江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)赣04民终2397号上诉人（原审被告）：郭帮华，男，1966年7月1日出生，汉族，住武宁县。委托诉讼代理人：陈永钊，江西惟民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：九江碧华生物工程实业有限公司，住所地：九江市开发区内环路。法定代表人：李是，董事长。委托诉讼代理人：李钢，江西擎天律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：九江南梦网咖，住所地：九江市。法定代表人：ＸＸ阳。上诉人郭帮华因与被上诉人九江碧华生物工程实业有限公司（以下简称碧华公司）、被上诉人九江南梦网咖（以下简称南梦网咖）房屋租赁合同纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院（2017）赣0403民初1062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭帮华的委托诉讼代理人陈永钊、被上诉人碧华公司的委托诉讼代理人李钢到庭参加诉讼，被上诉人南梦网咖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。郭帮华上诉请求：一、撤销一审判决第二、三、四项；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人郭帮华与被上诉人碧华公司不存房屋租赁关系，更不存在转租事实；二、上诉人郭帮华代替被上诉人南梦网咖法定代表人ＸＸ阳缴纳的电容增容费46810元和80000元履约保证金（含30000元装修保证金），一审未在拖欠租金中作相应扣除，而且重复计算违约金31505.76元；三、根据被上诉人碧华公司诉请，截止2017年3月31日，上诉人郭帮华尚拖欠租金105019.20元，与上诉人郭帮华代缴的电容增容费、履约保证金冲抵后，被上诉人碧华公司尚欠承租方21790.80元，上诉人保留另行起诉的权利；四、双方签订的《房屋租赁合同》显失公平，合同过分加重承租方的责任，如重复约定违约金、双倍履约保证金、排除合同法中强制性条款等约定。综上所述，一审判决事实认定不清，法律适用错误，应予改判。碧华公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。理由：1、一审判决将被告郭帮华错写成被告ＸＸ阳与我方签订的租赁合同，我公司是将南梦网咖作为第三人起诉；2、上诉人郭帮华与ＸＸ阳的关系，我公司并不清楚，直到我公司要求上诉人缴纳房屋租金时发现，南梦网咖注册人竟是ＸＸ阳，而非上诉人。但上诉人在签订合同后，未按照合同约定及时缴纳租金，已构成违约行为；3、上诉人所称的电容增容费和履约保证金在一审时上诉人并未主张，且电增容费我公司一直没有收到过，履约保证金在租赁合同中已明确规定，承租方违约时履约保证金不予退还。截止目前，上诉人拖欠我司租金已有22个月，对我司造成严重损失，因此请求驳回上诉人诉请，维持原判。被上诉人南梦网咖未作答辩，亦未举证。碧华公司向一审法院起诉请求：一、要求解除双方签订的《房屋租赁合同》；二、被告支付租赁期间至合同解除之日起的租金（截至2017年3月31日105019.2元），被告支付违约金150000元并支付我公司因本次诉讼支付的律师费3000元；三、第三人返还租赁房屋。一审法院认定事实：2015年8月17日，被告ＸＸ阳与原告碧华公司签订《房屋租赁合同》，租赁原告位于九江市开发区内环路6号海奈尔综合楼一层6-8轴间（面积219.89平方米）用于经营网络会所。合同约定租赁期间为5年（2015年8月17日至2020年10月16日）；首年租金为40元/平方米/月，免租期60天，每年租金在上一年度租金水平上上浮8%，每半年支付下半年的租金，逾期交纳视为根本违约，且按履约保证金日5%支付违约金；不得对租赁房屋转租、分租、转借、合作经营等，否则视为根本违约；被告根本违约的，原告有权解除合同，不退履约保证金，且收取整个租期租金总额的20%作为违约金，被告承担因追偿损失产生的律师费、诉讼费等；合同签订当日被告应交纳履约保证金80000元。合同签订后，原告将租赁房屋交由被告使用，被告于2015年8月20日原告支付132773元（其中80000元履约保证金、6个月租金52773元）。此后，被告未按时交纳租金，原告催讨未果，故诉来一审法院。另查明：第三人南梦网咖系普通合伙企业，于2015年11月9日注册成立，合伙人为ＸＸ阳、戴春艳，注册住所为九江市开发区内环路6号海纳尔综合楼1幢部分单元（1-2）01。第三人成立后一直在被告所租赁原告的房屋内经营。一审法院认为，原告碧华公司与被告郭帮华签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，原告依据合同约定将租赁房屋交由被告使用，被告应按约定履行支付租金等合同义务。被告逾期交纳租金的行为，致合同目的无法实现，亦符合双方关于根本违约的合同约定，原告有权解除合同，故对原告要求解除租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。原告要求被告按合同约定支付截至2017年3月31日的租金105019.2元的诉讼请求，符合双方关于租金的约定，一审法院亦予以支持。原告要求被告支付违约金15万元的诉讼请求，因双方约定逾期支付租金的违约金为按履约保证金日5%计算，且约定转租的违约金为总租金额的20%即123839.52元，该约定过高，一审法院按原告起诉时被告欠付租金额的30%即31505.76元（105019.2元×30%）予以部分支持。原告要求被告支付实现债权支出的律师代理费3000元的诉讼请求，符合双方约定，一审法院亦予以支持。被告承租房屋后将房屋交由第三人南梦网咖使用，第三人亦认可其占有租赁房屋进行经营，故第三人在租赁合同解除时应腾退房屋将房屋交还原告，对原告要求第三人腾退房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。第三人陈述其法定代表人与被告合伙租赁房屋，未提供证据证实，一审法院不予采纳。第三人称其交纳了保证金等其他费用并要求退还，但未提供证据，亦未提出反诉，故一审法院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除原告九江碧华生物工程实业有限公司与被告郭帮华于2015年8月17日签订的《房屋租赁合同》；二、被告郭帮华于本判决生效之日起三日内向原告九江碧华生物工程实业有限公司支付截至2017年3月31日的租金105019.2元，并按每月9499.25元的标准支付自2017年4月1日其至返还租赁房屋时止的租金；三、被告郭帮华于本判决生效之日起三日内向原告九江碧华生物工程实业有限公司支付违约金31505.76元；四、被告郭帮华于本判决生效之日起三日内向原告九江碧华生物工程实业有限公司支付律师代理费3000元；五、第三人九江南梦网咖于本判决生效之日起十日内向原告九江碧华生物工程实业有限公司返还其占用位于九江市开发区内环路6号海奈尔综合楼一层6-8轴间的租赁房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件诉讼费11040元，由原告九江碧华生物工程实业有限公司负担5070元，由被告郭帮华负担5970元。本院二审期间，双方均未向本院提交新证据。对一审查明“被告江阳华与原告碧华公司签订《房屋租赁合同》”，应为被告郭帮华与原告碧华公司签订《房屋租赁合同》，对此本院予以纠正。一审查明的其他相关事实，当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人郭帮华是否存在转租行为，即是否将其承租店面转租给被上诉人南梦网咖；二、上诉人郭帮华是否违约，如违约，违约金如何计算。对此，本院分别作出如下分析论述：关于焦点一。经查明，甲方碧华公司与乙方郭帮华于2015年8月17日签订的《房屋租赁合同》约定，租赁用途为经营网络会所项目。未经出租人书面同意，乙方私自更改租赁物业用途或开展本合同约定外经营项目的，视为根本违约，甲方有权解除合同并扣除履约保证金和已交的其他款项。二审中，碧华公司确认郭帮华租赁期间店面名称为南梦网咖，郭帮华与南梦网咖一审中已提供《合伙协议》、《退伙协议》，能够反映郭帮华与碧华公司签订《房屋租赁合同》用于其与ＸＸ阳合伙经营南梦网咖。郭帮华未更改租赁物业用途或开展合同约定外经营项目的，不应认定其将承租店面转租给南梦网咖的事实。至于郭帮华是否退出合伙内部经营，不影响碧华公司基于有效合同向合同相对方主张权利。双方关于律师代理费用由承租人负担的合同约定是针对承租人对租赁房屋存在转租、分租等违约行为所设，因承租人没有上述违约行为，该条款不适用于本案。一审认定由上诉人郭帮华向被上诉人碧华公司支付律师代理费3000元不当，本院予以纠正。关于焦点二。根据《房屋租赁合同》附件三即租金支付明细表反映，上诉人郭帮华于2015年8月20日向碧华公司支付的132773元，包含支付2015年10月17日至2016年4月16日的六个月租金52773元及履约保证金80000元。此后，上诉人郭帮华未再支付租金，已构成违约，应向碧华公司支付租金损失并承担违约责任。双方签订的《房屋租赁合同》关于违约责任约定较为繁杂，既有因承租人欠付费用需双倍赔偿甲方所遭受的损失；也有因承租人转租、分租、担保租赁物需承担甲方为追偿损失产生的律师费、诉讼费、保全费、交通费、误工费等；有因承租人根本违约，除双倍赔偿违约损失外，履约保证金、租金等所有费用出租人不予退还；还有合同未约定的除违约方赔偿违约损失外，还需向对方缴纳三个月的租金作为违约金以及承租人延迟支付租金一日则支付履约保证金总额的5%作为违约金等等。上诉人郭帮华提出的合同约定过分加重承租方责任重复计算违约金的上诉意见，本院认为，当事人主张违约金过高请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，一审法院解除《房屋租赁合同》，双方不持异议，上诉人郭帮华至一审起诉之日尚欠的租金损失合计105019.20元，充抵履约保证金后的损失为25019.20元。郭帮华提出的该笔租金海应与其交纳的电容增容费46810元相互充抵，因郭帮华未能提供电容增容费的支付凭证，合同中亦无该费用可抵付租金的约定，本院不予支持。被上诉人碧华公司一审提出要求郭帮华支付15万元违约金的诉讼请求，并认为合同约定因承租人违约履约保证金80000元应不予退还，上述违约金数额均远远超初其起诉时实际损失的30%即7505.76元（25019.20元×30%），可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，违约金应予调整，即上诉人郭帮华应向被上诉人碧华公司支付违约金7505.76元。一审在计算被上诉人起诉时的实际损失未扣除履约保证金不当，本院予以纠正。有鉴于此，上诉人郭帮华应向被上诉人碧华公司付至2017年3月1日的租金为25019.20元。根据合同约定，2016年10月17日至2017年10月16日的租金为9499.25元/月（219.89㎡×43.2元/㎡/月）,其后的租金按租赁时段每年递增8%。因碧华公司对一审判令从2017年4月1日起至返还租赁房屋时止的租金及延期腾房占有使用费按9499.25元/月不持异议，本院予以维持。上诉人郭帮华在承担付款义务后，根据合伙协议、退伙协议的约定，可另行向南梦网咖行使追偿权。综上所述，郭帮华的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持九江市浔阳区人民法院（2017）赣0403民初1062号民事判决第一项、第五项，即“解除原告九江碧华生物工程实业有限公司与被告郭帮华于2015年8月17日签订的《房屋租赁合同》”、“第三人九江南梦网咖于本判决生效之日起十日内向原告九江碧华生物工程实业有限公司返还其占用位于九江市开发区内环路6号海奈尔综合楼一层6-8轴间的租赁房屋；”撤销九江市浔阳区人民法院（2017）赣0403民初1062号民事判决第二项、第三项、第四项；上诉人郭帮华于本判决生效之日起三日内向被上诉人九江碧华生物工程实业有限公司支付截至2017年3月31日的租金及违约金合计32524.96元，并从2017年4月1日起按9499.25元/月支付租金（延期腾房占有使用费）至返还租赁房屋之日止。驳回被上诉人九江碧华生物工程实业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费11040元按一审判决执行，二审案件受理费4390元，由上诉人郭帮华负担1390元，由被上诉人九江碧华生物工程实业有限公司负担3000元。本判决为终审判决。审判长  陈江颖审判员  熊 涛审判员  周 炜二〇一七年十二月二十九日书记员  陈沁榕