湖北省建始县人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂建始民初字第01594号原告杨万正。原告吴永芳，系杨万正之妻。被告建始县佳德房地产开发有限责任公司。法定代表人周枝南，系该公司总经理。原告杨万正、吴永芳诉被告建始县佳德房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月20日立案受理。依法由审判员朱斌适用简易程序于2015年12月16日公开开庭进行了审理。原告杨万正、被告建始县佳德房地产开发有限责任公司法定代表人周枝南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年11月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于建始县业州镇二道桥社区桂苑小区四单元12-02号面积为120.72平方米的商品房预售给原告，该商品房售价为3048.00元／㎡，总价款36.7954万元。合同签订后，原告依约支付了房价款。《商品房买卖合同》第8条规定：被告应于2013年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将验收合格并符合该合同约定的商品房交付给原告，但因被告的工程未按期完工，被告未按合同约定期限向原告交房。2014年7月4日，被告取得建设工程验收备案证，将符合国家法律、法规及合同约定的房屋交付给原告，共计逾期185天。《商品房买卖合同》第9条规定：逾期超过30日，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。诉讼请求：1、被告支付原告逾期交房的违约金3.4036万元，并按中国人民银行的同期贷款利率标准支付自2014年7月5日起至被告付清违约金之日的利息。2、本案诉讼费由被告负担。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：一、二原告的《居民身份证》、《结婚证》复印件各1份。证明二原告的身份。二、《商品房买卖合同》复印件1份。证明双方于2012年11月26日签订商品房买卖合同，约定了房屋价款、交房时间、给付房款方式、出卖人逾期交房的违约责任等。三、《收据》复印件2份、销售不动产统一发票（电子）1份。证明原告于2012年11月26日、2013年1月25日先后向被告支付房价款11.7954万元、25万元，合计36.7954万元，被告开具的发票金额为36.2954万元。四、《湖北省建筑工程竣工验收备案证》复印件1份。证明被告于2014年7月4日取得《湖北省建筑工程竣工验收备案证》，案涉商品房于2014年7月4日才达到合同约定的交付条件。被告辩称，原告购买被告开发的商品房时，在被告处借款7万元，双方订立的借款合同约定原告在还清此借款之前被告有权不予交房。而实际上原告在交清房款之前已于2014年4月装修入住，其在2015年10月6日还清借款之后双方亦签订了商品房交接书。综上，原告的诉讼主张不成立，请求驳回。被告为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：一、《营业执照》复印件1份、法定代表人身份证明原件1份。证明被告身份。二、编号为027号短期借款借据（会计记账联）复印件1份。证明原告于2012年11月26日向被告借款7万元用于交纳购房首付款，约定月利率15‰，借期一年。该借据还载明：根据借字佳德第027号借款合同办理此笔借款，到期请凭此据收回借款本金，逾期收回本息。三、于超、舒东霞与被告签订的佳德借字2012第006号《抵押借款合同》、编号为006号的短期借款借据（债权凭证、会计保管联）复印件各1份。证明原告购买被告开发的商品房，在被告处借款7万元。付首付款时，与被告签订的《抵押借款合同》系格式合同，与于超、舒东霞所签《抵押借款合同》相比，内容上仅在借款金额、借款时间上不一样，其他内容一致。其中，第4.1条约定原告未还清借款前，被告有权不予交房。直至借款人还清借款本息后才能交房。填写的借据与于超、舒东霞出具的借条相比，也只是在借款时间、借款人上不一样。四、明细分类账、借款催收通知送达回执、收据、商品房交接书复印件各1份。证明借款逾期后，被告催促原告还款，原告于2015年10月6日还款7万元，双方于当天签订商品房交接书。五、桂苑小区装修登记表。证明原告2014年4月23日从被告处获得所购房屋钥匙后，对房屋进行装修。经庭审质证，被告对原告证据的真实性无异议，确认原告实际支付购房款36.7954万元。但认为案涉商品房已于2013年12月30日经监理部门和质检部门检测合格达到交付条件，只是需对商品房进行沉降观测后方可由住建部门发放《湖北省建筑工程竣工验收备案证》。原告对被告证据的真实性无异议，并确认其与被告签订的《抵押借款合同》与被告提交的于超、舒东霞的《抵押借款合同》基本内容一致，只是借款人和合同签订日期不相同。同时认为《抵押借款合同》第四条的约定不能对抗《商品房买卖合同》第八条关于被告交房时间和交房条件的约定。庭审时，本院要求原告提交其与被告签订的《抵押借款合同》原件，原告当庭同意提交但至本案审理终结前仍未提交。本院对双方证据的分析和评定：本院对双方当事人无异议的证据依法予以采信。对双方有异议的证据，本院认为，原告虽未提交其与被告签订的抵押借款合同，但庭审中原告认可双方签订商品房买卖合同的同时签订了抵押借款合同，且其基本内容与被告和于超、舒东霞所签抵押借款合同一致，仅在借款人和借款时间上有区别。据此，虽然原告未提交与被告的抵押借款合同，但本院仍可依据被告和于超、舒东霞所签抵押借款合同中的内容认定本案相关事实。经审理查明，原、被告于2012年11月26日签订《商品房买卖合同》、《抵押借款合同》。《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的建始县业州镇二道桥社区桂苑小区预售商品房一套（四单元12**号），建筑面积120.72㎡，套内建筑面积99.9㎡，公摊面积20.82㎡。合同中与本案有关的条款：四、计价方式与价款：按建筑面积计算，单价为3048.00元／㎡，总金额36.7954万元；六、付款方式及期限：买受人于合同签订之日起当日内，向出卖人支付购房总价款的30％首付款11.7954万元。其余价款25万元，买受人以按揭方式向银行贷款进行支付；八、交付期限：出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、……；。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、项目承建单位发生重大安全事故，政府主管部门要求停工整顿的，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；九、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起5天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。此外，合同还就买受人逾期付款违约责任、产权登记、保修责任等进行了约定。《抵押借款合同》中约定：一、借款：1.1、借款金额7万元，1.2、借款用途为交纳购买商品房首付款；1.3借款期限自2012年11月26日至2013年11月25日；1.4、借款期限内不收取利息。逾期还款执行月利率15‰。三、抵押方式为抵押人在建始县桂苑住宅小区购买的商品房作为抵押。四、违约责任：4.1、借款按期没有还清本金或借款逾期没有还清本金和利息，所购买的建始县桂苑住宅小区商品房已达到了交房条件，债权人有权不予交房。直至借款人还清借款本息后，才能交房。此外，双方在抵押借款合同中还约定了借款人预期还款应计付利息和罚息的违约责任。双方签订上列两个合同后，原告向被告支付现金4.7954万元，并填写短期借款借据，从被告处借款7万元交纳了购房首付款余款。至此，原告交清了商品房买卖合同约定的购房首付款11.7954万元。2013年1月25日，原告以按揭方式向银行贷款25万元支付了剩余房价款。2014年4月23日，原告从被告处拿到所购商品房钥匙后对房屋进行装修并已入住。同年7月4日，建始县住房和城乡建设局向被告颁发关于被告开发的建始县业州镇二道桥社区桂苑小区《湖北省建筑工程竣工验收备案证》。2015年9月30日，被告向原告发出借款催收通知书，催促原告于2015年10月15日前返还借款。同年10月6日，原告偿还被告借款本金7万元，同时双方签订商品房交接书，内容：一、双方确认：本商品房已由甲方正式交付给乙方。二、乙方确认，已收到商品房进户门钥匙。三、乙方同时确认：双方签订的桂苑住宅小区《商品房买卖合同》已按约定履行，双方均未违约并无争议。四、、、、、、。2015年11月20日，原告以被告未按商品房买卖合同约定的期限按期交付房屋为由诉至本院，要求被告支付逾期交付房屋的违约金3.4036万元，并按中国人民银行同期贷款利率标准支付该款自2014年7月5日起至被告付清违约金之日的利息。本院认为，原、被告于2012年11月26日签订的商品房买卖合同、抵押借款合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，对双方当事人具有约束力。本案的争议焦点：被告是否违反商品房买卖合同的约定，从而应支付违约金。对此，本院分析评判如下：原告预购被告开发的建始县业州镇二道桥社区桂苑小区商品房时，与被告同时签订《商品房买卖合同》、《抵押借款合同》。依《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应在2013年12月30日将经验收合格的商品房交付买受人。但是，按《抵押借款合同》第四条约定，借款按期没有还清本金或借款逾期没有还清本金和利息，所购买的建始县桂苑住宅小区商品房已达到了交房条件，债权人有权不予交房。直至借款人还清借款本息后才能交房。因此，从双方所签两个合同的约定可以看出，双方约定了商品房买卖合同第八条规定的经验收合格的商品房于2013年12月30日交付的条件，即被告将验收合格的商品房于2013年12月30日前交付原告使用的前提是原告向被告清偿借款7万元。因此，在原告未为对待给付前，被告有权不向原告交付房屋。实际上，原告在2014年4月23日拿到所购房屋钥匙后对房屋进行装修并已入住，在此期间原告并未向被告清偿借款，而是迟至2015年10月6日才向被告清偿借款。综上，被告在2013年12月30日后向原告交付房屋的行为不构成违约，原告关于要求被告支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于被告在2014年7月4日才取得主管机关竣工验收备案证不影响本院对上述事实的认定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告杨万正、吴永芳的诉讼请求。本案受理费650.00元减半收取325.00元，由原告杨万正、吴永芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  朱斌二〇一五年十二月二十五日书记员  李爽