湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第00642号上诉人（原审原告）范志强。被上诉人（原审被告）鸿基（湖南）房地产发展有限公司，住所地湖南省长沙市天心区劳动路233号佳逸豪园-201房。法定代表人邓小明，董事长。委托代理人姜守瑞，湖南通程律师事务所律师。上诉人范志强与被上诉人鸿基（湖南）房地产发展有限公司（以下简称鸿基公司）商品房销售合同纠纷一案。湖南省长沙市雨花区人民法院于2014年11月18日作出（2014）雨民初字第02573号民事判决。范志强不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年11月19日，范志强（买受人）与鸿基公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201105971304），约定范志强购买鸿基公司开发的位于雨花区高桥村“橄榄君庭”项目中的第5幢13层1304号房，该商品房合同约定建筑面积共80.01平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7028元，总金额562310元。合同第十条“交付期限及条件”内约定：出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条“房屋交接及违约责任”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起10天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，出卖人应出示本合同第十条规定的证明文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期未超过60日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日，买受人有权解除合同。合同第十三条约定：自合同约定的交房之日起水、电、电梯达到使用条件。附件三“装饰、设备标准”对外墙、地面、卫生间、弱电、消防系统等作了明确约定。合同签订当天，范志强即向鸿基公司缴纳预收购房款432310元。2013年2月1日，范志强将于中国光大银行长沙分行八一路支行办理的购房贷款130000元付至鸿基公司账户。除缴清上述购房款外，范志强分别于合同签订日缴纳契税等费用11826元，2013年1月8日缴纳物业专项维修资金9601元，2014年3月24日缴纳物业费1536元。2013年5月25日，鸿基公司在《潇湘晨报》发布《交房公告》，载明涉案项目定于2013年5月28日正式开始交房，通知各业主携带相关证件办理交房手续。为此，范志强于2013年6月3日前往鸿基公司处收房，因鸿基公司未出具《竣工验收备案登记表》和房屋存在质量问题，范志强拒绝收房。2013年6月29日，范志强等涉案小区业主在《长沙晚报》发布《公告》，声明因鸿基公司未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》，未达到法定交房条件而拒绝收房。2014年2月24日，鸿基公司以快递再次发出《收房公告》，告知项目已经相关部门验收合格，范志强应于公告发布之日起15日内前来办理收房手续，逾期视为对房屋质量没有异议。范志强于2014年3月23日收房。另查明，2013年5月25日，鸿基公司向长沙市建设工程质量监督站、备案机关发出《橄榄君庭5#工程竣工验收申请报告》，载明：我单位已组织了以张开赞同志为组长的验收组，拟定于2013年5月28日在橄榄君庭项目部会议室进行竣工验收，请予派员与会监督该工程的竣工验收。涉案工程（橄榄君庭5栋）于2013年5月28日竣工验收，勘察单位（湖南鑫湘工程勘察有限公司）、设计单位（深圳市都市建筑设计有限公司）、施工单位（长沙新康建筑工程有限公司）、监理单位（湖南省华欣建设项目管理有限公司）、建设单位（鸿基公司）均于当天认定验收合格并在该项目的《建设工程竣工验收备案表》内加盖公章。2013年6月9日，长沙市公安消防支队就鸿基公司申报的橄榄君庭1#-6#栋及地下室建设工程进行消防验收并以长公消验字（2013）第W0120号作出《建设工程消防验收意见书》，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、投入使用后应落实各项消防安全措施及制度，对消防设施定期维护保养，确保完整有效。三、该工程如需改建（含室内装修或用途变更）、扩建，应依法向公安消防机构申请建设工程消防设计审核和消防验收。2014年1月16日，鸿基公司将涉案工程竣工验收文件交齐，长沙市住房和城乡建设委员会以备案号2014备0062同意备案。范志强于2014年6月5日诉至法院，请求判令鸿基公司支付延期交房违约金18443.76元并承担本案诉讼费用。原审法院认为，双方当事人于2012年11月19日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201105971304）系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依照约定履行。合同第十条“交付期限及条件”约定鸿基公司交房时间为2013年5月31日前，交房条件为经验收合格并符合附件三所约定的装饰、设备标准；合同第十一条“房屋交接及违约责任”约定鸿基公司在交房时应出示上述第十条规定的证明文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。现双方争议的焦点是第十条内“经验收合格”的具体条件和证明文书。范志强主张商品房竣工验收之前必须经过规划、消防、人防、防雷、环保等部门出具的认可验收合格的文件，然后才能进行竣工验收程序，否则不符合合同约定的“经验收合格”；鸿基公司主张涉案项目已于2013年5月28日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收并验收合格，符合交付条件。在合同第十条内双方对“经验收合格”未作具体规定、未明确具体验收机构及证明文书，据此应结合行业惯例作一般性理解，否则会无限加重鸿基公司责任。建设工程竣工验收备案登记是目前建筑行业普遍采取的竣工验收方式，《建设工程竣工验收备案表》需经勘察、设计、施工、监理、建设五个单位出具验收意见，一致确认合格后经主管行政机关住房和城乡建设委员会建设工程部门备案登记，经建筑工程竣工验收备案登记的项目符合建筑行业一般交付条件。本案中，鸿基公司就涉案项目于2013年5月25日向长沙市建设工程质量监督站、备案机关发出了《竣工验收申请报告》，涉案项目于2013年5月28日经五个验收单位竣工验收合格，2013年6月9日并获得消防验收合格，符合建筑项目一般交付条件，范志强主张鸿基公司交付的商品房未经验收合格，不予支持。另，范志强对涉案房屋是否符合附件三所约定的装饰、设备标准和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的出示未提出具体异议及提供证据证明。鸿基公司于2013年5月25日在《潇湘晨报》以登报公告方式通知橄榄君庭业主于2013年5月28日收房，范志强和其他部分业主于2013年6月29日在《长沙晚报》以登报声明的方式提出收房异议，可证明范志强明知鸿基公司公告通知收房的相关事项，故鸿基公司在约定交房日前已交付符合双方约定的“经验收合格”及“附件三所约定的装饰、设备标准”的房屋，范志强拒绝收房无法定及约定依据，范志强主张鸿基公司支付延期交房违约金，不予支持。原审法院据此根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回范志强的诉讼请求。本案受理费261元，由范志强负担。范志强不服，上诉称：1、小区的其他业主均证实被上诉人于2013年5月25日第一次通知收房时未出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑工程消防验收意见书》、《竣工验收备案表》，直至2014年2月24日再次发出《收房公告》，因此，上诉人依约有权拒绝收房；2、被上诉人应当在2013年5月31日前应铺设多媒体箱光纤进户，而附件三中约定多媒体箱光纤进户，被上诉人违反了该项约定。请求撤销原判，判决被上诉人支付延期交房违约金18443.76元。鸿基公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原判认定的事实一致。本院认为：双方签订的《长沙市商品房买卖合同》约定的房屋交付条件为：该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。涉案房屋已于2013年5月28日经勘察、设计、施工、监理和建设单位竣工验收合格，且无证据证实该商品房不符合合同附件三所约定的装饰、设备标准，因此，原判认定涉案房屋在2013年5月31日前符合交房条件并无不当。上诉人主张《建筑工程质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》等系交接房屋前须出示的证明文件没有法律依据，而其提交的各业主自行在长沙晚报上发布的公告亦不能证实涉案房屋在2013年5月31日前不符合交付条件。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费261元，由上诉人范志强负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  王 勇代理审判员  金新贵二〇一五年四月二日书 记 员  杨 蓓附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。