四川省彭州市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0182民初3949号原告:肖云湘，女，1966年11月19日出生，汉族，住四川省彭州市。委托诉讼代理人：欧阳琴，四川泰仁律师事务所律师。被告：四川舜苑资产经营管理有限责任公司，住所地：四川省成都市青羊区一环路西二段17号华立大厦7楼。法定代表人：麻渝，职务：董事长。委托诉讼代理人：王石雄，北京炜衡（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗恩才，北京炜衡（成都）律师事务所律师。原告肖云湘与被告四川舜苑资产经营管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖云湘的委托诉讼代理人欧阳琴，被告四川舜苑资产经营管理有限责任公司的委托诉讼代理人王石雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金31000元；2、判令被告书面说明小区所有物业（包括活动用房、地下车库、地上车位等）经营收入详情及去向；3、判令被告督促所有侵犯原告建筑物区分权之共有权的业主拆除不锈钢栅栏、不锈钢棚户等，恢复小区共有部分之原状；4、判决确认《国色天香物业服务合同》中的第十条、十一条、十二条为无效条款。事实和理由：2012年4月1日，彭州市国色天香第一届业委会与被告签订了《国色天香物业服务合同》。2015年4月1日，彭州市国色天香第二届业委会与被告续签了上述物业合同。合同约定被告提供物业公共服务事项和服务质量应符合《成都市普通住宅物业服务等级标准》三级的规定。原告入住小区后发现，部分一楼业主违规侵占共有部分的绿化带，并围起不锈钢栅栏，修葺台阶，安装大门，将共有绿地变成自家花园。同时小区绿化带上和公共凉亭内经常停满电动车，消防通道上经常停满汽车。根据《物权法》第八十二条和《国色天香物业服务合同》的规定，在一楼业主违法《管理规约》和法律规定，侵占小区住宅共有部分，损害其他业主合法权益时，被告有权要求违约业主恢复原状。物业公司没有尽到基本管理职责，违反了《国色天香物业服务合同》、《管理公约》中约定的被告义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告在《国色天香物业服务合同》期间内，没有履行合同义务，应当向原告承担违约责任。同时《国色天香物业服务合同》第十条“停车场（库）收费分别采取以下方式：（一）车位使用人应按照露天机动车车位60元/个·月的标准向乙方交纳场地使用费。（二）机动车停车场（库）车位的所有权或者使用权由业主购置的，车位承租人使用人应按照60元/个·月的标准向乙方交纳费用”。第十一条“被告收取的车辆场地使用费不对车辆及车内财产安全负责，停车人对车辆停放保管要求的，由停车人与乙方另行约定”。第十二条“本建筑区划内共有部分收益用于弥补物业服务费的补足。“这三条约定损害业主合法权益，不符合法律规定，当属于无效条款。被告辩称，原告主张的第一项诉讼请求无事实依据与法律依据应当予以驳回；关于原告主张的第二项诉讼请求，根据被告与第二届小区业委会签订的合同约定，被告已经将相应的费用交由小区业委会；关于原告主张的第三项诉讼请求，被告已经履行相应的合同义务，原告应当依据相邻关系起诉侵权业主，而非由被告来恢复原状；关于原告主张的第四项诉讼请求，被告认为合同第十、十一、十二条均合法有效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告为支持自己的主张，向本院出示了如下证据材料：1、原告身份信息、被告工商登记信息。证明原、被告诉讼主体适格；2、《国色天香物业服务合同》1份，证明彭州市国色天香第二届业委会与被告签订《国色天香无业服务合同》的事实以及《物业服务合同》约定的内容；3、《国色天香管理规约》1份，证明被告没有用尽原告授权的所有管理手段，对一楼侵权业主的行为没有尽到应尽的管理职责；4、照片7张，证明被告没有尽到物业服务合同第三条约定的合同义务。被告为反驳原告的诉讼请求，支持其辩称意见，向本院出示了如下证据材料：1、2015年《国色天香物业服务合同》1份、《协议书》1份、小区文化活动服务费发票1张（共计21000元）及收据2张（共计42000元），证明被告已与小区业委会签订相关协议，对小区公共收益进行约定，并且被告按协议约定履行了相应的义务；2、公司函件1张、国色天香物业服务中心告示1张、业主承诺书3张、整改通知单及照片1组，证明被告针对原告所反映的问题已经通过各种途径向政府部门反映和通知业主整改，履行了合同义务。经庭审举证，质证，被告对原告出示的证据1无异议；对证据2无异议，但不能达到原告的证明目的；对证据3真实性持异议，认为该证据系复印件，且未加盖业主委员会的鲜章；对证据4持异议，不能达到原告的证明目的。原告对被告出示的证据1中的《国色天香物业服务合同》无异议，对《协议书》真实性、合法性有异议，该协议书没有对业主进行公示，并且该协议书可以证明被告将小区共有物业的收入据为己有，并擅自作出处分，不符合法律规定，对发票和收据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议；对证据2中的公司函件的日期有异议，在第二届业主委员会签订后实际并未履行。对国色天香物业服务中心告示有异议，不能证明被告尽到管理的合同义务。对业主承诺书的三性持异议。对整改通知单持异议，该通知单的日期在起诉之后，可以证明被告在合同履行期间内没有尽到管理义务。本院审查认为，原告出示的证据1，被告不持异议，因具有证据材料的客观性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信；原告出示的证据2，被告对其真实性、合法性、关联性不持异议，上述证据客观真实，来源合法，能够证明物业服务合同约定的内容，上述证据因具有证据材料的客观性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信；原告出示的证据3，系复印件，且未加盖业委会章，本院对其真实性不予确认；原告出示的证据4，照片虽显示有部分车辆未停在停车位、有部分业主在一楼安装栅栏圈围绿地，但是不能证明被告没有尽到劝阻的物业管理义务，本院对其证明力不予确认。被告出示的证据1中的《国色天香物业服务合同》，原告不持异议，因具有证据材料的客观性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。出示的证据1中的《协议书》、收据、发票，只能证明被告与小区业委会达成协议，并按协议约定将公共部分收益每月提取7000元支付给小区业委会的事实，但是不能证明被告已按物业服务合同的约定向业主披露了关于公共收益的全部收支情况，因缺乏证明力，本院不予采信；被告出示的证据2中的公司函件、告示，系被告单方制作，没有提供其他证据证明其确已实施上述措施，本院对其真实性不予确认。出示的证据2中的承诺书，系顶楼住户搭建顶棚所作承诺，与本案缺乏关联性，本院不予采信。出示的证据2中的整改通知单和照片，客观真实，来源合法，能够证明被告积极采取措施对相关业主占用公共绿地的行为进行了劝阻、制止的事实，因具有证据材料的客观性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。本院根据上述有效证据和当事人相一致的陈述，认定以下事实：原告系“舜苑国色天香”小区业主。2015年4月1日，彭州市国色天香第二届业主委员会作为合同甲方与被告作为合同乙方签订了《国色天香物业服务合同》。合同第三条约定，乙方提供的物业公共服务事项和服务质量应符合《成都市普通住宅物业服务等级标准三级》的内容，并约定了乙方对物业使用禁止行为的告知、劝阻义务。合同第七条约定：在本合同有效期间，乙方按包干制计费方式确定物业服务费用。包干制即由业主向乙方支付本合同第五条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或承担。合同第十条规定，停车场（库）收费分别采取以下方式：（一）车位使用人应按露天机动车车位60元∕个·月的标准向乙方交纳场地使用费用。（二）机动车停车场（库）车位所有权或使用权由业主购置的，车位承租使用人应按60元∕个·月的标准向乙方交纳费用。合同第十一条约定，乙方收取的车辆场地使用费不对车辆及车内财产安全负责，停车人对车辆停放有保管要求的，由停车人与乙方另行约定。合同第十二条约定，本建筑区划内共有部分收益用于弥补物业服务费的不足。2017年10月31日，原告以被告未对小区部分业主乱停乱放车辆的行为及占用公共绿地搭建违章建筑的行为予以制止，故违反了物业服务合同为由起诉至法院，要求被告承担违约责任。另查明，1、《成都市普通住宅物业服务等级标准三级》标准中，在综合管理服务项下第8条的标准为：按规定至少每半年公布一次利用物业共有部分经营所得收益的收支情况，在房屋管理项下第5条的标准为：对违反规划私搭乱建的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门；2、针对小区内部分业主占用公共绿地的行为，被告向相关业主发出过整改通知。本院认为，彭州市国色天香第二届业主委员会与被告签订的《国色天香物业服务合同》对原、被告均具有约束力。该合同约定，被告提供的物业公共服务事项和服务质量应当符合《成都市普通住宅物业服务等级标准三级》的标准，在《成都市普通住宅物业服务等级标准三级》中的综合管理服务项目明确了物业公司应至少每半年公布一次利用物业共有部分经营所得收益的收支情况。根据该合同约定，被告应当公开说明小区共有物业经营所得收益的收支情况，故对原告要求被告公开小区物业共有部分经营所得收益的收支情况的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告督促占用公共绿地的业主拆除不锈钢栅栏、不锈钢棚户，恢复小区共有部分原状的请求。小区共有部分需要靠小区全体业主遵守公德，共同维护，并共同遵守小区规约。根据物业服务合同的约定，被告作为物业管理公司，仅能对违规占用公共绿地搭建栅栏的行为进行劝阻、制止，没有强制拆除上述违建栅栏的权利。庭审中，被告已举出证据证明其向相关业主发出了整改通知单，其已履行了相应义务。至于小区业主是否听从规劝拆除栅栏，不是物业公司所能左右。被告已履行劝阻义务，原告的该项请求不能成立，本院不予支持。原告可另行向侵权人直接主张权利。关于原告要求被告支付违约金31000元的请求。被告虽然存在违约行为，但原告并未举出证据证明其存在的损失，对此应承担举证不能的法律后果，故对原告的项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求确认物业服务合同中的第十条、第十一条、第十二条为无效条款的请求。物业服务合同第十条系约定的对车位的物业服务费的收取，第十一条约定的系对被告提供车位物业服务不对车辆财产安全负责的约定，第十二条系对共有部分收益弥补物业服务费不足的约定。上述约定系双方真实意思表示，并不违反法律规定，不损害第三人和社会公共利益，上述条款合法有效。其中，第十二条虽与合同第七条约定的物业包干制收费相矛盾，但不能必然导致该条款无效。原告诉称上述条款侵害业主的合法权益，因物业服务合同系业主委员会代表业主与被告签订的合同，该合同系业主委员会的真实意思表示，该合同对业主同样具有约束力，原告的该项理由不能成立。故对原告要求确认合同条款无效的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、四川舜苑资产经营管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内公开说明小区物业共有部分经营所得收益的收支情况；二、驳回肖云湘的其他诉讼请求。案件受理费288元，由肖云湘负担238元，由四川舜苑资产经营管理有限责任公司负担50元（应由四川舜苑资产经营管理有限责任公司负担的部分，肖云湘已垫交，四川舜苑资产经营管理有限责任公司在本判决生效之日起十日内给付肖云湘）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 姜 波二〇一七年十二月十五日书记员 张怡文