福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终2555号 上诉人（原审原告）：张少琴，女，1970年5月8日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：方才钦，福建乾顺律师事务所执业律师。 被诉人（原审被告）：朱敏，女，1965年12月24日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被上诉人（原审被告）：刘巧丽，女，1981年6月29日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被上诉人（原审第三人）：中国民生银行股份有限公司泉州分行，住所地泉州市丰泽区刺桐路**。 负责人：郑学泉，该行行长。 委托诉讼代理人：杨伟良，福建瀛莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈莉，福建瀛莱律师事务所律师。 上诉人张少琴因与被上诉人朱敏、刘巧丽、中国民生银行股份有限公司泉州分行（下称“民生银行泉州分行”）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初1021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张少琴上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持张少琴一审全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由朱敏、刘巧丽、民生银行泉州分行承担。事实和理由：一、一审判决遗漏认定本案关键事实，即泉州市丰泽区人民法院于2017年3月28日用封条查封案涉两套房屋前，张少琴已实际占有、使用该房屋。张少琴一审提供两份由大江盛世物业服务中心出具的《汇龙大江盛世房屋钥匙及配套物品接收单》，该组证据足以证实上诉人于2015年10月12日已实际占有案涉的两套房屋。一审法院对该证据的三性及证明力不予论证，也未进行任何说明，遗漏关键证据。二、一审法院认定事实错误。一审法院认定“原告张少琴亦主张120万元的租金是以借款及其他相应款项支付……被告刘巧丽提出暂时把房屋出租给原告张少琴作为之后还款的保证……予以证实”错误。刘巧丽一审未到庭，未作出任何陈述，张少琴在一审庭审过程及提供的包括《关于刘巧丽向张少琴借款的说明》在内的所有证据，从没有自认张少琴向刘巧丽承租案涉房屋是作为借款的保证。事实上，刘巧丽向张少琴陆续借款发生自2014年至2015年。借款之时未达成房屋租赁的合意，不存在承租房屋作为未还款的保证。而是在2015年9月，张少琴向刘巧丽承租案涉房屋，双方协商以所欠债务直接用于支付租金，而相关法律规定并未禁止租金不得一次性支付或限制租金的支付方式，一审法院主观认定没有事实依据。三、一审法院适用法律错误。1.张少琴请求停止对案涉房屋的查封措施，具有充分的法律依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十条第二款规定：“案外人的诉讼请求确有理由或者提供充分、有效的担保请求停止执行的，可以裁定停止对执行标的进行处分。”一审法院已经认定2015年9月16日签订的《房屋租赁合同》合法有效，张少琴即有充分的理由足以支持一审诉讼请求。2.张少琴请求附租约拍卖，具有充分的法律依据。首先，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”根据一审法院认定的事实，房屋租赁合同签订的时间是2015年9月16日，房屋于2015年10月19日办理抵押登记，于2016年1月19日被法院冻结。本案租赁合同均未出现除外情形，张少琴若请求受让人继续履行租赁合同，人民法院应予支持。再者，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期间内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，不存在承租人张少琴与被执行人刘巧丽恶意串通，也没有任何证据能证明张少琴与刘巧丽之间有恶意串通的事实。至于刘巧丽向民生银行所作出的承诺与实际情况不符，应当由民生银行另案追究刘巧丽相应的法律责任，与张少琴无关，不能混为一谈。本案也不存在以明显不合理的低价承租被执行人的不动产。朱敏、民生银行若认为租金的价格存在明显不合理的，应当提供相应的证据。张少琴更不存在伪造交付租金证据，租金收条系刘巧丽出具给张少琴，不存在伪造的事实。 朱敏辩称，一、一审判决第二项“确认张少琴与刘巧丽于2015年9月16日签订的《房屋租赁协议》合法有效”表述不够准确，本案《房屋租赁协议》名为租赁，实为房屋使用权抵债关系，对其真实性就应予以认可。1.张少琴提交的证据、所作的陈述等均证实张少琴与刘巧丽是借款关系，并非租赁关系，《房屋租赁协议》的根本目的是以标的房屋使用权偿还债务。2.因租赁合意缺乏、不符合租赁关系标准，《房屋租赁协议》应当定性为合同之债而非租赁关系。二、本案张少琴并未提供证据证明其在法院查封前已占有使用案涉房屋。张少琴提供的证据是法院查封4个月后才缴纳、办理的“物业费”、“水电公摊费”、“垃圾转运费”、“装修许可证”等。综上，请求驳回张少琴一审的诉讼请求。 民生银行泉州分行辩称，一、张少琴提供的证据不足以证明其在诉争房屋被查封前实际占有、使用诉争房屋。1.诉争房屋于2016年1月19日被泉州市丰泽区人民法院查封，而张少琴一审提供的为证明其实际占有、使用诉争房屋的物业管理费发票、装修押金收款收据等记载的时间均为2016年5月份，即便该些票据是真实的，时间也晚于法院查封的时间，不足以证实法院查封前其已实际占有、使用诉争房屋。而且该些票据均记载缴款单位及（缴款人）刘巧丽，亦不能证明该款项为张少琴所交，也不能证明张少琴实际占有诉争房屋。2.张少琴主张其与刘巧丽之间存在房屋租赁合同关系，那么如果双方履行合同，也应当由刘巧丽将租赁物交付给张少琴，张少琴并未提供证据证明。3.张少琴在法院查封和刘巧丽将诉争房产抵押给民生银行前均未有口头或书面的任何形式告知租赁协议的存在，甚至也未能证明其在法院于2016年1月19日查封时有实际占用诉争房产，时隔一年后才在2017年1月17日才提起案外人执行异议，2017年9月28日才想起其于2015年10月12日接收到本案诉争两套房产的钥匙及配套物品，更进一步证实了所谓的房屋租赁及交付占有都是子虚乌有。4.张少琴一审当庭提供的加盖“大江盛世物业服务中心客服专用章”的【汇龙·大江盛世】《房屋钥匙及配套物品接收单》也不能证明诉争房屋已交付其占有使用，接收单真实性值得怀疑，不具有证明效力。本案诉争房产的业主是刘巧丽，而并非张少琴，该份接收单上却记载业主“张少琴”显然不具有真实性。刘巧丽向开发商购买商品房，开发商却将本应由其交付给购房人的房屋钥匙及配套物品交由物业公司交付给其他人，显然也不符合常理。二、张少琴的异议理由不成立，其权利不足以排除强制执行申请。1.张少琴请求法院停止查封措施缺乏事实和法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产”，刘巧丽不履行生效法律文书确定的义务，人民法院对其名下财产采取查封措施并不违反法律规定。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”该条规定针对的对象是受让人而非抵押权人。上诉人要求附租约拍卖缺乏依据。3.张少琴一审提供的《房屋租赁协议》不具备真实性。（1）房屋所有权人刘巧丽2015年9月25日出具给民生银行泉州分行的两份抵押承诺函，以及其于2015年10月15日在泉州市洛江区房地产管理处（现已变更为泉州市不动产登记中心）所做两份设定抵押权登记事项询问笔录单均明确记载案涉两套房产没有出租，亦可以证实张少琴提供的《房屋租赁协议》不具备真实性，更不存在将诉争房屋移交给上诉人的情形；（2）刘巧丽产权证发证时间为2015年9月17日，张少琴便提供了一份记载签约时间是2015年9月16日的《房屋租赁协议》，本次诉讼之前张少琴从未提出或主张过“大江盛世物业服务中心”向其交付诉争房屋，而在民生银行泉州分行向法庭提供了刘巧丽2015年9月25日出具的抵押承诺函及2015年10月15日抵押权登记事项询问笔录单后，张少琴又在超过举证期限后补充了落款时间为2015年10月12日加盖了“大江盛世物业服务中心客服专用章”的物品接收单，这绝非巧合，而是张少琴炮制出来的。在刘巧丽既未取得开发商交付的房屋，也未取得涉案房屋所有权的情况下，张少琴就与刘巧丽签订长达二十年的租赁合同，严重违背常理。（3）张少琴一审提供的证据无法证明其实际支付租金，其亦自认并未实际支付租金，而是以借款来抵偿租金，其要求附租约拍卖缺乏依据。民生银行泉州分行对张少琴与刘巧丽之间是否存在债权债务关系持有疑问，张少琴一审提供的借据总金额116万，而其提供的银行转账总金额仅为56.1万，完全不对等，不能证明其实际借款120万元给刘巧丽。退一步讲，即便存在债权债务关系，存在以借款抵偿租金的情形，参照浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第二条：“执行机构审查租赁合同的真实性，如何把握标准?答：执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。”4.根据最高院的典型案例裁判规则，对于实践中存在的用借款抵租金的情形，最高院认为此种情形下签订的《房屋租赁协议》，实质上是以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，实为债权债务合同关系而非房屋租赁关系，也不能适用“买卖不破租赁”原则，上诉人要求附租约拍卖亦不应获得支持。综上，请求驳回上诉。 刘巧丽未作答辩。 张少琴向一审法院起诉请求：1.判令立即停止对刘巧丽所有的位于大江盛世C区9号楼2502、2503室房屋的查封措施，并依法对上述房屋的拍卖采取附租约拍卖；2.确认张少琴与刘巧丽签订的《房屋租赁协议》合法有效。 一审法院认定事实：刘巧丽系洛江区大江盛世C区9号楼2502、2503房屋的所有权人。2016年1月19日朱敏因与刘巧丽民间借贷纠纷一案向一审法院申请对上述两套房屋进行冻结，一审不院于2016年1月19日作出（2016）闽0503民初333号民事裁定书，冻结上述两套房屋。2016年8月29日，朱敏向法院申请强制执行，张少琴以上述两套房屋已于2015年9月16日出租给张少琴为由，对该执行申请提出异议。一审法院于2017年1月17日作出（2017）闽0503执异1号执行裁定书，驳回张少琴的异议请求。另查，刘巧丽分别于2015年3月8日、2015年7月8日、2015年7月18日、2015年8月9日、2015年9月2日、2015年9月9日向张少琴出具了借款金额分别为35万元、18万元、5万元、11万元、5万元、42万元的借条，以上六份借条总金额为116万元。2015年9月16日，张少琴与刘巧丽签订《房屋租赁协议》一份，约定刘巧丽将上述洛江区大江盛世C区9号楼2502、2503房屋出租给张少琴，租赁期限20年，自2015年9月17日起至2035年9月16日，每年租金6万元，总租金120万元一次性支付。刘巧丽于当日出具120万元的收条给张少琴。2015年9月至10月间刘巧丽以上述两套房向民生银行泉州分行申请抵押贷款，双方并于2015年10月19日办理抵押登记。 一审法院认为，张少琴以刘巧丽已于2015年9月16日将案涉房屋出租给张少琴为由，主张根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。对此，一审法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而本案中，张少琴与刘巧丽签订的《房屋租赁协议》约定一次性支付案涉房屋20年的租金120万元，其租金的支付期限有悖常理。张少琴亦主张120万元的租金是以借款及其他相应款项支付，当时系刘巧丽尚欠张少琴借款，而刘巧丽又需要一笔钱购买大江盛世的房子，刘巧丽提出暂时把房屋出租给张少琴作为之后还款的保证，其并提供了总借款金额为116万元的借条予以证实。一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》虽名义上系租赁合同，但实际上系刘巧丽为了清偿其尚欠张少琴的借款，向张少琴让渡案涉房屋20年的房屋使用权以抵偿借款，刘巧丽在未另外收取租金的情况下直接出具120万元的租金收条的事实也可以印证双方的抵偿关系。案涉《房屋租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿借款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。张少琴与刘巧丽之间签订的《房屋租赁合同》系债权债务关系，不适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”原则。张少琴请求停止对刘巧丽所有的案涉房屋的查封措施，并要求附租约拍卖，没有法律依据。张少琴请求确认案涉《房屋租赁合同》合法有效。对此，一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》名为房屋租赁合同，实为以租抵债合同，虽不适用“买卖不破租赁”原则，其异议理由不成立，其权利不能够排除朱敏及民生银行泉州分行申请的执行。但《房屋租赁合同》的内容并未违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十九条规定，判决：一、驳回原告张少琴要求停止对被告刘巧丽所有的位于丰泽区××号楼××号房屋的查封措施，要求附租赁合同拍卖上述两套房屋的诉讼请求；二、确认原告张少琴与被告刘巧丽于2015年9月16日签订的《房屋租赁协议》合法有效。案件受理费100元，由原告张少琴负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张少琴主张其在案涉房屋于2016年1月19日被查封之前业已占有使用该房屋，为此其提供【汇龙·大江盛世】《房屋钥匙及配套物品接收单》，该《接收单》载明出具时期为2015年10月12日。对《接收单》的真实性朱敏、民生银行泉州分行均持有异议，而张少琴另提供的四份《收款收据》，载明其直到2016年5月17才交纳案涉房屋的装修押金及出入证押金和工本费，张少琴未能进一步提供证据证明其于签订合同的2015年9月16日至其交纳装修押金的2016年5月17其有占有使用案涉房屋。因此，无法认定张少琴在案涉房屋被查封之前业已占有使用该房屋。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期间内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，张少琴未在人民法院查封之前占有使用案涉房屋，其主张停止对案涉房屋的查封措施、对案涉房屋的拍卖采取附租约拍卖，于法无据，不予支持。 综上所述，张少琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由张少琴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄祥彪 审 判 员 戴 强 审 判 员 傅嘉钦 二〇一八年六月十九日 法官助理 吴一凡 书 记 员 陈高煌 附注：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。