重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0110民初13051号原告：重庆福光物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路2号世源大厦10-4。法定代表人：胡世光，公司总经理。委托诉讼代理人：邱振华，男，汉族，1976年10月21日出生，住重庆市万盛经开区，系该公司员工。委托诉讼代理人：李智红，男，汉族，1965年6月24日出生，住重庆市沙坪坝区，系该公司员工。被告：陈学勇，男，汉族，1972年3月3日出生，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：何兰（与被告陈学勇系夫妻关系），女，汉族，1975年10月28日出生，住重庆市綦江区。原告重庆福光物业管理有限公司（以下简称福光公司）与被告陈学勇物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案受理后，依法由审判员雷永适用小额诉讼程序于2017年12月12日公开开庭进行了审理。原告福光公司的委托诉讼代理人李智红，被告陈学勇及其委托诉讼代理人何兰到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告福光公司诉称，2015年9月9日原告与重庆天骄物业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对重庆市綦江区古南街道新山村1号XXX小区进行物业管理。根据双方签订的物业服务合同约定，电梯楼物业服务费1.00元/月·平方米，公共水电费7元/月·户（实际按照6元/月·户计收），二次供水费0.80元/吨（实际0.6元/吨计收）。合同签订后，原告一直严格按照合同约定以及相关法律、法规的规定对XXX小区进行物业管理。被告却长期拖欠原告物业费，期间原告多次通知被告依法缴纳物业费，不得损害其他业主的合法利益，但被告不听劝告，从2015年10月1日至2017年10月30日，被告已经累计拖欠原告物业服务费2142.75元（1.00元／月·㎡×85.71㎡×25个月），公共水电费150元（6元／月·户×25个月），二次供水费88.80元，共计2381.55元。原告认为被告享受了原告提供的服务却恶意拖欠物业费，损害了原告的合法权益，请求法院判决被告支付上述物业服务费、公共水电费并支付违约金185.10元（从欠费次月1日起以欠交物业服务费为基数按每日千分之三的标准支付），本案诉讼费由被告承担。被告陈学勇辩称，欠交25个月物管费及公共水电费和二次供水费是事实。不交的理由如下：1、从接房时就反映窗台砖有脱落，但至今未处理；2、小区车辆乱停，交通混乱，影响小区业主的公共安全和财产安全；3、电梯经常发生故障，今年我家人曾被关在电梯中，打电话30多分钟物管工作人员都没来，后通过电梯内留的故障电话，联系到电梯维护的工作人员开的门；4、楼道内无监控，我家鞋子被盗过；5、公共收益未公开。经审理查明，重庆天骄物业发展有限公司系綦江区XXX小区的开发商，该小区初始是由重庆洁庆置业管理有限公司提供物业服务。2015年9月30日，重庆天骄物业发展有限公司与重庆洁庆置业管理有限公司签订的关于XXX小区的《前期物业服务合同》到期，重庆洁庆置业管理有限公司于2015年9月底撤出该小区。因上述合同到期且该小区在当时尚未成立业委会，2015年9月9日，原告作为乙方与甲方重庆天骄物业发展有限公司（以下简称天骄发展公司）签订了《前期物业服务合同》，合同约定生效期为2015年9月25日起，待本小区业主委员会正式成立并备案成功后本合同自动失效，待业主委员会与新选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同签订后原告于2015年10月开始为该小区提供服务，约定由乙方对XXX小区实施前期物业管理服务事宜，本物业管理区域的物业服务收费的方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业管理成本、法定税费和物业管理企业的利润），按建筑面积计算，标准如下（与重庆天骄物业发展有限公司和重庆洁庆置业管理有限公司签订的物业标准一致）：电梯楼1.0元/月平方米；公共水电费每户7元/月（实际按每户6元/月计收，用于各单元楼层、小区公共区域的公共水电费）；二次供水费0.80元/吨（实际0.6元/吨计收）。物业服务费实行按月缴纳，即在每月10日前缴纳当月的物业服务费。合同还约定了甲乙双方的权利和义务等内容。被告陈学勇系重庆市綦江区古南街道新山村1号XXX小区10幢11-4住房（系电梯楼）业主，面积为85.71平方米。从2015年10月1日起至2017年10月30日止，共拖欠物业服务费2142.75元，公共水电费150元，二次供水费88.80元，共计2381.55元。庭审中原告举示了《前期物业服务合同》及其在綦江区国土房管局的备案的原件，另外举示了复印于物管公司资料中的日常工作图片9张、巡查情况记录表、业主车辆登记表、物管工作日志、外围巡逻签到表、清洁巡查记录、违法建筑报告单、代收快递记录、工程部日常工作记录等材料用以证明其履行义务的情况。2017年2月15日投递的国内挂号信函收据原件（盖有邮戳），用以催收物管服务费。经质证，被告提出原告举示的图片就能证明车辆乱停，物业服务合同附件是空白的，质疑合同的效力。被告代理人提出原告提供的证据都是复印件，质疑证据的真实性，公共收益的公示从未看见过，邮寄的材料未收到。被告也举示了其手机中储存的窗台墙砖脱落的图片及其电梯出现故障的视频。经质证，原告认为窗台墙砖脱落是被告接房时就发现的，也应该由前一个物管公司负责联系由开发商修复，五年保质期过后，再维修需要走大修资金程序。视频本身看不清，电梯是机械设备，出现故障难免，需专业人员维修，为此我公司与专业单位签订了维保合同进行维护，电梯内的故障电话，就是联系专业人员维修的电话，物管尽到了相应的职责，只是今后可加强与维保单位责任的约定，尽量减少事故发生。道路堵塞是由于开发商对小区规划设计前瞻性不足并将小区车库对外出租导致，物管公司对乱停乱放行为只能制止和劝阻，并无强制力。庭审后，原告向本庭提交了在庭审中举示的复印件原件经核对无异。被告也向本庭提交了庭审中举示的图片和视频。前述证据经双方质证后，对原告举示的证据被告虽有异议，但并无证据证明为虚假材料，予以确认。对被告出示的图片和视频也予以确认。本院认为，原告与重庆天骄物业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》符合相关物业法律、法规的规定，是合法有效的合同，该合同对入住该小区的业主和物业服务企业均具有约束力。虽合同附件未完善，但不影响主合同效力，因此被告以此质疑合同效力的意见不予采纳。原告已经对XXX小区按照合同约定及相关规定进行了服务，履行了合同约定的主要义务。被告作为綦江XXX小区业主之一，在长期接受原告提供物业服务的同时应当按约定支付物业服务费用。被告以家中窗台脱落的墙砖未处理及家人曾因电梯故障被捆和小区车辆乱停乱放等理由抗辩，虽然所述情况属实，但属服务瑕疵，且有些情况并非完全是原告过错所致。被告在接房时发现墙砖脱落，修复本属开发商责任，前任物管公司应予以协调，至今未处理也不是原告的直接责任。小区电梯属特种设备，需专业人员进行维护和保养，国家有关部门也专门制定了电梯使用管理与维护保养规则，原告委托专业的电梯维保公司进行维护、保养符合国家相关规定，运行过程中应由专业维保公司对其维保电梯的安全性能负责。小区内车辆乱停乱放，主要原因是小区业主日益增大的停车需求与停车位不足造成的，而物管企业在管理中只能疏导、劝阻，并无强制执行力，该矛盾非凭原告一己之力能够解决，需要小区业主共同努力，对小区的配套车库的使用进行维权，以缓解停车压力，并共同制定小区内停车公约，确保有序停车，保障消防通道畅通。故被告以此为由拒绝交纳物业服务费理由不能成立。但本院也要特别强调消防通道是消防人员实施营救和被困人员疏散通道，消防通道堵塞，是小区内重大的安全隐患，对此物业服务企业负有管理职责，物业企业应尽最大可能地采取有效措施，包括设置专门提示标语、隔离路障等充分保障消防通道的通畅与正常使用。同时也要说明居民生活小区除了物业管理公司按约定提供物业服务外，还需要小区全体业主共同努力，共同遵守相关规定和约定，环境品质才能不断的改善和提高。而物业服务费用的收取直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益。在原告对该小区提供了相应物业管理服务后，小区业主均应按约定支付原告物业服务费用。在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。因此，对原告要求被告给付2015年10月1日至2017年10月30日物业服务费2142.75元（1.00元／月·㎡×85.71㎡×25个月），公共水电费150元（6元／月·户×25个月），二次供水费88.80元，共计2381.55元，予以支持。对原告要求被告给付违约金185.10元，因原告确有服务瑕疵，对其不予支持。虽然本院支持了原告要求被告支付物业服务费、公共能源费、二次供水费的请求，但原告今后还应增强员工的服务意识和责任意识，加强与业主沟通，对业主提出的合理诉求要高度重视，尽快予以妥善解决，避免矛盾纠纷发生。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈学勇本判决生效之日起5日内支付原告重庆福光物业管理有限公司物业服务费2142.75元，公共水电费150元，二次供水费88.80元，共计2381.55元；二、驳回原告重庆福光物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告陈学勇负担（此费原告已预交，被告在履行前述义务时一并支付原告）。本判决为终审判决。审判员 雷 永二〇一七年十二月二十八日书记员 邓乐懿