广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）梧民三初字第42号 原告：李靖珍，女，1966年5月9日出生，香港居民，现住广西梧州市。 委托代理人：陈建平，广西建梧律师事务所律师。 被告：苍梧县万锋房地产开发有限公司，住所地苍梧县工业大道与苍郁高速公路接口西侧。 法定代表人周志宇，执行董事。 被告：张一辉，男，1968年2月18日出生，汉族，住广西梧州市蝶山区。 被告：林义丰，男，1979年4月8日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 被告：张志坚，男，1968年12月14日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 以上被告林义丰、张志坚共同的委托代理人：梁竣庭，广西益远律师事务所律师。 以上被告林义丰、张志坚共同的委托代理人：黄海萍，广西益远律师事务所实习律师。 原告李靖珍与被告苍梧县万锋房地产开发有限公司(以下简称万锋公司)、张一辉、林义丰、张志坚第三人撤销之诉一案，本院于2015年7月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月13日公开开庭审理了本案。原告李靖珍的委托代理人陈建平，被告林义丰、张志坚的共同委托代理人梁竣庭、黄海萍到庭参加了诉讼。被告万锋公司、张一辉经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。 原告李靖珍诉称：座落于房屋属原告李靖珍所有。万锋公司在开发苍梧建筑装饰材料批发市场A幢房屋时，因资金不足，向社会融资，并承诺对凡提前投资者，在购买房屋时有权优先选择和享受优惠。原告通过与姐夫钟钊文商量，决定购买A幢房屋5间，其中李靖珍3间，钟钊文2间（万锋公司初定每间价格90万元）。2010年6月9日原告通过银行转款450万元到钟钊文的账户，当月11日由钟钊文将450万元转到张一辉的账户上（有银行转账单为凭）。房屋建成后，原告与万锋公司于2012年9月3日签订商品房买卖合同，合同编号为苍2012-A01的苍梧建筑装饰材料批发市场A幢15号、16号房屋二幢，万锋公司给原告出具购房收款收据，并将房屋交付原告装修经营使用至今。期间，原告虽无数次催促万锋公司与原告结算和完善相关房产登记手续，但均无结果。致使原告不能办理房屋产权证和土地使用证。原告在上述房屋经营使用两年多，但从未有人或单位提出过异议，直至2015年6月19日原告才知道被告万锋公司为张一辉向林义丰、张志坚借款将属原告所有的A幢15号、16号房屋做抵押担保。原告认为，上述房产经与万锋公司签订了商品房买卖合同，已付清购房价款，并实际占有使用该房屋，应属原告所有。二、万锋公司将原告所有的A幢15号、16号房屋作为张一辉与林义丰、张志坚借款抵押担保的行为显属违法，严重侵犯了原告的合法权益，抵押无效，应予撤销。原告购买房屋在签订《商品房买卖合同》之前，于2010年6月11日原告已将购房款全部付清给万锋公司，双方于2012年9月3日签订《商品房买卖合同》时，万锋公司将A幢15号、16号房屋交付给原告。而万锋公司在2013年4月8日为张一辉与林义丰、张志坚抵押担保签订借款合同时，将属原告所有的房屋为张一辉作借款抵押担保物有悖于法律规定，且原告购买A幢15号、16号房屋在先，张一辉与林义丰、张志坚借贷关系发生在后，且上述房屋原告已支付全部价款并实际占有、使用，万锋公司无权将已出售的房屋再作借款抵押担保，此行为严重侵害了原告的合法权益，从而该抵押担保是无效的，请求法院予以撤销。三、梧州市中级人民法院（2014）梧民一初字第7号民事判决第二项将属原告所有的房屋列为万锋公司为张一辉向林义丰、张志坚借款抵押担保物的范围内一并处理不当，损害了原告的民事权益，请求法院依法改变或者撤销对房屋折价、拍卖、变卖的判决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，请求法院：一、依法撤销梧州市中级人民法院（2014）梧民一初字第7号民事判决第二项关于对房屋的折价、拍卖、变卖的判决；二、驳回林义丰、张志坚要求对位于房屋的折价或拍卖、变卖价款的优先受偿权的诉讼请求；三、本案诉讼费用由被告承担。 原告李靖珍对其陈述事实在举证期限内提供以下证据： 证据1、居民身份证，拟证明李靖珍身份的基本情况； 证据2、企业注册信息表，拟证明万锋公司的工商注册登记情况； 证据3、《商品房买卖合同》（编号：CF-2000-0171），拟证明原告购买房屋； 证据4、钟钊文于2010年6月11日通过广西农村信用社（合作银行）转450万元给张一辉的《银行转账业务凭证》、梧州市区农村信用合作联社的活期存款历史明细查询表，拟证明原告将购房款通过银行转账到被告万锋公司的账户； 证据5、《收据》，拟证明万锋公司给原告出具购房款收据凭证； 证据6、梧州市中级人民法院（2014）梧民一初字第7号民事判决书，拟证明该判决第二项将属原告所有的15号、16号房屋列入万锋公司为张一辉向林义丰、张志坚借款担保物的范围内一并处理； 证据7、钟钊文在广西农村信用社（合作银行）开办的桂盛卡（卡号为62×××53），拟证明钟钊文通过广西农村信用社（合作银行）转450万元给张一辉。 证据8、《收条》、《收款收据》及《房屋租赁合同》，拟证明万锋公司已将A幢15号、16号房屋交付给原告使用，原告对上述房屋进行装修并将房屋出租给他人。 被告林义丰、张志坚辩称：原告的起诉不符合法律规定，应予以驳回。一、李靖珍与万锋公司之间没有真实的买卖关系，李靖珍不是善意第三人。1、李靖珍与万锋公司签订《商品房买卖合同》的时间是2012年9月3日，但万锋公司位于房屋于2013年2月28日才取得《商品房预售许可证》，在取得《商品房预售许可证》之前签订《商品房买卖合同》，既不合法，也违背客观常理。2、李靖珍在起诉状中明确承认，其是万锋公司向社会融资时的投资者，并非真正的买房人。李靖珍与万锋公司签订的《商品房买卖合同》，显然是万锋公司为借款所提供的担保。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，原告与万锋公司、张一辉之间仍然属于民间借贷关系，不属于商品房买卖合同关系。3、钟钊文于2010年6月11日转账450万元给张一辉，转账单上注明是借款，该笔借款与原告没有任何关系。4、李靖珍没有证据证明其与万峰公司签订《商品房买卖合同》后支付了购房款。5、李靖珍主张钟钊文转账给张一辉的450万元是购房款，其向万锋公司购买房屋的总房款是180万元，两者金额不符。6、《商品房买卖合同》上所盖的万锋公司公章与《收据》上所盖的万锋公司的公章不符。二、李靖珍认为钟钊文借款450万元给张一辉，就是其支付万锋公司的购房款，没有事实与法律依据。万峰公司的股东是两名自然人，分别是法定代表人周志宇与陈媚，张一辉不是万锋公司股东，也不是万锋公司的法定代表人，不存在表见代理万锋公司收取购房款。没有证据显示张一辉向钟钊文的借款已经转化为李靖珍支付给万锋公司的购房款。三、李靖珍对未取得预售许可证而签订买卖合同、未办理房屋过户手续存在过错。房屋曾于2012年2月22日设立抵押，于2013年4月9日注销抵押，于2013年4月24日又重新设立抵押，李靖珍在得知自己所购的房产可以对外销售时，应要求万锋公司予以办理过户登记或交易备案登记手续，原告怠于行使自己的权利，过错十分明显。四、原告没有优先权。原告与万锋公司之间不是真正的商品房买卖关系，其不能获得与真正商品房买卖合同中买受人等同的优先权。即使原告与万锋公司之间属于真正的商品房买卖合同关系，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项：“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房一倍的赔偿责任”的规定，获得其他救济途径，而并不享有优先权。五、李靖珍实际占有房屋不合法。没有证据证明上述房屋已经交付给李靖珍，原告实际占有法院查封的房屋拒不搬出，应承担相应的法律责任。六、原告的撤销之诉不符合法律规定，应予驳回。梧州市中级人民法院（2014）梧民一初字第7号民事案件，是采取公告送达开庭传票后进行审理的，作为与该案有利害关系的当事人，原告应当知道法院对该案进行审理，原告应主动加入该案的诉讼以维护自己的合法权益，但原告却没有行使相关权利，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条第一项：“因不能归责于本人的事由未参加诉讼”的规定。生效的梧州市中级人民法院（2014）梧民一初字第7号民事判决没有错误，没有损害原告的民事权益。因此，原告的诉讼请求不成立，请求法院依法予以驳回。 被告林义丰、张志坚对其陈述事实在举证期限内提供以下证据： 证据1、万锋公司于2013年4月8日召开的股东会决议； 证据2、林义丰、张志坚与张一辉签订的《借款合同》（编号20130408001、20130408002、20130408003、20130508001、20130608001、20130708001）； 证据3、张一辉向林义丰、张志坚出具的《借款借据》〔编号20130408001(1-1)、20130408002(1-1)、20130408003(1-1)、20130508001(1-1)、20130608001(1-1)、20130708001(1-1)〕； 证据4、银行进账单； 证据5、企业法人营业执照、机构代码； 证据6、张一辉、周志宇的身份证复印件； 证据7、万锋公司的公司章程； 证据8、电脑咨询单； 证据1至8拟证明梧州市中级人民法院（2014）梧民一初字第7号民事判决书查证的借款与担保事实是成立的，判决所依据的事实是真实的，判决没有错误。 证据9、《苍梧县商品房预售许可证》（苍房售字[2013]第003号），拟证明于2013年2月28日取得预售许可； 证据10、房屋所有权证（苍房权证龙圩字第××号、苍房权证龙圩字第××号），拟证明房屋于2011年12月26日取得房屋所有权证书； 证据11、房屋他项权证（苍房他证龙圩字第23100033**、苍房他证龙圩字第23100033**），拟证明房屋的抵押情况； 证据12、电脑咨询单，拟证明张一辉不是万锋公司的股东。 经过开庭质证，被告林义丰、张志坚对原告提供的证据经质证认为：对证据1无异议；对证据2无异议，但认为不能证明与张一辉有关系；对证据3的真实性和合法性有异议，认为该合同未经房屋交易部门登记备案，是不合法的。合同落款的时间是2012年9月3日，当时万锋公司未取得预售许可证，与后面原告提交的证据自相矛盾；对证据4的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，转款的金额与购房款不一致，并且转账单上写的是借款不是房款，时间也不相符；对证据5的“三性”均有异议，《收据》的收款人是张一辉，但张一辉与万锋公司没有关联，《收据》上面的公章与合同上的公章不一致，《收据》写明收到160万元，但没有转账记录，与商品房买卖合同中写的180万元是不一致的；对证据6的“三性”无异议；对证据7的真实性、合法性无异议；对证据8的“三性”有异议，这些收条的落款日期2011年7月1日，与商品房买卖合同中交房的时间是不一样的，2011年建筑是否存在或是验收没有证据，所以对这些证据的“三性”不予认可。 原告李靖珍对被告林义丰、张志坚提供的证据经质证认为：证据1至8，已经生效的法律文书确认，对真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，原告购买房屋在前并支付了房款，原告对房屋已经使用、收益，万锋公司对两间房屋再次用于抵押，损害原告的利益。对证据9至12无异议。 被告万锋公司、张一辉经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交相关证据，对原告李靖珍和被告林义丰、张志坚提供的证据，视其已放弃依法享有的质证等诉讼权利。 结合各方当事人的举证和质证，本院认证如下:被告林义丰、张志坚对原告李靖珍提供的证据1、2、6无异议，本院予以采信；被告林义丰、张志坚对原告李靖珍提供的证据4、7的真实性、合法性无异议，对证据3、证据5、证据8有异议，本院结合其与本案的关联性进行取舍。原告李靖珍对被告林义丰、张志坚提供的证据9至12无异议，本院予以采信，原告李靖珍对被告林义丰、张志坚提供的证据1至8的真实性、合法性无异议，由于这些证据已为生效民事判决认定采信，故对被告林义丰、张志坚提供的证据1至8，本院予以采信。 本院查明： 2010年6月11日，原告李靖珍的姐夫钟钊文在广西农村信用社（合作银行）向被告张一辉汇款450万元，转账业务凭证上显示该笔款项为借款。2012年9月3日，原告李靖珍与被告万锋公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为苍2012-A01），原告李靖珍向被告万锋公司购买位于房屋，建筑面积共360平方米，总价款为180万元。合同第六条约定由买受人在签订合同之日起一次性付清全部房款给出卖人，第八条约定出卖人应当在2013年12月31日前交付买受人使用。合同出卖人处加盖了落款为苍梧县万锋房地产开发有限公司编号为4504050043711的公章及周志宇的私章，买受人的落款签名为李靖珍。2010年12月22日，张一辉作为收款人向李靖珍出具《收据》，内容为“我公司开发的位于苍梧县工业大道与苍郁高速公路接口西侧的苍梧建筑装饰材料批发市场，编号为A幢15#、16#，建筑面积约360平方米的房屋贰幢，总价款为壹佰捌拾万元。2010年12月22日收到李靖珍交来的预付款壹百陆拾万元。余款需于房屋交付使用前交清。逾期我方则另行处置。”该《收据》加盖了落款为苍梧县万锋房地产开发有限公司但无编号的公章。 被告万锋公司成立于2008年9月16日，股东为周志宇和陈媚，法定代表人是周志宇，经营范围为房地产开发经营、土地开发投资等。被告万锋公司于2013年2月28日取得位于的商品房预售许可证。被告万锋公司于2011年12月26日取得15、16号房屋的所有权证（编号分别为：苍房权证龙圩字第××号、苍房权证龙圩字第××号）。2012年2月22日，15、16号房屋上设立了抵押登记；2013年4月9日，15、16号房屋上的抵押登记予以注销；2013年4月24日，15、16号房屋上再次设立了抵押登记，抵押权利人为林义丰。 2014年12月3日，梧州市中级人民法院作出（2014）梧民一初字第7号民事判决，该民事判决已生效，该判决认为：合法的借贷关系受法律保护。2013年4月8日至8月8日，张一辉向林义丰、张志坚借款共21650000元，张一辉应对借款承担清偿责任。万锋公司作为担保人在借款合同上盖章确认，万锋公司应承担相应的担保责任。结合抵押登记的情况，万锋公司自愿以其所有的、位于房屋提供担保，并办理了抵押登记，并明确为借款17000000元提供担保，因此，万锋公司承担担保责任的金额应为借款17000000元，超出该数额部分，万锋公司不承担责任。梧州市中级人民法院（2014）梧民一初字第7号民事判决书判决，张一辉应偿还林义丰、张志坚借款本金人民币21650000元及其逾期还款违约金，上述债务张一辉不能清偿部分，林义丰、张志坚对万锋公司所有的位于01号-09号、13号-19号、26号-34号的房屋的折价或者拍卖、变卖的价款在17000000元范围内优先受偿。 在庭审中，原告李靖珍主张其与被告之间原是借款关系，后来转化为商品房买卖关系。 另查明：钟钊文与李靖珍在梧州市中级人民法院（2015）梧民三初字第7号案件中确认：钟钊文是李靖珍的姐夫，李靖珍委托客户将450万元汇给钟钊文，由钟钊文全权操作购买商铺事项，（编号为CF-2000-0171）《商品房买卖合同》上“李靖珍”的签名实际上是钟钊文代签，万锋公司于2012年年底、2013年初将15、16号房屋交付使用。 本院认为： 本案是原告李靖珍认为梧州市中级人民法院（2014）梧民一初字第7号生效民事判决第二项侵害了其对15、16号房屋所有权而产生的第三人撤销之诉，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”之规定，由于诉争房屋位于中华人民共和国内地，故本案的处理适用中华人民共和国内地的法律。 关于原告李靖珍是否合法取得讼争房屋的所有权问题。首先，原告李靖珍主张其与被告万锋公司之间的商品房买卖关系实际上是从借款关系转化而来，且是从钟钊文与张一辉之间的借款关系转化而来。原告李靖珍主张其于2012年9月3日与被告万锋公司签订《商品房买卖合同》，并提供《银行转账业务凭证》和《收据》等证据证明其已付完购房款。《商品房买卖合同》签订的时间是在2012年9月3日，原告提供的《银行转账业务凭证》上显示的汇款时间为2010年6月11日，汇款性质注明为“借款”。可见，原告李靖珍所提供的2010年6月11日《银行转账业务凭证》，实际上反映的是钟钊文与张一辉之间450万元的借款关系。其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，虽然原告李靖珍与被告万锋公司之间签订了《商品房买卖合同》，但被告万锋公司于2011年12月26日便取得了讼争房屋的所有权证，原告李靖珍与被告万锋公司于2012年9月3日签订《商品房买卖合同》时被告万锋公司已经取得了讼争房屋的所有权证，由于原告李靖珍没有办理房屋过户转移手续，因此原告李靖珍并未取得讼争房屋的所有权。 原告李靖珍请求撤销梧州市中级人民法院（2014）梧民一初字第7号生效民事判决第二项是否应该得到支持的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条“第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：(一)因不能归责于本人的事由未参加诉讼;(二)发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误;(三)发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益”之规定，原告李靖珍请求撤销梧州市中级人民法院（2014）梧民一初字第7号生效民事判决第二项，原告李靖珍应提供证据证明其符合上述规定。被告万锋公司自愿以其所有的、位于的房屋为张一辉向林义丰、张志坚的借款提供担保，并依法办理了抵押登记手续，梧州市中级人民法院（2014）梧民一初字第7号民事判决书判决被告万锋公司在担保范围内承担担保责任，事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。 由于原告李靖珍并未取得讼争房屋的所有权，且原告李靖珍作为购房者，应当尽到一个善意购房者应尽的审查义务。原告与被告万锋公司签订《商品房买卖合同》时，被告万锋公司并未能提供商品房预售证书，原告李靖珍应尽到一个善意购房者的注意义务去审查所购房屋的权属情况。事实上，被告万锋公司于2011年12月26日便取得了讼争房屋所有权证，并于2012年2月22日设立了抵押登记，房屋所有权及他项权利登记均产生对外公示效力，原告李靖珍只要尽到相关注意义务，均可发现所购房屋的权属情况。《商品房买卖合同》签订后，买卖双方一直未进行备案登记，2013年4月9日讼争房屋的抵押登记注销，2013年4月24日讼争房屋再次设立了抵押登记，原告李靖珍未及时行使自己的权利，客观上未能阻却讼争房屋再次设立抵押登记。故现原告李靖珍起诉请求依法撤销梧州市中级人民法院（2014）梧民一初字第7号民事判决书第二项关于对房屋的折价、拍卖、变卖的判决，并要求驳回林义丰、张志坚要求对位于房屋的折价或拍卖、变卖价款的优先受偿权的诉讼请求理据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条之规定，判决如下: 驳回原告李靖珍的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告李靖珍负担。 如不服本判决，被告苍梧县万锋房地产开发有限公司、被告张一辉、被告林义丰、被告张志坚可在本判决书送达之日起15日内，原告李靖珍可在本判决书送达之日起30日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉案件受理费（开户名：广西壮族自治区高级人民法院；开户行：农行南宁市万象支行；账号：20×××77）。逾期不交纳也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长  李晖萍 审判员  朱卓慧 审判员  覃 祥 二〇一五年十二月二十八日 书记员  黄育培 相关法律依据 《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》 第三十六条不动产物权，适用不动产所在地法律。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条 第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料： (一)因不能归责于本人的事由未参加诉讼; (二)发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误; (三)发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。