河南省固始县人民法院民 事 判 决 书(2014)固民初字第1500号原告固始县产业集聚区管理委员会（以下称“集聚区管委会”）。地址：河南省固始县城关凤凰大道1号。法定代表人臧具文。委托代理人董故乡，集聚区管委员工作人员。特别授权代理。委托代理人丰培勇，河南振蓼律师事务所律师，一般代理。被告苏州市佰丝佳服饰有限公司（以下称“佰丝佳公司”）。地址：江苏省苏州市吴中区宝戴西路城龙大厦四楼。法定代表人范革伟。委托代理人翟静静，河南竞远律师事务所律师，一般代理。被告苏州市佰丝佳服饰有限公司固始分公司（以下称“佰丝佳固始分公司”）。负责人周三良。委托代理人翟静静，河南竞远律师事务所律师，一般代理。被告固始县雪狼服饰有限公司（以下称（“雪狼公司”）。负责人周三良。委托代理人翟静静，河南竞远律师事务所律师，一般代理。被告周三良，男，1969年9月15日出生，户籍地住河南省光山县。现住苏州市吴中区。委托代理人翟静静，河南竞远律师事务所律师，一般代理。原告集聚区管委会诉被告佰丝佳公司、佰丝佳固始分公司、雪狼公司、周三良等房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁光映担任审判长并主审本案，与审判员胡丽娜、人民陪审员李守福组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告集聚区管委会委托代理人董故乡、丰培勇，被告周三良及四被告佰丝佳公司、佰丝佳固始分公司、雪狼公司、周三良委托代理人翟静静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告集聚区管委会诉称：被告佰丝佳公司2010年10月26日与原告签订《产业集聚区招商项目合同书》，租用原告标准化厂房5112平方米，租金每月每平方4元。2012年4月9日，被告厂房搬迁，原告与被告雪狼公司补签《厂房租赁合同》，租厂房3100平方米，租金为每月每平方5元，年租金186000元。被告租用厂房以来合计拖欠租金689664元。被告违约，周三良以佰丝佳固始分公司、雪狼公司等名义经营。故要求四被告连带支付拖欠租金并承担违约责任。原告为支持其诉讼请求，提供以下证据：1.2010年10月26日，原告与佰丝佳固始分公司签订的招商项目合同书、2012年4月19日，原告与雪狼公司的租赁合同、2012年4月19日原告与雪狼公司签订的补充协议。三份合同证明被告租赁原告方厂房；按照合同约定被告应当交付租金，被告在开始仅仅支付10万元后，再也未付；按照合同约定被告应承担迟延支付的利息（利息计算按照银行同期贷款支付利息）；按照合同约定承担迟延支付部分的30%违约金。2.2013年6月24日的转租协议。被告将原告的租赁厂房进行再转租。2013年6月25日，被告收到固始东冉家电有限公司的收据一份。东冉家电公司负责人的身份证复印件。主要证明被告违反合同约定，将厂房转租并从中牟利，应当承担违约责任。企业预先申请审批书。证明潘国勤是被告单位的人员。被告佰丝佳公司、佰丝佳固始分公司、雪狼公司、周三良辩称：1、原告起诉的租金的金额错误，缺乏事实依据。体现在以下四点，第一，计算租金的开始时间和搬迁时间是错误的。第二，根据双方后来签订租金的约定，单价计算错误。第三，被告租赁以来，已经向原告缴纳了租金10万元。原告将被告承租的房屋，未经被告同意的情况下，将房屋返还给万龙编织公司，当时承诺给被告4.5万元的租金和损失，但是该部分未兑现，应该从租金中扣除。第四，根据双方签订的合同约定，在被告租赁合同期间，原告应当将被告租赁期间前三年的增值税和企业所得税地方留存部分分季度返还给被告，但是原告未兑现，所以也应从租金中扣除。2、被告未及时交纳租金，是因为原告违约在先。在合同签订以来，原告多次违约，给被告方造成了巨大的经济损失，原告应当赔偿被告。��以被告以此理由进行抗辩，用原告应当支付的赔偿款折抵租金。3、由于租赁合同的履行，是由于原告有重大过错，因此本案的诉讼费用应该有原告自己承担。四被告为支持其抗辩，提供以下证据：1.2010年11月9日相关事项的约定。包括原告、佰丝佳、万龙编制公司三方签订合同。可以推定接房是从2010年11月16日开始接收原告房屋并入住。2.2011年6月13日签订的协议。主要证明佰丝佳应原告方的要求将所使用的房屋的部分交给了万勇公司。2011年6月20日起被告承租的三至四楼应从总的租赁面积中扣除。还证明万勇公司补偿佰丝佳公司4.5万元，但是该4.5万元没有向被告支付，所以该4.5万元应当折抵款项。3.被告付10万元的票据和限期交纳厂房的通知书，要求被告在2014年6月30日交清厂房，主要证明了合同终止的时间是2014年6月30日。对原告的举证，四被告质证称：证据1.合同的真实性无异议。对证明目的有异议。第一，根据2010年10月26日签订的合同第六条第五项约定，“租金从一方接受厂房时计算”，并非签订合同之日起计算。第五条第一项约定，租赁期间前三年的增值税和企业所得税地方留存部分分季度返还给被告，但原告未兑现。2012年4月19日签订的补充协议的第一条“甲方承诺每月按每平方米4元计算”，而原告诉请按每平方米5元计算。原、被告签订合同以来，原告在合同期内多次违约，要求被告退厂房，搬离厂房，其违约行为给被告方造成了巨大的经济损失，是被告方后期未缴纳租金的根本理由。因此是原告的违约的行为导致合同不能律履行，被告没有过错，原告的诉请不能成立。原告的主张违法了法律的规定，只能请求租金和违约金利息选择一项，不能重复主张。证据2.真实性无异议。但该协议和本案没有关联性，是否有转租和为对于是否欠租赁费无关。原告称找被告但是都是口头上的，没有证据证明。对四被告的举证，原告质证称：1.2010年11月9日相关事项的约定。真实性不持异议，从该约定看出住房已经交付过了。该份合同只是细节问题，不影响厂房的交付。2.2011年6月13日协议。从该合同中可以看出三楼、四楼还是在佰丝佳公司使用。杨庭峰只是代表原告见证方，合同承诺乙方给甲方的损失，是万勇公司承诺的，与见证方即原告无关。3.被告付10万元的票据和限期交纳厂房的通知书真实性无异议。按照合同约定，这是原告对被告下达的通知。合同到期后，必须有一份终止合同的协议。到目前为止，被告方并未将厂房交给原告，所以其租金必须计算至其将厂房交给原告为止。��止合同协议原被告并未签订。经审理查明：2010年10月26日原告聚集区管委会与被告佰丝佳公司签订《固始县产业集聚区招商项目合同书》，合同约定，佰丝佳公司租用原告标准化厂房5112平方米（其中厂房2496平方米，宿舍2616平方米），前三年租金为每月每平方4元，其他高于高市场价格部分由政府补贴。租金分年初和年末两次付清。合同还对建设周期和投资规模、双方责任等进行了约定。合同由原告方法定代表人臧具文与被告佰丝佳公司法定代表人范革伟签订。合同项下的厂房为万龙编织有限公司所有。2010年11月9日，臧具文、范革伟与万龙编织有限公司负责人梁某某签订《关于厂房租赁相关事项约定》对电源、自来水、宿舍装修、厕所维修等进行了约定，并对以上具体约定在一周内完善。合同签订后，由周三良以佰丝佳固始分公司名义在承租的厂区内生产经营。实际使用标准化厂房2496平方米，宿舍（办公楼）2184平方米。2011年3月1日，原告集聚区管委会收取佰丝佳固始分公司厂房租金100000元，并由原告方出示收据，加盖原告方财务专用章。2011年6月3日，因房主万龙编织有限公司要求收回办公房屋，周三良以佰丝佳固始分公司名义与万龙编织有限公司负责人梁某某签订协议，并由原告方工作人员杨庭红见证，协议约定：一、从2011年6月20日起，甲方（佰丝佳固始分公司）将目前使用的办公楼三、四层交由乙方（万龙编织有限公司）进行装修，在租赁合同未解除前，乙方人员不得入住办公和使用。二、乙方在进行装修时，不得影响甲方正常生产经营，乙方施工人员不得进入甲方的厂区和职工生活区。三、乙方一次性支付给甲方人民币45000元作为房租及其他损失补偿。此后，佰丝佳固始分公司将使用的三、四层办公楼交与万龙编织有限公司，二个月后，佰丝佳固始分公司又将使用的一、二层办公楼交与万龙编织有限公司。2012年4月19日，因房主万龙编织有限公司要求收回被告方厂房，周三良以雪狼公司名义与原告集聚区管委会签订《厂房租赁合同》，约定雪狼公司租用原告方厂房及附属设施3100平方米，租期为三年，自2012年4日至2015年4月19日，租金为每月每平方米5元人民币，一年租金总额为186000元，一年一付。合同还对房屋使用与维修、转让与转租、合同变更与解除、争议解决、违约责任等进行了约定。同日，双方又签订《补充协议》，约定一、甲方承诺2010年10月26日至2013年10月26日之间出租给乙方的厂房租金按每月每平方米四元人民币计算，高于市场价格部分由政府补贴。2013年10月26日以后，乙方缴纳的厂房租金按市场价格计算，政府不再补贴（不高于7元）。二���甲方承诺2010年10月26日至2013年10月26日之间乙方所缴税收的地方留成部分全部返还给乙方。2013年10月26日以后，甲方提供给乙方的优惠政策按县委、县政府的有关招商政策执行。三、在租赁期间，如因甲方转让乙方所租赁厂房给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿。2013年6月24日被告雪狼公司将租赁的部分厂房转租给固始东冉家电有限公司，2013年6月25日被告收到固始东冉家电有限公司租金。原告多次催要租金，被告多次承诺支付，后又以资金困难、厂房搬迁有损失为由拖延不付。2014年6月18日，原告方向雪狼公司发限期缴纳厂房租金通知书，要求雪狼公司在2014年6月30日前缴清房租，逾期视为自动放弃合同，原告方将终止合同，收回厂房。2014年7月初，被告周三良向原告表示要退回租赁的厂房，并交还了厂房的钥匙。佰丝佳固始分公司、��狼公司工商行政管理部门登记注册，实际经营者为周三良个人。2013年6月24日被告方将其所租赁原告方的部分厂房转租给固始东冉家电有限公司使用。被告在庭审中提出反诉称，原告方在签订合同后多次违约，强令被告方退还房屋、搬迁厂房，给被告造成损失，要求原告赔偿损失100万余元。原告辩称，被告未在答辩期内提出反诉，其诉求不应审理。本院认为：2012年10月26日，原告集聚区管委会与被告佰丝佳公司签订《固始县产业集聚区招商项目合同书》，内容不违反法律规定，合同已生效，双方应当依照合同履行各自义务。原告应当按照约定交付房屋给被告，被告应当依照约定交付房屋租金。被告举证2010年11月9日的《关于厂房租赁相关事项约定》的约定，可以间接证明被告接收房屋时间为2010年11月16日，本院支持。2011年6月3日，周三良以佰丝佳固始分公司名义与万龙编织有限公司负责人梁某某签订协议，可以证实，从2011年6月20日起，被告佰丝佳固始分公司不再使用办公楼三、四层，二个月后，办公楼一、二层也未再使用，原告认可。2012年4月19日后，被告方以雪狼公司名义又与原告方签订《厂房租赁合同》，故原租赁合同终止时间应为2012年4月18日。原租赁合同约定被告方使用厂房面积为5112平方米，其中标准厂房2496平方米，双方无异议，本院确认，被告方实际使用宿舍（即办公楼）1084平方米，应以实际使用计算租金。厂房租赁时间为17个月，办公楼一、二层租赁8个月，三四层为6个月，合计租金应为（2496平方米×17月+1092平方米×8月+1092平方米×6月）×4元／月／平方米＝230880元。被告方以佰丝佳固始分公司名义名义交付租金100000元，应从中扣除，故佰丝佳公司实际欠租金130880元。2012年4月19日，周三良以雪狼公司名义与原告签订《厂房租赁合同》及补充协议，约定雪狼公司租厂房3100平方米，合同内容不违反法律规定，合同合法有效，双方应当依照合同履行各自义务。因雪狼公司并未在工商管理部门登记注册，实际签合同者为周三良个人，周三良应当承担合同一方的义务。合同签订后，周三良组织人员以雪狼公司名义在合同项下的厂区内生产，但未交纳房屋租金。合同正本中约定租金为每平方5元，但在补充协议中约定，甲方（即原告集聚区管委会）承诺2010年10月26日至2013年10月26日之间出租给乙方（即周三良的雪狼公司）的厂房租金按每月每平方米四元人民币计算，高于市场价格部分由政府补贴。2013年10月26日以后，乙方缴纳的厂房租金按市场价格计算，政府不再补贴（不高于7元）。2013年10月日以后，双方未再签订合同，对租赁价格未再约定，原告方也未提供当时市场房屋租赁价格，故被告主张以4元／月／平方米计算，本院支持。合同终止时间应以被告方交付厂房钥匙时间即2014年7月计算，计27个月，期间被告方拖欠房屋租金为3100平方米×27月×4元／月／平方米＝334800元。原告称被告转租房屋给案外人东冉家电有限公司，是违约行为，要求被告承担违约责任，但原告明知其转租，而未及时提出与制止，应当视为原告认可其转租行为。原告要求被告承担违约责任，本院不予支持。被告抗辩称原告方多次违约，几次要求原告方搬迁厂房，给被告造成损失，并反诉要求原告赔偿，因在答辩期内未提出，原告不予答辩，被告同意另行诉讼解决，本院准予。佰丝佳固始分公司与雪狼公司均未注册，不应当承担责任。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条，第二百二十六条、第二百三十六条的规定，判决如下：一.被告苏州市佰丝佳服饰有限公司于本判决生效后五日内向原告固始县产业集聚区管理委员会支付租金130880元。二.被告周三良于判决生效后五日内向原告固始县产业集聚区管理委员会支付租金334800元。三.驳回原告固始县产业集聚区管理委员会其他诉讼请求。当事人如逾期未按判决书指定的期间履行应给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10700元，由原告固始县产业集聚区管理委员会负担1400元，被告苏州市佰丝佳服饰有限公司负担3000元，被告周三良负担6300元。如不服本判决，可于接到本判决书之日起15日内向本院递交上诉状，同时按被告人数提供副本，并预交案件受理费300元，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  梁光映审 判 员  张学平人民陪审员  李守福二〇一五年十二月二十日书 记 员  吴未未