北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2014）昌民初字第6431号原告北京市昌平区天通苑南佳运园小区业主委员会，住所地北京市昌平区立军路佳运园小区。负责人张进成，主任。委托代理人徐寒杰，北京市合川律师事务所律师。委托代理人程海，男，1952年6月7日出生。被告北京裕发房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区东高村镇门楼庄村南街1号。法定代表人田志强，总经理。被告北京裕发弘瑞物业管理有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇佳运园小区。法定代表人田志波，总经理。二被告委托代理人张智国，北京市亿达律师事务所律师。二被告委托代理人张彦，北京市亿达律师事务所律师。原告北京市昌平区天通苑南佳运园小区业主委员会（以下简称佳运园业委会）与被告北京裕发房地产开发有限公司（以下简称裕发公司）、北京裕发弘瑞物业管理有限公司（以下简称裕发物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告佳运园业委会的负责人张进成、委托代理人负责人徐寒杰、程海，被告裕发公司及裕发物业公司的委托代理人张智国、张彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳运园业委会诉称：北京市昌平区佳运园小区系被告裕发公司开发销售的商品房，在被告与佳运园小区业主签订的《商品房买卖合同》中约定了由被告负责佳运园小区前期物业服务，被告将佳运园小区的物业服务委托给被告裕发物业公司管理。北京市昌平区佳运园小区首次业主大会于2013年2月27日以书面形式完成《佳运���小区业主大会公共物业管理规约》表决，占小区专有总建筑面积58.77%业主同意通过；完成《佳运苑小区业主大会议事规则》表决，占小区专有总建筑面积58.72%业主同意通过；完成业主委员会成员选举表决，占小区专有总建筑面积过半数业主同意成立业主委员会并选出业主委员会会委员。其后于2013年3月向北京市昌平区天通苑南街道办事处完成备案手续。根据《佳运园小区业主大会公共物业管理规约》第四条规定，本小区采用业主自主管理的物业管理方式。原告佳运园业委会于2013年5月20日向被告送达《关于解除佳运园小区前期物业服务合同、办理物业管理交接的通知》并抄报北京市昌平区天通苑南街道办事处。时至现今已经超过60日，被告仍未按照《物权法》、《物业管理条例》及《北京市物业管理办法》之规定向原告支付筹备及召开首次业主大会所产生的费用1400元，也未完成诉讼请求2－7所述的法定义务。根据佳运园小区业主大会2013年12月29日以书面形式完成表决并通过决议，决定解除前期物业管理条款并追认业主委员会发出的解除通知，并授权业主委员会在不移交物业时起诉。决议通过后，业主委员会再次通知被告，在2014年3月26日前完成物业管理移交，被告虽口头同意移交但是却没有移交行为，以行为方式明确拒绝移交义务。为维护全体业主的权益，依据业主大会授权，特提起诉讼，要求：1、判令被告裕发公司向原告支付佳运园小区筹备及召开首次业主大会会议所需费用1400元；2、判令两被告立即向原告进行佳运园小区物业共用部分查验交接；3、判令两被告立即向原告移交佳运园小区下列资料（1）、物业管理区域划分资料，（2）、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件��附图，（3）、竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料，（4）、设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维修保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录，（5）、物业质量保修文件和物业使用说明文件，（6）、业主名册，（7）、物业管理必需的其他资料；4、判令两被告立即向原告移交佳运园小区物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；5、判令两被告立即向原告移交佳运园小区物业管理用房250平方米；6、判令两被告立即结清佳运园小区已收、预收、代收的全部物业费、停车费、水费，并移交剩余费用及全部物业财务资料；7、判令两被告立即撤出佳运园小区物业管理区域；8、诉讼费由被告承担。被告裕���公司辩称：一、被答辩人所提供的表决结果仅系数字，无投票人等具体信息，无法核实相关结果的真实性。二、业主大会解除的仅系业主与开发商《商品房买卖合同》中的前期物业条款。前期物业服务合同体现在建设单位于物业买受人签订的买卖合同中，而相关物业服务企业由建设单位选聘，本案中佳运园小区首届业主大会第一次临时会议表决仅表现在其解除的系业主与裕发公司签订的《商品房买卖合同》中关于前期物业约定的相关条款。三、业主与裕发物业公司签订的《物业管理服务合同》真实有效。在本案中，佳运园小区业主与裕发物业公司分别、另行单独签订了《物业管理服务合同》，即业主已经选定了裕发物业公司，该合同并非前期物业服务，合同的主体也不是开发商裕发公司，因此前述的表决结果不能解除业主分别、另行单独与裕发物业公司签订的《��业管理服务合同》。四、被答辩人无权要求答辩人移交相关材料。物业管理办法规定应当向全体业主进行物业共用部分查验交接，移交相关材料，据此，即使建设单位或物业服务企业移交相关材料，也应当向全体业主移交，而非向被答辩人移交。五、被答辩人仅对会议支出进行数字罗列，无正规发票，无法确定首次业主大会会议的实际费用支出。六、佳运园小区首届业主大会第一次临时会议表决程序及结果存在违法情形。有业主证实一方面关于投票选举被答辩人并未通知业主本人，有些系被答辩人要求租户假冒业主签字，另一方面，有业主表示被答辩人提交的选举结果并非业主本人的真实意思表示。而通过被答辩人提交的证据，无法表明哪些业主对表决事项抽赞成票，哪些业主投反对票，仅有通过率的数字，无法确认相关数字的真实性。故此，答辩人认为被答辩人的诉讼请求无事实根据及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告裕发物业公司的答辩意见同裕发公司。经审理查明：佳运园业委会于2013年3月备案成立，裕发公司系佳运园小区的开发建设单位，裕发物业公司系裕发公司为佳运园小区选聘的前期物业公司。2013年1月31日至2月28日，佳运苑小区采用书面征求意见的方式召开业主大会，通过了关于佳运苑业主公共物业管理规约和佳运园业主大会议事规则，并选举了业主委员会成员。其中《佳运园小区业主公共物业管理规约》第四条规定，本物业管理区域内，实行下列第种物业管理方式。1、由全体业主自行管理；2、全体业主依法选聘物业服务企业；3、由全体业主依法选聘其他人管理。决议说明共有1217名业主选择通过自主管理方式。2013年5月20日，佳运园业委会向裕发公司邮寄了《关于解除佳运园小区前期物业服务合同，办理物业管理交接的通知》，要求解除佳运园小区全体业主购房时与裕发公司签订的前期物业服务合同条款，双方进行小区物业的移交。2013年9月21日至12月29日，佳运园小区召开第一届业主大会第一次临时会议，表决通过了以下决议：……六、授权业主委员会组织实施《业主自主管理的物业管理方案》。……八、（追认）解除全体业主购房时与开发商签订的前期物业管理条款。九、（追认）授权业主委员会在开发商和其委托委托的物业公司拒绝办理物业管理移交时，提起诉讼或采取其他救济措施。……2014年3月17日，佳运园业委会向裕发公司送达了《关于再次通知你司就佳运园物业管理事务交接的函》，要求裕发公司于2014年3月26日前向业主委员会完成佳运园物业管理移交事项。2014年8月，佳运园小区业主何春、葛修勤以业主大��程序不合法为由，向本院提起诉讼，要求撤销2013年12月29日通过的《佳运园小区首届业主大会第一次临时会议关于修补楼顶防水、粉刷楼道的表决结果》以及《佳运园小区首届业主大会第一次临时会议表决事项一、三――十三项表决结果》。本院经审理后驳回了何春、葛修勤的诉讼请求，二人不服判决，上诉至北京市第一中级人民法院，后又撤回了上诉。另查，佳运园小区自1994年起开始开发建设，至2004年分期建设完毕。其中规划建设的配套商业楼中在规划图中公共服务设施的分期设置指标中有250平方米物业办公用房，但被告称该楼房已全部售出，双方均未找到该楼的平面图，不知道规划的物业管理用房在何位置。裕发物业公司现在小区内的电力开配站内办公。上述事实，有原被告当庭陈述及原告提交的商品房买卖合同、物业管理服务合同、住户手册、业主大会表决事项公告及大会决议、解除通知、肖宝华的说明，二被告提交的物业管理服务合同、规划许可证等证据在案佐证。本院认为：前期物业服务是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘的物业服务企业为小区提供物业服务的行为。本案中，裕发弘瑞公司系佳运园小区开发建设单位选聘的前期物业服务企业。裕发公司与裕发弘瑞公司就佳运园小区物业管理签订的合同应属前期物业服务合同，裕发弘瑞公司在此基础上与小区业主签订的物业服务合同亦应属前期物业服务合同的范畴。关于前期物业服务合同的终止，依据物业管理条例的规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，佳运园小区业主大会通过决议，决定小区实行业主自主管理的方式，未选聘新的物业服务企业，未签订新的物业服务合同，故此应当以小区业主委员会按决议通知被告撤出时间即为服务合同终止时间。佳运园小区向裕发公司发出通知，要求最后撤出时间为2014年3月26日移交物业管理，故此本院确认该日期即为前期物业服务合同终止时间。前期物业服务合同终止后，业委会要求二被告对物业共用部位、共用设施设备进行查验，对相关资料进行移交的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于佳运园业委会要求物业服务用房，经本院审查，未查明裕发公司在开发建设时建有物业服务用房，原告亦未提交证据证明该小区存在物业服务用房，故此原告要求被告移交物业管理用房的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张召开首次业主大会会议所需费用问题，因原告仅提交了由业主个人出具的说明，未提交支���相关费用的票据加以佐证，且被告对该说明不认可，故此对该诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张要求被告结清佳运园小区的已收、预收、代收的全部物业费、停车费、水费，并移交剩余费用及相关财务资料，因物业公司收取的上述费用系向小区业主个人收取，如有节余，也应向业主个人退还，原告并未取得每个业主的授权收取上述费用，故此对该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《物业管理条例》第二十六条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告北京裕发房地产开发有限公司、北京裕发弘瑞物业管理有限公司与原告北京市昌平区天通苑南佳运园小区业主委员会就佳运园��园小区物业共用部分进行查验交接。二、本判决生效之日起十五日内，被告北京裕发房地产开发有限公司、北京裕发弘瑞物业管理有限公司向原告北京市昌平区天通苑南佳运园小区业主委员会交付佳运园小区的下列资料：（一）、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）、物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）、物业管理所必需的其他资料。三、驳回原告北京市昌平区天通苑南佳运园小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费五十元，由被告北京裕发房地产开发有限公司、被告北京裕发弘瑞物业管理有限公司各负担二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日��，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期届满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  冯自华人民陪审员  任宝玲人民陪审员  王清根二〇一五年四月二十四日书 记 员  索 焱