鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2015）淇滨民初字第2412号原告陈慧芝，女，1968年6月13日出生，汉族。委托代理人赵海军，河南谦荣律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告张法堂，男，1962年3月26日出生，汉族。委托代理人阎体禄，河南明星律师事务所律师。代理权限为代为承认、反驳诉讼请求，进行和解，代领法律文书。被告鹤壁金爵置业有限公司。法定代表人张维彦，该公司经理。委托代理人邵志伟。代理权限为代为承认、反驳诉讼请求，进行和解，代领法律文书。被告中原银行股份有限公司鹤壁分行。负责人任官水，该行行长。委托代理人耿书俭，河南谦荣律师事务所律师。代理权限为代为承认、反驳诉讼请求，进行和解，代领法律文书。委托代理人朱志超。代理权限为代为承认、反驳诉讼请求，进行和解，代领法律文书。原告陈慧芝与被告张法堂、鹤壁金爵置业有限公司（以下简称鹤壁金爵公司）、中原银行股份有限公司鹤壁分行（以下简称中原银行鹤壁分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年8月17日立案受理，依法适用简易程序，于2015年9月30日公开开庭进行审理，后因本案案情复杂，将本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年10月20日第二次公开开庭进行了审理。原告陈慧芝及其委托代理人赵海军，被告张法堂委托代理人阎体禄，被告鹤壁金爵公司委托代理人邵志伟，被告中原银行鹤壁分行委托代理人耿书俭、朱志超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈慧芝诉称：2014年7月，其通过鹤壁便民网得知被告张法堂要转让位于金澜国际小区的团购房一套，经与被告张法堂协商，并考虑被告张法堂提前预交部分房款的因素，除预交房款外，其另向被告张法堂支付了房屋转让费97000元受让该房屋，并于2014年7月22日与被告张法堂签订了《房屋转让协议》，同时约定：“全部款项付完后，甲方负责将房屋手续办至乙方名下，如一方违约，违约方应向守约方支付违约金20000元。”而被告张法堂收到房款后，仅到被告鹤壁金爵公司进行了购房人手续变更，并未去银行办理变更手续，有明显违约行为。2015年2月，被告鹤壁金爵公司根据房款交款时间、房款金额向团购户返还不等房款，但被告鹤壁金爵公司将所退房款交与被告张法堂，被告张法堂至今未向其转交该款项，为此成讼，请求判令：1、依法确认原告陈慧芝为被告中原银行鹤壁分行团购鹤壁金爵公司开发的金澜国际小区第6幢东单元11层西户的购房人；2、要求被告张法堂、鹤壁金爵公司、中原银行鹤壁分行支付退款13984元；3、要求被告张法堂支付违约金20000元。被告张法堂辩称：其于2013年5月2日通过被告中原银行鹤壁分行团购房屋一套，并按中原银行鹤壁分行要求交了预付款200000元及其他款项。2014年7月份，其以转让费97000元的价格将涉案房屋转让给原告，并于2014年7月22日与原告签订了《房屋转让协议》，后其又让利，实际收取原告转让费为95206.4元。双方签订协议后，原告支付其相应款项，其将团购房手续交付给原告，并将团购房的名字改为原告陈慧芝，其已按照协议约定履行了全部义务，不存在违约情形，不应支付原告违约金。涉案款项13984元系其交纳的预付款产生了收益，且发生在转让原告之前，故房屋交易前的权利应由其享有，原告要求其承担退款义务没有事实及法律依据；另外，对原告陈慧芝要求确认该房屋所有权问题，其无异议，因该房屋已经登记在原告名下。被告鹤壁金爵公司辩称：对涉案房屋已登记在原告名下无异议。对原告要求其公司支付退款及要求被告张法堂承担违约责任的诉讼请求，没有事实依据，应予驳回。另外，被告中原银行鹤壁分行未在其公司团购房屋，其公司亦未与中原银行鹤壁分行签订购房协议。被告中原银行鹤壁分行辩称：其与被告鹤壁金爵公司不存在房屋买卖关系，与原告陈慧芝也不存在房屋买卖关系。原告诉状上称通过其公司付款是一种结算关系，请求驳回原告要求其行支付退款的请求。根据原、被告双方的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：1、原告陈慧芝请求确认涉案房屋是通过中原银行鹤壁分行团购并已登记在原告名下有无事实及法律依据；2、原告陈慧芝请求三被告支付退款13984元及要求被告张法堂支付违约金20000元有无事实及法律依据。围绕本案第一个争议焦点，原告陈慧芝向本院提交的证据有：1、鹤壁便民网出售房屋信息1份，2、房屋转让协议1份，3、视频1份（原告与被告鹤壁金爵公司张经理通话）。该3份证据证明：原告陈慧芝从张法堂手中购买了位于金澜国际小区的团购房一套，该房屋系通过被告中原银行鹤壁分行团购的，被告金爵公司向被告张法堂退款13984元也是被告中原银行鹤壁分行允许的。经庭审质证，被告张法堂对原告陈慧芝提交的证据1的来源有异议，且该证据系复印件，认为不能作为证据使用；对证据2真实性无异议；对证据3来源和内容的真实性有异议，且该证据对涉案房屋是否通过被告中原银行鹤壁分行团购无任何意义，与本案也无关联性。被告鹤壁金爵公司对原告陈慧芝提交的证据1有异议，认为该证据与其公司无关联性；对证据2真实性无异议，认为证据3没有经过当事人同意，该录音不能作为证据使用。被告中原银行鹤壁分行对原告陈慧芝提交的证据1的真实性有异议，且认为与其银行无关系；对证据2无异议；对证据3的来源有异议，该证据中提到其银行指定被告鹤壁金爵公司给被告张法堂转款，除该人口述外无其他证据证明该事实。综上，原告提交的三份证据不能证明其银行的团购房转让给了原告陈慧芝。围绕本案第一个争议焦点，被告中原银行鹤壁分行向本院提交团购房协议书1份，证明：涉案房屋系自然人团购的，不是通过其银行团购的。经庭审质证，原告陈慧芝对被告中原银行鹤壁分行提交的证据真实性无异议，认为该证据进一步说明了被告中原银行鹤壁分行存在团购被告鹤壁金爵公司房屋的事实。被告张法堂、鹤壁金爵公司均对被告中原银行鹤壁分行提交的证据无异议。围绕本案第一个争议焦点，被告张法堂、鹤壁金爵公司未提交证据。本院认为：原告陈慧芝提交的证据2来源形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，系原告陈慧芝与被告张法堂双方的真实意思表示，且被告张法堂对上述证据的真实性无异议，故本院对该证据予以采信；原告陈慧芝提交的证据1与证据2相互印证，能够证明涉案房屋已由被告张法堂转让给原告陈慧芝的事实，故本院对该事实予以采信。原告陈慧芝提交的证据3，经本院询问被告鹤壁金爵公司张经理，其表示该通话系原告陈慧芝找其要求退款时的通话，且其也认可涉案款项已退还被告张法堂，故本院对该证据的真实性予以采信，但该证据与被告中原银行鹤壁分行提交的团购房协议书相予盾，不能证明涉案房屋系通过被告中原银行鹤壁分行团购的事实，故本院对该事实不予采信。被告中原银行鹤壁分行提交的证据来源形式合法，内容客观真实，且原告陈慧芝及被告张法堂、鹤壁金爵公司予以认可，故本院予以采信。围绕本案第二个争议焦点，原告陈慧芝向本院提交的证据有：1、房屋转让协议1份，证明：其给付被告张法堂转让费95206.4元；2、2014年7月22日转账凭证1份，证明：其通过中国工商银行鹤壁分行淇滨支行转账到被告名下200000元；3、2014年8月7日电子银行回单1份，证明：其通过中国工商银行转账到被告张法堂名下157000元，证据1、2、3，均证明涉案房屋已经转让给了其，其已经按照约定履行了合同义务，应当享有房屋的所有权益；4、被告鹤壁金爵公司于2014年7月22日出具的车位款收据1份，证明：在签订房屋转让协议的当天，其向金爵公司交了费用，金爵公司对该房屋转让的事实清楚；5、退款收到条、被告张法堂向被告鹤壁金爵公司出具退还房款收到条、被告鹤壁金爵公司会计凭证各1份，证明：被告鹤壁金爵公司应向其退还房款，但被告鹤壁金爵公司将房款退给了被告张法堂。经庭审质证，被告张法堂对原告陈慧芝提交的证据1、2、3、4、5真实性无异议，但对证明内容有异议，认为原告提交的证据能够证明原告陈慧芝与被告张法堂已完全履行了双方签订的房屋转让协议，但不能证明被告张法堂应当退还原告13984元。被告鹤壁金爵公司对原告陈慧芝出具的收到条有异议，认为该收到条未载明其公司同意向原告退款的依据，不能证明其公司应当向原告支付13984元的事实，且该笔款项其公司已于2015年2月7日支付给了被告张法堂。对其他证据真实性无异议。被告中原银行鹤壁分行对原告陈慧芝提交的证据真实性无异议，但对证明内容有异议，其银行未与被告鹤壁金爵公司协商退款事宜，其银行无义务返还13984元，且上述证据均与其银行无关。围绕本案第二个争议焦点，被告张法堂向本院提交转让协议1份，证明：原告陈慧芝与其已按房屋买卖协议履行完毕，该协议未就涉案款项13984元进行约定。经庭审质证，原告陈慧芝对被告张法堂提交的证据真实性无异议，但认为在涉案房屋转让后，因该房屋产生的所有权益也随之转让，被告张法堂向被告鹤壁金爵公司索要退款系合同违约的表现。被告鹤壁金爵公司、中原银行鹤壁分行对被告张法堂提交的证据无异议。围绕本案第二个争议焦点，被告鹤壁金爵公司向本院提交证据有：1、被告张法堂出具的收到条1份及转账凭证1份，证明：被告张法堂收到退款13984元。2、团购小组转交被告鹤壁金爵公司的明细表1份，证明：涉案款项13948元系被告张法堂交纳的房屋预付款200000元在2014年1月31日前产生的利息。经庭审质证，原告陈慧芝对被告鹤壁金爵公司提交的证据1真实性无异议，但认为被告鹤壁金爵公司在明知其系购房人的情况下，还将房款退还给被告张法堂，不能免除被告鹤壁金爵公司退还房款的责任。认为证据2不能证明涉案款项的性质属于预付款产生的利息。被告张法堂对被告鹤壁金爵公司提交的证据无异议。被告中原银行鹤壁分行对被告鹤壁金爵公司提交的证据1无异议，对证据2关于涉案款项是否由其银行团购小组转交及款项的性质是否属于利息，其银行不知情。围绕本案第二个争议焦点，被告中原银行鹤壁分行未提交证据。本院认为：原告陈慧芝提交的证据1-4来源形式合法，内容客观真实，与本案有关联性，且三被告对其真实性予以认可，故本院对其真实性予以采信；证据5不能证明涉案款项应退还给原告，且被告鹤壁金爵公司已将涉案款项退还被告张法堂，故本院对该证据的证明力不予采信。被告张法堂提交的证据与原告陈慧芝提交的证据1相同，故本院对该证据的真实性予以采信。被告鹤壁金爵公司提交证据1原告陈慧芝及被告张法堂、中原银行鹤壁分行均无异议，故本院予以采信；证据2能够证明涉案款项系被告张法堂交纳预付款产生的利息的事实，故本院予以采信。根据原、被告的诉辩意见及上述有效证据，本院确认本案事实如下：2013年5月2日，被告张法堂参加团购，购买了被告鹤壁金爵公司位于金澜国际小区6号楼东单元11楼西户的房屋一套，并交纳了预付款200000元，随后又交纳房款21793.6元及车位费40000元，以上共计261793.6元。2014年，被告张法堂将该房屋转让信息发布到鹤壁便民网，原告陈慧芝得知该信息后，与被告张法堂协商房屋转让事宜，并于2014年7月22日签订了房屋转让协议，协议主要内容为：被告张法堂将位于金澜国际小区6号楼东单元11楼西户的房屋一套（小区车位一个）转让给原告陈慧芝，原告陈慧芝共支付被告张法堂357000元【被告张法堂预付款221793.6元（减去1793.6元）＋车位费40000元＋转让费97000元】。原告陈慧芝于2014年7月22日、2014年8月7日将上述房款及转让费支付被告张法堂。后因被告鹤壁金爵公司将被告张法堂交纳的200000元首付款在2014年1月31日前产生的利息13984元退还给被告张法堂，原告陈慧芝要求被告张法堂退还该款项未果，为此成讼。另查明，就涉案房屋原告陈慧芝于2014年11月17日与被告鹤壁金爵公司签订了商品房买卖合同。本院认为：依法成立的合同受法律保护。2014年7月22日，原告陈慧芝与被告张法堂签订了房屋转让协议，该合同系双方真实意思表示，合法有效，且原告陈慧芝于2014年7月22日、2014年8月7日将涉案部分房款及转让费支付被告张法堂，根据协议约定，被告张法堂也履行了自己的义务，由原告陈慧芝与被告鹤壁金爵公司签订了正式的房屋买卖合同，故原、被告已按约定将协议履行完毕，被告张法堂不存在违约行为，故其要求被告张法堂承担违约责任，支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告陈慧芝要求被告张法堂、鹤壁金爵公司、中原银行鹤壁分行支付退款13984元的请求，《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第二款规定：“法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯。”本案中，涉案款项13984元系被告张法堂于2013年5月2日交纳的首付款200000元产生的孳息，该利息发生在2014年1月31日之前，也发生在原告陈慧芝与被告张法堂签订房屋转让协议之日即2014年7月22日之前，且原告陈慧芝与被告张法堂签订的房屋转让协议中也未对该部分款项进行明确的约定，故该款项应归被告张法堂所有，被告鹤壁金爵公司将该款退还给被告张法堂并无不当，对原告陈慧芝要求三被告返还13984元的请求，本院不予支持。关于原告陈慧芝要求确认涉案房屋是通过被告中原银行鹤壁分行团购的请求，未提交证据予以证明，故本院不予支持。关于原告要求确认涉案房屋登记在原告陈慧芝名下，因原告陈慧芝已与被告鹤壁金爵公司签订了房屋买卖合同，且三被告对该事实均无异议，故涉案房屋已登记在原告陈慧芝名下无需进行确认。案经调解无效，经合议庭评议。依照《华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告陈慧芝的诉讼请求。案件受理费650元，由原告陈慧芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于鹤壁市中级人民法院。审 判 长  李志兴审 判 员  李霞波人民陪审员  张 鹏二〇一五年十二月十五日书 记 员  牛艳霞