广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛南法樵民三初字第23号原告：雅居乐物业管理服务有限公司西樵分公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：刘永基。委托代理人：谭景华，系广东创誉律师事务所律师。委托代理人：黎润芬，系广东创誉律师事务所律师。委托代理人：杨炽华，系广东创誉律师事务所律师。被告区炽兴，男，汉族，1971年02月10日出生，住广东省佛山市南海区。第三人：广东西樵商贸广场有限公司（以下简称商贸广场），住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：刘永基。委托代理人：罗富镜，男，汉族，1986年4月18日出生，系第三人的员工。上列原、被告物业服务合同纠纷一案，原告于2013年11月21日向本院提起诉讼，本院于同月22日立案。诉讼期间，本院于2014年1月10日作出（2013）佛南法樵民三初字第23号民事裁定，中止本案审理，同年9月28日本案恢复审理，被告同日申请对原告提交的《授权委托书》进行笔迹鉴定，鉴定结论于2015年3月8送达完毕。本案依法由审判员肖志军适用简易程序于2014年9月28日、2015年3月12日、4月3日公开开庭进行了审理，三次开庭被告区炽兴均到庭参加诉讼，原告的委托代理人谭景华、黎润芬参加了第一次开庭，之后原告变更代理人为黎润芬、杨炽华，黎润芬参加了第二次开庭，杨炽华参加了第二、三次开庭。第三人经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。诉讼期间，原告申请一个月的举证期限。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2011年7月12日签订《物业管理协议》。原告为被告位于佛山市南海区XXX号商铺提供物业管理服务，服务年限从2011年7月21日起至2016年7月22日止，并约定了物业管理费、水电费等计算方法、支付方式及双方具体权利义务等内容。被告从2012年8月1日开始拖欠物业费，2012年11月至2013年2月期间拖欠电费，2013年1月31日才撤场。依照协议约定，被告逾期缴纳物业管理费、水电费，每天滞纳金（及违约金）按总费用3‰收取，并终止相关物业服务，因被告违反租赁协议约定，导致出租人解除租赁协议的，物业管理协议解除。因被告长期拖欠物管费、水电费，原告依约解除《物业管理协议》，并要求被告依约支付拖欠费用。请求判令：1、解除原、被告双方签订的《物业管理协议》；2、被告立即向原告支付拖欠的物业管理费28260元（2012年8月1日至2013年1月31日）及其违约金20926.53元（违约金按拖欠总费用每日千分之三从拖欠之日起计至实际清偿之日止，暂计至2013年10月25日止）；3、被告立即向原告支付拖欠的电费2532.09元及其利息（利息按人民银行同期贷款基准利率从起诉之日计至实际清偿之日止）；4、被告承担本案诉讼费。庭审过程中，原告补充陈述称原告未与第三人签订物业服务协议，对未出租的商铺的管理费由原告自理。案涉两个店铺面积共157平方米，每月每平方米30元计算物业费，故被告每月支付租金4710元。被告委托施工人员于2011年7月12日交装修保证金6210元，同月19日交施工人员出入证押金300元，23日交施工许可证押金100元，共6610元，被告要求此押金用来抵扣管理费，即抵扣了2011年7月23日至当月31日的1367元、2011年8月的4710元，剩下的533元抵扣九月的费用，故抵扣完之后九月只需再交4177元，之后被告让郭文健于2012年7月代交了51277元物业费，包括了2011年9月剩余未交的4177元和2011年10月至2012年7月期间的管理费。被告答辩称，被告从未与原告签订物业管理协议，也从未委托其他人与原告签订物业管理协议，由原告提供的《授权委托书》中“区炽兴”签名不是被告本人亲笔签署，因此被告与原告不存在物业管理服务合同关系。涉案店铺由被告承租，并经营管理，被告记不清楚有无交纳物业费，也记不清楚有无让郭文健代为交纳物业费，不同意每平方米30元物业费，原告曾承诺减免物业费。原告在诉讼中举证如下：1.企业法人营业执照、组织机构代码证、被告身份证复印件各一份。2.《物业管理协议》、《授权委托书》复印件各一份。3.2012年9月至2013年1月管理费发文签收表复印件各一张、2012年12月水电费缴款通知单复印件一张，证明被告拖欠原告管理费、水电费。4.《商铺租赁合同》、《补充协议》复印件各一份，证明被告开始承租涉案商铺时间为2011年7月23日，合同约定物业管理费按照物业管理协议收取。5.刷卡交易清单复印件两份、电子发票记账清单复印件一份，证明被告曾两次交纳物业费。6．物业收费款项一览表复印件一份，原告已经将相关收费标准进行公示，被告对物业管理费是知晓的。经被告申请，本院委托广东通济司法鉴定中心对《授权委托书》上委托人处“区炽兴”的签名进行鉴定，并当庭出示的证据如下：7.司法鉴定文书原件一份，发票原件一份，鉴定结论为《授权委托书》上委托人签名“区炽兴”字迹不是区炽兴书写，鉴定费3000元。被告在诉讼中没有提交证据。第三人在诉讼中均没有答辩及提交证据。第三人经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭质证、辩论的权利。经庭审质证、辩证，被告对证据1、4无异议，原、被告均对证据7无异议，本院予以确认。关于证据2，经鉴定，《授权委托书》并非被告本人签名，故本院对《授权委托书》以及郭文健代为签名的《物业管理协议》均不予确认。被告对证据3不予确认，经查，发文签收表并无被告签名，故本院对该证据不予确认。关于证据5，经审查，原告对证据反映的交纳案涉商铺管理费的解释清楚，被告虽不予确认，但承认其经营案涉商铺，故交纳案涉商铺相关费用应与其相关，否则不符合常理，且被告对其是否交纳管理费的回答含糊不清，综上，本院对该证据予以确认，案涉商铺面积157平方米，参照周边商铺30元／平方米的租金标准计算，原告主张合理，故认定被告每月交纳的案涉商铺的物业管理费为4710元。被告对证据6有异议，原告提供的证据不足以证明其已张贴公告了该收费标准，故本院对证据6不予确认。综合原、被告陈述及本院采信的证据，本院对以下事实予以认定：2011年7月5日，被告与第三人签订《商铺租赁合同》，第三人将位于佛山市南海区XXX号（78.5平方米）、YYY号（78.5平方米）商铺出租给被告，租赁期限从2011年7月23日起至2016年7月22日止，从2011年11月23日起计算租金。2013年1月31日，被告搬离涉案租赁物，第三人于当日收回涉案租赁物。之后，第三人以租赁合同纠纷为由诉至本院，本院作出（2013）佛南法民三初字第774号民事判决，确认被告与第三人签订的上述《商铺租赁合同》于2013年1月31日解除，被告支付租金115572元，驳回第三人的其他诉讼请求。第三人不服，提起上诉。上诉期间，被告与第三人达成协议，确认《商铺租赁合同》于2013年1月31日解除，被告支付115572元租金予第三人，佛山市中级人民法院以（2014）佛中法民一终字第1677号民事调解书对上述协议内容予以确认。被告经营商铺期间，向原告实际交纳每月4710元的管理费，2012年8月1日开始未再交纳管理费。原告提供了有郭文健代为签名的《物业管理协议》和有“区炽兴”签名的《授权委托书》，经广东通济司法鉴定中心对《授权委托书》上委托人处“区炽兴”的签名进行鉴定，结论为“区炽兴”字迹不是被告区炽兴书写，被告支付鉴定费3000元。另查明，佛山市南海区XXXXX号房产的登记权属人是第三人，房地产权证号xxxx**号，规划用途为商用，建筑面积57585.05平方米。本院认为，国务院《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案争议焦点是，被告应否交纳物业管理费。原告提交的郭文健代表被告签名的《物业管理协议》没有经被告合法授权，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，该协议对被告不发生效力。经审查，被告实际使用案涉商铺并接受了原告的服务，原告提交的证据亦证明被告交纳过2012年8月之前的物业管理费，故被告应交纳物业管理费。原告主张被告支付拖欠的物业管理费28260元（自2012年8月1日被告开始欠费起至2013年1月31日被告搬离案涉商铺止，参照被告之前交纳每月4710元的标准计算），该请求理由充分，本院予以支持，对原告主张解除上述协议的请求不予支持。因协议对被告不发生效力，故原告主张违约金按照每日千分之三计算无依据，本院酌定对逾期交纳的物业管理费，被告应按照中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告，每月物业管理费自下一个月1号开始计算至判决确定付款日，据此计算至起诉日为1766.38元，对原告主张超出的部分不予支持。原告主张被告支付拖欠的电费2532.09元及利息，该请求理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告区炽兴于本判决发生法律效力之日起十日内支付2012年8月1日至2013年1月31日期间的物业管理费28260元、计至2013年11月21日的利息1766.38元，以及从2013年11月22日起至判决确定付款日止以实际所欠物业管理费为本金按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告雅居乐物业管理服务有限公司西樵分公司；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费546.48元（原告已预交），由原告负担246.48元，被告负担300元，鉴定费3000元（被告已预交）由原告负担，相互抵扣后，原告应在本判决发生法律效力之日起十日内将差额2700元迳付被告，本院不另作收退。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。审判员  肖志军二〇一五年四月二十二日书记员  陈宇琼