景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠民一初字第294号原告李一来，男，住江西省景德镇市昌江区。委托代理人何文东、王昱松，江西景之元律师事务所律师。被告富阳市星都房地产有限公司景德镇市分公司，住所地：江西省景德镇市。负责人潘新星，该公司总经理。委托代理人曾祥云，江西驰骋律师事务所律师。委托代理人孙一虹，男，住浙江省富阳市，该公司经理。原告李一来诉被告富阳市星都房地产有限公司景德镇市分公司（以下简称星都公司景市分公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月7日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月30日公开开庭进行了审理。原告李一来委托代理人王昱松、被告星都公司景市分公司委托代理人孙一虹、曾祥云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李一来诉称，原告于2006年10月25日与被告签订了《商品房买卖合同》，被告作为出卖人将某某花苑某栋501、某栋24号的商品房出售给原告，房屋价格分别为186589元和20813元，约定的交房时间为2007年7月30日和2007年10月30日。后原告依照约定向被告支付了全部房款，但被告却未如期交付房屋，已经构成违约。依照双方买卖合同就逾期交房的约定，被告需每日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。为此，原告依照双方《商品房买卖合同》中的仲裁协议，向景德镇仲裁委员会提出仲裁，景德镇仲裁委员会于2013年12月19日做出相应裁决，但被告却向景德镇市中级人民法院提出申请，撤销了仲裁委的这一裁决。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令被告向原告支付逾期交房违约金144432.1元（计算至2015年1月1日，后续违约金另行计算）；本案诉讼费由被告承担。原告提供如下证据材料证明自己的主张：1、景德镇仲裁委员会景仲裁字集（2009）第59号仲裁裁决书、景德镇市中级人民法院（2014）景民一初字第69号民事裁定书各一份，证明：原告起诉到人民法院有法律依据；景德镇市华龙房地产开发有限公司不是合同的主体，原告只能起诉被告；2、《商品房买卖合同》二份、收款收据五份、借条一份，证明：原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的某某花苑房屋；原告已交付被告房款；双方约定具体交房时间，交房条件是房屋验收合格，且双方交房时应有签署交房单等交接程序；双方约定了未按期交房承担的违约责任；3、原告李一来身份证复印件一份，证明原告主体资格。被告星都公司景市分公司辩称，原、被告之间就房屋买卖合同已经签订仲裁条款，原、被告所发生的纠纷应由仲裁委员会受理，人民法院无权管辖。引发本案的是景德镇市华龙房地产开发有限公司，如人民法院继续审理本案，应将景德镇市华龙房地产开发有限公司列为被告。原告诉请中的违约金过高，其金额与房价相当接近，违约金的金额不应当超出主标的20-30%。原告的诉请有不实之处，原告在实际占有的过程中再来请求违约金与事实不符。景德镇市华龙房地产开发有限公司承诺，其自愿承担诉争房产所产生的损失，以及房屋无法验收是因司法机关查封，由此产生的所有争议、损失由查封单位承担。被告提供如下证据材料证明自己的主张：1、《合作开发协议》一份，证明诉争房产的实际开发人为景德镇市华龙房地产开发有限公司；2、景德镇市中级人民法院（2008）景民一初字第42号民事判决书复印件一份，证明景德镇市华龙房地产开发有限公司的债务是导致诉争房产被查封的原因；3、景德镇市中级人民法院文函及协助执行通知书复印件一份，证明诉争房产已经由景德镇市中级人民法院全部查封，导致了诉争房产无法在市场流通，被告也是受害方；由此产生的所有争议、损失由查封单位承担；4、景德镇市华龙房地产开发有限公司《承诺书》一份，证明因诉争房产所产生的损失，景德镇市华龙房地产开发有限公司自愿承担。经审理查明，2004年9月7日，被告星都公司景市分公司（甲方）与景德镇市华龙房地产开发有限公司（乙方）签订《合作开发协议》一份，约定：甲方就其位于景德镇市某某路某某号的某某花苑东区房地产开发用地与乙方进行合作开发；该地块以甲方的名义进行开发，以乙方投资建设；该项目销售合同以甲方名义签订，销售工作由乙方实施，相关手续由乙方办理，对客户的相关解释和承诺由乙方负责；双方每月对该项目上月的销售收入进行结算，按实际收入金额扣除营业税后甲方按34%分配，划入甲方账户，乙方按66%分配等。2007年6月8日，景德镇市华龙房地产开发有限公司向被告出具《承诺书》一份，承诺：在2007年5月份以后已售的由该公司和被告合作开发的某某花苑二期项目的房屋合同，如延期交房所产生的的一切后果由该公司承担。2006年10月25日，原告李一来与被告星都公司景市分公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告李一来向被告星都公司景市分公司购买位于景德镇市某某路某某号某某花苑第某#楼第某层501号房一套，建筑面积143.53平方米（其中套内建筑面积122.36平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.17平方米），单价1300元/平方米，购房款总金额人民币186589元；首付款共计75000元，2006年阴历年底再付65000元，余额46589元在2007年7月30日之前全部付清；交付期限为2007年7月30日前，交付条件为该商品房验收合格；被告逾期交房不超过30日，以及被告逾期交房超过30日后、原告要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；双方进行验收交接时，被告应当出示该商品房验收合格的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交景德镇市仲裁委员会仲裁等。2007年5月26日，原告李一来与被告星都公司景市分公司还签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告李一来向被告星都公司景市分公司购买位于景德镇市某某路某某号某某花苑第某#楼第某层5-24号房杂物间，建筑面积16.01平方米（其中套内建筑面积12.54平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.47平方米），单价1300元/平方米，购房款总金额人民币20813元；未约定付款方式和期限；交付期限为2007年10月30日前，交付条件为该商品房验收合格；被告逾期交房不超过30日，以及被告逾期交房超过30日后、原告要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；双方进行验收交接时，被告应当出示该商品房验收合格的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交景德镇市仲裁委员会仲裁等。原告李一来于2006年10月17日交给被告购房押金人民币10000元，于2006年10月25日交给被告某#501购房款人民币65000元，于2006年12月31日交给景德镇市华龙房地产开发有限公司某#501购房款人民币40000元，于2008年9月17日交给被告某号楼501室购房款人民币36000元；于2007年5月26日交给被告某#-24号房杂物间购房款人民币20813元；综上，原告李一来共计支付购房款人民币171813元。2009年6月27日，申请人李一来（即原告）因与第一被申请人星都公司景市分公司（即被告）买卖商品房逾期交房一事，依据双方合同中约定的仲裁条款，向景德镇仲裁委员会申请仲裁，提出仲裁请求：1、裁决第一被申请人为诉争房屋办理验收与合法交付手续，并承担逾期交付的违约责任；2、裁决第二被申请人浙江省富阳市星都房地产开发有限公司对第一被申请人的违约承担连带责任；3、裁决第一被申请人和第二被申请人在房屋交付后的一定期限内协助申请人办理房地产权属证书。2013年12月19日，景德镇仲裁委员会作出景仲裁字集（2009）第59号仲裁裁决：一、第一被申请人于裁决书送达之日起10日内向申请人支付因逾期交付产生的违约金54154元；二、第一被申请人在裁决书送达之日起60日内为申请人办理房屋验收合格手续；三、第一被申请人在办理商品房验收合格手续完毕后的90日内协助申请人办理房地产权属证书；四、本案仲裁费1000元由第一被申请人承担；五、第二被申请人对第一被申请人的违约责任承担连带责任。富阳市星都房地产开发有限公司不服该仲裁裁决，向景德镇市中级人民法院申请撤销该裁决。2014年11月10日，景德镇市中级人民法院作出（2014）景民一初字第69号民事裁定：撤销景德镇仲裁委员会景仲裁字集（2009）第59号仲裁裁决。还查明，2007年12月5日，景德镇市中级人民法院向星都公司景市分公司发出文函一份，写明：该院受理的景德镇市华龙房地产开发有限公司系列案，依法对某某花苑二期房产进行了查封。2009年10月23日，景德镇市中级人民法院对星都公司景市分公司与景德镇市华龙房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷一案，作出（2008）景民一初字第42号民事判决。2009年8月6日，景德镇市中级人民法院向景德镇市房地产交易管理处发出协助执行通知书一份，通知景德镇市房地产交易管理处对富阳公司名下的“某某花苑二期”工程业已查封的效力延续至该院受理执行的以景德镇市华龙房地产开发有限公司、邹国龙和周彦为被执行人的系列案件执行完毕止。又查明，本案诉争房屋未经验收合格。另原告李一来在庭审中陈述，诉争房屋于2014年入住。原告李一来在庭后陈述，因诉争房屋一直未交房，且诉争楼盘后来出问题被法院查封，故其只交纳了某#501室购房款151000元。因原、被告分歧意见较大，故本案调解无效。以上事实，有双方当事人的陈述以及以下证据予以证明：1、景德镇仲裁委员会景仲裁字集（2009）第59号仲裁裁决书、景德镇市中级人民法院（2014）景民一初字第69号民事裁定书各一份；2、《商品房买卖合同》二份、收款收据五份；3、原告李一来身份证复印件一份；4、《合作开发协议》一份；5、景德镇市中级人民法院（2008）景民一初字第42号民事判决书复印件一份；6、景德镇市中级人民法院文函及协助执行通知书复印件一份；7、景德镇市华龙房地产开发有限公司《承诺书》一份。以上证据经过质证，本庭审核予以确认。原告所举证的借条一份，因其未能证明该款项是被告收取的或者景德镇市华龙房地产开发有限公司代理被告收取的诉争房屋购房款，不具有相关性，故不予采信。本院认为，原告李一来与被告星都公司景市分公司之间签订的《商品房买卖合同》二份均为双方当事人的真实意思表示且无违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予以确认。合同签订后，双方当事人均应按合同的约定履行相应的义务。原告李一来至2008年9月17日止已交付给被告星都公司景市分公司和其销售代理商景德镇市华龙房地产开发有限公司4#501室购房款人民币151000元和杂物间购房款人民币20813元，但被告星都公司景市分公司却未能依合同约定的期限在2007年7月30日和2007年10月30日前将验收合格符合商品房交付条件的诉争房屋交付给原告，被告的行为已构成违约，依法应当承担违约民事责任。合同约定，被告逾期交房超过30日后、原告要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金，现原告要求被告支付逾期交房违约金144432.1元（计算至2015年1月1日，后续违约金另行计算），故按合同约定被告本来应支付给原告从2007年7月31日起至2015年1月1日止按4#501室已交付房款151000元万分之三计算的违约金计120951元，以及从2007年10月31日起至2015年1月1日止按杂物间已交付房款20813元万分之三计算的违约金计16109.26元，合计137060.26元，因考虑到该金额与原告已交付房款171813元金额接近，而原告已实际占有使用诉争房屋，根据民事活动应当遵循的公平原则，酌定被告按已交付房款171813元的30%计51543.9元支付逾期交房违约金给原告。故对原告的上述诉讼请求，本院予以部分支持。关于原告未付清诉争房屋购房款，因依据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；……”，而据原告陈述，因诉争房屋一直未交房，且诉争楼盘后来出问题被法院查封，故其只交纳了4#501室购房款151000元，即被告情形符合六十八条规定的“经营状况恶化”，故原告可履行不安抗辩权，其未付清余款不构成违约。被告辩称，原、被告之间就房屋买卖合同已经签订仲裁条款，原、被告所发生的纠纷应由仲裁委员会受理，人民法院无权管辖。本院认为，依据《中华人民共和国仲裁法》第九条第二款规定，“裁决被人民法院依法裁定撤销或者不予执行的，当事人就该纠纷可以根据双方重新达成的仲裁协议申请仲裁，也可以向人民法院起诉”，景德镇市中级人民法院已裁定撤销原告向景德镇仲裁委员会提起并经该委员会作出的仲裁裁决，之后原、被告未达成新的仲裁协议，故原告现向法院起诉，符合法律规定，对被告该辩论意见，不予采纳。被告另外辩称，引发本案的是景德镇市华龙房地产开发有限公司，如人民法院继续审理本案，应将景德镇市华龙房地产开发有限公司列为被告。因原告未将景德镇市华龙房地产开发有限公司作为被告进行起诉，且根据被告星都公司景市分公司与景德镇市华龙房地产开发有限公司所签订的《合作开发协议》约定，诉争房屋是以被告名义对外销售，景德镇市华龙房地产开发有限公司收取原告购房款是代理被告销售行为，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，被代理人对代理人的代理行为应承担民事责任，故景德镇市华龙房地产开发有限公司不是本案必要共同被告，对被告该辩论意见，本院亦不予采纳。被告又辩称，原告在实际占有的过程中再来请求违约金与事实不符。因依据合同约定，交付条件为商品房验收合格，即使原告已实际入住房屋，但因交付不符合双方合同约定及法律规定，原告可以据此主张逾期交房违约金，故对被告该辩论意见，不予采纳。被告还辩称，景德镇市华龙房地产开发有限公司承诺，诉争房产所产生的损失其自愿承担，以及房屋无法验收是因司法机关查封，由此产生的所有争议、损失由查封单位承担，因被告与景德镇市华龙房地产开发有限公司的约定不能对抗善意的原告，且房屋未能验收的原因与原告无关，至于被告提出的损失可依法另行主张权利，故对被告该辩论意见，本院不予采纳。被告又辩称，违约金计算基数应是被告收到的房款，原告向景德镇市华龙房地产开发有限公司交纳的部分房款不应计算违约金，因原、被告双方合同约定以“已交付房款”作为违约金计算基数，且根据被告与景德镇市华龙房地产开发有限公司所签订的《合作开发协议》约定，景德镇市华龙房地产开发有限公司是代理被告销售某某花苑商品房，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，被代理人对代理人的代理行为应承担民事责任，故应以原告向被告和景德镇市华龙房地产开发有限公司所交纳的总房款作为违约金计算基数，对被告该辩论意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《中华人民共和国仲裁法》第九条第二款的规定，判决如下：一、被告富阳市星都房地产有限公司景德镇市分公司于本判决生效后十日内支付给原告李一来逾期交房违约金人民币51543.9元。二、驳回原告李一来的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3189元、保全费1242元，由被告富阳市星都房地产有限公司景德镇市分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  龙 飞人民陪审员  付有松人民陪审员  程园发二〇一五年十二月二十三日书 记 员  杨 啸