成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初7307号原告：成都优高投资有限公司。住所地：成都市锦江区华兴正街**号商业场新座*楼。法定代表人：董祖芬，董事长。委托诉讼代理人：秦蓉清，四川典章律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭乔乔，四川典章律师事务所律师。被告：吴春莲，女，1974年10月5日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：王生帅，北京盈科（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张代代，北京盈科（成都）律师事务律师。第三人：成都隆鑫晨餐饮有限公司。住所地：成都市锦江区新街后巷子*号。法定代表人：周红梅。原告成都优高投资有限公司(简称优高投资公司)与被告吴春莲租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，我院根据被告吴春莲的申请，依法追加成都隆鑫晨餐饮有限公司(简称隆鑫晨公司)为本案的第三人。本案依法组成合议庭，于2017年5月10日第一次公开开庭进行了审理，原告优高投资公司的委托诉讼代理人秦蓉清、郭乔乔，被告吴春莲的委托诉讼代理人王生帅到庭参加诉讼。本案于2017年9月5日第二次公开开庭进行了审理，原告优高投资公司的委托诉讼代理人秦蓉清、郭乔乔，被告吴春莲的委托诉讼代理人王生帅到庭参加诉讼。第三人隆鑫晨公司因下落不明，本院依法于2017年6月4日在《人民法院报》刊登公告向其送达起诉状副本、应诉及举证通知书、民事裁定书、合议庭组成人员通知书及开庭传票等法律文书，现公告期届满，第三人隆鑫晨公司未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告优高投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金349589元（自2016年4月10日至2016年6月17日共计68天，加上2015年3月20日到2015年4月9日的免租期20天，共计88天，前两年租金为每年145万元，每天为3972.6元×88天＝349589元）；2、判令原告不予退还被告交付的保证金20万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年3月17日原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，原告将位于成都市锦江区T建筑面积约266平方米房屋租赁给被告使用，租赁期限6年，自2015年4月10日至2021年4月9日，租金及支付方式：第一年、第二年租金为每年1450000元，第三年租金为1493500元，第四年租金为1538305元，第五年租金为1584454元，第六年租金为1631988元。合同签订后，原告按约将租赁物交付给被告使用，但被告在2016年6月17日无故终止租赁合同，拖欠租金88天。根据租赁合同第十条规定，被告应承担拖欠租金349589元（含免租期租金）不得要求退还保证金。被告吴春莲辩称，1、被告与原告签订合同后，实际的承租主体是成都隆鑫晨餐饮有限公司，故双方又再次签订了以隆鑫晨公司作为承租人的租赁合同，并在工商局进行了备案；签订合同后，实际履行的主体也是隆鑫晨公司，公司享有合同的权利和义务，本案被告只是在2015年3月份代第三人支付了部分费用，后期所有费用均是由隆鑫晨公司支付，被告没有实际参与公司的经营管理，实际经营管理人是公司法定代表人周红梅及监事，原告明确知道合同的主体为隆鑫晨公司，原告从隆鑫晨公司股东处收取租金，与周红梅沟通租赁事宜，出具的确认书也是由周红梅签字，公司盖章，故原告也默认了合同的履行主体是隆鑫晨公司，而不是被告，故应当由隆鑫晨公司承担本案的义务；2、租赁费实际支付到2016年4月10日，原告认为被告违约，故重新计算了20天的免租期的费用，故原告的诉讼请求少了20天，即2016年3月20日，在2016年2月第三人停业关门，也告知了原告，原告所主张的6月才知晓该事是不成立的，即使按照原告自己交的确认书所述2016年4月8日第三人将钥匙交给了原告，原告可以进行重新招租，但原告却不返还20万元保证金，违约金的约定比例过高，且原告也没有证据证明20万元没有超过实际损失30％，且合同系格式合同是由原告提供的，故驳回原告要求对于20万元保证金不予退还的诉讼请求，同时要求对违约金依法予以调整。原告将被告作为合同主体又依据与被告有明显利害冲突的第三人和第三人法人代表出具的确认书来主张租金，逻辑矛盾，周红梅已在另案中起诉被告，在金牛法院开庭时，我方将本案的传票交给了周红梅的律师，告知今日出庭的事宜，但周红梅未到庭，证明周红梅与被告具有利害冲突，故周红梅做出的确认书不能作为本案认定的依据，根据举证规则，应当由原告对实际已支付的租金使用时间以及欠付的租金等一系列事实进行举证，除非认定合同实际主体为第三人，否则确认书不能作为本案的依据。经审理查明，2015年3月17日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于成都市锦江区T，建筑面积约266平方米的房屋出租给乙方使用；租赁期限为6年，自2015年3月20日起，（免租期为20天，即从2015年4月10日起正式计算租金）至2021年4月9日止，签订合同当日乙方向甲方支付第一期租金725000元，及履约保证金200000元；年租赁费用标准：第一年、第二年租金为1450000元、第三年租金为1493500元、第四年租金为1538305元、第五年租金为1584454元、第六年租金为1631988元；租金在合同期内按每半年度（6个月为半年度）支付一次，并提前30日支付；乙方应于本合同签订之日向甲方缴纳本合同履约保证金200000元；合同期满后，乙方无任何违约行为或无拖欠水电等费用，五个工作日内，甲方将保证金全额无息退还给乙方；乙方应按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当年租金额的0.3%向甲方支付滞纳金；乙方未交纳租金达15日，视为乙方违约，甲方有权提前解除合同、收回房屋，并没收乙方的合同履约保证金；在租赁期内，乙方无故解除本合同的，乙方除向甲方付清已租赁期限租金（含免租期，免租期按首年租金标准计）外，乙方已付的保证金不予退还，并应赔偿因此给甲方造成的全部损失。2016年6月17日，第三人出具《确认书》，内容有：第三人于2016年6月6日将位于成都市锦江区T（现八色烤肉）店铺内的所有设施设备及现有装修全部出让给高涛，高涛将此款项转至程婉秋个人账号，第三人确认于2016年6月17日将所有设施设备搬离该场地，第三人于2016年4月8日将铺面钥匙交给原告，设备堆放至2016年6月17日止，原告不参与该设备的转让及搬离。被告、第三人股东程婉秋向原告支付第一年租金及保证金。另查明，第三人于2015年3月30日成立，法定代表人为周红梅，企业类型为有限责任公司，注册资本500000元，住所地为成都市锦江区新街后巷子7号，经营范围：正餐服务、快餐服务，股东为程婉秋、吴春莲、周红梅。上述事实，有原告提交的原告营业执照、被告个人身份信息、第三人企业信息、《房屋租赁合同》、《确认书》、第三人公司营业执照及股东构成、交易明细，被告提交的企业名称预先核准通知书、成都隆鑫晨餐饮有限公司股东会会议决议、公司章程、准许设立/开业登记通知书以及双方的陈述在案为证。被告提交的《房屋租赁合同》复印件，原告对其三性均不予认可，在没有其他证据相印证的情况下，本院对该份《房屋租赁合同》复印件的真实性及无法确认，故本院不将其作为本案的证据使用。被告提交的成都市川剧院与原告签订的《房屋租赁合同》、成都市房屋产权证复印件、民事起诉状、成都市金牛区人民法院合议庭组成人员告知书、传票五份证据因与本案缺乏关联性，故本院不予采信。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。庭审中，被告辩称，签订租赁合同时，第三人未办理营业执照，故由被告代第三人签订租赁合同，但涉案商铺的实际承租人为第三人。本院认为，在审判实践中，存在租赁合同的签约人和房屋实际使用人不一致的现象，特别是在商业用房租赁合同中，承租人租赁房屋的目的多用于经营或办公，且根据《民法通则》规定，成立法人需有营业场所，实践中办理营业执照等均需出示经营场所的证明，因此，签订租赁合同与注册开设公司在时间节点不同，导致大量以经营为目的的租赁合同中签约的承租人多为自然人。本案中，从《确认书》及庭审查明情况看，被告系第三人股东，第三人系实际承租人，故对被告关于实际承租人为第三人的意见，本院予以采纳。故对原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院不予支持。应由第三人向原告支付尚欠租金。关于租金金额。租赁合同履行中，第三人于2016年4月10日起未向原告支付租金，第三人于2016年6月17日腾退涉案商铺，根据《房屋租赁合同》中“在租赁期内，乙方无故解除本合同的，乙方除向甲方付清已租赁期限租金（含免租期，免租期按首年租金标准计）外，乙方已付的保证金不予退还，并应赔偿因此给甲方造成的全部损失”的约定，故尚欠的租金为349589元（3972.6元/天×88天）。关于第三人支付的履约保证金200000元。根据《房屋租赁合同》中“在租赁期内，乙方无故解除本合同的，乙方除向甲方付清已租赁期限租金（含免租期，免租期按首年租金标准计）外，乙方已付的保证金不予退还，并应赔偿因此给甲方造成的全部损失”的约定，该约定系对被告违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。本案中，由于第三人的违约行为导致《房屋租赁合同》提前解除，约定的六年租赁期限不能完全实现。原告收回涉案商铺后，需要对租赁物进行复原以及待租。本院综合考虑第三人拖欠租金的违约程度，酌定以保证金金额的60%，即120000元（200000元×60％）用以赔偿原告的损失，保证金余额80000元用以抵扣其余应由第三人支付的房屋占用费等费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条（条文全文附后）之规定，判决如下：一、第三人成都隆鑫晨餐饮有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都优高投资有限公司支付尚欠的租金349589元，此款与保证金余额80000元品迭后，第三人成都隆鑫晨餐饮有限公司还应向原告成都优高投资有限公司支付269589元；二、原告成都优高投资有限公司可不予向第三人成都隆鑫晨餐饮有限公司返还履约保证金的60%即120000元；三、驳回原告优高投资公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6544元，公告费600元，以及后期因送达相关诉讼文书发生的公告费用由第三人成都隆鑫晨餐饮有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  李玉佳人民陪审员  白枝鹏人民陪审员  陈 德二〇一七年十二月十二日书 记 员  韩 霞附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。