内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）赤民一终字第1887号上诉人（一审被告）赤峰北辰房地产开发有限公司，住所地：赤峰市松山区建筑集团房地产开发公司综合楼。法定代表人于景彬，经理。委托代理人高双，内蒙古奥星律师事务所律师。被上诉人（一审原告）王振芬，个体工商户，住赤峰市。委托代理人李永东，内蒙古红城律师事务所律师。一审被告丁连才，个体工商户，住赤峰市。上诉人赤峰北辰房地产开发有限公司（以下简称北辰开发公司）因与被上诉人王振芬、一审被告丁连才房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2015）松民初字第2646号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了此案。上诉人北辰开发公司的委托代理人高双、被上诉人王振芬的委托代理人李永东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审判决认定，赤峰北辰综合批发市场商品房系由北辰开发公司开发，丁连才负责的宏基公司分公司施工承建。北辰开发公司以赤峰北辰综合批发市场商品房1号楼H-T轴1-2自然层大厅的涉案房屋抵顶了应付丁连才负责的宏基公司分公司的工程款。2011年5月13日，王振芬与北辰开发公司签订了《商品房预定意向书》，约定王振芬预定由北辰开发公司开发的坐落于赤峰北辰综合批发市场商品房1号楼H-T轴1-2自然层大厅，建筑面积140.42平方米，房屋基础价为每平方米9000元，总房款为人民币1263780元；已享受公司优惠政策的业户，再要求调房将不再享受此项优惠；北辰开发公司及时通知王振芬开盘时间，王振芬需按时到赤峰北辰综合批发市场接待中心签订《商品房买卖合同》，王振芬在接到通知后，一周内未能及时向北辰开发公司缴纳首付购房款或全款时，北辰开发公司即视为王振芬放弃和违约，北辰开发公司有权另行处理。此套房无需再通知王振芬并不承担任何损失。同日，王振芬向北辰开发公司交纳购房款600000元，北辰开发公司为王振芬出具了借据一枚，载明“今借到王振芬（身份证号：×××）人民币陆拾万元整（￥600000.00），此款在赤峰北辰综合批发市场商品房竣工后未还，用此款顶赤峰北辰综合批发市场商品房1号楼H-T轴1-2自然层大厅部分购房款。借款人：丁连才（加盖丁连才个人印章），2011年5月13日”。意向书签订后，丁连才在意向书、借据的复印件中签字、捺印予以确认。另查明，至庭审结束时，北辰开发公司对于其开发的赤峰北辰综合批发市场商品房未取得商品房预售许可证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，王振芬与北辰开发公司、丁连才签订的《商品房预定意向书》已具备了商品房买卖合同的主要内容，且北辰开发公司以丁连才向王振芬借款的方式收取了王振芬购房款600000元，王振芬与北辰开发公司、丁连才签订的商品房预定意向书应认定为商品房买卖合同。因王振芬、北辰开发公司、丁连才签订商品房预定意向书时北辰开发公司未取得商品房预售许可证，依照法律“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，该《商品房预定意向书》应确认为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。北辰开发公司在未取得商品房预售许可证的情况下出售房屋存在过错，故王振芬请求确认双方签订的《商品房预定意向书》无效以及北辰开发公司返还购房款并支付利息的诉讼主张，于法有据，应予支持。对于王振芬要求丁连才返还购房款及支付利息的请求，虽丁连才在双方签订的意向书及借据中签字予以确认，但其不具有签订商品房预定意向书的主体资格，且王振芬系向北辰开发公司交纳的购房款，故王振芬要求丁连才返还购房款及支付利息的诉讼请求，不予支持。关于北辰开发公司、丁连才辩解的在双方签订商品房预定意向书时，已向王振芬明确告知所建商品房尚未取得商品房预售许可证，因其未提供相关证据予以证明，且所签订的意向书中亦不能够体现王振芬知晓北辰开发公司未取得商品房预售许可证的相关内容，故北辰开发公司对合同无效导致王振芬的损失应承担相应的责任；关于北辰开发公司、丁连才对丁连才为王振芬出具的600000元借据，认为此款系丁连才向王振芬的借款，并非向北辰开发公司交纳的购房款，但北辰开发公司、丁连才在答辩中认可收到了王振芬部分认购款，北辰开发公司、丁连才亦未提供其他收到王振芬部分购房款的相关证据，故借据中的款项应为北辰开发公司收到王振芬的购房款。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，一审法院判决：一、王振芬与赤峰北辰房地产开发有限公司于2011年5月13日签订的《商品房预定意向书》无效；二、赤峰北辰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还王振芬购房款600000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2011年5月14日至2015年4月3日止本金600000元的利息；三、驳回王振芬对丁连才的诉讼请求及其他诉讼请求。宣判后，北辰开发公司不服，上诉称，北辰开发公司没有与王振芬签订过《商品房预定意向书》，没有收取过王振芬交纳的购房款，一审中我公司及丁连才错误地答辩收到了王振芬的部分购房款已经当庭予以了更正。事实是丁连才向王振芬借款600000元，丁连才以坐落于赤峰北辰综合批发市场商品房1号楼H-T轴1-2自然层大厅作抵押担保。故一审认定事实、适用法律错误，请求撤销原判，依法改判为北辰开发公司不承担责任或发回重审。被上诉人王振芬答辩称，北辰开发公司与我方签订的商品房预定书是双方房屋买卖的真实意思表示。意向书已就房屋买卖的楼号大厅位置、面积、总房款等合同内容予以了约定，已经据备房屋买卖合同所应有的基本条款，对双方具有约束力。双方达成的是买卖商品房的合意，并不存在民间借贷的事实，北辰开发公司收取购房款后，出具借据而非收据，是故意规避承担法律责任。北辰开发公司明确认可收取我方部分购房款，北辰开发公司一审庭审中在自认的基础上又予以否认，是不诚信的表现。其上诉请求没有事实根据，我方认可一审判决，请二审驳回上诉维持原判。一审被告丁连才未提交答辩意见。二审经审理查明，至本院二审庭审结束时，北辰开发公司未取得其开发的赤峰北辰综合批发市场商品房预售许可证。二审查明的其他事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为王振芬与北辰开发公司是否签订过《商品房预定意向书》；如签订过，该合同是否构成无效；北辰开发公司应否返还王振芬购房款600000元及其利息。北辰开发公司上诉提出其没有与王振芬签订过《商品房预定意向书》的上诉意见，因北辰开发公司、丁连才在一审中陈述“原、被告签订的《商品房预定意向书》是内部认购书，不具备商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同或预售合同。”表明北辰开发公司认可其与王振芬签订过《商品房预定意向书》，只是主张对该《商品房预订意向书》不能认定为商品房买卖合同。故北辰开发公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。北辰开发公司上诉提出其没有收取过王振芬交纳的购房款、事实是丁连才以坐落于赤峰北辰综合批发市场商品房1号楼H-T轴1-2自然层大厅作抵押担保的借款的上诉意见。因北辰开发公司开发涉案的赤峰北辰综合批发市场商品房1号楼H-T轴1-2自然层大厅，由丁连才负责的宏基公司分公司施工承建。北辰开发公司以赤峰北辰综合批发市场商品房1号楼H-T轴1-2自然层大厅抵顶了应付丁连才负责的宏基公司分公司的工程款。王振芬举证的丁连才出具的借据中载明“今借到王振芬（身份证号：×××）人民币陆拾万元整（￥600000.00），此款在赤峰北辰综合批发市场商品房竣工后未还，用此款顶赤峰北辰综合批发市场商品房1号楼H-T轴1-2自然层大厅部分购房款。借款人：丁连才”。证明丁连才收取该600000元是丁连才作为宏基公司分公司的负责人履行职务行为，故北辰开发公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元由北辰开发公司承担。二审邮寄费60元由北辰开发公司、王振芬、丁连才各承担20元。本判决为终审判决。审判长  董燕洪审判员  吴秀琴审判员  武学良二〇一五年十二月十八日书记员  刘亚楠