上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）杨民四（民）初字第2673号原告姜绍权，男，1952年11月20日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托代理人陶森，上海市申中律师事务所律师。被告毛健，男，1953年4月16日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托代理人吴斌，上海诺盛律师事务所律师。委托代理人吴平，上海诺盛律师事务所律师。第三人郭宝英，女，1957年9月22日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。原告姜绍权诉被告毛健房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加郭宝英作为第三人参加诉讼。原告姜绍权及其委托代理人陶森、被告毛健及其委托代理人吴斌、第三人郭宝英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜绍权诉称，上海市杨浦区杨树浦路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋（以下简称系争房屋）系原告父母私房拆迁分配而来，原告是承租人，原告及妻子郭宝英、女儿姜岭户籍均在该房屋内并实际居住于此。1995年原告购买该房屋产权并登记在原告名下。至1998年上半年，因原告与郭宝英感情不和开始迁居外地工作，系争房屋由郭宝英及女儿居住。原告自1998年至今从未与妻女、父母、哥哥、弟弟、姐姐联系过。因该房屋2014年被列入动迁，原告去动迁公司询问情况，发现系争房屋产权人已于1999年变更为王正华。原告从未与王正华签订过出售合同，也未委托过他人交易。庭审中，郭宝英承认系伪造原告签名擅自将系争房屋出售给王正华，原告认为，系争房屋系原告的婚前产权房，郭宝英擅自处分侵犯了原告的权利，且根据当时的购房政策，公有住房必须在买入满五年后才能出售，系争房屋出售时未满五年。故诉至法院请求判令：确认1999年2月23日与王正华就系争房屋签订的《上海市职工所购公有住房出售合同》无效，系争房屋产权恢复登记至姜绍权名下。原告为证明其主张，向本院提供以下证据材料：1、住房配售单，证明系争房屋是1984年原告父母私房动迁分配而来，原告是承租人；2、姜绍权与案外人杨浦区房产管理局平凉房管所签订的公有住房买卖合同、购买公有住房委托书、上海市房地产登记簿，证明原告于1994年12月9日购买了系争房屋的产权，且产权登记在原告名下；3、户口簿及户籍资料摘录信息，证明原告一家三口户籍至今仍在系争房屋内；4、1999年2月23日上海市职工所购公有住房出售合同、上海市房地产登记申请书、上海市房地产登记簿，证明合同及申请书上的签名均不是原告所签，原告对系争房屋与王正华之间的买卖不清楚；5、公证书，证明被告毛健是王正华的继承人；6、原告发给上海市杨浦区房屋第一征收事务所有限公司、上海市杨浦区政府平凉街道办事处、上海钟伟房地产开发有限公司、上海集伟投资发展有限公司的告知函，证明原告告知了上述单位就系争房屋买卖纠纷已经向法院起诉事宜；7、照片，证明系争房屋的外观、现状和原告原来居住时一样。被告毛健辩称，原告系因系争房屋动迁产生的虚假诉讼。1、系争房屋是被告母亲王正华生前于1999年2月从原告处购买、且支付了合理的对价。当时的购房政策既需要原告本人签字，且必须到交易中心签署申请书，交易中心的备案资料中有原告方的签名和印章；2、被告对系争房屋是继承而来，本人没有参与购房过程，所以对具体交易过程不清楚。但王正华的遗物中有相关的购房资料及信函，相关购房合同及承诺书、发票、补充协议等均有原告签名。因原告一家户口迟迟不迁出系争房屋，王正华还曾起诉到杨浦法院。即使签名是郭宝英代签，原告需承担其不知道房屋被处分的举证责任；3、被告父母从1999年就居住在系争房屋内直至2011年王正华去世，之后，因系争房屋面积小，被告92岁的父亲与被告一家共同在外租房居住，系争房屋由被告出租补贴租房费用。原告十几年来从未向被告方主张过房屋权利，现该房屋列入动迁，原告才以不知道房屋被处分为由主张诉讼，显与事实与常理不符；4、动迁公司本已通知被告选购安置房屋，因原告恶意诉讼已经给被告造成了经济损失。综上，被告认为，原告对于系争房屋出售是知情且参与的。退一万步讲，即便原告不知情，该房屋是原告和郭宝英的夫妻共同财产，王正华是善意购房人，被告利益应受到保护，故不同意原告诉讼请求。被告为证明其辩称，向本院提供以下证据材料：1、上海市房地产登记申请书，证明系争房屋产权转移申请书中有原告签名及盖章；2、补充协议，证明1999年2月14日原告与王正华就户口过户、房款交付等事宜达成补充协议，有原告签名；3、承诺，证明1999年3月22日原告就户口迁出事宜作出承诺，有原告签名；4、1999年3月22日个人房屋出售发票，证明在出售人一栏有原告签名；5、有线电视户主更名登记表，证明该转让手续中有原告签名；6、房屋转让协议书，证明1999年2月1日签订售房协议中有郭宝英签字；7、收据，证明王正华共支付了原告房款118，000元，支付了合理的对价，收据上有郭宝英的签字，且有上海鑫岭房产业务专用章；8、银行存折，证明王正华1999年2月14日取款80，000元支付房款的依据，该证据与证据2、证据6相印证；9、2000年9月25日王正华就原告户口迁移事宜给杨浦分局户籍管理科的信函，证明由于原告户口迟迟不迁出，因此王正华曾于2000年向杨浦法院起诉，后法院转给公安部门，平凉警署当时召开过调解会，因各执己见，调解未成；10、居委会证明，证明王正华夫妻自1999年初即居住在系争房屋内，至2011年8月被告将系争房屋出租；11、电力发票，证明王正华自1999年4月就开始缴纳系争房屋的电费；12、物业管理费发票，证明被告缴纳了2002年至2012年期间的物业管理费；13、租赁合同，证明被告将系争房屋出租。证据10-13同时证明系争房屋自1999年后即由王正华夫妻、被告占有或出租；14、被告手持的系争房屋户口本，证明原告在房屋买卖时就将原告方户口本原件交付给王正华；15、申请，证明原告2006年以户口遗失为名至派出所补办户口本，有原告妻子与女儿的签字，与原告在庭审中陈述原告从1998年后就再也没有找到过其妻子女儿有矛盾；16、常住人口登记表摘抄，证明原告父母分别于2000年12月、2004年5月报死亡，原告父母在系争房屋交易后才去世，且原告父母的居住地址与系争房屋地址非常近，故原告对系争房屋出售是明知的；17、上海鑫岭家庭装潢有限公司及其杨浦分公司的档案，证明原告系该两公司的法定代表人，被告提交的证据6与证据7里都有上海鑫岭房产盖章，被告查过没有这家企业，只有上海鑫岭家庭装潢有限公司，档案材料中有一份私营企业职工花名册，其中联系人是郭宝英，说明鑫岭房产与鑫岭家庭装潢有限公司是一家企业，原告是两家公司的负责人，且原告与郭宝英夫妻关系正常；18、原告账户的银行记录，证明1999年2月14日原告账户有80，000元入账，这与被告证据2相印证，该80，000元就是补充协议中提到的80，000元房款；19、婚姻登记档案，证明原告与郭宝英自1983年结婚后至今没有离婚，夫妻关系正常；20、民事起诉书，证明王正华在2000年7月6日为原告一家户口迁出事宜向法院提起诉讼，姜绍权、郭宝英、姜岭为共同被告；21、杨浦法院通知与两份申诉信，证明当时就原告户口迁出问题，王正华曾向法院信访不立案，法院并给予相应的回复；22、杨浦公安分局的信，证明杨浦公安治安支队户政管理科将信函转交平凉警署处理，该证据与证据9均系2000年形成，真实确凿，可以证明王正华不断向法院、公安有关部门沟通，寻求解决。申诉信中写的事实经过，提到原告本人在交房当日是在场的，这是对当时情况的客观陈述，该份材料形成与15年前，当时并不会预料到有今天的诉讼，故应该采纳。第三人郭宝英述称，原来系争房屋由姜绍权、我及女儿一起居住。后因与姜绍权感情不合，我38岁时与姜绍权开始分居，不知道姜绍权住在哪里，平常和其不见面。后来，我通过我哥哥介绍认识了王正华，因我想换个环境，王正华就让我把房子卖给她。合同约定房价款128，000元，王正华仅支付了100，000元，其中80，000元存到姜绍权名下的存折。因为户口没迁走，王正华还曾起诉到杨浦法院，后来法院打电话给我，法院出面调解过。上海鑫岭家庭装潢有限公司是和姜绍权开的，开了六七年，我参与到分居前，分居后自然而然就关掉了。系争房屋与王正华签订的买卖合同、上海市房地产登记申请书、补充协议、承诺、发票、有线电视户主更名登记表中所有的“姜绍权”字样的签名全是我签的。2006年补办户口本的申请中姜绍权的签名是姜绍权签的，因为当时女儿大学毕业需要户口本，户口本原件在王正华处，我就申请挂失，因派出所要求必须本人签字，姜绍权的哥哥出面找姜绍权签字。出售系争房屋的事情我从来没有告诉过姜绍权。综上，同意原告诉讼请求。第三人未提交书面证据材料。经庭审质证，被告对原告提供的证据1不清楚；对证据2没有异议；对证据3没有异议，但原告户口本原件在被告处，而且户口本登记时间是1998年，因户口问题王正华曾起诉过，派出所也调解过，但没有结果；对证据4对该合同中王正华的签名没有异议，至于整个过程被告本人没有参与过，故不清楚，但相信原告方的签名是其本人所签；对证据5没有异议；对证据6不清楚，但被告方被安置人员有被告一家三口及被告的父亲，已经选定了两套安置房；对证据7有异议，被告换过空调。原告对被告提供的证据1真实性有异议，认为“姜绍权”字样的签名不是原告所签；对证据2、3、4、5、6、7、8、9其上姜绍权的签名均不是本人所签，对郭宝英的签名不清楚；对证据10真实性不发表意见，原告从1998年就离开上海，不清楚系争房屋的实际居住人，且原告与哥哥、姐姐、弟弟、父母从1998年就没有联系了；对证据11、12、13、14均不清楚，也不知道为何户口本在被告处，原来由郭宝英保管；对证据15姜绍权签名真实性无异议，但是为了配合女儿补办户口本由姜绍权哥哥出面解决的；对证据16、17真实性无异议，对证明内容不认可，郭宝英只是1998年前在该公司任职，之后该公司就倒闭了；对证据18不清楚，原告从来没有办过这个账户；对证据19真实性无异议；对证据20、21、22不清楚，相关部门从未找过原告本人。第三人对原告的证据均认可；对被告提交的证据真实性均无异议，但称系冒签姜绍权的签名出售房屋。经庭审质证，本院对当事人真实性无异议证据的证据效力予以确认。经审理查明，姜绍权与郭宝英系夫妻关系，二人于1983年7月28日登记结婚。系争房屋系原告父母私房拆迁分配而来，姜绍权原系系争房屋承租人，原告父母居住在本市杨树浦路XXX弄XXX号XXX-XXX室。1994年12月9日，姜绍权与案外人杨浦区房产管理局平凉房管所签订《公有住房买卖合同》，将系争房屋购买为产权房，房屋产权登记在姜绍权名下。1999年2月1日，王正华与郭宝英签订《房屋转让协议书》，约定王正华购买系争房屋，房价款为128，000元。1999年2月23日，一份落款为：（甲方）姜绍权、（乙方）王正华的《上海市职工所购公有住房出售合同》载明：根据上海市扩大职工所购公有住房上市出售试点的实施意见的有关规定，甲方所购的住房业已具备上市出售条件，甲方将系争房屋出售给乙方，建筑面积为44.44平方米，总价款为人民币122，000元（以下所涉币种均为人民币）；乙方于1999年3月1日以现金方式向甲方支付122，000元；甲方应自本合同房地产权利转移之日起30日内将房屋交付给乙方使用等内容。该合同落款处有王正华签名及“姜绍权”字样的签名及印章。嗣后，王正华共支付房款118，000元，其中80，000元郭宝英称系直接支付至姜绍权名下的银行账户内。一份《上海市房地产登记申请书》记载：王正华申请对系争房屋进行产权变更，产权来源为购入，原权利人姜绍权。原权利人落款处亦有“姜绍权”字样的签名及印章。嗣后，系争房屋产权登记在王正华名下。王正华及家人于1999年2月始即居住在系争房屋内，系争房屋原姜绍权一家的户口本原件由王正华保管。2011年3月18日，王正华报死亡。同年8月，经公证，系争房屋由王正华之子即被告毛健继承。另查明，1999年2月14日，一份落款为：（甲方）姜绍权、（乙方）王正华的《补充协议》载明：经双方协商补充以下协议，甲方户口在过年后等派出所办公后迁出；甲方房屋在1999年2月14日交于乙方使用应无损无缺按上次协议办事钥匙交全；付款方式乙方以活期储蓄卡（XXXXXXXXXXX）人民币捌万元整以姜绍权名义存入工商银行交付甲方。在甲方户口迁出后再付人民币壹万元整……。甲方处有“姜绍权”字样的签名。1999年3月22日，一份内容为：“姜绍权户口新房落实后迁出自1999年3月22日后杨树浦路XXX弄XXX号XXX室与本人无任何关系，户口本暂有姜绍权本人保管，今后如有事与王正华无关”的声明，落款处有“姜绍权”字样签名。审理中，姜绍权对上述“姜绍权”字样的签名均否认系其本人所签，郭宝英自认均系郭宝英代签。2006年1月12日，姜绍权、郭宝英及其女儿姜岭共同提交本人签名的《申请》，称本人不慎户口本遗失，今申请户口本，望平凉派出所批准为盼。再查明，上海鑫岭家庭装潢有限公司及上海鑫岭家庭装潢有限公司杨浦分公司均注册于1997年11月4日，于2000年年检完毕，2002年11月之后处于吊销未注销状态，姜绍权系法定代表人，郭宝英系上海鑫岭家庭装潢有限公司职工。审理中，经本院向系争房屋居委书记了解情况，该居委书记述称：……姜绍权与王正华合同签订履行过程并不清楚，但是有一点是肯定的，姜绍权一家离开系争房屋之后（原由姜绍权一家居住），王正华夫妇实际入住，具体时间忘记了，但应在第五次人口普查之前。王正华曾为了户口之事多次找过我，王正华称合同签了，房子交付了，但姜绍权没有将户口迁走，所以她不愿付1万元尾款，但对方向她要尾款，她很着急，最好是通过居委或其他力量让把户口迁走，户口迁不走，她的户口迁不进来。……本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，公民合法的民事权益受法律保护。本案争议焦点系原告对于1999年系争房屋出售给王正华是否明知。原告以其与妻子郭宝英夫妻关系不合、分居多年为由称其对出售房屋不知情，郭宝英对原告意见无异议。对此，本院认为，原告及郭宝英陈述存在诸多不合理之处。首先，原告父母居住在系争房屋对面，原告父母分别于2000年12月及2004年5月去世，王正华及家人从1999年即开始居住在系争房屋内，原告称其自1998年即离开上海且从未与父母联系过，此与常理不符；其次，原告称从1998年起至今从未与妻女联系过，也不知道她们住在哪里。但2006年原告一家三口补办户口本申请上有原告一家三口的签名同时出现，原告及郭宝英称系通过原告哥哥出面解决，但原告庭审中曾陈述其自1998年离家后与父母、哥哥、姐姐、弟弟均未联系过，显前后矛盾；再次，郭宝英自认王正华支付的房款80，000元系支付至姜绍权名下的银行账户内。郭宝英称系王正华自己开设的姜绍权账户，此显与银行工作流程不符；最后姜绍权与郭宝英自1983年结婚后至今仍处于夫妻关系存续期间。此外，再结合居委会的陈述意见、原告一家户口本原件由被告方保管、郭宝英与姜绍权均在上海鑫岭家庭装潢有限公司就职、以及王正华生前信访函件内容等细节，原告不知情的辩称意见本院实难采信。况且，王正华购买系争房屋支付了合理的对价，产权转移已达十五年之久，原告未能提供证据证明王正华系与郭宝英串通或存有购买之恶意。原告另辩称系争房屋系其婚前财产，原告与郭宝英1983年结婚，郭宝英系系争房屋同住人，购为产权时亦在二人婚姻存续期间，故原告该辩称意见，本院亦不予采信。原告另辩称该房屋买卖出售时完全产权未满五年，违反了售房政策，但该交易并未违反法律、行政法规的强制性规定，故该辩称意见，本院亦不予采信。综上，原告诉请，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五之规定，判决如下：原告姜绍权要求确认1999年2月23日与王正华就上海市杨浦区杨树浦路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋签订的《上海市职工所购公有住房出售合同》无效、上海市杨浦区杨树浦路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋产权恢复登记至原告姜绍权名下之诉讼请求，不予支持。本案受理费人民币2，740元，由原告姜绍权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  崔艺萍审 判 员  李 威人民陪审员  陈铭浩二〇一五年四月十日书 记 员  吴剑行附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。