上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第1495号原告邢景红，女，1969年1月8日生，汉族，住江苏省启东市。委托代理人杨颖琦，上海范仲兴律师事务所律师。被告张晶，男，1983年1月27日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人张战胜，住址同上。委托代理人陈俊娣，上海永盈律师事务所律师。原告邢景红诉被告张晶房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员穆英慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告邢景红及其委托代理人杨颖琦、被告张晶的委托代理人张战胜、陈俊娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢景红诉称，原告自2000年起就向案外人上海牡丹房地产物业管理有限公司(以下简称“牡丹物业公司”)承租系争上海市宝山区海江路XXX号房屋。2005年左右，原告将系争房屋转租给被告经营服装生意，双方的合同是一年一签。牡丹物业公司对原告转租给被告经营服装的情况知晓，并未提出异议。在原告与牡丹物业公司签订的租赁合同中也明确系争房屋用于经营服装。2013年4月20日，被告父亲张战胜代被告与原告就系争房屋签订了房屋租赁合同，并明确被告不得转租，租赁期限自2013年5月1日至2014年4月30日。2013年8月21日，原告接到牡丹物业公司的书面通知，称系争房屋已改变租赁用途，已开设拉面馆。原告经与被告联系，才得知被告在2013年7月10日擅自将系争房屋另行转租给案外人马成海用于开设拉面馆。之后原告多次与被告联系，收回房屋、恢复租赁用途未果。2013年8月22日，牡丹物业公司向宝山区人民法院起诉，要求解除其与原告之间就系争房屋签订的租赁合同，并返还房屋。该案审理中，法院也追加了被告及马成海作为第三人参加诉讼，被告承认将系争房屋转租给马成海经营餐饮的事实。后该案判决解除了原告与牡丹物业公司就系争房屋签订的租赁合同，被告及马成海一并从系争房屋内迁出，并明确原被告之间的租赁合同也一并解除。判决后，各方当事人均未提起上诉。判决后，由于被告未及时迁出系争房屋，仍占有使用，致使原告无法将系争房屋返还给牡丹物业公司，后牡丹物业公司申请强制执行。直至2014年10月10日，经法院执行，牡丹物业公司才收回了系争房屋，但自合同解除后，被告未按时返还房屋，也未按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。由于被告未及时履行义务，故原告起诉，要求被告向原告支付自2013年8月29日至2014年10月10日止的房屋使用费，按每月10,054元的标准计算。被告张晶辩称，原告明知未经牡丹物业公司书面同意不得转租房屋，仍将系争房屋转租给被告，就转租行为原告应承担主要过错责任，所造成的损失应根据过错责任由原被告分担。因牡丹物业公司不同意转租，因此解除了其与原告之间的租赁合同，致使原被告之间的转租合同成为无效合同。前案判决原告向牡丹物业公司每月支付10,054元的使用费，而双方租赁合同中约定的原租金标准为每月6,702.8元，超出的部分是原告未经牡丹物业公司同意转租而向牡丹物业公司承担的违约责任，该责任不应该转嫁给被告。虽然牡丹物业公司与原告的租赁合同于2013年8月28日解除，但被告已按每月1万元的标准向原告支付至2013年10月底的使用费，被告也将马成海支付给被告的3万元房屋使用费上交至法院，被告还有1万元押金在原告处尚未归还，马成海支付给被告的房屋装修补偿费10万元，被告也上交至法院，这些费用请求法院一并处理。虽然前案判决原告需向牡丹物业公司支付房屋使用费，但原告尚未实际履行义务，其最终是否实际履行以及履行的金额可能与判决并不一致。因此，在原告尚未实际履行前判之前，原告要求被告支付使用费缺乏依据。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2013年4月20日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将上海市宝山区海江路XXX号街面商铺出租给乙方，乙方不得转租。合同期限自2013年5月1日起至2014年4月30日止。每年租金12万元，乙方先交付半年租金6万元，4月20日前交付租金6万元。乙方向甲方支付租赁保证金1万元，保证金在退房时返还乙方。租赁期满乙方不再续签合同须提前三个月通知甲方。租期内若乙方自行终止合同，甲方将没收其所交押金。合同落款处系被告父亲张战胜代被告签名。合同签订后，被告向原告支付押金1万元，并支付了2013年5月1日至2013年10月31日止的租金，之后的租金未再支付。2013年7月10日，张战胜(甲方)与马成海(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2013年8月1日起至2014年7月31日止，年租金12万元，乙方先交付半年租金6万元，2014年1月15日前交付租金6万元。马成海承租系争房屋后，开设了拉面馆。另查明，系争房屋系原告向牡丹物业公司承租，双方于2013年签订了《房屋租赁合同》，租赁期限一年，自2013年5月1日至2014年4月30日。该合同明确原告承租房屋用于经营服装，原告如中途变更经营项目，须征得牡丹物业公司书面同意。合同中约定月租金为6,702.8元。又查明，因系争房屋的租赁用途被改变，由服装经营转变为餐饮，2013年8月22日，牡丹物业公司诉至本院，要求与原告解除就系争房屋签订的房屋租赁合同，原告清空房屋，将房屋恢复原状后返还给牡丹物业公司，并按原租金标准的三倍向牡丹物业公司支付自合同解除之日起至实际迁出日止的房屋使用费等。该案在审理中，本院依法追加被告及马成海作为第三人参加诉讼，牡丹物业公司要求被告及马成海一并从系争房屋内迁出。该案经审理后认为原告将系争房屋转租给被告，被告再整体转租给马成海，2013年8月期间，马成海将系争房屋用作餐饮经营，开设了清真牛肉面馆，按照原告与牡丹物业公司租赁合同的约定，牡丹物业公司有权解除合同。在原告与牡丹物业公司的合同关系解除时，原告与被告、被告与马成海就系争房屋的租赁合同关系亦一并解除。关于牡丹物业公司要求原告根据每月20,108.40元(系月租金的三倍)的标准计算，支付自合同解除之日起至实际迁出日止的房屋使用费的主张，原告不予同意，并提出三倍标准过高。上述主张系出自双方因原告违约导致合同解除情形下原告应承担的违约责任的约定，从本案的实际履行出发，原告在收到牡丹物业通知后积极联系被告要求其收回房屋、恢复房屋经营用途，由此可知，其主观恶意不大，再结合牡丹物业公司的实际损失，本院从平衡各方当事人利益、公平合理解决本案纠纷的角度出发，酌情将合同解除后的使用费标准调整至租金的1.5倍计算，而原告所支付的截止于2013年10月底的租金以及保证金，两笔费用应作冲抵使用费之用，若有多余部分，由牡丹物业公司予以返还。故本院判决，原告与牡丹物业公司就系争房屋签订的租赁合同于2013年8月28日终止履行；原告清空系争房屋，将房屋恢复原状后返还给牡丹物业公司，被告及马成海一并从系争房屋内迁出；原告按照每月10,054元计算，向牡丹物业公司支付自2013年8月29日起至实际迁出日止的房屋使用费(原告所支付的截止2013年10月30日的租金以及保证金20,108.4元，共同用作冲抵上述费用，剩余部分由牡丹物业公司返还给原告)。案件判决后，各方当事人均未上诉，案件已经生效。马成海曾向上海市第二中级人民法院申请再审，该院审查后，裁定驳回了马成海的再审申请。再查明，判决生效后，牡丹物业公司向本院申请执行，执行期间，被告将向马成海收取的10万元装修补偿费和租金3万元交至本院，本院将该笔10万元退还给了马成海，将3万元租金支付给了牡丹物业公司。同时本院扣划了原告的银行存款20,378.5元，并支付给了牡丹物业公司。马成海也出具承诺，主要内容为：其同意于2014年10月10日前从系争房屋内迁出，根据评估报告，马成海在系争房屋中进行添附的价值为142,255元，经营所需添附的物品折价款为3万元，共计172,255元，应由被告及张战胜承担。现由于其无经济能力向张战胜、张晶通过诉讼方式要求其赔偿，故由牡丹物业公司先行垫付，并将房屋及物品移交牡丹物业公司所有和处置，其同意将该房屋装饰装修补偿款和物品折价款的追诉权利让渡给牡丹物业公司，由牡丹物业公司另案起诉张战胜、张晶，其不再向张战胜、张晶主张该房屋装饰装修(添附)补偿款、物品折价款。马成海同意取得上述房屋装饰装修(添附)补偿款、房屋物品折价款以及张战胜、张晶基于租赁合同自愿返还的房屋转让费10万元后，就该判决书的相关内容再无任何争议。之后，牡丹物业公司将装饰装修补偿款142,255元及物品折价款3万元交至本院，本院也将该两笔款项支付给了马成海，马成海于2014年10月10日从系争房屋内搬离。审理中，原告表示，生效判决已经判令原告与牡丹物业公司的租赁合同解除，合同解除后，由于被告及马成海未返还房屋，一直占用，牡丹物业公司要求原告支付使用费，原告只能向被告主张使用费。虽然原被告合同约定的租金标注是每月1万元，但该标准已经低于法院判决的原告应向牡丹物业公司支付的使用费标准。由于被告擅自转租，存在违约，并且迟延返还房屋已造成原告的损失，故原告要求被告按照判决书确定的使用费标准来支付使用费。关于被告支付的押金和自2013年8月29日至10月31日的租金，同意在被告应支付使用费中抵扣。被告交至法院的3万元租金，虽然已经支付给了牡丹物业公司，但马成海已将追偿权转让给了牡丹物业公司，不应当认定为是给牡丹物业公司的使用费，不排除是偿还给予马成海的补偿。被告表示，当时牡丹物业公司同意被告转租，原告对被告转租给马成海也是知情的。另外，马成海之前还向被告支付了6万元租金，因为法院已经在执行，被告觉得其不应该再收取，就把6万元返还给了马成海，马成海也出具了收条。被告交至法院的10万元应该算作使用费，被告向马成海收取的这3万元就是使用费。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》两份、(2013)宝民三(民)初字第1304号民事判决书、(2014)沪二中民二(民)申字第7号民事裁定书、被告提供的代管款收据两张、收条、本院调取的执行笔录、承诺书、代管款处理通知五张，及当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，系双方真实之意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面、严格履行各自合同义务。被告承租系争房屋后，擅自将系争房屋转租给马成海开设清真牛肉面馆，从而改变了系争房屋的用途。据此生效判决判令牡丹物业公司与原告之间就系争房屋的房屋租赁合同终止履行，原告将系争房屋返还给牡丹物业公司，被告及马成海也一并从系争房屋内迁出。因马成海一直占用系争房屋未还，致使原告无法将系争房屋返还给牡丹物业公司，由此造成原告应依据生效判决确定的使用费标准向牡丹物业公司支付房屋占有使用费。系争房屋系原告出租给被告，被告又转租给马成海，马成海未归还房屋，视为被告仍占用房屋，故被告理应向原告支付房屋占有使用费。因被告的转租行为，已造成原告需按照其与牡丹物业公司租金标准的1.5倍即10,054元每月，向牡丹物业公司支付自2013年8月29日至实际返还房屋日止的使用费，这是被告违约所致，故原告要求被告按照该标准向原告支付使用费，并无不当，本院可予准许。经计算，自2013年8月29日至2014年10月10日，被告应向原告支付使用费为134,918元。扣除被告已支付的2013年8月29日至10月31日的租金20,967元、押金1万元、及被告已经交至法院的向马成海收取的3万元租金，被告还应向原告支付使用费73,951元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条之规定，判决如下：被告张晶于本判决生效之日起十日内，支付原告邢景红上海市宝山区海江路XXX号房屋自2013年8月29日至2014年10月10日止的占有使用费73,951元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1,514元，由原告邢景红负担690元，被告张晶负担824元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  穆英慧二〇一五年十二月一日书记员  茅海灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。