中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗越法民三初字第1485号原告：广州利才物业有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：韩晖，职务总经理。委托代理人：王宇英、吴伟强，该公司职员，通讯地址同公司。被告：梁世文（HARTODJOJONAGARIA）,新加坡居民，护照号码：D864274，住址：新加坡42BEDOKGARDEN。原告广州利才物业有限公司诉被告梁世文物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王宇英、吴伟强到庭参加诉讼，被告经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审判。本案现已审理终结。原告诉称：1995年8月，被告购买了由原告提供物业管理服务的广州市东风中路268号广州交易广场606B单元（6层6B单元）作办公用房，面积63.98平方米。原告自1997年8月接手管理广州交易广场物业，被告一直不交管理费，也不与原告联系，原告多次在被告物业地发函催收、通过诉讼主张等，但被告至今仍未支付上述物业管理费及滞纳金。为此，起诉要求判令：被告梁世文支付所欠广州交易广场606B单元（6层6B单元）自2013年3月1日至2015年6月30日止的物业管理费48368.88元及滞纳金（即违约金）20314.93元给原告；逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》的规定支付延迟履行的债务利息。被告没有答辩。经审理查明：广州中侨地产有限公司是广州市东风中路268号广州交易广场的开发商。1996年2月29日，该公司出具《授权书》，授权利才置业有限公司全权行使上址物业管理的职责，受托方可在其权属范围内自行与物业管理公司签署物业管理合约。同年9月23日，利某置业有限公司出具《授权书》，授权原告全权行使上述物业管理的职责。1995年8月29日，广州中侨地产有限公司与被告签订编号为市管契字第94015413号的《房地产预售契约》,其中预购人为被告，房产地址东风中路连新路口西南侧广州交易广场6层6B的房地产，建筑面积63.98平方米，成交价港币1241840元，交楼日期1997年3月31日等。1996年3月18日，广州市房地产交易所为上述预售契约办理预售监证。另查明，1996年12月9日，原告取得《广州市物业管理企业资质证书》，资质等级为一级。1997年5月16日，广州市物价局根据原告以广州交易广场管理处名义申报的《关于广州交易广场申请确认管理费标准的报告》，发出穗价函[1997]160号《关于广州市交易广场物业管理服务收费问题的函复》，核定广州交易广场管理费写字楼每平方米建筑面积为19元，商场、营业场（含饮食）按写字楼标准上浮50%，即每平方米建筑面积为28元。本标准已包括清洁卫生、绿化、公共设备设施维修养护（含电梯、供配电、发电、消防设备、器材、供排水、监控、中央空调等）以及公共性保险、节假日灯饰装饰、广告等。公共设备设施及中央空调的用水用电按实际使用分摊，若按定额预收的，应在3个月内与用户结算清楚。以上收费标准从大厦交付管理起试行。1998年9月9日，原告领取了编号为E02027号《广东省经营服务性收费许可证》。2000年2月25日，广州交易广场业主委员会制定《广州交易广场业主公约》，其中内容：“业主转让或者出租物业时，应当将业主公约作为物业转让合同或租赁合同的附件，对受让人或承租人具有同等约束力，转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日十五日内，将物业转让合同或者租赁的情况告知业主委员会和物业管理公司，并告知及要求受让人或承租人遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任；业主和使用人不按约定支付物业管理、维修等分摊费用，物业公司可以催缴，限期交付，逾期不交的，按合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可按每日加收欠交金额的千分之一的滞纳金，经催收仍不交付的，可累积计帐，本公约对全体业主确立有约束力；本公约自业主签订购楼合同当日生效等”。同日，原告（为乙方）与广州交易广场业主委员会（为甲方）签订编号穗物合同2第（2000）016号《物业管理委托合同》和《物业管理委托合同》，其中编号穗物合同2第（2000）016号《物业管理委托合同》约定：“甲方将广州交易广场委托乙方实行物业管理，委托管理期限自2000年1月31日至2005年1月30日止，委托管理事项有房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下管道、落水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场；公用绿化、花木、建筑小品等的养护和管理。公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；本物业的管理服务费，由乙方按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取，写字楼每平方米19元/月，商业每平方米28元/月，公用水电费按实分摊，定额收取，按季结算等”。同年3月13日，双方到广州市国土局办理了该合同的登记手续。《物业管理委托合同》其中约定：“甲、乙双方根据双方在2005年2月25日签订的穗物合同2第（2000）016号《物业管理委托合同》第20条的约定，经友好协商，签订本补充协议：广州交易广场物业管理费收费标准按写字楼为27元/平方米（含公共水电费）；商场、营业场（含饮食）为37元/平方米（含公共水电费）；地库车位180元/个，本协议作为穗物合同2第（2000）016号《物业管理委托合同》的补充变更条款，与上述合同具有同等法律效力等”。此后双方一直续签《物业管理委托合同》，并将合同延期至2023年6月30日止。2000年8月22日，广州市物价局发出《关于广州交易广场物业管理收费标准的批复》（穗价函[2000]175号），内容为：同意广州交易广场物业管理费按双方协商标准执行，即：写字楼为27元/平方米（含公共水电费）；商场、营业场（含饮食）为37元/平方米（含公共水电费）；地库车位：180元/个；原我局穗价函[1997]60号文停止执行；要实施明码标价，变更《广东省经营服务性收费许可证》；等。从1997年起，原告为广州交易广场提供了电器设备、水池清洗、排水系统、消防系统、水泵设备、电梯保养及维修，绿化维护、外墙维修及公共卫生清洗等物业管理服务。2008年3月7日，广州交易广场业主委员会向原告发出《关于申请恢复原物业管理服务收费标准的复函》，称同意在2008年4月1日起恢复广州市物价局《关于广州交易广场物业管理收费标准的批复》，即写字楼27元/㎡/月等。因被告未向原告支付物业服务费，原告于2013年向本院提起诉讼，本院于2013年10月17日出具（2013）穗越法民三初字第1045号民事判决书，判决：一、被告梁世文应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州利某物业有限公司支付广州交易广场606B室的物业管理费（以房屋面积63.98平米方为基数，其中1997年8月1日至2000年9月30日按28元/月/平方米标准计；2000年10月1日至2005年3月31日按27元/月/平方米标准计；2005年4月1日至2008年3月31日按25元/月/平方米标准计；2008年4月1日至2013年2月28日按27元/月/平方米标准计）。二、被告梁世文应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州利某物业有限公司支付逾期支付广州交易广场606B室物业管理费的违约金（自1997年8月16日起至被告梁世文清付之日止，每日按当月所欠缴的物业管理费的千分之一计至实际清偿之日止；违约金总额以不超过上述所欠物业管理费总额为限）。2013年12月22日、2014年12月23日，原告在涉讼606B单元门口张贴《关于阁下物业所欠管理费事宜》，主要内容均要求被告尽快缴交管理费、滞纳金等。广州交易广场业主委员会于2015年6月23日分别对上述2份函件盖章并备注：情况属实。本院认为：原告是具备物业管理资质的法人，与广州交易广场业主委员会签订了《物业管理委托合同》并提供物业管理费服务，上述合同内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依据《物业管理条例》有关规定，上述物业管理服务合同书，对被告具有法律约束力，被告应依约全面履行义务，现原告要求被告清付所欠的物业管理费、违约金的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。被告经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相关的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：被告梁世文应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州利才物业有限公司支付广州交易广场606B室自2013年3月1日起至2015年6月30日止的物业管理费（以房屋面积63.98平米方为基数，按27元/月/平方米标准计付）及违约金（自2013年3月15日起计至被告梁世文实际清付之日止，每日按当月所欠缴的物业管理费的千分之一计付；违约金总额以不超过上述所欠物业管理费总额为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1517元、公告费316.67元，由被告梁世文承担。如不服本判决，原告广州利才物业有限公司可在本判决书送达之日起15日内、被告梁世文可在本判决书送达之日起30日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁艳华人民陪审员  李 雪人民陪审员  宋雪松二〇一五年十二月二十一日书 记 员  徐浩龙