福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终2387号 上诉人（原审被告）：郑一锋，男，1977年4月28日出生，汉族，住福建省泉州市永春县。 委托诉讼代理人：郑文峰，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张建华，福建泉中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：夏长祥，男，1969年2月7日出生，汉族，住江西省抚州市广昌县。 委托诉讼代理人：李双阳，福建重宇合众（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐书婷，福建重宇合众（福州）律师事务所律师。 原审第三人：叶青青，女，1953年7月11日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 上诉人郑一锋因与被上诉人夏长祥及原审第三人叶青青房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初4027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑一锋上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：签订租赁合同后，夏长祥未将房产交付给郑一锋使用。郑一锋没有支付租金的义务。郑一锋是以出具欠条的形式支付自2017年4月16日起到同年7月15日止3个月的租金。郑一锋将欠条交夏长祥后，其仍未依约交付房产。一审认定郑一锋应支付3个月租金是错误的。 夏长祥辩称，郑一锋称夏长祥未将房屋交付其使用，但其在2017年4月15日向夏长祥出具欠条，明确列举和计算租金，月份为2017年2月至5月。郑一锋的主张与欠条自相矛盾。夏长祥已交付涉案房屋。郑一锋已在房屋外墙张挂广告。郑一锋的上诉请求没有事实依据。 叶青青未作陈述。 夏长祥向一审法院起诉请求：1.判决确认夏长祥与郑一锋于2016年12月24日签订的《租赁合同》于2017年5月16日解除；2.判令郑一锋立即向夏长祥支付租赁押金48000元并支付占用期间的利息损失（按月利率05%，自2017年4月15日起计算至实际还清全部款项之日止，截止起诉之日暂计368元）；3.判决确认夏长祥无需向郑一锋返还上述第2项的租赁押金；4.判令郑一锋立即向夏长祥支付拖欠的房屋租金72000元并支付占用期间的利息损失（按月利率0.5%，自2017年4月15日起计算至实际还清全部款项之日止，截止起诉之日暂计552元）；5.判令郑一锋立即腾空并退还址于泉州市丰泽区宝洲路茂盛商厦一楼铺位，房屋建筑面积为500m2的厂房给予夏长祥。庭审中，夏长祥撤回诉求第1项，并变更诉求第4项为：判令郑一锋立即向夏长祥支付拖欠的自2017年2月15日至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。 一审法院认定事实：夏长祥于2016年4月16日与叶青青签订《厂房租赁合同》，承租位于丰泽区××路××区茂盛商厦，租赁期限自2016年8月1日起至2028年7月31日止。前述厂房未取得建设工程规划许可证及房屋产权证。2016年12月24日，夏长祥与郑一锋签订《租赁合同》一份，约定郑一锋向夏长祥租赁茂盛商厦一楼铺位，房屋建筑面积为500平方米。双方约定租赁厂房作为餐饮用途，租赁期限10年，自2017年1月1日至2026年12月30日止；租金按月结算，每月24000元，郑一锋应于夏长祥交房之日支付夏长祥首期租金24000元，以后每月租金的具体交付时间为本月15日前。郑一锋若逾期缴纳租金（若郑一锋确实资金周转困难，需提前10天通知夏长祥，经夏长祥同意），如未通知夏长祥应按每逾期一日按月租金的千分之二向夏长祥支付违约金。其中合同第五条约定郑一锋应向夏长祥支付租赁押金48000元，该押金为履约保证金。合同期满，若郑一锋无违约行为及交清水电费、本厂房所缴纳的税收费用后同时将该厂房移交给夏长祥，则将押金无息退还郑一锋。第十二条“其它约定”中载明“注：装修时间壹个半月（45天），租金从2017年2月15日开始计算”。2017年4月15日，郑一锋出具欠条一份给夏长祥，载明“兹欠夏长祥先生店租押金￥48000元整店租每月￥24000元共欠3个月应付￥72000元整合计￥120000元整（人民币壹拾贰万元整）”。另查明，2017年5月9日，夏长祥与叶青青签订《补充协议书》一份，约定双方一致同意提前终止上述租赁合同，并一致同意租赁合同自本协议签订之日起立即解除，合同解除以后与房屋租户产生的纠纷由叶青青自行处理，与夏长祥无关。双方约定叶青青向夏长祥支付1245000元，叶青青无需另行退还夏长祥实际支付的押金20万元，夏长祥应于本协议签订当日退还叶青青房屋，并应在2017年5月10日前搬离房屋。双方另约定2017年5月1日后收取的租金和押金归叶青青所有，夏长祥不得再向租客收取任何租金及押金，夏长祥于2016年12月与郑一锋签订店面租赁合同，将一楼部分店面出租给郑一锋，鉴于郑一锋没有按时足额支付押金及租金，夏长祥承诺解除与郑一锋的店面租赁合同。 一审法院认为，叶青青就未取得建设工程规划许可证的房屋与夏长祥签订的租赁合同无效，而夏长祥与郑一锋签订的房屋转租合同相应无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，夏长祥诉求郑一锋腾空并返还诉争租赁房屋，合理合法，应予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，从郑一锋出具的欠条可以体现其自2017年2月15日起开始拖欠租金，至今未付，夏长祥诉求郑一锋按每月24000元的租金标准偿付尚欠房屋占有使用费符合合同约定和法律规定，应予支持，其另诉求郑一锋支付资金占用期间的利息损失，因双方对于合同无效均存在过错，夏长祥诉求该部分损失缺乏法律依据，不予支持。叶青青主张根据其与夏长祥签订的《补充协议书》，夏长祥于2017年5月1日后未向郑一锋收取的租金和押金不得再收取，该债权归属于叶青青，对此分析认为，该补充协议第五条第1款约定是建立在双方就提前解除租赁合同达成合意一致的基础上，双方明确约定夏长祥应于2017年5月10日前搬离房屋，且夏长祥承诺解除其与郑一锋的店面租赁合同，因此，前述第五条第1款约定是基于夏长祥不再有转租权，否则从合同的相对性而言，在夏长祥未与租户解除租赁合同或要求租户返还租赁房屋的情况下，其仍应享有向租户主张租金或房屋使用费的权利，而叶青青并没有直接向租户主张权利的依据。合同约定明确方能履行，2017年5月1日前发生的租金和押金能够明确，但若是按是否实际收取作为债权交接的标准，则叶青青作为一手出租人并无法掌控该实际情况，因此，从经验法则判断，以是否实际收取认定交接的租赁债权数额并不符合正常的交易习惯。结合协议上下文理解，该约定应是特指2017年5月1日后新产生的租金和押金，该部分租金和押金的付款请求权经双方约定由夏长祥转让给叶青青，因该债权转让未通知债务人郑一锋，对郑一锋不发生效力，仅在夏长祥与叶青青之间有效，叶青青可于前述款项实际发生后另行主张。据前分析，郑一锋尚拖欠夏长祥2017年2月15日至2017年5月1日的房屋占有使用费72000元，有郑一锋出具的欠条为证，且该债权在叶青青与夏长祥签订补充协议之前即已确定，夏长祥对该部分诉求合理合法，予以支持。因夏长祥与叶青青签订的补充协议明确约定2017年5月1日后夏长祥不得再向租客收取任何租金和押金，因此夏长祥诉求的2017年5月1日后发生的房屋占有使用费部分，有悖于合同约定，不予支持。合同约定押金为履约保证金，该租赁保证金具有双方当事人清结合同履行及承租人承担违约责任的备用金的性质，但因合同无效，该保证金条款自始无效，夏长祥诉求郑一锋支付押金且无需返还有悖于法律规定，不予支持。综上所述，夏长祥的诉求部分合理合法，予以支持。郑一锋经法院合法传唤未到庭，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第八十条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、郑一锋应于本判决生效之日起三十日内将址在丰泽区宝洲路茂盛商厦一楼店面（建筑面积500平方米）腾空并交还给原告夏长祥；二、被告郑一锋应于本判决生效之日起三十日内支付原告夏长祥自2017年2月15日至5月1日期间的房屋占用使用费72000元；三、驳回原告夏长祥的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：郑一锋于2017年4月15日出具的欠条上方列明租金的计算起止时间及计算方式，其内容体现结欠的租金为2017年2月15日至同年5月15日的租金，据此可认定夏长祥已按约定将涉案房屋交付给郑一锋，因郑一锋未支付租金才于该日出具欠条给夏长祥。郑一锋主张房屋未交付，缺乏事实依据，不予采纳。一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，叶青青就未取得建设工程规划许可证的房屋与夏长祥签订的租赁合同无效，而夏长祥与郑一锋签订的房屋转租合同也应认定无效。夏长祥已按约定将涉案房屋交付给郑一锋。郑一锋主张房屋未交付，缺乏事实依据，不予采纳。郑一锋应当支付给夏长祥2017年2月15日至同年4月30日期间的房屋占有使用费60000元。一审判决认定的房屋占有使用费数额错误，应予纠正。 综上所述，郑一锋的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初4027号民事判决第一项； 二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初4027号民事判决第二项、第三项； 三、郑一锋应于本判决生效之日起三十日内支付夏长祥2017年2月15日至同年4月30日期间的房屋占有使用费60000元； 四、驳回夏长祥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照年《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2718元，由夏长祥负担1300元（多预交的28540元予以退回），由郑一锋负担1418元，应在本判决生效后五日内缴交；二审案件受理费1600元，由夏长祥负担270元，应在本判决生效后五日内缴交，由郑一锋负担1330元（多预交的1388元予以退回）。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  戴 强 审判员  傅嘉钦 二〇一八年六月二十二日 书记员  陈文能 2- 1-