江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏09民终3180号上诉人（原审被告、反诉原告）：田明奇，女，1959年1月23日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：陈爱国，盐城市畜禽专业合作社联合会法律援助中心法务部部长兼常务主任。被上诉人（原审原告、反诉被告）：盐城市悦融商业管理有限公司，住所地在盐城市城南新区新都街道依云小镇2号楼201、202、203、204、205、209室。法定代表人：张铁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴建宇，江苏瑞信律师事务所律师。上诉人田明奇因与被上诉人盐城市悦融商业管理有限公司（以下简称悦融公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2016）苏0903民初6730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。田明奇上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持田明奇的一审反诉请求。事实和理由：1、2016年春节前悦融公司在案涉房屋的大门上另加一把锁，已经实际控制了案涉房屋，田明奇不应承担之后的房屋租赁费用，也无法腾空房屋。2、2016年8月26日在新都派出所达成的两个调解方案，悦融公司以拆除空调的方式选择了第一个方案，双方已经对租赁合同的解除达成了一致的意见。田明奇一审反诉并未主张租赁合同于2015年4月解除。3、一审法院仅判决悦融公司返还三台空调，悦融公司拆除拖走的净水设备、收银电脑系统、冷饮机、7D眼镜、7D枪、吸尘器、放映设备、地毯、软包也应当同时返还。4、一审对诉讼费分担错误。5、案涉房屋并没有取得竣工验收许可证，悦融公司的出租行为违反国家强制性法律规定，应认定租赁合同为无效合同。悦融公司答辩称，1、悦融公司在一审庭审中已经详细解释加锁是为了保护田明奇的财产安全。2、2016年3月8日发函是明确表明要求田明奇履行义务，并非田明奇曲解的所谓实际控制房屋。3、双方从未达成过任何调解协议，不存在田明奇单方想象以行为来履行调解协议。4、案涉租赁合同于2015年4月解除是田明奇一审庭审中明确提出的观点。5、案涉租赁房屋已经取得相关合法证书，租赁合同合法有效。田明奇的上诉理由均不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。悦融公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认悦融公司与田明奇签订的房屋租赁合同于2016年8月28日解除；2、判令田明奇立即向悦融公司交还房屋；3、判令田明奇向悦融公司支付拖欠算至2016年8月15日止房租132586元（2015年7月19日—2016年7月18日租金为122827元，2016年7月19日—2016年8月15日按年租金122827元计算）；4、判令田明奇向悦融公司支付自合同解除之日起至2016年11月20日止的房屋占用费30307元（以年租金122827元为标准计算）；5、判令田明奇向悦融公司支付拖欠的物业费6811元（2015年7月19日—2016年7月18日合同约定的物业费6310元/年，2016年7月19日—2016年8月15日按6310元/年标准计算），算至2016年8月15日止共摊水费281元；6、本案诉讼费用由田明奇负担。田明奇向一审法院提出反诉请求：判令悦融公司退还田明奇271580元的财产或者赔偿同等数额的金钱；反诉费用由悦融公司承担。一审法院经审理查明的事实：2014年5月22日，天和公司作为出租人与承租人田明奇签订一份商业用房租赁合同，约定：出租人将坐落于盐城市解放南路与南纬路交汇处西侧的依云小镇5栋101号商铺租赁给承租人，房屋建筑面积210.32平方米；租期为5年，自2014年5月22日起至2019年7月18日止；租期内租金合计368481元，其中2014年5月22日至2014年7月18日为装修期，2014年7月19日至2015年7月18日、2015年7月19日至2016年7月18日、2017年7月19日至2018年7月18日租金均为122827元，2016年7月19日至2017年7月18日、2018年7月19日至2019年7月18日均为免租期，承租人应于租金到期前三个月缴纳下一年度租金；出租人对依云小镇实行统一物业管理，物管费每月每平方米2.5元。在违约责任条款中约定，如发生下列情形之一，出租人有权解除合同：1、在合同有效期内，承租人随意撤离该房屋，造成事实上连续停止营业超过三天的，……5、承租人未按合同约定如期足额支付租金、物管费、水、电、气等任意费用，逾期超过十五天的，6、其他严重违反合同或者违反合同经催告拒不整改的行为。承租人发生上述情况之一者，出租人有权解除合同、收回房屋、没收保证金，并要求承租人支付相当于三个月租金的赔偿金等。合同签订后，天和公司按约交付房屋，田明奇亦按约定交纳第一年（截止2015年7月18日）租金、物业费，并于2014年5月22日交纳合同保证金4207元、装修保证金2000元、装修物业服务费1052元。田明奇在承租房屋内经营有关影视方面的项目，并购置相关设备，室内安装空调等。此后，由于经营状况不好，田明奇自2015年6月前后即不正常经营，亦未交纳下一年的租金及物业费。2015年12月，天和公司向田明奇发出催交租金函。2016年春节前，天和公司因田明奇不正常经营商铺，曾在大门上另加一把锁。2016年3月8日，天和公司又出具一份函件给田明奇，主要内容为：恳请在接到本通知后十日内立即进场恢复经营。此后，双方为租金、物业费等事项进行过多次协调，均未果。期间，田明奇亦没有继续经营商铺。2016年8月16日，天和公司再次致函田明奇，主要内容为：经查发现你承租的商铺在此期间持续关门停业，从业人员已经撤场，并自2015年4月19日起拖欠租金、物管费等合计129418元。上述行为违反双方租赁合同的约定，对财富港商业街的运营造成严重不良影响。根据约定，我公司有权解除合同、收回房屋、没收保证金，有权收回承租的商铺。请你在收到本通知后3天内恢复营业，并主动至公司协商上述事宜，逾期或拒绝来我公司协商处理的，本司将严格依照合同约定行使权力，采取相应的强制措施收回房屋，并保留追索权。田明奇接函后到天和公司协商，但仍未达成一致意见。同年8月20日，天和公司发出解除合同通知书，要求田明奇在8月28日前结算租金等129418元、支付违约金及赔偿金219010元、交付租赁房屋，并将相关物品全部撤离出租场地。逾期将自行收回房屋，自行承担一切损失。2016年8月26日，双方再次发生纠纷，并经新都派出所调解处理，各方陈述中记载：出租人封门认可，停电停水不清楚。调处方案一、双方终止租赁合同，承租人投入的设备设施及物品全部交给出租人，出租人免去承租人所欠租金及所涉及的一切费用；方案二、双方终止租赁合同，承租人向出租人再支付31000元一次性处理，承租人自行处理投入的设备实施。上述两个方案在2016年8月30日前答复。此后，双方未达成一致意见。2016年9月21日，天和公司安排人到田明奇租赁房屋内拆除空调等。田明奇得知后，遂赶到现场，便报警。民警到现场后，双方表示自行协商。此后，双方一直没有协商解决。天和公司起诉前，亦通过一审法院诉前调解中心协调，双方也没有达成一致意见。此后，原告即诉至一审法院。一审庭审中，田明奇陈述在2015年4月曾提出解除合同，以及天和公司停水停电、消防试水致其财产造成损失，仅提供相关设备购买时的票据，没有提供证明上述财产已损坏以及是天和公司进行消防试水所致的相关证据予以证明。天和公司主张的公摊水费也没有提交证据。一审另查明，天和公司于2016年10月9日进行了工商变更登记，企业名称变更为悦融公司，法定代表人亦变更为张铁军。一审法院认为，本案悦融公司与田明奇签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。一、关于本案租赁合同的解除时间及各自责任问题。田明奇自2015年6月前后即不正常经营后停业，亦未按约定交纳下一年度租金和物业管理费。而在天和公司三次书面通知田明奇履行交纳租金等相关义务后，双方虽曾多次协商解除合同、支付租金等问题，但最终未达成一致意见。田明奇的行为违反合同约定，已构成根本违约。天和公司依据租赁合同约定行使解除权，符合法律规定。故天和公司要求确认双方的租赁合同于2016年8月28日解除，一审法院予以支持。田明奇反诉称：其已在2015年4月即提出解除合同，天和公司也予以认可，且同意不支付租金，只是未约定腾空房屋的时间。对此事实，天和公司不予认可。田明奇没有提供证据证明，且其所述不符合客观事实和法律规定，因为当事人单方行使解除合同权，应当以书面形式通知对方，且对解除合同后的相关问题亦应当有明确约定，比如何时腾空房屋、尚欠费用的支付等，如果当时天和公司承认田明奇单方解除合同，不支付租金，双方应当形成书面意见，不会出现田明奇所诉天和公司一会认为未交租金，一会又是物业费未交等，天和公司也不可能再于在2015年12月、2016年3月书面通知其继续经营并交纳租金。故田明奇反诉主张合同于2015年4月解除，没有任何依据，一审法院不予支持。现双方在履行合同过程中发生争议，致合同不能继续履行，双方均有责任。一方面田明奇在合同未解除的情况下未支付2015年7月19日后的租金、物业费，经催告后仍未交纳，已构成违约，且在双方发生争议后，未主动与天和公司协商处理，故应负主要责任。同时，天和公司在此期间也没有积极处理问题，且在多次协商未果后，没有及时行使权利，致损失扩大，亦负有一定的责任。二、关于悦融公司主张的2015年7月至2016年8月15日止的租金及物业费以及解除合同后的房屋使用费问题。田明奇应按约支付2015年7月19日至2016年7月18日的租金，而2016年7月19日至2017年7月18日是免租期，不应支付相关费用。一审法院综合考虑田明奇实际租赁使用时间、实际投入、经营状况以及双方对合同不能继续履行的责任多方面因素，酌定田明奇支付上述期限年租金122827元、年物业管理费6310元，合计129137元的55%，即71025元。其他期限的费用不予支持。三、田明奇反诉请求是否应予支持。田明奇反诉称，因天和公司消防试水致其财产受到损失。庭审中，没有提供任何证据予以证明，如具体被损坏的财产、是天和公司原因所致以及损坏结果与天和公司的过错之间存在因果关系等。故田明奇反诉请求，证据不足，一审法院不予支持。但对其主张的装修保证金2000元及装修物业服务费1052元，应予返还。四、案涉其他问题。对田明奇主张天和公司封门问题。天和公司已给予合理解释，确实系田明奇较长时间停业，门锁损坏，多次通知不更换，所以加锁。一审法院认为该加锁行为并不是田明奇经营期间，而是在田明奇停业后，并非因为天和公司加锁导致其无法经营。同时田明奇主张天和公司停电停水问题，虽天和公司不认可该事实，但即使存在该行为，在不影响承租人行使经营权的情况下，采取的必要管理行为，且也是在承租人停业后，同样也没有限制承租人经营。关于天和公司擅自拆走空调问题。在天和公司已作出解除合同通知后，田明奇虽没有按通知要求履行相关义务，但也未委托天和公司予以处理承租房屋内的财产，天和公司强行拆除的做法不妥。田明奇在承租房屋内的财产应由其自行处理，故天和公司应当返还上述财产。综上，因田明奇不履行交纳房租的主要义务，致天和公司单方合同解除，双方的合同已予以解除。田明奇应当及时将房屋腾空并交还悦融公司，自行处理承租房屋内的财产。逾期应承担至实际腾空房屋之日的房屋使用费。悦融公司主张的租金、物管费部分予以支持；对其主张的公摊水费未提供证据，不予支持。对田明奇的反诉请求，因没有提供相关证据，一审法院均不予支持。对双方的其他诉辩称，一审法院均不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及相关民事法律政策之规定，一审法院判决：一、悦融公司与田明奇签订的房屋租赁合同于2016年8月28日解除。二、田明奇腾空让出盐城市解放南路与南纬路交汇处西侧的依云小镇5栋101号商铺。逾期承担按年租金122827元、年物业管理费6310元计算至实际腾空房屋之日止的房屋使用费和物业管理费。三、田明奇支付悦融公司租金及房屋使用费、物业费合计71025元。四、悦融公司返还田明奇装修保证金和装修物业服务费合计3052元，并返还拆走的三台空调。以上第二、三、四项，均于判决生效后十日内履行完毕。四、驳回悦融公司其他诉讼请求。五、驳回田明奇的其他反诉请求。本诉案件受理费3782元，反诉费2687元，合计6469元，由悦融公司负担2600元，田明奇负担3869元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求进行了举证。悦融公司提交了：盐城天和置业有限公司盖章确认的商品房初始登记证明、竣工验收备案证明、预售许可证。证明案涉房屋已经取得合法的证书，双方的租赁合同合法有效。本院组织双方当事人进行了质证。田明奇对悦融公司提交证据的质证意见为：由法院依法审查。本院经审核认为，悦融公司提交的证据可以证明依云小镇1-9#商业楼已经通过竣工验收，本案悦融公司与田明奇签订的租赁合同并不违反法律法规的强制性规定。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，2014年5月22日，悦融公司与田明奇签订租赁合同，将案涉房屋出租给田明奇使用，该合同为双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。案涉房屋已经取得竣工验收手续，田明奇上诉认为租赁合同无效的理由不能成立。合同签订后，双方均应按约行使权利、履行义务。因田明奇未能按照合同约定的时间交付2015年7月19日至2016年7月18日期间的房屋租金及物业费，在未与悦融公司协商一致解除合同的情况下，经悦融公司多次催告后仍不履行义务，悦融公司于2016年8月20日单方要求解除合同，该解除行为符合法律规定。田明奇在合同解除后应及时将案涉房屋腾空，并交还给悦融公司。田明奇上诉认为2016年春节前案涉房屋已经被悦融公司实际控制，经一、二审审查，悦融公司对在案涉房屋大门上另加一把锁的原因进行了合理的解释，且田明奇二审中也认可之后进入案涉房屋，悦融公司的工作人员予以配合，故对于2016年7月18日前的租金、物业费，田明奇应承担相应的支付责任，田明奇认为其无法腾空房屋的理由亦不能成立。田明奇上诉提出除了三台空调的其他物品也应返还，因其未能提交证据证实案涉房屋内确实存在上述物品，且因悦融公司的原因造成物品毁损或灭失，故一审法院对于田明奇的反诉请求不予支持并无不当。综上，田明奇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6469元，由上诉人田明奇负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 曹 荣二〇一七年十二月三日书记员 张 育