江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0281民初2699号原告叶金梅，女，1987年10月1日出生，汉族，江西省乐平市人，住乐平市，委托代理人李望，江西民信律师事务所律师（特别授权）。被告乐平市市场经营服务中心，住所地乐平市中小企业局院内，统一社会信用代码：91360281716514816E法定代表人涂少庆，系该中心主任委托代理人张镜，江西护三农律师事务所律师（一般代理）。被告乐平市家家欣超市，住所地乐平市吉利商业广场二楼经营者雷志乐委托代理人程日贵，乐平市洎阳街道法律服务所法律工作者（一般代理）。委托代理人胡凤清，乐平市洎阳街道法律服务所法律工作者（特别授权）。原告叶金梅诉被告乐平市市场经营服务中心、乐平市家家欣超市返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员徐国江独任审判并进行了公开开庭审理。原告的委托代理人李望、被告乐平市市场经营服务中心委托代理人张镜、被告乐平市家家欣超市委托代理人程日贵、胡凤清均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶金梅诉称，2009年12月15日，原告叶金梅与乐平市吉利达置业有限公司签订《商品房买卖合同》约定：原告购买乐平市吉利商业广场B座二层202店面，建筑面积41.483平方米（后产权登记面积为40.02平方米），购房款为151600元。随后双方又约定将店面返租给乐平市吉利达置业有限公司，租赁期为2009年12月29日至2014年12月28日止共计五年，每月租金为1083元。购房合同签订后，原告依约缴清购房款151600元，便将店面交由乐平市吉利达置业有限公司管理租赁事宜，原告于2012年12月12日取得该店面的房屋产权证书。2014年12月28日返租期满后，原告前往乐平市吉利商业广场欲收回自己所购店面时，发现该店面已经被乐平市家家欣超市占有使用，并得知被告乐平市市场经营服务中心（原名乐平市市场管理服务中心）已将吉利商业广场二楼所有店面（包括原告名下的店面）全部出租给被告乐平市家家欣超市用于经营大型超市，租赁期限为十年，至2019年12月28日期满。原告得知此事后，多次要求被告乐平市家家欣超市返还店面，并支付相应的房屋占有使用费，被告乐平市家家欣超市均以其与乐平市市场经营服务中心签有合同为由，要求原告找乐平市市场经营服务中心解决。原告找被告乐平市市场经营管理中心协商未果。原告认为被告乐平市市场经营服务中心未征得原告同意，擅自将原告所有的房屋出租给被告乐平市家家欣超市，而乐平市家家欣超市明知乐平市市场经营服务中心不是租赁房屋所有权人的情形下，仍然与之签订了十年的租赁合同，双方属恶意串通，严重侵犯了原告的利益，故原告诉至法院，请求法院依法确认二被告之间签订的租赁合同无效，判令被告乐平市家家欣超市返还乐平市吉利商业广场二期B202店面给原告，判令二被告赔偿原告经济损失费100719元（自2009年12月29日至2017年10月9日止，连续计算至实际返还房屋之日止），本案的诉讼费由被告承担。原告为支持其诉请，提供以下证据：1、原告身份证、被告工伤登记信息，证明原、被告的基本信息，主体适格；2、商品房买卖合同，证明原告购得B202店面，面积为41.483平方米，成交价为151600元；4、销售发票、完税证明，证明原告已缴清所有购房款，房屋已完成交付手续；5、房屋产权证书，证明原告已于2012年3月14日取得诉争店面的产权；6、二被告签订的租赁合同复印件一份，证明乐平市市场经营服务中心擅自将原告所有的房屋租给乐平市家家欣超市，乐平市家家欣超市明知乐平市市场经营服务中心非财产所有人，仍然签订10年的租赁合同，系恶意串通，损害原告利益；7、（2016）赣0281民事判决书一份。被告乐平市市场管理中心辩称，被告申请追加乐平市吉利达置业有限公司的股东童凡、周浩、叶霖为本案的当事人，返租金只有原投资人知道有没有交纳。追加乐平市吉利达商业广场经营管理有限公司的股东周剑凭、叶震勇为被告，我中心至今没有收到被告乐平市家家欣超市的租金。被告为支持其辩称，提供以下证据：（1）承诺书一份，证明2014年12月29日至2020年2月28日的合同是得到业主授权的；（2）景德镇市中级人民法院（2015）景民申字第16号民事裁定书，证明乐平市吉利达置业有限公司已经被依法吊销，其权利义务由投资人行驶；3、股东会议决定，证明乐平市吉利商业广场经营有限公司申请注销清算，注销后事宜由股东周剑凭、叶震勇承担。被告乐平市家家欣超市辩称，同意第一被告的答辩意见，补充两点：1、原告诉称，二被告恶意串通，毫无证据，只是臆想；2、原告要求被告赔偿经济损失不符合法律规定，因为有生效的租赁合同，且租赁合同发生在原告买卖合同之前，买卖不破租赁的原则。被告为支持其主张，提供以下证据：1、租赁合同、补充合同，证明租赁合同期限为10年；2、景德镇市中级人民法院民事判决书，确定了租赁合同效力；3、国金公司收取部分租金的证明，确定了租金标准，并注明国金公司占总面积3068.57平方米，占总面积50.1%；4、吉利达商业广场二楼A区收入状况，证明相同楼层房租不足5元每月每平方米；5、（2015）乐民一初字第352号民事判决书，证明原告在2015年起诉，驳回诉讼请求的事实。经审理查明，2009年8月20日乐平市吉利商业广场经营管理有限公司出具承诺书，承诺自2009年12月29日开始至2014年12月28日止，与乐平市市场管理服务中心统一租赁管理吉利商业广场B区二楼超市。自2014年12月29日1日起至2009年2月28日由乐平市市场管理服务中心行使该超市统一租赁管理权。2009年8月27日乐平市市场管理服务中心与东莞市佳欣服装城签订租赁合同，一、项目概况：项目地点，乐平市吉利商业广场（二期）二层，项目面积：约6125平方米，其中乐平市市场管理服务中心前五年占1765平方米产权面积，联合租赁方乐平市吉利商业广场经营管理有限公司占有租赁面积为4360平方米，后五年乐平市市场管理服务中心拥有全部二期二层统一租赁权。二、……，10年租赁期内，超市每平方米场地的不同月租金标准为第一、二年（2009年12月29日至2011年12月28日）8元/月平方米；第三、四年（2011年12月29日至2013年12月28日）10元/月平方米；第五、六年（2013年12月29日至2015年12月28日）12元/月平方米；第七、八年（2015年12月29日至2017年12月28日）14元/月平方米；第九、十年（2017年12月29日至2019年12月28日）16元/月平方米。2009年12月15日，原告叶金梅与乐平市吉利达置业有限公司签订《商品房买卖合同》约定：原告购买乐平市吉利商业广场B座二层202店面，建筑面积41.483平方米，购房款为151600元。之后，原告叶金梅与乐平市吉利达置业有限公司又约定将店面返租给乐平市吉利达置业有限公司，租赁期自2009年12月29日至2014年12月28日。2012年12月12日办理了产权登记，产权证号为乐房权证私字第××号，产权登记面积为40.02平方米。原告认为被告乐平市市场经营服务中心未征得原告同意，擅自将原告所有的房屋出租给被告乐平市家家欣超市，而乐平市家家欣超市明知乐平市市场经营服务中心不是租赁房屋所有权人的情形下，仍然与之签订了十年的租赁合同，双方属恶意串通，严重侵犯了原告的利益，故原告诉至法院，引起本案纠纷。上述事实，有庭审材料、原告举证材料等予以证实，足以认定。通过庭审，本案争执的焦点为：1、二被告之间签订的租赁合同是否有效？被告乐平市家家欣超市应否返还乐平市吉利商业广场B座二层204店面给二原告？2、原告主张的损失如何界定？责任主体如何认定？一、二被告之间签订的租赁合同是否有效？被告乐平市家家欣超市应否返还乐平市吉利商业广场B座二层202店面给二原告？本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条的规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全、不得损害其他业主的合法权益。”原告叶金梅在2009年12月15日签订商品房买卖合同，2012年12月12日取得乐平市吉利商业广场B座二层202店面的产权证，其享有对该商铺享有占有、使用、收益和处分的权利。乐平市吉利商业广场面积约6125平方米，原告叶金梅购买的商铺占有面积为40.02平方米，在以分割式（无墙分隔）商场店铺为标的物的买卖合同，买方对商铺享有的权利，不能等同于独立的商铺，双方行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志，乐平市家家欣超市对整个商铺的运营及装饰进行了大量前期投入工作，如果因返还叶金梅的店铺，使整个家家欣超市不能形成规模，影响超市整体功能发挥，也损害了其他业主的利益，叶金梅取得房产物权在后，本院对叶金梅主张二被告恶意串通，签订的十年的租赁合同无效的诉讼请求，本院不予支持，对二原告主张被告乐平市家家欣超市返还乐平市吉利商业广场B座二层202店面给二原告的主张，本院不予支持。二、原告主张的损失如何界定？责任主体如何认定？原告主张2009年12月15日与乐平市吉利达置业有限公司签订合同后，将店面返租给乐平市吉利达置业有限公司，租赁期为2009年12月29日至2014年12月28日止共计五年，每月租金为1083元。本院认为，根据原告这一主张，返租合同的双方主体应当是原告与乐平市吉利达置业有限公司，租金是否履行，与二被告无权利义务关系，况且原告也未提供应由二被告承担义务的证据，建议另案处理，故此，对原告主张2009年12月29日至2014年12月28日的损失，本院不予支持。根据2009年8月27日被告乐平市市场管理服务中心与东莞市佳欣服装城（现为乐平市家家欣超市）签订租赁合同、（2016）赣02民终230号民事判决书，所争议店面的超市租金标准为：（2014年12月29日至2015年12月28日）12元/月平方米；（2015年12月29日至2017年12月28日）14元/月平方米；（2017年12月29日至2019年12月28日）16元/月平方米。故此，被告乐平市市场经营服务中心、乐平市家家欣超市按照上述标准予以支付二原告租金。综上，二被告签订的租赁合同合法有效，应当按照合同履行约定的义务。二被告申请追加周剑凭、叶震勇、周浩、叶霖、童凡为本案当事人，不符合法律规定必须参与诉讼的情形，本院对二被告的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条规定，判决如下：一、2009年8月20日乐平市市场管理服务中心与东莞市佳欣服装城（现为乐平市家家欣超市）签订的租赁合同有效。二、被告乐平市市场管理服务中心、乐平市家家欣超市在判决书生效后十日内支付二原告叶金梅店面租金5788.8元（2014年12月29日至2015年12月28日，40.2平方米×12元/月平方米×12月）、13507.2元（2015年12月29日至2017年12月28日，40.2平方米×14元/月平方米×12月×2），合计币19296元。四、驳回原告叶金梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期第二日起两年内，向本院申请强制执行。案件受理费2314元，适用简易程序减半收取，即计币1157元由被告乐平市市场管理服务中心和被告乐平市家家欣超市共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  徐国江二〇一七年十二月五日书记员  陈宝珍