湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2015���鄂武昌民初字第05607号原告：肖国强。委托代理人：陈松，湖北省振兴法律服务所法律工作者。被告：武汉衣灵巴潮流百货有限公司，住所地武汉市武昌区解放路375号。法定代表人：武汉生，总经理。原告肖国强诉被告武汉衣灵巴潮流百货有限公司（下称衣灵巴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员张承霞适用简易程序于2015年11月10日公开开庭进行了审理。原告肖国强及其委托代理人陈松到庭参加诉讼，被告衣灵巴公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖国强诉称：2013年12月16日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，合同约定：1、租赁期限为2014年1月23日至2016年1月22日止；2、原告向被告支付租金、形象装修费、基础装修费合计75，780元，综合管理费11，060元，履约保证金17，595元，水电费押金5，800元。2015年5月14日，因被告原因导致原告无法继续正常经营。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》；2、被告向原告返还物业费3，150元、履约保证金17，595元、水电费押金5，800元、综合管理费11，060元，合计37，605元；3、本案诉讼费由被告承担。被告衣灵巴公司在答辩期内未提交答辩状，也未提交相应证据。经审理查明：武汉市武昌区解放路375号房屋产权人系武汉轻纺百货商场。2003年4月28日，武汉轻纺百货商场将上述房屋租赁给案外人冯建刚，租期10年。2007年9月18日，双方签订合同将租期延长至2021年。2007年12月4日，衣灵巴公司注册登记成立，股东为陆舒、武汉生。2012年9月5日，案外人冯建刚、方天则将上述房屋转租给衣灵巴公司股东武汉生、陆舒，租赁期限为8年，自2013年4月1日至2021年3月31日。衣灵巴公司在武汉市武昌区解放路375号开办ATM潮流百货，并对外招商出租。2013年12月16日，原被告双方签订ATM潮流百货《商铺租赁合同》。约定：二楼B69号商铺（实际面积约17平方米）租赁给肖国强，经营女装、配饰。租赁期限自2014年1月23日至2016年1月22日，共24个月。其中租金2，933元／月，形象装修费1，466元／月，基础装修费1，466元／月，物业及商业管理费450元／月，合计6，315元／月。综合管理费15，800元（该综合管理费任何情况下不予退还）、履约保证金17，595元、水电押金5，800元。同日，肖国强依约向衣灵巴公司缴纳12个月（2014年3月18日至2015年3月17日）租金（包括租金、形象装修费、基础装修费）70，380元、12个月物业费5，400元、综合管理费15，800元、履约保证金17，595元、水电押金5，800元，共计114，975元。衣灵巴公司给��国强开具相关收据。2014年1月18日，肖国强经营的商铺才正式开业。后因店面装修，衣灵巴公司给予肖国强两个月免租期，商铺实际计租时间为2014年3月18日。2014年3月18日，肖国强与衣灵巴公司签订《租金优惠补充协议》，衣灵巴公司给予肖国强租金及综合管理费优惠。原每月租金（包括租金、形象装修费、基础装修费）5，865元减为4，985元，再优惠363元，即（4，985元-363元）×12=55，464元。差额部分14，916元（70，380元-55，464元）已退还。综合管理费由原15，800元减为11，060元，差额部分4，740元（15，800元-11，060元）已退还。同日，衣灵巴公司将之前向肖国强开具的收据收回并更换为“履约保证金17，595元、水电押金5，800元、综合管理费11，060元”的收据。次日，衣灵巴公司将之前向肖国强开具的租金及物业费收据收回并更换为“12个月租金55，464元，12个月物���费5，400元”的收据。肖国强与案外人罗芬芳夫妻关系。罗芬芳与卢银柳合伙经营B69号商铺，B69号商铺实际经营人为罗芬芳与卢银柳。后因衣灵巴公司为卢银柳办理租金贷款，2014年11月30日，罗芬芳、卢银柳与衣灵巴公司就B69号商铺签订《商铺租赁合同》，约定：二楼B69号商铺（实际面积约18平方米）租赁给罗芬芳、卢银柳，经营女装、配饰。租赁期限自2014年11月30日至2017年11月29日，共36个月。免除租金、形象装修费、基础装修费，其中只需缴纳物业费450元／月，合计5，400元／年。综合管理费11，060元（该综合管理费任何情况下不予退还）、履约保证金17，595元、水电押金5，800元。合同签订后，2014年12月8日，原告依约向被告缴纳12个月（2014年12月8日至2015年12月7日）物业费5，400元。履约保证金、综合管理费、水电押金，未另行缴纳。后B69号商铺��际经营至2015年5月14日。上述合同，肖国强、罗芬芳与卢银柳依约向衣灵巴公司缴纳12个月（2014年3月18日至2015年3月17日）租金55，464元、24个月物业费10，800元、综合管理费11，060元、履约保证金17，595元、水电押金5，800元。2015年5月14日，案外人冯建刚、方天则向武汉潮流百货商场（武汉轻纺商场一号店）商户发出告知书。告知：衣灵巴公司大股东陆舒失联，衣灵巴公司已拖欠我方大量租金，构成根本违约，我方将解除《租赁合同》。当日，ATM潮流百货断水、断电，肖国强店铺终止经营活动。原告认为被告的行为严重损害自身合法权利，为此诉至本院，请求判如所请。庭后，罗芳芬与卢银柳表示，两人与衣灵巴公司签订的协议及合同均是代表肖国强所为，由肖国强享有权利及承担义务。两人与肖国强之间内部合伙关系，内部��自行结算，与本案无关。并且两人均表示在本案中不主张权利。庭后，衣灵巴公司法定代表人武汉生表示，肖国强与衣灵巴公司签订的商铺租赁合同已经无法继续履行，同意解除上述商铺租赁合同；租金、物业费用据实结算；综合管理费，按照合同规定不予退还；履约保证金、水电费押金应予以退还。并认可罗芬芳、卢银柳代肖国强与衣灵巴公司签订的协议。以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、收据、告知书以及原告庭审陈述及被告陈述在卷证明，本院予以确认。本院认为，原被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。现肖国强请求解除与衣灵巴公司签订的ATM潮流百货《商铺租赁合同》，衣灵巴公司表示同意，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，肖国强要求衣灵巴公司返还尚未履行期间的物业费，衣灵巴公司表示同意，故本院予以支持，物业费据实结算。按照租赁合同约定，2014年11月30日，肖国强向衣灵巴公司缴纳12个月（2014年12月8日至2015年12月7日）物业费5，400元。2015年5月14日，ATM潮流百货断水、断电，肖国强店铺终止经营活动，物业费应计算至2015年5月14日为止。该物业费实际使用时间为2014年12月8日至2015年5月14日，剩余期间2015年5月14日至2015年12月7日，共计207天，物业费450元／月，即15元／天，衣灵巴公司应当向肖国强返还剩余期间物业费3，105元（207×15元）。肖国强请求衣灵巴公司返还履约保证金17，595元、水电押金5，800元的主张，衣灵巴公司表���同意，本院予以支持。另肖国强缴纳的11，060元综合管理费又称加盟费，合同约定该综合管理费任何情况下不予退还，该约定违反了公平原则，商铺租赁合同系因衣灵巴公司原因而解除，故本院酌情按租赁期限分摊。租赁合同的期限自2013年12月16日至2017年11月29日，共计1，444天，每天分摊综合管理费7.66元（11，060元÷1，444天）。自2013年12月16日至2015年5月14日，肖国强实际经营514天，已使用综合管理费为3，937.24元（7.66元×514天），尚未履行期间综合管理费为7，122.76元（11，060元-3，937.24元）。故衣灵巴公司应返还肖国强综合管理费7，122.76元。衣灵巴公司经本院合法传唤拒不到庭，视为放弃其诉讼权利，并承担举证不能的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告肖国强与被告武汉衣灵巴潮流百货有限公司签订的《商铺租赁合同》。二、被告武汉衣灵巴潮流百货有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告肖国强返还物业费3，105元。三、被告武汉衣灵巴潮流百货有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告肖国强返还履约保证金17，595元、水电押金5，800元。四、被告武汉衣灵巴潮流百货有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告肖国强返还综合管理费7，122.76元。五、驳回原告肖国强的其他诉讼请求。本案案件受理费741元，减半收取370.5元，由被告武汉衣灵巴潮流百货有限公司负担（此款已由原告肖国强垫付，由被告武汉衣灵巴潮流百货有限公司与本判决其他应付款一并支付给原告肖国强）。如未按本判决���指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二���，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  张承霞二〇一五年十二月三十日书记员  肖 晟