广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2014）江新法民一初字第332号原告吴依宁。委托代理人伍伟扬，广东巨信律师事务所律师。被告江门市新会第二建筑工程有限公司，住所地：江门市新会区会城侨兴北路23号103、207、208。法定代表人余耀满，该公司总经理。委托代理人伍达基。第三人中国农业银行股份有限公司江门新会支行，住所地：江门市新会区会城镇冈州大道中74号。负责人梁永豪。委托代理人邓少红、李光亮，职务职员。原告吴依宁诉被告江门市新会第二建筑工程有限公司（以下简称新会二建公司）、第三人中国农业银行股份有限公司江门新会支行（以下简称农行新会支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月12日立案受理后，在审理过程中，被告向本院申请追加中国农业银行股份有限公司江门新会支行为本案第三人，经审查，本院通知农行新会支行作为本案第三人参加诉讼。因发现案情复杂，本院依法组成合议庭对本案进行审理。原告吴依宁的委托代理人伍伟扬，被告新会二建公司的委托代理人伍达基，第三人农行新会支行的委托代理人邓少红、李光亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1999年4月28日，原告及其母亲吴雁娉与被告新会二建公司签订《商品房购销合同》，约定原告及其母亲吴雁娉向被告购买会城镇冈州大道东XX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX五间铺位，建筑面积合共174平方米，总购房款为1270200元，杂费26291元，两者合计为1296491元，并应在1999年5月15日前付清；同时约定应在房屋交付之日起180日内办理房地产权证书。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款及杂费合计1296491元，被告亦于同年5月27日将上述五间铺位交付原告使用，但被告一直未能为原告办理房地产权属证书。虽然原告多次与被告进行协商，要求被告开具发票等办证所需文件，但被告一直不予办理，原因是被告不愿意承担办证的费用。由于原告的母亲吴雁娉已于2004年1月6日去世，其对上述五间铺位的产权由原告吴依宁依法继承，故上述五间铺位的唯一产权人为原告。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1.被告立即为原告办理新会区会城镇冈州大道东XX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX铺位的房地产权证书；2.被告向原告支付逾期办证的违约金1338626.96元（按银行同期贷款利率自1999年12月5日起计至2014年8月28日止）；3.诉讼费用由被告承担。原告吴依宁为证实其主张，在举证期限内向本院提供如下证据：1.身份证（复印件）一份，证明原告的诉讼主体资格。2.《企业机读档案登记资料》（复印件）一份，证明被告的诉讼主体资格。3.《江门市新会区工商企业换发营业执照申请登记表》（复印件）一份。4.申请书（复印件）一份。上述证据3、证据4均证明被告名称由“新会市第二建筑工程公司”变更为“江门市新会区第二建筑工程公司”，之后再变更为“江门市新会第二建筑工程有限公司”。5.户口簿（复印件）一份，证明原告与吴雁聘为母子关系。6.《公证书》三份，证明①吴雁聘已去世的事实；②其他继承人放弃继承的事实。7.编号为XXXXXXX商品房购销合同一份，证明原、被告之间的商品房买卖合同关系。8.《证明》（复印件）一份。9.商品房屋权属证明书（复印件）五份。上述证据8、证据9均证明被告出具证明确认原告向其购买商铺的事实。10.委托书及编号XXXXXX《收款收据》（复印件）一份，证明原告已支付全部购房款。11.编号XXXXXX“房地产收入发票”一份，证明被告仅开具400000元发票给原告。12.《证明》一份，证明吴依宁的母亲吴雁聘的子女和配偶的情况。被告新会二建公司答辩称：一、关于原告要求被告为其办理讼争房屋的房地产权证的主张。《商品房购销合同》中第十九条规定：“乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续”，则被告对原告办理讼争房屋的房地产权证负有约定出资义务和一般的协助义务，并不能由此推定双方约定将办证全部义务转移给被告负担。根据2001年8月15日建设部关于修改《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：“因房屋买卖......等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记”。《城市房屋权属登记管理办法》第十一条还明确规定了房屋权属登记是由原告（房屋权利人）负责申请的。用于办理房产证的必需材料均已移交给原告，是原告不进行办理，被告义务已经履行完毕。仍然15年来不办理房地产权证属原告与新会支行贷款关系，没有尽到权利人（申请人）义务造成的，原告的过错行为其责任应该由自己承担。二、原告自购房后不知是何原因多年未办理房产证，亦从未向被告提出协助请求，原告诉求的违约金亦无理据。1、根据双方合同第十九条规定：“乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。如因甲方过失……乙方有权提出退房……甲方应予退款并支付1%已付款作为赔偿。”显然，办理房产证的主要义务在原告，被告仅负有协助义务，这与原告诉称“被告一直未能为原告办理房地产权属证书”有相悖之处。15年来，原告既没有按合同规定提出退房，亦无任何证明表明曾要求被告协助办理房产证，被告亦从未向原告作出承诺。原告现提出违约金高达1338626.96元的诉求更是毫无依据。2、原告与新会支行签订《购房担保贷款合同》，原告按合同规定向银行提供了涉案铺位房屋抵押担保，开具广东省新会市转让（销售）房地产收入发票（商品房发票办证之用）由新会支行收取存放（新会支行于2014年6月期间已返还给原告）等相关证据，证实被申请人将涉案铺位房屋抵押给银行作担保后无法办理产权证的原因。3、从原告提供证据商品房屋权属证明书、发票（单位记帐联）多次借用原件，无论原告租赁，还是办产权证之用被告积极配合，该楼唯有原告未办理产权证，其有关的资料长时间存放被告保管确实不妥当，故此，被告经常催促原告采取积极态度迅速偿还新会支行贷款，取回办证资料。4、涉案铺位原告向银行贷款抵押期限为至2014年6月30日止，对于原告何时提前向银行还款，被告根本不知道，原告并未提供新会支行证明现原告全部还清所供款项，需注销抵押备案办房产证的证据，以及银行开具“业务通知、保险业务专用发票、个人贷款系统、现金交款单、个人贷款还款凭证、个人贷款提前还款受理通知书”等有关资料，原告始终没有提供，被告根本无法为协助办理房屋登记领取房地产权证，被告何谈为原告办理涉案房屋权证。5、因为涉及办证税费缴纳问题，购房者持证明材料自行办理房产证的现象是非常普遍的。在材料均已移交的情况下，如果购房者均不承认，纷纷向房地产公司索要违约金，那势必造成卖房者合法行为的不合理后果。因此，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。三、追加被申请人新会协和绣花制衣厂、中国农业银行江门新会支行为本案第三人参加诉讼，办证费用应由协和制衣厂、新会支行、原告共同承担。1、事实上，1994年9月29日，被告与广东省新会市协和绣花制衣厂（简称协和制衣厂）签订《合作开发东庆新村2号商住楼协议》，其中约定，证实协和制衣厂负责该幢楼的售房税、建筑税筹一切所耗用的全部资金并承担支付。1998年8月5日，被告与协和制衣厂签订《关于合作开发东庆新村2号商位楼互利问题的协议》关于协和制衣厂补偿给被告面积问题约定，旧图首层11-18轴协和制衣厂无偿移交归属被告，新图改为16-19轴无偿移交给被告，即是涉讼铺位从11-16轴属于协和制衣厂所有权人，从16-19轴铺位所有权归被告，所以，协和制衣厂原对涉讼铺位享有之所有权，即是真正权利人。2、据了解，1998年7月29日，协和制衣厂将其中涉讼铺位全部抵押给中国农业银行江门新会支行（简称新会支行）贷款。之后，原告购买涉讼铺位不是被告销售铺位房屋，原告与协和制衣厂、新会支行三方协商，首先协和制衣厂将涉讼铺位抵顶新会支行，然后由新会支行与房地产开发商被告于1998年8月12日签订《新会市第二建筑工程公司出售房屋合同书》，约定将涉讼铺位以每平方为7000元，金额1218000元，并明确约定售给新会支行的涉讼铺位，由新会支行自为产权契证并自理费用，该涉讼铺位房款项委托协和制衣厂代收，新会支行对所购买的房屋拥有所有权和销售权，新会支行转让给第三方，被告将协助新会支行办理房屋销售的具体手续。1999年4月28日，新会支行出具证明书给被告，其内容，将涉讼商铺五间现全部转让给原告和他母亲共有，并要求被告协助办理一切合同契证。1999年4月28日，新会支行与原告签订《商品房购销合同》，约定铺位每平方为7300元，总金额为1270200元、杂费26291元，签订地点新会市农行，据所以，协和制衣厂于1999年5月17日收取原告支付涉讼铺位购房款1296491元及杂费26291元，由于购房合同卖方是被告，买方是原告，协和制衣厂、新会支行、原告三方于1999年5月17日要求被告写出委托将原告支付购房款、杂费委托协和制衣厂收取，协和制衣厂收取原告支付购房款返还新会支行借款，新会支行才于1999年5月25日将《商品房购销合同》交由被告盖章，随即新会支行与原告签订《购房担保贷款合同》，约定借款期限从1999年5月3日至2014年6月30日，借款金额952650元，《购房担保贷款合同》、《中国农业银行江门市分行购房担保贷款凭证（借据）2》、开具广东省新会市转让（销售）房地产收入发票（商品房发票）由新会支行收取存放，继续顺延涉讼铺位抵押担保贷款。由于涉讼铺位属协和制衣厂抵押给新会支行贷款，协和制衣厂、新会支行以被告名义签订《新会市第二建筑工程公司出售房屋合同书》、《商品房购销合同》对外销售，被告当协助协和制衣厂、新会支行、原告办理房屋所有权的产权过户和办理房产证手续，其办证费用应由协和制衣厂、新会支行、原告共同承担。基于，协和制衣厂原对涉讼铺位享有之所有权，新会支行将涉讼铺位转让给原吿，协和制衣厂、新会支行与本案有法律上的利害关系，二者参加诉讼，有利于法庭查明事实真相，明确法律责任。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见的规定，被告特申请追加新会协和绣花制衣厂、中国农业银行江门新会支行为本案第三人参加诉讼。综上所述，原告提起支付违约金、办理房地产权证之诉是不成立，被告请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告新会二建公司在举证期限内向本院提供如下证据：1.《合作开发东庆新村X号商住楼协议》一份，证明案外人协和制衣厂承担该幢楼的售房税、建筑税、筹一切所耗用的全部资金，包括涉案铺位办证支付所有费用。2.《关于合作开发东庆新村X号商住楼互利问题的协议》一份，证明涉讼铺位从11-16轴属于案外人协和制衣厂所有，所以，案外人协和制衣厂原对涉讼铺位享有所有权，即是真正权利人。3.《图纸》（1998年案外人协和制衣厂的负责人李荣发签订同意处理给银行五间铺）一份，证明1998年7月29日，案外人协和制衣厂将其中涉讼铺位全部抵押给第三人农行新会支行贷款。4.《新会市第二建筑工程公司出售房屋合同书》（复印件）一份。5.《图纸》（附图）（复印件）一份。上述证据4-5证明原告购买涉讼铺位不是被告销售的，涉讼铺位由第三人农行新会支行自办产权契证并自理费用，该铺涉讼铺位房款项委托案外人协和制衣厂代收，第三人新会支行对所购买的房屋拥有所有权和销售权，新会支行转让给第三方，被告将协助第三人新会支行办理房屋销售具体手续的事实。6.《证明书》一份，证明第三人农行新会支行将涉讼商铺五间现全部转让给原告及其母亲共有，并要求被告协助办理一切合同契证。7.取发票收据一份，证明第三人农行新会支行收取存放被告开具广东新会市转让（销售）房地产收入发票（商品房发票）的依据。8.《广东省新会市转让（销售）房地产收入发票》（记账联发票）一份，证明被告于2006年7月13日协助办证，并将《广东新会市转让（销售）房地产收入发票》（记账联发票）原件借给原告之用。9．《企业机读档案登记资料》一份，证明案外人协和制衣厂的诉讼主体资格。10.《购房担保贷款合同》一份和“贷款合约基本信息”一份，证明原告将涉案铺位抵押给农行新会支行作担保后，无法办理产权证。第三人农行新会支行述称：一、原告主张的违约金没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(1)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。也就是说，如果合同双方当事人在商品房买卖合同中对逾期未能取得房屋权属证书的情况有约定的，则按合同约定执行。本案中，原、被告于1999年4月28日签订的《商品房购销合同》第十九条关于产权登记约定：因被告过失造成原告不能在双方实际交接之日起超过180天内取得房地产权属证书，原告提出退房的情况下，被告除退还购房款给原告外，并需按已付款的1%赔偿原告损失。因此，对于被告逾期未能为原告办理房屋权属证书所产生的违约责任应当按该合同上述第十九条关于产权登记约定的情况承担违约责任，即在原告提出退房的情况下，被告才有退还购房款及按付款总额的1%支付赔偿金的义务。但从原告目前提出的诉讼请求以及现有的证据资料显示，原告没有退房的意愿，且至今也没有向被告主张退房，因此原告在起诉状中主张被告支付逾期办证违约金的诉讼请求不符合双方签订的《商品房购销合同》约定。退一万步来说，即使要按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算违约金，也应当参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而不是按人民银行规定的同期贷款利率计算，因此原告主张被告支付违约金1338626.96元的诉讼请求完全缺乏法律和事实依据。二、即使需要为原告办理房屋权属证书，这也是被告的义务，与农行新会支行无关。原、被告于1999年4月28日签订《商品房购销合同》，约定由被告将涉讼房产以人民币1296491元的价格转让给原告。由于涉讼合同的当事人是原告和被告，农行新会支行与原告之间没有签订任何合同，因此本案的法律关系是原告与被告之间的房屋买卖合同关系，与农行新会支行无关。根据合同相对性原则及原、被告双方签订的《商品房购销合同》第十九条的约定，被告有义务协助原告办理产权登记手续，包括按交易金额为原告出具足额的发票。三、原告的主张已丧失诉讼时效。原、被告签订《商品房购销合同》的时间是1999年5月25日，原告在起诉状中声称被告将涉讼房产交付其使用的时间是1999年5月27日。根据该合同上述第十九条关于产权登记的约定：双方应在实际交接之日起180天内取得房地产权属证书。按此计算，原、被告双方应于1999年11月底前办理过户手续。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年”的规定，原告最迟应当在2001年底前向被告主张权利或向人民法院提起诉讼，但目前从原告提供的证据资料中没有相关其向被告主张权利的资料，原告主张违约金的请求权已丧失诉讼时效。四、原告的诉讼请求并非针对农行新会支行，农行新会支行对此不承担任何责任。原告的诉讼请求是要求被告新会二建公司为原告办理涉讼商铺的房地产权证书，被告支付逾期办证违约金1338626.96元以及承担本案的诉讼费用。由于买卖涉讼房产签订的《商品房购销合同》当事人是原告和被告，根据原告提供的《商品房屋权属证明书》显示，涉讼房产是确权在被告名下，被告有义务协助原告办理过户手续。由于上述三项诉讼请求均不是针对农行新会支行提出的，根据不告不理的原则，农行新会支行在本案中不承担任何责任。综上所述，原告主张的诉讼请求没有法律和事实依据，且其诉讼请求已超过法律规定诉讼时效，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人农行新会支行在举证期限内向本院提供如下证据：1.《协议书》（复印件）、《以资抵债财产评估协议书》（复印件）各一份，证明广东新会市协和绣花制衣厂以新会区会城镇冈州大道东XX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号商铺抵偿李荣发拖欠我行的信用卡透支本息1244291元。2.《承诺书》（复印件）一份，证明协和制衣厂承诺在1996年6月30日前办理好房屋权属和办理房产契证过户登记手续。3.《企业机读档案登记资料》（复印件）一份，证明广东新会市协和绣花制衣厂具有诉讼主体资格。4.李荣发的身份证（复印件）一份，证明李荣发具有诉讼主体资格。经庭审质证、辩证，对于原告证据1-4，7-12，被告新会二建公司的证据1-3，6-10，因各方当事人对其真实性均无异议，且与本案相关联，本院均予以采信，对上述证据的证明内容，由本院结合本案相关证据予以认定。对原告证据5，被告新会二建公司对其真实性不予确认，第三人农行新会支行认为没有证据原件，不予确认，本院认为该证据虽为复印件，但能够与原告的证据12相互印证，故予以采纳；对原告证据6，被告新会二建公司对其真实性不予确认，第三人农行新会支行对其真实性、合法性和关联性均无异议，本院认为该证据原告提交了原件，且是公证机关所作出的有效公证文书，故本院予以采纳。对被告新会二建公司的证据4，原告和第三人农行新会支行均认为没有证据原件，不予确认，本院认为该证据虽为复印件，但能够与被告新会二建公司的证据6相互印证，而原告、第三人对被告的证据6的真实性均无异议，故本院予以采纳；对被告新会二建公司的证据5，原告和第三人农行新会支行均认为没有证据原件，不予确认，本院认为该证据虽为复印件，但能够与被告新会二建公司的证据3相互印证，且与原告提交的证据7中的附件一“房屋平面图”一致，故予以采纳；对第三人农行新会支行的证据1-4，原告认为没有证据原件，不予确认，且与本案无关，被告新会二建公司对第三人农行新会支行的证据1的真实性和关联性无异议，对其证据2-4的真实性、合法性和关联性均无异议，对第三人农行新会支行的证据1-2，虽为复印件，但结合原告和被告提交的相关证据及庭审中各方当事人的陈述，该证据1-2能够与本案其他证据相互印证，形成证据链条，故本院予以采纳；对证据3，其虽为复印件，但与被告提交的证据9是一致的，对其反映的案外人新会协和绣花制衣厂的工商登记情况予以采信，对其证明内容，由本院结合本案相关证据予以认定；对证据4，只有复印件，没有其他证据能够相互印证，本院无法确认，即使该证据属实，李荣发是作为新会协和绣花制衣厂的法定代表人处分涉讼房产，其履行的是职务行为，而非个人行为，其本人不属涉讼纠纷的适格主体。综合原、被告及第三人的陈述以及本院采信的证据，本院查明如下事实：1994年9月29日，被告新会二建公司与案外人新会协和绣花制衣厂（以下简称协和制衣厂）签订了《合作开发东庆新村2#商住楼协议》，合同约定：由协和制衣厂出资与新会二建公司共同开发东庆新村2#商住楼项目；协和制衣厂负责本幢楼房的勘探、设计……售房税、建筑税等一切耗用的全部资金；……楼房建成后首层11-18轴及二至八层12-18轴的建筑面无偿移交归属新会二建公司，其他建筑面的全部产权归属协和制衣厂，新会二建公司负责办理售房手续。1998年8月5日，新会二建公司与协和制衣厂又签订了《关于合作开发东庆新村2#商住楼互利问题的协议》，合同约定：双方合作开发的东庆新村2#商住楼已竣工移交，……今后处理东庆新村2#商住楼的互利问题，应以本协议为准：一、关于协和制衣厂补偿给新会二建公司面积问题：1.按旧图首层11-18轴计算，面积为156m²。协和制衣厂应在新图15-19轴内，移交156m²给新会二建公司；……。据上述协议，新会二建公司与协和制衣厂约定东庆新村2#商住楼首层即涉讼105-109铺位归协和制衣厂所有。1998年7月29日，协和制衣厂的法定代表人李荣发在涉讼房产的图纸上签名确认“同意处理给银行五间铺”。1998年8月10日，农行新会支行与协和制衣厂签订《以资抵债财产评估协议书》，约定：因协和制衣厂的法定代表人李荣发透支本金80万元建厂，现愿意将坐落在新会市会城镇冈州大道东11号首层未办房产确权证的新铺位（其中XXX号30㎡、XXX号48㎡、XXX号24㎡、XXX号42㎡XXX号30㎡）共五个，总建筑面积174㎡。双方本着自愿、公平、合理的原则，经双方协商同意确定评估单价7000元/㎡，总值1218000元。另五个新铺位的附加费八项合计26291元（其中：电建、水网扩管每平方米按60元计共10440元；水电安装7000元；卫生门牌等的收费按每个60元计共300元；信箱43元；通讯设施280元；路灯按每个180元计共900元；代收房屋交易费7308元；办理其他费用20元），以上五个铺位的合计总价值1244291元的财产，转给农行新会支行，抵顶信用卡协议透支的本金、利息。1998年8月12日，新会二建公司与农行新会支行签订《新会市第二建筑工程公司出售房屋合同书》，约定将位于会城冈州大道东XX号第X幢首层105-109出售给农行新会支行，面积174平方米，单价7000元，合共1218000元，一次性付款。……合同第（六）条其他事项约定：1、出售给农行新会支行的房屋，由农行新会支行自办产权契证并自理费用。并在合同空白处另行手写约定：1、新会二建公司委托协和制衣厂代收房款；2、新会二建公司保证上述房产权属清楚，农行新会支行对所购买的房产拥有所有权和销售权，如果农行新会支行将本单位的权益部分或全部转让给第三方，新会二建公司将协助农行新会支行办理房屋销售的具体手续。该合同落款处分别盖有“新会市第二建筑工程有限公司”公章、“李荣发”私章、“李炎培”（是当时新会二建公司的法定代表人）私章和“中国农业银行新会市支行”公章、“蔡华沃”（是当时农行新会支行负责人）私章。1998年10月13日，农行新会支行又与协和制衣厂签订《协议书》，约定：因协和制衣厂法人代表李荣发在农行新会支行卡部协议透支本金80万元，利息截至1998年10月13日止金额为418260元，本息合共1218260元，现无力偿还。为清偿债务，愿将新会市会城镇冈州大道东11号首层新铺位五个，总建筑面积174㎡，五个铺位价及附加费合共总值1244291元，转让给农行新会支行以抵偿协议透支本息。结余金额26031元待农行新会支行转让卖出或租赁使用后结清归还给协和制衣厂。1999年4月2日，协和制衣厂出具《承诺书》给农行新会支行，确认“我单位开发经营的会城冈州大道东XX号（东庆新村XX）楼业已竣工，经有关部门验收合格。现用该楼房的首层XXX号至XXX号铺位面积共174㎡，六层的602、603、604、608、708共5个住宅单元，面积455.87㎡，夹层车房9号、12号、18号、19号、20号共5个车房，面积49.6㎡，抵偿农行贷款本息，以资抵债的有关手续已办妥，上述房产权属农行新会支行所有。由于该楼房尚未确权和水仍未到位，完全属我方责任，必须从速解决，现承诺保证在1999年6月30日前办理好房屋权属和办理房产契证过户登记，并且水要提前到位。否则，由此而影响农行对该房产运作所造成的一切损失，愿意赔偿给农行新会支行”。1999年4月28日，农行新会支行出具《证明书》给二建公司，确认“我行于1998年8月12日已向你公司出售房屋处购买商住楼房，座落于会城镇冈州大道东XX号，首层商铺XXX、XXX、XXX、XXX、XXX共五间，建筑面积174㎡。现全部转让给江门市华园路XX号XXX的吴依宁和他母亲吴雁聘共有，……请协助办理一切合同契证为盼”。1999年5月12日，协和制衣厂出具了一份编号为XXXXXX的《收款收据》，载明“兹收到冈州大道东XX号铺位5个吴依宁、吴雁娉购房款1296491元，其中杂费26291元”。1999年5月17日，二建公司出具书面《委托》一份，载明“吴依宁、吴雁娉向我公司购买东庆新村X座首层XX、XX、XX、XX、XX五个铺位。铺位的款项，现委托新会市协和绣花制衣厂收取”。1999年5月25日，二建公司作为甲方与吴依宁、吴雁娉作为乙方（该两人的签名落款日期为1999年4月28日，地点在农行新会支行）就涉讼五间商铺签订编号为XXXXXX《商品房购销合同》，约定：第一条.二建公司以拆迁方式取得位于东庆新村、编号为二幢的地块的土地使用权；在上述地块上建设商品房，现定名冈州大道东XX号，主体建筑物的性质为商住房；第二条.乙方向甲方购买商品房的建筑面积共174㎡，……是第二幢首层XX、XX、XX、XX、XX号房；第三条.该房为现房；第四条.该商品房单位售价为每平方米7300元，总金额1270200元；代收杂费26291元；第八条.乙方应当在1999年5月15日前支付全部房价款；第九条.在双方交接该商品房时，乙方累计支付的款额应当占全部房价款的100%，计1296491元。……第十五条.在乙方付清本合同第九条规定的应付款之日起15日内，双方对该商品房进行验收交接、交接钥匙，签署房屋交接单。……第十九条.关于产权登记的约定：乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起180天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房之日起180天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的1%赔偿乙方损失。……第二十二条.乙方的房屋仅作商铺使用，……另外，合同还约定了保修、物业管理规定等条款。1999年5月28日，该合同在新会市房地产管理局办理房产交易鉴证。1999年5月27日，二建公司就上述涉讼五间铺位开具了编号为XXXXX、金额为400000元的《广东省新会市转让（销售）房地产收入发票》给吴依宁、吴雁娉。原告吴依宁自认自当日即接收了涉讼的五间铺位，一直占有、使用至今。1999年5月31日，农行新会支行作为贷款人与吴依宁作为借款人签订《购房担保贷款合同》，约定吴依宁向农行新会支行贷款952650元；贷款期限为15年，即自1999年5月至2014年4月止；吴依宁、吴雁娉以所购的位于新会市会城镇冈州大道东11号105-109商品房抵押给农行新会支行；还约定贷款利息、还款方式、违约责任等条款，其中在合同第十一条第九点手写载明“贷款人可协助借款人办理有关房产契证手续”。上述合同的贷款本息吴依宁已经依约还清。2006年7月12日，新会二建公司出具《证明》，载明“吴依宁、吴雁娉于一九九九年六月在我公司购买商铺五间，地址是会城冈州大道东XX号XX、XX、XX、XX、XX（附商品房权属证书复印件伍份），特此证明”。上述涉讼房屋一直没有办领房地产权属证书，原告认为曾多次与被告协商无果，故诉至本院，由此成讼。另查明，吴雁娉已于2004年1月6日因病死亡，吴雁娉与丈夫吴伟炎共同生育儿子吴依宁和女儿吴慧琦，吴伟炎、吴慧琦分别作出《放弃继承权声明书》，声明自愿放弃对江门市新会区会城镇冈州大道东XX号XX、XX、XX、XX、XX号商铺中吴雁娉享有份额的继承权，并在江门市公证处办理公证。又查明，新会市第二建筑工程公司于2002年10月申请变更企业名称为“江门市新会区第二建筑工程公司”。江门市新会区第二建筑工程公司于2005年7月15日申请变更企业名称为“江门市新会第二建筑工程有限公司”，该司具有房地产开发资质。新会协和绣花制衣厂于1992年2月20日经工商核准登记成立，于2006年3月26日因不按规定参加年检被吊销，该司的法定代表人是李荣发，该司经营范围为生产经营服装。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：1.原告与被告有否达成涉讼房屋买卖合同的合意？双方有否缔结房屋买卖合同？2.被告有否收取原告支付的全部购房款？3.原告主张被告协助办理涉讼房产的产权证书应否支持？原告请求被告支付违约金应否支持？4.原告提出诉讼主张是否超过诉讼时效。关于原告与被告有否达成涉讼房屋买卖合同的合意及双方有否缔结房屋买卖合同的问题。由原、被告及第三人农行新会支行提交的证据所反映各方当事人之间签订相关合同及出具相关书面材料的时间先后顺序及庭审陈述可知，虽然原告与被告签订有《商品房购销合同》，但并非原告直接向被告买受涉讼房屋，该房屋基于新会二建公司与协和制衣厂签订的合作开发协议及相关补充协议确定实为协和制衣厂所有，由协和制衣厂以以物抵债方式转让给农行新会支行后，再由农行新会支行转让给原告，但因该房产是以具有房地产开发资质的新会二建公司名义对外销售，故正式的购房合同才由原告签订后，交回给新会二建公司补签，可见原、被告之间签订该《商品房购销合同》实为完善房屋买卖的手续流程。原告称是新会二建公司的经办人员与之洽谈涉讼房屋买卖事宜，但对于当时新会二建公司的经办人员姓名中的任一个字、性别都称记不清楚，有违日常生活常理；《商品房购销合同》中新会二建公司作为卖方，签订合同日期却比买方的签订日期晚了将近一个月时间，甚至新会二建公司签订合同的日期也远比合同中约定的支付全部购房款的日期晚，明显有违一般商品房买卖合同的交易惯例，庭审中，经本院要求，原告本人无正当理由又拒绝亲自到庭接受法庭询问，对原告所述其是与新会二建公司协商购买涉讼房产事宜，本院不予采信。关于被告有否收取原告支付的全部购房款的问题。原告声称通过转账支付购房首期款317550元及在农行新会支行办理抵押贷款后支付余下952650元给被告，但没有提交相应的证据，被告对此不予确认，原告就其主张，又并未提交证据予以证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告应承担举证不能的不利后果，对其主张本院不予采纳。而本案购房款的给付方式、给付时间亦佐证了原、被告之间不存在真实的购房合意。关于原告主张被告协助办理涉讼房产的产权证书应否支持的问题。由于涉讼房产是以被告新会二建公司名义对外销售，被告新会二建公司并与购房者签订《商品房购销合同》且到房产部门办理备案，故被告新会二建公司对购房者办理涉讼房产的房地产权证负有一般的协助义务，该房产原是吴依宁与吴雁娉共同购买，现鉴于吴雁娉已经死亡，吴依宁作为吴雁娉的儿子，是吴雁娉遗产的法定继承人，在吴雁娉的其他法定继承人均明确表示自愿放弃对吴雁娉上述涉讼房产的继承权的情况下，吴依宁依法继承了吴雁娉对上述房产的所有权利义务，故原告吴依宁主张被告新会二建公司协助办理涉讼房产的产权证书，本院予以支持。关于原告请求被告支付违约金应否支持的问题。首先，本案中存在涉讼房产共有购房人死亡、在《商品房购销合同》签订后原告即将涉讼房产抵押给银行用于抵押贷款至2014年4月等不能归责于被告的影响办理房地产权证的客观事由，而被告亦协助办理合同登记备案手续，办理房产权属登记手续需原、被双方共同办理，原告又没有提交证据证实涉讼房产至今未办理房地产权证是被告单方原因所致；其次，如前所述，原、被告之间不存在真实的购房合意，故不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于违约金计算的规定；退一步而言，即使被告存在过失致使未能办证，按新会二建公司与原告签订的《商品房购销合同》第十九条约定，原告亦可主张退房及相应赔偿款，但庭审中，原告明确不主张退房，而在不退房的情况下，双方在合同中并没有约定违约金条款，故原告主张违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告提出诉讼主张是否超过诉讼时效的问题。原告提出的要求判令被告办理涉讼房产的房地产权证书属于物上请求权，不适用诉讼时效的规定；而原告主张违约金，该诉请属于债权请求权，但如前所述，本院认为原告主张违约金没有事实和法律依据，故在此不再就该诉请的诉讼时效另行赘述。此外，庭前被告新会二建公司与第三人农行新会支行均向本院提交书面申请，申请追加案外人协和制衣厂为本案第三人，且被告新会二建公司在庭审中当庭申请追加李荣发为本案第三人，结合各方当事人提交的证据及庭审陈述，本院认为李荣发是作为协和制衣厂的法定代表人签订涉讼房产的相关材料，属于职务行为而非其个人行为，故李荣发本人并非本案的适格第三人；而本案中原告已经明确其仅向被告主张诉请的权利，就本案相关事实，经过庭审陈述、质证、辩证，且结合各方当事人提交的证据足以查明，故本院认为不需要为查明案件事实而追加协和制衣厂为本案第三人。被告新会二建公司、第三人农行新会支行各自与协和制衣厂及李荣发之间的权利义务关系与本案不属于同一法律关系，本案不作调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告江门市新会第二建筑工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告吴依宁办理位于江门市新会区会城冈州大道东11号105、106、107、108、109号商铺的房地产权证手续。二、驳回原告吴依宁的其他诉讼请求。案件受理费16948元，由原告吴依宁负担16848元，被告江门市新会第二建筑工程有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审判长  赵汝佳审判员  张瑞芝审判员  张妙玲二○一五四月八日书记员  黄彩艳