云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）玉中民一终字第347号上诉人（原审被告）欧居秋，女，1972年8月30日生，汉族，农民。被上诉人（原审原告）通海县市场服务中心。法定代表人合俊江，副主任。上诉人欧居秋与被上诉人通海县市场服务中心房屋租赁合同纠纷一案，云南省通海县人民法院于2015年8月5日作出（2015）通民一初字第526号民事判决。欧居秋不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审经审理确认如下法律事实：通海县市场服务中心系事业单位法人，系坐落于通海县秀山镇花园大道南侧通海商城的土地使用者，其宗旨和业务范围为：管理市场资产，组织摊位安排，开展各种有偿服务活动，为入场经营户做好服务工作，并多方筹集资金，参与新市场开发建设等工作。2015年1月14日，通海县市场服务中心、欧居秋经协商签订《租房协议》一份，协议约定：甲方（通海县市场服务中心）将商城集贸市场二楼157、158号门店出租给乙方（欧居秋）使用。承租方必须持有营业执照、身份证及相关证件方可租房；门店所有权为甲方所有，乙方只有使用权。未经甲方同意，乙方不得擅自改动房屋结构，设施装饰，租赁期间一切修缮费用由乙方自行承担；租金1876元（三个月），于签订协议当日一次性交清，同时交清租房保证金300元，逾期不交，不再退赔保证金；乙方使用的水电由甲方管理，费用由甲方收取，乙方按期交清，不得拒交或拖延。拒交或拖延，甲方将停止供水、供电。乙方不得将门店转租、转让。一经发现，甲方有权收回门店，不再退还已交租金和保证金；乙方若不需要门店，必须在一个月以前向甲方提出申请，经甲方检查房屋完好后，办理退房手续。若甲方需要改变门店用途或市场升级改造收回门店，也必须提前一个月通知乙方，并退回乙方相应租金和保证金。门店租期为三个月（1月至3月）即从2015年1月1日至2015年3月31日止。合同签订当天，欧居秋向通海县市场服务中心交纳三个月的租金共计1876元。2015年3月12日，通海县市场服务中心根据县委、政府推进通海商城建设项目的部署安排，向欧居秋送达《门店终止租赁和关闭封停的通知》，通知欧居秋：终止门店租赁时间为2015年3月31日；门店租赁户搬迁和关闭门店时间为2015年4月12日前；服务中心不再为各租赁户安排经营场所，由各经营户自行解决。2015年4月11日，通海县市场服务中心向欧居秋送达《通海商城门店关闭的补充通知》，通知欧居秋：于2015年4月12日起停止经营和禁止门店内居住人员；于2015年4月17日前到服务中心办理相关手续，逾期不办并搬离门店的，服务中心将提起诉讼。因欧居秋未返还铺面，通海县市场服务中心于2015年5月20日诉至原审法院，请求判决终止《租房协议》，由欧居秋返还通海商城二楼157、158号门店，并按每月每间312.5元支付2015年4月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费。原审法院认为，通海县市场服务中心作为依法开办的事业单位法人，在其业务范围内，依法享有管理及经营通海商城集贸市场二楼157、158号商铺的权利。通海县市场服务中心与欧居秋签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，租赁合同合法有效，依法应予保护。因此，通海县市场服务中心属于本案适格原告，应确认其原告主体适格，对欧居秋提出通海县市场服务中心非本案诉讼主体的抗辩主张不予采纳。关于通海县市场服务中心要求判决终止双方租赁协议的诉讼请求，该请求本质应为合同解除请求权。因通海县市场服务中心在租赁期限届满前已以通知形式明确表示合同期限届满双方将不再缔结新的租赁关系，该通知行为产生两个法律效果，其一为确认原合同因2015年3月31日期限届满而终止，其二确认原合同自然终止后不再在双方之间成立包括不定期租赁在内的租赁关系。故通海县市场服务中心两次通知欧居秋搬离的间隔期间，并非双方合意的不定期租赁期间，本案合同已于2015年3月31日因期限届满而终止。关于通海县市场服务中心要求返还租赁房屋的诉讼请求。租赁合同到期后，返还租赁物是承租人应当履行的合同义务，欧居秋在通海县市场服务中心指定的期限外继续占有并拒绝返还租赁物，并无法律依据，已构成违约，应当承担违约责任，对通海县市场服务中心要求欧居秋返还房屋的诉讼请求予以支持。同理，对欧居秋主张通海县市场服务中心违反协议第十条而存在违约的抗辩主张不予采纳。关于通海县市场服务中心要求欧居秋支付房屋占有使用费的诉讼请求。欧居秋在通海县市场服务中心明确表示要求返还租赁物的情况下，拒绝返还并继续占有房屋，应当赔偿因此给通海县市场服务中心造成的损失。由于双方未约定违约责任的形式，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。通海县市场服务中心主张该占用费参照合同约定的计算租金方式来计算逾期返还损失的方法，符合租赁物商品价值实现的一般常态及计算方法，通海县市场服务中心要求欧居秋按每间门店月租金312.5元计算支付实际占用期间损失的主张符合本案实际，予以支持。欧居秋主张其不应当支付逾期占用费的辩解主张于法无据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条之规定，判决：“一、由被告欧居秋于判决生效后三日内将通海县商城集贸市场二楼157、158号商铺返还原告通海县市场服务中心；二、由被告欧居秋于判决生效后五日内支付原告通海县市场服务中心自2015年4月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。房屋占有使用费按月租金625元计付（每间每月312.50元，两间每月合计625元）；三、驳回原告通海县市场服务中心的其余诉讼请求。”宣判后，欧居秋不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。主要理由是：1、通海县市场服务中心没有诉讼主体资格，对通海商城二楼的商铺没有所有权，无权向上诉人主张权利，提交的营业执照、事业单位法人证书为假证，无法证明通海县市场服务中心具有民事主体资格和民事行为能力。根据法律规定，人民政府依法管理行政区域内的各项公共事务，无权经商牟利与民争利，与社会大众争市场。2、通海商城是属于当地人民群众贡献出来的公共商业空间，不能由通海县政府随意出售给他人进行房地产项目开发，侵害通海县人民的民生。1997年通海县工商局及城市规划部门对通海民众实行引摊入市时承诺民众市场永远不变，通海商城系利用公众土地建盖，所有权应当属于当时出让土地的广大民众而不是通海县市场服务中心。3、2012年7月19日通海县人民政府以第4号公告的形式向全县人民公布了《通海县城市集贸市场管理办法》，该办法第36条规定，任何单位和个人对擅自改变集贸市场用途，或者在集贸市场开办经营、交易活动中存在的违法违规行为，有权向相关职能部门举报，有关职能部门应当及时依法查处。通海县市场服务中心的诉讼就是在通海县人民政府指示下出现的政府不守法，意欲侵占民众财产的非法诉讼，表面上是合同纠纷，实际上是政府与民众争生存权的民生问题，是非法剥夺租赁商户及业主合法权益的行为，不能得到支持。人民政府以停水停电的手段对抗人民的反对，造成商户的巨大损失，且通海县商务局答复要解决商贩安置问题，待过渡市场建成后才会搬迁。一审认定事实不清，适用法律不当。被上诉人通海县市场服务中心答辩称，一审中其已提交了事业单位法人证书、组织机构代码证、国有土地使用证等证据证明了市场服务中心诉讼主体适格，依法享有管理及经营通海商城房屋的权利。本案双方是租赁合同关系，被上诉人作为出租人根据合同法规定要求承租人返还租赁房屋有法律依据，承租人拒不返还无理。通海县政府至今未将通海商城出售给他人进行房地产项目开发，且与本案无关，长期以来政府市场让利于商贩，通海商城并非上诉人的合法财物，被上诉人并未非法剥夺上诉人的权利。通海县商务局的信访回复意见第一条就是针对承租户的明确答复，信访人对此不服向通海县政府提出复查申请，县政府于2015年4月10日向信访代表作出了通政信告字（2015）1号《信访事项不予受理告知单》。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，各方当事人均未提交新证据。为查明案件事实，本院找通海县市场服务中心的相关人员对房屋的装修等情况进行了询问，该中心法定代表人合俊江陈述：租赁给承租户的铺面在交付时刷了墙、贴了地砖、装了灯和水龙头等，部分承租人自己也进行了简单的装修。出租房屋时市场服务中心收取了每个承租户300元的押金，该押金交还房屋时就可以退，因部分商铺存在转租，交押金的主体与现使用房屋的主体不一致，当时他们只是到服务中心变更了名字，没有重新收取押金，上诉的案件大部分是这个情形，对此，只要交还房屋后，带着押金的收据或者交押金人的身份证就可以退。对于商户自己装修的部分，双方没有协商过租期届满后如何处理，但只要是可以搬走的都让搬走。2015年4月21日断水断电后，大部分承租户都还在经营，少部分没有经营的也占用着房屋。经二审审理，查明的案件事实与一审认定相一致，本院予以确认。本院认为，关于通海县市场服务中心是否具有诉讼主体资格的问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。本案中通海县市场服务中心提交了事业单位法人证书、组织机构代码证、税务登记证、营业执照，以及通海商城的国有土地使用证，登记的经营范围为管理市场资产，组织摊位安排，开展各种有偿服务活动，参与市场的开发建设。上述证据可以证实通海县市场服务中心具备民事诉讼法规定的诉讼主体资格，也对涉诉的商铺享有管理权，上诉人欧居秋对此提出异议但未提交相反证据证明，应由其承担举证不能的法律后果，结合欧居秋一方多年来一直向通海县市场服务中心租赁涉诉商铺的事实，对欧居秋上诉认为通海县市场服务中心不具备诉讼主体资格的主张，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案双方签订的《租房协议》约定的租赁期间为2015年1月1日至3月31日，2015年3月12日，通海县市场服务中心向欧居秋发出书面通知，要求欧居秋于租期届满后、2015年4月12日前返还涉诉房屋符合双方协议约定和上述规定，欧居秋至今仍占用涉诉房屋无事实和法律依据，原审判令予以返还正确，应予维持。关于房屋占用费，欧居秋仅向通海县市场服务中心交纳了租赁期限内的房租，但其在双方约定的租赁期限届满后仍占有租赁房屋拒不返还，依法应向通海县市场服务中心交纳逾期占有使用费，通海县市场服务中心要求欧居秋支付自2015年4月1日起至实际腾还房屋之日止的房屋占用费的主张有事实和法律依据，应予支持。关于计算标准，双方签订的租房协议约定的两间店铺的租金为三个月1876元（即每月每间312.5元），现通海县市场服务中心主张每间店铺按312.5元／月计算房屋占用费符合本案实际，原判予以支持并无不当。至于欧居秋提出通海县人民政府的行政行为损害其利益等问题，与本案不属同一法律关系，也非民事诉讼受案范围，二审亦不予审查。综上，欧居秋的上诉主张均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，并报经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由欧居秋负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有履行义务的当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向云南省通海县人民法院申请执行。审 判 长  曹 燕审 判 员  吴晓琳代理审判员  段 娟二〇一五年十二月二十五日书 记 员  邹 欣