福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0582民初13510号 原告（反诉被告）：颜艺君，女，1983年12月9日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告：颜锦沯，男，1956年7月30日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告：颜应兆，男，1985年6月18日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告：颜应钦，男，1989年1月27日出生，汉族，住福建省晋江市。 四原告共同委托诉讼代理人：张映红，福建顺济律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赖德平，男，1976年9月28日出生，汉族，住南平市延平区。 委托诉讼代理人：许火狮、林彬彬，福建三瑞律师事务所律师。 第三人：练福明，男，1964年11月11日出生，汉族，住福建省古田县。 第三人:许文河，男，1984年1月2日出生，汉族，住福建省晋江市。 第三人:颜晓峰，男，1976年11月24日出生，汉族，住福建省晋江市。 第三人:刘兴华，男，1980年9月30日出生，汉族，住浙江省江山市。 第三人:王长锋，男，1975年1月25日出生，汉族，住福建省石狮市。 第三人:黄玉纯，女，1968年2月1日出生，汉族，住福建省晋江市。 第三人:晋江市青阳阅江宾馆有限公司安海分公司，住所地晋江市安海镇鸿江中路**。 法定代表人:赖德平，该公司负责人。 第三人:薛祥发，男，1974年5月22日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 第三人:李国显，男，1971年4月9日出生，汉族，住石狮市。 原告颜艺君诉被告赖德平租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月4日作出（2015）晋民初字第6257号民事判决，被告赖德平不服该判决提起上诉，泉州市中级人民法院作出民事裁定，撤销本院（2015）晋民初字第6257号民事判决，并将本案发回本院重审。本院于2016年12月5日重新立案，并依原告申请同意颜锦沯、颜应兆、颜应钦作为共同原告参与诉讼，追加练福明、许文河、颜晓峰、刘兴华、王长锋、黄玉纯、晋江市阅江宾馆有限公司安海分公司（以下简称阅江宾馆）、薛祥发、李国显为本案第三人，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告颜应钦的委托诉讼代理人张映红，被告兼第三人阅江宾馆法定代表人赖德平及其委托诉讼代理人许火狮、林彬彬，第三人练福明、许文河到庭参加诉讼，其余六位第三人均未到庭；第二次开庭，四原告共同委托诉讼代理人张映红，被告赖德平的委托诉讼代理人许火狮、林彬彬到庭参加诉讼，九位第三人均未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方的租赁合同关系；2.被告返还房屋并支付自2015年2月10日至合同解除之日止拖欠的租金；3.被告支付合同解除之日起至实际交还租赁房屋之日止的房屋占用损失（按合同约定计算）；4.被告支付自2015年2月10日起至实际支付之日止按逾期支付月租金的每日1%计算违约金。 事实和理由：2015年1月21日，原告与被告赖德平签订租赁合同，约定原告将位于晋江市安海镇鸿江中路门牌号为××、150、152、154、156、158、163、164、166的店面及以上门牌号所对应的四至七层出租给被告赖德平。并对租赁面积、租赁期限、租金支付方式、双方权利义务进行约定，但赖德平自2015年2月起未能按照合同约定及时支付租金，已符合合同约定解除条件。2015年5月10日，原告通过律师函通知被告解除合同，但被告至今未交还房屋、支付租金及违约金。 被告赖德平辩称，1.诉争合同系颜艺君与被告于2015年签订，颜艺君并非涉诉房屋的全部产权人，无权将全部房产出租，诉争合同无效。在诉争合同之前，四原告与被告签订的2010年的租赁合同，没有到期，仍然有效；诉争合同第三条约定的租金支付方式，已被第八条修改，第三条约定显失公平。2.原告阻碍被告经营，包括颜应钦打砸酒店，纠集人员对被告进行人身伤害，阻碍次承租人支付租金给被告，威胁次承租人等。3.即使赖德平超过一个月未支付租金，但是原告仍然继续收取租金，代表了原告以实际行动继续履行合同，放弃了解除合同。4.四原告对各自房屋属于各自所有，不能以共同诉讼方式请求。原告在诉讼请求中陈述发出律师函，并以此解约，该解约函是颜艺君寄出的，而非其他原告作出的意思表示，且其也没有收到这份函。5.目前，颜应钦因破坏经营被公安机关立案，本案应以公安处罚结果作为证据，应中止审理。 第三人练福明述称，其向赖德平租赁鸿江158号店面，其租金全部交给赖德平。 第三人许文河述称，其向赖德平租店面开珠宝店，店员说房东要求收房租，所以其就要求赖德平和房东协商后再来收租金。2016年4月30日，房东颜锦沯、赖德平说可以继续租店面，并表示可以把租金交给房东，但是后面赖德平又和房东起纠纷。其大概交了三个月到五个月房租给房东。 第三人阅江宾馆述称，赖德平把房子租给了阅江宾馆，每个月租金一万元，前期有拖欠租金，2016年4月30日颜锦沯叫赖德平、颜晓峰、练福明到办公室，协商后把欠款转给颜艺君，以后合同照常履行，钱付给颜艺君。2016年7月份原告又叫了社会上的人把客人赶走。其租金全部交给赖德平。 被告赖德平反诉称，本案租赁合同履行过程中，原告为了达到解除租赁合同的目的，擅自阻挠次承租人向被告支付租金，造成次承租人至今尚欠被告租金达60万元。原告方还多次到被告酒店闹事，打砸被告酒店设备，干扰被告正常经营活动，导致被告直接经济损失达1万元。请求判令：1.继续履行原、被告之间的租赁合同；2.原告立即停止其妨碍被告正常经营的行为，并赔偿被告经济损失1万元。 原告针对被告的反诉辩称，被告反诉的事实和理由均不属实，且未提供相应证据证实，请求驳回被告的反诉请求。 双方当事人争议焦点为：1.诉争合同是否有效？若有效，应否解除？2.原告诉求的租金、占用费、违约金能否成立？违约金是否存在过高？是否需要调整？3.反诉原告诉求的反诉被告停止妨碍反诉原告经营的行为及赔偿经济损失能否成立？对此，本院予以查明、认定并分析如下： 原告向本院提供如下证据： A1.《房屋租赁合同》1份，以证明2015年1月21日，被告向四原告租赁涉案房屋。 A2.权属证书1份，以证明涉案房屋有合法的权属证明。 A3.律师函1份，以证明被告逾期支付租金后，原告通过律师函书面通知被告解除合同关系。 A4.短信截图1份，以证明在被告逾期后，2015年4月16日原告通过短信催讨租金，被告答复因经济困难需要拖延，与被告陈述的因原告在2015年2月份阻止次承租人向其支付租金，导致其无法按时支付租金的事实不符。 A5.授权委托书1份，以证明涉案房屋的各产权人授权颜艺君代为将其名下的房屋进行出租，并收取租金、催讨租金等事项。 A6.房产证1份，以证明租赁合同中所写的店面门牌为××及其对应楼上的四五六七层房屋系笔误，经核实，实际租用门牌号为××、162及其对应的四五六七层房产，原产权人为颜锦森，2015年5月14日产权人变更为颜锦沯。 被告质证认为，对证据A1真实性无异议，但该份合同系2010年租赁合同的补充合同，该合同未经过其他产权人授权签订，无效。证据A2真实性无异议。证据A3，被告未收到该份律师函。证据A4，可以证明原告发出的短信内容具有威胁语气。对证据A5，真实性由法院认定，该授权委托书的出具时间是2017年6月5日，并未载明具体授权的起始时间。对证据A6真实性无异议。 被告向本院提供如下证据： B1.报警回执单2份，B2.原告到被告经营的宾馆张贴大字报照片3页，以证明原告方多次到被告承租房屋干扰被告经营，损坏财物、伤害人员。 B3.录音书面资料、录音光盘4份，以证明原告擅自找次承租户收取房租，并阻碍次承租户向被告缴纳租金，导致被告无法向原告支付租金，原告违约在先。 B4.租赁合同（赖德平与次承租人签订）7份，B5.次承租户所欠租金统计表1份，以证明次承租户尚欠被告房屋租金96万元，足够支付尚欠租金。 B6.房租催告通知单1份，以证明四原告同时催收房租。 B7.陈述报告2页，以证明陈述过程及提供证据。 B8.支付款项证明4份，以证明许文河代赖德平支付的房租209000元。 B9.支付款项证明1份，以证明王长锋代赖德平支付的房租91000元。 B10.支付款项证明1份，以证明赖德平陆续支付租金40万元。 B11.酒店和4楼颜晓峰的协议书复印件2页，以证明次承租人仍不支付租金给被告赖德平。 B12.颜应钦手机微信截图3页，以证明颜应钦自认强行收取次承租人租金的情况。 B13．银行流水4页，以证明被告赖德平陆续支付40万元租金。 B14.黄玉纯短信截图3页，以证明原告方阻碍次承租人向被告缴纳租金及原告违约在先的事实。 B15.询问笔录、房屋租赁合同书、收条各1份，以证明原告方阻碍次承租人向被告缴纳租金、原告违约在先。 B16.李国显与赖德平房屋租赁合同书、李国显身份证各1份，以证明讼争房屋部分由赖德平转租给李国显。 原告质证认为，对证据B1时间为2015年9月16日的报警回执单，报案人为范开江，而被告自2015年2月10日起没有缴纳房租，该报警回执单与本案无关联；赖德平的报警回执单时间发生于2015年8月16日，未能体现与本案的关联性。证据B2真实性有异议，其内容不清楚，也没有原始载体。证据B3仅确认颜应兆的录音，其他的录音对象无法确认，录音中没有直观的表达阻扰其缴纳租金的事实；录音可以证实赖德平未按期缴纳租金,赖德平与颜应兆存在个人纠纷；颜应兆与赖德平的录音形成时间无法确定。证据B4租赁合同没有原件，无法核实次承租人。证据B5是被告与次承租人之间的关系，原告不清楚。证据B6证实被告多次拖欠租金。证据B7是被告个人陈述，不是事实。证据B8没有异议，许文河支付给原告2015年6月30日至2018年1月30日租金共计341000元。证据B9没有原件，原告收到王长锋自2015年10月至2018年2月租金343000元。另原告收取刘兴华自2015年9月1日至2016年6月1日租金205500元。收取薛祥发自2016年11月7日至2018年5月7日租金372000元。证据B10，赖德平自2015年2月10日起没有依约支付租金，后于2016年7月16日支付10万元，7月20日支付15万元，7月21日支付5万元，2016年8月9日支付10万元，2017年1月27日支付5万元，共计45万元。证据B11没有原件，真实性无法确认，协议书是被告与次承租人之间的借贷、房租约定。证据B12没有原件，真实性无法确认，内容不清楚。证据B13，真实性无异议，被告于2016年7月16日才向原告支付租金，已经明显构成违约，符合解除条件。证据B14没有原件，主体也无法确认。证据B15询问笔录时间是2017年6月2日，黄玉纯在笔录中所述内容不是事实，原告确认收到其缴纳的租金6975元。证据B16真实性由法院认定。 庭审中，为查清涉案房屋的租赁情况，本院于2017年10月20日组织现场勘验。勘验结果显示，涉诉房屋一楼店面××、150号由赖德平租给第三人许文河用于经营南山珠宝店；一楼店面152号用于赖德平租给A家连锁酒店大堂；一楼店面154号之前由赖德平出租黄玉纯用于经营枣糕王店铺，2017年9月1日赖德平出租给李国显经营朋友圈烤猪蹄；一楼店面156、158号由赖德平出租给王长锋用于经营彩苪化妆品；一楼店面××、162、164号之前系赖德平出租给刘兴华用于经营水果店，2016年10月7日，颜艺君出租给薛祥发经营民心大药房；一楼店面166号由赖德平出租给练福明用于经营杂货店；四楼由赖德平出租给颜晓锋经营足浴城；五楼至七楼由赖德平出租给阅江宾馆经营A家连锁酒店。租赁合同上的163店面系笔误，实际为××、162号店面。 双方当事人对法庭现场勘验情况均无异议。 本院认为，原告提供的租赁合同、授权委托书、权属证书、房产证可以证明颜锦沯、颜应兆、颜应钦、颜艺君系涉诉房屋的产权人，并对颜艺君与赖德平签订的租赁合同予以追认，本院予以确认。原告提供的律师函体现该函并未送达给被告，无法证明其待证事实，本院不予认可。原告提供的短信截图可证明赖德平主张因经济困难要求延期支付租金，本院予以确认。被告提供的2015年8月16日的报警回执，来源合法、内容客观真实，结合赖德平与颜应兆的录音对话，可以证明赖德平被颜应兆殴打的事实。被告提供的2015年9月的报警回执，未能体现与本案的关联性，不予采信。被告提供的赖德平与其他次承租人的录音资料，真实性无法确认，不予采信。被告提供的租赁合同可以证明赖德平将涉案房屋一楼店面转租他人的事实，予以采信。被告提供的租金统计表、陈述书系其单方制作，不予采信。被告提供的房租催告单可以证明原告催讨房租的事实，予以采信。被告提供的款项支付证明系单方制作，鉴于原告自认，可以确认原告收取赖德平租金45万元，收取许文河租金341000元，收取王长锋租金343000元，收取刘兴华租金205500元，收取薛祥发租金372000元。被告提供的阅江酒店与颜晓峰的协议书系阅江酒店与颜晓峰之间的关系，与本案无关，不予采纳。被告提供的颜应钦短信截图，无原件核对，无法证明颜应钦自认强行收租情况。被告提供的银行流水，欲证明其支付租金，原告予以确认，予以采信。被告提供的黄玉纯短信截图未有原件核对，真实性无法确认，不予采纳。询问笔录、收条无法证明系因原告方阻扰造成被告无法向原告支付租金。证据B16来源合法、内容客观真实，予以采信。 关于争议的焦点1，涉诉租赁合同是否有效？若有效，租赁合同应否解除？ 如前所述，涉诉租赁合同已经过其他产权人的追认，并非颜艺君无权处分，系原、被告双方的真实意思表示，合法、有效。该租赁合同与2010年的租赁合同主体一致、客体一致，系四原告与被告对双方租赁合同关系权利义务的重新确认，取代了2010年的房屋租赁合同，故2010年的房屋租赁合同自动失效。依照涉诉租赁合同第3.2条规定，赖德平付租金每逾期一日应加付原告月租金1%的滞纳金，逾期30日未租金房屋颜艺君有权解除合同并追究乙方违约责任。而赖德平至2015年2月10日起未再支付租金，至2016年7月10日才支付租金，已远超过合同约定的期限，故原告主张解除合同的条件成就。被告抗辩系因原告阻扰造成其无法向次承租人收取租金履行合同义务，但未能提供确实充分的证据予以证明，且次承租人未向被告支付租金也不能成为其未全面履行租赁合同义务的理由，结合双方提供的证据，原告向次承租人收取租金的时间均在赖德平应缴纳租金的履行时间六个月之后，甚至一年，故被告的抗辩缺乏依据，不予采信。 关于争议焦点2，原告诉求的租金、占用费、违约金能否成立？违约金是否存在过高？是否需要调整？ 根据双方签订的租赁合同，被告应于2015年3月1日支付2015年2月10日至2015年5月9日的租金146400元，应于2015年5月10日支付2015年5月10日至2015年7月6日期间的租金92720元（48800元/月×1个月+48800元/月×0.9个月），故被告应支付欠付的租金239120元。合同解除后，被告应将租赁物返还出租方，庭审双方一致确认该商铺及房屋除一楼××、162、164店面由原告收回出租给薛祥发外，其余均由被告及次承租人继续使用，双方至今尚未办理案涉房屋交接手续，给原告造成了占用租赁物期间的经济损失，应按照双方合同约定标准计算自解除租赁合同之日起至房屋实际交还之日止的房屋占用费用。鉴于原告收取的赖德平的租金45万元及部分次承租人的租金，应从中予以扣除。另租赁合同约定，被告延迟支付租金的，每逾期一日，按月租金的1％作为违约金，相当于月利率30%，明显过分高于逾期付款的实际损失，鉴于原告也未能举证证明其实际损失，被告对此也提出了异议。因此，依照合同的履行情况及双方过错程度，根据公平原则，本院予以适当调整为按照日0.5‰的标准计付逾期付款违约金。 关于争议焦点3、反诉原告主张继续履行合同及赔偿经济损失能否成立？ 如前所述，租赁合同的解除条件成就，反诉原告主张反诉被告阻扰其经营，但未能提供确实充分的证据予以证明，应自行承担举证不能的后果，对其要求停止妨碍正常经营的行为及赔偿经济损失的行为，本院不予支持。 本院经审理认定事实如下： 被告赖德平自2010年4月3日起开始向四原告租赁位于晋江市安海镇鸿江中路××、150、152、154、156、158、××、162、164、166号一层商铺以及以上商铺对应的4-7层房屋，2015年1月21日，原告颜艺君代表四原告与被告赖德平重新签订《租赁合同》一份，约定：（1）租赁面积为2650平方米，租赁期限为2010年4月3日至2030年4月2日；出租人给予承租人自2010年4月3日至2010年6月30日止的免租期；（2）2010年8月3日至2015年8月2日的月租金为48800元，每四年递增一次5%的租金；（3）以每季度为一个交租期，被告赖德平于该交租期开始后的第一个月10日前支付当季度租金，其中，被告赖德平应于2015年3月1日前支付2015年2月10日至2015年5月9日的租金，2015年5月9日按季度支付租金并在每季度开始前支付当季度租金；（4）赖德平向颜艺君缴纳48800元履约保证金；(5)赖德平应按时交纳租金，逾期交付租金及各种费用，每逾期一日，按月租金1%的标准支付滞纳金，超过三十天，则颜艺君有权单方解除合同并追究相应违约责任。上述合同签订后，颜艺君将案涉房屋交付赖德平使用。赖德平在租赁期间对涉诉房屋进行转租：一楼店面××、150号租给第三人许文河用于经营南山珠宝店；一楼店面152号租给第三人阅江宾馆经营A家连锁酒店大堂；一楼店面154号出租第三人黄玉纯用于经营枣糕王店铺，一楼店面156、158号出租给第三人王长锋用于经营彩苪化妆品；一楼店面××、162、164号出租给第三人刘兴华用于经营水果店；一楼店面166号出租给第三人练福明用于经营杂货店；四楼出租给第三人颜晓锋经营足浴城；五楼至七楼出租给第三人阅江宾馆经营A家连锁酒店。但赖德平在使用期间，自2015年2月10日起未能按照合同约定及时支付租金，截至2015年7月6日，尚拖欠原告租金239120元。后赖德平分别于2016年7月16日、7月20日、7月21日、8月9日支付10万元、15万元、5万元、10万元，于2017年1月27日支付5万元，合计支付45万元。 2016年10月7日，颜艺君将一楼刘兴华租用的店面××、162、164号出租给第三人薛祥发经营民心大药房；2017年9月1日，赖德平将一楼店面154号出租给第三人李国显经营朋友圈烤猪蹄。 截止2017年12月31日，四原告收取了部分次承租人的租金：许文河已付原告2015年6月30日至2018年1月30日的租金共计341000元（其中2016年5月21日支付7万元）；王长锋已付原告2015年10月10日至2018年2月10日的租金共计343000元；刘兴华于2015年8月28日支付原告押金3万元、支付2015年9月1日至2016年6月1日租金175500元，共计205500元；黄玉纯于2017年6月2日支付原告租金6875元。 自2018年1月1日起，第三人许文河、王长锋均每季度向四原告支付租金。（其中许文河按每月11000元支付，王长锋按每月13000元支付）。 综上所述，本院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告未能按照约定及时支付租金，原告主张解除合同，符合合同约定，应予准许。合同解除后，被告应在合理期限，即三十日内腾空租赁物并交还给原告。被告仍然持续占有租赁物，给原告造成了占用租赁物期间的经济损失，应按照双方合同约定的月租金48800元标准计算自2015年7月7日起至2015年8月2日止的房屋占用费，按月租金51240元（按合同约定递增5%）标准计算自2015年8月3日起至商铺实际交还之日止的房屋占用费。鉴于原告已于2016年10月7日将店面××、162、164号店铺租给薛祥发，故该三个店铺视为被原告回收，不再计算房屋占用费。被告在承租期间迟延交付租金，应按照日0.5‰的标准计付支付延迟履行违约金（其中：自2015年3月1日起以146400元为基数计算至2015年5月9日止为5124元；自2015年5月10日起以239120元为基数计算至实际付款日止）。鉴于原告于2015年8月28日收取刘兴华押金及2015年9月1日至2016年6月1日租金共计205500元，可用于抵扣被告拖欠的租金及违约金。截止2015年8月28日，赖德平拖欠租金239120元，违约金18395.16元（5124元+239120元×0.5‰×111天），两者相抵后，被告拖欠租金为52015元。2016年5月21日，原告收取王长锋2015年10月10日至2016年5月10日租金7万元，可用于抵扣被告尚欠的租金及违约金。截止2016年5月21日，被告拖欠租金52015元，违约金6968元（52015元×0.5‰×268天），两者相抵后，被告拖欠的租金及违约金已全部付清，王长锋缴纳的剩余未扣租金可用于抵扣被告应付的房屋占用费。原告收取的其余被告及部分次承租人的租金，可从占用费中予以抵扣。综上，对原告合理的诉讼请求予以支持，不合理部分的诉讼请求，依法予以驳回。反诉原告主张反诉被告干扰经营、毁坏财物导致其无法正常经营，但未能提供确实充分的证据予以证明，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定之规定，判决如下： 一、解除原告颜艺君与被告赖德平于2015年1月21日签订的租赁合同； 二、被告赖德平应于判决生效之日起三十日内腾空位于晋江市安海镇鸿江中路148、150、152、154、156、158、166号一层商铺以及商铺以上4-7层房屋并返还给原告颜艺君、颜锦沯、颜应兆、颜应钦，逾期不作腾空的，视为对其装修物、遗留物的放弃； 三、被告赖德平应按月租金48800元标准支付原告颜艺君、颜锦沯、颜应兆、颜应钦自2015年7月7日起至2015年8月2日止的房屋占用费；按月租金51240元标准计算自2015年8月3日起至商铺实际交还之日止的房屋占用费（扣除截止2017年12月31日赖德平已付的45万元、第三人许文河已付的341000元、第三人王长锋已付未扣的284017元、第三人黄玉纯已付的6875元；自2018年1月1日起，扣除第三人许文河每季度按33000元支付的租金、第三人王长锋每季度按39000元支付的租金）； 四、驳回原告颜艺君、颜锦沯、颜应兆、颜应钦的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告赖德平的反诉请求。 案件本诉受理费5931元、反诉受理费25元，均由赖德平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判长  施经营 审判员  陈艺婷 审判员  戴晓燕 二〇一八年六月一日 书记员  黄鹤鹤 附件：本案所适用的法律法规 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第七十五条第一款人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －18－ －17－