江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)扬民终字第00101号上诉人（原审被告）凡红建。委托代理人杨叙，江苏江业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）林友成。委托代理人林某。上诉人凡红建因与被上诉人林友成房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市江都区人民法院（2014）扬广新民初字第01717号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。林友成在一审中诉称，林友成委托林某和凡红建于2011年10月7日签订了一份门市租房合同，租期为2011年9月10日至2014年9月9日，合同到期前，林友成的代理人林某根据合同第九条的约定，于2014年8月1日以短信的方式通知凡红建合同即将到期，不再续租，并与凡红建通话说明情况，同时，林友成的代理人于2014年8月9日两次以短信的方式告知凡红建不再续租的情况，2014年9月1日邮寄书面通知给凡红建，凡红建拒收通知。现租赁期满，凡红建未能按约交房，给林友成造成损失，故诉至法院，要求凡红建立即让出承租的江都区东方红路（三江百货）B幢1-2门市房，归还水电卡及钥匙；赔偿林友成从2014年9月10日起按80元/天的标准计算至凡红建交房之日止的租金损失，并承担案件诉讼费。凡红建在一审中未作答辩，亦未提供证据。原审查明，林友成所有的坐落于江都区仙女镇东方红东路三江百货广场B幢1-2门市房2008年曾租赁给案外人做美容，后因案外人提前退租，林友成将上述房屋转租给凡红建。2011年10月7日，林友成委托其姐林某以林某的名义与凡红建签订了一份租房合同，约定将林友成所有的位于江都区仙女镇东方红东路三江百货广场B幢1-2门市房继续租赁给凡红建；租期从2011年9月10日到2014年9月9日；年租金12500元；同时要求凡红建给付保证金500元；租赁期内，经林友成同意凡红建可以进行装潢，但所有费用由凡红建自行承担；承租期内所产生的水电费、物管费及经营债务等费用，均为凡红建的个人行为，与林友成无关，交房前凡红建必须付清所有相关费用并交还水、电卡及所有钥匙；合同到期前一个月，林友成书面通知凡红建做好交房准备，凡红建按期交房后，林友成对房屋进行检查无损后退还保证金，如有损坏，从保证金中扣除，不足部分，由凡红建以现金方式予以补足；同时约定合同期满后，凡红建应当无条件交房等合同条款。合同签订后凡红建一次性给付了三年租金，并给付500元的保证金。2014年8月1日，林友成的姐姐林某向凡红建发出短信通知，告知其合同到期后房屋不再继续租赁；8月4日又电话联系凡红建，询问有无收到短信通知，得到凡红建收到短信通知的答复，同时凡红建约林友成面谈，后因面谈时凡红建要续租，否则要装潢费，林友成不同意续租并要按期收回房屋，双方意见分歧较大，商谈未果；2014年8月19日，林友成又两次向凡红建发短信表示涉案房屋不再续租。2014年8月30日又向凡红建邮寄了一份通知，仍然表明不再续租收回房屋，但凡红建拒收了通知。合同期满后，2014年9月10日，林友成的姐姐去收房时，遭到了凡红建的拒绝，无奈林友成诉至法院，要求凡红建迁让出涉案房屋，并交还房屋的水电卡及钥匙，同时按每日80元的标准给付占用房屋期间的租金损失。原审认为，林友成与凡红建签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。双方签订的租房合同明确约定了租赁期限，租赁期限届满时，合同的权利义务已然终止，根据合同约定，林友成有权收回出租房屋，凡红建应如期交还房屋。林友成于租赁期限届满前，按约履行收房的告知义务，凡红建应当根据合同约定交还承租房屋，但凡红建未能履行其交房义务，应负纠纷的全部责任，故对林友成要求凡红建交还承租房屋和水、电卡及钥匙的诉求，予以支持。对于林友成要求凡红建自2014年9月10日起支付至交房之日租金损失的诉求，实为请求承租人支付逾期腾房占有使用费，因凡红建未能按约交还承租房屋并一直占有使用该房屋，造成林友成的租金损失，依法应负赔偿责任，对林友成的上述诉求，依法予以支持，但林友成要求凡红建按每日80元计算损失，未能提供相应的证据予以证实，故本院参照合同约定的租金标准（年租金12500元）计算凡红建逾期腾房应支付的房屋占有使用费。林友成收取的保证金500元，按约与凡红建结算。凡红建经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告凡红建于本判决生效之日起二十日内搬离江都区仙女镇东方红东路三江百货广场B幢1-2号的房屋，并向原告林友成交付该房屋及该房的水、电卡和钥匙；二、被告凡红建按年租金12500元的标准向原告林友成支付自2014年9月10日起至腾房之日止的房屋占有使用费。案件受理费减半收取160元，由被告凡红建负担。判决后，凡红建不服向本院提起上诉称，凡红建承租林友成的房屋后，投资7、8万元用于装潢，一层经营，二层用于居住。至2014年9月9日房屋租期届满前，凡红建一直主动与林友成商谈续租事宜，林友成要将房屋租金提高到25000元，对此，凡红建表示同意，但不知什么原因，林友成却将凡红建告上法庭，要求凡红立即腾让出房屋。现林友成不顾凡红建的前期投资，无视凡红建的优先承租权要求收回房屋，完全是为了一己私利。林友成要求收回房屋应给凡红建合理的抛货、腾房时间。故请求：1、对凡红建投入的装修予以折价3万元，由林友成向凡红建支付；2、林友成向凡红建支付过店费用2万元。林友成辩称，根据合同约定，凡红建进行装修时必须经林友成签字同意，否则不能装修，且装修费用由凡红建自行负担，凡红建要求林友成支付装修费没有依据。凡红建主张过店费没有任何依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。二审中，双方争议的焦点为：凡红建要求林友成支付装修折价款3万元及过店费用2万元能否得到支持。本院认为，凡红建要求林友成支付装修折价款3万元及过店费用2万元不能得到支持。理由：1、关于房屋装潢，双方在租房合同中约定为如因装潢等需要，必须征得林友成签字同意后方可进行，否则，产生的一切后果均由凡红建自行负责。该约定对双方具有约束力。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，在凡红建没有证据证明房屋装修已得到林友成签字同意的情况下，其要求林友成支付装潢折价款2万元，依法不能得到支持。2、关于过店费用，凡红建对此解释为该房屋原由陈君承租，陈君在租赁期间内表示不再承租房屋，经林友成同意，陈君将房屋转租给凡红建，为此凡红建向陈君支付了4000元过店费。按照江都区市场行情，现在的过店费用一般在5－7万元，现只请求林友成支付过店费2万元。首先，从凡红建的该项主张来看亦属反诉内容，由于凡红建在一审中并未提起反诉，本院对其该项主张不予理涉。其次，双方在合同中对过店费并无约定，凡红建要求林友成支付过店费没有依据。故本院对凡红建要求林友成支付过店费2万元的上诉主张不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，凡红建的上诉请求缺乏事实与法律依据，依法不能得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费320元，由凡红建负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  宦广堂审 判 员  黄宝生代理审判员  李春艳二〇一五年四月九日书 记 员  喻彬蓉附本判决所依照的法律和司法解释条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。