内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）赤商终字第207号上诉人（原审被告）王新民，男，1959年2月6日出生，汉族，无职业。委托代理人陶景慧，内蒙古松洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赤峰五甲万京置业有限公司管理人，内蒙古大川律师事务所，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区金帝商务大厦B座五区三层。负责人王洪柱，内蒙古大川律师事务所主任。委托代理人陈瑞学，内蒙古大川律师事务所律师。上诉人王新民因与被上诉人赤峰五甲万京置业有限公司管理人（以下简称管理人）请求确认债务人行为无效纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2015）松民初字第4337号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人王新民及其委托代理人陶景慧，被上诉人管理人的委托代理人陈瑞学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，赤峰五甲万京置业有限公司（以下简称五甲置业公司）为解决资金问题，于2014年7月18日向被告王新民借款人民币200万元，双方没有签订借款合同，而是于2014年7月19日签订了合同编号为2014-9010800号、2014-9010798号2014-9010778号2014-9010791号2014-9010790号的《内蒙古商品房买卖合同》，约定五甲置业公司将其开发的坐落在赤峰市松山区五甲万京（赤峰）信息科技产业园区B区5-1-1-201、5-1-1-203、4-1-1-1201、4-1-1-1204、4-1-1-1301房屋出售给被告王新民，即单价为每平方米4259.58元，房屋总价款为200万元。五甲置业公司与被告王新民于2014年7月18日签订了一份《商品房回购协议书》一份，约定五甲置业公司与合同签订后的6个月内原价回购双方签订的合同编号为2014-9010800号、2014-9010798号2014-9010778号2014-9010791号2014-9010790号的《内蒙古商品房买卖合同》中约定的坐落在赤峰市松山区五甲万京（赤峰）信息科技产业园区B区5-1-1-201、5-1-1-203、4-1-1-1201、4-1-1-1204、4-1-1-1301房屋，如不回购，双方执行上述《内蒙古商品房买卖合同》；并由五甲置业公司向被告支付房屋总价款10%的违约金，同时约定，五甲置业公司应每月向被告支付利息10万元。被告王新民于同日将200万元汇入五甲置业公司账户内，五甲置业公司为被告王新民出具了金额为200万元的收据，双方于2014年7月19日将合同编号为2014-9010800号、2014-9010798号2014-9010778号2014-9010791号2014-9010790号的《内蒙古商品房买卖合同》办理了网签备案手续。五甲置业公司已于2014年8月18日向被告王新民支付了利息10万元。原审法院另查明，赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对五甲置业公司的破产清算申请。并于2015年1月13日，指定内蒙古大川律师事务所担任五甲置业公司管理人。2015年6月3日，原告诉至本院，要求确认五甲置业公司与被告王新民签订的《内蒙古商品房买卖合同》以及《商品房回购协议书》无效；由被告协助原告解除上述房屋的网签手续。原审法院认为，综合当事人的诉辩主张和该院查明的事实，本案的争议焦点是五甲置业公司与被告王新民之间是借贷关系还是房屋买卖合同关系。根据被告王新民与五甲置业公司签订的5份《内蒙古商品房买卖合同》和1份《商品房回购协议书》中，关于双方对回购价格、回购期限、利息、房屋销售单价的约定以及被告确已收取了五甲置业公司给付的借款利息10万元的事实，应确认五甲置业公司与被告王新民的真实意思表示是借贷而不是商品房买卖，五甲置业公司从被告处借款人民币200万元，双方之间形成的是借贷关系。被告王新民与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》是名为房屋买卖，实则是双方为保证债权的实现而用房屋提供抵押担保进行借贷，即五甲置业公司为抵押人，被告王新民为抵押权人和债权人。《商品房回购协议书》约定五甲置业公司自被告交付购房款次日起6个月内回购上述房屋，如不回购，双方执行商品房买卖合同，实际上是变相约定了债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。被告王新民与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约，该合同违反了法律的强制性规定，因此，被告王新民与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》依法应认定无效。因被告王新民与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》已经在房屋行政管理部门进行了网签登记，原告要求被告王新民协助办理解除对上述房屋的网签登记手续，实际是要求注销上述房屋的网签合同，故原告的该项请求符合法律规定，该院予以支持。五甲置业公司应偿还被告王新民借款200万元，但因赤峰市中级人民法院已经裁定受理大连园林花木工程有限公司对五甲置业公司的破产清算申请，因此被告王新民的债权应通过向管理人申报债权的途径主张权利。综上所述，对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，原审法院判决：被告王新民与赤峰五甲万京置业有限公司于2014年7月18日签订的《商品房回购协议书》和双方于2014年7月19日签订的合同编号为2014-9010800号、2014-9010798号、2014-9010778号、2014-9010791号、2014-9010790号的《内蒙古商品房买卖合同》无效；被告王新民于本判决生效后三日内协助原告办理注销上述房屋的网签合同。案件受理费100元，由被告王新民负担。上诉人王新民不服原审判决，向本院上诉称，一审法院认定上诉人王新民与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》是名为房屋买卖，实则是双方为保证债权的实现而用房屋提供抵押担保进行借贷，随后又认定被告王新民与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约，并认定无效，存在前后矛盾。一审法院认定上诉人收取五甲置业公司10万元利息错误。2014年7月，五甲置业公司急需资金，向上诉人借款200万元，并提出将其所有的五套房屋出售给上诉人，双方签订房屋买卖合同，办理了网签手续。五甲置业公司又提出回购房屋，双方签订了《商品房回购协议书》。一审法院对五甲置业公司违反合同约定行为、损害上诉人权益的行为只字未提，执法不公平。一审法院判决违反法律规定。五甲置业公司对《内蒙古商品房买卖合同》进行网签，是向上诉人借款的担保。这种担保符合民法通则若干问题解释第112条规定：债务人或者第三人向债权人提供抵押物时，应当订立书面合同或者在原债权文书中写明。没有书面合同，但有其他证据证明抵押物或者其权利证书已交给抵押权人的，可以认定抵押关系成立。也符合担保法第三十三条规定：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。也符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。一审判决上诉人与五甲置业公司网签的《内蒙古商品房买卖合同》无效，剥夺了上诉人的担保权，同时违背最高人民法院关于流质契约的相关规定《名为商品买卖，实为借贷，可视为借款担保关系》当事人以签署商品房买卖合同并办理备案、登记方式进行民间借贷的，应认定双方之间成立了一种非典型担保关系。债权人可以以适当方式就合同项下不动产主张权利，以担保债权实现。而且上诉人并未请求直接取得涉案不动产所有权的主张，因此不违反物权法关于禁止流质的规定。如法院判决五甲置业公司立即给付上诉人200万元，给付利息和经济补偿金，上诉人同意立即解除《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》。请求二审法院撤销原审判决，改判上诉人与五甲置业公司签订的两份《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》有效，并确认是对上诉人200万元债权、利息和经济补偿金的担保。被上诉人答辩称，上诉人在上诉状中确认两个事实，第一，双方之间借款200万元的事实，第二点，网签是担保方式。这两点事实正是一审法院认定并据以裁判的事实。因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。本院经审理查明，上诉人王新民就涉案的款项已向法院提起诉讼，要求确认债权200万元及利息。被上诉人认为此债权数额的确定有可能与五甲置业公司非法吸收公众存款案刑事判决相冲突，也同意不在本案中确认债权数额。该事实有二审开庭笔录中双方当事人陈述在卷佐证。本院审理查明的事实除原审判决认定的“五甲置业公司已于2014年8月18日向被告王新民支付了利息10万元”的事实外，其余事实与原审判决查明的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，双方当事人虽签订了《内蒙古商品房买卖合同》并基于该买卖合同办理了网签手续，但双方同时就涉案款项又签订了《商品房回购协议书》；在五甲置业公司的破产程序中，上诉人王新民就涉案款项也向法院起诉要求确认债权数额。当事人的上述行为证明双方的真实意思表示不是买卖房屋而是民间借贷。对此，上诉人王新民在其上诉状中也已认可。因此，双方当事人是以签订买卖合同作为民间借贷的担保，而房屋买卖并不是双方的真实意思表示，故原审法院判决涉案的《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》无效并由王新民协助管理人注销涉案房屋的网签合同并无不当。王新民与五甲置业公司之间的债权数额确认不属于本案审理范围。综上，上诉人王新民的上诉理由不能成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款㈠项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费100元，由上诉人王新民负担。邮寄送达费40元，上诉人王新民、被上诉人赤峰五甲万京置业有限公司管理人各承担20元。本判决为终审判决。审判长  田丽丽审判员  邓宏涛审判员  雷 蕾二〇一五年十二月十八日书记员  刘 月