内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）赤商终字第223号上诉人（原审被告）龚仓，男，1963年8月29日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区赤峰市松山区。委托代理人龚利新，内蒙古三易律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赤峰五甲万京置业有限公司管理人内蒙古大川律师事务所，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区。负责人王洪柱，内蒙古大川律师事务所主任。委托代理人陈瑞学，内蒙古大川律师事务所律师。上诉人龚仓因与被上诉人赤峰五甲万京置业有限公司管理人内蒙古大川律师事务所请求确认债务人行为无效纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2015）松民初字第4333号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年11月17日立案受理后，依法组成由审判员徐国坤、其其格、张伟波参加的合议庭，于2015年12月11日公开开庭审理了本案，上诉人龚仓及其委托代理人龚利新，被上诉人赤峰五甲万京置业有限公司管理人内蒙古大川律师事务所的委托代理人陈瑞学到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审判决查明，赤峰五甲万京置业有限公司于2014年1月18日向被告龚仓借款200万元，但双方并未签订借款合同，而是签订了编号为2013-0035747号、2013-0035753号、2013-0035761号、2013-0035760号、2013-0035754号、2013-0035752号、2013-0035755号的《内蒙古商品房买卖合同》，约定将坐落在赤峰市松山区五甲万京（赤峰）信息科技产业园B区的4-2-2-904、4-2-2-1001、4-2-2-1002、4-2-2-1003、4-2-2-1004、4-2-2-1101、4-2-2-1102七套房屋预售给被告，单价为每平方米3370元至3370.43元，总价款为200万元。被告龚仓于同日向赤峰五甲万京置业有限公司账户汇款185万元，但赤峰五甲万京置业有限公司出具了200万元的收据，即被告龚仓扣留15万元，作为赤峰五甲万京置业有限公司向其支付2014年1月18日至2014年4月18日的利息，双方为上述房屋办理了网签备案手续。上述合同签订当日，赤峰五甲万京置业有限公司与被告龚仓又签订《商品房回购协议》一份，约定赤峰五甲万京置业有限公司应每3个月向被告支付利息15万元，并于合同签订后的6个月内原价回购上述房屋，如不回购，双方执行上述《内蒙古商品房买卖合同》，并由赤峰五甲万京置业有限公司向被告支付房屋总价款10%的违约金。自2014年4月18日至8月21日，赤峰五甲万京置业有限公司通过赤峰五甲万京信息科技产业园开发有限公司（以下简称五甲产业园公司）累计向被告支付借款利息24.4万元，并于2014年4月18日通过五甲产业园公司向被告偿还借款本金50万元。赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请。并于2015年1月13日，指定内蒙古大川律师事务所担任赤峰五甲万京置业有限公司管理人。2015年6月3日，原告诉至法院，要求确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告签订的七份《内蒙古商品房买卖合同》以及一份《商品房回购协议书》无效，并由被告协助原告解除上述房屋的网签备案手续。上述事实，有原告提供的《内蒙古商品房买卖合同》7份和《商品房回购协议》1份，收据3枚，付款审批单、银行电子交易回单和银行交易凭条各2枚，审计报告1份及原告的陈述等证据予以证实。原审法院认为，综合当事人的诉辩主张和法院查明的事实，本案的争议焦点是赤峰五甲万京置业有限公司与被告龚仓之间是借贷关系还是商品房买卖合同关系。根据被告龚仓与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》中，双方于对回购价格、回购期限、利息、房屋销售单价的约定以及被告确已收取了赤峰五甲万京置业有限公司给付的借款利息24.4万并向其偿还借款本金50万元的事实，应确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告龚仓的真实意思表示是借贷而不是商品房买卖，赤峰五甲万京置业有限公司从被告处借款185万元，双方之间形成了借贷关系。而被告龚仓与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》，是名为房屋买卖实为保证债权实现而以房屋提供抵押担保进行借款的行为，即赤峰五甲万京置业有限公司为抵押人，被告龚仓为抵押权人和债权人。《商品房回购协议书》约定赤峰五甲万京置业有限公司自被告交付购房款次日起6个月内回购上述房屋，如不回购，双方执行商品房买卖合同，实际上是变相约定了债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。被告龚仓与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约，该合同违反了法律的强制性规定，因此，被告龚仓与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》依法应认定无效。因被告龚仓与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》已通过房屋行政管理部门办理了网签备案登记，原告要求被告龚仓协助解除对上述房屋的网签手续，实际是要求注销上述房屋的网签合同，故原告的该项请求符合法律规定，法院予以支持。赤峰五甲万京置业有限公司实际向被告龚仓借款185万元，并已通过五甲产业园公司向被告偿还借款本金50万元，还应向其偿还借款135万元，现因赤峰市中级人民法院已经裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请，故被告龚仓的债权应通过向管理人申报债权的途径主张权利。综上所述，对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：被告龚仓与赤峰五甲万京置业有限公司于2014年1月18日签订的合同编号为2013-0035747号、2013-0035753号、2013-0035761号、2013-0035760号、2013-0035754号、2013-0035752号、2013-0035755号的《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》无效；由被告龚仓于本判决生效后三日内协助原告注销上述房屋的网签合同。上诉人龚仓不服原审判决，向本院提出上诉称，一、原审判决认定事实错误。上诉人向赤峰五甲万京置业有限公司交纳200万元购房款，该公司向上诉人出具了200万元的收据，上诉人通过汇款方式交付185万元，现金方式交付15万元，原审法院认定上诉人借给被上诉人200万元属于认定事实错误。上诉人出借款的金额为200万元。二、上诉人和被上诉人签订的《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议》合法有效。该两份协议均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。三、履行《内蒙古商品房买卖合同》并非法律上的流押条款。禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平，赤峰五甲万京置业有限公司收到上诉人购房款六个月内，在宽延期内并没有回购商品房，上诉人并不能直接取得商品房所有权，只能通过履行《内蒙古商品房买卖合同》来实现，故不属于法律规定的禁止流押的情形。其次，涉案的《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议》合法有效，双方当事人在《商品房回购协议》中约定以签订商品房买卖合同的形式为《商品房回购协议》提供担保，并为此在该协议中为《内蒙古商品房买卖合同》设立了解除条件，该约定不违反法律的强制性规定，属于让与担保。赤峰五甲万京置业有限公司对此具有选择权，无论履行哪个协议，均符合双方当事人的真实意思表示。故要求撤销原判，依法改判确认《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议》有效。被上诉人赤峰五甲万京置业有限公司管理人内蒙古大川律师事务所答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果公正。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，关于债权数额的认定并非本案审查的内容，被上诉人仍将继续审查上诉人在破产案件中具体的债权数额。故要求驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，双方当事人虽签订了《内蒙古商品房买卖合同》并基于该买卖合同办理了网签手续，但双方同时就涉案款项又签订了《商品房回购协议书》，之后，上诉人又向赤峰五甲万京置业有限公司收取了利息；在赤峰五甲万京置业有限公司的破产程序中，上诉人就涉案款项也向管理人申报了债权。当事人的上述行为证明双方的真实意思表示不是买卖房屋而是民间借贷。对此，上诉人在其上诉状中也已认可。因此，双方当事人是以签订买卖合同作为民间借贷的担保，而房屋买卖并不是双方的真实意思表示，故原审法院判决涉案的《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》无效并由上诉人协助管理人注销涉案房屋的网签合同并无不当。关于上诉人所称的债权金额问题，因本案审理的是涉案的《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》的效力问题，故对债权金额问题本案不予涉及，双方可通过本院正在审理的赤峰五甲万京置业有限公司破产一案另行解决。综上所述，上诉人龚仓的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审判决认定的基本事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一项）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人龚仓负担；邮寄送达费40元，由上诉人龚仓、被上诉人赤峰五甲万京置业有限公司各负担20元。本判决为终审判决。审判长  徐国坤审判员  其其格审判员  张伟波二〇一五年十二月二十三日书记员  刘 月