湖南省洪江市人民法院民 事 判 决 书（2015）洪民一初字第704号原告张庆龙，男。委托代理人张华平，洪江市昌龄法律服务所法律工作者。被告怀化市兴泰房产开发有限公司。法定代表人申会军，该公司董事长。委托代理人李应国（特别授权），湖南清园律师事务所律师。本院于2015年10月28日立案受理了原告张庆龙与被告怀化市兴泰房产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，在审理过程中，本案原告张庆龙与该系列案件的另案原告宁龙、宁健云、赵林鹏、禹潭、何辉平、肖其乐共同于2015年10月30日11月5日向本院提出财产保全的申请，要求查封被告所有的房产及银行存款，并已提供担保。本院于2015年10月30日作出（2015）洪民一初字第698-1号民事裁定，内容为：一、将禹寿华所有的用于提供担保的位于洪江市安江镇稻源路金穗新城蔷薇园的X幢XX号、X幢XX号、X幢XX号门面予以查封；二、将被告怀化市兴泰房产开发有限公司所有的位于洪江市安江镇稻源路（原安大路）金穗新城二期蔷薇园的X幢X单元XXX号房、X单元XX号房，X单元XX号房、X幢X单元X号房、X幢X单元X号房、X幢X单元X号房、X幢X单元X号房、X栋X单元X号房予以查封。同日，本院作出（2015）洪民一初字698-2号民事裁定，内容为：将被告怀化市兴泰房产开发有限公司所有的开户行为中国建设银行，账号为XXXXX的银行存款80万元，开户行为中国银行，账号为XXXXX的银行存款80万元予以冻结，冻结期限为1年。2015年10月30日，本院作出（2015）洪民一初字第698-3号民事裁定，内容为：一、将被告怀化市兴泰房产开发有限公司所有的开户行为中国工商银行，账号为XXXX的银行存款20万元予以冻结，冻结期限为1年。二、将被告怀化市兴泰房产开发有限公司所有的位于怀化市鹤城区迎丰中路261号兴泰财富大厦的XXXX号房产（产权证号为XX**）及XXX号房产（产权证号为XXX**）、位于怀化市鹤城区迎丰东路7号气象局的XXXX号房产（产权证号为XXX**）及-306号房产（产权证号为X**）予以查封。2015年10月30日，本院作出（2015）洪民一初字第698-4号民事裁定，内容为：将被告怀化市兴泰房产开发有限公司所有的位于洪江市安江镇稻源路（原安大路）金穗新城二期蔷薇园X幢楼的XXX号车库、X幢楼的XXX号车库，X幢楼的XXXX号车库予以查封。2015年11月5日，本院作出（2015）洪民一初字第698-5号民事裁定书，内容为：将被告怀化市兴泰房产开发有限公司所有的位于洪江市安江镇稻源路（原安大路）金穗新城二期蔷薇园的X栋X单元XX号商铺，X栋X单元X号房、X单元X号房、第二层XXXXX号商铺，X栋第X层XXXXX号商铺，XX栋第X层XXXXXX号商铺予以查封。原告于2015年11月5日申请解除对被告所有的部分银行存款的冻结，本院于2015年11月6日作出（2015）洪民一初字第698-6号民事裁定书，内容为：一、解除对被告怀化市兴泰房产开发有限公司所有的、开户行为中国建设银行、账号为XXXX的银行存款75万元的冻结；二、解除对被告怀化市兴泰房产开发有限公司所有的、开户行为中国银行、账号为XXXX的银行存款75万元的冻结；三、解除对被告怀化市兴泰房产开发有限公司所有的、开户行为中国工商银行、账号为XXXX的银行存款17万元的冻结。本案依法组成由审判员莫苓芳担任审判长，人民陪审员张海梅、申怀燕（第一次开庭时为人民陪审员张师清、粟焕新，第二次开庭时人民陪审员张师清、粟焕新因工作原因无法参加庭审，人民陪审员变更为张海梅、申怀燕）参加的合议庭于2015年12月7日、12月23日公开开庭进行了审理，书记员杨彬彬担任本案记录。原告张庆龙及委托代理人张华平、被告怀化市兴泰房产开发有限公司特别授权委托代理人李应国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张庆龙诉称：2013年12月15日，原告与被告签订了由被告提供格式条款的《商品房买卖合同》，该合同依法经房产管理部门进行了备案登记。合同约定：由原告按每平方米9498元的价格购买了被告开发的洪江市黔城镇东门口芙蓉古都商业第1幢1层124号房，房屋价款为400731元。原告按合同要求的方式支付了被告的购房款，并且由被告代收了应由原告向有关部门交纳的契税和办证费用29578元。合同约定，被告应于2014年10月1日前向原告交付经竣工验收合格的商品房，并约定逾期60日以上的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.03%向原告支付违约金，但合同到期后，被告至今仍未将原告购买的房屋音乐会给原告使用，被告的行为已构成违约，应依法承担违约责任，为了维护原告的合法权益，原告特具状法院，请求法院判决：1、判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告退还原告购房款400731元；3、判决被告赔偿原告已支付的税费29578元整；4、判决被告赔偿原告违约金81749元整；5、本案诉讼费由被告负担。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：1、商品房买卖合同复印件1份，拟证明原、被告于2013年12月15日签订了商品房买卖合同，并且约定于2014年10月1日交房；2、收据复印件1份，拟证明原告向被告支付了400731元购房款；3、由被告代收契税与办证费用的收据1份，拟证明被告代收了原告交纳的契税及办证费用29578元。被告怀化市兴泰房产开发有限公司辩称：第一、本案原告向被告认购商品房的事实客观存在；第二、本案原告一次性支付了购买商品房的房款和应交的税款也是事实；第三、原告的诉请解除合同的理由不能成立，理由如下：1、按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，原告要求解除合同，应在合理期限内提出，按照法律规定应该是90天内天提出，而且必须要有催告程序；2、原告张庆龙向被告认购的商品房，已经转移出租给他人，因此丧失了要求解除合同的条件；3、被告方认为迟延交房的事实客观存在，被告愿意按照合同的约定承担违约责任，但原告要求支付的违约金超过了商品房买卖合同约定的数额。被告怀化市兴泰房产开发有限公司未向本院提交了以下证据：1、芙蓉古都商铺租赁合同复印件1份，拟证明张庆龙在被告处认购的商品房被原告占有的事实，该合同是2015年8月23日签订的；2、收据复印件1份，拟证明张庆龙向租户梁小春收取租金32000元和押金5000元的情况；3、在建工程他项权抵押证复印件1份，拟证明被告用以进行贷款抵押的系在建工程，在建工程抵押并不限制房屋的买卖。在庭审质证中，原、被告对对方提交的证据发表如下质证意见：被告对原告提交的证据没有异议；原告对被告提交的1-2号证据无异议，对3号证据在建工程他项权抵押证复印件的真实性没有异议，但认为被告的贷款金额不止这么多，且其他办理按揭贷款的房屋都已经解封了，原告所购已付全款的房屋却还没有解封。经本院审核，对原告提交的证据认证如下：对于原告提交1-3号证据，被告无异议，且证据来源合法，与本案有关联，证据之间能够相互印证，本院予以确认；对于被告提交的1-2号证据，原告无异议，本院予以确认；对于被告提交的3号证据，原告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。本院根据确认的证据及庭审调查核实的情况，查明以下案件事实：2013年12月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》1份，该合同依法经房产管理部门进行了备案登记。合同约定：由原告按每平方米9466元的价格购买了被告开发的位于洪江市黔城镇东门口芙蓉古都商业第X幢X层X号房，该商品房的用途为商业，属砖混结构，屋高为4.2米，建筑面积XX㎡，套内建筑面积XX㎡，分摊面积XX㎡，房屋价款为400731元。原告2013年11月29日于向被告支付了购房款50000元，2013年12月15日支付购房款350731元，并且由被告代收了应由原告向有关部门交纳的契税和办证费用29578元，被告向原告出具了收款收据3张。《商品房买卖合同》第八条关于交付期限的约定为：出卖人（被告）应当在2014年10月1日前将符合合同约定并经验收合格的商品房交付给买受人（原告），但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、出卖人在施工过程中遇到异常重大的技术问题不能及时解决，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的和遭遇地震、火灾、水灾等自然灾害。第九条出卖人逾期交房的违约责任为：除涉案合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.8（该比例应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2015年8月23日，原告张庆龙与邹品兰、梁小春签订了1份门面租赁合同，原告张庆龙将位于洪江市黔城镇东门口芙蓉古都商业区X栋X层X铺，建筑面积42.19㎡的商铺1个出租给邹品兰经营餐馆及夜宵，租赁期限从2015年10月1日起至2019年9月30日，共4年，4年的租金共计32000元。2015年8月23日，原告张庆龙收取了梁小春支付的房屋租金32000元和押金5000元。原告认为被告拒不将涉案房屋交付给原告使用，构成了违约，故原告诉至法院，请求法院判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告向原告退还购房款和由被告代收的办证费用及向原告支付违约金。另查明，原、被告均认可，原告支付的购房款用于抵扣肖奇海工程款。被告开发的芙蓉古都商业区XXXX号楼、住宅区XXXX号楼（其中住宅区XXX号楼均包含X栋、X栋），共计15栋楼在洪江市房产局办理了在建工程抵押登记（证号为：洪房建黔城镇字第XXX号），抵押权人中国工商银行股份有限公司洪江市支行，债权数额6500万元，抵押期限从2013年9月12日至2018年9月12日止。本院认为，本案所涉房屋虽已在出售给原告之前，在银行设定了在建工程抵押，但我国法律并未禁止抵押物转让。原告张庆龙与被告怀化市兴泰房产开发有限公司在平等、自愿的原则下签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应严格依约履行。原告主张被告违反合同约定逾期交房，依照合同约定原告有权解除合同，本院认为，房产的交付，可分为实际交付与权利交付，通常情况下房屋的实际交付使买受人获得占有、使用、收益的权能，而权利交付则使买受人获得所有的权能。本案中，根据原、被告所签《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人(即被告)交房的日期为2014年10月1日，而本案双方均未提供房屋何时实际交付的相关证据，但查明2015年8月23日原告已与他人签订商铺租赁合同，并于当日收取了2015年10月1日至2019年9月30日的房屋租金，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，可以认定被告已于2015年8月23日完成了该房屋的实际交付。根据双方所签《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定“逾期超过60日后，买受方有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行……”，即逾期交房60日以上的，买受人有权选择解除合同，亦有权选择继续履行合同，该房屋实际交付时已经超过双方约定交房时间60日以上，原告并未拒绝接受，且已将该房屋出租并获得相应收益，应视为原告选择了继续履行合同，无权再依据该条约定以逾期交房为由要求解除合同，故本院对原告要求解除双方所签《商品房买卖合同》并退还购房款、税费的诉讼请求不予支持。对于原告主张被告赔偿违约金的问题。被告违反合同约定，依法应承担违约责任，但原告要求被告按日支付已付购房款0.03％的违约金81749元，并非合同约定的标准(合同约定解除合同的按累计已付的0.03％计付)，该要求明显过高，有违公平，本院酌情按人民很行公布的同期贷款基准利率(6个月以内)即年利率5．6％计算为宜。违约金从逾期交房的第二天(2014年10月2日)计算至2015年8月23日，共计325天，违约金总额应为19981.7元[400731元(5.6％÷365天)325天]。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告怀化市兴泰房产开发有限公司于本判决生效后10日向原告张庆龙支付违约金19981.7元；二、驳回原告张庆龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8920.58元，财产保全费3080元，共计12000.58元，由原告张庆龙负担11532.28元，由被告怀化市兴泰房产开发有限公司负担468.3元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  莫苓芳人民陪审员  张海梅人民陪审员  申怀燕二〇一五年十二月二十三日书 记 员  杨彬彬附相关法律及司法解释条文：一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。