福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终1695号 上诉人（原审原告）：周祥国，男，1983年7月26日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 被上诉人（原审被告）：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组5号。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李峰，该公司员工。 委托诉讼代理人：苏少平，该公司员工。 上诉人周祥国因与被上诉人福建中超实业有限公司（以下简称“中超公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初4123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周祥国上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持周祥国的一审诉讼请求。事实和理由：1.中超公司未能提供证据证明因天气原因无法施工导致顺延交房；2.诉争楼盘所在的市政配套道路工程给水管线已于2014年8月8日通水，并于同年12月15日验收合格，中超公司也在2014年9月16日对消防系统自评合格，诉争楼盘未通水是因中超公司未缴纳相关费用所导致，故诉争楼盘延迟进行消防验收是中超公司自身的责任，不能作为顺延交房的事由；3.一审判决未能考虑办理不动产登记的实际情况，仅凭《开发项目首次登记证明》就认定中超公司已完成协助办证义务，并以寄送快递认定中超公司已履行通知义务。综上，一审法院认定事实不清，判决错误，应予纠正。 中超公司答辩称，1.案涉合同对可以顺延交房的情形已作了明确约定，中超公司也提交了相关证据，一审判决对顺延交房天数的认定是正确的；2.中超公司已于2016年11月2日完成开发项目首次登记，并于同年11月4日至6日在报纸刊登公告通知水木春天A地块全体业主办理不动产分户转移登记手续，同时通过邮政快递将《办理商品房不动产登记的抵押登记通知书》投递给周祥国，该邮件也已确认收讫。故一审判决对协助办证时间节点的认定是正确的。 周祥国向一审法院起诉请求：1.判令中超公司立即支付逾期交房违约金20272.5元和从2015年6月26日起至2016年5月23日止共328天的逾期协助办证违约金25092元，共计45364.5元：2.判令中超公司立即协助周祥国办理房屋权属证书并支付从2016年5月24日起至实际完成协助办证之日止的逾期协助办证违约金（以765017元为基数，按日万分之一计算）；3、判令中超公司按图纸、效果图和建设规范继续完成尚未完成的小区羽毛球场、绿化、小区大门标识、电子巡更系统、闭路监控系统、外墙伸缩缝、保温层、地下室工程、消防工程的施工和建设；4.判令中超公司承担诉讼费用、保全费。 一审法院认定事实：周祥国与中超公司于2013年6月21日签订一份《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定周祥国向中超公司购买址于丰泽区××街道××号楼××号商品房，房屋总价款为765017元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起至交房日内书面告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题、市政配套安装延期、政府的重大活动，以及其它法律、法规规定的不可抗力的情形；3、中大暴雨或6级以上风（以泉州气象台提供的资料为准）、停水、停电（以两公司在媒体上通知为准）造成无法施工”；合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”；合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”。合同附件六合同补充协议第二条约定：“1、买受人确认：本合同中列示的地址、电话为其有效的送达地址；如送达地址发生变更，保证自变更之日起3个工作日内书面通知出卖人，否则，视为未变更，买受人自行承担不能送达之后果。2、买受人同意：出卖人在向其上述有效送达地址送达有关通知等文书时，可采用直接送达、邮寄送达（挂号信或特快专递）中的任何一种方式……”合同补充协议第五条第2款约定：“出卖人应于本合同约定的时间将符合本合同约定条件的房产交付买受人使用。经买受人同意：如遇下列情形，出卖人可以予以延期交付：……（5）买受人未付清全部房款或住宅专项维修资金、代收代缴费用等相关费用，或者因买受人其他原因造成的无法如期交房。”合同附件六合同补充协议第六条约定：“……2、在房产交付前买受人还须支付以下的费用：…….办理产权证、土地使用权证以及相关房产权属证书的税、费以及代办费用、保险费及其他相关的手续费用”合同补充协议第七条约定：“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续……”该《商品房买卖合同》于2013年6月21日到泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理了备案登记。合同签订后，周祥国依约支付了全部购房款。诉争商品房于2015年3月25日实际交付。2014年10月29日，诉争房屋通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，并于2015年1月16日通过消防验收合格。泉州市国土资源局于2016年11月2日向中超公司出具《开发项目首次登记证明》【编号：闽（2016）泉州市总第0003号）】，载明中超公司申请办理的址在丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天项目首次登记，报送资料齐全，同意予以办理。2016年11月17日，中超公司出具《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》一份；2016年11月18日，中超公司给周祥国邮寄上述《通知书》，并在“邮件详细说明”处注明“通知书”；2016年11月20日，他人代签收该份邮件。 另外，一审法院依职权向泉州市气象信息服务中心调取了距离泉州市丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天最近观测点自2010年12月1日至2015年5月1日的中雨以上降水及6级以上最大风力的天气证明材料，并据此认定自双方签订合同之日即2013年6月21日起至合同约定的交房之日即2014年6月30日止这一期间，共出现中雨以上及6级以上最大风力天气共计33天（扣除2013年7月13日、9月22日两种情形同时发生的两天）。 一审法院认为，关于焦点一中超公司是否具有可延期交房的合同约定的事由。首先，虽然周祥国主张合同第八条约定的“中大暴雨”仅应认定为“大暴雨”，但结合合同约定的文义及雨量等级的分类，应当认定为中雨及以上的天气。双方签订合同之日起至合同约定的交房之日止这一期间，共出现合同约定可延期交房的风雨天气免责天数33天，故中超公司可顺延至2014年8月2日交房。合同约定交房之日的次日起至2014年8月2日止这一期间并未出现合同约定可延期交房的风雨天气，故中超公司就风雨天气仅可顺延至2014年8月2日交房。中超公司辩称应从诉争房屋所属的中超•水木春天项目施工之日起算，但该项目是在双方签订合同之前施工，施工之日至双方签订合同之日这一期间的风雨等天气已实际发生，且双方缔约前发生的天气原因对双方不具有约束力，故对该辩称不予采信。其次，关于市政工程配套设施原因，中超公司提供的签证单以及泉州市自来水公司发出的《工作联系单》与《丰泽区华大街道法花美片区“城中村”改造建设指挥部文件》（42）会议纪要相互印证，形成完整的证据链，可以证明诉争楼盘的给水工程因市政道路未验收移交导致无法通水，市政管网于2014年12月16日进行验收，自来水于2015年1月通水，致使诉争楼盘直至2015年1月16日才通过消防验收，并且诉争楼盘因天气原因交房时间可顺延至2014年8月2日，而上述市政配套工程延期发生于2014年7月18日至2015年1月16日，即该延期情形发生在中超公司履行交房义务的期限内，故中超公司可因市政配套工程延期顺延交房时间至消防验收合格之日即2015年1月16日。结合前述分析，根据合同约定，中超公司可顺延至2015年1月16日交房。关于焦点二中超公司是否应向周祥国支付逾期办证违约金，若应当，其所应当承担的逾期办证违约金如何确定。首先，中超公司应自2015年6月26日起支付逾期办证违约金。中超公司虽辩称诉争商品房未能如期办理初始登记有部分属于相关单位或部门的原因造成，但并未提供相应的证据予以证明，故对该辩称不予采信。其次，关于计算逾期办证违约金的截止时间。合同附件六合同补充协议对相关费用作出了如下约定：“……2、在房产交付前买受人还须支付以下的费用：…….办理产权证、土地使用权证以及相关房产权属证书的税、费以及代办费用、保险费及其他相关的手续费用”，对产权登记作出了如下约定：“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续……”，上述约定变更了商品房买卖合同第十四条关于产权登记约定的内容，即周祥国将诉争商品房的权属登记委托中超公司代为办理。中超公司应支付逾期办证违约金至其办理了权属登记需由出卖人办理的所有资料及手续并通知周祥国办理产权登记之日。2016年11月2日，中超公司取得诉争楼盘的开发项目首次登记证明。2016年11月20日，中超公司向周祥国送达《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，故中超公司已于2016年11月20日通知周祥国办理产权登记，其所应当承担的逾期办证违约金应当计付自2015年6月26日至2016年11月20日，故中超公司实际逾期办证的天数为513天。综上所述，周祥国与中超公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，予以认定。根据双方合同约定，中超公司应于2014年6月30日前将符合交房条件的诉争商品房交付周祥国使用，如逾期交房超过180天，则应按日向周祥国支付已付款万分之一的违约金。中超公司于2015年3月25日将诉争商品房交付给周祥国，已构成违约，应依约向周祥国支付相应的逾期交房违约金。因双方签订合同之日起至合同约定的交房之日止这一期间，共出现风雨天气等合同约定可延期交房的免责天数33天，中超公司就风雨天仅可顺延至2014年8月2日交房。中超公司可因市政配套工程顺延交房时间至消防验收合格之日即2015年1月16日，故中超公司依约应按已付款的日万分之一支付自2015年1月17日至2015年3月25日的逾期交房违约金给周祥国，即应付逾期交房违约金为765017×0.0001×67＝5126元。对周祥国诉请中超公司支付逾期交房违约金合法有据的部分，予以支持。另，依合同约定，中超公司应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助办理房屋权属证书的义务，如因中超公司原因致使周祥国未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应按日向周祥国支付已付购房款万分之一的违约金。周祥国以办证所需图纸之一宗地图于2016年11月28日才办好为由主张中超公司发出办证通知之时尚不具备办证条件，但其未能提供证据证明宗地图系中超公司办理权属登记需由其办理的必备资料，故不予采信。中超公司于2016年11月20日履行完毕办证的义务，依约应支付给周祥国自2015年6月26日至2016年11月20日的逾期办证违约金，故中超公司实际逾期办证的天数为513天，中超公司应该支付给周祥国的逾期办证违约金为765017×0.0001×513＝39245元，对周祥国主张中超公司支付逾期办证违约金的合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、福建中超实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付给周祥国逾期交付址于丰泽区××街道××号楼××号商品房的违约金5126元；二、福建中超实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付给周祥国逾期办理址于丰泽区××街道××号楼××号商品房权属登记违约金39245元；三、驳回周祥国的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，周祥国与中超公司之间的商品房买卖合同关系有双方签订的《商品房买卖合同》为证，事实清楚，证据充分，予以认定。根据双方合同约定，中超公司应于2014年6月30日前将符合交房条件的诉争商品房交付周祥国使用，如逾期交房超过180天，则应按日向周祥国支付已付款万分之一的违约金。中超公司于2015年3月25日将诉争商品房交付给周祥国，已构成违约，应依约向周祥国支付相应的逾期交房违约金。因双方签订合同之日起至合同约定的交房之日止这一期间，共出现风雨天气等合同约定可延期交房的免责天数33天，中超公司就此可顺延至2014年8月2日交房，另外，根据一审证据可知，由于市政配套给水工程未通水，导致诉争楼盘至2015年1月16日才通过消防验收，故一审判决认定中超公司依约应支付自2015年1月17日至2015年3月25日的逾期交房违约金共计5126元，并无不当。周祥国主张中超公司未能提供证据证明因天气原因无法施工导致顺延交房以及诉争楼盘延迟通过消防验收是中超公司自身的责任，与查明的事实不符，不予支持。根据合同约定，中超公司应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助周祥国办理房屋权属证书的义务，如因中超公司原因致使周祥国未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应按日向周祥国支付已付购房款万分之一的违约金。本案诉争商品房实际交付时间为2015年3月25日，但中超公司直至2016年11月2日才取得诉争楼盘的开发项目首次登记证明，故中超公司应自2015年6月26日起支付逾期办证违约金。另外，由于案涉合同附件六即合同补充协议约定变更了商品房买卖合同第十四条关于产权登记约定的内容，即周祥国将诉争商品房的权属登记委托中超公司代为办理，故中超公司应支付逾期办证违约金直至其履行了办理权属登记的义务。根据一审查明事实，中超公司通过邮政快递向周祥国邮寄《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该通知书于2016年11月20日送达，故应视为中超公司于2016年11月20日完成了通知办理权属登记的义务。因此，中超公司应支付周祥国自2015年6月26日至2016年11月20日的逾期办证违约金，共计39245元。周祥国与此相关的主张，缺乏依据，不予支持。 综上所述，周祥国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费934元，由周祥国负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄祥彪 审 判 员 傅嘉钦 审 判 员 李玮玲 二〇一八年六月一日 法官助理 王佳森 书 记 员 陈高煌 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。