江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书(2015)熟虞民初字第01525号原告张翠玲。委托代理人陈振环，浙江雁楠律师事务所律师。被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司，住所地江苏省常熟市富春江东路58号。法定代表人杨成义，该公司总经理。委托代理人龚晓春，江苏少平律师事务所律师。委托代理人时文杰，江苏少平律师事务所律师。原告张翠玲诉被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理,依法由审判员朱剑适用简易程序于2015年11月3日公开开庭进行了审理，原告张翠玲的委托代理人陈振环、被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司的委托代理人龚晓春、时文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张翠玲诉称：原告于2007年向被告关联公司购买其开发的常熟禧徕乐家居生活广场商铺，同时又与被告签订了《统一经营管理合同》将所购买商铺委托给被告出租经营，该格式化合同规定：前三年商铺由被告无偿使用，2010年10月起即培育期结束所购商铺应继续委托被告经营，租金的10%为被告的托管费，90%归原告收益，被告应每年向原告公开该商铺租金收入账目，如果任何一方违约必须按照商铺买卖合同总价款的20%的标准向对方支付违约金等等。商铺委托被告出租期间，被告完全无视原告的业主权益，从不告知原告商铺的具体出租经营信息，也未就商铺租赁事宜征求过原告任何意见，租金只是按购铺时的价款乘以相应百分比每半年给付一次，租金远低于当初承诺的收益标准，且被告还常有拖欠延付，自2014年下半年起被告演变为挪用、侵占业主租金，至今仍有许多业主2014年下半年的租金未收齐。目前被告欠债累累，按惯例应于2015年5月15日前付清的2015年上半年起租金已无法再支付给业主分文，且被告利用《统一经营管理合同》赋予的代理权继续恶意侵占原告等业主商铺远期租金的行为在不断发生。原告认为，被告作为受托人严重损害了委托人的权益，原告通过《统一经营管理合同》委托被告出租商铺取得租金收益的合同目的已无法实现，为了制止被告恶意侵占商铺租金防止损失扩大化，原告已委托律师于2015年8月12日发函给被告解除《统一经营管理合同》，但被告拒绝配合解除合同，拒绝交还商铺和受托代租合同资料，现原告为维护自身合法权益，向法院起诉，请求依法确认原告与被告签订的《统一经营管理合同》于2015年8月18日解除。审理中，原告调整诉讼请求为请求依法确认原告与被告签订的《统一经营管理合同》于2015年8月13日解除。原告张翠玲为支持其诉讼请求提供以下证据：1、原告的身份证、被告的工商登记资料各1份，以证明原、被告主体身份。被告对此无异议。2、《统一经营管理合同》1份，以证明原、被告达成的合约、租金、送达、违约的约定。被告对真实性无异议，同时认为根据合同约定的解除条件，原告诉请所依据的事实条件并未成立，原告要求解除没有合法依据。3、房产证、土地证各1份，以证明原告是商铺的业主。被告对此无异议。4、律师函1份及邮寄单凭证1份，以证明因被告未按时支付租金违约，原告发出解除通知的事实。被告对此无异议，并确认是2015年8月13日收到该函。被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司辩称：1、原告起诉要求确认双方的合同解除没有合同上的依据，因为原告在诉状中陈述的事实是被告没有按时支付租金，原告购买的商铺在委托给被告统一经营管理中由被告统一招商出租，由于客观原因被告经营目前出现困难，正与广大业主积极沟通要求将支付租金的期限适当延后，但至今无果。根据双方签订的合同第八条就书面通知解除合同，该条款约定了两种情形，即该商铺占用范围内土地使用权依法收回，该商铺因城镇建设需要被依法征用，除以上两种情形外双方均无权解除合同。从原告起诉依据的事实来看解除合同的条件并未成就。2、原告要求解除合同不具备客观条件，根据双方签订合同第2-3条、第7-2条约定被告有权自商铺交接后根据经营管理需要对商铺进行重新分割、与其他商铺合并使用等改造、布局、装饰，原告必须接受被告为禧徕乐家居生活广场唯一经营管理公司，服从被告对商场的统一布局和管理，实际经营中被告已经根据招商的实际需要对包括原告商铺在内的整个商场布局进行了重新改造布局，目前单个品牌商户实际租赁的区域包括多个商户相互混杂，并且由于出租的商户仍在租赁期间和使用过程中，目前鉴于上述客观条件原告要求解除合同，客观上也不具备相应条件。综上两点被告认为原告诉请所依据的理由并不充分，请法庭依法处理。被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司未提供证据。审查原告提供的证据，结合案件情况，本院对原、被告无异议的证据予以认定。经审理查明：2007年5月19日，原告与被告常熟禧徕乐家居生活广场经营管理有限公司签订了《统一经营管理合同》1份，约定由原告将其购买的坐落于江苏省常熟市富春江东路58号禧徕乐家居生活广场1层B1031号商铺（建筑面积36.26平方米）交由被告统一经营管理，合同约定，前三年商铺由被告无偿使用，2010年10月起即培育期结束所购商铺应继续委托被告经营，由被告统一对外招租、统一管理市场，被告收取租金的10%为托管费，其余90%租金收益全部支付给原告（年终被告向原告公开该商铺租金收入账目并接受查询）。原告自行承担依法应缴纳的税费，被告依法承担代扣代缴义务。合同同时约定解除合同的条件为双方同意有下列情形之一的，合同可以由一方书面通知解除，双方互不承担责任：（一）该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该商铺因社会公益或城市建设需要被依法征用的。双方同意，商场培育期间及培育期届满后除上述二种情形外双方均无权提前解除本合同。另查明：坐落于江苏省常熟市富春江东路58号禧徕乐家居生活广场1层B1031号商铺，房屋产权登记为常熟市富春江东路58号（禧徕乐家居生活广场）1303，房屋所有权人为原告。原告以被告未付清2014年度租金和被告未按照上一年惯例在2015年5月15日前支付2015年上半年租金为由，于2015年8月向被告发出了解除合同的通知书，被告于2015年8月13日收到解除通知。由于原、被告意见不一致纠纷发生。以上事实，有户籍资料、工商登记资料、统一经营管理合同、房产证、土地证、律师函、当事人的陈述在卷佐证。本院认为：原、被告间的统一经营管理合同合法有效，依法予以支持。依法成立的合同对当事人均有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原、被告在签订合同时对合同的解除作了严格的限制性约定，现并未发生双方约定的解除情形。经审查原告提供的证据和当事人的陈述，本院认为，原、被告签订的统一经营管理合同是一种新类型的合同，是一种新的商业经营管理模式，其合同目的是为了集中商铺散户，统一出租经营，以取得更好的经营利益，如部分业主解除与被告签订的统一经营管理合同，会影响整个商场的经营和运作，会对原告、被告和善意第三人带来负面影响，有违合同签订的目的，故不能在发生纠纷时轻易以解除合同来处理纠纷。同时，根据原、被告间的合同约定，2015年的租金情况应当在2015年年终由被告向原告公开商铺租金收入账目并接受查询，原告提起诉讼时尚未到2015年年终，原告以被告未及时付款而要求解除合同，缺乏法律依据，所以原告请求依法确认原告与被告签订的《统一经营管理合同》于2015年8月13日解除的诉讼请求，本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张翠玲的诉讼请求。案件受理费人民币80元减半收取人民币40元由原告张翠玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：苏州市中级人民法院）审判员 朱 剑二〇一五年十二月十六日书记员 曹煜旻