重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0101民初8386号原告：重庆长航金海洋物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区陕西路20、22、24号负1-32层，统一社会信用代码91500103671018180X。法定代表人：王久华，男，汉族，1975年2月8日生，住重庆市渝中区，公司总经理。委托诉讼代理人：李凡，女，汉族，1975年1月18日生，住重庆市渝中区，系公司职工，特别授权。委托诉讼代理人：廖风华，北京盈科（重庆）律师事务所律师，一般授权。被告：余建军，男，汉族，1980年6月17日生，住重庆市万州区。被告：杨丽，女，汉族，1983年9月12日生，住重庆市万州区。原告重庆长航金海洋物业管理有限公司（以下简称金海洋物业公司）与被告余建军、杨丽物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金海洋物业公司的委托诉讼代理人廖风华到庭参加诉讼，被告余建军、杨丽经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金海洋物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告交纳所欠物业管理服务费3114元；2.请求判令被告按应交款额每日千分之三的标准支付滞纳金4064元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：万州区金泉阳光花园小区依法销售之时，原告与重庆金旭房地产开发有限公司签订了《前期物业合同》，被告购买金泉阳光花园小区房屋时，与原告签订了《金泉阳光花园前期物业服务协议》，办理了相应的入住手续。其后，原告依法对小区物业管理价格进行了调整，并报请万州区发改委批准。该两份合同对业主及物业管理公司双方的权利义务有明确约定，物管公司有权按合同和有关规定向业主或物业使用人收取物业服务费和其他费用。依据上述约定及相关文件之规定，被告自2013年4月至2015年9月期间，共欠缴原告物业管理服务费3114元、滞纳金4064元，合计7179元。被告余建军、杨丽未作答辩。本院经审理认定事实如下：1、2009年9月24日，原告金海洋物业公司（乙方）与案外人建设单位重庆金旭房地产开发有限公司（甲方）就金泉阳·光花园小区前期物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》，约定：重庆金旭房地产开发有限公司选聘原告对金泉·阳光花园小区提供前期物业管理服务事宜；物业服务内容主要包括房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生管理、公共秩序管理、交通和车辆停放、房屋装修管理；物业服务收费选择包干制方式，前期物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准暂行如下（业委会成立后，物业服务收费执行乙方与业主委员会协商确定并报物价部门备案的收费标准），高层住宅0.9元/月˙平方米（含电梯费用）…以上收费标准由乙方自行经物价部门审批后实行…共有的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；前期物业管理合同共计五年，合同期满，业主大会尚未成立的，本合同自动延续到业主委员会成立，并签订新的物业管理服务合同生效时止；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。物业服务费用应按月交纳，业主或物业使用人应在每月10-15日交纳当月物业管理及相关费用，若延期交费，则从次月1日起每日按所欠费用合计数的3‰收取滞纳金…。2、重庆市万州区发展和改革委员会于2011年9月16日印发万州发改价〔2011〕47号《重庆市万州区发展和改革委员会关于确定金泉阳光花园物业管理服务收费标准的通知》，对金泉阳光花园27、28、29号楼物业高层住宅（建筑面积）的物业管理服务费收费标准确定为1.00元/月˙M2，其中日常维修养护费0.40元/月˙M2，电梯费由物业管理公司根据实际情况选择一种方式收取：月票票价，按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数；次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。《前期物业服务合同》签订后，原告金海洋物业公司即进驻金泉·阳光花园小区提供物业管理服务至2015年9月30日。被告余建军、杨丽曾系该小区X幢X层XXXX室房屋业主，该房建筑面积为78.18㎡。被告入住后，按物管费（含电梯费）1.20元/㎡、水电公摊费10元/月的标准，向原告交纳物管费及水电公摊费至2013年3月。被告每月应交纳物管费及水电公摊费103.82元（1.20元/㎡×78.18㎡+10元/月），该房屋于2015年9月发生权属变更，故被告尚欠2013年4月至2015年9月期间的物管费、水电公摊费共计3114.60元（103.82元/月×30个月）。上述事实，有前期物业服务合同、万州区发改委文件、重庆市土地房屋登记簿、物业费收据及当事人的当庭陈述等证据相佐证，本院予以确认。本院认为，原告与金泉·阳光花园小区开发商重庆金旭房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对原、被告双方均具有约束力，原、被告双方也存在事实上的物业服务关系，原告负有合同约定的维修、管理、养护和维护等义务，被告负有享受物业服务企业提供的物业服务后，及时、足额交纳物业服务费的义务。关于物业服务费标准问题，原告主张的1.20元/月˙㎡的标准包含了物业费及电梯费；原告与重庆金旭房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》虽然约定了前期物业服务费为0.90元/月˙㎡，但也明确约定该标准系暂行标准，且该合同第六条同时也约定“以上收费标准由乙方自行经物价部门审批后实行”，在合同实际履行过程中，1.00元/月˙㎡的物业服务费收费标准是经物价部门审批之后的价格，在被告接房时，原告对审批后的物业服务费收费标准进行了告知，并通过与被告签订《前期物业服务协议》的方式对物业服务收费标准进行了明确，原告按此标准收取物业服务费并未超过万州区发改委所确定的指导价格，符合《前期物业服务合同》的约定，并不构成合同约定的“擅自提高物业服务费用标准”。对于电梯费，被告余建军、杨丽所有的位于金泉阳光花园小区的房屋楼层为第三层，以每户业主的平均人数为三人计算，按照万州区发改委所确定的电梯费月票价格收取每人应缴10元，一户三人为30元，按照0.20元/月˙㎡标准收取电梯费则金额为15.64元，原告按照0.20元/月˙㎡标准收取的电梯费并未高于万州区发改委确定的指导价格，符合法律规定。对于水电公摊费，《前期物业服务合同》第六条约定“共有的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收”，在合同实际履行过程中，按照10元/月/户的共用设施设备的能源费用分摊费用符合合同约定及法律规定，对原告主张的该标准本院予以支持。关于滞纳金，考虑到《前期物业服务合同》中约定的每日千分之三的计算标准过高，本院予以适当调整为中国人民银行同期同类贷款利率；结合合同约定的物业服务费交纳时间和原告的诉讼请求，本院酌情将违约金计算时间从应交月份次月1日开始计算至原告主张的2015年9月30日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院》第六条之规定，判决如下：一、被告余建军、杨丽于本判决生效后十日内支付原告重庆长航金海洋物业管理有限公司物管费、水电公摊费共计3114元及滞纳金（滞纳金以物业服务费当月应交金额103.82元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自应交月份次月1日起计算至2015年9月30日止）。二、驳回原告重庆长航金海洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告余建军、杨丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费用通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方拒绝履行的，权利人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 王 静代理审判员 张 妮人民陪审员 曹家芳二〇一七年十二月十五日书 记 员 李智林