沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2015）沈河民五初字第03523号原告：沈阳万科物业服务有限公司，地址沈阳市和平区五里河街71号。法定代表人：黄凯，系该公司总经理。委托人：代刚，系该公司员工。被告：张军生，（东5-252）。原告沈阳万科物业服务有限公司与被告张军生物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵龙适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳万科物业服务有限公司的委托代理人代刚，被告张军生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳万科物业服务有限公司诉称，原告于2000年进驻沈阳万科花园新城小区，并于2001年12月2日起至今连续与该小区的业主委员会多次签订物业服务合同，约定原告为被告所居住的小区提供物业服务，被告在该段期间也实际接受了原告提供的服务。按照合同约定：住宅部分按照每平米每月1.5元收取，如业主延期交费的，每逾期一日按照应交纳物业费总额的万分之五计算违约金。原告按照合同约定为被告居住的小区提供了物业服务，可是被告一直拖欠2014年1月1日至2015年10月13日期间的物业费，共计人民币7681.8元，原告一直向被告催要拖欠的物业费未果，故起诉至法院，请求判令被告张军生支付原告关于东晴苑东5-252住宅2014年1月1日至2015年10月13日期间的物业服务费人民币7531.8元；请求判令被告张军生支付原告拖欠期间的违约金人民币150元；请求判令被告张军生承担本案的诉讼费用。被告张军生辩称，入住时我只签订一份物业合同，当时约定物业费是每平米每月1元。房子漏水严重至今未修理，我提供照片为证。在2014年以前有判决，判决万科给我修房子，万科没有执行，当时的判决是让我交一半物业费，然后物业给我维修房子。经审理查明，被告居住于沈阳市沈河区长青街123#-2号（东5-252），房屋面积209平方米，属于万科花园新城小区，一直由原告提供物业服务，被告张军生未缴纳2014年1月1日至2015年10月13日的物业费7531.8元。另查，2010年3月19日，沈阳万科花园新城业委会作为甲方，原告作为乙方签订《花园新城物业服务合同》，约定由原告为万科花园新城小区提供物业服务，自2010年1月1日至2011年12月31日止，如合同到期同时具备以下两个条件，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意形成终止或解除本合同的协议，收费标准为住宅人民币1元／月／平方米，车库人民币0.5元／月／平方米。任何一方依据法律规定及合同约定决定提前终止、解除本合同或合同到期不再续签的，均应至少提前3个月书面通知对方。该合同到期后，双方未续签合同，但原告一直为园区提供物业服务。2012年6月，万科花园新城第四届业主委员会增补初文章、陈丽洁为委员并在沈阳市沈河区住宅小区管理办公室及沈阳市沈河区丰乐街道办事处办理了备案手续，业委会主任为胡立军、副主任为陈锡盛、马弘波。2013年5月31日，原告向房产局小区办、丰乐街道提请《关于提请花园新城小区重新招标选聘物业公司的函》，内容是其公司在花园新城小区的物业合同有效期至2011年12月31日，但在原合同履行过程中，花园新城业委会实施违反合同，未经业主大会表决自行利用小区公共部位进行经营并处分所得收益。近年来，伴随物价的大幅上涨，其成本提升，亏损过高，花园新城业委会的行为严重侵害了小区业主和万科公司的利益。此外，在重新商讨合同条款过程中，花园新城业委会与其在合同重大条款上无法达成共识，致使花园新城园区原物业合同无法履行，新的物业合同无法签订，故提请政府主管部门指导花园新城小区招标选聘物业企业，自2013年6月1日将认真履行三个月的代管期，此期间将依法整理准备完成相关移交手续，自2013年9月1日将正式终止物业服务合同。2013年6月3日，沈阳市沈河区丰乐街道万科社区委员会对万科花园新城业委会发出《关于通知万科花园新城业主委员会组织召开业主大会临时会议的通知》，内容是2013年5月24日至6月2日，其依据“沈阳万科花园新城部分业主联名提议撤换业主委员会”的要求，对联名提议的686户业主身份进行了核实，截至6月2日，已有314户业主情况属实，占园区总户数1404户的22.4%，核实建筑面积总计50665.77平方米，占园区建筑总面积242969平方米的20.9%，故请万科花园新城业主委员会接通知后7日（6月9日）内给予答复，并在法定期限15天（6月24前）内组织召开万科花园新城临时业主大会。2013年6月27日，万科社区委员会对万科花园新城全体业主发出《关于召开万科花园新城业主大会临时会议的通知》，内容是有符合条件的业主联名提议召开业主大会临时会议，其已向万科业委会下发通知，限期召开业主大会临时会议，但因万科业委会未按期召开，万科社区委员会经请示上级主管部门，定于7月13日至7月22日组织召开业主大会临时会议，拟定两项议题：1、是否同意终止现任万科花园新城业主委员会委员资格；2、是否同意续聘万科物业继续为万科花园新城园区服务。2013年7月24日，万科社区委员会对万科花园新城全体业主发出《万科花园新城业主大会临时会议表决结果公告》，内容是对上述两项议题经户数和专用面积双过半业主同意，形成决议如下：一、同意终止现任万科花园新城业主委员会委员资格；二、同意续聘万科物业继续为万科花园新城园区服务。2013年10月31日，万科社区委员会对万科花园新城全体业主发出《关于召开万科花园新城续签物业服务合同并调整物业费标准业主大会临时会议的通知》，内容是2013年7月13日至2013年7月23日，花园新城召开了业主大会临时会议，表决通过了“同意续聘万科物业继续为万科花园新城园区服务”，因原物业合同已于2011年12月31日到期，故依据相关法规，需要召开业主大会，表决万科花园新城物业合同并续签。经请示上级主管部门，此次业主大会临时会议采用书面征求意见的形式，召开时间为2013年11月15日至12月5日。2013年12月11日，万科社区委员会对万科花园新城全体业主发出《万科花园新城业主大会临时会议表决结果公告》，内容是对上述“是否同意调整物业费标准”召开了业主大会临时会议，经户数和专有面积双过半业主同意，从2014年1月1日开始实施物业服务费标准如下：住宅人民币1.5元／月／平方米，车库人民币0.75元／月／平方米。现原告起诉来院，要求被告支付2014年1月1日至2015年10月13日的物业服务费。上述事实，有当事人陈述、2010年3月19日《花园新城物业服务合同》、业委会备案通知、《关于提请花园新城小区重新招标选聘物业公司的函》、《关于通知万科花园新城业主委员会组织召开业主大会临时会议的通知》、《关于召开玩万科花园新城业主大会临时会议的通知》、《万科花园新城业主大会临时会议表决结果公告》、《关于召开万科花园新城续签物业服务合同并调整物业费标准业主大会临时会议的通知》、《万科花园新城业主大会临时会议表决结果公告》、沈河区丰乐街道答复等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原告与万科花园新城业主委员会签订的物业合同于2012年1月1日到期后，因与业委会未能协商一致，故未能续签合同，原告向相关政府部门发出《关于提请花园新城小区重新招标选聘物业公司的函》，请求政府相关部门重新招标选聘物业公司，其将于2013年6月1日履行三个月的代管期，于2013年9月1日将正式终止物业服务合同。该函发出后，在2013年7月和11月，万科社区委员会两次组织召开了万科花园新城业主大会临时会议，作出决议，终止现任万科花园新城业主委员会委员资格，同意续聘万科物业继续为万科花园新城园区服务，从2014年1月1日开始实施物业服务费标准为住宅人民币1.5元／月／平方米，车库人民币0.75元／月／平方米。根据我国原住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。”、第五十一条“业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。”、第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”的规定，万科社区委员会经万科花园新城专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议，在向业主委员会发出通知，要求业主委员会召开业主大户临时会议而业主委员会逾期未能召开的情况下，受丰乐街道委托，组织召开万科花园新城业主大会临时会议，符合该指导规则的规定，2013年7月和11月召开的两次业主大会临时会议符合法定程序，根据国务院《物业管理条例》第八条、第十一条、第十二条的规定，上述业主大会临时会议决议对园区全体业主具有法律约束力，被告作为小区业主应受业主大会会议决议的约束。因此，原告在未经选举产生新的业主委员会的前提下，虽然未能提供合法有效的物业合同，但依据业主大会临时会议决议，诉请被告支付2014年1月1日至2015年10月13日的物业服务费7531.8元，理由正当，应予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。因原告缺乏依据，本院不予支持。关于被告抗辩房屋漏水的问题。该问题涉及房屋设计、质量，原告并非房屋买卖的主体，在房屋保修期内属于开发商的维修范畴，在房屋保修期外，则需要依据法定程序启动维修资金，而维修资金的启动不是原告可自行为之，故房屋漏水不应是不缴纳物业费的合理诉求。综上，依照国务院《物业管理条例》第七条、第八条、第十一条、第十二条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告张军生于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告沈阳万科物业服务有限公司2014年1月1日至2015年10月13日期间的物业服务费7531.8元；二、驳回原告沈阳万科物业服务有限公司其他诉讼请求。被告张军生如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告张军生承担。本判决为终审判决。审判员 赵 龙二〇一五年十二月三日书记员 王星星本判决依据的相关法律规定国务院《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第八条：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第十一条：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。