福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终1109号 上诉人（原审被告）：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省晋江市世纪大道**之**楼。 法定代表人：汤沸，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄冰霞，女，1990年1月27日出生，汉族，住福建省南安市。 被上诉人（原审原告）林燕辉，女，1988年2月16日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：施素芳，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏鹏，福建泉中律师事务所律师。 上诉人泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称“世茂公司”）与被上诉人林燕辉商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 世茂公司上诉请求：撤销一审判决第二项并依法改判驳回林燕辉要求支付逾期交房违约金的诉讼请求；一、二审诉讼费由对方承担。事实和理由：一审法院认定商品房交付时阳台的建造情况不符合合同约定的交付条件，构成逾期交房有误。1.诉争房屋交付时已通过建设、施工、勘察、设计、监理五方验收合格，并取得消防验收合格证明，由此可见，涉诉商品房已达到法定及合同约定的交付条件，且世茂公司也依约向业主发出交付通知。2.诉争商品房阳台仅是未进行砌墙隔断，该瑕疵并未改变房屋的格局及使用功能，一审认定世茂公司构成逾期交付有误。二审审理中，世茂公司提出林燕辉直至2013年4月9日才付清购房款，根据补充协议附件六第五条约定，世茂公司无需承担逾期交房的违约责任。 林燕辉辩称，世茂公司以诉争商品房已通过五方验收说明符合法定和约定条件有误。世茂公司一审并未提出逾期支付购房款的事实，一审对此未予查明，即使其直至2013年4月9日才付清购房款，对此抗辩也已经超过了诉讼时效，要求驳回上诉，维持原判。 林燕辉向一审法院起诉请求：1.请求依法确认《商品房买卖合同》第六条第2款第3项“并于签订本合同后30日内付清”无效；《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》中的下列条款无效：①第四条第3款第2项“买受人选择贷款方式付款的，无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，本合同继续履行。买受人应自本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总金额或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自本合同签订之日起的第31日起按照本合同正文第七条的约定承担违约责任。”；②第六条第1款“如出卖人不能按照合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月（即至2014年12月31日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自合同第八条约定的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生本合同、及本合同补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任”，第六条第5款“买受人同意出卖人除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任”；③第九条第1款“本条所指的‘商品房交付使用’为‘商品房实际交付使用’。”，第九条第3款“若出卖人按照本合同及本合同补充协议约定履行了办理该商品房产权预告登记（初始预登记）义务并取得登记报告的，则视同出卖人对买受人已履行完毕该商品房产权登记之所有责任与义务，自取得该商品房预告登记（初始预告登记）报告/证明之日起，出卖人亦无须就买受人是否在合同约定或有关规定的合理期限内取得该商品房所有权证等承担任何责任。”；④第十四条第2款“未经出卖人书面允诺之任何承诺，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作约定的，以该商品房交付时现状为准。出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型、展示版、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任”；2.世茂公司立即支付逾期交房违约金162787元；3.世茂公司立即对涉案房屋外廊以下部分采取防止物体坠落措施并对栏杆加固加高，达到安全标准；4.世茂公司赔偿林燕辉20000元。 一审法院认定事实：2012年10月25日，双方签订商品房买卖合同一份，约定林燕辉向世茂公司购买位于晋江世茂人工湖项目（K3-1）10幢1708号商品房一套，房屋总价为978285元，商品房有非封闭式阳台三个。合同签订后，林燕辉已支付全部购房款。双方目前没有办理房屋交接手续。诉争房屋于2014年12月20日通过竣工验收（合格），2015年1月22日通过消防验收（合格）。一审审理中，林燕辉申请对诉争房屋的栏杆安全性进行鉴定。一审依法予以准许。鉴定中，厦门市工程检测中心有限公司泉州分公司发函称鉴定要求不明确。一审法院依法向林燕辉释明提出具体明确的鉴定要求，林燕辉表示其要求已经具体明确，如因技术原因导致鉴定机构无法鉴定的话，由法院依法处理。厦门市工程检测中心有限公司泉州分公司以鉴定要求未能明确等为由退回鉴定。 一审法院认为，双方当事人的主要争议焦点为：1.本案诉争条款是否有效；2.世茂公司是否存在逾期交房，若存在逾期交房，逾期交房违约金如何计算；3.诉争房屋外廊是否需要采取相关防坠落措施并对栏杆加固加高；4.世茂公司应否赔偿林燕辉针对风情公园主张的损失。关于争议焦点1，林燕辉与世茂公司签订的《商品房买卖合同》为福建省建设厅、福建省工商行政管理局监制的《商品房买卖合同》示范文本合同，属格式合同。在双方签订的《合同补充协议》（即附件六）第十四条第1款中明确载明以下内容：“买受人确认，已经认真阅读本合同及其附件并经仔细比较慎重决策，且出卖人已经提示买受人合同及其附件对双方权利义务的所有约定，包括可能减轻或者免除买卖双方任何一方责任的条款，买受人理解这些约定并自愿签署”，从上述条款内容可确认双方所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（附件六）均为世茂公司提供的格式合同，本案诉争条款均属格式条款。对格式条款效力的认定应依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定来确认。第一，《商品房买卖合同》第六条第2款第3项及《合同补充协议》第四条第3款第2项是对选择按揭贷款付款方式和付款时间的约定，而办理按揭贷款手续需要买房人、开发商、银行共同配合才能办理完成，双方约定签订合同后30日的付款期限存在不合理性，但林燕辉自愿在主合同及补充协议中签字，表明其同意主合同及补充协议的约定。且补充协议第四条第3款第2项与主合同第六条第2款第3项的约定不矛盾，是对主合同内容的补充，也未违反法律、行政法规的规定，故应确认上述条款合法有效。第二，《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2014年6月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，且约定了出卖人可以据实延期的情形，同时第八条约定了“其他有关交付条件与期限（特别是宽展期）的特别约定等详见本合同附件六补充协议相关条款约定”,即双方在主合同中已对宽展期进行了约定。鉴于世茂公司已对交房宽展期特别指出，可视为对此作出提示，林燕辉的签约行为可认定系其真实意思表示，且该条款并未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。而《合同补充协议》第六条第1款关于交房宽限期的约定与主合同第八条的约定不矛盾，是合同当事人对主合同内容的补充，不存在免除世茂公司责任或者加重林燕辉责任的情况，故该条款也应认定为合法有效。《合同补充协议》第六条第5款免除了世茂公司基于合同约定或法律规定应当承担的其它责任，应确认为无效。第三，《合同补充协议》第九条第1款针对的是《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定，该条款与主合同第十四条的约定不矛盾，是对主合同内容的补充，也未违反法律、行政法规的规定，故应确认该条款合法有效。《合同补充协议》第九条第3款存在减轻或免除世茂公司责任，加重林燕辉责任，排除林燕辉主要权利的情形，故应确认为无效。第四，《合同补充协议》第十四条第2款是关于买卖合同组成部份的约定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。可见广告和宣传资料若符合法定的条件，即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，该条款与该规定相悖，免除世茂公司责任，排除林燕辉主要权利，故应确认为无效。关于争议焦点2，虽然《商品房买卖合同》第8条及《合同补充协议》第六条第1款均有如因天气因素达到某种程度均可据实延期的约定，但世茂公司明确第六条第1款约定的6个月交房宽展期是在考虑并预见到诸如天气、政府行为等客观因素，并在与业主充分协商的基础上所确定的，即6个月宽展期包含因天气等据实延期的期限。故，双方约定的交房期限为2014年12月31日。《商品房买卖合同》第八条已就诉争房屋的交付条件作出明确约定。诉争房屋于2014年12月20日通过竣工验收（合格），于2015年1月22日通过消防验收（合格）。诉争房屋有关阳台的建造情况在前述生效法律文书中确认，于2016年5月17日现场勘验时未砌墙，未形成完整的阳台格局。本案审理中，世茂公司未能举证证明该诉争房屋的阳台何时建造完成及其在阳台建造完成后通知林燕辉交房等事实，世茂公司应承担举证不能的法律后果。世茂公司虽通知林燕辉于2014年12月30日交房，但该交房之日诉争房屋并未符合交付条件。鉴于林燕辉自愿将逾期交房的时间截止到2016年10月9日，系其权益的处分，应予准许。故，世茂公司逾期交房时间应认定自2015年1月1日至2016年10月9日，共计648日。综上，世茂公司未按合同约定交付房屋，构成逾期交房，应承担相应的违约责任。世茂公司应支付林燕辉逾期交房违约金126786元=978285元×0.02%/日×648日。关于争议焦点3，林燕辉主张外廊栏杆不牢固，但未举证证明，其主张不予支持。前述生效法律文书认定：“栏杆的高度经现场勘测最低点为1.1m，最高点为1.11m，该数据对照《住宅设计规范》第6.1.3之规定（……，七层及七层以上不应低于1.10m），可见符合规范规定”；“外廊以下部分没有采取防止物体坠落的措施不符合《住宅设计规范》第6.5.2的规定（位于阳台、外廊及开敞楼梯平台下部的公共出入口，应采取防止物体坠落伤人的安全措施）”，故认定栏杆的高度符合规范要求，而外廊以下部分没有采取防止物体坠落的措施已构成房屋质量瑕疵。世茂公司应当承担相应的违约责任，应当按照《住宅设计规范》第6.5.2的规定予以整改。关于争议焦点4，关于风情公园，林燕辉提供的相关证据，无法明确拍摄地点系所谓的风情公园，亦无法证明风情公园存在于K4地块；其提供的报纸等，无法体现系世茂公司授权发布或以公司名义组织报道，不能视为世茂公司在其开发的商品房销售中所作的广告、宣传内容；从规划平面图及现场勘验现状来看，K4地块规划建设的是低密度建筑，目前建设的亦是低密度建筑，与规划内容一致，而新闻报道中提到的景点，结合现场勘验照片，多数仍然存在涉案房屋所在小区。综上，林燕辉关于赔偿请求的主张证据不足，不予支持。综上所述,林燕辉与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的强制性规定的条款应确认合法有效，双方当事人应依照合同约定的有效条款全面履行各自义务。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第六条第5款、第九条第3款、第十四条第2款，因条款内容存在免除世茂公司责任或者加重林燕辉责任，排除林燕辉主要权利的情形，应确认为无效。世茂公司逾期交房648日，应支付林燕辉逾期交房违约金126786元。诉争房屋外廊以下部分没有采取防止物体坠落的措施不符合《住宅设计规范》的相关规定，世茂公司对此应当按照《住宅设计规范》第6.5.2的规定予以整改，整改费用由其自行承担。林燕辉的其他主张缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认林燕辉与泉州世茂新领域置业有限公司签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第六条第5款、第九条第3款、第十四条第2款无效；二、泉州世茂新领域置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付林燕辉逾期交房违约金126786元；三、泉州世茂新领域置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内对外廊以下部分没有采取防止物体坠落的措施按照《住宅设计规范》第6.5.2的规定予以整改，整改费用由泉州世茂新领域置业有限公司承担；四、驳回林燕辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费3956元，由林燕辉负担1120元,由泉州世茂新领域置业有限公司负担2836元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。对于一审查明事实部分，当事人各方均无异议，本院依法予以确认。 本院认为，世茂公司应否支付林燕辉逾期交房违约金。经查，根据双方当事人协议确定的交房期限为2014年12月31日，诉争房屋于2014年12月20日通过竣工验收（合格），2015年1月22日通过消防验收（合格），应认定诉争房屋于2015年1月22日符合交房条件，而诉争房屋阳台未建造完成仅能构成合同的瑕疵履行。世茂公司虽通知林燕辉于2014年12月30日交房，但2014年12月30日诉争房屋并未符合交付条件，之后世茂公司未能举证证明有再次通知林燕辉交房，导致林燕辉迟延交房，据此世茂公司仍应承担逾期交房的法律责任，故一审基于林燕辉自愿将逾期交房的时间截止到2016年10月9日，认定世茂公司应承担支付林燕辉逾期交房违约金126786元正确。（自2015年1月1日至2016年10月9日共计648日，978285元×0.02%/日×648日） 综上所述，世茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实错误部分，并不影响判决结果，本案亦予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2836元，由泉州世茂新领域置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李金凤 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年六月十五日 书记员  苏水福 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。