烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2014）莱山民三初字第379号原告（反诉被告）烟台华美佳酒店用品有限公司。地址，烟台市莱山区迎春佳苑商业区。组织机构代码：06196722-3。法定代表人范淼淼，董事长。委托代理人于广清，山东嘉翔律师事务所律师。被告（反诉原告）王进东，男，1982年12月10日出生，汉族，无固定职业，住烟台市牟平区。委托代理人孙宝青，山东星河泰律师事务所律师。原告（反诉被告）烟台华美佳酒店用品有限公司(以下简称华美佳公司)与被告（反诉原告）王进东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人于广清、被告（反诉原告）王进东及其委托代理人孙宝青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2013年4月21日，我公司与被告签订《商铺租赁合同》，约定我公司将拥有租赁权的华美佳食贸中心A楼一层7号房屋出租给被告从事商业经营，租赁期限三年，从2013年7月31日至2016年7月30日，被告应当每年向我方支付租金60000元、品牌推广费55000元、服务管理费53800元。租金按半年一期交纳，每一期提前一个月交纳。超期交租金，我公司按拖欠金额每天1%收取滞纳金，超期20天我方无条件收回店铺且保证金不退。合同履行期间，被告没有按照约定支付2014年2月1日至2014年9月18日期间的租金37808.22元、品牌推广费34657.53元、服务管理费33901.37元，合计106367元。请求判令：1、解除双方于2013年4月21日订立的《商铺租赁合同》；2、被告向原告支付从2014年2月1日至2014年9月18日期的租金、品牌推广费、服务管理费等共计106367元；3、诉讼费由被告负担。庭审中，本院释明双方签订的《商铺租赁合同》无效后，原告变更诉讼请求，请求判令：1、被告支付原告2014年2月1日至2015年5月23日期间的房屋占有使用费共计220596元；2、诉讼费用由被告负担。被告（反诉原告）辩称，原告违约在先，我不同意解除合同。请求驳回原告诉讼请求，双方继续履行合同；原告（反诉被告）变更诉讼请求后，被告（反诉原告）辩称，因华美佳公司有错在先，华美佳公司只是被授权代为出租而不是出租主体，不具备出租案涉商铺的主体资格，故不同意向其支付房屋占有使用费。被告（反诉原告）诉称，因反诉被告原因导致双方租赁合同无效，且反诉被告没有对我经营的品牌进行推广及管理服务等，给我造成经济损失，请求判令：1、反诉被告赔偿反诉原告装修损失168000元；2、反诉被告返还反诉原告已交付的租金60000元（含10000元保证金）；3、反诉费由反诉被告负担。原告（反诉被告）辩称，我方向对方收取的品牌推广和管理服务费用，实际上就是租赁合同中约定的租金。我方不认可反诉原告对租赁房屋进行装修的事实，且根据合同约定，反诉原告未经我方允许擅自装修，不同意赔偿其装修损失，请求驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2013年4月21日，华美佳公司（甲方）与王进东（乙方）签订商铺租赁合同，约定，由乙方租赁甲方提供的位于烟台市莱山区华美佳食贸中心A座一层7号，建筑面积191.9平方米商铺，用于经营餐饮品牌的豆浆。合同第1条约定，“2013年7月31日起至2016年7月30日，租期3年。合同到期时，同等条件下乙方可优先租赁”。第2条约定，“乙方以……，合计年租金人民币陆万元…，品牌推广费用55000元……，服务管理费53800元……。承租甲方店铺，租金按六个月为一期交纳……”。第4条约定，“在签订合同时乙方须向甲方缴交保证金人民币10000元（大写壹万元）。……”。第5条约定，“……乙方如需对门店进行改装，须经甲方同意后方可施工。”合同签订当日，王进东向华美佳公司交纳保证金10000元；交纳其他款项84400元，华美佳公司向王进东出具收据，收据载明：“收款事由A座一层7号，建筑面积为191.9㎡，半年租金。”同日，华美佳公司将案涉商铺交付王进东，王进东将案涉商铺装饰装修起名“子墨豆浆”并开始营业。之后，王进东未按合同约定向华美佳公司支付其他款项。庭审中，华美佳公司称，关于合同中约定的“品牌推广费”，华美佳公司收取王进东品牌推广费后，在自己网站上发布了案涉商铺的信息，并且免费提供了广告位，又在华美佳公司开业的传单和门口的LED灯上对案涉商铺进行了推广和管理；“服务管理费”相当于物业费，华美佳公司对案涉商铺周围的场地进行了清洁和管理。后改变陈述称，合同中约定的“租金”、“品牌推广费”和“服务管理费”实质上都是租金。当时公司误以为其它费用不用缴税，为了少缴税，所以将租金分成三部分，且根据合同约定，华美佳公司没有对案涉商铺进行推广和管理的义务。华美佳公司为证明其上述主张，提供广告彩页3张。王进东对华美佳公司上述陈述及提供的彩页均不予认可。王进东称，华美佳公司未对案涉商铺进行品牌推广，也没有对其进行管理。华美佳公司未提供证据证明其因对案涉商铺进行品牌推广和管理支出费用，亦未提供证据证明其向案涉商铺提供物业服务及其物业服务资质。又查，2015年5月25日，华美佳公司实际控制案涉商铺。因案涉商铺装饰装修被破坏，且双方当事人不能对案涉商铺装饰装修原状达成一致意见，无法鉴定案涉商铺装饰装修现值损失。庭审中，王进东称案涉商铺装饰装修系被华美佳公司破坏，华美佳公司不予认可，王进东未提供证据证明其主张。王进东为证明案涉商铺装饰装修支出费用，提供以下证据：1、发包方（甲方）为王进东，承包方（乙方）为“矫正男”、盖有“烟台杰泰装饰设计有限公司”（以下简称杰泰公司）印章、签约时间为“2013.5.1”的《工程施工合同》（附报价清单）一份，合同约定，工程总金额为211085.5元。甲方指定矫正男为本工程项目之项目负责人。2、盖有杰泰公司印章的收款收据三份。王进东陈述，案涉商铺的装饰装修是其与初从桓联系的，由初从桓进行装饰装修并收取装修款，与杰泰公司没在关系。华美佳公司对上述证据的真实性及王进东的陈述均不予认可。本院调查杰泰公司法定代表人刘吉杰，刘吉杰陈述，其与初从恒是朋友，初从恒借用杰泰公司名义对外揽活。其安排员工矫正男在合同上签字。施工合同和收款收据上盖了杰泰公司印章，但公司没有安排人去施工，也没有收取王进东的装修款。华美佳公司对刘吉杰陈述的没有承接王进东装修工程不予认可，认为是杰泰公司与王进东签订了装修工程合同，合同上的印章和收款收据是真实的，但工程是否施工并实际收取工程款华美佳公司不清楚。王进东对刘吉杰陈述无异议。本院对初从桓进行了调查，初从桓亦作为王进东证人出庭作证，初从桓在两次陈述中均认可其借用杰泰公司名义与王进东签订装修合同，并给王进东的商铺进行装饰装修，但关于签订合同过程、收取工程款过程、收取装修款后是否出具票据、出具的票据样式等陈述前后不一致，并多次以时间久、记不清为由，不正面回答本院及华美佳公司的询问问题。华美佳公司对初从桓的陈述不予认可，认为从施工合同形式上可以看出合同的承包主体可能是矫正男或杰泰公司而不是初从桓，初从桓陈述与合同和收款收据不一致，也没有提供证据证明其实际施工了涉案房屋装修，故证人陈述不是事实。王进东对初从桓陈述没有异议，认为证人因时间太长记不清楚属正常情形。另，王进东支出证人出庭费用500元。再查，涉案商铺所在的莱山区迎春佳苑网点商业楼属烟台市莱山区公有资产经营有限公司所有，隶属于莱山区国有资产管理局，委托华美佳公司代为经营、出租管理。该商业楼所在地块至今未取得土地使用权证及建设工程规划许可证。上述事实，有当事人陈述、商铺租赁合同、收据、广告彩页、工程施工合同、收款收据、企业信息、企业法人营业执照、照片、退卷说明、授权书、证明、调查笔录、质证笔录、工作记事、庭审笔录等在卷佐证并经庭审质证，可以采信。本院认为，烟台市莱山区公有资产经营有限公司授权，由华美佳公司对包括案涉商铺在内的迎春佳苑社区网点房代为经营、出租管理，由此，华美佳公司取得了案涉商铺经营、出租管理的权利，其有权主张案涉商铺的相关权利，王进东关于华美佳公司不具备出租案涉商铺主体资格的抗辩主张与事实不符，本院不予支持。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与出租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，案涉商铺所在商业楼地块至今未取得建设工程规划许可证，也未获得主管部门批准，故华美佳公司与王进东签订商铺租赁合同，将案涉商铺出租给王进东，违反了法律法规的强制性规定，该商铺租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。本案中，华美佳公司于2015年5月25日实际控制案涉商铺，该日期可视为华美佳公司收回案涉商铺时间。华美佳公司主张合同中约定的租金、品牌推广费和服务管理费均系租金，要求王进东按上述三者之和支付房屋占有使用费，王进东不予认可。华美佳公司上述主张，其在起诉状、庭审中陈述前后相互矛盾，关于为何将租金分成三部分收取的陈述违反法律规定，对华美佳公司该主张本院不予支持，房屋占有使用费可参照合同约定的年租金60000元的标准计算。华美佳公司要求王进东支付2014年2月1日至2015年5月23日期间的房屋占有使用费78411元（60000元÷365天×477天）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；超过部分，不予支持。合同签订后，王进东实际占有使用案涉商铺，合同虽被确认无效，但王进东仍需参照合同约定的租金标准向华美佳公司支付房屋占有使用费，故其主张华美佳公司返还其已交付租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。合同无效，王进东主张华美佳公司返还其保证金10000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，华美佳公司虽未书面同意王进东对案涉商铺进行装饰装修，但在合同签订当日即将没有进行任何装修的案涉商铺交付王进东用于经营，且在王进东对案涉商铺进行装饰装修期间未明示反对，视为默示同意王进东对案涉商铺的装饰装修行为，其抗辩称王进东未经允许擅自对案涉商铺装饰装修，造成损失不予赔偿的主张无事实和法律依据，本院不予支持。案涉商铺装饰装修被破坏且双方当事人不能对装饰装修原状达成一致意见，无法鉴定装饰装修现价值。关于王进东要求按工程施工合同中载明的工程价款折价赔偿的主张，华美佳公司不予认可。王进东陈述、提供的证据以及证人关于合同签订、加盖印章、合同签订经办人、款项收取出具手续的陈述等证据之间前后矛盾；王进东未提供其他证据证明案涉商铺装饰装修的支出费用。综上，本院认为，王进东主张案涉商铺装饰装修损失证据不足，对其该主张本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王进东支付原告（反诉被告）烟台华美佳酒店用品有限公司2014年2月1日至2015年5月23日期间的房屋占有使用费78411元；二、原告（反诉被告）烟台华美佳酒店用品有限公司返还被告（反诉原告）王进东保证金10000元；三、上述第一、二项兑除后，被告（反诉原告）王进东支付原告（反诉被告）烟台华美佳酒店用品有限公司68411元，于本判决生效之日起十日内履行；四、驳回原告（反诉被告）烟台华美佳酒店用品有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王进东其他反诉请求。如果被告（反诉原告）王进东、原告（反诉被告）烟台华美佳酒店用品有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4609元，由被告（反诉原告）王进东负担1760元、原告（反诉被告）烟台华美佳酒店用品有限公司负担2849元；反诉费2360元，由原告（反诉被告）烟台华美佳酒店用品有限公司负担25元、被告（反诉原告）王进东负担2335元；证人出庭费500元，由被告（反诉原告）王进东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  冀文佳人民陪审员  付 倩人民陪审员  杨丽萍二〇一五年十二月十七日书 记 员  郭 瑞