山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2015）迎民初字第2679号原告刘旭东，男，1971年8月11日出生，汉族，住山西省吕梁市离石区。委托代理人王升，山西百会律师事务所律师。委托代理人李卫国，山西百会律师事务所律师。被告太原市商业建设综合开发有限公司，住所地太原市小店区寇庄北街39号。组织机构代码72464685-1。法定代表人籍利民，该公司董事长。委托代理人沈越，男，该公司监事长，住太原市迎泽区。委托代理人武兴宽，北京中伦文德太原律师事务所律师。原告刘旭东与被告太原市商业建设综合开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘旭东委托代理人王升、李卫国，被告太原市商业建设综合开发有限公司委托代理人沈越、武兴宽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘旭东诉称，原告于2005年5月24日与被告签订了购买迎泽苑小区16号楼21层B号房屋《商品房买卖合同》，合同约定：房屋面积为102.34㎡，价格为人民币396000元，被告应当于2006年12月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，房屋交付使用后180日内，被告应为原告办理房地产权属证书，如原告未在规定期限内取得房屋所有权证，被告应按已付房价款1%向原告支付违约金。合同签订后，原告如约支付了房款，同时，被告也如期向原告交付了房屋，但在合同约定的期限内，原告并未取得房屋所有权证书。原告多次要求并敦促被告给予办理，但被告一直以种种理由推托，至今拒不办理。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求：1、被告为原告办理《房屋所有权证》。2、被告支付原告违约金3960元。3、本案诉讼费用由被告承担。被告太原市商业建设综合开发有限公司答辩称，一、根据被告与山西同至人物贸集团有限公司（以下简称“同至人公司”）于2004年3月4日签订的《清算协议书》的约定，本案所涉及的迎泽苑小区B组团（现更名为“迎泽家园小区”）项目，是被告将该项目连同项目所用的国有土地使用权转让给同至人公司，由同至人公司自行出资开发建设的，同至人公司为迎泽家园小区项目的实际开发、建设及责任承担主体。二、根据被告与同至人公司于2004年3月4日签订的《清算协议书》第四条、同至人公司于2010年8月18日向被告出具的《工作函》、2015年6月29日向被告出具的《承诺书》的内容，同至人公司负责小区管理和遗留问题，负责迎泽家园小区买房业主《房屋所有权证》的（代为）办理（实为领取）及业主的权利和义务等相关事宜（包括因其未及时将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案等原因，导致原告在内的买房人无法在规定期限内取得《房屋所有权证》而向买房人支付的违约金等），被告无须承担与此有关的任何责任。三、根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条，“迎泽家园小区”的实际开发建设主体和实际承担责任的主体同至人公司作为实际的××，应当“将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。”而不是“为原告办理《房屋所有权证》”。因此，原告要求“××为其办理《房屋所有权证》”的诉讼请求依法应予以驳回。事实上，同至人公司根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，在直接将原告所买商品房交付给原告后，直接将办理权属登记需由××（实际为同至人公司）提供的资料报产权登记机关备案，之后又代理“迎泽家园小区”部分买房业主领取了《房屋所有权证》（不是直接为买房业主办理《房屋所有权证》）。四、本案中被告于2006年12月31日前如约向原告交付验收合格的商品房，被告超过了应将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的约定日期8年之久，原告并未向被告主张过所谓“办理产权证”以及支付相关违约金事宜，因此，原告向被告主张支付相关违约金早已超过了法律规定的2年诉讼时效期间。五、原告已经认可同至人公司为原告所签《商品房买卖合同》的责任承担主体。在2012年5月份左右，原告所在小区的迎泽家园小区业主委员会代表原告向同至人公司出具了《房产证延期办理的补偿办法》，根据《房产证延期办理的补偿办法》的内容，原告已经认可同至人公司为迎泽家园小区的实际建设主体（开发商），认可同至人公司为原告所签《商品房买卖合同》的责任承担主体，承认同至人公司是为原告办理房屋产权证（实际为向产权登记机关提交资料）及支付延期办理产权证（实际为向产权登记机关提交资料）违约金的义务承担主体。同至人公司从2012年5月到2014年6月共向原告代表业主委员会共管账户支付了260万元延期“办理房产证的违约金”。因此，原告要求被告承担为其办理《房屋所有权证》及支付相关违约金的义务，不符合事实和法律规定，应当将其诉讼请求全部予以驳回。经审理查明，根据原告提供的《商品房买卖合同》显示：2005年5月24日，原告（××）与被告（××）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：××以出让的方式取得位于双塔西街133号编号为10616015的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】土地使用证号：并证地国用（2000）字第00049号。该地块土地面积为17644.40平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自2000年06月19日至2050年06月19日。××经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】迎泽苑小区。建设工程规划许可证号为并规建证新字[2004]第0032号、并规建证新字[2004]第0033号、并规建证新字[2004]第0034号，施工许可证号为140106200406230101。××购买的商品房为【预售商品房】。预售商品房批准机关为太原市房地产管理局，商品房预售许可证号为（2005）并商房预售字第170号。××购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：迎泽苑第16号楼21层B号房。该商品房【合同约定】建筑面积共102.34平方米，单价为每平方米3869.46元，总金额396000元，××应于2005年5月24日前付清首期房款166000元，余款230000元在银行审核通过时办理银行贷款。××应当在2006年12月31日前，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。××应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、××退房，××在××提出退房要求之日起90日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的1%赔偿××损失；2、××不退房，××按已付房价款的1%向××支付违约金。尾部××处加盖被告太原市商业建设综合开发有限公司合同专用章，××处有原告刘旭东签名按印。庭前为查明本案相关事实，本院至太原市国土资源局调取了涉案土地登记卡，显示涉案房屋所在土地因抵押给中国农业银行股份有限公司国贸支行，已被太原市中级人民法院查封。以上事实有《商品房买卖合同》《土地登记卡》和当事人当庭陈述等在案为凭，可以认定。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定的权利义务明确，并经原被告签字、盖章确认，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规效力性强制性规定，应属合法有效的合同。各方当事人应当严格按照合同约定履行自己的义务。被告辩称，根据被告与山西同至人物贸集团有限公司（以下简称“同至人公司”）签订的《清算协议书》以及同至人公司给被告出具的《工作函》《承诺书》，同至人公司为涉案房屋所在小区项目的实际开发、建设及责任承担主体而非被告。被告作为涉案《商品房买卖合同》一方当事人，享有合同约定的权利并应承担合同约定的义务，即使存在被告所述情形，根据《合同法》第一百二十一条的规定被告亦应当按照合同约定承担违约责任。又根据《合同法》第八十八条的规定，若被告欲将合同中的权利和义务一并转让给同至人公司，应当征得包括原告在内的全体业主的同意，被告提供证据《房产证延期办理的补偿办法》用以证明其与同至人公司的约定征得包括原告在内的全体业主的同意，但《房产证延期办理的补偿办法》系谁出具以及签字的人员是否可以代表全体业主，被告未提供证据加以证明，未完成举证责任，因此，被告与同至人公司签订的《清算协议书》为其双方之间的内部约定，对原告不发生法律效力。综上所述，被告的辩解本院不予采纳。原告要求被告为其办理房屋所有权证，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第三十三条的规定，办理房屋权属证书的义务主体为××，作为××的房地产开发企业负有协助××办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件的义务。原被告签订的《商品房买卖合同》亦约定：“××应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案”。因此，在办理房屋所有权登记手续过程中，被告负有协助并提供必要的证明文件的义务，而非原告主张的办理房屋所有权证。对于被告是否在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，被告负有举证责任，庭审中，被告辩称资料已交给同至人公司，但有没有交到房地局不清楚，故被告未完成举证责任，已构成违约，应根据原被告签订的《商品房买卖合同》的约定承担相应的违约责任。根据本院调取的土地登记卡，涉案土地上存在抵押，已被查封，亦不具备办理房屋权属登记手续的条件。因涉案房屋尚不具备办理房屋权属登记手续的条件，且被告不是办理房屋权属登记的义务主体，故原告要求被告办理房屋产权证的诉讼请求本院无法支持。根据《商品房买卖合同》的约定及相关法律规定，被告负有在约定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的协助义务，故被告应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并待符合办理房屋权属登记的法定条件后协助原告办理涉案房屋权属登记手续。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，根据《商品房买卖合同》关于违约金的约定，房价款为396000元，被告逾期提供办理权属登记需由其提供的资料，原告不退房时，被告按已付房价款的1%向××支付违约金，即原告要求被告支付违约金的数额为3960元，数额具体确定，因此原告应于被告向其交付房屋的180日后的两年内，向被告主张违约金。原被告均未对房屋交付的具体期限进行陈述，原告在起诉状中称被告如期交付了房屋，则被告向原告交付房屋的时间可按双方合同约定的2006年12月31日确定，原告主张违约金的诉讼时效起算时间为2006年12月31日起180日后的次日，截止到原告起诉至本院之日，已超过两年的诉讼时效期间，庭审中被告对原告要求支付违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效明确提出抗辩，原告未提供诉讼时效期间中止、中断情形的证据，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百三十八条、第一百三十九条、第一百四十条，《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告太原市商业建设综合开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将本案涉案房屋办理权属登记所需的由其提供的资料报产权登记机关备案，并待符合办理房屋权属登记的法定条件后协助原告刘旭东办理涉案房屋权属登记手续。二、驳回原告刘旭东的其他诉讼请求。案件受理费五十元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 王 剑人民陪审员 王 晶人民陪审员 靳 艳二〇一五年十二月二十四日书 记 员 任瑞玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。第一百三十八条超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制。第一百三十九条在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《城市房地产开发经营管理条例》第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。