内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）赤商终字第205号上诉人（原审被告）宗丽娟，女，1980年8月22日出生，汉族，个体工商户，现内蒙古自治区赤峰市。委托代理人张家豪，内蒙古昭乌达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赤峰五甲万京置业有限公司管理人，内蒙古大川律师事务所，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区金帝商务大厦B座五区三层。负责人王洪柱，内蒙古大川律师事务所主任。委托代理人鲁晓梅，内蒙古大川律师事务所律师。上诉人宗丽娟因与被上诉人赤峰五甲万京置业有限公司管理人（以下简称管理人）请求确认债务人行为无效纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2015）松民初字第4412号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人宗丽娟的委托代理人张家豪，被上诉人管理人的委托代理人鲁晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，赤峰五甲万京置业有限公司（以下简称五甲置业公司）为解决资金问题，于2014年10月14日向被告宗丽娟借款人民币240万元，双方没有签订借款合同，而是签订了合同编号为2014-9024879号、2014-9024881号、2014-9024882号、2014-9024884、号2014-9024887号、2014-9024890号、2014-9024895号、2014-9024899号的《内蒙古商品房买卖合同》，约定五甲置业公司将其开发的坐落在赤峰市松山区平双公路西、联合动力南五甲万京（赤峰）信息科技产业园区B区12-2-2-1804、B区2-2-2-1702、2-2-2-1801、2-2-2-1802、2-2-2-1803、2-2-2-1804、2-2-2-1901、2-2-2-1903号的八套房屋出售给被告宗丽娟，上述八套房屋总面积为693.7平方米，房屋单价为3013元每平方米，房屋总价款为240万元。上述合同签订后，被告宗丽娟于同日将240万元人民币转入五甲置业公司账户内，五甲置业公司为被告宗丽娟出具了240万元的房款收据1枚，双方对上述房屋办理了网签手续。当日，五甲置业公司与被告宗丽娟又签订了1份《商品房回购协议书》，约定五甲置业公司自被告交付购房款次日起6个月内回购上述房屋，如不回购，双方执行商品房买卖合同；五甲置业公司回购时，应按原售价（被告已付房款额）回购。五甲置业公司已向被告宗丽娟支付了部分借款利息。原审法院另查明，赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对五甲置业公司的破产清算申请。并于2015年1月13日，指定内蒙古大川律师事务所担任五甲置业公司管理人。2015年6月3日，原告诉至本院，要求确认五甲置业公司与被告宗丽娟签订的《内蒙古商品房买卖合同》以及《商品房回购协议书》无效；由被告协助原告解除上述房屋的网签手续。原审法院认为，综合当事人的诉辩主张和该院查明的事实，本案的争议焦点是五甲置业公司与被告宗丽娟之间是借贷关系还是房屋买卖合同关系。根据被告宗丽娟与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》中，关于双方对回购价格、回购期限、利息、房屋销售单价的约定以及被告确已收取了五甲置业公司给付的借款利息的事实，应确认五甲置业公司与被告宗丽娟的真实意思表示是借贷而不是商品房买卖，五甲置业公司从被告处借款人民币240万元，双方之间形成的是借贷关系。被告宗丽娟与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》是名为房屋买卖，实为保证债权的实现而用房屋提供的抵押担保，即五甲置业公司为抵押人，被告宗丽娟为抵押权人和债权人。《商品房回购协议书》约定五甲置业公司自被告交付购房款次日起6个月内回购上述房屋，如不回购，双方执行商品房买卖合同，实际上是变相约定了债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。被告宗丽娟与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约，该合同违反了法律的强制性规定，因此，被告宗丽娟与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》依法应认定无效。因被告宗丽娟与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》已经在房产登记机关办理了网签手续，原告要求被告宗丽娟协助办理解除对上述房屋的网签手续，实际是要求注销上述房屋的网签合同，故原告的该项请求符合法律规定，该院予以支持。五甲置业公司应偿还被告宗丽娟借款240万元，但因赤峰市中级人民法院已经裁定受理大连园林花木工程有限公司对五甲置业公司的破产清算申请，因此被告宗丽娟的债权应通过向管理人申报债权的途径主张权利。综上所述，对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，原审法院判决：被告宗丽娟与赤峰五甲万京置业有限公司于2014年10月14日签订的合同编号为2014-9024879号、2014-9024881号、2014-9024882号、2014-9024884、号2014-9024887号、2014-9024890号、2014-9024895号、2014-9024899号的《内蒙古商品房买卖合同》，及《商品房回购协议书》无效；由被告宗丽娟于本判决生效后三日内协助原告办理注销上述房屋的网签合同。案件受理费100元，由被告宗丽娟负担。上诉人宗丽娟不服原审判决，向本院上诉称，一、上诉人与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》均合法有效。系双方当事人的真实意思表示，双方基于同一笔款项先后签订多份《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》，且在赤峰市房屋产权交易中心办理了商品房买卖合同销售备案登记手续，合同依法成立并生效。二、五甲置业公司对是否交付房屋和回赎房屋具有选择权，更具有主动性，符合公平原则（最高院（2011）民提字第344号民事判决书即体现了本案件的法律特征）。上诉人与五甲置业公司实际上就同一笔款项先后设立商品买卖和民间借贷两个法律关系，《商品房卖合同》与《商品房回购协议》涉及的款项为同一笔款项，《商品房回购协议》以签订商品房买卖合同的方式为《商品房回购协议》所借款项提供担保，五甲置业公司抵押给上诉人的商品房不具备验收和竣工标准，不具有使用和约定价值。同时《商品房回购协议》为《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件，即借款到期，五甲置业公司还清借款，《商品房买卖合同》不再履行；借款到期，五甲置业公司不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》，符合公平原则。三、赤峰五甲万京置业有限公司对到期无力偿还借款，履行《商品房买卖合同》并非法律上的流押条款，不违返法律强制性规定，系让与担保的法定构成要素。首先，《商品房回购协议》上述条款并非约定五甲万京到期不能偿还借款，《商品房回购协议》所称网签形式的抵押物所有权转移为上诉人所有。上诉人要想取得《商品房回购协议》所称的“抵押物”即该商品房的所有权，只能通过履行《商品房买卖合同》实现。其次，《商品房买卖合同》和《商品房回购协议》均为依法成立并生效的合同，上诉人和五甲置业公司在《商品房回购协议》中约定以签订商品房买卖合同的形式为《商品房回购协议》提供担保抵押，并为此在《商品房回购协议》中为《商品房买卖合同》附设了解除条件，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。无论是履行《商品房买卖合同》，还是履行《商品房回购协议》，均符合双方当事人的意思表示，且从合同的选择履行的角度看，五甲置业公司更具主动性。五甲置业公司如果认为履行《商品房买卖合同》对其显失公司，损害了其利益，其完全可以依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项的规定，请求人民法院撤销案涉的《商品房买卖合同》，但五甲置业公司在法定的除斥期间内并未行使合同撤销权，而是拒绝履行生效合同，故现确认《商品房买卖合同》和《商品房回购协议》为无效的行为不符合诚信原则。综上，上诉人与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房回购协议》不违反法律的强制性和禁止性规定，也不符合《民法通则》及《合同法》中关于合同无效的相关条款，二审法院应改判上诉人与赤峰五甲万京置业有限公司让与担保的法律关系成立，并认定双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房回购协议》均为有效或发回重审。被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果公正，上诉人的上诉请求不能成立，请求依法查明事实驳回上诉，维持原判。五甲置业公司与上诉人签订的商品房买卖合同和回购协议书违反我国的法律规定，依据合同法52条之规定应确认无效。一审法院以此认定两份合同无效是符合法律规定的。基于无效合同与上诉人办理的网签手续，上诉人取得的网签房屋应返还五甲置业公司，故一审法院判令上诉人协助办理解除网签手续符合法律规定。本院审理查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，双方当事人虽签订了《内蒙古商品房买卖合同》并基于该买卖合同办理了网签手续，但双方同时就涉案款项又签订了《商品房回购协议书》；之后上诉人又收取了五甲置业公司支付的利息；在五甲置业公司的破产程序中，上诉人宗丽娟就涉案款项也向法院起诉要求确认债权数额。当事人的上述行为证明双方的真实意思表示不是买卖房屋而是民间借贷。因此，双方当事人是以签订买卖合同作为民间借贷的担保，而房屋买卖并不是双方的真实意思表示，故原审法院判决涉案的《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》无效并由宗丽娟协助管理人注销涉案房屋的网签合同并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律并无不当。上诉人宗丽娟的上诉理由不能成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款㈠项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费100元，由上诉人宗丽娟负担。邮寄送达费40元，上诉人宗丽娟、被上诉人赤峰五甲万京置业有限公司管理人各承担20元。本判决为终审判决。审判长  田丽丽审判员  其其格审判员  雷 蕾二〇一五年十二月二十一日书记员  刘 月