广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗南法民三初字第1103号原告：王珊。委托代理人：梁树权，广东同益律师事务所律师。被告：广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司。法定代表人：李连娟,职务经理。委托代理人：霍文琦，系该公司职员。委托代理人：朱志学，系该公司职员。原告王珊诉被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司（以下简称逸涛雅苑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员何炎辉适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告王珊的委托代理人梁树权，被告逸涛雅苑公司委托代理人霍文琦、朱志学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王珊诉称：原告与被告于2010年11月21日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，该合同约定，被告应在2011年12月30日前将涉案房屋交付给原告使用，并交付房屋后的210个工作日办理产权证并把证件交付给原告。根据双方签订的合同第二十一条、第二十二条的约定，被告不能按期交付房产证的，每天按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。双方签订合同后，原告交清了全部房款，办理了收楼手续，缴纳了契税，履行了合同约定的全部义务。但被告迟迟没有为原告办理房产证。因此，被告的行为构成违约，应承担违约责任。故起诉要求判令：一、被告向原告支付延迟办理产权登记违约金（从2014年11月4日起计至2014年11月29日止，每日按总房款814161元的万分之五计算）；二、被告承担本案的诉讼费用。被告逸涛雅苑公司辩称：一、被告认为根据《广州市商品房买卖合同》的补充协议第八、十条的约定，在大确权办妥后，才知道面积差异，即在办理完面积补差手续后才开始计算房产证的办证时间。二、如果被告未通知原告办理补差手续，或者通知时间过迟，则应当从办理大确权的次日起计算违约金。综上，被告不存在违约，无需承担逾期办理房地产证的违约责任。经审理查明：被告是广州市南沙开发区环市大道北南沙逸涛雅苑的开发商。2010年11月21日，原告王珊（为乙方）与被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司（为甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，该合同约定：乙方向甲方购买广州市南沙区逸涛雅苑四期E3栋502房（建筑面积140.30平方米），总金额为814161元。乙方须自本预售合同网上签订之日起支付首期房款434161元，剩余房款380000元须于2010年11月21日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。甲方应当在2011年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十八条面积确认及面积差异处理，房屋实测套内面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。第二十一条产权登记约定甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理涉案房产的房产证。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条约定办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，若乙方未按合同约定日期领取钥匙或未办理面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间。原告已向被告付清全部购房款814161元。原告于2013年12月28日办理收楼手续。原告与被告已办理了面积补差手续。原、被告双方确认从2013年12月28日起算210个工作日的次日是2014年11月4日。2014年4月2日，广州市房地产交易登记中心向被告出具编号为0420088941的《广州市房地产初始登记告知书》，核准涉案楼盘的初始登记。原告于2014年11月29日已领取涉案房屋的《房地产权证》，地址变更为广州市南沙区南沙街桂涛二街4号502房。被告为证明其向原告发出《领取房地产权证通知书》，向法院提交顺丰快递单。该快递单记载：收件人王珊，手机139××××5917，地址广州市越秀区明月一路62号2210房，寄件时间9月19日。没有记载发出人签名、收件人签名；经质证，原告对上述证据的真实性和关联性均有异议，1、《领取房地产权证通知书》没有原件；2、快递单上无原告签名，无法确定其真实性；3、被告邮寄的内容是否为《领取房地产权证通知书》内容无法确认。故被告没有通知原告领取房地产权证的责任在于被告。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条已明确约定，“甲方（逸涛雅苑公司）应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方（王珊）办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方”，原告在2013年12月28日办理收楼手续，被告应当在商品房交付之日即2013年12月28日起210个工作日内办妥并交付房产证给原告，被告直至2014年11月29日才交付涉案房产的房产证给原告，已构成违约，被告应当从办证期限届满之日次日即2014年11月4日起支付逾期办证违约金，违约金应按总房价款814161元的每日0.05%的标准计算。被告依据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第八、十条约定主张逾期办证违约金应自补差手续办妥之日起算，对此，本院认为，虽然《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第十条约定“办证日期从乙方领取钥匙或办妥面积补差手续之日中较后者起算，若乙方未按合同约定日期领取钥匙或未办理面积补差的，甲方有权顺延办证日期的起计时间”，但“办妥面积补差手续之日”的约定既不明确，事实上亦难以确定。且，依据已查明的事实，被告需向原告退还面积差异款，即是说，在办理面积补差手续中，被告承担的是退还面积差异款义务，而被告以自身应承担的退还面积差异款义务作为其承担支付逾期办证违约金义务的抗辩，显然有违公平合理原则。因此，被告主张自办妥面积补差手续之日起算逾期办证违约责任缺乏理据，本院不予采纳。另被告认为其于2014年9月17日已经向原告发出《领取房地产权证通知书》，故2014年9月18日至2014年11月29日期间的违约金不应由被告承担，因其未能提供被告已经实际寄出及原告已经签收该通知书的相关证据，且其陈述寄出时间与快递单的寄出时间并不一致，因此，被告的上述抗辩意见依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王珊支付从2014年11月4日起至2014年11月29日止的逾期办理房产证违约金，违约金以总房价款814161元的每日0.05%的标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费653元，由原告负担542元，被告负担111元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。代理审判员  何炎辉二〇一五年十二月三十日书 记 员  张大会