云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2014）云城法民二初字第267号原告云浮凯旋国际酒店有限公司，住所地：云浮市云城区。法定代表人周炳良，系该公司董事长。委托代理人赵勇，广东广鑫律师事务所律师。委托代理人梁伟银，广东广鑫律师事务所律师助理。被告黄胜钊，男，汉族，1972年1月4日出生，住址：广东省佛山市顺德区。委托代理人杨桂标，广东雄量律师事务所律师。原告云浮凯旋国际酒店有限公司诉被告黄胜钊租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月22日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月11日公开开庭进行了审理。原告云浮凯旋国际酒店有限公司的委托代理人赵勇，被告黄胜钊的委托代理人杨桂标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云浮凯旋国际酒店有限公司诉称，2013年1月21日，云浮凯旋酒店有限公司与被告黄胜钊和缪剑锋签订了一份《场地租赁经营合同》，由两被告承租云浮凯旋酒店六楼（电梯编号，实际第五层），合同对租赁期限、租赁费、保证金及其它费用、双方的责任和权利等进行了约定。合同生效后，原告已将房屋交由被告使用，并提供了电梯、空调、水电、停车场等相应的配套服务给被告。被告黄胜钊和缪剑锋签订承租合同后，缪剑锋因故退出租赁，由被告黄胜钊独自承租上述场地。2013年11月14日，被告黄胜钊在上述承租的场地与他人共同设立了云浮市凯旋门娱乐有限公司。但自2014年2月至5月，被告未能按约订支付租金、管理费，被告尚欠原告2月至5月的租金213540元，管理费67884元，原告多次催收未果。其中合同第六条约定租金按月结算，租金提前五天交付，每月25号前向甲方交下月租金。合同第七条约定“乙方拖欠租金连续累计超过30天的，甲方可按本合同第四条提前终止合同，收回商业楼层，没收乙方保证金…。”为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、解除原告与被告签订的《场地租赁经营合同》，被告将承租的云浮凯旋酒店六楼（电梯编号，实际第五层）场地交还给原告；被告已交的保证金20万元和投入的装修物归原告所有；2、被告向原告支付拖欠的租金、管理费（自2014年2月1日起计至2014年5月15日止，拖欠租金213540元、管理费67884元。之后按合同约定的租金、管理费计算标准计算至被告将场地交还给原告日止），及依照合同计算自拖欠日起至付清日止的逾期付款滞纳金（从2014年3月9日计至5月15日止滞纳金为人民币176370元）；3、本案诉讼费用由被告承担。原告云浮凯旋国际酒店有限公司为证明其主张，在举证期限内向法庭提交了以下证据：1、《场地租赁经营合同》；2、企业机读档案登记资料和营业执照；3、催交租金管理费的函、快递回执；4、律师函和快递回执；5、解除合同通知书和照片；5、租金和管理费、滞纳金计算表；6、关于再次催收租金及管理费的函；7、照片；8、关于催交租金和管理费的函；9、关于催交租金的复函。被告黄胜钊辩称：一、原告诉请解除与被告和缪剑锋于2013年1月21日签订《场地租赁经营合同》理据不充分，不具备解除该合同的法定条件，且解除该合同对被告是极不公平；二、根据合同和双方于2013年7月3日签订的《临时协议》第三条、第四条的约定租金计算方面与原告有出入，被告欠租如下：1、被告于2014年2月份、3月份应按每月70000元的标准交租给原告，按6元╱平方米的标准即2353平方米×6元╱平方米=14118元╱月交管理费给原告。因为原告方在2014年3月份才完成大堂及裙楼部分外立面的装修。被告于2014年2月26日已交租70000元、已交管理费14118元给原告，没有拖欠2014年2月份的租金及管理费等费用。3月份已交管理费（含三楼管理费1000元）15118元，欠3月份租金70000元。2、被告于2014年4月份、5月份应按105885元╱月、23530元╱月的标准交租、交管理费给原告，被告已交4月份租金105000元尚欠4月份租金885元，已交4月份管理35000元，多交管理费35885元—23530元=11470元，抵减后：11470元-885元=10585元；5月份已交费用40000元给原告，欠租金（105885元╱月＋23530元╱月）—40000元=89415元。3、被告欠3月份租金70000元、欠5月份租金89415元两笔合共159415元。抵减4月份的管理费、实欠租金159415-10585元=148830元。三、原告诉请被告拖欠其租金213540元，管理费67884元，与事实不符；四、原告诉请的滞纳金176370元不应支付。1、原告也存在违约行为。如：违反合同第十一条第6项、第十二条第1项，没有提供冷气给被告使用；违反合同第八条、第十二条第11项，没能提供3000个车位╱月给被告使用；违反合同第十一条第1项，搭建排山、脚手架、堆放在车场的杂物，未能保证被告正常使用所租赁楼层及配套设施。导致被告将试业时间一而再，再而三的推迟，导致装修的材料发霉、陈旧、贬值；对被告的多次函告置之不理，只讲求享受其权利，从不履行其应尽的义务。2、即使计算滞纳金，也不应按原告陈述的拖欠的租金213540元、管理费67884元这个基数计算，而应按实欠租金计算；五、被告用于装修的材料、消防设备设施、证照、工人工资等，耗资800万元之巨，本应得到原告的支持配合，达到双赢，但原告却处心积虑，利用对整栋大楼的水电消防等整体控制权，通过停水停电关掉电梯冷气等手段，导致被告无法正常营业，成就解除合同条件，进而诉请“被告已交的保证金20万元和投入的装修物归原告所有。”令到被告及其他合伙人血本无归。请法院给予充分的人文关怀，秉承法律的公平正义；六、被告不是单独的诉讼主体，原告漏列缪剑锋为当事人，属程序不合法。被告黄胜钊为证明其主张，提交了如下证据：1、场地租赁合同；2、企业机读档案登记资料和营业执照；3、催交租金、管理费的函、快递回执；4、律师函和快递；5、解除合同通知书和照片；6、租金和管理费、滞纳金计算表。7、关于再次催收租金及管理费的函；8、照片；9、关于催交租金及管理费的函；10、关于催交租金的复函。经审理查明：2013年1月21日，原告云浮凯旋酒店有限公司（甲方）与被告黄胜钊和缪剑锋（乙方）签订了一份《场地租赁经营合同》，由被告和缪剑锋承租云浮凯旋酒店六楼（电梯编号，实际第五层），合同对租赁期限、租赁费、保证金及其它费用、双方的责任和权利等进行了约定：一、甲方将位于云城区建设北路11号云浮凯旋酒店六楼（电梯编号，实际第五层）（面积2353平方米）出租给乙方做商业经营用途；二、租赁期限：从2013年6月1日起至2018年5月31日止，租金第一年即从2013年6月1日至2014年5月31日为每105885元／月，租金第二年即从2014年6月1日至2015年5月31日为每117650元／月，租金第三年即从2015年6月1日至2016年5月31日为每129415元／月，租金第四年即从2016年6月1日至2017年5月31日为每141180元／月，租金第五年即从2017年6月1日至2018年5月31日为每141180元／月；三、租金和交付方式：租用费按月结算，租金提前五天交付，每月25号前向甲方交下月租金，以现金或转账方式一次交付到甲方；乙方向甲方交付的保证金为20万元；四、双方的权利和义务：乙方权利义务第4条约定，乙方必须依约缴纳租金及其他经营的税费用，不得无故拖欠；五、违约责任：合同第七条约定：乙方未如期交付租金时，每逾期一天，甲方有权按乙方实欠租金总额的1%加收滞纳金至租金清还日。乙方拖欠租金连续累计超过30天的，甲方可按合同第四条提前终止合同，收回商业楼层，并有权没收乙方保证金，继续向乙方追收所欠款项。《场地租赁经营合同》第十二条第7项约定，租赁期满或者解除合同时，场内投入后装修物（如天花、地面、墙身、招牌框架等物品）乙方不得破坏交由甲方处理，但设备设施、空调、风机、灯饰、招牌等物品由乙方自行处理。合同对其他事项进行了约定。合同签订后，被告向原告交纳了20万元保证金，原告将房屋交由被告使用。被告黄胜钊和缪剑锋签订承租合同后，缪剑锋因故退出租赁，由被告黄胜钊独自承租上述场地，租金亦由黄胜钊交纳。2013年下半年，原告开始对凯旋国际酒店外墙进行装修。2013年7月3日，原告（甲方）与被告黄胜钊（乙方）签订《临时协议》一份，约定“若甲方无法于2013年11月1日前完成大堂及裙楼部分外立面的装修，则按70000元／月的租金顺延到甲方完成该部分装修为止，每逾期一天，则当月租金全月按70000元收取，管理费亦按6元标准计收”。原告于2014年3月9日举行开业庆典，并邀请被告黄胜钊参加。被告按时交租至2014年1月31日，从2014年2月份开始，被告没有按约定时间交纳租金。2014年5月22日，原告云浮凯旋酒店有限公司以被告黄胜钊拖欠租金、管理费为由，向法院提出诉讼。被告在答辩陈述的于2014年2月26日交纳租金70000元有原告开具的编号为7195至7197三张收据证实，已交管理费14118元有编号为7200收据证实；3月份管理费（含三楼管理费1000元）15118元有开具于2014年4月30日的编号为6685的收据证实；4月份交纳的租金105000元有开具于2014年4月28日及30日编号为6680、6684、6690至6692五张收据证实，已交4月份费用35000元有开具于2014年4月8日编号为6638的收据证实；5月份已交费用40000元有分别开具于2014年6月4日和30日的编号为6765、6878的收据证实。根据以上收据，原告合共支付288236元，减除三楼的管理费1000元，涉及本案租赁场地的费用合共支付278236元。原告明确表示放弃要求缪剑锋承担责任的权利。原告表示，如果不能同时以没收保证金和计算滞纳金的方式向被告主张违约责任时，选择以没收20万元保证金的方式向被告主张违约责任。另查明，云浮凯旋酒店有限公司已于2012年12月19日办理了公司名称变更工商登记手续，将名称变更为云浮凯旋国际酒店有限公司。2013年11月14日，被告黄胜钊承租后利用该场地与他人共同设立云浮市凯旋门娱乐有限公司。本院认为，本案是租赁合同纠纷。云浮凯旋酒店有限公司与被告黄胜钊、案外人缪剑锋于2013年1月21日签订的《场地租赁经营合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方应按合同约定履行各自义务。合同签订前，云浮凯旋酒店有限公司已变更名称为云浮凯旋国际酒店有限公司，合同的权利义务由新公司即原告继受。原被告均确认缪剑锋已退出承租，且合支付租金义务由黄胜钊履行，合同权利由黄胜钊行使，《场地租赁经营合同》的实际当事人变更为原告云浮凯旋国际酒店有限公司与被告黄胜钊，被告认为本案漏列缪剑锋为当事人，本院不予认可。原告云浮凯旋国际酒店有限公司与被告黄胜钊于2013年7月3日签订的《临时协议》对租金的计算方式进行了调整，《场地租赁经营合同》的约定与《临时协议》不同的应以《临时协议》协议为准。根据《临时协议》第4条约定“若甲方无法于2013年11月1日前完成大堂及裙楼部分外立面的装修，则按70000元／月的租金顺延到甲方完成该部分装修为止，每逾期一天，则当月的租金全月按70000元收取。管理费按上述标准计收”，因双方均无法证明原告“完成大堂及裙楼部分外立面的装修”的确切日期，本院以原告开业的日期即2014年3月9日视为原告已按合同约定“完成大堂及裙楼部分外立面的装修”的日期，则双方约定的租金70000元／月，管理费14118元／月标准顺延至该月即3月份，从4月份开始，被告应按其所述的租金105885元／月、管理费23530元／月的标准交付给原告。按上述标准计算租金及管理费后，经核对，截止2014年5月31日，被告应交租金为：（70000元／月＋14118元／月）×2月＋（105885元／月＋管理费23530元／月）×2月=427066元，减除被告已缴纳费用为278236元，被告黄胜钊还应向原告支付租金及管理费148830元。此后的租金按《场地租赁经营合同》约定的标准即从2014年6月1日至2015年5月31日为每117650元／月，从2015年6月1日至2016年5月31日为每129415元／月计至被告将租赁场地交还给原告之日止，管理费亦根据双方一致确认的23530元／月计至被告将租赁场地交还给原告之日止。《场地租赁经营合同》第七条约定“乙方未如期交付租金时，每逾期一天，甲方有权按乙方实欠租金总额的1%加收滞纳金至租金清还日。乙方拖欠租金连续累计超过30天的，甲方可按合同第四条提前终止合同，收回商业楼层，并有权没收乙方保证金，继续向乙方追收所欠款项。”现被告拖欠租金累计超过30日，原告要求提前终止合同，收回商业楼层，并没收保证金20万元，符合合同约定，本院予以支持。《场地租赁经营合同》第十二条第7项约定，租赁期满或者解除合同时，场内投入后装修物（如天花、地面、墙身、招牌框架等物品）乙方不得破坏交由甲方处理，但设备设施、空调、风机、灯饰、招牌等物品由乙方自行处理。原告主张解除合同后，投入租赁场地的装修物归原告所有，亦符合合同约定，本院予以支持。对于原告的滞纳金请求，因被告逾期交租超过30天的违约责任已通过原告没收保证金的形式承担，原告主张计算滞纳金属于重复主张违约责任，且其在庭审中明确表示在没收保证金与给付滞纳金两者不能同时适用时，选择没收被告的20万元保证金作为被告承担违约责任的方式，本院对其支付滞纳金的请求不予支持。被告认为原告也存在违约行为，未提供冷气及足够的车位给被告使用，装修费用耗资800万元等并未提供证据证实，即使存在亦非拒交租金的理由，本院对其说法不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告云浮凯旋国际酒店有限公司与被告黄胜钊签订的《场地租赁经营合同》自本判决生效之日起解除；二、被告黄胜钊于本判决发生法律效力后十日内将承租的云浮凯旋酒店六楼（电梯编号，实际第五层）场地交还给原告云浮凯旋国际酒店有限公司。三、被告黄胜钊已交付的20万元保证金和投入的装修物归原告云浮凯旋国际酒店有限公司所有。四、被告黄胜钊于本判决发生法律效力后十日内支付拖欠的租金及管理费148830元（暂计至2014年5月31日，此后的租金按《场地租赁经营合同》约定的标准即从2014年6月1日至2015年5月31日为每117650元／月，从2015年6月1日至2016年5月31日为每129415元／月，和从2014年6月1日起管理费按23530元／月计至被告将租赁场地交还给原告之日止）给原告云浮凯旋国际酒店有限公司。五、驳回原告云浮凯旋国际酒店有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10378元，由被告黄胜钊承担6378元，原告云浮凯旋国际酒店有限公司负担4000元。如不服判决可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云浮市中级人民法院。审 判 员  林 燕代理审判员  杨清岚人民陪审员  刘伯云二〇一五年四月十七日书 记 员  邓伟静