河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2015）中民二初字第467号原告袁志勇，男，1982年4月14日出生，汉族，住河南省鹤壁市山城区。被告郑州恒天兴华房地产有限公司，住所地郑州市中原区中原中路**裕达国际贸易中心****。法定代表人江波，该公司总经理。委托代理人杨勇，河南陆达律师事务所律师。委托代理人李秋霞，河南陆达律师事务所律师。原告袁志勇与被告郑州恒天兴华房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理。依法由代理审判员乔婉婷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁志勇，被告郑州恒天兴华房地产有限公司的委托代理人杨勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁志勇诉称：原告于2012年9月28日购买了被告出售的商品房，并与被告签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定交房时间为2014年5月31日，被告因工程原因逾期交房，截止到2014年6月15日被告通知交房时，原告发现被告提供的商品房仍不具备商品房买卖合同约定的交房条件，同时也不符合《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》第四条规定的交付条件。原告于2014年6月16日向被告发出拒收房屋告知函，被告拒绝整改。2014年9月12日郑州市住宅与房地产产业协会出具调解具结书，被告也拒不执行调解具结书内容。根据商品房买卖合同约定被告应向原告支付日万分之一的逾期违约金至房屋验收合格交付之日止。被告存在严重违约行为，故原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付从2014年5月31日至2014年9月27日逾期交房违约金6904.31元；二、诉讼费由被告负担。被告恒天兴华公司辩称：被告不应当再向原告支付违约金，原告的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。原因如下：一、被告向原告交付的房屋符合双方《商品房买卖合同》约定的交付条件；二、原告诉称的《调解具结书》不具备法律效力，不能作为原告主张诉讼请求的依据；三、合同约定的交付时间为2014年5月31日，被告向原告发出交房通知，通知其在6月15日办理交房手续，但原告10月26日才办理交房手续，被告不应当承担“通知后至原告实际收房期间”的违约金。经审理查明：2012年9月28日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告开发的位于中原区××东、××单元××房屋××套，户型为二室二厅，用途为成套住宅，房屋建筑面积87.36平方米（套内建筑面积65.12平方米，公共部位和公用房屋分摊面积22.24平方米）；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6641.41元，总金额为581194元，其中180194元以现金方式于2012年9月28日支付，400000元以商业贷款方式于2012年12月28日支付。合同第八条约定：被告应当在2014年5月31日前，将具备下列第5种条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用，即“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”。合同第九条约定：除特殊情况外，被告未按规定期限将该商品房交付原告使用的，按逾期时间，分别处理：逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：被告不承担逾期交房责任。自被告书面通知送达之日起15日内，原告未按规定办理房屋交接的，视同被告与原告按期办理房屋交接，该房屋风险责任随之转移给原告，原告应承担交接日起相应的物业管理等各项费用。合同第十四条“关于基础设施、公共配套设施正常运行的承诺”中约定：被告承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑包括供水设施，供配电设施，燃气供应设施，供暖设施，电话、有线电视、网络线路等弱电设施以及门禁系统，应于2014年5月31日达到使用条件，其中燃气供应设施应在2014年5月31日达到户内燃气管道到位，交付后6个月取得验收合格证明文件；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意由被告提供替代设施，由原告承担费用，收费标准按正常市政标准。原告于2012年9月28日向被告支付购房款180194元，于2012年12月27日向被告支付购房款400000元。商品房买卖合同签订当日，原告与保利物业管理有限公司郑州分公司签订了前期物业服务协议。2014年6月12日，被告向郑州市城乡建设委员会递交了郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，表上载明的工程名称为保利百合小区5号楼，2014年6月13日，郑州市城乡建设委员会在备案意见栏中写明“本工程的竣工验收备案文件于年月日收讫，经验收文件齐全”并加盖竣工验收备案专用章。2014年6月15日，被告收到原告向其发出的入伙通知书，告知其购买的保利百合5幢2单元4层408号房屋，现已施工完毕，具备使用条件，交房时间为2014年6月15日，但原告并未于2014年6月15日办理接收手续。2012年6月16日，保利百合小区9号楼业主联合向被告发出拒收房屋告知函，原告在该函所附业主联签拒收房登记表上予以签名，函中提出小区存在天山路与牛庄路主干出行道路未修建、学校等教育配套设施不完善、小区绿化未达标、经营欺诈、房屋质量等问题，其中房屋质量问题中罗列了百叶窗下外墙砖不合格，外墙漆粗糙程度及色泽颜色不一致、达不到要求等19项问题。2014年9月9日，保利百合小区业主冉小平、田丽丽等52人因保利百合项目交付使用问题向郑州市住宅与房地产业协会提出调解申请，理由是开发商未按合同约定出示供电、供配电等多项验收合格证明，不具备交房条件却强制交房。2014年9月12日，郑州市住宅与房地产业协会组织交付使用调解会议，被告方工程部负责人王瑞琮代表被告，冉小平、徐九洋、于建辉作为购房人代表参与调解。2014年9月12日，郑州市住宅与房地产业协会出具编号为2014003号的调解具结书一份，具结书载明：“在协会主持调解下，协商达成如下共识：1、保利百合项目目前未达到《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》规定的交付使用标准；2、郑州恒天兴华房地产有限公司应当在保利百合项目达到交付标准后向购房人交房；3、郑州恒天兴华有限公司按照合同约定向购房人赔偿延期交房违约金，时间由合同约定交房日期计算到实际交付使用日期。上述共识内容已经本调解机构确认，本次调解完成。本调解具结书经调解机构盖章后生效，对双方当事人具有约束力”。该调解具结书上加盖有郑州市房地产开发项目交付使用调解专用章，并有侯苏、岳野、周静三人签名。2014年10月26日，原告接收了所购房屋并在以违约金抵扣两个月物业费的登记表上签字。上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、拒收房屋告知函、竣工验收备案表、收楼档案、抵扣物业费签字表、郑州市房地产开发项目交付使用调解具结书以及原、被告的陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为：原、被告所签商品房买卖合同系双方真实的意思表示，合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，属于有效合同，应受法律保护。合同约定的房屋交付时间为2014年5月31日前，被告通知的交房时间为6月15日，未按规定时间履行交房义务，属于违约行为，应承担违约责任。虽然原告实际接收房屋的时间是2014年10月26日，但被告通知6月15日交房的入伙通知书在6月15日已经有效送达原告。交房需要双方的配合，原告应按通知时间对其所购房屋进行检查、交接。虽然原告与其他业主联合向被告发出了拒收房屋告知函，但其在庭审中未能提出证据证明其房屋存在拒收房屋告知函上列举的任何一项质量问题。原告庭审中承认是因为公共设施建设方面的共性问题而拒收房屋，但原、被告双方在商品房买卖合同中约定的交房条件中并不包括市政道路、学校等教育配套设施的建设问题，这不属于双方约定的合同义务，同时市政道路、学校等公共设施的建设也不属于被告应承担的法定义务，原告以此为由拒绝对房屋进行检查、交接，没有正当理由，对造成房屋延迟交接负有责任，原告应自行承担6月15日以后未收房的法律后果。原告在庭审中提交了郑州市住宅与房地产业协会出具的调解具结书一份，以此证明被告交接的房屋不符合交付使用标准以及其要求支付5月31日以后的违约金有法律依据。判断一份文书是否具有法律效力，要从其是否有合法的授权、是否遵守了正当程序、认定事实是否清楚、适用法律是否正确、实体处理结果是否适当、是否给予当事人救济渠道等方面综合予以判断。该调解具结书虽载明经协商达成了共识，但从被告向本院提供的相关证据中，没有任何书面记录显示双方为此进行了协商并达成了共识、签署了调解记录，故该调解具结书不能作为证明自6月15日之后逾期交房系被告违约所致的有效证据。被告按合同约定应向原告支付2014年5月31日至通知交房的6月15日期间的交房违约金，因原告已在以违约金抵扣两个月物业费的登记表上签字，认可该种违约金给付的处理方式，被告已经承担了其应承担的违约责任。综上，被告已承担其逾期交房的违约责任，原告袁志勇要求被告恒天兴华公司支付自2014年5月31日至9月27日的逾期交房违约金6904.31元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告袁志勇的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告袁志勇负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。代理审判员  乔婉婷二〇一五年四月三十日书 记 员  张 滨