福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2015）芗民初字第7935号原告戴顺火，男，1968年9月11日出生，汉族，住漳州市芗城区。被告漳州香江房地产开发有限公司，住所地漳州市芗城区。法定代表人杨孙西，董事长。委托代理人郑全美，福建中仑律师事务所律师。原告戴顺火与被告漳州香江房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告戴顺火，被告漳州香江房地产开发有限公司的委托代理人郑全美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴顺火诉称，原、被告于2013年5月5日订立商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买地址在瑞京路两侧、西洋坪路西侧的香江新城一期商品房。根据合同约定，被告应于2013年9月30日前交付符合国家和地方人民政府有关规定的商品房。合同第九条约定，逾期超过90日，合同继续履行的，自本合同约定的最后期限第二天起至实际交房之日止，出卖人应按日向买受人支付万分之二的违约金。由于被告无法出示已达到合同第八条及第十一条约定交房条件的有关证明原件同时发现房屋存在漏水、烟囱裂缝，原告因此拒绝交接房屋，由此产生的逾期交房责任应由出卖人承担。《城市房地产开发管理条例》第十七条的规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收，或者验收不合格的不得交付使用。即应取得竣工验收备案登记才符合法定交付条件，这属于法律强制性规定。同时《房地产管理法》规定《建筑工程竣工备案表》是证明房屋质量经检验合格，达到了交房要求的依据，只有在获得了《建筑工程竣工备案表》后，开发商才可以进行交房，否则在此之前的交房都属于违规操作。因此被告违反法律规定的交付行为应属于无效的交房行为，逾期交房的期限应当从2013年10月1日起计算至2014年12月11日，被告共计逾期437天，原告已依约支付房屋总价款482135元，其中按揭贷款迟延至2013年11月5日放款，系被告未积极及时配合银行导致的，被告存在过错，原告在办理贷款手续过程中积极配合，不存在过错。关于逾期天数，被告主张扣除发生“特殊原因”的天数，原告认为其提出的情形不属于不可抗力，且被告在发生这些情形后应依法及时通知原告并取得相应部门对该事件所出的证明后才可免责。实际上，被告是由于与建筑商的经济纠纷才导致逾期交房，不属于不可抗力。合同第八条关于的“特殊原因”为格式条款，该格式条款属于免除被告责任，当属无效。关于违约金标准，有约定应从约定，应当按照合同约定的标准支付，被告主张依据鉴定的租金标准计算没有法律依据。综上，原告请求依法判令被告依约支付原告逾期交房违约金42138元（482135×0.02%×437日）；本案受理费由被告承担。被告漳州香江房地产开发有限公司辩称，一、本案依法应追加福建省闽南建筑工程有限公司为第三人参加诉讼，原告主张的违约金应判决由福建省闽南建筑工程有限公司承担。若福建省闽南建筑工程有限公司不参与本案的诉讼，应该视为其放弃抗辩权利。二、若法院判决由被告先行向原告支付讼争商品房逾期交房违约金，原告起诉要求被告支付逾期交房违约金的计算天数不符合合同约定。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，如遇停水、停电等合同具体约定的特殊原因，出卖人的交房期限可以顺延。原告所购房屋于2009年12月21日开始施工，施工期间，因停电造成施工暂停12天，因停水造成施工暂停2天，因气候原因导致施工暂停170天，因中考导致施工暂停15天，高考导致施工暂停10天，原告于2013年11月5日全额交齐购房款，违约金从2013年11月5日开始计算，共逾期天数340天，扣除合同约定可以扣除的天数210天，实际逾期天数130天。三、原告要求被告支付逾期交房违约金的计算标准不符合法律规定。根据《合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当合同双方约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求法院予以适当减少，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，故本案应以原告于该段时间在同地段租用同等面积房屋所需支付的租金作为计算逾期交房违约金的标准，而不应按原告已支付款项的日万分之二计算。经审理查明，2013年5月5日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买瑞京路两侧、西洋坪路西侧香江新城一期房屋，建筑面积为73.80平方米，房屋总价款为482135元，原告应于合同签订当日支付首付款97135元，于2013年5月15日前支付145000元，余款240000元以按揭贷款的方式支付，原告应在接到被告发出的书面通知之日10日内提交按揭贷款所需完整资料，并在接到被告发出书面通知的60日内办妥所有按揭贷款手续（以被告收到按揭款项为“办妥按揭手续”）；如买受人无法在上述约定期限内办妥按揭手续的，买受人应当于上述约定期限到达后五日内付清全部购房款。关于房屋的交付，合同第八条约定，出卖人即被告应于2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按照规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、本条所涉及的“特殊原因”还包括以下情形：⑴非出卖人原因造成的停水、停电等情况所引致的延误；⑵为配合法规、规章、政策、规定等执行（如中考、高考期间的停工限工要求等），或政府有关部门要求施工单位暂停施工，或政府重要活动（如大型会议、交通管制等）导致无法施工，或配合其他市政建设需要所引致的延误；⑶施工中遇到不可预见的异常困难或以施工当时当地建筑行业所达到的技术水平无法及时解决的困难；⑷遇到37度以上（含37度）高温天气，昼夜降水量超过40mm，6级以上（含6级）大风或5级以上（含5级）地震；⑸其他非出卖人所能控制的因素。《合同补充协议》第五条第二款约定，在出卖人全额收到买受人根据原合同及本协议约定的所有应付款（包括但不限于该商品房总价款、违约金、赔偿金）之前，出卖人有权顺延交房时间而不构成违约，无须承担原合同第九条约定的逾期交房违约责任。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1、逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担等。合同签订后，原告支付被告购房款97135元及185000元。2013年11月5日，原告通过中国建设银行以按揭贷款的方式支付被告剩余购房款200000元。2013年11月12日，香江新城一期1#楼通过工程竣工验收。2014年7月11日，香江新城1#楼及地下室工程经消防验收合格。2014年9月30日，被告向原告发出交房通知，通知原告于2014年10月1日办理交房手续，最迟应于2014年10月11日办理，逾期未办理视为自动接受房屋交付等。接到通知后，原告依照通知的时间前往验房，原告以被告未出示房屋已达到合同约定条件的证明文件原件为由拒收房屋。双方最终于2014年12月11日办理房屋交付手续。另查明，从原、被告签订合同之日2013年5月5日起至实际交房日2014年12月11日，日降水量≥40.0毫米天数为21天，六级风以上天数为17天，37.0℃以上高温天数为14天，台风天气天数为15天，中高考天数为10天，停电天数为2天（国家电网停限电公告与漳州市人民政府停电公告、闽南日报停电通告重复的以最长的停电时间计算，24小时内停电超过12小时的按1天计算，停电超过6小时不足12小时的按0.5天计算；停电不足6小时的不予计算），停水天数1天（供水水压降低的情况忽略不计），共计80天。其中2013年5月5日起至2013年9月30日，发生上述情形的天数为37天，2013年10月1日起至2013年11月6日发生上述情形的天数为1天。上述特殊原因所占天数存在重叠的部分，不予计算。另查明，被告在（2014）芗民初字第6664号一案中向本院申请对香江新城一期1幢（住宅）毛坯房2012年1月起至2014年10月止的平均租金水平进行鉴定，本院依法委托漳州市价格认证中心进行鉴定，鉴定结论为“……香江新城一期1幢各户型住宅（毛坯房）的平均租赁价格为350元／套•月至670元／套•月，单层01-17单元的租赁价格合计为人民币175780元，带电梯住宅租楼层差异对租赁价格的影响可忽略不计，详见价格鉴定明细表。”根据价格鉴定明细表，原告所购买的1幢1416号房屋的月平均租赁价格为630元／套。上述事实，有原告、被告的庭审陈述及原告提供的《商品房买卖合同》及其补充协议，购房发票，交房通知书，被告提供的贷款用款凭证、《房屋交接确认书》，《气象报告》，关于中高考的《通告》，（2014）闽漳弘证民字第2007号公证书，（2014）闽漳弘证民字第2115号公证书，《建筑工程施工许可证》，《建设工程消防验收意见书》，《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，及《关于芗城区西洋坪南路香江新城一期1幢住宅（毛坯房）租赁价格的鉴定结论意见》为据。原、被告提供的上述证据经庭审举证、质证，本院对于证据的真实性和来源的合法性予以确认。本案的争议焦点为逾期交房的天数计算及逾期交房违约金的标准。关于逾期交房的天数，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（含补充协议）系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告主张依据合同第八条的约定扣除部分逾期天数，因该条款约定了发生停水停电等五种“特殊原因”被告可据实延期交房，且未约定被告须对“特殊原因”的发生尽通知义务，故被告在未通知原告的情况下主张扣除部分逾期天数，本院予以支持。被告又依据《合同补充协议》第五条第二款的约定主张在全额收到原告的购房款前，被告有权顺延交房，因合同补充协议属于合同的组成部分，与合同具有同等的法律效力，故被告的上述主张本院予以支持。根据上述分析及查明的事实，从2013年5月5日起至2013年9月30日发生合同第八条约定的延期交房情形的天数为37天，2013年10月1日起至2013年11月6日发生上述情形的天数为1天，故被告依据合同第八条可具体顺延交房期限的截止日为2013年11月7日。由于原告于2013年11月5日付清全部购房款，因该时间点尚在依据合同第八条被告可顺延交房的期间内，被告又依据《合同补充协议》第五条第二款的约定主张顺延交房，属重复抗辩且对逾期天数的计算不产生影响。至于被告具体顺延交房期限的截止日起至实际交房日期间如何承担违约责任，因本案商品房买卖合同约定的是按日计付违约金，如果违约方在上述期间又发生约定延期交房情形（虽然说该情形在约定上适用对象是约定交房日的顺延，但从双方约定时一致的意思表示可以推定，双方都认为，上述情形一旦发生，违约方事实上无法交房），根据《合同法》第一百一十条的规定，违约方的交房义务属于法律上的履行不能。在此情况下，违约方支付上述情形发生期间的违约金显失公平，故相应天数应予扣除。相对于实体后果，本案界定出的交房具体顺延期限的截止日已没有实际意义，由此，合同签订之日起至实际交房日期间发生上述情形可以从逾期交房的天数中扣除。原告主张合同第八条属于减轻或者免除了本案被告的责任的条款，未正确理解合同约定及法律规定，理由不能成立。因本案讼争的工程已于2013年11月12日通过竣工验收，于2014年7月11日通过消防验收，该两项验收符合合同第八条第第一项第1点约定的交房条件，且该两项验收的时间均在被告通知交房的时间之前，原告主张讼争房屋尚未达到合同约定交房条件的主张，证据不足，本院不予采信。根据合同第十一条的约定，双方进行验收交接时，被告负有出示达到合同约定交房条件的有关证明文件原件的义务，被告主张其履行了出示义务，对于是否履行出示义务的举证责任应在被告，但被告未提供证据证明其主张，对其主张本院不予采信。依据合同第十一条的约定，在被告未出示证明文件原件的情况下，原告有权拒收房屋，由此产生的延期交房责任应由被告承担。综上，被告应于2013年9月30日前将房屋交付原告使用，但被告逾期至2014年12月11日才履行交房义务，超过合同约定的时间共计437天，扣除被告因“特殊原因”可据实延期交房的天数共计80天，被告实际逾期交房的天数为357天，已构成违约。关于逾期交房违约金的标准，本院认为，合同第九条约定，被告逾期交房超过90日，合同继续履行的，被告应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付款万分之二的违约金，对此，被告主张合同约定的违约金过分高于造成的损失，请求予以减少。在本案中，被告逾期交房给原告造成的损失应为原告租赁同地段同类房屋的租金损失，合同约定交付房屋的标准属毛坯房，经鉴定原告所购买房屋（毛坯房）在逾期交房期间的月租赁价格为630元／套，按此计算合同约定的违约金超过该租金标准30%，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，被告要求调整减少违约金的请求，本院予以支持。至于违约金的调整幅度，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，以上述租金的130%计算违约金标准，即月租赁价格为819元／套（630元／套×130%=819元／套），但按此计算该标准远低于同期贷款基准利率。原告作为买受人，已全额支付购房款，且对逾期交房不存在过错，若被告支付违约金的标准远低于同期贷款基准利率，从实体结果而言，显失公平，故从公平原则和诚实信用原则的出发，本案逾期交房违约金应参照原告已支付购房款在被告逾期交房期间的利息损失计算较为合理。根据中国人民银行于2014年11月28日公布的《金融机构人民币贷款基准利率》，2012年7月6日至2014年11月21日期间一年期的贷款基准利率为6%。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，本院除考虑实际损失额外，兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益因素进行综合判断后认为，本案逾期交房违约金标准应以中国人民银行在被告逾期交房期间的贷款基准利率即6%进行计算。综上所述，本院认为，被告应支付的逾期交房违约金为28294元（482135元×6%÷365天×357天≈28294元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告漳州香江房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告戴顺火逾期交房违约金人民币28294元；二、驳回原告的其他诉讼请求。若被告漳州香江房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币755元，由被告漳州香江房地产开发有限公司负担人民币507元，由原告负担人民币248元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长  郑丽容人民陪审员  杨莲金人民陪审员  林文婷二〇一五年十二月二十日书 记 员  阮小芳