山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2015）晋源民初字第1019号原告ＸＸ，男，汉族。委托代理人宋海渊，山西盛道律师事务所律师。委托代理人侯燕芝，山西盛道律师事务所律师。被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会。法定代表人张反生，村主任。委托代理人田若激，山西晋商律师事务所律师。委托代理人张磊，山西晋商律师事务所律师。原告ＸＸ诉被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月24日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ及其委托代理人宋海渊、侯燕芝、被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会的委托代理人田若激、张磊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告ＸＸ诉称，原、被告于2012年6月2日签订《购房协议书》，约定由原告购买被告拟建造的“XX”房屋，交房日期为2014年10月31日前。协议生效后，原告如约向被告支付了购房款173498元，但是被告却迟迟没有建造该房屋，超过交房日期也未能向原告交付此房屋。根据双方签订的购房协议第七条的约定“甲方不按期交付房屋的，乙方有权向甲方追索违约金，每延期一日，甲方按乙方已支付房价金额的万分之五向乙方支付违约金”。直至今日，被告未能履行交房义务，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。原告已多次向被告主张要求解除协议，返还已付房款并支付违约金，但被告至今没有履行。故原告诉至法院，请求依法判令解除原、被告双方签订的《购房协议书》；依法判令被告返还原告购房款173498元；依法判令被告承担违约金26458.45元（从2014年10月31日至2015年9月1日），总计199956.45元；本案诉讼费由被告承担。被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会辩称，一、人民法院应当依法追加山西盛邦天悦房地产开发有限公司作为本案的被告，方能查清本案事实。原告ＸＸ购买的“XX”房屋原为被告与山西绿晋房地产开发有限公司合作开发的项目，后山西绿晋房地产开发有限公司将该项目转让给山西盛邦天悦房地产开发有限公司。由山西盛邦天悦房地产开发有限公司负责项目的开发及销售。被告与山西盛邦天悦房地产开发有限公司合作开发该项目后，为了方便山西盛邦天悦房地产开发有限公司对外销售房屋，山西盛邦天悦房地产开发有限公司从被告处取得大量的盖有被告公章的空白《购房协议》及《收据》，但山西盛邦天悦房地产开发有限公司与购房人签署购房合同并没有经过被告的同意或确认，也未将签署情况通知被告。因此，房屋出售给谁、出售时间、出售价款、出售房屋面积、收款方式、收款经办人等情况，被告完全不清楚。且本案为系列性纠纷案件，本案应当参照之前的案件追加山西盛邦天悦房地产开发有限公司为共同被告；二、《购房协议书》违反我国法律、行政法规的强制性规定，应当被认定为无效。基于该无效合同取得的财产，应当予以返还，而收取购房款的为山西盛邦天悦房地产开发有限公司，被告基于该无效合同并未取得任何财产，因此，购房款应由山西盛邦天悦房地产开发有限公司予以返还。另外，原告对合同无效所造成的损失也存一定过错，且合同无效是自始无效的，所以违约金不应支持。经审理查明，2012年6月2日，原告ＸＸ与被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会签订了《购房协议书》。合同约定，由原告ＸＸ购买被告太原市晋源街道箱子村宗地“XX”小区房屋，建筑面积83.14平米，单价每平米2318.68元，总价人民币192775元；原告按照分期付款的方式付款，即于2012年6月2日前向被告支付首付房价款人民币96388元；2012年9月30日前向被告支付二期房价款人民币77110元；2014年10月31日前向被告支付三期房价款人民币19277元；被告在2014年10月31日前将上述房屋交付原告。合同签订当日，原告向被告支付了购房款96388元。另外，原告ＸＸ于2012年11月1日向被告支付部分购房二期款53000元2012年11月23日向被告支付部分购房二期款24110元。现原告共计向被告支付173498元。同时查明，原、被告签订《购房协议书》后，被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会并未按时向原告交付标的房屋，且其所开发的上述“XX”并未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》等相关证书或证明。以上事实，有原告ＸＸ提交的《购房协议书》、购房款收据以及双方当事人的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；…同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；…（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。另外，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。在本案中，被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会在未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》等相关证书或证明的情况下，即对商品房进行预售，违反了我国法律的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效合同的情形，故原、被告于2012年6月2日所签订《购房协议书》应认定为无效。因无效合同自始没有法律效力，故原告要求被告返还购房款173498元的诉讼请求，应予支持。同时，我国法律规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，因原告对其所购买房屋具有审查义务，其在知道或者应当知道该房屋并无相关销售手续的情况下，仍对房屋进行了购买，其在主观上存在过错，故其要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。另外，被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会在庭审过程中辩称，其系与山西盛邦天悦房地产开发有限公司合作开发“XX”项目，且购房款是由山西盛邦天悦房地产开发有限公司收取，并据此要求追加山西盛邦天悦房地产开发有限公司为本案被告，经审查，本案所涉及《购房协议书》及《收据》均加盖有被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会公章，故签订协议、收取房款均应认定为系被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会的行为。同时，本案在审理过程中，法庭对被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会进行了询问，并就其追加山西盛邦天悦房地产开发有限公司为本案被告的申请，要求其提交其与山西盛邦天悦房地产开发有限公司合作开发“XX”项目及山西盛邦天悦房地产开发有限公司收取购房款的相应有效证据，但直至本案开庭时，被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会均未能提交，故关于被告的上述抗辩主张，本院不予采纳，其要求追加山西盛邦天悦房地产开发有限公司为本案被告的申请，本院也不予准许。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、在本判决生效后三十日内，被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会一次性退还原告ＸＸ购房款人民币173498元；二、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4299元，由被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  杜志立代理审判员  王华如人民陪审员  荣友华二〇一五年十二月一日书 记 员  寇丽萍