上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第6811号原告龚爱平。委托代理人王汝平。被告上海传阳投资管理有限公司。法定代表人陈兵。原告龚爱平诉被告上海传阳投资管理有限公司（以下简称传阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理后，本案依法适用简易程序，于2015年3月19日公开开庭进行审理。原告龚爱平及其委托代理人王汝平、被告的法定代表人陈兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚爱平诉称，原、被告经中介公司介绍，于2012年8月4日签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将其所有的位于上海市浦东新区东方路XXX号XXX室的房屋（以下简称系争房屋）出租给被告使用，租期一年，租金为人民币（以下币种相同）8，200元／月，被告以银行转账方式支付原告，每两个月为一个付租期，第一次租金于2012年8月5日付清，以后提前七天支付下一次租金。2013年6月22日，原、被告签订《补充协议》一份，约定被告续签一年，租期至2014年8月4日止，租金调整为9，000元／月。2014年6月21日，原、被告另签订《补充协议》一份，约定被告再续租一年，租期至2015年8月4日止，租金调整为9，400元／月。被告向原告支付了2014年10月5日至12月4日的租金后，拒绝向原告继续支付租金。2014年12月3日、12月29日，原告分别向被告快递了《催款函》，要求被告尽快支付租金和违约滞纳金，但被告未予理睬。2015年2月6日，原、被告就房屋进行了交接，但被告尚欠原告租金、违约金、水电费和物业费。故请求判令：一、解除原、被告之间就《房屋租赁协议》及两份《补充协议》建立的房屋租赁关系；二、被告向原告支付提前解约的违约金18，800元；三、被告向原告支付2014年12月5日至2015年2月6日的租金19，467元（日租金309元＊63天）；四、被告向原告支付逾期支付租金的违约金，从2014年11月28日起算至2015年1月30日止，按照日租金309元的一倍计算，共计19，467元；五、被告向原告支付拖欠的电费248.64元、水费58.65元以及2015年1月的物业费370元。被告传阳公司辩称，1、被告因经营问题，于2014年9月份开始多次通知原告不再续租，但说好免费帮原告找下家。因原告对被告找的多个房客不满意，被告于2014年11月28日短信通知原告不再续租，也不再帮原告转租。原、被告的房屋租赁关系已于2014年11月28日解除；2、《房屋租赁协议》约定任何一方只要提前二个月通知对方就可以解除合同，被告已经提前通知原告，故不同意支付提前解约违约金；3、原、被告的房屋租赁关系已于2014年11月28日解除，被告已也于2014年8月初搬离了系争房屋。故不同意继续支付2014年12月4日之后的租金，也不同意支付逾期付款违约金；4、被告于2014年8月开始不再使用系争房屋，原告在房屋交接时也口头同意以被告多缴纳的2014年下半年的物业费抵扣尚欠的水、电费，故不同意支付原告主张的水、电费和物业费。经审理查明，2012年8月4日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定，原告自愿将其所有的系争房屋保证在状态良好的基础上出租给被告办公使用，租期自2012年8月5日至2013年8月4日；租金为每月8，200元，被告以银行转账方式支付，原告每两个月为一个付租期，第一次租金应于2012年8月5日付清，以后提前七天支付下一次租房；保证金为16，400元，被告应于2012年8月5日一次支付给原告；原告应于租赁关系结束后，确认被告迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所有应付费用后，当日将保证金无息退还被告；因被告违反本合同的规定而产生的违约金、损害赔偿金以及所欠的租金等费用，原告可在保证金中抵扣，不足部分被告必须在接到原告通知后十日内补足；租赁期内所使用的水、电、煤气、电话、宽带、物业管理费等费用由被告支付，按单如期缴纳，并保留至退房当天；经原告同意，被告可在承租的房内进行装修及添置设备，租赁期满后，被告可将添置的可拆运的部分自行拆运，并保证不影响房屋的正常使用；未经被告书面同意，被告不得将承租的房屋转租或分租；合同期内，原、被告任一方提出提前终止合同的，均视为违约，违约方应向未违约方支付违约金16，400元；被告未按时缴纳房租的，每逾期一日应按日租金的两倍支付违约金，逾期5天仍未支付的则视作被告违约，原告有权单方提前终止本合同。另补充条款约定，被告退租时，已完成的装修设施无偿留给原告。2013年6月22日，原、被告就续租签订《补充协议》一份，约定被告续租从2013年8月5日至2014年8月4日止，房租每月9，000元，本次押金补1，600元，加上去年押金总共18，000元，其他条款不变。2014年6月21日，原、被告就再次续租签订《2014年补充协议》一份，被告续租从2014年8月5日到2015年8月4日止，房租每月9，400元，本次押金补800元，加上去年押金总共18，800元，其它条款不变。上述协议签订后，被告正常支付租金至2014年12月4日，之后被告未向原告支付过租金。2014年10月13日，被告将一份加盖有其公章的《解除房屋租赁合同协议书》送至原告丈夫处，该协议主要内容为：因被告管理经营出现问题，决定解除续签合同，要求原告退还押金18，800元和两个月的租金15，670元，被告会在2014年10月15日搬离前将所有工作事项处理完，包含内置办公设备及桌椅、卫生以及水电等费用全部结清。原告拒绝在上述协议上签字。2014年12月2日，被告工作人员发短信给原告称滞纳金被告愿意付，给被告一周的时间将系争房屋转租出去。2014年12月3日、12月29日，原告分别向被告寄送《催款函》一份，催讨2014年12月5日至2015年2月4日的租金及逾期交纳房租的违约金。原告在第一份《催款函》中说明：如有合适的次承租人，原告也可以考虑和该次承租人直接签署租房合同，但是在这之前，贵公司必须履行原租房合同。两份催款函尾部均注明了原告的通信地址。2015年2月5日，被告将系争房屋的钥匙邮寄给原告。2015年2月6日，原、被告就系争房屋进行交接，并签订交接单确认房屋返还时水表、电表的度数、返还钥匙5把、物业费交至2014年12月31日。审理中，原、被告确认如下事实：1、被告在房屋租赁期间尚有电费248.64元、水费58.65元和2015年1月的物业费370元未交纳；2、原告收取被告押金18，800元，该押金应与被告应支付的欠付租金、违约金等费用抵扣后无息返还；3、根据《房屋租赁协议》约定，装修设施无偿留给原告，本案中不需要处理；4、双方确认租金的支付方式为两月一付，每个单月的28日支付下两个月的租金。以上事实，由经庭审质证的《房屋租赁协议》及两份《补充协议》、《解除房屋租赁合同协议书》、《催款函》、交接单以及原、被告的陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《租赁协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，又不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应恪守。关于租赁关系解除，被告虽然称其于2014年11月28日短信通知原告不再续租系争房屋，双方的租赁关系就此解除，但被告未提供合法有效的证据证明其做出过上述通知，并且被告不具有约定或法定的合同解除权，其单方作出的提前解约通知也不发生合同解除的法律效力。被告于2015年2月5日向原告邮寄了房屋钥匙，原告收到钥匙后，双方于2015年2月6日对房屋进行交接。被告邮寄房屋钥匙的行为应视为其向原告向被告作出解除租赁关系的意思表示，原、被告对房屋进行交接则应视为双方达成同意解除租赁关系的合意。故原、被告的房屋租赁关系已于2015年2月6日解除，原告要求解除房屋租赁关系的请求不予支持。关于解约违约金，原、被告签订的《房屋租赁协议》约定，原、被告任一方提出提前终止合同的，均视为违约，违约方应向未违约方支付违约金16，400元。两份《补充协议》均约定对除租期、租金和押金金额作出调整外，其余条款不变。现被告在租赁期内要求提前解约，构成违约，依约应承担解约违约金16，400元。原告主张解约违约金的金额为18，800元，但该主张不符合合同约定，本院不予支持。关于欠付租金及逾期付款的违约金，原、被告于2015年2月6日解除房屋租赁关系并对系争房屋进行交接。被告的租金仅支付至2014年12月4日，之后的租金至今未付。故原告要求被告按照日租金309元（月租金9400元×12个月÷365天）的标准支付2014年12月5日至2015年2月6日期间的租金，于法有据，本院予以支持。双方确认租金的支付方式为两月一付，每个单月的28日支付下两个月的租金，原告至今未支付2014年12月5日至2015年2月6日期间的租金。故原告主张违约金的计算期间为2014年11月28日至2015年2月6日止，并无不当，本院予以支持。至于违约金的标准，原告主张按照日租金的一倍支付违约金。被告认为该标准过分高于造成的损失，请求法院予以调整。本院综合考虑原告的实际损失、合同的履行情况以及被告的过错程度等因素，酌情降低逾期付款违约金的金额为3，000元。关于水、电费和物业费，合同约定租赁期内使用的水、电费和物业费由被告支付。被告对原告主张的水、电费和2015年1月物业费的金额无异议，故原告的该项请求本院予以支持。房屋租赁关系解除后，原告收取的押金应予返还。原告要求押金在被告应支付的款项中予以抵扣，该请求符合合同约定，被告也无异议，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百十四条之规定判决如下：一、原告龚爱平与被告上海传阳投资管理有限公司就上海市浦东新区东方路XXX号XXX室建立的房屋租赁关系于2015年2月6日解除；二、被告上海传阳投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龚爱平提前解约违约金16，400元；三、被告上海传阳投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龚爱平2014年12月5日至2015年2月6日的租金19，467元；四、被告上海传阳投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龚爱平逾期支付2014年12月5日至2015年2月6日的租金的违约金3，000元；五、被告上海传阳投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龚爱平欠付电费248.64元、水费58.65元以及2015年1月的物业费370元；六、原告龚爱平于本判决生效之日起十日内返还被告上海传阳投资管理有限公司押金18，800元。七、上述第一至五项与第六项抵扣后，被告上海传阳投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龚爱平共计20，744.29元。八、驳回原告龚爱平其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，060元，减半收取计530元，由被告上海传阳投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。代理审判员  唐墨华二〇一五年四月十日书 记 员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。