四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）广法民终字第35号上诉人（原审原告）彭志明，男，汉族，生于1965年5月8日，住邻水县鼎屏镇。上诉人（原审原告）郭中华，原名郭忠华，男，汉族，生于1974年1月23日，住邻水县西天乡。被上诉人（原审被告）四川宏鼎川置业发展有限公司，住所地成都市武侯区。法定代表人甘文，董事长。委托代理人李开学，重庆圣世律师事务所律师。被上诉人（原审被告）魏丹，男，汉族，生于1968年9月4日，住邻水县幺滩镇。被上诉人（原审被告）黄琼，女，汉族，生于1966年8月8日，住邻水县鼎屏镇。上诉人彭志明、郭中华因与被上诉人四川宏鼎川置业发展有限公司（以下简称宏鼎川公司）、魏丹、黄琼确认合同效力纠纷一案，不服四川省邻水县人民法院（2014）邻水民初字第1786号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人彭志明及上诉人彭志明、郭中华的委托代理人刘水伦，被上诉人宏鼎川公司的委托代理人李开学，被上诉人魏丹到庭参加了诉讼，被上诉人黄琼经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2010年1月12日，宏鼎川公司取得邻水县鼎屏镇东临路世纪豪苑D栋第三层房产（面积1，458.33平方米）初始登记，2010年4月13日至2012年4月23日完善了竣工验收、质量验收、消防验收等手续。2012年4月19日，彭志明、郭中华作为买受人与宏鼎川公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，约定公司将世纪豪苑D座第三层1，430平方米的门面，以每平方米2，573.4元，总金额3，680，000元出卖给彭志明、郭中华，付款方式为一次性付款，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2012年4月20日，宏鼎川公司向彭志明、郭中华出具了3，680，000元的收款收据，2012年4月22日彭志明汇款600，000元给甘文、4月25日通过案外人彭春梅打款400，000元给甘文。该门市被彭志明作为库房实际占有和使用至今。2012年5月2日魏丹向甘文网上转账1，000，000元，用途载明：购C、D座第三层商业门市定金，之后在该门市办理抵押登记的华蓥市农村信用合作联社，将5，900，000元转入宏鼎川公司在该社开具的账户，用于偿还抵押贷款5，900，000元，同时回单上注明转款用途为购房款。2012年5月6日，魏丹作为乙方与宏鼎川公司作为甲方签订《购房协议》，协议约定公司将诉争门市约1，430平方米（具体面积以房产部门核定为准），单价每平方米5，000元，总价7，150，000元出卖给魏丹，协议还对付款方式（签订本协议三日内即交清首付房款陆佰伍拾万元，甲方应在首付房款付清后三十日内将D座第三层商业层产权证办好交付乙方，余款陆拾伍万元在乙方收到产权证后60日内付清）、房屋交付时间及标准（交房标准按现状为准）、税费承担、违约责任进行了约定。宏鼎川公司盖印确认，甘文签字确认，魏丹签字确认。2012年5月8日，甘文向魏丹出具收条一份，载明：“今收到魏丹购买世纪豪苑D座第三层商业的房款690.00万元，（大写：陆佰玖拾万元整），收款人甘文，2012.5.8。”收条上加盖了宏鼎川公司财务专用章。2012年5月18日宏鼎川公司作为甲方与魏丹、黄琼作为乙方再次签订《购房协议》，协议约定公司将诉争门市约1，458.33平方米（具体面积以房产部门核定为准）出卖给魏丹、黄琼，单价每平方米4，680元，总价6，824，984.4元，协议对付款方式及金额（签订本协议三日内即首付总房款的壹佰伍拾万元，待D座第三层商业层产权在30日内办好交乙方后，60日内付清余款）、房屋交付时间及标准（首付壹佰伍拾万元后即交付所购房屋，交房标准按现状为准）、税费承担、违约责任亦进行了约定，宏鼎川公司盖印确认，甘文签字确认，魏丹、黄琼签字确认，该协议为办理房屋产权手续的依据之一。2012年6月4日魏丹、黄琼办理了契税证，6月6日办理了房屋产权证，7月3日办理了土地使用权证，8月10日魏丹、黄琼以诉争门市为其经营的四川大不同商贸有限公司在中国工商银行邻水支行的借款提供抵押担保（业务件号0023＊＊＊）。一审另查明，彭志明与魏丹系多年的朋友关系。2012年6月前，诉争门市房屋产权登记在宏鼎川公司名下，并存在他项权。2013年3月门市被公安查封后，后经住建局出具情况报告，并经公安局调查、核实，2014年3月28日邻水县公安局解除对该门市的查封。魏丹与甘文在公安机关讯问时，陈述一致。2012年5月16日，宏鼎川公司作出《股东大会决议》，将诉争门市约1458.33平方米，单价每平方米4，680元，总价6，824，984.4元出卖给魏丹。该决议得到除包中元之外的另外三位股东甘文、钟在福、钟琼认可，并且该决议也是房屋监理所出具的《房屋登记收件清单》要求提交的资料之一。包中元系宏鼎川公司股东，占1%股份，召开股东会时包中元经常缺席，并曾委托他人代为签名。郭中华原名郭忠华，用“郭忠华”的名义开设了银行账户，并用该账户向甘文转账，也用此名办理了驾驶证等证件，其堂兄也叫郭中华，2011年8月，二人互换了身份。2014年4月11日，彭志明、郭中华以宏鼎川公司与魏丹、黄琼签订购房协议属恶意串通且侵犯其合法权益为由诉至法院，要求确认宏鼎川公司与魏丹、黄琼之间签订的两份《购房协议》无效。一审法院审理认为，本案的争议焦点在于宏鼎川公司与魏丹、黄琼是否恶意串通损害了彭志明、郭中华的利益而使《购房协议》归于无效？一、彭志明、郭中华为证明宏鼎川公司与魏丹、黄琼之间存在恶意串通行为，而举示了如下证据：1、证人张小东的证词。张小东系彭志明的员工，与彭志明有亲戚关系，其证词内容并未谈到已将“世纪豪苑Ｄ座第三层商业房屋”出售给彭志明的事实告诉魏丹，仅证明魏丹到库房看过。故张小东的证词不能证明魏丹、黄琼知道或者应当知道世纪豪苑Ｄ座第三层商业房屋已经出售给彭志明、郭中华的事实，同时鉴于张小东与彭志明的关系，其证明效力较低；2、证人夏义春的证词。夏义春仅在庭上证明听到彭对魏说“买了”，彭把合同给魏看，但是不能证明彭志明与魏丹谈论的是诉争门市的买卖；3、证人包中元的证词。包中元证词中称魏丹、黄琼方签订《购房协议》时，证人提醒宏鼎川公司的法定代表人甘文门市已经出售给彭志明，且魏丹当时在场，但该事实仅有包中元一个人证实，没有其他无利害关系人的证词或证据予以佐证，系孤证。故包中元的证词亦无法证实魏丹、黄琼知道或者应当知道世纪豪苑Ｄ座第三层商业房屋已经出售给彭志明、郭中华的事实；4、《房屋登记收件清单》关于“股东会决议”的记载。该证据也不能证明宏鼎川公司、魏丹、黄琼之间有恶意串通行为，因为：第一、宏鼎川公司系专业的房地产开发企业，其销售开发的房地产不属于《公司法》第一百零四条规定的“本法和公司章程规定公司转让、受让重大资产或者对外提供担保等事项必须经股东大会作出决议的，董事会应当及时召集股东大会会议，由股东大会就上述事项进行表决。”而必须召开股东会的情形，即不需要召开股东会来决定是否同意销售开发的房地产。办理房屋过户手续时，宏鼎川公司不出示该“股东会决议”，房管部门也应依法为第三人办理房产过户登记手续。第二、股东包中元称对该“股东会决议”内容不知情的问题：一是包中元仅持有该公司1%的表决权，不具有否决该决议的绝对表决权；二是包中元在庭审中亦承认以往有其他股东代其签名的股东会决议的情形存在。第三、该“股东会决议”的内容仅表明宏鼎川公司股东作出了同意将世纪豪苑D座第三层商业房屋销售给魏丹的决定内容，但并未叙述先前已与彭志明、郭中华就该房屋签订了《商品房买卖合同》的事实。且彭志明、郭中华并未举示证据证明该内容系宏鼎川公司的股东与魏丹、黄琼共同作出的决定，或者系魏丹、黄琼私自伪造。第四、从《房屋登记收件清单》记载的内容来看，该资料系对宏鼎川公司作为出卖人提交材料所作出的要求，而非对买受人的要求，其真实性应当由宏鼎川公司负责。第五、虽然该“股东会决议”中股东签名有可能不是股东本人亲自签署，但除包中元之外其余的股东甘文、钟琼、钟在福对决议的内容知晓后并未提出反对意见，而是表示认同。故彭志明、郭中华举示的证据不能达到证明宏鼎川公司与魏丹、黄琼之间有恶意串通的目的。二、宏鼎川公司法定代表人甘文在法院向其送达诉状副本等法律文书时称，以宏鼎川公司为出卖人，彭志明、郭中华为买受人，于2012年4月19日签订的《商品房买卖合同》是不真实的，系高利贷性质。与魏丹签订的购房协议系真实有效的。三、宏鼎川公司、魏丹、黄琼之间签订的《购房协议》主体适格，内容系双方真实意思表示，且不违反法律规定。魏丹在与宏鼎川公司签订合同前到房管部门查询了世纪豪苑D座第三层商业房屋的产权登记情况，其产权人仍然是宏鼎川公司，无网签记录，仅有贷款的抵押登记。对此，抵押登记，并不影响开发商出售该房产，仅是价款的走向与抵押权人商量的问题。本案中魏丹、黄琼遵循了《中华人民共和国物权法》确立的“公示公信”制度，在不存在其“知道或者应当知道世纪豪苑Ｄ座第三层商业房屋已经出售给彭志明、郭中华的“事实”的情形下，与甘文一并到华蓥市信用社偿还了抵押贷款5，900，000元，取出他项权证后，再与宏鼎川公司签订了《购房协议》。同时，魏丹、黄琼购买该门市支付了6，900，000购房款，系合理的对价，并没有明显的低于市场价。综上，彭志明、郭中华举示的证据以及按照日常经验、行为习惯等，根据盖然性原则进行判断和认定，不能证明宏鼎川公司、魏丹、黄琼之间存在恶意串通。故对于彭志明、郭中华要求确认宏鼎川公司、魏丹、黄琼之间签订的两份《购房协议》为无效合同的诉讼请求，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条之规定，判决：驳回彭志明、郭中华的诉讼请求。案件受理费300元，由彭志明、郭中华负担。宣判后，彭志明、郭中华不服一审判决向本院提起上诉称，一、一审查明的事实，能认定三被上诉人之间存在恶意串通，损害上诉人的合法权益。第一，一审证人证实，魏丹、黄琼明知案涉房屋出售给了彭志明；第二，按照一般人的注意义务和情理来看，购买房屋时应查看房屋现状。魏丹购买案涉房屋时，彭志明对该房屋占有并使用，这种情况下，魏丹应向彭志明和相关人员询问该房的状况，但魏丹并没有询问相关人员。魏丹称，该房当时系宏鼎川公司出租给彭志明的，但无租赁方面的证据，魏丹、宏鼎川公司也没有对租赁期限、租金多少、已支付多少租金、房屋购买后租金的收取等问题进行约定，这些种种行为都表明魏丹、黄琼与宏鼎川公司存在恶意串通，损害上诉人的利益；第三、从案涉房屋的抵押登记资料来看，该房屋的两次抵押资料中均反映被上诉人宏鼎川公司、黄琼是抵押人／债务人，如果魏丹是支付的购房款，为什么这些钱都是在2012年5月18日签订《购房协议》前支付，且支付后也没有进行差补结算。故魏丹转账给宏鼎川公司在华蓥市农村信用合作社账户上的钱，并非是购房款，而是黄琼归还信用社的贷款；第四，宏鼎川公司的《股东会决议》也证明了被上诉人之间存在恶意串通的行为。案涉房屋在2010年初始登记的时候就登记在宏鼎川公司名下，该房的再次买卖系二手房买卖，按照宏鼎川公司的章程，该房屋买卖属于重大事项，应召开股东会进行讨论，但实际上宏鼎川公司没有召开股东会，一审提供的《股东会决议》没有股东包中元及其委托人的签名，股东甘文的签名也不是其本人，该《股东会决议》是甘文等恶意串通而形成的，其目的是为了帮助魏丹过户。二、一审认定上诉人与被上诉人宏鼎川公司的《商品房买卖合同》系高利贷性质，毫无根据，系主观臆测。一审法院认定上诉人与被上诉人宏鼎川公司签订的《商品房买卖合同》是不真实的、系高利贷性质的证据只有甘文的陈述，而无其他证据佐证，该认定属于违法认定。三、一审法院认定魏丹、黄琼支付了对价，没有以明显低于市场价为由认定被上诉人不存在恶意串通无法律依据。本案中彭志明签订的合同在前，魏丹、黄琼签订的合同在后，对于二者的价款无须比较；再者魏丹、黄琼签订的合同并不是真实意思表示，其真实目的是偿还黄琼在信用社的贷款。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院撤销原判，改判确认魏丹、黄琼与宏鼎川公司签订的两份《购房协议》为无效协议。被上诉人宏鼎川公司答辩称，上诉人无证据证明宏鼎川公司与魏丹之间有恶意串通的行为，魏丹购买房屋时是取得了抵押权人的同意并支付了相应款项。上诉人称已履行了给付房款义务，但其只有一百多万的履行依据，而无剩余房款的履行依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人魏丹答辩称，案涉房屋发生交易时其所有权人是宏鼎川公司，抵押权人是华蓥农村信用社。魏丹购买时是经过了抵押权人的同意，并支付了相应对价的房款。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经二审审理查明的案件事实除一审查明的案件事实外，另查明：邻水县房地产业产权监理所出具的两份“房屋登记簿”上抵押人／债务人一栏中有黄琼的名字，系该所对房产进行信息化管理，软件公司在导入房产信息时，将2010年5月20日宏鼎川公司抵押贷款、2011年5月20日展期抵押贷款、2012年6月5日转移登记、2012年8月10日魏丹、黄琼担保抵押贷款档案合并处理造成的。黄琼不是宏鼎川公司就案涉房屋进行抵押贷款和展期抵押贷款的抵押人或债务人。本院认为，恶意串通是指当事人之间相互串通勾结实施的某种损害国家、集体或第三人利益的民事行为。其特征包括：各当事人均有损害他人利益的恶意，即不仅明知其行为有损于他人而故意进行，且实施该行为就是以损人利己为目的的；当事人彼此勾结，通谋实施该行为；行为结果在客观上损害了国家、集体或第三人利益。在本案中，魏丹、黄琼与宏鼎川公司签订购房协议是否构成恶意串通并损害了彭志明、郭中华利益系双方讼争焦点。围绕该讼争焦点，结合相关证据及案件事实，本院评述如下：首先，在魏丹、黄琼与宏鼎川公司签订《购房协议》前，魏丹、黄琼与宏鼎川公司的控制人甘文没有亲属关系，与宏鼎川公司之间也不存在特殊的利益关系，故魏丹、黄琼与宏鼎川公司不存在恶意串通的利益基础；其次，彭志明、郭中华提供的现有证据，仅能证明魏丹、黄琼在与宏鼎川公司签订《购房协议》前知道彭志明占有、使用该房屋的事实，并不能证明魏丹、黄琼在与宏鼎川公司签订《购房协议》前已明知宏鼎川公司将案涉房屋出卖给彭志明、郭中华的事实，同时，魏丹、黄琼与宏鼎川公司签订《购房协议》时，案涉房屋的产权确实登记在宏鼎川公司名下，彭志明、郭中华也没有在产权登记部门申请预告登记，故不能就此推定魏丹、黄琼在购买案涉房屋时存在主观恶意；第三、魏丹、黄琼购买案涉房屋支付了6，900，000元的对价，不存在以明显不合理低价购买的情形，故魏丹、黄琼购买案涉房屋并未获得不正当利益。综上，彭志明、郭中华提供的现有证据，尚不能证明魏丹、黄琼与宏鼎川公司签订《购房协议》存在恶意串通，损害第三人利益的行为，故对上诉人彭志明、郭中华的上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判……裁定；”、第一百七十五条“第二……、裁定。”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由彭志明、郭中华负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 辉审 判 员  张学明代理审判员  蒋 濒二〇一五年四月十七日书 记 员  陈 雪