广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法三民一初字第254号原告：洪志坚，男，1969年4月19日出生，香港特别行政区居民，住澳门。委托代理人：李建蓉，系广东格林律师事务所律师。委托代理人：彭书清，系广东华商律师事务所律师被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。被告：陈晓东，男，1975年12月24日出生，汉族，住广东省揭东县。被告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地中山市。负责人：张真理。委托代理人：郑祝远、丁金石，系该行职员。原告洪志坚诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、陈晓东、中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山市分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告洪志坚委托代理人彭书清、被告建行中山市分行委托代理人郑祝远到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧、被告陈晓东经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2006年8月21日向被告吉雅公司认购位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层116号商铺，广东省中山市第一人民法院于2013年10月18日作出（2011）中一法三民一初字第939号民事判决：被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告洪志坚办理位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层116号商铺的房地产权属证书，登记在原告洪志坚名下。广东省中山市中级人民法院于2014年3月24日作出（2014）中中法民一终字第168号终审判决，该判决已经发生法律效力。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.被告陈晓东与吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层116号商铺的销售合同备案登记手续；2.确认被告陈晓东与建行中山市分行签订的《抵押合同》无效，被告建行中山市分行协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层116号商铺的抵押登记手续；3.诉讼费由被告承担。原告对其主张的事实及诉讼请求提供以下证据：中山市第一人民法院（2011）中一法三民一初字第939号民事判决书、（2014）中一法执预字第796号受理执行案件通知书、中山市中级人民法院（2014）中中法民一终字第168号民事判决书各一份。被告吉雅公司未到庭应诉答辩亦未提供证据。被告陈晓东未到庭应诉答辩亦未提供证据。被告建行中山市分行辩称：陈晓东与建行中山市分行签订的个人住房借款合同合法有效，建行中山市分行为善意取得抵押权，故不同意协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层116号商铺的抵押登记手续。被告建行中山市分行未提供证据材料。经审理查明：2006年8月21日，洪志坚与吉雅公司分别为买受人、出卖人签订《广东省商品房买卖合同》，约定洪志坚向吉雅公司购买位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层116号商铺，该商铺建筑面积为18平方米，其中套内建筑面积为15平方米，按套内建筑面积计价，单价为每平方米10665.6元，总金额为159984元，付款方式为一次性付款，总楼款159984元在签署《广东省商品房买卖合同》时已付清，交楼期限为2006年12月30日前。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。上述合同于2006年8月30日由中山市菊城公证处办理了公证。洪志坚分别于2006年8月22日、8月31日合计向吉雅公司支付购房款159984元，被告向原告出具了销售发票。2006年8月22日，洪志坚又与吉雅公司签订了《商铺租赁合同》，约定洪志坚将上述商铺返租给吉雅公司，租赁期为三年，自2006年11月1日起至2009年10月30日止，第一年每月租金为1152元，第二年每月租金为1404元，第三年每月租金为1764元。原告认为，原告已依约向被告吉雅公司付清了商铺款，但一直未为原告办理房地产权属登记证书，遂于2011年10月20日另案向本院起诉［案号（2011）中一法三民一初字第939号］，请求判令被告吉雅公司继续履行与原告签订的广东省商品房买卖合同并支付违约金。中山市商品房销售合同登记备案证明表、中山市预售商品房抵押证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层114／115／116号商铺，建筑面积为144.15平方米，购房总价为2312160元，签约日期为2006年2月22日，于2006年3月31日登记备案在陈晓东名下；涉案的中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层114／115／116号商铺抵押登记在建行中山市分行名下，贷款金额为1387000元。被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，陈晓东与被告吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层116号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。前述（2011）中一法三民一初字第939号案本院经审理后认为，原告与吉雅公司签订的广东省商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应恪守履行。合同签订后，原告已向吉雅公司付清购房款，吉雅公司向原告出具了不动产销售发票。根据合同约定，吉雅公司应当在商品房交付使用后依约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但吉雅公司却又与陈晓东签订商品房买卖合同，并将涉案商品房登记备案在陈晓东名下，之后又以陈晓东的名义与建行中山市分行签订抵押贷款合同，并将涉案商品房抵押登记在建行中山市分行名下，被告的行为已构成违约。根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，陈晓东与被告吉雅公司之间对涉案商品房的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。陈晓东与被告吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效。基于上述同样理由，陈晓东与建行中山市分行及吉雅公司签订的个人住房抵押贷款合同也应认定无效。在原告与被告吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故原告要求被告吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层116号商铺的权属登记手续的诉讼请求，理据充分，本院应予支持。因此，本院于2013年10月18日作出（2011）中一法三民一初字第939号民事判决：1.确认陈晓东与被告吉雅公司签订的《广东省商品房买卖合同》无效；2.确认陈晓东与建行中山市分行及吉雅公司签订的《个人住房借款合同》无效；3.被告吉雅公司协助原告办理中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层116号商铺的房地产权属证书。建行中山市分行不服判决提起上诉。中山市中级人民法院经审理后，于2014年3月24日作出（2014）中中法民一终字第168号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决生效后，原告于2014年11月26日向本院申请执行。后原告于2015年1月20日再次向本院起诉提起本案诉讼，主张前述诉讼请求。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告洪志坚与被告吉雅公司之间的商品房预售合同纠纷一案，已经中山市中级人民法院作出生效的终审判决，确认陈晓东与吉雅公司签订的涉案广东省商品房买卖合同无效，相应的商品房销售合同登记备案亦为无效，陈晓东及吉雅公司应协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层116号商铺的商品房销售合同备案登记手续；陈晓东与建行中山市分行及吉雅公司三方之间签订的个人住房借款合同已被确认无效，故三方签订的抵押合同亦为无效，吉雅公司作为抵押贷款合同相对方，亦负有协助办理注销涉案商品房抵押登记义务，故建行中山市分行及吉雅公司依法应协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层116号商铺的抵押登记手续。综上，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持；被告吉雅公司、陈晓东经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈晓东、中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层116号商铺的商品房销售合同备案登记手续；二、确认被告陈晓东与中国建设银行股份有限公司中山市分行签订的《抵押合同》无效；被告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场10号楼1层116号商铺的商品房抵押登记手续。案件受理费100元（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司公司负担，被告陈晓东、中国建设银行股份有限公司中山市分行连带负担（三被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  伍青花审 判 员  吴立和代理审判员  唐 群二〇一五年四月十一日书 记 员  余 伟