北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2015）通民初字第24752号原告罗珊，女，1981年4月21日出生。原告黄清，男，1982年12月22日出生。二原告共同委托代理人刘宏辉，北京市京师律师事务所律师。被告富力（北京）地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区白家庄路一号院1号楼商业101，组织机构代码74005XXXX。法定代表人张力，董事长。委托代理人胡倩雯，女，1989年5月27日出生。委托代理人李荔，女，1977年9月17日出生。原告罗珊、黄清诉被告富力（北京）地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈汉东独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告罗珊、黄清的共同委托代理人刘宏辉，被告富力公司的委托代理人胡倩雯、李荔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗珊、黄清诉称：我于2012年5月29日与被告富力公司签订了《北京市商品房预售合同》，购买了富力公司预售的坐落于北京市通州区新城南街潞河名苑住宅小区（富力金禧家园）X号楼X层X单元X号房屋（以下简称X号房屋），合同总金额为1397530元。根据该合同第十二条交付条件约定：出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房；交付时出卖人应当同时需满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件，合同第十三条出卖人承诺交房时市政基础设施中上水、下水、市政双路供电、过渡性供电、供暖2015年5月30日达到使用条件；燃气2015年5月30日达到按北京市规定设备安装完毕具备同期条件；电话通信线、有限电视线2015年5月30日敷设到户。其他公共设施中公共绿地、小区非市政道路2015年2月28日达到基本使用条件；公共停车场2015年6月30日达到基本使用条件。该合同第十四条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。我已全面及时的履行了合同约定的义务，支付了全部合同款项，而富力公司于2015年7月8日才通知我收房，已构成逾期交房。交付房屋时富力公司并没有明确告知我水、电、燃气等均未通过相关部门验收合格，我按照富力公司工作人员的要求，在未看房的情况下签署了交接文件，缴纳了相关费用，入住后方知情。截至立案时小区仍处于施工状态，无绿化、无停车场，公共道路不平整，巨大土坑临接我居住楼栋，大型工程车盘踞小区院内，施工日夜不分，水、电均未通过验收，临水临电，燃气仍在施工，临近供暖季，仍未验收试水，房屋根本不具备约定的以及法定的交房条件。富力公司未按合同约定交付房屋，使我倾巨资购房却仍需租房居住，如勉强入住基本生活根本无法保证，购房投资将房屋出租、出卖更因富力公司违约行为无法实现，给我造成巨大损失，我多次与富力公司协商未果，现状解决遥遥无期。我认为，根据《合同法》第一百零七条之规定，富力公司已经构成违约，应当承担违约责任。现诉至法院要求：1、请求法院判令被告富力公司继续履行双方签订的《北京市商品房预售合同》，使房屋限期达到合同约定交付条件；2、请求法院判令被告富力公司向我支付未履行合同约定条件交付房屋的违约金，以已交房款为基数，按日万分之一计算至被告富力公司交付房屋完全符合交付条件并通知我或我应当知道房屋符合交付条件之日止，暂计算至2015年10月31日为16071.6元；3、本案诉讼费用由被告富力公司负担。被告富力公司辩称：一、涉案房屋已经达到法定交付条件，且被答辩人已经办理入住手续；二、涉案房屋已经达到约定的交付条件；三、答辩人已经依据合同约定向被答辩人支付了逾期交楼违约金；四、涉案房屋已经达到约定其他设施条件；五、答辩人请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。如果法院判决答辩人支付违约金，鉴于被答辩人主张的违约金明显过高，答辩人请求法院酌减。此外，我公司在2015年7月8日交楼时，原告罗珊、黄清在明知该房屋状况时收房，根据相关规定，我公司不应该承担责任。经审理查明：2012年5月29日，原告罗珊、黄清作为买受人与被告富力公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》，罗珊、黄清购买富力金禧家园小区X号房屋。合同第十二条交付条件约定，（一）出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）。合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定，出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2015年5月30日达到使用条件；（2）市政双路供电、过渡性供电：2015年5月30日达到使用条件；（3）供暖：2015年5月30日达到使用条件；（4）燃气：2015年5月30日达到按北京市规定设备安装完毕具备通气条件，但具体通气时间按燃气公司有关规定执行；（5）电话通信线：2015年5月30日交付，敷设到户；（6）有限电视线：2015年5月30日交付，敷设到户；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照合同第十四条第1种方式处理，视为出卖人违约。2、其他设施，（1）公共绿地：2015年2月28日达到基本使用条件；（2）小区非市政道路：2015年2月28日达到基本使用条件；（3）公共停车场：2015年6月30日达到基本使用条件；如果在约定期限内未达到条件，双方同意买卖双方另行协商。合同第十四条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于该商品房交付之日起90日内向买受人支付违约金。2015年7月8日，罗珊、黄清办理了X号房屋入住手续，并领取了延期交房违约金。另查：在庭审中，原告罗珊、黄清表示其主张的房屋未达到合同约定的交付条件是指临水、临电，燃气未开通，小区仍在施工，道路仍未平整，小区无绿化，小区环保未验收，地下车库消防未验收。被告富力公司当庭表示，没有办理水卡、电卡，燃气已于2015年11月27日开通，小区内有道路、有绿地。上述事实，有《商品房预售合同》、入住通知及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。本案中原告罗珊、黄清与被告富力公司签订的《北京市商品房预售合同》系有效合同，双方当事人均应依约履行各自义务。买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。就本案查明的事实，罗珊、黄清在办理入住时领取了延期交房违约金，且罗珊、黄清在办理入住时知道或者应当知道X号房屋市政基础设施和其他设施在房屋交付时的状况。现罗珊、黄清要求富力公司支付迟延满足商品房交付条件的违约金的诉讼请求，理由不当，证据不足，本院不予支持，但是，如因诉争房屋不具备交付条件而给罗珊、黄清造成客观上的实际损失，则罗珊、黄清有权予以另案主张；对罗珊、黄清要求继续履行合同，使房屋限期达到合同约定交付条件的诉讼请求，因市政基础设施和其他设施的完善需要相关单位予以审批并配合，时间具有不确定性，故本院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告罗珊、黄清的诉讼请求。案件受理费一百零一元，由原告罗珊、黄清负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  陈汉东二〇一五年十二月二十八日书记员  卢 双