福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2015）芗民初字第7946号原告许宝慧，女，1984年12月14日出生，汉族，住漳州市芗城区。委托代理人倪成亮（系原告丈夫），男，1983年1月25日出生，住漳州市芗城区。被告漳州香江房地产开发有限公司，住所地漳州市芗城区。法定代表人杨孙西，董事长。委托代理人郑全美，福建中仑律师事务所律师。原告许宝慧与被告漳州香江房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许宝慧及其委托代理人倪成亮，被告漳州香江房地产开发有限公司的委托代理人郑全美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许宝慧诉称，原、被告于2012年9月26日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买址在瑞京路两侧、西洋坪路西侧香江新城一期商品房，总价款人民币364382元（以下币种均为人民币）。根据合同约定，被告应于2012年12月31日前交付符合国家和地方人民政府有关规定的商品房；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付已付款万分之二的违约金。合同签订后，原告已依约支付全部购房款。原告于2013年1月16日办结公积金贷款手续，即使至2013年4月11日，被告应已全额收到款项，被告与银行之间的问题，导致银行放款的时间延迟，与原告无关。根据后续查明的事实，芗城区规划局对于香江大厦建设项目竣工规划条件核实时间为2015年3月12日，而漳州房管局关于香江大厦建设项目综合验收通过时间为2015年4月30日，原告认为，依法应认定被告的交房时间是2015年4月30日。因此，由于被告通知交房时香江新城一期的商品房未完成商品房验收条件，不具备交房条件，房屋交付时间应顺延至竣工验收时间，即2015年4月30日，故被告共计逾期850天。综上，截止至2012年12月31日，原告已付款83382元，被告应支付违约金1667.60元（83382元×0.02%×100天，2013年1月1日起至2013年4月10日止）；截止至2013年4月11日，原告已付款364382元，被告应支付违约金54657.30元（364382元×0.02%×750天，2013年4月11日起至2015年4月30日止），共计56324.90元。请求依法判令被告支付原告逾期交房违约金56324.90元；本案受理费由被告承担。被告漳州香江房地产开发有限公司辩称，一、本案依法应追加福建省闽南建筑工程有限公司为第三人参加诉讼，原告主张的违约金应判决由福建省闽南建筑工程有限公司承担。若福建省闽南建筑工程有限公司不参与本案的诉讼，应该视为其放弃抗辩权利。二、若法院判决由被告先行向原告支付讼争商品房逾期交房违约金，原告起诉要求被告支付逾期交房违约金的计算天数不符合合同约定。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，如遇停水、停电等合同具体约定的特殊原因，出卖人的交房期限可以顺延。原告所购房屋于2009年12月21日开始施工，施工期间，因停电造成施工暂停12天，因停水造成施工暂停2天，因气候原因导致施工暂停170天，因中考导致施工暂停15天，高考导致施工暂停10天，原告于2013年6月7日全额交齐购房款，违约金从2013年6月7日开始计算，共逾期天数473天，扣除合同约定可以扣除的天数210天，实际逾期天数263天。三、根据原合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”及其补充协议的约定，从合同签订之日2012年9月26日起，原告直至2013年6月7日才付清按揭贷款281000元，原告用了254天付清房款，超出60天办理抵押贷款的期限，实际应该赔偿被告的逾期付款违约金的天数为194日。参照同类案例已生效判决的计算方法，原告应该支付被告逾期付款违约金8961元（281000元×194天×6%÷365=8961元）。四、原告要求被告支付逾期交房违约金的计算标准不符合法律规定。根据《合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当合同双方约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求法院予以适当减少，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，故本案应以原告于该段时间在同地段租用同等面积房屋所需支付的租金作为计算逾期交房违约金的标准，而不应按原告已支付款项的日万分之二计算。经审理查明，2012年9月26日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买瑞京路两侧、西洋坪路西侧香江新城一期房屋，建筑面积为53.28平方米，房屋总价款为364382元，原告应于合同签订当日支付首付款73382元，余款291000元以按揭贷款的方式支付，原告应在接到被告发出的书面通知之日10日内提交按揭贷款所需完整资料，并在接到被告发出书面通知的60日内办妥所有按揭贷款手续（以被告收到按揭款项为“办妥按揭手续”）；如买受人无法在上述约定期限内办妥按揭手续的，买受人应当于上述约定期限到达后五日内付清全部购房款。关于房屋的交付，合同第八条约定，出卖人即被告应于2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按照规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、本条所涉及的“特殊原因”还包括以下情形：⑴非出卖人原因造成的停水、停电等情况所引致的延误；⑵为配合法规、规章、政策、规定等执行（如中考、高考期间的停工限工要求等），或政府有关部门要求施工单位暂停施工，或政府重要活动（如大型会议、交通管制等）导致无法施工，或配合其他市政建设需要所引致的延误；⑶施工中遇到不可预见的异常困难或以施工当时当地建筑行业所达到的技术水平无法及时解决的困难；⑷遇到37度以上（含37度）高温天气，昼夜降水量超过40mm，6级以上（含6级）大风或5级以上（含5级）地震；⑸其他非出卖人所能控制的因素。《合同补充协议》第五条第二款约定，在出卖人全额收到买受人根据原合同及本协议约定的所有应付款（包括但不限于该商品房总价款、违约金、赔偿金）之前，出卖人有权顺延交房时间而不构成违约，无须承担原合同第九条约定的逾期交房违约责任。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1、逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2的违约金。合同签订后，原告支付被告购房款73382元及10000元。2013年6月7日，原告通过中国建设银行以按揭贷款的方式支付被告剩余购房款281000元。2013年11月12日，香江新城一期1#楼通过工程竣工验收。2014年7月11日，香江新城1#楼及地下室工程经消防验收合格。2014年9月23日，被告将上述房屋交付原告。另查明，从原、被告签订合同之日2012年9月26日起至约定交房日2012年12月31日，发生合同第八条约定的“特殊原因”的天数为2天，2013年1月1日至2013年1月2日，发生上述情形的天数为0天。从原告付清约定购房款之日2013年6月7日起至实际交房之日2014年9月23日，发生上述情形的天数为76天，其中日降水量≥40.0毫米天数为19天，六级风以上天数为16天，37.0℃以上高温天数为14天，台风天气天数为15天，中高考天数为9天，停电天数为2天（国家电网停限电公告与漳州市人民政府停电公告、闽南日报停电通告重复的以最长的停电时间计算，24小时内停电超过12小时的按1天计算，停电超过6小时不足12小时的按0.5天计算；停电不足6小时的不予计算），停水天数1天（供水水压降低的情况忽略不计）。上述特殊原因所占天数存在重叠的部分，不予计算。另查明，被告在（2014）芗民初字第6664号一案中向本院申请对香江新城一期1幢（住宅）毛坯房2012年1月起至2014年10月止的平均租金水平进行鉴定，本院依法委托漳州市价格认证中心进行鉴定，鉴定结论为“……香江新城一期1幢各户型住宅（毛坯房）的平均租赁价格为350元／套•月至670元／套•月，单层01-17单元的租赁价格合计为人民币175780元，带电梯住宅租楼层差异对租赁价格的影响可忽略不计，详见价格鉴定明细表。”根据价格鉴定明细表，原告所购买的1幢1113号房屋的月平均租赁价格为520元／套。上述事实，有原告、被告的庭审陈述及原告提供的《商品房买卖合同》及其补充协议，购房发票，被告提供的贷款用款凭证、《房屋交接确认书》，《气象报告》，关于中高考的《通告》，（2014）闽漳弘证民字第2007号公证书，（2014）闽漳弘证民字第2115号公证书，《建筑工程施工许可证》，《建设工程消防验收意见书》，《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，及《关于芗城区西洋坪南路香江新城一期1幢住宅（毛坯房）租赁价格的鉴定结论意见》为据。原、被告提供的上述证据经庭审举证、质证，本院对于证据的真实性和来源的合法性予以确认。本案的争议焦点为逾期交房的天数计算及逾期交房违约金的标准。关于逾期交房的天数，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（含补充协议）系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告主张依据合同第八条的约定扣除部分逾期天数，因该条款约定了发生停水停电等五种“特殊原因”被告可据实延期交房，且未约定被告须对“特殊原因”的发生尽通知义务，故被告在未通知原告的情况下主张扣除部分逾期天数，本院予以支持。被告又依据《合同补充协议》第五条第二款的约定主张在全额收到原告的购房款前，被告有权顺延交房，因合同补充协议属于合同的组成部分，与合同具有同等的法律效力，故被告的上述主张本院予以支持。根据上述分析及查明的事实，从2012年9月26日起至2012年12月31日发生合同第八条约定的延期交房情形的天数为2天，2013年1月1日起至2013年1月2日发生上述情形的天数为0天，故被告依据合同第八条可具体顺延交房期限的截止日为2013年1月2日。由于原告于2013年6月7日付清全部购房款，故被告依据合同《合同补充协议》第五条第二款可具体顺延交房期限的截止日为2013年6月7日，该时间点超过依据合同第八条被告可具体顺延交房的期限，故2013年6月7日为被告可具体顺延交房期限的最终截止日，也即被告承担违约责任的起点。至于被告具体顺延交房期限的截止日起至实际交房日期间如何承担违约责任，因本案商品房买卖合同约定的是按日计付违约金，如果违约方在上述期间又发生约定延期交房情形（虽然说该情形在约定上适用对象是约定交房日的顺延，但从双方约定时一致的意思表示可以推定，双方都认为，上述情形一旦发生，违约方事实上无法交房），根据《合同法》第一百一十条的规定，违约方的交房义务属于法律上的履行不能。在此情况下，违约方支付上述情形发生期间的违约金显失公平，故相应天数应予扣除。因本案讼争的工程已于2013年11月12日通过竣工验收，于2014年7月11日通过消防验收，该两项验收符合合同第八条第第一项第1点约定的交房条件，原告主张漳州房管局关于香江大厦建设项目综合验收通过时间为符合交房条件的时间即2015年4月30日，没有合同依据，本院不予支持。综上，从被告具体顺延交房期限截止日2013年6月7日起算，被告迟延至2014年9月23日交房，共计逾期473天，扣除该期间发生合同第八条约定“特殊情形”的天数76天，被告实际逾期交房的天数为397天，已构成违约。关于逾期交房违约金的标准，本院认为，合同第九条约定，被告逾期交房超过90日，合同继续履行的，被告应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付款万分之二的违约金，对此，被告主张合同约定的违约金过分高于造成的损失，请求予以减少。在本案中，被告逾期交房给原告造成的损失应为原告租赁同地段同类房屋的租金损失，合同约定交付房屋的标准属毛坯房，经鉴定原告所购买房屋（毛坯房）在逾期交房期间的月租赁价格为520元／套，按此计算合同约定的违约金超过该租金标准30%，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，被告要求调整减少违约金的请求，本院予以支持。至于违约金的调整幅度，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，以上述租金的130%计算违约金标准，即月租赁价格为676元／套（520元／套×130%=676元／套），但按此计算该标准远低于同期贷款基准利率。原告作为买受人，已全额支付购房款，且对逾期交房不存在过错，若被告支付违约金的标准远低于同期贷款基准利率，从实体结果而言，显失公平，故从公平原则和诚实信用原则的出发，本案逾期交房违约金应参照原告已支付购房款在被告逾期交房期间的利息损失计算较为合理。根据中国人民银行于2014年11月28日公布的《金融机构人民币贷款基准利率》，2012年7月6日至2014年11月21日期间一年期的贷款基准利率为6%。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，本院除考虑实际损失额外，兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益因素进行综合判断后认为，本案逾期交房违约金标准应以中国人民银行在被告逾期交房期间的贷款基准利率即6%进行计算。综上所述，本院认为，被告应支付的逾期交房违约金为23780元（364382元×6%÷365天×397天≈23780元）。关于被告要求原告支付逾期付款违约金的主张，因被告未提起反诉，故该诉求不属于本案的审理范围，被告应另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告漳州香江房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告许宝慧逾期交房违约金人民币23780元；二、驳回原告的其他诉讼请求。若被告漳州香江房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币950元，由被告漳州香江房地产开发有限公司负担人民币395元，由原告负担人民币555元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长  郑丽容人民陪审员  杨莲金人民陪审员  林文婷二〇一五年十二月二十日书 记 员  阮小芳