济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初5124号原告：金小超，男，1979年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王海华，山东誉实律师事务所律师。被告：济南骄越国际贸易有限公司，住所地济南市。法定代表人：梁基京，总经理。委托诉讼代理人：王培海，山东安邦顺意律师事务所律师。第三人：山东呈驰物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘洪波，总经理。委托诉讼代理人：王培海，山东安邦顺意律师事务所律师。原告金小超与被告济南骄越国际贸易有限公司（以下简称骄越公司）、第三人山东呈驰物业管理有限公司（以下简称呈驰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月4日受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告金小超的委托诉讼代理人王海华、被告骄越公司及呈驰公司的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金小超向本院提出的诉讼请求：1.判决解除原、被告之间关于关于济南市号房屋的房屋租赁合同；2.判令被告将上述房屋恢复原状并返还给原告；3.判令被告支付原告商铺租金534492.2元（截止2017年8月2日）；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。金小超当庭变更诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告济南骄越国际贸易有限公司之间关于历下区利农庄路某号房屋的房屋租赁合同；2.请求判令被告济南骄越国际贸易有限公司、山东呈驰物业管理有限公司将上述房屋恢复原状并返还给原告；3.请求判令被告济南骄越国际贸易有限公司支付原告商铺租金15.61万元；4.请求判令被告济南骄越国际贸易有限公司、山东呈驰物业管理有限公司共同支付原告房屋使用费5.26万元；5.请求判令二被告承担评估费5000元;6.本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与被告的法定代表人梁基京原系朋友关系，2012年梁基京欲租赁原告位于济南市号房屋注册公司从事茶叶经营。考虑到双方的朋友关系加之梁基京创业前期资金比较紧张，所以原告就以低于市场价的价格将上述房屋租赁给梁基京拟成立的济南弘益堂茶业有限公司，并于2012年2月25日签订《房屋租赁合同》，合同期限为一年。济南弘益堂茶业有限公司系梁基京独资公司，2012年7月19日注册成立，2016年12月14日名称变更为“济南骄越国际贸易有限公司”。根据签订租赁合同时的口头约定，第一年以优惠价租赁给被告，合同期满后,若被告继续租赁则按照市场价缴纳租金。2013年2月24日合同到期后被告继续租赁原告的上述房屋，但双方未再签订租赁合同。在被告租赁期间原告多次催促被告交纳租金，但被告均以经营亏损为由请求原告予以宽限。自合同签订日至今被告从未支付原告房租。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。骄越公司辩称，利农庄路某号房屋的首付款是被告的法人梁基京缴纳的，后期的房贷为每月2000元也是梁基京缴纳的，该房屋是顶名买房的方式落户在原告名下。买房时，原告答应被告可以永久性的使用，所以签订的房屋租赁合同只是为了被告注册公司所用，合同约定的每月2000元实际是被告还房贷的数额。因此，不存在返还房屋的问题。原告要求被告支付2万元租金没有依据。事实上，从被告进驻到涉案房屋，直到2017年3月一直通过原告的姐姐金晓童缴纳每月2000元的房贷。原告要求被告赔偿损失没有事实依据。2017年3月原告为了抢回涉案房屋，纠集了社会人员冲进涉案房屋进行打砸，损坏了物品，已构成犯罪，历下区公安分局已经立案侦查,历下区公安分局对涉案房屋进行了查封，涉案房屋并未使用，因此2017年3月以后不存在交纳租金的问题。被告同意原告第一项诉讼请求；对于原告的第二项诉讼请求被告不予认可，房屋装修是经过原告同意的，并且已经使用了七、八年，被告没有义务对上述房屋装修恢复原状；关于返还原告，目前的房屋状态因为原告到租赁房屋故意损坏财务，牵涉到刑事犯罪，涉案房屋被公安机关锁死，涉案房屋的返还被告没有能力返还。目前刑事案件还没有审理终结，只有等待案件审理完毕还才可以看涉案房屋如何返还。对于原告的第三项诉讼请求被告不清楚原告的计算方式，等法庭调差阶段再质证。对原告的第四项诉讼请求被告与原告是租赁关系，不能支付原告房屋的使用费，只能支付租金，涉房屋因为2017年3月原告涉嫌故意损坏财物罪被公安机关查封，自2017年3月被告不再负担支付租金的义务。对原告的第五项诉讼请求，原告在诉讼过程中申请了对涉案房屋租金进行鉴定，该鉴定并没有针对原告提出的哪一项诉讼请求，评估费应该由原告承担,且原告的一部分诉讼请求已过诉讼时效。呈驰公司辩称，第三人仅是通过梁基京的同意，借用了涉案房屋进行了工商登记，但第三人从未使用过该房屋，既没有安放过物品，也没有进行办公，因此不存在返还问题。第一项诉讼请求与第三人无关，第三人并未实际占有使用涉案房屋。第二、三项诉讼请求同第一项诉讼请求的答辩意见。第四项诉讼请求第三人并未占有使用涉案房屋，所以不存在向原告支付房屋使用费的问题,第五项诉讼请求与第三人无关。经审理查明，2012年2月25日，金小超（曾用名金超，甲方）与济南弘益堂茶业有限公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定乙方承租甲方位于济南市历下区利农庄路29号3栋2-104房屋，租赁期限自2012年2月25日至2013年2月24日,年租金20000元，乙方在2月24日交给甲方，先付后用。合同第三条约定，租赁合同期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限。上述房屋租赁合同到期后，骄越公司继续占有、使用涉案房屋，但未与金小超再续签房屋租赁合同。骄越公司一直未向金小超支付过租金。庭审中，骄越公司称涉案房屋首付款及后期的房贷每月2000元均是由其法定代表人梁基京缴纳的。对于该主张，骄越公司提交中国农业银行2014-2017年期间的自动柜员机客户通知书一宗、微信聊天记录截屏打印件一份作为证据。金小超称对农业银行自动柜员机客户通知书一宗真实性无异议，但无法证明上述账号为金晓童所用，且涉案房屋所有权人为金小超，即使骄越公司所说的上述存款系存至金晓童账户，也与本案无关；对于微信聊天记录截屏，金小超称真实性无法确定，不予质证。骄越公司另称，因金小超到涉案房屋闹事造成财物损坏，涉案房屋于2017年3月被侦查机关查封，故2017年3月之后的房屋租金不应由骄越公司承担。对于涉案房屋被公安机关查封、上锁的主张，骄越公司未提交证据；对于查封时间，骄越公司提交济南市公安局历下区分局建筑新村派出所发破案经过一份作为证据，金小超称对破案经过无异议，但该材料不能证明上锁的具体时间。庭审中，金小超提交呈驰公司住所（营业场所）租赁合同及司法鉴定意见书各一份，证明呈驰公司的住所（营业场所）租赁合同不是由金小超所签订。提交股份代持协议书复印件一份，证明贺冀明为呈驰公司的实际控制人，据此主张贺冀明对骄越公司的债务应承担连带责任。另查明，涉案房屋产权证载明，该房屋于2007年5月21日至2012年5月21日期间设立了抵押，抵押权人为济南市商业银行市中支行，该抵押已期满注销。济南弘益堂茶业有限公司于2016年12月14日更名为骄越公司。案件审理过程中，经金小超申请，本院委托山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司对涉案房屋的租赁价值进行了评估。2018年3月15日，山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司出具鲁贵评（2018）字第113号房地产评估报告。报告载明，涉案房屋2013年2月25日至2016年10月25日期间的租金总价为15.61万元，2016年10月26日至2017年10月24日期间的租金总价为5.26万元。评估报告作出后，金小超提出异议，山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司对金小超的异议进行了答复。金小超为该次评估支出评估费5000元。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议履行。本案中，原告金小超与被告骄越公司的法定代表人梁基京为朋友关系，原、被告双方签订的房屋租赁合同到期后，在被告骄越公司未支付任何租金和续签房屋租赁合同的情况下，原告金小超允许被告骄越公司继续占有、使用涉案房屋进行经营，双方形成不定期租赁关系。对于被告骄越公司主张原告金小超的诉讼请求已过诉讼时效的主张，本院认为，至原告金小超起诉之日，原、被告双方之间的租赁关系已持续了五年多。双方并未约定不定期租赁期间租金的支付方式，即使按照一般交易习惯默认为分期支付，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。原告金小超未分期主张支付租金，是基于维护双方的友好关系以及双方的互信，符合社会经济交往的习惯，不应被认定为怠于行使权利。故对于骄越公司称原告金小超的诉讼请求已过诉讼时效的主张，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。结合本案，原告金小超于2017年8月4日向本院提起诉讼，要求解除涉案房屋租赁合同，本院于2017年9月5日向被告骄越公司送达了起诉状等材料，即解除合同通知到达。但《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。虽然解除合同通知于2017年9月5日到达被告骄越公司，但考虑到解除合同前应预留合理期限，本院酌定原、被告双方的租赁合同于2017年10月24日解除。被告骄越公司应当向金小超支付自2013年2月25日至2017年10月24日的房屋租金。关于租金数额，山东贵恒信房地产土地评估经纪有限公司作为有合法资质的房地产评估公司，在原、被告对其出具的鲁贵评（2018）字第113号房地产评估报告没有足以反驳的相反证据和理由的情况下，可以认定该报告的证明力。即涉案房屋自2013年2月25日至2017年10月24日的房屋租金总额为20.87万元。对于被告骄越公司称涉案房屋首付款及后期的房贷每月2000元均是由其法定代表人梁基京所缴纳的主张，其提交的证据不能证实该主张，本院不予采信。对于被告骄越公司称涉案房屋于2017年3月14日被公安机关查封、上锁的主张，因其未提交证据予以证明，本院不予采信。但涉案房屋确因涉及金小超涉嫌故意损坏财物案件，由双方当事人上锁控制，故对于原告金小超要求返还涉案房屋的请求，可在刑事案件完毕后，双方自行交付。对于原告金小超要求第三人呈驰公司对涉案房屋自2016年10月26日至2017年10月24日期间的租金承担连带责任的主张，本院认为，首先，第三人呈驰公司与原告金小超之间没有签订房屋租赁合同，不存在租赁关系；其次，原告金小超并未提交证据证明第三人占有、使用了涉案房屋，故对于原告金小超的该主张，本院不予支持；对于原告金小超要求贺冀明对涉案房屋租金承担连带责任的主张，因贺冀明并非涉案房屋租赁合同的当事人，原告金小超无权向其主张权利，故对于原告金小超的该主张本院不予支持；对于原告金小超要求被告骄越公司将涉案房屋恢复原状的主张，因其未提交证据证明涉案房屋原状如何，故该主张不具备可操作性，本院不予支持。对于原告金小超要求被告骄越公司承担评估费5000元的主张，被告骄越公司未支付租金，导致原告金小超通过诉讼途径主张权利，而对涉案房屋租金水平进行评估系本诉讼之必要程序，被告骄越公司应当承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告金小超与被告济南骄越国际贸易有限公司签订的涉案房屋租赁合同于2017年10月24日解除；二、被告济南骄越国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告金小超租金20.87万元；三、被告济南骄越国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告金小超评估费5000元；四、驳回原告金小超的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9240元，由原告金小超负担5480元，由被告济南骄越国际贸易有限公司负担3760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  谭树杰人民陪审员  孟庆秀人民陪审员  李 祎二〇一八年六月十四日书 记 员  王 凤