四川省南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1302民初455号原告：李琼珍，女，1967年12月9日出生，汉族，住四川省南部县。委托诉讼代理人（特别授权）：范鑫豪，四川彰善律师事务所律师。被告：唐明建，男，1957年4月28日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。被告：唐明生，男，1968年5月13日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。二被告共同委托诉讼代理人：刘暾,四川兴恒平律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：陈森洪，四川兴恒平律师事务所律师。原告李琼珍与被告唐明建、唐明生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月10日公开开庭进行了审理。审理过程中，双方申请庭外和解，但未能达成完全一致意见。本案现已审理终结。原告李琼珍向本院提出诉讼请求：1.被告唐明建、唐明生立即向原告李琼珍交付房屋并协助原告李琼珍办理产权转移登记手续。2.被告唐明建、唐明生向原告李琼珍支付违约金人民币6万元，并从2013年1月1日起支付相应银行贷款利息。3.被告唐明建、唐明生赔偿原告李琼珍差旅费、误工费、房租费等共计人民币3万元。4.本案诉讼费由被告唐明建、唐明生承担。事实和理由：2011年9月24日唐明建、唐明生将其开发的潆溪镇祥和小区12幢2单元2楼1号住房一套卖给李琼珍，双方当时签定了由唐明建、唐明生提供的购房协议一份。该协议约定：一、（所购房屋）100平方米共计293800元，分三次付清（签订协议时付25万元，2011年10月10日付款40800元，其余房款待办理好产权证后一次性付清）；二2012年底交付并办理产权证；三，单方不履行协议，应赔偿对方相关房款的10%至20%的违约金。之后，李琼珍多次催促唐明建、唐明生交付房屋并办理产权手续，但唐明建、唐明生仍未按合同约定履行相关义务，李琼珍及家属多次从宁波回南充催促交付房屋并办理相关手续，均没有结果。最近于2016年5月17日回到南充再次要求唐明建、唐明生办理产权登记手续，但仍未交付房屋并办理产权转移登记。唐明建、唐明生辩称，唐明建、唐明生以个人名义建房出售，不同于房地产开发公司出售商品房，李琼珍购房时对此情况是清楚的。双方签定的《购房协议》约定2012年办证，并不是指2012年就办理登记完毕，双方并未约定具体办理产权证时间。办理产权证不是唐明建、唐明生的义务，唐明建、唐明生只是协助办理产权证，到底应该由谁负责办理产权证并没有明确。李琼珍诉称有税费损失，但是税费本就应该由其自行承担，房款中并不包括税费和维修基金。直至2016年10月，李琼珍都是要求解除购房合同并退房，不能办理产权证是李琼珍的原因造成的，唐明建、唐明生不存在违约。李琼珍购房时，案涉房屋是现房，签了《购房协议》就可以入住。唐明建、唐明生已向李琼珍交付案涉房屋。李琼珍所购房屋能够办理过户登记。案涉房屋产权登记于唐明建、杜碧琼名下，杜碧琼已明确愿意过户登记于李琼珍名下。唐明建、唐明生能够将案涉房屋过户登记于李琼珍名下，李琼珍称拖延办证构成违约，并无相关证据。唐明建、唐明生仅履行协助义务，不存在违约情形。李琼珍只要交纳相关税费，唐明建、唐明生就能够协助将案涉房屋登记于李琼珍名下。李琼珍主张赔偿相关损失无证据证明，应驳回其诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方的质证意见已记录在卷，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月24日唐明建、唐明生作为甲方与李琼珍（乙方）签定《购房协议》一份，其内容为：一、甲方在潆溪镇祥和小区取得的工地上修建有住房、车库和商铺。注：土地性质为国有出让，商住用地，年限为商业四十年，住房七十年。乙方在现场多次看房后决定购买祥和小区12幢2单元2楼1号住房一套，价格每平方米2938元，此房“占”（暂）按100平方米房款约29.38万元，实际总房款待房产证办理后以房产证的建筑面积为准，多退少补。注：车库未算楼层，协议中的楼层是以住房为一楼起算，办理产权时车库如算一楼，住房一楼自动变为二楼，以此推算。二、甲方责任：1.负责土地的征用及房屋的修建，交乙方现房；2.负责水、电、气安装到户；3.负责代办房产证及土地使用证。产权证2012年底办理。三、乙方责任：1.必须按时支付购房款；2.必须保持房屋的外观效果。3.所有外围门窗必须做塑钢，玻璃为白色，防护栏必须以阳台为准，不能超阳台栏杆及外墙墙体。四、付款方式：乙方在签订协议时付给甲方房款25万元，定于2011年10月10日交款40800元，其余房款待甲方给乙方办理好产权证后以产权上的建筑面积为准结算总价款并一次性付清房款。五、双方责任：办理两证时，甲乙双方按国家政策规定各自承担各种费与税（公证费、工本费由乙方承担）。六、违约责任：1.甲乙双方任何单方不履行上述协议，应赔偿对方相关房款的10%至20%的违约金；2.如乙方未按第四条约定按期付款，超过陆拾天的甲方有权将此房另行处理，处理后甲方不负任何法律责任。七、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字之日生效，履行完协议内容后自行失效。未尽事宜，双方另行协商解决。李琼珍分别于签订《购房协议》当日向唐明建、唐明生支付购房款25万元，于2011年10月9日向唐明建、唐明生支付购房款40800元，并于2015年2月11日缴纳该房专项维修资金。另查明，前述《购房协议》约定房屋登记的位置为：顺庆区潆溪街道办事处祥和路68号12幢2-301，房屋建筑面积为101.42平方米。再查明，2017年4月13日李琼珍、柴光全与唐明建、杜碧琼签定《存量房买卖合同》一份，根据该份合同约定，唐明建、杜碧琼将“顺庆区潆溪街道办事处祥和路68号12幢2-301”房屋出卖给李琼珍、柴光全，对应房款按照单价2938元确定为297972元。唐明生于2017年8月25日向本院陈述称，本案庭审后，唐明建、杜碧琼与李琼珍、柴光全于2014年4月13日签定上述《存量房买卖合同》，该合同约定的房款就是按照前述《购房协议》确定的购房款。李琼珍对于签定上述《存量房买卖合同》予以认可。2017年5月5日前述“顺庆区潆溪街道办事处祥和路68号12幢2-301”房屋产权登记于李琼珍、柴光全名下。2017年9月李琼珍向本院申请撤回要求唐明建、唐明生办理产权过户登记手续的诉请，只要求唐明建、唐明生承担诉请的违约金及损失。本院认为，李琼珍放弃要求唐明建、唐明生办理案涉房屋产权过户登记手续的诉请，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，本院予以确认。本案的焦点为：一、唐明建、唐明生是否违约，以及是否应支付相应违约金；二、唐明建、唐明生是否应赔偿李琼珍损失。关于焦点一，本院认为，双方签定的《购房协议》是双方真实意思表示，合法有效。双方应当遵照诚实信用原则，全面履行各自合同义务。双方对应由谁办理房屋产权以及办理产权登记时间发生争议。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百二十五条规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《购房协议》第二条约定：甲方（唐明建、唐明生）负责代办“房产证”及“土地证”；“产权证2012年底办理”。第四条还约定，乙方在签订协议时付给甲方房款25万元，定于2011年10月10日交款40800元，其余房款待甲方给乙方办理好产权证后以产权上的建筑面积为准结算总价款并一次性付清房款。上述合同内容表明，唐明建、唐明生应为李琼珍办理约定房屋的产权，但是，这并不排除李琼珍应负担相应的协助义务。本案《购房协议》系李琼珍与唐明建、唐明生个人之间签定，双方的合同地位平等。《购房协议》载明，乙方（李琼珍）在房屋现场多次看房后决定购买该房，并约定“产权证2012年底办理。”这表明，签定《购房协议》时，李琼珍已知悉该房屋的现状，包括知晓该房屋未办理产权登记的情况。案涉房屋产权登记由相关管理部门依法作出，可能涉及到相关不确定事由，并非唐明建、唐明生个人所能决定，也并非由唐明建、唐明生个人决定办理产权登记的具体时间，在未进行产权登记的情况下，李琼珍应当知悉相关情况，并有足够预知；李琼珍与唐明生近期短信交流内容显示，双方仍在为办理产权进行协商；在本案审理过程中，2017年5月5日，案涉房屋变更登记于李琼珍、柴光全名下，唐明生表示该房屋按照《购房协议》约定的单价，以签定《存量房买卖合同》的形式，最终将案涉房屋产权登记于李琼珍、柴光全名下，李琼珍也表示放弃要求唐明建、唐明生办理产权过户的诉讼请求。综合考量《购房协议》双方合同地位平等、李琼珍在签定《购房协议》时已现场查看房屋现状，并知晓房屋未办理产权，双方积极履行合同等事实，本院认定，双方于《购房协议》中约定“产权证2012年底办理。”的真实意思为：从2012年底开始申请办理约定房屋的产权登记。李琼珍向唐明建、唐明生购买房屋，取得房屋所有权是其基本权利诉求，但是，双方在签定《购房协议》时并没有明确约定产权登记于李琼珍名下的具体时间，之后，双方也未作出明确约定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案审理过程中，经双方协商，案涉房屋产权已于2017年5月5日登记于李琼珍、柴光全名下，李琼珍的购房目的已实现。终上，李琼珍以唐明建、唐明生未在2012年底将案涉房屋产权办理登记于其名下为由，主张唐明建、唐明生构成违约，其主张不成立，对于李琼珍要求唐明建、唐明生支付违约金6万元及相应利息，本院不予支持。关于焦点二，本院认为，李琼珍在充分了解房屋状况包括权属状况的情形下，与唐明建、唐明生个人之间签订《购房协议》，在合同履行过程中，李琼珍除交付购房款外，还负有支付房屋尾款，以及协助办理产权登记相关的合同附随义务。李琼珍并未举证证明唐明建、唐明生存在相应违约情形，也为举证证明其违约造成损失的具体金额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，对于李琼珍要求唐明建、唐明生赔偿其差旅费、误工费、房租费等共计人民币3万元，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告李琼珍的全部诉讼请求。本案案件受理费650元，由原告李琼珍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  陈红光二〇一七年十二月二十六日书记员  王春燕