成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2014)锦江民初字第699号原告李伟鸿，男，1974年2月23日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。委托代理人席丹，北京炜衡（成都）律师事务所律师。被告成都人和新天地公共设施有限公司，住所地：成都市锦江区锦华馆街16号。法定代表人刘士华，成都人和新天地公共设施有限公司总经理。委托代理人唐金华，男，1979年9月23日出生，汉族，住湖北省江陵县。原告李伟鸿与被告成都人和新天地公共设施有限公司（简称人和新天地公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月7日立案受理。被告人和新天地公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院依法作出(2014)锦江民管字第148号民事裁定书，裁定驳回人和新天地公司的管辖权异议，人和新天地公司不服裁定提出上诉。成都市中级人民法院作出（2014）成民终字第508号民事裁定，驳回人和新天地公司的上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序于2014年11月24日公开开庭进行了审理，原告李伟鸿及被告人和新天地公司的委托代理人唐金华到庭参加了诉讼，庭审中，本庭重新给双方当事人指定举证期限，并给予双方当事人庭外和解期。举证期限届满后双方当事人在和解期间内无法达成一致意见，本案依法由代理审判员赖婷婷于2015年11月27日公开开庭进行了审理。原告李伟鸿的委托代理人席丹、被告人和新天地公司的委托代理人唐金华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李伟鸿诉称，2011年12月11日，原、被告签订了《商铺认租书》、《商铺移交确认书》，约定原告认租被告位于成都市商铺，面积为29.95平方米，商铺共计缴纳半年租金71880元，押金23960元及物业管理费3594元，合计99434元。根据当时情况来看，签订商铺认租书与签订商铺移交确认书系同一日，与常理不符；签订商铺移交确认书时与商铺的实际情况不符，在商铺不符合移交的情况下签订的商铺移交确认书和认租书是被告提供的格式合同，原告是在法律意识淡薄的情况下签订的。且被告告知原告春节前开业，原告积极筹备，但直到2012年春节也未开业，也没有与原告签订《商铺租赁合同》。原告多次找到被告询问何时能够开业，被告一再拖延，直到目前被告承诺的地一大道地下商城依然没有开业，商城两端还处于封闭状态，原告根本无法经营。截止原告起诉之日止，案涉商铺都未开业，自今该商铺已经丧失了原、被告签订合同同时期的商业性。被告在收到签订商铺认租书后至原告起诉长达两年的时间，并未与原告签订正式的租赁合同，也没有移交商铺，已构成根本违约。被告的违约行为给原告造成了很大的损失。请求判令：1、解除双方签订的《商铺认租书》及《商铺移交确认书》；2、被告返还原告商铺押金23960元、租金71880元及物业管理费3594元；3、本案诉讼费由被告承担。被告人和新天地公司辩称，原、被告之间的租赁合同关系，是双方真实意思表示，依法应受到保护。该租赁合同已经实际履行，被告已经履行了交付商铺的义务，且原告也履行向被告交纳租金的义务。被告已于2011年12月11日将商铺移交给了原告，原告只交纳了半年的租金及相关费用。本案中涉及的区域已具备进场营业条件，是原告不愿进场经营，并非被告违约，原告无权请求解除《商铺认租书》。虽然双方未签订正式的租赁合同，是原告不履行签订合同的义务。截止现在，原告只向被告交纳了半年的租金，双方的租赁合同关系为三年，真正的违约方是原告。虽然双方之间没有签订商铺租赁合同，但通过商铺移交确认书和商铺认租书，结合原告向被告交纳的租金、押金以及相应的管理费情况，均可以反映出双方的租赁合同关系成立，双方的权利义务关系均能得到支持。原告现在要求解除合同，退还已缴纳的款项没有事实和理由。请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2010年4月14日，被告与成都城乡商贸物流发展投资(集团)有限公司(简称城乡商贸公司)签订一份《成都市顺城街人防工程经营权转让合同》，合同载明：根据相关法律法规和成都市人民政府《研究成都市人民防空工程公司及所属企业、天座商城移交有关工作的会议纪要》（成府阅[2009]139号）的要求，按照国家关于人民防空平战结合的方针，为发挥人防工程的战备效益、社会效益和经济效益，城乡商贸公司（出让方）与成都市人民防空办公室（简称市人防办）签订合同，取得了成都顺城街人防工程的经营权。之后，成都市国土资源局和城乡商贸公司联合发布公告，出让/转让成都顺城街人防工程新增地下空间土地使用权、转让现有及扩建后成都顺城街人防工程经营权。2010年4月6日，人和商业控股有限公司签署了《成都市挂牌出让地下空间使用权、捆绑转让地下空间经营权成交确认书》；同时，根据人和商业控股有限公司出具的承诺书，被告作为其下属的全资子公司将作为该项目的实施主体；人防工程之经营权转让期限为40年，被告取得成都顺城街人防工程的经营权后，应按照政府相关部门确定的经营范围进行经营活动，在不违反中国法律以及本合同约定的前提下，被告有权根据其商业安排行使其经营权，包括但不限于划分成都顺城街人防工程的经营使用面积；在经营期限内，再转让经营权或出租予被告招商进入的商家或其他符合本合同约定的使用权人。2011年12月11日，李伟鸿与人和新天地公司签订一份《商铺认租书》，约定：人和新天地公司系成都地一大道投资人，双方在充分了解并认可成都地一大道商铺性质和状况的情况下签订认租书，成都地一大道将在正式开业前与李伟鸿签订《商铺租赁合同》。商铺位于成都市，使用面积约为29.95平方米。人和新天地公司在招商期间所作的各种宣传资料仅作参考，双方同意该商铺的位置、面积、格局、装修等以实际交付商铺的实物为准。商铺仅限于经营服饰商品，未经人和新天地公司书面同意，李伟鸿不得改变经营商品种类和品项。商铺租赁期限为39个月，租赁期自2011/月/日至/年/月/日止。李伟鸿在签订认租书时，须一次性支付商铺租赁款99434元作为商铺租赁款首付款，此款项不予退还，未支付的商铺租赁款须在2011年/月/日前补齐，逾期未补，所交款项不予退还，商铺收回，另行出租。商铺租金收取标准为：商铺第一年租金总额为143760元，第二年租金总额为158136元，第三年租金总额为173950元，缴费方式为半年缴。商铺租赁押金为23960元，李伟鸿须依照上述付款方式按时如数缴付上述商铺租赁款。李伟鸿签订本认租书后，人和新天地公司会以公告或电话通知形式告知李伟鸿签订《商铺租赁合同》时间，李伟鸿须携带本认租书及身份证或公司证明文件到人和新天地公司指定的办理处签订《商铺租赁合同》及有关文件。若李伟鸿未在上述期限内签订《商铺租赁合同》或未按时缴付商铺租赁款或不履行认租书任何条款，均视为自动放弃认购，人和新天地公司有权处理本认租书签订的商铺，李伟鸿交纳的商铺租赁款首付款不予返还。同日，李伟鸿向人和新天地公司支付了F098号商铺押金23960元，商铺租金71880元，物业费3594元。2011年12月11日，李伟鸿与人和新天地公司签订《商铺移交确认书》，约定：双方于2011年12月11日签署了《商铺认租书》，现双方签署本《商铺移交确认书》作为商铺认租书的补充协议，如有任何冲突，以确认书为准。本协议所约定的商铺为成都，商铺的使用面积为29.95平方米。根据《商铺认租书》的约定，双方特在此确认，人和新天地公司于签订确认书之日起已将认租书中所涉及商铺交付予李伟鸿，李伟鸿对商铺验收并正式接收商铺。2011年12月11日起，李伟鸿实际占有商铺，人和新天地公司对商铺的权利和义务一并转移并交付予李伟鸿。至今涉案商铺仍由李伟鸿占有，没有退还人和新天地公司。审理过程中，经本院现场核实，涉案商铺所在区域地一大道富一层F区处于经营状态，有其他商家在正常经营；该商铺未装修，由宣传布料遮盖。上述事实，有李伟鸿、人和新天地公司提交的《居民身份证》、人和新天地公司《工商信息查询单》、《商铺认租书》、收据3张、《商铺移交确认书》等证据材料以及李伟鸿、人和新天地公司的当庭陈述在案为证。本院认为，李伟鸿与人和新天地公司签订《商铺认租书》明确了标的物的名称、用途、出租人、承租人、租金、支付期限以及确定租赁期限为39个月，该认租书具有租赁合同的法律特征，是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约全面履行义务。合同签订后，李伟鸿按约向人和新天地公司缴纳了租金、押金、物业费。人和新天地公司已于2011年12月11日将涉案商铺移交李伟鸿管理并实际使用。李伟鸿在租赁期限内认为地一大道地下地铁口未能打开，还处于封闭状态，该商铺地段完全是死胡同，无法达到经营条件，原告根本无法经营，故要求解除上述《商铺认租书》以及《商铺移交确认书》。但开通地铁通道并非人和新天地公司的法定义务，李伟鸿也没有提供有效的证据证明人和新天地公司承诺开通地铁通道，且是否开通地铁通道并非双方约定的解除认租书的条件，故李伟鸿以地铁口未能打开致使其无法经营要求解除《商铺认租书》、《商铺移交确认书》的理由不能成立。但是根据双方签订的《商铺认租书》，约定的租赁期限为39个月，未载明具体的租赁起止时间，双方签订的《商铺移交确认书》明确载明从2011年12月11日起李伟鸿已实际占有商铺，人和新天地公司对商铺的权利和义务一并转移并付予李伟鸿。本案现有证据不能证明涉案商铺所在区域地的具体开业时间，且双方对开业时间不能形成一致意见，结合本院现场核实的涉案商铺所在区域地处于经营状态，且有其他商家在正常经营以及至今李伟鸿一直占有涉案商铺的事实，约定的租赁期限应自《商铺移交确认书》载明的李伟鸿实际占有商铺之日2011年12月11日开始计算39个月，即2011年12月11日起至2015年3月10日止。在上述租赁期间，李伟鸿实际占有涉案商铺，对该商铺享有占有、使用、收益的权益，故李伟鸿请求返还该租赁期间的商铺租金71880元、商铺物业费3594元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。自2015年3月11日起双方形成不定期租赁关系，李伟鸿可随时解除合同，故李伟鸿要求解除双方2011年12月11日签订的《商铺认租书》及《商铺移交确认书》，本院予以支持。合同解除后，人和新天地公司理应向李伟鸿退还商铺押金，故李伟鸿请求人和新天地公司退还商铺押金23960元，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款(法律条文全文附后)之规定，判决如下：一、解除原告李伟鸿与被告成都人和新天地公共设施有限公司于2011年12月11日签订的《商铺认租书》以及《商铺移交确认书》；二、被告成都人和新天地公共设施有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告李伟鸿商铺押金23960元；三、驳回原告李伟鸿的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取1343元，由原告李伟鸿负担1020元，被告成都人和新天地公共设施有限公司负担323元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  赖婷婷二〇一五年十二月十八日书 记 员  丁勤琴附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。