河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫16民终5594号上诉人（原审被告）：河南德尚置业有限公司，住所地：沈丘县北城新区，组织机构代码：565129450。法定代表人：蒋书亭，公司董事长。委托诉讼代理人：梁伟，河南裕恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫国华，男，1982年7月2日生，汉族，住沈丘县。被上诉人（原审原告）：范全成，男，1984年3月23日生，汉族，住沈丘县。被上诉人（原审原告）：范纯一，女，1995年7月7日生，汉族，住郑州市金水区。被上诉人（原审原告）：宁宁，男，1983年12月22日生，汉族，住沈丘县。上列四被上诉人共同委托诉讼代理人：张新士、王耿臣，河南千字文律师事务所律师。第三人：范守相，男，1973年8月11日生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：杨志强，河南顺宇律师事务所律师。上诉人河南德尚置业有限公司因与被上诉人闫国华、范全成、范纯一、宁宁，第三人范守相房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省沈丘县人民法院（2017）豫1624民初1895号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年12月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河南德尚置业有限公司委托诉讼代理人梁伟，被上诉人闫国华、范全成、范纯一、宁宁共同委托诉讼代理人张新士、王耿臣，第三人范守相委托诉讼代理人杨志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南德尚置业有限公司的上诉请求，1.依法撤销(2017)豫1624民初1895号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，证据不足，程序违法。一、本案不属于必要的共同诉讼，一审程序违法。被上诉人分别持有商品房买卖合同，是各自合同的当事人，各自具有独立诉讼主体地位，本案不属于必要共同诉讼的范畴。二、商品房买卖合同即便成立，但被上诉人未向上诉人支付购房款项。首先，商品房买卖合同没有签订日期，也没有约定交款时间或日期，且没有法定代表人或委托代理人签字或签章，依照交易习惯，房屋买卖合同上应当记载签订日期，且需要上诉人公司法定代表人或者委托代理人的签字或签章才能生效。实际情况是第三人范守相与被上诉人系老乡，且关系较熟悉，第三人安排公司人员先给其出具收据由其保管，等四被上诉人将房款支付上诉人公司之后，第三人再把收据交给被上诉人，然而在上诉人未收到购房款的情况下第三人却将收据交付被上诉人。其次，按照商业交易习惯，被上诉人须向法庭提交其向公司汇款的银行流水或者支付凭证。凡是向上诉人公司支付购房款的业主，已经更换了正规的发票，被上诉人未提供发票，说明上诉人公司未实际收到被上诉人支付的房款。再次，被上诉人出具的证据中收款收据的时间是2013年7月26日，而法院调取的李保华与范守相、王群杰之间的资金往来是2012年12月份，早于收据7个月之久，如果上诉人公司收到了相关房款，会立即给被上诉人出具牧据，无需等7个月再出具，并且所出具的资金往来与本案无关，数额也与购房款不一致，与本案不具有关联性。三、一审判决认定第三人的贴现行为具有违法性，该款项与上诉人无关。一审判决认定被上诉人将4张金额380万元的银行承兑汇票交付给第三人范守相，范守相通过李保华将该4张银行汇票予以贴现。上述说法存在如下错误：第一、李保华作为自然人不能成为贴现的主体。法院调取的该案资金来往证据显示案外自然人向李保华汇过款项，李保华向第三人汇过款项。而被上诉人及第三人代理人说明的是将4张汇票卖给案外人，按其所称实属倒卖银行承兑汇票，是扰乱金融市场的违法行为，扰乱金融市场的违法行为依法不应受到法律保护。第二、收取银行承兑汇票案外人及李保华均未到庭，也未有书面证词，未有证据证明银行承兑汇票金额与被上诉人之间的关系，未有证据证明被上诉人对银行承兑汇票金额享有权利。第三、一审认定的银行承兑汇票均为复印件，该汇票是否客观存在，银行承兑汇票的来源及去处均未查明，仅仅依据被上诉人提供的复印件认定，且银行承兑汇票上并未记载被上诉人为权利人。第四、一审认定的银行承兑金额为380万元，认定进行所谓贴现，贴现后的金额肯定与票据记载金额不一致，贴现后的金额在未确定的情况下直接认定380万元完全错误。第五、一审认定第三人收取被上诉人款项380万元的行为属于职务行为错误。第三人原来虽是上诉人公司股东，但其还有一个自然人身份，以自然人身份所从事的行为属个人行为，个人行为与公司无关，不能认定为职务行为。就本案而言范守相并未向上诉人汇入涉案房屋的款项，李保华与范守相、王群杰之间的资金往来是2012年12月份，若李保华汇至第三人账户上的款项系本案房屋的购房款，上诉人当时就应当出具收据。实际上被上诉人出具的收款收据的时间是时隔7个月之后的2013年7月26日，且李保华汇至第三人账户上的款项与上诉人出具收据金额不一致，充分证明上诉人出具收款与李保华向范守相汇款之间不具有关联性。第六、一审认定第三人收取被上诉人款项380万元的行为属于职务行为，又认定四被上诉人购房款金额共3182490元，二者相差617510元。未涉及的差额资金617510元收取人同样是第三人，当然有第三人偿还，故此证明第三天收取被上诉人380万元行为实属个人行为。第七、商品房买卖合同的总购房款金额共计3182490元，与一审判决认定上诉人支付的四张商业银行汇票金额相矛盾，总购房款金额共计为3182490元，只需一张300万元和30万元商业银行汇票即可，何须四张总金额为380万元的商业银行汇票。第八、仅凭第三人在上述银行承兑汇票复印件的签名不能证明该汇票与上诉人有关，第三人在汇票上的签名是其个人行为，并不能证明与上诉人之间的关系，承兑汇票的来源及资金去向被上诉人并未向法庭提供，法庭也并未查明。第九、本案先前经历过一次诉讼，在上次诉讼开庭前被上诉人并未提交4张承兑汇票，庭审结束法庭责成被上诉人提交相关证据后被上诉人才提交上述承兑汇票，充分证明被上诉人的4张承兑汇票是临时凑合的证据，被上诉人对该承兑汇票不具有权利，与本案被上诉人不具有关联性，同时又证明第三人在4张承兑汇票上的签名是为应付本次诉讼后来所添加。据此证明第三人范守相若收取四被上诉人380万元行为客观存在，实属个人行为，与上诉人无关。综上，由于该合同上面没有法定代表人的签名以及印章，也没有委托代理人的签名，该商品房买卖合同存在重大瑕疵，合同的签订不是上诉人的真实意思表示，被上诉人也未依照合同向公司支付购房款。恳请二审法院将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。闫国华、范全成、范纯一、宁宁辩称，一、涉案《商品房买卖合同》依法有效，被上诉人已经履行了支付房款义务。1、2012年12月，被上诉人共同向上诉人的时任经理提出购买四套复式住宅及配套车库，第三人告知具体价格尚未确定，让被上诉人先预付房款，待价格确定后可给予优惠。随后，被上诉人共同将380万元承兑汇票交付给第三人。后双方于2013年7月26日在上诉人的销售部就四套复式住宅签订了《商品房买卖合同》，且上诉人向被上诉人出具了房款收据。配套车库因未确定价格，亦未签订书面合同。2、涉案《商品房买卖合同》的主要内容完备，至于是否有法人或代理人签字，是否有落款日期，不是合同生效的必备要件，也不影响合同的效力。且涉案的《商品房买卖合同》是上诉人提供的格式合同，合同内容也是上诉人的工作人员填写，其是否填写完整是上诉人责任。上诉人以自己未尽到职责来作为否定合同效力的依据，显然不能成立。3、被上诉人向第三人交付380万元承兑汇票的事实，有承兑汇票的信息资料，有一审法院调取的第三人通过他人进行贴现取得现金的事实证据，且第三人对收到承兑汇票并贴现的事实予以确认。所以，被上诉人预付380万元购房款的事实清楚、证据充分。至于第三人收到承兑汇票后找他人贴现是否适当，这是上诉人的管理问题，不是否定被上诉人预付房款的依据。4、第三人作为股东及时任经理收取被上诉人的预付房款后，公司于2013年7月26日与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，并出具了房款收据。这足以证明上诉人对其经理收款行为的认可，对被上诉人已支付房款事实的确认。且被上诉人根据第三人当时的身份，充分的相信第三人的行为系职务行为。上诉人作为房产开发公司，在确认收到购房款后才向购房人出具房款收据是其最基本的交易规则。上诉人辩解称，其是按照第三人的安排先出具的房款收据，显然不符合其经营规则。二、被上诉人共同起诉上诉人不违反法定程序。1、被上诉人虽然是分别签订的《商品房买卖合同》，但四人是共同向上诉人协商的购房事宜，共同向上诉人预付的购房款，存在共同的购房行为，且共同起诉有利于查清案件事实。这与四人分别单独购房，单独支付房款存在本质区别。所以，一审法院受理四人的起诉并无不当。2、被上诉人在答辩及举证期限内未对上诉人的起诉提出异议，只是在开庭审理时中才提出。且被上诉人诉请的主要是上诉人的交房及颁证行为，不涉及财产标的，也不涉及诉讼费多少的问题。因此，上诉人主张于节约诉讼资源相悖，不能成立。一审判决认定事实清楚，判决结果合法有据，请予以维持。至于上诉人与第三人之间账务事宜是其公司的内部问题，其公司的内部问题不应当影响到购房人的权益。范守相述称，一审判决认定事实清楚，程序合法，应当驳回上诉，维持原判。范守相时任上诉人的股东和总经理，主持该公司当时的全面工作，本案所涉及的建设工程项目包括向有关职能部门申报材料和办理登记等都是范守相所经办的，其在合同上签字的行为系代表公司履行的职务行为。范守相收取合同款项后将该款全部用于公司业务，也是履行的职务行为。该房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，上诉人收取购房款为被上诉人出具了收据，说明被上诉人已经履行了该合同，上诉人公司应按合同约定履行交付房屋的义务。闫国华、范全成、范纯一、宁宁向一审法院起诉请求，1.依法判令河南德尚置业有限公司将位于沈丘县行政新区的和谐2号院7号楼402/502交付给闫国华、8号楼202/306交付给范全成、12号楼204/304交付给范纯一、404/504号商品房交付给宁宁；2.依法判令河南德尚置业有限公司履行协助为闫国华、范全成、范纯一、宁宁办理上述商品房房屋所有权证书的义务；3.依法判令河南德尚置业有限公司支付自2014年6月1日起至实际交付房屋之日止的违约金（按同期银行贷款利率计算）；4.由河南德尚置业有限公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实，2012年12月，闫国华、范全成、范纯一、宁宁欲购买河南德尚置业有限公司开发的和谐小区2号院的商品房，与时任河南德尚置业有限公司经理的第三人范守相经过协商，将4张承兑汇票共计380万元（出票日期：2012年11月5日、付款行：晋城银行太原分行、票号：3130005221747501、金额300万元；出票日期：2012年10月10日、付款行：建行天津塘沽分行营业部、票号：1050005420025207、金额30万元；出票日期：2012年11月23日、付款行：上海浦发银行西安分行营业部、票号：3100006122292117、金额40万元；出票日期：2012年10月18日、付款行：兴业银行郑州分行、票号：3090005325395358、金额10万元）交付给范守相作为预付房款，范守相通过李保华将该四张汇票予以贴现。2013年7月26日，河南德尚置业有限公司与闫国华、范全成、范纯一、宁宁签订商品房买卖合同。其中，闫国华购买河南德尚置业有限公司开发的和谐小区2号院7号楼西单元402/502号房，建筑面积300.76平方米，单价2835.9元，总价款为852924元，河南德尚置业有限公司为闫国华出具了收据；范全成购买河南德尚置业有限公司开发的和谐小区2号院8号楼西单元202/306号房，建筑面积310.11平方米，单价2700元，总价款为837297元，河南德尚置业有限公司为范全成出具了收据；范纯一购买河南德尚置业有限公司开发的和谐小区2号院12号楼东单元204/304号房，建筑面积244.5平方米，单价2700元，总价款为660150元，河南德尚置业有限公司为范纯一出具了收据；宁宁购买河南德尚置业有限公司开发的和谐小区2号院12号楼东单元404/504号房，建筑面积292.97平方米，单价2840.29元，总价款为832119元，河南德尚置业有限公司为宁宁出具了收据。以上四份合同均约定河南德尚置业有限公司应当在2014年5月31日前将商品房交付给闫国华、范全成、范纯一、宁宁。2014年5月31日，合同约定的交房期限过后，河南德尚置业有限公司没有按照约定履行交房义务。闫国华、范全成、范纯一、宁宁提起诉讼。第三人范守相系河南德尚置业有限公司股东，于2014年10月23日被免去公司经理职务，并退出河南德尚置业有限公司。一审法院认为，闫国华、范全成、范纯一、宁宁与河南德尚置业有限公司签订的4份商品房买卖合同，是双方的真实意思的表示，并不违反法律规定，该合同合法有效。双方均应按照合同履行义务并享受权利。闫国华、范全成、范纯一、宁宁将380万元的购房预付款交给了时任河南德尚置业有限公司经理的第三人范守相，河南德尚置业有限公司亦与闫国华、范全成、范纯一、宁宁签订了商品房买卖合同并出具收款收据，至2014年5月31日起就应享有所购房屋的所有权和使用权。河南德尚置业有限公司辩称，并未收到闫国华、范全成、范纯一、宁宁的购房款。第三人范守相在收取闫国华、范全成、范纯一、宁宁的房屋预付款后，河南德尚置业有限公司与闫国华、范全成、范纯一、宁宁签订合同并出具收据，应是对第三人范守相收取闫国华、范全成、范纯一、宁宁全部购房款的确认，范守相的行为应当认定为职务行为，其收取闫国华、范全成、范纯一、宁宁的款项后，如何支配系公司内部管理问题，其行为产生的法律后果应由河南德尚置业有限公司承担。河南德尚置业有限公司应当按照合同约定履行交房义务，其在交房期限过后没有履行交房义务，属违约行为，给闫国华、范全成、范纯一、宁宁造成了损失，应当承担全部责任。河南德尚置业有限公司应继续履行合同，并支付闫国华、范全成、范纯一、宁宁违约金或赔偿损失，由于双方之间没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，且闫国华、范全成、范纯一、宁宁没有提供相关证据证明其损失，对闫国华、范全成、范纯一、宁宁的要求河南德尚置业有限公司支付违约金的请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决：一、河南德尚置业有限公司于判决生效之日起十日内将其开发的位于沈丘县行政新区和谐2号院7号楼402/502交付给闫国华、8号楼202/306交付给范全成、12号楼204/304交付给范纯一、404/504号商品房交付给宁宁；二、河南德尚置业有限公司在交付上述房屋后，履行协助为闫国华、范全成、范纯一、宁宁办理上述商品房房屋所有权证书。三、驳回闫国华、范全成、范纯一、宁宁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4641元，财产保全费5000元，共计9641元，由河南德尚置业有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：各方对对方提供的证据真实性均没有异议，本院对各方提交的证据的真实性予以认定，河南德尚置业有限公司提交的另案民事裁定书及庭审笔录达不到其证明目的，其以闫国华、范全成、范纯一、宁宁四人未在另案中出示案涉汇票为由否认案涉汇票的关联性无法律依据。闫国华、范全成、范纯一、宁宁提交的相关河南德尚置业有限公司登记档案资料清楚的显示范守相于2010年11月11日被任命为公司经理，上述证据与一审中河南德尚置业有限公司于2014年10月23日出具的免职书及股东会决议相互印证，能够证明案涉商品房买卖期间范守相是河南德尚置业有限公司股东，同时任公司经理。本院查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方签字或盖章时合同成立；第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。闫国华、范全成、范纯一、宁宁提交的商品房买卖合同上有河南德尚置业有限公司的合同专用章。案涉商品房买卖合同并未约定合同必须经法定代表人或代理人签字并加盖公司印章方可生效。故河南德尚置业有限公司仅以合同没有签订日期和法定代表人签字为由否定合同效力的理由不能成立。闫国华、范全成、范纯一、宁宁持有的收据上有四位交款人的姓名、河南德尚置业有限公司收据专用章及公司员工的签名。河南德尚置业有限公司对上述收据的真实性无异议。时任河南德尚置业有限公司经理的范守相自认其收到闫国华、范全成、范纯一、宁宁四人交纳的购房款并用于公司业务，结合一审法院依法调取案涉汇票的相关证据，闫国华、范全成、范纯一、宁宁依据上述商品房买卖合同及收据要求河南德尚置业有限公司履行合同的诉讼请求，依法应予支持。河南德尚置业有限公司否认收到闫国华、范全成、范纯一、宁宁交纳的购房款，否认四人对案涉汇票享有权利，河南德尚置业有限公司同时认为范守相收取案涉汇票并变现系范守相个人行为，与公司无关。河南德尚置业有限公司对其上述主张应提供证据加以证明，河南德尚置业有限公司未提供充分证据证明其主张，且上述主张与公司向闫国华、范全成、范纯一、宁宁出具的收据及时任公司经理范守相关于案涉购房款的陈述相矛盾，本院不予支持。关于范守相汇票变现行为是否违法非本案审理的范围。虽然河南德尚置业有限公司分别与闫国华、范全成、范纯一、宁宁四人签订购房合同并分别向四人出具收据，但是闫国华、范全成、范纯一、宁宁四人以案涉汇票共同向河南德尚置业有限公司支付购房款，其四人对案涉汇票记载的款项享有共同的权利和义务，四人存在共同购房行为。故一审审理闫国华、范全成、范纯一、宁宁四人的起诉并无不当。综上所述，河南德尚置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4641元，由上诉人河南德尚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张述涛审判员  王红飞审判员  方贝贝二〇一七年十二月二十一日书记员  魏 婷