江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）淮开商初字第0141号原告淮安市大成建筑有限公司，住所地淮安经济技术开发区苏州路8号。法定代表人韦志龙，该公司总经理。委托代理人涂勇、董敏，江苏创盈律师事务所律师。被告淮安市华海房地产开发有限公司，住所地淮安市淮阴区樱花小区B19幢101室。法定代表人蒋玲，该公司执行董事。委托代理人方晓峰、李艳，江苏律轩律师事务所律师。原告淮安市大成建筑有限公司（以下简称大成公司）与被告淮安市华海房地产开发有限公司（以下简称华海公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序后变更为普通程序公开开庭进行了审理。原告淮安市大成建筑有限公司的委托代理人涂勇、董敏，被告淮安市华海房地产开发有限公司的委托代理人方晓峰、李艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大成公司诉称：2010年5月8日，原告淮安市大成建筑有限公司与被告淮安市投资房地产发展有限公司（以下简称投资公司）达成土地开发合作协议，协议约定原告将争议土地作为投入和投资公司进行开发。2010年5月31日，原告与投资公司签订土地转让合同一份，约定大成公司将争议土地以总价1220.8万元的支付款项转让给投资公司。合同签订后，投资公司未能按照约定支付款项。2010年3月26日至2012年2月8日期间，投资公司及投资公司的项目公司华海公司陆续向原告支付了部分款项。2011年7月31日，由于被告未能及时支付上述土地尾款，原告与被告就上述土地尾款结账问题达成会议纪要，被告同意一次性补偿原告300万元并以门面房来冲抵相应款项，如违约再另行支付100万元的赔偿。2013年3月26日，投资公司以书面形式承诺，投资公司购买的上述土地有关权益转让给被告。合同履行期间，被告未能按约履行合作协议，导致土地长期闲置。2013年9月10日，被告突然向淮安市中级人民法院提出诉讼，要求判令解除双方合同。2015年3月13日，江苏省高级人民法院作出（2014）苏商终字第00532号民事判决书，解除了2010年5月31日大成公司与投资公司签订的土地使用权转让合同、2010年9月18日大成公司与投资公司签订的补充合同、2011年12月26日大成公司与投资公司签订的土地开发合作协议以及2013年6月15日大成公司与华海公司签订的补充协议，判决原告向被告返还已收取的1095万元土地转让金，并支付该款自华海公司实际支付给大成公司之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定给付之日的利息。原告认为，被告从合同签订之日起就已知原告由于政策原因没有对土地进行开发。因此，被告与原告达成一致，约定由被告出资进行开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上原告再将上述地块的土地使用权转让给被告。然而被告在合同履行期间突然恶意要求解除合同，其行为不仅导致原合同不能正常履行，并且给原告造成了巨大损失。依据《合同法》、《土地管理法》等法律规定，其行为已构成重大违约，为此，特诉至贵院，望能依法判决，维护原告的合法权益。被告华海公司辩称：1、原告诉争的合同并非被告与原告直接签订，而是被告承继了淮安市投资房地产发展有限公司与原告所签订的合同。该组合同最终被解除主要是因为原告方违规转让未经开发的土地使用权，并且原告与投资公司共同为了规避法律规定而签订的房地产合作开发协议，最终被省高院以上述协议无法实际履行为由判令解除全部相关合同，我方认为原告依据上述合同向被告主张违约赔偿责任，没有任何合同依据。如果依据过错行为要求侵权赔偿，我方认为侵权人是淮安市投资房地产发展有限公司，原告如有损失，不应向被告主张。2、被告曾提起诉讼，是要求本案原告履行合同，履行土地转让合同的相关义务，并非原告所诉的突然恶意要求解除合同；合同被解除，被告没有任何过错。3、涉案土地价值不存在减损，原告以不足20万元的价格购买该土地，合同被解除时土地已经升值为1220.8万元，现在该土地经评估价值为2094.07万元，该土地一直在升值，不存在价值减损。原告主张的预期可获利益，因该土地不得从事建设开发以外的用途，建设开发本身存在巨大的商业风险，不属于可以预测评估的事项，且原告至今也不具备建设开发的相应资质，原告在法律层面不可能获得任何的利益，不应支持原告的鉴定申请。综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2010年5月8日，原告大成公司与投资公司签订合作协议，协议约定原告将火车站广场北侧商业用地10亩作为投入和投资公司进行开发。2010年5月31日，大成公司（甲方）与投资公司（乙方）签订土地使用权转让合同一份，约定：一、甲方将其拥有的位于淮安经济技术开发区火车站广场北侧商业用地5063平方米，以160万元/亩，总价1220.8万元转让给乙方。二、付款方式：1、合同签订5日内乙方付给甲方转让款200万元；2、合同签订15日内乙方再付给甲方转让款300万元；3、合同签订1个月内乙方再付给甲方转让款110万元；4、合同签订2个月内乙方再付给甲方转让款366.64万元；5、甲方再将土地过户给乙方或乙方指定公司名下。以新土地证日期为起算依据60天内付清余款244.16万元。过户期间发生全部费用和开支均由乙方负责。以上付款乙方必须按甲方指定账户汇入。6、第二款中所有约定的付款日期乙方必须严格履约，否则每天支付给甲方违约金5000元。2011年7月31日，大成公司（甲方）与投资公司（乙方）以会议纪要形式达成如下协议：1、甲、乙双方同意该地块补偿款在160万元/亩基础上，由于乙方违约，延期等原因，乙方同意一次性补偿甲方人民币叁佰万元，双方不再追究此前违约责任；2、甲、乙双方同意乙方用位于淮安市美食街门面房377.6平方米，按13600元每平方米计算抵充乙方尚欠甲方剩余土地尾款及上述补偿款，由双方结算后多退少补；3、甲、乙双方一致同意委托乙方拟定正式合同，乙方所拟定的合同须经双方认可签订后方可生效，此前双方签订的所有协议均作废……。甲方由其法定代表人韦志龙签名，乙方由武政签名。2011年12月26日，大成公司（甲方）与投资公司（乙方）签订土地开发合作协议一份，约定甲方同意通过该土地使用权的合作开发的形式实现经济价值；甲、乙双方此前已就合作开发该土地进行过多次协商，甲方同意该土地交由乙方开发，甲方从乙方取得土地补偿款人民币1520.8万元后甲方对该地块不再享有任何权利，使用权及相关收益全部归乙方所有。乙方已通过华海公司向甲方支付土地款计人民币960万元，甲方同意乙方以位于市区美食街门面房377.03平方米作为补偿抵偿给甲方，门面房价款为512.76万元，用于抵偿乙方应向甲方支付土地补偿款；土地剩余补偿款560.8万元以房屋款抵512.76万元冲抵后，乙方尚欠甲方剩余款项计人民币48万元，本协议双方签字后半年内乙方将该房屋过户给甲方指定人名下，否则乙方每日承担贰仟元的违约金，余款在2012年4月30日前支付给甲方。本协议签订盖章后，任何一方违约，除赔偿对方的直接损失外，另支付给对方违约金伍拾万元；本协议签字后双方此前签订的有关该地块的所有协议，纪要均作废，以此协议为准；上述协议，一式三份，自双方盖章（签字）后生效。上述协议签订后，未实际履行。2013年3月26日，投资公司出具的书面承诺中载明：华海公司的债务与新法人蒋玲无关，全由原股东承担，投资公司购买的火车站广场北侧土地有关权益全部转给华海公司。投资公司法定代表人武政亦在该承诺中签名。大成公司作为受让人与出让人淮安市国土资源局于2003年5月29日签订的对涉案土地的国有土地使用权出让合同第十三条约定：受让人同意在2004年12月30日之前动工建设。不能按期开工建设的，应提前30日向出让人提出延建申请，但延建时间最长不超过1年。而且，该出让合同第二十条还约定：受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用权证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或者部分土地使用权转让、转租、抵押，但首次转让（包括出售、交换、和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定符合下列二款规定之条件：（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；（二）按照本合同约定进行投资开发，形成工业用地或其他建设用地条件。（2014）苏商终字第00532号民事判决书认定2010年5月31日大成公司与投资公司签订的土地使用权转让合同、2010年9月18日大成公司与投资公司签订的补充合同、2011年12月26日大成公司与投资公司签订的土地开发合作协议以及2013年6月15日大成公司与华海公司签订的补充协议合法有效，但由于大成公司在未按照合同约定进行投资开发或完成开发投资总额的25%以上情况下，将涉案土地使用权转让，违反法律规定和国有土地使用权的约定，使该土地使用权不能在相关主管部门办理土地使用转让手续，即本案土地使用权转让合同在法律上已存在履行不能，而履行不能是因为大成公司的投资开发未达到法定标准所致，应属于大成公司违约，其应承担相应的违约责任。故判令大成公司返还土地使用权转让金并承担同期贷款利息。大成公司如认为华海公司应赔偿解除合同给其造成的损失可另行主张。在本案审理过程中，原告请求对淮市国用（2003）出字第721号土地自2010年5月8日至2015年3月13日的土地减损价值及预期可获利益损失进行评估（如土地整租、建成房屋后可以产生的获利等）。我院向原告释明，原告申请评估的预期可获利益损失因存在多种不确定因素可能将无法评估，并告知其应及时预交评估费用，原告仍坚持申请对该事项进行评估。经双方当事人摇号选择，确定江苏先河房地产土地评估有限公司作为评估机构进行评估工作，后因原告未能预交评估费用，评估机构退回评估。庭审中，原告陈述案涉土地未取得建设用地规划许可证及建设工程规划许可证；经原被告一致确认，2015年，案涉土地经淮安市中级人民法院委托评估，评估价为2094.07万元。上述事实有2010年5月8日《合作协议》、2011年7月31日《会议纪要》、（2014）苏商终字第00532号民事判决书、退回评估函以及原、被告的当庭陈述、谈话笔录为证，本院予以确认。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。原告与投资公司签订的一系列案涉土地使用权转让合同已经被江苏省高级人民法院于2015年3月13作出的（2014）苏商终字第00532号民事判决书解除。原告认为2010年5月8日原告与投资公司签订的《合作协议》未在（2014）苏商终字第00532号民事判决中被解除，本院认为，2010年5月8日的《合作协议》系原告与投资公司签订的一系列案涉土地使用权转让合同中的一份，原告与投资公司就案设土地的转让关系已经因无法实际履行而被解除，该合同亦应同样被解除。原告以（2014）苏商终字第00532号民事判决中未明确说明的2011年7月31日原告与投资公司签订的《会议纪要》中约定的违约金300万元及再次违约后的100万元为依据，向被告主张合同解除后的损失400万元；本院认为，该会议纪要第3条规定“甲乙双方一致同意委托乙方拟定正式合同，乙方所拟定的合同需经双方认可后方可生效，此前签订的所有协议均予以作废。而2011年12月26日土地开发合作协议中的土地使用权转让金数额及付款方式与2011年7月31日会议纪要的内容一致，可认定2011年12月26日土地开发合作协议是依据2011年7月31日会议纪要所签订的正式合同，2011年7月31日会议纪要已经失效。而2011年12月26日签订的合作开发协议已经被解除，且原告以2011年12月26日签订的合作开发协议提出的要求被告支付土地补偿款560.8万元及逾期付款违约金330万元的反诉请求亦在（2014）苏商终字第00532号判决中被驳回，原告再次以2011年7月31日会议纪要主张合同解除后的损失，本院不予采纳。原告未提供其他证据证明其因合同解除造成的损失，亦未能及时预交评估费用致使评估无法进行，视为其对损失没有证据提供。原告在评估机构退回评估后仍要求对其土地贬值损失及预期可获收益进行评估的申请本院不予采纳。综上，原告请求被告赔偿其因合同解除后造成的损失400万元证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告淮安市大成建筑有限公司的诉讼请求。本案案件受理费38800元由原告淮安市大成建筑有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费38800元。(收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：3454)。审 判 长  蔡 勇代理审判员  包小琴人民陪审员  冯兆兵二〇一五年十二月十八日书 记 员  邱 敏附相关法条及司法解释：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。