广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第2140号原告曹文新，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，身份证号码：×××2456。委托代理人余海云、汪新明，均为广东荆紫律师事务所律师。被告佛山市保利置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区，注册号：440600000018644。法定代表人万宇清。委托代理人郭伟钊，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省广州市越秀区。原告曹文新诉被告佛山市保利置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月13日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判。被告在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院经审查后于2015年12月1日裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议，并于2015年12月28日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人余海云、汪新明及被告的委托代理人郭伟钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年5月28日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1301009019），约定由原告向被告购买佛山市禅城区绿景二路11号五座1401房。合同约定涉案房屋建筑面积为167.56平方米，套内面积为135.66平方米，分摊面积为31.90平方米，售价总金额为1984525元。合同签订后，原告依约向被告付清了房款，被告向原告开具了发票，发票载明该房产的建筑面积为167.56平方米，单价为每平方米11843.67元，总金额为1984525元。2014年8月，被告通知原告办理产权证手续。后原告得知，经房管部门确认的涉案房屋建筑面积仅为165.54平方米，与合同约定及发票注明的建筑面积相差了2.02平方米。原告及其他业主据此与被告代表多次进行交涉协商，要求退还被告多收取的房款，但无果。原告认为，原告购买的上述房产支付的总房款是按该房产建筑面积的单价计算，公共分摊面积的建设费用已经计算入总房价内，现产权证上建筑面积比合同及发票载明面积少了2.02平方米，被告应将多收取的房款退还给原告。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告立即向原告返还房款23924.21元（11843.67元／平方米×2.02平方米）及利息3409.69元（自2013年6月26日起按年利率6.0%暂计至2015年11月10日，截止日至实际清偿日另计）；二、本案全部诉讼费用由被告承担。被告辩称：原告起诉既无合同依据，也无法律依据，其诉讼请求应全部予以驳回，理由如下：一、案涉房屋面积差异处理应仅以套内建筑面积为基准进行面积补差。（一）原被告就案涉房屋签订《商品房买卖合同》及补充协议。买卖合同第三条和第四条分别对案涉房屋的面积和计价面积、商品房单价款作出约定。对于面积差异及处理方式，合同第五条约定“计价面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积产生差异，双方同意按以下原则处理……”。补充协议第一条对原合同第五条涉案房产面积误差结算约定作出补充“套内建筑面积误差比绝对值在0.6%以上的，双方按买卖合同约定套内建筑面积单价据实结算房款”。（二）从合同及补充协议的约定看，案涉房屋的计价面积为套内建筑面积，总房款是按套内建筑面积单价乘以套内建筑面积得出。买卖合同第五条对于面积差异处理的基础和立足点是套内建筑面积，对于非计价的公摊面积不进行据实结算和补偿。补充协议第一条的约定对买卖合同第五条面积补差的计算方式进行了补充。从前述约定看，原被告间签订的买卖合同和补充协议既对套内面积出现差异如何处理作出约定，也对公摊面积差异引起的建筑面积差异的处理方式作了明确规定。原告主张以建筑面积为基准进行面积补差没有合同依据，也没有法律依据。二、原告主张的利息既无合同依据，也无法律依据。根据买卖合同补充协议第一条之约定，双方进行面积误差退补时均不计算利息。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条关于面积误差比绝对值在3%以内的处理方式来看，并没有要求出卖人向买受人返还利息。涉案买卖合同约定的面积误差仅在3%以内，从“举重以明轻”的角度来看，原告在主张退还相应购房款的同时要求被告加付利息的诉求无事实和法律依据。三、即使被告需要退还原告涉案房屋面积差价款，原告也应依合同法第九十二条的规定及合同的基本精神协助被告完成退补差价款时附带的退税手续，该协助义务包括原告向被告提供原购房发票“付款方付款凭证”一联及用于办理房地产权证的一联。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告身份证复印件、被告企业机读档案登记资料、组织机构代码证。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《广东省商品房买卖合同》、发票、税收转账专用完税证、测绘平面图、中国银行持卡人存根。证明原告向被告购买涉案房产，双方已经对购房款、建筑面积、分摊面积及单价等内容进行约定，后原告才清楚涉案房屋产权面积与合同约定面积存在差异。诉讼中，被告提交以下证据：《商品房买卖合同补充协议》。证明①补充协议第一条约定了双方就面积误差问题的补差方式，误差比在0.6%以上的，以产权登记套内面积及合同约定套内面积单价据实结算；误差比在0.6%以内（含0.6%），双方不作任何补偿；②补充协议第一条第三项约定双方在面积补差时均不计算利息。本院认证：原告提交的证据1，被告无异议，本院予以采信。原告提交的证据2，其中中国银行持卡人存根虽系超举证期限提交，但该证据与本案相关联，且有原件核对，故本院对该组证据予以采信。被告提交的证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年5月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1301009019），约定原告向被告购买涉案佛山市禅城区绿景二路11号五座1401房，主要内容为：“……第三条、买受人所购商品房的基本情况。……建筑面积共167.56平方米，其中，套内建筑面积135.66平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.90平方米……。第四条、计价方式与价款。……该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米14628.67元，总金额1984525元。第五条、面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……。”另，原、被告双方还就付款方式、违约责任等进行了约定。后原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，其中双方对面积误差结算约定如下：“一、关于面积误差结算（补充买卖合同第五条）买受人购买单元的买卖合同约定套内建筑面积与产权登记面积存有误差的，买受人同意不退房，双方同意套内建筑面积误差按以下约定处理：1、套内建筑面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何补偿；2、套内建筑面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）的，双方按买卖合同约定套内建筑面积单价据实结算房款。买受人须在出卖人发出结算通知书之日起十五天内与出卖人签订关于商品房面积补差的协议书及确认产权登记面积并结清差价款，否则，出卖人有权相应推迟该商品房的交付时间及相应推迟为买受人办理商品房权属登记所需的资料，且出卖人无须承担延迟交付、延迟提供办证资料的违约责任；如买受人需向出卖人补交房款的，每逾期一天，应向出卖人支付100元违约金。3、双方进行面积误差退补时均不计利息。”上述合同及补充协议签订后，原告向被告支付了涉案房屋的全部购房款。被告分别于2013年5月7日、2013年5月18日、2013年5月25日、2013年8月9日向原告开具合计金额为1984525元的购房款发票，发票载明涉案房屋建筑面积为167.56平方米，单价为11843.67元／平方米。后被告另于2015年11月10日向原告开具金额为1384525元的购房款发票，发票亦载明涉案房屋建筑面积为167.56平方米，单价为11843.67元／平方米。根据原告提供的中国银行持卡人存根，案外人曹汉中分别于2012年7月3日、2012年9月18日、2012年8月20日、2012年9月30日向被告刷卡支付购房款合计20695000元。另查明，涉案佛山市禅城区绿景二路11号五座1401房，建筑面积165.54平方米，套内建筑面积135.66平方米，共有分摊面积29.88平方米。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依据上述合同及补充协议的约定全面善意地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付购房差价款的诉请。据本院查明的事实，涉案房屋实际建筑面积为165.54平方米，比合同约定总建筑面积减少2.02平方米（167.56平方米-165.54平方米），其中公摊建筑面积减少2.02平方米（31.90平方米-29.88平方米），总建筑面积误差比为1.21%【2.02平方米÷167.56平方米】，故原告主张涉案房屋存在面积差异属实。因涉案《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》仅对套内建筑面积出现差异的处理方法作出约定，并未对公摊面积差异引起总建筑面积差异的处理方法作出明确约定，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；……”的规定，结合原告购房款项被占用的事实，被告应向原告退还购房差价款并支付相应利息。依据被告开具的购房款发票，涉案房屋依据总建筑面积计算所得的单价为11843.67元／平方米，故被告应向原告退还购房款23924.21元（11843.67元／平方米×2.02平方米）。至于原告主张的利息，如上分析所述，因涉案房屋存在面积差异，被告应向原告退还相应购房款，则被告因占用原告购房款应向原告支付利息。本院酌定被告以23924.21元为本金，自2013年8月9日起按中国人民银行同期贷款利率向原告计付利息。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山市保利置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告曹文新返还佛山市禅城区绿景二路11号五座1401房购房差价款23924.21元及利息（利息以23924.21元为本金，自2013年8月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至本判决确定的给付之日止）；二、驳回原告曹文新的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取242元，由被告佛山市保利置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  杨玲玲二〇一五年十二月二十九日书 记 员  江幼钿附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。