南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第5957号原告南京市鼓楼区长青藤养老院，住所地南京市鼓楼区马台街**号-2。法定代表人陆先玲，院长。委托代理人蒋永龙，江苏衡鼎律师事务所律师。被告南京新联电子设备有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区利源北路66号。法定代表人金放生，董事长。委托代理人张健，该公司职工。委托代理人夏维剑，江苏金禾律师事务所律师。原告南京市鼓楼区长青藤养老院（以下简称长青藤养老院）与被告南京新联电子设备有限公司（以下简称新联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周力文适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长青藤养老院院长陆先玲及委托代理人蒋永龙，被告新联公司的委托代理人张健、夏维剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长青藤养老院诉称:原告系养老服务机构，民办非企业。2011年12月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，双方约定，原告承租被告南京市鼓楼区马台街70号（以下简称70号）2号楼红2楼2F17间房间及1楼厨房，作为养老用房；租赁期从2011年7月19日至2015年10月18日止；如合同到期后甲方没有规划调整，乙方可按原价续租3年，如在续租的3年期间，甲方规划调整需收回该房屋（如拆迁，需出示政府相关批文)，甲方需提前6个月通知乙方等等。在双方之间的合同届满前，被告通过张贴公告等形式告之原告期满将终止合同，并将停水停电。被告甚至干扰原告正常经营，劝说老人离开原告经营的场所，给原告生产经营带来不利影响。原告已多次向被告表明，要求根据合同约定续租3年，但被告以规划调整为由拒绝续租。而根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，原告可按原价续租3年，因此原告有权要求被告依合同约定按原价续租3年。根据合同法第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。在被告拒不履行合同的情况下，原告有权要求被告继续履行合同按原价续租。故原告诉至法院，请求法院判决被告继续履行2011年12月17日签订的房屋租赁合同至2018年10月18日；由被告承担本案的诉讼费用。被告新联公司辩称：1、原告诉请主张缺乏事实根据和法律依据。2014年被告即开始对70号地块进行重新规划，将改建为南京新联智能配用电科技产业园，并向政府主管部门报送申请立项报告，后于2014年12月31日获得通过。原、被告签订的租赁合同中，约定原告续签合同的条件是如合同到期后甲方没有规划调整，可以续租。现被告已经进行规划调整，原告已经不具备要求被告续签租赁合同的条件。2、合同到期不再续租是被告的权利。2014年10月，被告就通过各种方式书面提前通知原告到期将不再续租，不存在任何侵害原告利益的情形。现原告在租期届满之际无理诉讼，企图拖延、影响被告改建进度，损害被告利益。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年12月17日，原告长青藤养老院(乙方）与被告新联公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，双方约定,由原告长青藤养老院承租被告新联公司所有的位于南京市鼓楼区湖南路马台街70号2号楼红2楼2F17间房间及1楼厨房；租赁期从2011年7月19日至2015年10月18日止；甲方在签订本合同时已经明确告知乙方，如甲方规划调整需收回该房屋（如拆迁，需出示政府相关批文)，甲方需提前6个月通知乙方（通知方式含：短信、邮件、电话、通告、报纸公告、信函或将通告粘贴在乙方承租房屋处等方式中任何一种方式），自发出通知满6个月，届时甲方有权单方面解除双方之间签订的所有合同，乙方提供在本合同承租期限内新装修的有效依据（如装修申请回复、装修合同、装修发票及公司财务台账)，按承租年限折旧后的剩余部分要求甲方给予补偿（如双方对装修剩余价值有异议，可请评估公司进行评估)，除此之外甲方对其他任何方面的损失不予补偿；如合同到期后甲方没有规划调整，乙方可按原价续租3年[如在续租的3年期间，甲方规划调整需收回该房屋（如拆迁，需出示政府相关批文)，甲方需提前6个月通知乙方（通知方式含：短信、邮件、电话、通告、报纸公告、信函或将通告粘贴在乙方承租房屋处等方式中任何一种方式），自发出通知满6个月，届时甲方有权单方面解除双方之间签订的所有合同，乙方所有投资造成的损失与甲方无关，甲方不承担任何责任或连带责任，包括乙方的所有经济损失及经营损失］；甲方将房屋出租给乙方作经营老年公寓用途使用；乙方自行按照国家有关规定办理营业执照及相关证照；为照顾乙方，自2011年7月19日至2011年12月18日期间，五个月的房屋租金共计为3000元；该房屋自2011年12月19日至2015年10月18日期间，每年租金为90000元等等。后原告长青藤养老院开始使用涉案房屋，并支付被告新联公司租金至2015年10月18日。自2014年10月起被告新联公司每月向原告长青藤养老院邮寄并张贴告知函，告知房屋租期届满后不再续租。2014年11月1日，被告新联公司向南京市鼓楼区发改局报送《关于建设“南京新联智能配用电科技产业园”的申请立项报告》，内容为被告新联公司将70号地块整体规划，改造成智能配用电科技产业园，其中包含原告长青藤养老院所承租的房屋。2014年12月31日，南京市鼓楼区发展和改革局作出《南京新联智能配用电科技产业园改扩建备案通知书》，同意被告新联公司70号地块改扩建项目备案，并对现有建筑进行拆除新建改造。被告新联公司以此要求原告长青藤养老院返还房屋。现原告仍在使用涉案房屋。庭审中，原告长青藤养老院认为，原告长青藤养老院的诉讼请求，实际上是要求续租，继续租赁3年。被告新联公司认为，原告要求续租就是要求重新签订合同，但被告方不同意续租。本院组织双方当事人进行调解，因双方争议较大，无法达成一致意见。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《南京新联智能配用电科技产业园改扩建备案通知书》等证据以及本院开庭笔录予以证实。本院认为，原告长青藤养老院与被告新联公司签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性禁止性的规定，合法有效。现原告长青藤养老院的诉讼请求是要求被告新联公司按双方签订的房屋租赁合同关于续租的约定履行义务，其目的是为了与被告新联公司续签租赁合同。因此本院做如下分析。被告新联公司是否构成违约。南京市鼓楼区发展和改革局同意被告就70号南京新联智能配用电科技产业园改扩建项目备案，可以证明被告新联公司将对70号地块进行规划调整。在租赁期间，而非原告长青藤养老院续租期间，被告新联公司提前超过6个月告知原告长青藤养老院不再续租，因此原告履行了告知义务，并未构成违约。原、被告双方是否应当续签租赁合同。双方在合同约定，“如合同到期后甲方没有规划调整，乙方可按原价续租3年”，该约定合法有效，该约定明确如被告新联公司没有规划调整，原告长青藤养老院可按原价续租3年，但是并非表示没有规划调整情况下，原告长青藤养老院就有权续租3年，且被告新联公司必须与原告长青藤养老院签订租赁合同。因此该约定不具备对抗出租人新联公司物权请求权的效力，也不具备单方形成新的合同关系的效力。同时如果双方均同意续租，双方意思表示一致，可签订租赁合同，确定租赁的价格、支付方式等等。在被告新联公司已经明确表示不同意原告长青藤养老院继续承租涉案房屋的前提下，双方无法形成合意，原告长青藤养老院无法实现续租的目的。原告长青藤养老院系社会养老组织，其经营具有特殊性，但在本案中与被告新联公司系平等的诉讼主体，与被告新联公司的权利义务一致。故在此情况下，原告的主张缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告南京市鼓楼区长青藤养老院的诉讼请求。案件受理费5350元,减半收取2675元，由原告长青藤养老院负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  周力文二〇一五年十二月十八日见习书记员  杨 艳