广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）穗云法民四初字第1229号 原告杨晨，男，1987年7月2日出生，汉族，身份证住址湖北省荆州市沙市区。 委托代理人潘培豪，广东信耀律师事务所律师。 委托代理人梁碧文，广东信耀律师事务所实习律师。 被告广州市南大房地产开发有限公司（以下简称南大公司），住所地广州市荔湾区中山七路金雁里**首层**。 法定代表人吴林，董事长。 委托代理人钟国才，广东南国德赛律师事务所律师。 委托代理人袁穗龙，广东南国德赛律师事务所实习律师。 原告杨晨诉被告南大公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨晨的委托代理人潘培豪、梁碧文，被告南大公司的委托代理人钟国才、袁穗龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨晨诉称，原告于2013年4月13日与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告向被告购买坐落于广州市白云区××大道××（自××）812号商品房。该商品房的用途为住宅，成交价为人民币1086120元。原告的付款方式为按揭贷款，被告应当在2014年4月30日前将该房屋交付原告使用。同时，原告委托被告办理该房屋的房地产证，被告应当在房屋交付之日起210个工作日内为原告办妥产权登记。以上文件签署后，原告依约履行其义务，支付合同价款及向被告提供有关文件。而被告在2014年5月2日向原告交付房屋后并未按期为原告办理房地产权证。根据合同第二十二条的约定，如因被告未履行相关义务造成原告不能按约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该房屋总价款0.05%的标准向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、被告为原告办理骏御华庭自编A栋8层812号房的房地产权证；二、被告支付逾期为原告办理房地产权证的违约金（每日按该房屋总价款0.05%的标准，自2015年2月21日起至实际办妥房地产权证之日止）；三、被告支付本案的全部诉讼费用。 被告房产公司辩称，一、被告无法如期向原告交付房地产权证的原因为不可抗力。在办理房地产权证的过程中，政府推出了“车位补地价”政策（以下简称“此政策”），根据此政策的规定，被告需要缴纳801万元国有建设用地出让价款，客观上加重了被告办理《房地产权证》的负担，违约金的计算期间也应当随之作相应的减免。二、为办理《房地产权证》，被告根据《房产测绘管理办法》第六条的规定，在办理初始登记前对原告的房屋进行测量，但测量机构对房屋测量有误，重复测量并出具报告均延误了办证进度，导致被告无法如期向原告办理初始登记，《房地产权证》办理的工作一再被拖延。综上，被告自缴纳国有建设用地出让价款后即为原告办理初始登记。被告迟延交付《房地产权证》给原告主要因不可抗力、政府办理业务周期延误等非被告原因所引起，故上述事件所持续的期间内若计算违约金，对原告是不公平的。被告恳请法院考虑上述因素，酌情减免被告的违约金。 经审理查明，原告（乙方）与被告（甲方）于2013年4月13日签订《商品房预售合同》。合同约定：第四条，合同标的物基本情况为乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的骏御华庭自编A、B栋第自编A栋幢8层812号房（下称该商品房），房屋地址位于白云区××大道××（自××）812房。第七条，该商品房总金额（人民币）1086120元。第八条付款方式，甲方同意乙方按揭贷款方式付款，首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.03%，金额（人民币）326120元。除首期款外，剩余房款金额（人民币）760000元。须于2013年4月13日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。……（1）甲方代理乙方办理按揭手续乙方在签订本合同并支付首期款后1日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。 第十三条，甲方应当在2014年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。 第二十一条，产权登记，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。 第二十二条，迟延办理产权登记的违约责任，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。 原告已依约向被告付清合同约定的全部购房款并支付相关税费。双方确认涉案房屋交楼时间为2014年5月2日、按合同约定办理房产证期限届满的次日为2015年2月21日。被告至今未为原告办妥房地产权证。 诉讼中，被告提交了《关于公开征求意见的公告》、《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》、《广州市国土资源和房屋管理局行政许可受理通知书（NGZ140417895500）》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《申请》、《广州市国土资源和房屋管理局行政许可受理通知书（NGZ140929930116）》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《关于广州市南大房地产开发有限公司对调整土地出让金提出异议的申请》、《广州市国土资源和房屋管理局非标准化业务收件凭证》、《关于签订广州市国有建设用地使用权出让合同(含变更协议)的告知函》以及附件《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《报销单据粘贴单》、《房屋面积测量成果报告书》、《收件收据》、《撤回登记证明》、《房屋建筑面积测绘成果报告书》、《缴费通知书》、《发票》、《受理回执》、《广州市房地产初始登记告知书》，拟证明其存在合理事由导致办证期限延长，并应当扣除上述因不可抗力所致延长的时间。原告对上述证据真实性均无异议，但认为被告提出的上述辩解均不属于不可抗力，被告作为依法设立的房地产开发商，对上述缴纳土地出让金及测绘程序应予以充分了解，且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理上述情况。 以上事实，有《商品房预售合同》、物业管理服务合同、发票及当事人陈述等证据证实。 本院认为，原告与被告签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。按合同约定，被告应当在商品房交付之日起210个工作日内为原告办妥产权登记并交付房地产权证，现原告已付清购房款，但被告迟延办证，已构成违约，应承担违约责任。现原告要求被告按合同约定办理房地产权证并支付逾期办证违约金合理合法，本院予以支持。被告抗辩因相关政策文件的出台导致需缴纳的土地出让金多次变更及测绘数据有误导致办证延误，对此本院认为，被告提出的上述情况均属于被告应当预见的经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理，因此，被告抗辩的上述情况不属于合同法上所规定的不可抗力。综上，被告提出的辩解无理，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 一、在本判决生效之日起三十日内，被告广州市南大房地产开发有限公司按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定为原告杨晨办理白云区三元里大道1222号（自编A栋）812房的房地产权证并将房地产权证交付给原告杨晨。 二、被告广州市南大房地产开发有限公司按总房款1086120元以每日0.05%的标准向原告杨晨支付从2015年2月21日起至房管部门核发权属人为原告的房地产权证之日止的迟延办证违约金（至判决生效之日的违约金于判决生效之日起十日内支付，自判决生效之次日起的违约金于每月十日前逐月支付，违约金以总房款为限）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2344元，由被告负担（原告已预交受理费2344元，由被告于本判决生效之日起十日内向原告直接支付受理费2344元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 审 判 长  吴彤彤 人民陪审员  李丽梅 人民陪审员  王雪萍 二〇一五年十二月二十一日 书 记 员  柯乐榕