四川省巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1902���初2312号原告：王守邦，男，生于1968年，汉族，农民，户籍地四川省巴中市巴州区。委托（特别授权）代理人：王宝成（系王守邦之子），男，生于1992年，汉族，住四川省巴中市，户籍地四川省巴中市巴州区。被告：巴中兴合投资管理有限公司。法定代表人：李利忠，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：杜从智，巴中市中翔法律服务所法律工作者。原告王守邦与被告巴中兴合投资管理有限公司（以下简称“兴合投资公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告王守邦的委托代理人王宝成，被告兴合投资公司的委托代理人杜从智均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王守邦诉称：2015年3月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》购买位于巴中市巴州区兴合半山逸城A区18栋的11层4号房，并于当日—次付清购房款499034元。被告应于2015年10月31日之前交付房屋。但原告却没有收到被告的交房通知。2016年10月16日原告电话询问被告得知已经交房。原告于2016年10月18日前来收房。原告多次与被告协商违约金一事，但被告一直拖延。原告已经向巴中嘉合物业管理有限公司补缴了2016年8月1日至2016年10月17日的物业费458元，这笔费用应被告承担。判令被告出示取得的该商品房所在楼栋的权属证明，即初始产权登记日期。原告应该在2016年10月31日前取得该项权属证明。但被告一直未告知原告。为维护自身���法权益，原告特提起诉讼，请求法院查明事实，判如所请：1、判令被告支付原告延期交房违约金人民币17565.9元（按房价款日万分之一计算，自2015年11月1日至2016年10月17日，共计352天：）及因为未及时通知原告收房，原告损失的458元物业费。2、判令被告出示半山逸城A区18栋的初始产权登记文件。3、诉讼费用由被告承担。被告兴合投资公司辩称：原告请求支付违约金17565.9元，损失费458元等诉请不合法律规定，请求驳回。经审理查明：被告兴合投资公司开发建设了位于巴中市巴州区的“兴合.半山逸城”项目。2013年被告兴合投资公司取得了该项目商品房预售许可证。2015年3月5日，原告王守邦与被告兴合投资公司签订了《商品房买卖合同》编号：（备案号：506329；自编号：201503001050）约定：一、原告购买了该项目A18幢Z单元11层4号框架住宅一套（建筑面积119.96㎡），总价499034元。二、采取一次性付款。三、出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付商品房，交付时应当符合第1、2项所列条件；商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。四、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在20日之内……。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，……。买受人��求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日其至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。五、交接手续（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：……。六、产权登记（一）初始登记：出卖人应当在2016年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，……。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起10日内向买受人支付。（二）转移登记……。2015年3月5日，原告王守邦与被告兴合投资公司签订了《商品房买卖合同补充协议》：关于交付条件的补充约定：1、出卖人交付商���房的日期为2015年10月31日，除出卖人推迟交房日期外，届时出卖人不再另行通知交房日期。2、买受人应于上述交房日期内前往“兴合.半山逸城”品鉴中心现场与出卖人办理完毕交接手续。由于买受人的原因未能在上述日期内办理交付手续的，视为出卖人已按时交付。该商品房包括不限于物业管理费、水电费等费用，自交付之日或视为交付之日起由买受人承担，相关风险责任由买受人承担。3、……。4、如遇下列特殊情况，出卖人不能在上述约定的时间交房的，应在发生之日起15个工作日内告知买受人原因，交房时间顺延，出卖人可据实予以免责：（1）法定不可抗力；（2）项目施工期间内如遇连续降雨7天以上，或者单月降雨天数达15天以上；（3）非出卖人原因，执行政府的法规、规章等强制性文件及行政禁令、��令，依其规定执行；（4）非出卖人原因，政府主管部门验收时间的滞后；（5）非出卖人原因，市政配套安装的延误。5、出卖人推迟交房可以电话、短信、挂号信、特快专递、报纸广告、电视广告等方式通知买受人。买受人的通讯地址和联系方式见《商品房买卖合同》，买受人确认并承诺该通讯地址的真实性和准确性。若买受人通讯地址有变更，应在变更后5日内书面通知出卖人，并确定新的通讯地址。……。7、买受人本人无法在合同约定的交付日期前往办理该商品房交付手续时，可以书面委托代理人办理该商品房的交付手续，但其委托代理除应具备代理的法定要件外，还必须符合以下条件之一：……。《商品房买卖合同》签订后，原告王守邦交清了购房款。当天（2015年3月5���），原告王守邦还与巴中市嘉合物业管理有限公司（以下简称“嘉合物管公司”）签订了《前期物业服务协议》，委托了嘉合物管公司对购买的物业予以管理服务。案涉商品房建成后，被告兴合投资公司未电话或书面告知原告让其前往接房。原告于2016年10月18日接受了案涉房屋钥匙，并填写《装修工程申请表》。随即原告进场装修房屋入住至今。同时，原告王守邦向该商品房物业管理公司（巴中市嘉合物业管理有限公司）交纳了物业服务费1619元（2016年8月1日至2017年4月31日的物业服务费）。2016年6月2日，“兴合.半山逸城”项目的市政道路及附属设施经相关主管部门验收合格。2016年6月30日，“兴合.半山逸城”项目A区1栋至39栋经相关主管部门验收合格。2016年6月28日，被告兴合投资公司在报刊上登报向“兴合.半山逸城”项目A区所有购房户发出接房通知。2016年6月，被告兴合投资公司委托了巴中市方正房屋面积测绘有限责任公司（以下简称“方正测绘公司”）对案涉项目进行现场实测。方正测绘公司于2016年6月出具了《巴方正房测司【2016】实测字第23号测绘报告》并对测绘结果予以了公示。2017年7月30日，被告兴合投资公司出具情况说明：“半山逸城A区于2012年10月6日开工建设，其中天然气安装工程竣工时间为2015年11月24日”。巴中市兴圣天然气公司加盖公章证明属实。2017年8月，被告兴合投资公司出具情况说明：“半山逸城于2012年10月开工建设，2016年6月30日竣工，其中由于城市扬尘治理、施工车辆进出控制等原因，贵局责令我司项目整改，影响施工工期累计45天”。巴中市城市管理行政执法局直属分局签署“情况属实”并加盖公章。2017年8月2日，被告兴合投资公司出具情况说明：“半山逸城A区于2012年10月开工建设，其中高压、户表电力安装工程竣工时间为2016年6月27日”。国网四川省电力公司巴中供电公司签署“情况属实”并加盖印章。被告兴合投资公司还提供了巴中市巴州区气象局的气象资料，显示从2012年10月-2016年7月，巴中城区单月降雨超过15天��含15天）的有17个月。上述事实，有原告陈述，被告答辩，《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同补充协议》，《情况说明》，《竣工验收报告》，《气象资料》及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。本院认为：被告兴合投资公司在取得开发建设的“兴合.半山逸城”项目的商品房预售许可证后，于2015年3月5日与原告王守邦签订了《商品房买卖合同》约定原告购买该项目A18幢Z单元11层4号框架住宅一套，原告按照合同约定付清了购房款。当天双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》对前述买卖合同中的部分约定予以了变更和补充，依据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。《���品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效。双方当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。且对于《补充协议》中对《商品房买卖协议》予以变更或补充了的内容应以补充协议为准。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付房屋。同一天双方签订的补充协议约定：“除出卖人推迟交房日期外，届时出卖人不再另行通知交房日期。买受人应于上述交房日期内前往‘兴合.半山逸城’品鉴中心现场与出卖人办理完毕交接手续。由于买受人的原因未能在上述日期内办理交付手续的，视为出卖人已按时交付”。按照《商品房买卖合同》交接手续的约定“双方进行交接时，出卖人应当���示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担”，而2016年10月18日，原告主动接受了案涉商品房并装修入住至今。即从2016年10月18日原告接受房屋起视为原告对被告交付房屋已达到交付条件的认可。现原告主张被告公司支付自2015年11月1日至2016年10月17日，共计352天的违约金。按照《商品房买卖合同补充协议》约定特殊情况出卖人延期交房的可以予以免责，其中约定了：项目施工期间内如遇连续降雨7天以上，或者单月降雨天数达15天以上的；非出卖人原因，执行政府的法规、规章等强制性文件及行政禁令、命令，依其规定执行的；非出卖人原因，政府主管部门验收时间的滞后的；非出卖人原因，��政配套安装的延误的。庭审中，被告公司向本院提供了巴中市巴州区气象局的气象资料证明在该项目施工期间单月降雨超过15天（含15天）的有17个月，因天气原因导致了延误工期；同时相关职能部门出具的说明也证明了市政配套的电力安装、天然气安装及城市治理等因素也是造成项目延迟交付的原因。并且被告公司也于2016年6月28日在报刊上向“兴合.半山逸城”项目A区所有购房户发出通知。对此也符合《商品房买卖合同补充协议》第五条：出卖人推迟交房可以电话、短信、挂号信、特快专递、报纸广告、电视广告等方式通知买受人的补充约定。本案是因原告认为被告兴合投资公司未按照合同约定期限交付房屋造成其损失而引发的诉讼。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。由此，法律规定的违约责任应以实际损失为基础，原告并未向本院举证证明因被告逾期交房对其造成的损失大小。综合考虑被告公司逾期交房的期限，逾期原因等情况，本院酌定由被告公司向原告支付逾期交房违约金4500元。关于原告主张的458元物业费损失费的问题。因原告是依据与嘉合物管公司签订的《前期物业服务协议》，与嘉合物管公司建立了物业服务合同关系而向其交纳的物业服务费，若交付费用有超付、不应支付的情况，原告可以依据物业服务合���向合同相对方主张权利。而本案被告兴合投资公司作为商品房买卖合同的出卖人承担的仅是履行商品房买卖合同的责任。故对原告的该项主张，本院不予支持。关于原告主张被告出示半山逸城A区18栋的初始产权登记文件的问题。因该项请求不属于《商品房买卖合同》约定义务，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告巴中兴合投资管理有限公司在本判决生效后10日内向原告王守邦支付逾期交房违约金4500元。二、驳回原告王守邦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，由被告巴中兴合投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  杨 青人民陪审员  杨志高人民陪审员  张晓蓓二〇一七年十二月十五日书 记 员  孙晓琴