浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2015）绍诸民初字第3112号原告：绿城物业服务集团有限公司诸暨分公司。住所地：诸暨市暨阳街道浣纱北路**号。负责人：裘子健，分公司总经理。委托代理人（特别授权）：章俊烽，公司职工。被告：宣红洲。被告：张秀君。两被告共同委托代理人（特别授权）：钟孝殿。原告绿城物业服务集团有限公司诸暨分公司（以下简称绿城物业公司）与被告宣红洲、张秀君物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月25日受理后，依法由审判员郦武亮独任审判，于2015年11月25日公开开庭进行了审理。原告绿城物业公司的委托代理人章俊烽，被告宣红洲及其与被告张秀君的共同委托代理人钟孝殿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿城物业公司起诉称，两被告系夫妻关系，于2012年8月27日购买原告绿城海棠公寓北区3-2-802室商品房。交付领房后，被告既未经规划部门批准，又未经相关业主的同意，任意将购买的海棠公寓北区3-2-802室南面卫生间墙体拆���一部分并改建为门，自行建立墙体隔断，侵占3-2-801室设备平台。原告曾多次上门劝告并寄发律师函催告，但被告仍违法装修，拒不整改。综上所述，被告的行为已严重影响小区物业管理。为维护自己的合法权益，依据《物权法》等法律规定和《临时管理规约》等协议，起诉要求：一、判令两被告立即停止侵害，将违法改建的3-2-802室恢复原状并拆除墙体隔断，归还3-2-801室设备平台；二、本案诉讼费由两被告承担。审理中，原告明确第一项诉请为要求两被告停止侵害，将违法改建的墙体隔断拆除，并放弃恢复原状及要求两被告归还3-2-801室设备平台的请求。被告宣红洲、张秀君答辩称，1.原告诉请侵犯了两被告的合法所有权、使用权。2、3#楼标准层平面图显示，802室卫生间与801室书房隔断中心线是二房分界的中心线。两被告的卫生间宽2.76米，一间主卧宽3.9��，卧室宽3.59米，共10.25米。801室书房宽3.2米，客厅宽4米，主卧宽3.9米，共11.1米。被告卫生间套外宽2.76米，2、3#楼标准房层平面图表明：设备平台。南面套外的平台8**室和802室墙体外宽1米，被告的设备平台与卫生间之间的隔墙退进70公分，所以设备平台的建筑面积增加1.9平方米，从2.76平方米增加到4.69平方米，与2、3#楼二十四层平面图（即3#楼）、二十三层平面图（即2#楼）显示是一致的。两被告买得802室商品房后，诸暨市住房和城乡建设局核发的诸字第F0××97号房权证，建筑面积158.99平方米，套内建筑面积121.56平方米（即套外建筑面积37.43平方米），套外建筑面积为802室和801室共有共用的两只电梯、逃生扶梯、过道。被告有套外西侧的阳台和卫生间南面墙外的4.69平方米的设备平台，这是两被告的合法财产。2、3#楼标准层平面图显示801室南面的阳台长7.2米，客厅和主卧室的隔墙的客厅外表明是放空调设备的，平面图上没有显示，从室内到阳台有门，实际是从客厅到阳台是铝合金门。即原告要求恢复原状是未经规划局审查同意的建筑施工图为依据，802室卫生间南面是全封闭的砖砌墙，被告花6万多元买了卫生间外的设备平台4.69平方米的所有权而无使用，开发商不给使用权，被告在装饰中自己开。2.原告的诉讼请求没有法律依据。802室的设备平台在房权证上是被告所有的，被告没有损坏801室的财产也没有损坏公共财产，凭什么要求恢复原状；原告是物业管理企业，对801室没有物权，凭什么要求归还801室的设备平台。如被告侵占了801室的设备平台，也应该由物的权利人对被告提起诉讼。从平面图和房权证上明确设备平台是802室业主的专有部分，阳台是801室业主的专有部分，非共有共用部分的建筑物。被告的设备平台只有2.76平方米，801室的阳台有7.2平方米，多占使用了被告应有的5平方米，被告的空调设备可放到801室2米的地方。原告要求被告恢复卫生间到设备平台全封闭的砖砌墙，被告认为不符合《物业管理条例》的规定。原告诉请恢复原状，归还801室设备平台，不符合案由物业服务合同纠纷。综上，请求驳回原告的起诉。原告绿城物业公司对起诉主张的事实、诉讼请求向本院提供了下列证据，被告宣红洲、张秀君质证如下：1.诸暨绿城广场海棠公寓前期物业服务合同一份，证明原告受开发商诸暨市越都置业有限公司委托对海棠公寓进行物业管理的事实。被告质证认为，对证据的真实性没有异议，但与本案无关；2.商品房买卖合同一份及合同中的房屋平面图一份、海棠公寓三号楼竣工图一份，证明诉争公共部位设备平台划分情况。被告质证认为，对商品房买卖合同的真实性没有异议，合同内的平面图有错误，平面图中3-2-802室的设备平台到卫生间里了，而不是在外面，对三号楼竣工图没有异议；3.照片两张，证明被告建立墙体隔断的事实。被告质证无异议，认为汽配砖打墙的地方下方是一根横梁（7楼与8楼间的梁）；4.海棠公寓住宅装修管理办法一份，证明两被告同意按照原告制定的装修管理办法进行合法装修。被告质证无异议。被告宣红洲、张秀君对其辩述向本院提供了2、3号楼标准层平面图一份、2、3号楼23层、24层平面图一份、房屋所有权证复印件一份，证明诉争的设备平台属于被告所有。原告绿城物业公司质证认为，对房屋所有权证的真实性没有异议，房产证上的平面图明显没有将设备平台计入产权面积，故被告所称设备平台是被告所有不成立；23层、24层房屋为复式房型，与802室房型不一致，被告购买的房屋为8层，与海棠公寓3号楼4-22层为同一户型，该平面图与本案无关；被告提供的一层平面图实际上是2、3号楼的标准层平面图，该平面图仅仅能证明设备平台处有两个空调机位的划分，不能证明该设备平台属于被告。上述证据，经庭审出示并质证，均已收集在卷。对原告绿城物业公司提供的证据1，被告对其真实性没有异议，该证据能够证实原告受诸暨市越都置业有限公司的委托对绿城广场海棠公寓小区进行前期物业管理的事实，本院对该证据的证明力予以确认。对原告提供的证据2，被告对房屋买卖合同及三号楼竣工图无异议，对平面图认为802室的设备平台到卫生间里了，该质证意见显然不符合平面图的客观内容，本院不予采纳，证据2能够证实两被告系海棠公寓小区业主以及其享有专有（独占）使用权的范围，本院对其证明力也予确认。对原告提供的证据3、证据4，被告均无异议，本院确认为有效证据，结合被告庭审中的陈述，认定两被告同意按照原告制订的海棠公寓住宅装修管理办法进行装修以及两被告装修中在802室房屋南面平台连接梁下轴线上用汽配砖建筑了宽约1.1米，高1.2米多的砖墙的事实。对被告提供的房屋所有权证、标准层平面图原告无异议，本院确认为有效证据；被告提供的2、3号楼23层、24层平面图与两被告购买的3号楼802室房屋户型不一致，该证据与本案诉争事实缺乏关联性，本院不予确认。综合上述认定的证据，结合原、被告庭审中的陈述，本院认定如下事实：原告绿城物业公司受诸暨市越都置业有限公司的委托，对诸暨绿城广场海棠公寓进行物业管理，双方签订前期物业服务合同，约定前期物业服务期限自2013年12月31日项目交付之日起至第一届业主委员会成���，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。2012年8月27日，被告宣红洲、张秀君与诸暨市越都置业有限公司签订商品房买卖合同（含附件、补充协议）一份，约定被告购买该公司开发的位于诸暨旧城改造核心区20号地块海棠公寓北区第3幢2单元020802号房屋，建筑面积共159.11平方米，其中套内面积121.56平方米，应分摊的共有建筑面积37.55平方米。2012年4月1日，被告宣红洲出具承诺书一份，确认已详细阅读诸暨市越都置业有限公司制定的《海棠公寓临时管理规约》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约，同意授予物业服务企业在本临时管理规约中规定的权利。临时管理规约第十八条规定，本物业管理区域内禁止下列行为：损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格），��自改变房屋设计用途、功能和布局等；违约责任第三十七条规定，业主违反本临时管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据本临时管理规约向物业所在地人民法院提起诉讼。上述商品房交付时，020802号房屋与020801号房屋南面梁下以铁栏杆分隔，被告所属设备平台与铁栏杆之间以玻璃隔断（竣工图中为3-10轴线往西0.8米处）。原告提供的竣工图显示，梁所在位置3-10轴线与玻璃隔断之间有一设备平台，该设备平台未标注在被告与诸暨市越都置业有限公司签订的商品房买卖合同所附房屋平面图中，被告提供的房屋所有权证所附的房地产平面图中也未对该设备平台面积进行标注。房屋交付后，被告方在该套房屋南面平台3-10轴线（梁下）上用汽配砖建筑了宽约1.1米，高1.2米多的砖墙。现原告以被告的行为影响小区物业管理为由，诉讼来院，要求判如所请。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。结合本案事实，原告绿城物业公司受诸暨市越都置业有限公司的委托对绿城海棠公寓小区进行前期物业管理。被告宣红洲、张秀君购买海棠公寓小区房屋后，于2014年4月1日签署了承诺书，确认遵守《海棠公寓临时管理规约》。原告作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反管理规约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益，故绿城物业公司系本案适格原告。根据《海棠公寓临时管理规约》第十八条载明内容，涉案房屋所在物业管理区域内禁止损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格），擅自改变房屋设计用途、功能和布局等。被告方未经行政许可，在该套房屋南面平台连接梁下轴线上用汽配砖建筑了宽约1.1米，高1.2米多的砖墙，改变了房屋设计用途、功能和布局，影响整幢建筑物的外观，违反了上述管理规约，原告起诉要求被告予以拆除，本院予以支持。审理中，原告自愿放弃恢复原状及要求被告归还3-2-801室设备平台的诉讼请求（原告非3-2-801室业主），系对民事诉讼权利的自行处分，本院予以准许。从本案被告与诸暨市越都置业有限公司签订的商品房买卖合同中所附的房屋平面图及竣工图来看，房屋梁下原设备铁栏杆处至玻璃隔断之间系020801号房屋的设备平台，被告提供的房屋所有权证上所附的房地产平面图也未对该设备平台的面积进行标注，故被告方辩解该设备平台系其合法财产，享有使用权，无事实根据和法律依据。本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十二条、第八十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：被告宣红洲、张秀君自本判决生效之日起三十日内将诸暨市旧城改造核心区20号地块海棠公寓北区第3幢2单元020802号房屋南面平台连接梁下轴线上所建的砖墙隔断（宽约1.1米，高1.2米多）拆除。案件受理费80元，依法减半收取40元，由被告宣红洲、张秀君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  郦武亮二〇一五年十二月八日书记员  边书笑