广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2015）江新法民一初字第24号原告柯育池。委托代理人邹葵阳、石立华，均是广东广中律师事务所律师。被告江门市汇成地产代理有限公司。住所地：江门市江海区五邑路***号108商铺。法定代表人ＸＸ瑜。委托代理人区雪颖。被告陈之深。委托代理人沈健、崔文静，分别是广东金硕律师事务所律师和实习律师。第三人江门市邦利实业投资有限公司。住所地：江门市蓬江区迎宾大道***号***室。法定代表人吴伟强。原告柯育池诉被告江门市汇成地产代理有限公司（以下简称汇成公司）、陈之深以及第三人江门市邦利实业投资有限公司（以下简称邦利公司）合同纠纷一案，原由江门市江海区人民法院立案受理后，作出（2012）江海法民一初字第135号民事判决，因被告陈之深不服该判决提起上诉，江门市中级人民法院受理后作出（2013）江中法民一终字第401号民事裁定，裁定撤销（2012）江海法民一初字第135号民事判决，移送案件至本院审理。本院于2014年12月25日立案受理后，在审理过程中，经审查，本院通知邦利公司作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭于2015年2月12日对本案公开开庭进行了审理，原告柯育池的委托代理人石立华，被告汇成公司的委托代理人区雪颖、被告陈之深的委托代理人沈健、崔文静均到庭参加了诉讼，第三人邦利公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年9月6日，被告陈之深与邦利公司签订《土地使用权转让合同书》，双方约定：邦利公司将位于睦洲新沙工业园X期，地号为XXXX的工业用地转让给被告陈之深，单价为230000元/亩，总面积为10亩，转让总价为2300000元。由于邦利公司转让的土地并未登记在其名下，故编号为XXXX的土地未能如约定过户到被告陈之深名下。原告因生产经营需要，有意在江门投资办厂，并委托被告汇成公司物色合适的土地。经被告汇成公司运作，被告陈之深同意解除与邦利公司关于XXXX号土地的转让合同，并由原告支付500000元溢价款和20000元更名费后，由原告与邦利公司另行签订转让合同。此后，原告支付邦利公司首期转让款690000元，并支付被告汇成公司中介费28000元。原告支付了相关费用后，因涉及到《土地使用权转让合同书》的效力等问题，邦利公司未能依合同约定将土地过户到原告名下，且邦利公司的法定代表人及股东因涉嫌经济犯罪，被公安机关采取了强制措施。原告认为：被告汇成公司作为房地产转让的专职中介机构，未能依法审查涉案合同的效力问题，并导致原告相应的经济损失，其行为明显存在过错，理当对原告的相关经济损失承担赔偿责任；被告陈之深在没有合法依据的情形下，收取了原告500000元的溢价款，应依法返还给原告。故此，请求判令：1.两被告返还人民币500000元及相应利息给原告（利息从2011年4月29日起计至判决确定返还之日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付）；2.被告承担诉讼费用。原告柯育池为证实其主张在举证期限内向本院提供如下证据：1.原告身份证（复印件）一份，证明原告主体资格。2.企业机读档案登记资料一份，证明被告汇成公司主体资格。3.企业机读档案登记资料一份，证明第三人邦利公司主体资格。4.名片一份，证明被告陈之深的身份情况。5.《证明》（复印件）一份，证明睦洲镇政府计划将涉案土地交邦利公司投资开发。6.《土地使用权转让合同书》（复印件）一份，证明陈之深与邦利公司签订了合同。7.《解除合同协议书》（复印件）一份，证明陈之深与邦利公司解除合同。8.《土地使用权转让合同书》一份，证明原告与邦利公司签订了合同。9.《收据》四份（均为客户联），证明原告为履行合同支付了相应的款项。被告汇成公司口头答辩称：500000元是涉案地块的转让溢价款，我司已把相应的款项汇付给陈之深，该款实际上是由陈之深收取的，陈之深亦已出具了相应的收款收据，所以，该款应由被告陈之深返还给原告，不应由我公司承担相关义务。被告汇成公司在举证期限内向本院提供如下证据：1.《新沙工业园礼乐围土地开发与项目投资合作意向书》（复印件）一份，证明涉案土地的基本状况，邦利公司行为的基础。2.《证明》（复印件）一份，证明本案涉案土地由邦利公司进行投资开发。3.《致睦洲新沙工业园客商的一封信》（复印件）一份，证明包括涉案土地在内的土地状况。4.柯育池与邦利公司签订的《土地使用权转让合同书》（复印件）一份，证明本案涉案土地当时的状况及相关的文件，签订合同书时原告是明知的，相关的风险和责任应由原告承担，与汇成公司没有关系。5.陈之深与邦利公司签订的《解除合同协议书》（复印件）一份，证明陈之深与邦利公司解除原来合同，涉案土地已经给了原告。6.柯育池与汇成公司签订的《诚意金协议》（复印件）一份，证明原告与汇成公司签订的协议，原告交纳诚意金的有关情况，双方建立的是居间合同。7.《收据》（复印件）七份，证明原、被告当时的资金往来情况，汇成公司所起的是中介作用，能够证明汇成公司与原、被告之间建立的是居间合同。8.《新沙工业园礼乐围土地开发与项目投资合作意向书》（复印件）一份、《接受刑事案件登记表》（复印件）一份、《立案决定书》（复印件）一份、报案材料（复印件）一份、企业法人营业执照（复印件）一份、柯育池身份证（复印件）一份、《土地使用权转让合同书》（复印件）一份、地标（复印件）一份、江门市邦利实业投资有限公司银行资料（复印件）一份、收据（复印件）四份，证明被告汇成公司与柯育池、陈之深是居间合同关系，汇成公司不承担责任的事实。被告陈之深口头答辩称：请法院依法驳回原告的请求，我方无需支付任何款项给原告。一、根据合同相对性，陈之深与柯育池没有任何法律关系，柯育池向陈之深主张权利没有任何依据。二、陈之深收取的500000元是邦利公司因解除合同而向陈之深支付的可期待利益，陈之深没有收取柯育池任何款项，柯育池的损失应向其合同相对方邦利公司主张。三、柯育池为追求可期待利益而未尽到合同审查义务，应承担相应的责任，陈之深不负任何责任。四、退一步说，就算认为原告是从我方当事人手中获得更名权，也应视为陈之深与柯育池之间的债权转让。陈之深转让给柯育池的是陈之深与邦利公司签订土地使用权转让的机会，是通过该合同获得土地、获得收益的一种期待权，所以，陈之深转让的并不是土地使用权。柯育池与邦利公司签订土地使用权转让合同的时候是明知相应土地没有办理使用权证，只是邦利公司与睦洲镇府就新沙工业园X期用地签订了一个合作意向书。亦即是说，陈之深转让了更名权，而实际上柯育池与邦利公司也签订了土地转让书，债权转让也是已履行的。在此过程中，陈之深没有隐瞒真相、虚构事实，没有任何过错，陈之深通过债权转让以获得可期待利益是合法的。至于柯育池与邦利公司签订的土地使用权转让合同能否得到履行是另一个法律关系；柯育池没有尽到其审查义务而造成的损失应由其自行承担。再退一步说，在整个交易过程中，柯育池是有过错的，所以，原告主张的利息不应获得支持。被告陈之深在举证期限内没有向本院提供证据。第三人邦利公司没有答辩，在举证期限内没有向本院提供证据。为查清本案事实，分清责任，本院依职权调取如下材料：1.江门市蓬江区人民法院（2013）江蓬法刑初字第153号刑事判决书和江门市中级人民法院（2013）江中法刑二终字第149号刑事裁定书各一份，反映涉讼土地的情况；2.（2012）江新法民一初字第1029号《调查函》、江门市新会区国土资源局档案馆于2014年5月28日出具的《复函》一份、江门市国土资源局睦洲国土资源所于2014年5月29日出具的《复函》一份，反映涉讼土地的土地性质及所有权人情况；3.本院于2014年7月11日对邦利公司的法定代表人吴伟强所作的笔录一份。第三人邦利公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证、质证的权利。经庭审质证、辩证，被告汇成公司对原告提供的证据1、2、6、7的真实性、合法性及关联性均没有异议。对证据3的真实性没有异议，但对具体内容不清楚。证据4与汇成公司无关。对证据5的真实性、合法性和关联性均没有异议，该证据恰恰证明了邦利公司另外招商转让土地使用权是有依据的，汇成公司接受委托提供居间服务。对证据8的真实性予以确认，该证据反映了原告在交易时明知受让的土地使用权的情况，责任应由原告自行承担。对证据9予以确认。被告陈之深对原告提供的证据1、2、3、4、6的真实性、合法性和关联性均没有异议。对证据5的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，原告明知该土地没有证件，风险应由原告承担。对证据7的真实性和合法性没有异议，对关联性有异议，解除合同关系后，邦利公司与陈之深的关系终止，之后土地卖给谁与陈之深无关。对证据8的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，该证据证明了邦利公司签订转让合同时明知土地是没有土地证。对证据9的真实性和合法性没有异议，但对关联性有异议，该证据与汇成公司有关，与陈之深无关。原告对汇成公司提交的证据1的真实性没有异议，该合同具有非法性，这是一个暗箱操作的行为。对证据2的证明内容有异议，证明内容违法，该证据不能证明被告主张。对证据3的真实性没有异议，邦利公司并没有取得涉案土地的使用权，不能证明被告的主张。对证据4的真实性没有异议，邦利公司没有取得土地使用权，原告与邦利公司签订的合同是无效合同，汇成公司没有尽到审查义务应承担相应责任。证据5与原告方提供的证据中相关材料是一致的，陈之深是在原告支付了500000元溢价款后才解除合同的。对证据6的真实性没有异议，被告汇成公司没有达到原告的相关要求而收取原告中介费，该费用应予返还。证据7中编号为XXXXXXX号收据可以证明陈之深是收取了汇成公司代柯育池交纳的转让地款，从这些收据可以看出，500000元是原告通过中介交给陈之深的。对证据8的真实性、合法性没有异议。对被告汇成公司提交的证据1－7的真实性没有异议，通过证据3、6足以证明原告对转让土地的性质是不知情的，对签订土地转让合同的无效是没有过错的，证据3的落款时间是2011年7月25日，邦利公司通过该信认可了2011年10月20日前仍未能完成征地工作；证据6很清楚证明柯育池买地的条件是睦洲新沙工业园X期XXXX土地的成交单价是280000元，要包出土地证。被告陈之深对汇成公司提交的证据1、2、3的真实性、合法性和关联性均没有异议；对证据4的真实性没有异议，对关联性有异议，该证据与陈之深没有关系，可以证明原告与邦利公司签订合同时已知道土地状况，产生的风险应由原告与邦利公司承担；对证据5的真实性和合法性没有异议，该证据可以证明邦利公司与陈之深已解除合同关系；对证据6，这是原告与汇成公司的关系，与陈之深无关；由于被告汇成公司没有提供证据7中的收据原件，所以，请法院依法核实；对证据8的真实性、合法性没有异议。原告、被告汇成公司对本院依职权调取的证据的真实性没有异议，该证据证实了涉案的土地转让是无效的；吴伟强的笔录恰恰证明了陈之深收取了原告的溢价款。被告陈之深对本院依职权调取的证据的真实性、合法性和关联性均无异议。经审查，对于原告提交的证据1-9，被告汇成公司提交的证据1-5、证据8以及本院依职权调取的证据1-3，因各方当事人对其真实性均无异议，且与本案相关联，本院均予以采信；被告汇成公司提交的证据6反映了原告与汇成公司之间的居间关系，直接约束原告与汇成公司的权利义务，原告与汇成公司均确认，本院予以采信。关于被告汇成公司提交的证据7，虽为复印件，但应结合庭审中双方当事人的陈述及其各自提交的证据予以认定，该证据7中编号为XXXXXXX及XXXXXXX的《收据》反映的是陈之深与汇成公司之间的中介费收取情况，与本案无关；编号为XXXXXXX的《收据》反映的是邦利公司收取更名费情况，与本案原告诉请无关；编号为XXXXXXX的更名费《收据》、XXXXXXX的转让地费《收据》、0118138的《收据》（均为会计联）与原告提交的证据9中对应的《收据》（均为客户联）一致，故本院予以采信；编号为XXXXXXX的《收据》反映的内容与庭审当事人陈述吻合，本院予以采信。综合原、被告的陈述以及本院采信的证据，本院查明如下事实：2010年，江门市新会区睦洲镇人民政府拟开发睦洲镇新沙工业园（礼乐围）X期594.45亩土地，因缺乏资金而向社会招商。2010年7月13日，邦利公司与睦洲镇政府签订《新沙工业园礼乐围土地开发与项目投资合作意向书》（以下简称《意向书》），约定睦洲镇政府拟将上述594.45亩土地以“土地打包”的形式交由邦利公司投资开发。2010年9月6日，经被告汇成公司居间介绍，被告陈之深作为乙方（受让方）与邦利公司作为甲方（转让方）签订《土地使用权转让合同书》，合同约定：甲方将位于睦洲新沙工业园（礼乐围）X期用地面积为10亩的XXXX土地以有偿方式转让给乙方作为工业工地，每亩230000元，不含乙方契税，乙方应付的总受让款共2300000元。在双方签订协议当日，乙方需支付总购地款30%即690000元为首期给甲方（含每亩10000元定金），并约定余下购地款分三期交纳及交纳条件。双方还约定交付日期、由甲方负责土地“四通一平”及办理国有土地使用证，乙方负责缴交契税、价格调节基金以及违约责任等内容。合同签订后，被告陈之深支付了首期购地款690000元给邦利公司。其后，原告柯育池欲购买涉讼土地，于2011年4月22日与汇成公司签订《诚意金协议》，委托被告汇成公司联系卖方，拟以280000元/亩（包出国有证）的单价购买涉讼土地使用权，并通过汇成公司操作相关转让手续及款项支付。2011年4月29日，原告支付了1190000元（首期款690000元+溢价款500000元）给被告汇成公司，该司开具了编号为XXXXXXX、金额为1190000元的《收据》给柯育池，确认收到柯育池购买睦洲工业园二期XXXX土地转让款。同日，被告汇成公司将1190000元支付给被告陈之深，陈之深当日出具编号为XXXXXXX、金额为1190000元的《收据》，确认“收到汇成公司代柯育池交来购买睦洲工业园二期XXXX地转让地款”。其后，被告陈之深与第三人邦利公司签订《解除合同协议书》，解除双方于2010年9月6日签订的《土地使用权转让合同书》。第三人邦利公司（甲方）与原告柯育池（乙方）于2011年5月9日就涉讼土地重新签订《土地使用权转让合同书》，合同约定：甲方将位于睦洲新沙工业园（礼乐围）X期用地面积为10亩的XXXX土地以有偿方式转让给乙方作为工业工地，每亩230000元，不含乙方契税，乙方应付的总受让款共2300000元。在双方签订协议当日，乙方需支付总购地款30%即690000元为首期给甲方（含每亩10000元定金）；六个月内该地块出到乙方名下的红线图当天，乙方须支付总购地款40%即920000元；在接到甲方通知到提交办证资料时，乙方须支付总购地款20%即460000元；出到乙方名下的国有土地使用权证时，乙方须一次性支付完10%购地余款即230000元给甲方。双方约定甲方预计在2011年9月30日交付上述土地给乙方使用，如因国家政府和气候影响甲方不能按程序及时间进行办证、交地，则自动顺延交付日期，但顺延时间不能超过半年。并约定违约责任等内容。前后手土地使用权受让人的《土地使用权转让合同书》除受让方、签订日期等不一致外其他内容均相同，邦利公司并开具了《收据》给原告，确认收取原告购买涉讼土地使用权首期款（含定金）690000元。但其后第三人邦利公司没有按约定将涉讼土地使用权过户给原告，且该公司的股东因涉嫌经济犯罪被公安机关采取强制措施，原告知悉上述情况后，认为涉讼土地使用权的转让根本无法履行，故诉至法院请求被告返还购地溢价款500000元，由此成讼。另查明，睦洲镇政府因故无法征地，于2011年3月委托律师向邦利公司发函，告知其睦洲镇政府已不可能征收到土地。又，经本院向国土部门核实涉讼土地属案外人江门市新会区睦洲镇新丰经济联合社所有，该土地至今仍属村集体农用地。邦利公司的法定代表人吴伟强、邦利公司的股东冯良超两人因挪用涉讼土地的款项于2013年11月1日被江门市蓬江区人民法院作出（2013）江蓬法刑初字第153号刑事判决书判定犯挪用资金罪，并经江门市中级人民法院于2014年1月27日作出（2013）江中法刑二终字第149号刑事裁定书维持原判。本院认为：本案是基于作为平等主体的原告与被告陈之深之间缔结设立、变更民事权利义务关系的转让合同而引致的纠纷，故应为合同纠纷。本案的争议焦点是：1.被告陈之深与原告柯育池是否存在土地使用权转让关系；若有转让关系，被告陈之深将其与邦利公司签订的土地使用权转让合同的权利义务转让给原告的效力如何？2.邦利公司与原告签订的土地转让协议的效力如何？3.两被告有否收取原告支付的购地溢价款500000元？若有，两被告是否有义务向原告退回购地溢价款500000元及相应利息？关于被告陈之深与原告柯育池是否存在土地使用权转让关系的问题。虽然被告陈之深与原告柯育池没有就涉讼土地使用权签订书面的转让协议，但被告陈之深于2011年4月29日签具的编号为XXXXXXX的《收据》，能够明确确定双方当事人的姓名、标的（江门市睦洲新沙工业园礼乐围二期用地XXXX土地）和价款（1190000元），且该《收据》内容意思表达明确连贯，无歧义，结合庭审中原、被告就涉讼土地使用权转让协商经过的陈述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”和第十一条“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”的规定，应当认定原告与被告陈之深之间就涉讼土地使用权的转让订立了转让合同。关于转让合同的效力如何的问题。涉讼土地在本案审理期间经本院查明至今仍属案外人江门市新会区睦洲镇新丰经济联合社集体所有的农用地，无论邦利公司亦或被告陈之深，均在没有取得土地权属人同意且经国家有权机关审批并办理相关手续的前提下而将该土地作工业用地进行转让，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”和《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，无论是邦利公司与涉讼土地受让人之间签订的《土地使用权转让合同书》，还是原告与被告陈之深之间的转让合同，均因违反法律的效力性强制性规定而致无效。关于各被告是否有义务向原告退回购地溢价款500000元及相应利息损失的问题。原告诉请的购地溢价款500000元，由被告陈之深实际收取。鉴于原告与被告陈之深之间的转让合同无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告陈之深基于转让合同关系向原告收取的500000元及法定孳息应当予以返还。对涉讼土地的性质，结合土地的单价以及《土地使用权转让合同书》的内容，本院认为原告与被告陈之深双方在转让涉讼土地使用权时应有一定的认识，故对合同无效，双方均有过错。对于原告主张的利息损失，本院认为应参照中国人民银行规定的同期居民活期存款利率的标准计算。因原告在2011年4月29日向被告陈之深支付购地溢价款，故其主张利息损失应自2011年4月29日起计算至款项清偿之日止。原告是基于与汇成公司的委托（居间）合同关系才通过中介机构即汇成公司支付上述款项的，其在签订合同时应已清楚涉案土地的相关情况，由于原告未能提供相应的证据证明汇成公司在从事居间活动中存在有故意隐瞒与订立涉案合同有关的重要事实或提供虚假情况，故依据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应承担举证不能的法律后果，本院对其诉请汇成公司偿付500000元的请求不予支持。因第三人邦利公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼，依照最高人民法院《关于适用的解释》第二百四十条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。”的规定，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第十一条、第五十二条第一款第五项、第五十八条、第四百二十五条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、被告陈之深应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购地溢价款500000及相应利息损失（自2011年4月29日起按中国人民银行规定的同期居民活期存款利率计至款项清偿之日止）给原告柯育池。二、驳回原告柯育池的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由被告陈之深负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审判长  赵汝佳审判员  张瑞芝审判员  张妙玲二〇一五年四月十三日书记员  梁凯青