河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)冀09民终7143号上诉人（原审被告）:黄骅市恒达房地产开发有限公司，住所地：河北省黄骅市旧城镇旧城村。法定代表人：张涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：王兴田、胡晓梅，盐山县法律援助中心律师。被上诉人（原审原告）：马立君,女,1976年8月20日出生,汉族,住河北省黄骅市。委托诉讼代理人：沈亚美,河北鼎佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：高利，男，1981年1月8日出生，汉族，住河北省黄骅市，系黄骅市黄骅镇前苗村推荐。上诉人黄骅市恒达房地产开发有限公司（以下简称恒达公司）因与被上诉人马立君房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2017）冀0983民初232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭，对与本案基于同一事实发生纠纷的系列案件公开开庭进行了审理。上诉人马立君的其委托诉讼代理人沈亚美、高利，被上诉人恒达公司的委托诉讼代理人王兴田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人恒达公司的上诉请求：撤销原判，予以改判，诉讼费用由马立君承担。事实和理由：一、一审法院认定房屋性质为阁楼证据不足，事实错误。涉案房屋已经由被上诉人装修并使用多年，且居住功能、生活功能均与小区内其他住宅没有区别。房地产和建筑行业对阁楼的性质和定性没有明确定义，因此，黄骅市住房和城乡规划建设局所出具的证明没有依据。二、一审法院依据鉴定结论认定恒达公司返还当事人房屋差价，该鉴定结论不能作为定案依据。根据相关法律的规定，评估人员不能仅选择一种方法，仅通过市场调查进行评定。该鉴定报告缺乏对当事人权利的告知和保护，且鉴定出来的价格过低。三、双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》对违约责任有明确的约定，应当按照约定承担责任。该合同第十五条对此做出了明确规定，如果恒达公司存在违约，也应当按照该约定解除合同，一审法院认定恒达公司退还差价款缺乏依据。四、一审程序违法，未追加相关当事人影响案件的公正审理，侵害了恒达公司的合法权益。恒达公司原股东转让股权时，就已经约定明确，且原股东至今仍从事退还房屋价款的行为，也即还在履行合同，故，一审法院程序违法。被上诉人马立君辩称，双方当事人签订的房屋买卖合同约定的房屋用途为住宅，但是涉案房屋不能办理住宅房屋产权证。经一审法院调查，住建部门出具了证明，证实涉案房屋的性质为阁楼，且部分业主已经办理阁楼证，故，被上诉人购买的涉案房屋性质应为阁楼。黄骅市房屋产权产籍监理所出具的阁楼证明具备合法性和真实性，一审法院认定房屋性质为阁楼证据充分。因房屋买卖合同约定的涉案商品房屋的住房性质为住宅，且恒达公司是以住宅价格出售给被上诉人的，交付的房屋并非住宅，显然违约。一审法院委托的鉴定机构资质合法、程序合法，客观公正，数额合理，应作为定案依据使用。虽恒达公司违约，但因涉案房屋被上诉人已经装修并居住使用多年，故，被上诉人要求恒达公司承担返还差价的违约责任。根据公司法的相关规定，公司对外独立承担责任，不因股东的变更而改变。恒达公司新股东与原股东订立的协议不能对抗第三人，追加原股东并无意义，一审法院认定事实清楚，程序合法，请驳回上诉，维持原判。马立君向一审法院起诉请求：依法判令恒达公司继续履行合同，办理房屋登记等相关手续；判令恒达公司支付违约金并赔偿损失53455元并承担诉讼、鉴定等相关费用。一审法院认定事实：2009年，马立君与恒达公司签订商品房买卖合同。约定马立君购买恒达公司开发的滨海锦城小区第4栋3单元602号住宅楼一套，该商品房用途为住宅，层高2.9米，建筑层数地上6层，建筑面积89.39平米，单价每平米1975.62元，总金额176601元。合同签订后，马立君交清全部购房款，恒达公司将房屋交付使用，但马立君至今不能办理住宅房屋产权登记证。诉讼中，一审法院到黄骅市住建局调查涉案房屋相关事实。黄骅市住建局出具证明，根据住建局规划处要求，恒达公司建设的滨海锦城小区4、5、6、8、9号住宅楼顶层房屋用途为阁楼。该证明证实，该小区4、5、6、8、9号住宅楼的顶层房屋规划用途为阁楼，只能办理阁楼证，不能办理住宅证。经马立君申请，一审法院委托具有合法资质的鉴定机构对该小区4、5、6、8、9号楼顶层房屋（阁楼）价格进行鉴定。鉴定结论为，购买时该顶层房屋作为阁楼的价格为每平米1400元。该价格与马立君支付的购房款单价1975.62元，每平米差价575.62元，89.39平方米合计差价51455元。马立君及其他涉案当事人共计43人预付鉴定费50000元。经恒达公司申请，鉴定人员出庭接受质询，支付出庭费用2000元。马立君为证实其主张，提交商品房买卖合同及房款收据，证实合同成立，马立君履行了付款义务。恒达公司经质证对合同真实性无异议，但认为恒达公司已按合同第15条履行了义务，将办理权属登记的资料交产权登记机关备案。如判定对马立君不能取得房产证恒达公司有责任，则同意按合同约定退还房款，并按房款1%赔偿损失。恒达公司对一审法院调取的住建局证明称住宅楼顶层房屋用途为阁楼有异议，顶层房屋按居住标准建设，内部设施符合住宅标准。认为评估报告不能证明顶层房屋是阁楼，鉴定价格与该房屋不符。经恒达公司申请，一审法院通知鉴定人员出庭接受质询。恒达公司提出该顶层房屋是否具有居住生活功能、与其他楼层房屋是否有区别、确定每平米1400元的依据是什么、与调查的其他小区阁楼功能是否相近、如何选择评估方法等问题。鉴定人员答复，该顶层房屋具有居住生活功能，与其他楼层房屋没有明显区别，每平米1400元是依据市场调查确定，与调查的其他小区阁楼功能相近，在考虑全部方法的基础上确定适合的评估方法市场法。恒达公司提交资产转让协议，证实原股东于2015年6月25日将股权及公司资产转让给现投资人张涛，并约定转让之前的债权、债务由原股东承担。马立君认为签订合同是公司行为，股东变更及资产转让不影响公司对外承担责任，该协议不能对抗第三人。一审法院认为：当事人之间签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，确认有效。合同明确约定马立君购买的房屋用途为住宅，但经住建局证实该房屋规划用途为阁楼。而阁楼面积不纳入容积率范围之内，房屋交易价格、交纳契税等方面，阁楼均与普通住宅有明显区别。马立君的购房目的，是购买住宅使用并办理住宅权属证书。协助办理房产证，是恒达公司应履行的合同附随义务应予履行。恒达公司在办理审批手续时，应知道顶层房屋只能按阁楼使用和办理产权登记，但恒达公司在合同中约定房屋用途为住宅，并按普通住宅的价格出售，仅考虑楼层差价，未按阁楼价格出售，该行为违反了民事法律行为的诚信原则。马立君主张恒达公司继续履行合同，应予支持，但马立君主张恒达公司协助办理住宅权属登记，因事实是不能办理住宅权属登记，故不予采信。马立君主张恒达公司返还住宅和阁楼之间的差价款，理据充分，应予支持。公司独立对外承担责任，不因股东的变更而改变，恒达公司新股东与原股东订立的股权转让协议系内部协议，对外不能对抗第三人。故一审法院未追加原股东参加本案诉讼，判决生效后，恒达公司可以另案主张。一审法院委托鉴定机构作出的价格鉴定，鉴定程序合法，具有事实依据，应予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第四十四条之规定，判决：一、黄骅市恒达房地产开发有限公司返还给马立君房屋差价款51455元。二、驳回马立君的其他诉讼请求。上述应付款项限本判决生效之日起十日内汇至指定账户，开户行：工商银行黄骅支行，户名：黄骅市人民法院，账号：04×××43。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费556元、鉴定费及鉴定人员出庭费用1209元，由黄骅市恒达房地产开发有限公司承担（限判决生效之日交纳）。本院二审期间，恒达公司提交面积确权明细一份，退房款收据34份，证实恒达公司原股东对与合同约定面积不一致的涉案房屋进行了退还房款，应追加恒达公司原股东参加诉讼。被上诉人的质证意见是：对退款事实认可，但是不能证明恒达公司的主张。该退款是以恒达公司的名义进行的，是公司行为，并非股东个人行为。该系列案件另案当事人王淑銮提交了房屋产权证，证明涉案房屋性质为阁楼。恒达公司的质证意见是：真实性认可。经审理查明，恒达公司的类型为有限责任公司（自然人独资）。另查明，恒达公司提交的34份收据中均载明“今收到黄骅市恒达房地产开发有限公司交来退房款”。又查明，另案当事人王淑銮提交的冀（2017）黄骅市不动产权第××号房屋权属证书载明“用途：城镇住宅用地/阁楼；权利其他状况：房屋总层数：7层；所在层数：6层”。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，恒达公司与被上诉人签订的涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则履行合同。被上诉人按照合同交付购房款后，恒达公司应当交付符合被上诉人所签合同中约定的商品房屋。涉案《商品房买卖合同》中约定的商品房用途为“住宅”且并未约定对商品房用途可以变更，根据黄骅市房屋产权产籍监理所出具的阁楼证明，王淑銮提交的涉案房屋产权证，可以证实恒达公司交付的房屋不符合《商品房买卖合同》的约定，恒达公司已经构成违约，应当承担违约责任。因《商品房买卖合同》第十五条为“关于产权登记的约定”，并非对房屋用途违约的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被上诉人已经实际使用居住涉案房屋多年且要求恒达公司继续履行合同、退还差价，恒达公司关于应解除合同的上诉主张，本院不予支持。一审法院委托的沧州鉴真价格事务所的资质范围包括“资产评估、司法鉴证公证中所涉及的土地、房地产等各类标的价格评估”的资质，且鉴定人员具备价格鉴证师执业登记证书并出庭接受了当事人质询。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款之规定“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形”，恒达公司主张涉案价格评估报告书不应作为定案依据使用，但其并未提交证据证实涉案价格评估报告书存在上述情形，应承担举证不利的后果。一审法院按照沧州鉴真价格事务所做出的价格评估报告书认定涉案房屋的价格并无不当。恒达公司应当返还涉案房屋的差价。根据《中华人民共和国公司法》第三条之规定“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任”，恒达公司作为有限责任公司应当独立承担责任，其股东变化不能影响恒达公司对债务的承担。恒达公司提交的43份收据均能证实系恒达公司的公司行为，且涉案《商品房买卖合同》的出卖人均为恒达公司，一审法院未追加恒达公司原股东为本案当事人并无不当，程序合法。本案审理期间，被上诉人对涉案房屋进行了产权面积确认，部分业主办理了用途为“阁楼”的产权证书，且双方当事人对房管部门确定的产权面积并无异议，故，涉案房屋的实际面积为83.99平方米，恒达公司应返还的房屋差价为48346.32元【（合同约定房屋价款1975.62元-鉴定房屋价款1400元）×房屋面积83.99平方米=48346.32元】。综上，上诉人恒达公司的上诉请求不能成立，一审法院程序合法，认定事实基本清楚，但应按实际面积返还差价款，为此，本院核准后予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更河北省黄骅市人民法院（2017）冀0983民初232号民事判决第一项为“黄骅市恒达房地产开发有限公司返还马立君房屋差价款48346.32元”；二、维持河北省黄骅市人民法院（2017）冀0983民初232号民事判决第二项。以上判决于本判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费556元，由黄骅市恒达房地产开发有限公司负担522元，马立君负担34元；鉴定费及鉴定人员出庭费1209元，由黄骅市恒达房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1086元，由黄骅市恒达房地产开发有限公司负担1020元，马立君负担66元。本判决为终审判决。审判长  张望勇审判员  王卫东审判员  穆庆伟二〇一七年十二月二十三日书记员  张军莉