福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民再终字第11号再审申请人（一审原告、二审上诉人）陈伏康，男，1982年1月10日生，汉族，霞浦县人，住霞浦县。再审申请人（一审原告、二审上诉人）黄碧缘，女，1982年4月13日生，汉族，霞浦县人，住霞浦县，系陈伏康之妻。共同委托代理人杨铠，福建海坛律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）林发吉，男，1956年1月7日生，汉族，霞浦县人，住霞浦县。被申请人（一审被告、二审上诉人）陈灼眉，女，1957年2月26日生，汉族，霞浦县人，住霞浦县，系林发吉之妻。共同委托代理人苏胜浦，霞浦县中心法律服务所法律工作者。原告陈伏康、黄碧缘诉被告林发吉、陈灼眉排除妨害纠纷一案，霞浦县人民法院于2014年4月17日作出（2014）霞民初字第796号民事判决，陈伏康、黄碧缘提出上诉，本院于2014年7月3日作出（2014）宁民终字第665号民事判决，已发生法律效力。陈伏康、黄碧缘提出再审申请，福建省高级人民法院于2015年7月23日作出（2015）闽民申字第313号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。再审申请人陈伏康及其委托代理人杨铠、被申请人林发吉及其委托代理人苏胜浦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2011年3月11日，被告林发吉、陈灼眉夫妇将坐落于霞浦县松城街道南洋新村南区157号房屋一层三间店面转让给案外人张文盛、王阿英夫妇，办理了产权变更登记。被告与张文盛、王阿英在签订《房地产买卖协议书》的第四条约定：“该店的电户头应留给乙方（即王阿英）。乙方有权永久使用第一层卫生间。”2013年3月14日，张文盛、王阿英夫妇将上列店面转让给原告陈伏康、黄碧缘，双方签订了《店面买卖合同》，约定：“按原协议定该店的电户头应留给乙方（即原告）使用，乙方有权永久使用第一层的卫生间”。原告已与张文盛、王阿英办理使用权转让变更登记，拥有“霞房权证松城字第201310**号”房产证、“霞国用（2013）第2316号”土地证，原告房屋的四至为：东至己墙外皮邻道路；南至己墙邻道路；西至己墙外皮邻林淑英房；北至己墙外皮邻道路。南洋新村南区157号房屋的基本状况是：三间店面坐西朝东，每间店面均留有后门，房屋南面是大门，大门后门西侧有一卫生间，店面后边是公共大厅及楼梯位。2013年10月中旬，由于琐事纠纷，双方引发矛盾。同年10月21日，被告将原告三间店面三个通向第一层卫生间的房门用钢条焊死，导致原告无法使用店面后门出入卫生间，原告于2014年2月12日起诉要求被告排除妨碍、恢复原告通行权并拆除焊接在霞浦县松城街道南洋新村南区157号一层三间店面通向第一层卫生间房门的钢条。诉讼期间，被告提起反诉要求原告拆除广告牌、赔偿损失等，后又于2014年3月19日撤回反诉。原审认为：原、被告系邻居，双方应正确处理好相邻关系。被告林发吉、陈灼眉将原有房屋的三间店面出卖，由于店面内部没有卫生间，在出卖给张文盛、王阿英夫妻时，已承诺将该店的电户头留给承买方，承买方有权永久使用第一层卫生间。这是买卖合同约定的附随义务，被告应履行其承诺。双方约定店面通向一层卫生间的路线不明确，但根据原告陈伏康、黄碧缘提供的房产证四至范围，可以明确原告对店面后厅没有共有使用权，因此，被告将原告店面后门封堵，虽不符合情理，但不违反法律规定，原告主张要求被告拆除的依据不足，不予支持。鉴于原告拥有使用一层卫生间的权利，被告应当提供一层北面房门钥匙给原告，以方便原告出入一层卫生间。原告向他人租赁房屋的行为与被告将店门后门封堵的行为之间没有因果关系，原告主张要求被告赔偿租金26000元，没有事实理由和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定，判决：一、被告林发吉、陈灼眉应于本判决生效后三日内提供松城街道南洋新村南区157号一层北面房门钥匙给原告，方便原告出入一层卫生间，原告使用期间被告不得无故阻扰；二、驳回原告的其他诉讼请求。原二审认定的事实与原审相一致。原二审认为：被上诉人林发吉、陈灼眉在出售涉讼的一层三间店面之前，该三间店面后门与大厅相通，在被上诉人出卖该三间店面给案外人张文盛、王阿英夫妻之时，以及张文盛、王阿英转卖给上诉人陈伏康、黄碧缘，对三间店面后门的通行并无明确约定。从上诉人陈伏康、黄碧缘提供的涉讼店面的房产证所附房地产平面图（复印件）看，并未体现该一层三间店面与后大厅有通行门的设定，且上诉人在二审庭审后的合理期限内仍未提供房产证原件核对。因此，上诉人主张其享有从店面后门直接通往一层卫生间的通行权，依据不足，不予支持。原审判决被上诉人提供一层店面北面房门钥匙给被上诉人，以方便上诉人出入使用一层卫生间，并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉人陈伏康、黄碧缘的上诉，维持原判。再审申请人陈伏康、黄碧缘诉称：1、被申请人强行用钢条焊接涉案店面后门，截断了申请人日常生活出入和应急逃生通道，侵犯申请人的合法权益。根据《中华人民共和国民法通则》第七条规定，民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益。原一、二审既已认定被申请人将涉案店面后门封堵不符合情理，却又认定不违反法律规定，系属适用法律错误；2、涉案店面一层后厅属于该楼房全体住户的公共通道，被申请人强行封堵、占为己有，妨碍了申请人出入通行，侵犯了申请人的相邻权益。因此，申请人对涉案店面后厅享有公共通行使用权，原一、二审判决认定事实与适用法律均有误，请求依法纠正。被申请人陈伏康、黄碧缘辩称：1、申请人对一层店面后厅没有使用权。被申请人将房屋一层三间店面转让给案外人王阿英、张文盛之时，双方协议约定转让的标的物限于一层三间店面，并不包含一层店面后厅及卫生间。受让人在使用一层店面时无须依托后厅往卫生间通行。申请人主观上无限扩大自己的相邻利益，不应支持；2、被申请人有权封堵一层店门后门。被申请人在将房屋一层店面对外转让之时，为了限制受让人使用店面后厅，已将一层店面的后门焊接封堵，双方产权界限明确，虽买受人可以使用一层卫生间，但因大厅内楼梯连接上下几层套房，对外开放使用难免存在安全隐患，从保护相邻各方考虑，从房屋边门出入一层卫生间纯属合情合理。因此，申请人只享有三间店面的所有权，对一层大厅不享有使用权，其诉求从店面开启后门往大厅的通行权没有依据，请求再审维持原判。经再审查明，双方对原一、二审认定的事实无异议，予以确认。另查明：1、再审申请人陈伏康、黄碧缘在原一审期间诉求赔偿租金损失，但未缴纳相应诉讼费，经再审释明，申请人已明确表示放弃该项诉讼请求。2、原二审判决生效后，被申请人林发吉、陈灼眉已将涉案房屋北面房门钥匙交由再审申请人保管并使用。根据双方当事人的诉辩意见，本案再审争议焦点是：1、被申请人对涉案店面往一层卫生间的后门通道进行封堵是否侵犯了再审申请人的共有权，并妨碍了再审申请人相邻通行权？2、再审申请人诉求的通行权如何恢复？对此，予以查明、分析并认定如下：一、关于被申请人对涉案店面往一层卫生间的后门通道进行封堵是否侵犯了再审申请人的共有权，并妨碍了再审申请人相邻通行权的问题1、关于再审申请人是否拥有涉案房屋一层大厅共有权的问题。本院认为：首先，从再审申请人陈伏康、黄碧缘所持有的房产证和土地证来看，其房产证面积为64.8平方米，即为涉案三间店面的总面积，并无公摊部分，其土地证载明的土地使用权面积为14.28平方米，亦未包括涉案房屋的大厅部分，由此可以认定其对涉案房屋大厅不享有共有权。其次，从被申请人林发吉、陈灼眉与案外人王阿英签订的《房地产买卖协议书》，以及王阿英、张文盛与再审申请人陈伏康、黄碧缘签订的《店面买卖合同》的内容来看，约定买受的房产仅限涉案房屋一层三间店面，并特别注明店面的电户头留给买受人，买受人有权永久使用第一层的卫生间，而对该店面后厅的共有权未作任何约定。根据房屋第一层大厅的布局状况，第一层卫生间在大厅楼梯之下，系属大厅的一小部分；若买受人享有一楼大厅的共有权，则其当然享有一层卫生间的使用权，而不必在买卖协议中特别注明一层卫生间可由买受人永久使用，由此可以印证再审申请人对涉案房屋的大厅没有共有权。最后，从房屋的整体结构来看，一层三间店面系大门朝外的临街店面，该店面的进出不必经过公共大厅，完全有别于该房屋二层以上住户要上楼梯必将一层大厅作为共同通道，该店面可与主楼单独分离使用。因此，可以综合认定再审申请人陈伏康、黄碧缘对涉案房屋一层大厅不享有共有权。2、关于被申请人封堵涉案店面后门是否妨碍再审申请人的相邻通行权的问题本院认为：在被申请人林发吉、陈灼眉与案外人王阿英签订的《房地产买卖协议书》，以及王阿英、张文盛与再审申请人陈伏康、黄碧缘签订的《店面买卖合同》中，均已明确约定买受人可以永久使用一层大厅的卫生间，该条款系属合同附随义务，出卖人必须依约履行，故再审申请人享有一层大厅卫生间的使用权。该二份协议（合同）虽对卫生间的通行未作具体约定，但根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条和《中华人民共和国物权法》第八十四条的规定，不动产的权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则正确处理关系，故被申请人在行使不动产权利的同时，应当给予相邻方必要便利。再审申请人若从北面小门出入一层卫生间，需舍近求远通过房屋外侧绕行，遇有恶劣天气亦不方便出入，夜晚还要开启店门方可出入，从而妨碍了再审申请人的相邻通行权。二、关于再审申请人的通行权如何恢复的问题本院认为：被申请人封堵涉案店面后门，阻断往一层卫生间通道的行为，妨碍了再审申请人的相邻通行权，根据《中华人民共和国物权法》第八十七条的规定，从便利相邻各方生产、生活考量，应给予再审申请人通过店面后门进入一层卫生间的通行权。结合涉案房屋现状，若完全开放涉案临街店面的三个后门通道连接一层大厅，楼上住户私人空间将会轻易被外人侵入，难免存在安全隐患，不利于楼上各住户的安宁生活，且从再审申请人所属店面里开放一扇后门通道已能实现其便捷使用一层卫生间之需要，不必将所有三扇后门通道全部开放通行。因此，权衡本案实际情况，开放距离一层卫生间最近的一间店面后门通道，既可方便再审申请人出入一层卫生间，又兼顾了相邻各方权益。综上所述，本院认为：不动产的关系人应当按照有利生产、方便生活的原则正确处理关系。再审申请人陈伏康、黄碧缘虽无证据证明其对涉案房屋一层大厅享有共有权，但依照店面买卖合同的约定享有涉案房屋一层大厅卫生间的使用权，被申请人林发吉、陈灼眉作为相邻方和合同随附义务方应该给予必要的通行便利。由于合同对涉案店面通向一层卫生间的路线约定不明确，结合涉案房屋结构及实际状况，从便利相邻各方生产经营、生活居住考虑，酌定应将涉案店面三扇后门中距离一层卫生间最近的一扇后门通道开放用于再审申请人通行，以兼顾相邻各方的利益。再审申请人关于相邻通行权的部分诉求有理，应予支持，对其自愿放弃被申请人赔偿租金损失的诉求，可予准许。原判在认定事实方面存在部分有误，适用法律亦有不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、第二百零七条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十八条之规定，判决如下：一、撤销本院（2014）宁民再终字第665号民事判决和霞浦县人民法院（2014）霞民初字第796号民事判决；二、被申请人林发吉、陈灼眉应于本判决生效之日起十五日内将松城街道南洋新村南区157号一层三间店面中距离一层楼梯下卫生间最近的一扇后门开通，恢复再审申请人陈伏康、黄碧缘对一层卫生间的使用权及通行权；三、驳回再审申请人的其他诉讼请求。原一审案件受理费50元，原二审案件受理费100元，由被申请人林发吉、陈灼眉负担。本判决为终审判决。审 判 长 林    本    春代理审判员 崔龙生代理审判员韦晓菁二〇一五年十二月四日书 记 员 叶    成    圆附注：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行（包括案件受理费）。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。附录：本案有关法律和司法解释一、《中华人民共和国民法通则》第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。二、《中华人民共和国物权法》第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；...第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：…（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；…第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。四、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十八条人民法院按照第二审程序审理再审案件，发现原判决认定事实错误或者认定事实不清的，应当在查清事实后改判。但原审人民法院便于查清事实，化解纠纷的，可以裁定撤销原判决，发回重审；原审程序遗漏必须参加诉讼的当事人且无法达成调解协议，以及其他违反法定程序不宜在再审程序中直接作出实体处理的，应当裁定撤销原判决，发回重审。