内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）赤商终字第201号上诉人（原审被告）于长海，男，1963年11月11日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区赤峰市。上诉人（原审被告）杨怀云，女，1968年11月13日出生，汉族，无职业。被上诉人（原审原告）赤峰五甲万京置业有限公司管理人，内蒙古大川律师事务所，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区金帝商务大厦B座五区三层。负责人王洪柱，内蒙古大川律师事务所主任。委托代理人鲁晓梅，内蒙古大川律师事务所律师。上诉人于长海、杨怀云因与被上诉人赤峰五甲万京置业有限公司管理人（以下简称管理人）请求确认债务人行为无效纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2015）松民初字第4414号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人于长海、杨怀云，被上诉人管理人的委托代理人鲁晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，赤峰五甲万京置业有限公司（以下简称五甲置业公司）为解决资金问题，于2014年7月8日向被告于长海、杨怀云借款人民币500万元，双方没有签订借款合同，而是签订了合同编号为2014-0003953号、2014-0003959号、2014-0003960号、2014-0003961、号2014-0003962号、2014-0003969号、2014-0003975号、2014-0003976号、2014-0003977号、2014-0003978号、2014-0003983号、2014-0003984号、2014-0003985号、2014-0003986号、2014-0003991号的《内蒙古商品房买卖合同》并办理了网签手续，约定将坐落在赤峰市松山区平双公路西、联合动力南五甲万京（赤峰）信息科技产业园区B区15号楼15-2-2-1003、15-2-2-1101、15-2-2-1102、15-2-2-1103、15-2-2-1104、15-2-2-1203、15-2-2-1301、15-2-2-1302、15-2-2-1303、15-2-2-1304、15-2-2-1401、15-2-2-1402、15-2-2-1403、15-2-2-1404、15-2-2-1501十五套房屋出售给被告于长海、杨怀云，上述十五套房屋总面积为1232.44平方米，房屋单价为每平方米4055元、4080元每平方米，房屋总价款为500万元。上述合同签订后，被告于长海、杨怀云于同日将500万元人民币转入五甲置业公司账户内，五甲置业公司为被告于长海、杨怀云出具了金额为500万元的房款收据，双方对上述房屋办理了网签手续。当日，五甲置业公司与被告于长海、杨怀云又签订了一份《商品房回购协议书》，约定五甲置业公司自被告交付购房款次日起6个月内回购上述房屋，如不回购，双方执行商品房买卖合同；五甲置业公司回购时，应按原售价（被告已付房款额）回购。五甲置业公司已向被告于长海、杨怀云支付了利息6万元。原审法院另查明，赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对五甲置业公司的破产清算申请。并于2015年1月13日，指定内蒙古大川律师事务所担任五甲置业公司管理人。2015年6月3日，原告诉至本院，要求确认五甲置业公司与被告于长海、杨怀云签订的《内蒙古商品房买卖合同》以及《商品房回购协议书》无效；由被告协助原告解除上述房屋的网签手续。原审法院认为，综合当事人的诉辩主张和该院查明的事实，本案的争议焦点是五甲置业公司与被告于长海、杨怀云之间是借贷关系还是房屋买卖合同关系。根据被告于长海、杨怀云与五甲置业公司签订的15份《内蒙古商品房买卖合同》和1份《商品房回购协议书》中，关于双方对回购价格、回购期限、利息、房屋销售单价的约定以及被告确已收取了五甲置业公司给付的部分借款利息，应确认五甲置业公司与被告于长海、杨怀云的真实意思表示是借贷而不是商品房买卖，五甲置业公司从被告处借款人民币500万元，双方之间形成的是借贷关系。被告于长海、杨怀云与五甲置业公司签订的15份《内蒙古商品房买卖合同》和1份《商品房回购协议书》是名为房屋买卖，实则是双方为保证债权的实现而用房屋提供的抵押担保，即五甲置业公司为抵押人，被告于长海、杨怀云为抵押权人和债权人。《商品房回购协议书》约定五甲置业公司自被告交付购房款次日起6个月内回购上述房屋，如不回购，双方执行商品房买卖合同，实际上是变相约定了债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。被告于长海、杨怀云与五甲置业公司签订的15份《内蒙古商品房买卖合同》和1份《商品房回购协议书》属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约，该合同违反了法律的强制性规定，因此，被告于长海、杨怀云与五甲置业公司签订的15份《内蒙古商品房买卖合同》和1份《商品房回购协议书》依法应认定无效。因被告于长海、杨怀云与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》已经在房产登记机关办理了网签手续，原告要求被告于长海、杨怀云协助办理解除对上述房屋的网签登记手续，实际是要求注销上述房屋的网签合同，故原告的该项请求符合法律规定，该院予以支持。五甲置业公司应偿还被告于长海、杨怀云借款500万元，但因赤峰市中级人民法院已经裁定受理大连园林花木工程有限公司对五甲置业公司的破产清算申请，因此被告于长海、杨怀云的债权应通过向管理人申报债权的途径主张权利。综上所述，对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，原审法院判决：被告于长海、杨怀云与赤峰五甲万京置业有限公司于2014年7月8日签订的合同编号为2014-0003953号、2014-0003959号、2014-0003960号、2014-0003961、号2014-0003962号、2014-0003969号、2014-0003975号、2014-0003976号、2014-0003977号、2014-0003978号、2014-0003983号、2014-0003984号、2014-0003985号、2014-0003986号、2014-0003991号的十五份《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》无效；由被告于长海、杨怀云于本判决生效后三日内协助原告办理注销上述房屋的网签合同。案件受理费100元，由被告于长海、杨怀云负担。上诉人于长海、杨怀云不服原审判决，向本院上诉称，一、一审法院认定事实错误，导致判决错误。上诉人向五甲置业公司交纳500万元购房款，五甲置业公司为上诉人出具500万元收据。二一审法院根本不顾收据记载的内容，却认为上诉人所交的款项是上诉人借给五甲置业公司的纯属颠倒黑白。二、上诉人与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》均合法有效。该合同是双方当事人的真实意思表示，双方基于同一笔款项先后签订两份协议，且办理了房屋买卖的法定网签手续，合同依法成立并生效，无论履行哪份合同均符合双方的意思表示。一审法院认定合同无效故意偏袒对方。三、履行商品房买卖合同并非法律上的流押条款。首先，《商品房回购协议书》并非约定五甲置业公司到期不回购商品房，双方所签订的商品房归上诉人所有，而是通过履行商品房买卖合同来实现，故不属于法律上禁止流押的情形。其次，本案《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》均为依法成立并生效的合同，双方当事人在《商品房回购协议书》中约定以签订商品房买卖合同的形式为《商品房回购协议书》提供担保，并为此在《商品房回购协议书》中为《内蒙古商品房买卖合同》附设了解除条件，该约定不违反法律强制性规定，系让与担保的形式。四、五甲置业公司丧失撤销涉案商品房买卖合同的权利。如果被上诉人认为履行商品房买卖合同显失公平，损害其利益，其可请求法院撤销，但被上诉人在法定出斥期间内未行使，而是拒绝履行合同。被上诉人的行为不符合诚信原则，不应支持。请求二审法院撤销原审判决，确认上诉人与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》有效，依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人答辩称，签订商品房买卖合同不是双方当事人的真实意思表示，从本案事实中看出五甲置业公司因资金紧张，向上诉人借款，从双方签订的回购协议上看出双方的关系应为借贷，非商品房买卖。一审判决认定双方签订的合同违背真实意思，确认无效，符合法律规定。上诉人提到签订买卖合同属于一种担保措施，这种观点违反物权法第一百八十六条规定的禁止流押条款，而且，上诉人已经在五甲置业公司破产过程中向管理人申报债权，上诉人也同意与五甲置业公司存在借贷关系。因此，一审判决认定的买卖合同和回购协议无效。本院经审理查明，上诉人于长海、杨怀云就涉案的款项已向法院提起诉讼，要求确认债权500万元及利息。被上诉人认为此债权数额的确定有可能与五甲置业公司非法吸收公众存款案刑事判决相冲突，也同意不在本案中确认债权数额。该事实有二审开庭笔录中双方当事人陈述在卷佐证。本院审理查明的事实除原审判决认定的“五甲置业公司已向被告于长海、杨怀云支付借款利息6万元”的事实外，其余事实与原审判决查明的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，双方当事人虽签订了《内蒙古商品房买卖合同》并基于该买卖合同办理了网签手续，但双方同时就涉案款项又签订了《商品房回购协议书》；在五甲置业公司的破产程序中，上诉人于长海、杨怀云就涉案款项也向法院起诉要求确认债权数额。当事人的上述行为证明双方的真实意思表示不是买卖房屋而是民间借贷。因此，双方当事人是以签订买卖合同作为民间借贷的担保，而房屋买卖并不是双方的真实意思表示，故原审法院判决涉案的《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》无效并由于长海、杨怀云协助管理人注销涉案房屋的网签合同并无不当。于长海、杨怀云与五甲置业公司之间债权数额确认不属于本案审理范围。综上，上诉人于长海、杨怀云的上诉理由不能成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款㈠项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费100元，由上诉人于长海、杨怀云负担。邮寄送达费40元，上诉人于长海、杨怀云、被上诉人赤峰五甲万京置业有限公司管理人各承担20元。本判决为终审判决。审判长  田丽丽审判员  邓宏涛审判员  雷 蕾二〇一五年十二月二十一日书记员  韦羽佳