河南省济源中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）济中民二终字第323号上诉人（原审被告）济源立业房地产开发有限公司。法定代表人张志堂，该公司董事长。委托代理人张官中，济源市轵城镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）贾亚娟，女，1989年6月6日出生，汉族。委托代理人张文龙，系贾亚娟丈夫。被上诉人（原审原告）张文龙，男，1989年11月29日出生，汉族。上诉人济源立业房地产开发有限公司（以下简称立业公司）与被上诉人贾亚娟、张文龙商品房预售合同纠纷一案，贾亚娟、张文龙于2015年4月7日向济源市人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方签订的《商品房预售合同》；2、退还其首付房款57170元及公积金贷款250000元，并承担从2014年7月14日起至归还公积金贷款之日止的利息；3、支付其违约金1785.85元；4、立业公司赔偿其租房损失3000元。济源市人民法院于2015年9月30日作出（2015）济民一初字第1577号民事判决，立业公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2015年12月1日受理后，依法组成合议庭于同年12月15日公开开庭进行了审理，上诉人立业公司的委托代理人张官中，被上诉人张文龙同时系被上诉人贾亚娟的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年3月10日，贾亚娟、张文龙向立业公司交纳预售购房款107170元。2014年6月7日，贾亚娟、张文龙与立业公司签订一份《商品房预售合同》。该合同主要约定：贾亚娟、张文龙以总价款357170元的价格购买立业公司开发的沁园春天小区22号楼5层502号房屋，预测建筑面积93.66平方米，每平方米单价3813.47元，总价款357170元。首付房款107170元，贷款金额250000元，如因买受人责任使贷款到账期届满或银行拒绝贷款之日起30日内一次性向出场人补足全部房款，逾期买受人应向出卖人支付万分之一的违约金，超过30日，出卖人有权解除合同，买受人应在2014年10月1日前将具备下列5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格，2、该商品房经综合验收合同，3、该商品房经分期综合验收合格，4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，5、该商品房经勘察、设计、建设、施工、监理五大参建主体联合验收合格，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，2、不可抗力还包括：国家政策、相关法律调整；严重恶劣天气影响工期的，突发重大公共时间导致施工受阻，买受人逾期付款等其他出卖人不能预防和控制的因素。出卖人逾期交房不超过60日，按日向买受人支付已交付房价万分之1的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人自最后交付期限的第二天其至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价万分之2的违约金。2014年7月14日济源市住房公积金管理中心向立业公司账户汇入250000元贷款。立业公司未按约定期限向贾亚娟、张文龙交付房屋。2014年12月21日贾亚娟、张文龙向立业公司发出解除合同告知书。贾亚娟、张文龙向立业公司出具借条一张，载明：“借条今借到济源立业房地产开发有限公司现金伍万元整，借期半年（20151.26-20157.26）本人自愿用沁园春天A区22号楼502房屋作为借款抵押，如本人在借款期内将自己在沁园春天A区所购的22号楼502房屋退回，济源立业房地开发有限公司，同意立业公司在退房款中直接扣除，同时保证立业公司不受任何经济损失。现金账号：（账户省略）户名：贾亚娟借款人：贾亚娟、张文龙”史建立在该借条上批注“同意暂借2015年1月26日”。2015年1月29日立业公司将该款汇入指定的贾亚娟的账户。自2014年12月21日至起诉前贾亚娟、张文龙多次要求立业公司退房，立业公司经理史建立曾口头同意贾亚娟、张文龙退房，并认可已付50000元退房款。立业公司未将该房屋交付贾亚娟、张文龙。诉讼中，立业公司未向该院提供合同约定交付房屋应具备的验收及批准文件。原审法院认为：贾亚娟、张文龙与立业公司于2014年6月7日签订的商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，为有效合同。双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，贾亚娟、张文龙按合同约定交纳了首付房款，并办理了住房贷款，立业公司应按约定期限交付房屋。合同约定立业公司应于2014年10月1日前向贾亚娟、张文龙交付房屋，超过60天的，贾亚娟、张文龙有权解除合同，2014年12月21日，贾亚娟、张文龙给立业公司发出解除合同，立业公司经理史建立认可该事实，且与张文龙多次谈话及通话录音中口头同意贾亚娟、张文龙解除合同的请求。立业公司并未提供贾亚娟、张文龙无权解除合同的事实及法律依据。因此，贾亚娟、张文龙要求解除与立业公司签订的商品房预售合同，理由正当，予以支持。合同明确约定出卖人逾期交付房屋超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。故贾亚娟、张文龙要求立业公司返还其剩余购房款307170元并按已付购房款35571710元的0.5%支付违约金1785.85元，理由正当，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因贾亚娟、张文龙申请住房贷款后，所贷款项已直接给付了立业公司，贾亚娟、张文龙所支付的利息，也系立业公司违约给贾亚娟、张文龙造成的损失，所以，贾亚娟、张文龙所支付的利息，也系立业公司违约给贾亚娟、张文龙造成的损失，所以，贾亚娟、张文龙要求立业公司支付自2014年7月14日起至立业公司返还房款止的公积金贷款利息，理由正当，予以支持。因合同并未约定因立业公司迟延交付导致解除合同时立业公司应承担房租损失，故贾亚娟、张文龙要求立业公司赔偿该项请求，不予支持。贾亚娟、张文龙要求解除与济源市住房公积金管理中心签订的贷款合同，超出本案的审理范围，在合同解除后贾亚娟、张文龙可妥善解决，本院不予涉及。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除贾亚娟、张文龙与立业公司于2014年6月7日签订的商品房预售合同。二、立业公司于判决生效后十日内退还贾亚娟、张文龙购房款307170元，给付贾亚娟、张文龙违约金1785.85元，并支付贾亚娟、张文龙自2014年7月14日至实际返还房款之日产生的住房公积金贷款利息。三、驳回贾亚娟、张文龙的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行义务的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6298元、保全费1520元，均由立业公司承担。立业公司不服原审判决，上诉称：1、贾亚娟、张文龙在其公司购买房屋属实，双方签订了商品房预售合同，并在房管局备案登记。2014年受国家经济调控冲击，部分房地产为了缓解高息贷款压力，开始降价售房。贾亚娟、张文龙多次找其公司对其购买的房屋降价，其拒绝了贾亚娟、张文龙的要求，贾亚娟、张文龙又要求退房。根据房产管理相关规定，已在房管局备案登记的房产不能退换，其未答应贾亚娟、张文龙的要求；2、2015年元月，贾亚娟、张文龙找到其公司称其父亲生病住院，急需用钱，并用本案争议房屋作为抵押，其出于同情，借给贾亚娟、张文龙50000元，由贾亚娟、张文龙出具了借条。其公司已将房屋交付给贾亚娟、张文龙，贾亚娟、张文龙又将房屋进行抵押，已失去管理权，不能另行主张权利，原审法院判决其公司退房无法律依据。综上，请求撤销原判，驳回贾亚娟、张文龙的诉讼请求。贾亚娟、张文龙辩称：1、按照双方签订的商品房预售合同，立业公司应在2014年10月1日前应将符合条件的房屋交付其二人，在2014年10月1日至同年12月21日之前，其二人多次找到立业公司要求交付房屋，直至12月21日立业公司仍不能交付，其于同日向立业公司送达了解除合同告知书；2、立业公司称在房管局备案登记的房屋不能退换的理由不符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，双方签订的房屋买卖合同已于2014年12月21日解除；3、其二人将解除合同通知书送达立业公司时，立业公司承认违约，由其二人提供的录音可以证明，双方的商品房预售合同已经解除，立业公司应当将购房款返还，在其多次催要的情况下，立业公司经理史建立以公司无法走账为由，让其二人给以出具借条的方式，退换其房屋款项50000元，立业公司上诉称出于同情借给其50000元不属实。本院经审理查明的案件事实与原审查明的案件事实相同。本院认为：贾亚娟、张文龙与立业公司于2014年6月7日签订的商品房预售合同约定立业公司应于2014年10月1日前向贾亚娟、张文龙交付房屋，但立业公司逾期至今也并未向贾亚娟、张文龙交付符合合同约定条件的房屋，立业公司的行为已构成违约，依据合同约定，逾期交房超过60天的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，且根据贾亚娟、张文龙一审时提供的网上官方回复内容及2015年3月15日张文龙与立业公司史建立之间录音内容可以证实，2014年12月21日立业公司已收到解除合同通知，但立业公司在三个月内并未提出异议，原审法院判决解除双方于2014年6月7日签订的商品房预售合同，立业公司返还贾亚娟、张文龙剩余购房款307170元并按已付购房款35571710元的0.5%支付违约金1785.85元并无不当，本院予以维持。另，因贾亚娟、张文龙申请住房贷款后，所贷款项已直接给付了立业公司，贾亚娟、张文龙所支付的利息，也系立业公司违约给贾亚娟、张文龙造成的损失，原审法院判决立业公司支付贾亚娟、张文龙自2014年7月14日起至立业公司返还房款止的公积金贷款利息并无不当，本院亦予以支持。立业公司上诉其公司与贾亚娟、张文龙签订的商品房预售合同已经房管局备案，不能退房，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6135元，由济源立业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  段雪芳代理审判员  段明明代理审判员  贾娃娃二〇一五年十二月十八日书 记 员  李 方。