嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书(2015)嘉秀民初字第841号原告：蒋爱宝。委托代理人:鲁大为，系原告蒋爱宝之夫，为本案另一原告。原告：鲁大为。被告：嘉兴市好一家家居购物广场有限公司。住所地嘉兴市秀洲区秀园路***号。法定代表人：夏良祖，该公司总经理。被告：嘉兴市嘉瓯置业有限公司。住所地嘉兴市秀洲工业区。法定代表人：夏良祖，该公司董事长。原告蒋爱宝、鲁大为诉被告嘉兴市好一家家居购物广场有限公司（以下简称好一家公司）、嘉兴市嘉瓯置业有限公司（以下简称嘉瓯公司）合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案受理后，依法由审判员杨维均适用简易程序，于2015年11月2日公开开庭进行了审理。原告鲁大为（同时系蒋爱宝的委托代理人）到庭参加了诉讼，被告好一家公司、嘉瓯公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告起诉称，2009年12月29日，二原告与被告嘉瓯公司签订《商品房买卖合同》，购买了好一家家居购物广场10号楼2单元2047号商铺，并依被告嘉瓯公司与被告好一家公司的要约（宣传单），同日与好一家公司签订了《好一家家居购物广场商铺委托经营管理合同》，约定原告将上述房产委托给好一家公司经营管理，期限为10年，自2009年12月28日起至2019年12月27日止。双方对委托经营收益分配及违约责任等相关事项一并作了约定。购房合同及委托经营管理合同签订后，原告依法取得了案涉商铺的所有权，好一家公司取得了商铺的委托经营管理权。但好一家公司至今未能对商铺进行经营。在原告的要求下，好一家公司支付了2012年12月28日至2014年12月27日的保底收益，但2014年12月28日至今，经原告多次请求，好一家公司仍未支付约定的经营管理费。原告认为，好一家公司怠于履行经营管理义务、逾期并拒不支付2014年12月28日后的委托经营管理费超过6个月，已构成违约并给原告造成了巨大的损失，应承担相应的违约责任。嘉瓯公司实质上与好一家公司系关联公司且违反售房时作出的要约承诺，同时《关于好一家家居市场的解决方案》、《告好一家全体业主书》中也明确了嘉瓯公司的责任。虽然表面上看是原告与好一家公司签订的《委托经营管理合同》，但实质上好一家公司与嘉瓯公司均是与原告签订合同的主体，应共同承担违约责任。同时，由于商铺的特殊位置无法单独经营使用且因二被告的原因至今无法经营使用，即使合同终止后原告购买该商铺的目的无法独自达到，二被告应赔偿原告的预期利益，即合同约定期限内原告的保底收益。综上，原告诉请法院依法判令：1.终止原告与被告好一家公司于2009年12月29日签订的《好一家家居购物广场商铺委托经营管理合同》；2.被告好一家公司、嘉瓯公司共同支付原告违约金32599元（房价总款162993元的20%）；3.被告好一家公司、嘉瓯公司共同支付原告委托经营管理费13039.44元（2014年12月28日至2015年8月27日，按保底收益房款总价年12%计算），并另付至合同终止实际交付返还商铺日止；4.被告好一家公司、嘉瓯公司按中国人民银行同期贷款利率共同支付原告8个月的应付经营管理费的利息465元（2014年12月28日至2015年8月27日，按一年期贷款利率5.35%计算240天）并支付至合同终止实际交付返还商铺日止；5.被告好一家公司、嘉瓯公司共同支付原告在合同约定期间应收委托经营管理费的预期损失88016.22元（2015年6月29日至2019年12月27日经营管理费，按保底收益房款总价年12%计算）。庭审中，原告将第5项诉讼请求变更为：被告好一家公司、嘉瓯公司共同支付原告在合同约定期间应收委托经营管理费的预期损失85299.68元（2015年8月28日至2019年12月28日经营管理费，按保底收益房款总价年12%计算）。被告好一家公司、嘉瓯公司均未作答辩。原告为证明其主张，向本院提交了下列证据：1.《商品房买卖合同》1份，用以证明原告与被告嘉瓯公司因购房合同建立买卖法律关系的事实。2.宣传单1份，用以证明二被告在原告购房时的要约，承诺统一经营并支付经营管理费促使原告购买房产、二被告违约应共同承担违约责任的事实。3.房屋所有权证书2份，用以证明原告依法取得案涉房屋所有权，二原告共同共有的事实。4.《好一家家居购物广场商铺委托经营管理合同》1份，用以证明被告好一家公司与原告签订合同，约定统一经营并按期支付原告经营管理费的事实。5.“关于好一家家居市场的解决方案”1份（系被告好一家公司邮寄给原告的信函），用以证明二被告应共同承担责任的事实。6.“告好一家全体业主书”1份（系好一家业主大会主席团邮寄给原告的信函），用以证明二被告应共同承担责任的事实。7.照片8张，用以证明原告购买商铺所在的10号楼没有人管理，相关设备设施损坏严重的事实。二被告未到庭参加诉讼，亦未提供证据，视为放弃举证和质证的权利。本院认证意见：原告提交的证据1、2、3、4、5、7系原件，与本案相关联，予以认定；证据6系“好一家业主大会主席团”单方制作的关于展开集体维权工作的相关情况介绍，与本案没有法律上的关联性，故不予认定。本院经审理，认定案件事实如下：2009年12月29日，原告蒋爱宝、鲁大为与被告嘉瓯公司签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告嘉瓯公司开发的嘉兴市秀洲新区好一家家居购物广场10号楼2单元2047号房产，建筑面积32.43平方米，性质为商办综合，房价总额162993元。房产销售宣传单上载有“十年统一经营管理，即买即收三年租金，第四年保底收益11%，第五年保底年收益12%”等有关收益的字样。该房屋于2010年3月2日办理房屋所有权登记，系蒋爱宝、鲁大为共同共有。2009年12月29日，原告蒋爱宝、鲁大为（甲方）与被告好一家公司（乙方）签订《好一家家居购物广场商铺委托经营管理合同》1份，约定甲方将好一家家居购物广场10号楼2单元2047号商铺的房产委托给乙方经营管理，委托经营管理的期限为10年，自2009年12月28日起至2019年12月27日止；乙方在约定的委托经营管理期限内对该物业所有权采用自营、委托他人经营、代为出租、许可经营等形式进行经营管理，甲方无权干涉；乙方已将好一家家居购物广场的整体规划经营的情况充分告知甲方，甲方对此已充分了解并予以认可；甲方承诺支持乙方培育市场，并共同约定委托经营管理费将于第37个月开始支付，即自2012年12月28日起至2013年12月27日止（委托期限内第37个月至第48个月），乙方承诺给予甲方房款总价11%（含税）的保底收益；自2013年12月28日起至2014年12月27日止（委托期限内第49个月至第60个月），乙方承诺给予甲方房款总价12%（含税）的保底收益；如实收委托经营管理费收益高于11%、12%的部分按甲方90%、乙方10%的比例分成；委托经营收益均分二期支付，乙方受托每6个月向甲方代付一次，付款时间为每个计费期的第一个月15日前；第6年至第10年，即2014年12月28日至2019年12月27日（委托期限内第61个月至第120个月），收益按实收委托经营管理费甲方90%、乙方10%的比例分成；在委托经营管理期限内，甲乙双方均无权单方面要求终止合同，若乙方单方面终止合同，甲方有权收回该物业的经营使用权，乙方另须支付甲方房款总价的20%作为违约金；若甲方单方面终止合同，则乙方立即停止支付该物业的经营管理费，甲方另须支付乙方房款总价的20%作为违约金；在委托经营管理期限内，若乙方拖欠甲方委托经营管理费，则视为乙方违约，乙方应根据当期应付委托经营管理费，按中国人民银行同期固定资产贷款利息，向甲方支付逾期违约金；若逾期超过6个月，则甲方有权终止合同，并视为乙方单方面终止合同。双方还对其他相关事项作了约定。上述合同签订后，原告将案涉商铺交与好一家公司经营管理，但未能成功招租，处于空置状态。好一家公司按约定的标准支付原告保底收益至2014年12月27日。另查明，2013年1月11日，好一家公司向原告邮寄“关于好一家家居市场的解决方案”1份，主要内容有：对售楼包租的业主租金由嘉瓯公司和好一家公司共同负责履行，2015年租金按合同约定的时间支付，此方案在业主大会通过后执行，等等。本院认为，原告蒋爱宝、鲁大为与被告好一家公司签订的《好一家家居购物广场商铺委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定有效。嘉瓯公司与好一家公司系关联公司，虽然嘉瓯公司在销售案涉商铺时对保底收益情况进行过宣传，但原告在与嘉瓯公司签订《商品房买卖合同》的同时与好一家公司签订了《好一家家居购物广场商铺委托经营管理合同》，并对保底收益作了明确约定，因此关于商铺的保底收益问题应以《好一家家居购物广场商铺委托经营管理合同》中的约定为准。被告好一家公司已按约定的标准向原告支付了2014年12月27日以前的保底收益。关于2014年12月28日至2019年12月27日期间的收益问题，根据原告与被告好一家公司的合同约定，按实收委托经营管理费原告90%、被告好一家公司10%的比例分成。该约定实际上是关于风险收益而非保底收益的约定，即有委托经营管理收入才会有收益分配。因案涉商铺未能成功招租，处于空置状态，实际上没有委托经营管理费收入，因此被告好一家公司未向原告支付商铺收益，并不违反合同约定。原告认为被告好一家公司怠于履行经营管理义务致商铺闲置，其理由难以成立：1.商铺能否成功招租，既涉及到楼市行情及家居建材市场竞争等诸多外部大环境因素的影响，也与商铺在整个市场中的具体位置等因素有关；2.原告提供的照片拍摄于2015年9月8日，好一家家居市场已处于整体衰落期，大量商铺闲置，原告简单地将责任归咎于好一家公司怠于履行经营管理义务，并不公允；3.原告与被告好一家公司有关于实收委托经营管理费按比例分成的约定，因此案涉商铺未能成功招租其实亦并不符合被告好一家公司的利益。综上，原告要求被告好一家公司、嘉瓯公司支付委托经营管理费及利息、违约金、预期损失的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，不予支持。合同的权利义务终止是指由于一定的法律事实（如合同解除）的发生，使合同所设定的债权债务关系在客观上已不再存在。原告主张终止与好一家公司签订的《好一家家居购物广场商铺委托经营管理合同》，实质为主张解除合同。鉴于《好一家家居购物广场商铺委托经营管理合同》自2014年12月28日后即未实际履行，继续履行对双方并不有利，原告要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。合同解除的时间为被告好一家公司收到本案起诉状副本之日即2015年9月24日。被告好一家公司、嘉瓯公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告蒋爱宝、鲁大为与被告嘉兴市好一家家居购物广场有限公司于2009年12月29日签订的《好一家家居购物广场商铺委托经营管理合同》，解除日期为2015年9月24日；二、驳回原告蒋爱宝、鲁大为的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1491元，由原告蒋爱宝、鲁大为负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  杨维均二〇一五年十二月十八日书记员  吴雪青