广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5427号上诉人（原审被告）：广州银闽物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：邱爱梅，该公司董事长。委托代理人：金海涛，该公司员工。被上诉人（原审原告）：郑章清，身份证住址广东省南雄市。委托代理人：张志武，广东红棉律师事务所律师。委托代理人：杨浩云，广东红棉律师事务所律师。上诉人广州银闽物业管理有限公司（以下简称银闽公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第832号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年9月12日，郑章清（承租方，乙方）与银闽公司（出租方，甲方）签订编号为A6085号《商铺租赁合同》，双方约定：甲方将位于广州白云区石井街石井大道6号A栋（石井镇大冈村基围外（土名））（以下简称“该广场”）A6085号商铺（以下简称“涉案商铺”，不包含铺面墙体外立面的广告位）按现状出租给乙方使用。该商铺计租面积为23.9平方米。乙方租用该商铺仅限于经营鞋类使用。第二条，甲方出租该商铺的合同期为四年，从2014年9月1日起至2018年8月31日止（含装修免租期）；乙方装修免租期为180天，即从2014年9月1日起至2015年2月28日止，期间免交租金（此规定不适合任何续约或延长租期的租户），需交付其他费用（包括但不限于：管理费、水电费等费用）；租金起算日为2014年9月1日。第三条，租金以计租面积计算：第一年1400元/月；第二年1540年/月；第三年1694元/月；第四年1863元/月。乙方在签署本合同之日，须向甲方一次性交付履约保证金8000元及预缴一个月租金1400元。乙方经营所涉及的税费（包括但不限于印花税、流转税、所得税、工商管理费、治安管理费等）及其他费用（包括但不限于水、电、制冷、通讯、网络等）均不包括在租金当中，由乙方自行承担。第四条，签署本合同时乙方必须一并和甲方委派的物业管理公司签订《物业管理委托合同》，并且乙方必须严格遵守合同的有关规定。第五条，乙方必须依时向政府有关部门缴纳工商行政管理费和有关税款，逾期不交者将由有关部门按规定处理，甲方不负任何责任。对于商铺，甲方把商铺交付给乙方使用后，乙方必须对商铺进行精装修，以符合本区的商业氛围，并保证在十五天内正式对外营业，并且承诺在任何情况下不得请假关铺或歇业。第六条，如租赁合同提前终止，则物业管理合同于租赁合同终止之日自动终止；乙方应全面履行物业管理合同，如因乙方原因的导致物业管理合同终止的，甲方有权解除租赁合同而无须承担违约或赔偿责任，甲方有权没收履约保证金……。同日，郑章清与银闽公司签署了《银马外贸鞋专区安全规则》、《商铺租户防火安全责任书》、合同编号为：A6085号《物业管理合同》，郑章清出具了《承诺书》。上述《承诺书》载明：“装修要求：商铺套内面积10-15平方米的商铺，装修费用不少于30000元；商铺套内面积大于15平方米的商铺，装修费用不少于40000元。货架展示柜装修材料必须要用金属烤漆或级别、档次的材料。如果不能按本市场装修标准完成装修，本人承诺，甲方有权单方面终止租赁合同，收回铺位，乙方所缴纳的所有费用不予退回，由此所造成的一切经济损失由乙方本人承担。”在合同编号为A6085号《物业管理合同》中，郑章清（承租方，乙方）与银闽公司（出租方，甲方）约定的租赁物、面积、管理期限、租赁用途与《商铺租赁合同》约定一致。物业协管某物业管理费起算日为2014年9月1日。第三条，物业管理费为191元/月。乙方签署本合同时向甲方交纳水电费押金1000元，及第一个月的物业管理费191元，合计1191元。甲方为乙方提供用电、用水的方便，公摊水电费根据所租面积占该楼层的比例分摊，商铺内的水、电费按实际使用数加合理损耗结算。乙方领取营业执照后税费由乙方自行向工商、税务局缴交。乙方经营涉及的税费（包括但不限于流转税、所得税、工商管理费、治安管理费等）及其他费用（包括但不限于水、电、制冷、通讯、网络等）均不包括在管理服务费当中，由乙方自行承担。第四条，甲方负责商场公共范围内的日常经营管理，并有权制定管理广场的有关规章制度并组织实施……为商户提供使用水电、通讯、网络等便利条件（相关费用由商户自行负责）……。第七条，乙方拖欠甲方管理服务费、水电费视为违约，每逾期一天乙方应按应付未付款金额的千分之五向乙方支付违约金；拖欠时间达一个月的，甲方有权解除物业管理合同或无需送达任何通知视为乙方单方终止合同，收回该商铺，乙方所交保证金不予退还。乙方还须缴清所拖欠的全部款项及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。乙方有下列行为之一，视为违约，经劝告拒不改正，甲方有权终止合同，收回租赁商铺，甲方保留追究乙方一切违约责任的权利；如有违法行为的，依法移送公安机关处理。……（2）不按合同约定用途使用租赁商铺；（3）擅自转租、分租或转让该商铺使用权给他人使用；……在合同执行期间，乙方因违反合同有关规定，须支付的违约金、赔偿金，甲方有权直接从乙方保证金中扣除。当剩余保证金不足合同规定数额三分之二时，乙方必须在五天内补齐，否则甲方有权单方面终止合同，收回商铺，所收款项不予退还。当保证金不足以支付违约金、赔偿金时，甲方有权继续要求乙方支付，并有索赔的权利……。上述合同签订后，郑章清向银闽公司支付了履约保证金8000元、水电押金1000元，2015年3月的租金1400元，2014年9月的物业管理费191元，银闽公司为郑章清开具了日期为2014年9月12日的收款收据，并将涉案商铺依约交付郑章清使用。郑章清收铺后对涉案商铺进行了装修。2015年6月3日，郑章清向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、撤销郑章清与银闽公司签署的《商铺租赁合同》（编号：A6085）及《物业管理合同》（编号：A6085）；2、银闽公司返还郑章清支付的履约保证金8000元、预交的一个月租金1400元，水电费保证金1000元，物业管理费、水电费及公摊费用2149元，多交的费用52000元，共64549元；3、银闽公司支付郑章清已支付的64549元的利息损失（以64549元为本金，按照银行同期贷款利率5.1%计算，从2014年9月21日起算计至银闽公司清偿之日止）；4、银闽公司支付郑章清装修损失32500元；5、本案的诉讼费由银闽公司承担。原审审理中，郑章清向原审法院提交商铺装修合同以及收款收据，拟证明为涉案商铺装修支出32500元的事实。银闽公司确认郑章清装修的事实，但对上述商铺装修合同以及收款收据表示无法核实，交由原审法院依法认定。经原审法院释明装修价值的评估问题，郑章清向原审法院申请对装修价值进行评估，银闽公司表示不申请评估。2015年7月22日，郑章清撤回了装修评估申请。另郑章清向原审法院主张还向银闽公司交纳了水电费、公摊费用以及其他费用，并向原审法院提交银行卡客户交易查询明细拟证上述事实，郑章清确认其第2项诉讼请求中主张的费用体现在其提交的该客户交易查询明细中，少部分现金交纳的费用已放弃主张。根据上述交易查询明细显示：郑章清于2014年8月29日、2014年9月18日、2014年9月21日分别向商户为“305580051395108广州市银闽鞋档”转款5000元、45591元、12000元。银闽公司抗辩上述账号非其司收款账号，否认收到上述款项。原审法院依郑章清申请调取了该商户对应的账户开户资料：开户人为案外人李永旗。郑章清向原审法院提交盖有银闽公司财务专用章的收据及中国民生银行交易凭条一份，据收据载明：今收到A6018号2015年6月份管理费206元，5月铺内电费18.23元，2015年5月份公摊电费……合计金额421元。收据落款日期为2015年6月10日。中国民生银行交易凭条显示：2015年6月10日收款金额为421元，商户为“广州市银闽鞋档305580051395108”，郑章清以上述证据证明该账号为银闽公司收取郑章清其他费用的账号。银闽公司确认上述收据为其司开具，但否认收到交易凭条中的款项，认为交易凭条与收据无关联性。郑章清向原审法院主张银闽公司在出租涉案商铺时宣传广场4至6楼均定位为鞋业经营，但实际至今仅有6楼作为鞋业经营，银闽公司存在欺诈行为。为此郑章清向原审法院提交了照片、宣传单、视频、谈话笔录、4楼租赁合同和物业合同等证据证实。银闽公司对此不予确认，抗辩称4至5楼已定位用于鞋区的仓库和办公配套，银闽公司未有向郑章清承诺4至5楼用于鞋业经营，故不存在欺诈郑章清的行为，银闽公司向原审法院提交了商户营业执照、战略合作协议、照片、视频等证据，拟证明银闽公司积极履行出租人义务的事实。2015年7月22日下午，原审法院到涉案商铺现场进行勘察，经查：郑章清进行了墙面、天花、灯饰、货架及铺内水电等装修，银闽公司对此确认。郑章清将涉案商铺内的未形成附和装饰装修物搬离，并表示涉案商铺可任由银闽公司处置，原审法院引导银闽公司收回商铺，银闽公司表示不需利用郑章清装修。另银闽公司向原审法院提交临时场地使用证明，拟证明银闽公司合法出租涉案商铺的事实。原审审理中，郑章清、银闽公司均无法提交涉案商铺及所在建筑物的建设工程规划许可证等合法规划报建手续及产权证明材料。经原审法院释明合同效力，郑章清坚持不变更诉讼请求。另根据消防办事大厅个人备案信息显示，银马广场A栋四至六层消防工程设计已备案，抽查结果为未被抽中。再查：银闽公司已于2015年6月17日向原审法院提起诉讼【案号为（2015）穗云法民四初字第916号】，要求郑章清支付欠付租金、物业管理费、公摊水电费及违约金。银闽公司在本案中向原审法院提交其司交纳电费收据，拟证明其司已代郑章清交纳电费的事实。原审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现无证据显示涉案商铺及所在建筑物有建设工程规划许可证等合法的规划报建手续及产权证明，故郑章清、银闽公司所签订的《商铺租赁合同》应为无效。关于双方所签订的《物业管理合同》是否有效的问题，依照《物业管理条例》的规定，物业服务合同关系系指前期物业管理期间，开发商与物业服务企业所签订的物业服务合同，或在业委会成立后，由业主大会授权业委会与物业服务企业签订的物业服务合同。本案中，郑章清、银闽公司虽然另行签订了《物业管理合同》，但实质上是作为出租人的银闽公司对其所出租的租赁物进行的自行管理，收取的物业管理费是出租人对租赁场地维护管理的对价，该份合同履行以郑章清、银闽公司之间具备租赁合同关系为前提和基础，故《物业管理合同》实质上是《商铺租赁合同》的补充，在《商铺租赁合同》无效的情形下，作为补充合同的《物业管理合同》当属无效。合同无效，郑章清、银闽公司双方均有过错，即银闽公司作为出租人未有向郑章清提供有合法规划报建手续的租赁物；郑章清在与银闽公司签订租赁合同时，亦未尽审慎的审查义务。涉案《商铺租赁合同》及《物业管理合同》均为无效，经原审法院释明合同效力，郑章清表示不变更诉讼请求，属处分已方权利。郑章清要求撤销《商铺租赁合同》及《物业管理合同》的诉讼请求无事实与法律依据，予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”之规定，银闽公司收取了郑章清的履约保证金8000元及水电押金1000元应当退还郑章清，郑章清相应的诉讼请求，予以支持。关于郑章清主张退还的租金、物业管理费、水电费及公摊费用，均属在郑章清占有使用涉案商铺时的实际支出，虽然郑章清、银闽公司之间的履行的《商铺租赁合同》被宣告无效，但是郑章清实际使用商铺、水电，享受了银闽公司提供的管理服务，根据权利对等原则，应当支付费用。郑章清要求退还上述费用并无事实依据，不予支持。关于其他费用，郑章清主张“305580051395108广州市银闽鞋档”为银闽公司收取该笔款项的账户。根据原审法院查明，该商户对应账号为案外人开设，且为自然人。虽然郑章清进一步提交交易凭条及收据证明该户收取的421元即为盖有银闽公司财务专用章收款收据所载明的款项，但首先，收据载明的款项与交易凭条显示交易款项是否为同笔款项，尚缺乏证据证实；其次，郑章清确认其第2项诉讼请求中的款项大部分通过转账，即能够在客户交易查询明细中体现。但从郑章清转账的时间来看，与保证金、租金、物业管理费等收据显示的付款时间无法对应，即无法推定郑章清的保证金、租金、物业管理费等是通过“305580051395108广州市银闽鞋档”交纳；再次，即使交易凭条与收据显示的款项为一致，也无法推定该账号收取的任意一笔款项，包括郑章清主张的讼争的其他费用在内的款项均为代银闽公司收取，现未有证据证实银闽公司与郑章清曾达成过以“305580051395108广州市银闽鞋档”作为银闽公司代收郑章清其他费用账户的口头或者书面协议。郑章清主张其打入“305580051395108广州市银闽鞋档”的其他费用应为银闽公司收取的举证并不充足，相应诉求，不予采纳。关于郑章清主张的装修损失，郑章清、银闽公司均未对装修价值申请评估。但郑章清对涉案商铺进行装修经双方当事人确认及原审法院现场勘查应系属实。《商铺租赁合同》及其承诺书与《物业管理合同》中均约定了涉及郑章清装修的内容，未有证据表明上述装修非经银闽公司同意完成。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。郑章清、银闽公司应当按照合同无效的过错分担现值损失。郑章清主张的装修损失为32500元，与郑章清为装修支出的费用相当，考虑到未形成附和的装饰装修不属于出租人分担的损失范畴，而郑章清的装修已经使用了一段时间，势必产生折旧，故原审法院酌情认定银闽公司应当承担的装修损失为8500元。合同无效，合同双方均不得因合同而获益。且各方因合同无效而受到的损失，应各自承担相应责任，故对于郑章清主张的利息损失，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年8月7日作出判决：一、判决生效之日起十日内，广州银闽物业管理有限公司返还郑章清履约保证金8000元、水电押金1000元；二、判决生效之日起十日内，广州银闽物业管理有限公司支付郑章清装修损失8500元；三、驳回郑章清其他的诉讼请求。案件受理费2284元，由郑章清负担2046元、由广州银闽物业管理有限公司负担238元。判后，上诉人银闽公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、2014年9月12目，银闽公司与郑章清签订《商铺租赁合同》，约定郑章清租用位于广州市白云区石井街石井大道6号A栋A6085号商铺，用于经营鞋包销售、展示。郑章清分别以被欺诈、无消防合格证违反强制性规定等理由提起诉讼，最终一审法院审查该建筑物没有合法报建手续，认定合同无效。认定合同无效后对郑章清的装修补偿没有评估，判决金额太多，剩下的装修残值极低，现场还有未形成附和的装饰装修，完全可以拆除，而且银闽公司不同意利用。提出承租房屋的是郑章清，拖欠租金及水电费也是郑章清，提起诉讼导致审查合同无效的也是郑章清，请求二审或重审时对装修赔偿做出合理、公平判决。二、从郑章清签订《商铺租赁合同》起至原审法院引导交回房屋期间，该房屋一直由郑章清占用，租赁合同经审查无效，郑章清也要承担返还财产、赔偿损失的民事责任，原审判决只对郑章清的财产判决返还，银闽公司的损失及场地占用、水电费用没有处理。请求法院判决：1、改判原审判决第二项或将本案发回重审；2、处理郑章清对银闽公司的场地占用、物业服务及水电费等相关费用或将本案发回重审；3、诉讼费用由郑章清承担。被上诉人郑章清答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回银闽公司的上诉请求。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：关于郑章清、银闽公司签订的《商铺租赁合同》无效的问题，原审法院已作论述，本院予以支持，不再赘述。关于涉案商铺装修损失的问题。银闽公司认为涉案商铺的装饰装修没有评估，剩下的装修残值极低，现场还有未形成附和的装饰装修，完全可以拆除，而且银闽公司不同意利用，原审判决金额太多。对此，本院认为，2015年7月22日，原审法院在涉案商铺现场勘查时，郑章清已搬离了未形成附和的装修装饰物，银闽公司也已收回了涉案商铺，银闽公司认为尚有未形成附和的装修装饰物未搬离，本院不予采信。原审中，郑章清提供相关证据证实涉案商铺的装修费用为32500元，银闽公司表示不申请评估，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，……已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，原审酌情认定银闽公司应承担的装修损失为8500元并无不妥，本院予以认可。关于银闽公司要求对郑章清占用涉案商铺的使用费、物业服务及水电费等费用处理的问题。本院认为，银闽公司已提起另案诉讼，要求郑章清支付涉案商铺欠付的租金、物业管理费、公摊水电费及违约金，故本案对上述费用不作处理。综上所述，银闽公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费238元，由广州银闽物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  曹佑平代理审判员  谭碧婷二〇一五年十二月二十八日书 记 员  王 健