浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0108民初1043号 原告（反诉被告）：胡跃鹏，男，1976年3月13日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：叶家红，浙江博翔律师事务所律师。 被告（反诉原告）：旷小勇，男，1987年3月17日出生，汉族，住江西省吉安市永新县。 委托诉讼代理人：鲍佳莹、滕玲玲，浙江锦丰律师事务所律师。 原告胡跃鹏与被告旷小勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月2日受理后，依法适用简易程序审理，被告旷小勇在规定期限内提出反诉，本院于2018年5月2日公开开庭进行了合并审理，原告胡跃鹏的委托代理人叶家红，被告旷小勇及其委托代理人滕玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡跃鹏向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告于2017年3月14日签订的房屋租赁合同，判令被告立即腾房。庭后原告撤回了该项诉请。2、判令被告支付拖欠的租金30000元，并支付滞纳金18000元，暂计至起诉之日，后按合同约定支付至款清之日。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月14日，原被告经过前期磋商、现场实地查看房屋后，双方签订了《房屋租赁合同》，原告将其坐落于杭州市滨江区屋（建筑面积974.85平方米）以现状出租给被告从事酒店公寓经营活动。依据合同第4.1条约定，租期为12年，租金为80万元/年，每半年支付一次，被告在每个租期开始的前30天内支付下期租金；第6.2条约定，乙方支付履约保证金6万元，因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。第11.2条约定，被告未能向原告按时支付下一期租金的，每逾期一日，被告须按应交总额的0.6%支付逾期滞纳金，被告拖欠全部或部分租金5天以上（含5天），原告应尽提醒义务，则原告有权单方面解除合同，收回房屋，追收所欠费用及滞纳金。 2017年3月20日，原被告达成《附加合同》，明确被告承租的整层楼现有所有能使用的面积，包括公共部分、中庭浇注部分都归被告使用等事项。租赁合同签订后，原告如约交付了房屋，被告也按合同支付了第一期租金。在应支付第二期租金时，被告只在2017年11月19日支付了34万元，以中庭浇注部分为后期浇筑，无法办理消防审批导致不能投入使用为由拒不支付6万元租金，后经原告通过电话、发函等形式催告后，被告于2018年1月4日支付3万元租金，尚欠3万元租金至今未支付。为此，原告诉至本院。 被告旷小勇辩称，（一）2017年3月14日被告承租了中兴大厦11楼和12楼整层，包括公共部分、中庭浇筑部分，与11楼业主和12楼业主一起签订了《房屋租赁合同》，当时原告告知被告12楼与11楼完全一样，所以年租金均是80万元，但当被告进场装修时，却有人不断地阻碍装修，被告至此才发现原告与13楼业主傅月龙存在产权纠纷，经了解得知12楼原为13楼业主所有，因13楼业主欠钱，被法院评估拍卖得来，但是由于中庭浇注部分是13楼业主浇筑的，以及12楼里的很多设施设备均是13楼业主的，他们两方没有结算清楚，导致13楼业主不断干扰，签约前原告一直隐瞒这一事实。11楼的中庭部分是开发商交付时就已经浇筑好的，所以11楼的中庭部分是计入产权面积的，为1056平方米，12楼是镂空设计，所以没有计入产权面积，为974.85平方米，相差82平方米。由于交付合格的房屋供被告使用是原告的义务，原告与13楼业主之间的纠纷与被告无关，为了保证被告的正常使用，3月20日双方另行签订了《附加合同》，合同第一条明确12楼内的所有的物品与装修完全归原告所有，由原告负责清理，费用由被告承担。清理过程中所产生的各种纠纷由原告负责处理，如原告不予处理或处理过程中影响到被告正常经营的，所造成的损失由原告负责承担。合同第三条约定，12楼整层现有所有能使用的面积，包括公共部分和中庭浇筑部分都交由被告使用，如相关产权纠纷导致面积不得使用，原告应及时解决，原告不处理解决的或解决过程中影响到被告正常经营的，因此造成的各种损失由原告负责承担。（二）3月15日被告到物业公司要求签订装饰装修管理服务协议，物业告知12楼业主的物业费没有缴纳，所以不同意签合同，所以被告只签订了11楼的协议，3月21日原告才缴清物业费，并发微信告知，被告于4月22日才签订协议，延误工期7天；13楼业主不断地派人干扰装修，延误工期34天，原告应当赔偿被告租金损失，具体如下：（1）、3月24日被13楼业主阻碍，延误工期2天。（2）、3月26日被告装修时又被13楼业主派人阻碍，装修工人报警，派出所告知等产权确定以后再施工，延误工期11天。（3）4月5日，被告的报警，4月6日原告报警，对拆下来的空调主机发生纠纷，后由13楼业主拉走，延误工期12天。（4）9月17日，被告要安装空调，13楼业主是业委会主任，擅自切断电源，被告停电2天，又报警，耽误使用2天。（三）、9月7日，13楼业主到消防部门举报被告的中庭部分没有经过消防验收擅自使用，造成被告无法使用中庭部分，应当扣减82平方米相应的租金。（四）、根据《合同法》第67条规定，原告不能保证被告中庭浇筑部分的正常使用，被告有权拒绝支付中庭部分的租金，因此原告主张解除合同没有法律依据，要求继续履行合同，滞纳金约定过高，即使要算也应当按银行贷款利率，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告旷小勇向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告立即赔偿反诉原告工期延误34天的经济损失77464.09元（80万元1056.83平方米*974.85平方米/365天*34天）；2、判令反诉被告立即返还反诉原告多支付的租金32072元（80万/1056.83平方米*82平方米-3万）；3、反诉受理费由反诉被告承担。事实和理由同答辩意见。 反诉被告胡跃鹏辩称，（一）反诉被告已经交付了合格的房产，不存在违约行为，所以无需赔偿装修延误损失。对于第一部分物业费交纳导致延误7天时间，认为理由不成立，根据双方签订的租赁合同约定房屋是遵循先付租金后使用的原则，反诉原告付清第一期租金及保证金的时间是3月20日，3月21日反诉被告付清物业费后将这个房产交付并无不当，况且反诉被告早已将钥匙交付，反诉原告也带装修师傅进行了查看，并不存在延误。对于第二部分27天的损失，反诉被告无需对13楼业主的违法行为承担违约责任。首先反诉被告拥有对案涉房屋的合法产权，2016年11月21日从杭州市江干区人民法院司法拍卖所取得，根据拍卖公告、拍卖视频等展示，可知拍卖人是以拍卖标的现状进行拍卖，而且从法院提供的材料可以看出原12楼的业主并非现闹事的13楼业主，通过拍卖反诉被告取得的不仅是房产证上974.85平方米的合法产权，同时也应该包括标的物现状中所显示的空调以及中庭部分的合法使用权，因此案涉房屋实际上并不存在权属纠纷，这是13楼业主的无理取闹，这个行为如果给反诉原告造成损失，应当由13楼业主来承担。（二）反诉被告并没有隐瞒房产的情况。2017年3月14日双方签订合同时，反诉被告出示了产权证，反诉原告是知道房产证的建筑面积，中庭部分不包含在产权证内。至于13楼业主突然闹事，反诉被告并不知情，知道后还通过报警等方式积极配合处理，目前13楼业主不再闹事，反诉原告也正常利用了中庭部分。（三）对扣减中庭面积82平方米租金的请求是缺乏相应依据的。首先，不认可反诉原告所说的11楼和12楼应该按照同样的标准收取租金，两个楼层属于不同的业主，面积也不同，也是分别签订租赁合同的，11楼的合同内容不能适用本案的双方。其次双方签订的合同明确约定的面积，以及租金，附加合同约定将中庭部分交由反诉原告使用，反诉原告称无法使用是不符合客观实际的，综上，要求驳回反诉原告的全部反诉请求。 当事人依法提交了证据，本院进行了当庭举证、质证。双方对房屋租赁合同、附加合同、不动产登记证、租金转账截图、租金情况说明函、回函、录音光盘、拍卖公告、拍品截图、确认书、江干区执行裁定书、通话录音，110出警记录、装饰装修管理服务协议、装修合同、证人王某的证言、原被告之间通话录音、微信聊天记录、短信记录、照片、物业证明的真实性均无异议，内容与本案相关联，本院均予以确认。 本院经审理查明事实如下：2016年10月24日杭州市江干区人民法院依法网拍被执行人杨如建、杨倩名下位于杭州市滨江区产。2016年11月16日买受人胡跃鹏以最高价竞得。2016年11月21日杭州市江干区人民法院作出（2012）杭江执民字第2393号之二执行裁定书，裁定被执行人杨如建、杨倩名下位于杭州市滨江区产所有权及相应的土地使用权归买受人胡跃鹏（身份证号码，）所有，即本案原告所有，2016年12月28日胡跃鹏取得不动产权证，该案涉房产设计用途为非住宅，建筑面积为974.85平方米。 2017年3月14日胡跃鹏（甲方）与旷小勇（乙方）签订了房屋租赁合同，约定（一）租赁房产：甲方同意将其合法取得的杭州市滨江区江晖路1757号中兴大厦1201室（即12楼整层）出租给乙方，面积以房产证上的为准。租赁用途为酒店及酒店公寓使用，需要政府部门审批经营的各种许可证和执照等由乙方自行负责办理。（二）租赁期限为12年，即自2017年3月15日起至2029年6月14日止，租期内其中免租期为90天，即自2017年3月15日至2017年6月14日。租金首年为80万，每半年付一次，房屋遵循先付租金后使用原则，乙方在每个租期开始的前30天内支付下期的租金，自第3个租赁年度（含第3个租赁年度）起，年租金在上2个租赁年度租金的基础上每两年递增5%。具体：第1期2017年3月15日至2017年12月14日，金额为40万元；第2期2017年12月15日至2018年6月14日，金额为40万元……首期租金在2017年3月18日前支付，后续每期租金在每年的5月15日和每年的11月14日之前支付。合同签订后，当天支付10万元，首期剩余租金在3日内支付。在双方签订本租赁合同后，乙方应在3日内支付履约保证金60000元。（三）交房标准及房屋装修或改造：乙方在合同签订后，按约定向甲方支付履约保证金、租金，甲方将该房屋以现状交付给乙方，乙方已实地查看该房屋，乙方前往物业管理公司办理入住手续。乙方对承租房屋进行装修时产生的一切费用由乙方自行承担，该房屋交还时，乙方不得要求甲方给予装修补偿。（四）违约责任：乙方未能向甲方按时支付下一期租金的，每逾期1日，乙方须按应缴总额的0.6%支付逾期滞纳金，乙方拖欠全部或部分租金5天以上的（含5天）甲方应尽提醒义务，则甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，追收所欠费用及滞纳金，除双方协商一致外。双方还就各自的权利义务等作了约定。 合同签订当日，旷小勇支付了10万元定金，胡跃鹏交付了房屋钥匙，2017年3月15日因13楼业主认为12楼设施及中庭浇筑部分为其所有而阻挠装修清理，旷小勇报110出警处理，为此2017年3月20日胡跃鹏（甲方）与旷小勇（乙方）签订了附加合同，对以下事项作了补充：1、承诺中兴大厦12楼整层房屋内所有物品和装修完全归甲方所有，由甲方负责处理，拆除清理产生的费用由乙方负责承担，工人由乙方联系，清理拆除过程中的产生的各种纠纷由甲方负责处理，如甲方不予处理或处理过程中影响到乙方正常经营的，所造成的损失由甲方负责承担。2、中兴大厦12楼公共部位的5台空调主机由甲方负责在1个月内清理完成，所造成的损失由甲方负责承担。3、承诺乙方所承租的中兴大厦12楼整层现有所有能使用的面积（如公共部分、中庭浇筑部分）都交由乙方使用，如相关产权纠纷导致部分面积乙方不得使用的，甲方因及时解决，甲方不处理解决的或在解决过程中影响到乙方正常经营的，因此造成的各种损失由甲方负责承担。4、因乙方原因产生的任何纠纷与甲方无关，乙方自行承担。 2017年3月21日胡跃鹏结清了物业费，旷小勇支付了首期租金的剩余部分30万元及履约保证金6万元，3月22日旷小勇与物业公司签订了装饰装修管理服务协议。之后13楼业主还是不停阻挠，2017年3月26日工人王某报警，2017年4月6日胡跃鹏报警要求处理纠纷，4月19日旷小勇与他人签订装修合同开始装修。在支付第二期租金时，旷小勇主张损失与胡跃鹏进行协商，11月19日旷小勇先支付租金34万元，剩余6万元，旷小勇通过电话和微信向胡跃鹏明确，支付3万元，余款作为损失补偿，事情告一段落，前二期租金结清，后面的问题再沟通。胡跃鹏于2018年1月2日要求将3万元先打过来，旷小勇于1月4日支付3万元。后胡跃鹏认为其他股东要个说法，告知旷小勇后诉至本院。 另查明：案涉房产12楼的中庭浇筑部分并不在产权证面积内。旷小勇于2017年8月10日左右开张营业，于2018年5月16日支付了第三期租金40万元。 本院认为，胡跃鹏与旷小勇签订的租赁合同及附加合同均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效。双方均应按合同履行各自的义务。本案的纠纷起因是第三人的阻挠导致延误装修及正常经营，从提供的证据及当庭陈述分析，第三人主张权利缺乏依据，当时双方对第三人所谓的产权纠纷都不知情，旷小勇认为胡跃鹏故意隐瞒，依据不足，而在签订租赁合同过程中没有对中庭浇筑部分使用作出明确约定，对此产生争议均有过错，之后双方通过附加合同进行了协商解决，胡跃鹏积极配合，旷小勇后也正常装修、经营，因此旷小勇以损失为由直接充抵租金，缺乏依据，对胡跃鹏要求支付剩余租金30000元的诉请，本院予以支持，但双方协商过程，胡跃鹏对旷小勇先付3万元未明确表示反对，因此要求旷小勇支付滞纳金的诉请，本院不予支持。 对于反诉部分，由于第三人的阻挠确实对旷小勇产生影响，但旷小勇认为造成其延误装修34天的观点，依据不足，而其中对中庭部分使用的影响也是第三人造成的损失，考虑到双方合作期限、友好协商的态度，宜将前期纠纷作阶段性了结，本院结合实际履行情况及过错程度，对旷小勇第一、二项反诉请求合并进行处理，酌情确认胡跃鹏赔偿30000元，超过部分诉请本院不予支持。在案件审理过程中，双方也本着合作共赢的目的进行协商，求同存异，旷小勇按合同约定支付了第三期租金，胡跃鹏放弃了第一项诉请，本院予以充分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、旷小勇于本判决生效之日起三日内支付胡跃鹏租金30000元； 二、胡跃鹏于本判决生效之日起三日内赔偿旷小勇损失30000元； 上述一、二两项相抵销。 三、驳回胡跃鹏的其他诉讼请求。 四、驳回旷小勇的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1000元，减半收取500元，由胡跃鹏负担；反诉案件受理费1245元，由旷小勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  潘 文 二〇一八年六月十五日 代书记员  汤赛君