四川省南充市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2016）川13行终125号 上诉人（原审原告）夏学良，男，汉族，1942年4月22日出生，住址四川省营山县。 上诉人（原审原告）邱国英，女，汉族，1945年6月15日出生，住址四川省营山县。 委托代理人邱俊杰，男，汉族，1949年11月3日出生，住址四川省营山县，系邱国英胞弟。 委托代理人龙开俊，四川营欣律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）陈晓兰，女，汉族，1970年5月26日出生，住址四川省营山县。 委托代理人涂刚，四川营欣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）营山县不动产登记局。住所地四川省营山县朗池镇北坝街。 负责人郭显华，局长。 委托代理人蒋安城，该局工作人员。 委托代理人张俊忠，四川营欣律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）夏毅，男，汉族，1969年11月8日出生，住址四川省营山县。 被上诉人（原审第三人）夏刚，男，汉族，1972年9月5日出生，住址四川省营山县。 被上诉人（原审第三人）曹琼，女，汉族，1974年9月23日出生，住址四川省营山县。 被上诉人（原审第三人）营山外国语幼儿园。住所地四川省营山县外西街飞仙巷。 法定代表人邱鹏文，园长。 上诉人夏学良、邱国英、陈晓兰因不动产登记一案，不服营山县人民法院（2016）川1322行初2号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邱国英及上诉人夏学良、邱国英的委托代理人邱俊杰、龙开俊、上诉人陈晓兰及其委托代理人涂刚、被上诉人营山县不动产登记局的委托代理人张俊忠、被上诉人夏毅、夏刚及被上诉人营山外国语幼儿园的法定代表人邱鹏文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审认定，2003年，营山县为实现城建规划，经相关部门批准，由营山县国家建设统一征用土地办公室（现营山县统征储备中心，简称“统征中心”），对原告等在朗池镇北坝村三社集体土地65亩征用，同年2月26日与二原告签订房屋拆迁协议，同时又签订了购房门市协议书，2004年8月“统征中心”又与第三人营山外国语幼儿园签订购房合同，约定了拆迁人及门市对原告所拆迁房屋进行安置，属外国语幼儿园按合同约定对原告家被安置对象全部进行还房安置。2003年5月26日营山外国语幼儿园分别与第三人夏刚、夏毅签订拆迁住宅房屋产权调换协议书。2006年1月，拆迁人营山县统征中心与拆迁户原告邱国英、夏学良进行拆迁还房结算。2012年7月，第三人夏毅夫妇、夏刚夫妇凭营山外国语幼儿园拆迁住宅房屋产权调换协议书等相关资料向营山县房地产管理局申请办理了权属登记。今年1月，原告以行政登记错误为由，提起行政诉讼，请求撤销被告将本属原告的房屋所有权，错误登记为夏毅夫妇和夏刚夫妇办理的房屋所有权证。 原审认为，原告夏学良、邱国英于2003年2月26日与拆迁人营山县统征储备中心签订的营山县房屋拆迁协议合法有效。夏学良、邱国英是被拆迁房屋的所有权人，被安置对象应当是夏学良、邱国英、夏毅夫妇、夏刚夫妇及子女。为了履行该协议，拆迁人营山县统征储备中心与第三人营山外国语幼儿园签订的购房合同，用购买的房屋、门市对原告及家人进行了安置补偿，各方对安置补偿内容均无异议，现已安置补偿完毕，并进行了结算。所取得的房屋及门市应属于原告及第三人共同财产。2012年7月，第三人夏毅夫妇、夏刚夫妇凭借与第三人外国语幼儿园签订的拆迁住宅房屋产权调换协议书、公正文书等相关资料向（原房地产管理局）营山县不动产登记局申请办理了房屋权属登记。登记机关未严格审查把关，在主要事实不清，证据不足的情况下，违规将属于家庭共同财产登记在第三人夏毅夫妇、夏刚夫妇名下，其登记行为侵害了原告的财产所有权。原告请求撤销房屋登记的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（二）款的规定，判决撤销营山县不动产登记局营房证营字第2××1号、营房证营字第2××2号、营房证营字第2××3号、营房证营字第2××4号门市的产权登记；营房证营字第2××1号、营房证营字第2××2号住房的产权登记；营房证营字第2××1号、营房证营字第2××2号住房的产权登记；营房证营字第2××1号、营房证营字第2××2号门市的产权登记。 夏学良、邱国英上诉称，一、一审认定上诉人的拆迁还房“所取得的房屋及门市应属于原告及第三人共同财产”明显存在诸多错误。1、2003年2月拆迁单位营山县统征储备中心所拆除的房屋是上诉人夫妇最原始取得的所有权。2、2003年2月26日上诉人与统征储备中心签订的房屋拆迁协议已载明：被拆迁人是上诉人夫妇，补偿对象只有上诉人夫妇。3、一审认定二上诉人与营山县统征储备中心签订的房屋拆迁协议合法有效，二上诉人是被拆迁房屋的所有权人，但又把上诉人的物权认定为第三人（儿子、媳妇）共同财产，既矛盾又错误。更明显的错误是，上诉人在拆迁合同之外出资购买的门市也被认定是与第三人的共同财产。二、与上诉人不相关联的几点事实。1、拆迁人与幼儿园签订的购房合同未经上诉人同意，与上诉人无关。2、幼儿园与夏刚、夏毅签订的所谓拆迁协议是违法的。3、夏毅、夏刚的调换协议上诉人不知情。本案出现的公证书，上诉人不知道公证什么。本案中拆迁人与幼儿园串通签订的所谓的补充合同，根本没有上诉人的签名认可，对上诉人不具约束力。三、一审撤销不动产登记局对本案的产权登记是合法、正确的。 上诉请求：一、对一审将上诉人夫妇享有原始所有权的房屋认定为上诉人与儿子、媳妇共同所有的错误认定予以纠正。二、对一审撤销不动产登记局与本案有关的房屋产权登记予以维持。 营山县不动产登记局辩称，一审判决错误，应该撤销。颁证机关是县政府，一审被告主体错误。我局没有任何过错，即使登记错误，也是上诉人共同造成的。 陈晓兰辩称，上诉人认为房屋现在登记在被上诉人名下，是通过原房屋取得不是事实。现在二上诉人是选址修建的住房，该房屋位于幼儿园旁边，二上诉人是得到补偿了的，原来签订的拆迁协议本身就不具备合法性，一审认定原拆迁协议合法有效是错误的。按照法律规定，征收征用只有国土部门才能享有行政权利，原拆迁协议是统征办签订的，所以征收程序和部门不合法。给我们颁证的是营山县政府，不是不动产登记局，所以被告主体是错误的。我认为安置协议也应撤销，才能保护家庭财产，一审事实不清。 夏毅辩称，当时陈晓兰为了办理房产证经常在家摔东西，影响孩子身心健康。她还称房管局有熟人，可以一并办理，我就同意了，也把夏刚拉了进来。我是通过瞒着父母的方式去办理的房产证。 夏刚辩称，夏毅说的是事实，为了他们家庭和睦也就同意了。 营山外国语幼儿园辩称，通过了解，办理房产证提供的协议是虚假协议。 陈晓兰上诉称，一审认定事实不清，受理与上诉人无关联的案件，作出错误的判决，侵犯了上诉人的合法权益。一、营山县统征储备中心不具备拆迁房屋的主体资格，其所签订的房屋拆迁协议不具备合法性。二、原拆迁协议已经实际履行完毕，各方对安置补偿的内容均是知晓的。上诉人与夏毅所取得的房产是通过营山县统征储备中心与幼儿园签订购买合同之后，才取得该房屋的所有权，所办理的产权登记合法有效。若上诉人与幼儿园因安置房屋产生的争议，其诉讼主体也应是合同相对方，不应是一审原告；夏学良夫妇在与营山县统征储备中心签订合同后，继续在原宅基地相邻的位置修建了一楼一底的平房。可见，原审原告在原房屋拆除后是另外选址修建住房，是否属于原拆迁协议之后另安置的房屋，还是产权调换允许其修建的房屋有待进一步查清。然而，原审原告隐瞒这一基本事实，想侵占上诉人及第三人夏毅、夏刚夫妇的合法财产；一审若需撤销房屋产权登记，那么夏学良夫妇另外因拆迁所取得的门市也应依法应予一并撤销，才能保护家庭成员的合法财产。一审未对该门市作任何书面记载，属事实不清和漏判。 上诉请求：撤销原判，改判驳回一审原告的所有诉讼请求。 夏学良、邱国英辩称，土地储备中心是合法的拆迁主体，我们签订协议提供了原始房屋所有权证书，证书上只有夏学良、邱国英，没有儿子媳妇。陈晓兰和夏毅、夏刚的登记不合法，应该撤销。他们与幼儿园签订的产权调换协议是不合法的，是与幼儿园串通、背着父母做的事情。陈晓兰上诉理由缺少最基本的证据，因为幼儿园购买了土地需要建房，有一个协议承诺给30平米，但与本案无关。其上诉理由应该驳回。 营山县不动产登记局辩称，首先，陈晓兰上诉的第一个理由不能成立，统征中心是授权了的，有文件。第二点，统征中心和上诉人签订协议，是合法有效的。这块地是幼儿园使用的，于是把安置的事情委托给幼儿园，是幼儿园在落实安置的事情，和我们算了账的，最后他们自行办理了安置。在2009年他们取得了房屋权属证书，相信有手续。事实上，幼儿园把应该给邱国英的房屋又和他们儿子签订了协议，依据后来的协议才办理的证书。我们把相关资料给政府后，政府才给了证书，所以我们没有任何错误。即使他们有纠纷，也应是民事争议。 夏毅辩称，我的意见和一审一致。 夏刚辩称，我的意见和一审一致。 曹琼未到庭，亦未提供书面答辩意见。 经审理查明，邱国英、夏学良系夫妻关系，夏毅、夏刚为邱国英、夏学良之子，陈晓兰系夏毅前妻，夏刚、曹琼系夫妻关系。 1986年，营山县人民政府为邱国英颁发宅基地使用证，载明户主邱国英，人口3，住址北坝村**，用地原因：全家属城乡结婚无住房新建，批准面积60平米。1990年，原营山县建设委员会为邱国英颁发房产证，房屋座落飞仙巷，间数2，砖木平房，建筑面积135.58平米。2003年2月26日，因国家征收房屋所在地集体土地，营山县国家建设统一征用土地办公室（甲方）与邱国英、夏学良（乙方）签订《营山县房屋拆迁协议》。协议约定：甲方拆除乙方应予补偿安置的砖木结构房屋面积共191.79平米，甲方分别用乙方选定座落在A幢底层临街营业用房32.76平米、A幢住宅第一单元第2和第3层共两套面积236.98平米进行产权调换。协议还对调换补差、搬家过渡等事宜进行了约定。同日，营山县国家建设统一征用土地办公室还另与邱国英签订协议一份，约定邱国英就房屋拆迁多购买25.74平米门市一个，门市位置位于外国语幼儿园工程A栋底层临街。 2003年5月26日，营山外国语幼儿园（甲方）与夏毅、夏刚（乙方）签订《拆迁住宅房产权调换协议书》，协议约定：乙方被拆迁房屋位于朗池镇北坝村三社，建筑面积为191.79平米，建筑结构为砖混，性质为住宅。甲方以营山外国语幼儿园住宅小区A栋一单元一层四号临街门市建筑面积60.25平米与乙方进行产权调换，夏毅占28.12平米，夏刚占32.12平米。同日，营山外国语幼儿园（甲方）分别与夏毅、夏刚(乙方)签订《拆迁住宅房屋产权调换协议书》两份，约定：乙方被拆迁房屋位于朗池镇北坝村三社，建筑面积为96平米，建筑结构为砖混，性质为住宅。甲方以营山外国语幼儿园住宅小区A栋三单元三层三号成套住宅房屋建筑面积120.57平米及A栋二单元四层六号成套住房建筑面积122.14平米与乙方进行产权调换。 2004年8月19日，营山县土地统征储备开发整理中心（乙方）与营山外国语幼儿园（甲方）签订《购房合同》，约定由乙方购买甲方座落在营山县县城飞仙巷西侧修建的商品房，用于偿还该地段被拆迁户房屋，其中包括“邱国英”门市一间、住宅两套。协议还约定，交房方式为乙方直接交付给被拆迁户，由甲方负责办理房屋产权手续。 2006年1月，营山县土地统征储备开发整理中心作出《飞仙巷西侧被拆迁户邱国英、夏学良拆迁还房结算清单》，其中明确：新增门市面积1.75平米，住房超面积5.73平米。 2012年7月，夏毅、陈晓兰、夏刚、曹琼就拆迁所还门市、住房向营山县房地产管理局申请办理房屋权属转移登记，提供了《拆迁住宅房屋产权调换协议书》等相关资料。同年7月23日，营山县房地产管理局将产权调换协议所涉原属四川省营山县城乡建设综合开发公司（外国语幼儿园）所有的非住宅房屋一套以及住宅房屋两套办理了所有权转移登记。其中，夏毅、陈晓兰、夏刚、曹琼按份共有朗池镇飞仙巷外国语幼儿园Ａ幢1层4号非住宅房屋（门市）一套，面积为60.25平米，四人各占25%，产权证号分别为营房权证营字第2××1、-××2、-××3、-××4号。2012年7月25日，夏毅、陈晓兰与夏刚、曹琼达成分管协议，约定夏毅、陈晓兰分占28.12平米，夏刚、曹琼分占32.12平米，并于次日申请办理所有权变更登记，变更后的房产证号分别为2××1、-××2以及201204197-1、-××2号。夏毅、陈晓兰共同共有朗池镇飞仙巷外国语幼儿园Ａ幢3单元3层3号住宅房屋一套，面积为120.57平米，产权证号为营房权证营字第2××1、-××2号。夏刚、曹琼共同共有朗池镇飞仙巷外国语幼儿园Ａ幢2单元4层6号住宅房屋一套，面积为122.14平米，产权证号为营房权证营字第2××1、-××2号。 同时查明，2015年11月13日印发的《中共营山县委机构编制委员会关于不动产登记职责整合和机构设置有关事项的批复》载明：营山县国土资源局负责指导监督全县土地、房屋、林地、农业等不动产登记工作，在该局加挂营山县不动产登记局牌子，实行“两块牌子，一套人马”的管理体制。设立营山县不动产登记中心，为营山县国土资源局（县不动产登记局）管理的事业单位，具体承办县内不动产登记发证工作。 夏学良、邱国英与陈晓兰、夏毅、夏刚、曹琼因案涉房屋权属产生争议，向营山县人民法院提起民事诉讼，该院作出（2016）川1322民初61号民事判决，判决确认营山外国语幼儿园与夏毅、夏刚分别及共同签订的《拆迁住宅房屋产权调换协议书》无效。陈晓兰不服提起上诉，本院作出(2018)川13民终151号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，案涉被诉登记行为系营山县房地产管理局作出，但因《不动产登记暂行条例》的施行，根据相关文件规定，不动产登记工作的监督管理职责已转由营山县国土资源局行使，因此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”之规定，营山县国土资源局才是本案适格被告。但鉴于营山县不动产登记局与营山县国土资源局的特殊管理体制，被告确定不准确并不影响本案的实际处理。同时，考虑及时实质化解行政争议，减少各方诉累，本院指出即可，不再纠正。 案涉被诉登记行为包括两套住宅房屋和一套非住宅房屋的转移登记以及该非住宅房屋的变更登记，从登记的形式及程序上看，登记材料齐备，程序合法，符合《房屋登记办法》关于转移登记及变更登记的相关规定，登记机关也尽到了合理审慎职责。但因转移登记的基础事实依据，即营山外国语幼儿园与夏刚、夏毅之间签订的案涉三份《拆迁住宅房产权调换协议书》现已被生效民事判决确认无效，故转移登记丧失基础，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；”及《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第二款“被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。”的规定，对于案涉转移登记应当判决撤销或确认违法。同理，转移登记是变更登记的基础，转移登记违法，相应变更登记亦应判决撤销。但一审对已改变的转移登记行为仍作出撤销的判决方式不当，应予纠正。同时，一审未查明案涉非住宅房屋的变更登记的具体情况，导致遗漏了对部分变更登记的处理，本院直接予以纠正。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项“人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下： 一、撤销营山县人民法院（2016）川1322行初2号行政判决。 二、确认营山县房地产管理局所作营房权证营字第2××1、-××2、-××3、-××4号登记行为违法。 三、撤销营山县房地产管理局所作营房权证营字第2××1、-××2号、营房权证营字第2××1、-××2号、营房权证营字第2××1、-××2号、营房权证营字第2××1、-××2号登记行为。 二审案件受理费50元，由营山县不动产登记局负担，一审比照二审收取。 本判决为终审判决。 审判长  熊东 审判员  庄娟 审判员  石炜 二〇一八年六月十五日 书记员  刘唯