广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书(2015)深南法民三初字第126号原告深圳市华侨城物业服务有限公司，住所地广东省深圳市南山区华侨城东部工业区E1栋401。法定代表人刘丹林。委托代理人王偕林、丁鹏，广东雅尔德律师事务所律师、实习律师。被告陈育途，住广东省深圳市南山区。被告王春燕，住广东省深圳市南山区沙河。原告深圳市华侨城物业管理有限公司诉被告陈育途、王春燕（两被告以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王偕林，被告陈育途到庭参加诉讼。被告王春燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告系受深圳华侨城房地产有限公司委托，为被告居住的华侨城光华街（住宅区）提供物业管理服务。原被告双方于1998年2月19日签署《住宅区管理费收缴协议》（以下简称《收缴协议》），被告同意其所拥有的光华街8栋204房产的管理费（含本体维修金）为每月0.9元/平方米，每月共计60.73元（下统称“物业费用”）。双方签署《收缴协议》后，被告曾如约交纳物业费用，但是自1999年2月至2008年12月和2010年1月至今，被告无正当理由拒绝交纳上述物业费用，原告多次向被告催缴，但是被告至今未缴纳。自1999年2月至2008年12月和2010年1月暂计至2014年8月31日期间，被告拖欠物业管理费共计8918.87元（人民币，下同），拖欠本体维修金共计1783.58元。上述费用按应缴费用金额每日万分之五计算滞纳金，暂截至2014年8月31日，滞纳金为6917.17元。为维护自身合法权益，原告特依法向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付自1999年2月至2008年12月和2010年1月暂计至2014年8月的物业管理费共计8918.87元；2、被告向原告支付自1999年2月至2008年12月和2010年1月暂计至2014年8月本体维修金共计1783.58元；3、被告向原告支付第1、2项费用滞纳金共计6917.17元（暂计至2014年8月31日）；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1、我方之前有交管理费，1992年被告下岗，那时尚未成立物业服务公司；2被告在岗时缴纳物业管理费自己只用交一半，下岗后自己需全额缴纳；3、因被告没有缴纳管理费原告直接用我方装修押金（1000元）抵扣管理费，2010年再次装修涉案房屋时我方又缴纳押金1000元，原告再次用该装修押金抵扣管理费；4原告收取管理费没有写明累计清单明细。经审理查明，原告成立于1995年12月25日，同日被准予从事物业管理活动，资质等级为壹级。被告陈育途、王春燕系深圳市南山区华侨城光侨街某房（以下简称涉案房屋）的权利人，该房产建筑面积为67.64平方米，产权核准登记时间为2006年4月25日。深圳市南山区沙河街道光华街社区工作站于2014年7月30日出具《证明》，载明原告自1997年9月1日起对华侨城光华、光侨小区提供物业管理服务，以及其他内容。2005年7月，经深圳市物价局南山分局核准，华侨城光侨小区的物业服务收费标准为每月每平方米0.8元，本体维修基金为每月每平方米0.15元。1998年2月19日，原、被告签订《住宅区管理收缴协议》一份，约定被告对涉案房屋按照每月每平方米1元的标准缴纳管理费（含维修基金0.25元/平方米），有效期自1997年9月1日起至原告调整管理费标准重新签订新收费协议为止，以及其他内容。同时被告办理了《业主情况登记表》。原告提供的《2014年7月欠费催缴通知单》载明，被告拖欠2004年10月至2014年1月期间的物业管理费5061元、本体维修金1012元，其中物业管理费为每月每平方米0.75元，本体维修金为每月每平方米0.15元。2013年8月28日原告向被告邮寄的律师函，律师函内容为催收物业管理费。该邮件于2013年8月29日送达被告。庭审中，原告陈述原、被告签订的《住宅区管理收缴协议》到期后，双方未签订任何书面的物业服务合同。以上事实，有《住宅区管理收缴协议》、资质证书、产权资料、收费通知单及邮单等及庭审笔录在卷为证，且经庭审质证，足以认定。本院认为，原告虽未提供其与被告签订的书面物业服务合同、亦未提供其与涉案房屋所在小区的业主委员会签订的物业服务合同，但根据深圳市南山区沙河街道光华街社区工作站出具的《证明》以及深圳市物价局南山区分局做出的物业服务费用标准公示可知，原告向涉案房屋所在小区提供物业管理服务，被告亦未提供证据证明其对原告向涉案房屋所在小区提供物业管理服务的事实提出任何异议，故原告以其实际行为向被告提供了物业服务，被告予以接受，虽然双方未订立合同，但依法应视为原、被告之间的物业服务合同实际成立，原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。原告作为物业服务企业对小区进行管理并提供服务，其收取的物业管理费用于整个小区设施的维修、养护、管理等，被告作为业主拒交物业管理费，不仅损害了物业服务企业的利益，客观上也损害了其他按时交纳物业管理费的业主的合法权利，不利于涉案小区物业管理工作的继续开展，故被告没有合法依据不得拒绝向原告交纳物业管理费等费用。同时，原告作为物业管理服务的提供者，应当不断提高服务质量，向涉案小区业主提供优质的服务，以维护全体小区业主的合法权利。关于物业管理费及本体维修金问题，因原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系，故被告应向原告支付物业管理费，被告当庭确认原告主张的期间未交纳相关费用，故本院依法采信原告的主张，被告应当向原告支付1999年2月1日至2008年12月31日期间和2010年1月1日至2014年8月31日期间的物业管理费共计9469.6元（67.64平方米×0.8元/月/平方米×175个月），但原告诉请被告支付8918.87元，系对自身权利的处分，本院予以确认。本体维修金的用途为维护涉案房屋的专项资金，而非基于合同关系产生的费用，依交易惯例，该款应由原告统一收取整个小区的本体维修金，该笔资金仅由原告代管，原告代收本体维修金的做法并无不妥，对其相关诉讼请求本院予以支持，被告应当以涉案房屋的建筑面积为依据，按每月每平方米0.15元的标准，向原告交纳1999年2月1日至2008年12月31日期间和2010年1月1日至2014年8月31日期间的本体维修基金1775.55元（0.15元/月/平方米×67.64平方米×175个月）。关于原告主张的物业管理费及本体维修金的滞纳金的诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。被告王春燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈育途、王春燕于本判决生效之日起十日内向原告深圳市华侨城物业服务有限公司支付1999年2月1日至2008年12月31日期间和2010年1月1日至2014年8月31日期间的物业管理费共计8918.87元；二、被告陈育途、王春燕于本判决生效之日起十日内向原告深圳市华侨城物业服务有限公司支付1999年2月1日至2008年12月31日期间和2010年1月1日至2014年8月31日期间的本体维修金1775.55元；三、驳回原告深圳市华侨城物业服务有限公司的其他诉讼请求。被告陈育途如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案案件受理费120.92元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘 湘人民陪审员  赖石荫人民陪审员  林映飞二〇一五年十二月十九日书 记 员  陈映娜