湖南省茶陵县人民法院民 事 判 决 书（2015）茶法民一初字第985号原告陈旭红，男，1974年11月24日生，汉族，茶陵县人，高中文化，无业，住茶陵县。原告谭先友，男，1974年2月25日生，汉族，茶陵县人，初中文化，无业，住茶陵县。委托代理人罗秀华，女，1979年11月9日生，住湖南省隆回县，系原告谭先友的妻子，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代为反诉或者上诉，代为领取法律文书。以上两原告共同委托代理人李振锋，湖南挚友律师事务所律师，一般代理。被告谭军林，男，1979年11月22日生，汉族，茶陵县人，初中文化，务工，住茶陵县。原告陈旭红、谭先友与被告谭军林建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2015年9月21日受理后，依法由审判员阳琴担任审判长，与人民陪审员胡康、李之组成合议庭，于2015年10月29日公开开庭进行了审理。原告陈旭红、原告谭先友的委托代理人罗秀华、两原告共同委托代理人李振锋及被告谭军林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈旭红、谭先友诉称，2013年原告陈旭红想要在茶陵县县城购买一块地基用于建房，之后通过佳美房产公司的介绍得知被告谭军林在茶陵县工业园处有地基出售，经佳美房产公司介绍见面洽谈，被告提出如果要购买的话就必须三厢地基一起购买，原告陈旭红考虑自己的资金有限，就叫上了同村村民谭先友一起到被告处购买地基建房，经过双方协商，遂于2013年11月19日在佳美房产公司的见证下签订了房屋地基购买合同，合同约定被告把其在村上购买的地基以628000元的价格出售给原告方（具体内容详见合同），当日下午，两原告即按合同约定先行把428000元地基购买款通过银行转账的方式支付给了被告，之后因需要加装自来水、修建挡土墙等各种原因，两原告先后又支付了35000元给被告。然而，在两原告与被告签订完合同后，被告一直不能给出售的地基办理土地、规划等相关建房需要的证书，造成两原告无法在购买的地基上建造房屋。在经过两原告多次的催促下，原、被告双方在2015年2月1日签订了一份补充合同协议书，约定“被告谭军林必须在2015年6月30日之前出资下好基脚、办理好建造房屋的相关手续，如在这期限内不能办理手续，影响按期建房的，被告承诺对已交所有款项全额按月息2分计算返还”。但是之后被告并未按约定如实履行自己的义务，在两原告多次通过给被告打电话等方式催促后，被告一直推脱并明确告知“现在建房的手续肯定是办不下来了，收取你们的地基款我做生意也花光了，你们想怎么样就怎么样”。综上，原告认为依法成立的合同受到法律的保护，现因被告的行为造成原告方无法在购买的地基上正常建房，被告的行为系严重违约行为，侵犯了两原告的合法权益，原告为了维护其合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告限期偿还地基购买款463000元，并按月息2分自2013年11月19日开始计算利息，合计685240元；2、本案的诉讼费由被告承担。原告陈旭红、谭先友为支持其主张，向本院提交了如下证据：原告的身份证明，拟证明原告的诉讼主体资格；2、《房屋地基买卖合同》，拟证明2014年11月19日在茶陵县佳美房产二手房交易所的见证下，原告陈旭红、谭先友与被告谭军林就购买地基一事达成了协议，协议约定由原告方先行支付428000元给被告谭军林，剩余款项在房屋建设完工后再由原告支付给被告谭军林；3、《补充合同协议书》，拟证明：1、被告谭军林出售给原告方的地基因没有建房所需的土地证、规划证等相关手续致使原告方根本无法在该地基上建造房屋；2、经原告方的催促被告谭军林承诺如果在2015年6月30日之前不能为出售的地基办理相应的建房手续，被告谭军林同意对原告方已交的所有款项全额按月息两份计算予以返还；4、收据两张及建设银行转账凭证一份，拟证明在合同签订当日下午原告方即按照合同约定把428000元支付给了被告谭军林，被告向原告方出具了收据；5、收条4份，拟证明在签订购买地基合同后，被告因修建自来水、挡土墙等各种原因又向原告方收取了35000元的费用；6、结婚证及原告陈旭红的常住人口登记卡复印件，拟证明谭芳与陈旭红系合同夫妻关系，在原告陈旭红向被告谭军林支付相应款项时都是由谭芳进行的。被告谭军林辩称，原告所说均属实，但是当时购买地基时答辩人就没有办理手续，原告是知道的，当时签订的合同中的地基宽度只有12.6米，购买时旁边还有一点空地，原告就要答辩人把旁边的空地一起买下来，便于两原告各自建两厢房屋，因为地是别人的，需要时间去协调，所以期间耽误了很多时间，同时地基地势比路面高很多，原告要求答辩人把地基打下去，这也耽误了很多时间，去年11月，县政府下发了文件，规定所有新建房屋的手续都不准办，所以这不是答辩人个人原因造成的。答辩人同意返还原告购买地基所花费的463000元，但是现在资金紧张，只能分期返还，今年年底支付200000元，剩余的明年全部还清，但是利息答辩人不承担，因为不是答辩人个人原因造成的。被告谭军林未向本院提交任何证据。经质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6均无异议，故本院对原告提交的证据1、2、3、4、5、6均予以采信。为了查明本案《房屋地基买卖合同》中原告购买的地基性质，本院向茶陵县下东街道小车村村主任做了一份《谈话笔录》，确认本案中原告购买的地基系茶陵县下东街道小车村九组的集体土地。经质证，原告对于该份《谈话笔录》的真实性没有异议，但是其认为该份证据不能作为认定2015年2月1日原、被告双方签订的《补充协议》无效的依据，如果2013年11月19日双方签订的地基买卖合同中关于土地使用权买卖的条款因违反法律强制性规定应属无效条款的话，不能就此认定2015年2月1日双方签订的《补充协议》无效，因为补充协议并不违反法律强制性规定，且属双方真实意思表示，根据《合同法》第五十六条之规定，无效的合同或被撤销的合同自始没有法律效力，合同部分无效，不能影响其他部分的效力，其他部分仍然有效；被告对于该份《谈话笔录》没有异议，认为是事实。根据原告所提供的证据，并结合原、被告当庭陈述，本院确认如下事实：原告陈旭红、谭先友均系茶陵县湖口镇石湖村的村民，被告谭军林系茶陵县下东街道齐心村村民，原告通过茶陵县佳美房地产二手房交易所介绍，得知被告有地基需要出售，故原、被告双方于2013年11月19日签订了《房屋地基买卖合同》，合同约定“被告自愿将其从村上购买位于工业园三号支道的建房地基以总额628000元的价格卖给原告用于房屋新建，并由被告负责到有关部分办理相关证件”。合同签订当日，两原告先行向被告支付了428000元，后又分别于2013年11月27日向被告支付5000元、2013年12月5日向被告支付5000元、2013年12月9日向被告支付5000元、2014年1月5日向被告支付20000元，共计向被告支付了价款463000元。合同签订后，被告出售的地基未办理相关证件，两原告未在购买的地基上建房。后经两原告催促，原、被告双方又于2015年2月1日签订了一份《补充合同协议书》，约定“在2015年6月30日前由被告谭军林出资下基脚，办理好建房手续，如在这期限后不能办理手续，影响按期建房，双方协商已交所有款金额按月息两份计算返还”。另查明，两原告在本案中所购买的地基位于茶陵县下东街道小车村九组，系集体土地。被告称该地基的使用权属于其岳父李爱保，李爱保系茶陵县下东街道小车村的村民，其出售该地基是经过其岳父同意的。现原告认为被告的行为系严重违约行为，侵犯了两原告的合法权益，原告为了维护其合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告限期偿还地基购买款463000元，并按月息2分子2013年11月19日开始计算利息，合计685240元；2、本案的诉讼费由被告承担。本院认为，根据庭审查明的事实及原告购买的地基性质，本案的案由应当为买卖合同纠纷。本案的争议焦点在于：1、原、被告签订的《房屋基地买卖合同》是否合法有效；2、原告要求被告返还地基购买款及利息是否予法有据。一、原、被告签订的《房屋基地买卖合同》是否合法有效。依法成立的合同，受法律保护。根据法律规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，《中国人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，双方签订的《房屋基地买卖合同》中的土地性质系农民集体所有的土地，并且不属于符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情形，故双方当事人签订的《房屋基地买卖合同》违反了法律的强制性规定，系无效合同。二、原告要求被告返还地基购买款及利息是否予法有据。根据《中华人民共和国合同法》第五十八之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中原、被告签订的《房屋地基买卖合同》系无效合同，因此被告因该合同从两原告处获得的463000元应当予以返还。关于被告要求原告按照双方签订的《补充合同协议书》中约定的月息两份计算利息，本院认为该补充协议是对主合同的履行时间及违约责任进行的补充约定，其性质与已经存在的合同之间是主从关系，其存在必须以主合同的存在为前提，自身不能独立存在，其违约金的条款也是是先有约定，违反约定才会适用本条款追究违约责任，现在“约定”无效了，不存在违约的情形，那么自然也就不可能适用本条款，无效合同自始无效，因此双方签订的《补充合同协议书》也应当是无效的，故原告要求被告自2013年11月19日按照月息两份计算利息的请求本院不予支持。本案中，原告在签订合同时没有对地基的性质进行基本的审查，其自身具有一定的过错，但是被告明知土地的性质是集体土地，却还将其予以出卖，并且向两原告保证为其办理相关建房手续，故主要过错在于被告，被告应当按照银行同期同类贷款利率向两原告支付利息，经计算，自被告收款之日起至2015年9月21日止被告应当支付给原告的利息为52325.65元，2015年9月22日至被告实际还清购地款之日止应当支付的利息按照年利率6.15%计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第五十二条、第五十八条、《中国人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三之规定，判决如下：一、被告谭军林返还原告陈旭红、谭先友因购买地基所支付的费用463000元；二、被告谭军林向原告陈旭红、谭先友支付其收款之日起至2015年9月21日止的利息52315.65元，2015年9月22日起至实际还清购地款之日止被告应当支付给原告的利息按照年利率6.15%计算；三、驳回原告陈旭红、谭先友过高部分的诉讼请求。上述款项在本判决生效后十日内一次性付清。案件受理费10652元，由原告陈旭红、谭先友负担1699元，由被告谭军林负担8953元。（诉讼费已由原告预交，在履行本判决时被告将其应负担的诉讼费直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。附：提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  阳琴人民陪审员  胡康人民陪审员  李之二〇一五年十二月十五日书 记 员  王旭附1：与本案相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条第二款依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第二人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。附2：利息计算方式2013年11月19日至2015年9月21日的利息为：428000元×(6.15%÷360日)×671日=49061.28元2013年11月27日至2015年9月21日的利息为：5000元×(6.15%÷360日)×663日=566.31元2013年12月9日至2015年9月21日的利息为：5000元×(6.15%÷360日)×651日=556.06元2014年1月5日至2015年9月21日的利息为：20000元×(6.15%÷360日)×624日=2132元