重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝三中法民终字第02158号上诉人（原审被告）重庆泽京房地产开发有限公司，住所地重庆市南川区南城街道办事处金佛居委会（南园路69号），组织机构代码75308873-X。法定代表人马丽平，总经理。委托代理人唐然，女，1987年3月26日出生，汉族，该公司员工，住四川省营山县。被上诉人（原审原告）胡洋龙，男，1994年10月26日出生，汉族，住重庆市南川区。委托代理人胡健，重庆华升律师事务所律师。委托代理人鲜维浪，重庆华升律师事务所律师。上诉人重庆泽京房地产开发有限公司与被上诉人胡洋龙商品房销售合同纠纷一案，重庆市南川区人民法院于2015年10月14日作出（2015）南川法民初字第04346号民事判决，重庆泽京房地产开发有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月15日公开开庭审理了本案。重庆泽京房地产开发有限公司的委托代理人唐然，胡洋龙的委托代理人胡健、鲜维浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：重庆泽京房地产开发有限公司系重庆市南川区香格里拉西苑小区开发建设单位。胡洋龙与重庆泽京房地产开发有限公司于2012年6月19日签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定胡洋龙（乙方）购买重庆泽京房地产开发有限公司（甲方）开发的重庆市南川区香格里拉西苑小区13幢1单元2-8号预售商品房。该合同约定：第四条中，房屋总成交金额389202元；第五条中，付款方式为按揭付款，乙方先行支付首付房款，余款选择银行按揭方式支付；第七条，属预售商品房的，甲方应当在2013年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第十三条第二款，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。该条第三款，甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。该条第四款，如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。……；乙方要求继续履行合同，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。补充协议第十条第二款中约定：……乙方应无条件协助甲方办理本合同房屋的产权过户申报登记，并应当在接房之日将办理产权手续所需的资料和授权办理产权登记的委托书交付给甲方，乙方应当亲自到现场确认权属登记，逾期交付资料每日按已付房价款的万分之一承担违约金。该条第四款约定：甲乙双方特别约定，不执行合同第13条第4款。第（1）和第（2）项约定，变更约定为：若因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，若逾期不超过90日的，乙方免除甲方的违约责任，超过90日的，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得受理通知单之日起30日内向乙方支付违约金，乙方不解除合同。一审法院另查明：《重庆市商品房买卖合同》及补充协议签订后，胡洋龙按照合同约定付清房屋总价款。重庆泽京房地产开发有限公司于2014年1月26日将房屋交付胡洋龙使用。重庆市南川区国土资源和房屋管理局于2014年10月21日出具《业务受理通知书》（即取得房地产权登记的时间），受理了胡洋龙所购买房屋的预售后房屋权属登记（转移登记）业务。胡洋龙在一审诉称：2012年6月19日，我与重庆泽京房地产开发有限公司签订《重庆商品房买卖合同》，约定由我购买该公司开发的位于重庆市南川区西城街道渝南大道1号香格里拉西苑13幢1单元2-8号房屋一套，房款总计389202元，房屋交付日期为2013年12月24日。合同签订后，我依约支付了房款，重庆泽京房地产开发有限公司出具正式发票。双方另约定，委托该公司办理房屋产权登记手续。2013年12月24日，我办理了接房手续。房屋交付后，重庆泽京房地产开发有限公司并未按约定向房屋所在地的土地房屋登记机构提出本商品房《房地产权证的申请》，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，也未能及时取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。请求判决：重庆泽京房地产开发有限公司支付我们逾期办理房地产权证的违约金9224元（3892020.0001237）。重庆泽京房地产开发有限公司一审辩称：1、房地产权证采用胡洋龙委托我公司的方式办理，但胡洋龙并未依约向我公司提供相关的办理产权证的资料。对于胡洋龙逾期提交房地产权证的委托及相关办证资料，我公司并无催告提交的义务。2、我公司在收到胡洋龙的资料后，按《商品房买卖合同》和补充协议的约定，我公司享有60日的办理期限和90日的免责期限，即只要我公司在胡洋龙委托后150日内取得了涉诉房屋的权属转移登记受理单，我公司就不应该承担任何违约责任。结合胡洋龙提供的办理产权证的资料和产权权属转移登记业务受理通知单的时间可知，我公司在150日内取得了业务受理通知单，不存在逾期办证的情况。3、若法院认为我公司存在违约且应承担违约责任，违约天数应为受理单出具时间-实际接房时间（以业主物品领用表、解放验收确认表上明确的时间为准）-150天。同时，产权证办理时间的早晚对胡洋龙实际上并不造成任何损失，《商品房买卖合同》及补充协议中约定的违约金过高，请求法院调减违约金金额。综上，胡洋龙的诉讼请求已超过法定诉讼时效，且我公司不存在逾期办理房地产权证的情况，胡洋龙的主张毫无事实及法律依据，故请求驳回胡洋龙的全部诉讼请求。原审法院认为，一、关于重庆泽京房地产开发有限公司是否违约的问题。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法应当合法有效，合同双方当事人均应当按照合同约定的内容履行义务。胡洋龙提出补充协议中关于延长办证时限的约定系排除业主权利的格式条款，该补充协议为无效协议，由于补充协议系双方当事人在原合同基础上对双方具体权利义务进行的补充、变更，并经由双方当事人签名捺印，且胡洋龙作为完全民事行为能力人，在签署涉及其自身重大利益的协议时，应当是在全面阅读该协议并充分理解该协议的基础上方才签字。同时，纵观补充协议的形式、内容并无合同条款无效的情形，故对该意见不予采纳。根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条第三款约定，甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。同时，补充协议第十条第二款约定，……乙方应无条件协助甲方办理本合同房屋的产权过户申报登记，并应当在接房之日将办理产权手续所需的资料和授权办理产权登记的委托书交付给甲方，乙方应当亲自到现场确认权属登记，逾期交付资料每日按已付房价款的万分之一承担违约金。由此可知，合同约定的房屋产权证办理途径有两种，一是由业主委托开发商办理，二是由业主自行办理。不论双方约定的业主将办理商品房产权登记需由业主提供的资料提供给开发商的时间是在签订合同后七日内还是在交房当天，如果业主需要委托开发商办理房屋产权登记的，业主应在约定的时限内将办理本商品房产权登记需由业主提供的资料和办证委托书提供给开发商；如果业主未在约定时限内向开发商提交所需资料和办证委托书的，则应视为业主并无委托开发商办理房屋产权证的意思表示，此时开发商则应按照合同约定的时限及时将应由开发商提交的办证所需相关资料提交土地房屋登记机构，土地房屋登记机构在出具相应的受理通知单后，由土地房屋登记机构通知业主前来办证；如果土地房屋登记机构明确要求需要开发商和业主同时到场提供办证所需资料才能受理的，则开发商由此负有及时通知胡洋龙到场并提交相关办证资料的义务。从本案查明的情况来看，重庆泽京房地产开发有限公司并未在合同约定的时限内将应由其提交的办证所需资料及时提交土地房屋登记机构，同时重庆泽京房地产开发有限公司亦未举示有效证据证明土地房屋登记机构需要双方同时到场提交办证所需资料以及该公司对胡洋龙已履行了必须到场的通知义务。故，对重庆泽京房地产开发有限公司提出的系胡洋龙出具办证委托时间迟延导致申请办证时间延迟的说法不予采信，亦由此足以认定，重庆泽京房地产开发有限公司对胡洋龙的办证迟延存在违约行为，应承担相应的逾期办证违约责任，故对胡洋龙要求重庆泽京房地产开发有限公司支付逾期办证违约金的诉讼请求依法予以支持。二、关于违约金的计算问题。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第二款约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。同时，补充协议约定，甲乙双方特别约定，不执行合同第13条第4款.第（1）和第（2）项约定，变更约定为，若因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，若逾期不超过90日的，乙方免除甲方的违约责任，超过90日的，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得受理通知单之日起30日内向乙方支付违约金，乙方不解除合同。由此可知，重庆泽京房地产开发有限公司应在交房之日起60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，上述60日提交办证申请期限届满后，如果不超过90日的，胡洋龙免除重庆泽京房地产开发有限公司的违约责任，超过90日的，重庆泽京房地产开发有限公司按日向胡洋龙支付已付房价款的万分之一的违约金。即双方约定的由重庆泽京房地产开发有限公司提交房地产权办理资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理通知的60天期满后，还有90天的免责期限。重庆泽京房地产开发有限公司于2014年1月26日将房屋交付胡洋龙使用，土地房屋登记机构于2014年10月21日出具《业务受理通知书》，故重庆泽京房地产开发有限公司应承担逾期办证违约责任的期限为119天。按照合同约定，胡洋龙房屋的购房总价为389202元，该公司应向胡洋龙支付的逾期办证违约金为4631.50元（389202元119天0.0001）。由于重庆泽京房地产开发有限公司提出办证延迟对胡洋龙未造成实际损害亦当庭请求人民法院依法降低违约金，加之胡洋龙亦未举示证据证明其具体损失，酌定将上述违约金依法调整为2315.75元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、重庆泽京房地产开发有限公司在判决生效之日起十五日内向胡洋龙支付逾期办证违约金2315.75元。二、驳回胡洋龙的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。并决定一审案件受理费50元，减半收取25元，由重庆泽京房地产开发有限公司负担。重庆泽京房地产开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，其主要事实和理由是：一审判决中，对办理房屋产权证的方式认定错误。《商品房买卖合同》第十三条第二款、第三款可知，办理房屋产权证的方式确有两种，一种是买房人委托我公司办理，一种是买房人自行办理，本案的实际情况是胡洋龙向我公司提交了办证授权委托书，并由我公司代为办理了产权变更登记。即双方采用的是委托办理的方式，人民法院应当尊重双方当事人的约定，双方并未变更履行方式。一审法院认定应由我公司先行提交办证手续与事实不符。同时，“土地房屋登记机构需要双方同时到场提交办证所需资料”系土地房屋登记机构的办证程序，是客观存在的事实，不应由我公司承担该事实的举证责任；我公司也不负有通知业主到场办理手续的义务。采取委托办理方式办理房屋产权证的，我公司负有办理义务应当从业主实际提交办证所需相关资料和办证授权委托书的时间起算，办理期限为60日。另根据补充协议约定，我公司还享有90日的免责期限。本案中，胡洋龙实际提交办证委托书的时间肯定是晚于委托书落款时间，而授权委托书的落款时间与取得土地房屋登记机构受理单的时间未超过150日，因此，我公司不存在逾期办证的违约行为，也不应承担相应的逾期办证违约责任。请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回胡洋龙的诉讼请求，一、二审诉讼费用由胡洋龙承担。胡洋龙答辩称：重庆泽京房地产开发有限公司逾期办证是事实，其提交的《授权委托书》落款时间明显是改动的。我们在签订合同时就提交了该《授权委托书》，但应销售人员要求没有签署日期，在其余时间未再交过委托书。原审判决已经对违约金进行大幅减少，我们也是综合考虑，接受了一审判决。请求驳回重庆泽京房地产开发有限公司的上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明，本案重庆泽京房地产开发有限公司提交的胡洋龙授权委托书的落款时间有涂改的痕迹。根据本案现有证据，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：重庆泽京房地产开发有限公司是否存在逾期办证的违约行为。本院评述如下：胡洋龙与重庆泽京房地产开发有限公司之间已形成了商品房买卖关系，且双方在《商品房预售合同》中对各自的权利、义务作了约定，合同的内容未违反法律的强制性规定，依法应受保护。双方在合同签订后理应全面履行各自的义务。重庆泽京房地产开发有限公司在庭审中辩称，该公司未能在合同约定期限内代为办理好房地产权属登记，与胡洋龙自身有一定的关联，胡洋龙迟延提交办证资料，故办证期限可以相应顺延，不存在迟延办证情况。对此，本院认为，首先，房屋取得土地房屋权属证书（总证）是办理房屋产权登记（分证）的前提条件。本院在二审中限期要求重庆泽京房地产开发有限公司提交本案所涉房屋的总证，重庆泽京房地产开发有限公司未在该期限向本院提交，因此，重庆泽京房地产开发有限公司应当承担举证不能的后果。在重庆泽京房地产开发有限公司未取得土地房屋权属证书的情况下，无论购房户是否提供委托书、申请书，该公司均不能在合同约定的实际交房之日起60日内，办理产权登记并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，造成逾期办证的根本原因在于重庆泽京房地产开发有限公司。其次，双方在合同中约定由购房者在签订合同7日内提交办理商品房产权登记需由其提供的资料，购房者主张其与重庆泽京房地产开发有限公司签订购房合同的同时，就提交了委托书和申请书；重庆泽京房地产开发有限公司主张申请书和委托书的落款时间就是购房者提交的时间。从本案的实际情况看，委托书和申请书均由重庆泽京房地产开发有限公司按统一格式提供给购房者后，由购房者签名捺印交给该公司，该公司然后再代理购房者办理产权登记。此后委托书和申请书均处于重庆泽京房地产开发有限公司的实际控制之下，在此情况下，重庆泽京房地产开发有限公司应对其主张委托书和申请书书写的时间就是购房者提交委托书、申请书的时间承担举证责任。根据诚实信用原则，重庆泽京房地产开发有限公司作为开发商有义务通知胡洋龙提供办证所需资料。根据合同的约定，胡洋龙应当在签订合同之日起7日内，即2012年6月26日前将需要的资料交给重庆泽京房地产开发有限公司，如果胡洋龙未在上述期限内提交委托书，该公司则应当通知胡洋龙提交委托书，但重庆泽京房地产开发有限公司并未提交其已经发出通知的证据。同时，重庆泽京房地产开发有限公司主张的出具委托书的时间2014年9月21日与签订合同约定的提交委托书的时间2012年6月26日前相差2年多，明显不符合常理。结合房地产企业在签订商品房预售合同时，常常要求买房人将办理商品房产权登记的相关材料一并交付的一般做法，可以认定胡洋龙所称在签订合同之日就提交了委托书更符合情理。综上，重庆泽京房地产开发有限公司应当依据合同约定承担逾期办证的违约责任。原判根据本案的实际情况，计算重庆泽京房地产开发有限公司的逾期办证违约期间并无不当。综上，重庆泽京房地产开发有限公司的上诉理由均没有事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由重庆泽京房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  项江陵代理审判员  张东一代理审判员  李银波代理审判员  王梓言代理审判员  蔡 伟二〇一五年十二月二十五日书 记 员  刘馨凌