北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第00438号上诉人（原审被告）北京晟客酒店管理有限责任公司，住所地北京市西城区前帽胡同14号。法定代表人文锋，总经理。上诉人（原审被告）北京晟客酒店管理有限责任公司石景山餐饮分公司，住所地北京市石景山区玉泉西里二区38号楼D103商业。负责人常金花。上诉人（原审被告）文锋，男，1974年11月23日出生。三上诉人之共同委托代理人杜冠华，北京京青律师事务所律师。上诉人（原审第三人）黄建兴，男，1964年2月19日出生。委托代理人汤宁，北京市蓝鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）贺方广，男，1956年12月16日出生。委托代理人薛勇，北京市华德莱律师事务所律师。上诉人北京晟客酒店管理有限责任公司（以下简称晟客酒店公司）、北京晟客酒店管理有限责任公司石景山餐饮分公司（以下简称晟客酒店餐饮分公司）、文锋、黄建兴因返还原物纠纷一案，均不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第6636号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司、文锋的共同委托代理人杜冠华、上诉人黄建兴的委托代理人汤宁，被上诉人贺方广的委托代理人薛勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贺方广在原审法院起诉称：2012年2月20日，晟客酒店餐饮分公司与黄建兴签订租赁合同，租赁38号楼D段一层底商，用于经营丽江龙记斑鱼庄餐厅。承租后，被告不仅占用一层640平米房屋，还将排烟管道安装到地下一层，占用地下一层部分空间，导致地下一层噪音污染严重而无法使用。晟客酒店餐饮分公司在安装排烟管道时对窗户和墙体进行破坏。晟客酒店餐饮分公司经营期间下水管破裂，污水流入地下一层，造成地下一层长时间浸泡，影响墙体和房屋的安全和对外出租。我多次与晟客酒店餐饮分公司交涉，但其不予理睬。另因黄建兴从我处租赁上述房屋后一直未交纳租金，故我与黄建兴之间租赁合同已于2012年6月1日解除。我多次与晟客酒店餐饮分公司协商沟通，要求晟客酒店餐饮分公司交纳自2012年6月1日至今的房屋使用费并返还房屋，均未果。为维护我的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令被告腾退返还38号楼D段一层东侧底商以及地下一层底商；2、判令被告赔偿我自2012年6月1日至腾退之日的房屋使用费，按租金标准计算；3、判令被告对因安装排烟管道对地下一层房屋的墙壁和窗户进行修复即将排烟管道拆除、将墙面打孔处封堵、将窗户恢复原状，另赔偿地下室使用费，使用费标准为1.2元／平米／天，面积为965.52平米，期限自2012年2月20日至搬离之日止；4、要求晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司、文锋及黄建兴承担连带责任；5、诉讼费由被告承担。晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司、文锋在原审法院答辩称：不同意贺方广的诉讼请求。我方与黄建兴签订的租赁合同合法有效，并按约定履行了支付租金义务。我方对贺方广与黄建兴之间的争议并不知情，诉讼期间也未通知我方出庭。贺方广不能直接向我方主张权利。黄建兴在原审法院述称：我与贺方广之间纠纷已经处理完毕，我与贺方广之间租赁合同已经解除，现房屋并非我使用，贺方广诉讼请求与我无关，我在本案中不应该承担法律责任。原审法院审理查明：38号楼商业用房D-03、D-05、D-103、D-105、D-203、D-205号房屋所有权证登记的所有权人为贺方广。2011年9月1日，出租方贺方广、承租方黄建兴与经纪人赵汉堃签订《房屋租赁合同》，租赁地点为38号楼D-03、D-05、D-103、D-105、D-203、D-205号。2011年10月23日，贺方广（甲方，出租方）、黄建兴（承租方，乙方）与经纪人赵汉堃就上述租赁房屋再次签订《房屋租赁合同》，其中载明：38号楼D-03、D-05、D-103、D-105、D-203、D-205号；租赁期限为2012年4月1日至2032年4月1日，共计20年，免租期7个月，免租时间为2011年9月1日至2012年4月1日；租金总价为：房屋租金170万元，物业费、取暖费80万元，房屋装修费100万元，合计费用350万元；承租方须事先征得出租方书面同意，方可在租赁期内将该房屋全部转租给他人，乙方有权部分转租第三方。当日，贺方广、黄建兴与经纪人赵汉堃又签订《补充协议》，其中第三条约定2011年9月1日所签《房屋租赁合同》用于避税。2012年2月20日，黄建兴与文锋签订《房屋租赁合同》，约定黄建兴将从贺方广处承租部分房屋出租给文锋，租赁房屋坐落为D103，约定建筑面积640平方米，租赁期限自2012年6月20日至2020年6月19日，含装修期2012年2月20日至2012年6月19日，租赁费用每平米2.5元／天，第一年至第六年年租金58.4万元，第七年至第八年年租金689120元。2012年3月5日，黄建兴与文锋签订《补充协议》，其中第六条约定：黄建兴同意在负一层东侧安装排风烟道。文锋承租后，将上述房屋交给晟客酒店餐饮分公司经营餐厅使用，字号为龙记斑鱼庄。晟客酒店餐饮分公司在经营期间利用地下一层D03外侧少部分空间安装了排烟管道，安装过程中利用墙壁进行打孔并将排烟管道穿过窗户。庭审中，贺方广、晟客酒店餐饮分公司均认可晟客酒店餐饮分公司未对地下室进行实际占有使用，现地下室处于空置状态。现租赁地点D103房屋部分场地为晟客酒店餐饮分公司占有使用，用于经营字号为龙记斑鱼庄的餐厅。2013年4月12日、2013年8月15日，贺方广向文锋及龙记斑鱼庄发出《告知函》两份，要求移除安装在地下一层的排烟管道并恢复原状、移除安装在地下室电表箱内的电表、对广告安装进行整改、清除装修垃圾。2012年6月26日，贺方广以租赁合同纠纷将黄建兴、赵汉堃诉至法院，要求确认2011年10月23日所签《房屋租赁合同》于2012年6月1日解除、要求黄建兴支付所欠房屋租金并支付违约金、赔偿损失等。黄建兴提起反诉，要求解除《房屋租赁合同》、退还房屋押金、赔偿装修损失等。2013年8月23日，法院经审理作出（2012）石民初字第3480号民事判决，判决：“一、确认贺方广、黄建兴、赵汉堃于2011年10月23日签订的《房屋租赁合同》于2012年6月1日解除；二、黄建兴于本判决生效后七日内支付贺方广2012年4月1日至2012年6月1日的房屋租金五十八万三千三百三十三元三角；三、黄建兴于本判决生效后七日内支付贺方广迟延支付租金的违约金三十万元；四、黄建兴于本判决生效后七日内赔偿贺方广装修恢复损失费用八万四千元；五、黄建兴于本判决生效后七日内赔偿贺方广房屋使用费损失五十八万三千三百三十三元三角；六、贺方广于本判决生效后七日内返还黄建兴押金二十万元；七、贺方广于本判决生效后七日内赔偿黄建兴装修、拆除、恢复损失费用十三万五千元；八、驳回贺方广的其他诉讼请求；九、驳回黄建兴的其他反诉请求”。判决后，双方均未提起上诉，现该判决已生效。2013年9月3日，贺方广向龙记斑鱼庄发出《告知函》一份，内容为：“龙记斑鱼庄：你与黄建兴签订的租赁合同承租的38号楼D段一层底商房屋，由于黄建兴与我方签订的租赁合同已于2012年6月1日解除，所以你方使用我方该房屋应向我方缴纳房屋使用费，考虑到历史原因暂按照你方与黄建兴签订的租赁合同所约定的金额收你方的房屋使用费。自2012年6月20日至2013年9月1日共计696000元。限你方在20日内付清。否则业主将停止供应水电，收回该房屋”。庭审中，贺方广主张因晟客酒店餐饮分公司原因导致地下室渗水，经释明，其不申请鉴定。经现场勘查，地下室现状外观无法判断存在积水、渗水情形。另，晟客酒店餐饮分公司于2012年10月22日成立，原负责人为文锋。本案审理过程中，贺方广申请对晟客酒店餐饮分公司在租赁地点经营的龙记斑鱼庄餐厅内物品进行财产保全，法院对龙记斑鱼庄餐厅内物品进行清点并开列物品清单，对相关物品设施采取了财产保全措施。原审法院认定上述事实，有告知函、产权证、房屋租赁合同、工商登记材料、补充协议、（2012）石民初字第3480号民事判决书、照片、开庭笔录及各方当事人当庭陈述等证据在案佐证。原审法院判决认定：贺方广与黄建兴于2011年10月23日签订的《房屋租赁合同》已经法院（2012）石民初字第3480号民事判决书判决确认于2012年6月1日解除。合同解除后，黄建兴依法应当将租赁物返还贺方广，故文锋亦无法依据与黄建兴之《房屋租赁合同》继续占有使用租赁物。现文锋将租赁物转交给晟客酒店餐饮分公司经营餐厅，故晟客酒店餐饮分公司亦无法律依据继续占有使用租赁房屋。综上，贺方广有权要求房屋承租人黄建兴、次承租人文锋及实际占有使用房屋的晟客酒店餐饮分公司腾退并交还房屋。因晟客酒店公司系总公司，故对其分公司所负法律责任应当依法承担连带责任。法院对贺方广要求黄建兴、文锋、晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司连带腾退返还所占用38号楼D段一层东侧底商的请求予以支持。庭审中，双方均认可晟客酒店餐饮分公司未对地下室进行实际占有使用，故法院对贺方广要求腾退返还地下室及支付地下室使用费的请求不予支持。在贺方广与黄建兴租赁合同关系解除后，房屋仍由晟客酒店餐饮分公司占用，未交还贺方广，故黄建兴、文锋、晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司均有义务向贺方广支付占用涉案房屋期间的使用费。因（2012）石民初字第3480号民事判决书已经判决黄建兴赔偿贺方广自2012年6月1日至2012年7月31日房屋使用费，故本案对此期间使用费的诉求不予支持。现由晟客酒店餐饮分公司开办的龙记斑鱼庄餐厅正常经营，故使用费标准应参照贺方广与黄建兴之间房屋使用费标准予以计算，经核算每年应按431916元计算，法院对贺方广主张合理使用费予以支持。晟客酒店餐饮分公司在地下一层安装排风烟道系经黄建兴、文锋同意后实施，在向贺方广交还房屋时应保证房屋完好的初始状态，故法院对贺方广要求将排烟管道拆除、将墙面打孔处封堵、将窗户恢复原状的请求予以支持。庭审中，晟客酒店餐饮分公司主张其与贺方广形成事实租赁关系，对此未提供证据证明，法院不予采纳。晟客酒店餐饮分公司提起反诉要求贺方广赔偿因违约而产生的员工工资及停业损失，因晟客酒店餐饮分公司与贺方广无租赁合同关系，故其反诉请求在本案中不予处理，其可另行通过法律途径解决。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决：一、北京晟客酒店管理有限责任公司、北京晟客酒店管理有限责任公司石景山餐饮分公司、黄建兴、文锋于本判决生效后十五日内将38号楼D段103号底商房屋腾退并交付贺方广；二、北京晟客酒店管理有限责任公司、北京晟客酒店管理有限责任公司石景山餐饮分公司、黄建兴、文锋于本判决生效后十五日内共同支付贺方广自二〇一二年八月一日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费，按每年四十三万一千九百一十六元计算；三、北京晟客酒店管理有限责任公司、北京晟客酒店管理有限责任公司石景山餐饮分公司、黄建兴、文锋于本判决生效后十五日内将安装在38号楼D段103号底商之地下一层排烟管道拆除，并将墙面打孔进行封堵、将窗户进行修复；四、驳回贺方广的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司、文锋均不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，驳回贺方广在原审时的诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由贺方广承担。上诉理由是：一、贺方广在原审诉求中未要求解除经贺方广授权的黄建兴与上诉人签订的租赁合同，且该租赁合同已履行一年零八个月，在此情况下原审法院直接判令三上诉人腾退房屋是错误的；二、原审判决认定上诉人承担连带腾退责任亦是错误的，晟客酒店公司是法人单位，其下属的晟客酒店餐饮分公司属于分公司，文锋属于晟客酒店公司法定代表人。按照有关法律规定，晟客酒店餐饮分公司以及文锋个人的行为应由晟客酒店公司承担，不应由晟客酒店餐饮分公司和文锋个人承担；三、原审判决认定三上诉人共同向贺方广支付自2012年8月1日至腾退之日的房屋使用费属显失公平，三上诉人已按其与黄建兴签订的租赁合同实际履行支付房屋义务至2013年6月2日，贺方广无权要求三上诉人重复支付期间的房租且原审判决对关于房租租金交付一事未查清；四、原审判决依据贺方广与黄建兴租赁合同的解除进而推定三上诉人没有合法依据继续使用涉案房屋是错误的，三上诉人与黄建兴签订租赁合同是经贺方广授权与同意，在黄建兴与贺方广的租赁合同中明确约定黄建兴有部分转租权利，但是贺方广在明知上诉人在此投资经营的情况下，于2013年11月起诉要求三上诉人腾退房屋没有事实依据。最重要的一点，在三上诉人继续履行承租合同，向黄建兴连续交付租金的情况下，贺方广与黄建兴竟在石景山区人民法院起诉要求解除合同，在此审理期间并未通知三上诉人，贺方广和黄建兴均明知三上诉人在承租涉案房屋。原审判决依据（2012）石民初字第3480号民事判决进而推定要求三上诉人腾退涉案房屋，是极不公平的，事实上是贺方广和黄建兴恶意串通坑害三上诉人。同时原审法院在认定事实和判决依据方面均存在错误，在三上诉人和黄建兴的租赁合同未解除的情况下，原审法院判决三上诉人腾退房屋是对民事合同权利的干涉，同时是对三上诉人权益的侵害，故三上诉人提出上诉，并且现在已经在石景山区人民法院对（2012）石民初字第3480号民事判决提起第三人撤销之诉，现石景山区人民法院已立案受理并已通知开庭时间，据此要求二审法院支持三上诉人的上诉请求或将本案中止审理。黄建兴不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，黄建兴不应承担履约责任。上诉理由是：原审法院认定事实不清，适用法律错误。本案应是双方合同的债务纠纷，不是物权纠纷，原审法院认定物权纠纷属事实错误，进而造成适用法律错误。黄建兴与贺方广签订合同前已经过石景山区人民法院（2012）石民初字第3480号判决，并已将黄建兴所应当承担的责任判决清楚，黄建兴应当按照（2012）石民初字第3480号判决执行。本次双方之间的纠纷是对原合同的承继，故不应由黄建兴承担履约责任。贺方广服从原审法院判决，不同意上诉人的上诉请求及理由。称：涉案房屋的产权属于贺方广，贺方广从未与晟客酒店公司和晟客酒店餐饮分公司签订过任何租赁合同，亦没有发生过任何合同关系，现涉案房屋的使用方是晟客酒店餐饮分公司，在贺方广与黄建兴签订租赁合同后，黄建兴将涉案房屋转租给文锋个人而并非晟客酒店公司，文锋私自将涉案房屋转租给晟客酒店公司属无效行为。贺方广作为房屋合法所有权人请求法院返还原物事实清楚，于法有据。在贺方广与黄建兴的诉讼中曾提到文锋是否缴纳过租金事宜，在庭审笔录中明确记载黄建兴没有向房屋所有权人缴纳过一分钱房租，文锋和晟客酒店公司私自转租贺方广所有的房屋是无权转租，且亦未向房屋所有权人缴纳一分钱房租，而是为达到霸占贺方广房屋的非法目的。上诉人在法院生效判决的基础上拒不履行判决，仍然钻空子提出所谓的第三人撤销之诉，故二审法院应驳回上诉人的上诉请求。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查，本案审理期间，晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司向北京市石景山区人民法院提起第三人撤销之诉，请求撤销北京市石景山区人民法院（2012）石民初字第3480号民事判决主文第一项，北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第10103号民事裁定，驳回晟客酒店公司、晟客酒店餐饮分公司的起诉。该裁定已生效。在本院审理中，上诉人黄建兴申请撤回上诉。上述事实，有各方当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，转租合同亦不能履行，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人、实际使用房屋的承租人腾退房屋。晟客酒店餐饮分公司基于文锋与黄建兴的《房屋租赁合同》占有使用租赁物。依据法院生效判决确认，贺方广与黄建兴于2011年10月23日签订的《房屋租赁合同》已经于2012年6月1日解除。合同解除后，黄建兴依法应当将租赁物返还贺方广，故文锋亦无法依据其与黄建兴签订《房屋租赁合同》继续占有使用租赁物，现文锋将租赁物转交给晟客酒店餐饮分公司经营餐厅，故晟客酒店餐饮分公司亦无法律依据继续占有使用租赁房屋。贺方广要求房屋承租人黄建兴、次承租人文锋及实际占有使用房屋的晟客酒店餐饮分公司腾退并交还房屋，应予支持。房屋租赁合同解除后，承租人和次承租人逾期腾退房屋给出租人造成损失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。房屋使用费可依出租人请求参照租赁合同约定、转租合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定。在贺方广与黄建兴租赁合同解除后，争议房屋仍由晟客酒店餐饮分公司占用，未交还贺方广，故贺方广现有权要求黄建兴、次承租人文锋及实际占有使用房屋的晟客酒店餐饮分公司共同支付占用涉案房屋的使用费。因晟客酒店公司系总公司，故对其分公司所负法律责任应当依法承担连带责任。黄建兴在本案审理期间，申请撤回上诉，该撤诉申请符合法律规定，本院准许。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。财产保全费五千元，由北京晟客酒店管理有限责任公司、北京晟客酒店管理有限责任公司石景山餐饮分公司、黄建兴、文锋负担（于本判决生效后七日内共同给付贺方广）。一审案件受理费七千三百元，由北京晟客酒店管理有限责任公司、北京晟客酒店管理有限责任公司石景山餐饮分公司、黄建兴、文锋负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一万零九百五十元，由北京晟客酒店管理有限责任公司、北京晟客酒店管理有限责任公司石景山餐饮分公司、文锋负担七千三百元（已交纳）；由黄建兴负担三千六百五十元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  柳适思审判员  刘秋燕审判员  王爱红二〇一五年十二月十日书记员  赵梦芸