湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂武东开民一初字第00912号原告：吴凌莎。委托代理人：童长春，湖北喻家律师事务所律师。被告：武汉市江夏区土地综合开发利用总公司，住所地：武汉市江夏区纸坊街军民巷4号。法定代表人：何传平，该公司总经理。委托代理人：谷胜桥，湖北瑞通天元律师事务所律师。被告：武汉诚翔房地产开发有限责任公司，住所地：武汉市汉南区纱帽正街106号。法定代表人：童卫，该公司执行董事。委托代理人：李娟，该公司员工。原告吴凌莎诉被告武汉市江夏区土地综合开发利用总公司（以下简称：江夏土地公司）、武汉诚翔房地产开发有限责任公司（以下简称：诚翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2013年9月29日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员蔡丽红担任审判长，与代理审判员王友、人民陪审员李红英组成合议庭进行审理。因无法向被告江夏土地公司、诚翔公司有效送达，本院依法公告送达。公告期满后，本院于2014年5月26日公开开庭审理了本案，原告吴凌莎的委托代理人童长春，被告江夏土地公司的委托代理人谷胜桥，被告诚翔公司的委托代理人李娟均到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审理期限四个月。在审理过程中，各方当事人向本院申请庭外和解，期限六个月，本院予以准许，后因各方意见分歧较大，无法达成调解协议。本案现已审理终结。原告吴凌莎诉称：2012年12月19日，原告吴凌莎与被告江夏土地公司签订了《武汉市商品房买卖合同》，购买由被告江夏土地公司开发的位于武汉东湖新技术开发区清水源小区第11幢32层09号房屋，原告吴凌莎依约向被告诚翔公司支付了购房款，已履行合同约定的义务。依照该合同第九条约定：出卖人应当在2010年12月30日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。被告江夏土地公司一直未符合交房条件。但出于自身实际需要，原告吴凌莎于2012年10月7日与被告江夏土地公司办理了房屋验收交接手续并正式入住装修。原告吴凌莎办理收房手续后，一直催促被告江夏土地公司按照合同约定早日办理房地产初始登记，但被告江夏土地公司直至今日，仍未到房管部门办理，导致原告吴凌莎至今无法办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》，被告江夏土地公司延期办理房地产初始登记的行为，已严重违反合同约定，应承担相应的违约责任。现原告吴凌莎诉至法院，请求：1、判令增加被告江夏土地公司、诚翔公司逾期办理房地产初始登记所应支付的违约金，按其逾期办理房地产初始登记的实际天数，以原告吴凌莎已付购房款为本金，按同期中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。被告江夏土地公司、诚翔公司向原告吴凌莎支付逾期办证违约金16932元（从2013年1月6日起计算至起诉日2013年9月15日）；2、判令被告江夏土地公司、诚翔公司向原告吴凌莎支付逾期办证违约金（从2013年9月16日起计算至被告办理完毕初始登记之日止）；3、判令本案全部诉讼费用由被告江夏土地公司、诚翔公司承担。被告江夏土地公司辩称：1、关于本案的事实。被告江夏土地公司开发的清水源三期商品房建设工程于2010年完工后，依法依规向相关验收部门提交了竣工验收申请，相关验收部门办理竣工验收手续达两年之久，致使该项目于2012年10月才完成竣工验收工作。现清水源三期商品房已符合办理“两证”的条件，原告吴凌莎可以委托被告江夏土地公司代办或自行办理其所购房屋的“两证”手续，以实现自己的权利。由于相关验收部门不依法履行其职责，在经济上以及企业声誉上均给被告江夏土地公司造成了巨大损失，被告江夏土地公司也是本案的受害者，故被告江夏土地公司恳请法院在判定本案事实时，根据我国相关法律所适用的过错与责任相适应的原则，综合考虑导致本案纠纷的主要原因是相关验收部门的行政不作为，本案的责任不在被告江夏土地公司，对本案作出公正的裁判；2、原告吴凌莎的购房款是2013年8月30日才全部付清，我公司在2013年8月份中旬就可以办理两证，原告没有付清购房款前无权办理房屋两证，所以该诉请没有事实及法律依据，不能成立，即使应承担该项违约责任，也应依据合同约定的标准计算。综上，原告吴凌莎提出的全部诉讼请求依法不能成立，请法庭予以驳回。被告诚翔公司辩称：原告吴凌莎将被告诚翔公司列为本案的共同被告，无事实及法律依据，不能成立，请法院依法裁定驳回原告吴凌莎对我公司的起诉或驳回原告吴凌莎的全部诉讼请求。原告吴凌莎为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一：《武汉市商品房买卖合同》，拟证明原告吴凌莎与被告江夏土地公司签订了买卖合同，约定了逾期交房与办证的违约责任；证据二：购房款收据，拟证明原告吴凌莎已依据合同约定向被告江夏土地公司付清房款；证据三：物业费收据，拟证明原告吴凌莎与被告江夏土地公司办理了房屋交接手续的时间，也是计算原告吴凌莎诉请的起止时间；证据四：个人公积金贷款借款合同、个人住房公积金贷款抵押合同，拟证明：1、原告吴凌莎依照合同约定办理了住房公积金借款手续；2、被告诚翔公司是购房款的实际收款方；证据五：原告吴凌莎的还贷明细单，拟证明因被告江夏土地公司逾期办证的违约行为，导致原告吴凌莎发生部分还贷利息损失，该损失是原告吴凌莎损失中的一部分，因被告江夏土地公司逾期办证的违约行为造成原告吴凌莎的损失已经大于合同约定的0.5%的违约金；证据六：卡迪亚公馆（清水源二期、三期）宣传册、物业费减免卡，拟证明该楼盘的开发商和投资商均为被告诚翔公司；证据七、录音材料，拟证明被告江夏土地公司称目前可以办理房屋产权证，但其人为设置障碍，导致原告吴凌莎至今仍无法办理房屋产权两证；被告江夏土地公司为支持其辩称意见，向本院提交了以下证据：证据一：《武汉市商品房买卖合同》，拟证明被告江夏土地公司与原告吴凌莎签订《武汉市商品房买卖合同》，合同对双方的权利、义务、违约金的承担及计算方式进行了明确约定；证据二：物业费发票，拟证明原告吴凌莎实际收房时间为2012年10月7日；证据三：《商品房初始登记（权属证明书）收件单》复印件（原件交于房地局备案），拟证明被告江夏土地公司开发的清水源三期商品房于2013年8月办理了商品房初始登记；证据四：《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》（证书编号：武房开备字（2013）058号）、武汉市住房保障和房屋管理局文件《市房管局关于进一步完善优化商品房预售相关工作流程的通知》（武房发（2012）169号），拟证明由于2012年8月武汉市住房保障和房屋管理局发布该文件，要求项目竣工验收后须到房管局办理竣工交付使用备案证，然后方能办理初始登记，因为政府政策的变化，导致商品房初始登记于2013年8月才办理完毕，被告江夏土地公司不应承担违约责任。被告诚翔公司未向本院提交证据。经庭审举证，被告江夏土地公司对原告吴凌莎提交的证据发表以下质证意见：对证据一至证据三均无异议；对证据四真实性无异议，购房款由被告诚翔公司收取，但被告江夏土地公司向原告吴凌莎出具的销售发票，实际收款人为被告江夏土地公司；对证据五真实性无异议，但与本案无关，是原告吴凌莎与银行之间的关系，亦不认可原告吴凌莎的证明目的；对证据六的真实性有异议，该宣传册不真实，因为本案的项目是被告江夏土地公司的，非被告诚翔公司，对物业费减免卡的真实性不清楚，不是我公司制作；对证据七的真实性、合法性均有异议，该录音形式不合法，未告知对方，也不清楚录音中与业主交涉的对方是否为我公司的办证人员，且从谈话内容看，被告江夏土地公司并未拒绝为业主办证，不认可原告吴凌莎的证明目的。被告诚翔公司对原告吴凌莎提交的证据发表以下质证意见：同被告江夏土地公司的质证意见一致，补充：对证据七的真实性无法认定，不是我公司制作，该证据上无被告诚翔公司的公章，也与本案无关。原告吴凌莎对被告江夏土地公司提交的证据发表以下质证意见：对证据一、证据二均无异议；对证据三真实性无异议，对证明目的有异议，按合同约定，被告江夏土地公司应办理完房地产初始登记，该收件单只能说明被告江夏土地公司已将相关材料交至主管部门，只有取得权属证明书和土地分割转让证明，才能证明被告江夏土地公司已办理完毕房地产初始登记；对证据四真实性无异议，对证明目的有异议，该证据作为合同约定的交付条件之一，被告江夏土地公司应办理竣工交付使用备案证，政府的政策变化不能成为被告江夏土地公司免除违约责任的事由。被告诚翔公司对被告江夏土地公司的证据均无异议。本院对原、被告提供的证据作如下认定：被告江夏土地公司、被告诚翔公司对原告吴凌莎提交的证据一至证据五的真实性无异议，其质证意见属于法律适用问题，不影响证据证明案件事实的效力，本院对原告吴凌莎提交的上述证据的证明效力予以认定。对原告吴凌莎提供的证据六、证据七，本院将结合案件查明的相关事实综合认定。原告吴凌莎对被告江夏土地公司提供的证据一至证据四的真实性均无异议，其质证意见属于法律适用问题，不影响证据证明案件事实的效力，本院对被告江夏土地公司提交的上述证据的证明效力予以认定。经审理查明，2012年9月，原告吴凌莎与被告江夏土地公司商定，由原告吴凌莎购买被告江夏土地公司开发的位于武汉东湖新技术开发区清水源三期第11幢32层09号房屋（建筑面积36.27平方米），总购房款310000元。原告吴凌莎于2012年10月10日前共向被告江夏土地公司支付购房首付款100000元，剩余210000元后通过银行按揭贷款支付。上述购买款由被告诚翔公司收取，被告江夏土地公司向原告吴凌莎出具了购房款收据。2012年10月7日，原告吴凌莎办理了收房手续。2012年12月29日，原告吴凌莎与被告江夏土地公司签订了《武汉市商品房买卖合同》一份，约定内容如下：1、被告江夏土地公司应当在2012年12月30日前将符合下列条件的商品房交付原告吴凌莎使用，（1）完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；（3）供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续；（5）供电：房屋交付时总表下的一户一表，户内设置配电箱；（6）给水：房屋交付时，设一个给水入户；因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人；2、被告江夏土地公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。逾期办理，被告江夏土地公司按已付房价款的0.5%向原告吴凌莎支付违约金；另查明，2010年12月22日，案涉商品房用户内部用水设施（工程）质量验收合格。2011年3月，被告江夏土地公司与案外人湖北省电力公司武汉供电公司签订《新建住宅供电配套工程委托建设合同》，由案外人湖北省电力公司武汉供电公司建设清水源三期住宅的供电配套工程。2011年4月20日，案涉商品房办理燃气热力工程竣工验收备案证。2012年5月16日，经武汉市公安消防局现场检查，案涉商品房消防检查合格。2012年6月15日，经武汉市环境保护局现场检查，清水源三期住宅楼污水可以进入市政污水管网，基本达到环评报告及环评批复的要求，可按环评批复的功能投入使用。因被告江夏土地公司未经规划行政主管部门许可擅自将清水源三期住宅小区10、11号楼底部一层裙楼增加一层及观光电梯、门廊未按建设工程规划许可证规定内容进行施工，属违法建设，武汉市江夏区国土资源和规划局对被告江夏土地公司作出行政处罚，2012年8月30日，被告江夏土地公司按行政处罚内容缴纳了罚款。2012年10月24日，被告江夏土地公司取得案涉商品房的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2012年8月20日，武汉市住房保障和房屋管理局颁布《市房管局关于进一步完善优化商品房预售相关工作流程的通知》，该通知第七条规定：自2012年6月1日起，我市房地产开发项目竣工，在交付前应申请办理竣工交付使用备案手续，并取得《房地产项目竣工交付使用备案证》。未办理备案手续的，不得办理商品房项目初始登记。2013年4月24日，被告江夏土地公司取得案涉商品房的《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》。2013年8月28日，被告江夏土地公司将办理商品房初始登记（权属证明）所需资料提交政府主管部门。在审理过程中，本院依法到武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市江夏区城乡建设局（建管站、招投标办）、武汉东湖新技术开发区规划局、房屋管理局调取了如下材料：商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程施工合同、建设工程规划验收合格证、完税发票、划拨国有土地使用权出让合同、被告江夏土地公司与被告诚翔公司之间的协议书、资信证明、资质证书、证明、说明、受理通知书、招标备案登记表、清水湾小区住宅楼招标代理协议书、土地登记审批表房屋登记申请书（初始登记）、缴费凭证、说明、建设工程规划验收合格证（电梯扩建及商铺加层）、建设工程竣工验收图、商品房初始登记收件单（收件日期：2013年11月8日）、实地查看表及照片、武汉市房产测丈表，上述材料显示，1、案涉清水源项目，被告江夏土地公司为开发商，被告诚翔公司为投资方，被告江夏土地公司将原有土地80亩全部转让给被告诚翔公司进行项目开发，全部由被告诚翔公司投资兴建，该项目的投资主体为被告诚翔公司，被告诚翔公司一次性收购该项目1600万元，办公楼300万元，共计1900万元，该项目已建成小区的物业管理全部移交给被告诚翔公司统一管理，配套及绿化工作由被告诚翔公司负责；2、2013年11月5日，被告江夏土地公司取得清水源三期观光电梯扩建及商铺加层的建设工程规划验收合格证；3、被告江夏土地公司虽于2013年8月28日提交资料申请办理商品房初始登记，后又于2013年11月8日再次向政府主管部门申请办理商品房初始登记，于2013年12月3日被核准登记。本院认为，原告吴凌莎与被告江夏土地公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。原告吴凌莎、被告江夏土地公司均应按照合同履行各自的义务。被告江夏土地公司应于商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，其于2013年4月24日取得《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》，达到交房条件，但其于2013年12月3日办理完商品房初始登记，超出约定期限，构成违约，应承担违约责任。被告江夏土地公司应承担逾期办理房地产初始登记的违约金为1550元（310000元×0.5%）。对于原告吴凌莎要求按照逾期办理房地产初始登记的实际天数，以同期中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的请求，被告江夏土地公司逾期办理房地产初始登记与原告吴凌莎偿还按揭贷款并无逻辑关系，同时，基于合同自由原则下的合同优先规则，有约定从约定，无约定方适用法定，故应适用原、被告约定的标准计算该项违约金，本院对原告吴凌莎要求高于合同标准计算违约金的请求不予支持。关于原告吴凌莎是否存在逾期支付购房款，是否应承担逾期付款的违约责任问题，因被告江夏土地公司未在本案中提出反诉，本案不予审理。被告江夏土地公司可另行起诉主张权利。本案中，原告吴凌莎与被告江夏土地公司签订《武汉市商品房买卖合同》，后由被告诚翔公司收取购房款，另根据本院到相关部门调取的资料及原告吴凌莎提交的楼盘宣传册、物业费减免卡等，显示被告江夏土地公司与被告诚翔公司就开发案涉清水源项目达成合作协议，被告诚翔公司应与被告江夏土地公司就案涉清水源项目的违约行为共同向原告吴凌莎承担违约责任。对被告江夏土地公司与被告诚翔公司共同辩称，案涉清水源项目的开发商为被告江夏土地公司，与被告诚翔公司无关，被告诚翔公司不应作为本案被告的意见，与事实相悖，本院不予采信。对原告吴凌莎要求被告江夏土地公司与被告诚翔公司共同承担违约责任的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，经合议庭评议，判决如下：一、被告武汉市江夏区土地综合开发利用总公司、被告武汉诚翔房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内共同向原告吴凌莎支付逾期办理房地产初始登记违约金1550元；二、驳回原告吴凌莎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1780元、公告费260元，共计2040元，由原告吴凌莎承担1730元，由被告武汉市江夏区土地综合开发利用总公司、被告武汉诚翔房地产开发有限责任公司共同承担310元（此款原告吴凌莎已先行垫付，被告武汉市江夏区土地综合开发利用总公司、被告武汉诚翔房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付给原告吴凌莎）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院送达上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不符本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长蔡丽红代理审判员王友人民陪审员李红英二〇一五年四月十五日书记员赵倩