江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)扬民终字第0392号上诉人（原审被告）张盛亮。委托代理人蒋建，江苏石塔律师事务所律师。委托代理人沈姗姗，江苏石塔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）江都园地建材有限公司，住所在扬州市江都区仙女镇工人新村10号。法定代表人沈元雨，总经理。委托代理人沈朝斌，江苏忠信义律师事务所律师。委托代理人张燕菁，江苏忠信义律师事务所律师。上诉人张盛亮因与被上诉人江都园地建材有限公司（以下简称园地公司）房屋迁让纠纷一案，不服江苏省扬州市江都区人民法院（2014）扬江民初字第577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月10日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审查明：张盛亮现居住于扬州市江都区仙女镇三闸居委会向阳新村100号房屋的办公楼和宿舍楼。2003年1月23日，扬州市中级人民法院作出（2002）扬执字第102号民事裁定书，裁定江都市石油化工总厂所有的位于江都市季家桥里厂内的工业厂房及相应的划拨工业用地的使用权抵债给案外人中国华融资产管理公司南京办事处（以下简称南京办事处）。2007年6月22日，南京三瑞拍卖有限公司对讼争房屋进行拍卖，园地公司以100万元价款竞拍成功。2007年9月21日，园地公司与南京办事处签订房屋转让合同。2009年3月18日，南京办事处就仙女镇三闸居委会向阳新村100号房屋，依法办理所有权证号为2009002966房屋所有权证。2014年4月1日，园地公司诉至原审法院，要求张盛亮迁让出位于江都区仙女镇三闸居委会向阳新村100号房屋的办公楼和宿舍楼。审理中，张盛亮向原审法院提出管辖权异议，原审法院依法作出（2014）扬江民辖初字第00009号民事裁定书，裁定驳回对张盛亮对本案管辖权提出的异议。张盛亮对该民事裁定不服，上诉至扬州市中级人民法院，扬州市中级人民法院依法作出（2014）扬民辖终字第00039号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。扬州市中级人民法院的生效民事裁定书中载明：“园地公司通过拍卖程序，竞得原江都市石油化工总厂所有的原江都市季家桥里厂内的工业厂房及土地使用权，园地公司应为上述房产的合法所有人，因此园地公司是本案适格主体。”该裁定为终审裁定。另查明，园地公司开业日期为2007年8月28日，开业名称为扬州万福物业有限公司，2007年12月28日，变更为园地公司（全称为江都园地建材有限公司）。上述事实有园地公司提供的企业法人营业执照复印件、房屋所有权证（所有权证号：2009002966）、（2002）扬执字第102号民事裁定书、（2014）扬江民辖初字第00009号民事裁定书、（2014）扬民辖终字第00039号民事裁定书、转让合同、南京三瑞拍卖有限公司成交确认书，张盛亮提供的工商档案以及当事人的陈述相佐证。原审认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，园地公司与张盛亮争议的主要问题是：园地公司主张张盛亮迁让出讼争房屋是否具有合法依据。关于讼争房屋，现园地公司提交的证据证明其通过拍卖竞得原江都市石油化工总厂所有的原江都市季家桥里厂内的工业厂房及土地使用权，虽然园地公司对该讼争房屋未办理物权变更登记手续，但是园地公司与南京办事处之间已经订立了转让不动产物权的合同，该合同已经生效；未办理物权登记，不影响合同效力。南京办事处就讼争房屋办理了登记手续，并向园地公司交付讼争房屋的产权证书，园地公司应为上述房产的合法所有人，是本案适格主体，对此，扬州市中级人民法院已发生法律效力的（2014）扬民辖终字第00041号民事裁定书亦已确认。而张盛亮则不能提供其合法占有、使用讼争房地产的依据。因此，园地公司请求张盛亮迁让出扬州市江都区仙女镇三闸居委会向阳新村100号房屋的办公楼和宿舍楼，依法应予支持。关于张盛亮的三点抗辩理由：一、张盛亮对转让合同的真实性提出异议，原审认为，园地公司以其的名义与南京办事处签订房屋转让合同，虽然当时公司尚未成立，但是该行为得到案外人南京办事处的认可，且事后园地公司通过加盖公章，对先前行为进行追认，对该合同的效力原审法院应予以认定；二、张盛亮提出园地公司无法提供其支付讼争房屋对价的证据。原审认为，园地公司与南京办事处房屋转让合同关系与本案非同一法律关系，园地公司是否履行支付对价的义务也不能成为张盛亮使用涉案房屋的合法依据；三、张盛亮提出园地公司非讼争房屋的所有权人，诉讼主体身份不合格，原审认为，对于园地公司是否具有本案适格诉讼主体资格的问题，前述已经进行认定，对此不再赘述。综上，张盛亮的抗辩理由无事实和法律依据，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十四，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款之规定，判决如下：张盛亮于本判决生效之日起10日内搬让出扬州市江都区仙女镇三闸居委会向阳新村100号房屋的办公楼和宿舍楼。本案受理费80元由张盛亮负担，该款已由园地公司给付，张盛亮在给付上述赔偿款时一并给付园地公司。宣判后，张盛亮不服，向本院提起上诉称：1、我对园地公司与南京办事处所签订的2007122号转让合同真实性有异义，合同签订时间为2007年9月21日，但园地公司开业时间为2007年8月28日，当时公司名称为扬州万福物业有限公司，直至2007年12月28日才更名为江都园地建材有限公司，因此，2007年6月22日拍卖时，园地公司尚未成立。其次，根据合同，园地公司以100万元竞买讼争房产，且合同约定园地公司在2007年6月30日前一次性支付，而园地公司至今未能提供有效的付款凭证。2、讼争房产未变更登记在园地公司名下，2008年5月南京办事处还出具一份授权卞方平代理申请恢复执行江都石油化工总厂欠款纠纷案件的委托书，2012年南京办事处还发出公告要求停止侵害公司财产。因此，房屋的合法所有权人为南京办事处，园地公司无权主张。综上，其请求二审撤销原判，依法改判或发回重审。其在二审未提供新的证据。被上诉人园地公司答辩称：1、一审法院认定事实清楚，我公司在一审时已明确说明，拍卖时公司虽未成立，但以公司名义参加涉案房屋的竞拍，竞拍成功后，特别在南京三瑞拍卖有限公司成交确认书上注明“江都园地建材有限公司”（筹）字样。园地公司与南京办事处签订转让合同，交付转让款后，南京办事处即将房屋及所有资料交付园地公司。园地公司更名后补盖公章，双方对标的转让价款及标的交付时间进行了明确的约定，对合同签订时间等细节问题未作过多考虑。合同已实际履行，园地公司是房屋实际所有权人。2、园地公司与南京办事处签订的房屋转让合同的瑕疵不影响合同的效力，且双方早已履行了合同，只因张盛亮长期非法侵占部分房屋拒不迁让才引发本案纠纷，虽尚未办理过户手续，但园地公司是实际权利人，要求张盛亮迁让于法有据。综上，其请求二审法院驳回上诉，维持原判。其在二审提供了如下证据：1、南京办事处出具给江都市房管局的委托书，载明其委托卞方平办理房产转让，将本案讼争房屋转让至园地公司名下。张盛亮质证认为：对真实性有异议，且该证据与后来发生的事实不符，2009年3月18日的产权证上产权人的名称仍为南京办事处。经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院对此依法予以确认。二审争议焦点为：园地公司是否有权要求张盛亮迁让出讼争房屋？本院认为：园地公司无权要求张盛亮迁让出讼争房屋。理由：1、南京办事处依据（2002）扬执字第102号民事裁定书取得讼争房屋所有权及土地使用权，园地公司通过拍卖程序于2007年与南京办事处签订合同。因所涉土地为国有划拨土地，土地使用权的转让需经市、县人民政府土地管理部门审批方能生效。而南京办事处与园地公司间合同未经审批，南京办事处与园地公司至今均未交纳土地出让金，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第九条之规定，房屋转让合同未生效。2、合同签订后至今，房屋产权仍登记在南京办事处名下，尽管根据委托书等证据，南京办事处对于园地公司按照合同约定应取得讼争房屋所有权以及土地使用权并无异议，但基于房屋转让合同未生效，且房屋产权亦未变更登记，园地公司并非涉案房屋所有权人以及涉案土地使用权人。3、园地公司仅能依据房屋转让合同向南京办事处主张债权，而不能作为房屋所有权人和土地使用权人向张盛亮主张物权。本案系迁让纠纷，园地公司依据《中华人民共和国物权法》第三十四条关于“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”的规定提出诉请，但该条规定之权利人系对标的物享有物权之人。现园地公司并无证据证实其对房屋及土地享有物权，其主张张盛亮迁让无事实和法律依据。4、至于本院针对张盛亮的管辖权异议所作出的（2014）扬民辖终字第00039号民事裁定书，其中关于“江都园地建材有限公司应为上述房产的合法所有人”的认定，因该认定并非判决主文，且对管辖权异议的审理并不涉及对当事人实体权利的认定，综合分析本案中当事人所提供的证据，本院认为，该裁定中的相关表述，并无既判力，亦不构成当事人无需举证证明之事实。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省扬州市江都区人民法院（2014）扬江民初字第577号民事判决；二、驳回江都园地建材有限公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由江都园地建材有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  宦广堂审 判 员  黄宝生代理审判员  李春艳二〇一五年四月十日书 记 员  喻彬蓉附本判决所依照的法律和司法解释条款：1、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。3、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。