贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0102民初477号 原告：邹某某，男，1982年11月7日出生，汉族，住江西省抚州市乐安县。 委托代理人：邹海波，贵州创文律师事务所律师（特别代理）。 被告：张某某，男，1979年8月16日出生，汉族，住贵州省大方县。 被告：张某某，男，1994年5月14日出生，汉族，住贵阳市南明区。 共同委托代理人：袁贵芳（特别代理），蒲如华（一般代理），贵州大谋律师事务所律师。 第三人：贵州林顿大酒店管理有限公司，地址在贵阳市南明区护国路贵阳市政协培训中心**。 法定代表人：叶森林，职务总经理。 委托代理人：刘江，男，1973年5月5日出生，系酒店职工（一般代理）。 第三人：杜微，女，1989年3月24日出生，汉族，住贵阳市云岩区 第三人：刁唯，女，1989年4月20日出生，汉族，住贵阳市云岩区。 共同委托代理人：周文涛，男，1974年1月30日出生，汉族，住贵阳市南明区（一般代理）。 第三人：王宇，男，1986年6月28日出生，汉族，住贵阳市云岩区。 第三人：董坤，男，1985年7月24日出生，汉族，住贵阳市南明区。 委托代理人：李昭，贵州北斗星律师事务所律师（特别代理）。 原告邹某某与被告张某某、张某某、第三人杜微、刁唯、王宇、董坤、贵州林顿大酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹某某及委托代理人邹海波、被告张某某、张某某的共同委托代理人袁贵芳、蒲如华，第三人贵州林顿大酒店管理有限公司的委托代理人刘江、第三人杜微、刁唯的共同委托周文涛、第三人王宇、第三人董坤及委托代理人李昭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邹某某向本院提出诉讼请求，1、请求依法确认原告与被告于2017年7月14日签订的《分租合同》无效；2、判令二被告返还原告房租费105000元及利息；3、判令二被告赔偿原告装修损失438000元；4、诉讼费由二被告承担。事实与理由，被告张某某、张某某系合伙关系。2017年7月14日，原告与被告张某某签订《分租合同》，约定被告将位于南明××××国路林顿酒店负一楼，面积约700平方米的商铺转租给原告。协议签订后，原告依约向被告支付了房屋租金105000元后，被告也依约将房屋交给原告使用。原告接收房屋后，出资438000元对房屋进行装修，准备经营酒吧。原告装修完毕后，才得知涉案房屋的产权人第三人贵州林顿大酒店管理有限公司并不认可原告与被告签订的《分租合同》，并对门面采取停水、停电措施，导致原告无法使用租赁门面。原告认为，被告无权将涉案房屋转租给原告，双方签订的《分租合同》应属无效合同，因合同无效给原告造成的经济损失，应由二被告进行赔偿。为维护原告的合法权益，故向法院起诉。 被告张某某、张某某辩称，一、原、被告签订的《分租合同》，并不违反国家法律的禁止性规定，也无《合同法》第五十二条规定的无效情形，故系合法、有效的。如合同被确认为无效，涉案房屋应由原告直接返还给出租人。二、原告在订立合同时明知被告不具有房屋所有权，仍自愿与被告签订《分租合同》。现因客观原因导致被告丧失了涉案房屋的承租权，故双方的租赁合同关系自然解除，双方均不应互负责任。原告向被告支付的105000元中，有90000元是半年的租金，15000元是保证金。因原告已实际使用房屋超过半年，故被告不应当返还原告租金及保证金，因2018年1月，第三人贵州林顿大酒店管理有限公司停电、停水，导致原告无法正常经营，被告只同意退还原告一个月租金15000元及保证金15000元。三、因《分租合同》系双方的真实意思表示，原告明知被告不具备转租权，仍与被告签订租赁合同，应当承担合同签订后可能存在的风险，被告不应当赔偿原告的装修损失。原告提供的装修损失438000元的依据不足，被告不予认可，请法院依法驳回原告诉请。 第三人贵州林顿大酒店管理有限公司辩称，一、第三人于2015年5月14日与第三人王宇签订《房屋租赁合同》，约定将位于南明区××国路××城大厦××层地下停车场（面积2152平方米）租给王宇使用，期限为5年。二、第三人王宇在租赁上述房屋后，未经公司同意，将房屋转租给第三人董坤，第三人董坤又将房屋转租给二被告，二被告又转租给原告，以上转租行为，各当事人均未通知公司，公司也未同意以上转租行为。三、因第三人王宇未按时向公司缴纳租金，公司于2017年12月19日向王宇发出《催缴租金的通知》，要求王宇补交租金并向王宇主张解除租赁合同。四、《催缴租金的通知》发出后，公司也通知了实际占用房屋的次承租人，请求配合搬离上述房屋。原告本案中的诉请与公司无关，请法院依法判决。 第三人杜微、刁唯辩称，一、第三人于2015年5月14日与王宇签订《房屋租赁合同》，约定将位于南明区××国路××城大厦××层地下停车场（面积2152平方米）租给王宇使用，期限为5年。二、王宇在租赁上述房屋后，未经第三人同意，将房屋转租给董坤，董坤又将房屋转租给二被告，二被告又转租给原告，以上转租行为，各当事人均未通知第三人，第三人也未同意以上转租行为。三、因王宇未按时向第三人缴纳租金，第三人于2017年12月19日向王宇发出《催缴租金的通知》，要求王宇补交租金并向王宇主张解除租赁合同。四、《催缴租金的通知》发出后，第三人也通知了实际占用房屋的次承租人，请求配合搬离上述房屋。原告本案中的诉请与第三人无关，请法院依法判决。 第三人王宇辩称，涉案房屋确系第三人向贵州林顿大酒店管理有限公司和杜微、刁唯承租，合同签订后，第三人又将房屋转租给董坤，转让前的租金第三人已与贵州林顿大酒店管理有限公司和杜微、刁唯结清。至于董坤又将房屋转租给其他人，第三人并不清楚。原告在本案中的诉请与第三人无关，请法院依法判决。 第三人董坤辩称，涉案房屋系第三人向王宇转租的，第三人承租后，又将房屋转租给二被告。至于原告在本案中的诉请与第三人无关，请法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：位于贵阳市××区××国路××号林城大厦系贵州豪力实业公司修建，位于该楼**负**，建筑面积772平方米，系第三人杜微、刁唯2005年3月向该公司购买并办理了商品房备案登记。该幢负一层，建筑面积为1000平方米，负二层1000平方米，，地上**10012平方米总建筑面积12012平方米，系贵阳市政协向该公司购买。2006年7月21日，第三人贵州林顿大酒店管理有限公司的法定代表人叶森林以贵州格森妮服饰有限公司的名义与贵阳市政协办公厅签订《房屋租赁合同》，约定贵阳市政协办公厅将上述总面积为12012平方米房屋出租给该公司使用，期限为15年，从2006年10月1日起至2021年9月30日止。合同签订后，上述房屋实际由第三人贵州林顿大酒店管理有限公司在使用。2015年5月14日，第三人杜微、刁唯委托胡春霞与叶森林作为共同出租方，与王宇作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定双方共同将位于南明区××国路××城大厦××层地下停车场2152平方米（其中：杜微、刁唯占1296平方米，贵州格森妮服饰有限公司占856平方米）出租给王宇使用，租赁期限为5年，从2015年5月30日至2020年5月30日。未经出租方同意，承租方不得转租、转借承租房屋。同日，双方又签订《房屋租赁补充协议》，约定贵州格森妮服饰有限公司提供门面一间（约70平方米）用于正门进出通道，该场地租金双方各收取一半。租赁期满合同无法履行的情况下，承租方结清出租方租金及所有费用后，出租方退还承租方所交保证金258240元（不计息）。2016年6月1日，第三人王宇未经出租人同意，与董坤签订《房屋租赁权转让合同》，约定王宇将其向杜微、刁唯、叶森林承租的上述房屋（含格森妮服饰有限公司提供的面积约70平方米门面一间）转让给董坤，王宇应协助董坤与房东重新签订房屋租赁合同。转让合同签订后，将房屋装修后用于酒吧经营，酒吧名称为上上签酒吧。后董坤在未与原出租人重新签订房屋租赁合同的情况下，于同年11月5日，与被告张某某签订《酒吧转让合同》，约定董坤将其经营的上上签酒吧以650000元转让给被告张某某。2017年7月14日，被告张某某的合伙人张某某与原告邹某某签订《分租合同》，约定被告张某某将位于本市××区××国路××城大厦××层面积约700平方米房屋出租给原告使用，期限为36个月，原告应向出租方交纳保证金15000元，合同期届满，原告完好退出租赁房屋并交清各项费用后，租赁保证金无息退还原告。如原告中途退租，出租方可将租赁保证金作为违约金不予退还。租金半年一付。被告张某某还在该合同上加盖了贵阳市打不妞个体酒吧的公章（该酒吧并未办理工商登记）。合同签订后，次日，原告向被告支付了半年房屋租金90000元及保证金15000元，共计105000元，被告收款后给原告出具了收条。同日，原告与贵州金世源和装饰工程有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》，约定原告将打不妞酒吧的装修工程以包工包料的方式承包给该公司施工，工程款共计438000元。同年9月10日，原告向该公司支付了装修款438000元，该公司收款后给原告出具了收据。后原告在经营过程中，第三人贵州林顿大酒店管理有限公司知道王宇的转租行为后，对其转租行为并不认可，并于同年12月19日向王宇发出《催缴租金的通知》，称王宇拖欠租金已构成违约，要求其7日内交清房屋租金及相关费用，并收回该物业。第三人贵州林顿大酒店管理有限公司将该通知交给原告，并于2018年1月对涉案房屋进行停水、停电。原告知道后曾与被告协商赔偿事宜。因协商未果，原告遂起诉来院，提出如前诉请。 另查，贵州金世源和装饰工程有限公司的注册时间为2017年8月22日，其与原告签订《建筑装饰工程施工合同》时尚未办理工商登记。现叶森林以贵州格森妮服饰有限公司签订的《房屋租赁合同》，实际由第三人贵州林顿大酒店管理有限公司与贵阳市旅游文化产业投资（集团）酒店管理有限公司在履行。 上述事实，有当事人陈述，原告提交的身份证、《分租合同》、《建筑装饰工程施工合同》、收条、营业执照、银行交易明细、买装修材料的收据、《催缴租金的通知》、照片及被告、第三人提供的《商品房买卖合同》、房屋测绘图、商品房备案登记表、《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁权转让合同》、《酒吧转让合同》、付款回单等证据在案佐证，复经本院庭审核实、质证，予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案涉案房屋，系第三人贵州林顿大酒店管理有限公司向案外人承租后，又与第三人杜微、刁唯共同出租给第三人王宇，第三人王宇未经出租人同意，又擅自以转让的方式转租给第三人董坤，第三人董坤也以转让的方式转租给被告张某某，被告张某某又再次转租给原告。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”之规定，原告与被告张某某签订《分租合同》后，原出租人贵州林顿大酒店管理有限公司对此提出异议，并向原承租人王宇发出了《催缴租金的通知》，应视为原出租人并不同意原、被告之间的转租行为。被告张某某对房屋的转租行为系无权处分，且事后未经权利人追认。原告主张其与被告张某某签订的《分租合同》无效，符合上述法律规定，予以支持。对被告关于其与原告签订的《分租合同》有效的主张，因不符合上述法律规定，不予支持。因原告在与被告签订《分租合同》时，未对被告是否有权对房屋进行转租进行审查，也未要求被告提供涉案房屋的相关手续。而被告在未经权利人同意的情况下，擅自将涉案房屋转租给原告，故对造成合同无效，双方均有过错。因合同无效造成的损失，应由双方各承担一半。涉案的《分租合同》虽是以被告张某某的名义签订，因被告张某某自认二被告属合伙关系，原告主张二被告连带承担本案民事责任，并无不当，予以支持。因原告实际使用涉案房屋的时间已超过半年，对于原告要求被告返还半年租金90000元的主张，不予支持。因合同无效，原告主张被告返还保证金15000元，并无不当，予以支持。原告主张的装修损失438000元，有原告提供的《建筑装饰工程施工合同》、收条、银行交易明细、买装修材料的收据等证据佐证，被告虽对此提出异议，但在本案限定的期限内，未提出书面鉴定。故对原告的上述主张，予以采信。与原告签订《建筑装饰工程施工合同》的贵州金世源和装饰工程有限公司，在与原告签订合同时，虽未办理工商登记，但事后该公司已补办了工商登记，该公司的行为并不影响合同效力。对被告关于贵州金世源和装饰工程有限公司与原告签订合同时，未办理工商登记，故双方签订的合同无效的主张，不予支持。因对造成合同无效，双方均有过错，原告主张的装修损失438000元，应由双方各承担一半，即219000元。对原告多主张的部分，不予支持。另对原告主张的利息损失，因对此双方并无约定，原告该主张，没有相应的法律依据，不予支持。至于合同确认无效后涉案房屋的返还问题，被告主张由原告直接返还给原出租人，但原出租人未向原告主张相关权利，本案中不宜处理，可由双方另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条、第五十八条、第二百二十四条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告邹某某与被告张某某于2017年7月14日签订的《分租合同》无效； 二、被告张某某、张某某于本判决书生效后十日内连带返还原告邹某某保证金15000元； 三、被告张某某、张某某于本判决书生效后十日内连带赔偿原告邹某某装修损失219000元； 四、驳回原告邹某某对本案的其他诉讼请求。 如果未按照判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 案件受理费9260元，减半收取4630元，由被告张某某、张某某连带承担2315元，原告邹某某承担2315元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  刘军 二〇一八年六月十五日 书记员  兰艳