山西省壶关县人民法院民 事 判 决 书（2014）壶民初字第383号原告（反诉被告）郝怀顺，男，1962年7月26日出生，汉族，河南省林州市横水镇翟曲村人。委托代理人申安明，河南红旗渠律师事务所律师。被告（反诉原告）平红庆，1969年10月27日出生，汉族，壶关县晋庄镇北掌村人，农民。委托代理人李向春，山西健杰律师事务所律师。委托代理人琚书生，男，1955年9月10日出生，汉族，壶关县晋庄镇东崇贤村人，农民。被告ＸＸ利，男，1977年2月5日出生，汉族，壶关县信用合作联社员工。原告（反诉被告）郝怀顺与被告（反诉原告）平红庆、被告ＸＸ利撤销房屋买卖合同纠纷，平红庆以房屋买卖合同有效为由提出反诉。本院一并受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郝怀顺的委托代理人申安明，被告（反诉原告）平红庆及其委托代理人李向春、琚书生，被告ＸＸ利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郝怀顺诉称：2012年7月，其与壶关县晋庄镇北掌村委（以下简称北掌村委）签订建筑工程施工合同，约定由原告的施工队承建北掌村委26套新农村建设工程。因北掌村委资金不到位，工程由原告借资、垫资于2013年10月中旬完工，北掌村委仍无能力按合同支付工程款。北掌村委与原告协商抵给八套房子，冲抵工程款1544000元。双方于2013年10月19日签订购房协议一份。期间，被告平红庆、ＸＸ利称其有钱，想让原告把这八套房子卖给二被告，因原告急于偿还朋友的借款800000元及利息，在无奈情况下于2013年10月23日同二被告签订了购房协议，每套131250元，约定二个月付清房款。协议签订之后，二被告无力在约定期限内支付房款，已构成民事欺诈，并给原告造成巨大经济损失。请求依法撤销原告同二被告签订的房屋买卖合同，判决二被告退还原告八套房屋，判决二被告赔偿因其违约给原告造成的损失。被告（反诉原告）平红庆辩称：其与郝怀顺签订购房协议互相了解、彼此信赖。其开办的预制厂在郝怀顺承建的新农村建房工程旁边，郝怀顺常到其厂里闲坐，闲谈之间郝怀顺说村上没钱，多次要求其帮忙解困，其多次借钱给郝怀顺帮忙，两人关系如同亲兄弟，相处十分融洽。其开办预制厂，有一定的现金和财产积蓄。其与信用社有联系，可获得贷款。郝怀顺安装门窗、水、电和其他设施需一定时间，验收房后还有二个月还款时间，其可通过卖房筹借到部分资金。总之，其有完全履行合同的能力，不存在欺诈。并提出反诉称，2013年10月23日其与郝怀顺签订的购房协议约定，郝怀顺卖给平红庆房屋八套，共计款1000000元，付款方式，签订协议之日平红庆支付郝怀顺房款100000元，郝怀顺安装门窗、水、电设施齐全，平红庆验收合格付款100000元，余款二月付清。协议签订后，平红庆支付郝怀顺100000元，但郝怀顺却没按合同约定安装门窗、水、电、设施齐全，构成违约，依法应承担违约责任。请求确认平红庆与郝怀顺签订的购房协议合法有效。判令郝怀顺履行购房协议安装门窗、水、电保证实施齐全，并交付反诉人验收，判令郝怀顺赔偿平红庆因违约给平红庆造成的损失400000元。被告ＸＸ利辩称：其不应承担违约责任，其只是合同的代笔人，合同尾部其没有签名，合同开头部分有ＸＸ利各字，只是书写内容，不能说明其在合同上签名，该合同对其没有约束力。本协议是房屋买卖，其既不是买主，也不是卖主，更没有付过房款。100000元房款是平红庆付的。总之，郝怀顺诬告ＸＸ利给其在精神上造成打击，名誉上受到损害，原告郝怀顺应赔偿被告精神损失50000元，并公开赔礼道歉。反诉被告郝怀顺对平红庆的反诉辩称，购房协议违反国家法律强制性规定，属无效协议，后果是双方各自返还，郝怀顺返还已付房款，平红庆返还房屋。原告郝怀顺对被告ＸＸ利的答辩未提出辩解意见。经审理查明：2012年7月1日郝怀顺与北掌村委签订新农村建设施工协议书一份。该主体工程完工后，北掌村委无力支付郝怀顺工程款，2013年10月19日郝怀顺与北掌村委协商将建成的新农村房屋中（西起第二户至第九户）八套房卖给郝怀顺，并签订购房协议一份。2013年10月23日郝怀顺与平红庆签订购房协议，协议约定：郝怀顺将北掌村委以房抵债抵给其八套房屋卖于平红庆，房价共1000000元。签订协议之日平红庆付郝怀顺100000元，郝怀顺安装门窗、水、电设施齐全，平红庆验收合格，平红庆付郝怀顺100000元。余款二月付清。协议签订后，平红庆于当日支付郝怀顺房款100000元，2013年11月25日平红庆支付郝怀顺房款41000元。以上平红庆支付郝怀顺房款141000元。另查明，2013年10月23日郝怀顺欠到平红庆预制板款20000元，2013年11月8日郝怀顺借到平红庆现金66000元。以上郝怀顺欠平红庆预制板款和借款86000元。期间，郝怀顺与平红庆因房款支付发生纠纷，郝怀顺于2014年4月15日诉至本院。2014年7月15日本院对北掌村郝怀顺修建的新农村建设工程西起第二套至第九套房屋进行勘验，结果如下：坐落于北掌村南新农村建设工程西起第二套至第九套房屋室内门窗、水、电设施和其他工程不同程度的没有完工。其中第二套房室内上下层内墙（含顶）已抹灰，室内水、电设施除水龙头外安装到位，但未接通。房前有两个坑未盖板，第五套一层内墙地、顶未抹灰，电设施不全，未按水龙头，二层内墙已抹灰，顶未抹灰，客厅东墙有六个孔未堵塞，电设施不全，未按水龙头，房前有两个坑未盖板。认定上述事实的证据有：郝怀顺提供2012年7月1日其与北掌村委签订的新农村建设工程协议书一份，2013年10月19日与北掌村委签订的购房协议一份，平红庆提供2013年10月23日与郝怀顺签订购房协议一份，2013年10月23日郝怀顺向其出具100000元房款收据及20000元预制板款欠条各一支、2013年11月8日郝怀顺向其出具66000元借条一支、2013年11月25日郝怀顺向其出具41000元房款收据一支，ＸＸ利提供（2014）壶关县信用联社8号文件一份及本院庭审笔录。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得转让，转让或者出租用于非农业建设。2007年12月国务院办公厅发布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中指示农村住宅用地只能分配给本村村民。城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或“小产权房”。本案中，郝怀顺不属壶关县晋庄镇北掌村村民。平红庆购买该八套房屋也不符合土地管理法“一户一宅”的规定。故原告郝怀顺与被告签订的房屋买卖协议违背法律和政策的规定，自始不具有法律效力，属无效协议。郝怀顺收取平红庆的房款，应予返还。双方主张赔偿损失，本院不予支持。郝怀顺主ＸＸ红庆未按约定支付房款，构成民事欺诈，请求撤销购房协议，返还房屋。本院认为，郝怀顺与平红庆签订的房屋买卖协议属于无效合同，不属于可撤销的合同。因此，郝怀顺主张撤销权的事实与理由不符合法律规定的撤销条件，本院不予支持。ＸＸ利主张，其未在郝怀顺与平红庆签订的购房协议尾部签名，该购房协议对其没有约束力，郝怀顺不应将其列为被告。对此郝怀顺未提出辩解意见。本院认为，ＸＸ利未在该购房协议尾部签名，也未实际履行该协议中的权利和义务，ＸＸ利在该购房协议开头部分签名，视为代笔人书写内容。据此，ＸＸ利主张其未在该协议上签名，不应承担责任的辩解意见，本院予以支持。ＸＸ利主张郝怀顺赔偿其精神损失，未提出反诉，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、郝怀顺与平红庆2013年10月23日签订的购房协议无效。二、郝怀顺返还平红庆房款141000元。三、驳回平红庆的反诉请求。四、ＸＸ利不承担责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉部分18696元（缓交），由郝怀顺承担。反诉部分3650元（缓交），由平红庆承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长治市中级人民法院。审 判 长  张金红审 判 员  马建设人民陪审员  赵碧波二〇一五年四月八日书 记 员  张 堃