海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）琼海民二初字第74号 原告：郭季燕，男，1949年2月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托代理人：边高原，河北远通律师事务所律师。 被告：海南天来泉旅游不动产有限公司。住所地：海南省海口市。 法定代表人：李志华，该公司总经理。 委托代理人：吴军，海南外经律师事务所律师。 委托代理人：符宇，海南外经律师事务所律师。 原告郭季燕与被告海南天来泉旅游不动产有限公司（以下简称天来泉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2014年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2014年5月15日、8月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人边高原，被告的委托代理人吴军、符宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭季燕诉称：2007年8月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》及相关附件，购买位于琼海市官塘温泉度假区官塘大道旁天来泉温泉度假中心B栋B5号房，建筑结构为二层，建筑面积108.415平方米，其中套内建筑面积93.1平方米，公摊面积15.315平方米，单价每平方米4014元，总房价435176元。合同第五条对商品房面积的确认及面积差异的处理作了明确约定，第十五条对被告为原告办理产权登记手续作了明确约定。合同签订后，原告支付了全部购房款435176元及办理房屋登记手续的费用27346元。但原告至今未能拿到房产证。原告找到被告销售部门要求被告为原告办理产权登记手续时，被告以政府部门有新文件要求为由，需要原告与被告重新签订商品房买卖合同。原告要求被告出示该新文件时，被告拒不提供，故原告没有与被告重新签订合同。后原告经与周围其他商铺业主了解，被告之所以不给原告办理房屋产权登记手续是由于原告购买的现有房屋面积与原、被告签订的《商品房买卖合同》约定面积不符。经原告从琼海市房产测绘所了解，原告的房屋实际面积为93.84平方米。原告认为，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，双方商品房买卖合同关系成立。根据合同第十五条约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应按合同的约定为原告办理房屋产权登记手续。此外，原告购买的房屋实际建筑面积与双方签订的合同约定面积不符，根据合同第五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，被告应将其房屋面积误差率在3%以内的房款退还原告，超出3%部分的房款双倍退还。为此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告为原告办理天来泉温泉度假中心B栋B5号房屋产权登记手续；2、被告返还原告购房款103952.77元；3、诉讼费由被告承担。 原告为支持其主张的事实,向法院提交如下证据：1、《商品房买卖合同》（原告签署时间为2007年10月28日，被告签署时间为2007年8月28日），证明原告购买的商铺面积为108.415平方米，同时合同第十五条、附件四第七条对被告为原告办理产权登记手续作了明确约定。2、琼海市房产测绘所测绘报告，证明原告购买的商铺实际面积为93.84平方米。3、购房款收据及办产权证缴费收据，证明原告已缴纳购房款及办证费用。 原告申请了证人徐桂芝、董江北出庭作证。 证人徐桂芝的证言内容：证人徐桂芝系韩冬母亲。韩冬购买天来泉小区商铺后，2012年4月6日，被告以办理房产证为由，要求与韩冬重新签订合同，证人即替韩冬在合同上签名。房产证办下来后，韩冬发现房产证上的建筑面积比合同面积大大缩水，因此要求退款。证人在签订合同时并不知悉合同的内容，被告也未告知变更合同内容。 证人董江北的证言内容：证人董江北系原告郭季燕妻子。2007年，原告购买了天来泉B5商铺，2008年缴纳了所有费用并办理了手续，但房产证一直没有办理下来。2013年3月12日，证人去天来泉领取其妹妹的两套房产证，被告工作人员得知证人购买了商铺，要求重新签订合同，不签就办不了房产证，但没有说具体原因，证人便没有重新签订合同。 被告天来泉公司辩称：被告开发天来泉度假中心B区商铺，商铺包括套内房产及走廊。2006年9月27日，琼海市房产管理局向被告颁发了[2006]海房预字（75）号《琼海市房产预售许可证》，该证载明B区商铺的房屋建筑面积为2271.22平方米，其中包括套内建筑面积1983.44平方米及计入共有建筑面积的连体走廊部分287.78平方米，即琼海市房产管理局在颁发预售许可证时，B区商铺所附连体走廊是计算共有建筑面积的。被告取得预售许可证后，据此算出了B区每套商铺的共有分摊建筑面积（公摊面积）及套内建筑面积，又按每套商铺总房款除以每套商铺的建筑面积（套内建筑面积加上共有分摊建筑面积），确定房产销售单价按建筑面积计算为每平方米4014元。2007年8月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买B5号商铺，合同约定建筑面积108.415平方米，其中套内建筑面积93.1平方米，公摊面积15.315平方米，购房价款按建筑面积计算，共计435176元。合同签订后，被告依约为原告办理产权证登记时，琼海市房产管理局告知被告，B区商铺所附连体走廊为整个小区的公用设施，不计入共有分摊面积，亦即B区商铺的公摊面积为零，其套内建筑面积等于总建筑面积。2010年初，琼海市房产测绘所对B区商铺进行了实地测量，出具了《房屋建筑面积测绘报告（实测）》，报告亦明确了上述情况，B区商铺的总建筑面积与总套内面积完全一致，为1983.44平方米，其中B5商铺的建筑面积与套内建筑面积均为93.84平方米，公摊面积为零。报告出具后，导致琼海市房产管理局在对连体走廊是否应列入公摊这一问题上产生前后矛盾之处，导致合同中约定的建筑面积、套内建筑面积、公摊面积及房款计价方式与实际情况存在差异。针对上述情况，被告多次与原告进行沟通说明，并要求变更合同条款内容，但原告拒绝修正。基于上述事实，被告认为，合同约定的建筑面积、套内建筑面积、公摊面积与实际情况不符，并非被告过错所致，属于订立合同时无法预见的非商业风险重大变化，如被告按合同继续履行，对被告明显显失公平。因此，被告将客观情况的重大变化告知原告后，原告拒绝与被告修正合同相关条款内容，致使B5号铺面的房产证无法及时过户至原告名下，其责任应由原告自行承担，且原告无权以合同约定面积与实际面积不符为由要求返还购房款。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告为支持其抗辩的事实,向法院提交如下证据：1、[2006]海房预字（75）号《琼海市房产预售许可证》。2、原、被告于2007年10月28日签订的《商品房买卖合同》。证据1、2证明琼海市房产管理局在2006年颁发预售许可证时，确认B区商铺的房屋建筑面积为2271.22平方米，其中包括计入共有建筑面积的连体走廊287.78平方米的事实及被告依据预售许可证载明的建筑面积确定B区每套商铺的建筑面积、共有分摊建筑面积及房产销售单价后，与原告就B5商铺签订合同的事实。3、琼海市房产测绘所于2010年3月8日出具的《房屋建筑面积测绘报告（实测）》，证明琼海市房产测绘所为办理房产证对B区商铺进行实地测量后，重新确定B区商铺中的连体走廊不计入共有建筑面积，B区共有建筑面积为零，总建筑面积与总套内建筑面积均为1983.44平方米的事实。 经质证，被告对原告证据1、2的真实性、关联性均没有异议，但证明效力有异议，合同面积与测绘报告面积不一致是由于琼海市房产管理局颁发的预售许可证面积错误，是其工作失误所致，责任不在被告，并非被告不诚信交易；对证据3的真实性没有异议。原告对被告证据1、2、3的真实性均没有异议，证据1的证明目的有异议，许可证载明的建筑面积并不是琼海市房产管理局确认的产权登记面积，证据2、3能够证实原告房屋实际面积与合同面积不符。 本院对原、被告提供的证据认证如下：对原告证据1-3的真实性予以确认。对证人徐桂芝、董江北的的证言，因两证人的近亲属均在被告处购买商铺，与被告存在利害关系，且没有其他证据佐证，本院不予确认。对被告证据1-3的真实性予以确认。 在审理过程中，本院根据被告的申请向琼海市住房保障与房产管理局去函调查涉案房产的相关情况，琼海市住房保障与房产管理局于2014年4月8日复函，本院已在庭审中予以出示。此外，本院向琼海市房产测绘所调取了天来泉铺面实测表，并前往涉案商铺拍摄照片数张，已在庭审中予以出示。经质证，原告对复函的真实性、合法性、关联性均没有异议，对天来泉铺面实测表、照片的真实性没有异议；被告对复函的真实性、合法性、关联性均没有异议，对天来泉铺面实测表、照片的真实性没有异议，但实测表的内容与预售许可证内容有矛盾之处。本院对复函、天来泉铺面实测表及照片的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2006年9月27日，被告取得琼海市温泉官塘（天来泉度假中心）B区商铺的房产预售许可证，许可证载明房屋建筑面积2271.22平方米。2007年10月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市官塘温泉度假区官塘大道旁的天来泉温泉度假中心B幢B5号商铺，建筑面积108.415平方米，其中套内建筑面积93.1平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积（公摊面积）15.315平方米，单价按建筑面积计算为每平方米4014元，总房价435176元。合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理……产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同签订后，原告支付了全部房价款435176元及办证费27346元。2010年3月8日，琼海市房产测绘所出具《房屋建筑面积测绘报告（实测）》，报告载明B区商铺建筑面积为1983.44平方米，其中B5铺面的套内面积为93.84平方米，分摊面积为零，总建筑面积为93.84平方米。被告在为原告办理产权证过程中，以预售许可证载明的面积与测绘报告不一致导致合同约定的建筑面积、套内建筑面积、分摊面积与实际情况不符为由，要求与原告变更合同相应条款，原告拒绝进行修正，其产权证至今没有办理完成。2014年3月3日，原告向本院提起诉讼，请求判令：1、被告为原告办理天来泉温泉度假中心B栋B5号房屋产权登记手续；2、被告返还原告购房款103952.77元；3、诉讼费由被告承担。 另查明，涉案商铺所在区的规划、设计没有变更。被告已为涉案商铺所在区的部分业主办理了产权证，产权证登记的商铺面积与测绘报告记载一致。 本院根据被告的申请向琼海市住房保障与房产管理局（原为琼海市房产管理局）去函调查涉案房产的相关情况，琼海市住房保障与房产管理局于2014年4月8日复函，主要内容为：一、由于当时颁发预售许可证前，预售许可证中载明的建筑面积由开发公司测算提供。竣工后，经琼海市房产测绘所实地测量，根据《中华人民共和国国家标准GB/T17986.1-2000房产测量规范》中，骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分不计算建筑面积，所以商铺A、商铺B一层走廊部分不计算产权面积，也不作为共有分摊面积，见2010年3月8日出具的测绘报告。二、琼海市房产测绘所出具的测绘报告中商铺A、商铺B以户与户分割墙为界限测绘套内建筑面积，不存在共同部位公摊，所以套内建筑面积与产权面积一致，公摊为零。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方均具有法律约束力。本案的争议焦点为：一、被告应否为原告办理房屋权属证书；二、被告应否退还原告购房款103952.77元。 一、关于被告应否为原告办理房屋权属证书的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，办理房屋权属证书的主要义务人系商品房买受人，作为出卖人的房地产开发企业仅负协助义务。本案被告收取了原告的办证费用，双方实际上形成委托办理产权证的委托关系，被告应当履行为原告办理产权证的义务。被告已为涉案商铺所在区的部分业主办理了产权证，说明已具备办理产权证的相关条件，但至今没有为原告办理产权证，违反了双方约定。因此，原告诉请要求被告为其办理产权登记手续，理由正当，本院予以支持。二、关于原告以涉案商铺的测绘报告面积与合同约定面积不符，要求返还购房款103952.77元的问题。《中华人民共和国物权法》第十六条第一款规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，因此，房屋产权证是确定房屋内容的依据。琼海市房产测绘所出具的《房屋建筑面积测绘报告（实测）》，该报告仅是办理房屋产权登记的程序之一，其所载明的数据在未经产权证最终确认前还不是一种现实性数据，还存在被相应行政机关变更的可能，故在涉案商铺未办理产权证的情况下，房屋的建筑面积、套内建筑面积、公摊面积是否与《商品房买卖合同》的约定存在差异，差异多少均无法确定，只有经产权登记机关完成产权登记并核发产权证后才能确定。为此，原告诉请要求返还购房款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。由于房屋面积是否存在误差处于待定状态，如出现新的情况，原告可另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、限被告海南天来泉旅游不动产有限公司于本判决生效之日起60日内为原告郭季燕办理琼海市温泉官塘天来泉温泉度假中心B幢B5号商铺的房屋产权证。 二、驳回原告郭季燕的其他诉讼请求。 案件受理费人民币2379元，由原告郭季燕负担2279元，由被告海南天来泉旅游不动产有限公司负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  周英俊 审 判 员  符儒超 人民陪审员  郑馥瑜 二〇一五年四月二十三日 书 记 员  王望来 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第十六条第一款不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。