湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂宜昌中民二终字第00050号上诉人（原审被告）陶勇，个体工商户。被上诉人（原审原告）张荣树，宜昌市物资局退休职工。被上诉人（原审原告）牛翠英，无固定职业。二被上诉人共同的委托代理人蔡光元，湖北夷陵律师事务所律师。特别授权代理。二被上诉人共同的委托代理人杜洲，湖北夷陵律师事务所律师。特别授权代理。上诉人陶勇因与被上诉人张荣树、牛翠英房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2014）鄂西陵民初字第01223号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年12月17日受理后，依法组成由审判员李淑一担任审判长，审判员胡建华、代理审判员关俊峰参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审认定：2011年3月24日，张荣树、牛翠英与陶勇签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定：张荣树、牛翠英将其位于宜昌市珍珠路64号的房屋租赁给陶勇用于商业经营，年租金为10万元，每半年支付伍万元，租期为自2011年6月1日起至2014年6月1日止，租期届满后，陶勇有权优先续租。合同签订后，张荣树、牛翠英将出租房屋交付陶勇使用，陶勇缴纳租金至2014年6月8日。租期届满后，双方未能就续租事项达成一致，陶勇占用房屋至今。2014年6月18日，张荣树、牛翠英提起诉讼，请求判令陶勇立即腾退其占有的租赁房屋并赔偿自2014年6月2日起至实际腾退之日止的房屋占用损失及水电费损失。原审法院据以认定上述事实的主要证据有：《房屋租赁合同》，房屋所有权证、结婚证，租金收据以及当事人当庭陈述等。原审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》是真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同有效。租赁期限届满后，陶勇与出租人未能就续租事项达成一致，陶勇依法即应返还租赁房屋，返还逾期的，还应按照原租金标准赔偿张荣树、牛翠英的房屋占用损失。庭审查明，陶勇缴纳房屋租金已至2014年6月8日，故张荣树、牛翠英主张从2014年6月2日起计算房屋占用损失缺乏事实依据。张荣树、牛翠英另提出判令陶勇赔偿其水电损失的诉讼请求，但其未能就此损失提交证据加以证明，故对其此项诉讼请求亦不予支持。陶勇提出双方合同约定陶勇有三年的优先续租权、即使陶勇不续租了、张荣树、牛翠英也授权陶勇向第三人转租、由陶勇收取一定的转让费等项辩解，但上述辩解均缺乏事实依据，原审法院依法不予采纳。陶勇另提出按照合同约定、占用期间的年租金不能超过12000元的辩解。庭审查明，在上述《房屋租赁合同》第三条中，确有“合同期满后，房租年租金不超过壹万贰仟元正”的文字表述，经原审法院当庭询问，双方均认可该段文字为张荣树手书，张荣树、牛翠英解释其此段文字的本意为合同期满后，房租年租金的涨幅不超过1.2万元，合同中书写的文字存在笔误。结合该合同上下文的关联度，原审法院认为张荣树、牛翠英所作笔误的解释具有合理性，对此予以采信。另该段文字是对原租赁合同期满后，双方同意续约时，关于续租租金进行的条件设定，但本案中，原合同约定的租赁期限届满后，就续租事项双方并未达成一致，在双方未成立新的租约的情形下，以该条款作为计算房屋占用损失的依据尚缺乏基础法律关系的支撑。综上所述，陶勇所提此项辩解亦不能成立，应当不予采纳。基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百0七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、陶勇于判决生效之日起二十日内，向张荣树、牛翠英腾退位于宜昌市珍珠路64号的承租房屋；二、陶勇自2014年6月9日起至实际腾退承租房屋之日止，按照年租金10万元的标准，向张荣树、牛翠英给付房屋占用费；三、驳回张荣树、牛翠英的其他诉讼请求。一审案件受理费80元（张荣树、牛翠英已预交），减半收取40元，由陶勇负担。陶勇不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉，其主要理由为：1、原审判决认定事实不清。本案合同签订的真实情况是在2011年3月份续签房屋租赁合同时，张荣树、牛翠英因需要偿还贷款，向陶勇建议续签六年合同，前三年多支付租金，后续三年时按每年1.2万元支付租金。考虑到双方是长期合作关系，陶勇同意了这一要求，但在续签合同时只审核了主要的租金条款后就签字认可，而忽略了续租三年的问题。张荣树、牛翠英有意识利用了双方的信任。2、原审判决适用法律不当。在合同��方对合同条款出现歧义时，应当依照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中陶勇与张荣树、牛翠英对“就续租优先年”及“合同期满后房租年租金不超过壹万贰千元正”发生分歧，陶勇提出的续租三年更符合行文意思；该合同文本由张荣树、牛翠英提供，优先二字亦由张荣树、牛翠英手写加入，当合同出现二种解释时应作出不利于合同提供方的解释。至于“合同期满后房租年租金不超过壹万贰千元正”，张荣树、牛翠英认为是漏写“每年涨幅”几个字，此解释过于牵强，不能令人信服。3、原审程序违法。本案案情复杂，分歧较大，应当按普通程序审理，陶勇在一审诉讼过程中提交了书面申请要求按普通程序审理，原审法院未给出回复。陶勇当庭提出了反诉，但一审未就反诉部分进行审理。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回张荣树、牛翠英的诉讼请求，判决张荣树、牛翠英继续履行续租三年（年租金不超过一万二）的房屋租赁合同，同时支持陶勇的反诉请求。针对陶勇的上诉，张荣树、牛翠英答辩称：对一审没有审理的反诉请求不同意调解，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。张荣树、牛翠英在二审诉讼中未提交新的证据。陶勇在二审诉讼中提交一组新的证据，即国内特快专递详情单、邮件全程跟踪查询结果，拟证明陶勇向张荣树、牛翠英发函提出要求续租三年。张荣树、牛翠英对该份证据的质证意见为：该证据不属于二审中新发现的证据，对其不予质证。经庭审举证质证，对陶勇提交的新证据，本院评述如下：该证据与本案关联性不大，即使该份证据是真实的，仅为一种要约，陶勇并未提供张荣树、牛翠英同意续租的承诺表示，因此该证据对本案实体处理并无实际意义。本院经审理查明，原审认定事实属实。二审另查明，原审诉讼过程中，陶勇曾提起反诉，请求判令张荣树、牛翠英补偿承租房屋上的装修添附转让费114000元并开具租赁期间的房租税务发票。原审的开庭笔录中明确记载要求陶勇需在庭审后一周内缴纳相关的反诉费用，逾期不交则视为放弃。陶勇未按期缴纳反诉费用。本院认为：1、因陶勇未按期缴纳反诉费用，张荣树、牛翠英不愿就反诉内容进行调解，本院对该部分不予审理，陶勇可另行起诉。2、租赁价款和租赁期限为租赁合同的核心条款。若陶勇上诉所称的张荣树、牛翠英因需要偿还贷款，向陶勇建议续签六年合同，前三年多支付租金，后续三年时按每年1.2万元支付租金的情况属实，则陶勇应在合同中明确���定租赁期限为六年而非三年。作为一般理性人，在此种情况下通常会格外关注合同的期限，因此核心条款通常具有较高的合意度。在这样的前提下，倘若当事人最终订立于已不利的合同，将属于自己责任的范畴。另外，陶勇上诉所称的可能性即使存在，该可能性未达到民事诉讼所要求的高度盖然性的证明标准，因此，对其主张在2014年6月1日租赁合同期满后再续租三年且只按1.2万元支付租金的抗辩不予支持。3、程序严重违法才构成发回重审之正当理由，本案中并无程序严重违法情形，原审程序并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件诉讼费80元（陶勇已预交），由陶勇负担。本判决为终审判��。审 判 长  李淑一审 判 员  胡建华代理审判员  关俊峰二〇一五年四月二十日书 记 员  张鹏炜