广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗南法民三初字第742号原告：陈学强，住广州市白云区。原告：史海波，住哈尔滨市南岗区。上列原告的委托代理人：林叔权，国信信扬律师事务所律师。上列原告的委托代理人：黄婉玲，国信信扬律师事务所实习人员。被告：广州丰力房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：刘载连，职务总经理。委托代理人：邹耀明，广东环宇京茂律师事务所律师。委托代理人：张铣，广东环宇京茂律师事务所实习律师。被告：吕忠军，住广东省佛山市禅城区。委托代理人：郑勇敏，广东环宇京茂律师事务所律师。原告陈学强、史海波诉被告广州丰力房地产开发有限公司（以下简称丰力房地产公司）、被告吕忠军商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告史海波及原告陈学强、史海波的委托代理人林叔权、黄婉玲，被告丰力房地产公司的委托代理人邹耀明、张铣，被告吕忠军的委托代理人郑勇敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈学强、史海波诉称：2015年5月，被告吕忠军向原告自称其系被告丰力房地产公司延丰雅园楼盘的销售代理商并承诺若原告购买延丰雅园的房屋则可按云某的方式全价返还购房款。为进一步取得原告的信任，被告吕忠军出具书面保证书给原告史海波。在收到被告吕忠军出具的保证书后，原告陈学强与被告丰力房地产公司于2015年5月10日签订了《印月·翠谷认购书》，约定认购物业为广州市南沙区鹿颈路7号之一延丰雅园五街13栋房屋，总价3372500元，签订认购书时支付定金100000元。同日，原告按照约定向被告丰力房地产公司支付了定金100000元并支付涉案房屋的房款尾款12500元，合计112500元。在支付涉案房屋的购房定金及房款尾款后，原告发现，《认购书》第四条第一款约定“乙方必须于2015年4月30日前向甲方交付首期款（含定金）及税费并与甲方签订《商品房买卖合同》”。《认购书》第四条第十一款约定“本认购书自甲乙方双方签字或盖章，乙方并交付定金人民币壹拾万元之日起生效”。本案中，原告陈学强与被告丰力房地产公司在2015年5月10日才认购涉案房屋并签订《认购书》，在2015年5月10日交付定金，因此，《认购书》在2015年5月10日起才生效，原告陈学强无法在2015年4月30日前向被告丰力房地产公司交付涉案房屋的首期款及税费并与被告丰力房地产公司签订《商品房买卖合同》。《认购书》存在严重的瑕疵，不能表示原被告的真实意思，无法履行。此外，原告陈学强、史海波曾多次要求被告吕忠军出示云某承诺返还房款的书面证明或者合同，但被告吕忠军以种种理由搪塞，至今仍未能出示。至此，原告陈学强、史海波方觉被被告丰力房地产公司、被告吕忠军误导及欺骗。据此，原告陈学强、史海波请求判令：1、解除原告陈学强与被告丰力房地产公司于2015年5月10日签订的《印月·翠谷认购书》；2、被告丰力房地产公司向原告陈学强返还定金100000元；3、被告丰力房地产公司向原告陈学强返还房款尾款12500元；4、被告丰力房地产公司向原告陈学强支付自2015年7月16日起至实际归还定金100000元和房款尾款12500元之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；5、被告吕忠军对被告丰力房地产公司所欠原告陈学强的定金、房款尾款及利息承担连带偿还责任。6、被告丰力房地产公司、被告吕忠军承担本案诉讼费用。被告丰力房地产公司答辩称：原告的诉请没有事实和法律依据，2015年4月21日被告丰力房地产公司与杜某签订认购书，认购书由史海波代签，约定由杜某购买延丰雅园五街13栋，成交价格为3372500元，签订合同时支付50000元定金，2015年4月30日支付首期款的30%即1012500元，按揭尾款数2360000元。丰力房地产公司与杜某签订认购书后，史海波要求变更购买主体，2015年5月10日丰力房地产公司与陈学强重新签订认购书，认购书内容与前一份即4月21日的认购书内容基本一致，并于2015年5月10日补齐定金62500元。认购书是双方真实意思表示，在自愿、平等的基础上签订的，不存在任何意思表示瑕疵。如原告不同意继续履行，则同意解除该认购书。被告吕忠军述称：不同意原告诉讼请求。1、被告吕忠军与原告之间不存在任何合同关系，本案与被告吕忠军无关。2、被告吕忠军只是一个中介，并没有对原告进行误导与欺骗，原告想空手套白狼，没有资金购买别墅。经审理查明：被告丰力房地产公司是广州市南沙区鹿颈路7号之一延丰雅园五街13号房屋的开发商，于2010年2月24日取得涉案房屋的房地产权证。2015年4月21日，原告史海波以杜某的名义（为乙方、买方）与被告丰力房地产公司（甲方、卖方）签订《印月·翠谷认购书》，其中约定：“认购物业：广州市南沙区鹿颈路7号之一延丰雅园五街13栋，建筑面积154.94平方米，定价3550000元，获特别优惠，即成交价3372500元。乙方于签订本认购书时交付定金50000元。乙方同意按银行按揭贷款方式付款，2015年4月30日前签订《商品房买卖合同》（节假日可相应顺延签约时间），同时支付房款的30%即1012500元（已扣除定金），按揭尾数2360000元。乙方必须于2015年4月30日前向甲方交付首期款（含定金）及税费并与甲方签订《商品房买卖合同》。若乙方没有在上述约定的期限内缴清首期款及税费并签订《商品房买卖合同》的，则本认购书解除，甲方有权在不通知乙方的情况下，将本物业另行出售，所交定金不予退还。需要在2015年4月30日先补齐定金62500元等”。2015年4月21日，原告史海波代杜某向原告交纳定金50000元。2015年5月10日，原告陈学强（为乙方、买方）与被告丰力房地产公司（甲方、卖方）签订《印月·翠谷认购书》（合同编号：0000892），其中约定：“认购物业：广州市南沙区鹿颈路7号之一延丰雅园五街13栋，建筑面积154.94平方米，定价3550000元，获特别优惠，即成交价3372500元。乙方于签订本认购书时交付定金100000元。乙方同意按银行按揭贷款方式付款，2015年4月30日前签订《商品房买卖合同》（节假日可相应顺延签约时间），同时支付房款的30%即1012500元（已扣除定金），按揭尾数2360000元。乙方必须于2015年4月30日前向甲方交付首期款（含定金）及税费并与甲方签订《商品房买卖合同》。若乙方没有在上述约定的期限内缴清首期款及税费并签订《商品房买卖合同》的，则本认购书解除，甲方有权在不通知乙方的情况下，将本物业另行出售，所交定金不予退还。乙方在签订本认购书时已经阅读并清楚理解甲方所提供的《印月·翠谷认购书》和《商品房买卖合同》及补充协议的所有内容，对本条前述文本的内容无异议等”。当日，原告史海波代原告陈学强向被告丰力房地产公司支付62500元，连同于2015年4月21日交付的50000元，共112500元，被告丰力房地产公司立下收据给原告，载明“今收到陈学强交来延丰雅园五街13号购房定金112500元”。之后，原告未向被告丰力房地产公司交纳首期房款，双方又未签订《商品房买卖合同》，原告曾向被告丰力房地产公司提出解除《印月·翠谷认购书》，被告丰力房地产公司的员工刘某于2015年6月12日收取陈学强的认购书，并立下收条给原告，原告史海波在收条左下方注明“用于退款（退定金112500元）”。但被告丰力房地产公司不同意解除《印月·翠谷认购书》，分别于2015年6月16日、6月26日、6月29日、7月7日向原告陈学强发出《催款通知书》及《通知书》，通知原告陈学强支付款项并办理相关手续，其中于2015年6月16日发出的《催款通知书》被退回。但原告陈学强一直未支付款项给原告，又不同意签订《商品房买卖合同》。另查明：原告陈学强具备在本市住房限购区域内住房购买资格。被告吕忠军于2015年4月21日立下保证书，内容为“本人吕忠军保证史海波购买的房产按云某的方式房价全返。返还时间为银行同贷书下来一个月，按云某要求比例支付费用等”。原告陈学强曾于2015年6月9日委托律师向被告丰力房地产公司发出《律师函》，认为“陈学强因被吕忠军误导及欺骗而签订的房屋认购书，并非原告陈学强的真实意思表示，通知解除与丰力房地产公司签订的房屋认购书，要求丰力房地产公司返还房款112500元”。被告丰力房地产公司认为其于2015年6月18日收到该律师函，但不同意解除合同。2015年7月3日，原告陈学强、史海波委托律师向被告吕忠军发出《律师函》，认为“陈学强因被吕忠军误导及欺骗才与丰力房地产公司签订的房屋认购书，并非原告陈学强的真实意思表示，陈学强有权解除该房屋认购书，并要求丰力房地产公司返还定金及房款尾数112500元。要求吕忠军配合处理好本次纠纷等”。庭审中，原告要求确认原告陈学强与被告丰力房地产公司签订的《印月·翠谷认购书》已于2015年6月12日解除，如《印月·翠谷认购书》于2015年6月12日未解除，则要求解除该认购书。原告及被告丰力房地产公司确认双方在认购书中约定于2015年4月30日前签订《商品房买卖合同》及原告陈学强支付首期房款，但口头约定签订合同和支付首期款的时间顺延至2015年5月19日。本院认为：原告陈学强与被告丰力房地产公司签订的《印月·翠谷认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告陈学强与被告丰力房地产公司签订的《印月·翠谷认购书》应否解除的问题。原告陈学强与被告丰力房地产公司于2015年5月10日签订《印月·翠谷认购书》，虽然约定原告陈学强应于2015年4月30日前交付首期房款并签订《商品房买卖合同》，但原告陈学强与被告丰力房地产公司确认顺延至2015年5月19日交付首期房款并签订《商品房买卖合同》，故原告认为该认购书无法履行而要求解除的依据不足，本院不予支持。被告丰力房地产公司的员工刘某于2015年6月12日收取原告陈学强的认购书，但原告陈学强与被告丰力房地产公司未就应否解除认购书的问题达成一致意见，故原告认为该认购书于2015年6月12日已解除的依据不足，本院不予支持。原告陈学强虽然委托律师向被告丰力房地产公司发出律师函，通知原告与该公司解除认购书，但本案不具有原告可以解除认购书的法定情形或当事人约定解除认购书条件已成就的情形，且被告丰力房地产公司一直要求原告继续履行认购书，故该律师函不具有解除认购书的效力。现原告陈学强要求解除《印月·翠谷认购书》，被告丰力房地产公司亦同意解除，故本院对原告陈学强该请求予以支持。关于被告丰力房地产公司、吕忠军应否返还款项给原告的问题。如前所述，本案不具有原告可以解除认购书的法定情形或当事人约定解除认购书条件已成就的情形，亦不存在双方协议一致解除认购书的情形，故原告要求被告丰力房地产公司返还定金的依据不足，本院不予支持。另《印月·翠谷认购书》虽然约定原告陈学强向被告丰力房地产公司交纳定金100000元，但原告实际向被告丰力房地产公司支付112500元，该公司开具给原告的收据载明收到原告陈学强定金112500元，原告史海波在刘某开具收取认购书的收据也载明定金112500元，故本院确认原告陈学强实际支付定金112500元，原告认为该款包含定金100000元及房款尾数12500元的依据不足，本院不予采信。因此，原告要求被告丰力房地产公司返还定金100000元、房款尾数12500元及相应利息，并要求被告吕忠军承担连带偿还责任的依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、解除原告陈学强与被告广州丰力房地产开发有限公司于2015年5月10日签订的《印月·翠谷认购书》；二、驳回原告陈学强、史海波的其他诉讼请求。本案受理费2550元，由原告陈学强、史海波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  老善涵代理审判员  何炎辉人民陪审员  陈金好二〇一五年十二月三十一日书 记 员  张大会