江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2014)苏民初字第00016号原告叶金康。委托代理人王进合，江苏正大发展律师事务所律师。委托代理人袁伟东，江苏正大发展律师事务所律师。被告中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦13层。法定代表人陈一松，该公司董事长。委托代理人王和平，江苏三法律师事务所律师。委托代理人曹登辉，江苏三法律师事务所律师。被告昆山红枫房地产有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号。法定代表人胡方��，该公司董事长。委托代理人黄惠民，上海君康律师事务所律师。原告叶金康因与被告中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）、昆山红枫房地产有限公司（以下简称红枫房产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年9月17日立案受理，并依法组成合议庭，于2015年3月4日、8月3日、11月13日公开开庭审理了本案。原告叶金康的委托代理人王进合，被告中信信托公司的委托代理人王和平、曹登辉，被告红枫房产公司的法定代表人胡方云及委托代理人黄惠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶金康诉称，2011年原告向红枫房产公司购买了其开发的位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区云鼎红枫苑别墅第801、802号房屋，双方签订了商品房购销合同及补充协议。合同��订后，原告已于2011年3月2日支付了全部购房款共计1500万元，并办理了房屋预售登记手续。后由于红枫房产公司资金链的原因工程未竣工，造成至今未办理房屋产权证。双方签订的商品房买卖合同合法有效，开发商依法负有继续履行合同、协助办证等义务。且原告2011年购买上述房屋时，昆山市住房与城乡建设局尚未有办理房地产预告登记的业务，双方按照昆山当地实际情况，办理了预售网签备案手续，办理该登记后未经购买人同意，开发商不得撤销预售登记另行处置，因此该预售登记具有相当于预告登记的效力。合法预售中的商品房是特殊商品，房屋购买人作为消费者，已支付了全部房款，属善意有偿的第三人，其权利应优先于开发商的其他债权人。参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先受偿权批复》）和《最高人民法院���于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第十七条，应当停止对原告所购上述2套房屋的执行行为。故提起本案诉讼，请求依法判令：1、对原告所购买的昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区云鼎红枫苑别墅801号、802房屋停止执行；2、诉讼费用由被告承担。被告中信信托公司答辩称：一、本案起诉已超过起诉期限。本案执行裁定于2014年8月14日作出，原告提起本案诉讼超过了15日的起诉期限，应当驳回。二、原告对涉案房屋不享有所有权，法院有权强制执行。三、原告与红枫房产公司之间并无真实的房屋买卖意思表示，系“名为买卖，实为借贷”。原告并未提供能够证明其与红枫房产公司之间存在真实房屋买卖关系的证据。从原告提供的《商品房购销合同（补充协议）》等��据看，其与红枫房产公司约定的回购条款，属于非典型的担保。故原告与红枫房产公司之间系融资借贷，而非房屋买卖。四、原告不享有依据《查扣冻规定》第十七条所规定的排除执行的实体权利，本案应当继续执行。首先，原告并未支付全部价款。原告与红枫房产公司之间并无真实的房屋买卖意思表示，原告也未就其已经实际支付全部购房款提供证据加以证明。其次，涉案房屋尚不具备占有使用之条件。根据《建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款之规定，竣工验收是房屋交付之法定前提，红枫房产公司尚未办理竣工验收手续，且根据中信信托公司提供的现场公证书来看，涉案房屋不仅不符合交付的约定条件，也不具备正常使用条件。因此，涉案房屋根本不具备占有使用之条件。再次，原告提交的《房屋交付确认书》签订时间在法院对涉案土地及地上建筑物依法查封后，且涉案房屋尚未办理竣工验收，不具备交付的法定前提。因此，该《交付确认书》不具备法律效力，实质是为了对抗本案之执行。综上，原告不享有阻却执行的实体权利，中信信托公司有权申请强制执行，请求驳回原告的诉讼请求。被告红枫房产公司答辩称，原告与红枫房产公司之间是借贷关系，而非房屋买卖合同关系。原告与红枫房产公司所签订的《昆山市商品房购销合同》实际是对该借贷行为的抵押担保。请求驳回原告的诉讼请求。经本院审理查明，红枫房产公司于2003年经昆山市发展计划委员会批复同意在江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号建造东方云顶广场红枫苑项目，并取得了昆山市住房和城乡建设局颁发的编号为2010301号商品房屋预售许可证。（一）关于红枫房产公司与叶金康之间签订与履行商品房买卖合同的事实1、合同签订情况：（1）叶金康与红枫房产公司签订两份《商品房购销合同》，其中约定：红枫房产公司将其开发的位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑别墅801、802号房屋出售给叶金康。其中801号房屋住宅建筑面积531.33㎡，储藏室建筑面积98.6㎡，单价30000元/㎡,商品房总价款18897900元；802号房屋住宅建筑面积546.11㎡，储藏室建筑面积182㎡，单价30000元/㎡,商品房总价款21843600元。第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2012年12月10日前将取得昆山市建设局核发的交付备案证书、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之七（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该《商品房购销合同》已在昆山市住房和城乡建设局办理了网签备案手续。该合同没有落款日期，但各方当事人均认可系在2011年3月11日或次日签订。（2）2011年3月11日，红枫房产公司（甲方）与叶金康（乙方）、昆山东方云顶广场有限公司、胡方云、单建珍、胡丽亚（丙方）签订一份《＜商品房购销合同＞补充协议》（以下简称《补充协议一》），约定：鉴于甲方将其开发的红枫苑8号801、802室别墅，建筑面积共计1357.42㎡出售给乙方，并签订两份《商品房购销合同》（网签备案），经各方协商一致达成如下补充条款：一、甲方考虑到各方因素，要求登记备案的合同所显示的房屋价格为每平方米单价30000元，但双方实际约定：801室售价700万元，802室售价800万元，备案登记的房屋销售价格不再适用。2套别墅总价1500万元，乙方在本协议签订后支付。二、甲方应在2011年12月31日前交房，同时履行甲方其他卖房义务。因考虑到施工期限的不确定因素，甲方如未能在2011年12月31日前交房的则有权选择解除合同；甲方选择单方合同解除的，须同时满足以下条件：1、甲方补偿乙方650万元；2、甲方将���房款和补偿款合计2150万元在提出解除合同前支付给乙方；否则甲方不得选择解除合同。2012年1月1日之后如需解除合同，需经双方协商一致。三、若甲方违反《商品房购销合同》及本补充协议约定的，承担乙方向甲方主张权利而产生的包括但不限于差旅费、诉讼费、律师费（按照房款及补偿金总额的8%计算）等相关损失，本条约定为各方自愿。四、丙方在签订本补充协议时已知悉甲、乙双方之间的购房关系，同意为甲方在《商品房购销合同》及本补充协议中一切义务作连带担保，担保期间为合同约定义务成就之日次日起算二年。本担保条款不因主合同无效而无效，如主合同无效的担保人仍应对甲方的义务承担连带责任。（3）2011年12月31日红枫房产公司（甲方）与叶金康（乙方）、昆山东方云顶广场有限公司、胡方云、单建珍（丙方）又签订一份《补充协议》（以下简称《补充协议二》），约定双方基于原《商品房购销合同》及补充协议，再行协商补充如下：甲方有权在2012年8月20日前回购上述2套房屋，2套房屋的回购房款总价格为1740万元；或在2012年12月20日前回购上述2套房屋，2套房屋的回购房款总价格为1920万元。如甲方回购上述房屋的必须将回购房款一次性汇入乙方账户，乙方在收到回购款三日内配合甲方解除购房合同手续。对上述三组证据，中信信托公司对《商品房购销合同》和2011年12月31日《补充协议二》的真实性予以认可，对2011年3月11日《补充协议一》的真实性表示无法确认。本院认为，该三份协议当事人均提供了原件，中信信托公司虽对其中的《补充协议一》提出异议，但并未提出反驳的理由和依据，故本院对上述三份协议的真实性予以确认。（4）2011年12月21日，甲方林献荣与乙方红枫房产公司、昆山东方云顶广场有限公司、胡方云、单建珍签订了《备忘录》，载明：双方根据之前签订的购房补充协议及借款协议等文件，经过协商达成如下备忘意见：一、双方确认截止本备忘录签订之日乙方欠甲方借款利息及购房违约金款项共计人民币2845万元，现甲方考虑乙方目前经营状况同意乙方暂仅需支付人民币1723万元（其中600万元由徐永飞担保的其担保协议继续有效），乙方分别于2012年5月、8月、12月底前分3次，分笔575万元、575万元、573万元支付给甲方。但如果乙方在2012年12月30日前将其开发的昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑的七十余套别墅出售率达80%的（用于融资所签销售合同除外），另外的1122万元应支付给甲方；如果截止2012年12月30日未能达到上述销售业绩，则该1122万元��予免除而不予支付。二、乙方均确认上述欠款为共同债务，对该债务承担连带责任。三、产生争议的由原签订的购房合同约定的解决争议方式执行，本协议一式二份，双方各执一份。该《备忘录》由被告中信信托公司提交，红枫房产公司对其真实性予以认可，叶金康对其真实性不予认可。本院认为，中信信托公司已提供了《备忘录》原件，叶金康虽对其真实性提出异议，但未能提出反驳证据，故本院对该《备忘录》的真实性予以认定。（5）林献荣向红枫房产公司出具《承诺》，载明：承诺人向受诺人借款5000万元，要求受诺人以房屋网签形式作抵押。于是在2010年12月13日承诺人与受诺人签订六套别墅的购房合同及补充协议书；2010年12月以陈亮与受诺人签订两套别墅的购房合同及补充协议书；2011年4月1日��梦圆与受诺人签订两套别墅的购房合同及补充协议书；2011年5月4日孙月娥与受诺人签订两套别墅的购房合同及补充协议书；2011年3月1日叶金康与受诺人签订两套别墅的购房合同及补充协议书；2010年12月13日李剑峰与受诺人签订两套别墅的购房合同及补充协议书。另，2011年8月31日受诺人向承诺人借款人民币4000万元，仅签订了借款协议。现经双方协议，本承诺人特别承诺如下：1、上述所有购房人均已与承诺人签订房屋权利义务转让合同，上述所有购房合同的购房人的所有权利义务归属于承诺人。2、若上述房屋另有购房意向者，则承诺人配合受诺人解除相应编号的购房合同，但是受诺人须在解除合同前将该套房屋售价的70%支付给承诺人。3、承诺人收到全部购房款及双方约定的补偿金后，确保在3日内配合受诺人完成剩余房屋的合同解除及退房注销工作。4、因原购房���同的当事人并非承诺人本人而未能解除合同及退房注销工作时，由承诺人承担受诺人的一切损失。该《承诺》上由林献荣、胡方云、胡丽亚、单建珍（代）签名，并加盖了红枫房产公司的公章。该《承诺》由被告中信信托公司提交，红枫房产公司对其真实予以认可，叶金康对其真实性不予认可。本院认为，中信信托公司已提供了《承诺》原件，且其中载明的叶金康签订别墅购房合同的时间与实际的网签备案时间相一致，叶金康虽对《承诺》的真实性提出异议，但未能提出反驳证据，故本院对该《承诺》的真实性予以认定。2、款项支付情况。叶金康提供了案外人纪明珠于2011年3月2日向红枫房产公司支付1500万元的电汇凭证和红枫房产公司出具的两张收款收据，证明其已向红枫房产公司支付了全部购房款。3、房屋交付情况。经查明，叶金康购买的涉案2套房屋至今未办理竣工验收手续，红枫房产公司亦未将房屋交付叶金康。（二）关于中信公司与红枫房产公司签订公证债权文书及申请执行的相关事实中信信托公司和红枫房产公司于2010年3月18日签订《人民币资金贷款合同》（以下简称《贷款合同》）和《抵押合同》，约定由中信信托公司向红枫房产公司贷款，红枫房产公司以其拥有的部分房产及其对应的国有出让土地使用权作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保。上述合同均由当事人向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证书。中信信托公司于2010年3月29日起陆续向红枫房产公司累计发放了人民币552194200元，贷款期限为十二个月。后经红枫房产公司申请，中信信托公司同意就贷款期限展期至2012年9月29日，双方就此于2011年3月29日签订《人民币资金贷款合同之补充合同》。中信信托公司于2011年5月10日向红枫房产公司发放贷款人民币42910000元。中信信托公司累计向红枫房产公司发放贷款人民币595104200元。根据合同约定，截止2012年6月20日，红枫房产公司应向中信信托公司支付贷款利息人民币306294579.72元，但红枫房产公司只向中信信托公司支付贷款利息168936933.06元，尚欠贷款利息137357646.66元未按期向中信信托公司支付。为此，中信信托公司发函要求红枫房产公司立即偿还所有本息并承担抵押担保义务。因红枫房产公司未按照要求履行还款义务，中信信托公司遂向北京市方圆公证处申请执行证书，北京市方圆公证处于2012年7月3日作出（2012）京方圆内经证字第19478号执行证书。中信信托公司于2012年7月20日向本院申请执行，本院于2012年7月23日立案执行。2012年8月1日、2日，本院通过昆山市住房和城乡建设局查封了登记在红枫房产公司名下的位于昆山市巴城镇阳澄湖旅游度假区的昆国用（2005）字第12005104051号面积为43890平方米的土地使用权及其地上建筑物（包括涉案房屋）。2014年4月9日，本院作出（2012）苏执字第0006－4号执行裁定，拍卖被执行人红枫房产公司所有的位于昆山市巴城镇阳澄湖旅游度假区的昆国有（2005）字第12005104051面积为43890平方米的土地使用权及其地上建筑物（建筑面积合计21741.40平方米）。叶金康于2014年6月13日对执行标的提出书面异议，本院受理后于2014年8月14日作出（2014）苏执异字第0001号执行裁定书，认为案外人叶金康主张其对涉案房屋已支付全款并实际合法占有，且对未过户登记无过错，因而其拥有实体���利足以阻却本院拍卖行为的异议理由无事实和法律依据，故裁定：驳回案外人叶金康的异议。叶金康不服该裁定，遂向本院提起本案诉讼。上述事实，有当事人提供的商品房购销合同、《补充协议一》、《补充协议二》、银行转账凭证、收款收据、中信信托公司和红枫房产公司签订的《贷款合同》与《抵押合同》、本院（2012）苏执字第0006－4号执行裁定书、（2014）苏执异字第0001号执行裁定书、庭审笔录、调查询问笔录等证据证实。经当事人确认，本案争议焦点为：1、原告叶金康的起诉是否超过法定期限？2、红枫房产公司与叶金康之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系？3、叶金康有无排除执行的实体权利？本院根据事实与法律对上述争点作如下认定：（一）关于原告起诉是否超过法定期限的问题。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议，人民法院裁定驳回的，案外人对裁定不服，且其所提异议与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。因此，十五日系提起执行异议之诉的法定期间，逾期起诉的，人民法院不予受理，已经受理的，应当驳回起诉。经审查，本案执行裁定于2014年8月14日作出，8月27日向原告送达，原告于9月5日将本案起诉状邮寄至本院，故原告的起诉并未超过法定期限。（二）关于红枫房产公司与叶金康之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系。原告叶金康主张其与红枫房产公司之间成立了房屋买卖合同���系；而被告中信信托公司和红枫房产公司则主张，叶金康与红枫房产公司之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，而是借贷关系。综合审查各方当事人提交的全部证据材料，本院认为，红枫房产公司与叶金康之间法律关系的性质名为房屋买卖实为民间借贷关系。理由是：1、双方签订的《商品房购销合同》与两份补充协议的差价巨大，双方在《商品房购销合同》中约定两套房屋总价款为4074.15万元，而《补充协议一》中仅为1500万元。关于为何双方在同一天签订了两份差价如此巨大的合同，叶金康在本院第一次庭审中解释1500万元仅是首付款，实际总价款仍是两套房屋共计4000多万元，只是因为开发商无法按期交房，其他款项尚未支付。但其后又反言称两套房屋总价即补充协议约定的1500万元，并于庭审后提供了案外人纪明珠出具的《情��说明》，称涉案2套房屋系纪明珠与叶金康共同购买，每人1套，2套房屋购房款是2011年3月2日通过纪明珠的银行卡直接汇给红枫房产公司的。购房过程由纪明珠具体经办，叶金康只是同意并在购房合同上签字，故对购房谈判的过程及细节不清楚。网签价格3万元/㎡是开发商要求的，故2套房屋总价4074.15万元，而实际成交价是按照补充协议即1500万元。对此，本院认为，叶金康本人对房屋总价款的陈述明显存在前后矛盾，对于如此巨额的房屋买卖交易，买房人对双方约定的房屋价款以及磋商的经过不能自圆其说，并且在庭审中支吾其词、前后矛盾，显然不合常理。尽管庭审后叶金康提供了纪明珠出具的《情况说明》，但纪明珠本人并未出庭接受质询，且中信信托公司对纪明珠出具《情况说明》的真实性、关联性及合法性均持有异议，同时该《情况说明》仍然无法对叶金康���人前后矛盾的陈述作出合理解释，故对该《情况说明》的证明效力本院不予认可。综上，叶金康和红枫房产公司在同一天签订的《商品房购销合同》及《补充协议一》对合同价款作出截然不同的约定，且叶金康不能就此作出合理解释，不能不令人对其签订房屋买卖合同的真实目的产生怀疑。2、合同中的回购条款符合借贷融资的特征。红枫房产公司与叶金康在《补充协议一》以及《补充协议二》中约定开发商在未能按约交房时享有单方解除合同的权利，与商品房买卖合同的主旨不符。在通常的商品房买卖合同关系中，如开发商不能按期交付房屋，应当由购房人享有解除合同及追究违约责任的权利，但本案中，双方在《补充协议一》中约定，如果红枫房产公司未能在2011年12月31日前交房，其有权选择解除合同，但需补偿叶金康650万元。而在约定的交房日期即将届满的2011年12月21日，双方再次签订《补充协议二》，协议中并未涉及红枫房产公司的交房和办理产权过户等义务，反而约定红枫房产公司享有回购房屋的权利，并且回购期限约定为2012年8月20日或12月20日，且就不同的回购期限约定了不同的回购价格；在红枫房产公司向叶金康支付回购款项时，叶金康需在三日内配合红枫房产公司解除购房合同手续。从双方在上述两份补充协议中约定的权利义务看，显然不符合商品房买卖合同的交易习惯，而更接近于借贷合同关系中关于还款日期和利息的约定。3、红枫房产公司存在以预售房屋的形式进行融资的情形。林献荣与红枫房产公司签订的《备忘录》中载明“如果红枫房产公司在2012年12月30日前将其开发的昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑的七十余套别��出售率达80%的（用于融资所签销售合同除外），另外的1122万元应支付给林献荣”。其中“用于融资所签销售合同除外”足以证实红枫房产公司确实存在将其开发的别墅通过签订销售合同的方式进行融资的情形，亦可进一步佐证本案中红枫房产公司与叶金康之间的借贷融资关系。4、林献荣向红枫房产公司出具的《承诺》中载明“林献荣向红枫房产公司贷款5000万元，要求红枫房产公司以房屋网签形式作抵押，于是2011年3月1日叶金康与红枫房产公司签订两套别墅的购房合同及补充协议书”等，上述内容进一步证明叶金康与红枫房产公司签订《商品房购销合同》仅仅是作为借贷的担保，双方并无真实的房屋买卖关系。综上，本院认为，综合本案的证据进行分析，红枫房产公司与叶金康签订商品房购销合同的真实目的是借贷融资而非买卖房屋，双方签订的商品房买卖合同以及相关补充协议仅是为了担保民间借贷的债务履行而采取的一种非典型担保方式。原告叶金康主张其与红枫房产公司之间系房屋买卖关系的理由无充分证据证明，本院不予采信。（三）关于叶金康有无排除执行的实体权利问题。本案中，叶金康以最高人民法院《查扣冻规定》第十七条和《优先受偿权批复》第一条、第二条作为依据，主张其对涉案房屋享有停止执行的实体权利。本院认为，无论是《查扣冻规定》或《优先受偿权批复》的相关规定，其适用的前提均是案外人需与被执行人建立房屋买卖关系，其必须具备房屋购买人的身份。而本案中，如前所述，叶金康与红枫房���公司之间属于民间借贷关系而非房屋买卖关系，因此，叶金康不具备买房人的身份，只能依据借贷关系向红枫房产公司主张债权，而不享有物权期待权，亦不享有排除强制执行的实体权利。综上，本院认为，法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的形式与名称，而应由当事人的真实意思与合同的真实权利义务关系来决定。本案中，红枫房产公司与叶金康的真实意思是建立借款关系，双方签订的商品房买卖合同及补充协议仅仅是作为债务履行的一种非典型担保方式。在双方不具备房屋买卖关系的前提下，叶金康并不具备买房人的身份，其以最高人民法院《查扣冻规定》或《优先受偿权批复》等相关规定主张享有排除强制执行的实体权利不能成立，对其主张停止执行的诉讼请求应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事��讼法》第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告叶金康的诉讼请求。案件受理费245508元，由原告叶金康负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向最高人民法院预交上诉案件受理费，最高人民法院（中央财政汇缴专户）账号1107，开户行系农行崇文支行前门分理处。审 判 长  杨晓蓉代理审判员  潘军锋代理审判员  陈 丽二〇一五年十二月二十日书 记 员  闫 朋