福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2014）蕉民初字第878号原告：福州百乐电源科技有限公司，住所地：福建省罗源县罗源湾开发区南工业小区，组织机构代码：73363046-4。法定代表人：陈武，经理。委托代理人：吴思安、何伟杰，福建司安律师事务所律师。被告：林步斌，男，1985年6月15日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。委托代理人：高燕树，福建迈瑞律师事务所律师。原告福州百乐电源科技有限公司与被告林步斌房屋租赁合同纠纷一案。本院于2014年10月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴思安、被告委托代理人高燕树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福州百乐电源科技有限公司诉称：2012年3月1日，就被告承租原告位于罗源湾开发区江滨南路3号G区8号底层店面，双方签订了《（百乐）家居建材广场店位租赁合同》一份，合同约定：原告把位于罗源湾开发区江滨南路3号G区8号底层店面137／253平方米出租被告经营；合同三年签一次，两年店租不变，第三年租金上浮10%，租金从2012年4月1日起算。租金实行（季）支付制，租金须提前一个月交于原告，租金标准为20／15元，3个月的租金为人民币19035元；被告应支付3个月租金19035元作为押金，既为担保金；水电费被告按实用量计收，被告应每月把应缴水电费交给原告，逾期交款，被告应向原告支付每日3%的滞纳金；被告两个月内不缴交租金，原告可无条件收回店面，并另作安排，逾期未缴交租金，每日按总金额的3‰收取滞纳金；被告存在提前解除合同等违约情形时，原告所收担保金不再退还给被告。合同签订后，原告把上述店面交给被告，但被告自2012年8月1日起拖欠租金、物业费、水电费，经原告催讨，被告仅在2013年5月8日交纳租金20000元、2013年7月17日交款10000元、2013年8月1日交款6000元，2013年9月21日交款9000元，合计54000元，之后就未向原告交纳租金、物业费、水电费。2014年2月22日、3月3日，原告发函要求被告偿还拖欠的费用并解除合同，但被告置之不理。现原告诉请法院依法判令：1.解除原、被告于2012年3月1日所签订的《（百乐）家居建材广场店位租赁合同》，原告收取被告的担保金人民币19035元不予退还；2.被告偿还原告租金、水电费、物业费共计154712.03元（其中租金180229元（从2012年8月1日起至2014年10月31日止，2012年8月1日至2014年3月30日按每月租金6535元计算、2014年4月1日起至同年10月31日按月租金6535元的10%递增为7188.5元计算）、水费299.6元、电费11278.48元、物业费7905元），并以154712.03元为基数，自起诉之日起至实际还款之日止，按日3‰计算滞纳金。被告林步斌辩称：1.被告同意解除原、被告于2012年3月1日签订的《（百乐）家居建材广场店位租赁合同》，但在2013年5月1日与原告与林积塑签订的《店铺财产分离签署协议》，该店铺交由林积塑经营，同时，林积塑与罗源县百乐建材公司重新签订的《租赁合同》，意味着原、被告签订的上述合同业已解除；2.原告与林积塑于2013年5月1日签订的租赁合同，被告把店面转租林积塑，并经罗源县百乐建材公司许可，原、被告之间签订的合同至此终止；3.被告有向原告交纳租金至2012年7月31日，此后，又陆续向原告支付租金45000元；4.原告主张的滞纳金明显偏高，水电费和物业费没有依据。经审理查明：位于罗源湾开发区江滨南路3号G区8号底层店面产权人为原告。2012年3月1日，就被告承租原告上述店面双方签订了《（百乐）家居建材广场店位租赁合同》一份，合同约定：原告把位于罗源湾开发区江滨南路3号G区8号底层店面137／253平方米出租被告经营；合同三年签一次，两年店租不变，第三年租金上浮10%，租金从2012年4月1日起算。租金实行（季）支付制，租金须提前一个月交于原告，租金标准为20／15元，3个月的租金为19035元；被告应支付3个月租金19035元作为押金，既为担保金；水电费被告按实用量计收，被告应每月把应缴水电费交给原告，逾期交款，被告应向原告支付每日3%的滞纳金；被告两个月内不缴交租金，原告可无条件收回店面，并另作安排，逾期未缴交租金，每日按总金额的3‰收取滞纳金；被告存在提前解除合同等违约情形时，原告所收担保金不再退还给被告。合同签订后，原告把上述店面交给被告经营，同时，被告向原告交纳担保金19035元，并支付租金至2012年7月31日，此后，在2013年5月8日、7月17日、8月1日、9月21日，被告分别向原告交纳租金20000元、10000元、6000元、9000元，合计45000元。2014年2月22日、3月3日，原告分别发函要求被告偿还拖欠租金、水电费并解除合同，被告分别于2014年2月23日、3月4日收到原告发出的解除通知函。以上事实，原、被告无异议，本院予以确认。原、被告争议的焦点是：被告有否欠原告租金、水电费、物业费三项共计154712.03元。原告主张被告欠其租金、水电费、物业费154712.03元。被告认为，原告主张所欠租金自2013年5月1日讼争店面交由林积塑，双方签订的合同已解除，所欠租金应由林积塑交纳，至于水电费、物业费的主张，原告未提供相关证据证明，并向本院出示：1.店铺财产分离签署协议，证明被告把讼争店面交由林积塑经营，所欠租金与被告无关；2.投资合作协议，证明罗源县百乐建材有限公司营业执照与原告提供的营业执照不同，主体是相同的，原告已经默认把讼争店面交由林积塑租赁，双方合同解除时间应该是2013年5月1日；3.（百乐）家居建材广场租赁合同，证明讼争店面于2013年5月1日起由林积塑占有使用。经原告质证认为，1.店铺财产分离签署协议，为被告与案外人签订的，与本案不具有关联；2.对投资合作协议，证据的真实性无异议，但是与本案无关联；3.（百乐）家居建材广场租赁合同系复印件，证据的真实性无法确认，且内容与本案也无相关。本院认为，被告提供的上述证据，显示被告与案外人之间的经营权转让及履行，无法待证在2013年5月1日双方签订的合同已解除，更何况在2013年5月8日、7月17日、8月1日、9月21日被告仍向原告交纳租金，被告的行为表明双方签订的合同继续在履行。综上所述，本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”2012年3月1日，原、被告之间订立的《（百乐）家居建材广场店位租赁合同》为有效合同。合同履行过程中，原告依约向被告交付店面，被告向原告支付租金至2012年7月31日，此后，至2014年10月31日被告仅向原告支付租金45000元，尚欠136019.5元（自2012年8月1日起至2014年3月30日，按每月租金6535元计算为130700元、2014年4月1日起至同年10月31日止，按月租金6535元的10%递增为7188.5元计算为50319元，扣除被告已付45000元），构成违约，被告应继续履行支付租金的义务，同时，还应依约向原告偿付逾期滞纳金，由于约定的滞纳金计算标准过分高于给原告造成的损失，应调整为按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算。原告主张被告欠其水电费、物业费，被告不予认可，依合同水电费被告应按实用量向原告交纳，但原告未提供证据证明被告水电用量及物业交纳情况，系举证不能，该诉请本院不予支持。原告主张原告收取被告担保金19035元不予退还，合同约定，被告向原告交纳的担保金即为押金，租赁期满予以退还，依公平原则，原告应在被告付清租金后退还，因而，原告该项主张，亦不予支持。第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”现原告主张要求与被告解除合同，被告同意解除，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原、被告于2012年3月1日签订的《（百乐）家居建材广场店位租赁合同》。二、被告林步斌应于本判决生效之日向原告福州百乐电源科技有限公司支付租金人民币136019.5元，并偿付逾期滞纳金（自2014年10月21日起至付清之日止，月利率按中国人民银行规定的同期贷款基准利率的四倍计算）。三、驳回原告福州百乐电源科技有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3403元，由原告负担420元、被告负担2983元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  蒋俐兴人民陪审员  陈仲斌人民陪审员  林振功二〇一五年四月十六日书 记 员  陈巧梨附注：一、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”二、本判决引用的主要法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人。”第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”2.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。