中华人民共和国上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）初字第15号原告尹国华，男，1970年2月6日生，现住上海市。委托代理人丁德应，上海君伦律师事务所律师。委托代理人张志东，上海君伦律师事务所律师。被告上海江桥建筑工程有限公司，住所地上海市。法定代表人沈明兴，董事长。委托代理人朱小红，上海一曼律师事务所律师。被告上海金丽华房地产发展有限公司，住所地上海市。法定代表人吴建元，执行董事。委托代理人李汉卫。原告尹国华与被告上海江桥建筑工程有限公司（以下简称“江桥公司”）、被告上海金丽华房地产发展有限公司（以下简称“金丽华公司”）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月27日公开开庭审理了本案。原告尹国华的委托代理人张志东，被告江桥公司的委托代理人朱小红，被告金丽华公司的委托代理人李汉卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹国华诉称，其与金丽华公司于2012年1月28日签订《上海市商品房预售合同》（以下简称“预售合同”），购买金丽华公司开发的位于上海市嘉定区爱特路XXX弄XXX号1_2层房屋（以下简称“系争房屋”），暂定总价人民币（以下币种均为人民币）1，271，800.69元。2012年1月19日，尹国华支付了全部购房款，并于当日向上海市嘉定区房地产交易中心办理了系争房屋预告登记手续，并取得了《上海市房地产登记证明》。之后，本院在（2014）沪二中执字第397、398、399号执行案件中（申请人为江桥公司，被申请人为金丽华公司），对于系争房屋予以查封，鉴于上述执行查封措施侵害了尹国华对于系争房屋所享有的合法权利，故尹国华向本院依法提出执行异议，后被本院裁定驳回。现尹国华认为在其对系争房屋已经进行了物权预告登记的情况下，尹国华对于系争房屋已经具有物权的公示性和排他性属性，理应按照物权法的规定进行保护，本院在执行程序中进行的查封是错误的，驳回裁定无事实和法律依据，故请求判令：1、撤销（2015）沪二中执异字第10号执行裁定书；2、停止对系争房屋的执行；3、解除对系争房屋的查封及其他所有已采取的执行措施；4、金丽华公司履行与尹国华签订的预售合同，并协助办理系争房屋产权过户手续及交房。本案审理中，尹国华撤回了上述第4项诉讼请求。被告江桥公司辩称，尹国华在确定1，000万元房款时对系争房屋等店铺并不了解，其支付1，000万元的银行转账单存在涂改，且金丽华公司未开具发票，尹国华也未提出意见，对购买的系争房屋毫不关心，根据尹国华与金丽华公司签订预售合同及其履行情况，以及双方陈述，尹国华对系争房屋并不享有物权，事实是尹国华向金丽华公司出借了1，000万元借款，由金丽华公司以出售包括系争房屋在内的七套房屋用于担保，双方并没有买卖房屋的真实意思表示，尹国华与金丽华公司签订的预售合同因违反相关法律规定应属无效，尹国华办理的预告登记已经失效，尹国华的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求驳回尹国华的诉讼请求。被告金丽华公司辩称，其对于收到尹国华支付的1，000万元没有异议，但尹国华与金丽华公司之间是借款关系，不是商品房买卖关系，双方签订的预售合同是对金丽华公司归还1，000万元的担保，预售合同约定的价格远远低于实际销售价格，双方没有另行签订借款协议，借款期限、借款利息及还款时间的约定都融入预售合同的约定中，金丽华公司只有偿还借款本息的义务，由于金丽华公司资金紧张，故没有支付利息，目前系争房屋等房产因金丽华公司存在相关债务问题，故办理大产证等事宜由相关政府部门统一安排，金丽华公司没有办理也没有取得大产证，请求法院依法对本案作出裁判。本院经审理查明，2012年1月18日，尹国华（乙方）与金丽华公司（甲方）签订预售合同，约定，乙方向甲方购买嘉定区爱特路XX弄《爱德佳苑》38号1层1_2层室（即系争房屋），政府批准的规划用途为店铺。据甲方暂测该房屋建筑面积为104.89平方米，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为12，125.09元，总房价款暂定为1，271，800.69元；合同第十条约定，房屋的交付条件中包括金丽华公司取得住宅交付使用许可证以及金丽华公司应于2012年4月23日前办理大产证；合同附件一约定，在甲、乙双方向房地产登记机构办妥本合同登记备案手续，乙方取得登记备案证明之日起2个工作日内，乙方将本合同项下约定的全部房价款一次性支付给甲方；合同补充条款一对合同第十条补充约定，如甲方不能按时交房，应在2012年4月18日前向乙方提出书面申请要求延期交付，并且按照已付房款的7.5%向乙方支付赔偿金，则乙方同意将交付期限延长至2012年7月23日；如果甲方仍不能按时交房，应在2012年7月18日前向乙方提出书面申请要求延期交付，并且按照已付房款的7.5%向乙方支付赔偿金，则乙方同意将交付期限延长至2012年10月23日；如果甲方在延长期内仍未能交付，则应在2012年10月18日前向乙方提出书面申请要求延期交付，并且按照已付房款的7.5%向乙方支付赔偿金，则乙方同意将交付期限延长至2013年1月23日；如果甲方在上述期间向乙方提出解除合同的书面申请，同时将乙方支付的全部房价款退还乙方，并按照乙方已付款每日万分之8.33向乙方支付赔偿金，本合同可以终止，之前如已支付赔偿金的，可扣除已支付金额；如甲方不能按时向乙方支付相关赔偿金的，则按照乙方已付房价款和应付赔偿金总额的每日千分之一支付违约金，直至甲方付清全部赔偿金和违约金为止。双方还对其他相关事项做了约定。除上述预售合同之外，2012年1月18日，尹国华与金丽华公司还就嘉定区爱特路XX弄《爱德佳苑》XX-XX号六套店铺也签订了《上海市商品房预售合同》，其中XX号店铺建筑面积为57.43平方米，其余五套店铺建筑面积均为104.89平方米，XX-XX号店铺的销售单价每平方米为15，000元，XX号店铺总房价款861，450元，33-37号店铺每套总房价款1，573，350元。上述合同签订后，2012年1月19日，尹国华与金丽华公司办理了上述七套店铺的预告登记，预告登记权利人为尹国华。同日，案外人史某某（系尹国华妻子）通过银行向金丽华公司一次性转账支付了1，000万元，转账用途原写为“代尹国华汇出借款”，后该处“借”字被划去，改为“购房”二字。金丽华公司于同日向尹国华开具1，000万元收据，但未向尹国华开具发票。2014年1月6日、3月3日，尹国华委托律师向金丽华公司发出律师函称，金丽华公司至今未按照合同约定办理大产证、交付房屋，尹国华多次催促金丽华公司尽快履约并支付相关违约金、赔偿金，但金丽华公司仍怠于履行，已严重违约，故尹国华发函要求金丽华公司在收函后十日内交付房屋并支付相关违约金、赔偿款。2014年6月19日，本院在执行已经发生法律效力的上海仲裁委员会（2014）沪仲案字第0473号、第0474号、第0475号仲裁裁决过程中【申请人江桥公司、被申请人金丽华公司，执行案号：（2014）沪二中执字第397、398、399号】，查封了包括系争房屋在内的尚登记在金丽华公司名下的相关房屋。嗣后，尹国华向本院提出书面异议，要求本院解除对系争房屋的查封措施。本院于2015年2月11日作出（2015）沪二中执异字第10号执行裁定书，以尹国华未提供充分证据证明其已支付全部购房款并已经实际占有系争房屋为由裁定驳回了尹国华的执行异议。2014年7月，尹国华以金丽华公司为被告向上海市嘉定区人民法院提起诉讼【共七案，案号为（2014）嘉民三（民）初字第716-722号】，要求：一、判令继续履行双方签订的七份预售合同，并立即办理相关房产过户登记手续；二、判令金丽华公司立即向尹国华交付七套房屋，并支付违约金及赔偿金；三、判令金丽华公司支付逾期支付赔偿金的违约金。2015年3月，尹国华向本院提起案外人执行异议之诉。本院审理中，江桥公司向本院提交了案外人与金丽华公司签订的预售合同及执行裁定书，证明案外人购买的店铺与系争房屋属于同一项目的店铺，单价为每平方米26，800元，系争房屋已经具备交付条件，但未交付。尹国华对此不认可，认为价格没有可比性，而且尹国华是购买七套房屋，支付了1，000万元房款，价格有优惠。预售合同约定交房条件为金丽华公司取得大产证，但金丽华公司至今不具备交付条件。以上事实，有上海市商品房预售合同、上海市房地产登记证明（预告登记）、上海市房地产登记簿，银行转账凭证、收据、律师函、证人证言、执行裁定书及当事人的陈述等证据佐证。本院认为，结合当事人的诉辩意见，本案有以下争议焦点：一、尹国华与金丽华公司之间系房屋买卖关系还是民间借贷关系。尹国华认为其与金丽华公司签订预售合同，尹国华一次性支付1，000万元购买了包括系争房屋在内的七套店铺，并办理了预告登记，尹国华主张双方之间是房屋买卖关系。江桥公司、金丽华公司则认为金丽华公司收到的尹国华支付的1，000万元是金丽华公司向尹国华的借款，尹国华与金丽华公司签订的预售合同约定的价格远低于店铺的真实价格，预售合同补充条款一即是双方对借款利息的约定，尹国华与金丽华公司之间名为买卖，实为借贷。尹国华否认双方是借贷关系，并称因其同时购买七套店铺，且全额支付了1，000万元的房款，故价格上有优惠，不同店铺位置不同价格也有差异。江桥公司、金丽华公司称双方是借款关系，但未提供相应依据予以证明。纵观尹国华与金丽华公司签订的预售合同约定内容，双方对于合同的主要条款即尹国华购买店铺的位置、价格、履行方式及违约责任等均有明确约定，补充条款一是对金丽华公司不能按时交房应承担的责任做了约定。合同签订后双方就系争房屋办理了预告登记，尹国华一次性支付了全部购房款。江桥公司、金丽华公司对尹国华付款过程、合同约定价格及合同补充条款约定的质疑，尚无法得出预售合同实为借款合同的结论。虽然尹国华购买系争房屋过程、合同约定价格及补充条款约定等存在与其他预售合同不同之处，但在尹国华所做解释尚属合理，且双方就系争房屋已经办理了预告登记，而金丽华公司又不能提供双方系借贷关系证据的情况下，本院认定尹国华与金丽华公司之间就系争房屋签订的预售合同系双方真实意思表示，属合法有效，且已经得到实际履行。尹国华认为其与金丽华公司之间是房屋买卖关系的主张本院予以采纳。江桥公司、金丽华公司关于双方之间系借贷关系的主张本院不予采纳。二、对系争房屋是否应停止处分并解除查封措施。据前所述，尹国华与金丽华公司之间就系争房屋签订的预售合同合法有效，现尹国华已全额支付了房款，双方就系争房屋已实际办理了预告登记。综合本案查明的事实及证据，尹国华对系争房屋所享有的权益足以排除强制执行，尹国华对被查封的系争房屋提出停止处分的异议，并要求排除对系争房屋查封的强制执行措施，符合相关规定，本院予以支持。根据相关规定，对案外人执行异议之诉予以支持的，法院应判决不得执行该执行标的，故相关执行裁定无需撤销。江桥公司辩称尹国华的预告登记已经失效，缺乏相应依据。江桥公司、金丽华公司以尹国华与金丽华公司之间不存在房屋买卖关系、双方系借贷关系为由，要求驳回尹国华诉讼请求的辩称，本院不予采纳。另外，尹国华申请撤回要求金丽华公司履行预售合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）款之规定，判决如下：一、除上海市第二中级人民法院（2014）沪二中执字第397、398、399号案件中对上海市嘉定区爱特路XXX弄XXX号1_2层房产的司法查封措施并停止上述执行案件中对该房屋的处分；二、对原告尹国华的其余诉讼请求不予支持。案件受理费人民币16，246.21元，由被告上海江桥建筑工程有限公司负担。如不服本判决，原告尹国华可在判决书送达之日起三十日内，被告上海江桥建筑工程有限公司、被告上海金丽华房地产发展有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。审 判 长  刘海邑审 判 员  高 胤人民陪审员  王承奇二〇一五年十二月二十八日书 记 员  张黎明附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……