云南省芒市人民法院民 事 判 决 书(2017)云3103民初1409号原告：德宏汇合物业管理有限公司，住所地云南省德宏傣族景颇族自治州芒市丰华路9号，统一社会信用代码915331007816959830。法定代表人：雷莉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：血春红，云南杰云律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨志，男，1979年1月6日出生，汉族，研究生文化，系德宏师范高等专科学校教师，现住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市，原告德宏汇合物业管理有限公司诉被告杨志物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案后，依法适用简易程序于2017年11月24日公开开庭进行了审理，原告德宏汇合物业管理有限公司的委托诉讼代理人血春红,被告杨志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德宏汇合物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付物业管理服务费及代缴垃圾费共计6138元。事实和理由：原告与被告于2006年9月9日签订《芒市花园前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告提供物业服务；物业管理服务费用为多层按套内建筑面积每月每平方米0.60元，代收代缴垃圾等费用；费用为半年交纳一次，也可全付一年，协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。被告于2006年9月9日办理交接房手续，进行装修入住，被告房屋套内面积为145.01平方米，每年应缴纳物业管理费1044元。截至2017年6月已有5年零6个月未缴纳物管费用，累计欠费5742元，原告代被告交纳396元垃圾费被告也没有支付，原告多次催促，但被告均予以推脱不理，至今未履行付款义务。原告年年催缴，不存在诉讼时效已过的问题。被告拖欠费用拒不支付的行为已侵害原告的合法权益，恳请人民法院依法审查事实，判如前请。被告杨志答辩称：一、本案被答辩人对所主张的物业费用及垃圾费的权利已超过法定的诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，法律另有规定的除外”之规定，本案中被答辩人主张答辩人交清2012年度至2017年6月，共计5年零6个月的物业费及垃圾费。在此期间内，被答辩人自己从未对答辩人催缴过任何费用，也未进行过任何联系和沟通。截止2017年5月份，答辩人才第一次接到被答辩人委托的律师告知答辩人已被起诉的电话，2017年10月接到贵院通知答辩人已被起诉的电话。从2012年至2017年5月份，共计5年零5个月的时间被答辩人对其所主张的权利始终未在法定诉讼时效期间行使，故该主张现已超过法定的诉讼时效。依照谁主张谁举证的原则，本案中被答辩人未举证证明其主张的诉求在此5年零5个月的时间内中断过。据此，被答辩人的权利未在法定诉讼时效期内行使，故该诉求已超诉讼时效。二、被答辩人从未尽到应尽的义务和提供有效的服务，违反合同约定。答辩人自入住芒市花园小区以来，汇合物业有限公司就从未提供任何符合合同标准的有效服务。1．整个小区卫生很差，答辩人住在单元楼一楼，门口的绿化草坪上特别是后阳台的草坪上经常垃圾满地。本人找到被答辩人反映情况，却没有看到被答辩人采取任何有效措施，垃圾依然存在，楼上住户依旧不断往楼下扔垃圾。2．小区安全存在重大隐患，居住无任何安全感。芒市花园小区内虽然安装有监控摄像头，但所有监控设备根本没有开通监控功能，使之成为摆设。答辩人住宅附近经常发现有可疑人员走动，楼上住户及相邻楼栋被盗频繁，直到2016年11月份，因汇合物业更换新的老板（芒市花园所有小区业主都这么说），随之小区业主欠费之债权转移给新的老板后，汇合物业为了能顺利收取物业管理费才开始加强服务并在小区重新安装了新的监控设备。在此之前因为汇合物业前任管理者的管理导致整个小区服务质量太差，因此，前任的管理者自知所提供的服务质量如何，也不好意思向广大业主催缴所欠物业管理费。因此，答辩人认为被答辩人提供的服务质量达不到物业合同约定的标准，有权拒交物业管理费。三、被答辩人存在对业主的欺诈行为，违背诚实信用原则。2014年年初被答辩人主持了芒市花园第一届业主大会的召开，大会拉起了印有“热烈庆祝芒市花园第一届业主大会召开”字样的布标，小区内绝大部分业主都集中到了芒市花园物业办公室门口的场地上开会，气氛十分热烈，大会结束后，业主委员会向小区每家业主收取了100元的办公管理费用。时间不长，被答辩人不知什么原因与业主委员会发生矛盾，收回了原本安排给业主委员会作为办公使用的地点（业主委员会办公地点为物业办公地点隔壁），摘去业主委员会办公室的牌子。随后业主委员会在芒市花园小区物业办公室门口的墙上贴出向社会公开招标物业公司解除与被答辩人合同关系的公告。答辩人到被答辩人处进行询问有关情况时，被答辩人告知芒市花园从来没有过业主委员会，也没有到住建局进行过任何备案。以上所述，得出两点结论：1、芒市花园小区如果不存在业主委员会和业主大会，被答辩人大张旗鼓召开业主大会，并给业主委员会提供办公场地，构成欺诈。2、芒市花园小区如果存在业主委员会和业主大会，业主大会在与被答辩人的合同期结束后贴出公开招标物业公司的公告，被答辩人已无权强制对小区进行服务和收取物业管理费用。综上所述，答辩人恳请贵院，依法公正驳回被答辩人的诉讼请求，以便维护答辩人的合法权利和彰显法律的尊严。本院综合原、被告诉辩主张，在征求双方当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：1.本案是否已过诉讼时效？2.原告是否存在违约行为？被告是否应缴纳物业管理费、垃圾费6138元？原告德宏汇合物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交：一、芒市花园前期物业管理服务协议，证明原、被告签订物业管理协议合法有效，约定签订单价、缴费期限及协议期限；二、芒市花园入住审批表，证明被告于2006年9月9日办理房屋交接手续；三、催款通知书，证明经书面催交，被告仍未支付物业费。四、1.2013年3月18日向被告催缴的照片；2.2013年12月1日在公告栏等处向全体业主催缴的照片三张；3.2017年7月13日向被告短信催收的通信记录。五、2014年12月15日、2015年12月15日向全体业主催缴的图片。被告杨志对原告提交的第一、二、三组证据均认可，对第四组证据不认可，认为催缴照片可以后面补写后再去照，短信虽是发给本人，但不知道是什么内容。对第五组证据的真实性认可，但认为是对全体业主的催交，不是对被告个人，故对证明内容不予采信。本院认为，原告提交的五组证据客观、真实，与本案有关联，本院均予以采信。被告杨志无证据向本院提交。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下法律事实：原告与被告于2006年9月9日签订《芒市花园前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告提供物业服务；物业管理服务费用为多层按套内建筑面积每月每平方米0.60元，代收代缴垃圾等费用；费用为半年交纳一次，也可全付一年，协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。被告于2006年9月9日办理交接房手续，进行装修入住，被告房屋套内面积为145.01平方米，每年应缴纳物业管理费1044元。2012年1月1日至2017年5月31日，累计欠费5742元（0.6元×145.01平方米×66个月=5742元），原告代被告交纳396元垃圾费被告也没有支付。对业主提到的业主委员会问题，2013年本院在审理芒市花园部份业主欠费的案件中就已查明是小区部分业主牵头组建，业主委员会是业主自治组织，并非业主认为是物业公司牵头组建。业主委员会成员向物业公司提出要安排一间办公室，并配备电脑。虽然这些牵头组建者及幕后策划者是欠缴业主，但原告也答应了要求。对业主委员会私自收费（每家100元，有的开便条，有的竟连便条都不开）的行为原告无权阻止，导致很多业主认为是原告所收，并到法院要求先退这100元才交费。给当时法院的调解工作带来很大困难。对于业主委员会的解散问题，是因为业主委员会成员为取得某些不当经济利益给原告施压，扬言不达到条件就要带领业主拒绝交费。因条件过高，原告觉得无法满足而坚决拒绝，不久后业主委员会自行解散。本院认为，对于本案的第一个争议焦点，本案是否已过诉讼时效？本院认为，原告自2012年1月1日欠费至今，原告多次进行催缴，对于被告提出对2014年12月5日，2015年12月5日的催交真实性认可，但认为不是向其个人催交的问题，本院认为，被告居住在小区，就属业主之一，故对催交的效力本院予以确认，故诉讼时效并未过期。对于本案的第二个争议焦点，原告是否存在违约行为？被告是否应缴纳物业管理费、垃圾费6138元？本院认为，被告未能举证原告服务存在违约，故被告应缴纳物业管理费、垃圾费。物业管理费应以本院计算的5742元为准。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告杨志自本判决生效之日起十日内支付原告德宏汇合物业管理有限公司2012年1月1日至2017年5月31日止的物业服务费5742元、垃圾费396元，合计6138元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由被告杨志负担,限判决书生效之日交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审判员  张丽二〇一七年十二月八日书记员  杨茜