上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第34338号原告曹治凡，男，1982年9月7日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人胡燕，上海邦耀律师事务所律师。委托代理人康晓波，上海邦耀律师事务所律师。被告何宝东，男，1967年10月6日生，汉族，住江苏省。被告何星光，男，1995年8月1日生，汉族，住上海市杨浦区。被告辛萍，女，1966年12月28日生，汉族，住同上。被告何盼盼，女，1988年11月9日生，汉族，住同上。上列三被告共同委托代理人何宝东(系被告辛萍丈夫，被告何星光、被告何盼盼的父亲)，住同被告何宝东。原告曹治凡与被告何星光、何宝东、辛萍、何盼盼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡燕、被告何宝东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹治凡诉称，2015年5月30日，原、被告签订上海市浦东新区长岛路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)的买卖合同，总价款人民币(以下币种同)234万元。原告支付了233万元后，被告未按约定交房，故原告起诉来院，要求：1、判令四被告立即交付系争房屋；2、四被告支付原告违约金，按每天932元计算，自2015年9月3日起计算至被告实际交付房屋之日止。四被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告何宝东因为欠高利贷需要在2015年7月25日前全部还清贷款，才急于卖房。当时房屋中介口头承诺原告可以在2015年7月25日前付清所有房款，被告才同意与原告签约。但到了7月25日，原告没有将贷款部分支付给被告，被告电话联系中介，要求原告支付房款，中介表示原告的公积金缴纳还差一个月，办不了公积金贷款，故与被告协商再晚一个月支付贷款并为此支付了被告38,500元的损失费。2015年7月29日，被告配合原告办理了过户。过户当天，原、被告再次签署一份协议，原告承诺2015年8月底之前如果没有收到贷款，则还需另行支付被告5万元损失费。结果贷款是2015年9月2日发放到被告账户。被告一共收到原告房款233万元，还有一万元尾款和五万元损失费没有支付，故不同意交付房屋。经审理查明，2015年5月30日，原告(买受人、乙方)与四被告(出卖人、甲方)在上海申氏房地产经纪事务所公司居间下就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定：(二)、总价款234万元；(四)、甲方于2015年7月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；(六)、2015年6月30日前，甲、乙双方共同向房产交易中心申请办理转让过户手续；(十)……(3)、甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应当按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除本合同；(十一)、本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。《补充条款(一)》约定：1、过户：甲、乙双方应于乙方办妥贷款手续后七个工作日内至上海市浦东新区房地产交易中心办理房屋过户手续；2、交房：甲方于收到全额房款后，当日将该房屋交付乙方，交付标志为双方签订物业交验单。《附件三》约定：1、乙方于签订本买卖合同后的当日内，将房款人民币50万元整支付给甲方，乙方应于2015年6月15日前支付房款20万元；2、乙方于甲、乙双方至上海市浦东新区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款人民币159万元支付给甲方；3、尾款：乙方应在支付首期房价款当日内将该房屋尾款计5万元整交付给丙方代为保管。待本交易经房地产交易中心审批完成(即房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》且甲乙双方对该房屋进行交接所有户口迁出并签署物业交验单后且户口迁出后当日，丙方应将房款5万元交付甲方，甲方出具收款凭据。合同签订后，原告于2015年5月30日向被告何宝东账户支付人民币50万元，何宝东于2015年5月30日出具定金收据，证明收到定金5万元整；同日再次出具房款收据，证明收到房款50万元整(含定金)。原告于2015年6月13日向被告何宝东账户支付人民币20万元。同日，何宝东出具房款收据，证明收到房款20万元整。2015年7月30日，何宝东出具尾款收据，证明收到尾款4万元整。2015年7月29日，何宝东出具收据，写明：今收到曹治凡现金人民币38,500元，以帮助本人偿还债务所欠利息。并答应于2015年7月31日前办理房屋转让时后续(为补偿款)。2015年7月29日，原告及被告何宝东签署《协议》：有关原告购买系争房屋于7月29日过户，后续做以下承诺：......(3)、若2015年8月底未收到贷款，则乙方支付甲方5万元整损失费。2015年8月13日，系争房屋登记至原告名下。庭审中，原、被告一致确认：原告的购房贷款159万元于2015年9月2日发放至被告何宝东账户。被告表示，贷款发放后，要求原告按照《协议》支付损失费5万元加上一万元尾款并交房。原告表示，不同意支付损失费5万元，同意支付尾款，但是要抵扣被告应支付的逾期交房违约金。庭后，原告向法院表示，同意5万元损失费在本案中一并处理，但应优先抵扣被告逾期交房违约金。以上事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产权证》、转账凭证、《协议》等证据及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。本案的争议焦点在于，被告拒绝交接房屋有无正当理由。从2015年7月29日，原、被告双方的《协议》上可以看出，双方约定了2015年8月底若被告未收到贷款，则乙方应支付甲方5万元整损失费。该约定系双方在合同履行过程中，自愿新增加的权利义务条款，没有证据证明该协议的签订系原告遭受胁迫亦或显失公平。虽然没有具体约定原告应付款的时间，但根据法律规定，债务履行期限不明的，债权人可随时要求履行，结合房屋买卖的交易习惯，被告要求原告交付房屋时一并结算，并无不当。且由于原告的贷款实际于2015年9月2日发放，在原告要求被告交付房屋时，被告已明确提出了要求原告支付该笔费用，原告拒不支付违反了双方的协议。故被告拒绝交付系争房屋具有合理抗辩事由，原告主张逾期交房违约金本院难以支持。鉴于原告同意在本案中一并处理五万元损失费及一万元尾款，故在原告支付尾款及损失费的同时，被告交付房屋的义务本院一并予以处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第四款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告曹治凡于本判决生效之日起十日内支付被告何星光、何宝东、辛萍、何盼盼购房尾款1万元及损失费5万元整；原告曹治凡支付上述款项同时，被告何星光、何宝东、辛萍、何盼盼将上海市浦东新区长岛路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告曹治凡；二、驳回原告曹治凡其他诉讼请求。案件受理费25,600元，减半收取计12,800元，由原告曹治凡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 孙 闫二〇一五年十二月三日书记员 尹俐媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十二条 当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。