福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终2776号 上诉人（原审被告）：潘秀乃，女，1966年4月3日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：刘峥林，福建志立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁华，福建志立律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省晋江市世纪大道**之**楼。 法定代表人：汤沸，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡长鸿，福建贤泰律师事务所律师。 上诉人潘秀乃因与被上诉人泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初11213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 潘秀乃上诉请求：撤销一审判决，改判驳回世茂公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、潘秀乃在本案中并未违约，不存在解除合同的情形。1.根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，其余购房首付款支付时间为2017年1月25日，在约定的交房时间即2016年12月31日之后。合同签订后，潘秀乃多次向世茂公司交涉交房事宜，但世茂公司均不予理会。潘秀乃迫于无奈在一审开庭前即2017年12月3日向世茂公司送达《房屋交付催告函》（之前未采取书面通知，系怕影响到双方的合作），世茂公司继续以“款清交房”的交易习惯为由拒绝交房，世茂公司在一审中亦多次强调“付清全款方可交房”。因世茂公司至今未交付房屋，故潘秀乃享有要求世茂公司先交房再付款的后履行抗辩权。2.世茂公司在房价上涨的情况下故意制造障碍拒不交房，致使潘秀乃无法依约交接房屋，一审法院认定本案构成事实交房是错误的。3.潘秀乃一审提供的房屋现状照片及《维权通知书》可证明，诉争商品房至今不符合交房条件，一审法院对此未予认定有误。二、潘秀乃已积极履行合同约定的按贷款方式按期付款的义务，导致房屋贷款合同无法如期签订的原因在于世茂公司而非潘秀乃，一审法院就此未予查清。潘秀乃多次明确表示愿意继续履行合同的付款义务，世茂公司可以达到订立合同时所期待的目的。三、一审法院以世茂公司已履行催告义务为由判决解除本案《商品房买卖合同》，属认定事实不清，适用法律错误。1.世茂公司未经书面催讨付款即通过诉讼方式单方请求解除合同，违反《商品房买卖合同》关于书面催告付款及书面通知解除合同为前置程序的约定，其提供的《通知函》寄送地址并非双方合同约定的地址，该证据的证明力无法认定。2.当违约情形出现时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式，较之采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金等更有利于实现合同目的。四、一审法院根据《商品房买卖合同》第七条约定判令潘秀乃支付违约金141368元，显失公平。因现在房价远超过潘秀乃购买诉争商品房时的行情，若解除合同，世茂公司不仅不会造成损失，还会因重新出售房屋获取更多的收益，潘秀乃在本案中又无违约的恶意，且《商品房买卖合同》第七条第1款第2项内载有逾期应付款是指到期应付款与实际已付款差额的约定，故本案按总房款的10%作为计算违约金的标准，应予免除或减少。五、一审法院已考虑避免当事人诉累，对购房款的退还一并处理，但却未一并处理其余购房相关费用9170元系属不当。六、一审法院在处理另案潘秀乃之子潘志响与世茂公司纠纷案件中的处理与本案不同；忽视本案当事人权利义务不对等的事实；先适用简易程序（因潘秀乃申请才不得不转为普通程序）；判决未重视潘秀乃一方的意见。一审法院在上述问题上处理不公。 世茂公司辩称，一、双方在《商品房买卖合同》附件六补充协议内约定潘秀乃第二笔30%购房款支付时间最迟为2017年1月25日，现潘秀乃除第一笔款外，其余二笔款项均未支付，违约事实清楚。二、支付购房款是潘秀乃的合同义务，未及时办理银行贷款系因潘秀乃自身怠于履行所致，与世茂公司无关，补充协议内就此亦有明确约定。三、潘秀乃逾期付款，双方约定的解除权条件已成就，且世茂公司已通过书面函告通知及提起诉讼等方式进行催告，故世茂公司依约、依法享有合同解除权。四、潘秀乃关于世茂公司未交房的抗辩缺乏事实及合同依据。诉争商品房为现房销售，潘秀乃已确认房屋具备交付条件，双方约定具体交房时间为2016年12月31日，并约定出卖人无需另行书面通知买受人收房。五、违约金条款是双方充分协商的结果，不存在显失公平或过高的问题。潘秀乃经世茂公司多次催告拒不履行合同义务，属恶意违约行为，拖欠房款时间长达一年多，给世茂公司的销售、回款造成很大影响，10%的违约金并未过高。 世茂公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2016年11月24日签订的编号为201611240088的《商品房买卖合同》；2.潘秀乃立即按总房款的10%支付违约金141368元；3.潘秀乃承担律师费35400元。一审审理中，世茂公司撤回其第三项诉讼请求。 一审法院认定事实：世茂公司于2013年3月21日取得诉争商品房的预售许可证。2016年11月24日，潘秀乃与世茂公司签订《商品房买卖合同》及附件一至六。合同约定，潘秀乃向世茂公司购买位于晋江市××项目（Ｋ1-3／Ｋ2-2）地）地块****商品房房价为1413680元。潘秀乃于2016年2月20日支付购房款141368元，2016年12月27日支付购房款132312元，2016年12月29日支付1万元，于2016年12月13日支付代收的专项维修基金8210元及支付代收的预告登记费550元。购房款及支付方式在主合同第四条和合同附件六第四条有具体约定。诉争商品房至法庭辩论阶段结束尚未交付。诉争商品房于2015年12月1日已经通过综合验收（合格），于2015年11月19日通过建设工程竣工验收消防备案。 一审法院认为，双方当事人签订《商品房买卖合同》的时间为2016年11月24日，交付时间约定为2016年12月31日前，并且另行约定该商品房为现房销售，已具备交付条件，出卖人不再另行书面通知买受人交房等事项。故潘秀乃关于世茂公司应先交付房屋，再支付购房款的抗辩不予支持。潘秀乃主张其积极履行贷款申办义务，系因世茂公司消极履约致使贷款难以实现。支付购房款属于潘秀乃的义务，故该抗辩不予支持。本案中，双方关于购房款的支付方式及支付时间在合同中均作出明确约定。在合同履行中，世茂公司虽主张其于2017年8月16日书面催告潘秀乃支付购房款等事项，但该书面通知的地址并非双方合同约定的地址，且世茂公司也未能举证证明潘秀乃地址变更的事实，故应视为未实际通知。世茂公司在诉讼中主张解除合同，根据双方约定，在解除合同前应书面催告潘秀乃在七日内支付应付款。世茂公司起诉即视为催告，但潘秀乃仍未在收到应诉材料的七日内支付尚欠购房款，世茂公司有权解除合同。鉴于潘秀乃迟延履行付款义务，且经世茂公司催告后在双方约定的期限内仍未履行，世茂公司可以解除合同。故世茂公司关于解除合同的主张予以采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第一款第一项第二点的约定，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。故认定潘秀乃应当按照合同约定承担违约金141368元=1413680元×10%。综上所述，世茂公司与潘秀乃签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的条款应确认合法有效，依法应受法律保护。双方当事人应依照合同约定的有效条款全面履行各自义务。潘秀乃未按合同约定履行义务，应承担相应的违约责任，世茂公司请求解除合同及支付违约金予以支持。世茂公司与潘秀乃其他缺乏事实与法律依据的主张，均不予采纳。为避免当事人诉累，对退还购房款一并做出处理，世茂公司应退还潘秀乃已付购房款283680元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除泉州世茂新领域置业有限公司与潘秀乃于2016年11月24日签订的编号为201611240088号的《商品房买卖合同》；二、潘秀乃应于判决生效之日起十五日内支付泉州世茂新领域置业有限公司违约金141368元；三、泉州世茂新领域置业有限公司应于判决生效之日起十五日内退还潘秀乃购房款283680元。案件受理费17523元，由潘秀乃负担。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案案由为商品房销售合同纠纷。根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第四条第一项约定，除第一期款141368元外，潘秀乃应于2017年1月25日前支付总购房款的40%，于签订合同当日即2016年11月24日就另700000元购房款申请办理贷款手续，并于合同签订后30日内即2016年12月24日前付清。补充协议第四条第3项第（2）点约定，“买受人选择贷款方式付款的，无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，本合同继续履行。买受人应自本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总金额或补足批准额度与申请额度的差额款项”。本案中，潘秀乃并未依照上述约定于2016年12月24日前以贷款或直接支付的方式付清购房款700000元，亦未于2017年1月25日前支付另外40%的购房款。潘秀乃主张未能办理贷款系因世茂公司原因所致，未能提供证据证明，且根据补充协议第四条第3项第1、4点约定，银行贷款由潘秀乃自行办理手续，世茂公司仅限于协助义务，故潘秀乃的上述主张缺乏事实依据，亦与合同约定相悖，不予采纳。潘秀乃另主张其因世茂公司未通知、未依约交付符合条件的商品房，故行使后履行抗辩权而未付款。就此，根据《商品房买卖合同》第八条约定，世茂公司应于2016年12月31日前依照规定将符合约定条件的商品房交付给潘秀乃。经查，诉争商品房已于2015年12月1日通过综合验收（合格），于2015年11月19日通过建设工程竣工验收消防备案，符合《商品房买卖合同》第八条及补充协议第1项约定的商品房交付条件，潘秀乃在补充协议第六条内亦对诉争商品房系现房销售且已具备交付条件一事进行书面确认。潘秀乃主张诉争商品房不具备交付条件，与事实不符，不予采纳。补充协议第六条第2项约定，潘秀乃应在合同约定的交房日前办理诉争商品房的交接手续，世茂公司不再另行书面通知潘秀乃收房。潘秀乃主张世茂公司未书面通知交房，与合同约定不符，故不予采纳。潘秀乃主张世茂公司拒绝交付诉争商品房，但未提供证据证明其曾于2016年12月31日前至世茂公司办理房屋交接手续并遭世茂公司拒绝的事实，且根据补充协议第五条第4项约定，因潘秀乃未依约付清2016年12月24日已到期（早于约定交房时间）的700000元购房款，世茂公司亦得以依照合同约定拒绝交付诉争商品房，故潘秀乃关于后履行抗辩权的主张，不予采纳。综上事实，在约定的付款期间内乃至经世茂公司起诉催告至今，潘秀乃尚未能付清本案购房款，已构成根本违约，现世茂公司请求解除双方合同，符合《商品房买卖合同》第七条第一款第1项第（2）点约定，一审法院予以支持并无不当。关于解除合同违约金数额的认定问题。根据《商品房买卖合同》第七条第一款第1项第（2）点约定，潘秀乃应“按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。”补充协议第四条第2项约定，“本条之‘累计应付款’为该商品房总金额”。潘秀乃主张根据合同第七条相关条款约定，应以“逾期应付款”为基数计算违约金，不符合上述合同约定，不予采纳。潘秀乃另主张上述违约金过高并请求予以调减。综合考虑本案合同解除给世茂公司造成的影响、潘秀乃的违约情形及当地房地产市场行情等因素，本院将本案违约金调减至总房款的8%即113094.4元（1413680元×8%）。潘秀乃主张的专项维修基金8200元及支付代收的预告登记费550元，可与世茂公司另行协商处理。潘秀乃的其他上诉主张，显属无据，不予采纳。 综上所述，潘秀乃的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，但就违约金数额的认定有所不当，二审予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初11213号民事判决第一项、第三项； 二、撤销福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初11213号民事判决第二项； 三、潘秀乃应于本判决生效之日起十五日内支付泉州世茂新领域置业有限公司违约金113094.4元； 四、驳回泉州世茂新领域置业有限公司一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费17523元，由潘秀乃负担16121元，世茂公司负担1402元。二审案件受理费17523元，由潘秀乃负担16121元，世茂公司负担1402元。 本判决为终审判决。 审判长  李金凤 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年六月二十九日 书记员  陈威鸿 附：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。