吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)吉24民初239号原告：于行河，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：王庆武，吉林容善律师事务所律师。被告：通州建总集团有限公司，住所地江苏省南通市通州区金沙镇新金路34号。法定代表人：张晓华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓丽，北京市汇京律师事务所律师。第三人：敦化市立通房地产有限公司，住所地吉林省敦化市胜利街风尚阳光城一楼。法定代表人：李飞跃，该公司董事长。委托诉讼代理人：沙金强，男，1990年10月7日生，该公司职员，住吉林省敦化市翰章乡朝阳川村一组。原告于行河与被告通州建总集团有限公司（以下简称“通州建总”）、第三人敦化市立通房地产有限公司（以下简称“立通公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于行河的委托诉讼代理人王庆武，被告通州建总的委托诉讼代理人李晓丽，被告立通公司的委托诉讼代理人沙金强到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告于行河向本院提出诉讼请求：判令停止对原告购买的位于敦化市怡品蓝庭9号楼5单元202号房屋的执行；判决确认原告与第三人于2011年11月6日签订的《回迁住宅楼协议书》合法有效，该房屋归原告所有；判决被告承担诉讼费用。事实与理由：2011年11月6日，原告与漳州市恒丰房地产开发公司敦化分公司（以下简称“恒丰敦化分公司”）签订《回迁住宅楼协议书》，并于2013年6月25日向敦化市盈丰国际家具建材城推进办公室（以下简称“建材城推进办公室”）支付房款24万元。2013年8月25日，原告与第三人签订《怡品蓝庭商品房认购单》，认购房屋9栋5单元2层2号，面积77.4平方米，总价格24万元。2016年2月1日，原告入住回迁楼。法院另案查封了该房屋，原告不服提出执行异议，贵院作出（2017）吉24执异63号执行裁定，驳回原告的异议，原告遂提起本案诉讼。被告通州建总辩称：原告主张缺乏依据，应驳回其诉请。理由：1.原告不是涉案房屋的权利人。本案房屋登记在被执行人敦化市立通房地产有限公司名下，原告仅于2015年9月28日与敦化立通签订《商品房买卖合同》，不能证明原告为案涉房屋权利人。2.原告提出的执行异议不属于可排除执行的异议。涉案房屋于2015年8月14日被吉林省人民法院查封，原告与立通公司签订《商品房买卖合同》的时间是2015年9月28日，其后入住，晚于法院查封时间。3.原告称其于2015年7月中旬与敦化立通约定案涉房屋位置及房号没有证据支持。4.原告在敦化市房产管理局图文网络管理系统中有房屋登记。证明原告另有房屋。5.恒丰敦化分公司、敦化市盈丰国际家具建材城推进办公室与敦化立通并非同一法律主体，原告提出其与恒丰敦化分公司签订回迁住宅楼协议书、向建材城推进办公室交纳现金等与本案无关，且无论是签订协议还是交款，均未确定房屋位置及房号。6.对原告于2013年8月25日提交的0006910号收款收据《怡品蓝庭商品房认购单》的形成时间有异议，已申请对这两份证据材料形成的时间是否为2013年8月25日进行司法鉴定。同时，也要求敦化立通提供2013年8月收款凭证记账簿予以核对。原告举证的《回迁住宅楼协议书》签订时间不是2011年11月6日，应为2013年。第三人立通公司述称：同意原告的诉讼请求。案涉房屋是由原告全款获得。敦化市政府参与了案涉房屋的买卖操作，给予一定优惠，原告2013年已经交齐房款。该房屋2015年11月份交房，所以原告入住的时间只能是2016年。诉讼中，各方对落款时间为2011年11月6日的《回迁住宅楼协议书》，实际签订时间为2013年没有异议。原告举证如下：证据一：身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。证据二：（2017）吉24执异63号执行裁定书。证明在申请执行人通州建总集团有限公司与被执行人敦化市立通房地产有限公司建筑工程合同纠纷案中，于行河不服查封执行裁定提出执行异议，法院驳回于行河请求，于行河提起诉讼。证据三：于行河与恒丰敦化分公司签订的《回迁住宅楼协议书》、敦化市农村信用合作联社提供的《现金交款单》、第三人提供的《收款收据》《怡品蓝庭商品房认购单》。证明于行河于2011年11月6日与恒丰敦化分公司签订回迁住宅楼协议；于行河于2013年6月25日通过吉林省农村信用社敦化联社将款24万元汇至建材城推进办公室，立通公司于2013年8月25日为于行河出具收款收据和商品房认购单，双方达成了房屋买卖协议，确定房屋坐落于怡品蓝庭9号楼5单元2层2号房，面积77.4平方米。证据四：《商品房买卖合同》一份。证明于行河与立通公司于2015年9月28日签订了房屋买卖合同，但在2013年8月25日双方已经就该房屋买卖签订了合法有效的协议。证据五：《怡品蓝庭交房通知书》一份、2016年2月1日的收款单据三份、《前期物业服务合同》一份、2016年12月16日的收款收据一份。证明：立通公司于2016年2月1日通知于行河交房，于行河于该日接收房屋，并交纳了专项维修金、供热费、垃圾清运费；原告与敦化市向阳物业服务有限公司签订物业服务合同，并交纳物业费。证据六：照片两张。证明于行河对涉案房屋已经装修入住。被告对原告证据一、证据二及证据三《回迁住宅楼协议书》真实性没有异议，但认为协议签订主体是于行河与恒丰敦化分公司，与立通公司没有关系，与本案无关，且签订时间应为2013年。对《现金交款单》真实性没有异议，但认为该交款单收款单位为建材城推进办公室并非本案第三人立通公司。对2013年8月25日的《收款收据》真实性有异议，认为购房款24万元不符合常理。对《怡品蓝庭商品房认购单》的真实性有异议，认为这份认购单形成时间不能确定，内容自相矛盾，比如付款方式写的是24万元一次性付款，但却在付款约定上写的是24万元作为认购定金。于行河在提起执行异议申请时并没有提交该认购单。恒丰敦化分公司与立通公司从法律上看，二者是独立的企业，各自承担相应的法律责任。被告对原告证据四的真实性没有异议。认为这份证据可以证明于行河提交的第三组证据认购单是涉嫌造假的材料，因为这份合同明确写建筑面积是75.71，每平方米价是3100元，总价是234701元。而认购单是77.4平方米，价款是24万元。被告对原告证据五、证据六表示其真实性无法确认，并认为即使在客观上已经形成了占有使用的事实，也是在法院查封之后形成的。第三人对原告所举证据均无异议，并称根据常识，买房人不确定具体房屋的话，不可能产生本案的房款；还提出期房销售时其实际面积是不能确定的，立通公司给予的优惠是如果实际面积大则以24万元为准，实际面积小则立通公司退还差额房款。对原告所举证据一、二、四，被告及第三人对证据真实性无异议，本院予以采信。对原告所举证据三，本院认为，于行河通过金融机构汇款之后，由收款单位出具收据，符合交易习惯和逻辑，本院对该该证据予以采信。被告在对金融机构出具的《现金交款单》没有异议的情况下，对建材城推进办公室出具的《收款收据》的真实性有异议和申请鉴定的意见，本院不予采纳。立通公司的法定代表人与恒丰敦化分公司的法定代表人为同一人即李飞跃，本案建设项目实际由立通公司开发建设。双方签订了回迁住宅楼协议书，在回迁房屋明确后又签订载明具体房屋的商品房认购单，符合日常生活经验法则，本院对该证据予以采信。被告对《怡品蓝庭商品房认购单》的真实性有异议和申请鉴定的意见，本院不予采纳。对原告所举证据五、六，本院认为，该两组证据，被告虽然表示无法确认其真实性，但也未提出证据和理由否定该证据的真实性，结合本案其他证据，本院对该两组证据予以采信。被告举出如下证据：证据一：执行异议申请书、执行裁定书。证明于行河以回迁取得案涉房屋为由，提出执行异议，被告法院驳回执行异议申请。证据二：《现金交款单》。证明于行河于2013年6月25日以现金形式向建材城推进办公室交款24万元，但单据上没有房屋座落位置、栋号、单元、房间号等。证据三：《回迁住宅楼协议书》。证明协议中未约定回迁住宅楼座落位置、小区、单元号、门牌号、面积等。证据四：《商品房买卖合同》。证明双方签订商品房买卖合同，是在吉林省高级人民法院已查封案涉房屋之后。证据五：吉林省高级人民法院（2015）吉民一初字第2号《民事裁定书》《协助执行通知书》《查封财产清单》。证明吉林省高级人民法院于2015年8月12日做出财产保全裁定，于2015年8月14日将案涉房屋查封，敦化立通当时未对此提出任何异议。对上述被告所举证据，原告及第三人对证据的真实性均无异议，本院均予以采信。根据原、被告提供的证据及各方当事人陈述，经庭审举证、质证和认证，本院认定如下事实：敦化市“盈丰国际家具建材城”项目为敦化市招商引资项目，由漳州市恒丰房地产有限公司开发建设，漳州市恒丰房地产有限公司为此设立敦化分公司。敦化市人民政府为推进“盈丰国际家具建材城”项目建设，于2011年8月30日以敦政办发［2011］52号文件的形式在敦化市工业和信息化局下设敦化市盈丰国际家具建材城推进办公室，负责推进“盈丰国际家具建材城”项目的建设。在“盈丰国际家具建材城”项目开发过程中，因用地需征用部分土地。在征地过程中，有部分被征地人不愿意采取产权调换方式解决补偿问题，故敦化市盈丰国际家具建材城推进办公室将这部分被征地人的回迁权益以房屋买卖形式公开向社会筹资。2013年（合同落款时间为2011年11月6日），于行河（协议乙方）基于前述情形通过建材城推进办公室与恒丰敦化分公司（协议甲方）签订《回迁住宅楼协议书》，协议主要内容为：“一、由甲方承担乙方住宅楼，住宅楼面积80平方米，房款由甲方从征地补偿款中按3000元/m2扣除，共计￥24000.00元。二、甲方实际交付乙方的住宅楼必须与本协议第一款所规定的平方米数一致。回迁面积超出部分，由乙方按市场价自行负责。三、甲方回迁给乙方的住宅楼位于西安路北侧。四、住宅楼建筑按国家标准保证质量，如出现任何质量问题由甲方负责。五、回迁户按照签订《征地补偿协议书》时间先后顺序优先选择所需楼层，各楼层差价如下……六、乙方住宅楼的房屋产权证及土地证、契税均由甲方负责办理，所需费用由乙方负责。七、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，报江南镇存档一份。”2013年6月25日，于行河向敦化市盈丰国际家具建材城推进办公室指定的帐户内支付房款240000元。因《回迁住宅楼协议书》中未约定具体的回迁房屋位置、房号，2013年8月25日，立通公司与于行河通过签订商品房认购单明确了回迁房屋的具体位置，即怡品蓝庭小区9幢5单元2层2号房屋（建筑面积77.4平方米）。双方后于2015年9月28日签订《商品房买卖合同》，以房屋买卖合同形式再一次明确了回迁房屋的相关事宜。2015年12月末，怡品蓝庭小区工程交工。此后，于行河装修入住该房屋。另查明：2011年10月25日，敦化市立通房地产有限公司成立，其法定代表人与漳州市恒丰房地产有限公司敦化分公司的法定代表人为同一人（即李飞跃）。敦化市盈丰国际家具建材城项目（现名为怡品蓝庭小区）最初由恒丰敦化分公司开发，在实际开发过程中，包括与通州建总签订的施工合同在内，相关的开发活动均由立通公司实施。2013年11月6日，立通公司与通州建总签订施工协议，由通州建总负责施工怡品蓝庭小区1-13#楼及地下车库工程。2015年5月16日，通州建总和立通公司在敦化市人民政府的组织下签订解除协议。2015年7月28日，通州建总向吉林省高级人民法院提起诉讼，要求立通公司支付拖欠工程款、赔偿损失、承担违约责任，并于同年8月12日申请保全了怡品蓝庭小区包括本案房屋内在129套房屋。2015年12月29日，吉林省高级人民法院作出（2015）吉民一初字第2号民事判决，判令：1.立通公司向通州建总支付工程欠款34121068元，并自2015年6月6日起至实际履行之日止，以尚欠工程款为基数，按年24%的标准支付违约金；2.立通公司向通州建总支付招标代理费400000元；3.通州建总对其施工建设工程享有优先受偿权。2016年8月18日，最高人民法院作出（2016）最高法民终352号民事判决，维持了吉林省高级人民法院（2015）吉民一初字第2号民事判决。吉林省高级人民法院指定本院执行上述案件。本院在执行上述案件过程中，于行河向本院提出执行异议，本院于2017年8月10日作出（2017）吉24执异63号执行裁定，驳回于行河的异议请求。本院认为：2013年（具体日期不详）于行河与恒丰敦化分公司签订的《回迁住宅楼协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《回迁住宅楼协议书》是在盈丰国际家具建材城征地过程中，为解决部分被征地人回迁问题，由敦化市盈丰国际家具建材城推进办公室协调后将原属于被征地人的回迁安置权面向社会公开筹资的情形下形成的，即将本应由回迁户享有的房屋回迁安置请求权通过政府协调转让给了于行河，应认定于行河通过签订《回迁住宅楼协议书》取得了原属于被拆迁人的房屋回迁安置请求权。至于于行河是否向原被拆迁人支付对价、支付对价的数额、支付时间，是于行河与原被拆迁人之间的关系，对于行河取得房屋回迁安置请求权均不产生影响。根据查明的事实，本案工程项目实际由立通公司开发建设，立通公司为盈丰国际家具建材城项目的实际开发人。原告与恒丰敦化分公司签订的《回迁住宅楼协议书》及在此基础上与立通公司签订的《商品房买卖合同》，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条所规定优先保护被拆迁人合法权益的情形，故通州建总申请保全查封本应回迁给原告的涉案房屋有误，原告主张停止对涉案房屋的执行符合法律规定，应予支持。原告提出的该房屋归其所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，本案房屋目前尚未在不动产登记簿上记载于原告名下，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：不得执行位于敦化市怡品蓝庭小区9幢5单元2层2号房屋。案件受理费4900元，由被告通州建总集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长  刘景秋代理审判员  黄 伟代理审判员  李一博二〇一七年十二月二十七日书 记 员  张晨光