济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2014）历商初字第2660号原告田珍都，男，汉族，1975年出生，现住济南市历下区。委托代理人鲍春明，山东圣祥律师事务所律师。委托代理人董庆武，山东圣祥律师事务所实习律师。被告李学峰,男，汉族，1987年出生，住泰安市。委托代理人高强，山东齐鲁律师事务所律师。委托代理人朱文华，山东齐鲁律师事务所实习律师。原告田珍都与被告李学峰居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李飒担任审判长，与人民陪审员冯青、王恒组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田珍都，委托代理人鲍春明、董庆武，被告李学峰委托代理人高强、朱文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田珍都诉称，原告田珍都和李学峰（卖方）、被告李学峰于2014年11月6日签订一份《房产买卖合同》，被告李学峰提供居间服务，原告田珍都向其支付中介服务费26000元。签订合同之前，被告李学峰提供信息称涉案房屋系1990年左右所建，但原告田珍都核实后得知涉案房屋实际建造年代上世纪七十年代，至今房龄已有30多年；其次，被告李学峰拒绝提供卖方代理人的信息且不帮助联系卖方，被告李学峰未尽到居间服务的义务，致使合同无法实际履行。为维护原告田珍都合法权益，特请求法院判令：撤销原、被告签订的房产买卖合同中有关居间合同条款；被告李学峰返还原告田珍都支付的中介服务费26000元并按中介服务费26000元的一倍赔偿原告田珍都，共计52000元；被告李学峰承担本案诉讼费。原告田珍都为支持其主张，向本院提交以下证据：证据1、房产买卖合同一份，证明原告田珍都和被告李学峰于2014年11月6日签订房产买卖合同。一、被告李学峰不具备房屋中介的资质；二、被告李学峰提供的涉案房屋信息是虚假的；三、被告李学峰没有向原告田珍都提供房主的联系方式，该合同无法实际履行；四、被告李学峰以哈考特不动产加盟店名义与原告田珍都签订合同，实际被告李学峰与哈考特没有联系；证据2、佣金确认单和收据各一份，证明被告李学峰于2014年11月6日收取原告田珍都购买房屋中介服务费26000元的事实；证据3、被告李学峰网站宣传资料截图一份，证明被告李学峰宣称涉案房屋为九十年代所建；证据4、光盘一张、录音资料五份，证明一、被告李学峰业务员称涉案房屋建造时间1990年左右；二、卖方李学峰称涉案房屋房龄已有三十多年。被告李学峰辩称，一、居间合同成立、生效并已履行完毕，居间服务费不应退还。根据《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。《房产买卖合同》包含买卖关系和居间关系两个法律关系，其中居间合同成立、生效并已履行完毕，因此居间服务费不应退还。二、被告李学峰已向原告田珍都如实报告了相关事项，房龄不属于“与订阅合同相关的重要事实”，被告李学峰无须承担任何责任。根据《合同法》第四百二十五条的规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益时，才不得要求支付报酬并因此需向委托人承担损害赔偿的责任。被告李学峰审查了出卖人的基本情况，虽然出卖人没有出面，但委托人持有全权委托的公证书，符合法律规定；被告李学峰审查了房产基本情况，涉案房产没有抵押、查封等权利限制信息，能够正常办理过户手续。需要特别说明的是，法律并没有赋予居间人查询权利，律师的查询权利都受到很大的限制。现行的房屋登记管理体系下，就房屋的建造年代和实际房龄状况，房屋实际房龄的信息通常根据房屋出卖人或者出卖人的代理人提供的信息向委托人如实反映，这也是房屋居间服务行业的习惯做法。从另一方面来看，因为最能反映房产实际情况的房产证、房产分户平面图等均未载明房屋的实际房龄，这也说明房屋的实际房龄并非属于“与订立合同相关的重要事实”，实际房龄为何不应对《房产买卖合同》的订立和履行产生实质性的影响。三、原告田珍都未尽到举证责任，应承担不利后果。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。根据《合同法》四百二十五条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不利要求支付赔偿燕应当承担损害赔偿责任。因此在本次居间合同纠纷中，关于原告的诉讼请求，其应在如下三个方面承担举证责任：第一涉案房产的实际建造年代；第二被告李学峰故意隐瞒了涉案房屋实际建造年代的信息或者因为故意或者重大过失而提供了虚假的情况；第三是原告田珍都因为被告李学峰的上述行为遭受到了实际的损失。但原告田珍都现在提供的证据显然无法证明上述内容，原告田珍都未能承担其应尽的举证责任，需要承担举证不能的不利法律后果。综上，被告李学峰请求法院依法驳回原告田珍都的诉讼请求。被告李学峰为支持其主张，向本院提交以下证据：证据1、房管局限制信息查询，证明被告李学峰经查询涉案房产不存在查封、抵押等限制交易信息，尽到了如实告知义务；证据2、公证委托书一份，证明房屋所有权人李学峰委托韩某某全权出售涉案房产，涉案合同签订虽然没有李学峰的签订，但被告李学峰尽到了义务，涉案合同生效并可以顺利履行。经审理本院认定，被告李学峰系济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心经营者，该咨询中心经营范围为房屋信息咨询。2014年11月6日，原告田珍都（乙方）与济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心（丙方、居间服务方）、李学峰（甲方）签订《房产买卖合同》一份，约定：田珍都购买李学峰所有济房权证历字第2XXX**号，坐落于济南市历下区文化东路91号某房产。甲乙双方在签订合同当日，乙方支付定金10000元。鉴于丙方为甲方双方所提供的信息服务，经协商同意，甲乙双方须向丙方支付相应中介服务费并在签订本合同时一次性支付于丙方，此费用不包括通过丙方办理贷款所需要支付的贷款服务费以及贷款时要交的手续费、抵押登记费、评估费等，具体金额按佣金确认单为准。当日，原告田珍都与济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心签订《佣金确认单》一份，约定：田珍都就成交物业地址历下区文化东路91号1号楼1-203向济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心支付佣金26000元。同时，济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心向田珍都出具《收据》一份，证实收到购买房屋中介服务费26000元现金。之后，原告田珍都核实得知涉案房屋实际建造年代上世纪七十年代，至今房龄已有30多年；被告李学峰拒绝提供卖方代理人的信息且不帮助联系卖方，合同未履行。另查，2014年5月21日，李学峰（委托人）与韩某某（受托人）签订《委托书》一份，约定：李学峰委托韩某某为代理人，办理如下事项：一、将坐落于济南市历下区文化东路91号某房产（房屋所有权证号：济房权证历字第2XXX**号，房屋面积：77.38平方米）对外出售，并与买受人办理上述房产的买卖及过户手续，办理测绘及面积变更、代理收取房款、签订或撤销网签协议、签订或撤销资金监管协议、缴纳税费、办理有关税务部门的完税证明，协助买受人办理银行贷款的相关手续。二、受托人在办理上述房屋买卖及过户手续中所签署的一切文件，委托人均予以承认。三、委托期限：自本委托书签署之日起至办理完上述手续为止。四、受托人无转委托权。2014年5月23日，济南市历城公证处出具（2014）济历城证民字第5569号《公证书》一份，证明申请人李学峰于2014年5月21日来公证处在公证员面前，在上述《委托书》上签名、按指印。经庭审释明，原告田珍都就按中介服务费26000元的一倍赔偿损失的主张举出10000元定金损失。本院认为，本案系因房龄不实及无法实际履行房屋买卖合同而引发的居间合同纠纷。济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心系个体工商户，被告李学峰是经营者，理应享有和承担相应权利和义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十条规定，当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。故2014年11月6日，原告田珍都与济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心、李学峰签订的《房产买卖合同》中涉及的居间合同条款不因此无效。但居间合同中，居间人应就有关订立合同的事项向委托人如实报告。房龄作为订立房屋买卖合同的有关事项，居间人理应如实向买房人报告，披露详细房产信息。被告李学峰作为济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心经营者，理应承担相应权利义务，具有向买房人田珍都如实披露房龄信息、自身经营范围等义务。在房屋买卖合同签订过程中，被告李学峰提供的房屋房龄不实，应承担没严格审查的责任。原告田珍都并未举出被告李学峰出于欺诈故意的证据，且其自己负有审查义务，应承担部分责任，本院酌定为40%。故对原告田珍都要求撤销其与济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心、李学峰于2014年11月6日签订的《房产买卖合同》中有关居间合同条款的诉请，本院不予支持；对其要求返还中介服务费26000元的诉讼请求，本院认定15600元，超出部分不予支持。关于赔偿损失的诉讼请求，原告田珍都主张返还10000元的定金损失，由于定金条款属于其与房主之间的买卖合同法律关系，而非本案居间合同法律关系，故其主张于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条之规定，判决如下：一、被告李学峰于本判决生效之日起十日内返还原告田珍都中介服务费15600元；二、驳回原告田珍都的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1200元，由被告李学峰负担720元，原告田珍都负担480元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 李 飒人民陪审员 冯 青人民陪审员 王 恒二〇一五年十二月十九日书 记 员 刘思思