海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）琼海民二初字第75号 原告：付俊启，男，1963年10月26日出生，汉族，住河北省任丘市。 委托代理人：边高原，河北远通律师事务所律师。 被告：海南天来泉旅游不动产有限公司。住所地：海南省海口市。 法定代表人：李志华，该公司总经理。 委托代理人：吴军，海南外经律师事务所律师。 委托代理人：符宇，海南外经律师事务所律师。 原告付俊启与被告海南天来泉旅游不动产有限公司（以下简称天来泉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2014年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2014年5月15日、8月15日公开开庭进行了审理。原告付俊启及其委托代理人边高原，被告的委托代理人吴军、符宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告付俊启诉称：2008年2月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》及相关附件，约定原告购买被告开发的位于琼海市官塘温泉度假区官塘大道旁天来泉度假中心B幢B6号商铺，建筑结构为四层，建筑面积共计686.005平方米，其中套内建筑面积589.1平方米，公摊面积96.905平方米，房屋单价每平方米3935.8元，总价270万元。合同第五条对商品房面积的确认及面积差异的处理做了明确约定。合同签订后，原告如约支付了全部购房款270万元。2012年，被告以为原告办理房屋产权证的名义要求与原告重新签订《商品房买卖合同》，原告当时并不了解办理产权登记的相关手续，出于对被告的信任就又签订了一份与2008年2月16日《商品房买卖合同》名称完全一致的合同。但原告从被告处拿到房屋产权证时，发现原告购买的房屋建筑面积仅为587.92平方米，而重新签订的《商品房买卖合同》中房屋面积也变成了套内建筑面积587.92平方米，房屋单价则变成了每平方米4583.26元，房屋总价款变更为2694592元。原告认为其购买的房屋实际建筑面积与原、被告第一次签订的《商品房买卖合同》约定的面积不符，且原告一直按照第一份《商品房买卖合同》约定的建筑面积缴纳物业费等相关费用。被告为隐瞒这一真相，以欺骗、隐瞒的手段哄骗原告与其重新签订了第二份《商品房买卖合同》，但该第二份合同并非原告的真实意思表示，原告存在重大误解，被告存在欺诈行为，故该合同属于可撤销合同。此外，被告出售给原告的房屋存在面积误差属于既定事实，根据双方2008年2月16日签订的《商品房买卖合同》第五条约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，被告应将其房屋面积误差率在3%以内的房款退还原告，超出3%部分的房款双倍退还。为此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、撤销原、被告于2012年签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款691086元；3、诉讼费由被告承担。 原告为支持其主张的事实,向法院提交如下证据：1、2008年2月16日签订的《商品房买卖合同》，证明原告购买的商铺面积为686.005平方米。2、2012年签订的《商品房买卖合同》，证明购买的商铺面积为587.92平方米。3、房产证，证明商铺建筑面积为587.92平方米。4、购房款、办证款打款凭证，证明已经缴纳购房款、办证款。5、2013年物业费收据。6、交房代收费用表及打款凭证。证据5、6证明按照第一份合同面积缴费。7、商铺租赁合同，证明按照原合同686.005平方米出租。8、2012年物业费收据及打款凭证，证明按照第一份合同面积缴费。 原告申请了证人徐桂芝、董江北出庭作证。 证人徐桂芝的证言内容：证人徐桂芝系韩冬母亲。韩冬购买天来泉小区商铺后，2012年4月6日，被告以办理房产证为由，要求与韩冬重新签订合同，证人即替韩冬在合同上签名。房产证办下来后，韩冬发现房产证上的建筑面积比合同面积大大缩水，因此要求退款。证人在签订合同时并不知悉合同的内容，被告也未告知变更合同内容。 证人董江北的证言内容：证人董江北系郭季燕妻子。2007年，郭季燕购买了天来泉B5商铺，2008年缴纳了所有费用并办理了手续，但房产证一直没有办理下来。2013年3月12日，证人去天来泉领取其妹妹的两套房产证，被告工作人员得知证人购买了商铺，要求重新签订合同，不签就办不了房产证，但没有说具体原因，证人便没有重新签订合同。 被告天来泉公司辩称：被告开发天来泉度假中心B区商铺，商铺包括套内房产及连体走廊。2006年9月27日，琼海市房产管理局向被告颁发了[2006]海房预字（75）号《琼海市房产预售许可证》，该证载明B区商铺的房屋建筑面积为2271.22平方米，其中包括套内建筑面积1983.44平方米及计入共有建筑面积的连体走廊部分287.78平方米，即琼海市房产管理局在颁发预售许可证时，B区商铺所附连体走廊是计算共有建筑面积的。被告取得预售许可证后，据此算出了B区每套商铺的共有分摊建筑面积（公摊面积）及套内建筑面积，又按每套商铺总房款除以每套商铺的建筑面积（套内建筑面积加上共有分摊建筑面积），确定房产销售单价按建筑面积计算为每平方米3935.8元。2008年2月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买上述B区商铺中的B6号商铺，合同约定建筑面积686.005平方米，其中套内建筑面积589.1平方米，公摊面积96.905平方米，购房价款按建筑面积计算，共计270万元。合同签订后，被告依约为原告办理产权证时，琼海市房产管理局告知被告，B区商铺所附连体走廊为整个小区的公用设施，不计入共有分摊面积，亦即B区商铺的公摊面积为零，其套内建筑面积等于总建筑面积。2010年初，琼海市房产测绘所对B区商铺进行了实地测量，出具了《房屋建筑面积测绘报告（实测）》，报告亦明确了上述情况，B区商铺的总建筑面积与总套内面积完全一致，为1983.44平方米，其中B6商铺的建筑面积与套内建筑面积均为587.92平方米，公摊面积为零。报告出具后，导致琼海市房产管理局在对连体走廊是否应列入公摊这一问题上产生前后矛盾之处，导致合同中约定的建筑面积、套内建筑面积、公摊面积及房款计价方式与实际情况存在差异。针对上述情况，被告多次与原告进行沟通说明，并要求变更相应的合同条款内容。2012年，原、被告经协商一致，另行签订了一份《商品房买卖合同》，重新修正了B6号商铺的套内建筑面积为587.92平方米，公摊面积为零，购房价款按套内建筑面积每平方米4583.26元计算，共计2694592元（新合同房产总价比原合同少出5408元，是因为根据测绘报告，实测套内建筑面积为587.92平方米，比原合同约定的589.1平方米少了1.18平方米，即4583.26元/平方米×1.18平方米=5408元）。新合同签订后，琼海市住房保障与房产管理局于2012年12月25日向原告颁发了B6号商铺的XXXX号《房屋所有权证书》。基于上述事实，被告认为，合同约定的建筑面积、套内建筑面积、公摊面积与实际情况不符，是琼海市房产管理局颁发的预售许可证记载情况与后来重新测绘情况不一致所致，并非被告过错，属于订立合同时无法预见的非商业风险重大变化，如被告按原合同继续履行，对被告明显显失公平。因此，被告将客观情况的重大变化告知原告后，经协商一致另行签订的新合同，系双方真实意思表示，且符合情势变更后的客观实际，被告不存在欺诈、隐瞒或胁迫原告的情形，新合同理应有效。原告请求法院撤销新合同，并要求被告返还购房款691086元于法无据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告为支持其抗辩的事实,向法院提交如下证据：1、[2006]海房预字（75）号《琼海市房产预售许可证》，证明琼海市房产管理局在2006年颁发预售许可证时，确认B区商铺的房屋建筑面积为2271.22平方米，其中包括计入共有建筑面积的连体走廊287.78平方米的事实及被告依据预售许可证载明的建筑面积确定B区每套商铺的建筑面积、共有分摊建筑面积及房产销售单价后，与原告就B6商铺签订合同的事实。2、琼海市房产测绘所于2010年3月8日出具的《房屋建筑面积测绘报告（实测）》，证明琼海市房产测绘所为办理房产证对B区商铺进行实地测量后，重新确定B区商铺中的连体走廊不计入共有建筑面积，B区共有建筑面积为零，总建筑面积与总套内建筑面积均为1983.44平方米的事实。3、2012年，原、被告重新签订的《商品房买卖合同》，证明原、被告经协商一致后，另行签订《商品房买卖合同》，重新修正了B6商铺的套内建筑面积、公摊面积及购房单价的事实。4、原告领取房产证的签收表。 经质证，被告对原告证据1-5、8的真实性没有异议，证据1的证明效力有异议，按照新合同优于旧合同的原则，该合同已被2012年重新签订的合同所取代，而且2012年的合同已经办理产权证，该合同已经没有法律效力；对证据6、7的真实性有异议，没有公章，收款人为酒店物业公司，与被告无关，上述单据上的面积与房产证面积不一致，应当以房产证为准，与房产证不一致的收费，原告可以要求退款。原告对被告证据1、2、3的真实性均没有异议，证据1的证明目的有异议，许可证载明的建筑面积并不是琼海市房产管理局确认的产权登记面积，证据3的合同是原告存在重大误解，被告哄骗原告签订的，不应当视为第一份合同的更改；对证据4的真实性、合法性、关联性均没有异议。 本院对原、被告提供的证据认证如下：对原告证据1-5、8以及证据6中的打款凭证的真实性予以确认；对证据6中的交房代收费用表，无被告盖章，无法确认是否被告制作，虽然表中的总计额与打款凭证相符，但无法确认具体款项，未能实现原告的证明目的，本院不予确认；证据7的租赁合同仅有原告签名，且合同的另一方当事人并非被告，未能证实与本案的关联，本院不予确认。对被告证据1-4的真实性予以确认。 在审理过程中，本院根据被告的申请向琼海市住房保障与房产管理局去函调查涉案房产的相关情况，琼海市住房保障与房产管理局于2014年4月8日复函，本院已在庭审中予以出示。此外，本院向琼海市房产测绘所调取了天来泉铺面实测表，并前往涉案商铺拍摄照片数张，已在庭审中予以出示。经质证，原告对复函的真实性、合法性、关联性均没有异议，对天来泉铺面实测表、照片的真实性没有异议；被告对复函的真实性、合法性、关联性均没有异议，对天来泉铺面实测表、照片的真实性没有异议，但实测表的内容与预售许可证内容有矛盾之处。本院对复函、天来泉铺面实测表及照片的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2006年9月27日，被告取得琼海市温泉官塘（天来泉度假中心）B区商铺的房产预售许可证，许可证载明房屋建筑面积2271.22平方米。2008年2月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市官塘温泉度假区官塘大道旁的天来泉温泉度假中心B幢B6号商铺，建筑面积686.005平方米，其中套内建筑面积589.1平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积（公摊面积）96.905平方米，单价按建筑面积计算为每平方米3935.8元，总房价270万元。合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理……产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同签订后，原告支付了全部房价款270万元。双方按照合同约定如期办理了交房手续。2010年3月8日，琼海市房产测绘所出具《房屋建筑面积测绘报告（实测）》，报告载明B区商铺建筑面积为1983.44平方米，其中B6铺面的套内面积为587.92平方米，分摊面积为零，总建筑面积为587.92平方米。2012年，原、被告另行签订一份《商品房买卖合同》,合同内容变更为：“该商品房建筑面积共/平方米，其中，套内建筑面积587.92平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积/平方米。按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4583.26元，总金额2694592元整。”被告在签订合同时没有向原告解释说明重新签订合同的原因。原、被告均没有在合同落款处签署时间。随后，原告的房屋所有权证办理完成（证号：XXXX号），登记时间为2012年12月25日，建筑面积为587.92平方米。2013年4月11日，原告从被告处领取了房屋所有权证。原告认为，其所购房屋实际建筑面积与第一份合同约定面积不符，第二份合同是被告以欺骗、隐瞒的手段在违背原告真实意思的情况下所订立的，为此，其于2014年3月3日向本院提起诉讼。在审理过程中，原告将第一项诉讼请求明确为：撤销原、被告于2012年签订的第二份《商品房买卖合同》中第三条“该商品房建筑面积共/平方米，其中，套内建筑面积587.92平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积/平方米”的约定；第四条、附件一、附件二的约定；附件四中关于房屋总价款的约定；并继续按照2008年2月16日原、被告签订的第一份合同中确认且原、被告已经实际履行的第三条、第四条、附件一、附件二、附件四履行。 另查明，涉案商铺所在区的规划、设计没有变更。 本院根据被告的申请向琼海市住房保障与房产管理局（原为琼海市房产管理局）去函调查涉案房产的相关情况，琼海市住房保障与房产管理局于2014年4月8日复函，主要内容为：一、由于当时颁发预售许可证前，预售许可证中载明的建筑面积由开发公司测算提供。竣工后，经琼海市房产测绘所实地测量，根据《中华人民共和国国家标准GB/T17986.1-2000房产测量规范》中，骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分不计算建筑面积，所以商铺A、商铺B一层走廊部分不计算产权面积，也不作为共有分摊面积，见2010年3月8日出具的测绘报告。二、琼海市房产测绘所出具的测绘报告中商铺A、商铺B以户与户分割墙为界限测绘套内建筑面积，不存在公共部位公摊，所以套内建筑面积与产权面积一致，公摊为零。 本院认为：原、被告签订第一份《商品房买卖合同》后，在办理产权证过程中，双方签订了第二份《商品房买卖合同》，对第一份合同内容进行了变更。原告主张其并不了解前后两份合同的区别，第二份合同是被告以欺骗、隐瞒的手段在违背原告真实意思的情况下订立的，原告存在重大误解，应当撤销合同相关条款。原告作为具有完全民事行为能力的成年人，理应知晓签订合同后的相关法律后果，其在签订合同时应对合同内容进行仔细审查，谨慎处分自己的权利。原告不了解前后合同的区别不合情理，且其未能提供相关证据证实被告在签订合同时存在欺骗、隐瞒事实的情形，故对原告的上述主张，本院不予采纳。此外，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。原、被告均确认第二份《商品房买卖合同》是2012年签订的，但双方均无法确认签订合同的具体日期，因产权证的登记时间为2012年12月25日，故合同的签订日期应为2012年12月24日前，则原告主张撤销合同条款应当自其签订之日起一年内即至迟应于2013年12月24日前行使，现原告请求撤销合同条款已经超过一年的撤销权行使期间，本院不予支持。综上，原、被告已就合同条款的变更达成协议，并自愿重新签订了《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。该合同约定面积与产权证登记面积相符，原告诉请要求被告退还面积差异款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十五条第（一）项、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告付俊启的全部诉讼请求。 案件受理费人民币10711元，由原告付俊启负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  周英俊 审 判 员  符儒超 人民陪审员  郑馥瑜 二〇一五年四月二十三日 书 记 员  王望来 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十五条第（一）项有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权； …… 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。