山东省淄博市周村区人民法院民 事 判 决 书（2015）周民初字第1256号原告：张伟。原告:朱学云。二原告共同委托代理人：王德军，山东长城长律师事务所律师。被告：张贯水。被告:张秀英。二被告共同委托代理人：胡继业，山东靖安律师事务所律师。原告张伟、朱学云与被告张贯水、张秀英房屋买卖合同纠纷一案，于2015年7月27日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张伟、朱学云的委托代理人王德军及被告张贯水、张秀英的委托代理人胡继业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张伟、朱学云诉称，原告张伟与被告张贯水系同胞兄弟。1996年春二原告与二被告达成口头房屋买卖协议，约定原告以5万元购买被告所有的周村区XXX胡同XX号住宅，随即原告偕母邓奎兰搬入居住，同年中秋原告足额交付被告购房款，被告亦交付房屋权属证书，自此该住宅由原告居住使用；后原告自建南屋三间并于2000年换证时同时确权于被告名下，2013年原告要求被告协助办理房屋过户手续未果。诉请依法确认双方之间的买卖合同有效，要求被告协助原告办理房屋产权转移登记并承担诉讼费用。被告张贯水、张秀英辩称，原告所诉不实。原告自1996年以方便照顾母亲为由使用答辩人涉案房产，后经答辩人允许自建南屋30余平方米。2013年初原告提出购买该房产，答辩人遂于3月7日应原告要求协助过户，但因原告未支付购房款过户手续未再办理。双方之间未达成买卖协议，要求驳回原告诉讼请求。原告张伟、朱学云为支持其诉讼请求，向本院提供证据如下：1.原被告之母郑奎兰、同胞姊妹张立云、张宏及邻居寇文君、曹桂兰、郝子荣于2013年12月的录像一份，证明1996年原告与被告达成口头买卖涉案房产协议并履行的事实；2.涉案房屋房权证及土地证各一份，证明1996年被告履行买卖协议向原告交付房屋权属证书及其于2000年换证并将自建南屋确权的事实；3.原被告结婚证、房屋所有权转移登记表、房产分丘平面图复印件及照片四张，证明2013年3月7日被告补办结婚证及双方办理过户手续的事实；4.周村区门牌号码使用证一份，证明原告为办理过户手续向公安机关申领涉案房产门牌号使用证的事实；5.（2014）周行初字第26号行政判决书及被告补发房产证材料，证明2013年8月5日被告申请补办房权证的事实；6.周村丝绸路街道胜利社区居民委员会说明，证明2013年12月7日张宏、张伟等因房产过户及其他问题向社区反映的事实。7.周村丝绸路街道胜利社区居民委员会证明一份，证明原告系胜利社区居民，在该社区未申请宅基地。同时原告张伟、朱学云申请原告张伟之姊张立云及邻居寇文君出庭，作为其所提供的8号证据。张立云陈述1996年原告张伟因宅基地被占无房居住，遂购买被告张贯水周村区民主东胡同43号住宅，同年中秋节家人团聚就餐时原告张伟交付被告张贯水购房款现金5万元，被告张贯水同意次日给付原告张伟房权证。寇文君陈述其自1996年负责收取民主东胡同13户住户的水电费，多年来43号住宅一直由原告张伟及其母亲居住，由原告张伟缴纳水电费；其收取水电费时听张母邓奎兰说被告张贯水把房子卖给原告张伟；1997年春节拜年时被告张贯水告知邻居其将43号住宅以5万元卖给原告张伟。被告张贯水、张秀英提供涉案房产门牌号码使用证复印件及档案一宗，证实涉案房产归被告所有及被告于2013年8月因房产证丢失补办的事实。经质证，对原告所提供的证据，首先被告对1、4、6、8号有异议，认为其真实性及关联性均无法确认，主张1号证据与事实不符，1996年其未与母亲共度中秋，亦未与原告达成房屋买卖协议；4号证据与被告持有的门牌号使用证矛盾；6号证据无单位负责人及制作人签字，不符合证据的法定形式；8号证据的证人张立云及寇文君与原告有利害关系，不能作为认定事实的依据。其次，被告对2、3、5、7号证据真实性无异议，但对原告以此所证明的主张即证据的关联性有异议，认为2号证据所载颁证日期为2000年，不能证明原告主张的1996年被告履行买卖协议向原告交付房屋权属证书的事实，对该证据由原告持有的原因，主张该证据其一直存放于涉案房产；3号证据仅证实被告于2013年3月7日协助原告办理过户，不能证明双方于1996年达成买卖协议及原告履行付款义务的主张；5、7号证据与本案待证事实无关。原告对被告所提供的证据真实性有异议，主张门牌号使用证为复印件，不符合证据形式；对被告提供的房产档案有异议，主张档案所涉房产坐落于周村区民主胡同43号与涉案房产位置不同。对上述证据及当事人之异议理由，根据相关法律规定，本院审核后认为：1.被告对原告提供的1、7、8号证据有异议，但未提供相应的反驳证据。1、7号证据清晰完整、来源合法，与待证事实有关联，应当作为认定案件事实的根据；证人张立云与原被告关系亲疏相当，证人寇文君与原被告无利害关系，且8号证据与1号证据相符，对其证明力亦予确认。2.被告对原告所提供的2、3号证据的真实性无异议，对该证据所证明的事实本院予以确认，对其关联性将结合与案件事实的关联程度及与其他证据的联系综合审查判断。3.被告对原告提供的4号证据有异议并提供起其名下涉案房产门牌号使用证一份，对此，根据《门牌号使用证使用说明》，门牌号使用证申领人为使用单位或个人，该证仅为办理房产证、土地证的必需材料，非房屋权属证明。故原被告所提供的门牌号使用证虽互不矛盾，但均不能作为证明房产权属的证据使用。4.原告提供的5号证据与被告所提供的房产档案来源合法，内容真实，对其相互印证的证明力，本院予以确认。5.原告所提供的6号证据因无单位负责人及制作人签字，不能单独作为本案定案的有效证据使用。综上，同时根据原、被告之相互印证陈述，本院认定本案事实如下：原告张伟与被告张贯水系同胞兄弟，均系周村区丝绸路街道胜利社区居民。原告张伟与原告朱学云系夫妻关系，被告张贯水与被告张秀英系夫妻关系。原告张伟、朱学云婚后与母亲邓奎兰同住，未申请宅基地。被告张贯水与张秀英共有周村区XXX胡同XX号院落一处，内建有22.75平方米、108.05平方米、23.08平方米房屋三幢，产权证号XXXXX。因邓奎兰住宅被征用，1996年春原告与被告达成口头房屋买卖协议，约定原告以5万元价格购买被告名下43号住宅，原告与母亲邓奎兰随即搬入居住。同年中秋家庭团聚时，原告张伟在亲属邓奎兰、张立云、张宏等见证下向被告张贯水支付购房款现金5万元，次日被告张贯水将涉案房产证及土地使用证交付原告。后原告以被告张贯水名义取得建筑许可证在该院落中新建36.10平方米南屋一幢并于1997年12月申请确权，2000年原告以被告名义更换房产证，产权证号06-XXXXXXXX，登记房产包括新建南屋。2013年3月7日原告张伟申领涉案房产门牌号使用证、二被告补办结婚证后至周村区房地产管理局办理房产权属转移登记未果。同年8月5日被告以涉案06-XXXXXXX号房产证保管不善丢失为由申请补办，其中建筑面积22.75、108.05、23.08、36.10平方米的房屋房权证号分别为06-XXXXXXX、06-XXXXXXX、06-XXXXXXX、06-XXXXX**。2013年12月原被告亲属邓奎兰、张立云、张宏及邻居寇文君、曹桂兰、郝子荣制作录像一份，分别陈述原告于1996年购买被告43号房产的过程及使用的事实。2015年7月邓奎兰去世。后原告要求被告协助过户未果，具状诉至本院。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案争议焦点为1996年原告张伟、朱学云与被告张贯水、张秀英就涉案43号房产是否达成买卖合意并实际履行。对此，首先双方对原告自1996年起居住使用涉案房产的原因各执一词，被告主张系原告以照顾母亲为由强行搬入居住，此与原告持有原产权证书、经被告同意以被告名义修建房屋并办理确权手续的事实相互矛盾，且2013年3月7日被告协助原告在房产管理部门办理产权转移登记，即应当知道06-XXXXXXX号房权证由原告持有的事实，则期后被告再行以丢失为由补办房权证不合常理。故对被告的该项主张，本院不予采信；其次，通常房屋买卖交易多采用给付全部或部分购房款后方办理产权转移登记，原被告既已开始办理过户手续，被告主张因原告未给付款项而中止办理的事实有悖常理。原告对此作出的因经办部门下班暂时中止，被告随即反悔不再配合的解释，符合日常逻辑；再次，原被告三位亲属及三位邻居所作证言与原告的陈述相互印证，形成证据链条，对原告以此证明的与被告口头达成房屋买卖协议并实际履行的事实，本院予以确认。法律、行政法规规定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立，协议内容未违反法律、法规的强制性规定，则合同生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。故对二原告要求确认合同有效，由二被告履行买卖房屋的附随义务，协助办理产权转移附随义务的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：一、原告张伟、朱学云与被告张贯水、张秀英于1996年达成的口头房屋买卖协议有效；二、被告张贯水、张秀英于判决生效之日起十日内协助原告张伟、朱学云将坐落于周村区民主（东）胡同43号住宅产权转移登记至原告张伟、朱学云名下，所需费用由原告张伟、朱学云负担。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费1050.00元，由被告张贯水、张秀英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  王卫东审 判 员  李莹莹人民陪审员  李婷婷二〇一五年十二月二十八日书 记 员  蔡 蕾