广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法沙民一初字第750号原告：中山市星晨广场物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区法定代表人：张卓雄，职务董事。委托代理人：莫美芳、何洪章。被告：谢爱松，男，汉族，户籍住址安徽省望江县，现住广东省中山市西区原告中山市星晨广场物业管理有限公司（以下简称星晨广场公司）诉被告谢爱松物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月3日公开开庭进行了审理。原告星晨广场公司的委托代理人莫美芳、何洪章到庭参加诉讼。被告谢爱松经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星晨广场公司诉称：1999年12月28日，被告购买了星晨广场X座X楼X室房产（建筑面积皆为：XX平方米），按照原告与被告双方于1999年12月28日签订的《星晨广场业主物业管理委托契约》及相关的法律法规的规定，被告应向原告交纳物业管理费及梯灯费，但被告自2003年7月起共拖欠应交纳的物业管理费、公共分摊梯灯费分别为12590.78元、30.46元，暂计至2015年1月29日止。原告曾多次向被告催交，被告仍不予理睬。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即支付物业管理服务费、公共分摊梯灯费及高层水费，暂计至2015年1月29日止，物业管理费12590.78元（从2004年7月至2015年1月）、滞纳金3657.18元，梯灯公摊电费30.46元（2013年2月至2015年1月）、滞纳金2.71元，合计16281.13元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。原告星晨广场公司为证实其主张，向本院提交了如下证据：1.被告的身份证复印件；2.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表、房地产无抵押证明表、房地产无查封证明表各1份；3.业主资料、业主收楼表格、业主验收记录、正日律师事务所函件各1份；4.委托管理合同；5.前期物业服务合同（中山星晨广场房地产发展有限公司与原告2010年12月31日签订）；6.星晨广场业主物业管理委托契约；7.催款函4份及相应信封；8.电费发票复印件2张；9.商品房购销合同复印件1份；10.关于规范物业服务收费有关问题的通知、市物价局对《中山市物业服务收费管理办法》作出相应解释各1份。被告谢爱松未提交书面答辩状，亦未向本院提交证据。经审理查明：1999年3月2日，谢爱松与中山市港口镇地产房屋发展公司签订商品房购销合同，购买位于中山市西区星晨广场X座X楼X室的房地产，建筑面积为101.2平方米。同日，谢爱松作为乙方（业主）与中山市港口镇地产房屋发展公司作为甲方（发展商）签订《中山市星晨广场业主物业管理委托契约》，约定：为加强星晨广场物业管理，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的环境，维护全体业主的合法权益和公共秩序，乙方同意委托甲方作为物业管理人，于2002年12月31日前对广场实行统一管理，综合服务；甲方对星晨广场管理范围包括商业区和住宅区；在2002年12月31日后，首次业主大会未作出表决之前，甲方仍有权行使本契约赋予的管理权，各业主必须根据本契约向甲方及代理人履行本契约的全部责任和支付所有费用；甲方有权在业主委员会成立之前委托第三人行使本契约赋予甲方的所有权利和责任，包括自行成立物业管理公司，甲方自行成立或另骋的物业管理公司，其责任是对广场每一部分进行管理和维护，同时亦受本契约的约束，并按本契约的规定履行责任。管理公司作为乙方同意的转委托代理人，各业主为可撤销地委托其为所有业主的集体代理人，并为所有业主的共同利益履行职责；管理公司代甲方行使本契约规定的所有管理职权，并履行责任；管理费的标准：七层住宅单元、车房1元／平方米，高层住宅单元1.5元／平方米；业主如逾期缴交管理费以及有关赔偿款、罚款等费用的，处以每日百分之一的滞纳金。业主房屋出现问题，在五年保质期内，由开发商处理，超过保质期，业主自行处理。合同还对其他事项进行了约定。1999年12月28日，谢爱松办理上述房产的收楼手续，成为星晨广场小区业主。2000年1月31日，星晨广场公司成立，经营范围为：星晨广场住宅小区物业管理、家庭清洁服务、车辆停放服务等。2000年2月8日，星晨广场有限公司（甲方）与星晨广场公司签订《委托管理合同》，约定：位于中山市××××路星晨广场项目由甲方委托乙方管理；管理内容：管理、维护小区内配套的市政、绿化、环卫、安全规范设施和其他公共设施等；管理费的来源：向业主收取管理服务费，按照住宅建筑面积计，多层住宅单位1元／平方米，车房1元／平方米，高层住宅单位1.5元／平方米；合同期限自2000年2月8日生效，至小区业主管理委员会成立与物业管理公司签订合同生效之日止。上述合同签订后，星晨广场公司为星晨广场提供物业服务。星晨广场公司认为谢爱松自2003年7月起拖欠物业管理费，至2015年1月，共拖欠物业管理费12590.78元、滞纳金3657.18元，拖欠公摊电费30.46元、滞纳金2.71元，合计16281.13元。星晨广场公司经向谢爱松多次催交上述费用未果，遂向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查：2014年4月1日，由中山市西区物价检查所颁发的《广东省经营服务性收费许可证》，准许中山市星晨广场物业管理有限公司（西区星晨广场）收取物业服务、车辆停放保管服务费。又查：根据《中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表》，谢爱松购买的位于中山市西区星晨广场6座2B室已取得房地产权属证书，产权权利人为谢爱松，土地证号为（2000）2013**，房产证号为××，建筑面积为85.27平方米。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。谢爱松购买了星晨广场X座X楼X室房产，成为星晨广场公司的业主。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。星晨广场公司根据谢爱松与房地产开发企业中山市港口镇地产房屋发展公司签订的《星晨广场业主物业管理委托契约》，及其与星晨广场公司签订的《委托管理合同》，依法取得了星晨广场小区的物业管理服务资格。上述合同的签订对业主具有约束力，谢爱松作为星晨广场业主，应遵守合同中有关物业服务收费的约定。星晨广场公司依据合同约定对星晨广场提供了物业服务，谢爱松作为业主，理应支付物业服务费用。谢爱松的房屋建筑面积为85.27平方米，按1元／平方米计算，谢爱松每月应向星晨广场公司支付物业服务费85.27元。星晨广场公司认为谢爱松购买的房地产建筑面积为99.14平方米，但其没有提供相应的证据证明，本院不予采信。星晨广场公司主张谢爱松从2003年7月起未支付物业服务费，至2015年1月，已累计拖欠139个月，故物业服务费共11852.53元（85.27平方米×139个月×1元／平方米）。关于公共分摊梯灯费30.46元，因小区梯灯属公共使用部分，故谢爱松作为业主应支付上述梯灯费用。关于滞纳金，由于物业服务合同是平行主体之间签订的协议，故滞纳金实际上是迟延履行违约金。《星晨广场业主物业管理委托契约》及《委托管理合同》是各方真实的意思表示，合法有效，故谢爱松应按合同的约定支付因拖欠物业管理费而需支付的逾期付款违约金。关于滞纳金的计算方法，《星晨广场业主物业管理委托契约》约定“业主如延期缴交管理费以及有关赔偿款、罚款等费用的，处以每日百分之一的滞纳金。”谢爱松逾期缴交物业服务费，故应向星晨广场公司支付逾期付款违约金。由于合同“每日百分之一的滞纳金”的约定太高，谢爱松虽然没有请求减少，但星晨广场公司并未提交违约金的计算方法，故本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，酌情调整为从2003年7月起至实际清偿之日止，以实际拖欠的物业服务费按每日千分之一计算。关于分摊电费滞纳金的问题。《星晨广场业主物业管理委托契约》及《委托管理合同》没有对未交梯灯费应交纳滞纳金进行约定，星晨广场公司的该项请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告谢爱松于本判决生效之日起七日内向原告中山市星晨广场物业管理有限公司支付2003年7月至2015年1月期间物业管理费11852.53元及违约金（违约金计算方法：以每月实际欠款额为计算基数，从2003年7月起至实际支付之日止，按每日千分之一计算）、梯灯费30.46元；二、驳回原告的其他诉讼请求。若未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费208元（原告中山市星晨广场物业管理有限公司已预交），由被告谢爱松负担并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中山市星晨广场物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  熊 伟审 判 员  廖鑑财人民陪审员  梁蓓莉二〇一五年十二月七日书 记 员  李志健第7页共7页