上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四（民）初字第170号原告尹青。被告上海锐丰房地产投资顾问有限公司，住所地上海市浦东大道2123号三层D8室。法定代表人卢航，董事长。委托代理人贺玲。委托代理人王佳婷。原告尹青诉被告上海锐丰房地产投资顾问有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年3月11日公开开庭进行了审理。原告尹青、被告上海锐丰房地产投资顾问有限公司的委托代理人贺玲、王佳婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹青诉称，2011年1月7日，原、被告签订房屋租赁合同，约定，被告承租上海市徐汇区某路某弄某号某座1-2层房屋（以下简称系争房屋），租赁期限为2011年1月8日至2016年1月27日，被告每期首月25日前支付租金，租金为每月人民币30，000元（以下币种均为人民币），支付时间为每月26日前，先付后用，逾期不支付租金累计超过3个月的，经催告后15日未支付的可以解除合同。合同签订后，原告按约交付系争房屋，但至2014年2月底，被告拖欠租金，原告于2014年4月28日向被告发出催款函，但被告仍拒绝支付租金，现要求判令：1、确认原、被告关于徐汇区某路某弄某号某座1-2层房屋租赁合同于2014年6月3日解除；2、被告立即支付徐汇区某路某弄某号某座1-2层2014���3月1日至6月3日房屋租赁费90，000元；3、被告向原告支付2014年6月4日至7月25日房屋占用费52，000元；4、被告向原告支付修理雨棚费用1，280元；5、被告向原告支付保洁、水电维护修理费2，000元；6、被告向原告支付水电费5，676.70元；7、被告支付违约金60，000元；8、诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告支付自2014年3月1日起至2015年3月11日止按每日100元计算的逾期付租金的违约金计37，600元；调整第3项诉讼请求，要求被告支付房屋占用费至2014年6月20日。被告上海锐丰房地产投资顾问有限公司辩称，被告持有的房屋租赁合同显示，由上海锐丰投资管理有限公司与原告签订的合同，并履行付款义务，而被告和原告的租赁合同未得到事实履行。被告在2014年1月支付下一个月租金后，与原告协商解除租赁关系，因系争房屋外面的雨棚损坏补偿未达成一致，���致交割中断。2014年2月，被告已经实际撤离商铺。被告也给原告发过解除合同的函，目前没有书面证据。原告明知被告撤离系争房屋后，一直采取冷处理的方式导致扩大损失，是原告放任产生的，与被告无关。水电费当时确实没有结算，雨棚的损坏也确实存在，现同意补偿雨棚损失、支付水电费，不同意其余诉讼请求，并认为违约金过高，要求法院调整违约金。经审理查明，2011年1月7日，原告（系甲方）与被告（系乙方）签订上海市房屋租赁合同，约定，系争房屋的产权人为胡某某，系争房屋建筑面积约60平方米，租赁房屋作为店铺，甲方于2011年1月8日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2011年1月28日起至2016年1月27日止，每月租金为30，000元，乙方应于每期首月26日前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的10%支付违约金；该合同第六条同时约定，（二）租赁期间，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方均不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担；该合同第十条同时约定，（六）租赁期间，非合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按租赁保证金的数额向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付；该合同补充条款同时约定，3、租金、租赁保证金、其他费用的承担及支付方式，3.1，在甲方向乙方交付房屋后甲方履行完毕本补充条款第5.1款义务后5个工作日内，乙方应向甲方支付租金保证金计60，000元及首期1个月的租金计30，000元，以后租金以1个月为一期支付一次，先付后用，支付期限为每应付月的26日前，甲方收到租赁保证金后的3日内应乙方出具相应数额的租赁保证金收据，若甲方逾期未向乙方提供相应数额的租赁保证金收据的，则乙方有权拒绝支付下一期租金直至甲方补齐相应数额的租赁保证金收据止；8、违约责任，8.2，一方根本性违约的，守约方有权单方面解除租赁合同，违约方应按照本租赁合同所约定的租赁保证金的数额向守约方承担违约责任，甲方违约的，除承担上述违约责任外，还应向乙方支付装修补偿费150，000元，乙方违约的，在向甲方支付相当于租赁保证金数额的违约赔偿金后，甲方须放弃要求乙方继续履行本合同项下义务的权利，并不再向乙方主张其他违约责任。合同签订后，原告按约向被告交付系争房屋，被告向原告支付租金、租赁保证金。合同履行中，每期付租金均由原告开具付款方为上海锐丰房地产投资顾问有限公司即被告的发票给被告，被告将租金通过银行划��给原告；2014年1月15日，被告通过银行向原告支付2014年1月28日至2014年2月27日的租金30，000元。2014年6月12日，原告支付了定做雨棚的费用1，280元。2014年6月20日，原告支付保洁、电路维修、水管等费用2，000元。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有原告出示的收据及发票一组、照片等书证，并经当庭质证无疑，本院予以确认。原告出示的合同解除通知函、催款函，经质证，被告表示未收到，本院认为，原告未进一步提供被告签收的相关证据，故不予认定。原告出示了原、被告签订的上海市房屋租赁合同，经质证，被告提出，其持有的上海市房屋租赁合同上承租人为上海锐丰投资管理有限公司，本院认为，被告未对原告持有的租赁合同上被告的公章真实性提出异议，故本院予以认定。被告出示的付款人为上海锐丰投资管理有限公司支付租金的付款凭证、上海锐丰投���管理有限公司与原告签订的上海市房屋租赁合同，拟证明系争房屋的承租人、合同实际履行人为上海锐丰投资管理有限公司，经质证，原告表示，付款凭证的真实性无异议，但提出，原告系个人，其银行存款不显示付款人，只显示收款数额，故不知道付款人，并认为，不管谁付款，原告持有的房屋租赁合同上承租人为本案被告，又提出，虽然该租赁合同上原告方签名是真实的，但该合同上无签订日期，合同上原告的手机号码不是原告填写的，且系争房屋租赁合同文本由被告提供，所有文本均未装订，故该合同的真实性不予认可，本院认为，被告持有的房屋租赁合同，与原告出示的合同上盖章单位不一致，而在房屋租赁合同履行中，原告均向被告开具发票，被告收到发票后，未提出异议，至于被告出示的银行转账凭证上付款人为上海锐丰投资管理有限公司及被告持��的租赁合同出租方由原告签名，鉴于被告是专业的房地产中介公司，原告不是专业的房地产中介人士，故本院采纳原告的意见，对被告持有的租赁合同不予认定。本案审理过程中，原告表示，其在2014年2月后知道系争房屋空置，但里面有设备，且与被告就系争房屋的雨棚损坏赔偿未达成一致意见，故双方未办理系争房屋的交接手续，2014年6月20日，原告请锁匠打开系争房屋的门，收回系争房屋，并对系争房屋进行维修、保洁。被告提出，被告方按合同约定向原告支付保证金，但没有付款凭证，原告自认，收到被告支付的保证金60，000元。庭审后，被告表示，对原告主张被告拖欠水电费计5，676.70元的数额无异议。本院认为，虽然被告出示的其持有承租人为上海锐丰投资管理有限公司的上海市房屋租赁合同上原告签名是真实的，但原告持有的由被告与原告签订的上海��房屋租赁合同上盖章单位为被告，且原告向被告开具租金发票，被告收到租金发票后从未提出异议，至于被告出示的付款人为上海锐丰投资管理有限公司的银行记账凭证，对原告没有约束力，故本院确认系争房屋的承租人为本案被告。被告提出，其于2014年2月底搬离系争房屋，但被告未提供已于2014年2月搬离系争房屋交接手续的充分证据，至于原告提出其于2014年6月3日向被告发出解除合同通知函，由于原告未进一步提供被告签收的相关证据，现原告自认于2014年6月20日收到系争房屋，故原告要求确认原、被告间租赁合同于2014年6月3日解除之诉讼请求，不予支持，本院确认，原、被告间租赁合同已于2014年6月20日解除。鉴于系争房屋的租赁合同约定租赁期限至2016年1月27日，被告提前搬离系争房屋的行为构成违约，对此应承担相应的民事责任。根据租赁合同补充条款第8条���约定，现原告未提供其实际损失高于违约金60，000元的充分证据，被告抗辩违约金过高，未提供相关的证据予以佐证，故原告要求被告支付2014年3月1日至2014年6月20日间租金、占用费及违约金之诉讼请求，理由正当，本院予以支持；原告要求被告支付逾期付租金的滞纳金之诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付修理雨棚费用及水电费，被告表示认可，并无不当，本院予以支持。根据合同约定，原告负有对系争房屋维修责任，现原告未提供被告除雨棚外存在对系争房屋的设备设施使用不当的充分证据，且合同未约定被告负有保洁、水电维护的义务，故原告要求被告支付保洁、水电维护修理费，缺乏依据，本院不予支持。因原、被告间租赁合同已解除，原告应将租赁保证金返还给原告。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条��第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十条的规定，判决如下：一、被告上海锐丰房地产投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向原告尹青支付2014年3月1日至2014年6月20日间的租金、房屋占用费计人民币110，000元；二、被告上海锐丰房地产投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向原告尹青支付雨棚修理费人民币1，280元；三、被告上海锐丰房地产投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向原告尹青支付水电费计人民币5，676.70元；四、被告上海锐丰房地产投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内向原告尹青支付违约金计人民币60，000元；五、原告尹青于本判决生效之日起十日内向被告上海锐丰房地产投资顾问有限公司返还租赁保证金人民币60，000元；六、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4，628.40元，减半收取计2，314.20元，由原告负担455.90元，被告负担1，858.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇一五年四月二日书记员  邓瑜佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人��以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法���文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。