湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘07民再48号再审申请人〔一审原告（反诉被告）、二审被上诉人)〕：肖英，女，1971年1月3日出生，汉族，经商，住湖南省澧县。被申请人〔一审被告（反诉原告）、二审上诉人)〕：湖南辉鑫房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山南路259号香颂国际商厦南栋11029房。破产管理人：常德市公正清算有限公司，住所地湖南省临澧县经济开发区湘福大道1号。法定代表人：杨业福，该公司董事长、总经理。委托诉讼代理人：姜守松，湖南鼎鸣律师事务所执业律师。再审申请人肖英因与被申请人湖南辉鑫房地产开发有限公司（以下简称辉鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院(2016)湘07民终359号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。该院于2017年10月17日作出（2017）湘民申568号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人肖英及被申请人辉鑫公司的破产管理人的委托诉讼代理人姜守松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖英申请再审请求：1、撤销常德市中级人民法院(2016)湘07民终359号民事判决；2、改判支持肖英的诉讼请求；3、诉讼费用由辉鑫公司负担。事实与理由：1、肖英在一二审期间提出了测量门面面积的申请，但未获准许，而辉鑫公司用以证明出租门面面积的证据虚假。肖英与辉鑫公司所签合同约定门面使用面积为26.98㎡，而辉鑫公司实际交付门面使用面积不足20㎡。辉鑫公司已经违约。考虑到实际交付门面使用面积与约定面积74%的差异，肖英只应该交纳房租21010元。肖英已经交纳了相应租金，没有违约，辉鑫公司无权解除合同，且辉鑫公司未履行解除合同的通知义务，故合同未解除；2、辉鑫公司在肖英正常营业期间，于2014年4月强行关闭肖英承租的门面，且肖英因为辉鑫公司在租赁门面周围的装修行为致使肖英2014年6-9月无法正常营业。辉鑫公司自2014年10月起，要求统一收银，造成肖英暂时关门。从2014年10月起至2014年12月14日止，辉鑫公司强行收回租赁门面，肖英无交纳该期间房租的义务。以上均系辉鑫公司违约，辉鑫公司应自行承担该期间的违约责任。且肖英离开租赁门面是辉鑫公司驱赶的后果，并不是肖英自行在经营门面甩货后关门离开停止经营。故肖英的财产损失是辉鑫公司造成的。辉鑫公司辩称：1、门面面积是房管部门测量的，不存在伪造；2、租赁合同有关于交纳房租时间的约定，肖英没有按期交纳房租；3、辉鑫公司有证据证明其已经通知肖英解除合同。故请求维持二审判决。肖英向一审法院起诉请求：1、判令解除肖英于2013年5月30日与辉鑫公司签订的房屋租赁合同；2、判令辉鑫公司向肖英偿付门面装修费、停业损失等共计197000元；3、判令辉鑫公司向肖英赔偿合同履行期内（2014年10月-2015年10月）的可得利益120000元。辉鑫公司向一审法院反诉请求：1、判令确认双方的租赁合同已合法解除；2、判令肖英向辉鑫公司支付所欠租金33772.05元及延期支付租金的违约金4435.38元；3、由肖英承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：辉鑫公司与肖英于2013年5月30日签订房屋租赁合同约定，辉鑫公司将位于澧县解放路丁公桥广场第一街区女人街A81号门面（建筑面积约36.96平方米，使用面积约27.36平方米）出租给肖英代理经营时尚99品牌女鞋，租赁期限为2013年9月15日-2015年9月14日，年租金经双方协商后为48672元；租金的交纳方式为按季度交纳，首季度租金在合同签订时一次性支付，下季度租金在本季度届满15日交纳，如未按期交纳，每逾期1天，按所欠金额的1%收取违约金，除承担违约责任外，出租方有权提前终止合同并将承租方账户的相应资金抵作租金，由此给出租方带来的一切损失概由承租方承担；承租场地内的初装修和精装修部分（包括吊顶、地面、门面、照明、室内间隔和陈列道具等）由承租方提供，如承租方撤柜，专柜内除可移动之道具可带走，但与墙、地、顶相连接的装饰物件须保留并不得损坏，否则由承租方承担10000元违约责任；承租方在合同生效之日起，应向出租方支付合同保证金19000元（后在合同履行过程中经双方协商将合同保证金变更为10000元）；下列情况出租方可提前终止本合同，并要求承租方赔偿遭受的一切实际损失：A承租方拖欠租金达一个月的；……。2013年7月29日，肖英与时尚九九（香港）集团控股有限公司签订了加盟合同书代理“时尚99”女鞋，并向对方交纳了合同保证金10000元。嗣后，辉鑫公司依约向肖英交付了经营门面，肖英亦依约对诉争门面进行了初装修和精装修，门面内整体装修支出48000元、橱窗外玻璃及装饰物支出14800元、阁楼及爬梯支出5300元。2013年9月5日，肖英依约向辉鑫公司交纳了第一季度的租金12168元（含门面租金4259元、维护维修费4259元及营运管理费3650元）。含诉争门面在内的辉鑫公司第一街区女人街自2013年9月30日开业以来，经营状况不好，效益不佳，在与辉鑫公司协商降低房屋租金，延长租赁期限未果后，肖英拒绝于2013年12月15日前按期交纳第二季度租金，辉鑫公司既未依合同追究肖英的违约责任，也未依法对肖英行使合同解除权。作为负责辉鑫公司第一街区女人街物业管理的澧县华联世纪百货派人于2014年4月份强行关闭了肖英承租经营的门面。2014年5月1日，肖英经营的门面恢复营业。2014年5月27日，肖英向辉鑫公司交纳了第二季度租金10000元。2014年6、7、8、9月，辉鑫公司所有的第一街区女人街有三、四户新进商户在装修，肖英认为其他新进商户因装修带来的噪音、粉尘、气味等给其经营造成了严重影响，这四个月不应当交纳房租，在与辉鑫公司协商未果后，肖英没有向辉鑫公司交纳相应租金。2014年9月25日，在辉鑫公司的催讨下，肖英向辉鑫公司交纳了第二季度剩余未交的房租2168元和合同保证金10000元。2014年10月份，肖英在其经营的门面内开始甩货，并搬走了店内货物，只剩下货架和货柜。随后，肖英将自己承租的门面关门上锁停止经营，并离开了诉争门面。2014年12月9日，澧县华联世纪百货的工作人员在肖英经营的店面上张贴了一张通知，载明：“时尚九九，您好！由于您品牌已申请撤场，相关约定已到期，请您务必将店面所有贵重物品（货品、货架）撤离，否则物业于2014年12月15日将强行撤除，造成的一切损失由您自行承担，我公司概不负责。感谢您的配合！澧县中顺华联世纪百货有限责任公司物业部，二O一四年十二月九日。”2014年12月14日，在肖英未到场的情况下，澧县华联世纪百货的工作人员强行剪断了肖英承租经营门面的门锁，强行拆除了门面内的货架和货柜，拆除过程未经录像或公证，只拍了一张门面现场照片，辉鑫公司强行收回了肖英所承租的诉争门面。之后，肖英向辉鑫公司索赔未果，以致成讼。一审法院判决：一、解除原告（反诉被告）肖英与被告（反诉原告）湖南辉鑫房地产开发有限公司之间的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）湖南辉鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告（反诉被告）肖英门面内整体装修损失48000元、橱窗外玻璃及装饰物损失14800元、阁楼及爬梯损失5300元、保证款损失10000元、共计78100元；三、原告（反诉被告）肖英于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）湖南辉鑫房地产开发有限公司支付房租12037.6及延期支付租金的违约金524.84元，共计12562.44元；四、驳回原告（反诉被告）肖英的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）湖南辉鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6055元，由肖英负担4302元，由湖南辉鑫房地产开发有限公司负担1753元。反诉案件受理费755元,由湖南辉鑫房地产开发有限公司负担641元,由肖英负担114元。辉鑫公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销原判，改判驳回肖英的诉讼请求；2、依法确认租赁合同因肖英未按约交纳租金而由辉鑫公司合法解除；3、判令肖英向辉鑫公司支付所欠租金36504元及其违约金4435.38元。二审法院认定事实：2013年5月30日，肖英与辉鑫公司签订《租赁合同书》约定：辉鑫公司将位于澧县解放路丁公桥广场第一街区女人街A81号门面（共计建筑面积约36.96㎡，使用面积约26.98㎡）出租给肖英代理经营时尚99品牌女鞋，租赁期限为2013年9月15日至2015年9月14日。承租方如需续约，应于合同期满前三个月向出租方提出书面申请，如出租方继续出租，在同等条件下承租方有优先承租权。合同如提前终止，解除或届满，出租方收回场地时，承租方在合同终止之日三天内清空场地，费用一并交清。第一年租金79833.6元，月租金6652.8元。第二年租金90478.08元，月租金7539.84元。租金的交纳方式为按季度交纳，首季度租金在合同签订时一次性支付，下季度租金在本季度届满15日交纳，如未按期交纳，每逾期1天，按所欠金额的1%收取违约金。除承担违约责任外，出租方有权予以断电断水措施，且出租方有权提前终止合同并将承租方账户的相应资金抵作租金，由此给出租方带来的一切损失概由承租方承担。承租方在合同生效之日起，应向出租方支付合同保证金19000元。该保证金在合同终止1个月后，如无任何商品质量或售后服务的纠纷，且不存在物业、设施因承租方使用不当出现损坏或故障情形，出租方如数返还给承租方（保证金不计利息）。承租场地内的初装修和精装修部分，具体包括：消防系统、空调系统、强弱电系统安全调试工作、吊顶、地面、门面、照明、室内间隔和陈列道具等，由承租方提供。出租方同意2013年9月1日到2013年9月14日供承租方装修施工。承租方如未按期完工，须向出租方支付逾期误工损失费500元。如承租方撤柜，专柜内除可移动之道具可带走，但与墙、地、顶相连接的装饰物件须保留并不得损坏，否则由承租方承担10000元违约责任。承租方拖欠租金达一个月的，出租方可提前终止合同，并由承租方赔偿遭受的一切实际损失。承租方如违反合同，且在出租方通知的补救期内又未及时补救，致使出租方不能正常对外营业或遭受重大损失，出租方有权提前终止合同，并要求承租方赔偿出租方遭受的一切损失。合同签订后，辉鑫公司依约向肖英交付了经营门面，肖英亦依约对诉争门面进行了装修。根据肖英提交的证据，门面内整体装修支出48000元、橱窗外玻璃及装饰物支出14800元、阁楼及爬梯支出5300元。2013年7月29日，肖英与时尚99签订了加盟合同书代理“时尚99”女鞋，并向时尚99交纳了合同保证金10000元。2013年8月间，因某种原因，在肖英的要求下，经双方协商，年租金由第一年79833.6元、第二年90478.08元均调整为48672元。2013年9月5日，肖英向辉鑫公司交纳了第一季度的租金12168元。按照合同约定，肖英应于2013年12月30日前交纳第二季度租金，肖英以经营状况不好，效益不佳为由拒绝交纳第二季度租金12168元和管理费。为此，负责第一街区女人街物业管理的澧县华联世纪百货于2014年4月28日关闭了肖英承租经营的门面。2014年5月1日，肖英经营的门面恢复营业。2014年5月27日，肖英向辉鑫公司交纳了第二季度租金10000元，按照合同约定欠租金2168元。肖英应于2014年4月30日前交纳第三季度租金，而肖英以2014年6、7、8、9月新进商户装修带来的噪音、粉尘、气味等给其经营造成了严重影响，这四个月不应当交纳房租为由而拒绝交纳租金和管理费，在辉鑫公司的催讨下，肖英于2014年9月25日，向辉鑫公司交纳了第二季度剩余未交的租金2168元和合同保证金10000元，仍未交纳应交的第三季度租金。2014年10月，肖英向辉鑫公司提出退场，并在其经营的门面内开始甩货，于2014年10月底将店铺内货物搬走，只剩下货架和货柜而停止经营。辉鑫公司、澧县华联世纪百货通过电话和发信息的方式向肖英催缴租金未果。为此，澧县华联世纪百货于2014年12月9日，在肖英经营的店面上张贴通知，载明：“时尚九九，您好！由于您品牌已申请撤场，相关约定已到期，请您务必将店面所有贵重物品（货品、货架）撤离，否则物业于2014年12月15日将强行撤除，造成的一切损失由您自行承担，我公司概不负责。感谢您的配合！澧县中顺华联世纪百货有限责任公司物业部，2014年12月9日。”澧县华联世纪百货因联系不到肖英，而于2014年12月14日拆除了门面内的货架和货柜，并拍了一张门面现场照片，由此，辉鑫公司收回了门面。肖英于2015年3月25日提起诉讼，请求判令解除房屋租赁合同，并由辉鑫公司赔偿门面装修费、停业损失等各项损失197000元和预期可得利益120000元。辉鑫公司应诉后提起反诉，请求判令：确认双方的租赁合同已合法解除，由肖英支付所欠租金33772.05元及延期支付租金的违约金4435.38元。二审法院认为，本案争议的焦点为：1、在房屋租赁合同履行过程中，双方是否存在违约行为？2、肖英是否拖欠租金，若欠，则欠租金及延期支付租金的违约金各是多少？3、肖英门面内整体装修费用损失是多少？该装修费用损失是否应由辉鑫公司赔偿？关于焦点一，根据2013年5月30日肖英与辉鑫公司签订《租赁合同书》约定：第一年租金79833.6元，第二年租金90478.08元，租金的交纳方式为按季度交纳，首季度租金在合同签订时一次性支付，下季度租金在本季度届满15日交纳。肖英应在合同生效之日向辉鑫公司支付合同保证金19000元。合同签订生效后，辉鑫公司依约向肖英交付了租赁门面。按照合同约定，肖英本应在合同签订时，即2013年5月30日支付首季度租金19958.4元和保证金19000元。而未交纳，构成违约。辉鑫公司为化解矛盾，在肖英的要求下，将年租金调整为48672元，即季度租金12168元后，肖英仍未交纳，直到2013年9月5日，肖英才向辉鑫公司交纳了第一季度的租金12168元，且未交纳保证金，又构成违约。但此前，因辉鑫公司同意将年租金调整为48672元，应认定双方达成新的协议而互不追究违约责任。关于肖英在二审期间提出租赁门面的面积只有22.98㎡，与合同约定少了4㎡的问题，肖英提交的证据还不足以确定门面的面积只有22.98㎡，即使门面面积只有22.98㎡，也因辉鑫公司同意将年租金79833.6元、90478.08元调整为48672元而予以解决，同样也不应追究辉鑫公司的责任。按照合同约定，肖英应于2013年12月30日前交纳第二季度租金，肖英直到2014年4月还未交纳第二季度的租金。肖英再次构成违约。2014年4月28日，辉鑫公司关闭肖英承租经营的门面虽有不当，但辉鑫公司是在肖英拖欠租金的情况下而实施关闭门面行为的。根据合同关于“肖英如未按期交纳租金，每逾期1天，按所欠金额的1%收取违约金。除承担违约责任外，辉鑫公司有权予以断电断水措施，并有权提前终止合同，由此给辉鑫公司带来的一切损失概由肖英承担”的约定，辉鑫公司关闭门面的行为，并不违反合同的约定，且不几天肖英即恢复营业，故不应认定辉鑫公司构成违约。2014年5月27日，肖英才向辉鑫公司交纳了第二季度租金10000元，尚欠第二季度的租金2168元。肖英应于2014年3月30日前交纳第三季度租金12168元，加上第二季度的租金2168元，此时，肖英欠租金14336元。在辉鑫公司的催讨下，肖英于2014年9月25日，向辉鑫公司交纳了第二季度未交的租金2168元和合同保证金10000元，仍未交纳应交第三季度租金。2014年6月30日前，肖英应交纳第四季度的租金12168元而未交．肖英又构成违约。2014年10月，肖英搬走了店内货物，剩下货架和货柜，并将门面关门上锁停止经营，撤离了门面。辉鑫公司通过电话和发信息的方式与肖英联系未果，在肖英经营的店面上张贴通知后，肖英仍未交纳所欠租金，根据合同约定“未按期交纳租金，辉鑫公司有权予以断电断水措施，有权提前终止合同并将承租方账户的相应资金抵作租金，由此给出租方带来的一切损失概由承租方承担”。故辉鑫公司2014年12月14日拆除门面内的货架和货柜而收回门面的行为，是执行合同维护自身合法权利的正当行为。综述，在房屋租赁合同履行过程中，违约的是肖英而不是辉鑫公司。一审法院以辉鑫公司构成了根本性违约，应向肖英承担违约责任不当。辉鑫公司上诉所提“肖英欠租金构成违约，辉鑫公司无违约行为”的上诉理由成立。关于焦点二，依据合同约定，肖英应从2013年9月15日开始交纳租金。2014年10月，肖英甩货、搬走店内货物后，将承租的门面关门上锁停止经营离开了门面。辉鑫公司2014年12月9日张贴了通知，同月14日拆除门面内的货架和货柜而收回门面，依照合同约定，至此，房屋租赁合同终止，即解除了房屋租赁合同。从2013年9月15日开始计算租金，到2014年12月9日合同解除。关于肖英以2014年6、7、8、9月，新进商户装修造成的噪音、粉尘、气味等给其经营造成了严重影响为由，主张不应交纳此期间租金的问题。一个商场，有新老经营户的进出，新进商户装修，应该说是正常的。新进商户装修，对相邻经营户造成影响也是有的。但按照肖英与辉鑫公司签订房屋租赁合同约定装修期限只有15天，肖英并没有说明和举证证明新进户是相邻的，也没有说明和证实具体的装修时间，按照常理，门面的装修是不需要4个月的。双方签订的房屋租赁合同没有类似情况的约定。再则，辉鑫公司不是实施装修的行为人。肖英的该主张，因无法律依据，也无合同约定而不能成立。一审法院将2014年6、7、8、9月的租金调整为约定租金的50%，因无事实和法律依据而不当，依法予以纠正。肖英应交纳租金共计为59758.4元（48672元／年+12168元／季÷90天×82天）。肖英实际交纳租金24336元。肖英交纳的保证金10000元，抵作租金后，尚欠租金25422.4元。租赁合同对租金的交纳每逾期1天，按所欠金额的1%收取违约金的约定过高，依法应予调整。因辉鑫公司主张按日万分之五支付违约金的请求，肖英未提异议，且并不违反法律法规的强制性规定，予以支持。故肖英逾期交纳租金的违约金为：肖英应于2013年12月30日前交纳第二季度租金12168元，实际于2014年5月27日才交纳10000元，逾期146天，应支付违约金888.26元(12168元×0.0005×146天)。肖英于2014年9月25日，交纳了第二季度未交的房租2168元，逾期117天，应支付违约金126.83元(2168元×0.0005×117天)；肖英应于2014年3月30日前交纳第三季度租金12168元，肖英于2014年9月25日，交保证金10000（可冲抵租金），逾期175天，应支付违约金1064.47元(12168元×0.0005×175天)，拖欠第三季度租金2168元至今未交，到2016年5月6日止逾期589天，应支付违约金638.5元（2168元×0.0005×589天）；2014年7月30日前，肖英应交纳第四季度的租金12168元，至今未交，逾期645天，应支付违约金3924.2(12168元×0.0005×645天)；肖英应于2014年12月25日前交租金11086.4元(12168元／季÷90天×82天)，至今未交，逾期495天，应支付违约金2744元(11086.4元×0.0005×495天)。截止2016年5月6日止，肖英共计应支付违约金9386.26元。因辉鑫公司只主张违约金4435.38元，故肖英应向辉鑫公司支付拖欠的租金和违约金为29857.78元。关于焦点三，房屋租赁合同签订后，肖英对承租的门面进行了装修是事实。根据本案的实际情况，在无其他证据的情况下，根据现有证据，一审法院确定肖英的装修支出费用为68100元并无不当。但根据合同约定承租场地内的初装修和精装修部分，包括：消防系统、空调系统、强弱电系统安全调试工作、吊顶、地面、门面、照明、室内间隔和陈列道具等，由承租方提供。如承租方撤柜，专柜内除可移动之道具可带走，与墙、地、顶相连接的装饰物件须保留并不得损坏，否则由承租方承担10000元违约责任。且合同期限为2013年9月15日至2015年9月14日，即两年，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释和合同约定以及本案的实际情况，装修物应在两年内折旧完毕。到2014年12月9日合同解除，已经履行了一年零三个月，其装修费计算为损失也只能计算25537.5元(68100元-68100元÷24个月×15个月)。关于肖英向时尚99交纳合同保证金10000元的问题。因肖英与辉鑫公司签订的房屋租赁合同并没有涉及时尚99。肖英与时尚99签订的加盟合同也未涉及辉鑫公司。两者无事实上的联系。加盟代理合同与房屋租赁合同是两个不同的民事法律行为，且时尚99是否将保证金退还给肖英，也无证据证实，故一审法院将肖英向时尚99交纳合同保证金10000元认定为肖英在本案中损失不当。辉鑫公司上诉所提“一审判决将肖英与时尚99的法律关系的保证金认定为本案损失错误的”理由成立。肖英本应于2013年5月30日交纳第一季度租金19958.4元和保证金19000元，而未交纳，开始违约。辉鑫公司根据肖英的要求，将年租金调整为48672元后，仍不交纳，并且第二、三、四、五期租金均不按期或不按时交纳。肖英应交纳租金共计为59758.4元，实际交纳租金24336元，保证金10000元，抵作租金后，至今尚欠租金25422.4元，构成根本性违约。而且肖英于2014年10月甩货、搬走店内货物后，将承租的门面关门上锁停止经营离开门面后，一不交纳所欠租金，也不与辉鑫公司协商处理。在辉鑫公司通过电话和发信息肖英均不理后，辉鑫公司又张贴通知，肖英仍不理不睬。辉鑫公司是在肖英拒不交纳租金和关门停止经营两个多月，在与肖英联系未果后，才拆除门面内的货架和货柜而收回门面的。辉鑫公司拆除门面内的货架和货柜收回门面的行为，是依照合同的约定维护自身权利的行为。综上，肖英即使有装修损失，也系肖英自己违约和关门停止经营所致。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定和依照合同约定，肖英装修损失应由肖英自负。一审法院在肖英严重违约，辉鑫公司无违约行为的情况下，认定辉鑫公司构成根本性违约，并以此判决辉鑫公司赔偿肖英损失78100元错误，予以纠正。综上所述，在房屋租赁合同履行过程中，违约的是肖英而不是辉鑫公司。一审法院以辉鑫公司构成根本性违约，应向肖英承担违约责任不当。辉鑫公司要求肖英支付所欠租金33772.05元的请求，支持25422.4元，违约金4435.38元，予以支付。肖英至今尚欠租金25422.4元构成根本性违约。辉鑫公司拆除门面内的货架和货柜收回门面的行为，是依照合同的约定维护自身权利的行为。一审法院将肖英向时尚99交纳合同保证金10000元认定为肖英在本案中损失不当。肖英即使有装修损失，也因肖英自己违约和关门停止经营所致，其损失应由肖英自负。肖英起诉要求解除租赁合同的理由，因租赁合同已于2014年12月9日辉鑫公司通知解除而不能成立。根据租赁合同的约定，辉鑫公司反诉要求确认租赁合同已合法解除的理由成立，予以支持。肖英起诉要求辉鑫公司赔偿门面装修费、停业损失等197000元和预期可得利益120000元的理由，因无事实和法律依据而不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实和适用法律错误。判决辉鑫公司赔偿肖英损失78100元错误，予以纠正。二审法院判决：一、撤销湖南省澧县人民法院(2015)澧民初字第343号民事判决；二、确认2013年5月30日肖英与湖南辉鑫房地产开发有限公司签订的《租赁合同书》已解除；三、肖英于本判决生效之日起五日内向湖南辉鑫房地产开发有限公司支付所欠租金25422.4元，违约金4435.38元，共计29857.78元；四、驳回湖南辉鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回肖英的诉讼请求。一审诉讼费6810元，二审案件受理费6810元，共计13620元，由肖英负担。再审期间，肖英、辉鑫公司均未向本院提交新的证据。本院再审查明，除2014年4月28日关闭肖英承租经营的门面外，原二审查明的其他事实属实，予以确认。另查明，2013年5月30日，肖英与辉鑫公司签订的《租赁合同书》第四章租金、税及合同保证金第1条场地租金计算公式共有a、b、c三种，a为（固定月租金）＊12个月＝场地年度租金；b为元/天/平米（场地建筑面积）＊天（合同有效天数）＊平米（场地建筑面积）＝元场地租金；c为其他方式。合同中选择的场地租金计算公式为a，并在a的空格处填写了相应的数额，同时用斜线将b、c划掉。再查明，澧县华联世纪百货于2014年4月份关闭了肖英承租经营的门面。还查明，肖英在再审期间陈述，其在2013年8月即已发现实际面积与合同约定面积不符。本院认为，本案争议焦点有二：一是双方在租赁合同履行过程中谁违约；二是肖英的一审主张能否得到支持。关于焦点一，首先，肖英2013年5月30日与辉鑫公司所签房屋租赁合同约定的租金是根据固定月租金计算出的年租金，不是按场地建筑面积计算出的年租金。此后，在肖英的要求下，经双方协商，年租金调整为48672元。但此后肖英仍以种种理由拖欠、拒付门面租金，其行为构成违约；其次，辉鑫公司2014年4月份关闭肖英承租的门面，系在肖英拖欠租金的情况下实施，符合双方所签租赁合同中有关未按期交纳租金，出租方有权予以断电断水措施的约定，不应认定辉鑫公司构成违约；再次，2014年6、7、8、9月新进商户装修带来的噪音、粉尘、气味等影响。商户装修是必须的，装修造成影响也是客观存在的，故肖英以此为由不交该期间租金，既不符合合同约定，也没有法律依据；最后，辉鑫公司在2014年12月拆除门面内的货架、货柜收回门面，是符合合同约定的维护其自身合法权益的行为。故肖英拒交或者不按时交纳门面租金构成违约，应承担相应违约责任。肖英有关辉鑫公司违约的理由不能成立。关于焦点二，在肖英违约的情况下，辉鑫公司已经依法解除合同。根据《最高人民法院》第十一条第二项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，肖英的装修损失应由其自己承担。对于肖英主张的停业损失、保证金损失及合同履行期内（2014年10月-2015年10月）的可得利益，并无证据证明，且系肖英违约，辉鑫公司无违约行为，故对肖英的一审主张不应支持。肖英的相应再审理由亦不能成立。综上所述，原二审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，对肖英的再审请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二百零七条规定，判决如下：维持本院(2016)湘07民终359号民事判决。本判决为终审判决。审判长  肖丕国审判员  张秋岚审判员  龚哲羲二〇一七年十二月二十八日书记员  祁方方附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。