广东省深圳市盐田区人民法院民 事 判 决 书（2015）深盐法民二初字第566号原告：深圳市铭景物业管理有限公司。法定代表人：陈芳，该公司总经理。委托代理人：李旭荣，广东知明律师事务所律师。被告：陈讲荣。原告深圳市铭景物业管理有限公司诉被告陈讲荣物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员祝序文公开开庭进行了审理，原告委托代理人李旭荣以及被告陈讲荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2012年11月11日签订《停车场月租停车协议书》，被告使用绿色盐港家园的停车场，向原告按月支付停车费，协议书约定的车辆号码为粤BEXX**，车位为地下，月租费为人民币250元（以下币种均为人民币）；2013年4月份之前，被告一直按照协议约定支付了停车费，但自2013年5月份起即无故拖欠停车费，原告多次催缴，被告仍不予理睬。为了维护原告自身的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：一、被告向原告支付其欠缴的粤BEXX**车辆停车费4500元；二、被告承担本案全部诉讼费。被告陈讲荣答辩称：1、原告没有主体管理资格，其出租车位无合法性，停车场所有权属小区所有业主，业主从未与原告签订车位出租管理权；2、原告与业主所签《深圳市房地产买卖合同》明确约定前期物业服务合同期限为2年，按照双方签订《临时业主公约》的日期起算，原告应该在2012年1月24日自动搬离小区管理；3、原告服务期限到期后并未自动搬离，更没有积极配合业主成立业主委员会，多次不提供小区业主投票人数及投票权数给筹备组，拒绝配合街道办、社区工作者和筹备组成立业主委员会；4、原告未按照《前期物业管理服务合同》的相关规定对停车场车辆停放的问题进行管理，原告只收费不管理，停车场环境卫生脏、乱、差，地下车库常年不见保安巡逻；5、原告私自关闭停车场车辆通行出口和地下车库负一楼行人出入通道，造成人车混流和严重的安全隐患问题；只设置一个车辆进出口导致停车场门口常常堵塞，不便于业主出入通行；6、本人于2012年11月入住绿色盐港家园小区，入住一年后发现原告不能达到为该小区业主服务的要求，主要表现在本人所居住的房屋墙壁脱落、水压长期不稳定、房屋门口走廊处经常漏水积水、公共区域的走廊电灯损坏无人修理等问题，与原告协商解决处理未果，故2013年5月至2014年12月期间拒绝缴纳停车费。经审理查明，2011年1月20日，深圳市铭景实业有限公司与原告签订《绿色盐港家园前期物业管理服务合同》，约定原告对该小区的住宅项目提供前期物业管理服务，包括地下停车场车辆的停放管理和停车费的收取，另约定物业管理全权委托合同期限为两年，物业服务合同期限届满时，业主大会尚未成立或者未依法选聘物业服务企业的，原合同可以继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。2012年10月22日，原告与经常居住在绿色盐港家园1座1单元605号房的被告陈讲荣签订《停车场月租停车协议书》，约定车辆粤BEXX**停放于地下车库，月租费用为250元，被告自愿选择以按月缴费的方式（即每月1号之前必须缴纳当月停车费）向原告支付停车费。2013年7月至2014年10月原告向被告发出数份停车费的《费用催缴单》，通知被告前往管理处缴纳粤BEXX**车辆拖欠的地下车库停车费。2015年1月16日，原告向小区所有业主发出《关于启用绿色盐港家园小区地下停车场智能管理系统》的通知，通知业主凭智能停车卡远程读卡进出停车场，车辆进出停车场时需根据红绿灯的提示有序进出。另查明，原告地下停车场原来各有一个出入口，后因停车场出口的道路涉及当地龙眼园村村道的占用问题，龙眼园村委占用停车场通道做围合式管理，车辆无法从出口处通行，故原告将地下停车场的出口关闭。2015年1月20日，原告就关于龙眼园做围合式管理的施工占用了绿色盐港家园小区红线内地方的问题向盐田街道办发出工作联系单，请求街道办协助解决并依法维护小区业主的合法权益；2015年5月28日，原告就小区红线范围内毗邻龙眼园村的道路占有及使用权问题向深圳市裕泰实业股份有限公司、盐田街道办事处发函请求协助处理。另，本院现场勘察查明，绿色盐港家园有地下车位和地面车位，小区地下停车场只有一个出入口，有安装红绿灯和凸透镜，有监控，进出口处有智能打卡装置；地下负一层行人出入通道大门紧闭，地下车库环境卫生有所欠缺。再查明，深圳市市场监督管理局商事主体登记备案查询单中显示原告的许可经营项目包括物业管理、清洁服务、提供机动车停放服务等等；以上有《业主临时公约》、《绿色盐港家园前期物业管理服务合同》、《停车场月租停车协议书》、费用催缴单、《函》等证据予以证实，足以认定。本院认为，本案的争议焦点有两点：第一，原、被告双方是否成立停车服务和管理关系；第二，原告在车库管理方面是否存在管理瑕疵，被告是否应按期如数交纳停车费。第一，关于原、被告双方是否成立停车服务和管理关系的问题。首先，原告的商事主体登记及备案信息查询单中登记的经营项目包括提供机动车停放服务一项，足以说明原告具备开办经营性停车场的许可；其次，原告与深圳市铭景实业有限公司签订的《绿色盐港家园前期物业管理服务合同》约定，深圳市铭景实业有限公司选聘原告对绿色盐港家园住宅项目提供前期物业管理服务，其中包括了停车场车辆的停放管理以及停车费用的收取；另约定原告的前期物业服务期限为2年，在合同期限届满时，业主大会尚未成立或者未依法选聘物业服务企业的，原告可以根据原合同继续履行相关的权利义务；再者，业主与开发商签订的《临时业主公约》明确约定，全体业主一致同意在业主大会成立前，由建设单位深圳市铭景实业有限公司聘请原告根据物业管理服务合同对小区物业进行管理服务，包括停车场的管理服务；最后，原告与被告签订了《停车场月租停车协议书》，就关于被告在原告停车场月租缴费停车事宜达成协议，明确了双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务，被告车辆粤BEXX**停放于地下车库，月租费为250元。综上，本院认为，绿色盐港家园业主委员会尚未成立，原告依据前期物业服务合同继续对绿色盐港家园停车场进行车位使用和停车管理合理、合法，并且被告也实际接受了原告提供的停车场停车的服务，双方仍然成立停车服务和管理关系，被告称原告对停车场没有主体管理资格之答辩意见，本院不予采纳。第二，关于原告在车库管理方面是否存在管理瑕疵，被告是否应按期如数缴纳停车费的问题。依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与深圳市铭景实业有限公司签订的《绿色盐港家园前期物业管理服务合同》、深圳市铭景实业有限公司与被告签订的《临时业主公约》以及原、被告双方签订的《停车场月租停车协议书》均系合同双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约行使权力、履行义务。原告向被告提供了停车场停车的服务，被告也实际接受了原告提供的停车场停车服务，被告理应按照双方签订的《停车场月租停车协议书》缴纳停车费，现原告要求被告支付欠缴的停车费之诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持。但由于原告存在地下停车场负一楼行人通道常年关闭、停车场出入口人车混行、停车场环境卫生有所欠缺的管理瑕疵，这必然会对被告的停车安全和生活产生一定的影响，故本院认为应当对被告应缴纳的停车费进行酌减，酌减的幅度本院确定为百分之十。关于被告辩称原告私自关闭地下停车场出口侵犯小区业主合法权益的问题，由于该项问题涉及毗邻的龙眼园村村道占用的问题，并非仅仅依靠原告单方面能够解决，需要政府部门多方协调沟通处理，且该项问题与本案的物业服务合同纠纷不属同一法律关系，故被告答辩意见本院不予采纳；被告所提居住房屋存在墙壁脱落、水压长期不稳定、噪音影响、室外公共区域卫生差等问题之辩解意见，亦不能成为被告拒绝缴纳停车费的有效抗辩。本案为物业服务合同纠纷，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合。同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到物业服务企业在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时缴纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告陈讲荣应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市铭景物业管理有限公司支付粤BEXX**车辆停车费人民币4050元；如被告陈讲荣未在上述期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币25元，由被告陈讲荣负担人民币22.5元，由原告深圳市铭景物业管理有限公司负担人民币2.5元。案件受理费原告深圳市铭景物业管理有限公司已预交，被告陈讲荣应负担部分于本判决生效之日起十日内迳付原告深圳市铭景物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  祝序文二〇一五年十二月四日书记员  李舒怡附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。