西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）西中民一终字第00291号上诉人（原审原告）刘战果。委托代理人刘选民，陕西迎旭律师事务所律师。上诉人（原审被告）梁孝荣。委托代理人满守军，陕西户县甘亭法律服务所法律工作者。上诉人刘战果、上诉人梁孝荣因恢复原状纠纷一案，均不服陕西省户县人民法院（2014）户民初字第01194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘战果及其委托代理人刘选民、上诉人梁孝荣及其委托代理人满守军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘战果于2014年5月12日向原审法院起诉称，其与梁孝荣于2013年5月签订了租赁合同一份，梁孝荣承租刘战果三间三层房屋，用于开办托管部，合同租期两年，自2013年7月1日至2015年7月1日，租金每年22000元，第一年租金已清。梁孝荣将房屋改造，给刘战果造成地砖、墙壁、墙面、玻璃等损失，现要求：一、依法判令梁孝荣恢复所租赁房屋的原状（具体有1、一楼院子大门一根钢管一处有凹陷要求修复，插销要求更换。2、房屋进户门拉手要求修理。3、一楼左边第一个房子内，要求墙围撕掉后将墙面全部用乳胶漆刷白，原先安装空调覆盖的部分不要求刷白，地板砖20片有划痕要求更换，房子门锁要求更换。4、一楼右边的房子，房内墙壁有污渍，要求清除。5、一楼大厅，要求将所有墙面、顶部刷白的地方恢复成原来的水泥抹光墙面。6、一楼后院卫生间的节时阀、淋浴头、灯要求更换。7、二楼右手边第一个房子，要求房内墙面、顶部恢复成原来水泥墙面，地板砖清理干净。8、二楼右手边第二个房子，要求房内墙面、顶部恢复成原来水泥墙面，地板砖9块予以更换。9、二楼第三个房子（楼梯口正对面），要求房内墙面、顶部恢复成原来水泥墙面，地板砖25块予以更换，插板、灯予以更换。10、二楼大厅，要求将所有墙面刷白的地方恢复成原来的水泥抹光墙面，地板砖20块予以更换，窗户包边变形要求更换。11、三楼右手边第一个房子，要求房内墙面、顶部恢复成原来水泥墙面，地板砖40块予以更换，灯更换成电棒，插座予以更换，门吸予以修补、安装。12、三楼右手边第二个房子，要求房内墙面、顶部恢复成原来水泥墙面，地板砖全部予以更换，门吸予以修补、安装，90cm×45cm玻璃一块予以更换。13、三楼第三个房子（楼梯口正对面），要求房内墙面、顶部恢复成原来水泥墙面，地板需要更换，门吸予以修补、安装，门锁、门套予以更换，风扇、线路予以拆除，窗子右边有一个直径约5cm的洞予以修补。14、三楼第四个房子，要求房内墙面、顶部恢复成原来水泥墙面，地板砖4块要求更换，窗套予以更换，90cmx45cm玻璃一块予以更换，窗纱予以更换，窗子清洗干净，门锁予以更换，灯更换成电棒。15、三楼左边第一个房子，要求房内墙面、顶部恢复成原来水泥墙面，地板砖30块予以更换，灯更换成灯管，门吸予以重新安装，电视插孔予以更换。16、三楼客厅，要求墙面全部恢复成原来水泥墙面，地板砖32块予以更换，灯更换成灯管。17、三楼至屋顶，马桶要求更换。18、一楼至二楼楼梯灯要求更换为节能灯。19、一楼至三楼所有开关、插板要求清洗。20、要求将一至三楼楼梯的楼梯贴撕掉，一楼楼梯右手扶手钢球予以修复，二楼至三楼踏步4片予以更换，三楼楼梯横向钢管有一处凹陷，予以维修，三楼至屋顶的楼梯上有卫生瓷3片要求更换。21、电表盘恢复至原先一个房子一个电表计量）；二、要求梁孝荣给付所欠租赁房屋的电费500元；三、本案诉讼费由梁孝荣承担。对于梁孝荣反诉的四项请求刘战果都不同意，梁孝荣应当给付刘战果2014年7月1日至刘战果房子修复完后的房屋占用费。梁孝荣辩诉称，刘战果陈述的事实与理由部分基本属实，针对刘战果的请求，梁孝荣认为地板砖在梁孝荣住进来时就有划痕，属于正常磨损，不同意更换。一楼墙面不同意用乳胶漆刷白，一楼后院卫生间的节时阀、淋浴头、灯是在共同使用期间损坏的，二楼的墙面本来就刷白了，玻璃上打孔是征得刘战果同意的，门吸本来就没有，门锁本来就坏着。电费双方已私下解决。由于刘战果的原因，给梁孝荣造成了经济损失，梁孝荣反诉要求刘战果承担梁孝荣自2014年1月22日至7月1日的经济损失138190元，承担违约金10100元，并确认刘战果在租赁过程中有合同欺诈行为；诉讼费由刘战果承担。原审法院经审理查明，2013年5月1日，刘战果与梁孝荣签订了租赁合同一份。合同主要约定：刘战果将其三间三层房屋及其附属设施厕所、太阳能等出租给梁孝荣，梁孝荣保证合法经营，不破坏房屋主体结构，损坏物品及时赔偿，并在使用期满不再续租时，修补墙壁、玻璃、电路改装的痕迹，拆除自建自装物质，恢复原状。刘战果保证合同期内梁孝荣使用权不受侵害，帮助梁孝荣树立品牌教育，提高服务意识。在此之前，梁孝荣已使用该房屋开办托管部。合同签订后，梁孝荣继续使用该房屋。后双方发生纠纷，梁孝荣提起诉讼，要求解除合同，返还财产。2014年5月，经户县人民法院（2013）户民初字第00418号民事判决书确认，双方签订的租赁合同予以解除。该案宣判后，刘战果提起上诉，后又撤回上诉，现（2013）户民初字第00418号民事判决书已发生法律效力。在此期间，刘战果于2014年5月12日向本院提起诉讼，要求梁孝荣对其房屋恢复原状，经过现场勘查，双方确认，梁孝荣所使用的涉案房屋现状为：1、一楼院子大门一根钢管一处有凹陷，插销缺失。2、房屋进户门拉手已坏。3、一楼左边第一个房子内，墙上有约90公分高墙围，地板砖20片有划痕，房子门锁已坏。4、一楼右边的房子，房内墙壁有污渍。5、一楼大厅，所有墙面、顶部已刷白。6、一楼后院卫生间的节时阀、淋浴头、灯已坏。7、二楼右手边第一个房子，房内墙面、顶部已刷白。8、二楼右手边第二个房子，房内墙面、顶部已刷白，地板砖9块已坏。9、二楼第三个房子（楼梯口正对面），房内墙面、顶部已刷白，地板砖25块已坏，插板、灯已坏。10、二楼大厅，所有墙面已刷白，地板砖20块已坏，窗户包边底部变形。11、三楼右手边第一个房子，房内墙面、顶部已刷白，地板砖40块已坏，房间内现在是灯，以前是电棒，插座已坏，门吸缺失。12、三楼右手边第二个房子，房内墙面、顶部已刷白，门吸缺失，90cm×45cm玻璃一块有缺口。13、三楼第三个房子（楼梯口正对面），房内墙面、顶部已刷白，门吸缺失，门锁、门套已坏，房内有风扇，窗子右边有一个直径约5cm的洞。14、三楼第四个房子，房内墙面、顶部已刷白，90cm×45cm玻璃一块有缺口，窗纱陈旧，门锁已坏，房间内现在是灯泡，以前是电棒，地板砖4块已坏。15、三楼左边第一个房子，房内墙面、顶部已刷白，地板砖30块已坏，原灯管已更换成灯，门吸缺失，电视插孔已坏。16、三楼客厅，房内墙面、顶部已刷白，原灯管已更换成灯泡。17、三楼至屋顶，马桶已坏。18、一楼至二楼楼梯灯原为节能灯，现为照明灯泡。19、一至三楼的楼梯有楼梯贴，一楼楼梯右手扶手钢球脱落，二楼至三楼踏步4片已坏，三楼楼梯横向钢管有一处凹陷，三楼至屋顶的楼梯上有卫生瓷3片已坏。20、梁孝荣将原一个房子一个电表计量的电线线路改为安装一个总电表统一计量的电线线路。本案在审理过程中，梁孝荣提起反诉，其中要求刘战果承担损失系指因刘战果辱骂老师及家长、阻止其扩大经营及2014年1月22日刘战果强行锁门、扣押物品导致其无法经营造成的自2014年1月22日至7月1日的经济损失138190元。此外，对于勘察笔录中涉及的墙面、屋顶刷白部分，梁孝荣称并非系其所为，其使用之前就已刷白。另查，刘战果与梁孝荣就租赁房屋的电费已协商解决。原审法院经审理认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。刘战果与梁孝荣签订的合同中约定，梁孝荣不再续租时，修补墙壁、玻璃、电路改装的痕迹，拆除自建自装物质，恢复原状。现刘战果与梁孝荣签订的租赁合同已解除，不影响刘战果依照合同的清理条款要求梁孝荣对房屋恢复原状，梁孝荣应当按照约定履行义务，故对刘战果的请求予以支持，但刘战果要求梁孝荣将刷白的墙面恢复至水泥抹光墙面，因未提供证据证明刷白部分系梁孝荣所为，故对其此项请求不予支持。刘战果要求梁孝荣支付房屋占用费，因梁孝荣租用房屋期间，对房屋造成损坏未及时修复，对刘战果继续出租房屋造成一定的影响，应承担相应的损失，但刘战果未采取积极措施减少损失，对损失扩大亦有过错，故应适当减轻梁孝荣的责任。梁孝荣反诉要求刘战果赔偿损失，因提供的证据不足以证明其损失数额及与刘战果行为之间存在因果关系，故不予支持。梁孝荣反诉要求刘战果支付违约金10100元，合同对此并无约定，故对其请求不予支持。梁孝荣要求确认刘战果在租赁过程中有合同欺诈行为，缺乏事实依据，亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条及《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决：一、被告梁孝荣于判决生效后十日内将原告刘战果的房屋恢复原状，具体有：1、对一楼院子大门上的钢管的凹陷予以修复。2、对房屋进户门拉手予以修复。3、对位于一楼按顺时针方向左边第一个房间内的墙围予以清理，并更换该房门锁。4、对一楼后院卫生间的节时阀、淋浴头、灯予以修理。5、对位于二楼按逆时针方向右边第二个房间地板砖9块予以更换。6、对位于二楼第三间房（楼梯口正对面）地板砖25块及插板予以更换，并将照明的节能灯更换为日光灯管。7、对三楼按逆时针方向右手第一个房间内地板砖20块及插座予以更换，节能灯更换成日光灯管，门吸予以重新安装。8、对三楼右手边第二个房间内地板砖10块予以更换，门吸予以重新安装，90cmx45cm玻璃一块予以更换。9、三楼第三个房子（楼梯口正对面），门吸予以修补、安装，门锁、门套予以更换，风扇及所装明线线路予以拆除，窗子右边有一个直径约5cm的空调预留孔予以修补。10、三楼第四个房子，窗套予以更换，90cmX45cm玻璃一块予以更换，窗纱予以更换，门锁予以更换，灯更换成电棒，地板砖4块予以更换。11、三楼左边第一个房子，地板砖6块予以更换，灯更换成灯管，门吸予以修补、安装，电视插孔予以更换。12、三楼客厅，地板砖7块予以更换，灯泡更换成灯管。13、房屋内马桶予以更换。14、一楼至二楼楼梯灯更换为节能灯。15、将一楼至三楼楼梯的楼梯贴予以清理，一楼楼梯右手扶手钢球予以修复，二楼至三楼踏步4片予以更换，三楼楼梯横向钢管有一处凹陷，予以维修，三楼至屋顶的楼梯上卫生瓷3片予以更换。16、电表计量的电线线路恢复为一个房间一个电表计量的电线线路；二、被告梁孝荣于判决生效后十日内给付原告刘战果房屋出租损失3000元；三、驳回被告梁孝荣的反诉请求。案件受理费50元，反诉费1630元，由被告梁孝荣负担。因原告已预交，被告将所负担之受理费于判决生效后十日内给付原告。宣判后，刘战果、梁孝荣均不服上述判决，向本院提起上诉。刘战果上诉称，其要求梁孝荣恢复租赁房屋的原状，但至今没有按照其要求修缮：一审判决没有按照（2014）户民初字第00418号民事判决第三项确定的赔偿数额判定。请求：撤销原判决第一项、第二项，判令梁孝荣按要求恢复其租赁房屋原状，赔偿房屋租赁费。梁孝荣辩称，首先，同意撤销原判决第一项、第二项，但不同意刘战果所说的赔偿：1、合同法规定租赁物的正常损耗由出租人承担，这是出租人的义务，双方另有约定除外。2、2014年7月24日（2014）户民初字第00418号民事判决生效后，梁孝荣找过刘战果，要求把东西拉出来，刘战果不予配合，后梁孝荣申请强制执行，把东西拉到另外的房子，此项执行至今还没有完成。因此对刘战果所谓的房租损失，与梁孝荣没有事实上的关系，也没有法律关系，请求驳回刘战果上诉。梁孝荣上诉称，原审判决书中第一项1-16种更换及修复的具体内容，绝大部分均是其在正常使用的情况下物品的正常磨损及自然损坏，有些更是物品的质量问题，没有一项是梁孝荣的使用中，违反了物品的使用性质故意破坏而为之。一审经过现场勘验，双方自然确认了梁孝荣在租赁期间使用的涉案物的现状，但均未确定确认破损及确实系梁孝荣在使用过程中不正确的使用方式或故意损坏所为。如地板装上的划痕，门的拉手，窗套，窗纱，门板，门锁等物品，均有使用寿命。如出现问题，均是刘战果作为出租人依法应承担维护，维修之法定义务。一审判定梁孝荣给付刘战果房屋出租损失3000元，缺乏事实及法律依据。请求：撤销原判决第一项、第二项。刘战果辩称，1、租赁房屋时，一切都是新的，梁孝荣没有提出任何异议，因此在合同终止时候，出现的物品损坏，应该予以修复。2、梁孝荣上诉是不成立的，梁孝荣至今没有恢复原状，也影响了刘战果的收入，这部分费用应该由梁孝荣承担。本院经审理查明，原审判决查明事实清楚。另查明，刘战果在原审诉讼请求中并未主张要求梁孝荣支付房屋占用费。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”2013年5月1日刘战果与梁孝荣签订的租赁合同已解除，该合同中责任与义务约定：梁孝荣保证合法经营，不破坏房屋主体结构，损坏物品及时赔偿，并在使用期满不再续租时，修补墙壁、玻璃、电路改装的痕迹，拆除自建自装物质，恢复原状。现刘战果依照合同的条款要求梁孝荣对房屋恢复原状，梁孝荣应当按照约定履行义务。原审经过现场勘查，并经双方确认梁孝荣所使用的涉案房屋现状，判决梁孝荣按照具体的16项将刘战果的房屋恢复原状并无不当。因刘战果在原审诉讼请求并未主张梁孝荣支付房屋占用费，故对此本案不予处理。据此，原审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：维持陕西省户县人民法院（2014）户民初字第01194号民事判决第一、三项；撤销陕西省户县人民法院（2014）户民初字第01194号民事判决第二项。一审案件受理费负担不变，二审案件受理费刘战果预交50元由刘战果负担；梁孝荣预交50元由梁孝荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 平代理审判员  朱筱滢代理审判员  秦燕燕二〇一五年四月二十八日书 记 员  朱星光