黑龙江省集贤县人民法院民 事 判 决 书（2014）集民初字第243号原告李艳伟，男，43岁。委托代���人关明明，女，黑龙江集英律师事务所律师。被告双鸭山市兴山房地产开发有限公司。法定代表人高兴山，男，该公司董事长。委托代理人黄英才，男，该公司法律顾问。第三人何传廷，男，黑龙江省国力建筑工程有限公司第六项目部负责人。委托代理人马永林，男，黑龙江双峰律师事务所律师。原告李艳伟与被告双鸭山市兴山房地产开发有限公司（以下简称兴山公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2014年3月28日向本院起诉，本院受理后，2014年4月30日，经兴山公司申请，本院依法追加何传廷为本案第三人参加诉讼。2014年5月30日，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李艳伟及其委托代理人关明明、被告兴山公司委托代理人黄英才、第三人何传廷及其委托代理人马永林到庭参加诉讼，但何传廷及其��托代理人马永林中途退庭。庭后经兴山公司申请先自行调解，本案中止审理，后调解未成，恢复审理。本案现已审理终结。原告李艳伟诉称，第三人何传廷给被告兴山公司施工，因兴山公司资金紧张，不能及时给付何传廷工程款，为了工程延续不延误工期，兴山公司同意给何传廷房子让他销售抵工程款，在这个前提下，2012年6月27日，李艳伟通过何传廷到售楼处，三方在一起由兴山公司法定代表人高兴山本人签字同意，李艳伟与兴山公司签订了兴山现代城客户认购书，由李艳伟购买了兴山公司开发的兴山现代城1栋1单元1601室113.43平方米房屋，总价款445780元，该款由兴山公司给李艳伟出具了收到全部购房款的收据，又由何传廷给兴山公司出具了出售该楼售楼款的欠据，兴山公司将该款直接抹账给何传廷顶工程款，兴山公司在认购书及收据上标注“以工程款结算”，并由兴山公司留存，该标注是为了与何传廷结算工程款使用，兴山公司与何传廷之间如何结算与李艳伟无关，签订协议时，兴山公司也并未说明如果何传廷不结算工程款就不交付房屋。楼房交工后，售楼处给李艳伟打过电话让入住，但后来由于兴山公司与何传廷账目没有结清，所以至今不让入住。李艳伟认为，兴山公司与李艳伟签订认购书、出具收到全部购房款收据、并由何传廷出具欠据的事实，说明兴山公司认可收到了全部购房款，并认可将房屋出卖给李艳伟，认购书应认定为商品房买卖合同，兴山公司拒绝履行合同的行为已违反《合同法》、《商品房销售管理办法》及相关司法解释的规定，违背诚实信用原则，构成违约，故请求法院判决：一、确认原告李艳伟与被告兴山公司于2012年6月27日签订的兴山现代城客户认购书有效，房屋归李艳伟所有；二、被告兴山公司向原告李艳伟交付房屋；三、被告兴山公司协助原告李艳伟办理房屋所有权变更登记。被告兴山公司辩称，兴山现代城是由兴山公司开发建设的，第三人何传廷是施工人之一。兴山公司实力雄厚，不存在资金垫付问题，签订认购书是在2012年，当时兴山公司并不知道第三人何传廷向原告李艳伟等人借款的事实，何传廷向兴山公司陈述是亲属订购，三方在场约定待何传廷工程结束、兴山公司与何传廷就工程款结算完毕后，再由兴山公司将房屋交付给李艳伟。但何传廷工程未完工，工程款未结算，何传廷也未向兴山公司支付任何购房款，认购书虽然成立，但并未履行，李艳伟未向兴山公司交纳任何购房款，双方未正式签订商品房买卖合同，所以兴山公司不能向李艳伟交付房屋。通过兴山公司了解，李艳伟实际交付给何传廷的购房款数额与收据记载的数额相差甚远，显失公平。第三人何传廷述称，原告李艳伟等7人均是何传廷的亲属和朋友，李艳伟与被告兴山公司之间签订认购书是通过何传廷签订的，何传廷收取了李艳伟的购房款，收了多少钱兴山公司不知道，实际收到的购房款数额比兴山公司给李艳伟出具的收据上的收款数额少，具体收了多少记不清了，兴山公司没收这笔钱，兴山公司给李艳伟开具了房屋认购书和财务收据，签协议时三方都在场，后期有约定在工程结束后结算时用工程款再结算购房款。现何传廷与兴山公司的工程款没有结算完。李艳伟与兴山公司之间怎么解决与何传廷没有关系，以后涉及到何传廷的问题可以直接起诉何传廷，不直接起诉，何传廷不处理。本院经审理查明：2012年，被告兴山公司开发建设集贤县兴山现代城，第三人何传廷系施工单位负责人之一。2012年6月27日，兴山公司与原告李艳伟签订了兴山现代城客户认购书：“出卖人：集贤县兴山现代城；买受人：李艳伟；认购物业：住宅；房号：1栋1单元1601户；参考预售面积：113.43平方米；单价：3930元／平方米；付款方式：全款一次性；总房款：445780元；交款金额：445780元。认购条款如下：1、乙方（李艳伟）须在甲方（兴山公司）正式签约通知期间内至开发商售楼部签署《商品房买卖合同书》并交付购房款及签约相关资料，上述乙方所支付的房款充抵作为部分首期房款或部分总价款。2、若乙方在上述期限内未与甲方签署《商品房买卖合同书》并支付相应购房款及签约相关资料，乙方所认购物业不予保留，乙方所支付房款甲方不予退还，甲方有权将本认购书下的物业另行出售给第三方，同时本认购书自动解除，乙方不得以任何理由提出异议。3、若双方已签订此认购书，本认购书的内容不可以做任何事项的更改。4、本认购书自甲乙双方签字盖章之日起生效；甲乙双方签订正式《商品房买卖合同书》后甲方将此认购书收回，本认购书自动失效。（认购书所填写内容与《商品房买卖合同书》内容一致。）产权面积以房产最终测绘结果为准多退少补。”该认购书加盖了兴山公司的认购专用章，兴山公司法定代表人高兴山在该认购书上方签署“同意”，并签名、标注日期。同日，兴山公司给李艳伟出具了收据：“交款单位：李艳伟；收款方式：工程款；收款事由：1栋1单元1601户，面积113.43平方米，单价3930元／平方米，总房款：445780元。”同日，何传廷给兴山公司出具了借据：“交款单位：李艳伟；数额；445780元；事由：1栋1单元1601户，面积113.43平方米，单价3930元／平方米，全额445780元。”2014年3月3日，兴山公司在双鸭山日报上刊登了公告：“关于第六项目部何传廷及合伙人崔伟、于立臣和共同认购人龚海涛等认购房屋人，请于2014年3月15日速到兴山公司工程部进行工程盘点及财务结算，请何传廷、崔伟、于立臣与认购人龚海涛等31人共同到兴山公司售楼处用工程款或现金交纳房款，截止日期为2014年3月30日前，如到期不交房款，兴山公司售楼处将此40套房产另行销售，造成一切经济、法律后果由何传廷、崔伟及实际认购人承担。附何传廷预借工程款给亲戚朋友认购房屋明细表。”明细表中包括本案原告李艳伟。2014年3月28日，李艳伟提起本次诉讼。庭审中，兴山公司向本院提交了2014年5月25日何传廷向兴山公司出具的“关于诉讼法院13户认购��情况说明”：“尊敬的法官，我叫何传廷，是黑龙江国利建筑安装工程有限公司第六项目部负责人，关于李艳伟等购房者是我分别领他们到兴山公司售楼部预订的房屋，我当时是分别向13户购房者私下借款，不足购房款的1／3，当时兴山公司并不知道此事，我当时对兴山公司说是近亲属购房，先签意向性协议并约定用我工程完工后的工程款来结算，由于我工程未完工，也无法向兴山公司支付工程款，也就导致13户无法入住，当时签订认购书时三方在场（我和订房者、兴山公司售楼部负责人明确约定工程完工后由我支付工程款来购买房屋，订房者没给兴山公司交一分钱。）我当时由于预订房屋是为了私下向订房者借款，现在工程总账已经基本算完，200多万质保金，380万工程未完工，所以13户订房者无法入住，如果13户想入住房屋，应当将剩余2／3款补齐，我再交1／3款项���向售楼部签订正式购房合同入住。如对以上办理不认可，我声明确认13份认购书作废。”同时兴山公司提交了有何传廷签名的“六项目部预借工程款给亲戚朋友认购房屋款”明细，明细上列有总房款、已收房款、预借工程款给亲戚朋友认购房款、何传廷收款事项，其中前三项记载数额均与认购书及兴山公司出具的收据数额相同，何传廷收款项记载：“黄影50万元、张彦彬20万元、李艳伟20万元、韩立东20万元、雷玉英20万元、韩丹20万元、龚海涛20万元、赵延峰39万元，张连义、杨桂清、林德东未标注收款数额。”以上事实的认定，有原、被告、第三人当庭陈述、自认，原告李艳伟提供的房屋认购书、收据，被告兴山公司提供的何传廷出具的关于诉讼法院13户认购单情况说明、六项目部预借工程款给亲戚朋友认购房屋款清单、何传廷就本案争议房屋出具的欠据���兴山公司发出的公告，在卷为凭，且经当庭质证，足以采信。被告兴山公司主张，签订认购书时约定如果何传廷不结算工程款，房屋买卖合同就没有成立、不能交付房屋。原告李艳伟予以否认，第三人何传廷当庭陈述不知道有无此说法。针对该主张，兴山公司未向本院举证。故对兴山公司主张的该事实，本院不予认定。综上所述，本院认为：根据原告李艳伟、被告兴山公司与第三人何传廷的陈述、自认，可以认定本案的事实为：兴山公司将房屋建设工程承包给何传廷，并以在建房屋预付工程款；何传廷向李艳伟借款，李艳伟将借款交付给何传廷，由兴山公司与李艳伟签订认购书并出具收取房屋价款445780元的收据，再由何传廷给兴山公司出具了欠据，认购书及收据中对交付房屋的条件均进行了约定，即工程款结算。故李艳伟与兴山公司签订的房���认购合同系附履行条件的房屋买卖合同，该合同有效，应继续履行。现李艳伟要求确认房屋买卖合同有效、交付房屋，应先由何传廷履行结算工程款或给付购房款的义务，然后由兴山公司交付房屋，故何传廷应在一定期限内履行结算及给付义务，否则，该合同虽然有效，但在无法履行的情况下，应由何传廷承担违约责任，向雷玉英返还已付购房款445780元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十四条、第一百零七条之规定，判决如下：第三人何传廷于本判决生效后10日内给付被告双鸭山市兴山房地产开发有限公司人民币445780元，同时集贤县福利镇兴山现代城1栋1单元1601户113.43平方米房屋归原告李艳伟所有，被告双鸭山市兴山房地产开发有限公司将该房屋交付给原告李艳伟，并协助原告李艳伟办理房屋所有权变更登记；逾期不能履行，解除原告李艳伟与被告双鸭山市兴山房地产开发有限公司于2012年6月27日签订的兴山现代城客户认购书，由第三人何传廷立即返还原告李艳伟人民币445780元。案件受理费100元、财产保全费1520元，合计1620元（原告李艳伟已预交），由李艳伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院。审 判 长  蒋翠霞人民陪审员  冯志芹人民陪审员  滕曼京二〇一五年四月九日书 记 员  白雯雯附：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十四条当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。