.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2017）辽02民终9167号上诉人(原审原告)：张进华，男，1987年3月5日生，汉族。上诉人(原审原告)：王美玲，女，1989年9月23日生，汉族。委托诉讼代理人：张进华（王美玲的丈夫），汉族，1987年3月5日生。被上诉人(原审被告)：大连明远置业有限公司，住所地大连经济技术开发区辽宁街21号。法定代表人：武文勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。上诉人张进华、王美玲因与被上诉人大连明远置业有限公司（以下简称明远公司）商品房销售合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2017）辽0291民初3773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张进华（同时作为上诉人王美玲的委托诉讼代理人），被上诉人明远公司的委托诉讼代理人史晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张进华、王美玲上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决部分事实认定错误。双方签订的商品房买卖合同约定，房屋排水干立管为柔性接口铸铁管、4层以下外饰面材料为干挂大理石，但实际交付的房屋排水干立管为PVC塑料管、4层以下仅部分为干挂大理石，与合同约定不符。对此，一审法院查明的事实与客观事实相符。但一审法院认定上诉人对被上诉人交付的房屋不符合约定的违约行为不持异议是错误的。上诉人签订购房合同时，房屋属在建预售商品房，上诉人对房屋使用何种建材不知情，不知晓实际使用的建材与合同约定存在差异。上诉人收房时在房屋签收单上的签字仅代表接收房屋，不代表同意变更购房合同的有关约定，也不代表对被上诉人违约事实的认可。上诉人在房屋签收单上明确声明”保留对被上诉人违约责任的诉权，房屋质量、配套实施、消防不安全、外墙保温等问题保留诉权”。二、一审判决法律适用错误。1.《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十一条明确规定”对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”案涉《商品房买卖合同》补充协议中明确规定，”212＃-207＃楼4层以下外饰面材料部分是干挂大理石”，上诉人认为该条款应理解为4层以下外饰面材料部分应全部为干挂大理石，而一审判决认定”212＃-207＃楼4层以下外饰面材料部分是干挂大理石”在理解和断句上容易产生歧义，但却没有正确适用上述法律条款。案涉《商品房买卖合同》补充协议，系预先拟定，在订立合同时未与对方协商，属于格式合同，争议条款为格式条款。在产生歧义的情形下，应当根据上述法律规定，将上述争议条款理解为4层以下外饰面材料部分应该全部为干挂大理石，被上诉人已明显违约。2.《合同法》第四十条第二款明确规定”提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”商品房买卖合同明确约定”排水干立管为柔性接口铸铁管”，而实际交付房屋的排水干立管为PVC管，被上诉人已明显违约。虽然商品房买卖合同及补充协议中有约定”公共部位装饰、设施、设备以实际交付为准”、”本条合同最终解释权归出卖方所有”，但不能因该条款免除被上诉人的违约责任。该条款为格式合同中的格式条款，意在免除被上诉人违约责任并排除上诉人权利。一审法院没有正确使用上述规定，错误认定被上诉人未经上诉人同意有权单方变更合同，免除了上诉人的违约责任，损害了上诉人合法权利。《合同法》第一百零七条规定，”当事人一方不履行合同义务，或履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、或者赔偿损失等违约责任”。被上诉人违约事实明显，依法应承担违约责任。明远公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一、商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，对双方具有约束力。案涉商品房买卖合同及附件是辽宁省建设厅和辽宁省工商行政管理局监制的示范文本，合同第2页明确提示，”签订合同前，买受人应当仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容”。可见，被上诉人已采取合理方式提请买受人注意免除或限制其责任条款。上诉人具有完全民事权利能力，对生活中重大事项合同的法律后果应有合理预期。《商品房买卖合同》附件三”公共部位的装饰、设施、设备以实际交付为准”约定本身为加黑加粗字体，若上诉人在签合同时对此有异议，应向被上诉人提出。被上诉人并未提出异议，该条款对其发生效力。二、房屋验收记录表中上诉人对排水干立管的材质并未提出异议，应视为其对PVC材质排水干立管的认可。三、四层以下部分为干挂理石符合《商品房买卖合同》附件三的约定。1.”212＃-207＃楼4层以下外饰面材料部分为干挂大理石”所在条款为环境影响提示条款，依据该页末尾”说明”内容”本条关于不利因素的提示旨在协助买受人了解所购房屋的相关注意事项，并不构成正式的权利和义务的承诺与约束”，上诉人不能以此条约定作为被上诉人交付房屋的条件。2.《商品房买卖合同》附件三第1条约定，上部分涂料、下部分局部石材。合同中没有约定下部分全部为石材。3.《合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案文义解释显示”部分为干挂理石”，上下文也有”下部分局部石材”的约定，故外墙面部分为干挂理石不存在违约。四、上诉人在一审提及的公共设施、公共装饰不存在质量及安全问题，没有给上诉人造成损失。五、上诉人主体不适格。上诉人本案诉请提及的排水干立管、外饰面材料及山体斜坡均为业主的共有部分。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，业主的共有部分重大事项，应由业主共同决定，上诉人无权就共有部分的事项单独提起诉讼。张进华、王美玲向一审法院起诉请求：1.被告将大连经济技术开发区红星海B区208号楼排水干立管更换成柔性接口排水铸铁管；2.被告将大连经济技术开发区红星海B区208号楼4层以下外饰面材料更换成干挂理石；3.被告对红星海B区208号楼的北侧山体斜坡进行加固，防止山体滑坡等事故发生；4.被告承担本案诉讼费用及为实现债权所产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、公告费等。一审法院认定事实：2015年9月10日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充合同，约定二原告购买被告开发建设的位于大连经济技术开发区红星海B区208号2单元10层1号的房屋（下称案涉房屋），房屋的交付条件为：经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告；合同附件三”红星海21#地项目高层住宅交屋标准”约定：外墙面：上部分涂料，下部分石材；排水干立管：柔性接口排水铸铁管；公共部位的装饰、设施、设备以实际交付为准；合同《补充协议》第十六条”红星海世界观项目五期建设范围内外环境影响因素提示”的”重点提醒”部分第5条约定：212#-207#楼四层以下外饰面材料部分为干挂理石；前述补充协议第十六条”说明”部分写明：本条关于不利因素的提示旨在协助买受人了解案涉房屋的相关注意事项，并不构成正式的权利与义务的承诺与约束，如出现其内容与相关法律法规及实际情况不一致的情形，应以双方订立的合同及补充协议为准，被告保留对本条内容修改的权利，最终解释权归被告所有。2016年5月29日，被告向二原告交付案涉房屋。在房屋验收记录表中，二原告未对案涉房屋的内部情况提出问题，在业主验收意见中，二原告写明：保留甲方违约责任的诉权，房屋质量、配套设施、消防不安全，外墙保温材料等问题保留诉权；表格的备注部分写明：以上项目均经业主检查，同意接收，打勾的项目视为不存在问题，房屋的户型、结构以房屋实际交付为准，业主本人无异议，原告张进华签字确认。根据原告提供现场照片显示，案涉房屋所在楼宇的排水干立管为PVC管，四层以下外墙做装饰性造型，为部分干挂理石、部分涂料。另查，被告提交大连金州新区工程竣工验收部门于2016年5月25日出具的《竣工验收备案表》，对包括案涉房屋在内的楼宇建筑工程进行验收备案，其中有建设、勘察、设计、施工、监理单位的盖章。二原告于2017年6月20日在一审法院曾向被告提起另案诉讼，提出调整案涉房屋所在小区的物业费标准、公示物业账目等诉讼请求，一审法院依法作出（2017）辽0291民初2818号民事判决书，驳回原告的诉讼请求，该判决已生效。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为商品房的开发商，应向业主交付符合合同约定及国家质量标准的房屋。根据被告提交的竣工验收备案记录，其交付的房屋经过建设、勘察、设计、施工、监理方的验收并进行质量验收备案，符合法律规定及合同约定。根据合同附件三约定，案涉房屋的排水干立管为柔性接口铸铁管，公共部位装饰、设施、设备以实际交付为准。原告在签订合同和补充协议时并未对此条约定提出异议，应视为对该约定的认可；在接收案涉房屋时，原告并未对排水干立管的材质提出异议，或因此不接收房屋，故被告实际交房时虽然排水干立管为PVC管，但无违反合同约定之处，原告关于被告交付的房屋违反合同约定的诉讼意见，无事实依据，不予支持。根据合同补充协议约定，案涉房屋所在楼盘四层以下外饰面材料部分是干挂理石，被告现交付的房屋四层之下外饰面做装饰性造型，为部分干挂理石、部分涂料，符合合同约定，并无违约之处，故原告该项诉讼请求，系其对合同条款的理解与断句产生歧义，而针对此歧义，原告并未在合同中与被告进一步核实并在合同条款中进行确认，故该诉讼请求，无事实依据，不予支持。原告关于要求对案涉房屋外侧山体进行加固的诉讼请求，因合同中并无关于外侧山体的约定，故该诉讼请求，无事实与法律依据，不予支持。原告现无据证明其诉讼请求中提出的排水干立管、外墙面、山体对其购买房屋的价格有影响，亦无证据证明被告向其作出该三方面的承诺，更无证据证明其自有的案涉房屋因为这三方面受到何损害，故原告的诉讼意见，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回原告张进华、王美玲的诉讼请求。案件受理费50元，由原告张进华、王美玲负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于一审法院查明的”在房屋验收记录表中，二原告未对案涉房屋的内部情况提出问题”，上诉人在房屋验收记录表”查验房屋内部情况记录”一栏顶棚处标注”实际楼高2.7m”，且无明确表示对房屋内部情况没有异议的内容表述，故一审查明的该节事实，本院不予确认。关于一审法院查明的”二原告于2017年6月20日在一审法院曾向被告提起另案诉讼，提出调整案涉房屋所在小区的物业费标准、公示物业账目等诉讼请求，一审法院依法作出（2017）辽0291民初2818号民事判决书，驳回原告的诉讼请求，该判决已生效。”的事实，与本案缺乏关联性，本院不予确认。另外，一审法院查明的”合同附件三'红星海21#地项目高层住宅交屋标准'约定：外墙面：上部分涂料，下部分石材”与案涉《商品房买卖合同》附件三记载内容不一致，应更正为：《商品房买卖合同》附件三”红星海21#地项目高层住宅交屋标准”约定”外墙面：上部分涂料，下部分局部石材”。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院补充查明，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系辽宁省建设厅、辽宁省工商行政管理局监制的示范合同文本。《商品房买卖合同》第十三条”出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理”1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2.室内装饰、设备在交付房屋后90日内达到附件三交付标准，公共配套装饰、设施、设备标准以实际交付为准。3.×。”该第2条的内容标注下划线，字体加粗显示。本院认为，本案争议焦点是被上诉人交付的案涉房屋所在楼宇的排水干立管为PVC管、四层以下外墙装饰部分为干挂理石是否构成违约。案涉《商品房买卖合同》第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理”1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2.室内装饰、设备在交付房屋后90日内达到附件三交付标准，公共配套装饰、设施、设备标准以实际交付为准。3.×。”该第2条的内容除标注下划线外，字体还加粗显示。《商品房买卖合同》附件三装饰、设备标准约定，”外墙面：上部分涂料、下部分局部石材；排水干立管为柔性接口排水铸铁管。公共部位装饰、设施、设备以实际交付为准。”并且，双方签订的《补充协议》第十六条第5条约定，212#～207#楼4层以下外饰面材料部分是干挂理石。根据上述约定，装饰设备标准中的排水干立管虽约定为柔性接口排水铸铁管，但其后又约定公共部位装饰、设施、设备以实际交付为准。故即便被上诉人实际交付的房屋排水干立管为PVC管，亦不应认定其违反合同约定。故上诉人要求被上诉人将案涉红星海B区208号楼排水干立管更换成柔性接口排水铸铁管的上诉请求，与合同约定不符，本院不予支持。关于上诉人提出商品房买卖合同及补充协议约定的”公共部位装饰、设施、设备以实际交付为准”的条款系格式条款应属无效一节，本院认为，双方签订的合同文本系由相关行政主管部门拟定的示范文本，《商品房买卖合同》第十三条”出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”项下列明了三项选择条款，以便合同当事人根据其真实意思表示自由协商和选定。并且，双方选择的第2条”室内装饰、设备在交付房屋后90日内达到附件三交付标准，公共配套装饰、设施、设备标准以实际交付为准”，采取标注下划线和字体加粗的方式提请对方注意。可见，上述条款并非在订立合同时未与对方协商，不符合格式条款的定义。而《补充协议》中”公共部位装饰、设施、设备以实际交付为准”的条款，是对上述合同第十三条的补充说明。再者，从这两个条款约定的内容本身，并不存在明显免除开发商责任、加重买房人责任或排除买房人主要权利的情形，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条第二款规定的无效情形，上诉人该项上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于上诉人提出案涉《商品房买卖合同》及补充协议约定的”212＃～207＃楼4层以下外饰面材料部分是干挂大理石”应解释为212＃～207＃楼4层以下外饰面材料部分应全部为干挂大理石的上诉观点，本院认为，《合同法》第一百二十五第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。双方对”212＃～207＃楼4层以下外饰面材料部分是干挂大理石”理解存在差异，是基于对该条款所用词句断句的位置不同而存在”外饰面材料部分，（全）是干挂理石”和”外饰面材料，部分是干挂理石”的争议。但结合双方有关外墙面装饰的其他条款，即《商品房买卖合同》附件三”外墙面：上部分涂料、下部分局部石材”之约定，”212＃～207＃楼4层以下外饰面材料部分是干挂大理石”理解为4层以下外墙面材料仅部分是大理石符合该条款的真实意思。至于上诉人提及的《合同法》第四十一条规定，因根据其他合同条款已可以确定争议条款的真实意思表示，《合同法》第四十一条的适用前提已不存在。上诉人以此主张212＃～207＃楼4层以下外饰面材料应全部为干挂大理石的上诉观点，缺乏事实依据，本院不予支持。况且，案涉《商品房买卖合同》第十三条约定，公共配套装饰、设施、设备标准以实际交付为准。在此基础上，被上诉人交付的案涉房屋四层以下外墙装饰部分涂料、部分干挂理石，不构成违约。上诉人要求被上诉人将红星海B区208号楼4层以下外饰面材料更换成干挂理石，没有合同及法律依据，本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人对红星海B区208号楼的北侧山体斜坡进行加固一节，因案涉《商品房买卖合同》及补充协议对楼体外侧山体并无约定，上诉人该项请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张进华、王美玲的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张进华、王美玲负担。本判决为终审判决。审判长侯学枝审判员刘冬艳代理审判员王鹏程二〇一七年十二月十三日书记员董芳