海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书(2015)海南一中民一终字第118号上诉人（原审原告）孙彦辉。委托代理人权建成，海南中邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）海南佳盛房地产开发有限公司。法定代表人符利，该公司总经理。委托代理人陈继胜，该公司职员。原审第三人定安县农村信用合作联社。法定代表人陈武达，该联社理事长。原审第三人三亚农村商业银行股份有限公司。法定代表人赵俊，该公司董事长。原审第三人琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司。法定代表人卓令会，该公司董事长。以上原审第三人的共同委托代理人曹春秀，海口农村商业银行股份有限公司职工。以上原审第三人的共同委托代理人张艳茹，定安县农村信用合作联社职工。上诉人孙彦辉因与被上诉人海南佳盛房地产开发有限公司（以下简称佳盛公司）、原审第三人定安县农村信用合作联社（以下简称定安联社）、三亚农村商业银行股份有限公司（以下简称三亚商业银行公司）、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司（以下简称琼中联社公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服定安县人民法院（2014）定民初字第311号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2009年7月20日被告佳盛公司取得定安县住房保障与房产管理局颁发的房权证定城字第**号房屋所有权证。2013年2月4日海南兆祥置业有限公司（以下简称兆祥公司）与第三人签订《海南省农村信用社固定资产社团贷款合同》，约定兆祥公司向定安联社贷款10万元，向琼中联社公司贷款80万元，向三亚商业银行公司（原三亚市农村信用合作联社）贷款560万元。贷款期限自2013年2月4日起至2016年2月4日，用于建设龙福花园三期项目。分次还本，2014年8月4日归还本金160万元，2015年2月4日归还本金160万元，2015年8月4日归还本金160万元，2016年2月4日归还本金170万元。约定每笔贷款借款人要按贷款年率13.15%向贷款人支付贷款利息和贷款诚信保证金。同日兆祥公司、佳盛公司（甲方）与第三人（乙方）签订《抵押合同》，约定兆祥公司以定安国用（2010）字第xx号国有土地使用证的土地（面积10040.85平方米，估价2779万元）、佳盛公司以定安国用（2008）字第xx号国有土地使用证的土地（面积15770.14平方米，估价332万元）与定城字第xx号房屋（面积2205.35平方米，抵押估价1505万元）对兆祥公司向第三人借款2000万元提供抵押担保，其中涉案房产定城字第xx号房屋对其中650万元提供抵押担保。抵押合同第8.2条约定“在本合同有效期内，未经乙方书面同意，甲方不得对抵押物做出赠与、转让、出售、出租、再抵押或其他任何方式的处分。经乙方书面同意，甲方转让、出售、出租抵押物所得价款，应用于提前清偿所担保的主合同项下的债务，或向甲方与乙方商定的第三人提存。”2013年2月5日双方到定安县住房保障与房产管理局办理抵押登记，对佳盛公司拥有的定城字第xx号房屋设定他项权证（见房他证定城镇字第**号）。2013年3月13日定安联社转款100万元给兆祥公司（其中10万元为本案抵押借款），2013年3月14日琼中联社公司转款800万元给兆祥公司（其中80万元为本案抵押借款），2013年3月14日三亚商业银行公司转款1100万元给兆祥公司（其中560万元为本案抵押借款）。2013年6月4日，原告孙彦辉与被告佳盛公司在未告知第三人的情况下，双方签订一份《商品房买卖合同》，约定原告一次性支付被告300万元购买佳盛公司位于定安县定雷路龙福花园xx铺面（房权证号为定城字第**号，面积2205.35平方米），合同没有约定交付时间，但约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房屋价款的万分之二点一向买受人支付违约金。原告于2013年6月6日通过银行转账支付佳盛公司300万元。合同签订时，被告将公司人员私办的房产证交给原告。此后，原告要求被告交付房屋与办理变更过户未果成讼。此外，被告佳盛公司向本院出具情况说明，证明涉案房产除与原告签订买卖合同外，并未再与任何第三人发生买卖关系。原告认可被告将涉案房产抵押给第三人的事实，表示愿意根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，代为清偿债务消灭抵押权，以取得涉案房产所有权。涉案房产现一楼一半为佳盛公司办公场地，另一半及二楼为空置。另查明，2013年6月21日，经海南省工商行政管理局核准三亚市农村信用合作联社名称变更为三亚农村商业银行股份有限公司。再查明，2014年3月21日本院根据原告诉前财产保全申请，作出（2014）定民保字第5号民事裁定书，查封海南佳盛房地产开发有限公司名下位于定安县定雷路龙福花园A栋xx铺面（房权证定城字第**号）面积2205.35平方米。原告孙彦辉为维护其合法权益，向法院提起诉讼，请求法院依法判决：一、被告向原告交付原告购买的位于定安县定雷路龙福花园A栋一至二层铺面（房权证号为定城字第**号）；二、被告将定安县定雷路龙福花园xx铺面过户至原告名下；三、被告承担本案的诉讼费用和诉前财产保全费用。原审法院认为，本案诉讼争议的焦点是原、被告签订的《商品房买卖合同》是否有效，被告是否应交付及办理房产变更登记至原告名下。根据最高人民法院关于民事案由规定以及结合原告诉求与本案事实，本案立案案由确定为商品房预售合同纠纷不当，应纠正为房屋买卖合同纠纷。原、被告虽是在平等自愿情况下签订的买卖合同，但签订合同的时间在佳盛公司与第三人签订抵押合同办理抵押登记之后，且合同未约定交付时间等具体事项，双方约定以300万元购买面积2205.35平方米的临街铺面二层，均价1360元/平方米，价格明显低于市场价，也低于抵押合同价值650万元。由于该涉案房产与佳盛公司及兆祥公司的土地一起与第三人签订联合捆绑抵押借款2000万元，成为捆绑抵押物，即使原告同意在本案中代为偿还部分抵押债务650万元，消灭部分抵押权，可在整体上，第三人的整体权益不能全面得到保护时，即2000万元抵押借款得不到全面清偿时，部分抵押权的消灭还是会损害第三人的合法权益。因此原被告的行为属于恶意串通，损害第三人合法权益，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，故原被告签订的买卖合同为无效合同。被告主张双方签订合同的实质是借贷关系，但被告提供证据无法证明与此案有直接关系，原告亦否认收到被告20万元，故被告的主张本院不予采纳。第三人辩解原被告签订的买卖合同无效，理由充分，本院予以采纳。由于合同无效，原告请求将涉案房产变更过户的理由不足，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告孙彦辉的诉讼请求。上诉人孙彦辉不服一审判决，向本院提起上诉,请求：1.依法撤销（2014）定民初字第311号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：一、原判认定事实错误。1.原判认定“本案涉案房产与被上诉人及海南兆祥置业有限公司的土地一起与第三人签订联合捆绑抵押借款2000万元”错误。原审中第三人提交的证据及其辩称均证明借款和抵押担保数额是650万元，而非2000万元。原判决认定抵押借款2000万元是错误的，没有证据予以证明。2.原判决认定“上诉人与被上诉人的行为属于恶意串通”错误。2013年6月4日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，被上诉人向上诉人提供了《房屋所有权证》原件，该《房屋所有权证》中的“设定他项权利摘要”栏目中是空白的，并没有他项权利登记的任何内容，上诉人根本不知道该房产已经设定了抵押担保及直到提起本案诉讼时，才得知该房产设定了抵押担保，被上诉人提供的《房屋所有权证》是伪造的。由此可知，上诉人是该事件的受害方，根本没有恶意串通的主观故意和行为，原判决认定上诉人的行为属于恶意串通，没有任何事实根据。2、原判决适用法律错误。由上述可知，涉案房产抵押借款的数额是65O万元，而非2000万元。原审第三人将涉案房产仅办理了650万元的借款抵押登记，并没有办理2000万元的借款抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条和第一百八十七条的规定，对涉案房产而言，其有效抵押担保的数额是650万元，而不是2000万元，原判决认为是捆绑抵押物显然是错误的。若2000万元抵押借款真实存在，可通过办理的土地抵押登记来保障其权益。可见，上诉人代为偿还抵押债务650万元来消灭其抵押权，既不违反法律的规定，也不损害第三人的合法权益，故原判决适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项的规定进行判决，显然是错误的，应当适用《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定进行判决，使各方当事人的权益都能得到保障。被上诉人佳盛公司未作答辩。原审第三人口头答辩称,一、原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。（一）原审法院认定“本案涉案房产与佳盛公司及海南兆祥公司的土地一起与答辩人签订联合捆绑抵押借款2000万元”有充分的事实依据，是正确的。答辩人与佳盛公司签订的贷款合同（编号为定农信社2013年（项）社团固借（诚）字第001号），第2.1条约定的贷款金额为人民币2000万元。该合同附件一抵押物清单中列明：佳盛公司所有的位于海南省定安县定雷路龙福花园xx铺面（房产证号为定城字第**号）是为兆祥公司贷款2000万元提供的抵押物之一。可见，被答辩人孙彦辉未能从整体上理解贷款抵押事实，仅仅片面理解上述借款和抵押登记的数额是650万元，显然缺乏事实依据，是明显错误的。（二）原审法院认定“被答辩人孙彦辉与被答辩人佳盛公司的行为属于恶意串通”有充分的事实依据，是正确的。2013年6月4日，孙彦辉与佳盛公司签订《商品房买卖合同》未约定交付时间等具体事项，双方仅约定以300万元购买面积2205.35平方米的临街铺面二层（均价1360元/平方米），价格明显低于市场价（市场评估单价8331元/平方米）。作为一般正常人的孙彦辉，应了解清楚房屋的权属情况，而孙彦辉仅以佳盛公司提供的伪造《房屋所有权证》就购买抵押房产，且明知是以明显不合理的低价依然受让，显然存在恶意。综上所述，双方恶意串通，严重损害了答辩人的合法权益。2、原审法院适用法律正确。原审法院根据上述认定的事实，适用法律正确。即使被答辩人孙彦辉同意代为偿还部分抵押债务650万元，消灭部分抵押权。可在整体上，答辩人的整体权益不能得到保护时，即2000万元抵押借款得不到全面清偿时，部分抵押权的消灭还是会损害答辩人的合法权益，因此被答辩人孙彦辉认为应当适用《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定进行判决，适用法律明显错误，显然损害答辩人的合法权益。二审期间，原审第三人向本院提供了定农信社2013年（项）社团固定借（诚）字第001号固定资产贷款合同及定农信社2013年社团抵字第001号抵押合同。虽然上诉人以该两份合同已超过举证期限为由，不同意质证，但该两份证据在本案的原审第三人起诉佳盛公司及孙彦辉的撤销权纠纷一案[即（2014）定民初字第727号]中，双方已进行质证，对该证据的内容上诉人孙彦辉是清楚的。对该两份证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。二审查明，为办理抵押登记，海南兆祥置业有限公司于2012年12月3日委托海南立信长江房地产评估有限公司对涉案房屋及其所占土地进行评估，评估结果为：位于定安县塔岭新区富民大道西侧2205.35平方米商铺房地产（含房产所占土地使用权1108.22平方米），评估值为18372770元，评估单价为8331元/平方米。除上述事实外，本院二审查明的其它事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是否有效，是否应将涉案房屋交付给上诉人并办理相应的产权变更登记。从本案的证据来看，被上诉人佳盛公司于2013年2月4日以涉案房屋为第三人兆祥公司2000万元的贷款向三位原审第三人提供抵押担保，并办理抵押登记。但被上诉人却未经抵押权人的同意在提供担保后又与上诉人签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋（房权证号为定城字第**号）以300万元的价格（均价1360/平方米）转让给上诉人。该转让价明显低于评估价8331元/每平米、抵押价650万元和市场价，被上诉人在抵押债权未清偿的情况下又将涉案房屋转让给上诉人，主观上明显存在恶意。房屋的交付时间与购房者的利益密切相关，上诉人孙彦辉作为一个正常的购房者，明知转让价格明显超低，却不到房产登记部门对房屋的权属情况进行了解，还与上诉人签订未约定交付时间的《房屋买卖合同》，因此上诉人主张其购买涉案房屋的行为是善意的，没有依据。上诉人与被上诉人转让涉案房屋的行为损害了三位原审第三人的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》无效。由于涉案房屋是与佳盛公司的土地及兆祥公司的土地一起共同为兆祥公司的2000万元借款提供抵押担保,属于联合捆绑抵押。在2000万元的贷款未受清偿的情况下，只以清偿650万来消灭部分抵押权（即涉案房屋的抵押权），还是会对原审第三人的合法权益造成损害。因此上诉人主张应适用《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定判决其替被上诉人偿还650万元来消灭涉案房屋的抵押权，理由不成立。综上所述，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》无效，上诉人要求被上诉人依合同的约定，履行交付涉案房屋及办理相应的产权变更登记没有依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由上诉人孙彦辉负担。本判决为终审判决审 判 长  陈 杰审 判 员  杨 洁代理审判员  陈玫伊二〇一五年四月十日书 记 员  邱飞丽附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。审核：陈杰撰稿：杨洁校对：邱飞丽印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年4月15日印制（共印25份）