湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武汉中民终字第01165号上诉人（原审原告）：武汉四海宏瑞置业有限公司，住所地武汉市汉南区人武路汪杨郭66号。法定代表人：ＸＸＸ，总经理。委托代理人：沈军，湖北山河律师事务所律师。委托代理人：廖泉冰，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗秋平。委托代理人：毛学军，湖北谦顺律师事务所律师。上诉人武汉四海宏瑞置业有限公司（以下简称四海公司）因与被上诉人罗秋平返还原物纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2014）鄂武昌民重字第00027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月5日受理后，依法组成合议庭于2015年10月20日公开开庭进行了审理，上诉人四海公司委托代理人沈军、廖泉冰，被上诉人罗秋平及其委托代理人毛学军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年6月21日，四海公司诉至一审法院，请求判令：罗秋平立即腾退武汉市武昌区秦园路46号房产中的主楼一楼（面积1000平方米）；罗秋平每月支付房屋使用费120000元（按同地段每月每平方米4元标准计算），从2011年9月26日起至腾退时为止；本案诉讼费由罗秋平承担。诉讼中四海公司变更诉讼请求为：请求判令罗秋平立即腾退武汉市武昌区秦园路46号房产中的主楼中所使用的一至四楼（面积1189.02平方米）；罗秋平每月支付房屋使用费142682.4元（按同地段每日每平方米4元标准计算），从2011年9月26日起至腾退时为止；本案诉讼费由罗秋平承担。由于罗秋平从2015年1月21日从案涉房屋中腾退，四海公司变更诉讼请求为：罗秋平每月支付房屋使用费142682.4元（按同地段每日每平方米4元标准计算），从2011年9月26日起至2015年1月21日腾退时为止；本案诉讼费用由罗秋平承担。一审法院审理查明：坐落于武汉市洪山区（现武昌区）秦园路46号房产（原建筑面积7286.28平方米，2001年办证建筑面积8998.22平方米）原系三角路村委会所有。1998年9月8日港都大酒店法定代表人刘鸿平向罗秋平借款80万元并出具《借条》一份，同日刘鸿平出具《租（凭）赁承诺》一份，载明：“本人刘鸿平同意将秦园路46号主楼和平大道临街300平米门面租赁给罗秋平先生使用……租赁时间暂定为三年。”租赁期间届满，罗秋平继续使用租赁房屋，港都大酒店未提出异议。1999年1月4日，三角路村委会与港都大酒店签订《乾成大厦转让协议》一份。协议主要内容为：产权转让范围为乾成大厦（即武昌区秦园路46号原龙腾大厦）所有建筑物，以及所有使用面积；乾成大厦停车场所有建筑物，以及所有使用面积；产权有偿转让办法为由港都大酒店报经信合银行方同意，将原三角路村委会在信合王家湾分社贷款中划出贷款本金1814万元和利息186万元，转由港都大酒店承担。1999年11月10日，港都大酒店、和平信用社、三角路村委会签订《抵押担保借款合同》，约定港都大酒店向和平信用社借款1814万元，贷款期限为2000年2月22日起至2000年11月10日止等。三角路村委会用其所有的龙腾大厦进行抵押担保。1999年12月9日，武汉市洪山区房地产管理局颁发武房洪他字第199901366号、第199901367号《房屋他项权证》两份，证载：房屋他项权人为和平信用社，房屋所有权人为三角路村委会，房屋坐落为洪山区和平乡秦园路46号，权利价值900万元和914万元。2002年5月10日三角路村委会出具《证明》一份，内容为：原武昌徐家棚秦园路46号，龙腾大厦现已被港都大酒店全款买断，转户手续正在办理之中。2002年9月5日，港都大酒店与楚星服务中心签订《承包合同》，将港都大酒店1.8万平方米整体承包给楚星服务中心，承包期限30年，到2032年12月5日止。2003年5月3日，港都大酒店与罗秋平妻子黄婷签订《房屋租赁合同》，合同约定：港都大酒店将其靠空压机厂一侧门面主楼和主后楼一至三层租与黄婷使用（武昌秦园路46号），使用面积550平方米，另提供港都大酒店院内停车位；租赁期为七年，从2003年5月3日至2010年5月2日；付款方式年付，月租金3000元，每年四月一次性付清年租金36000元等。2003年6月11日，双方签订《补充协议》，合同约定：原合同租赁面积较小，现同意由乙方投资增加土建经营面积；鉴于黄婷投入较大，港都大酒店同意延长租赁期五年至2015年5月，租金不变。罗秋平认可黄婷系代表其签订上述合同，承租人系罗秋平自己。案外人黄婷也表示承租人是罗秋平，自己代表罗秋平签订租赁合同。罗秋平已于2015年1月21日从案涉房屋中腾退。从2011年9月26日至腾退之日，罗秋平使用秦园路46号房产中主楼一至四楼部分房屋经营“东方沐足”，系个体工商户，面积共计962.45平方米。2005年8月31日，港都大酒店、楚星服务中心与红鹰公司签订《租赁合同》，将武昌区秦园路46号港都大酒店房屋，其房产建筑面积9236.88平方米，占地2322平方米及部分物资租赁给案外人红鹰公司。租赁期限从2005年9月1日至2024年8月31日止。2005年12月15日，武汉市中级人民法院为和平信用社诉港都大酒店、三角路村委会抵押担保借款合同纠纷一案作出（2005）武民商初字第151号民事判决，判决：港都大酒店向和平信用社偿还本金1800万元及利息；和平信用社对折价或者拍卖、变卖武昌区秦园路46号房产所得的价款享有优先受偿权等。武汉市中级人民法院（2005）武民商初字第151号民事判决生效后，因港都大酒店未履行支付义务，和平信用社于2006年4月向武汉市中级人民法院申请执行。执行中，该法院于2006年9月1日作出（2006）武执字第135号民事裁定，将三角路村委会所有的位于武昌区秦园路46号房屋及该房屋项下土地使用权依法予以查封。2007年7月30日三角路村委会、2001年9月22日武汉三角集团股份有限公司（原三角路村委会）先后出具《证明》、《补充证明》，证明乾成大厦已转让给港都大酒店，该酒店拥有全部所有权。2010年8月18日，武汉市中级人民法院作出（2010）武执裁字第00041号执行裁定，将申请执行人和平信用社变更为武汉农村商业银行股份有限公司青山支行（以下简称青山支行）。2011年8月3日因四海公司从青山支行处受让上述债权，武汉市中级人民法院作出（2011）武执裁字第00149号执行裁定，将申请执行人青山支行变更为四海公司。2011年9月13日四海公司与港都大酒店签订《执行和解协议》。武汉市中级人民法院根据此和解协议，于2011年9月26日作出（2006）武执字第135-6号民事裁定，将房屋及该房屋项下土地使用权按评估价6367.10万元过户给四海公司所有，用于抵偿港都大酒店所欠本案债务，下欠债务由四海公司与港都大酒店另行协商解决等。该裁定于2011年9月29日生效。现上述房产过户手续正在办理中。2011年11月15日，港都大酒店向秦园路46号所有承租户发出通知，载明：该酒店已与四海公司达成共识，秦园路46号所有建筑物及设备、设施全部委托四海公司全权经营管理。即日起以上资产的使用、收益及所有权归属四海公司管理、支配。一审法院审理认为：1998年9月8日刘鸿平出具的租赁承诺中载明的租赁时间暂定为三年，在罗秋平收到该承诺时，罗秋平与港都大酒店的租赁合同成立并生效。租赁期间届满，罗秋平继续使用租赁房屋，港都大酒店没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2003年5月3日，罗秋平妻子黄婷与港都大酒店签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期间为七年，从2003年5月3日至2010年5月2日。2003年6月11日港都大酒店与罗秋平妻子黄婷签订《补充协议》一份，将2003年5月3日的《房屋租赁合同》中约定的租赁期延长五年至2015年5月。因此，从1998年9月8日起至2015年1月21日腾退之日止罗秋平系依据租赁合同合法占有案涉房屋。罗秋平1998年9月8日开始承租案涉房屋，然而港都大酒店、三角路村委会与和平信用社签订《抵押担保借款合同》的时间为1999年11月10日，武汉市洪山区房地产管理局颁发《房屋他项权证》的时间为1999年12月9日。四海公司从青山支行受让此债权后，承继对该抵押房屋的优先受偿权，在武汉市中级人民法院作出（2006）武执字第135-6号执行裁定后，实现抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”，港都大酒店与罗秋平形成的租赁合同关系对该房产的受让人四海公司具有约束力。2003年5月3日的《房屋租赁合同》中约定的租金为每月3000元，2003年6月11日的《补充协议》中约定租赁期延长至2015年5月，租金不变；1998年9月8日的租赁合同双方对租金没有明确约定，但是按照常理1998年的房屋租金不会高于2003年的房屋租金，因此，罗秋平承租案涉房屋的租金不会高于591000元（3000元／月＊197个月）。结合港都大酒店于2013年7月26日出具的情况说明及罗秋平的当庭陈述，港都大酒店与罗秋平对用80万元借款本息抵偿房屋租金已经达成合意，对此案件审理中四海公司没有提出异议，也未提交相反证据，因此对于罗秋平用80万元借款本息抵偿房屋租金的事实予以确认。由于罗秋平已经支付其占用房屋期间的全部租金，对四海公司要求罗秋平支付从2011年9月26日起至2015年1月21日腾退时为止的房屋使用费的诉讼主张，不予支持。如罗秋平占有使用案涉房屋给四海公司造成损失，系四海公司与港都大酒店之间的纠纷，四海公司可以另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十二条的规定，判决：驳回武汉四海宏瑞置业有限公司的诉讼请求。本案案件受理费30771元，由武汉四海宏瑞置业有限公司负担。判后，四海公司不服，向本院提起上诉称：一审判决认定基本事实错误，认定罗秋平于1998年9月即取得本案诉争房屋的承租权是错误的。理由如下：1、刘鸿平出具的《租凭（赁）承诺》系复印件，2013年8月11日港都大酒店出具的《情况说明》也证明《租凭（赁）承诺》系复印件，判决一方面认定该证据系复印件，无证据原件，另一方面又认定该复印件“与书证原件核对无误”，自相矛盾，而且也适用法律错误。2、采信了未经质证的证据。80万元的借条复印件未经质证。3、港都大酒店与罗秋平均系诉争房屋的被腾退方；判决采信港都大酒店等利害关系人的证言。4、自相矛盾的认定事实：1）、采信2003年5月3日港都大酒店与罗秋平签订的《房屋租赁合同》，约定所租赁房屋的面积为使用面积550㎡，其后一个月2003年6月11日签订的《补充协议》约定“同意由乙方投资增加土建经营面积”，即租赁面积的增加和扩建时间之间发生“时光倒流”。也与刘鸿平在电视媒体中所说的所有房屋的增加面积均系其所建的观点相矛盾。2）、一方面认定港都大酒店于1998年就将房屋租赁罗秋平，又认定于2002年9月5日将港都大酒店整体承包给楚星服务中心，承包期30年；一方面认定与罗秋平2003年签订了租赁合同和补充协议；又认定2005年8月31日，港都大酒店、楚星服务中心、红鹰公司签订合同，将港都大酒店所有房屋租赁给红鹰公司。自相矛盾，自我否定。5、故意歪曲事实。四海公司于庭审中陈述：《租凭（赁）承诺》是复印件，没有原件。两次《情况说明》的印章是假的，判决歪曲事实认定“港都大酒店与罗秋平对用80万元借款本息抵偿房屋租金已经达成合意，对此案件审理中四海公司没有提出异议”。上诉请求：1、撤销一审民事判决，改判支持上诉人原审全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用全部由罗秋平承担。罗秋平答辩称：一审判决事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。二审开庭中，四海公司提交证据湖北省高级人民法院作出的（2015）鄂民监三再字第7号民事判决书一份，拟证明1998年到1999年前后港都大酒店尚未取得本案诉讼房屋的产权。港都大酒店对罗秋平的出租行为是虚假的。经质证，罗秋平对该证据不予认可，罗秋平与刘鸿平建立的租赁关系，刘鸿平是宏威贸易公司的法定代表人，也是港都大酒店的法定代表人，刘鸿平与罗秋平租赁关系从1998年9月8日就成立。因该证据未能达到证明目的，本院不予采信。罗秋平提交证据（95）洪证内字第1572号公证书一份，拟证明刘鸿平1995年就有出租本案涉案房屋的权力。经质证，四海公司认为该证据为复印件，真实性不认可，且与本案无关联性，不能达到证明目的。因该证据只是公证书部分内容复印件，公证书内容不完整，不能达到证明目的，本院不予采信。二审中，四海公司向本院提交地铁七号线拆迁房屋平面图，拟证明罗秋平所租赁面积中属已取得房屋权属证明的面积部分可以计算出来，经质证，罗秋平认为该图是四海公司针对拆迁所做的图纸，不能正确反映罗秋平所承租房屋的实际状况。本院将该图与四海公司一审中提供的武汉市房产测丈表进行了比对，一审提交的武汉市房产测丈表制表时间是2012年2月，涉案房屋栋建筑面积为5621.65㎡，地铁七号线拆迁房屋平面图制图时间是2013年10月，涉案房屋栋建筑面积为5694.24㎡，同一栋房屋的两份图表，面积变化及误差达72.59㎡，四海公司未提交说明面积变化的相关依据，两份表图差距太大，亦未能确定哪份图表具有真实性，本院均不予采信。经审理查明：一审法院审理查明的基本事实属实。本院认为，根据上诉人四海公司的上诉请求与被上诉人罗秋平的答辩意见，本案争议焦点为罗秋平能否按每月142682.4元向四海公司支付2011年9月26日起至2015年1月21日腾退时为止房屋使用费。罗秋平认为其租赁房屋中，合同中约定面积部分租金已经付清，因1998年9月港都大酒店法定代表人刘鸿平向其借款80万元，后此款及利息已全部用于抵偿付清1998年9月至2015年5月期间租金。合同中未约定面积部分的租金因属罗秋平自行搭建，无需支付房屋使用费。四海公司认为罗秋平所提交的证据《租凭（赁）承诺》为复印件，以及《情况说明》的印章不具真实性，不能作证据采信，罗秋平应按每月142682.4元支付房屋使用费。一审中，罗秋平提交《租凭（赁）承诺》以及《情况说明》的复印件，上面均有刘鸿平本人签名，四海公司向法院提交的2011年12月1日《说明》中亦有刘鸿平本人签名的笔迹，四海公司并未以此对罗秋平所举证据的复印件中有关刘鸿平签名真实性提出异议，对《情况说明》上“港都大酒店”的印章亦未举证证明印章虚假，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十九条：“对书证、物证、视听资料进行质证时，当事人有权要求出示证据的原件或者原物。但有下列情况之一的除外：（一）出示原件或者原物确有困难并经人民法院准许出示复制件或者复制品的；（二）原件或者原物已不存在，但有证据证明复制件、复制品与原件或原物一致的”的规定，不是所有复印件均不得作证据采信，四海公司与罗秋平均提交有刘鸿平本人签名的证据，四海公司未能否定罗秋平所提交证据复印件中刘鸿平签名的真实性，其认为一审判决不应采信罗秋平提交的复印件依据不足，该上诉理由不能成立。对于罗秋平所称其借给刘鸿平80万元款项已付房屋租金的问题，四海公司未提供刘鸿平本人对此说法予以否认的相关依据，在2013年8月6日开庭中明确表示不需要追加被告，致刘鸿平未能参加诉讼，其认为一审判决对该节事实未能查明，罗秋平未向港都大酒店支付1998年9月至2015年5月期间租金80万元的上诉理由缺乏事实依据，四海公司要求罗秋平向其支付2011年9月26日起至2015年1月21日房屋使用费的上诉请求，本院不予支持。对于四海公司提出按每月142682.4元支付房屋使用费的计算依据问题，该金额的计算系四海公司按已取得房屋所有权证的房屋租金的计算标准所计算的金额，但罗秋平所使用的房屋中，有已取得房屋所有权证的部分房屋，也有属违法搭盖的部分房屋，四海公司对此亦予以认可，对两部分房屋实际面积各是多少未提出明确具体数据，在不能明确划分两部分面积具体情况，并对两部分房屋各自实际面积提出确定数额，四海公司对不受法律保护的搭盖面积部分房屋使用费，按已取得房屋所有权证部分房屋使用费的标准，计算出的房屋使用费金额142682.4元于法无据，其要求罗秋平按该金额向其给付房屋使用费的上诉请求本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币30771元，由武汉四海宏瑞置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈继红审判员  张立新审判员  王 阳二〇一五年十二月一日书记员  李皓月