苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2014)相民初字第02287号原告苏州市相城区望亭镇华阳村经济合作社，住所地江苏省苏州市相城区望亭镇华阳村。负责人毕俊才，社长。委托代理人陆敏彪、钟天舒，江苏五洲信友律师事务所律师。被告苏州巨欣玻璃工业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区望亭镇问渡路78号。法定代表人许志萍，董事长。诉讼代表人陆费红，被告苏州巨欣玻璃工业有限公司破产清算管理人江苏久顺律师事务所负责人。委托代理人徐志良、董轶明，江苏久顺律师事务所律师。原告苏州市相城区望亭镇华阳村经济合作社（以下简称华阳经济合作社）与被告苏州巨欣玻璃工业有限公司（以下简称巨欣公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月24日受理，由审判员舒馨适用简易程序独任审判，于2015年1月26日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法裁定适用普通程序组成合议庭进行审理，本案合议庭由审判员舒馨担任审判长并主审、人民陪审员邱玉芳、倪桂玉参加评议，于2015年12月9日公开开庭进行了审理。原告华阳经济合作社的委托代理人陆敏彪，被告巨欣公司的法定代表人许志萍第一次庭审时均到庭参加诉讼，原告的委托代理人钟天舒，被告巨欣公司的破产清算管理人江苏久顺律师事务所的委托代理人董轶明第二次庭审时均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华阳经济合作社诉称，被告自开业起就承租原告位于问渡路（老312国道）的16亩土地的使用权，最近一份《土地使用权租赁合同》签订于2013年4月2日，明确租赁期限为三年，自2013年1月1日至2015年12月31日止，先付后用，下一年度租金于上一年度12月31日前支付，租金按上一年度被告实际缴纳的税金计取，每年调整。2013年4月2日，双方签订补充协议一份，明确租赁土地面积为16亩，2013年度的租金为160000元。2014年4月25日，双方签订补充协议一份，明确租赁土地面积为16亩，2014年度的租金为240000元；当日，双方另签订《关于苏州巨欣玻璃工业有限公司土地租赁款付款方式的情况汇报》一份，明确被告结欠原告2012年度及2013年度租金共计238000元。因被告至今未支付租金，故原告诉至法院。请求判令：1、被告立即支付结欠的2012年1月1日起至2014年12月31日止的租金478000元；2、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告将第一项诉讼请求中的租金计算期限变更为自2012年1月1日起至2015年12月31日止，租金总额为718000元，其中2015年度的租金为240000元。被告巨欣公司辩称，不认可原告的诉请与事实理由，原告主张的合同均是无效的，被告不应支付原告主张的租金。即使支付，也应按照1996年合同约定的租金标准支付。经审理查明，原告华阳经济合作社作为甲方、被告巨欣公司作为乙方，于2013年4月2日签订《土地使用权租赁合同》一份，约定，甲方将其拥有的位于苏州市相城区望亭镇华阳村问渡路（老312国道）的16亩的土地使用权出租给乙方使用；租赁期限为三年，自2013年1月1日至2015年12月31日止；租金按年支付，先付后用，首期租金自该合同签订之日起7天内付清，下一年度租金由乙方于每年12月31日前交纳给甲方；租金参照上年度全镇平均亩均税收为基准，按照承租人亩均纳税实行阶梯式租金方式，确定2013年度至2015年度租金标准为：亩均税收在30000元（含30000元/亩）以上的，土地年租金不低于10000元/亩，亩均税收在10000元至30000元/亩（含10000元/亩），土地年租金不低于15000元/亩，亩均税收在10000元/亩以下的，土地年租金不低于15000元/亩；乙方交纳土地租金标准分别按上年度实际上缴国、地税入库税金计算上缴亩均税收后所对应的档次交纳，每年调整一次，该项调整以甲方的书面通知为准。合同另约定了双方的其他权利、义务事项。当日，双方另签订《土地使用权租赁合同补充协议》一份，明确根据2012年被告缴税情况，被告2013年度的租金确定为160000元。2014年4月25日，原、被告双方再次签订《土地使用权租赁合同补充协议》一份，明确2013年度被告上缴税收合计为9000元，2014年度的土地租金按15000元/亩计算为240000元。当日，双方另签订《关于苏州巨欣玻璃有限公司土地租赁款付款方式的情况汇报》一份，载明：“苏州巨欣玻璃有限公司法人代表许志萍自公司开业以来向望亭镇华阳村租赁土地16亩，2012、13年度欠交租金23.8万，经华阳村委会与许志萍沟通，许志萍承诺旧欠租金23.8万在2014年度内分批付清”。2014年10月22日，苏州市相城区望亭镇华阳村村民委员会向被告发出《告知函》一份，要求被告及时缴纳2012年度及2013年度结欠的租金238000元及2014年度的租金240000元，被告认可收到该函。因被告一直未支付土地租金，原告诉至本院。又查，苏州市相城区望亭镇人民政府于2007年5月24日作出望政发[2007]27号《关于成立望亭镇华阳村经济合作社的批复》，决定同意原堰头村经济合作社和泥图湾村经济合作社合并为华阳村经济合作社。另查，2015年9月2日案外人邹越华、杨静芳以被告巨欣公司无能力清偿到期债务为由，向本院申请对该公司进行破产清算，本院于2015年9月25日作出（2015）相商破字第00005号民事裁定书裁定受理邹越华、杨静芳对被告巨欣公司的破产清算申请，并指定江苏久顺律师事务所担任被告巨欣公司的破产清算管理人。以上事实，由原告提供的组织机构代码证复印件、企业工商信息查询表、租赁合同、补充协议、告知函、苏州市相城区望亭镇人民政府文件复印件，被告提供的民事裁定书复印件、决定书复印件以及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。审理中，原、被告一致明确：涉案土地的性质为建设用地，目前仍由被告占有、使用，尚未返还给原告；本案起诉后，被告未再向原告支付租金。原告明确，2015年度的租金应在2014年年底缴纳，先付后用，被告公司已经被申请破产清算，亩均税收未超过10000元，故应按15000元/亩的租金标准计算2015年度的租金，为240000元，要求在本案中一并处理。被告认为，被告在望亭镇买了7.77亩土地建了厂房，因生产需要于1996年11月向望亭镇政府下属的农工商总公司以及泥图湾村经济合作社租赁了10.18亩土地，租金每一亩是2800元一年，每5年上调5%，租赁土地的年限是30年，办理土地证过程中的青苗费、补偿费均是被告支付，之后因被告部分厂房遇拆迁，故增加了租赁土地的面积。2007年，望亭镇农工商总公司已经被撤销了，望亭镇政府以行政村合并为理由坚持变更租赁合同，被告鉴于如果诉讼企业将面临与政府对抗的后果，不得不同意变更合同，并按原告提出的条件签订了合同。自2007年开始签订的租赁合同包括2013年的租赁合同均非出于被告的真实意思表示，系迫于无奈所签。另，被告2012年度结欠的租金为60000元，先前的租金都已经支付。对此，被告提供了1996年10月的租赁协议书、吴县市国土管理局批复、土地登记申请书、结算凭证、建设在涉案土地上房屋的产权证复印件、拆迁补偿协议复印件予以证明。经质证，原告对房屋产权证复印件及拆迁补偿协议复印件真实性认为由法院核实，对其他证据的真实性均无异议；1996年租赁协议书上的苏州巨星玻璃工业有限公司即被告，当时出租的10.18亩土地包含在涉案的16亩土地范围内，后因望亭镇堰头村、泥图湾村合并为华阳村，因此设立原告，望亭镇农工商总公司当时已经撤销，而本案所涉标的物系泥图湾村集体资产，由原告一并进行经营管理，重新签订租赁合同，因此2013年签订合同的主体为原告与被告，1996年的合同与本案无关；土地登记申请书上载明的土地使用权人是泥图湾村经济合作社，被告的证明目的不予认可；结算凭证只能证明是被告支付了部分税费，合同上也约定税费由被告承担，与本案争议无关；房产证复印件上注明土地性质是集体土地，说明房屋坐落占用的土地使用权是归属于原告，性质是非农建设用地；拆迁补偿协议与本案租赁合同没有关联，不予认可。被告结欠的租金以原告提供的证据为准。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告提出与原告之间签订的土地租赁合同、补充协议、情况汇报均非出于自愿，系原告胁迫，但未提供任何证据予以证明，该辩解意见缺乏事实根据，不予采纳。根据原、被告当庭提供的证据及陈述，涉案土地的租赁由来已久，经过主体的变更，在本案2013年的土地使用权租赁合同之前，原、被告之间已经形成土地租赁关系，并已履行多年，2013年双方签订的土地使用权租赁合同应视为对双方在土地租赁关系中的权利及义务的重新确定，租金标准及支付等重要内容均发生变化，应认为该租赁合同、补充协议及情况汇报系双方当事人的真实意思表示，合法有效。现原告根据双方重新确定的租赁合同及补充协议主张被告支付结欠的租金，于法不悖，应予支持。关于租金标准的问题，2012年至2014年期间结欠的租金均已由双方以书面形式确认，本院予以认定。被告认为其2012年结欠的租金仅为60000元，但未能提供任何证据予以证明，该辩解意见不予采纳。关于2015年度租金的确定，原告认为因被告先前亩均缴税额未超过10000元，故按最高一档租金标准15000元/亩计算。被告并未对亩均缴税额予以否认，仅认为应按1996年协议约定的租金计算，该辩解意见并无合同依据，与目前约束双方的土地租赁合同的租金标准亦相悖，故对原告主张的租金标准予以认可。土地使用权租赁合同上明确约定，租金采用先付后用的支付方式，故原告在本案中主张被告支付2012年至2015年期间结欠的涉案土地租金718000元，并无不妥，应予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零九条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及有关法律规定，判决如下：被告苏州巨欣玻璃工业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市相城区望亭镇华阳村经济合作社结欠的租金人民币718000元（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取为人民币10980元，由被告苏州巨欣玻璃工业有限公司负担（被告负担之款，原告已自愿垫付，不再退还，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  舒 馨人民陪审员  邱玉芳人民陪审员  倪桂玉二〇一五年十二月十六日书 记 员  沈 雯