上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1239号原告林敏。原告林嘉桦。法定代理人林敏，男，系原告林嘉桦之父。两原告共同委托的代理人黄效愚，北京市天元律师事务所上海分所律师。两原告共同委托的代理人方有明，北京市天元律师事务所上海分所律师。被告上海永禧投资发展有限公司（原名：上海华品房地产开发有限公司）。法定代表人陈宁，该公司董事长。委托代理人苏天慧，上海市君悦律师事务所律师。委托代理人谢锟，上海市君悦律师事务所律师。原告林敏诉被告上海永禧投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月14日立案受理后。依法由审判员刘锋、审判员殷雪、人民陪审员邓红霞组成合议庭，分别于2015年7月8日、8月19日公开开庭进行审理。原告林敏的委托代理人黄效愚、方有明，被告上海永禧投资发展有限公司的委托代理人苏天慧、谢锟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林敏诉称，2009年11月5日原、被告签订《上海市商品房预售合同》，双方约定原告购买被告开发的位于闵行区某路3599弄《某时代商业广场北地块》5号2层215室，该房面积为372.50平方米，房屋总价为人民币（以下币种相同）10,725,765元，在2009年11月5日前支付房款53,65,765元，余款5,360,000元应在2009年11月30日前支付，并且该合同还约定被告已经聘请了上海上实物业管理有限公司对相关的房屋进行前期的物业管理。在合同签订时，原告按照约定支付了5,365,765元房款，剩余的房款因原告资金困难要求退房，被告也同意解除合同，但是被告具体的业务部门始终不予办理退房手续，也不同意退款。不仅于此，被告的物业管理部门还以诉讼的方式逼迫原告缴纳物业管理费。原告对被告这种矛盾的行为深感困惑，原告已经不下数十次地要求被告实事求是地按承诺切实办理退房手续并退还房款，但是被告就是迟迟不予配合办理。故原告为了维护自己的合法权益，诉至法院要求：1、判令被告返还购房款5,043,992元；2、判令被告支付上述房款的利息1,775,485.18元（5,043,992元*6.4%*5.5，自2009年11月6日暂计至2015年5月7日）;3、判令被告承担律师费50,000元。诉讼中，原告明确第二项诉请中的利息从2010年7月1日起算。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据材料：1、2009年11月5日上海市商品房预售合同一份，证明原被告就涉案房屋签订买卖合同，合同约定的总房价为10,725,765元，原告已经支付5,365,765元，合同约定了违约金为321,773元，被告在签订合同之时委托了物业公司进行管理。被告对该份证据经质证后认为，真实性无异议，合同解除时除了赔偿责任之外，合同中还约定了必须双方配合办理注销登记手续，且说明先要进行注销登记，然后在60天内被告才在扣除相关费用后无息返还房款。原告对物业公司进行管理一节陈述有误，物业公司不是被告的附属部门，是独立的物业公司。2、2010年12月30日有关物业进户催告书的函件及邮寄凭证一组，证明原告在2010年12月30日已经明确向被告提出要求退房并办理相关合同注销手续，同时要求被告将房款退还给原告，原告的做法是按照合同约定行使。被告对该组证据经质证后认为，真实性不予认可，证据本身也未收到过。3、2013年上海上实物业管理有限公司针对原告的民事起诉状及证据材料、（2013）闵民一（民）初字第17399号民事裁定书一份，证明被告委托的物业管理公司在2013年10月向原告提出诉讼，要求原告支付系争房屋的物业管理费。被告对该组证据经质证后认为，这起诉讼是物业公司的独立行为，与本案无关。4、2014年7月4日原告向被告发出的退房的函件及邮寄凭证一组，证明原告再次发出函件要求被告办理退房的手续。被告对该组证据经质证后认为，函件未收到过，而且签收人并非钟某本人。5、2014年8月21日原告向被告发出的退房的催促函及邮寄凭证一组，证明原告再次发函催促被告办理涉案房屋的退房手续。被告对该组证据经质证后认为，上述函件未收到，且不同意原告的证明内容。6、钟某的名片一份，证明钟某是被告方的负责人，担任营销总监一职。被告对该份证据经质证后认为，钟某是被告公司职员，对于这节事实予以认可。7、被告的企业名称变更预先核准通知书及档案机读材料各一份，证明被告的企业名称变更。被告对该份证据经质证后认为，对证据的真实性予以认可。8、2010年12月15日被告发给原告的物业进户催告书一份，证明被告从2010年1月8日开始计收物业管理费，而且在2010年6月30日解除合同之后被告还发函要求原告办理入住手续是有矛盾的。被告对该份证据经质证后认为，因为有众多业主，不排除群发函件的可能性，可能是工作人员的失误。该份证据系物业公司通过被告管理软件系统生成的购房人名单，打印催告入户的格式版本发出的，并非被告的真实意思表示，文书制作人与寄送人均为物业公司的工作人员，且为群发文本所致，并非被告对原告有要求入户的意思表示。9、2014年1月20日原告与钟某的谈话录音一组，证明原告当面要求办理退房手续，钟某也明确表示原告是多次要求退房，一直未能办成退房手续。被告对该组证据经质证后认为，对证据的真实性、关联性、合法性均不认可。10、邮件的送达证明单一组，证明2014年7月4日、8月22日所寄出的邮件经过查询是妥善送达的。被告对该组证据经质证后认为，对证据的真实性不予认可。11、诉讼委托协议及律师发票一组，证明原告产生了律师费的损失。被告对该组证据经质证后认为，与本案无关，而且合同中就此也无约定。12、2010年8月29日被告发给原告的通知书一份，证明该份通知书中载明被告要求原告将商铺的余款付清，在2010年6月30日解除合同之后被告还发这份付款通知是有矛盾的。被告对该份证据经质证后认为，因为有众多的业主，不排除群发函件的可能性，可能是工作人员的失误。被告上海永禧投资发展有限公司辩称，原被告之间的预售合同是由于原告的违约，被告早就行使了单方解除权已解除。2010年6月9日被告同意按照退房流程进行退房，也委托律师发出了律师函，主观上没有故意拖欠原告钱款；被告的开发项目早已售罄，回笼资金良好，没有占用原告资金的需要。原告应先履行合同登记备案注销的义务，在此义务完成后，被告才能无息返还钱款。根据先履行抗辩的法律规定，被告在原告未完成义务的情况下，可以享有先履行抗辩权。原告希望加价出售房屋，原告的行为是为了规避法律责任，其诉请无法律及合同依据，不应认可。双方的预售合同是在2009年11月5日签订，但原告主张利息却从第二天起算，而且原告主张的利息标准也是远远高于央行公布的五年利息标准，不予认可。关于律师费的诉请，这是原告与委托律师之间的协议，与本案无关，无法律及合同依据，也不认可。被告上海永禧投资发展有限公司针对其上述辩称，向本院提供了如下证据材料：1、2009年11月5日原、被告签订的上海市商品房预售合同一份，证明原、被告之间签订预售合同，合同对违约责任及解除合同等有约定。原告对该份证据经质证后认为，对证据的真实性无异议。2、原告付款银行凭证、销售不动产发票一组，证明原告仅支付了部分房款5,365,765元。原告对该组证据经质证后认为，付款凭证的真实性无异议，总房款为10,725,765元。3、2010年4月27日被告发给原告的付款催告书及2010年6月1日的情况说明一组，证明被告多次催促原告履行后续房款的支付义务。原告对该组证据经质证后认为，原告并未收到过，对邮寄凭证的真实性无异议。虽然真实性无异议，但不能同意被告的主张。情况说明是被告内部的文件，原告从未收到过也不了解，故不予认可。4、2010年6月30日被告发给原告的律师函一份，证明被告要求原告按照公司流程办理退房手续。原告对该份证据经质证后认为，律师函收到，对真实性无异议，恰好说明涉案合同已经解除。5、有关短信记录的公证书一份，证明原告欲加价出售房屋，系争房屋因为有预告登记，故被告无法出售也无法出租，一直空置至今。原告对该份证据经质证后，对公证书形式上无异议。6、2015年3月20日被告发给原告的关于办理注销登记的催告书及邮寄凭证一组，证明被告一直要求原告办理涉案房屋的注销登记。原告对该组证据经质证后认为，收到该份催告书，对真实性无异议，原告也是数十次要求被告办理退房手续。7、2015年8月25日上海上实物业管理有限公司某时代广场服务中心出具的情况说明一份及邮寄凭证一组，证明被告是群发物业进户催告函给业主。原告对该组证据经质证后认为，不认可该组证据，恰好说明被告一直出尔反尔，是让原告无所适从。原告曾于2010年12月明确以书面方式提出要求撤销网签合同，返还购房款支付利息。8、2015年3月24日会议录音、2015年6月25日会议录音一组，证明原、被告就合同解除后支付违约金和办理注销手续事宜多次磋商，但因原告不同意支付违约金，反而要求被告支付租金占用利息，被告拒绝，导致其一直拒不配合办理注销手续。原告对该组证据经质证后认为，不同意被告的主张，而且录音中反而说明了原告多次要求退房并办理注销手续，是被告不配合造成至今未能注销，故应由被告承担相应的法律后果。第二份录音是在被告收到原告的起诉状之后，要求原告与其进行和解的情况下进行的谈话，这是和解前提下所作的谈话内容，如有与诉状内容不符的，也应以诉状为准，故该录音不能作为本案的证据。本院根据各方当事人的质证意见，对证据材料认证如下：双方提供的证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。根据上述认证的证据及庭审中各方当事人的陈述，本院确认如下法律事实：2009年11月5日，原告林敏、林嘉桦作为乙方，被告作为甲方签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定：一、乙方向甲方购买某路3599弄《某时代商业广场北广场》5号2层215室，政府批准的规划用途为店铺。据甲方暂测该房屋建筑面积为372.50平方米，其中套内建筑面积为237.24平方米，公用分摊建筑面积为135.26平方米，该房屋建筑层高为5.4米；二、乙方购买该房屋，每平米房屋建筑面积单价28,794元；根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为10,725,765元；三、乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权选择单方面解除本合同或要求乙方继续履行。如甲方单方面解除合同的，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，甲方有权在乙方已支付的房款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方支付的房价款不足赔偿甲方实际经济损失的，甲方有权追索。附件一付款方式和付款期限中约定：1、乙方应于2009年10月31日前向甲方支付房款500,000元；2、乙方应于2009年11月5日前向甲方支付房款4,865,765元；3、乙方应于2009年11月30日前向甲方支付房款5,360,000元（若乙方以申请贷款方式支付房款的，则含该贷款）。四、按本合同约定，甲乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除；五、甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起30天内，向合同选定的解决争议机关确认解除合同的效力；六、本合同登记备案后，如发生协议解除本合同的事实时，在事实发生之日起30天内双方持解除合同的书面文件到闵行区房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续；甲方或乙方依据本合同有关条款的约定单方解除本合同的，甲方或乙方应凭单方面解除合同的书面通知的送达凭据单方面到房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续；七、甲方或乙方依据本合同有关条款的约定单方解除本合同，并且双方就解除本合同达成一致意见的，双方均有义务配合另一方到上海市房地产登记机构办理注销本合同登记备案的相关手续（包括但不限于与银行解除按揭手续、注销合同备案、撤回登记申请、注销房地产转移登记、及解除其他与购买房屋相关的协议等）。双方不履行配合义务的，则每逾期一日，应向另一方加付总房款日万分之一的延期赔偿金。甲方应在本合同登记备案注销后60日内将乙方已支付的房价款扣除购房贷款及银行要求的其他费用（若乙方有购房贷款，由甲方直接将购房贷款及银行要求的其他费用代乙方支付给银行）、扣除赔偿金或加计赔偿金后无息支付给乙方。除此之外，甲方不承担其他任何费用。嗣后，原告林敏、林嘉桦合计支付给被告房款5,365,765元，被告于2009年11月10日开具金额为5,365,765元的不动产发票给原告。之后，两原告未再有付款行为。2010年4月27日被告向两原告发出付款催告书，催告书载明：按双方所签订的《上海市商品房预售合同》附件一的约定，两原告应于2009年11月30日前支付房款5,360,000元；现两原告已逾期148天，被告将按合同约定追究两原告的责任，两原告若未按本合同约定的时间付款，应当向被告支付违约金，违约金按逾期未付款项的日万分之一计算违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。除应付房款5,360,000元，截至发信日，两原告应当向被告支付违约金79,382元。2010年6月30日被告向两原告发出《关于解除合同并收取违约金的律师函》一份，律师函中载明：根据被告与两原告于2009年10月31日签订的《上海市商品房预售合同》，两原告购买的某路3599弄5号215室商铺房屋总价10,725,765元，两原告已付款5,365,765元。根据合同约定，两原告应于2009年11月30日支付剩余房款5,360,000元，但两原告至今尚未支付该款项。被告为催讨房款，多次与两原告联系并已三次向两原告寄发要求支付房款的挂号信，但两原告仍表示不愿意支付房款。根据合同约定，若两原告未按约定的时间付款，应当按逾期未付款额的日万分之一计算支付违约金，违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过90天后，被告有权单方面解除本合同或要求两原告继续履行。鉴于两原告逾期付款已超过180天，根据合同约定，律师现郑重通知两原告，由于两原告的违约行为，被告决定单方面解除《上海市商品房预售合同》，两原告应当支付的滞纳金及违约金从两原告已支付的房款中扣除。望两原告收到本函后3日内与被告联系，配合被告办理预售合同的登记注销手续并领取扣款后的剩余款项。若两原告逾期办理该登记注销手续，每逾期一日应按合同的约定向被告支付总房价万分之一的逾期赔偿金，该赔偿金将同样从两原告的剩余款项中扣除。两原告确认收到上述律师函，并确认涉案商品房预售合同于2010年6月30日予以解除。2010年8月29日某时代租售中心向原告发出通知书一份，通知书中载明，依据预售合同的约定，原告应于2009年11月30日付清该套商铺的全额房款，被告已于2010年1月14日以信函的方式通知原告补交剩余房款，但不知何因，至今原告仍未如期付款，故务必请原告在2010年9月30日前至某时代广场现场租售中心沟通后续付款事宜。2010年12月15日被告向原告发出《物业进户催告书》一份，催告书中载明：原告所购买的商品房已于2010年1月8日前具备了交付条件，但原告至今未来办理进户手续。现被告再次正式书面催告原告于2010年12月31日之前办理进户手续（物业管理费及其他相关费用按物价局核准的标准自2010年1月8日起收取）。另根据预售合同的约定，自2010年2月1日起，若原告未按本催告书规定的日期办理该房屋验收交接手续的，则视为该房屋已交付，自规定验收交接日之第二日起，该房屋的风险责任转移由原告承担。原告接到被告发出的物业进户催告书之后，于2010年12月30日原告林敏向被告发出《关于物业进户催告书的函》一份，函件中载明：原告林敏购买被告开发的某路3599弄5号215室的商铺，已经支付了房款5,365,765元，由于种种原因而造成预售合同无法实施，现原告要求被告尽快办理预售合同登记注销手续，并将房款退还给原告，希望得到被告的理解与配合。2014年7月4日原告林敏向被告发出《有关退房的函》一份，函件中载明：2009年11月经被告委托招商的SPACE公司居间中介与韩尚宫韩国料理店就签署预租合约达成一致意见，但被告以原告未付清全部房款，不能预租，且违反被告操作流程为由，阻止韩尚宫与原告签约，造成商铺空置，给原告造成极大经济损失。众所周知投资商铺的目的是出租物业而获得回报，被告阻扰业主预租的行为，侵害了原告合法获取投资回报的权利。因此原告要求退房，被告也曾表示同意退房。2010年始原告多次赴被告公司要求按合同执行退房并办理预售合同的登记注销手续，但均遭到被告的拒绝，至今退房无果。原告已付房款5,365,765元，至今利息高达876,400余元，现原告要求被告同意办理退房手续并退还被告占用的利息。2014年8月21日原告再次向被告发出《有关退房的催促函》一份，函件中要求被告对2014年7月4日中所提出的要求进行回复，否则原告将采取法律行动，维护自己的合法权利。另查明，被告公司的企业名称于2014年11月14日由上海华品房地产开发有限公司变更为上海永禧投资发展有限公司。再查明，2015年3月20日被告向两原告发出《关于办理注销登记的催告书》一份，催告书中载明：按双方签订的预售合同的约定，两原告应于2009年11月30日前支付房款5,360,000元，但两原告未能于约定付款日支付该笔款项。被告曾多次向两原告发催款挂号信，但两原告仍未按约支付房款。为此，被告曾于2010年6月30日委托上海市君悦律师事务所向原告发出《关于解除合同并收取违约金的律师函》，同时通知原告收到函后的3日内与被告联系，配合被告办理预售合同的登记注销手续并领取扣款后的剩余款项。原告收函后，虽同意解除预售合同，但不同意支付违约金，故迟迟未配合被告办理相关合同登记注销手续，导致该房源一直被锁定无法再次出售或出租，已造成被告极大经济损失。现再次书面催告原告尽快配合办理登记注销及相关手续，以防止损失扩大。另再查明，2015年5月7日两原告与北京市天元律师事务所上海分所签订诉讼委托协议，协议确定两原告应支付给该律所50,000元的律师费。嗣后两原告支付了上述委托协议约定的律师费50,000元，北京市天元律师事务所上海分所于2015年5月18日出具金额为50,000元的律师费发票给两原告。本院认为，两原告与被告所签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，两原告与被告均应按照预售合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。两原告在合同签订后支付了部分房款5,365,765元，然由于两原告自身资金困难在被告多次催款之后无法按约支付后续的房款，遂积极与被告协商预售合同解除事宜。被告方在多次催促两原告支付后续房款未果的情况下，于2010年6月30日向两原告发出解除合同并收取违约金的律师函，两原告亦确认收到上述律师函，对于合同解除予以确认。该份律师函中载明了被告系基于两原告的违约行为，决定单方面解除涉案的预售合同，两原告应当支付的滞纳金及违约金从已付的房款中扣除。同时要求两原告在收到函件之后配合被告办理预售合同的登记注销手续并领取扣款后的剩余款项。结合本案两原告确实存在逾期付款的违约行为，依据预售合同的约定，被告有权单方面解除涉案预售合同，同时两原告应承担赔偿责任，而赔偿金额为总房价款的3%。故被告有权主张要求两原告承担逾期付款而导致合同解除的违约金金额为总房价款的3%即（10,725,765元*3%=321,772.95元）。现两原告在诉请主张中同意在已付款的基础上扣除上述解约违约金并无不当，说明两原告愿意承担上述预售合同所约定的解约违约金，且对金额不持异议。且庭审中两原告对于收到被告所发出的解除合同的律师函并无异议。故系争预售合同自解除通知到达两原告时解除，故本院确认两原告与被告所签订的房地产预售合同于2010年7月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，两原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告理应将两原告所支付的已付款在扣除上述违约金之后及时返还给两原告，然被告直至两原告诉讼，均未将上述房款返还给两原告，显然不当，且给两原告造成相应的损失。结合涉案预售合同已经于2010年7月1日解除，同时考虑到双方预售合同解除之后的后续事宜处理需要一定的履行期限，故本院认为被告理应从2010年8月1日起即应及时返还上述房款给两原告，两原告主张的利息损失应当从2010年8月2日起算更为妥当，故本院对原告主张的利息损失的起算点作出相应的调整，至于利率的标准，则按照中国人民银行同期同类贷款的基准利率计算。虽然被告认为合同解除之后两原告应积极配合被告办理涉案房屋的注销登记备案的手续，涉及到本案即是预售合同的合同备案注销手续。本院考虑到预售合同中确实明确约定了双方均有义务配合另一方到上海市房地产登记机构办理注销本合同登记备案的相关手续，而原告在向被告发出的函件中也是表示愿意积极配合被告办理相关合同的注销登记备案手续。故涉案合同的注销登记手续需要双方的积极配合。但双方在预售合同中亦约定了若合同一方依据合同条款单方解除合同的，一方应凭单方面解除合同的书面通知的送达凭据单方面到房地产登记机构办理注销涉案合同的登记备案的手续。故涉案预售合同的登记备案注销的手续迟迟未能办理，并不简单是原告方的原因，即使原告存在怠于办理合同备案注销的行为，作为被告亦有向有关房地产登记机构单方办理注销涉案合同登记备案的合同依据，被告现以此为由拒绝退还相应的房款，缺乏相应的事实及法律依据。诚若被告认为两原告拒绝办理涉案合同的登记备案的注销手续造成其损失，被告完全可以依据预售合同的约定向原告主张违约责任。另对于原告主张的律师费的诉请。然涉案预售合同中对于律师费的承担并无任何约定，故本院认为原告主张律师费的诉请，缺乏相应的合同依据，故本院对此诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海永禧投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还给原告林敏、原告林嘉桦房款以5,043,992元计；二、被告上海永禧投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告林敏、原告林嘉桦以5,043,992元为本金，自2010年8月2日起算至判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；三、驳回原告林敏、原告林嘉桦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59,886.34元,由原告林敏、原告林嘉桦负担9,886.34元，由被告上海永禧投资发展有限公司负担50,000元（于本判决生效之日起十日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘 锋审 判 员  殷 雪人民陪审员  邓红霞二〇一五年十二月二十五日书 记 员  谭静贤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条第二款……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。…….第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……