上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）��一中民二（民）终字第2686号上诉人（原审被告）崔中喜。委托代理人袁红中，安徽皖西律师事务所律师。被上诉人（原审原告）余金国。上诉人崔中喜因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第2845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月7日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，闵行区珠城路＊＊＊弄14、15号房屋的登记用途为会所，产权人为案外人上海中＊（集团）有限公司，其于2005年5月委托案外人上海祥＊商务服务有限公司出租涉案房屋。上海祥＊商务服务有限公司分别于2010年5月10日及2012年5月10日与余金国就涉案房屋签订《租赁合同》及《补充协议（一）》各2份，约定上海祥＊商务服务有限公司将涉案房屋出租给余金国，并同意余金国��行转租。2012年3月，余金国（作为出租方，签约甲方）与崔中喜（作为承租方，签约乙方）签订《租赁合同》1份，约定甲方同意将其经租的位于闵行区珠城路＊＊＊弄＊＊＊号建筑面积为238.85平方米的房屋出租给乙方；甲、乙双方同意乙方租赁的房屋仅作为在工商行政管理机关核准的经营范围内做商铺使用，乙方不得擅自改变上述约定的使用用途，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理规定，本项约定对于甲方而言，并不表示甲方保证乙方在办理有关证照时均能获得通过，仅为一项协助，乙方自行办理经营所需的各种验收及许可证，一切费用及责任均由乙方承担；乙方于租赁期限内投资建设、安装或放置于租赁物内的设施、设备、装修、附属物和财产等的所有权、使用权和处置权属于乙方所有，租赁期结束，在不影响租赁物结构和不影响租赁物正常���用情况下，乙方有权将上述财产搬离租赁物，乙方在规定期限内没有或无法搬离或撤出而遗留财产，甲方有权进行处置，所得收益归甲方所有，但不抵乙方应付租金和其他费用；甲方于2012年4月1日前交付租赁物给乙方使用，房屋租赁期限自2012年5月1日起至2014年4月30日止，乙方需继续承租房屋的，应于租赁期限届满前三个月向甲方书面提出续租要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；房屋月租金为人民币（下同）23，000元，租金每3月支付，乙方应在租金起算日提前10天以支票或现金方式支付给甲方，先付后用，若逾期支付，每逾期一日，则乙方按迟付租金的千分之三支付滞纳金，按日累计；乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，甲方可立即终止该合同及相应补充合同，收回租赁物；双方须严格按照该合同约定履行，任何一方违约，违约方须以年租金的50%赔偿守约方的损失，不足部分，守约方有权继续向违约方追偿；除甲方同意乙方续租外，乙方应在该合同的租赁期届满后的3天内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一天，乙方应按原定每平方米单价的三倍向甲方支付该房屋占有使用费。签约后，余金国将涉案房屋交付崔中喜。崔中喜分别于2013年1月22日通过中国建设银行向余金国汇款50，000元，于同年2月6日通过中国农业银行向余金国汇款20，000元，于同年3月12日通过中国农业银行向余金国汇款40，000元，但并未注明钱款性质。2014年8月27日，余金国以民间借贷纠纷为由将崔中喜诉至安徽省六安市金安区人民法院，要求崔中喜及其妻子李＊＊偿还2012年3月29日由余金国出借的钱款430，000元，该院于2014年10月27日作出（2014）六金民二初字第＊＊＊＊号民事判决书，认定崔中喜于2013年1月22日、2���6日、3月12日向余金国转帐支付的上述三笔合计110，000元的钱款性质为归还借款，并非支付房租。故至此，余金国才明确崔中喜未就涉案房屋的租赁支付任何款项，遂诉诸法院，要求判令：（一）崔中喜支付自2013年1月1日起至2014年4月30日止共计16个月的租金计368，000元；（二）崔中喜支付自2014年5月1日起至同年11月10日止按月租金的3倍计算的房屋占有使用费计437，000元；（三）崔中喜按年租金的50%标准支付违约金138，000元；（四）崔中喜向余金国结清水电费用。公告送达时，余金国将上述第（一）项诉请变更为崔中喜支付自2012年5月1日起至2014年4月30日止共计23个月的租金计529，000元；将上述第（三）项诉请调低为崔中喜按2个月租金标准支付违约金46，000元；将上述第（四）项诉请明确为崔中喜支付水电费16，100元。庭审中，余金国明确表示上述第（一）项诉请中���租金仅按23个月主张；将上述第（二）项诉请中的房屋占有使用费变更为参照月租金的标准计算为146，000元；同时撤回上述第（四）项诉请。原审认为，余金国、崔中喜签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守。涉案房屋登记的房屋用途为会所，上述《租赁合同》约定的租赁用途为商铺，故不存在崔中喜所谓合同无效的情形，至于崔中喜能否办理营业执照，合同亦明确约定系崔中喜自身承担的问题，与余金国无关，故崔中喜据此拒付租金于法无据。余金国于签约后按约交付房屋，崔中喜却未提供证据证明其支付任何租赁费用。故对于余金国按529，000元要求崔中喜支付自2012年5月1日起至2014年4月30日止的租金之诉请，法院予以支持。对于余金国主张的违约金，合同约定的违约金标准为年租金的50%，而余金国自行将违约金的主张金额调低至两个月租金标准计46，000元，系其对自身权利的处分，于法不悖，法院予以支持。即便余金国误认为崔中喜于2013年3月前支付过的三笔合计110，000元的钱款性质为租金，但此后崔中喜并未支付任何租金，因此在2014年4月30日租赁期限届满时，余金国即应及时自行收回房屋，合同亦对此作出明确约定，故余金国在此后仍未收回房屋的行为系自行扩大自身的损失，法院对其主张的房屋占有使用费不予支持。对于租赁保证金，崔中喜未能提供其已向余金国支付的证据，故法院对此不作处理。对于崔中喜投入的装修，因租赁合同履行期限已经届满，且崔中喜表示不要求在本案中处理，法院对此亦不作处理。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百���十六条之规定，于二〇一五年六月二十四日作出判决：一、崔中喜于判决生效之日起十日内支付余金国租金529，000元；二、崔中喜于判决生效之日起十日内支付余金国违约金46，000元；三、驳回余金国的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11，010元，由崔中喜负担（于判决生效之日起十日内向余金国直接支付）。判决后，崔中喜不服，上诉于本院，诉称：房屋用途为会所非商业商铺，上诉人崔中喜无法办理营业执照，房屋已无法营业使用，因此不应当承担违约责任。崔中喜已支付租金至2013年1月底，加上已支付的保证金69，000元，实际其仅欠付11个月的租金。该事实可从余金国起诉时的金额及双方借款另案中求证。因此��要求二审法院撤销原判，改判崔中喜支付租金253，000元。被上诉人余金国辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中上诉人崔中喜主张仅欠付11个月的租金，但未提供相应的证据予以证明，余金国变更诉请系行使自身的诉讼权利，无法证明崔中喜的欠租金额，因此崔中喜的该项主张，本院难予支持。本案房屋租赁系现状租赁，对于房屋的性质及用途崔中喜应当承担审查义务，其现主张房屋不适格，缺乏基本依据，同时不能免除其本案���约责任，原审认定正确，本院予以维持。综上所述，上诉人崔中喜的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6，130元，由上诉人崔中喜负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶振军代理审判员  许 京代理审判员  蒋辉霞二〇一五年十二月二日书 记 员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持���判决、裁定；……