广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）珠中法民三终字第176号上诉人（原审被告）：珠海市泰轩房地产开发有限公司，住所地：珠海市香洲区。法定代表人：林汉波，董事长。委托代理人：陈忆，北京市中银（深圳）律师事务所律师。委托代理人：张思明，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈英燕，女，汉族，1976年1月13日出生，住广东省珠海市香洲区。委托代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。上诉人珠海市泰轩房地产开发有限公司（以下简称泰轩公司）因与被上诉人陈英燕商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1524号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院查明：2011年4月18日，陈英燕与泰轩公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定陈英燕以2944920元的价格购买泰轩公司开发的景园路X号X商铺；商铺建筑面积85.36平方米，层高3米；泰轩公司应当在2012年3月31日前将经分期验收合格并符合合同约定的商品房交付陈英燕使用，泰轩公司如未按合同约定时间将商品房交付陈英燕，陈英燕同意给泰轩公司60日宽限期，泰轩公司在宽限期后仍未能将该商品房交付陈英燕，陈英燕要求继续履行合同的，合同继续履行，自宽限期后的第二日起至实际交付之日止，泰轩公司按陈英燕已交房款每日千分之三向陈英燕支付违约金，等等。合同签订后，陈英燕依约付清了房款2944920元，泰轩公司于2013年3月5日向陈英燕交付了商铺。泰轩公司主张迟延交付商铺是应陈英燕的要求变更商铺的层高设计所导致，商铺层高由3米增加到5.45米。泰轩公司为其主张提供了一份《报建批准标高与规划验收勘测标高对照表》作为证据。陈英燕与泰轩公司确认诚丰星座一楼有八间商铺。泰轩公司表示一楼各商铺层高一致，泰轩公司是应包括陈英燕在内的各业主的口头申请增加层高，但没有书面等证据证明。陈英燕表示没有申请变更层高。原审法院认为，陈英燕与泰轩公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。陈英燕已经履行了支付购房款的义务，泰轩公司应按约定履行交付房屋的义务。泰轩公司没有在约定的期限向陈英燕交付房屋，且在60天的宽限期后仍未交付，已构成违约，应承担违约责任。泰轩公司主张迟延交房是因陈英燕申请增加层高造成的，但没有举证证明，陈英燕也不予认可，原审法院不予采信。合同约定泰轩公司应从宽限期届满后的次日起按已付款房款每天千分之三计付违约金。根据该违约金计算方法，年违约金计算比率高达109.5%。陈英燕没有举证证明因泰轩公司迟延交付商铺所造成的实际损失金额，综合考虑到房屋的使用性质和银行利率水平等因素，该约定的违约金显然过分高于因延迟交楼所造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”泰轩公司已经提出适当减少违约金的请求，考虑到本案的实际情况，原审法院酌定泰轩公司应按宽限期后的迟延天数按已付房款每天万分之四向陈英燕支付违约金。按合同约定，经过60日宽限期后，泰轩公司应交付房屋的最后日期为2012年5月31日，泰轩公司在2013年3月5日才交付房屋，逾期278天，陈英燕请求泰轩公司支付逾期交房276天的违约金，原审法院予以支持，即泰轩公司应支付的违约金为2944920×276×0.0004=325119.17元，对于超出该金额的违约金请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，原审法院判决：泰轩公司于判决发生法律效力之日起十日内向陈英燕支付违约金325119.17元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13154元，陈英燕负担11400元，泰轩公司负担1754元。泰轩公司不服上述判决，上诉称：一、原审法院认定事实不清，存在重大错误。原审法院未查清该争议房产的交付时间和交付条件。根据泰轩公司与陈英燕于2011年4月18日签订的《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，对泰轩公司的交房时间作了明确约定：“出卖人应当在2012年3月31日前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，即该商品房经分期验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。同时，泰轩公司在《商品房买卖合同》中向陈英燕承诺于2012年3月31日之前有关基础设施、公共配套建筑达到正常使用条件，用以房屋交付。《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》对《商品房买卖合同》中的交付期限作出补充约定：“该商品房交付使用条件为：预售许可证上载明的该批商品房主体验收合格”。由此可知，作为平等主体的泰轩公司与陈英燕之间，基于双方的真实意思表示，签订了《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，对商品房的交付期限及交付条件作出了明确的约定，内容合法有效。泰轩公司已于2011年11月18日完成工程分项验收，2012年1月6日完成项目的主体验收，取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，完全符合合同约定的商品房交付条件和交付时间。但原审法院并未予以调查即认定泰轩公司的交房时间为2013年3月，这是严重错误的。二、泰轩公司在完成商品房主体验收后，即已经符合合同约定的商品房交付条件，并于2012年3月22日向陈英燕发出《商品房交付通知》，但是陈英燕在收到后迟迟未到泰轩公司处办理相关手续。泰轩公司又于2012年9月24日向陈英燕发出《商品房交付催促函》，催促陈英燕与泰轩公司进行房屋交付手续。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的规定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《商品房交付通知》中规定的交付之日起视为商品房已交付，商品房毁损、灭失的风险及物业服务费等相关费用由买受人承担”。泰轩公司已经于2012年3月22日将商品房交付给陈英燕，泰轩公司完全符合合同约定的交付条件及交付时间，并未延期交付，更无需因延期交付而向陈英燕支付违约金。三、原审法院认定陈英燕与珠海光大国际酒店管理有限公司签订《物业管理服务合同》的时间为商品房交付的时间，显然是没有法律依据的，更是对泰轩公司的极大不公平。泰轩公司与陈英燕签订的《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》中明确约定了商品房交付的条件、时间及交接。泰轩公司于2012年1月6日完成主体验收合格后，即向陈英燕发出《商品房交付通知》，通知陈英燕进行验收交接。但由于陈英燕自己的原因，迟迟未前往泰轩公司处进行验收交接，该商品房已经视为交付，一切风险均转移给陈英燕。而原审法院认定该商品房的交付时间是《物业管理服务合同》签订的时间，即2013年3月5日，这显然是没有任何事实依据和法律依据的。这是不同的法律关系，并且合同主体也是不同的。综上所述，泰轩公司认为原审法院事实查明不清、法律适用错误。上诉请求：一、撤销原审判决，依法驳回陈英燕的诉讼请求；二、诉讼费由陈英燕承担。针对泰轩公司的上诉，陈英燕答辩称：一、泰轩房产在其上诉状中关于争议房产的交付时间陈述前后矛盾。泰轩公司上诉状中既主张其交房时间为2012年3月31日前，不存在延期交房的情形，但又明确承认交房时间为2013年3月5日，可见其对交房时间混乱不清。二、原审法院认定的交房时间，即2013年3月5日，是泰轩房产在原审开庭时明确承认和认可的，泰轩公司无相关证据不得再进行推翻。在原审中泰轩房产明确认可其逾期交房的事实存在，且实际交房时间为2013年3月5日，该内容经原审法院记录在案并予以认可。泰轩公司在二审中不得进行推翻，除非提供相关的新证据。泰轩公司在上诉状中主张其于2011年11月8日完成工程分项验收，2012年1月6日完成项目主体验收，并分别于2012年3月22日、2012年9月24日向陈英燕发出书面交房通知，其已按照合同约定向陈英燕履行了交房的义务。但是对于该主张，泰轩公司并未提供任何的证据材料，陈英燕也从未收到过所谓的书面通知。三、即使泰轩公司能提供上述证据材料，也因不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》所指“新的证据”范畴。泰轩房产所谓之证据如真存在，显然也不属于“新的证据”的范畴，因此陈英燕拒绝质证，二审法院也不应采信。综上，陈英燕认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。泰轩公司在二审中提交了如下证据：1、供水水质监测网珠海检测站的报告，证明在2011年8月31日整个大厦水质已符合水质标准，可以使用，已符合交房条件；2、珠海测绘院的房地产登记测绘成果报告，证明泰轩公司在2012年3月所约定的交房时间之前已具备办理房产证的条件；3、建设工程档案预验收合格证书，证明泰轩公司出售的商铺在2011年9月27日已通过预验收；4、建设工程消防验收意见书，证明泰轩公司交付的房屋已于2011年12月6日通过消防验收；5、单位工程质量竣工验收记录，证明泰轩公司的工程在2012年1月6日已通过单位工程竣工验收；6、工程竣工验收报告，证明泰轩公司交付的房屋在2012年1月6日进行了综合验收，验收结果是合格；7、人防验收备案核准书，证明人防工程已于2012年1月12日竣工验收；8、管道燃气验收监督情况报告，证明工程在2012年3月12日通过管道煤气的验收；9、珠海市建筑工程结构验收备案登记表，证明2011年8月8日珠海质监站也通过了我方所建房屋的结构验收，验收结果是合格；上述证据表明泰轩公司在2012年3月合同约定的交楼之前，整个建筑物已完全达到交付的条件。10、EMS邮件详情单，佐证证明对于106商铺泰轩公司当时是发出了入伙通知书，发出时间是2012年9月20日；11、莫树明的购房合同，证明当时商铺已完全具备交付条件。陈英燕在二审中提交了一份（2014）珠中法民三终字第438号民事判决书的网络打印件，证明即使泰轩公司的上述证据在原审中已提交，裁判结果还是泰轩公司败诉，并且该判决是生效判决，已认定泰轩公司至今不能提供竣工验收备案表。经庭审质证，陈英燕对于泰轩公司提交的证据认为其在原审中有能力提交而不提交，且没有原件，不同意予以质证。泰轩公司对陈英燕提交的证据认为对真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案没有关联，不能作为本案证据。泰轩公司另于2015年4月20日再次补充提交如下证据：1、2012年3月的EMS快递单，证明泰轩公司于2012年3月通过邮寄方式向案涉楼盘的业主发出过一批入伙通知书，案涉楼盘在2012年3月即达到房屋交付条件，泰轩公司交楼没有延期，案涉商铺与此批物业交楼时间是一致的；2、2012年9月的EMS快递单，证明泰轩公司在2012年9月通过邮寄方式向案涉楼盘发出过一批入伙通知书，泰轩公司通过邮寄方式通知业主入伙，是固定的操作模式。陈英燕对于泰轩公司补充提交的证据认为不属于新证据，并且认为与本案无关联性，陈英燕并未收到泰轩公司的入伙通知。并且该证据没有证明力，不能说明其EMS文件与实际装入的文件内容符合，不能说明泰轩公司尽到了通知的义务。经审查，泰轩公司与陈英燕提交的上述证据均已超过举证期限，且均不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定的“新的证据”，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条的规定，本院对此不予采纳。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院另查明，原审庭审中，泰轩公司认可，案涉房产的最后交付期限是2012年5月31日，其实际交房时间是2013年3月5日。二审中，泰轩公司又称其是在2012年3月22日向陈英燕交付了案涉房屋，并且于2012年9月24日向陈英燕发出商品房交付催促函，但泰轩公司并未能提交其向陈英燕寄送上述文件的凭证。本院认为，关于本案争议的案涉房屋交付时间，泰轩公司在原审诉讼过程中自认为2013年3月5日，在二审中又主张已于2012年3月22日向陈英燕发出交房通知，于2012年9月24日向陈英燕发出商品房交付催促函。但泰轩公司并未能就其二审中该主张予以举证证明，虽然泰轩公司主张其有同时期向其他业主寄送上述EMS快递的行为，但显然不能得出陈英燕收到了交付通知或交付催促函的结论。泰轩公司的该主张没有事实依据和法律依据，本院不予采信。原审判决根据泰轩公司的自认而认定2013年3月5日为泰轩公司实际交付房屋时间，在此基础上认定泰轩公司的逾期交房违约金金额完全正确，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6177元，由上诉人泰轩公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾艺能代理审判员  王 芳代理审判员  庹 佳二〇一五年四月二十七日书 记 员  王 莉