温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2014）温鹿东民初字第466号原告：温州市宏发物业管理有限公司，住所地：温州市鹿城区江滨西路顺锦大厦B幢309室。法定代表人：虞建忠，总经理。委托代理人：章俊斌、翁鹏威，浙江光强盾律师事务所律师。被告：李敏。委托代理人：李武俊。原告温州市宏发物业管理有限公司（以下简称宏发物业公司）与被告李敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈斌适用简易程序独任审判，于2015年1月21日、同年4月28日两次公开开庭进行了审理。原告宏发物业公司的委托代理人章俊斌、翁鹏威，被告李敏及其委托代理人李武俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏发物业公司诉称：原告于2006年开始负责为温州市鹿城区凯祥花苑提供物业服务，并与凯祥花苑业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定：由原告对凯祥花苑小区进行物业管理，住宅物业管理综合服务费由业主按建筑面积每平方米多层0.55元／月、小高层1元／月向原告交纳，同时约定逾期交纳物业管理服务费的按照日千分之三收取滞纳金。2011年12月31日之后，物业管理服务费的标准调整为：多层每平方米0.6元／月、小高层1元／月，滞纳金不变。被告为凯祥花苑××幢××室业主，其住宅面积为162.16平方米。被告自2009年7月开始没有按时向原告交纳物业服务费，也没有支付原告代缴的水电费，经原告多次催要，并经原告委托律师发函催收，被告仍以种种理由拒绝支付。原告认为，原告已按约为被告所在的凯祥花苑小区提供了物业服务，被告理应按约及时支付物业费和代缴的水电费。现请求依法判决被告立即支付拖欠的2009年7月至2014年6月的物业管理服务费10823元及滞纳金（自起诉之日起，按每日千分之三的标准计算至判决确定的履行之日止），2014年7月开始的物业费按合同约定由被告履行支付义务；判令被告立即支付原告代缴的水电费6303元。为证明诉称事实，原告向本院提交了如下证据：1.《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》各一份，证明原告的基本情况及诉讼主体资格。2.公民身份信息查询函，证明被告的身份情况及诉讼主体资格。3.《物业管理服务合同》四份，证明原告与凯祥花苑业主委员会先后签订了四份《物业管理服务合同》及合同内容。4.《费用催缴通知单》及其张贴照片、《费用催缴通知单》存根、律师函，证明被告拖欠物业管理服务费，经原告多次催告仍不交纳的事实。5.（2008）温仲裁字第26号《裁决书》，证明原告因被告拖欠2005年7月至2007年10月的物业管理服务费、水电费等费用而于2007年10月申请仲裁并获得支持。6.2014年凯祥花苑公摊水电费清单，证明被告2014年的公摊水电费为138元，包括电梯费60元、走廊灯电费43元、公用水费20元、损耗15元。7.小高层水电费清单（2013年1月至6月，2014年7月至12月）、现金交款单、温州市服务业统一发票、收款收据，证明被告已支付了475吨的水费。8.2015年3月水表读数清单，证明被告截止2015年3月的水表读数为2386吨，尚欠1911吨水费。被告李敏辩称：原告诉称其负责为凯祥花苑提供物业服务并与凯祥花苑业主委员会签订《物业管理服务合同》不符合客观事实。被告入住凯祥花苑至今，除小区门口时而出现几个保安外，从未见过小区的物业管理人员，物业经理与其他工作人员的基本情况一概不清楚，原告为凯祥花苑小区提供了什么服务、支出了多少费用也从未公示过。被告要求水表分户，安装一户一表问题，因没有原告出面与水务集团接洽，至今未能解决。根据《浙江省物业管理条例》的规定，业主委员会每届任期为三至五年，凯祥花苑小区业主委员会自2007年成立至今从未换届选举，已超过法定期限，以其名义于2014年4月28日与原告签订的《物业管理服务合同》对业主没有法律效力，故宏发物业公司不具备原告主体资格，依法应予驳回。原告诉请被告支付自2009年7月至2014年6月期间的物业管理费、滞纳金及其代缴的水电费，无事实和法律依据。原告是否取得资质证书并在有效期内，其聘用的人员是否都有物业管理职业资格证书，原告是按几级服务资质制定物业收费标准，其代缴的水电费是根据什么标准分摊到各户等问题，原告从未告知全体业主，也未征得业主同意，侵害了全体业主的合法权益。原告提供的《物业管理服务合同》第十八条约定了物业管理服务标准，其内容包括房屋及设施、设备做到定期检查维修，公共环境定时清扫，实行24小时值勤等，但实际情况是小区保安年龄普遍偏大，不能适应保安工作需要，保安值班室经常无人坐班，对进出小区人员也不闻不问，地上和信箱里经常可以发现乱七八糟的广告，影响业主的正常生活。小区的消防控制室长期无人值班，各类治安案件甚至刑事案件频发，有派出所的报案统计数据为凭。因此，即使原告为凯祥花苑小区提供了物业服务，其服务水平及质量也是严重不合格，无权要求业主支付物业管理费用。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，向人民法院请求保护权利的诉讼时效期间为二年，原告主张的大部分物业管理费、水电费因超过诉讼时效，因而不受法律保护。原告诉称被告自2009年7月起没有按时交纳物业服务费、水电费，经原告多次催要仍拒绝支付，与客观事实不符，纯属虚构。2014年8月23日，原告委托律师发律师函要求被告缴纳物业管理服务费，被告于同年8月26日予以电话答复，之后数日被告见原告无人联系被告，于同年9月19日再次联系原告的律师要求进行调解，并请律师代为向原告反映情况。在此之前，被告从未收到任何欠缴物业费、水电费的通知单，而原告提供的落款时间为2010年至2014年的五份费用催缴通知单（存根）的笔迹非常相似，明显是为了应对本次诉讼而临时伪造。综上，原告并非凯祥花苑小区的合法物业管理公司，且物业服务质量也未达到合同约定的要求，其诉请被告支付物业费、水电费缺乏事实依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。为证明辩称事实，被告李敏向本院提交了如下证据：1.张贴催缴物业通知单照片，证明原告没有与被告沟通就在小区门口张贴催缴物业通知单。2.消控室照片，证明消防控制室里无人值班。3.温州市公安局鹿城分局南郊派出所证明，证明凯祥花苑小区内发生盗窃、斗殴案件三十多起，小区物业管理存在问题。4.紧急按钮照片，证明凯祥花苑小区内的紧急按钮设备无法使用。5.凯祥花苑小区内广告照片，证明小区内广告收入情况不透明。6.凯祥花苑小区内设摊照片，证明凯祥花苑小区内常年设摊，管理存在问题。7.业主委员会换届通告（照片），证明凯祥花苑小区物业管理存在问题，业主要求重新选举业主委员会成员及重新选聘物业公司。8.录像光盘，证明消防控制室一直无人值班。审理期间，本院依法调取了《业主大会、业主委员会备案证明》两份，证明凯祥花苑业主大会、业主委员会分别于2006年12月27日、2015年1月27日办理了备案手续，两份备案证明的有限期均为三年。经审理查明：被告李敏系凯祥花苑××幢××室房屋（小高层，建筑面积：162.16平方米）的业主。2007年2月13日，原告宏发物业公司与温州市鹿城区凯祥花苑业主委员会（以下简称凯祥花苑业委会）签订《温州市物业管理委托合同》，约定：凯祥花苑业委会将凯祥花苑小区委托给原告实行统一、专业化物业管理，委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；公用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公用花木养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公用环境卫生清扫、保洁，包括公用场所、房屋共用部位的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运；道路交通与车辆停放秩序的管理；配合公安部门维护住宅小区的公共秩序，做好安全防范工作等。委托管理期限为三年，自2007年1月1日起至2009年12月31日止。物业管理综合服务费：多层住宅为0.55元／每平方米建筑面积／月，小高层住宅为1.0元／每平方米建筑面积／月；公用设施设备（如电梯等）、公用部位的水、用电（如公共照明等）费用按实（含亏空分摊部分）结算，由原告向业主、非业主使用人代收代缴；原告向业主、非业主使用人代收代缴水、电费的，原告按实际使用量向业主、非业主使用人收取，水、电耗亏部分按户或按使用量分摊收取。《温州市物业管理委托合同》签订后，原告对凯祥花苑小区实施物业管理服务至今。被告向原告缴纳物业管理服务费、公摊水电费、代缴的户内水费（吨数为475吨）至2009年6月。2014年8月19日，原告向被告发出律师函，要求被告缴纳2009年7月至2014年6月的物业管理服务费、代缴的水费，并于同年9月17日在小区内张贴催缴通知单。同年11月5日，原告诉至本院。另查明：凯祥花苑业委会成立于2006年12月27日，业主委员会负责人为徐岳，任期三年，自2006年12月27日至2009年12月26日。期满后，凯祥花苑业委会未进行换届选举，凯祥花苑业主直至2015年1月27日才重新选举了新一届业主委员会，负责人为高德仁，任期三年。2010年1月1日，徐岳以凯祥花苑业委会的名义与原告续签了《物业管理服务合同》，约定委托管理期限为二年，自2010年1月1日至2011年12月31日，物业管理综合服务费标准仍为多层住宅0.55元／每平方米建筑面积／月，小高层住宅1.0元／每平方米建筑面积／月，逾期交纳物业管理服务费按应交费用千分之三加收滞纳金。2011年12月31日，徐岳又以凯祥花苑业委会的名义与原告续签了《物业管理服务合同》，约定委托管理期限为二年，自2012年1月1日至2013年12月31日，物业管理综合服务费标准调整为小高层住宅0.6元／每平方米建筑面积／月，高层住宅1.1元／每平方米建筑面积／月，逾期交纳物业管理服务费按应交费用千分之三加收滞纳金。2014年4月28日，徐岳再次以凯祥花苑业委会的名义与原告续签了《物业管理服务合同》，约定委托管理期限为一年，自2014年1月1日至2014年12月31日，物业管理综合服务费标准调整为多层住宅1.35元／每平方米建筑面积／月，小高层住宅0.8元／每平方米建筑面积／月，物业管理服务费按年交纳，每年的物业管理服务费于该年第3个月30日前交纳，逾期交纳物业管理服务费按应交费用千分之三加收滞纳金。又查明：截止2015年3月，被告户内用水吨数为2386吨，尚有1911吨水费未付（温州市区2013年1月1日起的居民生活用水价格为每吨2.7元，之前的居民用水价格为每吨2.4元）。2014年被告应负担的公摊费用（水电费、电梯费等）为138元。原告在对凯祥花苑小区实施物业管理服务期间，凯祥花苑小区曾发生多起刑事案件与治安案件，小区的消防控制室未实行每日24小时专人值班制度，小区内有人在公共场所设摊设点销售商品、张贴广告等。根据《中华人民共和国消防法》、公安部发布的《消防控制室通用技术要求》，物业小区的消防控制室必须实行每日24小时专人值班制度，每班不应少于2人，自动消防系统的操作人员必须持证上岗，并遵守消防安全操作规程。《温州市消防控制室消防安全管理标准》规定消防控制室工作人员必须持证上岗，每班不得少于2人，其中一名为巡查员，负责控制室人员的管理及值班时紧急情况的处置。上述事实，有原告提供的证据1－3、证据4中的《费用催缴通知单》及其张贴照片、律师函、证据6－8、被告提供的证据1－3、证据5－6、证据8、本院调取的《业主大会、业主委员会备案证明》及双方当事人陈述等予以证实。本院认为：原告宏发物业公司于2007年2月13日与凯祥花苑业委会签订的《温州市物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法应确认有效。被告李敏系凯祥花苑××幢××室房屋业主，故上述《温州市物业管理委托合同》约定的内容对原告及包括被告李敏在内的凯祥花苑业主均具有约束力。因首届凯祥花苑业委会的任期为三年（自2006年12月27日至2009年12月26日），期满后凯祥花苑业主直至2015年1月27日才重新选举了新一届业主委员会，故原凯祥花苑业委会负责人徐岳在任期届满后无权以凯祥花苑业委会名义从事民事法律行为，其以凯祥花苑业委会名义于2010年1月1日、2011年12月31日、2014年4月28日与原告签订的三份《物业管理服务合同》在未经追认的情况下应确认无效。上述《物业管理服务合同》被确认无效后，虽然原告在对凯祥花苑小区实施物业管理服务期间还存在不少问题，但考虑到原告实际上已经提供了相应的物业服务，本院参考原告于2007年2月13日与凯祥花苑业委会签订的《温州市物业管理委托合同》内容，结合原告实际提供的物业服务水平及本地物业服务费标准等因素酌情确定被告应按0.8元／每平方米建筑面积／月的标准向原告支付物业管理服务费。被告应支付的公摊费用（水电费、电梯费等）确定为每年138元。被告辩称原告主张的大部分费用已超过二年的诉讼时效期间，因原告提供的证据仅能证明其于2014年8月19日发律师函向原告主张权利，而其提供的《费用催缴通知单》存根不足以证明原告曾于2014年8月19日之前向被告主张权利，故被告的诉讼时效抗辩依法成立，原告诉请被告支付2012年8月19日前的各项费用因超过诉讼时效期间而丧失胜诉权。对原告诉请被告支付2012年8月19日起的物业管理服务费、公摊费用（水电费、电梯费等）、户内水费，本院依法予以支持。被告自2009年7月至2015年3月共计69个月的户内用水吨数共计1911吨，本院酌情确定被告2012年8月至2015年3月共计32个月的户内用水吨数为886吨，水费为2392.2元。对原告的其他诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《浙江省物业管理条例》第十五条第一款的规定，判决如下：一、被告李敏于本判决生效之日起十日内支付原告温州市宏发物业管理有限公司物业管理服务费4151.3元（按建筑面积162.16平方米自2012年8月19日起至2015年4月18日止，按0.8元／每平方米建筑面积／月计算）、公摊费用（自2012年8月19日起至2015年4月18日止）379.5元、户内水费（2012年8月至2015年3月）2392.2元，共计6923元。二、驳回原告温州市宏发物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费228元，减半收取114元，由原告温州市宏发物业管理有限公司负担68元，被告李敏负担46元。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员  陈 斌二〇一五年四月三十日代书记员  黄微微