广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤04民终2093号上诉人（一审原告）:钟杨建，男，1973年5月15日出生，香港特别行政区永久性居民。委托诉讼代理人：谢佩娜，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓妃，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）:珠海市富景居投资有限公司。住所地：珠海市明珠北路**号401商铺。统一社会信用代码：91440400756487939F。诉讼代表人：北京德恒（珠海）律师事务所，该企业管理人。委托诉讼代理人：李力华，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：申靖，北京德恒（珠海）律师事务所律师。上诉人钟杨建与被上诉人珠海市富景居投资有限公司（以下简称富景居公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省珠海横琴新区人民法院作出(2017)粤0491民初153号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。钟杨建一审起诉请求：1.富景居公司立即向钟杨建支付珠海市香洲区明珠北路37号富景华庭3栋2单元2401房的逾期交房违约金145143.17元（币种为人民币，以下同）；2.富景居公司立即支付钟杨建支出的装修费45660元；3.富景居公司向钟杨建按日支付已付房价款1291884元的0.05%的逾期办证违约金直至办妥房产证为止；4.富景居公司承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：2014年9月15日，钟杨建与富景居公司签订了《珠海市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定钟杨建向富景居公司购买珠海市香洲区明珠北路37号富景华庭3栋2单元2401房，房屋面积为91.09平方米，房屋总价款为1291884元。钟杨建于2014年9月15日当日一次性支付了购房款1291884元。合同第七条约定：富景居公司应当在2014年12月30日前向钟杨建交付经竣工验收合格的房屋。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款0.021%的违约金。合同附件三《补充协议》第七条另约定：出卖人如果未能按合同第七条约定交房的，买受人同意给与60日的宽限期，买受人同意不追究出卖人在宽限期的违约责任。2016年8月17日，钟杨建与珠海陆景物业管理有限公司（涉案房屋的物业公司）签订业主手册、入伙合约。钟杨建与富景居公司在合同附件二约定了房屋交付的装饰、设备标准，包括外墙、起居室、厨房、卫生间、阳台、电梯、电器的品牌和规格。由于富景居公司向钟杨建交付的房屋未按合同附件二约定进行装修，钟杨建与案外人陈鸿签订了装修合同，委托陈鸿对涉案房屋进行装修，装修工程款为45660元。2016年12月2日，钟杨建向陈鸿付装修款45660元。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，向产权登记机关为买受人申请办理产权登记。合同第十六条约定，如出卖人违反第十五条约定，买受人不退房，出卖人从应当为买受人申请办理房地产权证之日起按日向买受人支付已付房价款的0.05%的违约金。根据庭审调查了解，因富景居公司与案外人存在金融借款等多宗纠纷，涉案房屋所在项目富景华庭目前已被查封，因此富景居公司无法按约定为钟杨建办理房屋产权登记手续。一审法院认为，钟杨建系香港特别行政区居民，本案属于涉港商品房买卖合同纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案合同关系的发生地及不动产所在地在内地，内地与本合同有最密切联系，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。一、关于涉案房屋的逾期交房违约金问题。钟杨建、富景居公司签订的《珠海市商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应恪守履行。钟杨建已按约履行付款义务，富景居公司应按合同第七条约定在2014年12月30日前将房屋交付钟杨建使用，而富景居公司直至2016年8月17日才将房屋交付给钟杨建。富景居公司提出案外人平安银行珠海分行对涉案房屋具有优先受偿权。对此一审法院认为，根据合同关系的相对性原则，有关涉案房产的其他债权债务关系并非钟杨建主张违约赔偿的阻却事由，亦不影响一审法院对钟杨建、富景居公司的合同纠纷做出判决，富景居公司主张理据不足，一审法院不予采纳。富景居公司提出按已付房价款的0.021%/天的违约金支付标准过高，但富景居公司没有对该主张进行举证说理，一审法院不予采纳。钟杨建诉请富景居公司支付逾期交房违约金145143.17元，未超过合同约定标准，理据充分，一审法院予以支持。二、关于涉案房屋的装修费问题。富景居公司在交付房屋时未按约定进行装修和添置空调、厨具等设备，按照合同第十三条约定，出卖人交付的商品房装饰、设备达不到约定标准的，按双方约定的标准进行赔偿。一审法院认为，装修和添置空调、厨具等设备是房屋入住的基本需求，合同附件二已约定富景居公司应在交付房屋时按标准装修、添置设备。因富景居公司怠于履行装修、添置设备的义务，钟杨建为实现房屋居住权主动进行装修，其装修内容未超出合同附件二约定的标准，钟杨建支出的装修费用45660元应由富景居公司赔偿。富景居公司提出，钟杨建在收楼时并未对装修问题提出异议，不能排除富景居公司存在于交付房屋之前将涉案房屋装修完毕的可能，因此富景居公司不应承担钟杨建主动装修的费用。对此一审法院认为，按照合同约定，富景居公司的装修工程理应在约定的交楼期限，即2014年12月30日前完成，富景居公司逾期交楼实际已同时产生未装修的违约责任，富景居公司以钟杨建无异议为由不履行合同义务理据不足，一审法院不予采纳。钟杨建主张富景居公司赔偿涉案房屋的装修、设备费用45660元理据充分，一审法院予以支持。三、关于逾期办理房产证的违约金问题，合同第十五条约定，富景居公司应当在商品房交付使用后360日内为钟杨建申请办理产权登记。富景居公司于2016年8月17日将涉案房屋交付钟杨建使用，按约定应在360日内，即2017年8月12日前办理房产证，截至起诉之日，富景居公司为钟杨建办理房产证的履行期间尚未届满。钟杨建对于富景居公司应当办理房产证的时间起算点与合同约定不符，对于钟杨建主张富景居公司承担逾期办理房产证的违约金，一审法院不予认可。综上所述，钟杨建诉讼请求有理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，一审法院判决如下：一、富景居公司于判决发生效力之日起十日内向钟杨建支付逾期交房违约金145143.17元;二、富景居公司于判决发生效力之日起十日内向原告钟杨建支付房屋装修费45660元;三、驳回钟杨建其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。因适用简易程序，本案案件受理费减半收取为4353元，由钟杨建负担2670元，富景居公司负担1683元。钟杨建不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第三项，改判富景居公司立即向钟杨建按日支付房价款1291884元的0.05%的逾期办理房产证违约金直至办妥房产证为止（暂计至2017年12月20日为468953.892元）；2.请求判决富景居公司承担一、二审诉讼费。事实和理由如下：一审判决以办理房产证的履行期间尚未届满为由驳回逾期办证违约金诉求属认定事实不清，适用法律错误，钟杨建按合同约定和法律规定主张逾期办证违约金，应予支持。一、双方签订的合同第七条约定，富景居公司应当在2014年12月30日前，将符合本合同约定的商品房交付钟杨建使用。合同第十五条约定，富景居公司应当在商品房交付使用后360日内，向产权登记机关为钟杨建申请办理产权登记。合同第十六条第2款约定，出卖人从应当为买受人申请办理房地产权证之日起向买受人支付房价款的0.05%的违约金。按上述合同约定，富景居公司承担逾期办证违约责任应该从其应当为钟杨建办理房产权期限届满日为起算点，而不是一审判决认为的从实际交付房屋之日加上360天为起算点。即应按合同约定的应当交付房屋的最后期限2014年12月31日加上360天，以2015年12月25日办证期限届满为起点计算逾期办证违约金，而不是从一审判决认为的以实际交付日期2016年8月17日开始加上360天，从2017年8月12日才开始计算逾期办证违约金。否则，富景居公司实际逃避了逾期办证的违约责任。二、根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”如前所述，合同明确了富景居公司的交房期限、办证期限和逾期办证的违约金从应当为买受人申请办理房地产权证之日起按日向买受人支付房价款的0.05%的违约金。所以，富景居公司应当从其应当未钟杨建办理房产证期限届满日为起算点。综上，为钟杨建办理房产证期限为2014年12月31日至2015年12月25日，现办证期限届满，富景居公司仍没有为钟杨建办理房产证，富景居公司应向钟杨建按日支付房价款人民币1291884元的0.05%的逾期办证违约金直至办妥房产证为止。请二审法院查清事实，纠正一审法院错误之处，依法改判。富景居公司二审答辩称：一、富景居公司名下的所有资产及富景华庭小区整体包括钟杨建所购买的3栋2单元2401房都被相关法院查封，属不可抗力事件。正是由于法院的查封，才导致富景居公司不能按时交付房屋，并按时为钟杨建办理房地产权证。二、钟杨建当时请求富景居公司向其交付房屋，而富景居公司将房屋交付给钟杨建使用，本身就是富景居公司让步妥协的结果。富景居公司当时将房屋交付给钟杨建，其未提出任何异议。如果当时钟杨建提出异议，富景居公司不会将房屋交付给钟杨建。三、一审判决支持了钟杨建关于逾期交房违约金的请求，即从2014年12月31日至2016年8月17日这一期间的违约金。如果按照钟杨建的说法，从2015年12月25日起计算逾期办证违约金，从2015年12月25日起至2016年8月17日这一期间将重复计算违约金，显然是不合理的。四、富景居公司的多个债权人联合向珠海市中级人民法院对富景居公司申请破产清算，该破产案已经立案。五、合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，向产权登记机关为买受人申请办理产权登记。合同第十六条约定，出卖人违反第十五条的约定，出卖人从应当为买受人申请办理房地产权证之日起向买受人支付房价款的0.05%的违约金。据此，对于逾期办证的违约金应当以房屋实际交付的时间开始加上360天计算。一审判决对逾期办理房产证违约金的判项正确，请求二审法院对该判项予以维持。双方在二审期间均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实基本清楚，本院予以确认。本院认为：钟杨建系澳门特别行政区居民，本案系涉澳商品房销售合同纠纷案件。参照《中华人民共和国涉外民事法律关系适用法》第四十一条的规定，本案当事人未协议选择合同适用的法律，富景居公司的住所地、合同签订、履行以及案涉房屋均在广东省珠海市，故中国内地与本案有最密切联系，一审法院适用中国内地法律审理本案正确。结合诉辩双方的意见及本案查明事实，本院归纳本案的争议焦点为：富景居公司为钟杨建逾期办理房地产权证应当支付违约金的起算时间问题。对此本院作出下分析认定：首先，从合同约定来看，双方签订的《珠海市商品房买卖合同》第七条约定，富景居公司应当在2014年12月30日前向钟杨建交付经竣工验收合格的房屋。第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款0.021%的违约金。由合同第七条和第九条可知，双方约定富景居公司应当在2014年12月30日前向钟杨建交付商品房，逾期未交付的，应当承担逾期交房违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，向产权登记机关为买受人申请办理产权登记。第十六条约定，如出卖人违反第十五条约定，买受人不退房，出卖人从应当为买受人申请办理房地产权证之日起按日向买受人支付已付房价款的0.05%的违约金。由合同第十五条和第十六条可知，双方约定富景居公司应当在商品房交付使用后360日内为钟杨建办理产权登记，逾期未办理的，应当承担逾期办证违约金。由此可知，合同第七条与第十五条约定内容不同，且适用不同的违约条款，显然属于两个独立的条款，二者并无关联。合同第十五条仅约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内向产权登记机关为买受人申请办理产权登记，并未明确约定出卖人应当在第七条规定的期限交付商品房后360日内向产权登记机关为买受人申请办理产权登记，故富景居公司于2016年8月17日将商品房实际交付给钟杨建，应当依照合同第十五条约定在2016年8月17日商品房交付使用后360日内为钟杨建申请办理产权登记，其逾期办理的，应当自逾期之日即2017年8月12日承担逾期办证违约金。其次，从违约责任承担来看，富景居公司于2016年8月17日逾期交付房屋给钟杨建，一审法院判令富景居公司向钟杨建支付逾期交房违约金145143.17元，即富景居公司已承担2014年12月31日至2016年8月17日期间的逾期交房违约金。钟杨建仍主张富景居公司应当从合同约定的交房最后期限2014年12月30日后360日内为其申请办理产权登记，从2015年12月25日开始计算逾期办理房产证违约金，即富景居公司在2015年12月25日至2016年8月17日既承担逾期交房违约金又承担逾期办理房产证违约金，富景居公司一个违约行为需承担两项不同的违约责任显然有违合同公平原则。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人钟杨建的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4590元，由上诉人钟杨建负担。本判决为终审判决。审判长  郑伟民审判员  管文超审判员  汪 栋二〇一七年十二月二十九日书记员  罗家敏赵璐芝