广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第5760号上诉人（原审原告）：广州市众磊物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：赵伟标，职务：总经理。委托代理人：许少君，广东法穗律师事务所律师。委托代理人：徐倩茜，广东法穗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李南京，住广东省广州市增城区。上诉人广州市众磊物业管理有限公司（以下简称众磊公司）因与被上诉人李南京物业服务合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2015）穗增法民三初字第1032号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年10月25日，卢月娥（买受人）与增城市银河通房地产投资有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，载明“……第一条项目建设依据……出卖人以出让方式取得位于增城市新塘镇白江村罗卜坑的地块……出卖人经批准，在上述地块建设商品房，现定名金泽豪庭。……第三条买受人所购商品房基本情况……该商品房为本合同第一条规定的项目中的第5幢302号房……”。2010年5月17日，李南京与广州金铃物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，载明“……前期物业管理是指：自单元交付或视为交付之日起至业主委员会成立后与物业管理企业签订新的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理……第一条双方的权利和义务一、甲方的权利和义务1、对房屋共用部位，共用设施设备、绿化、环境卫生、安全管理、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。……第二条物业管理服务内容……三、环境卫生1、设专人负责楼宇大堂、楼梯间、小区道路等公共区域的环境卫生保洁工作；……四、保安1、内容（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；（2）保安员24小时巡查小区公共区域及对小区出入口、停车场等重要位置执勤；（3）定期检查小区内消防设施及做好防火宣传工作。……第四条物业管理服务费用……一、……物业管理的收费标准现定为：住宅建筑面积人民币1.8元／平方米／月……二、乙方开始交纳费用的时间：从开发商通知的业主入伙之日开始交纳。乙方每次交纳费用的时间：每月5日至12日为缴纳本月度管理服务费及上月度水电费时间。……第六条代收代缴收费服务受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、等代收代缴收费服务。……”。2011年3月22日，增城市银河通房地产投资有限公司发出《公告》，载明“……广州金铃物业管理有限公司与开发商签订的前期物业管理合同已经到期，……为加强完善金���豪庭一期和即将入伙的二期物业管理，更好的服务各业主、住户。开发商增城市银河通房地产投资有限公司即将对金泽豪庭的物业管理进行投标，开发商承诺中标单位在保持现有的管理费单价（1.8元／㎡）不变的情况为业主、住户提高更优质、更完善的物业管理服务。”。2011年6月3日，增城市银河通房地产投资有限公司出具《金泽豪庭前期物业管理服务中标公告》，载明“……经评标委员会评分，金泽豪庭物业管理招标的中标单位是众磊公司”。2011年6月23日，增城市银河通房地产投资有限公司（委托方，甲方）与众磊公司（受托方，乙方）签订《金泽豪庭前期物业服务合同》，载明“……第十六条物业服务费用市场调节价，1、物业服务费由乙方按1.8元／平方米向业主按月收取，……第六章合同期限第二十二条委托管理期限为壹年，自2011年7月1日至2012年6月30日止。”。2011年7月14日，增城市国土资源和房屋管理局出具《前期物业管理中标备案书》，载明“增城市银河通房地产投资有限公司，你单位提交的中标结果、前期物业管理服务合同等资料收悉，……对你公司报送的位于增城市新塘镇白江村罗卜坑金泽豪庭前期物业管理中标材料给予备案。”。2012年7月1日，增城市银河通房地产投资有限公司（委托方，甲方）与众磊公司（受托方，乙方）签订《金泽豪庭前期物业服务合同》，载明“……第二章物业服务内容……第七条公共区域的绿化养护与管理，第八条公共环境卫生……第九条维护公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查……第十六条物业服务费用实行市场调节价，1、物业服务费由乙方按1.8元／平方米向业主按月收取，……第六章合同期限第二十二条委托管理期限为伍年，��2012年7月1日至2017年6月30日止。……第八章违约责任……第二十九条业主逾期交纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收违约金……”。2015年6月8日，增城市国土资源和房屋管理局出具《增城市房地产权查册表》，载明“房屋座落新塘镇金泽路1号5号楼302房，产权人李南京，缮证日期2010年4月19日，建筑面积125.43平方米”。众磊公司于2015年6月25日向原审法院提起本案诉讼，以李南京拒绝缴纳物业管理费为由，请求：一、李南京向众磊公司支付拖欠的2014年9月份至2015年5月份的物业管理费2032.20元，以及逾期交纳物业管理费滞纳金567.60元；二、李南京向众磊公司支付自2015年1月至2015年4月代缴的水、电费合计980.90元。三、李南京向众磊公司支付律师费1000元；四、诉讼费用由李南京负担。李南京一审未到庭答辩在本案原审审理过程中，众磊公司陈述如下事实：一、李南京从2014年9月开始欠缴物业管理费及水电费，众磊公司提供2014年9月至2015年5月的《缴费通知书》佐证物业管理费金额及水电费金额，以及出具《广州供电局有限公司发票联》及《增城市新和自来水有限公司发票联》证明其代金泽豪庭小区整体业主交纳了水电费，然后再依据每个业主的用量计算出每户业主应负担的金额，向每户业主发出缴费通知书。二、众磊公司已经按照合同约定履行了自己的义务。三、李南京以小区内存在违章建筑现象为由拒交物业管理费，但是对于违章建筑众磊公司无权处理。原审法院认为：众磊公司依据与增城市银河通房地产投资有限公司签订《金泽豪庭前期物业服务合同》的约定向金泽豪庭提供物业管理服务，该合同约定的内容对众磊公司有法律约束力。众磊公司已依约在金泽豪庭小区实施了物业管理，提供有偿的物业管理服务。李南京从2010年4月19日已为涉案房屋的业主，因此，李南京应向众磊公司支付涉案房屋的物业管理费。李南京无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩及质证权利。众磊公司要求李南京支付物业管理费，合理合法，予以支持。经核算，李南京应向众磊公司支付2014年9月1日至2015年5月31日的物业管理费合计为2031.96元（每平方米1.8元×涉案房屋面积125.43平方米×9个月）。众磊公司要求李南京支付多于上述金额的物业管理费，没有事实依据，不予支持。至于违约金的问题，因《金泽豪庭前期物业服务合同》的合同双方为众磊公司与增城市银河通房地产投资有限公司，李南京并非上述合同相对方，故众磊公司依据《金泽豪庭前期物业服务合同》的约定要求李南京支付违约金显然并无法律依据���不予支持。至于水电费的问题。众磊公司依据《缴费通知书》、《广州供电局有限公司发票联》及《增城市新和自来水有限公司发票联》载明的内容主张其代李南京垫付了2015年1月至2015年4月的水电费980.90元，但众磊公司没有提供证据证明李南京对于其主张的金额没有异议，且相关的发票联不能直接证明李南京应承担水电费的款项。故此，众磊公司要求李南京返还上述款项的请求，事实依据不足，不予支持。至于众磊公司请求李南京支付律师费用1000元，因双方之间并无约定，故众磊公司的上述请求显然并无事实及法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，于2015年9月21日作出如下判决：一、李南京于判决发生法律效力之日起十日内向众磊公司支付2014年9月1日至2015年5月31日的房屋物业管理费2031.96元；二、驳回众磊公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由众磊公司负担10元和李南京负担15元。判后，上诉人众磊公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、李南京自2014年9月份起拒绝缴纳物业管理费，经多次催讨仍拒不支付，应向众磊公司支付因拖欠物业管理费而产生的逾期缴纳物业管理费滞纳金人民币567.6元。虽然《金泽豪庭前期物业服务合同》的双方为众磊公司与增城市银河通房地产投资有限公司，但是合同真正履行方为众磊公司与李南京，此合同对李南京具有约束力，在违约后，李南京应承担相应的违约责任；二、李南京自2015年1月份起拒绝缴纳水电费，众磊公司为使李南京能正常使用水电而为其代缴，此事实有水电费缴费发票以及水、电表抄表记录佐证，然而李南京却拒绝向众磊公司返还此费用，故李南京应向众磊公司返还2015年1月至4月份的水电费共计980.9元；三、李南京应向众磊公司支付律师费共计1000元。根据《金泽豪庭前期物业服务合同》相关规定，若因李南京原因发生纠纷时，李南京应赔偿众磊公司因此而造成的相关损失，本案律师费用是因为李南京违约所产生的，李南京应该承担。为此上诉请求：1.撤销原审判决第二项；2.改判李南京立即连带向众磊公司支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金共计人民币567.6元；3.判令李南京向众磊公司支付自2015年1月份至2015年4月份众磊公司为其代缴的水电费共计980.9元；4.改判李南京立即连带向众磊公司支付众磊公司实现债权所支付的律师费1000元；5.判令李南京承担一、二审全部诉讼费用。2015年12月24日���众磊公司向本院申请撤回上诉请求第三项。李南京经本院传票传唤，未到庭陈述答辩意见。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：关于众磊公司于一审期间向原审法院提交一份《物业管理费违约金计算表（李南京）》中载明：违约金应从欠缴的每月13日开始缴纳，截止日期均为2015年5月31日止，每月应缴的物业管理费本金为225.77元……”。二审中，众磊公司表示：其主张的律师费没有合同依据，但众磊公司提交了支付律师费的相关凭证。本院认为：本案二审争议的焦点为：众磊公司主张的违约金及律师费应否给付。关于逾期支付物业管理费的违约金应否支持的问题。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务��业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，可知前期物业服务合同对于小区业主具有约束力。本案中，案涉小区的开发商增城市银河通房地产投资有限公司与众磊公司所签订的《金泽豪庭前期物业服务合同》，其性质属于前期物业服务合同，因此，依据上述司法解释的规定，该合同对于李南京具有约束力，李南京理应按照合同约定履行及时缴纳物业管理费的义务。根据《金泽豪庭前期物业服务合同》第二十九条“业主逾期交纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收违约金”的约定，现李南京逾期缴纳2014年9月1日至2015年5月31日期间的物业管理费，则应按照上述合同约定的标准向众磊公司支付违约金。由于众磊公司对于上述期间欠费的违约责��均明确截止至2015年5月31日，且其所主张的滞纳金总额567.6元亦没有超出合同约定的违约责任标准，故应予支持。原审法院驳回众磊公司该部分的主张欠妥，本院予以纠正。至于律师费应否支持的问题。由于案涉合同对于律师费的负担并无约定，因此，众磊公司主张李南京支付该费用，缺乏理据，本院不予采信。由于双方当事人对于原审判决第一项均未提出上诉，故该判项可予维持。综上所述，众磊公司的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。原审查明事实清楚，但部分处理结果不当，本院予以纠正。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）的规定，判决如下：一、维持广东省广州市增城区人民法院（2015）穗��法民三初字第1032号民事判决；二、李南京于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市众磊物业管理有限公司支付逾期缴纳物业管理费的违约金567.6元。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费共50元，由广州市众磊物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡代理审判员 余 盾代理审判员 姚伟华二〇一五年十二月二十四日书 记 员 张永亮