广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗从法民二初字第498号原告：广州农村商业银行股份有限公司从化支行，住所地从化区。负责人：郑宜城，职务行长。委托代理人：高浩明，广东东方昆仑律师事务所律师。委托代理人：陈冬梅，广东东方昆仑律师事务所律师。被告：朱春香，户籍地湖南省澧县，现住址。原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行（以下简称农商行从化支行）诉被告朱春香金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月13日立案受理后，依法由审判员何欣颖适用简易程序独任审理。2015年6月16日，因被告朱春香需公告送达，���本案转为普通程序审理。2015年10月23日，本院公开开庭进行审理。原告农商行从化支行委托代理人高浩明到庭参加诉讼，被告朱春香经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农商行从化支行诉称：2010年12月17日，原、被告签订《楼宇按揭合同》，约定：被告朱春香向原告农商行从化支行借款313000元用于购买位于惠州大亚湾澳头大亚湾大道3号金润东方公寓2栋2114号房，同时以上述房屋作抵押担保，并依法办理了抵押权预告登记。借款期限从2011年1月28日起至2041年1月28日止，每月15日为还款日。2011年1月28日，原、被告签订《补充协议》，将利率调整为中国人民银行规定的同期同档次基准利率下浮15%执行。之后，原告农商行从化支行已按照合同约定履行放款义务，但被告朱春香自2014年起开始逾期归还借款本息。现起诉请求法院判令：1、解除原、被告签订的《楼宇按揭合同》；2、被告朱春香立即偿还借款本金294944.21元及欠息2588.41元（欠息暂计至2015年4月15日，从2015年4月16日起至借款清偿之日止按合同约定计付）；3、原告农商行从化支行对被告朱春香提供的借款抵押物惠州大亚湾澳头大亚湾大道3号金润东方公寓2栋2114号房所得价款享有优先受偿权；4、被告朱春香支付律师费14876元；5、本案诉讼费用由被告朱春香承担。以上事实有《一手楼宇按揭借款申请书》、《楼宇按揭合同》、《补充协议》、《他项权证》、《借款借据》、单户账务明细、被告身份证等证据证实。被告朱春香经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。经审理查明：被告朱春香为购买惠州大亚湾澳头大亚湾大道3号2栋2114房，于2010年9月25日向原告农商行从化支行申请一手楼宇按揭借款。2010年12月17日，原、被告签订了《楼宇按揭合同》，约定：被告朱春香以惠州大亚湾澳头大亚湾大道3号2栋2114房作抵押向原告农商行从化支行借款313000元；借款期限30年；采用每月等额本息还款方法；贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次基准利率下浮20%执行，按月计收；借款人在还款期内连续三期（即三个月）或累计六期不按时供款或全部借款到期超过三个月仍未清偿，贷款人可对抵押房产进行处分以实现债权；借款人任意一期供款的违约，即为对贷款人全部借款的违约，贷款人可采取相应的方式实现全部债权；借款人违反合同规定任何条款可能影响贷款人债权实现的，贷款人有权单方解除合同，要求借款人立即提前偿还借款，或依法处分抵押财产并优先受偿；实现债权的费用包括诉讼费、律师费、差旅费、评估费等由借款人承担；借款人未按合同约定期��归还贷款本息的（包括贷款人提前实现债权的情形），贷款人有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息利率为合同约定贷款利率的150%，罚息计算期间自逾期之日起至应付本息实际清偿之日止；对不能按时支付的利息，贷款人有权在贷款到期后按罚息利率计收复利。2011年1月28日，原、被告签订《补充协议》，约定对双方签订的《楼宇按揭合同》项下的利率调整为中国人民银行规定的同期同档次基准利率下浮15%执行。2010年12月28日，双方就抵押房产办理了抵押权预告登记（证号：粤房地预登惠州字第3300014466号）。2011年1月28日，原告农商行从化支行向被告朱春香发放了贷款313000元。借款日为2011年1月28日至2041年1月28日。被告朱春香正常供款至2015年8月15日，现尚欠借款本金291896.2元。另，《广东省律师服务政府指导价》规定，涉及财产的民事收费标准在收取基础费用1000～8000元的基础上再按争议标的额分段按比例累加计算收取，其中10万元～50万元的收费比例为5%。在本案审理过程中，原告农商行从化支行变更诉讼请求为：1、解除原告农商行从化支行与被告朱春香签订的《楼宇按揭合同》；2、被告朱春香立即偿还借款本金291896.2元，并支付利息、罚息、复利（从2015年8月16日起按合同约定计算至还清款日止）给原告农商行从化支行；3、原告农商行从化支行对被告朱春香提供借款的抵押物享有优先受偿权；4、被告朱春香支付律师费14876元给原告农商行从化支行；5、本案诉讼费由被告朱春香承担。本院认为：原、被告签订的《楼宇按揭合同》是双方的真实意思表示，内容并不违反法律规定，合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，原告农商行从化支���依约履行了发放贷款的义务，但被告朱春香未完全履行供款义务，已经构成违约。为此，原告农商行从化支行要求解除合同、收回贷款的诉讼请求有理，本院予以支持。关于利息、罚息及复利的问题。原告农商行从化支行认为被告朱春香正常供款至2015年8月15日，故主张从2015年8月16日起按照合同约定利率计算利息、罚息及复利。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方约定被告违反合同任何条款的，可能影响原告农商行从化支行债权实现的，原告农商行从化支行可单方解除合同。现被告朱春香在供款期间间断性的逾期还款，且从2015年8月16日起断供至今，已达到约定的合同解除条件。原告农商行从化支行以诉讼方式要求解除合同，故本案合同解除时间应为本判决生效之日。合同解除后，被告朱春香所欠贷款提前到期，故应按合同约定利率计算罚息、复利。因此，被告朱春香应支付的利息、罚息、复利的计算方式为：从2015年8月16日至本判决生效前，按合同约定利率计算利息、罚息、复利，计算本金为本判决生效前到期应返还的借款数额，已支付部分应予扣除；从本判决生效之日起至本判决确定履行之日止，按照合同约定的罚息利率计算罚息、复利，计算本金为尚欠的全部借款数额。关于原告农商行从化支行是否享有优先受偿权的问题。本院认为，本案借款由被告朱春香提供座落于惠州大亚湾澳头大亚湾大道3号金润东方公寓2栋2114号房作为抵押物。该房屋虽已办理抵押权预告登记手续，但并未在房产管理部门办理正式的抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，预���登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告农商行从化支行作为上述房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。因此，对原告农商行从化支行请求对惠州大亚湾澳头大亚湾大道3号金润东方公寓2栋2114号房享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。对于律师费的负担，原告农商行从化支行与被告朱春香签订的《楼宇按揭合同》中已明确约定由违约方承担，而且律师费已实际发生，其收费标准也符合相关规定。现原告农商行从化支行已支付律师费14876元。因此，被告朱春香应当支付原告农商行从化支行律师费14876元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行与被告朱春香于2010年12月17日签订的《楼宇按揭合同》（编号：0707004201000770）；二、被告朱春香在本判决生效之日起10日内返还原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行借款本金291896.2元，并支付利息、罚息、复利（从2015年8月16���至本判决生效前，按合同约定利率计算利息、罚息、复利，计算本金为本判决生效前到期应返还的借款数额，已支付的部分应予扣除；从本判决生效之日起至本判决确定履行之日止，按照合同约定的罚息利率计算罚息、复利，计算本金为尚欠的全部借款本金）；三、被告朱春香在本判决生效之日起10日内支付律师费14876元给原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行；四、驳回原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6023元，公告费260元，由被告朱春香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状��并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  何欣颖审 判 员  梁冠宁代理审判员  姜巧玲二０一五年十二月十八日书 记 员  徐颖聪