陕西省府谷县人民法院民 事 判 决 书(2015)府民初字第00983号原告闫XX。委托代理人苏XX。委托代理人卜XX。被告XX县乾恒实业有限公司。法定代表人柴XX，系该公司经理。委托代理人赵XX，北京市中兆(西安）律师事务所律师。原告闫XX与被告XX县乾恒实业有限公司（下称“乾恒公司”）商品房预售合同纠纷一案，原告于2015年5月5日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月22日公开开庭进行了审理。原告委托代理人卜XX、被告委托代理人赵XX到庭参加诉讼，原告闫XX及委托代理人苏XX、被告乾恒公司法定代表人柴XX经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫XX诉称：一、被告逾期交房的行为构成根本违约，原告有权解除商品房买卖合同，并有权要求被告返还已付房款、支付违约金及未偿还的银行按揭贷款本息；二、被告擅自变更建筑工程设计且未通知原告的行为构成违约，原告享有退房的权利；三、被告虚假宣传的行为构成欺诈，应当向原告赔偿经济损失即已付房款863077.72元。故请求人民法院判令：一、解除原、被告所签订的XXX号《商品房买卖合同》；二、被告返还原告已付首付款635614元，银行按揭贷款本息227463.72元；三、被告向原告支付违约金25892.3316元及未偿还的银行按揭贷款本息；四、被告向原告赔偿经济损失863077.72元；五、被告承担本案诉讼费。原告向法庭提交以下证据：1.《商品房买卖合同》及附件一份。证明，原、被告所签订的《商品房买卖合同》第七条、第九条可知，被告应于2013年8月31日之前向原告交房，如被告逾期交房超过三个月，原告有权解除合同，并有权要求被告按照原告累计已付房款的3%向原告支付违约金，原告实际经济损失超过被告支付的违约金时，实际损失与违约金的差额部分由被告据实赔偿。原、被告之间的商品房买卖合同合法有效，双方当事人都应当按照合同约定履行义务。现因被告逾期交房超过三个月，原告有权解除合同，并有权要求被告返还已付首付款、银行按揭贷款本息、贷款保险费、公证费、支付违约金及未偿还的银行按揭贷款本息。2.现场工地照片、承诺书及会议纪要各一份。证明，从原告提供的鑫域首府2013年11月24日房屋内现场照片可证明，至合同约定交房之日逾期三个月时，该房屋仍在继续施工，并不具备交房条件。从2014年5月3日现场照片可知，至合同约定交房之日逾期九个月，被告所售房屋现场一片狼籍，未达到入住条件；从被告总经理石XX出具的承诺书及XX县人民政府于2014年6月25日作出会议纪要可知，原告与其他业主曾多次催促被告及时交房，并对被告延期交房问题多次群体上访，原告已力所能及行使了自己的权利。同时可证明，直至2014年6月25日，被告仍未履行交房义务，逾期超过九个月，其行为严重违约；根据合同法九十四条、九十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定，再结合商品房买卖合同可知，原告有权解除合同，并有权要求被告返还已付房屋首付款、银行按揭贷款本息、贷款手续费、合同公证费、支付违约金及未偿还的银行按揭贷款本息。3.收据两支，长安银行借款凭证及历史明细各一份。证明，原告已向被告交付首付款635614元；原告通过长安银行XX支行借款145万元支付房款，返还银行贷款本息227463.72元；因被告一方违约，致使合同解除，原告要求被告返还首付款、银行按揭贷款本息及未偿还的银行按揭贷款本息的诉讼请求应得到支持。4.鑫域首府品质生活读本、行政处罚决定书各一份。证明，合同及鑫域首府读本载明，外墙设计第一、二、三层为高档石材、楼梯踏步为天然花岗岩等；鑫域首府5号楼一、二、三层外墙为涂料、楼梯踏步为水泥沙浆；被告采用保暖材料为假冒产品，被告虚假宣传与实际建造房屋严重不符，构成欺诈，因此要求被告赔偿经济损失863077.72元。被告乾恒公司辩称：一、原告所述理由，均与客观事实不符。合同约定，因人力不可抗拒的自然灾害或因遵守配合政府双创及其他部门机构的行为等特殊情况造成的工期延误，交房日期相应顺延。合同签订后，因开发项目受阻，政府土地置换，工期延误达六个月之久。土地置换导致设计变更、工期延误，工期延期60个工作日，84个自然日。XX大部分地区受暴雨影响，被告停工延误42天，配合政府双创工期延误37天，高家湾村民阻挡施工也使项目施工受阻，上述情况造成工期延误至少343天。二、商品房买卖合同约定解除条件并不成就，合同约定逾期交房超过三个月则视为被告不履行合同，原告有权终止合同，但因自然灾害、配合政府双创及其他部门机构等情况工期延误约343天，交房日期应当顺延至2014年7月底。三、原告要求解除商品房买卖合同已超过一年的除斥期间。四、原告请求解除商品房买卖合同的根本目的在于规避商业风险，转嫁投资损失。双方签订合同时，XX经济繁荣，房价与日俱增，现在XX经济萧条，房价每况愈下，原告利用所谓的“延迟交房的契机”要求解除合同，为达到其规避商业风险，转嫁投资损失的初衷。五、XX县人民政府已经按照群体性上访事件进行处理，形成政府性指导意见。2013年以来，鑫域首府业主以延期交房为由多次进行群体性上访，政府组织研究该上访事件，形成了《XX县信访联席会议纪要》，业主代表同意与被告协调解决纠纷。综上，依法成立的合同受法律保护，本案不具备约定解除合同的情形，也不具备法定解除合同的情形，原告拒不履行合同属于严重违约，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告向法庭提交以下证据：1.《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》各一份。证明，被告开发的鑫域首府建设项目合法，双方签订的商品房买卖合同合法有效。2.《商品房买卖合同》一份。证明，原、被告之间的商品房买卖合同法律关系合法、有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。3.《XX县人民政府专项问题会议纪要（第70次）》一份。证明，政府土地置换致使开发项目受阻，由于土地置换导致工期拖延，小区的景观、实际用地、外观存在差异。4.《建筑工程设计变更协议》一份。证明，土地置换导致设计变更，工期延期。5.《府住建（2012）第35号工程检查停工通知书》、《关于府住建（2012）第35号停工通知书的整改报告》各一份。证明，由于自然灾害，被告被迫停工延误工期。6.《府住建（2012）第XX号工程检查停工通知、《关于府住建（2012）第XX号停工通知书的复工报告》各一份。证明，配合政府双创，导致被告工期延误。7.调解协议三份，收据一支。证明，村民阻拦，导致工期延误。8.竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书、工程质量分户验收表各一份。证明，被告开发项目验收通过，具备交房条件。9.挂号信函收据、收房通知书各一份。证明，原告至今未收房，故意阻止合同的正常履行。经庭审质证：对原告提交的证据，被告提出如下质证意见：对1号证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，原告断章取义，仅陈述合同第九条第一款，故意规避第二款，原告不享有合同解除权，被告没有违约。对2号证据中照片的来源、取证方式、合法性、关联性均不予认可，照片不能看出现场实际情况，石XX不是被告的法定代表人，也没有担任过总经理，无权对公司事务进行承诺；对会议纪要真实性予以认可，对证明目的不予认可，被告所继续施工的是零星工程，与是否达到交房条件无关；被告以挂号信方式通知业主收房，原告故意不收房。对3号证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，原告于2014年9月1日停止支付按揭贷款，给被告造成诉讼，被告保留对其追究责任的权利。对4号证据中鑫域首府品质生活读本真实性无异议，该读本只是口号性宣传，未细化到商品房实际交付标准，不是决定商品房价格的主导因素；行政处罚决定书与本案没有关联性，并不能证明被告使用假冒产品。对被告提交的证据，原告提出如下质证意见：对1号证据的真实性无异议，对合法性、证明目的不予认可，实际用地与规划许可证中的土地面积严重不符，会所设计为三层10米，实际建造约30米。对2号证据真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，被告延期交房已构成违约，原告有权解除合同，合同第九条免责条款为格式条款，被告未对该条款进行释明，因此对双方没有约束力。对3号证据的真实性、合法性均有异议，出现土地置换情况原因在于被告未能解决好与村民的关系，造成工期延误，这种情况在建房之前是应当预见的，被告不应该将不利后果让原告承担。对4号证据真实性、合法性无异议，对证明目的不认可，被告单方变更规划设计未通知原告，原告有权要求退房。对5号证据的真实性、合法性、证明目的均不予认可，被告提出不可抗力导致工期延误，但未提供天气状况的相关证据，且暴雨发生在XX县黄甫川，清水川出现洪峰，XX县县城并未出现险情；XX县住建局通知被告进行整改，被告故意拖延递交整改报告，逾期交房的不利后果应当由被告承担，被告也没有履行告知上述情况的义务。对6号证据真实性无异议，对证明目的有异议，合同第九条的免责情形为格式条款，对双方没有约束力，该情形为被告应当预见而未加入预计工期内，该不利后果不应当由原告承担。对7号证据的真实性和合法性不予认可，被告完全可以预见在建房过程中与村民发生纠纷，导致工期延误，该不利后果不应由原告承担，被告强调石XX不是被告的法定代表人，也未授权，但该调解协议书中甲方签字都是石XX即为被告法定代表人，石XX向业主出具的承诺书，也应当视为被告对原告的一种承诺。对8号证据的真实性、合法性无异议，对证明目的不予认可，从被告提出的竣工备案表可以看出，鑫域首府于2013年11月验收合格，但原告提供的2014年5月3日的照片可以看出，被告根本不具备交房条件，其次，被告仅提供竣工备案表，并不能证明该房验收合格，根据消防法及城市房地产开发经营条例可知，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或验收不合格的，禁止使用；同时，设计公共安全的内容应组织工程质量、消防、人防及其他单位进行验收，被告未提供验收合格的文件，不具备交房条件。对9号证据的真实性、合法性予以认可，对证明目的不予认可，不能证明原告收到被告发出的信函。本院对原、被告质证的证据作如下认定：对原告提交的1、3号证据，因被告对真实性无异议，予以确认。对2号证据中现场工地照片，因再无其他证据予以佐证，不予确认；对承诺书可以与其他证据相互印证，予以确认；对信访联席会议纪要，经法庭核实，系专门机关作出的，予以确认。对4号证据中品质生活读本与原件核对一致，予以确认；对行政处罚决定书与本案无关，不予确认。对被告提交1、2、4、6、8、9号证据，原告对真实性无异议，予以确认。对3号证据，原告虽有异议，但经法庭核实，该证据系专门机关作出的，予以确认。对5号证据，被告虽有异议，该证据系相关机关出具的，且与原件核对一致，予以确认。对7号证据，因与本案没有关联性，不予确认。本院根据双方当事人的陈述，举证、质证及认证，查明以下事实：2008年12月至2011年7月，XX县人民政府为被告乾恒公司在XX新区鑫域首府住宅小区项目工程办理了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，确认开工日期为2011年3月15日。2011年8月26日，原告闫XX作为买受人与作为出卖人的被告乾恒公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定，原告闫XX购买被告乾恒公司开发的鑫域首府项目1号楼1单元9层02号房屋一套，该商品房的建筑面积为214.12平方米，每平方米单价为10177.2元，房屋总价为2179142元，依据被告方面积变更优惠政策，优惠后总房款为2085614元。《商品房买卖合同》第一条约定的面积为房地产相关部门根据设计图纸预测面积，如果预测面积与房地产产权登记实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记实际测定面积为准。该房屋交付时，房屋实际面积与预测面积的差不超过±3%（包括3%）时，房价款据实结算，实际面积与预测面积差超过面积的±3%（包括3%）时，甲乙双方同意按下述第二种方式处理，1.乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付款退还给乙方，并按银行同期定期存款利率付给利息；2.乙方不退房的，实际面积大于预测面积时，面积误差比在±3%以内的（含3%）部分由乙方按照原购买单价补足，超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方所有。实测面积小于预测面积时，面积误差比在3%以内的（含3%）部分由甲方按照原出卖单价退还乙方，超过3%部分的房价款由甲方双倍返还给乙方。乙方如未按照《商品房买卖合同》约定时间付款，甲方对乙方的逾期付款有权追究违约金。自本合同规定的应付款期限第二天至实际付款之日止，违约金按应付款的1%按日计算。逾期超过30天后，即视为乙方不履行本合同，届时，甲方有权按照以下第一种约定追究乙方的违约责任，1.终止合同，乙方按累计应付款的3%向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿；2.乙方按累计应付款的3%向甲方支付违约金，合同继续履行。甲方所建房屋待工程竣工并经相关部门验收合格后，在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在确认乙方付完房价款后将该房屋交付给乙方。甲方承诺与该房屋正常使用直接关联的下列基础设施按以下日期达到使用条件，1、水、电、电梯在房屋交付时达到使用条件；2.天燃气在交房后90日内达到使用条件；3.电话、电视接口在交房时达到使用条件；4.采暖在第二个采暖季达到使用条件；5.车位在房屋交付时达到使用条件。甲方如未按照《商品房买卖合同》约定期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已付房价款向甲方追究违约金。按照《商品房买卖合同》第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，在30天内违约金按已付房款的1%计算；自第二个月起，违约金按已付房款2%计算。逾期超过三个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按照下列第2种约定，追究甲方的违约责任，1.甲方按乙方累计已付款的3%向乙方支付违约金，合同继续履行；2.终止合同，甲方按乙方累计已付款的3%向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。因人力不可抗拒的自然灾害或因遵守、配合政府双创及其它部门、机构的行为等特殊情况造成的工期延误，交房日期相应顺延。在乙方实际接收该房屋之日起，甲方应在90工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理权属登记手续。合同签订后，原告闫XX于2011年3月24日、2011年8月26日向被告乾恒公司首付房款共计635614元，其余房款1450000元向长安银行XX县支行借款向被告乾恒公司支付。被告乾恒公司未能按照约定在2013年8月31日之前通知交付房屋。原告闫XX向长安银行XX县支行返还借款本息227463.72元。被告乾恒公司于2007年10月8日通过公开竞拍的方式拍得新区编号为XXX地块（30.98亩）的使用权，由于该宗地块的部分地面有念沟湾村的构筑物和树木尚未清除，新区管委会和用地单位与村上协调无果，开发建设受阻，导致被告乾恒公司2007年拍得30.98亩土地中有12.58亩至今无法有效利用。XX县人民政府于2012年7月13日作出XX县人民政府专项问题会议纪要，决定：一、将乾恒公司拍得XXX地块中至今无法开发利用的12.58亩土地按照1:1的比例，置换到新区编号为XXX的地块上（具体位置为新区牛家沟口、中区三路东侧、营盘路北）；二、乾恒公司要在服从新区总体规划的基础上，严格按照既定的土地容积率、绿化率等指标要求，在置换所得地块上进行开发建设。2012年7月16日，被告乾恒公司与北京龙安华诚建筑设计有限公司签订建筑工程设计变更协议，达成如下协议：一、因占地面积减少，原设计方案需重新调整，由原来的八栋楼变更为六栋，减少地上建筑面积19000平米，地下室面积变更为11877平米；二、原设计地面景观因面积减少，现变更为17841平米；三、项目1、2、3、5、6、7号楼一层至三层外墙图纸原设计为干挂石材，干挂石材后将影响窗洞口尺寸，致使三层以上的楼层和三层以下的楼层窗子大小尺寸不一致，上下线条不统一影响整体外观效果需要调整；四、原设计4号楼、8号楼，因土地纠纷，不再建设；五、签订本协议后、乙方要在60个工作日内把设计方案及图纸交于甲方，在此期间甲方处于停工状态；六、其他约定参照原合同条款履行，本协议为原合同的补充协议；七、本协议与原合同具有同等法律效力。2012年7月28日，XX县住房和城乡建设局向被告鑫域首府项目部发出府住建（2012）第XX号建设工程停工通知书，经查，鑫域首府存在以下安全问题：近期因暴雨影响，本辖区道路交通、市政设施等损毁严重，工程建设普遍遭受影响，经巡查，被告项目受本次暴雨影响，地下室淤泥积水聚集严重，为确保安全施工，责令被告立即停止施工，限7日内清理淤泥积水，排查险情，做好各项防洪准备，方可开始施工。被告乾恒公司接到通知后，立即通知施工单位停止施工，就“7.21”暴雨给被告公司鑫域首府造成的险情及损失进行全面排查和补救，并于2012年9月8日，向XX县住房和城乡建设局提出整改报告。2012年9月9日，XX县住房和城乡建设局同意复工。2012年9月15日，XX县住房和城乡建设局向被告乾恒公司鑫域首府项目部发出府住建（2012）第XX号建设工程检查停工通知书，经检查，鑫域首府工程存在以下施工质量安全问题：接政府创卫办通知，近期上级有关部门，将对我县创建省级卫生模范县城进行检查，为配合双创工作，通知被告从9月15日开始，停止商砼作业，并对施工现场、周边环境进行清理，所有混凝土车辆白天一律不准进行入城区主干道，待检查结束后方可开始施工。2012年10月12日，被告乾恒公司向XX县住房和城乡建设局提出复工报告。2012年10月22日，XX县住房和城乡建设局同意复工。2013年11月11日，鑫域首府1号楼取的住宅工程用户手册。2013年11月27日，鑫域首府项目工程经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收，2013年12月20日，XX县住房和城乡建设局作出竣工验收备案表，验收鑫域首府1号楼为合格工程。乾恒公司通过邮政快递通知闫XX于2013年11月15日至2013年11月30日收房。合同约定履行期限届满，鑫域首府业主因被告乾恒公司延期交房多次进行群体性上访，2014年2月27日，鑫域首府业主与被告公司工作人员协商解决商品房买卖争议一事。2014年6月25日，XX县信访联席会议办公室作出第3次会议纪要，双方同意协商解决，并签订补充合同，但未形成一致意见，也未签订补充合同。本院认为：2011年8月26日，作为买受人的原告闫XX与作为出卖人的被告乾恒公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同系双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。合同约定，甲方如未按照《商品房买卖合同》约定期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已付房价款向甲方追究违约金。按照《商品房买卖合同》第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，在30天内违约金按已付房款的1%计算；自第二个月起，违约金按已付房款2%计算。逾期超过三个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按照下列第2种约定，追究甲方的违约责任，1.甲方按乙方累计已付款的3%向乙方支付违约金，合同继续履行；2.终止合同，甲方按乙方累计已付款的3%向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。因人力不可抗拒的自然灾害或因遵守、配合政府双创及其它部门、机构的行为等特殊情况造成的工期延误，交房日期相应延顺。但在合同履行过程中，因被告开发的鑫域首府项目工程土地使用权存在纠纷，导致被告所购买的地块30.98亩未能全部使用，XX县人民政府将无法开发利用的12.58亩土地进行置换，被告停工6个月，同时因土地置换导致鑫域首府项目工程原设计方案变更，变更日期需60个工作日（即84个自然日）。受XX县暴雨影响，停工43个自然日。配合政府双创，停工37个自然日。上述工期延误日期共计344天。因此，被告延期交房符合合同约定的顺延交房的情形，双方签订的合同应继续履行。原告要求解除双方之间的商品房买卖合同并支付违约金无事实依据，因此，该请求应予以驳回。关于原告要求被告返还首付款635614元、银行按揭贷款本息227463.72元、未偿还的银行按揭贷款本息、经济损失863077.72元的诉讼请求，因合同应当继续履行，且该请求与本案并非同一法律关系，对该主张不应予以支持。但被告未提供证据证明因鑫域首府项目工程在验收后已由公安机关消防机构验收或备案，并向原告履行了告知义务，按照消防法相关规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查，抽查不合格的，应当停止使用。因此对导致原告不能及时入住所造成的经济损失，被告应承担相应的赔偿责任。其中原告首付635614元，向银行借款1450000元全额支付房款2085614元，被告应当按照已付房款为基数向原告赔偿损失。被告应当从向原告通知收房届满之日（即2013年11月30日）起，按照中国人民银行六个月至一年期同期同类人民币贷款基准利率的150%向原告赔偿损失，直至该项目消防验收或备案合格并通知原告之日止。关于被告主张原告解除合同超出除斥期间，因合同履行期限届满后，原告一直主张权利，该主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告闫XX与被告XX县乾恒实业有限公司之间的《商品房买卖合同》继续履行。二、被告XX县乾恒实业有限公司于本判决生效之日起十日内以已付房款2085614元为基数，从2013年11月30日起按照按照中国人民银行六个月至一年期同期同类人民币贷款基准利率的150%向原告闫XX赔偿损失，直至消防验收或备案合格并通知原告之日止。三、驳回原告闫XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28205元，原告闫XX负担14102.5元，被告XX县乾恒实业有限公司负担14102.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  苗俊清审 判 员  高永平人民陪审员  段建军二〇一五年十二月十六日书 记 员  刘建荣