广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书(2015)兴民一初字第979号原告：南宁常超东商贸有限公司，住所地：南宁市民主路2号，组织机构代码：19849439-1。法定代表人：农桂玲，该公司董事长。委托代理人：邓远东，北京市颐合中鸿律师事务所广西分所律师。委托代理人：谭一玲，北京市颐合中鸿律师事务所广西分所律师。被告：吴亚龙，男，1962年10月13日出生，汉族，个体户，住广东省化州市。委托代理人：崔炳富，广西至诚律师事务所律师。原告南宁常超东商贸有限公司与被告吴亚龙合同纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法组成由代理审判员吴腾睿担任审判长，人民陪审员周国萍、谭添芝组成的合议庭，于2015年7月20日公开开庭进行了审理。书记员吴为旭担任记录。原告南宁常超东商贸有限公司的委托代理人邓远东，被告吴亚龙及其委托代理人崔炳富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南宁常超东商贸有限公司诉称：原告南宁常超东商贸有限公司的前身为南宁市东区供销社。2004年，南宁市东区供销社拟在名下位于南宁市三塘圩宗地号为3701023、EG188地块上建筑一栋六层的商住楼，遂作为甲方，于2005年4月13日与被告吴亚龙（乙方）签订《合作建房合同书》，约定在上述两地块上合作建房，一层为商场，二至六层为全额集资住宅房，其中，A型房共5套，B型房共5套，C型房共10套，D型房共10套，并约定“甲方将商住房项目及土地作为南宁市东区供销社合作建房的资本与乙方合作。乙方负责商住楼建设发生的资金进行全额投资与甲方合作（全额投资指设计、报建、施工等费用）”。南宁市东区供销社更名为原告南宁常超东商贸有限公司后，原告于2005年9月20日与江西省第三建筑有限责任公司签订《建设工程施工合同》及《补充协议书》，约定将该商住楼建设工程施工项目承包给江西省第三建筑有限责任公司，该商住楼建设项目于2006年4月8日竣工，并于2009年2月20日委托鉴定单位对商住楼工程进行结算审核。原告于2009年8月14日取得该商住楼的房屋所有权证。从签订合同至工程项目竣工，被告从未向商住楼建设项目投资任何款项，该项目支出的全部费用（包括前期的勘察、招标、工程设计、工程监理、工程款等）共计4471583.38元，均由原告用自有资金及集资买房人交的房款支付。2012年10月12日，广西众益司法鉴定所受南宁市公安局兴宁分局委托作出的《关于南宁常超东商贸有限公司2005年至2011年度财务情况司法鉴定结果报告》发现“截止2011年12月31日，账面已累计收取潘少兰等23人售房款合计4262387元，已交款套数24套，与合同约定的30套住房差异6套未见入常超东公司帐”。原告于2014年2月12日诉至南宁市兴宁区人民法院要求被告返还原告垫付的工程建设费用及维修费，该院于2014年10月8日作出（2014）兴民一初字第187号民事判决书，认定有6套住房的售房款1177200元未转入原告的公司账户、由被告自行收取，原、被告签订的《合作建房合同书》因双方均无建房资质应属无效合同，并判决驳回原告诉讼请求。该判决书已经生效。原告认为，该商住楼项目地块的土地使用权人是原告，项目由原告负责备案、报建、审批并支出全部项目费用共计4471583.38元，原告应当对该商住楼享有全部的所有权、分配权。现原、被告签订的《合作建房合同书》已经法院生效判决书认定为无效合同，根据《合同法》第五十八条规定，原告有权要求被告返还收取的6套住房售房款1177200元。故诉请法院依法判决：1、被告向原告返还6套住房的售房款共计1177200元；2、本案诉讼费由被告承担。原告南宁常超东商贸有限公司对其陈述事实提供的证据有：（1）营业执照、组织机构代码证，证明原告主体资格；（2）常住人口个人信息，证明被告的主体资格；（3）《关于南宁市东区供销社更名的批复》，证明南宁市东区供销社更名为南宁市常超东商贸有限公司；（4）《合作建房合同书》，证明原、被告双方约定合作建房；（5）《国有土地使用权证》，证明本案所涉商住楼的土地使用权人为原告的前身南宁市东区供销社；（6）《登记备案证》、（7）总平面图和户型图、（8）《南宁市建设工程规划许可证》，证明本案所涉商住楼项目已经合法审批；（9）《建设工程勘察合同》、《岩石工程勘察协议书》、《岩石工程勘察费结算单》，（10）建筑安装工程标底文件、（11）《建设工程施工合同》、《补充协议书》、（12）《建设工程委托监理合同》、（13）《建设工程桩基检验合同》，上述证据证明商住楼已经合法建设；（14）工程造价咨询成果文件、工程造价咨询审定单，证明本案所涉商住楼项目的工程造价为3686192.54元；（15）商住楼工程支付明细单、收据、发票等材料，证明本案所涉商住楼工程款支出共计4471583.38元；（16）《房屋所有权证》，证明原告已办理取得商住楼的《房屋所有权证》的事实；（17）照片，证明商住楼已交付使用的事实；（18）《关于南宁常超东商贸有限公司2005年至2011年度财务情况司法鉴定结果报告》，证明进入原告公司账户的集资款共4262387元；（19）询问笔录，证明被告承认与原告合作建房的事实；（20）红线图、（21）建筑工程施工图设计文件审查协议书、（22）建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，证明本案所涉商住楼已经合法审批；（23）《建设工程造价咨询合同》，证明原告委托评估机构对商住楼项目进行工程造价咨询；（24）南宁市兴宁区人民法院（2014）兴民一初字第187号民事判决书，证明法院认定原、被告签订的《合作建房合同书》是无效合同。被告吴亚龙辩称：一、原告否认被告出资、出力合作建房，有悖合同约定的事实和被告根据合同履行义务的事实。原、被告签订合同后，被告派员在原告协助下先后办理了建房各项手续，先后投资几十万元汇入原告账户用于支付报建费用，后被告以江西三建的名义与原告签订了建筑合同，建筑从开工到竣工验收的施工均是被告组织完成。合同约定对项目的进度、工程质量、资金的拨付，原告必须提供有关依据，经被告核实后，方能启动下期建设资金，如集资款和售房款不属于被告，合同无须约定由被告掌控。二、原告在合作建房中，未花自身分文，从而无偿获得一楼734平方米商铺，双方在2007年履约完毕后，原告否认被告履行合同义务的事实，缺乏诚实信用，其起诉已超过诉讼时效。三、1177200元售房款是被告按合同约定的23套住房转让款，本属于被告，是被告在合作建房中付出的资金、人力、智力的回报，根据合同约定，不属于原告。综上所述，请求驳回原告诉讼请求。被告吴亚龙为其辩解提供的证据有：（1）江西省第三建筑有限责任公司工商名称变更通知书，证明江西省第三建筑有限责任公司变更为江西建工第三建筑有限责任公司的事实；（2）江西建工第三建筑有限责任公司机构代码证，证明该企业合法存在的事实；（3）江西建工第三建筑有限责任公司证明，证明被告以江西建工第三建筑有限责任公司名义承包建房的事实；（4）骆武于2003年至2011年工资签收单，证明骆武是被告工作人员的事实；（5）广西区工程建设报建表，证明被告履行合同的事实；（6）建筑工程施工许可申请表，证明是被告履行合同的事实；（7）建设项目环评审批申请表及市环保局批复，证明是被告履行合同的事实；（8）建设工程质量登记书，证明是被告履行合同的事实；（9）建设工程安全监督登记书，证明是被告履行合同的事实；（10）南宁市建筑工程施工图审查备案表，证明是被告履行合同的事实；（11）新型墙体材料专项基金收缴专用凭证（复印件），证明是被告履行合同的事实；（12）缴纳散装水泥专项资金通知单（复印件），证明是被告履行合同的事实；（13）南宁市建筑垃圾处置申请表（复印件），证明是被告履行合同的事实；（14）市房屋建筑工程和市政基础设施工程，竣工验收备案证明书，证明是被告履行合同的事实；（15）市公安局消防支队建筑工程消防验收意见书，证明是被告履行合同的事实；（16）三塘集资明细表（复印件），证明集资款属被告的事实;(17)产权证，证明原告按合同为被告转让房办理产权证的事实；（18）2006年7月16日三塘商住楼工程开支明细表，证明双方对工程结算的事实。双方的争议焦点：1、原告诉请被告返还售房款是否超过诉讼时效？2、原告诉请被告返还售房款有何事实及法律依据？经过开庭质证，被告对原告提交的证据（1）至（6）、（14）至（24）的真实性无异议，经审核，原告提交的上述证据原件与复印件核对无异，本院对双方均无异议的证据真实性予以确认。被告对原告提交的证据（7）至（13）的内容有异议。被告认为证据（7）至（13）虽然用原告名义办理，但是实际上由被告出资出力办理。本院认为，证据（7）至（13）明确载明原告办理了建房的相关审批手续，能客观反映原告办理的情况，本院对该证据予以采纳。原告对被告提交的证据（1）、（2）、（5）至（16）的真实性无异议，本院对上述双方均无异议证据的真实性予以采纳。原告对被告提交的证据（3）真实性不清楚，且与本案无关；本院认为，被告提交了证据（3）的原件，且证据（3）明确载明被告以江西建工第三建筑有限责任有限公司名义承包建房的事实，本院对该证据真实性亦予以采纳，但该证据并未记载讼争房屋由谁出资建设。原告对被告提交的证据（4）的合法性、真实性、关联性不予认可，认为该证据字迹潦草，没有劳动合同与工资明细表，不能认定骆武是被告员工。本院认为，被告主张骆武是其员工，但对此未能提供劳动合同、用工纪录、证人证言举证证实，故本院对该证据不予采纳。结合全案证据，本院查明以下法律事实：原告的前身南宁市东区供销社，于2005年6月20日更名为原告南宁常超东商贸有限公司。南宁市东区供销社是位于南宁市三塘圩地号为3701023、EG188地块的土地使用权人，该地块属国有土地，使用权类型为划拨。2005年4月13日，南宁市东区供销社（甲方）与被告吴亚龙（乙方）签订一份《合作建房合同书》，约定：甲方将位于南宁市兴宁区，三塘圩两宗土地即A块宗地号：3701023和B块宗地号：EG188与乙方合作建设一栋地面六层的商住楼，一层为商场，二至六层为全额集资住宅房，其中，A型房5套，B型房5套，C型房10套，D型房10套。甲方将商住楼项目及土地作为南宁市东区供销社合作建房的资本与乙方合作，乙方负责商住楼楼体发生的资金进行全额投资与甲方合作（全额投资指设计、报建、施工等费用）。合同第五条关于商住楼的分配约定：甲方拥有商住楼一层商场、二至六层商住楼住房7套，其中A型房2套，B型房5套，乙方拥有商住楼二至六层住房23套，其中，A型房3套，C型房10套，D型房10套。乙方有权拥有的23套住房，如房屋转让，价格由乙方决定，甲方不得干涉，同时甲方要提供便利，出具有关证明、法律文书给予办理有关手续。甲、乙双方各自负责支付办理房产权证、土地证的费用。该合同还对其他事项进行了约定。该合同所涉的商住楼项目已经合法备案、报建、审批。2005年9月20日，南宁市东区供销社（发包人）与江西省第三建筑有限责任公司（承包人）签订《建设工程施工合同》及《补充协议书》，约定由江西省第三建筑有限责任公司承包三塘分社商住楼项目的桩基、土建、水电、消防及防雷工程施工。工程完工后，双方于2009年2月23日对三塘分社商住楼项目的土建、安装工程的工程造价进行了结算，核定工程造价金额为3686192.54元。2009年8月24日，原告南宁市常超东商贸有限公司取得位于南宁市的房屋所有权证（产权证号：桂房证字第0210488号，层数6层，地号：EG188、3701023）。原、被告未对三塘分社商住楼项目的建房款予以结算。后因原告南宁常超东商贸有限公司的原法定代表人王金议涉嫌职务侵占被南宁市公安局兴宁分局立案调查，南宁市公安局兴宁分局委托广西众益司法鉴定所对南宁常超东商贸有限公司从成立至2011年12月31日的会计报表、会计凭证、会计账簿等相关会计资料进行专项审计，经审计，广西众益司法鉴定所于2012年10月12日作出司法鉴定结果报告，审计结果反映该公司存在集资建房款未全额入账的情况，截止2011年12月31日，该公司账面已累计收取23人、24套住房的售房款共计4262387元，其中，该单位人员10人、非该单位人员13人，与《合作建房合同书》约定的30套住房差异6套住房的房款未入账。原告认为被告未按合同约定出资建房，遂于2014年2月12日向本院起诉，要求被告返还原告垫付的工程建设费用及维修费,在该案诉讼过程中，原、被告均认可审计报告记载入账的24套住房中，包括了按照合同约定原告有权分配的7套住房及被告有权分配的17套住房，该部分房款由原告直接收取，剩余6套售房款由被告收取，未交付给原告，原告将其有权分配的7套住房在其与被告签订《合作建房合同书》之前出售给其本单位职工，并签订购房合同，该7套住房收取的售房款共计为784000元。被告自认其有权分配的23套住房由其与买房人自行确定售房价，其中，有6套住房的售房款共计1177200元未转入原告的公司账户，由被告自行收取。本院于2014年10月8日作出（2014）兴民一初字第187号《民事判决书》，确认双方的《合作建房合同书》无效，驳回原告的诉讼请求。上述判决生效后，原告认为由于合同无效，被告应当将其因该合同取得的1177200元返还给原告，遂提出前述请求。本院认为：一、关于原告起诉请求被告返还自行收取的1177200元售房款是否超过诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”以及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”之规定，本案中，原、被告双方签订《合作建房合同书》后，合同所涉的商住楼项目经合法审批、报建、竣工、验收，已取得房屋产权证，但从查明的事实来看，原、被告双方一直未对本案所涉的商住楼项目建房款进行财务结算，同时，也无证据反映双方已明确确认对方已全面履行了合同义务，在此期间，被告是否收取了售房款，仍处于未确定的状态。本院在2014年10月8日作出判决：查明该商住楼项目有6套住房的售房款共计1177200元由被告自行收取，未转入原告的公司账户。从此时起，被告收取的售房款项情况才得以明晰，在此之前，原告与被告并未对售房款项进行核对，故从此时起，原告才知道或应当知道被告收取的购房款的具体情况，原告于2015年5月26日向本院提交起诉状，未超出法定的两年诉讼时效期间。被告认为原告的起诉超过诉讼时效，理由不充分，不符合法律规定，本院不予认可。二、关于原告诉请被告返还售房款的事实及法律依据问题。本院已在（2014）兴民一初字第187号的生效民事判决书中认定原被告双方签订的《合作建房合同书》属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，由于《合作建房合同书》为无效合同，对原、被告双方均不产生法律效力，因该合同取得的财产应予以返还。被告出售6套房屋所得款项共计1177200元，系基于《合作建房合同书》中双方合意确定的权利、义务。在讼争房屋土地使用权由原告享有、且所有报建手续均由以原告名义进行的情况下，由于该合同无效，被告无法基于该合同合法的取得约定的23套房屋的处分和收益权，因此，被告出售其中6套房屋所得的价款应返还给原告，故原告主张被告应返还财产的诉讼请求，本院予以支持。至于被告抗辩称其对本案工程有出资，但从原告提供的转账凭证等证据来看，包括工程款在内的各项建设费用，均是从原告的账户中转出的，而被告没有提供付款凭证证明其出资情况，且被告提供的挂靠施工资料，只能用于证明实际施工人的身份，而不足以证明工程由其直接出资建设，故被告的抗辩证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条之规定，判决如下：被告吴亚龙向原告南宁常超东商贸有限公司返还6套住房的售房款共1177200元。案件受理费15395元，由被告吴亚龙负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后7日内预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出免交、减交、缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴腾睿人民陪审员  周国萍人民陪审员  谭添芝二〇一五年十二月二十日书 记 员  吴为旭附法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。