重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2014）忠法民初字第03508号原告重庆同生物业管理有限公司，住所地忠县忠州镇白公路11号附3号，组织机构代码69390277-8。法定代表人李雪莲，系该公司总经理。委托代理人刘成安、唐忠宽，系公司职工，特别授权。被告文学清，男，汉族，1954年7月7日出生，住重庆市忠县。委托代理人乔华成，男，1975年6月28日出生，汉族，住重庆市忠县。原告重庆同生物业管理有限公司与被告文学清物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月21日受理后，适用简易程序，依法由审判员周红宇独任审判，并于2014年12月18日公开开庭进行了审理，原告特别授权委托代理人秦权、吴卫华及被告委托代理人乔华成到庭参加了诉讼。庭审后，本案于2015年1月19日中止本案审理。嗣后，原告变更委托代理人为刘成安、唐中宽。2015年12月15日，本案恢复开庭审理，原告委托代理人及被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系忠县XX小区业主。2010年6月，原告通过竞聘取得该小区的物业管理资格，同年7月1日与该小区的业主委员会签订了为期六个月的试用物业管理服务合同。试用期满后，原告与该小区的业主委员会签订了为期两年的物业服务合同，服务期限从2011年1月1日起至2012年12月31日止。合同签订后，原告依照合同约定履行义务，但被告未按时向原告支付物业服务费，共计拖欠物管费3293.76元，公摊水电费55元。原告多次催收无果，诉请判令被告支付拖欠的物管费和公摊水电费及支付违约滞纳金。被告辩称，业委会成立没有召开业主大会，原告没有催收物管费，没有享受到原告提供的物业服务，其门面漏水及楼上丢石头下来导致门面玻璃受损喊物管来未解决，门前卫生系环卫工人打扫，楼上乱丢垃圾物管不闻不问，不同意支付原告物管费、公摊水电费及滞纳金。经审理查明，被告系忠县XX小区业主。2010年6月29日，原告与XX小区业主委员会签订《重庆市物业服务合同（试做期间）》，约定：XX小区业主委员会选聘原告为该小区实施物业管理服务，服务期限从2010年7月1日起至2010年12月31日止；物业服务费的收取标准为住宅XX路以北0.44元/月·平方米，商业物业0.80元/月·平方米，按建筑面积计算；公共公用水电费用由业主据实分摊。合同签订后，原告依约为该小区提供了物业管理服务。合同约定的服务期限届满后，原告与XX小区业主委员会再次签订《重庆市物业服务合同》，约定：XX小区业主委员会继续选聘原告为该小区实施物业管理服务，合同期限为2年，从2011年1月1日起至2012年12月31日止；物业服务费用根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，第一年按月收取，第二年按季收取，其收取的标准为住宅XX路以南0.39元/月·平方米、以北0.44元/月·平方米，商业物业为0.80元/月·平方米；公共公用水电费用由业主据实分摊；业主或者物业使用人向原告按约定的标准交纳物业服务费，原告按本合同约定的服务内容和标准提供服务。同时，合同还就委托服务事项、物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等事项进行了约定。2011年1月19日，忠县房地产管理所对该物业服务合同办理了备案登记。合同签订后，原告为该小区提供了物业管理服务。被告从2010年7月至2012年12月止，未向原告交纳物业服务费137.24㎡0.80元/月·㎡30月﹦3293.76元及公摊水电费55元，共计3348.76元。原告多次向被告催收无果，遂诉至本院。另查明，原告与XX小区业主委员会签订的物业服务合同期限届满后，未再与该小区业主委员会继续签订物业服务合同，原告已撤离该小区。上述事实，有原告委托代理人在庭审中的陈述以及原告提供的：《重庆市物业服务合同（试做期间）》、《重庆市物业服务合同》、物业服务合同备案证明存根、业主委员会出具的证明、情况说明、欠费情况表等证据材料在案佐证，本院予以确认。本院认为：业主委员会作为全体业主选出并成立机构，能够代表业主与物业服务公司签订物业服务合同。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，原告与该小区的业主委员会签订物业服务合同，并依法到忠县房地产管理所办理了物业服务合同备案，其内容并不违法国家法律法规的相关规定，且合同在形式上也加盖了业主委员会和原告公司的印章，故该合同在内容和形式上均符合法律规定，应当为有效合同。而被告所有的门面位于该小区建设规划红线范围内，属于合同约定的物业管理区域，系该小区业主，而故该合同对被告具有约束力。依照《物业服务收费管理办法》第七条之规定“物业服务实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”本案中，在原告与该小区的业主委员会签订的物业服务合同中就该小区的物业服务收费标准进行了明确约定，且约定该标准是根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格的原则进行确定。故原告要求被告按照合同的约定支付物业服务费用的理由成立，本院予以支持。被告主张原告未提供任何服务，漏水及楼上丢石头导致其玻璃受损等问题未得到物管公司解决等，提供了证人李秀蓉、田海英、孙支兰的三份书面证实。本院认为原告提供的证据证人未出庭作证，其证明内容并不能达到原告的证明目的，且被告作为小区业主不能据此否认原告作为物业服务企业为小区公共设施设备所提供的综合服务，包括电力设施的维护维修，垃圾的清理，化粪池下水道的维修清理等。另外，物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流，作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，但被告不能以原告提供服务不到位作为其拒绝交纳物业服务费的理由。被告主张原告未催收物管费，依照业主委员会的证明，原告每月张贴通知及告示张贴于大门、各楼栋公示牌及公共道口，故本院对被告的该项主张不予支持。被告主张原告支付滞纳金，本院认为原告并无充分证据证实其完全依照合同约定提供了物业服务，故本院对原告的该项主张不予支持。综上所述，原告与XX小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，原、被告均应依照合同约定全面履行自己的义务。因原告已依约为该小区提供了物业管理服务，故被告应当根据合同约定向原告交纳从2010年7月至2012年12月止的物业服务费用和公摊水电费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条、第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告文学清在本判决生效之日起十日内向原告重庆同生物业管理有限公司支付从2010年7月至2012年12月止的物业服务费3293.76元及公摊水电费55元，共计3348.76元。二、驳回原告重庆同生物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告文学清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力。自本判决生效后权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  周红宇二〇一五年十二月二十四日书记员  覃诗倪