江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2015）武前民初字第919号原告（反诉被告）陈达庭。委托代理人聂扬，北京市惠诚（常州）律师事务所律师。被告（反诉原告）承小雨。被告（反诉原告）管敏娟。两被告委托代理人杨灵、吴冬梅，江苏常弘律师事务所律师。原告陈达庭诉被告承小雨、管敏娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，先依法适用简易程序，由本院助理审判员王晶独任审判，于2015年9月8日公开开庭进行了审理；后本案依法裁定转为普通程序，由助理审判员王晶、人民陪审员顾益波、��鑫三人组成合议庭，于2015年11月23日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈达庭及其委托代理人聂扬，被告（反诉原告）承小雨、管娟敏及两被告（反诉原告）委托代理人吴冬梅两次开庭均到庭参加诉讼，两被告（反诉原告）委托代理人杨灵参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告陈达庭诉称，2010年11月，原、被告双方签订《房屋租赁协议书》一份，约定被告将其建造的位于南宅振南路24号房屋出租给原告作开办超市使用，使用期限为2011年1月1日至2017年12月31日，租金为每年123800元。合同签订后，被告于次年开始装修，共花费装修工程费为500000元，设备采购及其工程费为65500元。在原告使用承租房屋的过程中，因被告建造的房屋未取得建设规划许可证，2013年8月1日，常州市武进区雪堰镇人民政府（以下简称雪堰镇政府）向常州市卓琳机械有限��司（法定代表人：承小雨）下达了限期整改、拆除通知书，要求在2013年8月15日前自行整改、拆除。2013年8月12日，雪堰镇政府又向原告经营的南宅好易购超市送达了一份通知，内容为：你单位在接到通知后3日内，自行将常州卓琳机械有限公司违章建筑内所有物品搬离、清理，并妥善保管，逾期不撤离、清理，一切后果自负。原告收到通知后，要求被告出面协调处理，但被告未采取有效措施让政府收回通知。为避免遭受不必要的损失，原告被迫在2013年8月15日按通知的要求清空了违建建筑房屋内超市的所有物品，等待镇政府的处理，之后的四个月原告无法使用该房屋。由于镇政府给予原告撤出的时间非常短，在超市内做服装生意的客户杨某只得将其服装打折销售，经双方协商，原告赔偿杨某损失20000元。并且，因为被告建造该房屋的工程款尚未付清，导致原告经营的超市时刻面临被堵门不能营业的危险。原告决定在2015年6月30日之前将房屋退还被告。原告认为因被告建造的建筑物未取得建设规划许可证，系违建建筑，原、被告之间签订的房屋租赁协议无效；导致房屋租赁协议无效的过错在被告，被告应当赔偿原告因此发生的各项损失，包括装修损失、房屋不能使用期间的租金损失和原告赔偿其客户的损失等。为维护原告之合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认原、被告间于2010年11月签订的房屋租赁协议无效；2、被告赔偿因合同无效给原告造成的损失111756元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告承小雨、管敏娟辩称，原告提供的证据真实性我方不予认可，不能证明原告损失，请求法院驳回原告诉讼请求。反诉原告承小雨、管敏娟反诉称，反诉被告陈达庭直至2015年7月18日方搬离出租屋，经反诉原���多次催促，陈达庭至今尚未支付2015年1月1日起至实际搬离之日止期间的租金；且陈达庭单方面提出终止未到期的房屋租赁合同，现反诉原告为了避免损失的扩大，同意终止履行合同，但因此造成的损失和违约责任应由陈达庭承担，故请求法院判令：1、反诉被告陈达庭支付自2015年1月1日起至2015年7月18日期间的租金67746元及逾期付款利息损失2371元（按银行同期贷款利率计算，暂算至2015年8月1日，以实际付款日为准）；2、反诉被告支付违约金20633元（以三个月租金计算）；3、本案反诉费由反诉被告承担。反诉被告陈达庭辩称，1、反诉原告要求反诉被告支付2015年的房屋租金没有依据，双方签订的协议由于其租赁物系违建建筑，故双方签订的协议无效；2、对于利息损失，我方不认可；3、违约金也没有依据；4、反诉原告在反诉前没有向我方主张过租金、利息、���约金。经审理查明，位于南宅振南路24号的房屋在国有土地使用证上登记的土地使用者系原武进市地方税务局漕桥分局南宅所，使用权面积851.5㎡。2001年10月25日，原武进市地方税务局将该处房屋出售给了管敏娟（管敏娟与承小雨系夫妻关系）；该房屋至今未办理房产证、建设规划许可证等手续。2010年11月，以承小雨为甲方，陈达庭为乙方，双方签订了《房屋租赁协议书》一份，协议约定由甲方将座落在南宅振南路24号、面积为651.6平方米的一楼房屋出租给乙方使用，使用期限自2011年1月1日起至2017年12月31日止；年租金123800元，于每年1月1日支付，如乙方在一个月内逾期不能支付，则视作自动毁约，一旦毁约乙方应赔偿甲方一年的租金等内容。该协议签订后，陈达庭依约支付了2011-2013年度的租金371400元。2013年8月1日，常州市武进区雪堰镇人民政府向常州市卓���机械有限公司（法定代表人：承小雨）送达了一份限期整改、拆除通知书，表明因该公司在未取得合法手续的情况下，私自动工、违章建设，故责令该公司于2013年8月15日前自行整改、拆除。2013年8月12日，常州市武进区雪堰镇人民政府又向被告经营的南宅好易购超市送达了一份通知，内容为：你单位在接到通知后三日内，自行将常州卓琳机械有限公司违章建筑内所有物品撤离、清理，并妥善保管，逾期不撤离、清理，一切后果自负。2015年2月，因陈达庭未依约支付2014年度租金，故承小雨、管敏娟起诉来院，要求其支付租金，本院经审理后于2015年5月6日作出了（2015）武前民初字第194号民事判决，查明了以上事实，认定双方签订的《房屋租赁协议书》属无效合同，并判令陈达庭于判决生效之日起十日内支付承小雨、管敏娟2014年度房屋占有使用费123800元及利息。2015年6月10日，陈达庭向承小雨送达了一份通知书，内容为因承小雨出租的房屋系违章建筑导致双方之间签订的房屋租赁合同无效，故陈达庭将于2015年7月1日后不再使用该房屋。承小雨、管敏娟在收到该份通知书后即委托律师向陈达庭寄送了一份律师函，要求陈达庭依法履行（2015）武前民初字第194号民事判决，并于2015年6月30日前及时腾房、恢复原状。后，双方于2015年7月18日正式交接了该处房屋。另查明，除租赁承小雨的房屋以外，陈达庭自2010年起同时租用了钮伯伟的房屋计1026㎡，两处房屋一并用于开设南宅好易购超市。为此，陈达庭对房屋进行了装修，还安装了相应的电子设备。其中，租赁承小雨房屋的东面三间店面房自2013年3月起即由陈达庭转租给叶茂聪经营饭店。现陈达庭认为因双方签订的《房屋租赁协议书》无效，故提前结束租赁关系所产生��相应损失应由两被告承担故。而两被告认为陈达庭使用房屋至2015年7月18日，故其应承担2015年1月1日起至7月18日止的相应租金。双方因协商未果，故诉至本院，要求判如所请。以上事实，有原告提供的房屋租赁协议书、民事判决书、装修协议、分部分项工程量清单与计价表、销售合同、南宅村委出具的证明原件各一份，被告提供的庭审笔录1份、房屋租赁合同复印件1份、照片9张、通知书原件1份、律师函2份及EMS邮寄单2份、交接单原件1份及当事人陈述等在卷佐证。诉讼中，陈达庭陈述其损失包含以下四个部分：第一，装修损失：本院组织双方进行了现场勘查，双方一致确认陈达庭对租屋墙面作了乳胶漆及部分彩色乳胶漆涂刷，所装日光灯在交接房屋时已由陈达庭拆回处理。陈达庭陈述还做了木龙骨石膏板、槽口板、成品板包柱子及电路���造，在交接房屋时都已拆走，而两被告对此不予认可。对此，本院认为因乳胶漆及部分彩色乳胶漆系已形成附和的装饰装修物，故可折价归出租人所有；对于折价金额，根据原告提供的分项工程量清单与计价表，超市墙面乳胶漆、彩色乳胶漆、柱子乳胶漆制作合计价款23131元，其中钮伯伟场地1026㎡、两被告场地651.6㎡，故综合考虑两被告场地面积、已使用年限及双方的过错程度后，酌定两被告赔偿原告2000元；对于其余装修损失，因原告已将日光灯、电线等自行拆除，而被告对其余装修均不认可且原告未能提供证据证明存在该项损失，故本院对此不予支持。第二，电脑系统工程损失：陈达庭提供了电子设备验收单及收条用以证明为安装电脑系统工程共花费65500元，主张两被告赔偿5848元；而两被告对该证据的真实性均不予认可。对此，本院认为未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除；本案中，双方一致确认在交接房屋时，电子设备已均由陈达庭拆回处理，故对该项损失本院不予支持。第三，停业期间的租金损失：在（2015）武前民初字第194号民事判决中，陈达庭曾辩称应在2014年度租金中扣除2013年四个月未使用房屋的租金，对此本院以陈达庭提供的证据尚不能证明该意见为由暂不予支持。陈达庭在此次诉讼过程中陈述其于2013年8月至12月在超市西面约200㎡完全未使用，为佐证其陈述，陈达庭提供了南宅村委出具的证明一份。而两被告陈述仅超市西面约150㎡被陈达庭用布隔开用来堆放东西；并申请证人钱某、程某出庭作证，钱某、程某均陈述在两人于好易购超市工作期间，陈达庭租赁两被告的房屋一直在经营使用，陈达庭只是用银布拉了一下；陈达庭认可钱某、程某原系其超市员工。对此本院认为，原告在收到镇政府的搬离通知后，超市内确有部分场地未用于经营，即使有使用也仅用于堆放物品，被告作为出租人未能提供合法的场地，使原告的经营受到了一定程度的影响，对此应承担相应的责任，本院酌定该损失为5000元。第四，陈达庭赔偿杨某的损失20000元：对此，陈达庭申请证人杨某出庭作证，杨某陈述其原来与他人一起合伙租赁好易购超市里的场地经营服装，合伙人的名字并不清楚，同时还在超市里卖水果，2013年，镇政府通知超市在15日前必须把东西搬走，通知下来半个月左后，陈达庭就把超市缩小了几个月，服装店也缩小了几十平方，具体多长时间不记得了，陈达庭为此补偿了杨某20000元。而在两被告提供的证人中，钱某陈述其认识杨某，是在超市里卖水果的，未经营服装生意，做服装生意的人叫王锦林；程某陈述其也认识杨某，是在超市里卖水果的。对此本院认为，原告提供的证据尚不能证明存在该项损失，故本院不予支持。本院认为，当事人应对自己提出的诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告与两被告之间签订的《房屋租赁协议书》中所涉房屋未能取得建筑工程规划许可证，也未按照建设工程规划许可证的规定或经主管部门批准建设，故双方签订的《房屋租赁协议书》属于无效合同。关于原告要求两被告赔偿相应损失的诉请，本院酌定为7000元。关于两被告要求原告支付2015年1月1日起至2015年7月18日期间租金67746元的反诉请求，本院认为，原告实际占有使用了该房屋，故依法应当参照合同约定的租金标准支付相应的房屋占有使用费，但因���告搬离超市需要一定的时日，故本院酌定房屋占有使用费为65000元。对于两被告主张的逾期利息损失，本院认为《房屋租赁协议书》中约定的付款时间为每年的1月1日，现原告未按时支付租金，故应支付自逾期之日即2015年1月2日起至判决确定的履行之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息。对于两被告主张的违约金，因双方签订的租赁合同无效，故本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告承小雨、管敏娟于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈达庭装修损失7000元。二、原告陈达庭于本判决生效之日起十日内支付被��承小雨、管敏娟房屋占有使用费65000元及利息（自2015年1月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定的履行之日止）。三、驳回原告陈达庭的其余诉讼请求。四、驳回被告承小雨、管敏娟的其余反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2536元，由原告陈达庭2445元，被告承小雨、管敏娟负担91元。反诉费1035元，由原告陈达庭负担793元，被告承小雨、管敏娟负担242元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费���收款人：江苏省常州市中级人民法院，开户行：江苏银行常州分行营业部，账号：80×××63）。审 判 长  王 晶人民陪审员  顾益波人民陪审员  王 鑫二〇一五年十二月八日书 记 员  朱晓余