广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初1358号 原告：广西南宁市和润物业服务有限公司，住所地：南宁市秀厢大道**办公楼**。统一社会信用代码：91450107552281154E。 法定代表人：李淑娜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李盈盈，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被告：农全瑞，男，1971年4月24日出生，壮族，户籍所在地南宁市，现住南宁市。 委托诉讼代理人：梁活兵，男，1976年8月15日出生，汉族，户籍所在地江西省九江市修水县，现住南宁市。 原告广西南宁市和润物业服务有限公司与被告农全瑞物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月23日受理后，依法适用普通程序，于2018年5月17日公开开庭进行审理。原告广西南宁市和润物业服务有限公司的委托诉讼代理人李盈盈，被告农全瑞的委托诉讼代理人梁活兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西南宁市和润物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年10月至2016年6月期间代收电费662.4元，2015年1月至2016年6月期间代收公摊电费40.9元、代收公摊水费3.6元、单元电费分摊92.8元、电梯电费分摊168.2元、代收水费381.2元、二次加压电费分摊92.2元，2015年12月至2016年9月期间代收生活垃圾处理费80元、住宅物业服务费892元，合计2413.3元；2、判令被告向原告支付违约金直至付完所有费用为止，暂计为1929.2889元（暂计至2016年12月31日，从2017年1月1日起以1289.7元为基数按合同约定支付违约金直至支付完所有费用为止）；3、判令被告承担本案的律师费1000元；4、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定自协议签订生效之日至小区首届业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止，由原告负责南宁市红日江山小区的物业管理服务，并约定了物业服务费用标准。被告是红日江山小区的业主，自原告进驻小区提供物业服务，被告一直接受原告为其提供物业管理服务。但被告没有支付物业费用及其他费用，就以上拖欠的费用，原告曾多次向被告催讨，但被告均置之不理。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求依法判决。 被告农全瑞辩称，1、原告并未根据国家有关法律法规政策，合法合理收费，而是无依据糊乱收费，违约在先。2、原告不按约定或者规定的服务质量标准提供物业服务，履行共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务管理的义务不到位。3、原告未按前期物业协议约定向全体业主和物业使用人公布物业维修、更新费用的收支账目和经营用房以及其他共用设施设备和场地的经营性收入。4、原告在红日江山成立业委会后，并未主动自觉迁出小区，而是武力抗拒，并恶意破坏楼房建筑结构。5、原告撤出小区，并未通知业主结算，亦未退还业主已交的500元水电周转金，未履行正常交接义务。6、因开发建设单位分期开发、分批交付使用，造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当相应降低，差额部分由建设单位补偿物业服务企业，原告从未降低物业服务收费，差额部分也未向建设单位申请补偿物业服务企业。7、原告至今未提供红日江山小区房屋建筑竣工验收合格及附属设施设备交付使用备案证明。8、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。9、原告的起诉已超过诉讼时效。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，原告的前身为广西南宁市联航物业服务有限责任公司（以下简称联航物业公司），该公司的资质等级为三级。被告是南宁市西乡塘区高新大道西段红日·江山小区7号楼505号房的业主。2012年3月9日，联航物业公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：本协议所称“前期物业管理服务”是指自本协议签订生效之日起至小区首届业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止，在此期间由甲方所提供的物业管理服务；物业服务费用由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，其中，住宅物业：1元/月/平方米，物业服务费用自开发商通知正式交房下月起计收，业主在办理交房手续时应向甲方一次性交清三个月的物业服务费，同时按500元/套（停车位除外）向甲方预交共用水电周转金，此后，乙方应在每月的15日前向甲方交纳当月的物业服务费；小区业主共用部位、共用设备设施运行所产生的水电费，由乙方按其拥有物业的建筑面积据实分摊；甲方每月10日前在小区公告栏公示上月共用水电分摊费；乙方应在每月15日前向甲方交纳上月的共用水电分摊费；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），具体代办收费标准执行政府规定；乙方未按时交纳物业服务费及应分摊的共用水电费的，每逾期一日按欠交金额的千分之三向甲方支付违约金，连续三个月未交纳的，甲方有权停止服务，并有权采取法律诉讼方式追缴物业服务费及违约金，并由乙方承担因此所发生的诉讼费、律师费等费用。此外，双方还在协议中对其他事项进行了相关约定。被告所购买的住宅建筑面积为89.15平方米。原告主张被告欠缴代收水电费、生活垃圾处理费、物业服务费，于2018年2月23日诉至本院，提出前述诉讼请求。因本案诉讼，原告支出律师费1000元。被告承认未交纳原告所主张的期间的物业费，亦未举证证明已交纳原告所主张的除物业费外的其他费用。 另查明，2015年12月16日，南宁市住房保障和房产管理局作出《关于对广西南宁市联航物业服务有限责任公司有关问题情况的通报》，载明：“2015年12月12日广西新闻网曝光红日江山小区保安殴打业主的问题，我局高度重视，立即与高新区建设房产局对该事件进行调查。根据高新区建设房产局出具的情况报告，红日江山小区物业为广西南宁市联航物业服务有限责任公司（以下简称‘联航物业公司’）部分保安于2015年12月10日晚因停车问题与该小区业主发生冲突，造成该小区一名业主鼻梁粉碎性骨折，影响恶劣。经研究决定：一、责令联航物业公司进一步加强对员工培训教育及管理，防止暴力事件再次发生；二、暂停办理该物业公司物业管理相关业务及招投标工作；三、取消该物业公司2015年度评优评先资格；四、纳入物业企业诚信体系，并予以通报批评……”。 2016年4月28日，红日江山小区首届业主委员会成立。 2016年5月4日，联航物业公司更名为广西南宁市和润物业服务有限公司。 2016年6月中旬，红日江山小区连续几天被停电，同年7月被停水数日。 2016年8月22日，南宁高新技术产业开发区管理委员会作出《关于红日江山小区水费缴纳相关问题的复函》，将协调情况函复如下：“一、广西南宁市联航物业服务有限公司（以下简称‘联航物业’）已于2015年被市住房局通报并暂停办理相关业务。建议由业委会告知小区广大业主不再向联航物业缴纳任何费用。二、经市住房局核实，广西南宁市和润物业服务有限公司未办理备案手续，不具备物业管理资质。三、关于要求联航物业提供小区水费明细、未交费清单、水表/电表抄表度数及缴清水费等问题，我委相关部门多方数次协调联航物业解决上述问题但至今未果。建议业委会通过司法途径解决上述问题，以挽回业主的经济损失……”。原告自述于2016年10月16日撤离红日江山小区，但未举证办理交接的相关手续。原告主张在物业服务公告栏有张贴公示，但相关证据因撤离时没有保留而无法提交。 根据原告提交的各项费用交费票据原件查明：原告最后一次代交水费的截止时间为2016年4月，最后一次代交电费的截止时间为2016年6月初，最后一次代交生活垃圾处理费的截止时间为2016年3月。 本院认为，一、关于诉讼时效，物业服务合同为连续性合同，其诉讼时效自提供物业服务最后一期起算，但起诉的缴费期间，应当往前推三年予以保护，超过的不予保护，故本案中原告主张的各项缴费并未超过诉讼时效。 二、关于物业费是否应当支付。虽然被告主张原告不具备资质，但即使原告不具备资质，也应由行政主管部门对其进行处罚，而原告与被告之间是合同关系，主要根据合同确定双方的权利和义务，故即使物业公司存在不具备资质的瑕疵也并不意味着业主可以拒交物业服务费。原告的前身联航物业公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对合同双方均具有约束力，因此上述协议对于原告与被告均有约束力。根据原告提交的代交费用票据，最晚一次代交的费用为截止时间为2016年6月初的电费，根据日常生活经验法则结合被告的答辩意见，本院推定原告提供物业服务的截止时间为2016年5月底，故2016年5月之前（包含5月）的物业费，本院予以支持，2016年5月之后的物业费不予支持。原告要求支付2015年12月至2016年9月的物业费892元，其中2015年12月至2016年5月的物业费534.9元本院予以支持，其余的不予支持。 三、关于是否应支付代收水电费、生活垃圾处理费。原告最后一次代交水费的截止时间为2016年4月，最后一次代交电费的截止时间为2016年6月初，最后一次代交生活垃圾处理费的截止时间为2016年3月，故原告要求被告支付2015年10月至2016年6月的代收水费381.2元及2015年1月至2016年6月代收公摊水费3.6元，其中2015年10月至2016年4月的代收水费288.7元，2015年1月至2016年4月的代收公摊水费3.1元，合计291.8元，本院予以支持，其余不予支持。原告要求被告支付2015年1月至2016年6月的代收公摊电费、单元电费分摊、电梯电费分摊、二次加压电费分摊、2015年10月至2016年6月的代收电费，因被告未提交自行交纳上述费用的票据，又未能提供相反或反驳证据否认原告提交的欠费明细表，故被告仍应按原告欠费明细表所列数额交纳上述费用。根据原告提供的欠费明细表，被告应支付的代收电费共计为1056.5元。原告要求被告支付2015年12月至2016年9月的生活垃圾处理费80元，其中2015年12月至2016年3月的生活垃圾处理费32元，本院予以支持，其余不支持。被告抗辩称原告未经相关部门授权代缴的问题，本院认为被告提交的证据中也有曾经由原告代收上述费用的票据，证明上述费用由原告代缴相关部门是允许的，且被告之前的交纳行为也证明被告认可了原告的代收代缴行为，因此，被告以原告代缴未经相关部门授权为由抗辩，理由不成立。 四、关于是否应支付违约金及律师费。合同约定业主未按时交纳物业服务费及应分摊的共用水电费的，应向原告支付违约金并承担律师费等费用。首先，原告曾有撤离行为，原告与业主也发生过矛盾，被告有不安抗辩权，被告不按时交纳物业费等费用事出有因，情有可原；其次，原告主张向被告催缴过诉请期间的物业费及公摊共用水、电费，但未举证证明，因被告也认可原告在2015年4月第一次撤离之前是有张贴缴费数额的，故对于原告主张的被告不予认可的2015年4月之后（包含4月）的催缴行为，本院不予采信。故原告要求被告支付2015年4月之后（包含4月）欠缴物业服务费及应分摊的共用水、电费的违约金，本院不予支持。至于2015年4月之前的欠费行为，因当时双方未有明显的矛盾，业主欠费明显违约，故对于原告所主张的2015年1月至2015年3月应分摊的公用水、电费的违约金，本院予以支持。双方约定每逾期一日按欠交金额的千分之三支付违约金，被告主张违约金过高，该主张有法律依据，故本院调整违约金的计算方式为：以60.2元为基数，自2015年4月1日起按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算至欠款支付完毕之日止。对原告关于律师费的请求，因被告明显违约，故本院予以支持。 五、被告主张被告在收房的时候需要交纳500元的水电周转金，但至今为止原告并未向被告退还该500元，因被告在本案中并未主张抵扣，亦未提出反诉，故本院不予处理，被告可另案主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下： 一、被告农全瑞支付原告广西南宁市和润物业服务有限公司物业费534.9元； 二、被告农全瑞支付原告广西南宁市和润物业服务有限公司代收水、电费共1348.3元； 三、被告农全瑞支付原告广西南宁市和润物业服务有限公司生活垃圾处理费32元； 四、被告农全瑞支付原告广西南宁市和润物业服务有限公司违约金（违约金计算方式：以60.2元为基数，自2015年4月1日起按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算至欠款60.2元支付完毕之日止）； 五、被告农全瑞支付原告广西南宁市和润物业服务有限公司律师费1000元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元（原告已预交），由原告负担23元，被告负担27元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  梁永光 审 判 员  顾能娜 代理审判员  廖丽萍 二〇一八年六月六日 书 记 员  谭忠艳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。