重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)綦法民初字第08672号原告万盛大厦业主委员会，住所地重庆市綦江区（原万盛区）万东北路1号。负责人刘礼华，该业主委员会主任。委托代理人广跃财，男，1963年6月19日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区），系该业主委员会成员。被告骆东，男，1970年4月16日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。原告万盛大厦业主委员会（以下简称业委会）与被告骆东租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月21日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员瞿金华独任审判，于2015年11月12日公开开庭进行了审理。原告业委会的负责人刘礼华、委托代理人广跃财，被告骆东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告业委会诉称，于2010年6月22日，依据万盛区国土房管局（2008）58号文、（2013）65号文，万盛大厦地面停车场及设备用房属全体业主共有。被告骆东便与业委会商定，将地面停车场租与骆东，并与业委会签订了《万盛大厦地面停车场安全及责任协议书》，被告骆东认同地面停车场是万盛大厦全体业主共有，协议书约定每月交租金2600元，在每月1-5日前交给原告，先交钱后经营，并按协议交了2年多租金。2013年1月，被告骆东声称：国土房管局文件不算产权依据，地面停车场的产权是万盛大厦开发商搏进公司的，于是拒交原告租金。为此，万盛大厦地面停车场与搏进公司发生产权争议，经万盛派出所民警张凯凯调解，为了减少经济损失，民警要求被告把钱交给原告，继续经营，原告现场承诺，法院判决后，产权归谁，租金交给谁，骆东不同意。于是业委会将搏进公司告上法院，经一审、二审判决：万盛大厦地面停车场及附2-5设备用房属万盛大厦全体业主共有。综上所述，万盛大厦地面停车场及附2-5设备用房属万盛大厦全体业主共有，骆东纯属无理取闹造成原告经济损失，应补交原告2013年1月至2014年12月期间全部租金，共计63540元（含2010年欠租1040元）。遂诉至法院，要求被告支付原告63450元；诉讼费由被告承担。为证实其主张，原告当庭举示如下证据：1.证明2份，有丰伟物业保安周建、万盛大厦业主王梅等人签字，分别欲证实2013年6月、2013年8月骆东与业委会发生纠纷的情况。2.日期为2012年4月27日的收据1份，证实骆东于2012年4月27日交停车场4月份租金1560元。3.重庆市綦江区人民法院（2014）綦法民初字第01975号、重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民终字第0551号民事判决书，证实重庆市綦江区人民法院一审判决“万盛区万东北路1号附2-5号房屋及万盛大厦建筑区划内的地面停车场属于万盛大厦全体业主共有”，重庆市第五中级人民法院二审予以维持。4.重庆市万盛区房地产管理局关于反映立泰大楼公共区域权属不明问题的回复，载明该大厦的停车场土地面积已计入业主公摊面积，属于全体业主共有；该大厦停车场公共区域占用问题，小区业主委员会可通过诉讼形式要求归还全体业主。5.重庆市万盛经开区国土房管局关于万盛大厦业主委员会信访事项的答复意见，载明“关于万盛大厦地面停车问题：万盛大厦小区院内在规划设计时设计了停车位，按照土地使用管理规定，地面积分摊到各业主。所以，小区地表使用权归全体业主共同所（有），由业主共同管理”。6.房屋租赁协议，证实2005年7月16日，林恩玲作为甲方，与骆东（作为乙方）签订《房屋租赁协议》，协议约定甲方将坐落于原万盛区万东北路1号后面停车场及设备用房附3号、附4号、附5号租赁给乙方，租期10年（自2005年9月1日起至2015年8月30日止），月租金2800元，林恩玲、陈学相在该协议甲方处签字、捺印，骆东在该协议乙方处签字、捺印。7.万盛大厦地面停车场安全及责任协议书，系万盛大厦业主委员会作为甲方，于2010年6月22日与骆东（作为乙方）签订，协议约定：一、万盛大厦地面停车场继续由乙方经营，时间按原有的合同书不变。二、租金每月2600元，在每月的1-5日前交给甲方，先交钱后经营，从2010年7月份起。三、在协议期内，甲方不得以任何理由干扰乙方的正常经营等事项。8.通知1份，由业委会于2013年3月6日出具，证实业委会以通知的形式限骆东于2013年3月8日下午4点半前完清租金欠款，否则将对违约方实行解除租赁合同，并于2013年3月9日早晨9点开始清场。9.证明1份，由重庆市綦江区万盛街道万东北路一段社区居民委员会于2013年10月18日出具，证实业委会与骆东因停车场租金发生纠纷。2013年3月份，万盛派出所民警张凯凯、社区书记廖春容组织骆东、搏进公司代表以及业委会代表在万盛派出所调解。骆东声称搏进公司的股东林恩玲要收取租金，骆东以不知该缴（交）纳给哪方为由，继续拒绝向业委会缴（交）纳租金，调解未达成协议。10.保证书1份，由业委会于2013年3月28日出具，内容为业委会按三方在万盛派出所调解时的承诺。11.委托书1份，证实2014年1月12日，立泰大厦业主大会讨论决定，就万东北路1号（万盛大厦）业主公摊面积（地面停车场）和业主物业用房及设备配套用房（万东北路1号附1、附2、附3、附4、附5）全权委托立泰大厦业委会行使违（维）权的权利。被告质证称，对证据1的真实性不予认可，物业公司未盖章，且业委会成员的老公也是保安；对证据10，当时的调解未能达成一致协议；对证据11不认可，90户业主并不代表全体业主。其余证据的真实性予以认可，但法院判决结果为地面停车场归全体业主共有。被告骆东辩称，原告自2013年1月开始堵车，堵车的障碍系原告方制造。至于张凯凯主持的调解，搏进公司也是参与方。合同自2013年3月28日终止后其也不该交租金，且诉讼时效也已经过了。经审理查明，2004年，由林恩玲、陈学相等人出资成立的重庆搏进房地产开发有限公司（以下简称搏进公司）对万盛大厦（又名立泰大厦，坐落为原万盛区万东北路1号）进行开发建设。2005年5月19日，搏进公司就万盛大厦负一层和地面的两个停车场的收费向原重庆市万盛区物价局提出核价申请。原重庆市万盛区物价局于2005年6月13日批复，同意搏进公司万盛大厦停车场按普通级停车场收费标准执行；搏进公司可在政府指导价规定范围内自行确定收费并报该局备案；月租车位在确定的停车收费标准范围内下浮，具体标准由双方协商。2005年7月9日，搏进公司向陈学相、林恩玲出具授权委托书，委托陈学相、林恩玲将原万盛区万东北路1号附1号至附5号共五套房屋对外出租。2005年7月16日，林恩玲作为甲方，与骆东（作为乙方）签订《房屋租赁协议》，协议约定甲方将坐落于原万盛区万东北路1号后面停车场及设备用房附3号、附4号、附5号租赁给乙方，租期10年（自2005年9月1日起至2015年8月30日止），月租金2800元，林恩玲、陈学相在该协议甲方处签字、捺印，骆东在该协议乙方处签字、捺印。后重庆市万盛区立泰停车场先后办理经营者为骆进惠和骆东的个体工商户登记，登记的经营场所为重庆市万盛区万东北路1号负一楼。骆东在停车场经营过程中与业委会多次就地面停车场和设备用房的权属发生争议，业委会还向原万盛区信访办等部门多次信访反映。2008年8月21日，原重庆市万盛区房地产管理局回复原万盛区信访办：该大厦的停车场土地面积已计入业主公摊面积，属于全体业主共有；该大厦停车场公共区域占用问题，小区业主委员会可通过诉讼形式要求归还全体业主。2008年10月开始，骆东向业委会每月交纳租金2600元。2009年9月11日，业委会诉至法院要求解除与骆东的不定期租赁合同等，原重庆市万盛区人民法院于2010年6月7日判决驳回业委会的诉讼请求。2010年6月22日，业委会作为甲方，与骆东（作为乙方）签订《万盛大厦地面停车场安全及责任协议书》，协议约定：万盛大厦地面停车场继续由乙方经营，时间按原有的合同书不变；租金每月2600元，在每月的1-5日前交给甲方，先交钱后经营，从2010年7月份起；三、在协议期内，甲方不得以任何理由干扰乙方的正常经营等事项。骆东和业委会按协议约定履行至2012年12月。后骆东以林恩玲要收取涉案地面停车场的租金为由未向业委会交纳2013年1、2月的租金，致业委会于2013年3月9日组织人员用立告示牌、砌矮墙等方式阻挠涉案地面停车场的经营。2013年3月28日，万盛派出所及社区组织骆东、搏进公司、业委会进行协调，但未能达成一致意见，骆东仍以林恩玲要收取租金为由拒不向业委会交纳租金。2013年7月5日，重庆市万盛经济技术开发区国土房管局答复万盛大厦（原立泰大厦）业主委员会：万盛大厦小区院内在规划设计时设计了停车位，按照土地使用管理规定，地面积分摊到各业主，所以，小区地表使用权归全体业主共同所有，由业主共同管理。后业委会于2013年8-9月期间将涉案地面停车场矮墙拆除，租给他人经营。2013年8月26日，骆东以业委会、龙寿珍、冉小兰为被告向本院提起排除妨害纠纷一案。2014年2月12日，业委会以搏进公司为被告向本院提起物权确认纠纷，本院于2014年8月26日一审判决“万盛区万东北路1号附2-5号房屋及万盛大厦建筑区划内的地面停车场属于万盛大厦全体业主共有”。搏进公司不服，提起上诉，重庆市第五中级人民法院于2014年12月8日二审维持原判。业委会遂于2015年10月21日向本院提起本案诉讼。诉讼中，骆东对业委会在另案诉讼中提出《万盛大厦地面停车场安全及责任协议书》已经终止予以认可，并在本案诉讼中对业委会提出的前述协议的终止时间（2013年3月28日）予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。骆东于2010年6月22日与业委会签订《万盛大厦地面停车场安全及责任协议书》，前述协议书虽名为“安全及责任协议书”，但结合协议书条款系对涉案地面停车场的租期、租金等事项的约定，实为骆东与业委会就涉案地面停车场达成的租赁合同，并不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人应按约定享有权利、履行义务。对于业委会要求骆东给付2010年4月差欠的租金1040元，距本案起诉之日已逾5年，即便以另案诉讼的第一次开庭时间（2013年10月17日）为据，距本案起诉之日已逾3年，且自2010年6月涉案协议书签定时起至2012年12月期间，骆东仅有2010年8月交纳的金额少1040元，不能得到合理解释，业委会亦未能举示证据佐证期间曾向骆东行使过权利，本院对此不予支持。对于业委会要求骆东给付2013年1月至2014年12月的租金。经查，前述协议书约定“租金在每月的1-5日前交给甲方，先交钱后经营”，但骆东以案外人林恩玲要求收取租金为由未向业委会交纳2013年1、2月的租金，并致业委会以阻断涉案地面停车场经营的手段维权，在骆东向业委会提出排出妨害之诉后又用诉讼的方式以搏进公司为被告确认涉案地面停车场的物权，并不能得出业委会业已放弃或怠于行使其权利的结论，故对骆东以业委会的请求已过诉讼时效的意见，不予支持，但骆东与业委会均认可涉案协议书的终止时间为2013年3月28日，系当事人对其权利的处分，并不与法律相悖，本院予以确认，即涉案地面停车场的租金仅能计算自2013年1月至2013年3月28日，即7626.67元（2600元/月×2月+2600元/月÷30天×28天），并对业委会要求骆东给付自2013年3月29日至2014年12月租金的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告骆东于本判决生效后20日内给付原告万盛大厦业主委员会7626.67元；二、驳回原告万盛大厦业主委员会的其余诉讼请求。如果被告骆东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取694元，由原告万盛大厦业主委员会负担669元，由被告骆东负担25元。款项原告万盛大厦业主委员会已预交，被告骆东于本判决生效后20日内将该25元直接支付给原告万盛大厦业主委员会。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员  瞿金华二〇一五年十二月十四日书 记 员  任 薇