广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤17民终592号上诉人(原审原告)：梁国权，男，1977年1月5日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审被告）：柳兆开，男，1970年1月15日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审被告）：司徒月媚，女，1969年4月7日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审第三人）：黄燕，女，1986年6月16日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：冯锡春，广东德良（阳江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文儒，广东德良（阳江）律师事务所律师。上诉人梁国权因与被上诉人柳兆开、司徒月媚以及被上诉人黄燕债权人撤销权纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2017年12月19日作出的（2017）粤1702民初1471号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。梁国权上诉请求：（一）撤销原审判决；（二）依法将本案发回重审或依法改判；（三）如果依法改判，则改判为柳兆开、司徒月媚与黄燕买卖阳江市江城区甲路m号乙小区N房的买卖关系无效，撤销该房的阳01×××××××5号《不动产权证》;（四）本案一、二审诉讼费由柳兆开、司徒月媚承担。事实及理由：（一）原审法院认定事实错误。本案的焦点是债务人是否以不合理的低价转让涉案房产。原审法院认定涉案房产的交易价款为150万元，没有低于市场价值1785001元的70%，但本案中150万元的交易价款是否真实尚存疑。首先，合同约定2016年5月5日黄燕需支付定金650000元给柳兆开、司徒月媚，剩余房款850000元再在领取不动产登记证当天付清，而原审认定的转账金额和转账日期均与合同约定不符；其次，柳兆开、司徒月媚与黄燕之间的交易牵涉数人，对于如此大额的交易，通过此种曲折的方式支付房款与常理不符；再次，单凭转账单、委托书、收据以及莫卫仁的证言即确定150万元为涉案交易价款，证据过于单薄；最后，在柳兆开、司徒月媚均没有到庭的情况下，如果没有充分的证据认定交易真实存在，应由黄燕补强证据效力，否则不应确定其交易的价款为150万元。（二）原审违反法定程序，应发回重审。本案应追加王小碧、马锦周作为第三人参加诉讼。原审法院没有依法追加王小碧、马锦周为本案第三人，导致错误认定事实，二审法院应将本案发回重审。综上，请求二审法院查明事实，支持梁国权的上诉请求。柳兆开、司徒月媚没有进行二审应诉和提出答辩。黄燕辩称：（一）原审认定事实清楚、适用法律正确。1、黄燕向柳兆开、司徒月媚购买涉案房屋先后共支付了购房款150万元，有《阳江市房地产买卖合同》、签约委托书、支付购房款委托书、《收据》、银行转账单等证据证实。2、对于涉案房屋的价值问题，当初中介公司人员莫卫仁带黄燕到现场看房时，该房屋情况是一无物业管理服务、二无车位停车、三是临近城市排污沟，臭气难闻，当时二手商品房价值在2800元至3500元每平方米之间，经过磋商，最后确定150万元，大约3300元／平方成交。诉讼中经原审法院委托有资质的评估公司对涉案房屋在交易期间的市场价值评估为1785001元，因双方交易价款150万元已超过市场价值的70%，原审才认定本案不存在低价转让情形。3、原审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十四条规定认定驳回梁国权的诉讼请求正确。二、针对于梁国权的上诉观点，反驳意见如下：1、关于“转账金额及转账日期均与合同约定不符”问题。涉案房屋当时的付款情况是这样的：合同约定5月5日支付65万元是为柳兆开、司徒月媚赎证偿还银行按揭款的，当日，柳兆开、司徒月媚到龙源房地产中介公司要求付款其银行还款赎证，中价人莫卫仁要求其先写收据，再转账付款，当双方到银行办理还款赎证时，银行查出柳兆开、司徒月媚还有约20万元的信用卡透支款未还，银行方要求一齐还清才能赎证，当时又临时增加支付房款20万元，一共付了85万元，涉案房屋是5月27日领取新的不动产权证的，黄燕也是在当天全部付清购房款的。2、关于“如此大额的交易，通过此种曲折的方式支付房款与常理不符”的问题，本案交易中因黄燕不在阳江居住，要做到及时支付房款并接受收款人的收据，存在诸多不便之处，黄燕便委托他人支付购房款，并出具了授权委托书，事后又有相关受托人认可，这不违反法律规定；本案中柳兆开、司徒月媚既有自己收款，也有指示马锦周收款，马锦周也认可收到360700元。本案的收付款不但符合常理，法律也不禁止这种收付款行为。3、关于本案证明黄燕已支付购房款150万元的证据是否充分的问题。黄燕提供的《阳江市房地产买卖合同》、签约委托书、支付购房款委托书、《收据》、银行转账单、证明等证据，已形成一条完整的证据链。4、关于追加第三人问题。王小碧是黄燕委托代为支付购房款的，王小碧在本案中认可该款属于黄燕的款项；莫卫仁接受柳兆开、司徒月媚指示，将购房款中的360700元转至马锦周收款，马锦周本人出庭了承认这一事实。因此，王小碧、马锦周不具备有独立请求权第三人的资格，案件处理结果也与他们无利害关系，梁国权要求追加王小碧、马锦周为本案第三人是无法律依据的。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。梁国权向一审法院起诉请求：（一）依法判决柳兆开、司徒月媚与黄燕买卖阳江市江城区甲路m号乙小区N房的买卖关系无效，撤销该房地权的阳01×××××××5号《不动产权证》；（二）本案的诉讼费、保全费由柳兆开、司徒月媚承担。一审法院认定事实：一、梁国权向原审法院提供的（2016）粤1702民初1988号民事判决书、2016年5月20日的房地产权档案查阅答复书证据证实：柳兆开、司徒月媚尚欠梁国权借款300000元及利息，并经原审法院判决，判决于2017年2月14日发生法律效力。位于阳江市江城区甲路m号乙小区N房的原权属人为柳兆开、司徒月媚。梁国权认为柳兆开、司徒月媚尚未履行还款义务，并低价转让上述房产给黄燕的行为损害了梁国权的权益，特此起诉本案诉讼。二、第三人黄燕向原审法院提供的《阳江市房地产买卖合同》、签约委托书、房地产权证、《广东省房地产买卖合同》、税收缴款书、广东增值税普通发票、支付购房款委托书、《收据》三份、银行转账单五份、不动产权证、物业费收款收据、水电费缴费清单等证据。上述证据证实：2016年5月3日，黄燕委托付建华代为办理购买涉案房屋签订合同一事，并委托王小碧代支付1500000元给莫卫仁全权办理购买涉案房屋。其中签约委托书载明：该房总价为1500000元，过户费用由卖方负责，包部分家私家电。支付购房款委托书载明：涉案房屋总价为1500000元。2016年5月5日，柳兆开、司徒月媚（甲方、转让方）、付建华（乙方代理人、受让方）、阳江市龙源房地产咨询中心方（丙方、见证方）签订《阳江市房地产买卖合同》，该合同的主要内容为：1、甲方拟将涉案房屋转让给乙方，该房屋建筑面积为440.03平方米，房地产权证号为01×××××××5号；2、交易价格1500000元，乙方于2016年5月5日交付定金650000元给甲方，剩余房款850000元，乙方在领取不动产登记证当日须一次性付清给甲方；3、甲方须在乙方支付二期房款时协助乙方办理产权过户手续，该房地产过户所产生的一切费用由甲方负责；等等。同日，王小碧通过银行转账1500000元给莫卫仁。银行转账单载明：2016年5月5日莫卫仁转账850000元给司徒月媚、同年5月14日莫卫仁转账200000元给司徒月媚、5月26日莫卫仁取现金30000元、5月27日莫卫仁转账360700元给马锦周。黄燕称其已付清购房款给柳兆开、司徒月媚，转账给马锦周是按照柳兆开、司徒月媚的要求而转账的，购房付款以及支付办过户手续费用等有部分是以现金形式支付的，柳兆开、司徒月媚并出具三份《收据》给黄燕收执，该三份《收据》载明：柳兆开、司徒月媚于2016年5月5日、同年5月21日、5月27日分别收取黄燕支付的购买涉案房屋款650000元、400000元、450000元。证人莫卫仁也出庭证实黄燕已付清购房款给柳兆开、司徒月媚的事实。另，2016年5月13日，柳兆开、司徒月媚（甲方、转让方）还与黄燕（乙方、受让方）签订一份《广东省房地产买卖合同》，该合同主要内容为：1、甲方拟将涉案房屋转让给乙方，房屋建筑面积为444.03平方米，房地产权证号01×××××××5号，房地产权共有（用）证号码为01×××××××6号；2、交易价格1100000元；3、本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到不动产登记中心办理办理过户手续；4、双方同意于2016年6月30日由甲方将该房地产交付给乙方使用；等等。柳兆开、司徒月媚与黄燕签订该合同后，提交该合同到房屋登记部门登记备案。房屋登记管理部门核定涉案房屋纳税房价总额为1271617.55元。2016年5月23日，黄燕办好涉案房屋的不动产权证，并以使用。黄燕称之所以签订交易价格1100000元的买卖合同，是为了少缴房产交易税。综上，黄燕提供的《阳江市房地产买卖合同》、签约委托书、支付购房款委托书、《收据》、银行转账单等证据，可以证实黄燕购买涉案房屋实际支付的价款为1500000元，对该事实，原审法院予以认定。诉讼中，根据梁国权的申请，原审法院依法委托广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司对涉案房屋在2016年5月份的价值进行评估。2017年11月16日，该评估公司作出粤国众联估字[2017]第YJ-1311001号房地产估价报告，结论为：涉案房屋建筑面积444.03㎡，评估单价为4020元/㎡，评估市场价值1785001元。一审法院认为，对于本案两份交易合同的效力问题。柳兆开、司徒月媚与黄燕在交易涉案房屋过程中签订了两份成交金额不同的买卖合同。在交易中，黄燕购买涉案房屋实际支付的价款为1500000元。因此，交易金额1500000元的合同系交易双方当事人的真实意思表示，对双方具有约束力，该合同成立且有效。而交易金额1100000元的合同，虽然系交易双方所签订，合同已成立，但交易金额1100000元并非交易双方当事人的真实意思表示，合同的该部分条款的约定无效。本案系债权人撤销权纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款之规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”由此可见，债务人以明显不合理的低价转让财产的行为，其主观上系故意，目的是阻止债权人实现其债权，并最终逃避其应向债权人履行的债务。而债权人提起撤销权诉讼必须具备三个条件，第一、债权人对债务人有合法债权；第二、债务人放弃其到期债权或者无偿、低价转让财产；第三、债务人的放弃或转让债权行为损害了债权人的利益。首先，梁国权对柳兆开、司徒月媚享有合法债权已经法院生效裁判文书确认。其次，柳兆开、司徒月媚是否存在无偿或低价转让财产的情形。若柳兆开、司徒月媚以明显不合理的低价转让其财产，损害梁国权的债权利益，梁国权即可行使债权人撤销权。根据本案查明的事实，柳兆开、司徒月媚与黄燕交易涉案房屋的成交价款为1500000元，原审法院依法委托有资质的评估公司评估涉案房屋在交易期间的市场价值为1785001元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。”之规定，涉案房屋的交易价款1500000元超过市场交易价值1785001元的百分之七十，即超过1249500.7元。因此，本案不存在低价转让的情形，缺少债权人行使撤销权的前提条件，故梁国权主张行使撤销权，原审法院不予支持。柳兆开、司徒月媚经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告梁国权的诉讼请求。本案一审受理费100元，由梁国权负担。二审中，梁国权没有提交新证据。黄燕向本院提供一份由王小碧出具的《证明》，拟证实2016年5月30日王小碧受黄燕委托将150万元购房转给中介莫卫仁支付购房价款，该款是黄燕的钱。黄燕还申请证人莫卫仁、周锦周出庭作证。莫卫仁陈述其是作为黄燕向柳兆开、司徒月媚购买乙小区N房的介绍人的身份出庭作证，本案房屋成交价是150万元，黄燕已经支付了150万元，其中介行收了1.5万元的中介费。马锦周陈述其与柳兆开是朋友关系，柳兆开于2016年向其借款35万元，柳兆开按约定还本付息，由中介行一共汇了360700元到马锦周账户。经质证，梁国权认为该360700元的转账不一定是柳兆开转账的，因为马锦周没有提供相关的借据，故其不认可该转账的事实。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是债权人撤销权纠纷。综合当事人的上诉和答辩意见，本案当事人上诉争议的焦点，一是原审是否遗漏当事人的问题，二是梁国权在本案中的债权人撤销权是否成立的问题。首先，关于原审是否遗漏当事人的问题。根据已查明的事实，黄燕通过阳江市龙源房地产咨询中心的介绍与柳兆开、司徒月媚签订房屋买卖合同，然后向阳江市龙源房地产咨询中心出具委托书，委托王小碧代为支付购房款，王小碧已在本案中认可该事实；阳江市龙源房地产咨询中心工作人员莫卫仁根据柳兆开、司徒月媚指示，在收取黄燕支付的购房款中转账360700元至马锦周账户，来偿还柳兆开所欠马锦周的债务，马锦周、莫卫仁亦作为证人出庭了承认这一事实。因此，王小碧、马锦周在本案中不具有独立请求权，其与本案的处理结果也没有法律上的利害关系，梁国权请求追加王小碧、马锦周为本案第三人参加诉讼缺乏法律依据，本院不予采纳。其次，关于梁国权在本案中的债权人撤销权是否成立的问题。债权人的撤销权是指债权人对于债务人与第三人实施的法律行为，使其财产不当减少，危害债权人的利益时，债权人得以诉请法院予以撤销的权利。合同法规定，债务人放弃其到期债权、无偿转让财产或者以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的，债权人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内，可以请求法院撤销债务人的行为。本案中，梁国权虽然对柳兆开、司徒月媚享有合法债权，然而，根据上述规定，本案还应审查柳兆开、司徒月媚是否存在明显不合理的低价转让财产的情形。柳兆开、司徒月媚与黄燕是通过中介公司签订合同的，不存在恶意串通损害第三人利益的情形。本案中，黄燕提供的证据与证人证言等相吻合，能够证实黄燕是按交易价1500000元履行合同，且原审法院依法委托具备相应资质的评估公司评估涉案房屋在交易期间的市场价值为1785001元，两者相差未超过30%，因此，原审认定本案不存在低价转让的情形并判决驳回梁国权的诉讼请求正确，本院予以支持。综上所述，原审认定基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理结果正确，本院予以维持。梁国权的上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由梁国权负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇一八年六月二十七日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。