江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2014)苏民初字第00025号原告陈亮。委托代理人王飞，江苏六典律师事务所律师。被告中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦13层。法定代表人陈一松，该公司董事长。委托代理人王和平，江苏三法律师事务所律师。委托代理人曹登辉，江苏三法律师事务所律师。被告昆山红枫房地产有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号。法定代表人胡方云，该公司董事长。委托代理人黄惠民，上海君康律师事务所律师。原告陈亮因与被告中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）、昆山红枫房地产有限公司（以下简称红枫房产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年11月5日立案受理，并依法组成合议庭，于2015年3月4日、8月3日、11月13日公开开庭审理了本案。原告陈亮的委托代理人王飞，被告中信信托公司的委托代理人王和平、曹登辉，被告红枫房产公司的法定代表人胡方云及委托代理人黄惠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈亮诉称，2010年12月13日原告向红枫房产公司购买了其开发的位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区云鼎红枫苑别墅第501、502号房屋，双方签订了商品房购销合同及补充协议，并依法在昆山市住房和城乡建设局进行网签备案登记。合同签订后，原告已于2010年12月13日、12月14日支付了全部购房款共计1000万元。原告已经同红枫房产公司办理了交付手续，已经实际占有涉案房屋，涉案房屋未办理过户登记手续的原因不在原告，而是由于红枫房产公司未能满足过户登记的条件，原告对未办理过户登记手续没有任何过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第十七条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先受偿权批复》）的规定，原告对涉案房产享有特殊的实体权利，足以阻却执行，法院应当立即停止执行。作为执行依据的《执行证书》对担保（抵押）合同均作出赋予强制执行的公证文书，不符合法律规定，应不予执行。此外，执行法院的查封程序不合法。遂诉至法院，请求判令：1、立即停止对位于江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区云鼎红枫苑别墅501号、502房屋的执行，并解除查封措施；2、诉讼费用由被告承担。庭审中，经本院释明，陈亮自愿撤回要求解除查封措施的诉讼请求。被告中信信托公司答辩称：一、本案起诉已超过起诉期限。本案执行裁定于2014年8月15日作出，原告提起本案诉讼已经超过了15日的起诉期限，应当驳回。二、原告对涉案房屋不享有所有权，法院有权强制执行。三、原告与红枫房产公司之间并无真实的房屋买卖意思表示，系“名为买卖，实为借贷”。原告并未提供能够证明其与红枫房产公司之间存在真实房屋买卖关系的证据。从原告提供的《商品房购销合同（补充协议）》等证据看，其与红枫房产公司约定的回购条款，属于非典型的担保。故原告与红枫房产公司之间系融资借贷，而非房屋买卖。四、原告不享有依据《查扣冻规定》第十七条所规定的排除执行的实体权利，本案应当继续执行。首先，原告并未支付全部价款。原告与红枫房产公司之间并无真实的房屋买卖意思表示，原告也未就其已经实际支付全部购房款提供证据加以证明。其次，涉案房屋尚不具有占有使用之条件。根据《建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款之规定，竣工验收是房屋交付之法定前提，红枫房产公司尚未办理竣工验收手续，且根据中信信托公司提供的现场公证书来看，涉案房屋不仅不符合交付的约定条件，也不具备正常使用条件。因此，涉案房屋根本不具备占有使用之条件。再次，原告提交的《房屋交付确认书》签订时间在法院对涉案土地及地上建筑物依法查封后，且涉案房屋尚未办理竣工验收，不具备交付的法定前提。因此，该《交付确认书》不具备法律效力，实质是为了对抗本案之执行。综上，原告不享有阻却执行的实体权利，中信信托公司有权申请强制执行，请求驳回原告的诉讼请求。被告红枫房产公司答辩称，原告与红枫房产公司之间是借贷关系，而非房屋买卖合同关系。原告与红枫房产公司所签订的《商品房购销合同》实际是对该借贷行为的抵押担保。请求驳回原告的诉讼请求。经本院审理查明，2010年10月29日，红枫房产公司开发建设的昆山市巴城镇湖滨南路1098号红枫苑1-17#商品房屋取得（2010）预售准字第301号商品房屋预售证书。（一）关于红枫房产公司与陈亮之间签订与履行商品房买卖合同的事实1、合同签订情况。（1）2010年12月13日，红枫房产公司与陈亮签订了两份《商品房购销合同》，约定：红枫房产公司将其开发的位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑别墅501.502#幢501号（以下简称501号）、501.502#幢502号（以下简称502号）房屋出售给陈亮。每套房屋住宅建筑面积532.08㎡，储藏室建筑面积99.18㎡，单价40000元/㎡,商品房总价款25250400元。第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2012年12月10日前将取得昆山市建设局核发的交付备案证书、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之七（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条关于房屋交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该《商品房购销合同》已在昆山市住房与城乡建设局办理了网签备案手续。对该合同真实性各方当事人均不持异议，本院予以认定。（2）同日，红枫房产公司（甲方）与陈亮（乙方）、昆山东方云顶广场有限公司、胡方云、单建珍、胡丽亚（丙方）签订了《＜商品房购房合同＞补充协议书》（以下简称《补充协议一》），约定：鉴于甲方将其开发的红枫苑5号501、502室别墅，建筑面积共计1262.52㎡出售给乙方，并签订两份《商品房购销合同》（网签备案），经各方协商一致达成如下补充条款：一、甲方考虑到各方因素，要求登记备案的合同所显示的房屋价格为每平方米单价4万元，但双方实际约定的房屋总价为每套500万元，备案登记的房屋销售价格不再适用。二套别墅总价1000万元，乙方在本协议签订后支付。二、甲方应在2011年5月15日前交房，同时履行甲方其他卖房义务。因考虑到施工期限的不确定因素，甲方如未能在2011年5月15日前交房的则有权选择解除合同；甲方选择单方合同解除的，须同时满足以下条件：1、甲方补偿乙方270万元，2、甲方将购房款和补偿款合计1270万元在提出解除合同前支付给乙方；否则甲方不得选择解除合同。2011年5月16日之后如需解除合同，需经双方协商一致。三、若甲方违反《商品房购销合同》及本补充协议约定的，应向乙方支付违约金200万元，并承担乙方向甲方主张权利而产生的包括但不限差旅费、诉讼费、律师费（按照房款及补偿金总额的8%计算）等相关损失，本条约定为各方自愿。四、丙方在签订本补充协议时已知悉甲、乙双方之间的购房关系，同意为甲方在《商品房购销合同》及本补充协议中一切义务作连带担保，担保期间为合同约定义务成就之日次日起算二年。本担保条款不因主合同无效而无效，如主合同无效的担保人仍应对甲方的义务承担连带责任。该补充协议由原告陈亮提交，被告中信信托公司虽对其真实性提出异议但未提供反驳证据，故本院对其真实性予以认定。（3）红枫房产公司（甲方）与陈亮（乙方）、昆山东方云顶广场有限公司、胡方云、单建珍（丙方）于2011年12月21日又签订一份《补充协议》（以下简称《补充协议二》），约定双方基于原《商品房购销合同》及补充协议，再行协商补充如下：甲方有权在2012年8月20日前回购上述2套房屋，2套房屋的回购房款总价格为1160万元；或在2012年12月20日前回购上述2套房屋，2套房屋的回购房款总价格为1280万元。如甲方回购上述房屋的必须将回购房款一次性汇入乙方账户，乙方在收到回购款三日内配合甲方解除购房合同手续。该补充协议由被告中信信托公司提交，对其真实性各方当事人均不持异议，本院予以认定。（4）2011年12月21日，甲方林献荣与乙方红枫房产公司、昆山东方云顶广场有限公司、胡方云、单建珍签订了《备忘录》，载明：双方根据之前签订的购房补充协议及借款协议等文件，经过协商达成如下备忘意见：一、双方确认截止本备忘录签订之日乙方欠甲方借款利息及购房违约金款项共计人民币2845万元，现甲方考虑乙方目前经营状况同意乙方暂仅需支付人民币1723万元（其中600万元由徐永飞担保的其担保协议继续有效），乙方分别于2012年5月、8月、12月底前分3次，分笔575万元、575万元、573万元支付给甲方。但如果乙方在2012年12月30日前将其开发的昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑的七十余套别墅出售率达80%的（用于融资所签销售合同除外），另外的1122万元应支付给甲方；如果截止2012年12月30日未能达到上述销售业绩，则该1122万元给予免除而不予支付。二、乙方均确认上述欠款为共同债务，对该债务承担连带责任。三、产生争议的由原签订的购房合同约定的解决争议方式执行，本协议一式二份，双方各执一份。该《备忘录》由被告中信信托公司提交，红枫房产公司对其真实性予以认可，陈亮对其真实性不予认可。本院认为，中信信托公司已提供了《备忘录》原件，陈亮虽对其真实性提出异议，但未能提出反驳证据，故本院对该《备忘录》的真实性予以认定。（5）林献荣向红枫房产公司出具《承诺》，载明：承诺人向受诺人借款5000万元，要求受诺人以房屋网签形式作抵押。于是在2010年12月13日承诺人与受诺人签订六套别墅的购房合同及补充协议书；2010年12月以陈亮与受诺人签订两套别墅的购房合同及补充协议书；2011年4月1日赵梦圆与受诺人签订两套别墅的购房合同及补充协议书；2011年5月4日孙月娥与受诺人签订两套别墅的购房合同及补充协议书；2011年3月1日叶金康与受诺人签订两套别墅的购房合同及补充协议书；2010年12月13日李剑峰与受诺人签订两套别墅的购房合同及补充协议书。另，2011年8月31日受诺人向承诺人借款人民币4000万元，仅签订了借款协议。现经双方协议，本承诺人特别承诺如下：1、上述所有购房人均已与承诺人签订房屋权利义务转让合同，上述所有购房合同的购房人的所有权利义务归属于承诺人。2、若上述房屋另有购房意向者，则承诺人配合受诺人解除相应编号的购房合同，但是受诺人须在解除合同前将该套房屋售价的70%支付给承诺人。3、承诺人收到全部购房款及双方约定的补偿金后，确保在3日内配合受诺人完成剩余房屋的合同解除及退房注销工作。4、因原购房合同的当事人并非承诺人本人而未能解除合同及退房注销工作时，由承诺人承担受诺人的一切损失。该《承诺》上由林献荣、胡方云、胡丽亚、单建珍（代）签名，并加盖了红枫房产公司的公章。该《承诺》由被告中信信托公司提交，红枫房产公司对其真实予以认可，陈亮对其真实性不予认可。本院认为，中信信托公司已提供了《承诺》原件，且其中载明的陈亮签订别墅购房合同的时间与实际的网签备案时间相一致，陈亮虽对《承诺》的真实性提出异议，但未能提出反驳证据，故本院对该《承诺》的真实性予以认定。2、款项支付情况。陈亮于2010年12月13日、12月14日通过银行转账向红枫房产公司支付了全部购房款共计1000万元，红枫房产公司出具了收款收据。3、房屋交付情况。经查明，陈亮购买的涉案房屋至今未办理竣工验收手续。2012年12月28日，陈亮与红枫房产公司签订《房屋交付确认书》，约定：陈亮向红枫房产公司购买的位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑501、502室，红枫房产公司已向陈亮提供《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》复印件。双方约定红枫房产公司将房屋以现状交付给陈亮，并承诺交房后三月内完成外墙装饰等剩余工程，如无法完成，由陈亮自行完工，完工所需工程费用由红枫房产公司承担。该房屋的交付手续全部办理完毕，风险责任从即日起由红枫房产公司转移给陈亮等。（4）本院依职权调查的情况。本案审理过程中，本院就涉案别墅的情况向昆山市住房和城乡建设局的工作人员进行了调查，该局工作人员称“2011年左右地上地下500㎡的别墅，1000万元是好卖的，当时红枫房产公司要卖1500万元是卖不掉的。”（二）关于中信公司与红枫房产公司签订公证债权文书及申请执行的相关事实中信信托公司和红枫房产公司于2010年3月18日签订《人民币资金贷款合同》（以下简称《贷款合同》）和《抵押合同》），约定由中信信托公司向红枫房产公司贷款，红枫房产公司以其拥有的部分房产及其对应的国有出让土地使用权作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保。上述合同均由当事人向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证书。中信信托公司于2010年3月29日起陆续向红枫房产公司累计发放了人民币552194200元，贷款期限为十二个月。后经红枫房产公司申请，中信信托公司同意就贷款期限展期至2012年9月29日，双方就此于2011年3月29日签订《人民币资金贷款合同之补充合同》。中信信托公司于2011年5月10日向红枫房产公司发放贷款人民币42910000元。中信信托公司累计向红枫房产公司发放贷款人民币595104200元。根据合同约定，截止2012年6月20日，红枫房产公司应向中信信托公司支付贷款利息人民币306294579.72元，但红枫房产公司只向中信信托公司支付贷款利息168936933.06元，尚欠贷款利息137357646.66元未按期向中信信托公司支付。为此，中信信托公司发函要求红枫房产公司立即偿还所有本息并承担抵押担保义务。因红枫房产公司未按照要求履行还款义务，中信信托公司遂向北京市方圆公证处申请执行证书，北京市方圆公证处于2012年7月3日作出（2012）京方圆内经证字第19478号执行证书。中信信托公司于2012年7月20日向本院申请执行，本院于2012年7月23日立案执行。2012年8月1日、2日，本院通过昆山市住房和城乡建设局查封了登记在红枫房产公司名下的位于昆山市巴城镇阳澄湖旅游度假区的昆国用（2005）字第12005104051号面积为43890平方米的土地使用权及其地上建筑物（包括涉案房屋）。2014年4月9日，本院作出（2012）苏执字第0006－4号执行裁定，拍卖被执行人红枫房产公司所有的位于昆山市巴城镇阳澄湖旅游度假区的昆国有（2005）字第12005104051面积为43890平方米的土地使用权及其地上建筑物（建筑面积合计21741.40平方米）。陈亮于2014年6月13日对执行标的提出书面异议，本院受理后于2014年8月15日作出（2014）苏执异字第0003号执行裁定书，认为案外人陈亮主张其对涉案房屋已支付全款并实际合法占有，且对未过户登记无过错，因而其拥有实体权利足以阻却本院拍卖行为的异议理由无事实和法律依据，故裁定：驳回案外人陈亮的异议。陈亮不服该裁定，遂向本院提起本案诉讼。上述事实，有当事人提供的《商品房购销合同》、《补充协议一》、《补充协议二》、《备忘录》、《承诺》、银行转账凭证、收款收据、发票、《房屋交付确认书》、中信信托公司和红枫房产公司签订的《贷款合同》与《抵押合同》、本院（2012）苏执字第0006－4号执行裁定书、（2014）苏执异字第0003号执行裁定书、庭审笔录、调查询问笔录等证据证实。经当事人确认，本案争议焦点为：1、原告陈亮的起诉是否超过法定期限？2、红枫房产公司与陈亮之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系？3、陈亮有无排除执行的实体权利？本院根据事实与法律对上述争点作如下认定：（一）关于原告陈亮的起诉是否超过法定期限的问题。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议，人民法院裁定驳回的，案外人对裁定不服，且其所提异议与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。因此，十五日系提起执行异议之诉的法定期间，逾期起诉的，人民法院不予受理，已经受理的，应当驳回起诉。经审查，本案执行裁定于2014年8月15日作出，8月26日向原告邮寄送达，原告于9月9日将本案起诉状递交本院，故原告的起诉并未超过法定期限。（二）关于红枫房产公司与陈亮之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系。原告陈亮主张其与红枫房产公司之间成立了房屋买卖合同关系；而被告中信信托公司和红枫房产公司则主张，陈亮与红枫房产公司之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，而是借贷关系。综合审查各方当事人提交的全部证据材料，本院认为，红枫房产公司与陈亮之间法律关系的性质名为房屋买卖实为民间借贷关系。理由是：1、双方签订的《商品房购销合同》与《补充协议》差价巨大。《商品房购销合同》约定2套别墅总价款5000余万元，单价40000元/㎡；而两份补充协议则约定2套别墅总价款1000万元，单价仅为7900元/㎡，价格相差达5倍之多。红枫房产公司、中信信托公司主张的涉案别墅同期市场价均在2.9万元/㎡以上，经本院向昆山市住房与城乡建设局工作人员了解，2011年涉案别墅的市场价应为2万元/㎡左右。因此，涉案房屋的购买价格严重偏离了市场行情，有违常理。2、合同中的回购条款符合借贷融资的特征。陈亮与红枫房产公司在两份补充协议中均明确约定了红枫房产公司的合同解除权和回购权。其中，2010年12月13日《补充协议一》中约定红枫房产公司如未能在2011年5月15日前交房的则有权选择解除合同，并要在解除合同前支付270万元补偿款。2011年12月21日《补充协议二》进一步约定红枫房产公司有权回购房屋，并明确了不同回购时点的具体回购价格。在开发商逾期交房的情况下，享有合同解除权的是开发商而不是买房人，且双方当事人在补充协议中关注的内容只是开发商应当在合同解除后给予买房人多少补偿款，这显然与一般房屋买卖合同的约定不符，也与房屋买卖的合同目的不符；而补偿款或回购款的固定化以及其与开发商回购房屋时间的对应关系更说明双方的真实目的是通过签订商品房购销合同实现融资目的，双方约定的回购款或补偿款实属对借款利息的约定。3、红枫房产公司存在以预售房屋的形式进行融资的情形。林献荣与红枫房产公司签订的《备忘录》中载明“如果红枫房产公司在2012年12月30日前将其开发的昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑的七十余套别墅出售率达80%的（用于融资所签销售合同除外），另外的1122万元应支付给林献荣”。其中“用于融资所签销售合同除外”足以证实红枫房产公司确实存在将其开发的别墅通过签订销售合同的方式进行融资的情形，亦可佐证本案中红枫房产公司与陈亮之间的借贷融资关系。4、林献荣向红枫房产公司出具的《承诺》中载明“林献荣向红枫房产公司贷款5000万元，要求红枫房产公司以房屋网签形式作抵押，于是2010年12月陈亮与红枫房产公司签订两套别墅的购房合同及补充协议书”等，上述内容进一步证明陈亮与红枫房产公司签订《商品房购销合同》仅仅是作为借贷的担保，双方并无真实的房屋买卖关系。综上，本院认为，综合本案的证据进行分析，红枫房产公司与陈亮签订商品房买卖合同的真实目的是融资而非买卖房屋，双方签订的商品房买卖合同以及相关补充协议仅是为了担保民间借贷的债务履行而采取的一种非典型担保方式，故原告陈亮主张其与红枫房产公司之间系房屋买卖关系的理由无充分证据证明，本院不予采信。（三）关于陈亮有无排除执行的实体权利问题。本案中，陈亮以最高人民法院《查扣冻规定》第十七条和《优先受偿权批复》第一条、第二条作为依据，主张其对涉案房屋享有停止执行的实体权利。本院认为，无论是《查扣冻规定》或《优先受偿权批复》的相关规定，其适用的前提均是案外人需与被执行人建立房屋买卖关系，其必须具备房屋购买人的身份。而本案中，如前所述，陈亮与红枫房产公司之间属于民间借贷关系而非房屋买卖关系，因此，陈亮不具备买房人的身份，只能依据借贷关系向红枫房产公司主张债权，而不享有物权期待权，亦不享有排除强制执行的实体权利。综上，本院认为，法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的形式与名称，而应由当事人的真实意思与合同的真实权利义务关系来决定。本案中，红枫房产公司与陈亮的真实意思是建立借款关系，双方签订的商品房购销合同及补充协议仅仅是作为债务履行的一种非典型担保方式。在双方不成立房屋买卖关系的前提下，陈亮并不具备买房人的身份，其以最高人民法院《查扣冻规定》或《优先受偿权批复》等相关规定主张享有排除强制执行的实体权利不能成立，对其主张停止执行的诉讼请求应当予以驳回。至于陈亮提出中信信托公司申请执行的《执行证书》及其他公证文书无效的问题，属于对执行依据提出的异议，并不属于执行异议之诉的审查范围，本院依法不予理涉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告陈亮的诉讼请求。案件受理费168052元，由原告陈亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向最高人民法院预交上诉案件受理费，最高人民法院（中央财政汇缴专户）账号11×××07，开户行系农行崇文支行前门分理处。审 判 长  杨晓蓉代理审判员  潘军锋代理审判员  陈 丽二〇一五年十二月十八日书 记 员  闫 朋