上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）杨民四(民)初字第3500号原告茹英，女，1925年8月8日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告金群华，女，1960年3月1日出生，汉族，住上海市杨浦区。上列两原告共同委托代理人祁长宇，上海祁长宇律师事务所律师。上列两原告共同委托代理人朱广华，上海祁长宇律师事务所律师。被告金家华，男，1957年7月1日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告高峰，女，1964年8月6日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告上海锐翔上房物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人张圣哲，董事长。委托代理人王敏。原告茹英、原告金群华诉被告金家华、被告高峰、被告上海锐翔上房物业管理有限公司(以下简称锐翔公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月17日立案受理后，依法由审判员张扬适用简易程序，于2015年10月19日公开开庭进行了审理。原告茹英、金群华及其共同委托代理人祁长宇，被告金家华、被告高峰、被告锐翔公司的委托代理人王敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告茹英、金群华诉称，两原告系母女关系，原告茹英与被告金家华系母子关系，被告金家华与被告高峰系夫妻关系。上海市杨浦区市光三村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)系由原告茹英和其丈夫金某乙单位调配的公有住房，一直由原告和被告金家华、高峰共同居住，该房屋租赁人为金某乙。金某乙于2001年1月20日去世后，系争房屋理应由原告茹英作为承租人。2001年3月，被告金家华采用伪造两原告签名等手段，就系争房屋与被告锐翔公司签订了《上海市公有住房出售合同》，将系争房屋的产权人确定为被告金家华所有。2015年1月7日，原告经向杨浦区房地产管理处查阅系争房屋产权信息后才得知上述情况，原告认为，被告金家华假冒原告签名，与被告锐翔公司签订的《上海市公有住房出售合同》应属无效合同。现诉至法院，要求判令：确认被告金家华与被告锐翔公司就系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效。被告金家华、高峰共同辩称，不同意原告的诉讼请求。买卖合同是有效的，被告金家华买房合情合理，是家庭内部协商一致的结果。1999年夏天，金某乙在生前跟金家华与金某甲兄弟二人说，让金家华将系争房屋买下来，并说金群华靠不住，让金家华照顾好母亲。当天晚上，金某甲让母亲茹英将房屋买下，母亲说没有钱，就一致同意由金家华买下房屋。2001年，金某甲和高峰将个人公积金取出购买了系争房屋，购房手续均由金家华一人办理，虽没有办理委托手续，但当时两原告与金某甲都是同意的，金家华从两原告处拿了身份证及图章办理了购房手续，协议上的签字是金家华一人所签，章也是金家华所盖，两原告均知情并同意的。被告锐翔公司辩称，不同意原告诉请。本案已过2年的诉讼时效。被告公司只审核书面资料是否齐全，不是专业鉴定机构，无法审核签字的真实有效性。本案买卖合同有效，签订手续齐备。经审理查明，原告茹英和金某乙系夫妻关系，金某乙于2001年1月20日报死亡。两原告系母女关系，原告茹英与被告金家华系母子关系，被告金家华与被告高峰系夫妻关系。系争房屋原系上海纺织橡胶厂于1993年8月调配的公有房屋，房屋受配人及租赁户名为金某乙，家庭主要成员含原告茹英、金群华及被告金家华、高峰等7人。2000年12月28日，被告金家华向上海上房物业管理有限公司(以下简称上房公司)出具《职工家庭购买公有住房协议书》，内容为系争房屋承租人或受配人为金某乙，经与本户同住成年人协商一致，同意购买系争房屋，所购房屋的房地产权利确定为金家华所有。该协议书尾部承租人或受配人一栏签有“金某乙”名字并加盖私章，同住成年人一栏签有“茹英、金家华、金群华、高峰”名字并加盖有私章。当时，系争房屋内有7人户籍，即金某乙、茹英、金家华、金群华、高峰、金晶(未成年人)、郑为珏(未成年人)。此后，金家华作为购房人与上房公司签订《上海市公有住房出售合同》，约定金家华购买系争房屋。购房费用合计为人民币23,755元(本案币种均为人民币)。2001年3月14日，上海市杨浦区房地产交易中心受理了金家华购房材料，2001年3月20日，系争房屋产权登记至金家华名下。2014年2月18日，上海上房物业管理有限公司更名为上海锐翔上房物业管理有限公司。2015年9月，原告具状来院，作如上诉请。审理中，被告金家华确认系争房屋的《职工家庭购买公有住房协议书》上落款“承租人或受配人”一栏处的“金某乙”签名及“同住成年人”一栏处的“茹英、金家华、金群华、高峰”签名均系金家华一人所写，四人私章也系金家华加盖。诉讼中，经被告申请，证人金某甲出庭作证，证人金某甲陈述：我父亲金某乙生前1999年6、7月份跟我和我弟弟金家华说，金群华靠不住，要将房屋买到我弟弟名下，问我有无意见，我说没有意见，我父亲说让金家华买下房屋也是为了让母亲有所保障。当时这件事情我也征询过我母亲的意见，她当时是没意见的。2000年考虑到房屋租金要涨价了，考虑到经济原因，在征求过我母亲与金群华的意见后，让金家华买下房屋。金群华明确说过不要房子的。因为是一家人，所以没有写下书面材料，大家都是知情的。2015年8月15日,在我协调下，双方进行协商。协商方案是：金群华去申请每月860元国家住房补贴，另行在外租房居住，因为金群华在系争房屋内有居住权，故金家华支付金群华每月170元租房补贴，如果租金上涨再另行协商。金群华也在协议上签字确认了。原告对证人证言有异议，认为证人所述不符合事实，证人参加过家庭矛盾的调解，因对金群华有看法，证人证言倾向于被告。两被告对证人证言无异议。以上事实，由原告提供的上海市公有住房出售合同、职工家庭购买公有住房协议书、上海市房地产登记簿信息、住房调配单、本户人员情况表、户口簿、常口历史库信息资料、准予变更(备案)登记通知书及证人证言和双方当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据相关政策规定，公有房屋出售为产权房时，应当经过全体承租人及同住人的协商一致。现查明，《职工家庭购买公有住房协议书》上“金某乙”及两原告的签名均系被告金家华所签，私章亦是金家华所加盖，被告未能提供两原告同意将系争房屋购买为产权房，并登记于被告金家华一人名下的确切依据，被告金家华的购房行为显然侵害了两原告的合法权益。证人金某甲虽出庭作证，但亦无法确切证实两原告同意放弃自身权益，由被告金家华一人购买系争房屋产权。被告锐翔公司未经严格审核，在没有看到两原告签署或确认两原告签字为真实的情况下，即与被告金家华签订公有住房出售合同，并将产权确认归被告金家华一人所有，具有一定的过错。诉讼时效的客体为债权请求权，本案原告请求确认系争房屋买卖合同无效并非行使债权请求权，不受诉讼时效制度的限制。据此，被告金家华与被告锐翔公司就系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》(包括所附《职工家庭购买公有住房协议书》)损害了两原告的合法权益，应属无效。合同被确认无效后，系争房屋应恢复至原公房状态，由于金某乙已过世，故系争房屋在恢复为公房状态后，承租人的确定，应由房屋管理部门根据相关规定予以指定。同时被告锐翔公司亦应将收取的房款返还给被告金家华、高峰。综上，原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告金家华与被告上海锐翔上房物业管理有限公司就上海市杨浦区市光三村XXX号XXX室房屋签订的《上海市公有住房出售合同》(包括所附的《职工家庭购买公有住房协议书》)无效；二、被告金家华、被告上海锐翔上房物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将上海市杨浦区市光三村XXX号XXX室房屋恢复为公有住房状态；三、被告上海锐翔上房物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告金家华、被告高峰返还购房款人民币23,755元。本案受理费人民币40元，由被告金家华、高峰负担人民币20元，由被告上海锐翔上房物业管理有限公司负担人民币20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 扬二〇一五年十二月九日书记员 袁甄乙附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。