北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2015）通民初字第01904号原告（反诉被告）北京润通鸿业房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区中关村科技园光机电一体化产业基地政府路2号。法定代表人郑德强，总经理。委托代理人田经纬，男，1981年11月4日出生。被告（反诉原告）刘常青，男，1983年12月2日出生。委托代理人倪茂华，北京市逸峰律师事务所律师。原告在（反诉被告）北京润通鸿业房地产开发有限责任公司（以下简称润通房地产公司）与被告（反诉原告）刘常青商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员姚玮东独任审判，公开开庭进行了审理。原告润通房地产公司的委托代理人田经纬，被告刘常青及其委托代理人倪茂华到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告润通房地产公司诉称：我和被告刘常青于2013年4月12日签订《北京市商品房预售合同》，约定由被告刘常青购买通州区台湖镇光机电一体化产业基地二期x地块居住项目xx号楼x单元xx号房屋，该房屋价款总计1860211元在合同履行过程中，被告刘常青支付首付房款后，却迟迟未将850000元的贷款手续办理完毕，导致我至今也没有收到银行发放的贷款，同时被告也没有及时采取一次性付款方式付清房款，致使剩余房款至今未予支付。根据合同附件五第2款第（4）项的约定，被告刘常青的违约已经客观存在，故我公司诉至法院，请求法院依法判令被告刘常青支付剩余房款850000元及违约金270660元，并由被告刘常青承担本案的诉讼费用。被告刘常青公司辩称：我已经向原告公司指定的银行提交了所有材料，并与银行进行了面签，但直到此次诉讼，才知道银行没有放贷，我向银行询问，银行表示所有材料齐全并已退给原告公司，因此我不存在过错；双方对于何时办理购房尾款的手续没有期限的约定，本案中，原告公司在知道银行没有放贷的情况下没有通知我交纳尾款，因此我不存在违约的问题；双方签订的是格式合同，特别是关于银行贷款的条款，原告公司没有提示我注意，属于显失公平，而且关于违约金的约定过高；合同还约定原告公司应该于2014年5月31日向我交房，但原告公司一直未交房，给我造成了经济损失，导致我一直租房居住，仍然坚持要求我给付违约金显失公平，因此我不同意原告公司的诉讼请求，而且我已经缴纳了产权代办费1000元及抵押登记费300元，所以我在此提出反诉，请求法院解除我与原告公司签订的《北京市商品房预售合同》，被反诉人返还我已经支付的购房款1010211元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2013年4月12日起至购房款实际返还之日的利息，并要求被反诉人返还产权代办费1000元、抵押登记费300元，并由被反诉人承担本案的全部诉讼费用。针对反诉原告刘常青提出的反诉请求，反诉被告润通房地产公司辩称，我公司不同意其全部反诉请求，解除合同要求经过我方同意，被告提到的交房的问题，因为其没有交清房款，所以我方没有义务交房，被告提到的银行的问题，因为在现场有两到三家银行供被告参考，所以银行并不是我方指定的。经审理查明：2013年4月12日，原告润通房地产公司与被告刘常青签订了《北京市商品房预售合同》，约定被告刘常青购买原告润通房地产公司开发的坐落于通州区台湖镇光机电一体化产业基地二期x地块居住项目x住宅楼x层x单元xx房屋（以下简称xx号房屋），约定房屋总价款为1860211元，被告刘常青采取商业贷款的方式支付购房款，被告刘常青在签订合同之日向原告润通房地产公司支付了首付款共计1010211元，并支付了产权代办费1000元及抵押登记费300元。双方签订的《北京市商品房预售合同》第六条关于付款方式及期限约定：“买受人的具体付款方式及期限见附件五”。该合同附件五第2条约定：“（2）余款850000元，由买受人向银行申请个人住房担保贷款方式支付。买受人应自出卖人书面通知之日起7日内，向贷款银行或其代办机构交齐符合该余款申贷要求的资料、证明文件和费用，签署完毕相应的贷款文件。否则按主合同第十一条第一项约定处理；（3）在买受人依照本条第（2）项约定履行相应义务后，如贷款银行或其代办机构要求增加首付款比例、补充提供文件资料或履行其他配合义务的，买受人须在通知之日起5日内办理完毕。逾期超过5日的，每日按照该商品房总房款的万分之三向买受人收取违约金；逾期超过10日内，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按该商品房总价款的百分之三支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，买受人自逾期之日起至其按银行要求补齐资料或办理完毕贷款相关事项之日止按日向出卖人支付该商品房总价款万分之三的违约金；（4）本合同签订60日内，买受人申请的个人住房担保贷款仍未到达出卖人账户的，视为买受人不能取得银行的个人住房担保贷款，且买受人未在该期限届满后7日内支付完毕该商品房全部房款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按该商品房总价款的百分之八支付违约金。出卖人不解除合同的，买受人自应履行完毕付款相关义务之日起至该商品房全部价款支付完毕之日止，按日向出卖人支付该商品房价款万分之三的违约金”。该合同附件十第四条第3项约定：“买受人有权与出卖人办理房屋交接手续的前提是买受人已付清全部应付房款等相关费用……否则出卖人有权相应顺延该商品房的交付，直至买受人按约定履行完毕全部义务之日，且无须承担任何的违约责任”。该合同附件十第十三条关于贷款进行了约定：“1，买受人申请贷款的，应根据自身条件选择能够获得批准的贷款类型和贷款金额。……2，非因出卖人原因致使买受人未获得住房贷款的，出卖人不承担任何责任”。该合同附件十第十四条关于解除合同约定：“3，非属主合同和本协议约定的退房或解除合同的情形，买受人单方要求退房的，应征得出卖人的同意，并承担房屋总价款10%的违约金”。该合同第二十八条约定：“……本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”此外，该合同还约定了其他内容。庭审中，被告刘常青表示在无法办理贷款的情况下，其无力支付剩余购房款，故要求解除双方签订的合同，但其表示办理贷款不能并非其过错，但其并未举证证明贷款不能的原因及原告润通房地产公司具有相应的过错。在本案审理过程中，本院前往为被告刘常青办理贷款的银行进行询问，其相关工作人员表示其曾为原告润通鸿业开发的涉诉项目的部分购房者办理过贷款事宜，但有一部分购房者的贷款资质有问题，便没有进行下一步的贷款手续，没有书面的记录，其中包括被告刘常青。上述事实，有北京市商品房预售合同、购房款发票、收据、工作说明及当事人陈述等在案佐证。本院认为：当事人有责任对其主张的事实提供充分的证据，否则应承担举证不能的法律后果。依法成立的合同对双方具有法律拘束力。根据本案查明的事实，原告润通房地产公司与被告刘常青之间签订的《北京市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，应属合法有效。不论从合同的内容还是形式上，可以看出主合同和附件是密不可分的整体，如果对附件的内容不清楚，不可能完成主合同的签订，故对于被告刘常青主张的未签订附件的说法，本院不予采纳。双方签订的合同对办理贷款的手续及时限进行了详细的约定，被告刘常青应时刻关注自己贷款的办理情况，并完成相应的办理义务，在无法办理的情况下，应及时采取补救措施或商议合同的解除事宜，本院认为此时合同履行的积极一方应在被告刘常青处，故对于被告刘常青主张原告润通房地产公司没有及时通知其贷款办理不能的情况导致其合同目的无法实现的说法，一方面其未能提供相应的证据，另一方面该主张与双方合同的约定不符，故本院难以采信。由于被告刘常青无法办理贷款，且其本人无经济能力通过其他方式继续履行该合同，故解除双方之间的合同对双方都是一个有利的选择，故对于被告刘常青主张的解除双方之间合同的反诉请求，本院予以支持。但此时解除合同并非由于原告润通房地产公司的过错，故被告刘常青主张的解除合同违约金的反诉请求，本院不予支持。按照双方合同的约定，被告刘常青单方要求解除合同应给付相应的违约金，本院认为此时应参照双方的约定，被告刘常青应支付给原告润通房地产公司相应的违约金，即总房款的百分之十。对于被告刘常青已经支付的购房款以及产权代办费、抵押登记费应由原告润通房地产公司予以退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告北京润通鸿业房地产开发有限责任公司与被告刘常青于二〇一三年四月十二日签订的《北京市商品房预售合同》；被告刘常青于本判决生效之日起七日内给付原告北京润通鸿业房地产开发有限责任公司的违约金人民币十八万六千零二十一元一角；在被告刘长青履行了本判决第二项的给付义务后三日内，原告北京润通鸿业房地产开发有限责任公司应返还被告刘常青已经支付的购房款、产权代办费、抵押登记费共计人民币一百零一万一千五百一十一元整；驳回原告北京润通鸿业房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；驳回反诉原告刘常青的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7443元，由原告北京润通鸿业房地产开发有限责任公司负担5433（已交纳），由被告刘常青负担2010元，于本判决生效之日起七日内执行清。反诉案件受理费6952元，由反诉原告刘常青负担6917元（已交纳），由反诉被告北京润通鸿业房地产开发有限责任公司负担35元，于本判决生效之日起七日内执行清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  姚玮东二〇一五年四月二十八日书 记 员  许松婷