福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终3321号 上诉人（原审原告）：潘青山，男，1973年4月5日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：黄晓琪，北京中银（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑婉琼，北京中银（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：惠安诚信房地产开发有限公司，住所地福建省泉州台商投资区东园镇龙苍村。 法定代表人：庄旋英，该公司执行董事。 原审第三人：泉州银行股份有限公司海信支行，住所地福建省泉州市温陵南路华信大厦。 负责人：庄伟宏，该行行长。 委托诉讼代理人：林荣泽，男，该行员工。 委托诉讼代理人：傅文雄，男。 上诉人潘青山因与被上诉人惠安诚信房地产开发有限公司（以下简称诚信公司）及原审第三人泉州银行股份有限公司海信支行（以下简称泉州银行海信支行）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2017）闽0521民初7658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 潘青山上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持潘青山一审全部诉讼请求。事实和理由：一、潘青山与诚信公司签订的《内部协议书》合法有效，应受法律保护。二、《内部协议书》签订后，潘青山已向诚信公司支付购房款1758978元。三、诚信公司未为潘青山办理不动产权证书已构成违约，应承担相应的违约责任。四、潘青山是善意的买受人，诚信公司与泉州银行海信支行设立的抵押权不能对抗潘青山的合法权利。 诚信公司辩称，一、潘青山并未实际支付购房款，《内部协议书》应认定为无效。二、潘青山未履行支付购房款的义务，且协议并未约定逾期办证的违约责任，潘青山要求诚信公司办证并支付违约金是不能成立的。三、诉争店面在签订《内部协议书》前已设立了最高额抵押并办理了登记，对此一审法院在一审审理过程中已向潘青山释明，潘青山不同意清偿债务以消灭抵押权。 泉州银行海信支行述称，2015年4月20日，诚信公司与泉州银行海信支行签订一份《最高额抵押合同》，双方约定该合同所担保的债权为自2015年4月20日起至2020年4月20日，在5750万元的最高余额内，抵押权人依据与惠安诚信针织有限公司签订的借款合同、银行承兑协议、开立担保协议以及其他融资文件而享有的对债务人的债权。上述最高额仅指本金，具体担保范围以第三条所述为准。抵押物位于泉州台商投资区××镇××商住楼房产。诉争店面均已抵押给泉州银行海信支行，泉州银行海信支行享有优先受偿权。诚信公司转让诉争店面未经泉州银行海信支行同意，受让人也未代偿债务，严重损害泉州银行海信支行的合法权益。诚信公司与潘青山签订的《内部协议书》因违反法律强制性规定而无效。 潘青山向一审法院起诉请求：一、诚信公司立即为潘青山办理泉州台商投资区××镇××商住楼××＃楼××号店面的房屋权属证书；二、诚信公司支付潘青山逾期办证违约金（以已付购房款1758978元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年11月26日起至实际办证之日止，暂计至起诉之日为149513元）。 一审法院认定事实：诚信公司系经工商登记设立的有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售及物业管理。2015年8月25日，潘青山与诚信公司签订一份《内部协议书》，协议约定诚信公司将其开发的位于泉州台商投资区××镇××商住楼××＃楼××号店面出售给潘青山，总价款2073760元。协议还约定，潘青山支付诚信公司1758978元，诚信公司出具“收到本协议店面购房款现金人民币：壹佰柒拾伍万捌仟玖佰柒拾捌元（￥1758978.00）”的收据，潘青山保证在诚信公司为其办理完1＃楼127、128、129号店面的房屋权属证书三个月内付清购房余款。同日，诚信公司出具金额为1758978元的收款收据一份交给潘青山收执，收款收据加盖诚信公司的财务专用章。潘青山自认购房款1758978元是惠安诚信针织有限公司结欠其的债务，诚信公司以诉争店面折抵惠安诚信针织有限公司结欠其债务。一审法院另查明，泉州台商投资区××镇××商住楼房产已经办理房屋所有权证，登记产权人为诚信公司，其中1＃楼127、128、129号店面的房屋权属证号分别为惠房权证惠园字第0××3、0××4、0××5号。2015年4月22日，诚信公司以涉案东龙商住楼房产设立最高额抵押权登记，抵押权人为泉州银行海信支行，借款人为惠安诚信针织有限公司。2016年12月7日，泉州银行海信支行以惠安诚信针织有限公司、诚信公司、庄秋民以及谢爱玲为被告起诉，案号为（2016）闽05民初1887号。2017年5月16日，泉州市中级人民法院作出（2016）闽05民初1887号民事判决：一、惠安诚信针织有限公司应于判决生效后十日内偿付泉州银行海信支行借款本金100万元，并按ＨＴ93505010031160100005号《流动资金借款合同》的约定和中国人民银行的有关规定计付自2016年6月29日起至实际付款日止的利息、罚息、复利；二、惠安诚信针织有限公司应于判决生效后十日内偿付泉州银行海信支行借款本金2896万元，并按ＨＴ93505010031160600012、ＨＴ93505010031160600013号《流动资金借款合同》的约定和中国人民银行的有关规定计付自2016年6月28日起至实际付款日止的利息、罚息、复利；三、庄秋民对惠安诚信针织有限公司上述债务的清偿承担连带保证责任，庄秋民承担保证责任后，有权向惠安诚信针织有限公司追偿；四、谢爱玲对惠安诚信针织有限公司上述第二项债务的清偿承担连带保证责任，谢爱玲承担保证责任后，有权向惠安诚信针织有限公司追偿；五、若惠安诚信针织有限公司未能按期足额清偿上述债务，泉州银行海信支行有权对诚信房地产公司坐落于福建省泉州台商投资区××镇××村××商住楼的店面、住宅［土地使用权证号：惠国用（2002）字第1××8号，房屋所有权证号：惠房权证惠园字第01026号－01031号、01033号－01065号、01067号－01115号，房屋他项权证号：泉房他证台商投资区（台）字第2××6号］进行折价或享有上述财产拍卖、变卖后的所得价款的优先受偿权。惠安诚信针织有限公司不服判决提起上诉，福建省高级人民法院于2017年8月30作出（2017）闽民终794号民事裁定：本案按上诉人惠安诚信针织有限公司自动撤回上诉处理。2017年12月13日，泉州银行海信支行向泉州市中级人民法院申请执行。上述店面已被法院查封。一审审理过程中，潘青山不同意代为清偿债务消灭抵押权。经一审法院释明，潘青山不变更诉讼请求。 一审法院认为，涉案泉州台商投资区××镇××商住楼××＃楼××号店面在《内部协议书》签订之前已经设立最高额抵押权登记，事实清楚，证据充分，足以认定。诚信公司在抵押期间以房抵债转让涉案店面，未经抵押权人即泉州银行海信支行同意，现涉案店面仍处于抵押状态且被法院查封，而潘青山又不同意代为清偿债务以消灭抵押权，故涉案店面不能办理产权转移登记。潘青山请求诚信公司为其办理房屋权属证书并支付逾期办证违约金，不予支持。诚信公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回潘青山的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，诉争的泉州台商投资区××镇××商住楼××＃楼××号店面现处于抵押状态且被法院查封，属于限制交易情形，无法办理房屋所有权转移登记，潘青山要求诚信公司为其办理诉争店面的不动产权证书在事实上暂不能履行，一审法院向潘青山释明是否变更诉讼请求，但潘青山拒不变更诉讼请求，一审据此判决驳回其诉讼请求并无不当。潘青山可另行主张解除合同。若今后出现诉争店面的抵押权消灭且法院解除对诉争店面查封措施的情形，潘青山也可另行主张，要求诚信公司履行办证义务并支付逾期办证违约金。 综上所述，潘青山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3291元，由潘青山负担。 本判决为终审判决。 审判长  李金凤 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年六月二十七日 书记员  陈威鸿 本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……