广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗云法民四初字第1407号原告：广州品一投资管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：田振章，总经理。委托代理人：陈辉，广东国道律师事务所律师。委托代理人：刘立健，广东国道律师事务所律师。被告：罗林芳，身份证住址湖南省衡南县。委托代理人：张锋梅，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：杨洁渝��广东广信君达律师事务所实习人员。原告广州品一投资管理有限公司与被告罗林芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州品一投资管理有限公司的委托代理人刘立健，被告罗林芳及其委托代理人张锋梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州品一投资管理有限公司诉称：我司与被告于2014年12月24日签订租赁合同，约定我司将广州市白云区某房出租给被告，建筑面积68平方米，租期自2014年12月24日起至2019年9月30日止。免租装修期至2015年3月31日止，从2015年1月1日至2015年12月31日每月租金8160元，以后每年租金递增5%，租金按月支付，被告应于每月5日前缴纳当月租金。被告应缴纳保证金16320元，因被告原因导致本合同解除的，保证金不予退还。被告逾期交付租金，每逾一日应按逾期交付金额的5‰交付滞纳金，被告拖欠租金、物业管理费及其他费用达30日的，我司有权单方终止租赁合同，收回租赁物，保证金作为违约金支付给我司等。同日，我司又与被告签订《广州海航YH城物业管理协议》，约定被告于每月5号前向我司缴清当月物业管理费及上月水电、空调费，每逾期一日，被告应按缴纳总额的3‰支付滞纳金等。后我司某向被告交付房屋。但被告自2015年5月起，开始拖欠租金、管理费，且拖欠免租期内的管理费1700元，2015年7-9月电费及公摊电费987元。我司多次催缴无果。现为维护我司合法权益，请求依法判令：1、解除我司与被告于2014年12月24日签订的《租赁合同》及《广州海航YH城物业管理协议》；2、被告在合同解除之日向我司返还广州市白云区某房屋；3、被告向我司支付自2015年5月1日起至2015年12月4日止的租金（按合同约定租金标准计算）；4、被告向我司支付自2015年4月1日起2015年4月30日的物业管理费（按合同约定物业管理费标准计算）；5、被告向我司支付2015年7月电费及公摊电费517.5元、2015年8月电费及公摊电费393元、2015年9月公摊电费76.5元；6、被告向我司支付逾期缴纳租金违约金（以每月欠缴费用为本金，按每日5‰的标准，从每月6日开始计至清偿之日止）；7、被告向我司支付逾期缴纳水电费的违约金（以每月欠缴水电费为本金，按每日3‰的标准，从次月6日开始计至清偿之日止）；8、我司不退还被告租赁保证金16320元；9、本案诉讼费由被告承担。被告罗林芳辩称：我不同意原告的所有诉讼请求。理由如下：1、原告主张的物业管理费属物业纠纷，不属本案受理范围，原告应另行主张；2、原告对租赁场地没有使用权和所有权，故双方签订的合同应属无效，原告无权要求我返还租赁场地��亦应当向我返还保证金；3、我之所以未向原告支付租金，是因为原告封堵了商场内通向我商铺的一条通道，导致我的商铺没有人流，我已缴纳了其他费用，原告应抵扣和返还给我；4、因我不存在违约，故原告要求我支付相应的违约金无据。经审理查明：2014年12月24日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《广州海航YH城租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市白云区某物业（下称“涉案物业”）出租给乙方使用，该租赁物建筑总面积为68平方米；租赁期限自2014年12月24日起至2019年9月30日止。本合同签订之日起，免租装修期至2015年3月31日。免租装修期间，乙方无须支付租金，但需要承担物业装修管理费、水电费等其他费用；租赁期间的租金如下：2015年1月1日至2015年12月31日为8160元/月，2016年1月1日至2016年12月31日为8568元/月，2017年1月1日至2017年12月31日为8996元/月，2018年1月1日至2018年12月31日为9446元/月，2019年1月1日至2019年12月31日为9919元/月；乙方须自行负担与该租赁物使用有关的工商税费、电话费、水某、电费、燃气费、中央空调费、保险费及其他费用；租金按月收取，乙方应于每月5日前向甲方缴纳；乙方向甲方缴纳保证金16320元作为履行本合同的保证等。同日，双方签订《广州海航YH城物业管理协议》，约定：租赁期间的物业管理费按照0元/月收取；免租装修期管理费按1020元/月收取，免租装修期由2014年12月30日至2015年3月31日止；电费收费标准：按专用电表测定的度数收取，每度电为1.5元（含设备损耗费）；水某收费标准：根据甲方经营项目和广州市相关规定标准，水某为5.7元/立方米（含污水处理费、设备损耗费）；乙方应于每月5号前缴纳当月物业管理费、缴清上月水电、空调费等相关费���等。上述合同签订后，原告向被告交付了涉案物业，被告向原告支付了租赁保证金16320元及装修保证金、水电周转金等费用。被告使用涉案物业后，从2015年5月开始未向原告支付每月租金。庭审中，被告表示原告于2015年7月31日已对涉案物业停电，故不同意支付2015年8月后的电费，其之所以未向原告支付租金，是因原告将商场内通往其商铺的其中一条通道堵住，导致部分客流无法进入其商铺，经营情况受到影响，为此曾与原告协商免除租金。原告确认停电和通道被堵塞的情况，但否认协商同意免除被告的租金。经本院向广州市白云区国土资源和规划局发函查询涉案物业所在建筑物的产权登记和规划报建情况。该局复函显示该建筑物经该局（92）建字第280号核发《建筑审核书》，为6幢4层厂房，总建筑面积42336平方米。查无该建��物的产权登记记录。该局附《建筑审核书》中审核意见一栏显示：一、同意你公司（广州市白云区新市镇经济发展总公司）在（92）穗城规字第0186号文征地红线范围内兴建六幢四层厂房，建筑面积共42336平方米。二、需请市规划局勘测研究院按1/1000厂房总平面图红色所示位置尺寸放出建筑物界桩。三、有关消防、环保应取得各部门的意见并切实执行（如有不符，更改设计图纸后需到我局更换报建图纸）。四、涉及施工质量问题报区质监站监理。五、拟建建筑物放线后请通知我局派员验线，合格后领取《建设工程规划许可证》方可施工。原被告双方对上述复函均无异议，但原告表示涉案物业所在建筑物是三旧改造项目，根据其提交的函、会议纪要、权属证明、批复、委托书等材料可证明该建筑物的所有权人是广州嘉航物业管理有限公司。原告在举证期限内未能提供上���《建筑审核书》中要求办理相关手续的材料。因向规划部门查询涉案物业所在建筑物无产权登记情况，且原告在举证期限内未能提交涉案物业所在建筑物取得合法规划报建的材料，故本院向原被告双方释明双方签订的上述租赁合同因违反相关法律法规的规定而应为无效合同。原告表示将原诉讼请求中的租金变更为场地使用费，其他诉讼请求坚持不变更。另查，被告已于2015年12月4日向原告交还涉案物业。以上事实，有租赁合同、物业管理协议、收据、函、会议纪要、权属证明、批复、委托书、复函及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：涉案物业所在建筑物无产权登记情况，且原告未能在举证期限内提供该建筑物已取得规划报建手续的材料，故原被告双方就涉案物业签订《广州海航YH城租赁合同》、《广州海航YH城物业管���协议》，均违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应为无效。因上述租赁合同、物业管理协议无效，故原告坚持要求解除双方签订的上述租赁合同、物业管理协议的诉讼请求无据，本院予以驳回。根据无效合同财产相互返还原则，原告应当将被告支付的租赁保证金16320元返还给被告，被告应将涉案物业返还给原告，故原告要求不予退还租赁保证金16320元的主张无据，本院不予支持。因被告已于2015年12月4日将涉案物业返还原告，故被告无需再向原告交还涉案物业，原告关于要求被告返还涉案物业的诉请本院予以驳回。虽上述租赁合同、物业管理协议无效，但但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，被告仍应向原告支付使用涉案物业期间的房屋占有使用费。对于被告应向原告支付占用费数额的问题，作为出租方的原告有为租户提供良好经营环境的义务，现原告存在堵塞商场内进入涉案物业通道的行为，因此造成被告经营受到影响，故原告无权要求被告参照上述租赁合同约定的租金标准全额收取占用费，据此，本院酌情将被告应向原告支付的2015年5月至2015年7月的占用费按5712元/月计算。另因原告已于2015年7月31日对涉案物业进行了停水停电，故2015年8月开始的占用费亦应酌减，据此，本院酌情将被告应向原告支付2015年8月开始的占用费按4080元/月计算，因被告于2015年12月4日搬离涉案物业，经核算，被告应向原告支付2015年5月至2015年12月4日的房屋占用费共计33982元。同理，被告应向原告支付使用涉案物业期间已发生的电费。现被告至今未支付2015年7月的电费及公摊电费517.5元，故原告要求被告支付2015���7月的电费及公摊电费517.5元合理合法，本院予以支持。因原告于2015年7月31日已对涉案物业停止供电，故原告要求被告支付2015年8月、9月的电费和公摊电费无据，本院不予支持。因上述物业管理协议约定被告的免租期至2015年3月31日，并未约定在免租期过后被告应当支付物业管理费，现原告要求被告支付2015年4月1日至2015年4月30日的物业管理费无据，本院不予支持。因上述租赁合同无效，故原告要求被告支付逾期缴纳租金及水电费违约金的诉请无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、本判决��效之日起十日内，被告罗林芳向原告广州品一投资管理有限公司支付2015年5月至2015年12月4日的房屋占有使用费共计33982元；二、本判决生效之日起十日内，被告罗林芳向原告广州品一投资管理有限公司支付2015年7月的电费及公摊电费517.5元；三、驳回原告广州品一投资管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1338元，由原告广州品一投资管理有限公司负担675元，由被告罗林芳负担663元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  王宪吏人民陪审员  吴 冠二〇一五年十二月二十八日书 记 员  郑萍军