江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）锡滨民初字第02444号原告（反诉被告）陆培根。原告（反诉被告）陈维纳。委托代理人吴蔚、何晶晶，江苏景丰律师事务所律师。被告（反诉原告）无锡市天和房产中介服务有限公司，住所地无锡市滨湖区建筑路360-21、22。法定代表人夏义兰，该公司总经理。委托代理人黄志平，江苏普信律师事务所律师。原告（反诉被告）陆培根、陈维纳与被告（反诉原告）无锡市天和房产中介服务有限公司（以下简称天和公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐贞独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈维纳及陆培根、陈维纳的共同委托代理人何晶晶，被告天和公司的委托代理人黄志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陆培根、陈维纳诉称：2015年3月，其将坐落于无锡市滨湖区青山二村53号401室的房屋委托天和公司销售，与购房人签订了三方合同，约定陆培根、陈维纳净得款为73万元，预留1万元在天和公司处，待房屋交付后退还。后陆培根、陈维纳依约履行全部合同义务，在主张1万元保证金时，天和公司以其承担了一笔土地费用，并且该费用负担约定不明为由，拒不退还保证金。现其认为，三方的权利义务约定明确，天和公司与购房人间的争议不成为抗拒退还保证金的正当理由。现起诉请求判令天和公司返还售房保证金1万元。被告（反诉原告）天和公司对于陆培根、陈维纳主张的1万元保证金没有异议，应予退还。但其同时提起反诉称：三方协议约定由购房人黄玉源承担的费用为契税、个税、交易费、登记费、查档、配图、评估费等，同时约定陆培根、陈维纳承担交房前的一切费用，并承诺保证所售房屋权属清楚，如发生纠纷由陆培根方负责清理。因陆培根、陈维纳所售房屋为安置房，需缴纳土地出让金后方可上市交易过户，陆培根、陈维纳承诺该笔费用由其承担，在过户前其代两人缴纳土地出让金15389元，但该费用两人至今未予返还。合同法规定，出卖人应当承担权利瑕疵责任，根据合同的约定及出卖人的承诺，土地出让金应当由陆培根、陈维纳承担。现反诉请求陆培根、陈维纳返还其土地出让金15389元。针对天和公司的反诉请求，陆培根、陈维纳辩称：其与中介谈定的成交价73万元为其净到手价。从合同约定来看，在买卖合同中“甲方承担费用”一栏用横线划去，表示其不需要承担任何费用。交易房屋是经济适用房，天和公司作为专业公司对于该类房屋上市交易需要补交土地出让金是明知的，而陆培根、陈维纳并不知情，天和公司公司在签合同时对此刻意隐瞒；之后在办理过户前其在土地管理部门知晓了补交出让金一事，即对天和公司表示，其所得价款少于73万元是不会买的，天和公司为促成交易，主动缴纳了该笔费用。天和公司称系代为支付，应当提供依据，其从未委托或授权天和公司代为支付该款。天和公司的反诉请求没有事实依据，应当驳回。经审理查明：2015年3月26日，在天和公司（中介方）的居间介绍下，陆培根、陈维（甲方）纳与黄玉源（乙方）签订一份《房屋中介协议（买卖）》，约定主要内容如下：甲方将无锡市滨湖区青山二村53号401室房屋出售给乙方，并写明房产证号及土地证号，房屋成交价格为**万元，甲方根据乙方咨询已对房屋做了介绍，未予隐瞒，乙方已验看权证，对所售房屋已充分了解。乙方支付定金2万元，其中1万元留存于中介，作为售房保证金，交房结束由中介退还。产权过户时间2015年4月30日前，甲方于2015年10月31日前将房屋交付给乙方。甲方保证房屋权属清楚，若发生与房屋有关的产权纠纷或者债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应责任，因此造成乙方经济损失，甲方负责赔偿。中介方接受甲乙双方委托开展居间服务，中介费为成交价的2.5%。在“税费”部分，有关房屋办理产权转移登记手续所需缴纳的相关税费等按无锡市最新税收政策和交易费用规定到产权监理处相关窗口办理缴纳，上述房屋办理产权转移登记手续所需税费，由甲方支付部分为空白，并用斜杠划去，由乙方支付契税、个税、交易费、登记费、查档、配图、评估费。协议经三方签字或盖章后生效，中介方居间服务完成。该协议使用的是天和公司的格式合同，除甲乙双方签名外，其他内容由天和公司工作人员填写。前述三方协议签订后，2015年4月21日，天和公司向无锡市土地资源局交纳了青山二村53号401室的经济适用房上市土地收入，金额为15389元。2015年4月30日，三方一起至房屋产权监理部门办理了登记过户。2015年9月25日，陆培根、陈维纳按约与黄玉源办理完毕房屋交接。诉讼中，天和公司表示，其在签订合同时即已告知需发生补交土地出让金这一费用，陆培根方口头承诺如金额不大愿意承担，在代为缴付后，其业务经办人在办理过户前即多次短信息联系陆培根方，要求返还代缴的土地出让金，但未能获得回应。居间费和其他过户费用都是由买受人向其交付，打包价3万元。天和公司未能提交催讨返还土地出让金的短信记录。上述事实，有陆培根、陈维纳提交的《房屋中介协议（买卖）》、保证金收据，天和公司提交的《非税收入一般缴款书（收据）》、《经济适用房上市补缴规费缴费单》等证据予以证实，由当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：《房屋中介协议（买卖）》约定，1万元售房保证金在房屋交付后返还，现返还条件早已成就，天和公司也不持异议，故对陆培根、陈维纳返还1万元售房保证金的诉讼请求，本院予以支持。关于土地出让金15389元，天和公司称其系代陆培根方缴纳，故应当返还，首先，并无证据显示陆培根方有过相关委托，其次，在2015年4月21日交完费用后，4月30日三方一起办理过户手续，至9月25日房屋交接，甚至到陆培根方提起本案诉讼，无证据显示天和公司曾催要过该笔费用，而且，相关费用由天和公司自行缴纳。因此陆培根方关于天和公司为促成和维持交易，收取、保有居间费而自愿承担土地出让金的抗辩意见，本院予以采纳。经济适用房的土地出让金在交易时须补缴完毕方能办理相关产权过户，并且应当以土地使用权人的名义缴纳。但该费用系因交易而发生，在交易过程中法律也允许自由约定费用的实际承担方。居间人有法定的如实报告义务，应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。本案中，对于将会发生土地出让金补缴这一专业事项，陆培根方作为普通民事主体并不必然知情，而天和公司显然是知情的，本案合同采纳的是天和公司提供的格式合同，合同内容由天和公司工作人员填写，在费用负担部分也详细列明了乙方（买受人方）应负担“契税、个税、交易费、登记费、查档、配图、评估费”，在甲方（出卖人方）应负担部分则未作任何约定，并无证据证明天和公司在订立合同时确已告知陆培根方将会发生该笔土地出让金，并建议对缴纳主体作出约定，如相关费用确应由陆培根方负担，则其丧失了与对方进行磋商以明确缴纳主体的机会，天和公司对此具有过错，在此意义上，天和公司主张由陆培根方承担该费用也是不适当的。综上依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、无锡市天和房产中介服务有限公司于本判决发生法律效力后立即返还陆培根、陈维纳10000元。二、驳回无锡市天和房产中介服务有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，无锡市天和房产中介服务有限公司应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为25元，反诉案件受理费减半收取为304元，均由无锡市天和房产中介服务有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  徐贞二〇一五年十二月十八日书记员  盛婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。