山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2015）乳滨民初字第268号原告杨雷。委托代理人张科。被告威海市银海洋房地产开发有限公司。住所地：山东省乳山市海阳所镇（海林小区）。法定代表人李刚，经理。委托代理人张辉，山东闻远律师事务所律师。委托代理人刘征熙，公司职员。原告杨雷诉被告威海市银海洋房地产开发有限公司（以下简称“银海洋房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨雷委托代理人张科、被告银海洋房地产公司委托代理人张辉、刘征熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨雷诉称，2007年5月，原告杨雷的母亲魏凤芝和继父张科二人从辽宁鞍山到海林二楼售楼处购买门市房，当时是售楼处的赵维江经理接待，并推销海林花园55-6门市房，当时看到的是现房。门市西边是一片空地。当时广告牌和宣传单上规划的是海林小区大门，并且要建造塔形大门，故认为这个门市西就是小区业主大门，位置不错，就花费人民币78万元买下了这个门市房，房产证上写的是原告杨雷。正当开始装修准备营业时，海林大厦也开始施工、挖地基建围栏，并且紧邻门市西墙0.6米建4.5米高，又往北建15米长，另拐向西有百米多长。并且把门市的西窗两侧用围栏封死，又在门市房西窗地下堆放大批施工材料，盖楼时又有水泥砂浆、石头、围栏网等物从高处坠落到西阳台上。另因围栏广告牌高4.5米，从长江大道往东看，根本就看不到原告门市房的存在。在这其间，原告继父张科多次找到物业负责人陈科长，其告知和上面的经理协商后通知我，并留下电话号码，但回到辽宁等了一年多也没有接到解决的电话。2009年10月，原告代理人带辽宁鞍山王泽龙来租原告的门市，当时谈好租金每年三万，可是来到门市一看，门市前堆放着一大堆建筑用的空心砖，施工的废水流到门市前无法排出，门市前面和西窗外成了建海林大厦的施工现场。当时租房的看到这种情况，又看到门市前立起的高大广告围栏遮挡视线，马上就不租了。张科又找到物业陈科长，其告知围栏建的太超高了，但是无法解决。后张科找到银滩管委会将事情说明并出示照片后，都说建的太近不合理，告知去找海阳所行政执法中队。当把执法队负责人及物业陈科长找来谈话时，行政执法队负责人告知施工现场紧邻私人门市这么近且建超高、超长广告围栏是不合理的，必须在个人门市西窗二米外开建，且高度不准超过2.2米。因门市是做生意用，窗外二米是业主自行管理范围，开发商不能为了建楼施工把门市西墙两头封死而无法使用，更不能在门市西窗外和门市前堆放建筑材料及作为施工工地。当时行政执法队说当大楼盖到三层时必须改正，陈科长亦答应改正。但苦等两年后，问题并未解决。去找陈科长问为什么不改正时，其告知已汇报过，但施工场地不够宽，等建完后是否赔偿再说。因被告方不执行行政执法大队的决定，导致原告方这几年花费路费已经一万多元。2013年6月去找物业经理时，将前几年的事情向新换的姜姓科长说明后，其告知留下电话，汇报后看怎么解决。2014年6月15日又来找物业负责人时，新换的物业负责人告知以前的事不知道，要求去找以前的陈科长，但陈科长已退休，其又不告知地址和联系电话，无法找到。因此起诉到法院要求开发商免去2007年至2015年的门市物业管理费，并赔偿经济损失99900元。现在被告方又在原告方门市西1.5米二楼阳台地下建起高1.8米的水泥路面，一个成年人用手就能摸到二楼阳台，很不安全，而且又把路梯修到原告门市前，被告方不把路梯修到海林大厦一方却修到原告这边是为了赚钱方便。当时购买门市时，多次和售楼处赵维江经理提出门市西边的空地以后盖楼时是否有建筑高出门市前地面，他说不可能，如有建筑高出门市地面可无条件退款，并且还给原告建筑宣传图，让原告放心购买。可是适得其反，言而无信，原告方又去找执法队，执法队工作人员看后说此路建的不合理，告知原告起诉到法院。现诉至法院，要求被告赔偿2007年5月至2013年6月因竖立广告牌导致的经济损失人民币99900元及门市房西面路面导致的损失人民币99900元，并承担本案的诉讼费用。被告银海洋房地产公司辩称，1、被告公司开发经营行为均通过政府部门审批，取得了合法建设手续，根本不存在原告诉求当中所讲的超高建筑等事宜；2、原告主张的路面损失也无任何证据证实，经法院召集当事人双方现场勘验，也不存在原告主张的事实。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2007年10月24日，原告杨雷取得其自被告银海洋房地产公司所购买的坐落于海林花园的55-6#商铺的房屋所有权证，房屋所有权证号为乳房权证银滩字第××号。经本院于2015年7月28日组织原、被告双方对该商铺及其周边现状进行现场勘验，现场可见现状为：该商铺坐南朝北，属于海林花园55号楼的西边户，共计2层，2层处建有凸出西墙约1.5米的阳台；该商铺门前建有与商铺正门连接三级台阶，商铺正门以北约21.2米内为平整的水泥路面，水泥路面以北为高出水泥路面约2.1米、东西走向的乳山市海山路；该商铺东与其他业主购买的商铺接邻；该商铺以西为海林小区的北门，海林小区北门的硬化路面高出原告商铺门前的水泥路面约2.1米，向北通往海山路，长约21.2米，该硬化路面与原告商铺西墙之间有1.5米的间隔，修建成高出原告商铺前水泥路面0.8米的路边绿化带，有一条横穿绿化带的台阶将原告商铺门前的水泥路面与海林小区北门的硬化路面连接起来。海林小区北门以西为海林大厦，海林小区的北门为东起原告商铺西墙，西至海林大厦东墙的铁栅栏门，高约1.45米，长约8.6米，铁栅栏门顶端距商铺西墙凸出阳台的底端约1.62米；该商铺所在的55号楼东有入口连接海山路，可以行车进入；现场并未建有广告牌；原告商铺门窗上粘贴有“租”、“售”字样。另查，根据原告杨雷庭审时提交的未载明拍摄时间的证据一中的三张照片显示，其所购买的海林花园55-6#商铺以西并未建有现场勘验时可见的硬化水泥路面，但均竖立有正面朝北并载明“开发商：威海市银海洋房地产开发有限公司海林花园电话：0631-675****”字样的广告牌，其中一张照片显示该广告牌紧邻其商铺西墙，且广告牌顶端高出其商铺二层的阳台，另两张照片显示该广告牌并未紧邻商铺西墙，但另竖立有正面朝东、未紧邻商铺西墙但紧邻二层阳台的两个广告牌，广告牌字样均无法看清。经质证，被告银海洋房地产公司辩称照片的拍摄时间、地点及拍摄人员无法确定，但从照片中可以看出原告商铺上写有“租”“售”等字样，其商铺处于租售的状态，假如存在违建广告牌，也不能给原告造成损失，违建广告牌应由行政执法部门管辖，不属于法院的受案范围，而且原告自述的违建广告牌早已拆除，即使存在影响，原告主张也已超过法定诉讼时效。原、被告均认可商铺以西的广告牌均已被拆除，但原告杨雷主张上述广告牌系在2013年6月份被拆除，而被告银海洋房地产公司主张上述广告牌系在2010年三、四月份工程建设施工完毕后被拆除。原告杨雷另提交其自称为海阳所执法大队于姓队长出具的证明材料一份及其自称为海林花园55-3门市租户孙浩出具的证明材料一份，拟证实被告银海洋房地产公司在距其商铺60公分以西违建超高、超大广告牌，导致无法从西面看到其商铺，产生经济损失人民币99900元。经质证，被告银海洋房地产公司辩称两份证明材料均系证人证言，证人应根据民诉法规定出庭接受质证，且从所谓的于队长的证明中可以看出原告只是要求被告整改所谓的超高、超宽、超长，但未证实其主张的超高、超宽、超长的长度，也未证实给原告造成的具体损失。现原告杨雷主张因被告银海洋房地产公司自2007年5月至2013年6月在其商铺以西竖立广告牌导致其产生经济损失人民币99900元，本院于2015年7月28日调查询问其主张的上述经济损失数额的计算依据时，原告杨雷委托代理人回答称2007年门市房的租费为每年3万元，但减半收取诉讼费的上限为人民币10万元，其为减少缴纳诉讼费，按人民币99900元起诉。本院于2015年12月23日庭审中再次询问其主张的上述经济损失数额的计算依据时，原告杨雷委托代理人答复称比照旁边门市对外出租的租费每年3万元计算，其未实际经营，也未对外租赁，要求被告银海洋房地产公司赔偿一半的损失即人民币99900元。原告杨雷在庭审中提交海林花园B2区宣传册一份，拟证实被告银海洋房地产公司的售楼处经理赵维江在其购房时向其出示该宣传册并告知将按该宣传册建房，如路面超高、超大则赔偿其损失并可以无条件退房。经质证，被告银海洋房地产公司辩称对该广告宣传册的真实性无异议，但无法证实原告的主张，且从广告宣传册上可以看出现在海林大厦的位置已规划出了道路及建设项目。原告杨雷提交的该宣传册系海林花园自东南方绘制的空中俯瞰图，并显示原告杨雷所购买的55-6#商铺的正面及西面详细建设图景。被告银海洋房地产公司自认原告杨雷于2007年购买海林花园55-6#商铺时，该商铺以西并未建有现场勘验时可见的水泥硬化路面及海林大厦，但已经动工开始平整土地。原告杨雷庭审中另提交未显示拍摄时间的照片九张，拟证实商铺西路面的高度和宽度，且现有楼房与宣传册中显示的楼房不一致。经质证，被告银海洋房地产公司辩称对九张照片的真实性、关联性均有异议，其建设的海林大厦已取得全部合法手续，其系完全按照规划设计施工建设，并不存在原告主张的门市西路面给其经营造成了影响。现原告杨雷主张被告银海洋房地产公司赔偿商铺西路面导致的损失人民币99900元，本院于2015年7月28日调查询问其主张的上述经济损失数额的计算依据时，原告杨雷委托代理人答复称为减收诉讼费，按照减半缴纳诉讼费的上限人民币10万元往下降一部分。本院于2015年12月23日再次询问其主张的上述经济损失数额的计算依据时，原告杨雷委托代理人答复称因该路面永远无法拆除，对以后的经营会造成长久的损失，故最低限度的要求被告赔偿经济损失人民币99900元。原告杨雷未再提交其他相关证据证实其主张的上述数额的计算依据及标准。再查，被告银海洋房地产公司提交其于2004年4月7日取得的用地项目名称为银海洋海林B区1-20#公寓的建设用地规划许可证（编号为2004鲁10-04-030051）、于2007年9月27日取得的建设项目名称为海林花园B2区综合楼、商业设施的建设工程规划许可证（编号为2007鲁10-04-030131）、于2008年5月22日取得的工程名称为海林花园B2区综合楼的建筑工程施工许可证（编号为2008005）及建设项目占地设计图纸，拟证实其建设的海林大厦手续合法，均是按照有关行政部门的规划设计进行的建设，并不存在任何过错。经质证，原告杨雷辩称被告银海洋房地产公司取得的只是房屋建筑的规划，而非对路面的规划。原、被告均认可被告银海洋房地产公司已免除原告杨雷2008年与2009年的物业费，被告银海洋房地产公司另主张已免除原告杨雷2012年至2014年的物业费滞纳金，但原告杨雷认为实际免除的是2008年至2009年的物业费滞纳金，而物业费滞纳金系因被告银海洋房地产公司未实际解决问题产生，理应由其承担。本案经调解无效。上述事实有原、被告双方的陈述、房屋所有权证书、证明材料、宣传册、照片、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设项目占地设计图纸、现场勘验绘图等在案为证。本院认为，本案争议的焦点问题是被告银海洋房地产公司是否应赔偿原告杨雷主张的自2007年5月至2013年6月因被告银海洋房地产公司竖立广告牌导致的经济损失人民币99900元及因被告银海洋房地产公司在其商铺以西建设水泥硬化路面导致的经济损失人民币99900元。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于原告杨雷要求被告银海洋房地产公司赔偿自2007年5月至2013年6月因竖立广告牌导致的经济损失人民币99900元的诉讼请求，在本院询问其上述诉讼请求的计算依据时，其先是答复称2007年门市房的租费为每年3万元，但减半收取诉讼费的上限为人民币10万元，其为减少缴纳诉讼费，按人民币99900元起诉，后又答复称比照旁边门市对外出租租赁费为每年3万元计算，要求赔偿一半的损失即人民币99900元，但其并未提交相关证据证实其上述主张，应承担举证不能的法律后果，且原告杨雷购买海林花园55-6#商铺后既未实际经营亦未对外出租，在组织原、被告对商铺及其周边进行现场勘验时商铺以西也无广告牌，原告杨雷亦自认广告牌早已于2013年被拆除，故该诉讼请求，本院不予支持。关于原告杨雷要求被告银海洋房地产公司赔偿在其商铺以西建设水泥硬化路面导致的经济损失人民币99900元的诉讼请求，经现场勘验，其商铺以西建有高出商铺门前水泥路面约2.1米、长约21.2米并连接商铺以北海山路的南北走向硬化路面，但该硬化水泥路面建有连接商铺以北水泥路面的台阶，商铺以北的水泥路面的东面亦有入口可以行车，在本院询问其上述诉讼请求的计算依据时，其先是答复称为减收诉讼费，按照减半缴纳诉讼费的上限人民币10万元往下降一部分，后又答复称因该路面永远无法拆除，对以后的经营会造成长久的损失，故最低限度的要求赔偿经济损失人民币99900元，但其并未提交相关证据证实上述主张，应承担举证不能的法律后果，故其诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：驳回原告杨雷要求被告乳山市银海洋房地产开发有限公司赔偿自2007年5月至2013年6月因竖立广告牌导致的经济损失人民币99900元及因在其商铺以西建设水泥硬化路面导致的经济损失人民币99900元的诉讼请求。案件受理费4296元，由原告杨雷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  侯现章审 判 员  孙文星人民陪审员  宋吉波二〇一五年十二月二十三日书 记 员  宋玉静