云南省腾冲县人民法院民 事 判 决 书(2015)腾民二初字第133号原告（反诉被告）肖某某，男，1976年4月生，傣族，住腾冲县。委托代理人房振斌，云南天之泰（腾冲）律师事务所律师。委托代理人赵某某，云南天之泰（腾冲）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）董宝辉，男，1975年5月生，汉族，住腾冲县。委托代理人余斌，中心法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告（反诉被告）肖某某与被告（反诉原告）董宝辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月20日受理后，依法适用简易程序，同年3月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）及委托代理人房振斌、赵某某，被告（反诉原告）及委托代理人余斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，原、被告于2011年4月27日签订《租赁合同》一份，约定由原告承租被告向王某租赁的“君悦酒店”，租赁期限为五年，自2011年4月29日起至2016年4月29日止，租金每年218000元。合同签订后，原告依约向被告交纳租金，截止2012年10月9日原告共向被告交纳租金420165元。但到了2013年2月22日，酒店业主王某以被告未向其交纳租金为由收回了原告经营的酒店，致原告无法继续经营，且多付了39天的租金23584.36元。另外，被告自2011年5月至2013年2月在酒店住宿的住宿费9288元也一直未付。本案因被告原因导致合同无法继续履行，故作为违约方的被告，应支付原告相应的违约损失30000元。据此，请求法院判令：1、被告退还原告多支付的租金23584.365元；2、被告支付原告2011年5月至2012年2月的酒店住宿费9288元；3、被告支付原告因被告违约造成的经济损失30000元；4、诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）辩称，请求法庭驳回本诉原告的诉讼请求，导致本案违约的原因在原告，不在被告，住宿费用是不存在的，当时被告离开前和原告说清楚，被告不再管这些事情。本案是原告不支付租金致合同违约，因此，本案中应由原告赔偿被告损失。反诉原告（被告）诉称，2011年2月，反诉原告同杨朝荣签订“服务租赁合同”，约定杨朝荣将其新建的位于腾冲县租给反诉原告用以经营酒店，反诉人投资购买了全套酒店用品（床、床上用品、桌椅板凳及其他酒店经营配套设施等）。反诉原告将酒店经营步入正轨后，反诉被告主动找到反诉原告，要求反诉原告将该酒店转包给反诉被告经营，经双方协商签订房屋租赁合同一份，约定年租金为人民币218000元，反诉被告必须于每年2月28日前一次性付清，如反诉被告违约，必须按5年合同总租金的80%赔偿反诉原告违约金，因反诉被告在经营过程中，未按时交纳租金，也因近几年酒店生意难以经营，反诉被告在承包期间多次向房主杨朝荣提出要终止合同，并在反诉原告不知情的情况下将租赁房屋交给房主，反诉被告的上述行为严重侵犯了反诉人的合法权益，构成违约，其违约行为致反诉原告资金全部亏损，反诉被告必须按双方的约定向反诉原告赔偿违约金，因双方约定的违约金标准高于法律规定，现反诉原告要求反诉被告赔偿违约金人民币60000元。反诉被告（原告）辩称，反诉被告不存在违约情况，反诉被告一直按期支付租金，致房屋被收回时，还多交了38天的租金，因此，不存在拖欠租金的问题。反诉原告在反诉中诉称反诉被告酒店经营不下去，又在反诉原告不知情的情况下，把房屋交回了房主，构成违约，不是事实，反诉被告在经营期间向反诉原告交纳了2年的租金，反诉被告不能经营的原因是反诉原告的违约行为致房屋被收回，导致转租合同不能履行，违约责任应由反诉原告承担，综上，请求法庭驳回反诉原告的反诉请求。综合双方当事人的诉、辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：1.是原告违约还是被告违约致转租合同不能履行？2.租金支付是按天计算还是按年计算？3.被告在该酒店的消费支出实际是多少？针对以上争议，原告向本院提交如下证据：1、房屋租赁合同一份，欲证明当事人双方系转租合同关系；原、被告之间约定的租赁期限为5年，2011年4月29日起至2016年4月29日止。2、收据一份，欲证明合同履行期间原告累计向被告交纳租金420165元。3、收条一份，欲证明因被告违约导致房主收回租赁房屋；2013年2月22日房主收回房屋，原告与被告之间的合同无法继续履行，原告使用房屋时间共计664天。4、住宿登记一份，欲证明被告在原告经营的酒店内住宿情况，被告尚欠原告住宿费9288元。5、照片及音频资料四份、证明一份，欲证明由于被告拖欠酒店装修工人装修款，装修工人多次到酒店讨要工钱，影响原告酒店的正常经营，其中一份证明，是缅甸人所写的，一共去了8次索要装修款。6、照片一份，欲证明转租合同终止后原告多次到被告家中主张权利未果。7、肖自富证人证言，欲证明原告多次找过被告，并要求与被告解决转租事宜。去年六七月份，证人及原告去被告家找过被告，还照了一些照片。第一次来蒲川被告老家找被告，找到被告家但其本人不在。第二次是在花鸟市场被告租房子的地方找到被告，让被告把租房子的事情解决掉，但是被告没有说什么，当时没有算过账，因为有其他人在着。8、证人王某（杨朝能妻子）证言，欲证明证人在叠水河自家的房屋内开宾馆，然后租给被告，合同约定租金一年一次性付清，第一年分期给证人，第二年一开始给证人50000元，后又给证人了70000元，第三年证人就打电话给被告，说第三年要求一次性支付房租，如果2月22日前不支付租金，证人就将收回房屋。2月23日证人就到宾馆，让原告把房子的钥匙还给证人，当时被告叫证人出去，说让证人再给被告一点时间，其还想再租着，证人说不行了。证人收回房子时还给原告写下过字条，是因为被告未付租金，所以证人收回房屋。也就是因为在2月22日前被告未付租金，所以证人将房屋从原告手里收回，证人的租金都是和被告收的。经质证，被告对原告提交的证据1认可。对证据2中，金额没有累加，只要是签过字的均认可，但原告累计交纳的租金不足，因为两年的租金是436000元，每年的租金是2月28日前付清，因此，原告事实上构成了违约。对证据3不认可，因为王某和原告之间的情况都没有搞清楚，王某的说法不客观，违约是因为原告不支付租金导致的，不是因被告。对证据4中有被告签字的费用认可，其中改动过数字的不认可，因为数字无法核实，对其他记录不认可，该证据都是由原告自己记录的，上面也有多次改动，并且没有被告的签字。对证据5真实性认可，但是只有去过一次，是去拿东西。对证据6真实性认可，但不能证明原告的证明观点。对证据7证人证言不认可，因为原告与证人是亲兄弟，并且原告提交的证据即照片是2013年8月，证人所说是去年的六七月去的，时间上是不符的；证人证言不能证明原告所说的证明观点。对证据8证人证言不认可，被告不支付租金给证人，是因为原告不交租金给被告，违约是原告，不是被告。被告针对其答辩及反诉理由，向本院提交如下证据：房屋租赁合同一份，欲证明租金每年218000元，于当年2月28日前一次性支付，在违约时，原告按总租金80%向被告支付违约金，双方签定了合同，对租金的支付时间和方式，违约责任进行了约定，刚才原告提交的证据也说明，其未按合同约定向被告支付租金，造成了违约，因此，原告需要赔偿损失。经质证，原告对该证据三性认可，但不认可被告的证明观点，该合同是一份房屋转租合同，合同约定了租金的支付方式和时间，但是双方都没有按合同履行，双方是变更了合同的履行方式，并且至合同解除时被告都没有提出异议，双方约定的违约金明显高于法律规定。通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告提交的证据1、5、6被告对其真实性认可，本院对上述证据的真实性予以采信；原告提交的证据2中被告对其签字的部份认可，但该组证据中收据、收条均有被告签字，本院予以采信；原告提交的证据3被告不认可，但该证据出据人王某已出庭作证，本院将结合证人证言予以分析认定；原告提交的证据4被告对有其签字的费用且未改动过数字的部份认可，本院对有被告签字的部份予以采信，对数据改动部份结合全案综合分析认定；原告提交的证据7、8，即证人证言被告均不认可，本院将结合全案事实予以分析认定。原告对被告提交的证据真实性、合法性、关联性认可，证明观点不认可，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2011年2月，被告同杨朝荣签订“房屋租赁合同”，约定杨朝荣将其新建的位于腾冲县租给被告用以经营酒店，每年租金为人民币126000元，自第二年起，租金必须于当年2月22日前一次性付清。2011年4月27日，被告与原告签订《租赁合同》，约定由原告承租被告向杨朝荣租赁的“君悦酒店”，租赁期限为五年（自2011年4月29日起至2016年4月29日止），租金每年218000元。合同约定一方违反合同或提前解除合同则按5年合同总租金的80%向对方支付违约金。截止2012年10月9日原告14次共向被告交纳租金420165元。2013年2月22日，杨朝荣妻子王某以被告董宝辉违约收回原告经营的酒店。被告自2011年5月至2012年11月在原告所经营的酒店住宿消费人民币7474元，至今未付。因租金及住宿费问题双方协商未果，2015年1月20日，原告诉讼来院，要求法院判令：1、被告退还原告多支付的租金23584.365元；2、被告支付原告2011年5月至2012年2月的酒店住宿费9288元；3、被告支付原告因被告违约造成的经济损失30000元。庭审中，被告提出反诉，要求原告赔偿违约金人民币60000元。原告放弃反诉答辩期。本院认为，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。本案中，原、被告不能履行房屋转租合同是因被告未按约定向第三人房屋业主杨朝能支付租金而收回房屋所致，因而，原告主张被告应退还租金的请求符合法律规定，而应以实际使用天数计算的主张与原、被告合同约定租赁期限为5年，租金按年支付的约定不符，故，原告要求被告退还原告的租金的诉讼请求，本院酌定支持6000元。被告自2011年5月至2012年11月在原告所经营的酒店消费人民币7474元，有被告签字为证，被告主张所签字部分有发生变更，不认予可，但该记录中，变更前为7442元，变更后为7474元，原告当庭表示认定其中任何一个数额均可；原告主张的其余1846元消费记录没有被告签字，被告亦不认可，本院不予采信；据此，本院确认被告在原告所经营的酒店各项消费合计人民币7442元，被告应支付给原告。原告主张要求被告支付原告因被告违约造成的经济损失30000元，因其未提供相应证据证明，本院不予支持。被告同杨朝荣签订“房屋租赁合同”与被、原告签订《租赁合同》是两个独立的合同，是两个法律关系。被告于2013年2月22日应向杨朝荣夫妇支付租金而未支付，致杨朝荣夫妇向原告收回出租房屋，而原告向被告交纳租金的时间为2013年2月28日，原告与被告之间的房屋租赁合同在付款日前因杨朝荣夫妇主张权利不能继续使用租赁房屋，故原告的行为不构成违约，所以，被告反诉要求原告赔偿违约金人民币60000元的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告董宝辉退回原告肖某某租金6000元，支付原告住宿费7442元，合计人民币13442元，限于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告肖某某的其他诉讼请求。三、驳回被告董宝辉的反诉请求。案件受理费人民币1200元，减半收取600元，由原告肖某某交纳400元，被告董宝辉交纳200元。反诉费人民币1200元，减半收取600元，由被告董宝辉交纳。如不服本判决,可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。如果当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，本案申请执行的期间为二年。审判员 杜 青二〇一五年四月十五日书记员 鲁泽星