湖南省高级人民法院民 事 判 决 书(2015)湘高法民再二终字第118号再审申请人（一审原告、二审上诉人)：浏阳市浏阳湖酿酒厂，住所地浏阳市现代农业园。代表人：刘建明，普通合伙企业执行事务合伙人。被申请人（一审被告、二审被上诉人)：浏阳市广宇高科技农业有限公司，住所地浏阳市两型产业园。法定代表人：徐武，该公司经理。委托代理人：罗逍，该公司职员。委托代理人：张健，该公司职员。再审申请人浏阳市浏阳湖酿酒厂（以下简称浏阳湖酿酒厂）与被申请人浏阳市广宇高科技农业有限公司（以下简称广宇公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，湖南省浏阳市人民法院于2014年5月16日作出(2013)浏民初字第01037号民事判决，浏阳湖酿酒厂不服，提起上诉。长沙市中级人民法院于2015年2月2日作出（2014）长中民三终字第03626号民事判决。判决生效后，浏阳湖酿酒厂不服，向本院申请再审。本院于2015年7月21日作出（2015）湘高法民申字第695号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2015年10月30日公开开庭进行了审理。再审申请人浏阳湖酿酒厂代表人刘建明和被申请人广宇公司委托代理人张健、罗逍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审原告浏阳湖酿酒厂起诉称：原告在被告处购地40亩，原告依约支付土地款并投资建厂，但被告一直没办理国有土地权证过户手续。请求：1、判令被告履约办理国有综合土地使用权证；2、判令被告支付违约金2万元；3、本案诉讼费由被告承担。浏阳湖酿酒厂在2013年5月31日开庭中增加诉讼请求为：如广宇公司将转让给浏阳湖酿酒厂的综合用地已转换为工业用地，则请求判决广宇公司按现时综合用地评估价格减去工业用地评估价格赔偿实际损失。一审被告广宇公司答辩称：1、原告所诉不实，被告名下的所有土地性质系综合用地和农业用地两类，双方合同只约定出让土地40亩，并没有约定农业用地多少、综合用地多少。2、原告违约成立合伙企业，投资是否到位存疑，且生产产品严重积压，双方合同目的无法实现。3、双方合同违法且损害国家利益，合同无效。湖南省浏阳市人民法院一审判决认定：2006年8月14日，广宇公司（甲方）与浏阳金鹰酒业有限责任公司（以下简称金鹰公司）分别作为甲方、乙方签订了《浏阳市现代农业园金鹰酒业招商项目合同书》。合同主要内容为：一、合同期限。本合同有效期限为土地使用权证有效期限。合同期满后，按国家有关法律进行处置。二、项目定位。乙方应在本合同约定的甲方园区位置，于2006年8月20日之前投资设立湖南天鹰酒业有限责任公司（以甲方所在地进行公司预登记名称为准）。三、项目选址。经乙方申请并实地考察，甲方同意乙方选定位于浏阳市现代农业园农产品加工区，东至阳光广场西侧，西至食品加工大道，南至浏东高等级公路，北至紫荆路范围内约40亩的土地开发经营。具体四至范围和土地面积以国土部门测绘的红线图为准。该红线图作为合同附件与本合同具有同等法律效力。四、项目规划布局。乙方必须按批准项目用途依法使用土地，未经原批准机关批准，不得改变用地性质。乙方的规划设计和布局必须符合浏阳市现代农业园管理委员会的整体规划，且需先报浏阳市现代农业园管理委员会审查同意后方能报规划、建设等管理部门批准。五、投资规模及建设要求。乙方上述开发建设项目总投资为人民币3000万元，项目分二期建设：第一期投资2000万元，建成年产酒系列产品5000吨，要求在2006年12月前到位；第二期投资1000万元，建成年产酒系列产品1万吨，要求在2007年12月前到位。资金到位情况以银行进账单和有效验资报告为准。首期工程项目建设期为4个月，并要求自合同签订之日起6个月内投产。六、用地方式和价款。甲方将本合同约定的土地使用权依法出让给乙方，价格为人民币4万元/亩，乙方共受让土地40亩，合计土地出让总价款为160万元（乙方不承担土地出让过程中的相关费用）。在签订本合同时，乙方支付5万元作为履行合同保证金，在甲方进行该项目场地平整时，乙方支付100万元，其余55万元在甲方交给乙方土地使用权证时一次性付清。七、甲方的权利与义务。（一）甲方权利。1、按本合同约定收取乙方的土地使用权转让费；2、依照法律、法规、规章和浏阳市现代农业园管理委员会的规定以及本合同的约定对乙方进行管理；3、如乙方违约，导致本合同无法履行，甲方有权按本合同约定，单方终止本合同，无偿收回土地使用权，依法追究乙方的一切违约责任。（二）甲方义务。1、在乙方签订合同并取得营业执照完善相关资料后1个月内，办理好国土使用权证。2、3、4、（施工前水、电准备，土地平整等要求）……5、负责代办土地出让和项目立项报建的各项手续，确保有关费用按国家和甲方所在地地方政府以及浏阳市现代农业园现行优惠政策标准执行。6、7、8、（负责协调周边关系等）……（三）乙方权利。1、乙方实行独立核算、自负盈亏；2、全面享受国家和甲方所在地地方政府以及浏阳市现代农业园有关的各项优惠政策；3、如甲方违约导致本合同无法履行，乙方有权按本合同约定，单方终止合同，并依法追究甲方的违约责任。（四）乙方义务。1、按本合同约定及时向甲方交纳土地转让费，并确保投资及时足额到位和项目按时投产。2、服从浏阳市现代农业园的总体规划，严格按规划部门批准的方案进行项目建设施工，必须保证项目的环境保护和治理。……3、未经甲方同意和有权部门批准，不得擅自改变项目内容，不得将土地挪作他用、不得转让给第三者使用，不得闲置土地。4、5、6、7、（服从党建、精神文明建设等，以及依法工商登记注册、纳税等义务）…九、违约责任。（一）甲方有下列行为之一的，乙方有权单方终止合同，并有权要求甲方赔偿因此造成的经济损失：1、未按本合同约定提供土地；2、未按本合同约定提供路、水、电等基础设施；3、未按本合同约定办理土地使用权证手续；4、未按本合同约定办理其他相关手续。（二）乙方有下列行为之一的，甲方有权单方终止合同，无偿收回本合同项下的土地，并有权要求乙方赔偿因此而造成的经济损失：1、未按本合同约定投资；2、未按本合同约定交纳土地价款；3、违反本合同约定，擅自改变土地用途或将土地转让给第三者使用；4、未按甲方要求进行环保建设，造成严重污染的；（三）乙方造成土地闲置的，从甲方提供建设项目用地之日起，乙方将土地闲置1年的，甲方将会同国土部门依法征收闲置费，闲置达2年的，甲方将依法申请原批准机关收回土地使用权，并对乙方在该宗土地上的投资不作任何补偿。（四）任何一方有其它违约行为的，应支付20000元违约金给对方。（五）本合同未约定的，依照《中华人民共和国合同法》等法律规定执行。十、解决争议的办法。在履行本合同过程中，如发生争议，双方应先进行友好协商，协商不成时依法向甲方所在地人民法院起诉解决。十一、本合同一式五份，……本合同未尽事宜宜另行协商解决，以双方签章确认的文字依据为准。”合同签订后，金鹰公司未按约定交纳5万元履行保证金。2006年8月23日，浏阳湖酿酒厂成立，该厂系李传龙、周诗新合伙成立的普通合伙企业，而金鹰公司的股东是李元根、周诗新二人，李传龙系李元根之父。因两家企业的投资人实际相同，李传龙、周诗新便以浏阳湖酿酒厂的名义办理了金鹰公司受让的该宗土地约40亩的建设立项及《建设用地规划许可证》，并建设生产厂房进行酒产品的生产。当时，浏阳市现代农业园管理委员会及广宇公司对上述情况知晓并默认，且协助浏阳湖酿酒厂办理了上述相关手续。后李传龙将其在浏阳湖酿酒厂的合伙份额转让给了刘建明。2010年3月25日，广宇公司以建设用地使用权纠纷为案由向浏阳市人民法院起诉浏阳金鹰公司，认为金鹰公司未按约定给付土地转让款、未按合同约定投资，提出了解除《浏阳市现代农业园金鹰酒业招商项目合同书》，收回土地等诉讼请求。诉讼中，金鹰公司在该案诉讼过程中承认其在《浏阳市现代农业园金鹰酒业招商项目合同书》中的权利义务已实际由浏阳湖酿酒厂承继。浏阳市人民法院受理该案后追加了浏阳湖酿酒厂为该案第三人，并于2010年8月30日作出（2010）浏民初字第982号民事判决。判决广宇公司与金鹰酒业公司签订的《浏阳市现代农业园金鹰酒业招商项目合同书》无效，并由浏阳湖酿酒厂返还40亩土地给广宇公司。浏阳湖酿酒厂不服原审法院一审判决，提出上诉，后又申请撤回上诉。该判决生效后，浏阳湖酿酒厂向检察机关提出申诉，长沙市人民检察院于2011年8月19日提出抗诉。长沙市中级人民法院于2011年9月8日作出（2011）长中民监字第0275号民事裁定，裁定该案由该院提审。该院审理后认为，双方签订的《浏阳市现代农业园金鹰酒业招商项目合同书》应认定为有效，金鹰公司按合同的约定向广宇公司支付土地转让款100万元，已履行了合同的主要义务，广宇公司无权解除其与金鹰公司的《浏阳市现代农业园金鹰酒业招商项目合同书》，驳回广宇公司的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。2013年6月3日，一审法院就浏阳湖酿酒厂目前所占用的土地及其登记变更情况向浏阳市国土资源局发出《调查咨询函》进行咨询。2013年6月9日，浏阳市国土资源局作出《关于浏阳市浏阳湖酿酒厂土地使用权情况的复函》。复函内容如下：“一、土地目前情况。浏阳湖酿酒厂购买广宇公司约24074.87平方米（建设用地规划许可证面积）土地位于两型产业园，2011年登记发证（发证面积36182.23平方米），证号为浏国用（2011）第07433号，系国有出让工业用地，使用权人为广宇公司。二、2004年以来变更登记情况。该宗地2004年登记发证，证号为浏国用（2004）第4416号，发证实测面积1002339平方米（批准面积1005993平方米，其中国有出让农业用地870544平方米、综合用地135449平方米）。2007年经市政府批准农用地用途改变为工业用地，相关税费摆欠（总额为6922.1381万元，该宗地24074.87平方米农业用地需补缴分摊农用地总面积870544平方米中的191.4315万元），同时变更登记为浏国用（2007）第4542号，发证面积1005977平方米，国有出让综合、工业用地。2011年变更登记为浏国用（2011）第7433号土地使用证，国有出让工业用地，发证面积36182.23平方米。三、抵押情况。该宗地2012年以浏国用（2011）第7433号土地使用证办理土地使用权抵押登记，土地性质为国有出让工业用地，面积36182.23平方米。”湖南省浏阳市人民法院一审判决认为：已发生法律效力的长沙市中级人民法院（2011）长中民再终字第0338号民事判决书认定：“广宇公司与金鹰公司于2006年8月14日签订的《浏阳市现代农业园金鹰酒业招商项目合同书》应认定为有效。……金鹰公司按合同的约定向广宇公司支付土地转让款100万元，已履行了合同的主要义务，广宇公司一直未能按合同的约定注销转让土地上的抵押权并办理土地使用权证，金鹰公司有权抗辩暂不支付剩余的55万元土地转让款。金鹰公司不应承担违约责任，广宇公司无权解除其与金鹰公司的《浏阳市现代农业园金鹰酒业招商项目合同书》”。生效判决认定的上述事实及其理由予以直接采纳。因此，广宇公司辩称土地转让违反法定程序而致合同无效等抗辩理由，不予采信。《浏阳市现代农业园金鹰酒业招商项目合同书》签订后，浏阳湖酿酒厂从金鹰公司处承继了该合同的权利和义务，并实际占有和使用了该宗土地，金鹰公司亦对此事实予以认可。浏阳市现代农业园管理委员会及广宇公司对上述变更情况知晓并默认，且协助浏阳湖酿酒厂办理了《建设用地规划许可证》等手续。故依据该合同所产生的权利应由浏阳湖酿酒厂享有。广宇公司应当按合同约定协助浏阳湖酿酒厂办理国有土地使用权过户手续。广宇公司逾期未能办理土地使用权过户，还应按照合同约定支付浏阳湖酿酒厂违约金20000元。但浏阳湖酿酒厂变更诉讼请求后，要求广宇公司为其办理40亩全部为综合用地性质的国有土地使用权证诉讼请求，基于：①当初金鹰公司签订《浏阳市现代农业园金鹰酒业招商项目合同书》受让土地之目的是为办理酿酒生产线，而非土地综合开发，且合同未约定土地过户后的土地性质为综合用地；②浏阳湖酿酒厂所占上述40亩土地现在全部为工业用地，要求按综合用地性质过户无法实现，且现土地的工业用地性质不影响其办厂用地要求，也即能实现原双方签订合同目的；③浏阳湖酿酒厂提交了浏国用2006-1515号土地登记审批表复印件一份，该登记审批表载明的红线内土地范围与浏阳湖酿酒厂实际占地范围有重叠（注：长沙市中级人民法院2011长中民再终字第0338号民事判决书已记载原告认可该事实），即使当时红线范围内综合用地至今未变更为工业用地，也无证据证明40亩土地在红线外之部分仍为综合用地；④浏阳湖酿酒厂作为金鹰公司的权利义务承受者在2006年交款100万元时应当知悉其所购土地将来过户后之性质，且其在本案起诉时亦陈述其所购地块之性质为“工业用地27亩，综合用地13亩”。故应当认定浏阳湖酿酒厂购地时已知悉其所购地块并非全部为综合用地之事实，其起诉后变更诉讼请求要求其受让土地40亩全部按综合用地性质过户，因证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、驳回浏阳湖酿酒厂要求广宇公司为其办理综合用地性质40亩国有土地使用权证的诉讼请求。二、广宇公司支付浏阳湖酿酒厂违约金2万元，限判决生效后3日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19380元，由浏阳湖酿酒厂负担19080元，广宇公司负担300元。长沙市中级人民法院二审判决认定的事实与一审判决认定的事实一致。长沙市中级人民法院二审判决认为，本案的争议焦点为：广宇公司是否应为浏阳湖酿酒厂办理40亩综合用地性质土地使用权证或赔偿其损失。首先，浏阳湖酿酒厂主张其实际受让的40亩土地性质均为综合用地，根据民事诉讼谁主张谁举证的原则，应由浏阳湖酿酒厂承担相应的证明责任。浏阳湖酿酒厂提交的广宇公司与金鹰公司所签《招商项目合同书》约定受让土地之目的是为办理酿酒生产线，而非土地综合开发，且合同未约定土地过户后的土地性质为综合用地。浏阳湖酿酒厂提交的其他证据亦不能充分证明其受让的40亩土地全部为综合用地性质，并且浏阳湖酿酒厂所占上述土地性质现已全部为工业用地，其要求按综合用地性质过户亦无法实现。故原审判决驳回浏阳湖酿酒厂的诉讼请求并无不当。其次，浏阳湖酿酒厂虽在原审法院开庭审理过程中口头提出了“如广宇公司转让给浏阳湖酿酒厂之土地已变更为工业用地，则请求判决广宇公司按现时综合用地评估价格减去工业用地评估价格赔偿实际损失”的诉求。但是其诉求不具体，要求赔偿损失的数额不明确，亦未申请土地价格评估，故原审判决对此未予处理，程序并未违法，浏阳湖酿酒厂对此诉求可另行处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费19380元，由上诉人浏阳湖酿酒厂负担。浏阳湖酿酒厂申请再审称：1、原判决认定的基本事实错误。从广宇公司抵押的1515号国有土地使用权证、申请人购买土地的价格等均证明涉案转让的土地性质是综合用地。2、原判决违反法律规定，剥夺当事人辩论权利。2013年5月31日，申请人获知，被申请人已将诉争土地变成工业用地，当庭申请变更诉讼请求为工业用地过户，由被申请人补偿土地差价损失。一审法院对该请求未予答复处理，违反法定程序。请求：撤销长沙市中级人民法院（2014）长中民三终字第03626号民事判决，改判广宇公司立即协助浏阳湖酿酒厂办理土地性质为综合用地的面积为40亩的国有土地使用权证。如该土地性质已变更为工业用地，则由广宇公司立即协助浏阳湖酿酒厂办理土地性质为工业用的的面积为40亩的国有土地使用权证，并判决广宇公司按该地段40亩现时综合用地评估价格减去工业用地评估价格赔偿损失。广宇公司答辩称：1、再审申请书诉称不属实。合同并没有约定转让土地性质，当初入园企业均系国有农业用地，配备一定比例的国有综合用地，且本案土地价格与其他企业购买土地的价格相当。1515土地证只是园区融资需要办理的土地证，与诉争土地只是部分重叠，不能以此证来证明诉争土地性质。2、一、二审法院审理程序合法，申请人变更诉讼请求超过法律规定的期限，且要求损失数额不明确，土地价格未作评估。3、申请人入园后试产一个月，产品严重积压，几年无销售业绩、税收业绩，项目已瘫痪，现已不能实现合同之目的。4、目前涉案地块为国有工业用地，办理过户尚需380万元费用，如果过户会严重损害国家利益。在再审中，浏阳湖酿酒厂提供了如下证据：浏阳市晶爱食品有限公司与广宇公司两份合同书，拟证明浏阳市晶爱食品有限公司同时段土地价格远低于申请人价格，因而申请人土地全系综合用地。广宇公司质证意见为：上述合同确实存在，但合同约定还是3.42万/亩，只是如果浏阳市晶爱食品有限公司税收达到一定数额则给于优惠价格。本院认为，上述证据并不属于新证据，且合同约定的土地价格仍然是3.42万/亩，只是双方同时在合同中约定了优惠政策，并不能证明双方交易价格只有1.5万/亩或1.7万/亩，不能达到浏阳湖酿酒厂的证明目的。长沙市中级人民法院二审判决认定的事实并无不当，本院再审予以确认。再审中，浏阳湖酿酒厂于2015年12月6日向本院递交《申请书》。载明：因广宇公司不能办理转让地综合用地土地使用权证，愿意先办理工业用地权证。就工业用地与综合用地争议及差价损失另外诉讼。本院再审认为：广宇公司与金鹰公司签订的《浏阳市现代农业园金鹰酒业招商项目合同书》，是当事人真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。双方合同第七条广宇公司义务条款中约定广宇公司在对方取得营业执照后1个月内办理好国土使用权证。但时至今日，广宇公司仍然没有办理，因而广宇公司构成违约，应承担违约责任。故广宇公司应为浏阳湖酿酒厂办理国有土地使用权证。浏阳湖酿酒厂提出其购买土地均系综合用地，广宇公司应办理40亩综合用地土地使用权证。理由是当初广宇公司抵押融资的浏国用（2005）第1515号国有土地使用权证载明的均为综合用地，且其他同时段购地价格均远低于其购买价格。广宇公司认为浏国用（2005）第1515号土地权证是当初融资需要，并不能证明什么。且该证与涉案土地只是部分重叠，而同时段购地价格与浏阳湖酿酒厂价格亦相当。故不存在涉案土地为综合用地。经查，涉案地块已登记为工业用地，未经行政程序无法办理综合用地土地使用权证。但广宇公司应为浏阳湖酿酒厂办理40亩工业用地土地使用权证。对于涉案土地有多少综合用地的面积及因无法办理综合用地土地使用权证对刘阳湖酒厂造成损失的争议，因浏阳湖酿酒厂已表示另行诉讼。故本院不予审理。综上，原判认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。再审申请人浏阳湖酿酒厂要求广宇公司办理土地使用权证的再审申请理由部分成立。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2014）长中民三终字第03626号民事判决；二、维持湖南省浏阳市人民法院（2013）浏民初字第01037号民事判决第二项；三、撤销湖南省浏阳市人民法院（2013）浏民初字第01037号民事判决第一项；四、浏阳市广宇高科技农业有限公司在本判决生效后三十日内为浏阳市浏阳湖酿酒厂办理好涉案40亩土地的国有工业用地土地使用权证；五、驳回浏阳市浏阳湖酿酒厂其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按判决确定指定的期间履行办证义务，应当支付迟延履行金。本案一审案件受理费19380元，二审案件受理费19380元，合计38760元，由浏阳市广宇高科技农业有限公司承担27132元，浏阳市浏阳湖酿酒厂承担11628元。本判决为终审判决。审 判 长  周光清代理审判员  曾 光代理审判员  欧阳卓二〇一五年十二月十七日书 记 员  林 峰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销、变更；