上海��浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第35778号原告许定海，男，1947年11月7日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人吴振欣(系原告许定海的女婿)，住上海市浦东新区。委托代理人庄海军，上海市浩信律师事务所律师。原告吴玉兰，女，1951年10月8日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人吴振欣(系原告吴玉兰的女婿)，住上海市浦东新区。委托代理人庄海军，上海市浩信律师事务所律师。被告上海太平洋房屋服务有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人章启光，董事长。委托代理人汪婷，女。委托代理人黄光明，男。原告许定海、吴玉兰诉被告上海太平洋房屋服务有限公司居间合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年10月15日公开开庭进行了审理。原告许定海、吴玉兰的共同委托代理人吴振欣、庄海军，被告上海太平洋房屋服务有限公司的委托代理人汪婷、黄光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许定海、吴玉兰诉称，2015年4月6日，原告许定海通过被告居间介绍，与案外人朱某(卖方)磋商房屋买卖事宜。由于卖方要求到手价，原告许定海要求被告计算交易的有关税费，以便原告确定是否有能力购买。被告的店长周园喜遂告知原告可以将房屋交易价定为人民币(以下币种同)309万元，按照309万元的交易价格进行缴税，只需要缴纳1%的契税。基于总支出约为407万元，原告许定海同意购买该房屋。当日，原告许定海与被告及朱某签订了《房地产买卖(含居间)协议》及非备案版的《上海市房地产买卖合同》。应被告的要求，协议与合同确定的价格均为404万元。随后，原告许定海与被告签订了《佣金确认单》。当晚，被告打印出网上备案的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，合同约定交易价格为309万元，协议约定补偿款为95万元，原告许定海、吴玉兰与案外人朱某、徐某某签字后，两原告支付朱某、徐某某房款20万元，支付被告佣金22,000元。后原、被告及案外人至房产交易中心办理审税，经核定，309万元的交易价格无法通过审核，核定为非普通住宅，税费提高，比被告当初告知原告的多出近20万元。经过三方沟通协商，仍无法达成一致，无奈之下，原告与案外人解除了买卖合同，案外人于2015年7月19日返还原告20万元房款。期间，周园喜提出让原告出7万元通关费给交易中心的工作人员，原告予以拒绝。买卖合同解除后，原告要求被告退还已经收取的佣金22,000元，被告拒不退还。原告认为被告利用自己的专业优势和原告年龄大、对房产的不了解以及原告对被告的信任，在买卖双方并未对交易成本清楚了解并未达成真正一致意思时，通过阴阳合同的方式，作低合同价格，恶意促成双方签订合同。被告促成买卖签订合同只是形某某的促成，在签订合同时，被告通过欺骗、误导和隐瞒的手段把问题和风险掩盖，让原告和案外人形某某的合同成立，知道核价不通过时，问题才暴露出来。通过上述手段促成的合同不应当认定为真正促成双方买卖合同成立。被告应当返还佣金并承担相应的赔偿责任。2015年4月原告所要购买房屋所在小区房屋单价为44,000元/平方米，2015年上述小区房屋单价为46,000元/平方米，原告所欲购买的房屋面积为101.65平方米，该房屋的房屋产权人2015年7月将该房屋出售的价格为465万元，房屋价格的涨幅高达60万元，考虑到被告的过错，酌情要求被告承担10万元的房价损失。故原告提起诉讼，要求：1、判令被告返还佣金22,000元；2、判令被告赔偿房价损失100,000元以及利息损失14,000元(以20万元为基数按照年利率24%自2015年4月6日计算至2015年7月19日)；3、诉讼费由被告承担。被告上海太平洋房屋服务有限公司辩称，不同意原告的全部诉请。被告为原告提供房源、带看房屋，原告认可了房屋价格为404万元，之后签订了《房屋买卖(含居间)协议》。对于普通住宅与非普通住宅的区别及税费征收情况在被告的门店中进行了公示张贴。内环以外中环以内，建筑面积140平方米以上或总价超过310万元都认定为非普通住宅。原告在作出房屋买卖决定前，肯定了解了整个房地产市场的情况。被告只是居间方，为原告购买房屋提供居间服务。《房屋买卖(含居间)协议》、《上海市房地产买卖合同》(非网签版)中从未约定房屋的税费一定是多少，原告出于自身利益的考虑尝试降低买房成本提出作低房价的方式，被告与房东沟通，原告与房���出售方为了降低交易成本才作低房价。由于审税没有通过，原告心态发生了变化，不愿继续购买该房屋，被告多次与原告沟通，增加的税费由买卖双方进行分担继续履行合同。由于房价上涨，房屋出售方不同意承担增加的税费，但之后房屋出售方也没有追究原告的违约责任，将原告预付的房款20万元退还原告。被告收取的佣金仅为22,000元。作低房屋价款的方案并非被告建议的，该方案对原告与房屋出售方有利，对于被告没有任何利益，如果作低还可能会导致无法履行，但被告不会阻止原告与房屋出售方作低的协商。普通住宅与非普通住宅的区别及征收标准在被告门店中明确提示，原告提出作低房价为309万元说明原告是明知该税收政策的，并非被告误导或隐瞒普通住宅与非普通住宅的差别。房屋出售方到手价为404万元，税费由原告承担。被告已经居间成功，且没有过错，有权获得报酬，不同意退还原告佣金22,000元。房屋核定价格为3,109,000元，但合同是可以继续履行的，原告自己选择了解除合同，原告支付给房屋出售方的20万元与被告无关，利息损失及房价损失均没有约定，也没有法律依据，故房价损失以及20万元的利息损失不同意赔偿。经审理查明，2015年4月6日，原告许定海通过被告居间介绍，与朱某(卖方)签订了《房地产买卖(含居间)协议》及非备案版的《上海市房地产买卖合同》。上述协议及合同均约定：原告许定海向朱某、徐某某购买位于上海市浦东新区博山东路XXX弄XXX号XXX室的房地产(建筑面积101.65平方米)，房屋总价款为404万元，定金为20万元。《房地产买卖(含居间)协议》中没有约定交易税费如何承担。随后，原告许定海与被告签订了《佣金确认单》，确认原告许定海应支付被告佣金42,000元，分别于签约当日支付22,000��，过户支付20,000元。当晚，原告许定海、吴玉兰与朱某、徐某某签订了网上备案的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，合同约定系争房屋的成交价为309万元以及房屋的交付、房款支付、违约责任等内容。《补偿协议》约定：合同成交价中未包括房屋装潢、厨卫设备及附属设施、设备，原告许定海、吴玉兰同意就现有的装潢、厨卫设备及附属设施、设备另行补偿朱某、徐某某95万元，于过户当日支付；本次交易朱某、徐某某应缴纳的交易税费均由原告许定海、吴玉兰承担并支付等内容。合同签订后，原告许定海、吴玉兰支付朱某、徐某某房款20万元，并支付被告佣金22,000元。后原、被告及朱某、徐某某至房产交易中心办理审税，经核定，309万元的交易价格无法通过审核，该房屋核定为非普通住宅，应当按照非普通住宅缴纳税费。经过被告与买卖双方沟通协商��仍无法达成一致，原告许定海、吴玉兰与朱某、徐某某于2015年7月19日解除了买卖合同，朱某、徐某某于当日返还原告20万元房款。原告要求被告退还已经收取的佣金22,000元，被告未予退还，遂引发纠纷，原告提起诉讼，要求判如所请。审理中，原告提供付款明细及税费金额说明、通话录音光盘及文字摘录、周园喜及温秀明的名片、微信朋友圈截图、微名片及个人信息截图以证明被告建议或诱导原告与房屋出售方作低合同价格，从而导致审价未能通过。经质证，被告表示对周园喜的微信朋友圈截图、微名片及个人信息截图的真实性不予认可，但周园喜确实是被告的员工，于2015年11月从被告处离职；对于原告提供的通话录音的真实性不予确认，认为即使存在该对话，亦无法证明被告建议或诱导原告与房屋出售方作低合同价格。原告系作低合同价格的唯一受益方，其拒绝承担该行为带来的风险，不合情理。309万元的合同价格未能审价通过，但不影响原告按照核定价格继续履行充分实现合同目的，被告一直在积极协调合同履行中出现的问题，为合同的正常履行提供协助，原告出于个人原因不愿意继续履行合同，原告选择的结果应由其自行承担后果。上述事实，由原告许定海、吴玉兰提供的《房屋买卖(含居间)协议》、《上海市房地产买卖合同》(非网签版)、付款明细及税费金额说明、《上海市房地产买卖合同》(网签版)、《补偿协议》、佣金确认单及佣金收据、房款收据两份、调解说明函、《解约协议》、被告店长周园喜与原告及其女儿女婿的通话录音光盘及文字摘录、房屋价格信息、周园喜及温秀明的名片、周园喜的微信朋友圈截图、微名片及个人信息截图以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，居间合同是居间人向委���人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。在被告的居间服务下，两原告与案外人朱某、徐某某签订了《上海市房地产买卖合同》，被告已经促成合同成立，两原告理应支付被告居间报酬。至于两原告称在被告诱导下，作低合同价格，恶意促成双方签订合同，但两原告提供的付款明细及税费金额说明、通话录音光盘及文字摘录等证据不足以证明是被告建议或诱导两原告与房屋出售方作低合同价格，亦无证据证明被告在居间活动中存在故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况的主观恶意和行为损害两原告利益的情形。故两原告要求被告返还佣金22,000元，缺乏依据，本院不予支持。两原告系具有民事行为能力的成年人，在购房时亦应了解相关的法律法规政策以及纳税的相关事宜从��决定是否签订合同以及是否作低合同价格。在309万元的合同交易价格无法通过有关部门纳税审核的情况下，两原告与房屋出售方解除《上海市房地产买卖合同》，系其根据自身的经济实力、交易成本、贷款能力、违约后果等原因综合考虑，对自身权利、义务取舍的结果，造成相关房屋买卖交易未能完成的原因并非被告的过错，被告不应承担因合同解除而造成原告损失的责任。故两原告主张被告赔偿其房款20万元的利息损失以及房价损失10万元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：驳回原告许定海、吴玉兰的诉讼请求。案件受理费3,020元，减半收取计1,510元，由原告许定海、吴玉兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  薛桂蓉二〇一五年十二月二十五日书记员  朱 琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。