江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）九中民二终字第245号上诉人（原审被告）梁爱春，女，1974年6月27日出生，汉族，瑞昌市人，住瑞昌市瑞民家园冬梅苑*栋***室，身份证号码：3604811974********。委托代理人曹继荣，男，1973年10月19日出生，汉族，瑞昌市人，系上诉人梁爱春的丈夫，住址同上。被上诉人（原审原告）瑞昌市大华物业服务公司，住所地：瑞昌市杨林湖大道南侧。组织机构代码：78147480-6。法定代表人：蔡琳琳，执行董事。委托代理人徐新西，男，1982年9月18日出生，汉族，瑞昌市人，住瑞昌市。上诉人梁爱春因与被上诉人瑞昌市大华物业服务有限公司（以下简称大华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服瑞昌市人民法院（2015）瑞民初字第01378号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行审理，上诉人委托代理人曹继荣及被上诉人委托代理人徐新西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2009年3月28日瑞昌市瑞民家园业主委员会与原告瑞昌市大华物业服务有限公司签订了物业管理委托合同，该委员会将瑞民家园院墙内的整体公共设施及业主和物业使用人的房屋自用部分的维修、养护、运行和管理委托给原告，双方对相应的权利义务进行了书面约定，合同约定原告可收取物业管理服务费为每月每平方米0.21元，杂物间为每月每平方米0.1元；合同于2012年4月到期后，双方于2012年5月1日和2015年5月1日连续两次续签了物业管理委托合同，合同调整了物业管理服务收费标准，即住房物业管理服务费定为每月每平方米0.3元，杂物间为每月每平方米0.15元。被告梁爱春属瑞昌市瑞民家园业主委员会的下属成员之一，其个人所有的住房位于该小区冬梅苑2栋362室，其住房面积为112.92平方米，杂物间面积为18.93平方米。被告自上述物业管理委托合同签订后，至今尚未缴纳2009年至2015年间的物业管理服务费累计2639元。原审法院认为，业主委员会是辖区全体业主和物业使用人选举产生，并代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。依据我国物业管理条例的相关规定，它可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同，其作出的决定对全体业主和物业使用人均有约束力。故原告与瑞昌市瑞民家园业主委员会签订的合同属于有效合同，合同产生的权利和义务应由该辖区全体业主承受。原告在履行了整体公共设施及业主和物业使用人的房屋自用部分的维修、养护、运行和管理职责的情况下，被告应当按时按标准缴纳相关物业管理服务。至于被告提出的原告在履行小区物业管理服务过程中存在的一些问题，被告应当通过正常途径向原告或业主委员会及时反映，督促其改正和提高，对被告因此拖欠原告物业管理服务费的意见不予支持。对于被告所提原告的请求权已经过诉讼时效的问题，本院认为被告至今连续七年违反物业管理服务合同拖欠物业管理服务费，其提出已过诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予支持。对被告应承担的逾期付款违约金，因合同没有约定具体缴费时间，原告请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限被告梁爱春在判决生效后十天内一次性付清自2009年至2015年拖欠原告瑞昌市大华物业服务有限公司物业管理服务费2639元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告梁爱春承担。一审宣判后，被告梁爱春不服，向本院提起上诉称：1、一审法院程序违法。庭审中，被上诉人大华物业公司仅提供了三份物业服务委托合同复印件，并未提供合同原件给上诉人查看，对合同的真实性尤其是对前两份合同的物业服务公司的主体均有异议，因此合同复印件不能作为一审判决依据。2、被上诉人没有任何证据证明曾向上诉人进行过催缴物业管理费用，一审法院仅凭物业公司一句“我们进行了催缴”，没有任何相关证据的情况下否定上诉人提出的诉讼时效已过的抗辩理由，事实认定错误。3、大华物业公司服务管理不到位，却并未酌情减少物业费的收取。故上诉本院，请求：1、撤销瑞昌市人民法院（2015）瑞民初字第01378号民事判决书，依法改判或发回重审；2、上诉人梁爱春只承担诉讼时效内（2013年8月1日之后）的物业费用，并依据服务程度减半或酌情收取；3、物业公司的收费应当提供正规的服务行业的税务发票；4、一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。被上诉人大华物业公司辩称，一、被上诉人大华物业公司与瑞民家园业主委员会签订了三份物业管理委托合同，合同对该小区全体业主和物业使用人均有约束力，上诉人梁爱春应当按照合同约定交纳物业费，公司收费标准合理合法，并不过高，不同意酌情减少费用。二、被上诉人一直派员工上门催收物业费，并不存在超出诉讼时效问题。三、如果上诉人按合同约定支付物业费，被上诉人承诺开具正规发票。在本院指定的举证期间内，上诉人梁爱春向法庭提交以下证据：网页新闻报道2份和瑞民家园物业服务费专用收据1张，证明：2009年至2012年签订的物业管理委托合同的主体是上海汉仁物业管理有限公司而非大华物业公司，被上诉人大华物业公司不具备收取该期间内物业费的资格。被上诉人大华物业公司质证认为，2份网页新闻报道内容来源不明，并不真实可信，只有正式物业管理委托合同才能作为认定的依据。专用收据也只是一种缴费凭据，大华物业公司是节约利用了之前上海汉仁物业管理有限公司瑞昌分公司剩余的收据，并不能以此证明是上海汉仁物业公司提供的物业服务，不能达到上诉人的证明目的。在本院指定的举证期间内，被上诉人大华物业公司未向法庭提交新证据。经审查，上诉人梁爱春当庭核对三份物业管理委托合同原件，对合同主体瑞昌市瑞民家园业主委员会和瑞昌市大华物业服务有限公司并无异议。而上诉人提交的网页新闻报道来源不明，很难验证信息的真伪，且专用收据是案外人饶正平2010年10月份的缴费凭据，并不能达到上诉人梁爱春的证明目的。本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1、2009年1月1日至2013年7月31日的物业费请求权是否超过诉讼时效？2、物业服务瑕疵能否作为上诉人减半或酌情减少物业费用的依据？根据《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条：当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人应当在文书上签字、盖章或虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的…产生诉讼时效中断的效力。本案中，被上诉人大华物业公司并未提供证据证实诉讼时效中断或中止，应承担举证不能的责任。故2009年1月1日至2013年7月31日期间的物业费已超出诉讼时效，对上诉人梁爱春诉请只承担诉讼时效内（2013年8月至2015年12月）的物业费用，本院予以支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，法院应予支持……上诉人梁爱春主张大华物业公司提供的物业服务存在瑕疵，而双方签订的《物业管理委托合同》并未对物业服务瑕疵进行约定，对上诉人梁爱春要求根据物业服务程度减半或酌情收取费用的主张，本院不予支持。对上诉人梁爱春要求被上诉人大华物业公司提供正规税务发票的诉请，被上诉人同意履行，本院予以确认。综上所述，原审判决适用法律错误，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、将瑞昌市人民法院（2015）瑞民初字第1378号民事判决书第一项变更为“限被告梁爱春在本判决生效后十日内一次性付清自2013年8月1日至2015年12月31日拖欠原告瑞昌市大华物业服务有限公司物业管理费1065元。二、驳回被上诉人瑞昌市大华物业服务公司其他的诉讼请求。一审案件受理费25元由原审被告梁爱春承担，二审案件受理费50元由被上诉人瑞昌市大华物业服务有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  晏纯贵审 判 员  郑敏红代理审判员  王 鑫二〇一五年十二月二十日书 记 员  桂 桂