安徽省六安市裕安区人民法院民 事 判 决 书（2015）六裕民二初字第02725号原告：六安碧桂园房地产开发有限公司，住所地六安市。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托代理人：谢长军。系该公司员工。被告：吴亭亭，女，1982年4月29日生，汉族，住安徽省六安市金安开发区。委托代理人：ＸＸ。系被告吴亭亭丈夫。原告六安碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）与被告吴亭亭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月23日立案受理后，依法由代理审判员龙波适用简易程序，于2015年11月19日公开开庭进行了审理，原告碧桂园房地产公司委托代理人谢长军，被告吴亭亭��托代理人ＸＸ均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年2月23日，原告与被告签订了编号为201402281号的《商品房买卖合同》、附件及《合同补充协议》。合同约定被告向原告购买六安碧桂园56幢101（201、301）室房屋一套。根据合同约定，原告出售给被告的商品房总房款为人民币2430490元整，被告分五期付款。被告尚拖欠人民币1058296元没有交纳。原告曾多次催告被告履行付款义务，但被告消极应对。随后原告以书面形式要求被告支付合同约定的剩余购房款，被告对此依旧消极履行。根据合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。现被告逾期支付购房款的行为已超过90日，为维护原告合法权益，请求依法判令：1、解除原被告之���签订的201402281号商品房买卖合同、附件及补充协议；2、被告配合原告办理商品房买卖合同备案撤销手续；3、被告依照合同约定向原告支付违约金人民币364573.5元（2430490×15%）；4、由被告承担本案的诉讼费用。被告辩称：拖欠购房款是事实，愿意承担部分违约责任，但是违约金过高，请求予以核减。本案在审理中，原告提交了证据，在本院主持下，当事人对证据进行了质证。原告提交的证据：1、《商品房买卖合同》、补充协议及附件、签约特别提示，证明原、被告双方签订的商品房买卖合同真实有效；原、被告双方对付款方式、时间及违约责任等达成一致意见；被告逾期付款超过90日后，原告有权解除合同，被告需向原告支付总房价款15%的违约金。2、被告交款发票，证明被告已交纳房款1372194元，尚有1058296元没有交纳；被告的行为已经构成违约，原告有权解除合同并按照合同约定收取违约金。3、律师函邮寄凭证，证明在合同履行过程中，原告已催告被告支付相应的购房款，但被告消极履行。被告质证意见：对证据1-3均无异议。被告未提交证据。本院认证如下：原告提交的证据1-3客观真实合法，与本案具有关联性，被告对证据亦无异议，本院予以认定。根据认定的证据和当事人的陈述，查明事实如下：2014年2月23日，原告六安碧桂园房地产开发有限公司与被告吴亭亭签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201402281）以及《补充协议书》，约定被告购买原告在六安市淠河路以东、周集路以南开发建设的六安碧桂园第56幢101（201、301）号商品房一套，房屋建筑面积共237.86㎡，总价款2430490元。购房款以分期付款方式支��：买受人必须在签订《商品房买卖合同》时向出卖人支付房价款972194元；余下房款1458296元分期支付，每三个月为一期，每期支付364574元，首期支付日期为2014年5月23日前，之后每期于该期限届满之日前支付。合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按合同规定的时间付款，“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金”。《补充协议书》第十四条（三）款约定，“累计应付款”是指买受人应支付给出卖人的所有房价款，即《商品房买卖合同》第四条约定得该商品房房价款的总金额。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，“逾期超过90后，买受人有权解除合同。出卖人……按买受人累计已付款的15%向买受人��付违约金”。2014年2月15日，被告预付定金30000元；2014年2月23日，被告按约支付首期房价款942194元；二期购房款364574元应于2014年5月23日支付，被告逾期于2015年3月16日支付200000元、于2015年8月21日支付164574元；三期购房款364574元应于2014年8月23日支付，被告逾期于2015年8月21日支付35426元，下剩329148元未支付；四期购房款、五期购房款共计729148元均未支付。截至一审法庭辩论终结前，被告仍拖欠原告购房款合计1058296元，原告在多次催告被告履行付款义务未果后，遂提起诉讼。本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示、内容合法，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告吴亭亭逾期支付购房款超过90日，原告有权依据合同约定解除《商品房买卖合同》（含附件）以及《补充协议书》，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务，事先原告已按相关法律、法规的规定办理合同备案手续，合同解除后，被告有义务协助原告到房产管理部门办理合同备案注销手续。本案的争议焦点为：原告主张被告按所有房价款的15%支付违约金应否依法调整。违约金具有惩罚性，督促合同当事人及时、全面履行自己的义务，被告吴亭亭已支付部分购房款，拖欠1058296元购房款未付，应承担相应的违约责任，原告按商品房总价款即2430490元的15%计算违约金，对被告已履行部分重复计收违约金明显不合理，有悖法律精神。合同关于出卖人逾期交房、买受人逾期付款的违约责任约定，双方权利义务不对等，买受人违约按“所有房价款”为基数计算违约金，出卖人违约按买受人“累计已付款”为基数计算违约金，买受人的违约责任明显大于出卖人的违约责任，显失公平。从公平合理原则出发，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合因素，本院对原告违约金诉请予以适当调整，被告应按其应付而未付房款1058296元的15%向原告支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第三项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告六安碧桂园房地产开发有限公司与被告吴亭亭之间签订的201402281号《商品房买卖合同》、附件及《补充协议书》。二、被告吴亭亭于本判决生效之日起十日内配合原告六安碧桂园房地产开发有限公司办理商品房买卖合同备案注销手续。三、被告吴亭���于本判决生效之日起十日内支付原告六安碧桂园房地产开发有限公司违约金人民币158744.4元（1058296元×15%）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6770元，减半收取3385元，由原告六安碧桂园房地产开发有限公司负担2030元，被告吴亭亭负担1355元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。代理审判员 龙 波二〇一五年十二月十日书 记 员 卢秉方附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形��第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。