福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终1660号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈文霞，女，1965年2月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄进成，福建和晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宏伟，北京市炜衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴进霖，男，1989年4月11日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：刘勇兴，福建闽翔律师事务所律师。 上诉人陈文霞因与被上诉人吴进霖房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2017）闽0502民初938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈文霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持陈文霞的全部诉讼请求并驳回吴进霖的反诉请求，本案的一、二审诉讼费用由吴进霖承担。事实和理由：一、一审判决法律关系认定错误，不能合法、公正区分《店面租赁合同》与《协议书》的关系，因此认定的案件事实自相矛盾。陈文霞与吴进霖签订的《店面租赁合同》合法有效，不应解除。根据有关法律规定，陈文霞与江滨堤防物业管理有限公司所签的租赁合同与本案的《店面租赁合同》是两个相对独立的合同关系，因此，在处理出租人江滨堤防物业管理有限公司、承租人陈文霞、次承租人吴进霖之间的权利义务关系时仍应适用合同相对性原理。《店面租赁合同》生效后，陈文霞享有并承担转租合同约定的出租人的权利和义务。陈文霞依合同约定将江滨路防洪堤1193-1197、1205-1209、1225-1253、1279-1283、1291-1297、1319-1323号厢体交付吴进霖占有、使用、收益，同时吴进霖也有义务向陈文霞交纳租金，并维护租赁物的正常状态，且该租赁合同的履行、解除及租赁物的交接等均应在合同双方当事人之间进行。故吴进霖逾期交纳空厢租金的行为完全违约，其应承担因此给陈文霞造成的全部损失。二、一审判决先入为主，错误认定法律关系，侵害诚实守信履行合同的陈文霞的合法权益。本案诉争的法律关系是陈文霞与吴进霖之间的租赁合同纠纷，双方间争议的解决应适用《店面租赁合同》的约定。而一审法院错误地以陈文霞与江滨堤防物业管理有限公司所签协议为依据，大量引用该协议中关于合同解除的约定来为江滨堤防物业管理有限公司、吴进霖的恶意违约行为提供虚假的合同和法律依据。首先，转租合同与原租赁合同是两个独立的租赁合同。其次，原租赁合同在履行过程中发生变更、解除等情形，对转租合同的履行会产生相对的影响，但并不是对转租合同简单地作相应的变更和解除。陈文霞与江滨堤防物业管理有限公司之间租赁协议的解除不会必然影响陈文霞与吴进霖之间《店面租赁合同》的履行，该合同的解除或终止仍应由合同双方协商确定。第三，一审判决认为吴进霖在其承租厢体正常使用无法得到保障的情况下提出解除合同的理由合法，属于事实认定错误。吴进霖对承租厢体的占有、使用、收益权利来源于其与陈文霞所签的租赁合同，而陈文霞从未提出限制、终止吴进霖继续占有、使用租赁物的要求，一审判决认定的“正常使用无法得到保障”的事实和法律依据何在，该认定完全是一审判决主观臆断。三、一审判决没有认定吴进霖应当支付拖欠的租金及要求陈文霞返还押金是错误的。从上述的分析可见，本案纠纷的发生系吴进霖没有按时缴交租金所致，所以违约的一方系吴进霖而非陈文霞，因此吴进霖应当支付拖欠的租金，并向陈文霞承担违约责任即没收押金。 吴进霖辩称，本案陈文霞与吴进霖之间《店面租赁合同》的基础是原来陈文霞与江滨堤防物业管理有限公司所签订的租赁协议。吴进霖根据江滨堤防物业管理有限公司的要求，腾空交付租赁物合法合理。陈文霞与江滨堤防物业管理有限公司的租赁合同关系已经被判决解除，并且陈文霞从2017年2月就没向江滨堤防物业管理有限公司支付租金，陈文霞向吴进霖要求腾空交付后的租金没有法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 陈文霞向一审法院起诉请求：一、判令吴进霖向陈文霞支付泉州市江滨路鲤城段防洪堤25间厢体自2017年3月7日起至合同期满应付租金之日止的租金，暂计到起诉时为37500元及从2017年3月10日起至付清款项时的违约金（以拖欠租金为基数，按日百分之二计算）；二、判令吴进霖依约承担有关物业费、治安费、水费、电费、卫生费等费用。 吴进霖向一审法院反诉请求：一、自2017年2月28日起解除陈文霞与吴进霖签订的《店面租赁合同》及《租赁合同补充协议》；二、陈文霞立即退还吴进霖承租店面押金31000元；三、陈文霞立即退还吴进霖多收取的租金6250元；四、陈文霞应赔偿吴进霖店面装修（含水电设备）损失29500元；五、陈文霞应赔偿吴进霖因停电导致蔬菜腐烂的损失25000元；六、陈文霞应赔偿吴进霖提前搬离店面产生的搬迁费用5000元。 一审法院认定事实：2016年11月7日、11月8日，吴进霖与陈文霞签订《店面租赁合同》《租赁合同补充协议》各一份，与本案相关的合同约定如下：1.吴进霖向陈文霞租赁泉州市江滨路鲤城段防洪堤1193-1197、1205-1209、1225-1253、1279-1283、1291-1297、1319-1323厢体（店面）共计31间用于蔬菜经营场所；租赁期限自2016年11月7日起至2024年10月6日止，月租金18750元应于每月7-10日给付；2.在签订合同后，吴进霖向陈文霞缴纳押金31000元，押金不得抵扣租金，在租满一年且结清应交款项后，押金可返还；3.租金每间每月第一年1200元（后变更为每间750元）……，于每月7-10日前按季**式支付……。合同签订后，吴进霖向陈文霞依约支付厢体租赁押金31000元，而陈文霞也按合同约定向吴进霖交付31间厢体。同年12月，双方经协商，陈文霞同意吴进霖退回6间厢体，即吴进霖实际承租了1225、1227、1229、1231、1233、1235、1237、1239、1241、1243、1245、1247、1249、1251、1253、1279、1281、1283、1291、1293、1295、1297、1319、1321、1323号厢体，并依约按月租金18750元支付厢体租金至2017年3月6日。此外，因诉争厢体水、电设施不完全具备使用功能，故租赁双方还口头约定由吴进霖对承租厢体进行水、电管道设施的铺设、改造，陈文霞提供其它租户使用厢体的水、电输送。故吴进霖在承租诉争厢体后即对厢体进行水、电设施的管道线路铺设，并顺利接通隔壁租户的电源使用了水、电。当承租二个月左右，因政府拆迁部门以拆迁需要而切断诉争厢体电源后，陈文霞又提供了附近超市电源让吴进霖接线用电。2017年2月27日，拆迁部门再次切断连接超市的电源致吴进霖承租的厢体断电无法继续经营。随后，出租方仍协助吴进霖向所在物业管委会申请电表但遭拒绝。2017年4月14日，陈文霞以吴进霖拖欠2017年3月7日起的租金为由诉至法院。另查明， 泉州市鲤城区江滨堤防物业管理有限公司（以下简称江滨物业公司）接受泉州市晋江河道堤防管理处委托，管理晋江鲤城段防洪堤空厢。2004年2月15日，泉州市鲤城区江滨堤防物业管理有限公司与泉州市丰泽柏菲布业遮阳技术有限公司（以下简称柏菲公司）签订了一份《晋江下游新堤空厢租赁合同》，合同约定：江滨物业公司同意将江滨北岸堤防空厢385号（新编空厢号365号）至527号（新编空厢号507号）、613号（新编空厢号585号）至678号（新编空厢号650号）共计209间空厢厢体出租给柏菲公司，租赁期限为20年，自2004年5月11日至2024年5月10日止。2005年1月12日，柏菲公司又与江滨物业公司签订了一份《补充协议书》，对上述租赁合同的内容进行修改和补充，约定柏菲公司在经营空厢时按现有泉州市的市场管理方式可招商转租、分租或与他人合作经营。2006年6月23日，陈文霞与柏菲公司、江滨物业公司签订《协议书》，约定柏菲公司将上述租赁合同及补充协议书及其相关协议的权利义务全部转让给陈文霞，江滨物业公司与陈文霞租赁合同被解除后，转租、分租合同亦相应终止履行，江滨物业公司可直接向转租、分租人收回厢体，因此造成转租人、分租人的损失由陈文霞承担等。2006年12月8日，江滨路晋江下游新堤空厢门牌号由原有编号385-527号再次变更为745-1029号的单号、原有编号613-678号再次变更为1201-1331号的单号。合同签订后，陈文霞依约向江滨物业公司支付租金至2017年2月28日。2015年12月16日，泉州市人民政府办公室印发了〔2015〕249号《晋江下游生态整治工程（一期）专题会议纪要》，要求所有用地回收管理能征用的全部一次性征用，地上物全部一次性征收补偿（含防洪堤空厢、堤顶管理房等），鲤城区金山公园等解除与民营业主的租赁经营合同，由属地政府回收移交市级统一建设提升。2016年4月26日，泉州市人民政府办公室又印发了〔2016〕68号《晋江下游生态整治工程（一期）有关工作专题会议纪要》，要求鲤城区、丰泽区、晋江市政府要按照市政府专题会议纪要〔2015〕249号明确的“鲤城区、丰泽区、晋江市支付用地征租及地上物回收补偿费”及“地上物全部一次性征收补偿（含防洪堤空厢、堤顶管理房等）”的总体要求，对该项目建设所涉及的防洪堤空厢全部予以回收，已出租的要抓紧解除合同并回收移交使用，因此产生的费用由相关属地政府负责。根据上述会议纪要的要求，江滨物业公司于2016年6月8日向陈文霞寄送一份通知，主张陈文霞与江滨物业公司的租赁关系自该通知送达之日起解除，并要求陈文霞在合同约定时限内腾空搬离空厢，并将租赁的场地及配套设施以良好的状态移交江滨物业公司，按《晋江下游新堤空厢租赁合同》中约定的租金标准支付租金至实际搬离日止。2017年3月23日，陈文霞向江滨物业公司邮寄一份《通知》，内载明：其不再继续缴交自2017年3月份起的租金，直至江滨物业公司及其主管部门恢复供水供电、撤销《搬离公告》并停止实施要求租户搬离行为为止，因江滨物业公司违约行为造成的损失由江滨物业公司承担。江滨物业公司因解除《晋江下游新堤空厢租赁合同》、收回含涉案空厢在内的209间空厢而与陈文霞产生纠纷，陈文霞诉至法院。2017年9月30日，泉州市中级人民法院作出（2017）闽05民终3424号终审民事判决确认泉州市鲤城区江滨堤防物业管理有限公司与陈文霞关于江滨北岸堤防空厢【原编号为385-527号（新编号为365-507号）、原编号为613-678号（新编号为585-650号）】共计209间的租赁合同关系于2016年8月8日解除；并判决陈文霞应于判决生效之日起10日将上述209间空厢腾空移交给泉州市鲤城区江滨堤防物业管理有限公司等内容。 一审法院认为，《城市房屋拆迁管理条例》第十二条规定：“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（三）房屋租赁。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定：人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其党委制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。可见，拆迁范围确定后，签订的租赁合同系属无效合同。本案中，根据上述查明的事实，江滨物业公司因拆迁与陈文霞解除诉争厢体租赁合同的时间应为2016年8月8日，但陈文霞明知诉争厢体系在拆迁区域，且江滨物业公司已停止对诉争厢体供给水、电，仍于2016年11月7日、11月8日与吴进霖签订了《店面租赁合同》《租赁合同补充协议》，并依约交付了诉争厢体，而吴进霖承租厢体时明知厢体未有正常水、电配置，就应当对承租的厢体周边进行了解，却仍自愿对承租的厢体进行管道、线路的铺设，其装修行为违背常理。故对辩称承租时并不知诉争厢体亟待拆迁的主张不予采信。根据上述规定，一审法院已向诉讼当事人释明了诉争双方签订的租赁合同及租赁合同补充协议均为无效合同，且双方的履行均存在过错，应各自承担相应的责任。为此，陈文霞再次变更第一项诉讼请求为：判令吴进林向陈文霞支付泉州市江滨路鲤城段防洪堤25间厢体自2017年3月7日起至合同期满应付资金占用费之日止的资金占用费，暂计到起诉时为37500元及从2017年3月10日起至付清款项时的违约金（以拖欠租金为基数，按日百分之二计算），而吴进霖则对释明内容不持异议，并表示不变更诉讼请求。合同无效自始无效，即于合同成立时合同约定内容即不对当事人产生约束力，不产生合同义务，故不产生违约责任。因此，陈文霞请求吴进霖支付自2017年3月7日起的厢体资金占用费、违约金及承担物业费、治安费等的诉讼请求于法无据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，吴进霖请求陈文霞退还押金31000元予以支持；请求解除双方签订的诉争合同于法无据，不予支持；请求陈文霞赔偿各项经济损失，理由不充分，均不予支持。依照《城市房屋拆迁管理条例》第十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决：一、驳回陈文霞本诉的诉讼请求；二、陈文霞应于判决生效之日起十日内返还给吴进霖租赁押金31000元；三、驳回吴进霖反诉的其他诉讼请求。案件本诉受理费738元，由陈文霞负担；反诉受理费2219元，减半收取为1109.5元，由陈文霞负担280元，吴进霖负担829.5元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈文霞提供的一审法院（2017）闽0502民初928号民事判决书系审理案件的参考资料，不能够反映本案的真实情况，与本案不存在关联性，本院不予采信。当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，根据泉州市人民政府办公室印发的〔2015〕249号《晋江下游生态整治工程（一期）专题会议纪要》和〔2016〕68号《晋江下游生态整治工程（一期）有关工作专题会议纪要》， 案涉1225、1227、1229、1231、1233、1235、1237、1239、1241、1243、1245、1247、1249、1251、1253、1279、1281、1283、1291、1293、1295、1297、1319、1321、1323号厢体位于拆迁范围之内。本院作出的（2017）闽05民终3424号民事判决亦认定陈文霞与 江滨物业公司之间包括案涉厢体在内的租赁合同关系已于2016年8月8日解除。陈文霞在明知案涉厢体系在拆迁范围之内，且其与江滨物业公司的相关租赁合同关系已经被法院判决解除，江滨物业公司已经停止对诉争厢体供水、供电的情况下，与吴进霖签订的《店面租赁合同》《租赁合同补充协议》,应为无效合同。吴进霖承租诉争厢体时明知厢体未配置正常水、电设施，且多次被停水、停电的情况下，仍自愿对承租的厢体进行装修，本身亦存在过错。一审判决对此认定正确，予以确认。陈文霞要求吴进霖继续支付自2017年3月7日起的厢体占用费、违约金及承担物业费、治安费等费用的请求，缺乏依据，不予支持。一审判决认定陈文霞应返还吴进霖租赁押金31000元正确。 综上所述，陈文霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费738元，由陈文霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄祥彪 审判员  傅嘉钦 审判员  李玮玲 二〇一八年六月二十一日 书记员  刘永坤 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。