河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2014）管民二初字第1602号原告河南天达实业发展有限公司。住所地，郑州市。法定代表人刘柱，董事长。委托代理人曹峰，该公司法律顾问。委托代理人ＸＸ，该公司法律顾问。被告杜喜玲，女，1963年5月23日出生，汉族，个体工商户。委托代理人张擎，河南正方圆律师事务所律师。委托代理人郭萑苇，河南正方圆律师事务所律师（实习）。原告河南天达实业发展有限公司诉被告杜喜玲租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人的委托代理人曹峰、被告委托代理人张擎、郭萑苇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年3月17日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告承租原告位于郑州市东太康路50号光彩SHOW市场一楼中厅1132平方米商铺经营流行服饰，租期10年，第一年度每月租金17.2万元，并给予免收第一年物业费、免半年房租的优惠，第二年度每月租金19.78万元，后逐年递增等内容。被告按约支付50万元，双方开始履行合同至2014年3月1日时，被告应支付第二年度前半年租金1186800元及物业费361200元，但经原告多次催要至今，被告拖延拒付，直至2014年6月12日原告书面催要并通知被告逾期合同解除后，被告仍欠交2014年4、5、6、7月租金，也拒绝搬出所占商铺。故原告诉至本院，请求判令：1、被告支付租金791200元；2、被告支付物业费120400元；（第1、2项请求均暂计算至起诉当日，之后租金、物业费支付至被告将商铺恢复原状、交还原告之日）3、被告支付违约金500000元；（上述第1、2、3项合计1411600元，被告支付该款自起诉之日至本息付清之日止的利息）4、被告立即搬出并腾空铺位、恢复原状；5、诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、关于租金问题。1、应降低《租赁合同》中第二年租金标准。2013年初合同签订时，原告隐瞒光彩市场经营状况不佳的事实，原告同时承诺对商场进行重新装修和招商，保证为被告提供更加良好的经营环境。合同签订后，原告没有兑现其承诺，商场整体经营状况恶略，没有良好的商业信誉。因商场达不到合同签订时承诺的条件，原告向被告承诺可以缓交租金。2014年6月16日，原告突然向被告发出通知要求继续支付房租否则解除合同并清场，后又拒绝接受租金，并进行了一系列强拆行为，被告自2014年6月16日至今无法正常使用一楼中厅。因此，理应降低合同中第二年租金标准。2、被告不欠原告4个月租金。第二年的租金被告已经向原告交纳了50万元，这50万元交给了其法定代表人刘柱，并且也是刘柱允许被告缓交租金的。因第二年的租金为每月19.78万元，实际上被告已经支付原告两个半月的租金，就是到六月中旬，且因为原告未提供合适的租赁物给被告，应降低租金标准，故被告已支付的50万元租金足以支付第二年前半年租金。3、在六月中旬后的一个半月的时间内，原告也不应向被告收取租金。从2014年6月16日原告突然发出通知后，被告就没有正常经营过商铺，故原告无权主张租金，且应对被告进行赔偿。4、被告在六月中旬之后的占用行为也是合理并且合法的。首先，在原告发出解除通知后，被告已将原告诉至法院，关于解除通知效力的案件尚在审理中，因此，合同目前依然有效，被告可以支配租赁场地。其次，法院已经作出裁定要求原告立即恢复对商铺的水电供应，并不得采取强行清场等妨害被告正常经营的行为，因此，被告的使用有法律依据。最后，合同并未解除，被告及商户为保护自己的财物阻止原告的强拆也符合情理，更是一种自我救济行为，符合法律规定。故原告无权向被告主张期间的租金，更应对被告进行赔偿。5、欠交租金的责任不在被告，完全是原告故意造成的。第二年的租金被告已经交纳了50万元，交给了刘柱，刘柱允许被告缓交租金。且被告在收到解除通知后，多次要求交纳租金，但原告管理及财务人员的答复都是拒收租金，因此并非被告不交租金，而是原告故意不收。6、本案应中止审理。本案的法律事实必须以尚未审结的另案即被告诉原告租赁合同纠纷一案的审理结果为依据，应依法中止诉讼。二、原告无权向被告收取物业费。1、收取物业费的主体需要具备相应的资质条件，原告不具备物业管理企业的资质，依法不得从事物业管理活动，无权收取物业费。2、物业管理服务属于法律规定的要式法律行为，双方必须签订书面的《物业管理服务合同》，且物业管理方还必须公示物业服务的内容、标准及收费项目、收费标准。原告未与被告签订《物业管理服务合同》，也未对各项事项明确约定或公示，原告应自己承担违法行为的民事后果。3、原告并未提供相应的物业服务，被告不应支付物业费。原告不但没有向被告提供基本的物业服务，在2014年6月25日之后，还采取了停水、停电、强行拆除等一系列违法措施，致使被告无法正常使用商铺，造成严重经济损失，目前双方关于解除合同通知的效力的诉讼案件还在进行中，光彩SHOW一楼中厅就已经以温州女人街的名义开业，因此原告的行为才是真正违约。三、原告无权向被告主张利息。首先，被告已经支付第二年50万元的租金，且刘柱允许缓交租金，后也是原告拒收租金，故不存在利息。其次，原告没有物业费的收费标准和依据，也达不到基本的物业服务标准，无权收取物业费。最后，被告不存在违约行为。因此，原告无权就上述三项主张利息。四、原告应归还被告商铺，并恢复原状。原告在6月25日采取私自停电、锁门等干扰被告经营的行为，后又进行强拆，在2014年8月17日，被告的所有商铺被原告全部拆除，被告被强行清除出商场，原告竟然请求被告腾空铺位、恢复原状，完全是在歪曲事实。且现在光彩SHOW一楼中厅已经以温州女人街名义开业，商场已在原告控制之下，而双方确定合同是否解除的案件尚在审理中，合同依然有效，因此，原告应归还被告商铺。综上所述，原告诉讼请求无理，应予驳回。经审理查明：2013年3月17日，原、被告签订《租赁合同》一份，主要约定：1、原告将其位于郑州市东太康路50号光彩SHOW一楼中厅铺位出租给被告作为流行服饰经营场地使用，面积为1132平方米，按860平方米计算租金，租期十年，自2013年4月1日起至2023年3月31日止。2、2013年4月1日至2013年9月30日的租金免交；2013年10月1日至2014年3月31日期间的租金即首次租金为1032000元（每月172000元），推迟到2013年8月30日缴纳；2014年4月1日至2014年9月30日期间的租金为1186800元（每月197800元），应于2014年3月1日左右缴纳。3、被告应向原告缴纳合同定金50万元整，在合同起始日上述定金中20万元自动转为经营保证金，剩余30万元在被告交纳首次租金时自动转为应付租金。4、被告必须按照约定向原告缴纳租金，如无故拖欠租金，原告给予被告7天的宽限期，7天之后仍拖欠不交的，原告可以中止合同，收回铺位，经营保证金不予退还。5、物业管理费每12个月支付一次，合同第一年免收被告物业管理费。合同签订后，原、被告开始履行。2014年6月12日，原告向被告送达通知，内容为被告已数月未交租金物业费，限接到通知后七日内前往原告公司六楼财务室缴清所欠费用，如逾期合同自动解除并依法清理。之后被告要求缴纳租金，原告拒收并对被告经营的中厅铺位实施了断电行为。2014年6月30日，被告诉至本院，即（2014）管民二初字第1387号案件，该案审理过程中，双方纠纷加剧，原告于2014年8月对涉案中厅铺位进行了强行清场和收回，并另以“温州女人街”的名义对该中厅重新招商。另查明：关于租金等款项的支付，被告表示，首次租金（2013年10月1日至2014年3月31日）1032000元及经营保证金20万元共1232000元已经全部缴纳，缴纳方式为被告向原告公司负责人王亦转款两次共45万元、向刘柱指定的收款人上官凤霞转款两次共70万元，其余82000元中的5万元是以现金方式给了刘柱，另有32000元是在上官凤霞商铺进行POS机刷卡；2014年4月1日到2014年9月30日期间的租金1186800元经刘柱同意而缓缴，原告于2014年3月缴纳了50万元，方式为代刘柱向刘凤华还款382000元，另有118000元以现金方式给付刘柱。原告表示，首次租金及经营保证金1232000元，经核算被告已缴纳120万元，认可被告向王亦转款45万元及向上官凤霞转款70万元（对余下5万元的支付方式未能进行说明），尚欠32000元，之后再未缴付租金；原告另表示被告向刘凤华还款382000元与本案租金支付无关，刘柱及原告公司均不认可，刘柱未收到被告所述其余现金、未代表原告公司收取50万元租金，且法定代表人的个人行为与法人行为不应混同。还查明：2015年1月9日，本院就（2014）管民二初字第1387号案件下发判决，认定原告向被告发出的解除合同通知无效，但鉴于合同履行已构成事实上的不能，对被告要求原告恢复供水供电的诉讼请求未予支持。该判决已发生法律效力。上述事实，有当事人提交的证据及庭审陈述等在卷佐证。本院认为：原、被告之间的租赁合同关系成立。双方对被告是否按约定足额缴纳租金存在明显分歧。被告主张其系以代替原告法定代表人向他人还款的方式冲抵租金，对此，关于原告法定代表人与案外人之间的债权债务的事实并不明确，且被告系与原告公司而非与原告法定代表人个人建立的合同关系，被告将其主张的与原告法定代表人之间的金钱往来，混同于对原告公司应当履行的合同义务，不符合市场经济活动的一般原则和要求，原告亦拒不认可，故本院不予认定，被告应自行承担相应的不利法律后果。依据有效证据及当事人相关陈述，并考虑案件事实情况，本院确认被告已向原告缴付租金100万元及经营保证金20万元，而被告实际承租使用商铺的期限应认定为至2014年6月19日为宜，故合同履行期间实际发生的租金数额为1552873元，现被告应就欠付部分352873元（经营保证金20万元已予以冲抵）承担责任。另外，涉案合同未对物业费的金额、缴付方式等具体内容进行约定，结合案件事实情况，本院对原告该项诉请不予支持；原告主张的违约金及利息亦缺乏有效依据，本院不予支持；原告对被告承租的涉案中厅铺位已进行了强行清场和收回，其诉请第4项无事实依据，本院不予支持。被告的辩称意见，合理部分，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律之规定，判决如下：被告杜喜玲于本判决生效后十日内给付原告河南天达实业发展有限公司租金352873元；二、驳回原告河南天达实业发展有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17604元，由被告杜喜玲负担4400元，由原告河南天达实业发展有限公司负担13204元；保全费5000元，由原告河南天达实业发展有限公司与被告杜喜玲各负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向郑州市中级人民法院预交上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期不交的视为自动放弃上诉。审 判 长  杨绿水人民陪审员  乔爱梅人民陪审员  谷玉仁二〇一五年十二月四日书 记 员  高媛媛