四川省乐山市市中区人民法院民 事 裁 定 书（2014）乐中民初字第3541号原告：康建强，男，1965年4月4日出生，汉族，工人，住四川省乐山市市中区。委托代理人：唐巍，四川睿典律师事务所律师。委托代理人：雷定全，四川睿典律师事务所律师。原告：宋桂琴，女，1966年5月22日出生，汉族，农民，住四川省乐山市五通桥区。委托代理人：唐巍，四川睿典律师事务所律师。委托代理人：雷定全，四川睿典律师事务所律师。被告：司马镜涛，男，1939年11月3日出生，汉族，退休地质工程师，住四川省乐山市市中区。委托代理人：王大群，四川嘉州律师事务所律师。原告康建强、宋桂琴诉被告司马镜涛房屋买卖合同一案，本院于2014年10月16日受理后，依法由审判员龚正杰独任审判。诉讼中，司马镜涛另案起诉康建强、宋桂琴、四川省地质矿产勘查开发局二零七地质队（以下简称：二零七地质队），请求撤销康建强、宋桂琴与司马镜涛签订的房屋产权转让协议，本院依法受理该案，案号为（2015）乐中民初字第297号。本案依法中止审理。后，本院依法作出（2015）乐中民初字第297号民事裁定书，裁定驳回司马镜涛的起诉。康建强、宋桂琴不服该裁定，提起上诉，后又撤回上诉，乐山市中级人民法院作出（2015）乐民终字第1099号民事裁定书，裁定准许上诉人康建强、宋桂琴撤回上诉，各方均按原审裁定执行。现（2015）乐中民初字第297号民事裁定书已生效。该生��民事裁定书载明“经审理查明：2010年1月28日，二零七地质队召开第十六届职工代表大会第七次会议，审议通过了《二零七地质队住房出售办法》（川地矿207队发〔2010〕38号四川省地矿局二零七地质队文件），规定：“……第二条、二零七地质队队属基地范围内住房出售和管理（含房改房、集资建房和队属内部二手房的再分配、转让管理），适用本办法。……第九条、本次购房实行“购新房退旧房”，即购房户必须把自己现有住房（旧）交队进行分配、转让。第十条、职工房改房、集资房和二手房，在队属内部进行转让，必须按“二零七地质队住房产权转让办法”进行，遵循自愿、平等的原则，其合法权益受法律保护。……第十二条、购房价款：本次职工电梯公寓暂按1700元/㎡预收购房款，大丛林暂按950元/㎡预收购房款，包括水、电、气、数字电视和宽带五通。房屋竣工验收、决算，单位面积造价以乐山市建设工程造价管理部门核查、审定为准，队将公布工程决算结果，并与购房户进行购房款结算，多退少补。房屋决算面积和办理《房屋所有权证》面积以乐山市房管局测绘确认的面积为准。第十三条、购房资格：符合下列条件的可以申请参加本次购房：……第十四条、有下列情形之一的职工，不能参加本次购房：……第十五条、购房积分：……第十八条、队住房分配领导小组全面负责住房出售工作。售房工作的总体流程是：正式报名——资格审查——交纳购房款——旧房转让——图上选房——房屋移交。第十九条、购房报名：凡参加本次购房的职工住户，须在规定的时间内向队提交《购房申请表》，同时还须交纳报名费每户5000元。申请人除必须按《购房申请表》内容要求如实填写外，还必须提供《房屋所有权证》、《购房合同》等凭证复印件；……如果申请人在队属基地范围内有产权住房，须将其旧房按队相关规定转让给本队有购房资格的职工，并不得私下进行转让。第二十条、资格审查……第二十一条、交纳购房款：入围购房户的现有住房如果是队属基地范围内的产权房，在领取《交款通知书》交纳购房款前，必须完善以下两项手续：1、如果入围购房户的现住房时队属集资房或房改房，须把《房屋所有权证》和《公有住房买卖契约》原件交队；如果入围购房户的现有住房是二手房，必须把购得现住房的《房屋所有权证》和《购买合同》（或协议、契约）等买卖双方其它约定材料原件交队。2、向队出具《自愿出让现有住房承诺书》，以保证将该住房按队相关规定进行分配转让。……第二十二条、在完成第一次购房款缴交工作后，队将启动旧房转让工作。第二十三条、入围购房户��完第一次购房款后，队将组织购房户按其排序名次在平面示意图上进行选房，一经签字，不得变更。如果入围的购房户出现购房积分相同，则采取抽签方式确定其选房顺序。第二十四条、本次住房竣工验收、交付使用后，各购房户必须在队规定的时间内完成装修，腾空旧房，完成旧房转让移交。……第二十五条、房改房、集资房和二手房的转让：拥有房改房、集资房或者二手房产权的购房户，必须遵守本办法第十八条的规定，转让其具有产权的现有住（旧）房。转让价款按评估价计算，转让面积以房屋产权证书载明的建筑面积为准。房屋装饰装修折价由买卖双方协商、自行确定。第二十六条、购买腾空住（旧）房：1、购买腾空住（旧）房的职工，必须在队规定的时间内向队提交《购买旧房申请表》。2、按照第十三条、第十四条规定对报名户进行资格审查，具备资���方可入围排队。……”2010年6月23日，司马镜涛与其前妻李宗芬向二零七地质队提交购房申请，申请购买120平方米以上的电梯公寓，同时将其现有拟转让旧房的情况进行了申报。2010年9月27日，二零七地质队召开第十六届职代会第八次会议第二次联席会议，审议通过了《二零七地质队职工住房产权转让办法》（川地矿207队发〔2010〕60号四川省地矿局二零七地质队文件），规定“第一条、入住原25#集资楼（现10#、11#、12#楼，下同）的集资户和入围在队机关院电梯公寓、大丛林基地集资建房的集资户，必须按队规定的原则转让其具有产权的原有住房。……集资户转让原住房应遵循下列原则：1、25#集资楼的入住户和队机关院电梯公寓、大丛林基地的集资户，必须把集资排序本人在队属基地范围内的原有住房的“房屋所有权证”和“公有住房买卖契约”���队，由队统一安排具有资格的旧房申请入围户按积分先后顺序与转让户进行旧房产权转让，不准进行私下转让。2、转让面积以房屋产权证书载明的建筑面积为准，按队职代联席会审定的房屋转让价格（见《二零七地质队2010年职工住房转让价格表》）计算转让价款。3、25#集资楼入住户和入围机关院电梯公寓、大丛林基地的集资户必须在队规定的时限内完成原住房转让，转让成交后应将房屋买卖转让合同交队审查备案（队统一制作合同文本-《房屋产权转让协议》）。……第三条、购买旧房的申请户，按《二零七地质队住房出售办法》（川地矿207队发〔2010〕38号）第十三条、第十四条和第十五条之规定进行资格审查和积分排序，具备资格方可入围排队，并按积分依次购买集资户或其他旧房户转让有产权的旧房，同时须承诺将具有产权的现住房交队分配、转让，并按队���定的原则进行转让（向队签署《承诺书》），还应遵循下列原则：1、如现住房具有产权，必须把现住房的“房屋所有权证”和“公有住房买卖契约”交队，由队统一按购买旧房申请入围户的积分先后顺序与旧房户进行房屋产权转让。不准进行私下转让，否则取消其购买旧房资格，由队安排购买旧房申请后序户递补。2、按队职代联席会审定的房屋转让价格，购买他人住（旧）房产权和转让自己的现住（旧）房的产权。3、在队规定的时限内完成旧房转让，否则视为自动放弃旧房购买资格。成交后应将房屋买卖转让合同交队审查备案。……第五条、房屋装修折价由买卖双方协商确定。如协商不一致，由买卖双方在队规定的时限内聘请专门评估机构进行评估、确定，买卖双方必须服从，否则按本办法第一条处理即取消购买新房或旧房资格。……”2010年12月8日��李宗芬将“乐私房字第00180**号房产证”原件交二零七地质队。同日，司马镜涛、李宗芬在二零七地质队提供的《自愿出让现有产权住房承诺书》上签名捺印。2012年7月4日，二零七地质队召开第十七届职代会第二次会议第一次联席会议，审议通过了《二零七地质队关于职工住房产权转让实施过程中相关问题的处理意见》（川地矿207队发〔2012〕34号四川省地矿局二零七地质队文件），规定：“……三、坚持‘购新房退原有产权住房’的原则。已入住机关院原25#集资楼（现10#、11#、12#楼，下同）、大丛林基地集资楼的集资户和已向队交纳了电梯公寓第二次购房款的购房户，必须按队规定的原则和规定的时间转让其具有产权的原有住房。否则，对已入住机关院原25#集资楼和大丛林基地集资楼的集资户，队将不予为其新购住房办理权属登记，并依据本人向队出具的承诺书注销其原有住房的产权；对已向队交纳了电梯公寓第二次购房款的购房户，队将取消其购买电梯公寓资格，如数退还其购房款（不计息）。”2012年7月，康建强委托其妻宋桂琴在二零七地质队指定的职工住（旧）房内部转让房源内选择了司马镜涛所有的位于乐山市市中区人民西路51号1幢1单元5楼1号，房产证面积为63.70平方米的住房。在选房前，宋桂琴从未去过二零七地质队，也不认识司马镜涛。在选定房之后，宋桂琴也不知司马镜涛的住房的具体位置。2012年11月1日，二零七地质队以公证送达的方式向司马镜涛、李宗芬送达了一份《通知》，载明：“根据《二零七地质队住房出售办法》（川地矿207队发〔2010〕38号文）精神，购电梯公寓必须退现有产权住房。2012年8月6日，队属职工康建强同志按队的规定选购你们现有产权住房（房屋地址：乐山市市中区人民西路51号1幢1单元5楼1号）。根据《二零七地质队关于印发职工住房产权转让实施过程中相关问题的处理意见》（川地矿207队发〔2012〕34号文）精神，希望你们于2012年11月9日以前，按《二零七地质队职工住房产权转让办法》（川地矿207队发〔2010〕60号文）的规定，与康建强同志签订《房屋产权转让协议》。否则，队将取消你们购买电梯公寓的资格，如数退还你们的购房款（不计息）。”2012年11月14日，司马镜涛作为甲方，康建强作为乙方在二零七地质队办公室在二零七地质队提供的格式合同《房屋产权转让协议》上签名捺印，约定：甲方自愿将座落在乐山市市中区人民西路51号1幢1单元5楼1号的住房（产权证号：乐私房字第00180**号），产权证书载明的建筑面积63.70平方米转让给乙方。房屋属砖混结构，建筑层数为6层，所在层数5层。转让面积以上述房屋产权证书载明的建筑面积为准，按《二零七地质队职工住房产权转让办法》（川地矿207队发〔2010〕60号）规定，上述房屋转让包括装修款总价为人民币63000元。付款方式为2012年11月14日前，乙方支付甲方人民币60000元；甲方移交上述房屋给乙方时，乙方向甲方结清尾款支付甲方人民币3000元。当日，康建强向司马镜涛支付购房款60000元。另查明：司马镜涛常用名马镜涛。李宗芬系司马镜涛的前妻，双方于2010年12月16日离婚。位于乐山市中心城区人民西路51号1幢5楼1号的住房登记的房屋所有权人为司马镜涛，房屋所有权证号为：乐山市房权证私房字第00180**号，建筑面积为63.70平方米。”本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生��律效力的裁判所确认的事实；……前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”之规定，司马镜涛、康建强、宋桂琴均未提供相反证据推翻已经生效的（2015）乐中民初字第297号民事裁定书确认的事实，故本院对（2015）乐中民初字第297号民事裁定书确认的事实予以采信。司马镜涛与康建强签订的《房屋产权转让协议》是在二零七地质队提供的格式合同基础上签订，康建强选房是在二零七地质队指定的房源内选房，司马镜涛与康建强商议的购房价款由二零七地质队限定。整个选房及签订《房屋产权转让协议》的过程都必须遵照《二零七地质队住房出售办法》、《二零七地质队职工住房产权转让办法》等二零七地质队的内部管理文件进行。本案实质上是因二零七地质��内部建房、分房而引起的纠纷，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第（五）项，参照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，裁定如下：驳回原告康建强、宋桂琴的起诉。本案案件受理费1375元，退还原告康建强、宋桂琴。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员  龚正杰二〇一五年十二月九日书记员  张 文