成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)锦江民初字第8017号原告吴国用，男，1991年10月3日出生，汉族，户籍所在地住四川省达县，现住成都市锦江区。被告成都融创置地有限公司。住所地：成都市锦江区静安路**号。法定代表人韩放，成都融创置地有限公司总经理。委托代理人陈晶晶，泰和泰律师事务所律师。原告吴国用与被告成都融创置地有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月11日立案受理，依法由代理审判员赖婷婷适用简易程序于2015年12月25日公开开庭进行审理。原告吴国用，被告成都融创置地有限公司的委托代理人陈晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴国用诉称，2010年4月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于成都市锦江区水杉街蓝谷地·天域五期9幢的房屋，房屋总价686731元；被告应于2011年12月31日前向原告交房。原告向被告支付了办理产权登记所需费用及完善委托被告代办产权登记的相关手续。按照合同第十九条第（一）项内容的约定，出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，原告又愿意继续履行合同，则被告应当按照原告已房款的每日万分之一向原告支付逾期取得该商品房所在楼栋的权属证明的违约金；同时按照合同第十九条第（二）项内容约定，买受人应当在商品房交付之日起450日内（2013年3月27日前）取得房屋所有权证书，如被告未按期办理产权证，原告又愿意继续履行合同的，则被告应当按照已付房款的每日万分之一向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金。然而被告并没有按照买卖合同的约定执行，经原告多方催告，被告一直以种种原因拖延推诿，最终被告于2014年11月16日才向原告交付该商品房的房屋所有权证复印件，复印件上产权登记日期显示为2014年9月1日。被告的行为已经明显构成严重违约。被告应当承担延期办理产权登记的违约责任，向原告依约支付违约金。请求判令：被告支付逾期办理产权登记的违约金共计77737.95元（庭审中陈述违约金包括两项，逾期办理初始产权登记违约金：从合同约定所在楼栋的权属证明即2012年12月31日起算至2014年9月1日，按购房款686731元的日万分之一计算共计41821.92元；逾期办理房屋转移登记的违约金：2011年12月31日是交房之日，从逾期取得房屋产权次日即2013年3月27日起计算至2014年9月1日止，以购房总价686731元的日万分之一计算共计35916.03元）。被告承担本案诉讼费用。被告成都融创置地有限公司辩称，逾期办理大小产权属于同一违约行为，小产权的办理依附于大产权的取得，在同一时间内不能叠加计算。对原告主张违约金的起算时间没有异议，但被告于2014年6月24日取得房屋的初始登记，初始登记的违约期间应当计算至2014年6月24日。被告逾期办理转移登记的违约期间应当截止于被告向成都市房管局提交办理转移登记申请之日，即2014年7月30日。原告没有证据证明被告逾期办证给原告造成的实际损失，同时，违约金过高，请求法院对合同约定的违约金进行裁减。经审理查明，2010年4月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》及附件，约定：原告购买位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组“蓝谷地·天域”9栋的房屋，建筑面积为117.66平方米，其房价款686731元，采用贷款方式支付，原告可以首期支付购房款的44%，其余价款可以向建设银行或住房公积金管理机构借款支付。并约定房屋交付时间为2011年12月31日前；商品房交付时，被告应当向原告公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与约定的测绘面积发生误差的，双方同意套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。被告应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因被告的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，原告选择不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内向原告支付。房屋交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房，原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内由被告支付。上述合同签订后被告于2012年7月25日向原告出具《销售不动产统一发票》，载明案涉房屋建筑面积117.66平方米，购房款686731元。2011年12月31日，被告向原告交付房屋，原告向被告提交了办理房屋产权转移登记的全部手续。另查明，被告于2014年6月24日取得位于成都市锦江区水杉街166号（“蓝谷地·天域”五期）9号楼的房屋所有权初始登记。2014年7月30日，被告向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记。原告于2014年9月1日取得案涉房屋所有权登记。2015年12月11日，原告提起本案诉讼。以上事实的认定，有原告提交的原告的身份证，被告工商信息查询单，《商品房买卖合同》及附件、《销售不动产统一发票》、房屋所有权证，被告提交的《成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书》，本院依职权调取的（2015）锦江民初字第106号民事判决书等证据材料及原、被告的当庭陈述在案为证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其合法有效，原、被告双方应全面履行合同约定的义务。一、关于房屋所有权初始登记。双方合同约定，被告应于2012年12月31日前取得其所有权初始登记，自期限届满之次日至实际取得之日止，应按日以购房款的万分之一支付违约金，并于被告实际取得所有权初始登记之日起30日内支付。被告未在约定时间内办理案涉房屋所在楼栋的权属证明，已经违约，应当支付违约金，但被告已于2014年6月24日取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，原告主张逾期办理初始产权登记的违约金计算至2014年9月1日不当，应计算至2014年6月24日。本院确认办理房屋初始登记违约金应从违约之日起即2013年1月1日起计算至房屋初始登记取得之日即2014年6月24日，共计540天。但是，被告请求减免逾期办证违约金。对此，本院认为，我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，鉴于被告明确请求对违约金予以减免，并且原告也未举证证明其实际损失，故根据原、被告履约的实际情况、违约程度等因素，本院酌情确定逾期取得房屋初始登记的违约金为13400元。二、关于房屋所有权转移登记。双方合同约定，房屋交付后，原告委托被告申请办理房屋所有权转移登记，如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，自原告应取得的期限届满之次日起至实际取得之日止，被告按房价款的日万分之一支付违约金，并于原告实际取得之日起30日内由被告支付。关于此项违约金的计算时间，因本院已支持原告所主张的房屋交付之次日起450日即2013年3月27日至2014年6月24日期间的初始登记违约金，原告再次主张该期间段的所有权转移登记违约金，显属不当，本院不予支持。同时，被告于2014年7月30日向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记，因开发商将办理房屋所有权登记的相关资料提交产权监理部门后，取得房屋所有权证的期间已非由于“出卖人的原因”所能控制，故在计算逾期办证违约责任时间时，应将办证机关办证期间予以扣除。综上，融创公司自取得案涉房屋初始登记起，实际逾期36天（2014年6月25日至2014年7月30日）。融创公司请求减免该项违约金。故本院酌情确定逾期取得房屋所有权证的违约金为900元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都融创置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴国用支付逾期办理产权登记的违约金（包括所有权初始登记违约金以及所有权转移登记违约金）14300元；二、驳回原告吴国用的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费872元，由被告成都融创置地有限公司承担。此款已由原告吴国用缴纳，被告成都融创置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴国用支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  赖婷婷二〇一五年十二月二十八日书 记 员  丁勤琴附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。