江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2015）皋民初字第0426号原告陆鑫雨法定代理人陆邵玉法定代理人李桂兰委托代理人（特别授权）宗卫兵，江苏奔月律师事务所律师。被告南通海炜房地产开发有限公司，住所地如皋市���蒲镇林梓社区高阳中路66号。法定代表人谢仁高。委托代理人（特别授权）周拥，江苏金皋律师事务所律师。原告陆鑫雨诉被告南通海炜房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法先由审判员赵剑波适用简易程序公开进行了审理。后因案情复杂转普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陆鑫雨的法定代理人陆邵玉、李桂兰及其特别授权委托代理人宗卫兵，被告南通海炜房地产开发有限公司的特别授权委托代理人周拥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆鑫雨诉称，2012年3月17日原告母亲李桂兰代原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定：原告向被告购买位于如皋市林梓镇阳光小区1-4幢5单元502室住宅房屋一套，面积为143.54平方米，房屋价款为569902元；交房日期为2014年6月30日���同时对被告逾期交房违约责任予以明确。合同签订当日，原告即全额支付购房款。但被告迟迟未向原告交付房屋。2015年4月20日原告向被告发函要求解除《商品房买卖合同》，但被告至今未予以回复。现请求：解除双方签署的商品房买卖合同，由被告返还原告购房款569902元，并以569902元为本金按照中国人民银行同期贷款利率支付自2013年3月18日起计算至判决确定给付之日止的利息；本案诉讼费由被告承担。被告南通海炜房地产开发有限公司辩称，1、原告提出解除合同不符合约定，更不符合法律规定，虽然被告未能在合同约定的期限内交付房屋，但是在合同中双方约定被告延期交房是因水电煤气相关部门施工原因延误，所以被告可以据实延期交房，不承担违约责任。虽然本案中出现了延期交房情形，但作为被告积极与原告沟通，而且原告在2014年8月18日从被��处取得施工钥匙，应视为双方对延期达成了合意，应作为被告已实施了商品房的准交付。2、根据法律规定至开庭前被告仅收到以奔月律师事务所出具的律师函提出解除合同，但被告回复原告以后，原告未明示，从法律规定来说，原告提出解除合同的明示应从被告收到诉状起。作为被告来说按照法律规定，收到原告解除合同的明示应给予被告三个月的宽限期。本案并非被告主观违约，而是客观不能，所以被告不能同意原告解除合同的意向，要求原告继续履行合同。请求法庭不予支持原告的诉请。经审理查明：2013年3月17日原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人为被告南通海炜房地产开发有限公司，买受人为陆鑫雨。合同第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于如皋市林梓镇居委会5组、编号为R2011190的地块的土地使用权，土地批准��件为3206822012CR0005。该地块土地面积为30221.00㎡，规划用途为住宅商业，土地使用年限自2012年3月7日至2082年3月7日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名阳光小区。建设工程规划许可证号镇320682201200136号，施工许可证号为320682020120066。第二条商品房销售依据，批准机关为如皋市建设局，预售许可证号为皋建房销字第2013006号。第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中第4幢5单元502号房，用途为居住，建筑面积143.54㎡，套内建筑面积113.57㎡。第四条计价方式与价款：按建筑面积计算，单价为人民币每平方米3970.34元，总金额569902元。第六条付款方式及期限，总房款569902元，签订合同当天一次性支付569902元。第八条交付期限：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品��交付给买受人。第九条出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双��进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2，3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。3、“双方约定商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指待出卖人完成小区综合验收之日起90日内。因政府产权登记部门工作延误而造成买受人不能及时领取产权证的，不视为出卖人的责任等，双方对其他事项还进行了约定。合同签订后，原告母亲李桂兰代原告在合同买受人处签名，被告在出卖人处盖章。合同签订的当日原告按约向被告缴纳了全部购房款569902元，被告于2014年3月18日开具正式《销售不动产统一发票》给原告。2015年4月20日原告委托江苏奔月律师事务所律师发函给被告，通知被告因至今未能交付具备条件的商品房，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，在接到本函后30日内立即退还全额购房款569902元，并支付569902元自2013年3月18日起至退还全额购房款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的违约利息损失。该函件被告于2015年4月21日收到，双方并进行了多次交涉，因未能达成一致意见，原告于2015年5月25日向本院起诉，要求判如所请。另查明，原被告所争讼的房屋所在小区���民用水自2014年6月20日起正式通水，2015年1月18日起正式通电，但至今该小区未接通天然气，亦未进行综合验收。以上事实，有当事人陈述，原告提供的商品房买卖合同、缴款收据、函件、销售不动产统一发票，被告提供的如皋市林梓自来水厂的证明、如皋市白蒲镇人民政府的情况说明、如皋市供电公司林梓供电所的证明等证据并经庭审质证确认在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方所签订的房屋买卖合同不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人真实意思的表示，合法有效。根据合同约定，原告已按照约定支付了全部购房款569902元，被告并已开具正式票据给原告。原告缴款后，被告按约应当于2014年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告，但被告至今未能有经验���合格的房屋交付给原告。双方合同约定了逾期交房的违约责任，即逾期超过90日，原告有权解除合同，被告并应于原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款，本案被告于2015年4月21日收到原告解除合同通知，应在2015年5月21日前将569902元购房款退还给原告，故原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告退还569902元购房款，合法有据，本院予以支持。虽双方约定了逾期交房违约金的计算方法，但原告选择要求被告赔偿损失，即569902元购房款自2013年3月18日缴款之日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，符合法律的规定，本院依法予以采信。对于被告所辩，因水、电、煤气施工原因延误交房，是相关部门造成的，被告并无责任，但本案原告在出现延迟交房的情况时，于2015年4月21日已经书面通知了被告，但被告在合理���限内至今仍未履行交付经验收合格的房屋义务，故被告不同意解除《商品房买卖合同》的理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定判决如下：一、解除原告陆鑫雨与被告南通海炜房地产开发有限公司于2013年3月17日签订的商品房买卖合同。二、被告南通海炜房地产开发有限公司于判决生效后立即退还原告购房款569902元。三、被告南通海炜房地产开发有限公司支付原告陆鑫雨569902元自2013年3月18日起至本判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的���期利息。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9500元，由被告南通海炜房地产开发有限公司负担（该款原告已垫付，被告于履行上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9500元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：471558227682）。审 判 长  赵剑波人民陪审员  章瑞祥人民陪审员  何晓燕二〇一五年十二月二十九日书 记 员  许 燕