广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第1503号原告：广东中原地产代理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：李耀智，该司华南总裁。委托代理人：李蓬桂、关怡钧，均系该司职员。被告：周煜，住广东省广州市天河区。委托代理人：王华山，广东粤鑫律师事务所律师。原告广东中原地产代理有限公司诉被告周煜居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李蓬桂，被告及其委托代理人王华山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东中原地产代理有限公司诉称：被告经原告介绍，与卖方签订了位于广州市天河区花城大道760号之一2303房的买卖合同。根据被告向原告出具的《咨询及中介服务费确认书》的约定，被告是该物业的《存量房买卖合同》当事人，现确认经原告提供咨询及中介服务，成功签订《存量房买卖合同》。为此，被告承诺于签署确认书当天向原告支付咨询及中介服务费98000元，被告逾期支付上述咨询及中介服务费的，将按0.1%/日支付违约金。另根据《合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。签订上述确认书后，经催促，被告至今未支付上述费用已构成严重违约，故被告除向原告支付尚欠的服务费外，还应向原告支付逾期支付服务费的违约金直至清偿之日止。现原告诉至法院，请求判决：1、被告向原告支付咨询及中介服务费98000元及逾期付款违约金（以98000元为本金，按每日0.1%的标准，自2015年7月17日起计至实际付清之日止）；2、被告承担本案诉讼费用。被告周煜答辩称：不同意原告的诉讼请求。原告的诉讼请求没有中介服务合同为依据，原、被告之间不存在中介服务合同关系，请求法院驳回原告诉讼请求。房屋买卖中介合同一般有三方签订，分别为买卖双方及中介方，并约定了买卖双方及中介方的关系，由于房屋买卖专业性较强，需要专业的人员办理递件、交付房屋、办理贷款等手续，这些手续应在合同中订明房屋中介的义务，但是本案中原告并没有在买卖合同中作为签订方而签订三方合同。依照惯例中介在签订三方合同时必须要有具备房屋中介从业资格的人员进行签名并写明从业资格的代码，但是本案买卖合同上并没有中介从业人员的签名。在买卖合同中第十六条第二款约定了买卖双方委托原告办理网签手续，除此条款外买卖合同中并没有任何涉及到原告的内容。签订买卖合同时卖方张某并没有出现，买卖合同上的甲方签名“张某”是自称张某的儿子的人代签的。后来因为被告无法支付房款，所以买卖双方协商好，由自称张某的儿子将买卖合同撕毁，以其来解除买卖合同。此外，原告要求被告支付违约金缺乏依据，即使被告确实需要承担违约金，也请求法院予以调低标准。经审理查明：原告是于2004年8月10日成立的企业法人，经营范围为房地产中介代理服务、房地产信息咨询、房地产投资顾问及相关的咨询服务，已领取资质证号为20041579（1）的《广州市房地产中介服务机构资质证书》。案外人张玉兰是广州市天河区花城大道760号之一2303房（以下简称案涉房屋）的权属人，已领取相应的《房地产权证》。2015年7月16日，被告与案外人张某签订《存量房买卖合同》（合同首部显示：甲方/卖方为张某，乙方/买方为被告），约定：房地产地址为广州市天河区花城大道760号之一2303房；房屋类型（使用性质）为住宅；该房地产按整套出售并计价，总金额5450000元；甲方联系地址广州市天河区花城大道760号之一2303房，乙方联系地址广州市天河区陶育路72号2502房等条款。同日，被告签署致原告的《咨询及中介服务费确认书》（以下简称《确认书》），主要内容如下：本人是广州市天河区花城大道760号之一2303房的《存量房买卖合同》当事人，现确认经原告提供咨询及中介服务，成功签订《存量房买卖合同》；为此，本人同意支付98000元给原告作为咨询及中介服务费；本确认书自本人签署之日生效，本人并承诺于签署确认书之日付清上述咨询及中介服务费；逾期支付，将按0.1%/天支付违约金等。原告在上述确认书的左下角空白处书写“本公司确认上述内容”的字样并加盖了其印章。2015年7月17日，广州市房地产档案馆出具《房地产登记簿查册表》，显示案涉房屋使用性质为居住用房等，未显示存在抵押、查封等他项权利的信息。2015年7月27日，原告采用EMS全球邮政特快专递方式、以被告的身份证住址“广州市天河区陶育路72号2502房”（即被告于前述《存量房买卖合同》预留的联系地址）为收件地址向被告邮寄《关于敦促支付咨询及中介服务费的函》，通知被告于收函之日到原告处支付咨询及中介服务费98000元等。原告未提供证据证明上述邮件的妥投情况。现原告以被告至今没有向其支付咨询及中介服务费98000元为由，提起本案诉讼。本院认为：本案是原告为主张作为买方的被告支付咨询及中介服务费和违约金而提起的诉讼，主要审查原、被告之间的居间合同关系。被告向原告出具的《确认书》及原告作出的确认是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应自觉履行。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；未促成合同成立的，不得要求支付报酬。本案中，原告已促成被告与案外人张某就案涉房屋签订《存量房买卖合同》，作为居间人的原告已经为买卖双方提供了订立合同的媒介服务，促成被告与案外人张某建立房屋买卖合同关系，但被告至今没有向原告支付咨询及中介服务费98000元，已构成违约。现原告主张被告支付拖欠的咨询及中介服务费98000元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告抗辩《存量房买卖合同》上卖方张某的签名系他人代签，及之后买卖双方已协商解除《存量房买卖合同》的问题，本院认为被告对其上述主张并未提供证据予以证明，且其上述陈述应属被告与卖方间的房屋买卖合同关系，而本案审查调处的是原、被告之间的居间合同关系，并非同一法律关系，故本院对其上述抗辩不予采信。根据《确认书》的约定，被告迟延支付咨询及中介服务费应承担相应的违约责任，上述违约金应以被告应付而未付的咨询及中介服务费98000元为本金，从应付款的次日（即2015年7月17日）计至实际支付之日止。本院认为，原告在本案中并未举证证明其实际损失，而被告亦抗辩称原告主张的违约金标准过高，请求法院予以调整。根据日常生活经验法则，被告迟延支付咨询及中介服务费给原告造成的主要是利息损失，而每日1‰的违约金计付标准显然高于原告的实际损失，从公平原则出发，本院酌情将其调整为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。故违约金的计算为以98000元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2015年7月17日起计至实际付清之日止，违约金以本金98000元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周煜于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东中原地产代理有限公司支付咨询及中介服务费98000元；二、被告周煜于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东中原地产代理有限公司支付逾期付款违约金（以98000元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2015年7月17日起计至实际付清之日止，违约金以本金98000元为限）。如被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1150元，由被告周煜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈楚珠人民陪审员  赖小玲人民陪审员  陈礼荣二〇一五年十二月二十二日书 记 员  何嘉杰林碧锋