青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民一初字第1877号原告（反诉被告）刘景超。委托代理人喇海翔，青海树人律师事务所律师。被告（反诉原告）青海万通物业发展有限责任公司（下简称万通公司）。法定代表人张德树，该公司董事长。委托代理人马玉玲，青海松海律师事务所律师。原告（反诉被告）刘景超与被告（反诉原告）青海万通物业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月27日立案受理，审理中，被告青海万通物业发展有限公司依法提起反诉。本案依法适用简易程序于2015年9月28日、2015年12月7日两次公开开庭进行了审理。原告刘景超委托代理人喇海翔，被告青海万通物业发展有限公司委托代理人马玉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘景超诉辩称，2003年11月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告位于西宁市城西区五四大街45号万通中心1层194、195号共计45.76平米的商铺。合同约定；商铺单价为20000元/平米，总价款为915200元，签订合同之日原告支付366200元首付款，剩余的549000元由原告办理银行按揭贷款，被告应在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记的资料提交给登记机关备案，合同对产权手续的办理等亦进行了明确约定。合同签订后，原告按约向被告支付了首付款，并与西宁市商业银行签订了《个人住房按揭合同书》、《房地产抵押合同》，将上述商铺抵押，办理了按揭贷款，贷款期限为2003年12月31日至2013年12月30日。2012年8月14日，青海省银行古城坛支行出具说明，刘景超已将549000元按揭贷款全部结清。时隔十年，被告依然没有为原告办理《房屋所有权证》提供有关手续，原告在多次与被告协商后，一直未能得到满意答复。现请求法院依法判令被告：1、为原告提供办理房产证的相关资料即销售不动产专用发票、缴纳维修资金专用票据、被告缴纳契税后的发票、《西宁市地名证》、《房产分户图》；2、被告承担逾期办理房屋产权手续的违约金915.6元；3、本案诉讼费由被告承担。针对被告的反诉答辩称，被告请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》于法无据，理应驳回。首先，根据双方在2003年11月22日签署的《商品房买卖合同》，已经明确刘景超应当直接向万通公司支付的金额为366200元，房价剩余部分549000元由刘景超向西宁市商业银行办理个人住房按揭贷款，并由抵押权人西宁商业银行与抵押人签订房地产抵押合同，在合同生效后，由西宁商业银行向出卖人万通公司支付剩余房款。上述事实及过程全部经西宁市公证处公证备案。《商品房买卖合同》中约定刘景超承担的付款义务仅有366200元，根据万通公司出具的收据。上述款项已全部结清。因此。刘景超对于《商品房买卖合同》的付款义务已经完成，刘景超不存在任何针对本合同的违约行为。因此解除合同于法无据，理应驳回。其次，根据反诉人万通公司起诉中所列“2、被告没有依据抵押该商铺按揭合同向··……此时该商铺权利人在实际中已经转换成了丙方原告”的理由与本案原告刘景超的诉求毫无关系，上述公证的《商品房买卖合同》、《按揭合同》、《房地产抵押合同》中均不存在原告不按时还款后，由万通公司解除合同的约定，因此万通公司要求解除合同的诉求毫无事实依据。万通公司在明知房屋已经出卖，而仍将万通公司商铺卖与第三人，违反市场公平交易的基本原则，一房二卖的行为本身存在欺诈，请求法院依法驳回反诉原告万通公司的诉讼请求，支持原告刘景超的合法诉求。被告万通公司辩诉称，原告虽与被告于2004年12月28日签订“万通中心”1层194—95号建筑面积45.76平米，房价为915200元的商铺的《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告在2004年12月28日向被告在商业银行售房专户应交首付购房款366200元，余款549000元原告以按揭银行贷款方式支付，被告对此贷款合同予以担保，原告实际支付购房首付款366200元后，没有按期履行向银行归还549000元贷款义务，其行为构成违约。银行依据与原告已公证的贷款合同和抵押合同向被告追偿。被告为履行担保还贷义务不得不将原告商铺收回以转让商铺价款向银行履行了为原告担保549000元的还贷义务。被告有权将银行解封商铺收回并予以处分的行为有法可依。本案所涉事实较特殊，原告与房产局及银行之间的法律关系中并不排除原告贷款担保人万通公司也是当事人之一和房产权利人。当原告违约，银行解封了原告抵押房屋，万通公司替代原告偿还了贷款时，该房屋的权利人完完全全成为万通公司。原告曾于2012年向法院提出过违约赔偿诉讼后又撤诉，其事实表明原告对该房屋已被万通公司收回转让他人是明知的。万通公司于2013年11月15日通知原告来办理解除合同手续，后又于2014年5月20日以公告方式解除了合同，不存在为其办理房产证和交付房屋的客观事实。青海新华百货商业有限公司在受让商铺时，并不明知原告与万通公司的合同关系和银行按揭贷款及担保合同等法律事实，其受让应当依据《物权法》第14、17、106条之规定，受到保护。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告万通公司反诉称，反诉原告为履行担保还贷义务，依据《房地产抵押合同》第13条“若购房人违约，不按期向已方还本付息时，建设单位应协助乙方处理抵押房屋，并以转售所得款直接向乙方支付贷款本息”和银行与被告《住房按揭合同》第9条4项：“乙方未能依约履行还款义务，而由丙方（即反诉原告）代为清偿乙方欠款后，甲方须将抵押物有关的证明文件转交给丙方处理”及该合同第11条5项、第12条2项“乙方未能按本合同规定按时清偿贷款本息及相关费用的，甲方直接从丙方在甲方开立的保证金账户中扣收，由丙方负责向乙方催款，乙方连续三个月或任何一期超过三个月累计六个月未偿还贷款本息的，甲方向丙方发出履行回购责任通知书，丙方在接到通知书后七天内回购房产，偿还乙方所欠甲方全部到期或未到期债务”之规定，将被告商铺收回以转让商铺价款向银行履行了担保还贷义务，银行依据和被告的贷款合同及抵押合同约定对被告商铺予以解封，此时该商铺权利人在实际上已转换成了反诉原告。原告出具的银行证明足以印证刘景超贷款余额549000元是由原告公司代为清偿，原告认为该事实足以表明原告收回商铺、解除合同、转让商铺给新华百货的行为无可指责。需要强调说明的是，反诉原告虽将商铺出售给了被告，但由于包括被告在内的300多户买受人按揭贷款都系原告担保，而这些商户除支付了首付款外都没有按期归还银行贷款，且利息越累越多，甚至已产生罚息。原告作为贷款担保方，曾以电话、口头、挂号信、张贴通告及书面快件等方式通知商户前来协商解除合同事宜，但被告回避和有意拖延扩大矛盾和损失。原告无奈转让商铺给善意第三人新华百货，因此买受人很清楚，即便拥有了产权，也很难独立使用，难以发挥产权效益。现请求判令解除双方的《商品房买卖合同》，本案诉讼费由反诉被告承担。原告（反诉被告）当庭提交如下证据：1、商品房买卖合同及公证书，证明原、被告双方签订买卖合同及购买商铺的位置、面积、购房款的支付方式、房屋权属登记所需资料的提交时间等进行了约定，原告以按揭方式将部分房款支付于被告，被告获得全部购房款，合同经过公证。但被告至今未向原告提供办理权属登记的有关资料，导致原告无法办理相关登记手续的事实；2、收据，证明原告按照合同约定按时向被告支付了购房款的事实；3、贷款结清证明，证明原告剩余按揭贷款全部结清，已经履行了购买房屋的全部义务的事实；4、情况说明，证明原、被告签署的《商品房买卖合同》仍在备案状态，被告至今仍未向原告提供办理权属登记的相关资料的事实。被告（反诉原告）万通公司质证意见，对原告提交的上述证据材料的真实性均无异议，但对证明方向有异议。余款549000元没有按合同约定还款，构成违约。银行证明只能证明贷款结清，不能证明谁结清了。行政判决书中要求房产局重新作出行政行为，但房产局至今未重新作出。被告（反诉原告）万通公司举证如下：1、《商品房买卖合同》第9条第2、3项内容，附件四中第2项内容，证明原告行为构成违约；2、《住房按揭合同》第9条第4项、第10条、第12条约定内容及《房地产抵押合同》第13条约定内容证明被告有权收回商铺自行处置；3、贷款结清证明，证明原告违约，其剩余房款是由万通公司代为清偿的；4、进账单，证明被告整体转让商铺，由万通公司代为还款的事实；5、房屋所有权证存根，证明第三方合法取得物权的事实；6、快件及解除合同通知、报纸公告，证明双方合同依据合同法第94、96条之规定，已经解除的事实。原告（反诉被告）对上述证据质证认为，对被告用双方签订的合同中的相应条款的证明方向不予认可，无法证明被告的说法和主张。我们从来未见过银行的催款通知，按揭合同与贷款合同的条款与本案没有关系。对被告提交的贷款结清证明的内容不认可，刘景超的贷款由万通公司偿还原告并不知情，对进账单不清楚，不认可，对房产证的真实性有异议，与本案无关，报纸的真实性无异议，但快递单没有原告的签字，不认可。原告未归还贷款不是解除合同的理由。经查明的事实，原告（反诉被告）刘景超与被告（反诉原告）万通公司2003年11月22日签订《商品房买卖合同》。约定，由原告购买被告暂定名为“万通中心”1层I94、I95商品房，共计面积45.76平米，该房屋用途为商业。该商品房单价每平米20000元，房价总计915200元整。首付366200元，余款549000元办理按揭贷款。合同第八条约定，出卖人应当在2005年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；5、款清交房。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。同日，原告与西宁市商业银行签订个人住房按揭合同。现原告依据上述合同中“关于产权登记的约定”之条款提起本案诉讼，请求判令被告将相关办理登记所需资料交付原告，并由被告承担逾期办证的违约责任，向原告支付违约金。被告（反诉原告）万通公司反诉称，由于原告（反诉被告）未按期偿还银行按揭贷款，万通公司有权按照《住房按揭合同》第9条第4项、第12条第（2）项、《房地产抵押合同》第13条的约定收回了原告房屋转售他人，用转售价款代原告清偿银行按揭贷款，故请求法院判令解除双方签订的《商品房买卖合同》。本案争议焦点：原、被告的主张是否有合同和法律依据。原告（反诉被告）的诉求是：1、为原告提供办理房产证的相关资料：销售不动产专用发票、缴纳维修资金专用票据、被告缴纳契税后的发票、《西宁市地名证》、《房产分户图》；2、被告承担逾期办理房屋产权手续的违约金915.6元；原、被告双方签订的《商品房买卖合同》关于办理产权登记的条款约定是：合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。关于原告的第一项诉求，上述合同条款明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后120日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机关备案，而非交付原告。且合同中并未约定具体需由出卖人提供什么资料给产权登记机关。故原告的第一项诉求并无合同依据。但原告要求被告向其提供商品房销售发票的诉求，虽在合同中未做约定，但依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第22条规定，经营者提供商品或者服务，应当按照国家有关规定或者商业惯例向消费者出具发票等购货凭证或者服务单据；消费者索要发票等购货凭证或者服务单据的，经营者必须出具，《中华人民共和国合同法》第一百三十六条亦有类似规定。故原告购买被告房屋，被告应当向原告出具销售发票，原告此项诉求予以支持。关于原告第二项诉求，合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。本案中，原告确因被告的责任至今未取得房屋所有权证，故被告应按照合同约定向原告承担违约责任，支付违约金。被告（反诉原告）的反诉请求问题，被告以原告（反诉被告）未按照贷款合同履行还款义务为由，主张解除双方的商品房买卖合同，但并非是双方合同约定条款，其作为依据的贷款合同及房地产抵押合同与本案房屋买卖合同非同一法律关系，不能作为本案解除合同的依据。本院认为，原告（反诉被告）刘景超与被告万通公司（反诉原告）自愿协商签订的《商品房买卖合同》，合法有效，应受法律保护。原告依据合同约定向被告支付房屋价款，被告理应向原告出具购房发票。因被告责任原告至今未取得房屋所有权证，被告应按合同约定向原告承担违约责任，支付违约金915.6元。原告的上述两项诉求有法律依据和合同依据，应予支持。原告请求判令被告向其提供缴纳维修资金专用票据、被告缴纳契税后的发票、《西宁市地名证》、《房产分户图》的诉讼请求没有合同及法律依据，不予支持。被告反诉主张解除与原告签订的《商品房买卖合同》没有合同及法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十六条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）青海万通物业发展有限责任公司向原告（反诉被告）刘景超提供购房发票；二、被告（反诉原告）青海万通物业发展有限责任公司向原告（反诉被告）刘景超支付违约金915.6元；上述判决内容于判决生效后三十日内履行。如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（反诉被告）刘景超的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）青海万通物业发展有限责任公司的反诉请求。本案本诉诉讼费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）青海万通物业发展有限责任公司负担；反诉诉讼费50元，由被告（反诉原告）青海万通物业发展有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员蒋莉二〇一五年十二月二十六日书记员  华文婷附注：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人支付提取标的物单证以外的有关单证和资料。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第六十四条当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。