呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终753号上诉人：（原审被告、原审反诉原告）：内蒙古博领科技教育有限公司。法定代表人：贾薇，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭刚，内蒙古博领科技教育有限公司员工。委托诉讼代理人：李杰，内蒙古博领科技教育有限公司员工。被上诉人：（原审原告、原审反诉被告）：维多利投资控股有限公司。法定代表人：孙晓勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：福成，维多利投资控股有限公司员工。上诉人内蒙古博领科技教育有限公司（以下简称博领公司）因与被上诉人维多利投资控股有限公司（以下简称维多利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2015）回民一初字第00561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人博领公司委托诉讼代理人郭刚、李杰、被上诉人维多利公司委托诉讼代理人福成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。博领公司上诉请求：1、撤销呼和浩特市回民区人民法院（2015）回民一初字第00561号民事判决；2、依法改判或者发回重审；3、海亮公司承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院超期审理存在严重违反法定程序的情形；2、海亮公司在履行合同过程中存在多处违约情形，应当按照合同约定赔偿博领公司的损失。维多利公司辩称，1、一审法院不存在违反法定程序的情形，因该案案情复杂，且博领公司没有及时缴纳反诉费，故意延长审理期限；2、双方在履行合同中均有过错，一审法院结合案情并考虑了海亮公司的违约情形，酌定给予30万元的违约金合情合理，应予维持。海亮百货有限公司（以下简称海亮公司）向一审法院起诉请求：1、判决博领公司支付拖欠海亮公司的租金及占有使用费581757元（截止2015年9月14日）；2、判决博领公司支付拖欠海亮公司的商业管理费10000元（截止2015年9月14日）；3、判决博领公司支付海亮公司赔偿金100000元；4、物品保管费11852元，拆除装修及清运物资费共计300000元；5、诉讼费由博领公司承担。博领公司向一审法院反诉请求：1、海亮公司返还装修费2755000元；2、海亮公司向博领公司返还履约保证金10000元，租金押金100000元，装修押金10000元；3、海亮公司向博领公司支付因退还学员学费造成的损失283767.84元；4、海亮公司返还其私自侵占属于博领公司的全部财产(附财产明细)；5、海亮公司向博领公司支付违约金614959元。6、本案诉讼费用由海亮公司承担。一审法院审理查明，2013年8月20日，海亮公司与博领公司签订了租赁合同，合同约定，博领公司租赁海亮公司有出租权的海亮广场时代城3005.15平方米房屋用于教育商业运营，租赁期为8年，从2013年7月31日到2021年7月30日止。租金为第一年第二年120万元，第三年130万元，以后每年增加10万元。租赁费采取"先付后租"的方式。一年分四个季度，上一季度末的7日内博领公司向海亮公司交付下一季度租金。合同第2.4条约定，撤离期：合同到期或双方根据合同约定中途解除合同，乙方应在约定的撤离日后30日内撤出。在撤离期内，乙方将所有权属于乙方的设备设施及货物清除出租赁房屋。在撤离期间，甲方不收取租赁费用。合同第6.2条约定博领公司作为承租方逾期缴纳租金和其他费用，每天按5%元加收滞纳金。逾期超过60天的，视为乙方违约，乙方应按照本合同第七条承担责任。第6.10条约定，年商业管理费：乙方同意缴纳壹万元的年商业管理费。第7.5条规定，乙方违反本合同6.2款，乙方应向甲方每天按5%元加收滞纳金，延迟达30日的，甲方有权解除合同，并赔偿甲方经济损失10万元。7.8条约定，除本合同明确规定条款外，任何一方单方擅自提前终止合同的，均视为严重违约，由违约方支付对方合同总金额的违约金。博领公司从2015年4月1日开始拖欠租金及其他费用。海亮公司在博领公司不缴纳租金费用60日后，于2015年6月29日下达了"解除合同通知书"2015年7月21日，海亮公司下达撤场通知书。2015年9月14日，博领公司拒不撤离并搬走物品，海亮公司将其物品搬离租赁场地并存放。海亮公司为博领公司共计减免补偿租金共计300000元，博领公司累计已缴纳租金1380000元、租金押金100000元、装修押金10000元、履约保证金10000元、商业管理费20000元、综合费10000元、水电费17590.1元。2015年2月14日、4月4日、4月25日，海亮公司对博领公司经营场所采取了封门措施。博领公司在未取得海亮公司允许的情况下将租赁物所在区域的外立面的其他部分租赁给第三方用于经营。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。争议焦点为海亮公司及反诉海亮公司的各项诉讼请求有无事实及法律依据，能否得到支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定："当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。"第九十六条第一款规定："当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。"海亮公司于2015年6月29日将解除合同告知函送于博领公司处。该告知函不违反法律规定及合同约定，具有合同解除效力。故海亮公司、博领公司双方签订的合同已于2015年6月29日解除。对于海亮公司主张的支付租金581757元。合同第2.4条约定，撤离期：合同到期或双方根据合同约定中途解除合同，乙方应在约定的撤离日后30日内撤出。在撤离期内，乙方将所有权属于乙方的设备设施及货物清除出租赁房屋。在撤离期间，甲方不收取租赁费用。合同第4.1条约定，租金为第一年第二年120万元，第三年130万元，以后每年增加10万元。租赁费采取"先付后租"的方式。一年分四个季度，上一季度末的7日内博领公司向海亮公司交付下一季度租金。合同约定租赁起始时间为2013年7月31日，合同2.2条约定为利于乙方装修等开业筹备工作，甲方提供二个月装修期，装修期间甲方不收取租赁费......。故租金起算日期应为2013年9月31日，截止日期应为2015年6月29日。在此期间内，博领公司应付租金为2090000元，从海亮百货有限公司出具的补偿说明可以证明，海亮公司为博领公司共计减免补偿租金共计300000元。故截止之日止，博领公司应付租金为1790000元，博领公司累计已缴纳租金及租金押金共计1480000元，故截止2015年6月29日，博领公司尚欠租金310000元。合同第2.4条约定，撤离期：合同到期或双方根据合同约定中途解除合同，乙方应在约定的撤离日后30日内撤出。在撤离期内，乙方将所有权属于乙方的设备设施及货物清除出租赁房屋。在撤离期间，甲方不收取租赁费用。博领公司应在收到解除合同告知函30日内搬离，其却于2015年9月14日被强制撤场。博领公司在合同已解除的情况下，继续占有使用海亮公司的房屋，使海亮公司的房屋无法进入租赁市场以获得租金收益或者自用，继续占有使用房屋，应该支付相应的占有使用费。故此，博领公司应自2015年7月29日起按年租金1200000元的标准向海亮公司支付占用房屋期间的占有使用费至2015年9月14日，一审法院认定该笔费用为150000元。核减博领公司博领公司已经缴纳的装修押金10000元、履约保证金10000元、综合费10000元，故对于海亮公司关于租金及占有使用费的诉讼请求，一审法院支持430000元。对于海亮公司请求博领公司支付商业管理费10000元的诉讼请求，合同6.10约定，年商业管理费：乙方同意缴纳壹万元的年商业管理费。因博领公司未缴纳2015年度商业管理费，故对于海亮公司该项诉讼请求，一审法院予以支持。对于海亮公司主张的赔偿金100000元，因博领公司迟延交付租金已达30日，符合合同约定的6.2条、7.5条情形，故一审法院对于该项诉讼请求予以支持。对于海亮公司主张的物品保管费11852元，拆除装修及清运物资费共计300000元，因海亮公司所提供证据不能证明其与海亮公司关联性，故一审法院不予支持。本案反诉的争议焦点为博领公司的各项诉讼请求有无事实及法律依据，能否得到支持。对于博领公司主张的返还装修费用的诉讼请求，合同6.3条约定："乙方在不改变租赁物内部结构和功能的前提下，可根据实际经营需要，对租赁物区域内的格局等作合理调整，并进行内部装修与改造。......双方的租赁关系结束后，由乙方对自行安装的设备设施进行拆除并恢复租赁物原状。"《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定："承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。"现海亮公司已将装修拆除，系不同意利用的意思表示，故对博领公司返还装修费用的诉讼请求，一审法院不予支持。对于博领公司关于返还履约保证金、租金押金、装修押金的诉讼请求。上述三项费用皆为保证合同顺利履行所做担保，现一审法院已将上述费用抵顶房屋租金，故对于返还履约保证金、租金押金、装修押金的诉讼请求，一审法院不予支持。对于博领公司主张的因退还学员学费造成的损失283767.84元的诉讼请求，博领公司未举证证明学员退费与封门之间关联性，故一审法院不予支持。对于博领公司请求判令海亮公司返还其私自侵占属于博领公司的全部财产（附财产明细）的诉讼请求，具有事实及法律依据，一审法院予以支持，经一审法院与双方核实，财产明细以海亮公司出示的《北大青鸟货品清点单》为准。对于博领公司主张因海亮公司迟延交付租赁物构成违约的违约金14959元，因博领公司未提供证据证明海亮公司迟延交房，故一审法院对于该项诉讼请求不予支持。对于博领公司主张的因海亮公司擅自将租赁物所在区域的外立面的其他部分租赁给第三方用于经营构成违约产生的违约金300000元及因封门等措施导致博领公司无法正常营业产生的违约金300000元。因海亮公司确实将外立面的其他部分租赁给第三方，且在给博领公司下达解除合同通知之前多次采取封门等不当措施导致博领公司无法正常营业，符合合同5.2条、5.6条、7.3条约定的情形，故一审法院对于博领公司主张的违约金认定为300000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、内蒙古博领科技教育有限公司于本判决生效后十日内一次性支付海亮百货有限公司房屋租金及占有使用费430000元；二、内蒙古博领科技教育有限公司于本判决生效后十日内一次性支付海亮百货有限公司商业管理费10000元；三、内蒙古博领科技教育有限公司于本判决生效后十日内一次性支付海亮百货有限公司赔偿金100000元；四、海亮百货有限公司于本判决生效后十日内返还其占有的属于内蒙古博领科技教育有限公司的全部财产（财产明细以海亮百货有限公司出示的《北大青鸟货品清点单》为准）；五、海亮百货有限公司于本判决生效后十日内一次性支付内蒙古博领科技教育有限公司违约金300000元；六、驳回海亮百货有限公司其他诉讼请求；七、驳回内蒙古博领科技教育有限公司其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，二审中，当事人均没有提交新证据。二审审理查明，呼和浩特市工商行政管理局于2017年2月30日作出《蒙呼核注通内字（2017）第1700200143号准予注销登记通知书》，对于海亮百货有限公司注销登记申请决定准予注销登记。维多利投资控股有限公司作为海亮百货有限公司的法人股东，对于公司清算注销后未清偿的债权债务承诺继续承担责任。本案被上诉人海亮百货公司的诉讼主体资格应变更为维多利投资控股有限公司。其他审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，一审法院在法定审限内未能审结案件是由于人民法院组织双方当事人进行调解工作以及博领公司未能如期缴纳诉讼费用等原因造成，一审法院已经依法扣除审理期限，且一审法院超出审理期限审理并非属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项所规定的严重违反法定程序的情形。对于博领公司认为海亮公司在履行合同过程中存在没有开通直达电梯、断水断电封门等违约情形的理由，一审法院已经进行审理并裁决由海亮公司承担30万元的违约金，并无不当，故本院不予支持。综上所述，上诉人博领公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21350元，由上诉人内蒙古博领科技教育有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 冯蒙艺审判员 何玉山审判员 王海莹二○一八年六月二十二日书记员 魏恩霖