云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2015)弥民二初字第50号 原告曹意彬，女，生于1972年10月9日，汉族，居民，住弥勒市。 委托代理人李春雷，云南湖泉律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托代理人夏林林，云南湖泉律师事务所实习律师。 被告云南中龙房地产开发有限公司。住所地：弥勒市髯翁路小火车头。 法定代表人荣晓宇，该公司总经理。 被告弥勒市佳园物业管理有限公司。住所地：弥勒市慧心小区。 法定代表人李玲，该公司经理。 二被告的委托代理人胡绍明，北斗星法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。 被告弥勒市佳园物业管理有限公司委托代理人张健，男，生于1979年6月5日，汉族，该公司员工，住普洱市澜沧拉祜族自治县。 原告曹意彬与被告云南中龙房地产开发有限公司、弥勒市佳园物业管理有限公司合同纠纷一案，本院于2014年12月19日立案受理后，依法由审判员何丽适用简易程序于2015年1月21日公开开庭进行了审理。原告曹意彬及其委托代理人李春雷，被告云南中龙房地产开发有限公司、弥勒市佳园物业管理有限公司的委托代理人胡绍明、以及弥勒市佳园物业管理有限公司的委托代理人张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹意彬诉称：我是慧心小区二期G412号商品房的业主，该套房屋在2009年11月6日办理完房屋交接手续，此后我购买了52000元装修材料（五道实木门12000元、乳胶漆5400元、木地板砖34600元），并支付了装修工时费5万余元完成了室内装修。2014年11月6日，弥勒市下了一夜暴雨，我次日清晨发现房屋的主卧室和书房积水5-6厘米，地板均已被水淹没。遂请装修公司的廖长乐及建设方云南中龙房地产开发有限公司（委托被告弥勒市佳园物业管理有限公司张健、何建平、张守智）共同对房屋进水的原因进行排查。经排查后认定是房顶雨落管堵塞导致雨水反灌进我的房屋内。后被告弥勒市佳园物业管理有限公司工作人员对阻塞的水管进行了更换。本次雨水倒灌导致我的五道实木门、四个卧室木地板严重变形，且部分墙漆脱落、变色，给我造成经济损失十余万元。被告云南中龙房地产开发有限公司作为开发商，应对房屋的主体工程和附属设施（含落水管）质量负责，被告弥勒市佳园物业管理有限公司未能履行对排水管道尽到维修、养护、管理的责任。为此起诉来院，请求判令二被告连带赔偿我因雨水反灌所造成的损失80000元（以鉴定结论为准），本案案件受理费由被告承担。 被告云南中龙房地产开发有限公司辩称：一、原告因房屋阳台排水管道雨水反灌进入室内造成的损失要求我公司承担责任没有事实依据。我公司承担责任必须同时具备两个条件，一是房顶雨落管堵塞是雨水流不出而反灌进原告房屋的原因，二是房顶雨落管堵塞是我公司造成的。自2009年11月6日将房屋交给原告至2014年11月6日原告房屋进水，5年时间排水管道并未发生雨水反灌的问题，因此原告房顶雨落管堵塞不是我公司造成的。二、原告因房屋阳台排水管道雨水反灌进入室内造成损失要求我公司承担责任没有法律依据。（一）2009年5月22日，施工及监理单位对我公司开发建设的慧心小区二期项目室外雨水管道进行了灌水实验验收，验收结果为符合要求。2009年8月21日经我公司邀请相关单位共同完成了慧心小区二期项目的竣工验收，并且交房至今已满5年，此期间原告的阳台并未发生房顶雨落管堵塞问题。（二）根据《城市房地产开发经营管理条例》及《房屋建筑工程质量保修办法》等法律法规的规定，在正常使用下，房屋电气系统、给排水管道、设备安装为2年，房屋工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。三、原告因房屋阳台排水管道雨水反灌进入室内造成的损失应由原告和装修公司承担。原告在装修房屋时，违法拆除连接阳台的墙体、门窗，使阳台与室内连通，装修公司在未对阳台地漏进行封堵的情况下铺设木地板，遮盖阳台地漏，装修公司违法装修将雨落管主管检查口进行封包，未预留活动检查口，导致物管公司无法检查和维修。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。 被告弥勒市佳园物业管理有限公司辩称：一、我公司已履行物管企业法定和约定义务。我公司在得知原告房屋进水后，及时派员工张健前往查看，原告房屋进水的原因是房顶雨落管堵塞导致雨水反灌进入室内。我公司在查清原因后，及时派员将堵塞的水管进行更换。原告因房屋阳台排水管道雨水反灌进入室内的损失应由原告自行承担。原告违反2009年11月14日与我公司签订的《装修管理服务协议书》第二条第三项第二款及《慧心小区封装阳台管理协议》、《慧心小区装修申报表》，违约拆除连接阳台的墙体、门窗，使阳台与室内构成水平连接，并铺设木地板，遮盖阳台地漏，并违法将雨落主管检查口进行封包，未预留活动检查口，导致答辩人无法检查和维修，导致阳台功能改变，为原告房屋进水埋下隐患，原告自知违约，至今没有申请装修验收和向我公司退装修保证金。二、原告在装修房屋时违约拆除了连接阳台，未对阳台地漏进行封堵，在连通的室内与阳台上铺设木地板，遮盖阳台地漏，违法装修将雨落主管检查口进行封包，未预留活动检查口，导致我公司无法检查和维修，彻底改变了阳台的功能，因此造成的损失原因是原告的上述违法装修和违约行为。为此，请求法院依法驳回原告的诉请。 综合双方的诉辩主张，本案争议的焦点为：二被告对原告因雨水反灌进室内造成的损失是否应承担责任；如承担，应如何赔偿。 针对争议焦点，原告曹意彬为证实其主张的事实及支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料： 1.身份证、房屋所有权证复印件各1份，欲证明原告的身份自然情况和诉讼主体资格。 2.商品房购销合同（附房屋平面图）复印件1份，欲证明原告向被告云南中龙房地产开发有限公司购买房屋的事实。 3.慧心小区住房手册、慧心小区封装阳台管理协议、装修管理服务协议书各1份，物业缴费单3份，欲证明原告按照被告弥勒市佳园物业管理有限公司的管理规定进行装修；原告与被告弥勒市佳园物业管理有限公司存在物业管理关系，原告已履行自己的合同义务。 4.事实认定书1份，照片49张，欲证明原告房屋内财产受损的原因系室外落水管堵塞。 5.照片28张，付款单复印件8份，欲证明原告屋内地板砖、墙面、实木门、家具的损坏情况，原告购买木地板、实木门、墙漆支付了52000元。 6.云南鼎丰司法鉴定中心出具的鉴定意见书1份，欲证明经过鉴定，损失为39323.3元，但原告认为损失大于鉴定意见。 经质证，被告云南中龙房地产开发有限公司、弥勒市佳园物业管理有限公司对原告提交的证据1、2无异议；对证据3中的慧心小区住房手册、慧心小区封装阳台管理协议、物业缴费单无异议，对装修管理服务协议书真实性、合法性无异议，对关联性有异议，协议中第二条第三项第二款中已经明确约定不允许拆除连接阳台的门窗和墙体，是原告违约；对证据4的真实性无异议，对证明力有异议，反水原因是雨漏管阻塞无异议，但上方未种树，排水管道被压扁的地方是由于外力造成的，但是外力因素不确定，雨落管及地漏在装修时遮盖了无法排查，同时被告弥勒市佳园物业管理有限公司还认为管道的正上方没有种树，没有完全被阻塞，是因为地漏没有处理好所以水反灌进室内；对证据5的照片无异议，对付款单据有异议，认为损失由鉴定结论决定；对证据6的鉴定意见无异议。 被告云南中龙房地产开发有限公司为证实其主张的事实及反驳原告的诉讼请求，向本院提交了如下证据材料： 1.雨水管道及配件安装工程检验质量验收记录表、建设工程竣工验收备案表复印件各1份，欲证明被告在2009年5月22日进行工程质量验收，室外雨水管道符合质量要求，2009年8月12日小区经相关部门验收合格。 2.原告户型图复印件1份，照片4张，欲证明原告的房屋装修前的样子，原告将阳台改造成与室内房屋一体，在未对阳台地漏进行处理的情况下在阳台上铺设木地板，擅自改变了阳台的使用功能，为此原告应对雨水反灌造成的损失自行承担责任。 经质证，原告对被告云南中龙房地产开发有限公司提交的证据1的“三性”均不予认可，认为只有相关人员签名，没有相关部门的印章，相反能说明被告云南中龙房地产开发有限公司在对雨落管未认真检测即作出合格的记录表，对建设工程竣工验收备案表有异议，与原告购买的房屋名称不一致，备案表验收说明上没有时间；对证据2的真实性无异议，证明力有异议。 被告弥勒市佳园物业管理有限公司为证实其主张的事实及反驳原告的诉讼请求，向本院提交了如下证据材料： 1.装修管理服务协议书、慧心小区封装阳台管理协议、慧心小区装修申报表、慧心小区二期装修安全承诺书复印件各1份，欲证明被告与原告约定的阳台装修只能封装不能改造，原告对阳台封装已超出原告的装修申报，原告实际将阳台改造成与室内房屋一体，在未对阳台地漏处理的情况下，在阳台上铺设木地板，原告擅自改变了阳台的使用功能，取消了阳台与室内隔断，原告应对雨水反灌进室内的责任和损失自行承担责任。 2.装修保证金收据复印件1份，欲证明原告的装修未经被告验收，超出原告装修申报的范围，原告也未向被告申请退还装修保证金。 3.物业管理服务合同1份，欲证明第二十一条已经约定室内设施的维护由业主报修，三十三条约定由自然灾害造成的损失物管公司概不负责。 经质证，原告对证据1的真实性无异议，对证明力有异议，不能证实是由于原告的装修造成损失，室内的反灌与雨漏管堵塞没有必然的因果关系；对证据2的真实性无异议，证明力有异议，被告无权对装修进行验收，被告的职责是管理，被告也未提出过意见；对证据3的真实性、合法性、证明力均有异议，认为没有签名盖章，系被告方单方提供的格式条款。 本院认为：原告提交的证据1、2、6，二被告均无异议，予以采信；证据3中的慧心小区住房手册、慧心小区封装阳台管理协议、物业缴费单3份，二被告无异议，予以采信，装修管理服务协议书，能够证实原告与被告弥勒市佳园物业管理有限公司存在物业管理关系，采信能够证实的事实；证据4中的事实认定书与照片，能够相互印证证实发生雨水反灌是室外雨落排水管严重变形造成的，采信该事实；证据5与证据6，能够相互印证证实原告因此次雨水反灌造成的损失金额为39323.3元。被告云南中龙房地产开发有限公司提交的证据1中的雨水管道及配件安装工程检验质量验收记录表没有施工单位及监理单位的印章，不予采信，建设工程竣工验收备案表，由于备案的工程慧心小区二期G3、D1栋住宅工程与本案无关，不予采信；证据2，能够证实原告在装修中将阳台与次卧室连通的事实，采信该事实。被告弥勒市佳园物业管理有限公司提交的证据1，能够证实原告违反装修保证，拆除连接阳台的墙体、门窗的事实，采信能够证实的事实；证据2，能够证实原告未退装修保证金的事实，采信能够证明的事实；证据3，没有合同双方的签字盖章，不予采信。 根据庭审、举证、质证及认证，本院确认如下法律事实：2008年10月8日，原告曹意彬与被告云南中龙房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，约定原告曹意彬购买被告云南中龙房地产开发有限公司开发的弥勒市慧心小区二期4单元1层2号房，后该套房屋于2009年11月6日交付。被告弥勒市佳园物业管理有限公司系弥勒市慧心小区的物业管理单位。2009年11月14日，原告曹意彬与装修施工队、被告弥勒市佳园物业管理有限公司的慧心小区物业服务中心签订《装修管理服务协议书》，约定“二、责任范围……3、装修活动必须保证建筑物结构和使用安全，……严禁下列行为……2）在承重墙、顶板、地面上打孔，拆除连接阳台的墙体、门窗……”2009年11月19日，原告曹意彬与被告弥勒市佳园物业管理有限公司签订《慧心小区封装阳台管理协议》，约定对4单元1楼2号房屋进行阳台封装。后在装修过程中，原告曹意彬拆除连接阳台的墙体、门窗，将阳台与次卧室连通，并铺设木地板，将连通雨水管的地漏遮挡住。2014年11月7日，原告曹意彬的房屋内发生积水，造成木地板变形、实木门变形、墙面粉化，遂申请被告弥勒市佳园物业管理有限公司进行排查。2014年11月8日，经被告弥勒市佳园物业管理有限公司以及装修方共同排查，认定是由于2014年11月6日晚下雨，雨水管在室外绿化地的一部分严重变形，雨水无法顺利排出，从阳台被遮挡的地漏反灌进入室内造成室内积水。后被告弥勒市佳园物业管理有限公司即对雨水管进行更换。双方因赔偿问题协商未果，原告遂起诉来院。审理中，经云南鼎丰司法鉴定中心鉴定，原告的房屋因雨水反灌造成的损失费用评估为39323.30元。 本院认为：原告曹意彬与被告云南中龙房地产开发有限公司自愿签订的《商品房购销合同》，不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。原告曹意彬支付了价款，被告云南中龙房地产开发有限公司对所售商品房承担质量保修责任。原告曹意彬要求被告云南中龙房地产开发有限公司赔偿损失人民币39323.30元，有事实和法律依据，但同时被告云南中龙房地产开发有限公司认为原告曹意彬违约拆除连接阳台的墙体、门窗，将连通雨水管的地漏遮挡，存在过错，由于原告的行为导致了损失的扩大，原告曹意彬应承担相应损失，本院认为以承担损失的20%即人民币7864.66为宜，本院支持由被告云南中龙房地产开发有限公司赔偿原告损失人民币31458.64元；原告曹意彬要求被告弥勒市佳园物业管理有限公司承担共同赔偿责任，由于损坏的排水管系隐蔽工程，无法进行有效检测，故对原告的诉讼请求不予支持。被告云南中龙房地产开发有限公司辩称出售的商品房竣工验收合格、通过灌水实验，并且给排水系统的保修期为2年，但没有提交证据证实，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、由被告云南中龙房地产开发有限公司于判决生效后三日内一次性赔偿原告曹意彬人民币31458.64元。 二、驳回原告曹意彬的其他诉讼请求。 案件受理费900元，由原告曹意彬承担502元，被告云南中龙房地产开发有限公司承担398元。鉴定费8000元，由原告曹意彬承担1600元，被告云南中龙房地产开发有限公司承担6400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期间届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。 审判员  何丽 二〇一五年十二月二十四日 书记员  周梅