浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙01民终1338号上诉人（原审原告）：李团伟，男，1974年2月12日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。委托代理人：林宁、杨健，北京天达共和（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：倪晓伟，男，1990年3月24日出生，汉族，住杭州市富阳区。委托代理人：李中钧，浙江杭联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：方申娣，女，1970年2月25日出生，汉族，住杭州市富阳区。上诉人李团伟因与被上诉人倪晓伟、方申娣房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2017）浙0111民初8315号民事判决，向本院提出上诉，本院于2018年1月31日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：一、2017年8月8日，李团伟（乙方）与倪晓伟、方申娣（甲方）签订《协议》一份，载明：甲方拥有房屋位于富春上城9幢202室，房屋现转让给乙方，经双方友好协商，达成以下协议，房屋总价为3000000元，营业税与中介费双方各自承担一半，定金预付100000元，双方确认无异议，签字生效。李团伟向倪晓伟、方申娣支付定金100000元。二、2017年8月14日，李团伟与倪晓伟的微信聊天记录如下：倪：“我这有个朋友是按揭的，利息很低”；李：“不懂，我去问问吧”；倪：“李哥，我知道你现在一时半会弄不好这些钱，我等你到8月22日，到时候你要给我一个说法。你这次出门什么时候回来，我好和对方公司约个时间”；李：“一个星期左右，回来我们就去办”；倪：“今天都14号了，时间很紧啊”。2017年8月15日至9月12日期间，双方没有微信聊天记录。2017年9月13日、9月14日，李团伟微信联系倪晓伟，但倪晓伟没有答复。9月15日，李团伟再次联系倪晓伟“我在老家回来第一时间联系你，本想问问你看你那房子卖了没有，如没卖我们就开始操办余下的手续，如卖了你说哪个小区你别的房子装修好的哪套会卖给我，我意思就看看，或者谈谈，如真的不想卖也没法，毕竟认识算是兄弟一场，然后麻烦你就安排一下把我打给你的10万块钱给打回来，我也得看别的房子”……倪：“我上次就打电话给你说过的等你到8月21日的，我自己也要买房子别人不等我的，250方的房子涨1000就是25万，我催了你好几遍，你当时说在外面筹钱，我也发短信给你告诉你我只等到22号，不然就算是你违约了，你也知道别人催着我卖给他，等我到晚上9点，我没有去是因为你说确定要，可是呢？你让我买房子贵了45万，最后钱不够只能等到房子卖掉所有手续办好，拿到钱才可以去付，你良心过的去吗？……你是7月看的房子，我等了你一个月时间，我打电话给你问你钱怎么样，你都没有接。这几天才联系我，我们之间是有协议的”……三、2017年10月7日左右，倪晓伟、方申娣与他人签订房屋买卖合同，将房屋卖给他人，并于2017年10月20日左右办理产权过户手续。四、李团伟妻子苏玉梅系杭州市富阳区居民，双方于2017年10月20日对新购买的位于杭州市富阳区××街道××路××号××号××室房屋进行预售备案登记。五、李团伟于2017年9月28日向法院提起诉讼，请求（变更后）为：1、解除李团伟与倪晓伟、方申娣签订的协议；2、判令倪晓伟、方申娣双倍返还李团伟定金200000元；3、本案诉讼费由倪晓伟、方申娣承担。原审法院认为，本案的主要争议焦点为房屋买卖合同未能履行的违约方是哪一方。首先，双方签订的《协议》合法有效，虽未约定付款期限，但从双方微信聊天记录可以推出履行付款义务的时间为2017年8月22日。前期双方都在促成合同履行的对话能够显示双方的真实意思表示，倪晓伟所说的“李哥，我知道你现在一时半会弄不好这些钱，我等你到8月22日，到时候你要给我一个说法。你这次出门什么时候回来，我好和对方公司约个时间”，李团伟的回答是“一个星期左右，回来我们就去办”，由此可以看出李团伟对于2017年8月22日这个时间点是认可的。其次，在2017年8月15日至2017年9月12日期间，双方均无微信聊天记录，如若如李团伟所说，8月22日，李团伟已经准备好钱，却无任何聊天记录，显然不合常理。在9月13日以后，李团伟才有催倪晓伟、方申娣履行合同的信息，而倪晓伟、方申娣的答复亦很明确，系李团伟一直没有准备好房款致使合同未履行。再次，李团伟所述其在8月22日已准备好房款，但李团伟未举证予以证明，应当承担举证不能的责任。综上，系李团伟违约，致使双方房屋买卖合同未能履行，故李团伟要求倪晓伟、方申娣双倍返还定金的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除李团伟与倪晓伟、方申娣于2017年8月8日签订的《协议》；二、驳回李团伟的其他诉讼请求。本案受理费4300元，减半收取2150元，由李团伟负担。宣判后，李团伟不服，向本院提出上诉称：一、原审对于李团伟付款义务履行期限为2017年8月22日的推定错误。1、以“文义”和“体系”解释方法分析涉案短信内容可得，双方2017年8月14日系针对付款方式而并非期限的协商。从倪晓伟、方申娣短信看：其主动称“知道李团伟一时半会弄不好这些钱”，可见其愿意在李团伟不能很快支付全款的情况下完成交易；其积极为李团伟提供办理“倒按揭”（即“反向住房抵押贷款”）的途径，而抵押贷款在取得所贷款项前需办理他项权证等手续，可见双方并没有约定付款方式为短时间内一次性支付全款；其在李团伟对办理“倒按揭”不置可否后，要求最晚8月22日给个“说法”，并要求为李团伟约谈提供按揭的“对方公司”，可见该“说法”应为要求李团伟明确办理“倒按揭”借款或提供其他履行方式。从李团伟短信看：其答复“回来就去办”，应该是办理约谈“倒按揭”借款事宜；其答复的一周左右回，与倪晓伟、方申娣提出的“给说法”时间契合，不应被推定为其认可8月22日之前不能支付全款的话，合同即解除，更不能认定合同因李团伟违约致目的无法实现而解除。此外，倪晓伟、方申娣没有对李团伟答复的归期提出质疑，宜推断为双方尚处于对付款的协商阶段。2、根据双方《协议》约定推定，该份存在诸多事项约定不明的合同，客观上无法在2017年8月22日完成全款支付。讼争合同约定双方各半支付中介费，可推双方约定通过中介公司完成本次房屋买卖。根据双方协商内容，截止2017年8月22日，双方没有进行中介商的选择、中介二手房交易合同的审查和签署、房屋过户手续办理等履约应有事务的处理。加之根据中介商服务习惯和交易安全应有之约定，双方应当认可李团伟购房款的支付对象为中介方，由中介待房屋完成过户后转付倪晓伟、方申娣。因此，李团伟客观上无法在回到杭州后且8月22日前完成上述事务的处理并支付全部房款。由此推断，双方在短信中约定的8月22日不应当是付款期限，更不应该是倪晓伟、方申娣有权主张单方解约并且定金不予返还的期限。以上，一审对于李团伟付款期限这一关键事实的认定，既不符合客观事实也不具有合理性。二、倪晓伟、方申娣无权主张其将涉案房屋另售他人时合同已经解除（本观点基于2017年8月22日系双方约定的购房款支付期限之假设）首先，本案双方当事人未曾就讼争合同解除达成约定，因此只能适用法定解除。第二，倪晓伟、方申娣未依法向李团伟催告履行并给予合理履行期限，因而不享有法定解除权。根据《合同法》第九十四条第（三）项的规定，倪晓伟、方申娣主张李团伟迟延履行主要债务，需满足“经催告未履行”才取得法定解除权。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条对《合同法》作出的解释第一款，出售人对迟延付款的买受人进行催告后，三个月买受人仍不依约付款的，出售人才享有解除权。本案倪晓伟、方申娣在李团伟履行期限届满后未进行催告，不享有法定解除权。第三，倪晓伟、方申娣主张的法定解除权需在有效期限内行使。根据《合同法》第九十五条第二款的规定，本案倪晓伟、方申娣在收到李团伟的解除权行使催告后合理期限内不行使的，该权利消灭。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，买卖双方对解除权行使催告后的合理期限没有约定或法定的，为三个月。结合第二点中的法律和司法解释规定，本案中李团伟被催告后付款的合理期限和倪晓伟、方申娣被催告后行使解除权的合理期限，应当被裁量为同样的时长，是为公正。因此，本案倪晓伟、方申娣长期未行使法定解除权，该权利已经消灭。第四，倪晓伟、方申娣主张的法定解除权需以书面通知的方式行使。根据《合同法》第九十六条的规定倪晓伟、方申娣依照第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知李团伟，且李团伟收到解约通知后依法享有异议权。《合同法》第十条规定，当事人订立合同，法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式；《城市房地产管理法》第四十一条规，房地产转让，应当签订书面转让合同，可见，法律规定房屋买卖合同行为应当以要式方式作出。因此，倪晓伟、方申娣未对李团伟书面通知解除，无法产生合同被解除的效力。以上，倪晓伟、方申娣在将房屋另行出售之前，未曾对李团伟作出付款催告、未给予合理期限且未在解除权有效期内发出出面解约通知，即未有效行使其主张的法定解除权。原审认定倪晓伟、方申娣不违约的前提，是讼争合同的效力直接因李团伟逾期付款而终止，而这一观点是错误的。三、本案判决讼争房屋买卖合同解除及定金不予返还适用法律错误（本观点基于2017年8月22日系双方约定的购房款支付期限之假设）本案中李团伟诉称因倪晓伟、方申娣将房屋另售他人并过户至合同目的无法实现，要求解除；倪晓伟、方申娣称李团伟迟迟不付款的行为表明不想购买房屋，因而将房屋另售他人，即主张在另售前合同效力已经终止。最终，原审法院判决合同解除且李团伟违约，已支付的定金不予返还。可见：1.原审既认定判决合同解除，又不认为倪晓伟、方申娣将涉案房屋另售他人致使合同目的无法实现，存在逻辑矛盾。原审判决合同解除，意味着判决生效前讼争合同处于有效状态。倪晓伟、方申娣在合同有效状态下，将房屋另售他们属于典型的“一房二卖”，明显构成违约，且致使李团伟的合同目的无法实现。反之，若原审认为倪晓伟、方申娣另售行为并不违约，则应当对双方合同效力终止的事由及时间进行分析和认定。而本案中倪晓伟、方申娣并无任何事实和法律依据得以主张合同效力在其另售前已经终止。因此，本案应当认定倪晓伟、方申娣的另售行为构成违约，并致合同目的无法实现。2.原审判决合同解除和定金不予返还的事实和法律依据错误。原审判决合同解除且定金不予返还，文书载明定金罚则适用的依据是《合同法》第一百一十五条和《民事诉讼法》第六十四条，明确李团伟违约致使合同未能履行。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条的规定，对违约致合同目的无法实现的，当事人才可以适用定金罚则。根据《合同法》第九十四条第（三）和第（四）项规定，一方延迟履行主张债务，经催告未履行，或者一方延迟履行债务或其他违约行为致使合同目的无法实现的，另一方当事人有权解除合同。因此可推断，原审法院认定李团伟逾期付款，导致合同目的无法实现。然而，本案系倪晓伟、方申娣的违约行为致使合同目的无法实现。根据原审查明事实，李团伟的违约在于迟延履行到期主要债务，该债务为金钱给付之债。即使假设李团伟于8月22日至9月13日期间未提出付款请求，倪晓伟、方申娣亦完全可以通过催促履行并主张违约责任（包括补偿应迟延履行导致的倪晓伟、方申娣损失）来实现合同目的。即使倪晓伟、方申娣催促不成，亦可依照《合同法》第九十四条第（三）的指引行使法定解除权，通知解除并主张违约责任，同样可以实现合同目的。反观倪晓伟、方申娣的违约行为，其在讼争合同有效期内私自将房屋另售他人并过户，直接导致李团伟关于取得涉案房屋所有权的合同目的无法实现。以上，原审对致使合同目的无法实现的违约方和违约行为认定错误，致使作出了倪晓伟、方申娣无需返还李团伟定金的错误判决。四、李团伟原审诉讼请求依法应当被支持。如前点已述，倪晓伟、方申娣对标的房屋另售及过户行为导致李团伟的讼争合同目的无法实现，应当依照合同的约定及上述法律及司法解释的规定，依法向李团伟双倍返还定金。综上，本案讼争合同对履约方式约定不明，双方短信表意不清，态度暧昧不明，不宜作出对合同付款方式、期限或合同解除等重大事项已经达成补充约定的认定。原审认定事实和适用法律均存在重大错误，判决理由和结果之间存在逻辑矛盾，请求维持原判第一项；依法变更原判第二项为倪晓伟、方申娣双倍返还李团伟定金合计200000元并由倪晓伟、方申娣承担本案一、二审案件受理费。被上诉人倪晓伟辩称：房屋买卖协议中双方达成了房屋买卖的协议和相关细节，但是，之后李团伟是没有购买的意愿，在长达一个月的时间内不履行付款义务，以事实行为告知倪晓伟、方申娣其不想买房了。并且，在2017年10月期间，房屋价格疯涨，当时倪晓伟、方申娣卖房是为了另行购买房屋，在倪晓伟、方申娣和李团伟签订协议之后，李团伟迟迟不付款，导致倪晓伟、方申娣想用该笔钱购买房屋时，损失了四、五十万元。原审认定事实清楚，适用法律正确，因此，李团伟违约，定金应予以没收。李团伟的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人方申娣辩称：方申娣原本是卖房换另外的房屋，方申娣是诚意卖房，但是，方申娣多次催促，李团伟都表示其不在，又说钱未筹到。等到方申娣已经另外卖房的时候，其又说要买了。方申娣早已告知李团伟，方申娣要另行卖房，等不及了。方申娣是诚意卖房，是李团伟拖延不付。被上诉人倪晓伟、方申娣在二审期间未向本院提交新的证据。上诉人李团伟提交了手机短信截图，欲证明李团伟在2017年8月22日前后已准备了充足的资金用以购买倪晓伟、方申娣房产的事实。经质证，被上诉人倪晓伟、方申娣认为真实性、合法性、关联性均有异议，帐户的收款人是谁看不出来，该款项是公司的钱还是个人的钱，即便有该些现金在，有可能是公司所需，不能证明是购房所用，并且，该金额也不够房屋的价款。本院认为，资金充足并不能直接证明用以购买倪晓伟、方申娣的房产，且李团伟所并未提交收款帐户的所有人，故李团伟所提交的证据尚不足以证明其所要证明的目的，本院不予采纳。经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”李团伟与倪晓伟、方申娣于2017年8月8日所签订的《协议》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。双方所签订的《协议》虽未约定付款时间，但之后从双方微信聊天记录来看,可确定双方约定李团伟付款时间为2017年8月22日之前。但到期后李团伟未付购房款。原审法院认定系李团伟违约并无不妥，对李团伟要求倪晓伟、方申娣双倍返还定金的诉请未予支持亦并无不当。李团伟的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由李团伟负担。本判决为终审判决。审判长  赵为民审判员  徐 丹审判员  毕克来二〇一八年六月二十五日书记员  项 琳