河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠民初字第885号原告张希先，男，1981年12月15日出生，汉族。委托代理人刘国山、李明路（实习），河南良仁律师事务所律师。被告河南利海房地产开发有限公司，住所地：郑州市惠济区电厂路90号。法定代表人谢海榆，该公司董事长。委托代理人张延乐，该公司员工。原告张希先与被告河南利海房地产开发有限公司（简称利海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘国山、李明路到庭参加诉讼，被告河南利海房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2012年7月12日与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠济区某某路房屋，建筑面积为70.29平方米，单价为每平米5685.89元，总价399661元；合同第八条约定被告应在2014年6月30日前将具备约定条件的房产交付给原告；第九条约定了被告逾期交房应按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金；合同第十五条及附件四第六条对办理产权初始登记及所有权转移登记应由被告提交资料的时间均作出了明确约定，同时约定了被告逾期应承担的违约责任。合同第二十一条约定争议解决方式为依法向人民法院起诉。原告按约定履行相关义务后，被告并未按照相关约定履行其应尽义务，且已严重违约。原告特依法起诉至贵院，请求判令：1、被告支付逾期交房违约金计算至符合交房条件之日止（暂计算至2015年6月15日为21981元），违反关于基础设施、公共配套建筑正常运行的违约金计算至实际符合条件之日止（暂计算至2015年6月15日为4236元），暂总计26217元；2、依法判令被告履行按约定装饰、设备标准交付房屋的义务，报送办理权属初始登记需由其提交资料的义务，关于基础设施、公共配套建筑正常运行的义务以及报送办理转移登记需由其提交资料的义务；3、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其主张，提供以下证据：证据一、原、被告签订的《商品房买卖合同》1份、原告购买房产信息备案表1张、被告与原告方业主代表签订的关于交付房屋及逾期应承担责任的协议书复印件一份、惠济区法院民二庭滑明勋法官另案对证据一中业主代表签字中的余某某、马某某做的调查笔录及该两人的身份证复印件各一份，证明原、被告之间存在商品房买卖的事实及被告负有按合同约定条件交付房屋、关于基础设施达到合同约定以及为原告办理初始信息登记、房屋所有权证的义务，同时证明被告违反约定及应承担的法律责任。证据二、原告缴纳购房款的发票2张、契税发票1张、维修资金票据1张，证明原告依照约定履行了自身应该履行的义务。被告河南利海房地产开发有限公司辩称：1、根据双方签署的《商品房买卖合同》约定，逾期交房的，被告应按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，因此，被告由于逾期交房所需承担的违约责任应为按照已支付的购房款每日万分之一。且在双方签署《商品房买卖合同》后，双方并没有再在公平、平等、自愿的原则下签署任何新的协议和文件对逾期交楼的违约责任进行调整。因此，对于原告主张的超过每日万分之一的标准的部分，不应予以支持。同时，原告在起诉前已收取被告支付的逾期交房违约金14708元，该收取的违约金应予以扣除。2、对于原告主张的被告支付违反关于基础设施、公共配套建筑正常运行的违约金计算至实际符合条件之日止的诉请，被告认为该项主张没有事实和法律依据，应予以驳回。3、对于原告的第二项诉请，被告将按照合同约定标准履行交付义务。4、对于原告的第三项诉请，请求法院依法判决各自需要承担的诉讼费用。综上所述，被告对于因逾期交房所应承担的违约责任，应依据合同的约定和法律的规定依法依约进行赔偿，对于原告主张的超出部分不应承担赔偿责任，请求人民法院依法驳回其不合理的诉讼请求。被告河南利海房地产开发有限公司未提供证据。本院根据原、被告陈述、举证、质证及诉辩意见，确认本案事实如下：原告张希先于2012年7月12日与被告河南利海房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买被告开发的位于惠济区某某路房屋，建筑面积为70.29平方米，单价为每平米5685.89元，总价399661元，其中，首付120661元，余款279000元的付款方式为银行按揭支付；合同第八条约定被告应在2014年6月30日前将商品房交付原告使用。交付的房屋应具备以下条件：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实；合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起40天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到标准的，出卖人在买受人提出书面申请后一个月内无条件达到双方约定标准。未达到约定标准，出卖人赔偿装饰、设备差价；合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行承诺：供水设施、供电设施、电话等弱电设施于2014年6月30日前达到使用条件，燃气供应设施于2014年11月30日前达到使用条件，供暖设施于2014年11月15日前达到使用条件；合同第十五条及附件四第六条对办理产权初始登记及所有权转移登记、被告提交资料、违约责任做出约定。合同签订后，原告按约定向被告全额支付了购房款399661元。2014年上半年因被告利海公司未按约定日期交房，该小区买受人（业主）代表（乙方）与被告（甲方）在市政府有关部门协调下协商交房事宜，签订补充协议书，协议约定：1、利海绿洲花园三期于2014年4月15日正常开工并不间断施工；2、2014年4月1日后，按照双方签署的商品房买卖合同约定交楼时间达到违约金条件的业主，延期交付违约金提高为万分之二；3、甲方根据工程进度预计29号楼于2015年1月31日交付使用，28号楼于2015年3月1日交付使用，26、27号楼于2015年4月1日交付使用。如不能在上述日期交付，违约金提高到万分之五；……5、乙方推荐的业主代表必须是有权代表全体业主意思表示的权利人。另查明，被告利海公司在2014年6月30日后因不能按合同约定交房，被告利海公司按总房款日违约金万分之二已支付原告违约金14708元（计算至2014年12月31日）。2015年的违约金被告未支付给原告。现原告要求被告支付逾期交房违约金自2015年1月1日至2015年4月1日按补充协议约定的日万分之二计算90天（399661元×0.0002×90天=7194元），自2015年4月2日至2015年6月15日按补充协议约定支付违约金的日万分之五计算74天（399661元×0.0005×74天=14787元）。以上违约金共计21981元。再查明，涉案房屋主体已完工，现已开始内部装修。本院认为：合同双方均应按诚实信用原则全面履行各自义务。原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当积极履行合同约定义务。在履行合同过程中，经有关部门协调，被告利海公司与包括原告在内的业主代表在平等自愿基础上签订补充协议，不违反法律规定，合法有效，两份协议所约定的内容均对当事人有约束力。故对原告要求被告支付逾期交房违约金至符合交房条件之日止的诉请，事实清楚、理由正当，本院予以支持。对于原告主张的被告支付违反关于基础设施、公共配套建筑正常运行的违约金计算至实际符合条件之日止的诉请，因本院按原告关于逾期交房违约金的诉请已予以支持，该项不具合理性，故本院不予支持。关于原告要求的被告履行按约定装饰、设备标准交付房屋的义务，本院认为，被告与原告签订房屋买卖合同，交付房屋义务属于被告的履约范围，且被告同意依约履行义务，故本院对此项诉请亦予以支持。关于原告要求被告按约定报送办理权属初始登记需由其提交资料的义务，关于基础设施、公共配套建筑正常运行的义务以及报送办理转移登记需由其提交资料的义务，该义务属于原被告合同约定义务，被告按约定交付原告房屋后应及时向相关部门报送有关资料，并保证配套基础设施正常运行。被告辩称未与原告在内的业主代表签订任何补充协议，支付的违约金是按照原合同日万分之一标准支付的，不是按照万分之二支付，本院认为，原告提交的补充协议虽然系复印件，但参与合同签订的两名业主代表到法庭作证证实，且被告确系按日万分之二支付买受人部分违约金，故本院对补充协议予以采信，被告辩称与事实不符，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，判决如下：一、被告河南利海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张希先计算至2015年6月15日的逾期交房违约金21981元；自本判决生效之日起五十日内按照有关法律规定及合同约定标准交付原告张希先房屋，按约定时间办理房屋权属初始登记和转移登记手续，并自2015年6月16日起以399661元为基数按照日万分之五支付违约金至本判决履行期间内的被告交房之日。二、如果被告河南利海房地产开发有限公司未按本判决指定期间履行上述交付房屋义务，则自本判决履行期满的次日在支付上述第一项违约金基础上继续以399661元为基数按照日万分之五支付原告违约金至被告实际交房之日。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费455元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审 判 长  王彦斌人民陪审员  赵红梅人民陪审员  贺素玲二〇一五年十二月四日书 记 员  肖海娇