河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2015）红民一初字第985号原告新乡宝龙商业物业管理有限公司，住所地新乡宝龙城市广场A区3-1#楼。法定代表人许华琳，总经理。委托代理人张立志、许磊磊（实习律师），河南启轩律师事务所，特别授权。被告董议韩，女，汉族，1987年12月15日生，住址河南省新乡县。原告新乡市宝龙商业物业管理有限公司（以下简称“宝龙物业”）诉被告董议韩租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新乡市宝龙商业物业有限公司的的委托代理人张立志、徐磊磊（实习律师），被告董议韩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝龙物业诉称，2013年7月16日，经双方协商，原告将租赁房屋交付被告，同年7月23日，双方签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同》（编号PL-XX.SY-ZSHH-HT-01-016），同年10月10日签订了《宝龙城市广场商铺物业服务合同》。根据合同约定2013年8月1日起至2013年9月30日免租金。2013年10月1日至2014年9月30日，月租金为17714.72元；2014年10月1日至2015年9月30日，月租金为18775.93元：物业管理费为每季度5682.08元。在租赁期发生的水、电、燃气等费用承租方自己承担。2013年10份，被告在该租赁房屋上以知念餐饮名义对外营业。自2014年1月1日起至2015年4月30日，至今已拖欠16个月房租290863.99元，自2013年12月26日至2015年4月30日违约金418846.8元；拖欠16个月物业管理费90913.28元，自2013年12月26日至2015年4月30日违约金132534.5元；截止2015年4月30日，被告共欠原告各项费用933158.6元。原告在多次催要无果后，于2013年12月3日在《新乡日报》刊发公告，要求被告于2013年12月10日退还租赁场所。但被告仍拒绝履行合同约定义务。故原告诉至法院，请求：1、依法判令解除原、被告签订的租赁合同，判令被告返还占用的租赁房屋；2、请求判令被告承担自2014年1月1日起至2015年4月30日止的房屋租金290864元，违约金418846.8元并承担2015年5月起至退还租赁场所租金、违约金；3、请求判令被告承担自2014年1月1日起至2015年4月30日的物业管理费90913.3元，违约金132534.5元，并承担2015年4月起至退还租赁场所前物业管理费、违约金；4、请求判令被告承担本案诉讼费等全部费用。被告董议韩辩称，1、2013年12月10日收到原告要求返还房屋的函件，本人收到函件时原告已经将房屋收回；2、在2013年9月12日向原告预交租金35429.44元，本人预交的租金可以抵减到2013年12月5日以后的房租；原告要求的租金17714.72元与合同约定的数额不符；原告要求被告赔偿的损失被告不应赔偿，是原告在租赁未到期的情况下，单方违约。原告宝龙物业向本院提交的证据材料有：第一组证据：1、商铺租赁合同一份；2、物业服务合同一份；3、场地交付确认书2份。证明2013年7月16日原告将商铺交付被告。根据租赁合同确定被告应缴的租金每月17714.72元，物业服务费为每月5682.08元，房屋交付后被告缴纳2个月的预付租金35429.44元，2个月的物业服务费11364.16元，履约保证金46793.6元。根据该合同第4条3款3项的约定，租赁期限从交付之日算起，租期从租赁场所交付之日即2013年7月16日算起，租金从2013年10月1日起计算，物业服务费从2013年7月16日起计算。被告在2013年12月12日前没有交物业服务费，根据合同约定被告已经违约。第二组证据：1、2013年10-12月综合物业管理费通知及回执一份；2、物业费和租金通知书、致歉信各一份。以证明被告欠原告物业管理费和租金，并且原告已经通知被告，且被告已经知道。但被告仅在2013年12月12日补交了2013年12月份的租金，补交了3个月的物业管理费。仍然没有按照合同的约定缴纳第二季度租金和物业管理费。第三组证据：催缴函三份、照片，证明原告多次通知被告缴纳租金和管理费第四组证据：电费收据三份，证明被告一直经营到2014年4月份。经庭审质证，被告董议韩对原告提交证据的质证意见为：对电费和被告未签字的文件不予认可，对其他证据的真实性无异议。被告租赁的房屋面积是835.6平方米，合同第四条约定2013年10月1日至2014年9月30日月租金为每平方米19.43元，即每月租金为16235.71月，原告所说不属实。被告于2013年9月12日向原告交付了35429.44元代收预付租金，履约保证金46793.60元，综合物业服务费11364.16元，而双方约定的应付租金时间为2013年10月1日之后，因此被告预交的租金可以抵减到2013年12底，但在2013年11月29日，被告突然接到原告方发出的双方合同已于2013年11月26日解除的短信，正在被告无法理解并需找原告要求答复意见时，被告又于2013年12月15日收到原告关于返还租赁场所的函件，要求被告马上迁出租赁场所，否则视被告店铺物品为放弃物，由原告自由处理。双方租赁合同第四条第4.3.4项规定，被告支付的预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至抵减完毕，预付租金抵减完毕后，被告按照原告的通知要求补足应付租金（如有）。由此约定可以知道，被告的预付租金在远未抵减完租赁起始日后的应付租金时，原告即单方与被告解除了租赁合同，原告无视法律规定，在本人刚刚完成装修和加盟之后，准备办证开业时，原告解除合同使本人遭受损失。原告于2013年12月12日骗取被告丈夫缴纳17714.72元租金及17046.24元的物业管理费，同时原告又于当日向被告发出通知，要求被告交之后的租金、物业管理费，之后原告不顾被告的抗议，又数次故意停水停电，帮助他人从被告的电表偷电，给被告制造麻烦，企图将被告赶走，以达到占有被告财产的目的；由被告接到原告解约函日期可以看出，原告单方面无条件违约，在被告完全不知情的情况下，原告于2013年12月3日在新乡人民日报上刊登了一篇被告违约的通知，已经侵犯了被告的名誉权，要求原告登报致歉，并赔偿精神损失，被告保留追究其法律责任的权利，原告提供不出由被告签字的邮件和电费各种收据条，被告不予认可。被告董议韩向本院提交的证据材料有：1、关于退还租赁场所函件及邮寄单一份，证明被告预付租金到2013年12月12日，原告在2013年11月26日就向被告发出了函件，函件称5日内回复，但原告在12月6日才向被告邮寄该函件，被告在12月10日收到函件，没有恢复商铺原状的时间；2、手机信息照片一份、证明原告又以短信的方式再一次向被告提出解约；3、合同金缴款单，证明被告已经足额支付了租赁费和物业管理费；4、收款收据5份，证明原告在被告不知情的情况下又向被告丈夫收取了租赁费和物业管理费。原告宝龙物业对被告董议韩提供的证据质证意见为：对证据1的真实性无异议，2013年7月16日原告将场所交给被告，合同开始，2013年9月12日，被告交付原告2个月的综合物业服务费11364.16元，租赁期限从2013年8月1日至2015年9月30日，共2年61天。租赁费从2013年10月1日起算，物业管理费从2013年8月1日起算；对证据2的真实性、关联性均有异议，应当有有关部门的证明，虽然多次发函，但原告一直没有实际解除合同，被告一直经营到2014年4月份；对证据3的真实性和关联性无异议，与实际交付款一致；对证据4的真实性无异议，物业服务费缴纳的是2013年8月、9月份，其余未交，租赁费缴纳的是2013年10月、11月。对当事人提交的证据本院予以综合认证。根据上述有效证据及当事人陈述，本院可以确认以下案件事实：2013年7月23日，董议韩与宝龙物业签订了宝龙城市广场商铺租赁合同，根据合同约定，被告董议韩承租原告宝龙物业位于新乡宝龙城市广场A区三号楼第一、二、三层的编号为111的商铺，经营知念甜品，租赁期限自2013年8月1日起至2015年9月30日止。2013年7月16日，被告已将商铺交付原告，双方约定的租赁场所交付日为2013年8月1日，被告租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业日，开业日最迟不得迟于2013年10月1日。第一个租赁年度为2013年8月1日至2013年9月30日，月租金1479.01元，年租金金额为人民币2958.02元；第二个租赁年度为2013年10月1日至2014年9月30日，月租金金额为16235.71元（19.43元/平方米/月×835.6平方米=16235.71元/月），年租金金额共计为人民币194828.52元。第三个租赁年度为2014年10月1日至2015年9月30日，月租金金额为18775.93元（22.47元/平方米/月×835.6平方米=18775.93元/月），年租金金额共计为人民币225311.16元。以上租金合计为人民币423097.70元。2013年9月12日，董议韩向宝龙物业支付了综合物业服务费11364.16元、履约保证金46793.60元、代收预付租金35429.44元。租赁合同生效后，2013年10月10日，董议韩与宝龙物业签订了宝龙城市广场商铺物业服务合同。根据合同约定，董议韩承租宝龙物业面积为835.6平方米的三层商铺，物业服务费（或综合物业服务费）的标准为每平方米6.8元/月，并自2013年8月1日开始缴纳。2013年11月6日，宝龙物业通知董议韩，催缴综合管理费17046.24元。2013年11月26日、12月3日，宝龙物业分别向董议韩发出解约函、退还租赁场所函件，通知董议韩解除合同，并要求董议韩退出租赁场所，后在报纸上刊登该通知。2013年12月12日，原告通知董议韩支付下一季度即2014年1月1日至3月31日的租金53144.16元，物业管理费17046.24元。2013年12月12日，董议韩向宝龙物业支付了综合物业服务费17046.24元、代收租金17714.72元。截止2013年12月12日，被告董议韩共缴纳租金53144.16元、综合物业服务费28410元、履约保证金46793.60元。另查明，2013年9月6日，王文玉为董议韩缴纳电费500元，2013年9月19日、9月20日、9月23日，李志鹏分三次为董议韩缴纳电费共计为1400元。2013年10月11日，董议韩缴纳电费500元，2013年10月23日、11月11日、11月12日，李志鹏分三次为董议韩缴纳电费共计2000元，2013年12月6日，王文玉为董议韩缴纳电费1000元，2013年12月18日，2014年1月3日、1月27日，李志鹏分四次为董议韩缴纳电费共计3200元,2014年3月12日，孟祥军为董议韩缴纳电费400元。本院认为，原告与被告所签订的商铺租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效，双方应按合同严格履行。被告在收到原告的解约函后没有书面同意解除合同，并且不退还承租的房屋，双方的租赁关系依然存在。合同于2015年9月30日到期后，原告在被告拒不支付租赁费的情况下有权终止该房屋租赁合同，但被告董议韩已先行要求解除合同，且已另案处理，故原告要求再次解除合同的诉讼请求，本案不予重复处理。原告未提供证据证明原告违约的证据，故原告请求判令被告承担违约金的诉讼请求，缺乏事实根据，本院不予支持。本院确认被告拖欠原告的租赁费用应以合同约定的租金计算，共计为人民币423097.70元。被告在原告处已经缴纳53144.16元的房屋租赁费用，现被告拖欠原告的租金剩余369953.54元。从被告缴纳电费的时间可以看出被告经营至2014年1月28日，2014年2月份，被告不再经营，也未接受原告的物业服务，故对原告要求被告支付2014年2月份以后的综合物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。被告应支付自2013年8月1日至2014年1月28日止经营期间的综合物业服务费共计28410.4元（5个月×6.8元/平方米/月×835.6平方米），被告在原告处已经缴纳28410元的综合物业服务费应当充抵。故原告请求被告支付原告房屋租赁费及综合物业管理费用的诉讼请求，合理部分予以支持。原告的其他诉讼请求缺乏事实根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告董议韩一次性支付原告新乡宝龙商业物业管理有限公司房屋租租赁费用共计人民币369953.54元。二、驳回原告新乡宝龙商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告董议韩未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13137元，由被告董议韩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  张巧荣审 判 员  刘志丹人民陪审员  徐 进二〇一五年十二月二十八日书 记 员  王宝宝