北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第14223号原告北京恒信嘉业物业管理有限公司,住所地北京市海淀区牡丹园北路7号院配套商业地下一层。法定代表人陈勇子，董事长。委托代理人王可东，男，1967年11月4日出生。被告何亚娟，女，1974年1月29日出生。被告兼被告何亚娟的委托代理人周卫林（何亚娟之夫），1972年7月7日出生。二被告委托代理人刘海峰，北京市博仁律师事务所律师。原告北京恒信嘉业物业管理有限公司（以下简称恒信嘉业物业公司）与被告何亚娟、周卫林物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告恒信嘉业物业公司的委托代理人王可东，被告周卫林及被告何亚娟、周卫林的委托代理人刘海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒信嘉业物业公司诉称：2011年4月28日，被告入住北京市丰台区×室，并同我公司签订《物业管理服务合同》，双方约定由我公司为该小区提供物业服务，被告以3元∕建筑面积平方米∕月的标准向我公司交纳物业费，合同履行期间按年收取。合同签订后，我公司按约定履行了合同义务，为被告提供了相关物业服务，但被告自2012年5月30日起至2016年5月30止，共拖欠物业服务费7664元。我公司多次催要，被告至今仍未交纳。现我公司要求被告交纳物业服务费7664元，要求被告支付违约金2399.2元，要求本案诉讼费由被告承担。被告何亚娟、周卫林辩称：一、物业管理服务合同的效力存在问题。我与原告之间签订的物业管理服务合同属于《物业管理条例》中规定的前期物业管理合同，且属于建设单位采用协议方式选聘物业管理企业，故依照相关规定，必须经物业所在的区、县人民政府地产行政主管部门批准方可，我要求审查原告当初依协议管理本物业的行政许可审批手续。如果原告不能出示合法手续，或经审查无合法审批手续，我认为双方之间的物业管理服务合同违反国家相关法规禁止性规定，合同效力存在问题。二、原告的物业服务存在问题。1.本小区3号楼及楼下的停车场是原告在对外出租和经营，不知道该部分是否属于业主共有、共用。如属于业主共有或共用，不知道原告对此的经营收支情况如何，业主多次提出质疑，原告始终未予答复。2.原告应当将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况进行公示，应当向全体业主公布预算、决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主多次要求原告履行公示义务，但原告均未履行。3.原告的人员在行政部门和业主询问其有无取得职业资格证书时，均回避此问题。故我认为，原告在日常管理和物业费催缴时涉嫌违规，聘请无证人员长期从事物业工作。业主行使监督权时，未尽配合或改正责任。4.自从业主入住以来，业主发现原告的物业管理人员整体更换了三拨人，故原告涉嫌违法违规转包。因业主在房屋或物业使用方面发现问题，与前任的物业负责人协商达成口头协议后，新更换物业管理人员与之前的物业管理人员缺乏交接与沟通，造成新更换物业管理人员不了解情况，只一味催缴物业费，双方之间的矛盾越来越无法调和。原告的违规转包行为，使物业管理不能保持稳定性和延续性。业主对原告的上述行为，有权行使不安抗辩权，拒交物业费。三、原告未尽服务管理责任，给我造成重大经济损失，原告无权索要物业费。1.原告在业主入住一年后，在未征得业主同意的情况下强行安装电梯卡，凡不交物业费的业主不予续卡、售卡，高额收取办卡费用，造成业主出入不便，邮局、快递人员无法上楼为业主服务，且造成电梯超负荷运转，减少电梯的使用寿命，给业主造成了重大经济损失。2.环境卫生脏乱差，未实行24小时安保，值班人员素质低下，未尽服务义务。原告在2012年初引入广场舞，并向组织人员收费，造成园区晚间噪音扰民环境脏乱差，以致于现在无法清除。原告未尽维修保养义务致使楼内公共区域地面砖破损、卫生脏乱差，遗留在楼道内的垃圾不及时清理，地面存在大量污渍无人保洁，楼外墙玻璃只有2012、2014年做过清洗。楼内照明设施不全，灯光昏暗，许多业主只得自己购买灯泡更换，原告对此熟视无睹，严重影响业主的生活。3.原告不尽修缮义务致使楼顶及地下室常年漏雨，使业主利益受到损害，也有业主因饱受漏雨之苦将原告告上法庭。原告张贴公告，凡遇节假日休息就停售水电，不给业主提供服务。4.原告雇佣人员素质低下，强收物业费，并称“凡不交物业费者将予断水、断电”。原告强行捆绑收费，凡不交物业费者不收取停车管理费，不售卖中水和商业用电，给业主造成巨大影响，亦有业主因此将原告告上法庭。四、我们2011年6月入住鑫源国际大厦，接收房屋时预交了2011年6月1日至2012年5月30日的物业服务费，但原告没有按合同约定提供服务。1.我入住不到半年，卫生间的门把手脱落，我多次打电话给原告，原告一直说没有时间，不来维修。2.2013年，我家的自来水管破裂导致漏水，让原告来维修，原告称没有交物业服务费，不来维修。3.2014年，热水表的电池需要更换，让原告派人更换，原告来后告知这是收费服务，报价80元，交钱之后才能更换，可电池的成本只有15元，我希望价格可以优惠，但原告不同意优惠，因而没有更换电池。4.因家中的中水用完，需要充值，可原告借口我们没有交纳物业服务费，不给我们充值，导致我们增加生活成本，且给我们带来极大不便。原告的上述行为，使鑫源国际小区已经在该地区及网络上声誉扫地，房屋售价及租金一降再降，10年前购买的房屋竟然卖不出成本价，一套常规户型的房屋租金，从一开始的8000多元降到现在的6000元，这给业主的切身利益造成巨大损害。故我要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：何亚娟、周卫林认可他们系北京市丰台区×号房屋共有权人，房屋建筑面积53.21平方米。何亚娟、周卫林未交纳2012年5月30日至2016年5月29日的物业费7662.24元。2011年4月28日，恒信嘉业物业公司（乙方）与何亚娟、周卫林（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方所购房屋坐落位置北京市丰台区×号，房屋使用类型为办公，建筑面积53.21平方米；物业管理范围为甲方所购买的房屋户门以外的本小区内的公共物业管理，前期物业管理是指自房屋交付之日起至该小区成立业主委员会后与物业管理企业重新签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理；甲方依据本协议向乙方交纳物业管理费用等有关费用，不论甲方房屋是否空置，甲方必须按期全额交纳上述费用；乙方有权按照《前期物业服务合同》对鑫源国际大厦进行物业管理，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、消防管理、房屋装饰装修管理；物业管理服务标准为，房屋外观达到立面整洁，无破坏、无改变使用功能、无乱搭建，设备运行达到正常、无隐患，房屋及设施、设备的维修、养护达到及时，公共环境达到良好，绿化按市园林局养护标准进行养护，交通秩序达到车辆运行合理有序，保安进行巡逻、值勤，急修及时到场，小修正常到场；物业服务费按年收取，由甲方（或交费义务人）按照3元∕建筑平方米·月向乙方交纳，甲方每年5月1日到5月30日向乙方交纳下一年度的物业管理服务费；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。在审理中，本院到北京市丰台区成寿寺路1号鑫源国际大厦进行现场勘验，勘验结果为：1.安保方面，仅发现一名保安在负责车辆出入，未发现其他巡逻或执勤保安；2.电梯方面，1号楼、5号楼电梯设置电梯卡，未交纳物业费的业主不予办理电梯卡，交纳物业费的业主方可办理电梯卡，业主持有电梯卡仅能乘坐电梯至其房屋所在楼层；3.公共照明方面，勘验当天天气为小雨，1号楼大厅电梯处6盏灯仅亮2盏；4.公共环境方面，1号楼一层大厅部分踢脚线脱落，1号楼二层走廊踢脚线多处脱落，仅用胶带粘连，1号楼二层走廊的墙壁有裂缝和起皮，1号楼二层走廊东侧窗户外间有大量垃圾，1号楼二层走廊顶部有一个大洞；5.公共设备方面，1号楼2层电表间可随意出入，柜门可随意打开，大量电线裸露。上述事实，有物业管理服务合同、勘验笔录、勘验照片以及双方当事人的陈述等相关证据在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。恒信嘉业物业公司与何亚娟、周卫林签订的《物业管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，当属有效，恒信嘉业物业公司与何亚娟、周卫林均应按照合同约定全面履行自己的义务。首先，恒信嘉业物业公司要求何亚娟、周卫林支付2012年5月30日至2016年5月30日的物业服务费，恒信嘉业物业公司有权主张的物业服务费的截止日期应为2016年5月29日。其次，恒信嘉业物业公司主张何亚娟、周卫林支付2012年5月30日至2013年5月29日的物业服务费，但恒信嘉业物业公司未提供充分翔实的证据证明其向何亚娟、周卫林催交该部分物业服务费，该部分物业服务费已经超过诉讼时效，故对恒信嘉业物业公司的该部分诉讼请求，本院不予支持。再次，恒信嘉业物业公司在对鑫源国际大厦进行物业服务过程中，在安保、电梯、公共照明、公共环境、公共设备维护方面与《物业管理服务合同》的约定存在明显差距，故何亚娟、周卫林应当向恒信嘉业物业公司支付2013年5月30日至2016年5月29日物业服务费的具体数额，由本院酌情予以确定。最后，恒信嘉业物业公司要求何亚娟、周卫林支付违约金，但其自身物业服务存在问题，故对恒信嘉业物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。应当指出的是，和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。恒信嘉业物业公司在收取物业服务费后，应本着对小区业主负责的原则，对其管理小区存在的问题进行改进，改善小区的环境。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告何亚娟、周卫林于本判决生效后七日内给付原告北京恒信嘉业物业管理有限公司二○一三年五月三十日至二○一六年五月二十九日的物业服务费四千零二十二元六角八分；二、驳回原告北京恒信嘉业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十三元，由原告北京恒信嘉业物业管理有限公司负担三十二元（已交纳），由被告何亚娟、周卫林负担二十一元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张莉莉代理审判员  刘亚男代理审判员  冯 媛二〇一五年十二月十日书 记 员  杨舒淇