吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）辽民一终字第314号上诉人（原审原告、反诉被告）王光君，男，汉族，个体业主，住辽源市。被上诉人（原审被告、反诉原告）吉林省德春农业集团股份有限公司。法定代表人李德春，董事长。委托代理人吴红军，吉林恒泰律师事务所律师。上诉人王光君因与被上诉人吉林省德春农业集团股份有限公司租赁合同纠纷一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2014）龙民初字第1413号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2006年6月28日，吉林省德春米业集团有限责任公司（2010年12月31日变更企业名称为吉林省德春农业集团股份有限公司，以下简称德春公司）与王光君签订财产租赁合同一份，德春公司将其在辽源经济开发区兴国村承租的水库租赁给王光君，合同主要内容如下：一、租赁财产：1、水上公园（水库）水面面积2.7万平方米；2、茶楼；3、快餐店；4、超市；5、红枫潭花园饭店（正在装修）客房10套。二、租赁期限：20年，自2006年7月1日起至2026年7月1日止。三、租金：租赁财产于2006年6月1日交接，2007年1月1日起计算至2019年1月1日（前12年）租金标准每年15万元，半年结算一次（7.5万元）。2018年7月1日后，租金按当时市场价格随行就市。四、承租方拖欠租金累计超过半年的，出租方可以终止合同，收回租赁财产。五、承租方责任：1、负责在不影响出租方开展旅游度假区建设规划前提下，进行水上公园的建设和开发；2、遵照国家法律法规组建快餐店、茶楼、超市等与出租方发展旅游业相配套切实可行的各类服务项目；3、出租方红枫潭花园饭店的10套客房有关环境卫生、设施维护必须与出租方的管理保持一致，在对外开展住宿、休闲、娱乐所制定的房价，允许按出租方的价格上浮30%。六、出租方责任：按合同规定向承租方提供租赁财产，1、房屋，保证内外墙皮整齐完整，不漏雨、不倾斜；2、水库，围堰完整、无陷落。七、租赁合同届满后，若双方无续签约定，承租方除可移动资产外，对原租赁财产的全部设施及装修，内外环境的当期现状，不得有任何损坏和人为拆卸，应以完好状态交还出租方，以便出租方继续综合利用。对承租方遗留的可移动资产，经评估折旧双方协商取得共识，出租方可酌情留用，对留用的可移动资产，给予承租方相应补偿。2006年合同签订后，德春公司将水库及超市（房屋）交付王光君使用，王光君在水库旁10000平方米左右的土地上投资建设了房屋（未办理房屋产权证）等设施，成立兴国庄园对外营业，德春公司对以上房屋建设用地具有使用权。合同实际履行中，德春公司向王光君交付了水库、超市用房，没有交付红枫潭饭店10套客房，案涉租赁合同中约定的租赁物茶楼、快餐店也没有交付。红枫潭花园饭店系吉林省红枫潭度假有限公司资产，该公司资产与德春公司无关；红枫潭花园饭店装修完毕、正式营业至今，饭店中没有设立茶楼和快餐店；德春公司3名证人证明，2007年7月份左右，德春公司时任总经理李德民与红枫潭花园饭店时任经理张冰找到王光君，口头告知王光君租赁合同约定的红枫潭花园饭店10套客房不是租赁物，王光君可以优先入住、以上调房价30%作为利润，合同租金不变，王光君未提出异议。王光君于2006年承租德春公司水库及超市至今，未给付分文租金。因此，德春公司于2014年5月20日制作《解除租赁合同通知书》，并于2014年6月9日向王光君邮寄送达。主要内容系“王光君先生：因你一直未交纳租金，多次通知仍未交纳，郑重通知你解除租赁合同，并请你将所欠租金交纳，搬离，将租赁财产移交德春公司”。原审法院审理认为：吉林省德春米业集团有限责任公司名称变更为吉林省德春农业集团股份有限公司，王光君对此无异议，故德春公司诉讼主体适格。王光君与德春公司于2006年6月28日签订的租赁合同合法有效，对双方具有法律约束力。合同约定租赁财产包括水上公园（水库）、茶楼、快餐店、超市、红枫潭花园饭店10套客房，王光君建设房屋使用的德春公司具有使用权的10000平方米左右土地未在合同中确定为租赁物，合同实际履行过程中，确实发生了约定租赁物增加和减少的事实，增加的是王光君建设房屋的用地，减少的是茶楼、快餐店、红枫潭饭店10套客房；合同履行近9年，王光君未能举证证明对未取得的以上3项租赁物主张过权利，应认定是合同双方对以上合同租赁物增、减的默认，因此，认定合同双方就合同租赁物的增减进行了变更，合同约定的双方其他权利、义务内容不变。基于关于合同双方已经对合同租赁物作出变更的认定，王光君主张其拒付租金系行使先履行抗辩权的理由不能成立，王光君在长达数年的时间内拒付租金构成违约。故对德春公司要求确认解除租赁合同效力、返还财产、给付租金的请求应予支持。租金给付期限自2007年1月1日起至2015年5月1日止，按每年150，000.00元计算，共计1,262，500.00元；因德春公司只主张王光君给付租金120万元，判决给付租金120万元。因王光君在德春公司具有使用权的土地上建造的无房屋产权证的房屋在双方财产租赁合同中无约定，也没有约定合同解除后该房屋如何处理，故合同解除后，王光君对其所建房屋有权拆除；按合同约定，其他不可移动资产归德春公司所有，如德春公司同意继续利用房屋并给付王光君补偿，双方协商解决。王光君主张以德春公司所欠的工程款、饭费抵顶交付租金20余万元，因欠款事实存在争议，且王光君没有举证证明其已通知德春公司主张债务抵消，不予认定。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第七十七条一款、第九十四条（三）、（四）项、第九十六条一款、第九十九条的规定，判决：一、驳回王光君请求确认吉林省德春农业集团股份有限公司于2014年5月20日作出的《解除财产租赁合同通知书》无效、并判令吉林省德春农业集团股份有限公司按合同约定履行合同义务的诉讼请求；二、确认吉林省德春农业集团股份有限公司于2014年5月20日作出的《解除财产租赁合同通知书》合法有效，案涉2006年6月28日签订的财产租赁合同于2014年6月9日（解除租赁合同通知书送达原告之日）解除；三、王光君于判决生效之日起10日内，一次性给付吉林省德春农业集团股份有限公司租金120万元；四、王光君于判决生效之日起10日内，从兴国水库旁的兴国庄园搬离；五、王光君投资建设的房屋归王光君所有，应在判决生效之日起60日内自行拆除，王光君逾期不拆除，吉林省德春农业集团股份有限公司有权申请人民法院强制拆除，拆除费用由王光君负担；王光君增设的其他不可移动设施，归吉林省德春农业集团股份有限公司所有。本诉案件受理费500.00元、反诉案件受理费15，600.00元，共计16，100.00元，由王光君负担。王光君上诉称：一、案涉租赁合同签订后，德春公司违反约定，未将合同约定的租赁财产红枫潭花园饭店客房10套、茶楼、快餐店交付王光君，王光君多次就租赁物交付与德春公司协商，双方没有达成一致，王光君享有先履行抗辩权，故未给付租金；如不包括红枫潭花园饭店客房10套、茶楼、快餐店，王光君根本不能按年租金15万元租赁，原审法院推定王光君认可对租赁物的减少，但相应租金没有变化，明显认定事实错误、缺乏法律依据；王光君自己出资建设了兴国庄园、住宅等餐饮设施，通过拒绝交纳租金表明不认可德春公司少交付租赁物。二、双方决算书及德春公司在王光君处消费单据证明王光君用以抵顶部分租金，原审法院未予认定。三、原审法院在德春公司没有增加诉讼请求的情况下，判决王光君应当在判决生效后60日内自行拆除建设的房屋，逾期不拆除，德春公司有权申请人民法院强制拆除，王光君增设的其他不可移动设施，归德春公司所有，明显偏袒德春公司。综上，请求二审法院撤销原审判决、重新审理并改判。德春公司未答辩。原审法院认定事实属实，本院予以确认。本院审理认为：一、王光君与德春公司于2006年6月28日签订的租赁合同合法有效；德春公司变更了红枫潭花园饭店10套客房的交付方式，保留了王光君的客房使用权和利润提成，该行为系变更交付行为；王光君因德春公司不能交付原合同约定的茶楼、快餐店，在德春公司另行提供的土地上建设营业用房，该行为系接受租赁合同变更的继续履行行为；原审法院认定双方就合同租赁物的增减进行了变更，符合双方合同履行的实际情况。二、原审法院在确认双方就合同租赁物的增减进行了变更的基础上，推定合同约定的双方其他权利、义务内容不变，并无充分事实依据。案涉合同约定的茶楼、快餐店、红枫潭花园饭店10套客房等租赁财产，均具有实现合同目的的具体功能，因德春公司未按原合同约定交付而予以变更，王光君另行投资建设了营业用房，从而增大了王光君的履约成本，双方租赁合同关系的权利、义务确有变化，原审判决继续维持原合同约定租金金额不变显系不当；二审期间德春公司认可适当降低租金金额，本院酌定自2007年1月1日起至2015年6月9日止，王光君应给付德春公司租金70万元。三、案涉合同系双务有偿合同，合同变更不发生免除一方全部义务的法律后果；王光君在接受德春公司部分履行、部分变更履行的情况下，对己方合同义务全部未予履行，构成根本违约，其主张拒付租金系行使先履行抗辩权的理由不能成立，不予采纳；德春公司提出解除案涉合同、返还财产、给付租金的请求符合法律规定，应予支持；应返还财产包括兴国村水库、超市、王光君自建房屋所占德春公司享有使用权的土地。四、王光君主张以德春公司所欠的工程款、饭费等消费款抵顶部分租金，但未举证证明王光君已通知德春公司主张债务抵消，原审法院不予认定正确。五、王光君在德春公司具有使用权的土地上建造的无房屋产权证的房屋在双方财产租赁合同中无约定，双方也没有作出在合同解除后该房屋如何处理的相关约定，双方可依法协商或另行起诉解决；鉴于双方当事人在本案中的诉讼请求均不包含该事项，故本案不应予以审理及裁判，原审判决与该事项相关的裁判内容应予撤销。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律部分有所不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持辽源市龙山区人民法院（2014）龙民初字第1413号民事判决第一项即“驳回王光君请求确认吉林省德春农业集团股份有限公司于2014年5月20日作出的《解除财产租赁合同通知书》无效、并判令吉林省德春农业集团股份有限公司按合同约定履行合同义务的诉讼请求”、第二项即“确认吉林省德春农业集团股份有限公司于2014年5月20日作出的《解除财产租赁合同通知书》合法有效，案涉2006年6月28日签订的财产租赁合同于2014年6月9日（解除租赁合同通知书送达原告之日）解除”；二、撤销辽源市龙山区人民法院（2014）龙民初字第1413号民事判决第三项即“王光君于判决生效之日起10日内，一次性给付吉林省德春农业集团股份有限公司租金120万元”、第四项即“王光君于判决生效之日起10日内，从兴国水库旁的兴国庄园搬离”、第五项即“王光君投资建设的房屋归王光君所有，应在判决生效之日起60日内自行拆除，王光君逾期不拆除，吉林省德春农业集团股份有限公司有权申请人民法院强制拆除，拆除费用由王光君负担；王光君增设的其他不可移动设施，归吉林省德春农业集团股份有限公司所有”；三、王光君于本判决生效之日起10日内，给付吉林省德春农业集团股份有限公司租金70万元；四、王光君于本判决生效之日起20日内，将兴国村水库、超市、王光君自建房屋所占吉林省德春农业集团股份有限公司享有使用权的土地返还吉林省德春农业集团股份有限公司。一审本诉案件受理费500.00元、反诉案件受理费15，600.00元，共计16，100.00元，由王光君负担；二审案件受理费16，100.00元，由王光君负担10，000.00元，由吉林省德春农业集团股份有限公司负担6，100.00元。本判决为终审判决。审判长  赵艳霞审判员  车全庆审判员  朱建勇二〇一五年十二月二十日书记员  刘 颖