安徽省六安市裕安区人民法院民 事 判 决 书(2015)六裕民二初字第02726号原告：六安碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市。法定代表人：杨文杰，总经理。委托代理人：谢长军，该公司员工。被告：刘某，女，汉族，1987年8月14日生，住安徽省霍邱县。委托代理人：张东升、叶佳佳，安徽皋陶律师事务所律师。原告六安碧桂园房地产开发有限公司诉被告刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月23日立案受理。依法由代理审判员袁芳芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告六安碧桂园房地产开发有限公司的委托代理人谢长军，被告刘某及其委托代理人叶佳佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六安碧桂园房地产开发有限公司诉称：2014年6月11日，原告与被告签订了编号为201412226号的《商品房买卖合同》、附件及《合同补充协议》（以下统称合同）。合同约定被告向原告购买六安碧桂园132幢101（201、301）室房屋一套。根据合同约定，原告出售给被告的商品房总房款为人民币2546460元整。被告分两期付款，分别是:1、被告须在签订《商品房买卖合同》时支付1026460元；2、被告须在2014年7月12日前支付1520000元。迄今为止被告尚有仍欠人民币1520000元没有交纳。原告曾多次催告被告履行付款义务，但被告消极应对。随后，原告以书面形式要求被告支付合同约定的剩余购房款，但被告对此依旧消极履行。《商品房买卖合同》第七条约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金”。现被告逾期支付购房款的行为已超过90日，原告依照合同约定依法主张解除合同，并要求被告按照合同的约定向原告支付违约金的请求。为此，请求判令解除原、被告之间签订的201412226号商品房买卖合同、附件及补充协议；判令被告配合原告办理商品房买卖合同备案撤销手续，判令被告依照合同约定向原告支付违约金381969元(计算方式：累计应付房款2546460元×l5％)；由被告承担本案的诉讼费用。被告刘某到庭辩称：我不存在违约，原告无权解除商品房买卖合同。原、被告之间已经达成了变更付款方式的协议，由按揭付款变更为分期付款，被告已按分期付款的方式给付了部分房款，原告也接受了。购房合同中的违约条款系原告单方制作的格式条款、霸王条款，条款内容违法，属无效条款。本案中的合同仍然可以履行，原告无权解除合同，无权主张违约责任。原告为支持其主张向本院提供以下证据：（一）《商品房买卖合同》、补充协议及附件、签约特别提示、按揭补充协议，证明1、原、被告双方签订的商品房买卖合同真实有效；2、原、被告双方对付款方式、时间及违约责任等达成一致意见；3、被告逾期付款超过90日后，原告有权解除合同，被告需向原告支付总房价款15%的违约金。（二）被告交款发票，1、被告已交纳房款为1026460，尚有￥1520000没有交纳；2、被告的行为已经构成违约，原告有权解除合同并按合同约定收取违约金。（三）邮寄凭证，在合同履行过程中，原告已催告被告支付相应的购房款，但被告消极履行。被告刘某对原告提供的证据质证意见：对证据（一）商品房买卖合同真实性无异议，不能证明其证明目的。合同中按揭的付款方式，已经由合同双方经协商后改为分期付款，且被告已经按照变更后的付款方式履行了义务，被告不存在违约行为。总房价款15%的违约金违反了法律强制性约定即法律规定违约金的17倍，因此该条款应属无效。对证据（二）真实性无异议，对证明目的有异议，该组证据不能证明被告存在违约行为，付款方式已经由合同双方经协商后改为分期付款。对证据（三）由于原告未提交，不予质证，应提供举证不能的法律后果。被告刘某为支持其主张向本院提供以下证据：（一）分期付款的汇款凭证，证明原、被告已经达成了分期付款的协议，改变了原告的付款方式且被告履行了付款的义务，不存在违约。（二）证人证言，证明目的同证据（一）。原告对被告刘某提供的证据质证意见：对证据（一）是否支付20万元待回去核实，但达不到其证明目的。该单据如果是真实的话，仅可证明被告向原告支付了20万元的费用，不能证明原、被告就付款方式达成了协议。付款的时间是2015年10月27日，而原告起诉的时间是2015年10月23日。对证据（二）证人与被告系朋友关系，因此对其证人证言的三性有异议，达不到其证明目的。被告的置业顾问叫何玲，并不是证人所述的陈玲。原告在起诉中提交了签约特别提示，达不到证人的证明目的。本院对原、被告提供的证据认证如下：一、对原告提供的证据（一）至（三）真实性予以确认；二、对被告提供的证据（一）付款20万元，真实性予以确认；对证据（二）证人证言，因无法核实，且原告也不予以认可，故对该份证据不予确认。经庭审举证、质证及双方当事人的当庭陈述，本院查明以下事实：2014年6月11日，原告六安碧桂园房地产开发有限公司与被告刘某签订了编号为201412226号的《商品房买卖合同》、附件及《合同补充协议》。合同约定：刘某向六安碧桂园房地产开发有限公司购买六安碧桂园132幢102(202、302)号房屋一套，建筑面积为251.28平方米，总房款为2546460元整；分二期付款，在签订商品房买卖合同时，买方应付商品房总价款的40%即1026460元；在2014年7月12日前，买方应付商品房总价款的60%即1520000元。2016年2月20日，卖方将综合查验合格的的商品房交付买受人使用；买受人未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15％向出卖人支付违约金,合同还约定其他事项。补充协议书第十四条第三项约定，《商品房买卖合同》第七条第1种方式中第(2)项约定“累计应付款”是指买受人应支付给出卖人的所有房价款，即《商品房买卖合同》第四条约定的该商品房房价款的总金额。2014年6月1日和同年6月11日，刘某共支付房款1026460元。六安碧桂园房地产开发有限公司、刘某婷办理了房屋备案登记。2014年6月19日、2014年11月5日，经催要，刘某未付下余房款。在原告起诉后，被告刘某于2015年10月27日又支付200000元。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，原告与被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的权利、义务。合同签订后被告支付的房款1026460元，尚欠部分房款，在本案起诉后，被告又向原告公司账户汇款200000元，对此原告未提出异议，也未退还给被告，应视为被告接受付款方式变更；根据双方签订《商品房买卖合同》第七条约定：逾期超过90日后，原告有权解除合同。综上，原告主张解除合同的条件不成就，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告六安碧桂园房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费7030元，减半收取3515元，由原告六安碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。代理审判员  袁芳芳二〇一五年十二月十一日书 记 员  韩 洁附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实。