上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三（民）初字第147号上海市嘉定区人民法院民事判决书（2015）嘉民三（民）初字第147号原告（反诉被告）朱某。委托代理人丁曙光，上海久远律师事务所律师。被告（反诉原告）张某。委托代理人陆寅国，上海浦虹律师事务所律师。原告（反诉被告，下称原告）朱某与被告张某（反诉原告，下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘燕枫独任审判，并公开开庭进行了审理。审理中，被告张某提出反诉，本院依法予以受理。原告朱某及其委托代理人丁曙光、被告张某及其委托代理人陆寅国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年7月18日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：被告向原告购买本市嘉定区安亭镇和静路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房款人民币115万元；双方在2014年9月27日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，如因乙方原因致使逾期办理房产过户登记手续的，每日需按照合同总价的万分之二向对方支付滞纳金。同日，双方签订补充协议约定，被告另外支付原告装修补偿款6万元。合同签订后，因被告贷款逾期，双方于2014年10月26日才向房地产交易中心申请办理转让过户手续。过户当日被告认为原告逾期交房构成违约，要求原告支付违约金，并以此为由拒绝收房及向原告支付装修补偿款。为维护原告合法权益，原告起诉要求：1、判令被告继续履行与原告签订的关于本市嘉定区安亭镇和静路XXX弄XXX号XXX室房屋的上海市房地产买卖合同，支付原告6万元装修补偿款；2、判令被告支付逾期过户滞纳金66700元（2014年9月28日计算至2014年10月26日，按合同总价的日千分之二计算）。被告辩称，装修款6万元按照合同约定，被告确应支付，但是现在原告存在违约行为，被告为了自救，就将该款扣留，该款被告愿意支付，但是原告未按合同约定在2014年9月28日前将房屋交付被告，直至2014年11月3日方发书面通知向被告交房，存在逾期交房行为，应当按照合同约定按总房款的日万分之二向被告支付滞纳金，该滞纳金可与被告应支付的装修补偿款相折抵。被告不存在逾期过户的行为，原告主张逾期过户滞纳金没有相应依据，被告不应当支付滞纳金。为维护被告合法权益，提起反诉要求：判令反诉被告支付逾期交房滞纳金85100元（按照合同约定的日千分之二为标准，自2014年9月28日计算至2014年11月3日）。原告针对被告的反诉辩称，原告没有违约行为，被告的反诉诉请没有事实和法律依据，要求驳回。根据合同约定，2014年9月27日是双方过户日期，由于该日被告银行贷款尚未通过，而银行贷款占房屋总价的70%以上，一旦被告不能获得银行贷款，可能会导致合同无法履行，该法律风险原告无法应对，故原告有权行使不安抗辩权暂不向被告交房。此外，被告没有按约支付6万元装修补偿款，合同约定的支付时间是在交房时间之前，原告可以行使先履行抗辩权。经审理查明，原、被告于2014年7月19日签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：原告（甲方）将坐落于上海市嘉定区安亭镇和静路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给被告（乙方），总房价款115万元；乙方于2014年7月11日前支付1万元作为定金，乙方于2014年7月19日前支付33.50万元，于2014年11月20日前支付80万元（以银行贷款方式支付），于2014年9月27日前支付5000元；甲方于2014年9月28日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方于2014年9月27日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方逾期付款的，每日须按应付款项的万分之二十向甲方支付滞纳金；甲方逾期办理房地产变更登记手续或逾期办理房屋交接手续的，每日须按合同总价的万分之二十向乙方支付滞纳金；合同附件五注明租赁情况为：9月27日前搬走。合同补充条款约定：双方应相互配合办理房产过户登记手续，双方均应确保提供办理房产过户登记手续所需一切材料和相关证明；如因一方原因致使逾期办理房产过户登记手续的，每日须按照合同总价的万分之二十向对方支付滞纳金。同日，双方签订《装修协议书》一份，约定：被告（乙方）向原告（甲方）购买系争房屋的价格为人民币121万元，其中6万元为房屋的装修补偿款；乙方房价款的支付方式为：乙方于2014年7月11日支付定金1万元，于2014年7月19日前支付首付房款33.50万元，于2014年9月27日支付首付房款65000元，于2014年11月20日支付购房款80万元；本协议与买卖合同相冲突，则以本协议为准。被告按约于2014年7月11日向原告支付定金1万元；于2014年7月19日向原告支付首付房款33.50万元；于2014年9月27日以转账方式向原告支付5000元；于2014年11月12日以银行贷款方式向原告支付购房款78万元；于2014年11月25日以转账方式向原告支付2万元。双方于2014年10月26日向上海市嘉定区房地产交易中心申请办理过户登记手续。原告于2014年11月3日向被告发送交房通知，通知被告于2014年11月7日前办理交房手续。双方于2014年11月6日签订《二手房房屋交接书》。因被告未支付装修补偿款6万元，且双方对于逾期过户及交房问题存在争议，遂涉讼。另查，2014年9月18日，原告向银行提交了承租人退租搬离系争房屋的相关资料。被告申请的银行贷款于2014年10月22日获批。原告未因延迟办理过户登记手续遭受实际损失。以上事实，有原、被告签订的上海市房地产买卖合同、装修协议书、付款凭证、房地产登记收件收据、房屋交接书、当事人的陈述等证据证实，本院依法予以认定。本院认为，原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《装修协议书》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。现被告未按约定支付装修补偿款，原告主张被告应给付6万元装修补偿款合法有据，本院予以支持。关于原告主张的逾期过户滞纳金，本院认为虽然合同补充条款约定因一方原因致使逾期办理房产过户登记手续的，应向对方支付滞纳金，但原告并未催告被告在约定的2014年9月27日前办理过户，而是基于交易习惯等到被告银行贷款获批才同意办理过户，且协助被告办理过户手续是原告的义务而非权利，而原告也并未因此而遭受实际损失，故原告主张被告应支付逾期过户滞纳金缺乏依据，本院不予支持。关于被告主张的逾期交房违约金，本院认为虽然原告未在合同约定的2014年9月28日交房，但被告也未按照约定在2014年9月27日前将贷款80万元以外的款项付清，鉴于合同约定的被告付款义务先于原告交房义务，原告有权行使先履行抗辩权延期交房，故被告主张逾期交房违约金缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告张某应于本判决生效之日起十日内给付原告朱某装修补偿款人民币60000元；二、驳回原告朱某其他诉讼请求；三、驳回被告张某全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费2834元，减半收取1417元，由原告朱某负担745.97元，由被告张某负担671.03元。本案反诉受理费963.75元，由被告张某负担。当事人负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员  刘燕枫二〇一五年四月二十九日书 记 员  居晓雯附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。