湖南省麻阳苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）麻民二初字第19号原告（反诉被告）湖南晋源物业服务有限公司，住所地：怀化市鹤城区怀东路121号，组织机构代码：66632197-8。法定代表人符晋源，该公司董事长。委托代理人滕久余，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。委托代理人马建国，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。被告（反诉原告）熊继铁，男。原告湖南晋源物业服务有限公司与被告熊继铁物业管理纠纷一案于2015年1月26日向本院提起诉讼，2015年2月12日被告熊继铁就该案争议事实提起反诉，本院受理后，依法组成由审判员曾勇担任审判长，与审判员舒开军、人民陪审员黄伟参加的合议庭，于2015年4月29日公开开庭进行了合并审理。代理书记员刘霜担任庭审记录。原告湖南晋源物业服务有限公司委托代理人到庭参加诉讼，其法定代理人未到庭，被告熊继铁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南晋源物业服务有限公司本诉称称：2011年7月5日，原告湖南晋源物业服务有限公司与被告熊继铁就麻阳锦江新城A区的物业订立了《物业服务合同》，合同签订后原告按约定履行了服务，但被告自（2012年1月5日起）就停止向原告支付物业服务费用。请求：1、判令被告熊继铁支付物业费2484.57元（计算至2014年10月5日）。2、判令被告熊继铁支付滞纳金3801.39元（计算至2014年10月5日）。被告熊继铁本诉答辩称：1、原告起诉被告拖欠物业费缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。2、原告要求支付物业管理费2484.57元，被告未交付是因为原告未履行物业管理义务，在原告未纠正错误前，被告有权拒绝支付物业服务费用。3、原告要求支付滞纳金3801.39元不合符《湖南省物业服务收费管理办法》第六条规定，因此是不合理的，请求法院驳回。反诉原告熊继铁反诉称：反诉被告湖南晋源物业服务有限公司未按《物业服务合同》约定多收反诉原告车库物业费41元，违规收取每户8个出入证办证费40元，以及未按《湖南省物业服务收费管理办法》第二十条规定多收反诉原告一个月物业费68.46元；原告服务不及时，造成反诉原告厨房漫水，反诉原告因此改装下水管道，化费用300元。反诉请求：1、判令反诉被告退回多收物业费149.46元；2、判令反诉被告赔偿违约金3801.39元；3、判令反诉被告负担下水管道改装费300元，赔偿精神损失费10元。反诉被告湖南晋源物业服务有限公司反诉答辩称：1、原告没有多收反诉原告物业费。2、反诉原告要求支付违约金因《物业服务合同》没有约定，不能支持。3、物业公司没有过错，本案不是侵权纠纷，因此，原告不承担赔礼道歉及赔偿责任。湖南晋源物业服务有限公司在举证期限内向本院提交下列证据，以支持自己的诉讼请求及辩解主张：1、企业营业执照、组织机构代码、工商登记、法定代表人双方证明复印件各一份（与原件核对无异），欲证实原告的主体身份适格；2、《物业服务合同》复印件一份（与原件核对无异），欲证实原告与被告就物业服务达成协议，就有关权利义务进行约定；3.收款收据复印件二份（未与原件核对），欲证实原告与被告签订《物业服务合同》后向原告交纳物业服务费情况；4、被告熊继铁的身份证复印件一份（未与原件核对），欲证实被告熊继铁的身份情况；5、催费通知单复印件一份（未与原件核对），欲证实原告向被告催缴物业服务费情况；6、物业管理荣誉证书、怀化市房产管理局表彰文件复印件各一份（未与原件核对），欲证实原告单位是物业管理先进单位；7、小区来人来访登记表复印件一册（未与原件核对），欲证实原告对小区的安保进行管理；8、小区部分业主出具的证明材料复印件一份（未与原件核对），欲证实原告对物业进行了管理；9、锦江新城A区17栋9号门面排烟管道材料意见书复印件一份（未与原件核对），欲证实原告对小区的物业进行了管理；10、晋源物业2012年9月收费及入住动态明细表复印件一份（未与原件核对），欲证实原告对小区的物业进行管理及大部分业主交纳物业管理费情况；11、晋源物业麻阳锦江新城员工名单复印件一份（未与原件核对），欲证明原告在从事物业管理过程中，需要支付服务人员工资情况；12、工程装修垃圾清运协议书复印件，欲证明业主在房屋装修过程中的垃圾处理原告需要向有关部门支付费用；13、麻阳锦江新城生活垃圾处理收费协议复印件一份（未与原件核对），欲证明原告在从事物业管理过程中对业主生活产生的垃圾进行处理需要向其它部门支付有关费用。被告熊继铁在举证期限内向本院提交下列证据，以支持自己的诉讼请求及辩解主张：14、《物业服务合同》及《怀化晋源物业服务公司收款收据》编号为0030514复印件（未与原件核对）一份，欲证实原告违规收取被告车库的物业管理费41元，及与原告达成物业管理协议；15、《怀化晋源物业服务公司收款收据》编号为0030760复印件一份，欲证实原告违规收取出入证办费物业40元；16、《怀化晋源物业服务公司收款收据》编号为0030743复印件一份，欲证实原告多收取物业费68.48元；17、照片二张，欲证实原告未履行管理职责，造成被告另行安装水管支付费用300元；18、《物业服务合同》复印件一份，欲证实原告与被告签订的合同不合法、内容不平等；19、《再次希望晋源物业尽快解决锦江新城A区部分问题》复印件一份，欲证实原告未履行物业服务义务；20、《怀化晋源物业服务公司收款收据》收据复印件三份，欲证实原告违规进行物业管理及收费；21、照片一组及业主名单复印件一份，欲证实原告未履行物业管理义务；上述证据，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证；本院经综合审查后，作如下认证：1、4号证据，原、被告均未提出异议，本院予以采信，证实了原、被告的事实主体身份；2、14、18号证据原被告双方对其真实性未提出异议，本院予以予以采信，证实了原、被告就物业服务签订了《物业服务合同》；3、14、15、16、20号证据，原、被告双方对其真实性未提出异议，本院予以采信，证实了原告收取了被告2011年7月5日至2012年1月5日期间的住房物业管理费费410元，车库物业管理费41元，以及出入证办证费40元的案件事实；5号证据，因被告对其真实性提出异议，原告未提供其它证据佐证，本院不予采信；6号证据被告对其关联性提出异议，本院不予采信；7号证据，被告对其真实性未提出异议，本院予以采信，证实了原告对小区来人来访进行登记管理的事实；8号证据被告对该份证据的合法性提出异议，本院不予采信；9号证据，被告对该份证据的真实性不提出异议，本院予以采信，证实了原告对小区物业出现的问题进行处理的案件事实；10号证据被告未提出异议，本院予以采信，证实了原告对小区业主入住情况进行登记管理的案件事实；11、12、13号证据被告对其真实性提出异议，本院不予采信；17号证据原告就该份证据的真实性、关联性提出异议，被告未提供其它证据佐证，本院不予采信；19、21号证据原告对证据的真实性、关联性、合法性均提出异议，本院不予采信。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院确认下列案件事实：2011年7月5日，原告湖南晋源物业服务有限公司（反诉被告）与被告熊继铁就物业服务签订了《物业服务合同》，双方就物业服务的内容、权利义务、及违约责任均进行了约定。双方就物业收费项目、标准在合同中第二条第二款第一项第一目、第三目约定：“住宅建筑面积，每平方米0.5元／月，车库，每平方米／元／月”；第二条第二款第五项约定：“甲方（湖南晋源物业服务有限公司）自该物业交付业主（或开发商通知交房）之日起收取物业管理费。第一次乙方预交6-12个月的物业服务费。装修垃圾清运、装修管理费、出入证、水、电卡工本费。预交期满后，乙方须按月向甲方缴纳物业服务费，缴费时间为每月的10日。亦可按季度或按年一次性提前缴付”。双方就违约责任约定责任在第九条第一款、第五款具体内容为：“一、业主和物业使用人不按规定交纳物业服务相关费用的，甲方可从乙方逾期欠交费用之日起，按应收总费用千分之三向欠费业主和使用人加收滞纳金，对长期拖欠物业服务相关费用的业主和使用人，甲方可据情况向物业主管部门和人民法院诉讼。五、甲方违反本合同，未达到物业服务约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改（自然灾害和人力不可抗拒因素除外），逾期不整改的，给乙方造成损失的，甲方承担相应责任”。合同签订当日，原告按被告住房面积136.91㎡收取2011年7月5日至2012年1月5日之间的物业费410元（139.91㎡×0.5元／月㎡×6个月=419.73元），车库按27.34㎡收取物业费41元，收取出入证办证费40元。自2012年1月5日起到2014年10月5日止，被告熊继铁欠原告湖南晋源物业服务有限公司住房物业费（139.91㎡×0.5元／月㎡×33个月）2308.52元。本院认为：原告湖南晋源物业服务有限公司系具有独立的民事权利能力和民事行为能力的法人，被告熊继铁系具有独立的民事权利能力和民事行为能力的自然人，双方就物业服务的权利、义务进行约定并订立《物业服务合同》不违背法律规定，该合同为有效合同，因此，被告在法庭审理过程在辩称该合同为无效合同的辩解理由不能成立。合同签订后，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务，被告熊继铁未按合同约定向原告交纳物业服务费用，构成违约，应当按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，承担继续履行的义务。因此，本院对原告要求被告支付物业服务费用的要求应当支持，但被告熊继铁欠原告湖南晋源物业服务有限公司2012年1月5日起到2014年10月5日期间的住房物业费为2308.52元，因此原告要求被告支付住房物业费不应超出该范围；原告起诉要求被告支付滞纳金3801.39元，该诉讼请求超出双方签订的《物业服务合同》第九条第一款约定支付滞纳金的范围，因此，本院对其过高部分请求，不予支持。关于反诉原告熊继铁的反诉请求，反诉被告湖南晋源物业服务有限公司未按《物业服务合同》约定收取反诉原告熊继铁车库物业服务费41元，系多收费用；反诉被告湖南晋源物业服务有限公司2011年7月5日收取反诉原告熊继铁出入证办证费40元，但反诉被告湖南晋源物业服务有限公司至今未提供该项物业服务，上述费用反诉原告熊继铁要求返回，不违背法律规定，因此，本院应当支持。反诉原告熊继铁反诉提出反诉被告湖南晋源物业服务有限公司多收2011年7月5日至2012年1月5日期间一个月的物业费68.46元，因与本院查明的案件事实不符，本院不予支持。反诉原告熊继铁请求要求反诉被告湖南晋源物业服务有限公司赔偿违约金，因反诉原告未提供足够证据证明反诉被告湖南晋源物业服务有限公司在履行《物业服务合同》合同中有违约行为，因此，本院不予支持。反诉原告熊继铁提起的第三项反诉请求，本院认为，本案是合同纠纷，不是侵权纠纷，该反诉请求，不是本案的审理范围，反诉原告熊继铁就该项诉讼请求可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律诺干问题的解释》第五条、第六条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，参照《物业管理条例》第三十六条、第四十一条、第四十二条规定判决如下：一、被告熊继铁于本判决发生法律效力后十日内向原告湖南晋源物业服务有限公司支付2012年1月5日至2014年10月5日期间的物业管理费2308.52元，并按应收总费用的千分之三向原告湖南晋源物业服务有限公司支付滞纳金；二、驳回原告湖南晋源物业服务有限公司（反诉被告）的其它诉讼请求；三、反诉被告湖南晋源物业服务有限公司于本判决发生法律效力后十日内退回被告车库物业服务费41元及办证费40元；四、驳回反诉原告熊继铁的其它诉讼请求如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟行延履期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由被告熊继铁负担35元，原告湖南晋源物业服务有限公司负担15元；反诉案件受理费25元，由反诉被告湖南晋源物业服务有限公司负担15元，反诉原告熊继铁负担10元；如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  曾 勇审 判 员  舒开军人民陪审员  黄 伟二〇一五年四月二十九日书 记 员  刘 霜附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。