太原市杏花岭区人民法院民 事 判 决 书(2015)杏民初字第01057号原告（反诉被告）闫金良，无业。委托代理人刘瑞凤，北京隆安（太原）律师事务所律师。被告（反诉原告）山西融田房地产开发有限责任公司，住所地太原市杏花岭区半坡西街28号。法定代表人张银喜，总经理。委托代理人刘占喜，山西泰一律师事务所律师。委托代理人裴登峰，山西融田房地产开发有限责任公司经理。原告（反诉被告）闫金良与被告（反诉原告）山西融田房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）闫金良及其委托代理人刘瑞凤，被告（反诉原告）山西融田房地产开发有限责任公司的委托代理人刘占喜、裴登峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫金良诉称，2007年9月4日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份（以下简称《合同》），由被告将位于太原市杏花岭区涧河路18号融田晶阁小区3单元7层375号的房屋出售予原告，房屋建筑面积74.8平方米，单价为7520元/平方米，房价总计为562495元，支付方式为银行按揭（首付172495元，剩余房款390000元作银行按揭）。《合同》签订后，原告依约交付首付款172495元；依照《合同》约定被告应当为原告办理银行按揭，并于2008年5月31日向原告交房并为原告办理房屋所有权证书（大红本）。但被告屡屡违约：1.未能为原告办理银行按揭，一直到2011年4月20日，被告才正式通知原告不能办理银行按揭，并强令原告交付全额购房款，否则要求原告无条件退房。无奈之下，原告在经济极端困难的情况下，于2014年1月28日向亲戚借款10000元交付被告。2.原定交房时间为2008年5月31日，但推迟至2009年8月17日才向原告交房。3.合同签订前被告向原告保证其所出售商品房“五证齐全”，可办理“大红本”，被告一直以“大红本”等为广告进行宣传，但至今被告仍然未能为原告办理产权登记手续。经原告了解，融田晶阁项目系违规楼盘，根本无法取得房屋所有权证书。更为恶劣的是，被告故意隐瞒其未取得《商品房预售许可证》的事实，以可办理大红本为噱头，使原告误认为其已经取得《商品房预售许可证》，对众多业主实施民事欺诈行为，严重损害了业主的合法权益。现诉至法院，请求法院依法判令：1、确认原告与被告签订的《商品房预售合同》无效；2、被告返还原告已付购房款182495元，并赔偿原告一倍已付购房款182495元，合计364990元；3、赔偿原告装修费用180000元；4、支付原告已付购房款的利息共计69121元（按中国人民银行同期贷款利率暂计算至2015年5月4日，最终应计算至实际支付日）以上共计人民币657813元；5、被告（反诉原告）承担本案诉讼费用。被告山西融田房地产开发有限责任公司辩称，针对第1项诉讼请求，1、目前为止合同无效仅有合同法52条规定，基于原告陈述的事实，均不违反合同法52条合同无效的情形。2、原告所引用的商品房销售合同的司法解释并非全国人大、国务院做出的决定，法院不能依据此规定认定合同无效，因此原、被告所签订的合同合法有效。针对第2项诉讼请求，返还购房款及赔偿一倍，原告依据的是最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释的规定，本案所涉房屋属于新元玻璃厂职工住宅楼，并非商品房，因此，原告请求的该项诉讼请求缺乏法律依据。第3项诉讼请求装修费，1、根据民事诉讼法的相关规定，原告应当对其装修费的损失提供合法有效的票据，但截至目前为止被告没有看到原告提供的有关装修费的合法票据，根据谁主张谁举证的法律规定，原告应当承担举证不能的法律后果。2、装修是原告自己使用并消费的，装修所带来的后果全部由原告自己使用，因此，该项费用理应由原告自己承担。第4项诉讼请求利息，原告所付的房款，仅为30%。但是，实际入住达六年之久，如此原告请求已付购房款的利息损失缺乏事实和法律依据，均应由其自己来承担。反诉原告山西融田房地产开发有限责任公司诉称，2007年9月4日，反诉人与被反诉人签订了编号为030138号的名称为《商品房预售合同》，合同约定被反诉人购买反诉人位于太原市杏花岭区涧河路18号的融田晶阁3单元5层353号住宅一套（复式结构），建筑面积为61.91平方米，单价为6298元/平方米，总价为389909元，被反诉人采取银行按揭的方式支付，并于2007年9月10日支付房款119909元，剩余款项采取银行按揭的方式支付。同时，在建设银行工作人员的面前以新元玻璃厂职工的名义签署了银行按揭贷款的相关资料。2009年8月，被反诉人因自身原因又将上述房屋调换为太原市杏花岭区涧河路18号的融田晶阁3单元7层375号，合同面积为74.8平方米（最终测绘面积为77.64平方米），单价为7520元/平方米，原总价为562495元（现总价为583852.8元），被反诉人采取银行按揭的方式支付，首付172495元，剩余款项采取银行按揭的方式支付。重新签订编号为030232号的《商品房预售合同》之后，双方作废了此前所签订的编号为030138号的名为《商品房预售合同》，被反诉人于2009年8月5日补交了尚欠的52586元首付款。由于被反诉人自身的原因未能在办理银行按揭贷款的期限内提供相关手续资料，致使按揭手续未能办理。2011年4月20日，反诉人正式告知其不能办理银行按揭，被反诉人可以选择其他分期付款或全款方式支付房款。反诉人也与银行联系各种不同的贷款方式，解决贷款问题，与被反诉人同类型的客户很多人都按上述方式办理了相关手续，但被反诉人却一直拒绝办理也拒绝支付剩余房款。反诉人虽多次通过电话、口头及上门催收等各种手段督促被反诉人支付剩余款项，但被反诉人只在2014年1月28日仅仅向反诉人支付了10000元，其余款项仍以种种理由进行推脱拒不缴纳。被反诉人于2009年8月17日接受房屋至今已经实际入住达6年之久，但缴纳的房款仅仅为购房款总额的30%，被反诉人就是在仅仅缴纳了30%的房款且实际入住达六年之久后的今天，反而要求反诉人支付高达65万余元（超过房屋总价10余万元）的款项并起诉至法院，实在是有失公允。在反诉人销售集资建房的过程中，被反诉人对房屋的性质是非常清楚的而且是明知的，但被反诉人以新元玻璃厂职工的名义欺骗反诉人购买房屋，若因其隐瞒真实身份导致双方所签订的合同无效，则被反诉人应当承担全部的过错责任，应当赔偿反诉人租金损失或赔偿因其未能按时支付剩余房款导致的利息损失。综上请求法院依法判令：1、确认反诉人与被反诉人所签订的《商品房预售合同》合法有效并判令被反诉人支付反诉人剩余购房款401357.8元及自2011年4月20日起至全额支付完毕之日止的违约金（截止2015年5月27日止的逾期付款违约金120166.5元）；2、若法院最终确认反诉人与被反诉人所签订的《商品房预售合同》无效，则请求判令被反诉人赔偿反诉人自交房之日起至腾出房屋之日止的租金损失或赔偿反诉人自2011年4月20日起至腾出房屋之日止的因被反诉人未能支付剩余房款导致的利息损失（利息按同期银行贷款利率的四倍计算）；3、被反诉人承担本案全部诉讼费用。反诉被告闫金良辩称，1、根据司法解释的第2条，起诉时，反诉原告仍未取得预售许可证，因此该合同应当被认定无效，关于租金损失，原告对租金损失没有任何过错，是由于被告五证不全，导致商品房预售合同无效，最终导致各自返还的法律后果，该项损失应当由被告自行承担。关于利息损失已经超过诉讼时效，按照银行同期贷款利息4倍无法律依据。关于事实与理由，2、答辩人换房系房屋质量问题，而非反诉原告所称的：自身原因。3、银行按揭未能办理是被告原因，非原告原因。4、反诉原告既不退还房款并赔偿损失，也不为答辩人办理银行按揭，最终也不能办理产权登记，答辩人多次与反诉原告协商退房事宜，反诉原告均推托，答辩人至今才诉，实属无奈。5、答辩人不知道房屋的所谓“集资房”性质，自签订合同至2013年8月答辩人才发现反诉原告所售房屋五证不全。原告闫金良为证明其主张，向法庭提交了如下证据：证据一，原告身份证明一份1页，证明原告的主体资格。证据二，被告企业档案信息卡一份1页，证明被告的主体资格。证据三，《商品房预售合同》复印件一份，证明原告与被告之间的权利义务，即由被告将位于太原市杏花岭区涧河路18号融田晶阁小区3单元7层375号的房屋预售给原告（被告明确告知原告该项目已取得商品房预售许可证，否则不会与业主签订《商品房预售合同》），房屋建筑面积74.8平方米，单价为7520元每平方米，房价总计为562495元，支付方式为银行按揭（首付172495元，剩余房款390000元作银行按揭），并于2008年5月31日向原告交房并为原告办理房屋所有权证书（大红本）。证据四，已付购房款证明1份2页，证明原告已向被告支付房屋首付款人民币172495元，并于2011年被告擅自变更合同约定的支付房款的情况下，给原告下通知，强迫原告一次性支付剩余购房款，并采取断水断电等极端措施，原告被迫无奈之下向被告支付房款10000元，合计182495元。证据五，《通知》1份1页，证明被告首先违反《商品房预售合同》无法为原告办理银行按揭。被告销售的融田晶阁手续不全，被告违反合同约定支付方式，强迫原告一次性支付剩余购房款。证据六，被告宣传广告1份2页，证明被告继续隐瞒其未取得商品房预售许可证的事实，继续以（大红本）进行虚假广告宣传。证据七，被告售楼人员的售楼视频1份，视频为2013年8月7日山西卫视新闻午报栏目组记者对被告售楼人员的暗访视频，证明原告2013年8月7日得知被告所销售房屋并未取得《商品房预售许可证》，再次以能取得大红本欺骗业主。证据八，装修费用票据及相关装修人员费用证明1份，证明因被告违规销售楼盘，导致原告、被告双方签订的商品房预售合同无效，原告购买房屋后因装修造成的费用损失为180424元。证据九，张良明、吴巨生、阎富才、李军国、牛四清、梁金叶、林鑫、高建平、尹红霞证人证言九份。被告山西融田房地产开发有限责任公司为证明其主张，向法庭提交了如下证据：证据一，国有土地使用证并证地国用（2002）字第20667号、并规建证新字（2005）第0427号建设工程规划许可证、中标通知书并建标字2005145号、山西省住房和改革委员会文件晋发改投资发（2006）115号，以上证明本案所涉房屋属于新元玻璃厂职工住宅楼，而非商品房，且土地为国有划拨地，无须取得商品房预售许可证；轻工国资（2000）06号文件，证明太原中元玻璃厂将土地投资入股太原市新元玻璃厂，土地归新元玻璃厂所有。2010年要换证将规划许可证原件交规划局，因为太原市对建设路规划，至今未办下新证。证据二，被告与新元玻璃厂签订的合作（协议书）、编号为030138号商品房预售合同、编号为030232号商品房预售合同、2007年9月10日首付款现金交款单、2009年8月5日补缴首付款现金交款单、2007年由原告和其配偶签字的办理银行按揭手续资料一套，证明被告依法取得房屋，有权对外销售。原告仅仅支付了30%的首付款，原告在2007年就知道其所购买的房屋并非商品房而是新元玻璃厂的职工集资住房，被告不存在隐瞒、欺诈的情形，更不存在故意隐瞒未取得《商品房预售许可证》的情形。原、被告提供的证据，均经当庭质证。被告山西融田房地产开发有限责任公司对原告闫金良的证据质证如下，对证据一、二无异议。对证据三真实性无异议，但合同不能只从名称上认定，应该根据合同内容和签订合同的整体情况认定。合同签订时，原告对所购涉案房屋的房屋性质是非常清楚的。对证据四的真实性和证明内容无异议。对证据五真实性认可，对证明内容，因为原告自身的原因导致后期不能办理银行按揭贷款，为了解决原告支付剩余购房款的情况，我们以通知的方式给其提供了几种付款的不同方式，但是原告仍然拒不付款。对证据六真实性、合法性、关联性均不认可。对证据七真实性、合法性均不认可。对证据八真实性不认可，所有的付款全是收据，非正规发票，不能作为定案依据。所有的收据没有原告付款的凭证，相互不能形成证据链，不具有证明力。对证据九真实性无异议，土地的性质决定仍然是大红本的房屋所有权证，符合事实，房屋土地是国有划拨用地，房子所办理的产权是大红本，欺骗不存在。原告闫金良对被告山西融田房地产开发有限责任公司的证据质证如下，对证据一真实性没异议，来源不合法，证明内容和本案无关。因被告没有提供规划许可证的原件，对证据真实性不认可。中标通知书真实性无异议，和本案无关。对06号文件，真实性有异议，没有提供原件，案外人名称变更，与本案无关；对证据二合作协议书真实性无异议，跟本案无关，对按揭手续真实性不认可，是原告为了配合被告办理房屋按揭，被告在违规销售楼盘的情况下，让原告以太原市新元玻璃有限公司职工的名义，签的一套手续，是被告让原告这么做的，签名都是真实的，除了签名，其他的文字内容全部都不是两个人书写的，谈话笔录体现的房屋的面积是61.91平方米，不是本案涉案房屋，无关联。对协议书是被告与新元玻璃厂签订的，不能因此证明被告取得房屋所有权，被告也没有提供相应的房屋权属证明，因此无权对外销售，关于两份交款凭证，只能证明原告按照商品房预售合同的约定，履行了交款义务，而且能够证明双方是为了履行商品房预售合同即双方在签订了商品房预售合同的前提下，原告履行了交款义务，原告支付的是2007年当时商品房正常的对价，签订合同的合意也是购买商品房。（反诉原告）山西融田房地产开发有限责任公司为证明其反诉主张，向法庭提交了如下证据：证据一，编号为030138号商品房预售合同、编号为030232号商品房预售合同、2007年9月10日首付款现金交款单、2009年8月5日补缴首付款现金缴费单，证明被反诉人早在2007年就已购买了反诉人房屋，并于2009年调换了房屋，补交了首付款差价，但仅仅支付了30%首付款。证据二，被告与新元玻璃厂签订的合作协议书及补充协议、2007年由被反诉人和其配偶签字的办理银行按揭手续资料一套，证明反诉人依法取得房屋，有权对外销售，被反诉人早在2007年办理银行按揭贷款时是以新元玻璃厂职工的名义在建设银行工作人员面前签署了贷款资料的，被反诉人对该项目是属于太原新元玻璃厂的职工集资住房是非常清楚了解的。证据三，同期购房人秦伟、李艳的个人住房借款合同，证明与被反诉人同期签署合同的客户办理下了银行按揭贷款手续；2011年4月20日通知及快递回单，证明反诉人告知被反诉人不再办理按揭手续，采取不同方式支付剩余款项，但反诉人实际入住6年仍不支付剩余款项。证据四，太原市房产面积计算表（太原市佳信房地产测绘有限公司出具），证明实测建筑面积比合同约定建筑面积多2.84平方木。与规划证一起交回了规划局。（反诉被告）闫金良未在反诉中提供证据。（反诉原告）山西融田房地产开发有限责任公司提供的证据，均经当庭质证。（反诉被告）闫金良对（反诉原告）山西融田房地产开发有限责任公司的证据质证如下，对证据一、证据二同本诉质证意见一致；对证据三借款合同的真实性无异议，来源不合法，合同内容不涉及被告，也证明不了其所证明的内容。对快递通知真实性无异议，恰恰能够证明反诉原告手续不全，导致无法办理正常的银行按揭手续，对反诉被告构成违约；对证据四真实性有异议，分摊说明，新元玻璃厂坐落的房屋跟本案没有关联。本院对原告（反诉被告）闫金良、被告（反诉原告）山西融田房地产开发有限责任公司双方均无异议的证据予以认定。经审理查明，位于太原市杏花岭区涧河路18号的融田晶阁小区所在的土地使用者为太原中元玻璃厂，2000年5月16日，太原中元玻璃厂将全部土地及资产入股太原市新元玻璃有限公司。2005年2月6日，太原市新元玻璃有限公司（甲方）与山西融田房地产开发有限责任公司（乙方）签署《协议书》,双方约定：“将位于东厂区单身宿舍占地面积共7.83亩，按市规划红线可利用7.83亩。北至敦化巷，南至省机械公司宿舍，东至铁路线，西至涧河路的土地合作开发，甲方提供上述土地用于建设，乙方提供建房资金，双方共同建成一栋十二层综合楼，一层底商，二层办公，三层以上为住宅，建筑面积共约1.9万平方米。全部建筑由甲乙双方按比例分成：甲方拥有2800平方米，并且一层底商归甲方所有，不足部分以二楼东侧办公区补足。剩余部分归乙方所有，乙方可对本协议约定归其所有部分进行销售、出租或其他形式的处分，所得收入归乙方所有。甲方负责协助办理房屋销售的有关手续，费用由乙方承担。乙方负责对外组织销售（或以甲方名义），并负责组织交房”。2005年10月17日，太原市规划局向太原市新元玻璃有限公司下发《建设工程规划许可证》。2007年9月4日，山西融田房地产开发有限责任公司与闫金良签订了编号为030138号的名称为《商品房预售合同》，合同约定闫金良购买山西融田房地产开发有限责任公司位于太原市杏花岭区涧河路18号的融田晶阁3单元5层353号住宅一套（复式结构），建筑面积为61.91平方米，单价为6298元/平方米，总价为389909元，闫金良采取银行按揭的方式支付，并于2007年9月10日支付房款119909元，剩余款项采取银行按揭的方式支付。同时，闫金良以新元玻璃厂职工的名义签署了银行按揭贷款的相关资料。2009年8月，闫金良又将上述房屋调换为太原市杏花岭区涧河路18号的融田晶阁3单元7层375号，合同面积为74.8平方米（最终测绘面积为77.64平方米），单价为7520元/平方米，原总价为562495元（现总价为583852.8元），闫金良采取银行按揭的方式支付，首付172495元，剩余款项采取银行按揭的方式支付。重新签订编号为030232号的《商品房预售合同》之后，双方作废了此前所签订的编号为030138号的名称为《商品房预售合同》，闫金良于2009年8月5日补交了尚欠的52586元首付款。2011年4月20日，山西融田房地产开发有限责任公司告知闫金良不能办理银行按揭，闫金良可以选择其他分期付款或全款方式支付房款。但闫金良未采取其他付款方式付款。2014年1月28日，闫金良向山西融田房地产开发有限责任公司支付了10000元。截止庭审结束，闫金良共计支付182495元房款，尚欠401357.8元购房款未支付。另查明，2009年8月17日，山西融田房地产开发有限责任公司向闫金良交付房屋，闫金良入住至今。太原市杏花岭区涧河路18号的融田晶阁小区至今未取得《商品房预售许可证》。本院认为，原告（反诉被告）闫金良与被告（反诉原告）山西融田房地产开发有限责任公司签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，但山西融田房地产开发有限责任公司直至本案开庭审理时，也未取得商品房预售许可证。依法应当认定该《商品房预售合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还。闫金良应向山西融田房地产开发有限责任公司返还位于太原市杏花岭区涧河路18号的融田晶阁3单元7层375号房屋一套。山西融田房地产开发有限责任公司应向闫金良返还已付购房款182495元。故闫金良关于山西融田房地产开发有限责任公司返还已付款182495元的请求合理合法，本院予以支持。山西融田房地产开发有限责任公司关于合同有效的主张违背相关法律法规，本院不予支持。关于闫金良、山西融田房地产开发有限责任公司主张的其他损失要求，从导致合同无效的过错方面考量，山西融田房地产开发有限责任公司将不具有销售资格的房屋出售给闫金良居住，本身就存在过错，而闫金良未有尽到谨慎的审查义务，在明知不具有商品房预售许可证以及涉案房屋属于太原市新元玻璃有限公司职工范围内购买的情形下，以太原市新元玻璃有限公司职工的名义签订购房合同、购买该房屋，闫金良亦有过错。故山西融田房地产开发有限责任公司与闫金良因合同无效所产生的损失由双方各自承担。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告闫金良与被告山西融田房地产开发有限责任公司签订的《商品房预售合同》无效；二、原告闫金良于本判决生效之日起六十日内返还被告山西融田房地产开发有限责任公司位于太原市杏花岭区涧河路18号融田晶阁3单元7层375号房屋一套；三、被告山西融田房地产开发有限责任公司于原告闫金良返还房屋后三日内返还原告闫金良购房款182495元；三、驳回原告闫金良的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告山西融田房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10378元，由闫金良负担6428元，由山西融田房地产开发有限责任公司负担3950元。反诉案件受理费9015元，由山西融田房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  贾凝琴人民陪审员  王巧梅人民陪审员  杜国清二〇一五年十二月十四日书 记 员  史 薇附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。