镇江市京口区人民法院行 政 判 决 书（2015）京行初字第13号原告吴耘。委托代理人宋辞。被告镇江市住房和城乡建设局，所在地址镇江市京口区正东路33号。法定代表人谢继步，该局局长。委托代理人胡军，该局副调研员。委托代理人刘燕松，江苏江成律师事务所律师。原告吴耘（以下简称原告）诉被告镇江市住房和城乡建设局（以下简称被告）房屋行政登记一案，于2015年8月7日向本院提起行政诉讼，本院于2015年8月10日立案后，于2015年8月11日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，并依法组成合议庭，于2015年11月6日公开开庭审理了本案，原告及其委托代理人宋辞，被告的行政机关负责人胡军、委托代理人刘燕松到庭参加审理。本案现已审理终结。原告于2015年7月28日以继承人的身份向被告提出办理镇江市檀山路10号魅力之城五街区22幢第1至3层104室房屋所有权转移登记申请，因被告告知需提供继承证明，原告在领取了镇江市房屋所有权转移登记申请书及格式询问笔录后，未向被告提交房屋所有权转移登记申请及相关材料。原告诉称，原告丈夫任东来2013年4月24日立下遗嘱，明确名下财产全部由原告继承，任东来2015年5月2日去世，遗嘱生效，依照《中华人民共和国继承法》的规定，原告取得了继承权，被告拒绝为原告办理房屋所有权转移登记无法律依据。请求法院判决被告给予原告办理房屋所有权转移登记。原告向本院提供了以下证据：1、原告丈夫任东来2013年4月24日所立遗嘱；2、原告与任东来1989年2月22日领取的结婚证；3、常住人口登记卡；4、原告丈夫任东来死亡医学证明书、居民死亡殡葬证，证明任东来于2013年5月2日病逝；5、户口信息证明，证明原告丈夫任东来因病去世，2015年5月3日注销户籍；6、镇房权证字第××号房屋所有权证书，房屋所有权人栏为任东来，共有情况栏为共同共有；7、原告填写的镇江市房屋所有权转移登记申请书及询问笔录表。被告辩称，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）、建设部第168号令《房屋登记办法》（以下简称登记办法）及《房地产登记技术规程》的规定，因继承办理不动产权属转移登记，应提供继承证明，原告在领取了镇江市房屋所有权转移登记申请书及询问笔录后，并未向被告提交房屋所有权转移登记申请及相关材料，原告只要提供合法的申请材料，被告会依法办理。被告提供依据如下：1、物权法11条规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明；2、登记办法33条规定，因继承申请房屋所有权转移登记，应当提交证明房屋所有权发生转移的继承证明材料；3、《房地产登记技术规程》B.0.16规定，因继承申请房地产登记的材料应经公证。经庭审质证，原告对被告提供的依据没有异议，但认为上述依据并未赋予登记机关对登记前的原因行为合法性、有效性进行审查，也未赋予登记机关对申请人提交材料的真实性、合法性进行审查。被告对原告提交的证据1真实性、合法性、有效性表示无法作出判断；对证据2、3、4、5、6没有异议，对证据7认为是从被告处领取填写，但并未向被告提交。本院对上述证据认证如下：原告提交的7份证据与本案具有关联性，予以采信。经审理查明，2015年7月28日，原告持其丈夫生前所立遗嘱向被告申请办理镇江市檀山路10号魅力之城五街区22幢第1至3层104室房屋所有权转移登记，并领取了镇江市房屋所有权转移登记申请书及询问笔录，因被告要求其按照相关规定提交继承证明，原告未将所填申请书及询问笔录表提交被告。2015年8月28日原告以被告拒绝为其办理房屋所有权转移登记向法院起诉，要求法院判令被告为其办理房屋所有权转移登记。本院认为，房屋所有权转移登记是房屋所有权因买卖、交换、赠予、继承、转让、分割、合并、判决或仲裁等原因发生权属转移情形，当事人申请房屋登记机构办理登记的行为。本案的争议焦点是原告能否仅凭遗嘱申请办理房屋所有权转移登记。本案中，原告认为丈夫任东来去世后，其生前所立遗嘱生效，原告根据遗嘱申请办理房屋所有权转移登记符合法律规定，房屋登记应以形式审查为原则，法律并未要求登记机关对登记前的原因行为的合法有效性进行审查，登记机关对申请人提供的材料不能从实质上审查其真实性和有效性，其审查核实并不涉及产生民事法律关系的法律事实的真实性，被告以缺乏继承证明材料拒绝为原告办理房屋所有权转移登记属行政不作为。本院认为，原告凭遗嘱能否直接申请办理房屋所有权转移登记，需要结合法律对物权转移登记的条件，房屋登记审查模式，以及遗嘱继承的法律特征进行综合判断。首先，物权法第二十九条规定，因继承或受遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时发生效力，第十一条规定当事人应当根据不同登记事项提供权属证明材料。房屋登记办法第三十三条规定申请房屋所有权转移登记应当提交证明房屋所有权发生转移的材料。其次，从物权法第十二条规定看，应当是实质审查模式，其理由：1、从审查的材料看，物权法第十一条规定的权属证明材料主要是指权利设立、变更、转让和消灭的原因关系，包括不动产物权设立、变更、转让和消灭合同，以及人民法院或者仲裁机构的生效法律文书，实际已表明物权法规定的登记审查不仅仅是形式上对提交材料的审查，还要查验这些材料的真实合法性；2、从登记机构可以询问登记申请人来看，说明登记审查要以确保登记内容的真实性为目的，可以对登记内容进行询问，以了解不动产物权的实际情况；3、从登记机构必要时可以实地查看不动产规定看，实际上赋予了登记机构调查职权，而只有在实质审查模式下，登记机构才有调查职权；4、赋予登记机构实质性审查目的就在于维护不动产登记的公信力和保护交易安全，确保登记准确性，减少登记错误。物权法第二十一条第二款规定因错误登记造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任，这也与物权法采用实质审查模式相适应。第三、从遗嘱继承的法律特征和性质看，遗嘱和继承是不同主体在不同阶段实施的不同法律行为，遗嘱形式多样，是可变更、可撤销的行为，继承开始属于法律事实中的事件，继承引起的物权变动，属于基于法律行为以外的原因引起的物权变动，遗嘱是办理继承的材料，而继承证明是办理财产所有权转移的材料，遗嘱不能直接作为办理房屋所有权转移登记的材料。综上，原告在没有继承证明的情况下仅凭遗嘱申请办理房屋所有权转移登记显然不符合法律规定，其要求被告履行房屋所有权转移登记职责的理由不成立，且原告也未向被告提交办理房屋所有权转移登记的申请及相关材料。据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告吴耘的诉讼请求。诉讼费50元由原告吴耘承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  邹永超代理审判员  景 欣人民陪审员  边荣生二〇一五年十二月九日书 记 员  杨 阳附法律条文1、《中华人民共和国物权法》第十一条当事人申请登记，应当根据不同的登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。第十二条登记机构应当履行下列职责：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。2、《房屋登记办法》第三十三条申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：……（四）证明房屋所有权转移的材料；……前款（四）项材料，可以是买卖证明……、继承证明、……，或者其他证明房屋所有权转移的材料。3、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿、适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。