安徽省无为县人民法院民 事 判 决 书（2015）无民二初字第00065号原告：蒋翠兰，女，汉族，住无为县无城镇。原告：蒋翠萍，女，汉族，无为县无城镇。两原告共同委托代理人：郭萍，安徽铭盛律师事务所律师。被告：刘俊，男，汉族，住无为县无城镇。委托代理人：唐尚平，安徽伟明律师事务所律师。原告蒋翠兰、蒋翠萍与被告刘俊房屋租赁合同纠纷一案,本院于2014年12月23日立案受理后，依法由审判员何义萍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋翠兰、蒋翠萍及其共同委托代理人郭萍、被告刘俊的委托代理人唐尚平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。蒋翠兰、蒋翠萍诉称，2011年6月11日，两原告与被告签订了房屋租赁合同，约定将坐落于无城镇临湖小区西侧楼上两间、楼下一间门面租赁给两原告经营使用，租赁期限自2011年7月1日至2014年6月30日，后被告将上述租赁房产转售他人，但本租赁合同继续有效，为保证合同顺利履行且两原告继续享有续租的权利，被告承认租期届满后如不再将房屋租赁给两原告，被告向两原告赔偿其承租时支付给上一租户的转让费4.3万元。另还约定，如果出租方到期收回房屋，需履行提前三个月通知的义务，然在本合同履行期间，两原告的承租房不但受到侵害，影响其正常营业，同时房屋所有人收回房屋，未按合同约定提前三个月通知两原告，租期届满更没有让两原告续租房屋，导致两原告不能及时搬离，长期租赁不到房屋，无法经营，给两原告造成巨大的经济损失，被告行为实属违约，故诉至法院请求判令被告按约定向两原告支付转让费4.3万元及停业损失23333元（即2014年7月至2015年1月，按每月租金3333元计算）。刘俊辩称，1、被告刘俊从未与原告约定过4.3万元转让费，刘俊2011年10月前后出卖房屋给袁昌霞，刘俊和袁昌霞说：如果蒋翠兰、蒋翠萍继续租赁，我就给你4万元损失费，如果蒋翠兰、蒋翠萍搬走，就是给她们的赔偿；2、原告所说的提前3个月通知，对此法院已作出生效的判决，如两原告有停业损失应由造成损失的人承担，与被告无关。蒋翠兰、蒋翠萍为支持其主张，向本院提供以下证据：1、身份证复印件一张，证明原告的主体资格适格；2、《房屋租赁合同》原件一张，证明合同约定：租期三年，租金12万元以及出租人收回房屋需提前三个月告知承租人等；3、转让费收条原件一张，证明原告租赁房屋时给付上一承租人转让费4.3万元；4、房租费收条原件一张。证明原告付给被告三年房租，履行了合同义务；5、（2014）无民一初字第01506号案件庭审笔录复印件。证明该笔录第7-8页上刘俊作为证人承认“合同是和蒋翠兰、蒋翠萍签订的，房屋转让时刘俊在总售房款中减4万元给袁昌霞，并约定如袁昌霞不再租房屋给被告（指蒋翠兰、蒋翠萍）则将该4万元给被告，证明刘俊转让房屋时对原告转让费补偿有约定；6、2015年1月5日蒋翠萍与刘俊之间的对话录音光盘一个。证明原、被告关于转让费补偿有约定，如房屋三年后不再给原告续租，则转让费要补偿4万元给原告，但被告没有履行；7、（2014）无民一初字第01506号民事判决书和（2014）芜中民四终字第00243号民事判决书。证明两级法院对原告的停业损失进行了确认，认定袁昌霞违约，故诉求停业损失。刘俊承认有转让费的存在，但袁昌霞否认，所以转让费应由刘俊给付。刘俊对蒋翠兰和蒋翠萍提供的证据，发表质证意见如下：对证据1、2真实性、合法性和关联性无异议；对证据3合同上约定转让费与出租人无关；对证据4收取12万元房租的收条真实性无异议，但与本案无关联性；对证据5不能证明刘俊同意给蒋翠兰和蒋翠萍4万元转让费，如是转让费应该是4.3万元，而不是4万元，承认支付4.3万元转让费但不代表刘俊把房屋出卖则要补偿原告转让费；对证据6录音内容全部是关于被告与案外人袁昌霞之间买卖房屋产生的争议，被告与袁昌霞之间的任何约定都与原告无关。能辩别清楚的是转让费与被告无关，这与双方签订的租赁合同约定内容一致，没有和蒋翠萍约定；对证据7真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明原告的证明目的，芜湖中院判决书已认定原告的停业损失应该向袁昌霞等人主张。刘俊为支持其主张，向本院提供以下证据：1、身份证复印件。证明被告的主体资格；2、《房屋租赁合同》原件一张，证明2011年6月原、被告约定转让费与出租人无关，出租人不承担租赁期满后的任何经济责任，2011年10月出租人变更为袁昌霞等人；3、《房屋买卖合同》复印件一张，证明双方约定出租方由原告继续承租至2014年6月30日，其中三年的房租12万元由被告得1万元，袁昌霞等人得11万元，并告之原告房主已变更为袁昌霞等人；4、芜湖中级人民法院（2014）芜中民四终字第00243号民事判决书，证明对房屋租赁期满提前三个月通知及停业损失，终审判决已作出认定，由袁昌霞等人赔偿，故蒋翠兰和蒋翠萍应向袁昌霞等人主张赔偿。蒋翠兰和蒋翠萍对刘俊提供的证据，发表质证意见如下：对证据1真实性、合法性和关联性无异议；对证据2在刘俊未卖房前转让费确与刘俊无关，但刘俊后来出卖房屋，双方又重新约定三年后不再续租，则给付蒋翠兰和蒋翠萍转让费损失；对证据3与本案无关联性，房屋买卖合同的约定对第三人即租赁方不具有约束力；对证据4对生效判决书无异议，但不能剥夺原告向被告要求赔偿的权利，两案诉求的权利是不同的。对于当事人双方各自提供的，对方无异议的证据：原告提供的证据1、证据2及被告提供的证据1的真实性、合法性和关联性均予以认定。对于当事人各自提供的、他方当事人有异议的证据：对原告提供证据3原告给付上一承租人转让费且被告知晓，与本案具有关联性，应予确认；证据4与本案不具关联性；证据5、6能相互印证证明刘俊在出卖房屋时曾口头向原告承诺租期届满后如袁昌霞不续租，则给原告4万元转让费损失补偿，刘俊对转让费损失补偿进行了重新约定，其真实性、合法性和关联性，本院予以确认；证据7与被告提供的证据4两份民事判决书是人民法院生效的法律文书，已认定袁昌霞承担停业损失，与本案具有关联性。对被告提供的证据2租赁合同签订时约定转让费与刘俊无关，但刘俊在出卖房屋时对转让费补偿重新作出口头承诺，故不能证实其证明目的；证据3租赁房屋在租赁期间内发生所有权变动的，租赁合同继续有效，双方签订的《房屋买卖合同》真实性、合法性和关联性本院予以确认。本案争议焦点主要有一、原、被告之间有无约定转让费补偿款；二、停业损失由谁承担。针对焦点一，本案中刘俊与蒋翠兰、蒋翠萍签订房屋租赁合同在先，合同约定转让费与刘俊无关，但蒋翠兰、蒋翠萍向上一承租人汪俊支付转让费4.3万元，能证实房屋租赁时存在收取转让费事实且刘俊知晓。刘俊将涉案房屋出卖给袁昌霞、洪政、袁昌龙在后，刘俊在出卖房屋后向蒋翠兰、蒋翠萍口头承诺，其在售房款中已将转让费补偿款4万元直接扣减给袁昌霞，如袁昌霞三年后不再续租给蒋翠兰、蒋翠萍，则由袁昌霞给付该4万元，并要求其与实际出租人袁昌霞、袁昌龙等人重新签订租赁合同，两原告以转让费未落实拒绝与实际出租人重新签订，且坚持向刘俊一人主张。此事实在排除妨碍案中刘俊作为证人出庭作证陈述：袁昌霞如不再租给两原告，则给两原告4万元作为转让费的补偿，以及蒋翠萍和刘俊对话录音中刘俊陈述：……是4万元，开始讲3万元，我讲三年以后我将这钱给蒋大姐（指两原告），袁昌霞不同意要求从售房款中直接减，称以后转让费我和蒋大姐算，与你无关……。上述证词和视听资料能相互印证形成证据琐链证实刘俊在出卖房屋时向蒋翠兰、蒋翠萍口头承诺三年后不续租则给其转让费损失补偿4万元，因此双方对转让费补偿款进行了重新补充约定，刘俊理应履行承诺。针对焦点二、根据《合同法》第二百二十九条第二款规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《民法通则意见》第一百一十九条第二款规定，“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”据此本案刘俊将房屋已交付承租人蒋翠兰、蒋翠萍的情况下，租赁房屋所有权发生变动时，租赁合同继续有效，即“买卖不破租赁原则”，新的房屋所有权人，法定的直接继受原所有人的权利和义务，无需再另外签订租赁合同。故刘俊出卖房屋后，蒋翠兰、蒋翠萍和新产权人虽未签订书面租赁合同，并不影响其与袁昌霞等人形成的实际租赁关系，新产权人收回房屋未提前三个月告之原告，且在租赁届满前要求蒋翠兰、蒋翠萍搬离涉案房屋，对蒋翠兰、蒋翠萍的合法经营造成一定影响，对此芜湖市中级人民法院终审判决已确定此房屋租赁合同收回期限自2014年6月30日延期至2014年9月7日止，该期间的停业损失由新产权人承担，只是蒋翠兰、蒋翠萍未提供停业损失相关证据而未获赔偿。根据当事人的陈述以及对当事人所提供证据的认定，本院查明本案事实如下：位于无为县无城镇临湖路西侧A幢二层北边59.93㎡房屋和位于无为县无城镇临湖路西侧A幢111号门面房屋24.94㎡原系刘俊和彭晓岚所有。2011年6月11日，原房东刘俊（甲）与蒋翠兰（乙）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将坐落在无城镇临湖小区西侧楼上两间，楼下一间门面租给乙方使用，租期从2011年7月1日至2014年6月30日止。二、房屋租金三年12万元，在签订合同时一次付清；三、……转让费与甲方无关。八、……如果甲方需要收回房屋，需提前三个月告之乙方。2011年6月9日，蒋翠兰、蒋翠萍向前承租人汪俊支付了4.3万元转让费，11日向刘俊支付房租12万元，汪俊和刘俊分别出具了收条。2011年10月28日，刘俊将无为县无城镇临湖路西侧A幢111号门面房转卖给袁昌龙、洪政，无为县无城镇临湖路西侧A幢二层北边59.93㎡房屋转卖给袁昌霞，并签订《房屋买卖合同》售价103万元，刘俊所收房租12万元，刘俊得1万元，余款11万元在总售房款中扣除。转卖后，刘俊要求蒋翠兰、蒋翠萍与袁昌霞等人重新签订租赁合同，蒋翠兰、蒋翠萍未同意，袁昌霞、袁昌龙即在刘俊持有的原租赁合同上补签名，租赁合同内容不变，房屋继续由蒋翠兰、蒋翠萍承租经营。2014年6月7日袁昌龙通知蒋翠兰、蒋翠萍收回租赁房屋，但蒋翠兰、蒋翠萍因续租和转让费未落实而拒不让出承租房屋，为此，袁昌霞、袁昌龙、洪政等人于2014年7月7日以排除妨碍向本院起诉蒋翠兰、蒋翠萍要求其搬出房屋及给付延期租金等损失，蒋翠兰、蒋翠萍反诉要求续租或不续租应对转让费和停业损失进行补偿，本案被告刘俊在排除妨碍案中作为蒋翠兰、蒋翠萍的证人出庭作证：“房屋转卖时我在总售房款里减4万元给袁昌霞，我和袁昌霞讲，如果袁昌霞不再租房屋给蒋翠兰、蒋翠萍，则将该4万元作为转让费补偿给蒋翠兰、蒋翠萍”，法院认定：关于转让费，因租赁合同第三条约定“转让费与甲方无关”且袁昌霞否认收到转让费4万元，故蒋翠兰反诉要求袁昌霞、袁昌龙、洪政赔偿转让费4万元的诉讼请求不予支持，其反诉要求停业损失没有证据证明也不予支持，7个月停业损失23333元不予支持，遂判决：蒋翠兰、蒋翠萍搬出争议房屋并赔偿袁昌霞、袁昌龙、洪政房租损失8000元。蒋翠兰、蒋翠萍不服上诉，芜湖市中级人民法院认为，根据该房屋租赁合同第八条约定，如果甲方需要收回房屋，需提前三个月告之乙方，袁昌霞等人在2014年6月7日才告知，故此房屋租赁合同收回期限自2014年6月30日延期至2014年9月7日止，袁昌霞等人在期限届满前要求蒋翠兰、蒋翠萍搬离涉案房屋，对蒋翠兰、蒋翠萍合法经营造成一定影响，袁昌霞、袁昌龙、洪政应赔偿蒋翠兰、蒋翠萍2014年6月30日至2014年9月7日期间的停业损失，但蒋翠兰、蒋翠萍在反诉时未提供证据证明其实际停业及其停业损失，其仍可在证据充分的情况下另行主张该部分停业损失。遂判决：驳回上诉，维持原判。故蒋翠兰、蒋翠萍在向袁昌霞主张转让费等未果情况下，诉至法院要求原出租人刘俊给付房屋转让费补偿款及停业损失。本案庭审中，蒋翠萍提供2015年1月5日其和刘俊之间对话录音，该视听资料清晰地反映：刘俊表示合同期满即三年后如袁昌霞不再给蒋翠兰、蒋翠萍续租，则给蒋翠兰、蒋翠萍4万元转让费损失补偿，且已将此款按袁昌霞要求在出卖房屋时在房款中直接扣减。另查明，蒋翠兰、蒋翠萍系姐妹，原租赁合同虽为刘俊和蒋翠兰签订，但实际出租方为袁昌龙、洪政、袁昌霞，实际承租方为蒋翠兰、蒋翠萍。本院认为，门面转让费一般是指承租人（或者门面所有人）将承租（或自已所有）的门面房转租（或出租）给他人，在租金之外收取一定数额的费用。根据合同法若干问题的解释（二）条规定：下列情形不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称的交易习惯：1、在交易行为当地或者某一领域、某一行为通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；2、当事人双方经常使用的习惯做法。据此，转让费可以看作为这一领域或行业的交易习惯，当事人应该予以遵守。本案蒋翠兰、蒋翠萍与刘俊签订房屋租赁合同是合法有效的，合同中约定转让费与刘俊无关，但蒋翠兰、蒋翠萍支付给上一承租人转让费事实存在，符合当地房屋租赁交易习惯，刘俊在租赁合同期间内出卖房屋，符合“买卖不破租赁”构成要件，原租赁合同对新产权人继续有效。合同期满后新产权人表示自已经营不同意续租，为此蒋翠兰、蒋翠萍在排除妨碍案中反诉要求袁昌霞给付转让费损失补偿，法院已作出生效判决不予支持。本案中刘俊在排除妨碍案庭审中证词和视听资料中的陈述内容能相互印证证明其向蒋翠兰、蒋翠萍承诺三年后收回房屋或不续租则给付4万元转让费补偿，因此刘俊在出卖房屋时重新作出对转让费补偿的口头承诺，刘俊理应按约履行给付蒋翠兰、蒋翠萍4万元房屋租赁转让费损失补偿款。鉴于刘俊已将房屋出卖给新产权人袁昌霞等人，原租赁合同对袁昌霞等人继续有效，故袁昌霞等人收回房屋应履行三个月前通知义务，芜湖市中级人民法院（2014）芜中民四终字第00243号民事判决书对蒋翠兰、蒋翠萍停业损失承担的责任主体已作出认定，故蒋翠兰、蒋翠萍向刘俊主张停业损失，本院不予支持。为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款一项、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条和第六十条、第二百二十九条第二款以及最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第一百一十九条第二款之规定，判决如下：一、刘俊应于本判决生效后五日内一次性给付蒋翠兰、蒋翠萍房屋租赁转让费补偿款计人民币4万元；二、驳回蒋翠兰、蒋翠萍的其它诉讼请求。如果不按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费880元，减半收取440元，由刘俊负担。（上述款项可汇入中国农业银行股份有限公司无为县支行营业部，账号：154001040025738，开户名称：无为县人民法院）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  何义萍二〇一五年四月十四日书记员  张 丹附件：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款一项当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。2、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。第二百二十九条第二款租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。3、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第一百一十九条第二款私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁保同对承租人和新房主继续有效。