九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)赣0403民初1181号原告：张桂珍，女，1949年10月23日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。委托诉讼代理人：刘俊文，江西擎天律师事务所律师，执业证号13604199610175847。委托诉讼代理人：左孝军，江西擎天律师事务所律师，执业证号13604201410015747。被告：黄宏敏，男，1974年9月20日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。委托诉讼代理人：付仅，江西挚诚律师事务所律师，执业证号13604201411144625。被告：九江市华利贸易有限公司，住所地江西省九江市浔阳区浔阳路**，统一社会信用代码67798553-4。法定代表人：黄家春，总经理。委托诉讼代理人：钱钧，江西挚诚律师事务所律师，执业证号13604199110407748。原告张桂珍与被告黄宏敏、九江市华利贸易有限公司(以下简称为华利有限公司)确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张桂珍的委托诉讼代理人刘俊文、左孝军、被告黄宏敏的委托诉讼代理人付仅、被告华利有限公司的法定代表人黄家春及委托诉讼代理人钱钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张桂珍向本院提出诉讼请求：判令被告黄宏敏与被告华利有限公司签订的《九江市存量房交易协议书》无效。事实和理由：原告丈夫聂运平（已故）系原九江市二轻局职工，原九江市二轻局职工将位于赵家花园1-2号的二轻局宿舍分配给原告家庭居住。1993年10月6日，因城市建设需要，原告丈夫聂运平代表原告家庭和九江市华利贸易公司（以下简称为华利贸易公司）以及原九江市二轻局签订《协议书》，约定由华利贸易公司对赵家花园1-2号的二轻局宿舍进行改建，房屋改建后仍然以政策性福利房的方式租赁给原告家庭居住。后华利贸易公司将改建后的房屋交由原告家庭居住。2018年2月27日，原告突然收到浔阳区法院送达的被告黄宏敏诉原告占有物返还纠纷一案［案号：（2018）赣0403民初469号］的诉讼文书，被告黄宏敏要求将原告从享有政策性租赁使用权的房屋搬离。这时原告才得知被告黄宏敏与被告华利有限公司在原告不知情的情况下，于2008年11月27日签订《九江市存量房交易协议书》，将原告居住的房屋出让给被告黄宏敏，并于2009年6月4日办理了房产证号为九房权证浔字第**产权证。经查，被告华利有限公司和华利贸易公司不是同一单位，是彼此之间没有任何关联的独立法人，被告华利贸易有限公司系采取欺骗手段，冒充华利贸易公司骗取原告居住房屋的所有权，被告黄宏敏系被告华利有限公司法定代表人黄家春之子，两被告恶意串通，以虚假交易的方式将原告居住的房屋所有权变更为被告黄宏敏所有。原告认为，被告华利有限公司系采取欺骗手段获得原告居住房屋的所有权，两被告恶意串通，签订虚假的《九江市存量房交易协议书》，侵犯了原告享有政策性租赁福利房屋的合法权益，侵犯了原告通过房改优先购买居住房屋的合法权益，为原告的合法权益，特诉请法院判准所请。被告黄宏敏辩称，一、原告主体不适格。本案诉争房屋系被告合法取得，原告与诉争房屋没有法律上的利害关系。原告诉称案外人华利贸易公司将诉争房屋租赁给原告家庭居住，与事实不符。诉争房屋是案外人华利贸易公司租赁给案外人聂运平居住，与原告没有合同关系。据被告所知，案外人聂运平早已去世多年，原告诉讼身份不明。二、案外人聂运平与案外人华利贸易公司之间的租赁合同关系早已届满解除。案外人聂运平与案外人华利贸易公司于1993年10月6日签订《协议书》，而根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。因此，即使案外人聂运平与案外人华利贸易公司的合同没有约定租赁期限，2013年10月5日，该合同也已租期届满，案外人聂运平与案外人华利贸易公司之间的租赁合同关系亦届满解除。三、原告不属于共同居住人。据被告所知，原告并未居住在诉争房屋，而是将诉争房屋非法租给案外人姜瑞、侯万强谋取不当利益。为此，被告已于2018年1月3日向浔阳区法院提起诉讼，要求原告、案外人姜瑞、侯万强返还诉争房屋，业已立案。四、原告没有优先购买权，诉争房屋为被告合法购得。如上所述，原告对诉争房屋没有法定权利，因此，不享有优先购买权。且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的。被告系华利有限公司(原房屋所有人)法定代表人黄家春之子，有权购得诉争房屋，原告主张优先购买权与法律不符。被告合法购得诉争房屋，不但缴纳了相关税费，且已办理了房产证，被告对诉争房屋享有当然的所有权。另，案外人聂运平承租房屋期间，从未向被告华利有限公司或是被告交过房租，也没有聂运平所谓的家属向被告华利有限公司或是被告交过房租。基于上述理由，被告认为原告主张不能成立，请依法驳回原告诉请。被告华利有限公司辩称，一、根据九江市轻化集团公司的认可，包括本案诉争房屋在内的由华利贸易公司开发承建的房屋所有权归被告所有，为此，原告诉称的所谓公司冒充的问题根本不存在。二、根据被告与被告黄宏敏签订的买卖合同，被告将本案诉争房屋所有权出售给被告黄宏敏，并依法办理了所有权登记。为此，原告诉称的虚假交易根本不存在。三、根据1993年10月6日由华利贸易公司与聂运平签订的合同，已经明确规定聂运平仅仅享有承租权，产权归属华利贸易公司。但据悉，聂运平在承租期间从未缴纳租金，且实际使用涉案房屋已达25年，远远超出了合同法规定的20年最长租赁期限。为此，华利贸易公司曾多次通知其补交租金，否则将自动解除租赁关系。但不论是聂运平的生前还是生后，聂运平及其家属从未向华利贸易公司交纳过一分钱租金。不仅如此，聂运平家属还将承租房屋私自转租从中牟利，这一行为显然严重地损害了华利贸易公司的合法权益。有鉴于此，被告认为原告对本案提出的两点理由根本不成立，请依法驳回其诉讼请求。经审理查明，原告系案外人聂运平妻子。1993年10月6日，经九江市第二轻工业局（以下简称为二轻局）授权，由华利贸易公司与聂运平签订《协议书》，约定由华利贸易公司拆除二轻局下属企业分配给聂运平居住的位于九江市，宿舍重建后再由华利贸易公司在原地安排使用面积41.412平方米（面积不包括厨、卫、阳台面积）的住宅给聂运平，住宅产权属于华利贸易公司，聂运平使用期间应按政策向华利贸易公司缴纳租金。上述协议于1993年10月21日在九江市浔阳区公证处办理公证。2008年9月，作为历史遗留问题，经被告华利有限公司申请，由九江市房产管理局将上述经拆迁重建分配给聂运平居住使用的1-401、402号房屋（房屋座落变为赵家花园××号）初始登记在被告华利有限公司名下。2008年11月27日，被告黄宏敏与被告华利有限公司签订《九江市存量房交易协议书》（以下简称为交易协议书），约定被告华利有限公司以66000元的价格将上述1-401、402号房产（建筑面积99.59平方米）转让给被告黄宏敏。2009年6月3日，被告黄宏敏缴纳购房契税，次日，九江市房产局依交易协议书，将上述1-401、402号房产办理转移过户，登记在被告黄宏敏名下，登记产权证号为九房权证浔字第**。另查明，被告华利有限公司及华利贸易公司的法定代表人均为黄家春，被告黄宏敏系黄家春之子。2008年，聂运平等人曾就上述房屋以房改政策购买事宜与黄家春协商，后价格未达成一致，协商未果。本院认为，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条中“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷……人民法院应依法不予受理或驳回起诉”的规定，对于因解决历史遗留问题而产生的房地产纠纷不属于人民法院管辖范围。本案中被告华利有限公司即是在通过行政部门解决历史遗留问题过程中取得的本案诉争房屋原所有权，故原告关于被告华利有限公司虚假采取欺骗手段，冒充华利贸易公司骗取原告居住房屋所有权的诉称意见内容，不属于人民法院的审查认定范围，本院对此不予认定。原告对被告华利有限公司取得涉案房屋所有权如确有异议，可向相关主管部门反映控告。关于原告所诉的其享有政策性福利住房房改的期待权问题，因房改系企业内部资源调配问题，且本案中该问题明显亦与行政机关解决历史遗留问题相关，仍不属于人民法院管辖范围。原告依据原有的政策性福利而对本案涉诉房屋享有租赁居住使用权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定、原告租赁居住使用的权利并不会因所有权的转让而受损。事实上，本案诉争房屋由国企分配给职工居住的原职工宿舍改建后，根据负责改建工作的华利贸易公司与被告配偶聂运平1993年签订的《协议书》，华利贸易公司已将本案诉争房屋交给原告家庭居住使用，保障了原告家庭的居住使用权，经行政部门解决历史遗留问题程序确认为涉诉房屋所有权人的被告华利有限公司以及其后通过交易协议书受让取得所有权的被告黄宏敏均让原告家庭继续居住该房屋，至今原告亦在使用该房屋受益。被告黄宏敏虽在另案提起诉讼，其通过诉讼手段主张权利是否会对原告原可享受的政策性福利待遇造成影响有待处理，但仅以被告黄宏敏的起诉行为即推定两被告恶意串通，缺乏关联。故原告在租赁居住权利尚未因两被告房屋交易而受损的情形下，以被告华利有限公司虚假取得所有权和两被告的交易损害其房改期待权这两项不属于人民法院审查处理范围的理由，而要求本院认定两被告签订交易协议系恶意串通，与事实不符，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第四项之规定，判决如下：驳回原告张桂珍的诉讼请求。案件受理费5782元，减半收取2891元，由原告张桂珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  何凡二〇一八年六月十一日书记员  沈洋