贵州省桐梓县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0322民初4436号原告（反诉被告）：石化伟，男，汉族，1971年10月11日出生，住贵州省赤水市。原告（反诉被告）：李爱曦，女，汉族，1971年6月12日出生，住贵州省。二原告的委托诉讼代理人：张兵，贵州山一律师事务所律师。二原告的委托诉讼代理人：刘延芳，贵州山一律师事务所律师。被告（反诉原告）：桐梓县恒盛房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市桐梓县娄山关镇河滨南路太白桥。法定代表人：刘继，该公司董事长。委托诉讼代理人：令狐荣飞，贵州名城(桐梓)律师事务所律师。委托诉讼代理人：方先敏，贵州名城(桐梓)律师事务所实习律师。原告（反诉被告）石化伟、李爱曦诉被告（反诉原告）桐梓县恒盛房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2017年11月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石化伟、李爱曦及其委托诉讼代理人刘延芳，被告（反诉原告）桐梓县恒盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人令狐荣飞、方先敏到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。原告（反诉被告）石化伟、李爱曦向本院提出的诉讼请求：1、判令被告立即支付原告“盛世桐城”第三号楼1-20-3号房屋逾期交房违约金4970.16元；2、判令被告立即退还原告水、电、燃气开户费4500元；3、判令被告从起诉之日起以上述第1、2项诉讼请求为基数按年利率6%计算利息至全部款项清偿之日止；4、案件受理费由被告承担。事实及理由：2014年9月19日，被告将其开发的位于娄山关镇××“××城”小区××楼××房屋以201221.00元的价格出售给原告，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定，被告应于2014年11月30日前将房屋交付原告使用，逾期，则应从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起90日内向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但被告却于2015年8月4日才将房屋交付原告使用，其行为已构成违约，应按合同约定承担相应的逾期交房违约责任。另，《遵义市住房和城乡建设局、遵义市物价局关于明确商品房水电等配套设施建设安装费用的通知》及《遵义市住房和城乡建设局、遵义市发展和改革委员会关于新建商品房配套设施建设安装费用有关事宜的通知》明确规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取，但被告却在销售房屋时，违法向原告收取水、电、燃气开户费共计4500元，其依法应当退还原告。现原告要求被告按合同约定支付逾期交房违约金及退还水电、燃气开户费，但被告却不予理睬，为此，特提起诉讼。被告（反诉原告）桐梓县恒盛房地产开发有限公司辩称，一、原告主张被告退还水、电、燃气开户费用没有事实依据和法律依据。首先，本案的原告在购房时属于贵州金赤化工有限责任公司的职工，其系依据被告与贵州金赤化工有限责任公司于2011年6月22日签订达成的《金赤公司员工生活区建设联合开发合同》的约定而购买的职工福利房，如若作为员工内部福利房，不能办理独立的产权手续，故金赤公司以“联合开发”为名，但实际上系金赤公司委托被告代建的员工内部福利房，因该职工福利房价款组成中并不包含水、电、燃气等的开户费用，且该费用系作为国有供水、供电、供气公司单独向各购房业主所收取的费用，并非被告直接收为己用的费用，故不应当由原告退还。其次，根据原、被告双方签定达成的《商品房买卖合同》附件十二的《补充协议》第二条明确约定，原告向被告收取的水电燃气开户费属于是原告的代收行为，且该费用最终也是按户向供水、供电、供汽公司缴纳的费用，客观上的收取人并非被告。同时，该《补充协议》第十条也明确约定，主合同与本补充协议约定不一致的，以本补充协议为准。上述补充协议的约定系双方的真实意义表示，且不违反法律法规的强制性规定，应依法成立并生效。再次，被告并无缴纳“水、电、燃气开户费”的责任，除双方已约定由原告承担“水、电、燃气开户费”以外，目前并无法律、行政法规规定“水、电、燃气开户费”包含在房价以内，双方以合同约定方式确定由被告向购房者代收该费用不违反法律的强制性规定。另外，双方签订的《商品房买卖合同》第七条、第十二条约定商品房价格包含“水、电建设安装费用等”是事实，但与原告诉称的“水、电、燃气开户费”不是同一项目，且《商品房买卖合同》第二十九条也约定双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更补充。因此，双方对约定不明的“水、电、燃气开户费”进行了补充约定，该补充约定应当属于本案的特别条款而特别适用，更不能仅以合同文本重复使用而认定为格式条款。二、如若判决被告退还水、电、燃气等相关费用，有违公平原则，无形加重被告责任。本案中，“水、电、燃气开户费”并未包含在房价当中，原告称国家及省人民政府各职能部门早就下发有关商品房一价清政策，将供电、供水卡户费用包括在商品房价格内，但至今为止，并未看到有法律或行政法规明文规定供电、供水、供气开户费包含在房价以内，不能因为行业规范的可能性调整而在已履行合同中无形加重被告的责任。若确实有这样的规定，其效力也并不能当然否定《补充协议》之效力，因为根据《合同法》的有关规定，认定合同无效的法律渊源只能是法律或行政法规，行业规范性文件不是认定合同无效的法律依据。三、原告主张逾期接房的违约金标准明显过高，应依法予以调减。首先，原告通知被告接房时，房屋已竣工验收合格，且经有资质的房地产测绘公司作了面积测绘，故被告在通知原告接房时，房屋已具备交房条件，原告因其自身原因未及时接房，其责任应当由其自行承担，且故本案不能以原告实际接房时间来认定被告的交房时间。其次，本案逾期交房违约金的计算标准以原告已付款按日0.01%的标准计算，明显过高，且远远超过了原告实际损失的范围，应当依法调减。被告（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告立即向反诉原告支付以18404元为基数，按日利率0.1‰的标准支付自2014年11月30日起至2015年8月4日止的逾期付款违约金共计456.42元；2、本案诉讼费及其他费用均由反诉被告承担。事实及理由：2014年9月19日，反诉原告将其开发的位于桐梓县××镇××“××城”小区××楼××号房屋以201221元的价格出售给反诉被告，双方签定《商品房买卖合同》。合同约定，反诉被告分期付款购买房屋，应于2014年9月19日前付182817.00元购房款，于2014年11月30日前付18404.00元购房款。并约定若反诉被告违反合同约定，则自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同签定后，反诉原告依约履行了全部合同义务，反诉被告却在2015年8月4日才付清购房款18404元。综上，反诉原告认为，反诉被告的迟延付款行为实属违约，为此特提出反诉。原告（反诉被告）石化伟、李爱曦辩称，约定交房和交清尾款时间是2014年11月30日，我是2015年8月4日接的房并交清尾款。约定的时间反诉原告没有交房，我就没有付尾款，是反诉原告违约在先。反诉原告主张的违约金过高，应予以调减。经审理查明：2014年9月19日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》，约定的主要内容为：原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的位于桐梓县××镇××“××城”小区××楼××号房屋，总房款201221元，建筑面积90.64平方米,套内建筑面积74.55平方米。合同第七条第三款约定：房屋价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。第十条约定：被告（反诉原告）应当在2014年11月30日前向原告（反诉被告）交付该商品房；第八条约定：买受人应当在2014年9月19日前付房款182817元整，在2014年11月30日前付清剩余房款18404元；第十条约定：买受人未按约定时间付款，按0.0001元/天支付违约金；第十一条约定：出卖人应当在2014年11月30日前向买受人交付该商品房，并提供《住宅质量保证书》等相关文件；第十二条约定：房屋交付使用时供水供电应达使用条件，除电话通信、有线电视、宽带网络外，房屋买受人不需办理开通使用手续；第十三条约定：出卖人未按约定的期限和条件交房的，按0.0001元/天支付违约金。合同签订后，原告（反诉被告）于2014年9月19日前向被告（反诉原告）交付了172817元，于2014年12月8日交付了10000元，于2015年8月4日付清了尾款18404元，被告（反诉原告）于2015年8月4日向被告交付了房屋。2013年12月31日原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳了水、电、燃气开户费共计4500元（2016.2.23已退还73元）。被告（反诉原告）至今未履行办理商品房转移登记有关文书的义务。上述事实，在卷佐证，经庭审质证，足以认定。原告与被告签订的《商品房买卖合同》载明涉案房屋系商品房，被告提供的开发合同、备案登记等，也证明开发项目系商品房开发，所提供的证据不能反映其辩称的涉案房屋系福利房，与当地房价悬殊的事实，故本院认定原被告双方系商品房买卖合同关系，且合同内容不违反法律法规的规定，是双方的真实意思表示，该合同合法有效，本院予以确认。根据《商品房买卖合同》第十一条第二款的约定，被告虽向原告交付房屋，但至今未按约定提供《住宅质量保证书》等相关文件，视为交付时未达到约定条件，加之，被告至今未为原告办理房产证，因此，本案本诉不超诉讼时效，同理，原告迟延交付房款，与被告迟延交房的权益、义务相互交错，本院认定被告的反诉也不超诉讼时效。《商品房买卖合同》第十一条第一款中约定交房时间为2014年11月30日，被告实际向原告交付房屋时间为2016年5月17日，第十四条第一款中约定以书面方式通知原告接房，被告未举证证明房屋符合交付条件后，以书面房式通知原告，以及因原告的原因而未按约定期限交房，被告应按照《商品房买卖合同》第十三条的规定向原告支付逾期交房违约金元（元×0.0001元×天），原告主张元，低于桐梓县城同地段租房费标准，也低于银行同期贷款利息，本院予以确认，不予调减。被告于2016年5月17日交付房屋，原告于2016年5月17日交清购房余款，应根据《商品房买卖合同》第十条约定向被告支付逾期付款的违约金元（元×0.0001元×天），被告主张元，本院予以确认。两项相抵，被告还应向原告支付违约金元。根据《商品房买卖合同》第七条第三款、第十二条第一款的约定，房屋交付使用时供水和供电应达到使用条件，除电话通信、有线电视、宽带网络外，房屋买受人不需办理开通使用手续，因此，本院认定原告支付的房屋总价款已经包括水、电、燃气设施的相关费用（含被告辩称的开户费），无论供电、供水部门、燃气部门是否向被告收取费用，被告均不能用签订《补充协议》方式，以代收为由转嫁原告承担，且《商品房买卖合同》第二十九条中明确约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”，故被告收取的水、电、燃气设施的相关费用4500元（已退73元），应当予以退还。原告请求的按年利率6%支付利息的请求，无合同约定和法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）桐梓县恒盛房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告（反诉被告）严小婧支付逾期交房违约金元；二、被告（反诉原告）桐梓县恒盛房地产开发有限公司于本判决生效后立即退还原告（反诉被告）严小婧水、电、燃气户头费4500元；三、驳回原告（反诉被告）严小婧的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）桐梓县恒盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），反诉费25元，由被告桐梓县恒盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  李梅二〇一七年十二月二十二日书记员  陈梅