广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第1167号上诉人（原审被告）：佛山市名汇豪景房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：林剑毅，该公司总经理。委托代理人：利军，广东千度律师事务所律师。代理权限至2015年11月18日止。委托代理人：邹琳芳，广东诺为律师事务所律师。代理权限自2015年11月19日开始。委托代理人：王雪平，广东诺为律师事务所实习律师。代理权限自2015年11月19日开始。被上诉人（原审原告）：罗星娣，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托代理人：张涛，广东中信致诚律师事务所律师。上诉人佛山市名汇豪景房地产开发有限公司（以下简称名汇公司）因与被上诉人罗星娣商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第1394号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、名汇公司于判决发生法律效力之日起十日内，向罗星娣支付违约金2855.39元；二、驳回罗星娣的其他诉讼请求。如果名汇公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由名汇公司负担。上诉人名汇公司向本院上诉提出：一、延迟办证不是名汇公司的责任造成的。由于本项目燃气工程受阻而导致工程竣工验收延期，国土部门内部对名汇公司是否应缴纳逾期竣工违约金存在争议，并一直暂缓办理本项目工程竣工（分割）的土地登记手续，缺乏该手续就不能办理相应的房地产权属证书。直到2015年1月15日，国土部门统一意见，出具《关于“名汇嘉园”项目部分物业先行确认办证的意见》，才具备办证的条件，名汇公司立即于2015年1月16日向相关部门申请办理工程竣工（分割）的土地登记，名汇公司随即收到了相应的房地产权属证书。2015年5月13日，国土部门和名汇公司签订《国有建设用地使用权出让合同补充合同》，同意将宗地开发建设时限延长至2013年12月31日，表明国土部门认可不是名汇公司的责任为导致工程竣工验收延期，名汇公司不用缴纳逾期竣工违约金。这些事实已证明延迟办证不是名汇公司的责任造成的。二、名汇公司无需支付违约金给罗星娣。按照名汇公司与罗星娣签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”据此，仅在因名汇公司责任导致罗星娣未能在约定期限取得房地产权属证书的情况下，名汇公司才应当承担违约责任。由于延迟办证不是名汇公司的责任造成的，故名汇公司没有违约，无需承担违约责任，无需支付违约金给罗星娣。一审法院认为名汇公司违约是完全错误的。综上，名汇公司上诉请求：1.依法撤销原审判决；2、判决名汇公司无需支付任何违约金给罗星娣；2.本案的全部诉讼费用由罗星娣负担。在法庭调查的过程中，名汇公司就其上诉的事实理由补充如下：关于逾期办证问题，名汇公司没有违约行为。第一，名汇公司于2014年5月30日向国土部门提交竣工初始材料，即已经完成协助办证义务。2015年1月16日向国土部门提交申请土地竣工（分割）登记时根据国土部门于2015年1月15日同意分割确权的意见作出，土地分割确权并非一般办证的必要程序。本案是因为国土部门要求，名汇公司才提交有关确权材料。第二，罗星娣逾期取得房地产证的原因不在于名汇公司，而在于禅城燃气公司及政府，因为其出具的燃气管道图纸与实际不符，才导致管道安装滞后、涉案工程竣工延迟，导致国土部门接收竣工材料后迟迟不同意确权，直至2015年1月15日才同意在地上部分住宅进行确权。罗星娣迟迟不能办证是因为国土部门不同意地上住宅先行确权所致。被上诉人罗星娣答辩称：一、名汇公司逾期办理房地产权证的违约事实清楚，一审判决其承担违约金正确。二、名汇公司提出未能按期协助办证的责任在于燃气公司和相关部门的理由没有任何合同及法律依据，完全无理。三、房地产权证是房地产最重要的权属凭证，而且房屋也是重大经济价值的财产。涉案房屋由于名汇公司的违约行为，导致迟迟无法办理房地产权证，也导致罗星娣购买涉案房屋一直无法进行转让交易过户、抵押融资贷款及入户登记等，给罗星娣造成了重大损失。四、与本案相关的系列案件已由禅城区人民法院作出名汇公司需按购房者已付房款的0.5%承担违约金的判决，并已发生法律效力及执行完毕。故原审法院认定名汇公司存在违约行为及承担违约金完全正确、合法，请求二审法院予以维持，名汇公司的上诉理由不成立，应予驳回。上诉人名汇公司于二审期间提交的新证据为涉案工程项目的管线综合规划总平面图，拟证明2010年出具燃气管线图纸的时候，有关市政管道有通过小区，但2013年才告知没有通过涉案小区，故延期办证的责任在于政府和燃气公司。被上诉人罗星娣质证意见认为，该证据虽然加盖了设计出图专用章，但无法确认其真实性。即使图纸真实，其出图日期为2010年12月，说明燃气图纸在涉案合同签订前已有问题，并非合同签订后才出现。名汇公司作为房地产开发企业，应该预见到燃气管道问题。双方在签订的合同中也没有把燃气管道问题作为延期办证的理由。本院经核查认证如下：该证据罗星娣对其真实性不予确认，名汇公司未提供其他证据予以佐证，本院对该证据不予采信。被上诉人罗星娣在二审期间未向本院提交新的证据。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据一、二审法院查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为名汇公司是否应向罗星娣支付逾期办证的违约金。《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，罗星娣与名汇公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系当事人的真实意思表示，合法有效。关于产权登记，涉案合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，涉案补充协议则约定“（五）关于产权登记约定：1、出卖人应在买受人交齐总房款且办理收楼手续180天内协助提供办理房地产权证的相关资料”。双方确认名汇公司于2013年10月将涉案房屋交付罗星娣使用，名汇公司亦开具发票确认罗星娣已全额支付购房款，而名汇公司未按合同约定何补充协议的约定将办理权属登记需由名汇公司提交的资料报产权登记机关备案和将办理商品房所有权初始登记的资料提交到房屋登记部门，期限已超过上述合同之具体约定，故名汇公司的行为已构成违约，依约需向罗星娣支付违约金。名汇公司上诉主张其延迟办证的责任在于燃气公司及相关部门，不是名汇公司的责任造成，其不应支付违约金。本院对此不予采纳，理由如下：1.关于产权登记，涉案合同和补充协议均未约定相关期限可予顺延的情形。2.涉案工程项目燃气管道的报装虽然与行政区划具有一定关系，但行政区划问题并非双方当事人合同履行期间出现的新情况，名汇公司于事前对此应有充分的了解，对履行合同能力应有自我的认知，相关情况不属于不可抗力等法定免责事由。3.国土部门与名汇公司签订的补充合同并未表明涉案工程项目延期竣工的责任不在名汇公司，该补充合同仅能约束作为土地使用权出让与受让双方的国土部门和名汇公司，不能作为名汇公司对罗星娣免责的依据。4.本案即使因第三人责任致使名汇公司违约，根据合同相对性原则及《中华人民共和国合同法》的相关规定，在合同双方无明确相反约定的情况下，名汇公司亦应向罗星娣承担违约责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。名汇公司上诉理据不足，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佛山市名汇豪景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  温万民代理审判员  余珂珂代理审判员  徐允贤二〇一五年十二月二十五日书 记 员  陆灏珺