福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终1105号 上诉人（原审原告）：罗锦海，男，1988年3月25日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：杨嘉文，福建伟盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈育财，福建伟盛律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：安溪县新湖房地产开发有限公司，住所地福建省安溪县湖头镇前进路。 法定代表人：赖永元，公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄巧玲，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭跃元，福建天衡联合律师事务所律师。 上诉人罗锦海因与上诉人安溪县新湖房地产开发有限公司（以下简称“新湖房地产”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2017）闽0524民初4823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 罗锦海上诉请求：撤销一审判决，查明事实后依法改判或将本案发回重审。事实和理由：根据合同约定，新湖房地产应于2016年6月30日前交房。新湖房地产未能在合同约定的时间内完成交付义务，且至今未能交付，其应按合同约定支付相应的违约金。河道改造属于新湖房地产可预期可控的期间，不能成为新湖房地产逾期交房的责任豁免原因予以扣除。镇政府并非高压电力杆线路迁移及排洪沟改造的实际施工单位，没有直接参与工程，其不具有出具说明的主体资格。即使存在该二个项目工程，是否直接影响到案涉房地产开发项目施工的举证责任应由新湖房地产承担。一审将该期间予以全部扣除交房期限是错误的。合同附件六《合同补充协议》的部分内容减轻了新湖房地产的义务负担，与《商品房买卖合同》第22条相悖，《合同补充协议》中关于中雨天气扣除交房时间的条款减轻了新湖房地产的义务负担，应认定为无效条款。案涉房屋进入室内装修等阶段，此时即便是中雨、大雨天气也不影响项目的继续施工，因此天气因素不应扣除交房时间。 新湖房地产辩称，双方签订的合同约定，存在市政建设、气象因素等情况的，出卖人可以延期交房。一审判决认定市政建设、气象因素等影响可以顺延交房，有合同依据，是正确的。《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人经充分协商后签订的，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。补充协议中关于顺延交房事由的约定是对可能发生情况的客观描述，不存在罗锦海所称的加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形，《商品房买卖合同》及补充协议约定的内容应当予以遵守。罗锦海的上诉请求，事实和理由均不能成立，应予驳回。 新湖房地产上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回罗锦海的全部诉讼请求。事实和理由：《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间是一个相对时间。实际的交房时间应根据交房前发生的可顺延因素予以调整。顺延期间又发生可顺延因素的，仍应据实顺延。假设新湖房地产存在逾期交房的行为，给买受人造成的损失为其不能使用房产所带来的租金损失，而案涉房产所在地同类房产月租金为几百元，按照一审判决计算的每月违约金为3000元左右，该违约金的标准明显过分高于损失，应当予以调减。 罗锦海辩称，有关顺延的条款系在补充协议中约定，且系格式条款。相关内容没有加粗加黑提示买受人，应认定为无效条款。违约条款是双方真实意思表示，双方应当遵守，不存在所说谓的过高问题。 罗锦海向一审法院起诉请求：1.新湖房地产立即支付给罗锦海自2016年7月1日起以购房款323,000元按日万分之三计算至实际交房之日止的逾期交房违约金；2.新湖房地产支付给罗锦海因在规定日期内未达到约定交付条件的违约金1,000元。 一审法院认定事实：2015年8月3日，新湖房地产作为出卖人与罗锦海作为买受人签订《泉州市商品房买卖合同》（合同编号：×××18）及《合同补充协议》。合同及合同补充协议约定：罗锦海向新湖房地产购买址在安溪县××镇××号楼幢××层××号房屋，建筑面积88.42平方米，每平方米3653.02元，总价款323000元。合同第八条约定：出卖人应当于2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付给买受人使用……4.……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理:2.买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.详见附件六。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。附件六《合同补充协议》第三条第5款约定：本合同第八条所指的“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力外，还包括如下：（1）非出卖人原因造成的市政配套工程引起的延误：包括但不限于停电（以安溪县电力公司提供的资料为准）等情况造成无法正常施工；（2）为配合政府的法规、规章、命令（含高考、中考、重要领导视察）或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；（3）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决；（4）气象原因（台风、中雨以上降水、6级或6级以上大风）；（5）……（6）政府原因导致竣工手续延误以及其他非出卖人原因造成的延误。该合同及合同补充协议同时对讼争房屋的其他权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，罗锦海将购房款323000元支付给新湖房地产，并由新湖房地产出具三张发票给罗锦海收执。但新湖房地产至今未按合同约定将涉案房屋交付给罗锦海使用。另查，1.新湖房地产在开发建设涉案房屋所在楼盘的过程中，涉及到河段河道（排洪沟）改道工程及高压电力杆线路迁移，经政府多方协调审批，于2015年4月完成征地动工、2015年7月完工。2.双方签订《泉州市商品房买卖合同》后，安溪2015年8月3日起至2016年6月30日中雨以上56日（分别为2015年8月9-10日、8月17日、8月23-25日、8月28日、8月30-31日、9月1日、9月4日、9月7日、9月17日、9月21日、9月29日、10月8日、10月30日、12月6日；2016年1月5日、1月11日、1月21-23日、1月27-29日、2月1日、2月14日、3月10日、3月12-13日、3月17-18日、3月20-21日、3月23日、4月10日、4月13日、4月17-18日、4月23-25日、4月27-28日、5月21-22日、5月28-29日、6月5日、6月12-14日、6月17-18日、6月28日）。 一审法院认为，本案的争议焦点是：新湖房地产是否已经构成逾期交房；新湖房地产是否应当按照合同约定支付给罗锦海违约金？1.根据新湖房地产提供的证据，可看出涉案房产所在楼盘的开发建设伴随着河道河段（排洪沟）改道及高压电力杆线路迁移等市政配套工程的进行。楼盘所在地的安溪县湖头镇人民政府于2013年10月12日就开始对该市政配套工程进行函复请示，但由于该工程所涉部门较多、程序较为繁琐、工程量较大，所以直至2015年7月才完工。但河道河段（排洪沟）改道及高压电力杆线路迁移等市政配套工程在涉案商品房买卖合同签订时已完工，因此新湖房地产辩称该部分时间应当予以抵扣，与事实不符,依法不予采纳。根据双方签订的《泉州市商品房买卖合同》第八条及附件六《合同补充协议》第三条第5款第（4）项约定，气象原因虽也属于开发商(出卖人)可据实予以延期的情形，但结合本案查明的事实，新湖房地产可扣除的日数应为合同签订之日即2015年8月3日起至合同约定的交房期限内即2016年6月30日止的中雨以上日数，计56日。新湖房地产对涉案房地产的交房时间可延期至2016年8月25日前。新湖房地产主张应将2016年6月30日之后天气原因引起的日数予以扣除的意见不能成立，不予采纳。罗锦海主张合同补充协议及天气原因系格式条款，不应扣除的意见，于法不符，不予采纳，但认为2016年6月30日之后的天气原因不能扣除的意见，于法有据，予以采纳。据此，由于新湖房地产至今尚未将涉案房产交付给买受人罗锦海，其行为显然已构成逾期交房。2.根据双方签订的《泉州市商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项约定，由于新湖房地产至今尚未将涉案房产交付给买受人罗锦海，且逾期已超过90日，而罗锦海要求继续履行合同的，故新湖房地产理应按合同约定支付给罗锦海逾期交房违约金。3.双方在合同第八条约定若新湖房地产未能在规定日期内将符合交房条件的涉案商品房交付给罗锦海，应支付给罗锦海1,000元的违约金，该约定是基于所涉房产已交付为前提，在所交付的房屋不符合合同约定的情形下才能产生，而本案涉案房产至今尚未交付，故罗锦海诉求该违约金，于法无据，不予支持。新湖房地产对此的辩解，于法相符，予以采纳。综上所述，罗锦海与新湖房地产签订的《泉州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，罗锦海依约支付了全部购房款。根据《泉州市商品房买卖合同》第八条、《合同补充协议》第三条第5款的约定，新湖房地产可延期至2016年8月25日前交房，但新湖房地产至今未交付，其行为已构成违约，依约应承担逾期交房的民事责任。因新湖房地产逾期交房已超过90日，罗锦海选择继续履行合同，故新湖房地产应支付给罗锦海逾期交房违约金（违约金自2016年8月26日起至实际交房之日止，按日并以罗锦海已付购房款323,000元的万分之三计算）。据此，罗锦海请求新湖房地产支付违约金中于法有据的部分，予以支持；新湖房地产辩解中符合法律规定的部分，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、安溪县新湖房地产开发有限公司应支付给罗锦海逾期交房违约金（违约金自2016年8月26日起按日以购房款323,000元的万分之三计算。其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至安溪县新湖房地产开发有限公司将涉案房屋交付罗锦海之日止；若未满一年按实际天数计算。）；二、驳回罗锦海的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：罗锦海对新湖房地产二审提供的业主入住验收单、入伙合约没有异议，予以采信。据此，应认定新湖房地产已于2017年12月14日将涉诉商品房交付给罗锦海使用。新湖房地产二审提供泉州名城资产评估房地产估价有限公司出具的评估咨询报告，该报告评估的是其他房屋的租金标准，与本案不具有关联性，且本案双方当事人已对逾期交房违约金标准作出明确约定，本案违约金标准不适用有关未约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的规定，且买受人购买房屋的目的并不仅限于出租，故对新湖房地产关于应参照评估咨询报告评估的租金标准调减本案逾期交房违约金标准的主张不予采纳。合同附件六《合同补充协议》第三条第5款系双方当事人的真实意思表示，且不存在无效的情形，应认定为有效条款，根据《商品房买卖合同》第八条及附件六《合同补充协议》第三条第5款约定，自签订合同之日起至合同第八条约定的交房时间2016年6月30日止，出现中雨以上天气可据实延期交房的天数为54天，新湖房地产交房时间可顺延至2016年8月23日，2016年7月1日至8月23日顺延期间又出现中雨以上天气10天，可再顺延至2016年9月2日交房。一审认定的其余事实正确，本院予以确认。 本院认为，罗锦海与新湖房地产签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》第三条第5款系双方当事人的真实意思表示，且不具有法律规定的无效情形，应认定有效。自合同签订之日起至合同约定的交房时间2016年6月30日止共出现合同约定的中雨以上天气天数54天，新湖房地产交房时间可顺延至2016年8月23日，2016年7月1日至8月23日顺延期间又出现中雨以上天气10天，可再顺延至2016年9月2日交房。新湖房地产直至2017年12月14日才将涉诉房屋交付给罗锦海，逾期交房468天，已构成违约，应按合同约定标准支付给罗锦海逾期交房违约金45349.2元（323000元×0.03%×468天）。罗锦海主张合同附件六《合同补充协议》第三条第5款无效及中雨以上天气不能顺延交房时间，缺乏依据，不予采纳。其主张一审将河道改道工程及高压电力杆线路迁移工程进行的时间顺延交房时间错误，因上述工程在双方签订合同前已完工，一审并未因市政配套工程在本案中相应顺延交房时间，故对罗锦海该项主张亦不予采纳。本案双方当事人已对逾期交房违约金标准作出明确约定，新湖房地产关于应参照租金标准调减违约金的主张，理据不足，不予采纳。新湖房地产有关顺延交房时间的主张符合合同约定，予以支持。 综上所述，罗锦海的上诉请求不能成立；新湖房地产的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省安溪县人民法院（2017）闽0524民初4823号民事判决； 二、安溪县新湖房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给罗锦海逾期交房违约金45349.2元； 三、驳回罗锦海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费842元，减半收取计421元，由罗锦海负担71元，安溪县新湖房地产开发有限公司负担350元。二审案件受理费842元，由罗锦海负担142元，安溪县新湖房地产开发有限公司负担700元。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  郭金旺 审判员  戴 强 二〇一八年六月五日 书记员  吴名冠