广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）涌字第95号原告广东省东莞电机有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人黄进安，董事长。原告广东省东莞电机有限公司麻涌维修部，住所地：广东省东莞市。负责人林雪梅，经理。两原告的共同委托代理人ＸＸ强，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。两原告的共同委托代理人李俊原，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告东莞万福能仿天然石制品有限公司，住所地：广东省东莞市。广东省东莞电机有限公司（以下简称“电机公司”）、广东省东莞电机有限公司麻涌维修部（以下简称“电机公司维修部”）诉东莞万福能仿天然石制品有限公司（以下简称“万福能公司”）、东莞市峻景酒店有限公司（以下简称“峻景酒店”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月22日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人李俊原、ＸＸ强到庭参加诉讼。峻景酒店及被告万福能公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。后两原告申请撤回对峻景酒店的起诉，并放弃对其在本案中的诉讼请求。本院于2015年11月26日再次公开开庭对本案进行了审理。两原告的共同委托代理人李俊原到庭参加诉讼，被告万福能公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，广东省东莞电机厂麻涌维修部（以下简称“电机厂维修部”）是由原告电机公司的前身广东省东莞电机厂（以下简称“电机厂”）于1991年7月24日开办的非企业法人分支机构。1999年3月电机厂经国有企业改制更名为电机公司，电机厂维修部于2002年1月8日因开办企业转制而注销，其权利义务由开办单位即原告电机公司承接。2003年5月28日，原告电机公司成立非法人单位电机公司维修部，承接管理电机厂维修部的有关经营业务。1992年12月7日，电机厂维修部与被告万福能公司签订《合同书》，约定：电机厂维修部将位于东莞市麻涌镇中麻公路旁鸥涌村北围的厂房一幢（建筑面积为2000㎡）、配套设施及附属土地（具体地点以红线图为准）出租给被告万福能公司，用于被告万福能公司从事其经营范围内的生产经营活动；租赁期限为五十年，从1992年12月1日至2042年11月30日止，租赁期间，被告万福能公司在电机厂维修部同意下，有权转租；厂房租金为1200000元、附属土地租金为396000元，合计1596000元；被告万福能公司需按在册雇佣的职工人数，每季度向电机厂维修部缴交6元／人／月的综合管理费，并自投产之日起，按生产厂房的建筑面积0.4元／㎡／月的标准向电机厂维修部缴交土地管理费；租赁期满后，固定资产及附属地新建建筑物、附属设施（机械设备除外）全部无偿归电机厂维修部所有；等等。合同签订后，电机厂维修部依约向被告万福能公司交付了租赁标的物，但被告万福能公司从2005年起至今一直未向原告缴纳综合管理费和土地管理费，至今仍拖欠管理费共计322560元，原告多次追讨无果。2014年8月8日，东莞市麻涌镇鸥涌股份经济联合社（以下简称“鸥涌经济联合社”）起诉至法院［（2014）东一法涌民一初字第135号案件］，要求两原告支付拖欠的管理费及利息，而该费用按合同约定应由被告万福能公司缴纳。更为严重的是，被告万福能公司在未经两原告同意的情况下，及作为外资企业，违反外资企业管理法律法规及土地管理法律法规，未报请外资管理部门审批备案的情况下，擅自歇业，不履行清算义务，擅自将案涉租赁物转租给峻景酒店用于经营酒店业务，非法改变土地用途。两原告认为，一、电机厂维修部与被告万福能公司签订的《合同书》约定租赁期50年，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”的规定，该合同迄今已超过22年，现该合同超过20年期限的部分理应无效。即使按照《合同法》1999年10月1日开始实施的时间计算，该合同的履行期也应当于2019年9月30日终止，《合同书》中约定的超过2019年9月30日的租期无效。二、被告万福能公司从2005年起至今未向两原告缴纳合同约定的管理费，导致两原告被鸥涌经济联合社起诉追讨，被告万福能公司的违约行为导致两原告重大经济损失和商誉损失。被告万福能公司以自己的行为表示不再履行合同，已构成重大违约，两原告依法可解除合同。且被告万福能公司未经两原告同意非法转租，构成重大违约，《合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。三、企业法人营业执照被吊销后，应当依法组织清算，停止清算范围外的活动，清算程序结束并办理工商注销登记后，企业法人归于消灭。在履行期限届满前，被告万福能公司以自己的行为表示不履行主要债务，现被告万福能公司的营业执照已被吊销，其已彻底丧失合同履行能力，合同无法继续履行，两原告的合同目的已无法实现。四、案涉土地为工业用地，建设项目为厂房建设，被告万福能公司将土地及厂房转租给峻景酒店用于商业用途，违反了《土地管理法》第四条、第十二条及第二十六条的规定。根据《外资企业法》第十条、第二十一条、第二十二条的规定，被告万福能公司被吊销营业执照后，应当及时组织清算，停止经营活动，并不得处理企业财产，当然不得将案涉租赁物转租给他人。因此，峻景酒店与被告万福能的转租行为无效。综上，为维护自身合法权益，两原告诉至法院，请求判令：一、解除电机厂维修部与被告万福能公司于1992年12月17日签订的《合同书》；二、被告万福能公司向两原告支付2005年至2014年期间的管理费322560元及逾期付款违约金（以322560元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自起诉之日起计至全部款项清偿时止）；三、峻景酒店及被告万福能公司交还两原告位于东莞市麻涌镇中麻公路旁鸥涌村北围的厂房、配套设施及其附属土地；四、峻景酒店及被告万福能公司承担本案诉讼费用。2015年10月12日，两原告提交申请书，申请撤回对峻景酒店的起诉并放弃对其在本案中的诉讼请求。第一次庭审中，峻景公司没有答辩，在举证期限内亦未提交证据到庭。两次庭审中，被告万福能公司没有答辩，在举证期限内亦未提交证据到庭。经审理查明，1991年7月24日，电机厂登记成立电机厂维修部（企业类型为营业单位），1999年3月31日，电机厂因转换企业经营机制，更名为电机公司。2002年1月8日，电机厂维修部因营业期限（经营期限）届满，开办企业改制而注销，其权利义务由电机公司承接。2003年5月28日，电机公司登记成立电机公司维修部（企业类型为有限责任公司分公司）。两原告主张，原电机厂维修部的权利义务由电机公司维修部承接。被告万福能公司于1992年10月29日登记成立，企业类型为台港澳法人独资有限责任公司，经营范围为生产和销售仿天然石浴缸、洗面盆、台面、窗台板、相架、石料配套包装木架（原木加工除外）等。2007年7月19日，被告万福能公司因逾期未年检，被东莞市工商行政管理局吊销营业执照，企业目前状态仍为吊销状态。1992年12月17日，电机厂维修部（甲方）与被告万福能公司签订《合同书》，约定：一、甲方出租工业厂房一幢和配套设施（建筑面积为2000平方米），及附属地一块（东至商业铺位、南至河涌、西至河涌、北到厂区，具体地点以红线图为准），供乙方兴办建筑材料厂及其他设施使用。二、租赁物的使用期限为50年，即1992年12月1日起至2042年11月30日止，乙方在甲方同意下有权转租。三、厂房租金为1200000元，附属地租金为396000元，合计1596000元。四、乙方租用甲方的厂房及附属地后，必须按照国家有关规定，从事经营范围内的各种合法活动，直接管理生产经营及附属设施等一切事宜。五、乙方按在册雇用的职工人数，每季度向甲方缴交6元／人／月的综合管理费。乙方自投产之日起，每年年底前向甲方缴交土地管理费，按生产厂房的建筑面积（职工宿舍、生活设施免收管理费）0.4元／㎡／月计算，每五年递增8%。六、租用期满固定资产及附属地新建建筑物、附属设施（机械设备除外）全部无偿归甲方所有。等等。《合同书》并附有甲乙双方盖章确认的红线图。两原告提交《土地使用权有偿转让合同书》、《合同书》（1990年9月30日签订）、证明（两份，均为鸥涌经济联合社出具）、《集体土地建设用地使用证》（东府集建总字第XXXX号字［88］第XXXX）、《东莞市国土局建设用地许可证》（东集用1993年83号）、统一收据（鸥涌经济联合社出具），主张：电机厂维修部先后从鸥涌经济联合社承租了两块土地（面积分别约为6.2亩、9.8亩，均为建设用地），并在该土地上兴建了一栋四层半的厂房（未取得建设工程规划许可证）。后电机厂维修部将上述土地的大部分（约14亩，面积见红线图）、厂房及附属设施（厂房的水电配套设施）出租给被告万福能公司。被告万福能公司自2000年起至2004年按32256元／年的标准直接向鸥涌经济联合社缴纳管理费，2005年开始拖欠管理费。2014年8月8日，鸥涌经济联合社因建设用地使用权纠纷将电机公司、电机公司维修部起诉至本院，本院作出（2014）东一法涌民一初字第135号民事判决书（已生效），查明：电机公司、电机公司维修部已于2009年11月2日向鸥涌经济联合社缴纳管理费161280元（32256元／年），自2010年起未缴纳管理费。判决：电机公司、电机公司维修部在判决生效之日起三日内向鸥涌经济联合社缴纳2010年至2013年的管理费129024元（32256元／年）。庭审中，两原告明确，若法院认定《合同书》无效或部分无效，则请求法院确认合同无效。另查，本院于2015年10月15日作出（2015）东一法涌民一初字第95号之二民事裁定书，裁定准予两原告撤回对竣景酒店的起诉并放弃对其的诉讼请求。以上事实，有《合同书》（1992年12月17日签订）、《土地使用权有偿转让合同书》、《合同书》（1990年9月30日签订）、证明、《集体土地建设用地使用证》、《东莞市国土局建设用地许可证》、统一收据、（2014）东一法涌民一初字第135号民事判决书、生效证明书、企业机读档案登记资料等及本院庭审笔录、民事裁定书在案佐证。本院认为，被告万福能公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。被告万福能公司未举证推翻两原告提交的证据，本院对两原告提交的证据予以采信。电机厂维修部与被告万福能公司签订《合同书》，合同的相对方为电机厂维修部、被告万福能公司。电机厂维修部已于2002年1月8日注销，其基于《合同书》产生的权利义务由其开办企业即原告电机公司承接，故《合同书》的相对方应为原告电机公司、被告万福能公司。原告电机公司于2003年5月28日成立电机公司维修部，两原告主张《合同书》产生的权利义务由电机公司维修部享有承担，但未举证佐证原告电机公司与被告万福能公司协商一致变更合同主体，故对两原告该主张，本院不予采纳。关于合同的效力及解除问题。《合同书》约定的租赁物包括土地、厂房及附属设施，所涉土地为建设用地，但原告电机公司未举证证明案涉厂房及其附属设施取得了建设工程规划许可证或办理了相应的报建手续。故《合同书》中关于土地部分的租赁约定有效，关于厂房及附属设施部分的租赁约定无效。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”故《合同书》关于土地部分的租赁期限应为1992年12月1日至2012年11月30日。《合同书》关于土地部分的租赁期限已届满，被告万福能公司继续使用租赁物，原告电机公司未提出异议，可视为双方续订合同，继续履行《合同书》的约定。被告万福能公司自2005年起未按合同约定缴纳管理费，原告电机公司诉请解除《合同书》关于土地部分的租赁约定，合理有据，本院予以支持。关于管理费问题。前述已认定合同部分有效，该有效部分的约定双方应予遵守，被告万福能公司应按约定支付土地管理费。被告万福能公司未举证佐证其已支付2005年起的土地管理费，结合其已支付的土地管理费的数额及原告电机公司应向鸥涌经济联合社支付的土地管理费的数额，原告电机公司诉请被告万福能公司支付2005年至2014年的管理费322560元（32256元／年×10年）合理，本院予以支持。合同约定每年年底前支付土地管理费，被告万福能公司至今未支付2005年至2014年的土地管理费，原告电机公司诉请逾期付款利息（按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率，自起诉之日即2015年5月4日起计至清偿之日止）合理，本院予以支持。关于返还租赁物的问题。原告电机公司主张案涉租赁物包括土地、一栋厂房（四层半）及厂房的水电配套设施，有鸥涌经济联合社出具的证明佐证，且被告万福能公司未予反驳或举证推翻原告电机公司提交的证据，本院对原告电机公司的主张予以采纳。案涉合同被认定为部分无效，有效部分亦已解除，原告电机公司诉请被告万福能公司返还合同所涉的土地、厂房及配套设施，合理有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认广东省东莞电机厂麻涌维修部与被告东莞万福能仿天然石制品有限公司于1992年12月17日签订的《合同书》中关于厂房及附属设施部分的租赁约定无效；二、解除广东省东莞电机厂麻涌维修部与被告东莞万福能仿天然石制品有限公司于1992年12月17日签订的《合同书》中关于土地部分的租赁约定；三、被告东莞万福能仿天然石制品有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东省东莞电机有限公司支付管理费人民币322560元及逾期付款违约金（以人民币322560元为基数，按中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率，自2015年5月4日起计至清偿之日止）；四、被告东莞万福能仿天然石制品有限公司自本判决发生法律效力之日起三十日内将其与广东省东莞电机厂麻涌维修部于1992年12月17日签订的《合同书》所涉的土地、厂房及附属设施交还给原告广东省东莞电机有限公司；五、驳回原告广东省东莞电机有限公司的其他诉讼请求；六、驳回原告广东省东莞电机有限公司麻涌维修部的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费人民币6138.4元，由被告东莞万福能仿天然石制品有限公司负担。原告广东省东莞电机有限公司、广东省东莞电机有限公司麻涌维修部已预交诉讼费人民币6138.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  谢兆全代理审判员  何嘉玲人民陪审员  苏允钊二〇一五年十二月十二日书 记 员  张燕媚附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（二）》第十条公司依法清算结束并办理注销登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司的名义进行。公司成立清算组的，由清算组负责人代表公司参加诉讼；尚未成立清算组的，由原法定代表人代表公司参加诉讼。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。