文书内容广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终2976号上诉人（原审原告）：朱运平，女，香港特别行政区居民，1965年7月3日出生，委托诉讼代理人：黄志坚、康国平，广东意本律师事务所律师。被上诉人（原审被）：惠州市腾辉通实业有限公司，地址：惠州市惠阳区淡水铁湖书院八村11栋E型。法定代表人：罗城通。委托诉讼代理人：彭云江，广东立邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈铃鸿，公司员工。上诉人朱运平因与被上诉人惠州市腾辉通实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2017）粤1303民初2250号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人黄志坚、被上诉人的委托诉讼代理人到彭云江庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱运平上诉请求：1、撤销（2017）粤1303民初2250号民事判决；2、查明案件事实后依法改判，判令被告向原告支付逾期交房违约金13100.8元（自2016年1月1日至2016年9月30日共274天，478130元×0.0001/天×274天=13100.8元）；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：1、原审法院认定：“关于被告逾期交房违约金起算时间，根据合同第八条‘提前交楼不视为违约，延期交楼不超过三个月不视为违约’之约定由此得知，被告在合同约定的2015年12月31日后延期交楼不超过三个月不视为违约，故被告逾期交房违约金应从2016年4月1日起计算至交房之日即2016年6月6日共67天”，属认定事实错误；2、原审法院将上诉人接收涉案房屋的时间错误认定为《商品房交付（入伙）补充通告》的发布时间；3.被上诉人仅提交了自行聘请的建设、监理、施工、勘察、设计五个单位出具的涉案房屋验收记录，没有提交经过备案的《工程竣工验收报告》。依法应当依据涉案房屋经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案的时间来认定为涉案房屋符合交付条件的时间。原审法院将被上诉人发布《商品房交付（入伙）补充通告》的时间认定为涉案房屋符合合同约定交付条件的时间，属于认定事实错误。被上诉人辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予支持。朱运平向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金13100.8元（自2016年1月1日至2016年9月30日共274天，478130元×0.0001/天×274天=13100.8元）；2、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》及《府河名居〈商品房买卖合同〉之补充协议》。合同约定：原告购买被告开发建设的涉案房屋（合同签订时间、具体房号、总价款、付款方式、约定的交房日期、实际付房款情况详见列表），其中合同第八条约定：出卖人（被告）应当在2015年12月31日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告的商品房交付买受人（原告）使用；提前交楼不视为违约，延期交楼不超过三个月不视为违约。合同第九条约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至以实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。            2250号原告              涉案房屋              约定的房屋总价款              付款方式              合同签订时间              约定交房日期              实际付房款情况                  朱运平              惠州市惠阳区淡水铁湖书院北路与木棉街交叉处府河名居3号楼23层04号房              478130元              首付款148130元，余款330000元办理按揭。              2015年1月20日              2015年12月31日              已付清全部房款      另查明，涉案商品房于2016年6月2日经建设、监理、施工、勘察、设计五单位验收合格。2016年9月30日竣工验收备案。又查明，被告于2016年3月24日在《惠州日报》刊登商品房交付通告，通知业主于2016年3月30日开始前往府河名居物业管理处办理商品房交付手续等。被告又于2016年6月6日再次向业主发出商品房交付（入伙）补充通告，内容为从通知即日始前往府河名居物业管理处办理商品房交付手续等。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告所签订的涉案商品房买卖合同及补充协议，是双方真实意思的表示，未违反法律法规禁止性规定，应为有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方应按照约定全面履行义务。本案争议焦点为：一、关于涉案房屋交付时间问题，根据合同约定，被告应于在2015年12月31日前将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告的商品房交付买受人（原告）使用，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。涉案房屋已于2016年6月2日经建设、监理、施工、勘察、设计五单位验收合格，被告已于2016年6月6日向业主发出商品房交付（入伙）补充通告，应视为被告已于2016年6月6日向原告交付符合合同约定交付条件的涉案房屋，故原告诉求被告逾期交房违约金理由充分，本院予以支持。二、关于被告逾期交房违约金起算时间，根据合同第八条“提前交楼不视为违约，延期交楼不超过三个月不视为违约”之约定由此得知，被告在合同约定的2015年12月31日后延期交楼不超过三个月不视为违约，故被告逾期交房违约金应从2016年4月1日起计算至交房之日即2016年6月6日共67日，即3203.47元（478130元×0.0001元/天×67天=3203.47元）。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：被告惠州市腾辉通实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱运平支付逾期交房违约金3203.47元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费63.8元，由被告惠州市腾辉通实业有限公司负担（原告已预交受理费63.8元）。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本院对各方的争议焦点处理如下：关于《商品房买卖合同》第八条约定的效力问题。首先，从合同条款及补充协议的形式来看，符合被上诉人预先拟定，并可重复使用的特征，应属于格式合同。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供各式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《商品房买卖合同》第八条的约定并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条和五十三条规定的情形，而双方约定的三个月交楼豁免期并未免除被上诉人在豁免期满后的违约责任，亦未排除上诉人在豁免期满后向被上诉人主张违约责任的权利，而三个月的豁免期亦符合一般人所能接受的心理预期，本院认为双方当事人约定的三个月豁免期系合理期限，故该合同的第八条以及补充协议第八条第十三项的约定对双方当事人均有约束力。因此，原审法院从2016年4月1日起起算逾期交房违约金合理。关于房屋交付标准的认定。根据案涉《商品房买卖合同》第八条的约定经五方验收合格并出具工程验收报告的即满足交付条件。上诉人认为五方验收的主体不符合法律规定，但上诉人引用的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》仅为备案登记之事宜的规范，并未规定验收的主体，且该五方验收合格的报告已依法备案，亦说明了五方验收的合法性，故上诉人该理由不成立。被上诉人在五方验收合格后发出交付房屋的通知的行为符合案涉《商品房买卖合同》第八条的约定。关于交付时间的认定问题。案涉《商品房买卖合同》以及补充协议均未对书面通知的形式作具体的约定，被上诉人已将（入伙）补充通告粘贴在业主可视范围内，即应视为被上诉人履行了通知义务。而补充协议第四条的约定在收到交房通知后15天内办理收楼手续，买受人逾期不到指定地点办理收楼手续的，视为出卖人实际已按时交付物业和买受人已同意接受该物业，故一审法院以（入伙）补充通告的落款之日作为实际交付之日并无不当。另，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》系于本案一审判决之后才下发的，故一审法院以合同约定的交付条件认定交付时间并无不妥，本院予以维持。综上所述，朱运平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费127.6元，由上诉人朱运平负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓文审判员  刘天贞审判员  张佳誉二〇一八年七月二十三日法官助理曹国阳书记员朱梓昕附相关法律条文：《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。