沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书[2015]沈和民二初字第03321号原告：王兴佳，男，1984年5月2日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被告：沈阳市和兴房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区长白西路47-4号，组织机构代码11767879-8。法定代表人：王杰昌，系该公司总经理。委托代理人：朱海维，男，1980年4月3日出生，回族，系该公司工作人员，住沈阳市皇姑区。原告王兴佳与被告沈阳市和兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月25日受理后，适用简易程序，由审判员严冬云独任审判，于2015年12月7日公开开庭进行了审理，原告王兴佳与被告委托代理人朱海维均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于沈阳市和平区靓岛路X号2-4-1商品房一处，房屋总价款634565.92元，合同约定交房时间为2013年10月30日前，交房条件为该商品房经验收合格。合同第九条（出卖人逾期交房的违约责任）约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（2013年8月31日）的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。”原告按规定日期向被告支付了全部购房款，但被告未如期交付房屋，原告实际入住时间是2014年3月30日。原告要求被告给付延期交房违约金未果，故诉至法院。诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金9581.95元（634565.92元×0.0001×151天）；2、诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、延期交房是因为不可抗力导致，应免除违约责任。答辩人延期交房是因为沈阳市召开第十二届全运会，依据省政府文件，全运会期间为了达到优良的空气质量，市政府要求工程停工三个月，即2013年6月28日至2013年9月15日停工。答辩人认为，此情况属不可抗力，应该免责；2、原告属于贷款购房，双方签订合同时间为2013年9月5日，约定交房时间为2013年10月30日。原告的贷款于2013年10月31日才办理下来，只有贷款全部进入答辩人账户才可以办理入住。事实上，答辩人于2013年10月30日已经通知该楼住户于2013年11月4日办理入住手续，原告所购房屋已经具备入住条件，系因原告自身原因才没有办理入住。另外，与原告同一单元的其他住户在2013年11月初都办理了入住，亦可进一步证明是原告自身的原因不办理入住。综上，答辩人不存在违约行为，不应给付原告逾期交房违约金，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年9月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》（已备案）一份，约定原告购买被告开发的沈阳市和平区靓岛路X号2-4-1、建筑面积96.38平方米的房屋，总价款634565.92元。合同第八条（交付期限）约定：“出卖人应当在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……。”第九条（出卖人逾期交房的违约责任）约定：“……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金。”合同附件四（合同补充协议）第二条第1款约定：“买受人以贷款方式支付购房款的，需要买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付首付款244565.92元，余额390000元采用商业贷款方式支付，并于本合同签订之日起30日内付清。”该合同还就其他事项进行了约定。合同落款处，原告在买受人处签名并按捺手印，被告亦加盖公章予以确认。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告于2013年9月6日向原告出具销售不动产统一发票，载明购房款金额为634565.94。但被告未按照合同约定在2013年10月30日前交付房屋，直至2014年3月30日才向原告发出房屋准住通知单，原告亦于该日缴纳物业管理服务费、采暖费、煤气费、正式电及临时电费、水费、电梯费等相关费用，并办理入住。现原告诉至法院，要求被告给付逾期交房违约金。诉讼中，被告提供《第十二届全运会辽宁省环境空气质量保障方案》、《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》，证明其延期交房的原因，但该方案中并未明确涉及案涉房屋的施工现场，且通知中的重点控制区域亦不能证明被告施工的诉争园区在此范围之内。另，被告还提供其他业户的房屋准住通知单，证明与原告同楼层的住户已于2013年11月4日办理入住。另查，案涉房屋由原址沈阳市和平区靓岛路X号2-4-1变更为沈阳市和平区胜利南街304-7号2-4-1。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、房屋准住通知单、销售不动产统一发票、收款收据与被告提供的和平区街路门牌号变更对应表、建筑物楼门牌编号审批表、《第十二届全运会辽宁省环境空气质量保障方案》、《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》、其他住户的准住通知单等证据，以及原、被告的当庭陈述，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告已按合同约定履行交付购房款的义务，被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋，延期交房151天，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期交房违约金，《商品房买卖合同》已约定逾期交房违约金的计算方式，从其约定，故对原告主张的逾期交房违约金（634565.94元×0.0001×151天＝）9581.95元，本院予以支持。合同附件四（合同补充协议）第二条第1款约定：“买受人以贷款方式支付购房款的，需要买受人于签订《商品房买卖合同》当日支付首付款244565.92元，余额390000元采用商业贷款方式支付，并于本合同签订之日起30日内付清。”涉案合同签订于2013年9月5日，根据补充合同的约定，原告应于2013年10月5日前付清全款，而被告于2013年9月6日向原告出具的销售不动产统一发票明确载明购房款金额为634565.94元，即便如被告在答辩中所称‘原告的贷款于2013年10月31日才办理下来’，该销售不动产统一发票亦应视为被告已认可收到原告全额购房款。故对被告关于‘只有贷款全部进入答辩人账户才可以办理入住’的抗辩，本院不予采信。关于被告抗辩全运会导致工期延误一节。首先，被告向法庭提供的《第十二届全运会辽宁省环境空气质量保障方案》中的停工范围为比赛场馆2公里范围之内，而被告施工项目不属于该文件规定范围内的工程；其次，被告向法庭提供的《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》中的三环以内的工程项目，不能进行土方、拆除及非应急性道路挖掘施工，而庭审中，被告没有证据证明其在该文件规定的期限内，工程进行的施工属于上述施工内容。故被告该抗辩，因证据不足，本院不予采信。关于被告抗辩其已于2013年10月30日通知原告办理入住一节。虽被告庭审中向法庭提供了其他部分业主的《房屋准住通知单》，但该证据不能有效证明被告向原告履行了通知义务，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告该抗辩，因事实依据不足，本院不予亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告沈阳市和兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告王兴佳自2013年10月31日起至2014年3月30日止期间的逾期交房违约金9581.95元。若被告沈阳市和兴房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告沈阳市和兴房地产开发有限公司负担（于付款时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  严冬云二〇一五年十二月十四日书记员  商雨萌本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。