广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第2309号原告广东宏德科技物业有限公司佛山分公司，住所地佛山市禅城区。注册号：440600000002783。负责人陈辉。委托代理人林晓春、陈芳，、实习律师。被告张聪敏，男，汉族，住佛山市禅城区，身份证号码：×××4415。原告广东宏德科技物业有限公司佛山分公司诉被告张聪敏物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月10日立案受理后，依法由审判员田媛适用简易程序独任审判，并于2015年12月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林晓春、陈芳到庭参加诉讼，被告张聪敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，原告与环湖花园业主委员会于2007年7月4日、2012年12月6日签订了《环湖花园物业服务合同》，从2007年8月1日起为环湖花园小区提供物业管理服务至今。根据合同约定，物业服务费为每月135元，每月十日前业主应向原告缴付当月物业服务费，若业主欠交或不交物业服务费，应按欠交物业服务费数额支付日千分之一的滞纳金给原告。被告系环湖花园湖波楼8a的业主，物业面积119.66平方米，从2008年11月至2015年10月拖欠物业管理费12285元，产生违约金16584.75元。原告多次催收未果，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业管理费12285元、违约金16584.75元，合计28869.75元；2、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告表示诉状中的“2008年11月”为笔误，应为“2008年4月”，并明确其诉请的违约金系从欠费当月的11号开始起算。被告未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、广东宏德科技物业有限公司及原告的营业执照各一份、核准变更登记通知书。拟证明原告的主体资格。2、被告的身份证复印件、人口信息查询表。拟证明被告的主体资格。3、佛山市禅城区房地产登记信息查询结果。拟证明被告是涉案环湖花园湖波楼8a的产权人。4、环湖花园物业服务合同两份、广东宏德科技物业有限公司出具的《证明》、环湖花园业主委员会出具的《证明》。拟证明原告从2007年8月1日至今为环湖花园小区物业提供物业服务。5、物业费催缴欠费通知6张。拟证明原告一直有向被告催收物业管理费。6、湖波楼8a房业主物业费欠费情况。拟证明被告的欠费时间、欠费金额和产生滞纳金的数额。为查明事实，本院依职权调取了佛山市禅城区秀湖路9号801房的房地产登记信息查询结果。本院认证如下：被告张聪敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利。原告的证据1、2、3、4有原件核对，本院予以采信。原告的证据5系原告单方制作的催缴通知，并无有效的证据佐证原告已将其送达给被告，故本院不予确认。原告的证据6系原告单方制作，被告的欠费情况本院将综合全案证据待后予以认定。本院依职权调取的证据，原告无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2007年7月11日，环湖花园业主委员会（甲方）与广东华银物业管理有限公司（乙方）签订《环湖花园物业服务合同》，就甲方聘请乙方对环湖花园提供物业服务作出如下约定：第一条、物业基本情况。物业名称：佛山市环湖花园；座落位置：佛山市禅城区湖景路。……第二条、物业管理房屋事项。1.房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶（天台）、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、围墙灯。2、房屋建筑共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上、下水道、落水管、烟囱、共用照明、供电系统、防雷系统、保安监控系统、住户对讲系统公共部分、公共防盗门、加压供水系统、电梯、消防设施设备、道路闸、闭路电视等系统。……第四条、合同期限。本合同期限为三年，自二00七年八月一日至二0一0年七月三十一日止。第五条、管理服务费及维修费。1.物业管理服务费采用一费制，即本合同第二条所列的管理事项的管理费用、设备设施运行及日常维护费用、公共水电费用和公共责任保险费已包含在物业管理服务费中。除本合同有明确约定外，乙方不得另向业主收取其他管理服务费用。2.乙方可按如下标准向业主收取物业管理服务费，其中别墅及百合雅苑物业管理服务费以每平方米建筑面积每月元为计量单位（建筑面积以房地产证记载的面积为准，别墅住户的私人车位和花园不另收管理服务费），高层以每户每月元为计量单位。类别别墅区高层区百合区（元／㎡.月一型二型三型四型a、fb、ec、d收费标准2.001.701.601.001351301400.80……9.业主交费方式为银行托收或现金交付，每月十日前业主应当向乙方缴付当月管理服务费、停车位租赁费、车位管理服务费。……第七条、乙方的权利和义务。一、权利。……2、根据本合同的约定，向业主收取物业管理服务费。如业主欠交或不交管理服务费，有权催缴和按欠交管理服务费总额征收每日千分之一的滞纳金……。2012年12月6日，环湖花园第三届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《环湖花园物业服务合同》，就甲方续聘乙方为环湖花园提供物业服务作出如下约定：……第四条、合同期限。本合同期限为三年，自二0一二年十二月一日至二0一五年十一月三十一日止。第五条、管理服务费及维修费。1.物业管理服务费采用一费制，即本合同第二条所列的管理事项的管理费用、设备设施运行及日常维护费用、公共水电费用和公共责任保险费已包含在物业管理服务费中。除本合同有明确约定外，乙方不得另向业主收取其他管理服务费用。2.乙方可按如下标准向业主收取物业管理服务费，其中别墅及百合雅苑物业管理服务费以每平方米建筑面积每月元为计量单位（建筑面积以房地产证记载的面积为准，别墅住户的私人车位和花园不另收管理服务费），高层以每户每月元为计量单位。类别别墅区高层区百合区（元／㎡.月一型二型三型四型a、fb、ec、d收费标准2.001.701.601.001351301400.80……10.业主交费方式为银行托收或现金交付，每月十日前业主应当向乙方缴付当月管理服务费、停车位租赁费、车位管理服务费。……第七条、乙方的权利和义务。一、权利。……2.根据本合同的约定，向业主收取物业管理服务费。如业主欠交或不交管理服务费，有权催缴和按欠交管理服务费总额征收每日千分之一的滞纳金……。2015年8月3日，广东宏德科技物业有限公司出具《证明》，内容为：我公司于2007年7月11日与环湖花园业主委员会签订《环湖花园物业服务合同》，合同期限自2007年8月1日至2010年7月31日，为期三年。该合同由我公司佛山分公司（即广东宏德科技物业有限公司佛山分公司）实际履行，因履行该合同而产生的权利义务均由广东宏德科技物业有限公司佛山分公司承受。2015年8月7日，环湖花园业主委员会出具《证明》，内容为：环湖花园业主委员会与广东宏德科技物业有限公司佛山分公司（原广东华银物业管理有限公司）于2007年7月10日签订的《环湖花园物业服务合同》，于2010年7月31日到期后，至2012年12月1日新的物业服务合同签订之前，根据《广东省物业管理条例》规定，一直由广东宏德科技物业有限公司继续按照原合同条件提供环湖花园物业管理服务。另查明，广东华银物业管理有限公司于2007年10月12日经工商核准变更名称为广东宏德科技物业有限公司。广东华银物业管理有限公司佛山分公司于2007年12月6日经工商核准变更名称为广东宏德科技物业有限公司佛山分公司，即本案原告。原告企业类型为有限责任公司分公司，经营范围包括物业管理、物业代理、房地产中介服务等，具备异地一级物业管理资质。佛山市禅城区秀湖路9号801房登记的权利人为被告张聪敏。庭审当日，因被告未在传票确定的时间到庭，本院致电被告询问其是否到庭，被告在电话中称其没有时间过来开庭，被告在过去几年曾多次向原告反映其房屋漏水的问题，要求原告维修却未能解决，所以被告不交纳物业管理费。对此，原告庭审中陈述：被告曾向原告反映其楼下住户称其房屋卫生间漏水，要求被告凿开卫生间进行修复，后双方发生争议。由于被告反映的漏水问题并非公共部位的漏水，故原告着手组织被告与其楼下住户协商解决，但未能解决问题。原告还陈述：涉案房屋户型为高层区a类住宅，对应《物业服务合同》的收费标准为135元／月；原告与环湖花园第三届业主委员会签订的《物业服务合同》现已到期，但已续签，因本案诉请的欠费期间在合同期内，因此原告没有提交续签的物业服务合同。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。广东宏德科技物业有限公司与环湖花园业主委员会签订的《环湖花园物业服务合同》、原告与环湖花园第三届业主委员会签订的《环湖花园物业服务合同》均系合同当事人真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，对原告及环湖花园小区全体业主均具有约束力，原告以及作为该小区业主之一的被告均应按照上述合同的约定善意全面的履行各自承担的义务。关于被告尚欠物业管理费的具体数额。原告已依照前述两份《环湖花园物业服务合同》的约定，依约向被告在内的环湖花园小区业主提供了相应的物业服务，被告作为该小区的业主之一，实际已接受原告提供的物业服务，故被告理应准时足额向原告交纳合同约定的物业服务费。由于原告自2007年8月1日起持续为涉案小区提供物业服务至今，故原告的诉请未超过诉讼时效。因被告未到庭对原告主张的欠费期间和欠费金额提出异议，亦未提供反证推翻原告的主张，故本院对原告诉请被告支付2008年4月至2015年10月的物业管理费12285元（135元／月×91个月）予以支持。至于被告所称的房屋漏水问题，因被告未提供有效的证据证明其主张的漏水部位属于原告负有管理职责的公共部位，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。关于违约金，涉案两份《环湖花园物业服务合同》均约定每月十日前业主应当缴付当月管理服务费、停车位租赁费、车位管理服务费，如业主欠交或不交管理服务费，原告有权催缴和按欠交管理服务费总额征收每日千分之一的滞纳金。如前认定，被告拖欠物业服务费的行为已构成违约，原告依据上述约定有权向被告主张滞纳金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，因被告拒不到庭对滞纳金的计付标准提出异议，故本院不对合同约定的计付标准进行调整，原告诉请自欠费当月11日起按每日1‰计付，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：被告张聪敏于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东宏德科技物业有限公司佛山分公司支付2008年4月至2015年10月的物业管理费合计12285元及滞纳金（滞纳金以每月135元为本金，自每月11日起按每日1‰分段累计至本判决确定的给付之日止）。如被告张聪敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取261元，由被告张聪敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇一五年十二月三十日书记员 李若梅附件：引用法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《物业管理条例》第七条第五项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。