广东省中山市第一人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤2071民初5078号原告：朱志光，男，1979年12月7日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈列樟，广东香山律师事务所律师。被告：中山市英明房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**富华道下闸路******之三，统一社会信用代码91442000666475993P。法定代表人：赵远政，总经理。委托诉讼代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏春庭。原告朱志光与被告中山市英明房地产开发有限公司（以下简称英明公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱志光委托诉讼代理人黄俊科、陈列樟，被告英明公司委托诉讼代理人郭嫦娟、苏春庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱志光向本院提出诉讼请求：1.被告取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并将符合1401007983号中山市商品房买卖合同约定的位于中山市西区交付给原告；2.被告向原告支付违约金9112.12元（计算至被告向原告实际交付位于中山市西区之日止，暂计至2018年2月4日为9112.12元）。事实与理由：2014年2月18日，原、被告签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同），约定：被告将其开发的位于中山市西区出售给原告，被告应当于2016年12月31日前依照国家和中山市人民政府的有关规定，在中山市建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合买卖合同约定的商品房交付给原告,否则，被告应向原告支付逾期交房违约金等。合同签订后，原告依约向被告支付了应付购房款，被告向原告出具了收款收据、发票。但截止原告起诉之日止，被告仍未将符合商品房买卖合同约定的商品房交付给原告。原告认为，被告逾期交付商品房构成违约，且合同约定的逾期交房违约金计算标准过低，应依法予以调整。故为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告朱志光明确诉讼请求2中逾期交房违约金的计算方法为：以244962元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年1月1日起计算至被告确定取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，符合合同约定的交楼条件之日止。原告朱志光对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提交的证据有：1.身份证复印件、国家企业信用公示系统查询记录复印件；2.中山市商品房买卖合同；3.收据、银联卡刷卡存根；4.中山市契税缴款通知书、银联存根、广东省地方税收通用发票（电子）；5.中山市商品房销售备案表；6.个人贷款支付凭证。被告英明公司辩称，1.涉讼商品房施工期间遭受雨天严重影响，并且中山市城乡规划局曾对涉讼商品房所在楼盘作出变更规划的决定，依照合同约定，被告可以因上述情况顺延交楼期限且无需承担违约责任；2.被告未逾期交楼，不存在违约行为，原告的请求缺乏法律依据。即使被告需要交纳违约金，原告主张的违约金标准过高，应按照合同约定的标准计算违约金。被告英明公司就其辩解意见在举证期限内提交的证据有：1.气象资料；2.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、房地产权登记证、中山市城乡规划局不予行政许可通知书。本院经审理认定事实如下：2014年2月18日，朱志光（买受人）与英明公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：买受人购买出卖人开发的预售商品房，该商品房坐落为中山市西区，建筑面积共41.17平方米，套内建筑面积30.07平方米；房价款总金额为244962元；买受人于2014年2月18日以现金方式支付73962元，于2014年7月30日以公积金贷款方式支付171000元；出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列3种特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，其出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因罢工或雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的；除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付首期款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按总房价款的1%向买受人支付违约金；逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按以下方式分时段计算，向买受人支付违约金（该违约金为两个时段违约金之总和，且该违约金总和最高不超总房价款的3%）：自本合同第八条规定的最后交付期限之第二天起计180日内（第一个时段），出卖人按日向买受人支付已交付首期款万分之二的违约金；逾期的第181日计起至实际交付之日止（第二个时段），出卖人按日向买受人支付已交付首期款万分之四的违约金；由于政府行政命令直接导致的规划设计变更，属于不可抗力，出卖人应在变更确立后30日内书面告知买受人，但不承担违约责任。商品房买卖合同还约定了其他内容。后朱志光依约向英明公司支付涉讼商品房的全部购房款244962元。2014年2月19日，英明公司就涉讼商品房办理了中山市商品房销售登记备案，将涉讼商品房备案登记至朱志光名下，但未能依约在2016年12月31日前将涉讼商品房交付给朱志光使用。朱志光认为，英明公司逾期交付商品房构成违约，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，2012年3月19日及2013年3月22日、7月31日，英明公司就其开发的涉讼商品房所在地块即位于中山市西区西侧土名“牛肚环”用地分别取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。2012年6月29日，上述用地取得土地使用权证书，土地使用权人为英明公司，地类（，地类为商业住宅。2017年12月25日，中山市城乡规划局向英明公司发出中山市城乡规划局不予行政许可通知书，以“在土地利用总体规划，该项目用地属园地和自然保留地”为由，不同意就涉讼商品房所属万好美居项目办理规划条件核实。截至庭审结束之日，涉讼商品房尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。又查，英明公司提交了中山市气象台20**年1月至2015年5月期间中山紫马岭人工观测站晴雨表，观测数据显示2014年2月18日至2015年5月31日，降雨量≥50mm的天数共计8天。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。朱志光与英明公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。英明公司未能在合同约定的2016年12月31日前取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并将涉讼商品房交付给朱志光使用已构成违约，应承担相应的违约责任，朱志光有权向英明公司主张逾期交房违约金。从已查明的事实可知，涉讼商品房尚不具备办理竣工验收备案登记条件，亦不符合合同约定的交付使用的条件，故本院对朱志光要求英明公司就涉讼商品房取得竣工验收备案登记证并交付使用的诉求予以驳回。关于交付期限顺延的问题。英明公司辩称受雨天影响以及规划设计变更等原因，交付时间应据实顺延。本院认为，大雨、暴雨等天气在广东珠三角地区普遍存在，并非不能预见，英明公司作为专业的房地产开发商，应当对可能影响工期的各种天气因素进行充分的评估，科学合理地制定施工进度及竣工交付期限。同时，英明公司并未提交合同签订后的现场施工日志或监理日志等证据，证明确实存在由于天气原因无法施工的情况。另外，英明公司提交的中山市城乡规划局不予行政许可通知书，只能证明在合同约定的交付期限届满之后，英明公司申请就涉讼商品房所属项目进行规划条件核实未获批准，不足以证明其因政府规划变更等行政原因导致未能竣工验收相关手续的辩解意见。合同履行过程中，英明公司亦未履行告知义务，将其所述审批延期、天气恶劣等导致逾期交楼的情况向业主公示、告知，故对于英明公司要求顺延交楼期限的辩解意见，本院不予采纳。关于调整违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。本案中，朱志光主张违约金的计算不应受商品房买卖合同以已交付首期款为基数计算违约金以及“违约金总和最高不超总房价款的3%”的总额限制。本院认为在朱志光已向英明公司支付全额购房款后，英明公司仍未能向朱志光交付符合合同约定的涉讼商品房，影响了朱志光对涉讼商品房进行使用、处分以及获取相应收益，而英明公司长时间未能就涉讼商品房取得竣工验收备案，朱志光损失将持续产生和增加，若以已付首期款为基数限制以及以总房价款3%为总额限制，则不足以弥补朱志光的损失，故本院认为朱志光要求调整为违约金的诉求理据充分，并认定违约金的计算方法为：以已付购房款总额244962元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从逾期交付之日即2017年1月1日起计算至英明公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并向朱志光交付涉讼商品房之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告中山市英明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告朱志光支付逾期交房违约金（计算方式为：以244962元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2017年1月1日起计算至被告中山市英明房地产开发有限公司取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并向原告朱志光交付位于中山市西区的房地产之日止）；二、驳回原告朱志光的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告朱志光已预交），由被告中山市英明房地产开发有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁泳诗二〇一八年六月十五日书记员  姚 班黄怡凤