沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书[2015]沈和民二初字第3340号原告杨硕峰，男，1979年5月10日出生，白族，住沈阳市和平区。被告沈阳市和兴房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区长白西路47-4号，组织机构代码11767879-8。法定代表人王杰昌，系该公司总经理。委托代理人朱海维，男，1980年4月3日出生，回族，系该公司工作人员，住沈阳市皇姑区。原告杨硕峰诉被告沈阳市和兴房地产开发有限公司（以下简称和兴房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张峰独任审判，于2015年12月7日公开开庭进行了审理，原告杨硕峰、被告沈阳和兴公司委托代理人朱海维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2012年签订商品房买卖合同，约定购买由被告开发的位于沈阳市和平区靓岛路X号2-5-1商品房一处，房屋总价638839元整。合同约定：交房时间为2013年8月31日前，交房条件为该商品房经验收合格。合同第九条××逾期交房的违��责任如下：逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（2013年8月31日）的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定内容如下：××应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由××提供资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第2项处理：××不退房，××按已付房款的0.5%向××支付违约金。原告按规定日期向被告支付了全部购房跨，并缴纳了房屋维修基金，支付了契税。但被告未如期交付房屋，原告实际入住时间为2014年3月31日。被告自交房至今，一直未给原告办理房屋权属登记备案，致使原告无法据的房屋权属登记。原告与被告多次协商，被告拒不履行合同。故依据《中华人民共和国合同法》，特向贵院提起诉讼，请求判令被告向原告支付违约金合计16737.54元（延期交房的违约金：638839×0.0001×212=13543.34元，延期办理房屋产权证书违约金：638839×0.005=3194.2元）。诉讼费由被告全部承担。诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付延期交房的违约金13543.34元，支付延期办理房屋产权证书违约金（至起诉日）3194.2元。上述违约金总额合计为16737.54元；2、诉讼费由被告全部承担。庭审中，原告明确逾期交房违约金的计算期间为从2013年8月31日起至2014年3月31日止，逾期办证违约金的计算期间为从2013年8月31日至2015年11月9日止。被告和兴房地产公司辩称：1、延期交房是因为不可抗力导致的，因此应免除违约责任。被告延期交房是因为沈阳市召开第十二届全运会，依据省政府文件，全运会期间为了达到优良的空气质量，政府要求工程停工三个月，从2013年6月28日至2013年9月15日停工，我们认为，这个属于不可抗力，所以我们应该免责。2、被告已于2013年10月30日通知原告于2013年11月16日到被告处办理入住手续，我们认为是原告自身的原因不办理入住，另外通过被告提供的证据也可以证明与原告同一单元的其他住户在2013年11月初都办理了入住手续，从而进一步可以证明是原告自身的原因不办理入住，被告不存在违约。3、在《商品房买卖合同》补充协议第八条规定，因××未按合同约定和××通知及时缴纳相关资料和税费、房款等××原因，导致该商品房权属证书不能办理或者延期办理的，××不承担第十五条项下的违约责任。直到���日，原告未向被告提供相关资料及税费票据，导致被告无法给原告办理房证，由于被告不承担违约责任，因此关于延期办理房产证的违约金不应支持。被告认为逾期办理房产证应从房屋实际交付时间2014年3月31日开始计算，因此被告未逾期办证。经审理查明：2012年11月17日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区靓岛路X号2-5-1房屋，建筑面积为100.21平方米，总房款638838.75元……。其中第八条交付期限条款约定：××应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格……；第九条××逾期交房的违约责任条款约定：……（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，××有权解除合同……××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已付房价款万分之一的违约金；第十五条关于产权登记的约定：××应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需要由××提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告支付了全部房款。另查明：原告于2014年3月31日交纳了涉诉房屋的水费200元、正式电费200元、临时电费300元、煤气费200元、采暖费16.8元、电梯上料费200元。再查明：诉争房屋地址现已变更为沈阳市和平区胜利南街304-4号B3-2单元5楼1号。庭审中，被告自述2016年初才可缺德涉诉房屋的初始登记批复。上述事实��有商品房买卖合同、煤气费收据、电费收据、水费收据、电梯上料费收据、银行凭单、建筑物楼门牌编号审批表、和平区街路楼门牌号变更对应表及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。原告按照合同约定将房款交付给被告，被告未按约定履行交付房屋义务，系违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担相应的违约责任，故原告要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的具体数���问题，依照商品房买卖合同第九条约定的标准，应从2013年9月1日起计算至2014年3月31日，即13543.38元（638838.75元×0.0001×212天），原告主张13543.34元，系对其权利的合法处分，本院予以准许。对于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，因商品房买卖合同中约定××应当在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。虽涉诉房屋现未取的初始登记，但由于涉诉房屋的实际交付给原告的时间为2014年3月31日，因此被告将上述权属登记所需材料报产权登记机关备案的最后日期为2016年3月20日，故该合同义务履行期并未届满，被告现并未存在违约行为，原告无权主张被告的违约责任，对原告该诉讼请求，本院不予支持。关于被告抗辩全运会导致工期延误一节。首先，被告向法庭提供的《第十二届全运会辽宁省环境空气质量保障方案》中的停工范围为比赛场馆2公里范围之内，而被告施工项目不属于该文件规定范围内的工程；其次，被告向法庭提供的《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》中的三环以内的工程项目，不能进行土方、拆除及非应急性道路挖掘施工，而庭审中，被告没有证据证明其在该文件规定的期限内，工程进行的施工属于上述施工内容。故被告该抗辩，因证据不足，本院不予采信。关于被告提出的其已于2013年10月30日通知原告办理入住的抗辩理由，因被告庭审中向法庭提供了其他部分业主的《房屋准住通知单》不足以证明被告向原告履行了通知其收房的义务，故对被告该抗辩理由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳市和兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告杨硕峰自2013年9月1日起至2014年3月31日止的逾期交房违约金13543.34元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费219元（原告已预交），减半收取109.5元，由原告杨硕峰负担20.9元，被告沈阳和兴房地产开发有限公司负担88.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院审判员 张���二〇一五年十二月十二日书记员 高  珊本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。