山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初1721号原告：苑敏敏，女，1994年7月6日出生，汉族，住山东省郓城县。委托诉讼代理人：邱欣新，山东保君律师事务所律师。被告：赵艳丽，女，1989年3月16日出生，汉族，住山东省莱芜市。委托诉讼代理人：王磊（系被告赵艳丽之夫），男，1988年8月7日出生，汉族，住山西省大同县。原告苑敏敏与被告赵艳丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苑敏敏及其委托诉讼代理人邱欣新、被告赵艳丽的委托诉讼代理人王磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苑敏敏向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令原、被告双方解除房屋租赁合同；2.请求法院依法判令被告返还原告房屋押金3000元、租金15000元、洗衣机维修费166元，共计18166元整；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月18日，原、被告双方通过齐鲁楼市棋盘街加盟店签订房屋租赁合同一份，约定原告承租被告所有的位于济南市历下区文化东路78号万豪中心8号楼某、建筑面积70平方米的房屋一套，租赁期限12个月，自2017年7月25日起至2018年7月24日止，租金3000元每月，每半年支付一次，另需支付房屋押金3000元。合同签订当日，原告即按合同约定向被告支付了房屋押金3000元及半年房租18000元，原告收房后立即入住，结果3天后发现被告所提供的房屋存在严重质量问题，因卫生间防水未做好导致漏水，电路短路无法正常供电。发现上述问题后原告立即联系了齐鲁楼市棋盘街加盟店及被告要求其对房屋进行修缮，但被告接到通知后虽经原告及中介机构多次催促仍拒不履行房屋修缮义务，导致原告无法正常使用房屋。被告的行为已经严重违约，给原告造成了极大损失。被告赵艳丽辩称，我不认可原告的陈述，我们的房子没有任何问题，也不存在没有积极修缮的问题，卫生间漏水是因为原告使用不当所造成的。在原告承租的涉案房屋到期后，我们就继续把涉案房屋往外租，也没有出现过卫生间漏水、不能使用的情况。当时我们和原告协商过，如果原告不再承租涉案房屋，我们可以把租金和押金还给原告一部分，但因协商不成，所以就没再调解。涉案房屋入住之前的情况原告是了解的，涉案房屋没有所谓的质量问题。涉案房屋不存在没有电的情况，涉案房屋现在正常居住。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经对双方当事人提交的证据进行质证和审核认定，结合双方当事人陈述，本院认定事实如下：2017年7月18日，原告苑敏敏（乙方）与被告赵艳丽（甲方）经齐鲁楼市棋盘街加盟店工作人员张仕海介绍签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于文化东路78号万豪中心8号楼某室的房屋出租给乙方用于居住，建筑面积为70㎡；租期共12个月，自2017年7月25日起至2018年7月24日止，租金3000元/月，半年一付，下次租金应提前一个月支付；租用房屋押金为3000元，在办妥退租所有事宜后由甲方退还乙方，如房屋设施损坏，水电、物业拖欠，协商处理；在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外），乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济补偿。合同第十二条约定，房屋交接时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于三日内向对方提出。合同第十三条约定，……在租赁期间，乙方中途擅自退租的，如给甲方造成经济损失，乙方应该按本合同一个月租金额向甲方支付违约金。若违约金不足以弥补甲方损失，乙方还应承担赔偿责任。如遇特殊情况，甲乙双方任何一方提出终止合同，应提前一个月通知对方。同日，苑敏敏向赵艳丽支付租金18000元、押金3000元。2017年7月25日，原告苑敏敏入住涉案房屋,不久双方因房屋漏水、停电问题进行交涉。原告苑敏敏提交的与被告赵艳丽2017年7月31日至9月26日的微信记录显示有关房屋租赁的主要情况为：2017年7月25日原告苑敏敏入住；7月31日发送房屋漏水照片；8月1日：原告苑敏敏表示，“修完了，应该是水龙头的事”；8月6日原告苑敏敏又反映厨房水龙头漏水，被告说寄一个水龙头让原告找物业换上，原告表示“你找人修吧，再给你修坏了”；同时，双方协商维修洗衣机花费166元的问题，被告同意其老公支付给原告；原告苑敏敏问“屋里干的怎么样了”（因电匣水干后才可维修电路）；8月9日原告苑敏敏询问煤气及水电号；8月19日被告胡艳丽表示要去买水龙头和玻璃胶，让原告找物业换水龙头，原告说“不知道找谁”；8月21日被告赵艳丽与原告商量退一个月的房租，原告表示“不是钱的事”，未同意；9月12日原告苑敏敏要求被告退房租，被告未回复；9月15日原告要求被告晚上来收房退钱，被告未回复；9月26日原告发送解除合同通知函。对以上内容被告赵艳丽无异议，本院予以确认。原告还提交了齐鲁楼市棋盘街加盟店工作人员张仕海2017年9月25日出具的证明一份，载明：“本人张仕海于2017年7月18日该租客苑敏敏租到住房一套，房屋位于文化东路万豪国际8-212房间，当日签订房屋租赁合同……于2017年7月28日接到租客苑敏敏电话，说漏水停电的问题，中间经过几次调解，最终于2017年8月22日三方见面谈退房事议。后于2017年9月15日三方约见搬家后的交房，交房中房东对合同违约责任有异议，最终要求走法律程序。”被告赵艳丽对以上证据亦无异议，本院予以确认。以上证据表明：原告按期入住，双方因维修水、电的问题多次交涉，被告一直未修好，原告也拒绝找物业，拒绝自行维修，8月22日、9月15日虽然双方与中介共同商讨退房的问题，但因被告对违约责任有争议，未达成一致意见，之后原告向被告发送解除合同通知函。本院认为，原告苑敏敏与被告赵艳丽签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应依约履行，任何一方在不具有合同解除权的情况下，擅自解除合同，需要承担违约责任。本案中，原告不具有合同解除权，其向被告赵艳丽发送解除合同通知函的行为并不能产生合同解除的法律后果。理由如下：合同法第九十三条，第九十四条规定了协议解除、约定解除、法定解除三种合同解除的方式，本案原告作为承租人不具有其中任何一种合同解除权。第一，从双方签订的房屋租赁合同看，合同并未约定承租人的解除权，因此双方不存在约定解除的情形；第二，原告称被告曾表示同意提前解除合同退租，但未提交有效证据加以证实，被告不予认可，且从原告提交的齐鲁楼市工作人员张仕海的书面证词可以看出，原被告双方“因对违约责任有异议”，未达成协议解除的意见，因此双方不具有协议解除合同的情形；第三，从法定解除的法律规定看，合同法第二百三十三条规定:“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时，明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”；第二百三十一条规定:“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，因租赁物部分或者全部毁损灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”。以上两条规定了租赁物危及承租人安全或健康或部分或全部毁损致使合同不能实现时，承租人具有合同解除权。此外，因不可抗力、出租人拒不交付房屋、房屋权属有争议或被查封、一房数租等情形，致使承租人不能使用房屋的，承租人享有法定解除权。本案显然不具有以上法定解除的情形，原告在代理意见中提出，依据合同法第九十七条、第一百零七条、第二百二十条、第二百三十一条、第二百三十三条之规定，其有权解除涉案房屋租赁合同的意见，本院认为于法无据，不予采纳。本案中，涉案房屋漏水及停电的问题，并未严重到致使合同目的不能实现的程度，从微信记录上可以看出漏水是二层地板有滴水的现象，经维修，原告苑敏敏表示“修完了，应该是水龙头的事”，其后反映的厨房水龙头漏水的问题，也是可以通过更换水龙头予以解决的；关于维修电的问题，原告苑敏敏在入住15天，即8月9日通过微信询问燃气、水费、电费的号，说明涉案房屋虽然电路需要维修，但没有达到无法居住的程度，没有证据证明涉案房屋存在危及承租人安全或健康、以及不能实现合同目的的情形。合同法第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期”。被告赵艳丽作为涉案房屋的出租方，负有保障涉案房屋能够正常用于居住的合同义务，涉案房屋需要维修时，被告赵艳丽应在合理期限内维修，未在合理期限内维修，原告苑敏敏可以自行维修，维修费用由被告赵艳丽承担，并相应减少租金。因此原告苑敏敏不享有合同解除权，其提前通租的行为构成违约，但被告赵艳丽应当退还因水、电维修影响原告使用而减少的租金，本院酌定为4000元，对于退还超出部分的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。鉴于原告提前退租，合同继续履行已无实际意义，因此对于原告请求解除涉案房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。因双方合同解除，被告赵艳丽应当返还原告苑敏敏押金3000元。关于洗衣机维修费166元，因该笔费用系维修涉案房屋内的洗衣机而支出，应由被告赵艳丽承担，故其应向苑敏敏支付洗衣机维修费166元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十条、第二百三十一条、第二百三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告苑敏敏与被告赵艳丽于2017年7月18日签订的房屋租赁合同；二、被告赵艳丽于本判决生效之日起十日内向原告苑敏敏退还押金3000元，租金4000元；三、被告赵艳丽于本判决生效之日起十日内向原告苑敏敏支付洗衣机维修费166元；四、驳回原告苑敏敏超出部分的诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，由原告苑敏敏负担427元，被告赵艳丽负担273元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  姚文辉人民陪审员  王群群人民陪审员  赵德荣二〇一八年六月二十八日书 记 员  王 凤