贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔27民终2503号上诉人（原审被告）：惠水县永利房地产开发有限公司，住所地惠水县和平镇惠兴路（金惠大酒店），统一社会信用代码91522731775335201M。法定代表人：杨小丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：周兴益，男，汉族，1988年11月2日出生，该公司职工，住贵定县，委托诉讼代理人：杨青，贵州威驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汤丽梅，女，汉族，1965年6月14日出生，住惠水县，被上诉人（原审原告）：向跃前，男,汉族，1965年9月5日出生，住惠水县，上诉人惠水县永利房地产开发有限公司（以下简称永利公司）因与被上诉人汤丽梅、向跃前商品房预售合同纠纷一案，不服惠水县人民法院（2017）黔2731民初944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。永利公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，并依法改判。事实和理由：本案争议的焦点在于违约金的认定，一审确定的违约金数额过高，请二审针对违约金的具体数额予以调整降低。首先，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，永利公司有权请求调整降低违约金的数额；其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条规定，违约金的调整应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错、合同履行的逾期效益。本案中，汤丽梅、向跃前并未举证证实因此遭受的具体损失是多少，从客观情况看，汤丽梅、向跃前的损失应以中国人民银行同期贷款利率计算更为客观公正。本案涉案房屋已经修建完毕，不能按期交房并非永利公司的主观意图造成，而是因为惠水县相关政府部门修建白果变电站导致无法给永利公司正常供电造成，且永利公司也在报纸上进行公告，请求汤丽梅、向跃前的谅解。永利公司一直遵守诚信原则，并没有过失。根据公平原则，永利公司不应承担过高的违约金。汤丽梅、向跃前二审未作书面答辩。原审原告汤丽梅、向跃前向一审法院起诉请求：1.判令永利公司及时履行合同约定交付质量验收合格位于惠水县××楼盘××楼××房，建筑面积98.51平方米的房屋；2.判令永利公司支付逾期交房至今的违约金，按合同约定的每日向汤丽梅、向跃前支付总房款的万分之三的违约金总计61808.175元（总房价403975元×510天即2015年12月30日至2017年5月30日）；3.判令永利公司如不能及时交房后后续违约金按月每月支付3635.775元；4.本案诉讼费由永利公司承担。一审法院认定事实：汤丽梅、向跃前与永利公司于2014年11月25日签订《商品房买卖合同》，该合同约定：汤丽梅、向跃前购买永利公司开发的位于惠水县和平镇惠明路的惠水县永利·首座楼盘2栋14楼2号房，该房屋的建筑面积为98.51平方米，总价款为403975元，永利公司应于2015年12月30日前交付该房屋。合同约定出卖人不能如期交付房屋，可延期60日内交房，延期后，不能交房的，出卖人每日按照买受人已付房屋价款的万分之三计算违约金。合同签订后，汤丽梅、向跃前按照约定付清房款403975元，但永利公司所开发的房屋至今未能达到交房的条件。双方经多次协商未果。为此，汤丽梅、向跃前诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，一、依法成立的合同应受法律保护，本案中，汤丽梅、向跃前与永利公司签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示且没有违反法律或行政法规的强制性规定，故合同成立并生效。汤丽梅、向跃前按照合同约定支付了全部购房款项履行了合同义务，永利公司未按照合同约定交付房屋，违反合同约定，应当承担相应的法律责任。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第二款约定：出卖人不能如期交付房屋，可延期60日内交房，延期后，不能交房的，出卖人每日按照买受人已付房屋价款的万分之三计算违约金。庭审中，永利公司对双方的违约金约定及计算方式予以认可，但认为根据上述合同条款的约定其可以延期60日交房，所以本案违约金的起算时间为2016年3月1日。根据合同的约定，永利公司主张起算时间为2016年3月1日的辩解理由符合案件实际，但永利公司主张以汤丽梅、向跃前交款时间分段计算违约金，不符合合同约定，故法院确定永利公司应支付汤丽梅、向跃前的违约金为以购房总价款403975元为基数按照日万分之三计算从2016年3月1日起至实际交房之日期间的违约金。二、关于汤丽梅、向跃前要求永利公司及时交房的请求能否得到支持的问题，本案中，汤丽梅、向跃前要求永利公司及时交付质量合格的房屋，因该楼盘整体未经相关行政管理部门验收合格，房屋的验收具有科学性、专业性和规律性，故对房屋何时验收合格的时间无法确定。因房屋交付的验收属房管、消防等相关机构的工作责任，不属于人民法院的主管范围，交房的条件也应以房管、消防等机构的验收合格为前提，在交房条件尚未成就的条件下，汤丽梅、向跃前要求人民法院判决永利公司交房没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条；最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、惠水县永利房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付汤丽梅、向跃前违约金人民币54536.63元（2016年3月1日至2017年5月30日）；二、惠水县永利房地产开发有限公司后续违约金按每月3635.775元从2017年6月1日起支付至惠水县永利·首座楼盘2栋14楼2号房实际交付汤丽梅、向跃前为止；三、驳回汤丽梅、向跃前其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1346元，减半收取673元，由惠水县永利房地产开发有限公司承担600元，汤丽梅、向跃前承担73元。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：永利公司与汤丽梅、向跃前签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审确认该合同合法有效正确，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定了房屋的交付时间和条件，但永利公司至今未将符合合同约定的房屋交付汤丽梅、向跃前，已构成违约，依法应当承担支付违约金的责任。从永利公司的上诉主张看，本案二审主要争议的是双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金是否过高、应否调减的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，永利公司上诉主张双方在合同中约定的按照全部已付款的日万分之三计算违约金过高，故其有权请求对违约金比例予以调整。另根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定”，违约金主要是以补偿守约方的损失为主兼具有惩罚违约方违约行为的目的，逾期交房违约金主要的衡量标准就是逾期交房给购房者造成的损失。本案中，虽然双方均未举证证实永利公司的逾期交房行为给汤丽梅、向跃前造成的损失是多少，但汤丽梅、向跃前购买该套房屋的目的是为了自己居住，永利公司未按时交房给汤丽梅、向跃前造成的损失主要体现为另行租房的费用，综合当地的房屋租赁价格以及永利公司在本案中的过错程度，一审以双方合同约定的已付房款日万分之三的标准，即每月3635.775元标准计算违约金，确已过分高于给汤丽梅、向跃前造成的损失。结合本案的具体情况以及公平原则，本院酌定将双方的违约金比例调整为全部已付款的日万分之一点五，即永利公司应按照汤丽梅、向跃前已付购房款403975元的日万分之一点五，支付汤丽梅、向跃前2016年3月1日至2017年5月30日的逾期交房违约金27631.89元（403975元×0.00015×456天），并按每月1817.89元（403975元×0.00015×30日）标准，支付从2017年5月31日起至该房屋实际交付之日止的后续违约金。一审对此认定不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人惠水县永利房地产开发有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持惠水县人民法院（2017）黔2731民初944号民事判决第三项；二、撤销惠水县人民法院（2017）黔2731民初944号民事判决第一项、第二项；三、惠水县永利房地产开发有限公司于本于判决生效之日起十日内支付汤丽梅、向跃前违约金27631.89元（2016年3月1日至2017年5月30日）；四、惠水县永利房地产开发有限公司后续违约金,按照汤丽梅、向跃前已付购房款403975元的日万分之一点五，即每月1817.89元的标准，从2017年5月31日起支付至惠水县××楼盘××楼××房实际交付汤丽梅、向跃前为止。一审案件受理费1346元，减半收取673元，按一审判决执行；二审案件受理费1163元，由惠水县永利房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李家荣审判员  王 军审判员  蔡云飞二〇一七年十二月二十五日书记员  杨 墨