河北省沧州市运河区人民法院民 事 判 决 书（2015）运民初字第1118号原告周志国。原告罗静。二原告委托代理李秀树、石晓艳，河北东方伟业律师事务所律师。被告沧州中诚房地产开发有限公司。法定代表人张娟娟，该公司经理。委托代理人程军林，河北海岳律师事务所律师。被告沧州市国贸商都商业有限公司。法定代表人陈炳宇，该公司经理。委托代理人刘厚绪，河北海岳律师事务所律师。原告周志国、罗静诉被告沧州中诚房地产开发有限公司、沧州市国贸商都商业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告周志国及二原告委托代理人李秀树、石晓艳，被告沧州中诚房地产开发有限公司委托代理人程军林、被告沧州市国贸商都商业有限公司委托代理人刘厚绪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周志国、罗静诉称，2009年原告罗志国按照二被告确定的购房模式和被告沧州市国贸商都商业有限公司分别签订国贸尚街预定协议和委托经营协议，而后原告向被告沧州市国贸商都商业有限公司交纳部分购房款。2011年4月14日原告周志国向二被告交齐全部购房款122221.18元。并于当日签订商品房买卖合同，后原告取得沧字第00××35号房权证。自原告购房至今，原告购买的商铺一直处于二被告的控制之中。2014年1月4日被告沧州市国贸商都商业有限公司提出国贸尚街商铺处置方案，该方案违背了原告周志国与被告沧州中诚房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同约定的内容，导致合同目的不能实现，另自原告购房至今，二被告均不能如约履行自己的义务，其行为给原告造成巨大损失，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令二被告连带向二原告交付国贸尚街4层4196号商铺；判令二被告连带给付原告租金自2013年8月1日至实际交付房屋为止。计算标准按照被告给付原告的2013年1月至2013年7月租金的标准计算；诉讼费由被告负担。被告沧州中诚房地产开发有限公司辩称，我公司已按合同约定履行义务，双方之间的合同已经履行完毕，现在二原告主张我公司实际控制房屋没有事实和法律依据。我公司更没有赔偿二原告损失的义务，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。被告沧州市国贸商都商业有限公司辩称，我公司并未实际控制本案所涉房屋，而是由于商场不经营，为了整栋大楼的安全，由物业公司在负责看管，至今已经拖欠大量物业费。原告主张我公司连带承担交付义务和给付租金义务没有事实和法律依据，请求法院依法驳回二原告的诉讼请求。二原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、被告在沧州晚报所刊登的售房广告，证实被告在出售商铺时承诺二原告购买的商铺20年不落伍，月月双工资，一生金饭碗，二原告购买的商铺杨定期收取租金利益，而且承诺二原告购买的商铺六年保证返本。2、二被告在售房时所做出的部分宣传彩页。3、2012年7月30日被告沧州市国贸商都商业有限公司单方制作的协议书一份，证实当时被告承诺自2012年4月1日起至2012年12月31日以二原告实际购房款为基数，按年8%的比例向二原告支付租金收益，如到期未能正常开业或整体出售，自2013年1月1日起以二原告实际购房款为基数，按照每一年度6%的比例，于每月15日前向二原告支付租金，如果被告不能兑现上述内容，业主有权要求退房，如果被告违约，被告除应向业主支付租金外，还要按银行同期利率的三倍向二原告付清。4、2014年1月4日被告沧州市国贸商都商业有限公司制作的国贸尚街商铺处置方案，证实该方案是由被告沧州中诚房地产开发公司和被告沧州市国贸商都商业有限公司共同制作，虽然方案背后的盖章单位是被告沧州市国贸商都商业有限公司，但实际上是被告沧州中诚房地产开发公司委托被告沧州市国贸商都商业有限公司而作出的处置方案，同时，该方案还证实被告承认原、被告之间的买卖合同目的不能实现，被告负有赔偿原告损失的相关义务。5、国贸商街十五位业主代表和被告沧州中诚房地产开发有限公司副总刘振海所进行的三次会谈视频录像，证实本案涉案房屋开发商是被告沧州中诚房地产开发有限公司，现实际占有者也是该公司，向业主返还租金的义务应由二被告共同承担。6、房产证、委托经营协议、购房发票、装修合同、以装修费名义收取购房款收据、银行交易明细各一份，证实2013年8月1日后至今被告未能依约支付租金。7、2012年4月15日被告国贸公司给各位业主出具的通知，证实是被告沧州中诚房地产开发有限公司故意不让北京奥特莱斯公司进入。被告沧州中诚房地产开发有限公司质证称，对晚报刊登的售房广告、宣传彩页真实性没有异议，但不能证明二原告的诉讼主张，该资料只是宣传资料，并不是所谓的要约邀请，不能构成法律规定的要约条件，同时被告也没有承诺保证按期向二原告返还租金和六年返本。协议书因是复印件，无法确定其真实性。对国贸尚街商铺处置方案真实性无异议，但该方案是运河区政府和被告沧州国贸公司协调，处置方式可以通过退房、换购的方式平息业主上访，我公司基于统筹考虑社会稳定因素才认可了该处置方案，但是该方案并不是我公司出具的，不能表明房屋由我公司实际控制，也不能表明是我公司向二原告支付租金。对通知的真实性不认可。被告沧州市国贸商都商业有限公司质证称，质证意见同被告沧州中诚房地产开发有限公司质证意见。另外补充几点说明，一、我公司是接受包括二原告在内的所有业主的委托代理业主接收的房屋，并与所有业主签订了一年的委托经营协议，在该协议未到期的情况下，商场不能正常经营，致使商铺处于闲置状态。二、因业主多次上访，运河区人民政府指派四合社区居委会进行调解，我公司与北京奥特莱斯公司进行整体商业运营洽谈，但该公司提出两个要求，一是商场必须重新装修，所以才导致我公司对商场的原有装修进行部分拆除。二是要求该公司经营的业主商铺面积必须达到总建筑面积的95%，经区政府组织签约，因签约率没有达到要求，没有达成协议。三、由于商铺没有整体运营，只是一楼部分商铺经业主同意对外出租，租金收入也归业主所有。四、业主几十次大规模上访，冲击各级人民政府，当时政府为了平息社会矛盾，强令被告中诚房地产开发有限公司必须按照2014年1月4日的国贸尚街商铺处置方案实施。五、现商铺由物业公司在管理和控制，和我公司以及被告沧州中诚房地产开发有限公司没有关系。经审理查明，原告周志国与原告罗静二人系夫妻。2011年4月14日，原告周志国与被告沧州中诚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为沧州市运河区新华路与水月寺大街交叉口绿洲大厦4层4196铺，面积14.19平方米。同时，合同附件四补充协议第4条明确写明：为了商场管理需要，双方自愿选聘沧州市国贸尚都商业有限公司经营管理，公司为商业管理公司，在房屋交付时由买受人与该公司签订委托管理协议”。合同附件六中注明，共有人为原告罗静。合同签订的同时，原告周志国又与北京国盛世嘉装饰装修工程公司签订装修合同，为购买的商铺进行装修，工程造价31960元。2012年7月30日商铺业主代表二原告与被告沧州市国贸商都商业有限公司达成协议，协议约定自2012年4月1日起至2012年12月31日，被告沧州市国贸商都商业有限公司以二原告实际购房款为基数，按年8%的比例向二原告支付租金收益，如到期未能正常开业或整体出售，自2013年1月1日起以二原告实际购房款为基数，按照每一年度6%的比例，于每月15日前向二原告支付租金，如果被告不能兑现上述内容，二原告有权要求退房，如果被告沧州市国贸商都商业有限公司逾期不能兑现，除向二原告支付租金外，另外按日给付二原告不低于银行同期利率三倍的利息。二原告将商铺委托后，被告沧州市国贸商都商业有限公司自2013年1月1日至2013年7月30日，连续七个月，被告沧州市国贸商都商业有限公司以“租金”名义每月向原告周志国账户打款585元。后因经营方亏损，被告沧州市国贸商都商业有限公司停止经营，自2013年8月至今被告沧州国贸公司未向二原告支付租金。在此期间因全体业主与二被告发生纠纷，引起上访，沧州市运河区政府介入，由被告沧州市国贸商都商业有限公司作出处置方案，处理方式为换购、回购及共同经营，大部分业主同意并选择了上述处置方式，但原告等业主不同意上述处置方式，并诉至本院，要求判令二被告连带向二原告交付国贸尚街4层4196号商铺；判令二被告连带给付原告租金自2013年8月1日至实际交付房屋为止。计算标准按照被告给付原告的2013年1月至2013年7月租金的标准计算；诉讼费由被告负担。本院认为，原告周志国、罗静与被告沧州中诚房地产开发有限公司之间系房屋买卖合同法律关系，双方当事人对此无异议，本院对此予以认定。原告从被告沧州市国贸商都商业有限公司处收取租金即已表明其已从被告沧州中诚房地产开发有限公司取得所购买的商铺并交付被告沧州市国贸商都商业有限公司管理租用，故本院对原告要求被告沧州中诚房地产开发有限公司交付房屋的诉讼请求不予支持。原告提交的与被告沧州市国贸商都商业有限公司签订的书面《委托经营协议》虽系复印件，但能与被告方无异议的《国贸尚街商铺处置方案》相互印证，能够证实该协议存在的真实性，故本院对该《委托经营协议》予以确认。该协议于2011年12月30日到期后，双方虽未签订新的协议，但根据原告提交的银行交易明细，至2013年7月止，被告沧州市国贸商都商业有限公司一直以“租金”名义，按585元／月向原告周志国名下账户打款，并且原告的商铺至今仍在被告沧州市国贸商都商业有限公司管理控制中，因被告沧州市国贸商都商业有限公司自2013年8月起未向原告支付租金，故原告有权解除委托经营关系，要求被告沧州市国贸商都商业有限公司交付绿洲大厦4层4196号商铺并自2013年8月起按585元／月标准支付原告租赁费至房屋交付之日。原告诉求事实清楚，证据充分，本院予以支持。同时，根据合同的相对性原则，被告沧州中诚房地产开发有限公司不是委托经营合同中的当事人，不应承担支付租金的义务，故对二原告要求被告沧州中诚房地产开发有限公司赔偿租金损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告沧州市国贸商都商业有限公司将绿洲大厦4层4196号商铺交付原告周志国、罗静。二、被告沧州国贸商都商业有限公司自2013年8月起按585元／月标准支付原告周志国、罗静租赁费至其将房屋交付之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告周志国、罗静对被告沧州中诚房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费2885元，由被告沧州市国贸商都商业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长  张德山人民陪审员  武兴忠人民陪审员  邱俊玲二〇一五年十二月四日书 记 员  褚运兴