广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第1492号原告：山西省海外贸易公司（原名山西省恒山贸易公司），住所地山西省太原市。法定代表人：邢晋芳，总经理。委托代理人：吴凯、陈路遥，均系广东宏力律师事务所律师。被告：张发，住广东省汕头市潮阳区。委托代理人：王红兵、白华飞，均系北京市立方（广州）律师事务所律师。原告山西省海外贸易公司（以下简称山西海外公司）诉被告张发房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山西海外公司的法定代表人邢晋芳及其委托代理人陈路遥，被告张发的委托代理人王红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西海外公司诉称：2013年7月25日，原、被告签订《协议书》，约定被告向原告购买位于广州市天河区天河直街64号102房。因原告向被告出售讼争房屋系为解决相应的历史遗留问题，故双方约定被告应向原告支付购房款42万元。协议书签订后，被告于2013年7月24日向天河区法院提起诉讼以通过司法裁判的形式对讼争房屋进行过户，由于被告不符合广州市的限购政策而最终致使其要求过户的诉请被终审判决驳回。但之后被告一直没有解决其限购资格障碍，其恶意拖延履行合同的行为严重损害了原告的合法权益。另外，被告于2015年3月31日已向天河区法院起诉要求原告向其返还已支付的26万元购房款，而原告基于被告的前述起诉行为亦于2015年7月25日向原告发出了解除合同通知。为维护原告自身合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告于2013年7月12日就买卖广州市天河区天河直街64号102房签订的《协议书》；2、被告向原告返还讼争房屋。被告张发辩称：不同意原告诉请。理由：一、已生效的天河区法院（2013）穗天法民四初字第1560号民事判决书（简称第1560号判决书）认定原告与被告于2013年7月12日签订的的协议书合法有效。1、判决认定协议书不存在不能实现合同目的的情形。第1560号判决书记载“张发不具备在广州住房限购区域内住房购买资格，因此，现张发要求山西海外公司协助将案涉房屋过户登记至其名下的诉讼请求存在履行障碍，本院对该诉讼请求不予支持。张发因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可在履行障碍消除后再主张相关权利。”，广州市中级人民法院（2014）穗中法民五终字第4671号民事判决（简称第4671号判决书）也支持该观点。因此，原告不能依据《中华人民共和国合同法》第九十四条解除案涉协议书。2、事实上，《协议书》签订后，被告于2013年7月24日向天河区法院提起诉讼，以通过司法裁判的形式对涉案房屋进行过户，由于被告不符合广州市的限购政策而最终致使其要求过户的诉请被终审判决驳回。第4671号判决书日期是2014年12月18日，被告应是当年12月底签收了该判决书。随后是春节，过完春节，原告就迫不及待将案涉房屋放盘，中介不断带人看房，2015年3月30日原告就和案外人吴某签订了案涉房屋买卖合同。这恰恰证明原告不讲诚信，为了追求利益最大化，一房两卖，不惜毁约损害被告的合法利益。另外，被告有能力随时支付最后一笔款16万元给原告，依照协议书的约定，原告应当履行确保案涉房屋过户至被告名下的合同义务，原告的合法权益实质上没有受到损害。3、被告已具有广州购房资格，履行障碍已经清除，协议书应当继续履行。2015年9月下旬，被告配偶张某凤名下的一套房屋已经转让，目前张某凤名下只有一套房屋，张发已经具有广州购房资格，案涉房屋过户履行障碍已经清除，案涉协议书应当继续履行。4、原告向被告发出的《解除合同通知书》不具有解除案涉协议书的法律效力。协议书没有赋予原告单方解除案涉协议书的合同权利。被告在收到原告《解除合同通知》后及时回函给原告明确清楚表示不同意解除案涉协议书，催促原告继续履行案涉协议书。被告提起（2015）穗天法民四初字第635号案（简称第635号案）的日期是2015年3月31日，而原告将案涉房屋出卖给第三人吴某的房地产买卖合同签订日期是2015年3月30日。原告不讲诚信在先，追求利益最大化，一房两卖，不惜毁约损害被告的合法利益，被告为维护自身合法权益不得不找个理由起诉原告请求法院查封了案涉房屋，防止原告一房两卖，故原告基于第635号案件起诉行为不构成原告解除协议书的法定理由。二、原告起诉书第二项诉请是基于第一项诉请成立为前提的，由于第一项诉请不成立，故第二项诉请也不成立，应当予以驳回。三、本案应充分考虑、尊重与案涉房屋相关的历史。上世纪九十年代初被告就向原告购买了案涉房屋，付清了购房款，取得了案涉房屋房产证原件，入住案涉房屋并连续居住至今长达二十多年。由于历史原因，上述房产至今未过户到被告名下。2013年7月12日，就如何处理案涉房屋历史遗留问题，原、被告签署了协议书。被告已根据该协议书向原告支付了26万补偿款，仅剩16万元未支付，被告可以随时向原告支付。总之，原告的全部诉请不成立，应当予以驳回。经审理查明：山西海外公司原名山西恒山贸易公司。广州市天河区天河路天河直街64号102房（下简称案涉房屋）是登记在山西省恒山贸易公司名下的房产，该房于2013年4月27日被广东省珠海市香洲区人民法院裁定查封。2013年8月28日，广东省珠海市香洲区人民法院裁定解除对案涉房屋的查封。1991年11月9日，案外人珠海经济特区东某实业发展公司（下简称东某实业公司）开具收据，确认收到陈淑怀（天河直街64号202房购买人）交付的案涉房屋、天河直街64号202房房款306370元。1991年12月22日，东某实业公司开具收据，确认收到“老陈”20000元。2013年7月12日，山西海外公司（甲方）与张发（乙方）签订《协议书》，约定：上世纪九十年代，乙方购买了案涉房屋，付清了房款，取得了上述房产证原件，入住案涉房屋并连续居住至今；甲方承诺在乙方支付本协议款项下协助乙方办理上述房产过户到乙方名下（登记在乙方名下）；甲方在乙方按本合同约定支付款项的前提下无条件及时配合乙方通过诉讼程序办理上述房产过户到乙方名下的一切手续；如因乙方在法院提起诉讼的方法、策略不符合法院的规定导致法院不予出具调解书或判决的，双方再协商完善为止；办理上述房产过户所需的诉讼费、甲乙双方税费全部由乙方承担；作为甲方协助乙方办理房产过户服务的补偿，乙方向甲方支付42万元；在乙方付清上述42万元之日起五个工作日内，甲方承诺香洲法院解封上述房产，如未付清款项，香洲法院不予解封；在上述房产过户到乙方名下之日起，甲方和乙方之间纠纷已经全部处理完毕，双方互不追究法律责任；在上述房产过户到乙方名下前，如果发生其他案件影响上述房产过户到乙方名下的，甲方无条件退回乙方在本合同中已付全部款项等。2013年7月12日，山西海外公司开具《收据》，确认收到张发支付的补偿款现金42000元。2013年8月28日，山西海外公司开具《收据》，确认收到张发支付的补偿款现金218000元。2013年7月24日，张发以山西海外公司为被告，向本院提起诉讼［案号：（2013）穗天法民四初字第1560号，简称1560号案］，要求山西海外公司协助办理案涉房屋的过户登记手续。山西海外公司在该案中辩称同意张发的诉请，但表示因其已于2003年被吊销营业执照，故无法自行与张发到房管部门办理房屋过户手续。该案中张发称案外人秦某是山西海外公司的副总经理，同时也是东某实业公司的副董事长，秦某与张发协商把房款直接交付给秦某，秦某向张发出具收据并把案涉房屋的房产证原件交付给张发，但没有与东某实业公司签订案涉房屋的买卖合同；张发确认案涉房屋及天河直街64号202房共交付房款326370元，张发确认其拥有案涉房屋。张发确认其购买案涉房屋时没有山西海外公司的书面同意。山西海外公司则称其不知道秦某出售案涉房屋，且也没有收到张发交付给秦某的房款，但其基于尊重历史已发生的遗留问题，同意由张发补交420000元，其将案涉房屋过户给张发。该案中张发提供了陈淑怀出具的《关于天河直街64号102房产权属于张发的说明》，内容为上世纪九十年代初，陈淑怀和张发共同出资以陈淑怀的名义向山西海外公司购买了案涉房屋、天河直街64号202房；陈淑怀和张发约定案涉房屋产权属于张发、天河直街64号202房产权属于陈某，双方一直依照该约定分别居住至今。另，张发称其一直占有使用案涉房屋，为此，本院于2013年8月30日组织张发、山西海外公司到案涉房屋进行现场勘查，张发当场以钥匙打开案涉房屋的大门。该案中张发另提交广州市房地产档案馆出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，显示张发名下无房地产情况记录、其配偶张凤某名下有住宅2套。广州市房地产档案馆于2014年6月27日向张发出具了《不具备购房资格告知书》，明确张发不具备在广州住房限购区域内住房购买资格。2014年7月25日本院作出1560号案一审判决，以张发不具备在广州住房限购区域内住房购买资格，张发要求山西海外公司协助将案涉房屋过户登记至其名下的诉讼请求存在履行障碍为由，一审判决驳回张发的诉请。张发不服一审判决，提起上诉。2014年12月18日广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民五终字第4671号民事判决（简称4671号判决），二审判决驳回上诉，维持原判。2015年3月31日，张发向本院提起诉讼［案号（2015）穗天法民四初字第635号，简称635号案］，以由于限购政策原因被告山西海外公司没有履行过户义务为由，起诉要求山西海外公司返还其根据双方2013年7月协议书支付的26万元。该案中本院根据张发申请，查封了案涉房屋。2015年6月29日，本院作出一审判决，判决认为：2013年7月12日张发、山西海外公司签订的协议书合法有效。张发一方面不要求退房即要求继续履行合同，另一方面在山西海外公司没有违约的情况下要求其退还已付的补偿款26万元，缺乏理据。最终一审判令驳回张发的诉请。张发不服一审判决，提起上诉。2015年10月10日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第5155号民事裁定，以张发没有缴纳上诉费为由，裁定该案按撤诉处理。2015年5月25日，吴某向本院提起诉讼［案号（2015）穗天法民四初字第957号，简称957号案］，以2015年3月30日其与山西海外公司签订存量房买卖合同，其以110万元价格购买涉案房屋并支付了部分购房款为由，起诉要求山西海外公司办理涉案房屋的产权过户手续。张发作为第三人参加本案诉讼。该案目前在一审审理中。2015年7月25日，山西海外公司向张发邮寄发出《解除合同通知》（山西海外公司未提供证据证实妥投时间），称：2013年7月12日协议书签订后，我司已履行义务，但由于你方迟迟未按协议书履行义务，我司出售房产急于回笼资金解决公司急事、难事的合同目的无法实现。鉴于你不具备广州市购房资格，上述协议书无法继续履行，经我司多次催促也无果，且你已通过法院提起退款诉讼，因此我司现正式通知你方解除购房协议书，请你自收到本通知之日十日内交回房屋给我司。2015年7月28日，张发向山西海外公司邮寄发出《继续履行协议的催促函件》，函称：我方于2015年7月28日收到你方的解除合同通知，我方不同意解除2013年7月12日协议书。首先，我方已于2015年7月6日向天河区法院申请置换担保物，以卖掉原担保物，使我方符合购房资格，但你方经法院要求至今未配合有关事宜，严重影响我方取得广州市购房资格进度。其次，（2015）穗天法民四初字第635号案的立案时间是2015年3月31日，但你方在2015年3月30日就将案涉房屋卖给吴某，我方提起上述诉讼的目的是为了防止你方一房二卖，让法院查封案涉房屋。根据双方协议及诚信原则，你方应立即向天河区法院提交函件，配合我方卖房以获得广州购房资格，如因你方不作为甚至违约行为导致我方损失，我方有权追究你方的一切法律责任。2015年8月28日，张发再次向本院提起诉讼［案号（2015）穗天法民四初字第1433号，简称1433号案］，以其已符合广州市限购政策为由，起诉要求山西海外公司为其办理涉案房屋的产权过户手续。该案目前在一审审理中。2015年9月2日，山西海外公司提起本案诉讼。本案中张发提供广州市房地产档案馆2015年11月24日出具的张发及其配偶张娇凤的《个人名下房地产登记情况查询证明》（载明张发名下在广州市番禺区有一套办公用房，张某凤名下在天河区有一套住宅），拟证明张发及其配偶符合广州的购房政策，现办理涉案房屋的产权过户已不存在障碍。另查明，2015年3月30日山西海外公司与案外人吴某签订《存量房买卖合同》，约定山西海外公司以110万元出售案涉房屋给吴某。本院认为：2013年7月12日张发、山西海外公司签订的协议书已经本院生效判决认定合法有效，对此本案不再赘述。关于山西海外公司诉请应否支持的问题，首先，协议书并未约定张发付清购房款及办理案涉房屋产权过户手续的相应期限。在此前张发起诉要求办证的1560号案中，本院生效判决认定无法支持办证诉请的原因在于张发自身不符合现行购房资格，而并未认定张发本身构成违约。其次，1560号判决载明张发及其配偶可通过出售其配偶名下的房产或者等待限购政策调整，在其具备购房资格再行主张办证。事实上，张发已举证证实其及配偶在1560号案终审后出售其广州市名下一套房产，目前张发及其配偶名下在广州只有一套住宅房产；张发于2015年8月28日向本院提起1433号案诉讼，要求办证；本案中张发表示同意向山西海外公司支付剩余16万元补偿款；张发在1560号案中表示不要求退房。以上均表明张发并无不履行协议书的意思表示及行为，另考虑张发已根据协议书支付了大部分款项及张发已入住案涉房屋多年的情况，山西海外公司诉称张发恶意拖延履行合同，构成违约，其有权解除合同，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告山西省海外贸易公司的诉讼请求。本案受理费7600元，由原告山西省海外贸易公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员  李新程人民陪审员  叶曼玲人民陪审员  黄 伟二〇一五年十二月二十四日书 记 员  何靖文蒲肖明梁雅芝