湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂江岸民商初字第01547号原告（反诉被告）王涵。被告（反诉原告）阎书呈，武汉铁塔厂退休职工。委托代理人阎洁（特别授权代理），武汉铁塔厂财务处主任。本院于2015年8月12日立案受理原告王涵诉被告阎书呈房屋租赁合同纠纷一案，依法组成由代理审判员赵星担任审判长，人民陪审员宋汉仙、周玲莉参加的合议庭进行审理。审理中，被告阎书呈提出反诉，本院依法予以受理与本诉合并审理。本案于2015年10月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王涵，被告（反诉原告）阎书呈的委托代理人阎洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王涵诉称，我通过百居易房产中介于2014年7月1日租用阎书呈位于武汉市江岸区丹水池社区铁塔厂宿舍的18栋1单元102室住房，合同期1年。但在合同期内的2015年6月29日，我去拿东西时发现阎书呈更换了门锁，单方面终止合同。我提出交涉未果，在29日下午到丹水池派出所报警，对方承认更换了门锁，但不愿意退还我的租房押金。我没有搬完的衣柜、被子、生活用具等财物也没有清理，为维护我的合法权益，诉至法院，请求判令：1、阎书呈退还租房押金3，000元；2、阎书呈支付违约金1，700元；3、阎书呈退还房租与物业费用3天共计180元，住宿费188元；4、阎书呈赔偿各项损失5，710元（冬季被子被罩一套价值420元、简易衣柜与家居用具用品生活设施1，000元、佳能家用A502照相机一台3，600元、SE能量石项链一个690元）；5、诉讼费及起诉过程工时费用由阎书呈承担。被告（反诉原告）阎书呈辩称并反诉称：王涵在2014年7月至2015年6月承租武汉铁塔厂宿舍18-1-102室期间，除第一次按时付房租外，次次恶意拖欠房租及水电费、物业费，不反复催不缴，2015年1-6月未缴过水费，2015年6月前欠电费达596元。承租到期后的房间内，脏乱程度令人发指，所见者无不掩鼻斥之。房屋出租合同中注明的两张床也不翼而飞。中介拿此次出租前房间状况相片对外挂出，有租客见此很满意，表示实地看房后即租此房。但一踏入房内即被现场状况吓倒作呕。此后，本人不得不请清洁队、房屋维修队重新整理和粉刷房间，耗时耗力耗财。王涵电话我告知其去武昌居住，不租房子了，我当时很忙，就没有过去，后来中介电话我，告知我房子里面的东西都搬走了，叫我过去清理房屋，中介给我出示了证明，证明房屋内没有任何财产的，我进入房间的时候叫上了丹水池派出所的警官和物业管理人员，一起进去后房间没有任何财产，房内脏乱，床都不见了。据此，反诉请求判令王涵支付以下费用：1、欠缴水电费776.78元（其中：电费596元、水费180.78元）；2、违约金6，950元；3、两张床的价值3，000元；4、房间清洁、修缮至可再租费用1，000元；5、王涵嫌卫生间马桶不好用，向房东索取换马桶但实际并未更换的1，000元。以上合计12，726.78元。原告（反诉被告）王涵针对反诉辩称：欠缴水电费应由阎书呈自行承担；违约金没有事实依据；合同中提供的家电家具没法使用，但阎书呈不出钱维修，我自行出钱维修；因为被告的房屋中家电无法正常使用，导致我无法居住；每次收房租阎书呈本人都不到场，导致无法正常缴纳租金，并不是我的原因，只能通过中介缴纳租金；我方有照片可以证明床的所在；我方刚搬入房屋时自行出钱进行过清洁；综上所述，驳回阎书呈的反诉请求。经审理查明，2014年6月28日，甲方阎书呈（出租方）与乙方王涵（承租人）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将坐落于武汉市江岸区铁塔厂宿舍18-1-102室房屋租赁给乙方使用；租赁期限1年，自2014年7月1日起到2015年6月30日止；该房屋月租金为1，700元，按三个月结算一次，每次乙方应提前七天以现金方式支付甲方房租，租赁期间物业费由乙方承担；签订本房屋租赁协议时，乙方应一次性付给甲方房屋使用保证金3，000元，同时交付首次租金给甲方；租赁期间，甲方提供乙方使用该房屋附属物，应承担正常性损耗的维修费用，确保房屋使用安全。租赁期满，乙方应将房屋附属物如数完好交给甲方；租赁期间，双方应遵纪守法均不得无故解除合同。乙方不应拖欠或拒交租金，否则甲方有权收回房屋，终止房屋租赁，且不退房屋保证金和房租；租赁期间，乙方负责按时交纳水、电、有线、物业等费用；签署本协议后，甲乙双方任何一方有特殊情况需要提前解约，应提前30天通知对方，并支付一个月租金作为违约金给守约方，合同方能解除。合同还对房屋配套设施及附属物、违约责任等作出约定，甲方阎书呈的女儿阎洁作为代理人在协议上签字。合同签订后，王涵即向阎书呈支付2014年7月1日至9月30日期间的租金5，100元及租房押金3，000元。2015年1月6日，王涵支付2015年1-3月租金5，100元及物业费135元。2015年4月2日，王涵支付2015年4-6月租金5，100元及物业费135元。上述款项均由阎洁代为领取并出具收条。2015年6月，王涵决定不再续租涉案房屋，并陆续开始搬走房屋内个人财物。2015年6月29日，王涵前往涉案房屋搬家时，发现门锁已经更换，遂电话联系阎洁，双方交涉未果后王涵报警。丹水池派出所民警出警协调后，双方仍不能达成一致意见，王涵诉至本院。另查明，王涵承租涉案房屋期间，累计欠缴水费180.78元（其中2015年2月26.20元、4月28.82元、6月125.76元），欠缴电费595.86元（其中2015年4月321.58元、5月213.54元、6月60.74元）。上述事实，有《房屋租赁协议》、收条、水费通知单、电费发票等证据及双方当事人当庭陈述在卷佐证，并经庭审查证属实，本院依法予以采信。本院认为，阎书呈与王涵签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。王涵在承租房屋期间，多次逾期支付房屋租金构成违约，根据双方合同“乙方不应拖欠或拒交租金，否则甲方有权收回房屋，终止房屋租赁，且不退房屋保证金和房租”的约定，阎书呈有权不予退还房屋押金和租金，故王涵要求阎书呈退还租房押金3，000元及房租物业费用180元的诉讼请求，本院不予支持。王涵虽提前表示不再续租房屋，但双方合同2015年6月30日才到期，阎书呈在合同还未到期、未与王涵协商的情况下，私自更换门锁，导致王涵无法搬走遗留在房屋内的个人物品，阎书呈的行为已构成违约。王涵主张阎书呈支付违约金1，700元，双方虽然对此种情形没有约定违约金的标准，但本院综合考虑双方合同的约定及王涵的损失，对王涵的该项诉请予以支持。王涵另主张住宿费188元、诉讼期间工时费及其他财产损失共计5，710元，因其未提交证据予以证明，本院不予支持。双方合同约定由承租方承担租赁期间的水、电等费用，而王涵在承租涉案房屋期间，累计欠缴水费180.78元、电费595.86元，共计欠缴776.64元，故阎书呈要求王涵支付欠缴水电费776.78元的反诉请求，本院予以部分支持。阎书呈另主张王涵支付延期支付租金违约金6，950元，但王涵在催缴后已经缴纳租金，且阎书呈收取的租房押金已足以弥补其损失，故对该项反诉请求，本院不予支持。阎书呈另反诉请求王涵支付两张床及房间清洁、修缮至可再租费用、换马桶费用，但未提交充分证据予以证明，本院亦不支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）阎书呈于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）王涵支付违约金1，700元；二、原告（反诉被告）王涵于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）阎书呈支付欠缴水、电费776.64元；三、驳回原告（反诉被告）王涵的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）阎书呈的其他反诉请求。案件本诉受理费50元、邮寄费20元，共计70元由被告（反诉原告）阎书呈负担。反诉受理费60元（已减半）由原告（反诉被告）王涵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  赵 星人民陪审员  宋汉仙人民陪审员  周玲莉二〇一五年十二月二十三日书 记 员  杨敬文