江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2014)苏民初字第00032号原告吴桂英。委托代理人李卫东。被告中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦13层。法定代表人陈一松，该公司董事长。委托代理人王和平，江苏三法律师事务所律师。委托代理人曹登辉，江苏三法律师事务所律师。被告昆山红枫房地产有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号。法定代表人胡方云，该公司董事长。委托代理人黄惠民，上海君康律师事务所律师。原告吴桂英与被告中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）、被告昆山红枫房地产有限公司（以下简称红枫房产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年11月5日立案受理，并依法组成合议庭，于2015年3月4日、8月3日、11月13日公开开庭进行了审理。原告吴桂英及其委托代理人李卫东，被告中信信托公司的委托代理人王和平、曹登辉，被告红枫房产公司的法定代表人胡方云及委托代理人黄惠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴桂英诉称：2011年9月，其与红枫房产公司签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定购买该公司开发建设的昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑（云鼎观止）901号、902号房屋，并依法进行了网签备案。红枫房产公司与中信信托公司于2011年3月29日签订的《人民币资金贷款合同之补充合同》中同意红枫房产公司销售涉案房屋，红枫房产公司也取得了商品房预售许可证，故原告与红枫房产公司签订的《商品房购销合同》及《补充协议》合法有效。原告已支付全部购房款1200万元，后因红枫房产公司未能按约于2012年5月27日前交付房屋，双方于2012年12月31日签订《商品房交接协议书》，约定房屋按现状交付，由原告进行后续建设，待房屋达到交付和验收备案条件后，红枫房产公司配合办理竣工备案手续及房屋所有权证，原告入住至今。原告购买房屋没有过错，属于善意取得，中信信托公司不得再主张拍卖权利。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下《优先受偿权批复》）第二条之规定，应当停止对涉案房屋的执行，故提起本案诉讼，请求判令：1、停止对位于江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑（云鼎观止）901号、902号房屋的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。被告中信信托公司答辩称：一、本案起诉已超过起诉期限。本案执行裁定于2014年8月18日作出，原告未在送达之日起十五日内提起本案诉讼，超过了起诉期间，应当驳回。二、涉案房屋所有权属于红枫房产公司而非原告，法院有权强制执行。三、原告与红枫房产公司之间并无真实的房屋买卖意思表示，系“名为买卖，实为借贷”。原告并未提供能够证明其与红枫房产公司之间存在真实房屋买卖关系的证据，而该公司提供的《借款协议》、《补充协议》以及利息支付情况，均可以印证原告与红枫房产公司之间系融资借贷，而非房屋买卖，购房合同仅系一种非典型的担保。四、本案不能适用《优先受偿权批复》的规定，该批复的适用有特殊条件，本案应当适用《查扣冻规定》第十七条。五、原告不享有依据《查扣冻规定》第十七条所规定的排除执行的实体权利，本案应当继续执行。首先，原告与红枫房产公司之间并无真实的房屋买卖意思表示，原告亦未支付全部价款。其次，涉案房屋也尚不具备占有使用之条件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款之规定，竣工验收是房屋交付之法定前提，涉案房屋尚未竣工验收，从该公司提供的现场公证书来看甚至不具备正常使用条件，故涉案房屋不具备占有使用之条件。再次，原告提交的《商品房交接协议书》签订时间在法院对涉案土地及地上建筑物依法查封后，且涉案房屋尚未办理竣工验收，不具备交付的法定前提。故该确认书不具备法律效力，实质是为了对抗本案之执行。综上，原告不享有阻却执行的实体权利，该公司有权申请强制执行，请求驳回原告的诉讼请求。被告红枫房产公司答辩称，该公司与原告之间系借款关系，双方签订了《借款协议》，该公司也按约支付了部分利息，双方签订的《商品房购销合同》实际是借款抵押，原告的主张不能成立。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经本院审理查明，2010年10月29日，红枫房产公司开发建设的昆山市巴城镇湖滨南路1098号红枫苑1-17#商品房屋取得（2010）预售准字第301号商品房屋预售证书。（一）关于红枫房产公司与吴桂英之间签订与履行商品房买卖合同的事实1、合同签订情况。（1）吴桂英与红枫房产公司签订两份《商品房购销合同》（无落款日期），其中约定：红枫房产公司将其开发的位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑第901.902#幢901号（以下简称901号）、第901.902#幢902号（以下简称902号）商品房出售给吴桂英。其中901号房屋住宅建筑面积420.65㎡，储藏室建筑面积164.84㎡，单价20000元/㎡，商品房总价款11709800元；902号房屋住宅建筑面积571.92㎡，储藏室建筑面积155.65㎡，单价20000元/㎡，商品房总价款为14551400元。第八条关于交付期限约定，出卖人应当于2012年12月31日前，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合合同约定的商品房交付买受人使用。上述《商品房购销合同》于2011年9月27日在昆山市住房和城乡建设局办理了网签备案手续。对该合同的真实性各方当事人均无异议，本院予以认定。（2）2011年9月27日，红枫房产公司（甲方）与吴桂英（乙方）就红枫苑901号、902号商品房签订《补充协议》一份，其中约定：1、甲方考虑到各方面因素，要求登记备案的合同所显示的房屋价格为每平方米单价为2万元，但双方实际约定的房屋总价为每套600万元，备案登记的房屋销售价格不再适用，二套别墅的总价实际为1200万元，乙方在本协议签订后三日内支付全额购房款1200万元。甲方指定收款人为红枫房产公司，房款收到后甲方向乙方开具收受款项收条。2、甲方应于2012年5月27日前交房，同时履行甲方其他卖房义务，使得乙方能办理房屋的所有权证、土地使用权证。如甲方逾期交房的，则甲方应承担逾期交房的违约责任。……4、本协议与《商品房购房合同》具有同等法律效力，若有与《商品房购房合同》冲突之处，均以本补充协议为准。中信信托公司对该证据的真实性、关联性、合法性不予认可，但原告提供了证据原件，故本院对该证据形式上的真实性予以确认。（3）2011年9月27日，甲方吴桂英、乙方红枫房产公司与丙方胡方云、单建珍、昆山东方云顶广场有限公司（以下简称东方云顶公司）签订《借款协议》一份。其中约定：甲方在本合同中向乙方提供的借款额为1200万元，甲方将上述金额本票交付乙方；借款期限6个月，自2011年9月28日至2012年3月27日，本合同项下借款利息为月息2%，利息支付方式为按月支付（月度最后三日内支付）；丙方自愿为本合同约定的债权提供连带责任保证；合同自双方签字盖章之日起生效，在乙方全额清偿所有借款本息及相关费用之日自动失效。对该协议的真实性各方当事人均无异议，本院予以认定。（4）2011年，红枫房产公司（甲方）与吴桂英（乙方）签订《补充协议》一份，约定：鉴于甲方、乙方、担保方胡方云、单建珍、东方云顶公司签订的借款协议，为保障乙方利益，双方达成本补充协议。由乙方向甲方购买其开发的位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号云鼎红枫苑别墅901号、902号房屋，签订《商品房购房合同》并进行网上备案，具体协议条款如下：一、甲方考虑到各方因素，要求登记备案的合同所显示的房屋价格为每平方米单价2万元，但双方实际约定的房屋总价为每套600万元，备案登记的房屋销售价格不再适用，二套别墅的总价实际为1200万元，乙方在本协议签订后支付。甲方指定收款人：红枫房产公司，房款收到后甲方向乙方开具收受款项收条。二、甲方应在2012年3月27日前交房，同时履行甲方其他卖房义务，因考虑到施工期限的不确定因素，甲方应在2012年3月27日前选择交房或选择解除合同；甲方选择单方合同解除的，须同时满足以下条件：1、甲方补偿乙方144万元；2、甲方将购房款和补偿款合计1344万元在提出解除合同前支付给乙方；否则甲方不得选择解除合同，2012年3月28日后如需解除合同，需经双方协商一致。三、如果甲方单方选择解除合同的，房屋购买合同解除备案登记的手续由甲方办理，乙方须在10天内无条件配合甲方办理相关解除备案登记的手续，否则乙方应承担相应的违约责任，不足赔偿甲方损失的，甲方有权追偿。……六、与购房合同、原补充协议均具有同等法律效力。本补充协议与《商品房购房合同》具有同等法律效力，若有与《商品房购房合同》冲突之处，均以本补充协议为准；本补充协议一式两份，各方各持一份。对该协议的真实性各方当事人均无异议，本院予以认定。以上第三、第四组证据由中信信托公司、红枫房产公司提供，吴桂英称该协议在合同网签备案后已经销毁，虽然其曾经有过借款的想法，但签订《借款协议》系因担心房屋办理不了网签备案手续，合同网签备案后即销毁了上述两份协议，故并没有实际履行。2、款项支付情况。（1）2011年9月28日，吴桂英向中国建设银行申请了收款人为红枫房产公司、金额为1200万元的本票一张，并将该本票交付单建珍。同日，该款项提入红枫房产公司账户，红枫房产公司向吴桂英开具了901号、902号房屋购房款收款收据各一张，金额均为600万元。（2）2011年9月28日，红枫房产公司向吴桂英的账户转账36万元，附言往来款。中信信托公司、红枫房产公司主张该款项系红枫房产公司向吴桂英支付的借款利息。吴桂英认可收到了上述款项，但认为该款项系因901号和902号房屋存在面积差，而对901号房屋的优惠款。（3）2013年1月15日，红枫房产公司向吴桂英出具《承诺书》一份，载明：业主吴桂英向我公司开发的位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号云鼎红枫苑别墅区购买了901号房、902号房两套，房款已全部交清。由于我公司原因未能开具发票，现我公司承诺承担因未开具发票所造成的所有法律责任。中信信托公司对《承诺书》的真实性、关联性、合法性不予认可，但原告提供了该证据原件，故本院对《承诺书》形式上的真实性予以确认。3、房屋交付情况。2012年12月31日，红枫房产公司（甲方）与吴桂英（乙方）就红枫苑901号、902号房屋签订《商品房交接协议书》两份，约定：双方签订《商品房购销合同》及相关补充协议，明确甲方应于2012年5月27日前向乙方交房，现已逾期，但乙方急于使用房屋，经协商按现有状态进行交房，本协议仅确认乙方接受现有状态的商品房，其房屋的保管、毁损、灭失风险由开发商转移至购房人；并不证明房屋已达到交付使用条件和该商品房经验收合格。甲方仍要按照合同约定的规定履行义务包括但不限于提供合同第八条约定、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、办理产权证等。双方协商确认另行商定日期进行商品房验收。甲方承诺尽快办理房屋产权证给乙方。本协议签订后即由乙方实际占有控制该房屋。中信信托公司对以上证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，但原告提供了证据原件，故本院对该证据形式上的真实性予以确认。4、本院依职权调查的情况。本案审理过程中，本院就涉案别墅的情况向昆山市住房和城乡建设局的工作人员进行了调查，该局工作人员称“2011年左右地上地下500㎡的别墅，1000万元是好卖的，当时红枫房产公司要卖1500万元是卖不掉的”。对于合同备案时间如何确定的问题，该局工作人员答复“开发商生成合同，自动到该局系统备案后，开发商才能打印合同。”吴桂英对该调查笔录没有异议。中信信托公司主张涉案别墅的同期市场价为2.9万元/㎡，红枫房产公司主张涉案别墅同期市场价为3万元/㎡，水边的别墅价格更高。（二）关于中信信托公司与红枫房产公司签订公证债权文书及申请执行的相关事实中信信托公司和红枫房产公司于2010年3月18日签订《人民币资金贷款合同》（以下简称《贷款合同》）和《抵押合同》，约定由中信信托公司向红枫房产公司贷款，红枫房产公司以其拥有的部分房产及其对应的国有出让土地使用权作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保。上述合同均由当事人向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证书。中信信托公司于2010年3月29日起陆续向红枫房产公司累计发放了人民币552194200元，贷款期限为十二个月。后经红枫房产公司申请，中信信托公司同意就贷款期限展期至2012年9月29日，双方就此于2011年3月29日签订《人民币资金贷款合同之补充合同》。中信信托公司于2011年5月10日向红枫房产公司发放贷款人民币42910000元。中信信托公司累计向红枫房产公司发放贷款人民币595104200元。根据合同约定，截止2012年6月20日，红枫房产公司应向中信信托公司支付贷款利息人民币306294579.72元，但红枫房产公司只向中信信托公司支付贷款利息168936933.06元，尚欠贷款利息137357646.66元未按期向中信信托公司支付。为此，中信信托公司发函要求红枫房产公司立即偿还所有本息并承担抵押担保义务。因红枫房产公司未按照要求履行还款义务，中信信托公司遂向北京市方圆公证处申请执行证书，北京市方圆公证处于2012年7月3日作出（2012）京方圆内经证字第19478号执行证书。中信信托公司于2012年7月20日向本院申请执行，本院于2012年7月23日立案执行。2012年8月1日、2日，本院通过昆山市住房和城乡建设局查封了登记在红枫房产公司名下的位于昆山市巴城镇阳澄湖旅游度假区的昆国用（2005）字第12005104051号面积为43890平方米的土地使用权及其地上建筑物（包括涉案房屋）。2014年4月9日，本院作出（2012）苏执字第0006－4号执行裁定，拍卖被执行人红枫房产公司所有的位于昆山市巴城镇阳澄湖旅游度假区的昆国有（2005）字第12005104051面积为43890平方米的土地使用权及其地上建筑物（建筑面积合计21741.40平方米）。案外人吴桂英于2014年6月13日对执行标的提出书面异议，本院受理后于2014年8月18日作出（2014）苏执异字第0005号执行裁定书，认为案外人吴桂英主张其对涉案房屋已支付全款并实际合法占有，且对未过户登记无过错，因而其拥有实体权利足以阻却本院拍卖行为的异议理由无事实和法律依据，故裁定：驳回案外人吴桂英的异议。吴桂英不服该裁定，遂向本院提起本案诉讼。上述事实，有当事人提供的《商品房购销合同》、《补充协议》、《借款协议》、银行汇（本）票申请书、本票、记账凭证、进账单、收款收据、《承诺书》、《商品房交接协议书》、（2012）京方圆内经证字第17478号执行证书、本院（2012）苏执字第0006－4号执行裁定书、（2014）苏执异字第0005号执行裁定书、庭审笔录、调查笔录、询问笔录等证据证实。经当事人确认，本案争议焦点为：1、原告吴桂英的起诉是否超过法定期限？2、红枫房产公司与吴桂英之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系？3、吴桂英有无排除执行的实体权利？本院根据事实与法律对上述争点作如下认定：（一）关于原告起诉是否超过法定期限的问题。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议，人民法院裁定驳回的，案外人对裁定不服，且其所提异议与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。因此，十五日系提起执行异议之诉的法定期间，逾期起诉的，人民法院不予受理，已经受理的，应当驳回起诉。经审查，本案执行裁定于2014年8月18日作出，原告于8月26日收到本院邮寄送达的裁定，并于9月10日将起诉状邮寄本院。此时，尚未超过裁定送达之日起十五日，故原告的起诉并未超过法定期限。（二）关于红枫房产公司与吴桂英之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系。原告吴桂英主张其与红枫房产公司之间成立了房屋买卖合同关系；被告中信信托公司、红枫房产公司则主张，尽管吴桂英与红枫房产公司签订了《商品房购销合同》，但双方并不存在真实的商品房买卖合同关系，而是借贷关系。本院认为，红枫房产公司与吴桂英之间法律关系的性质名为房屋买卖实为民间借贷关系。理由是：1、双方约定的购房价格不符合市场行情。吴桂英与红枫房产公司签订的《商品房购销合同》约定901号、902号商品房总价款为11709800元、14551400元，而双方《补充协议》约定每套别墅总价款为600万元，变更后的价格仅为备案合同价格的51%、41%，金额相差巨大。901号、902号房屋变更后的单价分别为10247.83元/㎡、8246.63元/㎡，红枫房产公司、中信信托公司主张的涉案别墅同期市场价均在2.9万元/㎡以上，经本院向昆山市住房与城乡建设局工作人员了解，2011年左右涉案别墅的市场价应为2万元/㎡。因此，涉案房屋的购买价格仅约为同期市场价的一半，严重偏离了市场行情，有违常理。2、双方签订了《借款协议》并已实际履行。吴桂英与红枫房产公司签订了《借款协议》，明确约定吴桂英向红枫房产公司提供1200万元借款，并将上述金额的本票交付红枫房产公司，借款期限自2011年9月28日至2012年3月27日，吴桂英也认可曾有过借款的想法，故可以认定吴桂英与红枫房产公司之间曾经达成过借贷的合意。2011年9月28日，吴桂英将1200万元的本票交给单建珍，并由红枫房产公司入账，即表明《借款协议》已实际履行。虽然吴桂英称签订《借款协议》系因担心房屋无法网签备案，并已于合同网签备案后销毁，但其对于《借款协议》原件的存在以及其于付款当日收到红枫房产公司支付的36万元款项，均未能作出合理解释，故本院对其主张不予采信。3、《补充协议》符合以预售房屋的形式进行融资的特征。中信信托公司、红枫房产公司提供的《补充协议》中载明，鉴于签订了前述《借款协议》，为保障吴桂英的利益，由吴桂英购买涉案房屋，签订《商品房购销合同》并进行网上备案。该内容表明了双方签订购房合同的目的是为了保障吴桂英债权的实现。《补充协议》中还赋予了红枫房产公司在房屋交付前即享有支付相应对价后单方解除合同的权利，这显然与一般商品房买卖合同的约定不符，也与商品房买卖的合同目的不符。上述内容足以说明双方的真实目的是通过签订《商品房购销合同》实现融资目的，双方约定的补偿款实属对借款利息的约定。综上，本院认为，综合本案的证据进行分析，红枫房产公司与吴桂英签订《商品房购销合同》的真实目的是融资而非出售，双方签订的《商品房购销合同》以及相关补充协议仅是为了担保民间借贷的债务履行而采取的一种非典型担保方式。（三）关于购房人有无排除执行的实体权利问题。本案中，吴桂英以最高人民法院《查扣冻规定》第十七条和《优先受偿权批复》第一条、第二条作为依据，主张其对涉案房屋享有停止执行的实体权利。本院认为，无论是《查扣冻规定》或《优先受偿权批复》的相关规定，其适用的前提均是案外人需与被执行人建立房屋买卖关系，其必须具备房屋购买人的身份。而本案中，如前所述，吴桂英与红枫房产公司之间属于民间借贷关系而非房屋买卖关系，因此，吴桂英不具备买房人的身份，只能依据借贷关系向红枫房产公司主张债权，而不享有物权期待权，亦不享有排除强制执行的实体权利。综上，本院认为，法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的形式与名称，而应由当事人的真实意思与合同的真实权利义务关系来决定。本案中，红枫房产公司与吴桂英的真实意思是建立借款关系，双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》仅仅是作为债务履行的一种非典型担保方式。在双方不具备房屋买卖关系的前提下，吴桂英并不具备买房人的身份，故以最高人民法院《查扣冻规定》或《优先受偿权批复》等相关规定主张其享有排除强制执行的实体权利不能成立，对其主张停止执行的诉讼请求应当予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告吴桂英的诉讼请求。案件受理费173106元，由原告吴桂英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向最高人民法院预交上诉案件受理费，最高人民法院（中央财政汇缴专户）账号1107，开户行系农行崇文支行前门分理处。审 判 长  杨晓蓉代理审判员  潘军锋代理审判员  陈 丽二〇一五年十二月十八日书 记 员  闫 朋