上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2014）闸民三(民)初字第22号原告倪德品。委托代理人范仲兴，上海范仲兴律师事务所律师。委托代理人杨颖琦，上海范仲兴律师事务所律师。被告张淳。委托代理人孙建鸽，上海凯正律师事务所律师。委托代理人张滔，上海市嘉诚律师事务所律师。被告郑佑清。第三人华夏银行股份有限公司上海虹口支行。负责人武继前。委托代理人王善良，北京市君泰律师事务所上海分所律师。委托代理人匡琼，北京市君泰律师事务所上海分所律师。第三人上海市住房置业担保有限公司。法定代表人张景载。委托代理人陆颖。委托代理人梁博雯。第三人上海信太典当有限公司。法定代表人吴昊。委托代理人殷伟栋，上海智众律师事务所律师。第三人谢麒。第三人王凯华。原告倪德品与被告张淳、郑佑清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月27日立案受理后，依法组成合议庭，审理中本院追加华夏银行股份有限公司上海虹口支行(以下简称华夏银行)、上海市住房置业担保有限公司(以下简称住房置业)、上海信太典当有限公司(以下简称信太典当)、谢麒、王凯华作为第三人参加诉讼，并于2014年1月22日、2014年6月23日、2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告倪德品及其委托代理人范仲兴、杨颖琦，被告郑佑清，被告张淳及其委托代理人张滔、孙建鸽，第三人华夏银行委托代理人匡琼，第三人住房置业委托代理人陆颖、梁博雯，第三人信太典当委托代理人殷伟栋到庭参加诉讼。第三人谢麒、第三人王凯华经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告倪德品诉称，原告倪德品与被告郑佑清系夫妻关系，登记结婚时间为1999年5月30日，两人共育有三个子女，即郑宁宁、郑静静和郑校。本市闸北区宝源路XXX弄XXX号1901(A)室房屋(以下简称系争房屋)于1998年以原告倪德品与被告郑佑清夫妻共同资产购买但登记在被告郑佑清名下，夫妻二人及三个子女始终实际居住并使用该房屋至今。2009年，被告郑佑清在原告及子女不知晓的情况下与被告张淳签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称系争合同)，约定将房屋转让给被告张淳，并办理了房屋过户手续，但原告毫不知情，仍居住在系争房屋内。2012年，张淳对郑佑清提起排除妨碍之诉，原告才得知系争合同签订情况。2013年1月25日，上海市闸北区人民法院做出(2012)闸民三(民)初字第1790号民事判决书，以“难以认定两被告间房屋买卖系真实意思表示，难以认定张淳购买房屋为善意”为由，驳回张淳要求郑佑清搬离系争房屋的诉讼请求。另据被告郑佑清证实，张淳与郑佑清及案外人谢麒均素不相识，系郑佑清介绍朋友至案外人陈某某处参与赌博，后朋友欠下赌债未还，故陈某某要求作为介绍人的郑佑清偿还。郑佑清不得已与陈某某指定的张淳恶意串通，签订系争合同，出让系争房屋，所有房款均在张淳及陈某某的控制下直接经由案外人谢麒账户，由陈某某或其指定的人员收取，被告郑佑清实际未取得任何房款。原告认为，系争房屋是原告与被告郑佑清夫妻共同财产且系原告及三个子女唯一居住用房，两被告出于偿还赌债目的而恶意串通签订系争合同，侵犯了原告的利益，根据《合同法》第五十二条第二项的规定应属无效，且两被告恶意串通及非善意的事实已由生效法院文书认定，该生效法律文书对两被告及案外人间如何存在债权债务关系也已确定了程序上的救济途径。为保护原告及家人的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认两被告于2009年就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、系争房屋产权恢复登记至被告郑佑清名下。被告张淳辩称，不同意原告的诉讼请求。1、系争房屋于1998年购买取得，被告郑佑清是系争房屋合法唯一产权人，有权依法出售系争房屋，系争房屋买卖未损害原告利益。原告所称的权益受损是其与郑佑清的家庭内部事务，与张淳没有必然联系。2、两被告就系争房屋的买卖是真实合法有效的，且双方均已履行各自义务，被告张淳支付首付款766,400元(以下币种均为人民币)，并以贷款的方式支付余款，双方已办理过户手续。3、根据物权法第一百零六条的规定，张淳符合善意购买人的标准，应当依法取得房屋。系争房屋登记在郑佑清名下，张淳通过中介看房、购房，均无法知悉其他共有人情况，张淳以市场价向郑佑清支付全部房款，虽购买单价价格为17,500元，但仅比市场价18,500元略低，其支付的对价是合理的。被告郑佑清辩称，同意原告的诉讼请求。1、系争合同系假买卖，非双方真实意思表示。案外人陈某某在虹桥路和闸北区威尼斯开设赌场，被告张淳系陈某某公司股东。被告郑佑清的四个朋友在陈某某的赌场输了1,800,000元后陈某某向被告郑佑清索债，故郑佑清把系争房屋过户给张淳以申请贷款，贷款由陈某某归还，三年之后如赚到钱再把房屋过户回郑佑清名下。郑佑清曾签订过系争房屋回购合同，但因遗失无法提供。2、被告郑佑清未收到系争房屋任何房款。系争房屋办理华夏银行贷款时有郑佑清、陈某某、张淳和谢麒(陈某某公司股东)在场，首付款70余万元到账以及银行放贷1,580,000元后郑佑清均马上转账到谢麒账上。郑佑清曾陆续交付陈某某300,000元，其中100,000元为现金，200,000元为转账。2012年下半年因陈某某要求郑佑清归还1,800,000元欠款导致张淳起诉排除妨害。3、系争房屋购买之后一直由原告及被告郑佑清一家五口居住至今。第三人华夏银行述称，第三人与被告张淳的贷款合同真实有效，并基于贷款合同办理他项权证，履行了放款义务，属于善意第三人，希望法院保护第三人的抵押权。如果法院认为买卖合同无效，请法院依法对第三人的抵押权一并处理，其他由法院依法判决。第三人住房置业述称，系争房屋所涉及的抵押是合法有效的，第三人尽到审慎审查义务，在涤除抵押权之后第三人同意产权恢复到郑佑清名下，对原告要求确认合同无效的诉请不发表意见。如果法院判决无效，希望法院对买卖合同无效的后果一并处理。第三人信太典当述称：第三人的抵押权是有效的，第三人尽到审慎审查义务。如果法院判决合同无效，希望法院就合同无效所带来的后果一并处理，在涤除抵押权之后同意产权恢复到郑佑清名下。第三人与张淳于2013年12月16日签订典当合同，并两次查阅产调信息，根据资料，第三人认为该房市场价值400万元左右，故典当150万元给被告张淳，典当日期为六个月，双方约定月利率0.8%，月综合费率2.7%。第一个月的费用在发放的款项中直接扣除，余款通过转账支付，之后被告张淳每个月应该向第三人支付利息和管理费，后张淳又办理六个月续当，至今为止被告付款情况正常。第三人谢麒未到庭陈述。第三人王凯华未到庭陈述。原告倪德品为证明其诉称事实，向本院提交以下证据材料：1、上海市房地产买卖合同，证明两被告就系争房屋签订房屋买卖合同；2、(2012)闸民三(民)初字第1790号民事判决书。证明系争房屋虚假买卖相关事实已在该案中查清，具体如下：系争房屋系原告倪德品与被告郑佑清的夫妻共同财产，郑佑清未实际收取房款，张淳购房非善意。3、郑佑清书面说明，证明郑佑清自认系争合同签订系虚假，其为偿还赌债而出让房屋，且并未实际收取房款。4、照片一组，证明评估公司出具的照片不是系争房屋的真实现状。对原告倪德品提交的上述证据材料，被告张淳在庭审质证中认为：对证据1真实性无异议，证据2真实性无异议，但证据2只能证明张淳曾向郑佑清积极主张系争房屋权利。对证据3不予认可，郑佑清在庭审中的陈述自相矛盾。对证据4无法质证。对原告倪德品提交的上述证据材料，被告郑佑清在庭审质证中认为：对原告提交的证据均无异议。对原告倪德品提交的上述证据材料，第三人华夏银行在庭审质证中认为：对证据1、证据2真实性均无异议，对证据3认可被告张淳的说法，对证据4认为与第三人无关，不发表意见。对原告倪德品提交的上述证据材料，第三人住房置业在庭审质证中认为：对证据1、证据2真实性均无异议，对证据3系郑佑清自认，其因与倪德品系夫妻而存在利害关系，对证据4认为与第三人无关，不发表意见。对原告倪德品提交的上述证据材料，第三人信太典当在庭审质证中认为：对证据1、证据2真实性均无异议，对证据3认为第三人的权益系合法权益，对证据4认为与第三人无关，不发表意见。被告张淳为证明其答辩主张，向本院提交以下证据材料：1、房地产评估报告、付款票据。证明评估公司对系争房屋进行评估，张淳向评估公司支付相关费用。2、房屋买卖合同、付款及纳税票据。证明张淳按约定购买房屋并履行义务。3、公积金贷款合同。证明部分购房款由张淳通过公积金贷款方式支付。4、商业贷款合同。证明部分购房款由张淳通过商业贷款方式支付。5、贷款取款凭条。证明贷款由银行工作人员取出后交由郑佑清。以上证据均证明双方买卖房屋的真实性。6、上海市闸北区房地产登记收件收据，证明张淳购买系争房屋之前，系争房屋设有抵押权，权利人为谢麒。7、华夏银行储蓄存款凭条，证明张淳向郑佑清华夏银行账户内付款158万元。8、张淳在华夏银行账户流水明细，证明华夏银行贷款128万元及公积金贷款30万元均进入张淳账户，张淳取款158万元与郑佑清入账158万元相互印证。对被告张淳提交的上述证据材料，原告倪德品在庭审质证中认为：对证据1形式上的真实性无异议，但评估报告中的照片不是系争房屋的照片，系评估公司造假，且评估报告产生于买卖合同之后，是为了借款而做的评估。对证据2-4的真实性无异议，但只能证明张淳的借款过程。对证据5真实性无异议，但该笔款项进入郑佑清账户后同时转给他人，未经郑佑清实际控制。对证据6，原告认为与本案无关。对证据7-8真实性无异议。对被告张淳提交的上述证据材料，被告郑佑清在庭审质证中认为：对被告张淳提交的证据均无异议，但被告郑佑清没有实际控制过购房款。对被告张淳提交的上述证据材料，第三人华夏银行在庭审质证中认为：对证据1-8真实性均无异议。对被告张淳提交的上述证据材料，第三人住房置业在庭审质证中认为：对证据1-8真实性均无异议。对被告张淳提交的上述证据材料，第三人信太典当在庭审质证中认为：被告张淳提交的证据与第三人无关，不发表意见。第三人华夏银行为证明其陈述，向本院提交以下证据材料：1、个人房屋抵押借款合同。2、住房公积金个人购房担保借款合同。3、放款凭证。4、他项权证。5、个人商品房按揭贷款谈话记录。以上证据均证明华夏银行作为善意第三人与张淳签订借款合同，办理的抵押手续真实有效，抵押权真实存在。对第三人华夏银行提交的上述证据材料，原告倪德品在庭审质证中认为：认可第三人提供的以上证据，但被告郑佑清并未实际控制购房款。对第三人华夏银行提交的上述证据材料，被告张淳在庭审质证中认为：认可华夏银行提供的证据。对第三人华夏银行提交的上述证据材料，被告郑佑清在庭审质证中认为：认可华夏银行提供的证据。对第三人华夏银行提交的上述证据材料，第三人住房置业在庭审质证中认为：认可华夏银行提供的证据。对第三人华夏银行提交的上述证据材料，第三人信太典当在庭审质证中认为：认可华夏银行提供的证据。第三人信太典当为证明其陈述，向本院提交以下证据材料：1、房地产借款抵押合同，证明被告张淳向第三人借款事实。2、张淳身份证复印件，证明被告张淳的身份。3、上海市房地产登记证明、上海市房地产登记簿，证明系争房屋价值400万元左右，故第三人典当150万元给张淳。4、上海市房地产权证，证明抵押登记合法有效。5、划款凭证，证明第三人支付相关借款。6、当票、续当凭证，证明第三人收取利息及费用依据，其中月利率0.8%，月综合费率2.7%，该费用与张淳协商后于第一个月收取，故实际支付的是1,447,500元。对第三人信太典当提交的上述证据材料，原告倪德品在庭审质证中认为：对证据1-5真实性无异议。对证据6，难以认定信太典当与张淳的关系是善意的。对第三人信太典当提交的上述证据材料，被告张淳在庭审质证中认为：对信太典当提交的证据无异议，信太典当的款项张淳已经收到，且根据当票的要求支付利息。对第三人信太典当提交的上述证据材料，第三人华夏银行在庭审质证中认为：对信太典当提交的证据无法质证。对第三人信太典当提交的上述证据材料，第三人住房置业在庭审质证中认为：对信太典当提交的证据不发表质证意见。根据原、被告的诉、辩称意见，第三人的陈述意见及经过庭审的举证、质证意见，本院确认如下事实：1994年3月30日，原告倪德品与被告郑佑清登记结婚。1998年，上海申桂房地产开发经营有限公司(甲方、卖方)与被告郑佑清(乙方、买方)签订《上海市内销商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买上海市闸北区宝源路301弄申桂公寓3幢19层A座(即系争房屋)。后系争房屋登记至郑佑清名下。2009年7月13日，郑佑清出具房款收条一张，载明：今收到张淳购买宝源路XXX弄XXX号19A座首付款30%为柒拾陆万陆仟肆佰元正。2009年7月15日14时01分28秒，王凯华自工商银行账户(XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)中转账800,000元至被告张淳工商银行账户(XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)，同日15时12分03秒张淳转账766,400元至郑佑清工商银行账户(XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)，同日15时18分59秒郑佑清将766,400元转账至谢麒工商银行账户(XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)，7月16日14时40分25秒,谢麒将500,000元转账至王凯华工商银行账户(XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)。2009年8月3日，上海市闸北区房地产交易中心受理了张淳与郑佑清房屋买卖过户的申请，张淳(买受人、乙方)与郑佑清(卖售人、甲方)递交的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：732251)载明：甲乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋，转让价款共计2,346,400元；甲、乙双方确认，在2009年7月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述《上海市房地产买卖合同》中，对房屋交接日期、乙方未按约付款的处理、甲方未按约交接房屋的处理、争议解决、补充条款、附件二(随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理)、附件三(付款协议)、附件四(物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付)均未作约定。同日，张淳与第三人华夏银行、第三人住房置业签订《住房公积金个人购房担保借款合同(个人住房组合贷款适用)》，申请住房公积金贷款300,000元；张淳又与华夏银行签订《个人房屋抵押借款合同》，申请个人房屋抵押借款1,280,000元。2009年8月7日，系争房屋登记至张淳名下。8月11日，前述组合贷款共计1,580,000元通过张淳账户转至郑佑清华夏银行的账户。8月12日，郑佑清从上述账户汇款1,580,000元至案外人谢麒中国工商银行账户(XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)，同日，谢麒将上述账户中的300,000元转账至王凯华工商银行账户(XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)。2013年12月16日，张淳与第三人信太典当签订《房地产借款抵押合同》，申请借款1,500,000元，借款期限自2013年12月16日起至2014年6月16日止，月利率0.8%。当日，信太典当将1,447,500元转账至张淳工商银行账户。另查明，2012年，张淳诉至本院【案号(2012)闸民三(民)初字第1790号】，要求判令郑佑清搬离系争房屋，本院以“难以认定原、被告买卖系争房屋系真实的意思表示，且难以认定原告购买系争房屋为善意”为由驳回张淳诉讼请求。张淳不服提起上诉至上海市第二中级人民法院，后撤回上诉及起诉。本案审理中，被告张淳表示除不认可倪德品、郑佑清一家居住在系争房屋中的事实外，对其他1790号案件中查明的事实均予以认可。以上事实，由原告提供的上海市房地产买卖合同、(2012)闸民三(民)初字第1790号民事判决书、郑佑清书面说明、照片，被告张淳提供的房地产评估报告、付款票据、房屋买卖合同、付款及纳税票据、公积金贷款合同、商业贷款合同、贷款取款凭条、上海市闸北区房地产登记收件收据、华夏银行储蓄存款凭条、张淳在华夏银行账户流水明细，第三人华夏银行提供的个人房屋抵押借款合同，住房公积金个人购房担保借款合同、放款凭证、他项权证、个人商品房按揭贷款谈话记录，第三人信太典当提供的房地产借款抵押合同、张淳身份证复印件、上海市房地产登记证明、上海市房地产登记簿、上海市房地产权证、划款凭证、当票、续当凭证，当事人的陈述及法院调取的相关材料等证据予以佐证。审理中，原告倪德品表示：1、系争房屋是原告与郑佑清的夫妻共同财产，郑佑清未经原告同意擅自处分房产的行为无效，且系争房屋是其与三个子女唯一居住用房。2、被告张淳购房过程虚假，其没有实地看房，描述的房屋情况亦与事实不符，系争合同中对于付款时间及交房日期等重要条款均无明确约定。两被告及第三人之间若存在其他债权债务关系可以另案处理，本案原告的诉请有法律和事实依据。3、被告张淳的购房资金来源虚假。其购房款来源于第三人王凯华，最终经过转账又回到王凯华账户，可见两被告之间的买卖关系虚假。王凯华将800,000元转账至张淳账户后，最终又分两次从谢麒处转账回300,000元及500,000元，两者相加的金额与最初转出的800,000元相符。购房款的资金流向最终形成循环，不符合交易习惯，张淳对此未能做出合理解释，故其不符合善意购房人的条件。被告张淳表示：1、从张淳按时归还银行贷款来看，买卖系争房屋是真实意思表示，买卖合同合法有效，不存在恶意串通等合同无效的法定事由。即使郑佑清与原告为房屋共有人，张淳支付了合理对价，且已登记为房屋产权人，其系善意购房人。2、两被告买卖房屋事宜由中介处理，但被告张淳无法提供中介名称及中介人员名字，因有中介操作，被告未仔细查看系争合同，故系争合同中很多条款没有填写。3、被告张淳不认识案外人陈某某和第三人谢麒。因时间久远，被告张淳不记得首付款的来源。王凯华与谢麒之间的借贷关系以及郑佑清与谢麒之间的借贷关系并非本案审理范围，张淳对于上述借贷关系如何产生如何履行都不清楚，与本案无关，且两个借贷关系都无法否认两被告之间买卖关系的真实性及合法性,即使两个借贷关系都存在瑕疵，也无法影响买卖合同的效力。4、从首付款和贷款的资金流转情况来看，并非每笔金额都从王凯华处转来，并转至王凯华账户，故应当不属于循环转账。被告郑佑清表示：系争房屋买卖过程中的具体手续都是谢麒操办的，被告张淳只是名义上的购房人，其只在华夏银行转账的时候以及交易中心过户的时候出现过两次，之后就再没有出现。至今为止，被告郑佑清从未收到过任何钱款，故被告同意买卖合同无效。第三人谢麒曾到庭述称，其与郑佑清于2008年通过朋友介绍认识，不认识被告张淳，第三人王凯华系其朋友，王凯华也是上海京投投资管理公司股东。2008年，因郑佑清公司急需要钱，故向第三人陆续借款200万元左右，76万元及158万元都是郑佑清的还款。本院认为，意思表示真实的合同依法有效，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。关于系争合同是否有效一节。本案中，被告张淳作为系争房屋买受人理应对系争房屋的产权及共有情况、结构及居住情况等基本信息进行全面了解，而被告张淳对以上基本情况均不了解，且其无法对购买系争房屋及看房的过程进行明确陈述，不符合常理。签订系争合同时，买卖双方未通过经纪机构居间，该合同中对系争房屋的交接日期、违约处理、付款协议等重要条款均未作约定，不符合一般的房屋交易习惯，被告张淳对此不能做出合理解释。被告郑佑清出具的房款收条上的日期早于被告张淳汇款766,400元的日期。综合上述不符常理之处，故本院难以认定被告张淳受让系争房屋时系善意，亦难以认定被告郑佑清与被告张淳之间的买卖系争房屋系真实的意思表示，根据合同法相关法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效，故原告请求确认系争合同无效的诉请符合相关法律规定，本院予以支持。关于被告张淳是否支付系争房屋房款及该房款是否由被告郑佑清实际控制一节。根据本院调取的系争房屋首付款76万余元及贷款158万元银行转账记录显示，王凯华将80万元转入张淳账户后，张淳支付76万余元作为首付款转入郑佑清账户，郑佑清于同日将该笔钱款转入谢麒账户，后谢麒又于次日将76万余元中的50万元转至王凯华账户；张淳申请贷款158万元转入郑佑清账户，郑佑清于次日转至谢麒账户，后谢麒将其中30万元转入王凯华账户。从以上转账记录可以看出，张淳的首付款、贷款的来源及去向均与王凯华密切相关，但审理中被告张淳既无法解释首付款的合法来源和流向，亦未提供相关证据予以证明其资金流动的合理性，行为违背常理，故本院难以认可被告张淳以上转账行为系真实的房款买卖之支付行为。结合被告郑佑清账户相关收账、转账记录可知，被告郑佑清于收到首付款当日及收到贷款次日将款项全数转出，该行为与其陈述的其账户仅作为虚假买卖走账之情节相吻合，本院认为被告郑佑清对系争房屋首付款及贷款均不存在实际控制，其未实际掌控任何购房款的情节具备高度盖然性，故本院认定张淳未向郑佑清真实支付系争房屋的相应购房款。关于系争房屋无效后的第三人抵押权处理一节，第三人华夏银行、第三人住房置业、第三人信太典当所主张的抵押权合法有效，其均属于善意取得，本院依法予以认定。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、确认被告郑佑清与被告张淳就上海市闸北区宝源路XXX弄XXX号1901(A)室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、在第三人华夏银行股份有限公司上海虹口支行、上海市住房置业担保有限公司、上海信太典当有限公司涤除抵押权后十日内，被告张淳应配合原告倪德品及被告郑佑清变更上址房屋产权至被告郑佑清名下，产生的税费由被告张淳和被告郑佑清各半承担；三、驳回原告倪德品其他诉讼请求。案件受理费25,571.2元、保全费5,000元(原告倪德品均已预缴)，由被告张淳、被告郑佑清各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  魏思奇代理审判员  龚 平人民陪审员  高贵荣二〇一五年四月二十四日书 记 员  刘 怡附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。