重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2015）秀法民初字第03686号原告石胜平，女，土家族，1987年1月15日出生，重庆市酉阳自治县人。委托代理人聂启松，重庆博搏律师事务所律师。被告四川荣新房地产开发有限公司，住所地：四川省自贡市大安区盐都大道盐都花园会所，组织机构代码：62073686-0。法定代表人张森，该公司总经理。委托代理人刘秦飞，重庆秦飞律师事务所律师。原告石胜平诉被告四川荣新房地产开发有限公司（以下简称荣新公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月24日立案受理后，由本院代理审判员李文雯于2015年11月27日适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托代理人聂启松、被告的委托代理人刘秦飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石胜平诉称，2011年8月13日，原、被告签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，双方约定将被告开发的位于重庆市秀山县平凯街道的房屋出售给原告，总成交金额为245964元，通过按揭方式支付房款，交房时间为2012年12月31日前。原告在签订合同时支付了房款73964元。合同签订后，原告通过中国工商银行股份有限公司秀山支行支付了172000元房款。2011年10月1日，原告向被告支付了税费4919元、大修基金4870元、按揭保险费1548元。原告已按照合同的约定和被告的要求履行了相关义务，但被告却一再拖延，未给原告办理房屋所有权证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据该条的规定，原告认为，被告的行为已经构成违约，理应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院支持以下诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，为原告办理房屋所有权证。2、判令被告支付原告违约金暂定20000元（按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2013年4月1日算至被告为原告办理房屋所有权证，原告从被告处实际取得该证之日止）。被告荣新公司辩称，实际接房时间为2013年1月3日，违约金计算的起算时间不正确，且部分超过诉讼时效。同时，不是出卖人的原因导致不能办理产权证，被告不应承担违约责任。原告为支撑其所主张的事实，向本院举示了如下证据材料：证据一、《重庆市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》各一份，用以证明：1、原、被告存在商品房买卖合同关系；2、被告未在合同约定的期限给原告办理房屋产权证，构成违约的事实。证据二、《个人购房借款/担保合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》各一份，用以证明原告向银行借款用以支付购房款，并以所购房屋作抵押向银行贷款的事实。证据三、《财务专用收据》五份，用以证明原告已交纳购房契税、大修基金、全部购房款等事实。对原告举示的证据，被告的质证意见如下：对于证据一，真实性、合法性、关联性无异议，但约定接房时间与实际接房时间（2013年1月3日）不一致。根据合同约定办证是双方义务，而不是被告原因造成违约。对于证据二、三，无异议。被告为支撑其所抗辩的事实，向本院举示了如下证据材料：证据一、26、27、28栋房产总证复印件，用以证明：1、26、28栋办理总证的时间为2015年4月17日，27栋办理总证的时间是2015年4月21日；2、被告在办理总证后已具备办理分户房产证的条件，但后续办理分户需原告协助，在此之后被告不应承担违约金责任。证据二、实际接房时间统计表，用以证明原告实际的接房时间，作为违约金起算时间的参考。对被告举示的证据，原告的质证意见：对于证据一，真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，合同明确约定是以办理完毕分证，而不是总证。对于证据二，无异议。对于原告提交的证据一、二、三，被告质证对其真实性无异议，本院予以确认。对被告提交的证据一、二，原告对其真实性无异议，本院予以确认。综合原告的起诉，庭审中原、被告的陈述、抗辩、举证、质证及本院对证据的认定，确认以下法律事实：2011年8月13日，原告石胜平（乙方）与被告荣新公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定乙方在甲方处购买商品房一套，房屋总价款245964元，乙方于2011年8月13日支付购房首付款73964元，余款172000元于2012年2月13日前向银行借款支付。属于预售商品房的，甲方应当在2012年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十三条关于办理产权登记的约定：2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。原、被告双方亦签订了《商品房买卖合同补充协议》，其中第三条第三款约定，若买受人未签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证或他项权利登记的各项手续或未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、政府部门规定费用（含买受人委托出卖人代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等）、或银行按揭（月供）欠款等，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，则房屋实际交付日期相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续。但该房屋的损毁、灭失风险及应缴纳的物业管理费、水电气费、公共维修基金、全部税费应自本补充协议约定的交房期限届满之日起由买受人承担。第四条关于权属办理的变更及补充约定：1、买受人委托出卖人办理合同项下商品房的权属转移登记及买受人商品房抵押贷款的他项权利登记时应无条件配合出卖人、贷款银行办理，上述委托为无偿委托。2、买受人须出具办理上述事项的委托书并全力配合出卖人开展办证工作。3、在合同约定的商品房交付期限届满前，买受人须主动向出卖人提交相关资料，支付按政府规定应由买受人承担的专项维修资金和办理商品房权属转移登记所需的各种税、费并提供全部代办资料，否则，出卖人有权拒绝买受人提出的交付商品房的请求，同时，不能及时办理商品房权属转移登记的后果由买受人自行承担。4、如因买受人原因导致未在商品房交付时办理上述委托手续和提供办理产权证所需的费用，买受人除自合同约定的商品房交付之日起每日向出卖人支付总房款万分之一的违约金外，出卖人不承担逾期办理商品房权属转移登记的责任。6、出卖人延期交房的，则办理房屋所有权证时间相应顺延。2013年1月3日，被告荣新公司将商品房交付给了原告。因房地产权证未能办理，原告诉至法院，要求被告办理房地产权证并支付逾期办证违约金。另查明，原告已支付了购房款245964元、购房契税4919元、大修基金4870元。本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系签约双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对签约双方均具有拘束力，双方应依诚实守信原则，行使合同权利，履行合同义务。原、被告双方在《重庆市商品房买卖合同》第十三条中对办理产权登记进行了约定，《商品房买卖合同补充协议》亦对权属办理进行约定，可以认定双方通过补充协议对权属办理约定的权利义务进行了变更及补充约定。原告已支付了购房款245964元、购房契税4919元、大修基金4870元，且被告于2013年1月3日将房屋交付给了原告。原被告在《商品房买卖合同补充协议》第三条中约定，如果原告未签署相应的授权委托书、交纳全部购房款及税费等，被告有权拒绝办理房屋交付手续。综上，可以认定，原告已经按照合同的约定履行了支付全部购房款及税费等义务，房地产权证未能办理的原因系被告荣新公司的违约行为所致。因此，对于原告要求被告办理房地产权证的诉讼请求，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，虽然原被告双方未在《重庆市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中约定逾期办理房地产权证违约金的计算方式及办证的具体时间，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内。故违约金的起始时间，应从2013年1月3日起扣除90日，即从2013年4月4日开始起算。对于原告要求从2013年4月1日开始计算违约金的诉讼请求，本院不予支持。因房地产权证未能办理，被告的违约行为处于持续状态，而原告在诉状中要求将违约金计算至被告为原告办理房地产权证之日止的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求计算至从被告处实际取得该证之日止的诉讼请求，本院不予支持。故违约金的具体计算方式为，以245964元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2014年4月4日起计算至房地产权证办理完毕之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告四川荣新房地产开发有限公司在本判决生效之日起六十日内为原告石胜平所购商品房办理《房地产权证》。二、被告四川荣新房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告石胜平逾期办理房地产权证的违约金（具体计算方式为：以245964元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2014年4月4日起计算至房地产权证办理完毕之日止）。三、驳回原告石胜平的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告石胜平负担5元，被告四川荣新房地产开发有限公司负担145元。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  李文雯二〇一五年十二月十二日书 记 员  杨 凡