天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第9021号原告天津市商发物业管理有限公司，住所天津市南开区台北花园东门。法定代表人李恩柱，总经理。委托代理人张学芝，该公司职员。被告于洪泽。原告天津市商发物业管理有限公司与被告于洪泽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由助理审判员刘娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告天津市商发物业管理有限公司的委托代理人张学芝，被告于洪泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告于洪泽系坐落于天津市南开区台北花园的业主（房屋面积：123.9平米），原告为该小区提供物业管理服务，物业管理服务收费标准为：按建筑面积每月每平方1.78元，每月221元，每月5日前缴纳。原告依约提供了相关物业服务。被告入住后接受了原告提供的物业管理服务，但被告自2012年5月1日起一直拖欠物业管理服务费，经原告多次催缴未果，原告认为，被告的行为已构成违约，并给原告造成极大的经济损失，故原告起诉要求被告向原告支付2012年5月1日至2015年9月30日期间的物业管理费9263元，由被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼请求向本院提交证据如下：1、物业合同两份；2、资质证书；3、物业合同备案证明；证据4、物业调解案件登记表。以上证据证明原告的诉讼请求。被告于洪泽辩称，第一、天津市商发物业管理有限公司与台北花园业委会签订的聘用合同应属无效合同，其中确定的服务价格同时无效。依据《物业管理条例》第十五条第二款，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，其中明确规定业委会只是签订物业服务合同的执行者，只能按照业主大会选聘决定去执行签字盖章。在原告与台北花园业委会签订聘用合同的过程中无论之前还是之后，从没有召开过业主大会就聘用原告之事进行讨论、表决，且台北花园业委会是无办公场所、无联络方式、无履行职责（除了给物业提供盖章服务外）的三无业委会。从成立至今从未召开过一次业主大会，未通报过任何管理情况，所以他们订立的聘用合同应属无效合同，合同中确定的1.78元每平米价格亦属于无效约定。第二、在原告进驻时及收取物业费时，本人曾提出与其协商物业费及物业公司应督促业委会召开业主大会之事，但原告依仗自身强势拒绝协商物业费和督促业委会召开业主大会，因此在其服务的这些年中认定为强买强卖远比认定为形成事实合同更贴近事实。第三、在原告提供的物业管理的过程中存在诸多问题，如治安问题，本人所知本人一辆三轮车和邻居的日本自行车同一天失窃，此外1号楼多楼门都发生过入室盗窃案件，小区长期无监控或监控无记录。卫生问题，小区街道污水垃圾清理不及时，楼道用脏水擦，擦完臭气熏天。楼道内张贴小广告不禁止。楼道内、电梯内张贴正式广告、安装广告播放屏，其收入如何处理无说明。大额维修费使用不透明等等问题。此外还有该小区存在破坏公共设施问题，消防设施常年无人检查、维护，原告曾张贴《致小区业主一封信》表示物业费为1.54元每平米，物业有诸多工作未达到标准等问题。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告当庭未向本院提交证据，于庭后向本院提交了照片，用以证明原告拆除景观灯、绞断电缆、小区消防设施受损及绿地减少等情况。经审理查明，原告为具有三级物业管理服务资质的企业。2012年4月21日原告与天津市南开区台北花苑业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定由原告自2012年4月21日至2015年4月20日期间向南开区台北花苑小区提供物业服务，座落位置为天津市南开区黄河道东广开二马路南广开中街西广开二马路北黄河道，物业管理服务费由业主按房屋建筑面积每月每平方米0.98元交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.7元的标准交纳，同时该合同明确了原告在共有区域内环境清扫、保洁和绿地、树木、绿化设施、车辆行驶和停放秩序等方面的服务内容及标准。后原告与天津市南开区台北花苑业主会续签了《天津市住宅物业服务合同》，约定物业服务期限为2015年4月22日至2017年12月31日。庭审中，原告表示按照物业收费惯例，十层以上的业主每月每平方米的物业费按照1.78元收取，但被告表示该收费标准是原告之前的物业公司的收费标准。另查，天津市南开区广开街道办事处新丽里社区居委会及天津市南开区台北花苑业主会共同出具证明记载：台北花园也叫台北花苑。又查，被告系天津市南开区黄河道与广开三马路交口东南侧台北花园房屋所有权人，该房屋建筑面积为123.90平方米，产别为私产。被告自2012年5月1日至2015年9月30日未向原告交纳物业服务费。再查，2014年4月1日，原告将台北花园小区欠交物业管理服务费的业主名单在本院物业调解中心进行了登记，其中包含被告在内。上述事实，有原告提供的书证以及当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与天津市南开区台北花苑业主会所签两份《天津市住宅物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，被告提出该物业服务无效的抗辩主张，缺乏法律依据，本院不予采信。上述合同对原告及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。原告依约提供物业服务后，被告作为业主，理应履行交纳物业服务费的义务。虽原告所提交的物业服务合同上记载的小区名称与产权登记簿记载的名称存在不一致，但基于物业合同所记载的涉诉小区四至范围及居委会出具的证明，本院对于原告系依据物业服务合同对被告所在小区提供物业服务的事实予以确认。上述物业服务合同约定物业服务费的收费标准为：物业管理服务费由业主按房屋建筑面积每月每平方米0.98元交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.7元的标准交纳，原告对于其提出十层以上业主按照每月每平方米1.78元收取的主张并未提供证据加以证明，故本院按照合同约定的收费标准，确认被告每月应交纳物业服务费208.15元，自2012年5月1日至2015年9月30日被告应向原告交纳物业服务费8534.15元。鉴于原告在小区的服务存有部分瑕疵，对被告应交纳的物业服务费用应予酌减，但机电设施费不予减免。关于诉讼时效问题，原告在2014年4月1日向本院提出过追缴被告所欠物业服务费，故原告的主张并未超过诉讼时效，综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告于洪泽给付原告天津市商发物业管理有限公司自2012年5月1日至2015年9月30日期间的物业管理服务费4978.30元的95%，即4729.39元；二、本判决生效后十五日内，被告于洪泽给付原告天津市商发物业管理有限公司自2012年5月1日至2015年9月30日期间的机电设施费3555.93元；三、驳回原告天津市商发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告天津市商发物业管理有限公司担负2.64元，由被告于洪泽担负22.36元，被告担负部分于本判决生效后十五日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  刘娜二〇一五年十二月××日书 记 员  吴桐附：本案所引用的相关法律规定内容摘录《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。