广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2015）阳西法民初字第264号原告：阳江市富强物业服务有限公司，住所地：广东省阳江市江城区。法定代表人：曾庆强，该公司董事长。委托代理人：黎显利，该公司员工。委托代理人：冯影红，广东赢信律师事务所律师。被告：谭荣朝，男，户籍地广东省阳西县，经常居住地广东省阳西县。原告阳江市富强物业服务有限公司诉被告谭荣朝物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理。依法由代理审判员简晓华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阳江市富强物业服务有限公司的委托代理人冯影红到庭参加诉讼，被告谭荣朝经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳江市富强物业服务有限公司诉称：被告为阳西县房的业主，他购买该房产后，与广州纵横白领物业有限公司阳西分公司签订了《前期物业管理服务协议》。2012年10月10日，广州纵横白领物业有限公司阳西分公司将的物业管理移交给原告（原告原称为阳西县富强物业管理有限公司，于2014年7月22日经阳江市工商局批准变更名称为阳江市富强物业服务有限公司）。原告于2012年10月10日与建设单位阳西县辽粤房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，原告自2012年10月10日起为各小区提供物业管理服务，在原告经营管理期间，被告拖欠2013年2月至2013年7月的物业费361.68元、滞纳金60.95元，共422.63元未付。原告经多次追讨未果，遂向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付物业管理费等422.63元；2、本案的诉讼费用由被告承��。被告谭荣朝不作答辩。经审理查明：被告谭荣朝是阳西县房的业主，被告购房后于2010年7月13日以乙方名义与所在小区原物业公司广州纵横白领物业管理有限公司阳西分公司（甲方）签订了一份《前期物业管理服务协议》。其中记载物业名称：纵横，乙方所购房屋的销售（预售）合同编号：10040123，乙方所购房的基本情况类型：住宅，建筑面积：119.2平方米，协议的第一条载明：“一、甲方的权利和义务……5、物业管理企业可委托长期专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业和整体管理责任转让给第三方”，第四条载明：“一、乙方交纳物业管理服务费用。从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计；二、住宅按建筑面积每月每平方米0.5元……七、物业管理服务费用标准按本物业管理服务实际所需支出情况，根据国家相��法规，参照物价涨跌幅度进行调整”，第十条载明：“四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3%交纳违约金，或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用。”2012年10月10日，广州市纵横白领物业管理有限公司阳西分公司（甲方）又与阳西县富强物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理移交协议》，双方约定由广州市纵横白领物业管理有限公司阳西分公司将其管理的物业移交给阳西县富强物业管理有限公司，其中第一条载明：“物业管理移交范围：纵横”，第二条载明：“物业管理移交时间：2012年10月30日前”，第三条载明：“物业管理移交年限：2012年11月1日起”，第四条第3点载明：“2012年10月10日前收取的物业管理费归甲方所有”，第四条第14点载明：“自移交接管��日起，已成立了业主委员会的小区，乙方应与业主委员会签署物业管理聘请合同，尚未成立业主委员会的小区，乙方应与辽粤公司签署委托协议”。上述协议签订后，广州市纵横白领物业管理有限公司阳西分公司于2012年10月25日，在小区的公告栏张贴告示，告知业主该公司将于2012年10月30日前将物业管理交由阳西县富强物业管理有限公司接管经营，业主与该公司签订的《前期物业管理服务协议》将继续由阳西县富强物业管理有限公司按原约定履行。同时，阳西县富强物业管理有限公司依其与广州市纵横白领物业管理有限公司阳西分公司签订的《物业管理移交协议》自2012年10月10起对被告所在小区提供保洁、保安等物业服务管理。2013年底，原告阳西县富强物业管理有限公司撤出对涉案阳西县的物业管理。因部分欠费业主至该物业公司撤走后仍没有支付相关的物业管理��，原告经多次催收未果，遂向本院提起多宗民事诉讼，将包括被告在内的部分业主诉至本院。本案中，原告主张截至2013年7月止，被告尚欠物业管理费361.68元（2013年2月至2013年7月）、滞纳金60.95元未支付。另查明，阳西县富强物业管理有限公司有关物管收费标准于2012年10月11日经阳西县物价局批复审核并已领取《广东省收费许可证》，该许可证载明的收费项目包括商住小区住宅物业服务管理费、别墅住宅小区物业服务管理收费等，其中，商住小区住宅物业服务管理费收费标准为0.60元每月平方米。2014年6月27日，阳西县富强物业管理有限公司经阳江市工商行政管理局江城分局核准变更为阳江市江城区富强物业服务有限公司。2014年7月22日，阳江市江城区富强物业服务有限公司经阳江市工商行政管理局江城分局核准变更为阳江市富强物业服务有限公司，并获得《组织机构代码证》和《营业执照》。诉讼中，原告阳江市富强物业服务有限公司未提交其与建设单位阳西县辽粤房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务协议》。本院认为：被告谭荣朝作为阳西县房的业主，其与所在小区原物业公司广州市纵横白领物业管理有限公司阳西分公司所签订的《前期物业管理服务协议》系由双方自愿协商一致所达成的协议，无违反法律的禁止性规定，依法有效，双方均应依约履行。参照《物业管理条例》第四十条“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”的规定及《前期物业管理服务协议》第一条第五项“物业管理企业可委托长期专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业和整体管理责任转让给第三方”的约定，广��市纵横白领物业有限公司阳西分公司作为物业服务企业不得将本物业和整体管理责任转让给第三方。因此，广州市纵横白领物业有限公司阳西分公司与阳西县富强物业管理有限公司签订《物业管理移交协议》，约定将涉案小区的物业服务工作交由阳西县富强物业管理有限公司负责，并把相关权利义务全部转移给该公司，该协议已违反了法律的禁止性规定，应当认定为无效。虽然该转让协议无效，但原告阳江市富强物业服务有限公司自其与案外人广州市纵横白领物业管理有限公司阳西分公司签订移交协议起就对阳西县的业主提供了物业服务管理，被告谭荣朝作为小区业主实际亦已接受了阳西富强物业管理有限公司提供的诸如保洁、保安等物业服务。因此，原告可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。现原告请求每月按每平方0.5元计算物业管理费，没有超出当地政府制定的指导价，本院予以支持。因被告购买的商品房建筑面积为119.2平方米，物业管理费每月按每平方米0.5元计算，从2013年2月计至2013年7月（6个月）共为357.6元（119.2平方米×0.5元／平方米／月×6个月），但原告请求物业管理费361.68元已超出上述数额，因此本院对其超出部分不予支持。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，鉴于原告与广州市纵横白领物业管理有限公司阳西分公司签订的《物业管理移交协议》并不产生法律效力，且部分业主对原告提供物业服务的行为存在争议，导致部分业主未支付物业服务管理费，故原告依据该《物业管理移交协议》和《前期物业管理服务协议》请求被告支付滞纳金，理据不足，本院不予支持。被告经本院合法传唤，没有出庭应诉也没有进行答辩，视为放弃相应的抗辩、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第一百零九条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告谭荣朝在本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费357.6元给原告阳江市富强物业服务有限公司；二、驳回原告阳江市富强物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告谭荣朝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。代理审判员  简晓华二〇一五年四月十四日书 记 员  施俊良