北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民(商)初字第50031号原告刘杰，女，1972年12月28日出生。委托代理人吴国磊，北京市中策律师事务所律师。被告北京永盛房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区北苑路13号院1号楼B单元603号。法定代表人王振宁，总经理。委托代理人孙洪亮，男，1983年12月7日出生，北京永盛房地产经纪有限公司员工，住河北省衡水市武强县。委托代理人王中森，男，1975年10月24日出生，北京永盛房地产经纪有限公司员工，住河北省衡水市武强县。原告刘杰与被告北京永盛房地产经纪有限公司（以下简称永盛公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员代策独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘杰及其委托代理人吴国磊，被告永盛公司的法定代表人王振宁到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告刘杰起诉称：2014年8月6日，刘杰与永盛公司签订《房屋出租委托合同》，约定刘杰将其所有的位于北京市朝阳区北苑家园XX园X号楼XXXX号房屋（以下简称涉案房屋）委托给永盛公司进行出租，双方约定了委托代理期限、租金支付标准和支付时间等内容。2015年8月7日，刘杰向永盛公司的法定代表人王振宁发送短信要求解除《房屋出租委托合同》，按照约定永盛公司应于当日向刘杰支付下一期房租，但永盛公司并未支付，应视为永盛公司认可刘杰解除合同。2015年8月19日，王振宁向刘杰发送短信称其已将涉案房屋腾空，但实际未向刘杰交付涉案房屋；2015年9月6日，刘杰更换涉案房屋的锁芯，发现涉案房屋已经清理完毕；2015年9月9日，刘杰发现涉案房屋的锁芯再次被他人更换，遂打电话报警，经警察与王振宁联系，王振宁认可系其于2015年9月8日更换的锁芯，后警察组织双方处理涉案房屋的问题，但因王振宁仍拒绝交还房屋，双方未就房屋交接达成任何协议。现永盛公司占有涉案房屋拒不交接，且拒绝支付租金及其他费用，故刘杰诉至法院，要求确认刘杰与永盛公司签订的《房屋出租委托合同》于2015年9月6日解除，要求永盛公司返还位于北京市朝阳区北苑家园XX园X号楼XXXX号房屋，要求永盛公司支付修复房屋的装修费19800元，支付2014年10月27日未足额支付的租金1094元，支付2015年8月7日至2015年9月6日的租金5500元，支付房屋占用费（自2015年9月7日起至返还房屋之日止，按照每日183.33元的标准计算），支付地热温泉洗浴用水费144元，支付自来水费105元，支付中水费28元，支付电费96.66元，支付燃气费29.64元，支付更换锁芯的费用220元，并由永盛公司承担本案诉讼费用。被告永盛公司答辩称：不同意刘杰的诉讼请求。刘杰与永盛公司签订的《房屋出租委托合同》中约定的委托代理期是两年，在履行完第一年后刘杰就提出解除合同，该行为属于单方违约，刘杰应当按照合同约定支付违约金并赔偿其他损失，经永盛公司与刘杰多次协商，刘杰也没有支付违约金和赔偿金，故永盛公司无法将涉案房屋交付给刘杰，永盛公司之所以未支付下一期租金，是因为刘杰提前解除合同，永盛公司为减少损失而采取的措施。另外，关于未支付的燃气费、水电费等，永盛公司同意承担代理期内的部分，但刘杰并未实际支出上述费用；关于修复涉案房屋的费用，刘杰并未提交证据证明涉案房屋有损坏，即便与交房时的房屋状态不同，也是自然损耗，不应当由永盛公司负担修复费用。经审理查明:2014年8月6日，刘杰作为甲方与乙方永盛公司签订《房屋出租委托合同》，约定：甲方将涉案房屋委托给乙方对外出租，委托期限共计24个月，即2014年8月7日起至2016年8月6日止。合同签订后，甲方同意第一年预留出30天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期，工作期后从2014年9月7日开始计算租金，即自委托之日起两年乙方给甲方23个月的房租，房屋每月租金为5500元，按季度缴付，具体付款日期为：第一次2014年8月7日11000元整，第二次2014年10月27日16500元整，第三次2015年1月27日16500元整，第四次2015年4月27日16500元整，第五次2015年8月7日16500元整，第六次2015年10月27日16500元整，第七次2016年1月27日16500元整，第八次2016年4月27日16500元整。房屋及附属设施设备（含家电）因乙方及其代理客户使用不当或人为破坏而造成损坏的，乙方负责修复，双方如有异议，提交有关质量检验部门鉴定；除乙方及其代理客户使用不当，人为破坏原因造成房屋及附属设施、设备（含家电）损坏的情况外，房屋及附属设施、设备（含家电）因自然损坏及老化的维修责任均由甲方承担，甲方应在收到乙方维修通知后15日内完成维修，或提供相应替代品，否则乙方有权代其维修，所发生的费用由甲方承担，因延误维修造成乙方代理客户损失的，由甲方依法承担相应责任。委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方一个月的合同约定的月租金为违约金，委托期内，甲方提前收回房屋，无论转租、自用或因自身原因造成本合同不能履行的，甲方应提前一个月通知乙方，并赔偿乙方一个月合同约定的月租金为违约金，并赔偿乙方及给乙方代理出租客户造成的经济损失。在第九条补充协议中手写有：1、房屋居住人数符合法律规定人数；2、尽量不在墙壁、小窗粘贴东西或钉钉子；3、乙方保证所找租户不得扰民，如有扰民行为，乙方负责清出此房客；4、乙方确保客户不在此房内从事违法乱纪行为；5、房主同意乙方在此房内摆柜子分租，房屋到期后恢复原状。刘杰和永盛公司在落款处分别签字和盖章确认。2015年8月7日，刘杰向王振宁发送短信称“今日2015年8月7日我刘杰作为甲方正式通知你乙方，我决定于2015年9月6日终止我们签订的编号为000127的委托合同（委托北京永盛置地房地产经纪有限公司就朝阳区北苑家园XX园X号楼XXXX号进行委托出租），根据合同规定的提前一个月通知的原则，交房日期为2015年9月6日，我将于该日期收回该房屋，为实现房屋顺利交接，现在合同双方应立即根据合同本着公平公正，有理有据，合理合法，友好协商的原则就违约金进行谈判，请你方在2天之内先提议，并说明你方提议的根据，提供相应的证明材料。”王振宁表示确实收到上述短信，并于2015年8月19日向刘杰回复短信称已经腾空涉案房屋，并要求刘杰面谈赔偿事宜，但刘杰拒接见面，后来二人也未就违约赔偿数额达成一致。刘杰称因永盛公司提出的赔偿数额过高，远超合同约定的违约金，而且永盛公司也未向其出示经济损失的证据，因此刘杰拒绝了永盛公司提出的赔偿方案。庭审中，刘杰表示其于2015年9月6日更换了涉案房屋的锁芯并进入房内，发现涉案房屋已被永盛公司清理完毕，但房内墙皮脱落、马桶和马桶盖出现破损、厨房台面和墙体有污渍、木门和门框有开裂、墙面粘贴胶带，刘杰因上述问题遭受装修损失19800元；2015年9月8日，刘杰再次进入涉案房屋发现房门的锁芯被更换后当场报警，警察出警后电话联系了王振宁，王振宁在电话中认可是由永盛公司在2015年9月7日更换的锁芯。为证明上述主张，刘杰向本院提交了通话记录、涉案房屋照片及装修费收据。永盛公司在庭审中认可其于2015年9月7日更换锁芯的事实，并表示涉案房屋仍由永盛公司实际控制，但永盛公司否认故意损坏房屋，其认为刘杰诉称的涉案房屋的损坏情况均系出租期间的自然损耗，不应当由永盛公司承担赔偿责任。另外，刘杰主张永盛公司应当2014年10月27日支付第二次的租金16500元，但永盛公司实际支付15406元。永盛公司认可其确实在2014年10月27日向刘杰支付租金15406元，之所以没有足额支付，是因为永盛公司代刘杰交纳了中水费534元、有线电视费180元、冰箱修理费280元以及换水龙头100元,但永盛公司并未提交证据予以证明。另查，刘杰并未实际支出其主张的地热温泉洗浴用水费、自来水费、中水费、电费、燃气费。上述事实，有《房屋出租委托合同》、刘杰与王振宁的短信记录、刘杰与王振宁的通话录音、涉案房屋照片、装修费收据以及当事人的陈述意见等在案佐证。本院认为：永盛公司和刘杰签订的《房屋出租委托合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。我国《合同法》规定，委托人或受托人有权随时解除合同，故刘杰作为委托人有权依据上述法律规定提出解除合同，故本院对《房屋出租委托合同》已于2015年9月6日解除的事实予以确认。合同解除后，永盛公司应当依约返还涉案房屋并支付剩余租金，现永盛公司表示涉案房屋仍由其实际控制，故刘杰要求永盛公司返还涉案房屋、支付租金5500元以及2015年9月7日之后的房屋占用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于刘杰主张的装修费19800元，本院认为，根据刘杰提交的照片来看，涉案房屋的损坏应属于出租期间的自然损坏，其责任并不在永盛公司，而且刘杰也未提交其他证据证明其已经实际支出上述款项用于修复涉案房屋，故本院对刘杰的该项诉讼请求不予支持。关于刘杰主张的2014年10月27日未足额支付的租金1094元，永盛公司在庭审中认可其未支付该部分租金，但辩称系交纳了中水费、有线电视费等费用，因永盛公司并未提交该部分证据，故本院对该答辩意见不予采信，永盛公司应当向刘杰支付2014年10月27日未足额支付的租金1094元。关于刘杰主张的地热温泉洗浴用水费、自来水费、中水费、电费、燃气费和更换锁芯的费用，因刘杰在庭审中未提交相关证据证明已经实际支付上述费用，故本院对该部分诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、确认原告刘杰与被告北京永盛置地房地产经纪有限公司于二○一四年八月六日签订的《委托出租委托合同》自二○一五年九月六日解除；二、被告北京永盛置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘杰返还位于北京市朝阳区北苑家园XX园X号楼XXXX号房屋；三、被告北京永盛置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘杰支付二○一四年十月二十七日未足额支付的房屋租金一千零九十四元；四、被告北京永盛置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘杰支付二○一五年八月七日至二○一五年九月六日的房屋租金五千五百元；五、被告北京永盛置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘杰支付房屋占用费（自二○一五年九月七日起至实际返还房屋之日止，按照每月五千五百元的标准计算）；六、驳回原告刘杰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千六百八十五元，由原告刘杰负担一百五十五元（已交纳），被告北京永盛置地房地产经纪有限公司负担一千五百三十元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  代策二〇一五年十二月十四日书 记 员  李雪