湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂孝感中民二终字第00284号上诉人（原审被告）金辉，现在湖北省沙洋小江湖监狱服刑。委托代理人程春香。代理权限：代为参加庭审，代为调解，代为签收法律文书等。上诉人（原审被告）应城市恒辉膏业有限责任公司。住所地：湖北省应城市陈河镇北街特*号。法定代表人金辉，该公司经理。委托代理人金如良。代理权限：代为参加二审诉讼，代为调解、和解，代为增加、变更诉讼请求，代为领取法律文书。委托代理人左权，湖北诚拓律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）应城市陈河镇人民政府。住所地：湖北省应城市陈河镇中街**号。法定代表人宋毅，该镇镇长。委托代理人胡建平，湖北横空律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审被告）武汉博海机电工程有限公司。住所地：湖北省武汉市江汉区友谊路海山友谊城*座****号。法定代表人沈海，该公司经理。上诉人金辉、应城市恒辉膏业有限责任公司（以下简称恒辉公司）因与被上诉人应城市陈河镇人民政府（以下简称陈河镇政府）、武汉博海机电工程有限公司（以下简称博海公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省应城市人民法院（2015）鄂应城民初字第00625号民事判决向本院提起上诉。本院于2015年12月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月9日公开开庭进行了审理。上诉人金辉的委托代理人程春香、恒辉公司的委托代理人金如良、左权及被上诉人陈河镇政府的委托代理人胡建平到庭参加了诉讼。博海公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明，2005年5月8日，陈河镇政府与博海公司签订了一份合同书，约定陈河镇政府将其所有的原应城市第一阀门厂所属的土地上的一切建筑物、构筑物、现有的各类机械设备、厂区内园林绿化及无形资产（原厂产品商标及生产、产品技术、资料）出卖给博海公司，将原应城市第一阀门厂所属的土地使用权全部租赁给博海公司，租赁期限为30年，自2006年起每年土地租金和土地使用税8000元，还约定双方不履行合同约定的义务视为违约，任何一方违约将承担买断价格的20%的违约金。2005年5月13日，陈河镇政府与博海公司就上述协议到应城市公证处进行了公证。2005年8月18日，博海公司与金辉签订协议，约定金辉买断博海公司购买的原应城市第一阀门厂的地面上构筑物、建筑物、各类机械设备，厂区园林绿化及无形资产（原厂产品商标及生产、产品技术资料），经营期限为30年。2006年1月6日，金辉向应城市工商行政管理局申请注册成立恒辉公司，并向陈河镇政府缴纳土地租赁费至2009年。2013年12月10日，陈河镇政府向博海公司发送律师函，要求博海公司缴纳土地租金，博海公司至今未缴纳，金辉、恒辉公司亦未缴纳2009年以后的土地租金。为此，陈河镇政府诉至法院，请求解除陈河镇政府与博海公司之间的土地租赁合同，博海公司向陈河镇政府支付土地租金72000元。一审庭审中，陈河镇政府当庭放弃要求博海公司承担土地租金72000元的诉讼请求。一审法院认为，陈河镇政府与博海公司之间签订的合同，约定将其所有的原应城市第一阀门厂所属的土地使用权租赁给博海公司，后经陈河镇政府同意，博海公司将该土地使用权转租给恒辉公司。根据我国法律的相关规定，承租人经出租人同意，将租赁物转租给第三人，承租人与出租人之间租赁合同继续有效，故陈河镇政府与博海公司之间的租赁合同有效。博海公司仅支付土地租金至2009年，此后的租金经陈河镇政府催要后在合理期限内仍未支付，故陈河镇政府要求与博海公司解除土地租赁合同的诉讼请求应予支持。庭审中，陈河镇政府自愿放弃要求博海公司支付土地租赁费72000元的诉讼请求，应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：解除应城市陈河镇人民政府与武汉博海机电工程有限公司的土地租赁合同。一审案件受理费500元，由武汉博海机电工程有限公司负担。上诉人金辉、恒辉公司不服一审判决向本院上诉称：一、一审认定租赁合同的承租人为博海公司是错误的，合同的实际权利人和承租人是恒辉公司。2005年5月8日，陈河镇政府与博海公司签订了一份合同书，约定陈河镇政府将其所有的原应城市第一阀门厂所属的土地上的一切建筑物、构筑物共10507平方米（不含土地面积22000平方米），现有的各类机械设备、厂区内园林绿化及无形资产（原厂产品商标及生产、产品技术、资料）出卖给博海公司，将原应城市第一阀门厂所属的土地使用权全部租赁给博海公司，期限为30年。2005年12月底前交土地租金2000元，自2006年起每年缴纳土地租金和土地使用税8000元，租赁期内或租赁期满，博海公司有权优先续租或优先买断土地使用权。2005年8月18日，经陈河镇政府同意，博海公司与金辉签订协议，将2005年5月8日其与陈河镇政府签订的合同全部转让给了金辉。2006年1月6日，金辉申请注册成立恒辉公司，并以恒辉公司名义向陈河镇政府缴纳土地租赁费至2009年。2012年10月2日，金辉因涉嫌贷款诈骗被公安机关抓获，2013年7月10日，金辉被应城市人民法院以骗取贷款罪判处有期徒刑4年6个月。此期间，恒辉公司处于停产歇业状态，陈河镇政府知道金辉被判刑后，于2013年将诉争土地在未通知金辉和恒辉公司的情况下挂牌拍卖给海山集团。拍卖之后，陈河镇政府就诉争土地上的房屋、资产征收价额找金辉母亲协商未果，但陈河镇政府从未提及土地租金的事情。博海公司与陈河镇政府2005年5月8日签订的合同中，买断全部资产是主合同，租赁土地是从合同。2005年8月18日，博海公司经陈河镇政府同意与金辉签订转让协议，主合同转让，从合同也随之转让，且从陈河镇政府开具的土地租金收据可知，其对转让是明知和同意的。所以本案实际是恒辉公司作为承租人，陈河镇政府作为出租人在履行租赁合同。原审法院将合同的转让变为租赁物的转租，否定了恒辉公司经转让取得租赁权的事实，导致认定事实错误，从而适用法律错误。二、不应解除租赁合同。承租人迟延支付租金是有合理原因的。2010年以后企业经营不景气，2012年金辉被判刑后，恒辉公司处于停产歇业状态无力支付租金。2013年金辉父母主动到陈河镇政府要求交纳租金被拒收。陈河镇政府在未告知的情况下，将恒辉公司承租的土地出卖给海山集团违反了合同中关于承租人优先续租或优先买断土地使用权的约定。陈河镇政府将该诉争土地出卖后为达到赶走承租人之目的，指使他人破坏承租人在土地上的私有财物价值17万余元，为索赔一事双方多次协商未果。恒辉公司和金辉并未收到陈河镇政府的催要通知。诉争合同的权利人和实际租赁人是恒辉公司，陈河镇政府是心知肚明的，而为达到以合法形式隐藏了真实目的，故意避开恒辉公司与金辉，却通知博海公司达到形势上的合法，而对于实际承租人避而不谈，也从未向恒辉公司主张催要过租金。根据合同法第227条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。上诉人迟延支付租金是有合理原因的，陈河镇政府对实际承租人下达通知也未给予合理的期限，在未经上诉人知情和同意的情况下已将出租土地出让，违反了合同约定。因而双方的合同是不能解除的。三、一审程序违法。陈河镇政府将博海公司作为被告，就不应再将金辉、恒辉公司列为被告。一审中金辉委托程春香、金霞作为其代理人参加诉讼，与恒辉公司无任何代理手续，她们不能代表恒辉公司参加诉讼，而一审认为其二人同时代表金辉和恒辉公司，程序上存在严重瑕疵。金辉作为本案重要当事人，其代理人程春香当庭申请到金辉服刑的地方开庭，一审拒绝违反程序。综上，请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审。上诉人金辉、恒辉公司二审均未提交新的证据。被上诉人陈河镇政府二审答辩称，1、一审认定本案实际承租人为博海公司正确。陈河镇政府与博海公司2005年5月8日签订的合同明确约定原应城市第一阀门厂所属土地使用权全部租赁给博海公司，期限30年，自2006年起每年年中向陈河镇政府缴纳土地租赁费用8000元，该合同于2005年5月13日经应城市公证处公证，合法有效。尽管2005年8月18日金辉与博海公司签订协议，约定博海公司将地面资产及机械设备全部作价180万元卖给金辉，同时将租赁土地转让给金辉占有和使用。但金辉所占有和使用的土地并不是从陈河镇政府处租赁或购买的，是从博海公司转租而来的。陈河镇政府与博海公司之间始终存在租赁合同关系，而与金辉之间不存在任何合同关系。根据《合同法》第224条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。因此陈河镇政府与博海公司之间始终存在租赁合同关系，租赁人为博海公司是正确的。2、上诉人称博海公司与陈河镇政府签订的合同中买断全部资产是主合同，租赁土地是从合同，主合同转让，从合同也随之转让之理由不能成立。陈河镇政府与博海公司2005年5月8日签订的《合同书》从来未向任何人进行过转让，该合同包括了两个法律关系，一个是买卖合同法律关系，一个是土地租赁合同法律关系，不存在谁是主合同谁是从合同。本案不存在合同转让的问题，所谓合同转让是当事人双方签订合同后，在合同没有履行前，一方当事人退出，由他方按原合同约定的权利和义务转让承受。本案中，博海公司与陈河镇政府之间租赁合同关系始终是存在的，尽管陈河镇政府曾经以金辉或恒辉公司的名义收到过土地租赁费，但不表明陈河镇政府与金辉存在直接的土地租赁关系。因为，在陈河镇政府与博海公司签订和履行合同过程中，金辉一直以博海公司代理人的名义与陈河镇政府交涉，陈河镇政府收到金辉款项，理所当然应视为博海公司的支付行为，上诉人的支付租金行为是一种代支付。博海公司与金辉、恒辉公司之间是一种什么关系，陈河镇政府并不清楚，无论是金辉还是恒辉公司交纳土地租金，陈河镇政府只能理解为是代博海公司的支付行为。陈河镇政府作为土地出租人无论是直接向承租人收取租金还是在转租人处收取租金，都不违反法律规定，不会改变出租人与承租人、承租人与转租人之间各自的关系。3、因承租人博海公司长期不支付土地租金，经催告后仍不支付已构成根本违约，符合合同解除条件，陈河镇政府发出解除通知后，租赁合同应该已经解除。承租人博海公司及转租人金辉不支付租金不存在不可抗拒的因素，博海公司对长期未按期支付租金的行为没有任何合理解释。上诉人称企业不景气、金辉被抓后企业停产均不是合理原因。租金自2009年就一直没有支付，不存在2013年金辉父母主动到陈河镇政府要求交纳租金被拒的事实。且陈河镇政府为催要租金，在口头通知无果的情况下，于2013年12月10日向承租人发出了通知函，而承租人收到解除通知函后一直没有任何回应。根据《合同法》第227条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。4、本案不存在陈河镇政府将案涉土地出卖给海山集团一事，也不存在陈河镇政府指使他人破坏上诉人在土地上的财物一事。5、上诉人称陈河镇政府从未向金辉或恒辉公司主张催要过租金，也未收到催要通知。因陈河镇政府只与博海公司存在合同关系，陈河镇政府当然是向承租人博海公司主张权利。上诉人作为转租人，向承租人支付租金是其义务，没有催要就不支付租金不是其长期拒不支付租金的正当理由。正因上诉人长期拒付租金，导致博海公司作为承租人对陈河镇政府构成根本违约。6、一审程序合法。金辉是恒辉公司主要股东及法定代表人，一审金辉母亲程春香及妹妹金霞作为金辉及恒辉公司代理人参加诉讼，一审没有到金辉服刑地开庭没有违反法律规定。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，二审应当维持原判，驳回上诉人的全部诉求。被上诉人陈河镇政府二审未提交新的证据。被上诉人博海公司未提交答辩状，也未提交新的证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院补充查明，2005年5月8日，陈河镇政府与博海公司还签订了一份博海公司授权委托人为金辉的《合同书》。2005年5月8日，陈河镇政府与博海公司签订的二份《合同书》，除合同首部博海公司授权委托人一个是金辉，一个是刘斌，以及合同尾部一个是金辉签字，一个是刘斌签字这二处内容不相同外，其余内容完全相同。2005年5月13日，陈河镇政府与博海公司进行公证的是博海公司授权委托人为刘斌的《合同书》。本案争议焦点：1、陈河镇政府与博海公司的租赁关系是否应当解除。2、一审法院是否程序违法。对于焦点一本院认为，2005年5月8日，陈河镇政府与博海公司签订了一份博海公司授权委托人为金辉的《合同书》。2005年8月18日，博海公司与金辉签订了转让协议，由金辉向陈河镇政府履行交纳租金的义务。2006年金辉成立恒辉公司，并由恒辉公司实际向陈河镇政府交纳土地租赁费至2009年，之后的租金一直没有交纳。2013年陈河镇政府向博海公司下达律师函，要求支付下欠土地租赁费，博海公司收到后仍未交纳租金。对此事实博海公司一审答辩也予认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款之规定，博海公司长期未付租金已构成根本违约，陈河镇政府有权解除租赁合同。对于焦点二本院认为，陈河镇政府将金辉、恒辉公司列为被告是其自由行使诉权，在不违反法律规定的情况下，法院不应干涉。由于金辉是恒辉公司的法定代表人，其在一审对程春香和金霞的授权既为其个人的授权，也可视为恒辉公司法人的授权，一审认定程春香和金霞同时代理金辉和恒辉公司并无不当。因金辉已委托了代理人参加诉讼，一审对金辉代理人申请到金辉服刑地开庭未予准许并不违反法律规定。上诉人称一审程序违法之理由均不成立。被上诉人博海公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对相应诉讼权利的放弃，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条的规定，依法进行了缺席审理。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人金辉、应城市恒辉膏业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘铮审判员  孙伟审判员  胡红二〇一五年十二月二十五日书记员  潘洁附：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一主迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。