南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2015）秦民初字第1106号原告南京玖园物业管理有限公司，住所地本市秦淮区马道街88号。法定代表人褚真益，总经理。委托代理人祝立华，男，南京玖园物业管理有限公司员工。委托代理人雕山亮，男，南京玖园物业管理有限公司员工。被告朱传峰，男，1950年12月12日生，汉族。原告南京玖园物业管理有限公司（以下简称玖园物业）与被告朱传峰物业服务合同纠纷一案，原告玖园物业于2015年2月10日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法由代理审判员杨燕适用简易程序于2015年3月23日公开开庭进行了审理。原告玖园物业的委托代理人雕山亮到庭参加诉讼，被告朱传峰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玖园物业诉称，2010年12月1日，原告与南京长乐花园小区业主委员会（以下简称长乐花园业委会）签订《物业管理服务合同》，合同期限三年，自2010年12月1日起至2013年11月30日止。根据合同约定，住宅物业费为0.5元／月／平方米，地面停车费150元／月，地下车库停车费200元／月，公摊电费按实际支出按户均摊。在原告服务的三年中，被告作为业主共计欠缴物业费、公摊电费共计613.7元。原告曾多次找相关业主催缴上述费用，但被告均予以拒绝，故诉至法院，请求法院判令被告：1、支付自2013年1月至2013年12月所欠物业费545.3元（0.5元／月／平方米×12月×90.88平方米）、公摊电费68.4元，共计613.7元；2、承担本案的诉讼费用。被告朱传峰书面答辩称，其确未交纳2013年1月至12月的公摊水电费，但原告从2010年12月1日进驻长乐花园小区以来，没有基本的公司管理，对小区的日常基本服务需求无法提供，合同所约定的服务项目无一达标，不仅如此，由于原告的种种过失，使长乐花园小区的绿化遭到了不可挽救的破坏，小区业主的人身、财产受到很大的损失和伤害。另，根据原告2011年7月20日给小区业委会的报告中，提及到小区业主对原告的满意率达到85%以上，方可签订下一年的服务合同，而在那期间小区业主对原告的服务质量极不满意，除了三分之一多的不交管理费的业主是明确表示对原告的服务不满意之外，还有很多业主虽由于其他各种原因交纳了费用，但这并不表示他们对原告的服务是满意的。2012年底，业委会并没有和原告签订2013年服务合同，所以原告收取2013年度的物业费不具有合法性。经审理查明，2010年11月30日，长乐花园业委会（甲方）与原告（乙方）签订《服务合同（物业管理）》，约定：甲方委托对长乐花园小区实行物业管理；合同期限3年，自2010年12月1日起至2013年11月30日止，每年年底前一月必须经全体业主评议，各项工作达到三分之二业主满意率，方可继续履约下一年度合同；住宅物业费三年内按0.5元／平方米／月，公摊电费按实际支出按户均摊。2011年6月19日，长乐花园业委会形成会议纪要，对原告半年服务工作的评议如下：原告一味强调成本增大，收入减少，经收集广大业主反馈意见和业委会评议，管理服务不到位，广大业主意愿通不过；因原告未按合同约定上交公共收益分成5.5万，业委会决定于2011年6月30日终止与原告的合同……2011年6月21日，长乐花园业委会在小区发布公告，称因原告未按照合同约定公布各项台账及上交2011年上半年的公共收益5.5万元，其服务质量与合同承诺相差甚远，广大业主不满意，故业委会终止合同，广大业主自2011年6月21日起停止向原告交纳一切费用，今后缴费，待业委会另行通知。2011年7月20日，原告、长乐花园业委会、南京市夫子庙街道物管办经协商形成《报告》一份：原告继续履行3年的小区托管服务合同，合同的部分条款进行协商调整（此报告为新增补偿合同与原合同具有同等法律效力）；原告2011年上半年交业委会5.5万元，下半年不再交纳任何费用；原告于该报告签字后1个月内负责落实、维修小区损坏的单元门铃；原告2010年全年交业委会3万元，2011年9月底前负责落实，并负责落实完成小区各单元楼道乳胶漆粉刷……，年底经街道物管办测评合格，续签第二年度合同。南京市秦淮区夫子庙街道江宁路社区居民委员会出具情况说明，证明原告服务至2013年12月31日。为证明原告物业服务不到位，被告提供2011年至2013年间不满意业主签名表，共有76户业主签名。被告表示长乐花园小区155户，签字的业主大多数是没有交费的，很多也是代签的，不能说明什么问题。被告还提供照片六张，说明原告服务不到位，树木枯死。原告质证认为对照片的拍摄时间和真实性存疑，而且树木的状态和季节也有关系。另查明，被告系本市秦淮区长乐花园3号xx室（以下简称xx室）的业主，xx室建筑面积90.88平方米。被告物业费、公摊电费均交至2012年12月。案件审理过程中，原告申请撤回要求被告支付公摊电费的诉讼请求。以上事实，有《服务合同（物业管理）》、会议纪要、公告、《报告》、情况说明及当事人陈述等予以证实。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与长乐花园业委会签订的《服务合同（物业管理）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，被告作为xx室业主应当按照合同履行交纳物业费的义务。现被告提出抗辩称2013年未签订物业合同，故原告无权收取2013年的费用，对此，本院认为，物业服务合同期限届满后，物业服务人继续提供物业服务，业主没有提出异议，或者虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务的，业主应向物业服务人交纳相应的物业费。本案中，原告与长乐花园业委会签订的合同期限自2010年12月1日起至2013年11月30日止，每年年底前一月必须经全体业主评议，各项工作达到三分之二业主满意率，方可继续履约下一年度合同，2011年6月，长乐花园业委会提出与原告提前终止合同，但后在街道协调下，双方同意按照原合同期限继续履行，但需年底经街道物管办测评合格，续签第二年度合同。现原告虽未签订2013年的合同，但确是原告在小区提供服务至2013年12月31日，被告应对其享受到的服务支付相应的费用，0.5元／月／平方米的取费标准亦不高于同类物业服务项目收费标准，故本院予以认可，被告应支付2013年1月至2013年12月的物业费545.3元（90.88平方米×0.5元／月／平方米×12月）。被告抗辩原告未做好小区管理工作，存在导致花木死亡等各种问题，对此，本院认为，当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，可以要求其承担继续履行、损害赔偿、采取补救措施等违约责任，被告可另行向原告主张相应的违约责任，但不得以此为由拒交物业费等费用。当事人有权利在法律规定的范围内处分自己的民事权利，现原告自愿撤回要求被告支付公摊电费的诉讼请求，本院依法予以准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告朱传峰于本判决生效之日起十日内支付原告南京玖园物业管理有限公司2013年1月至2013年12月的物业管理费545.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告朱传峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：10×××76）代理审判员  杨燕二〇一五年四月二十一日见习书记员  洪飞