广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第476号原告：余方绪，男，1970年9月1日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：杨丽媚，女，1969年9月30日出生，汉族，住广州市番禺区。委托代理人：余方绪，广东禹优律师事务所律师。被告：广州市敏捷投资有限公司，住所地广州市番禺区钟村街市广路钟三路段9号A-8房，组织机构代码766112735。法定代表人：谭月华，职务总经理。委托代理人：林玉珊，女，1984年11月28日出生，汉族，住广州市越秀区，系该公司员工。原告余方绪、杨丽媚诉被告广州市敏捷投资有限公司（以下简称敏捷投资公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告余方绪本人（亦作为原告杨丽媚的委托代理人），被告敏捷投资公司的委托代理人林玉珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余方绪、杨丽媚诉称：余方绪、杨丽媚于2013年8月11日向敏捷投资公司全额支付完毕购买番禺区××镇××路9号负一层163号车位的款项180500元。车位付款确认书上明确列明该物业的建筑面积为12.72平方米，敏捷投资公司当时还口头告知余方绪、杨丽媚一年内可以签订正式的《商品房买卖合同》，而直至2014年12月份，敏捷投资公司才口头告知其签订正式的《商品房买卖合同》，并告知该物业的建筑面积为四十多平方米，比车位付款确认书上列明的建筑面积足足大了三倍多。就此余方绪、杨丽媚和敏捷投资公司不能协商一直签订正式的《商品房买卖合同》，余方绪、杨丽媚要求退款并支付相应利息，但双方就退款期限及利息协商未果。为此，为维护自身的合法权益，余方绪、杨丽媚特向人民法院提起诉讼，请求判令：一、敏捷投资公司向余方绪、杨丽媚返还180500元及支付以180500元为基数按银行同期贷款利率从2013年8月11日起计算至实际返还之日止的利息（现暂计至2015年5月10日止的利息为19426.31元）；二、敏捷投资公司承担本案全部诉讼费用。被告敏捷投资公司辩称：敏捷投资公司和余方绪、杨丽媚之间签署了《车位认购协议书》，该协议书约定余方绪、杨丽媚向敏捷投资公司购买建筑面积为12.72平方米的负一层163车库。随后敏捷投资公司通知余方绪、杨丽媚前来签署正式的《商品房买卖合同》，但从未对其表示过该车库的建筑面积变更为40多平方米，余方绪、杨丽媚最终是必须按《广州市房地产初始登记告知书》记载的负一层163车库实际测算面积12.77平方米与敏捷投资公司签订《商品房买卖合同》的。敏捷投资公司也从没有要求余方绪、杨丽媚按建筑面积40多平方米签署《商品房买卖合同》，因此敏捷投资公司如今仍不明确余方绪、杨丽媚不按《车位认购协议书》约定拒绝前来签订《商品房买卖合同》的原因。经审理查明：2013年8月11日，余方绪、杨丽媚签署《敏捷上城商务中心车位付款确认书》，载明其欲购买的推荐单位为位于番禺区××村镇××房（以下简称涉讼车位），建筑面积为12.72平方米，套内面积12.72平方米，原房价总额190000元；一次性付款折后房价总额180500元：签订《付款确认书》之日应付优先选房款50000元，七天内签订《车位协议》的同时应付全部房价款180500元。该确认书还以表格形式列明了其他购房费用预算，其中载明转移登记费为560元，收费标准为非住宅：550元/宗，每增加一人加收10元工本费；合同印花税为90元，收费标准为成交价×0.05%；预告登记费550元，收费标准为非住宅550元/宗；物业维修资金1335.6元，收费标准为按建筑面积105元/平方米计算……，表格尾部备注处载明：政府部门征收的各项费用最终以政府实时规定为准。同日，敏捷投资公司（出卖人、甲方）和余方绪、杨丽媚（买受人、乙方）签订了《车位认购协议书》，约定乙方购买的涉讼车位建筑面积为12.72平方米，实际面积最终以房地产权证登记面积为准；该车位以个出售，总金额为180500元；乙方应于签订本协议书当日向甲方支付180500元；如乙方在车位正式销售时达到相关条件的，乙方应在甲方销售文件规定的时间内前往指定地点，就本协议项下车位与甲方签署网上正式的《商品房买卖合同》及有关文件资料。同日，余方绪、杨丽媚向敏捷投资公司支付了购买涉讼车位的全部款项180500元，敏捷投资公司向其出具了相应的《房屋销售专用收据》。2014年3月10日，广州奥格智能科技有限公司为敏捷投资公司出具《物业维修资金计算书》，载明载明涉讼车位套内面积12.773平方米，层内分摊32.3653平方米，总面积为45.1383平方米。该面积表注明：本面积表不作产权依据，只作为缴交物业维修资金之用。2014年4月21日，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局向敏捷投资公司出具《建设单位预交存首期物业专项维修资金确认书》，确认敏捷投资公司开发建设的敏捷上城商务中心一期地下车位物业项目，坐落于××镇××号，该项目本次已交存的首期维修资金情况如下：非住宅917套，41006.6103平方米，已于2014年4月17日足额预交存首期物业专项维修资金金额4305694.35元，详见首期物业专项维修资金分户情况表。该确认书后附的《广州市物业专项维修资金楼盘信息登记表》显示，涉讼车位的建筑面积为45.1383平方米。2014年6月25日日，广州市国土资源和房屋管理局经审核，核准包括涉讼车库在内的位于广州市番禺区××镇××路9号地下车库和人防地下车库的初始登记，向敏捷投资公司出具《广州市房地产初始登记告知书》（登记字号：14登记023×××）。该告知书后附的《房屋清单》显示，涉讼车位登记字号为14登记023×××，建筑面积为12.773平方米，套内面积12.773平方米。2014年12月5日，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局向敏捷投资公司出具《敏捷上城商务中心（一期）地下室车位出售（出租）方案备案回执》，给予敏捷投资公司“××镇××路9号敏捷上城商务中心（一期）地下车库项目”备案，合计917个车位。2015年5月4日，余方绪、杨丽媚以购买涉讼车位的条件已发生变化，双方又无法协商一致为由诉至本院，要求敏捷投资公司退还全部购买车位的款项并支付利息。诉讼过程中，敏捷投资公司和余方绪、杨丽媚均确认敏捷投资公司在取得广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局向敏捷投资公司出具《敏捷上城商务中心（一期）地下室车位出售（出租）方案备案回执》，涉讼车位具备出售条件后，于2014年12月底曾通知余方绪、杨丽媚签署正式的《商品房买卖合同》。敏捷投资公司和余方绪、杨丽媚对于双方未签署正式的《商品房买卖合同》的原因问题存在较大争议。余方绪、杨丽媚主张认为，根据《敏捷上城商务中心车位付款确认书》和《车位认购协议书》的约定，其购买的涉讼车位的面积应为12.72平方米，但敏捷投资公司口头通知其要求按照四十多平方米的面积签订《商品房买卖合同》，建筑面积足足大了三倍多；即涉讼交易的条件已发生变化，根据《敏捷上城商务中心车位付款确认书》约定，涉讼车位的物业维修资金是按照12.72平方米基数计算的，105元/平方米，共计1335.6元，现敏捷投资公司要求按照建筑面积为45.1383平方米签订《商品房买卖合同》并缴纳物业维修资金，隐瞒了分摊面积部分，余方绪、杨丽媚无法接受，且双方一直未能就此问题协商一致，故未签订正式的《商品房买卖合同》；此外，政府要求征收的物业维修资金并不是单价发生变化，是建筑面积发生变化，如果当时签署车位认购协议书时，载明是45.1383平方米的话，余方绪、杨丽媚是不会签署的。敏捷投资公司抗辩认为，涉讼车位的建筑面积为广州市国土资源和房屋管理局核准登记的12.773平方米，并未变更为45.1383平方米，其亦从未要求余方绪、杨丽媚按照45.1383平方米签订《商品房买卖合同》；广州奥格智能科技有限公司为敏捷投资公司出具《物业维修资金计算书》和广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局向敏捷投资公司出具《建设单位预交存首期物业专项维修资金确认书》载明的涉讼车位的建筑面积为45.1383平方米，该面积为车位的总面积，计算方式是按房管部门的要求，在计算各个车库物业维修资金时，必须将每层的分摊面积计算进去，即涉讼车位的总面积为45.1383平方米，建筑面积仍为12.773平方米，与双方签订的《敏捷上城商务中心车位付款确认书》和《车位认购协议书》约定的12.72平方米基本一致，敏捷投资公司不清楚余方绪、杨丽媚拒绝签订《商品房买卖合同》的原因；物业维修资金并非敏捷投资公司收取，而是由政府部门收取，《敏捷上城商务中心车位付款确认书》中虽然载明其他购房费用预算中物业维修资金1335.6元，收费标准为按建筑面积105元/平方米计算，但是亦在表格尾部备注处载明：政府部门征收的各项费用最终以政府实时规定为准。本院认为：敏捷投资公司和余方绪、杨丽媚于2013年8月11日签订《车位认购协议书》为约定在将来一定期限内订立买卖合同的预约合同，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案争论的焦点问题在于涉讼车位的建筑面积是否发生变化，涉讼交易的条件是否变更的问题。第一，广州奥格智能科技有限公司为敏捷投资公司出具《物业维修资金计算书》显示，涉讼车位套内面积12.773平方米，层内分摊32.3653平方米，总面积为45.1383平方米，且注明该面积不作产权依据，只作为缴交物业维修资金之用；第二，虽然广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局出具的《建设单位预交存首期物业专项维修资金确认书》显示涉讼车位的建筑面积为45.1383平方米，但敏捷投资公司主张该建筑面积并非涉讼车位的实际建筑面积，而是包括套内面积和层内分摊面积的总面积，是根据政府职能部门的要求作为计算缴纳物业维修资金所用，涉讼车位的建筑面积仍为12.773平方米；此外，广州市国土资源和房屋管理局最终于2014年6月25日出具的《广州市房地产初始登记告知书》明确载明涉讼车位的建筑面积为12.733平方米，与《车位认购协议书》约定的12.72平方米的面积误差比绝对值在3%以内，并非45.1383平方米。第三，余方绪、杨丽媚虽然主张敏捷投资公司口头通知要求其按照45.1383平方米的标准签订《商品房买卖合同》，但是其并未提交相应的证据予以证明，且双方并未实际签订《商品房买卖合同》。第四，《敏捷上城商务中心车位付款确认书》既非购买涉讼车位的预约合同，亦非正式的买卖合同，仅为余方绪、杨丽媚单方签名确认的付款确认书，况且其明确载明的所有购房费用均为预算，政府部门征收的各项费用最终以政府实时规定为准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”全面、客观地审核敏捷投资公司和余方绪、杨丽媚双方提交的证据及庭审中的陈述，对于敏捷投资公司提出涉讼车位的建筑面积并未变更为45.1383平方米，该总面积仅作为计算物业维修资金所用，涉讼车位的最终建筑面积仍以房管部门确定的12.733平方米为准的抗辩意见，合理有据，本院予以采信；而对于余方绪、杨丽媚提出涉讼车位面积发生巨大变化，敏捷投资公司要求其按照45.1383平方米的面积签订正式的《房屋买卖合同》，其需缴纳物业维修资金的数额直接决定其当初是否购买涉讼车位的诉讼主张，理据不足，本院不予支持。根据《车位认购协议书》的约定，如敏捷投资公司在车位正式销售时达到相关条件的，余方绪、杨丽媚应在敏捷投资公司销售文件规定的时间内前往指定地点，就本协议项下车位与其签署网上正式的《商品房买卖合同》，敏捷投资公司主张包括涉讼车位在内的“××镇××路9号敏捷上城商务中心（一期）地下车库项目”于2014年12月5日取得广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局出具的《敏捷上城商务中心（一期）地下室车位出售（出租）方案备案回执》，其于2014年12月底通知余方绪、杨丽媚签署正式的《商品房买卖合同》，余方绪、杨丽媚对此亦予以确认。余方绪、杨丽媚在涉讼车位已经具备相关条件，可以签订正式的《商品房买卖合同》且收到敏捷投资公司的通知的情况下，仍拒绝与敏捷投资公司签订正式的《商品房买卖合同》，违反了《车位认购协议书》的约定，现敏捷投资公司作为守约方，其在本案中不同意余方绪、杨丽媚的诉讼请求，故对于余方绪、杨丽媚提出的要求敏捷投资公司向其退还全部已付款项并支付利息的诉请，不符合法律的规定和合同的约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：驳回原告余方绪、杨丽媚的全部诉讼请求。本案受理费4298元，由原告余方绪、杨丽媚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡剑敏人民陪审员  邓恒欣人民陪审员  朱杏梅二〇一五年十二月四日书 记 员  范津津