湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武昌民初字第03284号原告：欧正亚。被告：武汉地产开发投资集团有限公司，住所地武汉经济技术开发区鼎力大厦。法定代表人：梁鸣，董事长。委托代理人：刘晋，湖北易斯创律师事务所律师。被告：武汉市佳欣房屋拆迁事务所（以下简称佳欣事务所），住所地武昌区昙华林***号。法定代表人：刘毅，主任。委托代理人：李军、马家强，湖北谦顺律师事务所律师。原告欧正亚诉被告武汉地产开发投资集团有限公司（以下简称武汉地产公司）、武汉市佳欣房屋拆迁事务所（以下简称佳欣事务所）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，由武汉市洪山区人民法院移送本院审理，本院于2015年7月31日立案受理后，由审判员段一兵独任审判，于2015年9月18日公开开庭进行了审理。原告欧正亚与被告武汉地产公司的委托代理人刘晋、被告佳欣事务所的委托代理人马家强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧正亚诉称：原告位于武汉市武昌区中北路147号534栋（4-18）的房屋在政府拆迁改造范围内，被告武汉地产公司作为拆迁人，被告佳欣事务所作为拆迁人的委托人与原告达成《房屋拆迁协议书》，双方协议约定：还建房屋面积为78.55平方米，每平方米单价按7500元计算。双方达成协议后，原告所获得的实际还建房屋面积却只有73.43平方米，与协议约定的面积误差达到5.12平方米，其误差比超过3%。原告为此多次找到两被告要求其补偿，但两被告只按7500元每平方米的价格支付了5.12平方米的补偿（38400元）。据此原告认为，原告的还建房屋面积远远低于《房屋拆迁协议书》约定的面积，两被告的行为明显构成违约，并且该房屋的面积误差比已经超过了3%，已经违反了国家关于房屋还建及交付的有关规定，两被告理当给予原告双倍的赔偿，故诉至法院要求判令：一、两被告支付原告双倍补偿38400元（因还建房屋面积低于协议面积3%而产生的）；二、本案的诉讼费用由两被告承担。被告武汉地产公司辩称：一、原告所提本案诉请缺乏事实和法律依据。原告提起本案诉请没有事实依据。就房屋拆迁补偿事宜，本案当事人订有《房屋拆迁协议书》。该协议书并没有约定，当安置房出现有面积减少的误差时，我公司需要承担双倍补偿的法律责任。关于法律依据问题，我公司是中北路区域的拆迁人，佳欣事务所是拆迁实施单位，原告是被拆迁人。原告与被告之间是拆迁与被拆迁的法律关系，而不是商品房买卖合同的关系，原告有何法律依据认为我公司违反了国家关于房屋还建及交付的有关规定，且需要双倍补偿给原告面积误差款。二、被告佳欣事务所将多抵扣的补偿款项退还给原告符合《房屋拆迁协议书》的约定。根据《房屋拆迁协议书》的约定，融海杰座的房屋是提供给被拆迁人的安置房源，协议上的房屋面积是预计、预估面积，且协议上已经注明以房产管理部门核定的实测面积为准。佳欣事务所根据协议约定抵扣了原告的拆迁款，现将多抵扣的款项退还完全符合协议约定。三、我公司、佳欣事务所与原告之间没有房屋买卖的关系。根据《房屋拆迁协议书》第二条、第三条、第五条的约定，涉案的拆迁是采取货币补偿加提供安置房源的方式，原告当初是同意将其补偿拆迁款抵扣其选定的安置购房款。同时，第五条还约定，拆迁人只是负责审核原告的购房资格，负责安排原告选定安置房，并协助原告与安置房销售方签订正式的安置房买卖合同。本案原、被告之间根本就不是买卖合同的法律关系，被告对安置房出现的面积问题不应承担原告所诉责任。四、原告对面积误差的双倍补偿计算也与其提供的依据不符。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。被告佳欣事务所辩称：同意被告武汉地产公司的答辩意见。原告与我方签订的是拆迁还建协议，不是商品房买卖合同，请求驳回原告全部的诉讼请求。原告欧正亚为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、房屋拆迁协议书、设计图纸。证明：还建房屋面积应是78.55平方米的房屋，但是目前该房屋的实测面积是73.21平方米，误差面积超过3%，故应双倍赔偿。2、商品房买卖合同格式样本（系与原告同样情况的被拆迁人与融海杰座签订的房屋买卖合同）。证明：误差面积超过3%，应给予我双倍赔偿。3、安置协议收件单。证明：该房屋来源于原告父亲欧兰陵，原告父亲去世后由原告继承房屋。被告武汉地产公司、佳欣事务所对原告提交的证据1、3的真实性无异议，但对证据1认为不能依据拆迁协议就确定房屋买卖合同关系，正好能证明是拆迁还建关系，协议书中第五条约定，我方只是审核拆迁还建资格，需要被拆建人另行签订房屋买卖合同。对证据2认为原告应与融海公司签订商品房买卖合同，根据该合同的约定，原告应与融海公司确定赔偿金额，而不是起诉我方。被告武汉地产公司为支持其抗辩理由，向本院提交了两份拆迁协议书。证明：我公司对原告房屋有证和无证的部分分别进行补偿。原告对被告提交证据的真实性无异议，认为截至目前，因此次拆迁无证部分补偿了43375元，困难补助给了40000元，其余的拆迁款282025元还在拆迁办。被告佳欣事务所对原告提交的上述证据的真实性无异议。被告佳欣事务所在法定举证期限未向本院提交任何证据。经审理查明：2010年8月14日被告武汉地产公司（甲方）作为拆迁人，被告佳欣事务所作为其委托代理人与原告欧正亚（乙方）签订了房屋拆迁协议书。该协议书约定：乙方所有房屋坐落在武昌区中北路147号534栋（4-18），证载面积39.6平方米，房屋拆迁补偿款项总计282025元。关于房屋安置补偿情况：1、甲方同意乙方选定融海杰座3栋1单元18层3室房屋，该房屋建筑面积78.55平方米（以房产管理部门核定的实测面积为准），销售单价分别为3770元、5700元、6900元、7500元，房屋总价计人民币354817元。2、乙方同意将房屋拆迁补偿款由甲方抵扣其选定的安置房购房款。如乙方拆迁款高于安置房款，其差额部分由甲方支付给乙方；如乙方拆迁补偿款低于安置房款，其差额部分待安置房交付时再据实结算。在该合同的其他约定中约定：甲方负责审核确认乙方购房资格，负责安排乙方选定安置房，并协助乙方与安置房销售方签订正式的安置房买卖合同。同日，原告与被告还签订了一份针对房屋无证面积的补偿协议，该协议约定对原告房屋无证面积的拆迁补偿金额为43375元。协议签订后，原告从被告处领取了拆迁补偿款（无证）43375元，困难补助款40000元，合计83375元，尚余拆迁款282025元仍存放于被告处。另查，2015年2月与原告情况相似的被拆迁人与安置房开发商武汉融海房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，该合同载明房屋建筑面积为73.21平方米。原告以此证明自己安置房的实际建筑面积为73.21元。截至庭审时，原告未与安置房开发商武汉融海房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同。本院认为：原告欧正亚与被告武汉地产开发投资集团有限公司、武汉市佳欣房屋拆迁事务所签订的《房屋拆迁协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效。原告的诉讼请求系依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定提出的，本案不属于商品房买卖合同纠纷，该规定并不适用本案。在该合同中亦未约定当安置房出现面积减少（误差超过3%）的状况时，被告应承担双倍补偿的法律责任。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：驳回原告欧正亚的诉讼请求。本案案件受理费760元，减半收取380元，由原告欧正亚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院第841号）的规定预收案件受理费，汇款武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户——市中级诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886.上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  段一兵二〇一五年十二月二十四日书记员  徐 焱