河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0311民初3775号原告：武隆隆，男，汉族，1988年12月12日生，住洛阳市西工区。委托代理人：谢文庆，河南洛太律师事务所律师，特别授权。委托代理人：高钰婷，河南洛太律师事务所实习律师，一般代理。被告：张远超，男，汉族，1988年7月29日生，户籍地：河南省洛阳市西工区。（缺席）被告：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地：洛阳市西工区行署路8号院9号楼4门101室。实际办公地址：西工区中州中路数码大厦1701号。统一社会信用代码：91410300785076995E。法定代表人：白松朝，系该公司执行董事。委托代理人：刘兴邦，男，汉族，1955年12月28日生，住河南省洛阳市涧西区，系该公司法律顾问，特别授权。原告武隆隆诉被告张远超、洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇公司）居间合同纠纷一案，本院于2017年7月3日审查立案后，于2017年12月5日适用普通程序公开开庭审理本案。原告武隆隆及委托代理人谢文庆，被告洛阳懿皇房产经纪有限公司委托代理人刘兴邦到庭参加诉讼，被告张远超经本院合法传唤无正当理由未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2016年4月16日，由被告洛阳懿皇房产经纪有限公司（下称懿皇公司）作为经纪方，原告和被告张远超签订房屋买卖（居间）合同（合同号44132），将被告张远超所有的位于洛龙区盛唐至尊14幢2单元903号的房屋卖于原告，成交价为玖拾柒万元整（970000元）。合同签订时原告向被告支付定金3750元（由被告懿皇公司代收），并向懿皇公司交纳经纪费用等26250元。合同约定甲方须保证该房产权属无争议，未被司法机关查封，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担违约责任。卖方如违反本合同约定或其他由于卖方的原因而无法将房屋售于买方的，应向买方支付该房屋成交价的10%违约金，并承担违约给对方所造成的各项损失。合同签订后，原告得知在合同签订前该房屋已经被新安县人民法院查封，现已被拍卖，使原告的购房目的无法实现。懿皇公司作为经纪方未尽到合理的审查义务，使原告的利益受到重大损失。为维持原告的合法权益，诉至法院。请求：1、判令被告张远超向原告支付违约金97000元；2、判令被告张远超向原告退还定金3750元；3、判令被告张远超向原告支付各项损失100699元；4、判令被告洛阳懿皇房产经纪有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5、由二被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告将第3项诉讼请求变更为：判令被告张远超向原告支付各项损失75799元。原告向法庭提交以下证据：1、张远超身份证复印件；洛阳懿皇房产经纪有限公司工商登记信息查询单一份。证明：二被告基本信息，被告主体适格。2、房屋买卖居间合同。证明：原被告于2016年4月16日签订房屋买卖（居间）合同，合同约定被告将所有的位于洛龙区盛唐至尊14幢2单元903号的房屋卖于原告，成交价为97万元。并约定卖方如违反本合同约定或其他由于卖方的原因而无法将房屋售于买方的，应向买方支付该房屋成交价的10%违约金，并承担违约给对方所造成的各项损失。3、房管局查档证明。证明：合同签订后原告得知，在合同签订前被告的该套房屋于2016年2月24日已经被新安县人民法院查封，至今已被拍卖，使原告的购房目的根本无法实现。被告张远超故意隐瞒该房屋已被法院查封的事实，洛阳房产经纪有限公司没有尽到合理的审慎审查义务。4、懿皇置业代收房款专用收据一张、洛阳品尚灯饰批发中心销售单两张（原件）、杭州奥普电器有限公司销售单两张、马可圣地卫浴销售单一张、史密斯出点销货清单一张。证明：合同签订时原告向被告支付定金3750元，原告入住后对房屋进行装修等花费共计75799元。该定金被告应当退还，原告所受损失被告应当赔偿。被告张远超未答辩亦未提交书面答辩意见。被告懿皇公司辩称：1、2016年4月16在我公司居间中介基础上原告武隆隆与被告张远超签订了《房屋买卖（居间）合同》，买卖张远超所有的位于洛龙区盛唐至尊14-2-903房屋。合同约定该房屋成交价格为97万元。我公司收取原告中介服务费共计3万元。在合同签订后得知该房屋被法院司法查封，合同无法履行，我公司提出解除合同，退还原告各项服务费用。但原告在明知该房屋被司法查封的情况下，依然与被告张远超进行购买磋商，并与被告张远超的债权人沟通协商购买该房屋及解除司法查封事宜。之后，被告张远超失去联系。2016年12月2日原告向我公司申请退单（解除合同），我公司同意并退还所收取的各项费用共计3万元。后该房屋于2017年5月26日被法院拍卖成交，原告于2017年6月27日提起民事诉讼。2、根据合同第七条第1款“甲方（卖方）须保证该房屋权属无争议，未被司法机关查封，或明知被限制过户而不如实告知的，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任”的规定，被告张远超明知该房屋被法院查封，却在签订合同时对我公司及原告故意隐瞒，应当根据法律规定及合同约定承担违约责任。3、原告起诉追究被告张远超的违约责任，是其依法行使权利，但起诉我公司请求承担连带责任，与法律规定及合同约定不符。我公司在房屋买卖过程中，只起到居间中介的作用，在买卖合同关系中，我公司不享有权利，亦不承担义务，无权对买卖任何一方的行为进行强制或者约束。任何一方违约，都应当按照法律规定及合同约定承担违约责任。我公司在得知该房屋被查封后积极与原告协商采取措施避免造成损失。但原告消极对待我公司，却积极与张远超、债权人进行沟通磋商，达不到目的，才向我公司申请退单。我公司已经与原告解除了居间合同关系退还了全部费用，再请求我公司承担连带责任，于法无据。4、连带责任是加重的民事责任，根据《民法通则》178条“连带责任，由法律规定或者当事人约定”的规定，合同责任没有法定连带责任的规定，本案合同没有约定买卖双方任何一方违约，由我公司承担连带责任。因此，请求驳回原告请求我公司承担连带责任的诉讼请求。被告懿皇公司向法庭提交以下证据：1、《房屋买卖（居间）合同》（合同编号：44132），《申请书》。证明：合同约定买卖双方的权利义务，原告申请解除合同返还费用；2、网上拍卖截图。证明：本案房屋拍卖的起止时间。经审理查明以下案件事实：2016年4月16日，洛阳懿皇房产经纪有限公司作为经纪方，居间介绍被告张远超与原告武隆隆签订合同编号了MJ44132《房屋买卖（居间）合同》。约定将张远超所有的位于洛龙区盛唐至尊14幢2单元903号的房屋卖于武隆隆，并约定卖方于签订合同第二日办理房产证及解押手续。合同第三条约定成交价格为97万元。第四条第1项约定：买方于2016年4月16日交付定金人民币（大写）叁仟柒佰伍拾元整（3750元）予经纪方代为保管，经买卖双方协商，经纪方将此款面签完毕退还于买方；2、买方于2016年6月10日前交付人民币叁拾万元整（300000元）予银行方作为首付款。由经纪方代买方向卖方支付。第六条第5项约定：卖方同意于2016年4月18日交付房屋予买方使用，卖方逾期交付房屋的，应按已收款额每日万分之五向买方支付违约金。合同第七条第1项约定：甲方须保证该房屋权属无争议，未被司法机关查封，或明知被限制过户而不如实告知的，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、卖方如违反本合同约定或其他由于卖方的原因而无法将该房屋售予买方的，应向买方支付该房屋成交价的10%作违约金，并且必须退回买方已缴纳的所有款项。2016年4月16日合同签订当日，原告武隆隆交付定金3750元予懿皇公司代为保管。2016年4月18日被告张远超将该房屋交于原告，原告武隆隆开始对房屋进行装修。在房屋装修完毕之后，原告得知该房屋已于2016年2月24日被新安县人民法院查封。期间，2016年6月10日交付首付款日，武隆隆并未按照约定交付该款。2016年12月2日，原告武隆隆向懿皇公司提出申请，请求退单并返还原告向懿皇公司交付的各项费用共计3万元。懿皇公司同意并退还了全部费用3万元。该房屋现已被新安县法院拍卖成交，原告认为被告张远超签订合同时隐瞒房屋被查封的事实，懿皇公司没有尽到合理调查义务，致使原告购买房不能实现，现诉至法院，请求维护原告的合法权益。本院认为：原告武隆隆与被告张远超、洛阳懿皇房产经纪有限公司签订的《房屋买卖（居间）合同》是三方真实意思表示，当事人应按照约定履行义务，未按约定履行义务应承担相应违约责任。本案中，合同约定甲方张远超须保证该房屋权属无争议，未被司法机关查封，或明知被限制过户而不如实告知的，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责承担一切后果及违约责任。被告张远超在签订合同时，明知该房屋已被法院查封，故意隐瞒，致使房屋无法交易，张远超行为属于欺诈行为，应当承担相应的法律责任。原告主张张远超应支付其违约金金额为该房屋成交价的10%，即97000元，应予支持。原告武隆隆急于买房，明知所买房屋没有办理房产证，还需到银行办理解押手续，其对于房屋现状清楚且无异议，仅支付房屋定金3750元，即在签署合同之隔日就拿到房屋予以装修，对于房屋买卖风险评估有失理智，不能仅仅因卖房及中介方告知状况，就将对于风险评估的责任全部交予他人，因此造成的损失亦应承担相应责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告在向懿皇公司申请退单时，懿皇公司已将定金3750元退还于原告，现原告要求被告张远超双倍退还定金3750元的主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。故原告要求被告张远超赔偿房屋装修损失75799元的主张，不予支持。洛阳懿皇房产经纪有限公司作为中介方，在不能确认卖房方的准确资料时，理应尽到提醒签订合同后的风险责任，尤其是卖房者在没有房产证且未办理银行解押，且买房方武隆隆仅交付定金3750元，就约定隔日交付房屋予买房人装修使用时，更应当根据实际状况予以阻止，以免造成双方的纠纷及更大损失，洛阳懿皇房产经纪有限公司作为居间人，没有尽居间人所应尽到的职责，退还咨询费、服务费等应当。但原告主张洛阳懿皇房产经纪有限公司承担连带责任，没有事实和法律依据，不予支持。被告张远超经本院合法传唤未到庭，视为民事抗辩权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告张远超于判决生效后十日内支付原告武隆隆违约金97000元；二、驳回原告武隆隆的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4322元，由被告张远超承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  李金双人民陪审员  李艳红人民陪审员  冯卫娜二〇一七年十二月十一日书 记 员  焦靖杰