甘肃省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）甘民提字第36号申请再审人（一审被告、反诉原告、二审上诉人)：酒泉市惠宝家电制冷有限责任公司。住所地：酒泉市肃州区西大街*号。法定代表人：葛军，系该公司经理。委托代理人：殷三成，甘肃神州律师事务所律师。被申请人(一审原告、反诉被告、二审被上诉人)：酒泉市肃州区艺术团(又称肃州区秦剧团)。住所地：酒泉市肃州区西大街*号。法定代表人：李兴华，系该团团长。委托代理人：万桂兰，酒泉阳光律师事务所律师。酒泉市惠宝家电制冷有限责任公司（简称惠宝公司）因与酒泉市肃州区艺术团（简称艺术团）房屋租赁合同纠纷一案，不服酒泉市中级人民法院（2013）酒民二终字第95号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年9月22日以（2014）甘民申字第302号民事裁定，提审本案，于2014年12月5日依法组成合议庭开庭审理了本案。申请再审人惠宝公司的法定代表人葛军及委托代理人殷三成，被申请人的委托代理人万桂兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肃州区人民法院审理查明，2001年11月21日，原告艺术团与被告惠宝公司签订房屋租赁合同一份，主要内容为：由惠宝公司(乙方)租赁艺术团(甲方)位于酒泉市肃州区西大街2号面积为1100m2楼房两层，上下水、卫生间、供暖设施齐全；租赁期限从2001年12月1日起至2007年12月1日止，租期为6年，年租金为66000元；甲方不得因物价上涨而增加房租，乙方在第一年交付房租时预交2003年的房租10000元；乙方在承租期间不得毁坏房屋门等设施，否则甲方有权采取措施要求赔偿、恢复原貌；甲方在楼房出租期间，不得将楼顶及二、三楼周围墙体出租做广告等，否则乙方有权要求赔偿；合同履行期间，甲方不得干涉乙方经营活动。乙方应按时向甲方交纳水电费，不得拖欠；不因甲方法人更换或其它人为因素而终止，否则甲方赔偿乙方一切经济损失，并承担违约金等。2001年10月24日（合同签订前），艺术团以酒泉市秦剧团的名义收取惠宝公司76000元，并出具收条：“今收到惠宝公司房租费陆万陆仟元整(第一年房租)，再预交次年租费壹万元整，共计柒万陆仟元整”。2002年1月26日，惠宝公司对租赁房屋二楼承包给甘肃美申装饰公司进行装修，将经理办公室门的方向进行了变动，由西向改为北向。同年2月26日，艺术团向惠宝公司出具书面证明：“租赁房二楼的钥匙已交给美申装饰公司，三楼钥匙暂不在，后交”。同年6月12日，惠宝公司与西安市闫良正兴销售维修部签订联营协议一份，约定：由惠宝公司提供年租70000元的经营场地(惠宝空调广场三楼)，作为联营股金；该维修部付给惠宝公司年股金70000元等；联营时间为2002年6月11日至2005年6月10日止。艺术团得知后，不同意将三楼转租，故三楼房屋一直处于空闲状态。2002年12月、2003年1月，艺术团先后两次通知惠宝公司交纳2003年房租金和2001年11月21日至2002年11月21日的水电费，双方因停电、停暖及三楼出租、墙体广告等发生争议，艺术团于2003年3月13日诉至法院,请求解除合同并支付拖欠的房屋租赁费及水电费。惠宝公司提起反诉请求赔偿其装修及可得利益损失50余万元，后又变更诉讼请求为140余万元。还查明，租赁房屋自1998年已被停止冬季供暖。双方签订房屋租赁合同时，租赁房屋楼顶已设置有“小灵通”广告牌，该楼顶自2000年9月1日起已由酒泉市文化馆承包给酒泉鑫利广告装饰部经营广告业务，承包期限五年。一审期间，艺术团于2003年7月2日以“区政府因相关政策对其房屋需整体规划急需使用情况紧急”为由，向法院申请先予执行，并以位于西大街2号的小剧场和银行账户为担保。一审法院经过对惠宝公司公告、先予执行裁定等程序后，于同年8月18日对惠宝公司进行了强制搬迁。期间，艺术团提出书面申请，要求对涉案租赁房屋二楼的装潢及三楼的损坏部分进行价格鉴定。经法院委托酒泉市价格事务所鉴定，作出酒市价事字(2003)第024号《关于酒泉惠宝制冷设备公司房屋等装潢价格评估结论书》，评估标的物总值为513899元。双方均提出异议。2004年5月21日酒泉市价格认证中心作出《关于酒泉惠宝公司租赁房屋装修工程价格评估复核结论书》，对漏评、少评项目评估金额为20329元，评估金额合计为534228元。双方对上述结论再次提出异议，并申请重新鉴定，由甘肃省价格认证中心作出甘价证鉴字(2006)第43号《关于酒泉市肃州区西大街二号室内外装饰装修工程及空调价格鉴定复核结论书》，认为酒泉市价格认证中心鉴定结论及复核结论装饰装修工程部分在采用重置成本法测算中用市场调查的方法确定装饰装修成本欠妥，决定对原价格鉴定结论书及原复核结论予以撤销。对采暖空调13台，拆除中损坏，搬迁中有12台空调样机损坏，因损坏程度及最后归属不详，只能鉴定价格鉴定基准日的市场价格。复核鉴定价格为：1、室内外装饰装修工程412160元；2、13台损坏采暖空调83044元；3、12台损坏样品空调24760元，以上三项合计519964元。经双方对上述鉴定结论进行质证，均同意以此处理本案。肃州区人民法院一审认为，双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。合同履行中，艺术团以特殊原因申请法院先予执行，惠宝公司因此被强制搬迁出租赁房屋多年，且双方约定的合同期限早已届满，故艺术团要求解除合同，法院予以支持。惠宝公司未依法按约履行支付租赁费和交纳水电费的义务，应承担继续履行相应义务的法律责任。依照约定和惠宝公司实际租赁房屋二楼的天数，惠宝公司应支付艺术团2003年度租金20991元(2003年1月至8月19日，每月2750元)，扣减惠宝公司按合同约定已预付的10000元租金，惠宝公司应再付艺术团房租10991元。惠宝公司在诉讼过程中认可应付艺术团水电费为1740元，其应依此向艺术团支付水电费。惠宝公司与西安闫良正兴销售维修部签订的联营协议，虽违反租赁合同约定，由于艺术团的原因，该联营协议并未实际履行，三楼租赁房屋艺术团也一直未实际交付，故艺术团要求惠宝公司支付2003年三楼房租的理由不予支持。惠宝公司在履行租赁合同过程中，虽然存在改变房屋门结构、欠缴水电费和房屋租金的违约情形，期间双方因停电、停暖及三楼出租、墙体广告等问题存在争议，且在争议尚未解决之前，因艺术团申请法院先予执行，致惠宝公司提前被强制搬出租赁房屋，双方租赁合同无法继续履行，故艺术团应对合同无法履行给惠宝公司造成的装修费损失承担赔偿责任。惠宝公司已实际使用出租房屋(二楼)近19个月(2002年1月26日至2003年8月18日)，故艺术团赔偿惠宝公司的装修费损失应为租赁合同尚未履行期间的装修费损失。双方签订的租赁合同未明确约定租赁房屋交付的具体日期，惠宝公司于2002年1月26日开始对租赁房屋进行装修，所以，当日为双方交付房屋的时间。因艺术团一直没有向惠宝公司交付三楼房屋和迟延交付租赁房屋的事实存在，故对惠宝公司要求艺术团赔偿迟延交付租赁房屋二楼和未交付三楼损失的合理部分，予以支持。二楼迟延交付的损失数额应为5225元(66000元÷2÷12个月÷30天×57天)；三楼未交付的损失数额应为33000元(66000元÷2)。惠宝公司要求艺术团赔偿申请先予执行所造成的空调被损坏的损失107804元(其中13台采暖空调损失83044元；12台样品空调损失费24760元)，该损失数额系双方没有争议的鉴定结论所确定，对惠宝公司该项请求，予以支持；但艺术团向惠宝公司支付赔偿费用之前，惠宝公司应将上述被损坏的财物交付给艺术团。因艺术团未履行保证出租房屋约定的义务，应承担惠宝公司疏通下水的费用294.70元。而惠宝公司未按合同约定及时向艺术团交纳水电费，故对惠宝公司主张的架设电路费用，应由其自行承担。依照租赁合同，惠宝公司有依约使用租赁房屋三楼的权利，但惠宝公司与西安市闫良正兴销售维修部签订联营协议的行为，实质是违反合同约定的转租行为，艺术团对惠宝公司转租行为的干涉，不属于干涉惠宝公司经营权的行为，故惠宝公司要求艺术团赔偿违约干涉经营造成损失2l0000元，不予支持。涉诉租赁房屋的楼顶已于2000年9月起由酒泉市文化馆承包给酒泉鑫利广告装饰部经营广告业务，双方在签订租赁房屋时，该楼顶已经设置有该装饰部的“小灵通”广告牌，惠宝公司对此未尽到注意义务，且其没有提供证据证明双方合同履行过程中，艺术团将该楼顶及墙体对外出租的事实，故惠宝公司以艺术团违约要求其承担该部分赔偿责任，不予支持。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，艺术团在向惠宝公司赔偿装修费损失、租赁费损失、财物等损失后，惠宝公司再要求艺术团赔偿合同违约金及可得利益损失，已远远超过艺术团订立合同时预见或应当预见的损失，故惠宝公司该项反诉请求，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十一条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除艺术团与惠宝公司2001年11月21日签订的房屋租赁合同；二、惠宝公司支付艺术团房屋租赁费10991元；三、惠宝公司支付艺术团水电费1740元；四、艺术团支付惠宝公司疏通下水道费用294.70元；五、艺术团赔偿惠宝公司房屋装修费损失303395.56元(412160元一412160元÷6年÷12个月×19个月)；六、艺术团赔偿惠宝公司迟延交付租赁房屋二楼的损失5225元(66000元÷2÷12个月÷30天×57天)；七、艺术团赔偿惠宝公司未交付三楼的损失33000元(66000元÷2)；八、惠宝公司向艺术团交付先予执行过程中被损坏的13台采暖空调和12台样品空调；上述财物交付后，艺术团在交付之日起三日内赔偿惠宝公司该项损失107804元(其中13台采暖空调损失费83044元；12台样品空调损失费24760元)；九、驳回艺术团的其他诉讼请求；十、驳回惠宝公司的其他反诉请求。一审宣判后，惠宝公司不服上述民事判决，向酒泉市中级人民法院上诉称，判决认定事实不清，导致判决错误等，请求二审法院依法改判。酒泉市中级人民法院二审审理认为，上诉人惠宝公司与被上诉人艺术团所签《房屋租赁合同》是双方自愿签订的，内容不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。惠宝公司主张的艺术团履行租赁合同过程中违约应向其赔偿违约金95040元；艺术团申请先予执行给其造成可得利益损失385994.97元的问题，一审法院已经对迟延交付二楼的损失，以适当减免租金的方式，进行了处理。故惠宝公司要求赔偿上述经济损失的请求于法无据，不予支持。关于惠宝公司在涉案租赁房屋的装修损失认定的问题。经查，甘肃省价格认证中心作出的《关于酒泉市肃州区西大街二号室内外装饰装修工程及空调价格鉴定复核结论书》，采取“成新率折算”的办法，即合同约定租赁年限为6年，参考经济年限拟取6年，复核鉴定竣工日到价格鉴定基准日已使用1年，则年限成新率为(6-1)／6=83％。涉案室内外装饰装修价格鉴定结果为：装修成本价格×综合成新率=496578.62元×83％=412160.25元。因此，该中心作出的复核结论书已经对租赁房屋装修后使用年限部分进行了折旧计算，一审在判决装修费用时再折旧，属重复折旧计算，应予纠正。酒泉市中级人民法院二审认为，一审认定主要事实清楚，适用法律正确，根据双方已无法继续履行租赁合同的实际及惠宝公司拖欠艺术团租赁费、水电费的事实，判决解除双方之间的租赁合同，并由惠宝公司向艺术团支付下欠的租赁费、水电费；由艺术团赔偿惠宝公司未交付三楼的损失、赔偿惠宝公司迟延交付二楼的损失、赔偿惠宝公司空调损失。对其他诉讼请求，予以驳回。一审判决第五项对于甘肃省价格认证中心作出的价格鉴定复核结论书中已经对租赁房屋装修后使用年限部分进行了折旧计算，判决装修费用时又进行再折旧，属认定部分事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第(三)项、第一百七十五条之规定，判决：一、维持肃州区人民法院(2012)酒肃民一初字第239号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项、第七项、第八项、第九项，撤销第五项、第十项；二、艺术团赔偿惠宝公司房屋装修费损失412160元；三、驳回惠宝公司的其他反诉请求。惠宝公司不服酒泉市中级人民法院上述民事判决，向本院申请再审称：该判决认定事实不清，判决仍然存在错误。1、艺术团迟延交付租赁房屋二层，三层一直未予交付，违反合同约定，原判由申请人支付租金，系认定事实错误；2、艺术团交付的租赁房屋二层，水、暖、电不通，应承担申请人疏通下水道、重新架设电路及空调取暖费用；3、承担迟延交付租赁房屋二楼87天的损失费用；4、承担未交付租赁房屋三层的损失及干预申请人与西安闫良正兴销售维修部联营损失；5、艺术团因先于执行，导致申请人13台采暖空调及12台样品空调损坏，应承担赔偿责任；6、艺术团违反合同约定，将租赁房屋楼体出租他人作广告宣传，应承担违约赔偿责任；7、艺术团违反双方合同约定，应当承担违约责任，原判对违约金及申请人的可得利益损失未予支持错误等。请求撤销酒泉市中级人民法院（2013）酒民二终字第95号民事判决，依法再审。艺术团辨称:惠宝公司很廉价的租用被申请人的房屋，在黄金地段所支付的租金仅仅是每平方米60元，按月仅仅是每平方米每月租金5元，并且擅自违反合同约定，私自改变房屋结构，拒不交纳水电费、拖欠房租金、转租房屋等违约行为，给艺术团造成了很大的经济损失。惠宝公司的申请理由根本不存在，其无休止的申诉，其目的就是永远霸占我方的小剧场。请求法院依法查清事实，分清责任，作出公正判决。本次再审查明的事实与一、二审认定的事实相同。关于惠宝公司申请称判决艺术团履行租赁合同中违约应向其赔偿违约金95040元和给其造成可得利益损失385994.97元；艺术团迟延移交租赁房屋二楼的天数是87天，应由艺术团赔偿损失费15950元；重新架电维修设施费1394元，应由艺术团承担；向艺术团缴纳的10000元租赁费一审未予处理；三楼损失费44333元及艺术团干涉联营造成损失210000元等理由。原一、二审法院在历次审查中均认定一致，并作出内容一致的判决，本次经审查对上述基础法律事实没有变化，予以确认，对此不再作详尽的叙述。对一、二审法院判决中有分歧的主要是艺术团因先予执行过程中损坏的惠宝公司13台采暖空调和12台样机空调，涉及金额107804元；惠宝公司在涉案租赁房屋的装修损失的认定等，据此，本次再审结合原审判决认定的事实对上述问题进行了审查。关于惠宝公司的装修损失问题。经查，惠宝公司承租涉案房屋后对其进行了装修并为此支付了装修费用。原一审中，艺术团对惠宝公司主张的装修费用提出异议，经酒泉市价格事务所评估、复核，双方当事人均有异议。之后，应双方的申请酒泉市中级人民法院又委托甘肃省价格认证中心，对惠宝公司装修费用及损坏物品进行了复核。复核鉴定中，对委托事项在现场勘验时发现原装修工程及标的物已拆除、灭失，无法作出其中继续使用及价值项目的鉴定结论。按照原价格鉴定结论的现场勘查资料等为依据，该复核鉴定采用重置成本法，对13台损坏采暖空调，考虑已使用一年，采用重置成本法鉴定价格；12台损坏样品空调，未曾使用采用市场法鉴定全新价格并另列。据此，撤销了酒泉市价格事务所的两次评估结论，其复核结论为：装饰装修工程412160元；13台损坏采暖空调83044元；12台损坏样品空调24760元，三项合计519964元。该复核结论经双方当事人质证后，双方均同意以此作为确定本案装修损失和空调损坏处理的依据。因此，酒泉市中级人民法院按照上述结论对惠宝公司装修损失认定，本院予以采纳。此外，对于惠宝公司申请称因艺术团的违约导致其可得利益受损的理由。审理认为，可得利益是未来的利益，具有一定的实现性，以及可预见性，与未来的经营收益预期经营能力、经营的努力程度、市场行情等许多可变因素息息相关，其未来的经营收益并不必然可得，而且，一、二审针对惠宝公司该项申请主张亦有说理论述。所以，惠宝公司主张的可得利益并不具备必然的实现性，该项申请理应亦不予支持。本院再审认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实、自愿的意思表示，内容不违反法律规定，故该合同合法有效。由于合同在履行中，艺术团以特殊原因申请法院先予执行，加之艺术团认为惠宝公司在本市黄金地段很廉价的租用其房屋等，致使双方积怨较深，已无履行合同的可能性，鉴于此，一、二审判决双方解除合同并无不当。本案中艺术团违约在先，没有依照合同约定的时间交付涉案房屋，且交付的房屋供暖设施不全等，没有积极履行出租房屋人应尽的义务，应当承担因违约给惠宝公司造成的民事赔偿责任；而惠宝公司未按合同约定如期交付租赁费、水电费，未经出租人同意擅自改变房屋门的走向，转租房屋，也构成违约，故亦应承担相应的民事责任。酒泉市中级人民法院（2013）酒民二终字第95号民事判决认定的主要事实清楚，适用法律准确，应予维持。但对于判决所涉及的被损坏的13台采暖空调和12台样品空调的处理，因一审法院根据艺术团的申请对惠宝公司的资产先予执行后，该公司资产包括所涉空调交由艺术团保管，未经惠宝公司的签字，艺术团亦未能提供移交给惠宝公司的证据。且依据甘肃省价格认证中心最终复核结论，双方当事人均同意以该结论作为确定装修损失和空调损坏的处理依据。一、二审对该项判决由惠宝公司向艺术团交付被损坏的空调后，才能获得107804元赔偿款的前置条件，属部分认定事实不清，也不符合本案的客观实际，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第二款、第二百零七条第一款、一百七十条第一款二项的规定，判决如下：一、撤销肃州区人民法院(2012)酒肃民一初字第239号民事判决和酒泉市中级人民法院（2013）酒民二终字第95号民事判决；二、解除艺术团与惠宝公司2001年11月21日签订的房屋租赁合同；三、惠宝公司支付艺术团房屋租赁费10991元；四、惠宝公司支付艺术团水电费1740元；五、艺术团支付惠宝公司疏通下水道费用294.70元；六、艺术团赔偿惠宝公司房屋装修费损失412160元；七、艺术团赔偿惠宝公司迟延交付租赁房屋二楼的损失5225元(66000元÷2÷12个月÷30天×57天)；八、艺术团赔偿惠宝公司未交付三楼的损失33000元(66000元÷2)；九、艺术团赔偿惠宝公司被损坏的13台采暖空调和12台样品空调损失107804元（其中13台采暖空调损失费83044元；12台样品空调损失费24760元）；十、驳回艺术团的其他诉讼请求。十一、驳回惠宝公司的其他反诉请求。上述给付内容自本判决生效之日起10日内履行。一审案件受理费70元，其他诉讼费150元，一审案件反诉费20550元（缓交10550元），二审案件受理费29826元，共计50596元，由惠宝公司负担20238.40元，艺术团负担30357.60元，鉴定费14000元，由双方当事人各负担7000元。本判决为终审判决。审 判 长  康蓉平审 判 员  周山晖代理审判员  王天增二〇一五年十二月二十一日书 记 员  王冕武