大连经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2015)开民初字第5167号原告：大连建华兴业实业有限公司，住所地：大连保税区通港路5号1#综合办公楼。法定代表人：孙世敏，总经理。委托代理人：于传治、李伟系辽宁胜诚律师事务所律师。被告：大连铭川金属材料有限公司，住所地：大连市甘井子区海北路2号。法定代表人：姜伟，执行董事。委托代理人：张紫诺，女，1989年9月13日生，汉族，该公司职员。原告大连建华兴业实业有限公司诉被告大连铭川金属材料有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序审理，由本院审判员许江独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人于传志、李伟，被告委托代理人张紫诺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年8月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》和《物业服务合同》。《物业服务合同》中约定：原告为被告承租原告所有的大连保税区通港路5号2号厂房北区（建筑面积2029.73平方米）提供物业管理服务；合同期限自2014年8月1日起至2019年7月31日止；物业管理费以每平每月2元收取，物业维修养护费以每平每天0.35元收取；物业管理费和物业维修养护费均按季度缴纳，由被告提前10个工作日支付原告下一个季度的物业管理费和物业维修养护费，首季度物业管理费和物业维修养护费在本合同签订当日支付；被告逾期交付该费用，每逾期一日，应按欠付金额的千分之五（0.5%）向原告支付违约金。两份合同签订后，原告依约将案涉厂房交付给被告，被告接收后立即在案涉厂房内进行了装修改造，同时，原告为被告提供了合同约定的物业管理及物业维修养护服务。被告先后向原告支付了2014年8月份、9月份的物业管理费及物业维修养护费合计51453.66元。自2014年10月1日至2015年11月18日，被告未曾向原告支付任何费用，截至2016年1月31日，被告共拖欠原告物业管理费和物业维修养护费合计411629.26元，且按合同约定已产生违约金470687.79元，并且违约金仍在计算，现原告暂主张违约金33万元。故诉至法院请求判令被告给付原告物业管理费和物业维修费411629.26元；判令被告向原告支付违约金33万元；诉讼费由被告承担。被告辩称：我方不同意原告诉讼请求，我方并未接受原告的物业服务，原告也未曾向被告提供任何物业服务，因此我方不同意支付物业费及维修养护费用。经审理查明，2014年8月1日，原、被告签订《物业服务合同》。该合同约定：原告为被告承租原告所有的大连保税区通港路5号2号厂房北区（建筑面积2029.73平方米）提供物业管理服务；合同期限自2014年8月1日起至2019年7月31日止；物业管理费以每平每月2元收取，每年物业管理费为48713元，每季度物业管理费12178元。物业维修养护费以每平每天0.35元收取，按每季度实际产生的天数结算；物业管理费和物业维修养护费均按季度缴纳，由被告提前10个工作日支付给原告下一个季度的物业管理费和物业维修养护费，首季度物业管理费和物业维修养护费在本合同签订当日支付；被告逾期交付该费用，每逾期一日，应按欠付金额的千分之五（0.5%）向原告支付违约金。合同签订后，被告于2014年7月2日向原告支付了7万元、于2014年9月19日向原告支付了43360.43元，其中2014年8月、9月物业管理费及物业维修费为51453.66元。本院所确认的上述事实，有原告提交的《物业服务合同》、进账单及当事人当庭陈述笔录在案为凭，上述证据材料业经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力，原、被告均应按合同约定行使权利、履行义务。被告关于未接受原告物业服务的答辩意见，无证据支持，本院不予采纳。被告应支付原告2014年10月至2016年1月的费用，共计411629.26元。其中，2014年10月的费用为26082.03元，应于2014年8月1日支付，逾期应自2014年8月2日起承担违约金；2014年11月至2015年1月的费用为77535.69元，应于2014年10月21日支付，逾期应自2014年10月22日起承担违约金；2015年2月至4月的费用为75404.47元，应于2015年1月21日支付，逾期应自2015年1月22日起承担违约金；2015年5月至7月的费用为77535.69元，应于2015年4月20日支付，逾期应自2015年4月21日起承担违约金；2015年8月至10月的费用为77535.69元，应于2015年7月21日支付，逾期应自2015年7月22日起承担违约金；2015年11月至2016年1月的费用为77535.69元，应于2015年10月21日支付，逾期应自2015年10月22日起承担违约金。合同约定的违约金比例过高，即使原告自行降低违约金，其主张的违约金仍然过高，且原告要求予以调整，鉴于违约金的补偿性质，由于原告未能提供证据证明其因被告逾期支付费用造成的实际损失，故本院结合本案案情，认定被告逾期支付费用的行为给原告造成的损失为利息损失，据此被告应依据中国人民银行规定的逾期贷款利率标准上浮30%作为违约金计算标准。综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告大连铭川金属材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告大连建华兴业实业有限公司物业管理费、物业维修费411629.26元；二、被告大连铭川金属材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告大连建华兴业实业有限公司违约金（自2014年8月2日起至付清之日止以26082.03元为基数以中国人民银行公布的同期银行逾期贷款利率的130%为标准计算；自2014年10月22日起至付清之日止以77535.69元为基数以中国人民银行公布的同期银行逾期贷款利率的130%为标准计算；自2015年1月22日起至付清之日止以75404.47元为基数以中国人民银行公布的同期银行逾期贷款利率的130%为标准计算；自2015年4月21日起至付清之日止以77535.69元为基数以中国人民银行公布的同期银行逾期贷款利率的130%为标准计算；自2015年7月22日起至付清之日止以77535.69元为基数以中国人民银行公布的同期银行逾期贷款利率的130%为标准计算；自2015年10月22日起至付清之日止以77535.69元为基数以中国人民银行公布的同期银行逾期贷款利率的130%为标准计算）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5608元，由原告负担2360元，由被告负担3248元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 许 江二〇一五年十二月十四日书记员 王晓阳附相关法条：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条?当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。