广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初3572号原告：珠海瑞格智造投资有限公司，住所地：珠海市香洲区。法定代表人：王迎奎，总经理。委托诉讼代理人：郭树明，广东集大成律师事务所律师。被告：珠海天朗海峰房地产开发有限公司，住所地：珠海市香洲区。法定代表人：何万雄，总经理。委托诉讼代理人：王美智，广东莱特律师事务所律师。原告珠海瑞格智造投资有限公司诉被告珠海天朗海峰房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人王迎奎及其委托诉讼代理人郭树明，被告的委托诉讼代理人王美智均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告立即恢复供电并继续履行《房屋租赁合同》；二、被告承担本案全部诉讼费用。原告主张的事实和理由：原、被告于2016年1月7日签订了《房屋租赁合同》，原告承租被告位于珠海大道33号珠海天朗海峰国际中心2栋102B区的房屋（以下称涉案租赁物）。合同签订后，原告依约支付了2016年5月至2018年3月共21个月租金合计142800元，另向被告交纳了保证金13600元。原告基于发展需要，于2016年4月15日与珠海市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）签订《关于共同经营天朗海峰营业处的合作协议》，约定：由原告提供办公场地、财务人员，世华公司提供品牌及工作人员，共同运营Q房网天朗海峰营业处；合作采用分成形式，原告占股20%，世华公司占股80%；合作期间，双方于每月5号前经财务人员核算，将合作经营的20%分成款汇至原告指定账号。由于被告交付的房屋为毛坯房，加之原告与世华公司已形成合作关系，双方约定按照世华公司的方案进行装修。在2016年5月份左右，世华公司直接向被告物业管理公司提交了装修方案，被告及物业管理公司均未提出任何异议。世华公司于2016年6月3日将印有“Q房网”的招牌安装于案涉租赁物大门口。在2016年8月至2018年2月期间，物业管理费、水电费均是由世华公司直接向被告物业管理公司缴纳的，且被告向世华公司开具了发票。由上可知，自提交装修方案起，被告就明确知晓世华公司在实际使用案涉租赁物，但并未提出过任何异议，故装修才得以顺利完成并使用至今，且在长达一年半的时间里，世华公司均以其自身名义向被告物业管理公司缴纳物业管理费及水电费。被告自始至终知晓世华公司在实际使用涉案租赁物，但从未提出任何异议。直至2018年4月9日，被告在原告无任何违约行为的情况下，以“原告擅自将承租房屋转租他人使用”向原告发出律师函，告知解除与原告签订的合同并于2018年4月13日开始断电。被告于2018年4月18日发出《搬迁通知》，要求原告退场，原告向被告发函，反对解除合同。综上所述，原告认为与世华公司之间形成的合作关系，并未违反租赁合同约定。被告断电的行为已对原告及其合作方的正常经营造成极大影响，请法院维护原告的合法权益。被告辩称，2016年1月7日，被告与原告签订了《房屋租赁合同》，被告将涉案租赁物出租给原告用于办公。《房屋租赁合同》的第六条第2款和第七条第4款均约定：未经被告书面同意，原告不得将上述场地另行转租。原告的法定代表人王迎奎又代表原告与天朗海峰国际中心的物业管理公司签订了《物业管理合同》。2018年春节后，天朗海峰国际中心的物业管理公司要求天朗海峰国际中心商业物业的使用人统一向物业管理处报备营业执照，而2栋102B区的使用人向物业管理公司提交的是世华公司天朗海峰分公司的营业执照，物业管理公司将该情况告知了被告。被告知悉上述情况后进行了有关的调查：世华公司由深圳市云房网络科技有限公司全资持股，在2栋102B区悬挂的招牌“Q房网”标识正是深圳市云房网络科技有限公司的注册商标，但该招牌在2016年5月进行装修方案报备时却是以原告的名义申报的。在此之前被告对“Q房网”商标权的权利归属并不知晓。被告接着进行了进一步地调查，得知原告分别于2016年4月15日、4月16日、4月19日与世华公司签订了《关于共同经营天朗海峰营业处的合作协议》和两份《合作经营协议书》，原告起诉时向法院提供的《关于共同经营天朗海峰营业处的合作协议》仅是为了世华公司办理注册天朗海峰分公司的工商登记之用，并不是与世华公司之间实际履行的协议。原告将承租的房产交由世华公司独立使用，除了收取世华公司的履约保证金人民币50000元外，每月固定在月初时向世华公司收取当月所谓“分红款”27300元。原告明知未经被告同意不得自行转租，但以所谓“合作经营”之名行转租之实。2018年4月下旬，被告根据《房屋租赁合同》的第六条第2款和第七条第4款的约定以及《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定，委托律师向原告发出了解除《房屋租赁合同》的《律师函》，上述《律师函》已由原告收悉。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，案涉《房屋租赁合同》已经解除。在《房屋租赁合同》解除后，被告与世华公司签订了新的《房屋租赁合同》，租赁期限3年，从2018年5月1日起至2021年4月30日止。综上所述，原告未经被告同意将房屋转租已经构成根本违约。根据《房屋租赁合同》的相关约定以及《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，被告解除案涉《房屋租赁合同》合法有据。现案涉房产已经由被告直接租赁给世华公司使用，因此不具备继续履行原告与被告间租赁合同的任何条件。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年1月7日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，内容包括：被告将位于珠海大道33号珠海天朗海峰国际中心2栋102B区（以下称涉案租赁物）出租给原告；房屋为毛坯房（已安装室内中央空调），原告仅作办公使用，若原告要用作其他用途，必须事先征得被告书面同意；租期为15年，从2016年5月1日至2031年4月30日；双方同意从2016年2月1日至2016年4月30日为免租金装修改造期，从2016年5月1日起开始计算租金，2016年5月1日起至2018年4月30日止，月租金标准为6800元，此后每两年递增。该合同第六条第2款约定：原告如需转让租赁权，须事先征得被告同意。被告同意后，双方须签订相关的《退租协议》，并办理好相关的移交、结账等手续；待被告与续租方签订了新的《租赁合同》后，原告才能将租赁权转让给续租方等。该合同第七条第4款约定：未经被告书面同意，原告不得将上述场地另行转租。2016年2月1日，原告与珠海白玫瑰物业管理有限公司就涉案租赁物的物业管理服务签订了《物业管理协议》。同日，被告将涉案租赁物交付给原告。2016年4月15日，原告与世华公司签订《关于共同经营天朗海峰营业处的合作协议》，约定的合作经营形式为：原告提供办公场地（即涉案租赁物）、财务人员，世华公司提供品牌及工作人员，共同运营“Q房网天朗海峰营业处”；合作采用分成形式，即原告占股20%、世华公司占股80%，合作期限为五年。原告庭审时称，上述协议签订几天后，协议双方发现要深度合作经营比较困难，故转为原告分取固定分红。因此，原告与世华公司重新签订了《合作经营协议书》，约定：原告提供办公场地（即涉案租赁物），世华公司提供品牌及工作人员，共同运营“Q房网天朗海峰营业处”，合作采用给予原告保底分红形式；原告不参与经营，世华公司独立经营，自负盈亏，原告不承担世华公司的一切经营风险及债务；合作运营期限为五年，即2016年5月1日至2021年4月30日止，首年固定分红金额26000元，后每年按5%递增；世华公司所使用房屋的物业管理费等由世华公司自行承担，具体收费标准由世华公司与该小区的物业管理单位另行签订相关协议等。原告庭审时确认：原告与世华公司实际履行的是之后签订的《合作经营协议书》；世华公司也按照约定向原告支付了固定分红，但原告也为Q房网天朗海峰店的经营提供过广告宣传策划服务。2016年5月16日，原告向天朗海峰物业管理处报备关于涉案租赁物招牌的设置方案，相关招牌显示为“Q房网天朗海峰店”。同年6月3日，该招牌被安装于涉案租赁物的门口。该场地装修完毕后，世华公司人员入驻经营。之后，原告按约定向被告支付租金。涉案租赁物的水电费及物业管理费则由世华公司向天朗海峰物业管理处交纳。2018年4月9日，被告委托律师致函原告，以原告未经被告同意擅自转租违反《房屋租赁合同》约定为由，通知解除上述租赁合同，并要求原告交还涉案租赁物并结清有关费用。原告于同年4月11日收悉该函。同年4月13日，被告对涉案租赁物采取停水停电措施。原告于同日复函被告，认为其与世华公司共同合作使用涉案租赁房屋，被告对此早已知道或者应当知道，近两年未提出任何异议，故反对被告单方解除合同，要求被告恢复水电并继续履行合同。同年4月18日，被告张贴搬迁通知，要求原告及世华公司天朗海峰分公司在4月22日之前搬离涉案租赁物。经第三方调解，2018年4月28日，被告与世华公司签订了《房屋租赁合同》，由被告将涉案租赁物按现状出租给世华公司，租期为3年，从2018年5月1日至2021年4月30日，月租金为15342元。涉案租赁物目前由世华公司正常使用。另查，根据原告提供的有关工商登记信息显示：被告的股东为珠海万林商贸有限公司、珠海市拱北林木有限公司、珠海市金强盛建材有限公司、珠海市利晨医药有限公司，主要人员包括：余林峰任监事、何万雄任执行董事兼总经理；珠海天朗海峰物业管理有限公司的股东包括许刚、何万雄、余林峰、黄济强；余林峰是珠海市拱北林木有限公司股东，并担任执行董事兼经理；何万雄为珠海万林商贸有限公司的法定代表人；许刚为珠海市利晨医药有限公司股东，并担任公司执行董事兼经理；黄济强为珠海市金强盛建材有限公司股东，并担任公司监事。本院认为，根据原告与世华公司签订并实际履行的《合作经营协议书》中有关合作经营形式的约定，原告仅提供涉案租赁物给世华公司作为办公场地；世华公司独立经营、自负盈亏，原告不参与经营，不承担经营风险及债务；世华公司按月向原告支付固定分红。上述内容与一般合作经营应当具有的共同经营、共担风险的特征不符，其实质等同于原告将涉案租赁物交付给世华公司使用、收益，由世华公司支付租金。因此，被告主张上述《合作经营协议书》名为合作经营，实为原告将涉案租赁物转租，有事实依据，应予以认定。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第七条第4款的约定，未经被告书面同意，原告不得将涉案租赁物另行转租。原告的转租行为显然违反了上述合同约定，被告作为出租人可以要求解除合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，对于被告何时知道原告转租，双方各执一词。原告认为，被告从世华公司向物业管理处报送装修方案、交纳物业管理费及水电费时就已经知道世华公司使用涉案租赁物。被告则认为，2018年春节后世华公司向物业管理处报备营业执照以及律师调查后，被告才知道原告将涉案租赁物转租。依照现有证据，从涉案租赁物与被告住所的位置关系以及世华公司交纳物业管理费、水电费等情况来看，原告的上述主张有一定的合理性。但即便如此，经第三方调解，被告已与世华公司签订了租赁合同，涉案租赁物已直接交付给世华公司租赁使用。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已不具备继续履行的条件。在此情况下，原告仍坚持要求继续履行租赁合同，事实上存在一定障碍，故本院不予支持。至于合同解除产生的相关损失及其承担问题，当事人双方可以自行协商，确有争议的，可以另循法律途径解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告珠海瑞格智造投资有限公司的诉讼请求。本案受理费减半收取人民币9683元，由原告珠海瑞格智造投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 谢 光二〇一八年六月二十日书记员 张景民张烔尉