重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝民初135号原告（申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦50层，统一社会信用代码91500000902804438U。负责人：徐劲流，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢灿，北京市安和利律师事务所律师。被告（案外人）：闫银付，男，1969年9月28日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杜伟，北京顾云律师事务所律师。被告（被执行人）：黄怒波，男，1956年6月3日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（被执行人）：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，统一社会信用代码91110115802942809G。法定代表人：焦青，该公司执行董事。被告（被执行人）：北京中坤投资集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇，统一社会信用代码91110000102344920Y。法定代表人：焦青，该公司执行董事。被告（被执行人）：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号，统一社会信用代码91110108746708814T。法定代表人：焦青，该公司执行董事。原告中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产重庆公司）与被告闫银付、黄怒波、北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称中坤锦绣地产公司）、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资集团公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤长业地产公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月8日、11月7日公开开庭进行了审理。原告东方资产重庆公司的委托诉讼代理人邹峰，被告闫银付的委托诉讼代理人杜伟到庭参加诉讼。被告黄怒波、中坤锦绣地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方资产重庆公司向本院提出诉讼请求：1.继续执行中坤锦绣地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼4层2单元419号房屋；2.本案诉讼费用由五被告共同承担。事实和理由：2015年4月20日，重庆市高级人民法院作出（2014）渝高法民初字第00055号民事判决，判决：1.中坤锦绣地产公司于本判决生效之日起十日内偿还东方资产重庆公司借款本金2亿元及支付至清偿之日止的利息（以2亿元为本金，自2013年1月1日起至2013年5月31日止，按年利率19%计算；自2013年6月1日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；2.黄怒波、中坤长业地产公司、中坤投资集团公司对中坤锦绣地产公司的前述债务承担连带清偿责任；3.东方资产重庆公司有权在本判决第一项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第1702**号、170288号、170290号、158973号的《房屋他项权证》和编号为京海他项（2012）第00062号、第00063号的《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿。因中坤锦绣地产公司未履行上述判决确定的义务，东方资产重庆公司遂向重庆市高级人民法院申请强制执行。执行中，闫银付提出执行异议，重庆市高级人民法院作出（2017）渝执异64号执行裁定，裁定中止对中坤锦绣地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼4层2单元419号房屋的执行。东方资产重庆公司认为该裁定认定事实错误，现有证据不足以证明闫银付和中坤锦绣地产公司就案涉房屋存在买卖行为，不足以证明闫银付有真实付款行为，不足以证明在人民法院查封前，闫银付已经持续占有并使用案涉房屋。闫银付辩称，其与中坤锦绣地产公司之间签订的房屋买卖合同合法有效，已经按约支付了全部房款并已经占有使用案涉房屋，未办理过户登记系因东方资产重庆公司不涂销抵押所致。其依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定提出案外人异议的理由成立。综上，请求判决驳回东方资产重庆公司的诉讼请求。东方资产重庆公司及闫银付围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：东方资产重庆公司与中坤锦绣地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业地产公司、黄怒波借款合同纠纷一案，本院于2015年4月20日作出（2014）渝高法民初字第00055号民事判决，判决：1.中坤锦绣地产公司于本判决生效之日起十日内偿还东方资产重庆公司借款本金2亿元及支付至清偿之日止的利息（以2亿元为本金，自2013年1月1日起至2013年5月31日止，按年利率19%计算；自2013年6月1日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；2.黄怒波、中坤长业地产公司、中坤投资集团公司对中坤锦绣地产公司的前述债务承担连带清偿责任；3.东方资产重庆公司有权在本判决第一项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第1702**号、170288号、170290号、158973号的《房屋他项权证》和编号为京海他项（2012）第00062号、第00063号的《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿。判决生效后，东方资产重庆公司向本院申请强制执行。闫银付以其系该房屋的实际所有人为由提出了书面异议，请求解除对案涉房屋的查封。本院于2017年6月28日作出（2017）渝执异64号执行裁定，裁定中止对被执行人中坤锦绣地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼4层2单元419号房屋的执行。2013年3月30日，闫银付与中坤锦绣地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定中坤锦绣地产公司将该公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼4层2单元419号房屋出售给闫银付，合同总价款为1894538元；付款方式为买受人于2013年5月31日前一次性支付房款1894538元。合同签订后，双方办理了网签手续，合同编号为XF410578。东方资产重庆公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》为该合同的附件。2012年11月26日，闫银付向中坤锦绣地产公司转账355704元。审理中，闫银付举示了落款为“辽宁中铎国际机电设备安装有限公司北京第一分公司”出具的《证明》一份，载明“因我司欠闫银付货款，我司于2012年11月份出具转账支票一张，代闫银付支付给中坤锦绣房地产开发有限公司购房款，金额是33万元，该笔款于2012年11月13日从我司工商银行账户划至中坤锦绣房地产开发有限公司账户。因时间太久，支票存根遗失。特此证明。”中国工商银行股份有限公司北京长河湾支行出具的辽宁中铎国际机电设备安装有限公司北京第一分公司在该行账号为0200218009100005797的账户交易明细显示，该账户于2012年11月23日向中坤锦绣地产公司付款33万元。中坤锦绣地产公司于2014年1月21日出具了销售不动产的发票：发票金额1894538元、发票号码24118408。中坤锦绣地产公司于2013年12月将中坤锦绣地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼4层2单元419号房屋交付闫银付使用。中坤锦绣地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼4层2单元419号房屋至今登记在中坤锦绣地产公司名下并设定了抵押。另查明：1.2012年11月5日，东方资产重庆公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣地产公司将由其开发并抵押给东方资产重庆公司的海淀区头堆村碧河花园一期A区A15、A16号楼的在建工程和现房全部进行销售，本案争议房屋包含在内。2.2011年9月21日，东方资产重庆公司、中坤锦绣地产公司、锦州银行股份有限公司北京分行签订《监管协议》，约定中坤锦绣地产公司在锦州银行股份有限公司北京分行开立的410100129034886账号为监管账户，对中坤锦绣地产公司项下“长河湾”房产项目的销售回款进行监管。3.本院于2014年10月29日将本案案涉房屋进行查封。以上事实，有判决书、商品房现房买卖合同、银行转账凭证、购房发票、情况说明、证明、代收水电费等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点是：闫银付是否就中坤锦绣地产公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼4层2单元419号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。结合本案查明的事实和证据，应当认定闫银付对北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼4层2单元419号不享有足以排除强制执行的物权期待权。事实和理由：1.《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形。2.在本案中，闫银付虽在本院查封案涉房屋之前已经与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续，但结合查明的事实，应当认定闫银付未支付全部购房款。事实和理由如下：第一，闫银付虽举示了辽宁中铎国际机电设备安装有限公司北京第一分公司出具的证明以及该公司向中坤锦绣房地产公司付款33万元的交易明细，但该证明无辽宁中铎国际机电设备安装有限公司北京第一分公司负责人及制作证明材料的人员签名，故该证明形式上不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条第一款的规定，应不予采信；从内容上看，对于前述33万元的付款依据，其既可能是辽宁中铎国际机电设备安装有限公司北京第一分公司依据该公司与中坤锦绣房地产公司之间的法律关系进行的付款，也可能是该公司接受闫银付委托而付款。审理中，闫银付既未举示辽宁中铎国际机电设备安装有限公司北京第一分公司欠付其货款的相应证据，也未举示其委托辽宁中铎国际机电设备安装有限公司北京第一分公司付款的证据，故现有证据不能证实前述33万元款项系闫银付支付案涉房屋买卖合同项下的购房款。第二，闫银付虽举示了中坤锦绣地产公司于2014年1月21日出具的金额为1894538元不动产销售发票以证明其就剩余款项现金支付的事实，但该“付款事实”与双方房屋买卖合同关于“买受人于2013年5月31日前一次性支付房款1894538元”的约定不符，结合其陈述现金支付数额为1208834元，该金额为其向中坤锦绣地产公司转账支付355704元的三倍以上，双方就较小且精确到个位的数额的支付通过转账方式而更大数额以现金方式支付明显与双方的交易惯例不符，也与常理相悖，闫银付也未对此作出合理解释；审理中，闫银付提供的其他银行卡账户交易明细亦不足以证明其就剩余款项以现金支付的资信能力。故依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条关于“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外”的规定，本院对闫银付陈述其以现金方式支付剩余款项的事实不予采信。综上，根据本案查明的事实，应当认定闫银付未实际支付诉争房屋的全部价款，其提出案外人异议不符合《执行异议规定》第二十八条规定，应不予支持。综上所述，东方资产重庆公司的诉讼请求成立，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项规定，判决如下：准许执行北京中坤锦绣房地产开发有限公司位于北京市海淀区高粱桥斜街59号院（头堆村碧河花园一期A区）6号楼4层2单元419号房屋。案件受理费80元，由闫银付、黄怒波、北京中坤锦绣房地产开发有限公司、北京中坤投资集团有限公司、北京中坤长业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。审判长 彭 贵审判员 张小波审判员 田晓梅二〇一七年十二月二十四日书记员 张 青