辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2015）瓦民初字第619号原告：沙聚福，男。委托代理人：刘书涛，辽宁社和律师事务所律师。被告：大连益凯房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛经济区沙包村。法定代表人：李辉，该公司董事长。委托代理人：张明日，系辽宁昌信律师事务所律师。第三人：交通银行股份有限公司大连长兴岛支行，住所地辽宁省长兴岛经济区长兴路624-8号。负责人：唐明坤，该银行行长。委托代理人：丛大为，系交通银行股份有限公司大连分行职员。委托代理人：杨东博，系该银行职员。原告沙聚福与被告大连益凯房地产开发有限公司（以下简称益凯房地产公司）、第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行（以下简称交行长兴岛支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沙聚福及其委托代理人刘书涛、被告益凯房地产公司的委托代理人张明日、第三人交行长兴岛支行的委托代理人丛大为、杨东博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙聚福诉称，2011年9月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区金鸡路773号1-2-3号房屋，房屋总价款303284元。原告按照合同约定支付了首付款93284元，并在第三人处办理了商业贷款21万元。但被告未能按照合同约定在2012年9月30日前将房屋交付给原告，被告也没有按照后来与原告签订的补充协议和承诺书约定履行交房并支付违约金的义务，被告的行为严重违反了合同的约定，原告一直按照合同约定履行还款义务名被告在2012年就停止了现场施工，导致房屋交付时间遥遥无期。现原告请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；判令被告返还原告已支付的首付款93284元；判令被告返还原告已向第三人偿还的本金17037.03元及其利息41471.98元合计58509.01元；判令被告支付原告违约金63484.22元；判令被告赔偿原告因买房屋支付的契税及其他相关费用7364.86元；判令解除原告与第三人之间的《借款合同》，由被告负责向第三人返还银行贷款未偿还的本金和利息。被告益凯房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同，尽管被告目前困难，但正积极努力争取早日交房，继续履行合同对原被告双方都有利，原告请求的违约金过高，不应超过合同未履行部分的30%，请求按照法律规定调整。第三人交行长兴岛支行陈述称，原告的诉求当中只有第六条涉及第三人，对于该诉讼请求，第三人的意见是：一原告要求解除商品房买卖合同，是通过法院判决来确定，如果法院判决继续履行商品房买卖合同的话，我单位主张继续履行借款合同。二如果法院判决解除商品房买卖合同，我单位同意解除借款合同的前提是还清贷款的本息，并确认我单位的对房屋优先受偿权。经审理查明，2011年9月2日，原、被告签订合同编号为WHT201103630号《商品房买卖合同》，由原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于大连长兴岛临港工业区金鸡路773号1单元2层3号房屋，建筑面积58.89平方米，房屋总价款303284元。首付款93284元于合同签订当日支付，贷款21万元，买受人以商业贷款的方式支付给出卖人；出卖人应在2012年9月30日前将经建设单位验收合格并由勘察、设计、建立、建工、建设单位出具验收报告的商品房交付给买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等。原告按照合同约定向被告支付首付款93284元（含定金3万元），被告至今未交付案涉房屋。原告向第三人预缴契税4549.26元、维修基金2355.6元、权证费160元，共计7064.86元。2011年10月25日，原告向大连华成置业投资顾问有限公司交代办费300元。2011年10月27日，原告（借款人）与第三人（贷款人）签订《个人房产抵押贷款合同》，约定借款人贷款21万元，用于购买案涉房屋，并以案涉房屋抵押。第三人将21万元案涉房屋贷款通过原告账户支付给被告。截至2015年3月6日，原告已偿还贷款本金18077.86元，利息43494.49元，合计61572.35元，尚欠贷款本金191922.14元。2013年6月30日，原告（乙方）与被告（甲方）（签订《补偿协议》，约定：一、关于2012年9月30日到2013年6月30日延期交房的补偿金给付问题，甲方将按照补充协议中确定的标准给付补偿，对于前期的补偿甲方将采用代金卡的方式支付；二、补偿给客户的代金卡由大连远洲装饰工程有限公司提供，用来在岛上购买地板卫浴用品、瓷砖等建材和装修材料；三、在正常补偿数额的基础上，甲方再每户多给5000-10000元的装修基金，以弥补不能以现金补偿给客户所带来的不变。装修基金将用于支付远洲公司的装修费；四、原定2013年6月30日益凯-蓝岸B区交房，但2013年6月30日肯定不能按期交房，新的交房日期定在2013年10月31日。对于这段时间内的延期交房，甲方将按照总房款的每天万分之三按照实际延期天数给给补偿。协议签订后，被告以代金卡的方式向原告支付了2013年6月30日之前的延期交房补偿金。被告出具承诺书，承诺2014年6月30日前交房，承诺从2013年11月起每月20日给客户2000元／月作为部分违约金赔偿，直至还清客户违约金为止。违约金总数标准以《商品房买卖合同》和《补充协议为准》。另查，涉案房屋已办理预购商品房抵押登记，抵押权人是第三人交行长兴岛支行，已在大连长兴岛临港工业区房地产交易中心登记备案。上述事实，有原告沙聚福提供的商品房买卖合同、收款收据、补偿协议和承诺书、个人房产抵押贷款合同、贷款还款明细、个人住房按揭贷款代收税费清单及收款收据，第三人提供的个人房产抵押贷款合同，借款凭证，预购商品房抵押申请审批书，贷款信息，以及当事人当庭陈述，在卷为凭，且经开庭质证和本院审查。本院认为，原告沙聚福与被告益凯房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，故对该合同的合法性、有效性，予以确认。双方均具有按照合同约定全面履行的义务，原告已履行了支付首付款、办理按揭贷款等的义务，被告应按照约定交付房屋。被告逾期交付房屋的行为，已构成违约。原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告依据合同收取的购房首付款93284元应返还给原告，原告已经支付给第三人的借款本金及利息，被告也应返还给原告。对于原告要求被告返还首付款及已经向第三人偿还的本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。原、被告签订《补偿协议》，约定了2012年9月30日至2012年6月30日间的逾期交房的补偿金额及补偿金支付方式，并已履行。同时约定了新的交房日期为2013年10月31日，及2013年6月30日以后的逾期交房违约金的标准为日万分之三。现被告认为违约金约定过高，要求按照法律规定进行调整。原告的实际损失应为已付购房款的贷款利息，双方合同约定的违约金（日万分之三）过高，本院予以调整，违约金调整为承担损失的30%。原告要求被告支付2013年7月1日以后的逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求支付2012年9月30日至2013年6月30日的逾期交房违约金的诉讼请求，因原、被告已实际履行完毕，本院不予支持。原告为购买案涉房屋所交纳的契税、维修基金、权证费、代办费，现无法确定商品房买卖合同解除后各相关收费部门能够返还的具体数额，应在各相关部门实际返还的金额确定后，就剩余部分的赔偿问题另行诉讼解决。第三人同意在本案中一并审理原告要求解除与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》的诉讼。原告为购买案涉房屋与第三人签订抵押借款合同，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，其形式和内容均符合《中华人民共和国合同法》第二条的规定，故对该合同的合法性、有效性，予以确认。商品房买卖合同解除后，该抵押借款合同设立的目的已无法实现，无继续履行的必要，应予解除。被告应将原告与第三人签订的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息、违约金返还给第三人。因案涉房屋已办理抵押登记，在被告将原告与第三人的抵押借款合同未履行部分的本金、利息、罚息全部返还给第三人前，第三人对案涉房屋享有优先受偿权。商品房买卖合同和抵押借款合同解除及返还义务全部履行后，原告、被告和第三人负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。上述原、被告和第三人的义务履行完毕后，案涉房屋归被告所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告沙聚福与被告大连益凯房地产开发有限公司于2011年9月2日签订合同编号为WHT201103630号《商品房买卖合同》；二、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返回原告沙聚福购房首付款93284元；三、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付赔偿沙聚福损失，自2013年7月1日起至本判决确定的给付之日止，按303284元的中国人民银行同期同类贷款利率计算；四、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告沙聚福承担违约金，自2013年7月1日至本判决确定的给付之日止，按303284元的中国人民银行同期同类贷款利息的30%计算；五、解除原告沙聚福与第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行于2011年10月27日签订《个人房产抵押贷款合同》；六、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告沙聚福截至2015年3月6日止已向第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行偿还的借款本金及利息61572.35元；七、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行返还原告沙聚福贷款本金191922.14元，并按照原告沙聚福与第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行签订《个人房产抵押贷款合同》约定的标准承担利息、违约金、罚息；八、第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行对案涉房屋享有优先受偿权；九、待第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行全部债权受偿后，原告沙聚福、被告益凯房地产开发有限公司及第三人交通银行股份有限公司大连长兴岛支行到案涉房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，案涉房屋所有权归被告大连益凯房地产开发有限公司所有；十、驳回原告沙聚福的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4740元，由被告大连益凯房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  李佩昕人民陪审员  周 艳人民陪审员  韩卫斌二〇一五年四月二十日书 记 员  化凌弘第6页共7页第1页共7页