浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第886号上诉人（原审被告）：杭州东都房地产开发有限公司。法定代表人：沈金松。委托代理人：陈富强。被上诉人（原审原告）：邓小华。委托代理人：谢鸿娟，浙江李双余律师事务所律师。上诉人杭州东都房地产开发有限公司（以下简称东都公司）因与被上诉人邓小华房屋买卖合同纠纷一案，不服桐庐县人民法院（2014）杭桐民初字第1435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2011年7月16日，邓小华、东都公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定邓小华购买东都公司开发的位于桐庐县江南镇前村董家山的江南名苑第1幢1单元502号房；总价款375711元。合同第九条约定：出卖人应当在2013年9月31日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、其他非出卖人原因的基础配套设施建设引起的延迟；3、政府相关配套设施未到位引起的延迟。第十五条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的除第九条已经约定为交付条件外的下列基础设施、公共配套建筑，按以下日期达到使用条件：1、水、电、排污在交付时投入使用……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：出卖人在接到买受人通知10日内负责整改，由此产生的费用均由出卖人承担，整改期间由出卖人向买受人按日支付合同房款万分之一的违约金，直到达到使用条件。第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；出卖人承诺于2013年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能按前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，邓小华支付房款375711元。2014年1月4日，东都公司交付房屋，经协商由东都公司支付邓小华3个月的逾期交房违约金。2014年8月31日，东都公司办理了土地使用权初始登记和商品房所有权初始登记。同日，东都公司的水、电等设施才符合合同第十五条第1项约定的交付条件。邓小华于2014年10月28日起诉至原审法院，请求：1、判令东都公司支付违约金54102.38元；2、判令东都公司支付自2014年9月1日起至2014年10月30日止按每日万分之二点一标准计算的逾期付款违约金681.69元，后续违约金另行计算；两项诉请合计54784.07元。原审法院另查明，东都公司于2010年取得案涉地块，当时招投标文件中明确该地块为净地出让，但事实上在该地块上有高压线桩柱，致使东都公司的开发建设受到影响。东都公司遂于2012年6月20日向桐庐县人民政府申请分期竣工验收，并要求解决市政高压线落地的问题。2012年9月－11月，江南镇新农村镇村建设有限公司完成董家山地块线路改造工程。2013年8月8日，东都公司向桐庐县建设局申请对其中9幢房屋先行竣工验收。原审法院同时查明，因恒辉泡沫厂影响燃气管道铺设，在江南镇政府的协调下，于2014年3月20日方在此接通，2014年5月15日方全线贯通。原审法院认为，邓小华、东都公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，东都公司应于2013年12月31日前取得土地、房屋权属证书，而实际上东都公司于2014年8月31日才符合合同约定办证条件，迟延了8个月。考虑到东都公司其中有合同约定的政府原因导致迟延交付及办证，故该院酌定东都公司支付邓小华4个月的逾期办证违约金，即22542.66元（375711＊120＊5／10000）。同时，邓小华请求按合同第十五条计算水、电未达到使用条件的逾期违约金9017.06元（375711＊240＊1／10000），亦合法有据，该院予以支持。上述合计31559.72元，邓小华请求超出部分，该院不予支持。对于邓小华诉请的东都公司支付自2014年9月1日起至2014年10月30日止按每日万分之二点一标准计算的逾期付款违约金681.69元，因双方未约定违约金的支付时间，故对邓小华的该请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，于2015年1月26日判决：一、杭州东都房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付邓小华违约金31559.72元；二、驳回邓小华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1170元，减半收取585元，由邓小华负担248元，杭州东都房地产开发有限公司负担337元。宣判后，东都公司不服，向本院提起上诉称：原审法院未依据双方签订的《商品房买卖合同》约定的条款审理，应予纠正。双方签订的合同第九条约定：如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、……；2、其他非出卖人原因的基础配套设施建设引起的延迟；3、政府相关配套设施未到位引起的延迟。东都公司已经举证证明，项目交房延期系因政府相关配套设施未到位及高压线线桩柱影响施工导致的项目工程进度被延迟，同时由于工程进度的被延迟，相关的验收备案手续一应被延后，由此导致的交房延期及办证延期。据此，东都公司的交房、办证延期是属于合同约定的免责范围内，不应承担违约责任。原审法院未依据前述约定审理，请求二审法院依法撤销原审判决第一项，维持原审判决第二项，并判令邓小华承担本案全部诉讼费用。被上诉人邓小华答辩称：首先，邓小华与东都公司双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，邓小华已按合同约定支付了全部房屋款项，已严格履行了合同义务，是善意的守约方。但东都公司在合同约定的交房期限届满后，未将合同约定的商品房交付给邓小华，违反了关于房屋交付期限和产权登记期限的约定，也违反了东都公司承诺的水、电在交付时投入使用的约定，东都公司的行为已构成违约，应当承担违约责任。一审法院根据《商品房买卖合同》第15、16条之约定、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定酌情支持邓小华的部分诉讼请求合法合理，并无不当，虽然没有完全弥补邓小华的损失，但邓小华为减少讼累选择了服判息讼。反而东都公司只需承担部分责任，仍根本没有考虑到一审法院已经相当照顾了东都公司的利益，还继续缠讼不止，完全属于不法利用法律、浪费司法资源以达个人目的，于情于理不符。其次，对于东都公司而言，按约定期限向购房人交付房屋、移交办理房屋权属证书是其主要的合同义务，非特定原因不得免责。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，本案中双方签订的商品房买卖合同第九条已明确约定东都公司应当在2013年9月31日前交付房屋，并且要求符合合同约定的三个条件。东都公司还承诺于2013年12月31日前取得土地、房屋权属证书，因此出卖人届期不能提交合同约定的相关文件及约定的其他条件，买受人可以依据合同第十二条交接的约定拒绝接收房屋，由此产生的逾期交房责任、逾期办证责任均及其他违约责任均由出卖人承担。东都公司直至2014年8月底才取得该楼栋的大产权证，即使可以视为达到房屋交付交件，也已经逾期交付房屋近一年。商品房买卖合同第九条第二款第二、三项的免责事由系东都公司自行设置的格式条款，东都公司与邓小华双方从未就该免责事由进行过协商，东都公司也从未就免责条款内容向邓小华进行过告知，更谈不上说明解释。合同法明确规定要求提供格式合同者在订立合同时，必须以合理的方式提请对方当事人注意免除或者限制其责任的条款，并对这些条款予以说明。如果格式条款的提供者在订立合同时，未尽提请对方注意和说明的义务，属于强迫对方当事人接受不公平条款，则该免责条款无效。更何况在第一项遭遇不可抗力这种免责事由时，还需要出卖人在不可抗力发生之日起60日内告知买受人，那第二项、第三项约定的第三方原因也需要提前告知。东都公司在交房前从没有向邓小华告知过有何因素需要延期交房、延期办证，而在邓小华提起诉讼后才以这种非出卖人原因的基础配套设施建设和政府行为等特殊原因来要求为自己免责，用这种格式条款来主张应当顺延交房时间及顺延办理产权证书时间的意见没有法律依据。该格式条款私自扩大自己的免责范围，将第三方对开发商违约的风险转嫁给消费者以逃避责任。依据合同法规定提供格式条款一方免除其自身责任的，该条款无效，因此，人民法院应当认定该格式条款无效。再者，逾期交房构成违约的原因完全在于东都公司公司，其主张因政府相关配套设置未到位及高压钱桩柱影响施工导致项目工程进度延误导致迟延交房的理由均不能成立。东都公司所递交的证据系复印件且完全不符合客观事实，证据的来源不符合法律规定，一审中就已经对证据客观真实性、合法性、关联性均提出异议。现在再次重申该证据系复印件，三性均有异议。东都公司辩称该逾期交房是因非自身原因和政府配套设施未到位导致的结果，但东都公司提交的证据仅能证明东都公司在施工中遭遇了电缆管道、煤气管道铺设问题，并不能证明该铺设延误的事由已达到了不可抗力的程度，至于电缆管道和煤气管道安装迟延，与东都公司自身与相关部门的衔接不畅以及沟通安排不当有密切关系，且电力企业和天然气供应企业以及江南镇新农村镇建设有限公司均属于民商事主体，不属于政府职能部门。因此，此种辩论意见证据不足，应当不予采纳。另外，东都公司在2014年1月份违规将未达到交付条件的房屋移交钥匙给邓小华的时候也承认房屋存在逾期交付的情况，并已支付过逾期交房三个月违约金三千多元，说明东都公司从内心也自认自己是存在违约行为的。综上，一审判决事实清楚、证据确凿、程序合法，应予以维持。二审中，在本院指定的举证期限内，东都公司与邓小华均未向本院提交新的证据。在本院指定的举证期限届满后，东都公司向本院提交房权证初字第××号登记证书复印件一份，以证明与案涉房屋属同一幢的501室的产权登记时间是在2014年8月3日，而8月1、2日是周末，以证明东都公司七月底已经办理了产权登记。对于东都公司提交的前述证据，邓小华认为，该证据形成于一审诉讼之前，不属于二审新证据；东都公司一审中自认系在8月底办出大产权证，且根据合同约定，东都公司应在2013年12月31日前办理产权证书，并交付给买受人，无论形成时间是在8月3日或7月底，东都公司都没有交付给邓小华，该证据不能达到东都公司的证明目的。本院认为，该证据形成于一审诉讼之前，东都公司既未在一审中提交，也未在本院指定的二审举证期限内提交，且邓小华之异议成立，本院不予确认。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思之一致表示，合法有效，双方均应依约全面履行自己的合同义务。原审法院根据东都公司之自认，认定案涉房屋于2014年8月31日完成商品房所有权初始登记，并无不当。该完成初始登记的时间晚于合同约定的2013年12月31日。东都公司主张的因政府配套等原因造成迟延交付及办证，但其提交的证据并不足以证明未按约完成初始登记系完全因政府原因，且燃气管道铺设于2014年3月20日，全线贯通于2014年5月15日，而完成初始登记的时间为2014年的8月31日，故原审法院在确定东都公司应当支付的违约金时已经考虑到该事实及与此相关的合同约定，并酌情确定东都公司承担4个月的违约金，尚属合理。原审法院根据合同约定，对邓小华主张的房屋交付后水电未达到使用条件的逾期违约金予以支持，亦无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费589元，由杭州东都房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 丹审 判 员  金瑞芳代理审判员  毕克来二〇一五年四月三十日书 记 员  袁其伟