安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2015）瑶民一初字第01602号原告（反诉被告）：孙瑞霖，男，汉族，2010年8月30日出生，住安徽省合肥市瑶海区。法定代理人：董平。委托代理人：蒋晓磊，安徽健友律师事务所律师。委托代理人：蔡国俊，安徽健友律师事务所律师。被告（反诉原告）：合肥周谷堆置业有限公司，住所地合肥市瑶海区。法定代表人：刘浩，总经理。委托代理人：宋晨，安徽安援律师事务所律师。委托代理人：刘和鹏，安徽安援律师事务所律师。原告孙瑞霖诉被告合肥周谷堆置业有限公司及反诉原告合肥周谷堆置业有限公司诉反诉被告孙瑞霖商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴杰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙瑞霖及其法定代理人董平、委托代理人蒋晓磊、蔡国俊，被告（反诉原告）合肥周谷堆置业有限公司的委托代理人宋晨、刘和鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙瑞霖诉称：原告与被告于2014年2月9日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于合肥市瑶海区钟油坊路与和平路西南合肥大兴周谷堆农产品物流园第2幢1层＊＊号商铺一套，被告应于2014年10月31日前交付房屋，并于交付房屋后60日内办理房屋的所有权证。合同签订后，原告依约交纳了房款，但是被告直到2014年11月18日才向原告交付房屋，逾期17天。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任第一条第一款：“逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行”之约定，被告应该承担逾期交房违约金4090.7元。故原告诉至法院，请求法院判令：一、请求判令被告支付逾期交房违约金4090.7元（即从2014年11月1日到2014年11月17日）；二、由被告承担本案的全部诉讼费用。被告合肥周谷堆置业有限公司辩称：合同合法有效，被告未发生违约，原告延期收房的责任应由原告自行承担。反诉原告合肥周谷堆置业有限公司反诉称：反诉人与被反诉人于2014年1月25日签订了《商品房买卖合同》一份，约定：反诉人将位于合肥市瑶海区大兴镇合肥大兴周谷堆农产品物流园2幢商＊＊室商铺出售给被反诉人，该商品房总价款为1203147元。合同签订后，反诉人于2014年10月20日向被反诉人邮寄发出通知书，要求被反诉人按照通知要求的时间办理交接手续，但被反诉人迟至2015年2月12日才办理交接手续，逾期102天。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及第十一条第二款的约定，被反诉人逾期办理交接手续，需按日支付总房款的万分之二的违约金给反诉人。被反诉人应支付的违约金为24544.2元。故提起反诉，请求法院判令：一、判令被反诉人支付逾期办理房屋交接的违约金24544.2元（自2014年11月1日起，按总房款的万分之二计算至2015年2月11日）；2、判令本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告孙瑞霖辩称：一、被告不能履行对孙瑞霖的承诺，未按照合同约定时间交房，无正当理由逾期十七天，已构成违约应支付逾期违约金；二、合肥周谷堆置业有限公司主张董平逾期收房并支付违约金违背事实情况且无证据证明。经审理查明：原告（反诉被告）孙瑞霖与被告（反诉原告）合肥周谷堆置业有限公司于2014年1月25日签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》（合同编号：20140024800810HF20140038，备案单号：1401010435），购买被告（反诉原告）开发的、位于安徽省合肥市瑶海区钟油坊路与和平路西南合肥大兴周谷堆农产品物流园第2幢1层＊＊号的商铺。合同第四条规定：“……按上述方式计算该商品房价款：单价为（人民币）每平方米36771元，总金额（人民币）1203147元整……”合同第六条规定：“……买受人于2014年1月23日前一次性付清全款……”合同第八条规定：“出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第五种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……5、该商品房取得《建设工程规划许可证》正本……”；合同第九条规定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行……”合同第十一条规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：以出卖人书面通知买受人之日起7日内，买受人不履行接房手续的，通知发出之日视为出卖人的交付日……2、买受人应按照通知要求的时限办理交接手续。逾期不办理，买受人须按日支付总房款万分之二的违约金给出卖人……”2014年10月20日，合肥周谷堆置业有限公司向孙瑞霖寄出一份制作时间为2014年10月18日的《交房通知书》，通知：“合肥大兴周谷堆农产品物流园项目沿街商铺2号楼＊＊室已经按照法定程序及相关规范验收合格，现已符合您与合肥周谷堆置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定的交付使用条件……一、我公司将于公历2014年10月25日起办理交房手续……”2014年11月3日，合肥周谷堆置业公司向孙瑞霖出具了《承诺书》，《承诺书》载明“……因相关证件办理迟延期间的逾期违约金公司将严格按照《商品房买卖合同》的约定标准支付给业主……”2014年11月17日，合肥周谷堆置业有限公司向孙瑞霖寄出一份制作时间为2014年11月13日的《交房通知书》，通知：“您所购买的合肥大兴周谷堆农产品物流园项目沿街商铺2号楼＊＊室符合《商品房买卖合同》约定的交付使用条件……一、请您务必于2014年11月18日前工作时间（工作时间为上午：9：00至11：00；下午14：30至17：30）前来办理房产交接手续……”。2014年11月18日，孙瑞霖法定代理人董平依通知至被告处办理房屋交接手续并签署《业主交房流程表》，董平在“资格确认组”办理了相关手续并签字，该项手续包括：“查验：1、购房款收据及相关所有票据；2《商品房买卖合同》原件；3、业主（委托人）有效证件原件及复印件”。董平于2015年1月12日在“验房组”、“物业公司客服组”办理完相关手续并签字，于2015年2月12日在“物业公司财务组”和“物业公司资料组“办理完相关手续签字。另查，孙瑞霖已按约将购房款全部缴清。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《承诺书》、《收房通知书》、两封挂号信、《业主交房流程表》、《建设工程规划许可证》（复印件），被告提供的《邮寄明细单》、《物品清单》等证据附卷佐证。庭审中原告（反诉被告）孙瑞霖在反诉部分法庭调查中提供了一份《建设工程规划许可证》（复印件），证明被告（反诉原告）合肥周谷堆置业有限公司在《商品房买卖合同》规定的时间内不具有交房条件。被告辩称不清楚该《建设工程规划许可证》是否涉案房屋的证件，并承诺将于庭审后向法庭提供该《建设工程规划许可证》的原件以供核对。被告（反诉原告）合肥周谷堆置业有限公司在规定期间内未提供该项证明材料。本院认为：原告（反诉被告）孙瑞霖与被告（反诉原告）合肥周谷堆置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》第八条双方约定：“出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的的有关规定，将具备条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”根据合同约定，被告（反诉原告）合肥周谷堆置业有限公司应于2014年10月31日前向原告（反诉被告）交付房屋。虽然合肥周谷堆置业有限公司在此之前向董平发出交房通知，但2014年11月3日，被告（反诉原告）合肥周谷堆置业公司向原告（反诉被告）出具了《承诺书》，《承诺书》载明“……由公司开发的中国合肥农产品国际物流园沿街商铺1#-4#，因相关证件办理迟延，期间的逾期违约金公司将严格按照《商品房买卖合同》的约定标准支付给业主……”，说明尚不具备交房条件。庭审中原告（反诉被告）又出具了一份涉案房屋的《建设工程规划许可证》（复印件），证明2014年10月31日前被告（反诉原告）不具备交付涉案房屋的条件，被告（反诉原告）辩称不清楚该项证据是否涉案房屋的证件，但在本院规定的时间内未提供涉案房屋《建设工程规划许可证》原件以供核对，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的相关规定，依法应承担举证不能的法律责任。据此，本院认为涉案房屋的《建设工程规划许可证》系2014年11月10日办理。综合以上两份证据，本院认定在合同约定的涉案房屋的交付时间，即2014年10月31日，被告（反诉原告）未取得涉案房屋《建设工程规划许可证》，不具备交付房屋的条件。被告（反诉原告）辩称“因相关证件办理迟延不影响房屋交付”的主张本院不予采纳，被告（反诉原告）依法应承担相关违约责任。《商品房买卖合同》第十一条规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按一下方式处理：以出卖人书面通知买受人之日起7日内，买受人不履行接房手续的，通知发出之日视为出卖人的交付日……2、买受人应按照通知要求的时限办理交接手续。逾期不办理，买受人须按日支付总房款万分之二的违约金给出卖人……”根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定，不动产交付必须以办理产权过户为标准。合同约定的“交付使用”仅为对房屋的转移占有，即房屋使用权的转让。双方约定的“办理交付手续”属于对房屋交付使用的另行约定。考虑到“办理交付手续”为持续性行为，且《业主交房流程表》所涉项目部门众多、内容复杂，根据《合同法》第四十一条之规定，应认为履行合同所约定的“交付手续”需要合理、必要的时间。原告（反诉被告）一经办理“交付手续”规定的任何行为，即可视为开始履行合同约定的“交付手续”。原告（反诉被告）于2014年11月18日开始办理《业主交房流程表》规定的手续，至2015年2月12日办理完毕，在办理交接的合理时间之内。原告（反诉被告）于2014年11月18日办理的相关手续的行为即按时“履行接房手续”的合同义务，反诉原告（被告）主张以2015年2月12日领取涉案房屋钥匙来确认接收房屋时间的主张本院不予采纳。同时被告（反诉原告）也没有提供证据证明至2015年2月12日完成交房手续系原告（反诉被告）拒不接收房屋所致。反诉原告（被告）在合同约定的2014年10月31日未办理完成涉案房屋的《建设工程规划许可证》，不具备合同规定的交房条件。反诉原告（被告）于2014年11月17日向原告（反诉被告）寄出一份制作时间为2014年11月13日的《交房通知书》，要求原告（反诉被告）于2014年11月18日前工作时间（工作时间为上午：9：00至11：00；下午14：30至17：30）办理房产“交接手续“，原告（反诉被告）按时办理了该手续。反诉被告（原告）不存在违约行为，反诉原告（被告）反诉要求反诉被告（原告）支付逾期办理房屋交接的违约金24544.2元的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》之规定，判决如下：一、被告合肥周谷堆置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告违约金4090.7元（自2014年11月1日至2014年11月17日，每日按原告已支付房款万分之二的标准计算）；二、驳回反诉原告合肥周谷堆置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费50元，减半收取25元，由被告合肥周谷堆置业有限公司负担；案件反诉受理费410元，减半收取205元，由反诉原告合肥周谷堆置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  吴杰二〇一五年四月三十日书记员  王启附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全部履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的的当事人承担不利后果。