广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)穗中法民五终字第4788号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴晶，女，1981年6月24日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托代理人：谭德军，广东明盛律师事务所律师。委托代理人：邓文强，广东明盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：苏红岩，男，1977年12月18日出生，汉族，住河南省永城市。委托代理人：刘国华，系广东鹏瑞律师事务所律师。上诉人吴晶因与被上诉人苏红岩房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2013)穗番法楼民初字第333号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年3月29日，吴晶与苏红岩在案外人合富公司居间下签订了《存量房买卖合同》（合同号：GHA0000947），约定由苏红岩（买方）购买吴晶（卖方）所有的位于番禺区××大道××房，房地产权证号码022××××6838，建筑面积93.34平方米，总金额为人民币1275000元（大写：壹佰贰拾柒万伍仟元）。合富公司应于2013年5月3日前到房地产登记机构协助买卖双方办理产权转移登记手续办理产权过户。在此情况下，合富公司应当如实告知买卖双方为办理产权转移登记需要提供的证件材料。买卖双方应当在收到合富公司书面通知的3个工作日内（2013年5月3日前）向合富公司提供房地产登记机构要求买卖双方提供的证明材料。苏红岩承担全部税费及中介服务费。该合同第八条规定，“各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。”第九条规定，卖方不按合同约定将该房产出售给买房的，应当向买方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回买方已付的全部费用；买方不按合同约定买入该房地产的，应当向卖方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。另吴晶、苏红岩双方通过《存量房买卖合同》的附件约定付款方式，双方选择涂销抵押后按揭付款的方式，由买方垫资赎契，卖方在收取定金后3日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，买方在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款人民币叁拾贰万元整（￥320000元）转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款。首期楼款余额人民币壹拾贰万伍仟元整（￥125000元），买方直接支付卖方。楼价余款人民币柒拾柒万元整（￥770000元），在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。涉案合同签订当天，苏红岩向吴晶支付购房定金6万元，吴晶向苏红岩出具《收款收据》。后吴晶与合富公司的工作人员前往广州市农村商业银行番禺支行办理提前还贷的申请。农商银行出具了《温馨提示》表示受理吴晶的提前还贷申请，并要求在2013年5月10日前将还款金额人民币321600元存入供楼还款存折中。但直至2013年5月10日，苏红岩都没有按照约定支付首期款。2013年6月19日，吴晶向原审法院起诉，请求判令：1.解除吴晶、苏红岩于2013年3月29日签订的《存量房买卖合同》；2.苏红岩支付违约金127500元；3.苏红岩承担本案诉讼费用。苏红岩反诉吴晶，请求判令：1.解除《存量房买卖合同》；2、吴晶向苏红岩返还定金6万元；3、吴晶向苏红岩支付违约金127500元；4、吴晶向苏红岩偿还已经支付的中介服务费、办理按揭手续费以及各种税费合共66676.05元；5、本诉与反诉的全部诉讼费用由吴晶承担。一审庭审中，苏红岩申请合富公司的工作人员叶某作为证人出庭作证，证明当时与吴晶一同前往银行办理提前还贷申请的同事（已离职）梁转在交接工作时，并没有看到由农商银行出具的《温馨提示》，梁转也说没有吴晶的银行账户。合富公司多次致电或发函要求吴晶提供账户，但吴晶一直都没有提供。苏红岩在签订合同后积极履行合同义务，依约支付了中介费5000元，向石基地税分局代吴晶缴纳各项税费56676.05元，并委托了广州市竞宇房地产按揭代理有限公司，办理了按揭手续，支付了按揭手续费5000元。另苏红岩提供其向吴晶寄送的《履约催促函》快递函件以及拨打吴晶的电话记录清单等证据，以证明吴晶一直没有将办理房贷的批准文件交付给买方或中介合富公司，最终导致合同无法履行，过错在于吴晶。针对苏红岩的主张，吴晶提出反驳，认为导致合同无法履行的原因主要在于苏红岩不具备购房资格。苏红岩是非广州市户口，其累计缴纳社会保险金不足12个月，不符合目前广州的购房政策所规定的购房资格，所以最终导致苏红岩迟迟不支付用于赎契的首期款，故应由苏红岩承担违约责任。以上事实，有吴晶、苏红岩提供的《存量房买卖合同》、定金《收款收据》、《税收转账专用完税证》及发票、中介费发票、按揭《业务受理确认函》、《授权委托书》及《收款收据》、《履约催促函》快递函件、社保《缴费历史明细表》以及原审法院庭审笔录等予以证实。原审法院认为：吴晶（出卖人）和苏红岩（买受人）签订的《存量房买卖合同》（合同号：GHA0000947）系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。本案中，吴晶、苏红岩之间主要争议焦点在于：一、吴晶是否于2013年3月29日已经办理提前还贷申请并于2013年5月10日前向苏红岩或中介合富公司提供还贷账号及申请提前还贷的相关资料；二、苏红岩是否具有广州市购房资格。关于吴晶是否于2013年3月29日已经办理提前还贷申请并于2013年5月10日前向苏红岩或中介合富公司提供还贷账号及申请提前还贷的相关资料的问题。经查，2013年3月29日吴晶、苏红岩签订涉案合同，吴晶在收取苏红岩6万元购房定金后，在中介合富公司的工作人员的陪同下前往农商银行办理提前还贷申请，有吴晶提供的由农商银行出具的《温馨提示》以及证人合富公司工作人员叶某的证言予以证明，原审法院予以确认。而直至2013年5月10日，吴晶一直未将还贷存折、账号及申请提前还贷的相关资料交给苏红岩或中介合富公司，以上事实有合富公司的工作人员叶某的证言以及苏红岩提供其向吴晶寄送的《履约催促函》快递函件予以证明，原审法院予以确认。关于苏红岩是否具有广州市购房资格的问题。根据广州市人民政府办公厅《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》（下简称《实施意见》）的规定，能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。涉案合同于2013年3月29日签订，苏红岩提供的社会保险《缴费历史明细表》证明自2012年3月至2013年4月，苏红岩缴纳社会保险累计共有14个月，满足《实施意见》关于购房资格的相关规定。故吴晶以苏红岩无广州市购房资格而未依约支付购房首期款的主张不能成立，原审法院不予支持。本案中，原审法院认为，吴晶、苏红岩及经纪方签订的《存量房买卖合同》既包含了吴晶、苏红岩间的房屋买卖合同，也包含了吴晶、苏红岩与经纪方的居间合同，本案仅对吴晶、苏红岩间的房屋买卖合同进行审理。该房屋买卖合同是吴晶、苏红岩真实意思表示，合法有效，对吴晶、苏红岩双方均有法律约束力。从双方履行合同过程的情况看，结合已查明的事实可知，吴晶不按约定履行合同，未在办理产权转移登记前向苏红岩或中介合富公司提供还贷账号及申请提前还贷的相关资料，导致苏红岩逾期未能支付首期款，最终致使合同无法履行，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。现吴晶、苏红岩主张解除该合同，故该合同已无履行之必要，应予解除。苏红岩要求吴晶返还定金60000元，支付违约金127500元，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。苏红岩要求偿还已经支付的各项税费合共56676.05元，该税费是以苏红岩名义向税务机关缴纳，若涉案房屋交易不成，该税费并未实际发生；另苏红岩要求偿还其已经支付的中介费5000元、办理按揭手续费5000元，但吴晶如前所述需赔偿违约金127500元，足以弥补苏红岩的实际损失，故苏红岩的上述主张不成立，原审法院均不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，于2014年8月7日作出如下判决：一、解除吴晶与苏红岩于2013年3月29日签订的《存量房买卖合同》（合同号：GHA0000947）；二、吴晶向苏红岩返还定金60000元；三、吴晶向苏红岩支付违约金127500元；四、驳回吴晶的其余诉讼请求；五、驳回苏红岩的其他反诉请求。一审案件本诉受理费2850元及反诉受理费2556元，由吴晶承担。判后，上诉人吴晶不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人苏红岩对还贷存折和帐号信息清楚，其故意称自己不知还贷账户并以此推责。苏红岩作为买卖合同的买方向吴晶或中介公司询问落实付款账户，于情于理再正常不过。在签署合同当日，吴晶即已经将还贷账户向苏红岩提供，当时苏红岩交付定金6万元中的5万元系现金，剩余1万元系银行转账支付的，而其该收款账户即是当日吴晶向苏红岩提供的还贷账户。现苏红岩迟迟不支付垫资赎契款，导致交易无法进行，苏红岩从来没有向吴晶要过什么还贷账户。苏红岩违约在先，吴晶向苏红岩明确将向法院起诉解决纠纷，之后，苏红岩才基于诉讼策略考虑，寄送了《履约催促函》，而至今吴晶都没有收到该函。二、提前还贷除了《温馨提示》，没有其它更多资料，之后仅剩下付款。吴晶首次卖房并不清楚手续和要求，办理完成后的相关手续资料，中介公司认为需要的均已经带走或复印走。实际上，提前还贷资料就是明确还款金额和时间的《温馨提示》，证人叶某也明确表示就算没有这份提示，也可以去银行问就知道了。事实上苏红岩除了每次致电吴晶催促返还定金外，从未向吴晶人要过什么提前还贷资料，也没证据证明其向中介公司要过什么提前还贷资料，苏红岩要履行买卖合同只需要按合同约定的32万元转账支付。可见苏红岩不愿意(或许不能)购买房屋，不愿意支付垫资款，才是不争的事实。综上所述，吴晶上诉请求：1、请求撤销原审判决第二、三、四项；2、判令苏红岩向吴晶支付违约金127500元；3、本案一审、二审诉讼费用由苏红岩承担。被上诉人苏红岩答辩称：1.对方以支付定金1万元，推定苏红岩清楚账号情况，这和事实相悖。2.吴晶从签订合同到法院审理过程中，一直没有将存折收款帐号告诉我方，也没有提交相应的证据证实，虽然我方由向对方银行卡转过账，但房贷的账户是活期存折，该账户与银行卡的账户是不同的。3.吴晶当时见房价上涨，要求将房价从120万提高到150万元，所以故意不告诉我方是否申请房贷，不告知我方房贷存折的账号信息，我方多次催告，对方不理睬。我方和中介公司都被迫向吴晶发快递。4.双方签订的合同规定了吴晶两个义务：（1）要将提前还贷的通知交给苏红岩；（2）要将贷款账户账号告知苏红岩。但吴晶没有履行义务。被上诉人有条件有需要去购买涉案房屋，我方在一审反诉时也要求对方继续履行合同。吴晶不断提高房价，我方不断让步，也提出在原房价提高5万元的情况下购买房屋，但吴晶仍然拒绝出卖涉案房屋。原审考虑到判决吴晶出售房屋难以执行，所以才释明我方变更诉讼请求。合同签订后，我方已经积极履行合同义务，吴晶认为我方违约没有依据。关于购房资格，我方是在政策变化之前已经签订了合同，缴纳了税款，所以我方是符合购房政策，我方向房管局咨询过，我方是符合购房资格的。综上所述，原审判决事实清楚，证据确实充分，判决合法合理，请二审法院驳回上诉，维持原审判决。经查，原审查明事实无误，本院二审予以确认。二审期间，吴晶提供两份证据，证据一是录音资料，证明内容是中介公司带领吴晶提前还贷。相应资料只有温馨提示而无其他，中介公司应已经获得相应资料和信息，而苏红岩从未与中介公司索要这方面信息。证据二是账户历史交易明细清单，说明开户名为吴晶的账户中有苏红岩转给我方6万元定金中的1万元，可以反映对方已经知道我方的供楼账户。苏红岩对此发表意见称：两份证据不属于新证据，我方不进行质证。证据一形成于2013年3月29号，在原审起诉前已经存在，上述证据对方在原审一直没有提交，不属于新证据。录音证据的三性我方不确认，录音内容是对方和中介的争议，和我方无关。证据二：当时我方支付定金部分是转账，是卡对卡转账，吴晶一个是存折账户，一个是银行卡账户，两个账户是不相同的。我当时转账的时候，吴晶没有告知过她的房贷账户。本院认为：本案二审期间双方争议的焦点是吴晶是否在2013年5月10日前向苏红岩或中介合富公司提供还贷账号及申请提前还贷的相关资料。吴晶和苏红岩签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人本应切实按照约定履行。双方当事人于2013年3月29日签订合同，吴晶在收取苏红岩6万元购房定金后，在中介合富公司的工作人员的陪同下前往农商银行办理提前还贷申请，而直至2013年5月10日，吴晶一直未将还贷存折、账号及申请提前还贷的相关资料交给被告或中介合富公司。虽然苏红岩通过转账向吴晶支付1万元定金，吴晶称其已向对方告知该账户是还贷账户，但苏红岩对此不予确认，而合富公司的工作人员叶某的证言证明当时与吴晶一同前往银行办理提前还贷申请的同事梁转表示没见到吴晶提供的银行账户。合富公司多次致电或发函要求吴晶提供账户，但吴晶一直都没有提供。苏红岩为此提供了《履约催促函》快递函件等证据，证明吴晶一直没有将办理房贷的批准文件交付给买方或中介合富公司。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。吴晶未能提供证据证明其已经按照合同约定在办理产权转移登记前向苏红岩或中介合富公司提供还贷账号及申请提前还贷的相关资料，理应承担举证不能的责任。另苏红岩在签订合同后积极履行合同义务，依约支付了中介费5000元，向石基地税分局代吴晶缴纳各项税费56676.05元，并委托了广州市竞宇房地产按揭代理有限公司，办理了按揭手续，支付了按揭手续费5000元，由此可以看出苏红岩在签约后积极履行合同义务，并不存在违约的故意以及违约行为。原审法院据此认定《存量房买卖合同》未能履行的责任在于吴晶怠于提供还贷账户及相关资料并判令吴晶承担违约责任，并无不当，本院予以维持。关于吴晶二审期间提交的录音资料及转账清单，由于该证据并非一审庭审结束后新发现的证据，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，故依据该司法解释第四十三条第一款规定，本院对该证据不予采纳。综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不当，本院予以维持；上诉人吴晶的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2850元，由上诉人吴晶负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一五年四月十四日异书 记 员  阮志雄宋德光