福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2015）翔民初字第360号原告厦门翔发地产有限公司，住所地福建省厦门市翔安区新店镇春江里16号606室。法定代表人魏自力，董事长。委托代理人李正春、苏志平，福建大道之行律师事务所律师。被告吴乾清，男，1975年2月24日出生，汉族，住福建省沙县。原告厦门翔发地产有限公司（以下简称翔发地产公司）因与被告吴乾清租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2015年1月21日立案受理，依法由审判员张薇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翔发地产公司的委托代理人李正春、苏志平及被告吴乾清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翔发地产公司诉称，翔发地产公司与被告吴乾清于2012年8月14日签订了一份《厦大翔安商街商铺租赁合同》（编号：XDSJ120042，下称“合同”），约定：翔发地产公司将位于厦大翔安商街项目1208号商铺出租给吴乾清使用，商铺面积为60.96平方米、租金人民币（币种下同）43元/㎡/月；合同期限自2012年9月1日至2015年8月31日止。其中：A、第一个租赁年：从2012年9月1日起至2013年8月31日止，年度租金额（按年度租金总额的50%收取，已扣除3个月免租期租金）为11759.8元。B、第二个租赁年：从2013年9月1日起至2014年8月31日止，年度租金额（按年度租金总额的70%收取）为22018.8元。C、第三个租赁年：从2014年9月1日起至2015年8月31日止，年度租金额（按年度租金总额的100%收取）为31455.4元。半年租金额为15727.7元。第一、二个租赁期租金按年支付、第三租赁期按半年支付；第二个租赁期开始，乙方（吴乾清，下同）应在上个租赁期的最后一月的15号前向甲方（翔发地产公司，下同）支付下一租赁期的租金，其余各期支付以此类推。此外，合同第八条第十三款还约定“乙方应按时交纳租金及物业相关收费，若迟延（含不足额）支付，逾期期间每日按逾期金额的1%向甲方支付滞纳金，逾期不支付(含不足额)累计超过30个日历日的，甲方有权解除本合同收回租赁物并没收乙方履约保证金。”等。合同签订后，翔发地产公司依约交付了商铺，吴乾清在支付了第一租赁期租金后，没有再按合同约定期限在2013年8月15日前支付第二租赁期租金22018.8元及在2014年8月15日前支付第三租赁期上半年的租金15727.7元。虽经翔发地产公司多次催收，吴乾清至今仍拒不支付租金及相关费用等。为维护原告的合法权益，故请求法院判令：1、吴乾清立即向翔发地产公司支付拖欠的租金（自2013年9月1日起计至2015年2月28日止租金为37746.5元，其中拖欠第二租赁期租金22018.8元，拖欠第三租赁期上半年的租金15727.7元）；2、吴乾清向翔发地产公司支付逾期付款滞纳金[其中自2013年8月15日起每日按22018.8元为基数的1%计至拖欠款项付清之日止，暂计至2015年1月1日（计504天）为110974元；自2014年8月15日起每日按15727.7元为基数的1%计至拖欠款项付清之日止，暂计至2015年1月1日（计139天）为21861元。共计为132835元]；3、吴乾清承担本案的全部诉讼费用。被告吴乾清辩称，本案系因原告翔发地产公司存在严重违约行为，吴乾清才未依约交纳租金，具体事实如下：1、租赁商铺共用设施未到位；按照双方约定，翔发地产公司提供的水、电、通讯等共用设施的主管道接驳端口已至租赁物，但时至今日通讯设施接驳端口也未按约履行到位，严重影响了承租方的经营活动；2、租赁房存在严重的质量缺陷，房屋存在漏水、渗水，且经常停水、停电，甚至配电箱还着火，严重影响了承租户的经营活动；3、原告的管理不善，翔发地产公司早期没有设计安装安放垃圾的位置，在收取物业费每平方米2.2元的情况下，无垃圾桶，致使苍蝇满天飞，老鼠成群，严重影响商户经营；4、原告虚构事实，致使商户无法正常经营，原告提供虚假数据，远大于现阶段学生数量，导致大多数商家对商街的预期和对店面的预期产生误判，从而签订了租赁合同，但实际上并无那么多师生到校，导致本商业街的绝大多的投资商近两年来百分百亏损。综上，翔发地产公司的违约行为致使被告经营的商铺无法正常经营，已经停业一年多时间。由于翔发地产公司违约行为导致合同无法实现，租赁合同存在不公平、不对等、不合理，不应当受到法律保护，请求依法驳回原告的诉讼请求，终止双方所签合同，并返还被告缴纳的押金7863.9元。本院经审理查明，2012年8月14日，原告翔发地产公司与被告吴乾清签订《厦大翔安商街商铺租赁合同》（编号XDSJ120042，以下简称合同）一份，约定甲方（翔发地产公司，下同）将位于厦大翔安商街项目建筑面积为60.96平方米1208号商铺（以下简称租赁物）出租给乙方（吴乾清，下同）。合同约定租赁期限自2012年9月1日起至2015年8月31日止。合同约定租金43元/㎡/月，租金计算方式为：A、第一个租赁年：从2012年9月1日起至2013年8月31日止，年度租金额（按年度租金总额的50%收取，已扣除3个月免租期租金）为11759.8元。B、第二个租赁年：从2013年9月1日起至2014年8月31日止，年度租金额（按年度租金总额的70%收取）为22018.8元。C、第三个租赁年：从2014年9月1日起至2015年8月31日止，年度租金额（按年度租金总额的100%收取）为31455.4元。半年租金额为15727.7元。合同约定租金支付方式为：A、合同期内，第一个和第二个租赁年，租金按年支付，以年度作为一个租赁期；第三个租赁年，租金按半年支付，以半年度为一个租赁期；B、本合同签订日前，乙方应一次性向甲方支付第一年度租金计11795.8元及租赁履约保证金7863.9元，合计19659.7元；C、第二个租赁年度开始，乙方应在上个租赁期的最后一月的15号前向甲方支付下一租赁期的租金，其余各期支付以此类推。合同第八条第13款约定：“乙方应按时交纳租金及物业相关收费，若迟延（含不足额）支付，逾期期间每日按逾期金额的1%向甲方支付滞纳金，逾期不支付(含不足额)累计超过30个日历日的，甲方有权解除本合同收回租赁物并没收乙方履约保证金。”被告吴乾清已向翔发地产公司缴纳第一年租金11795.8元及履约保证金7863.9元，自2013年9月1日起未支付租金。2014年10月17日，原告翔发地产公司通过大道之行律师事务所向吴乾清发出律师函，催讨2013年9月1日至2014年8月31日的租金22018.8元及滞纳金80368.6元。上述事实，有原告翔发地产公司、被告吴乾清陈述在案的庭审笔录、翔发地产公司提供的《厦大翔安商街商铺租赁合同》、律师函、EMS详情单及查询结果，吴乾清提供的《厦大翔安商街商铺租赁合同》等证据为证，以上证据已经开庭质证，并经本院审核，可以作为定案依据。本院认为，原告翔发地产公司与被告吴乾清签订的租赁合同系双方真实意思表示，且内容并无违反法律规定，应认定为合法有效，双方应按照约定履行义务。合同约定了租金的缴纳方式，吴乾清应当依约缴纳。吴乾清自2013年9月1日起未缴纳租金，按照合同约定，其已经拖欠第二期（自2013年9月1日至2014年8月31日）租金22018.8元及第三期上半年（自2014年9月1日至2015年2月28日）租金15727.7元，故原告诉求被告支付租金37746.5元的诉求本院予以支持。吴乾清辩称因翔发地产公司严重违约故其未缴纳房租，但其辩称的共用设施未到位、房屋漏水、渗水等问题并未能提供证据证明，本院不予采信，配电箱着火并不可能长期影响经营，不能成为拒交房租的依据，物业管理标准并非租赁合同的内容，被告应向签订物业管理服务合同的物业公司主张权利，被告辩称原告提供虚假数据，致使商户无法正常经营，但其并未能提供证据予以佐证，且被告的经营预期收益应由其个人综合各类因素判定，不能以其无法达到预期收益为由而拒付租金。综上，被告吴乾清并不能举证证明因原告提供的出租房屋存在缺陷致使其无法正常使用出租房，故被告拒付租金的辩解意见本院不予采纳。至于被告主张的返还押金7863.9元应在合同解除双方清算后另行主张。至于翔发地产公司主张的逾期付款滞纳金问题，被告延迟支付房租已经构成违约，应当承担违约责任，但原告并未举证证明因被告拖欠租金其存在除利息之外的其他损失，日百分之一的标准过分高于银行同期同类贷款利率，因此本案滞纳金宜根据原告的实际损失按银行同期同类贷款利率计算。依照合同约定，第二期租金22018.8元应在2013年8月15日前支付，故逾期付款滞纳金应自2013年8月16日起计至实际付款之日止；第三期上半年租金15727.7元应在2014年8月15日前支付，故逾期付款滞纳金应自2014年8月16日起计至实际付款之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吴乾清应于本判决生效之日起十日内向原告厦门翔发地产有限公司支付自2013年9月1日起至2015年2月28日的租金37746.5元及逾期付款滞纳金（其中以22018.8元为基数的滞纳金自2013年8月16日起算，以15727.7元为基数的滞纳金自2014年8月16日起算，均计至实际还款之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付）；二、驳回原告厦门翔发地产有限公司的其余诉讼请求。如果被告吴乾清未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3712元，因适用简易程序审理，减半收取为1856元，由原告厦门翔发地产有限公司负担1299元，由被告吴乾清负担557元，款限于本判决发生法律效力之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员  张 薇二〇一五年四月二十一日代书记员  黄绿洲附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。