江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2015）盱民初字第02318号原告高加庚，职工。原告王素梅，退休职工。被告淮安五环房地产开发有限公司，组织机构代码证号69931192-8，住所地盱眙县盱城镇五墩北路。法定代表人俞建东，该公司董事长。委托代理人周玲，该公司员工。第三人淮安市住房公积金管理中心。，住所地淮安市清河区××东路**号。法定代表人胡锦尧，负责人。委托代理人吴志勇，该单位员工。原告高加庚、王素梅与被告淮安五环房地产开发有限公司、第三人淮安市住房公积金管理中心商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月16日立案受理后，依法由代理审判员刘宏杰适用简易程序于2015年11月5日、12月1日公开开庭进行了审理。两原告、被告淮安五环房地产开发有限公司委托代理人周玲、第三人淮安市住房公积金管理中心委托代理人吴志勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高加庚、王素梅诉称，2014年4月29日，原、被告双方签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于盱眙县盱城镇五环中央公馆小区27号楼2301号房，套内建筑面积92.75平方米，当日交原告支付购房首付款199096元，同年5月13日交房款200000元，5月19日第三人淮安市住房公积金管理中心盱眙分中心发放住房公积金贷款240000元，合计付购房总价款639096元，已履行了全部付款义务。合同第八条约定被告应于2014年11月28日前向原告交付该房屋，但被告至今未取得商品房交付使用批准文件不具备交付条件，原告于2015年2月11日发函给被告要求解除商品房买卖合同、返还购房款、赔偿经济损失。合同第九条约定逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同函件到达之日30日内退还全部已付款并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。被告逾期交房已超过60日，现请求法院判决1.确认原、被告于2014年4月29日签订的商品房买卖合同已解除；2.被告退还原告购房款639096元；3、被告支付按揭贷款利息及抵押合同违约金30000元；4、支付首付款的经济损失64000元；5、因被告不能按时交房导致原告在外租房的损失30000元；6、判令被告支付原告交纳的契税、房屋维修基金30000元；本案诉讼费由被告承担。被告淮安五环房地产开发有限公司辩称，被告逾期交房是事实，诉争房屋单项验收已完成，没有取得商品房交付批准文件的过错不在被告，不同意解除合同；原告要求被告支付按揭贷款利息及抵押合同违约金30000元过高；原告租房损失无依据；原告所交纳的契税、房屋维修基金不是被告收取与被告无关；请求法院在经济下行情况下给房产企业予以理解和支持。第三人淮安市住房公积金管理中心述称，原告为购房在我单位委托的盱眙工商银行办理了240000元按揭贷款是事实，如果原、被告双方解除《商品房买卖合同》，要求原告返还余欠贷款本金及利息，被告承担连带清偿责任。经审理查明，2014年4月29日，原、被告双方签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于盱眙县盱城镇五环中央公馆小区27号楼2301号房，套内建筑面积92.75平方米，房屋总价款639096元。签订合同的当日原告支付购房首付款199096元，同年5月13日交房款200000元，5月19日第三人淮安市住房公积金管理中心委托的盱眙工商银行向被告发放由原告办理的住房公积金贷款240000元，该贷款约定年利率为4.50%，借款期限为10年，到期日为2024年5月28日。原告已履行了给付639096元全部付款义务，并于2014年5月12日，原告就上述购买的房屋缴纳契税9586.44元，7月9日交房屋维修基金11883元。截至2015年11月20日，原告共偿还贷款本金28183.51元及利息13805.03元，尚有211816.49贷款本金未偿还。合同第六条第3项约定原告应于合同签订当日交首付款199096元，余款440000元在合同签订后7日内办理公积金贷款，因原告原因贷款未及时放款的，原告应于收到通知之日其7日内以现金支付被告，合同第八条约定被告应于2014年11月28日前将取得商品房交付使用批准文件的房屋交付原告使用，合同第九条约定逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日30日内退还全部已付款并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。商品房买卖合同约定的交房时间到期后，被告并未如期将符合合同约定条件的商品房交付给原告。直至今日，原告购买房屋仍未取得商品房交付使用批准文件。2015年2月10日，原告向被告发出解除商品房买卖合同退房申请书，要求被告退房并返还购房款等，同年2月13日被告收到该退房申请书，但被告未予处理。上述事实，有原被告、第三人的委托代理人的当庭陈述、原告提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、契税发票、维修基金发票、解除商品房买卖合同退房申请书、第三人淮安市住房公积金管理中心提交的住房公积金按揭贷款保证合同、借款借据、住房公积金借款抵押合同、贷款已还款明细等证据予以证实，以上证据经庭审质证，本院予以认定。本院认为，原被告订立的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，不违反有关法律规定，该合同合法有效，对当事人具有约束力。诉争商品房逾期交房已超过约定期限，且至今未取得商品房交付使用批准文件，原告在法定时间内向被告发出解除合同函件，按照法律规定，自解除合同函件到达被告时合同即已解除，本院予以确认。因原告已支付房款399096元、偿还贷款本金28183.51元及利息13805.03元，共计441084.54元，被告应当予以返还。因主合同《商品房买卖合同》解除，原告与第三人签订的住房公积金按揭贷款保证合同、借款借据、住房公积金借款抵押合同也应一并解除，截至2015年11月20日，原告尚有211816.49贷款本金未偿还。被告负有支付211816.49及利息给第三人的责任。对于原告主张的契税及房屋维修基金，因该款已由税务机关和房产管理部门收取，在双方合同解除后，被告有义务协助原告办理契税9586.44元、房屋维修基金11883元的退费事宜。庭审中原告放弃要求被告支付按揭贷款利息及抵押合同违约金30000元、支付首付款的经济损失64000元、因被告不能按时交房导致原告在外租房的损失30000元，本院予以准许；但变更诉讼请求要求被告按合同约定承担已付房款1%的违约金6390.96元（639096元＊1%），符合法律规定，本院予以准许。被告主张原告于2014年5月13日交付的200000元及5月29日按揭支付的240000元逾期付款应承担违约责任，按照合同第六条第3项约定按揭贷款是被告与第三人之间联络办理，原告只要及时配合提供有关资料，贷款放款时间推迟原告并无责任，且如果是原告原因致使不能办理贷款的，被告应通知原告交款，原告在接到被告通知后7日内未交款才能构成违约，但被告并无证据证实已通知原告交款，原告于2014年5月13日自行交款200000元现金，不能视为违约，故被告主张原告付款违约不能成立，本院不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、第二十五条第二款的规定，判决如下：一、确认原告高加庚、王素梅与被告淮安五环房地产开发有限公司在2014年4月29日订立的商品房买卖合同已于2015年2月13日解除。二、被告淮安五环房地产开发有限公司给付原告高加庚、王素梅因购买位于盱眙县盱城镇五环中央公馆小区27号楼2301号房支付的房款399096元，已偿还银行的贷款本金28183.51元及利息13805.03元及违约金6390.96元。三、被告淮安五环房地产开发有限公司返还第三人淮安市住房公积金管理中心贷款本金211816.49元及利息（自2015年11月21日起按年利率4.50%计算至给付之日止，如被告淮安五环房地产开发有限公司提前还款造成借款期限发生变化，提前还款部分自缩短期限之日起，贷款利率按调整后的实际贷款期限所对应的利率执行）。四、被告淮安五环房地产开发有限公司协助原告办理盱眙县盱城镇五环中央公馆小区27号楼2301号房契税9586.44元、房屋维修基金11883元的退费事宜。上述二、三项于本判决生效后十日内履行。案件受理费11731元，减半收取5865.5元，由原告高加庚、王素梅负担865.5元，被告淮安五环房地产开发有限公司负担5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时向该院（收款单位名称：淮安市财政局综合处；开户行：江苏省淮安市农行城中支行；帐号：34×××54）预交上诉案件受理费。审判员  刘宏杰二〇一五年十二月三日书记员  陈克飞附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条【合同约定解除】当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第二十五条商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。