上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五（民）初字第2104号原告苗甲。原告苗乙。法定代理人苗甲。上列两位原告的共同委托代理人曹士磊，北京市京大律师事务所上海分所律师。被告王东英。委托代理人刘新明，上海申勤律师事务所律师。被告周永建。被告吴允明。原告苗甲、苗乙与被告王东英、周永建排除妨害纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理后，依法由代理审判员张莉适用简易程序公开开庭进行审理。后经原告苗甲、苗乙申请，本院依法追加吴允明作为共同被告参加诉讼。因本案案情复杂，本院依法转入普通程序并组成合议庭于2015年4月10日公开开庭进行审理。原告苗甲及两位原告的共同委托代理人曹士磊、被告王东英、被告吴允明到庭参加诉讼。被告周永建经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告苗甲、苗乙共同诉称，两位原告通过拍卖公司拍得由上海市XX区人民法院挂牌拍卖的位于上海市闵行区龙茗路XX号X层房屋（以下简称涉案房屋）。上海市XX区人民法院于2013年6月3日出具（2010）静民二（商）破字第XX号民事裁定书，裁决案外人上海某某置业发展有限公司（以下简称某某公司）所有的涉案房屋过户至两位原告名下。2013年12月27日，上海市XX区人民法院向上海市闵行区房地产交易中心发出协助执行通知书，将涉案房屋过户至两位原告名下。2014年1月16日，上海市闵行区房地产交易中心向两位原告出具了房地产权证。当日，原告至涉案房屋要求当时的实际使用人即被告周永建交房，周永建表示其系从被告王东英处承租而来并向王东英支付了租金【月租金为人民币（币种下同）5，000元】。后原告经与上海市XX区人民法院沟通，上海市XX区人民法院向周永建发出通知表示涉案房屋归属原告，王东英无权对涉案房屋实施出租、收取房租等行为。然周永建拒将涉案房屋交还原告。后周永建于2014年9月1日搬离了涉案房屋，而王东英又将涉案房屋出租给了被告吴允明，月租金为5，000元。现吴允明实际使用涉案房屋。故两原告为维护自身权益，诉至本院，要求判令：1、被告王东英、吴允明搬离涉案房屋并将涉案房屋交还给两原告；2、被告周永建按每月5，000元的标准向两原告支付自2014年2月1日起至2014年8月31日止的房屋使用费37，500元；3、被告吴允明按每月5，000元的标准向两原告支付自2014年9月1日起至被告吴允明实际搬离涉案房屋之日止的房屋使用费；4、被告王东英对被告周永建、被告吴允明承担的上述房屋使用费向两原告承担连带清偿责任。被告王东英辩称，不同意两原告的全部诉讼请求。2007年，其向某某公司购买涉案房屋，双方为此签订《上海市房地产买卖合同》。因涉案房屋房产证一直未能办出，故其于2008年起诉某某公司【案号（2008）闵民三（民）初字第XX号】。经审理，法院判决其与某某公司签订的买卖合同解除、某某公司向其返还购房款并向其支付违约金、赔偿金等。后该判决生效，其向法院申请强制执行，但某某公司未向其履行付款义务。2009年左右，某某公司与其协商，将涉案房屋交由其使用并收取租金用以抵扣某某公司欠付其的房款、违约金等。故自此，涉案房屋一直由其对外出租并由其收取租金。其并不知道涉案房屋被拍卖的事实。原先其将涉案房屋出租给案外人，其忘记案外人如何称呼，租赁合同也无法找到，当时月租金为3，800元。租赁期间，其发现案外人将涉案房屋擅自转租给了周永建，后周永建欲继续使用涉案房屋，故其于2013年12月11日直接与周永建签订租赁合同，约定月租金5，000元，租期自2014年2月1日起。周永建于租赁期间向其支付了2014年2月1日起至2014年6月30日止的租金（其中周永建支付的押金5，000元冲抵了2014年6月租金）。后周永建表示生意难做、要求退租并实际于2014年8月15日左右搬离了涉案房屋。2014年8月15日，其又将涉案房屋的钥匙交付给被告吴允明，由吴允明承租涉案房屋，双方为此签订租赁合同，约定月租金5，000元。现吴允明已经向其支付了2014年9月1日起至2015年9月1日止的租金。若法院最终认定其应当向原告支付房屋使用费，则其认可原告主张的使用费标准，该标准与涉案房屋的市场出租价格相符。被告周永建辩称，涉案房屋原系其老乡经营，后其老乡将涉案房屋转让给其，其支付了80，000元的转让费。2013年12月11日，其与王东英就涉案房屋签订租赁合同。因其老乡的租期系至2014年1月31日止，故其与王东英约定的租期自2014年2月1日起始。其从2014年12月即开始支付租金，原先其老乡支付的押金延续。租赁期间，其向王东英支付了至2014年6月底的租金（其中押金抵扣了2014年6月租金）。2014年1月16日左右，原告至涉案房屋表示涉案房屋系原告通过拍卖所得并要求其将租金交给原告。当时，其对拍卖一事并不知情，其系与王东英签订租赁合同而承租的，关于租金一事应由原告和王东英解决。后其觉得涉案房屋有纠纷，故其于2014年7月开始着手搬离并要求王东英给予一定时间，后其于2014年8月15日搬离涉案房屋，搬离当天，王东英不在现场，故书面交接书没有办过，但当时其通过电话跟王东英的老公徐甲联系表示涉案房屋钥匙放在房屋内，让徐甲自己来拿，同时其也电联原告表示其已经搬离涉案房屋，房屋由他们自己处理。2014年7、8月的租金其没有支付。被告吴允明辩称，2014年8月15日，其向王东英承租涉案房屋，王东英于当日将涉案房屋钥匙交给其。后其与王东英签订租赁合同，月租金5，000元。其承租时，王东英给其看过有关涉案房屋的判决书，但是其看不懂判决书的内容。王东英当时表示租赁合同一年一签，但其想如果要承租就要签10年租期，否则生意难做，故签了10年租期、租金一年一交。现其已向王东英支付了自2014年9月1日起至2015年8月31日止的租金。2014年9月5日，原告给其看了涉案房屋的房地产权证，但其已向王东英支付了租金，故其不可能再付租金给原告。若法院最终认定其应当向原告支付房屋使用费，则其认可原告主张的使用费标准，该标准与涉案房屋的市场出租价格相符。经审理查明，2007年1月6日，王东英与某某公司就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定王东英向某某公司购买涉案房屋，购买价格700，000元等内容。2007年1月10日，某某公司向王东英开具700，000元房款收据。后因某某公司存在其他经济纠纷，涉案房屋产权被上海市XX区人民法院、浙江省XX市XX区人民法院轮侯查封，买卖双方未能办理产权过户手续，故王东英于2008年7月28日以某某公司为被告诉至上海市闵行区人民法院要求解除合同、退还房款、赔偿损失等。后经审理，上海市闵行区人民法院于2008年11月18日作出（2008）闵民三（民）初字第XX号民事判决，判决如下：1、王东英与某某公司于2007年1月6日就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》予以解除；2、某某公司退还王东英房款700，000元；3、某某公司偿付王东英违约金4，200元、赔偿金14，000元；4、某某公司偿付王东英工商信息查询费93.70元。2013年6月3日，上海市XX区人民法院作出（2010）静民二（商）破字第XX号《民事裁定书》，该裁定书记载，该院受理申请人马某某申请债务人某某公司破产一案，在清算过程中，管理人上海某某会计师事务所有限公司经该院同意，委托上海某某拍卖有限公司对债务人某某公司所有的位于上海市闵行区龙茗路XX号X层、XX号X层（即涉案房屋）、XX号X层房地产进行拍卖，通过拍卖，上述房地产分别由刘某和孙某、苗甲和苗乙以及朱某、顾甲和顾乙购得，该院经审查认为，上述房地产的拍卖过程合法有效，故裁定如下：1、债务人某某公司所有的位于上海市闵行区龙茗路XX号X层房地产过户至刘某、孙某名下；2、债务人某某公司所有的位于上海市闵行区龙茗路XX号X层房地产（即涉案房屋）过户至苗甲、苗乙名下；3、债务人某某公司所有的位于上海市闵行区龙茗路XX号X层房地产过户至朱某、顾甲和顾乙名下。2013年12月27日，上海市XX区人民法院向上海市闵行区房地产交易中心发出（2010）静民二（商）破字第XX号协助执行通知书，要求上海市闵行区房地产交易中心协助执行以下事项：1、解除对债务人某某公司名下位于上海市闵行区龙茗路XX号X层房地产的查封；2、将上述房地产的他项权证予以注销；3、将上述房地产过户至买受人苗甲、苗乙名下；……。2014年1月16日，涉案房屋的产权被核准登记至两原告名下。后两原告发现涉案房屋由被告周永建使用，故与周永建进行交涉，未果。2014年5月30日，上海市XX区人民法院向周永建发出书面材料一份，表示上海市XX区人民法院依法于2010年12月7日裁定受理某某公司破产清算一案，并指定上海某某会计师事务所有限公司为管理人，周永建开设某某店所占用的涉案房屋属某某公司的破产财产，涉案房屋已经管理人委托拍卖，由苗甲、苗乙购得，苗甲、苗乙已取得房地产权证。与周永建就涉案房屋签订租赁合同的王东英，现已不是涉案房屋的所有权人，对涉案房屋不享有权利，无权对涉案房屋事实出租、收取房租等行为，王东英支付给某某公司的购房款已由上海市闵行区人民法院以（2008）闵民三（民）初字第XX号民事判决退还，双方间就涉案房屋的买卖合同亦经同一判决解除，王东英已就应退还的款项向上海市XX区人民法院申报债权，并经上海市XX区人民法院确认。根据上述事实，周永建如欲继续租用涉案房屋，应当与房产的所有权人苗甲、苗乙签订租赁合同，并向苗甲、苗乙支付房租；如不继续租用涉案房屋，周永建应当向苗甲、苗乙交还房屋；如继续向王东英支付租金，将承担相应的法律责任。另查明，2013年12月11日，王东英与周永建签订《商铺租赁合同》，约定周永建向王东英承租涉案房屋，租期自2014年2月1日至2016年1月31日，月租金5，000元等内容。后周永建使用了涉案房屋，并向王东英支付了自2014年2月1日起至2014年6月30日止的租金（其中周永建支付的押金5，000元冲抵了2014年6月租金）。2014年8月15日，周永建搬离了涉案房屋。同日，王东英将涉案房屋交付给吴允明使用。2014年8月16日，案外人徐乙代表王东英与吴允明签订《租房合同》，约定吴允明承租涉案房屋，为期十年，月租金5，000元，押金一个月。当日吴允明向徐乙支付了押金5，000元。2014年8月19日，吴允明向王东英支付了自2014年9月1日起至2015年9月1日止的租金60，000元。现涉案房屋仍由吴允明使用中。以上事实，由两原告共同提供的（2010）静民二（商）破字第XX号《民事裁定书》、协助执行通知书、房地产权证、《商铺租赁合同》、上海市XX区人民法院向周永建发出的书面材料，被告王东英提供的（2008）闵民三（民）初字第XX号《民事判决书》，被告周永建提供的租金支付凭证，被告吴允明提供的《租房合同》及押金、租金支付收条等证据及当事人的庭审陈述所证实，本院予以确认。本院认为，两原告通过拍卖形式取得涉案房屋所有权，作为涉案房屋的权利人，两原告依法对涉案房屋享有占有、使用等权利，有权请求排除对其行使权利过程中的妨害。现涉案房屋由被告王东英实际控制并对外先后出租给了周永建、吴允明使用从而收取租金。对于王东英的出租行为，王东英提出系因涉案房屋原权利人某某公司欠付其房款等费用，2009年某某公司与其协商，将涉案房屋交由其使用并收取租金用以抵扣某某公司欠付其的各项费用，故其有权对外出租涉案房屋并收取租金，对此本院认为，首先，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，王东英虽提出其与某某公司对涉案房屋的使用进行过协商，但并未对此向本院提供相应证据予以证明，故本院对王东英的该些陈述不予采信；其次，2013年，某某公司进行破产清算，拍卖了涉案房屋，且在清算期间，王东英也就其对某某公司所享有的债权向上海市XX区人民法院作了债权申报，后经拍卖，由两原告取得了涉案房屋的所有权。综上，王东英实际对涉案房屋不享有占有、使用、收益等权利。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”，现王东英作为涉案房屋的实际控制人，无合法理由将涉案房屋对外出租并收取租金，该些行为实际已影响到两原告的权益，妨害了两原告对涉案房屋的正常使用，故王东英应当负责将涉案房屋腾空并交还给两位原告。鉴于吴允明系涉案房屋目前的使用人，而吴允明系基于其与王东英之间的租赁合同而使用涉案房屋，故吴允明亦无权继续使用涉案房屋，因此，吴允明亦应当搬离涉案房屋。综上，两原告提出的要求王东英、吴允明搬离涉案房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于王东英占用涉案房屋并牟利、给两原告造成损失的行为，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”，故两原告要求王东英按5，000元／月标准向两原告支付自2014年2月1日起至王东英、吴允明实际搬离涉案房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求，于法有据，使用费的标准经王东英认可、亦属合理，故本院予以支持。对于两原告以共同侵权人的理由要求周永建按5，000元／月标准向两原告支付自2014年2月1日起至2014年8月31日止的房屋使用费及要求吴允明按5，000元／月标准向两原告支付自2014年9月1日起至吴允明实际搬离涉案房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求，本院认为，共同侵权行为是指二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。共同侵权行为的构成要件，包括主体的复数性、过错的共同性、结果的同一性、责任的连带性。而就本案，虽然周永建曾占用过涉案房屋、吴允明现仍占用着涉案房屋，但周永建、吴允明均是基于他们与王东英之间的租赁合同而使用涉案房屋，且从他们在承租期内向王东英交付租金的行为可见，周永建、吴允明主观上并无侵害两原告对涉案房屋所享有的权益的故意，故周永建、吴允明与王东英不构成共同侵权，因此，两原告要求周永建、吴允明承担房屋使用费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告周永建经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王东英、被告吴允明于本判决生效之日起十五日内搬离位于上海市闵行区龙茗路XX号X层房屋并将该房屋交付给原告苗甲、苗乙；二、被告王东英于本判决生效之日起十五日内按每月5，000元标准向原告苗甲、苗乙支付自2014年2月1日起至被告王东英、被告吴允明实际搬离上海市闵行区龙茗路XX号X层房屋之日止的房屋使用费；三、驳回原告苗甲、苗乙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告王东英负担（被告王东英负担之款于本判决生效之日起十五日内直接向原告苗甲、苗乙支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  林霞审 判 员  沈群代理审判员  张莉二〇一五年四月十七日书 记 员  林舒附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。