辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2015]沈中民二终字第02636号上诉人（原审被告、反诉原告）:沈阳莱茵达房产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区红椿路88-1号。法定代表人：刘晓玲，该公司董事长。委托代理人：刘亚栋，辽宁李冬艳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：么昕熠，男，1995年4月11日出生，汉族，在校大学生，现住沈阳市和平区。委托代理人:么忠，男，1968年7月23日出生，汉族，无职业。上诉人沈阳莱茵达房产开发有限公司与被上诉人么昕熠因商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院[2015]苏民二初字第256号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月16日受理后，依法组成由审判员贾宏斌担任审判长并主审，审判员周海鹏、代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，于2015年11月25日对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。原审原告么昕熠诉称：2013年6月20日，原、被告分别签订了两份《商品房买卖合同》，购买位于沈阳市苏家屯区红椿路88号的房产两处，支付首付款共计587600元。原告购买了该房产的初衷是开办幼儿园，因此对何时能够入住交付使用都在购买前对被告进行了询问，被告也承诺原告有关房产的相关手续将在2014年12月31日前办理完毕，同意原告先行入住进行装修，为了保证幼儿园能够按计划开业，原告在经过被告允许后对房屋进行了装修，投入了大量的资金，但是直到现在被告仍然不能办理有关房产手续，不敢收取房屋剩余购房款，现经原告查证，被告至今没有取得该处房产的商品房预售许可证，原告不知何时能够取得所购房产的所有权，是否还能够取得房产的所有权，因此，原告现根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《合同法》等相关规定，1.请求法院判令原被告之间订立的商品房买卖合同无效；2.请求法院判令被告返还原告587600元购房款以及利息（从2013年6月20日起按同期贷款利率计算至判决确定给付日）；3.请求法院判令被告赔偿原告装修幼儿园损失86825元；4.请求法院判令被告赔偿原告已付购房款一倍的赔偿金587600元；5.诉讼费由被告承担。原审被告沈阳莱茵达房产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，1.根据双方签订的商品房买卖合同附件四合同补充协议第7条的规定，原告在购买案涉房屋之前已经充分了解房屋的现状以及暂时不能办理相关手续，同时双方约定了退房的条件，故应按双方的约定办理；2.根据双方签订的商品房买卖合同附件四合同补充协议第7条、第8条的规定，原告在购房时被告已经明确告知了案涉房屋的情况，也就是房屋尚不能办理房产登记等相关手续，被告没有故意隐瞒，所以原告诉求的第四项没有法律依据；3.根据双方签订的商品房买卖合同第1条、第3条、第18条的约定，案涉房屋仅作为住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，原告在明知案涉房屋不允许改变用途的情况下擅自将房屋用于开办幼儿园并擅自入住装修，其行为已经违反了法律的规定以及合同的约定，所造成的损失应由其自行承担。原审反诉原告沈阳莱茵达房产开发有限公司诉称：请求反诉被告立即将两套房屋恢复原状；反诉费用由被反诉人承担。原审反诉被告么昕熠辩称：反诉人知道被反诉人购买该房屋是要开幼儿园而使用的，且装修也是经反诉人同意的，因为反诉人若不同意被反诉人装修，被反诉人的装修就无法进行，现装修已使该房屋增加了价值，导致解除合同的原因也是由于反诉人没有取得房屋预售许可证，因此被反诉人坚持要求反诉人赔偿装修损失，同意按二楼的格局恢复房屋原状。原审法院经审理查明：2013年6月20日，原、被告签订商品房买卖合同两份，约定原告购买位于沈阳市苏家屯区红椿路88号C4座1-1-1和位于沈阳市苏家屯区红椿路88号C4座2-1-2的房屋两处，每处房屋面积约158平方米，房屋价款963800元。合同第六条约定，原告于2013年6月20日支付首期款293800元，余款67万元由买受人办理贷款。合同附件四合同补充协议第7条约定，本次销售D组团商品房尚不能办理相关手续，买受方了解上述情况自愿购买，预计该商品房的相关手续将在2011年12月31日前能够办理。如手续在2011年12月31日前办理下来，则买受人需在20日之内交付房屋全款，贷款客户于20个工作日内将贷款办理完毕；若手续在约定日期未办理下来，出卖方无条件返还买受人已付款项并按银行同期贷款利率支付买方已付款项利息。上述商品房买卖合同签订后，原告向被告支付案涉房屋首期房款共计587600元（每处房屋首付款293800元*2=587600元），余款尚未支付。现原告已入住使用上述案涉房屋，并对案涉房屋进行了拆改和装修。被告至今未取得商品房预售许可证。原审法院认为：商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告双方所签订商品房买卖合同及其补充协议虽然是在平等、自愿基础上签订的，但涉案两处房屋在庭审辩论终结前被告亦未向法庭提供取得国有土地使用权证书或者使用土地的批准文件以及建设工程规划许可证和施工许可证，因该合同违反法律、法规的禁止性规定，故原告请求原、被告之间订立的商品房买卖合同无效的诉讼请求予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告要求被告返还购房首付款587600元予以支持，原告亦应将所购房屋退还给被告。对原告要求被告给付占用首付款期间的利息问题，原审法院认为利息是法定孳息被告应予给付（从2013年6月20日起、按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。对原告主张的装修损失问题，因原告擅自改变房屋用途和结构，结合本案实际及过错程度，故对原告要求被告赔偿该损失的请求不予支持。对原告要求被告赔偿原告已付购房款一倍的赔偿金问题，原审法院认为被告没有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，故原告要求赔偿一倍赔偿金没有事实和法律依据，不予支持。对反诉原告要求反诉被告对房屋恢复原状请求，原审法院认为反诉原告本身亦存在过错，将不具备向社会公开出售条件的房屋公开出售，违反了法律的禁止性规定，其法律后果应自行承担，故对反诉原告的该项反诉请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《中华人民共和国建筑法》第七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第六十四条之规定，原审法院判决如下：一、原告么昕熠与被告沈阳莱茵达房产开发有限公司于2013年6月20日签订两份商品房买卖合同（位于沈阳市苏家屯区红椿路88号C4座1-1-1、位于沈阳市苏家屯区红椿路88号C4座2-1-2）无效；二、被告沈阳莱茵达房产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还给原告么昕熠购房首付款人民币587600元；三、被告沈阳莱茵达房产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还给原告么昕熠购房首付款利息（以587600元为基数自2013年6月20日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、原告么昕熠在于本判决发生法律效力后十日内退还给被告沈阳莱茵达房产开发有限公司房屋两处（位于沈阳市苏家屯区红椿路88号C4座1-1-1、位于沈阳市苏家屯区红椿路88号C4座2-1-2）；五、驳回原告么昕熠的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告沈阳莱茵达房产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17276元，由原告么昕熠负担6895元，被告沈阳莱茵达房产开发有限公司负担10381元，反诉案件受理费100元，由反诉原告沈阳莱茵达房产开发有限公司负担。宣判后，沈阳莱茵达房产开发有限公司不服，上诉至本院。其上诉请求：1、撤销原审判决第三项，依法改判驳回被上诉人返还购房款利息的诉讼请求；2、撤销原审判决第六项，依法改判被上诉人立即将案涉两套房屋恢复原状；3、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一审判决上诉人支付利息是错误的。一审判决所依据的是《合同法》第58条的规定，但该条只规定合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。但未规定应支付返还财产的利息，故一审判决错误。上诉人出售案涉房屋时，已经明确告知被上诉人案涉房屋的现状以及暂时不能办理相关手续，是被上诉人自愿购买，故上诉人没有过错。一审判决认定上诉人具有过错是错误的。案涉房屋相关手续之所以没有按时办理下来，是因为政府原因所导致，与上诉人无关，根据法律的规定和《商品房买卖合同》的约定，上诉人（出卖人）不承担任何责任。一审判决驳回上诉人的反诉请求是错误的。被上诉人在明知案涉房屋不允许改变用途的情况下，擅自将房屋用于开办幼儿园并入住装修，直接导致两套房屋的用途被改变，现已不能作为住宅使用，被上诉人对此应承担全部责任，所以在《商品房买卖合同》无效后，被上诉人应将两套房屋恢复原状。故一审法院判决驳回上诉人的反诉请求存在错误，应依法纠正。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人么昕熠辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人陈述笔录，商品房买卖合同两份、收款收据两张等证据材料，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。现上诉人至今并未取得商品房预售许可证，根据前述法律规定，上诉人与被上诉人的商品房买卖合同应认定为无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人作为房产开发企业，在没有取得商品房预售许可证的情况下，向社会公众出售房屋，存在明显的过错，其作为过错方，原审法院认定其应将购房款利息给付被上诉人并无不当，因被上诉人使用房屋造成房屋状况的变化，亦应由上诉人承担不利的法律后果，故本院对上诉人的上诉请求，不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费839元，由上诉人沈阳莱茵达房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  贾宏斌审 判 员  周海鹏代理审判员  史舒畅二〇一五年十二月九日书 记 员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。