广东省深圳市宝安区人民法院民 事 裁 定 书(2015)深宝法民三初字第2096号原告廖跃，男，汉族，1960年1月5日出生，身份证住址深圳市宝安区。被告深圳市宝安区建筑工务局，住所地深圳市宝安区新安街道9区宝民一路74号广场大厦3楼，组织机构代码455754466。法人代表陈健。委托代理人陈细儿，北京市大成（深圳）律师事务所律师。委托代理人李宏伟，系该单位工作人员。被告深圳市裕铭工贸有限公司，住所地深圳市宝安区新安二路6区裕铭公司大楼，组织机构代码192470794。法定代表人诸美香。委托代理人李欢，系该公司员工。原告廖跃诉被告深圳市宝安区建筑工务局（以下简称建筑工务局）物权纠纷一案，本院受理后，依原告申请，追加了深圳市裕铭工贸有限公司（以下简称裕铭公司）作为本案被告参加诉讼，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖跃，被告建筑工务局委托代理人陈细儿、李宏伟，被告裕铭公司委托代理人李欢均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，“宝安39区建设局统建8#楼”，又称“39区统建楼8栋”，是原“宝安建设局开发部”及“深圳市宝安区城市建设投资发展公司”经宝安区政府1992年3月指定，为原告原工作单位“深圳市宝安区裕民科工贸企业公司”(原“宝安区裕民联合贸易公司”，以下简称“裕民公司”已于2000年因改制撤销)代为统一建设的住宅楼。该楼于1993年9月开工建设，1994年6月完工建成，使用期限自1992年3月起为50年。被告建成该楼后，即将该楼作为宝安区政府的职工住房卖给了裕民公司。原告于1994年6月与裕民公司签订《深圳市宝安区职工住房买卖合同》，购买上述住宅楼第201号住宅，并于2005年11月经“房改”取得了深圳市国土资源和房产管理局宝安分局颁发的该住宅《房地产证》。被告就上述住宅楼，在以下几方面严重侵害了原告的物权：1、该住宅楼的建筑质量不合格，严重妨害了原告物权的真实性；2、该住宅楼因建筑质量不合格，现已无法居住，严重侵害了原告物权的支配性；3、被告对履行危楼保修义务消极对待，严重危害了原告物权的保全性。原告认为，因被告建设的“宝安39区建设局统建8#楼”建筑质量不合格等原因，被告对原告的有关物权已经造成了严重的妨害、侵害和危害，故被告应当立即对“宝安39区建设局统建8#楼”依法进行修理、加固或者拆除重建，以对原告的有关物权排除妨害、消除危险。原告为维护其合法权益，现向法院提起本诉讼，请求法院判令：一．两被告对“宝安39区建设局统建8#楼”立即依法进行修理、加固或者拆除重建，以对原告的物权排除妨害、消除危险；二．本案诉讼费用由两被告承担。被告建筑工务局答辩称，一、被告建筑工务局不是本案适格被告。被告建筑工务局与原“宝安建设开发部”与“深圳市宝安区城市建设投资发展公司”在法律上，是完全不同的三个民事主体。原宝安建设开发部是宝安区建设局的内设机构，深圳市宝安区城市建设投资发展公司是1994年4月8日成立，具有企业法人资格的公司，现该公司处于营业执照吊销状态，被告建筑工务局是2003年1月24日成立的事业单位法人，其主管部门为深圳市宝安区人民政府，被告建筑工务局不是本案适格被告。二、深圳市宝安区城市建设投资发展公司虽然已经吊销营业执照，但其诉讼主体资格仍然存在，依法仍然可以承担相应的法律责任。三、39区统建楼8栋201室施工合同的双方是建设单位深圳市宝安区城市建设投资发展公司与施工单位深圳市宝安区建筑工程公司，如果39区统建楼8栋201室的建筑工程质量不合格，应由施工合同的双方共同承担法律责任。特别说明的是，深圳市宝安区人民政府已经成立“宝城38区新乐花园和39区海乐花园房屋安全隐患处置工作领导小组”，正在协调处理该两个花园房屋安全隐患处置的有关工作。2015年3月24日，原告在《宝城39区海乐花园城市更新意愿征集表（单元计划申报委托书）》的改造诉求中，填报的是“同意改造”，在是否同意按照套内建筑面积1：1的补偿标准进行补偿（以政府批准的为准），填报的是“同意”。综上，原告对被告建筑工务局的起诉无事实及法律根据，请求依法驳回原告对被告建筑工务局的起诉。被告裕铭公司答辩称，一、被告裕铭公司并非是适格的被告；二、原告所称的1994年交付的房屋质量不合格，没有事实依据，2013年6月份的检测结论称分物质量不合格，没有证据支持；三、房屋使用过程中的问题与被告裕铭公司无关。经审理查明，深圳市宝安区工商行政管理局于1989年8月13日向深圳市宝安区裕民科工贸企业公司颁发企业法人营业执照，企业经济性质为全民，1998年8月12日，深圳市宝安区裕民科工贸企业公司变更企业名称为深圳市裕铭工贸有限公司（以下简称裕铭公司）。被告建筑工务局系事业单位法人，宗旨及业务范围为管理政府投资工程，提高政府投资效益，组织实施政府工程年度投资计划，政府投资工程项目核算和建档立案、政府投资工程项目的储备管理和研究，举办单位为深圳市宝安区人民政府。深圳市宝安区城市建设投资发展公司经济性质为全民，营业期限自1994年4月8日起至2003年12月31日止，该企业已吊销，该公司主管单位为深圳市宝安区建设局。1994年6月23日，原告作为买方与作为卖方的被告裕铭公司前身深圳市宝安区裕民科工贸企业公司签订《深圳市宝安区职工住房买卖合同》，约定深圳市宝安区裕民科工贸企业公司将座落在深圳市宝安区新城39区8幢A201出售给原告，房价为50,659元，一次性付款按85%计价后的交易价为43,060元。2005年11月18日，深圳市国土资源和房产管理局宝安分局颁发深房地字第××号《房地产证》，原告系深圳市宝安区新安办翻身大道东侧39区统建楼8栋201号房地产权利人，占该房产50%份额。宝安39区建设局统建8＃楼建设单位为深圳市宝安区城市建设投资发展公司，施工企业为深圳市宝安区建筑工程公司。1994年深圳市宝安区工程质量监督检验站核定宝安39区建设局统建8＃楼工程无施工技术资料，质量无法认定，但现场未发现结构异常，同意交付使用，使用中注意观察，发现问题及时报告。2013年6月7日，深圳市建筑科学研究院股份有限公司针对宝安39区建设局统建8＃楼出具《检测鉴定报告》，其中结构安全性鉴定结论为：该楼地基基础单元、上部承重结构单元、围护结构单元的安全性等级分别为Au级、Du级、Bu级，整体结构的安全性等级因此评定为Dsu级，即“安全性严重不符合本标准对Asu级的要求，严重影响整体承载”；正常使用性鉴定结论为：该楼结构正常使用性等级评定为Css级，即使用性不符合Ass级的要求，显著影响整体使用功能；抗震鉴定结论为该建筑物不满足7度抗震设防对丙类建筑物的要求；耐久性评价为该楼的使用环境不利于结构耐久性，且围护系统已出现劣化，另外在构件损伤、混凝土碳化深度等方面均不利于结构耐久性，因此，该楼结构的耐久性现状差，且存在继续劣化趋势。《检测鉴定报告》建议对该建筑进行适修性评估以确定加固还是拆除处理，适修性评估需要适当考虑因氯离子含量超规范而进行的结构构件耐久性加固处理费用，如经评估后确定为加固处理，则需要在加固处理过程中有对构件氯离子含量进行普查，以确定具体耐久性加固构件，在未完成处理工作之前，应对该建筑采取安全监护和防护措施。以上事实，有当事人陈述及深圳市宝安区职工住房买卖合同、房产证复印件、企业登记信息、验收意见书、检测鉴定报告等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》规定，改建、重建建筑物及附属设施、有关共有和共同管理权利的重大事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。本案原告系39区统建楼8栋201号房地产业主，关于对“宝安39区建设局统建8#楼”进行修理、加固或者拆除重建应经该栋楼三分之二以上的业主同意，因此，原告并不具备提起本案诉讼的主体资格，其起诉应依法予以驳回。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条之规定，裁定如下：驳回原告廖跃的起诉。本案案件受理费50元，原告已预交，由本院予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。代理审判员  苑广玲二〇一五年十二月二十一日书 记 员  周 爰书 记 员  李玉婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。第9页共9页