昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昌中民一终字第1096号上诉人（原审原告）：熊祉，男，汉族，1975年2月19日出生。委托代理人：戴莉华，新疆德洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新疆方达房地产开发有限公司。法定代表人：黄志方，该公司董事长。委托代理人：王瑞俊，该公司法律顾问。上诉人熊祉因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服昌吉回族自治州阜康市人民法院（2014）阜民初字第1212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月21日受理后依法组成合议庭，并于2015年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人熊祉及其委托代理人戴莉华，被上诉人新疆方达房地产开发有限公司（以下简称“方达公司”）的委托代理人王瑞俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年-2010年，被告新疆方达房地产开发有限公司经审批对阜康市城关镇四十户村进行棚户区改造。2010年1月27日，原、被告签订房屋拆迁补偿安置协议书，约定由被告征收拆迁原告的住宅一栋，面积979平方米，置换方式按照宅基地上的面积2：1比例置换489.5㎡新房，拆迁协议载明，甲方（被告）给予乙方（原告）预计4套住房，住房建筑面积为360㎡，其中一期约180㎡，二期为180㎡（交完），合同同时约定：“置换相邻门面房两套均为一层约120㎡（原址附近）”；甲方向每户每月支付过渡安置费400元，有效交房时间为300日；（甲方交付房屋时间）每延误一天，支付违约金500元，如再超过二个月甲方承担按房屋价值20%的损失费；如出现同一拆迁范围内其他拆迁户不同意拆迁或搬迁延迟造成建设延迟，政府有关政策出现重大调整造成延误，乙方同意甲方逾期交房，逾期安置费照付。被告与片区部分拆迁户签订合同后，棚户区改造区域内尚有12户居民因对市政府拆迁补偿标准有异议，拒绝搬迁。2013年4月15日，被告经阜康市住房和城乡建设局许可，进行施工，当年开发的一期1、2、3、6号楼完工，其中1号楼为高层，2、3号楼为多层，6号楼作为廉租房主要由政府回购。一期完工后，各拆迁户陆续依合同领取钥匙入住，原告亦于2014年3月11日领取1号楼4单元501室面积为116.12㎡的安置楼房并办理入住。被告开发的4号楼为商业楼，5号楼为住宅楼，因该二栋建筑下水等均需通过拒绝搬迁居民区域，故该二栋楼房虽完成主体，质监部门至今未给被告办理手续。另，尽管双方合同约定每户每月过渡安置费为400元，被告实际对原告系按三户计算，按照800元／月标准每月实际发放过渡安置费2400元直至2013年12月。2014年5月7日，被告针对置换门面房的15户拆迁户（包括原告方）进行协商达成逾期交付门面房补偿协议，原告熊祉于2014年9月5日领取逾期交付门面房补偿款10000元。原审法院认为：合同当事人中违约方应依照约定或法定，对守约方承担违约责任，本案原、被告在合同中明确约定了被告方违约责任：（交付房屋时间）每延误一天，支付违约金500元，如再超过二个月甲方承担按房屋价值20%的损失费。但是，根据本案查明事实，被告新疆方达房地产开发有限公司在履行合同过程中并无明显违约，理由如下：1、棚户区改造是政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而进行的民生工程，具有极强的政策性。被告方提供证据证明，其之所以延迟至2013年4月15日开工，系因直至2013年才获得阜康市住房和城乡建设局许可进行施工，该逾期开工的行为不能归咎于被告，而且，原、被告亦在合同中明确，“政府有关政策造成延误，乙方同意甲方逾期交房”。2、被告所进行工程虽分一、二期，但该工程系系统工程，不能分割孤立对待，原、被告在合同中明确“如出现同一拆迁范围内其他拆迁户不同意拆迁或搬迁延迟造成建设延迟，同意甲方逾期交房”，原告虽认可有拆迁户拒绝搬迁实施，但其坚持该部分拆迁户不影响被告一期施工，该种观点显然系将合同权利义务主观分割，破坏了合同的完整性。3、被告在2013年一期1、2、3、6号楼完工后，应当依据约定向原告交付安置楼房，原告于2014年3月11日领取1号楼4单元501室面积为116.12㎡的安置楼房并办理入住；2014年5月7日，被告与置换门面房的15户拆迁户进行协商达成逾期交付门面房补偿协议，原告熊祉于2014年9月5日领取逾期交付门面房补偿款10000元。原告以上行为显示，不能视为其放弃了要求被告承担违约责任的权利。原告熊祉要求被告承担违约责任，支付违约金30000元、赔偿损失360000元，实质均为主张违约责任，被告履行合同不符合约定，应当承担违约责任，对原告主张的违约责任，支持违约金30000元。根据双方合同约定，过渡安置费系在原告依约定搬出原被拆迁房屋之后、领取安置楼房入住之前被告向原告给付的临时安置补助。本案原、被告在合同中约定每户每月过渡安置费为400元，但被告实际对原告系按三户计算，按照800元／月标准每月实际发放过渡安置费2400元，被告的实际给付行为及原告的受领行为应视为双方对过渡安置费的一致变更，被告应按照2400元／月的标准向原告支付过渡安置费。2014年3月11日，原告领取1号楼4单元501室面积为116.12㎡的安置楼房并办理入住，至此，原告熊祉获得安置，被告发放过渡安置费的义务亦应予终止。对原告要求临时安置费19200元的诉讼请求，支持6000元（被告已按照2400元／月标准每月发放至2013年12月，至2014年3月11日，被告未支付过渡安置费为2400元／月×2.5月=6000元）。法律上或者事实上不能履行的，当事人一方不得要求履行。经审理查明，原告父亲所要求的高层安置楼房三套、以及“相邻门面房两套均为一层约120㎡（原址附近）”，均因为行政审批、质量验收等程序尚未完成，无法交付。在此情形下，对原告关于“交付住宅楼三套、门面房两套”的诉讼请求，不予支持。原告可在交付条件成就时，与被告按约履行，或另案提起诉讼，解决纠纷。遂判决：一、被告新疆方达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告熊祉支付过渡安置费6000元；二、被告新疆方达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告熊祉支付主违约金30000元；三、驳回原告熊祉其他诉讼请求。宣判后，上诉人熊祉对阜康市人民法院作出的上述判决不服，向本院提起上诉称：双方签订的《拆迁补偿安置协议书》第十三条明确约定，“甲方工程开工后有效工期300日交新房给乙方，每延误一天，支付违约金人民币500元给乙方，如再超过二个月甲方承担按照房屋价值20%的损失费。”同时，原审法院也确认被上诉人存在逾期交房的违约行为。另根据《合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，上诉人要求按照房屋价值20%计算损失费36万元有事实依据和法律依据。故原审法院驳回被上诉人赔偿其房屋价值20%的损失是错误的，综上，请求二审法院改判被上诉人于二审判决生效之日起五日内向上诉人熊祉支付损失360000元。被上诉人方达公司答辩称：一审判决正确，双方签订的拆迁安置补偿协议没有明确约定交房时间，我公司的工程项目是按照政府要求，我公司在履行拆迁补偿协议中不存在违约行为。2、双方的协议中明确约定特殊情况下逾期交房的规定，本案与协议约定的第一条第二条规定情况相符。因此，本案是由于政策调整导致12户拆迁户无法达成拆迁协议造成我公司不能按期交房的局面。3、我公司已经按时向上诉人发放的拆迁安置补偿费。综上请求法庭查明事实，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审期间，被上诉人方达公司提交如下证据：1、2012年10月19日、2012年11月19日、2011年12月26日拆迁补偿领款单3份，欲证实：上诉人父亲代上诉人从被上诉人公司领取了拆迁补偿款共30000元。经质证，上诉人熊祉对2012年10月19日、2012年11月19日拆迁补偿领款单的真实性、关联性认可；对2011年12月26日领款单的真实性不认可，因为不是原件，领款单上熊祉的签名是本人的笔迹，但是记不清是否领过这笔款。鉴于上诉人对2012年10月19日、2012年11月19日拆迁补偿领款单的真实性均予以认可，而2011年12月26日领款单虽是复印件，但熊祉的签名是本人的笔迹，故本院对上述证据的真实性予以确认。2、2014年1月24日公告一份，欲证实：被上诉人公司于2014年1月24日通过公告形式通知拆迁户办理交房手续。经质证，上诉人对上述证据的真实性和关联性均不认可，公告不能证明通知到了拆迁户熊祉或其父亲。鉴于被上诉人提交的证据系复印件，上诉人也不予认可，故本院对上述证据的真实性不予确认。3、2015年11月，阜康市博峰街办事处对12户拆迁情况的证明一份；2015年2月4日阜康市建设工程质量监督站出具的证明一份；阜政发（2010）52号阜康市人民政府文件一份，欲证实：延期交房是政府行为，被上诉人不应承担违约责任。经质证，上诉人对上述证据的真实性予以认可，但不认可证明中涉及熊祉安置楼号和楼层的内容。本院对上述证据的真实性予以确认。上诉人熊祉在二审期间未提交新证据。经二审审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。二审另查明：被上诉人方达公司开发位于阜康市团结东路北侧、新村北路西侧的棚户区改造项目“东方花园”住宅小区工程1#、2#、3#、4#、5#、6#楼，先于2012年12月施工建设了一期1#、2#、3#、6#楼，2013年完工；于2013年4月15日施工建设了二期4#、5#楼（开工日期2013年4月15日，竣工日期2014年8月15日）。被上诉人方达公司于2014年3月11日向上诉人熊祉交付诉争小区一期1号楼4单元501室116.12平方米的高层住宅一套，于2015年2月交付一期2号和3号楼中间的7号门面房131平方米（一、二层），于2015年5月交付二期5号楼1单元301、501、701室各84.8平方米的高层住宅共三套。本院认为：双方均认可双方当事人于2010年1月27日签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，被上诉人方达公司在房屋交付前，按照800元／月标准每月实际发放过渡安置费2400元直至2013年12月，被上诉人方达公司于2014年3月11日向上诉人熊祉交付1号楼4单元501室面积为116.12㎡的高层住宅一套。后由于拆迁户迟延搬迁，诉争小区二期于2013年4月15日才开工建设，故双方于2014年5月协商达成逾期交付门面房补偿协议，上诉人熊祉于2014年9月5日领取逾期交付门面房补偿款10000元。被上诉人方达公司于2015年2月向上诉人熊祉交付一期2号和3号楼中间的7号门面房131平方米（一、二层），于2015年5月交付二期5号楼1单元301、501、701室各84.8平方米的高层住宅共三套，本院对双方均无异议的事实予以确认。关于上诉人请求被上诉人按照房屋价值20%计算支付损失费360000元的问题。上诉人熊祉认为被上诉人方达公司逾期交付房屋，按照合同约定应当按照房屋价值20%计算，赔偿损失360000元。被上诉人方达公司认为其合同履行过程中因政府政策的原因逾期交付交房，不存在违约行为。双方签订的《拆迁补偿安置协议书》第十三条第（2）项约定：“甲方的违约责任：甲方工程开工后有效工期300日交新房给乙方，每延误一天，支付违约金人民币500元，如再超过二个月甲方承担按房屋价值20%的损失费。”从上述合同约定看，同时约定了违约金和赔偿损失的条款。由于赔偿损失与支付违约金，二者都是承担违约责任的主要形式。赔偿损失主要是一种补偿性的责任形式。而违约金则具有补偿和惩罚双重属性。如果支付违约金不足以补偿受害人所遭受的损失，债务人还要承担赔偿损失的责任以弥补遭到损失的不足部分。本案中，上诉人熊祉在一、二审期间并未就被上诉人方达公司逾期交付房屋给其造成的实际损失及数额提供证据，被上诉人逾期交房给上诉人造成的损失主要是租金损失，原审法院综合考虑被上诉人方达公司逾期交付房屋的期间，当地房屋租赁现状和涉案房屋具体位置，同地段同类房屋租金标准等因素，支持上诉人熊祉主张的违约金30000元，加上被上诉人方达公司于2014年9月5日向上诉人熊祉支付逾期交付门面房补偿款10000元，上述款项足以弥补被上诉人方达公司逾期交付房屋给其造成的实际损失。由于上诉人熊祉未提交证据证实上述款项不足以弥补其实际损失，故对于上诉人熊祉要求被上诉人方达公司按照房屋价值20%计算支付损失费360000元的上诉请求不予支持。综上，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7518元，由上诉人熊祉负担。本判决为终审判决。审 判 长  周美蓉代理审判员  李岳朋代理审判员  杨 敏二〇一五年十二月二十九日书 记 员  蒲婷婷