河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫03民终992号上诉人（原审被告）：李治军，男，1962年3月16日出生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：陈书霞，女，1963年7月15日出生，汉族，住址，系李治军之妻。委托诉讼代理人：翟浩飞，河南达兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟廷英，女，1945年6月20日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。被上诉人（原审原告）：蔡元华，女，1966年12月28日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。系钟廷英长女。被上诉人（原审原告）：蔡晓华，女，1969年1月26日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。系钟廷英次女。被上诉人（原审原告）：蔡建军，男，1971年2月18日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。系钟廷英长子。被上诉人（原审原告）：蔡建国，男，1972年3月5日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。系钟廷英次子。五被上诉人共同委托诉讼代理人：苏成功、王干益，河南开物律师事务所律师。上诉人李治军因与被上诉人钟廷英、蔡元华、蔡晓华、蔡建军、蔡建国租赁合同纠纷一案，不服河南省宜阳县人民法院（2017）豫0327民初1071号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李治军上诉请求：一、撤销一审判决，改判或者发回一审法院重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。首先，原审人民法院认定2003年蔡洪斌与上诉人签订了房屋租赁协议，约定租赁期限为2003年元月1日至2011年元月1日，2006年、2007年前后，上诉人在后院空地上又加盖一层房顶，作为仓库使用是错误的。事实上，上诉人租用蔡洪斌房屋期间，在后院空地上并不是又加盖一层房顶，而是经蔡洪斌同意建设了二间上房做仓库使用，另外还建设了一间半东厦房。原审人民法院认定上诉人2006年、2007年在后院空地上加盖一层房顶缺乏事实依据。其次，2011年4月，蔡洪斌因病去世。2013年2月16日，蔡建国、蔡建军与上诉人又签订租赁协议一份，双方约定房租每年8000元，年前定期支付房租，先付后住。协议签订时，上诉人就交付被上诉人蔡建国50000元房租（因是亲戚关系没有让蔡建国出具收据），如果上诉人不交房租的话，被上诉人也不会让上诉人继续占用租赁房屋。另外，2016年11月13日蔡小贤及本案被上诉人作为合同一方与上诉人重新订立合同时，双方也言明租赁合同到期后，上诉人将租赁房及上诉人添建的所有房屋无条件交付被上诉人等，约定的10年房租不再支付（上诉人原审时举证了2016年11月13日合同签订时在合同上签字的党某的证言）。虽然上诉人在原审不能提供支付被上诉人2013年2月16日租赁合同约定的房租的直接证据，但2013年2月16日上诉人与被上诉人签订的租赁合同及2016年上诉人与蔡小贤、被上诉人签订的租赁合同相互印证，证明上诉人并不拖欠2013年2月16日租赁合同约定的租金。原审人民法院认定上诉人没有支付被上诉人2013年2月16日租赁合同的租金是错误的。第三，2016年11月13日上诉人作为承租人一方，蔡小贤及被上诉人作为出租方签订的租赁协议，是双方真实的意思表示，内容不违背法律的规定，对本案上诉人和被上诉人具有约束力，原审人民法院认定合同未生效错误。2016年11月13日上诉人作为承租人一方，蔡小贤及被上诉人作为出租方在党某、蔡五有、蔡进义的见证下签订了租赁协议，协议约定从2018年5月1日至2028年5月1日，每年租金16000元，总计160000元。双方同时约定上诉人在租赁期限届满时无条件将涉案租赁房及上诉人在租赁期间添置的房屋无条件交付被上诉人等，房租不说。该协议是双方真实意思表示，内容并没有违背法律的规定，对双方具有约束力。虽然双方约定合同签订的第二天到公证处公证，但没有约定公证后生效，而且，不办理公正，是上诉人无端怀疑蔡洪斌的房产证是假的（原审查明蔡洪斌的房产证是真实的）造成的，上诉人并没有过错，原审人民法院认定双方签订的合同未生效，没有事实依据。二、原审人民法院遗漏了本案共同的原告蔡小贤等，程序违法。本案涉案租赁房虽然登记在蔡洪斌名下，但该房产及占用的土地系蔡洪斌与蔡小贤父亲共有，第三次订立租赁合同时，蔡小贤也作为合同的当事人参与了合同的订立，蔡小贤应当参加诉讼，本案原审人民法院没有通知蔡小贤参加诉讼，遗漏了当事人。三、原审人民法院适用法律错误。《合同法》第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案双方当事人在第三次签订合同后，约定第二天对合同进行公证，但并没有约定双方签订的租赁合同经公证生效。既然双方没有约定以公证为生效条件，那么双方签字或者按印时合同即发生法律效力。在双方没有约定的情况下，原审人民法院认定公证是本案合同生效的条件，显然适用法律错误。钟廷英、蔡元华、蔡晓华、蔡建军、蔡建国辩称，1.一审法院认定事实清楚，证据确实。首先没有上诉人提到的有加盖三间上房及一间东厦房的事实，并且在2013年2月16日签订的租房协议中已经明确约定在宜阳县白杨镇××大街建设的房屋所有权归甲方即蔡建军、蔡建国方所有。2.关于第三份协议，其没有发生法律效力，原因是其本身就没有成立。首先签订协议的主体不适格，其次该协议的内容不是双方真实意思表示，协议本来的意思是上诉人宣称蔡宏斌曾经借其15万元现金，现在要用10年的房租16万进行折抵，但事实上蔡宏斌本人并未向上诉人借过任何钱款，所以该协议是不具有履行性的；3.关于该协议的公证，蔡建国与李治军签订第三份协议后，因为协议的履行是用借款折抵租金，所以当时双方约定要到公证处进行公证才发生效力，但由于其他被继承人也就是答辩人对于借款15万存有异议，所以该份协议没有经过公证；4.关于上诉人提到遗漏共同原告蔡小贤，程序不合法的问题，从第一份协议、第二份协议及房屋所有权证均能证明房屋所有权是蔡宏斌一人，故无其他权利争议人，本案审理的是房屋租赁纠纷，故不存在遗漏所谓原告蔡小贤的问题。5.一审适用法律正确。钟廷英、蔡元华、蔡晓华、蔡建军、蔡建国向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原被告之间的租房协议并判令被告返还占有的房屋；2.判令被告支付拖欠原告的房屋租金49300元（暂计算至2017年2月28日）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2××2年7月22日，宜阳县房地产管理所为原告钟廷英之夫、蔡元华、蔡晓华、蔡建军、蔡建国之父蔡洪（红）斌颁发了宜白房权证2××2字第私000008号房屋所有权证证书。2003年，蔡洪斌将该房产租给被告李治军（蔡洪斌系被告舅父）使用，双方签订租房协议一份，内容为：甲方：蔡洪斌、乙方：李治军经甲、乙双方协议，甲方有街坊两间、两层坐南向北，带本宅的所有房屋和空地愿租以乙方。（一）乙方在占用期间所受政府的建设投资由甲方负责，一切室内的装修由乙方负责。（二）在占用期间，乙方保证房屋的完整。在乙方不需占房期间，可以租给他人，如有损害，由乙方负全责。（三）在乙方占用期间，甲方如有特殊情况，需占用本房，按每年的房租退还给乙方，五年后，如甲方要处理本宅，甲方有权处理。（四）在乙方占房期满后，如果甲方不需占用，乙方还需占用，按当时的房价计价（低于市价10%-15%）。（五）占房期间从2003年元月1日至2011年元月1日占房时期为八年。甲方人蔡洪斌乙方人李治军证人党某。合同签订后，房子一直由被告占用。2006年、2007年前后，被告在后院空地上又加盖一层房顶，作为仓库使用。2011年4月，蔡洪斌因病去世。2013年2月16日，经蔡洪斌继承人同意，蔡建国、蔡建军与李治军又签订租赁协议一份，内容为：甲方（出租方）：蔡建军、蔡建国乙方（承租方）：李治军甲方在宜阳县白杨镇××、西邻蔡大洪处坐落一幢面积为130平米的二层门面房两间，另外还有后院面积。该房在原甲方旧房改造时重新修建，甲方投资1.3万元，乙方投资2.8万元，经双方同意乙方投资的2.8万元顶替租房款，时间为2003年01月01日到2010年12月31日截止，现该房的所有权都归甲方。经双方同意重新达成租房协议如下：1、从2011年01月01日乙方租用的两间门面房，房租每年按8000元，年前定期付给甲方，先付后住。2、在租用期间，乙方不经甲方同意，不得在甲方的土地及房屋上擅自更改动用或建筑。3、在租用期间，房屋的日常维护由乙方承担。4、房屋只限乙方使用，乙方不能私自转租，改变房屋的性质或非法用途等，如产生后果由乙方承担一切费用。2016年11月13日，在蔡小贤(蔡洪斌侄女)组织下，双方又拟定第三份租房协议，内容为：甲方（出租方）：蔡小贤、蔡建国、乙方（承租方）李治军甲方在宜阳县白杨镇××、西临蔡大洪处坐落一栋面积为130平方米的二层楼门面房两间，另外还有后院面积，在甲方原旧房中建。经双方同意达成租赁、修建协议如下：1、从2018年5月1日至2028年5月1日，每年租金壹万陆千元整（16000元），总计拾陆万元整。2、在租赁期间，房屋的日常维护有乙方承担；3、2028年5月1日，乙方无条件把所有房产交于甲方。当时双方约定次日到宜阳县公证处进行公证，次日原告以到房管局查询被告手中的房产证为假证为由，拒绝到公证处办理公证，后原告诉入法院。审理中，李治军称蔡洪斌生前曾向其借款150000元并以房产证作抵押，又称2013年2月16日租赁协议签订后，当即付房租50000元，对此五原告不予认可，被告未向法庭提供借款、交付租金证据证明。在本院组织调解过程中，原告表示后边空院里加盖的一层仓库愿意折抵30000元租金，被告不予同意。一审法院认为：2016年11月13日签订的《租房协议》，因双方约定次日公正，公正系该合同生效条件，最终该条件未成就，该合同处于未生效状态。双方于2013年2月16日签订的租房协议，是双方真实意思表示，为有效协议，对双方当事人具有法律约束力，在当事人还未达成新的有效协议，双方仍然应当依约履行原合同义务。庭审中，被告辩称自己曾借给舅父蔡洪斌现金15万元、2013年已经支付给原告5万元的租金，对此五原告不予认可，被告向法庭提交的证据不能证明该事实，不予认定。从2013年2月16日双方签订合同至今，被告未按合同约定给付租金，致使原告不能实现合同目的，因此，五原告请求解除合同、要求被告给付从2011年1月1日开始计算拖欠的租金、返还租赁房屋理由正当，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告钟廷英、蔡元华、蔡晓华、蔡建军、蔡建国于2013年2月16日与被告李治军签订的《租房协议》；二、被告李治军于本判决生效之日起三十日内将本案诉争的房屋130平方米的二层楼门面房及后院返还给五原告；三、被告李治军于本判决生效之日起三十日内支付原告钟廷英、蔡元华、蔡晓华、蔡建军、蔡建国房屋自2011年1月1日开始计算止房屋退还之日每年8000元的租金收益。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1032元、公告费260元，共计1292元，由被告李治军承担。本院二审期间，上诉人李治军提交以下证据：1.党某书面证言一份。拟证明2016年签订协议时，被上诉人与上诉人协商同意以所建房屋（后院空地）及装修、以前的借款等折抵2018年至2028年的租金的事实。2.刘光伟书面证言一份。拟证明李治军在2006年将蔡宏斌的后院空地建设房屋。经本院组织庭审质证，被上诉人质证认为，证人没有出庭作证，身份无法核实，其证言不能作为证据提供。被上诉人提交2016年11月13日蔡小贤、蔡建国与李治军签订的租赁协议两份。拟证明两份协议的原件都在我方，因其他继承人不同意协议的内容，故没有去公证，其他继承人没有签字。上诉人质证认为，协议是李治军签的字，但是对第四条的公证不认可，合同约定的是公证后返还房产证，并非是本协议公证后生效。二审经审理查明，1.关于2016年11月13日的协议，上诉人李治军一审庭审时称该协议和身份证在包里被偷了；二审询问时又称该协议一式几份不清楚，其手里没有协议，只有当时书写协议时夹的印蓝纸，其根据印蓝纸里显示的内容腾写的。李治军一审的委托诉讼代理人聂号召在对党某的调查笔录中，党某亦称2016年的协议只有两份，用复写纸复写的。2.一、二审中，蔡小贤、蔡大贤、蔡铁赞均向法院提交了放弃财产所有权和继承权声明书。其他事实与一审查明的事实相一致。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。2013年2月16日的《租房协议》与2016年11月13日的《租房协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。李治军有关2016年2月16日的《租房协议》有效的上诉理由，本院予以采信。因2016年11月13日的《租房协议》约定，从2018年5月1日起收取租金，故2016年11月13日的《租房协议》在蔡建国等五被上诉人起诉时尚未履行，双方履行的仍为2013年2月16日签订的《租房协议》。鉴于李治军未按合同约定给付租金，致使蔡建国等五被上诉人的合同目的不能实现，故一审法院认定蔡建国等五被上诉人要求解除其与上诉人李治军之间2013年2月16日签订的《租房协议》、返还房屋并支付从2011年1月1日开始计算拖欠的租金，并无不当，本院予以维持。因2013年2月16日的《租房协议》已解除，且蔡建国等五被上诉人也明确表示不再履行2016年11月13日的《租房协议》，故该《租房协议》也随之解除。上诉人李治军认为其于2013年2月16日签订协议后已支付租金50000元，其不拖欠2013年2月26日约定的租金及其不应返还房屋，但未提交相关证据证实，且蔡建国等五被上诉人不予认可，本院不予支持。李治军认为其还建设了一间半东厦房，亦未提交相关证据证实，不予采信。根据审理查明情况，一审法院并未遗漏案件当事人。故李治军上诉认为一审法院遗漏当事人，程序错误的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省宜阳县人民法院（2017）豫0327民初1071号民事判决第二、三项；二、变更河南省宜阳县人民法院（2017）豫0327民初1071号民事判决第一项为解除钟廷英、蔡元华、蔡晓华、蔡建军、蔡建国与李治军2013年2月16日签订的《租房协议》与2016年11月13日签订的《租房协议》。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费维持原判；二审案件受理费1032元，由上诉人李治军负担。本判决为终审判决。审判长  王惠谦审判员  王 睿审判员  蔡美丽二〇一八年六月十一日书记员  苏 航