成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2015）锦江民初字第4279号原告昆明江氏兄弟桥香园过桥米线连锁店。住所地：昆明市。法定代表人江俊，昆明江氏兄弟桥香园过桥米线连锁店董事长。委托代理人赵泽滨，男，1963年8月21日出生，汉族，住河南省温县。系昆明江氏兄弟桥香园过桥米线连锁店工作人员。委托代理人张敏，男，1984年8月18日出生，汉族，住云南省曲靖市罗平县。系昆明江氏兄弟桥香园过桥米线连锁店工作人员。被告叶谷妹，女，1974年4月28日出生，汉族，住浙江省庆元县。本院于2015年6月17日受理原告昆明江氏兄弟桥香园过桥米线连锁店（简称桥香园连锁店）与被告叶谷妹租赁合同纠纷一案后，因被告叶谷妹下落不明，本院依法将本案转为普通程序并组成合议庭于2015年12月21日进行了公开开庭审理。原告桥香园连锁店的委托代理人赵泽滨、张敏到庭参加诉讼。被告叶谷妹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案现已缺席审理终结。原告桥香园连锁店诉称，原来为叶谷妹所有的位于成都市锦江区青年路67号2层1号、2号、3号、4号、5号房产在2010年已被叶谷妹抵押并办理了抵押登记，后于2013年被人民法院查封，查封期间，叶谷妹与桥香园连锁店签订了房屋租赁合同，桥香园连锁店向叶谷妹支付的房屋租金已支付至2017年6月17日，后上述房产中1号、2号、3号、5号房产已被成都市中级人民法院执行拍卖，该房产已由第三人取得并已变更了产权登记。在桥香园连锁店和叶谷妹签订的租赁期限为2014年6月18日至2016年6月17日的《房屋租赁合同续签合同》和租赁期限为2016年6月18日至2017年6月17日《房屋租赁合同续签合同补充协议》履行期限届满之前，因成都市锦江区青年路67号2层1号、2号、3号、5号房产被拍卖，导致桥香园连锁店不能实现利用租赁房屋进行正常经营的合同目的，符合合同法解除合同的情形。合同解除后，叶谷妹应返还桥香园连锁店所交的租金及保证金共计2425068.49元，并应按补充协议的约定支付违约金800000元。请求判令：1、解除桥香园连锁店和叶谷妹签订的租赁期限为2014年6月18日至2016年6月17日的《房屋租赁合同续签合同》和租赁期限为2016年6月18日至2017年6月17日的《房屋租赁合同续签合同补充协议》(庭审中，桥香园连锁店明确：要求解除2014年1月20日桥香园连锁店成都分店与叶谷妹签订的《房屋租赁合同续签合同》和《房屋租赁合同续签合同补充协议》；2、叶谷妹向桥香园连锁店返还成都市锦江区青年路67号2层1号、2号、3号、4号、5号房产租金及保证金，共计2425068.49元(庭审中，桥香园连锁店表示放弃要求返还保证金的主张，明确返还的租金包括：自涉案房产过户登记到第三人之日即2015年5月14日起至2015年6月17日止，1450000元÷365天×34天=135068.19元；2015年6月18日至2017年6月17日的租金2290000元)；3、叶谷妹向桥香园连锁店支付违约金800000元；4、本案诉讼费由叶谷妹承担。原告桥香园连锁店为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：第一组：桥香园连锁店营业执照和组织机构代码证、桥香园连锁店成都分店营业执照和组织机构代码证、叶谷妹身份证复印件。证明：原、被告的主体资格。第二组：1、2008年4月16日《房屋租赁合同》。证明：叶谷妹将位于成都市青年路67号2楼建筑面积为583.13平方米房屋租赁给桥香园连锁店成都分店使用。该合同约定的租赁期限为2008年6月18日至2013年6月17日，该租赁合同双方已履行完毕。2、2013年4月23日《房屋租赁合同续签合同》、《承诺书》。证明：在2008年4月租赁合同期满后，双方又续签合同，将原合同租期延期一年。该合同约定租赁期限为2013年6月18日至2014年6月17日，双方已履行完毕。3、2014年1月20日《房屋租赁合同续签合同》、《承诺书》。证明：双方又续签租赁合同，约定租赁期限为2014年6月18日至2016年6月17日，年租金为1500000元，桥香园连锁店于2014年3月15日前支付完毕2014年6月18日至2015年6月17日年租金1500000元。在签订该合同时，涉案租赁房屋已被法院查封，而叶谷妹未向其告知房屋查封情况，且叶谷妹承诺保证房屋的合法出租性。4、2014年1月20日《房屋租赁合同续签合同补充协议》、《承诺书》。证明：双方于2014年1月20日签订《房屋租赁合同续签合同》后又再续签了一年，续签租赁期为2016年6月18日至2017年6月17日。该合同确认，桥香园连锁店已支付租金至2015年6月17日，并将2015年6月18日至2017年6月17日的两年租金调整为2300000元，对两年租金的支付时间进行了约定。合同同时约定了因叶谷妹违约导致在合同期内无法正常经营的或提前终止合同的，应支付违约金800000元，并应退回桥香园连锁店缴纳的房屋租金及保证金。第三组：1、李雪娇劳动合同。证明：租金支付人为桥香园连锁店员工，在桥香园连锁店担任出纳职务。2、付款协议。3、收条（2014年6月18日至2015年6月17日的租金收条）。4、电子银行凭证5份、2014年1月17日叶谷妹出具的收条。第三组证据证明：李雪娇系桥香园连锁店的员工，桥香园连锁店通过李雪娇的账户向叶谷妹的代理人戚娇的账户共计转账支付了2014年6月18日至2015年6月17日的租金1450000元。付款协议中双方确认该期间的租金调整为1450000元。第四组：业务委托书（客户回单）、电子银行凭证2份。证明：桥香园连锁店分别于2014年3月12日、3月18日、3月25日通过李雪娇账户向叶谷妹代理人戚娇账户转账支付了2290000元，系缴纳的2015年6月18日至2017年6月17日的租金，双方口头约定，因桥香园连锁店提前支付，故减少租金10000元，共计支付了2290000元。第五组：1、房屋信息摘要(3)两份。2、通知书。3、房产执行信息。4、拍卖公告（2014年4月9日）。5、关于拍卖“成都市锦江区青年路67号2层1、2、3、5号房产”的通知。6、拍卖公告（2014年5月12日）。7、拍卖公告（2014年6月10日）。8、成都艾客盛拍卖房产简介。证明：2013年3月15日叶谷妹所有的案涉租赁房屋1、2号、3号、4号、5号房屋已被成都市中级人民法院查封，并进行了执行拍卖。执行拍卖的标的物由桥香园连锁店经营使用。第六组：房屋信息摘要(2)5份及房屋产权证4份。证明：成都市锦江区青年路67号2层1号、2号、3号、5号房产经执行拍卖后，产权人变更为谢超、杨清林共同共有。4号房屋仍然为叶谷妹所有。第七组：清场通知函、限期搬离通知书、2015年6月15日桥香园连锁店与谢超、杨清林签订的《房屋租赁合同》、收条两份、银行交易凭证。证明：案涉租赁房屋拍卖后，由谢超、杨清林取得产权，新产权人向桥香园连锁店发出了清场通知函及搬离通知书，并重新签订了租赁合同，租赁房屋为成都市锦江区青年路67号2层1号、2号、3号、5号房屋，租赁期限为2015年6月15日至2017年6月14日止，年租金为1500000元。桥香园连锁店通过其员工李恩刚（系房屋租赁合同的签订人）的账户向杨清林账户转账支付了800000元，其中50000元为押金，750000元为2015年6月15日至2015年12月14日的租金。第八组：申请本院调取的（2013）成执字第217号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证。证明：案涉租赁房屋已于2013年3月15日被成都市中级人民法院查封，但叶谷妹不仅未告知桥香园连锁店，还继续与桥香园连锁店签订租赁合同，以至于新产权人不认可原租赁合同，要求桥香园连锁店重新签订租赁合同。被告叶谷妹未答辩，也未提交证据。原告桥香园连锁店提交的上述证据材料经本院审核后，本院认为，上述证据材料来源合法，内容客观真实，与本案且有关联性，本院予以确认。根据本院采信的证据，查明以下事实：桥香园连锁店系个人独资企业，桥香园连锁店成都分店系桥香园连锁店下属的分支机构。叶谷妹系成都市锦江区青年路67号2层1号、2号、3号、4号、5号房屋的原产权人。2008年4月16日，桥香园连锁店成都分店与叶谷妹签订一份《房屋租赁合同》，约定：桥香园连锁店成都分店租赁房屋经营餐饮业、煮品，租赁期限为五年，即从2008年6月18日至2013年6月17日止；合同期内，第一年租期年租金为1100000元，第二年租期年租金为1100000元，第三年租期年租金为1188000元，第四年租期年租金为1188000元，第五年租期年租金为1188000元；房产坐落于成都市青年路67号二楼，建筑面积583.13平方米。庭审中，桥香园连锁店陈述该合同双方已履行完毕。2013年4月23日，叶谷妹向桥香园连锁店成都分店出具一份《承诺书》，载明：叶谷妹承诺与桥香园连锁店成都分店于2008年4月16日签订的房屋租赁合同续签合同，续签租期一年，并承诺保证房屋的合法出租性，保证桥香园连锁店成都分店利益不受侵害。同日，桥香园连锁店成都分店与叶谷妹签订一份《房屋租赁合同续签合同》，约定：双方将2008年4月16日签订的房屋租赁合同租赁期延期一年，续签租赁期为2013年6月18日至2014年6月17日，租金为1500000元。庭审中，桥香园连锁店陈述该合同双方已履行完毕。2014年1月20日，叶谷妹向桥香园连锁店成都分店出具两份《承诺书》，主要内容为：叶谷妹承诺与桥香园连锁店成都分店签订续签合同及补充协议，并承诺保证房屋的合法出租性，保证桥香园连锁店成都分店利益不受侵害。同日，桥香园连锁店成都分店与叶谷妹签订一份《房屋租赁合同续签合同》，约定：双方将于2013年4月23日签订的房屋租赁合同续签合同再续签2年，续签租赁期为2014年6月18日至2016年6月17日，租金年付，年租金为1500000元；桥香园连锁店成都分店必须于2014年3月15日前支付完毕2014年6月18日至2015年6月17日年租金1500000元；若因叶谷妹原因导致桥香园连锁店成都分店在合同期内不能正常经营或提前终止合同的，叶谷妹将无条件退回桥香园连锁店成都分店所缴纳的水电气押金及未履行的房屋租金，同时承担赔偿桥香园连锁店成都分店在未执行的合同期内的一切经济损失。同日，桥香园连锁店成都分店与叶谷妹又签订一份《房屋租赁合同续签合同补充协议》，约定：将双方于2014年1月20日签订的房屋租赁合同续签合同再续签1年，续签租赁期为2016年6月18日至2017年6月17日；鉴于桥香园连锁店成都分店已经支付租金至2015年6月17日，现双方确认并同意2015年6月18日至2017年6月17日期间的租金不按原租金水平执行，该两年租期的租金共计2300000元，由桥香园连锁店成都分店按本协议约定进行支付；桥香园连锁店成都分店须于2014年3月12日前支付叶谷妹200000元租金预付款，在双方签订合同后，桥香园连锁店成都分店须于2014年3月25日之前一次性支付完毕2015年6月18日至2017年6月17日的两年房屋租金余款2100000元。(注：双方于2014年1月20日签订的房屋租赁合同续签合同第一条约定2015年6月18日至2016年6月17日年租金为1500000元，桥香园连锁店成都分店不再予履行)；叶谷妹需保证桥香园连锁店成都分店在三年租赁期内(2014年6月18日至2017年6月17日)的正常经营活动不受影响，叶谷妹因此物业的债务及经济纠纷均与桥香园连锁店成都分店无关；若因叶谷妹原因导致桥香园连锁店成都分店在合同期内不能正常经营或提前终止合同的，因叶谷妹此物业的债务及经济纠纷导致桥香园连锁店成都分店不能正常经营的，叶谷妹须无条件退回桥香园连锁店成都分店所缴的房屋租金及保证金，并支付违约金800000元，同时承担赔偿桥香园连锁店成都分店在未执行的合同期内的一切经济损失。桥香园连锁店成都分店分别于2014年1月17日、1月20日、1月24日、1月27日，通过其员工李雪娇的银行账户向戚娇共计转账支付了1450000元。2014年1月17日，叶谷妹向桥香园连锁店成都分店出具一份《收条》，载明：今收到桥香园连锁店成都分店2014年租金(预付款)400000元。该《收条》上载明了戚娇的中国农业银行账号。2014年1月27日，叶谷妹的代理人戚娇向桥香园连锁店成都分店出具一张《收条》，载明：今收到桥香园连锁店成都分店交纳2014年6月18日至2015年6月17日整年租金1500000元(租赁物业成都市锦江区盐市口青年路67号附1号1-5号物业)。戚娇又签订一份《付款协议》，载明：原定于2014年3月15日由桥香园连锁店成都分店支付叶谷妹的第三次房屋租金300000元，因叶谷妹资金周转需求与桥香园连锁店成都分店协商，桥香园连锁店成都分店于2014年1月27日提前支付300000元，叶谷妹减少50000元，实际支付250000元即可，至此，桥香园连锁店成都分店将2014年6月18日至2015年6月17日租用叶谷妹在锦江区盐市口青年路67号附1号(1-5号)物业的房屋年租金1500000元全部支付完毕。2014年3月12日，桥香园连锁店成都分店通过其员工李雪娇的银行账户向戚娇转账支付了200000元。2014年3月18日，桥香园连锁店成都分店通过其员工李雪娇的银行账户向戚娇转账支付了90000元。2014年3月25日，桥香园连锁店成都分店通过其员工李雪娇的银行账户向戚娇转账支付了2000000元。庭审中，桥香园连锁店陈述：因其提前支付租金，双方口头约定2015年6月18日至2017年6月17日的租金减少10000元，故桥香园连锁店成都分店支付了2290000元。查明，2013年3月15日，成都市中级人民法院作出(2013)成执字第217号民事裁定书，对被执行人叶谷妹所有的位于成都市锦江区青年路67号2层1号、2号、3号、4号、5号，面积：109.20平方米、163.81平方米、107.75平方米、117.39平方米、163.86平方米，证号：权1063464、权1063465、权1063466、权1063467、权1063468的房屋所有权予以查封。同日，成都市中级人民法院到成都市房屋管理局办理了上述房屋的查封手续。成都市锦江区青年路67号2层3号、5号房屋的《房屋信息摘要3》载明：产权人为叶谷妹，抵押权人为成都市顺捷典当行有限责任公司(简称顺捷典当行)，约定期限为2010年12月28日至2011年3月28日。2014年3月28日，顺捷典当行向成都市锦江区青年路67号2层1-5号房屋的承租户发出一份《通知书》，载明：成都市锦江区青年路67号2层1号、2号、3号、4号、5号房屋属于叶谷妹所有，叶谷妹已于2010年10月29日将前述五套房屋全部抵押给顺捷典当行并在成都市房管局办理了抵押登记，顺捷典当行已向成都市中级人民法院申请执行叶谷妹及其公司拖欠的借款，该法院已将前述房屋评估并拟于近期进行拍卖，请各承租户审慎签订关于上述房屋的租赁合同并审慎缴纳租金。2014年4月8日，成都艾客盛拍卖有限责任公司(简称拍卖公司)向桥香园连锁店成都分店发出一份《关于拍卖“成都市锦江区青年路67号2层1、2、3、4、5号房产”的通知》。此后，拍卖公司多次在成都法院公开网上发布拍卖公告。谢超、杨清林通过执行拍卖竞价取得成都市锦江区青年路67号2层1号、2号、3号、5号(面积：109.20平方米、163.81平方米、107.75平方米、163.86平方米)房产，并于2015年5月14日取得了上述四套房屋的产权证。成都市锦江区青年路67号2层4号房屋2015年6月2日的《房屋信息摘要2》载明：产权人为叶谷妹，面积117.39平方米，有查封信息。另查明，2014年6月29日，杨清林向桥香园连锁店成都分店发出《清场通知函》，内容为：“杨清林于2014年6月26日经成都市中级人民法院公开拍卖程序，竞价购得上述房产，杨清林现系上述房产的合法所有权人。在成都市中级人民法院依法查封上述房产期间，桥香园连锁店成都分店与原房产所有权人叶谷妹签订的承诺书、房屋租赁续签合同等属无效文书，在杨清林向桥香园连锁店成都分店发出正式的书面通知书之日起七个自然日内，请桥香园连锁店成都分店搬出成都市锦江区青年路67号2层1-5号房产，若桥香园连锁店成都分店到期不搬出，杨清林有权进行强制清场，由此带来的一切损失及后果概由桥香园连锁店成都分店自行承担。桥香园连锁店成都分店与原产权人叶谷妹的租赁事宜，可由桥香园连锁店成都分店与叶谷妹协商或诉讼解决，与杨清林概无关系”。2015年5月25日，谢超、杨清林向桥香园连锁店成都分店发出《限期搬离通知书》，内容为：“桥香园连锁店成都分店占用的锦江区青年路67号2楼1、2、3、5号房屋已经成都市中级人民法院裁定并通过房管局过户到谢超、杨清林名下，现该房屋属于谢超、杨清林所有。目前，桥香园连锁店成都分店既没有与新房主签订租赁合同，也没有缴纳租赁费用，严重侵犯了房主的合法权益，为此郑重通知，请桥香园连锁店成都分店于收到本通知之日起7日内腾退房屋，否则，谢超、杨清林将采取一切必要措施收回房屋，由此产生的后果由桥香园连锁店成都分店承担”。2015年6月15日，谢超、杨清林(出租方、甲方)与桥香园连锁店成都分店(承租方、乙方，签订人李恩刚)签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于成都市锦江区青年路67号2层1、2、3、5号房产出租给乙方；本协议租赁标的是甲方通过法院竞拍合法取得的财产，甲方对其拥有完全的所有权及出租权；房屋租赁期为2年，自2015年6月15日起至2017年6月14日止；房屋租金为1500000元/年，支付方式为半年支付一次，即第一次(2015年6月15日至2015年12月14日)半年房屋租金750000元，以后每半年的租金乙方应在上一半年到期之前提前30天支付给甲方。桥香园连锁店成都分店分别于2015年6月9日、2015年6月15日通过李恩刚的账户共计向杨清林的账户转账支付了800000元。2015年6月15日，杨清林出具两份《收条》，主要内容为：今收到李恩刚租赁青年路67号2楼1、2、3、5号商铺租赁押金50000元，以及2015年6月15日至2015年12月14日承租租金75000元。庭审中，桥香园连锁店陈述：2014年4月8日，法院执行委托的拍卖公司向其发出拍卖通知时，桥香园连锁店才知晓案涉租赁房屋被查封，即将被拍卖。成都市锦江区青年路67号2楼1号、2号、3号、4号、5号房屋现一直由其经营使用。其与谢超、杨清林签订的租赁合同及缴纳的租金不包括成都市锦江区青年路67号2楼4号房屋。本院认为，桥香园连锁店成都分店系桥香园连锁店下属的分支机构，其民事责任应由桥香园连锁店承担。关于解除合同的认定。桥香园连锁店成都分店与叶谷妹于2014年1月20日签订的《房屋租赁合同续签合同》、《房屋租赁合同续签合同补充协议》系双方的真实意思表示，合同约定的内容也不违反法律法规的规定，故《房屋租赁合同续签合同》、《房屋租赁合同续签合同补充协议》合法有效，双方应按合同约定全面履行其义务。合同签订后，桥香园连锁店成都分店按约支付了租金。根据查明的事实，2013年3月15日，案涉租赁房屋被成都市中级人民法院查封，后经执行拍卖，第三人谢超、杨清林于2015年5月14日取得案涉1、2、3、5号房屋的产权证。桥香园连锁店成都分店租赁五套房屋的目的是用于整体经营餐饮，虽然案涉4号房屋的产权人仍为叶谷妹，但在合同约定的租赁期内，现因部分租赁房屋的所有权发生变更，致使桥香园连锁店成都分店另行与新产权人签订了租赁合同，并向新产权人交纳了租金，双方实际已无法再继续履行原租赁合同，桥香园连锁店成都分店租赁房屋进行经营的合同目的亦无法实现。而叶谷妹在2014年1月20日与桥香园连锁店成都分店签订合同时，并未向桥香园连锁店成都分店告知租赁房屋已被查封的情况，导致桥香园连锁店成都分店又继签了3年租赁期的合同，并交纳了相应的租金，叶谷妹未如实告知租赁房屋情况的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(四)项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，桥香园连锁店要求解除其分支机构与叶谷妹于2014年1月20日签订的《房屋租赁合同续签合同》、《房屋租赁合同续签合同补充协议》，本院予以支持。关于返还租金。2014年1月17日叶谷妹出具的《收条》上载明了戚娇的银行账号，表明叶谷妹指定戚娇的银行账号即为收取租金的账号。桥香园连锁店提交的向戚娇转账的电子银行凭证、银行业务委托书与戚娇出具的《付款协议》和收条、叶谷妹出具的《收条》，以及2014年1月20日的《房屋租赁合同续签合同》、《房屋租赁合同续签合同补充协议》约定的租金支付时间能够印证，能够证实桥香园连锁店成都分店已按约向叶谷妹交纳了2014年6月18日至2015年6月17日的租金1450000元以及2015年6月18日至2017年6月17日的租金2290000元。2015年5月14日，案涉1号、2号、3号、5号房屋的产权人已变更为第三人，叶谷妹自该日起就无权再向桥香园连锁店收取上述房屋的租金，故叶谷妹应向桥香园连锁店返还上述房屋2015年5月14日至2017年6月17日期间的租金。叶谷妹作为案涉4号房屋的产权人，其对该房屋享有收益的权利。虽然本院确认解除双方的租赁合同关系，但桥香园连锁店至今仍在实际使用该房屋，且桥香园连锁店与新产权人签订的租赁合同及交纳的租金中并未包含4号房屋，故桥香园连锁店应向叶谷妹支付4号房屋的房屋使用费(参照租金标准计算)。桥香园连锁店主张的返还租金金额应扣除案涉4号房屋实际使用期间的租金及房屋使用费。关于租金和房屋使用费的计算。案涉五套租赁房屋的总面积为662.01平方米，2014年6月18日至2015年6月17日期间按双方实际履行确认的年租金1450000元计算，租金应为6元/平方米/天。从第三人取得案涉1号、2号、3号、5号房屋产权证之日即2015年5月14日起至2015年6月17日，叶谷妹应向桥香园连锁店返还租金544.62平方米(1号、2号、3号、5号房屋总面积)×35天×6元=114370.2元。2015年6月18日至2017年6月17日期间按双方实际履行确认的两年租金2290000元计算，租金应为4.7元/平方米/天。桥香园连锁店已向叶谷妹支付了2015年6月18日至2017年6月17日的租金2290000元，扣除2015年6月18日至2015年12月21日(法庭辩论终结之日)桥香园连锁店应支付叶谷妹的案涉4号房屋的租金及房屋使用费103174.1元(117.39平方米×187天×4.7元)，叶谷妹应向桥香园连锁店返还租金2186825.9元。综上，叶谷妹应向桥香园连锁店返还租金共计2301196.1元，对桥香园连锁店多主张的返还租金金额，本院不予支持。2015年12月21日之后，若桥香园连锁店仍继续使用案涉4号房屋，叶谷妹可另行向其主张房屋使用费。关于违约金。根据上述认定，本案因叶谷妹的违约行为导致双方的租赁合同解除，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，叶谷妹应承担相应的违约责任。2014年1月20日的《房屋租赁合同续签合同补充协议》约定，若因叶谷妹原因导致桥香园连锁店成都分店在合同期内不能正常经营或提前终止合同的，因叶谷妹此物业的债务及经济纠纷导致桥香园连锁店成都分店不能正常经营的，叶谷妹须支付违约金800000元，同时承担赔偿桥香园连锁店成都分店在未执行的合同期内的一切经济损失。该约定是对叶谷妹违约的处罚，但违约方承担违约金的原则应以给守约方造成的实际损失为限。结合本案具体情况，租赁合同解除后，桥香园连锁店存在租金的资金占用利息损失，以及向新产权人实际支付的高于原租赁合同的部分租金损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，本院基于公平原则酌情认定叶谷妹向桥香园连锁店支付违约金400000元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第一款第(四)项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十二条第一款第(一)项(法律条文全文附后)的规定，判决如下：一、解除原告昆明江氏兄弟桥香园过桥米线连锁店下属的昆明江氏兄弟桥香园过桥米线连锁店成都分店与被告叶谷妹于2014年1月20日签订的《房屋租赁合同续签合同》、《房屋租赁合同续签合同补充协议》；二、被告叶谷妹应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告昆明江氏兄弟桥香园过桥米线连锁店返还租金2301196.1元；三、被告叶谷妹应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告昆明江氏兄弟桥香园过桥米线连锁店支付违约金400000元；四、驳回原告昆明江氏兄弟桥香园过桥米线连锁店的其他诉讼请求。如果被告叶谷妹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费32600元，公告费600元，合计33200元，由原告昆明江氏兄弟桥香园过桥米线连锁店承担4190元，由被告叶谷妹承担29010元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  何 理人民陪审员  张一川人民陪审员  蔡小蓉二〇一五年十二月三十一日书 记 员  刘 茜附：本判决所引用的法律条文全文：《中华人民共和国民法通则》第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼，其他组织由其主要负责人进行诉讼。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：依法登记领取营业执照的个人独资企业；依法登记领取营业执照的合伙企业；依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；其他符合本条规定条件的组织。