广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2015）肇端法民一初字第818号原告：郑诚，男，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区星湖大道肇庆。委托代理人：陈锴、王耀武，均系广东开信律师事务所律师。被告：肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州区。法定代表人：何昶明。委托代理人：何宝照。委托代理人：陈月明。原告郑诚诉被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司（以下简称顺宝公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2015年12月8日公开开庭进行了审理。原告郑诚的委托代理人王耀武，被告顺宝公司的委托代理人何宝照、陈月明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年12月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于端州区109区信安路东侧骏景湾豪庭第三幢第十八层之二1801房，建筑面积129.66平方米，套内建筑面积105.53平方米，套内建筑面积单价为每平方米6723.84元，房屋总价款709567元。合同约定原告以按揭贷款方式付款。合同第八条约定，被告应在2014年6月30日前将具备合同交付条件的房屋交付原告使用；合同第九条约定了被告逾期交房的违约责任。合同签订后，原告依约交付了全部购房款，但被告却没有按照合同约定期限向原告交付房屋。一直到2015年6月20日，原告才收到被告寄出的《收楼通知书》，被告延期交房的行为已构成违约，应依法承担违约责任，为维护原告的合法权益，现依法起诉，请求判决：1、被告向原告支付逾期交房违约金75562.5元；2、由被告承担本案的全部诉讼费。被告顺宝公司辩称：一、不可抗力是导致我方延迟交楼的主要原因，在项目施工建设过程中，市政道路（配套）施工延迟，遭遇台风、暴雨等极端天气和违法人员打砸、破坏、阻碍施工等严重的治安、刑事案件，这些是符合合同中不可抗力的相关约定。二、本案双方合同约定的违约金过高，应根据公平原则进行调整。三、我方房屋在2015年6月18日已经达到交付条件，并已通知业主收楼。四、我方对原告违约金赔偿天数计算方式存在异议，我方认为应以合同约定时间期满的第二天为开始天数，以取得竣工验收备案表日期2015年6月18日为止，而不是原告计算到2015年6月20日。经审理查明：2012年12月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于肇庆市端州区109区信安路东侧骏景湾豪庭第三幢第十八层之二1801房商品房一套，该商品房建筑面积129.66平方米，其中套内建筑面积105.53平方米，商品房总价为709567元。上述合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应在2014年6月30日前将具备合同交付条件的房屋交付原告，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题，经出卖人尽力争取而有关部门未能及时解决的；3、水电、市政配套设施政府有关部门批准及安装延误，因政府建设等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误及其他非出卖人所能控制的因素；4、施工中遭遇恶劣天气或遇到意外事件，如台风、暴雨、火灾等”。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。合同第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：商品房具备交付使用条件，自出卖人通知买受人收楼之日起，视出卖人已按期交楼，该商品房一切责任由买受人承担”。合同签订后，原告按合同约定支付了房款，被告亦向原告出具了发票，但被告未能按合同约定的日期向原告交付房屋。另查明：2013年4月15日，被告因其在肇庆市端州区信安路东侧109区开发的顺宝天誉花园建设项目一期南侧的24米市政道路尚未动工建设，遂向肇庆市端州区人民政府提交《关于完善信安路109区市政配套设施的请示》请求政府尽快启动该区一期南侧市政道路建设工程。肇庆市人民政府办公室于同年6月26日发出一份（2013）55号《请示报告承办结果通知书》通知被告，肇庆市人民政府同意按规划要求启动端州城区信安路东侧109区顺宝天誉花园项目一期南侧的24米市政道路建设，该市政道路建设项目由肇庆市代建项目管理局负责组织开展勘察设计等前期工作。肇庆市代建项目管理局在2014年1月2日出具《109区顺宝天誉南侧24米城市支路市政工程建设推进情况》，主要内容：“根据肇庆市人民政府（2013）55号请示报告承办结果通知书的精神，城东109区顺宝天誉南侧24米城市支路市政工程由代建局负责组织实施，该项目建设推进情况如下：……5、2013年12月已完成项目的现场勘察工作”。又查明：被告顺宝公司开发的肇庆市端州区信安路东侧109区骏景湾豪庭第三幢于2015年6月18日办理竣工验收备案登记手续。2015年6月19日，被告以邮寄方式向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2015年6月30日前办理收楼手续。原告于2015年6月20日收到该通知书，但未办理收楼手续。同年10月26日，原告以被告延期交楼构成违约为由向本院提起诉讼，要求被告支付逾期交房违约金。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，是有效合同，应受法律保护。根据合同约定，被告应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用。被告辩称“市政配套设施政府有关部门批准及安装延迟”导致房屋延迟交付，因房地产开发项目外围的公共市政管网系统与房地产开发项目分属不同项目，并不在房地产项目竣工验收及办理验收备案范围，故不影响房地产项目工程的竣工验收和验收备案；被告辩称“在项目施工建设过程中遭遇台风、暴雨等极端天气影响”导致房屋延迟交付，因天气影响正常施工，被告作为专业房地产开发企业，应当可以预见，在双方签订合同约定交付期限时也应当考虑了此因素，故被告所主张的台风、暴雨天气不属于双方约定的因不可抗力可以延期交付房屋的范围；被告辩称“在项目施工建设过程中发生严重的治安、刑事事件”导致房屋延迟交付，对施工项目工地的管理属于被告方自身责任，亦不属于双方约定的因不可抗力可以延期交付房屋的范围。此外，被告虽主张其因不可抗力无需承担违约责任，也未举证证明其已履行告知义务，故本院对被告关于不承担违约责任的主张不予采纳。被告未依约向原告交付房屋，应按合同约定向原告支付逾期交房的违约金。至于违约金的计算，原告主张根据合同约定从交楼期限的第二天计算起至收到《收楼通知书》之日止，按日支付已交付房价款万分之三的违约金，该违约金的约定符合法律规定，本院予以采纳。被告主张违约金过高，理据不足，本院不予采信。关于交楼时间，原告主张为收到《收楼通知书》之日即2015年6月20日，被告则主张为办理竣工验收备案登记手续之日即2015年6月18日，根据双方合同第十一条“自甲方通知乙方收楼之日，视甲方已按期交楼”之规定，本院对原告主张的收楼时间予以采纳。原告已支付房屋总价款为709567元，被告逾期交付房屋的时间为2014年7月1日至2015年6月20日共355天，被告应该按合同约定按日向原告支付房屋总价款的万分之三即212.87元，故被告应支付给原告的违约金为75568.88元（212.87元×355天）。原告在诉讼中要求被告支付违约金75562.50元，是其自行处分民事权利，本院予以认可。综上，原告要求被告支付逾期交付房屋违约金75562.50元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告郑诚支付逾期交房的违约金75562.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1688元，因适用简易程序审理，依法减半收取844元（原告已预交844元），由被告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  廖铭道二〇一五年十二月十五日书记员  刘永烨第6页共6页