重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝三中法民终字第02176号上诉人（原审被告）重庆泽京房地产开发有限公司,住所地重庆市南川区南城街道办事处金佛居委会（南园路69号），组织机构代码75308873-X。法定代表人马丽平，总经理。委托代理人唐然，女，1987年3月26日出生，汉族，该公司员工，住四川省营山县。被上诉人（原审原告）王开灿，男，1972年11月24日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被上诉人（原审原告）董永琼，女，1974年8月29日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。二被上诉人共同委托代理人胡建健、鲜维浪，重庆华升律师事务所律师。上诉人重庆泽京房地产开发有限公司与被上诉人王开灿、董永琼商品房销售合同纠纷一案，重庆市南川区人民法院于2015年10月19日作出(2015)南川法民初字第04348号民事判决，重庆泽京房地产开发有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月15日公开开庭审理了本案。重庆泽京房地产开发有限公司的委托代理人唐然，王开灿、董永琼的委托代理人胡建健、鲜维浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明:重庆泽京房地产开发有限公司系重庆市南川区香格里拉西苑小区开发商。王开灿、董永琼与重庆泽京房地产开发有限公司于2012年6月1日签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。商品房买卖合同约定：乙方（王开灿、董永琼）购买了甲方（重庆泽京房地产开发有限公司）开发的重庆市南川区香格里拉西苑小区13幢1单元9-5预售商品房；房屋总成交金额为511990元；付款方式为按揭付款：乙方先行支付首付房款，余款选择银行按揭方式支付；交房时间为2013年12月30日之前；第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房在产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”该条第三款约定：“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。”该条第四款约定“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。……；乙方要求继续履行合同，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。后补充协议第十条第二款约定“……乙方应无条件协助甲方办理本合同房屋的产权过户申报登记，并应当在接房之日将办理产权手续所需的资料和授权办理产权登记的委托书交付给甲方，乙方应当亲自到现场确认权属登记，逾期交付资料每日按已付房价款的万分之一承担违约金。”该条第四款约定：“甲乙双方特别约定，不执行合同第13条第4款，第（1）和第（2）项约定，变更约定为：若因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，若逾期不超过90日的，乙方免除甲方的违约责任，超过90日的，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得受理通知单之日起30日内向乙方支付违约金，乙方不解除合同。”一审法院另查明，合同签订后，王开灿、董永琼按照合同约定付清房屋总价款。重庆泽京房地产开发有限公司于2013年12月29日将房屋交付王开灿、董永琼使用。重庆市南川区国土资源和房屋管理局于2014年10月22日（即取得房地产权登记的时间）出具《业务受理通知书》，受理了王开灿、董永琼所购买房屋的预售后房屋权属登记（转移登记）业务。重庆市南川区国土资源和房屋管理局亦已颁发了房地产权证。一审审理中，王开灿、董永琼提出补充协议中关于延长办证时限的约定系重庆泽京房地产开发有限公司为免除或减轻自身责任，排除业主主要权利的格式条款，亦违反了提请业主注意的义务，认为该补充协议为无效协议；重庆泽京房地产开发有限公司提出补充协议是系双方当事人签字确认系合法有效。同时，重庆泽京房地产开发有限公司还提出，由于王开灿、董永琼向重庆泽京房地产开发有限公司出具办证委托书的时间过晚，导致重庆泽京房地产开发有限公司未能及时向重庆市南川区国土资源和房屋管理局提交房屋办证资料，并举示了《授权委托书》（载明委托时间为：2014年9月29日）以证明其主张。王开灿、董永琼提出重庆泽京房地产开发有限公司举示的《授权委托书》系本人在签订合同时出具，委托时间是重庆泽京房地产开发有限公司事后改写。王开灿、董永琼在一审诉称：2012年6月1日，我与重庆泽京房地产开发有限公司签订《重庆商品房买卖合同》，我购买重庆泽京房地产开发有限公司开发位于南川区泽京香格里拉西苑13幢1单元9-5房屋一套，总价511990元。房屋交付日期为2013年12月24日。付款方式为按揭付款，合同签订后，我按约定支付了房款，重庆泽京房地产开发有限公司出具了正式发票。双方另约定，由我委托重庆泽京房地产开发有限公司办理本商品房产权登记手续。2013年12月24日，我办理了接房手续。但自该房交付使用后，重庆泽京房地产开发有限公司并未按约定向房屋所在地的土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证的申请》、提交相关资料，也未能及时取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。现诉至法院，请求人民法院判令重庆泽京房地产开发有限公司支付逾期办理房产证的违约金12442元，本案诉讼费由重庆泽京房地产开发有限公司承担。重庆泽京房地产开发有限公司一审辩称：一、房地产权证采用委托的方式办理，但王开灿、董永琼并未按照约定的时间向我公司提交办理房地产权证所需的材料。对于王开灿、董永琼逾期提交房地产权证的委托及相关办证资料，我公司并无催告提交的义务，二、因涉诉房屋的房地产权证为委托办理，故办理房地产权证的起算时间点应从王开灿、董永琼向我公司提交授权委托书的时间开始计算。从王开灿、董永琼委托我公司办理房地产权证之日起开始起算，我公司享有60日的办理期限和90日的免责期限，即只要我公司在王开灿、董永琼委托后150日内取得了涉诉房屋的权属转移登记受理单，我公司就不应该承担任何违约责任。三、我公司认为其是于王开灿、董永琼出具委托、办理资料后150日内就取得了业务受理通知书，不存在逾期办证的情况，在本案中未违约，故不应承担违约责任。但若法院判定我公司存在违约且应承担违约责任，我公司亦认为产权证办理时间的早晚对王开灿、董永琼实际上并不造成任何损失，《商品房买卖合同》及补充协议中约定的违约金过高，请求法院调减违约金金额。综上，我公司不存在逾期办理房地产权证的情况，王开灿、董永琼的主张毫无事实及法律依据，故请求驳回王开灿、董永琼的全部诉讼请求。一审法院认为，一、关于补充协议的效力问题。王开灿、董永琼提出补充协议中关于延长办证时限的约定系重庆泽京房地产开发有限公司为免除或减轻自身责任，排除业主主要权利的格式条款，亦违反了提请业主注意的义务，认为该补充协议为无效协议；重庆泽京房地产开发有限公司提出补充协议是系双方当事人签字确认，系合法有效。由于补充协议系双方当事人在原合同基础上对双方具体权利义务进行的补充、变更，并经由双方当事人签名捺印，且王开灿、董永琼作为一个完全民事行为能力人，在签署涉及其自身重大利益的协议时，应当是在全面阅读该协议并充分理解该协议的基础上方才签字。故双方签订的补充协议为有效协议。二、关于重庆泽京房地产开发有限公司是否违约的问题。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第三款约定，“甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。”补充协议第十一条第二款约定“……乙方应无条件协助甲方办理本合同房屋的产权过户申报登记，并应当在接房之日将办理产权手续所需的资料和授权办理产权登记的委托书交付给甲方，乙方应当亲自到现场确认权属登记，逾期交付资料每日按已付房价款的万分之一承担违约金。”由此可知，合同约定的房屋产权证办理途径有两种，一是由业主委托开发商办理，二是由业主自行办理；不论双方约定的业主将办理商品房产权登记需由业主提供资料提供给开发商的时间是在签订合同后七日内还是在交房当天，如果业主需要委托开放商办理房屋产权登记的，业主应在约定的时限内将办理本商品房产权登记需由业主提供的资料和办证委托书提供给开发商；如果业主未在约定时限内向开发商提交所需资料和办证委托书的，则应视为业主并无委托开发商办理房屋产权证的意思表示，此时开发商则应按照合同约定的时限及时将应由开发商提交的办证所需相关资料提交土地房屋登记机构，土地房屋登记机构在出具相应的受理通知单后，由土地房屋登记机构通知业主前来办证；如果土地房屋登记机构明确要求需要开发商和业主同时到场提供办证所需资料才能受理的，则开发商由此负有及时通知王开灿、董永琼到场并提交相关办证资料的义务。从本案查明的情况来看，重庆泽京房地产开发有限公司并未在合同约定的时限内将应由其提交的办证所需资料及时提交土地房屋登记机构，同时重庆泽京房地产开发有限公司亦未举示有效证据证明土地房屋登记机构需要王开灿、董永琼与重庆泽京房地产开发有限公司同时到场提交办证所需资料以及重庆泽京房地产开发有限公司对王开灿、董永琼已履行了必须到场的通知义务。故一审法院对重庆泽京房地产开发有限公司提出的系王开灿、董永琼出具办证委托时间迟延导致申请办证时间延迟的说法不予采信。本院亦由此认定，重庆泽京房地产开发有限公司对王开灿、董永琼的办证迟延存在违约行为，应承担相应的逾期办证违约责任，故一审法院对王开灿、董永琼要求重庆泽京房地产开发有限公司支付逾期办证违约金的诉讼请求予以支持。三、关于违约金的计算问题。《重庆市商品房买卖合同》第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”后补充协议约定：“甲乙双方特别约定，不执行合同第13条第4款，第（1）和第（2）项约定，变更约定为：若因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，若逾期不超过90日的，乙方免除甲方的违约责任，超过90日的，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得受理通知单之日起30日内向乙方支付违约金，乙方不解除合同。”由此可知，重庆泽京房地产开发有限公司应在交房之日起60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，上述60日提交办证申请期限届满后，如果不超过90日的，王开灿、董永琼免除重庆泽京房地产开发有限公司的违约责任，超过90日的，重庆泽京房地产开发有限公司按日向王开灿、董永琼支付已付房价款的万分之一的违约金。即双方约定的由重庆泽京房地产开发有限公司提交房地产权办理资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理通知的60天期满后，还有90天的免责期限。重庆泽京房地产开发有限公司于2013年12月29日将房屋交付王开灿、董永琼使用，土地房屋登记机构于2014年10月22日出具《业务受理通知书》，故重庆泽京房地产开发有限公司应承担办证迟延违约责任的期限为148天。按照合同约定，王开灿、董永琼房屋的购房总价为511990元，重庆泽京房地产开发有限公司应向王开灿、董永琼支付的逾期办证违约金为7577.45元[511990元0.0001148天]。重庆泽京房地产开发有限公司提出办证延迟对王开灿、董永琼未造成实际损害亦当庭请求人民法院依法降低违约金，加之王开灿、董永琼亦未举示证据证明其具体损失。故本院酌定将上述违约金依法调整为3788.73元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、重庆泽京房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向王开灿、董永琼支付办证延迟违约金3788.73元；二、驳回王开灿、董永琼的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110元（王开灿、董永琼已交纳），减半交纳55元，由重庆泽京房地产开发有限公司负担。重庆泽京房地产开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，其主要事实和理由是:一审判决中，对办理房屋产权证的方式认定错误。《商品房买卖合同》第十三条第二款、第三款可知，办理房屋产权证的方式确有两种，一种是买房人委托我公司办理，一种是买房人自行办理，本案的实际情况是王开灿、董永琼向我公司提交了办证授权委托书，并由我公司代为办理了产权变更登记。即双方采用的是委托办理的方式，人民法院应当尊重双方当事人的约定，双方并未变更履行方式。一审法院认定应由我公司先行提交办证手续与事实不符。同时，“土地房屋登记机构需要双方同时到场提交办证所需资料”系土地房屋登记机构的办证程序，是客观存在的事实，不应由我公司承担该事实的举证责任；我公司也不负有通知业主到场办理手续的义务。采取委托办理方式办理房屋产权证的，我公司负有办理义务应当从业主实际提交办证所需相关资料和办证授权委托书的时间起算，办理期限为60日。另根据补充协议约定，我公司还享有90日的免责期限。本案中，王开灿、董永琼实际提交办证委托书的时间肯定是晚于委托书落款时间，而授权委托书的落款时间与取得土地房屋登记机构受理单的时间未超过150日，因此，我公司不存在逾期办证的违约行为，也不应承担相应的逾期办证违约责任。请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回王开灿、董永琼的诉讼请求，一、二审诉讼费用由王开灿、董永琼承担。王开灿、董永琼答辩称:重庆泽京房地产开发有限公司逾期办证是事实，其提交的《授权委托书》落款时间明显经过改动。我们在签订合同时就提交了该《授权委托书》，在其余时间未再交过委托书。一审判决已经对违约金进行大幅减少，我们也是综合考虑，接受了一审判决。请求驳回重庆泽京房地产开发有限公司的上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明，本案重庆泽京房地产开发有限公司提交的王开灿、董永琼授权委托书的落款时间有涂改的痕迹。根据本案现有证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：重庆泽京房地产开发有限公司是否存在逾期办证的违约行为。对此，评述如下：王开灿、董永琼与重庆泽京房地产开发有限公司之间已形成了商品房买卖关系，且双方在《商品房预售合同》中对各自的权利、义务作了约定，合同的内容未违反法律的强制性规定，依法应受保护。双方在合同签订后理应全面履行各自的义务。重庆泽京房地产开发有限公司在庭审中辩称，该公司未能在合同约定期限内代为办理好房地产权属登记，与王开灿、董永琼自身有一定的关联，王开灿、董永琼迟延提交办证资料，故办证期限可以相应顺延，不存在迟延办证情况。对此，本院认为，首先，房屋取得土地房屋权属证书（总证）是办理房屋产权登记（分证）的前提条件。本院在二审中限期要求重庆泽京房地产开发有限公司提交本案所涉房屋的总证，重庆泽京房地产开发有限公司未在该期限向本院提交，因此，重庆泽京房地产开发有限公司应当承担举证不能的后果。在重庆泽京房地产开发有限公司未取得土地房屋权属证书的情况下，无论购房户是否提供委托书、申请书，该公司均不能在合同约定的实际交房之日起60日内，办理产权登记并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，造成逾期办证的根本原因在于重庆泽京房地产开发有限公司。其次，双方在合同中约定由购房者在签订合同7日内提交办理商品房产权登记需由其提供的资料，购房者主张其与重庆泽京房地产开发有限公司签订购房合同的同时，就提交了委托书和申请书；重庆泽京房地产开发有限公司主张申请书和委托书的落款时间就是购房者提交的时间。从本案的实际情况看，委托书和申请书均由重庆泽京房地产开发有限公司按统一格式提供给购房者后，由购房者签名捺印交给该公司，该公司然后再代理购房者办理产权登记。此后委托书和申请书均处于重庆泽京房地产开发有限公司的实际控制之下，在此情况下，重庆泽京房地产开发有限公司应对其主张委托书和申请书书写的时间就是购房者提交委托书、申请书的时间承担举证责任。根据诚实信用原则，重庆泽京房地产开发有限公司作为开发商有义务通知王开灿、董永琼提供办证所需资料。根据合同的约定，王开灿、董永琼应当在签订合同之日起7日内，即2012年6月8日前将需要的资料交给重庆泽京房地产开发有限公司，如果王开灿、董永琼未在上述期限内提交委托书，该公司则应当通知王开灿、董永琼提交委托书，但重庆泽京房地产开发有限公司并未提交其已经发出通知的证据。同时，重庆泽京房地产开发有限公司主张的出具委托书的时间2014年9月29日与签订合同约定的提交委托书的时间2012年6月8日前相差两年多，明显不符合常理。结合房地产企业在签订商品房预售合同时，常常要求买房人将办理商品房产权登记的相关材料一并交付的一般做法，可以认定王开灿、董永琼所称在签订合同之日就提交了委托书更符合情理。综上，重庆泽京房地产开发有限公司应当依据合同约定承担逾期办证的违约责任。原判根据本案的实际情况，计算重庆泽京房地产开发有限公司的逾期办证违约期间并无不当。综上，重庆泽京房地产开发有限公司的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由重庆泽京房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  项江陵代理审判员  张东一代理审判员  李银波代理审判员  王梓言代理审判员  蔡 伟二〇一五年十二月二十五日书 记 员  刘馨凌