吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书(2015)延民初字第4366号原告：邱天然，男，汉族，1950年1月21日生，住延吉市。委托代理人：徐金花，吉林常春（延边）律师事务所律师。委托代理人：王晶莹，吉林常春（延边）律师事务所律师。委托代理人：苗增香（系原告妻子），女，汉族，1954年1月5日生，住延吉市进学街。被告：延边现代房地产开发有限公司，住所延吉市。法定代表人：郑成胜，该公司总经理。委托代理人：邱功君，该公司副经理。委托代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。第三人：延吉市国家税务局，住所延吉市局子街。法定代表人：石炜，该局局长。委托代理人：莫长军，吉林大华铭仁律师事务所律师。委托代理人：裴程苗，吉林大华铭仁律师事务所律师。委托代理人：马俊骥，吉林大华铭仁律师事务所律师。原告邱天然诉被告延边现代房地产开发有限公司（以下简称“现代公司”）、第三人延吉市国家税务局（以下简称“市国税局”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月30日受理后，分别于2015年9月15日、2015年10月9日、2015年11月26日公开开庭进行了审理。2015年9月15日的开庭，原告邱天然的委托代理人徐金花、苗增香，被告现代公司的委托代理人杨胜宪、邱功君，第三人市��税局的委托代理人莫长军到庭参加诉讼。2015年10月9日的开庭，原告邱天然的委托代理人王晶莹、苗增香，被告现代公司的委托代理人杨胜宪、邱功君，第三人市国税局的委托代理人莫长军到庭参加诉讼。2015年11月26日的开庭，原告邱天然的委托代理人王晶莹，被告现代公司的委托代理人杨胜宪、邱功君，第三人市国税局的委托代理人裴程苗、马俊骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱天然诉称：因案外人孙立君拖欠邱天然债务，邱天然购买现代公司开发的延吉市河南街新丰天苑小区的房屋，由孙立君代邱天然支付购房款99360元，顶抵孙立君拖欠邱天然的99360元欠款。2005年9月15日，邱天然与现代公司签订房屋购销合同书,约定：现代公司将位于延吉市新丰村河滨路以南、龙湖街以西、天池路以北天苑小区x区第一栋x单元x层东侧房屋出售给邱天然，购房款99360元，并交纳了燃气管道初装费3200元、物业基金2484元，装修垃圾清理费86元、住宅交易费259元、工本费500元、住宅税金1520元，总计107409元，约定房屋交付日期为2005年10月5日。2005年9月27日，邱天然将该诉争房屋以95040元的价格转让给案外人郗富财。转让后，邱天然与郗富财共同来到现代公司，经现代公司同意的情况下在购房合同上添加了郗富财的名字，领取了诉争房屋的钥匙。当郗富财准备装修诉争房屋时，诉争房屋被韩龙顺占有使用。2005年12月，邱天然向郗富财退还购房款及相关税费102000元，另行支付赔偿金20000元。现代公司不能交付房屋是由第三人市国税局造成。邱天然至今未取得诉争房屋的所有权，现要求解除与现代公司之间的房屋买卖合同，返还购房款及相关费用107409元，同时赔偿利息损失及与案外人无法履行合同的损失2万元；第三人市国税局承担连带赔偿责任。现代公司辩称：诉争房屋未能交付的原因是第三人市国税局将该房屋另抵工程款；情况相同的案件贵院已经处理了4起，结果都是一样，请参照以上判决进行裁判；现代公司同意与邱天然解除合同，但诉争房屋购房款由孙立君收取，该笔购房款应由第三人返还给邱天然。市国税局述称：1.邱天然无权通过起诉的方式直接将市国税局列为第三人，市国税局不是合同当事人，原、被告之间签订的房屋买卖合同与第三人无关；2.现代公司与第三人之间是否有债权债务关系与本案无关；3.邱天然要求解除合同后，被告与第三人承担连带赔偿责任没有法律依据；4.第三人没有委托或授权他人与原告签订房屋买卖合同，第三人仅与现代公司签订了工程承建合同，第三人不是开发商，不经营房地产业务，也没有权利出售房屋，本案是房屋买卖纠纷，与第三人无关；5.本案已过诉讼时效；6.第三人在整个过程中并无过错，且邱天然未举证证明第三人存在过错；7.邱天然的解除权已超过一年的法定期限，该权利已经消灭。综上，诉争房屋由被告出售，原、被告之间系房屋买卖合同关系，无论合同是否解除，都应当由被告承担合同所约定的权利和义务，邱天然的诉求与市国税局无关。经本院审理查明：2005年9月15日，邱天然与现代公司签订房屋购销合同书。合同约定：现代公司向邱天然出售位于延吉市新丰村河滨路以南、龙湖街以西、天池路以北天苑小区x区第x栋x单元x层东侧的房屋，房屋建筑面积为86.40平方米；原售房价格为每平方米1250元、现优惠价格为1150元；如有一方违约，违约造成的损失由违约方负全部责任；交房日期为2005年10月5日。2005年8月12日，孙立君替邱天然向现代公司支付购房款99360元；同日，邱天然���纳了煤气管道初装费3200元，物业维修基金2484元，工本费500元，垃圾清理费86元，契税1520元，手续费259元，共计107409元。2005年12月23日，现代公司向邱天然交付了诉争房屋的钥匙，但该诉争房屋已被韩龙顺占有使用，经与现代公司多次交涉，现代公司至今未能交付诉争房屋。另查，2004年5月8日，现代公司与第三人市国税局签订工程承建合同，根据2004年4月20日被告现代公司与孙立君签订的建设工程施工承包协议书和中标通知书，现代公司承建的工程由延吉市建筑工程有限公司施工，其施工负责人为孙立君；2006年1月26日，现代公司与第三人市国税局签订补充协议，将本案诉争房屋抵给现代公司，现代公司于2005年9月15日与邱天然签订房屋购销合同，将该诉争房屋卖给邱天然；2004年8月10日，第三人市国税局与延吉市三建公司签订施工协议将本案诉争房屋抵给延���市三建公司。2006年3月27日，第三人市国税局出具《关于延吉市国家税务局职工集资楼有关问题的说明》中称，2004年8月10日，第三人市国税局与延吉市三建公司签订的施工协议，属违规办理，没有按规定报行政主管部门备案，施工方擅自变动了项目负责人，工资造价的确定显失公平。认定上述事实的主要证据有：房屋购销合同书，收据3份，（2008）延中民四终字第214号民事判决书，购房协议书，延吉市国家税务局职工集资楼工程承建合同书，补充协议，市国税局与延吉市三建公司签订施工协议，关于延吉市国家税务局职工集资楼有关问题的说明，邱天然、现代公司及市国税局的陈述。邱天然还提供了收据两份，因收据上标注为“房屋款”，无法证明其系向案外人郗富财支付的赔偿金，故本院不予采信。本院认为：市国税局与现代公司签订了《工程承建合同书》，由现代公司承建市国税局的职工集资楼，后双方又在补充协议中约定：“除了甲方（市国税局）需要的274户住宅和70个车库，外加抵顶给施工队的120户房屋外，剩余住宅及车库全部产权归乙方（现代公司）所有。乙方有权自行处理”。因此现代公司取得了剩余房屋的处分权利。本案中现代公司与邱天然签订的《房屋购销合同书》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。合同签订后，邱天然已经履行了自己的义务，向现代公司交付了房款及各项费用107409元，虽然现代公司向邱天然交付了诉争房屋的钥匙，但诉争房屋已经被他人占有使用，被告没有完全履行自己的义务，构成违约，根据合同相对性原则，现代公司应当承担违约责任。关于邱天然要求解除与现代公司之间的房屋买卖合同及返还购房款及相关费用107409元的诉讼��求，本院予以支持。关于邱天然要求按照中国人民银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求，因符合法律规定，本院予以支持。关于邱天然要求现代公司支付赔偿金2万元的诉讼请求，因未提供证据予以证明，本院不予支持。现代公司之所以构成违约是因为市国税局一房二抵工程款，诉争房屋先由他人占有，无法实现合同目的造成的，因此市国税局对现代公司的违约负有责任。邱天然是与现代公司签订的购房合同，所以现代公司应承担违约的责任，即返还原告的购房款、各项费用及利息。但现代公司的违约是市国税局一房二抵造成的，因此市国税局应承担连带责任。关于市国税局提出本案已超过诉讼时效，因原告一直向被告主张权利，诉讼时效发生中断，故对市国税局的抗辩，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下��一、解除原告邱天然与被告延边现代房地产开发有限公司之间的房屋购销合同。二、被告延边现代房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即向原告邱天然返还房款及相关费用共计107409元及利息（利息自2005年9月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本金给付之日止）。三、第三人延吉市国家税务局对被告延边现代房地产开发有限公司的上记债务负连带清偿责任。如被告未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2850元（原告已预交），由被告现代房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人法院。审 判 长  朴昌海审 判 员  邱艳红代理审判员  金龙虎二〇一五年十二月十二日书 记 员  金英美