苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)虎民初字第1897号 原告苏州高新区御味源快餐配送部。 负责人许江华，经理。 委托代理人李红，江苏能成律师事务所律师。 委托代理人巫飞，江苏能成律师事务所律师。 被告苏州高新区朱礼明烟杂店。 负责人朱礼明，经理。 委托代理人钱树平。 被告朱礼明。 被告钱树平。 原告苏州高新区御味源快餐配送部与被告苏州高新区朱礼明烟杂店（以下简称朱礼明烟杂店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年08月21日受理后，依法由审判员邱黎黎独任审判，于2015年9月22日、11月10日公开开庭进行了审理。诉讼中，根据原告的申请依法追加朱礼明、钱树平为共同被告，并组成合议庭，于2015年12月30日公开开庭进行了审理。原告苏州高新区御味源快餐配送部的负责人许江华及其委托代理人李红、苏州高新区朱礼明烟杂店的负责人及被告朱礼明、苏州高新区朱礼明烟杂店的委托代理人及被告钱树平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏州高新区御味源快餐配送部诉称，被告朱礼明烟杂店向其承租了苏州高新区星火村冯家桥堍房地产，面积为1000平方米，双方约定租期为2014年1月1日至2014年12月31日，年租金7万元。现租赁期已届满，双方就续约未达成一致，2014年12月8日，原告书面通知被告：原告需收回厂房，不再续租，请其依约搬离。但被告至今未搬，原告因此诉至法院要求被告朱礼明烟杂店支付占有使用费35000元（自2015年1月1日起算，暂算至2015年6月30日，实际应支付至被告实际迁出之日）；被告立即从租赁的厂房内迁出；本案诉讼费用由被告承担。2015年11月10日，原告申请追加朱礼明、钱树平为本案被告，并要求三被告立即从租赁的厂房内迁出，朱礼明、钱树平支付占有使用费70000元（自2015年1月1日起算，暂算至2015年12月31日，实际应支付至被告实际迁出之日），由朱礼明烟杂店承担连带责任。 被告朱礼明烟杂店辩称，烟杂店已5年未经营，所租的房子是冯家桥85号，出租人是朱水大，不是原告，因此原告起诉主体错误，原告的诉讼请求应予驳回。 被告朱礼明、钱树平辩称，本案所涉房屋确系其在使用，但租赁面积只有700余平方米，与原告诉状所述1000平方米面积不符，要求勘验现场，重新结算租金，多余租金原告应予返还；其中另有部分房屋原告一直占有使用，该部分房屋租金原告也应予返还；约定的租金金额第一年为7万元，第二年为6.5万元；实际租金付至2015年5月，且原告口头答应租期到房屋拆迁时止，因此不同意搬迁，如果要搬迁，原告应按国家拆迁政策规定支付相应的搬迁费用。 经审理查明，本案所涉房屋位于苏州高新区星火村冯家桥堍（房屋所有权证载明为横塘镇红星桥北），系苏州新科食品有限公司所有。房屋所有权证同时载明本案所涉1号房屋为无证建筑。2005年起，苏州新科食品有限公司将房屋租赁给原告。2013年，被告钱树平与原告协商承租上述房屋事宜。同年签订租赁合同，约定租金为每年7万元。2014年12月8日，原告向被告朱礼明烟杂店发出《收回租房通知》，内容为：接原房东苏州新科食品有限公司通知，现将租给朱礼明烟杂店的厂房收回，房租合同于2014年12月31日到期。新科食品公司基于安全考虑，将上述厂房于合同期满后收回。上述通知，由被告钱树平签署收到，并盖有朱礼明烟杂店印章。 上述事实有原告提供的苏州新科食品有限公司的房屋所有权证、原告与苏州新科食品有限公司签订的租赁协议、《收回租方通知》及庭审笔录等证据证实。 另查明，2005年1月1日，被告朱礼明与案外人朱水大签订房屋租赁合同书，约定朱礼明承租朱水大冯家桥85号底层门面房，租期为1年，租金为每月2100元。该房屋即被告朱礼明烟杂店的工商注册地址。 上述事实有原告提供的房屋租赁合同书证实。 庭审中，苏州新科食品有限公司出庭作证，认可原告的转租事实。其同时表示，与被告之间未发生过租赁关系，其只认可本案所涉房屋的承租方为原告。 庭审中，原、被告双方均表示签订过租赁合同，但均不能提供书面的租赁合同，双方对签订合同的出租方和承租方主体、租赁期限、租金金额及交纳情况发生分歧： 1、原告陈述合同系其和钱树平签订，并盖有朱礼明烟杂店印章，因此原告认为承租方系朱礼明烟杂店；被告朱礼明烟杂店否认租赁合同上盖有烟杂店印章，也不认可承租方为朱礼明烟杂店；被告朱礼明陈述是其在合同上签的字，但承租方是谁记不清楚了；被告钱树平认为承租方是朱礼明个人。但被告朱礼明和钱树平认可其系实际使用人，并使用至今。 在2015年12月30日的庭审中，被告钱树平又称房屋租金和电费是交给苏州新科食品有限公司的，因此出租方系苏州新科食品有限公司，而不是原告。被告钱树平并提供了电费收据三份和租金收据一份，证明其主张。原告对被告提供的证据的真实性没有异议，但对其证明目的不予认可。 2、原告方认为租赁期已届满，且其已向朱礼明烟杂店发放了解除合同通知书；被告方认为原告曾口头承诺租赁期一直到房屋拆迁时止。 3、原告方认为租金为每年7万元，2015年1月起的租金被告未交纳；被告方认为租金第一年为7万元，第二年为6.5万，其租金交至2015年5月底。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。但出租人就未取得合法所有权的房屋，与承租人签订的合同无效。 本案原告从苏州新科食品有限公司租赁了房屋，并经苏州新科食品有限公司同意后进行转租的事实，本院予以确认。关于次承租人的主体，由于原、被告双方陈述不一致，且双方均无充足证据证明签订次租赁合同的承租方主体，故本院认定以实际占有并使用的被告朱礼明、钱树平为次承租人。由于本案所涉房屋系无证建筑，因此苏州新科食品有限公司与原告签订的租赁合同无效，故原告与被告朱礼明、钱树平之间的转租关系亦为无效，两被告应按其实际占有使用房屋的时间支付房屋占有使用费至其实际搬离之日。原告要求被告朱礼明、钱树平迁出本案所诉争房屋并支付相应的房屋占有使用费，本院予以支持。 关于房屋占有使用费的计算标准，本院认为，虽然双方均未提供书面的租赁合同，但原、被告认可第一年租金金额为7万元，故本院参照双方约定的第一年的租金标准来计算被告方应支付的房屋占有使用费。虽然被告方辩称第二年的租金为6.5万元，但原告未予认可，被告也无证据证明，故本院不予采纳。关于被告方辩称其租金实际交纳至2015年5月，但依据法律规定被告方应承担举证责任，由于被告方未能证明其主张，故本院确认原告主张的事实，被告方租金交纳至2014年年底。故被告朱礼明、钱树平应按7万元/年的标准支付从2015年1月起的房屋占有使用费至其实际搬离之日。 关于原告认为是其向朱礼明烟杂店发出了合同解除通知，且朱礼明烟杂店也签收认可，故可以认为朱礼明烟杂店是承租人的意见，本院认为朱礼明烟杂店在合同解除通知书上盖章，只能表示其已收到了解除通知书，并没有确认合同承租方的意思表示，且朱礼明烟杂店在庭审中对租赁事实明确予以否认，其工商注册地址也不在本案所涉房屋地址，故原告的该意见本院不予采纳，原告要求朱礼明烟杂店迁出厂房，并支付占有使用费的诉讼请求本院不予支持。 关于被告钱树平认为出租方系苏州新科食品有限公司的意见，本院认为，首先，苏州新科食品有限公司不认可与被告发生过租赁关系，其确认本案所涉房屋系租给原告，并签订过房屋租赁协议。其次，虽然被告方提供了由苏州新科食品有限公司开具的部分电费收据和租金收据，但电费和租金的实际收取方并不能当然认定为出租方，原告在庭审中也认可的确存在租金直接由苏州新科食品有限公司收取的情况。故被告方辩称的该意见，本院不予采纳。 关于被告朱礼明、钱树平辩称原告在诉状中称租赁面积系1000平方米，实际租赁面积只有700平方米，其中还有部分租赁房屋一直被原告占有使用，因此要求勘验现场并重新结算租金的意见，本院认为，双方在租赁时不是以租赁面积的单价来计算租金，双方未约定过具体的租赁面积，被告在租赁期间内，也从未对租赁面积以及被告占有其部分房屋提出过异议，故被告的上述辩称意见本院不予采纳。 关于被告朱礼明、钱树平辩称，原告应按国家拆迁政策规定支付相应的搬迁费用，不符合法律规定，本院不予采纳。 依照《中国人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，判决如下： 一、被告朱礼明、钱树平应于本判决生效之日起三十日内搬离位于苏州高新区冯家桥堍的房屋,并将其返还原告苏州高新区御味源快餐配送部。 二、被告朱礼明、钱树平应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州高新区御味源快餐配送部房屋占有使用费69808元（按每年7万元,从2015年1月1日计算至2015年12月30日），以后仍应按上述标准继续支付房屋占有使用费至其实际搬离之日止。 三、驳回原告苏州高新区御味源快餐配送部对被告苏州高新区朱礼明烟杂店的诉讼请求。 如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：5484010********。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1630元，由被告朱礼明、钱树平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：105553010********。 审 判 员  邱黎黎 人民陪审员  朱 革 人民陪审员  黄木根 二〇一五年十二月三十日 书 记 员  陆 玮