吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)松民一终字第1149号上诉人（原审被告）：潘淑清，住吉林省松原市前郭尔罗斯蒙古族自治县。委托代理人：沈艳东，松原市天正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：赵景坤，住吉林省松原市前郭尔罗斯蒙古族自治县。委托代理人：华景梅，1966年9月12日，住吉林省松原市前郭尔罗斯蒙古族自治县。被上诉人（原审被告）：张万成，住吉林省农安县（现服刑）。委托代理人：张海林，吉林省松原市维稳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：任春艳，住吉林省农安县。委托代理人：田福成，吉林省松原市维稳法律服务所法律工作者。上诉人潘淑清与被上诉人赵景坤、张万成、任春艳房屋买卖合同纠纷一案，吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院于2015年7月27日作出（2015）前民重初字第1号民事判决。上诉人潘淑清不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人潘淑清的委托代理人沈艳东，被上诉人赵景坤及其委托代理人华景梅、被上诉人张万成的委托代理人张海林，被上诉人任春艳的委托代理人田福成到庭参加诉讼。现已依法审理终结。原审原告赵景坤诉称：原告与被告张万成、任春艳于2008年8月经口头协商，二被告将其坐落于前郭县乌兰图嘎镇十字路南道道东四个门加一个楼道（面积287.65平方米）楼房作价56万元卖给原告，原告于2008年12月24日交付23万元，2009年5月1日交付10万元，8月1日交付23万元。2008年8月25日签订房屋买卖合同，由于已经交付全部房款，被告张万成和任春艳将房屋交付给原告，由于该房屋在银行设定抵押，故未办理房屋过户手续。被告张万成还清贷款后，原告要求过户时，发现被告张万成与潘淑清恶意串通，采取欺诈手段签订房屋买卖合同并违法办理了房屋过户手续。他们签订的合同，没有被告任春艳（张万成妻子）的签字，也未经任春艳同意，在房产办理过户时是找他人代签的字，张万成与潘淑清的房屋买卖合同是无效的。故诉至法院要求确认原告与被告张万成、任春艳签订的房屋买卖合同合法有效，并协助原告办理产权过户手续，要求确认张万成与潘淑清签订的房屋买卖合同无效。原审被告张万成辩称：与赵景坤2008年5月11日草拟了一份房屋买卖协议，并交了1万元定金，2008年8月25日正式签订的房屋买卖合同，是真实意思的表示，我征得妻子任春艳的同意，房屋作价56万元，赵景坤分三次将卖房款56万元给我，担保人马富也在场。第一次是2008年12月24日交付房款23万元，第二次是2009年5月1日交付交付10万元，第三次是2009年8月1日交付房款23万元，张万成分三次给原告赵景坤出具了收据，现已将房屋交付赵景坤使用，同意协助赵景坤办理房屋产权过户手续。张万成与潘淑清2009年11月24日签订的房屋买卖合同不是本人真实意思的表示，也没有取得任春艳的同意，是无效的。事实是张万成为了让潘淑清帮助还清欠农行的贷款抽回抵押的房照再贷款才与潘淑清签订的假的房屋买卖协议，楼房价款只定为30万元。现张万成已将楼房作价56万元卖给赵景坤，不可能赔款26万元出卖。与潘淑清签订房屋买卖合同、办理房屋过户手续的真实目的是为了取得贷款。与潘淑清签订合同的房屋没有买卖收据。因而与潘淑清签定的房屋买卖合同是无效的。原审被告潘淑清辩称：因张万成借李树民的钱。开始借款10万元，后来借40万元。张万成还不上借款把房子抵押。本案诉争的房屋已于2009年11月30日办理过户登记，已被前房权证第U22030-016**号房产证确认，是依法取得的房产，应该受到法律的保护。原审被告任春艳辨称：2008年8月25日张万成与赵景坤签订的房屋买卖合同第三被告知道，是夫妻共同商量后决定的，分三次共收原告赵景坤购房款56万元，该合同是真实意思表示，因为楼房在银行有贷款没有还清，故没有为原告赵景坤办理产权过户手续。当时约定贷款还清后就给原告办理产权过户。在此次开庭中被告潘淑清提供的房屋买卖协议书时间是2008年8月6日，购房款是30万元。张万成与潘淑清签订的房屋买卖协议第三被告不知道，也不能同意。潘淑清每次开庭提供的合同签定时间都不一致，在2013年前民初字第2669号案卷中提供的房屋买卖合同是2009年11月24日因为房子是夫妻的共同财产，张万成无权自己单独处理。原审法院审理认定：原告赵景坤与被告张万成于2008年5月11日手写一份房屋买卖合同，并交定金10000元，2008年8月25日重新打印了房屋买卖合同一份，合同约定，被告张万成与妻子任春艳将共有的位于前郭县乌兰图嘎镇十字路南道道东四个门加一个楼道（面积287.65平方米）楼房作价56万元卖给原告赵景坤，房款分三次付清。原告分别按约定时间于2008年12月24日交付给被告23万元，2009年5月1日交付10万元，8月1日交付23万元，合计56万元。2009年9月份被告张万成将房屋交付给原告赵景坤，赵景坤占有使用至今。有原告赵景坤向法庭提供的两份合同及三枚收据为证。2008年6月17日，被告张万成（甲方）及其妻子任春艳与被告潘淑清丈夫李树民（乙方）签订房屋买卖协议，协议约定，因甲方张万成欠乙方李树民人民币122万元，张万成及其妻子任春艳将位于前郭县乌兰图嘎镇的1980平方米楼房和287.65平方米楼房等价转让给李树民。如果2008年8月1日前甲方还清借款及利息，乙方无条件归还甲方两套楼房，此转让协议自动无效。2008年8月3日，被告张万成（甲方）与李树民（乙方）签订房屋转让协议，内容为，甲方将位于前郭县乌兰图噶镇的287.65平方米的楼房以30万元的价格转让给乙方，乙方负责偿还甲方在乌兰图嘎农行的贷款（大约不超过20万元）。2008年8月6日，被告张万成、其妻任春艳与李树民签订房屋买卖协议，约定将该287.65平方米的楼房以50万元的价格出售给李树民。2008年8月6日，被告张万成与潘淑清签订房屋买卖协议，约定将该287.65平方米的楼房以30万元的价格出售给潘淑清。2009年11月24日，被告张万成与被告潘淑清签订房屋买卖合同，被告张万成将该287.65平方米的楼房卖给潘淑清，售价30万元，据此合同，双方在前郭县房产交易管理所办理了房屋产权过户手续，11月30日被告潘淑清取得房屋产权所有证。原告提供前郭县房产管理所房屋登记档案，房产过户相关材料复印件，证明任春艳未在合同上签字，转移产权登记询问表上第三项第4条隐性共有人一项选的是:否，第四项受让人是否存在共有情况也选的是：否，证明产权变更登记未经共同共有人任春艳同意，也证明潘淑清不存在共同共有人，该房屋是其自己购买。（2014）松民一终字第806号案件庭审笔录中，审判长问潘淑清：“现在这个房子房照是你的，你和李树民是怎么协议的”？潘淑清：这个房子是我的。审判长：“有没有他的份”？潘淑清：没有。审判长：“本案涉及的房子与李树民和潘淑清一共五份合同，以那份为准”。刘光辉：“以房产过户的合同为准”。审判长:“潘，你说一下以哪个合同为准”，潘淑清：“以过户的合同为准”。关于被告张万成、其妻任春艳与被告潘淑清、其丈夫李树民所签订的多份房屋买卖合同，前郭县人民法院（2012）前刑初字第304号刑事判决书（该判决书已发生法律效力）记载了双方当事人及相关人的陈述意见。李树民称，“通过我外甥刘光辉认识的张万成，2007年末至2008年初，通过刘光辉张万成先后三次向我借款100万元，张万成给我出具了借据，分别是50万元、40万元、10万元。当时说2008年5月1日偿还，如果还不上就把两个楼卖给我，后来张万成还不上，就把两个楼卖给我了。2008年8月6日签订的287.65平方米房屋的买卖合同，2009年11月23日我替张万成还清该楼在银行抵押的贷款19万元及违约金合计199882.45元后开始办理房屋产权过户手续，11月30日取得房屋产权所有证，系我妻子潘淑清的名字”。办理过户交税及评估费花5万余元，加上替张万成偿还贷款19万余元，张万成共欠我124万多元。2008年6月17日所签的合同是主合同，2008年8月3日合同是我负责偿还贷款，2008年8月6日合同是准备到房产过户使用签的合同（没用上），2009年11月24日合同是在房产过户时现场签定的合同（房产部门要求现场签合同）。潘淑清称，“我丈夫李树民从张万成手买的房子，过户到我名下，我不知道什么时候买的，过户时我去签的字”。被告张万成称，“我和李树民于2008年6月17日签订的房屋买卖协议字是我签的，但内容是假的，我给李树民在很多空白纸上签了字，我根本没有和他们谈过卖房子的事。2008年8月3日与李树民签定的287.65平方米房屋协议有，当时为了还贷款签的协议，用他的名字好贷款。2008年8月6日协议，字是我签的，内容是假的，他们手里有很多我写的空白收据。2009年11月24日将287.65平方米的房子卖给潘树清的协议是真的，并办理了过户手续，但这是为了以潘淑清的名义贷款，卖房子的事是假的。我欠李树民一个50万元、一个11万元的欠条是真的，11万含1万元的利息，有一张40万元的欠条我没拿到钱，是李树民帮我贷款给他的好处费”。2010年12月25日，申请人赵景坤（原告）对关系人张万成证人证言申请证据保全公证，前郭县公证处对张万成的证言进行了公证，张万成称，“与潘淑清房产过户，不是我本意，因为我欠潘淑清钱款是30万元，我是09年11月份借的款，潘却拿出08年的借条，这不是真的，房产那边过户，我媳妇没在场，需要我媳妇签字，刘井辉说我媳妇签字就行，8月6日的协议是假的”。张万成还称，房屋卖给原告赵景坤是真的，其他都是假的。申请人华景梅（原告赵景坤妻子）申请对被告张万成妻子任春艳证言进行公证，2010年12月21日，前郭县公证处进行了公证，任春艳称，“我和张万成是夫妻关系，我们在乌兰图嘎镇的房屋顶账给潘淑清，我不同意，当时做手续用房产证只是抵押，房屋不能卖，因为我和张万成已经把房子卖给赵景坤了，赵景坤买房款已经交齐了，后来张万成和潘淑清房屋过户我不知道，我也没有去签字，还有房产部门那边签的字不是我写的，我也不知道，是谁代写的我也不知道，我声明房产过户给潘淑清我不同意。”另查明：2008年4月21日被告张万成给李树民出具欠据两枚，一枚金额11万元，另一枚金额40万元，还款日期2008年5月15日。2009年11月25日，前郭县祥和房地产评估责任有限公司出具评估结果报告单，该287.65平方米楼房评估价格35万元。2012年，前郭县价格认定中心出具（2012）014号鉴定结论书，287.65平方米楼房估价额为80万元。2011年，原告赵景坤向本院提起诉讼，要求确认他与被告张万成、任春艳之间的房屋买卖合同有效，要求确认潘淑清与张万成之间的房屋买卖合同无效。本院于2011年3月16日作出（2011）前民初字第75号判决，判决原告赵景坤与被告张万成于2008年8月25日签订的房屋买卖合同有效，被告张万成与潘淑清于2009年11月24日签订的房屋买卖合同无效。宣判后，被告潘淑清不服，提起上诉，松原市法院经审理认为，潘淑清提供的122万元和50万元房屋买卖合同，证明张万成夫妻已经将面积287.65平方米房屋抵顶给潘淑清和李树民，因此应将两份合同与本案合并审理，原审没有行使释明权，告知潘淑清主张确认与张万成夫妻签订的房屋买卖合同效力。另应查明张万成与潘淑清夫妻之间是否存在债务关系，以及张万成是否用120吨化肥抵偿潘淑清的债务。于2011年6月20日作出松民一终字第375号裁定，裁定认为原审认定事实不清，程序违法，发回重审。本院依法另行组成合议庭，审理后作出（2011）前民重初字第39号裁定，认为因被告张万成涉嫌犯罪，待刑事案件审结后进行审理，裁定驳回起诉，双方当事人没有上诉。原告赵景坤于2013年7月12日向本院起诉，本院于2014年3月19日作出（2013）前民初字第2669号民事判决书，判决原告赵景坤与第一被告张万成于2008年8月25日签订的房屋买卖合同有效。判决生效后被告张万成、任春艳即协助原告赵景坤办理房屋产权过户手续。第一被告张万成与第二被告潘淑清于2008年8月6日、2009年11月24日签订的房屋转让协议无效。判决书宣判后，被告潘淑清提出上诉，松原市中级人民法院于2014年12月3日作出（2014）松民一终字第806号民事裁定书，以原审认定基本事实不清，裁定撤销前郭县人民法院（2013）前民初字第2669号民事判决，本案发回前郭县人民法院重审。原审法院认为：原告赵景坤与被告张万成于2008年5月11日草签的房屋买卖合同，2008年8月25日正式签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思的表示，张万成妻子任春艳对该合同的真实性无异议，系依法成立的合同，该合同合法有效。原告分三次交付了全部购房款56万元，被告交付了房屋，原告实际占有使用了该房屋至今，未办理过户手续，原告无过错。被告张万成及其妻子任春艳与被告潘淑清及其丈夫李树民之间单独或共同签订5份合同，被告潘淑清在二审中承认以2009年11月24日在房产部门办理过户时签订的合同为准（售价30万元）。2009年11月24日在房产部门办理过户时签订的合同是否有效，是原被告双方争议的焦点，签订该房屋买卖合同时，共有人任春艳不知情也未到场，没有在合同上签字，事后该合同未得到共有人任春艳的追认，被告人张万成单方无权处分共有财产，且交易的价格明显低于当时的市场价格[比评估价还低（2009年11月25日祥和房地产评估价35万元；2012年前郭县价格认定中心评估价80万元）],严重损害了共有人任春艳的合法权益，故系无效合同。被告潘淑清是依据该合同办理的房屋产权所有证，该房屋共有人任春艳没有在任何过户文件上签字，该房屋产权所有证的取得在程序上存在严重瑕疵，涉及产权登记错误，相关人员可通过有关行政部门进行解决。2008年8月6日针对该楼房在同一天签定两份合同，第一份合同价款50万元，是与李树民签定的；第二份合同价款30万元是与潘淑清签定的，两份合同相互矛盾，第二份合同没有房屋共有人任春艳的签字，任春艳对该合同也未追认，且在二审（2011）松民终字第375号案件庭审笔录中，潘淑清承认其中第一份50万元合同是假的，故两份合同均系无效合同。其他合同，根据张万成诈骗一案认定的事实，能够认定系张万成与李树民之间基于民间借贷而产生的房屋转让协议，是债权债务关系，双方并不存在买卖房屋的真实意思表示，张万成与李树民签定的数个房屋转让协议，属于另一法律关系，与本案原告的诉请无关。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十二条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条及《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，判决：一、原告赵景坤与第一被告张万成于2008年8月25日签订的房屋买卖合同有效。判决生效后被告张万成、任春艳立即协助原告赵景坤办理房屋产权过户手续；二、第一被告张万成与第二被告潘淑清于2009年11月24日签订的房屋买卖合同无效。案件受理费100元由第一被告张万成承担。宣判后，潘淑清不服，以“赵景坤与张万成夫妇签订的《房屋买卖合同》虽然有效，但因未办理房屋过户手续，对诉争房屋不享有所有权。依据《中华人民共和国物权法》“一物一权”的规定，我取得了《房屋产权证书》，是合法的房屋所有权人，赵景坤应首先行驶行政撤销权，否则侵害我的利益”为由上诉至本院，要求二审法院予以公正判决。二审查明事实与原审认定事实一致，应予确认。本院认为：被上诉人赵景坤与被上诉人张万成、任春艳签订的《房屋买卖合同》，因双方自愿、且不违反法律和法规强制性规定，系有效合同。上诉人潘淑清认为其已取得《房屋产权证书》，行政部门“公示”具有确认物权效力，诉争房屋为其所有。依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第六十一条规定：“被告对平等主体之间民事争议所作的裁决违法，民事争议当事人要求人民法院一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理”，从该条规定可知，行政行为与民事行为之间有因果关系，发生顺序在前为原因，发生顺序在后为结果，民事行为系行政机关作出行政行为之前提，应确立基础性诉讼优先原则，行政机关确认行为属“事后公示程序”，将发生在前的民事行为作为基础性诉讼优先解决为立法本意。就本案而言，潘淑清、李树民与张万成、任春艳的民事法律关系源于民间借贷纠纷，张万成、任春艳并不否认欠潘淑清、李树民债务，四人分别签订《房屋买卖合同》共五份，其中主合同《房屋买卖合同》（2008年6月17日），文意表述可明知，是以争议房屋作为抵押实现未来债权而为之，非真实的买卖房屋法律关系。故，签订另外两份从合同（2008年8月3日、2008年8月6日）的行为结果亦相同。最后一份《房屋买卖合同》的性质及效力（2009年11月24日）为本案审理焦点，张万成在公安机关供述：“我给李树民出具的40万元欠款我没拿到钱，是为了办贷款给他的好处费，我不是想卖她房子，而是用潘淑清的名义贷款”，潘淑清夫妇在张万成夫妇的欠款未偿还的情况又替张万成夫妇偿还大额银行贷款及违约金，并于过户同时在房产交易大厅签订《房屋买卖合同》的一系列行为判断，不排除最后一份《房屋买卖合同》是为达到用潘淑清名义贷款后偿还全部欠款的目的。潘淑清夫妇与张万成夫妇是否存在真实的《房屋买卖合同》关系暂无充分有效的证据证明。况且，办理《房屋产权证书》未经共同共有人任春艳签字，程序确有瑕疵，亦是本案认定行政机关“公示”颁发《房屋产权证书》有效的障碍。综上，赵景坤购买房屋在先，并实际占有使用多年，原审判决并无不妥之处。涉案五份《房屋买卖合同》中涉及的债权，潘淑清夫妇可另案告诉。上诉人潘淑清的上诉请求，不予支持。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人潘淑清负担。本判决为终审判决。审 判 长  于福桐审 判 员  邰伟莉代理审判员  邵国政二〇一五年十二月一日书 记 员  段贵斌