漏，造成露台积水。加之原告清理露台垃圾不及时，致使露台积水侵入室内，造成他家地板发霉；2、他家门外的墙砖脱落，报修后至今没有修复；3、小区业主对原告的服务质量评价不高。经审理查明：被告钱玉炜系江阴市长江国际住宅小区小高层9单元201室业主，该住宅的建筑面积为103.65平方米。钱玉炜于2009年9月办理入住手续时与原告中奥物业公司签订了前期物业服务协议1份，约定由中奥物业公司为该小区提供前期物业管理服务事宜。该协议的主要内容有：1、本协议所称“前期物业管理���务”是指至小区正式成立“业主委员会”并签署本小区《物业管理委托合同》之日止，在此期间所提供的物业管理服务；2、高层、小高层的物业管理服务费为1.35元/月/平方米；3、业主或物业使用人应当在每年首月10日前向物业公司交纳交清当期物业管理服务费，履行交纳义务。此外双方还对其他事项进行了约定。2014年6月1日中奥物业公司与长江国际业主委员会订立物业管理服务合同一份，约定由中奥物业公司为该小区提供物业管理服务事宜，委托管理期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止。高层、小高层的物业管理服务费为1.35元/月/平方米，于当年6月30日前按年一次性缴纳。2016年10月24日中奥物业公司与长江国际业主委员会订立物业管理服务合同一份，约定由中奥物业公司为该小区提供物业管理服务事宜，委托管理期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止。高层、小���层的物业管理服务费为1.35元/月/平方米，于当年3月31日前按年一次性缴纳。因钱玉炜自2010年起即拒绝缴纳物业管理服务费且多次沟通无果，中奥物业公司遂于2017年10月9日诉至本院。关于露台积水问题，查明：审理中钱玉炜当庭表示，在中奥物业公司提出起诉前露台积水即已修复、发霉地板也已更换，但其损失并没有得到全部赔偿。他要求中奥物业公司承担继续赔偿的义务。中奥物业公司则表示，露台积水是设计不合理所致，与他公司无涉。他公司已经尽到了通知维修的管理义务，且被告报修所反应的问题也已得到解决。关于墙砖脱落问题，查明：在本案法庭辩论终结前，中奥物业公司已经完成墙体修复。在本案审理过程中，中奥物业公司自愿表示出于缓和与业主关系的考虑，他公司愿意放弃关于滞纳金的诉讼请求，但不能接受钱玉炜提出的按照空置物业缴费标准（70%）缴纳物业管理服务费的要求。因双方当事人各执己见，致使本院主持的调解未能达成一致意见。上述事实，有原告中奥物业公司提供的前期物业服务合同、前期物业管理协议书、物业管理服务合同，被告钱玉炜提供的照片、网页打印件及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为：原告中奥物业公司与被告钱玉炜签订的前期物业管理服务协议是当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，对双方当事人均有法律约束力。中奥物业公司与长江国际小区业主委员会签订的物业管理服务合同，对包括钱玉炜在内的全体业主具有法律约束力。钱玉炜作为小区的业主，应当依约按时足额交纳物业管理服务费。关于钱玉炜提出的露台积水的抗辩主张，本院认为：��露台积水、地板发霉的问题在中奥物业提出起诉前即已得到修复，钱玉炜所提出的抗辩实质是损害赔偿，与本案不属同一法律关系，故本案对此不予理涉。钱玉炜可另行主张该权利。关于钱玉炜提出的墙砖脱落的抗辩主张，本院认为：因在法庭辩论终结前中奥物业公司已经将墙体修复至原状，故钱玉炜的该项抗辩主张不能成立。关于钱玉炜提出的服务满意度的问题，本院认为：物业服务企业的管理质量是否达到合同约定的要求，不能仅凭个别业主的感受作为评价标准。如果确有证据证明中奥物业公司的工作违反合同约定的服务质量标准，造成物业环境恶化的，小区业主委员会可以代表全体业主要求中奥物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，钱玉炜的该项抗辩，本案不予理涉。审理中，双方当事人对截止2017年12月31日钱玉炜应交未交12173.69元意见一致，故本院对中奥物业公司要求钱玉炜缴纳物业管理服务费12173.69元的诉讼请求予以支持。至于中奥物业公司自愿放弃关于滞纳金的诉讼请求，系当事人自主处分自己的民事权利，并不违反有关法律规定，且也有利于缓和双方矛盾，故本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：钱玉炜应于本判决发生法律效力之日起十日内给付广东中奥物业管理有限公司江阴分公司截止2017年12月31日止的物业管理服务费12173.69元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取170元（广东中奥物业管理有限公司江阴分公司已预交），由广东中奥物业管理有限公司江阴分公司负担82元，由钱玉炜负担88元。钱玉炜应负担的88元于本判决发生法律效力后十日内给付广东中奥物业管理有限公司江阴分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  姚明希二〇一七年十二月八日书记员  张萌萌本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。国务院《物业管理条例》：第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。