吉林省通化市东昌区人民法院民 事 判 决 书(2015)东江西民初字第11号原告:周长帆，男，60岁,1957年1月30日出生，汉族，辽源市人，现住吉林省辽源市。委托代理人:王国鹏，吉林昱诚律师事务所律师。被告:通化市房屋征收补偿办公室。负责人郝爽，主任。委托代理人：于振声，男。被告:赵俊生，男，49岁，1967年10月24日出生，汉族，通化市人，现住通化市东昌区。委托代理人:刘煜洲，吉林王晓辉律师事务所律师。委托代理人:孙凤儒，吉林王晓辉律师事务所律师。原告周长帆与被告通化市房屋征收补偿办公室（以下简称征收办）、赵俊生合同效力纠纷一案，本院于2014年12月1日受理，2015年4月1日、7月8日、12月15日依法组成合议庭���开开庭进行了审理，原告周长帆及委托代理人王国鹏，被告赵俊生委托代理人刘煜洲、孙凤儒，被告征收办委托代理人于振声第一次、第二次到庭参加了诉讼，第三次经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。周长帆诉称：座落于通化市民主路，产权证号为S060851、丘地（号）为200-940/258-121/1-4号房屋属周长帆所有，在周长帆不知情的情况下，征收办与赵俊生签订了房屋拆迁货币补偿协议书，将周长帆所有的房屋拆迁，征收办、赵俊生的行为侵犯了原告的合法权益，要求确认征收办、赵俊生签订的房屋拆迁货币补偿协议书无效。征收办辩称：房屋在2011年初进行征收时，争议的房屋使用人为赵俊生，而不是周长帆，赵俊生在动迁时提供了房照及其与原告的买卖协议书，所以赵俊生在1997年就购买了原告的房屋，并将房屋的房照交付给赵俊生，所以赵俊生拿着房照及买卖合同与我方签订的动迁合同，赵俊生一直居住、使用争议的房屋，且在动迁时，原告也没有来主张过权利，故我方就将补偿款给付了赵俊生，所以我方与赵俊生签订的补偿协议是合法有效的。原告在去年，即2014年到产权处挂失，我方认为其挂失是虚假的，因为在1997年周长帆卖房时已将房照交给赵俊生，其再去挂失，是虚假的行为。所以我方与赵俊生签订的协议是有效的。赵俊生辩称：第一，诉争的被拆迁的房屋，赵俊生于2007年2月15日以8万元价款购得，对房屋享有所有权、处分权。第二，征收办、赵俊生之间签订的协议不存在法定无效的事由，原告的诉请没有事实及法律依据，应依法驳回。周长帆主张：该房屋系其所有，征收办与赵俊生签订的房屋拆迁货币补偿协议书无效。征收办主张：赵俊生在动迁时提供了房照及其与原告的买卖协议书，该房屋系赵俊生购买，我方与赵俊生签订的补偿协议是合法有效的。赵俊生主张：该房屋赵俊生于2007年2月15日以8万元价款购得，对房屋享有所有权、处分权。征收办、赵俊生之间签订的协议不存在法定无效的事由，原告的诉请没有事实及法律依据，应依法驳回。经审理查明：2011年11月10日，征收办与赵俊生签订了房屋拆迁货币补偿协议书，协议约定，通化金隆迪房产开发有限公司拆迁位于通化市民主路50号商业用房屋，产权证号为S014007、S060851，面积20、30.02平方米，补偿金额为120.000.00元。（含搬迁补助费及租赁房屋费用）该两处房屋产权登记人为周长帆。征收办与赵俊生签订协议时，赵俊生提供的系该两处房屋的产权证及房屋买卖协议书。庭审中赵俊生陈述：其先购买了30.02平方米的房屋，次年购买了20平方米的房屋，二次购买房屋均系周长帆、佟丽娟（其认为二人系夫妻）在场，协议均是佟丽娟签周长帆姓名。周长帆陈述：因为其欠佟丽娟钱，其将这30.02平方米房屋租给她，用租金抵顶欠款，并将房照抵押给她。抵顶完毕后，其找她索要房屋及产权证，她说产权证丢了，所以其就去挂失了，同时其也发现其房屋被拆迁了。20平方米房屋的产权证也丢失了，一起办理的挂失。赵俊生如何得到该20平方米的房屋的产权证的复印件，不得而知。之后周长帆的陈述，周长帆承认了20平方米房屋在2005年4月出卖给赵俊生。2014年6月23日，周长帆将30.02平方米房屋的产权证通过产权部门公告挂失。根据当事人提供的房屋卖卖协议的复印件可证明，30.02平方米的房屋系2007年2月15日签订的，但无20平方米房屋的卖卖协议。周长帆申请对30.02平方米房屋卖卖协议中“周长帆”的签名进行鉴定，但由于无法提供房屋卖卖协议的原件，导致鉴定不能。征收办、赵俊生申请调取，但本院根据当事人提供的线索，查证后被告知无该两份房屋卖卖协议。致使无法对“周长帆”签名进行鉴定以及两份合同签名进行比照。认定上述事实的证据有：货币补偿协议书、房产档案查档证明、房产登记资料查询申请、买卖协议书、产权证、李智博证明及当事人陈述。根据周长帆的诉讼请求和征收办、赵俊生的答辩意见，归纳本案的争议焦点：征收办与赵俊生签订的房屋拆迁货币补偿协议书是否有效？本院认为，双方争议的系合同效力法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，周长帆诉讼请求主张确认征收办与赵俊生签订的房屋拆迁货币补偿协议书无效，其理由为该房屋其系所有权人，在其不知情的情况下，征收办、赵俊生签订了协议，侵犯了周长帆的合法权益。被告征收办抗辩主张，赵俊生在动迁时提供了房屋的产权证及其与周长帆的买卖协议书，该房屋系赵俊生购买，我方与���俊生签订的补偿协议是合法有效的。赵俊生抗辩主张，该争议房屋系其在周长帆处购买，其对房屋享有所有权、处分权。征收办、赵俊生之间签订的协议不存在法定无效的事由。通过庭审，周长帆否认其与赵俊生签订了争议房屋买卖协议，只承认签订了20平方米房屋的买卖协议。赵俊生主张周长帆与佟丽娟系夫妻关系，均系周长帆在场，由佟丽娟代表周长帆签订的房屋买卖协议。因各方当事人无法提供房屋买卖协议的原件及另一份房屋卖卖协议，导致无法确定是否为周长帆或者均由佟丽娟代表周长帆与赵俊生签订两份房屋买卖协议，以及佟丽娟是否系受周长帆委托或者是否有、无处分权，此房屋买卖协议属是否有效或者效力待定情形，且赵俊生取得该房屋是否属善意取得。周长帆诉讼请求的系征收办与赵俊生签订的房屋拆迁货币补偿协议无效，该请求需基于房屋买卖协议是否有效为前提和基础，周长帆直接主张房屋拆迁补偿协议无效缺乏事实及法律依据，故诉讼请求不能支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第一百零六条、《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告周长帆的诉讼请求。一审案件受理费100.00元由原告周长帆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长  韩春雷审 判 员  张晓云人民陪审员  张立斌二〇一五年十二月二十八日书 记 员  刘一博