重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2014）江法民初字第09040号原告：重庆零距离物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区渝州路华轩支路39号6单元7-3号，组织机构代码67612421-4。法定代表人：陈刚，总经理。委托代理人：孟怡，重庆财信律师事务所律师。被告：黄正德，男，1956年10月15日生，汉族，住重庆市江北区。原告重庆零距离物业服务有限公司与被告黄正德物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡潇予担任审判长、审判员顾鲁晓、人民陪审员郭敏组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告重庆零距离物业服务有限公司的委托代理人孟怡到庭参加诉讼，被告黄正德经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆零距离物业服务有限公司诉称，2010年9月30日，原告与被告所在小区的重庆市江北区大石坝山水家园小区业委会签订了《山水家园小区物业服务合同》，合同约定了物业服务的起止期限、物业服务费标准、交纳期限和方式、违约责任等内容。合同签订后，原告即入驻山水家园小区，并按照合同约定提供了物业服务，2013年9月30日原告按照合同约定撤离了小区，但被告无故拒交物业服务费，违反合同的约定损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，现特诉讼至法院，请求法院判决：一、被告立即向原告支付物业服务费和公摊费（期间为2010年11月1日至2013年9月30日）共计4133.50元；二、本案诉讼费由被告承担。被告黄正德未出庭答辩。经审理查明，2010年9月30日，原告与重庆市江北区山水家园小区业主委员会签订了《山水家园小区物业服务合同》，合同约定原告为重庆市江北区山水家园小区提供公共性物业服务。合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收费标准如下（按建筑面积计算）：物业服务费标准：1、根据招投标达成时与业主委员会达成的共识，自2010年10月1日起，原告在一年内仍按现行物业服务费标准收取，其收费标准如下：（1）多层住宅物业：0.70元／月／平方米；（2）高层住宅物业：1.00元／月／平方米；（3）商业物业：2.50元／月／平方米；（4）住改办公物业：2.50元／月／平方米；（5）住宅改为经营用途物业：2.50元／月／平方米；（6）幼儿园物业：2.00元／月／平方米；（7）停车位物业服务费：50元／个／月；（8）公摊按5元每户每月收取。2、根据山水家园招投标时与业主委员会达成的共识，双方约定自2011年9月30日起，按照相关法律法规程序，提升物业服务费0.15元每平方米每月。标准如下：（1）多层住宅物业：0.85元／月／平方米；（2）高层住宅物业：1.15元／月／平方米；（3）商业物业：2.80元／月／平方米；（4）住改办公物业：2.80元／月／平方米；（5）住宅改为经营用途物业：2.80元／月／平方米；（6）幼儿园物业：2.00元／月／平方米；（7）停车位物业服务费：50元／个／月。合同第九条约定，业主应于物业企业进驻之日起交纳物业服务费用。已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的空置房物业服务费、电梯费、公摊费用由开发建设单位、业主全额交纳；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳义务。合同第十条约定，物业服务费包含房屋、设备设施的小修、保养，大、中修未包含在内，其中单项维修费用总和在二百元（含）以下为小修项目，除此之外，为大修、中修项目。合同第二十一条约定，本合同期限为3年，自2010年10月1日起至2013年9月30日止。合同第二十四条约定，因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由重庆市江北区山水家园小区业主委员会承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。原告因管理不善造成房屋建筑质量、设备设施质量损害，达不到使用功能和造成重大事故的，由原告承担相应责任，以相关部门的鉴定为准。合同第二十五条约定，在原告入驻前因原物业公司管理不善造成的设备设施瘫痪，不能正常使用，以及现状接收的其他附属物（含铁栏杆、草坪灯、绿化、监控、门禁、应急发电机、供水排污、消防设备设施、漏水等问题）由原告与重庆市江北区山水家园小区业主委员会双方共同参与摸排，罗列问题清单签字确认，原告根据轻重缓急、影响程度书面上报重庆市江北区山水家园小区业主委员会，以大修基金或公共收益的方式进行修缮，若重庆市江北区山水家园小区业主委员会未对方案按程序做出书面审批，由此出现的责任事故和造成的影响由重庆市江北区山水家园小区业主委员会承担。注：在合同期内，如原告提出需要启动大修基金对存在安全隐患的设备设施进行修复时，需提交维修计划和资金预算，业委会及全体业主大会未及时审批同意，导致发生设备设施损坏不能正常使用，原告对合同第二十四条、本条不承担任何责任。合同第三十条约定，重庆市江北区山水家园小区业主委员会的业主或者物业使用人违反本合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应承担以下责任：1、按每日3‰的标准向原告支付逾期付款违约金至付清本金时止。2、物业企业可对未交服务费的业主或物业使用人暂停服务，期间可限制其使用电梯、在小区内投放垃圾等。3、三个月连续未交，物业企业可向人民法院提起诉讼并追收违约金。合同签订后，从2010年10月开始至2013年9月30日止，原告一直为重庆市江北区山水家园小区进行物业服务。2003年10月24日，重庆市江北区山水家园X栋X单元X房屋的产权人登记为被告（共有产权人有：张进、罗琰），系多层住宅，该房屋建筑面积为161.61平方米。自原告开始为该小区服务开始，被告即已经入住前述房屋。2010年11月1日开始，被告一直未按照约定交纳物业服务费及公摊费。另庭审中查明，合同虽然约定2011年9月30日起，提升物业服务费0.15元每平方米每月，但原告并未提升物业服务费标准，仍然按照以前的标准收取物业付费。上述事实，有《山水家园小区物业服务合同》、重庆市江北区土地房屋权属登记中心登记信息查询结果及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与重庆市江北区山水家园小区业主委员会签订的《山水家园小区物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《物业管理条例》第十二条第四款之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。据此，《山水家园小区物业服务合同》对原、被告之间亦发生法律效力。原告履行了物业服务合同的义务，根据《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。据此，被告应当按照该合同约定的物业服务费的标准交纳物业服务费用。被告应交纳的物业服务费为0.70元／月／平方米×161.61平方米=113.12元／月，在庭审中，原告自认被告交纳的物业服务费标准每月为113元，本院予以确认；每月应交纳的公摊费为5元。原告主张被告未支付物业服务费和公摊费的期间为2010年11月1日至2013年9月30日。关于原告要求被告支付该期间物业服务费和公摊费的诉讼请求。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，被告作为支付物业服务费和公摊费的义务方，对履行了支付义务负有举证责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告未有证据证明已经支付了上述期间的物业服务费和公摊费，故本院认为被告尚未支付前述款项。本院对原告主张被告支付物业服务费和公摊费的诉讼请求予以支持，具体金额为：2010年11月1日至2013年9月30日期间的物业服务费共计3955元，公摊费175元，总计为4130元，对原告超过4130元的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告黄正德向原告重庆零距离物业服务有限公司支付2010年11月1日至2013年9月30日期间的物业服务费3955元。二、本判决生效之日起五日内，被告黄正德向原告重庆零距离物业服务有限公司支付2010年11月1日至2013年9月30日期间的公摊费175元。三、驳回原告重庆零距离物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元由黄正德负担。前述受理费已由重庆零距离物业服务有限公司向本院预交，黄正德在履行上述义务时一并向重庆零距离物业服务有限公司支付本案受理费，本院不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  胡潇予审 判 员  顾鲁晓人民陪审员  郭 敏二〇一五年四月十六日书 记 员  杨凌燕