湖北省鹤峰县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂鹤峰民初字第00662号原告邓秋如。委托代理人（特别授权）辛贵云，鹤峰县法律援助中心律师。被告湖北恒海置业有限公司，住址：鹤峰县容美镇康岭村康岭路14号，组织机构代码58246185-0。法定代表人王海桥，该公司董事长。委托代理人（特别授权）曹诗柱。委托代理人（一般代理）崔仕周，湖北立鹤律师事务所律师。原告邓秋如与被告湖北恒海置业有限公司（以下简称恒海公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月6日立案受理。依法由审判员吴振科适用简易程序于2015年12月4日公开开庭进行了审理。原告邓秋如的委托代理人辛贵云，被告恒海公司的委托代理人崔仕周到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邓秋如诉称，2012年10月1日，邓秋如与恒海公司签订《商品房买卖合同》，购买恒海观天下小区商品房一套，合同对双方的权利义务进行了详细的约定。邓秋如按约定交付了购房款。该商品房应于2013年12月31日前验收合格并交付使用，但恒海公司没有按约定的时间交房。根据恒海公司与邓秋如签订的《延期交房补充协议》的约定，2014年8月18日前的违约金按日万分之二计算，之后按万分之五计算。同时，对因延期交房的安置房租金也进行约定，即年租金按5000元／每户计算，逾期不到六个月的按半年补偿，超过六个月的按一年补偿，均从约定交房之日起计算。故起诉至法院，请求法院判令恒海公司立即按合同约定交房，补偿房屋租金7500元，承担逾期交房的违约金53356元。恒海公司辩称，可以立即交房，同意按照与邓秋如补充协议的约定，从购房合同约定的交房之日起，补偿租金损失；补充协议约定的违约金过高，要求法院予以调整，违约金应该根据法律规定不超过损失的30%。经审理查明：2012年10月1日，以邓秋如为买受人与以恒海公司出卖人签订《商品房买卖合同》，购买恒海观天下小区商品房一套。合同约定；买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证为鄂鹤房预售字（2012）002号；买受人购买的商品房为第4栋2单元9层03号；合同约定建筑面积105.73平方米；该商品房单价为每平方米2580元，总金额272783元；出卖人应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；房屋面积以产权登记面积为准，面积误差比值在3%以内（含3%），据实结算房价款。合同签订后，邓秋如交齐了全部购房款。2013年12月31日恒海公司没有按约定交付房屋。2014年8月19日恒海公司与邓秋如达成《延期交房补充协议》，该协议的内容为：恒海公司观天下延期交房补偿办法：1、根据业主和恒海公司签订的购房合同的相关条款延期交房补偿为每天万分之0.5，现和广大业主协商达成共识，于2014年8月18日以前，按购房合同交房之日起算，总房款的万分之二每天计算。从2014年8月19日至2014年12月31日按购房款的万分之五每天计算。提前交房，按实际交房日期结算补偿金。2、房屋租金按鹤峰县市场价格5000元／年给予补偿，延期交房不到6个月的按6个月补偿（2500元），超过6个月的按一年补偿（5000元）。3、支付方式：2014年12月31日前按实际交房之日现金支付。恒海公司至今未交付邓秋如所购商品房。邓秋如以恒海公司延期交房为由诉至本院，请求本院判令恒海公司立即按合同约定交房，支付租房补偿金及延期交房违约金。上述事实有《商品房买卖合同》、《延期交房补充协议》、收款收据等证据及双方当事人的当庭陈述，足以认定。本院认为，邓秋如与恒海公司签订的《商品房买卖合同》、《延期交房补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应该按照合同约定履行各自的义务。邓秋如按照约定如期交付购房款，恒海公司应按照约定如期交房。恒海公司未按照约定交房，构成违约，应承担违约责任。邓秋如要求恒海公司按照合同约定交付商品房的诉讼请求，本院予以支持。恒海公司在庭审中表示，同意按照与邓秋如签订的《延期交房补充协议》的约定，从购房合同约定的交房之日起支付租房补偿金及按照法律规定支付违约金。邓秋如在庭审中明确表示租房补偿金只要求计算至2015年6月30日，恒海公司迟延交房租房补偿金的计算的时间应为1年6个月。按照补充协议的约定，其应给邓秋如支付租房补偿金7500元。协议约定的延期交房租房补偿金其实质就是延期交房给邓秋如造成的损失。邓秋如主张按照《延期交房补充协议》“2014年8月18日以前，按购房合同交房之日起算，总房款的万分之二每天计算。从2014年8月19日至2014年12月31日按购房款的万分之五每天计算”的约定计算违约金，该约定明显高于延期交房造成损失的30%。恒海公司在庭审中以约定的违约金过高为由，请求法院予以适当减少的主张，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，违约金的计算应当以损失的30%为限，恒海公司应给邓秋如支付的违约金为2250元（7500元×30%=2250元）。对于恒海公司在庭审中以房屋实际面积与合同约定面积误差造成的房款差价来冲抵因延期交房应支付邓秋如房租补偿金和违约金的主张，因双方在合同中约定，房屋面积以产权登记面积为准，而邓秋如的房屋还未办理产权登记，无法核定产权登记的面积与合同约定面积是否有误差。对于该主张本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条、第十六条之规定，判决如下：一、被告湖北恒海置业有限公司在判决生效后按合同约定将恒海观天下小区第4栋2单元9层03号商品房交付原告邓秋如。二、被告湖北恒海置业有限公司支付原告邓秋如租房补偿金7500元，限判决生效后30日内履行。三、被告湖北恒海置业有限公司支付原告邓秋如违约金2250元，限判决生效后30日内履行。如果未按本判决指定的期限履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。案件受理费1321.40元，减半收取660.70元，本院决定免交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴振科二〇一五年十二月四日书记员  曾祥梅附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。