重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝五中法民终字第01718号上诉人（原审被告）重庆鑫奥陶房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区朝田村100号（帝豪名都29-2），组织机构代码74532498-2。法定代表人孙成均，董事长。委托代理人唐万友。委托代理人梁文辉。被上诉人（原审原告）钟建勋。委托代理人陶述伦，重庆瑾帆律师事务所律师。原审第三人中国建设银行股份有限公司永川支行，营业场所重庆市永川区萱花路64号，组织机构代码90376923-2。负责人陈健，行长。委托代理人刘可，重庆索通律师事务所律师。委托代理人张薇，重庆索通律师事务所律师。上诉人重庆鑫奥陶房地产开发有限公司（以下简称“鑫奥陶公司”）因与被上诉人钟建勋、原审第三人中国建设银行股份有限公司永川支行商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院（2014）永法民初字第06369号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2012年8月28日，钟建勋向鑫奥陶公司支付了购房定金20000元。2013年9月30日，钟建勋、鑫奥陶公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定钟建勋购买鑫奥陶公司开发的永川区大安办事处丛木大道×××房屋一套，成交金额369236元，该合同第五条约定钟建勋应在2012年8月28日向鑫奥陶公司支付定金20000元，2013年9月30日向鑫奥陶公司支付首付款91236元，余款258000元于2013年10月30日前向银行申请按揭贷款；合同还约定，鑫奥陶公司应当在2014年3月28日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付钟建勋使用，若鑫奥陶公司逾期交房在90日之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，鑫奥陶公司按日向钟建勋支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向钟建勋支付违约金，合同继续履行；若鑫奥陶公司逾期交房超过90日后，钟建勋有权解除合同，钟建勋要求解除合同的，鑫奥陶公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按钟建勋已付房价款百分之一向钟建勋支付违约金。合同签订当日，钟建勋、鑫奥陶公司签订补充协议，该协议第一条约定钟建勋按《重庆市商品房买卖合同》第五条的约定于2013年9月30日向鑫奥陶公司付清房款369236元后，如钟建勋提前接房，钟建勋所欠款项须在接房前一天付清；第八条约定钟建勋未按《重庆市商品房买卖合同》第五条和补充协议第一条之规定按期足额支付购房款，鑫奥陶公司有权不予交房，且不承担逾期交房的违约责任，但钟建勋应承担逾期付款的违约责任。签约当日，钟建勋向鑫奥陶公司支付了首付款91236元以及大修基金、契税、印花税、转移登记费、预告登记费等代收费共计20789元。2013年12月12日，钟建勋与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定钟建勋向第三人借款258000元。2014年6月23日，第三人代钟建勋向鑫奥陶公司支付了房款258000元。钟建勋从2014年7月起按月向第三人偿还贷款本息。2014年7月，钟建勋向一审法院起诉，提出了与该案诉讼请求一致的请求，后于2014年9月24日撤诉。钟建勋一审诉称，2013年9月30日，其与鑫奥陶公司签订《商品房买卖合同》，约定钟建勋购买鑫奥陶公司开发的位于永川区大安办事处丛木大道××房屋，建筑面积122.76平方米，总价款369236元，鑫奥陶公司应在2014年3月28日前交房。合同签订后，钟建勋按约履行了付款义务，但鑫奥陶公司至今未交房，逾期交房超过90天，已构成违约，故依据合同约定起诉要求解除与鑫奥陶公司签订的《商品房买卖合同》，由鑫奥陶公司返还购房款369236元并从2013年9月30日起按中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率计算支付利息至人民法院判决确定的履行期限届满前支付之日止，同时要求鑫奥陶公司返还大修基金9207元、契税11077元、买卖合同印花税185元、预告登记费80元、贷款合同印花税13元、转移登记费87元、抵押登记费80元、抵押变更登记费40元、按揭合同工本费20元，共计20789元，并支付钟建勋违约金36923.60元。重庆鑫奥陶房地产开发有限公司一审辩称：钟建勋陈述双方签订合同的相关约定属实，鑫奥陶公司确实至今未向钟建勋交房，但不同意解除钟建勋、鑫奥陶公司签订的《商品房买卖合同》，因鑫奥陶公司遭遇了不可抗力，且将不可抗力事由进行了登报公示，根据双方合同约定，鑫奥陶公司可据实延期交房且不承担违约责任；鑫奥陶公司收取了钟建勋缴纳的首付款111236元和按揭贷款258000元，即使合同应当解除，钟建勋也应首先归还第三人的贷款以解除房屋抵押权；钟建勋主张返还的大修基金、契税等代收费共计20789元已由鑫奥陶公司代收代缴，无法返还，且鑫奥陶公司向钟建勋出具的房款发票产生了税费，应当予以扣除；钟建勋主张的违约金应当按合同约定以总房款的1%计算，即3692.36元；钟建勋主张的购房款利息应当分段计算，因鑫奥陶公司于2013年9月30日仅收到首付款111236元，在2014年6月23日才收到余款258000元，利息应从实际支付时间分别起算。要求驳回钟建勋的全部诉讼请求。第三人中国建设银行股份有限公司永川支行一审述称，钟建勋、鑫奥陶公司双方签订的《商品房买卖合同》与第三人无关，钟建勋因购买该案房屋向第三人按揭贷款258000元，第三人于2014年6月23日放款，无论钟建勋、鑫奥陶公司是否解除该合同，第三人均无异议，但钟建勋必须保证提前付清在第三人处的贷款本息和提前还款手续费。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。钟建勋、鑫奥陶公司所签《重庆市商品房买卖合同》是依法成立并生效的合同，对钟建勋、鑫奥陶公司均有约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。钟建勋按约付清了鑫奥陶公司房款及各种税费，鑫奥陶公司最迟应在2014年6月23日第三人代钟建勋付清房款时向钟建勋交房，但鑫奥陶公司至今未能交房且逾期交房已超过90日，钟建勋依据合同约定要求解除与鑫奥陶公司所签《重庆市商品房买卖合同》符合法律规定，一审法院予以支持。鑫奥陶公司辩称其未能按时交房系因不可抗力事由造成，但却没有提供任何证据证明其抗辩事由，故对鑫奥陶公司的辩解意见，一审法院不予采纳，鑫奥陶公司应当按照合同约定退还钟建勋已付房款及利息。因钟建勋所交房款分两部分组成且在不同时间缴纳，因此钟建勋主张的利息应当按各自的支付时间分别计算。同时因鑫奥陶公司违约，鑫奥陶公司还应当按照合同约定向钟建勋支付违约金，但钟建勋主张按总房款10%计算违约金没有事实和法律依据，一审法院不予支持，故一审法院按双方合同约定即以总房款1%计算主张钟建勋的违约金请求为3692.36元。关于钟建勋主张返还的大修基金9207元、契税11077元、买卖合同印花税185元、预告登记费80元、贷款合同印花税13元、转移登记费87元、抵押登记费80元、抵押变更登记费40元、按揭合同工本费20元共计20789元，鑫奥陶公司辩称该笔费用已由鑫奥陶公司代收代缴，无法返还，且应扣除房款发票产生的税费，一审法院认为，该案因鑫奥陶公司违约导致钟建勋、鑫奥陶公司所签《重庆市商品房买卖合同》解除，其过错在于鑫奥陶公司，根据《中华人民共和国合同法》规定，因合同当事人一方违约给对方造成损失的，应当予以赔偿。该案中，若鑫奥陶公司没有违约，双方合同继续履行，这笔费用对钟建勋而言属于履行合同的必要支出；现鑫奥陶公司已经违约，钟建勋选择解除合同，这部分费用便成为钟建勋因履行合同而产生的损失，鑫奥陶公司应当予以赔偿，故对钟建勋主张的大修基金9207元、契税11077元、买卖合同印花税185元、预告登记费80元、贷款合同印花税13元、转移登记费87元、抵押登记费80元、抵押变更登记费40元、按揭合同工本费20元共计20789元，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除钟建勋与重庆鑫奥陶房地产开发有限公司于2013年9月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、由重庆鑫奥陶房地产开发有限公司于判决生效后10日内退还钟建勋购房款369236元，并按中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率计算支付利息至判决确定的履行期限届满前支付之日止（其中，以111236元为本金从2013年9月30日起计算、以258000元为本金从2014年6月23日起计算）；三、由重庆鑫奥陶房地产开发有限公司于判决生效后10日内支付钟建勋违约金3692.36元；四、由重庆鑫奥陶房地产开发有限公司于判决生效后10日内退还钟建勋大修基金、契税、买卖合同印花税、预告登记费、贷款合同印花税、转移登记费、抵押登记费、抵押变更登记费、按揭合同工本费共计20789元；五、驳回钟建勋的其他诉讼请求。案件受理费7750元，减半收取3875元，由重庆鑫奥陶房地产开发有限公司负担。重庆鑫奥陶房地产开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。主要事实和理由：双方签订《重庆市商品房买卖合同》属实，鑫奥陶公司确实至今未向钟建勋交房，但不同意解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》。因鑫奥陶公司遭遇不可抗力，至今商品房整个地块永川区国土房屋管理局和永川凤凰湖工业园区尚未完成移交，土地上尚有拆迁户存在，小区环境难以通过验收等等，根据双方合同约定，鑫奥陶公司可据实延期交房且不承担违约的责任。钟建勋答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人中国建设银行股份有限公司永川支行陈述称，1、建设银行与钟建勋之间签订的借款合同合法有效，建设银行已经履行贷款发放义务，但是钟建勋还贷利息的义务尚未完全履行完毕，且合同不存在法定或约定的解除事由，因此借款合同应当继续履行。2、建设银行在钟建勋贷款购买的房产上设立的抵押权合法有效，如出现钟建勋不能按约还款付息时，建设银行有权依照合同的抵押条款行使优先受偿权。3、建设银行是善意第三人，没有任何过错，不应因钟建勋与鑫奥陶公司的纠纷受到损害。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，钟建勋与鑫奥陶公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，系合法有效的合同。双方应当按照合同约定履行各自的义务。钟建勋按约付清了房款及各种税费，但鑫奥陶公司至今未能交房且逾期交房已超过90日。鑫奥陶公司上诉称，未能按时交房系因不可抗力事由造成，即因为永川区国土房屋管理局尚未完成土地移交，土地上尚有拆迁户存在等，不应承担违约责任。本院认为，鑫奥陶公司所称的上述不能按时交房的理由系第三人责任造成，不属于法律规定的不可抗力事由，故本院对鑫奥陶公司的该项上诉理由不予采纳。钟建勋依据合同约定要求解除与鑫奥陶公司所签《重庆市商品房买卖合同》，并要求退还已付房款及利息，符合法律规定，本院予以支持。关于利息问题。因钟建勋所交房款由两部分组成且在不同时间缴纳，故一审法院认定钟建勋主张的利息应当按各自的支付时间分别计算正确。关于违约金问题。因鑫奥陶公司违约，按双方合同约定，鑫奥陶公司应当承担总房款1%的违约金。故一审法院认定鑫奥陶公司支付钟建勋违约金3692.36元，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》规定，因合同当事人一方违约给对方造成损失的，应当予以赔偿。本案中，因鑫奥陶公司违约导致双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》解除，其过错在于鑫奥陶公司，现钟建勋要求解除合同并赔偿因履行合同而产生的损失，应当予以支持，故一审法院认定鑫奥陶公司应向钟建勋返还大修基金9207元、契税11077元、买卖合同印花税185元、预告登记费80元、贷款合同印花税13元、转移登记费87元、抵押登记费80元、抵押变更登记费40元、按揭合同工本费20元共计20789元正确。综上所述，重庆鑫奥陶房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7750元，由重庆鑫奥陶房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  申 威代理审判员  周媛媛代理审判员  陈 杨二〇一五年四月二十一日书 记 员  黄晚秋