辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鞍民一终字第00162号上诉人（原审被告）：鞍山新兴房屋开发有限公司，住所地鞍山市。法定代表人：杨斌，该公司董事长。委托代理人：该公司法律顾问被上诉人（原审原告）：姜艳，住鞍山市。委托代理人：辽宁金科大律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：赵德元，住辽宁省辽阳县。原审原告姜艳与原审被告鞍山新兴房屋开发有限公司（以下简称新兴公司）、原审第三人赵德元商品房销售合同纠纷一案，鞍山市铁东区人民法院于2014年10月30日作出（2014）铁东民一初字第442号民事判决，新兴公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人新兴公司委托代理人王亚军，被上诉人姜艳及其委托代理人程国彬，被上诉人赵德元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜艳一审诉称：原、被告于2013年2月5日签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定，被告将坐落于铁东区南建国路34号新兴盛世广场第6栋1单元1层19号商业网点出售给原告，建筑面积258.45平方米，出卖人交房日期为2011年5月1日，价款与付款方式为被告同意原告用理石剩余工程款302万元抵顶。半年之内，如剩余工程款不偿还，此商铺所有权归原告所有。2013年4月23日，原告、被告及鞍山市铁东区八方佳汇石材厂（以下简称八方石材厂）又签订一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议约定：一、原、被告共同决定，被告将坐落于鞍山市铁东区南建国路34号新兴盛世广场第6栋1单元1、2层19号房，建筑面积258.45平方米，以每平方米11，711元的单价，计3，026，655元，卖给原告；二、被告于2013年8月5日将上述房屋交付给原告；三、原告应当一次性交付给被告购房款以被告欠八方石材厂的工程款3，026，655元抵顶。抵顶之后，被告视为原告已支付了上述房屋的全部购房款；四、在协议签订之前，三方已经就协议内容予以确认，被告已经于2013年2月5日将购房款收据开具给原告本人。八方石材厂承诺，被告欠其的工程款视为给付完毕，八方石材厂代原告付款后，原告、八方石材厂双方的权利义务另行结算，与被告无涉；五、三方约定，在上述房屋按照本协议约定的交付日期交付房屋之前，被告如果将原告已经支付的购房款3，026，655元一次性转付给八方石材厂，被告则有权单方终止本协议。届时，原告将被告出具的购房款收据还给被告，该协议三方权利义务终止，三方无纠葛；六、三方约定，该协议一经签订即发生法律效力，三方应竭诚履行。任何一方违约，应当承担违约责任，违约金相当于本协议标的的百分之三十；七、本协议未尽事宜，依据原被告双方2013年2月5日签订的《商品房买卖合同》中其它条款执行。上述《商品房买卖合同》及其《商品房买卖合同补充协议》签订后，被告却没有按照约定按期向原告交付标的房屋。故原告起诉至法院提出如下诉讼请求：一、判令被告继续履行合同，交付房屋并协助办理房屋产权登记；二、判令被告承担迟延交付房屋和逾期办理房屋产权登记的违约责任，按照协议约定标的的30%标准支付违约金；三、被告承担诉讼费用。被告新兴公司一审辩称：被告认为原告请求交付房屋，协助办理房屋产权登记，其理由根本不成立。理由如下：一、编号为20100206#766的合同是被告为与原告融资贷款虚构的，双方都未履行。原、被告在该案产生之前素有业务往来，在被告开发铁东区服装二厂时，原告卖给被告理石，被告在开发新兴商贸城中，原告也卖给被告理石，被告因与原告有多年的业务关系，相互关系也不错，并彼此信任，且原告有一定的经济实力。被告为解决自己一时的流动资金紧张，经双方商量，以原告的名义办理按揭贷款手续，双方在2013年2月5日签订该合同。为解决下一步商品房转籍地减少税金，将该独立的二层商业网点每平方米50，000元降到29，800元，总价款从1390万元降到7，701，810元。合同中约定付款方式为商业贷款，付款期限于2013年3月25日前付清，首付款为4，721，810元，贷款金额为298万元。被告因贷款额不足以解决被告流动资金暂时紧张之困难，该合同至今未再履行，原告也未实际付款，更谈不上在2013年3月25日前付清购房款之约定。故因双方都未履行，按揭贷款手续未继续办理，合同当然终止履行。但原告却以签订此合同为依据，在未付一文钱的情况下却要继续履行合同，并且还请求被告交付房屋，于情于法不容。二、原告仿造证据，欲将虚构的按揭贷款变成现实。原告与被告在2013年2月5日签订商品房买卖合同后，原告私刻公章，在2013年4月23日与被告签订商品房买卖补充协议，而八方石材厂早在2009年12月7日已申请注销，并得到工商局核准。八方石材厂因此上缴销毁公章一枚、财务章一枚，原告以八方石材厂及其自己与被告签订补充协议，必然是无效的。三、原告在签订商品房买卖合同和补充协议后未交一分钱，故原告请求继续履行合同并让被告交付房屋没有事实及法律依据。第三人赵德元一审述称：原告与八方石材厂买卖关系存在，被告应当履行买卖合同，被告应当支付理石款。经第三人同意石材款抵顶房屋后，被告应该履行商品房买卖合同，交付商品房。因为政府对八方石材厂动迁，所以在其营业执照注销后，政府允许经营，所以不存在违法行为。原审法院审理查明：八方石材厂系个人独资企业，第三人赵德元系该厂的投资人。2009年12月7日，八方石材厂注销。注销后，赵德元仍然以八方石材厂的名义经营，并以八方石材厂名义为被告提供大理石和进行装修。另查，2013年2月5日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定，被告将坐落于鞍山市铁东区南建国路34号新兴盛仕广场第六栋一层商用19号房，建筑面积为258.45平方米售与原告。该协议第四条约定，新兴公司同意用理石剩余工程款302万抵顶19号商用网点，半年之内如剩余款不偿还，此商铺所有权归姜艳所有。第八条约定，出卖人应当在2011年5月1日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经建设单位验收合格并取得工程竣工验收报告、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。在签订该《商品房买卖协议》之当日，被告给原告出具了一份3，026，655元的收款收据。随后，原告（甲方）、被告（乙方）及八方石材厂（丙方）三方于2013年4月23日签订了一份《商品房买卖补充协议》，该协议第一条约定，甲、乙双方共同约定，甲方将坐落于鞍山市铁东区南建国路34号新兴盛仕广场第六栋商业网点一、二层地第19号房，建筑面积约258.45平方米，以每平方米11，711元的单价，计3，026，655元的总价，卖给乙方。第二条约定：甲方承诺于2013年8月5日将上述房屋交付乙方。第三条约定：乙方应当一次性交付给甲方的购房款以甲方欠丙方的工程款3，026，655元抵顶。抵顶之后，甲方视为乙方已经交付了上述房屋的全部购房款。第四条约定：在本协议签订之前，三方已经就本协议内容予以确认，甲方已经于2013年2月5日将购房款收据开给乙方本人。丙方承诺，甲方欠丙方的工程款视为给付完毕，丙方代乙方付款后，乙丙双方的权利义务另行结算，与甲方无涉。第五条约定：三方约定，在上述房屋按照本协议规定的交付日期交付房屋之前，甲方如果将乙方已经支付的购房款3，026，655元一次性转付给丙方，甲方则有权单方终止本协议。届时，乙方将甲方出具的购房款收据还给甲方，本协议三方的权利义务终止，三方无纠葛。第六条约定：三方约定，本协议一经签订即发生法律效力，三方应竭诚履行。任何一方违约，应当承担违约责任，违约金相当于本协议标的百分之三十。第七条约定：本协议未尽事宜，依照甲乙双方2013年2月5日签订的《商品房买卖合同》中其他条款执行。被告没有按照上述合同约定期限向原告交付房屋，也没有按合同约定向八方石材厂转付3，026，655元。第三人赵德元对被告以房屋抵顶拖欠的理石材料款无异议，并同意将此房屋抵顶给原告。再查，2013年2月25日，原、被告双方就涉诉房屋又签订一份《商品房买卖合同》，合同编号为：20100206#766，该合同约定：原告购买涉诉房屋，该房屋的购房总价款为7，701，810元，付款方式为按商业贷款按期付款，首付款为4，721，810元，贷款金额为2，980，000元。2013年2月25日、2013年3月6日被告为原告出具二份发票，发票金额为4，721，810元。另原告作出承诺，承诺20100206#766号合同约定的首付款不是原告支付，是由被告支付，此房不是原告购买，将来产权不属于原告，以后与本笔业务无任何纠葛，但是在该房的解冻手续中会积极配合。原、被告双方在签订该合同及承诺后，均未实际履行。还查，涉诉房屋现由被告作为招商办公室使用，该房屋没有设定他项权利。原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告于2013年2月5日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约定履行。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告在签订合同以后，未能及时向原告交付房屋，亦未能按照补充协议约定的时间偿还拖欠的工程款，故被告应当继续履行合同，向原告交付房屋，因此原告请求被告继续履行合同，交付房屋并协助办理房屋产权登记的诉讼请求，有事实及法律依据，原审法院予以支持。关于被告提出原、被告及八方石材厂三方签订的补充协议无效的辩解。原审法院认为，八方石材厂是个人独资企业，虽然该厂在三方签订协议时已注销，但是第三人赵德元作为投资人仍然以该厂的名义在生产经营，第三人赵德元是实际的权利人。第三人赵德元向被告提供理石及进行安装，被告亦接受第三人提供的石材及工作成果，因此被告与第三人之间形成的事实上的合同关系，第三人对原、被告之间以理石款抵顶房款一事予以认可，故三方签订的商品房买卖补充协议是三方当事人的真实意思表示，其内容亦符合法律规定，该商品房买卖补充协议应当合法有效。因此，被告的此项辩解，原审法院不予支持。关于原告提出请求被告按照《商品房买卖补充协议》约定的违约金标准支付违约金的诉讼请求。原审法院认为，三方签订的《商品房买卖补充协议》第六条已约定违约金的标准为协议标的的30%，庭审中被告提出不应支付违约金，而未提出对违约金的调整，后经依法释明，被告已提出该违约金过高应当予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”之规定，被告应当支付原告违约金，结合本案的实际情况，原、被告产生争议的基础原因为被告拖欠工程款，而原告的损失主要为利息损失，因此，违约金应调整为按协议标的3，026，655元的中国人民银行同期贷款利率标准计算，从2013年4月23日至判决确定的给付之日止，故原告的该项诉讼请求合理部分，有事实及法律依据，原审法院予以支持。关于被告提出原、被告签订的编号为20100206#766《商品房买卖合同》，原告未履行付款义务及原告作出承诺原告未交付房款，该房屋归被告所有的辩解。原审法院认为，原、被告签订的编号为20100206#766《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示，双方真实目的是利用涉诉房屋进行贷款，且双方对该合同均未实际履行，故该合同应当为无效合同。而原告作出的承诺是与编号为20100206#766《商品房买卖合同》内容相关，故该承诺与本案无关，因此，被告的此项辩解，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告鞍山新兴房屋开发有限公司于判决生效之日起15日内向原告姜艳交付位于鞍山市铁东区南建国路34号新兴盛仕广场第六栋一、二层商用19号（产籍号1-39-198-766）房屋并协助原告姜艳办理房屋产权登记；二、被告鞍山新兴房屋开发有限公司于判决生效之日起15日内给付原告姜艳违约金（违约金按照标的3，026，655元的中国人民银行同期贷款利率标准计算，从2013年4月23日至判决确定的给付之日止）。如果被告鞍山新兴房屋开发有限公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46，597元，保全费5000元，由被告鞍山新兴房屋开发有限公司承担（此费用原告已垫付，执行前款时一并扣除）。新兴公司的上诉理由及请求：一、一审审判程序违法。本案是发回重审的案件，原审法院在重新审理本案的过程中没有对原事实进行审理，二审对被上诉人一审变更后的诉讼请求进行了审理，违反了重审的原则；此外，八方石材厂在注销后又与上诉人及被上诉人姜艳签订补充协议，该协议应属无效，原审法院追加八方石材厂的投资人赵德元作为第三人参加诉讼，亦违反法定程序。二、认定事实错误，适用法律错误。涉案合同是为上诉人融资办理按揭贷款而虚构的，双方均未履行，按揭手续未继续办理。正如被上诉人姜艳在承诺书中所述“合同约定的首付款4，721，810元不是我付的，是由新兴公司支付的，收据和发票虽然都是其名字，但此门市不是我买的，将来该商品房产权不属于我。”原审法院认定该合同无效，却判令上诉人向被上诉人姜艳交付房屋，使虚构的事实变成合法的事实。三、姜艳在签订补充协议后未交纳购房款，上诉人仅是拖欠被上诉人大理石款而已，不存在退还购房款或者交付房屋的问题。请求驳回被上诉人的原审诉讼请求。姜艳二审答辩认为：同意原审判决，请求维持原判。赵德元二审答辩认为：同意原审判决，请求维持原判。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被上诉人赵德元以八方石材厂的名义向上诉人提供大理石等建筑材料，用于本案诉争房屋所在工程项目的装修使用，后双方于2012年先后签署了付款结算单、石材审汇表、验收报告单，对被上诉人所供石材价款进行了结算，核定上诉人尚欠八方石材厂石材款3，026，655元。2013年2月5日，上诉人与被上诉人姜艳签订了《商品房买卖合同》，约定新兴公司将诉争房屋出售给姜艳，购房款以上诉人拖欠八方石材厂的石材款3，026，655元抵顶。同日，上诉人为姜艳出具了3，026，655元的收款收据。2013年4月23日，上诉人与姜艳及八方石材厂签订了《商品房买卖补充协议》，约定上诉人将诉争房屋以3，026，655元的总价卖给姜艳；上诉人于2013年8月5日交房；姜艳应当一次性交付的购房款以上诉人拖欠八方石材厂的工程款3，026，655元抵顶，视为姜艳已经交付了全部购房款；补充协议签订前，协议三方已对协议内容予以确认，上诉人已于2013年2月5日将购房款收款收据开给了姜艳，八方石材厂视为上诉人将欠付的3，026，655元石材款给付完毕；在本协议约定的交房日期之前如果上诉人将姜艳交付的房款一次性转付给八方石材厂，上诉人有权终止本协议，届时，姜艳将上诉人出具的购房款收据还给上诉人，本协议三方的权利义务关系终止等内容。上述合同及补充协议，能够客观反映各方当事人的真实意思，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效合同，各方当事人均应按照约定履行各自的义务。现上诉人在三方协议约定的交房期限内并未将约定的3，026，655元款项转付给八方石材厂，亦未按照协议约定履行交付房屋的义务，属违约行为，依法应当履行向被上诉人姜艳交付诉争房屋的合同义务，并承担违约金。关于上诉人主张一审审判程序违法一节。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。”、《最高人民法院关于适用〈〉的解释》第二百五十一条“二审裁定撤销一审判决发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求的，依照第规定处理。”的规定，作为原审原告的被上诉人姜艳在发回重审后的一审程序中，有权变更自己的诉讼请求，原审法院亦应围绕原审原告变更后的诉讼请求进行审理。此外，八方石材厂虽因政府拆迁搬离原经营地址而注销，但上诉人在八方石材厂注销后仍然与其进行业务往来，八方石材厂因经营所产生的债权债务依法应当由其投资人承担，且八方石材厂系涉案的三方协议的合同主体，原审法院追加其投资人赵德元参加本案诉讼并无不当。对于上诉人的此节主张，本院不予支持。关于上诉人主张涉案合同是为上诉人融资办理按揭贷款而虚构的，双方均未履行，按揭手续未继续办理，正如被上诉人姜艳在承诺书中所述“合同约定的首付款4，721，810元不是我付的，是由新兴公司支付的，收据和发票虽然都是其名字，但此门市不是我买的，将来该商品房产权不属于我。”原审法院认定该合同无效，却判令上诉人向被上诉人姜艳交付房屋，使虚构的事实变成合法的事实一节。就诉争房屋各方当事人共签订过三份合同，分别为2013年2月5日上诉人与姜艳签订的《商品房买卖合同》、2013年2月25日上诉人与姜艳签订的编号为20100206#766《商品房买卖合同》、2013年4月23日上诉人与姜艳及八方石材厂签订的《商品房买卖补充协议》，在上述三份合同中，只有2013年2月25日编号为20100206#766的《商品房买卖合同》是上诉人为融资办理按揭贷款与姜艳签订的，该合同所反映的并非双方当事人的真实意思表示，内容虚假，原判决认定为无效合同正确，姜艳出具的承诺书系针对该合同及上诉人为该合同于2013年2月25日、2013年3月6日出具的4，721，810元首付款发票，与2013年2月5日的《商品房买卖合同》、收款收据和2013年4月23日的《商品房买卖补充协议》无关，且《商品房买卖补充协议》的签订时间在承诺书之后，承诺书的效力亦不能及于该补充协议，原审法院依照2013年2月5日的《商品房买卖合同》和2013年4月23日的《商品房买卖补充协议》的约定，判决上诉人向姜艳交付诉争房屋并承担违约责任并无不当。对于上诉人的此节主张，本院不予支持。关于上诉人主张姜艳在签订补充协议后未交纳购房款，上诉人仅是拖欠被上诉人大理石款而已，不存在退还购房款或者交付房屋的问题一节。上诉人拖欠被上诉人赵德元石材款3，026，655元未付，后经本案三方当事人协议约定，该石材款已经作为姜艳向上诉人交付的购买诉争房屋的购房款，上诉人亦为姜艳出具了收款收据，该款项的给付方式已发生变化。上诉人的此节主张，缺乏事实及法律依据，对于上诉人的此节主张，本院亦不予支持。综上，原判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46，597元，由上诉人鞍山新兴房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  富春玖审 判 员  王 迪代理审判员  张 彤二〇一五年四月二十八日书 记 员  薄李娜