广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）东二法岭民一初字第586号原告：李意培，男，汉族，1987年11月29日出生，住广东省东莞市。被告：东莞市恒缘五金机械有限公司。住所地：广东省东莞市大岭山镇新塘村天井佛新路*号。组织机构代码为58827751-X。法定代表人：陈东色。原告李意培诉被告东莞市恒缘五金机械有限公司（以下简称“恒缘公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月28日受理后，依法由审判员欧泽林担任审判长，与人民陪审员陈晓晴、邝文健组成合议庭，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告李意培到庭参加诉讼，被告恒缘公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李意培诉称：被告的法定代表人陈东色作为投资者之一并作为签约代表和原告于2013年9月20日签订一份《房屋租赁合同》，租赁原告位于东莞市大岭山镇××尾街××号（共503平方米）的房屋作为工业用途。2011年12月23日，被告正式成立，住所地为东莞市大岭山镇××村天井佛××路××号。签订上述《房屋租赁合同》以来，被告于2015年2月28日交纳了2015年1月及同年2月的租金，此后同年3月至7月期间的租金均未交纳，截至2015年6月30日，被告拖欠原告的租金共计22000元。原告多次电话和上门通知被告限期清场并交还房屋，支付拖欠的租金及滞纳金，但被告仍拒不履行。原告为维护自身的合法权利，特向法院提起诉讼。请求法院判令：1.确认原告与被告于2013年9月20日签订的《房屋租赁合同》无效；2.被告支付原告房屋占有使用费24306元及滞纳金13500元（按每日100元，从2015年3月1日起计算至2015年7月13日止），原告没收被告的押金11000元；3.被告支付原告代被告交纳的电费2500元；4.原告对被告所有物品拍卖所得价款优先受偿；5.被告承担本案诉讼费用。被告恒缘公司没有提出答辩意见及质证意见，亦没有提供证据。本院经审理查明：原告主张，其与被告的法定代表人陈东色于2013年9月20日签订《房屋��赁合同》，约定原告将位于东莞市大岭山镇××尾街××号的房屋出租给被告作工业用途。原告提供了《房屋租赁合同》证明其与被告签订租赁合同的事实。上述《房屋租赁合同》的抬头处甲方为李意培，乙方为“陈东色”并有加盖“东莞市恒缘五金机械有限公司”字样的印章；第一条第1款约定“甲方出租给乙方的租赁物座落在东莞市大岭山镇××尾街××号，租赁总占地面积约为503平方米。房屋类型为钢架+钢混结构”；第二条第1款约定“甲方自2013年9月20日将本租赁物使用权交付给乙方。……”；第二条第2款约定“租赁期自2013年12月1日起，至2018年12月30日止。租赁期共计5年”；第三条第1款约定“甲、乙双方约定，该租赁物租赁月租金为人民币伍仟伍佰元整（￥5500元）”；第三条第2款约定“5年租金不变，……”；第三条第3款约定“本合同所规定的租金，由乙方���每个月一次性向甲方全额支付。每一笔租金应于每月十日之前交付甲方”；第三条第4款约定“甲、乙双方签订合同的同时，乙方应向甲方支付租赁物租赁保证金，保证金为人民币壹万壹仟元（￥11000元）。合同终止时，视设备、房屋完好情况（一楼水泥地面爆裂甲方自行维护）及乙方的履约情况，全部或部分归还保证金（不计息）”；第四条约定“经营租赁期间，使用该租赁物所发生的水、电、煤气、电话、卫生及各项政府税、费等均有乙方承担，乙方应及时支付，若因乙方怠于支付造成第三方追讨，乙方应承担因此带给甲方的一切损失”；第十条第1款约定“在租赁期间内，若乙方发生欠交租金，乙方应按照每天壹佰元交付违约金。……”；第十条第2款约定“若遇乙方欠交租金超过贰个月，甲方有权提前解除本合同，同时乙方应承担三个月租金数额的违约金。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的财产。留置的财产拍卖后用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用”；落款处左边出租方及授权代表人处均有李意培的签名及捺印，右边显示承租方处有“陈东色”字样的签名及捺印，授权代表人处有“陈东色”字样的签名、捺印并加盖了“东莞市恒缘五金机械有限公司”字样的印章。原告主张上述《房屋租赁合同》上“东莞市恒缘五金机械有限公司”字样的印章是被告在签订合同时加盖的。原告主张，被告于签订上述合同当天向原告支付了押金11000元；于2015年2月28日支付了2015年1月及同年2月的使用费，后被告一直没有支付涉案租赁物的使用费。原告陈述被告从2015年3月1日起拖欠其使用费并于2015年7月13日人去楼空，但一直未腾空并返还涉案租赁物给原告，故原告主张被告支付2015年3月1日起至2015年7月13日止的使用费。原告又主张其为被告垫付了电费2500元，但原告没有提供证据予以证明。原告主张根据涉案《房屋租赁合同》第十条第1款及第2款的约定，被告应支付房屋使用费滞纳金并且其对被告的物品有优先受偿的权利。另查明，涉案租赁物在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证明。以上事实，有原告提供的证明、《房屋租赁合同》、《东莞市房屋建筑使用安全定期检查证书》、红线图及原告的陈述附卷为证。本院认为：本案是租赁合同纠纷。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证及抗辩的权利。原告提供了《房屋租赁合同》、《东莞市房屋建筑使用安全定期检查证书》、红线图证明其主张，在被告没有提供相反证据的情况下，本院对原告起诉主张的事实和提供的证据予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，涉案租赁物在一审辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，原告将涉案租赁物出租给被告使用，故涉案《厂房租赁合同书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都���过错的，应当各自承担相应的责任”的规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，涉案《厂房租赁合同书》虽然无效，但被告应向原告返还涉案租赁物并折价补偿涉案租赁物占用期间的占有使用费。涉案租赁物占有使用费应参照《房屋租赁合同》中约定的租金标准确定。被告从2015年3月1日起没有支付涉案租赁物的占有使用费，并且至今亦没有将涉案租赁物返还给原告，故被告应向原告支付涉案房屋自2015年3月1日起至涉案租赁物返还给原告之日止的占有使用费。原告主张占有使用费仅计算至2015年7月13日，属于其对自身权利的合法处分，本院予以准许。参照原、被告双方在《房屋租赁合同》约定的���月5500元的租金标准，计得2015年3月1日至2015年7月13日期间的占有使用费为24306元（5500元/月×4个月+5500元/月÷31天×13天），故本院对原告关于被告向原告支付房屋占有使用费24306元的请求予以支持。原告基于涉案《房屋租赁合同》第三条第4款、第十条第1及第2款主张，没收被告的押金；被告支付拖欠房屋占有使用费的滞纳金；原告对被告的物品拍卖所得价款享有优先受偿权，但涉案《房屋租赁合同》已被认定为无效合同，原告根据无效合同的约定主张上述三项请求没有法律依据，本院不予支持。原告主张其为被告垫付了电费2500元，原告对其该主张应承担举证及证明责任，但原告没有提供证据予以证明，应由原告承担举证不能的不利后果，故本院对原告关于被告支付电费2500元的请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第��十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告李意培与被告东莞市恒缘五金机械有限公司于2013年9月20日签订的《房屋租赁合同》无效；二、限被告东莞市恒缘五金机械有限公司于本判决生效之日起三日内向原告李意培支付房屋占有使用费24306元；三、驳回原告李意培的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1083元，由原告李意培负担675元，由被告东莞市恒缘���金机械有限公司负担408元。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  欧泽林人民陪审员  陈晓晴人民陪审员  邝文健二〇一五年十二月三十一日书 记 员  罗佳慧