江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）通中民终字第2431号上诉人（原审被告）陈志勇。委托代理人朱从华，如皋市郭园法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）如皋市下原镇农业服务中心，住所地如皋市下原镇政府大院。法定代表人宋俊。委托代理人吴迂，江苏冠华律师事务所律师。委托代理人吴济辰，江苏冠华律师事务所实习律师。上诉人陈志勇因与被上诉人如皋市下原镇农业服务中心（以下简称下原农业服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2014）皋磨民初字第530号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，1999年2月6日，以如皋市下原镇农业技术推广站（现归并为下原农业服务中心）为出租方、陈志勇为承租方，双方签订并由下原镇法律服务所见证的房屋租赁协议书一份，内容为：下原镇镇政府为响应如皋市农业局“关于加快种子工作进程，早日实现良种化”的号召，于1991年将现位于下原镇惠园路北侧，下原税务所与下原管电站之间的一块地皮划给镇农业技术推广站（即甲方）建造房屋，甲方于1997年初开始筹划，但因缺乏资金来源，向社会募集资金，由本站职工朱有连和下原电管站长陈志勇二人出资建成，为将来发展并顾及出资人的利益考虑，现经甲乙双方协商，自愿达成协议如下：1、甲方将房屋的西侧上、下两层的4间房屋含楼梯（范围是南至惠园路、北至墙根外1米、西至电管站界址）出租给乙方，乙方同意接受。2、租赁期限为八年，自1998年2月4日至2006年2月3日止。3、乙方的投资款不予计息，甲方同时不收取乙方租金，租赁期满，乙方交出房屋，甲方将乙方的投资款给乙方，如租赁期满，甲方交不出乙方的投资款，可另订协议。4、在租赁期限内，若乙方需对房屋进行装璜或添置其它附属设施，必须事先征求甲方意见，得到甲方的允许方可实施。对已经装璜的设施，必须告之甲方其所投入的资金，乙方征得甲方同意后，由自己先行添付费用，待租赁期满后，甲方按乙方装璜或添置的价格折价给乙方或由乙方拆除，但不得损坏房屋的原有结构。5、在租赁期限内，若遇不可抗力的自然灾害或上级政策的调整，有关事宜由甲乙双方协商解决。6、违约责任，若一方违约，支付守约方人民币伍仟元整。7、如有未尽事宜，由甲乙双方签订书面补充协议，该补充与本协议具有同等效力。8、本协议一式叁份，由甲乙双方签字或捺印生效，并经下原镇法律服务所见证，原件存下原镇法律服务所，甲乙双方各执复印件一份。该协议甲方为法定代表人宗建林签字，乙方为陈志勇签字，见证单位下原镇法律服务所盖章。另有在场人葛志泉、康美华签字。原如皋市下原镇种子站分别于1998年1月25日收取陈志勇40000元、收款摘由“陈志勇房屋款”；1998年9月13日收取陈志勇16000元、缴款事由“房屋款（前排房）”；1999年2月4日收取陈志勇1000元、缴款事由“小麦杂头2000斤1000元（小农场收入）”；1999年2月4日收取陈志勇32000元、缴款事由“前排房屋款”。原下原乡农业技术推广站的征用土地批复是1992年12月31日，下原税务组、下原种子站平面布置图上有“总平面已审如皋市城乡建设委员会1992年12月24日”字样。2014年5月24日下原农业服务中心向陈志勇发出通知，限其于2014年5月26日前协商和确定搬离的相关事宜，并于2014年5月30日前搬离租赁房屋，逾期将采取进一步措施，一切后果均自负。后下原农业服务中心于2014年6月5日提起诉讼，请求判决陈志勇立即完好交还原下原镇种子站门市部的西首两间房屋（上、下两层）。原审法院依法调查时任分管农业线的下原镇党委副书记、人大主席现已退休的葛志泉，葛志泉反映“当时上级要求各乡限期建种子站，土地已征用好，没有钱建，经组织讨论集资部分钱建，后包括我还有朱有连、陈志勇等人分别集资部分款项，先建造的种子仓库，后又建种子门市部，因政府没有钱还，就按造价与陈志勇、朱有连谈的，朱有连占用东侧二间上下共四间，建造价80096元、陈志勇占用西侧二间上下共四间，建造价87000元，中间一间上下做门市部，30000元是我出的。后来朱有连给我40000元中间上下各一间就由朱有连占用。当时没有谈买也没有谈卖。他们的钱都不是一次交的。”原审认为，本案争议的主要焦点有三：一、双方的法律关系是房屋买卖关系还是房屋租赁关系？二、如是房屋租赁关系，租赁协议是否有效？三、下原农业服务中心的诉讼请求能否得到支持？对于争议焦点一，1999年2月6日双方签订的“房屋租赁协议”系双方真实意思表示，该协议名称明确为“房屋租赁协议”，协议内容也反映为房屋租赁的法律要素：对租赁期限、租赁标的、租金、租赁期满后处理、租赁期间的装璜等均作了约定，且当时分管干部葛志泉也没有反映存在买卖关系，陈志勇所举的四张收据，虽然有字样为“前排房屋款”“房屋款”，但不能反映房屋买卖关系的法律要素内容，而且该四张收据形成于双方签订房屋租赁协议时间即1999年2月6日之前，故法院确认下原农业服务中心、陈志勇之间系房屋租赁关系，陈志勇辩称的双方系买卖关系不能成立。对于争议焦点二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案诉争房屋至今无建设工程规划许可证，故涉案房屋租赁合同为无效合同。陈志勇认为房屋租赁协议为无效的辩称，法院予以采纳。对于争议焦点三，本案诉争“房屋租赁合同”为无效合同，按合同无效处理原则，因无效合同所取得的财产应当予以返还，故下原农业服务中心要求陈志勇将租赁的房屋予以返还的诉讼请求，应予支持。陈志勇的其他辩称因无事实与法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，原审判决：陈志勇于判决生效后十五日内返还“租赁”下原农业服务中心房屋四间（原下原镇种子站门市部西首上、下各二间）。案件受理费900元，由下原农业服务中心、陈志勇各半负担（陈志勇负担部分限于判决生效后十五日内向下原农业服务中心履行）。宣判后，陈志勇不服原审判决，向本院提起上诉称，下原农业服务中心当初将房屋所有权和使用权出让给陈志勇的意思表示真实有效，有购房款收据为凭。根据合同法第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方损失。下原农业服务中心作为事业行政部门，违反法律、行政法规的强制性规定，对造成合同无效具有过错，其应当赔偿陈志勇因此所受的损失。原审法院片面判决返还房屋，对下原农业服务中心收取陈志勇的购房款及房屋装饰等损失只字未提，明显不公。请求二审法院依法改判或发回重审。被上诉人下原农业服务中心答辩称，本案不存在出让房屋的事实，也没有收取过购房款，实际为租赁合同关系。对于涉案款项，下原农业服务中心认为是借款，陈志勇认为是购房款，无论是借款还是购房款，均与本案的租赁合同关系不是同一法律关系，故下原农业服务中心可以根据租赁合同请求返还租赁的房屋，但陈志勇不可以根据租赁合同要求返还买卖合同的购房款。一审判决正确，请求二审维持。一审查明的事实，有相关证据佐证，双方当事人均未提出异议，亦未提供新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。根据二审中当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为涉案合同性质及效力的认定及合同所涉款项及损失应否在本案中一并处理。本院认为，陈志勇主张涉案合同系买卖合同的依据是1998年及1999年2月4日的收据上载明房屋款，但是双方当事人签订合同在1999年2月6日，收据在前，合同在后，两者不一致的，应以合同确定的法律关系为准。合同约定房屋为出租性质，租赁期8年，并以不计息不计租金的方式履行，租赁期满后投资款返还，据此，涉案合同应认定为房屋租赁合同。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋未取得建设工程规划许可证和产权证，故租赁合同依法无效，双方应就合同取得的财产各自返还。原审根据下原农业服务中心的请求判决房屋返还，并无不当。对于陈志勇上诉所称合同所涉钱款及房屋装饰损失，因陈志勇在一审中并未主张，一审就此未予审查，本院亦不作处理，陈志勇可就合同所涉钱款及房屋装饰损失等向下原农业服务中心另行主张。原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人陈志勇负担。本判决为终审判决。审 判 长  陶新琴代理审判员  张 勇代理审判员  陆炜炜二〇一五年四月十三日书 记 员  张晓光