上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2014）普民四(民)初字第1044号原告(反诉被告)上海华明工业电器科技有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人肖毅，职务总裁。委托代理人汪伟敏，上海朝华律师事务所律师。委托代理人董春岛，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)上海富恺宾馆管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人戴松荣，职务总经理。委托代理人袁锋，上海市广懋律师事务所律师。第三人上海奕贤投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人王卫东。委托代理人余光耀，上海正朴律师事务所律师。原告上海华明工业电器科技有限公司(下称华明公司)与被告上海富恺宾馆管理有限公司(富恺公司)、反诉原告富恺公司与反诉被告华明公司、第三人上海奕贤投资管理有限公司(奕贤公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)华明公司的委托代理人汪伟明、董春岛、被告(反诉原告)富恺公司的委托代理人袁锋、第三人上海奕贤投资管理有限公司的委托代理人余光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华明公司诉称：2012年6月20日，原告与上海华豪酒店有限公司(下称华豪公司)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：原告将位于普陀区同普路XXX号三至九层及底层部分面积、土地用途为工业用地、房屋类型为工业厂房的房屋出租给华豪公司作为商业经营使用，租期自原告取得房屋产权证之日起算为15年6个月。原告与华豪公司又于2013年11月1日签订《补充协议》，将租赁用途变更为仅限酒店客房或酒店公寓的商业经营使用，将租赁范围变更为四至九层及底层部分面积，同时明确华豪公司“如将房屋改作商业使用，营业许可证、消防许可由乙方自行办理，在办理过程中所经营的一切商业活动造成的后果由乙方自负”。2013年11月14日，原告、华豪公司以及被告三方共同签署了《主体变更协议》，按照协议书约定华豪公司将合同中的权利义务一并概括转让给被告，由被告作为承租方继续履行合同。2014年2月18日，上海市普陀区公安消防支队在消防检查中发现被告委托的装饰设计公司在未经消防设计审核的情况下擅自施工，消防部门对这一违法行为于2014年3月4日作出了《行政处罚决定书》，责令停止施工，并处罚款人民币5万元(以下币种均为人民币)。2014年3月27日，被告出具《情况说明》给原告，承认其改变租赁用途并对房屋按办公楼格局进行了装修，且未办理任何相关手续。对于被告擅自变更协议约定的行为，原告与被告多次沟通，要求被告严格履行协议约定，然而，被告非但不履约，反而采取多次围堵厂门的非法手段，强迫原告按照被告的意图将房屋变更为办公楼使用。此外，被告还违反协议的约定，在未征得原告同意的情况下，将房屋擅自转租给第三方。为了维护原告的合法权益，原告现向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、解除双方的《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》合同关系；二、被告支付违约金XXXXXXX元；三、被告返还房屋、恢复房屋原状，并支付自解除之日起至返还房屋之日止的房屋占用费(按日租金的两倍计算，即29539.64元/日)。审理中，原告增加诉请，要求被告支付水费9487.84元。被告富恺公司辩称，原告解除合同的依据是基于租赁合同第9-2条和第3、4、6项，但被告并没有违反该条款的约定。原告称被告改变了房屋用途致使房屋损坏，但没有证据证明被告造成房屋主体结构的损坏，因此原告要求解除合同不符合约定。根据合同约定，系争房屋租赁用途为商业经营，而在租赁合同之后原告与华豪公司签订的补充协议则变更了房屋用途，但被告与原告及华豪公司的三方协议仅约定原租赁合同华豪公司的权利义务由被告承接，因此补充协议并不约束被告。即便按照补充协议的约定，将系争房屋用途限定为酒店或酒店式公寓，但是原告的房屋是由于排污设备和消防设备不符合酒店或酒店式公寓的要求，即是因原告的原因导致合同目的无法实现，原告应该承担无法提供合适租赁物的违约责任。根据合同法的约定，转租房屋并非构成合同解除权的条件，相反根据合同约定被告是获得部分转租权的，至于超过范围的转租行为法律并没有规定相对方有解除权。被告认为，无论根据合同约定还是法律规定，被告均不存在违约行为。至于水费，被告在装修期间的确实际使用了自来水，但原告本身也使用系争房屋，其提供的单据并未明确指向被告使用的部位，无法确定关联性。据此，被告不同意原告的所有诉讼请求。反诉原告富恺公司诉称，2012年6月20日，华豪公司与反诉被告签订了《上海市房屋租赁合同》，约定华豪公司向反诉被告承租位于普陀区同普路XXX号的部分房屋，用途为商业经营，租期为15年半。2013年11月14日，反诉原、被告与华豪公司签订了《主体变更协议书》，约定华豪公司将其在租赁合同中的所有权利义务一并转让给反诉原告，租赁合同对反诉原、被告具有法律约束力。合同中双方约定租赁面积为10258.8平方米，年租金为XXXXXXX元。签约后，反诉原告向反诉被告支付了三个月租金XXXXXXX元和押金88万元，并于12月初向反诉被告提交了设计图纸，该图纸大部分面积设计为办公用房，小部分设计为酒店用房。2013年12月23日，反诉被告向反诉原告交付了租赁房屋。2014年1月8日，反诉被告向反诉原告补发了《进场通知书》，明确起租日为2013年12月23日。然而，2014年2月18日，反诉被告却实名举报反诉原告违反消防设计审核，并于2月22日擅自对租赁房屋停水、停电、锁门，致使反诉原告无法进入和使用租赁房屋，租赁房屋实际上被反诉被告收回。此后，反诉原告多次与反诉被告协商，未果。反诉原告认为反诉被告擅自解除合同的行为毫无法律依据，丧失诚信原则，给反诉原告造成极大的经济损失。反诉原告遂提起反诉，请求法院依法判令：一、继续履行2012年6月20日签订的《上海市房屋租赁合同》，立即恢复租赁房屋的供水、供电和通行；二、自2014年2月22日起至反诉被告实际恢复租赁房屋供水、供电和通行之日的期间，在合同约定的租赁期内顺延；三、反诉被告履行合同附随义务，立即配合反诉原告办理消防设计审核申报；四、本案案件受理费由反诉被告负担。反诉被告华明公司辩称：本诉中原告所陈述的是事实，反诉原告已经构成违约，反诉被告有权解除合同。双方在租赁关系建立后，矛盾激烈，甚至导致公安机关的介入，事实上也已经不利于合同继续履行。房屋交付后，反诉原告并未向反诉被告交付过设计图纸，反诉被告也从未阻止过反诉原告通行，反诉被告不同意反诉原告的诉讼请求。第三人奕贤公司述称，针对本诉，原、被告和华豪公司签订三方协议的事实第三人并不知情，三方均未告知过第三人。华豪承租房屋后即将房屋转租给第三人，第三人便进场进行装修，投资巨大。第三人是实际的房屋使用人，如果解除合同返还房屋将会给第三人造成巨大损失。因此第三人仍然愿意承租系争房屋。至于原告针对被告的诉讼请求，第三人不发表意见。针对反诉，如果法院支持反诉原告的诉讼请求，第三人愿意继续承租系争房屋。同时，奕贤公司公司作为有独立请求权的第三人，陈述意见如下：在华明公司将系争房屋出租给华豪公司使用后，华豪公司遂与第三人另行签订合同，将系争房屋转租给第三人。第三人取得房屋后即对系争房屋进行装修，至今共支出装修设计费XXXXXXXX万元，缴纳房屋租金XXXXXXX元，缴纳房屋押金88万元。华豪公司在第三人不知情的情况下变更与原告签订的《上海市房屋租赁合同》，将承租人变更为富恺公司，并将自身的权利义务全部转由富恺公司承担。目前原、被告双方就系争房屋的租赁合同解除产生争议，第三人认为，第三人与华豪公司签订合同后一直对系争房屋实际使用，系争房产的设计装修费用均由第三人支付，且第三人一直按照缴纳租金，如原合同有效，第三人应为系争房屋的实际承租人；如原合同无效，第三人则应该为装修物的物权权利人，遂向法院提起独立请求权，请求法院依法判令第三人为系争房屋的装修物所有人，本案诉讼费则由原、被告负担。针对奕贤公司的独立请求，原告华明公司辩称，华明公司与第三人之间并无合同关系，也不是合同的相对方，第三人是否进行过装修或者支付过租金，此损失应当向第三人的合同相对方主张。第三人称不清楚原、被告间主体变更协议，说明富恺公司转租时并未告知原告，足以证明富恺公司擅自转租的行为。第三人为装修使用人，而富恺公司又自称委托案外人进行施工，因此第三人对装修是否拥有物权原告难以认同。被告富恺公司辩称，富恺公司坚持反诉时的主张，合同不应解除，因此第三人的独立请求也就不存在了。经审理查明：2013年8月26日，华明公司取得含系争房屋在内的上海市同普路XXX号总面积为26982.17平方米房屋的《上海市房地产权证》。2012年6月20日，原告(甲方)、案外人华豪公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在本市普陀区同普路XXX号三至九层及底层部分面积，出租建筑面积为11784.7平方米，土地用途为工业用地，房屋类型为工业厂房。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为乙方商业经营使用，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。甲乙双方约定房屋租赁期自甲方取得上述出租部位的房屋产权证之日起算15年6个月，其中取得房屋产权证后的前六个为乙方免租金装修期，装修如涉及改变房屋结构，需事先将施工图纸报送甲方，征得甲方书面同意后方可施工，如需征得相关政府部门意见，则乙方还须向相关政府部门报备。该房屋前八年每日每平方米建筑面积为1.38元/天/平方米，每月租金暂计为494663元，最终面积以实测为准，月租金以实测面积为准重新调整。乙方应于甲方取得房屋产权证后当日内向甲方支付首期3个月租金XXXXXXX元整，在免租金期结束以后每3个月为一期租金，提前7天支付，除如数支付租金外，每逾期一日，则乙方需按月租金的0.05%25支付违约金，超过30天未支付租金则视为违约，甲方可没收保证金并解除合同。甲乙双方约定，乙方应于合同签订后当日内支付房屋租赁保证金50万元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备等费用由乙方负担。除合同附件所约定的“现有装修、附属设施及设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施及设备的约定”，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须经有关部门审批的，则还应由乙方报请有关部门批准后，方可进行。甲方同意，乙方在承租期内可以部分转租、转让及处置承租部位，并需将相关事宜通知甲方，但不得将承租部分半数以上的面积转租。乙方与当事人签订的转租合同由乙方负责管理、协调，甲方不与第三人发生直接租赁关系，如第三人在承租期间有违反本合同中约定的情形，则视同乙方违反本合同约定，甲方可以据此向乙方主张权利，要求乙方承担违约责任，乙方不得要求甲方向第三人主张权利。甲乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按保证金的一倍及50万元支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；(三)乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；(四)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；(五)转租合同的承租人有违反本合同约定的乙方义务的；……在违约责任条款中，双方约定，乙方未征得甲方同意，或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。乙方如有违反本协议情形，甲方除有权解除本合同外，乙方应在甲方通知解除合同后10日内搬离房屋，如乙方未按时搬离房屋的，则甲方除有权采取停水、电等措施外，可向人民法院申请强制要求搬离，自解除合同之日起至乙方实际搬离之日期间产生的房屋使用费，乙方应当按当期租金的双倍向甲方支付使用费。甲方有义务对乙方申办营业执照提供积极帮助，双方在签署本合同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔。2013年11月1日，原告与华豪公司签订《补充协议》，约定双方同意修改《上海市房屋租赁合同》中的部分条款，修改后条款如下：甲方出租给乙方的房屋坐落在本市普陀区同普路XXX号四至九层及底层部分面积(下称系争房屋)，出租的建筑面积为10258.8平方米，土地用途为工业用地，房屋类型为工业厂房、结构为钢混，如改作商业使用，营业许可证、消防许可由乙方自行办理，在办理过程中所经营的一切商业活动造成的后果由乙方自负。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为乙方商业经营使用(仅限酒店客房或酒店公寓)，乙方经营范围需符合国家相关规定，不得从事违法经营，并遵守国家和本市所有的相关法律、法规，及有关房屋使用的相关规定。该房屋前八年每日每平方米建筑面积租金为1.42元/天/平方米，每月租金为443094.67元。乙方应于甲方取得房屋产权后当日向甲方支付首期3个月租金XXXXXXX元，在免租期结束以后每3个月为一期租金，提前7天支付，除如数支付租金外，每逾期一日，则乙方需按月租金的0.05%25支付违约金，超过30天未支付租金则视为违约，甲方可没收保证金并解除合同。租赁期内乙方部分转租的，必须遵守本合同规定和要求并必须在事前征得甲方书面同意。双方在租金的支付规定外再约定，乙方进场装修即为免租期开始，同时乙方必须支付三个月的租金。乙方须支付甲方押金88万元整，押金在乙方进场同时支付。如果合同履行期间，乙方擅自提前终止合同或者有其他违约行为，甲方将不返还押金。如乙方诚信履行完合同，甲方将于合约终止时返回押金。乙方必须严格履行合同，如乙方有违约行为，包括但不限于提前终止合同及违法经营等，甲方有权要求乙方违约金，违约金数额为3个月租金。施工(装修)方案要送报甲方备案。免租期起算日按甲方书面通知乙方进场施工之日起算。2013年11月14日，原、被告与华豪公司签订《主体变更协议书》，约定：“甲(原告)乙(华豪公司)双方于2012年6月20日签订了《上海市房屋租赁合同》。合同约定：甲方向乙方出租位于上海市普陀区同普路XXX号，建筑面积：10258.8平方米；年租金人民币：XXXXXXX元；租期15年，……现甲乙丙(被告)三方经协商一致，就乙方将该合同中的所有权利与义务一并概括转让给丙方事宜，达成协议如下：”“一、甲乙丙三方一致同意：在本协议签订后，乙方在该合同中的所有权利和义务概括转让给丙方，由丙方承继乙方在该合同中的全部权利与义务。即丙方为该房屋的承租方，乙方不再是该房屋的承租方。”“二、甲乙双方签订的《上海市房屋租赁合同》仍然有效，对甲丙双方均具有法律约束力，甲丙双方不再另行签订租赁合同。……”。合同订立后，原告将系争房屋交付被告，被告则于2013年11月19日收讫原告出具的收据两份，原告言明收到被告的预付3个月租金XXXXXXX元及押金88万元。2014年1月8日，原告向华豪公司出具《进场通知书》，载明：“由你单位承租的上海市同普路XXX号新大楼4-9层及底楼部分物业，现具备进场条件，准予开工。我公司决定2013年12月23日进场施工，物业起租日期为2013年12月23日。”“本开工通知书确定此项目的实际进场即起租期为2013年12月23日。”华豪公司在承租方处盖章，并在左侧写明：“今已收到进场通知书。”2014年3月4日，上海市普陀区公安消防支队向违法行为人上海显高装饰设计工程有限公司出具《行政处罚决定书》，该决定书表述如下“……现查明，2014年2月18日，上海显高装饰设计工程有限公司位于同普路XXX号4-8层内装修工程未经消防设计审核擅自施工……”“……现决定给予上海显高设计有限公司责令停止施工，并处罚……”。2014年3月8日，原告向华豪公司复函，该函载明：“贵司《关于同普路XXX号3号楼租赁装修的情况报告》已收悉。……”同时告知华豪公司因签署三方协议后，原告与华豪公司间已经没有任何合同关系。同年3月11日，被告与华豪公司共同复函原告，告知原告因华豪公司为原承租方，故华豪公司代富恺公司就租赁合同在履行过程中出现的问题进行沟通，富恺公司对华豪公司的意思表示均予以认可。随后要原告协调消防设计审核问题，并恢复供电。同年3月11日，原告再次回复被告和华豪公司，告知华豪公司非承租主体且已注销工商登记的事实。同月21日，原告再次复函被告，就其出面与相关政府部门协调消防设计审核、恢复供电、关停电梯及消防通道向被告作出回复，同时希望被告严格履行房屋租赁合同之约定，在租赁房屋内经营酒店客房或酒店公寓，并办理相关用途性质变更事宜，通过消防设计审核备案。3月23日，被告复函原告，就原告停水停电行为提出质疑，对于房屋用途问题，则称“……初始的设计图纸也是按酒店客房及酒店公寓来设计的，但由于贵司的该租赁房屋不具备排污隔油池排水设施，而无相关的环评报告是无法办出相关营业执照的，在与贵司交涉后贵司拒绝去办理相关报告。为使租赁合同能进行履行下去，故我司在不得已的情况才将设计图纸改为办公用房的。”“而在我司将相关消防设计审核备案所需资料提交贵司，希望贵司协助盖章时，贵司却以房屋租金太低为由拒绝盖章，以致我司无法办理消防设计审核备案手续。……”同月27日，被告再次向原告出具书面《情况说明》，载明：“上海富恺宾馆管理有限公司有幸承租贵司位于上海市同普路XXX号内3号楼之一部，当初协议用途为经营宾馆酒店之用。”“当时在2012年申办宾馆还相对容易一些。……后由工业厂房改建申办宾馆酒店几乎得不到批准。例如：真北路XXX号的如家快捷酒店，……就是因为房屋的性质问题(工业厂房)，至今仍未办理处相关证照，不得营业。”“而贵方实际交房时间为2013年12月23日，已经错失了申办宾馆的时机。鉴于此，我方与贵方多次协商，意欲改为办公之用，贵方肖总也口头答应了我们的要求，因此，我们就按照办公楼的格局进行装修了。”“至于消防申报的问题，因为3号楼为新建大楼，贵方在底楼及2楼也刚装修完毕，所以我们认为贵方一定已经办理了相关的消防手续，不需我们再进行申报了，直至被贵方实名举报被查处才知道要进行申报的。……同时在2014年2月22日已经将申请消防备案的资料交由贵方盖章处理，在2014年3月4日的消防现场碰头会上，消防管理部门明确消防申报的主体为房屋所有者，然而到今日为止贵方对此事却是没有任何人能够有个说法。”嗣后，双方又多次进行交涉并产生争执，矛盾日益尖锐。原告认为被告已经构成违约，遂向本院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。审理中，反诉原告则向本院提起反诉，请求法院依法判决支持其反诉诉讼请求。另查明,2013年7月15日，华豪公司(甲方)与第三人(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在普陀区同普路XXX号三至九层及底层部分的房屋出租给乙方，建筑面积约为13000平方米，土地用途为工业用地，房屋类型为工业厂房。甲方同意乙方租赁该房屋作为办公、酒店等使用，但乙方应自行向政府有关审批机关办理经营所需证照或许可，办理证照或许可需要用到甲方或房屋产权人名义和有关权证的，甲方需配合办理并有义务让房屋产权人配合办理。乙方经营范围需符合国家相关规定，不得从事违法经营，并遵守国家和本市所有的相关法律、法规和政策。房屋租赁期为15年5个月，房屋租赁为1.7元/天/平方米，租金标准前两年保持不变，第三年起按约定递增。合同另就租金支付方式、保证金、房屋使用要求和维修、解除合同条件等等作出约定。同年11月15日，双方又签订《补充协议》一份，修改条款如下：甲方出租给乙方的房屋坐落在本市普陀区同普路XXX号四至九层及底层部分面积，出租面积为11250.8平方米，土地用途为工业用地，房屋类型为工业厂房，如改作商业使用，营业许可证、消防许可由乙方自行办理，在办理过程中所经营的一切营业活动造成的后果由乙方自负。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为乙方仅限酒店客房或酒店公寓及办公。合同同时对租期、租金及支付方式作出变更约定，同时增加了有关转租、水电费用等等内容的条款。合同订立后，华豪公司向第三人出具收据，言明收到第三人押金88万元。2013年11月26日，从户名为案外人王某的银行账户内向被告法定代表人戴松荣转账XXXXXXX元，汇款用途记明“同普路XXX号房屋租赁预付3个月房租”。嗣后，第三人进入系争房屋进行装修，因原、被告产生争议后，装修停止。基于被告与第三人之间存在的租赁事实，第三人向本院提起独立请求，请求法院支持如其诉请。审理中，本院至系争房屋现场勘查，发现系争房屋确已经进行装修，原有部分墙壁被拆除，个别部位的结构有所变动。现场处于停工状态，且有楼层被加锁无法入内。审理中，经第三人申请，本院依法委托上海沪港建设咨询有限公司就系争房屋的装潢进行评估，该公司于2015年9月28日出具《关于同普路XXX号房屋四至九层及底层部分面积、大楼外广场等部分装修司法审价报告》，非争议建安费核定金额如下：同普路XXX号房屋四至九层及底层部分面积、大楼外广场等部分装修(土建装饰非争议部分)XXXXXXX元、同普路XXX号房屋四至九层及底层部分面积、大楼外广场等部分装修门禁系统(安装部分)61959元、同普路XXX号房屋四至九层及底层部分面积、大楼外广场等部分装修四楼鼎象设计办公室(安装部分)60671元、同普路XXX号房屋四至九层及底层部分面积、大楼外广场等部分装修(安装部分)638821元、设计费390000元、监理费114000元；争议建安费：土建争议费461772元。报告出具后，上海沪港建设咨询有限公司工作人员到庭质询，工作人员就报告取价标准、现场丈量过程、计算依据答复了各方当事人的提问，并作出解释。被告及第三人对上述报告不持异议；原告则认为评估公司评估取价所依据的是第三人提供的合同及相关单据，是否实际履行、相应款项是否支付缺乏证实，故对评估报告不予认可。质询后，上海沪港建设咨询有限公司于2015年11月20日出具《关于同普路XXX号房屋四至九层及底层部分面积、大楼外广场等部分装修司法审价报告补充说明》，审计总金额与原报告一致，并在报告中就原告提出的相关异议作出了详细说明，同时在报告中就审价残值作出建议。经质询，各方当事人仍坚持原质询意见。审理中，原告向本院撤回要求被告承担水费的诉讼请求。反诉经审理查明事实同本诉。本院认为：关于本诉，原告与华豪公司签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同双方应恪守约定履行义务。嗣后原、被告及华豪公司签订了三方协议，系三方的真实意思表示，被告作为承租人承接了华豪公司作为承租人的全部权利和义务，被告称三方协议中仅约定了租赁合同，并未约定补充协议，故补充协议并不适用于被告的抗辩主张，因作为租赁关系中一方主体，被告承接的必是承租人的全部权利和义务，作为唯一租赁标的物，租赁合同和补充协议均约定的是针对该标的物而产生的权利和义务，在同一租赁法律关系中是无法将权利和义务因合同而进行分割的，除非各方当事人作出特别约定原承租人的某些权利义务不再约束新承租人，因此本院对被告的上述抗辩主张不予采纳，原告与华豪公司的租赁合同及补充协议对原、被告具有约束力。合同订立后，被告按约交付了押金和预付3个月租金，原告则交付了系争房屋。根据合同约定，被告在租赁期间，无权将房屋整体出租，然华豪公司在与原告签订租赁合同后随即将房屋整体转租给第三人，被告也未能提供证据证明其转租行为是征得原告同意，因此被告的该行为已经构成违约；同时，被告租赁系争房屋的用途仅限于酒店客房和酒店公寓，而从华豪公司与第三人的租赁合同内容分析，第三人承租系争房屋的用途变更为办公酒店等，审理中经本院勘查，系争房屋装修格局显然非酒店或酒店式公寓，而系办公风格，第三人亦认可承租房屋后将房屋改造为办公楼的事实，因此，被告的上述行为亦违反了合同约定。关于被告称即便按照酒店风格装潢，原告交付的房屋也无法满足酒店或酒店式公寓的要求之抗辩主张，因根据合同约定，被告对房屋现状是明知的，合同中也就因约定用途而产生的相关行政变更手续进行了约定，即便如被告所述房屋存在上述原因，也非被告擅自改变用途将房屋进行转租的理由，故本院对被告的上述抗辩主张亦不予采纳。被告的行为构成违约，合同解除的条件已经成就，故原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持，合同解除后被告应当向原告返还房屋。被告构成违约，应当承担违约责任。根据租赁合同约定，违反合同的一方应向另一方支付50万元违约金；根据补充协议约定，违约行为包括但不限于提前终止合同及违法经营等，守约方有权要求承担3个月租金的违约金；补充协议形成于租赁合同之后，补充协议约定的违约责任已经将租赁合同的违约责任予以覆盖，因此被告应当按照补充协议约定向原告承担违约责任，违约金金额以3个月租金为准。至于原告要求被告恢复原状之诉请，因第三人已经投入巨资对房屋进行装修，如予以拆除，房屋租赁这一对不动产实现经济利益的目的受到极大损害，也违背了实施民事行为的公平性和对等性，故本院对原告的该诉请难以支持。鉴于第三人在审理中表示愿意继续承租系争房屋，且愿意与原告直接建立租赁关系，本院就合同解除后的占用费暂不予处理，待各方租赁关系解除生效后，原告仍具有主张的权利。本院就合同解除后的占用费，审理中，原告因证据原因暂时撤回要求被告承担水费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。关于反诉，基于本诉对解除合同所成就条件的认定，反诉原告自身已经构成违约，其要求继续履行合同、要求反诉被告履行附随义务的全部反诉诉讼请求，本院均不予支持。关于第三人提出的独立请求，根据华豪公司与第三人签订的租赁合同分析，第三人确实际使用房屋并进行装修，审理中原、被告对此事实也无异议，故第三人要求确认系争房屋内装潢物权归属于己方的请求符合法律规定，本院予以准许。然，装潢系对不动产的添附，其权利虽能确认，但上述装潢物无法脱离不动产本身而单独存在，在第三人获得相应补偿之后，上述装潢物品应当归原告所有，本院对此一并判明。审理中，经第三人申请，本院委托上海沪港建设咨询有限公司就装潢价值进行评估，经质询，虽然原告对评估依据和第三人提供的证据提出质疑，然该公司认定的价格是依据国家相关取价标准而获得，且其工作人员亲自至现场采集工程量、查看工程所用材料，因此该公司出具的评估报告具有公正客观性，本院予以采用。因系争房屋是在装潢过程中被停工，嗣后，装修即未再继续，被告或者第三人均未实际使用装潢，因此本院对装修不再按残值进行计算，装潢价值即以评估报告为准。关于评估报告中有争议的部分价值，因装潢实际存在，均以第三人名义予以实施，故本院对该价值一并予以认定。关于装潢补偿问题，因被告在与原告建立租赁关系后即将与第三人建立次承租关系，被告并未取得原告同意，尤其是在房屋用途改变亦尚未获得原告同意的前提下就将房屋交付第三人进行装潢，因此被告就装潢损失应当承担责任；原告在第三人进行装潢过程中虽然在发现房屋用途出现变化后与被告进行过交涉，然该装潢已经初具规模，原告未能及时制止的行为也导致了装潢损失的进一步扩大，且合同解除后，系争房屋将随添附一并归属至原告名下，本着物尽其用及公平原则，原告对此损失亦应承担相应责任，在第三人获得装潢补偿款之后，现有装潢应归原告所有。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海华明工业电器科技有限公司与上海华豪酒店有限公司就上海市普陀区同普路XXX号四至九层及底层部分面积之房屋于2012年6月20日签订的《上海市房屋租赁合同》、于2013年11月1日签订的《补充协议》自本判决生效之日起解除；二、被告上海富恺宾馆管理有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市普陀区同普路XXX号四至九层及底层部分面积之房屋；三、被告上海富恺宾馆管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海华明工业电器科技有限公司支付违约金人民币XXXXXXX元；四、对原告上海华明工业电器科技有限公司要求将房屋恢复原状的诉讼请求不予支持；五、对反诉原告上海富恺宾馆管理有限公司的全部反诉诉讼请求不予支持；六、被告上海富恺宾馆管理有限公司应于本判决生效之日起给付第三人上海奕贤投资管理有限公司装修折价款人民币XXXXXXX.5元；七、原告上海华明工业电器科技有限公司应于本判决生效之日起给付第三人上海奕贤投资管理有限公司装修折价款人民币XXXXXXX.5元，在原告履行了本条付款义务后，系争房屋内的装潢物品全部归原告所有。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案司法审价费人民币135960元，由被告负担(第三人预付)。本案本诉受理费人民币16763元，由被告负担(原告预付)；反诉受理费人民币由38983元，由反诉原告负担；第三人独立请求受理费人民币27874元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郝晓鹃审 判 员  陶 虹人民陪审员  浦 艳二〇一五年十二月二十九日书 记 员  魏 彬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。