内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)赤商终字第209号上诉人(原审被告)被告范凌岐，女，1984年12月18日出生，汉族，职员，现住内蒙古自治区赤峰市红山区。委托代理人马淑梅，内蒙古信华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赤峰五甲万京置业有限公司管理人，内蒙古大川律师事务所，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区。负责人王洪柱，内蒙古大川律师事务所主任。委托代理人李昕，内蒙古大川律师事务所律师。上诉人范凌岐因与被上诉人赤峰五甲万京置业有限公司管理人（以下简称管理人）请求确认债务人行为无效纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2015）松民初字第4349号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月18日公开开庭审理了本案。上诉人范凌岐的委托代理人马淑梅、被上诉人管理人的委托代理人李昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，赤峰五甲万京置业有限公司（以下简称五甲置业公司）于2014年5月24日向被告范凌岐借款50万元，但双方并未签订借款合同，而是签订了合同编号为2014-9010787号、2014-9010789号的《内蒙古商品房买卖合同》，约定将坐落在赤峰市松山区五甲万京（赤峰）信息科技产业园B区4-1-1-1303、4-1-1-1302房屋出售给被告，房屋单价为每平方米3513.21元，上述2套房屋总价款为50万元。合同签订后，被告范凌岐于同日委托案外人范国成向五甲置业公司账户汇款50万元，五甲置业公司出具了50万元的收据。五甲置业公司自2014年5月26日至10月7日，向被告按照月利率35‰支付借款利息3.5万元，并偿还借款本金10万元。赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请。并于2015年1月13日,指定内蒙古大川律师事务所担任赤峰五甲万京置业有限公司管理人。2015年6月3日，原告诉至法院，要求确认五甲置业公司与被告签订的2份《内蒙古商品房买卖合同》无效，并由被告协助原告解除上述房屋的网签手续。上述事实，有原告提供的《内蒙古商品房买卖合同》2份，借据3枚，付款审批单、银行电子交易回单和银行交易凭条各2枚，审计报告1份及原告的陈述等证据予以证实。原审法院认为，综合当事人的诉辩主张和法院查明的事实，本案的争议焦点是五甲置业公司与被告范凌岐之间是借贷关系还是商品房买卖合同关系。被告范凌岐与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》中，明确记载房屋销售单价为每平方米3513.21元。该房价明显低于五甲置业公司对外销售价格，不符合房屋买卖的市场交易习惯。再者，根据被告确已收取了五甲置业公司给付的借款利息3.5万元和向其偿还了借款本金10万元的事实，应确认五甲置业公司与被告范凌岐的真实意思表示是借贷而非房屋买卖，五甲置业公司从被告处借款50万元，双方之间形成了借贷关系。而被告范凌岐与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》，是名为房屋买卖实为保证债权实现而以房屋提供抵押担保进行借款的行为，即五甲置业公司为抵押人，被告范凌岐为抵押权人和债权人。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。被告范凌岐与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约，该合同违反了法律的强制性规定，因此，被告范凌岐与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》依法应认定无效。因被告范凌岐与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》已通过房屋行政管理部门办理了网签备案登记，原告要求被告范凌岐协助解除对上述房屋的网签手续，实际是要求注销上述房屋的网签合同，故原告的该项请求符合法律规定，法院予以支持。五甲置业公司实际向被告范凌岐借款50万元，但已向其偿还本金10万元，还应向其偿还借款40万元，现因赤峰市中级人民法院已经裁定受理大连园林花木工程有限公司对五甲置业公司的破产清算申请，故被告范凌岐的债权应通过向管理人申报债权的途径主张权利。综上所述，对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：被告范凌岐与赤峰五甲万京置业有限公司于2014年5月24日签订的合同编号为2014-9010787号、2014-9010789号的《内蒙古商品房买卖合同》无效；被告范凌岐于本判决生效后三日内协助原告办理注销上述房屋网签合同。上诉人范凌岐不服原审判决，向本院上诉称，五甲置业公司于2014年5月24日向上诉人借款50万元，但双方未签订借款合同，二审签订了合同编号为2014-9010787号、2014-9010789号的《内蒙古商品房买卖合同》，将合同约定的两套房屋出售给上诉人，单价为3513.21元，房屋总价款50万元。合同签订后，上诉人于当日委托他人向五甲置业公司账户汇款50万元，五甲置业公司为上诉人出具50万元的收据一枚。一审法院在认定本案事实上，除以上表述外，还认定：“五甲置业公司自2014年5月26日至10月7日，向被告按照月利率35‰支付借款利息3.5万元，并偿还借款本金10万元。”该认定与本案真实情况不符，请二审法院予以纠正。五甲置业公司并未偿还上诉人的本金10万元。上诉人要求被上诉人向二审法院提交汇款利息3.5万元的银行票据及偿还本金10万元的收据，用以证明一审法院的错误认定。一审法院认定双方签订的《内蒙古商品房买卖合同》无效，直接剥夺了事实的担保权。该判决结果违背了最高人民法院关于流质契约的相关规定。债权人可以以适当方式就合同项下不动产主张权利，以担保债权实现。且上诉人并未请求直接取得案涉不动产所有权的主张，因此不违反物权法关于禁止流质的规定。一审法院故意曲解法律，偏袒被上诉人的行为应得到二审法院的纠正。综上，一审法院对本案认定事实不清，适用法律不当。应该撤销原判，确认双方合同有效，并确认上诉人出借给五甲置业公司人民币金额为50万元。被上诉人管理人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果公正，上诉人的上诉请求不能成立。请求法院依法查明事实驳回上诉，维持原判。理由如下：双方当事人签订的商品房买卖合同及协议书违反我国的法律规定，依据合同法第五十八条之规定应确认无效，一审以此认定两份合同无效是符合法律规定的。基于无效的合同与上诉人办理的网签手续，上诉人取得的网签房屋应返还五甲置业公司。故一审判决判令上诉人协助办理解除网签手续符合法律规定。上诉人提出的关于债权金额的问题不属于本案审理范围，上诉人已经提起债权确认之诉。本院经审理查明，针对一审判决查明事实部分所认定的债权数额问题，被上诉人称：“不以该事实认定中的数额为准，以法院正在审理中的刑事案件及民事债权确认诉讼中的数额作为上诉人的债权数额。”该事实有二审开庭笔录中当事人的陈述在卷佐证。本院审理查明的事实除原审判决认定的“五甲置业公司自2014年5月26日至10月7日，向被告按照月利率35‰支付借款利息3.5万元，并偿还借款本金10万元”的事实外，其余事实与原审判决查明的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，双方当事人虽签订了《内蒙古商品房买卖合同》并基于该买卖合同办理了网签手续，但双方同时就涉案款项又签订了《商品房回购协议书》。当事人的上述行为证明双方的真实意思表示不是买卖房屋而是民间借贷。对此，上诉人范凌岐在其上诉状中也已认可。因此，双方当事人是以签订买卖合同作为民间借贷的担保，而房屋买卖并不是双方的真实意思表示，故原审法院判决涉案的《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》无效并由范凌岐协助管理人注销涉案房屋的网签合同并无不当。因上诉人范凌岐主张的债权数额问题已另案审理，且本案审理的是涉案合同效力问题，故对债权数额问题本案不予涉及。综上，上诉人范凌岐的上诉理由不能成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款㈠项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人范凌岐负担。邮寄送达费40元，上诉人范凌岐、被上诉人赤峰五甲万京置业有限公司管理人各承担20元。本判决为终审判决。审判长  徐立颖审判员  韩尚达审判员  邓宏涛二〇一五年十二月十九日书记员  徐 鑫