广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）东一法南民一初字第2129号原告钟三化，男，汉族，住湖南省邵阳县，公民身份号码为×××2338。委托代理人杨海亮、刘伟亮，系广东汉章律师事务所律师。被告东莞市三元盈晖投资发展有限公司，住所地为东莞市万江区，注册号为441900000071062。法定代表人李洪涛。委托代理人冷友红，系北京市云博律师事务所律师。原告钟三化诉被告东莞市三元盈晖投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员唐珺珺适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨海亮、刘伟亮，被告的委托代理人冷友红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告在销售东莞市万江区万江路南10号华南摩尔主题购物公园御城商住区时，对外宣传“只要是购买了御城房子的业主，不管你家里有几个小孩，3个5个都没问题，万江所有的公立学校都可以上，其中以万江小学为主”、“轻松入住最牛学位房”，业主子女入读“万江中心小学或者实验小学”，以优质学位为卖点，每平方米销售单价高出同地段楼盘1500元以上。原告为了小孩能够接受良好的学习环境，受该楼盘学位宣传的影响，在该楼盘价格远高于同地段楼盘的情况下，与被告签订了商品房买卖合同。2015年7月，原告收到被告发来的短信，告知“您孩子入学申请已批，被万江区新村小学录取。”经核实，该楼盘业主子女全部被安排到新村小学就读，而非之前被告承诺的万江中心小学（为主）或实验小学，原告无法接受。原告认为，被告有关学位宣传允诺的内容具体明确，对原告购房意愿、房屋价格产生重大影响，而后未按其要约内容保障业主子女入读，已违反诚实信用原则，构成违约。因录取的学校距离远远大于销售时承诺的学校，原告由此增加交通费用、看护费用等合理支出，被告应赔偿该损失。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、被告向原告赔偿违约金30000元；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，被告在销售案涉商铺的时候，对外只宣传为学位房，可以解决公立学校的学位问题，没有承诺可以上某个指定的公立小学，也没有承诺以万江小学为主的说法，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原被告于2015年6月14日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买东莞市万江区万江路南10号华南摩尔主题购物公园御城商住区8号楼402号房。庭审中，原告主张，被告在销售房屋时，对外宣传案涉房屋为优质学位房，原告子女可以入读万江公立小学，且以万江小学为主，原告为此购买了案涉房屋，后被告无法兑现给原告子女万江中心小学或实验小学学位的承诺，原告的孩子被迫选择私立学校，导致了原告孩子交通费用、看护费用的增加。为此，原告提供了公证书、手机短信、广告牌照片、万江小学公交站照片、地图及交通费、托管费票据予以证明。其中，证据公证书显示，申请人为周扬军，公证事项为保全证据，根据周扬军申请公证的内容，公证人员操作公证处计算机，进行了如下保全证据行为：一、打开IE浏览器，在IE浏览器中输入网址https：／／www.baidu.com／，进入后实时打印该页面，见第一至二页。二、在第一页页面中，在搜索框中输入“满满的都是学位房北大资源御城为业主解决孩子上学之忧”并点击“百度一下”，进入后实时打印该页面，见第三页。三、在第三页页面中，点击“百度快照”（注：从上而下第2个），进入后实时打印该页面，见第四至五页。四、关闭浏览器。其中第四、五页主文标题为《满满的都是学位房北大资源御城为业主解决孩子上学之忧》，时间为2014年8月7日，来源东莞房地产网-房掌柜刘金花；主文内容大致为“……北大资源御城在各种努力之后，可以确保业主孩子全部能够上公立学校，而且不限1个名额。……‘只要是购买了御城房子的业主，不管你家里有几个小孩，3个5个都没问题，万江所有的公立学校都可以上，其中以万江小学为主。’东莞北大资源地产副总经理黄健明确表示。……”。证据地图显示，万江小学距北大资源御城2.3公里，新村小学距北大资源御城5.2公里。证据午托费、交通费票据显示，涂欣妍午托费1440元、9月份接送费350元、校车费用1550元，谭欣午托费1500元，符俊浩12月份午托费320元，谢宜家10月份、12月份午托费各400元，张仁兴一个学期午托费用1350元、2015年9月至2016年1月校车接送费1575元，赵志龙2015年12月5日的汽油费171元，谢海军2015年12月5日的汽油费152元，李光辉2015年12月5日的汽油费150元，苏建2015年12月5日的汽油费159元，肖枭2015年12月4日的汽油费140元，粤S×××××车辆2015年10月31日的汽油费200元。原告解释称，其损失包括午托费18900元、交通费15033.6元至18600元以及其他费用，其实际损失远远超过诉请赔偿的金额，因为孩子不能就读万江中心小学，现就读的学校离家远，原告只能将孩子放到接送站，午托费用每月350元，按每学年9个月计，孩子小学六年的午托费用共计18900元；原告亦无法步行接送孩子，只能选择私家车或校车接送，交通费六年共花费15033.6元至18600元。被告主张，其从未在销售宣传中承诺业主子女可以入读某一具体学校，只是承诺可以入读万江的公立小学，也没有主动联系房掌柜网站进行宣传。被告对于原告提供的公证书之真实性予以确认，但是对网页资料的内容不予确认，其认为主文内容不是被告或被告工作人员的意思表示。同时，被告对原告提供的手机短信、地图、票据等证据不予认可。被告表示，在原告对案涉房屋不带万江中心小学、万江实验小学的学位提出异议后，被告已经于2015年8月20日向原告作出《关于御城学位事宜的说明及回复》，内容大概为“……一、我司明确承诺御城项目配置有公立学位，但在销售过程中从未承诺过具体就读的学校。从我司的各类宣传广告、物料及现场公示材料、双方签订的《商品房买卖合同》中可以看出，我司没有实施欺诈销售等行为。……如您对御城项目就读学校的分配原则不能接受并单方提出退房要求，我司同意协商退房，具体退房方案为：1、我司同意不主张您单方终止《商品房买卖合同》的违约责任。2、按《商品房买卖合同》中约定的商品房购买价格退房，但您所支付或实际发生的银行利息、罚息、律师费、公证费等终止《商品房买卖合同》所产生的责任及费用由您自行承担。3、契税、维修资金待《商品房买卖合同》终止备案登记后由政府有关部门按规定退回。……”。被告依据双方签订的《商品房买卖合同》中记载的原告地址邮寄上述说明及回复，原告表示其没有收到。另外，对于公证书的网页资料等内容属于要约邀请还是要约，原被告各持己见。原告认为，被告的这些宣传具体明确，影响了原告购房意愿以及房屋价格，应视为要约。被告认为，其自始至终没有作出原告子女可以入读某个具体学校的意思表示，即便原告误解被告的承诺事项，由于该意思表示指向的是不特定公众，应视为要约邀请。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同（预售）、公证书、手机短信打印件、广告牌照片打印件、手机短信打印件、万江小学公交站照片打印件、地图打印件、户口本、出生证、交通费托管费票据，被告提供的EMS快递单、关于御城学位事宜的说明及回复，以及本院的庭审笔录、质证笔录等附卷为证。本院认为，本案系原告向被告购买预售房，双方在履行合同过程中引发的纠纷，案由应为商品房预售合同纠纷。对于原被告在庭审中没有争议的事实，本院予以确认。原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。诉辩双方的争议焦点为：一、被告有无通过广告宣传对案涉房屋的学位作出允诺；二、如第一个争议焦点成立，被告所作的允诺是否构成要约。对于第一个争议焦点。根据《中华人民共和国广告法》第二条第一款“在中华人民共和国境内，商品经营者或者服务提供者通过一定媒介和形式直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者服务的商业广告活动，适用本法”的规定，通过公证处人员互联网浏览东莞房地产网中的房掌柜网页，可以看出网络媒体有报道在购买被告开发和销售的案涉房屋项目后，购房人的子女便可享受就读公立学校的待遇，据此可以认定被告以房屋所附学位的优势来介绍自己所推销的房屋，属于广告宣传。但是，该报道的内容并不能反映被告所作的关于学位的允诺具体到哪一个小学，仅仅是明确万江公立的小学。对于第二个争议焦点。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中没有对案涉房屋所附带的某一具体学校学位进行约定，而被告在广告宣传中作出的关于案涉房屋附带公立小学学位的承诺，仅是对购房者享受市政文化教育基础设施的说明，并非被告就自己开发规划范围的房屋及相关设施所作的说明。此说明亦不符合《广东省高级人民法院关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第24条规定“商品房售楼广告的内容没有在商品房预售合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告内容具有法律约束力：（1）向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺；（2）对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示；（3）对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述；（4）对商品房周围环境质量作出的具有明确的公建指标的说明；（5）其他载有明确指标的说明”中的任何一种情形。其次，《中华人民共和国广告法》第二十六条规定“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：……（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传”。被告作出的关于案涉房屋附带公立小学学位的承诺，其内容是已建成并投入使用的文化教育设施，并不属于上述规定第（四）项的情况。最后，根据《中华人民共和国合同法》第十四条的规定“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”，被告在销售案涉房屋的广告宣传中并未具体明确购房人子女可就读的学校，也不是向特定的人作出的意思表示。综上，足以认定被告对案涉房屋所带学位的广告宣传为要约邀请，不构成要约。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告钟三化的全部诉讼请求。本案受理费275元（已预交），由原告钟三化负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  唐珺珺二〇一五年十二月十八日书记员  柯聪聪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。