江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第639号上诉人（原审被告）鲁春明，男，1955年3月14日生，汉族。委托代理人范晓玲，江苏南京东南律师事务所律师。上诉人（原审被告）戴桂兰，女，1957年8月27日生，汉族。委托代理人鲁亚雁，女，1982年10月22日生，汉族。委托代理人范晓玲，江苏南京东南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王春宝，男，1959年2月13日出生，汉族。委托代理人方兴，北京大成（南京）律师事务所律师。原审被告南京市雨花台区住房和建设局，住所地南京市雨花台区安德门大街15号。法定代表人赵道韡，该局局长。委托代理人胡玉锦，江苏汇丰锦律师事务所律师。委托代理人胡宗保，江苏汇丰锦律师事务所律师。上诉人鲁春明、戴桂兰因与被上诉人王春宝、原审被告南京市雨花台区住房和建设局（以下简称雨花住建局）所有权确认纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2014）雨民初字第1081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人鲁春明、戴桂兰及其共同委托代理人范晓玲、上诉人戴桂兰委托代理人鲁亚雁，被上诉人王春宝及其委托代理人方兴、原审被告雨花住建局委托代理人胡玉锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王春宝原审诉称，雨花住建局是雨花台区直管公房的管理单位。王春宝于1990年到雨花台区粮食局（后为南京市粮食局第五分局）任副书记、副局长，因住房面积过小，1997年，在粮食局财务基建科主持协调下，将鲁春明（当时为粮食局职工）的住房调剂到雨花台区共青团路58号404室，其原住的共青团路二村某幢607室（以下简称607室房屋）调剂给王春宝租赁居住。1998年4月戴桂兰、鲁春明从雨花台区共青团路二村某幢607室搬迁到共青团路58号404室（以下简称404室房屋），并将共青团路二村某幢607室的房屋钥匙交给王春宝，王春宝将该房屋重新装修后入住，并一直租赁居住至今。在王春宝居住期间，该房屋的房租一直由王春宝向当时的雨花台区房产经营公司（现名：南京慧麟房地产经营开发有限责任公司，以下简称慧麟房地产公司）缴纳。王春宝实际租赁607室房屋后，多次和鲁春明提出将租赁证过户，鲁春明均表示同意。王春宝也曾经到雨花住建局处准备实际办理租赁证的过户，但因为单位改制等原因耽搁而未办理完。2006年，戴桂兰、鲁春明将其租赁的404室房屋作为房改房购买后出售。2013年3月戴桂兰、鲁春明共同向雨花住建局申请要求将607室房屋也作为房改房购买，雨花住建局给戴桂兰、鲁春明办理了直管公有住房出售手续并取得了该房屋的所有权证书。王春宝认为，公有住房出售有严格的政策要求和资格限制，必须是实际承租人才可以购买其实际承租并居住的公有住房。本案所涉607室房屋在1998年以后，即由王春宝实际承租和居住至今，王春宝对该房屋的使用权是在历史上已被相关部门依据政策予以确定的。雨花住建局对王春宝拥有该住房拥有使用权也是明知的，而戴桂兰、鲁春明与雨花住建局在明知607室房屋的承租人系王春宝的情况下，恶意串通，订立买卖合同，将该公有房屋出售给戴桂兰、鲁春明，其房屋买卖合同违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，属于恶意串通损害第三人利益且违反社会公共利益的合同，应属无效合同，故诉至法院：一、确认王春宝对南京市雨花台区共青团路二村某幢607室房屋的使用权；二、依法确认戴桂兰、鲁春明与雨花住建局于2013年4月15日签订的《南京市直管公有住房买卖契约》无效；三、戴桂兰、鲁春明承担本案全部的诉讼费用。戴桂兰、鲁春明原审辩称：1、王春宝所称接龙了戴桂兰、鲁春明607室房屋的说法无证据证明，也明显难以自圆其说。如果是接龙，单位和房产管理部门应当留存有当时办理的交接手续，但单位和房产管理部门并没有任何记录。如果是戴桂兰、鲁春明拒绝办理租赁证的过户手续，单位也可直接通知房产部门直接进行变更。承租人十余年间从未变更，正说明讼争房屋单位从未调剂给王春宝。如果是接龙，单位应该在1997年给戴桂兰、鲁春明重新安排其他房屋居住，而单位却并没有为鲁春明安排其他房屋。戴桂兰、鲁春明404室房屋是92年便取得，而非其单位为其重新安排的。王春宝称戴桂兰、鲁春明同意租赁证过户但因单位改制等原因耽搁而未办理完，这种说法与事实严重背离。2、王春宝从未向戴桂兰、鲁春明提出变更承租人的要求，王春宝所在单位也从未与房产经营公司联系变更承租人。王春宝提交的56份租金缴纳单据并不能证明其与雨花住建局形成了租赁关系。王春宝借用戴桂兰、鲁春明的承租房，鲁春明从未收取任何费用，作为实际使用者，缴纳公房租金理所当然。而且，王春宝缴纳房租的单据很多也是以鲁春明的名义交纳的，即是代鲁春明履行缴纳房租的合同义务。说明鲁春明与雨花住建局形成的租赁关系并不因王春宝实际缴纳房租与实际居住使用而改变。3、鲁春明与房产公司之间的买卖合同不存在恶意串通行为，鲁春明购买该房屋完全是行使自己合法的权利，房产部门出售该房屋也完全符合公有住房的相关规定。并未损害王春宝利益。王春宝称鲁春明与雨花住建局之间的买卖合同是无效合同，没有事实和法律依据。据此，请求法庭驳回王春宝的诉讼请求。雨花住建局原审辩称，607室房屋，鲁春明凭雨花台区房产局的房屋调整分配通知单于1991年2月与原雨花台区房产经营公司签订了租赁手续，此租赁手续上一直由鲁春明承租，期间没有变更过承租人，王春宝的所在单位也从来没有通知过我们该房屋的调整一事。我单位也不知道王春宝与戴桂兰、鲁春明之间的房屋纠纷。2013年3月鲁春明的妻子戴桂兰对此套房屋提出房改购房申请，我公司按房改房政策给鲁春明夫妇于2013年4月办理了房改手续。此房我公司与王春宝从未签订过任何租赁合约，也不知王春宝的任何情况，我公司与王春宝无任何关系。原审法院经审理查明，王春宝与鲁春明、戴桂兰均系原南京市粮食局第五分局职工，1998年王春宝任南京市粮食局第五分局副局长，鲁春明任南京市粮食局第五分局办公室副主任。此前王春宝居住于共青团路三村23幢601室（建筑面积42.7平方米）。607室房屋（建筑面积63.14平方米）原系鲁春明1991年承租居住，1997年在粮食局第五分局财务基建科主持下，将鲁春明、戴桂兰的住房调剂到404室房屋（建筑面积66.64平方米），将鲁春明、戴桂兰原承租居住的共青团路二村某幢607室房屋调剂给王春宝居住。1998年4月鲁春明、戴桂兰搬404室房屋，并将607室房屋交给王春宝，王春宝装修后入住至今并将房租缴纳给慧麟房地产公司，但未办理租赁合约过户手续。2013年3月，鲁春明、戴桂兰共同向雨花住建局申请要求将607室房屋作为房改房购买。2013年4月15日戴桂兰与雨花住建局签订了《南京市直管公有住房买卖契约》，戴桂兰依据房改政策购买了607室房屋。2013年5月2日领取了《房屋所有权证》，2013年7月9日领取了《所有土地使用证》。另查明，慧麟房地产公司原为雨花台区房产经营公司，受雨花住建局委托经营管理607室房屋。上述事实有当事人陈述、房屋调整分配通知单、租用公房登记表、租赁合约、倪某甲、秦某的证人证言、南京市雨花台区公证处（2013）宁雨证民内字第1491号公证书、租金缴费单、购买直管公有住房申请表、出售直管公有住房审批表、南京市直管公有住房买卖契约、607室房屋的房产证和土地使用证等证据予以证实。原审法院认为，本案所涉房屋纠纷源自20世纪90年代单位职工福利分房政策。为促进房屋合理使用，通过单位主持对职工分得的公有住房进行调剂、接龙是通行的做法。607室房屋原由单位作为福利房分配给鲁春明居住，鲁春明也与该房产经营管理人雨花台区房产经营公司签订了租赁合约。但1998年鲁春明从房屋迁出至404室房屋居住，王春宝入住607室房屋。关于1998年王春宝居住使用607室房屋的原因，时任雨花台区粮食局财务基建科工作人员证人倪某甲、秦某（其中倪某甲主管职工分房工作）证明607室房屋系在王春宝及鲁春明所在单位的主持下由鲁春明调剂给王春宝接龙居住使用，单位将404室房屋调剂给鲁春明居住。虽然证人倪某甲在作证时已81岁，鲁春明、戴桂兰怀疑其当时已神智不清，但戴桂兰、鲁春明并未提供证据证明证人倪某甲当时神智不清不具有作证能力，且其证言系在公证处公证人员公证下所作，其内容与另一出庭证人秦某证言相印证，对其证人资格予以确认，对其证言予以采信。另1998年王春宝任南京市粮食局第五分局副局长，鲁春明任办公室副主任，行政级别低于王春宝，当时王春宝也只分得建筑面积42.7平方米共青团路三村23幢601室居住，而戴桂兰、鲁春明调剂后居住的404室房屋建筑面积66.64平方米，如果607室房屋仍系由鲁春明继续使用，则戴桂兰、鲁春明分得的居住房屋面积已达129.78平方米，而王春宝级别高于鲁春明，反而分配居住的房屋面积却不足鲁春明的三分之一，此也与相关规定相悖。鲁春明、戴桂兰辩称404室房屋非其单位为其安排的，但未能提供证据证实，不予采纳。鲁春明还辩称607室房屋系借给王春宝使用，但自王春宝1997年居住使用至戴桂兰、鲁春明2013年购买607室房屋的长达16年时间里，戴桂兰、鲁春明无证据证明其曾向王春宝要求退还房屋，此也与常理不相符。以上证言及事实相互印证证明王春宝所主张该房屋于1997年已在单位的主持下调剂给王春宝接龙居住使用的事实。因此，王春宝自1997年搬入居住时即成为该房屋的承租人，享有对该房屋的居住使用权。故此时鲁春明、戴桂兰已非该房屋的承租人。鲁春明及其妻子戴桂兰明知该事实，却加以隐瞒以参加房改的较低价格与雨花住建局签订607室房屋买卖契约，并办理了房屋产权证和土地证，其行为不仅有违诚实信用的原则，也损害了国家利益，侵害了王春宝作为实际承租人对该房屋享有的权益。王春宝请求法院确认该买卖契约无效，有事实和法律依据，应予以确认。故戴桂兰并不能因此取得该房屋的所有权及土地使用权。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、戴桂兰与雨花住建局于2013年4月15日订立的《南京直管公有住房买卖契约》无效。二、座落于南京市雨花台区共青团路二村某幢607室房屋使用权归王春宝。原审案件受理费8800元，由鲁春明、戴桂兰负担。戴桂兰、鲁春明不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审法院采信了两份证人证言不当，两名证人证言的内容存在诸多疑点，不宜采信，且王春宝并无其他合法的证据来支持其主张。二、福利分房不仅要考量级别，还要考量本单位的工龄、家庭人口、是否已经分配房屋等其他因素，上诉人鲁春明在单位工作达二十年，当时已育有一女，从单位分得的房屋面积大于王春宝也符合常理。三、原审法院认定为调剂，但原单位或房产管理部门却未有任何关于调剂的手续和记录，且涉诉房屋也未变更承租人，房屋租金也是以鲁春明的身份交纳，故原审法院认定为调剂不当。四、原审法院不顾戴桂兰、鲁春明提交的证据，对鲁春明是诉争房屋的承租人这一事实不作认定，严重侵害了上诉人的合法权益。五、原审判决错误的适用了合同法对无效合同的规定，鲁春明是涉诉房屋唯一合法的承租人，也是申购该房屋的唯一权利人。综上，原审法院认定事实错误，适用法律不当，严重侵害了鲁春明、戴桂兰的合法权利。请求二审法院依法撤销原审判决，驳回王春宝的诉讼请求，并由王春宝承担本案的诉讼费用。王春宝答辩称，一、公房租赁有其历史原因及存在背景，原审法院并未停在表面证据的调查上，而是结合当时公房分配的相关政策以及当时的各种情况来综合判定，还原了当时的事实。二、鲁春明、戴桂兰并未提出相关的证据来否定证人证言的真实性，粮食局虽然已经改制，但公章仍然存在。三、鲁春明、戴桂兰并未提供证据证明404室房屋系通过其他方式取得，按照其当时的级别，是不可能同时分配到607室房屋和404室房屋两套房屋。四、租赁合约只是一种证明，且租赁证上载明租赁期限为三年，鲁春明也未去办理续租手续，而涉诉房屋实际承租人是王春宝，其以鲁春明的名义交纳房租，但不能代表鲁春明实际承租涉案房屋。五、鲁春明提出涉案房屋是借给王春明居住亦不能成立，且鲁春明近十几年未主张过此权利。六、原审法院法律适用正确，已经出租的公有住房只能向实际承租人出售，鲁春明隐瞒了房屋承租人已经变更的事实，不仅侵犯了王春宝的权益，也违反了公共利益。综上，上诉人的上诉理由均不成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。雨花住建局述称，原审法院判决涉案房产买卖合同无效没有事实和法律依据。理由如下：一、公房租赁证是确认合法使用权人的唯一凭证，涉案房屋的公房租赁证上显示承租人是戴春明而非王春宝。二、依据当时南京市城镇公有房屋管理政策的规定，公有房屋可以调整，但是调整分配统一使用的是市房管机关的房屋分配通知单，凭通知单办理房屋租赁手续，而本案中所涉房屋为市管公房，如果要调剂需要经过市房产局的批准，并下发同意调配的通知单，但本案中并没有607室房屋调剂分配的手续。三、2005年11月23日，雨花开发公司将包括404室房屋在内的一批房屋移交给我公司下属的房产经营公司作为公房经营管理。2006年，戴桂兰、鲁春明对404室房屋进行了购买，并完成了房改，故404室房屋并非来源于戴桂兰、鲁春明所在单位调剂而得。综上，雨花住建局与戴桂兰签订的房屋买卖契约应属合法有效。二审查明的事实与原审查明的一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，证人倪某乙、秦某的证人证言证明了607室房屋调剂给王春宝居住的客观事实，戴桂兰、鲁春明虽认为该证人证言不应采信，但其并未提供相反的证据。戴桂兰、鲁春明认为607室房屋系其出借给王春宝使用，但其亦未能提供证据，且十余年未主张过任何权利有违常理，故对其该上诉理由，本院不予采纳。关于404室房屋的来源，戴桂兰、鲁春明认为404室不是单位福利分房，其起初陈述该房屋系雨花开发公司分给鲁春明居住，后又称系其借住雨花开发公司的房屋。但鲁春明并非雨花开发公司员工，故关于其认为该房屋系雨花开发公司分配给其使用的主张不能成立；鲁春明以该套房屋参加房改，故关于其认为404室房屋系借住的意见，亦不成立。戴桂兰、鲁春明不是房屋实际使用人，却仅凭房屋租赁权证签订了公有住房买卖契约，参加房改，有违诚实信用原则，其与雨花住建局所签订的合同应当无效。综上，上诉人的上诉请求与理由均不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人戴桂兰、鲁春明负担。本判决为终审判决。审 判 长  李飞鸽代理审判员  涂 甫代理审判员  付 双二〇一五年四月十五日书 记 员  张 毅