山西省柳林县人民法院民 事 判 决 书(2016)晋1125民初794号原告刘芝奎，男，1954年12月29日生，汉族，柳林县人。被告刘奶顺，男，1953年农历11月8日生，汉族，柳林县人。委托代理人刘海云，男，1977年3月22日生，汉族，柳林县人。被告刘卫军，男，1972年农历10月9日生，汉族，柳林县人。原告刘芝奎与被告刘奶顺、刘卫军房屋买卖纠纷一案，本院曾于2006年3月27日作出（xxxx）柳民初字第xxx号民事判决书，二被告不服，提出上诉，吕梁中院于2007年1月24日作出（xxxx）吕民一终字第xxx号民事裁定书，撤销原判，发回重审。2007年7月6日本院作出（xxxx）柳民初字第xx号判决书，原告不服，提起上诉，吕梁市中院于2007年11月2日作出（xxxx）吕民一终字第xxx号民事判决书，山西省人民检察院于2009年6月11日对本案提出抗诉，山西省高级人民法院于2012年3月9日作出（xxxx）晋民再终字第xx号民事裁定书，裁定本案发回柳林县人民法院重审。本院于2016年10月8日受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理���原告刘芝奎、被告刘奶顺及其委托代理人刘海云、被告刘卫军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘芝奎诉称，原告系刘家山供销社职工，2003年8月10日供销社破产时，经合法竞买原告依法取得包括二被告占用的22间房屋的所有权。2005年9月14日，柳林县国土资源局给原告核发了被告占用房屋的《国有土地使用证》，依法取得二被告占用房屋所有权。2005年，被告刘卫军私下占用原告出入通行道路1.7米修建楼房。二被告的行为严重侵犯刘原告的合法权益，故原告诉请：1、判令被告刘奶顺滕出占用原告的14间房屋；2、判令被告刘卫军滕出占用原告的8间房屋。原告针对其主张，向法庭提供了以下证据材料：1、吕梁益信达拍卖成交确认书（NO.018）一份，证明刘芝奎于2003年8月10日经过公开竞价，依法取得刘家山供销社1200.34平方米的破产房地产的事实；2、票据4张，证明刘芝奎为该房产支付房产拍卖款18.9万元、佣金3780元、地产交易服务费6450元、税款及滞纳金8334.9元的事实；3、柳国土国用（xxxx）第xxxxxxxxx、xxxxxxxx号土地使用证两份，证明刘芝奎取得两处刘家山供销社破产清算组房屋产权，使用期限至2044年8月19日；4、申请书、土地补偿协议、征用土地协议书各一份，证明刘家山供销社房产占地属国有土地性质，其房产转让应适用《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》；5、刘家山村委的证明一份及照片4张，证明刘芝奎土地使用证上注明的道路既是通往供销社的路���又是通往村委井沟坝地的路，刘卫军占用部分道路修建楼房；6、对刘爱章、刘恩文的调查笔录及刘香连、刘候梅的证明材料各一份，证明刘芝奎2003年8月买下刘家山供销社房产后，分别以8万元和3.5万元卖给刘卫军和刘奶顺部分房产。原告认为，原、被告之间的房屋买卖在价款上存在分歧，且无书面协议，按《城市房地产管理法》，该房屋原告在未办理产权前不得转让，故双方之间的买卖关系无效。被告刘奶顺、刘卫军辩称，2003年8月10日，我们委托刘芝奎出面合伙竞买刘家山供销社破产房屋，8月13日，我们分别交给刘芝奎购房款3万元和71400元。8月25日，柳林县社成锡泽等一行三人对我们所购房产进行了移交，并全部分配入住，我们已买下该房产，并不侵犯刘芝奎任何权利。故应驳回其诉讼请求。二被告针对其答辩理由，提供了下列证据：1、收据2支，证明刘芝奎于2003年8月13日分别收到刘奶顺和刘卫军购房款各3万元和71400元；2、证人刘继奴出庭陈述并提供证明材料一份，证明拍卖成交后，刘芝奎、刘奶顺、刘卫军三方对房屋进行过按份分割的事实；3、李继平的证明材料一份，证明刘卫军与刘芝奎在购买拍卖房屋前曾协商过的事实；4、成锡泽、李如海的证明材料各一份，证明拍卖成交后半个月左右移交财产时，刘芝奎确认三人共同购买房屋，且已分割并分别移交给三人的事实；5、刘爱章、刘宝珠、刘志峰、李智发、李全管、刘志财、刘文书、刘福忠、刘玉峰、刘玉栓的证明材料各一份，证明刘芝奎、刘卫军、刘奶顺三人合伙购买了刘家山供销社破产房屋；6、刘家山村委证明一份，证明刘卫军没有占用道路，且道路属集体所有；7、刘峰的证明材料一份，证明刘奶顺买下刘家山供销社的破产房后，把自己原先的房子卖掉。庭审质证中，二被告对原告提供的证据未能提出实质性异议，且为书证，客观真实，故予以采信；原告除对被告提供的证据1认可外，对其他证据均有异议，认为证据均不是事实。经审理查明，原告刘芝奎系原刘家山供销社职工，2003年8月10日，原告经公开竞买以18.9万元的价格从吕梁益信达拍卖有限公司购得��家山供销社1200.34平方米的破产房地产。原告于2003年8月13日将破产房其中的14间和8间口头协议分别卖给刘奶顺、刘卫军，并收到被告刘奶顺、刘卫军买房款为30000元和71400元。2003年8月14日，吕梁益信达拍卖有限公公司收到原告交纳的佣金3780元，2003年8月18日，原告向破产清算组交纳拍卖款18.9万元。2003年8月底，被告刘奶顺、刘卫军分别占有并收益原告竞买所得房屋分别为14间和8间。2004年10月，原告向柳林县地产交易管理所交纳地产交易服务费6450元，2005年3月22日，原告向柳林县地税局交纳税款及滞纳金8334.9元。2005年9月14日，原告对取得的拍卖房产办理了国有土地使用证。本院认为，被告主张刘家山供销社的破产房系原、被告三人合伙购买，因其不能提供合伙竞买的证据，根据“谁主张，谁举证”举证规则，本院结合证据认为破产房系原告竞拍下后又卖给二被告。争议房屋虽办理了国有土地使用证，但不属于城区范围或城市房地产。根据《城市房地产管理法》第一条、第二条规定，本案不属于《城市房地产管理法》调整范围。退一步讲，《城市房地产管理法》第三十七条规定未依法登记领取权属证书的房屋不得依法转让，但《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项中规定“强制性规定”，是指效力性强制性规定，强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，前者着重强调对违反行为的法律价值评价，以否认其法律效力的目的。主要是指：法律、行政法规明确规定违反该规定导致合同无效或者虽然没有明确规定违反将导致合同无效，但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益、社会公共利益或第三人重大利益。后者着重强调对违反行为的事实轻微评价，以禁止其行为的目的，其作用在于对违反者的制裁，遏制其行为，但不否认其行为私法上的效力。主要是指：法律行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或不成立，如继续履行合同，将会受到国家行政制裁，但合同本身并不损害国家利益、社会公共利益或第三人重大利益，而只是破坏了国家对交易秩序的有序管理规范，并会损害直接当事人的利益。《城市房地产管理法》系行政管理性法律，其相关规定旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系，在性质上该条属于管理性强制性规定，而非效力性强制性，故不能仅以违反此项规定而认定房屋买卖合同无效，且原告与二被告之间的房屋买卖行为均系各方当事人真实的意思表示，符合自愿、公平、等价、有偿、诚信的原则，且不损害国家利益、社会公共利益或第���人重大利益，应属合法有效。房屋买卖关系是否有效，其本质应为以是否支付价款并实际交付使用。本案原、被告之间虽无书面房屋买卖协议，但二被告分别向原告支付了71400元和30000元购房款，并已实际入住使用，该买买关系应为有效；综合以上理由，依照《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条之规定，判决如下：驳回原告刘芝奎的诉讼请求。案件受理费3550元，诉讼费1750元，由原告刘芝奎承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吕梁市中级人民法院。审 判 长  刘晋荣��判员陈鼎人民陪审员  郭艳云二〇一七年十二月二十五日书 记 员  李 慧