广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2014)良民一初字第665号 原告何祺蕃，男，汉族，1973年1月19日出生，住江西省赣州市上犹县。 委托代理人郭龙琼，广西君桂律师事务所律师。 委托代理人黄云艳，广西君桂律师事务所律师。 被告黄文权，男，壮族，1986年10月5日出生，住南宁市江南区。 原告何祺蕃与被告黄文权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月18日立案受理，依法组成合议庭于2015年3月31日公开开庭进行了审理。原告何祺蕃的委托代理人黄云艳到庭参加诉讼，被告黄文权经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告何祺蕃诉称：2013年6月30日，原告与被告签订了《房屋长期租赁合同》，约定被告将位于南宁市良庆区房屋（房屋1-6层，面积472.2平方米，以下简称55号房）整栋租赁给原告使用；租金为1.2万元/年，租期10年，租金共计12.9万元；原告于签订合同当日一次性支付给被告，同时原告还支付1万元押金。双方还约定被告应于2014年3月2日前将房屋交付给原告使用。合同签订后，根据合同的约定，原告向被告支付了13.9万元，被告在相应的支付条款处签字确认收到原告支付的现金。但至合同约定的交房期限，被告却未将房屋交付给原告。原告对被告进行催告，催告期满后被告仍未将房屋交付给原告。2014年11月7日，原告通过房产局查询，得知被告已经于2014年8月2日将房屋转让给了第三人。被告将租赁房屋转让给第三人的行为致使原、被告之间的租赁合同目的已经无法实现。为维护自己的合法权益，原告向人民法院提起诉讼，请求法院判决：一、解除原告与被告于2013年6月30日签订的《房屋长期租赁合同》；二、被告向原告返还房屋租金12.9万元、房屋押金1万元共计13.9万元；三、被告赔偿原告的生产经营损失费5万元。 原告为证明其主张，提交以下证据证明：1、《房屋长期租赁合同》，证明原、被告于2013年6月30日签订《房屋长期租赁合同》及合同内容；2、催告函、快递详单、快递跟踪单，证明原告已经催告被告履行交付房屋义务，被告拒绝履行；3、房屋产权登记信息，证明被告已将租赁房屋转让给第三人；4、中国建设银行取款凭条、建设银行流水单，证明原告从其名下银行账户取款支付合同款项。 被告黄文权未作答辩，亦未提交证据。 对原告提交的证据，本院认证如下：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。原告提供的4份证据均系原件，本院对上述证据的真实性予以确认。 经审理查明：2013年6月30日，作为乙方的原告何祺蕃与作为甲方的被告黄文权签订了一份《房屋长期租赁合同》，约定被告将55号房出租给原告，房屋层数为1-6层，建筑面积为472.2平方米。合同第二条第一款约定，房屋租赁期限自2013年7月1日至2024年3月30日共计10年零9个月，甲方应于2014年2月30日前将房屋按约定条件交付给乙方。第三条“租金及押金”约定：“（一）租金标准及支付方式：（按每年￥12000元/年），一次性付完房屋赁租期内费用共129000元；房屋押金10000元，在合同期满或特殊情况导致的合同结束，乙方退租后返还；十年租赁费及房屋押金共计人民币139000元整在本协议签订之时乙方已当面以现金的方式付清给甲方，甲方签订合同后不另附其他收据给乙方。（二）支付方式：现金支付139000元，乙方一次性支付完租赁期十年零九个月的费用及房屋元元押金。”被告在第三条第一款后签字并按指模。 原告于2013年6月27日自其中国建设银行账户取款8万元，又分别于2013年6月28日分8次取款共计2万元。原告主张上述10万元款项加上自带的3.9万元共计13.9万元，于2013年6月30日签订合同时支付给被告作为房屋租金及押金。2014年9月30日，原告通过EMS向被告身份证载明的住址向被告发函，要求被告于2015年10月15日前履行房屋的移交手续，将租赁房屋交付给原告使用。该邮件于2014年10月8日由“何青”代收。被告于2012年2月21日通过买卖方式受让了55号房，又于2014年8月20日将该房转让给了案外人黄忠明。2014年11月18日，原告向本院提起诉讼，请求判如所请。原告于诉讼过程中称，原告租用被告房屋小部分为自己使用，大部分为转租使用，因被告一直未交付房屋，故原告亦未就房屋的转租与第三人进行协商。 本院认为：被告于2012年2月21日取得了55号房的所有权，其与原告于2013年6月30日签订《房屋长期租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同。合同合法有效，对双方当事人均有约束力，当事人应按照合同的约定履行自己的义务。《房屋长期租赁合同》第三条第一款约定房屋租金及押金共计13.9万元在协议签订时以现金的方式付清给被告，被告不另附其他收据给原告，被告在该条款后签字并按指模确认，而原告于合同签订前几日亦自银行取款了10万元。综上理由，原告主张其已经向被告支付了房屋租金及押金共计13.9万元，本院予以采信。作为房屋的出租方，被告应履行将房屋交付给原告使用的义务，但被告未依约将房屋交付给原告使用，且于2014年8月20日将房屋转让给了第三人，被告的行为构成根本违约，致使原、被告签订的租赁合同客观上已经无法履行，原告诉请解除合同，有事实及法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原告向被告支付了租金及押金，但被告未向原告交付房屋，根据本案合同履行的实际情况，被告在合同解除后应向原告返还已经取得的房屋租金及押金，原告诉请被告返还房租租金及押金13.9万元，于法有据，本院予以支持。关于原告诉请被告赔偿生产经营损失费5万元的问题。原告主张其租赁房屋系自己使用及转租他人，且未与第三人就转租问题进行协商，故原告主张其存在生产经营损失5万元，未能举证证明，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告何祺蕃与被告黄文权于2013年6月30日签订的《房屋长期租赁合同》； 二、被告黄文权于本判决生效之日起10日内向原告何祺蕃返还房屋租金及押金共计13.9万元； 三、驳回原告何祺蕃的其他诉讼请求。 案件受理费4080元，公告费350元，共计4430元，由被告黄文权负担3258元，由原告何祺蕃负担1172元。本案诉讼费原告何祺蕃已经预交，被告黄文权于本判决生效之日起10日内将应负担的部分费用直接支付给原告何祺蕃。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内向南宁市中级人民法院预交上诉费。逾期仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄婉莹 审 判 员  李 玲 人民陪审员  周树立 二〇一五年四月十七日 书 记 员  詹 妮 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。