福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终880号 上诉人（原审被告）：福建中润置业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园。 法定代表人：陈永年，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄飞飞，福建泓源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢珊珊，福建泓源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄世宗，男，1976年7月19日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 被上诉人（原审原告）：赖明珠，女，1978年1月1日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴聪迅，福建协力人律师事务所律师。 上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨荫，福建协力人律师事务所律师。 上诉人福建中润置业有限公司(以下简称中润公司)因与被上诉人黄世忠、赖明珠商品房销售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初3303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中润公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回黄世忠、赖明珠全部诉讼请求或发回重审；二、判令黄世忠、赖明珠承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决中润公司应于判决生效之日起三十日内协助黄世忠、赖明珠办理讼争商品房的不动产权证书没有事实和法律依据。讼争商品房没有办理不动产权证书不是因为中润公司的原因，而是因为中润嘉园小区部分业主没有缴交公共维修基金及不动产登记管理单位由泉州市住建局调整为泉州市国土资源局，产权登记工作处于过渡期。不应将全部违约责任归咎于中润公司，请求二审法院依法公正改判。二、一审判决中润公司应自2016年12月12日起每日按已付购房款的0.005%支付逾期协助办证违约金给黄世忠、赖明珠没有事实和法律依据。1、一审判决认定中润公司构成违约，不能成立，中润公司无需承担违约责任。2、一审判决认定中润公司与黄世忠、赖明珠签订的《补充协议》第八条第二款无效是错误的。双方签订的《商品房买卖合同》及6个附件均是双方真实意思表示，不存在冲突、无效、未经协商的情形，而6件附件，特别是附件6并不存在违反法律、行政法规强制性规定的无效情形。主合同与补充协议所约定的违约情形并不完全相同，法律也未规定，商品房买卖合同的约定应优先于补充协议的约定。附件6补充协议第十条约定：“本协议自双方盖章后生效。本协议与购房合同有相悖之处，均以本补充协议为准。”一审法院未采信补充协议的约定，没有事实与法律依据。3、一审判决以《合同法》第四十条关于格式条款之规定认定补充协议第八条第二款为无效条款属于适用法律错误。本案双方所签订的商品房买卖合同及6个附件均不存在合同法第52条、53条情形，也不存在免除责任、加重责任、排除对方主要权利的情形。本案所涉及的合同条款，依法不属于合同法第四十条所规定的无效情形。一审法院依照合同法第十四条认定案涉条款无效，实属错误。根据合同法第三十九与第四十条的对比，可以得出，格式条款并不因为其格式性而当然地对效力产生影响，格式条款除非出现了法定情形，在原则上是有效的，合同法第四十条所提到的免除责任，免除的是当下应当承担主要义务，而不是未来的责任，双方所签订的补充协议第八条第二款，并非约定当下的主要义务，不应适用于本案。在本案中，在双方签订《商品房买卖合同》及6个附件的当时，关于中润公司是否逾期办证是不确定的，本案的所有条款系经双方协商而签订，并且商品房买卖合同与补充协议两个文本系同时签订，不存在未经协商的情形，不存在违背合意的情形，相关条款并不属于“格式条款”，也不属于“免除责任”，一审法院以格式条款并以无效条款进行认定，缺乏事实与法律根据。而且，根据对比《商品房买卖合同》及补充协议第八条第二款约定，充其量仅仅是对违约期限的阶段作出了划分，而不是免除中润公司的责任，至多被认定为减轻责任，而减轻责任并未纳入合同法第四十条所列举的“三大无效情形”。此外，补充协议也没有有排除黄世忠、赖明珠主要权利。在商品房买卖合同中，买方的主要权利是要求卖方交付商品房及办理商品房权属登记，补充协议并没有排除中润公司的交付商品房及协助办理不动产权证书的权利。所以，一审判决将“违约金”认定为双方合同追求的主要权利，实属错误。4、假设本案中的有关条款被认定为格式条款，并且假设中润公司在提供格式条款时未尽到合理的提示、注意义务，导致黄世忠、赖明珠签订合同，那么，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第九条规定，本案应由黄世忠、赖明珠行使撤销权而非径行认定条款的效力，一审法院适用法律错误，程序违法。5、假设中润公司在本案中存在违约行为，在补充协议第八条第二款没有被撤销的情况下，该条款依然是有效的，相关的违约责任就应认定为商品房交付365日之后，每日按已付购房款的0.001%为标准承担违约责任。一审判决未予以认定实属错误。黄世忠、赖明珠在一审中还提出了交付资料等诉讼请求，一审法院未作审理及判决程序错误，请求二审法院依法改判。 黄世忠、赖明珠辩称，一、诉争商品房未能办理不动产权证书的原因系中润公司导致，其应承担全部违约责任。二、黄世忠、赖明珠要求中润公司支付违约金的计算标准和起算点符合合同约定及法律规定。三、中润公司至今拒绝向黄世忠、赖明珠交付完整的办理房屋不动产权证书的办证资料。四、《商品房买卖合同》附件六补充协议第八第第二款属无效条款，不存在中润公司所谓的需要行使撤销权一说。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 黄世忠、赖明珠向一审法院起诉请求：一、判令中润公司协助黄世宗、赖明珠办理中润嘉园第2号楼706房的不动产权证书，即向房屋所在地产权登记机关提交需由提供的办理中润嘉园第2号楼706房的房屋所有权登记的相关材料，并将办理中润嘉园第2号楼706房的房屋所有权登记需由中润公司提供的资料交付黄世宗、赖明珠；二、中润公司应每日按黄世宗、赖明珠已付购房款614922元的0.005%支付自2016年12月12日起至履行完协助办理不动产权证书之日止的违约金给黄世宗、赖明珠。 一审法院认定事实：2013年4月20日，黄世宗、赖明珠与中润公司签订一份编号为201304200090的《商品房买卖合同》，约定黄世宗、赖明珠向中润公司购买址于丰泽区××街道××号楼××号房屋，总价款为614922元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……2、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。第二十二条约定，本协议未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同附件六《合同补充协议》第八条2款约定，“购房合同第十四条关于产权登记的约定”补充如下：出卖人应当在商品房交付使用后120日内，向泉州市住房城乡建设局登记发证处办理房屋所有权初始登记，并将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属登记的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每人按买受人已付款0.001%向买受人支付违约金。（1）若由于产权登记机关或者买受人的原因等不可归责于出卖人的原因，造成无法及时办理房屋权属证书的，出卖人不承担任何责任。第十条约定，本补充协议与购房合同具有相同的法律效力，本协议自双方签字盖章后生效。本协议与购房合同有相悖之处，均以本补充协议为准。 合同签订后，黄世宗、赖明珠缴交购房款共计614922元。2016年9月12日，中润公司将诉争房产交付给黄世宗、赖明珠。截至本案庭审辩论终结前，中润公司仍未办出诉争房屋所在楼盘的房产总证。 一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点是：一、黄世宗、赖明珠至今未能按时办理不动产权证书能否归责于中润公司，中润公司是否需要承担违约责任；二、黄世宗、赖明珠主张的违约金起算点以及计算标准有无事实和法律依据？关于争议焦点一中润公司是否需要承担违约责任，一审法院认为，黄世宗、赖明珠与中润公司签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约定履行。依合同约定，中润公司应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助黄世宗、赖明珠办理房屋权属证书的义务，如因中润公司原因致使黄世宗、赖明珠未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，中润公司应按日向黄世宗、赖明珠支付已付购房款0.005%的违约金。截至本案庭审辩论终结前，中润公司仍未办出诉争房屋所在楼盘的房产总证，理应承担相应的违约责任。关于争议焦点二逾期办证违约金的计算标准及起算点，一审法院认为，合同附件六补充协议的具体内容系中润公司为在诉争楼盘重复使用而预先拟定并由其提供作为合同附件，该补充协议第八条是对关于产权登记的补充约定，其中第2款变更了合同第十四条第2项的约定，将办证期限由商品房交付后90天变更为商品房交付后365天，将违约金计算标准由每日按已付购房款0.005%变更为每日按已付购房款0.001%，如此变更，缩短了中润公司承担逾期办证违约金的时间，降低了违约金的计算标准，该条款的约定减轻了中润公司的责任，排除了黄世宗、赖明珠的主要权利，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定以及《中华人民共和国合同法》第四十条关于格式条款的规定，补充协议第八条第2款应认定为无效条款，本案应以合同第十四条第2项的约定作为计算逾期办证违约金的依据，故中润公司辩称应当依据补充协议第八条第2款计算逾期办证违约金，依法不能成立。诉争房产的实际交房时为2016年9月12日，根据合同第十四条第2项的约定，中润公司应于商品房交付后90天内协助原告取得房屋权属证书，逾期办证违约金的起算点应为商品房交付后第91天即2016年12月12日。综上所述，中润公司在履行合同的过程中违约事实清楚，理应承担相应的违约责任。依合同约定，中润公司应每日按已付购房款614922元的0.005%支付自2016年12月12日起至实际完成协助办证义务之日止的逾期协助办证违约金给世宗、赖明珠，现黄世宗、赖明珠要求中润公司每日按世宗、赖明珠已付购房款的0.005%支付自2016年12月12日起至履行完毕协助办理不动产权证书之日止的违约金，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、福建中润置业有限公司应于判决生效之日起三十日内协助黄世宗、赖明珠办理址在丰泽区北峰街道招联社区中润嘉园2号楼706号商品房的不动产权证书；二、福建中润置业有限公司应自2016年12月12日起每日按614922元的0.005%支付逾期协助办证违约金给黄世宗、赖明珠。 二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：中润公司提交证据《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《泉州市公安消防支除建设工程消防验收意见书》、《福建省人民政府办公厅关于推进地下空间开发利用八条措施的通知》、《泉州市国土资源局中心市区不动产登记若干问题专题会议纪要》、《国土资源局信访事项受理告知单》、《国土资源局信访事项答复意见书》、《情况说明》、《福建中润置业有限公司关于协调办理商品房项目产权登记有关事宜的请示》、《泉州市丰泽区人民政府关于协调中润嘉园商品房暂缓缴交部分公共维修金的请求》、《泉州市国土资源局关于中润嘉园商品房暂缓缴交部分住宅专项维修资金的意见》、《泉州市住房和城乡建设局关于中润嘉园暂缓缴交部分住宅专项维修资金的意见》、《开发项目首次登记证明》、《东南早报公告》、《办理不动产登记通知书》、《快递单及物流信息》，拟证实中润嘉园已于2017年10月18日取得开发项目首次登记证明，之前未取得不动产首次登记证明非因中润公司原因，中润公司已于2017年10月28日、30日进行报纸公告，并于2017年10月28日向业主发出办理不动产登记的通知，2017年12月23中润公司进行第二次报纸公告通知业主办理产权登记手续。黄世宗、赖明珠对上述证据的真实性不持异议，但关联性均不予认可，认为上述证据不能证实中润公司的主张。经本院依职权向泉州市不动产登记中心调取的《泉州市不动产登记受理回执单》、《泉州市不动产登记申请表》、《建设用地、工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《泉州市城乡规划局建设工程竣工规划条件核实意见书》、《泉州市丰泽区建设工程竣工验收备案证明书》、宗地图、房产分户图、房屋调查表，可以证实中润公司于2017年10月13日取得上述办理开发项目首次登记所需要的全部资料。虽中润公司因专项维修资金问题、地下商业部分的土地出让金等问题于2017年9月26日经相关部门批准予以解决，且相关部门于2017年9月26日同意中润公司重新递交材料申请办理开发项目初始登记，但因中润公司自身原因，中润公司在2017年10月13日才全部取得上述办理开发项目首次登记所需要全部资料，并于2017年10月18日取得开发项目首次登记证明，故中润公司上诉主张逾期办理不动产权属证书非中润公司原因，应予顺延逾期办证的日期不能成立。关于中润公司是否已履行完毕协助办理不动产权属登记的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，中润公司履行完毕协助办理不动产权属登记的义务，不仅要向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，而且要将办理权属登记需由中润公司提供的房屋套内分户图、销售不动产统一发票等办证资料交付业主。为此，中润公司向本院进一步提供买受人为陈模玉的销售房产发票开具情况信息表及权属转移涉税证明、买受人为曹风平、曹起连的销售房产发票开具情况信息表及泉州市不动产登记受理回执单、买受人为黄世忠、赖明珠的销售房产发票开具情况信息表，拟证实相关部门同意以销售房产发票开具情况信息表代替发票开具涉税证明，作为办理不动产权属登记的凭证。黄世忠、赖明珠对上述证据的真实性没意见，但认为信息表没有加盖税务部门公章，并非涉税证明，故不能认定中润公司履行完毕协助办证义务。虽然中润公司于2017年10月18日取得开发项目首次登记证明，并于2017年10月28日、2017年12月23日报纸公告通知业主办理产权分户，但中润公司提供的买受人为黄世忠、赖明珠的销售房产发票开具情况信息表并没有加盖税务部门公章，该信息表不能等同销售不动产统一发票，故无法认定中润公司在发出办证通知时已具备交付完整办证资料的条件，中润公司并未履行完毕协助办理不动产权属登记的义务。除上述事实外，对一审查明的其余事实予以认定。 本院认为，中润公司至今未能履行完毕协助办理不动产权属登记的义务，没有全面履行合同义务，应承担相应的民事责任。一审判决中润公司应继续协助办理不动产权属证书义务，合法合理，应予维持。合同附件六补充协议第八条第2款系双方的真实意思表示，应认定合法有效。一审对此认定有误，应予纠正。根据合同附件六补充协议第八条第2款“出卖人应当在商品房交付使用后120日内，向泉州市住房城乡建设局登记发证处办理房屋所有权初始登记，并将办理房屋产权登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属登记的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每人按买受人已付款0.001%向买受人支付违约金”，诉争房屋的实际交房时间为2016年9月12日，因中润公司原因未能在房屋交付后的120日内履行完毕协助办理不动产权属登记的义务，导致业主未能在商品房交付使用后的365日内即2017年9月11日之前取得房屋权属登记，故中润公司应自2017年9月12日起至实际完成协助办证义务之日止每日按614922元的0.001%支付逾期协助办证违约金给黄世忠、赖明珠。 综上所述，中润公司的上诉请求部分成立；因二审出现新的证据及事实，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持福建省丰泽区人民法院（2017）闽0503民初3303号民事判决第一项； 二、撤销福建省丰泽区人民法院（2017）闽0503民初3303号民事判决第二、三项； 三、福建中润置业有限公司应于本判决生效之日起十日支付黄世忠、赖明珠自2017年9月12日起至实际完成协助办证义务之日止每日按614922元的0.001%计算的逾期协助办证违约金； 三、驳回黄世忠、赖明珠一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取计25元，由福建中润置业有限公司负担；二审案件受理费25元，由黄世忠、赖明珠负担20元，由福建中润置业有限公司负担5元。 本判决为终审判决。 审判长  黄祥彪 审判员  傅嘉钦 审判员  李玮玲 二〇一八年六月六日 书记员  刘永坤 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。