中华人民共和国上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第30289号原告王珉球，男，1968年11月20日生，汉族，住上海市浦东新区。原告郭茁，男，1980年7月6日生，侗族，住上海市浦东新区。原告王玮雯，女，1982年6月16日生，汉族，住上海市浦东新区。原告郭昕栗，男，2012年10月13日生，侗族，住上海市浦东新区。法定代理人郭茁(原告郭昕栗的父亲)，住上海市浦东新区。原告徐小红，女，1983年2月11日生，汉族，住上海市浦东新区。原告宋海娟，女，1973年3月15日生，汉族，住上海市浦东新区。原告石子豪，男，1997年8月27日生，汉族，住上海市浦东新区。原告孔武，男，1980年1月16日生，汉族，住上海市浦东新区。原告卞丽君，女，1985年11月17日生，汉族，住上海市浦东新区。原告宁源，女，1970年7月27日生，汉族，住上海市浦东新区。原告赵戈飞，男，1957年2月15日生，汉族，住上海市浦东新区。原告汤娜，女，1978年6月2日生，汉族，住上海市浦东新区。原告刘玉华，女，1957年12月28日生，汉族，住上海市浦东新区。原告龚林，男，1982年11月2日生，汉族，住上海市浦东新区。原告徐劭冉，女，1984年11月22日生，汉族，住上海市浦东新区。原告范容，女，1990年12月25日生，汉族，住上海市浦东新区。原告汪之洲，男，1992年1月19日生，汉族，住上海市浦东新区。原告唐素明，男，1979年8月1日生，汉族，住上海市浦东新区。原告倪胜生，男，1966年12月11日生，汉族，住上海市浦东新区。原告楼余芳，女，1977年2月19日生，汉族，住上海市浦东新区。原告赵顺晓，男，1976年2月10日生，汉族，住上海市浦东新区。原告WUAITING(吴爱婷)，女，1975年9月19日生，美国国籍，护照号XXXXXXXXX，住上海市浦东新区齐爱路XXX弄XXX号XXX室。上列二十二原告共同委托代理人李峰，上海百战律师事务所律师。上列二十二原告共同委托代理人王洪敏，上海百战律师事务所律师。被告上海绿顺房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人黄书平，董事长。委托代理人朱海龙，男。原告王珉球、郭茁、王玮雯、郭昕栗、徐小红、宋海娟、石子豪、孔武、卞丽君、宁源、赵戈飞、汤娜、刘玉华、龚林、徐劭冉、范容、汪之洲、唐素明、倪胜生、楼余芳、赵顺晓、WUAITING(吴爱婷)与被告上海绿顺房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2015年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年9月22日公开开庭进行了审理。原告的共同委托代理人王洪敏、李峰到庭参加诉讼。被告上海绿顺房地产开发有限公司经本院合法传唤后无正当理由缺席本次庭审。后本院于2015年10月15日再次公开开庭，原告的共同委托代理人王洪敏、被告的委托代理人朱海龙到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外协商和解一个月。本案现已审理终结。原告王珉球等共同诉称，2012年4月11日至2014年12月13日期间，原告分别和被告签订了商品房预售合同，购买了齐爱路XXX弄XXX号楼的各层商品房。各原告和被告签订的预售合同中，附件3约定了装修标准，其中附件三的第一条约定的是公共部位，第二款约定了建筑外墙四面以干挂天然石材为主。2014年3月19日，被告将本案标的房屋交付各原告，并签署了相应的房屋交接书。交房后，各原告发现，房屋所属的29单元住宅楼的建筑一层的单元大堂的外墙面以及廊柱的其中一面未按合同约定采用天然石材，而是由被告擅自改以石膏板的廉价方式进行装修。原告多次与被告交涉，指出了被告的违约行为，要求被告按照合同约定对29单元的外墙面以及廊柱恢复以天然石材装修，均遭被告拒绝。原告认为，被告当初售房时以建筑的高级装修和住宅内部的高档电器设备作为房屋销售的卖点，价格也远高于周边楼盘，现被告单方面变更建筑外墙面的建筑材料，导致原告合同标的物的价值大幅减损，遭受重大损失。被告的行为违背了诚实信用原则。根据合同法、最高院审理商品房买卖合同纠纷相关解释，被告应当采取补救措施等，为此原告提起诉讼，请求判令被告按照上海市商品房预售合同的约定重新装修，将一层单元大堂的外墙面，包括廊柱，改用天然石材，并承担本案诉讼费用。被告上海绿顺房地产开发有限公司辩称，根据预售合同附件3的约定，“建筑外墙饰面以天然干挂石材为主”，因此并没有约定全部使用干挂石材，也可以是用其他材料对外墙面进行装饰。所有的预售合同都是一致的。实际操作中，被告对所有的外墙面也是采用了干挂的天然石材，一楼的单元入户大堂是半封闭空间，已经不属于外墙了。实际上大堂中大部分也是干挂石材，仅仅是部分地区使用了真石漆。即双方对是否是外立面有争议，即使是外立面被告的操作也是符合约定的，被告使用的真石漆不足1‰，因此也是符合约定的。入户大堂的墙面不是合同所指的外墙面，所以被告的操作是符合合同约定的，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2012年4月11日至2014年12月13日期间，原告分别和被告签订了商品房预售合同，购买了被告开发建造的上海市浦东新区齐爱路XXX弄XXX号楼的房屋。关于装修标准，商品房预售合同的附件三第一条约定，“公共部位：框架剪力墙结构；外墙：建筑外墙饰面以干挂天然石材为主，保温节能采用外墙外保温形式；……”。2014年3月19日，被告将房屋交付各原告，并签署了相应的房屋交接书。该小区29号和30号的一层单元大堂的外墙面，包括廊柱的墙面，除挂有壁画的部分墙壁外，使用的材质均为石膏板加真石漆，而同小区的其他楼栋的同等位置使用的均为天然石材，且29号和30号房屋的商品房预售合同与其他楼栋的合同相同。原告经与被告沟通协商及向相关行政管理部门投诉后未果，提起本案诉讼，诉请如前。审理中，被告明确表示对于重新装修技术上可行。以上事实，由原告提交的商品房预售合同、房屋交接书、照片、市场监管局的投诉笔录，被告提交的照片及当事人的陈述在案佐证。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，双方对于房屋的系争部位未使用天然石材而是使用了石膏板加真石漆的事实并无争议，双方争议焦点在于被告使用上述材料是否构成了对于合同义务的违反。对此争议焦点，双方的分歧又有三点：一是系争部位是否属于合同所指的外墙面，二是合同约定的“以天然干挂石材为主”应作何理解，三是被告是否应当承担重新装修的违约责任。一、关于系争部位是否属于合同所指的外墙面。被告认为，一楼的单元入户大堂是半封闭空间，不属于外墙面，应类似于阳台。原告认为该部分及廊柱均属于外墙面。本院认为，对于合同的理解应从合同的字句出发，结合整个合同的全部条款来理解合同用语的含义。从文义看，合同附件三约定的是房屋建筑结构、装修及设备标准，其中第一项约定的是公共部分，第二项约定的是套内装修及设备标准。本案的争议区域为公共部分。第一项的公共部分又分为：主体结构、外墙、单元大堂、电梯、电梯厅、公共楼梯间，共计六部分。除此之外，整个合同并无关于房屋建筑结构、装修及设备标准的约定，而系争区域明显不属于主体结构、电梯、电梯厅与楼梯间。因此，只能从外墙或单元大堂择一认定。究竟属于外墙还是单元大堂，应从是否属于封闭空间判断，系争区域并非封闭空间，且该栋房屋另有独立的单元大堂，故系争部位可以被认定为合同所指的外墙面，被告的辩称本院不予采信。二、关于合同约定的“以天然干挂石材为主”应作何理解。对此，原、被告各自提出了不同的解释方式。被告认为，应以整栋建筑物的外墙为标准，系争部位所占整栋建筑物的区域不足千分之一，因此被告的行为能够构成以天然石材为主。原告认为，应从具体部位判断，不能认定系争部位构成了以天然石材为主。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，从合同目的看，以天然石材为主，应当理解为在施工技术允许的情况下，都尽量使用天然石材。未约定外墙全部以天然石材的目的应当是给被告预留一定的空间，防止因技术上的困难导致不能使用而陷于违约。但被告显然不能利用该表述逃避其应尽的合同义务。其次，从诚实信用原则考虑，以天然石材为主，既应当包括整栋建筑物的外墙都以天然石材为主，也应当包括建筑物每一层的外墙都应实现以天然石材为主。如此理解也才符合诚实信用原则要求的依据一个诚实守信的人所应当理解的含义来解释合同。第三，从系争楼栋所在的整个小区看，合同均为被告提供的格式合同，附件三的内容均一致，相同条款做了相同的陈述，亦应做相同解释，其他楼栋的同样位置均使用了天然石材，原告所在楼栋亦应采用同等材料，才能符合公平合理的基本要求。此外，本案商品房预售合同均为被告所预先制作，在性质上属于格式合同，如果对于以天然石材为主的理解产生了两种解释，亦应作出不利于提供格式条款一方的解释。故对于被告的此项辩称，本院亦不予采信。三、关于被告是否应当承担重新装修的违约责任。本院认为，依据合同法，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行。现原告要求对于系争部位重新装修，被告虽不同意原告的诉讼请求，但自认重新装修在技术上可行，本院认为，基于前述分析，已足以认定被告行为构成违约，在技术上可行的情况下，重新装修作为消除标的物缺陷的补救措施，既具有事实基础，又具有法律依据，且于本案情形最为妥当，故对于原告的要求重新装修的诉讼请求本院予以支持。至于装修的标准，应不低于同小区其他楼栋同样部位的同类石材标准，履行期限可由本院根据具体情况酌情确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十一条、第一百零七条、第一百二十五条的规定，判决如下：被告上海绿顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内，将上海市浦东新区齐爱路XXX弄XXX号一层大堂的外墙面(包括廊柱)，改用天然石材重新装修，所用石材标准不得低于同小区其他楼栋同样位置的石材。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告上海绿顺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，原告WUAITING(吴爱婷)可在判决书送达之日起三十日内，其余原告及被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  万发文二〇一五年十二月十日书记员  周 珏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。