上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五(民)初字第826号原告朱飞龙，现住上海市闵行区。被告胡仰圣，现住上海市闵行区。被告陈昊，现住上海市闵行区。原告朱飞龙与被告胡仰圣、陈昊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月14日立案受理后。依法由代理审判员张莉适用简易程序公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，本院依法转入普通程序并组成合议庭于2015年11月20日公开开庭进行审理。原告朱飞龙及被告胡仰圣、陈昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱飞龙诉称，2012年9月7日，两被告就位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订《租赁合同》，由被告陈昊向被告胡仰圣承租涉案房屋，每月租金人民币(币种下同)800元，租期自2012年9月8日起至2013年9月7日止。陈昊为此向胡仰圣支付了2012年9月8日起至2012年12月7日止的租金及押金。该合同签订后，陈昊将涉案房屋的承租权转让给了原告，告知原告涉案房屋的相关情况，并要求此后的房租均转到案外人沈某某的账户中。为此，原告与陈昊于2012年9月15日签署《房屋租赁转让合同》，原告并向陈昊支付了3,200元(包含三个月的租金2,400元及押金800元)。原告从陈昊处受让涉案房屋时，涉案房屋系毛坯房、无任何物品在内。为此，原告对涉案房屋进行了装修并配备了相关的家具家电、安装了两年的宽带。后原告将涉案房屋转租给案外人袁某，约定租期自2012年9月11日起至2013年9月10日止，每月租金1,200元，袁某向原告支付了自2012年9月11日起至2012年12月10日止的租金3,600元及押金1,200元。2012年12月3日，原告通过陈昊提供的账号向沈某某账户汇款2,400元(即自2012年12月8日起至2013年2月7日止的房租)，扣除手续费12元，对方实收2,388元。然，2012年12月10日，在原告不知情的情况下，胡仰圣与另一租客薛某就涉案房屋签订租房合同。袁某又找原告要求退还押金，原告无奈只能先向袁某退还押金。后原告又想至涉案房屋搬离物品，遭租客及胡仰圣阻扰。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判令：1、两被告共同向原告退还2012年12月8日起至2013年2月7日止的房租2,388元及押金800元；2、两被告共同向原告赔偿2012年12月11日起至2013年9月10日止的房屋租金差价损失3,600元、装修费900元、搬家费200元；3、两被告共同向原告退还原告代袁某支付的水、电费212.53元及自2012年12月1日起至2014年9月30日止的电信公司宽带费2,700元；4、两被告共同向原告赔偿因诉讼导致的误工费750元、差旅费100元、交通费200元；5、两被告共同向原告赔偿原告为涉案房屋购买的家具家电损失费6,000元。被告胡仰圣辩称，不同意原告的全部诉讼请求。其与原告并未签订租赁合同，双方之间无租赁合同关系。其系将毛坯的涉案房屋出租给陈昊并与陈昊签订租赁合同，为此陈昊向其支付了2012年9月8日至2012年12月7日止的租金2,400元及押金800元。陈昊承租涉案房屋时表示涉案房屋仅由陈昊夫妻俩居住，其也向陈昊表示涉案房屋不能转租、不能群租。然签约后，其至涉案房屋发现屋内有三男一女居住使用，使用人袁某表示系向朱飞龙承租了涉案房屋，月租金1,200元。后其与陈昊联系、询问为何转租。陈昊无话可说。中介公司从中协调，表示让陈昊住三个月，届时押金退还，此事结束。之后，朱飞龙一定要向其支付租金，但其不同意。朱飞龙还打了其，为此其也报警。2012年12月8日，其与陈昊之间签订合同解除协议，因陈昊实际承租使用了2012年9月8日至2012年12月8日止，故解除合同时，陈昊已支付的租金不退，但其同意向陈昊退还押金。对于原来的实际使用人，其要求他们搬离或者直接与其签订租赁合同。后实际使用人袁某向其支付了3个月的房租，待3个月期满后，袁某就搬离了。2015年6月，其将涉案房屋出租给案外人吴某某使用。此外，沈某某系其丈人，其事先并不知道朱飞龙向该账户支付了2,388元，其也是在不知情的情况下领取了该笔款项。其和陈昊签解约协议时，涉案房屋内有简装的门、窗、淋浴器等，但其和陈昊约定陈昊需将该些物品搬走，若逾期搬离，则该些物品归其所有。最后其收回涉案房屋时里面仅有一个不能使用的冰箱，其余门窗、淋浴器等均被拆走了。被告陈昊辩称，不同意原告的全部诉讼请求。其与胡仰圣就涉案房屋签订租赁合同，并向胡仰圣支付了三个月租金和押金。签约时，胡仰圣向其提供了一张写有账户名为沈某某的银行账户的字条，要求其将之后的租金等费用支付至该账户。2012年9月10日，其将涉案房屋转让给了原告，并将载有账户名为沈某某的银行账户的字条交予原告。转让事宜，当时未告知胡仰圣，但其与胡仰圣的合同中并未约定不能转租、转让。转让给原告时，涉案房屋系毛坯房，之后其也未至涉案房屋内看过，对涉案房屋的状况并不清楚。至于原告所说的向其支付了3,200元，其实际并未收到过，实际系因其曾向原告租房，欠了原告房租，故相互抵消，但也只抵了2,000元。转让后一个星期左右，胡仰圣电联其表示要出售涉案房屋、故要求终止合同。中介公司也强行要求其搬离涉案房屋。当时其不同意。他们就威胁表示若不搬离就换锁。其无奈只能与胡仰圣签订解约协议。其电联原告、要求原告搬离，但原告表示已将涉案房屋转租给了他人、无法搬离。经审理查明，涉案房屋登记于被告胡仰圣及案外人沈a、胡a三人名下。2012年9月7日，被告胡仰圣(出租方、甲方)与被告陈昊(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租期自2012年9月8日起至2013年9月7日止，甲方应于2012年9月8日将涉案房屋腾空交给乙方使用；每月租金800元，乙方以现金形式支付给甲方；租金按三个月为一期支付，第一期租金于2012年9月8日前支付，以后每期租金提前三日前支付甲方；保证金800元；乙方承担租赁期内的水电煤等一切因乙方实际使用而产生的费用；乙方经甲方同意，可在承租用房内进行装修及添置设备，租赁期满后，乙方可将添置的可拆动部分自行拆运，并保证不影响房屋的完好及正常使用；乙方可将承租的房屋转租或分租，并爱护使用租赁的房屋，如因乙方的过失或过错致使房屋及设施受到损坏，乙方应负赔偿责任。合同还对其他内容作了约定。案外人上海A房地产咨询事务所作为居间方在该合同上盖章。同时，胡仰圣向陈昊提供了一张写有沈某某的银行账户的字条。签约当日，陈昊向胡仰圣支付了2012年9月8日起至2012年12月8日止的租金及一个月押金共计3,200元。2012年9月10日左右，陈昊将涉案房屋转租给原告朱飞龙。为此陈昊与朱飞龙于2012年9月15日补签《房屋租赁转让合同》，约定陈昊将涉案房屋转让给朱飞龙使用，涉案房屋为毛坯房；陈昊保证朱飞龙同等享有陈昊在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；陈昊已签订了租赁合同，租期到2013年9月10日止，年租金9,600元，陈昊剩余租期为9个月，剩余租金7,200元由朱飞龙支付给陈昊；房屋转让给朱飞龙后，朱飞龙同意代替陈昊向房东履行原有租赁合同中所规定的条款；转让后，房屋现有的装修归朱飞龙所有，朱飞龙在接收该房屋后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修；朱飞龙于合同签订之两日内向陈昊支付转让金及剩余租金3,200元，陈昊在收到朱飞龙转让费后三天内向朱飞龙腾让房屋并交付钥匙。同时，陈昊将写有沈某某的银行账户的字条交予朱飞龙。庭审中，陈昊与朱飞龙均表示，前述《房屋租赁转让合同》所载朱飞龙应向陈昊支付的3,200元包含三个月的房租2,400元和一个月的押金800元。该笔款项实际通过与先前陈昊拖欠原告的钱款相抵的方式进行支付。原告取得涉案房屋后，在涉案房屋内购置、安装了物品并申请安装了宽带。宽带期限自2012年10月1日起至2014年9月30日止，年付1,500元，期间不允许退订。2012年9月11日，原告又将涉案房屋转租给案外人袁某使用，并与袁某签订《租赁合同》，约定月租金1,200元，租期自2012年9月11日起至2013年9月10日止。袁某为此向原告支付了自2012年9月11日起至2012年12月10日止的租金及押金。2012年12月8日，两被告签订了协议书一份，该协议书约定，胡仰圣与陈昊签订的租赁合同于2012年12月8日自动终止；因陈昊支付的2012年9月8日起至2012年12月8日止的租金已经住满，故不予退还；押金800元由胡仰圣于2012年12月8日退给陈昊；关于租赁合同其他以外的任何责任关系与胡仰圣无关，里面现有东西也由陈昊于2012年12月8日搬离涉案房屋，如有拖延，里面东西就由胡仰圣所有。同时，案外人上海A房地产咨询事务所在该协议书上盖章。两被告之间的租赁合同解除后，案外人袁某继续使用涉案房屋并按每月1,100元的标准向胡仰圣支付了3个月的租金。期满，袁某搬离涉案房屋。胡仰圣收回涉案房屋时发现涉案房屋内留有一个破旧的、不能使用的冰箱。2015年6月，胡仰圣又将涉案房屋出租给案外人吴某某使用。另查明，朱飞龙支付了涉案房屋2012年9月电费204.09元、2012年10月电费61.73元、2012年11月电费96.91元及抄表日期为2012年11月7日的水费100.80元。2012年11月18日，袁某向朱飞龙支付了至2012年11月18日止的宽带费300元、水电、燃气费(共计551元)。2012年12月3日，朱飞龙向账户名为沈某某的银行账户支付了2012年12月8日起至2013年2月7日止的租金2,388元。2012年12月12日，胡仰圣从沈某某账户中取款7,760.16元。上述事实，由原告提供的两被告之间签订的《租赁合同》、押金及租金收据、《房屋租赁转让合同》、水电费发票、转账凭证、宽带安装证明、原告与案外人袁某签订的《租赁合同》，被告胡仰圣提供的解约协议书、胡仰圣与案外人吴某某的《租赁合同》，本院调取的银行流水单及取款凭证等证据及当事人庭审陈述所证实。本院认为，原告与被告陈昊就涉案房屋租赁事宜签订的《房屋租赁转让合同》系名为转让实为转租合同，现根据两被告签订的《租赁合同》约定的“陈昊可将涉案房屋转租或分租”内容，陈昊在其租赁期间将涉案房屋转租给原告使用，未违反其与胡仰圣之间的合同约定。因此，原告与被告陈昊签订的《房屋租赁转让合同》合法有效。现在原告承租期内，陈昊与胡仰圣提前解除了合同，导致原告无法继续使用涉案房屋，由此给原告造成的损失，从合同相对性原则来看，作为与陈昊签订合同的出租方陈昊应当对原告的损失承担赔偿责任。对于原告主张的要求两被告共同向原告退还2012年12月8日起至2013年2月7日止的房租2,388元的诉讼请求，本院认为，原告已实际按被告陈昊提供的银行账号交付了该期间的租金，但因陈昊的原因，导致原告并未实际使用涉案房屋，故从合同相对性原则来看，该笔租金应当由陈昊向原告返还。但从事实查明来看，该笔款项的实际收取人为胡仰圣，故为避免讼累，本院判令该笔款项直接由胡仰圣返还给原告朱飞龙。对于原告主张的要求被告陈昊向原告退还押金800元的诉讼请求,本院认为，虽然陈昊提出原告应向其支付的3,200元与其欠付原告的租金相抵所抵钱款不足3,200元、仅2,000元，剩余款项原告并未支付，故不同意退还押金800元的意见，但本院注意到，原告与陈昊之间签订的《房屋租赁转让合同》中所约定的条款“陈昊在收到朱飞龙转让费后三天内向朱飞龙腾让房屋并交付钥匙”，陈昊在未实际收取该费用的情况下即向朱飞龙交付涉案房屋，显然不合理。故本院认定，陈昊已收取了该笔费用。现因陈昊的原因，导致原告无法继续租赁使用涉案房屋，故原告已付的押金800元，陈昊应当向原告返还。对于原告主张的要求被告陈昊向原告赔偿2012年12月11日起至2013年9月10日止的房屋租金差价损失3,600元的诉讼请求，本院认为，根据原告与陈昊之间签订的《房屋租赁转让合同》约定的“陈昊保证朱飞龙同等享有陈昊在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务”内容及两被告签订的《租赁合同》约定的“陈昊可将涉案房屋转租或分租”内容，原告承租涉案房屋后有权将涉案房屋转租。现原告从被告陈昊处承租涉案房屋、每月支出800元租金，其又将涉案房屋再行转租给案外人袁某使用、每月收取1,200元的租金，通过转租行为，原告从中赚取租金差价400元，现因被告陈昊在原告租赁使用期内解除与胡仰圣之间的租赁合同，导致原告不能继续使用涉案房屋从而赚取租金差价，对此租金差价损失，被告陈昊应当负担。对于原告主张的要求被告陈昊向原告赔偿装修费900元，现原告仅向本院提供了案外人出某的《证明》一份，无其他证据予以佐证，而对原告的装修，两被告均不予认可，故原告主张的该项诉请，无事实根据，本院不予支持。对于原告主张的要求被告陈昊向原告赔偿搬家费200元的诉讼请求，原告因入住或搬离涉案房屋所产生的费用系其作为承租方自身应当负担的费用，该笔费用并不因出租方是否违约，而决定由谁承担，且原告亦未提供有效证据证明其搬家费的支出，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的要求被告陈昊向原告退还原告代袁某支付的水、电费212.53元的诉讼请求，根据原告陈述，原告将涉案房屋转租给案外人袁某使用，袁某租赁使用期间，产生了该些费用。故该些费用应当由实际使用人袁某来负担。原告要求被告陈昊支付该些费用，无合同约定及法律根据，本院不予支持。对于原告主张的要求被告陈昊向原告赔偿自2012年12月1日起至2014年9月30日止的电信公司宽带费2,700元的诉讼请求，本院认为，首先，2012年12月1日起至2012年12月10日止，涉案房屋系由原告出租给袁某实际使用，袁某使用该期间的宽带，该期间的宽带费用应当由实际使用人袁某来负担。原告要求被告陈昊支付该费用，无合同约定及法律根据，本院不予支持。其次，根据事实查明，原告与陈昊的租赁期限至2013年9月10日止，原告与袁某之间的租赁期限亦至2013年9月10日止，而原告办理的宽带期限却至2014年9月30日止，故对于多出的2013年9月11日起至2014年9月30日止的宽带费，陈昊不应承担。最后，2012年12月11日起至2013年9月10日止，因陈昊的原因，导致原告无法使用涉案房屋，就原告已为涉案房屋安装宽带并支出的宽带费，陈昊应当予以赔偿。综上，经计算，被告陈昊应向原告赔偿的自2012年12月11日起至2013年9月10日止的电信宽带费金额为1,125元。对于原告主张的要求被告陈昊向原告赔偿因诉讼导致的误工费750元、差旅费100元、交通费200元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。对于原告主张的要求被告胡仰圣共同向原告赔偿上述押金、房屋租金差价损失、装修费、搬家费、水电费、电信公司宽带费、误工费、差旅费、交通费的诉讼请求，本院认为，因与原告签订合同的主体非被告胡仰圣，原告与被告胡仰圣并不存在合同关系，故从合同相对性原则，原告要求被告胡仰圣对其损失承担共同责任，无合同依据、法律根据，本院不予支持。对于原告主张的要求两被告共同向原告赔偿原告为涉案房屋购买的家具家电损失费6,000元的诉讼请求，本院认为，原告虽主张其已为涉案房屋购置了家具家电，但并未能向本院提供充分有效的证据予以证明，且两被告亦不予认可。且即使原告已购置了其所谓的家具家电，但从现有证据材料无法看出该些家具家电仍在涉案房屋内。现根据胡仰圣的庭审陈述，仅能确定涉案房屋内确有朱飞龙购置的冰箱一台。现冰箱已破旧、无法使用，而原告表示不要求返还、坚持要求折价赔偿，故就原告购置的该冰箱损失应当进行赔偿。但就赔偿主体，本院认为，虽然该冰箱仍在涉案房屋内，但胡仰圣与陈昊之间在签署解约协议时约定“涉案房屋内现有东西由陈昊于2012年12月8日搬离，如有拖延，里面东西就由胡仰圣所有”，而陈昊并未按约搬离冰箱，故依约该冰箱归属胡仰圣，由此给原告造成的冰箱损失，应由陈昊负担，而非胡仰圣。综上，本院根据冰箱购置的成新度、使用时间、折旧率等酌定，陈昊向原告赔偿冰箱损失300元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告胡仰圣于本判决生效之日起七日内向原告朱飞龙退还2,388元；二、被告陈昊于本判决生效之日起七日内向原告朱飞龙退还押金800元；三、被告陈昊于本判决生效之日起七日内向原告朱飞龙赔偿自2012年12月11日起至2013年9月10日止的房屋租金差价损失3,600元；四、被告陈昊于本判决生效之日起七日内向原告朱飞龙赔偿自2012年12月11日起算至2013年9月10日止的电信宽带费1,125元；五、被告陈昊于本判决生效之日起七日内向原告朱飞龙赔偿冰箱损失300元；六、驳回原告朱飞龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费147.50元，由原告朱飞龙负担60.35元，由被告陈昊负担87.15元(被告陈昊负担之款于本判决生效之日起七日内向原告朱飞龙直接支付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 林 霞代理审判员 张 莉人民陪审员 马 杰二〇一五年十二月二日书 记 员 周佳慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条??当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。????没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。