三亚市城郊人民法院民事判决书（2015）城民一初字第1546号原告张雪，女，1986年7月22日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托代理人唐和云，1942年4月10日出生（公民身份号码：×××）。被告三亚索坤旅游发展有限公司，住所地三亚市三亚湾路金凤凰海景酒店顶楼。法定代表人卢昌芬，该公司总经理。委托代理人徐丽萍，该公司职员。原告张雪诉被告三亚索坤旅游发展有限公司（简称索坤公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月4日立案受理后，依法由审判员邢丽霞独任审判，于2015年4月7日公开开庭进行了审理。原告张雪的委托代理人唐和云，被告索坤公司的委托代理人徐丽萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张雪诉称：2007年8月10日，张雪与索坤公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：索坤公司将三亚市金凤凰海景度假公寓B栋7层07号房出售给张雪，房屋总价款为1339931元整；同时约定索坤公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记所需由索坤公司提供的资料报产权登记机关备案。如因索坤公司的责任，张雪不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任，双方同意张雪不退房，索坤公司按已付房价款的万分之0.5每日向张雪支付违约金。合同第五条约定"面积确认及面积差异处理......合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准.....产权登记面积误差比绝对值3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人。绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人"。合同签订后，张雪按合同约定支付了全部购房款。但因索坤公司违章建设，其虽然在2008年8月31日前将该房在未经验收合格情形下"交付"给原告，但未按照合同约定，在房屋交付使用后365日内将办理权属登记需由索坤公司提供的资料报产权登记机关备案，逾期达到1680天。索坤公司的行为已构成违约，现应承担违约责任。现索坤公司还应返还张雪多付的购房款16220.87元。为维护张雪的合法权益，现诉至法院，请求人民法院判令：一、索坤公司向张雪支付逾期办证违约金112554.20元（以房价款1339931元为基数，按每日万分之零点五支付从2009年9月1日至2014年4月8日止，共计1680天）；二、索坤公司退还多交购房价款16220.87元。被告索坤公司辩称：一、逾期办证的违约金，在性质上属于债权，应适用两年的普通诉讼时效。索坤公司于2008年8月31日将房屋交付给张雪，张雪从交房之日起满一年后没有取得房产权证，就已经知道自己的权利受到损害，直至2015年2月4日张雪才诉至法院，请求索坤公司支付逾期办证违约金，显然已过2年的诉讼时效期间，已丧失了胜诉权，其请求不应得到支持。二、合同附件约定了房产面积差异款的计算方式，双方应按附件四的约定计算面积差异款，即按照原约定的出售价（合同总价÷合同建筑面积）×差异面积据实结算。（按建筑面积计算）。经审理查明：2007年8月10日，张雪与索坤公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：张雪购买索坤公司开发的位于三亚市××区号房，建筑面积共155.43平方米，其中套内建筑面积128.3平方米、公摊面积为27.13平方米，房价款1339931元整；以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列方式处理：签订时双方根据图纸暂定面积数额，最终双方以房产管理部门实测面积为准、双方暂定面积少于房产管理部门实测面积，由买受人补足相应房款、双方暂定面积多于房产管理部门实测面积，由出卖人退还相应房款；索坤公司应于2008年8月31日前将验收合格的商品房交付给张雪使用。索坤公司应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，使张雪不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理："买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之零点五每日向买受人支付违约金"。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中明确房产面积差异处理方式，内容为"在产权分户证发放之日起30日内，买卖双方根据政府房产测绘部门的实测面积，对与合同约定面积发生差异的，将房款多退少补。面积差异计算，双方按照原约定的出售价（合同总价÷合同建筑面积）×差异面积据实结算。（按建筑面积结算）"。合同签订后，张雪依照合同约定支付了全部购房款，索坤公司在2008年8月31日前将该房屋交付给张雪使用。2013年11月21日，索坤公司取得金凤凰海景度假公寓A、B、C三栋楼的土地房屋权证。2014年4月9日，张雪取得涉案房屋的土地房屋权证，该证载明建筑面积为148.64平方米、分摊面积为25.29平方米。索坤公司为张雪垫付办证费用42722.36元，张雪对退还购房款前应扣除索坤公司垫付的办证费用没有异议。以上事实，有商品房买卖合同，收款凭证，收楼证明，收据、催告函及双方当事人的庭审陈述予以佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：张雪与索坤公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。该合同附件四《合同补充协议》作为《商品房买卖合同》附件，特别约定了房产面积差异处理以原约定的出售价（合同总价÷合同建筑面积）×差异面积据实结算。该补充协议的内容未违反法律的强制性规定，系双方真实意思表示，该补充协议条款属有效条款。双方应按合同约定全面履行各自义务。合同约定索坤公司应在商品房交付使用后365日内，索坤公司代购房人向所在地的市房地产交易管理部门办理产权备案登记，否则，索坤公司应承担逾期办证的违约责任。索坤公司交付本案涉诉房屋的时间是2008年8月31日，索坤公司最迟应在2009年8月31日前将符合办理房产过户的资料及相关完税费证明提交有关办证部门办理房产证过户手续。2013年11月21日，索坤公司才取得金凤凰海景度假公寓A、B、C三栋楼的土地房屋权证，明显已超过合同约定的交房之日起365日内办理分户权证备案时间。张雪以索坤公司存在违约行为为由，诉求索坤公司支付逾期办证违约金于法有据，本院予以支持。合同约定索坤公司在办证环节上的义务为将张雪所购买房屋产权登记所需的资料报给产权登记机关备案，但索坤公司未举证证明涉案房屋办理产权登记备案时间，因此逾期办证违约金计至张雪主张的2014年4月8日止。逾期办证违约金是基于合同履行过程中产生的债权，是一种债的请求权，应适用诉讼时效的规定。索坤公司2009年9月1日起构成逾期办证违约责任，张雪从该日的次日开始应当知道其权利被侵害。当事人在合同中约定以日为单位累计计算逾期办证违约金额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，张雪是2015年2月4日提起诉讼的，其诉讼时效保护的期间应从2015年2月4日倒数两年即2013年2月4日开始，故对从2013年2月4日至2014年4月8日期间的逾期协助办证违约金应予以保护。2009年9月1日至2013年2月3日期间的逾期办证违约金已超过2年的诉讼时效期间，应予以驳回。据此，索坤公司应支付涉案逾期协助办证违约金为28674.5元（1339931元×0.00005×428天）。张雪诉求超出部分，本院不予支持。合同约定涉案房屋的建筑面积为155.43平方米，产权登记的建筑面积为148.64平方米，产权登记面积比合同约定面积少6.79平方米。根据约定，索坤公司应退还58535元[（1339931元÷155.43平方米）×6.79平方米]。扣除索坤公司垫付的42722.36元办证费用后，索坤公司应退还张雪房款15812.64元。索坤公司另同意在本案中一并退还多收的维修基金408元，本院予以准许。为此，索坤公司应退还张雪16220.87元。双方合同中没有约定产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，张雪按上述方式计算面积误差款与合同约定不符，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告三亚索坤旅游发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张雪支付逾期协助办证违约金28674.5元。二、被告三亚索坤旅游发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告张雪房产面积差异款16220.87元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1437元（原告已预缴并减半收取），由被告三亚索坤旅游发展有限公司负担501元，原告张雪负担936元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 邢丽霞 二0一五年四月十三日书记员 董子涵附相关法律条文：中华人民共和国民法通则第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。