三亚市城郊人民法院 民 事 判 决 书 （2015）城民一初字第2150号 原告:沧州宏达房地产开发有限公司，住所地：沧州市运河区光荣路**。 法定代表人：赵青春，该公司董事长。 委托代理人：聂友峰，海南中海律师事务所律师。 被告:三亚金泰实业发展有限公司，住所地：三亚市解放四路**。 法定代表人:郭强，该公司董事长。 被告：海南高速公路股份有限公司，住所地：海口市蓝天路**。 法定代表人：曾国华，该公司董事长。 两被告共同委托代理人：周朝霞、刘启亮，北京大成（海口）律师事务所律师。 原告沧州宏达房地产开发有限公司（以下简称宏达公司）诉被告三亚金泰实业发展有限公司（以下简称金泰公司）、海南高速公路股份有限公司（以下简称高速公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宏达公司的委托代理人聂友峰，被告金泰公司、高速公司的共同委托代理人周朝霞、刘启亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏达公司诉称：宏达公司系三亚市河东区凤凰路瑞海花园小区业主，金泰公司系瑞海花园的开发商，小区始建于2002年，于2004年底相继完工。金泰公司在销售该小区商品房时，向购房人散发的宣传广告均记载该小区在2万平方米的高尔夫式休闲绿地上规划有网球场、篮球场、游泳池、缓跑道、休息凉亭、人工湖等休闲配套设施。金泰公司在小区完工时也按照宣传广告的内容在小区南侧陆续修建完毕了上述设施。业主入住后，也一直专享着2万平方米的绿地及地上的完美配套。但在2013年至2014年期间，三亚市土地储备开发中心、三亚市住建局、规划局等部门多次告知业主：金泰公司有意隐瞒了2万平方米绿地所有权不属于金泰公司，而是属于三亚市人民政府的事实，左右了业主的购买倾向，导致业主多支付了购房款。上述设施的修建也并未取得规划许可，该地上附属物将被全部清理，业主可以通过司法途径寻求赔偿。2014年6月27日，三亚市综合行政执行局将上述设施、设备全部拆除，并收回该2万平方米绿地。 宏达公司认为，金泰公司在商品销售宣传广告中对小区有2万平方米绿地及绿地上规划修建网球场、篮球场、游泳池、缓跑道、休息凉亭、人工湖等休闲配套设施作出明确承诺，该承诺具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，属于商品房买卖合同的组成部分，金泰公司应完全履行上述义务，但因绿地所有权不属于金泰公司，导致绿地被政府收回，绿地上的配套设施设备没有办理报建手续，也被政府拆除。金泰公司对此应承担不能履行的违约责任。该赔偿金额为购房当时，2万平方米绿地及园林、网球场、篮球场、游泳池、人工湖等附属设施的价值中属于原告所有的价值金额及同期贷款利息损失。高速公司作为金泰公司的控股股东，在人员和财务上与金泰公司混同，属于"公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任"情形，应对宏达公司承担连带赔偿责任。现宏达公司诉至法院请求：一、判决金泰公司向宏达公司赔偿，购房当时瑞海花园小区应配备"2万平米绿地及园林、网球场、篮球场、游泳池、人工湖等附属设施"的价值中属于宏达公司所有的价值金额16552.35元及同期贷款利息损失（从合同签订之日起计至被告支付完毕之日）；二、高速公司对上述赔偿承担连带责任；三、诉讼费用由金泰公司、高速公司承担。 被告金泰公司辩称：一、金泰公司在宣传广告上载明网球场、游泳池等设施不构成商品房买卖合同的要约，何况金泰公司确实修建了上述设施，设施被拆除系政府改变绿地性质出让商业用地所为，非金泰公司所能控制。商品房买卖合同早已履行完毕，金泰公司违约的事实不成立。金泰公司从未在宣传广告上称绿地的所有权属于小区，事实上，商品房买卖合同所载明的土地面积不包含绿地的面积，作为如此大宗的绿地面积，业主很容易判断出绿地不属于小区所有。现原告基于其认为绿地属于小区所有，从而附属设施也随着土地属于小区所有的逻辑而提出赔偿的，但所有权与配套设施的使用完全属于两个概念，试问，开发商在销售房屋时宣称周边有学校、公园等配套设施，当学校搬迁、公园改建是否也构成开发商违约呢?金泰公司没有作虚假广告，而是按照宣传广告载明的那样，修建了设施，于2004年竣工使用，瑞海花园业主享用了10余年。金泰公司基于对绿地性质的信赖，以及政府部门的许可和默认，对当时脏乱差的周边环境进行改造。绿地是属于公共事业用地，一般来说是不能改变用途的。现今绿地附属设施被拆除的直接原因是，三亚市政府改变了绿地的规划，于2014年1月4日作为商业住宅用地出让给三亚中铁保丰置业有限公司，对金泰公司来说属于政府行为和不可抗力因素。商品房买卖合同早已履行完毕，金泰公司违约无从谈起，其不应当向业主承担责任。二、原告主张或变相主张绿地及其附属设施属于((物权法》第七十三条规定的属于业主共有的设施，没有事实依据和法律依据。原告提出的虽是合同违约之诉，但其提出赔偿的基础是绿地设施属于小区业主所有，类属于侵权之诉。《物权法》第七十三条规定"建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。从金泰公司提供的《商品房买卖合同》及原始的土地证可以看出，绿地与附属设施不在建筑区划内，当然不属于该规定所述的属于业主共有的设施。其次，即使为配套设施，也不能得出属于全体业主共有这样的结论。另，根据《民事案件案由规定》，原告提出的"财产损害纠纷"归属于一级案由"物权纠纷"及二级案由"物权保护纠纷"之下的三级案由，由于原告对案涉绿地与附属设施不享有任何物权，因此该财产损害的事实也就不存在。三、原告提出的赔偿金额没有法律依据。原告向金泰公司主张赔偿，但没有合法有效的证据予以证明其损失的多少及认定损失的依据，因此，属于举证不能，不应当支持。四、原告诉称金泰公司与其控股股东海南高速公路股份公司混同不成立，没有事实依据，金泰公司系独立的法人主体，独立对外承担责任综上，请求法院驳回宏达公司的诉讼请求。 被告高速公司辩称：首先，同意金泰公司的答辩意见，其次，高速公司与金泰公司为两个独立的法人主体，高速公司对金泰公司的出资已经到位，且高速公司为上市公司，具有良好的内部控制制度，不存在与金泰公司混同的问题，请求法院驳回宏达公司的诉讼请求。 经审理查明：高速公司是国有控股的股份有限公司，金泰公司是高速公司与琼海金通大酒店有限公司共同出资组建的有限责任公司。金泰公司于2002年开始在该公司位于三亚市××区.53平方米的土地上开发建设瑞海花园小区。2003年6月24日，金泰公司曾致函三亚市人民政府，请求将瑞海花园小区南侧30亩（约2万平方米）的土地给予金泰公司进行公共绿地的投资建设，并经时任市领导批示同意。金泰公司在对外销售瑞海花园小区的商品房时，在其宣传广告中载明："瑞海花园会所内设幼儿托管中心、台球室、健身房、医疗室、咖啡馆、棋牌室，及在20000平方米的高尔夫式休闲绿地上规划有网球场、篮球场、游泳池、缓跑道、休息凉亭、人工湖等各项休闲配套设施。"2004年3月31日起项目开始陆续竣工。瑞海花园小区共有42栋，建筑面积总共为109976.8平方米。金泰公司在广告宣传的2万平方米公共绿地上建设了网球场、篮球场、游泳池、人工湖及园林绿化等小区配套设施，但未办理相关用地手续及报批手续。 2005年3月21日，宏达公司与金泰公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定宏达公司向金泰公司购买瑞海花园小区杜鹃园4座3单元306房。2008年8月28日，宏达公司取得306房土地房屋权证，证号为三土房（2008）字第6735号。产权证载明306房的建筑面积为95.82平方米、分摊公共面积为10.46平方米。 2013年3月26日，三亚市国土资源局收到三亚市政府转来的三亚市土地储备开发中心（以下简称土地储备中心）《关于瑞海花园小区占用原规划展览馆用地问题的请示》后，作出三土环资用（2013）121号《三亚市国土资源局关于瑞海花园小区占用原规划展览馆用地问题的意见》，同意土地储备中心意见，拆除23.1亩地上的附属设施不予补偿......。同年5月9日，土地储备中心发函给金泰公司，要求金泰公司在收到函件一周内将占用规划展览馆用地及市政规划用地修建的苗圃、网球场、游泳池等地上附属设施无条件自行清除完毕。因金泰公司一直未自行清理上述附属设施，2013年11月5日，土地储备中心向瑞海花园小区业主作出了《关于瑞海花园小区南侧约2万平方米土地权属情况的说明》，该说明中载明瑞海花园小区南侧2万平方米（约30亩）用地，"其中东侧约10亩地为政府储备地，南侧约16.5亩地为原规划展览馆用地中的一部分，其余约5亩地为市政规划绿地，所有这些用地产权都属于三亚市人民政府。因此，三亚金泰实业发展有限公司并没有上述2万平方米用地的土地使用权证"，及"由于金泰公司投资修建的配套设施并不符合时任领导对《关于投资建设公共绿地的函》的批示本意，且未向任何相关部门申请办理报批报建手续，因此对上述配套设施将予以拆除，对金泰公司按请示本意修建的公共绿地可予以适当补偿"。2014年6月27日，瑞海花园在上述2万平方米土地上修建的配套设施等地上附着物被三亚市综合行政执法局强制拆除。宏达公司认为上述配套设施被拆除后，金泰公司应承担履行不能的违约赔偿责任，即诉至法院，要求判如所请。 本案在审理过程中，宏达公司向本院提出鉴定申请，要求对位于三亚市××区年3月期间2万平方米小区土地的市场价值进行评估。在鉴定过程中，本院确认，土地估价时点为2004年3月31日，2万平方米小区土地性质为国有出让地，土地用途为住宅用地。海南智合土地房地产评估有限公司受法院委托后，于2015年12月3日作出（海南）智合土地房地产评估有限公司《土地估价报告》，估价结果为：土地单价为475元/平方米，2万平方米的土地总价为950万元。宏达公司与金泰公司双方在诉讼期间共同确认，金泰公司在涉案2万平方米土地上共投入了9497863.8元建设地上配套设施，其中回填土方工程造价731699元、、地上设施建设87661648元。金泰公司主张回填土方工程造价应计入土地价值。金泰公司还主张涉案2万平方米的土地性质应为公共绿地，用途为绿地用地、估价时间应以其公司于1999年7月22日与国土部门签订《国有土地使用权出让合同》购买瑞海花园项目土地使用权之日起算，不应以竣工之日起算估价点，以及涉案土地面积为23.1亩，并非30亩。金泰公司另认为绿地、附属设施为小区部分，业主对该部分不享有所有权，不能将土地价值评估进行赔偿，涉案土地上已建了配套设施，业主使用多年，还应考虑折旧。宏达公司对金泰公司的主张均不予认可。 另查明，本案审理过程中宏达公司未提供证据证明金泰公司与高速公司存在法人人格混同的情形。 以上事实，有营业执照、验资报告、瑞海花园宣传资料、三金泰[2003]15号《关于投资建设公共绿地的函》、三土储函[2013]81号函、三亚土地储备开发中心《关于瑞海花园小区南侧约2万平方米土地权属情况的说明》、《土地估价报告》及当事人陈述等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。 本院认为：金泰公司在对外销售瑞海花园小区的商品房宣传广告中，对该小区内设幼儿托管中心、台球室、健身房、医疗室、咖啡馆、棋牌室，及在20000平方米的高尔夫式休闲绿地上规划修建网球场、篮球场、游泳池、缓跑道、休息凉亭、人工湖等各项休闲配套设施作出明确承诺，该承诺中所载明的小区配套设施具备瑞海小区服务功能，且明确为瑞海花园规划配套设施，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任"的规定，上述承诺应当视为要约，即使未载入涉案双方签订的《商品房买卖合同》中，亦应当视为合同内容。金泰公司与宏达公司签订的《商品房买卖合同》，主体适格，系当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，金泰公司在涉案2万平方米公共绿地上建设了网球场、篮球场、游泳池、人工湖及园林绿化等小区配套设施，宏达公司入住后至今未对上述小区配套设施提出异议，应确认双方对在涉案20000平方米的土地上修建的小区配套设施的内容达成合意。由于金泰公司未取得涉案地的使用权，也未办理规划报建手续，而擅自在该地上修建小区配套设施，致使该配套设施被政府拆除，客观上导致合同约定应予配置的部分附属设施已无法履行，其行为已构成违约，金泰公司应承担赔偿损失的违约责任。宏达公司作为涉案《商品房买卖合同》的相对人，主张金泰公司应承担违约赔偿责任，于法有据，本院应予支持。海南智合土地房地产评估有限公司作出的《土地估价报告》程序合法、内容客观真实，对其作出的鉴定意见，本院予以采信。根据该鉴定意见，涉案2万平方米的土地估价为950万元。宏达公司与金泰公司共同确认地上附属设施金泰公司共投入了9497863.8元，本院予以确认。上述2万平方米土地以及该地上的附属设施，依金泰公司在瑞海花园小区的销售广告和宣传资料上的承诺及物权性质，应属瑞海花园小区业主共同共有，故应以瑞海花园小区涉案2万元平方米土地价值与地上附属物的工程造价的总价值进行赔偿，两项价值合计18997863.8元（9500000元+9497863.8元），参照瑞海花园42栋的建筑面积109976.8平方米及宏达公司306号房的建筑面积95.82平方米的比例，酌情确认金泰公司应向宏达公司赔偿的损失为16552.35元（18997863.8元÷109976.8平方米×95.82平方米）。金泰公司向宏达公司支付赔偿金后，其损失已得到充分救济，宏达公司还诉求金泰公司支付赔偿金的利息损失于法无据，本院不予支持。金泰公司与高速公司均为独立法人，宏达公司未提供证据证明金泰公司与高速公司人格混同，故其诉求高速公司对其损失承担连带赔偿责任没有事实根据和法律依据，本院亦不予支持。金泰公司关于涉案土地及地上附属物不属于业主所有，不应赔偿土地价值损失的辩解没有法律依据，本院不予采纳。金泰公司辩称，，地上附属设施所投入的回填土方工程造价731699元应计入土地价值回填土方工程是建造地上附属设施的前期工程，属于建造地上附属设施应投入成本的一部分，金泰公司的该项辩解无理，本院不予采信。金泰公司还辩称，2万平方米土地性质应为绿地、用途为绿地用地。金泰公司在发放瑞海花园小区的商品房宣传广告中作了不实的宣传，对涉案2万平方米绿地及地上附属设施的权属未向业主作出明确的说明，导致业主误认为2万平方米绿地及地上附属设施属于小区范围内，这也是本案产生纠纷的原因所在。因此，业主的损失应参照小区项目用地性质进行赔偿。瑞海花园项目土地使用类型为出让地，用途为住宅用地，故认定上述2万平方米土地的性质为国有出让地，用途为住宅用地于法有据，金泰公司的该项辩解理由不成立，本院亦不予支持。关于估价点是否应以金泰公司购买瑞海花园项目土地的时间1999年7月22日起算的问题。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，金泰公司因配套设施被政府拆除，属于履行不能情形，应承担赔偿损失的违约责任。该违约责任的承担应以其与业主签订的合同为前提，因此，业主的损失应以其与金泰公司签订的《商品房买卖合同》之日开始计算，也就是说应以合同签订之日开始计算土地价值估价点。由于业主与金泰公司签订合同的时间不一致，为平衡双方利益，本院酌情定于项目最早竣工的时间2004年3月31日。金泰公司主张涉案配套设施所使用的土地面积为23.1亩，并非30亩。该23.1亩土地仅为地上附属设施所占地的面积，并不包括绿地面积。土地储备中心向瑞海花园小区业主作出了《关于瑞海花园小区南侧约2万平方米土地权属情况的说明》中，对金泰公司占用的具体面积进行具体说明，即瑞海花园小区南侧2万平方米（约30亩）用地，其中东侧约10亩地为政府储备地，南侧约16.5亩地为原规划展览馆用地中的一部分，其余约5亩地为市政规划绿地。据此，金泰公司的该项主张，本院也不予支持。本案的赔偿时间定在项目最初竣工之日，并没有以2014年配套设施被拆除时间为赔偿时间点，金泰公司关于地上配套设施赔偿应予以折旧的辩解，本院同样不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告三亚金泰实业发展有限公司应自本判决生效之日起十日内支付原告沧州宏达房地产开发有限公司赔偿金16552.35元； 二、驳回原告沧州宏达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费213元（原告宏达公司已缴纳174元，39元申请缓交至执行阶段），由被告金泰公司负担。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 审 判 长  邢丽霞 审 判 员  吴小慧 人民陪审员  林 夏 二〇一五年十二月十八日 书 记 员  董子涵 附相关法律条文： 中华人民共和国合同法 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。