四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川05民终1250号上诉人（原审被告）张脆，女，汉族，生于1988年2月26日，住四川省泸州市龙马潭区。委托诉讼代理人赵俊锋，四川五月花律师事务所律师。委托诉讼代理人刘锋，四川五月花律师事务所律师。被上诉人（原审原告）苏玲，女，汉族，生于1972年5月20日，住四川省泸州市江阳区。委托诉讼代理人赵小彬，四川中豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈显琴，女，汉族，生于1979年4月17日，住四川省泸州市龙马潭区。上诉人张脆因与被上诉人苏玲、被上诉人陈显琴房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2017）川0502民初3769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月17日受理本案后，依法组成合议庭于2017年11月30日采取听证程序进行审理。上诉人张脆及其委托诉讼代理人赵俊锋、刘锋，被上诉人苏玲及其委托诉讼代理人赵小彬、被上诉人陈显琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人张脆上诉认为，一、本案为房屋租赁合同纠纷，上诉人并非租赁合同相对人，不是本案的适格主体；二、上诉人已告知涉案房屋存在漏水瑕疵，《转让协议》不存在重大误解或显失公平等可撤销的情形。因此，上诉人请求二审法院撤销原审判决，并依法改判驳回苏玲对张脆的诉讼请求。被上诉人苏玲答辩称，双方签订《转让协议》时，张脆隐瞒了房屋的真实情况，后因涉诉房屋漏水问题无法解决，致使无法经营，张脆与苏玲之间的《转让协议》依法应予撤销。因此，被上诉人苏玲请求二审法院驳回上诉、维持原判。被上诉人陈显琴答辩称，陈显琴与《转让协议》无关，且苏玲是完全民事行为能力人，对房屋情况有辨别能力，不存在欺骗或隐瞒等情形。因此，被上诉人陈显琴请求二审法院依法予以裁判。苏玲于一审起诉时请求判令：一、解除苏玲与陈显琴签订的《房屋租赁合同》，并退还苏玲保证金5000元；二、撤销苏玲与张脆的《转让协议》，并退还苏玲转让费36000元；三、陈显琴、张脆赔偿苏玲损失5000元；四、诉讼费由陈显琴、张脆承担。一审过程中，苏玲撤回了对5000元损失费的诉讼请求。原判认定，泸州市江阳区钓鱼台路13号房屋原系陈显琴于2016年出租给张脆，用作美甲经营。张脆经营至2017年年初，没有继续经营，长期空置。该房屋从张脆租赁起，一直存在漏水现象。2017年7月2日，苏玲与张脆达成口头协议，该房屋由苏玲向陈显琴租赁，苏玲支付张脆36000元转让费。但在协商过程中，张脆未向苏玲告知漏水的实际严重程度，并将本来较难解决漏水的问题说得过于较简单。张脆与苏玲达成协议并履行后，二人找到陈显琴，陈显琴同意二人转合同事宜。于是，苏玲与陈显琴于同日签订了一份《房屋租赁合同》，约定房租3000元/月，押金5000元等。同时，苏玲与陈显琴协议，给予苏玲15天时间装修，装修期不收租金。因此，双方将《房屋租赁合同》签订时间，写为2017年7月17日。苏玲在接手上述房屋后，在装修过程中发现漏水现象较严重，无法装修、经营。于是联系陈显琴解决，陈显琴告知暂不能解决漏水情况。原判认为，本案的争议焦点是：一、苏玲与张脆的转让协议是否应当撤销。二、保证金是否应当退还。关于苏玲与张脆的转让协议是否应当撤销的问题。本案中，1、从标的瑕疵上来看。张脆转让的涉案房屋本身确实存在漏水现象，且暂时不能解决。2、从主观上来看。张脆对漏水可能造成装修、经营困难的后果应当具有预见能力。但是，张脆没有向苏玲告知该房屋漏水的实际严重程度，即便其确因长期未经营不了解情况，造成该过错的后果仍不在苏玲一方，在于张脆一方。而且，张脆也未能实现其对苏玲所表示“漏水问题可以通过陈显琴让楼上用户不在某处用水，而得到解决”。综上，涉案标的房屋本身存在瑕疵。张脆作为原承租人对该瑕疵可能发生的后果应当具有预见能力，但未向苏玲告知瑕疵严重程度，且在协商过程中贬低了该瑕疵所需的解决力度，致使苏玲误以为“该瑕疵问题不大，能够得到控制”，进而作出错误交易决定。张脆的行为不符合诚实信用原则、公平原则，违背先合同义务，该转让协议应予撤销，其收取转让费36000元应予退还。双方法律关系还原到转让之前。关于保证金是否应当退还的问题。陈显琴虽认可解除合同，但主张自己两个月没有收到房租，要求抵扣保证金。经审认为，陈显琴出租漏水房屋，不符合常规，且该瑕疵导致承租人不能实现租赁目的。双方在租赁协议中对此瑕疵问题也没有进行特别约定。因此，系陈显琴违约在先，其主张按正常情况收取房租并抵扣保证金，不予支持。陈显琴收取的5000元保证金，应予退还。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下:一、撤销苏玲与张脆关于泸州市江阳区钓鱼台路13号房屋的口头转让协议，张脆于本判决生效之日起十日内，退还苏玲转让费36000元；二、解除苏玲与陈显琴签订的《房屋租赁合同》，陈显琴于本判决生效之日起十日内，退还苏玲保证金5000元。本案案件受理费适用简易程序减半收取538元，由张脆负担468元，陈显琴负担70元。本案二审审理过程中，上诉人张脆向法庭提交以下证据材料：一、2017年9月对涉案房屋录制的视频光盘一份；二、2017年11月29日对涉案房屋录制的视频光盘一份；三、2017年11月29日对涉案房屋拍摄的现场照片三张；四、陈显琴与案外人签订的《门市租赁合同》复印件一份。拟证明涉案房屋不存在被上诉人苏玲所说的漏水严重到无法使用的情形。被上诉人苏玲质证认为，视频和照片仅能反映局部情况，不能反映全部真实情况，达不到上诉人的证明目的，租赁合同虽真实，但也不能达到上诉人的证明目的。被上诉人陈显琴经质证认为，视频和照片反映的漏水情况与事实一致，如果楼上用水或下雨漏水情况会加重一点，但要求不是很完美，是可以正常使用的，正因为存在漏水的瑕疵，租金才比较便宜。经审查，因陈显琴与楼上业主就漏水问题存在纠纷，涉案房屋在未经整改的情况下出租给案外人，故上诉人提交的照片和视频光盘反映的房屋漏水状况与该房屋出租给苏玲时的漏水状况一致，能够证明本案的案件事实。然而，从照片和视频反映的漏水情况来看，结合该房屋已出租并正常经营的事实，涉案房屋虽存在漏水的情形，但并非严重到不能实现合同目的的程度。因此，该组证据能够证明本案案件事实，且能达到上诉人的证明目的，本院对该组证据予以采信。被上诉人苏玲、被上诉人陈显琴在本案二审审理过程中均无新证据向法庭提交。本院二审经审理查明，张脆与苏玲达成《转让协议》之前，张脆已让苏玲查看了房屋实际状况，并告知其房屋存在漏水的情形。现房屋未经整改，陈显琴已将其出租给案外人经营美容美体会所，该会所现在正常经营。除此之外，本院二审经审理查明的案件事实与原审法院经审理查明的案件事实一致。本院对上述案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点如下：一、张脆是否是本案的适格主体；二、张脆与苏玲达成的《转让协议》是否符合可撤销的法定情形。第一，关于张脆是否是本案适格主体的问题。上诉人张脆认为，本案是房屋租赁合同纠纷，张脆不是租赁合同的当事人，所以不是本案的适格主体。经审查，案涉房屋原由张脆向陈显琴承租，因张脆投入了大量装修费用，故房屋转由苏玲向陈显琴租赁时，张脆与苏玲达成口头协议，由苏玲向张脆支付36000元作为装修补偿。现苏玲与陈显琴之间关于房屋租赁发生纠纷，涉及该房屋装修补偿费应当由谁承担的问题，张脆作为利害关系人进入本案诉讼，并无不当。第二，关于张脆与苏玲之间达成的《转让协议》是否符合可撤销的法定情形的问题。上诉人张脆认为，双方达成的口头协议系双方真实意思表示，不存在显失公平的情形，张脆并未隐瞒实情，苏玲不存在重大误解，该协议不符合可撤销的法定情形。经审查，双方达成《转让协议》之前，苏玲查看了房屋现场情况，能够看到房屋因漏水留下的霉迹，苏玲也自认张脆曾告知其“楼上用水，楼下会漏水”。苏玲作为完全民事行为能力人应当对房屋现状具有辨识能力，在其亲自查看了房屋现场，并经告知存在漏水的情况下，苏玲仍自愿与张脆达成《转让协议》，该行为系苏玲作出的真实意思表示。虽然，苏玲主张该房屋漏水的实际情况远远比张脆描述得严重，以至于无法经营，合同目的无法实现，但苏玲并未举证证明其主张。而上诉人在本案二审庭审中提交的证据证明，该房屋漏水情况并没达到苏玲所描述的严重程度，且陈显琴已将该房屋在未经整改的情况下出租给案外人经营美容美体会所，该会所现在正常经营。因此，苏玲认为张脆故意隐瞒实情，致使其产生重大误解，没有事实和法律依据。张脆与苏玲达成的《转让协议》系双方基于平等协商作出的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。故苏玲以《转让协议》可撤销为由要求张脆返还36000元的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人张脆的上诉请求部分成立，原审法院认定事实不清，适用法律不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销四川省泸州市江阳区人民法院（2017）川0502民初3769号民事判决；二、解除苏玲与陈显琴签订的《房屋租赁合同》，陈显琴于本判决生效之日起十日内退还苏玲保证金5000元；三、驳回苏玲本案中其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件案件受理费适用简易程序减半收取538元，由苏玲负担468元，陈显琴负担70元（一审案件受理费已由苏玲予以垫付，陈显琴在履行上述给付义务时一并向苏玲支付）；二审案件受理费1075元，由苏玲负担（二审案件受理费已由张脆予以垫付，限苏玲于本判决生效之日起十日内向张脆支付）。本判决为终审判决。审判长  刘剑审判员  李野审判员  李平二〇一七年十二月八日书记员  杨艺