云南省景洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）景民二初字第1487号 原告罗涛，男，1990年5月16日出生，彝族，云南省南华县人。 委托代理人王鸿，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。 委托代理人李艳，云南律政律师事务所实习律师。特别授权代理。 被告任夫，男，1954年9月19日出生，汉族，云南省景洪市人。 被告刘平，男，1975年7月5日出生，汉族，云南省昭通市人。 委托代理人李国云，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。 原告罗涛诉被告任夫、刘平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月11日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2015年10月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王鸿、李艳，被告任夫、被告刘平委托代理人李国云到庭参加诉讼。在诉讼过程中，原、被告双方当事人向本院申请给予3个月调解期，本院予以准许，但双方最终未达成和解。本案现已审理终结。 原告罗涛诉称，被告任夫将坐落于景洪市嘎兰中路106号的一栋综合楼先后出售给张一和被告刘平，后房产证已过户到刘平名下，由刘平实际购买。2014年8月28日，原告与任夫、刘平签订《房屋买卖合同》，约定任夫、刘平将上述综合楼出售给原告，总价款为1280万元，现支付415万元，且将房产证过户到原告名下。合同签订后，原告将原张一、刘平已支付的全部购房款415万元转到被告名下，任夫向原告出具一份415万元的购房款收条，此外原告还另向任夫支付了30万元的购房款。2014年8月29日，原告和刘平按照合同约定到景洪市房地产管理处（以下简称房管处）申请办理房屋交易过户手续，但由于房屋所有权人为刘平，房屋土地使用权人是任夫且该证为任夫持有，刘平不能提供合法的土地使用权证，故房管处不予办理房屋交易过户的相关手续，导致被告不能按照合同约定将房屋产权证过户到原告名下。之后，原告多次与被告协商欲将房屋土地使用权过户到刘平名下，但根据目前的相关政策综合楼的房屋所有权人和土地使用权人无法实现统一。由于房屋无法办理过户手续导致原、被告之间签订的房屋买卖合同的目的不能实现，合同应予解除且被告应赔偿原告的损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告之间于2014年8月28日签订的《房屋买卖合同》；2、判令二被告共同向原告返还购房预付款445万元及利息216379元（此利息按银行同期贷款利率6%自2014年8月28日计算至2015年8月11日），对于2015年8月12日起的利息支付至购房预付款实际还清之日止；3、本案的诉讼费用由二被告承担。 被告任夫辩称，1、房屋买卖合同是原、被告三人所签，刘平、罗涛到房管处申请交易过户理应告知任夫共同配合办理，但二人并未告知。刘平、罗涛二人私下到房管处虚假提出申请以示请求办理，房管处进行了受理，后二人为了达到不付款、不履行合同的目的到房管处主动申请撤销了交易，同样未告知任夫，侵犯了任夫的知情权、参与权，刘平、罗涛的行为属于恶意串通虚构事实损害他人合法权益的侵权行为，未过户的责任应由罗涛、刘平自己承担；2、在刘平将任夫的房产证私下过户到其名下时也未告知任夫出示土地使用权证，房管处同样没有要求进行出示就办理了房屋过户手续。先到房管处办理房屋过户手续再到土地管理部门办理土地过户手续是正常的，是否能出示土地使用权证不是房屋过户的必须条件；3、假设房屋过户的确存在困难，刘平也可以将房屋过户归还任夫后，再由任夫过户到罗涛名下，并不存在刘平、罗涛所言不能过户的情况；真正不能过户的原因是刘平于2014年4月23日将房产证办理了抵押，将房屋抵押给云南拓辉融资公司；4、在房屋买卖合同中并未约定房屋过户办理在罗涛名下的具体时间要求，因此，什么时候过户不是罗涛不按时支付房款、不履行合同的理由；5、任夫收到张一、刘平支付的购房定金、房款仅为325万元，且全部是通过银行转账，罗涛通过银行转账的30万元是代张一、刘平所付，任夫实际上并未收到过罗涛的任何购房款。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告刘平辩称，对于原告的诉讼请求无异议，但刘平不应承担责任，刘平在本案的房屋买卖合同中只承担配合的义务，既不是房屋的买方也不是卖方，只是负责将房屋过户到原告名下，合同约定的都是原告和任夫之间的权利义务。 原告罗涛为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据： 1、原、被告双方于2014年8月28日签订的《房屋买卖合同》一份，欲证明原、被告双方的房屋买卖关系。 2、（1）任夫和刘平于2014年8月28日出具的收条各一张、（2）中国工商银行个人业务凭证（金额为30万元），欲证明原告向任夫支付了445万元购房款的事实。 3、（1）景洪市房地产管理处收件收据、（2）刘平房产证一本（证号：景房权证景字第0**15405）、（3）罗涛、刘平身份证复印件各一份、（4）刘平、罗涛于2014年10月14日出具的申请二份、（5）景洪市房地产管理处于2015年7月14日出具的情况说明一份，欲证明因不符合国家相关文件定规的要求，房管处不予办理房屋交易过户登记的事实。 上述证据1、2、3（2）、（5）均与原件核对无异后留存复印件；其余证据为复印件。 被告任夫质证认为，对证据1予以认可；证据2中（1）任夫出具的收条真实性予以认可，但对于证明内容不予认可。对刘平出具的收条真实性不予认可，对（2）予以认可，但该笔款项系罗涛代替张一和刘平进行支付，是在还未签订房屋买卖合同前就打入任夫的账户中的；证据3的真实性予以认可，但不予认可证明内容。 被告刘平质证认为，对三组证据均予以认可，可以看出刘平并不是房屋的买方或卖方，在合同中仅起到配合的作用。两张收条载明的是一笔金额，刘平实际没有收取415万元款项，是由任夫进行了收取，对于30万元的款项真实情况不清楚。 被告任夫为证明其辩驳理由，向本院提交以下证据： 1、被告任夫身份证一份，欲证明被告的诉讼主体资格。 2、原、被告双方于2014年8月28日签订的《房屋买卖合同》一份，欲证明原、被告双方进行房屋交易的事实。 3、（1）景洪市房地产管理处收件收据、（2）刘平、罗涛于2014年10月14日出具的申请，欲证明刘平、罗涛未告知任夫擅自到房管处请求交易和撤销交易，侵犯了任夫的知情权和参与权。 4、景国用（2010）第0365号《国有土地使用权证》（使用权人为任夫）一本和景房权证景字第0**15406号《房屋所有权证》（所有权人为刘平）一本，欲证明刘平、任夫所持的房产证和土地证同为景洪市嘎兰中路106号房屋，两证之间互相印证，具备了法律规定的过户条件，原告诉称的不能过户的情况不存在。 5、任夫、张一和刘平于2014年5月25日签订的《补充合同》一份，欲证明罗涛于2014年8月28日转账的30万元是代刘平、张一所付，在415万元的收条款项中应扣减30万元的事实。 6、中国银行股份有限公司交易明细对账单和卡交易对账单各一份，欲证明任夫实际收到张一、刘平支付的购房款为325万元（其中包含罗涛代付的30万）的事实。 7、张一于2014年5月27日出具的借条一张，欲证明任夫向罗涛出具的收条中应扣除60万元的事实。 8、景房权证景字第0**15406号《房屋所有权证》（所有权人为刘平）一本，欲证明刘平于2014年4月23日将房屋在房管处办理了他项权证，将房屋抵押给云南拓辉融资公司，系造成房屋不能进行过户的真正原因。 上述证据1、3、4、8均为复印件，证据2、5、7均与原件核对无异后留存复印件；证据6为打印件。 原告罗涛质证认为，对证据1、2予以认可；证据3的真实性予以认可，但不认可关联性，不能证明被告的观点，不存在刘平和罗涛擅自申请终止过户，是因为房屋实际无法进行过户，二人在房管处的指示下提交的申请，在过户过程中罗涛多次与任夫进行协商，但仍解决不了问题，任夫对于过户的事情是知晓的；证据4的真实性无异议，但不认可证明内容，因房产证和土地证上载明的权利人不一致才导致无法进行房屋过户；证据5真实性不予认可，合同中并没有罗涛的签字，对于合同的约定罗涛也不知情，且也无法证实罗涛转账的30万元与该份合同有关联；证据6的真实性不予认可，如果是金融机构出具的对账单应该加盖公章予以确认，且对账单上书写部分的真实性无法确认。2013年11月25日张一的确向任夫支付了150万元，后又借走50万元，实际上支付了100万元，2014年5月27日刘平通过转账向任夫支付了60万元予以认可，2014年8月28日罗涛通过转账任夫支付了30万元予以认可。2013年8月22日张一支付的两笔汇款共计150万元予以认可。但银行对账单仅能证明张一、刘平、罗涛和任夫之间的银行交易结果，不排除进行现金交易的可能性，不能证明任夫只收到了325万元房款的事实；证据7的真实性不予认可，与本案无关联性；证据8真实性无异议，但不认可证明内容，房屋确实办理过抵押，但借款已经还清，抵押权已经消灭，在刘平、罗涛进行过户前抵押就已经不存在。 被告刘平质证认为，对证据1、证据2予以认可；对证据3的真实性认可，但不认可关联性，刘平仅是配合过户的义务；证据4真实性、合法性无异议，但无关联性；证据5予以认可，但不认可证明内容，在合同中约定2014年8月1日前支付30万元，但罗涛向任夫支付的30万元是在2014年8月28日，可以看出不是同一笔款项；证据6真实性、合法性予以认可，但不认可关联性和证明内容，刘平通过银行转账向任夫支付了150万元，其中60万元是银行转账，90万元是通过现金支付，银行对账单载明的金额为325万元与任夫出具的收条不一致；证据7、证据8不认可真实性、关联性。 被告刘平未向本院提交相关证据。 为查明案件事实，本院依职权对景洪市房地产管理处工作人员和证人张一进行询问。景洪市房地产管理处工作人员证实：1、根据相关法律、法规的规定，办理房屋登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则；2、景洪市房地产管理处于2015年7月14日出具的情况说明中“我处要求其提供土地使用权证明但其未提供”指的是和房屋所有权人一致的土地使用使用权证。证人张一证明：对于房屋过户至刘平名下任夫是知情的，张一向任夫已支付的购房款金额为265万元；任夫提交的时间为2015年5月27日的借条并不是张一欠付的购房款；对于张一已支付的购房款转到罗涛名下无异议。 原告罗涛质证认为，对两份询问笔录均予以认可。 被告任夫质证认为，对于张一在询问笔录中陈述的任夫知晓房屋过户至刘平名下和相关购房款的支付情况不属实，根据《房屋登记办法》第三十三条的规定办理房屋过户登记手续仅提供房屋所有权证就可以了。 被告刘平质证认为，对两份询问笔录均予以认可。 本院认为，原、被告双方对原告提交的证据1、2中任夫出具的收条、3和被告任夫提交的证据1、2、3、4真实性予以认可，本院予以采信。 对于原、被告双方存在争议的证据评议如下：原告提交的证据2中刘平出具的收条任夫虽不予以认可，但收条的出具人刘平对真实性无异议，本院予以采信。被告任夫提交的证据5原告虽不予以认可，但合同当事人即刘平、张一对合同无异议，故证据真实性本院予以采信；证据6虽未加盖银行公章，但原告罗涛对于张一、刘平和罗涛的汇款情况予以认可，刘平也无异议，但鉴于证据上手写部分真实性不明，故证据6中手写部分不予采信其余内容本院予以采信；证据7借条出具的时间发生在任夫出具收条之前，但借款未载明从购房款中进行扣减，不能证明任夫的证明内容，本院不予采信；证据8系真实房产证，本院予以采信。本院依职权制作的两份询问笔录程序合法且与本院已采信证据相互印证，本院亦予以采信。 经庭审和认证，本院确认如下法律事实： 2014年5月25日，任夫（甲方）与张一、刘平（乙方）就房屋买卖事宜达成合意并签订《补充合同》，约定：甲方认可将房屋过户到刘平名下，房屋产权证由乙方保管，在乙方保管期间任何一方不得以任何理由、形式未经双方协商就将此证挪作他用或单方面办理抵押、质押等事宜；原在房管处签订的购房合同金额对双方不再具有约束力，仍按2013年8月份甲乙双方签订的合同执行；土地使用权证在乙方付清全部购房款后办理过户手续给乙方。此外，双方还就购房款的支付时间、方式等内容进行了约定。后由于刘平不愿继续购买该房屋欲由罗涛进行购买。2014年8月28日，任夫与刘平、罗涛签订《房屋买卖合同》，内容为：任夫同意刘平将该房屋的产权转让给罗涛，买卖此房产生的权利和相关责任义务全部由罗涛履行；经三方认可将坐落于景洪市嘎兰中路106号综合楼一幢作价1280万元卖给罗涛，并由刘平过户到罗涛名下，办理房屋产权证所产生的相关税费及费用全部由罗涛承担；合同已经三方签字生效，罗涛即向任夫支付415万元作为预付款，余款于2014年9月30日前支付50万元，2015年6月30日前支付50万元，2016年12月30日前付100万元，2017年12月30日前付100万元，2018年12月30日前付清剩余房款565元，土地使用权证在罗涛向任夫付清全部购房款后立即办理过户手续给罗涛，且任夫需将该土地使用权的使用性质由划拨变更为出让；在罗涛未付清全部购房款前，未经任夫同意不得转卖他人；罗涛必须严格遵守付款时间不得拖欠，否则视为违约，本合同将自动终止，已付房款归任夫所有，罗涛立即将房屋过户归还任夫并承担所产生的一切费用；在合同履行过程中如发生不可抗拒因素，互不承担责任。此外，三方还约定了其他内容。同日，任夫向罗涛出具收条，载明：今收到罗涛所支付购房款415万元，此款系原张一、刘平所支付总和转让到罗涛名下。同时刘平亦向罗涛出具收条一张，内容为：今收到罗涛支付刘平购房款，房屋位于景洪市嘎兰中路106号1幢106号房屋，购房款415元，双方之前债权全部结清。同时罗涛于当日通过工商银行向任夫转账30万元。2014年8月29日，刘平和罗涛向房管处提交房屋所有权证、房地产买卖契约和身份证欲办理房屋过户手续，后因房管处工作人员审核双方提交的材料，发现缺少土地使用权证明，房管处要求进行提供但刘平、罗涛未能提供，二人于2014年10月14日向房管处提交申请二份，申请终止房屋交易并退还之前交纳的非住房登记费、存量房地产转让手续费和印花税。现原告罗涛以房屋无法过户合同目的不能实现为由要求解除合同并返还已支付的购房款445万元及利息诉至本院。 另查明，涉案综合楼国有土地使用权证号为：景国用（2010）第0365号，房屋所有权证号于2014年4月8日登记为：景房权证景字第0**115405号，该套房屋于2014年4月23日因向云南拓辉融资担保有限公司借款而进行抵押登记，于2014年7月30日注销抵押登记。张一于2013年8月22日通过银行转账分别向任夫支付80万元、70万元；2013年11月25日又向任夫转账150万元并于当日向任夫借款50万元。2014年5月27日，刘平向任夫银行转账60万元。庭审中，原、被告双方对于解除房屋买卖合同均无异议。 本院认为，根据各方当事人的诉辩主张及庭审查明事实，本院归纳本案争议焦点并作出如下分析认定： 原告主张解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，因相同的诉请本院在（2015）景民二初字第982号民事判决书中已经作出了相应的处理，故本案中不再进行重复评判。 关于原告要求二被告共同返还购房预付款445万元及利息的诉讼请求是否应当支持的问题。 对于任夫已收到的购房款金额问题，任夫辩称实际收到的购房款金额为325万元，415万元的收条系实际收到的325万元加上张一尚欠的60万元和重复计算罗涛支付的30万元所得。对此，任夫虽提交张一于2014年5月27日出具的借条加以证明，但借条载明的借款时间为“2014年5月28日至6月6日”、借款用途亦未写明为此笔借款为张一欠付的购房款且张一对于该笔借款为欠付的购房款也不予认可，无法认定该借条与本案购房款的关系。任夫出具的金额为415万元的收条时间为原、被告双方签订房屋买卖合同的时间即2014年8月28日，且注明“此款系原张一、刘平所支付至总额转到罗涛名下”，故该收条应为任夫对张一、刘平已付款金额的最后确认凭据，在无其他证据证明任夫出具该收条有违其真实意思表示的情况下，本院确认收条金额的真实性，任夫的上述辩解本院不予采信。对于罗涛转账的30万元，任夫辩称已包含在收条载明的金额中，为罗涛代张一、刘平支付2014年5月25日《补充合同》中约定的购房款，对此任夫未能提交有效证据加以证明且刘平、罗涛均不予以认可。结合收条中载明的415万元款项的来源为张一、刘平已付款总额，并未包括罗涛单独付款的金额，故任夫的该辩解本院不予采纳，本院确认罗涛向任夫已支付的购房款金额为445万元。 根据罗涛提交的房管处出具的《情况说明》、本院依职权对房管处工作人员制作的询问笔录和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，现因涉案房屋的房屋所有权登记在刘平名下，而房屋的土地使用权人为任夫，以至于刘平无法将房屋过户至罗涛名下。因房产证上载明向云南拓辉融资担保有限公司的抵押借款的他项权于2014年7月30日即刘平、罗涛办理过户手续前已经消灭，故对于任夫答辩称房屋被用于抵押借款才不能进行过户的理由，本院不予采纳。鉴于双方在合同中对于刘平将房屋过户至罗涛的时间未进行约定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用以下规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，罗涛提交的证据可以证明刘平与其于2014年8月29日便向房管处提交相关材料办理过户手续后因未能提交国有土地使用权证、无法办理过户而申请对交易进行了撤销，罗涛在支付下一期购房款前发现房屋无法实现过户而拒绝支付房款系抗辩权的合理使用，不存在违约行为。任夫辩称因双方对房屋过户的时间未进行约定所以房屋过户的时间不影响罗涛支付购房款无法律依据，本院不予采纳。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，在双方均同意解除房屋买卖合同的情况下，任夫应将罗涛所支付的购房款445万元进行返还。任夫辩称罗涛存在违约行为依据房屋买卖合同第四条约定不应返还购房款无事实和法律依据，本院不予采纳。对于刘平是否应当承担向罗涛返还购房款的问题，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》中约定“任夫同意刘平将房屋的产权转让给罗涛，买卖此房屋的权利和相关责任义务全部由罗涛履行”且在合同正文中约定的均为任夫作为房屋卖方和罗涛作为房屋买方的相关权利义务，根据《合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，双方签订的房屋买卖合同包含了债权债务概括转让的内容和房屋买卖的相关规定，在刘平已将购房的全部权利义务转让给罗涛，在房屋买卖合同中仅承担将房屋过户给罗涛的义务且亦未收取购房款的情况下，罗涛以刘平为房屋出卖方要求承担返还购房款义务的主张本院不予支持。对于原告主张的利息部分，因原、被告双方在房屋买卖合同中约定的先将房产证进行过户，罗涛将所有购房款支付完毕后双方再将土地使用权证过户至罗涛名下的内容违反了我国房屋买卖过户登记的相关规定，双方对于不能将房屋进行过户且解除合同均存在一定过错且原告诉称的利息应从2014年8月28日起算无相关依据，故对此部分诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十二条、第八十八条、第九十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《中华人民共和国民法通则》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告任夫于本判决生效之日起十日内向原告罗涛返还购房款445万元。 二、驳回原告罗涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费44131元，由原告罗涛负担1731元，由被告任夫负担42400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审 判 长  王 和 审 判 员  陈前妃 人民陪审员  黄邦敏 二〇一五年十二月二十六日 书 记 员  周婉婷