河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0105民初23843号原告朱兆魁。委托代理人张太雷，河南威鼎律师事务所律师。委托代理人李继红，河南威鼎律师事务所律师。被告河南仁信置业有限公司，住所地郑州市民航路。法定代表人张立洲，董事长。委托代理人姚孟开，河南成务律师事务所律师。委托代理人张哲，河南成务律师事务所律师。原告朱兆魁诉被告河南仁信置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱兆魁及其委托代理人张太雷和被告委托代理人姚孟开、张哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年12月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于郑州市金水区中州大道西、民航路北××号楼××单元××号房出售给原告，建筑面积为73.93平方米，单价10772.18元，房屋总价款785615元。合同第八条约定该房交房时间为2016年12月31日，合同第九条约定如逾期交房，被告按日向原告支付已交房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告依约定将全部房款支付给了被告。但被告直到2017年6月3日才将该商品房交付给原告使用，共逾期153天，应赔偿原告违约金6009.95元；合同附件四约定被告应当在2017年3月1日前将办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市房管局，未报送材料或者因材料不齐房管局未受理，被告按日向原告支付总房款的0.005%违约金，被告至今未办理相关手续，理应向原告支付违约金。合同附件一房屋平面图中阳台布局为开敞阳台，实际被告交房为露天阳台，依据合同第十条约定阳台设计施工发生变更的，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知原告，但被告直至交房未有书面通知说明，理应向原告赔偿维护损失费用3000元。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金6009.95元；2、被告向原告支付未办理初始登记的违约金6795.57元（从2017年3月1日计至郑州市房管局受理之日止，现暂计至2017年8月21日，计6795.57元）；3、被告向原告赔付未按合同执行而交付露天阳台损失费用3000元；4、本案诉讼费由被告承担。后原告将其诉讼请求变更为：1、被告向原告支付逾期交房违约金12800元；2、阳台维护损失费2200元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》、购房款发票；2、《交楼通知书》；3、原告房屋阳台照片、收据；4、《情况说明》；5、《关于同意黑龙江省建工集团有限责任公司在我市承建的在建工程恢复施工的通知》复印件。被告辩称，一、被告未按照《商品房买卖合同》约定的时间交房系因政府机构的停工指令严重影响了项目建设的进度，根据《商品房买卖合同》中约定的条款，工期可据实延期，被告对此不承担违约责任。2015年8月起至2016年12月，因环境问题和召开会议的原因，郑州市大气污染防治工作领导小组办公室、郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室文件、未来路办事处等部门多次下达文件，明确要求工地停止施工，导致被告的施工单位共计停工了164天，造成工期延误，导致被告无法按照合同约定的时间进行交房。根据双方《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）第八条关于“交付期限”的约定，出卖人应当在2016年12月31日前交付给买受人使用，但如遇下列特殊原因“因政府机构、市政公共配套设施施工、城市规划调整等影响项目建设的”出卖人可据实予以延期。所以，按照《合同》约定，出现政府机构等影响项目建设的原因，出卖人可据实予以延期。因此，被告在停工164天的情况下，根据不同的天气和施工环境，组织不同的施工，合理调剂工作布局，加紧赶工，在2017年6月3日进行了交房，延期了153天，所以，根据《合同》第八条的可据实延期的规定，被告不存在违约的情形。二、市政公共道路及配套设施未按照约定的时间内完成施工，也是造成被告未按照合同约定的时间交房原因之一。本案所涉及的宏光协和城邦小区大门位于黑庄上，黑庄的道路工程是否修建完毕，直接影响了被告开发项目的工程进度。为此，在2013年9月10日，被告与郑州市金水区黑朱庄城中村改造项目指挥部、郑州市金水区未来路街道办事处等单位达成协议书，协议书明确约定：“对于黑庄（燕凤路以东部分），郑州市金水区黑朱庄城中村改造项目指挥部、郑州市金水区未来路街道办事处确保在2013年10月底开工建设，保证在2014年6月份完成安置区市政配套设施建设工作”。而实际上，根据黑庄道路工程《郑州市市政基础设施工程竣工预验收报告》可知，黑庄的开工日期为2014年11月2日，直至2017年5月16日才进行竣工预验收，直至现在也未真正验收竣工，所以，该路段未及时进行施工，市政配套设施也未落实，直接影响了被告的项目工程的进度，导致了被告未能在合同约定的时间内未能按时交房的原因之一。因此，依照合同的第八条规定，被告不应承担违约责任。三、关于“初始登记”问题，是因部分业主私自移门原因导致无法“初始登记”，被告不存在任何过错。首先，部分业主在装修过程中擅自将房门入户门外移等违法改变房屋原有规划设计行为，导致测绘部门以现场房屋与规划手续内容不符退件整改，测绘部门无法按期根据《房屋登记办法》出具房屋测绘报告，导致被告无法按期向产权登记机关报送初始登记材料，对此被告没有任何过错，不应承担违约责任。其次，综合以上关于逾期交房的答辩意见，再结合合同附件4第六条规定的出卖人应在房屋交付使用后60日内办理初始登记的事由，被告应当在2017年6月3日交房后的60日内将所需材料报送房管局，而不应按照业主所主张的自2017年3月1日计算。实际上，被告在2017年7月份就已经主动将相关材料报送房屋主管部门，符合60日内的规定，不存在合同约定的“未在规定期限提交材料”的情形，不承担违约责任。最后，2016年8月郑州市成立不动产登记中心后，房产证变成不动产登记证，房管局初始登记改为不动产首次登记，依据2015年出台的《不动产登记条例》的规定，郑原有的“初始登记”变更为“国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权首次登记”，制度名称的变更同时也对制度进行了变动，首次登记之中增加了过去“初始登记”中更为复杂的流程，所需材料也大大增加，其中需要，第一步、房管局完成房屋实测；第二步、房管局办理房屋维修基金缴存证明；第三步、房管局楼盘表确认；第四部、房管局房屋预变现；第五步、不动产登记中心办理权籍调查。以上程序完成后，其中第一步未完成，都会导致后续申请工作无法进行。因此，“初始登记”的办理不能，其根本原因是部分业主及业主私自移门原因所致，被告在预定时间内履行了合同规定的义务，不存在任何合同约定的违约行为，理应不承担任何责任。四、原告主张被告承担其封闭阳台的费用没有任何依据，按照《商品房买卖合同》的约定，被告依约向业主交付了开敞阳台，原告自行封闭阳台的费用不应由被告承担。被告就其答辩意见，向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》；2、《未来路街道办事处关于做好抗战胜利70周年活动环境空气保障的通知》；3、《关于做好近期建筑工地停工整治的紧急通知》；4、《新华网关于高考、中招期间停工的报道》；5、《郑州市建设安全监督站关于加强近期建筑工地扬尘治理工作的部署》；6、《河南省住房和城乡建设厅关于组织建设工程施工和城市道路扬尘污染整治攻坚战的紧急通知》；7、郑州市大气污染防治工作领导小组办公室文件关于G20峰会期间环境保障方案的通知；8、《郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室文件关于启动不利气象条件下大气污染防治措施的通知》金防领办2016年40号；9、《郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室文件关于启动不利气象条件下大气污染防治措施的通知》金防领办2016年41号；10、《郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室文件关于启动不利气象条件下大气污染防治措施的通知》金防领办2016年42号；11、《郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室文件关于启动不利气象条件下大气污染防治措施的通知》金防领办2016年43号；12、《郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室文件关于启动不利气象条件下大气污染防治措施的通知》金防领办2016年44号；13、《郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室文件关于启动不利气象条件下大气污染防治措施的通知》金防领办2016年46号；14、《郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室文件关于启动不利气象条件下大气污染防治措施的通知》金防领办2016年47号；15、《郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室文件关于启动不利气象条件下大气污染防治措施的通知》金防领办2016年48号；16、《郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室文件关于启动不利气象条件下大气污染防治措施的通知》金防领办2016年49号；17、《郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室文件关于启动不利气象条件下大气污染防治措施的通知》金防领办2016年50号；18、《郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室文件关于将重污染天气蓝色预警升级为黄色预警的通知》金防领办2016年51号；19、《郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室文件关于启动重污染天气预警响应的紧急通知》金防领办2016年52号；20、《郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室文件关于解除重污染天气黄色预警的通知》金防领办2016年53号；21、《郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室文件关于启动重污染天气黄色预警的通知》金防领办2016年55号；22、《郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室文件关于解除重污染天气黄色预警的通知》金防领办2016年56号；23、《河南省大气污染防治攻坚战领导小组办公室文件》豫气攻坚办（2016）102号；24、《河南省住房和城乡建设厅关于开展房屋建筑和市政基础建设工程施工扬尘污染防治达标突击检查的紧急通知》豫建明电（2016）58号；25、《郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室文件关于启动重污染天气黄色预警的通知》金防领办2016年58号；26、《郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室文件关于解除重污染天气黄色预警的通知》金防领办2016年59号；27、《郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室文件关于启动重污染天气黄色预警的通知》金防领办2016年61号；28、《郑州市人民政府办公厅关于郑州市重污染天气黄色预警升级为红色预警的通知》郑政办明电（2016）400号；29、《郑州市城乡建设委员会关于启动重污染天气黄色预警Ш级响应建筑扬尘污染减排措施的通知》；30、金水区黑朱庄城中村改造项目过渡费支付协议书；31、被告开发小区2017年3月17日市政道路照片；32、《郑州市市政基础设施工程竣工预验收报告》；33、现场录像；34、物业公告；35、郑州市金水区公安消防大队责令限期改正通知书；36、郑州市郑房测绘队退件整改告知单；37、不动产登记业务指南；38、部分原告因移门被物业起诉的起诉状及案件受理通知书；39、郑州市郑房测绘队的测绘公告。经审理查明：2015年12月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：原告购买被告开发的位于金水区××大道西、民航路北××房屋××套，建筑面积为72.93平方米，总价款为785615元。原告于2015年12月18日向被告支付购房款196615元，剩余58.9万元购房款采用商业贷款方式于2016年3月18日支付给被告。被告应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、在原告未按照本合同及补充协议约定付清全部房价款或者其他费用或者未履行其他义务的，交房时间顺延推迟；3、因政府机构、市政公共配套设施施工、城市规划调整等影响项目建设的。除上述规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付给原告使用，逾期不超过30日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意关于产权登记的约定按附件四第六条约定的内容执行。合同附件四：合同补充协议第六条第一项约定：被告应当在2017年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政管理部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%的违约金。合同还对其他事项进行了约定。同日，原告向被告支付购房款196615元。2016年1月11日，原告向被告支付剩余购房款58.9万元。2017年6月3日，被告向原告交付涉案房屋。后因被告向原告交付的涉案房屋阳台为露天阳台，原告为此花费3000元予以整改。另查明：1、2015年8月26日未来路街道办事处下发《未来路街道办事处关于做好中国人民抗日战争暨反法西斯战争胜利70周年纪念活动环境空气保障的通知》，要求2015年8月28日0时-2015年9月4日24时期间（共8天）施工工地停止土石方作业。2、2015年12月2日金水区建筑工地扬尘污染综合整治办公室下发《关于做好近期建筑工地停工整治的紧急通知》，要求未来路街道办事处辖区所有工地在12月5日至12月20期间全部停工整治，共15天。3、新华网刊登《郑州：高、中考期间考场周边1公里禁止施工》的报道，载明:6月7日-8日高考期间、6月25日-26日中招期间，除抢修、抢险施工作业外，考场周边1000米范围内，全天禁止施工。12:00至14:00,20:00至次日8:00，全市建筑工地禁止进行有噪声污染的各类施工活动。4、郑州市大气污染防治工作领导小组办公室下方关于G20峰会期间环境保障方案的通知，要求2016年8月24日0时-2016年9月6日24时期间（共14天）停止建筑工地土石方作业。5、2016年9月14日，郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室下发《关于启动不利气象条件下大气污染防治措施的通知》金防领办2016年40号，要求2016年9月14日12时至2016年9月16日23时期间四环内（不含四环）停止渣土车运输、拆迁和土石方作业；共2.5天。6、2016年9月21日，郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室下发《关于启动不利气象条件下大气污染防治措施的通知》金防领办2016年41号，因9月21日至26日气象扩散条件转差，要求从2016年9月21日晚21时开始启动临时应急管控措施，四环以内（不含）四环停止拆迁和土石方作业，停止渣土车运输。共5天。7、2016年9月30日郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室下发《关于启动不利气象条件下大气污染防治措施的通知》金防领办2016年42号，要求2016年10月1日8时至2016年10月3日12时期间四环以内（不含四环）停止渣土车运输、拆迁和土石方作业；共2.5天。8、2016年10月12日，郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室下发《关于启动不利气象条件下大气污染防治措施的通知》金防领办2016年43号，因10月12日至13日气象扩散条件转差，要求从2016年10月12日开始启动临时应急管控措施，四环以内（不含）四环停止拆迁和土石方作业，停止渣土车运输。2016年10月13日解除该临时管控。共1天。9、2016年10月20日，郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室下发《关于调整不利气象条件下大气污染防治措施的通知》金防领办2016年46号，调整2016年10月17日启动的不利气象条件下的临时应急管控措施，解除四环以内渣土车运输、拆迁和土石方作业的管控措施。共3天。10、2016年11日1日，郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室下发《关于调整不利气象条件下大气污染防治措施的通知》金防领办2016年47号，从即时起将原有的管控措施调整为轻度登记管控措施，要求四环以内（不含）四环停止拆迁和土石方作业，停止渣土车运输；2016年11月3日，郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室下发《关于启动不利气象条件下大气污染防治措施的通知》金防领办2016年48号，将原有的轻度等级应急管控措施调整为中度等级，管控措施由四环以内扩大到全市（含各县、市、上街区），从2016年11月3日15时起停止拆迁和土石方作业，停止渣土车运输；2016年11月7日，郑州市金水区大气污染防治工作领导小组下发《关于启动不利气象条件下大气污染防治措施的通知》金防领办2016年49号，自2016年11月7日起将原有的中度等级应急管控措施调整为临时应急管控措施，解除渣土车运输、拆迁和土石方作业管控措施。以上共计6天。11、2016年11月11日，郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室下发《关于调整不利气象条件下大气污染防治措施的通知》金防领办2016年50号，要求从2016年11月11日21时起，原有的临时应急管控措施调整为中度等级应急管控措施，管控措施范围为全市（含各县、市、上街区），要求停止渣土车运输、拆迁和土石方作业；2016年11月13日，郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室下发《关于将重污染天气蓝色预警升级为黄色预警的通知》金防领办2016年51号，要求建筑施工工地停止室外施工作业，施工工地停止开挖、回填等土石方作业；2016年11月16日，郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室下发《关于启动重污染天气预警响应的紧急通知》金防领办2016年52号，要求从即时起至20日，启动不低于黄色预警的重污染天气应急响应；2016年11月21日郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室下发《关于解除重污染天气黄色预警的通知》金防领办2016年53号，从2016年11月15日解除黄色预警，继续落实不利气象条下中度等级管控措施；2016年11月30日，郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室下发《关于启动重污染天气黄色预警的通知》金防领办2016年55号，要求从2016年12月1日起至2016年12月5日起启动不低于黄色预警的重污染天气应急响应，要求建筑施工工地停止室外施工作业，使用工地停止开挖、回填等土石方作业。2016年12月4日，郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室下发《关于解除重污染天气黄色预警的通知》金防领办2016年56号，从2016年12月4日12时起解除重污染天气黄色预警，继续落实好不利气象条件下中度等级管控措施，停止拆迁和土石方作业，停止渣土车作业；同日，河南省住房和城乡建设厅要求各省辖市、省直管县（市）住房城乡建设主管部门要求其辖区内所有房屋建筑和市政基础设施工程施工项目从2016年12月5日起一律暂时停工。2016年12月10日，郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室下发《关于启动重污染天气黄色预警的通知》金防领办2016年58号，启动黄色预警，要求建筑施工工地停止室外施工作业，施工工地停止开挖、回填等土石方作业；2016年12月13日，郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室下发《关于解除重污染天气黄色预警的通知》金防领办2016年59号，从2016年12月13日18时起解除重污染天气黄色预警，继续落实好不利气象条件下中度等级管控措施，停止拆迁和土石方作业，停止渣土车作业；2016年12月15日，郑州市金水区大气污染防治工作领导小组办公室下发《关于启动重污染天气黄色预警的通知》金防领办2016年61号，要求建筑施工工地停止室外施工作业，施工工地停止开挖、回填等土石方作业；2016年12月16日，郑州市人民政府办公厅下发《关于郑州市重污染天气黄色预警升级为红色预警的通知》郑政办明电（2016）400号，载明市政府决定自2016年12月16日12时将黄色预警升级为红色预警，要求自2016年12月17日0时起至22日期间建筑施工工地停止室外施工作业，施工工地停止开挖、回填等土石方作业；以上共计41天。12、2016年12月23日，郑州市城乡建设委员会发出《关于启动重污染天气黄色预警Ш级响应建筑扬尘污染减排措施的通知》，要求2016年12月23日16时至2016年12月26日24时期间，全市建筑施工工地停止室外施工作业，施工工地停止开挖、回填等土石方工作，共3天。2017年9月4日，原告诉至本院。审理中，被告称其向房地产管理部门申请了初始登记，但因为缺乏房屋测绘，导致材料不完备。房屋测绘是办理初始登记的必要条件，没有进行测绘是因为部分业主擅自移门所造成的无法进行实测。本院认为：原、被告自愿于2015年12月18日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应依约履行合同义务。原告依约向被告支付了购房款，被告应按合同约定于2016年12月31日前向原告交付涉案房屋，但双方合同签订后因大气污染问题政府要求停止施工，根据双方在合同中的约定，交房时间可顺延推迟91天，而被告于2017年6月3日方将涉案房屋交付给原告，并且所交付的房屋阳台不符合合同约定，已构成违约，应承担合同约定的违约责任。双方在合同中约定被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付给原告使用，逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。被告应向原告支付逾期交房违约金2828元（785615元×0.05‰×62天=2435元）和阳台维护费用3000元。现原告请求被告支付阳台维护费用2200元系原告对自身权利的放弃，并无不当，本院予以支持。原告主张的逾期交房违约金12800元，本院对其中的2435元予以支持。被告提交的证据不足以证明道路的施工影响涉案项目的建设，故被告主张市政公共道路及配套设施未按照约定时间完成导致被告延期交房，证据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告河南仁信置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱兆魁逾期交房违约金2435元；二、被告河南仁信置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱兆魁阳台维护费用2200元；三、驳回原告朱兆魁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195元，减半收取97.5元，由原告负担64.5元，被告负33元。本判决为终审判决。审判员  王盼盼二〇一七年十二月五日书记员  袁建伟