广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2014)东二法民一初字第972号原告（反诉被告，以下称原告）：苏焕昌，男，1963年10月19日出生，香港特别行政区人，原告（反诉被告，以下称被告）：李月清，女，1972年9月20日出生，香港特别行政区人，A）。两原告的共同委托代理人：郑榕坤，广东展豪律师事务所律师。两原告的共同委托代理人：梁钰润，广东展豪律师事务所辅助人员。被告（反诉原告，以下称被告）：苏海光，男，汉族，1953年11月26日出生，住广东省东莞市，委托代理人：苏瑞鸿，男，汉族，1981年7月31日出生，住住广东省东莞市，系苏海光的儿子。原告苏焕昌、李月清诉被告苏海光财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年5月29日受理后，被告苏海光于2014年6月16日提起反诉，本院予以受理。本案依法由审判员段雅荣适用简易程序独任审判，后转换适用普通程序，由审判长施文峰、审判员罗练珍、人民陪审员李慧霞组成合议庭，于2015年9月14日公开开庭进行了审理。原告李月清及两原告的共同委托代理人郑榕坤，被告苏海光及其委托代理人苏瑞鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏焕昌、李月清诉称：苏焕昌、李月清于1994-1995年间在位于东莞市××边社区××省××号面积为74.1平方米的土地上建造了一幢三层房屋。因上述房屋所有权争议，经东莞市第二人民法院及东莞市中级人民法院判决，确定案涉房屋归苏海光所有，但苏海光须按市场价值向苏焕昌、李月清做出相应的补偿，双方应协商或诉讼解决。判决生效后，苏海光一直不肯就房屋补偿问题与苏焕昌、李月清协商。据此苏焕昌、李月清向本院提起诉讼，请求判令：1.苏海光按市场价值向苏焕昌、李月清支付位于东莞市××边社区××省××号的地上房屋的补偿款421734元；2.苏海光承担本案诉讼费用。被告苏海光答辩称：一、案涉房屋由苏海光所建，无需向苏焕昌、李月清作出补偿；二、即使需要补偿，苏焕昌、李月清提出的421734元补偿款偏高，案涉房屋是没有房产证，苏海光认为应该按照农村建设房屋的成本价计算，但具体的补偿数额无法确定。被告苏海光反诉称：1984年间，苏海光在案涉土地上自建一层钢砖混合结构的房屋。1989年12月，办理了编号为东府集用（1989）第1900120211387号《集体土地使用证书》，使用权人是苏海光。此后，苏海光又于1992年领取了编号为粤房字第××号《房屋所有权证》。1993年期间，因广深公路扩建，征用了案涉宅基地的一部分，并收回了前述《集体土地使用证书》，施工时拆除了案涉房屋的一部分。1994年底，苏海光在该宅基地剩余部分的地块上，在原先的房屋基础补建了一栋三层半的楼房，即案涉房屋，但没有变更《集体土地使用证书》和《房屋所有权证》。1995年初，苏焕昌、李月清因结婚向苏海光借用该楼房居住。苏海光鉴于是苏焕昌的兄长，同意了苏焕昌、李月清的要求。此后不久，苏焕昌、李月清自购商品房居住，但未将案涉房屋交还给苏海光，而是自1995年6月15日起至2000年6月15日止将案涉房屋擅自出租给案外人高岭做经营使用，月租金为2200元。2000年7月1日，又与高岭续租一年，月租金为4000元。后经东莞市两级法院分别以（2012）东二法民一初字第175号案、（2013）东中法民一终字第595号案判决苏焕昌、李月清返还案涉土地及房屋。据此苏海光向本院提起反诉，请求判令：1.苏焕昌、李月清偿付苏海光1994年10月至2014年5月的土地使用费200000元；2.苏焕昌、李月清返还苏海光房屋租金700000元；3.苏焕昌、李月清承担本案诉讼费用。2015年9月16日，苏海光向本院提交一份反诉补充意见，变更诉讼请求为：1.撤销（2014）东二法民一初字第972号的所有程序；2.苏焕昌、李月清支付苏海光20年的房屋租金900000元；3.苏焕昌、李月清承担所有诉讼费用。因苏海光在一审辩论终结后提出变更反诉请求，本院不予准许。原告苏焕昌、李月清针对被告苏海光的反诉答辩称：一、苏海光的反诉请求在（2012）东二法民一初字第175号案件中已经进行了处理，现在重新起诉，违反了一事不再理的原则。二、苏海光的诉请已经超过诉讼时效，苏焕昌、李月清从1994年开始建设房屋，苏海光现才起诉支付土地使用费，已经超过了诉讼时效。即使要计算土地使用费，也应当从（2013）东中法行终字第1013号行政裁定书生效之日计算至2014年4月或5月。经审理查明：苏焕昌与李月清系夫妻关系，苏焕昌与苏海光系兄弟关系。2011年12月27日，苏海光向本院提起民事诉讼，要求确认位于东莞市××边社区××省××宅基地及地上房屋属于苏海光所有，要求苏焕昌、李月清返还上述土地及房屋，以及赔偿经济损失800000元。本院于2012年11月25日作出（2012）东二法民一初字第175号民事判决，认定案涉土地使用权归苏海光享有，案涉房屋由苏焕昌、李月清出资修建并使用至今，根据不动产一体化原则，将案涉房屋的权属归属于苏海光，由苏海光按房屋的市场价值对苏焕昌、李月清进行补偿，因苏焕昌、李月清未在此案中提出诉求，故对于补偿的数额不予处理，并告知苏焕昌、李月清可以另行主张权利，对于苏海光以房屋系其出资修建为由主张租金收益损失缺乏依据不予支持。苏焕昌、李月清不服上述判决，向广东省东莞市中级人民法院提起上诉，该院作出（2013）东中法民一终第595号民事判决，认定案涉土地使用权及房屋所有权归苏海光享有，但因案涉房屋是苏焕昌、李月清出资建造，苏海光应向苏焕昌、李月清进行相应金额的补偿，双方应就补偿金额进行协商或者另行诉讼解决。现双方就房屋补偿数额协商不成，苏焕昌、李月清遂诉至本院，请求判如所请。苏海光遂提起反诉，请求判如所请。经本院委托东莞市广信土地房地产评估有限公司评估，案涉房屋包括房屋建筑面积298.95平方米和钢架铁棚面积21.36平方米，评估单价分别为1400元/平方米和150元/平方米，评估总价分别为418530元（不含地价）和3204元(不含地价)；1995年2月至2015年5月土地使用费，面积74.1平方米，评估单价2600元/平方米，评估总价192660元。苏焕昌、李月清主张房屋评估单价为1400元/平方米过低，认为房屋单价应在4000元/平方米（比照小产权房价格为商品房价格的50%左右而定）。苏海光则主张案涉房屋评估过高，认为应折旧评估，且应按照1995年建筑物的市场价来定，在没有土地使用权证的情形下，造价应当为400元/平方米，另土地使用权费用评估过低。针对上述异议内容，东莞市广信土地房地产评估有限公司回复如下：一、评估价值没有遗漏折旧因素。评估公司依照国家标准采用建筑物成本法对案涉房屋进行评估，建筑物成本法定义是求取估价对象在估价时点的重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价值的方法。该方法已包含扣除折旧因素。二、评估公司根据《房地产估价规范》、《广东省建筑工程综合定额》，类似于估价对象的建筑结构和装修结构和装修的建筑安装工程费，加上各项费用、税费、利息、利润，并考虑了评估对象目前装修状况，得出估价对象建筑物于估价时点的重置价（含装修），扣除折旧得出估价对象建筑物于估价时点的价格1400元/平方米是客观的。根据《司法委托评估委托书》要求，估价时点设定为2014年5月5日，异议人认为以1995年的造价400元/平方米来评估，已违反了估价时点原则，是不合理的。三、评估公司依照国家标准《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》进行分析，根据估价对象的物业类型，按照估价程序，采取科学的估价方法，经过周密准确综合测算出估价对象由1995年2月至2014年5月期间19.3年的土地使用费已达2600元/平方米，该价值已不低，且该价值并非估价对象全额年限土地使用权价值。四、小产权房为多层或高层建筑，造价比案涉房屋高，且小产权房配套设施比案涉房屋齐全，而且还包含了开发商的销售利润等，两者不能直接作比较。苏焕昌、李月清主张苏海光的反诉请求已经在（2012）东二法民一初字第175号案件中进行处理，理由是苏海光在该案中曾主张苏焕昌、李月清赔偿经济损失800000元，且其在该案的庭审辩论阶段主张该损失包括使用权以及1995年至今的收益权。苏海光确认在该案中向苏焕昌、李月清主张过房屋租金损失800000元，但否认主张过土地使用费。苏海光在该案的起诉状中称800000元的经济损失是基于每月的租金收入就低折算所得。2010年11月2日，东莞市国土资源局向苏海光补发变更后的东府集用（1989）第1900120211387号土地使用权证，该证显示案涉土地使用权人为苏海光。苏焕昌、李月清从1994年8月份开始在案涉土地上建造房屋，于2014年5月5日搬出。苏海光主张土地使用费应该从1994年10月开始计算，苏焕昌、李月清则认为苏海光主张土地使用费已过诉讼时效，即使需要支付，土地使用费应从（2013）东中法行终字第1013号行政裁定书生效之日起计算，但未提供证据予以证明。另查明，本案除了涉及（2012）东二法民一初字第175号、（2013）东中法民一终第595号案件外，还涉及以下案件：（1）原告苏海光诉被告苏焕昌、李月清及第三人高岭（案涉房屋的承租人）侵权纠纷一案，原告要求判令被告退还原告住宅并退还租金200000元。2001年12月12日，东莞市人民法院作出（2000）东民初字第2717号民事判决书，判决被告及第三人将房屋退还原告，被告将已收受第三人的20万元支付给原告。被告对该判决结果不服，上诉至东莞市中级人民法院，该院于2002年12月3日作出（2002）东中法民终字第120号民事判决书，判决撤销（2000）东民初字第2717号民事判决书并驳回苏海光的诉讼请求。（2）2004年12月24日，东莞市国土资源局作出关于撤销苏焕昌[1998]宅字第111704号《建设用地批准书》的决定，苏焕昌不服该决定，申请复议。2005年5月23日，广东省国土资源厅作出维持东莞市国土资源局关于撤销苏焕昌《建设用地批准书》的处理决定的诉讼请求。苏焕昌不服复议，提起行政诉讼。2005年9月15日，原东莞市人民法院作出（2005）东法行初字第112号行政判决书，判决驳回苏焕昌请求撤销东莞市国土资源局作出的东国土资行决字[2004]1号《关于撤销苏焕昌〈建设用地批准书〉的处理决定》。苏焕昌不服，提起上诉。2005年11月29日，东莞市中级人民法院作出（2005）东中法行终字第106号行政判决书，判决维持原判。（3）苏海光以苏焕昌持有的[1998]宅字第111704号《建设用地批准书》被撤销为由，申请对（2002）东中法民终字第120号民事判决再审，2005年8月18日，东莞市中级人民法院作出（2005）东中法民一申字第23号通知书，认为苏海光的再审申请不符合法律规定的再审条件，予以驳回。苏海光不服，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2006年6月30日出具（2005）粤高发立审民字第1243号不予受理再审申请的通知书，认为苏海光的再审申请不符合法律规定，对其申请不予受理。（4）2006年10月12日，原告苏海光起诉被告苏焕昌、李月清、第三人蔡友富，要求被告退还房屋、返还租金198000元以及第三人直接向原告缴纳租金。2007年6月20日，原东莞市人民法院出具（2006）东法民一初字第11412号民事裁定书，以该案同（2000）东法民初字第2717号案的原、被告以及诉讼标的相同为由，驳回原告的起诉。原告对此不服上诉至东莞市中级人民法院，2007年8月1日，东莞市中级人民法院作出（2007）东中法立民终字第232号民事裁定书，维持原裁定。（5）2008年，原告向东莞市中级人民法院申请再审（2002）东中法民终字第120号案件，东莞市中级人民法院于2008年12月29日出具（2008）东中法民二申字第5号民事裁定书，裁定该案另行组成合议庭进行再审，后东莞市中级人民法院又于2010年2月3日撤销上述裁定，并于2010年3月15日作出（2009）东中法民再字第69号民事裁定书，裁定终结诉讼。以上事实，有（2012）东二法民一初字第175号案件的起诉状、庭审笔录及民事判决书、（2013）东中法民一终字第595号民事判决书及生效证明、集体土地使用证、东莞市广信土地房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》及异议回复函、本院的庭前交换证据笔录、庭审笔录、谈话笔录等附卷为证。本院认为：本案的争议焦点为：一、苏海光是否需要就案涉房屋向苏焕昌、李月清作出补偿；二、苏海光的反诉请求是否构成一事不再理及是否超过诉讼时效。关于焦点一。（2013）东中法民一终字第595号民事判决已认定案涉房屋是苏焕昌、李月清出资建造，苏海光应向苏焕昌、李月清进行相应金额的补偿。该判决为生效判决，其既判力应当予以维护。苏海光主张案涉房屋由其出资建造，与上述判决相违背，本院不予采信。苏焕昌、李月清诉请苏海光支付案涉房屋的补偿款，依法有据，本院予以支持。关于案涉房屋的价值。经东莞市广信土地房地产评估有限公司评估，案涉房屋价值421734元（不含地价）。虽然双方均对评估报告有异议，但是作出评估报告的鉴定机构具有相应的资质，鉴定机构对于双方的异议亦进行了详细的分析说明，且合理充分，故本院采纳该评估报告，认定案涉房屋价值421734元（不含地价）。苏海光要求重新鉴定，依据不足，本院不予准许。综上，苏海光应就案涉房屋向苏焕昌、李月清补偿421734元。关于焦点二。苏海光曾在（2012）东二法民一初字第175号案件中主张苏焕昌、李月清赔偿经济损失800000元，根据该案起诉状的陈述及民事判决的认定，本院认为苏海光在该案主张的经济损失指得是房屋租金损失，而不包括土地使用费。在该案中，本院已经驳回了苏海光要求返还房屋租金的诉讼请求，且苏海光没有提起上诉，现就同一当事人、同一诉讼标的及同一诉讼请求提起诉讼，构成重复起诉，本院不予处理。案涉土地登记在苏海光名下，苏焕昌、李月清于1994年在该土地上建造房屋，苏海光亦主张苏焕昌、李月清于1995年购置商品房后未将案涉房屋返还，故本院认定苏海光于1995年时就应当知道自己的权利受到侵害，但苏海光于2014年5月29日才起诉要求苏焕昌、李月清支付土地使用费。因苏焕昌、李月清持续占有案涉土地，故从起诉之日起倒推两年的土地使用费，本院认定并未超过诉讼时效；2012年5月29日之前的土地使用费，因苏海光未能提供诉讼时效中止、中断的证据，故本院采纳苏焕昌、李月清的主张，认定该期间的土地使用费已经超过诉讼时效，本院不予保护。苏焕昌、李月清认为土地使用费的起始计算时间应从（2013）东中法行终字第1013号行政裁定书生效之日起计算，但并未提供证据予以证明，本院不予采纳。综上，苏海光主张苏焕昌、李月清支付2012年5月30日至2014年5月5日期间的土地使用费，本院予以支持。对于超出上述期间的土地使用费，本院不予支持。根据评估报告，1995年2月至2015年5月土地使用费为192660元，即20年零4个月的土地使用费为192660元。参照上述标准，苏焕昌、李月清应支付苏海光2012年5月30日至2014年5月5日期间土地使用费为192660元÷20.3年×1.93年=18317元。综上所述，依照《中华人民共和国侵权法》第六条第一款、第十五条第（六）款、第十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告苏海光于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告苏焕昌、李月清房屋补偿款421734元；二、限反诉被告苏焕昌、李月清于本判决发生法律效力之日起三日内支付反诉原告苏海光土地使用费18317元；三、驳回反诉原告苏海光其他诉讼请求。本案本诉受理费7626元，反诉受理费2150元，鉴定费2880元，合计12656元，由原告苏焕昌、李月清负担1637元，被告苏海光负担11019元。因原告苏焕昌、李月清在法庭调查终结前减少诉讼请求数额，按照减少后的诉讼请求数额计算诉讼费后退回原告苏焕昌、李月清诉讼费3174元。因本案反诉请求中房屋租金70万元违反一事不再理不予处理，退还反诉原告苏海光反诉费用4250元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，原告苏焕昌、李月清可在判决书送达之日起三十日内，被告苏海光可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  施文峰审 判 员  罗练珍人民陪审员  李慧霞二〇一五年十二月二十日书 记 员  钟家明附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。……第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。