中华人民共和国北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第05071号原告LIMAHHOO（林尤河），男，1946年9月14日出生，新加坡籍。委托代理人刘毅，上海市光大律师事务所律师。委托代理人祝小东，上海市光大律师事务所律师。被告北京富华建设发展有限公司，住所地北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座11层0室。法定代表人冯维，董事长。委托代理人霍春霞，北京宏健仁和律师事务所律师。原告LIMAHHOO（林尤河）诉被告北京富华建设发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月8日立案受理。本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告LIMAHHOO（林尤河）的委托代理人刘毅，被告北京富华建设发展有限公司的委托代理人霍春霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告LIMAHHOO（林尤河）诉称：1995年10月31日，原告与被告就购买北京市东城区××大厦×栋×座第××层×座公寓及车位签订了编号为004430号的《北京市外销商品房预售契约》。该合同约定，房款总额为629590美元（其中包括房款594590.5美元及DB3车位款35000美元），原告应在签合同10日内支付房款的95%，即564860.98美元，支付车位款35000美元，余款5%即29729.53美元，于办理完房产交割手续五日内付清。此外，合同还约定被告须于1996年3月31日前，将房屋交付原告。双方同意房屋交付后三十日内共同到北京市房地产市场管理处办理房屋买卖过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。上述合同签订当日，原告支付定金5000美元，后原告按约定于1995年11月10日支付95%的房款及车位款，被告确认收款并向原告开具了发票。但被告未按照约定于1996年3月31日之前交付原告房屋，也未能在约定期限办理房屋过户手续。1997年3月10日，原、被告签订《协议书》。因被告原因将《北京市外销商品房预售契约》约定的房屋变更为××大厦×座×层×室。该协议约定被告应于1997年10月1日前办理完毕产权过户手续，但被告未按照协议办理产权过户手续。1999年6月10日，原、被告双方签订《车位变更协议》，将车位位置由×××号变更为地下×层×××号车位。1997年4月7日，被告完成××大厦×座×层×室和地下×层×××号车位的房屋预售预购登记。2006年，北京市税务局核定××大厦×座×层×室房款为人民币4649099.2元。期间，原告一直催促被告办理房屋产权过户手续。2008年12月18日，被告以《备忘录》的形式通知原告，要求原告支付剩余5%的房价款，被告即可办理房屋产权过户手续。原告付清剩余购房款并得到被告书面确认。但经原告及代理律师多次催促，被告至今未为原告办理××大厦×座×层×室和地下×层×××号车位的产权过户手续。故原告诉至法院，请求判令1、被告立即为原告办理北京市东城区××大厦×座×层×室的房屋产权过户手续，将房屋产权转移登记至原告LIMAHHOO名下；2、被告立即为原告办理北京市东城区××大厦地下二层×××号车位的产权过户登记，将车位产权转移登记至原告LIMAHHOO名下；3、被告向原告支付违约金（以购房款4649099.2元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准，自2009年8月3日计算至实际办理产权过户登记日。暂计至起诉日为人民币2565300元）；被告承担本案的诉讼费。被告北京富华建设发展有限公司辩称：被告可以协助原告办理其所购房屋的产权过户手续，但不同意支付违约金。1、被告在具备办理房屋产权过户手续后已经及时通知原告办理所购房屋产权过户手续，是由于原告怠于履行权利，导致其不能在规定的时间内取得房屋权属登记，被告不存在任何过错，不应向原告承担违约责任。被告于1999年10月办理完毕××大厦产权的初始登记，被告在完成初始登记后至2004年期间为购买××大厦项目的业主集中办理了产权过户手续。被告在此期间曾多次书面和电话通知原告办理产权过户手续，原告因购买该房屋是用于出租盈利，加上为了迟交6%的契税，迟迟未按被告通知的时间办理产权过户手续。2006年，××大厦准备作竣工结算，但由于公司涉税问题被国家税务机关调查，国家税务机关调走了被告的全部档案材料，虽被告的涉税案件已经于2013年全案结案，但由于相关部门的工作失误，至今仍未找到被告的档案材料。2009年，原告才开始要求被告办理产权过户。自2006年10月开始，国家要求办理过户手续需要把项目全部资料在建委网站上进行录入，由于原始档案被国家税务机关调走至今未退还，录入工作无法进行。被告也多次向国家相关部门查找档案，至今未得到准确答复。2、原告要求被告向其支付违约金缺乏事实及法律依据。被告已将商品房交付使用，原告购买商品房的主要合同目的已经得到实现，原告购买该房屋主要用于出租盈利，且至今该房屋一直处于出租状态，原告并未受到任何经济损失，反而房屋所需缴纳的契税由原来的6%降为3%，为原告减少了办证支出。原告主张由于被告怠于履行办证义务，严重损害了原告的合法权益而没有举证，应承担举证不能的法律后果。原告要求支付违约金适用的法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定。适用该款规定的违约金的计算方式必须满足两个前提，必须是出卖人的原因使买受人在规定时间内不能取得房屋权属证书；买受人的损失难以确定。而本案中，原告不能在规定时间内取得房屋权属证书并非被告的原因，而是由于原告自身怠于履行权利造成。而且，原告也未就自身由于迟延办理产权过户手续造成的经济损失提供任何证据，谈不上数额难以确定。综上，被告北京富华建设发展有限公司不同意原告的诉讼请求。经审理查明：1995年10月31日，原告LIMAHHOO（林尤河）与被告北京富华建设发展有限公司签订编号为004430《北京市外销商品房预售契约》，约定原告购买被告开发的北京市东城区××大厦×栋×座第×层×座的房屋（以下简称涉诉房屋），该房屋建筑面积242.69平方米，售价为每建筑平方米2450美元，房屋总价款为594590.5美元。房屋竣工后，第一条载明的暂测面积与实测面积误差在3%以内的，不再结算；误差超过3%的，超过部分按照房屋售价进行结算。原告同意按照下列方式付款，并按期将购房款汇入被告指定的银行。原告已支付的定金为5000美元，在原告最后一次付款时转为购房价款。房款总额为629590.5美元（其中包括房款594590.5美元，及×××的车位款35000美元），付款方式为一次性付款。签合同10日内支付房款的95%，即564860.98美元，再加上一次支付的车位款35000美元，共计599860.98美元（包括定金5000美元）。余额5%，即29729.53美元，于办理完房产交割手续五日内付清。被告须于1996年3月31日前，将房屋交付给原告。除不可抗力外，被告未按期将房屋交给原告的，原告有权向被告追索违约金。违约金自房屋应交付之日第二天起至实际交付日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过60日（遇法定节假日顺延）甲方未交付房屋的，原告有权终止本契约。契约终止自原告书面通知送达被告之日起生效。被告除在契约终止后30日内向原告双倍返还定金外，并须将原告已付购房价款及利息全部退还给原告。利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。本契约由双方签字，并在办理房屋预售预购登记后生效。预售预购登记于本契约签订之日起三十日内，由双方共同到北京市房地产市场管理处办理。双方同意房屋交付后三十日内共同到北京市房地产市场管理处办理房屋买卖过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。办理上述手续时发生的税费，由双方按有关规定负担。该契约附件二、附件四分别为涉诉房屋及×××车位的平面图。同日，原告支付被告购买涉诉房屋定金5000美元。1995年11月10日，原告支付被告购房款594860.98美元。被告为原告出具了上述购房定金及购房款发票。1997年3月10日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《协议书》。该协议书约定，乙方已于1995年10月31日就购房×××大厦×座×层×座与甲方签订预售契约，由于××大厦×座×层×座受噪音影响无法按时入住，甲方已同意将乙方所购房移至×座×层×室，并就此签订了正式合同（编号004430）。现就入住和出租事宜，甲乙双方协商达成协议如下，一、由于×座×层×室已由甲方出租给用户，租期至1997年9月底，乙方无法在近期入住和出租该房，作为补偿，甲方将该出租房屋的定金和租金转让给乙方，并委托甲方代收租金。二、甲方于1997年2月1日至1997年9月30日每月向乙方转交租金8000美元，该项租金甲方将于每月十五日前向乙方支付。三、由于×座×层×室内有租户，无法进行验收和交接。因此，双方约定签订本协议后，即视为甲乙双方已办理房屋的交接手续（结构部分除外）。乙方持有×座×层×室的全部权益和产权。四、乙方自收到该房屋租金之日（1997年2月1日）起视为正式入住并以此日期开始向甲方委托的物业公司支付物业管理费。五、甲方应按预售契约之规定于1997年10月1日前办理完毕产权过户手续。1997年4月7日，涉诉房屋在北京市房屋土地管理局进行了商品房预售预购登记。1999年6月9日，被告给原告致函称，原告购置的××大厦地下×层一个车位，按《契约》条款约定为中车位×××号，价格为35000美元。原来地下车位布局不尽合理，按北京市交通管理局要求已做修改，故此原车位编号也多作改动且各客户已重新做了挑选。由于罗·罗公司赵柏成总经理承租××大厦×座×层×室公寓较早，对选用的×××车位也十分满意，转租原告公寓后，该车位一直使用至今。现选用的×××号车位优于原告最初挑选的×××号车位（×××号地下车库区已取消此编号）。目前因办理房屋所有权手续，原告购置的车位也需进一步确定，请原告尽快确认后传真被告。1999年6月10日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《车位变更协议》，该协议约定，甲乙双方于1995年10月31日就乙方购买甲方的××大厦×栋×座第×层×室及×××号地下车位签订了编号为004430号的《北京市外销商品房预售契约》。现双方就地下车位变更一事达成协议，自本协议签订之日起，乙方原购买的×××号地下车位变更为地下×层×××号车位，建筑面积16.24平方米，价格为35000美元。2008年12月18日，原告与被告签订《备忘录》，约定双方于1995年10月31日签订了编号为004430号的《北京市外销商品房预售契约》，原告购买被告的××大厦×座×层×室房屋及×××号车位，共计六十二万九千五百九十美元五十美分（USD：629590.50），现原告已向被告支付了五十九万九千八百六十美元九十八美分（USD：599860.98），尚有贰万玖仟七百二十九美元五十二美分未付（USD：29729.52）。余款乙方如支付人民币，以付款当日中国人民银行公布的美元中间价计算。备忘录还约定了被告人民币及美元开户银行账号。2009年7月20日，被告向原告致函称，原告于2009年7月16日汇来的人民币202288.57元，被告已经收到。经被告核对，2009年7月16日中国人民银行公布的美元中间价为1美元兑换人民币6.8315元，根据此汇率，原告购房款尾款美元29729.52元折合人民币应为203097.22元。关于办理产权证的工作，被告正在加紧进行中。2009年8月3日，被告向原告致函称，原告委托岳燕翔先生转交的人民币808.65元，被告已收到。至此，原告购买××大厦×座×层×室及地下×××号车位的款项已全部付清。产权证办理事宜正在进行中，有新进展时，被告会及时通知原告。2009年12月18日，被告就涉诉房屋及车位问题向案外人北京市鼎业律师事务所致函称，因办理房屋所有权证需要在北京市房地产交易管理系统上进行申请后，才能办理。而被告在北京市房地产交易管理系统上补录工作尚未完成，故造成暂时无法为原告办理房屋所有权证。因××大厦前期的一些遗留问题及相关资料的缺失，导致补录工作进行比较缓慢，被告正在抓紧进行此项工作。早在2006年之前，原告就与被告多次联系办理房屋所有权证事宜，当时办理房屋所有权证不需在北京市房地产交易管理系统上申请，只要买卖双方共同到权属部门办理即可。但原告最终未办理相关手续。在被告补录工作完成之前，原告与被告还应就车位号及购房款的最终结算签订相关文件，以完善办理房屋所有权证的相关材料。但被告至今未为原告办理涉诉房屋过户手续，导致原告持诉讼请求及理由诉至本院。另查，被告于1999年10月18日获得包括涉诉房屋在内的北京市东城区×××北大街×号房屋初始登记。涉诉房屋现核准地址为北京市东城区×××北大街×号×号楼×××号。涉诉车位现核准地址为北京市东城区×××北大街×号×号楼×××号。庭审中，为证明被告在具备办理房产过户手续的条件时给原告发函进行了告知及被告无法进行网上资料录入是由于国家机关原因非被告原因，被告提交1998年1月23日、2000年1月31日及2000年4月29日给原告的函及北京市公安局扣押物品、文件清单。原告对被告提交的1998年1月23日的函真实性不认可，称从未收到过该份函件，且函件上原告的名字是手写的，该函件上载明的办理产权证需要提交的资料原告在购买涉诉房屋时已经提交；原告对被告提交的2000年1月31日函真实性认可，但认为原、被告双方多次约定办理过户手续时间，是被告均未遵守约定，被告2000年1月31日发函时原告在国外，不能马上办理过户手续。后原告要求被告办理过户手续，被告至今未办理；原告对被告2000年4月29日给原告的函真实性不予认可，称未收到该函件。对于被告提交的北京市公安局扣押物品、文件清单真实性不认可，且原告认为文件扣押时间为2007年，但被告在2008年要求原告交纳了5%的尾款，被告在明知文件被扣押无法办理过户的情况下仍要求原告交纳购房尾款，具有明显恶意。被告至今未为原告办理过户手续为被告责任。关于被告在1997年至2007年之间未为原告办理涉诉房屋过户手续的原因，被告称因原告为外籍，通知不方便，自1998年到2003年，被告给原告发过3份函件，但原告未前来办理，也未按被告要求提供办理产权过户手续所需的材料。但被告未提供上述1998年1月23日函件及2000年4月29日函件的原件。关于原告所述在购房时已经向被告提交相关身份信息，被告称办理过户手续需要原告重新提交身份信息并交纳相关契税及交易费，原告称未收到要求交材料的通知，原告也未缴纳相关契税及交易费，且合同约定在办理过户时缴纳相关税费。关于原告要求的违约金，原告称被告于2009年8月3日确认原告付清全部购房款，故原告从该日起计算违约金。因被告未能在《北京市外销商品房预售契约》及《协议书》约定的时间内协助原告办理房屋权属证书，故按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定要求违约金。关于原告要求的违约金，被告认为不应该适用司法解释的该条规定，因合同没有约定违约金，原告没有任何损失，且原告未举证其受到损失，即使被告违约，按该司法解释的标准也过高。关于原告称未办理产权过户给原告造成的损失，原告称损失是指因被告未为原告办理产权证，导致原告无法处分涉诉房屋，只能将房屋出租。诉讼中，原告表示办理涉诉房屋过户手续的相关费用由其自担。上述事实，有《北京市外销商品房预售契约》，发票，《协议书》，函件，《车位变更协议》，《备忘录》，房屋所有权证，双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据已查明的事实，原告与被告订立的《北京市外销商品房预售契约》、《协议书》及《车位变更协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应严格遵守。在合同履行过程中，被告未按约定为原告办理产权证，已构成违约，应当承担违约责任。被告虽辩称系因相关资料被国家机关扣押，导致被告无法为原告办理涉诉房屋过户手续，但究其实质，此仍系被告自身之原因致使原告未能在约定期限内取得涉诉房屋的产权证。被告辩称系因原告自身原因导致未能办理涉诉房屋产权证，但被告未提供翔实、有效的证据证明自2009年8月原告支付完毕全部购房款至今，因原告的原因造成无法办理涉诉房屋过户手续。故原告要求被告协助办理涉诉房屋及车位的产权过户手续及支付违约金，于法有据，本院予以支持。关于原告主张违约金的标准，被告认为过高，考虑到原告的损失情况、合同履行情况及被告主观过错程度等情况，本院将参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定。原告主张的违约金数额有误，本院予以调整。被告的抗辩意见，本院不予采纳。办理过户手续产生的相关税费等，原告表示愿意自负，本院不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告北京富华建设发展有限公司于本判决生效后十日内协助原告LIMAHHOO（林尤河）办理北京市东城区×××北大街×号×号楼×××号房屋所有权转移登记手续，将该房屋所有权转移登记至原告LIMAHHOO（林尤河）名下；二、被告北京富华建设发展有限公司于本判决生效后十日内协助原告LIMAHHOO（林尤河）办理北京市东城区×××北大街×号×号楼×××号车位所有权转移登记手续，将该车位所有权转移登记至原告LIMAHHOO（林尤河）名下；三、被告北京富华建设发展有限公司于本判决生效后十日内以原告LIMAHHOO（林尤河）已付购房总款人民币四百六十四万九千零九十九元二角为基数，按中国人民银行同期贷款利率水平加收百分之四十的标准向原告LIMAHHOO（林尤河）支付自二ＯＯ九年八月三日至本判决生效之日止的违约金；四、驳回原告LIMAHHOO（林尤河）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27322元，由被告北京富华建设发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，原告LIMAHHOO（林尤河）可于判决书送达之日起三十日内，被告北京富华建设发展有限公司可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 代净代理审判员杨莹人民陪审员黄洁二〇一五年十二月二十三日书记员 王              威