云南省河口瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）河民二初字第199号原告李××，男，1962年1月25日生，汉族。委托代理人张磊，力远律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告河口城市开发有限公司住所地河口瑶族自治县北山新区商贸城*栋*号。法定代表人蒋××职务执行董事委托代理人赵琼，云南震中律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托代理人唐忠民，云南震中律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告李××诉被告河口城市开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理。依法由审判员张跃兰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李××及其代理人张磊、被告河口城市开发有限公司的委托代理人赵琼、唐忠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李××诉称，2009年3月25日，原、被告协商一致达成以下约定：由原告出资购买被告建盖的河口国际商贸城8-2号、8-3号房屋，为此原告交付了100000元定金。此后，被告未就房屋交付事宜与原告办理相关手续，期间原告多次找到被告，提出原告先支付一半房款给被告，由被告为原告办理完房产手续后，原告再支付剩余房款的意见。因被告与原告有其他劳务合同纠纷，被告对原告有成见，未同意原告的上述支付房款主张并一直拖延至今未为原告办理购买房屋的相关产权手续。由于被告长期未与原告办理房屋买卖交接手续且也不退还原告交付的购房定金，为此原告也自行占用了8-2号、8-3号房屋至今。基于上述事实，为了尽快确认双方的房屋买卖关系，原告依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令被告：履行双方达成的房屋买卖约定，立即将河口国际商贸城8-2号、8-3号房屋交付原告；并为原告办理产权手续；同时判令被告承担本案诉讼费用。被告河口城市开发有限公司（以下简称开发公司）辩称：第一，原、被告之间只是签订了订购房屋的预约合同，还未正式签订商品房购销合同。第二，原告未在预约合同约定的期限内到被告公司与被告签订商品房购销合同，导致原、被告没有签订商品房购销合同的责任方是原告，故原告交纳的购房定金不应当返还且按照约定双方签订的预约合同已合法解除。第三，涉案房屋被告已办理了房产证，成为了被告的自持物业。被告在办理房产证前也明确向原告表示不可能与被告签订商品房购销合同，所以，商品房购销合同已没有签订的基础。第四，原告要求被告交付房屋及办理产权手续不符合双方约定也没有法律依据，原告起诉状中提到的付款方式不符合双方签订的预约合同约定的房款支付方式，故原告的诉讼请求不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对2009年3月25日原、被告签订两份“商品房认购单”的事实没有异议。对以下问题存在争议：1、原、被告2009年3月25日签订的两份“商品房认购单”的性质应当如何认定；2、原、被告至今未签订商品房购销合同，是谁的过错？应当由谁承担相应的过错责任；3、原告的诉讼请求是否符合双方约定和法律规定，是否应予支持。针对以上争议，原告李××向本院提交三组证据材料：第一组：1、2009年3月25日，原、被告签订的0000192号和0000193号“商品房认购单”两份；2、2009年3月26日，原告在中国农业银行河口支行取款100000元转账至被告在建设银行河口县支行的单位账户内的取款单及进账单各一份；3、被告开具给原告的收到中越河口国际商贸城一期购房定金的发票联两份。该组证据材料欲证实原告按照商品房认购单上的约定，就认购的两套房屋向被告分别交纳了定金50000元（共计100000元）的事实。第二组：1、原、被告签订的《中越河口国际商贸城土方工程承包协议书》一份；2、2008年5月27日由河口县南溪镇李××采石场到税务机关开具的完税证明两份。该组证据材料欲证实原告在向被告购买房屋之前双方是有劳务合同关系的，且被告未及时支付原告工程款。经质证，被告开发公司对原告提交的上述证据材料提出以下质证意见：第一组证据材料的三性予以认可，对该组证据材料的证明目的不予认可，该组证据只能证实双方签订了预约合同。第二组证据材料的真实性予以认可，但不认可其证明目的。承包协议书本身不能够证明被告欠付原告的工程款，而且协议书中的承包关系与本案的房屋买卖合同关系无关联性，也无证明力，不予认可。被告开发公司对其答辩理由，向本院提交六组证据材料：第一组是2009年3月25日原、被告签订的“商品房认购单”两份；第二组是2009年3月25日原、被告签订的两份“商品房认购单”背面的“购房约定”内容；第一、二组证据材料欲证实双方当事人签订的认购单协议的内容为：原告认购的房屋是河口国际商贸城8-2号和8-3号；付款方式为按揭；在签订本认购单、交付定金十日内，在卖方公司双方正式签订《商品房购销合同》、《明码标价书》，超过十五天未与卖方签订《商品房购销合同》、《明码标价书》的，所交定金不再退还，并自动解除本购房约定。第三组是云南省收款专用发票两份，欲证实原告已按约定每套房屋各支付50000元，共计支付房屋定金100000元的事实。第四组是河口县房权证河口镇字第201411**号和河口县房权证河口镇字第201411**号《房屋所有权证》两本，欲证实涉案房屋被告作为自持物业已办妥所有权登记。第五组解决纠纷协议书及收据、支票头，欲证实原、被告之间没有经济纠纷，事实是鄢乃武欠原告的工程款，被告代鄢乃武支付工程款给原告。第六组：涉案房屋的商品房预售许可证明和建设工程竣工验收备案表各一份，欲证实原、被告签订商品房认购单时，被告已经取得了商品房预售许可，该房屋于2009年8月25日竣工验收合格。经质证，原告李××对被告开发公司提交的上述证据材料提出以下质证意见：第一、二组证据材料与我方提交的一致，没有异议，因被告提交的商品房认购单只有正面，原告提交的是正反面都有，以原告提交的为准。第三组证据材料无异议。第四组证据的真实性无异议，但提请注意该产权证办证时间是2014年5月9日，原、被告签订购销合同的时间是2009年，在这五年时间里，认购房屋一直是由原告占有、使用。第五组证据的真实性无异议，但不认可证明目的，因为原、被告之间确实就存在经济纠纷；协议书中已说明包括河口大酒店的工程，与本案具有关联性；该纠纷是到2012年2月9日才解决的。第六组证据材料真实性无异议。通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告向本院提交的第一组证据材料与被告向本院提交的第一、二、三组证据材料一致，该证据材料的真实性对方当事人没有异议；被告提交的第四、六组证据材料，原告没有异议；上述证据材料来源、形式符合法律规定，内容客观、真实与本案具有关联性，本院予以采信。原告提交的第二组证据材料与被告提交的第五组证据与本案没有关联性，不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2009年3月25日，原告李××与被告开发公司签订0000192号和0000193号两份“商品房认购单”，确认李××向开发公司认购中越河口国际商贸城8幢2号和8幢3号房屋（两套房屋面积分别为227.62㎡、房款分别为1067537.80元），应分别预交房屋定金50000元（共计交纳定金100000元），付款方式为按揭。李××在特别标注：“请认真阅读背面的《购房约定》条款后再予以签字认可。”一栏内签名捺印。在双方签订的商品房认购单背面书写九条购房约定，与本案相关内容为：一、买方已选定房号、确定了付款方式，与卖方共同约定，在签订本《认购单》、交付定金十日内，在卖方公司双方正式签订《商品房购销合同》、《明码标价书》。二、付款方式的选定：2、银行按揭：自交付定金之日起，十五日内，按银行按揭贷款规定办理完银行贷款手续。五、如因买方自身的原因，超过十五日未与卖方签订《商品房购销合同》、《明码标价书》的，按照《合同法》的规定，所交定金卖方不再退还，并自动解除本购房约定，卖方有权将此房另行出售。八、如有增加约定事项，双方可在不违背合同条款的原则下另行签订补充协议，但任何一方不得以双方已认可并约定签订文书中有关内容需要进一步补充和明确为由拒绝签订《商品房购销合同》、《明码标价书》，否则将按本购房约定承担相应责任。九、此认购单自买方审阅全部条款后签字认可，且交付定金之当日起生效。2009年3月26日，原告在中国农业银行河口县支行取款100000元转存至被告在中国建设银行河口县支行的单位账户内。当日，被告向原告出具了收到原告交纳的中越河口国际商贸城一期购房定金8幢2号和8幢3号各50000元的发票两份（单据上特别注明：请按认购单约定事项按期办理购房手续）。原、被告未在认购单上确定的时间内签订《商品房购销合同》、《明码标价书》。中越河口国际商贸城于2008年11月14日依法办理了《商品房预售许可证明》，该建设工程于2009年8月25日竣工验收。自2009年9月份起原告李××一直使用河口国际商贸城一期8幢2号和8幢3号房屋至今，原告认可已对外出租二年，获取租金200000元，在第三次出租后，因被告向承租人提出异议产生纠纷，现向河口县法院起诉后案件还在审理中。原告自述于2011年5月向被告提出交纳一半的购房款，待办理完房屋所有权证后再交纳另一半购房款的意见，被告不同意也不接受。2014年5月9日，被告将河口国际商贸城一期8幢2号和8幢3号房屋分别办理了《房屋所有权证》（河口县房权证河口镇字第201411**号和河口县房权证河口镇字第201411**号），房屋所有权人为被告。庭审中，经本院释明：如果双方房屋买卖合同关系被确认不成立，原告的诉讼请求是否变更？原告陈述：如果法院确认房屋买卖合同关系不成立，原告的诉讼请求变更为：要求被告双倍返还定金且赔偿损失费用727397.65元。且补充说明损失费用的赔偿原告没有证据材料提交，仅依据被告向原告起诉要求返还原物一案中损失赔偿的诉讼请求费用予以提出。被告陈述：如果法院确认房屋买卖合同关系不成立，原告变更的诉讼请求不能支持，因为房屋买卖合同没有签订的过错责任在原告，原告没有要求返还定金的理由；涉案房屋一直被原告占有、使用，原告不但没有任何损失费用产生，相反还产生了收益，所以不存在还要被告赔偿原告损失费用的情况，受损的只是被告。本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案原、被告签订的商品房认购单的性质应当确定为原、被告在签订《商品房购销合同》前，对该合同部分条款协商一致达成的预约协议，双方对认购房屋幢号、总购房款及约定签订正式签订《商品房购销合同》的相关权利、义务等内容进行了约定；交付100000元定金是在认购单确定的时间内，原告保证到被告处签订《商品房购销合同》的履约担保金，约定确认自定金交付之日起，该认购单生效，即自2009年3月26日原告向被告交付两套房屋共计100000元定金之日起生效。故原、被告在合法、平等、自愿的基础上签订的商品房认购单（包括背面的购房约定）是双方当事人协商一致达成的共同协议，该协议各项内容是当事人真实的意思表示，依法成立，合法有效，应当受到法律的保护，当事人应当按照协议内容全面履行自己的合同义务。关于原、被告未在商品房认购单确定的时间内签订《商品房购销合同》的过错责任问题：原告主张的曾与被告协商一致用其为被告承包工程的工程款折抵上述认购房屋款项的观点，没有提交相应的证据证实且被告不认可，不予支持。原告提出曾于2011年5月找到被告要求先交纳一半购房款，由被告为原告办理认购房屋所有权证后，原告再支付另一半购房款，被告不同意的观点，不能够证实被告拒绝与原告签订商品房购销合同，因为2011年5月已不是商品房认购单上确定签订商品房购销合同的时间，而且因被告的拒绝，能够确定双方未再次对房屋买卖各项事宜另行达成补充协议。原告没有提交相应的证据证实被告在原告交纳房屋认购定金十五日内存在拖延或拒绝与原告签订《商品房购销合同》的行为，双方未能在约定时间内签订《商品房购销合同》，被告没有过错；按照双方约定，原告应当在交付定金之日起十日内到卖方公司与被告正式签订《商品房购销合同》，如因买方自身的原因，超过十五日未与卖方签订《商品房购销合同》，所交定金卖方不再退还。原告没有提交非“因买方自身的原因”等其他证据材料证实未能与被告签订《商品房购销合同》的排除事由，故应当确认是原告自身的原因未按照认购单上确定的时间与被告签订正式的房屋买卖合同，存在违约行为，应当承担由此产生的相应法律责任。参照《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原告作为给付定金一方，因自身的原因未按约定履行合同义务，故无权要求返还定金。关于原告提出的原、被告签订的商品房认购单就是房屋买卖合同的主张问题：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原、被告签订的商品房认购单不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而且被告也未收受原告的购房款，故对原告提出的上述观点，不予支持。原、被告自始至终未就商品房买卖各项事宜达成一致意见，未签订《商品房购销合同》，原、被告2009年3月25日签订的《商品房认购单》，仅是一份预约合同，相关内容随着预约的《商品房购销合同》未能如期签订而丧失对各方当事人的法律约束力。双方不存在房屋买卖合同关系，故对原告要求被告立即将河口国际商贸城8幢2号和8幢3号房屋交付原告并为原告办理相关房屋产权登记手续的诉讼请求不予支持。对本院释明如本院确定房屋买卖关系不成立，原告因此变更的两项诉讼请求问题：第一，要求被告双倍返还定金；因本院确定未按期签订《商品房购销合同》的过错责任在原告，故原告没有要求被告双倍返还定金的事实和法律依据，不予支持。第二，赔偿损失费用727397.65元的诉讼请求，因原告没有提交相应证据材料予以证实其存在上述损失费用；而且原告没有提交证据证实在签订《商品房购销合同》过程中，被告存在过错行为，故对原告要求被告赔偿损失费用的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告李××的全部诉讼请求。案件受理费1150元，由原告李××承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及其诉讼代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  张跃兰二〇一五年十二月六日书记员  朱 彤