上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第253号原告上海百联房地产经营管理有限公司。法定代表人许国良。委托代理人孙亚军，上海市中广律师事务所律师。委托代理人张娣，上海市中广律师事务所律师。被告马苏录曼。原告上海百联房地产经营管理有限公司诉被告马苏录曼房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张娣、被告马苏录曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海百联房地产经营管理有限公司诉称：2012年11月30日，原告与案外人原上海撒拉尔小吃店(下称撒拉尔店)签订租约，由撒拉尔店向原告承租位于上海市合肥路XXX-XXX号-XXX室底层房屋，租期至2014年3月31日止。租赁期间，撒拉尔店办理工商注销，其未了事宜由被告作为原投资人予以承担。租期届满后，被告未将系争房屋返还原告。2014年10月28日，原告向被告发出书面解约���知。但被告收函后仍未予迁离。现原告诉请要求(1)确认原、被告之间租赁关系于2014年10月28日予以解除；(2)被告迁离系争房屋；(3)被告支付房屋使用费(自2014年4月1日起至实际迁离日止、每月按原月租金人民币5,775元之两倍计算)。原告提供以下证据：1、上海市房地产权证、房地产管理委托书及工商资料，以证明系争房屋系委托原告进行经营管理。2、2012年11月30日《房屋租赁合同》，以证明合同约定期限已经届满，同时证明原告诉请之合同依据。3、工商注销登记资料，以证明撒拉尔店已注销登记，其债权债务由被告承担。4、2014年10月28日《解除租赁关系的通知函》及邮寄凭证，以证明原告书面通知被告解除租赁关系，并要求被告迁离及支付费用。被告马苏录曼辩称：被告支付转让费后取得系争房屋，之前经营并无收益，原告曾同意被告续租，况且周边租户均可续租，故不同意迁离系争房屋，另如原告同意续租，则被告同意付租。被告对原告提供证据形式真实性均无异议；对原告证据2称原告曾同意续租；对原告证据3确认被告系撒拉尔店投资人，但认为与租赁合同无关；对原告证据4确认收讫，但不同意解约。被告提供以下证据：1、《门面转让协议》，以证明被告支付人民币350,000元后承接系争房屋。2、装修合同及装修公司营业执照，以证明被告支付人民币100,000元以装修店面。3、发票，以证明被告支付费用以购置设备。原告对被告提供证据2中营业执照形式真实性予以确认，对被告提供证据认为均与本案无关。经审理查明：2012年11月30日，原告与原撒拉尔店签订《房屋租赁合同》一份，约定(1)原告将位于上海市合肥路XXX-XXX号-XXX室房屋出租予原撒拉尔店作为餐饮使用，租期自2012年12月1日起至2014年3月31日止；(2)原撒拉尔店如要求续租，则须于合同期满前3个月书面提出续租意向，经原告同意后，重新签订租约；(3)月租金为人民币5,775元，另原撒拉尔店于签约时支付租赁保证金人民币11,550元；(4)合同结束，原撒拉尔店付清费用且办妥房屋移交手续，并办理完毕迁离及工商注销登记手续后，原告无息退还保证金；(5)合同结束日，原撒拉尔店应腾空并移交房屋，如逾期归还房屋，须按原日租金2倍支付房屋使用费；(6)合同终止后不论何种情形下之不再续租，原撒拉尔店均不得以对房屋之装修及设备添置为由，向原告主张任何经济赔偿或补偿。签约后，租赁双方履行各自合同义务，原告交付房屋，原撒拉尔店支付保证金人民币11,550元并按约履行付租义务。租赁期间，原撒拉尔店于2013年9月29日被准予注销登记，其未了事宜由原投资人即被告承担。之后，被告继续使用系争房屋并实际支付截至2014年3月31日止之租金。《房屋租赁合同》约定租期届满后，原、被告未续签租约，但被告继续使用系争房屋。2014年10月30日，原告向被告发出《解除租赁关系的通知函》，通知函落款日期为2014年10月28日，原告在函件中称即日起解除双方租赁关系，同时要求被告于2014年11月10日前移交房屋。次日，被告收讫该通知函，但仍不予迁离系争房屋。原告因要求被告返还系争房屋未果，遂起诉来院，要求确认原、被告之间租赁关系于2014年10月28日予以解除，要求被告迁离系争房屋，同时要求被告按原租金标准2倍支付2014年4月1日至实际迁离日期间之房屋使用费。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、工商注销登记资料、《解除租赁关系的通知函》附邮寄凭证以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：原告与原撒拉尔店所签《房屋租赁合同》系签约双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原告及原撒拉尔店作为签约方均应恪守合同约定义务。合同履行过程中，原撒拉尔店依法注销工商登记，未了事宜由其投资人即被告承担，故原租赁合同之承租方变更为被告。合同约定租期届满后，原、被告之间实际发生不定期租赁关系。法律规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。结合案情，原告于2014年10月30日发出解约通知，被告于次日收讫解约通知，原告在解约通知中称于即日解除租赁关系，并要求被告于2014年11月10日前移交房屋。根据法律规定，原告作为出租人虽可随时解除合同，但须给予承租人合理期限，鉴此，原、被告之间租赁关系应于原告给予被告之房屋移交日即2014年11月10日予以解除，被告在租赁���系解除后即应将系争房屋返还原告，且对于自2014年4月1日起至被告实际迁离日止期间，被告负有按约支付租金及房屋使用费之合同义务。对于租赁保证金，原告在庭审中称可用以抵充欠费，此系原告对己方权利之处理，且并未加重被告之合同义务，故依法应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第五项、第九十六条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告上海百联房地产经营管理有限公司与被告马苏录曼就上海市合肥路XXX-XXX号-XXX室房屋所发生之租赁合同关系于2014年11月10日予以解除；二、被告马苏录曼于本判决生效之日起十日内迁离上海市合肥路XXX-XXX号-XXX室房屋；三、被告马苏录曼于本判决生效之日起十日内支付原告上海百联房地产经营管理有限公司2014年4月1日至2014年11月10日期间尚欠租金人民币30,800元(原所欠租金为人民币42,350元，其中人民币11,550元以租赁保证金冲抵)；四、被告马苏录曼于本判决生效之日起十日内支付原告上海百联房地产经营管理有限公司房屋使用费(自2014年11月11日起至实际迁离日止、每月按人民币11,550元计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,821元，适用简易程序减半收取为人民币910.50元，由被告马苏录曼负担，本院退还原告上海百联房地产经营管理有限公司人民币910.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 李 慧二〇一五年四月十七日书记员 薛文辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条??……有下列情形之一的，当事人可以解除合同：????(五)法律规定的其他情形。第九十六条??当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第二百三十二条??当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条??租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条??租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。