广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)中中法民一终字第314号上诉人（原审原告）：陈培元，男，1972年7月30日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：陈敏洪，广东德疆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁伟杰，男，1987年6月23日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：高展傲，广东德元律师事务所律师。上诉人陈培元因与被上诉人梁伟杰土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法古民一初字第515号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：梁伟杰拥有中山市横栏镇宝裕第一经济合作社（村控规）10.1625亩宅居地使用权。2013年5月13日，梁伟杰与陈培元签订土地租赁合同，将其中397平方米土地使用权出租给陈培元，因大路边留6米作为停车场使用，故租赁面积按317平方米计算；租赁期限自2013年6月1日至2017年5月31日共五年，其中2013年6月1日至2016年5月31日期间每月租金4755元，2016年6月1日至2018年5月31日期间每月租金5389元，均按季度缴付；陈培元须一次性向梁伟杰缴付15000元押金，合同期满后无息退还。合同还对违约责任等条款作了约定。合同签订后，陈培元向梁伟杰交付了押金15000元，并支付了2013年6月至2014年5月的租金57060元。陈培元在经营过程中，于2014年6月11日收到中山市横栏镇住房与城乡建设局、中山市国土资源局横栏分局发出的限期拆除告知书，称因在宝裕村建设违法、违章建筑物，限十五日内实施自行拆除违法建筑物并进行复绿复耕，逾期不履行，将依法强制拆除。陈培元遂找梁伟杰商讨，但双方在赔偿损失等问题上协商未果，陈培元于2014年8月5日提起本案诉讼。请求判令：1、陈培元与梁伟杰于2013年5月13日签订的土地租赁合同无效；2、梁伟杰强返还陈培元押金15000元及租金57060元；3、梁伟杰赔偿陈培元因合同无效造成的实际经济损失193388元；4、梁伟杰赔偿陈培元因维权支出的鉴定费2500元、律师费10000元。诉讼中，陈培元提供了中山市安大资产评估有限公司的资产评估报告，拟证明其因合同无效所造成了损失。该评估的委托方为中山市横栏镇宝裕公大排档，评估对象及范围为该大排档所有的设备一批及装修工程，评估基准日为2014年7月7日，委估对象市场价值为193388元（其中设备116332元，装修工程77056元），陈培元缴纳评估费2500元。梁伟杰质证认为合同约定地上建筑物是否违规与其无关，且评估报告为陈培元单方委托，报告中罗列的损失也有夸大之嫌，另陈培元在大排档拆除后将设备搬走做起另一餐馆，故对陈培元主张的损失不予确认。另陈培元提供的委托代理合同及发票显示，其为本案向广东德疆律师事务所支付了代理费10000元。原审法院审理认为：陈培元与梁伟杰签订的土地租赁合同，因存在未经合法审批而将集体所有土地出租用于非农业建设，其内容违反法律的强制性规定，应认定无效。梁伟杰依据无效合同收取陈培元的押金15000元应予返还。陈培元此项请求成立，原审法院予以支持。陈培元已实际使用了涉案土地，根据无效合同的处理规则，承租人应当向出租人支付占用土地期间的使用费，故陈培元要求梁伟杰退回其已交的2013年6月至2014年5月的租金57060元，于法无据，原审法院不予支持。关于陈培元主张租赁合同无效而造成设备及装修等资产损失问题，这些设备及装修等为陈培元经营运作过程中所发生，任何单位成立后只要进行经营，都必然发生这些费用，且陈培元在订立租赁合同后，其经营行为能否产生预期利润抑或造成亏损，与租赁合同的出租人并无直接关系。因此，陈培元的该项诉求，理据不足，原审法院不予支持。陈培元诉请梁伟杰赔偿其因维权支出的鉴定费2500元、律师费10000元，也因缺乏依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决：一、梁伟杰与陈培元之间于2013年5月13日签订的土地租赁合同无效；二、梁伟杰于判决生效之日起七日内向陈培元返还押金15000元；三、驳回陈培元的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5470元，减半收取2735元，陈培元与梁伟杰各负担1367.50元。该费用陈培元已预交，原审法院不予退还，梁伟杰负担部分于执行中迳付陈培元。上诉人陈培元不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，支持其原审诉讼请求。理由如下：一、梁伟杰并非涉案土地权属人，不是合法的出租人。梁伟杰将农用土地出租作商业用途属违法行为。合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还。二、梁伟杰对因合同无效造成的损失存在重大过错。陈培元对因合同无效造成的损失不存在过错。合同无效确实造成陈培元重大财产损失，陈培元所购买的设备及装修系基于租赁合同可以履行才投入，其投入经营的资产不能经营，已经变成直接的财产损失，上述财产损失已经评估公司评估并出具结论，合法有效。梁伟杰作为过错方应承担赔偿责任。三、合同约定了守约方因追究违约责任所付出的费用由梁伟杰负担，因此，陈培元因维权支出的鉴定费及律师费应当由梁伟杰承担。四、虽然限期拆除告知书于2014年6月11日才发出，但陈培元的经营场所自2014年4月起被有关部门停水停电而无法经营使用，因此，2014年4、5月的土地使用费不应收取，应予以返还。被上诉人梁伟杰答辩称：一、涉案合同是否有效由法院予以审查。二、陈培元实际使用了土地，应支付占用费，三、梁伟杰不需要返还租金，陈培元可以继续合法使用土地，梁伟杰没有违约，不应支付鉴定费及律师费。四、梁伟杰不确认陈培元单方委托作出的评估报告，且大部分损失都是陈培元自报的，梁伟杰无法核实评估报告的真实性，违章建筑也是陈培元自行拆除的。五、陈培元明知土地的性质，其应合法使用涉案土地，其搭建建筑物应与梁伟杰商量并办理报建手续，陈培元因自身违法行为造成损失与梁伟杰无关。双方当事人在二审期间均没有提供新的证据。本院经审理查明：原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。另查明：陈培元向本院陈述，签订合同时涉案土地已经铺设了水泥地板，当时其没有审核土地的权属也不知道土地的性质，其在涉案土地上搭建了星铁棚结构的简易铺面，当时没有办理报建手续，于2014年7月搬走。在提起本案诉讼前陈培元已经拆除建筑物并搬走。本院认为：本案系土地租赁合同纠纷。对于梁伟杰的上诉请求及理由，综合分析如下：一、陈培元与梁伟杰签订土地租赁合同时，涉案土地并没有办理权属登记证书，但梁伟杰实际占有使用涉案土地，因此并不影响梁伟杰与陈培元签订涉案土地租赁合同，至于梁伟杰将集体所有的土地出租用于非农业建设，违反了法律的强制性规定，故导致涉案土地租赁合同无效。由于合同无效，因此，陈培元请求判令梁伟杰赔偿鉴定费2500元及律师费10000元的理据不足，原审法院不予支持并无不当，本院予以维持。二、由于涉案土地租赁合同无效，因此，梁伟杰收取陈培元的土地押金15000元应予以返还。但由于陈培元实际占有使用了涉案土地，因此，陈培元仍需支付占有使用费。相关部门于2014年6月11日发出限期拆除告知书，可见即使陈培元在2014年6月前实际已经没有经营，但此时陈培元仍然占有使用着涉案土地，而陈培元亦向本院陈述其于2014年7月才搬走，因此，原审法院没有判令梁伟杰返还2014年4、5月的租金，并无不当，本院予以维持。三、梁伟杰未经审批将集体所有土地出租用于非农业建设，而陈培元未审核土地的属性而签订土地租赁合同，因此，陈培元与梁伟杰对于导致土地租赁合同无效均存在过错，均应承担相应的过错责任。陈培元在签订土地租赁合同后，未办理相应的报建手续而搭建建筑物，被相关部门认定为违法建筑物，并责令拆除，导致建筑物被拆除的过错责任在于陈培元。另外，陈培元陈述涉案建筑物由其拆除并搬走。综合上述理由，陈培元请求判令梁伟杰赔偿经济损失的理据不足，原审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人陈培元的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5470元，由上诉人陈培元负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁以劲代理审判员  赖晓筠代理审判员  张群立二〇一五年四月十四日书 记 员  罗海欣