江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书（2015）连东民初字第00492号原告东海颐高数码科技有限公司，住所地东海县体育场内。法定代表人钟学文，总经理。委托代理人宋立新，江苏润鑫律师事务所律师。被告张敏。被告刘建军。原告东海颐高数码科技有限公司（以下简称颐高公司）与被告张敏、刘建军商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月27日受理后，依法由审判员井西华独任审判，后公开开庭进行了审理。原告的委托代理人到庭参加诉讼。二被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颐高公司诉称，2013年3月5日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的颐湖园小区4栋2单元802室，房屋总价491873元，首付款为137873元，余额被告办理按揭方式支付。由于被告无力支付首付款，双方又于同日签订了《借款协议》，约定被告支付的首付款由原告以借款的形式为被告垫付，被告应予2014年3月4日前偿还，逾期承担违约金外，还约定被告购买的房屋在借款未还清之前不予交付。双方合同签订后，被告办理的按揭贷款并按时向银行还款。但并未按照双方约定的时间向原告支付借款，经多次催要，被告均未履行还款义务。无奈之下，原告按照双方借款协议中约定的仲裁条款向连云港仲裁委员会提请仲裁，在仲裁过程中，被告以原告逾期交房为由向原告发出了解除合同通知书，并停付了银行按揭贷款。2015年1月，仲裁委员会作出了仲裁裁决书，裁令被告限期向原告给付借款并承担违约金，但被告仍未履行仲裁裁决确定的义务。原告认为，被告自己违约在先，却已原告违约为由要求解除合同，其解除合同通知书明显缺失合同和法律依据。请求判令：确认被告解除合同通知书无效；被告继续履行双方签订了《商品房买卖合同》。二被告均未答辩。经审理查明，二被告系夫妻关系。2013年3月5日，原、被告签订了编号为LYGSPF2013285517的商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的位于东海县牛山镇中华路东侧、北辰路北侧的颐湖园小区4栋2单元802室房产，房屋总价491873元。付款方式双方约定，买受人于2013年3月5日前付147873元整。于2013年3月10日办理完银行按揭手续。双方在交付期限条款中约定，出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第4种条件即该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期超过30日，买受人有权解除合同。后被告办理了按揭贷款，支付了剩余购房款。又查明，2013年3月5日，原、被告张敏又签订了借款协议，自愿购买原告开发的颐湖园4号楼2单元802室房产，由于被告首付款资金紧张，向原告申请首付款借款的购买方式，被告向原告借款137873元，约定于2014年3月4日前还清。违约责任条款约定，被告如逾期不还借款，原告有权追回借款，并按每天千分之二加收违约金，借款未还清，该套住宅不予交付使用。双方还约定，双方签订的商品房买卖合同中此借款以已付的方式体现，并由原告提供收据复印件以协助被告办理银行按揭贷款手续。双方还约定了以仲裁作为争议解决方式。后被告未返还借款，原告申请仲裁。2015年1月15日，连云港仲裁委员会作出了（2014）连仲裁字第335号裁决书，裁决被告张敏向原告偿还借款本金137873元及违约金。该裁决书已生效。因被告没有返还借款，原告没有将房屋交付给被告。还查明，2014年下半年，二被告向原告邮寄了《解除合同通知书》，主要内容为：以原告违约逾期未交付房屋为由，行使合同解除权，通知原告自解除合同通知书到达原告时合同解除，并要求原告自通知书到达之日起30日内退回全部购房款，并按照被告已支付房款的2％向被告支付违约金。该通知书落款时间仅注明了2014年，未注明月日。原告于2014年12月3日收到该解除合同通知书。上述事实有当事人陈述、商品房买卖合同、借款协议、解除合同通知书、仲裁裁决书等证据予以证实。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，二被告经本院传票传唤，未出庭应诉，视为其放弃了举证、质证的权利。故本院可以根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。1、关于原、被告签订的商品房买卖合同及借款协议的效力问题。原告系有民事权利能力和民事行为能力的法人，被告系有完全民事行为能力的自然人，双方签订商品房买卖合同及借款协议，被告购买原告开发的商品房、借款，应当认为系双方真实意思的表示，且不违反法律行政法规效力性强制规范的规定，该商品房买卖合同及借款协议合法有效。2、关于涉案商品房交付的期限、条件问题。原、被告双方在商品房买卖合同中明确约定了涉案商品房交付的时间及条件，双方又在借款协议中进行了约定“借款不还清，该套住房不予交付使用”。应当认为双方对商品房买卖合同中关于交付的条件进行了变更，补充约定了交付条件，也就是说房屋交付应当符合商品房买卖合同及借款协议中约定的条件即：原告应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；被告还必须将借款还清。否则原告不交付房屋不构成违约。3、关于被告邮寄的解除合同通知书是否产生双方签订的商品房买卖合同已解除的法律后果问题。被告以原告逾期未交付房屋为由，向原告邮寄了解除合同通知书，称其依照合同约定行使合同的解除权，通知书到达原告时合同解除。根据双方约定，被告作为买受人行使解除权的前提是出卖人违约，逾期交房超过30日。根据上述查明的事实，双方在借款协议中对房屋交付的条件进行了补充约定，被告不还清借款，原告有权不交付房屋。因此，原告2014年10月31日后至今未交付房屋并不构成违约，被告行使解除权的条件并不成就，故其2014年底邮寄给原告的解除合同通知书不产生合同解除的法律后果。4、关于双方签订的商品房买卖合同是否继续履行的问题。一方面原被告双方签订的商品房买卖合同及借款合同关于交房的补充约定合法有效；另外，被告的解除合同通知书不产生合同解除的法律后果，故原被告双方签订商品房买卖合同应当继续履行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、二被告张敏、刘建军给原告的解除合同通知书不产生合同解除的后果，双方2013年3月5日签订的编号为LYGSPF2013285517的《商品房买卖合同》没有解除；二、原告东海颐高数码科技有限公司与被告张敏、刘建军2013年3月5日签订的编号为LYGSPF2013285517的《商品房买卖合同》继续履行。本诉案件受理费8678元，由二被告负担（已由原告垫付，二被告于本判决生效后十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费8678元。连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94，也可到农行东海县支行营业厅交款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  井西华二〇一五年四月七日书记员  霍学聪附件：法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。第6页共6页