上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2014）普民四(民)初字第2845号原告上海瑞合商业房地产经营管理有限公司，住所地上海市。法定代表人陈播，职务执行董事。委托代理人张妍，上海捷铭律师事务所律师。被告上海真悦健身有限公司，住所地上海市。法定代表人张春岑。委托代理人邵金发，男，1954年8月18日出生，汉族，住上海市。委托代理人邵金山，男，1943年5月20日出生，汉族，住上海市。原告上海瑞合商业房地产经营管理有限公司与被告上海真悦健身有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海瑞合房地产经营管理有限公司的委托代理人张妍，被告上海真悦健身有限公司的委托代理人邵金发、邵金山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海瑞合商业房地产经营管理有限公司诉称，2008年9月25日，原被告间就上海市宁夏路XXX号XXX室房屋签订了《上海市房屋租赁合同》，合同约定租期为2008年10月1日至2010年9月31日止。租赁合同签订后原被告双方各自履行了义务，保持着良好的合作关系。2010年9月31日，租期届满，被告未依照合同约定返还系争房屋。原被告间在租赁合同租期届满后未再续签租赁合同，但被告仍使用系争房屋至今。原告认为双方的租赁关系已转为不定期租赁，原告有权随时解除租赁关系。为此原告诉至法院要求1、解除双方签的房屋租赁合同；2、被告搬离上海市宁夏路XXX号XXX室房屋，并将房屋恢复原状。被告上海真悦健身有限公司辩称，双方的租赁合同履行期间被告没有违约，租期届满后被告曾多次找原告商谈续签租赁合同事宜，原告的工作人员表示续签无问题，且原告工作人员并收取了被告支付的租金，被告租金支付至2011年11月。之后原告拒收被告租金，使得被告无法安心开展经营活动。现被告同意解除房屋租赁合同，因为被告不存在违约，故原告应赔偿被告的经济损失。经审理查明，2008年9月25日，原被告签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定，原告出租给被告的房屋坐落在上海市宁夏路XXX号XXX室，租赁期限自2008年10月1日起至2010年9月30日止，月租金为人民币4000元。合同第五条保证金和其他费用5-1：甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为人民币7000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。第七条房屋交还时的状态7-1：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的3日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按30元/平方米向甲方支付该房屋占用使用费，该合同约定的租赁期限届满后，再没有任何单位或个人出面与被告签订租赁合同，但被告仍继续使用系争房屋经营足浴店至今。期间，原告将系争房屋出租给案外人上海家洲酒店管理有限公司，租期为2011年9月1日至2016年8月31日止，案外人知某系争房屋原出租事宜并不持异议。案外人并收取了被告2011年10、11月的租金及2011年8月10日至10月8日的水电费。嗣后，被告不再支付任何费用。现原告诉至本院要求判决支持如其诉请。另查，2003年9月1日，案外人上海绿地新龙基置业有限公司与被告签订上海市房屋租赁合同，约定该公司将系争房屋出租给被告，租赁期限自2003年9月1日起至2008年9月30日止，第一年租金每月3500元，第二年租金每月3800元，第三至第五年租金每月4000元，押二付一，先付后租。被告支付押金人民币7000元。被告承租系争房屋后开办足浴店，并将该地址作为注册地申办了企业法人营业执照。再查，案外人上海家洲酒店管理有限公司曾诉至本院要求解除与被告间的房屋租赁合同；并支付自2011年12月起至被告实际搬离之日止的房屋使用费，按每月人民币4000元计；被告支付使用期间的水电费。2013年2月19日，本院经审理后作出判决，(2012)普民四(民)初字第2187号判决支持了上海家洲酒店管理有限公司的诉讼请求。被告不服提出上诉。二审经审理后发还重审。审理中，被告坚持认为上海家洲酒店管理有限公司非租赁合同相对方不具备诉讼主体资格。之后，上海家洲酒店管理有限公司申请撤回了起诉。审理中，被告称，2010年9月30日前后，曾多次找原告的工作人员要求续签租赁合同，其答复续签无碍并收取了当年10月份的租金。现被告支付租金至2011年11月，之后原告拒收被告的租金，故被告不存在违约行为。对此原告表示，被告支付租金至2011年11月。嗣后书面通知要求被告搬离系争房屋，但被告不予理会且未搬离。由于双方未续签租赁合同，故原被告的租赁关系为不定期租赁合同，原告随时可要求与被告解除系争房屋的租赁合同。被告称其于2014年8月20日将经营的足浴店关掉，并张贴公告要求原告主动联系被告协商解除租赁合同的补偿事宜，但原告不予理会。现被告不是不愿解除租赁合同，但要求原告对被告的装潢作出经济补偿。至于恢复原状，被告不能同意，因为被告的所有物品都在系争房屋内。原告增加诉讼请求，一、要求被告支付自2011年12月起至被告实际搬离之日止的租金，按每月人民币4000元计；二、被告支付原告代缴的水电费，暂计人民币16000元。对此被告表示同意解除租赁合同、搬离房屋及有条件的恢复原状。水电费愿按实支付原告，不同意支付原告房屋使用费，因为原告即便同意给被告装潢补偿，也弥补不了被告的经济损失。被告提出原告应补偿其经济损失人民币30万元，30万元的构成为房屋装潢和投资的设备。被告在2003年9月对系争房屋做过装潢，并搭建了阁楼。2008年对系争房屋重新油漆和粉刷、并对一楼的大堂做了间隔，分隔出6、7间独立小间。原告认为被告无依据提出装潢补偿，且被告装潢时间久远，已无装潢残值可言。投资的设备均可移动，被告应悉数搬离，由此原告无须补偿被告，况且，被告支付的租金为多年前的标准，原告已给予被告很大的优惠。庭审中，被告认为，被告合法使用系争房屋，对原告说被告占用系争房屋的观点不能接受。之所以不愿支付房屋使用费，是因为原告勾结上海家洲酒店管理有限公司整垮了被告。同时被告指出原告提供的系争房屋租赁合同造假，原告持有的租赁合同与被告方的租赁合同虽然内容一致，但时间上有差异，被告持有的那份租期为2008年9月1日至2011年8月31日，而原告提供法院的合同租期为2008年10月1日至2011年9月31日。对此原告解释称，其递交的租赁合同系工商局复印而得，可能当时为被告办理工商登记手续而另行签订。但被告认可合同内容一致，因此无碍本案的事实认定。至于水电费的构成，原告表示，电费截止到2011年10月8日电表数为219175，2015年10月15日的电表数为274500元，两者相减得出被告为缴纳的数字，乘以合同约定的单价人民币0.92元，原告欠付的电费为人民币50899元；2011年10月8日的水表数为4751，2015年10月15日的抄表数为5930，两者相减乘以合同约定的水费单价人民币3.8元，被告实际欠付水费人民币4480.20元。对此被告对欠付水电费起始日期不持异议，对2015年10月15日的抄表数亦无异议，但表示欠付是原告当初不收，只要搞清对错，被告可以支付水电费。被告并称2003年租赁系争房屋之初曾给付案外人上海绿地新龙基置业有限公司租赁押金人民币7000元，要求在本案中一并返还。对此原告表示，与被告建立租赁关系之初未收取其押金。原收款人为案外人上海绿地新龙基置业有限公司与原告无关。原告表示虽然收到被告交出的钥匙，但被告所有的物品都未搬离，致原告无法实际使用系争房屋，因此不能视作被告交付房屋。被告则认为，所有物品和设备原告均应折价补偿被告，不同意原告的主张。庭审后，原告向本院书面表示，被告的经营期限至2013年10月16日止。本院认为，原被告签订的系争房屋的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，无违法律法规，应为有效。签约方均应恪守履行。被告在房屋租赁合同履行届满后继续使用系争房屋并支付租金，该租赁应视为不定期租赁关系，出租方可随时提出解除房屋租赁合同。2015年10月15日的庭审中，被告同意解除房屋租赁合同，故双方签订的《上海市房屋租赁合同》于该日解除。《上海市房屋租赁合同》解除后，被告应携带物品和设备搬离系争房屋，并应支付搬离系争房屋之前的租金和房屋使用费。审理查明被告支付租金至2011年11月，由此被告应自2011年12月起支付原告租金和房屋使用费，至被告搬离系争房屋之日止，使用费参照房屋租金的标准即每月人民币4000元。审理中。被告提出原告应对系争房屋的装潢做出补偿，由于系争房屋的改建对原告而言并无再利用价值，且被告对系争房屋所做的装潢时间逾七年，已无折旧价值。至于被告添置的设备和物品，系可移动物品，在没有约定的情况下，被告无理由要求原告对装潢和物品等折价补偿。故被告要求原告赔偿装潢损失和设备物品损失的主张，于法无据，本院无法支持。至于被告押金的支付对象并非原告，故该款在本案中不宜一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、原告上海瑞合商业房地产经营管理有限公司与被告上海真悦健身有限公司间签订的关于上海市宁夏路XXX号XXX室房屋的《上海市房屋租赁合同》于2015年10月15日解除；二、被告上海真悦健身有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海瑞合商业房地产经营管理有限公司租金，自2011年12月1日起至2015年10月15日止，每月按人民币4000元计；三、被告上海真悦健身有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海瑞合商业房地产经营管理有限公司房屋使用费，自2015年10月16日起，至被告实际搬离之日止，每月按人民币4000元计；四、被告上海真悦健身有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞合商业房地产经营管理有限公司电费人民币50899元、水费人民币4480.20元；五、被告上海真悦健身有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市宁夏路XXX号XXX室房屋，并将房屋恢复原状。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币1000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向，本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  余莉敏审 判 员  刘怡文人民陪审员  严建华二〇一五年十二月二十五日书 记 员  蒋 平附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。