福建省厦门市同安区人民法院民 事 判 决 书（2015）同民初字第1074号原告厦门市同安祥桥建材贸易有限公司，住所地福建省厦门市同安区祥平街道环城西路。法定代表人庄炳西，总经理。委托代理人黄金奖、林梅芳，厦门市新诚法律服务所法律服务工作者。被告刘晓红，女，汉族，1967年7月20日出生，住黑龙江省鹤岗市工农区。委托代理人陈伟才、林锋云，北京盈科（厦门）律师事务所律师。原告厦门市同安祥桥建材贸易有限公司（以下简称祥桥建材公司）与被告刘晓红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月16日立案受理后，依法由审判员李强适用简易程序于2015年4月23日公开开庭进行了审理。原告祥桥建材公司之委托代理人黄金奖、林梅芳，被告刘晓红及其委托代理人陈伟才均到庭参加诉讼。本案现已审理���结。原告祥桥建材公司诉称，其系厦门市同安区祥平街道银湖中路598号的房屋产权登记所有人。2012年9月13日，其与被告刘晓红签订一份《房屋租赁合同》，约定将址于同安区祥平街道银湖中路的房屋（房产证：厦地房证第同00002641号，五层，建筑面积3096平方米）出租给刘晓红；租赁期限自2013年3月1日至2028年2月28日，共计15年；租金每平米35元，租金按半年交纳租金（即6个月一期），每三年递增6%，每半年度最后7日内交纳下一期租金。如刘晓红拖延交纳租金，祥桥建材公司按每日3‰收取滞纳金。如刘晓红拖延支付时间达2个月以上，祥桥建材公司有权解除合同，并追究刘晓红的违约责任。合同履行过程中祥桥建材公司依约履行相应合同义务，但刘晓红仅支付至2014年8月31日租金，2014年9月1日起租金迟迟不予以支付。祥桥建材公司多次向刘晓红催讨要求按合同约定支��租金，但其却一直以各种理由推托，至今未支付。刘晓红逾期支付租金已构成违约，故祥桥建材公司请求法院：1.判令解除双方于2012年9月13签订的《房屋租赁合同》；2.判令刘晓红支付租金人民币（币种，下同）686500元（自2014年9月1日起计算至判决解除合同之日止，暂计至2015年3月31日止）；3.判令刘晓红向祥桥建材公司支付违约金417337.5元（其中租金651000元为基数，自2014年9月1日起按每日3‰的标准计算至2015年2月28日止违约金353493元；租金686500元自2015年3月1日起按每日3‰的标准计算至被告租金实际支付完毕之日止，现暂计至2015年3月31日止违约金63844.5元）；4.请求依法判令刘晓红支付水电保证金100000元；5.判令刘晓红腾退租赁房屋返还给祥桥建材公司并支付占用租赁房屋期间的使用费542500元（自2015年4月1日起按合同约定的租金标准计算至被告将租赁房屋实际返还给原��之日止，暂计至2015年8月31日）；6、本案诉讼费由刘晓红承担。被告刘晓红辩称，一、本案需要追加另外两个合伙人为共同被告参与诉讼；二、刘晓红不同意解除双方的合同，其不存在违约行为；关于原告祥桥建材公司要求支付租金的诉求，自2014年9月1日起至2015年3月31日止，对于尚未支付的事实是祥桥建材公司确认的，但是未支付的原因是双方有约定电梯的购买安装费用都应该由祥桥建材公司承担，但实际是由刘晓红承担，因此基于这点双方达成口头约定租金可以缓交，至于什么时候交双方另行确定；刘晓红不存在违约，所以不同意支付违约金，而且祥桥建材公司要求的违约金标准过高，请求法庭予以调整；三、关于水电保证金100000元，水电费一直都是刘晓红自行缴纳，并且至今未存在拖欠的情况，故不需要支付水电保证金；四、关于腾退房屋的问题，刘晓红完���不同意，因为不存在违约也没有达到解除合同的条件，且祥桥建材公司主张暂计至8月份也没有依据。综上，请求法院驳回祥桥建材公司的全部诉讼请求。经审理查明，原告祥桥建材公司系厦门市同安区祥平银湖中路房屋的产权登记权属人（厦地房证第同××号）。2012年9月13日，甲方（出租方）即祥桥建材公司与乙方（承租人）即被告刘晓红签订一份《房屋租赁合同》，合同载明：“一、出租房屋情况1-1如为转租，则该款改为：甲方出租给乙方的房屋位于厦门市同安区祥平银湖中路位置（以下简称该房屋）；目前业主已取得该房屋的产权证（证书编号：厦地房证第同××号）。……该房屋总建筑面积3096平方米，共五层；乙方实际向甲方租赁该房屋的建筑面积为3096平方米，具体包括该房屋的土地宗地红线图和房屋平面图。……二、租赁期限2-1该房屋租赁期自起租日起至结束日止共计15。即：租赁期限起租日为：2013年3月1日；租赁期限结束日为：2028年2月28日。……三、租金的约定3-1甲、乙双方约定，自起租日起，每平米租金35元，租金每三年递增6%。该租金不含税，如需开发票由甲方协助乙方开据，税费乙方承担。租赁期限内具体租金如下表：2013-3-1至2014-2-28半年度租金：651000.00；2014-3-1至2015-2-28半年度租金：651000.00；2015-3-1至2016-2-28半年度租金：651000.00；……3-3甲方同意：乙方按半年交纳租金（即6个月一期），乙方于每半年度最后7日内向甲方支付下一期租金，如乙方拖延交纳租金，则甲方按每日3‰向乙方收取滞纳金，如乙方拖延支付时间达2个月以上者，甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任。……3-4乙方在租赁期满6个月前需向机房支付10万元，作为水电保证金。甲方在合约期满时，双方结清各项费用，返还房屋时归还该款��。……”祥桥建材公司在该合同上盖公章，刘晓红在该合同上签名并捺手印。该合同签订后，双方均按照合同履行了义务，祥桥建材公司将上述房屋交付给刘晓红使用，刘晓红按照合同的约定支付租金至2014年8月31日止，自2014年9月1日开始未再支付租金。后因双方产生纠纷，祥桥建材公司遂向本院提起诉讼，并提出如上诉讼请求。审理中，原告祥桥建材公司陈述被告刘晓红至2014年8月31日止共交纳租金20206000元，该数额比合同约定的金额还高出73000元，故自2014年9月1日开始刘晓红需交纳的租金数额，祥桥建材公司有扣除多交纳的73000元；对于该租金的交纳数额，刘晓红没有异议。刘晓红辩称其与祥桥建材公司有口头约定房屋租金可以缓交，至于缓交到什么时候由双方另行确定，但双方至今未确定，故其不存在违约；对此，祥桥建材公司予以否认。以上事实有原告祥桥建材公司举示的《房屋租赁合同》、厦门市土地房屋权证等证据及当事人的陈述等证据为证，以上证据均经本院审查核实，可以采信。本院认为，原告祥桥建材公司与被告刘晓红签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效的合同，双方均应按照合同的约定履行合同义务。同时该《房屋租赁合同》系刘晓红与祥桥建材公司签订，并未有其他的合同当事人，祥桥建材公司的各项诉求均是基于该合同提出，故刘晓红主张其与他人存在合伙关系而要求追加第三人的请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予追加。根据《房屋租赁合同》的约定，祥桥建材公司的主要合同义务为交付租赁房屋，刘晓红的主要合同义务为按照合同约定的时间和数额交纳房屋租金。根据合同约定，刘晓红依约应当最晚至2014年9月8日前交纳2014年9月1日至2015年2月28日半年的租金651000元，但是至今刘晓红仍拖欠该段及之后的租金，虽然刘晓红抗辩称双方有口头协商缓交租金，但并未提供相应的证据予以证明，且祥桥建材公司亦予以否认，故刘晓红的抗辩理由不能成立，根据双方的合同约定“如乙方拖延支付时间达2个月以上者，甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任”，刘晓红已经拖延支付租金超过了2个月，故祥桥建材公司诉求解除双方的租赁合同有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。关于合同解除的时间，祥桥建材公司诉求解除双方的《房屋租赁合同》，其起诉状副本于2015年4月9日送达至刘晓红处，虽然刘晓红不同意解除合同，但是其拖延支付租金的行为已经构成了双方约定的合同解除的条件，且至今其仍未支付租金，故本院认定祥桥建材公司诉求解除合同的诉状副本到达刘晓红���即2015年4月9日起该《房屋租赁合同》解除，刘晓红理应支付2014年9月1日至2015年4月9日止的租金，根据双方的约定，该期间租金应为651000元＋141050元=792050元，扣除祥桥建材公司自认的刘晓红多交纳的73000元，刘晓红尚需支付租金719050元。关于违约金的问题，祥桥建材公司主张按双方约定的每日3‰的滞纳金标准计算违约金，刘晓红抗辩称无需支付且该约定的标准过高，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二项的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，祥桥建材公司并未有证据证明其因刘晓红拖延支付租金造成的损失高于或等于约定的滞纳金数额，其主张按日3‰的标准计算违约金的主张明显高于其经济损失，而其经济损失主要为资金占用的利息损失，故本院酌情将违约金调整为以拖欠租金的数额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，超出的部分本院不予支持。关于祥桥建材公司诉求刘晓红支付水电保证金100000元的问题，双方虽然在合同中有约定该水电保证金，但是水电保证金的主要目的在于督促承租方按期缴纳租赁房屋的水电费，并未有证据证明刘晓红在租赁期间存在拖欠水电费的行为，且双方也并未就违约时水点保证金的归属问题进行约定，故祥桥建材公司的该项诉讼请求缺乏事实依据，本院依法不予支持。基于上述认定，刘晓红已经存在违约行为，双方的租赁合同已经解除，故祥桥建材公司诉求刘晓红返还租赁房屋有相应的事实和法律依据，但应当给予刘晓红必要的时间，本院酌定为三十日的期限，同时因双方的租赁合同已经解除，���晓红还应当自2015年4月10日开始按照每半年651000元的租金标准支付占用租赁房屋期间的使用费至租赁房屋返还之日止。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告厦门市同安祥桥建材贸易有限公司与被告刘晓红的《房屋租赁合同》于2015年4月9日起解除；二、被告刘晓红应于本判决生效之日起七日内向原告厦门市同安祥桥建材贸易有限公司支付租金人民币719050元及违约金（违约金以拖欠租金719050元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍自2014年9月1日开始计付至本判决确定的还款之日止）；三、被告刘晓红应于本判决生效之日起三十日内将位于厦门市同安区祥平银湖中路的租赁房屋（厦地房证第同××号）返还给原告厦门市同安祥桥建材贸易有限公司；自2015年4月10日开始，被告刘晓红应当按照每半年人民币651000元的标准支付占用租赁房屋期间的使用费至该房屋返还之日止；四、驳回原告厦门市同安祥桥建材贸易有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币10990.5元，适用简易程序减半收取人民币5495.25元，由被告刘晓红负担，款限于本判决生效之日起三日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员李强二〇一五年四月三十日代书记员洪晓燕附：本案所适用法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九��四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损��赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审查核实证据。