福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0524民初2147号 原告：蔡瑞珠，女，1981年1月4日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：林宝成，福建信海律师事务所律师。 被告：泉州市金盾房地产开发有限公司，住所地：福建省泉州市泉港区。 法定代表人：庄学金，任公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐栋、郭杰锋，福建顺济律师事务所律师。 原告蔡瑞珠与被告泉州市金盾房地产开发有限公司（以下简称金盾房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡瑞珠的特别授权委托诉讼代理人林宝成、被告金盾房地产公司的特别授权委托诉讼代理人郭杰锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡瑞珠向本院提出诉讼请求：1.金盾房地产公司立即向产权登记机关办理金盾豪庭X号楼XX室商品房的所有权初始预登记，并将办理权属登记需由金盾房地产公司提供的资料交付蔡瑞珠；2.金盾房地产公司向蔡瑞珠支付因其违约导致逾期办证的违约金，自首次起诉日2017年12月4日前两年起每日按已付款458300元万分之零点三五的标准，支付至办证之日为止；3.金盾房地产公司承担本案的诉讼费用。 事实与理由：2012年9月22日，蔡瑞珠与金盾房地产公司签订商品房买卖合同，蔡瑞珠购入金盾豪庭X号楼XX室商品房，购房总价款458300元已付清。合同第十四条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日取得房屋权属证书的……；2.买受人不退房,出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金……”。合同约定交房最后期限为2014年3月31日，90天后即2014年6月30日开始承担逾期办证违约责任，按每日支付已付款458300元万分之零点三五的标准，暂计至起诉之日，金盾房地产公司应向蔡瑞珠支付逾期办证违约金13650.47元（未超过诉讼时效部分自2015年12月4日算起）。综上，金盾房地产公司没有按期、按约定条件交付商品房，也没有在规定期间内履行开发商办证义务，多处长期违约，蔡瑞珠因此承担巨大的经济损失，承受巨大的精神压力。 金盾房地产公司辩称，1.2017年12月4日前的两年开始主张违约金已经超过诉讼时效，因为原告蔡瑞珠是在2018年4月4日立案的，对于超过诉讼时效的部分不应予以支持；2.违约金的标准是按已付款每日的银行同期活期存款，而非每日按万分之零点三五来计算；3.本案逾期办证的过错不在被告。因涉案房屋的相关施工单位不配合办理备案手续，导致被告无法如期办理房产证；4.蔡瑞珠实际也装修入住，已经合法占有使用该商品房，逾期办证的行为并不会给蔡瑞珠带来损失，蔡瑞珠主张的违约金过高。 蔡瑞珠围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的蔡瑞珠提交的身份证复印件、金盾房地产公司的登记信息公示表复印件等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：蔡瑞珠向本院提供《商品房买卖合同》及不动产专用发票复印件，欲证明蔡瑞珠向金盾房地产公司购买讼争商品房，合同购房款458300元已付清，金盾房地产公司逾期没有交房及逾期没有履行办证义务、逾期办证日期应自2014年3月31日90天后起算等事实。金盾房地产公司质证认为，对证据的真实性、合法性没有意见，但对关联性有异议，《商品房买卖合同》第十四条，违约金的标准是按已付款每日的银行同期活期存款，而非每日按万分之零点三五来计算。蔡瑞珠提供的证据与事实相符，可证明其主张，对其证明力，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年10月25日，蔡瑞珠（买受人）与金盾房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：蔡瑞珠向金盾房地产公司购买址在安溪县房屋，价款为458300元。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同同时约定了讼争房屋的其他权利义务、违约责任等条款。合同签订后，蔡瑞珠向金盾房地产公司支付了全部购房款。庭审后，金盾房地产公司确定本案涉案房产的交房时间为2014年8月10日。至今，金盾房地产公司未办理房屋所有权初始预登记，也未将办理权属登记需由金盾房地产公司提供的资料交付给蔡瑞珠，蔡瑞珠为此未能取得房屋权属证书。 本案的争议焦点:蔡瑞珠主张逾期办证违约金应该如何计算？ 对上述争议焦点，分析如下： 根据涉案《商品房买卖合同》第十四条约定，“……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金……”。蔡瑞珠认为，该条款约定的利率应为银行同期活期存款年利率0.35%的百分比，即为0.0035%；金盾房地产公司认为，该条款是每日按银行同期活期存款利率计付违约金，应理解为银行同期活期存款日利率，即0.35%/365。 本院认为，双方当事人对《商品房买卖合同》第十四条的理解发生歧义，产生争议，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案《商品房买卖合同》第十四条中“银行同期活期存款”应为表示数量单位的词，中国人民银行公布的是金融机构存贷款基准利率，且通常以“年利率”为单位进行表达，“银行同期活期存款”从文义解释实际应理解为中国人民银行同期活期存款年利率，又2016年1月1日至今中国人民银行公布的中国人民银行同期活期存款利率为0.35%，故蔡瑞珠主张的逾期办证违约金应按日0.0035%计算。 综上所述，本院认为，蔡瑞珠与金盾房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，蔡瑞珠依约支付了全部购房款，而金盾房地产公司至今未办理房屋所有权初始预登记，也未将办理权属登记需由其提供的资料交付给蔡瑞珠，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，其行为显然已构成违约，且蔡瑞珠选择不退房，故金盾房地产公司依约应承担支付违约金的民事责任。鉴于金盾房地产公司确认涉案房产的交房时间为2014年8月10日，依合同约定，金盾房地产公司理应在2014年10月9日前履行向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付蔡瑞珠的合同义务，但金盾房地产公司未能依约履行上述义务，致蔡瑞珠未能在商品房交付使用后90日内，即2015年1月7日内取得房屋权属证书，且蔡瑞珠选择不退房，故金盾房地产公司应自2015年1月7日起按合同约定支付给蔡瑞珠违约金。由于合同约定的违约金支付方式为每日支付，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，蔡瑞珠曾于2017年12月4日首次起诉，导致诉讼时效在当日中断，故蔡瑞珠向本院提起诉讼要求金盾房地产公司支付自首次起诉日前两年起，即2015年12月4日起因其违约导致逾期办证的违约金，于法有据，本院予以保护；金盾房地产公司辩解导致逾期办证在于施工单位不配合办理备案相关手续，过错不在答辩人，应由施工单位承担相应的责任，于法不符，本院不予采纳。如果施工单位确系存在不配合办理备案相关手续，系金盾房地产与施工单位之间的问题，金盾房地产可以另案主张，而不能以此对抗买受人。至于，蔡瑞珠诉求金盾房地产应立即向产权登记机关办理金盾豪庭X号楼XX室商品房的所有权初始预登记，并将办理权属登记需由金盾房地产公司提供的资料交付蔡瑞珠的问题，结合本案的实际情况，金盾房地产应在具备条件时即行予以办理。金盾房地产公司对时效、违约金的计算标准等的辩解，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条规定，判决如下： 一、泉州市金盾房地产开发有限公司应在具备条件之日起10日内办理房屋所有权初始预登记并向蔡瑞珠提供办理安溪县房屋权属登记需由泉州市金盾房地产开发有限公司提供的资料； 二、泉州市金盾房地产开发有限公司应支付给蔡瑞珠自2015年12月4日起按已付购房款458300元的日万分之零点三五因其违约导致蔡瑞珠未能取得房屋权属证书的违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至泉州市金盾房地产开发有限公司将办理涉案房屋权属证书需由其提供的资料提供给蔡瑞珠之日止；若未满一年按实际天数计算）； 三、驳回蔡瑞珠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由泉州市金盾房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈桂树 二〇一八年六月十五日 书记员  王秋萍