北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第02468号原告齐捷，女，1972年5月20日出生。委托代理人梁霄，北京颂通律师事务所律师。委托代理人栾星慧。被告宋为群，男，1954年4月12日出生。被告滑东英，女，1957年9月3日出生。第三人北京全联房地产开发有限公司，住所地北京市密云县穆家峪镇穆峪南街1号镇政府办公楼401室-56。法定代表人陈妮娃，董事长。委托代理人王悦石，男，1979年12月16日出生。第三人中国建设银行股份有限公司北京西四支行，住所地北京市西城区阜成门外大街甲26号。负责人林麟，行长。委托代理人曾艳，女，1980年5月9日出生。原告齐捷诉被告宋为群、滑东英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月30日立案受理。依法组成合议庭，追加北京全联房地产开发有限公司（以下简称全联公司）、中国建设银行股份有限公司北京西四支行（以下简称建行西四支行）为本案第三人，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁霄，被告宋为群，第三人全联公司委托代理人王悦石到庭参加了诉讼，被告滑东英、第三人建行西四支行经本院依法传唤，未申明理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告齐捷诉称：2007年10月30日，原告齐捷与被告宋为群、滑东英夫妇签订房屋买卖合同，并在北京市第二公证处办理公证，出具了（2007）京二证字第45336号公证书。后双方于2007年11月3日又签订《补充协议》。协议约定，二被告将本市东城区安定路×号院安圣苑×座×号房屋以人民币115万元的价格卖与原告。协议生效后，原告按照协议约定支付了购房款。但二被告在房屋开发商全联公司能够办理房屋所有权证的情况下，一直拖延办理房屋所有权证，致使原告无法获取房屋所有权。现原告诉至法院，要求全联公司为被告办理涉诉房屋所有权过户手续，二被告协助原告办理涉诉房屋所有权转移登记手续，将涉诉房屋过户至原告名下；诉讼费由被告负担。被告宋为群辩称：2015年1月12日，全联公司在涉诉房屋所在楼宇公共区域张贴通知，可以办理房屋所有权证。后原告通知被告宋为群，但宋为群人在外地，一周之后回京。后原告再次致电宋为群，宋为群告知原告将涉诉房屋物业费、契税等结清，结清后可以配合原告办理过户。之后，原告未通知被告便直接诉至法院。按照双方最初签订的合同，原告应一次性支付购房定金200000元及首付款950000元，但原告只给付685000元。之后，双方又签订补充协议，原告向被告支付购房款680000元，剩余房款由原告每月代被告偿还涉诉房屋贷款5282.4元的方式支付或一次性给付被告。但被告向原告主张一次性支付剩余房款时，原告拒不给付，导致被告宋为群产生不良记录。现原告已违约，宋为群不同意协助原告办理涉诉房屋产权过户。故不同意原告的诉讼请求。被告滑东英经本院合法传唤，未申明理由未到庭，亦未提交书面答辩意见。第三人全联公司诉称：全联公司与宋为群签订有房屋买卖合同，将涉诉房屋出卖给宋为群。但因政策障碍，全联公司未能取得包括涉诉房屋在内的楼宇大产权。现政策障碍已处理完毕，全联公司已经取得涉诉楼宇大产权。经查，宋为群已交清涉诉房屋购房款，但办理产权过户还需要交齐涉诉房屋物业费以及测绘费、公共维修基金、契税（该部分数额办理过户时由房管部门确定）。被告交清上述款项，第三人同意为其办理涉诉房屋所有权过户手续。第三人建行西四支行经本院合法传唤，未申明理由未到庭，但提交书面意见称：被告宋为群与建行西四支行签订借款合同，办理贷款。在宋为群将贷款本息全部还清之前,双方所签合同具有法律效力，还款义务人还是宋为群。即使法院生效判决确认由其他人代宋为群偿还贷款，也不代表建行西四支行同意免除宋为群的还款义务。经审理查明：2002年6月27日，被告宋为群（买受人）与全联公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定，宋为群购买全联公司开发的坐落于东城区安定路×号安圣苑×楼×层×号房屋。合同价款为单价每平方米7950元，总金额为812128元整。首付款640000元，余款172128元一年内付清。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后（空白）日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第（空白）项处理。3、买受人不能在720日内取得产权证的，出卖人按已收取购房款的0.5%向买受人支付违约金，但不因出卖人的责任除外。庭审中，宋为群称合同签订当时全联公司即向宋为群交付涉诉房屋，全联公司称不清楚具体交付时间。2002年，宋为群、滑东英（甲方、借款人、抵押人）、建行西四支行（乙方、贷款人、抵押权人）与全联公司（丙方、保证人、开发商）签订《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》。合同约定，为购买全联公司开发的安圣苑×楼×号房屋，乙方向甲方提供人民币贷款640000元，借款期限共计180个月，自乙方将借款划入到甲方所指定并经乙方认可的账户之日起计算，即从2002年7月29日起至2017年7月28日止。在当前利率下，每月归还本息金额为人民币5074.42元。合同签订后，建行西四支行向全联公司发放贷款640000元。2007年10月30日，原告（乙方）与被告宋为群、滑东英（甲方）签订协议书。协议载明，宋为群、滑东英系夫妻关系，宋为群于2002年6月27日与全联公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号：101359，购买了北京市东城区安定路×号院安圣苑×座×号房产。全联公司已将上述房屋交由甲方使用，房屋所有权证正在办理中。因甲方急需用钱，准备将上述房产出售，乙方愿意购买上述房产。现甲、乙双方经充分协商一致，达成下列意向协议条款，共同遵守：一、甲方愿意在取得位于北京市东城区安定路×号院安圣苑×座×号房产证后，并保证上述房产产权无任何纠纷的前提下，将该房产出售给乙方；二、双方约定房产价款为人民币一百一十五万元整，该房产在取得房屋所有权证时，无论是涨价还是落价，现在约定的价款任何一方不得私自变更。三、因甲方尚未取得上述房产的房屋所有权证，故不能办理该房产的买卖及产权过户手续，甲方承诺，待取得房屋所有权证后，依据本协议约定条款与乙方签订房屋买卖合同并无条件积极协助乙方在三十天（领取房产证之日）内将上述房产及时过户到乙方名下，过户所发生的全部税费均由乙方承担。四、乙方向甲方交付定金二十万元及预付款人民币九十五万元。五、协议生效当日内，乙方将定金二十万元及预付款人民币九十五万元一次支付给甲方。甲方收到定金及预付款后应当出具收据，同时甲方应将上述房产项下的全部资料及相关文件、水、电、气卡、钥匙等交付给乙方。待上述房产过户到乙方名下时，定金及预付款为购房款。六、协议生效前，上述房产项下所发生的一切费用由甲方负责结清，协议生效后上述房产项下所发生的一切费用由乙方承担。同日，双方到北京市第二公证处办理上述协议书的公证。北京市第二公证处出具（2007）京二证字第45336号公证书，其中载明，经查宋为群、滑东英与齐捷经协商一致订立了前面的《协议书》，上述双方在订立协议时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，双方签订《协议书》的意思表示真实，《协议书》内容具体、明确。依据上述事实，兹证明宋为群、滑东英与齐捷于2007年10月30日来到我处，在我的面前签订了前面的《协议书》。双方的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定；《协议书》上宋为群、滑东英与齐捷之签名均属实。2007年11月3日，宋为群（甲方）与齐捷（乙方）签订《关于房屋买卖付款的补充协议》（以下简称《补充协议》）。协议约定，一、乙方向甲方付购房款1150000元整，其中现金680000元整。余款可每月存入甲方在建行的指定账户里，也可以一次性还清余款，一次性还清余款应提前一个月通知甲方。存款的起止时期为2007年11月至2017年7月止（含七月份）共计117个月，利息按银行的实际贷款计算。开始存款日期为2007年11月，开始存款的数额为每月5282.4元；二、如乙方不按规定向银行支付存款，乙方应向甲方支付未存款额的三倍赔偿款，甲方有权不协助乙方办理房屋过户手续。上述协议滑东英并未签字，原告称滑东英认可上述《补充协议》，双方认为只是对付款方式的变更，没有必要让滑东英签字。被告宋为群称滑东英起初不同意签订《补充协议》变更付款方式，但当时宋为群已签订《补充协议》，事实无法更改，且原告无力按原《协议书》支付房款，故双方协商后还是把还款卡给付原告齐捷，由原告以代为还款的方式支付剩余购房款。关于购房款金额问题，原告及宋为群均认可签订《补充协议》时宋为群所欠建行西四支行的贷款基本等同于原告需要另行支付宋为群的房款。但因原告无法一次性偿还宋为群的贷款，原告分期代宋为群偿还，多支付的利息由原告自愿负担。《补充协议》签订后，宋为群将还款卡给付齐捷，由齐捷代为偿还银行贷款。同时宋为群将涉诉房屋交由齐捷使用。2007年11月8日，齐捷向宋为群支付购房定金150000元，宋为群出具收条。2007年12月7日，齐捷向宋为群支付购房款535000元，宋为群出具收条。2013年12月31日，宋为群与滑东英离婚。宋为群称，因二人均认为涉诉房屋已出卖，双方离婚时对涉诉房屋并未进行约定。2015年1月12日，全联公司在涉诉房屋所在楼宇公共区域张贴《通知》，请办证业主准备购房合同、发票、银行贷款结算明细单、物业结清资料到全联公司办公室进行办证的初审工作，资料完善后，全联公司打印登记申请书，带齐全部申办资料到相关房管部门办理产权证书。庭审中，第三人全联公司表示宋为群已将涉诉房屋购房款交清，但为宋为群办理涉诉房屋所有权过户仍需结清涉诉房屋拖欠的物业费用，并出示涉诉房屋物业欠费明细表，涉诉房屋自2010年6月1日至2016年5月31日的物业费共计15569.34元。原、被告对此数额表示认可，原告同意结清上述物业费用。关于将涉诉房屋过户至宋为群名下所需交纳的税费及公共维修金等，原告称按照合同约定应由宋为群自行承担，但如果法院认为应由原告承担上述费用，原告同意承担。案件审理中，本院到北京市东城区房屋登记事务中心查询涉诉房屋相关情况。经查，涉诉房屋已办理预售登记，预购人为宋为群，涉诉房屋没有司法查封等妨碍所有权转移登记的情形，登记位置为北京市东城区安定路×号院×号楼×层×号。上述事实，有当事人陈述，《商品房买卖合同》，《中国建设银行北京分行个人住房贷款借款合同》，《协议书》，《补充协议》，汇款凭条等证据在案为证。本院认为：我国民事诉讼法规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告滑东英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，应当承担相应的法律后果。合同当事人应当按照约定履行各自义务，违反约定的，应当承担违约责任。根据已查明的事实，被告宋为群与全联公司签订的《商品房买卖合同》、原告与宋为群、滑东英签订的《协议书》、原告与宋为群签订的《补充协议》均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于宋为群与全联公司签订的《商品房买卖合同》，合同签订后，宋为群已依约向全联公司支付了全部购房款，全联公司应当为宋为群办理涉诉房屋所有权转移登记手续，将所有权转移登记至宋为群名下。全联公司称为宋为群办理所有权登记手续需要交齐涉诉房屋物业费、公维基金、契税等，原告同意结清涉诉房屋物业费，本院不持异议，宋为群与原告于2007年10月30日签订的《协议书》中约定该协议生效后涉诉房屋项下所发生的一切费用由原告承担，故全联公司与宋为群办理涉诉房屋所有权转移登记所需公维基金、契税等，应由原告齐捷负担。原告与宋为群、滑东英的《协议书》约定了付款方式及所有权转移登记时间，后原告与宋为群签订了《补充协议》，对付款方式进行变更，原告依该《补充协议》交付了房屋首付款，并代宋为群偿还其对建行西四支行的借款，已履行了合同约定的付款义务，被告宋为群、滑东英亦应按照《协议书》约定履行所有权转移登记的义务。现原告起诉要求被告继续履行双方签订的合同，完成房屋权属转移登记手续，理由正当，本院予以支持，宋为群应当在所有权转移登记至其名下之后三十日内协助原告办理所有权转移登记手续，将涉诉房屋所有权登记到原告名下。但应指出，现宋为群向建行西四支行的贷款及利息尚未偿还完毕，涉诉房屋抵押未解除，影响涉诉房屋的所有权转移。现原告当庭同意代宋为群还清宋为群欠付建行西四支行的贷款及利息等以解除涉诉房屋抵押，本院予以准许。涉诉房屋贷款及利息还清后，宋为群、建行西四支行应当办理涉诉房屋抵押注销手续，并由宋为群、滑东英配合原告办理涉诉房屋的所有权转移登记。被告辩称原告未按照《协议书》约定支付房款，但双方已签订《补充协议》，对《协议书》约定的付款方式进行变更，原告按照《补充协议》的约定支付了房款，并未违约，故被告的答辩意见，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人北京全联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助被告宋为群办理北京市东城区安定路×号院×号楼×层×号房屋的所有权转移登记手续，将上述房屋所有权转移登记至被告宋为群名下，房屋转移登记时所应缴纳的税费、公共维修基金等费用由原告齐捷负担；二、原告齐捷于本判决生效后十五日内偿还被告宋为群与第三人中国建设银行股份有限公司北京西四支行签订的《中国建设银行北京分行个人住房贷款借款合同》中尚未支付的全部贷款及利息，具体数额由第三人中国建设银行股份有限公司北京西四支行核定；三、被告宋为群与第三人中国建设银行股份有限公司北京西四支行于原告齐捷偿还上述贷款、利息后十五日内到有关部门办理北京市东城区安定路×号院×号楼×层×号房屋的抵押登记注销手续；四、被告宋为群、滑东英于北京市东城区安定路×号院×号楼×层×号房屋的抵押登记注销后三十日内协助原告齐捷办理上述房屋的所有权转移登记手续，将上述房屋所有权过户至原告齐捷名下。案件受理费15150元，公告费260元，由被告宋为群、滑东英负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 提代理审判员  齐建卿人民陪审员  王东旭二〇一五年十二月十八日书 记 员  侯晓莹