陕西省府谷县人民法院民 事 判 决 书(2014)府民初字第00810号原告刘瑞霞，女，1971年1月26日出生，汉族，住陕西省府谷县。委托代理人谢振华，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。被告府谷县乾恒实业有限公司，住所地陕西省府谷县。法定代表人柴乃如，该公司经理。委托代理人赵宁，北京市中兆(西安)律师事务所律师。委托代理人王永军，北京市中兆(西安)律师事务所律师。原告刘瑞霞与被告府谷县乾恒实业有限公司（下称“乾恒公司”）商品房预售合同纠纷一案，原告于2014年5月12日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月3日第一次公开开庭进行了审理,原告刘瑞霞及其委托代理人谢振华、被告委托代理人赵宁到庭参加了诉讼，被告法定代表人柴乃如及其委托代理人王永军经合法传唤未到庭参加诉讼。本院于2015年8月17日第二次公开开庭进行了审理，原告刘瑞霞及其委托代理人谢振华、被告委托代理人赵宁到庭参加了诉讼，被告法定代表人柴乃如及其委托代理人王永军经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘瑞霞诉称：2012年2月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，通过银行按揭的方式购买位于府谷县新区中心广场北侧的鑫域首府6号楼2单元15层02号房。合同签订后，原告依约向被告支付上述房产的首付款，并办理了按揭贷款，并按期归还了银行按揭。根据合同第七条之约定，该房应在2013年8月31日前交付使用，但是被告迟迟没有通知业主收房。2013年12月1日，业主集体到售楼部收房，但所购商品房还没有依据合同约定和被告的承诺完工，被告也拿不出任何文字性验收报告，业主无法收房。之后业主开始恐慌，多次到售楼部、被告公司要求被告交房、催促交房，但被告四处躲藏，不与众业主见面，逃避责任。众业主为了维权多次到府谷县信访办上访。县政府成立专门领导小组进行协调此事。2014年1月10日终于在被告公司内找到了被告董事长兼总经理石枣树，可是石枣树说不出具体交房时间，但承诺于2014年1月16日在兴茂酒店与业主见面协商。但是到了1月16日，石枣树并没有出现，指派该公司办公室曹主任出面协商未果。2014年2月27日,县领导小组、石枣树以及业主代表在县政府协商此事未果，业主将石枣树堵在政府要一个结果，在双方僵持了五六个小时之后，石枣树仍给不了结果，石枣树最后写下“定于2014年3月11日上午10点在新区售楼部与客户见面商谈购房争议一事，如不见客户，无条件退房”的字据才离开。2014年3月11日，一百多位业主聚集在售楼部，石枣树却迟迟不来，在代表打电话催促下才知道石枣树又失信，派了个七十多岁的退休老人和一小伙子出来谈判。他们出言不逊，口称交房没有日期，退房绝不可能，事情不了了之。随后，业主纷纷又涌至县政府，请求政府为民做主。至2014年3月31日，被告逾期交房已达7个月之久，被告严重违约，导致合同目的不能实现，原告和众业主多次催促，数月之内原告所购商品房仍达不到交房条件，被告仍无法交房，依据双方所签《商品房买卖合同》合同第九条约定：被告逾期超过三个月则视为被告不履行，原告有权解除合同并要求被告赔偿经济损失。同时依据2014年2月27日石枣树向众业主写的“无条件退房”承诺，原告在多次催促被告交房无果的情况下，于2014年4月1日将《解除合同书》通过特快专递的形式寄于被告，通知被告解除合同，被告于4月1日已签收。此外，原告并于4月2日去被告公司亲自送达相同的《解除合同书》。综上，该房至今达不到交付使用条件，被告严重逾期交房，根本违约，导致合同目的不能实现，原告多次催要无果，被告严重违约行为给原告造成巨大损失。请求人民法院判令：一、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告退还原告首付款604817元及已偿还银行按揭本息245213.65元以及违约金60444.51元和直接经济损失870400元，共计1780875.16元。三、判令被告返还原告未还此房银行按揭贷款本息；四、诉讼费由被告承担。2015年8月23日，原告变更第二项诉讼请求为，判令被告退还原告首付款604817元及违约金120889.02元和直接经济损失651287.29元，共计1376993.31元；变更第三项诉讼请求为，判令被告返还原告通过银行按揭贷款方式向被告支付的房款141万元及按揭贷款利息。原告向法庭提交以下证据：1.《商品房买卖合同》及附件一份。2012年6月4日乾恒公司向原告出具的收据、2012年3月23日刘瑞霞在长安银行个人贷款支付凭证各一份。证明，原、被告约定商品房交付时间应为2012年8月31日。《商品房买卖合同》第七条、第八条及附件二，对房屋内部覆盖设施等对交付条件做了约定，但乾恒公司至今仍没有将符合法定和约定交付条件的商品房交付给原告，逾期已超过二年之久，依据合同约定应予以解除，乾恒公司应按合同约定承担逾期交房的违约责任，并赔偿实际损失。刘瑞霞已按《商品房买卖合同》的约定支付了购房首付款604817元和余款141万元，余款是通过长安银行按揭的方式向乾恒公司支付。因乾恒公司违约，不能交付房屋，《商品房买卖合同》应予解除，合同解除后，乾恒公司应向刘瑞霞返还上述款项，并按合同约定承担违约责任，赔偿刘瑞霞实际经济损失。2.刘瑞霞长安银行存款存折一份。证明，乾恒公司开发的鑫域首府项目时至今日根本不具备法定和约定的交房条件，至2014年3月21日，刘瑞霞已向长安银行偿还银行贷款本息245213.65元，因被告迟迟不能交房，刘瑞霞自2014年3月21日起停止还贷，原告依据合同约定和法律规定有解除合同的权利，《商品房买卖合同》应予以解除，乾恒公司应承担相应违约责任，向原告返还已付贷款本息245213.65元，并赔偿原告的实际经济损失。3.《鑫域首府品质生活读本》一份。证明，《鑫域首府品质生活读本》明确载明“鑫域首府”为“一线城市豪宅品质”、八大奢华品质”、“打造陕北顶级豪宅”、“营造府谷最佳居住空间”等内容，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”但“鑫域首府”现状为普通住宅，至今没有达到其宣传资料即《鑫域首府品质生活读本》的品质和要求，依据《商品房买卖合同》第九条甲方逾期交付房屋的违约责任，买方依据合同约定可以解除合同。事实上被告对原告欺诈，依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。4.2014年2月27日石枣树向业主出具《无条件退房承诺书》一份。证明，直至2014年2月27日，乾恒公司开发的鑫域首府仍没有达到交房条件，已是严重逾期达6个月之久，实际上直至今日仍没有达到交房条件，依据《商品房买卖合同》约定，应予以解除合同；乾恒公司总经理石枣树在2014年2月27日府谷县政府组织协调时，向原告承诺无条件退房，故依据乾恒公司承诺《商品房买卖合同》应予以解除。5.《解除合同通知书》、韵达快递签收单、韵达快递详情单、韵达快递回执、乾恒公司对《解除合同通知书》的回复、视频资料各一份。证明，自2013年8月31日直至2014年4月1日，乾恒公司开发的鑫域首府仍没有达到交房条件，原告多次催促被告交付房屋，但是被告乾恒公司仍不能交付，实际上直至今日仍没有达到交房条件，依据《商品房买卖合同》约定和法律规定，原告依法行使解除合同的权利，《商品房买卖合同》应予以解除。6.2013年11月24日、2014年3月11日、4月16日、5月3日“鑫域首府”施工现场照片，2015年7月鑫域首府会所照片，共计四十三支。证明，乾恒公司开发的“鑫域首府”时至2014年5月3日根本不具备法定和约定的交房条件，小区内在大范围施工，被告已严重违约，原告依据合同约定和法律规定有解除合同的权利，《商品房买卖合同》应予以解除，乾恒公司应承担相应违约责任、并赔偿原告实际经济损失；鑫域首府会所照片表明会所没有按照《建设工程规划许可证》批准的3层建设，被告违法加盖至6层，是违章建筑，不可能通过验收。7.2014年6月25日府谷县信访联席会议办公室《府谷县信访联席会议纪要》一份。证明，会议纪要上强调乾恒公司尽快完善小区尾留设施建设，尽快办理相关交付手续，及时交房等内容。乾恒公司开发的鑫域首府时至2014年6月25日根本不具备法定和约定的交房条件，原告依据合同约定和法律规定有解除合同的权利，《商品房买卖合同》应予以解除，乾恒公司应承担相应违约责任、并赔偿原告实际经济损失。被告乾恒公司辩称：一、原告所述理由，均与客观事实不符。合同约定，因人力不可抗拒的自然灾害或因遵守配合政府双创及其他部门机构的行为等特殊情况造成的工期延误，交房日期相应顺延。合同签订后，因开发项目受阻，政府土地置换，工期延误达六个月之久。土地置换导致设计变更、工期延误，工期延期60个工作日，84个自然日。府谷大部分地区受暴雨影响，被告停工延误42天，配合政府双创工期延误37天，高家湾村民阻挡施工也使项目施工受阻，上述情况造成工期延误至少343天。二、商品房买卖合同约定和法定解除条件并不成就，合同约定逾期交房超过三个月则视为被告不履行合同，原告有权终止合同，但因自然灾害、配合政府双创及其他部门机构等情况工期延误约343天，交房日期应当顺延至2014年7月底。三、原告请求解除商品房买卖合同的根本目的在于规避商业风险，转嫁投资损失。双方签订合同时，府谷经济繁荣，房价与日俱增，现在府谷经济萧条，房价每况愈下，原告利用所谓的“延迟交房的契机”要求解除合同，为达到其规避商业风险，转嫁投资损失的初衷。四、府谷县人民政府已经按照群体性上访事件进行处理，形成政府性指导意见。2013年以来，鑫域首府业主以延期交房为由多次进行群体性上访，政府组织研究该上访事件，形成了《府谷县信访联席会议纪要》，业主代表同意与被告协调解决纠纷。综上，依法成立的合同受法律保护，本案不具备约定解除合同的情形，也不具备法定解除合同的情形，原告拒不履行合同属于严重违约，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告向法庭提交以下证据：1.《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》各一份。证明，被告开发的鑫域首府建设项目合法，与原告签订《商品房买卖合同》合法有效。2.《商品房买卖合同》一份。证明，原、被告之间的商品房买卖合同法律关系合法、有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。3.《2012年7月13日府谷县人民政府专项问题会议纪要（第70次）》一份。证明，政府土地置换致使开发项目受阻，由于土地置换导致工期拖延，小区的景观、实际用地、外观存在差异。4.《建筑工程设计变更协议》一份。证明，土地置换导致设计变更，工期延期。5.《府住建（2012）第35号工程检查停工通知书》、《关于府住建（2012）第35号停工通知书的整改报告》各一份。证明，因自然灾害，被迫停工延误工期。6.《府住建（2012）第54号工程检查停工通知书》、《关于府住建（2012）第54号停工通知书的复工报告》各一份。证明，配合政府双创，导致工期延误。7.调解协议三份，收据一支。证明，因村民阻挡，导致工期延误。8.竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书、工程质量分户验收表各一份。证明，被告开发项目验收通过，具备交房条件。9.挂号信函收据，住房通知书各一份。证明，原告至今未收房，故意阻止合同的正常履行。10.韵达快递单一份，解除合同异议书一份。证明，被告收到原告解除合同书后90天内提出异议，原告通过送达解除合同的结果不能成立。根据原告的申请，本院调取证据一组。经庭审质证：对原告提交的证据，被告提出如下质证意见：对1号证据的真实性无异议，对证据的证明目的不予认可，双方签订合同后，被告于2013年11月份就具备了交房条件，并有效通知了原告办理相关手续，原告为规避房屋降价风险，拒不配合收房，阻止合同的继续履行，所以原告存在违约。对2号证据真实性无异议，但对证明目的有异议；被告认为只能证明原告履行过按揭还款的义务，不能证明被告违约。对3号证据真实性和证明目的均有异议；豪宅的定义是144平米以上，被告向原告提供214.7平方米的住房。对4号证据真实性不予认可，石枣树并不是公司的总经理，石枣树的行为是个人行为，不是被告的行为，他只是案外人，且该份承诺书是在被胁迫的情况下写的，对被告不具有约束力。对5号证据真实性的不予认可，代收人并没有被告的签章，被告方不知情；通知书并不能证明被告逾期交房，更不能证明商品房买卖合同解除，原告的诉讼请求和该行为是自相矛盾的，该合同在人民法院没有作出判决后仍没有解除，原告应按照合同履行自己的义务。对6号证据的真实性、证明目的不予认可，该证据来源不合法，该组证据未能反应出本案的争议标的，与本案无关，不能达到证明目的，原告主张，鑫域首府存在违章建筑，并不能证明因此原告的房屋不能通过验收。对7号证据真实性予以认可，对证明目的有异议，被告逾期交房是因不可抗力造成的，纪要只要求对小区的零星尾流设施进行完善，并不影响原告收房，不能达到证明目的。对被告提交的证据，原告提出如下质证意见：对1号证据，原告对真实性、证明目的均不予认可，国有土地使用证书载明建筑用地为30.9855亩，与建设用地规划许可证中用地面积44.8亩数据不一致，实际上土地置换设计变更后的小区的面积为18.4亩。对2号证据真实性无异议，对证明目的有异议，被告没有采用省房管局要求的示范文本，而是采用自己拟制的合同文本，目的是为了逃避法律责任让购房者上当受骗，根据《合同法》第三十九条、第四十条规定，合同第九条应属无效。对3号证据的真实性无异议，证明目的有异议，土地置换、小区面积缩小、品质下降、楼间距缩小、园林景观缩减等原因，是由于被告造成的，被告的行为构成违约，双方合同应予以解除；石枣树作为乾恒公司的负责人出席会议，原告有理由相信石枣树对外代表乾恒公司。对4号证据真实性予以认可，证明目的不认可，被告的设计变更未经过规划部门的同意，也未书面通知买受人，该行为属于违约行为，合同应予以解除；被告非法进行设计变更，不可能通过消防、人防、规划竣工验收。对5号证据真实性无异议，对证明目的有异议，黄甫川、清水川的洪水不能直接造成该小区地下室淤泥积水，只能证明被告的工程质量存在问题，雨水天气不能称之为自然灾害，住建局要求被告七日内将整改报告上报，但被告公司怠于解决整改事项于42日后才上报，应承担42天的违约责任。对6号证据真实性无异议，证明目的有异议，配合政府双创是原告买房之前就开始，属于被告合理安排工期的范畴，不是延期交房的免责事由。对7号证据真实性无异议，对证明目的不予认可，村民阻挡不属于不可抗力，也不是免责事由，被告应承担逾期交房的违约责任。对8号证据，工程竣工验收备案表目录36页空白，其他证据真实性予以认可，对证明目的不予认可，不能证明具有交房条件，消防验收是单方验收，还需要消防、人防和环保都通过，才具备交房验收，且没有提供消防验收合格证、人防验收合格证、规划验收合格证，没有达到鑫域首府品质读本承诺的标准，也没有达到合同约定的标准，此外，被告公司土地置换、外围、建设用地缩水是被告的违约行为，不能达到其交房条件。对9号证据真实性和证明目的均不予认可；原告收房时被告没有达到交房条件，原告也没有收到交房通知；2014年3月11日石枣树出具的承诺书、2014年6月25日的会议纪要说明，至2014年6月25日被告公司不具备交房条件。对10号证据真实性予以认可，对证明目的不予认可，原告邮寄了解除合同通知书，且已经送达了被告；解除合同通知书送达之日起合同解除；对解除合同提出异议，应向法庭、仲裁委员会提出，该证据只能证明被告已收到原告的解除合同通知书。对本院调取的证据，原告对在长安银行调取的证据予以认可，对其他证据不予确认，鑫域首府6号楼至今不具备交付条件。被告对真实性无异议，该证据可以证明被告于2013年11月已经具备交房条件，原告拒不交房属于违约。本院对原告、被告质证的证据作如下认定：对原告提交的1、2、7证据，因被告对其真实性无异议，予以确认。对3号证据，被告对其真实性、证明目的持有异议，但无相关证据予以佐证，予以确认。对4、5号证据，被告虽有异议，但与其他证据相互印证，可以证明原告向被告主张权利的事实，予以确认。对6号证据，因无其他证据予以佐证，被告也提出异议，不予确认。对被告提交的2、3、4、5、6、7、10号证据，原告对真实性无异议，予以确认。对1、8号证据，原告虽有异议，但与其他证据相互印证，内容真实，形式合法，予以确认。对9号证据，原告虽有异议，但该证据来源合法，与其他证据相互印证，予以确认。对本院调取的证据，与其他证据相互印证，予以确认。本院根据双方当事人的陈述，举证、质证及认证，查明以下事实：2008年12月至2011年7月，府谷县人民政府为被告乾恒公司在府谷新区鑫域首府住宅小区项目工程办理了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，确定开工日期为2011年3月15日。2012年2月20日，原告刘瑞霞作为买受人（乙方）与作为出卖人的被告乾恒公司（甲方）签订《商品房买卖合同》一份，双方约定，原告刘瑞霞购买被告乾恒公司开发的鑫域首府项目6号楼2单元15层02号房屋一套，该商品房的建筑面积为200.28平方米，每平方米单价为10060元，房屋总价为2014817元。原告刘瑞霞首付房款604817元，其余房款1410000元通过向长安银行府谷县支行借款支付。《商品房买卖合同》第一条约定的面积为房地产相关部门根据设计图纸预测面积，如果预测面积与房地产产权登记实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记实际测定面积为准。该房屋交付时，房屋实际面积与预测面积的差不超过±3%（包括3%）时，房价款据实结算。实际面积与预测面积差超过面积的±3%（包括3%）时，甲乙双方同意按下述两种方式处理：1.乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付款退还给乙方，并按银行同期定期存款利率给付利息；2.乙方不退房的，实际面积大于预测面积时，面积误差比在±3%以内的（含3%）部分由乙方按照原购买单价补足，超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方所有。实测面积小于预测面积时，面积误差比在3%以内的（含3%）部分由甲方按照原出卖单价退还乙方；超过3%部分的房价款由甲方双倍返还给乙方。乙方如未按照《商品房买卖合同》约定时间付款，甲方对乙方的逾期付款有权追究违约金。自本合同规定的应付款期限第二天至实际付款之日止，违约金按应付款的1%按日计算。逾期超过30天后，即视为乙方不履行本合同，届时，甲方有权按照以下第一种约定追究乙方的违约责任，1.终止合同，乙方按累计应付款的3%向甲方支付违约金，甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿；2.乙方按累计应付款的3%向甲方支付违约金，合同继续履行。甲方所建房屋待工程竣工并经相关部门验收合格后，在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在确认乙方付完房价款后将该房屋交付给乙方。甲方承诺与该房屋正常使用直接关联的下列基础设施按以下日期达到使用条件：1.水、电、电梯在房屋交付时达到使用条件；2.天燃气在交房后90日内达到使用条件；3.电话、电视接口在交房时达到使用条件；4.采暖在第二个采暖季达到使用条件；5.车位在房屋交付时达到使用条件。甲方如未按照《商品房买卖合同》约定期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已付房价款向甲方追究违约金。按照《商品房买卖合同》第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，在30天内违约金按已付房款的1%计算；自第二个月起，违约金按已付房款2%计算。逾期超过三个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按照下列第2种约定，追究甲方的违约责任，1.甲方按乙方累计已付款的3%向乙方支付违约金，合同继续履行；2.终止合同，甲方按乙方累计已付款的3%向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。因人力不可抗拒的自然灾害或因遵守、配合政府双创及其它部门、机构的行为等特殊情况造成的工期延误，交房日期相应顺延。在乙方实际接收该房屋之日起，甲方应在90工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理权属登记手续。合同签订后，原告刘瑞霞于2012年2月20日向被告乾恒公司首付房款604817元，其余房款1410000元向长安银行府谷县支行借款向被告乾恒公司支付。被告乾恒公司未能按照约定在2013年8月31日之前通知交付房屋。原告刘瑞霞向长安银行府谷县支行返还借款本息245213.65元。被告乾恒公司于2007年10月8日通过公开竞拍的方式拍得新区编号为A1-5-01地块（30.98亩）的使用权，由于该宗地块的部分地面有念沟湾村的构筑物和树木尚未清除，新区管委会和用地单位与村上协调无果，开发建设受阻，导致被告乾恒公司2007年拍得30.98亩土地中有12.58亩至今无法有效利用。府谷县人民政府于2012年7月13日作出府谷县人民政府专项问题会议纪要，决定：一、将乾恒公司拍得A1-5-01地块中至今无法开发利用的12.58亩土地按照1:1的比例，置换到新区编号为B4-3的地块上（具体位置为新区牛家沟口、中区三路东侧、营盘路北）；二、乾恒公司要在服从新区总体规划的基础上，严格按照既定的土地容积率、绿化率等指标要求，在置换所得地块上进行开发建设。2012年7月16日，被告乾恒公司与北京龙安华诚建筑设计有限公司签订建筑工程设计变更协议，达成如下协议：一、因占地面积减少，原设计方案需重新调整，由原来的八栋楼变更为六栋，减少地上建筑面积19000平米，地下室面积变更为11877平米；二、原设计地面景观因面积减少，现变更为17841平米；三、项目1、2、3、5、6、7号楼一层至三层外墙图纸原设计为干挂石材，干挂石材后将影响窗洞口尺寸，致使三层以上的楼层和三层以下的楼层窗子大小尺寸不一致，上下线条不统一影响整体外观效果需要调整。四、原设计4号楼、8号楼，因土地纠纷，不再建设；五、签订本协议后、乙方要在60个工作日内把设计方案及图纸交于甲方，在此期间甲方处于停工状态；六、其他约定参照原合同条款履行，本协议为原合同的补充协议；七、本协议与原合同具有同等法律效力。2012年7月28日，府谷县住房和城乡建设局向被告鑫域首府项目部发出府住建（2012）第35号建设工程停工通知书，经查，鑫域首府存在以下安全问题：近期因暴雨影响，本辖区道路交通、市政设施等损毁严重，工程建设普遍遭受影响，经巡查，被告项目受本次暴雨影响，地下室淤泥积水聚集严重，为确保安全施工，责令被告立即停止施工，限7日内清理淤泥积水，排查险情，做好各项防洪准备，方可开始施工。被告乾恒公司接到通知后，立即通知施工单位停止施工，就“7.21”暴雨给被告公司鑫域首府造成的险情及损失进行全面排查和补救，并于2012年9月8日向府谷县住房和城乡建设局提出整改报告。2012年9月9日，府谷县住房和城乡建设局同意复工。2012年9月15日，府谷县住房和城乡建设局向被告公司鑫域首府项目部发出府住建（2012）第54号建设工程检查停工通知书，经检查，鑫域首府工程存在以下施工质量安全问题：接政府创卫办通知，近期上级有关部门将对我县创建省级卫生模范县城进行检查，为配合双创工作，通知被告从9月15日开始，停止商砼作业，并对施工现场、周边环境进行清理，所有混凝土车辆白天一律不准进行入城区主干道，待检查结束后方可开始施工。2012年10月12日，被告乾恒公司向府谷县住房和城乡建设局提出复工报告。2012年10月22日，府谷县住房和城乡建设局同意复工。2013年11月21日，鑫域首府6号楼取得住宅工程用户手册。2013年11月21日，鑫域首府项目工程经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工同意验收，2013年12月20日，府谷县住房和城乡建设局作出竣工验收备案表，验收鑫域首府6号楼为合格工程。乾恒公司通过邮政快递通知刘瑞霞于2013年11月15日至2013年12月15日收房。合同约定履行期限届满，鑫域首府业主因被告乾恒公司延期交房多次进行群体性上访，2014年2月27日，鑫域首府业主与被告公司工作人员协商解决商品房买卖争议一事。2014年6月25日，府谷县信访联席会议办公室作出第3次会议纪要，双方同意协商解决，并签订补充合同，但未形成一致意见，也未签订补充合同。本院认为：2012年2月20日，作为买受人的原告刘瑞霞（乙方）与作为出卖人的被告乾恒公司（甲方）签订《商品房买卖合同》一份，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。合同约定，甲方如未按照《商品房买卖合同》约定期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已付房价款向甲方追究违约金。按照《商品房买卖合同》第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，在30天内违约金按已付房款的1%计算；自第二个月起，违约金按已付房款2%计算。逾期超过三个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按照下列第2种约定，追究甲方的违约责任，1.甲方按乙方累计已付款的3%向乙方支付违约金，合同继续履行；2.终止合同，甲方按乙方累计已付款的3%向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。因人力不可抗拒的自然灾害或因遵守、配合政府双创及其它部门、机构的行为等特殊情况造成的工期延误，交房日期相应顺延。但在合同履行过程中，因被告开发的鑫域首府项目工程土地使用权存在纠纷，导致被告所购买的地块30.98亩未能全部使用，府谷县人民政府将无法开发利用的12.58亩土地进行置换，被告停工6个月，符合客观情况。同时因土地置换导致鑫域首府项目工程原设计方案变更，变更日期需60个工作日（即84个自然日）。受府谷县暴雨影响，停工43个自然日。配合政府双创，停工37个自然日。上述工期延误日期共计344天。因此，被告延期交房符合合同约定延期交房的情形，双方签订的合同应继续履行。原告要求解除双方之间的商品房买卖合同并支付违约金无事实依据，因此，该请求应予以驳回。关于原告要求被告返还首付房款、赔偿经济损失、返还原告未还银行按揭贷款本息的诉讼请求，因合同应当继续履行，且该请求与本案并非同一法律关系，故对该请求应予驳回。但被告未提供证据证明因鑫域首府项目在验收后已由公安机关消防机构验收或备案，并向原告履行了告知义务，按照消防法相关规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查，抽查不合格的，应当停止使用。因此，对导致原告不能及时入住所造成的经济损失，被告应承担相应的赔偿责任。其中原告首付房款604817元，向银行借款1410000元全额支付房款2014817元，被告应当按照已付房款为基数向原告赔偿损失。被告应当从向原告通知收房届满之日（即2013年12月15日）起，按照中国人民银行六个月至一年期同期同类人民币贷款基准利率的150%向原告赔偿损失，直至该项目消防验收或备案合格并通知原告之日止。关于原告主张，被告未向原告提供符合合同约定交付条件的房屋，因无确实的证据予以证实，该主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告刘瑞霞与被告府谷县乾恒实业有限公司之间的《商品房买卖合同》继续履行。二、被告府谷县乾恒实业有限公司于本判决生效之日起十日内以已付房款2014817元为基数，从2013年12月15日起，按照中国人民银行六个月至一年期同期同类人民币贷款基准利率的150%向原告刘瑞霞赔偿损失，直至消防验收或备案合格并通知原告之日止。三、驳回原告刘瑞霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20820元，原告刘瑞霞负担10410元，被告府谷县乾恒实业有限公司负担10410元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  苗俊清审 判 员  高永平人民陪审员  段建军二〇一五年十二月十六日书 记 员  云 珍