广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗花法民三初字第1319号原告：广东碧桂园物业服务有限公司花都分公司，住所地广东省广州市花都区。负责人：李长江，系该公司总经理。委托代理人：潘淑葵，系该公司职员。委托代理人：陈洁连，系该公司职员。被告：皇甫春红，住广东省广州市花都区。被告：张卫东，住河南省博爱县。原告广东碧桂园物业服务有限公司花都分公司诉被告皇甫春红、张卫东物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月22日立案受理后,依法组成合议庭适用普通程序于2015年12月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人潘淑葵、陈洁连到庭参加诉讼。被告皇甫春红、张卫东经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称:被告购买了广东省广州市花都区赤坭镇山前大道碧桂园假日半岛鸟语花香19街91号商品房（商品房的房屋最终测绘的建筑面积为210.34平方米及花园面积为133.97平方米），并于2006年11月10日与原告签订了《碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告应按该房屋建筑面积以每平方米2元及花园面积每月每平方米0.5元的标准每月按时向原告交纳物业服务费，如被告逾期支付物业服务费的，每逾期一天需向原告支付所拖欠物业服务费0.5%的违约金。物业服务协议签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但从2013年11月起，未能按约支付物业费，共拖欠物业费等费用12430.90元（截至2015年11月30日产生的违约金726.82元）。被告长期拖欠物业费的行为不仅违反了原、被告双方的合同约定，还对整个假日半岛碧桂园小区的正常物业管理造成严重的影响。因此，为维护原告的合法权益，保障假日半岛碧桂园小区物业管理服务工作的正常运行，原告特依据法律规定向法院起诉。请求法院判令：1、被告向原告支付自2013年11月起计至2015年10月的物业服务费11704.08元；2、被告向原告支付物业服务费的违约金，违约金以当月欠交的物业服务费1828.04元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自欠费次月的1日起计至被告付清欠款日止（暂计至2015年11月30日的违约金为726.82元）。以上两项合计为12430.90元。3、被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求为请求法院判令：1、两被告向原告支付自2014年11月16日起计至2015年9月30日的物业服务费5120.53元（每月的物业服务费为487.67元）；2、两被告向原告支付物业服务费的违约金，违约金以当月欠交的物业服务费487.67元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自欠费次月起的1日起计至付清欠款日止（暂计至2015年11月30日违约金506.77元）。以上两项合计为5627.30元。3、两被告承担本案的全部诉讼费用。被告皇甫春红、张卫东未到庭参加庭审，但被告张卫东提交了书面答辩意见称：一、原告诉称其依约向答辩人提供了物业管理服务，与事实不符。原告与答辩人在《碧桂园前期物业服务协议》(以下称《物业服务协议》)中约定，原告向答辩人提供物业服务的范围包括答辩人的楼盖、屋顶、门厅、产外墙、承重结构、楼梯间、走廊通道等，且双方在协议中对原告的服务质量要求做了约定，原告必须定期对上述范围进行巡查及日常维护，发现房屋建筑公用部位有损坏时，依照相关规定及标准，及时组织对损坏部位进行修复。但事实上，原告非但未按协议约定履行定期巡查并维护的义务，对答辩人的维修请求也置之不理。2013年，答辩人已将其房屋破损，需要维修的有关事实告知原告，但原告并没有采取相应维修措施。而今答辩人的房屋已经破损严重，答辩人无法在该房屋居住，已经搬离。二、原告与答辩人构成双方违约，答辩人无需向原告支付违约金。答辩人未按期向原告支付物业服务费用，是由于原告不按照《物业服务协议》的约定履行其物业服务的义务，导致答辩人的房屋损坏程度日益加深。原告拒不维修的行为已经构成违约，给答辩人的生产生活带来损失，根据《合同法》第107条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，原告应当赔偿其不维修答辩人房屋的违约行为给答辩人造成的损失。根据法律规定原告与答辩人之间构成双方违约，答辩人无需支付违约金。原告未尽维修义务，对答辩人构成违约，答辩人的房屋严重损坏导致其无法居住，没有享受到物业服务，因此未支付物业服务费，双方的行为构成双方违约，根据《合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。根据《物业服务协议》的约定，原告应当赔偿答辩人自2015年起无法居住该房屋造成的损失。因此，根据过错相抵的司法精神，答辩人不需向原告支付违约金。三、答辩人将视情况起诉原告，要求原告赔偿。原告疏于维修管理答辩人的房屋，导致答辩人无法入住而另租房居住，由此给答辩人造成了一定的实际损实，答辩人将视情况向原告提起诉讼，要求原告予以赔偿。原告在庭审中保证其所提供的证据及所作的陈述均属实。原告所举的证据和所作的陈述因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且原告保证真实，本院经核证后予以确认。经审理查明：原告于2006年1月25日依法成立，经营范围为物业管理服务。涉案房屋位于广州市花都区赤坭镇假日半岛鸟语花香苑十九街91号房，登记产权人为两被告，为两被告向广州市花都碧桂园物业发展有限公司购买。涉案小区由原告提供物业管理服务。2006年11月10日，两被告（甲方）与原告（乙方）签订《碧桂园前期物业服务协议》，合同第一条约定：甲方同意开发公司按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本物业实施前期物业管理服务。第二条约定：乙方按下列服务内容及标准向甲方和其他物业使用人提供给物业服务：一、日常服务……5.公共绿化与园艺小品的维护和管理，包括：公共绿地、花木、园艺小品、观赏水池、湖泊。合同第七条约定：乙方按以下标准向甲方收取物业服务费：1、甲方所购该商品房若为住宅的，物业服务费收取标准为：该商品房的房屋建筑面积每月每平方米2元，花园面积每月每平方米0.5元。甲方所购该商品房的房屋建筑面积为套内建筑面积210.08平方米，花园面积137.21平方米……合同第八条约定：甲方应自开发公司将该商品房交付使用时起交纳物业服务费，物业服务费采用银行代收代交方式于公历每月5日前交纳。无论甲方是否居住或使用该商品房，该商品房的物业服务费均由甲方交纳，甲方应在缴费帐户存有足够金额以交纳物业服务费。合同第二十二条约定：甲方逾期交纳物业服务费，每逾期一天需向乙方交纳所拖欠物业服务费的0.5%违约金，逾期二个月不交者将予以公布，情况严重时，乙方可向人民法院起诉……被告至今没有向原告支付2014年11月16日至今的物业服务费，原告遂诉于本院成讼。庭审中，被告确认是按涉案物业登记的建筑面积210.34平方米、花园面积133.97平方米收取物业服务费，该房屋（包括花园）每月应缴的物业服务费为487.67元。本院认为:原、被告签订的《碧桂园前期物业服务协议》是双方真实意思表示，内容没有违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效。被告与原告签订合同后，享受了原告提供的物业管理服务，根据民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，被告理应向原告支付物业服务费。被告不按时缴纳物业服务费已构成违约，故原告请求被告支付2014年11月16日至2015年9月30日的物业费的请求符合合同约定。物业服务费标准按建筑面积每月每平方米2元计收，花园面积按每月每平方米0.5元计收，涉案房屋的建筑面积为210.34平方米，花园面积为133.97平方米，因此，2014年11月16日至2015年9月30日每月应缴的物业服务费为487.67元，被告共欠交10.5个月，合计5120.53元。现原告要求被告支付2014年11月16日至2015年9月30日的物业服务费5120.53元及违约金合理合法，本院予以支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、被告皇甫春红、张卫东于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务有限公司花都分公司支付2014年11月16日至2015年9月30日期间的物业服务费5120.53元；二、被告皇甫春红、张卫东于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东碧桂园物业服务有限公司花都分公司支付违约金，违约金以每月欠缴的物业管理费487.67元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从各月欠缴次月的1日起分别计至被告付清欠款之日止，上述各月物业管理费的违约金以本金为限。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告皇甫春红、张卫东负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  万咏华人民陪审员  陈伟霞人民陪审员  刘泳诗二〇一五年十二月二十九日书 记 员  王 雷郑萍