成都铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2015）成铁中民初字第39号原告（申请执行人）张庆蜀，男，汉族，1964年5月10日出生，住成都市锦江区。委托代理人汤堂美，四川英济律师事务所律师。被告（执行案件案外人）刘祖俊，男，汉族，1953年1月6日出生，住四川省彭山县。委托代理人张烨炜，四川央济华律师事务所律师。被告（被执行人）四川宏声同景房地产开发有限公司，住所地广汉市西安路39号。法定代表人杨爱平，董事长。委托代理人李晓伟，四川川达律师事务所律师。原告（申请执行人）张庆蜀与被告（执行案件案外人）刘祖俊、被告（被执行人）四川宏声同景房地产开发有限公司（简称宏声同景公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2015年10月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本院于2015年12月2日、12月25日公开开庭审理了本案，原告张庆蜀的委托代理人汤堂美，被告刘祖俊的委托代理人张烨炜，被告宏声同景公司的委托代理人李晓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张庆蜀起诉称：原告向本院申请执行成都胜主商贸有限公司、杨爱平、杨杰、成都高山流水投资管理有限公司、成都联星投资有限公司、宏声同景公司公证债权文书强制执行一案[案号：（2014）成铁中执字第303号]，在案件执行过程中，本院查封了登记在被告宏声同景公司名下的位于四川省广汉市西安路39号圣芭芭拉小镇的24-2-1-2号房屋，被告刘祖俊对上述执行标的提出书面异议，本院以（2015）成铁中执异字第43号执行裁定书裁定支持刘祖俊的异议请求。原告认为被告刘祖俊并非诉争房屋真实权利人，对诉争房屋未办理产权登记具有明显过错，被告刘祖俊提出的案外人异议依据的事实和理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定。请求：判令准许对四川省广汉市西安路39号圣芭芭拉小镇的24-2-1-2号房屋继续执行，本案诉讼费用由被告承担。被告刘祖俊答辩称：1.在法院查封前，刘祖俊于2009年12月25日与宏声同景公司签订商品房购销合同，购买位于广汉市西安路39号圣芭芭拉小镇的24-2-1-2号房屋，总价款734643元，并通过协议达成以该房屋抵扣工程款734643元的形式冲抵房款，且于2011年10月13日收房，交纳了2011年-2015年的物业服务费，已实际占有房屋，系真实权利人。2.双方签订的商品房购销合同中明确约定由出卖人宏声同景公司向房地产管理部门办理登记备案手续，延迟办理是宏声同景公司的责任，刘祖俊对未办理产权登记不存在过错。3.（2015）成铁中执异字第43号民事裁定书认定事实清楚、适用法律正确，原告张庆蜀的诉讼请求和理由不能成立。请求驳回原告张庆蜀的诉讼请求。被告宏声同景公司答辩称：（2015）成铁中执异字第43号民事裁定书认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回原告张庆蜀的诉讼请求。被告刘祖俊作为执行案件的案外人，提交以下证据证明其主张：第一组：“圣芭芭拉小镇”认购单（2009年12月8日），商品房购销合同（2009年12月25日），拟证明刘祖俊与宏声同景公司存在真实的商品房买卖合同关系，刘祖俊系诉争房屋的真实权利人；第二组：协议书（2009年12月14日），拟证明刘祖俊通过以诉争的圣芭芭拉小镇24-2-1-2号房屋冲抵工程款的形式已支付诉争房屋的房款；第三组：圣芭芭拉小镇住宅楼交房标准、房屋验收确认单（2011年10月13日）、前期物业管理服务协议、维修基金收据（1份）及物管费收款收据（5份），拟证明刘祖俊于2011年10月13日实际占有诉争房屋至今；第四组：广元市则天建筑安装有限责任公司企业法人营业执照、建设工程施工合同（2004年9月29日）、剑门关同景旅游发展有限公司钟会故垒工程结算书、剑门关风景区钟会故垒工程施工图、工程现场照片（8张）、关于再次要求给付拖欠工程款的紧急函及快递单（2009年9月2日）、中国农业银行银行卡交易明细清单（2011年9月8日）及实际应付款说明、四川中盛建设有限公司（简称中盛公司）和剑门关同景旅游发展有限公司网上工商登记材料，拟证明剑门关钟会故垒工程的客观存在及以诉争房屋抵扣欠付工程款的真实性。原告张庆蜀质证后认为：对第一组证据的真实性、合法性不予认可；第二组证据协议书的当事人并无被告宏声同景公司，不能达到证明刘祖俊对诉争房屋享有合法权利的目的；对第三组证据的真实性不予认可，房屋验收确认单、圣芭芭拉小镇住宅交房标准仅有刘祖俊单方签字，不是正式交接手续，不能证明房屋已交付的事实；物管费收据中有涂改痕迹，且票号仅相差几位数，不具有真实性；对第四组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，建设工程施工合同与协议书的签订主体不一致，且两份合同载明的工程名称也不一致，不是同一工程，不能达到被告刘祖俊的证明目的。被告宏声同景公司对被告刘祖俊提交的上述证据均无异议，认可中盛公司与广元市则天建筑安装有限责任公司、刘祖俊以诉争的圣芭芭拉小镇24-2-1-2号房屋抵扣工程款的事实以及刘祖俊以抵扣工程款的方式支付诉争房屋房款的事实。原告张庆蜀提交以下证据证明其主张：第一组：宏声同景公司与中盛公司和林腾贵签订的《房款抵付工程款协议书》（2014年3月4日）、宏声同景公司向林腾贵出具的收据（2014年3月4日）、查封异议申请书，拟证明刘祖俊并非诉争房屋的权利人以及宏声同景公司于2014年3月4日才将诉争房屋抵付给中盛公司，故刘祖俊提交的协议书和商品房购销合同的时间不具有真实性；第二组：申请书（2011年3月18日），来源于本院（2015）成铁中执异字第43号卷宗，拟证明刘祖俊对未办理产权登记存在过错。被告刘祖俊质证后认为：对第一组证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，《房款抵付工程款协议书》和收据系复印件，《查封异议申请书》虽无刘祖俊的名字，也不能达到原告的证明目的；对第二组证据的真实性不予认可，系复印件，并非刘祖俊本人提交。被告宏声同景公司质证后认为：第一组证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，诉争房屋存在一房二抵的情况，刘祖俊的抵扣在前，不能否认刘祖俊的权利；对第二组证据真实性不予认可，系复印件，宏声同景公司未在（2015）成铁中执异字第43号案中提交该份证据。为查明案件事实，本院依职权向诉争房屋所在的成都联星高山流水物业服务有限公司圣芭芭拉管理处进行调查，形成调查笔录、现场核实笔录，并在该物业公司调取物管费收费明细表、业主资料签收清单、业主家庭成员登记表、临时管理规约、前期物业管理服务协议以及成都联星物业专业收款收据（空白）。原告张庆蜀对上述证据质证后认为，由于物业公司的股东系执行案件的被执行人，与本案有利害关系，故本院对该物业公司调查核实的证据不具有证明力。被告刘祖俊、宏声同景公司对上述证据均无异议，能够证明被告刘祖俊实际占有诉争房屋的事实。被告宏声同景公司未向本院提交证据。本院综合认证认为：被告刘祖俊提交的各项证据，能够证明其工程款抵房款的来源、签订购房合同的事实以及房屋交付等事实，本院予以采信；原告张庆蜀提交的第一组证据不能达到其证明目的，本院不予采信，第二组证据的申请书来源于本院（2015）成铁中执异字第43号案卷，本院予以采信；本院依职权调查核实和调取的证据，具有客观性和真实性，应予认定。原告张庆蜀在第一次庭审中申请对商品房购销合同的形成时间进行鉴定，但因未提交书面鉴定申请，本院不予支持。另外，各方当事人对本院（2014）成铁中执字第303号案、（2015）成铁中执异字第43号案作出的法律文书、执行过程的客观事实均当庭表示无异议。综上，本院经审理查明：（一）关于执行案件的执行过程及执行异议案件的审查过程。2014年7月16日，张庆蜀以四川省成都市蜀都公证处出具的（2014）川成蜀证内经字第97120号《具有强制执行效力的债权文书公证书》和（2014）川成蜀证执字第325号《执行证书》为依据，向本院提出强制执行申请，请求强制执行成都胜主商贸有限公司、杨爱平、杨杰、成都高山流水投资管理有限公司、成都联星投资有限公司、宏声同景公司向张庆蜀归还借款本金2000万元及利息等费用。本院于2014年8月22日立案受理后，于同年9月9日作出（2014）成铁中执字第303号执行裁定书，对上述被执行人所有的价值2200万元的房产、银行存款、股权等均予以查封、扣押、冻结、扣划、拍卖、变卖。2014年12月2日，本院向广汉市房地产产权监理所发出（2014）成铁中执字第303号协助执行通知书，请该产权监理所协助执行以下事项：“请将宏声同景公司所有的：……6.广建房预售证第74号24幢2-1-2……以上房屋，予以查封，查封期限为2年”。2015年8月3日，刘祖俊等九人向本院提出案外人异议，其中刘祖俊认为其系善意第三人已支付全部房款，且在办理产权过程中无过错，房屋属其所有，请求解除对广汉市西安路39号圣芭芭拉小镇24-2-1-2号房屋的查封。本院对该异议申请于2015年7月20日立案受理，经审查后于同年8月16日作出（2015）成铁中执异字第43号执行裁定书，其中关于刘祖俊的异议请求，本院认为“在本院查封前，异议人刘祖俊与被执行人宏声同景公司签订了商品房购买合同且已经支付合同约定的价款，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，虽未办理房屋产权过户登记手续，但异议人对此没有过错，故刘祖俊所提异议请求符合法律规定”，据此裁定：支持异议人刘祖俊的异议请求，中止对位于广汉市西安路39号圣芭芭拉小镇的24-2-1-2号房屋的执行。张庆蜀不服该裁定，向本院提起诉讼。（二）关于四川省广汉市西安路39号圣芭芭拉小镇的24-2-1-2号房屋涉及的相关事实。2004年9月29日，剑门关同景旅游发展有限公司作为发包方，与广元市则天建筑安装有限责任公司作为承包方签订《建设工程施工合同》，将剑门关钟会故垒扩建工程发包给广元市则天建筑安装有限责任公司。合同约定，工程内容：厨房、住宿楼、蒙古包、水池、上山坡道、下水管道、化粪池及室外工程；开工日期：以甲方通知要求为准，合同工期总日历天数70天；合同价款：暂定价150万元，工程完工后按实结算。合同签订后，承包方进场施工。2009年9月2日，广元市则天建筑安装有限责任公司委托彭山县城关法律服务所给剑门关同景旅游发展有限公司及杨总发去《关于再次要求给付拖欠工程款的紧急函》，该函载明：广元市则天建筑安装有限责任公司承建的剑门关同景旅游发展有限公司剑门关钟会故垒工程竣工后，已于2004年12月30日交给剑门关同景旅游发展有限公司接收、经营、管理、使用、受益，按双方2004年9月29日签订的建设工程施工合同第五条约定，在工程完工后按实结算；经过结算，工程总价款为3514579.9元，其中剑门关同景旅游发展有限公司结算价2706053.97元，双方争议价502765.9元，贷款利息及自筹利息305760元，剑门关同景旅游发展有限公司已付工程款166万元，2009年1月22日又付5万元，尚欠广元市则天建筑安装有限责任公司工程款1804579.9元。2009年12月14日，中盛公司作为甲方与广元市则天建筑安装有限责任公司作为乙方以及其负责人刘祖俊签订《协议书》，就剑门关景区“钟会故垒”大酒店建筑装修工程结算支付事宜约定如下：（一）关于工程结算价款：双方确认由乙方施工的剑门关景区“钟会故垒”大酒店建筑装修工程总结算价款共计281万元；（二）关于工程已支付进度款项：双方确认在协议签订前剑门关同景旅游发展有限公司已向乙方支付工程进度款166万元，宏声同景公司（代剑门关同景旅游发展有限公司）向乙方支付工程进度款5万元，共计向乙方支付进度款171万元；（三）关于工程未支付工程结算款项及支付方式：双方确认剑门关同景旅游发展有限公司未支付乙方工程款项为110万元，同意未支付款项由甲方按如下方式分次支付（抵扣）：（1）协议签订后，甲方用广汉“圣芭芭拉小镇”一期一套总价值为734643元的叠拼别墅（具体情况为：房号24-2-1-2，面积194.35平方米，单价3780元/平方米，总价734643元）抵扣工程款734643元；（2）2010年2月5日支付10万元；（3）2010年6月30日支付剩余款项265357元；（四）关于利息金额及支付方式：双方同意截止到2010年9月30日协议履行完毕时由甲方一次性承担利息30万元，并于2010年9月30日支付给乙方；（五）其他：……5.双方确认甲方抵扣乙方的一套房屋，登记到乙方委托的刘祖俊名下。2011年9月8日，刘祖俊的中国农业银行银行卡上收到工程款486970.22元。刘祖俊解释称该款系中盛公司根据2009年12月14日协议书中约定“中盛公司于2010年6月30日支付剩余款项265357元和2009年9月30日支付给利息30万元”，扣除营业税、城建税等78386.78元后实际应付的工程款。2009年12月8日，宏声同景公司与刘祖俊签订《“圣芭芭拉小镇”认购单》，约定刘祖俊认购该公司“圣芭芭拉小镇”24-2-1-2号住宅，物业类型为叠拼，房号24-2-1-2，面积194.35平方米，物业价值未填写。2009年12月25日，刘祖俊（买受人）与宏声同景公司（出卖人）签订《商品房购销合同》，约定：刘祖俊购买宏声同景公司位于广汉市西安路39号圣芭芭拉小镇第24幢2-1单元2号房，建筑面积共194.35平方米，单价为3780元/平方米，总金额734643元整；第六条关于付款方式的约定为一次性付款；第八条关于交付期限的约定为出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格的条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条关于产权登记的约定为出卖人应当自商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：3.出卖人应自房屋交付之日起一年内为买受人办理房屋所有权证（买受人原因导致不能办理的除外），逾期未办理的，出卖人按已付房款每天万分之三向买受人支付违约金，合同继续履行。合同还对双方的其他权利义务及解决争议的方式等进行了约定。2011年10月13日，刘祖俊以业主名义在《房屋验收确认单》上签名，并于同日在《业主资料签收清单》上签字确认领取前期物业服务协议、临时管理规约、装饰装修注意事项、天然气安全使用指南、燃气用户证、住宅质量保证书、房屋使用说明书及业主手册，同时向成都联星高山流水物业服务有限公司缴纳2011年10月1日至2011年12月31日的物业服务费用576元。之后，刘祖俊分别于2012年10月25日、2013年5月13日、2014年2月25日、2015年2月24日向成都联星高山流水物业服务有限公司缴纳2012年1月1日至2015年12月31日期间每年2111元的物业服务费。刘祖俊还于2012年2月19日向宏声同景公司交纳24-2-1-2号房屋维修基金1343.30元。本院还向本案房屋所在的成都联星高山流水物业服务有限公司圣芭芭拉管理处调查核实了以下事实：1.该物业公司提供的《物管费收费明细表》中载明24-2-1-2号房屋的业主为刘祖俊，并对刘祖俊的业主家庭成员予以登记；2.该物业公司表示：24-2-1-2号房已交付刘祖俊，且凡是在《物管费收费明细表》中已登记的业主，均表明房屋已实际向业主交付；物业服务费收据（编号0001087）上的日期由“2014年2月24日”改为“2015年2月24日”系当时初始书写错误，实际缴纳时间就是2015年2月24日；该物业公司的收款收据并未严格按照票号顺序使用；3.《临时管理规约》和《前期物业管理服务协议》均有刘祖俊签名。本院经现场核实，圣芭芭拉小镇24-2-1-2号房未实际入住，该房屋窗户上张贴有“此房出售，联系电话13990****XX,0838-588****”字样，载明的电话号码为刘祖俊本人目前使用的号码。同时，宏声同景公司对中盛公司与广元市则天建筑安装有限责任公司（刘祖俊）签订的《协议书》中约定的以诉争的圣芭芭拉小镇24-2-1-2号房屋抵扣工程款734643元、刘祖俊以抵扣工程款冲抵房款734643元、房屋已交付刘祖俊的事实均当庭予以认可；宏声同景公司还当庭表示，本案24-2-1-2号房屋未办理产权登记的原因系该公司经营困难造成的。还查明，（一）刘祖俊于2011年3月18日出具申请书，载明：刘祖俊（房号为24-2-1-2）由于个人原因，特申请暂缓办房产证，具体办证时间由本人撤销申请后确定；（二）刘祖俊系广元市则天建筑安装有限责任公司的法定代表人。本院认为：本案系申请执行人执行异议之诉，各方当事人争议的焦点是执行案件的案外人刘祖俊对执行标的即本案诉争的圣芭芭拉小镇24-2-1-2号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于宏声同景公司与刘祖俊之间是否存在商品房买卖合同关系的问题。本案该两方当事人之间的商品房买卖合同关系并非源于普通的商品房买卖，而是源于以房款冲抵工程款。根据被告刘祖俊提交的建设工程施工合同、钟会故垒工程结算书、钟会故垒工程施工图、工程现场照片、关于再次要求给付拖欠工程款的紧急函、《协议书》以及中国农业银行银行卡交易明细清单等证据，证明《协议书》中载明的工程与建设工程施工合同中载明的工程系同一工程，且该工程系客观真实存在，并非虚构的工程项目；《协议书》约定，中盛公司代剑门关同景旅游发展有限公司向广元市则天建筑安装有限责任公司支付工程款余款及利息，将诉争的圣芭芭拉小镇24-2-1-2号房屋抵扣欠付工程款734643元，并将该房屋备案登记至刘祖俊名下；虽无证据表明中盛公司在《协议书》签订时取得该房屋的处分权，但房屋开发商宏声同景公司于2009年12月8日与刘祖俊签订《“圣芭芭拉小镇”认购单》、于2009年12月25日签订《商品房购销合同》并将讼争房屋交付刘祖俊占有，且宏声同景公司当庭认可中盛公司以诉争房屋抵扣工程款734643元、刘祖俊以抵扣工程款形式支付房款734643元，上述事实相互印证，应视为宏声同景公司对中盛公司对房屋的处分行为的追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，上述《协议书》合法有效。以上事实足以证明，刘祖俊以工程款抵扣房款的方式已支付购房款734643元，履行了作为买受人的付款义务。综上，刘祖俊与宏声同景公司于2009年12月先后签订的《“圣芭芭拉小镇”认购单》和《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应依法予以保护。关于本案诉争房屋是否已向刘祖俊交付的问题。根据房屋验收确认单、业主资料签收清单、业主家庭成员登记表、前期物业管理服务协议、临时管理规约、物管费收费明细表和物业服务费收据以及本院现场核实笔录和调查笔录等证据，证明刘祖俊于2011年10月13日收房并缴纳2011年至2015年物业服务费，已实际占有诉争房屋。故本院认定本案诉争的圣芭芭拉小镇24-2-1-2号房屋已于2011年10月13日向刘祖俊实际交付，并由刘祖俊实际占有。关于刘祖俊对本案诉争房屋未办理产权登记是否具有过错的问题。在刘祖俊与宏声同景公司已签订商品房买卖合同并已支付全部购房款的情况下，能否办理房屋产权登记，并非刘祖俊单方面能够确定；且根据双方签订的《商品房购销合同》第十五条关于产权登记的约定，宏声同景公司作为出卖人负有办理产权登记的义务，宏声同景公司已当庭确认本案房屋未办理产权登记的原因系该公司经营困难所致，原告张庆蜀虽提交有刘祖俊签名的关于暂缓办理房产证的申请书，但该申请书属于刘祖俊对诉争房屋是否办理产权登记的一种处分行为，不能因此认定刘祖俊具有过错。因此，本院认定本案诉争房屋未办理产权登记并非刘祖俊的过错造成。综上，本院虽于2014年12月2日将圣芭芭拉小镇24-2-1-2号房屋予以查封，但在查封前，刘祖俊已与宏声同景公司签订商品房买卖合同并已支付全部购房款，该房屋也已实际交付刘祖俊占有，且房屋未办理产权登记并非刘祖俊的过错造成。且根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（2002年6月20日法释[2002]16号）第一条和第二条所确立的“买受人交付了购买商品房的全部或者大部分款项后享有优先权”的精神，本案诉争房屋的买受人刘祖俊已向宏声同景公司支付了全部购房款，刘祖俊对本案诉争房屋享有的权利优于张庆蜀向宏声同景公司所主张的债权。因此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2004年11月4日法释[2004]15号）第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，刘祖俊作为本案诉争房屋买受人的合法权益依法应予以保护，其对执行标的即本案诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。至于本案诉争房屋是否已抵偿给林腾贵的问题，因林腾贵与宏声同景公司之间的法律关系不属于本案审理范围，故原告张庆蜀据此提出的相关主张不能成立。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日法释[2015]15号）第三百一十三条第（二）项“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，本院对原告张庆蜀的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下：驳回原告张庆蜀的诉讼请求。案件受理费11146元，由原告张庆蜀承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审 判 长  钟 欣审 判 员  孙红宇代理审判员  杨璐璘二〇一五年十二月二十八日书 记 员  李 欣