湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第01116号上诉人（原审原告）罗加。委托代理人万传洪，湖南通程律师事务所律师。委托代理人何亚伟，湖南通程律师事务所律师。被上诉人（原审被告）湖南德思勤投资有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区井湾子中意路101号。法定代表人龙固新，董事长。委托代理人钟四明，湖南和一律师事务所律师。委托代理人袁尚，湖南和一律师事务所律师。上诉人罗加因与被上诉人湖南德思勤投资有限公司（以下简称德思勤公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第02695号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年8月11日，罗加（买受人）与德思勤公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：1、罗加向德思勤公司购买位于长沙市雨花区迎新路868号德思勤城市广场A-1项目第A4栋3层303号房屋，房屋建筑面积为196.51平方米；总房款为2456375元，罗加于合同签订之日支付首期房款986375元，余款1470000元向银行申请贷款；所购房屋的地块为出让地；地上层为8层；2、德思勤公司应在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并且符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付给罗加使用；3、商品房达到交付使用条件后，德思勤公司应当书面通知罗加办理交付手续。罗加应在书面通知到达之日起7天内对该商品房进行验收并与德思勤公司办理交接手续。双方进行验收交接时，德思勤公司应出示合同约定的相关证明文件，并签署房屋验收交接单。德思勤公司出示证明文件或出示证明文件不齐全，罗加有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；4、由于德思勤公司原因，未在合同规定的期限内将商品房交付给罗加使用，逾期超过90日的，罗加要求继续履行合同的，合同继续履行，并自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，德思勤公司按日向罗加支付已付购房价款万分之二的违约金（该违约金以罗加累��已付款的百分之二为限）。同时，罗加与德思勤公司在《长沙市商品房买卖合同补充协议》中约定：1、买受人须在出卖人发出的入伙通知书注明的收房日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，超过通知办理交房手续时间的最后期限，买受人未办理收房手续，则合同约定的交付期限届满之日即视为收房日。若买受人为多人时，出卖人向其中任何一人进行联系或发出任何一种方式的通知，即视为向买受人全体发出通知；2、罗加在购买该商品房前已发生的规划变更、设计变更或罗加购买该商品房后，在不影响其所购房屋质量或使用功能的前提下，德思勤公司对原规划设计方案进行的部分修改等原因造成公建配套设施的规划变更、设计变更，出卖人需书面通知，但不承担违约责任，罗加无权要求解除合同并要求德思勤公司赔偿；3、罗加同意房屋所在楼宇的屋面、外墙使用权由德思勤公司享有，德思勤公司可以自行或许可第三方在该房屋所有的屋面、外墙以设置广告牌或其他具体方式合理使用，但应由实际使用人自行办理政府审批手续、缴纳相关税费等；4、该商品房及其配套可满足居住及商务办公的需要，但该商品房不得用于经营餐饮、KTV、旅馆以及其他产生噪音、油烟或存在消防、卫生隐患的行业。合同签订后，罗加按约履行付房款义务。2013年9月18日，德思勤公司通过快递方式向罗加发出收房通知书，罗加认为房屋存在违规加层、消防通道堵塞等原因而拒绝收房，后协商未果。原审法院另查明：1、本案诉争房屋经建设单位、施工单位、监理单位三方验收合格。之后，本案诉争房屋所在A4栋经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位四方验收合格；2、2014年7月3日，长沙市城乡规划局雨花区分局在对德思勤城市广场A-1地块A4栋信访问题中答复，德思勤公司擅自将屋顶构架围合建设的行为，违反《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属违法建设行为，将对其进行立案处理，后续处理结果将另行告知；3、德思勤公司辩称8层楼顶加建部分用于公司日常办公，并非经营性营业场所。罗加于2014年6月16日向湖南省长沙市雨花区人民法院提起诉讼，请求判令：德思勤公司向罗加支付违约交房的违约金49127.5元，并承担本案一审诉讼费用。后罗加于2014年6月30日向原审法院提交《增加诉讼请求申请书》，增加诉讼请求：1、由德思勤对房屋的公共消防通道进行疏通；2、德思勤公司立即拆除所加盖楼层；3、德思勤公司对罗加房屋烟道进行整改或另行加建一条烟道。原审法院以罗加增加的诉讼请求与商品房买卖合同无关为由，对罗加增加诉讼请求的申请不予受理。原审法院认为：罗加与德思勤公司签��的《长沙市商品房买卖合同》及《长沙市商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应严格按照约定履行各自的权利义务。本案争议焦点在于德思勤公司是否构成违约交房。罗加与德思勤公司合同中约定2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将符合合同约定的商品房交付给业主。本案中德思勤公司提供了罗加所购房屋的三方竣工验收合格记录及其所在楼栋的四方验收合格记录，双方并未就消防验收在合同中作特别约定，且涉案房屋不属于法律法规规定的必须消防验收投入使用的建筑物，因此，德思勤公司将经四方验收合格的房屋交付给罗加符合交房规定和合同约定条件，罗加不能要求将消防验收作为房屋交付条件。德思勤公司按合同约定时间于2013年9月18日向罗加发出了《收房通知书���，罗加以房屋存在诸多问题为由拒绝收房不符合合同约定。罗加诉称德思勤公司擅自改变规划设计，对八层楼顶部分进行围合搭建，违反了合同约定。德思勤公司辩称八层楼顶的加建部分未用于日常经营，德思勤公司在楼顶的搭建行为已由行政管理机关长沙市城乡规划局雨花区分局做出了认定并进行了立案处理。因此，德思勤公司对屋顶部分进行围合的行为是否合法，不是本案的审理范围，本案不予审查。故德思勤公司的交房行为并未违反合同约定。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，遂判决：驳回罗加的诉讼请求。本案一审案件受理费1028元，由罗加负担。上诉人罗加不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决对以下三项诉讼请求并未作出任何裁决，属遗漏诉讼请求：1、要求德思勤公司对罗加房屋烟道进行整改���另外加建一条烟道。2、要求德思勤公司对对公共消防通道进行疏通；3、要求德思勤公司立即拆除所加盖楼层。二、德思勤公司对涉案房屋并未取得规划验收许可证，依据《城乡规划法》的规定是不能验收并投入使用的，德思勤公司通知交房行为违法。三、德思勤公司所交付房屋是否符合交房条件，应以收房时现状为准，德思勤公司虽向法庭提交了房屋的三方竣工验收合格记录及所在楼栋的四方验收合格记录，但在竣工验收之后，收房之前存在违法加盖行为，导致涉案房屋烟道被拆除，消防通道堵塞，属违约行为，应承担违约责任。四、长沙市城乡规划局雨花区分局已将德思勤公司围合加盖行为认定为违法建设行为，原审判决以”德思勤公司对屋顶部分进行围合加盖的行为是否合法不是案件的审理范围”为由不予审查的观点错误。综上，请求二审法院在查清事实的基础上，撤销原审判决，并依法改判。被上诉人德思勤公司答辩称：一、罗加提出由德思勤公司拆除加盖楼层、疏通消防通道、整改或另加烟道的诉讼请求属物上请求权，罗加未实际办理收房手续，并非房屋所有权人，原审法院对罗加增加诉讼请求的申请不予同意并无不当；二、交房条件为竣工验收合格，规划验收并非德思勤公司交付房屋的法定条件和约定条件，规划验收合格证应在公安、消防等部门联合检查后才会颁发，故德思勤公司按照约定履行了交房义务，不应承担违约责任。三、涉案房屋楼顶屋面使用权归德思勤公司所有，德思勤公司对涉案房屋楼顶的围合加盖行为属自由处分，该行为是否违法，应由相关行政职能部门进行认定，长沙市规划局雨花区分局出具《关于对“德思勤城市广场”A-1地块A4栋信访问题的答复》并非正式结论，不应作为认定德思勤公司存在行政违法行为的依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。在本院二审诉讼过程中，罗加向本院提交了由湖南通城律师事务所委托湖南大学司法鉴定中心出具的编号为湖大司鉴中心（2014）建鉴字第137号司法鉴定意见书，拟证明德思勤公司对涉案房屋楼顶屋面围合加建行为导致房屋烟道堵塞，烟道现状不符合国家标准，明显影响房屋使用功能。德思勤公司发表以下质证意见：一、罗加举证超过了举证期限，不属于法律规定的二审新证据，罗加在一审程序中并未提出该鉴定请求，应视作自动放弃举证权利；二、鉴定结论与本案并无关联，该证据无法改变涉案房屋已经验收合格之事实，故该司法鉴定意见书不应作为新证据被采信。作为定案证据，应当真实、合法，且与本案具有关联性，该证据不具备证据的三性，本院不予采信。二审查��的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本案争议焦点为：一、德思勤公司在涉案商品房楼顶屋面进行围合加盖是否违约；二、德思勤公司未取得规划验收许可证是否符合交房条件；三、原审判决是否遗漏诉讼请求。本院经审理后认为：一、关于德思勤公司在涉案商品房楼顶屋面进行围合加盖是否违约的问题。罗加与德思勤公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《长沙市商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按照合同约定履行各自的权利、义务。双方签订的《长沙市商品房买卖合同补充协议》第四条第三项明确约定，买受人在购买商品房前已发生的规划变更、设计变更或买受人购买该商品房后，在不影响买受人所购房屋质量或使用功能的前提下��出卖人对原规划设计方案进行的部分修改，造成公建配套设施的规划变更、设计变更，出卖人需书面通知，但不承担违约责任，买受人无权要求解除合同或要求出卖人赔偿。德思勤公司对涉案房屋楼顶屋面的围合加盖行为发生于涉案房屋竣工验收之后，罗加收房之前，罗加虽未办理正式收房手续，但已经全额支付购房款，应视为罗加购买该商品房后发生的设计变更，罗加主张德思勤公司屋顶合围属违约行为，但并未提供相应证据证明该设计变更对其所购房屋质量或使用功能存在明显影响。根据合同约定，德思勤公司不承担违约责任。罗加据此请求认定德思勤公司违约并无事实及法律依据，本院不予认可。二、关于德思勤公司未取得规划验收许可证是否符合交房条件的问题。根据商品房买卖的交易习惯及国家工商行政管管理局和建设部监制的《商品房购销合同》示范合同文本，商品房验收通常包含工程质量验收及综合验收，罗加主张的规划验收应属综合验收范畴。本案双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2、该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准……”，该条已明确区分工程质量验收和综合验收，第1种条件当中“经验收合格”之表述应视作“工程质量验收“，故德思勤公司应以工程质量验收作为将商品房交付罗加使用的约定交房条件，综合验收（包含规划验收）作为可选择条款，并非德思勤公司交房必要条件，且本案诉争房屋所在A4栋亦经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位四方验收合格。故罗加以德思勤公司未取得规划验收许可证为由主张德思勤公司不符合交房条件应承担违约责任的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予认可。三、关于原审判决是否遗漏诉讼请求的问题。经审查，本院认为，德思勤公司对涉案房屋楼顶屋面的围合加建行为已由相关行政管理机关即长沙市城乡规划局雨花区分局作出了认定，并已立案处理，该行为是否违法，应否拆除加盖楼层应以行政机关处理结果为准，故不属本案商品房预售合同纠纷审理范围；罗加目前并未正式收房，亦未办理相关产权登记手续，并非涉案房屋实际物权人，其主张由德思勤公司疏通消防通道，整改烟道的诉讼请求属物上请求权，不应本案之债权纠纷之诉中解决，应在罗加办理收房手续后，以侵权之诉另案起诉。故原审法院对罗加增加诉讼请求的申请在开庭中明确答复不予受���的处理，并无不当，原审判决并未遗漏诉讼请求。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，上诉人罗加的上诉理由不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1028元，由上诉人罗加负担。本判决为终审判决。审 判 长  詹支粮代理审判员  曾庆军代理审判员  黄 琦二〇一五年四月二十四日书 记 员  冷子剑附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。