广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)桂11民终840号上诉人（原审被告）：贺州市国都房地产有限公司。住所地：昭平县昭平镇锦绣榕园**栋**号。负责人：吴榕添，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邱辉，广西众望律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄毅，男，1983年12月22日出生，汉族,住昭平县。上诉人贺州市国都房地产有限公司（以下简称国都房地产公司）因与被上诉人黄毅商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区昭平县人民法院(2017)桂1121民初544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭，审阅了全部案卷材料。于2017年11月8日在上诉人国都房地产公司的委托诉讼代理人邱辉、被上诉人黄毅的参加下进行了询问。本案现已审理终结。国都房地产公司的上诉请求：撤销一审判决上诉人支付被上诉人逾期交房违约金3209.07元及退还物业管理费115.4元，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定实际通过竣工验收时间2015年6月3日起算诉讼时效，认定事实错误。实际通过竣工验收的时间与上诉人逾期交房的诉讼时效是两种不同性质的法律事实。竣工验收是认定逾期交房的法律事实，逾期交房是违反合同约定的违约事实，不能以竣工验收的时间来认定逾期交房的行为。本案，商品房买卖合同约定的交房时间为2014年12月31日，上诉人在上述时间没有将房屋交付给被上诉人即构成违约，被上诉人即“知道或应当知道权利被侵害”，则应起算诉讼时效。同时，上诉人实际将房屋交付被上诉人的时间是2015年2月15日，从2015年2月15日起计算，本案亦超过民法通则所规定的二年诉讼时效。二、一审法院认定2015年6月3日实际通过竣工验收的时间为交房日，认定事实错误。2015年2月15日上诉人与被上诉人就房屋办理了交接手续，签署了《住房交接清单》，被上诉人也验收了房屋，接收了该房屋的钥匙，即视为房屋转移占有，因此房屋转移占有的时间为2015年2月15日，一审法院认定2015年6月3日实际通过竣工验收时间为交房日，认定事实错误。三、一审法院判决上诉人退还物业管理费115.4元认定事实错误。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第二项规定“双方进行房屋交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单（此时开始收取管理费）”的规定，2015年2月15日签署了房屋交接单，即应依约定开始收取物业管理费。因此一审判定退还物业管理费115.4元，认定事实错误。黄毅辩称：一审法院认定实际通过竣工验收时间2015年6月3日起算诉讼时效，事实认定清楚，适用法律正确。本案中，上诉人明知其房子未进行竣工验收，尚未达成交付的条件，但由于已逾合同约定的交付期，为了掩盖显而易见的违约责任，于2015年2月15日在违法的情况下，将房子钥匙交给被上诉人。被上诉人在查验房子的过程中，发现房子存在一系列质量问题，一审法院查明上诉人商品房通过竣工验收的时间2015年6月3日为被上诉人确切知道权利受到侵害，从而认定本案未超过诉讼时效是正确的。二、上诉人的上诉事实和理由缺乏依据。上诉人认为2015年2月15日为交房日期，但当时其房屋未通过竣工验收，并不具备《商品房买卖合同》第九条、第十条约定的条件，同时在违反法律法规及相关条例的情况下签《住房交接清单》，应视为无效。故一审法院认定2015年6月3日（通过五方验收之日）为交房日合理合法。三、一审法院判决上诉人退还物业管理费115.4元，适用法律正确。根据《物业管理条例》第四十二条第二款规定“已竣工但未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位缴纳”的规定，一审法院判决上诉人赔偿被上诉人被收取的2015年4月1日至2015年6月3日的缴纳的物业管理费115.4元有法可依。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉。黄毅向一审法院起诉请求：1.判令被告因逾期未达到交房条件而向原告支付违约金12054.25元；2.判令被告履行合同约定义务对内墙渗水部分进行修复整改；3.判令被告赔偿原告被收取的物业管理费346.2元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实:2014年9月1日，原告与被告签订关于买卖锦绣榕园XXX号房《商品房买卖合同》。合同第六条1.约定：该商品住房单价为每平方米2336.83元，总金额为269670元。合同第十一条约定：1.被告应当在2014年12月31日前向买受人交付商品房。2.该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条的证明文件，并签署房屋交接单（此时开始收取物业管理费）；合同第九条约定：该商品房交付时应符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告;如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.……；2.其他非出卖人原因包括但不限于自然灾害、遭遇不可抗力、公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因通知停工及其他政府行为导致工期延误的；3.供水、供电相关部门停水停电每日达4小时以上，气象部门记录日降雨量达到中雨的；合同第十二条第1.（1）项约定：逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，合同继续履行；第1.（2）项约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；合同第二十一条（三）约定：前期物业服务期间，物业服务收费价格为每平方米0.5元/月。由物业服务企业按照半年收取。签订合同后原告以向银行按揭贷款的方式向被告支付了全部购房款269670元。2015年2月15日，原告与广西贺州市中天物业管理有限公司签订了《住房交接清单》、《国都.锦绣榕园业主入伙费用清单》，并缴纳了2015年4月1日至9月30日的物业管理费346.20元。2015年6月3日，被告建造的房屋通过施工、勘查、设计、监理、建设单位五方验收，综合验收结论为工程质量评定合格，同意验收。竣工备案时间为2016年3月23日。2017年5月27日，原告向法院起诉，提出前述诉讼请求。另查明，昭平县气象局统计数据表明，2014年9月1日至2015年6月3日（通过五方验收之日）期间，昭平县降雨量在中雨以上连续两天或两天以上可扣除天数35天。被告逾期交房时间为2015年1月1日至2015年6月3日，共154天。一审法院认为：一、关于本案诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算……”的规定，本案中，虽然被告交付原告商品房的时间为2015年2月15日，但实际通过竣工验收的时间为2015年6月3日，原告知道权利被侵害的诉讼时效期间应从此时开始计算，诉讼时效截止日为2017年6月3日，因此，对被告主张本案已经超过诉讼时效的辩解，该院不予采信。二、关于被告是否存在逾期交房事实，及逾期天数如何计算。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿的基础上形成的，内容合法，形式完备，具有法律效力，双方应遵照执行。原告按照合同约定履行了支付购房款的义务，被告也应当按时向原告交付符合法定条件及合同约定条件的房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应于2014年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给原告，同时合同第九条约定，被告可据实延期交房因素有停水、停电影响施工的，中雨以上连续两天或两天以上的。扣除延期天数应当在工期内。但至双方约定的交房日工程工期尚未结束，还存在可扣除因素，因此，扣除延期天数截止点应为工程达到五方验收即2015年6月3日止。综上，根据该院查明的事实，可扣除延期天数35天，被告实际逾期交房天数为154天-35天﹦119天。被告未按照约定时间向原告交付商品房已构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。根据合同约定的计算方法，被告应向原告支付逾期交房违约金为269670元×0.0001×119天﹦3209.07元。原告请求被告支付逾期交房违约金12054.25元，与该院查明的逾期天数不符，故对原告超出逾期天数的请求，该院不予支持。三、关于原告请求被告赔偿物业管理费346.2元是否有依据的问题。根据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。”的规定，本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到约定的交房条件签署房屋接收单后开始计算物业费，被告的商品房达到交房条件的时间是2015年6月3日，但原告与被告于2015年2月15日签收房屋接收单，并从2015年4月1日起开始缴纳物业费，因此，原告2015年4月1日至2015年6月3日缴纳的物业管理费115.40元（57.70元/月×2个月）应由被告负责缴纳。原告超出该部分的请求数额没有法律依据，该院不予支持。四、关于原告房屋内墙是否存在渗水事实，责任由谁承担问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本案中，《竣工验收存在问题整改通知书》所记载昭平县锦绣榕园1、2号楼存在应整改的项目中未提及房屋内墙渗水问题，现原告未能提供充分证据证实其房屋内墙渗水是被告房屋质量问题造成，因此，对原告要求被告对内墙渗水部分进行修复整改的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告贺州市国都房地产有限公司向原告黄毅支付逾期交房违约金3209.07元；二、被告贺州市国都房地产有限公司退还原告黄毅物业管理费115.40元。本案受理费110元（原告已预交），减半收取55元，由原告黄毅负担40元，被告贺州市国都房地产有限公司负担15元。二审期间，上诉人及被上诉人均未向本院提交符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》所规定的新证据上诉人与被上诉人对一审判决认定的事实均无异议。经审理查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。综合各方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、本案是否已过诉讼时效；二、一审判决认定2015年6月3日实际通过竣工验收的时间为交房日是否正确；三、一审判定上诉人退还被上诉人物业管理费115.4元是否正确。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，本案中，上诉人与被上诉人在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，合同内容合法，形式完备，具有法律效力，双方应遵照合同执行。一、关于本案是否已过诉讼时效的问题。虽然被上诉人黄毅于2015年2月15日签收了《住房交接清单》，但本案在案证据材料《信访事项处理意见书》、《工程不具备竣工验收条件的通知》等证实当时房屋并未通过竣工验收，并不完全具备上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》所约定的交付条件，在竣工验收前，逾期交房仍处于持续状态，因此，一审法院认定房屋实际通过竣工验收的时间2015年6月3日起算诉讼时效，符合本案事实和法律规定，本院予以确认，上诉人提出本案已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。二、关于一审判决认定2015年6月3日实际通过竣工验收的时间为交房日是否正确的问题。上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件约定：“该商品房交付时应符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告……”如本判决前文所述虽然被上诉人黄毅于2015年2月15日签收了《住房交接清单》，但本案在案证据材料《信访事项处理意见书》、《工程不具备竣工验收条件的通知》等证实当时房屋不具备工程竣工验收条件，仍需要整改，并不完全具备上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》所约定的交付条件，因此，一审判决认定2015年6月3日实际通过竣工验收的时间为交房日，合理有据。上诉人提出一审判决认定2015年6月3日为交房日，属认定事实错误的主张，理据不足，本院不予采纳。三、关于一审判定上诉人退还被上诉人物业管理费115.4元是否正确的问题。经查，上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到约定的交付条件后，双方进行验收交接，并签署房屋接收单后开始计算物业费。本案中，涉案的商品房达到交房条件的时间是2015年6月3日，上诉人从2015年4月1日起开始计收物业费实属不当，一审法院判令上诉人退还2015年4月1日至2015年6月3日的物业管理费115.40元，合理有据。上诉人提出一审判决认定上诉人退还物业管理费115.4元有误的意见，本院不予采纳。综上，上诉人国都房地产公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费110元，由上诉人贺州市国都房地产有限公司负担（上诉人已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈立峰审判员  吕小莉审判员  陈小坤二〇一七年十二月八日书记员  钟秋燕