广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第1298号原告向先虎，男，汉族，1982年6月11日出生，身份证住址深圳市龙华新区。委托代理人宁崛，广东���和律师事务所律师。委托代理人蒙志红，广东广和律师事务所实习律师。被告林逢文，男，汉族，1981年9月6日出生，身份证住址广东省汕头市潮阳区。委托代理人温健光，广东盟凯律师事务所律师。委托代理人文华，广东盟凯律师事务所律师。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织机构代码78525491-5。法定代表人，李耀智。委托代理人周青林，系该公司员工。原告向先虎与被告林逢文、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人宁崛、蒙志红，被告的委托代理人温健光，第三人���委托代理人周青林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年4月8日，经第三人中原地产代理（深圳）有限公司促成，原告作为买方与作为卖方的被告签订了《二手房买卖合同》，约定原告以转让成交价人民币286万元购买被告所有的位于宝安区民治街道人民南路水榭春天花园6栋鹤兰苑31B房产。合同签订后，原告依约向被告支付了购房定金12万元整、申请银行办理资金监管协议、申请银行办理按揭贷款，并于2015年4月25日向被告支付了购房款10万元。但被告经原告多次催促，至今拒不履行合同约定的办理赎楼手续并配合办理资金监管手续签署一切相关文件的义务，已构成严重违约。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告返还原告定金人民币12万元；2、被告返还原告购房款10万元；3、被告支付原告违约金人民币57.2万元；4、本案诉讼费用由被告承担。原告当庭增加一项诉讼请求：判令被告赔偿原告经济损失人民币63.67万元。被告辩称，第一、涉案合同未履行并非被告单方原因造成的，理由如下：1、2015年4月8日，被告与原告签订合同后，被告即按照合同的约定积极履行合同义务，并于2015年4月23日与第三人的工作人员杨伟霞等人到市公证处办理了赎楼及房产过户的公证委托。并催告两原告尽快履行合同办理资金监管。但两原告起初以各种理由推脱，2015年初两原告此时才告知被告因两原告系夫妻关系，且在深圳已有房产，不具有购房资格，合同暂时无法履行，需等到两原告离婚并将原有房产卖掉后才能继续履行合同。基于两原告的上述情况，涉案两合同有可能因合同目的无法实现而无法履行，被告基于不安抗辩权向被告的按揭银行工商银行红围支行出具书面函件，告知红围支行暂时中止担保公司办理涉案房屋的赎楼，并明确告知两原告只有提供相关证据证明两原告已具备购房条件时方可办理涉案房屋的赎楼。2、2015年6月17日，被告收到第三人的履约催告函后，通过多方渠道了解得知两原告已办理了离婚手续，已具备购房条件。为此2015年7月15日被告委托律师以律师函的形式明确告知被告愿意按照合同继续履行义务，但该函件被第三人拒收退回。第二、原告主张的违约金过高，请法庭根据双方的过错大小及原告只支付的定金及房款只占合同购房款非常小一部分，原告的实际损失与主张的违约金相距甚远，故请求法院予以调整。第三、原告主张的损失无理无据，其主张的赔偿依据是其单方委托评估的，缺乏公正公平性。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人答辩称，我方作为居间方为促成买卖双方之间的交易已充��履行协助、通知等居间义务，不存在任何过错。经审理查明：2015年4月8日，原告作为买方和作为卖方的被告签订了一份编号为203018的《二手房买卖合同》，约定如下：1、卖方将其所有的位于深圳市宝安区民治街道人民南路水榭春天花园6栋鹤兰苑31B房产（房产证号码：50××76）转让给买方，转让成交价为人民币286万元；2、买方在本合同生效之日起3日内（含当日）向卖方支付定金人民币12万元。本条所约定的定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管帐号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。3、买方应于2015年6月15日之前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账户或其他第三方的监管账号中。并于2015年6月15日之前（含当日）提交抵押贷款的相关资料，同时配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放的贷款金额为准；4、该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起40日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理；5、任何一方逾期履行义务超过5日的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求违约方按房产转让价20%支付违约金。2015年4月8日，被告林逢文在《地址及账号确认书（卖方）》中签字，确认卖方即被告林逢文的送达地址为深圳市福田区华强北田面村城市绿洲花园6栋12A，在物业交易过程中涉及到的房地产买卖合同及居间合同履行中所有相关法律文件及通知以特快专递的形式邮寄送达至上述地址即视为送达本人。2015年4月25日，原告以转账方式向被告账户支付定金人民币10万元。2015年6月11日，原告以特快专递形式被告邮寄送达《催告函》，且该邮寄地址为被告林逢文在《地址及账号确认书（卖方）》中确认的送达地址，上述履约催告函载明：根据合同约定，被告应当办理赎楼手续并配合办理资金监管手续，经第三人业务员多次电话通知，被告仍未履行。原告已经按照合同约定，向招商银行皇岗支行提交了办理资金监管和按揭贷款的申请及相关资料。现催告被告在2015年6月15日之前办理物业赎楼相关手续，到招商银行皇岗支行办理资金监管手续签署一切相关文件。被告庭审中称其未收到上述《催告函》。2015年6月16日，第三人向被告发出《履约催告函》，告知被告须于2015年6月15日之前，配合原告去银行办理首期款监管及按揭贷款手续。另查，1、原告、第三人主张曾多次催告被告办理首期款资金监管手续，并向被告邮寄《催告函》，被告当庭亦提交第三人邮寄的《催告函》，但主张被告不配合原告办理资金监管手续时因为被告从其他途径得知原告无购房资格，基于不安抗辩权要求担保公司中止赎楼。2、原、被告、第三人在庭审中确认，被告收到原告购买涉案房产的购房款10万元、定金11.5万元，另5000元定金作为交房保证金尚托管于第三人处。以上事实，有委托书、公证书、二手房买卖合同、地址及账号确认书（卖方）、收款收据、收件证明、房地产证、催告函、快递单等证据和庭审笔录予以证实。���院认为，原告和被告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。关于违约责任的认定。结合本院查明的事实，首先，原、被告签订的《二手房买卖合同》中约定，买方应于2014年6月15日之前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账户或其他第三方的监管账号中。根据办理资金监管手续的客观情况，办理首期款资金监管必须要在卖方即被告的协助配合下才能完成，即被告负有协助原告办理首期款资金监管的义务，但在原告以及第三人多次催促之下，被告均未履行协助办理首期款资金监管的义务。其次，被告辩称其不配合办理首期款资金监管系因得知原告无购房资格而履行不安抗辩权，本院认为，原告是否具有购房资格与被告履行首期款资金监管义务并无必��联系或前后顺序，况且被告在并无确切证据证明原告没有购房资格的情况下即中止履行合同义务，被告的行为已经构成根本性违约。在被告违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，原告作为守约方有权主张解除合同并要求被告以支付违约金的方式承担违约责任。本院确认上述合同于解除合同的通知到达对方之日，即本案起诉状副本送达被告之日2015年11月5日解除。关于违约金的标准。根据法律规定，违约金数额应根据合同履行的情况及原告遭受的损失确定。综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为被告应当按转让成交价百分之十五的标准向原告支付违约金，即被告应当向原告支付违约金人民币42.9万元。由于合同已解除，被告应将收取的购房款10万元及购房定金人民币12万元（该12万元定金中现有5000元托管在第三人处，第三人直接退还给原告）。原告要求被告经济损失人民币63.67万元的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告向先虎和被告林逢文于2015年4月8日签订的编号为203018的《二手房买卖合同》于2015年11月5日解除；二、被告林逢文应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告向先虎支付违约金人民币42.9万元；三、被告林逢文应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告向先虎返还购房款10万元；四、被告林逢文应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告向先虎返还定金11.5万元；五、第三人中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告向先虎返还定金人民币5000元；六、驳回原告向先虎的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币17658元，保全费人民币4480元，公告费500元，合计22638元，由原告负担人民币12355元，由被告负担人民币10283元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  何冰清人民陪审员  郭映舜人民陪审员  朱纯禄二〇一五年十二月二十二日书 记 员  江伟娣书 记 员  谢 燎附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第1页共10页