海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海南一中民一终字第892号上诉人（原审原告）董树有，男。委托代理人董温和，男。被上诉人（原审被告）海南雅居乐物业服务有限公司。法定代表人巫贵云，该公司总经理。委托代理人陈长奋，海南雅居乐房地产开发有限公司职员。被上诉人（原审被告）海南雅居乐房地产开发有限公司。法定代表人黄奉潮，该公司区域总裁。委托代理人陈长奋，该公司职员。上诉人董树有因与被上诉人海南雅居乐物业服务有限公司（以下简称雅居乐物业公司）、海南雅居乐房地产开发有限公司（雅居乐房地产公司）物业合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院（2015）陵民初字第361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年12月2日，原告与被告雅居乐房地产公司签订《商品房买卖合同》，原告购买雅居乐房地产公司开发的位于海南陵水黎族自治县英州镇清水湾大道瀚海银滩的SA1幢603室。合同约定该商品房的用途为住宅，建筑面积92.48平米，总价款为1510000元。2013年12月13日，原告与被告雅居乐物业公司签订《海南雅居乐清水湾前期物业服务协议》，约定酒店公寓的物业服务费的收费标准为每月每平方米4.8元。原告于2013年12年2日分两次向被告雅居乐物业公司预缴3个月的物业费1409.46元和12个月的物业费5326.8元。原告认为被告雅居乐物业公司收取的费用过高而引起纠纷。原告于2015年3月23日向法院起诉，请求：一、判决原告与被告雅居乐物业公司签订新的合同；二、若被告雅居乐公司不予原告签订新的合同，应按市场价格降低50%的物业费；三、被告雅居乐物业公司赔偿原告因此纠纷造成的损失1787.3元，以及返还多收的物业费4320元。另查明，2012年4月24日，被告雅居乐房地产公司向第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司发出关于终止《海南省清水湾发展项目A09-1公寓区前期物业管理顾问及后期全权管理合同》的函，请求终止物业服务委托事项。第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司于2012年4月28日作出关于终止《海南省清水湾发展项目A09-1公寓区前期物业管理顾问及后期全权管理合同》复函，表示同意，并于2012年6月15日进行相关物业管理交接工作，而后由被告雅居乐物业公司负责该小区的物业服务管理。关于物业协议右上角的标示，是被告雅居乐物业公司在2012年与第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司进行交接工作时，第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司愿意做雅居乐一年的物业顾问，以便帮助雅居乐物业公司渡过过渡期的交接工作。原审法院认为：原告董树有与被告雅居乐物业公司签订的《海南雅居乐清水湾瀚海银滩前期物业服务协议》，系双方当事人意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应依约履行。本案中，被告雅居乐物业公司已依约向原告提供了物业服务管理，原告业已缴纳相应的物业费。根据《海南省物价局省住房和城乡建设厅关于放开非保障性住房物业服务价格及有关问题的通知》和对照海南省物价局审核的收费标准，被告收取的物业费用符合机关部门规定的收费标准，故原告要求被告雅居乐物业公司应按市场价格降低50%的物业费，于法无据，应予以驳回。原告主张被告赔偿损失及返还多收的物业费无理，不予支持。由于被告雅居乐房地产公司不属于物业服务协议的主体，其与原告之间不存在物业服务关系，双方不存在法律关系，故原告起诉被告雅居乐房地产公司主体不适格，应予以驳回。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《物业管理条例》四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：驳回原告董树有的诉讼请求。案件受理费50元减半收取25元，由原告董树有负担。判决宣判后，上诉人董树有不服向本院提起上诉，请求：1.撤销海南省陵水黎族自治县人民法院（2015）陵民初字第361号民事判决；2.判决支持上诉人的一审诉讼请求，即物业费按每平方米3.8元收取，退还多收的物业费4320元给上诉人。其事实与理由：上诉人于2013年12月13日购买房屋时，被上诉人雅居乐物业公司的工作人员说是国际品牌第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司做物业顾问，上诉人在不知情的情况下，与被上诉人雅居乐物业公司签订物业协议。上诉人认为，有国际品牌第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司做物业顾问，物业费高点也认可，签订协议后，交完物业费居住半年多，物业管理非常不好，也没有什么服务。听其他业主说，被上诉人雅居乐物业公司早在2012年就与第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司解除合同，没有任何关系了，服务同以前差好多，上诉人才知道受骗。上诉人认为，上诉人与被上诉人雅居乐物业公司签订的合同右上方印的国际品牌第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司做顾问是欺诈，不真实，违反法律规定，原来签订的合同是无效合同，要求重新签订合同。即使原来的合同有效，也应当按购房合同第二十五条和物业合同第四条第二项约定，按住宅每平方人民币3.8元收取物业费。被上诉人雅居乐物业公司、雅居乐房地产公司答辩称：第一，被上诉人已经履行了合同义务，也履行了服务，上诉人享受了服务，也缴纳了物业费。第二，根据被上诉人提供的涉案房屋所在的规划平面图，确实属于酒店式公寓。第三，涉案房屋所在的区域有雅居乐瀚海酒店等诸多酒店管理，带电梯住宅跟酒店公寓不一样，涉案房屋所在小区，与带电梯住宅多配备有大堂、公共阅览室、卫生间。第四，SA3栋及5栋都设有乒乓球室，5栋有免费泳池，每栋大堂每四层配备清洁工一名，有免费WiFi提供，每栋大堂都有安保岗台值班。这几点都是酒店公寓与电梯住宅之间的差别服务，上诉人也已经享受了上述服务。所以被上诉人按照合同约定的酒店式公寓的标准每平方米4.8元收费并不违反法律规定和合同约定，请求法院驳回上诉人诉请。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：上诉人董树有与被上诉人雅居乐物业公司签订的《海南雅居乐清水湾瀚海银滩前期物业服务协议》，系双方当事人意思表示真实，其内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方当事人在协议中关于物业服务费收费标准约定“带电梯住宅每月每平方米人民币3.8元；别墅（低层住宅）每月每平方米人民币5.8元；酒店公寓每月每平方米人民币4.8元”，双方当事人确定按酒店公寓每月每平方米人民币4.8元收取物业服务费。根据国务院颁布的《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”、第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，参照《海南省物价局省住房和城乡建设厅关于放开非保障性住房物业服务价格及有关问题的通知》和对照海南省物价局审核的收费标准，被上诉人雅居乐物业公司收取的物业费用符合物业收费标准的规定，上诉人董树有上诉要求按住宅每月每平方米人民币3.8元收取物业服务费，并将多收取的物业服务费人民币4320元退还给上诉人董树有，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，判决正确，应予维持，上诉人董树有上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人董树有负担。本判决为终审判决。审判长  黄声泽审判员  梁振文审判员  白玉琳二〇一五年十二月二日书记员  洪学雪附适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：黄声泽撰稿：黄声泽校对：洪学雪印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年12月2日印制（共印20份）