重庆市开县人民法院民 事 判 决 书(2015)开法民初字第05226号原告贺兴祥，男，1973年6月17日出生，汉族，住重庆市开县。委托代理人雷志江，重庆四方律师事务所律师，系特别授权委托代理人张靖，重庆四方律师事务所实习律师，系特别授权。被告重庆大帝集团房地产开发有限公司，住所地重庆市开县汉丰街道迎宾社区安康街阿普腾公寓4楼，组织机构代码62219297-5。法定代表人谢精华，系该公司董事长。委托代理人王道平，重庆帅风律师事务所律师，系特别授权。委托代理人唐永新，重庆帅风律师事务所律师，系特别授权。原告贺兴祥与被告重庆大帝集团房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法由审判员向红担任审判长，与人民陪审员徐心华、成进组成合议庭，于2015年11月20日公开开庭进行了审理，原告贺兴祥的委托代理人雷志江和被告重庆大帝集团房地产开发有限公司的委托代理人王道平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贺兴祥诉称：原告贺兴祥向被告重庆大帝集团房地产开发有限公司购买其开发的XXXXXX号门市，产权证号XXX房地证XXXX字第XXXXX号），该房屋位于开县XXXXXX，双方于2005年4月15日签订《重庆市商品房买卖合同》，合同签订后，被告虽向原告交付了房屋，但因被告的原因，一直未能为原告办理房地产权证。2012年2月23日，为了保障被告该项目的二期工程正常施工，原、被告双方再次签订《协议书》，协议约定被告一次性补助原告150564元，分两次支付。另约定，被告在20个月内为原告办理完毕房地产权证，且明确约定若协议任何一方不履行或不完全履行本协议书即视为违约，违约方需向守约方按本合同补偿金额的10%支付违约金。直至2015年被告才为原告办理房地产权证，这与协议书约定的20个月内办理产权证相差了一年有余，期间原告不断催促被告办理，但均未得到解决。因此，被告未按约定在20个月内为原告办理房地产权证违反了合同约定，应当依约向原告支付违约金15056.4元。故请求：1、被告支付原告违约金15056.4元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告重庆大帝集团房地产开发有限公司辩称：原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》和《协议书》属实。原告的产权证办理虽超过了协议约定的20个月，但未超过原告缴款之日起20个月，是原告的原因导致办证迟延，按现行合同的约定开发商的义务为提交材料，具体时间应以国土局视具体情况办理，被告不能控制办证时间，且原告并未向被告出具书面委托书，被告不应承担责任。原告的产权证在2015年1月21日办理完毕，被告方多次通知原领取产权证，原告拒领，不存在逾期办理房地产权证，被告对原告已进行了补偿，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求不成立，且约定的违约金过高，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2005年4月15日，原告贺兴祥（买方、乙方）与被告重庆大帝集团房地产开发有限公司（卖方、甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定了“第一条本商品房土地使用权状况及项目名称。本商品房项目土地使用权为出让方式取得，并依法进行了土地使用权登记，取得《房地产权证》，证书号为100房地证2005字第170号。该地块土地面积为7612.40㎡，规划用途为商业·住宅，土地使用年限至2044/2054年5月10日止（其中住宅用地使用年限为50年，非住宅用地使用年限为40年）。本商品房项目暂定名大帝·大时代商业步行街（一期）。建设工程规划许可证号为重规地证开新字（2004）034号，施工许可证号为512222200503160101和512222200503160201。第二条本商品房销售依据。甲方销售的商品房为预售商品房。《商品房预售（预租）许可证》号：渝开国土房管（2006）预字第（02）号和渝国土房管（2005）预字第（02）号，预售商品房批准机关：重庆市国地资源和房屋管理局。第三条乙方所购商品房的基本情况。坐落：开县XXXXXX、幢号为X、总层数3、所在层次为X、房号XXX号、结构钢混、建筑面积套内为24.1㎡、套内单价8330元/㎡、用途为商业。第四条计价方式与价款。甲方与乙方约定按套内建筑面积计算，该商品房总成交金额为200753元整。第五条付款方式及期限。乙方按按揭付款的方式按期付款（见附件四）。第六条交房期限及交付条件。属预售商品房的，甲方应当在2006年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。……。”等内容。附件四约定了“乙方于2005年4月15日支付首付款100753元，余款100000元申请银行按揭贷款。经甲、乙双方协商，甲方同意乙方将原按揭付款变更为分期付款，乙方并于2007年3月9日付清剩余房款100000元。”等内容。2005年4月15日，原告贺兴祥向被告重庆大帝集团房地产开发有限公司缴纳了房款100753元，2007年3月9日原告贺兴祥向被告重庆大帝集团房地产开发有限公司缴纳了房款100000元。2012年2月23日，原告贺兴祥（乙方）与被告重庆大帝集团房地产开发有限公司（甲方）签订了《协议书》，合同内容为：甲、乙方于2005年4月15日签定“XXX”一期《商品房买卖合同》，乙方购买的“XXX”一期XXX区XXX号门市。由于甲方在交房及办证等合同义务上存在瑕疵。后经甲方与乙方推选成立的“大时代”业主委员会及“大时代”解决遗留问题协调维权工作组多次协商，于2012年1月8日签订了“协议书”（简称“1·8协议”）。以此为据，现甲、乙双方就相关事宜达成如下协议：一、乙方保证提供的购买“大时代”一期《商品房买卖合同》和原始缴款凭证真实，购房合同总金额200753元，实缴房款200753元。按“1.8协议”第一条约定，由甲方一次性补偿乙方总计150564元。……。二、甲方应按照与开县“大时代”业主委员会签订的“1·8协议”第二条约定在20个月内为乙方办理完毕房地产权证，乙方必须及时按办理房地产权证的要求提交身份证、缴收凭据、购房合同等个人资料。……。五、本协议经双方签字盖章生效，共同信守，不得反悔和违反，任何一方不履行或不完全履行本协议约定即视为违约，违约方需向守约方按本合同补偿金额的10%支付违约金，并补偿守约方一切直接和间接损失。六、“1·8协议”内容对甲、乙双方均具有法律约束力。七、本合同一式三份，甲方持二份，乙方持一份。原、被告均认可《协议书》第二条约定的“20个月内”的起算时间为2012年2月23日。2013年5月20日，原告贺兴祥向被告重庆大帝集团房地产开发有限公司缴纳了税费8701元和大修基金1462元。另查明，原告贺兴祥购买的房屋的房地产权证号为XXX房地证XXXX字第XXXXX号，登记日期为2015年1月21日。上述事实，有原、被告的陈述以及原、被告签订的《商品房买卖合同》复印件、《协议书》复印件、收据复印件4张、312房地证2015字第01087号《房地产权证》复印件等证据在卷予以证明，足以认定。本院认为，原告与被告以“1.8协议”为据，于2012年2月23日在协商一致的情形下签订了《协议书》，依照《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”和第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”之规定，经审查，原告与被告是在自愿、平等的基础上签订的《协议书》，且并无《合同法》第五十二条规定之无效的情形，故原告与被告于2012年2月23日签订的《协议书》是合法、有效的。本案中，原告与被告在《协议书》第二条约定了被告应按照“1.8协议”第二条约定在20个月内为乙方办理完毕房地产权证，且原、被告均认可“1.8协议”第二条约定的“20个月内”的起算时间为2012年2月23日，即是被告应在2014年10月22日之前为原告办理完毕房地产权证，但实际上原告所购房屋的房地产权证（XXX房地证XXXX字第XXXXX号）的登记日期为2015年1月21日，超过了双方约定的办理房地产权证的期限，根据《协议书》第五条“任何一方不履行或不完全履行本合同协议书约定即视为违约，违约方需向守约方按本合同补偿金额的10%支付违约金，……。”之约定，被告迟延履行办证义务，属违约行为，被告应承担迟延履行办理房地产权证义务的违约责任，但鉴于被告辩称违约金过高，下面本院将从以下几个方面分析本案的违约金是否过高：一是原告并未举证证明被告迟延办理房地产权证给原告造成了哪些损失，故本院认为被告迟延办理房地产权证并未给被告造成实质上的损失；二是被告对之前的违约行为（包含迟延办理房地产权证）已经进行过一次赔偿；三是双方于2012年2月23日签订的《协议书》，双方在《协议书》中约定了原告必须及时按办理房地产权证的要求提交身份证、缴收凭据、购房合同等个人资料，根据该约定可知办理房地产权证原告也有一定的义务，而原告缴纳税费的时间为2013年5月20日，房地产权证办理完毕的时间距原告缴纳税费并未超过20个月。综合以上几点，本院认为，双方约定的违约金实属过高，根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本院酌情调整为《协议书》约定的补偿金额的5%，故本院支持由被告给付原告违约金7528.20元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条款、第四十四条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、被告重庆大帝集团房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告贺兴祥违约金7528.20元。二、驳回原告贺兴祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176元，由被告重庆大帝集团房地产开发有限公司负担（直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人可以向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本案申请执行的期间为两年。该期间，从本判决书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效的中止、中断的规定。权利人逾期不申请执行的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长  向 红人民陪审员  徐心华人民陪审员  成 进二〇一五年十二月二十八日书 记 员  魏久江