山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)晋07民终3115号上诉人（原审原告）杨敏。委托代理人赵印田。被上诉人（原审被告）张二狗。委托代理人张秀芳。被上诉人（原审被告）晋中市人民政府房屋征收管理办公室。法定代表人牛勇刚。委托代理人刘芳华。上诉人杨敏诉张��狗、晋中市人民政府房屋征收管理办公室确认合同无效纠纷一案，不服榆次区人民法院（2017）晋0702民初1623号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人杨敏及其委托代理人赵印田、被上诉人张二狗及其委托代理人张秀芳、被上诉人晋中市人民政府房屋征收管理办公室的委托代理人刘芳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨敏上诉请求：依法撤销山西省晋中榆次区人民法院（2017）晋0702民初1623号民事判决书，发回重审或依法改判。其主要理由是:一、一审法院认定代理关系错误，法律适用错误，严重影响公正判决。杨昆代理杨敏实施卖房行为，但判决始终未提及杨昆是否有代理权限，杨昆1999年10月23日擅自与张二狗签订所谓的《卖房协议书》是无权处分行为，见证人王某成只能证明杨昆与张二狗之间签订过此协议，不能证明房屋权属，不能证明房屋处分权是否得到授权委托之后行使。一审法院无视我国无权处分之法律规定，推定杨昆有代理权限，实在让人费解。二、一审法院适用法律错误，没有正确判断谁是房屋产权人和被拆迁人，导致判断实际居住人是被拆迁人于法无据：1、上诉人是该房屋的所有权人，《房屋所有权证》证明杨敏有60%的产权，山西晋华纺织厂破产管理处出具张二狗代杨敏补交的40%的产权房款证明，证明杨敏已经取得房屋全部的产权；2、《房屋征收补偿协议》的相对方应该为市拆迁办和上诉人杨敏。相关房屋征收和评估公告和公示中拆迁补偿名单和房产评估名单中都有上诉人杨敏名字存在，证明市拆迁办事实上是认可杨敏的被拆迁人资格，房屋拆迁的相关名单中从未有张二狗的名字，最后《房屋征收补偿协议》却是与之签���，实属诡异。相关法律法规及房屋征收公告规定，被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。上诉人杨敏从未授权过任何人处理房屋拆迁征收事宜，张二狗不是善意第三人，单位也存在过错，单位在未取得上诉人任何同意转让的手续时即承认其转让行为，于法无据，市拆迁办无视国家法律法规，与非所有权人等签订拆迁补偿协议，侵害上诉人的合法权益，该《房屋征收补偿协议》当然应该无效。三、房屋的所有权人和被拆迁人为上诉人杨敏，杨昆和张二狗之间签订的《卖房协议书》，是二者之间的行为，他们之间存在债权债务关系，张二狗非善意第三人，其作为完全民事行为能力人，也没有尽到必要的注意义务，在此情况下签订《卖房协议书》，当然不能对上诉人杨敏发生效力。张二狗明知房屋的产权属于上诉人杨敏的情况下，还为上诉人杨敏代交剩余房款，是其个人行为，该笔房款只能作为债权债务纠纷处理，不能因此侵害上诉人杨敏对房屋的所有权。基于以上法律和事实，应当认定《卖房协议书》和《房屋征收补偿协议》为无效协议。张二狗答辩意见是：我和杨敏买卖房屋已经形成事实，协议和签字有效，杨敏兄弟间的矛盾和我无关，我家庭困难，请法庭公正判决。晋中市人民政府房屋征收管理办公室答辩意见是：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人新增的漏列当事人的诉求不能成立，上诉人有权选择诉讼标的和诉讼被告人。杨敏向一审法院起诉请求：1、判令被告张二狗与杨昆之间签订的印染厂宿舍《房屋买卖合同》无效。2、判令被告张二狗与市房屋征收办之间签订的《房屋征收补偿协议》无��。3、判令晋中市人民政府房屋征收管理办公室将张二狗基于《房屋征收补偿协议》应取得的权益交给原告。一审法院认定事实：原告杨敏和被告张二狗是晋华印染厂职工。1993年9月25日，原告与其所在企业山西晋华印染厂签订《房地产买卖契约》，原告以3006.26元购得该厂位于窑新街××楼××单元××、面积为29.75平米、产权证号为2000118号的60%产权房屋一套。后原告杨敏居住、使用该房屋至1999年。1999年底至今年5月份房屋被拆迁之前由被告张二狗实际居住。被告张二狗居住期间，曾与1999年11月5日以原告杨敏名义与山西晋华印染厂签订《榆次市职工按成本补交房价款购房协议书》，并于1999年12月29日以杨敏名义向山西晋华印染厂交付该套房屋剩余40%产权的价款2468元。2016年榆次蕴华街拆迁改造，涉及该房屋。2017年2月23日，被告��二狗与市政府拆迁办签订《房屋征收货币补偿协议》，双方因房屋归属、拆迁协议的效力问题发生争议，原告遂诉至本院。另，原告杨敏于1996年因故外出东北，于2004年返回榆次居住。庭审中，原告放弃诉状中的第三项“判令被告基于《征收补偿协议》应取得的权益交付原告”的诉请。提供《房地产买卖契约》、《榆次市职工按成本价补交房款购房协议书》各一份，欲证明房屋价款以及补交价款均由原告支付，原告作为房屋所有人，应当与被告市房屋征收办签订征收补偿协议，领取征收房屋补偿款。被告张二狗对原告提供证据的真实性不持异议，但认为不能证明其所要证明的事实。并提供《卖房协议书》、与原告同厂工人王某成及闫志宏的到庭证言、《卖房协议书》见证人王某成的当庭证明、本厂若干职工签字说明原告知晓被告购买原告房屋的证明、购买争议房屋60%产权的《榆次公有住房出售协议书》、房屋所有权证、山西晋华纺织厂破产管理处出具的张二狗以杨敏名义补交40%房款2468元的证明以及该厂出具的杨敏已经选择托管自养安置渠道的证明、榆次区新建街街道办事处华锯居委会出具的张二狗在2017年5月3日前居住争议房屋的证明以及《房屋拆迁补偿协议》等书证，欲证明系原告委托其弟杨昆将其所有的争议房屋的60%产权售予被告，被告支付包括煤气费1000元在内的4200元的购房款，原、被告之间房屋买卖行为真实有效的事实，证明争议房屋40%产权的价款也由其支付，至今居住18年的事实。原告则不认可被告张二狗欲证明的事实，并坚持其诉讼请求。被告市房屋征收办对原告的书证不持异议，但不认可其要证明的事实。并称房产证原件已由被告张二狗交回，对被告张二狗提供的证据及要证明的事实均不持异议。原、被告各持己见，无法达成调解为本案事实。另查明，被告张二狗提供的其于1999年10月23日签订的《卖房协议书》具体内容为：“甲方杨及代办人杨昆，乙方张二狗，经双方协商，同意将印染厂宿舍红楼三单元二层三号住房卖予乙方张二狗。甲方委托其弟杨昆办理卖方事宜，乙方一次性将购房款4200元（其中包括煤气费1000元整）全部交付甲方代办人杨昆。关于购房事宜今后双方将不再发生任何纠纷。甲方：杨昆，乙方：张二狗，见证人王某成。”1999年12月29日，被告张二狗以杨敏名义补交了争议房屋40%的房款2468元，随后从争议房屋所属单位取得了署名产权人为“杨敏”的争议房屋的房产证。2017年2月23日被告张二狗与被告市房屋征收办签订《房屋征���货币补偿协议》，主要载明：被征收人张二狗（杨敏），征收入市房屋征收办。补偿总额267578.74元，其中被征收房屋价值的补偿费用为182369.88元。原审认为：我国法律规定公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。本案中，双方争议的焦点为，原告杨敏是否委托杨昆与被告张二狗签订《卖房协议书》。通过被告张二狗提供的《卖房协议书》、本厂职工闫志宏及协议中间人王某成的当庭证言，结合被告张二狗在争议房屋实际居住使用十多年且持有房产证原件等一系列书证，已经形成证据锁链，证实杨昆与张二狗签订卖房协议是受杨敏委托而为。系双方买卖房屋的意思表示真实，但协议的法律效力处于待定状态。此后，被告张二狗以杨敏名义向所在单位补交40%产权的房款，争议房屋所属单位将署名“杨敏”的房产证交付张二狗，客观反映了单位知晓并同意两者买卖房屋的行为。此时，被告支付了争议房屋的全部对价，争议房屋全部产权的交易已经完成，且至今居住18年之久，无论是个人60%的产权，以及单位40%的产权，均不再存在争议。因此，1999年10月23日由代理人杨昆与被告张二狗签订的《卖房协议书》，实质系原告杨敏与被告张二狗的房屋买卖协议。该买卖房屋的效力，应当予以确认。现因该争议房屋尚不存在有其他可以与该房产证对抗的权利存在，故被告张二狗与被告市政府征收办签订的协议也应归于有效。原告要求判令被告张二狗与杨昆签订的印染厂宿舍《房屋买卖合同》无效以及被告张二狗与市房屋征收办签订的《房屋征收补偿协议》无效的请求，于事实不符，本院依法不能���持。另，原告在庭审过程中放弃诉状中的“判令被告基于《征收补偿协议》应取得的权益交付原告”的诉讼请求是其对自己实体权利所做的处分，本院依法准予。判决：一、被告张二狗于1999年10月23日与署名“杨昆”签订的《卖房协议书》有效。二、被告张二狗与被告晋中市人民政府房屋征收管理办公室于2017年2月23日签订的《房屋征收货币补偿协议》有效。如未按判决书确定的期限给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本院二审期间，当事人张二狗提交晋中市人民政府房屋征收管理办公室出具的情况说明一份，本院组织当事人进行了质证，该证据可以佐证涉案征收补偿协议的签订的相关事实，本院予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：经二审审理查明的事实与原审查明一致。本院认为，根据一审查明可以认定1999年10月23日杨敏委托杨昆与被告张二狗签订的《卖房协议书》的事实，一审综合全案情况认定该《卖房屋协议书》和《房屋征收货币补偿协议》有效并无不当。《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约是对标的物没有所有权和处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故上诉人杨敏的弟弟杨昆无权处分房屋，其擅自与张二狗签订所谓的《卖房协议书》无效的上诉理由，本院不予支持。关于二审中杨敏称应追加杨昆为当事人的主张，本案中杨敏对涉案的卖房协议书由杨昆签署的事实认可，杨昆现在的意见，并不会对案件处理结果产生实质影响��综合全案实际情况，杨敏的该项诉求本院亦不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨敏承担。本判决为终审判决。审判长  陈雪平审判员  赵保军审判员  张晓峰二〇一七年十二月八日书记员  肖志忠