山东省郯城县人民法院民 事 判 决 书（2015）郯民初字第4483号原告薄成才诉讼代表人：周跃明，王玉年、于学荣、杜建国、丁怀久、李占云。委托代理人袁德胜，山东师郯律师事务所律师。被告郯城县恒大房地产开发有限公司法定代表人：王加林，经理。住所地：郯城县皇亭路。委托代理人高晨，男，该公司员工，特别授权。委托代理杨冰雪，该公司法律顾问，一般代理。第三人郯城县百源商贸有限责任公司法定代表人：刘思侠，该公司经理。委托代理人朱宝娟，该公司监事会主席，特别授权。原告薄成才等与被告郯城县恒大房地产开发有限公司、第三人郯城县百源商贸有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员颜廷廉独任审判，公开开庭进行了审理，原告的诉讼代表人周跃明，王玉年、于学荣、杜建国、丁怀久、李占云及其委托代理人袁德胜、被告郯城县恒大房地产开发有限公司的委托代理人高晨、杨冰雪、第三人郯城县百源商贸有限责任公司的委托代理人朱宝娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告于2012年9月18日与原告签订“棚户区改造拆迁回迁安置补偿协议”，按协议第2条规定：“乙方回迁，甲方提供补偿给乙方105平方米建筑面积住宅楼”；第11条约定：“甲方保证于2014年3月1日前向乙方交付安置房，逾期视为甲方违约，须向乙方支付违约金，数额为协议标的额的10%”。2012年9月18日，原告薄成才与被告又签订了“补充协议”，协议约定在原有补偿面积的基础上再另行补偿38㎡的返迁房面积。目前，被告已经逾期一年零八个月没有交房，被告所建设的小高层（12层楼房）框架状态已经停工数月。为此引起群体上访，受到郯城县人民政府领导的高度重视和关怀，拆迁户成立了维权小组，并依法推举诉讼代表人，按照领导要求通过诉讼途径解决问题。特提起诉讼，请求人民法院依法判令被告向原告薄成才支付违约金36800元。要求诉讼费由被告负担。被告郯城县恒大房地产开发有限公司辩称，一、被告虽与原告方签订了安置补偿协议，但原告主张的楼房属于棚户区改造回迁房，系被告与第三人郯城县百源商贸有限责任公司合作开发，与纯市场化的商品房开发不同，施工进度受到政策性因素影响很大。二、回迁房交付延期是因下列因素造成，不属于被告主观原因，被告不构成违约，不应当支付违约金。1、被告虽然与第三人在2012年7月份签订了合作开发协议，但因第三人手续不全，土地局不予挂牌，整体项目推迟半年。对于这个问题被告于第三人在2013年7月29日签订了补充协议。2、2013年10月份—2014年8月份皇亭路改造，影响施工。3、根据合作开发协议约定二（1）：第三人负责将土地清除干净后交给被告施工，3号楼工地上目前还有拆迁户没有清除，导致3号楼无法施工。4、根据合作开发协议约定，3号楼作为安置房，因3号楼工地未清除干净，至今未能施工，为了保障安置户利益，被告已将1号楼、2号楼的部分楼房作为安置房交付，房号已提供给第三人。5、虽然因客观原因安置房未能按时交付，但被告顾全大局，给安置户的安置过渡费已经付到2015年12月份。基于上述情况，被告不构成违约，不应承担违约金。综上所述，未及时交付安置房是因政策性原因及第三人未能清除地面房屋所致，并不是被告主观违约。原告方已经收取租赁房屋费用至2015年12月份，说明双方对于延期交房是协商一致的，不应当在主张违约金。第三人郯城县百源商贸有限责任公司述称，对于他们改造棚户区我们一概不知，这个事与上任领导牵扯与现任领导没有关系。单位公章在上任领导人手里，他私自与开发商签订的，我们单位所有职工一概不知，这是他个人行为。我认为我们百源商贸没有任何责任。原告为支持自己的主张提供了如下证据：1、原被告之间签订的棚户区改造拆迁回迁安置补偿协议，证明双方权利义务明确，诉讼请求合法。“拆迁回迁安置补偿协议”为格式化协议书形式，原告薄成才的“安置补偿协议”主要内容为：“……2、乙方回迁，甲方（被告）提供补偿给乙方142㎡建筑面积住宅楼。……11、甲方保证于2014年3月1日前，向乙方交付安置房，逾期视为甲方违约，须向乙方支付违约金，数额为协议标的额的10%，如有不可控的原因造成此协议的违约，如自然灾害、政府性政策等原因，甲方不承担此条违约责任。……13、楼房竣工回迁时，甲方不负责分房，由担保方负责分房，按乙方签订合同的顺序号，优先挑选住房。……甲方：郯城县恒大房地产开发有限公司乙方：薄成才担保人：郯城县百源商贸有限责任公司（本案第三人）2012年9月18日”及“补充协议”。证据三，在房管局电脑上拍摄的被告筹楼的平均价格，高的是每平方3500元，低的是3237元，原告计算违约金是按照每平方3200元计算的。原告提供的以上证据经被告质证认为，1、对证据一、二真实性没有异议，加盖了恒大公司的公章，但是安置房是根据面积计算找差价的，2、被告虽然与安置户签订协议，但是房号不确定，被告是将5000平米的楼房交给第三人百源公司，由第三人负责将楼房交给安置户，所以原告直接要求被告交付楼房，因中间有第三人的分房问题，所以无法实限。3、对于证据三真实性有异议。第三人质证意见为：原告的提供证据由我单位没有关系，因为当时公章在上任领导人手里，就是法人代表他私自与开发商签订的，我们单位所有职工一概不知，这是他个人行为，我认为我们百源商贸没有任何责任。被告为支持自己的主张，提供了如下证据：一、2012年7月12日，被告与第三人之间签订的“合作开发协议”，目的证明：1、本案楼房系被告于第三人合作开发，属于政策性的棚户区改造安置房。2、第三人郯城县百源商贸有限责任公司负责地面拆迁。3、被告将安置房交付给第三人郯城县百源商贸有限责任公司，由第三人负责分房，被告不直接分房。“合作开发协议”的主要内容为：“甲方：郯城县百源商贸有限责任公司乙方：王加林甲方为了响应市县有关对棚户区改造的文件精神，彻底解决原有职工家属院的居住环境，经多家选择比较和友好协商，在公开、公平、公正的基础上与乙方达成如下合作开发协议条款：二、双方责权：一、甲方自愿选择乙方对上述项目实施棚户区改造合作开发，甲方自本协议签署之日起负责将上述土地内所有住房在2012年9月26日前拆迁完成，交付给乙方实施项目开发建设。……二、……5、乙方在工程验收合格后无偿交付甲方五千平方米的还建房。……三、……因甲方土地或拆迁原因迟延造成项目无法实施时，乙方有权提出终止协议，甲方并承担由此造成的损失。……未尽事宜双方经协商可签订补充协议，和此协议等效。……甲方：郯城县百源商贸有限责任公司乙方：王加林2012年7月12日”二、2012年7月29日，被告与第三人之间签订的“补充协议”，目的证明因拆迁延误，第三人手续不全，土地局不予挂牌，项目推迟，工程延期不属于被告主观违约。“补充协议”的主要内容为：“甲方：郯城县百源商贸有限责任公司乙方：郯城县恒大房地产开发有限公司……1、回迁房确认，根据甲方提供的所有拆迁户的面积，乙方委托专业设计单位，结合现场情况精心设计了临近小区大门的3#楼用于甲方的分房工作由甲方负责，乙方提供相应的户型面积等资料。2、2013—2014年度安置费用的支付。目前该项目因拆迁延误、甲方手续不全国土局不予挂牌等因素，导致项目推迟半年。拆迁户的安置费用需要再次支付。……甲方：郯城县百源商贸有限责任公司（盖章）乙方：郯城县恒大房地产开发有限公司（盖章）2013年7月29日”。三、回迁安置房交接单。目的证明因3#楼地面未清除干净，不能施工，为确保安置房及时交付，被告已将1、2号楼的部分房号交给第三人作为安置房分配安置户。四、2015年9月16日，原告39户支取2015年8月1日至12月30日租房费81250元的取款单一份。目的证明安置户的安置过渡费已付到2015年12月份，说明原告对延期交房的原因已接受认可，不应再主张违约问题。五、3#工地现场照片一宗，目的证明3#楼地面未清除干净。以上证据经原告质证认为，对证据一，开发协议有异议，原告对该协议不清楚，同时第三人不是原被告签订的棚户区改造拆迁回迁安置补偿协议的甲乙方主体，该证据与本案没有关联性。对证据二，补充协议有异议，原告不知道被告与第三人这间有补充协议，该协议与本案原被告权利义务没有关联性。对证据三，回迁安置房交接单，真实性提出异议，原告对该证据不知情。对取款单真实性没有异议。对现场照片真实性没有异议，关联性有异议，与我们起诉的没有关联性。以上证据经第三人质证意见为，对合作开发协议、补充合同的公章是真实的，当时的负责人叫肖洪勇。我们现在的负责人没有收到被告的房子，第三人没有人知道这房子，具体是什么时间开发的不知道。法定代表人变更是2013年12月，业务交接不包括这房地产开发楼房，我们有交接清单，如果需要可以提供。第三人为证明自己的主张，提供了如下证据：2013年12月30日，郯城县百源商贸有限责任公司前法定代表人肖洪勇与现任法定代表人刘思侠的交接清单复印件一份。目的证明没有交接本案争议楼盘的事项。经审理查明，2012年7月12日，被告郯城县恒大房地产开发有限公司与第三人郯城县百源商贸有限责任公司签订了“合作开发协议”，双方约定实施棚户区改造合作开发，由第三人自协议签署之日起负责将棚户区改造土地内所有住房在2012年9月26日前拆迁完成，交付给被告实施项目开发建设。如果因为土地拆迁原因迟延造成项目无法实施时，第三人承担由此造成的损失。同时约定临近小区大门的3#楼用于第三人的分房，分房工作由第三人负责。2012年7月29日，被告与第三人之间又签订“补充协议”，约定因拆迁延误，第三人手续不全，土地局不予挂牌，项目推迟半年。2012年9月18日，原告薄成才（同其他安置户一样）与被告郯城县恒大房地产开发有限公司签订了格式合同即“拆迁回迁安置补偿协议”，同日双方又签订了“补充协议”。约定由被告于2014年3月1日前向原告提供180平方米面积的还迁安置楼房，同时约定逾期视为被告违约，须向原告支付违约金，数额为协议标的额的10%，如有不可控的原因造成此协议的违约，如自然灾害、政府性政策等原因，被告不承担此条违约责任。在两份协议中，第三人郯城县百源商贸有限责任公司均作为担保方签字担保。“拆迁回迁安置补偿协议”和“补充协议”中均没有约定回迁房的楼号和房号。因第三人没有按照协议将原准备作为安置回迁房房的3#楼所在土地及时清理干净，3#楼至今未开工建设。2015年4月8日，被告郯城县恒大房地产开发有限公司为了确保安置房及时交付，将1、2号楼的51个房号交接给第三人郯城县百源商贸有限责任公司的原法定代表人肖洪勇作为安置房分配给安置户。因第三人于2013年12月30日换届，法定代表人变更为刘思侠，所以第三人没有将以上房号的回迁房及时分配给原告，导致原、被告双方酿成纠纷。上述事实有当事人陈述、原告、被告、第三人提供的原告证据及庭审笔录等予以证实并收录在卷。本院认为，被告郯城县恒大房地产开发有限公司与原告薄成才签订“拆迁回迁安置补偿协议”和“补充协议”，约定于2014年3月1日前由被告向原告交付安置房。被告没有按照约定的时间交付，被告又没有提供能够免除违约责任的有效证据，应当承担违约责任。原告提供的郯城县房管局存档的被告卖房的价格显示高的是每平方3500元，低的是3237元，原告按照每平方3200元计算违约金合情合理。所以原告要求被告按照总价款的10%即36800元支付违约金，证据充分，本院依法予以支持。第三人郯城县百源商贸有限责任公司作为担保方对以上违约金承担连带赔偿责任。合同具有相对性，被告与第三人签订的合同关于双方的权利、义务的约定不能对抗原告。如果被告有证据证明违约是因为第三人的原因，对自己的损失可以向第三人追偿。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条的规定，判决如下：一、被告被告郯城县恒大房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告支付违约金36800元。二、第三人郯城县百源商贸有限责任公司对以上违约金承担连带赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费720元减半收取360元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  颜廷廉二〇一五年十二月二十九日书记员  郑安丽