山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2015）晋源民初字第1193号原告山西合众瑞通投资有限公司，住所地太原市晋源区晋祠路二段161号。法定代表人王太平，总经理。委托代理人董国祥，山西德为律师事务所律师。被告李振宇，女，1989年7月3日出生，汉族，太原市兴华街育星幼儿园教师，住太原市。委托代理人张鲁震，北京中伦文德太原律师事务所律师。原告山西合众瑞通投资有限公司诉被告李振宇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李晋平适用简易程序，于2015年12月18日公开开庭进行了审理。原告山西合众瑞通投资有限公司的委托代理人董国祥、被告李振宇及其委托代理人张鲁震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西合众瑞通投资有限公司诉称，2012年4月14日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，由被告购买原告开发的”南堰住宅小区”第6幢2单元2903号房，合同总价款为570000元，其中首付款为180000元，剩余390000元办理银行按揭贷款，由原告提供担保。合同签订并在被告支付了首付款之后，被告作为借款人，原告作为保证人与按揭银行在2012年4月26日签订了《晋商银行个人住房按揭贷款合同》，办理了390000元的按揭贷款。从2015年开始，被告出现了多次不能足额偿还银行按揭贷款的行为，按照原、被告与按揭银行签订的《晋商银行个人住房按揭贷款合同》中相关条款的约定，晋商银行晋阳支行于2015年9月29日扣划了原告保证金372450.25元（其中贷款本金360846.7元、利息11492.87元、罚息110.68元），实现了其对被告的全部债权。原告要求被告支付该372450.25元的购房款，被告拒不支付，被告的行为已构成根本违约。2015年10月15日，原告依据双方签订的《合同补充协议》第4条第5款约定，向被告发出了《催款并解除合同通知书》，在通知书中明确约定了《商品房买卖合同》的解除日为2015年10月30日。《商品房买卖合同》解除后，被告拒不向原告交回房屋，故原告诉至法院，要求1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》已解除，判令被告向原告交回涉案房屋；2、判令被告支付原告74490元的违约金；3、判令被告从2015年11月1日起至实际交还原告房屋之日止，每月按2000元（周边相同性质房屋租金）支付原告房屋使用费。被告李振宇辩称，第一，被告与原告所签订的买卖合同，购房人名为被告，实际购房人是周健，2015年4月，周健被绑架了，被告没有偿还能力，钱都在周健的卡里，周健恢复自由时，将钱打入了晋商银行还房贷，但是晋商银行并没有划走房贷，而是作出了自己的补救；第二，签订合同的是被告，实际出资的是周健，被告与周健现在是谈恋爱的，这个房子是作为婚房来买的，被告也不想违约，还是想积极还房款的。经审理查明，2012年4月14日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了商品房买卖合同，合同编号为20111017146，合同约定：被告购买原告开发的位于太原市晋祠路二段161号”南堰住宅小区”第6幢2单元2903号房；该商品房为预售商品房，建筑面积为95.35平方米，每平方米5977.98元，总金额570000元；其中首期款（含定金）180000元于2012年3月23日前付清，剩余房款390000元采取银行按揭贷款方式付款，应于2012年3月23日前向银行申请办理按揭手续；原告为被告提供按揭贷款担保期间，被告必须按期偿还按揭贷款本金及利息，若由于被告逾期还款导致原告回购的，原告有权解除本合同，被告应按欠款的20%向原告支付违约金；合同解除时，被告应在接到原告通知之日起3日内与原告共同到房地产主管部门办理相关的合同解除手续，否则原告有权向被告追究因此而造成的损失。原告将在买卖双方共同到房管部门办妥相关合同解除手续之日起10日内，在扣除被告应付相关费用和违约金后依据相关约定向被告退还房款。在被告支付了180000元首付款后，由原告作为保证人、被告作为借款人和抵押人、晋商银行股份有限公司太原晋阳支行作为贷款人于2012年4月26日签订了晋商银行个人住房按揭贷款合同，约定：借款金额为390000元，借款用途为购买位于太原市晋源区晋祠路二段161号房屋，借款期限自2012年5月18日起至2032年5月17日止，共计240个月；被告将所购上述房产作抵押的，由原告提供阶段性保证担保，原告自本合同签订之日起，至被告取得房地产权利证书，并办妥以晋商银行股份有限公司太原晋阳支行为抵押权人的抵押登记手续之日止，为被告的债务承担连带保证责任；被告未按合同约定期限归还借款本金的，晋商银行股份有限公司太原晋阳支行对逾期借款从逾期之日起至本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之叁拾计收罚息，直至本息清偿为止。从2015年开始，被告多次不能足额偿还银行按揭贷款，按照原、被告与晋商银行股份有限公司太原晋阳支行签订的晋商银行个人住房按揭贷款合同的约定，晋商银行股份有限公司太原晋阳支行于2015年9月29日向原告发出了（0322）晋银个借履担（2015）第（013）号担保人履行责任通知书。同日，晋商银行股份有限公司太原晋阳支行划扣了原告的保证金372450.25元（包括贷款本金360846.7元、利息11492.87元、罚息110.68元）。原告于2015年10月14日向被告邮寄送达了催款并解除合同通知书，明确从2015年10月30日开始，解除与被告签订的商品房买卖合同，被告在接函后五日内向原告全部归还原告代被告偿还的购房款及利息372450.25元。被告在收到催款并解除合同通知书后，未按期偿还购房款及利息，也未交回房屋，故原告诉至法院，要求1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》已解除，判令被告向原告交回涉案房屋；2、判令被告支付原告74490元的违约金；3、判令被告从2015年11月1日起至实际交还原告房屋之日止，每月按2000元（周边相同性质房屋租金）支付原告房屋使用费。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、晋商银行个人住房按揭贷款合同、担保人履行责任通知书、代偿证明、还款凭证、催款并解除合同通知书、送达回执及当事人当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的编号为20111017146的商品房买卖合同合法有效，原、被告应按合同约定履行相应的义务。根据该合同，在原告为被告提供按揭贷款担保期间，被告必须按期偿还按揭贷款本金及利息，若由于被告逾期还款导致原告回购的，原告有权解除该合同，被告应按欠款的20%向原告支付违约金。自2015年起，被告未按期偿还银行贷款本金及利息，晋商银行股份有限公司太原晋阳支行划扣了原告的保证金，导致原告回购该商品房，被告的行为已违反了合同约定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。2015年10月14日，原告向被告送达了催款并解除合同通知书，并写明了合同解除日为2015年10月30日。根据合同约定，被告自2015年10月31日起不再享有对太原市晋祠路二段161号”南堰住宅小区”第6幢2单元2903号房的所有权，被告应按实际使用时间支付原告房屋使用费，该费用按每月1800元计算较妥。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。本案中，商品房买卖合同解除后，在被告交回其购买的太原市晋祠路二段161号”南堰住宅小区”第6幢2单元2903号房后，原告在扣除其承担保证责任的372450.25元后，剩余197549.75元应当返还被告。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十七条第二款之规定，判决如下：一、原告山西合众瑞通投资有限公司与被告李振宇之间签订的合同编号为20111017146的商品房买卖合同已解除；二、被告李振宇在本判决生效后三十日内向原告山西合众瑞通投资有限公司交回位于太原市晋祠路二段161号”南堰住宅小区”第6幢2单元2903号房屋一套；三、被告李振宇在本判决生效后三十日内支付原告山西合众瑞通投资有限公司违约金74490元，并按每月1800元的标准支付原告山西合众瑞通投资有限公司房屋使用费（该费用自2015年11月1日起计算至实际交房之日止）；四、原告山西合众瑞通投资有限公司在被告李振宇交回房屋后十日内返还被告李振宇197549.75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1662元减半收取831元、诉讼保全费3370元，由被告李振宇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员  李晋平二〇一五年十二月二十五日书记员  张翠青