宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2018）宁0502民初1537号原告：中卫市创发物业服务有限责任公司，住所地宁夏回族自治区中卫市沙坡头区文萃南路文昌镇**营业房。统一社会信用代码×××。法定代表人：刘辉，系公司总经理。委托诉讼代理人：高茜，宁夏鸣钟律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：张永成，男，生于1979年4月25日，汉族，宁夏中卫市人，初中文化，工人，住宁夏中卫市。原告中卫市创发物业服务有限责任公司与被告张永成物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年6月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高茜，被告张永成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付所欠的物业费合计1589元（2014年9月1日至2017年12月31日）；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告原名称为"中卫市创发房地产服务有限责任公司"，是于2013年7月4日依法变更为现名称。中卫市文萃家园小区房屋原系中卫市科信房地产开发有限公司（简称科信房产公司）开发建设，2013年5月1日，科信房产公司与原告签订《物业委托管理合同》约定，科信房产公司委托原告为中卫市文萃家园小区的全体业主提供物业管理服务，期限为2年，合同还约定了服务的其他内容。在合同期间，原告又与文萃家园业主委员会先后签订《物业管理服务合同》2份，约定原告自2013年9月1日至2014年5月31日、2014年6月1日至2017年5月31日期间为文萃家园小区提供物业管理服务，物业服务费分别按照房屋建筑面积0.25元/㎡.月、0.45元/㎡.月的标准收取，并对其他内容进行了约定。合同签订后至今，原告一直为该小区的全体业主提供物业服务。被告系文萃家园小区18号楼2单元602室房屋业主，房屋建筑面积为88.28㎡，但自2014年9月1日起至2017年12月31日期间，被告欠付原告物业服务费，按照中卫市物价局制定的物业服务收费标准文件规定及合同约定的收费标准计算共计为1589元。原告多次向被告催要，均遭被告拒绝。被告辩称，被告自2008年3月份入住时查看室内所有墙面窗户、管道情况，发现阳面卧室多处裂缝，找物业说，物业上答复这属于因新房子的正常情况，被告重新找人进行了粉刷抹腻，当时没有追究；但截止2012年又出现阴面卧室顶部渗水、墙皮脱落，找物业上，物业说这需要整体维修，要在维修时一起处理，一直拖着未处理，渗水现象还致使卧室墙边裂缝严重。现在好多垃圾没有清理，楼道里面垃圾多，草坪无人管理，且草坪出现小区人员种菜，每天休息时浇水种菜，影响我们休息，经过多次向物业反映协商，该处理的渗水事情属于上一个物业公司处理的问题，一直没有处理，物业收费人员上去只是说收物业费，把问题都记录清楚拿走，但不给处理问题。自2014年9月1日之后因此再没有交，希望物业公司把该问题解决了、受损的墙体处理好，被告就可以交物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的原告提交的证据《物业委托管理合同》、《物业管理服务合同》各1份、卫价发[2014]20号中卫市住房和城乡建设局、中卫市物价局文件、卫住建发[2014]87号中卫市住房和城乡建设局、中卫市物价局文件及房屋权属登记信息查询结果单、企业变更信息各1份的证明效力本院予以确认并在卷佐证。对原告的证据1、2同时也能够证明原告对包括楼顶等在内的共用设施、公用设备及其附属建筑物的小修、养护、运行和管理提供服务以及原告未达到服务标准应承担违约责任的事实，本院予以认定。对有争议的被告提交证据及事实，本院认定如下，手机照片25张系照片资料，能够证明被告的房屋共用的楼顶因质量瑕疵渗水及所致屋面受损和公共楼道、草坪的环境问题需要原告改进服务质量的事实，与原告陈述及其证据1、2能够相互印证，对其证明效力予以确认。经审理查明：原告原名称为"中卫市创发房地产服务有限责任公司"，于2013年7月4日变更为现名称。2013年5月1日，科信房产公司因开发建设了中卫市文萃家园小区房屋，与原告签订《物业委托合同》约定：科信房产公司委托原告为中卫市文萃家园小区住宅楼的全体业主提供物业管理服务，期限为2年；合同约定物业服务费的标准按房屋建筑面积0.25元/㎡.月向业主收取物业费；合同还约定了物业管理的其他内容。在合同期间，原告又与文萃家园业主委员会先后签订《物业管理服务合同》2份，约定原告自2013年9月1日至2014年5月31日、2014年6月1日至2017年5月31日期间为文萃家园小区提供物业管理服务，物业服务费分别按照房屋建筑面积0.25元/㎡.月、0.45元/㎡.月的标准收取；合同还约定原告对包括楼顶等在内的共用设施、公用设备及其附属建筑物的小修、养护、运行和管理提供服务以及原告未达到服务标准应承担违约责任；并对其他内容进行了约定。被告系中卫市文萃家园小区18号楼2单元602室房屋业主，房屋建筑面积为88.28㎡，自2008年购买使用房屋后交纳了部分物业服务费等费用。但自2014年9月1日起，被告拒绝支付物业服务费。原告对中卫市文萃家园小区的物业服务费标准及其收费，按照中卫市物价局制定的物业服务收费标准文件规定和原告与文萃家园业主委员会签订的物业管理服务合同约定标准计算，至2017年12月31日期间，被告共计欠物业服务费1589元。原告向被告催要，被告未付。为此，原告诉至本院。另查明，被告的房屋因其公用楼顶的阴阳面卧室房顶处漏水存在需要维修的质量问题，原告作为受委托管理的物业服务企业，应当无偿对其进行提供维修服务，但仅以向开发建设单位报告告知为由未按约进行维修服务，至今仍然对被告的屋内造成持续侵害。被告因此未交纳物业费。本院认为：被告张永成是中卫市文萃家园小区18号楼2单元602室房屋业主，原告中卫市创发物业服务有限责任公司对中卫市文萃家园小区物业管理服务经营，向包括被告在内的业主提供基本的物业服务，双方形成物业服务合同法律关系，应受到法律保护。原告提供了合同约定的物业服务项目，依法有从业主处获得相应的服务报酬的权利，被告拖欠原告享有的物业服务费，依法应当承担相应的民事责任；但原告对被告房屋楼顶共用的卧室屋顶处漏水存在需要维修的质量问题，因依据合同约定和相关物业管理条例及法规的规定均负有履行维修处理的义务，而原告怠于履行其义务，负有主要过错责任，相应减轻被告所承担的民事责任；被告可以按照原告服务的质量程度向原告承担支付物业服务费的义务。对原告要求被告支付所欠2014年9月1日至2017年12月31日期间的物业费共计1589元的诉讼请求，经核：被告自2014年9月1日至2017年12月31日应付物业服务费共计1589元予以确认；原告对被告的房屋楼顶共用屋顶处漏水存在需要维修的质量问题时，因负有履行维修处理的义务，而没有做出维修处理，属于原告怠于履行其义务，负有主要过错责任，对此可以减少物业服务费方式承担违约责任，按照应交纳的物业费共计1589元，原告承担70%合计1112.30元现应予抵除，被告向原告支付的剩余物业费为476.70元，故原告的该部分请求有事实及法律依据，本院予以支持；对原告的其余部分请求，因依据不足，本院依法不予支持。被告辩称的部分理由成立，本院予以采纳。对被告辩称原告把屋顶漏水问题解决了、受损的墙体处理好，被告可以交物业费的意见，经核：原告依法应当对该楼顶共用屋顶漏水问题承担相应的民事责任，给予维修处理，但因该履行方式在本案中不属于同一履行方式不宜合并处理，被告可以另行协商或诉讼解决，故被告的该部分意见本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张永成于本判决生效后五日内向原告中卫市创发物业服务有限责任公司支付物业服务费476.70元；二、驳回原告中卫市创发物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告中卫市创发物业服务有限责任公司负担18元，被告张永成负担7元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 宋建喜 二○一八年六月二十六日书记员 钟天敏本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。