云南省景洪市人民法院 民 事 判 决 书 (2015)景民二初字第1980号 原告西双版纳博森旅游房地产开发有限公司。 组织机构代码21859326-7。 住所地景洪市勐泐大道**（博森商贸城）。 法定代表人杨素芝,职务执行董事。 委托代理人朱宸以，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。 委托代理人段秀峰，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。 被告陈绍昆，男，1967年12月15日出生，回族。 委托代理人王鸿，云南律政律师事务所律师。特别授权代理。 委托代理人李艳，云南律政律师事务所实习律师。特别授权代理。 原告西双版纳博森旅游房地产开发有限公司（以下简称博森公司）诉被告陈绍昆商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月27日与另案原告西双版纳博森旅游房地产开发有限公司诉被告莫三连商品房预售合同纠纷三十二案合并公开开庭进行了审理。原告博森公司的委托代理人朱宸以、段秀峰，被告陈绍昆及其委托代理人王鸿、李艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告博森公司诉称，2014年12月22日，原告与被告签订合同编号为2014167的《商品房购销合同》，合同约定被告向原告购买坐落于景洪市的商品房一套，商品房总价款为165536元，付款方式为一次性付款，付款日期为2014年12月19日，若被告逾期支付购房款，原告有权终止合同，将房屋另行出售，被告已付款项不予退还。2014年12月23日，就上述《商品房购销合同》，原告与被告签订了补充协议，对房屋交付等事宜进行了补充约定。 《商品房购销合同》及其补充协议签订后，被告未按约定的方式和期限向原告支付购房款，被告逾期付款的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，故诉至人民法院请求：1、依法判令解除原告与被告于2014年12月22日签订的合同编号为2014167的《商品房购销合同》及其补充协议；2、依法判令解除景洪市房屋商品房买卖合同登记备案；3、依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。 庭审过程中，原告博森公司补充如下：1、双方无履行商品房买卖关系的合意，所签订的《商品房购销合同》也并非履行买卖关系的目的；2、被告在履行上述合同时已逾期付款。被告的行为已经严重损害原告合法权益，请求法院依法支持原告的全部诉请。 被告陈绍昆辩称，第一、原、被告双方签订的合同依法成立，且合法有效，应继续履行，原告要求解除合同不具备合同法规定的法定解除的条件。被告已经支付了全部房款，全面履行了合同约定的交款义务，不存在违约行为，亦不存在约定解除的情形；第二、合同登记备案不属于民事纠纷，不应在本案提出解除，原告应当另行起诉提出解除备案登记。 原告博森公司为证明其诉讼主张，向本院举证如下： 证据1、《商品房购销合同》及其补充协议复印件（合同编号：2014167）各一份。 证据2、《商品房买卖合同登记备案表》（备案登记号：JH2014122411301）复印件一份。 上述两份证据均欲证明：1、2014年12月23日，原告与被告签订《商品房购销合同》，合同约定由被告向原告购买商品房一套，若被告逾期支付购房款的，原告有权终止合同，将房屋另行出售；2、《商品房购销合同》及其补充协议签订后，被告未按约定的付款方式和期限向原告支付购房款，被告逾期付款的行为已构成违约，原告有权行使约定解除权，解除上述《商品房购销合同》及其补充协议。 庭审中，原告博森公司当庭提交下列证据： 证据3、白象宫项目B栋5-7层销售明细复印件一份，欲证明公示总价和备案总价金额差距接近300多万元，该价格明显不合理。 证据4、钢材销售合同复印件一份、记账凭证、银行交易凭证、收条复印件十一份，欲证明被告所谓的付款行为，其实是钢材销售款，并不能等同于商品房买卖合同的付款。其所谓的付款与本案无关联性（重庆市南岳建筑有限公司是本案房地产开发的总承包商，记账凭证都记录原告代为支付被告的钢材款）。被告的以物抵债未办理物权登记手续及担保的抵押手续，故不能成立其关系。 证据1、2与原件核对无异；证据3、4，原告在合议庭规定的时限内提交原件核对无异。原件均已退还。 经质证，被告陈绍昆对原告提交的证据1的真实性、合法性及关联性均予以认可，但不认可其证明观点；对证据2的真实性，合法性和关联性均予以认可；对证据3的真实性不予认可，认为证据3是原告单方出具，没有加盖原告的公章及签字，但对备案价格4180000元予以认可；对证据4的真实性、合法性和关联性均予以认可，原告将白象花园·白象宫承包给南岳公司，南岳公司向被告购买钢材，由原告对南岳公司购买钢材款的行为提供担保。2014年12月6日，三方协商，原告将钢材款直接支付给被告，并没有通过南岳公司支付。对转账凭证部分认可，原告确实支付过部分钢材款，但都是在2014年12月6日前支付，与本案付款协议未支付的钢材款7793867元无关。 本院认为，原告提交的证据1、证据2、证据4来源合法、内容真实，本院予以采信；证据3系原告单方出具，本院对其真实性无法核实，故本院不予采信。 被告陈绍昆为证明其诉讼主张，向本院举证如下： 证据1、付款协议复印件一份，欲证明：1、原告欠被告钢材款7793867元；2、原告自愿用白象宫B栋商住楼房屋抵被告所欠钢材款的事实。 证据2、收款收据复印件一份，欲证明被告已向原告支付购房款的事实（该发票已经明确钢材款抵房款的事实，房屋面积共计1307.16平方米，每平方米3200元）。 证据3、民事调解书复印件一份，欲证明原、被告付款协议约定先期支付5000000元的实际支付情况。 以上证据均与原件核对无异，原件已退还被告。 经质证，原告博森公司对于对证据1的真实性认可，但对其合法性不予认可，认为该协议实质上是一种担保行为，因该担保行为没有办理相关的抵押登记手续，双方仅仅签订协议不能成立担保行为。被告列明的证明对象不予认可。钢材款7793867元亦不能认定，钢材购销合同是被告与南岳公司签订的，钢材款数额也并未结算，没有事实法律依据，需另案起诉来确定该笔金额。因南岳公司未出庭，南岳公司是否支付过被告钢材款事实亦无法查清；对于证据2的真实性予以认可，该房产所谓的抵押是一种担保行为。对其合法性、关联性均不予认可。该票据不能作为购房款支付凭证；对证据3的真实性、合法性、关联性均认可。认为调解书中按银行同期贷款利率的四倍计算利息，但原、被告双方的付款协议中并未约定利息。 本院认为，被告陈绍昆提交的证据1至证据3来源合法、内容真实、印鉴齐全，本院予以采信。 根据庭审和认证，本院确认如下法律事实： 2013年2月22日，被告陈绍昆经营的景洪绍昆建筑材料经营部（以下简称绍昆经营部）与重庆市南岳建筑工程有限公司（以下简称南岳公司）签订《钢材购销合同》，该合同主要约定：因南岳公司建设景洪市白象花园·白象宫商住楼项目需要钢材，由绍昆经营部分四批供应钢材2400吨。南岳公司于2013年7月30日前一次付清所有钢材款。若南岳公司未能在约定的时间付清货款，则绍昆经营部须在当期付款钢材单价中加价，每逾期一天每天加10元/吨作为绍昆经营部的资金占用费与南岳公司结算；逾期未付款的，违约方除赔偿守约方损失外，还应承担违约金400000元。 2013年2月28日，原告博森公司、南岳公司及绍昆经营部三方签订了《白象宫项目钢材采购担保协议》，该协议主要约定：1.原告博森公司同意为南岳公司对白象宫项目装换层及以下部位工程所需钢材采购进行担保；2、原告博森公司对白象宫项目装换层以上部位工程所需钢材采购无担保责任和义务，只对其钢材的质量和价格进行管理；3、白象宫商住楼项目当南岳公司施工至结构转换层封顶后，若原告博森公司不能按施工合同约定支付南岳公司款项，则博森公司应承担相应的担保责任。若原告博森公司按施工合同约定支付了南岳公司款项，而南岳公司因其他原因未能支付绍昆经营部钢材款，由此造成的责任及损失与原告博森公司无关；4、为降低担保风险，原告博森公司有权直接从所应付南岳公司工程进度款中划拨资金到绍昆经营部账户。对此，南岳公司必须无条件接受。 2013年9月29日，原告博森公司、南岳公司与被告陈绍昆及绍昆经营部另一实际经营者莫三连签订了《白象宫项目钢材采购担保协议》，该协议主要约定：1、原告博森公司同意为南岳公司对白象宫项目转换层以上到封顶所用钢材采购和资金进行担保；2、白象宫商住楼项目当南岳公司施工至转换层以上到封顶，若原告博森公司不能按施工合同约定支付南岳公司款项，则由原告博森公司承担所有钢材款给陈绍昆、莫三连；3、为降低担保风险，原告博森公司有权直接从所应付南岳公司工程进度款中划拨资金到陈绍昆、莫三连的账户。对此，南岳公司必须无条件接受；4、此担保协议在所有钢材款结清后自动失效。 2013年12月4日，原告博森公司通过中国工商银行宣慰支行向景洪瑞昆建筑材料经营部（以下简称瑞昆经营部）分别支付了500000元和152494元，共计支付652494元。 2014年4月10日，原告博森公司通过中国工商银行宣慰支行向绍昆经营部付款1355499元。就该笔款项，绍昆经营部在收款后向原告博森公司出具了收条。该收条中同时注明“该笔费用为白象宫项目，博森公司应于2013年9月26日至2014年3月26日期间拖欠施工单位工程进度款7851666元所产生的资金占用费2355499元，本次支付1355499元为上述资金占用费中的一部分，还有100万元未支付。” 2014年8月19日，原告博森公司通过中国工商银行宣慰支行向绍昆经营部支付了2000000元。被告陈绍昆及瑞昆经营部向原告博森公司出具了收条。 2014年12月6日，原告博森公司与被告陈绍昆及莫三连签订了付款协议，该协议主要约定：1、用于白象宫项目应付钢材款为7793867元，原告博森公司保证在2014年12月30日前必须先付5000000元，剩余2793867元在2015年3月15日前付清；2、付款方式为按被告陈绍昆和莫三连制定的账户进行转账支付；3、本钢材款用原告博森公司在建白象宫B栋商住楼自五层起按每平方米3200元价担押需由原告博森公司支付款项额的相应房屋面积给被告陈绍昆及莫三连。期间，若原告博森公司支付了部分欠款则相应扣减同值面积。若案本协议约定原告博森公司按时支付完款项，则本协议之担押无效；4、本协议担押房屋面积如到期原告博森公司不能支付完欠款，被告陈绍昆及莫三连将向人民法院申请财产保全。届时被告陈绍昆及莫三连通过法律诉讼有权处置其资产。原告博森公司及其时任法定代表人陈敏、被告陈绍昆、莫三连及瑞昆经营部在该协议签字盖印。2014年12月8日，原告博森公司时任法定代表人陈敏在协议中注明“所担押面积自，共计面积1307.16平方米（每层435.72平方米）”。陈敏及原告博森公司在该备注中签字盖印。 2014年12月22日，原告博森公司与被告陈绍昆签订了《商品房购销合同》（编号2014167），该合同主要约定：1、被告陈绍昆向原告博森公司购买房，购房总金额为165536元，付款日期为2014年12月19日，付款方式为一次性付清。2、自本合同签订之日起30日内，由原告博森公司向房屋所在地县或市房地产管理机关登记备案。2014年12月23日，原、被告签订了《合同补充协议》，就其他事项进行了约定。 2014年12月24日，该房屋办理了商品房卖卖合同登记备案（备案号为JH2014122411301）。 2014年12月24日，原告博森公司向被告陈绍昆出具了收款收据，该收据中载明“收到陈绍昆钢材款抵房款白象宫B幢501-505,601-611房房款2023456元。” 2015年1月13日，原告博森公司与被告陈绍昆及莫三连因买卖合同纠纷向本院起诉，经本院主持调解后达成调解协议，该协议主要约定：博森公司向陈绍昆、莫三连支付工程款817088元，于2015年3月30日前支付400000元及利息（利息自2014年12月30日起算，按照中国人民银行同期贷款利息的4倍计算）；剩余417088元及利息于2015年7月30日前付清（利息从2014年12月30日起算，按照中国人民银行同期贷款利息的4倍计算）。本院作出了（2015）景民二初字第92号民事调解书对调解协议予以确认。 庭审中，被告陈绍昆自述，瑞昆经营部和绍昆经营部的登记经营者为被告陈绍昆，实际经营者为被告陈绍昆及莫三连。 本院认为，一、本案中，原、被告2014年12月6日签订的《付款协议》中“本钢材款用原告博森公司在建白象宫B栋商住楼自五层起按每平方米3200元价担押需由原告博森公司支付款项额的相应房屋面积给被告陈绍昆及莫三连。期间，若原告博森公司支付了部分欠款则相应扣减同值面积。若按本协议约定原告博森公司按时支付完款项，则本协议之担押无效”的约定未违反法律法规的禁止性规定。首先，原、被告双方在付款协议中已对原告博森公司所欠被告陈绍昆及莫三连的钢材款金额予以确定，并对付款时间和付款方式作了明确约定。若原告博森公司可以在约定的时间足额支付所欠钢材款，则被告陈绍昆无法取得案涉房屋的相关权益；其次，若原告博森公司未能及时足额向被告陈绍昆支付钢材款，被告陈绍昆亦不能直接通过该《付款协议》取得其中案涉房屋的所有权，被告陈绍昆只能通过履行原、被告双方签订的《商品房购销合同》（编号2014167）中的付款义务方能取得案涉房屋的所有权。此时，原、被告双方已互负到期债务，即原告博森公司欠被告陈绍昆钢材款，而被告陈绍昆欠原告博森公司购房款。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。当事人主张抵消的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵消不得附条件或者附期限。”本案中，综合《付款协议》及2014年12月24日原告博森公司向被告陈绍昆出具的收款收据，原、被告双方已就原告博森公司不能及时向被告陈绍昆支付钢材款时双方债务抵消达成了合意，并根据这一合意将双方互负债务进行了抵消。因此，原、被告双方在《付款协议》中的约定属于债务的抵消，符合法律规定。 综上，原、被告双方2014年12月6日签订的《付款协议》未违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。 二、原、被告双方签订的《商品房购销合同》（编号2014167）系双方真实意思表示，原告虽称被告并无购买案涉房屋的意思表示，但并未向本院举证证明，根据“谁主张，谁举证”的举证规则，原告应承担举证不能的法律责任。被告陈绍昆已通过抵消到期债务的方式向原告博森公司支付了合同项下的房屋房款，原告博森公司亦向被告陈绍昆出具了收款收据。综上，原、被告双方签订的《商品房购销合同》（编号2014167）及其补充协议合法有效。据此，原告博森公司以被告陈绍昆未支付房款，违反合同约定为由请求解除《商品房购销合同》（编号2014167）及其补充协议的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 三、《商品房购销合同》（编号2014167）的备案登记行为属于行政事实行为。行政事实行为不属于人民法院民事案件管辖或受理案件的范围，故原告要求解除景洪市房屋商品房买卖合同登记备案的诉请，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告西双版纳博森旅游房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告西双版纳博森旅游房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。 审判长 陈 新 审判员 陈德明 审判员 黄绍晨 二〇一五年十二月××日 书记员 李 渊