河北省涿州市人民法院民 事 判 决 书(2018)冀0681民初1759号原告：王金玉，女，汉族，1975年7月5日出生，住涿州市。委托代理人：赖绍松，北京市盈科律师事务所律师。委托代理人：何畔，北京市京师律师事务所律师。被告：涿州市鹏盛房地产开发有限公司地址：涿州市自强街18号。法定代表人：刘鹏，该公司董事长。委托代理人：邓岩，女，公司员工。被告：鹏渤房地产开发有限公司法定代表人：刘鹏，该公司董事长。委托代理人：田龙，男，公司员工。上列原被告因房屋买卖合同纠纷一案，原告于2018年4月20日起诉来院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王金玉及委托代理人赖绍松、何畔与被告涿州市鹏盛房地产开发有限公司（以下简称鹏盛公司）的委托代理人邓岩、鹏渤房地产开发有限公司（以下简称鹏渤公司）的委托代理人田龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王金玉向本院提出诉讼请求：1、判令变更原告与被告一签订的商品房买卖合同，将“住宅”变为“商业”，将层高“2.9米”变为“5.4米”；2、被告一无法履行变更后的上述第1项诉讼请求，请求判令被告一按5236.31元/平米计算收取房款445452.892元，将原告多支付的房款813444.108元返还给原告；3、判令被告一承担违约责任，赔偿原告经济损失1206013.07元。4、判令被告二与被告一对前述诉讼请求事项承担连带责任。事实与理由：2015年8月16日，原告向被告购买牛津花园一层底商，之后将购房款支付完毕，原告已履行了全部付款义务。被告销售该房屋时，明确说明所预售的商品房系层高5.4米的商铺，并承诺可以上户口，70年产权，周边有教育设施配套。在这样的情况下原告才以当时同一幢楼住宅价格三倍的价格购买该底商，当时被告只是拿来空白的《商品房买卖合同》让原告一方先签字，被告将原告签完字的合同收走，被告自行将空白的合同填完后交给原告，被告单方把《商品房买卖合同》上房屋用途填写为“住宅”，层高写为“2.9米”，与合同签订时双方约定的内容完不相符，被告行为明显构成欺诈。根据《合同法》的规定，原告有权请求变更合同。2017年12月，原告向被告购买的该房屋已建成，但是房屋用途为“住宅”，层高为“2.9米”，周边教育设施未配套建设，户口也没有办法上，因为房屋已建成，被告无法再将已建好的房屋变更为“商业”，被告已无法履行相应的合同义务，构成根本违约，所以被告仅应参照其出售给他人的一层住宅价格5236.31元/平米向原告收取房款，并赔偿原告经济损失1206013.07元，由于上述行为是两被告的共同行为，所以两被告应承担连带赔偿责任。被告鹏盛公司辩称，：一、被答辩人所诉请求与事实不符，答辩人与被答辩人于2016年12月26日签订正式的商品房买卖合同，并在涿州市新兴产业示范区规划建设局进行了合同备案登记，是双方真实意思表示，该合同合法有效，且该房有极高的商用价值，如果被答辩人不认可，可以提交相反的证据来证实。答辩人不存在显失公平，也未存在重大误解，也并未违背双方真实意思表示。被答辩人要求将“住宅”变更为“商业”，将层高“2.9米”变更为“5.4米”没有事实及法律依据。不符合《合同法》第54条的变更或撤销条款。二、被答辩人要求按5236.31元每平米收取房款，无法律依据。应按双方签订的合同约定履行。三、被答辩人要求答辩人支付违约责任，赔偿的损失没有事实及法律依据，应予以驳回。综上，双方签订的合同是合法有效的，应按合同的相关规定履行。因此被答辩人起诉无事实及法律依据，请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告鹏渤公司辩称，原告起诉我公司无法律依据，本案与我公司无任何关联。我不同意原告变更起诉公司名称继续审理。我已提交公司营业执照复本。应驳回原告的起诉。（原告起诉书将其名称写为“涿州市鹏渤房地产开发有限公司”）当事人围绕诉讼请求提交了证据，对有争议的事实本院认定如下：原告提交的证据有：一、1、《商品房买卖合同》；2、印象城牛津花园项目团购优惠告知书；3、入住通知书；4、购房款支付发票及POS签购单；5、开发商宣传广告及沙盘祥情；6、个人住房（商业用房）借款合同。二、1、《商品房买卖合同》（合同编号：15040734）；2、印象城牛津花园项目团购优惠告知书；3、17号2单元105房屋备案登记表。三、录音及其文字整理。这三组证据主要证明1原告向被告一购买的17号楼2单元104房间实则产商业用房，而非住宅，被告拿空白的《商品房买卖合同》让原告签字后收回，然后其自行将空白处填写完交给原告，但所填写内容与实际情况不一致，也非双方真实意思表示，是虚假的，应当变更相应合同条款；2被告虚假宣传，构成欺诈，严重违约；3出售房屋系两被告的共同行为，应负连带赔偿责任；4被告出售17号楼其他底商最底层2.9米高住宅房的价格为5236.31元每平米同，被告应将原告多支付的购房款返还给原告并承担给原告造成的损失。四、1、牛津花园15号、16号、17号楼底商格局和样式照片；2、被告中介人员发面的朋友圈截图。证明1牛津花园的在售房屋包括底商，原告购买的17号楼2单元104房间为商业用房，被告一未履行合同义务；2出售房屋系两被告共同行为，应负连带赔偿责任。五、牛津花园售房信息截图，证明现在牛津花园住宅价格为16000元每平米。六、交给电商（北京东方鼎石科技发展有限公司）的收据及POS签购单，证明原告积极履行合同义务，支付购房款。七、录音：1牛津花园业主与牛津花园销售主管李勇的录音及其文字整理；2牛津花园业主与牛津项目部陈经理的录音及其文字整理；3牛津花园销售人员刘军伟与牛津花园客服人员的电话录音及其文整理；4牛津花园业主与牛津花园销售人员赵媛媛的录音及其文字整理。视频：1开发完成后未改造的视频；2房屋改造第1天的视频；3房屋改造第6天的视频。图片1张17号楼底商改造前及改造后的图片。证据七主要证明原告购买的牛津花园17号楼1层房屋系底商，而非住宅，层高5.4米，被告交付的房屋明显不符合合同约定，严重违约。八、1、牛津花园广告宣传图；2京南高铁新城规划内刊；3开发商销售人员明月的朋友圈截图。证明1牛津花园并未签约北师大师大附幼及周边配套，且无法办理户口，被告虚假宣传；2、2015年，涿州地产房屋均价仅为每平米7000元。九、1、《商品房买卖合同》（合同编号：15040666）；2、13号楼2单元2002房屋备案登记表。证明被告出售住宅的价格仅为每平米5650.08元，原告高于住宅价格的3倍购买的17号楼1层房屋的性质绝非“住宅”，而应为底商。十、情况说明，证明房屋购买及合同签订过程等实际情况。十一、涿州高铁新城第一中心学校即将开建的新闻，证明被告承诺的北师大附幼、附小、附中并未建立，被告虚假宣传。十二、000000牛津花园部分住宅售价统计表，证明牛津花园住宅售价情况，被告应将多收取的购房款返还给原告。十三、证人张某出庭作证：我和原告是夫妻关系，签合同是和鹏盛签的，宣传是鹏渤宣传的。我想证明我们买的是商铺，但交房的时候变成了住宅。合同签订的时候我在场，是原告签的合同，当时拿来的合同是统一模板，合同中是有空白处的。当时找我们签的人是李军玲，是被告公司的人。合同签完被告就拿走了，后来是2017年给我们的复本，先在2015年交的定金，后在2016年签的合同。签合同时单价是有的，宣传的时候也告诉我们房屋的性质是商铺，我们没有收房，就是因为交房的时候变了。被告鹏盛公司质证意见：对证一里合同、入住单及开发商广告和沙盘的真实性无异议，其他是销售公司做的，与本案无关。合同以书面为准，入住单证明我公司依约交房。对证二不认可与本案的关联性。对证三不能证据录音人员，也不能证明录音人员身份，我不认可该证据。对证四不认可，是否是销售人员发布的不能确定，楼盘的情况与实际为准。对证五不认可，销售价格来源不准确，市场波动价格也是不准确的。对证六、七、八的录音合法性、关联性、真实性均不认可；视频的时间不能确定，视频内容认可。小区刚建成，配套设施还在完善，但不代表虚假宣传。均价7000元不代表每套房的均价。其他人员的住宅与本案没有可比性，且市场波动价格不准确，有可能是特价等，都会与市场价格不一样。对证九不认可，与事实不符。对证十、十一均不认可。对电商费用不是我公司收取的，与我公司无关。对证人证言，我公司不予认可，证人与原告是夫妻关系，证人表述涉案房屋是原告签字确认的，合同是双方真实意思表示，房价是市场波动价格不固定，本案涉案房屋有极高的商业价格，其他房屋与本案房屋没有可比性。证人和原告是用共同财产买的涉案房屋，是存在利害关系的。被告鹏渤公司对原告提交的证据不予质证。被告鹏盛公司提交的证据有：1、商品房预售许可证，证明我公司出售的房屋是合法的。2、商品房买卖合同，时间2016年12月26日，证明双方买卖的关系，合同是双方真实意思的表示，合同合法有效。3、商品房预售登记备案表，证明该套房已在新兴产业示范区做了备案登记。4、视频光盘及现场照片一张，证明本案房屋具有商业价值，我方并未称之是商业房，只是有商业价格的住宅，可以做为商铺使用，证实其价值高于其他住宅。原告质证意见：对证1不认可，项目里写明房屋用途是住宅，我们签订合同没有告知是住宅房。对证2合同不认可，合同内容是后填的，手写部分我的名字和金额是我写和当着我面写的，其他手写部分都是我不知情的时候写的。对证3真实性认可，但与之前跟我们承诺的是不一致的。对证4不认可。是起诉后改造的。被告鹏渤公司对被告鹏盛公司提交的证据不予质证。被告鹏渤公司提交的证据：营业执照复本，证明我公司主体。原告的质证意见：我们认可营业执照复本。住所地与起诉状及法定代表人是一致的。被告鹏盛公司质证意见：认可该证据。本院认为，原告起诉书将被告“鹏渤房地产开发有限公司”写为“涿州市鹏渤房地产开发有限公司”，被告鹏渤公司认为原告起诉主体错误，应予驳回；经法庭核实，鹏渤房地产开发有限公司的住所和法定代表人均与原告起诉书中所列被告相一致，只是在被告名称前加了“涿州市”三个字，应属于笔误，开庭时原告明确表示了变更，被告鹏渤房地产开发有限公司可以参加本案诉讼。本案争议焦点是：原告所购买第一被告开发的牛津花园小区17号楼2单元104房间是商业用房？还是住宅？如果是商业用房，双方需适当变更合同内容；如果是住宅，第一被告当时以每平米15000元左右的价格出售，与市场相比突显畸高，有违民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，应当返还多收原告的购房款。是否为商业用房的举证责任应当由第一被告承担。经开庭双方举证、质证，第一被告未提交涉诉房屋是商业用房的证据，只是称其为“具有商业价值的住宅”。而且双方于2016年12月26日签订的《商品房买卖合同》第十八条约定“买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房建筑主体结构、承重结构和用途。”由此可以确定，涉诉房屋使用性质为住宅。涉诉房屋已经建成完工，按照原告诉讼请求1变更合同已经不可能实现。原告的诉讼请求2符合本案的实际情况。本院参照原、被告提交的同期同小区楼房的销售价格酌定涉案房屋每平米6500元，以此价格确定涉诉房间的价格更为合理。按此标准计算，诉争房屋面积为85.07平方米，房屋总价款应为552955元。原告交纳的房款为1258897元，多交的房款705942元应予退回。关于原告主张的违约责任，涉案合同签订时，鹏盛公司已经取得商品房预售许可证，该预售许可证中明确载明房屋用途为住宅，原告对其购买大宗商品行为未能尽到基本的审查义务，以商铺的价款交付实际上是住宅的购房款，对双方纠纷的形成也有一定的责任，且其违约金计算方法不当，本院按中国人民银行同期贷款利率自2016年3月29日起计至原告起诉之日止。另，鹏盛公司、鹏渤公司系两个不同的、相互独立的企业法人，原告签订合同的相对方为鹏盛公司，合同履行的主体亦系原告与鹏盛公司，故原告主张鹏渤公司承担连带责任缺乏事实和法律依据。被告的答辩理由无证据支持，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条，《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告涿州市鹏盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王金玉多交的购房款705942元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率自2016年3月29日起计至2018年4月20日止）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22956元，由原告负担12097元，被告涿州市鹏盛房地产开发有限公司负担10859元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者法定代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  张凌涛审 判 员  赵 芳人民陪审员  杜海涛二〇一八年六月二十一日书 记 员  单克斯