广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）中中法民一终字第1391号上诉人（原审原告、反诉被告）：包取乐，男，汉族，住温州市瓯海区，公民身份号码×××031X。委托代理人：张强，广东铭致律师事务所律师。委托代理人：萧妙连，广东铭致律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨荣桂，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××0932。委托代理人：钱曾亿，广东中元律师事务所律师。委托代理人：冯莉媛，广东中元律师事务所实习律师。原审第三人：中山市古镇镇六坊村民委员会。住所地：广东省中山市，组织机构代码××。代表人：侯毅光，该村委会主任。委托代理人：周静，广东保信律师事务所律师。委托代理人：梁毅航，广东保信律师事务所律师。上诉人包取乐因与被上诉人杨荣桂、原审第三人中山市古镇镇六坊村民委员会（以下简称六坊村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法古民一初字第630号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2014年1月9日，包取乐与杨荣桂签订了一份《租赁协议书》，约定：杨荣桂将位于中山市古镇六坊富兴路银发楼5号之一出租给包取乐使用；一、租赁期限从2014年1月10日至2015年7月9日止；二、合同签订后包取乐付保证金60000元，此保证金作为保证在租用期间不损坏所租范围及门窗等固定设施和租用期限。租用期满经杨荣桂验收后，付回保证金给包取乐；三、租金及付款方式：按每月计算租金。每月金额20000元，租金交付方式每三个月交一次租金，每次在每季的前5天之内交租金60000元；逾期不付租金，当作自动终止合同。杨荣桂有权停止包取乐使用权，不退回保证金，作为补偿杨荣桂损失；合同还约定了其他条款。合同的结尾部分（双方签名及注明落款日期）。原审庭审中，包取乐与杨荣桂均确认租金缴交至2014年7月9日。在双方合同履行至2014年8月30日期间，因第三人六坊村委会对上述租赁物到期收回出租权而引发争议，双方多次协商无果。为此，包取乐诉至原审法院，请求判令：1.杨荣桂立即向包取乐双倍返还保证金人民币120000元；2.杨荣桂立即向包取乐赔偿装修损失人民币78000元，以上合计：198000元；3.杨荣桂承担本案的全部诉讼费用。杨荣桂提交书面答辩意见及反诉状，请求：1.驳回包取乐的全部诉讼请求；2.保证金60000元归杨荣桂所有；3.包取乐立即向杨荣桂支付2014年7月10日至2014年7月14日的租金3333元、2014年7月15日至2014年9月10日的商铺使用费38667元及拖欠的电费7000元；4.由包取乐承担本案的全部诉讼费用。原审庭审中，六坊村委会承认与杨荣桂之间的租赁期限至2014年8月31日止；2014年，经村集体及村民委员会研究，采取公开招标、拍卖承租权的方式进行出租，该租赁物于2014年7月25日拍卖给刘蓉蓉，后来刘蓉蓉再转租给蔡伟坚。2014年9月10日，六坊村委会发出通知一份：“银发楼5号铺租户：根据我村与你方签订的《店铺租赁合同》，本商铺租赁期至2014年8月31日止期满，我村已于2014年6月发出通知，本楼商铺所有不再续租，进行整体投标租赁。同时，我村已确定给予你方搬迁期从2014年9月1日至10日止，但贵方商铺至今没有搬迁，希贵方遵守《店铺租赁合同》及我方的通知要求，在今天限期内完成搬迁，缴清水电费并到我村办理退按金手续。逾期不完成搬迁的，我村将采取强制措施收回商铺，对商铺及其装修物进行清拆处理。特此通知。六坊村民委员会（盖章）。2014年9月10日。”2014年11月12日，六坊村委会出具证明一份：经六坊村委会研究确定，杨荣桂租赁我村银发楼5号及15号铺在2014年8月31日使用合同期满后延期10日（即2014年9月1日至2014年9月10日）作为搬迁使用期，该期间为杨荣桂自由处理使用。特此证明。六坊村委会（盖章）2014年11月22日。原审法院认为：包取乐与杨荣桂签订的《租赁协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应履行合同约定的义务。合同签订后，杨荣桂依约将上述商铺交付包取乐使用，包取乐也按合同约定支付保证金60000元给杨荣桂，并交付了2014年1月10日至2014年7月9日的租金。根据双方的诉辩意见，原审法院作如下分析：关于包取乐诉求杨荣桂双倍返还保证金120000元的问题。本案中，包取乐认为该保证金是属于定金，在杨荣桂违约的情况下，杨荣桂应双倍返还保证金120000元。杨荣桂予以辩驳，并认为双方签订协议第二条明确约定，包取乐所付60000元属于保证金，此保证金作为保证在租用期间不损坏所租范围及门窗等固定设施和租用期限。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故，包取乐据此请求双倍返还保证金120000元依据不足，原审法院不予采纳；另，杨荣桂明知与第三人六坊村委会签订的租赁期限到2014年8月31日止。但其却刻意隐瞒了其租赁期限与包取乐签订租赁期限至2015年7月9日的《租赁协议书》，致使包取乐从2014年9月1日至2015年7月9日的租赁期限无法实现，造成合同无法继续履行，故，杨荣桂应向包取乐返还保证金60000元。关于包取乐诉求杨荣桂赔偿装修损失78000元的问题。包取乐主张上述损失，其为此提交朝阳装饰收据、中山市艺谋广告策划有限公司收款收据各一张，证明实际产生装修损失78000元。杨荣桂不予确认，认为合同的第六条第五项的约定，包取乐应当事先取得杨荣桂的同意，提出装修申请，同时，包取乐也是从ＸＸ手上转租过来，其可以直接使用，无需进行装修。另，中山市艺谋装修公司及朝阳装饰是否存在，包取乐没有证据证明。原审法院认为，包取乐虽提交朝阳装饰收据、中山市艺谋广告策划有限公司收款收据各一张予以证明，但该证据并没有提交相应装修合同及工程款结算等凭证，其所提交证据不足以证明实际产生的装修损失为78000元。故，包取乐诉求依据不充分，原审法院不予支持；杨荣桂辩驳有理，原审法院予以采纳。关于杨荣桂反诉要求保证金60000元归其所有及驳回包取乐的全部诉讼请求问题。原审法院认为，杨荣桂在明知与第三人六坊村委会签订的租赁期限到2014年8月31日止。但其却刻意隐瞒了其租赁期限与包取乐签订租赁期限至2015年7月9日的《租赁协议书》，致使包取乐从2014年9月1日至2015年7月9日的租赁期限无法实现，造成合同无法继续履行，其据此应承担相应违约责任，因此，其主张不退回保证金60000元及驳回包取乐的全部诉讼请求于法无理，原审法院不予采纳。关于杨荣桂反诉要求包取乐支付2014年7月10日至2014年7月14日的租金3333元、2014年7月15日至2014年9月10日的商铺使用费38667元及拖欠的电费7000元的问题。首先，由于包取乐已当庭确认未支付2014年7月10日之后的租金，本案中，包取乐与杨荣桂的租赁期限从2014年1月10日至2015年7月9日止，而杨荣桂与第三人六坊村委会签订的租赁期限至2014年8月31日止，故包取乐应支付从2014年7月10日至2014年8月31日止的租金应为34193.55元（7月：20000元／月÷31天×22天=14193.55元，8月：20000元／月）；其次，杨荣桂请求包取乐支付2014年9月1日至2014年9月10日的商铺使用费是基于杨荣桂与第三人六坊村委会签订合同期满后，杨荣桂的上述请求于法无据，原审法院不予支持；最后，杨荣桂请求包取乐支付拖欠的电费7000元。由于杨荣桂未提交证实产生电费7000元的任何凭证，该项主张于法无据，原审法院不予采纳，并对其据此提出的反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、杨荣桂于原审判决发生法律效力之日起3日内向包取乐返还保证金60000元；二、包取乐应于原审判决发生法律效力之日起3日内按双方于2014年1月9日签订的《租赁协议书》确定的租金向杨荣桂支付从2014年7月10日至2014年8月31日止的租金34193.55元；三、驳回包取乐的其他诉讼请求；四、驳回杨荣桂的其他诉讼请求。如果杨荣桂及包取乐未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4260元，由包取乐负担2969元，杨荣桂承负担1291元；反诉费1240元，由杨荣桂负担851元，包取乐负担389元（案件受理费、反诉费分别由包取乐、杨荣桂预交，原审法院不作清退，由双方在支付上述款项时迳付对方）。宣判后，包取乐不服原审判决向本院提起上诉称：（一）原审法院在杨荣桂缺席的情况下受理其反诉请求，属严重违反法定程序。本案由包取乐于2014年9月28日诉至原审法院，经过送达，于2014年11月10日上午9时开庭审理，上诉人依时到庭，但杨荣桂无故缺席。经过法官联系杨荣桂，其表示不愿意到庭，当日庭审在杨荣桂缺席的情况下开庭完毕。庭审后，包取乐于2014年4月14日收到开庭通知以及被告知原审法院已经受理杨荣桂的反诉请求。为此，包取乐在第二次开庭时提出异议，但原审法院仍坚持开庭审理，包取乐在保留意见的情况下参与了庭审。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干规定的意见》第156条之规定，原审程序已经违法。（二）在原审判决中，原审已认定杨荣桂存在违约事实，却判令其以退还保证金作为承担违约责任的处理不当。保证金作为保证履行合同所支付的担保款，其所有权属于包取乐所有，在原审已经确定杨荣桂是违约方的情况下，退还保证金理所当然。而承担违约责任则需赔偿包取乐的实际装修损失和可预期的收益损失。实际的装修损失包取乐已提供装修收据佐证，至于其他损失，应包括可预期的收益损失、宣传支出、承租商铺后的投入等。并且，合同对保证金有明确的约定，而杨荣桂在其反诉中也没有提出不退还保证金的诉求。虽然合同没有明确约定杨荣桂违约后的处理方式，但根据合同的对等原则，同样可以推论出该保证金属于“定金”的性质。杨荣桂明知与六坊村委会签订的租赁期限至2014年8月31日止，却隐瞒租赁期限，与包取乐签订租赁期限至2015年7月9日止的租赁协议书，致使包取乐从2014年9月1日至2015年7月9日的租赁期限无法实现，造成合同无法继续履行，杨荣桂应当承担相应的违约责任。而原审法院只判令杨荣桂返还保证金60000元，并非等同于承担违约责任。杨荣桂应当对包取乐的预期利益及装修损失承担赔偿责任，由于包取乐无法量化预期利益的损失，故请求杨荣桂双倍返还保证金的请求合法合理。综上，请求二审法院判令：1.撤销（2014）中二法古民一初字第630号民事判决第一、三判项；2.杨荣桂向包取乐双倍返还保证金120000元；3.杨荣桂向包取乐支付装修损失78000元；4.一、二审诉讼费用由杨荣桂承担。被上诉人杨荣桂未在法定答辩期间提交书面答辩，其在二审调查、询问时口头答辩称：（一）原审法院受理杨荣桂的反诉并合并审理符合法律规定。理由如下：1.杨荣桂于2014年11月10日上午9时未参加庭审是因为其父亲心脏病发作，不能到庭，并向法官作出解释；2.在法庭辩论终结前，杨荣桂有权提起反诉，在第一次庭审中，我方因故未能参加庭审，法庭只是对案件进行了相关的事实调查，并没有进行法庭辩论，因为杨荣桂缺席第一次庭审，原审法院无法查清事实，故决定第二次开庭，杨荣桂于原审第二次开庭前提起反诉，符合法律规定；3.法律没有规定，原审法院只可以开一次庭，因此开两次庭符合法律规定。（二）原审判决不存在包取乐在上诉状中所列的实体处理错误，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。理由如下：1.双方租赁合同已经对履约保证金的性质及用途进行详细约定，同时定金是合同法中确定的担保方式，合同法对定金的定义及适用条件有法定规定，除非双方在合同中有定金字样，否则不具有定金的担保性质，因此包取乐认为可以类推并适用定金罚则没有法律依据；2.杨荣桂收取履约保证金，是基于其作为出租方将涉案商铺交付给包取乐使用，杨荣桂面临租金、水电费无法回收、商铺被破坏损毁的风险，为了降低风险才收取相应金额的履约保证金，包取乐作为承租方，只需要支付租金及水电费之外，可以按照其自身需求使用涉案商铺，其所面临的风险远小于杨荣桂。（三）原审判决实体认定存在错误，没有支持我方水电费的反诉请求，在原审庭审中，包括六坊村委会在内确认包取乐没有缴纳水电费，同时六坊村委会确认，杨荣桂足额缴纳水电费，足以证明包取乐拖欠我方水电费，但原审法院没有支持，杨荣桂认为这是为了平衡判决结果，作出有利于包取乐的判决，故杨荣桂没有对原审判决提起上诉。综上，包取乐的上诉请求没有事实法律依据，原审判决已经通过剥夺杨荣桂合法权益的方式来维护包取乐的权益，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人六坊村委会未在法定答辩期间提交书面答辩，其在二审调查、询问时口头答辩称：本案与六坊村委会没有关系，原审法院对六坊村委会的处理正确，其他事实由二审法院认定。各方当事人二审期间均未提交新证据。本院经审理查明：杨荣桂称其与包取乐签订租赁合同时将其与六坊村委会的租赁期间告知了包取乐，包取乐予以否认，杨荣桂称无书面证据予以证明。本院另查明：包取乐与杨桂荣的租赁合同第六条约定包取乐在使用案涉商铺的过程中须装修或改装必须经杨荣桂同意。杨荣桂对于包取乐主张的装修损失不予认可，认为包取乐要装修必须先取得杨荣桂同意，包取乐没有向杨荣桂提出装修申请，且包取乐的商铺无需装修可以直接使用。包取乐称装修有与杨荣桂协商过，但无书面证据。对于装修工程，包取乐没有提交装修合同及结算依据。本院又查明：包取乐在起诉书中陈述，案涉房屋的业主是六坊村委会，杨荣桂为第一承租人，但其在与包取乐签订租赁合同的时候刻意隐瞒其承租的期限到2014年8月30日至的事实。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。围绕包取乐的上诉请求，本院作如下分析：关于原审法院受理杨荣桂的反诉请求是否违反法定程序的问题。本院认为，杨荣桂在原审法庭辩论结束前提起反诉符合司法解释的相关规定。另本诉和反诉属于诉的客体的合并，本属于两个独立的诉，当事人提起反诉必须与本诉具有牵连关系，其目的在于撤销吞并本诉原告所主张的民事权益，本案中本诉和反诉基于同一法律关系而产生，为简化诉讼程序、减轻当事人诉累，原审法院在一审法庭辩论终结前受理杨荣桂的反诉并将其合并审理并无不当。关于原审法院未支持包取乐双倍返还60000元保证金的诉讼请求是否恰当的问题。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金具有双重担保性，包取乐与杨荣桂签订的租赁合同约定的保证金条款仅是保证在租用期间不损害所所租范围及门窗等固定设施和租用期限，不具备定金的双重担保性。另，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”故对于包取乐提出其交纳的租赁保证金具备定金性质，应予双倍返还的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于包取乐上诉主张的装修损失是否应予支持的问题。本院认为，杨荣桂对案涉房屋的承租权截止2014年8月31日，但其与包取乐签订的转租合同截止时间为2015年7月9日，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效。故包取乐与杨荣桂超出2014年8月31日部分直至2015年7月9日期间的租赁合同部分无效。原审判决认定合同全部有效不当，应予纠正。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。合同部分无效并不影响其他部分合同的效力。包取乐称因杨荣桂无法履行后续租赁期限导致其用于装修费用损失78000元，但包取乐与杨荣桂的合同明确约定其装修必须先经杨荣桂同意，现双方对装修是否经过同意存在争议，包取乐不能提交证据证明其装修取得了杨荣桂的同意，且包取乐不能提交装修施工合同及结算依据，亦未申请实际施工人作为证人出庭对其已实际装修予以佐证，包取乐应承担举证不能的不利后果。原审法院依法驳回包取乐的该项诉求并无不当，本院予以维持。对于当事人未提起上诉的部分，本院依法不予审查。综上，上诉人包取乐上诉没有法律依据，本院不予支持。原审判决适用法律虽有不当，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4260元（上诉人包取乐已预交），由上诉人包取乐负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄岳文代理审判员  陈爱玲代理审判员  马燕清二〇一五年十二月十二日书 记 员  林 俊第12页共12页