四川省盐亭县人民法院民 事 判 决 书（2015）盐民初字第2590号原告王长树，男，汉族。委托代理人李进，盐亭县富驿法律服务所法律工作者（系法律援助）。被告四川辰东房地产有限责任公司，住所地：盐亭县云溪镇弥江路551号。法定代表人冯正奎，系该公司董事长。委托代理人刘丹，四川品贤律师事务所律师。原告王长树与被告四川辰东房地产有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年3月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王长树及其委托代理人李进、被告四川辰东房地产有限责任公司的法定代表人冯正奎及委托代理人刘丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王长树诉称，2011年5月，被告与原告协商一致，自愿将原告房屋拆除进行开发，并约定向原告按面积351.56平方米还新房3套，同时约定交房时间为自开工之日起一年半（即2013年6月30日以前），如被告未按期交房将向原告承担还房面积工程造价10%的违约金。时至2013年9月以来，经原告多次催问，被告均以种种借口推搪塞责，故原告诉至法院，请求：（1）判令被告按合同约定向原告交付3套住房，建筑面积共计351.56平方米；（2）由被告赔偿原告违约金52734元及过渡安置费19500元；（3）向原告返还由被告已领取的灾后重建补偿款17000元；（4）本案诉讼费由被告承担。被告四川辰东房地产有限责任公司辩称，被告四川辰东房地产有限责任公司不具备拆迁和改造的资质。原告所要求房屋的土地使用权现不在被告名下，而在川中农贸公司名下。被告也并没有与原告签订危房改造合同，签订者为开发公司负责人赵同双，被告没有授权赵同双与原告签订合同，该合同实际上是赵同双个人与原告协商的结果，与公司没有法律上的利害关系。被告公司没有过错，不应承担任何法律责任，请求驳回原告对被告公司的诉讼请求。经审理查明，“5.12”地震后，2009年4月，原居住于文同社区居民成立了盐亭县云溪镇文义路三溪口家和苑业主委员会，向城建局、国土局等相关部门申请拆除联合重建。赵同双等人经人介绍到盐亭开发房地产。2010年3月1日，四川辰东投资有限责任公司成立家和苑项目部，由赵同双任项目经理，并领取了营业执照，执照上名称为四川辰东投资有限责任公司盐亭家和苑项目部，营业场所为盐亭县云溪镇文同干道三溪口，负责人为赵同双，经营范围为房地产开发。2010年8月17日，川中综合农贸市场经向四川省绵阳市盐亭县工商行政管理局申请，领取了营业执照，营业场所为盐亭县云溪镇文同干道三溪口，负责人为赵同双，经营范围为农贸市场筹建。2011年2月16日，盐亭县国土资源局与四川辰东投资有限责任公司家和苑项目部、川中综合农贸市场服务有限公司赵同双签定成交确认书，确认四川辰东投资有限责任公司家和苑项目部、川中综合农贸市场服务有限公司赵同双竞得文同社区2组建设用地使用权。之后，赵同双以四川辰东投资有限责任公司名义向国土局缴纳了相关费用。2011年8月4日，原盐亭县发展和改革局对四川辰东投资有限责任公司在盐亭县云溪镇文同社区二组商住建设进行备案，项目名称为：盐亭县商贸都城项目。经原、被告双方多次商谈后，2011年5月3日，四川辰东投资有限责任公司家和苑项目部作为乙方与甲方原告王长树签订“危旧房联合改建还房合同”三份，合同内容主要载明：经甲、乙双方商定，乙方同意给原告还房3套，约定如有违约处违约方赔偿守约方所还房屋面积工程造价10%的违约金，另双方在合同中对还房位置、面积等进行了约定。甲方处有原告王长树签字捺印，乙方法定代表人处有赵同双签名，协议上盖有“四川辰东投资有限责任公司家和苑项目部”印章。合同签定后，原告王长树的房屋被拆除。2011年5月，家和苑项目开始动工，2012年6月该工程停工。2015年，被告公司法定代表人冯正奎因涉嫌非法吸收公众存款被刑事拘留。另查明，2010年3月1日，四川辰东投资有限责任公司（甲方）与家和苑项目部（乙方）签订工程管理合同，约定：甲方同意乙方使用甲方资质开发家和苑工程，乙方向甲方交纳管理费4万元；乙方在整个开发和施工过程中所涉及的一切民事纠纷和不安全事故引发的民事和经济责任全部由乙方自行负责了结，甲方不承担任何民事和经济责任；该开发工程乙方与各业主所签订的一系列合同的履约全部由乙方自己负责处理，甲方对乙方与该片区的业主所签订的合同不承担任何民事和经济赔偿责任。2013年6月3日，四川辰东投资有限责任公司更名为四川辰东房地产有限责任公司，四川辰东投资有限责任公司家和苑项目部并未更名。另查明，现家和苑项目1、2、3、4号楼主体工程基本已完工，均没有进行竣工验收，其他号楼尚未动工。上述事实，有当事人的陈述、危旧房联合改建还房合同、四川辰东投资有限责任公司与家和苑工程管理合同、国有建设用地使用权出让合同、盐亭县国土资源局文件等证据证实。本院认为，原告在“5.12”地震房屋受损后，与四川辰东投资有限责任公司家和苑项目部于2011年5月签订的“危旧房联合改建还房合同”，该协议约定了原告将原房屋交由四川辰东投资有限责任公司家和苑项目部拆除，由辰东家和苑项目部重建后，为原告还房，该协议是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律规定，双方应当按照协议履行。但该工程在1、2、3、4号楼的主体尚没有完工进行验收的情况下，因资金问题于2012年6月停止建设，其他号楼尚未修建，距今已经长达近四年时间未再动工建设和办理相关手续。四川辰东投资有限责任公司家和苑项目部已经以其行为表明不再履行协议，现原告要求被告按约定交付房屋，而原告所要求的标的物未进行竣工验收，而且部分甚至尚未修建，不符合交付条件。根据《合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高”，本案经向当事人说明后，其不同意变更诉讼请求，原告要求继续履行的事实基础尚不成就，而且，开发商交付质量合格的房屋是其主要义务，验收合格是房屋交付的法定条件，在涉案房产项目至今未竣工验收，不符合法律、行政法规规定的房产项目交付条件，因此，原告要求被告交房的请求，本院不予支持。关于其损失，其可另行通过协商或诉讼程序予以解决。关于原告主张违约金的问题，由于在合同中约定按工程造价10%给付违约金，但现工程并未完工，原告对该主张没有提供证据予以支持，本院不予认可。由于原告与四川辰东投资有限责任公司家和苑项目部签订的是“危旧房联合改建还房合同”，而不是房屋拆迁安置补偿协议，协议中未对原告主张的过渡安置费进行约定，因此，原告起诉请求赔偿过渡安置费的主张，本院不予支持。原告要求返还灾后重建补偿款，但未提供证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条之规定，并经本院审判委员会讨论后，判决如下：驳回原告王长树的诉讼请求。根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案收取案件受理费8911.06元，由原告王长树承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审 判 长  杨 剑审 判 员  王益波人民陪审员  胥 平二〇一五年十二月十日书 记 员  王金燕附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。