吉林省珲春市人民法院民 事 判 决 书（2015）珲民二初字第484号原告（反诉被告）：高贵军，男，汉族，农民，住珲春市。委托代理人:裴雄日，吉林何晓明律师事务所律师。被告（反诉原告）：王保聚，男，汉族，个体工商户，住珲春市。委托代理人：历建林，辽宁政德律师事务所律师。原告（反诉被告）高贵军与被告（反诉原告）王保聚租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月2日受理,2015年12月14日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。高贵军及其委托代理人裴雄日，王保聚及其委托代理人历建林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高贵军诉称：2014年10月1日，高贵军（甲方）与王保聚（乙方）签订《房屋土地承包合同》，约定：“一、在原造纸厂道北，土地面积1500平方米，发包给乙方从事经营活动。二、1.承包期限为3年，从2014年10月1日起至2016年9月30日止……五、自签订合同之日起，如果国家拆迁或征用时，乙方无条件让出。建筑物归甲方所有。土地归甲方，甲方不负任何经济责任……”2014年12月18日，市政府《关于研究中华村区域棚户区改造及城市路网建设项目有关事宜专题会议纪要》决定，对含高贵军租赁给王保聚土地在内的中华村22.48万平方米辖区进行棚户区改造。2015年1月6日，珲春市塌陷棚户区改造办公室、珲春市英安镇中华村、吉林省华洋房地产开发有限公司签订《关于中华村棚户区改造项目集体土地征收及相关事项的协议》。2015年5月8日，珲春市英安镇中华村村民委员会以“拆迁通知”的形式，告知王保聚于2015年5月20日前迁出，但王保聚至今未迁出。为维护高贵军的合法权益，现诉至法院，要求解除高贵军与王保聚签订的《房屋土地承包合同》，王保聚返还土地，并支付逾期搬迁租金（从2014年11月1日起，至实际搬迁之日止，按照实际租金每年2.6万元计算）。王保聚辩称：1.原告主体不适格，理由是双方合同已于2015年5月22日高贵军向王保聚退还租金时解除，但因为拆迁部门没有支付搬迁费和地上附着物补偿费，故王保聚拒绝搬迁，本案适格主体为珲春市国土资源局。2.同意返还土地，但不同意支付逾期搬迁租金，理由是王保聚尚未收到补偿费。王保聚反诉称：2014年10月1日，高贵军与王保聚签订《房屋土地承包合同》，约定承包期限为3年，从2014年10月1日起至2016年9月30日。2015年5月9日，王保聚接到中华村村民委员会的通知，因棚户区改造需搬迁。王保聚在承租土地上有附属物临建仓库242平方米，按《房屋征收补偿方案》王保聚应得附属物补偿费6万元，有约600吨成品钢材，搬迁费约14万元。因搬迁费、附属物补偿费没有支付，故王保聚至今未能搬迁。现高贵军起诉要求王保聚搬迁，故王保聚提起反诉，要求高贵军支付搬迁费、附属物补偿费共计20万元。高贵军辩称：1.反诉请求为拆迁法律关系，本诉请求为租赁法律关系，二者并非同一法律关系，故王保聚的诉请不够成反诉，不能合并审理。2.高贵军既不是拆迁主体，也不是王保聚所主张拆迁费的获得者，故王保聚诉高贵军属主体有误。3.本案中的租赁土地类别是菜地，因此改变土地用途而发生的拆迁费、附属物费用不属于补偿范畴。4.王保聚于2015年5月22日领取租赁费退款，同意解除合同，但至今未搬迁，构成根本违约。经审理查明，高贵军于第二轮土地承包时在珲春市英安镇中华村取得家庭承包地。2014年10月1日，高贵军（甲方）与王保聚（乙方）签订《房屋土地承包合同》，约定：“一、在原造纸厂道北，土地面积1500平方米，发包给乙方从事经营活动。二、1.承包期限为3年，从2014年10月1日起至2016年9月30日止……3.每年支付给甲方3万元的土地租金（一年一付租金）……三、每年租金3万元，在每年10月1日前五天一次性付清，乙方在租用期间如不按合同规定的时间支付土地租金的话，甲方有权收回出租的土地，地上建筑物无条件归甲方所有。四、乙方取得后，只能在法律、法规和政策允许范围内，从事经济活动。在乙方经营期间一切税费由乙方负责。五、自签订合同之日起，如果国家拆迁或征用时，乙方无条件让出。建筑物归甲方所有。土地归甲方，甲方不负任何经济责任。在乙方承租期内出现违约，甲方将解除合同，不退租金。……八、本合同书自双方当事人签字之日起生效。……”合同标的土地性质为菜地，双方就该合同实际执行的租金标准为每年2.6万元。合同签订后，王保聚向高贵军支付一年租金2.6万元，并使用承租土地经营珲春市海旭五金建材旧货商店。2014年12月18日，珲春市人民政府形成《关于研究中华村区域棚户区改造及城市路网建设项目有关事宜专题会议纪要》，其中记载：“一、依据2015年珲春市棚户区改造计划及征收拆迁实际，在中华村广大村民同意推进辖区22.48万平方米棚户区改造的前提下，决定按照‘土地历史形成价格253元/平方米、房屋等地上附着物执行全市现行政策’的标准，对上述22.48万平方米土地（集体和国有土地）及地上附着物实施征拆……”2015年1月6日，珲春市塌陷棚户区改造办公室、珲春市英安镇中华村、吉林省华洋房地产开发有限公司签订《关于中华村棚户区改造项目集体土地征收及相关事项的协议》。2015年5月8日，珲春市英安镇中华村村民委员会向王保聚发出《拆迁通知》，内容为：“根据珲春市政府关于中华村棚户区改造项目的公告，中华村村民将终止与乙方签订的租赁土地、房屋合同或者协议。依据与乙方签订的租赁土地、房屋合同书或者协议书，自签订合同之日起，如果国家拆迁或征用时，乙方无条件让出，建筑物归乙方所有，土地归甲方，甲方不负任何经济责任的约定，限定乙方于2015年5月20日前将租赁的土地、房屋全部让出。如果在规定的期限内乙方未能让出租赁的土地、房屋，后果自负。”2015年5月22日，高贵军向王保聚退还土地租金1.3万元（即实际收取租金至2014年11月1日），双方之间的土地租赁合同就此解除。此后王保聚继续使用诉争土地至今。另查明，诉争土地现仍属于珲春市英安镇中华村集体所有。认定上述事实的证据有:当事人的陈述、农村土地承包经营权证书、《房屋土地承包合同》、《关于研究中华村区域棚户区改造及城市路网建设项目有关事宜专题会议纪要》、《关于中华村棚户区改造项目集体土地征收及相关事项的协议》、拆迁通知、《退款凭证》、珲春市英安镇中华村村民委员会出具的《证明》、营业执照等。王保聚还提供了《房屋征收补偿方案》、照片等证据，但本院未予采纳。本院认为，关于本诉部分的主张。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，高贵军与王保聚均认可双方签订的《房屋土地承包合同》已于2015年5月22日高贵军向王保聚退还土地租金1.3万元时解除，故双方之间的合同已经协议解除完毕，现高贵军起诉仍要求解除合同，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方之间的土地租赁合同已经协议解除，高贵军已返还给王保聚相应租金，但王保聚未能履行返还土地义务，故高贵军要求王保聚返还土地的主张，符合上述法律规定，本院予以支持。王保聚未能及时返还土地，给高贵军造成损失，高贵军有权要求王保聚按租金标准赔偿损失，但该损失应自2015年5月22日高贵军向王保聚退还土地租金时起计算，此前高贵军主张的租金损失，本院不予支持。王保聚表示因其尚未收到补偿费，不应支付租金损失，该抗辩意见于法无据，本院不予支持。高贵军系本案合同当事人，为本案适格原告，故王保聚关于高贵军不符合诉讼主体资格的抗辩理由不成立，本院不予支持。关于反诉部分的主张。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中,王保聚向高贵军主张搬迁费、附属物补偿费共计20万元，对此，高贵军不予认可，王保聚应向本院提交证据证明其主张费用应由高贵军承担，现王保聚所举证据不足以证明其主张，应当承担不利后果。故王保聚的反诉请求依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王保聚自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告高贵军返还土地，并支付租金损失（自2015年5月22日起，至实际返还土地之日止，按照每年租金2.6万元计算）；二、驳回原告高贵军的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告王保聚的反诉请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费100元，反诉部分案件受理费2150元，合计2250元，由被告（反诉原告）王保聚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长 孙 博审判员 尹美淑审判员 高红丽二〇一五年十二月二十一日书记员 秦 雪