徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2015)泉民初字第4129号原告翟继鸿，无业。委托代理人权钢，江苏同瑞律师事务所律师。委托代理人权兴营，无业。被告徐州工程学院，住所地本市云龙区丽水路*号。法定代表人张新科，该工程学院校长。委托代理人刘军，江苏义行律师事务所律师。委托代理人王浩，该工程学院教职工。原告翟继鸿诉被告徐州工程学院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月28日受理后，依法由代理审判员刘钟薇独任审判，于2015年10月19日、11月6日、11月30日公开开庭进行了审理。原告翟继鸿及其委托代理人权钢、权兴营，被告徐州工程学院的委托代理人刘军、王浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告翟继鸿诉称，2006年原告同被告建立租赁关系，承租被告南校区8号门面房，租期一年，合同每年一签，一直到2015年9月20日。在此期间原告对租赁房屋装修花费30000元。2015年7月被告向业主发布通知，请业主到总务处交押金、租金。原告于2015年9月6日交押金、租金共计16000元。2015年9月18日被告又向业主发布通知“各业主：原合同即将到期，请各业主于9月18日至22日速到总务处办理续签合同（带押金单、本人身份证及复印件两张）。逾期视为自动放弃，不再补办。地点中心校区行政楼B109室，2015年9月18日”。看到通知后原告于9月21日去续签合同，得知被告已同其他人签订合同。被告一房二租，违背了合同法及诚信原则，给原告造成重大损失，故请求法院判令被告返还押金8000元、租赁费8000元、赔偿装修损失25000元，并由被告承担诉讼费。被告徐州工程学院辩称，原告的诉请没有事实和法律依据。原告违反了法律规定和合同约定，私自向第三人转租涉案房屋，侵害了被告的合法权益，被告解除与原告的租赁合同合法有效。且2015年9月20日原告与被告的合同到期后，被告已通知原告与其解除签订的合同、不予续签，被告有权将自有的房屋租赁给其他人使用，不存在一房二租的情形。请求法院驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。经审理查明，2006年起，原告租赁被告城南校区学生宿舍8号门面房，并签订租赁合同，期限为一年。2006年租赁期间，原告对该租赁房屋进行了装饰装修。后原、被告双方每年签订一次租赁合同。2014年9月20日，原、被告再次签订《徐州工程学院城南校区门面房租赁协议》一份，约定由被告将城南校区学生宿舍8号门面房出租给原告，租赁期限为2014年9月20日至2015年9月20日。租赁期内出租房的装潢和维修由原告负责。未经被告同意，原告不得私自转让，如发现有转让的，被告有权收回，后果自负。并约定在签订协议时，原告须向被告一次性交清全年租金及摊位设施、水电的押金，其中租金为4000元/年，押金4000元，若无违约，协议期满，押金可退还。双方另约定了其他合同事项。2015年9月6日，原告向被告交纳16000元，被告财务处向原告出具“徐州工程学院事业服务收费收据”一张，注明“押金8000元，管理费8000元”。庭审中，被告陈述该押金及管理费收取的是2015年9月21日以后的钱，其中管理费是指被告对经营性用房的维修费用以及水、电、气、暖的日常管理费用，主要是水、电、气表的安装、管线的铺设以及管理人员的人工工资。原告则主张该管理费即是被告收取的下一年的租金。2015年9月18日被告下发通知一份，内容为“各业主：原合同即将到期，请各业主于九月十八日至二十二日速到总务处办理续签合同（带押金单、本人身份证及复印件两张）。逾期视为自动放弃，不再补办。地点：中心校区行政楼B109室”。庭审中，原告陈述2015年9月20日左右，原告听案外人冯现庚说被告又收了其他人的押金及管理费，原告不想和另外一个人争了，于是在2015年9月21日前就从涉案房屋搬走了。2015年9月21日，被告通知原告不再与其续签合同。后原、被告双方就返还16000元及赔偿原告装修损失等事项产生分歧，双方协商未成，原告遂提起诉讼。2015年10月8日，被告的委托代理人向原告寄送律师函一份，主要内容有：翟继鸿与徐州工程学院签订的《徐州工程学院门面房租赁协议》已于2015年9月20日履行期届满；在《徐州工程学院门面房租赁协议》期满前一个月左右即2015年8月中旬，当徐州工程学院到翟继鸿承租的门面征询其是否要续租时，发现翟继鸿并未使用该承租房，而是转租给了冯鑫使用；翟继鸿并未与徐州工程学院签订新的房屋租赁协议；徐州工程学院也未与冯鑫签订租赁协议；由于你未经徐州工程学院的同意将承租房屋私自转租给他人使用，已违反了《徐州工程学院门面房租赁协议》和《合同法》的相关规定，徐州工程学院有权解除合同并追究你的违约责任。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告双方在自愿、协商一致的基础上签订《徐州工程学院城南校区门面房租赁协议》，该合同合法有效，并于2015年9月20日到期。关于本案原告主张被告返还押金8000元、租赁费8000元。2015年9月21日，原告已经从涉案房屋搬出，被告亦通知原告不再与其续签下一年的租赁合同，故被告于2015年9月6日收取原告2015年9月21日以后的押金8000元、管理费8000元没有事实和法律依据，且庭审中被告同意返还原告押金8000元、管理费8000元，原告陈述8000元管理费即是其诉请的租赁费，故对于原告诉请被告返还16000元，本院予以支持。关于本案原告的装修损失问题。本院认为，首先，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案被告于2015年9月6日收取原告押金8000元、管理费8000元，虽被告解释该管理费系被告收取的2015年9月21日后对经营性用房的维修费用以及水、电、气、暖的日常管理费用，但根据原告陈述及被告委托代理人2015年10月8日向原告寄送的律师函的内容可以确认，在被告2015年9月6日收取原告押金8000元、管理费8000元时，原、被告双方已经就涉案房屋达成新的口头租赁协议，租期自2015年9月21日起。因原、被告双方未签订书面租赁协议，故租期视为不定期。庭审中，原告陈述在2015年9月20日左右，原告听案外人冯现庚说被告又收了其他人的押金及管理费，原告不想和另外一个人争了，于是在2015年9月21日前就从涉案房屋搬走了。即无论被告是否确实收取了他人的押金及管理费，在被告没有通知原告不再与其续签书面合同、也没有让原告从涉案房屋迁出的情况下，《徐州工程学院城南校区门面房租赁协议》于2015年9月20日到期后，原告已经以自己的行为表示不再继续租赁该涉案房屋，被告亦于2015年9月21日通知原告不再与其续签书面租赁协议，即双方均以自己的行为表示解除2015年9月21日以后的口头租赁协议，不存在被告违约的情形。其次，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。原告2006年租赁被告城南校区学生宿舍8号门面房，期限为一年，原告于2006年对涉案房屋进行装修，原、被告双方2006年的租赁协议已经届满，且双方在2014年9月20日签订的《徐州工程学院城南校区门面房租赁协议》中约定租赁期内出租房的装潢和维修由原告负责，对于租赁期届满后装饰装修费用的承担问题没有约定，2014年9月20日的《徐州工程学院城南校区门面房租赁协议》也已于2015年9月20日到期，故本案中出租人徐州工程学院对于原告的装饰装修费用没有义务承担。综上，对于原告关于装修损失的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十一条第（二）项、第二百一十二条，第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告徐州工程学院返还原告翟继鸿16000元。二、驳回原告翟继鸿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费830元，减半后收取415元，由原告翟继鸿负担255元，被告徐州工程学院负担160元（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。代理审判员  刘钟薇二〇一五年十二月三日书 记 员  李 曼