广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终19725号上诉人（原审原告）：黄伟财，男，1979年9月21日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：王泽楷，广东富颂达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王启钊，男，1950年6月3日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：王银杰，广东富荣律师事务所律师。原审第三人：广州喜置房置业有限公司，住所地广州市花都区新华街商业大道89号109房。法定代表人：朱汉祥。上诉人黄伟财因与被上诉人王启钊、第三人广州喜置房置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初5100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄伟财上诉请求：l.撤销一审判决；2.改判继续履行《房地产买卖合同》，王启钊将广州市花都区新华镇培英街xx号之六3xx房过户至黄伟财名下；3.改判王启钊向黄伟财支付违约金75000元、律师代理费12000元、诉讼保全责任财产保险费3000元；4.本案一审、二审诉讼费、财产保全费由王启钊承担。事实和理由：一、一审法院随意扩大了涉案合同中黄伟财的义务，将双方并未约定的义务强加于黄伟财。黄伟财已经依照合同约定及时(15日内)办理了按揭贷款手续，因贷款未予批准而导致贷款未成，同时黄伟财在第一次贷款未成后，继续积极办理银行按揭贷款手续，一审法院扩大解释合同条款，将按揭贷款手续限定于一次，明显缺乏依据。二、一审法院在认定第一次按揭贷款未获批准的问题上，片面采信缺乏证明力之证言，违反法律规定。关于黄伟财第一次按揭贷款未获批准的问题，不应仅凭银行的一面之词，而应当结合案件证据综合判断，本案中有第三人的书面陈述、《房地产估价初评答复书》证明涉案房屋的估价无法达到黄伟财的申请贷款额度，结合两份书面证据，其证明力明显高于银行单方面的书面复函，因此黄伟财的陈述足以证明确属事实。三、一审法院曲解合同约定，要求黄伟财立即全额付款没有依据。本案中，合同亦未约定由于一次贷款未成则应立即转为一次性付款。根据合同约定，即使黄伟财支付剩余房款，亦应在双方交易过户完成当天支付，黄伟财并无义务在过户之前支付全部购房款。一审判决书中提及的剩余房款一次性支付问题，明显不合情理。四、根据本案实际情况及日常交易习惯，黄伟财的诉讼请求均属合理合法。本案中黄伟财积极履行合同义务，而王启钊明显违约，一审法院在实体法中仅依据《合同法》第八条作出驳回其诉请之判决，依据不足，适用法律不当，也与本案证据所证明之情况相矛盾。王启钊辩称，我方同意一审判决，不同意黄伟财的上诉请求、事实和理由。黄伟财向一审法院起诉请求：1.继续履行《房地产买卖合同》，王启钊将广州市花都区新华街培英街xx号之六3xx房过户至黄伟财名下，剩余房款730000元我方通过一次性付款的方式向王启钊支付；2.王启钊向黄伟财支付违约金75000元；3.黄伟财支付的律师代理费12000元、诉讼保全责任财产保险费3000元由王启钊承担；4.诉讼保全费、案件受理费由王启钊承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区新华街培英街xx号之六3xx房，权属人为王启钊。2017年3月1日，王启钊（卖方）与黄伟财（买方）及广州喜置房置业有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：卖方向买方出售涉案房屋，面积为99.6平方米，物业成交价750000元。六、卖方交付该物业予买方使用之日期为过户当天；十、卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，且卖方须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其它义务，每逾期一天，按该物业成交价的1‰向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方必须退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。附件付款方式为按揭付款：（1）签订本合同时买方支付20000元给卖方作为定金。（2）买方应在签订本合同后15天内办理按揭贷款手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续，包括但不限于提供资料、签署有关文件/合同等。按揭贷款手续办妥后40天内，买卖双方应共同到房管部门办理递件交易过户手续。楼价款（含定金）共计230000元应在递件并取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付。（3）楼价余款520000元由按揭银行直接拨入卖方银行账号。银行实际贷款额与买方申请贷款额之间的差额，由买方交易过户完成当天支付给卖方。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。合同签订当日，黄伟财向王启钊支付定金20000元。黄伟财表示其在2017年3月10日左右向中国农业银行广州花都支行申请按揭贷款，当时农业银行委托评估公司对涉案房屋进行初评，当时估价只有67万元左右，因此导致黄伟财无法申请52万元的按揭贷款，之后由广州喜置房置业有限公司通知双方更换贷款银行，但王启钊一直以其本人不在国内为由拒绝配合，为此提交《房地产估价初评答复书》及再次向中国建设银行申请按揭贷款的资料予以佐证，其中黄伟财提交给中国建设银行申请按揭贷款的资料中落款日期显示为2017年4月26日。王启钊对黄伟财陈述不予确认，认为当时已配合提交所有卖方需提交的资料，但银行没有批准贷款是由于黄伟财的征信问题，而事后黄伟财亦未转为一次性付款，且当时黄伟财还提出换成其亲戚的名义购房，因此认为是黄伟财违约在先，故没有继续履行合同。关于黄伟财主张的律师费损失及财产保全费损失，其提交民事委托代理合同及发票予以佐证。一审诉讼中，一审法院向中国农业银行广州花都支行（以下简称农业银行）发函调查当时黄伟财申请的按揭贷款情况，该函于2017年7月28日函复一审法院称：1、2017年4月7日，我行收到由按揭中介广州市金达房地产代理有限公司递交的黄伟财二手房交易按揭贷款申请，经审核，客户不符合我行按揭贷款条件要求，我行向广州市金达房地产代理有限公司做了退件处理，一并退回黄伟财贷款申请资料。2、我行并未出具黄伟财二手房按揭贷款同贷书。收到复函后，一审法院再次发函农业银行要求明确客户不符合贷款条件的具体情况，该行于2017年8月24日函复一审法院称：“客户不符合我行按揭贷款条件要求”是指黄伟财客户因征信显示在商业银行贷款两年内累计逾期六次，不符合我行按揭贷款准入条件要求，因此我行向广州市金达房地产代理有限公司做了退件处理，一并退回黄伟财贷款申请资料。针对农业银行的复函，黄伟财认为当时农业银行未批准贷款除了黄伟财的征信问题之外，还存在涉案房屋太旧价值太低的原因，而王启钊坚持认为当时只是由于黄伟财的原因导致无法获得贷款。一审诉讼中，黄伟财提出保全申请，一审法院审查后依法作出（2017）粤0114民初5100号民事裁定，裁定冻结王启钊的银行存款750000元或查封等值的其他财产。后一审法院依法采取了查封措施，为此黄伟财预缴了保全费4270元。另外，黄伟财在2017年7月21日第一次庭审中表示其可在2017年8月21日前一次性支付剩余房款，截至2017年9月5日，黄伟财仍未将剩余房款一次性支付至法院代管款账户。一审法院认为：王启钊与黄伟财及广州喜置房置业有限公司签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应履行各自的义务。该合同包含了买卖双方分别与经纪方之间的居间合同关系及买方与卖方之间的房屋买卖合同关系，本案主要审查王启钊与黄伟财之间的房屋买卖合同关系。根据农业银行的复函，当时农业银行未批准按揭贷款的原因是由于黄伟财的个人征信问题，并不存在黄伟财陈述的除了其征信问题还存在涉案房屋价值太低的原因，故第一次未能成功申请按揭贷款应归责于黄伟财，其后，黄伟财在2017年4月26日向中国建设银行广州花都支行再次申请按揭贷款，此时已超过合同约定的买方应在签订买卖合同后15天内办理按揭贷款手续的期限，故此时王启钊有权拒绝配合再次办理按揭贷款。在第一次申请按揭贷款未获批准后，王启钊表示其要求黄伟财在45天内一次性支付剩余房款，黄伟财则表示需再次向其他银行申请按揭贷款，即双方对于剩余房款的支付方式并未达成一致意见，而王启钊现已不同意继续履行合同，故黄伟财要求继续履行合同，将涉案房屋过户至其名下，并要求王启钊支付违约金75000元、律师费12000元及财产保全费3000元，依据不足，均不予支持。广州喜置房置业有限公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2017年9月5日作出如下判决：驳回黄伟财的全部诉讼请求。一审案件受理费5650元及保全费4270元，均由黄伟财负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，黄伟财向本院提交借记卡的历史明细，拟证明其在2017年9月15日已经备齐了房款，该款项是其向朋友借的，不是银行的贷款。王启钊质证称，该证据是在一审判决作出之后，与本案没有关联性。本院认为,本案二审争议的焦点问题为:案涉合同应否继续履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十四条规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同”。本案中，双方签订的案涉合同约定，黄伟财应在合同签订后15天内办理按揭贷款手续，按揭贷款手续办妥后40天内，买卖双方应共同到房管部门办理递件交易过户手续。同时，合同还约定黄伟财未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，王启钊有权不再出售该物业。现黄伟财因其个人原因不能在合同约定期限内办理银行按揭贷款，而双方对于按揭贷款不成情况下的付款方式不能达成一致意见，因此，按照有利于实现合同目的的方式履行，王启钊有权要求其一次性支付购房款，但黄伟财作为付款义务一方仍未履行其主要合同义务，同时，在双方产生诉讼之后，黄伟财没有以其实际行为表明愿意一次性支付案涉购房款，据此，依据上述法律规定，王启钊有权拒绝履行合同。一审法院判令驳回黄伟财的全部诉讼请求，该处理并无不当，本院予以维持。黄伟财上诉称按揭贷款不能办理不能归责于其，该主张缺乏证据，不能推翻银行的函复意见，本院不予采信。至于黄伟财上诉提出一审法院并无明示要求其一次性付款，对此作为买受人的付款义务及付款能力的证明理应由黄伟财在一审期间积极的去履行和完成，因此，黄伟财于二审期间再提交证据证明其已经具备履行能力，本院不予采信。综上所述，黄伟财的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元，由上诉人黄伟财负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  李静审判员  余盾二〇一七年十二月二十五日书记员  袁蕾游瑞娜