山东省宁阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0921民初3336号 原告：牛振华，男，1991年9月16日出生，汉族，住宁阳县。 委托诉讼代理人：潘延华，山东一山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐勇，男，宁阳葛石法律服务所法律工作者。 被告：新泰市城市建设综合开发有限公司，住所地新泰市开拓路129号。 法定代表人：苏全通，任该公司经理。 委托诉讼代理人:于军，山东森昌律师事务所律师。 原告牛振华与被告新泰市城市建设综合开发有限公司（以下简称城建开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。因本案需另一案审理结果为依据，而另一案尚未审结，本案曾中止审理。原告牛振华的委托诉讼代理人潘延华、徐勇，被告城建开发公司委托诉讼代理人于军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告牛振华向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付逾期交房违约金33941元（以总房价款385796元为基数，自2015年5月2日起按日万分之一计算至2015年7月1日止，自2015年7月2日起按日万分之二计算至2017年10月15日）；2.判决被告支付逾期办理房权证违约金51156元（以总房价款385796元为基数，自2015年8月2日起按照中国人民银行计算逾期贷款利息的标准暂计算至2017年10月15日,要求计算至法庭辩论终结前一日）;3.判决被告承担案件诉讼费、保全费。事实与理由：2014年6月12日，原、被告签订编号为YS00007419的《商品房预售合同》一份，合同约定：原告购买被告的宁阳县富通太阳城22幢3单元2层201室楼房一套，房屋总价款385796元，合同签订后原告按照合同约定支付了购房款，被告承诺最迟于2015年5月1日交付房屋并于交房后90日内办理房权证。但被告至今没有按照合同约定的日期和条件向原告交付房屋及办理房权证，原告为此曾多次找被告催问并多次向住建局、信访局信访，但至今未果，为维护原告的合法权益，现依法起诉，请求法院判如所请。 被告城建开发公司辩称：1.原告于2015年10月14日在被告处办理了房屋交接手续并签订了入伙通知书，因被告延期交房，双方达成协议由被告免除原告一年的物业费，原告已签字并按手印予以认可，被告逾期交房的违约责任双方已达成协议并实际履行，原告再要求被告支付逾期交房违约金没有事实根据和法律依据；2.根据商品房预售合同第二十条约定，如因出卖人的责任未能在本款约定的期限内办理该商品房的所有权登记的，双方约定的处理方式是由出卖人提供相关证件协助买受人办理，原告选择放弃违约金不违背法律规定，原告要求被告支付逾期办证违约金没有事实根据和法律依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有异议的证据认定如下：被告提交的交房通知中未注明通知张贴时间，何时通知的交房无法确认，本院对该证据不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月12日，原告牛振华（为买受人）与被告城建开发公司（为出卖人）签订合同编号为ＹＳ00007419的《商品房预售合同》一份,合同约定：出卖人以有偿方式取得宁阳县城区金阳大街178号地块的土地使用权，证号为：宁国用（2013）第2××4号，出卖人在上述地块建设商品房，暂定名：富通太阳城，建设工程规划许可证号：建字第37092120130000022号，买受人购买的商品房预售许可证号：宁房宁预字第0××5号，买受人购买出卖人富通太阳城中第22幢3单元2层201室楼房，总房款385796元；买受人于2014年5月28日首付房款 115796元，剩余房款270000元办理银行住房按揭贷款且60日内付清。合同第十条约定：出卖人应当在2015年5月1日前向买受人交付该商品房；交付条件：1.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；2.该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明，出卖人还应当提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。合同第十一条关于逾期交房的违约责任约定：逾期超过60日后，买受人有权退房……，买受人要求继续履行合同的，自第十条约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之六的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十三条第三项约定：该商品房达到第十条约定的交付条件后,出卖人应当在交付日的10日前,书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时,出卖人应当出示第十条约定的证明文件,并满足第十条约定的其他条件.出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全,或未满足第十条其他约定条件的,买受人有权拒绝接受,由此产生的逾期交房责任由出卖人承担,并按照第十一条处理。第二十条产权登记部分约定：如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：……3.根据实际情况，由出卖人提供相关证件，协助买受人办理（前1.2两项约定了被告违约责任，合同签订前已作了×选）。申请登记方式为买受人自己办理房屋所有权转移登记和土地让并承担全部费用，出卖人只提供相应证件。合同对商品房交付使用后办理房屋权属证书的期限未作明确约定。补充协议第七条第二项约定：出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案且买受人具备办理其所购商品房产权证的条件后，出卖人将书面通知买受人在合理期限内办理其所购商品房产权登记及抵押登记。合同还对逾期付款等相关事宜进行了约定。 合同签订后，原告按约定向被告交付了全部购房款。交房时间到期后，被告未按合同约定时间向原告交付该商品房。2015年10月14日,原告与被告城建公司宁阳项目部办理了该商品房交接手续,同时与山东平阳物业管理有限公司宁阳富通太阳城物业服务中心签订入伙通知书,该通知书记载:因被告延期交房,免原告一年物业费445元,原告在通知书上签名认可。 2017年7月20日，宁阳县朝阳房地产测绘服务中心对被告城建公司承建的22号住宅楼出具了房产测绘报告书，2017年8月15日，被告对该住宅楼取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明。2017年8月30日，宁阳县房产交易中心对被告城建公司承建的22号住宅楼出具了房屋交易和产权确认书。原告至今办理该商品房的产权登记证。 被告主张办理权属登记资料报产权登记机关备案后，已通知买受人办理办理房屋产权登记，原告未及时办理，原告对被告的主张有异议，被告对自己的主张未向本院提交相关证据。 另查明，被告城建开发公司成立于1989年12月20日，经营范围为：房地产开发；楼房建设；商品房屋出售、租赁；建筑工程承包。山东平阳物业管理有限公司的股东及发起人为被告城建开发公司。2016年至2017年间中国人民银行贷款期限1至3年的基准利率为4.75%。 本院认为，被告城建开发公司具有房地产开发经营的资质，其开发建设的住宅楼项目取得建设规划许可，预售商品房取得了商品房预售许可，被告具有合法的主体资格，原告向被告购买商品房的意思表示真实合法，原、被告签订的《商品房预售合同》合法有效，原、被告均应按照合同约定履行义务。被告在不具有建筑工程竣工验收备案证明等材料的情况下向原告交付房屋，原告依照合同约定有权拒绝接收房屋，现原告接受了房屋并与被告对延期交房达成赔偿协议，该赔偿协议已履行，应视为双方变更了合同约定的交付条件，被告已履行了向原告交付房屋的义务。被告在原告起诉前对涉案房屋已取得了建筑工程竣工验收备案证明等材料，达到了房屋交付的法定条件，原告以该房屋不具备交付条件为由主张逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。因合同对商品房交付使用后办理房屋权属证书的期限未作明确约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条约定，办理房屋权属证书的期限为房屋交付使用之日起90日内，被告在该期限内未将办理权属变更的登记资料报产权登记机关备案,没有向原告提供办理产权转移登记的相应材料，致使原告在合同约定的期限内未能办理房屋产权转移手续，直至2017年8月30日，被告才取得宁阳县房产交易中心出具的房屋交易和产权确认书等办证材料，被告的行为构成违约，应承担逾期办证的违约责任。原、被告签订的房屋预售合同为被告提供的格式合同，被告在合同签订前已对期逾期办证应承担违约责任内容作了×选，免除了其应当承担的违约责任，依法认定该格式条款内容无效，双方对预期办证违约金未作约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条约定，逾期办理产权转移登记的违约金，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告主张原告已放弃了要求被告承担逾期办证的违约金的主张，本院不予支持。被告具备办理房屋产权证的相关材料后，因房产登记部门每天办理产权证的数量有限，通知原告办证的具体时间并非完全由被告决定，因此，逾期办证的违约金应计算至被告能提供办证材料之日为宜，原告要求违约金计算至法庭辩论终结前一日的请求，本院不予支持。被告主张办理房屋权属登记资料报产权登记机关备案后，已通知买受人办理房权证，原告未及时办理，原告对被告的主张有异议，被告未向本院提交书面通知原告办理产权证的证据，本院对被告的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告新泰市城市建设综合开发有限公司向原告牛振华支付逾期办证违约金39439.88元（以已付购房款385796元为基数，从2016年1月13日起至2017年8月30日止，按年利率4.75%×130%计算），以上于本判决书生效后五日内通过本院一次性付清。 二、驳回原告牛振华要求被告新泰市城市建设综合开发有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1928元，原告牛振华负担768元，被告新泰市城市建设综合开发有限公司负担1160元；财产保全费920元由被告新泰市城市建设综合开发有限公司负担 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长  王如臣 人民陪审员  靳恩江 人民陪审员  王仕芳 二〇一八年六月四日 书记员乔琳