云南省景洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）景民二初字第2096号 原告西双版纳博森旅游房地产开发有限公司。 组织机构代码21859326-7。 住所地景洪市勐泐大道**（博森商贸城）。 法定代表人杨素芝，职务执行董事。 委托代理人朱宸以，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人段秀峰，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 被告陈文君，男，1966年8月25日出生，汉族。 委托代理人陈昌美，云南北川律师事务所律师。特别授权代理。 原告西双版纳博森旅游房地产开发有限公司(以下简称“博森公司”)诉被告陈文君商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月5日受理后，依法组成合议庭审理。2015年11月27日，本院公开开庭审理了本案。原告博森公司的委托代理人朱宸以、段秀峰，被告陈文君及其委托代理人陈昌美到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告博森公司诉称，2012年4月26日、5月8日，原告向被告借款20000000元。借期1个月自2012年5月3日至2012年6月3日止。后原告向被告共计还款24000000元。被告一方面受领原告支付的借款本金和利息，另一方面又与原告于2014年12月12日、13日以签订《商品房购销合同》的形式，将其出借给原告且已经全部清偿完毕的借款本金和利息虚构为购房款，并以明显不合理的低价即每平方米3500元的价格将原告开发建设的共计154套商品房，总面积6100.08平方米的房产，备案登记在被告陈文君的名下，从而达到被告陈文君非法占有原告博森公司资产的目的。其中，2012年12月13日，原、被告双方签订合同编号为2014139号《商品房购销合同》，同时备案登记了原告开发建设的商品房，总价款为106295元。双方签订该合同的目的并非真实的买卖该商品房，而是双方将原告已经清偿的借款本息虚构为购房款，再将该商品房备案登记在被告陈文君的名下，被告陈文君的行为已经严重侵害了原告博森公司的合法权益。据此，原告为了维护其合法权益，特依法提起诉讼，请求人民法院判令被告：一、解除原、被告双方于2014年12月13日签订的合同编号为2014139号《商品房购销合同》；二、解除房屋《商品房购销合同》的备案登记；三、本案诉讼费由被告承担。 被告陈文君辩称，一、原、被告双方签订的《商品房购销合同》是其真实意思表示，约定的内容合法有效；二、被告已经履行了支付购房款的义务，不存在违约行为，故请法院驳回原告的诉讼请求。 原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据材料： 1、（1）借条一份；（2）工商银行转账凭证三份，欲证明①、原、被告之间不存在真实、合法的商品房买卖合同关系。②、双方之间是民间借贷关系，即2012年4月26日、5月8日，原告向被告借款20000000元。 2、（1）付款明细表一份；（2）工商银行转账凭证及转账支票存根二十四份；（3）中信银行个人电子转账凭证三份，（4）委托转(还)款书一份；（5）内资企业登记基本情况表一份，欲证明①、原、被告之间不存在真实、合法的商品房买卖合同关系。②、双方之间是民间借贷关系，即2012年4月26日、5月8日，原告向被告借款20000000元。之后，原告向被告偿还借款本金和利息累计24000000元。③被告基于与原告之间的民间借贷关系，既受领了原告偿还的借款本金和利息累计24000000元，同时又将出借的借款20000000元虚构为向原告支付的购房款，将原告开发建设的共计154套商品房，总面积6100.08平方米的房产，备案登记在被告陈文君的名下，从而达到被告陈文君非法占有原告博森公司资产的目的。 3、（1）商品房（住宅区）购销合同及其补充协议一份；（2）商品房购销合同备案登记表一份，欲证明原、被告之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，不具备买卖商品房的事实，而是被告以原告已经清偿的借款虚构为购房款，并以该商品房担保借款的清偿。 4、（1）商品房（商铺区）购销合同及其补充协议一份；（2）商品房购销合同备案登记表一份；（3）民事调解书一份，欲证明被告为了获得不正当利益，被告再次以清偿的借款虚构为向原告购买商品房的首付款，意图通过向人民法院隐瞒事实，获得人民法院《民事调解书》的形式，达到非法侵占原告博森公司的更多资产。本案商品房购销合同系被告通过合法形式掩盖非法目的而签订，故应当解除，以维护原告博森公司的的合法权益。 以上证据与原件核对无异留存复印件。 经被告质证，对证据1真实性、合法性、关联性均认可，但同时认为原告向被告出借的借款金额为30000000元，并非20000000元。原告提交的证据1借条是成都正鼎商贸公司于5月3日、8日直接汇款给原告的20000000元，并不包括被告陈文君出借的10000000元，两者相加出借的借款本金为30000000元；对证据2的真实性、合法性、关联性均认可，需要说明的是24000000元中有3000000元的利息是偿还给成都正鼎商贸公司；对证据3的真实性、合法性、关联性均认可，认为是双方的真实意思表示，合同不存在法定解除的情形；对证据4的真实性、合法性、关联性认可，民事调解书是双方的真实意思表示，但双方并没有实际履行，调解书约定的标的物即商铺已经被其他当事人向人民法院申请了财产保全，已经被法院查封，也未登记在被告名下，双方才于2014年12月30日重新签订了《商品房购销合同》。 被告为证明自己的反驳观点，向本院提交了以下证据材料： 1、借条一份，欲证明原告向被告借款30000000元的事实。 2、关于几笔借款所欠利息的情况报告一份，欲证明原告博森公司对总公司云南天素投资有限公司所欠利息的情况报告。该证明未反映出成都正鼎商贸公司的欠款，是因该笔债务已经偿还。 上述证据与原件核对无异留存复印件。 本院认为，原告提交的证据1、2、3、4印鉴齐全，来源和内容真实，且经被告质证认可真实性、合法性、关联性，仅对原告欲证明的内容有异议，故本院对该证据予以采信。对被告提交的证据1、2印鉴齐全，来源和内容真实、合法的部分，本院予以采信。 根据庭审和认证，本院确认如下法律事实： 2012年4月26日，原告向被告借款，借款期限暂定1个月，自2012年4月26日至2012年5月26日，如需继续使用借款，借款期限顺延。2012年5月3日，原告向被告借款，借款期限为1个月，自2012年5月3日至2012年6月3日。但至今原、被告双方仍然存在该借款的往来关系,并分别按月5%和月6%的利率计算利息。 在借款期间，为担保借款的履行，原、被告约定将原告开发建设的房屋抵押给被告。于是原、被告双方于2014年6月10日签订《商品房购销合同》，并以该《商品房购销合同》中载明的目标商品房为原告的借款设定抵押担保。《商品房购销合同》中主要约定：一、被告购买原告开发建设的第A栋第2、3、4层商铺，参考套内建筑面积为6492.44平方米，单价每平米4000元；二、房屋总价款25969760元，已经支付购房款20000000元，余款5969760元，自签订本合同之日起15日内办理银行按揭贷款支付；三、原告应当于2015年5月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给被告。除此之外，原、被告双方还对其他购房事宜进行了约定。之后，该2、3、4层商铺被人民法院采取财产保全措施，导致原、被告双方不能办理该商品房购销合同备案登记手续。为此，原、被告双方又约定以该2、3、4层商铺调换为该小区内的住房做抵押担保。 2014年12月12日、13日，原、被告签订合同编号为2014139号《商品房购销合同》，其中主要约定：一、被告购买原告开发建设的商品房，参考套内建筑面积为20.52平方米，但(《商品房购销合同》附件一)记载U户型为30.37平方米)；二、房屋总价款为106295元，被告应当在交房日即2015年5月31日以前，分两期支付全部购房款。第一期首付房款金额为99492元，被告应当于2012年4月26日（即原、被告第一次借款的日期）前支付；第二期购房款金额为6803元，被告应当于2015年5月31日前支付；三、原告应当于2015年5月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给被告；四、被告未按约定如期交付余款，原告有权终止合同，将此房另行出售，被告所付款项不予退还；五、被告付清房款后，如原告不能向被告交付所购房屋，则原告向被告退还房款，并赔偿一定的经济损失。除此之外，原、被告双方还对其他购房事宜进行了约定。2014年12月19日，原、被告双方办理了该《商品房购销合同》的备案登记手续。交房期限届满至今，双方均未实际履行交接房手续和按约定支付剩余房款的合同义务。之后，原、被告双方为是否履行该《商品房购销合同》产生纠纷，原告诉至本院。 本院认为，原、被告双方在借款期间内，为担保借款本金和高额利息的实现，双方直接以签订《商品房购销合同》的形式将原告开发建设的在建商品房抵押给被告，并在未能办理抵押权登记的情况下，又将已经设定抵押的在建商品房折价后以抵偿借款的方式出售给被告的行为，属于抵押期间转移抵押物的处分行为。 自原、被告双方签订《商品房购销合同》后，双方并没有实际按照《商品房购销合同》的约定履行办理按揭贷款、支付剩余房款、开具销售不动产统一发票、办理交接房手续等合同义务，足见原、被告双方虽然签订《商品房购销合同》但并不具有真正购买该商品房的真实意思表示和实际履行《商品房购销合同》所约定的合同义务，而是双方通过签订《商品房购销合同》和办理《商品房购销合同》备案登记的形式和方法来限制原告将该商品房转移或者出售给其他人，从而达到担保主合同即双方之间的借款本金和高额利息的有效履行，当借款本金和高额利息的债权难以实现时，还可以通过履行《商品房购销合同》而取得商品房的最终保障。故双方签订的名为《商品房购销合同》实为《商品房抵押合同》，并在抵押商品房的同时又处分抵押物所有权的行为，违反了法律有关禁止流押的强制性规定。故原、被告双方之间有关处分抵押物的行为不具有法律上的约束力。据此，在原、被告双方之间的借款合同纠纷尚未解决的情况下，原告直接要求解除双方签订的《商品房购销合同》的诉请，便无前提基础和法律依据,本院不予支持。另外，《商品房购销合同》备案登记行为属于行政事实行为，而非民事法律行为。行政事实行为不属于人民法院管辖或受理案件的范围，故原告要求解除《商品房购销合同》备案登记的诉请，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十六条、《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告西双版纳博森旅游房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告西双版纳博森旅游房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 审判长  陈德明 审判员  陈 新 审判员  黄绍晨 二〇一五年十二月十六日 书记员  李 渊