”湖北省武汉市中级人民法院民事判决书（2015）鄂武汉中民终字第00267号上诉人（原审被告）：武汉深盈锋实业有限公司，住所地湖北省武汉市蔡甸区姚家山工业园五贤路2号。法定代表人：刘莎莎，该公司总经理。委托代理人：张立，湖北勤宇律师事务所律师。委托代理人：熊志德，湖北勤宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭翩翩，男，1986年10月29日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：胡加明，女，1963年8月10日出生，汉族。两被上诉人共同的委托代理人：胡佳丽，女，系郭翩翩之母、胡加明之姐。上诉人武汉深盈锋实业有限公司（以下简称深盈锋公司）因与被上诉人郭翩翩、胡加明商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2014）鄂蔡甸民二初字第00454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年11月，郭翩翩、胡加明诉至一审法院，请求判令：1、解除郭翩翩、胡加明与深盈锋公司于2013年9月3日签订的《武汉市商品房买卖合同》，并退还郭翩翩、胡加明已付购房款人民币16.5万元；2、深盈锋公司支付房款1%的违约金；3、本案的诉讼费用由深盈锋公司负担。一审法院审理查明，2013年9月3日，郭翩翩、胡加明（买受人）与深盈锋公司（出卖人）签订了《武汉市商品房买卖合同》及补充协议，约定出卖人以出让方式取得位于武汉市蔡甸区蔡甸街幺铺村、编号为2541的土地使用权，规划用途为工业用地，出卖人经批准，在该地块上投资建设武汉深鸿润国际文化科技城商品房；买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房已取得武汉市住房保障和房屋管理局核发的《武汉市商品房预售许可证》（编号为武房开预售（2012）192号）；买受人所购商品房为项目中的第3幢4层14号房，该商品房用途科研，单价为人民币3350.93元／平方米，总金额人民币16.5万元；出卖人应当在2013年12月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，郭翩翩、胡加明支付购房款人民币16.5万元。深盈锋公司至今未交付房屋。一审另查明，2011年5月30日，深盈锋公司以出让方式取得位于武汉市蔡甸区蔡甸街幺铺村国有土地（蔡国用（2011）第2541号）使用权，面积59007平方米，用途为工业用地，使用期限50年。该宗土地经武汉市蔡甸区国土资源和规划局规划为武汉深鸿润国际文化科技城，其中地块一（武规（蔡）建（2011）064号）建设单位为深盈锋公司，建2号科研楼11层，占地943.1平方米，建筑面积10456.24平方米，4号科研楼11层，占地1146.6平方米，建筑面积10890.1平方米，3号、5号倒班楼均为11层，占地均为933.41平方米，建筑面积均为10309.09平方米，7号、8号厂房均为4层，占地均为1897.8平方米，建筑面积均为3721.8平方米，11号厂房5层，占地1770平方米，建筑面积7493平方米，12号厂房5层，占地2119.84平方米，建筑面积9159.12平方米；地块二（武规（蔡）建（2011）065号）建设单位为武汉深恒润实业有限公司，建1号厂房5层，占地1743平方米，建筑面积7412平方米，2号厂房5层，占地2119.84平方米，建筑面积9159.12平方米，5号、6号厂房均为4层，占地均为1897.8平方米，建筑面积均为3739.8平方米，10号、11号厂房均为11层，占地均为933.41平方米，建筑面积均为10309.09平方米，12号科研楼11层，占地939.6平方米，建筑面积10456.24平方米。2012年5月30日，武汉深鸿润国际文化科技城取得商品房预售许可资格（武房开预售（2012）191号、武房开预售（2012）192号），核准预售范围为2、4号科研楼建筑面积21346.34平方米，3、5号研发办公建筑面积20618.18平方米，7、8、11、12号楼厂房建筑面积24095.72平方米；1、2、5、6号楼厂房建筑面积24050.72平方米，10、11号研发办公建筑面积20618.18平方米，12号科研楼建筑面积10456.24平方米。目前，涉诉建设项目尚未竣工。在一审庭审过程中，郭翩翩、胡加明增加新的辩论意见，主张以延期交房和不能办证为由解除合同。一审法院认为，郭翩翩、胡加明与深盈锋公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，理由如下：第一、虽然《武汉市商品房买卖合同》约定的房产系单套销售，违反了武房发（2013）146号《关于加强部分房地产开发项目管理有关问题的规定》第二条“未经批准不得擅自分层、分套（间）分割转让”的规定，但该规定系管理性规定，并非强制效力性的法律、行政法规，并不必然导致合同无效；第二、涉诉项目取得了商品房预售许可，且涉诉合同在房屋管理部门备案，郭翩翩、胡加明与深盈锋公司之间的买卖行为在行政许可范围内；第三、《武汉市商品房买卖合同》明确约定合同标的物用途为科研，占地为工业用地，没有证据证明涉诉项目改变了土地用途以及建设规划许可。深盈锋公司逾期交房超过《武汉市商品房买卖合同》约定的90日期限，郭翩翩、胡加明的起诉应视为提出解除合同的请求，深盈锋公司收到诉状副本应视为收到解除合同的书面通知，符合双方对合同解除权的约定，对《武汉市商品房买卖合同》解除的事实予以确认（深盈锋公司收到诉状副本之日，即2014年11月19日）。双方在《武汉市商品房买卖合同》中明确约定了逾期交房的违约责任，系双方真实意思的表示，故对郭翩翩、胡加明违约金请求予以支持，即深盈锋公司应自解除合同书面通知到达之日起60天（2015年1月18日）内退还购房款人民币16.5万元，并按已付房款的1%支付违约金人民币1650元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、确认郭翩翩、胡加明与深盈锋公司签订的《武汉市商品房买卖合同》于2014年11月19日解除；二、深盈锋公司于2015年1月18日前向郭翩翩、胡加明退还购房款人民币16.5万元及支付违约金人民币1650元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3633元，减半收取1816.50元，由深盈锋公司负担。判后，深盈锋公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回郭翩翩、胡加明一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认为“没有证据证明涉诉项目改变了土地用途以及建设规划许可”，与事实不符。涉案合同明确约定项目地块为工业用地，但双方真实目的是进行商品房“住宅”买卖交易，郭翩翩、胡加明在一审庭审中也多次强调其购房目的是用于自己及家人居住。一审法院对双方的真实交易目的视而不见，错误认定没有改变土地用途，系事实认定错误。二、一审法院认定《武汉市商品房买卖合同》合法有效，没有事实和法律依据。本案双方当事人以合法形式（“工业厂房”买卖），实际从事“商品房住宅”买卖的交易目的，系以合法形式掩盖非法目的，所签订的合同是无效合同。三、双方当事人对签订无效合同均有过错，应各自承担经济损失。四、郭翩翩、胡加明已丧失合同解除权，一审法院判令解除合同没有法律依据。郭翩翩、胡加明辩称，深盈锋公司取得涉案项目地块有合法手续，占地为工业用地，购房人不可能改变土地性质。深盈锋公司取得了商品房预售许可证，有预售资格，涉案合同经过了房屋管理部门备案，一审认定涉案合同有效有法律依据。房屋至今未交付，郭翩翩、胡加明之前就提出退房申请，深盈锋公司至今未退款。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：1、郭翩翩、胡加明与深盈锋公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是否有效；2、郭翩翩、胡加明的合同解除权是否已消灭。关于涉诉《武汉市商品房买卖合同》是否有效的问题。涉诉合同系双方当事人真实意思表示，合同中明确约定涉诉商品房的用途为研发办公，规划用地为工业用地，该合同约定与规划批准的土地用途相一致，且涉诉项目已取得《武汉市商品房预售许可证》，涉诉合同也在房屋管理部门进行了备案，故涉诉合同并不违反法律、行政法规的禁止性规定。深盈锋公司称本案双方当事人系以工业厂房买卖的合法形式掩盖商品房住宅买卖的非法目的，但涉诉房屋并非法律上不可交易的标的物，本案并非《中华人民共和国合同法》第五十二条中的“以合法形式掩盖非法目的”的情形，故涉诉合同合法有效，深盈锋公司的上诉理由没有事实和法律依据。关于郭翩翩、胡加明的合同解除权是否已消灭的问题。本案中，涉诉建设项目尚未竣工，涉案房屋无法交付，郭翩翩、胡加明事实上无法实现其合同目的。虽然涉诉《武汉市商品房买卖合同》在补充协议中对合同约定解除权的行使期限进行了约定，郭翩翩、胡加明也并无证据证明其在该期限内主张解除合同，但该约定仅针对合同约定的解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，郭翩翩、胡加明可以解除合同，同时因深盈锋公司迟延履行债务致使不能实现合同目的，深盈锋公司应退还购房款并承担违约责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3633元，由武汉深盈锋实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余 小 乔代理审判员 骆 朝 辉代理审判员 黄  浩二〇一五年四月二十四日书 记 员 申光伟”