上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民三（民）初字���2908号原告（反诉被告）杨振龙。委托代理人孔海霞，女，系原告妻子。被告（反诉原告）上海悦达医药商贸城建设发展有限公司。法定代表人毛道良，董事长。委托代理人刘超，上海悦达医药商贸城建设发展有限公司员工。委托代理人甘莉，上海悦达医药商贸城建设发展有限公司员工。原告（反诉被告）杨振龙与被告（反诉原告）上海悦达医药商贸城建设发展有限公司（以下简称悦达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年10月27日公开开庭进行了审理。杨振龙及其委托代理人孔海霞和悦达公司委托代理人刘超到庭参加上述庭审。本案现已审理终结。杨振龙诉称，2014年11月23日，杨振龙在江正地产闵驰店郝海祥及经理陈月娥的带���介绍下来到悦达公司开发建设的悦达南郊华都售楼处看房，售楼处蒋丹妍介绍楼盘信息时，杨振龙问该房买了孩子能否读书，其明确回复可以读书，周边学校都可以读，随后杨振龙便与江正公司签订《上海集荣营销策划购房优惠服务说明书》，支付了30，000元（人民币，下同），与悦达公司签订《商品房预售合同》，并前后支付首付款共计310，000元以及1，500元手续费。后经居委会及派出所确认，该房并不能供孩子读书，随后便与悦达公司协商退房，却被要求签不公平的承诺书，为维护杨振龙合法权益，只能求助法院。要求判令：1、撤销双方签订的《商品房预售合同》；2、悦达公司返还310，000元首付款及1，500元手续费；3、悦达公司按已付款三倍赔偿杨振龙损失930，000元；4、诉讼费由被告承担。悦达公司辩称，不同意杨振龙的诉讼请求。悦达公司反诉称，双方于2014年11月28日网签了《上海市商品房预售合同》，杨振龙购买悦达公司所有的望园路XXX弄《悦达南郊华都》1号14层1422室。预售合同对房屋权属情况、总价、房款的支付时间及逾期付款的违约责任进行了明确的约定。其中，合同的附件四对房屋权属情况包括“批准用途”为商业用地作出了明确的说明；合同的补充条款一，“特别提示”明确告知杨振龙所购物业是办公性质，水电费用同商用，不能落户口，且杨振龙对该条款签字、盖章，证明其已知悉并认可。合同的附件一对付款方式及付款期限约定如下：“乙方应于本合同签订当日支付不低于合同总价10%的房款，即本次支付50，000元，在2015年2月28日之前支付40%的房款，即205，000元，其余房款255，000元乙方向银行申请按揭贷款，本合同签订后60日内，乙���应保证按揭贷款房款至甲方账户，并结清全部房款”。预售合同签订后，杨振龙仅按照合同支付了260，000元房款，剩余的250，000元一直未予支付，也怠于办理贷款手续。为保障悦达公司的权益，故反诉要求：1、解除双方签订的商品房预售合同；2、杨振龙支付合同总价10%即51，000元赔偿款；3、反诉费由杨振龙承担。杨振龙辩称，悦达公司的行为构成欺诈，依法应予撤销，不同意反诉请求。杨振龙针对其诉辩意见提供了下列证据：1、郝海祥的名片、短信记录、录音资料及转账凭证一组，旨在证明郝海祥、陈月娥系悦达公司员工，郝海祥在杨振龙购房前再三确认系争房屋为学区房，杨振龙为此支付了10，000元定金和1，500元手续费；2、蒋丹妍的名片、短信记录和录音资料一组，旨在证明蒋丹妍系悦达公司员工，其���复杨振龙系争房屋可以用于读书；其后让杨振龙去江正地产要回30，000元钱款；3、集荣营销购房优惠服务说明书和收据一份，旨在证明签订合同时杨振龙支付了团购费30，000元钱款；4、视频资料，旨在证明悦达公司愿意退还杨振龙全部房款；5、上海市商品房预售合同一份，旨在证明双方存在交易；6、发票和收据一组，旨在证明杨振龙支付的首付款及手续费；7、承诺书一份，旨在证明只要杨振龙签订承诺书，悦达公司同意退还全部房款。悦达公司为其诉辩意见提供了商品房预售合同和宣传手册一组，旨在证明合同中明确房屋为商业用房，办公性质，并明确违约责任；宣传手册也明确告知商业用房的产权年限为40年，没有欺诈行为。经庭审质证，悦达公司对杨振龙提供的证据1认为郝海祥、陈月娥均非悦达公司员工，且他们的表示也是为可以借读，且明确没有户口不能在上海参加高考；对证据2认为蒋丹妍也非悦达公司员工，其意思也是可以借读，没有户口不能参加上海高考；对证据3表示不清楚，团购活动认可，收取30，000元也知道的；对证据4不予认可，认为视频中人员非悦达公司员工；证据5、6、7无异议。杨振龙对悦达公司提供的证据真实性均无异议，但认为作为普通消费者对于住宅和办公性质房屋不懂，自己当初关注的为是否为学区房，而宣传资料将学区房作为卖点的。经审理查明，2014年11月28日，杨振龙与上海集荣营销策划有限公司签订《集荣营销购房优惠服务说明书》，意向优惠购买悦达南郊华都1422号房屋，并支付了30，000元团购服务费。同日，杨振龙和悦达公司签订《上海市商品房预售合同》，杨振龙向悦达公司购买位于奉贤区望园���XXX弄XXX号XXX号房屋，该房屋规划用地为办公，总房价为510，000元。合同约定，乙方（杨振龙）应于本合同签订当日支付不低于合同总价10%的房款，即本次支付50，000元，在2015年2月28日之前支付40%的房款，即205，000元，其余房款255，000元乙方向银行申请按揭贷款，本合同签订后60日内，乙方应保证按揭贷款房款至甲方（悦达公司）账户，并结清全部房款，违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过60天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%。，合同“特别提示”，所购物业是办公性质，水、电费用同商用，不能落户口。上述合同签订后，杨振龙先后支付了50，000元和260，000元购房款，并支付了1，500元代办费、登记费、抵押费。其后，由于杨振龙了解到购买系争房屋并不能解决孩子的学习问题，故提出解除合同要求悦达公司退还购房款。悦达公司要求杨振龙签订承诺书后解除合同退还房款。双方协商未果，为此杨振龙诉讼来院。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中原、被告签订的《上海市商品房预售合同》，是双方当事人真实意思的表示，合法有效。杨振龙认为悦达公司在宣传以孩子可以入学作为卖点，欺骗原告与被告签订买卖合同属于欺诈。本院认为，原、被告买卖合同中明确是办公用房，不入户口；在悦达公司的宣传册中告知学校、商场等的小区周边的生活配套；悦达公司销售商的业务人员告知的入学也是有条件的；且杨振龙也知道外来人员子女的入学的相关政策；故本院认为悦达公司在房屋销售中不存在欺诈行为的事实，杨振龙要求撤销合同和赔偿的��求缺乏事实法律依据，本院不予支持。本案原、被告在合同履行过程中，双方就解除合同曾进行协商，在双方协商未果的情况下，杨振龙未能按照合同的约定继续履行合同已构成违约。现悦达公司要求按照合同约定解除合同并要求被告支付违约金的请求于法无悖，本院予以支持。合同解除后，悦达公司收取的房款及手续费等应予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）杨振龙与被告（反诉原告）上海悦达医药商贸城建设发展有限公司于2014年11月28日签订的《上海市商品房预售合同》；二、原告（反诉被告）杨振龙于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）上海悦达医药商贸城建设发展有限公司违约金51，000元；三、被告（反诉原告）上海悦达医药商贸城建设发��有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）杨振龙购房款310，000元及手续费1，500元；四、驳回原告（反诉被告）杨振龙的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15，974元，减半收取计7，987元，反诉案件受理费537.5元，均由杨振龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  屠朝辉二〇一五年十二月九日书记员  严文琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解���合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。