上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民(行)初字第26号原告(反诉被告)上海南外滩物业管理有限公司。住所地本市南仓街西钩玉弄68号。法定代表人孙东明，董事长。委托代理人谢东，上海四维乐马律师事务所律师。被告(反诉原告)上海中福置业控股集团有限公司。住所地本市浙江中路XXX号XXX楼。法定代表人胡培毅，董事长。委托代理人李友龙。第三人金珠苑，女，1984年11月7日生，回族，户籍地本市。第三人徐晨斌，男，1983年1月12日生，汉族，户籍地本市。第三人施顺长，男，1953年11月28日生，汉族，户籍地本市。上述三第三人共同委托代理人杨集成，上海市联诚律师事务所律师。上述第三人金珠苑、徐晨斌共同委托代理人张晓敏，女，1956年12月24日生，汉族，户籍地本市南车站路XXX号XXX室。原告上海南外滩物业管理有限公司(以下简称南外滩公司)诉被告上海中福置业控股集团有限公司(原上海中福地产置业有限公司，以下简称中福公司)履行房屋拆迁补偿安置合同纠纷、反诉原告中福公司诉反诉被告南外滩公司房屋拆迁补偿安置合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并通知金珠苑、徐晨斌、施顺长三人作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告南外滩公司的法定代表人孙东明及其委托代理人谢东、被告中福公司的委托代理人李友龙、第三人金珠苑、徐晨斌的共同委托代理人张晓敏、第三人施顺长及其委托代理人杨集成(暨第三人金珠苑、徐晨斌共同委托代理人)均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南外滩公司诉称：2009年6月29日，被告中福公司作为拆迁人与原告签订了《上海南外滩物业管理有限公司非居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定由被告对原告所有的本市大德路XXX号、大德路XXX号、大德路XXX号、南京街XXX号、南京街XXX弄XXX号、南京街XXX-XXX号建筑面积为193.05平方米的房屋予以拆迁安置补偿，拆迁补偿款为人民币3,221,040元(以下涉及金额均以人民币计)。同时被告承诺提供本市《中福花苑二期》临编8号1002室(暂定建筑面积为92.46平方米)、临编22号2002室(暂定建筑面积为90平方米)就地安置房屋二套安置原告，原告以拆迁补偿款抵充房款并补交差价。协议签订后，原告履行了搬迁义务并支付了房价差价款63,205元,且《中福花苑二期》房屋业已实际销售，但被告却至今未向原告交付约定房屋，故原告诉至法院请求法院判令被告履行合同义务，向原告交付《中福花苑二期》8号1002室、22号2002室房屋并协助原告办理上述房屋产权过户登记；判令被告向原告支付违约金暂定3,230,000元(按安置款3,221,040元为基准，以每日万分之五计算，自2009年7月23日起至被告向原告交付房屋为止)。被告中福公司辩称：被告作为拆迁人，对原告所有的非居住房屋按有证面积和无证面积分别签订了《非居住房屋拆迁补偿安置协议》。在针对所谓“193.05平方米”无证面积非居住房屋的补偿安置协议中，原告和被告工作人员恶意串通，虚构扩大安置面积，并且将专项安置拆迁居民的居住商品房作为非居住房屋安置补偿给与此次拆迁安置毫无关联的第三人金珠苑、徐晨斌、施顺长。被告认为原告起诉所依据的协议内容明显违法，应属无效。故不同意原告诉请，请求法院驳回。本案诉讼中，被告中福公司作为反诉原告以上述理由提出反诉，请求法院判令中福公司与南外滩公司所签订的以《中福花苑二期》房屋安置三第三人的《非居住房屋拆迁补偿安置协议》无效。反诉被告南外滩公司辩称：系争协议系签约双方真实意思表示，符合法律规定，应属有效；不存在恶意串通，虚构扩大安置面积的事实；南外滩公司作为被拆迁人已履行搬迁及付款义务，中福公司亦应履行相应交房义务。第三人金珠苑、徐晨斌、施顺长述称：中福公司与南外滩公司所签订的以《中福花苑二期》房屋安置三第三人的《非居住房屋拆迁补偿安置协议》的内容应属有效。此外，三第三人与中福公司作为协议双方于2009年6月29日亦签订过《中福花苑二期》180地块就地房屋安置协议书，约定中福公司将《中福花苑二期》临编8号1002室、临编22号2002室安置三第三人，故本案中三第三人对南外滩公司和中福公司的诉讼请求均表示不同意，认为中福公司应向三第三人交付上述房屋。经审理查明，2004年12月30日，中福公司作为“中福花苑二期项目”拆迁人陆续对南外滩公司所有的本市大德路XXX号、大德路XXX号、大德路XXX号、南京街XXX号、南京街XXX弄XXX号、南京街XXX-XXX号房屋所在地块进行拆迁。2009年6月29日，中福公司与南外滩公司就上述房屋拆迁安置事宜以“有证面积”和“无证面积”为区分标准分别签订了两份《上海南外滩物业管理有限公司非居住房屋拆迁补偿安置协议》。在第一份涉及有证面积的协议中约定：甲方(拆迁人)为中福公司，乙方(被拆迁人)为南外滩公司；乙方所有权非居住房屋坐落在大德路XXX号、大德路XXX号、大德路XXX号、南京街XXX号、南京街XXX弄XXX号、南京街XXX-XXX号，计建筑面积为616.21平方米，每平方米单价为27,800元，共计拆迁补偿价为17,130,638元；甲方分三期将上述拆迁补偿款支付给乙方。同时，在第二份涉及无证面积的协议中双方另约定：(甲方中福公司认定)乙方(南外滩公司)所有权非居住房屋坐落在大德路XXX号、大德路XXX号、大德路XXX号、南京街XXX号、南京街XXX弄XXX号、南京街XXX-XXX号，计建筑面积为193.05平方米，每平方米单价为16,688元，共计拆迁补偿款为3,221,040元；甲方安置乙方《中福花苑二期》就地安置房二套。安置户名为金珠苑、徐晨斌、施顺长；《中福花苑二期》临编8号1002室，建筑面积暂定92.46平方米，安置人员为金珠苑、徐晨斌。《中福花苑二期》临编22号2002室，建筑面积暂定90平方米，安置人员为施顺长。上述二套安置房按规定另行签订就地房屋安置协议书；乙方应得的安置补偿款全部抵充房款后还应向甲方补交房款差价63,205元，该差价款由被安置人金珠苑、徐晨斌、施顺长支付。同日，第三人金珠苑、徐晨斌、施顺长三人又作为大德路XXX号、大德路XXX号、大德路XXX号、南京街XXX号、南京街XXX弄XXX号、南京街XXX-XXX号房屋“被拆迁人”身份，以个人名义与拆迁人中福公司签订了一份《黄浦区〈中福花苑〉二期180地块就地房屋安置协议书》，再次明确了中福公司以《中福花苑二期》房屋安置三第三人及房款补差、通知进房等事项。之后，针对第一份涉及有证面积的协议约定内容，中福公司和南外滩公司双方均已实际全部履行完毕。针对第二份涉及无证面积的协议，第三人金珠苑、徐晨斌、施顺长三人亦已以个人名义向中福公司支付了房款差价63,205元，但中福公司至今尚未通知南外滩公司或三第三人办理相关进房手续。另查明，第三人金珠苑、徐晨斌系南外滩公司职工张晓敏的女儿和女婿，第三人施顺长系南外滩公司职工。以上事实除当事人陈述一致外，另有南外滩公司、中福公司分别提供的《上海南外滩物业管理有限公司非居住房屋拆迁补偿安置协议》两份、《黄浦区〈中福花苑〉二期180地块就地房屋安置协议书》、收据凭证，中福公司提供的房屋拆迁许可证及延长通知、《告居民书》、房屋腾空单等证据所证实，本院予以确认。庭审中，南外滩公司申请证人毛某某、王某甲、汤某某、陈某某、王某乙、吉某某出庭，证明本市大德路XXX号、大德路XXX号、大德路XXX号、南京街XXX号、南京街XXX弄XXX号、南京街XXX-XXX号房屋实际存在无证搭建建筑及建筑面积符合协议约定的事实。本院认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。作为社会专项管理活动，拆迁法律关系的设定必须符合拆迁政策法规的规定要求。根据2001年6月13日国务院令第305号颁布的《城市房屋拆迁管理条例》及2001年10月29日上海市人民政府令第111号发布的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》规定内容，在国有土地上实施房屋拆迁，拆迁人应当对被拆迁人(指被拆迁房屋所有人)、房屋承租人给予补偿安置。本案中，中福公司与南外滩公司所订的非居住房屋拆迁安置协议是拆迁双方之间对被拆迁房屋的性质、面积、补偿金额、安置形式、实际结算方式等事项的约定。中福公司作为拆迁人应当向被拆迁人提供安置补偿，南外滩公司作为被拆迁人享有依法获得补偿的权利，同时亦应当承担及时搬迁的义务。但经法院审查发现，在涉及对南外滩公司所有无证面积房屋所签订的非居住房屋拆迁补偿安置协议中，拆迁双方约定将拆迁政策法规规定专属被拆迁房屋所有人即南外滩公司的企业法人拆迁补偿利益以居住房屋形式归属于与此次拆迁毫无任何关联人员即第三人金珠苑、徐晨斌、施顺长个人的做法明显违规，该份协议中相关安置结算的内容设定均属无效。且结合中福公司同时与三第三人签订《黄浦区〈中福花苑〉二期180地块就地房屋安置协议书》的情节判断，当时中福公司与南外滩公司签订该非居住房屋拆迁安置协议的真实意思表示即为以拆迁安置形式替三第三人谋取房屋，故法院对南外滩公司现提出的判令中福公司履行合同义务向其交付房屋之本诉请求不予支持；对第三人金珠苑、徐晨斌、施顺长诉讼中依据“被拆迁人”虚构身份签订的就地房屋安置协议，所提出的中福公司应向三第三人交付相关房屋的观点亦不予采纳。至于中福公司仅凭单方陈述在反诉中提出的“南外滩公司和其工作人员恶意串通、虚构扩大安置面积”主张，因未提供确切证据加以证实，法院不予采信，对其要求判令中福公司与南外滩公司所签订的以《中福花苑二期》房屋安置三第三人的《非居住房屋拆迁补偿安置协议》无效的反诉请求部分支持，中福公司仍应按双方协议约定的被拆迁面积及估价标准对南外滩公司予以货币安置补偿。同时，中福公司作为拆迁人对协议部分约定无效的后果应承担相应责任，故除支付对方拆迁补偿款3,221,040元外，另需支付利息赔偿。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条及《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条的规定，判决如下：一、上海南外滩物业管理有限公司与上海中福置业控股集团有限公司于2009年6月29日签订的以《中福花苑二期》房屋安置第三人金珠苑、徐晨斌、施顺长的《非居住房屋拆迁补偿安置协议》中第二条“结算方式”约定条款内容无效；二、上海中福置业控股集团有限公司于本判决生效后十日内退还第三人金珠苑、徐晨斌、施顺长已付的房屋补差款人民币63,205元及利息(自2009年7月24日起至返还本金之日止，按中国人民银行同期存款利率计付)；三、驳回上海南外滩物业管理有限公司请求法院判令上海中福置业控股集团有限公司履行合同义务，向上海南外滩物业管理有限公司交付《中福花苑二期》8号1002室、22号2002室房屋并协助上海南外滩物业管理有限公司办理上述房屋产权过户登记的诉讼请求；四、上海中福置业控股集团有限公司于本判决生效后十日内支付上海南外滩物业管理有限公司拆迁补偿款人民币3,221,040元及利息(自2009年10月1日起至返还本金之日止，按中国人民银行同期固定资产贷款利率计付)。本诉案件受理费人民币80元及反诉案件受理费人民币80元，均由上海南外滩物业管理有限公司与上海中福置业控股集团有限公司各半承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  巢 炯审 判 员  顾国建人民陪审员  时 美二〇一五年十二月二十八日书 记 员  王琳娜附：相关法律条文附:相关的法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条?公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。二、《中华人民共和国合同法》第八条??依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。