苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2013)相民初字第2703号原告张广芝。委托代理人徐兴根，江苏华海中天律师事务所律师。被告苏州瑞芳电子有限公司，住所地苏州市相城区望亭镇。法定代表人陈丽兰。第三人淳振科技有限公司，住所地台湾台北市士林区中山北路6段12巷3号1楼。法定代表人许木全，总经理。委托代理人陆费红、李纯，江苏久顺律师事务所律师。原告张广芝与被告苏州瑞芳电子有限公司所有权确认纠纷一案，本院于2013年11月21日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员黄坚独任审判。因被告苏州瑞芳电子有限公司下落不明，本院向被告苏州瑞芳电子有限公司公告送达开庭传票，诉状副本、当事人权利义务须知等诉讼材料，裁定将本案转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭，由审判员丁亦辛担任审判长，代理审判员黄坚主审，人民陪审员戴峥峥参加评议。审理中，淳振科技有限公司申请作为第三人参加本案诉讼，本院依法予以准许。后本案于2014年12月11日公开开庭进行了审理。原告张广芝的委托代理人徐兴根、第三人淳振科技有限公司的委托代理人李纯到庭参加诉讼，被告苏州瑞芳电子有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张广芝诉称，被告苏州瑞芳电子有限公司因经营困难数次向原告借款，2004年3月7日，被告苏州瑞芳电子有限公司向原告出具借条一份，明确向原告借款人民币220万元，并约定借款利率为10%，未约定借款期限。后被告苏州瑞芳电子有限公司因无力偿还借款，将其位于苏州市相城区望亭镇太湖公路1号的房屋及土地（房产证号：吴房权证望亭字第××号、土地证号：相国用（2002）号字第00280号、吴国用（出）字第156号）作价3**万元转让给原告。2007年11月23日原告与被告苏州瑞芳电子有限公司就上述房屋签订了《房屋买卖中介服务协议》，房款已全部付清。协议签订后，被告苏州瑞芳电子有限公司与原告交接了该房屋。原告为了维护自己的合法权益，起诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告2007年11月23日签订的《房屋买卖中介服务协议》合法有效。2、本案诉讼费由原告承担。审理中，原告将第一项诉讼请求变更为确认座落于苏州市相城区望亭镇太湖公路1号面积为1992.96平方米的房产属原告所有。审理中，本院向原告进行释明，认为虽原、被告间签订了《房屋买卖中介服务协议》，但该协议实际为被告苏州瑞芳电子有限公司以房屋（包括土地）抵付借款本息的行为，即“以物抵债”行为，《房屋买卖中介服务协议》实为以物抵债协议。而债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议的，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。对此，原告坚持其诉讼请求，明确不变更为借贷关系主张权利。认为原、被告之间的协议系2007年签订的，房屋也是在2007年进行了交付，而江苏省高院的有关规定系2014年出台，所以不适用该规定。并且，双方之间的买卖行为是被告所认可的，并不是以物抵债行为。退一万步讲，即便是以物抵债行为，其请求得不到支持的前提是被告反悔不履行协议，但是被告是同意其过户要求的，只是因为被告的法定代表人因病回了台湾，因身体原因最后一项手续没有办好，所以认为其请求应当得到法院的支持。另，其认为第三人淳振科技有限公司与被告系“几套班子，一套人马”，认为被告和第三人勾结损害原告的利益。被告苏州瑞芳电子有限公司未作答辩。第三人淳振科技有限公司述称，首先，原、被告之间并没有实际借贷关系，因为借款合同是实践性合同，原告至今未提供给被告打款的凭证；其次，即便原、被告之间存在借贷关系，对本案诉争的房产处理是典型的以物抵债行为，在2001年被告就确认结欠第三人淳振科技有限公司货款480万元，在2004年因被告申请，苏州市相城区对外经济贸易合作局给予了被告停止经营并成立清算组的批复，但被告非但未成立清算组，却于2007年将其唯一的财产抵债给原告，第三人认为该行为严重损害了第三人作为债权人的利益。再次，依据江苏省高级人民法院关于以物抵债相关司法实践的指导意见，其认为应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2004年3月7日，被告苏州瑞芳电子有限公司向原告出具借条一份，载明：“苏州瑞芳电子有限公司因经营资金周转困难，故特向张广芝（××××）累计借款人民币贰佰贰拾万元，借款利率定为年率10%，该借款以此借据为凭。”。2005年12月12日，被告苏州瑞芳电子有限公司向原告回函一份载明：“张广芝女士：收到张广芝催款单壹份，内容已知，因本单位目前经济紧张近期会做还款计划，到时会及时告知。”。2007年11月21日，被告苏州瑞芳电子有限公司又向原告出具字据一份载明：“张广芝女士：关于向你借款一事，因目前公司处于停产状况。请你再宽限一段时间，我们会尽力想办法还款，请谅解。”。2007年11月22日，被告苏州瑞芳电子有限公司再次向原告回函一份载明：“张广芝女士：收到张广芝女士催款单一份，因本公司经营不善已破产，所欠您的人民币贰佰贰拾万元整及利息无力偿还。本公司愿以坐落在望亭镇太湖公路1号厂房及土地作价叁佰万元整转让给您。因房产证（吴房权证望亭字第××号）、土地证（吴国用（出）字第××号、相国用（2002）号字第××号）遗失，委托您办理房产证、土地证的补办手续。房产证补办好后再办理转让手续。以此方式归还您所有的欠款及利息。”。2007年11月23日，原、被告签订《房屋买卖中介服务协议》一份，协议中约定：被告苏州瑞芳电子有限公司将公司所有的坐落于相城区望亭镇太湖公路1号的房屋（面积1995.96平方米，相应的房屋所有权证号为吴房权证望亭字第××号、土地证号为相国用（2002）号字第××号、吴国用（出）字第××号）以3000000元出售给原告，协议中明确房款已付清，被告委托原告办理房产证、土地证的补办手续以及之后的转让手续，协议对相关费税的缴纳均作了约定。后因两证未补办故无法办理转让手续，故原告曾诉至本院，请求判令被告苏州瑞芳电子有限公司协助原告张广芝办理苏州市相城区望亭镇太湖公路1号厂房及土地的过户登记手续。对此本院作出（2011）相民初字1018号民事判决书，因所涉房屋的所有权证、土地使用权当时被江苏省苏州市中级人民法院查封，所涉房屋的所有权、土地使用权的权利受到限制，故对原告张广芝的诉讼请求予以驳回。张广芝对此不服，上诉至江苏省苏州市中级人民法院，该院作出（2012）苏中民终字第1946号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后张广芝又向江苏省高级人民法院申请再审，该院作出（2013）苏审二民申字第459号民事裁定书，裁定驳回张广芝的再审申请。另查，被告苏州瑞芳电子有限公司现为企业吊销后未注销，该公司于1993年12月3日开业核准的企业名称为加商诺威电器（苏州）有限公司，至2002年10月22日变更核准为现有被告名称，2007年1月10日经苏州市工商行政管理局吊销核准。本案所涉房屋共计4幢，建筑面积为1995.96平方米，相应的房屋所有权证号为吴房权证望亭字第××号、土地证号为相国用（2002）第××号、吴国用（出）字第××号。其中吴房权证望亭字第××号于2001年1月3日设定他项权利，他项权利人为中国建设银行苏州市吴中支行，权利价值为人民币350000元，约定期限为2004年1月2日，该他项权利注销日期为2008年7月1日。另吴房权证望亭字第××号、土地证号为相国用（2002）第××号被苏州市中级人民法院于2011年5月3日查封。又查，第三人淳振科技有限公司作为原告曾以买卖合同纠纷起诉被告苏州瑞芳电子有限公司，江苏省苏州市中级人民法院作出（2010）苏中商外初字第0042号民事判决书，判决被告苏州瑞芳电子有限公司支付淳振科技有限公司人民币4842542元。因被告苏州瑞芳电子有限公司未履行付款义务，淳振科技有限公司申请执行，由江苏省苏州市中级人民法院对本案诉争房产土地进行了查封。故淳振科技有限公司认为被告将其所有的财产擅自抵偿给某一债权人张广芝，严重损害了利益，故申请作为第三人参加本案诉讼。以上事实，由原告张广芝提供的借条复印件、回函复印件、《房屋买卖中介服务协议》复印件、企业吊销后未注销资料查询表复印件、房屋权属登记簿复印件、查询结果告知书复印件、（2011）相民初字1018号民事判决书、（2012）苏中民终字第1946号民事判决书、（2013）苏审二民申字第459号民事裁定书、（2010）苏中商外初字第0042号民事判决书等材料及当事人陈述附卷佐证，本院对此予以认定。审理中，原告张广芝向本院明确：1、本案所涉房屋（包括土地），被告苏州瑞芳电子有限公司于2007年底交付原告，目前由原告张广芝出租给第三方使用。2、原告与被告苏州瑞芳电子有限公司的法定代表人陈丽兰丈夫陈林升宏（音同，具体如何写法不能确定）曾是苏州新区嘉多利花园小区业主委员会的委员，双方认识的，在2002年到2004年初，陈林升宏以被告公司名义多次向原告借款，借款时给的都是现金，每次都约定了借款期限且均有借条，至2004年3月7日，被告出具了一份总的借条，原来的借条当面销毁了，2004年3月7日借条上只确定了借款、利率，没有明确还款期限。借款中有一笔金额为870000元，系于2003年底向原告兄弟的同学高玉斌所借，当时高玉斌出借时也为现金。（2011）相民初字1018号案件审理过程中，高玉斌于2012年4月20日到本院陈述了其出借给原告张广芝现金870000元的经过。3、原、被告签订《房屋买卖中介服务协议》后，原、被告以借款本金和利息抵扣了房款275万元，在合同中写房款付清，实际上是被告的借款加上利息共计275万元付清，另25万元是原告给被告的现金。相关的依据就是合同中写明房款已付清，其他没有相应证据。本院认为，债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议的，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应当驳回其诉讼请求。本案中，原、被告间签订了《房屋买卖中介服务协议》，但该协议实际上为被告苏州瑞芳电子有限公司以房屋（包括土地）抵付借款本息的行为，即“以物抵债”行为，《房屋买卖中介服务协议》实为以物抵债协议。原、被告虽然达成了以物抵债的《房屋买卖中介服务协议》，但是并未办理物权转移手续，且自2007年起至今一直未办理物权转移手续，被告以其行为表明其反悔不履行该协议，故原告请求确认座落于苏州市相城区望亭镇太湖公路1号面积为1992.96平方米的房产属原告所有的请求，本院不予支持。据此，根据最高人民法院《关于民事诉讼的若干规定》和相关法律、法规的规定，判决如下：驳回原告张广芝的诉讼请求。本案案件受理费人民币30800元、公告费600元，合计人民币32400元，由原告张广芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  丁亦辛代理审判员  黄 坚人民陪审员  戴峥峥二〇一五年十二月十九日书 记 员  顾 月