江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书(2015)扬广民初字第0139号原告扬州中房物业发展有限公司，住所地在扬州市文昌东路58号。法定代表人周志花，总经理。委托代理人卞伯战，江苏法鼎律师事务所律师。被告林发宽。委托代理人王云根、顾奚竹，江苏擎天柱律师事务所律师。被告扬州市广陵区宴都食府。业主吴跃敏。原告扬州中房物业发展有限公司（以下简称中房物业）与被告林发宽、扬州市广陵区宴都食府（以下简称宴都食府）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中房物业的委托代理人卞伯战，被告林发宽的委托代理人王云根、顾奚竹，被告宴都食府的业主吴跃敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中房物业诉称：2004年8月26日，原告与扬州万江房地产开发有限公司(以下简称万江房地产公司)签订物业管理委托合同，并从2005年9月起对被告林发宽拥有的万颐苑1幢97-1、97-8、301、302（面积为1549.59平方米）及2幢3、4、5楼商铺(面积为2104.89平方米)进行物业服务。按照扬州市物价局核定的收费标准，被告林发宽欠缴1幢楼物业费133885元,欠缴2幢楼物业费75242元。虽经多次催要仍拒绝给付，故诉至法院，要求被告林支付2008年9月至2014年9月的物业管理费75242元。被告林发宽辩称：1、原告是与万江房地产公司签订的物业管理委托合同，应向万江房地产公司主张物业费，如果原告向被告主张物业费，首先应与被告签订物业服务合同，对双方的权利义务、物业费的支付等进行约定，如被告违约，再向被告提起诉讼；2、原告主张2008年至今的物业费已过诉讼时效；3、物业管理委托合同的委托管理期限为三年，自2005年5月1日起，合同到期日应为2008年4月28日，之后也未续签，故从合同到期日起原告就不是物业管理公司，不能以物业服务公司的名义收取物业管理费；4、被告不是房屋实际使用人，与宴都食府的业主吴跃敏签订的房屋租赁合同明确约定物业费由吴跃敏承担。综上，原告向被告主张物业管理费无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告宴都食府辩称：1、被告自2008年起承租本市解放北路97号3、4、5楼开饭店，并与万颐苑物业达成口头协议，将万颐苑大门东侧、星海假日酒店后面的空地作为饭店员工停车场，饭店同意每年缴纳物业费及停车场地费16000元，并如数缴纳。由于万颐苑管网问题加上本身管网低于马路主管网，一到下雨天小区就大面积淹水，后物业与饭店沟通并达成口头协议，由饭店每年缴纳物业费10000元，剩余的充小区管网疏通费用，故自2009年开始物业费是以每年10000元缴纳。2、2010年8月16日，有一个不是本小区的人骑车进入万颐苑，不慎跌倒骨折并住院治疗。物业为防止事态扩大，未向上级主管部门汇报请示，私下与被告协商，要饭店先支付10000元，从下一年的物业费上扣除。但此后物业未能兑现承诺，这笔费用未能在下一年的物业费中扣除。3、由于物业的不负责任及不规范，造成小区很多大楼消防栓断水，致被告于2011年10月被广陵消防大队查到消防栓没水供应，被告因此被罚款5000元。后来被告找到物业，物业开始供水。但到了2013年10月，广陵公安局再次查到消防栓没有水，被告被责令停业整顿，后经被告多方协商，最后被罚款5000元，被告因停业3天，造成直接损失达10万余元。之后被告无数次找物业解除消防栓供水问题，物业总是以各种借口拒绝协调，至此消防栓供水问题已对被告造成了很大的安全隐患及经济损失。4、2014年5月停在小区门口的汽车被人从小区内用弹珠将挡风玻璃打碎，虽然报警也未能引起物业的重视，在6月又再次被小区内5幢楼上的人用弹珠将挡风玻璃打碎，物业对此拒之不理且态度极其恶劣。报警后扬州市公安局广陵分局刑侦支队介入调查，物业管理人员极不配合，还与警察发生争吵，致此事不了了之。物业管理人员中有一人提出让被告不交2014年物业费来平息此事，故被告未交2014年物业费。希望原告能够将历史遗留问题解决，同时赔偿损失120000元，否则被告将通过法律途径来维护合法权益。经审理查明：2004年8月26日原告与万江房地产公司签订万颐苑小区物业管理委托合同，约定：万江房地产公司将万颐苑委托给原告管理，原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限3年，自2005年5月1日起至首届业主委员会正式签订物业管理合同时止，首届业主大会召开后，本合同自行终止；物业服务费按物价局核定办理，由原告按有关规定向业主或物业使用人收取。物业管理委托合同涉及原告物业管理服务内容和服务质量的条款，包含了房屋设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目的维护与管理等内容。2006年12月，扬州市物价局核准“同意万熙苑小区物管费为每月每平方米0.4元，单独建帐，定期公布，小高层水电运行费为每月每平方米0.4元，商铺价格由业主和物业公司签订服务协议，其他收费按我局05年41号文执行”。被告林发宽系该小区2幢3、4、5楼商铺（面积2104.89平方米）业主，交纳了2007年9月1日-2008年9月1日物业费20207元。2007年8月28日，林发宽与宴都食府的业主吴跃敏就扬州市解放北路97号2号楼三、四、五层（面积2104.89平方米）签订房屋租赁合同，合同期限为8年，即自2008年1月1日至2015年12月31日，约定承租期间物管费由吴跃敏承担，物管费标准按有关规定执行。之后，宴都食府于2010年1月4日交纳了2008年9月1日-2009年9月1日物业费16000元，2012年12月25日交纳了2009年9月1日-2010年9月1日物业费10000元、2010年9月1日-2011年9月1日物业费10000元，2014年3月14日交纳了2013年1月1日-2013年12月12日物业费10000元。2011年10月24日，宴都食府向扬州市公安消防支队交纳消防罚没收入5000元。2013年10月17日，宴都食府向扬州市公安局广陵分局交纳公安罚没收入5000元。2014年4月8日，原告在宴都食府门口张贴催缴物业费通知单，通知林发宽其所有的2幢3、4、5楼物业费已有6年未及时缴纳（2008年9月至2014年9月），金额为75242元，要求其尽快缴纳。2014年12月26日，原告诉至本院，认为物业费按20207元/年自2008年9月1日计算至2014年9月1日，扣除已支付的46000元，被告林发宽尚应给付物业费75242元。诉讼中，原告申请追加宴都食府为被告。庭审中，原告认可其与宴都食府曾约定物业费按16000元/年给付，当庭变更诉讼请求，要求给付物业费50000元。以上事实，有记账凭证、万熙苑物业费核准报告、物业管理合同、房屋权属信息查询证明、物业费收据、催缴物业费通知单、房屋租赁合同、罚款收据、责令改正通知书及当事人陈述等证据在卷证实。本院认为，根据原告与万江房地产公司签订的万颐苑物业管理委托合同，虽然合同上写有委托管理期限3年，但同时注明“自2005年5月1日起至首届业主委员会正式签订物业管理合同时止，首届业主大会召开后，本合同自行终止”。而万颐苑至今未成立业主委员会，原告也一直为万颐苑的全体业主和物业使用人提供物业服务，故原告系万颐苑的物业管理服务企业，物业管理费的收取是保证其正常运作的前提条件，并与其管理水平密切相关。庭审中原告认可曾与宴都食府约定按16000元/年给付，不认可之后又约定按10000元/年给付，但根据宴都食府提供的证据，其除第一年是按16000元给付，之后三年均是按10000元/年给付，可以推定双方曾约定物业费按10000元/年给付。庭审中，宴都食府称其除2014年的物业费未给付外，之前的物业费均已按约定给付，但其未能提供证据证明其已给付2011年9月1日至2012年12月31日的物业费，故宴都食府应给付2011年9月1日至2012年12月31日及2014年1月1日至2014年9月1日的物业费20000元。尽管被告林加宽与宴都食府的业主吴跃敏约定由其向原告交纳物业费，但林加宽作为业主应负连带交纳责任。至于宴都食府提出因消防栓无水供应、汽车被人损坏，不能成为其拒交物管费的理由，如确实造成其经济损失，宴都食府可另案主张权利。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告扬州市广陵区宴都食府于本判决生效后十日内给付原告扬州中房物业发展有限公司物业费20000元，被告林发宽承担连带责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1680元，由原告负担1230元，被告宴都食府负担450元（原告已预交，被告宴都食府于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，帐号：11×××57）。审 判 长 袁 蓓人民陪审员 陈 牧人民陪审员 周明荣二〇一五年十二月十七日书 记 员 戚小君