山东省德州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2017）鲁14民初47号 原告：安敏，女，1973年10月28日出生，汉族，住山东省德州市德城区。 委托诉讼代理人：谭宝华，山东德联邦律师事务所律师。 被告：德州星凯房地产开发有限公司，住所地山东省德州市东风东路泰和名仕馨港**楼******。 法定代表人：贺延军，执行董事。 被告：德州华创置业有限责任公司，住所地山东省德州市经，住所地山东省德州市经济技术开发区康博大道**中旺大厦****v style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：贺延军，执行董事。 以上两被告共同委托诉讼代理人：宋国华，北京市京师（德州）律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：白秋生，北京市京师（德州）律师事务所律师。 原告安敏与被告德州星凯房地产开发有限公司（以下简称星凯公司）、德州华创置业有限责任公司（以下简称华创公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法进行了审理。 原告安敏向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告交付原告所购楼房110套；2.依法判令被告支付迟延交房违约金9585000元（自2015年6月30日起至2017年3月31日合计639天），诉讼期间的违约金按上述标准计算至判决生效日；3.诉讼费用由被告承担。本案诉讼过程中，原告安敏变更诉讼请求为：1.依法判令被告交付原告所购楼房4-2-2801号；2.存在一房二卖情形的109套房屋因无法交付，应当解除合同并双倍返还房价款59431716元；3.支付因一房二卖无法交付房屋的房价款的利息（按中国人民银行同期贷款利率计算）并赔偿损失9585000元；4.诉讼中产生的费用由被告承担。共计72046770元。事实和理由：2014年12月1日原告安敏在被告星凯公司签订《商品房买卖合同》购买楼房110套，并于当天交纳购房款3000万元。被告星凯公司向原告出具了收房款的收据及交房通知书。双方约定于2015年6月30日至2015年7月2日交接房屋。被告星凯公司未按时交纳房屋，虽经原告安敏多次交涉，被告始终没有向原告交付房屋。现在该楼盘由被告华创公司接盘，被告华创公司是由德州市房屋建设综合开发集团总公司和德州市第二建筑工程公司出资于2015年9月7日投资成立，全盘接收因债务问题被迫停工的星凯国际广场项目。被告华创公司应当依法承担连带责任。原告安敏申请对涉案房屋进行财产保全期间发现，涉案房屋中的44套已签合同、65套已签合同并备案。被告星凯公司存在一房二卖的欺诈行为，遂变更诉讼请求。 被告星凯公司与华创公司共同辩称，原告安敏与被告星凯公司签订的《德州市商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，双方之间的法律关系是名为房屋买卖实为借贷担保的关系。而且借贷是发生在原告安敏与豪门集团之间，并非是原、被告之间的借贷。理由：1.涉案商品房买卖合同中约定商品房的价格大幅低于市场实际交易价格，合同约定房屋价格为每平米2000元左右，而同一楼盘、同一时期的市场实际交易价格在每平米5500-6900元左右。价格相差三倍多，涉案房屋买卖合同显然有悖常理；2.原告安敏提交的每份商品房买卖合同均附有一张交房通知书，交房日期写明为2015年6月30日至2015年7月2日，但2015年6月30日涉案商品房买卖合同中楼房根本未完工，被告在该日期内向原告交付房屋有悖常理。交房通知书中落款日期均为空白也不符合常理；3.虽然被告星凯公司向原告安敏出具了收款收据，但原告安敏实际并未向被告支付购房款，因本案实际的法律关系是原告安敏借款给豪门集团。原被告之间签订的商品房买卖合同实为豪门集团的借款提供担保；4.近些年，房地产开发商为融资向个人或民间借贷组织借款后又以房屋买卖合同或回购协议的形式对借款进行担保是比较通行的做法，符合房地产行业现状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月1日，原告安敏与被告星凯公司签订《德州市商品房买卖合同》110份，合同中买受人安敏签字捺印，出卖人处加盖了星凯公司合同专用章。合同约定原告安敏购买被告星凯公司的商品房共110套，房屋总价款为3000万元，单位均价为2300元/平方米。被告星凯公司向原告安敏出具收款收据二张，一张为转账支付购房款2640万元，该款项由被告星凯公司委托德州豪门实业有限公司收款并已通过银行转账形式实际支付，另一张为现金支付购房款360万元。合同约定交房日期为2015年6月30日至2015年7月2日。被告星凯公司未按合同约定时间向原告安敏交付房屋。经本院调查取证，被告星凯公司已将涉案合同中约定的109套房屋出售给案外人。经被告申请，本院委托新联谊会计师事务所有限公司德州分所对涉案房屋的成本价格进行了专项审计，审计结果为涉案房屋成本费用为4102.27元/平方米。经被告申请，本院调取了德州豪门实业有限公司非法吸收公众存款案的刑事侦查卷宗，德州豪门实业有限公司原法定代表人朱昌和在公安机关的询问笔录中承认涉案合同的实际性质是为原告安敏与德州豪门实业有限公司之间的借款提供担保。 本院经审查认为，原告安敏的起诉不符合法定条件，理由如下： （一）关于涉案合同的真实意思表示及效力问题 考察双方签订商品房买卖合同的真实意思是为借贷合同设定担保，还是为了通过支付对价获得商品房买卖合同标的物的所有权，是处理本案的关键。虽然德州豪门实业有限公司等涉嫌非法吸收公众存款罪案中，并不包含本案款项，但原告安敏与被告星凯公司之间的真实意思表示，不以该行为是否被认定为犯罪为前提。本案的审理，仍以民法部门法作为法律依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用的解释》、《最高人民法院关于民事证据若干规定》综合认证、查明事实，探究涉案合同的真实意思表示及效力。 第一，从一方合同当事人的意思表示来看，案涉《德州市商品房买卖合同》意思表示不真实。星凯公司系案涉《德州市商品房买卖合同》的当事人，主张其与安敏之间的商品房买卖合同关系意思表示虚假，双方不存在真实的商品房买卖合同关系，签订案涉《德州市商品房买卖合同》的目的是为德州豪门实业有限公司与安敏之间的民间借贷提供担保。 第二，从合同约定的商品房单价来看，不符合市场行情,更不符合商品房买卖合同的一般交易规则。原告安敏与被告星凯公司签订的《德州市商品房买卖合同》中，不区分楼号、楼层、面积、户型等情况，商品房单价均为2300元/平方米，明显不合常理。而且，2300元/平方米的商品房单价，显著低于同时期同种类商品房的5500-6900元/平方米的销售单价，也明显低于4102.27元/平方米的房屋成本价值，被告星凯公司以明显低于房屋成本价销售商品房的行为严重偏离了市场行情，严重违背市场交易习惯，有违常理。 第三，从案涉款项流向来看，更符合民间借贷担保的特征。被告星凯公司于2014年12月1日出具两份收款收据，但案涉款项收款人却是德州豪门实业有限公司。被告星凯公司与德州豪门实业有限公司系两个独立的法人，二者之间不存在合法的债权债务关系，委托德州豪门实业有限公司收款不合常理，何况德州豪门实业有限公司等涉嫌非法吸收公众存款罪，更有理由怀疑案涉《德州市商品房买卖合同》，名为商品房买卖合同，实为民间借贷担保。 第四，从刑事案件材料看，可以印证民间借贷担保的事实。德州豪门实业有限公司原法定代表人朱昌和以及被告星凯公司原副总辛光明、原出纳吴平洋在公安机关的陈述，发生在本案诉讼前，均否认商品房买卖合同的意思表示，认可签订案涉《德州市商品房买卖合同》是为民间借贷设定的担保。2014年11月左右，德州豪门实业有限公司向李晓光（安敏之夫）借款3000万元，银行转账2640万元，预扣三个月利息（月息4分）360万元。双方当事人对银行转账无异议，但对360万元的性质及是否交付存有异议。原告安敏360万元主张系3000万借款的一部分，已以现金方式交付朱昌和。但是，360万元系大额款项，现场交付现金时一无凭证，二无证人，不合常理。而且，2640万元的银行转账有委托收款手续，360万元没有委托收款手续，也不合常理。 综合以上分析，可以认定原告安敏与被告星凯公司在签订《德州市商品房买卖合同》时并不存在真实的房屋买卖合意，而是为民间借贷提供的担保。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，原告安敏与被告星凯公司签订《德州市商品房买卖合同》的行为无效。该合同的性质名为房屋买卖实为借贷担保。 （二）关于具体法律适用问题 本案庭审中，本院已向原告安敏释明，假如本案合同性质定性为借贷担保，原告是否变更诉讼请求。原告安敏的委托诉讼代理人当庭明确表示不变更诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”因原告安敏拒绝变更诉讼请求，故本院应依法裁定驳回原告安敏的起诉。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回原告安敏的起诉。 案件受理费386884元，退还给原告安敏。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  刘玉福 审 判 员  张小雪 人民陪审员  唐荣田 二〇一八年六月十四日 法官助理尚敏 书记员王洁