广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第1871号原告陆婉青，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码×××2145。委托代理人李腾坤，男，汉族，××年××月××日出生，住广州市荔湾区。被告佛山市正源房地产有限公司，住所广东省佛山市禅城区（自编号之一）。注册号：440600000019250。法定代表人麦艳芳。委托代理人宋智军，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省四会市。系被告员工。原告陆婉青诉被告佛山市正源房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理后，依法由代理审判员林波适用简易程序独任审判，并于2015年12月16日公开开庭进行审理。原告的委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同已经佛山市住房和城乡建设管理局登记备案），约定被告将其开发的禅城区张槎东鄱南路5号十四座1401号房预售给原告，按套内建筑面积（121.06平方米）计价，单价为每平方米￥9530.65元，总金额为人民币壹佰壹拾伍万叁仟柒佰捌拾壹元整（￥1153781元）。原告于2014年12月8日签署收楼确认书。一、关于产权登记的违约赔偿。合同第十五条约定，上述房产交付使用后360天内，被告应当向原告提交办理房地产权证所需的资料，因被告原因造成逾期提供上述资料的，原、被告约定不解除买卖合同，被告需自逾期之日起每日按已付房款万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告已向被告支付全部房款。但被告却逾期至2014年1月1日才向原告交付房屋，至2015年9月7日未能按约定向原告提交办理房地产权证所需的资料。原告认为被告逾期交付办理产权登记的行为，已经构成严重违约，原告分别于2015年4月9日、2015年7月20日已针对上述违法行为起诉被告，见（2015）佛城法民一初字第625号，（2015）佛城法民一初字第1324号，并分别于2015年5月7日、2015年8月19日经法院调解，被告承担违约责任，分别赔偿自2014年12月8日至2015年4月9日（第一笔）、2015年4月10日至2015年7月20日（第二笔）的两笔违约金，原告于2015年6月18日收到被告赔偿的第一笔违约金，第二笔违约金至今仍未收到。至2015年9月7日，被告向原告提交办理房地产权证所需的资料，原告请予应当以被告自最后提交办理房地产权证所需的资料交付期限的第二天至实际交付之日止，按原告支付已付房款的每日万分之一计算第三笔违约金（自2015年7月21日起，计至2015年9月7日）。二、关于房屋面积差异的赔偿。合同第五条约定，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异值超过±0.6%以上（不含本数）到±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。原告于2015年9月7日从开发商领取产权登记所需的资料，于2015年9月22日办理取得房地产权证。产权登记的面积为153.54平方米（其中套内建筑面积119.98平方米，共有分摊面积33.56平方米），较合同约定的计价面积少1.08平方米（套内建筑面积差异），发生的差异值达-0.89%。原告请予被告应按合同约定的房屋单价进行赔偿，金额为10293.10元（9530.53元／平方米×1.08平方米）。综上，请求：判决被告向原告支付逾期提交办理房地产权证所需资料违约金（自2015年7月21日起，计至2015年9月7日，共49天），金额为5653.53元；判决被告向原告支付房屋面积差异额（商品房单价为9530.65元／平方米，产权登记的房屋套内建筑面积较合同约定的少1.08平方米），金额为10293.10元；（1、2合计15946.63元）；由被告支付本案诉讼费用。被告辩称，一、被告在开发建设及履行《商品房买卖合同》中不存在过错，逾期办证属不可抗力，不应承担责任。被告通过佛山市禅城区土地交易中心的公开竞拍而取得涉案房屋所在土地，并将该土地用于阳光星城（现称星晖·盛汇园）项目开发。依照法律规定及政府指引，被告依法办理了相关审批建设施工手续后进行开发施工，于2012年10月22日完成主体结构的建设并通过验收，并于同年12月开始对涉案房屋进行预售。被告于2013年6月5日完成了全部住宅工程质量的分户验收，原本可以在合同约定的交楼时间2013年6月30日前将房屋交付给业主使用的，却因周边污染工厂的存在而导致环评未通过而不能交付。后来因各媒体争相报道、各业主联合上访，被告迫于无奈才将未通过综合验收的房屋违法交付给各业主。出乎被告意料的是，禅城区人民政府在2014年10月份才完成对周边污染企业的搬迁和改造，并于2014年12月3日通过星晖·盛汇园的综合验收。因此，被告对于逾期办证是无法预见、无法避免、无法克服的，被告对此没有过错，不应承担责任。二、被告与原告之间有《补充协议》，被告无需承担赔偿责任。被告与原告之间签有《补充协议》，根据《补充协议》的第九条第3项的约定：“若因政府行为、不可抗力、××行为等不可归责于××的原因导致无法在约定的时间内取得办理房地产权所需资料的，××不做任何赔偿。”被告之所以会逾期交楼办证，是由于以下2个原因导致的：1、因为政府在总体规划中忽略了对于涉案土地建设住宅的环境可行性，导致被告在后来的建设中处于被动地位。2、政府未能按期完成涉案土地周边污染企业的搬迁和改造，致使被告不能如期完成综合验收。上述2个原因说明被告逾期交楼办证都是因政府行为而导致的，根据《补充协议》的约定，被告无需承担责任。三、被告于2014年12月3日通过综合验收，应从此日起算正式交楼，被告并未逾期办证。根据《中华人民共和国建筑法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。被告是迫于禅城区人民政府处理小区群体事件的压力才将涉案房屋交付原告使用，该交付行为非自愿且违反法律的规定，被告认为该交付行为是无效的。真正的交付日期应从涉案房屋通过综合验收之日起算，即2014年12月3日。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的360天期限推算，被告的最后办证期限应是2015年11月28日。事实上，被告于2015年9月7日已完成协助原告办证的义务，比合同双方的约定提前了近3个月，所以，被告仍在约定的办证期限内为原告办妥房地产权证，没有违约，无需承担责任。综上所述，被告恳请法庭综合考虑各方因素，查明事实真相，保障被告的合法权益，依法驳回业主的诉讼请求。另外，被告认为根据买卖合同第5条第一款的约定差异值在0.6%之内的买卖双方不予补偿，原告房产证登记的套内面积为119.98平方米，合同约定的套内面积为121.06平方米，两者之间相差1.08平方米，以合同约定的套内面积计算百分之0.6为0.73，被告认为即使超出了0.6%，被告对于0.6%的面积差异也无需赔偿。2、根据买卖合同第5条约定当事人选择按套地价不适用该条款，而根据合同的第4条第一款约定该商品房属预售，因此对面积差异，被告认为无需补偿。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证、被告企业机读档案登记资料复印件、组织机构代码证复印件，拟证明原、被告的主体适格。2、《广东省商品房买卖合同》、合同登记备案回执、购房发票、星晖盛汇园收楼确认书、房地产权证、关于派发办理房产证资料的通知及首批领取办理房产证所需资料楼宇座号安排时间，拟证明被告有违约行为。诉讼中，被告未提交证据。另外，本院依职权调取（2015）佛城法民一初字第285号民事判决书及（2015）佛城法民一初字第625号、第1324号民事调解书。经庭审质证，本院认证如下：对于原告提交的证据，鉴于被告对其真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。对于本院调取的证据，来源合法，真实可信，故本院对其真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年12月17日，原告（××）与被告（××）签订《广东省商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买涉案佛山市禅城区东鄱南路5号十四座1401房，房屋建筑面积156.39平方米，其中套内建筑面积121.06平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积35.33平方米，计价方式按套内建筑面积计算，单价为每平方米9530.65元，总价款1153781元。合同还约定：“第五条、面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，××可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，××应在××书面提出款退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日至为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%……第八条、交付期限。××应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合合同约定的商品房交付××使用：4、该商品房经验收合格且××应支付的全部购房款（含违约金，如有）必须到××账户，××方有权收房。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知××的；2、政府行为导致××无法按期取得有关验收文件；3、非××所能控制或抗拒的其他事件。第九条、××逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第2种方式处理：2、逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房款万分之零点三的违约金，合同继续履行；逾期超过90天的，××同意继续履行合同，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房款万分之零点五的违约金。……第十五条、关于产权登记的约定。××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：商品房实际交付使用后360天内，××应当向××提交办理房地产权证所需的资料；因××原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同，××自逾期之日起每日按已付房款万分之一向××支付违约金直至排除××原因为止；非因××原因导致××延迟办理产权证手续的，××不承担任何责任。……”2013年2月28日，被告向原告开具发票，确认收取原告支付的购房款1153781元。2013年12月12日，原、被告签订《星晖.盛汇园收楼确认书》，确认原告已于当天办理收楼手续。2015年8月26日，被告在小区内张贴《关于派发办理房产证资料的通知》，告知业主其将于2015年9月7日至11日派发资料以便业主办理房产证，其中14座安排在9月10日上午。被告于2015年9月7日向原告交付办理房地产权证所需的资料。佛山市禅城区东鄱南路5号十四座1401房的房地产权证显示，该房建筑面积为153.54㎡，套内面积为119.98㎡。2015年5月7日，本院出具（2015）佛城法民一初字第625号民事调解书，确认原、被告经本院主持调解达成以下协议：被告佛山市正源房地产有限公司于2015年7月7日前向原告陆婉青支付2014年12月8日至2015年4月10日期间的逾期办理房产证违约金14191.5元（该款项存入陆婉青名下的佛山农村商业银行股份有限公司里水支行账号为80×××87的账户中）；本案因调解结案，案件受理费减半收取79元，由被告佛山市正源房地产有限公司负担，并随上述款项一并迳付原告陆婉青。该民事调解书已经生效。2015年8月19日，本院出具（2015）佛城法民一初字第1324号民事调解书，确认原、被告经本院主持调解达成以下协议：被告佛山市正源房地产有限公司于2015年9月19日前向原告陆婉青支付2015年4月10日开始计算至2015年7月20日期间的逾期办理房产证违约金11653.19元（该款项存入陆婉青名下农村商业银行九江基支行80×××87的账户中）；本案调解结案，案件受理费减半收取46元，由被告佛山市正源房地产有限公司负担，并随上述款项一并迳付原告陆婉青。该民事调解书已经生效。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约全面善意地履行各自的合同义务。关于逾期办证违约金。根据涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条“商品房实际交付使用后360天内，××应当向××提交办理房地产权证所需的资料；因××原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同，××自逾期之日起每日按已付房款万分之一向××支付违约金直至排除××原因为止”的约定，被告应在房屋实际交付使用后360天内向原告提交办理房地产权证所需资料，逾期提供的，应依约支付违约金。据前查明，原、被告于2013年12月12日办理了收楼手续，即被告将房屋实际交付原告使用的日期为2013年12月12日，按照上述合同约定，被告依约应于2014年12月7日前向原告交付办证所需资料。由于被告直至2015年9月7日才向原告提交，已构成违约。因此，被告应自2014年12月8日起，每日按已付房款的万分之一向原告支付违约金至2015年9月7日。鉴于原告已就2014年12月8日至2015年7月20日期间的违约金与被告达成调解，故该期间的违约金本院不作处理，只对原告请求的2015年7月21日起至9月7日的违约金作出处理。经计算，被告在本案中仍应支付的逾期办证违约金为5653.53元（1153781元×1／10000×49天）。原告关于逾期办证违约金的诉请，合法有理，本院予以支持。被告抗辩主张系政府行为和不可抗力致其逾期交房和逾期交付办证资料，应按照涉案相关约定免责。由于被告并未提供有效的证据证明其上述主张成立，本院对该抗辩意见不予采纳。被告还主张应以建设工程竣工联合验收日期作为涉案房屋的交付日期，经查，涉案《广东省商品房买卖合同》约定的交付办证资料期限的起算点“商品房实际交付使用”指向的是事实行为，并不涉及该行为合法性的评判，原告以实际交楼日起算360天，符合合同约定，被告的上述主张与合同约定不符，本院不予采纳。关于原告主张被告支付涉案房屋面积差价款的诉请。根据本院查明的事实，涉案商品房经产权登记的套内建筑面积少于《商品房买卖合同》约定的套内建筑面积，面积差异百分比为（121.06-119.98）／121.06=0.89%，即符合《商品房买卖合同》第五条约定的按合同单价多退少补的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于“××交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，被告应向原告补房屋面积差价款（121.06-119.98）×9530.65元=10293.1元。原告诉请合法有理，本院予以支持。被告辩称无需支付面积差价款，依据不足，本院不予采纳。关于原告是否属于一事不再理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项规定：“对判决、裁定已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告按照申诉处理，但人民法院准许撤诉的裁定除外。”另据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十七条的规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。本案原告虽曾在（2015）佛城法民一初字第625号案及（2015）佛城法民一初字第1324号案中请求被告支付逾期办证违约金，但原告在上述案中所请求的违约金的计算期间与本案并不一致，即前案与本案的诉讼请求并不相同也非否定前诉，双方达成的调解协议只是针对相应期间的违约金，原告亦未放弃主张之后的违约金。另外，原告在前案起诉时，被告尚未通知原告收取办证资料，原告亦无法确定计算违约金的最终截止日期。故综合以上分析，原告在本案中诉请被告支付余下的违约金并未违反“一事不再理”原则，被告相关辩称不成立，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山市正源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陆婉青支付逾期提交佛山市禅城区东鄱南路5号十四座1401房办证资料的违约金5653.53元。二、被告佛山市正源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陆婉青支付佛山市禅城区东鄱南路5号十四座1401房套内建筑面积减少部分的价款10293.1元。被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取99元，由被告佛山市正源房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 林 波二〇一五年十二月二十八日书 记 员 陈佳颖附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条××交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，××请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，××请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。××同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由××按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由××承担，所有权归××；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由××返还××，面积误差比超过3%部分的房价款由××双倍返还××。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。