河北省唐山市古冶区人民法院   民事判决书   （2018）冀0204民初147号   原告：张建强，男，1956年3月18日出生，汉族，开滦林西矿退休工人，现住唐山市。   委托诉讼代理人：王春亮，男，1962年11月16日出生，汉族，开滦集团林西社会服务中心工人，现住唐山市。   委托诉讼代理人：徐民，男，1966年8月7日出生，满族，开滦林唐社区法律顾问，现住唐山市。   被告：唐山市新野房地产开发有限公司，住所地唐山市开平区原开滦一中西。   法定代表人：吴立财，该公司董事长。   委托诉讼代理人：潘洪峰，该公司综合管理部总监。   委托诉讼代理人：董艳洁，河北李**律师事务所律师。   原告张建强与被告唐山市新野房地产开发有限责任公司（以下简称新野公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年9月26日作出（2017）冀0204民初638号民事判决书。宣判后，原告张建强不服该判决，向河北省唐山市中级人民法院提起上诉。河北省唐山市中级人民法院于2017年12月27日作出（2017）冀02民终10105号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。发回重审后，本院依法另行组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张建强及其委托诉讼代理人王春亮、徐民，被告新野公司的委托诉讼代理人潘洪峰、董艳洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张建强向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法判决被告自2011年5月17日起，给付原告延期交付回迁房法定的临时安置补助费42412.5元；二、请求贵院依法判决被告以2010年林西商品房的市场价确定计算回迁房超置换面积部分价款16000元；三、请求贵院判决被告对原告所选房屋林西新野蓝郡小区二楼三单元401号按约定的房屋基础单价递减10%计算涉案房屋单价；四、诉讼费由被告承担。庭审中原告当庭变更诉讼请求如下：安置补偿费计算至开庭日为48912.5元，确认被告以2010年林西商品房的市场价2200元每平米确定计算回迁房超置换面积价款，删除第二项诉请中的具体数额。事实与理由：2010年5月17日，拆迁人唐山市新野房地产开发有限公司与被拆迁人张建强签订了《开滦林西社区五三工房区域拆迁补偿协议书》，约定：拆迁人将被拆迁人张建强的坐落于林西社区南新平房4号拆除，提供一套六层67.83平方米的新楼予以回迁，并约定按《开滦林西社区五三工房区域拆迁补偿协议书》第五条价格执行。2013年8月19日，原告签订了南甲东回迁户选房确认书，选定二楼三单元401号（77.95㎡）。双方协议签订后，由于被告自身的原因，历时近七年，被告未能把涉案房屋建设达到入住标准，没有按法定的通常一年期回迁入住，使原告蒙受了精神和经济双重损失，造成了无家可归的窘迫现状。在超过法定回迁期限后，长达七年的时间，被告没有按照规定增加相应的临时安置补助费。被告所建的房屋减少设计步骤，省去了化粪池等必要的设计；同时供电也仅仅是使用林西社区的临时供电，不符合正常的住宅要求。而且被告也不按法律规定增加相应的临时安置补助金，而且在2017年1月还单方停发应给原告的临时安置补助金，至今已经4个月，还有被告将合同约定的回迁房不到2800元的房屋市场价单方定为每平米3498元，已经远远高于2010年的市场价2800元，完全违反了《合同法》相关规定。原告所选定的房屋四层为顶层，应该按基础单价减百分之十计算单价，而被告却按六层的四层来计算价格。原告同被告多次协商，均不能达成和解协议。为了维护原告的权利，迫不得已只能依法向本院提起诉讼，请求本院依法判决保护原告的合法权益。   被告新野公司辩称，一、原告主张的延期交付回迁房法定的临时安置补助费48912.5元，于法无据，贵院应依法驳回其诉讼请求。2010年5月17日，双方签订了《开滦林西社区五三工房区域拆迁补偿协议书》（以下简称"协议书"），即危改字第13号，就林西社区南新平房4号的拆迁事宜进行了约定，具体包括被拆迁房屋及置换面积、搬迁补偿办法、房型选择等，但未约定具体回迁时间，其中：搬迁过渡方式为原告自行解决住处，被告按原告现有住房建筑面积每月补助650元，暂按6个月计算，回迁时按实际时间找补。上述协议书签订后，被告严格依照约定按时足额向原告支付临时安置补助费，因古冶区林西社区南新平房属危旧房改造项目，亦属于开滦集团的自管公有住房，在具体实施时需要古冶区政府及相关职能部门（如土地、房管、拆迁主管部门等）、开滦林西矿房管部门等多方协调，故协议书中未约定具体回迁时间，被告一直向原告支付临时安置补助费直至通知原告回迁之日止（即2017年1月18日）。依照《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》相关规定，拆迁由单位管理的公有住房时，对依照城镇住房制度改革的有关规定允许出售的住房，原告作为承租人应按规定购买住房后，再与被告签订拆迁补偿安置协议。但本案所涉拆迁项目历史性因素较多、拆迁背景复杂，故在古冶区政府及相关职能部门、开滦林西矿房管部门以及申请人等多方协调下，参照区域政策制定了《开滦集团林西社区职工住宅房屋拆迁置换补偿办法》，依照地方政策在原告等开滦职工尚未取得拆迁房屋所有权及土地使用权的情况下仍与被告签订了拆迁补偿协议，故本案不应适用《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》。如本案适用《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》，那么原告因未取得拆迁房屋的所有权及土地使用权，而不具备签订协议书的主体资格，更无权取得因拆迁事项衍生的临时安置补助费。二、被告与原告签订的《协议书》及《南甲东回迁户选房确认书》仅起到预约合同的效力，系原告对回迁房屋的预订，并未因此形成对回迁房屋的本约合同，故原告诉请依照2010年林西商品房的市场价确定计算回迁房超置换面积的价款于法无据，应予驳回。2010年5月17日，被告与原告签订《协议书》，明确约定由原告预购新楼六层67.83平方米；2013年8月19日，被告与原告签订《南甲东回迁户选房确认书》，由原告对其原预购的回迁房进行选房确认为新野蓝郡2楼3单元401号（建筑面积为77.95㎡），地下室13号（建筑面积为26.25㎡）。上述协议签订时，因原告预购的回迁房均处于未建或在建状态，故无法确定回迁房屋的开发成本、人工费用等，进而无法具体核算房屋的市场价值，且上述协议内容并未明确约定房屋价款、付款方式、付款时间、解决争议方法等法定内容，故上述协议对回迁房相关事项仅起到预约合同效力，系原告对回迁房屋的预订，并未因此形成对回迁房屋的本约合同；其次，原告诉称依据2010年林西商品房市场价确定计算回迁房超置换面积价款，但其居住的房屋已于2010年被列入拆迁范围并依法进行拆除，而回迁房屋此时尚未建成，因此原告诉称的计算标准与其选定回迁房市场价值并无关联性，故原告的诉请于法无据，应予驳回。三、被答辩人主张其所选回迁房屋应按约定的房屋基础单价递减10%计算房屋单价，适用法律法规错误，贵院应依法驳回其诉讼请求。首先，依照《开滦集团林西社区职工住宅房屋拆迁置换补偿办法》，已对房屋层次系数作出明确约定，答辩人依照此约定条款对被答辩人所选回迁房屋进行价款结算，并无违约、违法之处。其次，被答辩人依照《唐山市直管旧公房出售办法》规定，主张对其回迁房屋适用顶层调减10%的诉请系适用法律法规错误，《唐山市直管旧公房出售办法》规定的公房出售范围为路南、路北、古冶、开平、新区范围内已投入使用的市房管局直接经营管理的公有住房，而本案所涉拆迁房屋属于开滦集团的自管公有住房，故不适用于上述政府规章。退一步讲，使本案所涉拆迁房屋属于直管公房，适用被答辩人所援引的上述政府规章，那么因该政府规章规定的是唐山市直管旧公房出售相关事宜有异议可向出售单位进行主张，鉴于答辩人与被答辩人源于旧公房出售的主张与答辩人并无关联性。依法应予驳回。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   一、原告张建强提交以下证据：1.2017年1月18日南甲工房东片改造置换结算表,证明被告单方定的市场价与当时林西商品房市场2800元的价格不符，侵害了原告的利益。被告对该证据有异议。经审查，该结算表能够与拆迁补偿协议、南甲工房危旧房改造搬迁及附属建筑补偿费用明细表相互印证，本院对该证据予以采信；2.2010年5月唐山冠卓房地产有限公司与买受人薛志刚签订的商品房买卖合同及住房公积金借款合同，证明当时龙江瑞景小区的房价为2772元。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。经审查，该证据与本案争议的焦点问题无关联性，本院对该证据不予采信；3.古冶区信访局于2017年4月1日出具的证明，证明原告一直想同被告协商调解，但是被告并不配合。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。经审查，该证据与本案争议的焦点问题无关联性，本院对该证据不予采信；4.照片和视频资料，证明被告的供电系统没有纳入市电系统，没有达到入住条件。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。经审查，该组证据不能证实原告拆迁置换的小区是否达到入住标准，本院对原告的证明目的不予采信；5.2010年11月20日洋西花园认购协议一份，唐金辉2011销字第188号商品房买卖合同一份。证明当时古冶区林西洋西的销售基准价2200元每平米，金辉的是2771.74元。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。经审查，原告提交的两份证据与本案所涉房产不属于同一项目，因此与本案没有关联性，本院对该证据不予采信。   二、被告新野公司提交以下证据：1.被告申请本院调取本案所涉地块的土地档案一份，证明开滦矿务局林西矿签订了公房买卖契约并未办理房屋所有权登记及土地使用权登记，故原告在签订开滦林西社区五三工房区域拆迁补偿协议书时并未取得拆迁房屋的所有权及土地使用权，原告并不具备签订拆迁补偿协议的主体资格。原告对该证据的真实性无异议，但是对其证明目的不予认可，原告认为开滦认可这种现状。经审查，本院对该证据的真实性予以采信；2.2017年9月22日形成的《关于古冶回迁户张久贵、王春亮、李桂芬、张建强案件关于过渡费问题的说明》一份、2010-2017年度被告向原告支付临时安置补助费的付款凭证一份、2016年10月形成的《资金支付审批表（非合同类）》一份、《南甲东片平改回迁房款结算表》一份，上述证据证明被告依照拆迁补偿协议书约定，自2010年拆迁时至2017年1月18日回迁时止，一直按时足额向原告支付临时安置补助费，且向原告张久贵多支付了213.36元，因此原告张久贵应当依法予以返还。原告张久贵认为被告提交的证据已超过举证期限不予质证，但认为被告已给付的过渡安置补偿费的数额及截止日期正确。经审查，上述证据均为被告公司单方面出具，本院对其真实性不予采信，但是原告认可的已付过度费数额及截止日期本院予以确认；3.被告申请本院调取的2012年12月24日由唐山市古冶区物价局出具的《唐山市古冶区物价局关于古冶区府西里（新野四季公寓-五三工房）一期工程商品房销售价格备案的复函》【古价字（2012）16号】、被告提交《南甲东片平改回迁房款结算表》一份，结合原被告均已提交的2013年8月19日形成的《南甲东回迁户选房确认书》，上述证据证明原告于2013年在被告处进行了选房确认，故被告在回迁时依照开滦集团林西社区职工住宅房屋拆迁置换补偿办法及唐山市古冶区物价局出具的复函中确定的商品房销售备案价格，对原告所选回迁房屋进行房屋价格确认，实际上回迁户超面积价格低于报物价局审批定的价格，大概要低四五百元。原告对该证据的真实性认可，但关联性不认可，认为该备案滞后于原被告签订合同时的市场时点。经审查，本院对上述证据的真实性予以采信；4.照片复印件三张，证明被告已向南甲工房原回迁业主通过张贴公告的形式告知了回迁时间，过度费发放截止时间等事宜，且该份证据亦与原告诉状载明的被告已履行告知义务相互佐证。原告对该证据不予认可，原告认为没有看到贴过，是2017年1月20日左右电话通知的原告办理回迁手续。经审查，被告提交的照片为复印件且原告不予认可，本院对该证据不予采信，但是原告认可被告已经电话通知其办理回迁手续，故本院认定原告于2017年1月已知可以办理回迁手续；5.在本院指定期限内，被告提交二号楼的河北省建设工程竣工报告、建设工程竣工验收报告、建设工程质量保修书、河北省商品住宅质量保证书、使用说明书（上述证据均未填写时间），并提交了唐山市住房和城乡建设局2016年7月28日形成的关于开平区政府周边区域改造项目征收补偿方案予以备案的报告，证明该项目自2017年1月10日竣工，并已取得了政府部门出具的相应报告及施工单位、监理单位出具的质量保修书、保证书及说明书，因此在回迁时该工程已经具备了交付及入住条件，关于开平区政府周边区域改造项目征收补偿方案予以备案的报告为针对房屋拆迁安置补偿予以备案的官方性文件，该份文件载明如回迁房屋超出部分按回迁时房地产价格部分购买，并且这一价格的确定方法为我市房屋拆迁安置工作的标准性、贯常性的作法。原告对被告提供的上述证据真实性、合法性均不予认可；6.被告于2018年6月25日提交二号楼的河北省建设工程竣工报告、建设工程竣工验收报告、建设工程质量保修书（填写竣工验收时间为2017年1月5日），原告认为，上述证据因超期不予质证，且被告只是口头陈述，没有相关部门的其他证明，被告主张不能成立。经审查，被告提交填写时间的河北省建设工程竣工报告中有施工单位和监理单位印章，且施工单位和监理单位均评定为合格。河北省建设工程竣工验收报告中显示勘察单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位均加盖了印证，报告中显示各项目符合要求，各项手续齐全，同意验收。建设工程质量保修书为该项目的发包方与承包方签订，对工程保修事项进行了约定。河北省商品住宅质量保证书为被告单位对住宅质量的承诺和保证，虽未填写时间但不影响涉案房屋质量的保证、承诺。唐山市住房和城乡建设局作出的唐住建呈【2016】95号文件是关于开平区政府周边区域改造项目征收补偿方案予以备案的报告与本案不具关联性，本院对该报告和证据5中未填写时间的河北省建设工程竣工报告、建设工程竣工验收报告、建设工程质量保修书以外的上述其他证据的真实性予以采信。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月17日，唐山市新野房地产开发有限公司（甲方）与张建强（乙方）签订《开滦林西社区五三工房区域拆迁补偿协议书》，约定："为保证开滦林西社区五三工房区域危改项目的顺利进行，维护拆迁双方当事人的合法权益，根据唐山市及古冶区政府危改工作的有关规定，乙方同意执行《开滦集团林西社区房屋拆迁安置补偿办法》，......拆迁人（被告）将被拆迁人（原告）张建强的坐落于林西社区南新平方工房4号拆除，由被告提供回迁住宅楼房一套；建筑面积根据补偿办法计算为39.75平方米；搬迁过渡方式：乙方自行解决住处，甲方按乙方现有住房建筑面积每月补助650元，暂按6个月计算，回迁时按实际时间找补。......乙方预购新楼六层67.83平方米；乙方回迁新楼在置换面积以内不计算房款，只找补层次差价，超出置换面积部分按层次差价，以货币形式与甲方结算......附：《开滦集团林西社区职工住宅房屋拆迁置换补偿办法》及附着物补偿明细表。"《开滦集团林西社区职工住宅房屋拆迁置换补偿办法》规定："一、（一）面积置换1.平房：有产权的主正房，实行产权置换，置换比例1：1.5......；4.回迁房置换面积部分按均价2200/㎡计算；（二）优惠办法平房（1）回迁面积（指选择房型面积总和，下同）超过应置换面积5㎡以内，按优惠价均价2000元/㎡计算，分层次系数补交款；（2）回迁面积超过应置换面积5㎡-10㎡按限定价均价2500元/㎡,分层次系数补交款；（3）回迁面积超出应置换面积10㎡-15㎡按市场价格优惠3%,分层次系数补交款；（4）超出应置换面积15㎡部分按市场价计算；（5）按1：1.5置换后不足45㎡且符合市政府文件规定，仅一处私房的低保户，无偿补足45㎡。超出45㎡部分按市场价格交款......二套以上户，按此办法，只享受一套。超出套数按本法⑴⑵⑶⑷款方法计算......（三）临时过渡安置费1.按主正房面积补偿，20㎡以下每月500元；21-25㎡每月600元；26-30㎡每月650元；30㎡以上每月800元。暂按6个月计算，回迁时按实际时间找补......。（五）地下室及层次价格：地下室建筑面积，由于结构要求，每户面积不等，按建筑面积850元/㎡优惠价收费。层次系数：一层+5%，二层+13%，三层+13%，四层+5%，五层-7%，六层-30%。"2013年8月19日，原告签署《南甲东回迁户选房确认书》，回迁最后选定林西新野蓝郡小区2楼3单元401号（77.95㎡）。被告按照每月650元标准，已支付临时安置补助费至2017年1月17日。2017年1月5日，涉案的回迁房经相关部门验收合格。2017年1月18日，被告通知原告办理入住手续。2017年1月18日当天的临时安置补助费未发放。   本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，原、被告签订的《开滦林西社区五三工房区域拆迁补偿协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院认定为合法有效，双方均应按照该补偿协议书的约定履行。上述协议约定执行《开滦集团林西社区职工住宅房屋拆迁置换补偿办法》，并明确了"甲方按乙方现有住房建筑面积每月补助650元，暂按6个月计算，回迁时按实际时间找补"，其协议及补偿办法中均未约定回迁房屋的具体时间。被告已提交的河北省建设工程竣工报告、建设工程竣工验收报告、建设工程质量保修书证明回迁房屋于2017年1月5日竣工验收合格，于2017年1月18日通知原告办理入住手续，并按照每月650元标准支付临时安置补助费至2017年1月17日。被告通知原告办理入住手续的时间是2017年1月18日，即2017年1月18日的临时安置补助费未发放，计21.67元。原告主张被告不具备"三书一证一表"，但被告提交了河北省建设工程竣工报告、建设工程竣工验收报告、建设工程质量保修书、河北省商品住宅质量保证书、使用说明书证明涉案回迁房验收合格，虽然被告并未提交《竣工验收备案表》，根据《中华人民共和国建筑法》第61条规定："建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用"，涉案回迁房已经相关部门验收合格，《竣工验收备案表》并非法律规定的交付使用的必要条件，故本院认定涉案回迁房屋于2017年1月5日竣工验收合格后具备入住条件。因此，在双方无合同约定、原告无其他证据证明双方就回迁的具体时间达成过合意的情况下，原告主张被告突破合同约定支付临时安置补助费并分段支付违约金的诉请无事实与法律依据，本院不予支持。关于原告主张以2010年林西商品房的市场价2200元每平米确定计算回迁房超置换面积价款的诉请。我国《合同法》第六十二条第二款规定"价款或者报酬约定不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。"原、被告签订的协议书中约定"乙方回迁楼房在置换面积以内不计算房款，只找补层次差价，超出置换面积部分按层次差价，以货币形式与甲方结算"，置换办法中约定"回迁面积超出应置换面积10㎡-15㎡（含15㎡），按市场价格优惠3%，分层次系数补交款，超出应置换面积15㎡部分按市场价计算。"由此可以认定双方就存在超出置换面积时的计算方式作出过约定，且双方在上述协议签订后的2013年5月18日签订南甲东回迁户选房确认书，该确认书具体约定了原告回迁后选定的房屋层次、面积，是对上述拆迁补偿协议书的补充，直至双方签订该选房确认书时，才能认定原告所选回迁房是否超出置换面积、超出置换面积部分的具体数额、原告应当补交的差价数额，故当原、被告双方对"市场价"约定不明确时，按照合同法的规定，应当按照合同订立时履行地的市场价格。因此，本案应当按照2013年双方签订回迁房选房确认书时的市场价格计算超出置换面积部分的差价。本院调取的2012年12月24日唐山市古冶区物价局古价字（2012）16号文件中，被告对古冶区府西里（新野四季公寓-五三工房）一期工程商品房销售价格进行了备案，被告与原告结算超置换面积部分的单价不高于该备案价格，故对于原告要求按照2010年林西商品房市场价确定回迁房超置换面积部分价款的诉请，本院不予支持。对于原告诉请的所选2楼3单元401号房屋按照房屋基础单价递减10%计算涉案房屋单价的诉讼请求，拆迁置换补偿办法中约定"四层+5%，五层-7%，六层-30%"可见该办法对于四层价款的约定是针对于六层楼房而言的约定，而原告所选房屋为四层楼房的顶层，故按照该补偿办法约定的四层+5%计算房屋基础单价对原告显失公平，故在原被告双方对于四层楼房的基础单价无明确约定的情况下，本院根据公平原则，并参考双方对于六层楼房的层次系数约定，酌定原告选定的四层房屋按照约定的基础单价-5%计算。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告唐山市新野房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张建强2017年1月18日的临时安置补助费21.67元；   二、被告唐山市新野房地产开发有限公司对原告张建强选定的林西新野蓝郡小区2楼3单元401号按约定的房屋基础单价-5%计算房屋单价；   三、驳回原告张建强的其他诉讼请求。   如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1260元,由原告张建强负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。   审 判 长 李星群   审 判 员 李 冰   人民陪审员 张海悦      二〇一八年六月二十九日   书 记 员 王 杨   附相关法条：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。