河南省确山县人民法院民 事 判 决 书（2015）确民初字第01133号原告袁清红，女，汉族，1968年8月20日出生，；。委托代理人赵子芳。委托权限，特别授权。被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司。住所地：确山县。法定代表人段希峰，职务，董事长。委托代理人李山水，河南精锐律师事务所律师。委托权限，特别授权。原告袁清红与被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案。本院2015年8月18日受理后，依法组成合议庭，于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告袁清红的委托代理人赵子芳，被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司的委托代理人李山水到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告袁清红诉称，原告购买被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司开发销售的位于确山县盘龙镇龙山大道与铁北路交汇处怡鑫花园住房一套，该套房屋位于怡鑫花园住宅楼一单元十层中户，建筑面积85.09平方米。总付款144500元。合同编号CF××××D71。合同第八条写：出卖人应当在2011年5月1日前交付使用。但近三年没有交房迹象，为此广大住户多次到建设局、信访局、县委县政府上访，被告一拖再拖，后在没有取得房屋合格证的情况下，勉强入住。对被告的违约，原告从未停止过追要。实际验收在2014年6月，不存在逾期诉讼，请求依法判决被告向原告支付逾期交房违约金计11000元。被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司辩称，原告的起诉已经超过了法律规定的诉讼时效期间。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2011年5月1日以前将原告购买的房屋交付给原告。如果出卖人没有在双方约定的期间交付房屋，则原告使用该房屋的民事权利已经被侵犯。按照《民法通则》第135条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外”和第137条规定“诉讼时效期间从或者应当知道权利被侵害时起计算”。原告在2015年8月18日向人民法院起诉主张权利，已经超过两年的诉讼时效期间。原告陈述的事实和请求缺乏事实及法律依据，原告认为2014年6月20日验收是双方在《商品房买卖合同》第八条中所约定验收是错误的，双方在该合同第八条中所选择的是第一项“该商品房经验收合格”作为双方交付房屋的条件，被告认为原告既然同意接收房屋，并对该房屋进行了占有，就证明该房屋已以通过了原告的验收，原告认为该房屋合格。反之，原告就不应该接受房屋。所以，被告认为房屋交付时间应当从原告占有该房屋时开始计算。原告请求追究被告逾期交付房屋的违约金，被告违约期限应当从双方合同约定的交付期限开始计算到原告接受占有该房屋时止。被告交付房屋后，原告已经占有了房屋，并进行了装修和居住，而且已经居住该房屋还要求被告承担逾期交付房屋的违约金显然是不公平的。综上，原告的起诉已经超过了法律规定时效期间，请求驳回原告的起诉。经审理查明，原、被告双方于2010年10月1日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司开发销售位于确山县盘龙镇龙山大道与铁北路交汇处怡鑫花园商品房房一套，该套楼房处在怡鑫花园住宅楼1单元10层中户，建筑面积85.09平方米。被告开发建设的楼房总建筑层数十七层、地下一层。双方在合同中约定：原告所买商品房价款144500元，付款方式为分期付款，出卖人应当按照约定在2011年5月1日前将商品房交付原告使用。出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间分别处理：逾期不超过60日内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。合同签订后，原告在2010年11月29日前按约定的付款方式及期限将购房款如数交付给被告，被告向原告交付商品房钥匙的时间是在2013年8月20日。被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司在确山县开发怡鑫花园住宅楼于2013年1月30日经过建设单位、施工单位河南天桥建设工程有限公司、设计单位河南省城乡建筑设计有限公司、监理单位驻马店银基工程监理有限公司四单位验收土建工程竣工，并于2014年6月21日取得确山县建设工程竣工验收备案管理办公室出具的确建字（2014）第36号《建设工程竣工验收备案证书》。2015年9月24日，中共确山县委确山县人民政府信访局出具证明，证明2014年5月5日张科佳、郭静等50人到县反映怡鑫花园开发商孙勇想违约，要求开发商赔偿因延期交房产生的违约金。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、收款票据、契税发票、房屋产权证书复印件、《建设工程竣工验收备案证书》、中共确山县委确山县人民政府信访局证明、被告提交的竣工资料以及庭审陈述为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿金额的计算方法。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定被告应当在2011年5月1日前将商品房交付给原告使用。逾期超过60日后，原告有权解除合同。……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。被告于2013年8月20日向原告实际交付房屋，已违反了合同约定的交付房屋期限，应当承担违约责任。根据我国法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，即从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定被告应当在2011年5月1日前将商品房交付给原告使用，从2011年5月2日起，原告的权利即受到侵害，至原告袁清红2015年8月18日诉至本院要求被告支付逾期交付房屋违约金，已经超过了二年的诉讼时效。原告袁清红提供的中共确山县委确山县人民政府信访局出具证明，证明其曾于2014年5月5日前到县信访局反映被告“商品房合同违约”，要求被告赔偿延期交房产生的违约金。我国《信访条例》第十五条规定“信访人对各级人民代表大会以及县级以上各级人民代表大会常务委员会、人民法院、人民检察院职权范围内的信访事项，应当分别向有关的人民代表大会及其常务委员会、人民法院、人民检察院提出”。根据上述规定，原告要求保护其民事权利是人民法院职权范围内事项，信访不是构成诉讼时效中断的事由。原告袁清红诉称被告违约逾期交房，该住宅楼是在2014年6月21日获得确山县建设工程竣工验收备案管理办公室出具的《建设工程竣工验收备案证书》，交房日期应为2014年6月21日。《合同法》第二百七十九条规定“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书，国家颁发的施工验收规范和质量验收标准及时进行验收，验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。国务院发布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程验收合格的，方可交付使用”。依照上述规定，工程质量验收是一种独立的验收项目，只是对工程质量验收合格的建设工程即可交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案，建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。可见建设工程是在建设、施工、设计、监理四部门联合验收合格后，可以交付使用，工程竣工验收备案是部门管理性行政规范。我国法律、行政法规并未明确规定建筑工程必须取得《建设工程竣工验收备案证书》后方可交付使用的强制性规定。原、被告双方在《商品房买卖合同》第十一条对房屋如何交接进行了约定，约定被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示“该商品房经验收合格”的证明文件，并签订房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。本案中，被告在向原告交付房屋时，未出示上述证明文件，按照合同约定，原告有权拒绝接收房屋，对此产生的延期交房责任应由被告承担。原告已经接收了该商品房，实现取得对该商品房的转移占有和使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，另有约定的除外”。依据此规定，原告接受被告向其交付商品房钥匙是实现对商品房的转移占有，应视为对商品房的交付使用。交房时间应当以被告向原告交付商品房钥匙的时间即2013年8月20日为准。综合上述事实，原告要求保护其民事权利应当到政府相关的行政部门反映或向人民法院提起诉讼，并非是无关的其他国家机关或部门。原告向人民法院起诉的时间在形式上确实超出民诉法规定的“二年”时效期。根据我国相关法律规定，本着遵循公平、诚实信用和维护社会经济秩序的原则。对原告向被告追偿逾期交房违约金的诉讼请求可给予部分支持。被告作为商品房开发商既未履行合同双方约定交房日期向原告交房的义务，又不能尽到向原告出示“该商品房经验收合格”的证明文件义务，此是导致本案纠纷的主要因素，被告违反合同义务应承担向原告支付违约金的责任。原告向被告主张违约金的期间应从起诉之日即2015年8月18日起倒计二年按约定的已支付房款的每日万分之二的标准支付逾期交房违约金，计至交付房屋的2013年8月20日止，违约金为86.7元（144500元×0.02%×3天）。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条和《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告袁清红逾期交房违约金计86.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，由被告驻马店市恒泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 张 娟审判员 张福远审判员 孙松林二〇一五年十二月二十五日书记员 张海鹤