重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书(2015)武法民初字第01753号原告贾新，女，1953年出生。委托代理人夏娟，重庆泽渝律师事务所律师。被告重庆市贵尔达房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆县仙女山镇罗家槽居民点，组织机构代码55201879-4。诉讼代表人重庆丽达律师事务所，该公司破产管理人。委托代理人刘阳，重庆丽达律师事务所律师。委托代理人冉孟俊，重庆丽达律师事务所律师。原告贾新诉被告重庆市贵尔达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月3日立案受理，依法由审判员李林妍适用简易程序审理。审理中，由于案情复杂，本案于2015年9月24日转入普通程序，由审判员李林妍担任审判长，与人民陪审员黄永林、陈明弟组成合议庭，于2015年10月28日公开开庭进行了审理。原告孟祥贵的委托代理人夏娟、被告重庆市贵尔达房地产开发有限公司的委托代理人刘阳、冉孟俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾新诉称:2012年7月31日，原、被告签订了购房合同，原告向被告购买位于重庆市武隆县XXX镇XX号的房屋一套，合同约定原告于签订合同当日一次性付清购房款250000元，同时约定被告在合同签订后10日内对该房屋进行备案登记，并于2013年6月30日前将房屋交付给原告。合同签订后，原告已经按合同约定履行了各项义务，但被告至今未将该房屋进行备案登记，也至今未将房屋交付给原告。被告已构成违约，但合同约定的违约金过低，应将违约金调整为以已付房款为本金，按人民银行同期贷款利率计算。因此请求人民法院判令被告将原告购买的位于武隆县XXX镇XX号的房屋进行备案登记并向原告支付延期备案登记违约金，违约金以250000元为本金按照人民银行同期贷款利率从2012年8月11日计算至房屋备案登记之日止；将原告购买的位于武隆县XXX镇XX号的房屋交付原告并向原告支付延期交房违约金，违约金以250000元为本金按照人民银行同期贷款利率从2013年7月1日计算至房屋交付之日止；诉讼费由被告承担。被告重庆市贵尔达房地产开发有限公司辩称，根据双方签订的合同约定，办理房屋登记备案应当先由原告履行足额缴纳购房款及税费，且在规定的时间内提交全部申报资料的义务后方能进行，原告并未举示证据证明其已经履行该合同义务，过错不在于被告，故被告不应承担延期办理备案登记的违约责任；讼争房屋尚未进行竣工验收，无法达到交房条件，暂时无法交付；违约金标准已在合同中明确约定，应当依照约定标准计算违约金；合同约定违约金按日计算，故原告主张的违约金仅应计算起诉之日起前两年的部分，超过两年的部分违约金已经超过诉讼时效，不应支持，同时违约金应当计算至法院受理被告的破产申请之日即2015年9月11日为止。经审理查明：2012年7月31日，原告贾新（乙方）与被告重庆市贵尔达房地产开发有限公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》[合同登记号（武国土房管）商字第（2012XXXX）号]。合同约定：“……第三条、乙方所购商品房的基本情况。（一）本商品房座落为：重庆市武隆县XXX镇XX号。……第五条、付款方式及期限。……（二）乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：本商品房总成交金额250000元整。（1）于签订合同之日向甲方一次性支付房款250000元。……第七条、交房期限及交付条件。（一）本商品房交房期限……2、属预售商品房的，甲方应当在2013年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……第九条、甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。……第十二条、关于办理合同登记备案的约定。1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2、甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同2日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。……第二十五条、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。……”。该合同附件五为补充协议，协议第十三条约定：“……1.双方同意对“办理合同登记备案”的约定修改为按本补充协议约定的内容执行。2.预售商品房的，在《重庆市商品房买卖合同》签订后，甲方自收到乙方支付的全部房款或首付款（按揭付款方式）以及相关税、费之日起，一次性付款方式是在30日内，……向所在地的区县（市）房地产交易管理部门办理合同登记备案。3.如因乙方原因未在规定时间内提交完整、合规合法的登记备案用相关资料而延误的时间引起的登记受理单的迟延不包括在前述约定的时间期限内；如因乙方提交资料不完善、不真实、不合规合法而造成登记备案机关退还或反复提交登记资料而引起的一切时间延误均不包括在前述约定的时间期限内。对此，甲方不承担违约责任。”。合同签订当日，原告贾新向被告支付了购房款250000元，同时，原告还向被告支付了大修基金2764元、契税7500元及合同印花税等其他费用446元。被告至今没有办理讼争商品房合同登记备案，也未向原告交付房屋。2015年8月3日，原告贾新诉至本院，请求判令被告将原告购买的位于武隆县XXX镇XX号的房屋进行备案登记并向原告支付延期备案登记违约金，违约金以250000元为本金按照人民银行同期贷款利率从2012年8月11日计算至房屋备案登记之日止；将原告购买的位于武隆县XXX镇XX号的房屋交付原告并向原告支付延期交房违约金，违约金以250000元为本金按照人民银行同期贷款利率从2013年7月1日计算至房屋交付之日止；诉讼费由被告承担。另查明，讼争商品房至今未通过建设工程竣工验收备案登记，亦未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。再查明，本院于2015年9月11日依法作出(2015)武法民破字第000XX号民事裁定，裁定受理被告重庆市贵尔达房地产开发有限责任公司的破产重整申请。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述，原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、收据，被告举示的(2015)武法民破字第000XX号民事裁定书，本院依职权调取的武隆县XXX旅游度假区管理委员会国土规划建设局出具的证明等证据在案为凭，上述证据经庭审举证质证，内容真实性，来源合法，且与本案有关联，足以认定。本院认为，原告贾新与被告重庆市贵尔达房地产开发有限公司之间签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。根据审理查明的事实，原告贾新支付了全部购房款，并交纳了大修基金及房屋契税等费用，但被告未按约定办理合同登记备案，也未向原告交付房屋，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。本案争议焦点之一为：被告是否应当依照约定办理讼争商品房合同登记备案以及逾期办理登记备案的违约金应当如何计算。被告辩称，未办理合同登记备案的原因是原告未能在规定时间内提交备案登记所需的全部申报资料，被告不应承担违约责任。本院认为，虽然根据合同约定，原告应当负有提交完整、合规合法的登记备案相关资料的义务，但被告并未举证证明其就登记备案所需资料的具体内容和时限向原告履行了告知、通知的义务，也未举证证明逾期办理合同备案登记是原告提交资料不完整所致，故被告的该辩称理由本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应继续履行办理讼争商品房合同备案登记的义务，并且依照合同约定向原告支付违约金。原告虽认为约定的违约金低于因违约产生的损失，主张以已付房款作为本金按照人民银行同期贷款利率标准调高违约金，但原告并未提供足以证明其实际损失的相应证据，故对原告的该主张本院不予支持。对于违约金的起算时间，原告主张从2012年8月11日起支付违约金，但从合同补充协议第十三条的约定来看，双方约定被告办理合同登记备案的期限为原告支付全部房款之日起30日内，故逾期办理合同备案登记的违约金应从2012年8月31日起算。对于被告提出的部分违约金超过诉讼时效的抗辩，本院认为，双方在合同中约定以每日为单位累计计算违约金数额，原告是于2015年8月3日起诉请求被告支付违约金，对于2013年8月3日之前的违约金，原告并未举示相应证据证明存在诉讼时效中断、中止事由，故依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条之规定，被告关于诉讼时效的抗辩理由成立，对原告主张由被告支付2013年8月3日之前逾期办理合同备案登记的违约金，由于已经超过法律规定的诉讼时效期间，本院不予支持。因本院于2015年9月11日裁定受理被告重庆市贵尔达房地产开发有限责任公司的破产重整申请，被告主张违约金计算至2015年9月11日，本院予以采纳。因此，被告应当向原告贾新支付从2013年8月3日起至2015年9月11日期间的逾期办理合同备案登记的违约金，违约金按已付房款250000元的每日万分之一的标准计算。本案争议焦点之二为：被告是否应当向原告履行交房义务以及延期交房违约金应当如何计算。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定被告应当在2013年6月30日之前向原告履行交房义务。但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，工程竣工验收合格是商品房交付的强制性法定条件，未经竣工验收的房屋不符合交付条件。审理查明，讼争商品房至今未取得《建设工程竣工验收备案登记证》，也就是说，原告贾新要求被告向其交付房屋的诉讼主张，事实上并不具备履行条件。经本院向原告释明后，原告坚持不变更诉讼请求，仍要求被告交付房屋，原告主张被告交付讼争商品房的诉讼请求，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。但基于被告逾期交付房屋的事实，原告主张由被告支付逾期交房违约金，应予支持。由于原告并未提供足以证明其实际损失的相应证据，逾期交房违约金应按合同约定计算，与前述逾期办理合同登记备案违约金相同，逾期交房违约金应当从2013年8月3日起计算至2015年9月11日法院受理被告的破产重整申请之日为止，2013年8月3日之前的违约金，因超过诉讼时效期间，本院不予支持。因此，被告应向原告贾新支付从2013年8月3日起至2015年9月11日期间逾期交房的违约金，违约金按已付房款250000元的每日万分之一的标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆市贵尔达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内办理重庆市武隆县XXX镇XX号商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；二、被告重庆市贵尔达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告贾新支付逾期办理合同登记备案的违约金，违约金按已付房款250000元的每日万分之一的标准从2013年8月3日起计算至2015年9月11日止；三、被告重庆市贵尔达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告贾新支付逾期交付房屋的违约金，违约金按已付房款250000元的每日万分之一的标准从2013年8月3日起计算至2015年9月11日止；四、驳回原告贾新的其余诉讼请求。如果重庆市贵尔达房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元（原告预交25元），由被告重庆市贵尔达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  李林妍人民陪审员  陈明弟人民陪审员  黄永林二〇一五年十二月十九日书 记 员  钱 伟