苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第00205号原告史宝栋。原告史宝庆。两原告共同委托代理人朱纪文、吴维贤，江苏五洲信友律师事务所律师。被告徐荫林。被告居水生。被告苏州嘉迪担保有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道中翔大厦16001号。法定代表人徐荫林。被告苏州瑞恒典当有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道相城大道168号新尚商业广场C座。法定代表人徐荫林。原告史宝栋、史宝庆与被告徐荫林、居水生、苏州嘉迪担保有限公司（以下简称嘉迪公司）、苏州瑞恒典当有限公司（以下简称瑞恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月29日受理，依法由审判员舒馨适用简易程序独任审判，分别于2015年3月23日、2015年6月2日公开开庭进行了审理。原告方的委托代理人吴维贤到庭参加诉讼。被告徐荫林、被告居水生、被告嘉迪公司、被告瑞恒公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告史宝栋、史宝庆诉称，2013年5月2日，被告徐荫林向原告方购买位于相城区澄虹路2-8号金相城湖滨公寓2号楼101室、102室、301室、302室及3号楼101室、301室六套房屋，合同总价为24703740元，双方签订购房协议书，约定了支付方式，并由被告嘉迪公司提供连带责任担保。2013年8月31日，双方签订补充协议将先前约定的付款方式和付款时间重新调整，并增加被告居水生为共同义务人、增加被告瑞恒公司为连带责任担保人。因被告方违约，故原告诉至法院。请求判令：1、被告徐荫林、被告居水生共同偿还购房款人民币15703740元，并支付该款的利息（从2014年7月1日起按利率每月12‰计算至被告方实际清偿之日止）；2、被告嘉迪公司、被告瑞恒公司承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由四被告承担。被告徐荫林未应诉答辩。被告居水生未应诉答辩。被告嘉迪公司未应诉答辩。被告瑞恒公司未应诉答辩。经审理查明，原告史宝栋、史宝庆共同作为乙方、被告徐荫林作为甲方、案外人苏州市良士文化发展有限公司（以下简称良士公司）作为丙方、被告嘉迪公司作为丁方，于2013年5月2日共同签订《购房协议书》一份，约定由甲方购买乙方持有位于苏州市相城区澄虹路2-8号金相城湖滨公寓（推广名：书香国际）2号楼101室、102室、301室、302室和3号楼101室、301室，面积分别为309.83平方米、309.83平方米、295.51平方米、295.51平方米、260.86平方米、268.16平方米；房屋单价为14200元/平方米，其中2号楼办产证购房合同单价为3500元/平方米，合同外单价为10700元/平方米，3号楼办产证购房合同单价为4200元，合同外单价为10000元/平方米；2号楼总价为17191656元（办产证购房合同总价4237380元、合同外总价12954276元），3号楼总价为7512084元（办产证购房合同总价2221884元、合同外总价5290200元），上述房屋合计总价24703740元；办产证购房合同总价6459264元以及交房费用344414.9元于合同签订之日付款5000000元（余款待签订《商品房买卖合同》时付清），合同外总价18244476元于办产证购房合同总价付款后六个月内付清；办产证购房合同总价6459264元及交房费用的收款单位为丙方，丙方开具发票，合同外总价18244476元的收款单位为乙方，乙方不开具发票，如甲方需开具发票，由甲方承担相应的税收；购房合同待甲方或甲方指定人员具备签订购房合同并付清购房合同总价6459264元及交房费用344414.9元后签订，产证办理按照金相城湖滨公寓购房合同规定的时间内丙方必须办理完毕；合同外总价18244476元作为甲方向乙方的借款，于办产证购房合同总价付款后六个月内付清，由丁方提供连带责任保证担保；各方保证按照商品房买卖合同及该合同履行相关权利和义务，如有违约，除按照商品房买卖合同及该合同承担相应的违约责任外，另承担该合同合计总价10%的违约金；乙方与丙方按照房屋现状出售，并于第一次付款后与甲方办理交房手续。2014年8月31日，被告徐荫林、居水生共同作为甲方，原告史宝栋、史宝庆共同作为乙方，案外人良士公司作为丙方，被告嘉迪公司作为丁方，被告瑞恒公司作为戊方，共同签订《购房补充协议》一份，就上述购房协议补充约定：原合同约定计算付款截止时间2014年6月30日调整为2015年2月10日；2014年10月31日之前付款13000000元，2014年12月31日之前付款2000000元，余款2015年2月10日付清；如10月底之前13000000元如约付款，则从2014年9月1日开始，未付款项按照月息10‰计算利息，按约结付利息；如果10月底之前未如约付款，则从2014年7月1日开始，未付款项按照月息10‰计算追溯前面2014年的7、8月份利息；至2015年2月10日仍未付清全部房款的，未付款部分按照月利率12‰执行，2014年底前结清应付款项及利息；原协议由被告嘉迪公司提供付款连带保证，继续保留，另追加被告瑞恒公司为付款连带保证人；上述房款总额中，除甲方指定的人与丙方签订的购房合同部分外，其余部分为不开票金额，如甲方需要开票，乙方与丙方所涉及的营业税、土地增值税、印花税、个调税等所有税费都由甲方承担。又查，涉案房屋均位于苏州市相城区元和街道澄虹路2-8号金相城湖滨公寓，该公寓由案外人良士公司开发、建设、销售。2013年12月18日，良士公司作为出卖方，案外人奚勇胜、葛萍作为买受方，签订编号为苏相合同201312180053的商品房买卖合同，约定良士公司将相城区元和街道澄虹路2-8号2幢302室房屋出售给奚勇胜、葛萍，建筑面积为295.51平方米，购房款总价为1303199元，付款方式为签订合同当日前一次性向出卖方支付，另约定双方的其他权利义务事项；同日，良士公司作为出卖方，案外人周坤华、俞美芳作为买受方，签订编号为苏相合同201312180060的商品房买卖合同，约定良士公司将相城区元和街道澄虹路2-8号2幢301室房屋出售给周坤华、俞美芳，建筑面积为295.51平方米，购房款总价为1303199元，付款方式为签订合同当日前一次性向出卖方支付，另约定双方的其他权利义务事项；2013年12月19日，良士公司作为出卖方，案外人徐培根、居水英作为买受方，签订编号为苏相合同201312190002的商品房买卖合同，约定良士公司将相城区元和街道澄虹路2-8号2幢102室房屋出售给徐培根、居水英，建筑面积为309.83平方米，购房款总价为1366350元，付款方式为签订合同当日前一次性向出卖方支付，另约定双方的其他权利义务事项；2013年12月23日，良士公司作为出卖方，被告徐荫林及案外人居琴芬作为买受方，签订编号为苏相合同201312230012的商品房买卖合同，约定良士公司将相城区元和街道澄虹路2-8号2幢101室房屋出售给徐荫林、居琴芬，建筑面积为309.83平方米，购房款总价为1084405元，付款方式为签订合同当日前一次性向出卖方支付，另约定双方的其他权利义务事项。该四套房屋的所有权现分别登记在各合同对应的买受方名下，均于2014年1月设定他项权。以上事实，由原告提供的企业工商信息查询表、常住人口信息、购房协议书、购房补充协议、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、商品房买卖合同、房屋权属登记簿以及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。庭审中，原告方陈述，两原告是兄弟关系，于2006年10月11日从案外人良士公司处认购了涉案六套房屋（金相城湖滨公寓2号楼101室、102室、301室、302室、3号楼101室、301室），并通过原告史宝栋的妻子史春燕以本票、现金缴款的方式向良士公司支付6459264元购房款，因未确定房屋的用途，故原告方一直未与良士公司办理房屋产权登记。在2013年4月底、5月初，被告徐荫林表示要购买涉案房屋，于是就与原告方签订上述购房协议，应买方要求，特别约定合同内价款为开具发票的购房价款，合同外价款为不开具发票的购房价款，并由徐荫林作为法定代表人的被告嘉迪公司对购房协议的付款承担连带保证责任，案外人良士公司同意直接与被告徐荫林指定的房屋买受人签订商品房买卖合同并配合办理过户手续，故也作为一方在协议上盖章。被告居水生系徐荫林的亲戚，也喜欢这个房子，与徐荫林、两原告协商以后签订了上述购房补充协议，约定购房人为徐荫林和居水生二人，由两被告自行决定房屋的分配，同时徐荫林又增加被告瑞恒公司作为购房协议付款的连带责任保证人。2013年5月6日，被告徐荫林以本票形式支付了5000000元购房款，该款由良士公司代收；2013年12月13日，被告徐荫林通过本票形式向原告史宝栋支付了2000000元购房款；2014年12月15日，被告徐荫林通过其妻子居水芬开具的本票向原告史宝栋支付2000000元购房款，此外，四被告及被告徐荫林、居水生指定的购房者均未向原告支付任何购房款。2013年5月，原告方将涉案六套房屋均交付给被告徐荫林及居水生，其中2号楼101室、102室、301室、302室已经办理好过户手续，余下两套房屋尚未办理过户手续。原告另明确：1、购房协议书第六条约定的交房费用344414.9元系被告向行政机关缴纳的费用，未包含在本案主张的请求中；2、四份商品房买卖合同约定的购房价款与购房协议书约定的合同内价款并不完全吻合，但涉案六套房屋总价不变，故在补充协议第五条中约定除徐荫林、居水生指定的人与良士公司签订的购房合同部分外，其余部分为不开票金额；3、补充协议第三条约定的2015年2月10日之后的月利率原来是15‰，徐荫林认为太高了，所以双方当场改成了12‰，原告方现以该标准主张逾期付款利息。原告为证明其主张，向本院提供了两原告分别与案外人良士公司签订的涉案房屋的认购协议、加盖良士公司财务专用章的进账单复印件、收据复印件、史春燕与史宝栋的结婚证、两原告及史春燕、良士公司共同出具的说明、良士公司出具的情况说明、进账单、补发入账证明等材料予以佐证。本院认为，根据原告方提供的认购协议书、加盖良士公司财务专用章的进账单复印件、收据复印件、史春燕与史宝栋的结婚证、两原告及史春燕、良士公司共同出具的说明、良士公司出具的情况说明等证据，可以认定原告方于2006年已向良士公司购买了涉案的六套房屋。2013年5月，原告方与被告徐荫林、被告嘉迪公司及案外人良士公司签订购房协议书，并特别约定购房合同待徐荫林或徐荫林指定人员具备签订购房合同条件并付清购房合同总价6459264元及交房费用后签订，产证办理按照购房合同约定由良士公司负责办理。在此情况下，本案讼争的2号楼101室、102室、301室、302室房屋虽在形式上由开发商良士公司直接与奚勇胜、葛萍、徐培根、居水英、周坤华、俞美芳、徐荫林及居琴芬等人分别签订商品房买卖合同，并将相应产权登记在各买受人名下，但结合原告方对房屋交付及房款支付情况的陈述，可以认定，原告方在购买涉案六套房屋后，将涉案六套房屋转让出售给本案被告徐荫林、居水生，这一事实在前述商品房买卖合同签订且房屋权属登记完成后，由原告方与被告徐荫林、居水生以购房补充协议的形式再次确认。原告方与被告徐荫林、居水生就涉案房屋的买卖行为系出于双方真实意思的表示，该买卖行为合法有效。双方围绕房屋买卖行为约定的房屋总价款、支付方式、支付期限、违约责任、保证责任等内容亦系双方真实意思的表示，双方理应按约履行。现原告方已经按照约定交付房屋，部分涉案房屋的产权变更登记手续也已完成，被告徐荫林、居水生也应按照约定向原告方支付购房款。按照协议约定，房屋总价为24703740元，根据原告提供的进账单等证据及原告陈述，可以认定被告徐荫林已支付购房款9000000元，故被告徐荫林、被告居水生仍应支付原告方购房款15703740元。关于逾期付款利息，购房补充协议针对被告方的还款履行情况约定了不同标准。至补充协议约定的最后付款期限2015年2月10日，被告徐荫林、居水生仍未按约支付余下的购房款，故应按照逾期付款条款的约定，承担结欠的购房款15703740元自2014年7月1日起按月利率12‰计算至被告方实际履行之日止的逾期付款利息。根据补充协议的约定，被告嘉迪公司及被告瑞恒公司对被告徐荫林、居水生的付款责任提供连带保证，至原告起诉时，尚未超出保证期间。补充协议未明确约定保证担保的范围是否包括逾期付款利息，故被告嘉迪公司及被告瑞恒公司作为保证人应当对全部债务承担责任，即对被告徐荫林、居水生所负支付购房款及逾期付款利息承担连带清偿责任。被告徐荫林、居水生、嘉迪公司、瑞恒公司经本院传唤后未到庭应诉，视为其自行放弃抗辩权利，法律后果自行承担。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及有关法律规定，判决如下：一、被告徐荫林、被告居水生于本判决生效之日起十日内共同支付原告史宝栋、史宝庆结欠的买卖价款人民币15703740元及该款的逾期付款利息（自2014年7月1日起按照月利率12‰计算至被告方实际履行之日止）。二、被告苏州嘉迪担保有限公司、被告苏州瑞恒典当有限公司对被告徐荫林、被告居水生的上述第一项债务承担连带清偿责任。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币59029元，由被告徐荫林、被告居水生、被告苏州嘉迪担保有限公司、被告苏州瑞恒典当有限公司共同负担（四被告负担之款，原告史宝栋、史宝庆已自愿垫付，不再退还，四被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告史宝栋、史宝庆）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  舒馨二〇一五年十二月三十日书记员  沈雯