福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0128民初4623号原告：李晓兰，女，汉族，1982年10月1日出生，住平潭县。委托诉讼代理人：吴玲玲，福建大佳（平潭）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴前东，男，汉族，1978年12月4日出生，住福州市台江区。被告：平潭长福文化地产有限公司，住所地平潭县万宝路康德花园D3、D4座。法定代表人：林晓雄，系该公司执行董事。委托诉讼代理人:吴丹，福建远东大成律师事务所律师。委托诉讼代理人:叶礼鑫，福建远东大成律师事务所律师。原告李晓兰与被告平潭长福文化地产有限公司（以下简称长福公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李晓兰的委托代理人吴玲玲、吴前东，被告长福公司的委托代理人吴丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李晓兰向本院提出诉讼请求:1.依法判令长福公司向李晓兰按日万分之五的比率支付逾期交房违约金415433.378元[逾期交房违约金暂计算至起诉之日，实际计算至长福公司交付房屋之日]；2.本案诉讼费由长福公司负担。事实和理由：2014年5月27日，李晓兰与长福公司就位平潭县室的商品房买卖，共同签署了《商品房买卖合同》，依据该合同第八条关于交付期限的约定，长福公司应在2015年9月1日前向李晓兰交付商品房。2015年7月21日，双方当事人再次达成《补充优惠协议书》，约定将原商品房交付时间从2015年9月1日顺延至2016年3月30日，同时长福公司就商品房购房价款给予李晓兰386091元的优惠，即总价款由1930453元调整为1544362元。但李晓兰按照《商品房买卖合同》及《补充优惠协议书》支付完所购商品房的全部价款，长福公司在李晓兰起诉后于2017年9月30日才交付房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第1项第（2）点关于出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按日支付购房款的万分之一作为违约金的约定，并约定该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率。本条第（1）项约定的违约金比率为万分之一，第七条约定的违约金比率为万分之五，该合同第九条第(2)项的违约金比率为万分之一，在计算该第九条第(2)项的违约金比率时，只有以比率万分之五来计算方能满足条款的限定条件。因此，李晓兰要求长福公司支付自2016年3月30日起至2017年9月30日的逾期交房违约金，计算方式为已交付房款1544362为基数按日万分之五乘以实际逾期天数。长福公司辩称，1、李晓兰与长福公司于2015年7月21日签订《长福麒麟海湾车位使用权转让协议书》和《长福麒麟海湾车位使用权认购协议书》，李晓兰受让长福公司开发的长福麒麟海湾第18幢地下一层0405车位使用权，该车位使用权的价款为9万元。根据车位认购协议书第二条第2点的约定，李晓兰用车位优惠券抵付首付款或总价款，差额部分应在原合同中的房产交付前十日内补足车位款项，否则在补足车位款项前长福公司有公拒绝将原合同中的房产交付给李晓兰，而李晓兰至今未按照约定付清车位款，构成违约，长福公司拒绝交房行为不构成违约。2、李晓兰曾于2016年11月29日向平潭县人民法院起诉解除双方签订的《商品房买卖合同》及《优惠补充协议书》，该案在2016年12月29日庭审时，李晓兰仍是要求解除合同，长福公司同意继续履行合同。在庭审后，长福公司于2017年1月23日向李晓兰寄发《入伙通知书》，通知其办理交付手续，但原告未去办理，后申请撤诉。李晓兰逾期至2017年9月28日才办理交房手续，因此产生的责任应由其自行承担。3、《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金为日万分之一。《商品房买卖合同》第九条约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金。”即双方约定的违约金为已付款的万分之上。虽万分之上背后括号内的注明即“该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率”，该注明并不禁止各方对违约金比例作出另行的约定，而且《商品房买卖合同》仅为示范文本，该注明并非效力性强制性规定，各方作出的另行约定系合法有效的，应按照各方的另行约定进行认定。4、违约金以补偿为原则，即以赔偿实际损失为原则，在逾期交房时，业主的实际损失的金额可按照同地段同类房屋租金标准确定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”违约金以补偿为原则，即以赔偿实际损失为原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”在逾期交房时，业主的实际损失的金额可按照同地段同类房屋租金标准确定。结合本案而言，现案涉房产所在地块的月租金的金额仅为一千多元，故应以上述租金数额为标准进行赔偿损失。5、《商品房买卖合同》第九条中约定违约金的计算标准为已付款的日万分之一，而李晓兰诉请按照日万分之五支付违约金，没有任何的合同依据，且无论日万分之一还是日万分之五所计算的金额均明显高于其的实际损失，应按照业主的实际损失的金额可按照同地段同类房屋租金标准调整违约金。同时，《最高人民法院印发〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉的通知》中规定“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”长福公司作为平潭当地的房地产开发公司，因各方面的原因导致经营状况较为困难，且李晓兰诉请的逾期交房并非单独的个案，后续还会有大量的类似案件起诉，故法院应依法考虑，合理调整违约金等。综上所述，李晓兰的诉求没有事实和法律依据，依法应驳回李晓兰的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年5月27日，以长福公司为出卖人与以李晓兰为买受人签订《商品房买卖合同》,约定李晓兰向长福公司购买位平潭县号商品房，房屋总价款为1930453元。合同第八条中约定，出卖人应当在2015年9月1日前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第九条中约定，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，合同继续履行的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于第七条中的比率）的违约金。合同第七条中约定，买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过30日后，合同继续履行的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。2015年7月21日，李晓兰与长福公司又签订了《优惠补充协议书》，第三条约定原合同中约定的交房时间顺延至2016年3月30日。第四条第2项约定长福公司给李晓兰的商品房购房总价优惠386091元，将购房总价调整为1544362元。合同签订后，李晓兰依约交纳了全部购房款。2017年1月24日，长福公司通过邮递方式通知李晓兰办理交房手续。现李晓兰以长福公司未按期交房为由主张逾期交房违约金，遂成讼。本院认为，《商品房买卖合同》和《优惠补充协议书》均系当事人双方的真实意思表示，对双方当事人均有约束力，当事人双方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据案涉合同约定及当事人双方的陈述，可以确认案涉房屋约定交房日期为2016年3月30日，实际交房日期为2017年1月24日，故逾期交房期间应为2016年3月30日至2017年1月24日，李晓兰主张其实际交房时间为2017年9月30日，但长福公司提交的EMS详情单可证实李晓兰在2017年1月24日已收到交房通知，但其怠于交房，该部分责任应由李晓兰自行承担，故对李晓兰诉请逾期交房期间超出的部分，不予支持。长福公司主张李晓兰逾期支付车位款，其依车位使用权认购协议书的约定可拒绝交房，但长福公司逾期交房的违约行为在先，其交房条件尚未成就，该约定对李晓兰显失公平，不予支持。关于当事人双方争议的违约金计算标准问题，依法分析认定如下：首先，案涉合同第九条已明确约定逾期交房超过90日后，长福公司应支付违约金的标准为已付款的日万分之一，故李晓兰主张按日万分之五标准计算违约金，缺乏合同约定。根据案涉合同约定，合同第七条中的违约金比率约定（日万分之五）与合同第九条中的违约金比率约定（日万分之一）确实存在矛盾，但该种约定属于提供格式条款一方即长福公司加重对方即李晓兰责任的行为，故合同第九条的比率约定可以作为评价合同第七条的比率约定是否存在部分无效的要件，但不能径行将合同第九条的比率理解为应按日万分之五标准计算。其次，违约金的主要目的在于弥补守约方的损失及惩罚违约方，无论主张违约金过高或过低，主张方均应提供相应的证据予以证明。本案中，无论李晓兰或长福公司均未能就各自的违约金标准主张提供相应证据予以佐证，故本案逾期交房的违约金计算标准应严格按照案涉合同的约定履行。且根据平潭当地的租金市场标准，案涉合同约定的逾期交房违约金按已付款的日万分之一标准进行计算，符合合同目的及公平原则，予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、平潭长福文化地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付李晓兰逾期交房违约金，按已付款1544362元的日万分之一标准自2016年3月31日起计算至2017年1月24日止。二、驳回李晓兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7531元，减半收取计3765.5元，由李晓兰负担3346.5元，由平潭长福文化地产有限公司负担419元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员  林卫国二〇一七年十二月七日书记员  周佳雲