江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏民终1742号上诉人(原审原告)：泰州宏阳房地产开发有限公司，住所地江苏省靖江市江平路230号。法定代表人：陈灿宏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱联海，江苏江豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：季冬，江苏江豪律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：靖江市国土资源局，住所地江苏省靖江市阳光大道12号。法定代表人：沙旭东，该局局长。委托诉讼代理人：徐霞，该单位工作人员。委托诉讼代理人：邵银军，江苏骥江律师事务所律师。上诉人泰州宏阳房地产开发有限公司(以下简称宏阳公司)因与被上诉人靖江市国土资源局(以下简称靖江国土局)建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服江苏省泰州市中级人民法院(2016)苏12民初167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25号立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宏阳公司法定代表人陈灿宏及委托诉讼代理人朱联海、季冬，被上诉人靖江国土局委托诉讼代理人徐霞、邵银军到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。宏阳公司上诉请求：撤销一审判决，发回一审法院重审。事实及理由：1、截止一审判决书作出之日，案涉毛家厅1、2号地块的人防工程已建设完毕，因人防工程建设增加的造价通过鉴定已经可以确认。人防工程较普通地下室建设周期延长的时间此时也可以一并确定。一审法院以案涉工程尚未竣工、暂不具备进行工程造价鉴定的条件为由，不准许宏阳公司的鉴定申请，没有事实依据。2、在人防工程和地上建筑的工程造价及建设周期通过鉴定确定后，靖江国土局应承担的因人防建设增加的财务费用和宏阳公司无法取得预期回购款的利息损失及奖惩金损失均可以确定。3、靖江国土局提供的规划图纸上标注的配电房面积是284.6㎡，而供电部门要求建设的配电房面积为355.52㎡。配电房面积增加造成多使用土地，该损失应由靖江国土局承担。根据《拍卖出让须知》的规定，宏阳公司承担的仅是设计图纸与规划不符时产生的施工成本变化、超规划的规费、土地出让金等，并不包括由此多使用土地的损失。4、靖江国土局提供的规划图中的建筑面积是42342.97㎡，而根据其提供的施工图测算的建筑面积是42076.3㎡，相差266㎡，在宏阳公司必须严格按施工图进行施工的情况下，面积差已经确定。一审法院却以工程尚未竣工为由对宏阳公司提出的容积率损失不予处理，没有事实依据。5、本案所涉出让土地的西侧有一堵墙，因靖江国土局的原因造成该围墙处土地宏阳公司未实际取得，故靖江国土局存在未按约交付净地的情形，应退还该部分土地的出让金387875.67元。被上诉人靖江国土局辩称：1、在一审辩论终结前，人防工程尚未彻底结束，设备安装仍在进行。人防工程在未经最终验收的情况下，可能还会根据人防部门的要求进行调整，不排除项目增补以及造价的变化，此时委托中介机构进行造价评估，并不妥当。一审法院不同意其鉴定申请，并告知在工程竣工验收后另行诉讼，是正确的。且根据《拍卖出让须知》第六条第三项规定，竞得人对涉及图纸与规范不符的部分，在中拍后应征得靖江市城投基础设施发展有限公司(以下简称城投公司)认可，并调整至符合验收规范要求，确保通过综合验收，由此产生的施工成本变化、需补交土地出让金等费用全部由竞得人承担。故因人防工程而增加的建设成本、财务费用、建设周期等均应由宏阳公司自行承担。2、根据《拍卖出让须知》第六条第二项的约定，所有供电线路设备均由竞得人按照供电部门确定的施工图纸进行建设并负责开户接通，相关费用由竞得人承担。同时结合第六条第三项的规定，竞得人对图纸中可能存在的与验收规范以及使用功能要求相左的情况，应充分考虑因变更产生的成本，征得城投公司认可，并调整至符合验收规范要求，由此产生的成本变化由竞得人承担。宏阳公司主张的该项配电房面积增加损失，是由于相应的验收规范要求以及房产开发本身风险所导致的，应由其自行承担。3、宏阳公司并未提供充足的证据证明容积率存在偏差，并且根据《拍卖出让须知》相关规定以及回购协议的约定，该部分损失也应该由宏阳公司自行承担。4、涉案土地已办理土地使用权证，权证载明的土地面积与出让合同载明的土地面积是一致的，靖江国土局已按约交付土地。至于围墙问题，《拍卖出让须知》注明了土地交付标准为以现状交付，靖江国土局按约定交付土地，不存在违约情况。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宏阳公司向一审法院起诉请求：一、判令靖江国土局支付案涉地块因建设人防工程增加的工程造价72571752.1元；二、判令靖江国土局支付因建设人防工程增加的财务费用87206717.96元；三、判令靖江国土局支付因建设人防工程而导致宏阳公司无法取得预期回购房款的利息损失18600277.2元；四、判令靖江国土局支付因建设人防工程而给宏阳公司造成的奖罚金损失3600000元；五、判令靖江国土局支付其他变更增补工程造价6840480.33元；六、判令靖江国土局支付因配电房面积增加和容积率差而产生的费用2358545元；七、判令靖江国土局支付电瓶车充电安装工程造价107598.44元；八、判令靖江国土局退还未交付部分土地的出让金387875.67元；九、判令靖江国土局承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，宏阳公司变更上述第二项诉讼请求为：判令靖江国土局赔偿因建设案涉地块人防工程增加的财务费用76132076.49元；变更上述第三项诉讼请求为：判令靖江国土局赔偿因建设案涉地块人防工程而导致宏阳公司无法取得预期回购房款的利息损失22630337.3元；变更上述第四项诉讼请求为：判令靖江国土局支付因建设案涉地块人防工程而给宏阳公司造成的奖罚金损失4380000元。一审法院查明事实：2015年12月21日，靖江国土局决定将案涉地块公开拍卖出让。《拍卖出让须知》第一条载明：“出让地块具体规划要求见靖江市规划局批准的《靖江市旧城1、2号地块规划平面图》。土地出让状况：拆成净地，内外部条件（场地、道路、水、电、气等）以现状为准。”第四条载明：“竞买人在竞买报价前应认真咨询、熟悉拍卖出让公告、规则、须知，竞买土地的现状、位置、面积、规划用途、建设要求、竣工时间、出让合同及本次土地出让有关的资料和要求，没有熟悉情况而参加竞买者，责任自负。”第五条载明：“竞买申请一经受理确认后，视为竞买人对出让文件及地块现状无异议并全部接受。并对有关承诺承担法律责任。”第六条第（一）项（规划设计）载明：“本地块建筑施工图纸和规划设计方案已由城投公司委托有资质单位设计，并报规划部门进行了审核，竞得人须严格按图纸施工，未经城投公司认可不得变更。该地块建筑施工图纸及规划、消防、抗震、防雷、人防、施工图设计审查等由竞得人负责实施并与有关部门对接审批，同时，回购部分的建设方案（套型、面积等）须征得规划与城投公司的确认。”第六条第（二）项（关于小区配套）载明：“竞得人须严格按照规划、住建、供电、电信、建筑设计院、规划设计院等相关部门确定的建设方案、标准进行设计和施工，并承担相关费用。所有供电线路、设备等均由竞得人按照供电部门确定的施工图纸进行建设并负责开户接通，相关费用由竞得人承担。”第六条第（三）项（关于验收）载明：“竞得人应在竞拍前认真研读规划平面图、设计图纸，对图纸中可能存在的与验收规范及使用功能要求相左的情况，应充分考虑因变更产生的成本以及由于建成面积与规划面积不符等原因产生的规费、税金等成本风险，对设计图纸与规范不符的部分在中拍后应征得城投公司认可并调整至符合验收规范要求，确保通过综合验收。由此产生的施工成本变化、建成面积超规划面积须补缴的规费、土地出让金等费用由竞得人承担。”第六条第（四）项（关于房屋回购及产权证、销售手续的办理）载明：“本地块所建回购房屋用于拆迁安置的，竞得人不得自行销售。竞得人必须在签订《国有建设用地使用权出让合同》10日内与城投公司签订安置房回购协议。竞得人应自交地之日起20个月内开发建设完本地块（以竣工验收备案表日期为准）。工程内外部矛盾均由竞得人负责协调，并不得因任何原因延期。竞得人不按时交付本地块所建房屋，应承担拆迁户延期交房过渡费（每日按12000元计算）及其他一切损失。延期交付损失支付给城投公司。”2016年1月12日，陈灿宏参加靖江国土局举行的案涉地块国有建设用地使用权出让会，并以最高价83000000元成交。拍卖成交后，陈灿宏与靖江国土局就案涉地块签订了出让合同。2016年3月3日，双方及陈灿宏签订补充合同，三方一致同意将陈灿宏根据前述出让合同享有的权利和承担的义务转移给宏阳公司。后宏阳公司在办理规划审批手续过程中，靖江市人民防空办公室在前置审批时提出案涉地块的开发必须进行人防工程建设。2016年6月28日，宏阳公司（乙方）与城投公司（甲方）签订回购协议。协议第三条（合同结算总价组成部分）载明：“回购合同结算总价由回购房款、应由乙方支付的工程前期费用、变更增项部分工程款组成。回购房款暂按施工图测算计算面积（预测绘面积）计算，待工程竣工验收，按实际发证面积（阳台面积按1/2计算）结算。根据2016年6月14日关于毛家厅1号、2号地块回购问题的会议纪要，变更增项部分的预算价为人民币2730240.4元（暂定），详见附件。涉及该区域红线外配套、市政、绿化和小区地下自行车停车位为住户配套用电等，由甲方提出书面通知的变更增加工程量，按国家相关标准计价规范计取，按定额决算，最终以审计结论为准。”第四条（支付方式）载明：“该项目通过综合验收备案，提供竣工验收备案表及开具正式不动产发票、交房接收证明后两周内，由甲方支付回购房款的95%，回购款的5%留作质量保证金，交付一年以后一个月内付清。变更增项部分工程款审计结束后，由甲方支付审计价的95%，5%留作质量保证金，交付一年以后一个月内付清。”第六条（相关责任约定）载明：“乙方应自交地之日起20个月内完成本地块项目建设，并通过竣工验收（以建设、规划、国土等部门组织的综合验收日期为准）。如果乙方不能按时交付本地块所建房屋，致甲方不能按约定时间向拆迁户交房的，将由乙方承担因延期交房支付给拆迁户的过渡费（每日按12000元计算）及一切损失，延期交付损失费支付给甲方。乙方如按期在规定的交接日提前或拖延一个月内交付安置房不奖不罚，超过一个月范围的按12000/日标准，计算奖罚金。”2016年8月29日，国网江苏省电力公司靖江市供电公司函复靖江市规划局称：“根据泰州宏阳房地产开发有限公司提供的泰州宏阳房地产开发有限公司旧城改造毛家厅1#2#地块规划平面图，经我公司组织现场查勘并与该公司协商，确定该小区地块共需建二座地上配电房、一座地上开闭所¨¨¨。”一审另查明，截至法庭辩论终结止，案涉工程尚未竣工。诉讼过程中，宏阳公司向一审法院提交评估鉴定申请，申请事项：1.对案涉地块人防工程工程造价进行评估鉴定；2.对案涉地块人防工程的建设比普通地下室建设的建设周期延长的时间进行评估鉴定，或征求专家意见；3.对案涉地块人防工程中人防设备的安装调试周期、设备检测周期和人防验收周期分别进行评估鉴定，或征求专家意见；4.对案涉地块地上建筑工程造价进行评估鉴定；5.对案涉地块建设过程中图纸外增加工程的工程造价进行评估鉴定。一审法院认为:（一）关于案涉地块因人防工程建设增加的工程造价72571752.1元的问题。因截至一审法庭辩论终结，案涉工程尚未竣工，暂不具备进行工程造价鉴定的条件，故对宏阳公司提出的工程造价鉴定申请一审法院不予准许，并对该项诉讼请求不予理涉。宏阳公司可待相关条件成就，实际损失具体确定后再行诉讼主张。（二）关于案涉地块因人防工程建设增加的财务费用76132076.49元、导致宏阳公司无法取得预期回购房款的利息损失22630337.3元、奖罚金损失4380000元的问题。因工程尚未竣工，案涉工程是否逾期及实际逾期时间无法确定，相关工程造价实际成本、回购房实际建筑面积、回购房款最终数额、实际交房时间等均无法确认，故对宏阳公司提出对建设周期延长进行鉴定的申请一审法院不予准许，上述诉讼请求本案亦不予理涉，宏阳公司可待相关条件成就，实际损失确定后再行诉讼主张。（三）关于图纸外变更增补工程造价损失6840480.33元的问题。一审法院认为，根据宏阳公司提供的其与城投公司签订的回购协议，案涉图纸外变更增补工程系由宏阳公司与城投公司协商确定，该节事实宏阳公司亦无异议，现宏阳公司据此要求靖江国土局支付图纸外变更增补工程造价没有事实和法律依据，一审法院不予支持。（四）关于因配电房面积增加和容积率差而产生的费用2358545元的问题。一审法院认为，首先，关于因配电房面积增加而产生的费用496545元的问题。依照《拍卖出让须知》第六条第（二）项之规定：“竞得人须严格按照规划、住建、供电、电信、建筑设计院、规划设计院等相关部门确定的建设方案、标准进行设计和施工，并承担相关费用。所有供电线路、设备等均由竞得人按照供电部门确定的施工图纸进行建设并负责开户接通，相关费用由竞得人承担。”第六条第（三）项之规定：“竞得人应在竞拍前认真研读规划平面图、设计图纸，对图纸中可能存在的与验收规范及使用功能要求相左的情况，应充分考虑因变更产生的成本以及由于建成面积与规划面积不符等原因产生的规费、税金等成本风险，对设计图纸与规范不符的部分在中拍后应征得城投公司认可并调整至符合验收规范要求，确保通过综合验收。由此产生的施工成本变化、建成面积超规划面积须补缴的规费、土地出让金等费用由竞得人承担。”本案中，配电房建设是经国网江苏省电力公司靖江市供电公司组织现场勘查后与宏阳公司协商确定，依照前述规定，相关成本风险应由宏阳公司自行承担，现宏阳公司诉请靖江国土局赔偿该项费用，于法无据，应不予支持。其次，关于因容积率差而产生的费用1862000元的问题。因案涉工程尚未竣工，案涉工程最终实际建筑面积无法确定，故对宏阳公司该部分诉讼请求本案不予理涉。（五）关于电瓶车充电安装工程造价107598.44元的问题。据宏阳公司庭审陈述，该电瓶车充电安装工程系城投公司为解决拆迁老百姓实际需要而要求增加的工程，故宏阳公司据此要求靖江国土局承担该项费用，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。（六）关于应退还土地出让金387875.67元的问题。一审法院认为，根据靖江国土局提供的土地登记审批表，案涉地块登记面积与出让面积一致，宏阳公司对此亦无异议。同时，依照《拍卖出让须知》第一条之规定：“土地出让状况：拆成净地，内外部条件（场地、道路、水、电、气等）以现状为准。”第四条之规定：“竞买人在竞买报价前应认真咨询、熟悉拍卖出让公告、规则、须知，竞买土地的现状、位置、面积、规划用途、建设要求、竣工时间、出让合同及本次土地出让有关的资料和要求，没有熟悉情况而参加竞买者，责任自负。”第五条之规定：“竞买申请一经受理确认后，视为竞买人对出让文件及地块现状无异议并全部接受。并对有关承诺承担法律责任。”现宏阳公司以西侧围墙处靖江国土局少供地89.16m2主张靖江国土局退还土地出让金387875.67元，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院认为，因案涉工程尚未竣工，相关损失无法确定，对宏阳公司主张的案涉地块人防工程建设增加的工程造价72571752.1元、因人防工程建设增加的财务费用76132076.49元、导致宏阳公司无法取得预期回购房款的利息损失22630337.3元、奖罚金损失4380000元、因容积率差而产生的费用1862000元，本案均不予理涉，宏阳公司可待相关条件成就，实际损失具体确定后再行诉讼主张。宏阳公司主张靖江国土局赔偿图纸外变更增补工程造价损失6840480.33元、因配电房面积增加而产生的费用496545元、电瓶车充电安装工程造价107598.44元、应退还土地出让金387875.67元，均无事实和法律依据，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、驳回宏阳公司要求靖江国土局支付增加的其他变更增补工程造价6840480.33元的诉讼请求；二、驳回宏阳公司要求靖江国土局支付因配电房面积增加而产生的费用496545元的诉讼请求；三、驳回宏阳公司要求靖江国土局支付电瓶车充电安装工程造价107598.44元的诉讼请求；四、驳回宏阳公司要求靖江国土局退还未交付部分的土地出让金387875.67元的诉讼请求。一审案件受理费66628元，由宏阳公司负担。本院二审期间，宏阳公司围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。宏阳公司提交了以下证据：1、《单位工程竣工验收证明书》，证明涉案的毛家厅1、2号地块棚改安置房工程已于2017年10月30日竣工验收合格，即地上建筑和地下人防工程均已竣工验收，符合进行评估鉴定的条件。2、《江苏省民防工程防护设备设施安装质量检测报告》，证明涉案人防工程的防护门及战时通风系统已于2017年11月9日检测合格。靖江国土局质证认为，认可上述两份证据的真实性，但这正说明一审辩论终结前人防工程没有竣工验收，一审法院认定事实正确。即便人防工程已具备造价鉴定条件，宏阳公司也应当另行诉讼。对于一审法院查明的事实，双方均无异议，本院予以确认。经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：1、宏阳公司主张的因地下室改建为人防工程所增加支出的建筑成本、财务费用、无法取得预期回购房款的利息损失、奖罚金损失，因容积率差而产生的损失，应否在本案中处理。2、宏阳公司要求靖江国土局承担因配电房面积变更增加的费用能否成立。3、靖江国土局应否退还宏阳公司土地出让金387875.67元。本院认为，关于争议焦点一，虽然二审中双方认可案涉人防工程目前已经竣工验收，但亦确认一审判决前人防工程尚未竣工，一审法院依据该客观事实确认人防工程在一审中并不具备工程造价的鉴定条件，并无不当。因二审期间发生的事实并不能做为否认一审判决的依据，故宏阳公司主张人防工程在本案中具备造价鉴定条件，不能成立，宏阳公司关于因人防工程建设增加建设成本的诉讼请求可以基于新发生的事实另案主张。关于宏阳公司主张的因人防工程建设增加的财务费用、无法取得预期回购房款的利息损失、奖罚金损失，因一审判决前工程尚未竣工，案涉工程是否逾期及实际逾期时间在一审期间无法确定，实际的建设成本无法确认，且宏阳公司未举证证明其与城投公司就回购房建筑面积、回购房款最终数额、实际交房时间、奖罚金等问题已进行结算或协商一致确认，故在对人防工程建设周期不具备鉴定条件及相关事实尚未确定的情况下，一审法院对宏阳公司的上述诉讼请求在本案不予理涉，亦无不当。关于宏阳公司主张的容积率差的问题，同样因一审中案涉工程尚未竣工，案涉工程最终实际建筑面积无法确定，宏阳公司仅依据施工图和规划图主张容积率差，条件并未成就，故对宏阳公司的该项诉讼请求，本案中亦不予理涉。关于争议焦点二，宏阳公司在二审庭审中明确其上诉主张的配电房面积增加产生的多使用土地损失，是指因配电房面积增加而导致商品房建设面积减少，从而产生的商品房销售收入损失。对此，本院认为，配电房面积增加并不必然导致商品房建设面积减少，宏阳公司亦未举证证明商品房建设面积减少及减少与配电房面积增加之间存在因果关系。且根据《拍卖出让须知》第六条的规定，所有供电线路、设备等均由竞得人按照供电部门确定的施工图纸进行建设并负责开户接通，竞得人应在竞拍前认真研读规划平面图、设计图纸，对图纸中可能存在的与验收规范及使用功能要求相左的情况，应充分考虑因变更产生的成本以及由于建成面积与规划面积不符等原因产生的规费、税金等成本风险，确保通过综合验收，由此产生的施工成本变化、建成面积超规划面积须补缴的规费、土地出让金等费用由竞得人承担。故因配电房面积变化而增加的施工成本、容积率费用、规费、土地出让金等均应由宏阳公司自行承担，其在风险自负的基础上要求靖江国土局赔偿商品房建设面积减少的损失，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点三，宏阳公司主张涉案地块西侧处的围墙无法拆除，造成有89.16m2土地其无法使用，故靖江国土局应退还相应的土地出让金387875.67元。对此，本院认为，根据靖江国土局提供的土地登记审批表，案涉地块登记面积与出让面积一致，二审庭审中，宏阳公司亦认可出让土地西侧围墙处土地已登记在其名下。宏阳公司并未举证证明系因靖江国土局的原因造成无法使用。且《拍卖出让须知》第一条、第四条、第五条明确告知，土地以现状出让，竞买人在竞买报价前应对本次土地出让有关的资料和情况认真咨询、熟悉，没有熟悉情况而参加竞买者，责任自负，竞买申请一经受理确认后，视为竞买人对出让文件及地块现状无异议并全部接受。故宏阳公司主张靖江国土局退还其已实际获得使用权的89.16m2土地的出让金，无事实及法律依据，一审法院未予支持，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。宏阳公司的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12600元，由泰州宏阳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邹文梅审判员  王 芬审判员  陈 皓二〇一七年十二月十五日书记员  臧予琦