广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2015)东一法南民一初字第2225号原告东莞智盛彩色印刷有限公司，住所地：东莞市万江区新和社区创业工业园区，注册号：441900400119832。法定代表人蔡庆洲。委托代理人向开元、叶淦荣，均系广东昱桥律师事务所律师。被告东莞市万江区新和螺涌股份经济合作社，住所地：广东省东莞市万江区新和螺涌居民小组，组织机构代码：74997201-2。负责人何伟荣。委托代理人董康，系广东文美律师事务所律师。第三人东莞展泓镜片有限公司，住所地：东莞市万江街道简沙洲社区夏塘坊1号，注册号：441900002712972。法定代表人姚强。原告东莞智盛彩色印刷有限公司（以下简称“智盛公司”）诉被告东莞市万江区新和螺涌股份经济合作社（以下简称“螺涌合作社”）、第三人东莞展泓镜片有限公司（以下简称“展泓公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月11日立案受理后，依法由代理审判员刘秋霞适用简易程序独任审判，于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人向开元、叶淦荣和被告的委托代理人董康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告智盛公司诉称，2003年12月12日，原、被告签订《租用厂房协意合同书》，约定原告租赁被告厂房，合同期限10年。2015年，双方协商厂房续租事宜并达成一致意见，被告于2015年7月22日就双方租赁合同续租事宜召开集体经济组织股东代表大会及理事会，并在大会上通过了双方续租的表决。被告向原告送达开会表决情况记录表告知通过续租的决定，原告一直等待被告通知双方续签租赁合同。但原告近期获知被告擅自将厂房出租给第三人，损害原告的优先承租权。原告认为被告与第三人签订的租赁合同因剥夺原告的优先权而无效。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原告享有厂房优先承赁权，被告以245645.336元/月（307056.67元/月×80%）的租赁价格与原告签订租赁期限为1年的租赁合同，租金合计2947744元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告螺涌合作社辩称，一、原、被告于2003年12月12日签订的《租用厂房协议合同书》是无效合同，优先权的约定不受法律保护。二、双方签订的合同期限为十年，合同期届满后被告给予原告十个月租赁期，十个月期满后又给予原告两个月搬厂期。三、双方在履行合同过程中，原告多次违约缴纳租金，被告多次发出租金催缴通知书及律师函。被告并非不租厂房给原告，而是按东莞市政府文件要求集体资产在出租转让过程中要在社资办交易平台进行交易，租赁合同要进行备案。被告已将该情况通知原告，原告明确表示不参与竞投，该厂房于2015年10月28日由第三人竞标成功。四。如果被告终止与第三人的租赁关系将会造成一系列违约纠纷，被告未能如期将厂房交付第三人使用也将产生纠纷，请原告不要通过诉讼方式达到继续使用厂房的目的。经审理查明，2003年12月12日，智盛企业有限公司作为乙方、被告作为甲方，双方签订《租用厂房协议合同书》约定：1、甲方于2004年9月1日将建筑物交付乙方使用，乙方装修及设备安装期四个月即2004年9月1日至2004年12月31日期间不需要支付租金和其他费用，租赁期由2005年1月1日至2014年12月31日止，为期十年，十年后续约按当时租金下调20%；2、简易厂房租金每月每平方米为6.8元，框架多层厂房、办公室、宿舍、门卫室、电房部分每月每平方米6.5元，每5年厂房租金基价递增10%，每年向甲方加纳管理费30000元；3、合同期满后，同等条件下乙方可享有续租优先权。2015年5月5日，原、被告签订《租用厂房协议合同书的补充协议》，注明因厂房实际交付时间较原合同约定延期10个月，双方订立以下补充条款及内容：1、双方延长合同租赁期十个月，即延长租赁期从2015年1月1日起至2015年10月31日；2、合同期满，如双方无达成续约意向，原告必须于2015年10月31日前完好交回租赁物给被告。合同到期后，双方没有续签租赁合同。案涉租赁物由第三人竞投获得承租权。庭审中，原告主张双方在2015年7月就续租事宜进行协商，被告于2015年7月22日就双方租赁合同续租事宜召开集体经济组织股东代表大会及理事会，在大会上就原、被告续租事宜进行表决并获得通过，为此提交万江区社区集体经济组织理事会表决情况记录表、新和螺涌股东代表会议签到表和万江区社区集体组织股东代表大会表决情况记录表复印件为证，并称上述文件复印件由东莞市万江区新和社区提供。被告称无法确定上述证据的真实性，即使真是也是被告内部的讨论结果，不是双方的协议，现万江区社资交易中心要求集体资产必须通过交易平台进行招投标。被告提交《租赁到期通知书》，证明双方合同在2015年10月31日到期后，被告延长两个月租赁期（2015年11月1日至2015年12月31日）给原告用作搬迁厂房用，该通知书下方附的回执注明“我已于2015年11月4日收到《租赁到期通知书》……本公司承诺如到期后双方租赁关系终止，则在搬迁期到期之日前交还并清理好现场”，该回执有原告的盖章确认。原告确认收到该通知书，但主张通知书的效力仅表明原告收到被告的通知书，原告盖章是受被告停水、停电的要挟。另查，案涉租赁物没有办理房地产权证或建设工程规划许可证。以上事实，有租用厂房协议合同书、关于东莞智盛公司续约租赁螺1号厂房的事项回复、万江区社区集体经济组织理事会表决情况记录表、新和螺涌股东代表会议签到表、万江区社区集体经济组织股东代表大会表决情况记录表、租用厂房协议合同书的补充协议、租赁到期通知书、催收欠款通知书、律师函、关于印发《东莞市农村（社区）集体资产交易办法（试行）》的通知、招标公告、群众来访登记表、申诉书以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是租赁合同纠纷，案涉租赁物未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《租用厂房协议合同书》属无效合同。双方签订的《租用厂房协议合同书》及补充协议的期限均已届满，合同关于“合同期满后同等条件下乙方有续租优先权”的约定亦属无效，原告据此要求确认其享有厂房的优先承赁权于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告东莞智盛彩色印刷有限公司全部诉讼请求。本案受理费15190.98元（原告已预交），由原告东莞智盛彩色印刷有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员  刘秋霞二Ｏ二Ｏ一五年十二月十八日书 记 员  简凤娇欧洁柔（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。