广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第1517号原告:张涛，住广州市海珠区。委托代理人:黎国洪、苏俊源，分别为广东宾得律师事务所律师及实习律师。被告:涂国钧，住广州市荔湾区。原告张涛诉被告涂国钧房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黎国洪、苏俊源到庭参加了诉讼。被告涂国钧下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2011年1月14日签订了广州市海珠区南珠路2号（万城小商品交易中心）3层285号商铺的《商铺买卖合同》，依约支付了购商铺的全部购房款。按约定，被告应于2014年10月1日交付商铺。若逾期交付超过15天，原告有权解除合同并要求被告赔偿房价款10%的违约金。至今被告仍没有为原告办理好该商铺过户、交铺手续。故起诉要求判令：1、解除原告与被告之间的《商铺买卖合同》；2、被告返还原告房款284539元、税费9512元、委托公证费350元和律师费1300元；3、被告涂国钧支付违约金28453.9元（按房价款的10%计算）；4、被告承担本案受理费。被告没有提出答辩意见和举证。经审理查明：2010年12月4日，广州市万城商业经营管理有限公司（出售方，以下简称“万城公司”）与原告（认购方）签订《万城小商品交易中心认购书》，约定认购方认购万城小商品交易中心三层285号物业，最终认购价284539元；认购方已阅读并接受出售方于销售现场公示之《商铺买卖合同》示范文本且对其内容无任何异议；出售方、认购方签订《商铺买卖合同》及补充协议后，应以《商铺买卖合同》及其补充协议为准；等。2011年1月14日，万城公司（出卖人的委托代理人）代被告涂国钧（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）3层285号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为284539元（第三条）；付款方式为按揭付款：2010年12月11日前支付144539元，余下房价款140000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行（第五条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续（第七条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权（第八条）；出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期不超过15日的，自本合同第八条约定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已付房价款1%的标准向买受人计付违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金。若买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自本合同第八条规定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金（第九条）；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明；出卖人如未按本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十一条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十五条）；等。2011年12月12日，万城公司（出卖人的委托代理人）代被告涂国钧（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同补充协议》，约定原合同第四条变更为买受人按一次性付款方式按时付款，2010年12月11日前支付144539元，2011年12月5日前支付140000元，买受人同意在交齐全部房款以后40个工作日内万城公司负责向广州市房地产交易登记中心办理该商铺的过户手续；出卖人于收齐上述全部房价款后，负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合，同时，买卖合同第十五条所约定的申办该商铺的交易过户手续的期限，相应顺延，买受人不得以此为理由追究出卖人迟延办证的违约责任；等。万城公司分别于2010年12月4日、2010年12月11日、2011年12月5日向原告出具了《收据》六张，记载收到原告缴纳的涉案商铺的定金（POS机）50000元、首期款（POS机）94539元、律师费（POS机）1300元、税费（POS机）9512元、委托公证费（POS机）350元、余款（POS机）140000元。据查册时间为2015年12月1日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区南珠路2号3285的产权人为被告，附注记载2012年5月12日原告申请转移（商品房过户），2014年12月31日不予登记；2014年9月9日，本院以（2014）穗海法执字第434-176号协助执行通知书及执行裁定书查封上述房屋，查封时效从2014年9月9日到2016年9月8日；2014年11月20日、2015年8月3日，广州市黄埔区人民法院及广州市白云区人民法院分别发函轮候查封上述房屋。另查，原告曾对本院作出的（2014）穗海法执字第434-176号执行裁定书提起执行异议，要求解除本院对上述房屋的查封，本院于2015年3月2日以（2015）穗海法执异字第23号执行裁定书驳回了原告提出的执行异议。诉讼中，原告表示《商铺买卖合同》生效后的210个工作日的届满日期为2011年11月17日，该合同约定的商铺地址为海珠区南珠路2号3285，涉案商铺没有交付。本院认为：从原告与万城公司签订的《商铺买卖合同》来看，万城公司均是作为被告涂国钧的代理人与原告签订的合同，上述合同是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同及补充协议对原告和被告涂国钧均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。《商铺买卖合同》约定，该合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金。《商铺买卖合同补充协议》，约定原合同第四条变更为买受人按一次性付款方式按时付款，2010年12月11日前支付144539元，2011年12月5日支付140000元，买受人同意在交齐全部房款以后40个工作日内万城公司负责向广州市房地产交易登记中心办理该商铺的过户手续。据查册时间为2015年12月1日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区南珠路2号3285的产权人为被告，附注记载2012年5月12日原告申请转移（商品房过户），2014年12月31日不予登记。涉案房屋现已被查封，且被告至今未向原告交付商铺，虽然涉案商铺申请了转移登记，但未能成功为原告办理过户手续，被告涂国钧的行为已构成违约，应承担违约责任，涉案合同的合同目的也无法实现，因此，原告要求解除涉案的《商铺买卖合同》，并要求被告涂国钧返还已付购房款、税费、委托公证费、律师费的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。因被告涂国钧违约导致合同无法继续履行，故原告有权要求被告涂国钧按房价款10%的标准计付违约金，本院对原告的该请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除广州市万城商业经营管理有限公司代被告涂国钧与原告张涛于2011年1月14日签订的《商铺买卖合同》。二、被告在本判决生效之日起10日内，返还房款284539元、税费9512元、委托公证费350元、律师费1300元给原告。三、被告在本判决生效之日起10日内，支付违约金28453.9元给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6162元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  王君碧人民陪审员  邓燕媚二〇一五年十二月××日书 记 员  徐 石陈文慧