济南市历下区人民法院民 事 判 决 书(2015)历商初字第2579号原告王某某，男，汉族，1955年出生，济钢集团退休职工，住济南市。委托代理人王金星、梁振东，北京市隆安（济南）律师事务所律师。被告济南鲍德房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人王文学，总经理。委托代理人岳东、高欣，山东泉沣律师事务所律师。原告王某某诉被告济南鲍德房地产开发有限公司(以下简称济南鲍德公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告王某某的委托代理人梁振东，被告济南鲍德公司的委托代理人高欣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某某诉称，2009年7月2日，原、被告双方签订了《某商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的某室。总价款567747.0元，原告按合同约定履行了付款义务。根据双方的合同第十五条，被告应于交房之日起360日内提供办理产权登记的材料，具备办证条件，逾期按已付房款的1%支付违约金。被告实际交房时间为2010年10月16日，按约定应于2011年10月12日以前提供办理房产证的所有手续，但被告直至2013年9月23日才为原告办理了涉案房产的房产证。原告认为，被告的行为已构成违约，应向原告支付违约金5677元。另外，原告于2010年10月10日与被告签订了地下室买卖协议，购买某地下室，付款25850元，因是现房，被告应于签定合同之日起90日内为原告办理房产证，但直到2013年9月23日才办完证，逾期2年又252天，应支付违约金6282元。综上，原告为维护自己的权益，现诉至人民法院，请求：1、依法判令被告支付逾期办理房产证违约金11959元；2、诉讼费由被告承担。原告王某某为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1，原、被告双方签订的某商品房买卖合同，证明原被告之间有买卖合同关系，证明2009年7月2日交房，证据2，购房发票，证明原告履行付款义务。证据3，业主手册，证明实际交房时间，延误12天，实际是10月16日交房。证据4，房产证，证明楼房的办证时间为2013年9月23日，证据5，地下室买卖协议，证明买卖合同关系。证明地下室为现房。证据6，发票，证明履行交款义务。证据7，地下室房产证，证明地下室的办证日期为2013年9月23日。以上证据证明被告对楼房逾期办证应承担房产1%的责任，违约金为5677元，还证明被告对地下室逾期办证，也应当承担违约责任，违约金为6282元，以上两项合计11959元。被告济南鲍德公司辩称，被答辩人的诉讼请求已经超过诉讼时效，请求法院予以驳回。2009年答辩人与被答辩人签订《某商品房买卖合同》，购买某室房屋，合同中约定的交付时间为2010年10月1日前（具体交房日期以济钢OA网上发布的入住公告日期为准），答辩人于2010年9月20日在济钢OA网上发布《某交房公告》，并将商品房交付被答辩人使用。同时，《合同》第十五条关于产权登记的约定：“在商品房交付使用后360日内，办理产权登记所需的由出卖人提供的资料出卖人应具备办理产权条件。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理的，双方同意按下列第1和2项处理……买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。根据《济南市中级人民法院关于当前民商事审判若干法律适用问题的解答（五）》关于商品房买卖合同纠纷中逾期办证违约责任诉讼时效的起算问题，对该问题有三种意见：“第一种意见认为，逾期办证的违约行为系一个独立行为，不是持续行为，逾期办证的违约责任应适用诉讼时效的规定，从办证逾期之日起算诉讼时效……”当事人在《合同》中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性侵权，应自期限届满之次日起计算诉讼时效。本案中，答辩人交付商品房的时间为2010年10月16日，合同中约定的答辩人具备办证条件的期限为商品房交付后360天内，即2011年10月11日。被答辩人于2015年9月18日提起诉讼要求支付房屋及地下室逾期办证的违约金，已经明显超过法律规定的两年诉讼时效期间，请求法院驳回其诉讼请求。被告济南鲍德公司为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：证据1、《某交房公告》（济钢集团有限公司盖章确认）；证据来源：济钢OA网；证明对象和内容：2010年9月20日被告在济钢OA网上发布《某交房公告》，以合同约定的方式通知原告，所购房屋的交付时间为2010年10月16日上午。证据2、某楼的房产大证，房产证号为；证据来源：房管局调取；证明对象和内容：某楼取得房产大证的时间为2013年8月10日。证据3、《关于某分户产权证办理的通知（四）》（济钢集团有限公司盖章确认）；证据来源：济钢OA网；证明对象和内容：被告在具备办证条件义务后，于2013年9月2日在济钢OA网发布公告，通知原告办理所购房屋即某楼分户产权证。证据4、光盘，证据来源：被告提供，证明对象和内容：证明证据1、4的下载过程。经审理查明：2009年7月2日，济南鲍德公司（出卖人）与王某某（买受人）签订了商品房买卖合同一份，约定由王某某购买济南鲍德公司开发的位于某楼2单元401室商品房一套，总价款为567747.0元；在商品房交付使用后360日内，办理产权登记所需的由出卖人提供的资料出卖人应具备办理产权条件，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理的，双方同意按下列第1和第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；合同补充协议中第三条约定，所有通知都以济钢OA网为准。2010年9月20日，济南鲍德公司在济钢OA网上发布某交房公告，通知王某某于2010年10月16日进行交房，王某某也于当日进行了交房。2013年8月10日，济南鲍德公司取得了东23号楼的房产大证。2013年9月2日，济南鲍德公司在济钢OA网上发布了关于某分户产权证办理的通知，通知原告办理鉴证手续。2013年9月23日，王某某取得某室的房产证。另，2010年10月10日，王某某与济南鲍得房地产公司签订了某地下室买卖协议一份，约定王某某购买某号地下室，总价款为25850元，合同未约定逾期办证事项。2013年9月23日，王某某办理了涉案地下室的产权登记。本院认为，王某某与济南鲍德公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法、有效。本案的争议焦点为：王某某要求济南鲍德公司支付涉案房产及地下室逾期办理房产证违约金是否超过诉讼时效？一、针对涉案房产：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中，当事人在合同中明确约定了逾期办证违约金的数额，即已付房款1%计算违约金，属于一时性债权，应当从约定的期限届满之次日计算诉讼时效。济南鲍德公司于2010年10月16日向王某某进行了交房，按照双方合同约定，自此日起计算360日至2011年10月11日，济南鲍德公司应当具备办理产权登记的条件。针对逾期办证违约金应当自2011年10月12日起计算两年的诉讼时效，至2013年10月11日止。王某某的起诉时间为2015年9月29日，故该项诉讼请求已经超过诉讼时效。因此，对于王某某要求济南鲍得房地产公司支付涉案房产逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。二、针对涉案地下室：双方在地下室买卖合同中并未对逾期办证事项进行约定，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定予以处理。因涉案地下室与涉案房产系同时竣工，因此在双方签订地下室买卖合同时，即2010年10月10日时，地下室为竣工房屋，应当按照法律规定，自合同订立之日起90日内办理房屋权属证书，如逾期未办理，应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。因该违约行为属于持续性违约，因此，王某某的该项诉讼请求没有超过诉讼时效，即应当自办理涉案地下室房产证之日2013年9月23日向前计算两年的违约天数。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告济南鲍德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王某某地下室的逾期办证违约金（以地下室总金额25850元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率自2011年9月23日计算至2013年9月22日止）；二、驳回原告王某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币100元，由原告王某某负担50元，被告济南鲍德房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  谭树杰人民陪审员  张 美人民陪审员  卢衍秀二〇一五年十二月二十日书 记 员  高理力