浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)浙嘉民终字第871号上诉人（一审被告）：海盐盛达标准件厂。住所地：海盐县秦山街道长川坝村。法定代表人：王勤辉，该厂厂长。委托代理人：张立萍，浙江圣文律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：浙江秦山电缆有限公司。住所地：海盐县秦山核电关联产业区长丰西路***号。法定代表人：王勤伟，该公司执行董事。委托代理人：沈雪军，浙江海威特律师事务所律师。上诉人海盐盛达标准件厂（以下简称盛达标准件厂）因与被上诉人浙江秦山电缆有限公司（以下简称秦山电缆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海盐县人民法院（2015）嘉盐民初字第392号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年10月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月30日公开开庭审理了本案。上诉人盛达标准件厂的委托代理人张立萍、被上诉人秦山电缆公司的委托代理人沈雪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理认定：2013年12月5日，秦山电缆公司（作为乙方）与盛达标准件厂（作为甲方）签订了《房地产转让合同》一份，约定甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方转让的房地产事宜，订立本合同。第一条权属面积：甲方同意将坐落在海盐县秦山镇长川坝村（长丰路南侧）的房屋，产权证号第J054326号，土地证号第14-**号，计建筑面积3008.43平方米，转让给乙方。该房屋属混合结构，权属工业用房，乙方对甲方所转让的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。备注：土地使用权面积3430平方米，连同房产面积一起转让。第二条成交价格：甲乙双方同意，上述房屋的成交价总价款为人民币3380000元，总价款包括以下附属设施：原有装修、装饰维持原样，门窗地面保持原样。第三条付款方式：甲乙双方同意本合同签订生效之日起，乙方向甲方支付购房定金500000元整（购房定金可抵作购房首付款）。乙方将剩余房屋价款分两次付给甲方。1、乙方于2014年3月5日前支付甲方购房款人民币2500000元整。2、乙方于2014年12月5日前支付甲方购房余款380000元。3、余款380000元款清交房。第五条：甲方应在乙方付清全额房款3380000元以后将房屋以及其他附属设施交付给乙方使用。第六条：甲方保证上述房屋权属清楚。自本合同生效之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债务等，概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济的损失，由甲方负责赔偿。双方还对其他权利义务作了约定。中介方海盐县武原镇万佳房产中介所作为中介方在合同上盖章。同日，秦山电缆公司向盛达标准件厂支付了定金500000元。2014年4月3日，秦山电缆公司向盛达标准件厂发函，称其已备妥转让款250万元，多次联系要求办理付款及涤除房地产抵押权手续，未得到盛达标准件厂响应，“请立即办理房地产抵押的涤除手续，办妥当日，我司即行支付合同约定购房款；同时，在抵押权涤除前，我公司行使不安抗辩权，暂缓支付购房款，待抵押权涤除后即行付款。”2014年4月14日，盛达标准件厂向秦山电缆公司回函称：“贵公司发了函，我方今已收悉，现回函于你，具体如下：请你务必按照双方签订的《房地产转让合同》第三条、第七条、第八条等约定付款方式及违约责任履行。如我方在2014年4月20日之前仍未收到贵公司应付的250万元购房款及每日千分之一的房款违约金，我方将视为贵公司违反房地产转让合同。造成一切损失将由贵公司承担。关于贵公司函中所提事项，我方严格按照双方签订的《房地产转让合同》第一条、第四条、第五条、第六条等约定履行，没有过错。”2014年4月23日，秦山电缆公司向盛达标准件厂发函，称盛达标准件厂的回函已收到，但回函意见不能成立。同时告知：“如贵厂能提供适当担保或将我公司付款用于清偿抵押债务以涤除抵押权的，则我公司可即行支付款项。”2014年4月27日，盛达标准件厂向秦山电缆公司回函称：“我方不认可贵公司《函》中观点；我方答复与上次发《函》件内容基本一致，在此不再重复；我方认为贵公司已经违反《房屋买卖合同》。”2014年8月22日，盛达标准件厂向秦山电缆公司发函称：“请你在2014年9月23日前必须履行双方签订的《房地产转让合同》中约定的第三条、第七条、第八条款项。如我方在2014年9月23日之前仍未能全部收到贵公司应付的250万元购房款及每日千分之一的房款违约金的，我方将视为贵公司对《房地产转让合同》已构成合同根本性违约。届时我方将以贵公司违约为由终止《房地产转让合同》。”2014年8月25日，秦山电缆公司向盛达标准件厂回函称：“在合同约定的付款期限届至前，为确认交易标的权利，我司特地查询了该房产登记信息，方获知该房产设有抵押权。…我司观点：如贵厂已涤除物上负担，请及时通知我司；如贵厂仍未涤除物上负担，则除非提供合适的担保，否则我司将继续按法律规定，中止支付价款。”一审法院另认定：2014年3月2日，秦山电缆公司所有的二个账户资金余额分别为72万余美元、300万余元；2014年3月5日，秦山电缆公司所有的三个账户资金余额分别为12万余美元、40万余元以及360万元的理财产品、3万余美元；2014年4月4日，秦山电缆公司所有的三个账户资金余额分别为79万余元、91万余美元和12万余美元。秦山电缆公司于2014年4月9日向海盐县房地产管理处查询涉案房屋档案，查询结果显示涉案房屋处于“正在抵押”状态。涉案房屋在2013年7月25日办理抵押登记，他项权证号为“他J0015747”，于2014年11月28日注销抵押。该抵押情况在房地产所有权证“附记”一栏中予以了记载，在国有土地使用权证的“记事”栏内也予以了记载。2014年11月28日抵押权涤除之后，盛达标准件厂没有通知秦山电缆公司。2015年1月8日，秦山电缆公司诉至一审法院，称《房地产转让合同》约定的第二期付款期限届至前，秦山电缆公司备妥款项准备付款时，获知转让标的设定了抵押权，秦山电缆公司遂与盛达标准件厂联系涤除抵押权事宜，并数次致函盛达标准件厂，要求其涤除房地产抵押，并明确告知在抵押权涤除前行使不安抗辩权，暂缓支付购房款。盛达标准件厂收函后，对涤除抵押事宜推诿，致使合同履行受阻。秦山电缆公司认为，双方签订的房地产转让合同合法有效，应继续履行。秦山电缆公司随时可以履行付款义务，只待阻却事由消除。为此，请求判令双方当事人于2013年12月5日签订的《房地产转让合同》继续履行，盛达标准件厂将《房地产转让合同》项下房地产（位于秦山××××丰路南侧）交付给秦山电缆公司，并协助秦山电缆公司办理产权转移登记。盛达标准件厂在一审中答辩称：第一，双方2013年12月5日签订合同时，秦山电缆公司为慎重起见请房产中介严格审查了房屋三证，并起草了房地产转让合同。盛达标准件厂也明确告知秦山电缆公司该房产有抵押等事宜，且中介方对所涉合同项下有关条款也进行了解释，特别是房产处于抵押状态下的风险进行了告知。秦山电缆公司在充分了解后签订了该房地产转让合同。另外，秦山电缆公司持有房产三证复印件一份。第二，合同签订后，秦山电缆公司除支付定金500000元外，没有按合同约定按时支付房款，而发函借口要求盛达标准件厂清偿房贷后支付，显然违反了合同约定。之后盛达标准件厂多次发函告知秦山电缆公司按合同履行无果的情况下以违约为由，函告秦山电缆公司解除房地产转让合同。盛达标准件厂认为，秦山电缆公司已经构成根本性违约，依据合同法的有关规定，盛达标准件厂有权终止解除合同，并没收定金。秦山电缆公司的诉讼请求应予以驳回。一审法院审理后认为：涉案《房地产转让合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应按约履行。根据《房地产转让合同》第三条的约定，秦山电缆公司理应在2014年3月5日前向盛达标准件厂支付2500000元的购房款。但是根据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据表明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，涉案房屋存在抵押，故秦山电缆公司依法可以中止履行付款义务，直至对方提供适当担保时或者涤除抵押时。不安抗辩权的事实消灭以后，应当恢复履行。秦山电缆公司行使不安抗辩权的时间可以持续到知晓抵押涤除时，尽管涉案房屋涤除抵押的时间是2014年11月28日，但盛达标准件厂在抵押涤除后并未及时通知秦山电缆公司，故秦山电缆公司应在本案判决生效后及时履行付款义务。根据合同约定，应该是款清交房，故秦山电缆公司要求盛达标准件厂交房应先履行付款义务。因合同约定的付款期限均已过，因此秦山电缆公司应支付全部的应付款2880000元。至于办理房屋产权过户，因合同中对办理过户时间没有明确约定，庭审中，秦山电缆公司表示口头约定过户的时间是2500000元支付之后就要过户，但盛达标准件厂表示过户的时间也是款清过户。作为卖方，协助办理过户应是其应尽的义务，故退一步讲，在买方支付全部款项之后，卖方也应当协助办理过户。盛达标准件厂认为当时已告知秦山电缆公司房屋抵押的情况，故秦山电缆公司不能再以房屋存在抵押为由行使不安抗辩权，因盛达标准件厂据此并未举证，其应当承担举证不能的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、秦山电缆公司和盛达标准件厂于2013年12月5日签订的《房地产转让合同》继续履行；二、秦山电缆公司向盛达标准件厂履行完毕全部的付款义务后十日内，盛达标准件厂将位于海盐县秦山镇长丰路南侧（长川坝村）的房屋（房权证盐字第J0543**号，土地证号海盐国有（2006）第14-**号）交付给秦山电缆公司，并协助秦山电缆公司办理产权过户手续。案件受理费33840元，由盛达标准件厂负担。判决宣告后，盛达标准件厂不服，向本院提出上诉称：一、双方当事人签订的《房地产转让合同》第一条，详细记载了房屋的坐落、建筑面积、土地使用面积、房屋建筑结构、权属性质等具体情况，特别是记载了房产证号和土地使用权证号，表明秦山电缆公司对盛达标准件厂转让的房产的情况已充分了解，且愿意购买。涉案房屋的房产证和土地使用权证上，均明确记载了该房产于2013年7月设立了抵押。《房地产转让合同》系在盛达标准件厂出示了两证并经中介机构和秦山电缆公司的审核后签订，说明当时秦山电缆公司对房屋已设立抵押的情况是明知的。二、《房地产转让合同》签订时，秦山电缆公司已经考虑到交易房屋设有抵押的事实，因此要求盛达标准件厂提供担保，以确保交易的顺利进行。盛达标准件厂根据秦山电缆公司的要求，由王峰伟作为保证人，向秦山电缆公司提供了保证担保。王峰伟个人拥有充分的资产，并在海盐新盛达标准件有限公司占有90%的股权。而海盐新盛达标准件有限公司注册资金有1000万元，实有资产远超注册资金。该公司的资产质量及王峰伟的个人资产和信誉，足以为上诉人提供担保。因此在《房地产转让合同》签订时，盛达标准件厂已将可能存在的不安因素消除。三、根据《房地产转让合同》的约定，秦山电缆公司应在2014年3月5日前支付购房款250万元，而秦山电缆公司在2014年3月5日前并未支付购房款，在2014年3月5日至2014年4月3日近一个月的时间内也未有因不安抗辩而提出中止履行合同义务的表示。秦山电缆公司在违约已达一个月时，以不安抗辩为借口向盛达标准件厂提出中止履行合同的要求，为其自身的违约行为进行开脱，逃避承担违约责任。秦山电缆公司在违约一个月时提出中止履行合同，不符合不安抗辩权的法律规定。一审判决认定事实错误，适用法律不当。请求撤销一审判决，改判驳回秦山电缆公司的诉讼请求。秦山电缆公司在二审中答辩称：盛达标准件厂在订立合同时并未向秦山电缆公司披露房产已经抵押的事实，否则双方应在合同中对此进行约定。王峰伟提供担保并不是因为厂房已设定抵押权，而是因为签订合同时盛达标准件厂未盖章，合同由王峰伟代签的，故让王峰伟写明提供担保。秦山电缆公司在2014年3月2日左右已知道涉案厂房设置了抵押权，并当即口头与盛达标准件厂联系，要求盛达标准件厂去把银行贷款还掉，要么用秦山电缆公司的转让款去还贷，但盛达标准件厂不同意。秦山电缆公司咨询法律专业人士后，才在4月3日才书面发函给盛达标准件厂。双方当事人在二审中均未提供新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案二审争议焦点在于《房地产转让合同》签订时盛达标准件厂有无告知秦山电缆公司厂房已设定抵押权的情况，秦山电缆公司行使不安抗辩权理由是否成立，涉案合同是否应当继续履行的问题。涉案买卖厂房上设有抵押权，这在产权证书上有明确的记载。盛达标准件厂认为《房地产转让合同》签订时已向秦山电缆公司出示了产权证书，而秦山电缆公司对此予以否认，因此双方当事人签订买卖合同时盛达标准件厂有无向秦山电缆公司出示产权证书，是认定盛达标准件厂有无告知秦山电缆公司买卖厂房上设有抵押权的情况的关键。不动产的权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，因此买卖不动产时，一般情况下买受人都会要求出卖方出示产权证书，以审查买卖标的物产权的具体内容、权利归属以及有无权利瑕疵等情况，这是既是买受人的权利，也是一个理性的人在从事此等交易时应具有的交易常识。涉案合同中载明了作为买卖标的物的房地产的详细情况，包括产权证号、面积、层次、结构等等的一些细节，故在无相反证据的情形下，根据经验法则，应推定作为买受人的秦山电缆公司是在审查了盛达标准件厂出示的产权证书后才在合同上签章的。但是，本案中买卖合同内容是由中介所填写，而中介在合同中填写的房屋具体情况的信息来源，秦山电缆公司陈述为“是上诉人法定代表人的儿子把房产的具体情况报给了中介”，盛达标准件厂的陈述为“负责填写合同的中介可能向被告询问了”，根据双方的上述一致陈述，可以得出，合同中关于买卖标的物具体情况的内容，中介并不是照着产权证书的记载填入的，合同签订时盛达标准件厂并未向中介出示产权证书。根据双方当事人在二审庭审中的一致陈述，涉案合同是在盛达标准件厂内签订，按理，盛达标准件厂出示产权证书让中介照着填写合同内容是举手之劳，但盛达标准件厂并未这样做，这明显违反常理。涉案买卖标的物上设有抵押权，但双方并未在合同中或通过其它形式对抵押权的涤除等事项进行约定，尤其是秦山电缆公司三次函告盛达标准件厂要求解决抵押问题，盛达标准件厂在回函中均刻意回避抵押权的问题，只是要求秦山电缆公司按约履行义务，这也明显有违常理。基于此，本院不能根据《房地产转让合同》中对于买卖标的物详情的记载，当然推定盛达标准件厂已向秦山电缆公司出示过产权证书并据此认定盛达标准件厂已告知秦山电缆公司买卖标的物上设有抵押权的情况。对此事实盛达标准件厂仍负有举证证明责任。鉴于盛达标准件厂在一、二审中对此均未进行举证，故应承担不利后果。一审法院将此节事实的举证责任分配给盛达标准件厂，并认定盛达标准件厂未告知秦山电缆公司买卖标的物上设有抵押权的情况，并无不当。关于秦山电缆公司行使不安抗辩权的理由是否成立的问题。涉案合同签订时，王峰伟作为盛达标准件厂的保证人在合同上签字。至于王峰伟提供担保的原因，双方各执一词。秦山电缆公司认为是因为盛达标准件厂一方由王峰伟代签合同，故要求王峰伟提供担保；盛达标准件厂认为是秦山电缆公司考虑到买卖标的物上设有抵押权这一情况，为了交易顺利进行而要求盛达标准件厂提供担保，因此合同签订时，盛达标准件厂已将“不安”因素消除。本院认为，因为《房地产转让合同》并未提及抵押事宜，盛达标准件厂也无证据证明已向秦山电缆公司披露买卖标的物上设有抵押权的情况，故其认为王峰伟的担保是为消除秦山电缆公司的“不安”因素而预设，理由不能成立。相反，因为合同上未加盖盛达标准件厂印章，盛达标准件厂法定代表人的签名也是由王峰伟代签，故秦山电缆公司的理由更具有可信度。不动产的买卖中，买卖标的物上有无权利负担或权利瑕疵，所关买受人利益至巨。本案不动产买卖交易价款高达338万元，涉及秦山电缆公司重大利益。合同签订时盛达标准件厂向秦山电缆公司隐瞒了厂房设有抵押权的事实，秦山电缆公司发现后，不但可以以欺诈为由请求变更或撤销合同，也可以维持合同效力而行使不安抗辩权。盛达标准件厂收到秦山电缆公司行使不安抗辩权的通知后，并未对自身及担保人的偿债能力进行说明并提供相应依据或者进一步提供担保，以消除因抵押权人行使抵押权而导致盛达标准件厂不能履行合同债务的潜在危险。尤其是秦山电缆公司提出将第二期价款用于清偿抵押债务以涤除抵押权时，盛达标准件厂也没有积极响应，因此，不能因为订立合同时盛达标准件厂提供了保证担保而认为盛达标准件厂的产权过户义务当然能够得到履行，更不能因此认为危及交易安全的“不安”因素盛达标准件厂已提前予以了消除。至于盛达标准件厂提出不安抗辩权应在合同履行期限届满之前提出，秦山电缆公司第二期付款义务已逾期一月，故其不能行使不安抗辩权的主张，并无法律依据。秦山电缆公司行使不安抗辩权既有充分理由，也符合法律规定。综上，盛达标准件厂的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。因秦山电缆公司中止履行合同有正当理由，故盛达标准件厂函告秦山电缆公司解除合同，不发生合同解除的法律后果。涉案合同至今尚未解除，在阻却合同履行的事由消除后，应当继续履行。一审法院判决合同继续履行正确，对一审判决本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33840元，由盛达标准件厂负担。本判决为终审判决。审判长  杨迪虎审判员  杨海荣审判员  王世好二〇一五年十二月二十六日书记员  林雪琴