江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2015）宿城民初字第1744号原告宿迁华强物业服务有限公司,住所地沭阳县沭城镇上海阳城花园8幢2单元103B室。法定代表人翟永刚，该公司总经理。委托代理人张银宝。委托代理人邱义。被告陈焱军。委托代理人陈静。原告宿迁市华强物业有限公司（以下称华强物业）诉被告陈焱军物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月7日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2015年8月7日公开开庭进行审理。后因案情需要转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年11月4日再次公开开庭进行了审理。原告华强物业的委托代理人张银宝、邱义、被告陈焱军的委托代理人陈静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华强物业诉称：原告于2010年、2013年与宿迁市宿城区仁恒公寓业主委员会签订《仁恒公寓物业服务合同》，其中约定：甲方通过招聘方式将仁恒公寓委托给乙方实施物业管理，委托期限叁年，自2010年5月18日至2013年5月17日止、2013年5月18日至2015年12月31日止。合同第八条约定：乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，多层住宅：0.33元/月/㎡,小高层住宅：0.53元/月/㎡，现有商业用房：0.8元/月/㎡。第十条约定：物业服务费按月计算，业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴纳费用的千分之三加收滞纳金。被告陈焱军系宿迁市宿城区仁恒公寓B-107A的业主，物业面积144.17㎡，该物业属于小高层建筑。在上述合同期限内，原告依约提供了物业服务，按照约定被告应向原告缴纳自2010年5月18日至2015年12月31日的物业服务费用5119.4元及滞纳金1535元以及电梯维修和保养费2194元及相应的滞纳金658元，但被告一直拒绝缴纳,故诉至法院，请求判令：一、被告立即支付原告物业管理费5119.4元及滞纳金1535元；二、被告立即支付电梯费2194元及滞纳金658元；三、本案所有诉讼费用由被告承担。被告陈焱军辩称：原告主张的物业收费标准没有通过业主大会同意，不具有法律效力。自2010年开始我们家房屋里出现漏水，该问题虽然不属于物业公司的维修范围，但是物业公司让我们登记并允诺给予维修，但后来并没有进行维修致使超过房屋保修期，最终导致我方也无法找开发商要求维修。还有我们家门口属于公共部位的地方也出现漏水，出门就像水帘洞一样，该部分应属于物业公司维修的范围，但物业公司也未尽到维修义务。此外，原告所提供的物业服务水平不符合物业服务合同约定的标准。主要表现在仁恒公寓小区内垃圾桶漏水导致地面淌着脏水、垃圾桶上也没有盖子导致苍蝇到处乱飞；电梯里又脏又臭；对于汽车停车位，原告除了收取费用，其他事宜完全不管，小区内车辆随意乱停乱放，被告车辆在小区里经常被刮或被蹭；在仁恒公寓小区里常年停了一个垃圾清运车，该车臭气熏天，我们曾经去找物业公司要求处理，但物业公司却让我们继续忍受；物业公司带头在小区内乱堆放建筑垃圾，并未派人进行打扫；小区内的安全对讲系统从来都不能使用，业主的安全存在风险等。原告所主张的电梯维修保养事宜没有招投标程序、没有公示，且该费用超过市场一般标准，故该费用不应由业主承担。综上，仁恒公寓小区的卫生、安全、车辆出入等管理服务水平都不符合标准，被告无法缴纳物业费。而且原告滥用权力，擅自停水停电，经被告报警后其仍拒绝恢复。经审理查明：原告华强物业为依法成立的具有三级资质的物业管理企业法人。2010年6月3日，原告华强物业（乙方）与宿迁市宿城区仁恒公寓业主委员会（甲方）签订《仁恒公寓物业服务合同》一份，约定甲方通过招聘方式将“仁恒公寓”委托给乙方实行物业服务，委托期限为叁年，自2010年5月18日至2013年5月17日止，第八条约定“乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费；业主与使用人对费用负担另有约定，从其约定。多层住宅：0.33元/月.平方米,小高层住宅：0.53元/月.平方米，现有商业用房：0.8元/月.平方米。”；第九条约定“乙方按下述第（一）种方式收取服务报酬：（一）实行物业服务费用包干制，服务报酬在物业服务费中取得。”；第十条约定“物业服务费按月计算，业务或物业使用人应按下列第（一）种方式向乙方交纳物业服务费；业主逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。（一）物业服务费每三个月为一个收费周期；乙方可自行决定物业收费的时间表。”；第十一条约定“停车场（库）的使用及管理服务的费用收取按年收取，先缴后使用：（一）停车场（库）的使用费标准停车场（库）的使用人按下列约定标准向乙方交纳车位使用费：1、露天固定车位：每月100元，每年1200元；2、露天路边车位：每月100元，每年1200元；3、车库车位：按建筑面积收取物业服务费；4、外部车辆：限3吨以下车辆，5元/12小时，运送、夹带危险品的车辆禁止进入小区。（二）停车场（库）的管理服务车库车位的权利人应按实分摊照明费用。由乙方根据每月的车库照明的费用，以月或季度为单位，向车库车位的权利人进行分摊后收取。车库车位的权利人是指拥有停车位产权或者租赁停车位的车库车位的使用人。（三）乙方虽然收取上述停车场（库）使用（管理）服务费，但对车辆及车内物品不承担具体的保管责任，业主、物业使用人应该自行做好安全防范工作，如乙方受业主、物业使用人的委托对车辆及车内物品进行保管的，其保管责任由当事人自行约定。”；第十三条约定“物业共用部分发生的费用（大、中修和设施设备更新不在此内），全部纳入物业服务成本，在乙方收取的物业服务费中支付。但楼道照明电费、地下停车库电费与多层住宅下的电瓶车充电的费用，由相关业主承担，具体收费办法由乙方制定并经过甲方批准后实施。”，合同中对甲乙双方的权利义务等事项另进行了详尽的约定。2013年3月20日，原告华强物业（乙方）与宿迁市宿城区仁恒公寓业主委员会（甲方）再次签订《仁恒公寓物业服务合同》一份，约定甲方通过招聘方式将“仁恒公寓”委托给乙方实行物业服务，委托期限为叁年，自2013年5月18日至2015年12月31日止，合同的具体约定同上份物业服务合同。2006年9月22日，被告陈焱军与宿迁市诚远物业管理有限公司签订《仁恒公寓物业管理临时委托协议》，其中载明被告陈焱军居住在宿迁市宿城区仁恒公寓B幢107A室，住宅建筑面积：144.17平方米。另查明：原告华强物业于2014年7月18日通过EMS方式向被告陈焱军邮寄物业费催收函索要物业费，后邮件于2014年7月19日被退回。后因被告陈焱军仍未按期交纳，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。以上事实有原告营业执照、原告资质证书、物业服务合同、仁恒公寓物业管理临时委托协议、EMS邮寄单、照片及当事人陈述等在卷佐证，足以证实。本院认为：物业公司和小区业主之间存在物业服务合同的法律关系。物业公司应当按照其与业主签订的物业服务合同的约定，提供符合合同约定标准的管理服务。小区业主也应当按照合同约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。本案中，被告陈焱军作为宿迁市宿城区仁恒公寓B幢107A室房屋的业主，应当按照合同约定及时支付物业服务费用等费用。原告华强物业应按照合同约定对仁恒公寓小区履行物业管理服务义务，对于物业服务费用的标准，对于原告主张按照《仁恒公寓物业服务合同》约定的0.53元/㎡/月标准计算，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。本案中，根据被告陈焱军的陈述和举证，可以证实原告在履行物业合同义务过程中，未能按照合同约定的物业管理分项标准要求严格履行义务，物业服务人员配备不足，导致确实存在环境卫生打扫不及时，部分物业管理服务不到位，收支账目公布不合规范等违约行为，故应当减轻业主的缴费义务。本院根据原告华强物业提供物业服务的人力、物力、服务项目、标准、质量等实际情况，平衡原被告双方的利益，根据公平原则，酌情确定，对原告华强物业在本案中主张的物业服务费，被告陈焱军按照70%支付。待原告华强物业改善物业服务后，再按原约定标准支付。被告陈焱军另辩称其所居住的房屋存在渗水漏水问题，对此本院认为该纠纷不属于物业服务合同纠纷，被告陈焱军可以根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国侵权责任法》等相关法律规定，通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决，被告陈焱军以此为由拒绝支付物业服务费，无事实和法律依据，本院不予支持。因此，被告陈焱军自2010年5月1日至2015年12月31日欠付的物业服务费应为3583.6元【（144.17㎡*0.53元/㎡/月67个月）*70%】。对于原告主张的滞纳金1535元，本院酌减为1075元。对于原告华强物业主张的电梯维修和保养费用2194元及滞纳金658元，本院认为该费用不应得到支持。理由是：首先，对于该项费用根据《仁恒公寓物业服务合同》第十三条的约定“物业共用部分发生的费用（大、中修和设施设备更新不在此内），全部纳入物业服务成本，在乙方收取的物业服务费中支付。但楼道照明电费、地下停车库电费与多层住宅下的电瓶车充电的费用，由相关业主承担，具体收费办法由乙方制定并经过甲方批准后实施。”，该条明确约定了对于物业共用部分所发生的费用除了大、中修和设施设备更新外，其余所发生的费用系计入物业公司的物业服务成本中的。其次，根据《建设部财政部住宅专项维修资金管理办法》第三条第二款规定“本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等”、《江苏省物业管理条例》第九十二条第二款规定“本条例所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等”，对于“电梯”应属于住宅的共用设施设备部分，故按照《仁恒公寓物业服务合同》第十三条的约定以及《国家发展和改革委员会建设部物业服务定价成本监审办法（试行）》第七条规定“物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。”和第九条规定“物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共同设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行报修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。”，对于电梯所发生的除了大、中修和设施设备更新外所发生的费用应由原告华强物业计入其物业服务成本由其自行负担，不应再另行向业主主张分担该部分费用，故对于原告华强物业要求被告陈焱军支付电梯维修和保养费用2194元及滞纳金658元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《建设部财政部住宅专项维修资金管理办法》第三条，《国家发展和改革委员会建设部物业服务定价成本监审办法（试行）》第七条、第九条，《江苏省物业管理条例》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈焱军于本判决生效之日起五日内给付原告宿迁华强物业服务有限公司物业管理服务费3583.6元、违约金1075元，合计4658.6元；二、驳回原告宿迁华强物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈焱军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费50元（开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，账号：460101040004680，征收单位：宿迁市中级人民法院）。审 判 长  丁爱华人民陪审员  朱万凝人民陪审员  朱丹宁二〇一五年十二月二十一日书 记 员  范皓月法   官  寄语：物业服务是一个长期、动态的过程，物业服务合同包含对建筑房屋公共部位、公共设施、公共环境卫生、公共绿地的维修、养护、管理和安全防范、车辆管理等诸多服务事项。确定物业公司是否违约，不能以一事一时为标准，而应在较长期的整体情况下去判断。如果物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。故对于整个小区的物业管理，业主与物业企业应加强沟通，互相包容、互相理解、互相支持，共同促进小区居住环境的改善和小区品质的提高。物业企业也应当在今后的工作中充分注意倾听个别业主的反映，并且及时给予相应的回复、解释以利于更好地做好物业服务工作，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有物业公司与业主互相协调配合，才能把小区建设得更美好。对于业主提出较多的因相邻关系、车位车库权属、商品房质量等发生的纠纷，不属于物业服务合同纠纷，业主可以根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国侵权责任法》等相关法律规定，通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第11页/共11页