浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第471号上诉人（原审原告）：张伟桥。委托代理人：王国恩。被上诉人（原审被告）：裴炳坤。委托代理人：傅宝祥，浙江萧和律师事务所律师。上诉人张伟桥因与被上诉人裴炳坤确认合同无效纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2014）杭滨民初字第1078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：张伟桥（当时为浦联村农业户口）于1994年5月24日将位于本区浦联村华家庄33号的农村房屋出售给裴炳坤（当时为浦沿街道城镇非农户口）。双方于当日签订《售房协议》一份，其中约定：房屋价款47000元，房款付清后，房产证交予裴炳坤，从此房屋产权永远归于裴炳坤所有。该协议经当时的萧山市浦沿镇村镇建设办公室上书“该户已有住房，同意转让”并盖章，另有当时的浦沿镇浦联村民委员会上书“该户已购商品房，同意转让，但今后不得安排批地建房”并盖章。合同签订后，裴炳坤付清了房款，张伟桥将案涉房屋及土地证交付给裴炳坤，裴炳坤一户居住至今。但案涉房屋系农村房屋，土地所有权性质为农村宅基地，故该房屋至今未办理房屋产权转让登记。现张伟桥诉至法院，要求：1、确认张伟桥、裴炳坤于1994年5月24日所签订的售房协议无效；2、判令裴炳坤腾退出（属张伟桥所有的）浦联村华家庄33号农居房。原审法院认为，本案的争议焦点是1994年所签的农村房屋转让合同是否违反法律法规的效力禁止性规定并因此应认定为无效。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除另有规定外，应适用当时的法律规定。根据这一原则，本案可适用的法律有1986年颁布的《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五项“下列民事行为无效：……（五）违反法律或者社会公共利益的”，1988年修订的《中华人民共和国土地管理法》第三十八条“农村居民……出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准”、第四十七条“买卖或者以其他形式非法转让土地的，没收非法所得，限期拆除或者没收在买卖或者以其他形式非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，并可以对当事人处以罚款；对主管人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分”。本案中“卖房”行为是否可按非法占用土地处罚这一问题，1991年5月23日全国人大常委会法制工作委员会作出了《关于卖房等行为，是否按土地管理法第四十七条规定的买卖或以其他形式非法转让土地的行为予以处罚的答复》：“所述卖房等行为有些确实有问题，涉及的法律问题须另行研究作出规定，不宜将这些行为按土地管理法第四十七条规定的买卖或以其他形式非法转让土地行为予以处罚。”故依据当时的法律，规制农村房屋买卖的法律规范尚属规定不明的状态，直到《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，这才明确禁止农村住宅向城市居民出售。本案中，在当时法律规范规定尚不明确的情况下，有镇政府、村委会同意房屋买卖的明确表示，不能认定售房合同违反法律或者社会公共利益。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条之规定，原审法院于2014年12月5日判决：一、确认张伟桥与裴炳坤于1994年5月24日所签订的售房协议有效。二、驳回张伟桥的其他诉讼请求。案件受理费80元，由张伟桥负担。宣判后，张伟桥不服，向本院提起上诉称：一审法院以依据当时的法律，规制农村房屋买卖的法律规范尚属规定不明的状态为由，判决张伟桥与裴炳坤农居房买卖协议有效，该判决与事实不符。1994年1月29日浙江省第八届人民代表大会常务委员会第八次会议《关于修改﹤浙江省土地管理实施办法﹥的决定》的第四十九条中，第三、五、六款明确规定城镇居民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建房的；其他单位、个人未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的；买卖或者以其他形式非法转让土地的均作为违反国家《土地管理法》和本办法规定，按办法均视为违法行为。所以张伟桥与裴炳坤间的房屋买卖协议认定无效有法可依。1993年12月6日，张伟桥所在的浦沿村村民代表大会一致通过的《浦联村村民建房、集体用地实施细则》第一章土地管理第二条、第三条明文，宅基地均属于集体所有，村民只有管理和使用权，没有所有权；个人不得侵占、买卖、租赁和违法转让。张伟桥与裴炳坤之间的买卖协议当属无效。《土地管理法》出台以来始终不变的一条就是：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。所以说，如果是合法买卖必然有许可登记。裴炳坤至今未拥有合法手续，一审裁判房屋买卖协议有效依据何在。张伟桥与裴炳坤的协议上所出现的镇、村两级单位的鉴章纯属个别人违规操作所致。首先，张伟桥与裴炳坤的转让行为未经村民代表大会审议表决，村民代表大会也没有作过任何签章授权。张伟桥与裴炳坤和镇村两级单位的个别鉴章人行为与浦联村村民建房、集体用地实施细则规定严重错位。综上，请求撤销原审判决，并支持张伟桥一审全部诉讼请求。针对张伟桥的上诉，裴炳坤答辩认为：一、裴炳坤在一审中的答辩意见，作为本答辩的第一条意见。二、根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第一条，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除另有规定外，应适用当时的法律规定。根据这一原则，本案中，在当时法律规范规定尚不明确的情况下，有镇政府、村委会同意房屋买卖的明确表示，不能认定售房合同违反法律或者社会公共利益。因而，张伟桥与裴炳坤于1994年5月27日所签订的售房协议有效。三、张伟桥以1994年1月29日浙江省第八届人民代表大会常务委员会第八次会议《关于修改＜浙江省土地管理实施办法＞的决定》而认定合同无效是缺乏事实依据和法律依据的。首先，张伟桥与裴炳坤之间的房屋买卖并没有采取欺骗的手段，也没有采用非法占用土地建房的行为；其次，张伟桥与裴炳坤之间的买卖属于房屋的买卖，而非土地的买卖，所以说张伟桥据此所认定的合同无效是缺乏事实依据和法律依据的。四、张伟桥所依据浦联村村民代表大会一致通过的所谓《浦联村村民建房、集体用地实施细则》，该细则属于乡规民约，并非法律，其乡规民约只对本村村民有约束力，对本村村民以外的任何人无约束力，故该乡规民约对本案的买卖合同无任何约束力。五、张伟桥与裴炳坤之间的买卖是以房屋为基础，所以根本没有改变土地的权属和用途，也不需要办理土地变更登记手续。综上所述，原审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，张伟桥之所以要上诉，主要是因为上诉的成本太低（即上诉费太低）。为此，请求二审法院依法维持原判，驳回张伟桥的无理上诉请求。二审举证期限内，张伟桥向本院提交如下证据材料：1、征询书及土管局的答复意见书三份，拟证明：农村集体土地非农户要求住建必须经村民代表大会同意经审查后报请县级人民政府批准，答复意见书明确了非农村集体成员要使用集体土地需要经过单位和居民委员会同意；2、（2007）杭民一终字第1181号民事判决书，拟证明：同类案件法院生效案件认定无效；3、浦联村村民代表大会决议和相关说明，拟证明：张伟桥和裴炳坤的交易没有经过村民代表大会审查，是违法交易。上述证据经出示，裴炳坤发表意见认为：对证据1征询书及土管局的答复意见书，真实性无异议，关联性有异议，是向有关部门在本案判决之后对政策的咨询，有关部门是按现在的政策进行的答复，答复中没有明确涉案合同的效力，建议通过起诉确定涉案合同的效力；对证据2（2007）杭民一终字第1181号民事判决书，没有原件，真实性不清楚，即使是原件也与本案没有关联性；对证据3浦联村村民代表大会决议和相关说明，决议与本案没有关联性，不是法律，属于乡规民约，只对村民具有约束力，相关说明也与本案无关，不能作为定案依据。本院经审核认为，张伟桥提交的证据1系杭州市国土资源局滨江分局针对张伟桥的信访出具的答复意见，杭州市国土资源局滨江分局在该答复意见中表示“当事人对合同存在争议的，可以向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉”。故裴炳坤的异议成立。证据2与本案缺乏关联性，本院不予确认。证据3关于《关于认真贯彻执行浦联村第十届第三次村民代表大会所通过五项条例的通知》不能作为认定本案案涉协议效力的依据，本院不予确认，浦沿街道浦联社区居民委员会出具的说明与案涉《售房协议》上浦沿镇浦联村民委员会签署的意见不符，本院不予确认。裴炳坤向本院提交如下证据材料：杭州高新技术产业开发公司土地分类细图，拟证明：案涉土地现在是国有土地，不是集体土地。上述证据经出示，张伟桥认为上述证据不是原件，也不是权力机构出具的说明，真实性、合法性、关联性都有异议。本院经审核认为，上述证据没有有关部门的盖章，裴炳坤在庭审中虽认为该证据系原件，是从有关部门复制的，但也自认没有有关部门的盖章，是复制件，故对该证据的真实性本院不予确认。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：张伟桥与裴炳坤于1994年5月24日签署案涉《售房协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示。协议签订时，当时的萧山市浦沿镇村镇建设办公室、浦沿镇浦联村民委员会均在协议上加盖公章，并签署“同意转让”的意见。协议签订后，双方当事人均依约履行了协议，裴炳坤付清了房款，张伟桥将案涉房屋及土地证交付给了裴炳坤，裴炳坤一直居住至今。张伟桥虽自称从2003年起，双方因该协议产生争议，但并未提交证据证实其说。因此协议签订、履行以来，双方相安无事至今已超过20年；即使张伟桥主张的双方之间自2003年已就此事产生争议属实，距离双方履行案涉协议也已近十年。双方产生争议的主要原因是案涉地块将进行拆迁，张伟桥此时提出要求确认案涉协议无效，显然违背诚实信用原则，本院难以支持。原审法院认为不能确认合同无效的结果虽无不当，但在主文表述上存在失当，超过了当事人的诉讼请求，本院依法予以纠正。综上，张伟桥的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审法院认定事实清楚，但法律适用错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销杭州市滨江区人民法院（2014）杭滨民初字第1078号民事判决。二、驳回张伟桥的诉讼请求。一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，均由上诉人张伟桥负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  赵瑞玲代理审判员  睢晓鹏二〇一五年四月十五日书 记 员  王 颖