江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0281民初8225号原告：江阴市纵横物业管理有限公司，住所地江阴市青果路花苑12幢106号。主要负责人：刘静，该公司经理。委托诉讼代理人：姚爱民、徐雅，北京市盈科（无锡）律师事务所。被告：缪大安，女，1965年5月21日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：陈嵩，江苏滨江律师事务所律师。原告江阴市纵横物业管理有限公司（以下简称纵横物业公司）诉被告缪大安物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案受理后，依法由审判员姚明希适用简易程序于2017年8月1日、2017年8月30日、2017年10月26日公开开庭进行了审理。原告纵横物业公司的委托诉讼代理人姚爱民、徐雅，被告缪大安及其委托诉讼代理人陈嵩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纵横物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即给付自2013年7月25日起至2017年7月24日止的物业服务费77296元；二、判令被告给付违约金21410元（按每天万分之五计算）；三、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：他公司与江阴市澄江街道名人国际业主委员会签订了物业服务管理合同，被告名人国际21号1幢302室、404室及名人国际27幢店面的业主至今没有缴纳物业费。因多次沟通无果，故请求法院依法裁判。被告缪大安辩称：1、她名下的名人国际21号1幢302室、404室住宅确实被纳入物业管理服务合同服务范围，但该二套住宅现处空置状态，应按70%计算物业费；2、名人国际27幢店面没有纳入物业管理服务合同服务范围，故不应缴纳物业费；3、原告主张的违约金过高，请求法院依法调整。经审理查明：被告缪大安系江阴市迎宾路21号1幢302室、404室住宅及江阴市迎宾路28号、29号、30号商业用房的所有权人。住宅的房屋类型为多层住宅楼，建筑面积分别为92.27平米、135.75平米，均于2010年完成交房。三套商业用房则组成了独立的三层楼房，与迎宾路27号高层住宅南北毗邻。纵横物业公司自2013年7月25日起与江阴市澄江街道名人国际小区业主委员会连续订立物业管理服务合同，为该小区提供三级服务管理至今。自纵横物业公司入驻该小区至今，缪大安既未向纵横物业公司书面告知迎宾路21号1幢302室、404室住宅仍处空置状态并提出减免，也从未缴纳物业管理服务费。多次沟通无果后，纵横物业公司遂于2017年6月21日诉至本院。另查明：纵横物业公司历年与该小区业主委员会订立的物业管理服务合同均约定：小区建筑面积为20910.4平米、业主户数为164户；多层住宅按每月每平米0.8元缴纳物业管理服务费；物业管理服务费从签订合同开始起收取，一年一收。关于业主逾期缴纳物业管理服务费应承担的违约责任，则约定不一。委托服务期限2013年7月25日至2014年7月24日的物业管理服务合同约定按每天万分之五承担违约金，委托服务期限2014年7月25日至2015年7月24日的物业管理服务合同约定按每天千分之五承担违约金，委托服务期限2015年7月25日至2016年7月24日的物业管理服务合同约定按每天百分之五承担违约金，委托服务期限2016年7月25日至2017年7月24日的物业管理服务合同约定按每天千分之五承担违约金。审理中，纵横物业公司承认物业管理服务合同所载的小区建筑面积为20910.4平米、业主户数为164户，并未将缪大安名下的江阴市迎宾路28号、29号、30号商业用房包括在内。纵横物业公司也未提供证据证明其对江阴市迎宾路28号、29号、30号商业用房提供了清洁、安防、维护等必要的物业服务。上述事实，有原告提供的物业管理服务合同、不动产登记信息，被告缪大安提供的名人国际小区业主一览表及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为：原告纵横物业公司与江阴市澄江街道名人国际小区业主委员会订立的物业管理服务合同是当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，对该小区的全体业主均有法律约束力。缪大安作为江阴市迎宾路21号1幢302室、404室住宅业主，应当依约足额交纳物业管理服务费。302室每年应缴885.80元、404室每年应缴1303.20元，合计2189元。缪大安未依约缴纳物业管理服务费，其行为构成违约，应当承担违约责任。现纵横物业公司按每天万分之五主张违约金，未超出合同约定，本院依法支持。至于违约金的起算日期，因合同仅约定物业管理服务费一年一交而未明确约定具体缴费时间，故可从次年的7月25日作为违约金的起算日。因未向纵横物业公司书面告知迎宾路21号1幢302室、404室住宅仍处空置状态并提出减免请求，故本院对缪大安提出按70%缴纳物业管理服务费的请求不予支持。鉴于江阴市迎宾路28号、29号、30号商业用房并未被纳入本案所涉的物业管理服务合同项下，且纵横物业公司也未提供证据证明对该物业提供了清洁、安防、维护等必要的物业服务，故本院对纵横物业公司的该部分诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《江阴市物业服务收费管理实施办法》第十二条之规定，判决如下：一、缪大安应于本判决发生法律效力之日起十日内给付江阴市纵横物业管理有限公司截止2017年7月24日止的物业管理服务费8756元，并承担2189元自2014年7月25日起、2189元自2015年7月25日起、2189元自2016年7月25日起、2189元自2017年7月25日起至实际给付之日止按每天万分之五计算的违约金。二、驳回江阴市纵横物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1134元（江阴市纵横物业管理有限公司已预交），由江阴市纵横物业管理有限公司负担1006元，由缪大安负担128元。缪大安应负担的128元于本判决发生法律效力后十日内给付江阴市纵横物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  姚明希二〇一七年十二月十五日书记员  张萌萌本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《江阴市物业服务收费管理实施办法》第十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主应当按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）入住通知书约定的房屋交付日期的次月1日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的房屋，物业公共服务费用由建设单位按规定或约定标准支付。物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。合同另有约定的，从其约定。因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的物业（含已装修的成品房），业主应事前向物业服务企业书面告知，并经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费，减免期限最长为24个月。毛坯房自业主装修之日起视同入住。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。