大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书(2014)旅民初字第1号原告（反诉被告）：大连裕盛广丰农业科技有限公司。法定代表人：张国军，该公司董事长。委托代理人：黄艳秋，女，汉族，该公司经理。委托代理人：ＸＸ，辽宁森杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：大连斯扶特农业科技有限公司。法定代表人：王海军，该公司总经理。委托代理人：宋焜，男，汉族，该公司法律顾问。原告(反诉被告)大连裕盛广丰农业科技有限公司（以下简称广丰公司）诉被告（反诉原告）大连斯扶特农业科技有限公司（以下简称斯扶特公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)委托代理人黄艳秋、ＸＸ，被告（反诉原告）委托代理人宋焜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)广丰公司诉称：我公司与被告于2009年5月10日签订《旅顺大王庄农业生态园合作合同书》，我公司将位于旅顺口区水师营街道大王村大王庄农业生态园，共七十套管护房大棚承租给被告，总价款为1320万元。合同约定，被告在合同签订后30日之内支付70万元，年底支付原告300万元…。同时合同第七条约定，当被告向我公司支付总租款的80%时（即1056万元整），我公司必须主动将该生态园的所有权利移交给被告，如被告在合同期内不能按时付款，我公司有权终止合同，被告无条件退出园区。合同签订后，我公司将先期已完工的20套管护房大棚、已盖完印件的空白合同20组(一式三份)及已盖完印的收款收据一本（编号0056351-0056400）交付被告，但被告并未按照合同约定付款，只向我公司支付750000元，由于被告未付款，我公司也未将大棚交付被告使用，而被告却强行占有20个大棚，此20个大棚中有16个大棚已由原告出租，又由被告重复出租给第三人。综上所述，原告认为根据我公司与被告之间签订的合同第七条约定，被告未按合同约定付款，原告有权终止合同。同时被告理应将尚未支付的大棚款支付原告。为此，原告诉至法院，请求判令解除原、被告双方于2009年5月10日签订的《旅顺大王庄农业生态园合作合同书》；要求被告返还已占用的20个大棚;如不能返还，依法判令被告给付占用管护房大棚款305万元（380万元-已付75万元）；诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）斯扶特公司辩称及反诉称：我公司不同意原告诉讼请求。由于原告严重违约，造成合同无法履行，原告给我公司造成严重损失，损失额高于原告主张的305万元，这也是我公司没有履行给付款项的原因。我公司与广丰公司于2009年5月10日签订《合作合同》，合同约定：广丰公司向我公司提供70套管护房大棚，由我公司独家对外推广租赁。合同签订后，广丰公司仅向我公司提供了19套管护房大棚，我公司在将广丰公司提供的19套管护房大棚对外租赁后便依据合同继续寻找养殖租赁户，截止2010年10月，我公司已寻找到33套管护房大棚的租赁户，并与其签订了相应定金合同，但广丰公司却只提供给我公司19套管护房大棚及相应的合同收据后，便再不向我公司提供管护房大棚，我公司多次向其发函要求其按照合同提供余下房屋，但广丰公司却置之不理，致使我公司无法对外履行合同，并依法赔偿租赁户330万元。反诉原告认为，我公司与广丰公司签订的合同合法有效，理应依法全面履行，但广丰公司拒不履行合同，致使我公司遭受很大经济损失，理应赔偿，故向法院提出反诉，请求依法判令终结合同；请求判令广丰公司赔偿我公司经济损失人民币330万元；诉讼费用由广丰公司承担。针对反诉原告的反诉请求，反诉被告广丰公司辩称：我公司不同意被告的反诉请求，我公司不存在违约行为，事实上合同签订后是斯扶特公司违约在先，致使双方签订合同项下的大棚不能完成。同时斯扶特公司将大棚对外出租后，并未根据合同约定把款项支付给我公司。根据合同法相关规定，由于反诉原告违约在先，我公司有权依法履行抗辩权，我公司没有将大棚交付给斯扶特公司，其也没有将大棚对外出租的权利。故对反诉原告提出的基于33套大棚的违约赔偿，我公司不予认可。另外，被告的330万损失款依法不能成立，被告提供的所谓意向书是无效的、也是虚假的，意向书是被告为了迎合本案的诉讼所制作的。通过意向书所记载的内容可以看出，对外出租权利主体是我公司，被告没有对外签订意向书并收取定金的权利。其在意向书中记载的定金合同是从合同，但被告并未与租赁户签订出租主合同，在主合同未依法成立的情况下，其意向书也是不成立的。其所签订的意向书中没有具体租赁大棚的房号、位置、面积。购买者也均不知道房号、位置，这不符合常理。流水明细无法证实该款项是赔偿业户的款项，被告也没有证据证明收取业户10万元定金，业户也没有10万元的取款凭证。所以我公司认为，被告主张所谓赔偿款无论从事实、法律、还是关联性上均不能得到认可。经审理查明：2009年5月10日，广丰公司(甲方)与斯扶特公司（乙方）签订了《旅顺大王庄农业生态园合作合同书》，合同约定，斯扶特公司承租广丰公司70套管护房大棚，承租价格为1320万元整（每套管护房大棚均价近19万，园区总价为1320万元）；合同期限自2009年5月10日至2011年12月31日；付款方式为，乙方应在签订本合同后，30天内支付甲方70万元（甲方必须用于完善园区水、电、电话、宽带、有线等设施），年底支付甲方300万元，次年年底支付600万元，余下金额于合同结束后一并付清。合同第五条第三款约定，乙方在对业户租赁大棚时，所收款项应随时返还甲方，不可拖延。合同第六条约定，生态园交付条件：甲方的生态园必须达到以下交付标准，乙方方才接受：1、管护房大棚，土地平整；2、大棚围墙完工、一面抹灰；3、全钢防盗门，中空玻璃、塑钢门窗；4、管护房以清水房交工为准；5、自来水一户一阀、一表，卫生间上下水管预留口；6、生活用电220伏一户一表，有线电视、电话、宽带、三线到户；7、小区道路水泥铺地，小区路灯的完善且正常使用；8、管护房门前花砖铺地，铁栅栏完工。大棚段前墙着起，锁口梁浇注完工。自本合同签订之日起，45天之内生态园内已建好的管护房大棚配套设施需全部完善（水、电、电话、宽带、有线电视），否则视为甲方违约，按乙方已支付的金额三倍赔偿乙方。合同第七条约定，当乙方向甲方支付总承租款的80%时（即壹仟零伍拾陆万元整），甲方必须主动将该生态园的所有权利移交给乙方；如乙方在合同期内不能按时付款给甲方时，甲方有权终止合同并且乙方无条件退出园区。在乙方正常执行本合同的前提下，甲方不得以任何理由终止或妨碍本合同的执行，否则，视为甲方违约，甲方必须按该生态园总承租价的两倍赔偿乙方。双方在合同附件一中约定：自合同签订日起，生态园区的所有租赁推广权即归乙方独家所有。2009年5月20日，被告斯扶特公司从广丰公司领取盖有广丰公司印章的空白合同20组（60份，一式三份）和已盖完印的收款收据一本（编号为0056351-0056400止）。合同签订后，被告分别于2009年5月31日向原告支付50000元；2009年6月8日向原告支付50000元；2009年6月14日向原告支付40000元，收据上载明申电专用款；2009年7月3日支付28000元；2009年7月9日支付150000元支票二张，二张收据上均载明“请电专用款”；2009年12月9日支付原告100000元，收据上载明“A-22房款”；2010年1月17日支付150000元，收据上载明“B-9房款”。以上共计被告支付原告718000元，庭审中原告自认收到被告给付的租赁费750000元，被告承认其确实存在逾期付款。另查，2011年大连广丰农业科技有限公司更名为大连裕盛广丰农业科技有限公司。案涉大棚中有19套由被告占用，并通过原告提供的空白合同及收据于2009年10月26日至2010年10月20日期间,将这19套大棚管护房分别出租给案外人,共收取租赁费5525000元,租期50年。被告明确表示这些大棚因承租关系无法返还给原告。再查，2010年至2011年期间，原、被告就旅顺大王庄农业生态园合作合同发生纠纷，原告拒向被告交付大棚管护房，原告的法定代表人张国军向公安机关控告被告法定代表人合同诈骗，并且此期间双方多次发生诉讼。大连市旅顺口区公证处于2011年8月2日作出（2011）旅证民字第1903号公证书一份，公证内容为斯扶特公司法定代表人王海军于2011年8月2日将《函告》交给圆通速递，并取得物流详情单（地址：辽宁省大连市旅顺口区水师营街道大王庄村农业生态园A-2，收件人：张国军）函告内容为斯扶特公司请大连广丰农业科技有限公司在三个月内交付合同约定的相关房屋46套，且提供租赁合同46套。又查，本案受理后，被告（反诉原告）斯扶特公司曾向本院提交管辖权异议申请书，本院于2014年3月13日作出（2014）旅民初字第1号民事裁定书，裁定驳回斯扶特公司对本案提出的管辖权异议。被告不服该裁定，向大连市中级人民法院提起上诉，大连市中级人民法院于2014年6月6日作出（2014）大立一民终字第109号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。上述事实有《旅顺大王庄农业生态园合作合同书》、收条、收据、私营企业变更内容查询卡、不予立案通知书、判决书、公证书、控诉材料、房号明细表及双方当事人当庭陈述笔录在卷为凭，经当庭质证和本院审查，可以采信。被告提交照片证据，欲证明原告交付的大棚存在质量问题，但该照片无法证明拍摄的是原告大王庄农业生态园的大棚管护房，也无法证明就是原告交付给被告的大棚，证明不了与本案的关联性，本院不予采信。被告提供其法定代表人个人帐户银行流水单、13份意向书、收据及证人证言，欲证明被告在2010年4月30日至2011年7月20日间，与案外租赁户签订意向书，将另外33套大棚分别以每套286000至425000不等的价格出租，每套收取10万元定金，共计收取定金330万元。并承诺于2011年12月前交房，后因未能交付，被告于2013年至2014年1月期间双倍返还案外人660万元，造成其经济损失330万元。但该组证据仅能证明在被告法定代表人的个人帐户于2013年至2014年1月期间发生流水金额330万元，无法证明被告曾收到过案外租凭户的330万元的定金，也不能证明这330万元就是支付给租凭户的赔偿金。况且与被告签订意向书并获得赔偿的租凭户中，有部分是被告公司内部员工，与本案有利害关系，故被告该组证据不能证明其待证事实。本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告间签订的《旅顺大王庄农业生态园合作合同书》第七条约定，乙方（本案被告）在合同期内不能按时付款给甲方（本案原告）时，甲方有权终止合同。该条款应视为对合同解除条件的约定。本案被告累计仅支付原告750000元，被告确存在未按期付款情形，原告以此要求解除合同，应当予以支持。且被告（反诉原告）在反诉中亦提出该合同无法继续履行，要求终止合同，因合同解除必然导致合同权利义务终止，与被告反诉请求的法律效果一致，故对被告（反诉原告）主张终止合同的反诉请求，本院亦予以支持。关于原告要求被告返还已占用的20个大棚，如不能返还要求被告给付占用管护房大棚款305万元（380万元-已付75万元）一节。因原告未能提供被告占用20套大棚管护房的相关证据，被告自认仅占用19套管护房大棚，故本院仅对被告占用19套管护房大棚予以确认。现案涉的19套大棚已由被告转租给案外人，被告已明确表示不能返还，故被告应按合同约定将这19套管护房大棚租赁费给付原告。依据原、被告签订的合同，70套管护房大棚的承租价格为1320万元，则每套管护房大棚均价应为188571元，故19套大棚的费用应为3582849元，因原告自认已收到被告给付的750000元，故被告还应给付原告管护房大棚租赁费2832849元（3582849元-750000元）。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿经济损失人民币330万元一节。首先要明确被告330万元经济损失是否真实存在。被告向法院提供了其法定代表人农业银行流水单、13份意向书、收据等证据，欲证明因原告未履行交付剩余大棚而造成被告违约，赔偿案外人的经济损失330万元。但该组证据仅能证明在被告法定代表人的个人帐户于2013年至2014年1月期间发生流水金额330万元，并不能证明此款就是支付给租凭户的赔偿金,也不能证明曾收到过案外租凭户的330万元的定金。而在被告提供13份意向书中可以看出，被告以每套10万元的标准向案外人赔偿定金，该定金均超过主合同标的额的百分之二十。《担保法》规定，定金的数额不得超过主合同额的20%，超过的部分，人民法院不予支持。况且与被告签订意向书并获得赔偿的租凭户中，有部分是被告公司内部员工，与本案有利害关系，故该组证据不能证明被告330万元经济损失真实存在。其次，即便被告330万的经济损失真实存在，也要看此损失是否由原告违约造成。因被告已于2009年至2010年将手中持有的19套大棚管护房对外出租并收取租赁费5525000元，但并未按约定将所收款项及时返还原告，被告违约在先，原告在被告履行付款义务前，有权行使履行抗辩权，拒绝向被告交付案涉管护房大棚。被告应对案涉大棚未按时交付承担主要责任。被告提供的13份意向书签订的时间在2010年4月30日至2011年7月20日间，被告系在与原告关于案涉大棚交付问题发生争议期间，与案外人签订意向书。其在未能实际控制案涉大棚的情况下，约定交房时间、收取定金、并承诺如不实际交付双倍返还定金的行为，是其自行设立风险不应由原告承担，所以即便被告330万的经济损失真实存在，也是其自身原因造成，其本身存有过错，不应由原告承担。但考虑到，原、被告在签订的合同时约定，原告要在45天之内对生态园内已建好的管护房大棚配套设施全部完善（水、电、电话、宽带、有线电视），否则按被告已支付的金额三倍赔偿被告。原告并未能在45天内将配套设施全部完善，被告在合同签订后的45天内向原告共支付金额为140000元，原告应按约定给付被告三倍的赔偿金即420000元。故对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿经济损失420000元部分予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定，判决如下：被告（反诉原告）大连斯扶特农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）大连裕盛广丰农业科技有限公司管护房大棚租赁费2832849元；解除原告（反诉被告）大连裕盛广丰农业科技有限公司与被告（反诉原告）大连斯扶特农业科技有限公司签订的《旅顺大王庄农业生态园合作合同书》；合同解除后，权利义务终止；三、原告（反诉被告）大连裕盛广丰农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）大连斯扶特农业科技有限公司420000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29800元，由原告（反诉被告）大连裕盛广丰农业科技有限公司承担1490元，由被告（反诉原告）大连斯扶特农业科技有限公司承担28310元；反诉案件受理费16600元，由原告（反诉被告）大连裕盛广丰农业科技有限公司承担2112元，被告（反诉原告）大连斯扶特农业科技有限公司承担14488元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  李思若人民陪审员  李东晔人民陪审员  梁 萍二〇一五年四月十五日书 记 员  王玉笛附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。《担保法》第九十条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同额的20%。”《担保法解释》第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。