南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)鼓民初字第7616号 原告马亮，男，汉族，1984年3月8日生，中兴通讯股份有限公司工程师，住本市雨花台区。 委托代理人陶雅娟，江苏上元律师事务所律师。 被告江苏中广置业有限公司，组织机构代码72058462-2，住所地本市新街口管家桥****。 法定代表人翟韶均，董事长。 委托代理人马双，江苏义科律师事务所律师。 委托代理人薛莲，江苏义科律师事务所实习律师。 原告马亮诉被告江苏中广置业有限公司（以下简称中广置业公司）居间合同纠纷一案，本院受理后,依法由审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马亮及其委托代理人陶雅娟，被告中广置业公司的委托代理人马双、薛莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马亮诉称，原告于2013年4月与开发商“保利房地产公司”签订《商品房预售合同》，购买位于本市江宁区商品房（以下简称涉案房屋），开发商于2015年6月交付房屋。后原告因家中急需资金，不得已在网上发布售房信息。被告找到原告后，其工作人员极力夸张宣传公司的售房能力，保证能随时向原告汇报看房情况。因原告急于卖房，被告又极力承诺快速出售，原告遂于2015年9月21日与被告签订了《独家代理售房协议书》，同时被告扣留了原告的《商品房预售合同》原件。该协议签订过程中，被告向原告支付了500元保证金，并解释称如被告在代理销售期内未能出售房屋，该500元被告不再要求原告返还，但对其他条款未作解释说明。该协议签订后一个月内，被告未与原告联系，亦无买家询价。此时，另外一家中介公司通过网站找到原告，称有买家可以立刻交易。因原告已与被告签订独家代售协议，遂与被告联系，被告却称仍无买房人信息。后原告到被告处要求取回售房合同，但被告阻止并要求原告支付代理售价的2.4%作为违约金方。原告此时才发现，双方协议中约定的违约金标准极高。原告认为该约定不公平不愿支付，但被告扣留售房合同原件不予归还。原告无奈，只得向被告支付了16000元违约金，并退还了500元保证金。原、被告签订的《独家代理售房协议书》系被告单方制作的格式合同，在签订协议时，就双方的权利义务、违约责任，被告未向原告作特别解释说明，致使双方的权利义务不对等，不符合公平原则。被告在代理期内，并未提供实质性的居间服务，且没有实际损失及预期利益损失。根据公平、对等原则，原告只应退还被告支付的保证金，不应另行支付违约金。为维护自身权益，原告诉至法院，请求判令被告返还原告违约金15000元，本案诉讼费由被告承担。 被告中广置业公司辩称，原告陈述不属实。被告在代理期限内积极推销涉案房屋并实际带客户看房达十四次，为履行代理协议花费了巨大的人力、财力。原告的违约行为给被告造成巨大损失。原告将涉案房屋通过其他中介机构出售给他人，该行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。原、被告双方经口头协商已解除了独家代售协议，且原告已支付16000元违约金。根据合同法规定，只有在违约金条款无效的情形下才能产生退还的法律后果，且在违约金未支付时才能申请予以调整。现原告在经双方协商调整合同约定违约金并已实际履行完毕后，再次要求退还部分违约金，没有法律依据。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，坐落于本市江宁区房屋（建筑面积119.85平方米，即涉案房屋），系原告自开发商处购买的预售商品房。该小区开发商于2015年6月向原告交付涉案房屋。 2015年9月21日，原告马亮（甲方）与被告中广置业公司（乙方）签订了《独家代理售房协议书》，约定：甲方自愿将涉案房屋独家委托乙方出售，预售合同编号为宁房销字第2013200018号；甲乙双方商定该房屋代理销售价格为135万元整（净得价），此价格不包含权属过户时甲方所应缴纳的各项税费，包含办理一手证的价格；该房屋的代理销售期限为60个工作日，自本协议签订之日起计算，若代理销售期满，甲方未书面提出终止，则代理期顺延一个周期；本协议签订之日，乙方支付给甲方500元作为代理保证金，甲方将房屋的所有权证、土地使用权证原件交由乙方保管；代理期内，乙方负责以多种方式推销该房屋，费用由乙方支付，乙方应及时将房屋的销售情况通知甲方；代理期内，甲方若与乙方提供的买方签订买卖合同或者以乙方代为收取买方定金即视为代理完毕，此时甲方应将代理金退还乙方，并向乙方支付佣金；乙方可以为出售该房屋与其他房地产经纪机构或者个人合作；协议生效后，甲乙双方均不得以任何理由违约，否则一方有权要求对方继续履行合同，并按以下约定追究违约责任，乙方违约，甲方有权终止协议，乙方不得要求返还代理保证金，但乙方有优先续约的权利；甲方违约，乙方有权终止协议，甲方应在三日内双倍返还代理保证金，并按照房屋代理售价的2.4%向乙方支付违约金等等。 上述协议签订后，原告即将涉案房屋的预售合同原件交付被告保管，被告亦向原告支付保证金500元，并开始为原告推广涉案房源。此后，因被告迟迟未提供任何购房人与原告磋商交易，而原告为家中筹集资金需要急于售房，经其他中介机构居间介绍后自行找到购房人欲交易涉案房屋，原告遂与被告协商提前解除合同。被告同意与原告解除合同，但要求原告按合同约定支付违约金。2015年10月23日，原告向被告支付了违约金16000元，并退还了保证金500元后，被告将涉案房屋的预售合同原件交还原告。 此后，因原告认为其给付的违约金过高，要求被告退还，被告未予同意，双方为此产生争议。因双方协商未果，原告遂于2015年12月1日诉至本院，要求判如所请。 庭审中，原告称双方合同签订后，被告未积极推广房源、汇报看房情况等，并未实际提供任何居间服务；涉案合同系被告提供的格式合同，该合同中对于双方的权利义务约定严重失衡，明显加重原告责任，原告虽系违约与被告提前解除合同，但原告并非自愿给付16000元违约金，对于该已给付的违约金持有异议，要求结合被告损失予以调整违约金。 被告对于原告陈述不予认可，称其为履行合同，多次带客户看房，但看房时系通过小区物业借用原告房屋钥匙，未通知原告；双方系经协商后一致同意原告应承担违约金16000元，该违约金金额已低于合同约定且原告已履行完毕，不应再调整。 因原、被告意见分歧较大，致本案调解未果。 以上事实，有当事人陈述、《独家代理售房协议书》、收件单、收据以及本院开庭笔录等予以证实。 本院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，原、被告于2015年9月21日签订《独家代理售房协议书》，根据该协议约定，被告将涉案房屋委托被告独家代售，原告为被告推广房源，向被告报告订立合同的机会、提供订立合同的媒介服务，则双方之间形成居间合同法律关系。在合同履行过程中，因原告要求提前解除合同，其行为构成违约，依约应承担相应的违约责任，但该违约责任范围应依法予以认定，理由分述如下： 其一，根据合同法规定，当事人应当根据公平原则确定各方的权利和义务。本案中，根据原、被告所签《独家代理售房协议书》，双方在委托代理期限内，任何一方不得以任何理由违约，否则一方有权要求对方继续履行合同，并承担违约责任。被告在代理期内，可以为出售涉案房屋与其他房地产经纪机构或者个人合作，但原告作为委托方必须通过被告进行房屋交易，否则构成合同违约，该约定实际限制了原告的交易选择权，对于原告权利限制明显失当。同时，对于违约责任约定，被告违约的合同责任为原告有权解除合同，被告不得要求返还保证金，但有优先续约权；而原告违约的合同责任为被告有权解除合同，原告应双倍返还保证金，并按房屋代理售价的2.4%支付违约金。该条款系被告预先拟定的格式条款，被告未提供证据证明，其在与原告签订合同时已采取合理的方式提请原告注意，并对该条款予以说明，且该格式条款明显加重原告责任，对于双方违约责任约定明显失衡。 其二，被告作为独家代理中介机构，应恪尽职守、尽职履约，提供较一般居间更优质的居间服务。被告在签订合同后，虽对涉案房屋进行了推广，但被告并无充分证据证明其为履行合同、促成交易，提供了较一般居间更多的居间服务。因被告在委托代理期限内，未实际提供任何购房人与原告磋商交易，原告为筹集资金需要急于售房，在其他中介机构提交交易机会的情形下，提出与被告解除合同，虽构成合同违约，但主观上并无恶意，客观上亦仅致使被告在双方继续履行合同且实际促成交易时的可期待利益受损。 其三，原告违约解除合同后，已退还被告保证金500元，承担了一定的违约责任。原告虽向被告支付了16000元违约金，但对该违约金金额持有异议，请求法院予以调整。故本院以被告实际损失为基础，结合合同履行情况、双方当事人过错等案情，酌定原告应承担违约金8000元。故被告应向原告返还违约金8000元。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第三十九条、第一百一十四条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告江苏中广置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告马亮违约金8000元。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费175元，减半收取87.50元，由原告马亮37.50元，被告江苏中广置业有限公司负担50元（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  李佳萱 二〇一五年十二月十八日 见习书记员  沈 婷