四平市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2015）四西民一重字第5号原告沈阳铁道不动产运营有限公司。法定代表人鲁天海，总经理。委托代理人许强，男，现住辽宁省沈阳市和平区。被告陈学成，男，现住吉林省四平市铁西区。委托代理人徐航，四平市法律援助中心律师。被告张伟，男，现住四平市铁西区。委托代理人郝倩宁，女，现住四平市铁西区。原告沈阳铁道不动产运营有限公司诉被告陈学成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月10日作出（2014）西民一初字第119号民事判决书，被告陈学成不服提出上诉。四平市中级人民法院于2015年4月1日作出（2015）四民终字第9号民事裁定书：一、撤销四平市铁西区人民法院（2014）西民一初字第119号民事判决书；二、发回四平市铁西区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告沈阳铁道不动产运营有限公司委托代理人许强、被告陈学成的委托代理人徐航、按中院裁定要求追加的被告张伟的委托代理人郝倩宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳铁道不动产运营有限公司诉称，原告于2004年1月1日将四平市铁西区仁兴街铁路x号楼x号，建筑面积380㎡的房屋租赁给被告使用，租期自2004年1月1日至2013年12月31日止，年租金24000.00元。2009年1月10日双方签订了变更主体的补充协议，该房屋划归原告。2012年11月6日双方又签订补充协议，原告同意被告在合同期内变更房屋用途为商务茶楼。2013年12月31日，该合同到期后按《合同法》规定转为不定期合同，被告租金交至2014年3月31日。2014年4月17日，沈阳铁路局长春房产段下达通知，称该房屋有严重质量问题，为确保人身、财产安全请于2014年4月22日17时前迁出。原告通知被告要求解除合同，被告腾空房屋将房屋交还原告，同时原告于2014年4月16日将书面通知邮寄给被告。但是被告拒不搬出，多次协商无果。为维护原告合法权益，确保被告人身、财产安全请求判令解除房屋租赁合同，被告立即腾迁，将房屋交还原告，并承担本案诉讼费。被告陈学成辩称，原告诉请和诉称均与事实不符，请法院驳回原告诉请。1、原告不具备主体资格，合同载明，出租方是四平铁路地区储运销公司，该公司具有独立法人资格，与原告沈阳铁道不动产运营有限公司无关，合同具有相对性，原告与本案没有利害关系；补充协议，变更主体存在问题，定协议的三方并没有房屋租赁的出租人。乙方陈学成是自然人，侵犯了通成公司的权益，通成公司在协议之后注销。原告不具备本案原告的主体资格，应驳回起诉。2、诉讼请求原告要去返还，不能成立。原告不具备主体资格。原告诉称房屋租赁给被告时是2004年1月1日，所列被告只有程学成和张伟，2004年的被告是通成公司，所以诉称事实错误。2009年1月10日，签订变更主体补充协议，协议错误，签订方既没有房屋租赁合同的出租人，也没有承租人。原告说诉争房屋有严重质量问题，房屋正在由他人在经营，原告没有证据证明有质量问题。综上，原告起诉的主体和事实都是错误，请法院驳回原告起诉。被告张伟辩称，我方意见同第一被告陈学成一致。本案在审理过程中，原告沈阳铁道不动产运营有限公司为证实自己的主张，向本院提交了如下证据材料：1、2004年签订房屋租赁合同，证明双方存在房屋租赁关系；2、2009年签订的补充协议，证明合同主体变更为通成公司；3、2012年11月签订的补充协议，证明双方存在租赁关系。被告陈学成为支持自己的辩解，向本院提交了如下证据材料：1、补充协议，证明我们的补充协议和原告提交的证据2不一致，签名也不一致；2、2012年7月通成注销后的工商经营执照，证明实际经营者不是陈学成也不是张伟。被告张伟未向法庭提交任何证据，称“第一被告所有证据都代表第二被告，没有单独证据”。经本院审理查明，2004年1月1日，案外人四平铁路地区储运销公司与四平市通成物资有限公司签订了一份合同编号为015的《房屋租赁合同》，将位于四平市铁西区仁兴街铁路x号楼x号，建筑面积380㎡的房屋租赁给四平市通成物资有限公司，租赁期限从2004年1月1日至2013年12月31日，房屋用途是经营水暖卫件以及地热卫件等，四平市通成物资有限公司法定代表人为陈学成。2009年1月10日，本案原告沈阳铁道不动产运营有限公司以甲方的名义与乙方四平市通成物资有限公司（法定代表人陈学成）以及沈阳铁路局长春房产生活段多经三方签订《补充协议》，将上述房屋租赁合同的出租方变更为本案原告沈阳铁道不动产运营有限公司，行使出租方权利、履行出租方义务。2012年7月5日，四平市通成物资有限公司在四平市工商行政管理局注销，其投资者分别为张伟（认缴10万元人民币，比例为20%）、陈学成（认缴40万人民币，比例为80%）。2012年11月16日四平市通成物资有限公司和原告沈阳铁道不动产运营有限公司签订一份补充协议，将原租赁合同的房屋用途变更为通成商务茶楼至今。四平市铁西区仁兴街铁路x号楼x号建筑面积380㎡的房屋归沈阳铁路局房产管理所所有，归沈阳铁道不动产运营有限公司使用。原房屋租赁合同于2013年12月31日到期后转为不定期租赁合同，被告续交3个月租金至2014年3月31日，其后被告未继续缴纳租金，但房屋仍在使用中。2014年4月16日原告以邮寄形式向被告陈学成送达通知，要求其在2014年4月22日前腾空房屋，自结水、电费，被告也亦签收。2014年4月17日沈阳铁路局长春房产段以通告形式告知新开街铁路小区x号楼全体住户，该楼房存在严重质量问题，为避免住户人身、财产损害，于4月22日17时前迁出此楼，本案涉及房屋在此楼中。另查明，四平市通成物资有限公司已经于2012年7月5日在四平市工商行政管理局注销，其投资者分别为张伟（认缴10万元人民币，比例为20%）、陈学成（认缴40万人民币，比例为80%）。故根据（2015）四民终字第9号民事裁定书要求，追加自然人张伟为本案被告参加庭审。本院认为，四平铁路地区储运销公司与四平市通成物资有限公司签订的房屋租赁合同是合法有效的合同，而后将该房屋租赁合同一方当事人变更为本案原告是以补充协议的方式经过承租方（本案被告）和原告共同协商同意的。原告提供的上述二份证据材料能够相互印证沈阳铁道不动产运营有限公司对该房屋的使用权，以及承接了原房屋租赁合同出租人的权利义务，且均有被告陈学成或者其所有的四平市通成物资有限公司签字或印章，表明陈学成对此知晓并且同意。且原告提供房屋产权证明可以进一步佐证原告作为出租方对该房屋的使用权。原房屋租赁合同于2013年12月31日到期，被告又续交3个月租金至2014年3月31日形成不定期租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定不定期租赁合同的解除“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。原告于4月16日、17日发两份通知被告要求解除租赁合同，腾空房屋，通知均已到达承租人，尽到了在合理期限之前通知承租人的义务，因此原、被告的房屋租赁合同应当予以解除。此外，2012年11月6日，原告沈阳铁道不动产运营有限公司和四平市通成物资有限公司签署的第二份《补充协议》，将房屋租赁合同中房屋的“用途变更为通成商务茶楼（工商注册：四平市铁西区通成一品茶娱会馆）”，此时四平市通成物资有限公司已经于2012年7月5日在四平市工商行政管理局注销，经查其投资者分别为张伟（认缴10万元人民币，比例为20%）、陈学成（认缴40万人民币，比例为80%）。故此第2份《补充协议》应认定为无效，即四平市铁西区通成一品茶娱会馆（《补充协议》中称通成商务茶楼）并未就本案诉争房屋与原告沈阳铁道不动产运营有限公司形成租赁法律关系。原告沈阳铁道不动产运营有限公司与四平市通成物资有限公司（已注销）之间形成的不定期租赁合同中相关权利义务，应由已注销四平市通成物资有限公司的权利义务继受主体被告张伟和被告陈学成按照股东投资比例承担。按照四平市中级人民法院（2015）四民终字第9号民事裁定书要求，本院现已查明1、四平市通成物资有限公司已经注销，相关权利义务应由其股东张伟（认缴10万元人民币，比例为20%）、陈学成（认缴40万人民币，比例为80%）继受；2、四平市通成物资有限公司与沈阳铁道不动产运营有限公司于2012年11月6日达成的《补充协议》（四平市通成物资有限公司在达成协议时已注销），按照该协议本案诉争房屋现由四平市通成物资有限公司交给四平市铁西区通成一品茶娱会馆（《补充协议》中称通成商务茶楼）使用。虽然形成上述《补充协议》之前，合同的相对方四平市通成物资有限公司已经注销，导致该《补充协议》在法律上无效，但在该《补充协议》中四平市铁西区通成一品茶娱会馆（《补充协议》中称通成商务茶楼）的经营者陈淑娟作为“经办人”签名。综上，本案被告张伟和被告陈学成作为四平市通成物资有限公司相关权利义务的合法继受人有责任履行解除其与原告沈阳铁道不动产运营有限公司房屋租赁合同，并在合理期限内组织四平市铁西区通成一品茶娱会馆腾空该房屋，将房屋交还原告。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定判决如下：一、解除被告张伟和被告陈学成作为权利义务继受主体的四平市通成物资有限公司与原告沈阳铁道不动产运营有限公司之间的不定期租赁合同；二、被告陈学成、被告张伟作为《补充协议》合同相对方四平市通成物资有限公司（已注销）权利义务继受主体，应负责组织四平市铁西区通成一品茶娱会馆（《补充协议》中称通成商务茶楼）于本判决生效之日起30日内将位于四平市铁西区仁兴街铁路x号楼x号，建筑面积380㎡的房屋腾空并交还原告沈阳铁道不动产运营有限公司。案件受理费15060元，由被告陈学成负担12048元，被告张伟负担3012元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提交副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长  牛云鹤人民陪审员  黄瑞涛人民陪审员  刘立平二〇一五年十二月二十一日书 记 员  杨 雪