广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南市民一终字第1594号上诉人（一审原告）：黄志恒。委托代理人：唐启腾，广西安弘律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：刘映。委托代理人：蓝瑞彪，南宁市宾阳县法律援助中心律师。一审第三人：黄宗永。一审第三人：廖瑛梅。委托代理人：唐发励，广西颂诚律师事务所律师。上诉人黄志恒因与被上诉人刘映，一审第三人黄宗永、廖瑛梅房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区宾阳县人民法院（2015）宾民一初字第85号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月6日受理后，依法组成合议庭，并于2015年10月28日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人黄志恒的委托代理人唐启腾，被上诉人刘映的委托代理人蓝瑞彪、一审第三人黄宗永、一审第三人廖瑛梅的委托代理人唐发励到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2008年10月18日，刘映以251143元的价款向宾阳县城建有限公司购买宾阳县宾州镇财政路北面、东环路西面（都市花园）×B1栋×2单元×403号房屋，并办理了房屋产权证（证号为，宾阳房权证字第××号）。2013年7月11日，刘映书面委托第三人黄宗永，代其办理该房屋原在银行抵押贷款的还款手续，同时委托第三人黄宗永在办理还清贷款、注销抵押登记后，代其出让该房屋并协助买受人办理产权过户手续。刘映对该书面委托进行了公证。2014年3月16日，第三人黄宗永代理刘映与黄志恒签订了《房屋买卖合同》，合同约定，刘映自愿将自有位于宾阳县宾州镇财政路北面、东环路西面（都市花园）×B1栋×2单元×403号房屋卖给黄志恒居住使用，房屋价款为291125元，黄志恒先付房款200000元，余款待办好过户手续后付清。合同签订当日，黄志恒向刘映支付了200000元购房款，刘映将该房屋的钥匙、房屋产权证（证号：宾阳房权证字第××号）等有关资料（原件）交付黄志恒；3月17日，第三人黄宗永代理刘映办理了该房屋的银行贷款还贷手续，归还了尚欠的银行贷款140887.4元，并解除了贷款抵押。因案外人杨智杰诉刘映借贷纠纷一案一审法院已审结并生效且已进入执行程序，2014年2月12日，一审法院作出（2014）宾民一执字第52—2号民事裁定书对该房屋进行了查封，但刘映并不知情，以至房屋无法过户；3月18日黄志恒搬进了该房屋居住至今。3月18日上午，为了办理房屋过户变更登记手续，将余下未付的购房款91125元支付给了刘映（第三人黄宗永代收），黄宗永代刘映当即将该款用作归还欠杨智杰款90245元以及交纳一审法院执行费；当日，即2014年3月18日，一审法院根据杨智杰的申请，作出（2014）宾民一执字第52—4号民事裁定书对该房屋进行了解封。3月18日下午，宾阳县房管所受理了黄志恒、刘映的过户变更申请，宾阳县长江测绘有限责任公司对该房屋进行测绘，并于当日出具了测绘结果报告及房屋的（分层）分户平面图；3月19日，黄宗永到宾阳县房管所查询该房屋权属登记信息，证实该房屋无任何司法限制；3月19日与黄宗永到税务机关办理房屋过户交税手续，因经办人员有事未能及时审核办理；3月20日，与黄宗永再次到税务机关办理交税手续时，因第三人廖瑛梅2014年3月19日诉刘映借贷纠纷一案，一审法院于当日作出（2014）宾民一初字第657—1号民事裁定书，对该房屋再次进行了查封，税务机关未给予办理交税手续。以至刘映至今未能将该房屋过户登记至黄志恒名下。审理过程中，一审法院向黄志恒释明：如果一审法院认定本案买卖合同无效，黄志恒是否变更诉讼请求。经释明，黄志恒坚持不变更诉讼请求。一审法院审理后认为：2014年3月16日，第三人黄宗永代理刘映与黄志恒签订了《房屋买卖合同》，刘映自愿将自有位于宾阳县宾州镇财政路北面、东环路西面（都市花园）×B1栋×2单元×403号房屋以291125的价款出卖给黄志恒是事实，但该房屋在出卖前已被一审法院2014年2月12日作出的（2014）宾民一执字第52-2号民事裁定书进行了查封，虽该查封一审法院已于2014年3月18日作出（2014）宾民一执字第52-4号民事裁定书进行了解封，但2014年3月19日，一审法院又作出了（2014）宾民一初字第657-1号民事裁定书对该屋进行了查封。上述两次查封，裁定书均载明：查封期间，非经法院许可不得出卖、转让、赠与、抵押等。黄志恒、刘映于2014年3月16日签订的《房屋买卖合同》违反了法院生效裁定书确定的当事人的义务，应是无效的；无效的合同自始无效，黄志恒诉称买卖合同合法有效，并请求法院判决刘映协助办理房屋产权变更登记，无法律依据，不予支持。至于第三人廖瑛梅述称，黄志恒与刘映签订的《房屋买卖合同》未征得抵押权人中国工商银行的同意、黄宗永超越了代理权代理刘映签订《房屋买卖合同》、该《房屋买卖合同》是无效的。一审法院认为，刘映出卖其所有的房屋，无需征得抵押权人的同意，黄宗永虽越权代理，但事后刘映当即追认，代理所产生的法律后果应由刘映承担；故第三人廖瑛梅的主张，理由不成立，一审法院不予支持；第三人廖瑛梅述称，房屋转让价格明显低于市场价格，黄志恒没有足够的证据证明已经支付了200000元购房款、《房屋买卖合同》中乙方处黄志恒的名字不是黄志恒所签，黄志恒、刘映有恶意串通、规避债务之嫌。廖瑛梅对其主张无任何证据加以证明，其理由不成立，一审法院不予采信；一审法院认为，刘映在出卖本案房屋前虽有多个债权人，但其出卖该房屋所得款亦用于归还其他债权人的债务，即归还申请执行人杨智杰借款90245元及尚欠的银行贷款140887.4元，并非归其占用，不存在规避债务之嫌，第三人廖瑛梅的主张与事实不符，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、黄志恒与刘映于2014年3月16日签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回黄志恒的其他诉讼请求。案件受理费5667元，减半收取2834元，由黄志恒负担。上诉人黄志恒不服一审判决，上诉称：黄宗永代理刘映与黄志恒于2014年3月16日签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，合同内容及形式均未违反法律、法规的强制性规定，合同应当合法有效。合同签订后，黄志恒已经依约向刘映支付了全部的购房款共计291125元，刘映已经将房屋及房屋钥匙、房屋相关资料原件交付给黄志恒，黄志恒亦已于2014年3月18日开始实际占有使用涉案房屋。黄志恒向刘映支付的购房款，刘映已用于偿还杨智杰的欠款以及拖欠银行的房屋贷款，因黄志恒向刘映支付购房款，刘映将该款归还银行贷款后，方使得刘映享有了涉案房屋的所有权。黄志恒已经按照约定全面履行了《房屋买卖合同》的合同义务，则刘映负有协助黄志恒办理该房屋所有权变更登记手续的附随义务，但其未履行合同义务，已属违约。一审法院适用法律错误，导致判决错误。黄志恒特提起上诉，请求二审法院判令：1、撤销一审判决，改判确认黄志恒与刘映于2014年3月16日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、被上诉人刘映协助上诉人黄志恒将宾阳县宾州镇财政路北面、东环路西面（都市花园）×B1栋×2单元×403号房屋（房屋所有权证号：宾阳房权证字第××号）的房屋所有权人登记至黄志恒名下，所需费用由刘映负担；3、本案诉讼费用由被上诉人刘映承担。被上诉人刘映答辩称：刘映与黄志恒在2014年3月16日签订的《房屋转让合同》，是双方的真实意思表示。合同签订后，黄志恒已经向刘映支付了全部购房款。刘映也于2014年3月18日将房屋按照现状及房屋钥匙、房屋的所有相关资料原件交付给了黄志恒占有、使用、管理。现刘映愿意按照双方签订的《房屋转让合同》约定继续履行合同，将房屋过户、转让给黄志恒。一审第三人黄宗永陈述称：黄宗永对黄志恒的上诉请求无异议，并且愿意协助刘映帮助黄志恒办理房屋过户手续，黄宗永认为《房屋买卖合同》合法有效。一审第三人廖瑛梅陈述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本案争议焦点是：1、黄志恒与刘映于2014年3月16日签订的《房屋买卖合同》是否合法有效？2、黄志恒要求刘映将位于广西宾阳县宾州镇财政路北面、东环路西面（都市花园）×B1栋×2单元×403号房屋的所有权登记至黄志恒名下，所需费用由刘映承担有何事实和法律依据？双方当事人除依据一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提交新证据。双方当事人对一审判决查明的事实没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：一、关于黄志恒与刘映于2014年3月16日签订的《房屋买卖合同》是否合法有效的问题。刘映与黄志恒于2014年3月16日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，廖瑛梅作为刘映借贷案件的债权人，其无证据证实，刘映在将讼争房屋转让时价格明显低于市场价格；亦无证据证实黄志恒与刘映之间存在有恶意串通、规避债务之嫌。刘映与黄志恒所签订的《房屋买卖合同》，也不存在合同法第五十二条规定的无效情形。故一审法院判决确认本案讼争的合同为无效合同，属于法律关系性质认定有误，本院予以纠正。二、关于黄志恒要求刘映将位于广西宾阳县宾州镇财政路北面、东环路西面（都市花园）×B1栋×2单元×403号房屋的所有权登记至黄志恒名下，所需费用由刘映承担有何事实和法律依据的问题。如前所述，因黄志恒与刘映于2014年3月16日签订的《房屋买卖合同》为有效合同，则双方当事人应依约履行合同约定的的义务，但鉴于涉案房屋因刘映与廖瑛梅存在借贷纠纷，目前该房屋处于被法院依法查封状态，在该房屋未解封之前，是无法办理转移过户手续的。故黄志恒请求刘映将位于广西宾阳县宾州镇财政路北面、东环路西面（都市花园）×B1栋×2单元×403号房屋的所有权登记至其名下，事实上无法实现，该合同在客观上存在履行不能。故一审法院对黄志恒的该项诉请不予支持，合理合法，本院予维持。现涉案房屋仍属于刘映所有，待其障碍消除时，黄志恒可另行向刘映行使过户权利。综上，上诉人黄志恒的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广西壮族自治区宾阳县人民法院（2015）宾民一初字第85号民事判决主文第二项；二、撤销广西壮族自治区宾阳县人民法院（2015）宾民一初字第85号民事判决主文第一项三、黄志恒与刘映于2014年3月16日签订的《房屋买卖合同》为有效合同。一审案件受理费2834元（上诉人黄志恒已预交），由被上诉人刘映承担；二审案件受理费5667元（上诉人黄志恒已预交），由被上诉人刘映承担。本判决为终审判决。审 判 长  张雪梅审 判 员  黄 琴代理审判员  兰 帅二〇一五年十二月二十八日书 记 员  刘永胜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。