四川省盐亭县人民法院民 事 判 决 书（2015）盐民初字第2483号原告李文波，男，汉族。委托代理人汤春兵，盐亭县两河法律服务所法律工作者。被告四川辰东房地产有限责任公司，住所地：盐亭县云溪镇弥江路551号（以下简称辰东公司）。法定代表人冯正奎，系该公司董事长。被告四川辰东投资有限责任公司盐亭福华雅苑项目部，住所地：盐亭县云溪文同干道五指山下（以下简称辰东福华雅苑项目部）。负责人任步金，系该项目部负责人。委托代理人宋春容，四川法锐律师事务所律师。原告李文波与被告四川辰东房地产有限责任公司、四川辰东投资有限责任公司盐亭福华雅苑项目部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李文波的委托代理人汤春兵、被告四川辰东房地产有限责任公司的法定代表人冯正奎、四川辰东投资有限责任公司盐亭福华雅苑项目部负责人任步金及其委托代理人宋春容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李文波诉称，2013年1月31日，原告与被告签订了福华雅苑楼宇认购书，购买被告开发的福华雅苑1栋11楼2号，约定房屋总价款237858元，在签订协议当天由原告交付房款100000元作为首付，此房屋配套费用交房前一次性付清，余款作银行按揭。原告按照签订的楼宇认购书履行了给付房款的义务，但被告到了楼宇认购书中约定的交房时间并没有履行义务，福华雅苑项目至今尚未达到竣工验收交付使用的条件，造成原告至今在外租房居住，而且项目部负责人任步金因涉嫌经济犯罪已被射洪县公安局经侦队拘留，导致福华雅苑项目目前全面停工，为了保护原告的合法权益，故诉至法院，请求：（1）判决被告按照签订的楼宇认购书履行义务；（2）判决被告承担迟延交房给原告造成的相应损失5000元；（3）诉讼费、财产保全费由被告承担。被告辰东公司辩称，辰东福华雅苑项目部挂靠于被告辰东公司，但被告只是同意其开发房产，并没有授权辰东福华雅苑项目部出售房屋，因此项目部的行为属于超出权限的行为，而且，据被告所知，辰东福华雅苑项目部并没有印章，其私自收取的购房款去向不明，因此辰东福华雅苑项目部的行为不应当由被告辰东公司负责。请求驳回原告对被告辰东公司的诉讼请求。被告辰东福华雅苑项目部辩称，原告提出的请求被告没有异议，被告愿意配合各政府部门，尽快完成项目后期工程，向原告进行交房。但被告未能交房，是由各种客观原因造成，原告要求赔偿损失被告不予认可。经审理查明，“5.12”地震后，2009年4月，原居住在盐亭县云溪镇新指路居民，向城建局、国土局等相关部门申请拆除重建。任步金经人介绍到盐亭开发房地产。2009年11月30日，四川辰东投资有限责任公司成立福华雅苑项目部，由任步金任项目经理，经营范围为房地产开发，同年12月30日，四川省绵阳市盐亭县工商行政管理局向辰东福华雅苑项目部颁发营业执照，企业类型为有限责任公司分公司，营业场所为盐亭县云溪镇文同干道五指山下。任步金与拆迁户协商完拆迁事宜后，2011年底，福华雅苑项目开始动工。2013年2月，四川辰东投资有限责任公司取得福华雅苑1、2号楼商品房预售许可证。2013年1月31日，原告李文波作为乙方与被告辰东福华雅苑项目部作为甲方签订了福华雅苑楼宇认购书，载明：一、乙方向甲方认购以下楼宇：1.楼宇地点及名称：盐亭县云溪镇文同干道新指路42号“福华雅苑”；2.认购楼宇单位：福华雅苑1栋11层2号（该楼层号已含负一层）住房，建筑面积为105.34平方米，面积以最终确认登记的产权面积为准，实行多退少补结算总房款；3.本房屋标准：电梯公寓，清水房，内墙为中级抹灰，室内地面找平，只安装进户门窗。二、价款及支付：该楼宇售价2258元／平方米，总房款为人民币237858元；乙方选择以下第2种付款方式，该单价中已含水、电、气、有限电视等入户费，办理相关证件税费按国家政策各自承担；......略，2.银行按揭付款方式，买方于签订本协议当日付总房款的40%，即100000元，其余款140000元由甲方代为乙方申请银行按揭，同时备齐相关按揭材料及费用，办理银行按揭手续。如乙方申请按揭不成功（资料等问题），由乙方自行负责。三、乙方须准时按上述约定付款，如逾期3天的，乙方须按每天承担该房屋总款的0.5%的滞纳金，如逾期5天的，则为乙方违约，并赔偿甲方20%的违约金；甲方有权另作处理该套房屋，并在该房屋处理后退还乙方所交款的60%。四、若在本协议签订后，甲方将乙方所定购房屋转定他人（乙方未违约前提下），则为甲方违约，并赔偿乙方所交定金款的20%。五、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，销售部保留一份，待甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》后，本认购书自动作废，预约定金同时转作购房款。......略。七、本认购书经甲乙双方签字盖章或签字捺印后即生效。八、补充条款：维修基金、契税、办证相关费用由买受人自行承担，在交房前付清。协议上甲方处盖有“辰东福华雅苑项目部”印章、任步金私章和置业顾问签字，乙方处有李文波签名并按印。随后，原告交纳了首付款，辰东福华雅苑项目部收取款项后向原告出具了收款收据，在收款收据上加盖辰东福华雅苑项目部财务专用章。2014年12月，因资金短缺等因素盐亭福华雅苑项目停工至今。2015年初，被告辰东公司法定代表人冯正奎因涉嫌非法吸收公众存款被刑事拘留，被告辰东福华雅苑项目部负责人任步金因涉嫌犯罪被刑事拘留。另查明：2010年3月10日，辰东公司（甲方）与福华雅苑项目部（乙方）签订工程管理合同，约定甲方同意乙方使用甲方资质开发福华雅苑工程，乙方向甲方交纳管理人员费用5万元。乙方在整个开发和施工过程中所涉及的一切民事纠纷和不安全事故引发的民事和经济责任全部由乙方自行负责了结，甲方不承担任何民事和经济责任。该开发工程乙方与各业主所签订的一系列合同的履约全部由乙方自己负责处理，甲方对乙方与该片区的业主所签订的合同不承担任何民事和经济赔偿责任。2013年6月3日，四川辰东投资有限责任公司更名为四川辰东房地产有限责任公司。现福华雅苑项目主体工程建成，但水、电、气及消防设施尚没有完成，均没有进行竣工验收，不具备交付条件。原告等66名购房户诉被告商品房买卖合同，在原告等人所签订的合同中，除了11户进行按揭的房屋进行了网签外，其余房屋均已抵押或网签给第三人。上述事实，有当事人的陈述、楼宇认购书、收款收据、预售许可证、四川辰东投资有限责任公司与福华雅苑工程管理合同等证据证实。本院认为，被告四川辰东房地产有限责任公司取得商品房预售许可证，具备出售房屋资格，原告与被告四川辰东投资有限责任公司所成立的分公司辰东福华雅苑项目部签订的福华雅苑楼宇认购书，该认购书已具备合同的主要条款，该协议是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律规定，双方应当按照协议履行。原告请求被告按签订的楼宇认购书履行义务，其实际是请求被告交付所购买的房屋。但该工程现因资金问题，于2014年12月停止建设，其公司法定代表人及分公司负责人现已被刑事拘留，在此期间未再动工建设和办理相关手续，被告已经以其行为及其实际情况，表明现事实上履行不能，现原告要求被告按约定交付房屋，而原告所要求的标的物至今尚未竣工，不符合交付条件。根据《合同法》第110条规定，“当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高”，原告要求继续履行的事实基础尚不成就，而且，开发商交付质量合格的房屋是其主要义务，验收合格是房屋交付的法定条件，在涉案房产项目至今未竣工验收，不符合法律、行政法规规定的房产项目交付条件，原告要求被告按楼宇认购书履行交房的请求，本院不予支持，待涉案房屋符合交付条件后，原告可另行主张交付或要求赔偿。现原告要求被告赔偿损失5000元，但未能提供证据证明，本院对该主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告李文波的诉讼请求。根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案收取案件受理费4942.87元，由原告李文波承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审 判 长  杨 剑审 判 员  王益波人民陪审员  哈 敏二〇一五年十二月二日书 记 员  王金燕附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。