广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）河市民二终字第60号上诉人（一审原告）：广西铁源房地产开发有限责任公司，住所地南宁市竹溪大道华业园小区。法定代表人：覃铁军，该公司董事长。委托代理人：秦娟娟，该公司职工。委托代理人：樊寿良，广西真意律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：程虎彪。被上诉人（一审被告）：郑素芳。上诉人广西铁源房地产开发有限责任公司（以下简称铁源公司）因与被上诉人程虎彪、郑素芳商品房预售合同纠纷一案，不服宜州市人民法院（2014）宜民初字第392号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月21日受理后，依法组成由审判员韦海平担任审判长，审判员李剑峰、代理审判员吴利萍参加的合议庭，于2015年3月17日公开开庭审理了本案。书记员肖绍玉担任法庭记录。上诉人铁源公司的委托代理人秦娟娟、樊寿良，被上诉人程虎彪到庭参加诉讼。被上诉人郑素芳经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2009年6月23日，铁源公司与程虎彪、郑素芳签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：“1、出卖人为铁源公司，买受人为程虎彪、郑素芳；2、房屋基本情况：买受人购买出卖人一套商品房，建筑面积为128平方米，该面积包括套内面积及公共分摊面积，套内建筑面积、公共分摊面积以宜州市房地产管理局测定为准，该商品房阳台是【非封闭式】；3、计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房每平方米单价为2250元；4、面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理，双方按本合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权面积与合同约定面积发生差异，双方同意最终产权面积以宜州市房地产管理局测量核定为准（产权面积发生差异以现金结算的形式按购房销售价格多还少补），建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积；5、规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购买商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准之日起30日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，买受人在书面通知到达（或公告）之日起15日未作书面答复的，视为接受变更，出卖人未在规定时限内通知（或发布公告）买受人的，买受人有权退房，退房时按买受人所交购房款原价退还，其他费用不计；6、程虎彪、郑素芳全权委托铁源公司代为办理《合同备案登记》、《预购商品房预告登记》、《预购商品房抵押权预告登记》和《房屋所有权证》等业务。”以上合同签订后，程虎彪、郑素芳向铁源公司支付完毕合同约定房款，铁源公司于2011年9月28日，登报通知程虎彪、郑素芳领房，程虎彪、郑素芳之后即领钥匙入住。2012年9月1日，铁源公司在河池日报刊登通知，通知内容为：“尊敬的宜州市富丽源商业步行街二期商品房业主：你们好！您所购买我公司开发建设的宜州市富丽源商业步行街二期工程6#、7#、12楼商品房的房屋所有权证已办好。产权证面积最终以宜州市房地产管理局测量核定为准，面积发生误差的以现金结算方式按与我公司签订的《商品房买卖合同》时所约定的销售价格多还少补，原预交办证费用发生差异的以现金形式多还少补。请各业主携带身份证原件，《商品房买卖合同》及预交办证费用收据，到我公司财务室办理领证手续，谢谢合作！广西铁源房地产开发有限责任公司。”2012年9月26日，经宜州市房地产管理局出具房产证（以宜州市宏金测绘有限责任公司测绘结果为依据）认定铁源公司出售给程虎彪、郑素芳套房实际面积为（含公摊）137.11平方米。2013年10月17日，铁源公司通过在程虎彪、郑素芳所购买房产单元楼梯间张贴通知的形式，通知程虎彪、郑素芳到公司办理补交面积差款事宜，但未明确具体数额。2013年12月20日，铁源公司向程虎彪、郑素芳发出律师函，重复以上通知内容，但未见程虎彪、郑素芳签收。2014年2月13日，铁源公司将程虎彪、郑素芳起诉至该院。2014年4月25日，程虎彪、郑素芳等业主向宜州市房地产管理局提交报告，报告称开发商（铁源公司）变更房屋设计，造成购买商品房面积与约定存在巨大差异，请房产局对该事实予以说明。当日，宜州市宏金测绘有限责任公司出具《关于富丽源二期住户韦振林等350人产权面积与原来签订合同面积有差异的答复》，答复内容为：“富丽源二期住户韦振林等350人：根据我公司对富丽源二期房屋的实地测量，以及随机抽取部分原来签订合同的附图与我们测绘的结果进行对比，产生产权面积与原来签订合同的面积有差异的普遍原因有：1、我们测绘图中有落地窗，而原来签订合同附图中没有，落地窗按规定应计算全面积；2、原来签订合同的附图中有一个阳台，在实地测量中已经建为封闭阳台，按规定：封闭的阳台计算全面积，不封闭的阳台计算一半面积。”另查明，程虎彪、郑素芳所购买的商品房属于富丽源商贸城二期工程，该工程由广西南宁人防科研设计院于2008年5月设计，施工图中程虎彪、郑素芳所购买之户型有落地窗，阳台为半封闭。2009年1月25日，广西南宁人防科研设计院应铁源公司之要求出具《图纸变更及补充说明通知书》一份，其内容为：“根据要求，原设计图纸作出如下变更和补充：1、6#楼三层以上标准层原厨房阳台全部加装铝合金窗，由原来的外阳台改为全封闭式阳台。其他不变。2、6#楼原电梯机房上的水池，现改为屋面楼梯间顶面。其他不变。”铁源公司与程虎彪、郑素芳签订的《商品房买卖合同》附件一中房屋平面图无落地窗，阳台为半封闭。按照宜州市房地产管理局出具的房地产平面图，程虎彪、郑素芳户落地窗面积为：0.5×1.52＋0.5×1.84=1.68平方米，落地窗高2.3米。程虎彪、郑素芳户全封闭阳台的面积为2.3×1.62=3.726平方米。一审法院审理认为：双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，并未违反国家强制性规定，亦未损害国家集体第三人的利益，真实有效，双方应该按照合同约定履行自己的义务。（一）关于程虎彪、郑素芳是否应该支付铁源公司房屋面积差价款的问题。双方合同约定房屋面积为128平方米，但铁源公司实际交付给程虎彪、郑素芳的房屋面积为137.11平方米，多出面积主要由三部分组成：1、实际交付时半封闭阳台改为全封闭阳台造成面积增加1.863平方米；2、实际交付时多出落地窗1.68平方米；3、其他正常的建造误差5.567平方米。双方在签订合同时约定交付房屋的阳台为“半封闭”，但铁源公司在交付房屋给程虎彪、郑素芳时其中一个阳台改为全封闭。按照国家相关规定“半封闭阳台”计算一半面积，“全封闭阳台计算全面积”，铁源公司未能按照合同履行自己的义务，将“半封闭”阳台的房屋交付给程虎彪、郑素芳，已经构成违约，理应自行承担违约造成的损失，故其请求程虎彪、郑素芳承担实际交付时半封闭阳台改为全封闭阳台造成面积增加1.863平方米的房屋价款，该院不予支持。双方签订的合同中并无落地窗，铁源公司为未能按照合同履行交付义务，造成的损失亦应该自行承担，故其请求落地窗多出1.68平方米的房屋价款，没有事实和法律依据，该院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”商品房买卖一般为预售性质，即使开发商按照合同约定进行设计施工，约定面积与实际交付面积一般也会存在误差，如不存在双方更改涉及面积变更的合同条款，则适用以上法条。本案双方在合同中约定：“双方按本合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权面积发生差异以现金结算的形式按购房销售价格多还少补。”该约定是双方真实意思表示，真实有效，如单纯因建造引起的误差，双方应该按照以上协议履行自己的义务，铁源公司请求这一部分的面积差款有事实和法律依据，该院予以支持。铁源公司诉称合同约定如存在变更设计的情况，程虎彪、郑素芳可以选择退房，该院认为，该约定针对的是合同签订之后可能存在变更设计的情况，但铁源公司在签订合同之前已经存在变更设计的行为，只是未告知程虎彪、郑素芳实情，故不能适用这一条款。综上，程虎彪、郑素芳应支付给铁源公司的面积差价款为：【137.11平方米（产权登记面积）-128平方米（合同约定面积）-1.863平方米（阳台半封闭改为全封闭增加的面积）-1.68平方米（落地窗面积）】×2250元／平方米=12526元。（二）关于铁源公司请求程虎彪、郑素芳支付逾期利息是否有事实和法律依据的问题。首先，双方对于如存在面积差，程虎彪、郑素芳应补交购房款时，程虎彪、郑素芳应何时履行该义务没有约定；其次铁源公司出具的通知、律师函等都未见程虎彪、郑素芳签收，不能证实其已经将程虎彪、郑素芳应补交房款的数额告知程虎彪、郑素芳，故铁源公司请求程虎彪、郑素芳支付逾期利息该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、程虎彪、郑素芳支付给铁源公司面积差价款12526元；二、驳回铁源公司的其他诉讼请求；案件受理费312元，减半收取156元，由铁源公司负担63元，程虎彪、郑素芳负担93元。上诉人铁源公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持铁源公司一审的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由程虎彪、郑素芳承担。事实和理由：1、一审判决认定铁源公司交付程虎彪、郑素芳房屋的阳台及落地窗为多出面积部分，缺乏事实依据。首先，阳台设计变更的时间是2009年1月25日，合同签订前，铁源公司已向程虎彪、郑素芳全面、充分告知房屋状况，程虎彪、郑素芳亦观摩楼盘模型，对正在建造的楼盘进行实地考量，全面了解楼盘状况、户型等情况，经深思熟虑后之后才与铁源公司签订《商品房买卖合同》。其次，合同附件的图纸只是房屋结构简易图，不可能展示本来设计就已经存在的落地窗，铁源公司并没有对该部分进行过任何变更，一审认定合同中没有落地窗，没有证据予以支持。2、程虎彪、郑素芳履行合同与铁源公司是否违约分属两个法律关系，一审判决混为一谈，违背了不诉不理原则。商品房买卖为预售性质，约定面积与交付面积一般也存在误差，为公平起见，双方在合同中对涉及面积的条款进行特别约定，面积发生差异的，按购房价格多还少补。据此约定，面积多出来，铁源公司可以要求程虎彪、郑素芳补缴房款；面积少于约定的，程虎彪、郑素芳亦可要求铁源公司退回房款。因此，本案属于履行合同义务之诉，与铁源公司是否违约没有关联性。即使铁源公司变更设计，程虎彪、郑素芳应根据合同约定，另案起诉铁源公司，由法院对铁源公司是否违约进行认定，倘若铁源公司违约，依照合同约定承担违约责任，结果如何均不会影响程虎彪、郑素芳履行本案合同义务。3、对于逾期利息问题，一审判决认定事实严重错误。一审已查明铁源公司在河池日报刊登通知，告知各购房人房产证已办好及面积误差的结算事宜。但在一审判决说理部分，对该事实只字不提，借此认定铁源公司未尽到通知义务，一方面让铁源公司失去逾期利息，另一方面给铁源公司潜在巨大的诉讼隐患，即程虎彪、郑素芳可以据此认定起诉铁源公司逾期办证，要求承担违约责任。据查明的事实，铁源公司已依照双方约定的通知方式，在《河池日报》就房款补缴退还问题通知程虎彪、郑素芳，通知的内容明确具体，结合合同的约定应视为铁源公司主张权利。被上诉人程虎彪辩称：双方签订合同时，对已变更了的设计即半封闭阳台改为全封闭阳台及设计本身已经存在的落地窗没有告知买受人，合同约定的是半封闭阳台，铁源公司故意隐瞒事实的行为违反诚实信用原则，同时变更设计未经相关部门审批，且阳台及落地窗的计算方法错误，按规定阳台面积计算一半，至于半封闭阳台计算一半面积，全封闭阳台计算全面积，是2013年之后的规定，本案商品房的测绘时间是2012年7月18日，且合同约定的也是半封闭阳台，因此阳台面积应计算一半。多出面积由铁源公司自行承担，请求二审驳回铁源公司的上诉请求。上诉人铁源公司、被上诉人程虎彪、郑素芳二审期间未提供证据。上诉人铁源公司、被上诉人程虎彪对一审查明的事实没有异议，经查证，一审查明的事实除将铁源公司在《河池日报》刊登领取房产证的通知的时间认定为“2012年9月1日”错误外，其余查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，铁源公司在《河池日报》刊登领取房产证的通知的时间为“2012年12月1日”。本院认为：一审认定双方签订的《商品房买卖合同》有效正确，本院予以确认。该合同约定铁源公司将正在建设中的房屋预先出售给程虎彪、郑素芳，程虎彪、郑素芳支付房屋价款，符合商品房预售合同的特征，故本案案由应确定为商品房预售合同纠纷。一审确定本案案由为商品房买卖合同纠纷不当，本院予以变更。根据铁源公司、程虎彪的诉辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：铁源公司请求程虎彪、郑素芳补交房屋面积超出合同约定部分的房款及支付逾期付款利息的理由是否成立。关于铁源公司请求程虎彪、郑素芳补交房屋超出合同约定面积部分的房款理由是否成立的问题。铁源公司交付程虎彪、郑素芳的房屋的产权登记面积为137.11平方米，比合同约定的面积128平方米多出9.11平方米，多出的面积部分是基于房屋设计变更所造成，部分是正常建造形成的误差。虽然铁源公司签订合同时未告知程虎彪、郑素芳房屋设计已经变更，但设计的变更并未降低或改变房屋的基本使用功能，程虎彪、郑素芳在领受房屋时亦没有提出异议，而根据合同的约定，房屋面积以产权登记面积为准，并按购房价格进行结算，多还少补，因此，铁源公司请求程虎彪、郑素芳补交房屋产权登记面积超出合同约定面积部分的房款，有事实依据，本院予以支持。故程虎彪、郑素芳所购买的房屋多出的面积，应当按照合同约定的每平方米单价2250元补交房款20497.5元（9.11平方米×2250元／平方米）。关于铁源公司请求程虎彪、郑素芳支付逾期付款利息理由是否成立的问题。合同并未对程虎彪、郑素芳补交房屋超出合同约定面积部分房款的期限作出约定，且造成房屋面积超出合同约定的原因有铁源公司隐瞒房屋设计已变更的因素，无法判定程虎彪、郑素芳属于无故拒付应补交的房款，因此，对铁源公司要求程虎彪、郑素芳支付逾期付款利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，铁源公司的上诉理由部分成立，应予部分支持。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：一、维持宜州市人民法院（2014）宜民初字第392号民事判决第二项；二、变更宜州市人民法院（2014）宜民初字第392号民事判决第一项为：被上诉人程虎彪、郑素芳支付给上诉人广西铁源房地产开发有限责任公司购房款20497.5元。一审案件受理费156元，二审案件受理费312元，合计468元，由被上诉人程虎彪、郑素芳负担。上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院或者与一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长  韦海平审 判 员  李剑峰代理审判员  吴利萍二〇一五年四月十六日书 记 员  肖绍玉