福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终2385号 上诉人（原审原告、反诉被告）：夏长祥，男，1969年2月7日出生，汉族，住江西省抚州市广昌县。 委托诉讼代理人：李双阳，福建重宇合众（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴真真，福建重宇合众（福州）律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：叶青青，女，1953年7月11日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委诉讼托代理人：侯文娟，福建高融律师事务所律师。 委诉讼托代理人：林重阅，福建高融律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：陈新安，男，1963年7月16日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 上诉人夏长祥、叶青青因与被上诉人陈新安房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初4724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 夏长祥上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定“双方庭审共同确认诉争租赁房屋尚未全部搬离”是断章取义、张冠李戴，严重曲解夏长祥在一审中的陈述。《补充协议书》项下的房屋并不等于《厂房租赁合同》项下的房屋。夏长祥是确认《厂房租赁合同》下的房屋有一楼的租户郑一峰、二楼的租户陈新安尚未搬离，但夏长祥自始至终主张《补充协议书》项下的房屋（即不包括一楼的租户郑一峰、二楼的租户陈新安）已经全部搬离。就该事实叶青青在一审庭审中也予以确认。《补充协议书》约定的是“乙方从房屋搬离当日，甲方支付乙方第二笔款项54.5万元”，而一审判决并未严格依照双方约定处理，违背了合同法意思自治的原则，擅自以交易习惯、诚实信用、结合上下文、合同目的等方面主管认定曲解双方签订合同时的意思表示，显然是自由心证的错误裁量。《补充协议书》第二条明确约定“二、房屋现状：（详见交接清单）”，即约定的房屋指的是交接清单中的房屋。叶青青以其实际行为认可了第二期款项的支付条件已经成就，其在支付完第一期款项后，又支付了第二期款项中的30万元。二、《补充协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，该协议书依法成立并生效，对双方当事人均具有法律拘束力。三、一审判决自相矛盾，导致夏长祥的利益可能将永远无法实现。一审判决第二项纵容并法定许可了陈新安可以继续使用诉争房屋二楼，且可以无限期使用，夏长祥主张付款的条件将永远无法成就。四、即使第二期款项的付款条件尚未成就，那么第三期款项的付款条件也已经成就。五、夏长祥与陈新安于2016年7月6日签订的《租赁合同》原件是否应当返还给叶青青并非法定义务，也非合同约定义务，况且夏长祥亦同意返还。 叶青青辩称，夏长祥与叶青青签订的《厂房租赁合同》中租赁物包括茂盛商厦一至七层，如果《补充协议书》中的租赁物不包括一、二层，双方应该在协议中特别说明。因此，夏长祥要移交的房屋是《厂房租赁合同》项下的所有房屋，而不仅仅是《补充协议书》附件所指的房屋。二、叶青青在夏长祥违约的情况下有权行使不安抗辩权，夏长祥无权要求叶青青付款。 针对夏长祥的上诉陈新安未作答辩。 叶青青上诉请求：改判一审判决第二项为夏长祥与陈新安共同向叶青青支付店面占有费，改判一审判决第四项为夏长祥返还叶青青多收取的租金42379元。事实和理由：一、叶青青是与夏长祥存在租赁关系，叶青青可以要求夏长祥支付租金。二、叶青青提供证据证明夏长祥收取租户2017年5月1日之后的租金，夏长祥应将多收取的租金返还给叶青青。 夏长祥辩称，补充协议中明确约定，租赁合同解除后，与租户发生纠纷由叶青青自行处理。夏长祥并未收取2017年5月1日之后的租金。 针对叶青青的上诉陈新安未作陈述。 夏长祥向一审法院起诉请求：一、判令叶青青立即向夏长祥支付款项共计54.5万元，并支付逾期付款利息（其中24.5万元自2017年5月10日起计算，30万元自2017年6月18日起计算，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算直至付清款项之日止，暂计至起诉之日约1225元）；二、判令叶青青立即向夏长祥支付逾期付款的违约金共计30万元；三、判令叶青青立即向夏长祥支付其为实现上述债权所支付的律师代理费用共计19000元。 叶青青向一审法院反诉请求：一、判令夏长祥返还叶青青（单身公寓）租金款项42379元；二、判令夏长祥交回陈新安租赁合同原件，赔偿叶青青已产生租金损失17.5万元（每月2.5万元，从2017年5月1日起至2017年12月1日止）以及从2017年12月1日起至陈新安租户实际交付房屋之日止的租金损失。 一审法院认定事实：夏长祥于2016年4月16日与叶青青签订《厂房租赁合同》，承租位于丰泽区××路××区茂盛商厦。合同约定，租赁期限自2016年8月1日起至2028年7月31日止；夏长祥应向叶青青支付租赁押金36万元整，该押金为履约保证金；夏长祥有权对该物业部分转租或整体转让。前述厂房未取得建设工程规划许可证及房屋产权证。2017年5月9日，双方签订一份《补充协议书》。协议约定，双方一致同意提前终止上述租赁合同，并一致同意租赁合同自本协议签订之日起立即解除，合同解除以后与房屋租户产生的纠纷由叶青青自行处理，与夏长祥无关。协议还约定，叶青青向夏长祥支付124.5万元：1.夏长祥按照本协议约定退还叶青青房屋当日，叶青青支付夏长祥第一笔款项40万元；2.夏长祥从房屋搬离当日，叶青青支付夏长祥第二笔款项54.5万元；3.叶青青于2017年6月16日前支付夏长祥余款30万元；4.叶青青无需另行退还夏长祥实际支付的押金20万元；夏长祥应于本协议签订当日退还叶青青房屋，并向叶青青移交房屋钥匙及相关电子管理系统（包括电脑、软件、系统信息等等，夏长祥不得留存备份）；夏长祥应当向叶青青移交房屋的装修图、水电图、消防图等资料，并向叶青青提供租户的水电数据，夏长祥应当在2017年5月10日前搬离房屋；2017年5月1日后收取的租金和押金归叶青青所有，夏长祥不得再向租客收取任何租金及押金；叶青青应当按期足额向夏长祥付款，若叶青青未能按期足额支付夏长祥尾款30万元，则向夏长祥承担30万元的违约责任；夏长祥应当按期、完整的办理房屋交接手续，向叶青青移交房屋，并及时搬离房屋，夏长祥逾期退还房屋应当按124.5万元的日万分之五向叶青青承担违约责任；违约方应当承担对守约方造成的一切损失（包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、律师费、差旅费等）。夏长祥于前述《补充协议书》附件1“房屋交接清单（三、四、五、六、七楼）”下方载明“双方确认已交接”，且有叶青青、夏长祥签字，落款时间为2017年5月10日。附件2“租户交接”载明3至7层的出租状况，该5页附件有加盖两枚骑缝手印，但无法确认加盖者身份。庭审中双方共同确认陈新安与夏长祥的租赁合同原件现在夏长祥处，并共同确认《补充协议书》第四条第1、2、3款所约定的资料夏长祥已按约定移交。2016年12月，夏长祥与郑一锋签订一份《店面租赁合同》，将一楼部分店面出租给郑一锋，鉴于郑一锋没有按时足额支付押金及租金，夏长祥承诺解除与郑一锋的店面租赁合同。一审法院受理的（2017）闽0503民初4027号案件系夏长祥诉郑一锋房屋租赁合同纠纷案。2016年7月6日，夏长祥与陈新安签订一份《租赁合同》，约定陈新安向夏长祥租赁房屋二楼，作为家私销售用途，租赁期限自2016年8月1日起至2021年7月30日止，月租金为2.5万元，每月租金的具体交付时间为本月10日前。陈新安于庭审中承认2017年5月1日起未再交纳租金。夏长祥为本案诉讼支出律师费19000元。 一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点是：一、叶青青是否应支付给夏长祥《补充协议书》第三条第二款所约定的款项，是否应承担第六条第一款、第四款所约定的违约责任。二、叶青青要求夏长祥应返还的单身公寓租金是否有事实依据。三、叶青青要求夏长祥赔偿陈新安租赁店面的租金损失是否符合合同约定和法律规定。一、叶青青就未取得建设工程规划许可证的房屋与夏长祥签订的租赁合同无效，而夏长祥与陈新安签订的房屋转租合同相应无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，据此叶青青与夏长祥就合同提前终止善后处理所达成的补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，应视为有效。从双方具体约定结合合同的履行内容进行分析，协议第三条第一款约定夏长祥按照本协议约定退还叶青青房屋当日，叶青青应支付其40万元，第二款约定夏长祥从房屋搬离当日，叶青青应支付其54.5万元，而协议第四条相应约定夏长祥应于协议签订当日退还叶青青房屋，并办理移交手续，因此前述第一款约定的款项应为协议签订当日应付的款项，因夏长祥已依约办理移交手续，依双方合同第四条约定应视为退还房屋，因此叶青青支付了第一笔款项。双方对于第三条第2款约定的“从房屋搬离”的理解存在分歧，夏长祥认为应按其从未转租自行使用的租房中搬离为约定时点，而叶青青主张应按所有租户从租房中搬离时认定，因该补充协议是为终止合同而签订的，从交易习惯、诚实信用及结合合同上下文文义角度看，附件1房屋交接清单除了郑一锋、陈新安所租赁的一、二楼外，其余楼层双方确认已交接，且交接的时间正是补充协议所约定的夏长祥应搬离房屋的时限，可见双方对于交接房屋的范围并不限于夏长祥自己使用的房屋，再从合同目的看，双方提前终止租赁合同，夏长祥作为承租人，理应向叶青青返还全部租赁房屋，综上，第三条第二款的约定应按出租人的主张理解为宜，因双方庭审中共同确认诉争租赁房屋尚未全部搬离，因此该第二款约定的付款条件尚未成就，夏长祥本诉诉求均缺乏法律依据，不予支持。二、叶青青反诉夏长祥在2017年5月1日后仍向租户收取租金，合计42379元，并提供租金表及租赁合同以佐证，夏长祥质证称其在2017年5月1日后就未再向租户收取。补充协议第五条第一款约定是建立在双方就提前解除租赁合同达成合意一致的基础上，双方明确约定夏长祥应于2017年5月10日前搬离房屋，因此，前述第五条第一款约定是基于夏长祥不再有转租权，否则从合同的相对性而言，在夏长祥未与租户解除租赁合同或要求租户返还租赁房屋的情况下，其仍应享有向租户主张租金或房屋使用费的权利，而叶青青并没有直接向租户主张权利的依据。其二，合同约定明确方能履行，2017年5月1日前发生的租金和押金能够明确，但若是按是否实际收取作为债权交接的标准，则叶青青作为一手出租人并无法掌控该实际情况，因此，从经验法则判断，以是否实际收取认定交接的租赁债权数额并不符合正常的交易习惯。其三，结合协议上下文理解，该约定应是特指2017年5月1日后新产生的租金和押金，该部分租金和押金的付款请求权经双方约定由夏长祥转让给叶青青，因该债权转让未通知其他租户，对其他租户不发生效力，仅在夏长祥与叶青青之间有效，叶青青可于前述款项实际发生后另行主张，本案叶青青提供自行制作的租金表,未有租户出庭作证，不足以证明系夏长祥于2017年5月1日后向租户收取的租金，且夏长祥予以否认，该诉求证据不足，不予支持。三、陈新安于庭审中承认自2017年5月1日起未再交纳租金，如前所述，夏长祥已将2017年5月1日租金收取的权利返还给叶青青，该债权转让已在诉讼中通知陈新安，对其发生法律效力。因此，叶青青反诉夏长祥应支付陈新安租赁店面自2017年5月1日起的房屋占有使用费，不符合双方于《补充协议书》中的约定，为诉讼便利需要，可直接判令陈新安将尚欠的房屋占有使用费交纳给叶青青为妥。综上所述，诉争的租赁合同及转租合同违反法律规定，应认定为无效。夏长祥根据《补充协议书》的约定向叶青青主张要求支付分期款项，但付款条件并未成就，其诉求不能得到支持。叶青青反诉夏长祥返还多收取的租户租金，证据不足，不予支持。其反诉请求夏长祥交回陈新安租赁合同原件，夏长祥对此无异议，可以径判。叶青青另反诉要求夏长祥支付陈新安租赁店面自2017年5月1日后发生的房屋占有使用费，不符合双方的补充约定，前述费用可由陈新安直接支付给叶青青。对叶青青的反诉请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第八十条、第一百一十三条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条第一款规定，判决：一、夏长祥应于判决生效之日起十日内将夏长祥与陈新安于2016年7月6日签订的《租赁合同》原件返还给叶青青；二、陈新安应偿付给叶青青址在丰泽区宝洲路茂盛商厦二楼店面的占用使用费，前述费用按每个月2.5万元计自2017年5月1日起至陈新安实际返还房屋给叶青青之日止（陈新安应于判决生效之日起三十日内给付叶青青2017年5月1日起至判决生效之日所在年度12月31日前的占有使用费，判决生效之日所在年度之后每年的12月31日之前付清当年的占有使用费）；三、驳回夏长祥的诉讼请求；四、驳回叶青青的其他反诉请求。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：虽然《补充协议书》中并未对退还房屋的范围作出明确的约定，但该协议系针对解除双方之前签订的《厂房租赁合同》相关事宜而订立的，在补充协议未特别对退还房屋的范围作出约定的情况下，双方欲解除租赁关系的房屋应当是租赁合同项下的房屋即丰泽区××路××区茂盛商厦；而补充协议中的房屋交接清单系夏长祥、叶青青对已交接房屋的确认，并不当然代表退还房屋的范围；叶青青支付夏长祥部分第二期款项也不意味着其付款条件业已成就；一审判决认定补充协议中交接房屋的范围包括一楼、二楼符合客观实际情况，应予确认。夏长祥关于其退还房屋的义务已履行完毕的主张，与事实不符，不予采纳。一审判决认定事实正确，应予确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，夏长祥并未按《补充协议书》的约定履行其应先履行的义务，叶青青有权拒绝夏长祥要求其支付款项的请求，一审据此认定叶青青付款条件尚未成就并判决驳回夏长祥的诉讼请求正确。叶青青提供的证据不足以证明夏长祥在2017年5月1日之后仍向租户收取租金，其主张夏长祥应返还多收取的租金42379元，依据不足，不予采纳。根据《补充协议书》的约定，夏长祥自2017年5月1日起不得再向陈新安收取租金，租金归叶青青所有，即夏长祥将其享有的向陈新安收取店面占有使用费的权利让与叶青青，实际上夏长祥也未向陈新安收取2017年5月1日之后的店面占有使用费，叶青青要求夏长祥与陈新安共同向其支付店面占有使用费，于法无据，不予支持。二审期间，夏长祥已通过本院将其与陈新安于2016年7月6日签订的《租赁合同》原件转交给叶青青，故一审判决第一项关于返还该合同原件的内容，应予撤销。 综上所述，夏长祥、叶青青的上诉请求均不能成立，应予驳回；因二审出现新的事实，本院依法对一审判决第一项予以撤销，一审判决其余认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初4724号民事判决第二项、第三项； 二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初4724号民事判决第一项、第四项； 三、驳回叶青青一审的其他反诉请求； 四、驳回夏长祥、叶青青的上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费12440元，减半收取6220元，由夏长祥负担；反诉受理费4560元，减半收取2280元，由叶青青负担444元，陈新安负担1836元。二审案件受理费19626元，由夏长祥负担12440元，叶青青负担7186元。 本判决为终审判决。 审判长  李金凤 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年六月二十八日 书记员  陈威鸿 附：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。