四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0792民初1397号原告:赵冬梅，女，羌族，生于1977年11月5日，住四川省安县。委托诉讼代理人：林勇，四川久太律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙敏，四川久太律师事务所律师。被告：绵阳豪盛投资有限公司。住所地：绵阳高新区永兴镇兴业南路*号。统一社会信用代码：915107005676160845。法定代表人：赵勇，公司总经理。委托诉讼代理人：许明荣，四川斗城律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐林云，四川斗城律师事务所律师。原告赵冬梅与被告绵阳豪盛投资有限公司(以下简称：“豪盛投资公司”)商品房销售合同纠纷一案。本院于2017年9月11日立案受理，依法由审判员张冰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵冬梅及委托诉讼代理人林勇，被告豪盛投资公司的委托诉讼代理人唐林云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵冬梅向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付违约金70491.9元，包括（1）被告未能在约定期限内取得商品房所在楼栋权属证明的违约金25121.4元(计算方式：从2014年4月1日计算至2015年10月15日，共562天，违约金额度44.7元/天)；（2）被告未能完成原告在约定期限内取得房屋所有权证书的违约金45370.5元（计算方式：从2014年9月28日暂计算至2017年7月10日，共1015天，违约金额度44.7元/天)。2、判令被告在三十日内为原告办妥不动产权属证书。事实和理由：2013年8月25日，原告与被告豪盛投资公司在福星·西城国际售楼部签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告出售的位于永兴镇兴业南路11号的商品房一套，商品房位于福星·西城国际5幢1单元2层6号，建筑面积124.24平方米，房屋总价447049元。《商品房买卖合同》第十九条“产权登记（一）初始登记”约定“出卖人应当在2014年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第一种方式处理：1、……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”。《商品房买卖合同》第十九条“产权登记（二）转移登记”约定“2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起至取得总权证后180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。《商品房买卖合同》签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款项，但被告未按照合同约定期限办理原告购买商品房所在楼栋的权属登记（按照合同约定应当在2014年3月31日前完成）；也未按照合同约定期限办理商品房产权的转移登记（按照合同约定应当在2014年9月27日前完成）。根据中华人民共和国国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》之规定，从2016年9月30日起绵阳市统一办理不动产权属证书。被告至今未依照规定提交办证资料，导致原告至今未拿到商品房所有权证书。被告违反合同约定的行为对原告的经济利益和对房屋的管理使用处置造成了严重障碍，为维护原告合法权益，特诉至法院。被告豪盛投资公司辩称：1、逾期办理初始登记及产权登记不是被告责任所引起，是绵阳市国土局等部门工作失职造成。由于绵阳市规划部门重复规划了相邻其他房产公司已办使用权的土地，审批存在瑕疵。市国土局发出的（2014）12号文件可以证明，但至今市国土局仍未作出有效处理。2、经被告努力，其他按时交纳费用、资料齐全的业主已经办理到了产权证，根据双方补充协议第5条约定，业主未交维修基金、税金等费用以及相关资料，导致不能及时办理房屋权属转移登记，该责任应由业主承担，被告不承担违约责任。3、原告要求被告承担逾期办理初始登记证书违约金的诉讼请求已经超过2年的诉讼时效期间，应于2014年4月1日起算，其请求不应受到法律保护。4、根据双方合同约定，原告要求支付违约金的请求不符合合同约定，支付条件尚不成就，应当予以驳回。5、原告主张的违约金过高，请求依法予以减少。在计算违约金时，应当以原告实际交付的房款金额为基数，而不应当以按揭款金额为基数，且原告计算违约金的时间期限不符合事实，亦是错误的。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2013年8月25日，原告赵冬梅与被告豪盛投资公司签订了《商品房买卖合同》（合同签约备案号：154377），合同主要约定:原告赵冬梅购买福星·西城国际5幢1单元2楼6号商品房一套,建筑面积124.24平方米，价款共计447049元。合同第十九条产权登记约定：（一）初始登记出卖人应当在2014年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起取得总产权证后180日取得房屋所有权证书的，买受人有权退房；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，原告赵冬梅按揭支付了购房款、契税、维修基金及代办相关产权证费用。2015年10月15日，原告所在的福星·西城国际5幢1单元2-33层房屋取得了初始登记。原告赵冬梅至今未取得其所购房屋的产权证。本院认为：本案争议焦点一、原告主张的逾期办理初始登记违约金请求是否超过诉讼时效。违约金责任的承担系债权请求权，按照法律规定应当适用诉讼时效的规定；现被告以原告的此项诉请超过诉讼时效作为抗辩理由，应依法先予审查这一抗辩事由。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中约定，出卖人未能在2014年3月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明即未能办理初始登记的，且买受人不退房的，出卖人应当向买受人支付自应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日（2014年4月1日）起至实际取得权属证明之日（2015年10月15日）止按日计算全部已付款万分之一的违约金，出卖人应于实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付，即应于2015年11月14日前支付逾期办理初始登记违约金。此违约金请求权的清偿期限，已通过双方订立的合同予以确认，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。原告的主张并未超过法律规定的诉讼时效，被告豪盛投资公司辩称原告主张的逾期办理初始登记违约金已过诉讼时效的理由不能成立，本院不予认可。对原告要求被告承担逾期办理初始登记违约金的请求，本院依法予以支持。争议焦点二、关于转移登记违约金的请求支付条件是否成就，被告是否承担违约责任问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》中还约定，买受人未能在商品房交付之日起取得总产权证后180日内取得房屋所有权证书的，且买受人不退房的，出卖人应当向买受人支付自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止按日计算全部已付款万分之一的违约金，出卖人应于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。按照合同约定，现涉案房产尚未取得房屋所有权证书，原告要求豪盛公司支付转移登记违约金的条件尚未成就，对原告的该诉讼请求不予支持。争议焦点三、关于被告豪盛投资公司辩称逾期办证是因行政机关的土地规划所致，不应承担违约责任问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在平等协商、意思自治的基础上达成的，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。商品房买卖合同的标的物是不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。出卖人承担交付标的物的义务不仅是要按约交付商品房实物，更有协助买受人办理商品房物权登记，使其取得房屋所有权证的义务。被告并未能举证说明土地规划与房屋产权的初始登记办理之间具有关联性，且被告在目前土地规划问题仍未得到解决的情况下，业已办理了初始登记，部分业主还办理了产权证，亦能反映土地规划问题与房屋产权的延期办理不具有必然关联性。且依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”被告辩称与事实和法律不符，本院不予采信。关于原告请求限期办理产权证书的问题，因办理不动产权属证书属行政行为，涉及相关行政机关的办理条件和程序，原告可在相关条件具备后直接向相关机关申请办理，故本院对原告该项请求不予支持。争议焦点四、是否以按揭款金额为基数计算违约金以及违约金约定标准是否过高的问题。原、被告在合同中约定了违约金按买受人支付全部已付款的日万分之一进行计算，无论是以按揭款方式支付还是以全款方式支付，被告均是按合同约定的金额收取了房价款，并无减少或受到损失，故应以房价款总金额作为计算违约金基数。该违约金约定低于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“……参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，并不存在过高的情形，故被告提出的不应当以按揭款金额为基数和违约金过高的答辩意见，本院不予采信。据此，经计算，逾期办理初始登记违约金为（2014年4月1日-2015年10月15日）25121.4元（44.7元/天×562天）。综上，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国物权法》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：一、被告绵阳豪盛投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵冬梅违约金25121.4元；二、驳回原告赵冬梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为781元,由被告绵阳豪盛投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审 判 员  张 冰二〇一七年十二月八日法官助理  杜国选书 记 员  顾鸿飞