福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2015）洛民初字第1678号原告泉州中泰曼科维尔物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区圣湖小区综合办公楼四楼。法定代表人马ＸＸ，该公司总经理。委托代理人林婷、吴育彬，福建中言律师事务所律师。被告刘德辉，男，1973年11月1日出生，汉族，住泉州市丰泽区。委托代理人洪秋生、万晓松，福建泓源律师事务所律师。原告泉州中泰曼科维尔物业管理有限公司（以下简称中泰曼科维尔物业公司）与被告刘德辉物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月23日受理后，由审判员王腾飞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中泰曼科维尔物业公司的委托代理人林婷、吴育彬、被告刘德辉的委托代理人万晓松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中泰曼科维尔物业公司诉称，泉州金陵房地产开发有限公司与原告中泰曼科维尔物业公司于2013年1月1日签订《金威颐园物业管理委托合同》一份，合同约定金威颐园内的别墅及小高层等物业交原告管理，该物业建筑面积13.06万平方米。合同期限为2012年12月31日起至2016年12月31日止；住宅服务费按建筑面积每月每平方米4元向业主或物业使用人收取；小区产生的公共水电费按照实际用量分摊到户；未交房屋及空置房屋的管理服务费，中泰曼科维尔物业公司按照建筑面积每月每平方米4元有权自主决定是否收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费服务费的，按每天应交物业管理费的千分之三交纳滞纳金；车位使用费按泉州市收费相关规定由中泰曼科维尔物业公司向车位使用人收取。合同还就委托管理事项等双方的权利义务作出相关约定。被告所有的金威颐园丽景苑C08别墅（建筑面积为948.31平方米）处于合同所约定的物业管理范围内。合同签订后，原告依约对被告所在的金威颐园实施了规范的物业管理。考虑到小区入住情况，原告仅按每平方米2元收取物业管理费。但被告在享受了公司提供的物业管理服务，却自2013年1月至今拒不交纳物业管理费，暂计算到2015年8月已拖欠物业费60692元及水电公摊费用1280元。原告曾多次催讨未果，现请求判决：1.被告立即支付原告自2013年1月至2015年8月物业管理费人民币60692元及滞纳金约10000元（按日应交物业管理费的千分之三计付）；2.被告立即支付原告水电公摊费用1280元；3.本案诉讼费用由被告负担。被告刘德辉辩称，原告非本案适格主体，其无权向被告主张任何权利。其一，本案中，原告基于其与泉州金陵房地产开发有限公司签订的《金陵颐园物业管理委托合同》为依据，以被告拖欠其物业费为由向贵院提起诉讼。金陵公司与原告仅是委托合同关系，金陵公司作为委托人将泉州金威颐园委托原告管理，原告作为受托人接受金陵公司的委托，并根据合同约定的委托事项对金威颐园进行管理，双方系委托人与受托人的法律关系。原告仅是代金陵公司管理金威颐园，并不具备本案的诉讼主体资格，其作为受托人，不能以其自身名义向贵院提起诉讼。被告不仅与原告从始至终均未签订物业服务合同，且在被告与金陵公司签订的《商品房买卖合同》中也未对物业服务内容进行相关约定。也就是说，双方并不存在物业服务合同关系，原告向被告主张物业管理费没有依据。原告与金陵公司签订的《金陵颐园物业管理委托合同》属无效合同，根据我国《物业管理条例》第24条第2款的规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式具有相应资质的物业管理企业...”本案中，原告并非通过招投标的方式取得金威颐园的管理，而是私下与金陵公司协议签订物业管理委托合同，该行为已违反了法律法规的强制性规定，属无效合同。本案诉争房屋仍未建成交付使用，被告向金陵公司购买江畔•金威颐园丽景苑C08号H型别墅，根据被告与金陵公司签订的《商品房买卖合同》第11条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续...”而事实上，该房屋至今仍未建成，双方也还未办理交付手续。根据我国《物业管理条例》第42条第2款的规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”故在被告与金陵公司尚未交付手续的情况下，被告根本无需向包括原告在内的任何一方支付物业管理费用。原告主张的物业管理费过高、滞纳金没有依据。退一步说，假设本案被告需向原告支付物业管理费，该物业管理费按每月每平方米2元计收过高，且该收费标准未在被告买房前向业主明示，事后亦未经被告认可，已侵犯了被告的合法权益，不能作为原告向被告主张物业管理费的依据。同样，原告主张的滞纳金系其与金陵公司之间的约定，并未经被告的认可，该约定并不对被告产生约束力，故其主张滞纳金没有依据，且该滞纳金按逾期缴纳费用的日千分之三的标准计付显然过高。综上，请求驳回原告的全部诉求。根据双方诉辩主张，双方当事人争议的焦点：1.原告的诉讼主体是否适格；2.《金陵颐园物业管理委托合同》是否有效；3.讼争的房屋是否建成交付；4.原告主张的物业管理费、滞纳金是否有依据；5.原告主张的物业管理费、滞纳金是否偏高。原告中泰曼科维尔物业公司为支持其主张，向本院提供如下证据：1.原告企业法人营业执照副本、组织机构代码证各一份，证明原告的主体资格；2.被告身份证复印件一份，证明被告主体适格；3.《金威颐园物业管理委托合同》一份共六页，证明原告与泉州金陵房地产开发有限公司签订物业管理服务合同，双方就物业管理项目、费用、支付等各自的权利义务作出相应的规定；4.《商品房买卖合同》一份共二十三页，证明被告所购房产在原告物业管理范围内及该房产面积等情况；被告质证认为，对证据1，企业营业执照、组织机构代码证真实性由法院认定。物业管理属于行政许可事项，原告仅提供企业营业执照、组织机构代码证不能证明具备有管理小区的资质；对证据2的“三性”均无异议；对证据3的“三性”均有异议，真实性无法确认，被告认为属无效合同，且合同内容均是原告与金陵房地产自行约定并未向被告明示合同签订的内容，也没有得到被告的追认，《金威颐园物业管理委托合同》是一份委托合同，原告作为受托人不能作为本案的诉讼主体；对证据4的真实性无异议，根据合同第11条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续...”而事实上，该房屋至今仍未建成，双方也还未办理交付手续。根据我国《物业管理条例》第42条第2款的规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”故在被告与金陵公司尚未交付手续的情况下，被告根本无需向包括原告在内的任何一方支付物业管理费用。请求判决驳回原告的诉求。被告刘德辉未提供证据。本院认为，原告提供的证据1至证据4，来源合法，与本案具有关联，能客观反映真实，故对其证据的合法性、关联性予以确认。被告在法庭上自认，金威颐园丽景苑C08H型别墅系自建，故对证据3出售商品房相关内容的真实性不予认定，对该证据其他内容的合法性、真实性、关联性予以确认。关于双方争议的焦点一，本院认为，原告在本院（2015）洛民初字第659号案的审理过程有提供物业服务资质证书，根据国务院《物业管理条例》第二十一条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，其与建设单位泉州金陵房地产开发有限公司签订的《金威颐园物业管理委托合同》属前期物业合同，且对被告具有约束力，原告与被告的法律关系是服务合同关系，而不是被告主张的其他关系。原告已经为被告提供了物业服务，有权以原告的名义起诉，故原告的主张适格。关于双方争议的焦点二，本院认为，被告主张原告与泉州金陵房地产开发有限公司签订《金陵颐园物业管理委托合同》，未经招标投标，但未能提供相应的证据，本院不予采信。该合同双方意思表示真实，内容未违反法律法规强制性、禁止性规定，依法应认定合法有效。关于争议的焦点三，原告认为，本案讼争房产属于被告买地自建的，金陵房地产开发有限公司已将土地交被告自建，所以不存在所谓的未交付房屋的情形。被告房屋框架砌砖十年前已经建成了，三年前开始内外装修，现在已接近尾声了。被告认为，被告向金陵公司购买江畔•金威颐园丽景苑C08号H型别墅，根据被告与金陵公司签订的《商品房买卖合同》第11条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续...”而事实上，该房屋至今仍未建成，双方也还未办理交付手续。根据我国《物业管理条例》第42条第2款的规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”故在被告与金陵公司尚未交付手续的情况下，被告根本无需向包括原告在内的任何一方支付物业管理费用。本院认为，被告先是主张金威颐园丽景苑C08房屋至今仍未建成，后承认该房屋主体完成，正在内外装修。可见被告言辞违反诚信，且对其主张没有提供相应的证据，本院对被告该主张不予采信。根据被告与泉州金陵房地产开发有限公司于2005年10月9日签订的《商品房买卖合同》附件一至四，结合原、被告双方在法庭上的陈述，本院认为，原告关于“本案讼争房产属于被告买地自建的，金陵房地产开发有限公司已将土地交被告自建，所以不存在所谓未交付的情形。被告房屋框架砌砖十年前已经建成了，三年前开始内外装修，现在已接近尾声了”较为可信，本院予采纳。故被告买地自建不存在交付房屋问题。关于争议的焦点四，本院认为，被告刘德辉与泉州金陵房地产开发有限公司于2005年10月9日签订的《商品房买卖合同》第十七条第6款约定，买受人刘德辉同意接受整个小区统一的物业管理，并应承担物业管理费和维修费用。根据国务院《物业管理条例》第二十一条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告与建设单位泉州金陵房地产开发有限公司签订的《金威颐园物业管理委托合同》属前期物业合同，《商品房买卖合同》及前期物业合同对被告均具有法律约束力，且原告对小区有提供保安、公共道路、公共设施、公共绿化等物业服务，原告主张的物业费及滞纳金在《金威颐园物业管理委托合同》中有明确规定，故原告主张的物业费、滞纳金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告辩称其不承担物业费，不符合法律规定，本院不予支持。关于争议的焦点五物业管理费是否偏高问题，《金威颐园物业管理委托合同》约定，住宅房屋按每月每平方米4元向业主或物业使用人收取，未交房屋及空置房屋的管理服务费，由中泰曼科维尔物业公司按建筑面积每月每平方米4元，均由中泰曼科维尔物业公司自主决定权利。本院认为，因别墅属高档住宅，不属政府调控范围，原告现主张按建筑面积每月每平方米2元收取物业管理费，系对自已权利的处分，双方当事人也没有申请鉴定物业管理费是否偏高，如被告认为物业管理费偏高，可通过业主委员会选聘物业管理公司的方式来降低物业管理费。关于滞纳金是否偏高问题，《金威颐园物业管理委托合同》约定，逾期交纳物业管理费的，按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告逾期交纳物业管理费造成原告损失是资金占用利息的损失，原告请求按每天应交物业管理费千分之三交纳滞纳金，明显偏高。被告请求调整滞纳金，符合法律规定，本院予以支持。滞纳金按年利率6%计付为宜。经审理查明，原告中泰曼科维尔物业公司于2008年经工商机关核准登记，并取得营业执照（原告于2013年取得中华人民共和国物业服务企业资质证书叁级）。2012年1月1日，泉州金陵房地产开发有限公司与原告中泰曼科维尔物业公司签订《金威颐园物业管理委托合同》一份，该合同约定，泉州金陵房地产开发有限公司将泉州市洛江区万安街道航空旅游城别墅及小高层、总建筑面积130600平方米的建筑物委托原告进行物业管理，委托管理期限为4年，自2012年12月31日起至2016年12月31日止，物业管理服务费由原告中泰曼科维尔物业公司住宅房屋按每月每平方米4元向业主或物业使用人收取，小区产生的公共水电费按照实际用量分摊到户。未交房屋及空置房屋的管理服务费，由中泰曼科维尔物业公司按建筑面积每月每平方米4元，均由中泰曼科维尔物业公司自主决定权利。业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。原告中泰曼科维尔物业公司于2013年1月1日开始接管万安街道航空旅游城别墅及小高层的物业管理。被告刘德辉作为金威颐园丽景苑C08H型别墅（建筑面积为948.31平方米）的业主，拖欠原告中泰曼科维尔物业公司2013年1月1日起至2015年8月止的物业管理费60691.84元（948.31㎡×2元／月㎡×32个月）及相应的滞纳金。另查明，被告刘德辉与泉州金陵房地产开发有限公司于2005年10月9日签订的《商品房买卖合同》第十七条第6款约定，买受人刘德辉同意接受整个小区统一的物业管理，并应承担物业管理费和维修费用。该合同附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明及附件三装饰、设备标准加盖此栏空白。附件四合同补充协议约定，买受人必须向出卖人提供金威颐园丽景苑C08H型别墅住宅完整的建筑内业资料，并完成该幢（房屋）外装修工程，同时完成搭建该幢的四邻围墙，出卖人认可接受买受人具备办理产权的条件。庭审中，被告自认金威颐园丽景苑C08H型别墅系自建。本院认为，原告具有物业服务资质证书，根据国务院《物业管理条例》第二十一条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，其与建设单位泉州金陵房地产开发有限公司签订的《金威颐园物业管理委托合同》（属前期物业合同）合法有效，且对被告刘德辉具有法律约束力。被告刘德辉接受原告提供物业管理服务后，有义务交纳物业管理费。原告请求被告刘德辉按建筑面积每平方米2元标准交纳物业管理费，是对自已权利的处分，本院予以支持。被告刘德辉拖欠原告自2013年1月1日起至2015年8月止物业管理费60691.84元，原告请求被告支付该期间的物业管理费，合理合法，本院予以支持。《金威颐园物业管理委托合同》约定，小区产生的公共水电费按照实际用量分摊到户。由于原告未能举证证明被告需缴纳公摊费用1280元的相应证据，故对原告请求被告支付公共水电公摊费1280元的诉讼请求，本院不予支持。合同没有约定业主交纳物业管理费的时间，按通常，原告提供物业服务后，被告就应支付物业费，但以给被告10日时间的宽限期为宜，滞纳金逾期时间从2013年2月11日起算。原告请求按日应交物业管理费的千分之三计付滞纳金，明显偏高，应予减少，以年利率6%计付为宜。滞纳金，经本院核算，被告按每月应交物业管理费自2013年2月11日起至2015年9月11日止的滞纳金为4706.6元，2015年9月12日后的滞纳金，以60691.84元为基数按年利率6%计付自2015年9月12日起至实际付清60691.84元之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告刘德辉应在本判决生效之日起十日内支付原告泉州市中泰曼科维尔物业管理有限公司物业管理费60691.84元及2015年9月11日前的滞纳金4706.6元，合计65398.44元，并以60691.84元为基数按年利率6%计付自2015年9月12日起至实际付清60691.84元之日止的滞纳金；二、驳回原告泉州市中泰曼科维尔物业管理有限公司请求被告支付水电公摊费用1280元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1599元，减半收取799.5元，由原告泉州市中泰曼科维尔物业管理有限公司负担73.5元，被告刘德辉负担726元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  王腾飞二〇一五年十二月二十二日书记员  苏艳月一、本案引用的主要法律条文如下：1、《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行金期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当加倍支付迟延履行金。3、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。4、国务院《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。5、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订服务合同的物业，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。