广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗番法石民初字第1032号原告：刘亚，身份证地址：广州市番禺区。委托代理人：陈得雄、曾伟民，是广东法纳川穹律师事务所律师。被告：伍健，身份证地址：湖南省新邵县。原告刘亚诉被告伍健房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘亚及其委托代理人陈得雄，被告伍健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘亚诉称：原、被告于2014年8月31日签订《租赁合同》，合同约定租赁期限从2014年9月4日起至2015年9月3日止，租金为每月4000元，履约保证金为8000元；承租方依时交纳租金及每月的管理费、电话费、燃气费、有线电视费、水电费等杂费；租赁期内，承租方如对房屋设施或家私电器故意或过失损坏应负责维修和恢复原状或赔偿经济损失。合同签订后，原告依约履行合同，向被告提供符合要求的房屋供被告使用，被告并未能依约履行付款义务，被告供拖欠原告2015年7月至8月房屋租金8000元、2015年4月至8月物业管理费1218.9元，2015年7月至8月电费1434.6元、2014年9月至2015年8月煤气费383.94元，并在未征得原告同意的前提下，私自在一面外墙及内墙墙体钻洞，造成墙体损坏，私自拆卸并损坏房屋内的一个大衣柜、一个电视柜、一个电脑桌、一张床、且无法复原，并破坏一台电冰箱、一台洗衣机、一个水龙头、一个马桶、两个门锁。原告曾多次打电话以及发信息给被告，向其催收租金，但是被告不予理会。2015年8月22日中午，原告两次与被告通电话，被告都含糊其辞。2015年8月23日晚，原告上门催款，发现屋内灯亮但敲门无人应答。原告不得不拨打110，警察敲门未果，小区物业管理工作人员数次打电话给被告，被告仍不接。在小区物业管理工作人员的见证下，原告请开锁师傅撬锁进屋，发现屋内一片狼藉，垃圾成堆，随后，原告陆续发现被告拖欠物业管理费、水电费、燃气费、拆卸破坏家具和家电及墙体。原告认为，双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告拒不支付租金、物业管理费、水电费、煤气费、蓄意破坏房屋墙体、损坏家具家电以及其他家居用品的行为已严重违反了合同约定和法律规定，其行为严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，诉请法院依法判令：1、判令被告支付拖欠原告2015年4月至8月的物业管理费1218.9元；2、判令被告支付原告2015年7月至8月拖欠的水电费988.04元；3、判令被告支付拖欠原告2014年9月至2015年8月拖欠的煤气费383.94元；4、判令被告支付原告拆坏的衣柜、电视柜、电脑桌、1.8×2.0米床，3000元；损坏的洗衣机、电冰箱，1000元；损坏的水龙头，130元；损坏的马桶，830元；损坏的墙体，1500元；损坏的热水器，100元；拆卸更换门锁费用700元，合计7260元；5、判令被告支付原告2015年7月至8月的房租8000元；6、本案诉讼费用由被告承担。7、判令被告支付迟延缴纳租金的违约金，暂计算至2015年11月19日共20240元（其中，2015年7月租金违约金从2015年7月1日起算，2015年8月租金违约金从2015年8月1日起算，从欠付之日起每日按欠缴金额的2%计算至实际交付之日止）。被告伍健辩称：1、原告刘亚针对本人租房期间，为安装网线破坏墙体而感到不满，提出需要赔偿，本人多次主动沟通，并提出愿意以不超过2000元的价格进行赔偿、或由本人修复墙体。原告刘亚不同意，态度恶劣，没有沟通解决问题的诚意，并提出需要上万的赔偿。本人认为关于墙体破坏修复一事已无法沟通，担心原告刘亚扣除本人8000元房屋保证金，故未对原告刘亚进行通知，自行离开租住屋。2、原告起诉本人拖欠物业管理费1218.9元、拖欠水电费988.04元、拖欠煤气费383.94元、拖欠房租8000元，总计金额10590.88元情况属实。但由于本人有支付租房保证金8000元，故原告应在追讨本人拖欠款项金额中减去保证金金额，故本人同意偿还拖欠原告的2590.88元。3、原告起诉本人拆除、损坏的家私，追讨金额为3000元，本人对追讨金额不服。同样参考原告出示的家私图片证据，在衣柜、电视柜、电脑桌及木床当中，其中存在拆除损坏的家私仅为部分家私的部分零件。本人认为原告完整家私的估价有限，部分零件的损坏，不需要花费3000元的金额来进行修复。本人愿意原告将家私放置相应的市场进行估值后，折算出相应损坏的部分零件所需成本后，再进行赔偿。若原告不愿接受估值，本人愿意赔偿300元部分零件损坏费用及300元家具安装费用，总计600元。4、原告起诉本人损坏洗衣机、电冰箱，追讨金额1000元，本人不服。本人在此之前租用原告住房并使用电冰箱及洗衣机，由于洗衣机、电冰箱使用年份久远，就多次出现洗衣机内部机械故障及电冰箱内部制冷系统故障，本人多次自行请人维修，并致电原告进行解决，原告均未到现场解决。现原告所出示的洗衣机故障图片证据，既无法证明洗衣机损坏，也无法证明洗衣机是由本人人为损坏。实际洗衣机的问题为内部排水问题，本人愿意请专业检测人员对其进行洗衣机进行检测，证明洗衣机排水问题并未人为可以造成，而是机械老化或其他原因造成。现原告所出示的电冰箱塑料柜门破洞图片证据，在本人租住期间，并未造成图片证据中的损坏。以上设备由于本人离开租房之后，与原告刘亚关系破裂，故无法进行取证，如需取证，本人请求法庭帮助。5、原告起诉本人损坏水龙头，追讨金额130元，本人不服。现原告所出示的水龙头损坏图片证据可见，水龙头是由于使用年份久远而造成的金属氧化过度产生的自行脱落，与本人无关。以上设备由于本人离开租房之后，与原告刘亚关系破裂，故无法进行取证，如需取证，本人请求法庭帮助。6、原告起诉本人损坏马桶，追讨金额830元，本人对追讨金额不服。马桶确实为本人人为损坏，但本人与原告刘亚对于马桶的估值存在争议，本人愿意赔偿刘亚300元维修费用或帮原告刘亚更换完好的马桶零部件。7、原告起诉本人损坏墙体，追讨金额1500元，本人对追讨金额不服。本人愿意赔偿刘亚600元修复费用或者帮原告刘亚修复墙体内部及表面部分。8、原告起诉本人损坏热水器，追讨金额100元，本人不服。本人在租住期间未发现热水器出现问题，原告刘亚也并未举证。以上设备由于本人离开租房之后，与原告刘亚关系破裂，故无法进行取证，如需取证，本人请求法庭帮助。9、原告起诉本人赔偿更换门锁费用700元，本人不服。本人在租住离开期间电话均可以接通，刘亚可以通知本人将钥匙给她，但刘亚并未提出要求，故本人不应该完全承担该费用。由于沟通是双方的事情，故本人愿意承担一半的责任，即350元。由于原告举证不足，并且追讨金额与本人认定赔偿金额存在严重差别，并且原告刘亚也并未提出有效的沟通，坚持要进行诉讼，故本人请求本案的诉讼费用由最终判决结果中双方承担责任比例进行承担。经审理查明：位于广州市番禺区洛浦街广州奥林匹克花园XX房的权属人是原告。2014年8月31日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定由被告向原告承租上述房屋。租期自2014年9月4日至2015年9月3日，免租期2014年9月1日至2014年9月3日。保证金8000元，租金每月4000元，结算方式为被告每一个月以现金或者银行转账方式向原告交付租赁，下期租金双方约定在_日前交付。在租赁期间，被告承担下列责任：1、依时交纳租赁租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费。被告逾期交付租金，每逾期一日，被告须按当月租金的2%向原告支付违约金。如被告逾期缴付租金或欠交管理费、水费超过十五日，则视被告违约，原告有权解除合同，收回该房产，没收保证金，且不作任何赔偿。2、租赁期间，未经原告书面同意，被告不得对房屋进行扩、加、改建或者转租、转让、分租或与他人互换房屋使用，并保证不改变房屋用途。与他人合作、联营等，应事前征得出租房书面同意，并按规定重新议定租金。如违反则视为被告自动放弃该房产使用权，本合同自动解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失，由被告负责赔偿。3、租赁期内，被告如对房屋设施或家私电器故意或过失损坏应负责维修和恢复原状或赔偿损失，被告不得损坏房屋结构，如需装修，经原告同意方可施工，租赁期届满，一切嵌装在房屋结构或墙壁内的设备和装修，被告一律不得拆走及人为破坏，原告不予补偿。4、租赁期满且原告要求收回该房屋或解除合同之日，该交回房产及其设备给原告；如需继续承租该房产，应提前壹个月与原告协商，双方另订合同。同时，该合同还约定了其他事宜。2014年9月12日，双方签订家私电器清单。后被告向原告交付保证金8000元，原告将诉涉房屋交付给被告使用。合同期届前，被告未与原告进行交接手续就搬离。原告主张被告拖欠相关了物业管理费、水电费、煤气费、房租，并损坏了涉诉屋内的相关家私电器，遂诉至本院。在庭审过程中，双方确认诉涉租赁合同已终止。双方确认被告尚拖欠涉诉房屋2015年4至8月物业管理费1218.9元、2015年7至8月电费988.04元、2014年9月至2015年8月煤气383.94元、2015年7至8月房租8000元。同时，被告确认损坏了诉涉房屋的家私电器，原、被告双方就原告诉请的第四项即原告要求被告支付拆坏的衣柜、电视柜、电脑桌、1.8×2.0米床，损坏的洗衣机、电冰箱，损坏的水龙头，损坏的马桶，损坏的墙体，损坏的热水器，拆卸更换门锁等的损害赔偿，达成了一致的意见，即由被告向原告赔偿4500元。关于原告主张的要求被告支付2015年7至8月的房租8000元及以每月租金4000元的标准，分别从2015年7月1日及2015年8月1日起按每日2%的标准计付违约金至清偿之日止的诉请。对于拖欠2015年7至8月房租共8000元，被告并无异议，但其抗辩称该部分租金应直接从保证金中扣除，对此，原告不予认可。原告主张双方曾口头约定缴纳租金的时间为每月10日前，对此，被告不予认可，且认为缴纳租金的时间并没有具体约定。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》合法有效，双方存在租赁合同关系，双方应按照合同享有权利和履行义务。原告依约将诉涉房屋交付被告使用，被告亦应按时交付租金并合理使用诉涉房屋。因被告确认拖欠2015年4月至8月的物业管理费1218.9元、2015年7月至8月水电费988.04元、2014年9月至2015年8月的煤气费383.94元，原告主张被告支付上述费用，合法有据，本院予以支持。同时，被告确认对原告房屋内家私家电造成损害，双方一致同意由被告向原告赔偿4500元，此为双方真实意思表示，本院亦予以支持。诉涉合同中约定的保证金为合同履约保证金，以保证被告完全履行合同，若被告完全履行诉涉合同的则由原告如数退回。本案中，双方在《租赁合同》约定若被告存在逾期缴付租金或欠交管理费、水电费超过15日的，视为被告违约，原告有权解除合同，收回房产，没收保证金。因被告确实存在超过15日未缴纳上述费用的情况，原告没收保证金8000元并无不妥。同时，被告尚欠2015年7月至8月房租8000元，故被告仍应向原告支付上述房租8000元。关于违约金问题，因合同约定被告逾期缴付租金的，每逾期一日，被告应按照当月租金的2%向原告支付违约金。因双方就每月交付租金的时间并无进行约定，因此，根据交易惯例及生活常理，本院酌情将违约金的起算时间调整为当月15日，同时，因合同约定的每日2%的违约金标准过高，且原告亦未提供证据证明被告逾期缴付租金对其造成的损失，故本院将违约金标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率标准，因此，被告应以4000元为本金，分别自2015年7月16日及2015年8月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计付违约金，对原告主张的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告伍健于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘亚支付2015年4月至8月的物业管理费1218.9元、2015年7月至8月水电费988.04元、2014年9月至2015年8月煤气费383.94元，合共2590.88元；二、被告伍健于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘亚支付赔偿款4500元；三、被告伍健于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘亚支付2015年7月至8月的租金8000元及违约金（以每月应付租金4000元为本金，分别自2015年7月16日及2015年8月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计付至本判决确定的清偿之日止，以4000元为限）；四、驳回原告刘亚其余的诉讼请求。案件诉讼费752元，由被告伍健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  黎碧云人民陪审员  彭 雄人民陪审员  麦绮旋二〇一五年十二月二十一日书 记 员  陈 瀚