云南省楚雄市人民法院 民 事 判 决 书 （2015）楚民初字第440号 原告陆萍，女，1968年5月11日生，汉族，初中文化，楚雄市人，楚雄市鞋帽厂退休职工，住楚雄市。 委托代理人马兴，云南佳信律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告李国兴，男，1965年1月2日生，彝族，初中文化，楚雄市人，农民，户籍地：楚雄市，现住楚雄市。 原告陆萍与被告李国兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理后，依法由审判员李世芸独任审判，于2015年3月11日公开开庭进行了审理。原告陆萍及其委托代理人马兴，被告李国兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆萍诉称：2013年2月23日，被告将其坐落于楚雄市鹿城镇龙江社区鹿城南路鲁班阁村的自建房702室出售给原告，双方签订《房屋买卖合同》一份，合同对房屋结构、面积、单价、产权过户、购房款支付、房屋交接、违约责任等事项作了约定。随后，原告支付给被告购房款28.5万元，水电配套费5400元，被告将房屋交付给原告使用，被告接房后又投入22370元对房屋进行了装修。原告在与被告购房时，被告承诺建房手续合法，产权明晰，是可以办理产权过户的。但原告到房管部门了解所购房屋产权情况时，被告知所查房屋无产权登记信息。后原告委托律师查证，得知被告所建房屋的规划层数为地下一层地上六层，共计七层。被告出售给原告的702室为地上第七层，不在规划许可范围，属违法建筑，依法不允许买卖，更不可能办理产权过户手续。为此，原告认为，被告采取隐瞒事实的手段，骗取原告向其购买不合法的房产，双方的买卖行为违法，双方的交易行为无效，被告依法应退回原告所购房款及原告对房屋进行的相关投入，并应承担原告因此所受的经济损失。现请求判令：一、确认原、被告双方2013年2月23日所签订的《房屋买卖合同》为无效合同；二、被告李兴国返还原告购房款312770元，并赔偿原告的经济损失45327元（285000元×0.076÷365×696天）；三、诉讼费由被告承担。针对上述事实和主张，原告向本院提交如下证据：1、房屋买卖合同；2、付款凭证；3、装饰合同；4、收条；5、规划许可证；6、房屋分户资料；7、国有土地使用权证。 被告李兴国辩称：我与原告签订房屋买卖合同，将房屋卖给原告均是事实。合同签订前，原告去看房子的时候，我就跟原告说清楚，出售给原告的房屋是加层，建房手续不齐全，现在加层手续没有办下来，但我承诺原告，在5年内将加层手续办下来，并将房权证办好交给原告，如果到时办不了房权证，我会赔偿原告损失。我把自己建盖的房屋卖给原告，双方交易时我已经将所有的情况向原告说清楚，我建盖的房屋产权清晰，与别人的没有什么牵扯。故原告所述没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。针对自己的辩称，被告李国兴提交如下证据：合伙联建商住楼合同6份、房屋所有权证6份、国有土地使用权6份。 根据庭审和质证，双方当事人确认本案无争议的法律事实如下：2013年2月23日，被告李国兴与原告陆萍签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告李国兴将自建的位于楚雄市建筑面积约为115.84平方米、楼层在7楼的702住房一套卖给原告陆萍，房屋总价为370688元，加装修费34752元，共计405000元；双方约定了房款的交付时间及方式、房屋交接、产权过户等，其中第二条第6项约定“办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》在交房之日起计算五年内办理完毕（2018年2月23日）。如提前办理，甲方（即被告李国兴）通知乙方（即原告陆萍），该交一切费用（测绘评估、税证费）由乙方负责提前交清，乙方需在领证之日一次性付清尾款给甲方。如甲方通知乙方后，乙方超过30天不来领取产权证和支付尾款，按违约处理。如在规定期限内因办理机构或国家政策等特殊情况非甲方单方原因，造成房屋未能按期办理过户的，甲方在五年内无法办理证件（2018年12月23日前），应负责退还已交全额房款36.5万元，并负责赔偿7万元损失费，共计应赔还乙方43.5万元。”双方还对其他内容作了约定。合同签订后，原告陆萍于2013年2月份接收了该房屋，原告陆萍前后共向被告李国兴支付购房款285000元、水电配套费5400元，共计290400元，剩余款项尚未支付。 另，被告李国兴通过与（案外人）刘翠玉、王家明、王家承合伙联建的方式取得楚雄市鹿城镇龙江社区鲁班阁村、建筑面积3228.6平方米的建字第532301201100075号建设工程规划许可证，建设项目名称为：居民住宅拆建（一栋框架地上六层地下一层)，房屋建好后，楚雄市规划局同意按实测面积为3329.6平方米验收（框架地上六层、地下**）。（注：由于阳台全封闭，面积全算，所以超出许可证面积101平方米）。被告李国兴依据相关材料办理了自己所有的房屋的产权证。原告陆萍向被告李国兴购买的702室住房不在建字第××号建设工程规划许可证许可的范围，至开庭时，该套住房仍未经规划许可。 根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：2013年2月23日双方签订的《房屋买卖合同》是否为有效合同？ 本院认为，《合同法》规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，被告李国兴将没有经过规划许可建盖的房屋出售给原告陆萍，违反了国家法律、行政法规的强制性规定，故原、被告双方2013年2月23日签定的《房屋买卖合同》为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，因合同无效取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告陆萍在签订合同时已经知道该房屋在近期内尚不能办理房权证，仍继续与被告李国兴签订房屋买卖合同，并在原装修的基础上进行了适当装修后搬进房屋居住，原告陆萍对无效合同造成的损害有一定过错，对本案造成的损失应承担一定的责任。被告李国兴明知没有经过规划批准建盖的房屋是违反法律规定的，仍将房屋出售给原告陆萍，对因此造成的损害，其应承担主要责任。对原告陆萍提出要求被告李国兴返还购房款285000元、配套水电设施费5400元的诉讼请求，本院予以支持；对原告陆萍起诉要求被告李国兴返还房屋装修款22370元的诉讼请求，庭审中，双方均认可被告李国兴交付给原告陆萍的房屋是经过装修的，现原告陆萍提供的证据不能证实其在原装修的基础上又进行了哪些装修，庭审中被告李国兴认可原告陆萍加装了防盗笼。对原告陆萍提出的装修款，本院予以酌情支持8000元。对原告陆萍提出合同签订后，自己已经支付给被告相关费用，从补偿的角度，被告应对占用的部分给予原告经济赔偿45327元的请求，因其提供的证据不能证实该诉讼请求成立，对该请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下： 一、原告陆萍与被告李国兴2013年2月23日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、被告李国兴在本判决生效后10日内返还原告陆萍购房款285000元、水电配套费5400元，合计290400元； 三、原告陆萍在本判决生效后10日内将位于楚雄市由被告李国兴建盖的702号住房一套归还被告李国兴； 四、由被告李国兴在本判决生效后10日内赔偿原告陆萍房屋装修款8000元； 五、驳回原告陆萍的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取3080元，由原告陆萍承担141元（已交），由被告李国兴承担2939元（未交，限本判决生效后10日交纳）。 以上应由被告李国兴交纳的执行款，款均交本院。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 审判员  李世芸 二〇一五年四月三日 书记员  普亚梅