广西壮族自治区玉林市福绵区人民法院 民 事 判 决 书 (2015)福区法民一初字第486号 原告（反诉被告）黄国育，男，1957年8月12日出生，汉族，住广西玉林市福绵区。 原告（反诉被告）秦超群，女，1965年5月5日出生，汉族，住广西博白县。 原告（反诉被告）黄家松，男，1929年10月15日出生，汉族，住广西玉林市福绵区。 委托代理人梁琦，广西坤润律师事务所律师。 委托代理人覃市舟，广西坤润律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）林华新，男，1955年12月15日出生，汉族，住广西玉林市福绵区。 委托代理人梁国森，广西三益律师事务所律师。 委托代理人林海生，男，1982年4月12日出生，汉族，住广西玉林市福绵区。 原告（反诉被告）黄国育、秦超群、黄家松与被告（反诉原告）林华新返还原物纠纷一案，本院于2015年9月22日立案受理后，依法组成由审判员蒲继宗担任审判长，审判员李凌锋、人民陪审员林德洲参加的合议庭，于2015年12月2日公开开庭进行了审理。书记员李龙江担任法庭记录。原告（反诉被告）黄国育、黄家松及其委托代理人梁琦与被告（反诉原告）林华新及其委托代理人梁国森、林海生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄国育、秦超群、黄家松诉称：原告黄国育因向被告林华新借款无法还清，于2012年7月30日经玉林市福绵管理区沙田镇人民政府调解委员会调解达成还款协议，主要内容为原告同意三年内（即从2012年8月1日至2015年7月31日止）还清借款本金66000元及利息15708元共计81708元给被告，在上述期限内原告同意将其位于旧玉博公路苏立村入龙湾路口南边的一层房屋四间归被告使用,如原告在2015年7月31日前未还清上述本息，原告同意上述房屋归被告所有。2015年7月22日及7月31日，原告两次到玉林市福绵区沙田司法所要求按协议还本付息给被告，但被告既不接收款项，又不返还房屋。原告于2015年8月28日将上述款项提存于玉林市公证处。此后原告又多次要求被告返还房屋，但被告未予返还，为此，原告诉至法院请求：1、判令被告立即停止占用原告所有的座落于旧玉博公路苏立村入龙湾路口南面的四间房屋并将该房屋的管理使用权返还原告；2、本案的诉讼费用由被告负担。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、三原告身份证复印件，用以证明三原告主体适格；2、还款协议书，用以证明①还款协议内容②被告占用原告房屋的事实；3、来访登记表复印件；4、调查笔录复印件；3、4均用以证明原告按期还款而被告拒绝接收的事实；5、公证书，用以证明原告已将应还给被告的借款及利息提存；6、村委会证明，用以证明涉案的房屋为原告家庭所共有。 被告（反诉原告）林华新辩称并反诉称：原告(反诉被告)未按协议要求将四间房屋交付反诉人使用,而只是交付了其中的两间,为此请求人民法院判令三被反诉人连带支付利息26188元给反诉人（利息的计算：以借款66000元为基数，按人民银行公布的同期贷款利率两倍计算，自2012年8月计至2015年10月止）；2、请求人民法院判令三被反诉人连带支付租金21600元（租金的计算以月租金600元为基数，自2012年8月1日计至2015年7月31日） 被告（反诉原告）在本诉与反诉中提供的证据相同，对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、被告身份证复印件，用以证明被告反诉主体适格；2、还款协议书复印件，用以证明原告应当支付2012年8月1日至今的利息给被告；3、相片复印件，用以证明涉案房屋南面两间房屋被原告出租给他人；4、房屋转让合同，上面的署名黄国东与黄国育为同一人。 原告（反诉被告）黄国育、秦超群、黄家松辩称：反诉人的反诉既没有事实根据也没有法律依据，请求法院驳回反诉人反诉请求，理由为1、反诉人要求原告支付超出《还款协议书》所约定的利息没有依据；2、反诉人不是房屋的物权人，其侵占原告房屋的行为是非法无效的行为，当然无权要求原告赔偿所谓租金。 原告（反诉被告）在反诉中对其陈述事实在举证期限内没有提供证据。 根据案情需要，本院于2015年11月3日勘察了争议现场，并制作了地形图一份；本院于2015年12月1日、2015年12月10日，依法向福绵区沙田镇苏立村民委员会作调查，并制作了询问笔录两份；本院于2015年12月10日，依法向福绵区沙田镇苏立村龙湾组村民关登寿作调查，并制作了询问笔录一份 经庭审举证、质证，被告（反诉原告）林华新对原告（反诉被告）在本诉中提供的证据1无异议；对证据2的真实性无异议，对证据内容有异议；对证据3、4无异议；对证据5有异议，认为该证据与本案无关联性；对证据6的真实性、关联性有异议，认为证明是先盖章后再签名。本院认为，原告（反诉被告）提供的证据1、3、4、5符合法律有关规定，客观真实，本院予以确认，原告（反诉被告）提供的证据2、6，客观真实，但其证明内容由本院结合其它证据再加以认定。 经庭审举证、质证，原告（反诉被告）黄国育、秦超群、黄家松对被告（反诉原告）林华新在本诉中提供的对证据1无异议，对证据2的真实性无异议，对被告主张的利息有异议；对证据3的真实性无异议；对证据4的真实性有异议，该合同的署名是黄国东，与本案无关联性，且双方2012年7月30日签订的《还款协议书》已证明双方只存在借款合同关系。本院认为，被告（反诉原告）提供的证据1符合法律有关规定，客观真实，本院予以确认，被告（反诉原告）提供的证据2、3、4，客观真实，但其证明内容由本院结合其它证据再加以认定。 经庭审举证、质证，原告（反诉被告）黄国育、秦超群、黄家松对被告（反诉原告）林华新在反诉中提供的证据的质证意见与在本诉中的质证意见一样。本院认为，被告（反诉原告）林华新在反诉中提供的证据与其在本诉中提供的证据一致，本院对该证据的认定意见与在本诉中本院的认定意见一致。 经庭审举证、质证，原告（反诉被告）黄国育、秦超群、黄家松对本院依职权制作的现场图与2015年12月1日向福绵区沙田镇苏立村民委员会调查制作的询问笔录无异议；被告（反诉原告）林华新对现场图无异议，对本院于2015年12月1日向福绵区沙田镇苏立村民委员会调查制作的询问笔录的真实性无异议，但认为村委认定的租金过低，每间房屋的租金应为600元。经质证，原告（反诉被告）黄家松对本院2015年12月10日向福绵区沙田镇苏立村民委员会、福绵区沙田镇苏立村龙湾组村民关登寿作调查所制作的询问笔录无异议，被告（反诉原告）林华新对本院2015年12月10日向福绵区沙田镇苏立村民委员会、福绵区沙田镇苏立村龙湾组村民关登寿作调查所制作的询问笔录的真实性无异议，但对其证明内容有异议。本院认为，原被告双方对现场图均无异议，现场图可作为本案的定案依据；原告（反诉被告）对三份询问笔录的真实性及证明内容均无异议，被告（反诉原告）对三份询问笔录的真实性无异议，但对证明内容均有异议，从证据来源分析，福绵区沙田镇苏立村民委员会作为基层群众性自治组织、福绵区沙田镇苏立村龙湾组村民关登寿作为知情人，其所作出的证言较为客观，且能与原告在庭审中陈述的事实相互印证，有较高的可信度，因此上述三份询问笔录亦作为本案的定案依据。 综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实： 原告（反诉被告）黄国育因向被告林华新（反诉原告）借款66000元无法还清，双方于2009年10月18日签订房屋转让合同，约定黄国育以74000元的价格将玉林市福绵区旧玉博公路苏立村入龙湾路口南边的一层房屋四间转让给林华新（林华新实际支付66000元）。后双方发生争议，又于2012年7月30日经玉林市福绵管理区沙田镇人民政府调解委员会调解达成还款协议，主要内容为原告（反诉被告）同意三年内（即从2012年8月1日至2015年7月31日止）还清借款本金66000元及利息15708元共计81708元给被告（反诉原告），在上述期限内原告（反诉被告）同意将其位于玉林市福绵区旧玉博公路苏立村入龙湾路口南边的一层房屋四间归被告（反诉原告）使用,如原告（反诉被告）在2015年7月31日前未还清上述本息，原告（反诉被告）同意上述房屋归被告（反诉原告）所有。2015年7月22日及7月31日，原告（反诉被告）两次到玉林市福绵区人民调解委员会要求按协议还本付息给被告(反诉原告)，但被告（反诉原告）既不接收款项，又不返还房屋。原告（反诉被告）于2015年8月28日将上述款项提存于玉林市公证处。此后原告（反诉被告）又多次要求被告（反诉原告）返还房屋，但被告（反诉原告）未予返还，为此原告（反诉被告）于2015年9月22日以被告（反诉原告）拒不返还原物为由起诉到本院。被告（反诉原告）林华新在接到民事诉状副本后于2015年10月30日提起反诉。 另查明，原告（反诉被告）黄国育为广西玉林市福绵区良平村鹤冲**居民，秦超群为为广西博白县博白镇津木村致牙浪队**居民，家松为广西为广西玉林市福绵区圩镇**居民，与秦超群为夫妻关系，黄家松与黄国育为父子关系。被告（反诉原告）林华新为广西为广西玉林市福绵区苏立村白水塘**居民。iv> 本院认为，在本诉中，原告黄国育、秦超群、黄家松以侵权为由要求被告林华新返还座落于玉林市福绵区旧玉博公路苏立村入龙湾路口南边的一层房屋四间，原告应以其是否享有该争议房屋的所有权或用益物权为前提。在庭审中，原告表示其没有争议房屋的房产证、土地使用证，其说法得到福绵区沙田镇苏立村民委员会的证实，原告亦未能提供其它证据证明其对争议房屋拥有所有权，因此原告方不能以拥有争议房屋的所有权为由要求被告返还房屋。从管理便用权即用益物权分析，原告，原告黄国育为广西玉林市福绵区良平村鹤冲**居民，为广西博为广西博白县博白镇津木村致牙浪队**居民，广西玉林市为广西玉林市福绵区圩镇**居民，玉林市福绵是玉林市福绵区苏立村居民，屋所占用的土地为玉林市福绵区苏立村的集体土地。原告是通过购买的方式从玉林市福绵区苏立村龙湾组居民关登寿处取得争议房屋，根据“地随房走”的原则．农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使、和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告从关登寿处购买的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，关登寿将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村村民的原告，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，该行为应认定为无效。原告不享有争议房屋的土地使用权，自然也无权享有争议房屋的用益物权，原告应承担举证不能的法律后果，因此，原告的诉讼请求理由不充分，证据不足，本院依法应予驳回。 本院认为，在反诉中，反诉原告要求反诉被告支付利息及租金，是基于双立于2009年10月18日所签订的《房屋转让合同》及2012年7月30日所签订的《还款协议书》。《房屋转让合同》是以原告（反诉被告）拥有房屋所有权为前提，《还款协议书》是以原告（反诉被告）拥有房屋管理使用权即用益物权为前提。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”如本院在本诉中所述，原告黄国育、秦超群、黄家松并未取得本案争议房屋的所有权或用益物权，其与被告林华新所签订的《房屋转让合同》、《还款协议书》均违反了《中华人民共和国合同法》第一百三十二条的规定，自始无效，反诉原告林华新基于上述两份协议要求反诉被告黄国育、秦超群、黄家松归还利息和租金的理由不充分，证据不足，本院依法应予驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）黄国育、秦超群、黄家松的诉讼请求; 二、驳回被告（反诉原告）林华新的诉讼请求。 本诉案件受理费1846元，由原告黄国育、秦超群、黄家松负担。反诉案件受理费994元，由反诉原告林华新负担。 如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期届满之日起七日内预交本诉上诉案件受理费（受理费帐户：玉林市财政局，账号：20×××77，开户行：农行广西玉林分行营业部），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒲继宗 审 判 员  李凌锋 人民陪审员  林德洲 二〇一五年十二月十四日 书 记 员  李龙江