吉林省梨树县人民法院民 事 判 决 书（2014）梨民一初字第414号原告王丽娟，女，1966年2月14日出生，汉族，个体，现住吉林省梨树县。委托代理人姜立国，吉林姜立国律师事务所律师。被告曹永，男，1968年9月2日出生，汉族，现住四平辽河农垦管理区。委托代理人赵丽平，吉林言悦律师事务所律师。原告王丽娟诉被告曹永房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王丽娟及其委托代理人姜立国，被告曹永委托代理人赵丽平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2010年8月1日原告与被告达成房屋买卖协议，约定被告将自有位于四平辽河农垦管理区张家街分场十队的房屋及院落（养鸡场）出售给原告，作价315000元，同时约定被告协助办理相关过户手续。协议签订后原告按照约定向被告交付了购房款，原告多次要求被告交付房屋及院落并协助原告办理产权过户手续，但被告始终以各种理由拖延没有办理，后经原告到房产等级部门了解发现被告所售房屋属于集体土地自建的房屋，根本不能办理产权过户手续，双方签订的房屋买卖合同是无效的，所以原告要求被告返还购房款及赔偿损失。故原告依据《合同法》58条规定向法院起诉，请求法院判令：1、依法确认房屋买卖合同无效。2、判决被告退还购房款315000元。3、判决被告赔偿原告经济损失人民币十万元。4、诉讼费由被告承担。被告辩称，农村房屋买卖没有禁止性规定，所以被告认为合同有效，土地性质是集体的。购房款中差了12.88万元，其他购房款都收到了。被告不同意赔付损失，认为合同有效，应继续履行合同。本院在开庭审理时，根据原被告的诉辩内容，总结本案的争议焦点为：1、本案争议的房屋买卖合同是否有效？2、原告要求返还购房款315000元是否合法，应否予以支持？3、原告要求赔偿经济损失的请求是否合法应否予以支持？原告在举证期间提交的证据为：1、2010年8月1日房屋买卖合同一份，证明原被告双方签订买卖合同，原告付款315000元的事实，该房屋及院落占地属于张家街分场的集体土地，原告方属于辽河农垦管理区的城镇户口，依据土地管理法这份合同是无效的，无法办理过户手续，该房屋只能在同一集体组织范围内出售。被告质证认为，对真实性没异议，我们认为合同是有效的，该合同在平等自愿下签订的，只是将房屋和附属物出售，并未违反强制性规定，所以合同有效。房款不是一次性付的，数额差了128800元。2、4张收据，2010年7月30日一张，支付定金5000元。2010年8月1日收房款184400元。2010年8月5日收75600元。2010年8月30日收50000元。4张收据收款人均为曹永，证明原告分四次总计支付购房款315000元。被告质证认为，对真实性没异议，证明问题有异议，对2010年8月1日这张184400元有意见，因为跟中间人张李霞转账形成的，转账是164400元，其余是利息20000元，实际转账是多算了128800元，是曹永和张李霞的账没算清。对其他三笔没意见。被告在举证期间提交的证据为：1、王丽娟欠曹永的欠条一张是155600元，当时约定2010年8月5日付现金75600元，余款80000元在商定。证明原告还欠被告30000元。原告质证认为，这个条是在付房款5000元及184400元之后，总额315000元去掉这两笔189400元，还剩125600元，是针对剩余房款给出具的欠据，由于双方计算错误，所以错误的出具了155600元的欠据，后来双方实际履行是按125600元付的房款。付款之后这个欠条就结清了2、2张李霞和曹永的算账单据，证明原告不是给的现金，账目计算错误。原告质证，与原告购房款无关。我们不清楚这事。经审理查明：2010年8月1日，原告与被告签订房屋买卖合同书，约定被告将自有位于四平辽河农垦管理区张家街分场十队的房屋及院落（养鸡场）出售给原告，作价315000元，同时约定被告协助办理相关过户手续。协议签订后，被告为原告出具收据4张，总计金额为315000元。另查明，合同中约定的该房屋及院落占地属于张家街分场的集体土地，原告王丽娟属于辽河农垦管理区的城镇户口。本院认为，被告分4次给原告出具了全部房款的收据共计315000元，收据金额与合同标的额相吻合，原告方已经按照合同约定付清房款的事实可以确认。被告虽举出8月1日的欠据一张，证明房款未付清，余款80000元再商定，证明原告还欠被告30000元。原告陈述这个条是在付定金5000元及房款184400元之后，为了算帐，在总额315000元去掉这两笔189400元，还剩125600元，是针对剩余房款给出具的欠据，由于双方计算错误，所以错误的出具了155600元的欠据，后来双方实际履行是按125600元付的房款。付款之后这个欠条就结清了。本院认为，该条明确记载是欠据，是在合同履行过程中出具的，记载了履行的内容。在原告另行向被告付款，由被告出具收条后，其已经失去存在意义，被收款收条所冲抵。虽记载有3万元的误差，但被告出具的收条数额总额与合同总额相一致，应依据收款收条来确认合同的履行情况，可以确认双方合同中约定的价款315000元已履行完毕。而被告主张原告还欠被告3万元房款的事实无法确认。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”以及《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》国办发（1999）39号，第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售。”的规定，农民不得将自己的土地出售给本集体经济组织以外的主体，更不得出售给城镇居民。故此本案原告与被告于2010年8月1日订立的房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告因无效合同取得的房款315000元应返还原告。被告明知自己的房屋是座落于张家街分场的集体土地，仍然将其出售给身份为城镇居民的原告。并且约定由其协助原告办理手续，最终导致合同无效，而无法履行。其出售行为是导致原被告双方合同无效的主要原因，故此对合同无效负主要过错责任。而被告在订立合同时未对土地性质进行审查，履行中发现合同无法履行，其过失行为是导致合同无效的原因之一，应对合同无效承担次要过错责任。原告要求被告赔偿经济损失人民币10万元，陈述是按照中国人民银行规定的逾期贷款利息标准计算，可能多于10万元，但我们是按照10万元请求的。本院认为，双方是由于合同无效而发生的利息损失，其损失计算应按照人民银行同期贷款利率计算，并由过错方承担相应的责任。原告的损失应自最后交款时开始计算，自2010年8月10日计算至起诉时2014年11月3日，共计4年2个月零23天，在2010年8月10日当时的三至五年贷款利率为5.76%，原告方的利息损失315000元×4年×5.76%＋315000元×2个月×（5.76%÷12个月）＋315000元×23天×（5.76%÷365天）=76743.32元。由于被告因本次无效合同负主要过错，应按照70%的比例赔偿原告的利息损失，应为76743.32元×70%=53720.32元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，判决如下：一、原告王丽娟与被告曹永于2010年8月1日签订的房屋买卖合同书无效。二、被告曹永返还原告王丽娟购房款315000元（于本判决生效后十日内给付）。三、被告曹永赔偿原告王丽娟因合同无效给王丽娟造成的利息损失53720.32元（于本判决生效后十日内给付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7525元，保全费2095元，合计9620元，由被告曹永负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判长  王立新审判员  王抒芳审判员  赵艳江二〇一五年四月八日书记员  张可维