广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三初字第1233号原告魏明，男，汉族，1985年12月16日出生，住址吉林省蛟河市河南街道。原告程小菀，女，汉族，1985年8月20日出生，住址广东省深圳市龙岗区坂雪岗大道。两原告共同委托代理人王芬、邓文霞，广东王芬律师事务所律师。被告周玉成，男，汉族，1978年2月16日出生，住址湖北省孝感市孝南区。被告祁慧，女，汉族，l978年8月1日出生，住址湖北省孝感市开发区。两被告共同委托代理人汪顺荣、海潋千，广东华雅律师事务所律师。第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，住所地广东省深圳市福田区。法定代表人杜艳花。第三人祁超军，男，汉族，1980年8月16日出生，住址湖北省孝感市孝南区。委托代理人宋俊民，广东启源律师事务所律师。上述原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月19日受理后，追加深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称家家顺公司）、祁超军为第三人，适用普通程序，于2015年11月27日公开开庭进行了审理。原告魏明及代理人王芬，被告代理人汪顺荣，第三人祁超军代理人宋俊民到庭参加了诉讼。第三人家家顺公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年1月27日，两原告与两被告在第三人家家顺公司的居间服务下签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》。合同约定：两被告将其名下深圳市宝安区龙华街道东环二路东侧城市明珠花园12栋18F房屋（房地产证号码50××76）以人民币203万元的价格（后续追加10万元）出售给两原告，支付方式为定金5万元，首期款58万元，其余房款以贷款方式支付。合同签订后，两原告按约向两被告支付了定金5万元，于2015年5月7日做了首期款58万元的资金监管，于2015年6月1日取得额度为68万元的《深圳市个人住房公积金贷款审批通知书》，于2015年6月12日取得了银行出具的额度为72万元的《个人购房贷款承诺函》。但在合同履行过程中，两被告见房价飙涨想不卖了，称只有追加房款才可能继续履行合同。为了促成交易的顺利进行，两原告多次与被告沟通，最终无奈于2015年6月15日与两被告签订了《二手房买卖合同补充协议》，同意另付10万元房款给两被告（2015年6月17日已付5万元，另5万元于2016年6月15日前付清），两被告这才于2015年6月17日与两原告签订了《深圳市二手房买卖合同》，递交了过户资料。但递件后，两被告当即反悔，于2015年6月18日单方通知国土局中止过户。两被告见利忘义、贪得无厌阻碍房屋买卖顺利进行的行为，严重扰乱了房地产买卖市场的交易秩序，严重违反了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》的约定，严重损害了两原告的合同权益。原告请求法院判令：1、两被告继续履行与两原告之间签订的《深圳市二手房产买卖及居间服务合同》（成交价213万元人民币），配合办理过户手续，直至将深圳市宝安区龙华街道东环二路东侧城市明珠花园12栋18F房屋（房地产证号码50××76）变更登记至两原告名下止；2、两被告向两原告支付自2015年6月18日起至生效法律文书指定的履行期届满之日止的违约金（以转让成交价213万元为基数，按日万分之五计算，暂计至2015年6月19日违约金1065元）；3、两被告向原告支付律师费15000元；4、本案受理费、保全费等诉讼费用均由两被告承担。两被告答辩称：1、违约责任不在于被告，被告无须支付违约金。另外，原、被告之间签订的房屋买卖合同侵害了第三人祁超军的优先购买权，应当认定为无效。合同无效就不存在违约责任的承担。2、祁超军主张涉案房屋的优先购买权，因此被告无法再向原告继续履行合同。3、即使要被告承担违约责任，也应当以双方于2015年6月17日签订备案的房屋买卖合同约定的违约金为准。第三人家家顺公司未到庭，于2015年8月28日提交书面答辩意见称：1、买卖双方于2015年1月27日签订关于深圳市宝安区龙华街道东环二路东侧城市明珠花园12栋18F房屋的买卖合同，成交价203万元，2015年6月15日双方签订补充协议，加价10万元。无款项监管在家家顺公司。2、补充协议约定双方在2015年6月20日前过户，过户当天原告向被告支付5万元。6月17日第三人陪同原、被告办理过户手续，但是手续办理完后第二天被告要求停止过户。之后家家顺公司与原告共同向被告发出催告函，催告被告履行递件过户义务，但至今双方未再次办理递件过户手续。3、家家顺公司作为居间方促成买卖双方签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，并积极配合双方履行合同义务，根据合同约定，家家顺公司有权向违约方收取全额佣金。第三人祁超军答辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院判令两被告与祁超军之间的购房合同有效并实际履行，办理过户手续。经审理查明，2015年1月27日，两原告作为买方，两被告作为卖方，第三人家家顺公司作为居间方，签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（编号50333018315），约定两被告将其名下深圳市宝安区龙华街道东环二路东侧城市明珠花园12栋18F房屋（房地产证号码50××76）出售给两原告，转让价人民币203万元；买方应于合同签订时向卖方支付定金3万元，合同签订后2日内再付定金2万元，定金交由居间方监管，买方支付至监管账户视为卖方收讫定金；买卖双方在2015年5月15日之前做首期款资金监管，买方应于2015年5月15日前支付除定金之外的首期款58万元至双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准；房产没有设定抵押，卖方应于签署合同当日将房产证原件交予居间方；房产没有租约；在买方取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起3个工作日内，买卖双方应签订《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；各项税费由买方承担；买方支付佣金26000元，在申请递件过户前付清，签订合同时买方支付必要费用5000元，此费用抵扣佣金，如买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，该必要费用无需退还；卖方应于收到全部楼款后7个工作日内将房产及钥匙交付买方，结清物业管理、有线电视、水、电、气等所有相关费用并办理过户手续；买卖一方未按照合同约定期限履行义务的，另一方有权要求以转让总价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，逾期履行超过15个工作日的，守约方有权解除合同并主张转让总价20%的违约金或适用定金罚则。合同签订当天，原告向被告支付了定金5万元。2015年5月7日，原、被告与农业银行龙华支行签订了《二手房交易结算资金托管协议》，办理了首期款58万元的监管手续。6月1日，原告的公积金贷款申请获得审批通过，贷款金额68万元。6月12日，原告取得银行出具的额度为72万元的《个人购房贷款承诺函》。2015年6月15日，原、被告签订了《二手房买卖合同补充协议》，约定原告另支付10万元房款给被告弥补损失；2015年6月20日前过户当天支付5万元，2015年6月15日至2016年6月15日期间付清5万元。6月16日，原告向家家顺公司支付佣金26000元。6月17日，原告履行补充协议的约定，支付被告5万元。当天，原、被告签订深（宝）房现买字（2015）第15776号《深圳市二手房买卖合同》，递交了过户资料。6月18日，被告向深圳市房地产权登记中心申请退文。另查，原告家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，家庭可购两套。再查，涉案房产由第三人祁超军及其家人实际使用，祁超军没有支付租金，不是承租人。祁超军与祁慧均称两人是姐弟关系。祁超军于2015年8月31日起诉周玉成、祁慧，主张涉案房产的优先购买权。以上事实，有深圳市二手房买卖及居间服务合同、定金的资金托管协议、定金收据、首期款的资金监管协议、首期款支付凭证、深圳市个人住房公积金贷款审批通知书、个人购房贷款承诺函、二手房买卖合同补充协议、补充款收据、佣金收据、深（宝）房现买字（2015）第15776号深圳市二手房买卖合同、购房资格证明、深圳市房地产权登记中心业务受理通知书与退文通知书、退文申请书及庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案争议焦点在于第三人祁超军主张的优先购买权是否成立。原、被告于2015年1月27日签订的买卖合同第七条，以及2015年6月17日签订的买卖合同第三条，均明确约定涉案房产现状是没有租约。被告和祁超军对此没有提供反证，而且两人提交的证据存在诸多不合常理之处，两人对证据的解释和证据本身也自相矛盾，无法证实祁超军支付了房屋租金，具有承租人的身份：1、关于周玉成与祁超军签订的《租赁合同》，祁超军在第一次庭审时回答签订时间是2014年7月，第二次庭审中法庭责令其如实陈述之后，被告和祁超军均书面承认是2015年8月补签。2、关于租房押金1万元收据的开具时间，祁超军称是2014年7月10日；周玉成称是2015年7月10日，因笔误而书写成2014年。两人的回答相互矛盾。3、按照祁超军的陈述，押金收据和一年总房租收据的出具时间前后相差一年，而收据的编号却连续，祁超军对此无法合理解释。4、祁超军和周玉成均声称，租金4300元/月以现金方式按月支付，周玉成于2015年7月10日出具总的租房年费51600元收据。该说法与两人签订的租赁合同第三条“租金按年结算”完全相悖。5、2015年8月27日、9月3日、11月26日祁超军向周玉成转账5万元、5万元、100万元，不能证实祁超军自2014年7月起支付了租金。6、弓村社区居委会及物业公司社区服务中心出具证明，称涉案房产自2014年7月10日起租给祁超军、王艳艳一家居住。本院认为，居委会与物业公司的职能决定了其有权反映房屋的实际居住人，至于房产使用人与所有权人是否存在租赁关系，应以祁超军对租金支付的举证来认定，对该证明称祁超军是承租人的内容不予采信。综上，被告和祁超军均不能证明祁超军是涉案房产的承租人，不能证明涉案房产在转让给原告时附有租赁关系，关于优先购买权的抗辩不能成立。原、被告于2015年1月27日签订的房屋买卖合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告已完全履行了合同义务，被告在递件过户后次日申请退文，违反合同约定，原告主张继续履行合同，于法有据，予以支持，被告应当配合办理涉案房产的变更登记手续，直至房产过户到原告名下。被告与祁超军恶意串通，为原、被告之间合法有效的买卖合同的履行设置障碍，损害原告利益，其行为应受惩罚。关于逾期交房的违约金，以转让成交价213万元为基数，按每日万分之五计算，符合合同约定，本院不予调整，以体现对被告虚构租赁关系、阻挠合同履行的惩罚；原告主张自2015年6月18日被告申请退文之日起计算违约金，予以支持，计至判决指定履行期限内的交房之日止。关于律师费，因合同未作明确约定，且律师代理制度不是我国民事诉讼法的强制规定，该诉求缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告魏明、程小菀于本判决生效之日起三十日内一次性向被告周玉成、祁慧支付深圳市宝安区龙华街道东环二路东侧城市明珠花园12栋18F房屋（深房地字第××号）的转让余款人民币203万元；二、被告周玉成、祁慧于原告魏明、程小菀付清房屋转让余款之日起十日内将上述房屋过户登记至原告魏明、程小菀名下，并将上述房屋交付原告魏明、程小菀；三、被告周玉成、祁慧于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告魏明、程小菀支付违约金（以人民币213万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2015年6月18日起计至判项二指定期限内的交房之日止）；四、驳回原告魏明、程小菀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费23969元，财产保全申请费5000元，原告已预交，均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 龙  倩  虹人民陪审员 陈  远  霞人民陪审员 朱  纯  禄二〇一五年十二月九日书 记 员 张晶晶（兼）书 记 员 江  伟  娣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第4页共11页