荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂沙市民初字第001239号原告：荆州大本营商业管理有限公司，住所地：荆州市沙市区武德路1号新加坡城.国际二期12栋2门6楼2号。法定代表人：李军，该公司董事长。委托代理人：梁松，湖北三鼎律师事务所律师。被告：倪松柏，男，汉族，1977年12月12日出生，住监利县。原告荆州大本营商业管理有限公司与被告倪松柏租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告荆州大本营商业管理有限公司的委托代理人梁松，被告倪松柏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告荆州大本营商业管理有限公司诉称：2013年5月9日，原被告签订租赁合同一份，约定被告承租原告享有租赁权的位于荆沙××××南国大家装A座3层348号商铺，建筑面积268.57平方米，租赁期限从2013年4月29日至2014年4月28日。合同约定被告应当缴纳租金为每月268.57元，物业管理费为4028.55元，营销费每月6445.68元。如被告欠上述费用，则被告还应当支付违约金，按欠费总额的3‰计算，合同签订后，双方如约履行合同，2013年11月28日起，被告开始拖欠上述费用，被告继续占有门面，已经构成不定期租赁，但被告一直没有按期缴纳上述费用。现请求判令：1、请求确认原被告2013年5月9日所签订的《商铺租赁合同》于2014年12月23日解除；2、被告立即向原告返还占有的A座3层348号商铺；3、被告支付截止合同解除之日拖欠的房租3446.59元、物业管理费51699.85元、营销费82719.66元，合计137866.1元；4、被告每月按原约定租金和物业管理费标准支付合同解除后的房屋实际占用费至返还商铺之日；5、被告违约并根据合同约定每天按所欠金额3‰向原告支付逾期付款违约金至履行之日止。6、被告承担本案的诉讼费用。被告倪松柏辩称：我并非故意拖欠原告商铺租金，而是因出租方过错导致我所承租的店铺因伸缩缝受损得不到解决，经营被终止，无法继续履行合同并缴纳后期租金。原告荆州大本营商业管理有限公司为支持其主张，向本院提交的证据如下：1、原告营业执照、组织机构代码证、负责人身份说明；证明原告主体身份信息。2、被告身份证；证明被告的主体身份信息。3、产权商铺委托租赁管理合同书；证明原告根据产权人的委托授权享有被告租赁商铺的经营权、收益权和管理权。4、商铺租赁合同；证明原告与被告关于商铺租赁期限、费用、责任等权利义务约定。5、南国大家装三层商铺分布平面图；证明被告租赁的3层348号商铺是由证据3中产权人授权原告经营的单位组成。6、原告收款收据；证明被告租赁期内仅交纳部分租赁经营费用，因拖欠费用构成违约。7、清场通知；证明因被告违约原告向其送达清场通知解除了合同。证据8、部分产权经营人的产权证；证明证据3的授权人拥有委托租赁商铺的产权，授权有依据。经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8均无异议。被告为支持其抗辩理由，向本院提交的证据及对方当事人的质证意见如下：1、反映材料的说明打印件一份、照片打印件29张；证明早在租赁合同到期之前，租金有效期内我就租赁物存在的问题向原告提出反映材料，对方未予以及时解决，存在过程，我对租赁合同未能继续履行，不存在过错。原告存在重大过错。2、对清场催租通知的回函原件一份、清场通知、律师函原件一份；证明原告方下发清场通知及律师函后，我及时回应，没有故意违约，也不存在过错。3、南国大家装商户装修规定复印件一份、邮箱资料打印件一份、商铺平面图打印件一份、南国大家装3层卖场平面图；证明原告给我的商铺图纸未表明伸缩缝，未尽告知义务，存在过错。原告对被告提交的证据1真实性无异议,我方收到过该份材料，但对证明目的有异议，通过该证据无法反映原告在履行租赁合同中存在何种过错，照片也无法反映其装修问题产生于何处、因何种原因产生、其程度。证据2真实性无异议，对其中回函我方收到过，但对其内容有异议，不能证明原告租赁物存在质量问题导致其经营损失；对律师函、清场通知恰好能说明被告在租赁期间的违约行为。证据3真实性无异议，但对证明目的有异议，原告对于被告租赁将其租赁物的平面图发给他，是让其知道所租赁物的基本情况与所处位置，是平面图，而不是设计图、结构图，没有强制规定需要标明被告所说的伸缩缝，原告提出的装修的要求与本案争议无关，且被告在装修时因主动向原告了解装修商铺的结构与情况，但其没有提供充分的证据说明其进行了充分的了解。本院审查核实，原告提交的证据，内容客观真实、来源合法、与本案具有关联性，且对方当事人无异议，能够证明本案事实，本院对其证明力予以确认。被告提交的证据，并不足以证明原告提供的租赁房屋存在质量问题，本院对被告提交的证据的证明效力不予确认。依据本院确认的有效证据，综合双方当事人陈述，本院查明以下案件事实：2013年5月9日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：原告将其拥有使用权的，位于荆州市××大道××南国大家装A座3层348号商铺租赁给被告，租赁期限从2013年4月29日至2014年4月28日。合同约定该商铺租金为每月268.57元，每月物业管理费为4028.55元，营销费每月6445.68元。如被告拖欠上述费用，则被告还应当从应付日起至实付日止，按欠费总额的3‰支付违约金，如拖欠租金超过7日，或者拖欠其他应付款项超过15日，原告有权解除合同。合同签订后，双方如约了履行合同，2013年11月28日之前的费用被告已经全部结清，2013年11月29日起被告开始拖欠上述费用。租赁合同期满后，被告一直占有租赁商铺。2014年12月12日，原告向被告送达律师函，要求被告缴纳尚欠的租金、物业管理费、营销费等费用。2014年12月23日，原告向被告送达《清场通知》，载明从2014年12月23日起正式解除租赁关系。现原被告双方就商铺的腾退及被告欠缴租金、物业管理费、营销费等问题发生争议，不能协商一致，故而成诉。另查明：原告依据商铺产权人签订的《产权商铺委托租赁管理合同书》取得荆州市××大道××南国大家装A座3层348号商铺的使用权。本院认为：原、被告双方签订的《商铺租赁合同》合法有效。合同期满后，被告继续占有租赁物，原告对此并无异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。原、被告应当按照合同约定，履行合同义务。原告依约履行了合同义务，而被告未履行按期足额付款义务，其行为是违约的民事行为，应承担相应的民事责任，故原告要求被告倪松柏支付租期内的租金、物业管理费、营销费的请求有事实和法律依据，本院予以支持。原被告双方签订的《商铺租赁合同》对合同解除的情形作出了约定，且被告从2013年11月29日起欠缴门面租金、物业管理费、营销费等费用，故原告于2014年12月23日要求解除原被告双方签订的《商铺租赁合同》的行为，符合《合同法》第九十三条、九十四条、九十六条的规定，本院予以认可，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》于2014年12月23日解除，故被告应当从2013年11月29日起至2014年12月23日止（12个月25天）按照合同约定缴纳租金、物业管理费、营销费。被告从2013年11月29日起至2014年11月23日止尚欠商铺租金为3446元（268.57元×12月+268.57元÷30天×25天），尚欠物业管理费为51699元（4028.55元×12月+4028.55÷30天×25天），营销费82719元（6445.68元×12月+4028.55÷30天×25天）。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原、被告双方签订的《商铺租赁合同》第10条的约定：“乙方拖欠租金、物业管理费、营销费、空调使用费、商业运营管理费应当补足相应减少的保证金，应向甲方支付逾期付款违约金，违约金的计算从应付日起至实付日止，每日按欠费总额的3‰计算”。被告没有提出违约金过高，要求减少违约金的主张，本院对双方约定的违约金的计算标准予以认可，被告从2013年11月29日起至2014年12月23日止，共欠缴租金、物业管理费、营销费共计137864元，每日按照137864元的3‰计付违约金，截止至2015年12月21日其数额已经超过100000元，原告仅向被告主张100000元违约金，是对自己权利的处分，本院予以认可。原被告签订的租赁合同依约定解除，原告要求被告腾退承租商铺的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院予以支持。原告对该租赁物享有合法物权，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。原被告双方签订的《商铺租赁合同》于2014年11月23日解除后，被告一直占有承租门面，故原告请求被告每月按原约定租金和物业管理费标准支付合同解除后的房屋实际占用费至返还商铺之日的请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告主张，原告提供的租赁物有缺陷，导致其无法正常经营，但并未提交有力证据予以印证，故被告的该项抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、九十六条、九十七条、一百零七条、一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原被告2013年5月9日所签订的《商铺租赁合同》于2014年12月23日解除。二、被告倪松柏于本判决生效之日起十五日内将其承租的位于荆州市荆沙大道228号南国大家装A座3层348号商铺返还给原告荆州大本营商业管理有限公司。三、被告倪松柏于本判决生效之日起十五日内支付2013年11月29日起至2014年12月23日止（合同解除）尚欠原告的房租3446元、物业管理费51699元、营销费82719元，合计137864元。四、被告倪松柏从2014年12月24日起至商铺实际返还之日止按合同约定（租金每月268.57元，物业管理费每月4028.55元）向原告给付租金及物业管理费。五、被告倪松柏于本判决生效之日起十五日内支付原告荆州大本营商业管理有限公司违约金100000元。如被告倪松柏未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4116元，由被告倪松柏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费。收款人：湖北省荆州市中级人民法院，账号17×××300，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行，上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长  周备审判员  张华审判员  李娅二〇一五年十二月二十一日书记员  黄炼