黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书(2015)南民三商初字第802号原告（反诉被告）西林钢铁集团有限公司，住所地黑龙江省伊春��西林区。法定代表人苗清远，职务董事长。委托代理人姜红梅，黑龙江新飞律师事务所律师。委托代理人刘丽，黑龙江新飞律师事务所律师。被告（反诉原告）黑龙江天马再就业职业技能培训学校，住所地南岗区。法定代表人王立伟，职务董事长。委托代理人赵文革，黑龙江美盛泰富律师事务所律师。原告西林钢铁集团有限公司(以下简称西林公司)与被告黑龙江天马再就业职业技能培训学校（以下简称天马学校）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西林公司的委托代理���姜红梅、被告天马学校的委托代理人赵文革到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2002年3月20日，原告与哈尔滨市汇利达工贸有限公司（以下简称汇利达公司）签订《房屋买卖协议书》。该协议中约定：汇利达公司以划拨方式取得位于哈市南岗区文君街30号，编号为哈国用（1999）字第353号的地块土地使用权。土地面积为813平方米，地块规划用途为教育设施用地。汇利达公司经批准，在上述地块上建设办公用房，定名为黑龙江天马再就业职业技能培训学校（即本案被告），主体属钢筋混凝土框架结构，建筑层数为地上11层，地下1层，工程建设规划许可证号为（99）哈城规管字第（3070）号。经协商，原告同意购买上述办公用房，双方约定总金额为人民币2200万元。原告已按协议约定于2002年3月末前向汇利达公司付定金人民币265���元，余款已按约定方式给付完毕。汇利达公司也已按协议约定将房产交由原告使用，但未按约定时间配合原告办理产权过户手续。因房产登记在本案被告名下，被告欠案外人张东奇借款，该房产被案外人张东奇申请法院执行。原告为了权利不受侵害，依法取得本案诉争房产。2011年8月6日原、被告及案外人张东奇就该房产签订《协议书》。该《协议书》中约定：“原告为被告垫付7,020,000元给第三人张东奇，被告将位于哈尔滨市道外区景阳街景江明苑的房产一套给第三人张东奇，第三人张东奇不得再申请执行该房产。由被告负责立即将该房产的产权过户到原告名下。”现原告已履行《协议书》约定的义务，但被告至今仍未配合原告办理产权过户手续。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务��符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告的行为严重侵犯原告的合法权益，原告诉至贵院，请求判令1.被告协助原告将哈尔滨南岗区文君街36号的房产过户到原告名下。2.要求被告返还原告为被告垫付的7,020,000元，并自2011年8月6日开始按中国人民银行同期（五年期）贷款利率给付利息至实际给付之日止。3.本案的诉讼费用、差旅费等由被告承担。被告辩称，一、《房屋买卖协议书》中的标的物所有权属于被告，并非汇利达公司，而被告并没有出售该不动产，也没有证据显示原告与被告就该房产有任何履行义务行为。所以，房屋所有权人并没有参与买卖房屋的任何行为。二、原告的诉讼主体错误。根据原告提交的《房屋买卖协议书》中显示，买方即乙方是原告，而卖方即甲方是汇��达公司，而原告在起诉状中的被告却是天马学校。根据合同相对性原则，本案的被告并非《房屋买卖协议书》中的当事人，故原告的诉讼主体错误。三、《房屋买卖协议书》不成立且双方没有实际履行义务。首先，根据原告提供的证据显示，《房屋买卖协议书》签订日期是2002年3月20日，而被告持有的《房屋买卖协议书》没有填写日期，说明两份协议书并不是同一个日期签订的，同时也说明该协议不真实，即双方意思表示不真实；其次，根据原告提交的证据显示，协议签订后，原告于2002年4月20日、2002年6月14、2003年11月和依据（2000）哈经初字第118号民事判决书共四次支付给汇利达公司购房款590万元，说明原告没有完全履行合同义务，并且该购房款没有给被告。四、《房屋买卖协议书》属于无效协议。首先，根据《划拨土地使用管理暂行办法》第三十二条规定，汇利��公司与原告转让土地使用权后，应当在90日内办理土地登记手续，否则，行为无效。截止到开庭时，本案涉及的土地使用权人仍然是被告。其次，根据《城市房地产管理法》第四十条、《民法通则》第五十八条之（五）项和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，汇利达公司和原告之间的交易行为没有经过人民政府依法批准，所以，该协议书属于无效。五、原告的第二项诉讼请求无事实根据和法律依据。被告与原告和案外人张东奇于2011年8月6日签订了一份《协议书》，约定由被告支付房屋过户费702万元，该笔款项用于过户，原告垫付了该笔款项。而实际情况是根本就没发生过过户费用，既然没发生过户费这个事实，《协议书》中的丙方即案外人应当退还给原告702万元，这笔款项应当属于债权债务关系，与被告���原告的房产权属争议无关，综上，被告认为原告与汇利达公司签订的《房屋买卖协议》属于无效的民事行为。被告反诉称，2002年3月，原告与汇利达公司签订了《房屋买卖协议书》，约定汇利达公司以划拨方式取得的位于哈尔滨市南岗区文君街30号（编号为哈国用（1999）字第353号的地块土地使用权及地上建筑物出卖给原告，价款为2200万元，截止到起诉时至，原告共计支付购房款594万元。该协议签订后，2003年5月13日，原告驻哈尔滨办事处与被告签订了《房屋租赁合同》，约定从2003年5月13日至2009年5月12日租赁被告文君街36号房产第二层、三层、九至十一层，租金为每年50万元，截止原告起诉时，没有支付租金。被告认为《房屋买卖协议书》不成立并且无效，而原告却一直使用被告的房屋，应当支付使用费。截止到起诉时，拖欠12年使用费共计600万元。综上，根据《民法通则》第六十一条之规定，请求判令1.汇利达公司与原告签订的《房屋买卖协议书》无效。2.原告支付2003年-2015年房屋使用费600万元。3.原告2015年12月31日前从该房屋迁出。4.原告承担反诉诉讼费。原告针对反诉辩称，原告不同意被告提出的事实及理由。原告与哈尔汇利达公司及其法定代表人王立伟签订的《买卖房屋协议书》是真实有效的，被告提出只收到594万元的购房款并不属实。2002年3月20日原告与汇利达公司及其法定代表人王立伟签署《房屋买卖协议书》汇利达公司为以划拨的方式取得位于哈尔滨市南岗区文君街30号，编号为哈国用（1999）字第353号的土地使用权，故在上述地块上建设办公用房，定名为黑龙江天马再就业职业技能学校（即本案被告）。原告以人民币2200万元购买上述办公用房���详见房屋买卖协议）。《房屋买卖协议》签订后原告履行了交付购房款2200万元的给付义务，详见原告提供的证据目录中第四份证据。但因被告尚欠案外人张东奇2,424，000.00元，案外人张东奇向法院申请执行本案诉争房产。为能继续履行《房屋买卖协议》原告替被告垫资7,020,000.00元以偿还案外人张东奇的债权。三方2011年8月6日签订《协议书》第二条约定：“乙方（被告）于2002年购买的甲方（原告）所有的位于南岗区文君街36号的房产，并已向甲方支付了全部房款22,000,000.00元，并由甲方负责立即将该房产的产权过户到乙方名下（详见《协议书》），”再次确认被告已经收到原告交付的2200万元。原告为被告偿还了案外人张东奇的借款后，约定六个月内偿还原告，但被告至今未还。原告认为：一、《房屋买卖协议》真实有效，并且双方已经履行��付房款及交接房产的义务。虽然双方持有的合同日期不一致，但合同已经实际履行十三年。并且根据《房屋买卖协议》第五条、第十六条的具体内容，可以证实《协议》就是2002年3月20日签订的。被告的《协议》中没有填写时间并不影响合同效力。且反诉书中的日期被告也没有填，对方忘填写日期，不影响合同的效力。二、原告和被告、张东奇签订的《协议书》中第二条，被告作为房屋原产权人已经认可汇利达公司代为出售其房产的效力并且已承认收到房款2200万元。三、没有办理产权过户是由于被告迟迟不履行《房屋买卖协议书》及《协议书》约定的过户义务。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”四、由于《房屋买卖协议》有效并且实际履行，被告要求支付租金的主张不能成立。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。原告为证明本诉主张的成立，向法庭提交如下证据并当庭举示：证据一、《房屋买卖协议书》编号2002—1（共7页）。证明：2002年3月20日，原告与汇利达限公司签订《房屋买卖协议书》。该协议中约定：汇利达公司以划拨方式取得位于哈市南岗区文君街30号，编号为哈国用（1999）字第353号的地块土地使用权。土地面积为813平方米，地块规划用途为教育设施用地。汇利达公司经批准，在上述地块上建设办公用房，定名为黑龙江天马再就业职业技能培训学校（即本案被告），主体属钢筋混凝土框架结构，建筑层数为地上11层，地下1层，工程建设规划许可���号为（99）哈城规管字第（3070）号。原告购买上述办公用房总金额为人民币2200万元。原告于2002年3月末前向汇利达公司付定金人民币265万元，余款已按约定方式给付完毕。汇利达公司也已按协议约定将房产交由原告使用，但未按约定时间配合原告办理产权过户手续。被告对该份证据有异议。认为1.划拨土地转让应当先经过批准，才可以转让，属于强制性的规定。2.双方提供的协议书的具体签订时间不一致,不是真实的意思表示，合同不成立。3.协议是与汇利达公司签订，与被告无关。证据二、《协议书》2011年8月6日（共2页）。证明：因诉争房产登记在本案被告名下，被告欠案外人张东奇借款，该房产被张东奇申请法院执行。2011年8月6日原、被告及张东奇就该房产签订《协议书》。该协议书中约定：“原告为被告垫付7,020,000元给第三人张东奇，第三人张东奇不得再申请执行该房产。由被告负责立即将该房产的产权过户到原告名下。”现原告已履行《协议书》约定的义务，但被告至今仍未配合原告办理产权过户手续。该协议确认汇利达公司有权带本案被告出售该房产，并且得到被告的书面认可，确认被告已收到了购房款2200万元。被告对该份证据的合法性无异议，对真实性、关联性及证明问题有异议。原、被告涉案的房屋属于两个主体之间的买卖关系，应当与第三人没有关系，该份协议只能证明债权债务问题，与本案房产无关。根据原告所述就是借贷关系由第三人垫付或者第三人替还，所以该证据与权属无关。原、被告双方发生房屋买卖关系，并且合法属实，但是原告提交的协议书中第四项却明确��由案外人张东奇办理相关的手续，这是错误的。协议中所描述的第一项内容根本就没有发生过过户费这样的事实。对于第二项没有明确说明原告已经支付了房款2200万元这一事实，而表述待甲乙对账后双方再签定协议，说明原告所谓的支付2200万元并不属实。没有证据显示原告分三次垫付了702万元。证据三、诉争房屋产权档案（共26页）。证明：该房产及土地投资建设单位为黑龙江天马实业集团，登记在黑龙江天马再就业职业技能培训学校（即本案被告）名下。被告对该份证据包含内容分别进行质证。1.对《办学许可证》真实性、合法性无异议，关联性有异议。认为该不动产属于被告与汇利达公司无关。2.对《中华人民共和国国有土地使用证》真实性、合法性、关联性均无异议，对证明问题有异议���认为该土地使用权划拨的权属为被告并非汇利达公司。3.对《投资许可证》合法性、真实性、关联性均无异议，对证明问题有异议。认为该份证据能证明该项目属于被告与汇利达公司无关。4.对《规划许可证》真实性、合法性、关联性均无异议，对证明问题有异议。认为该项目名称属于被告。5.对《施工许可证》无异议；6.对《行政处罚决定书》无异议。7.对2003年3月5日由哈尔滨市规划管理监察大队出具的《证明》及黑龙江天马实业集团出具的《证明》无异议。并且该证据能够证明争议不动产属被告。8.对《委托书》无异议。并能证明争议不动产属于被告，并非汇利达公司。9.对《房屋所有权登记申请书》无异议，并证明申请人是被告并非汇利达公司。综上，对证据三均证明房屋产权人是被告，并非汇利达公司。证据四、付款凭证（共80页）。证明：原告购买上述办公用房总金额为人民币2200万元。原告已经按《房屋买卖协议书》向汇利达公司付款人民币2200万元，后又垫付7,020,000元给案外人张东奇。原告已经全部履行了付款义务。被告对该份证据包含内容分别进行质证：1.对2002年3月20日付款单据的真实性、合法性无异议，但关联性有异议。认为该份证据证明是购货款，与购房无关。该笔款项是与汇利达之间的贸易（经营）往来，与被告无关。2.对2002年4月19日证据真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明问题有异议。认为该笔款项明确说明是购房款，案中我们认可购房款。3.对2002年6月14日承兑汇票真实性、合法性无异议，但关联性有异议。认为该笔款收款人是汇利达公司与被告无关。4.对2002年7月2日及7月3日编号为18号介绍信真实性、合法性无异议，但关联性有异议。认为该笔款项名称显示及介绍信显示是联系发钢材事项均与购楼无关。5.对2002年8月15日证据真实性、合法性无异议，但对证明问题有异议。认为内容显示该笔款项并非购楼款，而是装修款。6.对2002年8月16日证据真实性、合法性无异议，但证明问题及关联性均有异议。认为该款是支付给汇利达公司与被告无关，并不是购房款是装修款。7.对2002年8月21日证据真实性、合法性无异议，但关联性有异。认为与本案无关。8.对2002年8月22日证据中财务科目显示款项、2002年9月10日证据中财务科目显示款项。认为两笔款项均是工程款与购楼无关。9.对2002年10月28日证据，证明问题有异议。认为该笔款项是装修费与购楼无关，且收款人是汇利达公司与被告无关。10.对2002年11月19日证据、2002年12月23日证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明问题有异议。认为上述款项���工程款与购房无关，且收款人是汇利达公司与被告无关。11.对2003年1月14日票据及判决书、2003年1月27日证据、2003年4月7日证据、2003年5月24日证据、2003年7月9日证据、2003年8月22日证据、2003年11月12日证据、2005年12月30日证据、2006年11月29日证据、2010年5月24日证据的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，认为与本案无关。12.对2011年8月25日702万元证据的真实性、关联性、合法性无异议，但对证明问题有异议。认为证明是一种借款关系，不是垫付房款。综上，证据四证明已付款分为四次总额为565万元，其余财务凭证以及书证所证明的大都是工程款、装修款、货款与本案无关。对原告所称已经支付了全部货款，没有证据支持。证据五、租房协议共2页（复印件）、租房补充协议（复印件）。证明：2002年西钢大厦交付使用以后，原告将诉争房产出租给汇利达公司使用作为被告的经营地点，证明被告的经营地点及房产交付的事实。汇利达公司经营地点在工商局注册也是争议的36号房产。被告对该份证据有异议。对补充协议不予质证，该协议系单方协议，没有盖章，对租房协议出租人与承租人之间的租赁关系与被告无关，因为所有权人是被告，原告可能存在转租倾向。根据法律规定转租需要经过房屋所有权人许可，否则出租人应当将出租利益返还给所有权人，所有权人也有权让原告退出房屋。对租房协议真实性有异议，该份证据条款不清，租金并非按照市场价格成交。被告为证明其反诉主张的成立，向本院提供如下证据并当庭举示：证据一、《房屋买卖协议书》一份。证明原告与案外人签订了��卖属于被告的不动产的协议，此协议中的双方当事人没有经过被告的确认和授权。该证据与原告提交的证据内容一致，但是签订时间不一致，说明这两份证据是不真实的协议。双方都明确知道所要出卖和购买的房屋属于划拨土地，并且用于公益事业用地，对购买该划拨土地存在共同过错。原告对该证据有异议，认为在协议中第2页中表明，当时签订协议时，诉争房产还没有建设，汇利达公司的法定代表人与本案被告的法定代表人是同一人。当时投资建设诉争房产时把该房产约定了被告名称，因为该学校没有成立，也没有财务帐户，所以不能将购房款转到被告的名下，只能以投资建设方汇利达公司的帐户作为履行合同的一个临时帐户。虽然房产是汇利达公司代为签订合同，但在2011年8月6日房产出售这一行为在被告经过正式注册取得��章之后，已经进行了房屋买卖合同的追认。被告方提交的合同中没有填写日期，并不能说明双方提交证据的内容不一致。应该是被告当时遗漏了填写，并不影响合同的效力。从协议的第16条，建设该房屋局部如果进行设计变更，需在2002年3月31日前提出，也就是说明合同签订的时间一定在2002年3月31日之前，所以我方持有的合同日期是2002年3月20日，这说明该日期是真实的。对方提出划拨土地用于公益事业存在过错，划拨土地是履行一定程序后是允许转让的，合同是有效的，在签订合同过程中双方均无过错。证据二、《房屋产权证书》哈房权证南字第000657**号（复印件）、《土地使用权证》哈国用（2004）第16339号（复印件）。证明争议标的物产权人是被告，并非是汇利达公司，且土地划拨土地。原��对该证据无异议。认为原告持有两个证书的原件，被告不持有原件，房屋买卖合同已经真实履行，全部的产权证照已经交付到买受人原告手中。证据三、《房屋租赁合同》（复印件）。证明被告与原告于2003年5月13日签订房屋租赁协议，由原告承租被告争议标的物，年租金为50万元。该证据原件已丢失。原告对该证据有异议，认为该证据系复印件，不予质证。证据四、2005年1月4日签订《协议书》一份。证明2005年1月4日被告与原告补充签订了《房屋租赁协议》，2013年5月13日的证据是有关联关系，是对2003年5月13日《房屋租赁合同》的补充。原告对该证据真实性、关联性及证明问题均有异议。认为在协议中并没有体现租赁房屋的���体位置、面积、产权人及名称，不能证明与本案诉争的房产有关。如果该份协议确实涉及到房产出租，被告是否能举出收到原告给付支付房屋租金的相关凭证。证据五、黑龙江龙科会计师事务所有限公司出具的黑龙科会审字（2004）109号审计报告。证明2004年3月29日汇利达公司出资10万元办学，说明该公司与被告属于两个完全独立的民事主体。原告对该证据无异议。认为该评估报告是2004年3月29日才出来的，恰恰能够证实我们在签订《房屋买卖协议书》时，被告的主体还不存在，只是暂定一个名，汇利达公司作为代理人或者是投资人代为签订房屋买卖协议书是真实有效的，材料中有一个汇利达公司出具的证明，该公司给被告投资10万元，作为办学费用投入银行，恰恰证明二者是投资与被投资的关系。证据六、组织机构代码证、民办非企业单位登记证书、办学许可证。证明被告是独立的民事主体。原告对该证据无异议。本院认证意见如下：原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五合法、真实且相互关联，能够证明待证事实本院予以采信。被告提交的证据二、证据五、证据六，真实、合法能够证明待证事实，本院予以采信。被告提交的证据一真实、合法但不能证明被告主张的事实，本院不予采信。被告提交的证据三租赁协议系复印件，被告不能提交原件且原告否认双方存在租赁关系，被告亦无其他佐证，本院对此证据不予采信。被告���交的证据四协议书没有裁明出租房屋的具体位置，与被告提交的证据三无关联性，该证据不能证明被告的主张，本院不予采信。通过对上述证据的分析与认定，本院可以确定以下事实：2002年3月20日原告与案外人汇利达公司签订《房屋买卖协议书》，主要内容为汇利达公司以划拨方式取得位于哈尔滨市南岗区，土地面积为813平方米国有土地使用权，地块规划用途为教育设施用地。经批准汇利达公司在上述地块上建设办公用房，定名为黑龙江天马再就业职业技能培训学校（既本案被告）。该办公用房主体为钢筋混凝土框架架构，建设层数为地上十一层，地下一层。建筑面积暂测为6265.53平方米。案外人汇利达公司将该办公用房以人民币2200万元销售给原告，原告于2002年3月末前给付汇利达公司定金人民币265万元，剩余款项双方约定了给付方式。同时双方约定案外人汇利达公司在2002年10月1日前将经竣工验收合格的办公用房交付原告，并同原告一起到产权管理部门办理权属登记手续。协议签订后，原告陆续向案外人汇利达公司支付了全部购房款2200万元。2002年12月9日，原告在接收汇利达公司交付的上述办公用房并定名为西钢大厦后与汇利达公司签订了一份《房屋租赁协议》将西钢大厦一部分出租给汇利达公司，主要内容是房屋租期为5年，自2003年1月1日至2007年12月31日，双方约定租金以多种方式支付，第一年勉租金，房屋租金以后每年递增2万元。整个西钢大厦及楼内外的各种物业、包烧、水电、卫生等费用均由承租方汇利达公司负担缴纳等内容。嗣后，汇利达公司始终未按约定为原告办理产权登记手续，将产权过户到原告名下。另查明，被告黑龙江天马再就业职业技能培训学校于2001年4月20日取得社会办学许可证，举办者为黑龙江天马实业集团股份有限公司，法定代表人为王立伟与案外人汇利达公司法定代表人为同一人。被告注册登记的地址为哈尔滨市南岗区。因原举办单位抽回出资，2004年3月29日汇利达公司出资10万元作为被告天马学校办学资金。2005年3月18日被告天马学校在省民政厅登记注册。2004年3月30日，被告天马学校取得位于南岗区诉争之房的土地使用权和房屋所有权证书。再查明，2011年8月6日原、被告及案外人张东奇签订了一份协议书，主要内容是，原、被告及案外人就原告购买登记在被告名下房产的产权过户手续的办理问题，协商一致达成协议。一是被告天马学校同意给付案外人张东奇办理该房屋过户费人民币702万元和位于道外区房产一套。案外人张东奇放弃向被告主张借款利息，并不再向法院申请执行本案诉争���产，且对被告不再产有任何权利。二是原告于2002年购买本案诉争房产并向被告支付了全部购房款2200万元。待原、被告双方对账后，签订协议办理相关手续由被告负责立即将诉争房产过户到原告名下。三是原告同意本协议生效后分三次为被告向案外人张东奇垫付欠款702万元。同时协议中约定，如因被告原因致使该房屋在过户中存在障碍无法办理过户手续，被告应双倍赔偿原告为其垫付的资金，原告为被告垫付702万元过户费后6个月内，被告将上述资金全额返还给原告如未还款给付利息等内容。这份协议签订后，原告履行了合同义务先后于2011年8月25日、10月21日为被告向案外人张东奇垫付了费用702万元，但被告并未给原告办理诉争房产的更名过户手续，亦未返还垫付的费用。本院认为，本案诉争之房系由案外人汇利达公司经批准取得的土地使用权并投资建设的房产。汇利达公司对此房产享有处置、受益的权利。2002年3月原告与汇利达公司签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效。依据合同约定，汇利达公司将尚未办理产权登记手续的诉争之房销售给原告，在原告支付了全部购房款2200万元并接受诉争之房后，汇利达公司应按约定为原告办理房产登记手续，将所有权手续一次性过户给原告。但汇利达公司只履行了交付房产义务，并没有将房产所有权手续过户给原告。2004年3月被告天马学校取得了诉争之房的土地所有权及房屋所有权证书，而天马学校的开办资金是由汇利达公司出资，汇利达公司在天马学校应享有相应的权益。且汇利达公司与被告天马学校的法定代表人为同一人。汇利达公司与本案被告天马学校属关联企业。正是这��关联企业之间的特殊性导致汇利达公司将已经出售给原告的房产登记在被告天马学校名下，这是引发本案纠纷的主要原因。2011年8月6日，原被告及案外人张东奇签订协议书，这份协议书三方意思表示真实，内容不违反法律和行政法规强制性规定，应认定合法、有效。虽然原被告之间没有签订房屋买卖协议，但被告自认登记在被告名下的诉争房产已经于2002年卖给了原告而且原告已支付了全部购房款2200万元。如果原告为被告向案外人张东奇垫付欠款702万元后，被告天马学校负责将诉争之房产权过户到原告名下。基于此协议原被告之间形成独立的权利义务关系。协议签订后，原告依约为被告向案外人垫付了702万元履行了合同义务，但被告未按约定将诉争之房过户到原告名下也没有返还原告垫付的欠款702万元，被告的行为系属违约且已侵犯了原告的合法权益，被告应承担���应的违约责任。故原告主张被告将诉争房产过户到原告名下并由被告返还垫付欠款702万元及利息的请求符合法律规定，本院予以支持。关于被告抗辩原告与汇利达公司签订的房屋买卖协议意思表示不真实，没有实际履行的主张，没有事实及法律依据，本院不予采信。关于被告抗辩原告诉讼主体错误的主张，因原、被告于2011年8月6日签订协议，基于该协议原被告之间形成权利义务关系，原告向被告主张权利符合法律规定，对此抗辩主张本院不予采信。关于被告反诉汇利达公司和原告之间房屋买卖协议涉及划拨土地使用权转让，未经政府批准，合同无效的反诉请求。本院认为，一、房屋买卖合同依法成立。《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效，法律行政法规规定应当办理批准、登记手续的依照其规定。《民法通则》第55条规定，民事法律行为应当具备下列条件（一）行为人具有相应的民事行为能力（二）意思表示真实（三）不违反法律或者社会公共利益。本案中，汇利达公司与原告具有民事行为能力，且双方意思表示真实，虽涉案房屋所占土地为国有划拨，《城市房地产管理法》规定此类土地转让应当报有批准权的人民政府审批，但政府的审批不是对房屋买卖合同的审批而是对国有划拨土地使用权转让的审批。政府的审批不是此类合同生效的要件。二、房屋买卖合同内容不违反法律行政法规强制性规定。最高人民法院《关于适用（合同法）若干问题解释（二）第14条规定，“合同法第52条第（五）项规定的强制性规定是指效力性强制性规定，因此合同内容违反法律、行政法规的效力性强制性规定而无效。但违反管理型强制性��定的应根据具体情况认定效力。《城市房地产管理法》第一条规定，“为加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产产业的健康发展，制定本法”。由此可见《城市房地产管理法》是基于政府的行政职能制定的管理性法律。本案中汇利达公司转让诉争之房产涉及国有划拨土地使用权的转让，既使未报政府相关部门审批，也只是违反了《城市管理法》的管理性规定，况且汇利达公司转让诉争之房没有改变土地使用权性质，原告受让该房屋仍为办公用房不涉及损害国家利益和社会公共利益，交易双方完全可以通过采取缴纳土地出让金方式取得原划拨土地使用权。另外，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定“土地使用权人未经有���准权的人民政府批准，与受让人订立合同转让划拨土地使用权的应认定合同无效”的规定，所规范的是直接以土地使用权为合同标的转让行为；因土地使用权的转让有可能改变土地使用权性质涉及规划变更，同时划拨土地为无偿取得，故需政府审批。而本案汇利达公司与原告签订的是房屋买卖协议，交易的标的物是房产，不应适用该司法解释对合同效力的规定。综上，被告反诉《房屋买卖协议》无效的请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告反诉原告支付被告2003年至2015年期间房屋使用费600万元并于2015年12月31日前迁出诉争之房的请求，本院认为，鉴于2011年8月6日，原被告及案外人张东奇签订的协议中被告自认诉争之房已于2002年卖给原告，原告已支付了全部购房款，只是未办理房屋产权更名手续。且原告已���2002年接收该房并实际占有使用。被告的主张自相矛盾有悖交易习惯，且无事实依据及法律依据，故对被告的反诉请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一．被告黑龙江天马再就业职业技能培训学校于本判决生效后十日内将登记在其名下位于哈尔滨市南岗区房屋产权更名过户到原告西林钢铁集团有限公司名下，办理更名过户发生的费用由原告西林钢铁集团有限公司承担。二、被告黑龙江天马再就业职业技能培训学校于本判决生效后十日之内给付原告西林钢铁集团有限公司欠款702万元及利息（自2012年4月22日至本院指定的履行期间届满之日止，按照中国人民银行同期贷款利息计算）三、驳回被告黑龙江天马再就业职业技能培训学校的反诉请求。如被告未按上述规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60940元，反诉费用26900元，由被告黑龙江天马再就业职业技能培训学校负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 金 宇代理审判员 庄 静人民陪审员 庞 浩二〇一五年十二月十五日书 记 员 张甜田