北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第10300号原告（反诉被告）周金虎，男，1972年1月16日出生。委托代理人喻胜利，北京金虎律师事务所律师。委托代理人樊金刚，北京金虎律师事务所律师。被告（反诉原告）冯志春，男，1957年3月2日出生。委托代理人王彦山。原告（反诉被告）周金虎（以下简称姓名）与被告（反诉原告）冯志春（以下简称姓名）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。周金虎的委托代理人樊金刚，冯志春的委托代理人王彦山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周金虎诉称：我经北京安信瑞德房地产经纪有限公司居间介绍，与冯志春就房屋租赁事宜达成一致。冯志春委托其女冯观云于2011年12月13日与我签订房屋租赁合同。约定冯志春将其位于北京市朝阳区X房屋（以下简称涉案房屋）出租给我，租期自2012年1月1日至2014年12月31日，租金为每月18000元，按月支付，押金36000元。2014年9月，冯志春提出要提前收回房屋，并承诺按照合同约定支付月100%的违约金。为此，我于2014年9月18日搬离涉案房屋，并将钥匙归还冯志春。但冯志春一直拒绝退还租金、押金和支付违约金。故我诉至法院，要求：1、确认双方签订的房屋租赁合同于2014年9月18日解除；2、冯志春向周金虎返还租赁押金36000元；3、冯志春向周金虎退还2014年9月19日至2014年9月30日期间的租金7200元；4、冯志春支付违约金18000元。冯志春辩称并反诉称：租赁合同签订后，周金虎交了9万元，而后周金虎出现延期交付租金和拖欠租金的情况。2012年冬季，小区物业公司通知我说周金虎改变了房屋的使用用途，用于办公，并在房屋门上挂牌营业，并不是居住。物业公司要求我来处理此事。为此，我的代理人从珠海来京处理此事，到涉案房屋内看到周金虎将房屋用于律师事务所办理公示，房屋内摆放办公设备，物业公司要求周金虎摘牌，周金虎摘牌后还在房屋内办公。2014年9月，我通过代理人提出租赁到期后根据市场行情租金每月增加到3万元。周金虎认为续租月租金价格太高，提出不租了，提前终止合同并搬出涉案房屋。因提前使用半个月，剩余半个月租金不要了。2014年9月18日，周金虎通过其朋友交房屋钥匙，我的代理人接收钥匙后，检查涉案房屋，发现屋内家具人为大量损坏，墙面壁纸人为破损严重，卫生间洗手盆台面人为破损，二楼卧室房间门关不上，涉案房屋防盗门人为造成表面破损严重，厨房棚顶人为破损等等。另外，周金虎未按合同约定交纳2012年到2013年采暖季的采暖费。而后，我向周金虎提出办理交接和索要拖欠的租金、采暖费及房屋维修事宜，周金虎一直不来处理，也不同意办理房屋交接手续。故我不同意退还房屋押金。因我生活在珠海市，只能将涉案房屋门钥匙交给物业公司托管，托管日期是2014年9月21日，但没有出租，因为与周金虎的纠纷没有解决。因周金虎的违约行为，故我提出反诉，要求：1、周金虎给付租金59040.59元；2、周金虎给付采暖费7706.88元；3、周金虎支付违约金36000元。周金虎针对冯志春的反诉辩称：我不存在拖欠冯志春租金的情况，冯志春主张那期间段的租金我已经交纳过。供暖是热交换提供暖风，当时供暖忽高忽低，所以我并没有支付2012年-2013年度的供暖费。现该供暖费我同意支付，可以在冯志春应返还我的金额中扣除。我不存在冯志春所述的违约行为，不同意支付违约金。租赁合同中并没有对承租方违约情况下的违约金进行约定，冯志春的主张没有合同依据。经审理查明：2011年12月13日，周金虎作为承租人（乙方）与作为出租人（甲方）冯志春签订房屋租赁合同，约定由周金虎承租冯志春的涉案房屋，租赁用途是居住，如租赁用途为居住的，居住人数为6人，最多不超过8人。房屋租赁期自2012年1月1日至2014年12月31日。甲方应于2012年1月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金标准为每月18000元，押二付三，各期租金支付日期分别为2012年12月26日、2013年3月26日、2013年6月26日、2013年9月26日、2013年12月26日、2014年3月26日、2014年6月26日、2014年9月26日、2014年12月26日。押金36000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担费用、租金、以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内水费、电费、供暖费、燃气费等由乙方承担。租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。乙方不按照约定支付租金达7日的、擅自改变房屋用途的，按月租金的__%向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方恢复原状，守约方并可以要求违约方赔偿损失。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，还应退还相应的租金。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按1个月租金标准支付违约金。冯志春向冯观云出具了委托书，委托冯观云全权办理涉案房屋租赁事宜。冯观云作为冯志春的委托代理人，代冯志春签订了租赁合同。合同签订后，冯志春于2012年1月1日向周金虎交付了涉案房屋。2011年12月13日，周金虎支付10000元。2011年12月14日，周金虎支付80000元。以上90000元包含36000元押金和2012年1至3月的租金。2012年3月26日，周金虎支付2012年4月至6月的租金34701.73元。周金虎称该款项是扣除了其代冯志春交纳的2012年物业费14257.68元及房屋维修费5040.59元后金额。冯志春认可扣除物业费的金额，不认可房屋维修费，认为是周金虎拖欠的租金。2012年6月26日，周金虎支付2012年7月至9月的租金54000元。2012年9月24日，周金虎支付2012年10月至12月的租金54000元。2012年12月24日，周金虎支付2013年1月至3月的租金52870元。周金虎称该款项是扣除了维修费1130元后的金额。并提交2012年11月15日周金虎之妻李桦与冯志春之女冯观云（微信昵称玛丽莲-梦兔）的微信记录，上载明李桦称：“家里开始供暖了，但是主卧的电机和两个房间的开关都坏了，之前想修好就坚持用吧，今天看来还是不行必须得换两个。总计费用是1130元（550＋580）物业会给开具收据。如果你们需要可以把公司抬头告诉我开出发票。”冯观云回复称“那就麻烦姐姐找物业给换吧，房子的事都麻烦你了。发票名头：中山市豪逸半岛房地产发展有限公司。”冯志春对微信记录真实性予以认可，对扣除的维修费不予认可。2013年3月28日，周金虎支付2013年4月至6月的租金54000元。2013年7月11日，周金虎支付2013年7月至9月的租金39742.32元。周金虎称该款项是扣除了其代冯志春交纳的物业费14257.68元。冯志春认可扣除物业费的金额。但称周金虎迟延支付租金，存在违约行为。2013年10月6日、2013年10月8日，周金虎支付2013年10月至12月的租金共计54000元。冯志春称周金虎迟延支付租金，存在违约行为。2013年12月24日，周金虎支付2014年1月至3月的租金54000元。2014年3月25日，周金虎支付2014年4月至6月的租金54000元。2014年6月25日，周金虎支付2014年7月至9月的租金54000元。庭审中，周金虎称2014年9月左右，冯志春通知周金虎要涨租金，如续租，每月租金3万元，只能签订一年合同。周金虎说不续租了。冯志春说如果不续租可以提前搬走，把押金和补偿的一个月租金退还周金虎。双方协商后，周金虎于2014年9月18日将涉案房屋钥匙交给冯志春，搬离房屋。冯志春称2014年9月7日其向周金虎提出合同到期后要涨房租。周金虎与冯志春商量房租事宜，未达成一致，周金虎单方退房，将房屋钥匙交给冯观云。在此之前，周金虎已将其在涉案房屋内的物品搬出，没有与冯观云办理房屋交接手续。庭审中，周金虎提交周金虎之妻李桦与冯志春的代理人冯观云（微信昵称玛丽莲-梦兔）的微信记录。内容如下：“2014年9月6日，冯观云：李姐在不？李桦：在呢妹妹！我在斯德哥尔摩。冯观云：我的房子的事情你们考虑的怎么样了？2014年9月7日，李桦：妹妹，如果我们续租，房租你那边是怎么考虑的？冯观云：我们想租30000，而且是只签一年。李桦：价格可以再商量吗？30000却实高了。冯观云：应该是商量不了，因为我们还有个车位。李桦：好的。我知道了，我和我老公说一下。答复你。冯观云：好的，谢谢。2014年9月10日，李桦：妹妹，自从上季度你这边提出收房及房租问题后，我们也一直在考虑，那最终决定我们不在续约了。月底前可以腾出房子。你那边可以腾出房子。你那边可以安排来看房和准备收房子！感谢这三年来哪里所带给我们全家美好的记忆。也感谢你一直以来的支持。我现在在瑞典，要过年回去。也欢迎来欧洲玩儿！在吗妹妹？2014年9月11日，冯观云：在，那我找谁收房子呐？李桦：你看吧！有亲戚在北京吗？还是你能来。冯观云：我问问我表姐吧。李桦：好的。冯观云：你不在北京？那找谁退房？李桦：我老公在。他应该明天会打电话给你！冯观云：好的。李桦：谢谢！冯观云：我谢谢才对。李桦：你可以安排看房，提前电话联系，我们配合。＋86134XXXXXXXX。冯观云：好的。李桦：159XXXX****。冯观云：158XXXX****。这个。李桦：好的！收到！冯观云：我想收房时你们能把家具都给我摆放回原来的位置，谢谢。李桦：好，我和我老公说一下。有可能下周末就会搬出来，因为他中旬要来欧洲。房租押金没问题吧？冯观云：房租押金是什么意思？李桦：押金两个月的房租？冯观云：我们收完房，没问题就退给你们。李桦：好的。”冯志春对上述微信记录予以认可。庭审中，冯志春提交供暖费发票一张，载明的供暖季为2012年-2013年，金额为7706.88元，欲证明周金虎未交纳上述期间的供暖费。周金虎对此予以认可，并同意支付给冯志春。冯志春提交周金虎与冯观云的短信记录，内容为：2014年9月11日，周金虎向冯观云发短信联系交房事宜，冯观云让周金虎与张传国联系。后冯观云于2014年9月18日前往涉案房屋收回房屋，接收钥匙。2014年9月23日，周金虎向冯观云发短信催问退还押金一事，冯观云回复已经安排手下去处理这件事情。2014年9月26日、28日，周金虎两次向冯观云发送律师函催要押金。冯志春称周金虎在租赁涉案房屋期间，改变房屋用途，挂牌开办律师事务所。庭审中，赵艳红作为冯志春的证人出庭作证称，冯志春是我的姨夫，2013年4月，冯观云让我陪她去看涉案房屋，我去的时候，房门上有牌子写的是什么律师事务所，前面是一个人的名字。我们进门后，有一张大桌子，桌子上有个牌子，写的是一个人名我记不太清了，但是后面写的是律师。周金虎否认其改变了房屋用途，因证人与冯志春系亲属关系，有利害关系，故对该证人证言不予认可。另，关于冯志春答辩意见中所称周金虎将涉案房屋内造成的损失，其表示不在本案中主张权利。以上事实，有房屋租赁合同、委托书、银行明细、微信记录、供暖费发票及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：周金虎与冯志春签订的的租赁合同是双方真实意思表示，且内容不违背法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约履行。当事人协商一致，可以解除合同。依据周金虎提交的其妻与冯志春的委托代理人冯观云的微信记录，可以认定双方就提前解除租赁合同已达成合意。合同解除之日为冯观云接收钥匙收回房屋之日，即2014年9月18日。合同解除后，冯志春应将剩余租期内的租金和押金退还周金虎。因周金虎未支付2012年至2013年度的供暖费，并愿意从应退押金中抵扣，本院不持异议。对于冯志春要求周金虎支付供暖费的诉讼请求，本院不再支持，直接从其应退还周金虎的押金中予以抵扣。关于周金虎要求冯志春支付违约金的请求，于法无据，本院不予支持。关于冯志春主张周金虎欠付租金，因周金虎2012年3月26日和2012年7月11日支付租金时，已经扣除了物业费及维修费，冯志春对此并未提出异议，本院对该主张不予采信。冯志春主张因周金虎迟延交付2013年7月至9月及10月至12月的租金和供暖费已构成违约，但在合同履行过程中，冯志春并未对此提出异议，且合同中并未约定承租人迟延付款的违约金。冯志春主张周金虎改变了房屋用途，已构成违约，未提供充分证据，本院对此不予采信。故对冯志春主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）周金虎与被告（反诉原告）冯志春签订的《房屋租赁合同》于二○一四年九月十八日解除。二、被告（反诉原告）冯志春于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）周金虎租赁押金二万八千二百九十三元一角二分。三、被告（反诉原告）冯志春于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）周金虎租金七千二百元。四、驳回原告（反诉被告）周金虎的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）冯志春的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1330元，由原告（反诉被告）周金虎负担450元（已交纳）；由被告（反诉原告）冯志春负担880元［原告（反诉被告）周金虎已预交，被告（反诉原告）冯志春于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）周金虎］。反诉案件受理费1177元，由被告（反诉原告）冯志春负担1152元（已交纳）；由原告（反诉被告）周金虎负担25元［被告（反诉原告）冯志春已预交，原告（反诉被告）周金虎于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）冯志春］。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈一铮人民陪审员  王振民人民陪审员  谢秋明二〇一五年十二月二十一日书 记 员  王嘉雯