新疆维吾尔自治区石河子市人民法院民 事 判 决 书(2015)石民初字第5487号原告李德明，系无固定职业。原告谢虹辉（系李德明之妻），系退休工人。委托代理人张春梅，新疆双信律师事务所律师。被告石河子市建业房地产开发有限责任公司，住所地：石河子市1小区41栋023号。清算组组长盖利纳。原告李德明、谢虹辉与被告石河子市建业房地产开发有限责任公司（简称建业公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于二○一五年十一月二日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张春梅到庭参加诉讼，被告建业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已缺席审理终结。原告诉称：2007年10月，原、被告签订了一份商品房买卖合同书，合同明确约定合同标的物为商品房，原告以每平方米1580元的商品房价格交纳了购房款，但被告违反了合同的约定，给原告办理了经济适用房产权证书。原告多年来要求被告及相关部门依合同约定办理商品房产权证书，但经政府各个部门口头答复，无法办理商品房产权证书。根据购房当年石河子市人民政府下发的经济适用房指导限价标准，被告以出售商品房为名，多收取了原告的房款，并产生银行贷款利息。根据合同约定及法律规定，被告应当将获取的不当利益予以返还。现诉至法院，要求被告返还多收取的原告购房款54978元，给付利息50178.48元，由被告承担本案的诉讼费用。被告未到庭亦无答辩。经审理查明：1999年4月1日，建业公司登记成立。出资情况如下：石河子天筑建设（集团）有限公司出资195万元，占97.5%；宋振光出资1万元，占0.5%；潘乾君出资1万元，占0.5%；郑志江出资1万元，占0.5%；李新泉出资1万元，占0.5%；徐永霞出资1万元，占0.5%；后因建业公司未参加年检，2011年11月30日被工商部门吊销营业执照。现已成立清算组正在进行清算。2007年10月30日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定被告以划拨方式取得石河子市1小区石土建字（2000）082号地块的土地使用权，被告经批准在地块上建设市机关1#小区高层住宅（编号：XX栋），原告购买该高层住宅所在的1小区XX栋XXX号住宅房，房屋的性质为经济适用住宅，建筑面积为91.63平方米，单价为1580元/平方米，总金额144775元。双方还约定了其他事项。合同签订后，原告按约付清了房款。被告于2007年11月20日为原告办理了经济适用房房产证。后因原告认为其按照商品房的价格交纳的购房款，不同意被告将其所购房屋办理为经济适用房产权证，坚持要求被告按照合同的性质办理商品房产权证，被告一直未予办理。原告及其他情况相同的该栋楼（XX栋）的购房户遂向石河子市信访局等单位上访，直至今年3月仍无结果。原告认为被告既然无力变更房屋性质，就应当按照经济适用房的单价收取购房户的房款，当初购房单价1580元/平方米是商品房的单价，超过了石河子市政府规定的经济适用房980元/平方米的定价，遂起诉来院，要求被告退还多收取的房屋价款，赔偿利息损失，并承担本案诉讼费用。另查：2001年3月9日，石河子市人民政府下发了石政发（2001）8号《关于加强经济适用住房建设管理有关问题的通知》，其中规定:三、物价部门要严格核定经济适用住房的销售价格，2001年价格暂按每平方米980元控制，对超价销售的行为要严肃查处…。2003年4月，石河子市人民政府办公室下发了《石河子经济适用房住房建设管理实施办法》（试行）规定：凡事具有石河子市常住户口的中低收入的无房户、住房困难家庭，经核准均可购买经济适用房，已参加住房制度改革或已购集资建经济适用住房的均不得购买经济适用住房。再查：2002年10月16日，张某某、张某夫妇与被告签订了商品房买卖合同，购买了1小区XX栋XXX号住宅房，建筑面积为91.63平方米，单价为1580元/平方米，总金额144775元。2006年该房屋办理了商品房的产权证书。后被石河子市房产局变更房屋性质为经济适用房。与此同时，购买了XXX号房屋的杨某某，其所购房屋的单价、面积与张某某情况相同，办理商品房产权证书后被变更为经济适用房。上述事实有原、被告陈述，商品房买卖合同、交房款收据、原告的房屋产权证书、石河子市人民政府文件、石河子市信访局上访证明、张某某、杨某某房屋产权档案、建业公司的工商档案等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点是：原告在购房过程中是否多交了购房款？被告是否应当承担退款责任？被告是否应当赔偿原告利息损失？被告向原告等购房户出售1小区XX栋住宅房屋时，与购房户签订的合同虽然使用的是制式商品房买卖合同，但因该楼房的土地性质为划拨方式，且双方在合同中约定，原告购买房屋的性质为经济适用住宅。因此，双方签订的房屋买卖合同形式上是商品房买卖合同，实际上应确认为经济适用房买卖合同。经济适用房系政府针对中低收入的无房户及购房困难户家庭在购房过程中给予的政策性优惠。原告等购房户作为购买主体，经过政府审核确有购买经济适用房的资格。在向被告购买经济适用房的过程中，被告就应当按照政府规定的经济适用房价格向购房户出售房屋。鉴于该经济适用房买卖合同是在双方真实意思表示的基础上签订的，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，具有法律效力。但因被告未按照政府确定价格向购房户售房，其自行确定的超出政府定价的部分损害了国家利益，也损害了购房户的利益。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。”因此，被告按照1580元/平方米的价格收取购房款的行为不具有合法性，超出政府规定的980元/平方米的价格约定不具有法律效力。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告多收的购房款依法应当向各购房户退还。现原告要求被告退还多收的购房款，本院予以支持。由于被告占用原告购房款差额期间给原告造成了一定的利息损失，被告应当向原告赔偿。但原告在房屋产权证下发且知道所购房屋被确定为经济适用房性质后，就可以主张退还其购房款差价。但原告等购房户却一直向相关部门主张变更房屋性质，怠于主张购房款差价，造成购房款利息损失的扩大，原告也具有过错。对利息损失，根据公平原则，由原、被告予以合理分担。鉴于原告购买房屋的目的是为了生活居住，并非投资经营，故应当按照银行存款利率计算利息损失符合本案的情况。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告石河子市建业房地产开发有限责任公司退还原告李德明、谢虹辉购房款54978元[（1580元/平方米-980元/平方米)91.63平方米]；二、被告石河子市建业房地产开发有限责任公司赔偿原告李德明、谢虹辉利息12073元（54978元5.49%8年÷2，2008年1月至2015年12月）；上述两项合计67051元，被告石河子市建业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告。三、驳回原告李德明、谢虹辉其他诉讼请求。本案受理费2404元，送达费90元，合计2494元（原告已交），由原告负担694元，被告负担1800元，被告与前款一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。审判长  任建江审判员  李 文审判员  管 弦二〇一五年十二月三十日书记员  李 红附相关法律规定：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。