重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书(2015)渡法民初字第04227号原告重庆国瑞物业管理有限公司（反诉被告），住重庆市大渡口区春晖路街道松青路1029号，组织机构代码69394328-9。法定代表人戴静，该公司经理。委托代理人周晓玲，重庆维淮律师事务所，特别授权。被告刘云（反诉原告），男，1973年4月20日出生，汉族，住重庆市大渡口区。被告王佳（反诉原告），女，1978年5月8日出生，汉族，住重庆市大渡口区。二被告委托代理人刘承明，系二被告之父，特别授权。重庆国瑞物业管理有限公司（以下简称“国瑞物业公司”）诉王佳、刘云物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员向志勇独任审判，王佳、刘云向本院提起反诉，本院将两案合并公开开庭进行了审理。国瑞物业公司委托代理人周晓玲，王佳、刘云委托代理人刘承明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国瑞物业公司诉称，被告购买了重庆市大渡口区松青路812号房屋，于2012年7月14日，签署了国瑞城《前期物业管理服务协议》，协议主要约定：1、被告的房屋建筑面积为112.5m2；2、被告按建筑面积每平米1.4元缴纳物管费；3、若不按本协议约定按期缴纳费用的，从逾期之日起按每日千分之三缴纳滞纳金。协议签订后，被告入住该房屋，原告依约为被告提供物业服务，自2013年2月起至2015年10月，被告累计拖欠物管费、公摊电费5189元，应付滞纳金4645元。经原告多次催促，被告拒不支付。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告依法应当支付物业服务费。为此，为维护自身的合法权益，现请求：1、判令被告立即支付原告2013年2月至2015年10月的物管费5107元、2014年2月至10月期间的公摊费82元，滞纳金4645元，共计9834元；2、本案诉讼费由被告承担。被告王佳、刘云答辩称，对82元的公摊费无异议，对物管费的计算标准有异议；未交物管费、公摊费的理由是小区的物业服务收费标准过高，服务未达相应标准，因被告楼层较低存在安全隐患，原告阻止安装防盗网，导致被告家中被盗，原告不予协商处理；原告要求支付滞纳金的请求没有法律依据，不应支持。反诉原告王佳、刘云诉称，反诉原告住大渡口区松青路812号，因楼层较低，曾在装修时要安装防盗网，但被国瑞物业公司阻止，阻止的理由为安装防盗网有损小区建筑外观形象，安全保障设施设备完善，有优质高效的物业管理服务，不用安装防盗网。最终因反诉原告没有安装导致家中被盗，造成经济损失7680元，现反诉请求国瑞物业公司赔偿反诉原告经济损失7680元；反诉费由国瑞物业公司承担。反诉被告国瑞物业公司答辩称，不同意反诉请求，国瑞物业公司并非侵权人，其损失应该由侵权人赔偿；在前期物业管理协议中，约定了业主不得擅自在建筑物外安装防盗网和封闭阳台，但是可以内置防盗网和防盗窗，国瑞物业公司尽到了物业协议约定的一般的安全管理义务，服务范围不包括对反诉原告家庭财物的管理。经审理查明，刘云、王佳为重庆市大渡口区松青路812号小区房屋的业主，房屋建筑面积为112.5平方米。2012年7月14日，国瑞物业公司与业主刘云签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定由国瑞物业公司为王佳、刘云所在小区提供物业服务，服务的内容包括房屋共用部位的维护和管理、共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护及消防管理、交通秩序、车辆停放，并对服务质量进行了约定。小区业主应按月交纳物业服务费用和其它费用，物业服务费收费标准为1.4元/月·平方米，公摊费按月据实向业主分摊计收。业主未能按时如数缴纳物业费的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每日千分之三的标准收取违约金。业主装修时应与物业公司签订装修协议。在国瑞物业公司与业主签订的《房屋装饰装修管理服务协议》中装修审批原则规定“无封闭观景阳台、生活阳台以及无安装雨棚等伸出物或构铸物之行为”，在违约条款中规定“改变建筑物的外观及造型，在公共部位乱搭建、改变外墙的颜色、封闭观景阳台和生活阳台（含防护网与塑钢窗）、安装雨棚等伸出墙体之物、改变观景阳台栏杆色调及配置等等”为违约行为。2015年6月开始，物业服务费收费标准为1元/月·平方米。王佳、刘云自2013年2月至2015年10月间未交纳物业费4972.5元及公摊费82元，合计5054.5元。原告曾向王佳、刘云发出催收通知。另查明，2013年5月5日，王佳报警称家中被盗，损失现金、首饰及物品价值7680元。以上事实，有原、被告的当庭陈述、前期物业服务合同、装饰装修管理服务协议、通知单、快递单、报警回执等证据载卷为凭，查证属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同应受法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，国瑞物业公司与王佳、刘云签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，该合同依法成立并生效，对合同双方均具有法律约束力，国瑞物业公司按照物业服务合同履行物业服务职责，王佳、刘云作为该小区业主，应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费和其它费用。国瑞物业公司要求王佳、刘云支付2013年2月至2015年10月期间未交纳的物业服务费及公摊费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。王佳、刘云提起反诉，认为国瑞物业公司未尽到安全保障义务造成家中被盗，应赔偿其遭受的经济损失7680元。王佳、刘云认为，一方面国瑞物业公司阻止其安装防盗网，导致存在安全隐患，使小偷易进入家中。另一方面，国瑞物业公司未做好管理区的安全防范工作，导致盗窃事件的发生。本院认为，国瑞物业禁止王佳、刘云在外窗安装防盗网系按物业服务合同及装修管理协议履行合同约定的义务，并未禁止其在内窗安装防盗网设施，王佳、刘云若认为家中存在安全隐患，并非只有在外窗安装防盗网一种防范措施。王佳、刘云家中被盗引起的财产损失系犯罪分子引起，首先应由犯罪分子承担责任。但此案仍在侦破中，家中如何被盗及盗窃损失暂时无法确定。王佳、刘云并未举示充分证据证明家中发生盗窃事件与国瑞物业公司未尽到合同约定的安全保障义务存在直接因果关系。故刘王佳、刘云以家中被盗为由拒交物业费及公摊费，并要求赔偿损失的请求本院不予支持。若此案侦破后查明王佳、刘云家中被盗确因国瑞物业公司未尽到安全保障义务引起，被告可另寻法律途径向国瑞物业公司主张赔偿损失。王佳、刘云称家中长期未住人，应减半收取物业服务费，但王佳、刘云未举示相应该证据证明家中长期无人且向物业公司报备房屋空置，故对于该抗辩不予支持。另外，王佳、刘云也未举示相应证据证明国瑞物业公司的服务标准未达到相应收费级别标准，故本院对其抗辩不予支持。王佳、刘云虽未交纳物业服务费和公摊费，按约定应支持滞纳金，但其事出有因，并不属于恶意拖欠物业服务费的情形，但王佳、刘云拒缴物业服务费及公摊费造成了国瑞物业公司资金占用的损失，应按中国人民银行同期贷款利率标准向国瑞物业公司支付资金占用损失。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百五十七条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、王佳、刘云于本判决生效十日内支付拖欠重庆国瑞物业管理有限公司自2013年2月至2015年10月期间的物业服务费4972.5元及公摊电费82元合计5054.5元，并自拖欠之日起至实际付清日至按中国人民银行同期贷款利率标准向重庆国瑞物业管理有限公司支付资金占用利息。二、驳回重庆国瑞物业管理有限公司的其它诉讼请求；三、驳回王佳、刘云的反诉请求。本诉受理费减半收取25元，反诉受理费减半收取25元，由被告王佳、刘云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  向志勇二〇一五年十二月二十八日书 记 员  陶 华