云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）昆民一终字第183号 上诉人（原审原告）云南东拓实业有限公司。住所地：昆明市西安马路**。 法定代表人韩成林，董事长。 委托代理人荣敬华、李瑞函，云南道成律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审被告）昆明赣滇商贸有限公司。。住所地：昆明市西山区东寺街**金碧商城1&mdash6幢A座2层201室。 法定代表人熊志福，总经理。 委托代理人周东臣，云南西翥律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人云南东拓实业有限公司与被上诉人昆明赣滇商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月9日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 一审法院经审理确认：2012年4月29日，云南东拓实业有限公司与昆明赣滇商贸有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定昆明赣滇商贸有限公司承租坐落在昆明市西安马路4号（原为西安马路71号）房屋，面积1200平方米，租赁用途为商业经营。租赁期限为五年，自2012年6月1日至2017年5月31日止。年租金为贰佰陆拾万元。第二年起每年租金一次性支付，支付日为每年的4月30日。合同还约定租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳人民币壹佰万元作为违约金。2012年7月6日，原、被告双方签订了一份《补充协议》，约定被告的租金支付期由原来每年的4月30日前改为每年的5月16日前。庭审查明被告的租金支付至2013年6月15日，之后的租金没有交付。另查明，2013年6月16日，云南东拓实业有限公司在报纸上刊登一份《解除房屋租赁合同通知书》，载明：“昆明赣滇商贸有限公司：我公司与贵公司2012年4月及7月签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，截止2013年6月16日24时，贵公司欠付租金已达一个月，现正式通知贵公司我方决定单方解除双方签署的《房屋租赁合同》及补充协议，合同解除时间为2013年6月16日24时。合同解除后，我公司将依法追究贵公司相关法律责任。”现原告云南东拓实业有限公司诉至一审法院，请求判令：1、被告向原告支付违约金人民币800000元；2、被告赔偿原告因被告违约行为造成的损失共计人民币584900元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中原、被告双方均向一审法院陈述称双方签订的《房屋租赁合同》已于2013年6月16日解除。还确认，2013年7月10日，云南东拓实业有限公司与昆明金土锅过桥米线店（夏冉）签订《房屋租赁合同》，将诉争房屋西安马路4号中的160平方米出租，租期自2013年7月15日至2017年5月31日止，第一年上半年租金为人民币220800元。庭审中原告向一审法院陈述称夏冉拒绝补交2013年6月16日至2013年7月15日止的租金，否则就不签合同。2013年7月25日，云南东拓实业有限公司与云南一饮相思餐饮管理有限公司签订《房屋租赁合同》，将诉争房屋西安马路4号中的220平方米出租，租期自2013年7月28日至2017年5月31日，第一年租金为人民币475200元，还约定云南一饮相思餐饮管理有限公司补交2013年6月15日至2013年7月15日的租金。2013年6月28日，云南东拓实业有限公司与孙义国签订《房屋租赁合同》，将诉争房屋西安马路4号中的360平方米出租，租期自2013年7月1日至2017年5月31日止，第一年租金为人民币180000元。2013年12月19日，云南东拓实业有限公司与保云龙签订一份《合同书》，将诉争房屋西安马路4号中的460平方米出租，租期自2013年12月19日至2014年12月31日止，年租金为人民币662400元。 一审法院经审理认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”依原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》之约定，被告应当在2013年5月16日前向原告支付第二租赁年度的租金，但其一直未予支付，被告的行为已构成违约，依约应当支付违约金。关于违约金的具体数额，本案中原告主张按年租金的30%计算为人民币80万元，被告在本案审理过程中认为原告主张的违约金过高，要求一审法院予以调整。故一审法院综合考量涉案合同的履行情况、被告的过错及合同解除后的诉争房屋的出租情况，酌定由被告向原告支付违约金人民币400000元。至于原告主张的损失人民币584900元，一审法院认为，鉴于违约金已足以弥补原告的损失，故一审法院对于原告主张的损失人民币584900元的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、被告昆明赣滇商贸有限公司在本判决生效后三日内向原告云南东拓实业有限公司支付违约金人民币400000元。二、驳回原告云南东拓实业有限公司的其他诉讼请求。”案件受理费人民币17342元，减半收取人民币8671元，由原告云南东拓实业有限公司承担人民币5202元，由被告昆明赣滇商贸有限公司承担人民币3469元。 一审宣判后，上诉人云南东拓实业有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称：上诉人主张的违约金已经比合同约定低且未超出法律规定的范畴，一审法院判决的违约金不足以弥补上诉人的损失。请求二审法院：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。2、本案二审的诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人昆明赣滇商贸有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审经审理查明的案件事实与一审一致且双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为：首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据上述法律规定，人民法院调整违约金应当以当事人的实际损失为依据。 其次，对于上诉人因被上诉人违约所受到的损失，本院认为，如双方当事人均按照合同约定履行各自的义务，则上诉人每年可以获得2600000元的租金收益，但被上诉人不按时交纳租金的违约行为导致合同无法继续履行，上诉人解除合同并将房屋另行出租给案外人。被上诉人的租金仅交纳至2013年6月15日止，在上诉人与新的承租人签订租赁合同并取得租金之前，涉案房屋一直处于闲置状态，此期间的房屋闲置损失均是由被上诉人的违约行为所致，被上诉人对此应当承担相应的赔偿责任，该部分损失本院参照上诉人与被上诉人所签订的《房屋租赁合同》所约定的租金计算，为180元/月/平方米（年租金2600000元÷1200平方米÷12个月）。具体而言：（一）上诉人与昆明金土锅过桥米线店（夏冉）签订《房屋租赁合同》，将诉争房屋中的160平方米出租，租期自2013年7月15日至2017年5月31日止。根据该合同约定，该160平方米的房屋闲置1个月，给上诉人造成损失36800元（180元/月/平方米×160平方米）。（二）上诉人与孙义国签订《房屋租赁合同》，将诉争房屋中的360平方米出租，租期自2013年7月1日至2017年5月31日止，并约定了一个月的免租期。根据该合同约定，从上诉人实际收取租金之日起计算，该360平方米的房屋闲置1.5个月，给上诉人造成损失97200元（180元/月/平方米×360平方米×1.5个月）。（三）上诉人与保云龙签订《合同书》，将诉争房屋中的460平方米出租，租期自2013年12月19日至2014年12月31日止。根据该合同约定，该460平方米的房屋闲置5.5个月，给上诉人造成损失455400元（180元/月/平方米×460平方米×5.5个月）。综上，被上诉人的违约行为给上诉人造成了损失589400元（36800元+97200元+455400元）。被上诉人抗辩认为其在使用房屋期间存在使用水电方面的障碍，上诉人不予解决，且上诉人未经其同意直接与次承租人签订租赁合同，故其不愿意再交纳租金，对此，因被上诉人未能提交证据证实上述情形确实存在，故本院对其该抗辩理由不予支持。 第三，上诉人根据合同第九条关于“租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方交纳人民币壹佰万元作为违约金”的约定，向被上诉人主张800000元的违约金，对此，被上诉人认为过高请求人民法院予以调整。本院认为，如前所述，人民法院调整违约金应当以当事人的实际损失为依据，由于被上诉人的违约行为给上诉人造成的损失为589400元，故一审法院判决由被上诉人承担400000元的违约金并不足以弥补上诉人的损失，本院在确定上诉人实际损失的基础上，将违约金调整为590000元。对于上诉人所主张的损失，因违约金已经足以弥补损失，本院对此不再支持。 综上，一审判决认定事实不清，导致对本案处理有误，本院予以纠正。上诉人云南东拓实业有限公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下： 一、撤销昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第622号民事判决； 二、被上诉人昆明赣滇商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人云南东拓实业有限公司支付违约金590000元； 三、驳回上诉人云南东拓实业有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费人民币17342元，减半收取计人民币8671元，二审案件受理费人民币17342元，共计人民币26013元，由上诉人云南东拓实业有限公司承担人民币14317元，由被上诉人昆明赣滇商贸有限公司承担人民币11696元。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。 审判长 田 庄 审判员 陆有林 审判员 朱 欢 二〇一五年四月三日 书记员 孙浩宇