新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）乌中民四终字第195号上诉人（原审被告）：新疆跃马房地产开发有限责任公司。法定代表人：马新平，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：中建新疆建工集团第一建筑工程有限公司。法定代表人：颜永，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：中建新疆建工集团第一建筑工程有限公司兴亚分公司。负责人：曹鹰飞，该分公司总经理。二被上诉人共同委托代理人：王雪梅，该公司职员。二被上诉人共同委托代理人：杨鹏，新疆巨臣律师事务所律师。上诉人新疆跃马房地产开发有限责任公司（以下简称跃马公司）因房屋买���合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第804号民事判决，向本院提出上诉。本院2015年1月21日受理后，依法组成合议庭于2015年2月10日公开开庭进行了审理。上诉人跃马公司的法定代表人马新平，被上诉人中建新疆建工集团第一建筑工程有限公司（以下简称新疆一建公司）、中建新疆建工集团第一建筑工程有限公司兴亚分公司（以下简称兴亚公司）的共同委托代理人王雪梅、杨鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2007年2月20日，兴亚公司（担保方）与跃马公司（借资方）及出资方签订《协议》约定，就借资方在2004年7月31日担保方的担保下向出资方借资款项和利息等事项进行友好协商，达成如下协议：一、借资方在出资方借资，在借资期间年利息按年利率15%计息，2004年7月至2007年1月的利息为888375元，借资款���利息合计3257375元。2007年2月借资方先拿出在本市中环路二道湾村开发的跃马公司“幸福花苑”2号楼的六套经济适用房（即1单元301室、1单元201室、1单元101室、1单元102室、4单元101室、4单元102室）按销售价折合人民币1392897.30元，借资方将六套房产交担保方（此六套房产应同借资方销售的房产享有同等权利），由担保方负责变现后归还出资方，借资方和担保方负责办理该部分房产的交接手续。抵房款后借资余额1864477.70元。2007年2月对剩余应归还的款项，借资方将在青年路开发的“瑞玉花苑”别墅2号楼的一套224.24平方米和一套244.41平方米的两套别墅（合计488.65平方米，每平方米4300元，共计2101195元，此两套别墅应同借资方销售的房产享有同等权利）的房产及土地手续质押给担保方，在2007年2月借资方未归还剩余款项，双方结清账款，担保人有权采取任何方式将两套别墅���现后归还出资方的剩余款项。兴亚公司持有的协议由新疆一建公司、兴亚公司、跃马公司及出资方人员签字和盖章，而跃马公司持有的协议仅有兴亚公司、跃马公司双方签字盖章。协议后，跃马公司亦按协议约定将幸福花苑的六套房屋交付兴亚公司。2009年9月22日，兴亚公司（乙方）与跃马公司（甲方）签订《情况说明》，约定，依据三方在2007年2月20日签订的协议，甲方将在本市青年路开发的瑞玉花苑别墅2号楼中的两套房产交给乙方（房屋：2-104室、2-105室，面积合计491.34平方米，总金额2112762元）抵其欠借资款。差额部分248285元，需在乙方办理入住时，直接付此款项（或待双方工程决算后抵付工程款），如在入住时未付清款项，甲方有权不办理两套房产入住手续。依据三方签订的协议，抵付的“幸福花苑”六套经济适用房，需由乙方确定最终房屋所有权人员名单，如产生任何经济和法律纠纷，与甲方无关。本着友好合作，互让互谅的原则，双方关于开具发票之事，协商如下：我方抵此别墅时甲方应给乙方开具此房的售房发票，由于乙方承建甲方工程尚未给甲方开具此房产的售房发票，但乙方单位正处在重组改制时期，新疆自治区地税局函批复乙方可暂缓办理开具发票事宜。现鉴于实际特殊情况，双方同意现办理此房产移交手续，暂缓开具房产发票，后期甲、乙双方配合尽快清理完善，乙方按上级单位同意通知给甲方开具发票，此情况说明与兴亚公司签订协议具有同等法律效力。双方签订情况说明后，跃马公司至今未能按情况说明约定将瑞玉花苑别墅的房屋交付兴亚公司。2013年10月24日，新疆一建公司与跃马公司就瑞玉花苑工程和幸福花苑工程的建设工程施工合同一案，经新疆维吾尔自治区高级人民法院终审后认定，跃马公��应给付一建公司工程款及利息6916821.1元。2014年8月29日，新疆一建公司以公证的形式给跃马公司发出通知一份，该通知载明：根据2009年9月22日我公司与贵公司签订的《情况说明》，因我公司购买贵公司位于水磨沟区西一巷的瑞玉花苑别墅2号楼2-104、2-105室房产，欠贵公司房款248285元，根据《情况说明》，该款从贵公司拖欠我公司工程款中抵扣。原审法院认为：一、兴亚公司与跃马公司及出资方签订的《协议》以及兴亚公司与跃马公司签订的《情况说明》，虽然，跃马公司出具的协议中没有出资方在协议上签名，但兴亚公司与跃马公司已按协议履行了各自的权利和义务。因此，兴亚公司与跃马公司、出资方签订的《协议》和《情况说明》系当事人真实意思的表示，合法有效。故对跃马公司辩称，兴亚公司与跃马公司和出资方签订的协议，出资方未能在协议上签名，该协议无效的辩解理由，原审法院不予采信。二、兴亚公司与跃马公司于2009年9月22日签订的《情况说明》附加了跃马公司将乌鲁木齐市水磨沟区青年路瑞玉花苑别墅2号楼中两套房产交付给兴亚公司的条件是：兴亚公司给付跃马公司借资款的差额部分款项248285元时，跃马公司给兴亚公司交付房屋；或待双方工程决算后抵付工程款。新疆一建公司与跃马公司的建设工程施工合同一案，已经新疆维吾尔自治区高级人民法院终审，并进入执行阶段，现新疆一建公司同意按《情况说明》约定，从工程款中抵扣拖欠跃马公司的跃马公司房款248285元，兴亚公司与跃马公司签订的《情况说明》所附条件已成就，跃马公司理应按情况说明约定向兴亚公司、新疆一建公司交付瑞玉花苑别墅2-104室和2-105室房屋。故对新疆一建公司、兴亚公司要求跃马公司交付瑞玉花苑别墅2号楼2-104���和2-105室房屋和提供房屋权属登记所需材料，并协助新疆一建公司、兴亚公司办理位于乌鲁木齐市水磨沟区青年路瑞玉花苑2栋104室和2栋105室房屋所有权证书的诉讼请求，原审法院予以支持。对新疆一建公司、兴亚公司要求跃马公司偿付损失250000元的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。原审法院遂判决如下：一、新疆跃马房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内向中建新疆建工集团第一建筑工程有限公司、中建新疆建工集团第一建筑工程有限公司兴亚分公司交付位于乌鲁木齐市水磨沟区青年路瑞玉花苑2栋104室和2栋105室房屋；二、新疆跃马房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内向中建新疆建工集团第一建筑工程有限公司、中建新疆建工集团第一建筑工程有限公司兴亚分公司提供房屋权属登记所需材料，并协助中建新疆建工集团第一建筑工程有限公司、中建新疆建工集团第一建筑工程有限公司兴亚分公司办理位于水磨沟区青年路瑞玉花苑2栋104室和2栋105室房屋所有权证书和土地使用权证书；三、驳回中建新疆建工集团第一建筑工程有限公司、中建新疆建工集团第一建筑工程有限公司兴亚分公司要求新疆跃马房地产开发有限责任公司偿付损失250000元的诉讼请求。原审被告跃马公司不服一审判决上诉称：原审法院认定事实错误，适用法律错误。一、兴亚公司向法庭提交的《协议书》属于无效合同，该《协议》中仅有担保人兴亚公司的印鉴，没有出资人的签名。跃马公司与出资人已将补偿约定的内容履行完毕，跃马公司已将幸福花苑六套房产的手续办理完毕。二、兴亚公司向法庭提交的《协议书》、《情况说明》不是跃马公司的真实意思表示，同时，双方并未履行约定的内容，兴亚公司至今未向我公司开具发票，致使我公司的瑞玉花苑项目无法销售。三、2009年9月22日，兴亚公司与我公司签订的《情况说明》并非是购销协议，原审法院认定兴亚公司同意用另案款补缴本案房款没有事实依据，《情况说明》中约定的限制性条件没有成就，跃马公司有权不办理涉案房产的过户手续。请求二审法院撤销原审判决，依法改判。原审原告新疆一建公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、跃马公司在原审庭审中明确表示对《协议书》、《情况说明》真实性无异议，《协议》中约定的“幸福花园”2号楼6套房产已实际交付使用，部分房屋已办理了过户手续。二、我公司与跃马公司在《情况说明》中对“以房抵债”事宜约定明确，该约定系双方真实意思表示，不违反法律规定。关于248285元购房款，我公司已通过诉讼方式将跃马公司拖欠的工程款��以折抵，我公司已将房款全部付清。三、跃马公司认为我公司未开具发票致使其无法销售的主张与事实不符，《情况说明》中明确约定双方同意先办理移交手续，暂缓开具房产发票，同时，我公司也开具了相应的建筑业统一发票。请求二审法院驳回跃马公司的上诉请求，维持原判。原审原告兴亚公司的答辩意见与新疆一建公司一致。本院经二审审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。二审另查明：新疆一建公司、兴亚公司在原审庭审中明确表明撤回起诉状载明的第二、三项诉讼请求，即“跃马公司向新疆一建公司、兴亚公司偿付逾期交房损失250000元”、“跃马公司协助办理涉案两套房屋的房屋产权证和土地证”，原审法院当庭口头裁定予以准许。认定上述事实有《情况说明》、《协议书》、（2014）新乌证内字第27084���公证书、（2011）乌中民四初字第42号、（2013）新民一终字第142号民事判决书、当事人陈述及一、二审法庭审理笔录等证据附卷为证。本院认为：本案系双方当事人就是否应当交付涉案房屋而引发的纠纷。兴亚公司与跃马公司于2007年2月20日签订了《协议书》，虽然该协议中兴亚公司列明的地位为担保人，但从该协议的内容反映，兴亚公司与跃马公司之间存在权利义务关系，该协议中对涉案房屋的抵付情况约定明确，并不违反法律规定，跃马公司认为该协议书无效并无法律依据，本院不予采信。同时，兴亚公司与跃马公司法定代表人马新平于2009年9月22日签订的《情况说明》，跃马公司在庭审过程中对该《情况说明》的真实性予以认可，该《情况说明》系对《协议书》中涉案房屋的处理情况进一步约定，该《情况说明》对涉案房屋的面积、价格、付款、交付等情况约定明确，具有房屋买卖合同的性质，该《情况说明》对涉案房产交付条件表述明确，跃马公司应当按照《情况说明》中的内容履行相应的义务，跃马公司上诉认为兴亚公司未向其提供发票，但《情况说明》中对发票的交付条件表述清楚，跃马公司以此作为拒交房屋的理由并无事实及法律依据，本院不予采信。跃马公司上诉认为兴亚公司未按照《情况说明》约定将剩余房款付清，根据法庭调查，跃马公司与兴亚公司、新疆一建公司因工程欠款纠纷引发诉讼，新疆维吾尔自治区高级人民法院（2013）新民一终字第142号民事判决书已对工程欠款情况作出生效判决，按照《情况说明》中关于涉案房屋付款方式的约定，兴亚公司可以用工程款抵付涉案房屋的剩余房款，跃马公司以此作为拒交房屋的理由并无事实及法律依据，本院不予采信。本案在原审庭审过���中，新疆一建公司、兴亚公司已明确表示撤回部分诉讼请求，原审法院已口头裁定准许，该部分诉讼请求不应在本案中予以审理，原审对此事实认定有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第804号民事判决第一项，即：新疆跃马房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内向中建新疆建工集团第一建筑工程有限公司、中建新疆建工集团第一建筑工程有限公司兴亚分公司交付位于乌鲁木齐市水磨沟区青年路瑞玉花苑2栋104室和2栋105室房屋；二、撤销乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第804号民事判决第二项、第三项，即：新疆跃马房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内向中建新疆建工集团第一建筑工程有限公司、中建新疆建工集团第一建筑工程有限公司兴亚分公司提供房屋权属登记所需材料，并协助中建新疆建工集团第一建筑工程有限公司、中建新疆建工集团第一建筑工程有限公司兴亚分公司办理位于水磨沟区青年路瑞玉花苑2栋104室和2栋105室房屋所有权证书和土地使用权证书；驳回中建新疆建工集团第一建筑工程有限公司、中建新疆建工集团第一建筑工程有限公司兴亚分公司要求新疆跃马房地产开发有限责任公司偿付损失250000元的诉讼请求。二审案件受理费23702.10元（上诉人新疆跃马房地产开发有限责任公司已预交），由新疆跃马房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 董    慧代理审判员 冯    宁代理审判员 卫    杨二〇一五年四月七日书 记 员 ���何润轩