江西省南昌市湾里区人民法院民 事 判 决 书(2015)湾梅民初字第22号原告：吴硕，男，1982年5月30日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区洪都中大道**号*栋。公民身份号码3601031982********。委托代理人：吴宏林，男，1954年4月1日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区洪都中大道**号*栋，公民身份号码3601031954********，系原告吴硕父亲。委托代理人：林远，男，1949年2月18日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区建设路***号，现住江西师范大学老校区北区3栋1单元202室，公民身份号码3601021949********，系原告吴硕的姨父。被告：宁波市强人置业发展有限公司，住所地浙江省奉化市锦屏街道南山路184号，组织机构代码71338001-5。法定代表人：叶忠真，该公司执行董事。原告吴硕诉被告宁波市强人置业发展有限公司（简称宁波强人公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴硕的委托代理人吴宏林、林远到庭参加了诉讼，被告宁波强人公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴硕诉称：2007年9月17日，原告与被告宁波强人公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，购买被告开发的罗马假日5号楼315室房屋。原告方一次性支付了119467元房款，余款13274元双方约定将在交房时付清。合同签订后，被告迟延交房。2009年4月12日，经被告通知，原告方与被告办理收房手续，交纳了契税、维修基金、有线电视初装费等款项，但购房尾款被告同意缓交，待违约交房补偿方案出来后再确定。交房时，被告未按合同约定提供商品房验收合格证。至今，被告也未履行办理房屋产权证的义务。现原告向法院起诉，请求判令：1、要求被告立即办理罗马假日5号楼315室房屋产权证并交给原告；2、要求被告按照合同十五条规定，按每日已交购房款119467元万分之三向原告赔偿逾期办证违约金73758元（逾期日期自2009年7月12日暂计算至2015年2月28日，共计2058天）；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告方增加诉讼请求，要求被告支付逾期交房违约金139059元，计算标准为从2008年11月1日起计算至2015年3月18日，按已付购房款119467元的日万分之五计算。原告吴硕为支持其请求，向本院提供证据有：证据1、《南昌市商品房买卖合同》一份，证明原告与被告签订了商品房买卖合同，明确办证期限及违约责任。证据2、罗马假日宣传资料，证明被告存在夸大宣传，实际不存在宣传资料里的配套设施。证据3、收款收据，证明原告已按照合同约定缴纳了罗马假日5号楼315号房屋的购房款119467元。证据4、交房通知书及交房须知（复印件），证明被告未按照合同约定于2008年10月31日交房，而是在2009年4月12日才通知交房。证据5、收款收据，证明原告已经缴纳了维修基金、预收费用、水电备用金、有线电视初装费及物管费。证据6、契税收据，证明原告已经缴纳了契税5310元，被告在该收据背面也注明，“鉴于卖方逾期交房的违约金问题尚待处理，买方目前未交10%购房款不作为买方逾期付款的违约行为”，并有宁波市强人置业发展有限公司南昌分公司财务专用章。证据7、补偿方案（复印件），证明被告因逾期交房，提出了一系列的补偿方案。被告宁波强人公司未书面答辩，也未向本院提交证据。本院对上述证据认定如下：除原告提交的证据6背面没有盖章只有个人签名不予采信外，其它证据客观真实，可以相互印证，被告未到庭视为放弃质证，故本院对原告提交其它证据真实性均予以采信。经审理查明：2007年3月30日，被告宁波强人公司取得罗马假日会所又叫天瑞花园5#楼的预售许可证。2007年8月28日，原告吴硕以132741元总价购买被告宁波强人公司开发的，位于南昌市湾里区太平镇罗马假日会所5#楼1单元3层315室房屋一套，双方签订了编号为1000082026的《南昌市商品房买卖合同》一份。合同第六条约定，买受人按其它方式付款：买受人须于合同签订当日付购房款人民币42741元，余款90000元作按揭付款，买受人应于当日同时递交齐全的按揭资料，并且须在接到出卖人或相关按揭银行电话通知三日内前往指定地点办妥按揭手续，否则，出卖人视买受人逾期付款，并追究其逾期付款责任。合同第八条约定，出卖人应当在2008年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人；2、由于大型市政配套所需导致工程延误（以市政府批准的相关文件为准）；3、由于政府对房地产政策的重大调整导致工程延期（以市政府批准的相关文件为准）。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按补充协议处理。合同附件还有分层平面图、装修标准及配套、补充协议、前期物业管理、商品房住宅质量保证书、住宅使用说明书等内容。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款自延期之日起每天0.03%向买受人支付违约金。签订合同当天，原告吴硕向被告支付了房款42741元。2008年2月27日，原告向被告支付房款76726元。2007年9月17日，上述合同经过南昌市房屋商品化办公室登记备案。2009年4月12日，被告将上述商品房交付原告。当天，原告方向被告交纳契税5310元、维修基金1327元、有线电视初装费500元、物管费605.1元、水电备用金300元。2009年4月16日，上述商品房经勘察、设计、施工、监理、建设等单位验收合格，于2009年4月22日经湾里区建筑管理局备案。2009年8月22日，被告出台逾期交房补偿方案，同意因部分具体措施原告方不同意，对具体补偿双方未达成一致意见。之后，原告方未向被告支付购房余款13274元，也一直未取得房屋产权证。现原告向法院起诉，要求被告立即办理房屋产权证并交给原告，要求被告按已交购房款119467元万分之三向原告赔偿逾期办证违约金73758.72元（逾期日期自2009年7月12日暂计算至2015年2月28日，共计2058天），且被告承担本案诉讼费。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告支付逾期交房违约金139059元，计算标准为从2008年11月1日起至2015年3月18日，按已付购房款119467元每日万分之五计算。本院认为：原告吴硕与被告宁波强人公司签订的商品房买卖合同是双方真实的意思表示，并且符合商品房预售许可条件，合同合法有效，双方应当全面履行合同义务。被告将诉争房屋于2009年4月12日交付原告方使用，但该房屋在2009年4月22日才经建设主管部门验收备案，应将该时间作为计算逾期交付房屋违约金的截止时间，从合同约定交付房屋时间2008年11月1日起逾期173天，按已付购房款119467元为基数以万分之五的比例计算，共计10333.9元。现因原告方已于2009年4月12日收房，且房屋经验收合格，被告承担50%的逾期交付房屋违约金较为妥当。原告方要求被告立即给予产权证，因办理产权证是行政机关履行的行政职责而不是人民法院民事审判的范围，故对该项请求，本院不予支持。原告要求被告支付至今未办理产权证的违约金，因原告应支付的购房款未付清而无法形成合同确定金额的购房发票，故对原告方的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、限被告宁波市强人置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴硕支付逾期交付房屋的违约金5166.95元；二、驳回原告吴硕的其它诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6483.5元，由原告吴硕负担6433.5元，被告宁波市强人置业发展有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。上诉期满后七日内向江西省南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉审 判 长  葛伟明人民陪审员  李家学人民陪审员  李 群二〇一五年十二月三十一日书 记 员  钟德武