河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0311民初4669号原告：程玉芸，女，1971年9月17日生，汉族，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人:杜鹏,河南洛太律师事务所律。特别授权。委托诉讼代理人:裴杰,河南洛太律师事务所实习律师。一般代理。被告:李沂，女，1959年11月23日生，汉族，住洛阳市涧西区。被告：郑晓明，男，1958年1月1日生，汉族，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人:魏海涛,河南经源律师事务所律师。一般代理。原告程玉芸诉被告李沂、郑晓明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月14日受理后，依法适用简易程序于2017年11月7日公开开庭进行了审理，原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程玉芸向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告配合原告办理购买洛阳市洛龙区××）468号1幢1-××号房产（洛房权证市字第××号）及地下停车位（双瑞滨河花园A区130#）的公积金贷款手续；2、请求法院判令被告在30日内给原告办理位于洛阳市洛龙区××）468号1幢1-××号房产（洛房权证市字第××号）及地下停车位（双瑞滨河花园A区130#）的过户手续。3、请求法院判令被告赔偿原告因延期过户导致原告的经济损失19116元（从2017年4月13日到过户日房租按每月3000元、物业费和车位管理费每月186元计算，暂时计算6个月，最终以实际过户日为准）。4、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2017年1月初，原告得知被告有出售位于洛龙区××）468号1幢1-××号房产及地下车位的意愿，便通过在中船重工725研究所工作的朋友联系到被告，后经协商原被告双方约定该套房屋包括车位总价108万元，并且被告承担办理车位证办证费等费用。1月14日，原告向被告支付了2万元定金,1月31日被告向原告邮箱发送了包含房屋及车位信息和房屋价格的房屋转卖合同，随后原告共向被告支付了首付款68万元，并约定剩余40万元通过公积金贷款的方式支付。2月21日，原被告双方为办理公积金贷款及少缴纳税费签订了合同号为CS00040686的房产买卖合同，该合同约定房屋总价为80万元。3月9日，原告交纳了契税、印花税、个人所得税，并根据完税凭证在建行涧西支行签署了资金监管协议，被告同时向原告出具了委托原告办理与房屋有关的一切手续的委托书。3月10日原告向公积金中心递交了公积金贷款的资料，3月14日，被告将房屋钥匙、商品房预售合同、交房手续、车位通知单、物业管理协议、商品住宅质量、使用说明书等交给了原告。4月12日，在公积金贷款中心工作人员勘察完房屋通知第二天面签的情况下，由于洛阳市场房价出现上涨被告提出了房屋涨价的要求，随后拒绝配合原告办理公积金贷款手续，并单方通知物业停止为原告办理房屋装修手续。被告的单方违约行为，导致原告的利益受到了侵害，现原告依法提起诉讼，请求人民法院依法判决，以支持原告的合法权益和全部诉讼请求。被告李沂、郑晓明共同辩称：一、事实情况。2016年12月我（李沂）接到原告的电话，说要买我在滨河花园A1-1-1402的房子，我问她怎么知道我要卖房子，她说通过中介去看过房子，然后通过认识我单位的熟人要到我的电话，并说不通过中介，这样她可以节省中介费，同时嘱咐我中介打电话就说房子不卖了，当时我们初步商定房价是108万元。2017年1月14日答辩人收到原告2万元。1月31日答辩人起草了《房产买卖合同》通过邮箱转给了原告。她看后说合同可以，我问她什么时候签合同，她说等一等。2月26日、27日原告分别给我（李沂）转账26万、40万，2月28日我们去行政大厅房产局办手续，原告与房产局签的房产合同房价是80万元，我当时问她为什么签80万元，她说为了少缴税。由于原告当时正在卖一套房子，房产证还没有过户，缴税时要多缴税5000元左右，所以她说等房子过户完后在与我们办手续，这样我们又耽误了10天时间。3月9日去房产局交的税，然后又去建行办的资金监管，我返回原告40万元资金监管。在此期间我多次催原告签《房屋买卖合同》，可是原告一拖再拖不与答辩人签订《房屋买卖合同》。我不明白原告为什么一直不与我签合同，她有什么目的？4月份随着市场房价变化，因为我们一直没有签108万元的房产买卖合同，所以我通知原告房价要随着市场变化上浮，并在4月5日晚约原告谈了一次，对方当时表示不同意，最后走时说回去与爱人商量一下给我答复。但一直也没有接到对方的答复。从4月5日后就一直没有音讯，我还认为原告不买我的房子了。一直到6月份还是我主动给原告打电话问房子是怎么想的，对方说家里事情多没有考虑，随后我又委托我的亲戚于7月15日给原告打过一次电话问她房子是怎么考虑的，她说她夫妻找时间约我夫妻四个人坐下来好好谈一谈，可是他们一直也没有联系我们，直到8月中旬以后才联系我们协商房子问题，因为意见分歧大没有谈成。二、答辩意见。答辩人认为，答辩人给被答辩人提供的《房屋买卖合同》电子文稿，是要约，被答辩人一直未予签订，不予承诺，双方房屋买卖合同没有成立。网签的《房产买卖合同》价款不真实，目的是为了少缴税费，仅用于办理手续用，不是双方真实意思表示。综上，答辩人和原告之间房屋买卖合同关系不成立，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院做如下认定：被告李沂、郑晓明系夫妻关系。2017年1月初，原告程玉芸得知被告有出售位于洛龙区××）468号1幢1-××号房产及地下车位的意愿，该房屋建筑面积176.89平方米，套内建筑面积145.81平方米，房产证号为洛房权证市字第××号。原告通过在中船重工725研究所工作的朋友联系到被告，就该房屋的买卖事宜原被告双方进行了接洽，2017年1月14日，原告向被告李沂支付了人民币2万元。2017年1月31日根据被告向原告邮箱发送的《房屋转卖合同》一份，原告与二被告签订了合同编号为CS00040686的《房产买卖合同》一份，合同约定了房屋的位置、产权证号、面积，并约定总价格为80万元整，付款方式为公积金贷款。关于办理房屋转移登记手续的日期、房屋交付的日期合同未予明确；关于违约责任合同亦未予约定。2017年2月15日被告李沂向原告出具收到程玉芸房屋押金贰万元整收据一张，并注明实际付款日期为2017年元月14日。2017年2月15日原告通过中国建设银行向被告李沂转款人民币30万元整，2017年2月26日原告通过中国建设银行向被告李沂转款人民币36万元整，被告李沂于原告转款当日向原告分别出具了收据。庭审中二被告认可收到原告交付房屋首付款及房屋押金共计人民币68万元整，并收到原告支付的暖气过气费和物业费、车位办证费共计1720元。原告于2017年3月9日交纳了涉案房屋的契税16000元、印花税5元、个人所得税8000元。同日被告退还原告40万元用于资金监管，且原被告双方根据完税凭证在中国建设银行洛阳分行涧西支行签署了资金监管协议。2017年3月10日原告向公积金中心递交了公积金贷款的申请及相关资料。2017年3月14日，被告将房屋钥匙、商品房预售合同等交给了原告。原告交纳了2017年4月13日至2017年10月13日六个月每月186元的物业费和车位管理费。后原告称2017年4月12日，在公积金贷款中心工作人员勘察完房屋通知第二天面签的情况下，被告提出了房屋涨价的要求，随后拒绝配合原告办理公积金贷款手续,并单方通知物业停止为原告办理房屋装修手续。现原告诉至本院，要求判如所诉。庭审中二被告称原被告双方网签的《房产买卖合同》不是双方真实意思表示，该合同价款80万元目的是原告为了少交税款，双方当时的真实意思表示是108万元，并提交了原告在合同后签字注明以上意思表示的合同一份。二被告称多次催促原告签订正式的合同，但原告一拖再拖始终未予签订，双方房屋买卖关系不成立。庭审中，原被告双方认可约定该套房屋包括车位实际总价款为人民币108万元。本院认为：本案争议焦点为双方签订房产买卖合同效力问题，以及合同能否继续履行问题。关于合同效力问题。原告程玉芸与二被告李沂、郑晓明签订的《房产买卖合同》对合同当事人、标的、价格、付款方式等进行了约定，具备房屋买卖合同的主要条款，虽然双方在庭审中均确认该合同中约定房价80万元系为了少交税款，该价格约定应为无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，该合同中关于房屋价款的约定无效，并不导致合同其他条款无效。且在原被告双方签订该房产买卖合同之前和之后，被告方已接受了原告支付的部分购房款，根据该事实及双方之间签订的房产买卖合同，已足以认定被告作为出售方与原告作为受让方就诉争房屋存在买卖交易的真实意愿。同时，在庭审中，原被告双方均认可诉争房屋的真实交易价格包括车位为108万元，已弥补了合同关于房屋价格的条款，因此前述房产买卖合同应系双方真实意思表示，除价格条款外内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照房屋价格包括车位108万元及合同其他约定履行各自的义务。因此二被告认为双方未签订正式的房屋买卖合同，房屋买卖关系不成立的辩驳理由，本院不予采信。另外关于合同能否继续履行的问题。本案中，合同虽未约定交房日期，但原被告双方均认可房屋钥匙、商品房预售合同等已于2017年3月14日交给了原告。虽然合同未对房屋过户日期进行明确约定，但被告的行为已经表明其不履行该项合同义务，构成预期违约，故原告可以要求被告承担违约责任。全面履行合同义务是合同诚实信用原则的基本要求，强制履行也是合同法第一百零七条规定的违约责任的承担方式之一。但《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，原告仅向被告支付购房款68万元(其中被告于2017年3月9日退还原告建设银行账号40万元用于资金监管)，就剩余的40万元的购房款，原告要求由被告协助其办理公积金贷款手续。本院认为，由于贷款手续的办理需要出卖人的行为配合、公积金贷款中心对于买受人的贷款资格审核等条件。对于出卖人配合办理贷款手续，法院无法强制其履行；且对于贷款审批时间及是否能通过审批也存在不确定性。因此本案存在债务标的不适于强制履行的情形。同时根据合同法的双方平等原则，合同当事人之间平等地享受权利、承担义务。在不能确定买受人能否支付剩余房款的情况下，亦不宜判决由被告办理相应的过户手续。据此，本院对原告要求被告配合原告办理公积金贷款手续及办理相应的房屋、地下停车位过户手续的诉讼请求，本院不予支持。本院已向原告释明是否变更诉讼请求，原告表示坚持要求被告履行合同，坚持诉讼请求不变更，故对被告是否应向原告承担其他形式的违约责任，原告可以另行向被告主张。对原告要求被告赔偿原告因延期过户导致原告的经济损失的诉讼请求，证据不足，理由不充分，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条的规定，判决如下：驳回原告程玉芸的全部诉讼请求。案件受理费478元，由原告程玉芸承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  张唯颖二〇一七年十二月十二日书记员  陈 明