上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民三（民）初字第536号原告叶诉被告上海某银行股份有限公司金山支行（以下简称“某银行金山支行”）、上海某物流仓储有限公司（以下简称“某物流公司”）案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转换为普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶某诉称，2007年7月27日、2009年6月，叶某分别与某物流公司就亭枫公路某号房产中的不同部分（以下简称“涉案房屋”）签订《房屋租赁合同》，租期分别为十年、二十年。嗣后，叶某以涉案房屋为公司注册经营地址向工商部门办理工商注册登记，并在某银行金山支行处开立银行基本账户。《房屋租赁合同》签订后，叶某即入住、占有、使用租赁房屋至今。叶某认为，《房屋租赁合同》登记备案是房产管理部门行政行为，违反不影响民事权利设定，根据《最高人民法院关于审理城与否镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，“占有”对于认定租赁权具有重要参照价值。本案中，叶某不仅与某物流公司签订了书面租赁合同，而且实际占有、使用涉案房屋，叶某与某物流公司间的租赁关系合法、有效，理应得到法律的保护。另外，涉案房屋的抵押权日为2011年9月19日，均在两份《房屋租赁合同》签订之后，故某银行金山支行对于涉案房屋上存有租赁关系这一事实是明知的。关于叶某未能提供连续支付租金凭证的问题，叶某认为，租赁权的成立与否标准有两个：一是双方就租赁物达成合同，体现为租赁合同；二是承租人占有使用租赁物，叶某未能按约、按期履行租金给付义务，某物流公司并未以此追究叶某的违约责任，只能视为对自己合法权利的处分，不能以此来否定合法的租赁关系。故，叶某作为承租人，其应当享有对抗抵押权人某银行金山支行的权利，租赁情况应在拍卖中予以披露。综上，叶某认为（2014）金执字第3号案件执行中，存在故意隐瞒拍卖物存在租赁权，且租赁权在抵押权之前的事实，侵害了叶某的在先租赁权和优先购买权，将导致涉案房屋拍卖后，叶某租赁权无法得到保障。故，叶某向金山法院执行庭提出执行异议，遭裁定驳回，向一中院申请复议，一中院裁定撤销原裁定，发回重新审查，金山法院再次裁定驳回叶某的诉请。叶某对裁定内容不服，遂涉讼，请求判令：一、停止对（2014）金执字第3号案件中涉案房产的执行；二、继续履行租赁合同至租赁期满；三、确认叶某对上述房产依法享有优先购买权，本案诉讼费由被告承担。庭审中，叶某变更第一项诉讼请求为，请求拍卖亭枫公路某号房屋时披露该房产的租赁信息，负担租赁权予以变现。某银行金山支行未作书面答辩，庭审中辩称，关于第一项诉请，（2014）金执字第3号案件是某银行金山支行依法申请执行的，叶某要求停止执行没有事实及法律依据；关于第二项诉请，租赁合同当事人是叶某与某物流公司，在本案中进行诉讼是不合适的；关于第三项诉请，优先购买权的前提条件是租赁权，本案不应认定，退一步而言，即便存在租赁事实，某物流公司的抵押行为自2006年即设立，抵押权在先，租赁权不能对抗抵押权，故请求法院依法驳回叶某的全部诉请。某物流公司未作书面答辩，庭审中辩称，同意叶某的诉请。另外，某物流公司不反对叶某在本案中执行异议的诉请，认为依据民诉法的司法解释第307条，应列某物流公司为本案第三人，而非本案被告。经审理查明，2006年9月4日（以下均为设定日期），某物流公司向某银行金山支行借款人民币2800万元，并以金山区亭枫公路某号1、2、3、4幢在建工程及土地设立抵押，贷款期限自2006年9月4日至2010年1月25日；2007年7月26日，上海市金山区亭枫公路某号房产取得上海市房地产权证，产权证号为沪房地金字（2007）第006375号，当日，某银行金山支行与某物流公司就将在建工程抵押注销，更改为持证抵押，抵押期限自2006年9月4日至2010年1月25日，该抵押登记于2010年2月5日注销；2008年1月16日，某物流公司又以金山区亭枫公路某号1、2、3、4幢房屋向某银行金山支行作持证余额抵押630万元，该抵押登记于2008年7月24日注销；2009年1月21日，某物流公司又以金山区亭枫公路某号1、2、3、4幢房屋向某银行金山支行作持证余额抵押600万元，该抵押登记于2010年2月5日注销；2010年1月20日，某物流公司又以金山区亭枫公路某号1、2、3、4幢房屋向某银行金山支行作持证余额抵押950万元，该抵押登记于2011年2月16日注销；2011年1月4日，某物流公司又以金山区亭枫公路某号1、2、3、4幢房屋向某银行金山支行作持证余额抵押1000万元，该抵押登记于2012年1月21日注销；2011年9月15日，某物流公司又以金山区亭枫公路某号1、2、3、4幢房屋向某银行金山支行作持证余额抵押1000万元，该抵押登记至今未注销；2012年6月26日，某物流公司又以金山区亭枫公路某号1、2、3、4幢房屋向某银行金山支行作持证余额抵押1000万元，该抵押登记至今未注销；2012年7月18日，某物流公司五次以金山区亭枫公路某号1、2、3、4幢房屋向某银行金山支行作持证余额抵押5000万元，该抵押登记至今未注销；2012年9月7日，某物流公司又以金山区亭枫公路某号1、2、3、4幢房屋向某银行金山支行作持证余额抵押2000万元，该抵押登记至今未注销。诉讼中，叶某提供了上海大本实业有限公司（2008年8月28日，企业名称变更为上海某实业有限公司）与某物流公司于2007年7月27日签订的《房屋租赁协议》，约定某物流公司将亭枫公路某号3幢101号出租给上海大本实业有限公司，总面积99平方米，月租金1140元，租期自2007年7月27日至2017年7月26日，租金每季度一付。另外提供了2009年6月13日上海某实业有限公司与某物流公司签订的《租赁合同》，约定某物流公司将亭枫公路某号钢材现货市场2号楼65-67号间面积为200平方米左右的用房出租给上海某实业有限公司经营使用，年租金5.2万元，租期自2009年6月13日至2029年6月13日，二十年一次性缴纳104万元租金。还提供了2012年5月6日叶某与某物流公司签订的《抵债租赁协议》，约定某物流公司将金山区亭枫公路某号南西座建筑面积3600平方米钢结构厂房租赁给叶某使用，租赁期限自2012年5月10日至2032年5月10日，20年租赁费800万元，用以抵扣某物流公司拖欠叶某的欠款。租赁期间，叶某支付了相应的水、电费。庭审中，上海某实业有限公司提供证明称，“本公司实际控制人为叶某，叶某自公司成立后以个人名义对外签订的合同、协议、签署的法律文件均为本公司的真实意思表示，本公司对叶某签署的所有文件均由本公司承担法律责任”。又查明，2012年9月26日，某银行金山支行向本院提起诉讼，请求上海某金属材料有限公司、上海某物流仓储有限公司、上海某实业有限公司、张某、林某归还贷款1000万元本金及利息，本院于2013年4月9日作出判决，其中某物流公司承担的责任为，在上海某金属材料有限公司届期不能履行付款义务时，某银行金山支行可与某物流公司协议，以“金201118009728”号抵押登记证明载明的房地产（上海市金山区亭枫公路某号）折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在人民币1000万范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过上述数额的部分归抵押物所有人所有。2014年，某银行金山支行又分别向法院提起（2014）金民二（商）初字第755号、（2014）金民二（商）初字第757号、（2014）金民二（商）初字第758号、（2014）金民二（商）初字第770号、（2014）金民二（商）初字第771号、（2014）金民二（商）初字第772号、（2014）金民二（商）初字第773号诉讼，共请求上海某实业有限公司、上海某实业有限公司、上海某物资有限公司、上海某物资有限公司、上海某物资有限公司、上海某实业有限公司、上海某实业有限公司、上海某物流仓储有限公司等归还贷款7000万元本金及利息，本院于2014年12月16日对前述七起案件做出判决，其中某物流公司承担的责任为，在上海某实业有限公司、上海某实业有限公司、上海某物资有限公司、上海某物资有限公司、上海某物资有限公司、上海某实业有限公司、上海某实业有限公司届期不能履行付款义务时，某银行金山支行可与某物流公司协议，以“金201218007609”、“金201218005314”、“金201218007608”、“金201218006036”、“金201218006041”、“金201218006042”、“金201218006043”号抵押登记证明载明的房地产（上海市金山区亭枫公路某号）折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款各在人民币1000万元（共计7000万元）范围内优先受偿，抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过上述数额的部分归抵押物所有人所有。判决生效后，某银行金山支行向本院申请拍卖金山区亭枫公路某号房地产，本院在拍卖过程中，叶某向本院提出案外人执行异议，本院依法驳回叶某的执行异议，叶某不服，遂向本院提起诉讼。以上事实由原、被告提供的企业法人营业执照、开户许可证、（2012）民二（商）第1292号民事判决书、（2014）民二（商）第755、757、758、770、771、772、773号民事判决书、回执、（2014）金执异字第3号执行裁定书、（2014）沪一中执复议字第32号执行裁定书、《房屋租赁合同》、借款合同、抵押合同、抵押物清单、上海市房地产权证、房地产登记证明他项权利证明、抵押权利证明、上海市房地产登记信息表、农村商业银行计收贷款本息清单、电费凭证、收据及存根、电信公司账单、ems底单、信用卡对账单、发票及本院庭审笔录等加以证明。本院认为，本案的争议焦点有二：一是抵债租赁协议的性质如何认定？二是租赁和抵押的先后顺序如何认定？首先，抵债租赁协议是债的双方通过物的使用权的让渡来偿还债务的合意，是偿债方式的一种创新，是一般债权向租赁权的转化。抵债租赁协议虽然在形式上不违反相关法律法规，债权人也可依据协议占有使用相关物，但是债权人并不因此获得承租人享有的对抗买受人、抵押权人的权利。因为如果对其从保护承租人的意义上予以保护，其实质上是将其享有的一般债权优先于抵押物权予以保护，这显然违反了民事法律精神和原则。抵债租赁协议的债权人在无法通过物的使用权的让渡来实现其债权时，应向原债务人追偿。因此，本案中异叶某应向某物流公司主张其债权。其次，在租赁和抵押并存时，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，租赁权对抗抵押权必须符合租赁权在抵押之前设立的要件。本案中，自2006年9月4日起至今，某银行金山支行向某物流公司多次发放贷款，并就金山区亭枫公路某号房地产设立多个抵押权，而设立的多个抵押权是否中断、是否具有连续性，本院认为，2006年9月4日设立在建房屋及土地抵押，2007年7月26日因在建工程取得上海市房地产权证而注销抵押并于当日更改为持证抵押，而其实际注销抵押登记日为2010年2月5日；而在2010年2月5日注销抵押登记之前，某物流公司又先后多次进行余额抵押，其中2010年1月20日又以涉案房屋进行余额抵押950万元，而该抵押登记的注销日期是2011年2月16日；2011年1月4日，某物流公司又以涉案房屋进行余额抵押1000万元，注销日期为2012年1月21日，本院认为2012年1月21日之前的抵押未曾中断过，具有连续性；2011年9月15日之后，某物流公司又进行多次余额抵押，贷款金额达9000万元，该抵押至今未注销，综上本院认为，涉案房屋上设立的抵押自2006年9月4日起从未中断过，具有连续性；而陈某提供租赁合同的签订时间是2007年7月27日及2009年6月13日，即使租赁权成立，本院认为某物流公司与某银行金山支行的抵押也在前，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。另外，陈某虽提出证据证明与某物流公司签订租赁合同，但未能提供足够的证据证明其自租赁之日起连续支付租金至今。综上，陈某既未提供足够证据证明连续租赁的事实，其主张也缺乏法律依据，故陈某请求拍卖亭枫公路某号房屋时披露该房产的租赁信息，负担租赁权予以变现以及继续履行租赁合同至租赁期满的诉讼请求，本院不予支持。关于优先购买权的问题，即便陈某与某物流公司租赁关系是真实的，但金山区亭枫公路某号系大产权物业，陈某承租的房屋仅仅是涉案房屋的一小部分面积，由于陈某承租的房屋没有独立产权证，无法分割，且涉案房屋中的承租人并非仅陈某一家（实际承租户达上百家），其要求在涉案房屋整体拍卖时享有优先购买权，不具有可操作性，也无法律上的依据，本院无法支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：驳回叶某全部诉讼请求。本案诉讼费11638元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  奚利强代理审判员  钱 静人民陪审员  王淳婕二〇一五年四月二十四日书 记 员  张 倩附：相关法律条文附：相关的法律条文1、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；……