广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）东二法岭民一初字第553号原告：吴中荣，女，汉族，1977年12月2日出生，住浙江省景宁畲族自治县。委托代理人：刘道元，湖南人和律师事务所律师。被告：东莞市悦和置业有限公司。住所地：广东省东莞市。法定代表人：李文琪，该公司副总经理。委托代理人：于发运，该公司员工。委托代理人：吴宏忠，该公司员工。被告：东莞市悦和物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市。法定代表人：李润华，该公司总经理。委托代理人：黄衍华，该公司员工。原告吴中荣诉被告东莞市悦和置业有限公司（以下简称“置业公司”）、东莞市悦和物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月16日受理后，根据原告吴中荣的申请，追加被告东莞市悦和置业有限公司作为本案的被告。本案依法由审判员欧泽林担任审判长，与人民陪审员李松锦、人民陪审员陈晓晴组成合议庭，于2015年10月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘道元、被告置业公司的委托代理人于发运、吴宏忠、被告物业公司的委托代理人黄衍华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴中荣诉称：原告与被告置业公司于2011年4月21日签订一份《商铺使用权转让合同》，原告已向被告置业公司支付商铺款351859元，被告物业公司向原告返还了48071.54元。涉案商铺属于被告置业公司开发建设的小商品批发城，位于东莞市大岭山镇纵队路32号。被告置业公司的涉案小商品批发城并未取得东莞市城乡规划局核发的《建设工程规划许可证》，且涉案地块用地性质为其他用途用地，属于东莞市生态控制区范围内的用地，并非商业用地。原告与被告置业公司所签订的《商铺使用权转让合同》违反了法律法规的强制性规定，属于无效合同。现被告拒绝返还商铺转让款。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.确认原告与被告置业公司于2011年4月21日签订的《商铺使用权转让合同》无效；2.被告置业公司向原告返还商铺购房款303787.46元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2012年1月1日起算至付清之日止，暂计算至2015年6月30日为74479.84元）；3.被告置业公司向原告返还商铺押金1000元；4.本案诉讼费由被告承担。后原告变更第2项诉请为判令两被告向原告返还商铺购房款303787.46元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2012年1月1日起算至付清之日止，暂计算至2015年6月30日为74479.84元）；变更第3项诉请为判令两被告返还原告商铺押金1000元；变更第4项诉请为本案诉讼费由两被告承担。被告置业公司辩称：1.涉案的《商铺使用权转让合同》、《委托经营协议》是原、被告双方自愿签订的，双方均有签名盖章，且有律师见证，应当视为合法有效。2.原告要求被告返还转让款及支付利息是无理的，双方签订合同时应当考虑到经营过程中的风险是共同承担的，被告无需退还合同押金给原告。3.被告确认涉案租赁物没有房地产权证以及建设规划许可证，但被告有向相关部门报建。4.被告确认两被告主体混同，并同意两被告对涉案的债务承担连带责任。被告物业公司辩称：其答辩意见与置业公司一致。本院经审理查明：2011年4月21日，原告作为受让方，被告置业公司作为转让方，双方共同签订一份《商铺使用权转让合同》，约定被告置业公司将位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义乌小商品批发城1层XXXX号商铺（以下简称“涉案物业”）的使用权转让给原告，让期限为2011年9月28日起至2051年9月27日止，转让费为351859元，原告必须于合同签订之日一次性支付转让总价款351859元。在签订合同之日原告应向被告置业公司一次性支付押金1000元，转让使用权期限届满后，在原告结清所有相关费用并办理完相关手续情况下，被告置业公司在15日内无息返还押金。原告于2011年4月21日支付了上述合同总价款351859元、押金1000元。2011年4月21日，原告作为委托方，被告物业公司作为受托方，双方共同签订一份《商铺委托经营协议》，约定原告委托被告物业公司经营涉案物业，同意被告物业公司将涉案物业交由第三人使用；商铺委托经营期限为10年，从2011年9月28日至2021年9月27日止；委托经营期间，被告物业公司承诺按原告与置业公司签订的《商铺使用权转让合同》中约定的转让总价款的80%作为回报分10年返还给原告，《商铺使用权转让合同》中约定的转让总价款为351859元，则总返还金为281487.2元。第一年返还转让总价款的10%；第二年至第四年每年返还转让总价款的6%；第五年至第八年每年返还转让总价款的8%；第九年至第十年每年返还转让总价款的10%。第一年（即2011年9月28日至2012年9月27日）的返还金在原告向置业公司支付的首期转让款中扣除；第二年至第十年的返还金按季度支付，即在每个季度的第二个月的20号前支付该季度的返还金。被告物业公司于2011年4月21日向原告支付返还金35185.9元，被告置业公司分别于2012年11月20日向原告支付返还金5277.89元、于2013年2月28日向原告支付返还金1949.48元、于2013年6月1日向原告支付返还金1949.48元、于2013年12月4日向原告支付返还金1949.48元、于2014年11月20日向原告支付返还金1759.3元，截止2014年11月20日两被告向原告支付返还金共计48071.53元，此后，两被告再未向原告支付返还金。本案审理过程中，原告明确其诉请两被告返还的转让款及利息的本金均以原告支付给被告置业公司的合同转让款扣除两被告支付给原告的返还金计算。两被告确认其混同经营，并同意对涉案债务承担连带责任。另查明，本院向东莞市大岭山镇规划建设办公室及东莞市大岭山镇规划管理所调查涉案物业的报建情况，该办公室复函称位于东莞市大岭山镇纵队路32号的东莞市悦和义乌小商品批发城未按要求办理施工许可手续，该管理所复函上述建筑并未取得《建设工程规划许可证》。至一审法庭辩论终结时，涉案物业仍处于被告物业公司的管理中，未返还给被告置业公司。以上事实，有原告提供的收款收据、《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》、东莞市城乡规划局信息公开告知书，被告置业公司提供的《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》、集体土地使用证、规划建设办公室出具的《证明》、消防安全检查合格证、商品交易市场登记证、工程报建缴费单、收费缴款通知书、电汇凭证、《关于开办东莞市悦和义务小商品城的复函》、协议书、补充协议、补充协议书（二）、村民委员会出具的《证明》、住所（经营场地）使用证明、住所使用证明、企业基本建设投资项目备案证，被告物业公司提供的返还表、银行付款凭证、收据，本院调取的大岭山镇规划建设办公室及东莞市大岭山镇规划管理所的复函及当事人的陈述附卷为据。本院认为：被告置业公司将涉案物业交由原告使用，原告支付使用费，原告与被告置业公司之间的关系为租赁合同关系，本案是租赁合同纠纷。原告与被告物业公司签订的《商铺委托经营协议》实质上是转租合同，原告与被告物业公司之间的关系是租赁关系。原告于2011年4月21日向被告置业公司支付转让款351859元、押金1000元，截止2014年11月20日两被告向原告支付返还金共计48071.53元，双方对此均没有异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：一、涉案合同及协议的效力；二、两被告应否向原告返还转让款及利息。关于争议焦点一。涉案物业在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，置业公司将涉案物业出租给原告使用，原告将涉案物业转租给被告物业公司，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本院认定涉案《商铺使用权转让合同》及《商铺委托经营协议》无效。关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因涉案合同及协议无效，各自取得的财产应相互返还对方，并根据各自的过错承担对方相应的损失责任。双方确认被告置业公司收取原告转让款351859元，已返还48071.53元，该款应该予以扣除，被告置业公司实际收取了原告转让款303787.47元（351859元-48071.53元）未返还，故被告置业公司应当返还原告转让款303787.47元，原告请求被告置业公司返还转让款303787.46元属于对其自身权益的处分，本院予以准许。故本院对原告关于主张被告置业公司返还转让款303787.46元的请求予以支持。被告置业公司收取原告押金1000元，故被告置业公司应当返还原告押金1000元，本院对原告要求被告置业公司返还押金1000元的请求予以支持。原告主张的未返还款的利息属于法定孳息，被告置业公司应向原告返还。原告主张的利息应按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，从款项交付之日起（即以316673.1元（351859元-35185.9元）为本金，从2011年4月22日起计算至2012年11月20日止；以311395.21元（316673.1元-5277.89元）为本金，从2012年11月21日起计算至2013年2月28日止；以309445.73元（311395.21元-1949.48元）为本金，从2013年2月29日起计算至2013年6月1日止；以307496.25元（309445.73元-1949.48元）为本金，从2013年6月2日起计算至2013年12月4日止；以305546.77元（307496.25元-1949.48元）为本金，从2013年12月5日起计算至2014年11月20日止；以303787.47元（305546.77元-1759.3元）为本金，从2014年11月21日起）计算至款项返还之日。原告主张利息以303787.46元为基数统一从2012年1月1日起算属于原告对自身权利的处分，本院予以准许。两被告确认混同经营，并同意对涉案债务承担连带责任，故本院对原告关于主张两被告对上述债务承担连带责任的请求予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告吴中荣与被告东莞市悦和置业有限公司于2011年4月21日签订的《商铺使用权转让合同》无效；二、限被告东莞市悦和置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告吴中荣返还转让款303787.46元及利息（以303787.46元为本金，从2012年1月1日起，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，计算至款项返还之日止）；三、限被告东莞市悦和置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告吴中荣返还押金1000元；四、被告东莞市悦和物业管理有限公司对本判决第二、第三判项确定的债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费收取6989元，由被告东莞市悦和置业有限公司、东莞市悦和物业管理有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员  欧泽林人民陪审员  李松锦人民陪审员  陈晓晴二〇一五年十二月二十五日书 记 员  伦雪莹