广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠阳法民一初字第98号原告：李春柳，女，汉族，1982年10月2日出生，住址：广东省化州市。委托代理人：赵一超，系广东立国律师事务所律师。委托代理人：黎恩豪，系广东立国律师事务所律师。被告：惠州市铭基置业有限公司，住所地：惠阳区淡水白云二路世贸广场**2202。法定代表人：范容妹。委托代理人徐稳，系广东稳健律师事务所律师。委托代理人施琼玲，系广东稳健律师事务所律师助理。原告李春柳诉被告惠州市铭基置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2014年12月26日立案受理后，依法组成合议庭于2015年3月16日公开开庭进行审理。原告委托代理人黎恩豪，被告委托代理人徐稳、施琼玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年8月29日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（适用于商品房预售、销售），该商品房单价为332000元。合同约定：1、交付时间：出卖人即被告在2013年12月30日前，将验收合格并出具竣工报告，并符合合同约定的商品房交付买受人即原告使用；2、违约责任：原告未按合同时间付款，逾期超过60日后，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告按累计应付款的20%向被告支付违约金。被告逾期交房超过120日后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，被告向原告支付违约金；3、被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由原告承担。原告已按照合同约定支付合同价金，但合同约定交付期限届满，被告并未将验收合格并出具竣工报告，并符合合同约定的商品房交付原告使用，逾期交付的事实明显，其行为已经构成违约。被告的违约行为，已侵害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求：一、判令被告继续履行商品房买卖合同，将验收合格并出具竣工报告，并符合合同约定的商品房交付原告使用；二、判令被告按20%支付原告逾期交付的违约金66400元；三、判令被告支付原告逾期交付的赔偿金11000元；四、由被告承担本案诉讼费用。原告为其陈述举证期限内提交的证据有：1、商品房买卖合同，证明原被告之间存在预售合同的事实，但是原被告之间权利义务不对等，例如商品房买卖合同中出卖人与买受人违约责任的规定，截止起诉之日被告尚未向原告交付符合约定的商品房；2、见证书、担保合同，证明在按合同付款的事实；3、契税发票，已付全款的事实。被告辩称：请求依法驳回原告全部诉讼请求，诉讼费用由三原告承担，事实理由：1、答辩人依法具备涉案商品房的开发条件及资质，符合商品房开发的法律规定；2、涉案商品房经过政府相关职能部门及相关部门验收合格可以交付使用，并且答辩人按照商品房住建部等有关规定程序履行了告知义务，因此答辩人无论是实体还是程序都符合法律规定；3、答辩人对98-100号案的商品房买卖合同具有免责条款，免责条款在合同补充协议22条有规定，涉案商品房推迟交付是答辩人不可预见原因造成，是因为规划变更需政府相关部门审批同意才能规划变更，因此我国合同法及相关法律有明确规定的情势变更原则，有合同约定应当依照合同约定。因此答辩人具有免责条件因此三原告的请求既不符合法律规定也不符合合同约定应予驳回。被告为其辩称提交如下证据：1、营业执照与组织机构代码证书，证明被告的主体资格；2、资质证书，证明被告具有政府相关部分授予的房地产开发权；3、国有土地使用权、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，证明涉案房产土地是被告的，建设有按国家法律规定授予的权限进行房地产开发；4、预售许可证、证明书，证明被告有按照商品房要求进行预售，证明书证明是因为竣工验收后被房管局收回开具书面证明材料原件在房管局；5、广东远顺建筑设计有限公司函、申请书、惠阳住建局批复、调整方案图、一层中平面图，证明涉案商品房2013年10月份设计院发现规划存在一定问题需要对首层园林规划、停车位进行调整并发函给被告，因此被告在2013.11.6通过住建局进行及相关职能部门审批，住建局2014.4.30书面批复同意规划变更，因此也核准规划变更的方案，方案同意后要审查图纸。2014.6.10才同意了规划设计的变更图纸，规划才可以进行施工。合同约定2013.12.30交房，由于规划设计不符合要求需要政府相关部门审批，因此拖延的时间不是我方可以控制预见的，符合补充协议第22条免责情形；6、商品房买卖合同，证明原被告签订的合同是有效合同并且符合法律规定；7、竣工验收备案表、消防验收表，人防验收，证明被告开发的房地产符合开发条件即销售条件，并且楼房经过消防、人防、及相关部门验收符合交房条件，可以办理相关手续；8、入伙通知书、快递回复，证明原告有签收快递，我方已经履行告知程序；9、房产证，佐证商品房可以入伙居住，也可以办理房产证，部分业主已经办理房产证。10、快递单及投递记录。经审理查明：原被告于2012年8月29日签订了《广东省商品房买卖合同》【合同编号：惠阳（2012）00006390】（以下简称“合同”）及《合同补充协议》，约定：原告购买被告位于惠州市××区淡水××坑金××大道边××单元××房，房屋总价款为332000元，首期房款102000元签订合同时交付，余款230000元原告须在签订合同之日起规定时间内到指定银行办理按揭手续；被告应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工报告条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。合同第九条约定被告逾期交房的违约责任为，逾期超过120日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同补充协议第15条约定：……延期交楼未超过90日的，或因不可预测原因、不可抗力或调整原设计方案及因政府有关职能部门工作程序原因等而导致延期交楼的，买受人表示理解，不视为出卖人违约。合同补充协议第17条约定：……买受人能够在《入伙通知书》指定的入伙期限届满之日起15日内提供当地具有建设工程质量检测资质的机构出具的认定该商品房建设工程质量不合格的证书除外，否则，《入伙通知书》指定的入伙期限届满之日即为该商品房的交付时间。合同补充协议第22条约定：双方同意本合同所指不可抗力是指人力不能预见、不能避免、不能抗拒和不能克服的自然原因或社会原因，包括但不限于以下情形：1、异常天气、异常地质状况或自然灾害，包括但不限于地震、塌方、水灾、火灾、暴风雨、发现文物遗址等，异常天气是指施工期间的台风、暴风次数或量超过本地区前两年平均值；2、发生任何不可抗拒的社会灾难或时间，包括但不限于战争、暴乱、重大疾病流行等；3、法律、法规、技术规范标准或政策发生新的变化，政府规划变更、征收、征用及类型行政强制行为，相关主管部门原因导致的延误、误差等非出卖人所能预见、控制并可避免的事件。对因为不可抗力发生的逾期交房或迟延取得房产证的，出卖人有权相应顺延履行合同义务且不承担违约责任。2013年11月6日，被告向惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局提交《关于我司在建项目“万祥豪苑”停车位调整的申请书》，申请将原设计在庭院内的地面停车位调整到地下室，实现人车分流，增加花园绿化、喷泉、凉亭等，并增加地下室出入车道顶棚和花园入口门楼等，美化小区庭院内及小区周边环境，增加小区人文气息，提升居住品质，调整后总车位为529个（原审批530个）比原审批少1个。2014年4月30日，惠州市惠阳区住房和城乡规划建设局作出《关于惠州市铭基置业有限公司“万祥豪苑”项目停车位调整方案的批复》（惠阳规建方【2014】43号），内容为该项目停车位调整方案经该局规划建设评审小组2014年3月7日评审通过，2014年3月18日—2014年2月28日依照《广东城乡规划条例》的相关规定进行了公示，公示期间未收到与该调整方案相关的异议，批复如下：同意该项目的停车位调整方案（停车位529个），须按相关程序完善手续。涉案房屋《商品房预售许可证》有效期为2012年7月3日至2014年3月30日。涉案工程万祥豪苑的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明工程经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格竣工验收日期为2014年10月31日。涉案房屋已于2015年2月2日完成初始登记。另查明，原告已于2013年2月20日支付完全部房款332000元。被告于2014年9月27日以通过韵达快递向原告发出《入伙通知书》，通知原告于2014年10月1日办理入伙手续，该快递于2014年9月29日到达原告处。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及《合同补充协议》为原被告真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，原被告双方应按照合同约定履行各自义务。按照合同约定，被告应于2013年12月30日将建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工报告的商品房交付原告使用，被告通知原告于2014年10月1日办理入伙，而此时，涉案房屋仍未竣工验收，不符合交付使用条件，涉案商品房所在工程竣工验收时间为2014年10月31日，即涉案房屋符合交付条件的时间为2014年10月31日，因原告收到入伙通知后，并未对房屋质量提出异议，故涉案房屋可视为已于2014年10月31日交付。被告辩称涉案商品房推迟交付原因为规划变更需政府相关部门审批同意，是被告不可预见原因造成的，因此被告可以免责，对此，本院认为，被告对首层园林规划、停车位进行调整并不属于不可抗力范畴，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。根据合同第九条约定，出卖人逾期交付超过120日，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按合同约定的最后交付期限的第二天即2013年12月31日起按日向买受人支付已交付房价款万分之1.1。故原告延期交房的时间为314天（2013年12月31日至2014年10月30日），因双方在合同补充协议第15条约定交房宽限期为90天，故计算违约金的天数应为224天，即被告应支付给原告逾期交房违约金为8180.48元（332000元×0.11‰/天×224天）。原告请求被告按20%支付原告逾期交方的违约金66400元，没有事实依据，本院不予支持，原告主张被告支付原告逾期交付的赔偿金11000元，因原告已主张违约金，本院不予支持。原告请求被告继续履行商品房买卖合同，将验收合格并出具竣工报告，并符合合同约定的商品房交付原告使用，因被告已向原告发出《入伙通知书》，原告也未有相关证据证明被告拒绝交付涉案商品房，故对原告的上述请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市铭基置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付逾期交房违约金8180.48元给原告李春柳。二、驳回原告李春柳其他诉讼请求。本案受理费1835元，由被告惠州市铭基置业有限公司承担50元，原告李春柳承担1785元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  叶仕平审判员  李小芬审判员  张少琼二〇一五年四月三日书记员  李 幸附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。