广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第1149号原告（反诉被告）梁群容，女，汉族，住所：佛山市南海区。身份证号码：×××4229。委托代理人彭岩、周仕带，、实习律师。被告（反诉原告）张红梅，女，汉族，住所：河南省鹿邑县涡北镇。身份证号码：×××9167。委托代理人宁会桥，广东至高律师事务所律师。原告梁群容诉被告张红梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理后，依法由审判员田媛适用简易程序独任审判。被告在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院经审查后于2015年8月11日裁定驳回。被告不服该裁定，提起上诉，佛山市中级人民法院于2015年10月20日作出（2015）佛中法立民终字第1359号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。后被告张红梅向本院提出反诉，本院依法予以受理并与本诉合并审理，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭岩、被告的委托代理人宁会桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告本诉诉称，原、被告于2014年2月17日签订《厂房（铺位）租赁合同》，约定被告承包原告位于佛山市禅城区张槎街道村尾村始平二路南9号铺位（下简称9号铺）共60平方米使用，合同期至2015年6月30日止。被告必须在2015年6月30日前将铺位完好归还原告，逾期归还铺位的，原告有权没收保证金。现承包合同已到期，被告拒不搬离，严重侵害原告合法权益，请求判令：1、被告立即搬离9号铺，将上述铺位完好交回给原告，并自2015年7月1日起至实际交回之日止按每月128元／平方计付占有使用费并赔偿原告的损失；2、被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中原告明确其诉请1“赔偿原告的损失”是指占有使用费的损失。被告答辩称，一、合同履行期间被告正常依约履行，合同期满前被告提出以市场价续租，但原告单方大幅提高续租条件，导致被告的优先权得不到保障。2014年2月17日双方签订《厂房（铺位）租赁合同》，约定商铺承包期自2014年2月17日至2015年6月30日止。合同第十四条很明确地约定了被告在期满后同等条件下的优先续租权。早在2015年3月份，原告就通知各租户，如想续租必须交续约费68000元，并将租金从每月35元／方提高至每月100元／方，续租期限为3年。自3月看到通知后，被告就同其他十几户租户共同找到原告协商续租事宜，希望能以市场价续租，并无需交高额的续约费。经反复多次协商，原告始终坚持提高租金标准至每月100元／方，并要求被告交续约费后才能续约。被告认为，被告本本分分在合同期内依约履行义务，从未拖欠任何费用，至于续租，原告有意继续出租，被告早在2015年3月就已同原告协商续租，同意以市场价续租，双方协商期间更无其他人来参与涉案商铺的竞租，因此被告理应可以市场价续租，原告单方以高出市场价几倍的标准提高租金并要求高额续租费，严重违反合同约定，毫无诚信可言。二、原告在合同期满前提出非常苛刻的续约条件，租金比市场价高出2-3倍之多，其要求被告按每月128元／方的标准自2015年7月1日起支付占有使用费，无任何事实和法律依据，依法应予驳回其诉请。另外，自2015年7月1日起，被告仍按合同的约定每月按时向原告支付当月租金，截止开庭日止，11月份的租金已支付完毕，故原告没有所谓的损失，被告无需向原告赔偿。三、据了解，涉案商铺未进行报建，属非法建筑，一旦确定涉案商铺的确未进行报建，则原告无权出租，同时原告也无权收取被告的保证金，请依法判决原告无权收取被告的保证金。四、被告另强调一点，租赁涉案商铺被告向原告支付了保证金6300元，同时被告为装修商铺投入了大量的费用，这些前期费用的损失，再加上装修期无法营业，导致被告的实际营业期最多只有短短一年，被告本身属小本生意，需长期经营才能回本，被告完全基于合同签订当时与原告约定可以续租才承租涉案商铺的，现在原告突然大幅度提高续租条件的行为使得被告根本无法收回已投入的巨大成本。综上请求查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告反诉诉称，事实理由同答辩意见一致，原告无权收取被告的保证金，反诉请求判令：1、原告向被告退还保证金6300元；2、由原告承担本诉与反诉的全部诉讼费用。原告针对反诉答辩称，一、被告是否在举证期内提出的反诉，由法院依法审查。二、被告已构成违约，依照合同约定不应退还保证金。三、合同约定退还保证金是附条件和附期限的，条件和期限均未成就的情况下，原告不应退还保证金。诉讼中，原告就本、反诉提交了以下证据：1、原告的身份证。拟证明原告的主体资格。2、被告的身份证复印件。拟证明被告的主体资格。3、原告与村尾村村委会签订的承包厂房合同书。拟证明原告是涉案铺位的合法使用权利人。4、《厂房（铺位）租赁合同》。拟证明原告将涉案铺位出租给被告，租赁期至2015年6月30日，合同明确约定被告应在2015年6月30日将铺位完好交回原告。5、张槎阶段村尾村始平二路南商铺招标公告、佛山市禅城区张槎阶段村尾始平二路南铺中标公告。拟证明与涉案铺位同地段、同时期的铺位租金每月每平方米为120元。诉讼中，被告就本、反诉提交了以下证据：1、被告张红梅的交租收据7张（2015年5月-2015年11月）。拟证明被告张红梅交租至2015年11月。2、保证金收据。拟证明被告张红梅向原告交纳保证金6300元。3、佛山市禅城区发展规划和改革局就涉案铺位有无报建的复函。拟证明涉案物业没有报建，根据最高院审理房屋租赁合同纠纷案件司法解释第二条的规定，涉案租赁合同无效，原告应当向被告返还收取的保证金。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2、3，被告无异议，本院予以采信；原告的证据4，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；原告的证据5，系案外其他铺位的招标材料，并非案涉商铺，故该组证据与本案不具关联性，本院不予采信。被告的证据，均有原件核对，且原告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及庭审中各方当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年4月8日，佛山市禅城区张槎街道村尾村联兴股份经济合作社（发包方、甲方）与梁群容（承包方、乙方）签订《承包厂房合同书》，就甲方将村尾始平二路17间铺位发包给乙方使用作出如下约定：一、甲方提供现有厂房（框架结构）面积共约1020平方米给乙方使用……二、厂房的承包期限为八年，即从2010年7月1日起至2018年6月30日止。三、承包款及其它费用的计算：厂房租金占40%、失地农民补偿款占40%、基础设施维护费占20%，面积1020㎡，每月缴费25000元，每季缴费75000元，每年缴费300000元。……十三、财产移交：乙方必须在2018年6月30日前将厂房完好归还甲方。……逾期归还厂房，按每天每平方米加收0.5元延期使用费。十四、合同期满后，如乙方需续包，要在期满前二个月提出，价格随行就市，在同等条件下，合同期间乙方又能正常履行本合同的，乙方有优先承包的权利……。2014年2月17日，旺群鸿服装商场、梁群容（出租方、甲方）与被告张红梅（承租方、乙方）签订《厂房（铺位）租赁合同》，就乙方承租甲方所拥有的铺位事宜作出如下约定：“一、铺位属框架结构，位于佛山市禅城区张槎街道村尾村始平二路南9号，建筑面积为60平方米。二、租赁期限一年四个月，自2014年2月17日起至2015年6月30日止……三、……1、租金的计算：面积60㎡，每平方米每月35元，每月缴费2100元，每季缴费6300元，每年缴费25200元……五、本合同签订之日，乙方必须缴纳6300元作为违约保证金，保证金不能作为租金冲减，合同期满后经甲方检查无异并乙方无违约情形的及交清所有租金、税款、办理好证照迁移、注销等所有手续后，于10天内退还给乙方……十四、合同的续约和终止：（一）合同期满，甲方继续出租的，在乙方无违约的情况下，同等条件下乙方有优先承租权。如乙方继续承租，应在合同期满前两个月向甲方书面提出，经甲方同意，双方重新签订租赁合同。……十五、合同期满或终止，乙方应于合同终止日起三日内将承租的铺位完好无损交还给甲方……。”同日，被告向原告交纳保证金6300元，原告向被告出具收据予以确认。2015年7月1日，原告向被告出具《收据》，确认收到被告交纳的7月份铺位部分使用费2100元、6月份电费909元、6月份水费30元和卫生费50元。2015年8月1日，原告向被告出具《收据》，确认收到被告交纳的8月份铺位部分使用费2100元、7月份电费813元、7月份水费30元和卫生费50元。2015年9月1日，原告向被告出具《收据》，确认收到被告交纳的9月份铺位部分使用费2100元、8月份电费829元、8月份水费18元和卫生费50元。2015年10月1日，原告向被告出具《收据》，确认收到被告交纳的10月份铺位部分使用费2100元、9月份电费451元、9月份水费18元和卫生费50元。2015年11月1日，原告向被告出具《收据》，确认收到被告交纳的11月份铺位部分使用费2100元、10月份电费435元、10月份水费24元和卫生费50元。另查明，在本院审理原告梁群容诉被告孟建辉等人房屋租赁合同纠纷系列案中，本院依职权发函询问案涉禅城区张槎街道村尾始平二路17间铺位有无规划报建。佛山市禅城区发展规划和统计局于2015年7月15日复函称“经按来函内容进行查询，我局存档资料中未有上述位于禅城区张槎街道村尾始平二路17间铺位的规划报建资料。”原、被告一致确认：除涉案《厂房（铺位）租赁合同》外，原、被告没有签订其他协议。原告还陈述：旺群鸿服装商场没有工商注册登记，实际出租人为原告；原告与佛山市禅城区张槎街道村尾村联兴股份经济合作社签订的《承包厂房合同书》还在继续履行，双方没有协商解除合同；原告诉请的128元／平方米／月的占用费标准是参考同地段同时期的铺位租金，也就是中标公告的租金标准后酌定的，涉案铺位的地段比中标公告铺位的地段更具优势。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。据前查明，涉案铺位未履行合法报建手续和取得建设工程规划许可证，且在法庭辩论终结前，原告未能提供涉案铺位已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原、被告于2014年2月17日签订的《厂房（铺位）租赁合同》应属无效。关于原告诉请被告搬离及交还涉案铺位。如前认定，原、被告之间关于9号铺的房屋租赁合同关系无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告继续占用涉案铺位已无合法依据，原告诉请被告交还，本院予以支持。关于原告诉请被告支付占有使用费。虽然原、被告间的租赁关系无效，但被告已实际占有使用涉案铺位，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告应参照双方约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。参照《厂房（铺位）租赁合同》关于“租金的计算：面积60㎡，每平方米每月35元，每月缴费2100元”的约定，涉案铺位2015年7月起的占有使用费标准应为2100元／月（60㎡×35元／㎡／月）。原告主张应按中标公告所列的成交价上浮至128元／㎡／月，无事实和法律依据，本院不予采纳。由于被告已按2100元／月向原告交纳占用费至2015年11月，故被告应自2015年12月1日起以2100元／月的标准继续向原告支付占有使用费至实际返还涉案铺位之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告反诉诉请退还保证金。如前所述，原、被告之间关于9号铺的房屋租赁合同关系无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，原告应向被告返还保证金6300元，被告诉请有理，本院予以支持。原告抗辩主张被告违约不应退还保证金、合同约定了保证金退还的条件和期限，因涉案租赁合同无效，故原告的上述抗辩意见于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告张红梅于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁群容交还佛山市禅城区张槎街道村尾村始平二路南9号铺位；二、被告张红梅按2100元／月的标准自2015年12月1日起，向原告梁群容支付占有使用费至实际交还上述第一项的铺位之日止；三、原告梁群容于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告张红梅退还保证金6300元；四、驳回原告梁群容的其他诉讼请求。原、被告如果未按本判决确定的期间履行交还义务和给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金和加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取25元，由被告张红梅负担；反诉受理费25元，由原告梁群容负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇一五年十二月二十六日书记员 李若梅附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供依据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。