四川省仁寿县人民法院民 事 判 决 书（2015）仁寿民初字第3209号原告魏泽君，男，生于1953年8月13日，汉族，农村居民。委托代理人伍小龙，四川铁韬律师事务所律师（特别授权代理）。被告四川仁寿碧海房地产开发有限公司。法定代表人向斌，董事长。委托代理人徐成东，四川力恒律师事务所律师（一般授权代理）。本院于2015年8月10日受理了原告魏泽君诉被告四川仁寿碧海房地产开发有限公司（以下简称碧海公司）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，依法由审判员颜利适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加了诉讼。2015年10月23日，原、被告申请庭外调解无果。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2010年4月15日签订《旧房拆迁补偿合同》，约定：原告将自己所有的位于仁寿县文林镇城北社区（国有土地使用权证号为仁国用（2006）字第3087号，房产证号为仁房权证文林镇字第R-011030523**号）99.2平方米的房屋与被告置换135平方米的新房屋。第三条第1款约定：“自该幢楼住户全部达成协议之日起24个月内，甲方将新房交付给乙方”。2010年12月27日，被告与该幢楼最后一家住户“成月明”达成《旧房拆迁补偿合同》。2012年12月28日原被告双方签订《补充协议》，协议约定：双方签订的《旧房拆迁补偿合同》继续有效，自2012年12月28日起，每年的过渡费为1万元。合同签订后，被告如约支付了原告2010年至2014年的过渡费，但至今未交付房屋，原告多次找被告协商支付过渡费及房屋交付事宜，被告均不予理睬。综上，被告的行为已构成了违约，诉请法院判令被告碧海公司：1.支付2015年过渡费1万元；2.支付逾期交房违约金10万元；3.继续履行合同约定的交房义务；4.承担本案受理费。庭审中，原告将第三项诉讼请求变更为将房屋恢复原状。被告碧海公司辩称，1.原、被告签订合同时，并没有依法办理拆迁的审批、登记、缴费等手续，故双方于2010年12月27日签订的《旧房拆迁补偿合同》违反法律相关规定，属无效合同。被告与原告在内的20户居民分别签订了《旧房拆迁补偿合同》，以棚户区改造名义欲整体开发，因政府规定及政策性等不可抗力因素无法办理该片区的开发手续，是被告不可预见，合同也在客观上不能再继续履行了。2.本案建设工程“森林燕语”项目实际开发者为张刚，除加盖被告公司印章外的文件、材料外，对于张刚出具的书面材料、承诺、说明等均属张刚个人行为，公司不予认可，更不予追认。3.原告提供的证据不能证明2015年的过渡费为1万元，其要求给付1万元过渡费的请求不能成立；合同无效，约定的违约金条款依法不能成立；原告没有提供房屋原状的相应证据，无法进行恢复。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，碧海公司为开发建设位于仁寿县文林镇仁方路口“森林燕语”工程项目，于2010年4月15日与原告魏泽君签订《旧房拆迁补偿合同》，约定：原告魏泽君将自己所有的位于仁寿县文林镇城北社区，原仁方路口旁的养路段家属区的（国有土地使用权证号为仁国用（2006）字第3087号，房产证号为仁房权证文林镇字第R-011030523**号）99.2平方米的房屋交与碧海公司开发，并置换135平方米的新房屋；原告魏泽君接到碧海公司通知后按通知要求30天内自行搬迁，由碧海公司负责过渡费、补偿费、搬迁费共计5000元／年；任何一方违反合同约定，将承担守约方的经济损失，并处违约金10万元。合同签订后，原告魏泽君搬出房屋，并将房屋的产权证书及钥匙交付给被告碧海公司；被告支付了2010年度至2014年度的过渡费，尚欠2015年度的过渡费未付。2015年8月10日，原告魏泽君诉来本院，提出上述请求。另查明，1.被告碧海公司在2010年先后与仁寿县文林镇城北社区、原仁方路口旁的养路段家属楼20户居民（含本案原告）签订《旧房拆迁补偿合同》。合同签订后至今，被告碧海公司对该20户居民的房屋均未进行拆迁，但房屋的门窗、水电气等设施已被拆除。2.2010年12月19日，被告碧海公司出具《法人授权委托书》，载明：“我公司开发建设位于文林镇仁方路口‘森林燕语’项目，公司特委托张刚为该项目经理，全权负责处理该项目的相关事宜，代理权限如下：森林燕语项目立项、报建、规划、设计、选择建筑施工队伍、房屋销售、备案登记、办理产权证、房屋保修维修等权利。委托有效期从2010年12月18日起至2011年12月17日止。”2013年11月22日，张刚出具《承诺书》载明：“仁寿县城北社区仁方路口原养路段家属区住房（20户）过渡费2014年元月26号付清（2014年过渡费），共计20万元”。3.2011年3月15日，仁寿县文林镇人民政府和仁寿县住房和城乡规划建设局共同出具《通告》，载明：“……因该地块属于集体土地，不能办理《房屋拆迁许可证》，现告知上述签订了《房屋拆迁补偿合同》的居民，立即与碧海公司商洽解除《房屋拆迁补偿合同》。”4.2011年6月27日，仁寿县国土资源局在被告碧海公司补交土地出让金后，将原告魏泽君房屋的国有土地使用权的使用期限变更为70年，证书号变更为仁国用（2011）第4098号。上述事实，有原、被告陈述，原、被告身份信息、《旧房拆迁补偿合同》、《收条》、《法人授权委托书》、张刚出具的《承诺书》、《通告》、《土地登记审批表》等证据予以证实。以上证据，经当庭质证和本院审查，予以采信。本院认为，一、关于《旧房拆迁补偿合同》的效力问题。原、被告之间签订《旧房拆迁补偿合同》时，被告碧海公司作为拆迁人，没有办理相关的拆迁手续，不具有拆迁的资格，双方签订的合同违反当时拆迁法律、法规之规定，该合同应当认定为无效。二、关于过渡费用的问题。原告在签订合同后，已按约定搬离拆迁房屋，被告碧海公司应当支付2015年度的过渡费用。张刚于2013年11月22日承诺20户拆迁户在2014年的过渡费20万元，被告碧海公司出具的《法人授权委托书》载明张刚的代理权限于2011年12月17日截止，张刚在出具《承诺书》时已无代理权，被告碧海公司对张刚的行为不予认可，也不予追认，故原告魏泽君诉称2015年度过渡费为1万元的主张，本院不予支持，被告应按合同约定支付2015年度的过渡费5000元。三、关于违约金是否支持的问题。根据《合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”之规定，原、被告之间签订《旧房拆迁补偿合同》确认为无效，违约条款在无效合同中也自始无效。对于原告魏泽君要求被告碧海公司支付逾期交房违约金10万元主张，本院不予支持。四、关于是否应当恢复原状的问题。本案中，原告魏泽君在协议签订后搬离拆迁房屋，现房屋的门窗、水电气等设施已被拆除，此系被告碧海公司在履行合同过程中给原告造成的损失，应由被告碧海公司承担相应的责任，故原告要求被告对房屋恢复原状的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告四川仁寿碧海房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付原告魏泽君2015年度的过渡费5000元。二、被告四川仁寿碧海房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告魏泽君位于仁寿县文林镇城北社区、原仁方路口旁的养路段家属区，现坐落地址为仁寿县文林镇柏林弯路35号县养路段1-2-4-1号的房屋恢复原状。三、驳回原告魏泽君的其他诉讼请求。本案受理费300元，由被告四川仁寿碧海房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。（此页无正文）审判员  颜利二〇一五年十二月二十四日书记员  廖恺