焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2015）解民一初字第706号原告（反诉被告）候广来，男，1966年11月30日出生，汉族，住焦作市解放区。委托代理人张健，河南苍穹律师事务所律师。被告（反诉原告）焦作市鑫鑫房地产开发有限公司。住所地：焦作市解放区烈士西街**号。法定代表人张孝堂，总经理。委托代理人刘利宝，河南海搏律师事务所律师。原告候广来诉被告焦作市鑫鑫房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告候广来及其委托代理人张健，被告焦作市鑫鑫房地产开发有限公司的委托代理人刘利宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告候广来诉称，2013年8月原告想购买被告开发的位于焦作市××街红太阳公寓的房产。原告看房后，被告告知原告购买的房产能够在交房的一年内办理房产证。随后原、被告签订买卖合同，原告交纳2000元定金。签订合同后原告依约陆续向被告支付购房款350000元，被告交付房屋由原告装修后居住。直到2015年8月被告不能为原告办理房产证，经查被告所建房屋根本没有预售许可，无法办理房产证。原告认为被告隐瞒房屋无法办理房产证的事实将房屋出卖给原告是一种欺诈行为，应当承担违约责任并赔偿原告损失。因此原告诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《选房协议书》；2、被告返还原告购房款350000元，并支付利息17500元（从2013年8月按银行同期贷款利率计算至2015年8月，2015年8月以后的利息按银行同期贷款利率计算至生效的法律文书确认的支付之日）；3、被告赔偿原告350000元；4、被告赔偿原告损失60000元；5、本案诉讼费由被告承担。被告焦作市鑫鑫房地产开发有限公司辩称，原、被告签订的《选房协议书》是在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖涉案的房产达成的协议，该协议的主要条款已履行完毕，因此本案不存在解除协议的事实和理由。协议没有约定出售方应赔偿购房人同等购房款数额的赔偿款，被告按协议交房，原告接收房屋并装修入住，原告没有受到任何损失。被告在本案中没有欺诈原告的行为。焦作市人民政府已为被告颁发涉案红太阳公寓项目的建设用地规划许可证，只是在办理其他证照过程中遇到一些困难，争取尽快办齐各类手续，最终协助购房户办理房产证。综上被告认为原告的诉讼请求没有事实与法律依据，也没有协议条款支持，被告在本案中也没有隐瞒欺诈行为，因此应当驳回原告的诉讼请求。被告提起反诉称，原告所购买的房屋总价款为380000元，原告尚欠被告30000元购房款未付，因此请求判令：1、原告支付被告购房款30000元；2、支付未按期支付30000元购房款的滞纳金6390元（30000元X0.1%X213天）；3、原告承担反诉的诉讼费。原告对被告的反诉辩称，由于被告所交付的房屋不符合法律强制性规定的交付条件，原告有权拒绝交付房屋尾款，截止目前被告所交付的房屋未达到通暖通气的标准，交付的属于不合格的房屋，交付房屋时未向原告出示房屋的合格证明及合格验收的相关文件。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：原、被告之间的《选房协议书》是否应当予以解除；2、原告诉称的第二项到第四项诉讼请求有无事实及法律依据，应否予以支持；3、被告要求原告支付购房款30000元及滞纳金的反诉请求有无事实及法律依据，应否予以支持。原告候广来为支持自己的主张，在庭审中向本院提交了下列证据：1、原告身份证1份，证明原告主体资格；2、《选房协议书》1份，证明原、被告之间的商品房买卖合同关系，合同中约定购买的房屋可以办理房产证，而事实上原、被告签订合同时，被告未取得房屋预售许可，因此房产证的办理也不符合法律规定；3、收据5张，证明原告按照合同约定向被告交纳购房款352100元，由于在签订合同前原告向被告交纳2000元定金，被告没有出具收据，因此实际所交纳的购房款是354100元；4、调查函1份，证明原告曾委托律师向房管部门查询所购房屋的登记备案情况，经查截止到2015年9月1日被告开发的房屋未取得房屋预售许可，未在房管部门进行备案，所盖房屋属于违法建筑；5、安装地暖协议书1份、收据1份、装修清单14张，证明因原告对房屋装修损失共计86208.6元。以上证据证明原、被告之间已形成商品房买卖合同关系，因被告故意隐瞒房屋未办理预售许可，无法按照合同要求办理房产证，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，原告要求解除合同、返还购房款及利息、赔偿损失、承担购房款一倍的赔偿责任具有事实和法律依据。被告焦作市鑫鑫房地产开发有限公司对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1无异议；证据2应为无效，应当予以解除，被告并未隐瞒未取得预售许可的事实；对证据3真实性无异议，100元电费卡不在购房款内，2000元也不在购房款内，购房款只交了350000元；对证据4真实性无异议；证据5与本案无关。被告焦作市鑫鑫房地产开发有限公司为支持自己的主张，在庭审中向本院提交了下列证据：1、被告公司法定代表人张孝堂的身份证1份；2、被告公司营业执照1份，证据1、2证明被告焦作市鑫鑫房地产开发有限公司的基本情况，符合诉讼主体资格；3、收据4份；4、欠条1份，证据3、4证明原告已交购房款350000元，尚欠30000元未付；5、建设用地规划许可证1份；6、国有建设用地使用权出让合同1份；7、焦作市解放区人民法院（2013）解民二初字第386号民事调解书1份，证据5、6、7证明被告开发的红太阳公寓中有2.7亩地的实际权利人张松生不能及时为被告办理土地过户登记手续，被告将张松生诉至法院，达成调解协议，张松生须在十日内协助被告办理土地过户登记手续，实际上张松生至今未办，影响了被告办理其他手续；8、《选房协议书》1份，证明被告并没有违反协议。原告候广来对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1、2、3真实性均无异议；证据4真实性无异议，原告确实还欠30000元购房款，由于所交房屋不符合交房条件，故原告有权拒绝支付；证据5、6真实性无异议，反而证明被告所开发房屋手续不全的事实；证据7真实性无异议，与本案无关；证据8是《选房协议书》，与原告所提交的协议书不一致，原告提交的协议书中有被告收款人毛磊所写的一句话，其明确表明所出售房屋是大产权，能够办理房产证，而事实上该房屋证件不全，已构成欺诈。本院对当事人提交的证据认证如下：原告提交的证据，被告对证据1无异议，本院对该证据予以采信；证据2《选房协议书》是原、被告协商共同签订的，本院予以采信；被告对证据3、4的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以采信；证据5是原告对涉案房屋进行装修发生的费用票据，能够证明原告因装修房屋所支出的费用，本院予以采信。被告提交的证据，原告对证据1、2、3、4、5、6的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以采信；原告对证据7的真实性无异议，但认为与本案无关，本院认为证据7是人民法院作出的生效的法律文书，该调解书确认被告所开发的涉案的红太阳公寓中部分土地的实际权利人张松生须在十日内协助被告办理土地过户登记手续，但调解书生效后张松生未办理土地过户登记手续，与本案有关，因此本院对该证据予以采信；证据8是《选房协议书》，该协议书没有被告公司工作人员毛磊所写的内容，本院对该证据的真实性予以采信。本院根据当事人的陈述、举证和诉辩意见，对本案事实确认如下：原告候广来、被告焦作市鑫鑫房地产开发有限公司于2013年9月10日签订了《选房协议书》，约定由原告购买被告开发的位于焦作市解放区解放路工农街红太阳公寓3号楼3单元4层东户的一套商品房，建筑面积为105.5平方米，房屋总价款为380000元。被告保证上述商品房产权权属清晰，协助原告办理产权证，若发生与被告有关的产权纠纷，概由被告负责。交房日期为2014年8月，双方还约定了付款方式、违约责任等。协议签订当日原告向被告交付了购房款200000元。原告于2013年9月28日、2013年12月6日、2015年3月17日分别向被告交纳了90000元、10000元、50000元购房款，共计350000元，被告均向原告出具了收款收据。被告未按照协议在2014年8月向原告交付房屋。2015年3月17日，被告向原告交付房屋，原告向被告交付购房款50000元，原告向被告出具了一张欠条，载明原告欠被告购房款30000元。同日原告的工作人员毛磊在《选房协议书》上添加了“此房为大产权，保证能办理房产证”的内容，毛磊在该协议书上签字。原告收到涉案房屋后不久就开始装修，支付了包括水电、木工、刷漆等工序的材料和工时费，原告提交的证据显示的装修总费用为86208.6元，原告要求被告支付装修费用60000元。被告与焦作市国土资源局于2013年4月16日签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定焦作市国土资源局将坐落于解放区解放西路南侧、工农路西侧的土地（面积为8403平方米）以7650000元的出让价出让于被告。被告在该宗土地上开发红太阳公寓，2013年10月24日被告取得《建设用地规划许可证》，2014年7月24日焦作市解放区人民法院作出（2013）解民二初字第386号民事调解书，确认被告所开发的涉案的红太阳公寓中部分土地的实际权利人张松生须在十日内协助被告办理土地过户登记手续。直至本案原告起诉前被告未取得涉案的红太阳公寓商品房预售许可证明。本院认为，本案属于商品房买卖合同纠纷。原告候广来与被告焦作市鑫鑫房地产开发有限公司签订的《选房协议书》是双方当事人的真实意思表示，该协议具备规定的商品房买卖合同的主要内容，被告也按照约定收受了原告的购房款，因此该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案被告直至原告起诉前未取得涉案的红太阳公寓商品房预售许可证明，因此原、被告双方签订的《选房协议书》应当为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中被告未取得商品房预售许可证明就对外进行商品房买卖，对导致合同无效存在明显的过错。原告在与被告签订和履行合同中，未了解被告是否具备售房资格，在被告未取得商品房预售许可证明的情况下接收了房屋，对导致合同无效存在一定的过错。因合同无效，原告要求解除原、被告之间的《选房协议书》的诉讼请求，本院不予支持。被告依法应当返还原告350000元购房款，并应支付原告该笔购房款的利息损失，利息从原告每次交纳购房款之日起按照中国人民银行银行同期贷款利率分别开始计算。关于原告要求被告赔偿350000元的诉讼请求，原告认为被告未取得商品房预售证明，隐瞒房屋无法办理房产证的事实将房屋出卖给原告是一种欺诈行为，因此应当按照交付的购房款350000元予以赔偿原告。本院认为被告在与原告签订、履行《选房协议书》中，未取得商品房预售证明，没有故意告知原告虚假情况，也未故意隐瞒未取得商品房预售证明的事实，没有诱导原告作出错误的意思表示，因此被告不存在故意隐瞒未取得商品房预售证明的事实，原告所举的证据不足以证明被告有故意隐瞒未取得商品房预售证明或者提供虚假商品房预售证明的事实，因此原告要求被告赔偿350000元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿损失60000元的诉讼请求，因双方在本案中都有过错，本院酌定由被告支付原告40000元。被告提出的要求原告支付购房款30000元及滞纳金的反诉请求，因无法律依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告焦作市鑫鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告候广来购房款350000元和利息（2013年9月10日、2013年9月28日、2013年12月6日、2015年3月17日交纳购房款的利息均从交纳购房款之日起以交纳的购房款为本金按照中国人民银行同期贷款利率分别计算至本判决确定的还款之日）；二、被告焦作市鑫鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告候广来损失40000元；三、驳回原告候广来的其他诉讼请求；四、驳回被告焦作市鑫鑫房地产开发有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11575元，由原告候广来承担5806元，由被告焦作市鑫鑫房地产开发有限公司承担5769元。被告承担的部分暂由原告候广来垫付，待执行时一并结清。反诉费355元由被告焦作市鑫鑫房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  郭 岩审 判 员  张 莉人民陪审员  董正军二〇一五年十二月八日书 记 员  张亚楠