贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2015）凯民初字第296号原告朱宗玲。委托代理人（特别授权）王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。被告贵州省鑫兴房地产开发有限责任公司。法定代表人何晖，系该公司总经理。委托代理人（特别授权）黄雪刚，贵州天合律师事务所律师。委托代理人（特别授权）姜奉军，贵州天合律师事务所实习律师。第三人凯里市国土资源局。法定代表人龙锦屏，系该局局长。委托代理人（特别授权）蒋诚诚。第三人黔东南苗族侗族自治州中兴房地产开发公司。法定代表人陈长江，系该公司总经理。委托代理人（特别授权）陈长春，贵州宏强律师事务所律师。原告朱宗玲诉被告贵州省鑫兴房地产开发有限责任公司（以下简称“鑫兴公司”）、第三人凯里市国土资源局（以下简称“国土局”）、黔东南苗族侗族自治州中兴房地产开发公司（以下简称“中兴公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2015年1月19日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨胜英于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王邦华，被告委托代理人黄雪刚、姜奉军，第三人国土局委托代理人蒋诚诚，第三人中兴公司委托代理人陈长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年9月22日，中兴公司与原告签订《永乐路国税局职工住宅拆迁还建协议书》，约定：一、就地安置，实行拆一还一，并按房屋套内面积还建，不再计算公摊面积。二、被拆迁人原房屋实测套内面积82.68㎡，新房还建套内面积132.54㎡（新房面积暂按设计面积，交房时以房产部分测量核定的面积为准），还建房屋楼层二十五层、户型F型。三、超出还建部分的面积按2100元／㎡购买。超面积及不足面积的房款，交新房时一次性付清。九、新房办理产权证时的相关费用，由拆迁人承担办理产权证的所有费用。十一、电、闭路电视、供水设施由被拆迁人统一恢复。电话由被拆迁人注销，所产生的注销费用由拆迁人支付后，另补助市场安装的开户费用。十二、还建房屋交房建设标准：……11、单元门：可视对讲系统门。协议签订后，原告按照约定履行义务，按时搬出房屋。2012年5月9日，凯里市国土局与中兴公司签订《永乐路5＃宗地善后事宜处理协议书》，约定国土局收回国有土地使用权、开发权，中兴公司原与45户职工签订的协议所约定的应由中兴公司履行的义务自2012年4月30日起由国土局继续履行。2012年5月13日，凯里市国土局与鑫兴公司签订《国有土地使用权出让合同》，约定由竞得人无偿还建住宅45套，各拆迁户还建楼层、户型、面积及超面积补差协议价款等要求以签订的拆迁协议为准，竞得人必须认可，并承担相应义务。出让合同签订后，鑫兴公司开始对宗地进行开发建设，但由于其改变原设计方案，无法交付原《拆迁还建协议书》约定的面积、户型、朝向的房屋给原告，遂要求原告另行选房。原告选购房屋一套。同时因被告未能在《拆迁还建协议书》约定的时间内交房，双方也协议每月房租费变更为900元。现被告已建成房屋，并对外销售、交房。但被告单方要求超出《拆迁还建协议书》约定的还建面积部分按6000多元／㎡计算，同时强行要求原告交纳闭路电视初装费、楼宇对讲系统安装费、电表初装费及装修保证金、装修垃圾集中清运费、2年物业管理费、预收水费。原告不交纳以上任何一项费用，被告就不交付房屋给原告。经多次协商未果，原告特向法院起诉，要求判令被告及第三人按约立即交付凯里市永乐路州建设银行旁“金阳领域”25层E户型房屋给原告，并承担费用办理产权证。本案诉讼费由被告负担。被告鑫兴公司辩称：一、被答辩人主张“答辩人没有在规定时间内及时交房”缺乏事实依据。答辩人在新建的“金阳领域”商住楼施工完成并通过消防及主体预验工作，达到交房标准后，严格按照《出让合同》约定，于2014年1月28日在“金阳领域”小区张贴公告书面通知业主前来办理交房手续。业主也陆陆续续前来办理。二、被答辩人主张“答辩人单方强行要求被答辩人交纳闭路电视初装费、楼宇对讲系统安装费、电表初装费”缺乏事实依据。1、答辩人并没有向前来接房的被拆迁户收取电表初装费。2、《还建协议》并没有对“闭路电视初装费、楼宇对讲系统安装费”进行约定。闭路电视初装费根据业主个人意愿进行收取，答辩人并没有强行收取。楼宇对讲系统安装费及防盗监控系统费用系考虑全体业主生活安全，且在凯里市建设局、拆迁户代表、答辩人三方于2013年5月20日经开会，形成会议纪要。答辩人是按会议纪要约定向前来接房的业主收取该笔费用。三、被答辩人主张“答辩人单方强行要求超出《还建协议》约定的还建面积部分按6000多元／㎡计算缺乏事实依据。被答辩人新选房源超出原《还建协议》约定的套内面积，《还建协议》对超还建面积价格没有约定，应当按照房屋相邻或相近房屋的超还建面积价格进行支付。本案原告选定的新房超出原套内面积的部分应当按照《还建协议》约定价格支付给答辩人，而不是答辩人支付补偿金给被答辩人。关于办产权证的费用，同意按照原协议的约定来支付。电视和电表的组装费、楼宇对讲系统的安装费、装修保证金、垃圾清理费、物管费这些都是应该由原告来支付。故请法院依法判决。第三人国土局辩称：交房及办理产权的费用应该按照所签订的协议来履行。第三人中兴公司辩称：原告将我公司列为本案第三人无事实和法律依据。我公司原开发凯里市永乐路5＃宗地，但因其他原因，我公司退出该宗地的开发，并与国土局签订了协议书。债权债务已经转移给国土局。2012年4月30日以前产生的房租费，我公司已经履行完毕，二、被答辩人诉求是交房及办证，该诉请与我公司无关。三、被答辩人诉请支付补偿金，无事实和法律依据，应予驳回。总之，我公司在本案中不应承担任何办证费用及相关责任，应驳回原告对我公司的无理要求。结合原告、被告和第三人的陈述，以及采信的证据，本院确认如下案件事实：2007年9月22日，中兴公司与原告签订《永乐路国税局职工住宅拆迁还建协议书》，约定：一、就地安置，实行拆一还一，并按房屋套内面积还建，不再计算公摊面积。二、被拆迁人原房屋实测套内面积82.68㎡，新房还建套内面积132.54㎡（新房面积暂按设计面积，交房时以房产部门测量核定的面积为准），还建房屋楼层二十五层、户型F型。三、超出还建部分的面积按2100元／㎡购买。超面积及不足面积的房款，交新房时一次性付清。五、过渡期间房租费按500元／月补偿给被拆迁人，从双方签订协议之日计算，拆迁人按半年付款一次给被拆迁人。八、2、搬进新房从项目办理前期手续、土建动工建设之日起，逾期搬房拆迁人继续补偿房租费，并在逾期的时间每月每户增加100元。九、新房办理产权证时的相关费用，原房屋产权内的费用由拆迁人承担，超面积部分的费用由被拆迁人承担。十、物业管理费按物业管理公司规定价格的80%收取优惠两年，其他的拆迁人与购房户承担同等义务。十一、电、闭路电视、供水设施由被拆迁人统一恢复。电话由被拆迁人注销，所产生的注销费用由拆迁人支付后，另补助市场安装的开户费用。十二、还建房屋交房建设标准：……11、单元门：可视对讲系统门。协议签订后，原告搬出房屋。2012年3月15日，凯里市建设局与北京蓝图工程设计有限公司签订《建设工程设计合同》，对“凯里—金阳领域”即本案宗地房产设计方案、户型进行了调整。2012年5月9日，凯里市国土局与中兴公司签订《永乐路5＃宗地善后事宜处理协议书》，约定国土局收回国有土地使用权、开发权，中兴公司原与45户职工签订的协议所约定的应由中兴公司履行的义务自2012年4月30日起由国土局继续履行。2012年5月13日，凯里市国土局与鑫兴公司签订《国有土地使用权出让合同》，约定由鑫兴公司无偿还建住宅45套，各拆迁户还建房屋楼层、户型、面积及超面积补差协议价款等要求以签订的拆迁协议为准，鑫兴公司必须认可，并承担相应义务。出让合同签订后，鑫兴公司开始对宗地进行开发建设。因建设房屋户型与原《拆迁还建协议书》约定的面积、户型、朝向的房屋不同，经双方协商，原告另行选购25层E户型房屋一套。2014年1月28日，被告修建的“金阳领域”经验收合格后以在该小区张贴《通知》的方式通知原告前来办理交房事宜。后因双方对接房时交纳超还建面积差价、电视和电表的组装费、楼宇对讲系统的安装费、装修保证金、垃圾清理费、物管费等存在争议，原告遂诉至本院。另查明：原告没有在2013年5月20日《关于金阳领域被拆迁户相关问题的会议纪要》上签名，亦不认可该《会议纪要》中关于防盗监控系统及超面积补偿费用的协议。本案在审理过程中，经本院主持调解，因双方意见分歧较大，调解未果。本院认为：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。本案原告与第三人中兴公司签订《还建协议》，根据该协议第一、二、三条的约定，协议内容已明确“中兴公司拆一还一，按房屋套内面积还建，超出还建部分的面积按2100元／㎡购买，新房面积暂按设计面积，交房时以房产部分测量核定的面积为准。”《还建协议》同时对交房时交纳超还建面积差价、物业管理费的收取及还建房屋交房建设标准进行了明确约定。合同签订后，中兴公司将合同权利义务一并转移给国土局，后国土局又将合同权利义务转移给被告鑫兴公司，发生了“债权债务的概括承受”，即合同当事人一方将其债权债务一并转移给第三人，由第三人概括地接受原当事人的债权和债务的法律行为。原告没有在《关于金阳领域被拆迁户相关问题的会议纪要》上签名，亦不认可该《会议纪要》中关于防盗监控系统超面积补偿费用的协议，故《会议纪要》对原告没有约束效力，应当按照原《还建协议》的约定予以执行。因此，对交房双方互负义务，即拆迁人负有交房义务、承担恢复电、闭路电视和楼宇可视对讲系统门的相关费用的义务，同时享有按物业管理公司规定价格的80%，优惠两年的标准收取物业管理费的权利。而被拆迁人在接房时负有一次性付清超面积房款的义务。被告已于2014年1月28日通知交房。现原告诉请被告按约定交房，被告抗辩要求原告交清相关费用才予以交房，根据“谁主张，谁举证”的原则，原告未举证证实其已履行付清超面积房款的义务，应承担举证不能的法律后果。被告抗辩理由成立，本院予以采纳。对原告诉请由被告承担费用办证，根据《还建协议》第九条“新房办理产权证时的相关费用，原房屋产权内的费用由拆迁人承担，超面积部分的费用由被拆迁人承担。”的约定及相关法律规定，本案原告负有办证的义务，并自行承担超面积部分的费用；而被告负有协助办证的义务，并负担原房屋产权内的费用。因此，对原告的该项诉请，本院部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十一条、第六十六条、第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告朱宗玲位于“金阳领域”25层E户型房屋办理产权证时，原房屋产权内的费用由被告贵州省鑫兴房地产开发有限责任公司承担。二、驳回原告朱宗玲的其他诉讼请求。案件受理费120元，减半收取60元，由原告朱宗玲负担30元，被告贵州省鑫兴房地产开发有限责任公司负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  杨胜英二〇一五年四月八日书记员  胡 锐