广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民二初字第1748号原告：广发银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市，组织机构代码××。负责人：郑作群，行长。委托代理人：郑静霞、曹雪莱，均系广东保信律师事务所律师。被告：李承钊，男，汉族，身份证住址广东省佛山市禅城区，公民身份号码×××0613。被告：中山市力信科技发展有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：刘锦超。原告广发银行股份有限公司中山分行（以下简称广发行中山分行）诉被告李承钊、中山市力信科技发展有限公司（以下简称力信公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广发行中山分行委托代理人郑静霞到庭参加诉讼，被告李承钊、力信公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广发行中山分行诉称：原告广发行中山分行与被告李承钊于2009年11月6日签订《个人购房贷款合同》，约定：被告李承钊向原告借款230000元，用于购买中山市东升镇坦背村银信花园8幢505房，借款期限从2009年11月6日至2027年11月6日，被告李承钊从贷款发放日起，按月分期偿还贷款本息。合同还约定被告李承钊提供自有的位于中山市东升镇坦背村银信花园8幢505房作为上述借款的抵押。合同签订后，原告广发行中山分行与被告李承钊办理了抵押房屋的抵押登记，原告广发行中山分行依约将贷款一次性划给被告李承钊。之后，被告李承钊出现违约行为，截止至2015年5月21日，被告李承钊已逾期还款累计2期。据此，原告广发行中山分行特诉至法院，请求判令：1.解除原告广发行中山分行与被告李承钊签订的《个人购房贷款合同》；2.被告李承钊清偿尚欠（含已到期及未到期）借款本金180122.61元及计至实际清偿日止的利息、复利和罚息[根据合同约定，首期利率以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮30%计息，合同期内，中国人民银行调整基准利率之后，本合同项下借款的基准利率自中国人民银行调整之次年的1月1日起予以调整；罚息以逾期借款本金按罚息利率（即按上述借款利率上浮50%）按日计算，对于不能按时支付的利息按罚息利率计收复利，截止2015年5月21日所欠利息、复利和罚息合计1298.03元]；3.将被告李承钊位于中山市东升镇坦背村银信花园8幢505房的房地产予以拍卖、变卖，并以拍卖、变卖所得的价款优先清偿拖欠原告的贷款本息以及实现债权的费用；4.被告承担本案全部诉讼费用。审理过程中，原告广发行中山分行以被告力信公司系本案《个人购房贷款合同》的保证人，根据合同约定被告力信公司的保证期限为自合同生效之日起至办妥合同项下抵押财产的登记手续并将相关他项权利证明文件交原告广发行中山分行保存时止，但截止目前为止，被告力信公司未能办妥合同项下抵押财产的登记手续，也没有将他项权利证明文件交付原告广发行中山分行为由，向本院申请追加力信公司作为本案的被告，并要求被告力信公司对本案的债务承担连带清偿责任。原告广发行中山分行为支持其诉讼请求，在法定举证期限内提交的证据有：1、被告身份证复印件、企业机读档案登记资料；2、个人购房贷款合同；3、借款借据；4、商品房抵押登记备案证明、国土查档证明；5、对账单。因被告李承钊、力信公司下落不明，本院依法公告通知其应诉。现公告期限届满，被告李承钊、力信公司在法定答辩期间没有提出书面答辩意见，亦没有到庭应诉、质证及抗辩。经审理查明：2009年11月6日，贷款人广发行中山分行（甲方）与借款人、抵押人李承钊（乙方、丙方一）及保证人力信公司（丙方二）签订《个人购房贷款合同》（合同编号：138090002874），约定：乙方向甲方借款230000元，用于购买位于中山市东升镇坦背村银信花园8幢505房，贷款期限自2009年11月6日起至2027年11月6日止；借款利率按浮动利率方式执行，以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率下浮30%计息；合同有效期内，如遇国家调整基准利率并应适用于本合同项下借款时，甲方无需通知乙方即有权根据调整后的相应档次基准利率从人民银行调整之次年的1月1日予以调整；乙方按等额本息偿还法按月偿还；若乙方未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；如出现乙方未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用，乙、丙方所负的任何其他债务已影响或影响本合同项下对甲方义务的履行等违约情形，甲方有权宣布本合同项下借款全部或部分提前到期，要求乙方立即归还借款本息及相关费用，有权终止或解除本合同；若乙方违约，甲方为实现债权所涉及的诉讼费、执行费、评估费、拍卖费、律师费及有关税费等，由乙方承担；抵押人以本合同附件“抵押财产清单”所列之抵押财产即位于中山市东升镇坦背村银信花园8幢506房的房地产为本合同项下借款提供抵押担保；力信公司提供阶段性连带责任保证，保证期间自本合同生效之日起至办妥本合同项下抵押财产的登记手续并将相关他项权利证明文件交甲方保存时止；合同还约定了其他事项。合同签订后，广发行中山分行于同年11月9日向李承钊发放贷款230000元。之后，李承钊未能按合同约定履行还款义务，截止2015年5月21日，拖欠贷款本金180122.61元、利息1289.18元、罚息5.13元、复利3.72元未还，广发银行中山分行追讨未果，遂诉至本院，提出前述诉求。另查李承钊提供抵押的上述房产已办理了抵押登记备案手续（易房抵字第DY200939644号），记载抵押人为李承钊，抵押权人为广发行中山分行。本院认为：广发行中山分行与李承钊、力信公司之间签订的《个人购房贷款合同》，是各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，各方均应按合同约定履行各自义务。广发行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，李承钊作为借款人，应当全面履行还款义务。因李承钊没有按约还款，至广发行中山分行起诉时已连续多期未能按时还本付息，双方约定解除合同的条件已成就，故广发行中山分行请求解除借款合同及提前收回已发放的贷款本息，证据充分，理由正当，本院予以支持。李承钊欠款的具体数额，有广发行中山分行提交的银行记账系统统计数据予以证实，且李承钊没有提供相反证据予以反驳，故本院予以认定。李承钊就本案提供的抵押房产办理了抵押登记备案，属于抵押预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”可见，抵押预告登记是因不动产物权变动的条件尚未成就时，为保护不动产债权人对未来可以取得的物权请求权而进行的登记，属于尚未成为物权的不动产请求权的保全措施，其作用主要在于赋予被登记的债权的请求权以物权的排他效力，保障预告登记权利人的将来实现。涉案抵押房产虽未办理正式抵押登记，但经过抵押预告登记，可以向社会公开，使第三人了解和知悉此权利设立和变动情况，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。因此，当李承钊不履行还款义务，构成违约时，广发行中山分行对李承钊提供的抵押预告登记担保房地产处分所得价款在合同约定的担保范围内享有优先受偿权。力信公司作为担保人，应依约承担相应保证责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，本案中，广发行中山分行与力信公司在签订涉案《个人购房贷款合同》中并未明确就保证担保或物的担保来实现债权的先后顺序，属约定不明的情形，现广发行中山分行的债权既有李承钊提供的物的担保，又有力信公司提供的保证，依照法律规定，力信公司作为保证人应对李承钊提供的物的担保以外的债权承担保证责任，并有权在承担保证责任后向李承钊追偿。李承钊、力信公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告广发银行股份有限公司中山分行与被告李承钊、中山市力信科技发展有限公司签订的《个人购房贷款合同》（合同编号：138090002874）；二、被告李承钊应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广发银行股份有限公司中山分行清偿借款本金180122.61元及相应的利息、罚息、复利[截至2015年5月21日合计为1298.03元；从2015年5月22日起至清偿之日止，利息、罚息、复利按《个人购房贷款合同》（合同编号：138090002874）的约定计算]；三、原告广发银行股份有限公司中山分行对被告李承钊提供抵押的位于广东省中山市东升镇坦背村银信花园8幢505房（易抵字第××号）房地产折价或拍卖、变卖该财产所得的价款享有优先受偿权；五、被告中山市力信科技发展有限公司在原告广发银行股份有限公司中山分行行使抵押权后，对被告李承钊本案债务仍不能清偿的部分，承担连带清偿责任；被告中山市力信科技发展有限公司承担保证责任后有权向被告李承钊追偿。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3928元，保全费1420元，合计5348元（原告广发银行股份有限公司中山市分行已预付），由被告李承钊负担（该款被告李承钊应在判决生效之日起七日内迳付原告广发银行股份有限公司中山市分行）；对处分涉案抵押物后仍不足以支付的部分由被告中山市力信科技发展有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  钟国平人民陪审员  郭泳欣人民陪审员  陈嘉莹二〇一五年十二月二十三日书 记 员  向 娜李小穆第8页共8页