江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）通中民终字第01313号上诉人（原审原告）杭剑。委托代理人方万俊，江苏濠阳律师事务所律师。委托代理人杭永安。被上诉人（原审被告）南通恒天房地产开发有限公司，住所地海安县海安镇宁海中路19号。法定代表人周国兰，董事长。委托代理人常奎，江苏海陵律师事务所律师。委托代理人仲海青，公司职员。原审第三人陈如兰。委托代理人孙明富。委托代理人胡志凤，江苏钻石律师事务所律师。原审第三人孙凌燕。上诉人杭剑因与被上诉人南通恒天房地产开发有限公司（以下简称恒天公司）及原审第三人陈如兰、孙凌燕房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2013）安民初字第0388号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，杭剑与陈如兰之女孙凌燕系夫妻关系，双方婚后居住于杭剑父母处。陈如兰居住于海安县海安镇曙光东一路××号×××室公房内，该房合法建筑面积为35.97平方米。2007年，海安县海安镇曙光东一路地段拆迁，经杭剑父母与陈如兰夫妇协商，陈如兰将该房拆迁安置计划指标转让给杭剑。2007年7月30日，海安县顺达房屋拆迁服务所（以下简称拆迁服务所）、恒天公司与陈如兰签订《海安县城市房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称拆迁安置协议），经陈如兰同意，拆迁工作组工作人员将杭剑的名字括注于“陈如兰”之后，但当日杭剑并未到场亦未在拆迁安置协议上签名。拆迁安置协议约定，陈如兰选择回迁安置方式。同日，恒天公司与陈如兰签订《海安曙光东路北侧旧城改造回迁户3号地块5至14层预订单》（以下简称预订单），在预订单“乙方”处注明了杭剑的居民身份证号码××及联系电话137××××8309（该电话号码实为杭永安的电话号码，而非杭剑的电话号码），明确乙方补偿款金额为64113元。当日，杭剑本人并未到场，但其父亲杭永安在场。预定单上乙方一栏内“杭剑、陈如兰”签名字样为杭永安所为，杭剑的姓名上指印系2007年11月6日后由杭剑本人所加盖。此外，杭永安还称由其代陈如兰办理拆迁安置手续，有陈如兰的口头委托。2007年8月10日，恒天公司向杭剑发出承诺书，载明：“感谢您支持曙光东路北侧改造工程拆迁工作，欢迎您选择3号地块住宅回迁安置。对3号地块住宅回迁安置我们作如下承诺，1.拆除合法建筑面积部分基价1620元／M2，开发商优惠100元／M2；2.超过被拆除合法建筑面积20%以内部分基价为2680元／M2，开发商优惠200元／M2，另下浮10%结算；3.超过被拆除合法建筑面积20%以外部分基价为2680元／M2，开发商优惠200元／M2；4.3号地块5－14层住宅供拆迁户选择安置，其层次差为5层层次差为0，从6层开始至10层，每层递增40元／M2，11至14层，在10层的基础上，每层递增60元／M2”。同年11月6日，杭永安在预订单上注明“我自愿选择××#楼××层××单元××××室（十二层最东边一套），面积约136平方米”，并以杭剑的名义签名。在预订房协议书上乙方一栏仍然署名为“杭剑、陈如兰”，安置房屋35.97M2按照1840元／M2计价66184.8元；7.19M2按照2552元／M2计价18348.88元；92.84M2按照2800元／M2计价为259952元；合计344485.68元。扣除拆迁补偿款64113元，尚应补交房款280372.68元；补交主房款的时间为恒天公司取得预售许可证后10日内。此外，预定房协议书中乙方亦载明了杭剑的居民身份证号码及其父的手机号码，预定房协议书约定恒天公司代收代办费用中高层维护费4080元（136M2，30元／M2）、装潢垃圾清理费272元（2元／M2）、管道燃气开户费2800元／户（以燃气公司开具的发票为准）；单方违约违约金为总房款的5%；补偿款从即日起至恒天公司取得预售房许可证日为止，恒天公司按照银行同档次存款利率支付给杭剑、陈如兰一方。2007年11月6日，杭剑或陈如兰均未在预定单上签名；该日之后，由杭剑加盖了指印。自2008年开始，海安县海安镇曙光东路拆迁区域的拆迁户因安置、过渡费等问题与恒天公司意见不一致，引发了群体上访事件。因上述原因，致杭剑与恒天公司未签订正式商品房买卖合同。在恒天公司出具的××号楼拆迁户明细表中，载明××号楼××单元××××室（即为××#楼××层××单元××××室）拆迁安置者的姓名为“陈如兰、杭剑”，所留电话号码为杭永安的电话号码，补偿款为64113元，拆迁面积为35.97M2，备案面积为140.39M2，拆除合法面积补偿66184.8元、超出合法面积20%以内部分18359.09元、再超出部分272232.80元，总房款356776.69元，应付利息2813.92元，一年内过渡费2590元、一年后过渡费2288元，过渡费合计4878元，截止2010年8月20日（陈如兰）杭剑按3.78%应缴纳违约金21282元（如按照5%计算为30403元），应收款合计327374.24元。其间，杭剑与孙凌燕夫妻产生矛盾，孙凌燕从2010年10月中旬即回娘家生活。2010年9月20日，陈如兰向恒天公司出具声明1份，载明：“被拆迁户陈如兰现郑重声明：恒天房产××号楼××单元××××房屋安置房，所办的一切手续，必须有我本人到场确认办理，否则由此引发的后果，被拆迁户陈如兰必依法给予维权”。同年11月12日，陈如兰在2007年7月30日拆迁安置协议复印件上方书写“原件遗失已作废”；同日，陈如兰在预订单上方书写“截止2010年11月12日在南通恒天房地产开发有限公司办理认购手续之前，所有的相关选房认购资料（包括原件及复印件）均全部作废”、“原件遗失已作废”。2010年11月12日，陈如兰与恒天公司就上述××幢××－××××号房屋签订了商品房买卖合同，约定建筑面积135.24M2，单价为2738.59元／M2，总价为370367元（已交纳，含拆迁补偿款）；恒天公司认可收取陈如兰滞纳金21281元。同日，恒天公司向陈如兰开具了预收房款的协议，按照140.39M2、单价2638.13元／M2预收房款306254元。同时，按照房屋认购书的记载，恒天公司代收维修基金6318元（140.39M2，按照45元／M2计算）、装潢垃圾清理费281元（2元／M2）、管道燃气开户费2800元、万和热水器1200元、有线电视开户费400元，合计11999元。当日，陈如兰向恒天公司缴纳进户门费用1000元、热水器费用1200元、燃气开户费2800元、有线电视费400元、维修基金6599元（实为维修基金6318元及装潢垃圾清运费281元）、装修押金2000元、物业费1685元、房款306254元（另有64113元拆迁补偿款视为已经缴纳的安置新房房款），恒天公司向其出具了购房发票及代收费收据，并向陈如兰交付了讼争房屋。杭剑知晓情况后，于2010年12月3日向恒天公司发出书面通知，要求恒天公司履行交房义务并承担相应的损失。2011年3月，杭剑以恒天公司及陈如兰为共同被告向法院提起诉讼，以陈如兰与恒天公司欺诈为由，要求确认2010年11月12日陈如兰与恒天公司签订的商品房买卖合同无效。2012年9月6日，原审法院作出（2011）安开民初字第1155号民事判决，确认陈如兰与恒天公司于2010年11月12日就海安县海安镇宁海中路××号××幢××××室房屋所签订的《商品房买卖合同》无效。判决后，恒天公司及陈如兰均不服原判提起上诉。2012年11月29日，二审法院作出（2012）通中民终字第1509号民事判决，驳回上诉，维持原判。2012年12月29日，杭剑以恒天公司为被告向法院提起诉讼，要求恒天公司履行交房义务，并赔偿实际损失。2013年8月，杭剑撤回起诉。2013年9月，杭剑再次以恒天公司为被告向本院提起诉讼，要求恒天公司赔偿其损失。审理过程中，法院根据杭剑的申请，对涉案的××幢××单元××××室房屋价值进行评估（评估基准日为2013年12月6日）。法院依法委托南通正达土地房地产评估有限公司进行了评估，2013年12月9日，评估机构出具了估价报告，认为评估单价为7450元／M2，评估总价为100.9万元（杭剑支付评估费10922元）。原审法院认为，对于陈如兰与恒天公司之间的房屋买卖合同，虽已经生效的判决确认无效，但综合本案的案情，此房屋买卖合同系特定的交易双方按照特定的政策条件所签订的特定的合同，此特订合同的无效并不能直接导致杭剑应当享受房屋拆迁所带来的利益，也不能导致杭剑就可以享有本案所涉的××幢××单元××××室房屋。且杭剑拒绝了预售单上的一些条件，由此说明，直到陈如兰向恒天公司声明前，恒天公司与杭剑或陈如兰就讼争房屋的买卖合同并未成立。按照有关规定，商品房买卖合同应以正式销售合同为准，认购意向不能认定为合同成立，故杭剑与恒天公司之间就讼争房屋的买卖合同尚未成立。现杭剑主张要求恒天公司赔偿损失，无事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决驳回杭剑的诉讼请求。宣判后，上诉人杭剑不服一审判决，向本院提起上诉称，生效判决已经认定陈如兰将案涉拆迁安置房的购买权利转让给了杭剑，陈如兰与恒天公司恶意串通所签订的房屋买卖合同被判决认定无效。基于生效判决确认的事实，应当查明恒天公司和陈如兰损害了杭剑什么利益，该利益价值是多少，从而对杭剑作出相应赔偿。原审判决适用法律、审判程序均存在错误，请求二审法院撤销原判，依法改判恒天公司赔偿杭剑经济损失773047.5元，本案诉讼费用全部由被上诉人承担。被上诉人恒天公司答辩称，一审法院的判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。原审第三人陈如兰、孙凌燕孙凌燕述称，杭剑与恒天公司之间的房屋买卖关系并没有成立，而按照现行法律规定，法律禁止强迫交易。原审判决在事实认定、法律适用以及程序方面并无不当之处，请求二审法院判决驳回上诉人的上诉，维持原审判决。经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。二审中，杭剑与孙凌燕陈述，双方已于2015年5月29日经海安县人民法院调解离婚，离婚时对案涉房屋协商未果，未对财产问题作出处理，等待法院判决。孙凌燕在二审中表示，因为在离婚时对案涉房屋没有协商结果，如果杭剑对案涉房屋享有权利，则孙凌燕对案涉房屋同样享有一半份额的权利，孙凌燕愿意将自己所享有的一半份额赠与母亲陈如兰。本院认为，生效判决已经确认陈如兰与恒天公司签订的商品房买卖合同无效，在该商品房买卖合同被确认无效以后，陈如兰未能依据商品房买卖合同办理案涉房屋的产权过户手续，现案涉房屋的产权并不归属于陈如兰。各方当事人的权利回复到该房屋买卖合同签订前的状态，杭剑可按照陈如兰与恒天公司签订合同前的正常途径实现权利。因生效判决已经为杭剑恢复了实现权利的正常条件，但杭剑未举证证明其已与恒天公司就讼争房屋买卖事宜签订正式合同，故其以对案涉房屋享有权利为由，要求恒天公司赔偿经济损失等主张无事实与法律依据，本院不予支持。综上，杭剑的上诉请求无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12524元，由上诉人杭剑负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦昌东代理审判员  高 雁代理审判员  郭相领二〇一五年十二月九日书 记 员  王 婧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定