福建省清流县人民法院民 事 判 决 书（2015）清民初字第217号原告陈根祥，住福建省清流县。被告清流永顺房地产开发有限公司，住所地：福建省清流县龙津镇水南街381号，组织机构代码67651841-6。法定代表人檀东国，总经理。委托代理人郑杰。委托代理人谢洪强，福建光兴律师事务所律师。原告陈根祥与被告清流永顺房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月9日立案受理。依法由审判员江开万适用简易程序于2015年3月26日公开开庭进行了审理。原告陈根祥和被告清流永顺房地产开发有限公司（以下简称“永顺公司”）的委托代理人谢洪强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈根祥诉称：2011年10月9日，原告与被告购买位于清流县龙津镇水南街的新建商品房一套，并签订了《商品房买卖合同》，约定房屋总价款为466，264元、建筑面积为125.61平方米、交付期限为2012年12月8日，交接手续、违约责任等事项。房屋建成后，被告通知原告进行房屋交接，但拒不提供证明文件，证明竣工验收合格、消防验收合格，也不提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等材料，时至2013年5月28日，被告也未向原告出示前述材料。原告认为，被告的行为，导致了原告延期交房170天，已构成违约，并造成了原告的物业费损失。依照合同约定，被告应赔偿违约金15，852.98元（466，264×0.0002／天×170天）、物业费损失498.25元（125.61平方米×0.7元／平方米·月×170天÷30天／月），两项共计人民币16，351.23元，并应承担出示、交付竣工验收合格证明、消防验收合格证明、住宅质量保证书、住宅使用说明书等书面材料的合同义务。现被告拒不承担合同义务，严重侵害了原告的合法权益。为此，根据《民事诉讼法》第119条之规定，请求法院依法判令被告：一、提供竣工验收合格证明、消防验收合格证明、住宅质量保证书、住宅使用说明书等书面材料；二、赔偿逾期交房违约金15，852.97元（暂从2012年12月8日计算至2013年5月28日，2013年5月29日至被告履行诉讼请求一时另行计算）；三、赔偿原告物业费损失498.25元；四、判令被告赔偿迟延办理产权登记违约金15，062.13元（从2013年3月8日计算至2014年1月26日止）。五、承担本案诉讼费用。被告永顺公司辩称：一、原告诉求答辩人提供竣工验收合格证明、消防验收合格证明、住宅质量保证书、住宅使用说明书等书面材料，同时赔偿延期交房违约金没有依据。1、答辩人交付的讼争房屋已验收合格，并具备使用条件。原告诉求答辩人提供竣工验收合格证明、消防验收合格证明、住宅质量保证书、住宅使用说明书等书面材料，答辩人已经向法院举证提供。答辩人交付原告的讼争房屋已经验收合格，并具备使用条件，更何况原告早已交接使用。2、被告并未延期交房170天。原告以房屋未验收合格为由主张答辩人延期交房170天是依据不足的。根据《商品房买卖合同》的约定，答辩人应当在2012年12月8日前将房屋交付原告使用。同时约定，购房款结清才能交房。2012年12月13日，答辩人就向原告发出“永顺花园”入伙通知书，通知原告自2012年12月19日起交房。之后，原告在2012年12月20日才结清购房款，2012年12月21日双方办理了房屋交接手续，房屋已经交付原告使用。原告如果认为房屋不符合交付条件，可以拒绝接收。既然原告已经接收房屋，房屋已经转移占有，按照法律的规定及合同的约定，答辩人作为出卖人不存在支付违约金的问题。二、原告要求答辩人赔偿物业费损失没有依据。如上所述，房屋已经转移占有，并交付原告使用。原告已经接受了物业服务，按照约定就应当支付相应的物业费用。因此，原告要求答辩人赔偿其物业费损失理由不能成立。三、原告部分诉讼请求已经超过诉讼时效。姑且不谈原告诉讼请求是否应当驳回的问题，就原告诉讼请求本身而言，答辩人认为，原告部分诉讼请求已经超过二年诉讼时效。原告主张逾期交房违约金，是从2012年12月8日起计算，但原告在2015年2月12日才向法院提起诉讼。因此，原告主张的从2012年12月8起至2013年2月12日期间的违约金诉讼请求，已经超过了二年诉讼时效，应当予以驳回。四、答辩人为原告代办权属证书，无论是否逾期，后果应由原告自担。五、原告没有及时取得房屋权属证书是因办证政策变化及房屋产权登记机关造成的，并非是答辩人原因造成。六、答辩人不应支付原告逾期办理房屋权属证书违约金。综上述所，原告诉求没有事实、法律依据，且部分诉讼请求已经超过诉讼时效，请贵院查明事实，驳回原告诉讼请求。经审理查明：2011年10月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买清流县龙津镇水南街永顺花园第10幢903号商品房（以下简称“讼争商品房”），用途为住宅；按建筑面积计价，每平方米单价为3，712元，总金额为466，264元；双方并就项目建设依据、商品房销售依据、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、交付条件与期限、产权登记、违约责任等进行了约定。其中，合同第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2012年12月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；……”。合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”合同第十一条约定“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收回本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：逾期三十日未办理交房手续的按日向出卖人支付已付款万分之一房屋代管金，期间的房产毁损和第三人的侵权等责任均由买受人承担。”合同第十四条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息，同时按已付款的0.05％赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”。合同第二十条约定：“文书送达。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。”合同签订后，原告于2011年10月19日交款143，220元、2012年4月19日交款20，000元、2012年7月25日交款300，000元，2012年12月20日交款3，044元，被告分四次向原告开具共计466，264元的销售不动产统一发票，购房总金额为466，264元。讼争商品房于2012年12月1日经验收核验，质量等级为合格。2012年12月13日，被告向原告发出“永顺花园”入伙通知书，通知原告自2012年12月19日起交房。原告于2012年12月20日结清购房款，2012年12月21日双方就讼争商品房进行了交接。2014年5月27日，原告向被告领取了讼争商品房的房屋权属证书，房屋所有权证书的登记时间为2014年1月26日，土地使用权证书的落款时间为2014年3月11日。上述事实，有原告举示的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，被告的委托代理人举示的《商品房买卖合同》、《商品房预售许可证》、“永顺花园”入伙通知书、福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、消防监督结果公开、福建省新建商品住宅质量保证书、福建省新建商品房住宅使用说明书、《房屋交接单》、《10号楼产权证移交记录》、清流县房屋交易管理所出具的《关于永顺花园房屋办证情况的说明》，本院调取的情况说明，以及二原告与被告的委托代理人的当庭陈述在案为凭，以上证据均经庭审当庭举证、当庭质证，并经本院审查核实，予以采信。本院认为：被告与原告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的问题。根据合同约定，被告应于2012年12月8日前将符合约定条件的商品房交付给原告使用。现被告未能提供证据证明讼争商品房在2012年12月21日前（含21日）已符合合同约定的交房条件，且原告已于2012年12月21日接收了讼争商品房，故原告要求被告支付逾期交房违约金从2012年12月8日计算至2012年12月21日止的逾期交房违约金1，212.29元（466，264元×0.02％×13天），本院予以支持；原告要求被告从2012年12月21日起至被告交付竣工验收合格证明、消防验收合格证明、住宅质量保证书、住宅使用说明书等书面材料时止的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于二原告要求被告支付逾期办证违约金的问题。被告负责代办房屋权属证书，有双方的陈述在案为凭，本院予以认可。双方订立的《商品房买卖合同》的约定，如因出卖人原因，买受人不能在讼争商品房交付使用后90日内即2013年3月22日前（含22日）取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％支付违约金。即如非被告原因，致使办理房屋权属证书迟延，则不应由被告承担违约责任。故被告在负责代办房屋权属证书的情况下应承担因其原因自2013年3月22日起至其将有关购房户办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件止的违约金。本案中，被告提供的清流县房屋交易管理所出具的《关于永顺花园房屋办证情况的说明》无法证明被告已在2012年将原告办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件。现原告和被告均未能提供证据证明被告将原告办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的具体时间，根据《房屋登记办法》第二十三条规定：“自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；（二）抵押权、地役权登记，10个工作日；（三）预告登记、更正登记，10个工作日；（四）异议登记，1个工作日。公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。法律、法规对登记时限另有规定的，从其规定。”结合原告所提供的房屋所有权证上所载明的登记时间2014年1月26日，酌定被告提交原告的办证资料并已具备办证条件的时间为2013年12月17日。因此，被告应承担自2013年3月22日起至2013年12月27日止每日按466，264元的0.01％支付违约金12，822.26元（466，264元×0.01％×275天）。被告主张其是为原告代办房屋权属证书，代理行为产生的后果应由委托人即原告承担，无论是否逾期办证，后果均应由原告承担，于法无据，本院不予支持。被告主张违约金过高，但未能提供证据予以证明，本院不予支持。被告主张原告的部分诉请超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条规定，当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。原告已于2013年6月向本院提交了起诉状，本院进行了协调和诉前调解工作，在调解不成的情况下，于2015年2月9日正式立案予以受理，因此，被告主张原告的部分诉请超过诉讼时效，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国消防法》第十三条，《建设工程质量管理条例》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告清流永顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈根祥逾期交房违约金1，212.29元；二、被告清流永顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈根祥逾期办证违约金12，822.26元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费209元，减半收取为104.5元，由原告陈根祥负担54.5元，被告清流永顺房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。审判员  江开万二〇一五年四月二十一日书记员  杨桂珍