广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2015）江民再初字第18号原审原告南宁市双生物业服务有限公司，住所地南宁市白沙大道35号南国花园商城D3栋D3-1号房一层。法定代表人陈宁，董事长。委托代理人梁培荣，该公司副总经理。委托代理人陶宁春，桂三力律师事务所律师。原审被告易军。原审被告潘飘旗。委托代理人黄尚科。原审原告南宁市双生物业服务有限公司（以下简称双生物业公司）与原审被告易军、潘飘旗物业服务合同纠纷一案，本院2011年3月10日一审立案受理后，于2011年11月29日作出（2011）江民一初字第548号民事判决，该判决已经发生法律效力。原审被告易军、潘飘不服该判决，向检察机关申诉。南宁市人民检察院于2014年12月19日作出南市检民监（2014）45010000205号民事抗诉书向南宁市中级人民法院提出抗诉。南宁市中级人民法院于2015年1月5日作出（2015）南市民抗字第15号民事裁定，提审本案。2015年4月28日，南宁市中级人民法院作出（2015）南市民抗再字第15号民事裁定，撤销了本院（2011）江民一初字第548号民事判决，发回本院重审。2015年9月7日本院再审立案受理后，依法另行组成由审判员曹克担任审判长，审判员王瑛、刘建宁参加的合议庭，于2015年11月27日公开开庭审理了本案。书记员梁松文担任记录。原审原告双生物业公司的委托代理人梁培荣、陶宁春，原审被告易军及原审被告潘飘旗的委托代理人黄尚科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告双生物业公司诉称：2004年6月28日，原审原告与原审被告签订《前期物业管理协议书》，约定原审被告于2004年6月28日起使用南国花园商城B1栋15号房。协议签订后，原审被告交纳了2004年3月至2006年3月的物业管理服务费，此后原审被告未再交纳物业管理服务费。由于原审被告未交纳2006年4月至2010年1月22日的物业管理服务费，根据双方的约定及原审原告与南国花园商城建设单位广西阳光嘉园房地产综合开发有限公司（以下简称阳光嘉园房地产公司）签订的《前期物业管理服务合同》、《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》（以下简称补充协议）的约定，2006年4月至2010年1月22日，原审被告每月应当向原审原告交纳物业管理服务费113.823元（126.47㎡×0.9元／㎡·月），2006年4月至2010年1月22日原审被告共拖欠物业管理服务费5205.51元。按约定及《广西壮族自治区物业管理条例》第四十七条之规定，原审被告还应按每日千分之三的标准向原审原告支付应交纳物业管理服务费的滞纳金10602.61元。请求法院判令：原审被告向原审原告支付物业管理服务费5205.51元；原审被告向原审原告支付滞纳金10602.61元（滞纳金暂计至2010年1月30日，此后的滞纳金计至原审被告付清欠款为止）；原审被告承担本案诉讼费。原审原告对其主张在举证期限内提交的证据有：1、《前期物业管理协议书》；2、发票、收据；3、物业管理企业经营资质等级证书及证明；4、《前期物业管理服务合同》；5、《南国花园商城前期物业管理服务合同补充条款》；6、南宁市物价局（2003）38号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的复函》；7、南宁市物价局文件（2005）72号关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的批复；8、建筑面积计算结果；9、挂号信回执；10、照片（原审原告张贴南宁市物价局相关文件及催收物业费公告等）；11、光盘；12、企业变更通知。原审原告以上述证据证明原审原告具有物业管理资质，其对原审被告商住房所在小区已尽到物业管理义务，原审被告自2006年4月至2010年1月22日均未交纳物业管理费。原审被告易军辩称：2004年6月28日原审被告易军已经将南国花园商城B1栋15号房转让给了原审被告潘飘旗，转让前的一切费用均已交清，不存在拖欠任何费用。原审被告易军与本案没有任何关联性，原审原告对原审被告易军提出的非法诉求应当依法驳回。原审被告潘飘旗辩称：南宁市双生物业服务有限公司不是南宁市双生物业管理有限公司，原审原告主体不合法。2008年5月28日原审被告潘飘旗已经将南国花园商城B1栋15号房转卖给了林馨思，2008年7月31日房屋产权已经过户到林馨思名下，2011年2月25日原审原告起诉潘飘旗，诉讼对象与房屋主体不相符，且2006年4月至2008年7月所欠的物业费，2011年2月25日才提出诉讼，已经超过了诉讼时效。阳光嘉园房地产公司与业主签订的，商品房买卖合同》没有涉及南国花园商城前期物业相关事宜，阳光嘉园房地产公司没有资格代表业主签订《前期物业管理服务合同》，原审被告潘飘旗与阳光嘉园房地产公司也没有隶属关系，原审原告与阳光嘉园房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》及补充协议与原审被告潘飘旗无关联，没有法律效力，无效。自2006年4月原审被告潘飘旗购房进住南国花园商城以来，从未与原审原告或阳光嘉园房地产公司签订过物业管理合同，谈不上任何违约，原审原告要求缴纳每日3‰的违约金，纯属荒谬。南宁市物价局（2003）38号、（2005）72号等文件中从未提及或者规定南国花园商城物业费按0.9元／㎡·月收取，（2005）72号文件中只是明确规定“对实行市场调节价的物业服务收费，要求物业公司和业主商议达成的服务内容、收费项目、收费标准等签订合同，双方按合同规定履行各自的职责和义务。”文件提到的双方，自然是指物业公司和业主，原审原告在未经广大业主同意并且签订合同的情况下，无任何法律依据，于2015年12月后，擅自将物业费从0.5元／㎡·月提高到0.9元／㎡·月，广大业主按0.5元／㎡·月交纳物业费，原审原告拒收，造成广大业主无法按时交纳物业费，其后果理应由原审原告承担。原审原告提出的诉讼请求，提请法院依法驳回。原审被告潘飘旗为其辩解提交的证据有：《商品房买卖合同》和《存量房买卖合同》，证明原审被告潘飘旗与阳光嘉园房地产公司签订的《商品房买卖合同》没有涉及南国花园商城前期物业相关事宜，南国花园商城B1栋15号房转卖给了林馨思。本案开庭审理过程中，原审原告当庭放弃对原审被告易军提出的诉讼请求。经开庭质证，原审被告潘飘旗对原审原告提供的证据1-5、9-12真实性不予认可；对证据6-8无异议。原审原告对原审被告潘飘旗提供的证据无异议。本院综合当事人的举证和质证，认证如下：对当事人双方无异议的证据，予以采信；对提出异议的证据，因无相反证据予以否定，且该类书证确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为本案定案的参考依据。根据原审原告的起诉及原审被告潘飘旗的答辩，本案的争议焦点是：1、《前期物业管理服务合同》及补充协议是否无效；2、原审原告主张的物业管理服务费及滞纳金是否成立，由谁承担；3、本案是否已经超过诉讼时效。结合上述确认的证据及庭审笔录，本院查明以下法律事实：阳光嘉园房地产公司是南宁市白沙大道35号南国花园商城的建设单位（开发商）。2003年8月18日原审原告与阳光嘉园房地产公司签订《前期物业管理服务合同》，合同主要约定：自2003年8月18日起，原审原告对南国花园商城进行全面物业管理服务；住宅房屋原审原告按建筑面积每月每平方米0.50元，经营性房屋原审原告按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取物业管理服务费。小区交付使用后，由原审原告根据小区具体情况测算后，经阳光嘉园房地产公司审核同意，并报物价部门审批，如有变动，执行物价部门核准的物业管理服务收费标准；管理服务费标准的调整，由原审原告提出方案，经阳光嘉园房地产公司同意，报物价部门核准后执行；业主委员会成立前，维修基金暂按建筑面积每月每平方米0.05元收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起，每天按应交纳物业管理服务费的3‰交纳滞纳金。2004年3月1日原审原告与阳光嘉园房地产公司又签订补充协议，协议明确了前期物业管理服务是指南国花园商城小区业主委员会成立前的物业管理，并约定“根据费用测量结果，物业管理费按连排单栋独户住宅计算为：0.9元／平方米·月。如果商城作为专业市场经营，经营性用房的物业管理费用按1元／平方米·月收取。此项收费于2005年1月1日起报物价部门核准后执行”。原审被告易军原系南国花园商城B1栋15号房买受人，2004年经原审被告易军、潘飘旗及阳光嘉园房地产公司三方同意，南国花园商城B1栋15号房买受人变更为原审被告潘飘旗。2004年9月8日原审被告潘飘旗与阳光嘉园房地产公司签订了《商品房买卖合同》，原审被告潘飘旗购买南国花园商城B1栋15号房，合同约定的商品房建筑面积为126.42㎡，其中套内建筑面积为121.92㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.5㎡。经南宁市房地产测绘队测算，南国花园商城B1栋15号房屋的产权面积为126.47㎡，其中商铺部分建筑面积为29㎡，住宅部分建筑面积为97.47㎡。原审被告潘飘旗按住宅0.50元／㎡﹒月，商铺1元／㎡﹒月向原审原告交纳了南国花园商城B1栋15号房购房后至2006年3月之前的物业管理服务费，从2006年4月起，原审原告按0.9元／㎡·月收取住宅的物业管理服务费，原审被告潘飘旗此后未再向原审原告交费。2008年8月30日原审被告潘飘旗与林馨思签订《存量房买卖合同》，合同约定：原审被告潘飘旗将南国花园商城B1栋15号房转让给林馨思，交付房产前的物业管理、水电等费用由原审被告潘飘旗结清，之后的费用由林馨思承担。原审被告潘飘旗转让南国花园商城B1栋15号房产未告知原审原告。另查明：2003年12月19日、2006年1月17日、2008年1月7日，南宁市物价局分别作出南价格（2003）38号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的复函》、南价格（2006）6号《关于“南国花城商城”A区物业管理服务收费标准的批复》、南价格（2008）3号《关于“南国花园商城”A区物业管理服务收费标准的批复》复函原审原告，批准原审原告自2003年12月起至2009年12月，对小区住宅综合服务费可按0.50元／㎡﹒月收取。南价格（2003）38号和南价格（2006）6号文件明确规定，该项收费标准属前期物业管理服务收费，待成立业主委员会后自行取消，其他的物业管理服务收费实行市场调节价。针对原审原告提出的重新审核南国花园商城小区收费的请求，2005年5月16日南宁市物价局又作出南价格（2005）72号《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的批复》，批复原审原告：南国花园商城属连排单栋商住混合小区，其物业管理服务价格实行市场调节管理，即由双方达成的服务内容、服务性质、服务成本、收费项目、收费标准、违约责任签订合同，双方按合同规定履行各自的职责和义务。再查明：原审原告于2003年7月4日经工商行政管理机关核准成立，原企业名称为“南宁市双生物业管理有限公司”，2011年9月26日经工商行政管理机关核准变更为现企业名称。原审原告于2003年9月经南宁市房产管理局核准取得南宁市物业管理企业临时经营资质，2005年6月该局核准原审原告的物业管理资质为三级，有效期从2005年6月15日至2010年6月15日止。原审原告对南国花园商城小区的物业管理服务至2010年1月22日24时终止。本院认为：原审原告当庭放弃对原审被告易军提出的诉讼请求，应当准许。原审原告系依法设立的物业管理企业法人，具有物业管理资质，2003年7月4日原审原告经工商行政管理机关核准依法变更企业名称，不影响原审原告的独立法律人格。阳光嘉园房地产公司作为南国花园商城的建设方，在南国花园商城小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，与原审原告签订《前期物业管理服务合同》，符合《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定，合同约定的住宅房屋的物业管理服务费0.50元／㎡﹒月，已经南宁市物价局核准，经营性房屋物业管理服务费南宁市物价局批准按实行市场调节价。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原审被告潘飘旗购买了阳光嘉园房地产公司建设的南国花园商城B1栋15号房，即成为南国花园商城的业主，阳光嘉园房地产公司与原审原告签订的《前期物业管理服务合同》在南国花园商城的业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业之前，合法有效，对原审被告潘飘旗具有法律约束力。2004年1月30日原审原告与阳光嘉园房地产公司签订补充协议，约定物业服务费按连排单栋独户0.9元／㎡·月收取，改变了《前期物业管理服务合同》的约定，提高了物业服务费。经原审原告向南宁市物价局提出重新审核南国花园商城小区收费的请求，2005年5月16日该局作出南价格（2005）72号的《关于“南国花园商城”物业管理服务收费标准的批复》，该批复明确：物业管理服务价格实行市场调节管理，要求原审原告按与业主签订的合同规定履行各自的职责和义务，并未同意原审原告按连排单栋独户0.9元／㎡·月收取南国花园商城小区物业服务费。之后，原审原告未就提高了物业服务费等事项与原审被告潘飘旗签订补充协议。原审原告与阳光嘉园房地产公司签订的补充协议仅在合同相对人之间产生效力，不能约束原审被告潘飘旗。原审被告潘飘旗按住宅的物业管理服务费0.50元／㎡﹒月，商铺1元／㎡﹒月向原审原告交纳了南国花园商城B1栋15号房购房后至2006年3月之前的物业管理服务费，按《前期物业管理服务合同》的约定履行了合同义务，从2006年4月起，原审原告未经南国花园商城专有部分占建筑物总面积半数的业主且占总人数过半数的业主同意，单方提高物业服务收费标准收取原审被告潘飘旗物业管理服务费，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条第一款的规定及《前期物业管理服务合同》的约定，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”的规定，原审被告潘飘旗提出原审原告违规收费的抗辩，于法有据，应当支持。南国花园商城B1栋15号房2006年4月至2010年1月22日的物业管理服务费尚未交纳，应当按《前期物业管理服务合同》约定的收费标准计算，住宅物业管理服务费为2227.67元（97.47㎡×0.50元／㎡×45月＋97.47㎡×0.50元／㎡÷31日×22日＝2227.67元），商铺物业管理服务费为1325.58元（29㎡×1元／㎡×45月＋29㎡×1元／㎡÷31日×22日＝1325.58元）。2008年8月30日原审被告潘飘旗与林馨思签订的《存量房买卖合同》虽然约定交付南国花园商城B1栋15号房产之后的费用由林馨思承担，但原审被告潘飘旗未将转让的有关情况告知原审原告，违反了《广西壮族自治区物业管理条例》（广西壮族自治区十届人大常委会公告第22号）第十九条第二款“转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十日内，将转让或者出租的有关情况告知业主委员会和物业管理企业。”的规定，上述物业管理服务费及相应利息，应当由原审被告潘飘旗支付原审原告。原审被告潘飘旗支付了房产转让后的物业管理服务费及其利息部分，可以另案向买受人主张权利。原审原告提出支付物业管理服务费5205.51元的诉讼请求，部分予以支持；原审被告拖欠物业服务费的主要原因在于原审原告违反合同约定单方提高物业服务费标准所致，原审原告提出按每日3‰的标准计付滞纳金的诉讼请求，不予支持。南国花园商城小区业主逐月向原审原告交纳物业管理服务费，属同一债务分期履行，诉讼时效期间应当从最后一期履行期限届满之日起计算。原审原告为南国花园商城小区提供物业管理服务至2010年1月22日24时止，诉讼时效期间应当从2010年2月1日起计算。2010年12月15日原审原告诉至本院，提出的诉讼请求未超过诉讼时效期间。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第七条、第十二条第一款、第四款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原审被告潘飘旗支付原审原告南宁市双生物业服务有限公司南宁市白沙大道35号南国花园商城B1栋15号房2006年4月至2010年1月22日期间的住宅物业管理服务费2227.67元、商铺物业管理服务费1325.58元，共计3553.25元；二、原审被告潘飘旗支付原审原告南宁市双生物业服务有限公司南宁市白沙大道35号南国花园商城B1栋15号房2006年4月至2010年1月22日期间物业管理服务费的利息（利息计算：以97.47㎡×0.50元／㎡＋29㎡×1元／㎡=77.74元为基数，自当月物业管理费应交纳的最后期限即当月期满之次日起，按中国人民银行规定的一年期存款利率计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按月依次计算）；三、驳回原审原告南宁市双生物业服务有限公司提出的其他诉讼请求。案件受理费195元，由原审原告南宁市双生物业管理有限公司负担97.50元，原审被告潘飘旗负担97.50元。上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕；逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费195元，汇款：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；账号：01×××17。逾期不交又不提出缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审判长 曹 克审判员 王 瑛审判员 刘建宁二〇一五年十二月二十三日书记员 梁松文附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业管理服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。《广西壮族自治区物业管理条例》（广西壮族自治区十届人大常委会公告第22号）第十九条业主转让或者出租物业时，应当将业主公约作为转让合同或者租赁合同的附件。业主公约对受让人或者承租人具有同等约束力。转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十日内，将转让或者出租的有关情况告知业主委员会和物业管理企业。