辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）抚中民终字第00437号上诉人（原审原告）：张忠仁，男，1961年4月21日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托代理人：邹剑英，男，1962年10月23日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：抚顺市顺城区农村信用合作联社，住所地：抚顺市顺城区新华大街*号。法定代表人：曹殿君，该联社理事长。委托代理人：吕玉蒙，辽宁民威律师事务所律师。委托代理人：曾雯婷，辽宁民威律师事务所律师。上诉人张忠仁因与被上诉人抚顺市顺城区农村信用合作联社（以下简称信用合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市顺城区人民法院（2014）顺民���初字第398号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月27日公开开庭审理了本案。上诉人张忠仁及其委托代理人邹剑英，被上诉人信用合作社的委托代理人吕玉蒙、曾雯婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，张忠仁长期租用信用合作社所有的坐落于顺城区葛布街12委95新1号楼门市6的房屋，合同签订方式为每半年一签或每年一签。2013年1月23日信用合作社与抚顺市鑫麟拍卖有限公司（以下简称鑫麟拍卖公司）签订《辽宁省委托拍卖合同》，委托鑫麟拍卖公司拍卖包括案涉房屋在内的两处房产。2013年1月25日，抚顺市鑫麟拍卖公司在抚顺日报发出拍卖公告。2013年2月1日，鑫麟拍卖公司与案外人左振田签订《拍卖成交确认书》记载，顺城区葛布街12委95新1号楼2、6号门市，参考面积82.10㎡、60.107㎡，成交价格29.58万元。2013年3月6日，抚顺市喜民物业管理有限公司填发的房屋证书上记载，坐落于抚顺市顺城区葛布新村30委29组8栋3单元102号房（建筑面积60.107㎡）房屋所有权人为左振田。另查，抚顺市顺城区葛布街12委95新1号楼门市6与抚顺市顺城区葛布新村30委29组8栋3单元102号房为同一房屋即本案争议房屋。原审法院认为，本案争议的焦点系被告是否侵害了张忠仁的优先购买权。根据现有证据显示，双方当事人之间存在合法的房屋租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。关于信用合作社是否履行了通知义务的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十三条、第二十四条第一款第（三）项分别就出租人在委托拍卖和非拍卖场合履行告知义务的合理期限作了相应规定，而相关法律、法规及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》等司法解释并未对出租人以何种方式履行通知义务作明确规定，结合本案中信用合作社委托鑫麟拍卖公司拍卖房屋前后的实际情况看，该公司在接受委托拍卖房屋时采用在《抚顺日报》刊登《拍卖公告》方式通知，从2013年1月25日发布拍卖公告，到2013年2月1日组织竞买最终达成《拍卖成交确认书》，前后只相隔7日，在信用合作社以公开方式进行房屋转让的情况下，如其公告之前故意不通知张忠仁，既不符合常理，也不便于该公司出售房屋实现增值最大化的目的。故关于张忠仁主张信用合作社应赔偿因侵犯优先购买权造成的直接损失4万元，无法支持。关于张忠仁请求以同等价格购买案涉房屋的问题。因优先购买权是在同等条件下承租人专有的应优先于第三人得到保护的请求权，同时，根据《中华人民共和国物权法》确定的“物权法定原则”，优先购买权应确定是一种债权，而不是一种物权。请求权的特征在于：权利人欲享受权利标的之利益时，须有相对人的协助方能实现，亦即张忠仁行使优先购买权时，可请求信用合作社在同等条件下交付房屋，信用合作社有义务交付房屋并协助张忠仁办理好房屋过户登记手续。债权的特征在于：债权具有相对性，不具有物权的排他性，债权不能对抗物权，除非法律有明确规定。从保护交易安全和秩序出发，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，善意第三人已经办理房屋登记手续时，房屋所有权归善意第三人所有，即不动产的善意取得制度。法律明确规定在无权处分情形下，因善意取得房屋所有权的第三人的合法权益应受���保护，是基于《中华人民共和国物权法》的公示、公信原则，根据民法的“举重以明轻”的民法解释原则，因有权处分行为已取得不动产所有权的善意第三人的合法权益更应得到法律保护。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十四条第一款“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持之第（四）项：第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”之规定，出租人是否履行通知义务并非承租人主张行使优先购买权抗辩第三人取得房屋所有权的必要条件，即只要是第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，不管出租人是否履行了通知义务，承租人优先购买权在此种情况下就得不到法院支持。本案中，信用合作社作为租赁房屋所有权人，其处分房屋行为是有权处分行为，且第三人��经办理了登记手续取得了房屋所有权。张忠仁主张行使优先购买权的目的已不能实现，其以行使具有请求权、债权特点的优先购买权对抗第三人左振田所取得的物权已无事实和法律依据。在张忠仁没有证据证明第三人系恶意与出租人签订房屋买卖合同取得房屋所有权的情况下，张忠仁应承担举证不能的法律后果。故，张忠仁请求行使优先购买权，以同等价格购买案涉房屋的诉讼请求，无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：驳回张忠仁的诉讼请求。案件受理费800元，由张忠仁负担。宣判后，张忠仁不服，向本院提起上诉。请求：1、撤销原审判决，依法支持上诉人在同等条件下优先购买承租房屋；2、由被上诉人承担诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定��实错误。一审法院以“从2013年1月25发布拍卖公告，到2013年2月1日组织竞买最终达成《拍卖成交确认书》，前后只相隔7日，在信用合作社以公开方式进行房屋转让的情况下，如其公告之前故意不通知张忠仁，既不符合常理，也不便于该公司出售房屋实现增值最大化的目的”为由，认定被上诉人拍卖诉争房屋通知了上诉人。但被上诉人在一审庭审中明确承认其委托鑫麟拍卖公司拍卖诉争房屋时并未通知上诉人。根据合同法二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，本案诉争房屋的通知期未达到规定的15日通知期；二、一审判决适用法律错误。本案诉争房屋系建在集体土地上的小产权房，只需在本集体经济组织内登记即可，该登记方法与我国物权法对不动产的登记方法有本质区别。根据物权法第十��规定，本案诉争房屋的登记不具备物权法上不动产登记的公示、公信力。一审法院适用物权法第一百零六条错误。本案第三人左振田只是在本集体经济组织内登记，并不是物权法上的不动产登记。另外，对于本案诉争的农村不动产物权的变动，善意受让人应根据房产占有人来判断房屋的产权归属。因此，本案交付而非登记才是构成善意取得的要件之一。本案诉争房屋一直由上诉人占有，左振田不具备善意第三人的条件。左振田购买本案诉争房屋为12余万元，而该诉争房屋此时价格为20余万元，第三人左振田并未以合理的对价购买该房，不存在善意购买。信用合作社辩称：认为原审判决认定事实和适用法律正确。本案被上诉人在报纸上进行公告，被上诉人在拍卖之前到房屋坐落处找承租人，承租人将房屋租赁给物业使用，被上诉人与拍卖行到物业说明了拍卖此房屋。法律没有规定何种方式通知，本案通知方式符合法律规定。关于上诉人提到15日期限不适用拍卖房屋。即使按照15日期限，我们1月10日也履行了，符合法律规定。本案是整体拍卖，才能实现房子的整体价值，不是单独拍卖，上诉人不能对整体拍卖行使优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定，本案购买支付了合理价款，判决已经生效，上诉人无法主张优先购买权。本院经审理查明：辽宁省抚顺市顺城区人民法院作出（2014）顺民一初字第629号民事判决，判决张忠仁从位于顺城区葛布新村30委29组3单元102号房屋中迁出，将房屋交付左振田。本院作出（2014）抚中民一终字第00294号民事判决，判决维持（2014）顺民一初字第629号民事判决。其他事实与原审判决查明的事实相同。二审期间，被上诉人���用合作社提交《抚顺日报》复印件一份，内容为抚顺市鑫麟拍卖有限公司于2013年1月17日在《抚顺日报》刊登拍卖公告。上诉人张忠仁针对该份证据发表质证意见称，该证据系复印件应有原件核对，不具备法律效力；不符合证据规则的新证据。本院认为，本案争议焦点系上诉人张忠仁主张对案涉房屋行使优先购买权是否成立的问题。关于上诉人张忠仁主张被上诉人信用合作社拍卖案涉房屋未履行通知义务的问题。《中华人民共和国拍卖法》第四十五条规定：“拍卖人应当于拍卖日七日前发布拍卖公告”；第四十七条规定：“拍卖公告应当通过报纸或者其他新闻媒介发布”。本案中，被上诉人信用合作社委托抚顺市鑫麟拍卖公司拍卖案涉房屋，抚顺市鑫麟拍卖公司于2013年1月25日在《抚顺日报》发布拍卖公告，2013年2月1日进行公开拍卖。抚顺市鑫麟拍卖公司发布拍卖���告的程序合法。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖日5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权”。被上诉人信用合作社委托抚顺市鑫麟拍卖公司拍卖案涉房屋，采用发布拍卖公告的形式通知，发布拍卖公告的程序合法，该通知形式不违反相关法律规定。上诉人张忠仁主张被上诉人信用合作社拍卖案涉房屋未履行通知义务缺乏事实根据以及法律依据，本院不予采信。关于张忠仁主张案外人左振田是否构成善意取得的问题。案外人左振田通过拍卖购买案涉房屋并支付对价，其具有占有案涉房屋的合法依据，本院生效判决确认张忠仁应从案涉房屋中迁出，将房屋交付左振田，上诉人张忠仁对案涉房屋的占有已不具备合法依据；上诉人张忠仁未提交证据证明案外人左振田系非善意受让人，应承担举证不能的法律后果。综上，本案中，被上诉人信用合作社采用发布拍卖公告形式通知上诉人张忠仁出卖案涉房屋，上诉人张忠仁未参加案涉房屋的拍卖，应视为上诉人张忠仁放弃案涉房屋的优先购买权。且案外人左振田对案涉房屋的占有已经生效判决予以确认。故上诉人张忠仁主张同等条件优先购买案涉房屋的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张忠仁承担。本判决为终审判决。审 判 长 李 迪代理审判员 韩 健代理审判员 秦 梦二〇一五年四月十日书 记 员 孙洁冰