辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)鞍民一终字第00632号上诉人（原审被告）：鞍山凯瑞房地产开发有限公司。法定代表人：叶者云，该公司董事长。委托代理人：乔有平，辽宁卫尊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马楠楠。委托代理人：陈峰，辽宁晟通律师事务所律师。原审原告马楠楠与原审被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司（以下简称凯瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，鞍山市千山区人民法院于2015年7月1日作出（2015）鞍千二初字第1033号民事判决，鞍山凯瑞房地产开发有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人鞍山凯瑞房地产开发有限公司的委托代理人乔有平，被上诉人马楠楠的委托代理人陈峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马楠楠一审诉称：原、被告于2012年3月13日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的“凯兴—富丽城”商品房一处，原告按合同约定向被告交付了房款354,778元。因被告未按约定日期交房，原、被告又于2013年7月1日签订《补充协议》一份，该协议约定：“凯瑞房地产开发有限公司保证于2014年8月30日完成竣工验收，符合办理产权条件，如不符合，凯瑞房地产开发有限公司赔偿业主已付房款的百分之十作为违约金”。截至目前，被告仍未能达到符合办理产权证的条件，原告无法办理房屋产权证。原告认为，被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任。现原告依法起诉，要求被告承担逾期办理房屋产权证违约金35,478元。被告凯瑞公司一审辩称：首先，原告是在利用不办理入住的优势和被告没有经验而获取过高利益,应依法予以调整。《补充协议》为显失公平，我们保留诉讼权利。其次，根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定,只有发生了原告办理入住事实后，方能决定能否进行产权登记，原告至今不办理入住，缺少进行产权登记办理的前决条件，原告无权要求进行产权登记，进而原告无权要求被告承担逾期办证违约金35,478元。再次，原告没有足以证明实际损失的相应证据，诉求违约金没有事实依据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》规定违约金不能超过造成损失的30%，过高则应依法予以调整。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。一审法院审理查明：2012年3月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于凯兴-富丽城一期第27幢2单元5层1号房屋（产籍号：44-40-20-2051），该商品房总价为354,778元。该合同第十五条关于产权登记约定如下：“自本合同签订之日起，买受人可以申请办理预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。但遭遇不可抗力导致无法按期备案的，出卖人须在上述期满前告知买受人，双方可协商解除合同或变更合同，出卖人应承诺新的备案时间。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的：1、若买受人退房，出卖人应在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；2、若买受人不退房，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”该合同签订后，原告于2012年3月13日支付了购房款。2013年7月1日，原告作为乙方、被告作为甲方签订《补充协议》，约定“（鞍山）凯瑞房地产开发有限公司保证于2014年8月30日完成竣工验收，符合办理产权条件，如不符合，（鞍山）凯瑞房地产开发有限公司赔偿业主已付购房款的百分之十作为违约金。”因涉案房屋不符合《补充协议》约定的产权办理条件，原告遂诉至该院,要求被告依据《补充协议》承担违约金。原告至今未收房。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定按时全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告均应依约履行。原、被告签订的《补充协议》约定，鞍山凯瑞房地产开发有限公司保证于2014年8月30日完成竣工验收，符合办理产权条件，如不符合，鞍山凯瑞房地产开发有限公司赔偿业主已付购房款的百分之十作为违约金。原告已依约付清房价款，被告却未举证证明其于2014年8月30日完成竣工验收，符合办理产权条件，构成违约，故对于原告要求被告承担逾期交房违约金35,478元的诉讼请求，原审法院予以支持。关于被告辩解根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定只有发生了原告办理入住事实后，方能决定能否进行产权登记，原告至今不办理入住，缺少进行产权登记办理的先决条件，原告无权要求进行产权登记，进而原告无权要求被告承担逾期办证违约金35,478元一节，首先，《房屋登记办法》第三十条规定，“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”被告作为房地产开发企业，办理房屋所有权初始登记并不以原告办理入住为前提条件；其次，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。被告并未举证证明涉案房屋在约定日期完成竣工验收，符合办理产权条件，由此产生的违约责任应由被告承担，故对被告的该项辩解，原审法院不予采纳。关于被告辩解《补充协议》是原告在利用被告没有经验而获取过高利益、违约金过高一节，被告作为专业的房地产开发企业，有相当的认识和判断能力，《补充协议》系原、被告双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，被告未提供证据证明该协议约定的违约金过分高于给原告造成的损失，被告要求调整违约金无事实和法律依据，故对被告的该项辩解，原审法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款之规定，据此判决：被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司于该判决生效之日起十日内给付原告马楠楠违约金35,478元。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费687元,减半收取344元，由被告鞍山凯瑞房地产开发有限公司承担。凯瑞公司上诉的理由及请求是：1、上诉人2015年5月27日接到开庭传票后，方知被上诉人是在利用其不办理入住优势和上诉人没有经验而获取不正当利益，《补充协议》显失公平并且违约金的规定为不合理。2、被上诉人办理入住，是达到“办理产权”的前提条件和起始时间，被上诉人至今不办理入住，无权要求办理产权证。据此，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求，被上诉人承担诉讼费用。马楠楠二审答辩认为：原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院经审理查明：一审判决认定的基本事实属实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原审认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。上诉人没有按照约定时间完成竣工验收，不符合办理产权的条件，违反了双方的约定，应当承担相应的违约责任。原审认定正确，本院予以维持。关于上诉人主张《补充协议》显失公平并且违约金的规定为不合理一节。上诉人对此未能提供证据，且缺乏事实和法律依据，上诉人该项主张，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人办理入住，是达到“办理产权”的前提条件和起始时间，被上诉人至今不办理入住，无权要求办理产权证一节。双方约定了涉案房屋完成竣工验收和符合办理产权条件的时间，而该时间并不是以办理入住作为前提条件，涉案房屋完成竣工验收是上诉人应尽的义务，上诉人未能证明涉案房屋在约定时间内完成了竣工验收,应承担相应的违约责任。上诉人的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费687元，由上诉人鞍山凯瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 迪审 判 员  富春玖代理审判员  张 彤二〇一五年十二月十七日书 记 员  薄李娜