贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终6209号上诉人（原审被告）：陈勤，男，1967年8月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：苏梅，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：贵州忠忠房产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区神奇路环宇大厦15楼A座。法定代表人：周凤玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴林立，男，该公司员工。委托诉讼代理人：谢银柱，男，该公司员工。原审第三人：贵阳侯尊商贸有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区蔡关路49号。法定代表人：徐雪峰，该公司总经理。原审第三人：罗崇贵，男，1966年2月26日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区。上诉人陈勤因与被上诉人贵州忠忠房产经纪有限公司（以下简称忠忠公司）及原审第三人贵阳侯尊商贸有限公司（以下简称侯尊公司）、罗崇贵排除妨害纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈勤上诉请求：依法撤销原判，依法改判驳回忠忠公司的诉讼请求；一、二审诉讼费由忠忠公司承担。事实和理由：一、本案中涉案房屋的《房屋租赁协议》有两份，一份系2011年3月15日签订，是双方当事人真实意思表示，本案应以该份《房屋租赁协议》的签订时间为准。另一份系2011年5月4日签订，是陈勤误认为2011年3月15日签订《房屋租赁协议》中约定租赁期限超过20年的条款会被认定无效才重新签订的，双方是按2011年3月15日签订《房屋租赁协议》履行的，故2011年5月4日签订《房屋租赁协议》不是陈勤真实意思表示，原判以生效的贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初5892号民事判决认定《房屋租赁协议》于2011年5月4日签订时间来认定《房屋租赁协议》于2011年5月4日签订错误。二、因本案房屋租赁在先，抵押权设立在后，根据买卖不破租赁的原则，本案应驳回忠忠公司的诉讼请求。忠忠公司辩称，陈勤提供的两份《房屋租赁协议》都是事后补签的，不予认可。应以贵州省贵阳市南明区人民法院生效判决认定的时间为准。原审第三人贵阳侯尊商贸有限公司、罗崇贵均未作陈述。忠忠公司向一审法院起诉请求：一、陈勤停止侵权行为，并排除对忠忠公司的妨碍；二、本案诉讼费用由陈勤承担。一审法院认定事实：本案诉争涉及的位于贵阳市××层房屋（筑房权证南明字第××、01××69、01××70号），原系侯尊公司所有。后因侯尊公司、鸿达公司、黄河、青岚等与中国邮政储蓄股份有限公司贵阳市分行（以下简称邮政贵阳分行）发生债务纠纷，邮政贵阳分行诉至贵阳市南明区人民法院，南明区法院于2013年4月16日作出（2013）南民初字第01102号民事调解书，该调解书主文内容为：一、鸿达公司于2013年4月20日归还邮政贵阳分行借款5000000元及利罚息117317.18元；黄河、青岚对前述款项承担连带偿还责任。二、若逾期，则拍卖侯尊公司所有的坐落于贵阳市××××房产（即本案诉争房屋），清偿前述款项，不足部分仍由贵州鸿达商贸有限公司公司归还，黄河、青岚承担连带偿还责任。该民事调解书生效后，因债务人未按上述协议履行义务，债权人向南明法院申请强制执行。执行过程中，南明法院依法委托贵州春秋拍卖有限公司拍卖侯尊公司所有的坐落于贵阳市××××房产（即本案诉争房屋）。同年11月23日，忠忠公司以8300000元的价格竞得了上述房屋所有权。2014年7月25日，忠忠公司依法办理了上述房屋的所有权证。另查明，2011年5月4日，侯尊公司与陈勤签订《房屋租赁协议》一份，该协议约定：侯尊公司将位于贵阳市××其中及围墙以外的一楼、二楼、三楼全部房屋（即本案诉争房屋）出租给陈勤使用，租赁期限为自405.25平方米2011年5月4日起至2031年5月3日止共计20年，租金每年为50000元，总计1000000元，付款方式为签订合同之日支付500000元，剩余500000元，于2013年12月31日前付清。并约定租金支付至原审第三人罗崇贵所属账号为62×××15或62×××96的工商银行账户内。当日，陈勤通过其所属银行账户向原审第三人罗崇贵所属账号为62×××15的账户转账500000元，同年11月9日，陈勤又通过其所属银行账户向原审第三人罗崇贵所属账号为62×××96的账户转账500000元。上述房屋（即本案诉争房屋）由陈勤一直使用至今。上述事实均已被（2016）黔0102民初字第5892号生效民事判决书所确认。再查明，上述房屋于2011年3月15日办理抵押登记，债务人为鸿达公司，债权人为邮政贵阳分行，该抵押登记于2013年12月30日注销。忠忠公司取得本案诉争房屋所有权后，曾数次向陈勤主张权利，要求陈勤腾空房屋并将房屋移交忠忠公司，但陈勤以其与该房屋原所有权人存在房屋租赁合同为由，拒不搬离。故忠忠公司诉至法院，请求如前。一审法院认为，根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条第一款之规定，侵害他人民事权益的，应当依照法律规定承担侵权责任。本案的焦点在于在忠忠公司依法通过竞拍取得上述房屋所有权以后，陈勤与原审第三人侯尊公司签订的《房屋租赁协议》是否应继续履行、是否对忠忠公司有约束力。首先，关于《房屋租赁协议》签订时间方面。庭审中，陈勤向法院提交两份《房屋租赁协议》，一份签订的时间为2011年3月15日，一份签订的时间为2011年5月4日，陈勤主张其与原审第三人侯尊公司就上述房屋所签订的《房屋租赁协议》的时间为2011年3月15日，因该份《房屋租赁协议》中约定的租赁期限为30年，超过法定最高期限，故于同年5月4日重新签订一份《房屋租赁协议》，将租赁期限改为20年，其他约定均一致。原判认为，因（2016）黔0102民初字第5892号生效民事判决书已确认《房屋租赁协议》签订时间为2011年5月4日，故应认定《房屋租赁协议》签订时间为2011年5月4日，对陈勤的该意见，不予采信。其次，关于《房屋租赁协议》对忠忠公司是否有约束力方面。案外人邮政贵阳分行于2011年3月15日取得上述房屋的抵押登记，陈勤与原审第三人侯尊公司于同年5月4日签订《房屋租赁协议》，该《房屋租赁协议》成立于抵押登记之后，根据《最高人法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前被人民法院依法查封的”之规定，因在上述房屋出租前已设立抵押权，因此，陈勤与原审第三人侯尊公司签订的《房屋租赁协议》不在继续履行之列。且根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”之规定，本案中，上述房屋抵押人即原审第三人侯尊公司将房屋出租给陈勤，基于该房屋的抵押权实现后，由忠忠公司通过竞拍取得上述房屋所有权，因此，该《房屋租赁协议》对忠忠公司不具有约束力。再次，关于陈勤对忠忠公司是否存在侵权方面，因忠忠公司已合法取得上述房屋的所有权，陈勤现无合法依据继续占有使用该房屋，其占用使用该房屋属无权行为，该行为侵害了忠忠公司的合法权益，妨害了忠忠公司对上述房屋行使物权的权利，陈勤对忠忠公司忠忠公司已构成侵权。现忠忠公司要求陈勤停止侵害，排除妨害，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”之规定，被告应当停止对忠忠公司所有的上述房屋的侵害，腾空、搬离该房屋，并将该房屋交付忠忠公司。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第六第一款、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告陈勤于本判决生效之日起二十日内腾空、搬离原告贵州忠忠房产经纪有限公司所有的位于贵阳市××层房屋（房屋所有权证号分别为：筑房权证南明字第××、01××69、01××70号），并将该房屋交付原告贵州忠忠房产经纪有限公司。案件受理费60元，由被告陈勤承担（此款原告已预交，被告于履行本判决时一并给付原告）。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与原判查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于应以何时签订的《房屋租赁协议》为准问题。本案中，陈勤上诉主张其对涉案房屋签订了两份《房屋租赁协议》，一份系2011年3月15日签订，是双方当事人真实意思表示，双方是按2011年3月15日签订《房屋租赁协议》履行的，应以该份《房屋租赁协议》为准。另一份系2011年5月4日签订，是陈勤误认为2011年3月15日签订《房屋租赁协议》中约定租赁期限超过20年的条款会被认定无效才重新签订的，该《房屋租赁协议》不是陈勤真实意思表示，不应以该份《房屋租赁协议》为准。本院认为，首先，陈勤于2011年3月15日与原审第三人侯尊公司就本案争议房屋所签订的《房屋租赁协议》后，因该份《房屋租赁协议》中约定的租赁期限为30年，超过法定最高期限，陈勤认为该条约定超过法定最高期限，担心会被认定为无效条款，故于2011年5月4日重新签订一份《房屋租赁协议》，将租赁期限改为20年，其他约定均一致。双方于2011年5月4日重新签订的《房屋租赁协议》亦是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为有效协议，双方以2011年5月4日重新签订一份《房屋租赁协议》取代了于2011年3月15日签订的《房屋租赁协议》。其次，因贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初字第5892号生效民事判决书已确认《房屋租赁协议》签订时间为2011年5月4日，故原判认定《房屋租赁协议》签订时间以2011年5月4日为准并无不当，本院予以维持。关于陈勤应否返还争议房屋问题。本案中，案外人邮政贵阳分行于2011年3月15日取得上述房屋的抵押登记，陈勤与原审第三人侯尊公司于2011年5月4日签订《房屋租赁协议》，该《房屋租赁协议》成立于抵押登记之后，根据《最高人法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前被人民法院依法查封的”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”之规定，因争议房屋抵押权系在房屋租赁前设立，忠忠公司通过竞拍取得上述房屋所有权，《房屋租赁协议》对忠忠公司不具有约束力。因忠忠公司已合法取得争议房屋的所有权，陈勤已无合法依据继续占有使用争议房屋，其占用使用争议房屋属无权行为，该行为侵害了忠忠公司的合法权益，妨害了忠忠公司对争议房屋行使物权的权利，陈勤对忠忠公司已构成侵权。现忠忠公司要求陈勤停止侵害，排除妨害，原判根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”之规定，认定陈勤应当停止对忠忠公司所有的争议房屋的侵害，腾空、搬离争议房屋，并将争议房屋交付忠忠公司并无不当，本院予以维持。综上所述，陈勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由陈勤负担。本判决为终审判决。审判长  邱兴权审判员  周 俊审判员  谌致华二〇一七年十二月十四日书记员  邢 海