江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终9555号上诉人（原审原告）张琼，女，1990年5月28日出生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：宋玉喜，男，1990年3月3日出生，汉族，住江苏省睢宁县，系张琼配偶。上诉人（原审被告）苏州欧普置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇汾湖经济开发区浦港路899号欧普置业办公室。法定代表人：王耀海。委托诉讼代理人：李宝枢，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：岑俊杰，北京大成（上海）律师事务所律师。上诉人张琼因与上诉人苏州欧普置业有限公司（以下简称欧普置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2017）苏0509民初9893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张琼上诉请求：1、依法撤销原判，改判支持张琼的一审全部诉请；2、一、二审诉讼费由欧普置业公司承担。事实和理由：1、购房合同是双方真实意思表示，合同约定的日万分之五的违约金标准明确合理，不存在过高的情形。日万分之五即年利率18.25%低于年利率24%，且违约金具有惩罚性质，日万分之四不足以体现对违约人的处罚。2、张琼主张逾期交房违约金支付至符合交房条件之日止的诉讼请求完全合理可行。符合交房条件之日是一个明确的截止时间，是确定的唯一时间，在执行中也完全可以实现，且在司法实践中经常出现。3、欧普置业公司至今未达到房屋的交付条件。欧普置业公司辩称，1、违约金超过损失的30%即可判断本案违约金过高。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第十七条第三款，可参照当地同类房屋租金市场价为2300元-3200元判断业主的损失。张琼在本案一、二审中均未就逾期交房造成的损失提供证据，可以推定逾期交房并未给其造成损失。若按照一审判决，每月欧普置业公司要承担的违约金达到12820元，因此违约金显然过高。2、人民法院应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，可以参照同类房屋租金标准予以调整，建议调整为日万分之1.5。3、一审法院在本院认为中并未否定业主在2017年9月20日之后的权利，我方认为这是处理方式的问题，2017年9月20日之后存在逾期交房违约责任，张琼可以另行起诉。欧普置业公司上诉请求：1、撤销原判并依法改判；2、一、二审诉讼费由张琼承担。事实和理由：一审判决以日万分之四计算违约金缺乏事实依据且与法律规定相悖。1、一审中欧普置业公司因违约金过高提出调整请求，张琼就逾期交房的实际损失未提供任何依据，因此应以张琼无实际损失作为判断违约金是否过高的事实基础。2、当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。在本案未给张琼造成实际损失的前提下，一审判决以日万分之四认定违约金缺乏事实与法律依据。3、按一审判决结果，欧普置业公司每月应承担的违约金高达12820元，而当地同类房产的月租金最高不超过3200元，即使张琼有实际损失最高也不会超过3200元，一审判决显然缺乏事实与法律依据。张琼辩称，与其上诉意见一致。张琼向一审法院起诉请求：1、欧普置业公司向张琼支付截止2017年7月31日的逾期交房违约金113251.25元（1068408元×0.05%×212天），实际应支付到欧普置业公司将符合交房条件的涉案房屋交付张琼之日；2、本案诉讼费用由欧普置业公司承担。一审法院认定事实：2016年9月26日，张琼与欧普置业公司签订《商品房买卖合同》，约定张琼购买欧普置业公司开发的位于苏州市××区汾湖镇××北、××路东侧梦想家园××单元××号房屋。该合同第八条约定，出卖人应于2016年12月31日前将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》；2、该商品房经验收合格。该条另约定出卖人据实可以予以延期的情形。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。欧普置业公司确认张琼已付清房款总额1068408元。截止法庭一审辩论终结之日，本案所涉房屋尚未符合上述合同约定的交房条件。一审法院归纳本案的争议焦点为：双方约定的违约金数额是否存在过高的情形？如何确定违约责任的承担。张琼主张欧普置业公司按照《商品房买卖合同》第九条约定支付逾期交房违约金，张琼的计算方式为以房屋总价款为基数按每日万分之五计算，计算起始之日为2016年12月31日，计算终止日期为欧普置业公司将符合交付条件的涉案房屋交付张琼之日。欧普置业公司对违约金按照每日万分之五计算有异议，故逾期交房违约金应计算至张琼实际收房之日止。张琼主张的违约金高于其实际损失，故请求减少违约金。一审法院认为，关于逾期交房违约金的计算标准问题，欧普置业公司认为约定的违约金过高，经审查买受人的实际损失亦无法确定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合考量上述因素，以已付总房款为基数按照日万分之五（折合年利率达18.25%）计算违约金标准过高，一审法院酌情以已付总房款为基数按照日万分之四的标准对违约金数额进行调整。综上，逾期交房违约金以已付总房款为基数按照日万分之四计算，计算起始日期从最后交付期限的第二天即2017年1月1日起计算，故2017年1月1日起计算至一审法庭辩论终结之日（计263天）的逾期交房违约金一审法院依法确定为112396.52元（1068408元×0.04%×263天），鉴于一审辩论终结时本案所涉房屋尚未符合合同约定的交房条件，违约行为处于一种持续状态，而该房屋何时交房、是否能够交房在履行上存在不确定性，故对张琼主张一审法庭辩论终结之后的逾期交房违约金在本案中一审法院暂不予以支持，张琼可根据欧普置业公司房产开发的后续进度依法另行向欧普置业公司主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决:一、苏州欧普置业有限公司应于判决生效后十日内向张琼支付自2017年1月1日起至2017年9月20日止的逾期交房违约金112396.52元。二、驳回张琼的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1555元，由苏州欧普置业有限公司负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。二审中，欧普置业公司提交案涉商品房所在地的同类房屋租赁合同9份，证明案涉商品房所在地房屋租赁行情一般在800元至2650元之间，参考判断违约金和逾期交房给业主可能造成损失，从而判断违约金是否过高及如何调整。张琼质证称，不同意参照租房合同，要求按照签订的购房合同的违约金标准计算。张琼提交以下新证据：1、与欧普置业公司总经理许昌龙的谈话记录一份，证明欧普置业公司存在信用问题；2、欧普置业公司不执行明码标价案网页打印件一份，证明欧普置业公司运营出现信用问题。欧普置业公司质证称，该两份证据与本案的争议焦点无关，无法确认真实性。本院认为：张琼与欧普置业公司于2016年9月30日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同的约定，欧普置业公司应在2016年12月31日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，但至今双方仍未办理商品房交接手续。根据案涉《商品房买卖合同》的约定，欧普置业公司应当向张琼支付逾期交房违约金。对于逾期交房违约金的计算标准，欧普置业公司认为合同约定的逾期交房违约金过高，请求按照同类房屋租金标准予以调低。张琼认为应当按照合同约定的日万分之五计算违约金。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但双方均未举证证明张琼因逾期交房造成的实际损失，且逾期交房给购房者造成的损失包括占有、使用、收益等各项权利的损失，并不仅仅是房屋租金损失。故一审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，认定以已付总房款为基数按照日万分之五计算逾期交房违约金的标准过高，将其调整为以已付总房款为基数按照日万分之四的计算标准并无不当，本院予以确认。对于张琼主张逾期交房违约金支付至符合交房条件之日止的诉讼请求。由于一审辩论终结时案涉房屋尚未符合合同约定的交房条件，该房屋何时交房、是否能够交房在履行上存在不确定性，故一审法院仅支持张琼自2017年1月1日起至一审法庭辩论终结之日（计263天）的逾期交房违约金112396.52元（1068408元×0.04%×263天）并无不当。一审法庭辩论终结之后的逾期交房违约金张琼可根据欧普置业公司房产开发的后续进度依法另行向欧普置业公司主张。综上所述，张琼及欧普置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6220元，由上诉人张琼负担3110元，上诉人苏州欧普置业有限公司负担3110元。本判决为终审判决。审 判 长  包 刚审 判 员  沈军芳审 判 员  郭 锐二〇一七年十二月十三日法官助理  孟 桢书 记 员  郭 玮