广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2015）东三法樟民一初字第362号原告东莞市花千里房地产开发有限公司，住所地广东省东莞市，组织机构代码证号为××。法定代表人潘军，执行董事。委托代理人杨惠萍，广东赋诚律师事务所律师。委托代理人叶静谊。被告罗晓飞，男，汉族，住四川省大竹县，公民身份号码×××2495。原告东莞市花千里房地产开发有限公司（以下简称花千里公司）与被告罗晓飞商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员杨潮源担任审判长，人民陪审员利见弟、蔡雪萍参加的合议庭审理本案，并于2015年11月19日公开开庭进行了审理。原告花千里公司的委托代理人杨惠萍、叶静谊到庭参加了诉讼。被告罗晓飞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告花千里公司诉称：2012年7月27日，被告罗晓飞向原告花千里公司购买位于东莞市黄江镇北岸村公常路江山花园江山阁3栋2602号商品房，原告花千里公司与被告罗晓飞签订了编号为20120727614B95843024的《商品房买卖合同》。该合同第六条第3点约定：签署该合同时，支付部分房价款65933元，剩余房价款153000元通过银行按揭方式支付。补充协议五第四条第一款约定，在该协议有效期内，当发生下列任何一项或多项事件时，原告花千里公司有权解除该协议及原合同，被告罗晓飞应当按房产总价款的百分之三十向原告花千里公司支付违约金，被告罗晓飞应在原告花千里公司通知后三日内支付违约金和原告花千里公司为实现债权而发生的所有费用：1.被告罗晓飞提供虚假资料，骗取银行按揭贷款的；2.房屋的产权发生变更的；3.被告罗晓飞未按照按揭贷款合同的约定偿还按揭贷款，拖欠累计达三期以上的；4.被告罗晓飞丧失民事行为能力的；5.被告罗晓飞发生其他可能影响归还原告花千里公司借款的行为的；6.法律、法规规定的其他情形。2013年4月27日，原告花千里公司、被告罗晓飞与中国银行股份有限公司东莞分行三方共同签订编号为2013年东中银按借字JS006号《个人一手住房贷款合同》，约定被告罗晓飞向中国银行股份有限公司东莞分行申请贷款153000元用于购买原告花千里公司开发的位于东莞市黄江镇北岸村公常路江山花园江山阁3栋2602号房，同时以该商品房为上述贷款本息、违约金、赔偿金以及中国银行股份有限公司东莞分行为实现债权而发生的相关费用等作抵押担保，并在东莞市房地产交易所办理了合法有效抵押预告登记，另约定由原告花千里公司为上述贷款本息、违约金、赔偿金以及中国银行股份有限公司东莞分行为实现债权而发生的相关费用等提供连带保证责任。合同签订后，被告罗晓飞拒不履行抵押贷款合同项下的还本付息责任，经中国银行股份有限公司东莞分行多次催收仍未偿还。根据《个人一手住房贷款合同》第八条的约定，中国银行股份有限公司东莞分行要求原告花千里公司履行保证责任。为此，中国银行股份有限公司东莞分行于2014年6月将原告花千里公司和被告罗晓飞诉至法庭。原告花千里公司分别于2014年9月23日代偿银行贷款本息154605元，于2014年10月21日代偿诉讼费1741.88元和律师费7580元。原告花千里公司偿还被告罗晓飞所欠全部贷款本息后，多次向被告罗晓飞催讨均未果。为维护自身合法权益，原告花千里公司特诉至法院，请求法院判令：一、解除双方于2012年7月27日签订的编号为20120727614B95843024的《商品房买卖合同》及《﹤“江山花园”商品房买卖合同﹥之补充协议五》；二、被告罗晓飞偿还原告花千里公司因履行保证责任所造成的损失10926.88元（分别为代被告罗晓飞支付的银行贷款本息154605元扣除已收到的被告罗晓飞支付的153000元按揭购房款后的剩余部分1605元、代被告罗晓飞支付的诉讼费1741.88元和律师费7580元）；三、被告罗晓飞支付违约金65679.9元；四、被告罗晓飞赔偿原告花千里公司律师费损失5000元；五、本案的诉讼费用由被告罗晓飞承担。原告花千里公司为证明自己的主张，向本院提供了《商品房买卖合同》、《﹤“江山花园”商品房买卖合同﹥之补充协议五》、《个人一手住房贷款合同》、贷款已还款明细清单、汇兑来账通知书、还款凭证、临时存欠凭证、情况说明函、账务处理通知书、民事裁定书、预交一审案件受理费通知书、特种转账贷方传票、国内支付业务收款回单、《委托代理合同》、律师费发票、律师函、EMS快递单作为证据。被告罗晓飞没有答辩，也没有向本院提供任何证据。经审理查明：原告花千里公司系从事商品住宅及配套设施建造、开发、销售的有限责任公司。2012年7月27日，被告罗晓飞与原告花千里公司签订了一份编号为20120727614B95843024的《商品房买卖合同》。该合同约定，被告罗晓飞向原告花千里公司购买位于东莞市黄江镇北岸村公常路江山花园江山阁3栋2602号的商品房，该房屋合同约定建筑面积为32.43平方米，总价款为218933元。该合同第六条约定，签署该合同时，被告罗晓飞支付65933元，其余房价款153000元通过银行按揭方式支付，被告罗晓飞须于签署该合同同时签署贷款合同，并提交符合银行要求的完整的个人资料。同日，双方当事人还签订了一份《﹤“江山花园”商品房买卖合同﹥之补充协议五》，该协议约定：原告花千里公司同意出借给被告罗晓飞40000元，该借款仅用于被告罗晓飞支付购买商品房买卖合同第六条约定的首付款；被告罗晓飞应于2012年12月20日前偿还原告花千里公司20000元，于2013年5月10日前偿还原告花千里公司20000元。该协议第四条约定，在该协议有效期内，当发生下列任何一项或多项事件时，原告花千里公司有权解除该协议及原合同，被告罗晓飞应当按房产总价款的百分之三十向原告花千里公司支付违约金，被告罗晓飞应在原告花千里公司通知后三日内支付违约金和原告花千里公司为实现债权而发生的所有费用：1.被告罗晓飞提供虚假资料，骗取银行按揭贷款的；2.房屋的产权发生变更的；3.被告罗晓飞未按照按揭贷款合同的约定偿还按揭贷款，拖欠累计达三期以上的；4.被告罗晓飞丧失民事行为能力的；5.被告罗晓飞发生其他可能影响归还原告花千里公司借款的行为的；6.法律、法规规定的其他情形。上述合同及协议签订后，被告罗晓飞支付了部分首期房价款25933元，其余首期款40000元没有支付。2013年1月9日，原告花千里公司、被告罗晓飞与中国银行股份有限公司东莞分行签订了一份编号为2013年东中银按借字JS006号《个人一手住房贷款合同》。该合同约定：被告罗晓飞向中国银行股份有限公司东莞分行贷款153000元用于购买原告花千里公司开发的位于东莞市黄江镇北岸村公常路江山花园江山阁3栋2602号的房屋，并以该房屋提供抵押担保，原告花千里公司为上述贷款提供连带保证责任。《个人一手住房贷款合同》签订后，中国银行股份有限公司东莞分行向被告罗晓飞发放了贷款153000元，被告罗晓飞以该款支付了房价款。因被告罗晓飞上述贷款出现多期逾期还款的情形，中国银行股份有限公司东莞分行向东莞市第一人民法院起诉。后因中国银行股份有限公司东莞分行未预交诉讼费，该案按自动撤诉处理。原告花千里公司于2014年9月23日代被告罗晓飞偿还了贷款本息154605元，于2014年12月29日代被告罗晓飞偿还了诉讼费1741.88元和律师费7580元。2015年3月9日，原告花千里公司与广东赋诚律师事务所签订了一份委托代理合同，委托广东赋诚律师事务所处理案涉商品房买卖合同的相关事宜，原告花千里公司因此支付了律师费5000元。原告花千里公司于2015年3月25日诉至本院，请求判如所请。以上事实，有《商品房买卖合同》、《﹤“江山花园”商品房买卖合同﹥之补充协议五》、《个人一手住房贷款合同》、贷款已还款明细清单、汇兑来账通知书、还款凭证、临时存欠凭证、情况说明函、账务处理通知书、民事裁定书、预交一审案件受理费通知书、特种转账贷方传票、国内支付业务收款回单、《委托代理合同》、律师费发票、律师函、EMS快递单以及当事人在庭审笔录中的陈述等附卷为证。本院认为：本案的争议焦点是案涉《商品房买卖合同》、《﹤“江山花园”商品房买卖合同﹥之补充协议五》应否解除，以及被告罗晓飞应否赔偿原告花千里公司履行保证责任所造成的损失以及支付违约金、律师费的问题。被告罗晓飞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状及相关证据，视为其放弃举证、质证及答辩等相关诉讼权利，被告罗晓飞应当承担由此产生的不利法律后果。原告花千里公司提供的《商品房买卖合同》以及《﹤“江山花园”商品房买卖合同﹥之补充协议五》有双方当事人的签名或者盖章，本院予以采信。该合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定或者禁止性规定，是合法有效的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，按照《﹤“江山花园”商品房买卖合同﹥之补充协议五》第四条约定，被告罗晓飞未按照按揭贷款合同的约定偿还按揭贷款，拖欠累计达三期以上的，原告花千里公司有权解除《商品房买卖合同》以及《﹤“江山花园”商品房买卖合同﹥之补充协议五》。现被告罗晓飞尚有购房款40000元没有支付给原告花千里公司，而且被告罗晓飞存在贷款多期逾期付款的情况并导致原告花千里公司承担了保证责任，符合双方当事人约定的解除合同的条件，而且被告罗晓飞所欠中国银行股份有限公司东莞分行的款项已经由原告花千里公司代为清偿，合同的解除并不损害中国银行股份有限公司东莞分行的权利。故原告花千里公司要求解除案涉《商品房买卖合同》以及《﹤“江山花园”商品房买卖合同﹥之补充协议五》，合法有理，该诉讼请求本院予以支持。由于被告罗晓飞未依约支付房价款及银行贷款，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，原告花千里公司有权向被告罗晓飞追偿代为支付给中国银行股份有限公司东莞分行的款项163926.88元。按照《﹤“江山花园”商品房买卖合同﹥之补充协议五》第四条的约定，被告罗晓飞还应支付违约金65679.9元（218933元×30%），但考虑到该违约金远远高于原告花千里公司的实际损失，有违法律的公平原则，应当予以适当调整，按照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金应当以实际损失163926.88元的30%即49178.06元（163926.88元×30%）计算。原告花千里公司因本案诉讼支付了律师费5000元，按照《﹤“江山花园”商品房买卖合同﹥之补充协议五》第四条的约定，应由被告罗晓飞承担。由于合同解除，原告花千里公司应向被告罗晓飞返还已支付的房价款178933元（25933元＋153000元），该款项应当与因履行保证责任所造成的损失、违约金和律师费予以抵扣。抵扣已付房价款后，被告罗晓飞应支付原告花千里公司的因履行保证责任所造成的损失、违约金和律师费合计39171.94元（163926.88元＋49178.06元＋5000元-178933元）。原告花千里公司关于因履行保证责任所造成的损失、违约金和律师费的诉讼请求，在上述范围内的，本院予以支持；超出上述范围的，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告东莞市花千里房地产开发有限公司与被告罗晓飞于2012年7月27日签订的编号为20120727614B95843024的《商品房买卖合同》及《﹤“江山花园”商品房买卖合同﹥之补充协议五》；二、被告罗晓飞应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市花千里房地产开发有限公司支付因履行保证责任所造成的损失、违约金、律师费合计39171.94元（此款为抵扣已付房价款178933元后被告罗晓飞应付的款项）；三、驳回原告东莞市花千里房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1840元，由原告东莞市花千里房地产开发有限公司负担957元，由被告罗晓飞负担883元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  杨潮源人民陪审员  蔡雪萍人民陪审员  利见弟二〇一五年十二月二日书 记 员  赵小婷赵萌附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。2.《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。3.《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。4.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。5.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。6.《中华人民共和国担保法》第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。7.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。8.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。9.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。10.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。11.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。