北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京01民终9049号上诉人（原审原告）：李英玉，女，1962年6月19日出生。上诉人（原审被告）：北京市天地昊房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区广安门外大街168号1幢5层2-610。法定代表人：杨学忠，总经理。委托诉讼代理人：韩永健，男。上诉人李英玉因与上诉人北京市天地昊房地产经纪有限公司（以下简称天地昊公司）委托合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2017）京0109民初3777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李英玉上诉请求：撤销一审民事判决，改判天地昊公司返还佣金7333元，返还2017年4月至房屋实际交付之日止的损失，按照每月4000元标准计算，诉讼费由天地昊公司承担。事实和理由：1.天地昊公司收取的8000元佣金，扣除一个季度的佣金667元，剩余7333元应当返还李英玉。2.天地昊公司未经李英玉同意，换了门锁，使李英玉无法在空置期内将房屋出租，2017年4月18日，李英玉与天地昊公司工作人员谈了一次，其让李英玉等20天，6月6日李英玉又打电话，对方让再等两周。至今钥匙未交给李英玉，房屋没出租，租金损失应由天地昊公司负担。天地昊公司辩称，不同意李英玉的上诉请求。具体答辩意见：1.关于李英玉主张的房屋空置损失，天地昊公司与李英玉在合同中明确约定采取的代理方式为A代，即活期代理，代理期内如产生房屋空置，天地昊公司不承担房屋租金损失，李英玉可以按照约定自行出租房屋。李英玉可以进入房屋，房屋的使用情况李英玉也是清楚的。2.关于佣金，每年按两个月房租租金作为佣金，本案中，因李英玉单方解除合同，佣金不应退还，如果李英玉不单方解除合同，天地昊公司还可以继续提供服务。天地昊公司亦提起上诉，上诉请求：请求撤销一审判决，改判天地昊公司不退还佣金，一、二审诉讼费由李英玉承担。事实和理由：天地昊公司与李英玉签订房屋委托出租合同，约定委托代理出租期限为三年，李英玉单方解除合同，故不应向李英玉退还佣金。佣金是一次性的费用，不能按比例返还。李英玉针对天地昊公司的上诉答辩称，不同意天地昊公司的上诉请求，天地昊公司没有给李英玉提供服务，房子只租了一个季度，所以应按比例退还佣金。李英玉向一审法院起诉请求：1.解除与天地昊公司签订的房屋委托出租合同；2.要求天地昊公司赔偿李英玉相关损失（包括2017年2-5月份期间的租金共计16000元，以及自2017年6月至房屋实际交付之日止按照每个月4000元的标准给付房屋使用费）；3.要求天地昊公司交付并腾退出租房屋给李英玉；4.诉讼费用由天地昊公司负担。一审法院认定事实：2016年12月13日，李英玉与天地昊公司签订房屋委托出租合同，约定李英玉（甲方）将位于北京市门头沟区新桥花园3号楼1单元1903的房屋委托天地昊房公司（乙方）对外出租，李英玉委托天地昊公司出租此房可作为居住用途。委托代理出租期限为三年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。委托出租房屋每月租金为人民币4000元。李英玉允许天地昊公司浮动出租价格，多出部分归天地昊公司所有。李英玉以“活期代理”的方式委托天地昊公司代理出租房屋：1、李英玉（甲方）每年向天地昊公司（乙方）支付两个月房屋金额8000元作为佣金，该佣金在首次转付房租时扣除。2、乙方按实际出租期向甲方转付房租。委托代理期内如产生空置，该期间甲乙双方均无收益，租金按实际租赁期计算，且委托代理期限相应顺延。同日，李英玉与天地昊公司签订补充协议，约定“此房合同期共叁年，免租期为两个月，在首次支付房租时一次性扣除，第二年与第三年无免租，如主合同有纠纷以补充协议为主，每季度提前七天支付房租。”后李英玉交付给天地昊公司门卡2张、钥匙2把、煤气卡1张、电表卡1张。2016年12月28日，李英玉收到天地昊公司给付的租金4000元。2017年1月11日，天地昊公司将北京市门头沟区新桥花园3号楼1单元1903的房屋出租给承租人刘兴元，租期为2017年1月11日至2018年1月10日，租金为每月4200元，租金交付方式为押一付三。同日，刘兴元交付2017年1月11日至2017年4月10日期间的租金13300元，押金4200元，管理费365元。2017年3月12日，北京市门头沟区新桥花园3号楼1单元1903的房屋因涉及卖淫嫖娼被门头沟分局大峪派出所查获。后涉案房屋一直处于空置状态。一审判决认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，李英玉与天地昊公司签订的房屋委托出租合同及补充协议系当事人真实意思表示，未违反强制性法律规定，应属有效。后李英玉因承租人在涉案房屋内进行非法活动被公安机关查获而主张解除合同，天地昊公司在庭审中亦同意解除，该院对此不持异议，故李英玉与天地昊房公司签订的房屋委托出租合同于2017年7月18日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，李英玉与天地昊公司签订的房租委托出租合同及补充协议明确约定合同期为三年，李英玉需向天地昊公司交纳佣金8000元，并在天地昊公司首次向李英玉支付房租时一次性扣除。根据查明的事实，实际承租人已给付天地昊公司涉案房屋首季度房屋租赁费，而天地昊公司亦依约在首次支付李英玉房租时扣除了佣金8000元。现合同未履行完毕且已解除，天地昊公司应退还李英玉合同未履行部分的佣金。故对于李英玉要求天地昊公司腾退涉案房屋并退还部分佣金的诉讼请求，有事实和法律依据，该院予以支持。本案中，房屋委托出租合同明确约定天地昊公司按实际租赁期向李英玉转付房租，如委托代理期间房屋产生空置，则租金按实际租赁期计算，且委托代理期限相应顺延，故关于李英玉要求天地昊公司支付涉案房屋空置期房屋租赁费的诉讼请求，缺乏合同依据，该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1.李英玉与天地昊公司于2017年12月13日签订的房屋委托出租合同于2017年7月18日解除；2.天地昊公司于判决生效之日起十五日内腾退位于北京市门头沟区新桥花园3号楼1单元1903号房屋并交付给李英玉，腾退时不得损害房屋主体结构及其附属设施；3.天地昊公司于判决生效之日起十日内退还李英玉佣金6683元；4.驳回李英玉其他诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李英玉提交了案涉1903房屋的照片和房屋原来的照片，证明天地昊公司将门锁更换，致李英玉没有办法将房屋出租。天地昊公司对两张照片发表质证意见称，对于印着1903门牌号码的照片真实性认可，确实是1903房门的现状，但对另一张房屋内部照片的真实性不清楚，1903房屋的门锁是租户换的，不是天地昊公司换的，对证据的证明目的不予确认。天地昊公司未提交新的证据。本院经审查认为，仅凭李英玉提交的照片不能证明门锁系天地昊公司所换，对李英玉主张的证明目的不予采信。本院二审期间依法补充查明，房屋委托出租合同第四条第3点另约定，在空置期内，甲方（李英玉）可自行将房屋出租，本合同自然终止，甲方无需承担违约责任，但在其出租后未通告乙方（天地昊公司）或乙方已出租的例外。诉讼中，天地昊公司认可4月18日就房屋空置事宜与李英玉联系过，但不认可向李英玉承诺补足房租，并称已在见面中告知李英玉可以自行出租房屋。诉讼中，各方均对房屋委托出租合同的佣金为三年共计8000元没有异议。在一审法院2017年7月18日的庭审中，李英玉请求解除房屋委托出租合同，天地昊公司表示没有异议。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，李英玉与天地昊公司签订的房屋委托出租合同及补充协议系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。就合同佣金，双方均对三年收取8000元佣金没有异议，李英玉主张应按实际收取房租的期限计收佣金，并将其余佣金返还，天地昊公司则主张佣金一次性收取，不应按比例折算。双方虽对合同解除各执一词，但根据已查明的事实，双方系在一审法院7月18日的庭审中合意解除合同，而此前李英玉未明确主张行使委托人单方解除合同的权利，天地昊公司亦未对李英玉提出的解除合同的主张提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同”，第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”鉴于房屋委托出租合同至7月18日前仍系履行状态，合同解除后天地昊公司亦失去继续收取佣金的基础，故在双方的主张均缺乏合同依据的情况下，一审法院判令天地昊公司将收取的佣金中未履行部分向李英玉返还，并无不当。对李英玉主张的按实付租金期间计收佣金的上诉意见，对天地昊公司主张的不予返还佣金的上诉意见，本院均不予支持。对李英玉主张的，要求天地昊公司负担自2017年4月至实际返还房屋之日止的房租损失一节，本院认为，李英玉与天地昊公司在房屋委托出租合同中约定，天地昊公司按实际租赁期向李英玉转付房租，如房屋空置，双方均无收益，租金按实际租赁期计算，李英玉诉请由天地昊公司负担房屋空置期间的损失缺乏合同依据。李英玉主张其4月18日与天地昊公司联系，天地昊公司承诺补足其房租，对此，天地昊公司不予认可，李英玉未能提交证据予以证明，本院不予采信。按照双方房屋委托出租合同约定，房屋空置时李英玉可自行将房屋出租，李英玉主张其未能出租房屋系天地昊公司所致，但对此未提交充分证据证明，本院亦不采信。综上，李英玉要求天地昊公司向其承担房屋空置期间的租金损失的上诉意见，缺乏合同依据和事实依据，本院不予支持。综上所述，李英玉、天地昊公司的上诉意见均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审李英玉上诉部分的案件受理费100元，由李英玉负担；北京市天地昊房地产经纪有限公司上诉部分的案件受理费50元，由北京市天地昊房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄占山审 判 员  刘海云代理审判员  刘 婷二〇一七年十二月六日法官 助理  张 岩书 记 员  韩悦蕊