江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终3978号上诉人（原审原告）:张明聪,男,1981年11月11日生,汉族，居民，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：张继标，男，1957年8月10日生，汉族，居民，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：魏威，江苏时务律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙统贺,男,1978年4月20日生，汉族,居民，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：张卫平，沛县正大法律服务所法律工作者。上诉人张明聪因与被上诉人孙统贺租赁合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2016）苏0322民初5799号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张明聪的委托诉讼代理人张继标、魏威，被上诉人孙统贺及其委托诉讼代理人张卫平到庭接受询问。本案现已审理终结。张明聪上诉请求：1、请求依法改判，支持张明聪要求孙统贺支付房屋租金1万元、赔偿租赁物限制期间的租金损失6.5万元的诉请。2、一、二审诉讼费用由孙统贺承担。事实与理由:一、一审认定张明聪与孙统贺之间签订的房屋租赁合同无效错误。首先，张明聪出租的房屋有规划许可证、土地转让合同、土地转让协议、村镇规划选址意见书等相关手续的复印件。由于证据原件在开发商、相关部门处存放，未能提交一审法院。一审法院在未核实的情况下，认定房屋没有规划许可证错误。其次，张明聪只是该小区部分房屋的所有权人，无法提供整个小区的规划证等由开发商及相关机关保存的土地手续。再次，张明聪与孙统贺的租赁合同合法有效。签订房屋租赁合同是双方之间的真实意思表示，不存在隐瞒事实的情况，也不存在强迫等违法情形。二、一审判决孙统贺支付张明聪房屋占有使用费8465.75元错误。张明聪请求孙统贺给付拖欠的租金1万元，赔偿房屋闲置期间的损失6.5万元，法院应予支持。首先，孙统贺一审中自认其自行搬离涉案房屋时拖欠张明聪一个月租金共计1万元，而一审仅判决给付使用费八千余元。其次，在双方合同有效的情况下，合同约定租赁期限至2019年9月1日到期，孙统贺未征得张明聪同意单方解除合同，且没有拆除门头、广告，没有将损毁的门窗、天花板修复。张明聪有权要求孙统贺继续履行合同，有权要求孙统贺对损毁的房屋进行修复再行使解除合同的权利，有权向孙统贺索要拖欠的租金及闲置期间的租金损失。再次，由于上述原因，张明聪无法将房屋再转租给他人，张明聪如擅自处置孙统贺家具店门头，可能引起其索赔。如果张明聪对损毁的天花板、门窗玻璃修复，将会造成证据的灭失。综上，请求法院依法支持张明聪的诉讼请求。孙统贺二审答辩称：一审查明事实清楚，闲置期间的损失由张明聪自行造成，与孙统贺无关。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。张明聪一审诉称：2013年8月22日，张明聪将位于沛县五段怡嘉园小区楼下门面房租给孙统贺经营家具生意，双方签订了租赁合同，约定租期六年，自2013年9月1日至2019年9月1日止，租金一年一付，并对租期内设施保护、修理及损害赔偿进行了约定。合同签订后，张明聪将房屋交付给孙统贺，孙统贺已租赁经营三年。2016年8月24日，孙统贺无故单方面解除合同，把房内物品搬空后，到张明聪家把门钥匙交给了他人。后张明聪发现租赁房屋落地门窗九块玻璃及入门玻璃损坏、天花板损坏，并且孙统贺拖欠房屋租金1万元。诉讼请求：1、判决孙统贺更换其损坏的九块玻璃；2、判决孙统贺给付2016年拖欠的租金1万元；3、判决孙统贺赔偿租赁物闲置期间的租金损失6.5万元；4、诉讼费由孙统贺承担。孙统贺一审辩称：因涉案租赁房屋未取得建设工程许可证，张明聪、孙统贺之间的租赁合同无效。张明聪的玻璃破损是由于租赁房屋地基下沉造成，不是孙统贺故意损毁或管理不善造成。孙统贺解除租赁合同是因为房屋严重漏雨，影响孙统贺正常经营及人身安全，孙统贺不能实现订立租赁合同的目的。合同解除前两个月，孙统贺通过中间人孙尊学告诉张明聪，又于2016年8月8日通过快递书面通知了张明聪，张明聪拒绝到场办理房屋交接，故孙统贺解除合同无过错。张明聪主张的租金损失没有事实和法律依据，租赁房屋的门头张明聪可以自行拆除，不会影响对外租赁。按照合同约定，第4年的房租应为9万元，并非13万元。房屋漏雨造成天花板掉落，浸泡了孙统贺销售的家具，对孙统贺亦造成了损失。一审法院认定事实：2013年8月22日，张明聪、孙统贺签订《房屋租赁合同》一份，约定张明聪将位于沛县五段镇怡嘉园小区楼下门面房租赁给孙统贺，该房屋经营面积2100平方米，租期6年，自2013年9月1日起至2019年9月1日止。第一年和第二年，每年租金5万元，第三年为7万元，第四年为9万元，第六年13万元。自签订该协议时一次性付清一年租金，一年到期后付第二年租金，以此类推，如提前退租，房租不退。房租到期后，如果不再租赁，提前一个月告知张明聪。租赁期内门窗玻璃天棚及附属设施等人为损坏，由孙统贺负责修理或赔偿等。签订该协议后，孙统贺租赁案涉房屋至2016年8月。2015年9月之前的租金孙统贺均按约支付，2015年9月后的租金支付了6万元。2016年8月份，孙统贺向张明聪邮寄了解除合同通知书，并将房屋钥匙交给张明聪亲属。孙统贺结束租赁时，租赁房屋有九块玻璃损坏。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。张明聪提供了土地转让合同、土地转让协议、村镇规划选址意见书、村镇规划建设许可证，以证明租赁房屋取得了相应建设审批手续，但上述证据均为复印件，孙统贺对上述证据的真实性有异议，张明聪未提供原件核对，上述证据的真实性不予确认，上述证据不能作为认定案件事实的依据。因张明聪未提供证据证明租赁房屋取得了建设工程规划手续，张明聪、孙统贺双方签订的房屋租赁合同系无效合同。虽然房屋租赁合同无效，但孙统贺已经使用了房屋，张明聪有权参照合同约定，要求孙统贺支付房屋占有使用费。根据张明聪提供的询问笔录，张明聪于2016年8月24日接收了租赁房屋，故孙统贺应支付2015年9月1日至2016年8月24日期间的房屋占有使用费6.846575万元（7万元÷365天×357天）。孙统贺已经支付张明聪该期间的租金6万元，孙统贺还应再支付张明聪8465.75元。张明聪主张租赁房屋有九块玻璃损坏，有张明聪提供的照片及一审法院调查时拍摄的照片予以证明。关于玻璃损坏的时间，张明聪于2016年8月24日即通过沛县公安局五段派出所现场确定玻璃损坏九块，孙统贺申请出庭的证人纪某陈述，2014年10月至2016年春节期间，共有三、四块玻璃损坏，且孙统贺搬离租赁房屋时，并未与张明聪办理交接，亦未提供上述玻璃系孙统贺搬离后损坏的证据，故确认上述玻璃系在孙统贺租赁期间损坏。孙统贺抗辩玻璃系因房屋地基下沉损坏，但未提供证据证明，不予确认。故对张明聪要求孙统贺更换上述损坏的九块玻璃的诉讼请求，予以确认。因张明聪、孙统贺之间的租赁合同无效，故对张明聪要求孙统贺支付租赁房屋闲置期间的租金损失65000元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定,一审法院判决：一、孙统贺于判决生效后十日内支付张明聪房屋占有使用费8465.75元、更换沛县五段镇怡嘉园小区一楼门面房损坏的九块玻璃；二、驳回张明聪其余诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由张明聪负担1481元，孙统贺负担569元。二审中，上诉人张明聪提供如下证据：1、江苏省村镇工程建设许可证存根一份。该许可证注明的建设单位为张继标（江苏五星建设集团有限公司）；建设位置为肖王路北侧中学对过；建筑面积5326平方米；建筑项目性质为商住楼；沛县五段镇管理服务所在该工程建设许可证上签章。证明涉案房屋经过了工程建设规划许可。2、集体土地使用证一份。证书注明涉案土地所有权人及使用权人为张继标；土地使用面积5753.7平方米。证据来源于沛县五段镇人民政府，证明涉案房屋办理了土地使用证。3、涉案房屋村镇房屋所有权证书。证书注明房屋座落于怡嘉园小区1号楼；建筑面积2198平方米。房屋所有权人为张明聪，该村镇房屋所有权镇书上有沛县五段镇建设管理服务所盖章。证明涉案房屋所有权人及使用权人为张明聪，所有权性质为私有。被上诉人孙统贺质证意见：证据1真实性有异议。该份存根显示的建设单位是张继标。即使该许可证真实，也是由单位留存，与张明聪无关；证据2真实性无异议，证明对象有异议。该份证据的土地使用权人是张继标，且使用权面积是5753.7平方米；证据3真实性无异议，该证据不能作为新证据使用。二审中，被上诉人孙统贺未提交新证据。本院对张明聪二审提交证据认证意见：证据1-3真实性予以认定。对其与本案关联性，在裁判理由部分综合阐述。一审法院查明的事实，本院予以确认。二审中，张明聪对其诉请租金1万元及闲置损失6.5万元计算方式说明如下：双方签订的租赁合同租期为2013年9月1日至2019年9月1日止共六年，第一年和第二年租金每年5万元，孙统贺已支付完毕。第三年租金为7万元，孙统贺仅支付第三年租金6万元，尚欠第三年租金1万元。2017年9月1日起按照每年13万元租金损失计算，张明聪主张半年的损失6.5万元。张明聪二审陈述：涉案租赁房屋是张明聪父亲张继标建设的怡嘉园小区部分房屋；土地性质是集体住房用地，不是宅基地。政府支持搞新农村建设。土地使用权是张继标从村民处买来的。在土地转让协议中，转让人和受让人处有多人签字，集中签订了土地转让合同，转让土地面积1472.5平方米，转让价格4.56万元。五段村委会在该土地转让协议上盖了章。张继标将土地转让费交给了王吉祥、彭卫东等人。张继标办理了整个小区总土地使用证。本院认为：一、关于房屋占有使用费的数额根据张明聪提供的其向公安机关报案记录，张明聪于2016年8月24日接收了租赁房屋的钥匙，而孙统贺已经按约支付2015年9月之前的租金（房屋占有使用费）。2015年9月后的租金（房屋占有使用费），孙统贺支付了6万元。故本案孙统贺应支付2015年9月1日至2016年8月24日（交付钥匙时间）期间的房屋占有使用费6.846575万元（7万元÷365天×357天）。孙统贺已经支付张明聪该期间的房屋占有使用费6万元，孙统贺还应再支付张明聪8465.75元。故一审判决确定的房屋占有使用费数额并无不当。二、关于是否存在闲置损失的问题本案中，张明聪2016年8月24日已经接受涉案房屋钥匙。在孙统贺已经通过书面方式告知张明聪不再租赁，要求交还房屋的情况下，即使孙统贺存在未移走房屋门头等情形，也不影响张明聪另行出租其已占有的涉案房屋。张明聪作为接受房屋的占有人，应该以善良管理人的注意义务管理使用该房屋，如果其怠于行使其正常管理义务，导致的扩大损失应自行承担。因此，张明聪关于租赁房屋闲置损失6.5万元的请求没有法律依据。综上，不管涉案租赁合同被认定为有效还是无效，一审法院已经参照双方租赁合同约定的租金标准，判决孙统贺支付了其占有期间的使用费。租赁合同认定为有效与否，对张明聪相关应获得的房屋占有使用费的数额并无实质性影响。综上所述，上诉人张明聪的上诉主张不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1463元，由上诉人张明聪负担。本判决为终审判决。审判长  魏志名审判员  苏 团审判员  单德水二〇一七年十二月五日书记员  张 扬