呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终537号上诉人（原审被告）：内蒙古峰宇房地产集团有限公司。法定代表人：石建军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张晓霞，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雅茜，内蒙古誉昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张其瑞，无固定职业，住内蒙古自治区巴彦淖尔市。上诉人内蒙古峰宇房地产集团有限公司（以下简称峰宇公司）因与被上诉人张其瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2017）内0103民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人峰宇公司的委托诉讼代理人张晓霞、刘雅茜，被上诉人张其瑞的委托诉讼代理人刘贺旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。峰宇公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回张其瑞的全部诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由张其瑞负担。事实和理由：一、一审法院在认定双方签订的《房屋认购单》系预约合同的基础上，以合同目的不能实现为由判决解除该认购单属于事实认定错误，适用法律错误。1、涉案认购单系预约合同，虽然峰宇公司未取得商品房预售许可证，但始终在积极的办理过程中，未来式可以取得该许可证的。峰宇公司从未拒绝过在取得商品房预售许可证之后与张其瑞签订《商品房买卖合同》，一审中，张其瑞也没有任何证据对此予以证明。在此基础上，一审法院以不具备签订正式《商品房买卖合同》的条件、峰宇公司也不同意与张其瑞签订正式合同及张其瑞的合同目的不能实现为由判决解除合同属于认定事实错误，适用法律错误；2、一审法院在已经认定《房屋认购单》系预约合同，目的为签订正式《商品房买卖合同》的前提下，仍以房屋不能办理按揭，在张其瑞未交付剩余购房款情况下峰宇公司拒绝交房，导致张其瑞最终购买房屋的目的不能实现为由判令解除合同，判决结果与查明事实明显矛盾。同时，在以按揭贷款方式购房情形中，办理按揭贷款系张其瑞的义务。无论是法律规定还是合同约定，峰宇公司均无义务为张其瑞办理按揭贷款，故张其瑞至今未能办理按揭贷款系其自身责任，故其无权解除合同；二、张其瑞并未就解除《房屋认购单》向峰宇公司发送过解除通知，其直接诉请人民法院解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条的相关规定，依法不应得到支持；三、张其瑞行使解除权的期限已经因届满而归于消灭，张其瑞益物权解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的相关规定，张其瑞享有的合同解除权行使期限为一年，该期限不发生延长、中止、中断；除斥期间届满，权利消灭。结合本案，双方签订的《房屋认购单》约定，交房日期为2014年10月31日，即张其瑞于该日享有解除权，至2015年11月1日其解除权行使期限届满，但张其瑞于2017年10月16日才变更诉请为解除合同，已经超过法定行使解除权的期限。但一审法院在张其瑞法定解除权已经届满而消灭的情况下，判决解除双方签订的《房屋认购单》没有任何法律依据。综上，张其瑞请求解除涉案《房屋认购单》没有事实及法律依据。张其瑞辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方于2013年4月21日签订了《房屋认购单》，该认购单中约定除首付款外，其余为银行按揭付款，但是峰宇公司截止到张其瑞起诉之日也未能为张其瑞办理按揭，主要原因是峰宇公司始终未能取得商品房预售许可证；二、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，峰宇公司的违约行为致使合同目的不能实现，构成根本违约，解除合同无须催告。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条明确规定，因当事人一方原因导致未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行的，守约方要求解除合同，无需通知对方；三、双方系因违约而解除合同，并非约定解除，故不存在解除权届满及除斥期间的问题。张其瑞向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的《房屋认购单》无效；2、峰宇公司返还张其瑞购房款223685元，并赔偿自2013年4月26日至给付之日的利息损失（其中按中国银行同期贷款利率从2013年4月26日起计算至2017年1月26日为42779.76元）；3、本案诉讼费用由峰宇公司负担。一审法院认定的事实：1.2013年4月21日，张其瑞与峰宇公司签订房屋认购单，张其瑞认购峰宇公司位于呼和浩特市××区户房屋一套，建筑面积为101.89平方米，单价为每平方米5336元，总价款543685元。合同约定张其瑞于2013年4月21日交付定房款223685元，余款32万元办理银行按揭贷款。交房日期为2014年10月31日。2013年4月21日、2013年4月26日，峰宇公司出具两张收据，写明收到张其瑞购房款共计223685元；2.峰宇公司至今未取得案涉房屋的商品房预销售许可证；3.峰宇公司未在合同约定的交付日期将案涉房屋交付张其瑞。合同签订后，峰宇公司未能为张其瑞办理按揭贷款，庭审过程中也不同意与张其瑞签订正式的房屋买卖合同。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的房屋认购单的性质及效力问题；二、张其瑞主张解除其与峰宇公司签订的房屋认购单并返还购房款及利息的诉讼请求，是否有事实和法律依据。一、关于双方当事人签订的房屋认购单是预约合同还是本约合同。依传统民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务。本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看此类认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。本案中，双方签订的房屋认购单仅对于双方当事人的姓名或名称、商品房的房号、建筑面积、单价、交房时间进行了约定，因双方在签订该协议书时作为买卖标的物的商品房尚处于施工当中，峰宇公司至今也没有取得商品房预售许可证，所以双方对商品房的办证时间、装饰、设备标准承诺、面积差异的处理方式等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在认购单中没有明确约定，属于未决条款，需要签订正式房屋买卖合同时协商一致达成，可见双方签订的认购协议单是一个典型的预约合同。综上，双方签订的房屋认购单应认定为双方当事人的真实意思表示，内容、形式均不违反法律、行政法规定的禁止性规定，系双方为将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，故对其有效性予以确认。二、张其瑞是否可以行使解除权，解除双方签订的房屋认购单，返还购房款及利息的请求能否得到支持。预约合同的订立目的为本约合同的缔结，双方当事人签订预约合同后，双方当事人不仅负有进一步磋商的义务，更具有最终达成本约的义务，预约合同的效力和法律约束力只能是"使当事人产生诚信磋商以订立本约合同的义务"。而预约合同中的其他条款只有在以订立本约合同的方式予以确认后才对双方当事人产生约束力，故预约合同只是赋予了权利方要求义务方签订本约合同的请求权以及以此请求权为基础而要求义务方承担的包括违约责任、解除预约合同、损害赔偿等民事责任。本案中，双方当事人签订的房屋认购单为预约合同，峰宇公司未取得案涉房屋的商品房预销售许可证，并不具备与张其瑞签订正式的房屋买卖合同的条件，且峰宇公司目前也不同意与张其瑞签订正式的房屋买卖合同，张其瑞的合同目的不能实现，故对于其提出解除合同的诉讼请求予以支持。再加之案涉房屋不能办理按揭，峰宇公司提供的按揭方案与银行按揭方式相差甚远，张其瑞在不交付剩余款项的情况下，峰宇公司也拒绝交房，张其瑞最终购买房屋的目的也不能实现，因此其解除合同的请求具有事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对于张其瑞要求返还购房款223685元及利息（以223685元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2013年4月27日计算至判决生效之日止）的请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除张其瑞与峰宇公司签订的房屋认购单；二、峰宇公司于本判决生效后十日内返还张其瑞交付的购房款223685元；三、峰宇公司于本判决生效后十日内一次性支付张其瑞利息（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，以223685元为基数，从2013年4月27日计算至判决生效之日止）；四、驳回张其瑞的其它诉讼请求。案件受理费减半收取计2650元，由峰宇公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一审判决解除双方签订的房屋认购单，由峰宇公司返还购房款并支付利息有无事实及法律依据。双方签订房屋认购单后，峰宇公司长期未取得商品房预售许可证，双方不能订立合法有效的商品房买卖合同，时至今日已数年之久，业主的合同目的不能实现，一审判决解除合同，由峰宇公司返还购房款并支付利息适当，本院予以确认。关于峰宇公司提出业主并未就解除房屋认购单向其发送通知，直接诉请人民法院解除合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的主张，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，"当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。"首先，该条法律并未明确规定当事人向法院起诉解除合同必须以发出解除合同通知对方为前提；其次，当事人起诉后，人民法院会向对方当事人送达起诉状副本，并告知其诉讼权利、诉讼义务，也就是说，提起诉讼亦是通知对方解除合同的方式之一；再次，向人民法院起诉请求解除合同并不当然发生合同解除的法律效力，对方当事人可以在诉讼中就同意解除及不同意解除充分举证质证和发表意见，充分行使诉讼权利，可见，直接向人民法院起诉解除合同从实质上并不影响对方当事人维护自身的合法权益。故本院对峰宇公司的此项主张不予采纳。关于峰宇公司提出业主应在合同约定的交房日期之日起一年内行使解除权的问题，本院认为，预约合同的订立目的为本约合同的缔结，双方当事人签订预约合同后，负有进一步达成本约的义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款规定，"商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。"本案中，双方签订的房屋认购单中并未就何时取得商品房预售许可证并缔结正式的商品房买卖合同做明确约定，且在房屋认购单签订时，业主有充分的理由相信峰宇公司正在积极履行基于上述法律规定的义务，待条件成就时缔结本约合同。然直至起诉时，峰宇公司仍未取得商品房预售许可证，不能签订正式的房屋买卖合同，使业主签订预约合同的目的不能实现，业主享有解除权，且该解除权不应自合同约定的交房日期起算行使期限，故本院对峰宇公司的此项主张不予采纳。综上所述，峰宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4660元，由上诉人内蒙古峰宇房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 孙 昊审判员 张蒙江二〇一八年六月六日书记员 乌日汗书记员 吴丽诗