云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）云高民一终字第390号上诉人（原审原告、反诉被告）昆明吉亨龙商贸有限公司。住所地：云南省昆明市西坝路中段西坝窗帘布艺市场一幢三楼301室。法定代表人李坤，该公司总经理。委托代理人尚渠，云南睿信律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人马骞，男，1968年8月4日生，回族，住云南省昆明市五华区。系该公司副总经理。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）云南江东房地产集团有限公司。住所地：云南省昆明市春城路西开发区C2-13地块。法定代表人赵明，该公司董事长。委托代理人金正中，云南震中律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人王建生，男，系该公司工作人员。代理权限：特别授权代理。上诉人昆明吉亨龙商贸有限公司（以下简称吉亨龙公司）因与被上诉人云南江东房地产集团有限公司（以下简称江东集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2014）昆民一初字第304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月17日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月29日公开开庭审理了本案。上诉人吉亨龙公司的委托代理人尚渠、马骞，被上诉人江东集团的委托代理人金正中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年10月9日，吉亨龙公司与江东集团签订了《房屋租赁合同》，该合同主要内容为：江东集团将其所拥有所有权的坐落于昆明市北京路延长线江东花园二期内的五层商业用房出租给吉亨龙公司，吉亨龙公司对该房屋现状已做充分了解并认同。租赁期限为十年，即自2008年11月9日至2018年11月8日止，吉亨龙公司向江东集团支付履约保证金人民币30万元；该房屋的租金在第一、二、三年按每年人民币230万元收取，从第四年起均在前一年的租金基础上递增5%，并约定了违约责任的承担等内容。其后，吉亨龙公司向江东集团支付了相应租金及30万元履约保证金，江东集团也将房屋交付给吉亨龙公司使用。合同履行过程中，因吉亨龙公司所租赁的房屋用于娱乐场所的经营，影响了周边住户休息，与周边小区住户发生矛盾，导致公安机关认定该场所违反了《娱乐场所管理条例》的相关规定，并于2010年11月9日向吉亨龙公司送达了处罚情况抄告书，同时公安机关向工商行政部门发出建议书，建议相关部门吊销该娱乐场所的经营许可证及营业执照。2010年11月12日，昆明市盘龙区文化体育旅游局向吉亨龙公司发出建议函，建议吉亨龙公司搬迁，另行选址经营，故吉亨龙公司未继续向江东集团交纳2010年11月9日后的租金。因吉亨龙公司已无法继续经营，遂于2010年12月10日以公证方式通过特快专递向江东集团邮寄了“解除《房屋租赁合同》的函”，该《解除函》于2010年12月11日送达江东集团。因双方未能进行协商解决，江东集团于2011年1月24日诉至昆明市盘龙区人民法院，请求：一、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；二、判令吉亨龙公司承担违约责任，向江东集团支付租金、房屋使用费、违约金共计323674.1元（该费用中已经扣除履约保证金300000元，其中租金按照6301.3元/天计算，支付至吉亨龙公司实际搬离之日）；三、本案诉讼费由吉亨龙公司承担。在该案的审理过程中，昆明市盘龙区人民法院依据江东集团的申请，于2011年2月18日对吉亨龙公司在娱乐经营场所内的32万元财产进行查封。此后，吉亨龙公司于2012年5月15日腾还涉案房屋。另，2008年11月8日，江东集团项目招商部在给昆明市盘龙区文化局的《报告》中载明，吉亨龙公司与江东集团合作，租用江东花园二期综合楼，开设一个集餐饮、娱乐、休闲、健身为一体的综合性商务会所。昆明市盘龙区金辰街道办事处也将该项目作为办事处的招商引资项目。《房屋租赁合同》签订后，吉亨龙公司向有关部门申报办理涉及相关工商、消防、环保等一切行政审批手续，并成立昆明木润嘉年娱乐有限公司负责经营，为此，江东集团出具了《证明》，该证明载明：兹有“云南龙泉房地产开发有限公司”于2004年4月到工商行政管理部门变更企业名称为“云南江东房地产集团有限公司”，现我公司与吉亨龙商贸有限公司签订房屋租赁合同，同意吉亨龙商贸有限公司在综合楼成立新公司“昆明木润嘉年娱乐有限公司”并经营管理，涉及相关工商、消防、环保等一切行政审批手续，由吉亨龙商贸有限公司自行申报办理。因解除合同产生的损失未能得到赔偿，吉亨龙公司向原审法院提起诉讼。请求：1、判令江东集团返还押金30万元，并赔偿因合同解除后产生的损失5235192.43元，合计5535192.43元；2、本案诉讼费、鉴定费由江东集团承担。因合同解除后，租赁房屋长期闲置造成损失，江东集团向原审法院提起反诉。请求：1、由吉亨龙公司向江东集团赔偿损失540万元；2、本案诉讼费由吉亨龙公司承担。关于吉亨龙公司的本诉请求应否得到支持，原审法院认为，根据生效的（2014）昆民再终字第28号民事判决书的认定，《房屋租赁合同》不能继续履行的原因是双方签订合同时均存在过错所致。因吉亨龙公司在合同履行过程中存在过错，且其主张相应损失所依据的司法鉴定报告书中已载明：“本报告所列之鉴定结果只在基准日后一年内有效，超过此时限鉴定结果即自动失效”，故吉亨龙公司主张的装修损失无充分事实及法律依据，原审法院不予支持。关于30万元押金应否退还，原审法院认为，双方一致认可该笔押金的合同依据为《房屋租赁合同》第一条第4项之约定，即：“乙方自双方签定本合同后的三个工作日内，须向甲方支付履约保证金人民币（大写）叁拾万元整。……乙方在租赁房屋使用期间无违反合同约定的情况下，合同期满后，由甲方不计利息的一次性返还乙方履约保证金人民币大写：叁拾万元整。”根据上述合同约定，退还保证金应满足合同期满且吉亨龙公司在履行房屋租赁合同期间无违约行为两个条件，由于双方在履行合同过程中均有过错，故吉亨龙公司未按约支付第二租赁年度的租金不属行使正当抗辩的行为，违反了合同中关于租金支付的约定，相应押金不应予以退还。关于江东集团的反诉请求应否得到支持的问题，原审法院认为，江东集团在前案一审中已经主张租金或房屋占有使用费至吉亨龙公司实际搬离之日止，故其反诉请求中的2011年2月18日（法院查封次日）至2012年5月15日（吉亨龙公司实际腾还租赁物之日）的租金属重复起诉，且根据生效判决，该部分租金因被查封后，吉亨龙公司无法正常经营而不予支付，故原审法院对该部分反诉请求依法不予支持。至于江东集团反诉请求中的空置损失、拆除吉亨龙公司原装修所产生费用以及给予新承租人的与惯例不符的免租期所产生的租金损失，因与吉亨龙公司无关，故原审法院亦不予支持。关于吉亨龙公司的起诉是否超过诉讼时效的问题，原审法院认为：因前案吉亨龙公司的撤诉时间为2012年12月10日，诉讼时效期间重新起算。而本案中，原审法院受理吉亨龙公司起诉的时间为2014年12月5日，立案时间为2014年12月10日，故吉亨龙公司的起诉并未超过诉讼时效。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、驳回原告（反诉被告）昆明吉亨龙商贸有限公司的全部本诉请求；二、驳回被告（反诉原告）云南江东房地产集团有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费50546.35元，由原告（反诉被告）昆明吉亨龙商贸有限公司承担。反诉案件受理费49600元，由被告（反诉原告）云南江东房地产集团有限公司承担。”一审判决宣判后，吉亨龙公司不服，向本院提起上诉。请求：1.撤销原判第一项，改判支持吉亨龙公司原审的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由江东集团承担。事实和理由为：原审对于解除合同的过错及责任认定错误，吉亨龙公司的诉讼请求有相应的事实和法律依据。被上诉人江东集团答辩认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，本案应当驳回上诉，维持原判。二审中，经征询双方当事人对原审认定事实的意见，上诉人吉亨龙公司提出两项异议：第一，吉亨龙公司经营过程中被公安机关处罚的原因是涉案房屋不能用于娱乐场所经营，而非影响周边住户休息，与周边住户发生矛盾。第二，昆明市盘龙区法院在审理过程中，对娱乐场所内的财产进行查封，财产价值32万是查封后才确定的。被上诉人江东集团对原审认定事实无异议。本院认为，对于上诉人吉亨龙公司提出的第一项异议，因原审认定该部分事实与生效的（2014）昆民再终字第28号民事判决一致，故该项异议不成立。对于上诉人吉亨龙公司提出的第二项异议，被上诉人江东集团也认可被查封的财产价值是在查封后才确定的，故该项异议成立。对于各方当事人均无异议的原审认定其他事实，本院予以确认。二审中各方均无新证据提交。综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是：吉亨龙公司要求江东集团返还押金、并赔偿因解除合同造成的损失有无事实和法律依据？关于吉亨龙公司要求江东集团返还押金有无事实和法律依据的问题，本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》第一条第4项约定：“……乙方（吉亨龙公司）在使用租赁房屋期间无违反合同约定的情况下，合同期满后，由甲方（江东集团）不计利息一次性返还乙方（吉亨龙公司）履约保证金人民币大写：叁拾万元整（￥300000.00元）。”生效的（2014）昆民再终字第28号民事判决认定：“由于本案双方当事人在订立合同时，忽视了涉案房屋不能设立娱乐场所的行政法规规定，导致合同履行过程中周边居民投诉反映，相关部门对昆明吉亨龙商贸有限公司进行了处罚，在此情况下，合同不能继续履行，合同目的不能实现，昆明吉亨龙商贸有限公司即通知云南江东房地产集团有限公司终止合同的履行，拒交租金的行为不构成违约。”据此，吉亨龙公司拒交租金的行为不构成违约，在《房屋租赁合同》已经解除的情况下，吉亨龙公司要求江东集团返还押金30万元的请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于吉亨龙公司要求江东集团赔偿因解除合同造成的损失是否有事实和法律依据的问题，本院认为，生效的（2014）昆民再终字第28号民事判决认定：“《房屋租赁合同》不能继续履行的原因是双方签订合同时均存在过错所致。”该过错具体而言是经营选址问题，而非双方履行合同过程中存在过错。吉亨龙公司在本案中主张的因解除合同造成的损失指的是租赁物装修损失，在双方履行合同过程中均无过错而合同解除的情形下，对于该损失应按照公平原则处理。双方签订的《房屋租赁合同》第四条第3项约定：“乙方（吉亨龙公司）在租赁期满后，本着'来装去留'原则其附着在房屋上的装修部分归甲方（江东集团）所有”；第九条第1项约定：“租赁期满或合同解除，乙方（吉亨龙公司）必须按时将固定附着于租赁房屋内的设施、设备完整交给甲方（江东集团）。”故对于附着于租赁房屋的装修，应在合同解除后移交给江东集团。而对于租赁房屋内可移动的设施、设备，双方在庭审中均认可已由吉亨龙公司全部搬走。并且，租赁房屋腾还给江东集团之后，江东集团并未继续利用该装修，而是将该房屋作为其他用途另行出租。综上，吉亨龙公司要求江东集团赔偿因解除合同造成的损失无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人吉亨龙公司的上诉主张部分成立，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市中级人民法院（2014）昆民一初字第304号民事判决第二项，即“二、驳回被告（反诉原告）云南江东房地产集团有限公司的全部反诉请求”；二、撤销云南省昆明市中级人民法院（2014）昆民一初字第304号民事判决第一项，即“一、驳回原告（反诉被告）昆明吉亨龙商贸有限公司的全部本诉请求”；三、由云南江东房地产集团有限公司于本判决生效后十日内返还昆明吉亨龙商贸有限公司押金30万元；四、驳回昆明吉亨龙商贸有限公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费50546.35元，由昆明吉亨龙商贸有限公司承担47806.35元，由云南江东房地产集团有限公司承担2740元。一审反诉案件受理费49600元，由云南江东房地产集团有限公司承担。二审案件受理费50546.35元，由昆明吉亨龙商贸有限公司承担47806.35元，由云南江东房地产集团有限公司承担2740元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若云南江东房地产集团有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如云南江东房地产集团有限公司不自动履行本判决，昆明吉亨龙商贸有限公司可在本判决规定的履行期限届满后两年内向云南省昆明市中级人民法院申请执行。审 判 长  王 颖审 判 员  李 航代理审判员  张永生二〇一五年十二月十五日书 记 员  赵思远