宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁0121民初1160号 原告：程凤琴，女，1961年8月4日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：冉祥通，男，1988年2月29日出生，汉族，户籍所在地宁夏回族自治区银川市兴庆区银华小康新村14-2-101号。现住宁夏回族自治区银川市金凤区清水人家10-2-1101室。系原告程凤琴的儿子. 被告：陈艳军，男，1974年8月8日出生，汉族，户籍所在地宁夏回族自治区石嘴山市。现住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：耿颖浩，宁夏睿银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲍晓苗，宁夏睿银律师事务所律师。 被告：肖燕丽，女，1980年5月2日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：耿颖浩，宁夏睿银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲍晓苗，宁夏睿银律师事务所律师。 原告程凤琴与被告陈艳军、肖燕丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冉祥通、被告陈艳军、肖燕丽及其委托诉讼代理人耿颖浩、鲍晓苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程凤琴向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还原告购房款192000元，并向原告支付违约金60800元（190000元×6.4%×5年），以上合计252800元；2.请求判令二被告返还原告缴纳的2014年度至2017年度物业管理费2310元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月9日，原告与二被告签订《房屋买卖协议书》及《购房同意书》各一份，约定由原告全款购买被告陈艳军名下位于银子湖水都二区35-3-501室房屋一套，购房总价款为19.2万元，其中19万元为购房款，0.2万元为房屋装修保证金。被告在《购房同意书》中承诺保证自与银子湖水都签订购房合同五年后能够在合理期限内办理房屋产权证，否则"视为违约"。合同签订当天，原告通过银行向被告陈艳军账户转入购房款19.2万元并办理完毕购房资料及交接手续。2018年2月，原告与被告约定的办理房产证五年期限届满，原告多次打电话给银子湖水都开发商及房管部门询问办理房产证事宜，但均被告知不能办理，具体办理时间无法确定。经原告多次与被告沟通，被告无法协助原告办理房屋产权证。根据《房屋买卖协议》第六条、第七条规定，被告不能协助原告办理房产证的行为属于违约，原告有权解除合同，被告应当退还购房款并按照商业银行同期贷款利率的二倍向原告支付违约金。原告于2018年3月8日通过邮政EMS向被告发出《银子湖水都二区35-3-501房屋买卖协议解除通知书》一份，通知其解除双方签订的《房屋买卖协议》，被告陈艳军于2018年3月9日收到该解除通知书，但始终未向人民法院提起诉讼确认解除合同的效力，故双方签订的《房屋买卖协议》及《购房同意书》已于2018年3月9日解除。2018年3月21日，原告再次向被告手机发送短信延长被告退款时间，要求被告于2018年3月26日前退还购房款并支付违约金，被告对原告的解除协议通知书及催收短信置若罔闻，故原告诉至本院。 陈艳军、肖燕丽辩称，本案双方依法签订的合同是有效的，不应当解除。原告履行了支付房款义务，被告也履行了交付房屋的义务，原告以被告不履行办理房屋登记手续为由解除合同，返还房款，不符合合同约定。理由：1、房屋买卖协议第六条约定"被告协助原告办理房屋产权手续及过户手续，被告的合同义务应当为协助办理房产证和过户手续"，因此在合同履行过程中被告始终坚持积极协助的原则，并没有违反合同的义务，更构不成违约。因此，被告无须承担违约责任，且房屋未能办理房产证及过户手续，其根本原因在于房地产开发商证件手续不全。被告在此事上并没有过错；2、双方签订的购房同意书第四条约定"被告承诺在合理期限内办理房产证"，该条款中的合理期限因没有具体到具体时间，根据《合同法》的约定对合同内容约定不明的则适用于法律的约定。因此，根据《银川市城市住房保障办法》第三十三条、第三十五条的规定限价商品房办理房产证需要由政府协调各部门按程序进行办理。因此，双方在合同中对第三人即政府或者其他部门设定的义务其内容应当无效；3、原告对涉案房屋延期办理房产证一事应当预期知晓，在签订房屋合同时被告也尽到了告知义务。因此，原告在知晓风险的情况下和被告签订合同并在风险产生随即主张解除合同的行为存在明显恶意究其违约责任应当由原告承担；4、根据法律规定涉案的合同不应当解除，根据相关法律规定，办理房屋所有权的期限届满后超过一年的由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人享有合同的解除权。本案中该届满期限未超过一年，原告不享有合同的解除权利；5、原告主张物业费无事实和法律依据，不应得到支持。解除合同的通知被告方是收到了，原告主张已将合同解除的通知下达给被告的行为是应当在原告本身具备合同解除权基础上其行使权力的表现。而被告认为原告不具备合同的解除权，其通知不具备法律效力。 本院经审理认定事实如下：2013年1月19日，被告陈艳军与宁夏亘元房地产开发有限公司签订了《银川市商品房买卖合同》，根据神华宁煤集团给予连续工作满5年以上在册员工且未享受过其他优惠政策的，可享受优惠政策，以每平方米单价为1686.25元单价，购买位于××镇房屋一套，总金额为128071元。2013年6月9日，原告（买方，乙方）与被告陈艳军、肖燕丽（卖方，甲方）签订了《房屋买卖协议》，协议约定：一、甲方自愿将坐落于××县（房屋面积75.95平方米）房屋出售给乙方；二、甲、乙双方议定上述房地产成交价格为19万元，其中房屋价格19万元，房屋装修保证金2000元。甲方于签订房屋买卖协议时将全部购房手续交付给乙方，乙方需在收到甲方全部购房手续后两日内将购房款拾玖万贰仟元一次性支付给甲方。如乙方未能按时支付购房款，则视为乙方违约，甲方有权按照本协议约定的违约责任向乙方主张权利；三、双方同意于本房屋买卖协议签订之日由甲方将全部购房手续及房屋钥匙交付给乙方，乙方自房屋买卖协议签订之日起实际占有并开始装修入住上述房屋；四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷和债权债务，一概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；五、上述房屋办理房屋产权证事项甲方全部委托给乙方负责办理，办理房屋产权证所产生的一切费用均由乙方承担。上述房屋过户至乙方指定人员名下，房屋从甲方过户至乙方指定人员名下时所产生的费用全部由乙方承担；六、如乙方在办理房屋产权证及房屋过户手续时需要甲方协助，甲方必须协助乙方办理相关手续。如甲方不能协助，则视为违约，乙方有权根据买卖协议中约定的违约责任向甲方主张权利；七、违约责任：甲乙双方不得以任何理由变更房屋价款或不按买卖协议约定履行各自的义务。如有一方违约，守约方可要求解除合同，并按合同总价款以商业银行同期贷款利率的二倍计算违约金，违约金计算起始日期为房屋买卖协议签订之日起。同时，违约方需向守约方支付因房屋价格上涨造成的损失；八、...；九、...；十、...；十一...。同时，被告陈艳军将涉案房屋不能在五年内办理房屋产权证及五年内能够办理产权证的情况明确告知了原告，原告（买方，乙方）与被告陈艳军、肖燕丽（卖方，甲方）签订了《购房同意书》，约定：甲方将位于××县房屋出卖给乙方；成交价为192000元，面积75.95平方米。该房屋为商品房，但五年之内没有房屋产权证，经甲乙双方协商一致，达成以下认购条件：1、乙方在收到甲方全部购房手续后二日内一次性支付给甲方全部购房款192000元；2、甲方将上述房屋所有原始产权资料交付给乙方保管，并将办理房屋产权证的权利全权委托给乙方，由乙方自行办理房屋产权证。甲方办理产权证所产生的费用及乙方办理过户手续的全部费用居均由乙方承担，如乙方在办理产权证及过户手续期间需甲方协助办理，甲方必须积极协助乙方办理过户手续；3、双方签订《房屋买卖协议》后，如遇市场价格变动，甲方不能抬高价格，或另行再次出售上述房屋，否则造成的一切损失由甲方承担。乙方也不能因房屋价格变动要求降低购房价格；4、甲方保证自与银子湖水都签订购房合同五年后能够在合理期限内办理房屋产权证，否则视为违约；5、甲方在签订《房屋买卖协议》当日即将全部房屋原始产权资料交付给乙方，在房屋产权证办理到乙方指定人员名下前的期间内，甲方不得以任何理由挂失相关材料，否则同样视为违约；6、甲方向乙方交付房屋全部原始产权资料时所交付材料名称及数量以双方共同签字确认的材料交接单为准。2013年6月9日当天，被告陈艳军将《商品房买卖合同》（正本1份、副本2份）、《商品房买卖合同补充协议》（正本1份、副本2份）、《住宅质量保证书》1份、房屋装修保证金收据1份、物业储备金收据1份、物业费发票收据1份、垃圾清运装修服务费收据1份、购房款收据1份、房屋钥匙7把、单元门钥匙1把交付给原告，原告以银行转账方式向被告陈艳军支付房款19万元、装修保证金2000元，共计192000元，被告陈艳军收到房款后给原告出具了收款收条。原告收到房屋原始材料后，给被告出具了收条。双方按照《房屋买卖协议》、《购房同意书》约定的履行内容除办理房屋产权证的内容外，其他均已履行，二被告将涉案房屋交付原告占有、使用。原告在占有使用涉案房屋的过程中，向物业公司交纳了2014年度至2017年度的物业费。2018年3月8日，原告向被告陈艳军邮寄送达了《解除房屋买卖协议通知书》，要求解除双方签订的《房屋买卖协议》、《购房同意书》，退还购房款192000元，并按照商业银行同期贷款利率的二倍承担自2013年6月10日起至上述款项退还之日的违约金，如二被告签收后存在异议，可向银川市兴庆区人民法院起诉解决，否则视为二被告同意解除合同。被告陈艳军于2018年3月9日收到了该《解除房屋买卖协议通知书》。2018年3月9日，永宁县国土资源局、宁夏亘元房地产开发有限公司联合向银子湖各位业主下发《关于办理银子湖一期不动产手续的通知》，通知内容：根据自治区发改委关于棚户区改造项目相关文件精神，神华宁煤集团公司棚户区改造工程在我县组织实施，共建设棚户区11844户947520平方米，全部安置在由宁夏亘元房地产开发有限公司承建的银子湖水都一、二期项目中。其中一期于2013年年初竣工并交付使用。按照《银川市城市住房保障管理办法》、《银川市经济适用住房和限价商品住房取得完全产权审核细则》相关规定，经永宁县国土资源局与宁夏亘元房地产开发有限公司协商，永宁县不动产登记局于2018年3月14日起正式受理银子湖一期按照房屋产权登记申请。业主需提供身份证、购房合同正本、发票、契税原件及复印件。原告所举证据，除《解除房屋买卖协议通知书》外，二被告对原告所举其他证据的真实性、合法性、关联性均无异议，原告所举证据具有真实性、来源合法，能够证明本案事实，本院予以采信。原告所举《解除房屋买卖协议通知书》为其个人书写，具有真实性，形式合法，能够证明本案事实，本院予以采信。二被告所举证据，原告对证据的三性不表异议，该证据具有真实性，合法性，能够证明本案事实，本院予以采信。 本院认为，原告程凤琴与被告陈艳军、肖燕丽签订的《房屋买卖协议》、《购房同意书》为双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效的合同。合同签订后，除涉案房屋产权未办理过户手续外，其他条款双方均真实的履行完毕。二被告交付了所有购买房屋的原始资料及房屋，原告支付了房款并占有使用房屋。由于涉案房屋为神华宁煤集团公司棚户区改造项目，并在永宁县组织实施，被告陈艳军为该公司职员，按照优惠政策购买该涉案房屋，但根据规定五年内不能办理房屋产权手续。经过五年后，能否办理房屋产权手续无法确定，对此情况，被告陈艳军在出售该房屋时明确告知原告，并在《购房同意书》双方确定了"自与银子湖水都签订购房合同五年后能够在合理期限内办理房屋产权证"。双方约定的办理房屋产权证的期限为不确定的期间，而且该约定隐含了符合办理条件时能够办理房屋产权的内容，若能够办理而被告不予办理，在合理期限内经原告催办仍不办理的视为被告违约。本案涉及的是办理房屋产权过户手续，但由于涉案房屋为棚户区改造项目，能否办理房屋产权手续需神华宁煤集团公司及相关政府部门确定，作为二被告无法确定办理期限。原告以合同约定的办理期限主张解除合同，解除合同条件并未成就，原告不享有解除权。原告主张返还房款、承担违约金及返还物业费的请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条之规定，判决如下： 驳回原告程凤琴的诉讼请求。 案件受理费5127元，减半收取计2563.5元，由程凤琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  黄永福 二〇一八年六月六日 书记员  马艳娟 附：判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。