河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)冀01民终11496号上诉人(原审被告)：石家庄市永佳房地产经纪有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区育新路10号玉龙小区8号楼。统一社会信用代码：91130100601099720N。法定代表人：霍会琴，该公司经理。委托诉讼代理人：靳永德，该公司员工。委托诉讼代理人：吴凯臻，河北冀人律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陆方园，女，汉族，1988年1月19日出生，住河北省定州市北城区。委托诉讼代理人：李金霞，石家庄市新华诚和法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张妍慧，石家庄市新华诚和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：牛勇，男，汉族，1987年1月26日出生，现住石家庄市新华区。上诉人石家庄市永佳房地产经纪有限公司（以下简称石家庄市永佳中介）因与被上诉人陆方园、牛勇房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市新华区人民法院(2017)冀0105民初2674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人石家庄市永佳房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人靳永德、吴凯臻与被上诉人陆方园的委托诉讼代理人李金霞、张妍慧到庭参加诉讼，被上诉人牛勇经合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。石家庄市永佳房地产经纪有限公司上诉请求：撤销原判第二项，改判上诉人不承担责任。事实和理由：1、关于垫资的问题，三方均认可涉案房屋存在抵押担保手续，合同第7条第5项、第8条约定了垫资注销抵押登记事宜。由于牛勇不能提供房产证原件导致不能办理公证委托手续，不能垫资还贷。在没有办理委托公证手续的情况下，买方基于资金安全暂停向卖方支付首付款符合不安抗辩权的规定。二次抵押并非绝对要求在房管部门办理登记，在办理垫资注销抵押登记期间，卖方又进行了抵押，导致房屋不能交易，导致合同不能履行的根本原因不是上诉人造成的。2、本案系房屋买卖合同纠纷，如果买卖一方违约则要承担违约责任，如果没有违约则要驳回诉请，不应判居间人承担买卖合同的责任。如果买卖双方认为居间人错误，可另行提起居间合同纠纷。本案不适用合同法第425条的规定。陆方园辩称，我方在整个交易过程中不存在违约行为，导致房屋买卖不能进行是上诉人与牛勇关于垫资及抵押问题没有协商一致所导致，责任在中介和牛勇。牛勇未出庭应诉，也未提交书面答辩意见陆方园向一审法院起诉请求：一、请求法院判决原告与二被告解除《房屋买卖（置换）合同》，由二被告支付原告违约金人民币54200元。二、请求法院判决被告石家庄市永佳房地产经纪有限公司退还原告定金10000元、中介费7000元。三、诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2016年8月30日，售房人：牛勇（甲方）、购房人：陆方园（乙方）、中介方：石家庄市永佳房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖（置换）合同》，协议中约定：一、甲方自愿将坐落于新华区和平西路34号2-202的房屋出售给乙方，房屋所有权人牛勇；二、甲、乙双方协商后实际成交价格542000元；三、乙方应于2016年8月30日向甲方交付购房定金10000元，购房定金在办理过户过程中自动转为房款，乙方须办理贷款的，乙方应于签订之日起十日内将所需全部贷款审批资料及除定金外的首付款132000元交于丙方，并委托丙方在甲乙双方完成网签后将房管局资金监管所需的首付款部分转至房管局资金监管账户，剩余房款400000元委托丙方代为办理贷款手续；六、乙方付给丙方中介服务费10840元；七、若乙方不能按期支付购房款，从约定之日起7个工作日内仍未支付，本合同自动终止，并按违约处理；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，违约方应赔偿另一方该房屋成交价格10%的违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还；甲方承诺该房屋有抵押等担保方式，若有，甲方自行还款的，甲方应在乙方贷款审批通过后10个工作日内办理该房屋解除抵押等担保手续；如甲方要求乙、丙方垫款为甲方偿还贷款的，甲方需将该房屋买卖过户及抵押注销等手续委托至丙方指定之人名下，如乙、丙方为甲方垫款还贷后甲方毁约不买，则甲方归还乙、丙方所垫款后另分别赔偿丙方及乙方该房屋成交价格的10%的违约金，如果甲方不赔偿，则丙方可依据委托书将该房屋以任意价格出售，出售款用于归还乙、丙方所垫款及违约金；如乙方违约不买，则甲方应归还乙、丙方所垫款，乙方另分别赔偿丙方及甲方该房屋成交价格各10%的违约金；八、由于甲方要求丙方为其垫资偿还该房屋所贷款，垫资费用垫资额的2%由甲方承担，并于垫资前支付给丙方。《房屋买卖（置换）合同》签订后，原告将1万元定金及7000元中介费交付石家庄市永佳中介，石家庄市永佳中介向牛勇出具10000元房屋保证金的单据。原告已经按照约定办理银行贷款并应银行及石家庄市永佳中介的要求于2016年9月19日向其银行账户内预存150000元。原告提供2016年10月24日至2016年11月20日录音用以证明原告履行了合同义务，二被告相互推脱，致使该合同无法履行。牛勇对自己与原告方录音真实性认可。永佳中介对其与原告方录音真实性认可。关于被告牛勇是否对本案所涉房屋进行二次抵押，被告牛勇称并没有办理二次抵押，被告石家庄市永佳中介称，听牛勇说有二次抵押，中介没有去核实情况。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。《房屋买卖（置换）合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应遵守并执行。《房屋买卖（置换）合同》约定原告应于签订合同之日起10日内将首付款交与丙方。庭审中，原告及被告石家庄市永佳中介均表示，原告未按合同约定将首付款交与被告石家庄市永佳中介的原因：被告石家庄市永佳中介表示，出于安全考虑，由于涉案房屋没有房产证原件不能办理委托公证手续，也没有让原告一起去偿还贷款，合同约定首付款就是为了还贷款，没有必要打到其公司。现原告要求解除《房屋买卖（置换）合同》，被告牛勇无异议，予以准许。关于原、被告是否存在违约行为，原告在合同约定时间内向被告石家庄市永佳中介要求支付，被告石家庄市永佳中介基于安全问题考虑未让原告支付。综上，被告石家庄市永佳中介在没有核实清楚被告牛勇是否将房屋进行二次抵押的情况下，以涉案房屋被被告牛勇二次抵押，无法进行垫资等情况为由拒绝原告向其支付首付款，也没有为被告牛勇垫资，导致《房屋买卖（置换）合同》不能履行，原告要求解除上述合同，故被告石家庄市永佳中介应当承担违约责任。鉴于《房屋买卖（置换）合同》未明确约定丙方（被告石家庄市永佳中介）的违约责任，参考合同中对甲方、乙方（原告及被告牛勇）违约责任，本院酌定由被告石家庄市永佳中介赔偿原告54200元损失（房屋总价542000元×10%）。根据原告提交的证据不足以证明被告牛勇有违约行为，故对原告要求被告牛勇承担违约责任的主张，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条、第四百二十五条之规定，判决一、解除原告陆方园与被告牛勇、石家庄市永佳房地产经纪有限公司于2016年8月30日签订的《房屋买卖（置换）合同》。二、被告石家庄市永佳房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陆方园损失54200元。三、驳回原告陆方园其他诉讼请求。诉讼费1580元，由被告石家庄市永佳房地产经纪有限公司承担。经审理查明事实与原审查明事实一致。本院认为，牛勇、陆方园、石家庄市永佳中介签订的《房屋买卖（置换）合同》，是三方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，各方应按约定履行各自义务。本案中，牛勇名下的房屋存在抵押登记手续，是各方明知的事实，牛勇解除该房产抵押登记手续是合同继续履行的前提条件。石家庄市永佳中介与牛勇在合同第7条第5项约定：“甲方（牛勇）承诺该房屋有抵押等担保方式，如甲方要求乙丙方垫款为甲方偿还贷款的，甲方须将该房屋买卖过户及抵押注销手续委托至丙方指定的人名下”、第八条约定：“由于甲方要求丙方为其垫资偿还该房屋所贷款，垫资费用垫资额的2%由甲方承担，并于垫资前支付给丙方。”虽然牛勇要求石家庄市永佳中介为其垫资偿还贷款，但因牛勇不能提供房产证原件，造成双方不能按合同第7条第5项办理委托公证手续，并导致石家庄市永佳中介不能如约垫资还贷。根据三方均认可的录音可认定，在三方就垫资问题协商过程中，牛勇又将房屋进行了二次抵押，并进而导致买卖合同无法继续履行。综上，原审认定牛勇不承担违约责任，属认定事实不清，证据不足，二审应予纠正。石家庄市永佳中介作为买卖合同的丙方，其与牛勇签署的关于垫资还贷的约定，已经超越居间人的范围，其与作为出卖方的牛勇应共同承担违约责任。综上，牛勇和石家庄市永佳房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内共同赔偿陆方园损失54200元。石家庄市永佳中介主张其不承担本案赔偿责任，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下：一、维持石家庄市新华区人民法院（2017）冀0105民初2674号民事判决的第一项、第三项即“解除原告陆方园与被告牛勇、石家庄市永佳房地产经纪有限公司于2016年8月30日签订的《房屋买卖（置换）合同》”、“驳回原告陆方园其他诉讼请求”；二、撤销石家庄市新华区人民法院（2017）冀0105民初2674号民事判决的第二项，即“被告石家庄市永佳房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陆方园损失54200元”；三、由牛勇和石家庄市永佳房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内共同赔偿陆方园损失54200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1580元、二审案件受理费1580元，均由牛勇和石家庄市永佳房地产经纪有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  郝东霞审判员  赵 林审判员  岳桂恒二〇一七年十二月十八日书记员  ＸＸ蒙