广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初6117号原告：朱晶，男，1982年6月26日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区。原告：赵妨玲，女，1981年5月22日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。委托诉讼代理人：朱晶，系原告丈夫(身份情况同上)。被告：中山市天基房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**悦城路**映翠豪庭**45卡（G1），统一社会信用代码914420006715599485。法定代表人：陈绍基，总经理。委托诉讼代理人：钟国云，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴丽芬。原告朱晶、赵妨玲与中山市天基房地产开发有限公司（以下简称天基公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告朱晶（亦系赵妨玲委托诉讼代理人），被告天基公司委托诉讼代理人钟国云、吴丽芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱晶、赵妨玲向本院提出诉讼请求：被告向原告支付赔偿房屋差价损失20万。于2018年6月6日庭审中最后变更诉讼请求为：1.解除双方签订的《映翠豪庭商品房认购书（二期）》；2.要求被告退还定金2万元；3.被告向原告补偿购房的差价10万元。事实与理由：2017年10月10日，我方在映翠豪庭售楼部销售代表李灿雄销售下认购了映翠豪庭三期6栋1单元1404房，价格11500元/方，面积111平方米，并支付定金20000元。认购过程中，销售方表明房子属于开发商。认购书签订后，我方一直等通知网签和交付购房首期款。直至2018年3月开发商告知我方，不将该房卖给我，并卖给别人。被告已构成根本违约，请法院判如所请。被告天基公司辩称，原告违约在先，被告与原告在2017年10月10日所签订的映翠豪庭商品房认购书（二期），因原告不按约定支付第一期购房款，合同已于2018年3月23日依法解除，原告无权要求答辩人继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2017年10月10日，朱晶、赵妨玲作为买受人与作为出卖人的天基公司签订映翠豪庭商品房认购书（二期）[编号：映翠认字0001671号]，约定：朱晶、赵妨玲认购由天基公司开发的位于中山市东区悦城路12号“映翠豪庭”6座1梯1404号房，建筑面积为111.02平方米，认购总价款为1276730元。其中定金20000元需在签署认购书时付清，第一期购房款须于2017年11月10日前付清，同日即办理699000元的银行按揭手续。认购书第三条第10款约定，发生下列情况之一，视买受人违约，出卖人有权没收买受人的已付定金，单方终止合同，将该商品房收回另行出售。若定金不足赔偿出卖方因此而造成的经济损失，买受人还应予以赔偿，对此买受人并无异议：（1）于上述约定日期未支付房价款。（2）于约定的日期未签署《商品房买卖合同》。（3）于上述约定的日期未办理银行按揭手续，又未付款的。落款处有被告销售代表处有李灿雄的签名。2.认购书签订后，朱晶、赵妨玲于2017年10月10日支付定金2万元，天基公司当天出具收据载明“今收到朱晶、赵妨玲映翠豪庭三期6幢1单元1404房定金（银联）￥20000。”3.2018年3月23日，天基公司委托广东凯行律师事务所向朱晶、赵妨玲发出关于中山市天基房地产开发有限公司解除与阁下的《映翠豪庭商品房认购书（二期）事宜》的律师函［编号：粤凯律函字（2018）第042号］，载道“阁下于2017年10月10日向我方委托人认购位于中山市东区，双方签订了《映翠豪庭商品房认购书（二期）》，该认购书约定：阁下应于2017年11月10日付清第一期房款557730元整；如于上述约定日期未支付房价款，视为阁下违约，我方委托人有权没收买受人的已付定金，单方终止合同将该商品房收回另行出售。阁下在签订该认购书后仅交付购房定金人民币20000元，至今未交付第一期房款人民币557730元。基于上述，本律师认为，阁下与我方委托人签订的《映翠豪庭商品房认购书（二期）》是真实有效的，双方均应遵守，现因阁下原因未能按约定履行付款义务，实已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定”，开发商有权解除双方买卖关系，解除该认购书并将该物业另行出售。邮件于2018年4月1日由本人签收，庭审中，朱晶、赵妨玲也确认收到此律师函。3.另查，原、被告签订合同时，涉案房屋不在天基公司的名下，而是登记在案外人黄舒瑶的名下。被告天基公司称，2013年5月31日，天基公司将涉案房屋卖给黄舒瑶，由于黄舒瑶没有付清购房款，被告诉求解除其与黄舒瑶的商品房预售合同[案号为（2015）中一法民一初171号]，该案判决书于2015年9月1日生效，合同已解除。但由于案外人官春艳申请，涉案于2015年4月1日被本院查封。被告天基公司已于2015年9月8日向本院就（2015）中一法民一初171号申请强制执行，但至今该商品房仍未登记在天基公司名下。被告为此提供了相应证据证明。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。原、被告之间签订《映翠豪庭商品房认购书（二期）》，系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。现原、被告双方均同意解除该认购书，不违反相关法律规定，本院予以准许。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。”本案中，原、被告签订《映翠豪庭商品房认购书（二期）》后，原告除支付20000元定金外，并未按约定向原告支付余下购房款，被告作为出卖人未收取原告购房款，因此依照上述规定，该认购书不应认定为商品房买卖合同。但被告在与原告签订上述认购书时，虽已与案外人黄舒瑶解除了涉案房地产的买卖合同，但由于相关法律程序尚未走完，涉案房未变更登记在被告名下，即使原告按约定支付第一期购房款，客观上《映翠豪庭商品房认购书（二期）》仍不能履行，被告作为发展商，应当知道与原告签订认购书的法律后果，因此认购书不能履行的责任在于被告，被告应向原告承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，原告已按约定支付定金20000元，被告在签订《映翠豪庭商品房认购书（二期）》时客观上已不能履行约定义务，应双倍返还原告定金。本案中，经本院释明后原告只请求退还已付定金，不主张双倍返还，因此对原告的该项请求本院予以支持。余下部分，原告可再循其他法律途径解决。关于原告要求被告补偿购房差价10万元的诉讼请求，如前所述，双方签订的只是商品认购书，并非商品房买卖合同，故原告的该诉讼请求缺乏法律依据，本院予以驳回。综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条，第九十三条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告朱晶、赵妨玲与被告中山市天基房地产开发有限公司于2017年10月10日签订的《映翠豪庭商品房认购书（二期）》；二、被告中山市天基房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告朱晶、赵妨玲返还购房定金20000元；三、驳回原告朱晶、赵妨玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元（该款原告已预付），由原告朱晶、赵妨玲负担1492元，被告中山市天基房地产开发有限公司负担658元（该款被告中山市天基房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内迳付给原告朱晶、赵妨玲）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陆永伟二〇一八年六月二十九日书记员  李杰华邱志婵