广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初9901号 原告：广西保利物业服务有限公司，住所地：南宁市凤翔路7号凤翔花园会所办公室。 法定代表人：韦庆忠，董事长。 委托诉讼代理人：覃雕，广西科豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗敏，广西科豪律师事务所律师。 被告：张兆凤，女，汉族，1967年4月17日出生，住广西南宁市青秀区。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2017年8月29日 开庭时间：2018年5月25日 当事人到庭情况： 原告方：原告的委托诉讼代理人覃雕到庭 原告诉请要点 一、被告向原告支付南宁市兴宁区邕武路20号山渐青低层住宅19号楼101号房的物业管理费89390.7元（计算方式：房屋建筑面积472.96平方米×3元/月/平方米=1418.88元/月，从2012年4月1日起计算至2017年6月30日止），违约金60232.7元（以每月物业服务费为基数，从欠费当月的次月1日起计算至2017年6月30日止，按每日3‰计算），合计149623.4元； 二、本案诉讼费用全部由被告承担。 被告答辩要点 被告未到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩意见。 事实认定 2011年1月20日，被告（买受人）与广西保利龙湖蓝湾发展有限公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定由买受人向出卖人购买位于邕武路20号山渐青低层住宅19号楼101号房，建筑面积为472.96平方米，出卖人应当在2011年12月25日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人未按本合同约定的时间或者交房通知指定的时间办理交接手续的，视为房屋已交接给买受人，买受人必须支付延期交房期间的物业管理费和其他因延期交房引起的一切费用。合同附件六：合同补充协议第一条约定：出卖人已向买受人明示《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》及《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》、补充协议及法律法规规定应明示的其他文件、证书及重要提示。同日，被告在《山渐青业主临时管理规约》签署页落款“业主签署”处签名，内容为：本人已详阅《山渐青业主临时管理规约》的全部内容，同意按《山渐青业主临时管理规约》中的条款执行。《业主临时管理规约》约定：别墅物业服务费按3元/月·平方米标准缴纳。第二十六条约定：业主、使用人未按照本业主临时管理规约或物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用及其他应交费用的，自逾期之日起，每日加收应当交纳费用的千分之三的违约金。 2011年4月1日，原告（乙方）与广西保利龙湖蓝湾发展有限公司（甲方）签订《保利·山渐青前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对保利·山渐青小区实施前期物业管理服务；合同期限自2011年4月1日起至本小区第一届业主委员会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止。物业服务事项包括：房屋建筑共用部位的维护、保养和管理；房屋共用设施、设备的维护、保养运行和管理；共用设施设备和附属建筑物、构筑物的维护、保养和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的维修、养护与管理；公共环境卫生；行人与交通管理，自行车、摩托车、轿车等车辆停放秩序的管理；维护小区公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料；不定期组织开展社区文化娱乐休闲活动。第十四条约定：向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业服务费（其中已包括电梯日常维护费、维护人员工资福利、专业维护保养费、检测费、年审费等）。合同第二十二条约定：业主缴纳费用的时间：每月1日-30日前缴纳当月费用；业主的物业管理费应从甲方的交楼通知规定业主办理收楼手续之日起开始缴纳，甲方通知入伙之日起一个月内未办理入伙手续者，自逾期之日起算。2011年4月8日，南宁市住房保障和房产管理局对广西保利龙湖蓝湾发展有限公司以邀请招标方式选聘原告作为山渐青小区的物业服务单位同意备案。 原告与广西保利龙湖蓝湾发展有限公司签订《保利·山渐青前期物业服务合同》后，原告一直为山渐青小区提供物业服务至今。后因被告拖欠物业服务费，原告经多次催讨未果，遂诉至本院，并提出前述诉讼请求。 另查明：广西保利龙湖蓝湾发展有限公司在《南宁晚报》上登报通知交房，交房时间为2011年12月25日。至原告起诉时止，被告未向原告交纳过物业费，原告主张从2012年4月1日起计收。 再查明：原告提交的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》显示原告的资质等级为壹级。 判决理由 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告张兆凤经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。 根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前期物业服务合同是房地产建设单位与其所选聘的物业服务企业之间所订立的合同。在山渐青小区未召开业主大会亦未成立业主委员会的情况下，广西保利龙湖蓝湾发展有限公司与原告签订了《保利·山渐青前期物业服务合同》，上述合同的主要权利与义务人系针对物业公司和小区业主，内容系对建筑物的维护、环境及居住条件的保障等为业主的日常生活提供相关服务，故该合同具有前期物业服务合同的性质。上述《保利·山渐青前期物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对原、被告均具有约束力。受广西保利龙湖蓝湾发展有限公司的委托，原告作为保利·山渐青小区的前期物业服务企业，在小区成立业主委员会、选聘物业管理企业前为小区提供物业服务，被告签字确认的《业主临时管理规约》亦对物业服务费用的收费标准、违约责任的承担等进行了约定，被告应履行按时交纳物业服务费等相关费用的义务。 关于物业服务费。根据《业主临时管理规约》约定，保利·山渐青小区在2011年4月1日起至该小区第一届业主委员会成立期间的别墅物业服务费按建筑面积计3元/月·平方米的标准收取，故被告每月应交纳的物业服务费应按每平方米3元计472.96平方米为1418.88元。2012年4月1日至2017年6月30日期间，被告应向原告支付的物业服务费为：1418.88元/月×63个月=89389.44元。 关于逾期交纳物业服务费的违约金。《业主临时管理规约》及《保利·山渐青前期物业服务合同》均对逾期支付物业服务费的违约责任进行了约定，现被告逾期交纳物业服务费，应承担相应的违约责任。《保利·山渐青前期物业服务合同》约定业主应于每月1至30日缴纳当月的物业服务费用，逾期则按日3‰的标准支付违约金，因此，逾期交纳物业服务费的违约金应从次月1日起计算，具体计算方式如下：从2012年4月1日至2017年6月30日期间每个月应交物业服务费1418.88元为基数，按日3‰计算，每笔款项以下一个月的第一日为逾期起算日期计至2017年6月30日止，为252613.9元。现原告仅主张60232.7元，属其对己身权利的自行处分，本院予以照准。 判决结果 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告张兆凤应向原告广西保利物业服务有限公司交纳2012年4月1日至2017年6月30日期间的物业服务费89389.44元； 二、被告张兆凤应向原告广西保利物业服务有限公司支付逾期交纳物业服务费的违约金60232.7元。 案件受理费3292元，公告费350元，由被告张兆凤负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈华婕 人民陪审员  胡晓明 人民陪审员  杨学群 二〇一八年六月二十日 书 记 员  吕蕊冰 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。