太原市尖草坪区人民法院民 事 判 决 书（2015）尖民初字第34号原告张胜利（反诉被告），男，1953年2月7日出生，汉族，太原市尖草坪区胜利建材厂个体经营者，住太原市，身份号码：。委托代理人胡荣，男，太原市尖草坪区胜利建材厂法律顾问。被告付月明（反诉原告），男，1987年2月15日出生，汉族，太原市村民，住太原市，身份号码：。委托代理人兰芳（系被告妻子），女，1984年11月6日出生，汉族，太原市村民，住太原市，身份号码：×××。原告张胜利诉被告付月明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告付月明提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告张胜利及其委托代理人胡荣，被告付月明及其委托代理人兰芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张胜利诉称，2014年5月21日原告与被告签订了场地租赁合同，并按照合同约定交纳了半年租金20000元和5000元押金。合同约定5亩场地全部租赁给原告，自合同签订之日起管理权、使用权、支配权归原告所有，但是自2014年10月5日起被告在未通知原告的情况下，私自在原告所承租的场地内搭建厂房企图另行出租，被告的行为严重影响了原告的正常生产经营，对原告造成了巨大的经济损失，另外被告的行为也违反了双方的合同，原告已经缴纳了承租费，被告所有的场地用益物权就应当归原告所有。搭建厂房或者另行出租也是原告享有权利，被告用益物权已经丧失，因此被告的行为严重侵害了原告的用益物权，而且造成了合同违约。被告后来换掉场地大门的门锁，致使原告直接停产，造成原告对他人的合同违约损失38500元，搭建厂棚损失11800元，搬迁费7400元，原告同时要求被告退还两个月租金6000元。现诉至法院，请求判令1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告支付因合同违约给原告造成的直接经济损失38500元、搭建厂棚损失11800元、搬迁费7400元；3、被告支付原告8000元违约金；4、被告退还原告两个月租金6000元；5、诉讼费由被告承担。被告付月明辩称，原告没有按期交纳租金，是原告违约在先。反诉原告付月明诉称，2014年5月21日反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，合同约定：被反诉人租赁反诉人位于阳曲镇红崖底桥以北马路以西的一块地，内有建筑房屋六间，水井一个，租期四年（2014年5月30日至2018年5月30日），租金为每年四万元，租金一年一付；由于被反诉人资金紧张，第一年租金先付二万元，其余二万元于2014年9月付清；租赁期内的水、电等相关费用由被反诉人缴纳；被反诉人对反诉人房屋设施必须爱护，不得改变房屋结构，不得随意在场地内进行建筑，否则反诉人有权终止合同。合同签订后，反诉人依约履行了全部合同义务，并按照合同约定为被反诉人安置了新门窗，接上电线，将租赁场地及房屋完好的交给被反诉人使用。根据合同约定，被反诉人应在2014年9月支付反诉人租金二万元。2014年9月反诉人要求被反诉人按合同约定支付第一年剩余的二万元租金，但被反诉人迟迟不予支付。同年10月25日被反诉人的合伙人蔡玉香向反诉人承诺：11月30日前不能付清租金，付违约金二万元。但被反诉人依然未支付该笔租金，其行为已经违反了合同的约定。2014年11月被反诉人将自己的部分物品拉走，并向反诉人口头表示不租赁该场地和房屋了，但却不将场地内的其他物品拉走，也不与反诉人商量终止合同的相关事宜。反诉人与被反诉人商量相关事宜，被反诉人却不予明确答复。由于被反诉人的行为，致使该场地和房屋闲置并无人看管。为防止物品丢失，反诉人只得自己雇佣他人看管。此时，反诉人才发现被反诉人私自搭建了厂棚。由于被反诉人的违约行为给反诉人造成了较大的经济损失。现诉至法院，请求判令1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、被反诉人向反诉人支付租金2万元及利息；3、被反诉人向反诉人支付违约金2万元；4、被反诉人向反诉人支付电费3200元、水费3000元、安装门窗电缆费用16600元、雇工费8000元、取暖费1000元等各项损失共计31800元；5、本案诉讼费、反诉费全部由被反诉人承担。反诉被告张胜利辩称，是反诉原告违约在先，反诉原告付月明在租给反诉被告的场地范围内动工搭建厂房，依据物权法相关规定，既然反诉原告将地全部租给反诉被告了，地的经营权和使用权都归反诉被告，反诉原告不能在此地任意搭建，搭建行为造成了违约，是反诉原告违约在先。经审理查明，2014年5月21日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告租赁被告位于阳曲镇红崖底桥以北马路以西的一块地方，内有建筑房屋六间，水井一个，租期四年，从2014年5月30日至2018年5月30日。原告预付被告抵押金，先付贰仟元整，被告安好门窗供电后，原告再付被告叁仟元。租金期满后如不续租，场地内硬件设施完好，水、电等不欠费的情况下，被告将抵押金退还给原告。由于原告资金紧张，双方同意被告安好门窗送进电源后，原告再付被告贰万元整。剩余贰万元2014年九月底付清。此后租金一年一付，一次性付肆万元整，每年如不履行，被告有权终止合同。原告在租赁期间负责水、电等相关费用的缴纳。水电的接通等设施由被告提供，使用过程中如遇设备损坏、维修或丢失由原告承担。原告在租赁期间对被告房屋设施必须爱护，不得随意改变房屋结构，不得进行抵押或者一切违法活动及行为，不可不经被告同意随意在场地内进行建筑，否则被告有权终止合同，后果由原告承担。合同签订后，原告按约支付了前半年租金20000元，后半年租金未在合同约定的2014年9月底前付清，后被告于2014年12月中旬在场地内搭建厂房。以上事实，有房屋租赁合同及开庭笔录在卷佐证。本院认为，原、被告均同意解除《房屋租赁合同》，予以认可。关于原告要求被告支付因合同违约给原告造成的直接经济损失38500元的主张，首先该损失为间接损失，与本案无关联性，其次，原告仅提交案外人郭宝军与太原市尖草坪区胜利建材厂的《订货合同》一份，该合同仅能证明郭宝军与太原市尖草坪区胜利建材厂在合同中约定原告将38500元的货物出售给郭宝军，并不能证明郭宝军与原告签订合同的履行情况，违约情况，是否受到损失以及损失具体的金额，故该项主张不予支持。关于原告要求被告支付搭建厂棚损失11800元的主张，因双方在房屋租赁合同中约定，原告不可不经被告同意随意在场地内进行建筑，且原告未提交相关证据证明其搭建厂棚的损失，故该项主张不予支持。关于原告要求被告支付搬迁费7400元的主张，因搬迁费属于原告承租场地后因自身经营需要产生的费用，该笔费用与被告无关，且原告提交的两份证明并非发票，故该项主张不予支持。关于原告要求被告支付8000元违约金的主张，因原告并无证据证明被告是在支付半年租金的期间内建造房屋还是在支付半年租金后建造房屋，即原告不能证明被告是否有违约行为，故该项主张不予支持。关于原告要求被告退还两个月租金6000元的主张，因原告未提交证据证明被告在其支付半年租金的期间内有违约行为，故该项主张不予支持。关于反诉原告付月明要求反诉被告张胜利支付租金2万元及利息的主张，因反诉被告未按期支付第一年后半年的租金，反诉原告于2014年12月之后在场地内搭建厂房，视为双方以实际行为同意不再履行该房屋租赁合同，故该项主张不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付违约金2万元的主张，因承诺2014年11月30日不按期支付租金即支付违约金的书面协议是案外人蔡玉香所写，与本案反诉被告无关，故该项主张不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付电费3200元、水费3000元、安装门窗电缆费用16600元，雇工费8000元、取暖费1000等各项经济损失31800元的主张，因反诉原告未提供相关证据证明，故该项主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告张胜利与被告付月明签订的《房屋租赁合同》。二、驳回原告张胜利的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告付月明的其他诉讼请求。案件受理费1593元，由原告张胜利负担；反诉案件受理费1595元，由被告付月明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于太原市中级人民法院。审判长  胡建彪审判员  王振玉审判员  范温慧二〇一五年四月二十二日书记员  刘慧菊