广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第353号上诉人（原审被告）：易丰，住惠州市惠阳区。委托代理人：梁明辉。委托代理人：刘庆娜。被上诉人（原审原告）：中航物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市福田区。法定代表人：石正林，职务：。委托代理人：李晓岚。委托代理人：赵莹。上诉人易丰因与被上诉人中航物业管理有限公司（以下简称中航公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1310号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：易丰是广州市环市东路339号广东国际大厦B附楼31F房（建筑面积60.13平方米，使用性质为商业公寓）的产权人。中航公司是持有一级资质证书的物业服务企业。简某、邓某、乐某、陈某无、张某是广东国际大厦首届业主委员会委员。2007年9月26日，简某、邓某、乐某、陈某无、张某以广东国际大厦业主委员会的名义（甲方）与中航公司（乙方）签订《物业服务合同》，其中约定：甲方选聘乙方对广东国际大厦提供物业管理服务，大厦位于广州市环市东路339号，总建筑面积182787.6平方米，其中主楼77388.2平方米、裙楼51301平方米、A附楼14456.1平方米、B附楼17739.3平方米、地下室21903平方米；管理区域东至天胜村围墙，南至环市东路北侧人行道台阶，西至广东电视台围墙，北至北广场围墙；在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备运行、维修、养护和管理；3、共用环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、物业规划红线内属物业管理范围的共用设施（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、绿化、室外泵房、路灯、停车场）的维修、养护和管理；5、对物业管理区域内的车辆行驶和停放实施管理；6、共用秩序维护、安全防范事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、配合、协助公安机关安全防范工作；10、安排管理员对物业管理区域进行日常巡视检查；本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：主楼写字楼及裙楼35元／月.平方米、A附楼写字楼29.8元／月.平方米、B附楼商住公寓楼14.85元／月.平方米；物业服务费用按月交纳，乙方在每月10日前向缴费业主（物业使用人）提供物业服务费收费明细账单并接收业主查询；对于未按时缴纳的物业服务费用，每天收取0.5‰的滞纳金；合同期限自2007年9月26日起至2010年9月25日止；本合同期满后一个月内，双方对本合同履行无异议的，本合同继续自动续期一年，双方如有异议的，本合同解除等。2010年2月3日，广州市中级人民法院作出（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，认定广东国际大厦业主委员会与中航公司签订的《物业服务合同》合法有效。涉案广东国际大厦第一届业主委员会委员任期届满后，该小区至今未能选举成某一届业主委员会。广东省广州市南方公证处分别于2012年3月15日和2013年8月6日，出具（2012）粤广南方第18332号《公证书》和（2013）粤广南方第080892号《公证书》，证明中航公司的委托代理人丁杰伦分别于2012年3月12日和2013年8月2日以特快专递（EMS）的方式向易丰（地址：广州市环市东路339号国际大厦B附楼31A，收件人：易丰）寄送《关于尽快清缴物业管理费的通知》原件及其附件等。中航公司在上述两份通知中均要求易丰尽快清偿拖欠的物业管理费欠费及能源费欠费等。易丰至今未向中航公司支付涉案房屋2010年10月起至2014年4月的物业管理费。中航公司因此于2014年5月29日向原审法院提起本次诉讼。中航公司原审诉称：我方于2007年9月由广东国际大厦业主大会选聘为物业服务公司，自2008年5月起对广东国际大厦提供物业管理服务，合同期限自2007年9月至2010年9月止。在上述合同期限届满之后，广东国际大厦业主选聘其他物业服务公司来进行物业管理之前，本着尽责维护业主权利的角度出发，我方一直按照原物业服务合同的约定提供物业管理服务，向广东国际大厦包括B附楼的各业主提供物业管理服务。故我方与广东国际大厦各业主之间仍存在物业管理事实的合同关系，被告应按照原物业服务合同的标准支付物业管理费。被告为广东国际大厦B附楼涉案房屋的业主，实际接受了我方提供的物业管理服务，对我方按原物业服务合同提供的物业管理未提出任何异议，因此被告应按照所享受的物业管理服务，按照我方与广东国际大厦业主委员会签订的《物业服务合同》第六、七条的约定，支付相应物业管理费给我方。我方有权根据其提供的物业管理服务，按原合同约定收取物业管理费，物业服务费用由业主按其持有物业的建筑面积交纳，B附楼为每月每平方米14.85元的标准；对于未按时缴纳的物业服务费用，每天收取0.5‰的滞纳金。为此，中航公司起诉请求法院判令：易丰立即向中航公司支付广东国际大厦B附楼31F自2010年10月至2014年4月拖欠的物业管理费38399元（按每月893元计），并以拖欠的物业管理费为基准，按每天0.5‰的标准支付自2014年5月29日起至款项清偿之日止的逾期付款违约金给中航公司。易丰原审辩称：不同意中航公司的诉讼请求。理由如下：一、自2010年9月广东国际大厦第一届业主委员会与中航公司签订的《物业服务合同》到期后，中航公司至今一直未向包括我方在内的全体业主表示愿意按原合同约定继续提供服务，物业管理工作陷入停顿。为了减少损失，我方根据《物权法》第八十一条第一款的规定，自2010年10月开始至今，将自有的物业交给由其成立的广州市旭瀛物业管理有限公司（以下简称旭瀛公司）进行管理，并承担了物业管理的全部支出。故我方实际上自2010年10月开始，并没有接受中航公司的物业管理服务，因此，中航公司要求我方支付物业管理费用的请求是于法无理的。二、实际上中航公司默认并从不反对我方长时间内的自我物业管理行为，甚至在我方进行自我物业管理长达一年半后才提出异议，而且该书面异议并没有送达给我方。三、中航公司主张的物业管理费标准与同地段的商业物业管理费相比，价格畸高，显失公平。退一步说，即使中航公司有权收取管理费，我方也有权要求其按周边的合理价格予以调整。四、我方及我方的人员从来没有收到中航公司所说的于2012年3月12日及2013年8月2日分别向我方送达的《关于尽快清缴物业管理费的通知》，根据诉讼时效的规定，中航公司无权主张起诉之日起两年之外的物业管理费。五、中航公司是否具有有效的物业管理资质，是否在起诉时具有物业管理资质，中航公司均举证不能。六、房号为27B-G的六套房屋属于住宅，应按政府指导价格收费（即每月每平方米不得超过2.8元）。原审庭审中，易丰确认广州市环市东路339号广东国际大厦B附楼31A是属案外人易某所有的物业，同时也是旭瀛公司的实际办公地点，邮件详情单中填写的收件人电话号码“136××××8369”是易丰2012年的手机号码，“136××××7200”是易丰2013年的手机号码，但易丰称其没有收到上述两份通知，其认为中航公司在利用自身的方便寄出上述通知的同时自己充当了收信人，拦截上述信件，没有将信件送达给易丰。本案中，易丰称由于中航公司在原《物业服务合同》到期后未能续约，也没有在合理期限内向包括易丰在内的全体业主发出公告或以其他方式告知愿意继续按照原《物业服务合同》约定的条件继续履行合同，故其与案外人易某成立旭瀛公司，并委托该公司对易丰及易某在广东国际大厦B附楼上拥有产权的所有物业提供物业管理服务，易丰为此提交了其与旭瀛公司签订的《物业服务合同》、旭瀛公司的《营业执照》副本及广州市商事主体信息公某平台查询资料、旭瀛公司的员工花名册、购买社保清单及员工工资表、员工物业管理资质证书作为证据。中航公司除对旭瀛公司商事登记信息、员工物业管理资质证书真实性无异议外，对上述其他证据均有异议，认为易丰仅能证明其委托旭瀛公司对易丰自有物业专有部分进行管理，而非对公共区域的物业管理。原审法院认为：根据广州市中级人民法院作出的（2009）穗中法民五终字第2065号民事判决书，原广东国际大厦业主委员会与中航公司签订的《物业服务合同》合法有效，对广东国际大厦全体业主均具有约束力。合同到期后，中航公司继续按照该合同对广东国际大厦提供了物业管理服务，有权按照上述合同约定的收费标准收取物业服务费用。易丰作为该大厦B附楼31F房业主，应当根据合同约定的标准向中航公司缴纳物业服务费。关于诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，中航公司已分别于2012年3月12日和2013年8月2日在广东省广州市南方公证处公证员的证明下，向易丰邮寄了《关于尽快清缴物业管理费的通知》，投递地址为广州市环市东路339号广东国际大厦B附楼31A，易丰确认该址也是旭瀛公司的实际办公地点，故上述邮寄行为应视为中航公司已经向易丰进行了催缴，构成诉讼时效中断。故对易丰抗辩认为中航公司的主张已超过诉讼时效的意见，不予采纳。关于违约金的问题，因中航公司未提供证据证明除利息损失外，因易丰逾期支付物业管理费还导致其他实际损失，中航公司要求易丰按每日0.5‰的标准向其计付违约金，显属过高，易丰对此也提出异议，故原审法院依法予以调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付逾期付款违约金。《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。中航公司一直以来依据其与广东国际大厦业主委员会签订的《物业服务合同》，对广东国际大厦包括主楼、裙楼、A附楼、B附楼在内的整个区域提供物业管理服务，即涉案小区并非采取业主自主管理物业的模式。现易丰称其与案外人易某共同成立旭瀛公司对其二人名下位于广东国际大厦B附楼内的26套房屋进行物业管理，不符合上述法律法规的规定，不能成为其拒绝向中航公司交纳物业服务费的合法理由。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，于2014年11月19日作出如下判决：一、被告易丰应在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告中航物业管理有限公司支付广州市环市东路339号广东国际大厦B附楼31F房自2010年10月起至2014年4月止所欠的物业管理费（每月按14.85元／平方米×60.13平方米计，总额以不超过原告中航物业管理有限公司所主张的38399元为限）。二、被告易丰应在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告中航物业管理有限公司支付逾期支付上述物业管理费的违约金（以上述所欠的物业管理费为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2014年5月29日起计至实际清偿之日止；违约金总额以不超过被告所欠物业管理费总额为限）。三、驳回原告中航物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费760元，由被告易丰负担。判后，上诉人易丰不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足，并且关键事实查明错误。一、一审法院对中航公司何时才表示愿意继续履行原物业管理合同的时间查明事实不清，二审应予更正。在2013年9月17日中航公司表示愿意继续履行合同之前，其无权主张物业管理费。根据中航公司提供的（2013）粤广南方第106272号《公证书》显示，其是在2013年9月17日才向街道和房管部门表示愿意继续履行原物业管理合同。亦即是自广东国际大厦第一届业主委员会与深圳市中航物业管理有限公司的《物业服务合同》于2010年9月到期止，且鉴于广东国际大厦第一届业主委员会任期也于2009年已经届满，至今未选出新一届的业主委员会，更未选聘出新的物业管理公司的情况下，深圳市中航物业管理有限公司在原《物业服务合同》到期后至2013年9月17日前一直未向我方及其他所有业主或有关部门明示要求继续履行原物业管理合同，直至2013年9月17日才向街道和房管部门表示愿意按原合同约定继续提供服务，因此，在2013年9月17日之前中航公司无权向我方主张物业管理费。二、一审法院对中航公司是否真实提供物业管理服务的事实查明事实不清，或根本没作查明，二审应予更正。鉴于中航公司无法举证证明其实际提供了物业管理服务，其诉讼请求应被依法驳回。中航公司无法提供其事实上为包括我方在内的全体物业业主提供物业管理服务的事实。即使在我方提出一审答辩明确指出后，法院问中航公司曾否将物业管理的内容和所产生的费用向全体业主公某，中航公司为了诉讼利益考虑而谎称有进行公某，但却没有任何证据向法院证明该事实。在察觉诉讼对其不利的情况下，其才提供一份2014年的清洗外墙的合同。但该份合同也无法证明中航公司于2014年之前，曾有过为包括我方在内的全体物业业主提供过物业管理服务的事实，或者除清洗外墙以外的其他物业管理服务。并且，该份合同最终还因为逾期举证，且没有提供原件等中航公司自身的原因，没有被一审法院所采信。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，中航公司没有提供服务就无权收费。三、无论是否适用物权法第81条，我方对物业进行自我管理，且有证有据为此聘请员工及支付费用，且中航公司没有在合理期间内表示愿意继续履行原物业管理合同，也没有实际提供物业管理服务，我方没有义务向中航公司支付物业管理费。就算法院认为我方应缴物业管理费，也应体现我方对自有物业进行管理的实际付出，应当依照公平合理的标准，酌情减免相应的物业管理费。我方自2010年10月起已开始进行事实上的自我物业管理服务，且我方为此聘请了相关的员工并为上述员工购买了社会保险，支付了大量的费用。而中航公司毫无依据地要求我方向其支付物业管理费及相关的滞纳金，既不符合情理又毫无依据的。四、关于时效问题，一审法院认定事实错误和严重不清，二审应予更正。中航公司辩称其分别于2012年3月12日和2013年8月2日向我方邮寄《关于尽快清缴物业管理里费的通知》，但其在一审庭上自认无法提供催收物管费的函件的妥投证明，且其通过律师办理公证送达，根据生活常理不可能遗忘或无法开具妥投证明，只能反证催收函被其截留，中航公司故意隐匿或不开具对其不利的妥投证明，从而隐瞒函件并未被我方收取的事实。即鉴于《关于尽快清缴物业管理费的通知》只有依法送达才具有时效中断的法律效力，而中航公司至举证期限届满之前，至今仍未能向法院出示其送达上述通知的《妥投证明》或我方签收的证据，依法不产生时效中断的法律效果。只有起诉之前两年内的诉讼请求才未超过诉讼时效。五、易丰涉案十八套房屋中，易丰名下的27B-G六套房屋经过查册核实是属于住宅，住宅实行政府指导价，且没有例外，根据已经到期的物管合同第三章第六条，约定B副楼商住公寓楼14.85元每月每平方米，该约定是公寓楼，不是住宅，对住宅约定不明，有政府指导价，一审法院按照14.85元天价收取物管费是明显错判。故上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判驳回中航公司的全部诉讼请求；3、本案全部诉讼费用由中航承担。被上诉人中航公司答辩认为，一、在物业服务合同到期后，我方一直按照原物业服务合同的约定提供物业管理服务，因此易丰应履行缴纳物业管理费的义务。广东省物业管理条例第五十条规定的原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会重新选出新的物业公司。这是所说的自愿按照规定并非明示，我方已用行动表明履行物业管理服务。在本系列案中以前已有在先的判决认定了我方在2010年9月合同到期后至2013年9月17日期间，认定我方按照原物业服务合同约定提供物业管理服务，并判决业主支付在此期间的物业管理费给我方。二、易丰对其物业进行自我管理的行为是对其专有部分进行管理，不能取代物业服务合同中所述的物管服务，一审法院对此问题已做查明和认定涉案小区并非采取业主自主管理的模式，易丰的自我管理行为不符合物业管理条例第三十四条规定，不能成为其拒绝向我方缴纳物业服务费的理由。三、时效问题，一审认定事实清楚，我方提供的证据确实充分，一审时我方提供了邮箱照片，快递是快递员直接放进邮箱，不存在扣留邮件。我方通过公证邮寄送达，易丰在一审确认该送达地址为其公司的实际办公地点即易丰的物业所在地，我方在一审中向法院提交了EMS官网打印的妥投证明并提交了邮箱的照片，证明我方有向易丰催缴物管费，构成诉讼时效的中断。四、针对易丰提出的27B-G属于住宅的问题，我方认为易丰的观点不成立，一审中我方提交的证据5房产证显示涉案房屋所在土地为商住，根据房随地走的原则，房屋使用性质应以所在土地性质为依据，易丰所有涉案房屋在实际使用中均是酒店式公寓的商业模式运作，根据物价局文件所述，涉案房屋所在的B附楼均不按照住宅的标准收取物业管理费，而是由业主与物业公司确定。涉案房屋物业管理费标准的问题，已有生效判决确定，并非以商业或住宅为依据。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，在一审庭审中，中航公司称在其与广东国际大厦业主委员会的《物业服务合同》期限届满后，其一直对广东国际大厦A、B附楼进行物业管理。易丰称中航公司在合同届满后，没有向全体业主作出愿意继续管理的意思表示。本院认为，中航公司依据其与广东国际大厦业主委员会签订的《物业服务合同》对案涉大厦提供物业管理服务，该《物业服务合同》于2010年9月25日到期，到期后双方未继续签订物业服务合同，中航公司称其在《物业服务合同》期满后继续按照原合同为案涉大厦提供物业管理服务，易丰在本案中也无否认中航公司在《物业服务合同》期满后在案涉大厦进行物业管理服务，只是主张中航公司在期满后没有向案涉大厦的全体业主明确表示愿意继续履行原《物业服务合同》，而无权收取物业管理费，因此，本院认定中航公司在《物业服务合同》期满后继续在案涉大厦进行物业管理服务。《广东省物业管理条例》第五十条规定“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”易丰在本案中主张中航公司在期满后没有向案涉大厦的全体业主明确表示愿意继续履行原《物业服务合同》，而无权收取物业管理费；中航公司则认为其在物业服务合同到期后一直按照原物业服务合同的约定提供物业管理服务，其行为已表明自愿履行物业管理服务。对此，本院认为，中航公司在《物业服务合同》期满后继续在案涉大厦提供物业管理服务的行为已经可以证明其自愿继续提供物业服务，虽然中航公司没有以书面通知的形式通知广大业主在做法上有瑕疵，但这并不影响中航公司在期满后继续提供物业管理服务的行为属于自愿，因此，中航公司在期满后继续提供物业管理服务的行为符合上述《广东省物业管理条例》第五十条规定的“原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的”的情形。因此，易丰该主张理据不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”的精神，目前没有证据证明案涉大厦业主大会在《物业服务合同》到期后作出选聘或者续聘新的物业服务企业的决定，以及业主委员会在合同到期后曾要求中航公司退出案涉大厦物业服务区域。中航公司在业主大会选聘或者续聘新的物业服务企业前为案涉物业提供物业服务，易丰作为小区业主，理应支付物业管理费。易丰在本案中主张中航公司在案涉大厦没有按《物业服务合同》的内容提供物业服务，但无提交证据证明，本院对此不予采信。关于易丰上诉主张提出27B-G的物业管理服务收费标准应当按照政府指导价标准调低的问题。广东国际大厦业主委员会与中航公司签订的《物业服务合同》约定了物业管理费的标准，而广州市环市东路339号广州国际大厦土地用途为商住，B附楼房产的产权登记使用性质既有住宅、公寓、商用等混合的类型，目前物价行政主管部门对该类型的物业的物业服务收费没有实行政府指导价格管理。故易丰上诉主张提出27B-G的物业管理服务收费标准应当按照政府指导价标准调低，理据不足。在业主大会或业主委员会没有重新协商确定新的物业管理服务费标准前，以及易丰在本案中也没有提交证据证明中航公司提供的物业服务不符合《物业服务合同》约定的内容的情况下，原审考虑案涉物业管理服务的实际情况，判决易丰按原合同标准交纳物业管理费，并无不当，本院予以维持。关于滞纳金的问题，易丰没有按合同约定的标准按时缴纳案涉物业管理费，理应支付滞纳金，原审法院将滞纳金标准由每日0.5‰调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，中航公司对此未提出异议，本院不予调处。《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。中航公司依据其与广东国际大厦业主委员会签订的《物业服务合同》，一直对广东国际大厦包括主楼、裙楼、A附楼、B附楼在内的整个区域提供物业管理服务，即涉案小区并非采取业主自主管理物业的模式。易丰与另案的当事人易某共同成立旭瀛公司对其二人名下位于广东国际大厦B附楼内自有产权房屋进行自我物业管理，不能成为其拒绝向中航公司交纳物业服务费的理由，因此，对易丰该主张，本院不予支持。关于诉讼时效问题，中航公司已分别于2012年3月12日和2013年8月2日在广东省广州市南方公证处公证员的证明下，向易丰邮寄了《关于尽快清缴物业管理费的通知》，投递地址为广州市环市东339号广东国际大厦B附楼31A，易丰确认该址也是旭瀛公司的实际办公地点，故上述邮寄行为应视为中航公司已经向易丰进行了催缴，构成诉讼时效中断。因此，易丰认为中航公司在本案中的主张已超过诉讼时效，理由不成立，本院不予采纳。针对涉案大厦第一届业主委员会委员任期届满后至今未能选举成某一届业主委员会、《物业服务合同》于2010年9月25日到期后至今未能选聘新的物业服务企业的问题，案涉大厦的广大业主应尽快就大厦的物业管理服务进行协商，召开业主大会、成某的业主委员会、选聘新的物业服务企业，避免再起纠纷。综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。易丰上诉理由不能成立，其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费760元，由上诉人易丰负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一五年四月十三日书 记 员  邹文芳颜玉婵