江苏省南通市崇川区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0602民初6586号 原告（反诉被告）:南通市崇川科技创业服务中心有限公司,住所地南通市崇川路1号。 法定代表人：李俊，董事长。 委托诉讼代理人：周玉华（特别授权），江苏通南律师事务所律师。 被告（反诉原告）：江苏金通传媒广告有限公司，住所地南通市跃龙南路182号南通数字大厦4楼。 法定代表人：吴卫涛，执行董事。 原告（反诉被告）南通市崇川科技创业服务中心有限公司与被告（反诉原告）江苏金通传媒广告有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）代理人和被告（反诉原告）法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）南通市崇川科技创业服务中心有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付2016年1月10日至2017年1月9日期间的租金人民币42588元；2、判令被告向原告支付水电费886.22元；3、判令被告支付2017年1月10日至2017年9月8日期间的租金人民币56239.5元，并承担违约金425.88元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月30日，原、被告签订《崇川区科技创业园租赁合同》，约定原告将南通市跃龙南路182号南通数字大厦（临江大楼）4楼405室的房屋出租给被告。原告按约履行了义务，但被告拖欠租赁费用。2017年1月9日合同到期后，被告未按约返还房屋，也未结清租金，却偷偷搬离室内物品，原告根据合同约定阻止了被告搬离。此后，原告书面通知要求被告付款腾房，但被告仍未履行义务。为维护自身合法权益，原告诉至法院并提出上述诉请。 被告（反诉原告）江苏金通传媒广告有限公司辩称:首先，2016年第一季度的租金已经支付。其次，合同期届满后租金不应支付，本身2017年1月9日被告欲搬离房屋并表示租金问题可以另行通过法律途径解决，但遭到原告拒绝，是原告自己造成了损失。第三，水电费须经核对准确后再行支付。第四，被告没有违约，不同意支付违约金。 被告（反诉原告）江苏金通传媒广告有限公司反诉提出如下诉请：1、判令原告（反诉被告）开具2016年第一季度的房租发票；2、判令原告（反诉被告）退还保证金2000元、2015年度财务账册及各种收据；3、判令原告（反诉被告）赔偿装潢费48000元；4、本案诉讼费由原告（反诉被告）承担。事实和理由：2015年1月14日，双方签订租赁合同，租期为2015年1月10日至2016年1月9日。被告（反诉原告）支付了保证金2000元。当月，被告（反诉原告）支付了第一季度的房租10647元。支付第二季度房租时，原告（反诉被告）的管理人员以纸条形式通知被告（反诉原告）支付房租5323.5元，被告（反诉原告）无奈支付。支付第三、四季度房租时，因被告（反诉原告）工作忙遂以现金形式向原告（反诉被告）的管理人员支付了房租，但一直没索要到发票。2015年12月30日，双方续签了租赁合同，租期为2016年1月10日至2017年1月9日。被告（反诉原告）分别于2015年12月31日、2016年3月31日支付了房租5323.5元、3549元，也一直没索要到发票。2017年1月9日，被告（反诉原告）准备搬离租赁房屋内的财物，但遭到物管人员阻拦。此后双方沟通无果，只能不定期地前往租赁房屋内查看财物，但在2017年10月8日发现房门被原告（反诉被告）贴上了封条，后经被告（反诉原告）报警打开了房门，但室内物品已被搬空，有关财务凭证丢失，室内装潢无法再用。为维护自身合法权益，被告（反诉原告）遂提出以上反诉诉请。 原告（反诉被告）南通市崇川科技创业服务中心有限公司就反诉辩称：第一，因被告（反诉原告）未缴纳2016年第一季度租金，故无权主张原告（反诉被告）开票。第二，案涉租赁合同期限已经届满，被告（反诉原告）主张装潢费损失没有法律依据。第三，由于被告（反诉原告）的违约行为，原告（反诉被告）根据合同可以没收保证金。最后，原告（反诉被告）没有收取被告（反诉原告）2015年度的财务账册及收据，故没有义务返还。 经审理查明：2015年，原告（反诉被告）南通市崇川科技创业服务中心有限公司与被告（反诉原告）江苏金通传媒广告有限公司订立房屋租赁合同，约定原告（反诉被告）将位于南通市房屋出租给被告（反诉原告），租期为2015年1月10日至2016年1月9日。 2015年12月30日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）就上述房屋续签了租赁合同，约定事项如下：1、租期为2016年1月10日至2017年1月9日；2、签订本合同前承租人已占有房屋并支付了水电保证金2000元，出租人不再另行交房，承租人不及时缴纳租金、水电费、物管费时有权从保证金中直接支取；3、房屋建筑面积为182平方米，租金标准为19.5元/㎡/月；4、租金按季度提前支付，首季度租金于本合同生效后五日内支付，此后每季度租金于上季度最后一个月的28日前支付；5、本合同期满后，承租人无违约行为的，出租人应当在承租人退房后五日内无息退还保证金；6、本合同期满后，承租人应及时将房屋腾空退还给出租人，承租人设置的装饰物（附着于房屋顶部、地面、墙面且拆除后明显影响房屋外观和功能的装潢和设施）不得拆除或损坏，需随房屋一并交付给出租人归出租人所有；7、承租人退房时不得在房屋内留存任何影响房屋正常使用的物品，未经出租人同意而留存的物品视为承租人放弃所有权，出租人有权处置；8、承租人拖欠租金、水电费等应付费用的，出租人有权采取必要措施限制承租人搬离室内财物；9、承租人延付租金累计达十日的，出租人有权解约收回房屋、没收保证金，并按年租金的20%主张违约金；10、承租人在合同期满后逾期返还房屋的，出租人有权自租期届满的次日起按日租金标准的两倍主张租金，并加收按年租金1%计算的违约金，同时没收保证金；11、本合同期满后，若承租人拖欠租金、水电费的，出租人有权扣留并处置承租人存放于租赁房屋内的财产用于抵偿前述费用。 上述租赁房屋所有权登记于南通市狼山经济开发总公司名下，该公司于2008年9月28日授权原告对案涉房屋进行经营管理。 上述两份合同履行过程中，被告（反诉原告）实际支付租金的情况如下：第一笔于2015年1月15日支付了10647元，第二笔于2015年3月26日支付了5323.5元，第三笔于2015年6月30日支付了5323.5元，第四笔于2015年9月30日支付了10647元，第五笔于2015年12月31日支付了5323.5元，第六笔于2016年3月31日支付了3549元。 2017年1月9日合同到期后，双方当事人未再续约。到期当日，被告（反诉原告）前往案涉房屋欲搬离室内物品，但遭到原告（反诉被告）工作人员阻拦。当月12日，原告（反诉被告）在案涉房屋门上张贴了《催款函》催要案涉租赁费用。当年8月22日，原告（反诉被告）在案涉房屋门上张贴了《腾房通知书》催告被告（反诉原告）结清租赁费用并腾退案涉房屋，但被告（反诉原告）未照此执行。当年9月8日，原告（反诉被告）单方腾空并收回了案涉房屋。 上述事实，有《崇川区科技创业园租赁合同》、产权证、授权委托书、现金缴款单及相应发票（2套）、收款回单及相应发票（4套）、“老林”出具的电费核查纸条、《催款函》张贴照片（2张）、《腾房通知书》（附张贴照片2张）、物品清单、2017年1月9日照片（2张）及当事人陈述等证据在卷佐证，可资认定。 本院认为，案涉《崇川区科技创业园租赁合同》系原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应为合法有效，双方应当按约履行义务。本案的争议焦点有二：一是被告（反诉原告）是否缴纳了2016年第一期（2016年1月10日至2016年4月9日）租金，二是原告主张的合同到期后的“租金”及违约金425.88元有无法律依据。 关于第一个争议焦点，本院认为，被告（反诉原告）作为付款义务主体应当对其付款行为承担举证责任，其辩称2016年第一期租金已经缴纳，并提供了张铮（原告工作人员）签字的2015年9月30日的现金缴款单、吴卫涛（被告法人代表）签字的2015年12月31日的现金缴款单、吴卫涛（被告法人代表）签字的2016年3月31日的现金缴款单予以佐证。本院认为：原告（反诉被告）对该几份证据形式上的真实性、合法性无异议，亦作为其本方的证据提交法庭，故本院确认其真实性、合法性。张铮签字的现金缴款单“摘要”一栏载明了“四季度房租”字样，单就该份证据看，被告（反诉原告）的抗辩主张可予采纳。然而，原告（反诉被告）提供了2015年以来其收取的被告（反诉原告）房租的全部支付凭证及发票，本院注意到：第一，2015年度第二期租金应付款之日前，被告（反诉原告）实付的租金只有应付金额的一半即5323.5元，被告（反诉原告）在抗辩中对第二期租金也只提到了5323.5元；第二，被告（反诉原告）对第三、四期租金只辩称以现金形式交付给对方管理人员，但没有证据可以证明；第三，被告（反诉原告）辩称2015年12月31日和2016年3月31日的现金缴款单是支付的2016年第一期（2016年1月10日至2016年4月9日）租金，但两笔付款总额只有8872.5元（5323.5+3549），不足一个季度的租金，反而该金额恰恰是2015年度第四期（2015年10月25日至2016年1月9日计75天）租金的应缴金额（19.5×182÷30×75）。基于上述事实及分析，被告（反诉原告）未能提供充分证据证明其主张，应当承担相应的不利后果，本院认定被告（反诉原告）未缴纳2016年第一期租金，而原告将其收取的款项优先抵充2015年度的应收租金是符合法律规定和交易习惯的。 关于第二个争议焦点，本院认为，原告（反诉被告）主张的合同到期后的“租金”（按合同期内租金标准的两倍计算）和违约金（按年租金的1%计算），本质上是原告（反诉被告）向被告（反诉原告）主张的约定损害赔偿责任，其依据都是被告（反诉原告）的逾期腾房行为，损害基础是房屋占用损失。然而，被告（反诉原告）在合同到期日已经作出了腾退房屋的行为，却遭原告（反诉被告）阻止，原告（反诉被告）虽然依约有权扣留并处置存放于租赁房屋内的财产，但本可以将室内财物另扣他处从而避免房屋占用损失的产生，至于租金争议完全可以另行解决。我国法律规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”据此，原告（反诉被告）基于房屋占用损失主张前述“租金”和违约金于法有悖。但是，被告（反诉原告）延付租金的行为确已构成违约，原告（反诉被告）资金被占用的利息损失客观存在，本院依合同相应违约条款酌定支持原告（反诉被告）8517.6元（42588×20%）的违约损害赔偿主张，超出部分不再支持。 此外，关于原告（反诉被告）主张的水电费，本院认为，仅凭原告（反诉被告）单方制作的明细表不足以确认被告（反诉原告）的用电度数，况且原告（反诉被告）计算电费的单价在合同中亦无约定。虽然被告（反诉原告）也提供了一份原告工作人员制作的电费核查纸条，但其只是用以证明原告（反诉被告）在2016年5月之后未再收取电费，被告（反诉原告）对其上载明的读数并未确认，故原告（反诉被告）主张水电费事实依据不足，本院碍难支持。 基于上述分析，本院认为，被告（反诉原告）未按约支付2016年1月10日之后的租金，已构成违约，依法应当继续履行并按约承担违约责任。被告（反诉原告）应交合同期内（2016年1月10日至2017年1月9日）租金42588元（19.5×182×12），应付违约损失8517.6元。 关于被告（反诉原告）的反诉请求，本院认为：第一，开具发票本身是当事人税法上的义务，但交付发票可以作为平等主体之间民事法律关系的内容，在本案中，双方并未就交付发票问题作出约定，被告（反诉原告）也尚未支付2016年第一期（第一季度）租金，其诉请原告（反诉被告）向其开具并交付该期租金发票的主张缺乏事实依据，本院难以支持。第二，由于被告（反诉原告）的违约行为，原告依约可以不返还保证金。第三，原告（反诉被告）清空案涉房屋时形成的清单中并无账册类物品，被告（反诉原告）也未举证证明其2015年度账册及收据在原告（反诉被告）处，故其要求原告（反诉被告）返还2015年度账册及收据的请求没有事实依据。第四，关于被告（反诉原告）主张的装潢损失，应当优先根据双方的约定来认定，双方明确约定附着于房屋的装潢在租期届满后归出租人所有，而且我国司法解释明确规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”，故被告（反诉原告）的主张没有事实和法律依据。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）江苏金通传媒广告有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告（反诉被告）南通市崇川科技创业服务中心有限公司租金42588元（截至2017年1月9日止）。 二、被告（反诉原告）江苏金通传媒广告有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告（反诉被告）南通市崇川科技创业服务中心有限公司违约损失8517.6元。 三、驳回原告（反诉被告）南通市崇川科技创业服务中心有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）江苏金通传媒广告有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费人民币2303元，由原、被告各半负担；反诉受理费人民币525元（已减半），由被告（反诉原告）负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币2303元。开户信息如下：户名“江苏省南通市中级人民法院”、账号“46×××65”、开户行“中国银行南通市濠南路支行”。 审 判 长  巫劲松 代理审判员  顾 彬 人民陪审员  马 莉 二〇一八年六月十二日 书 记 员  范晶晶