江西省新余市渝水区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）渝民初字第02604号 原告李泊佑，男，1968年7月2日生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区， 委托代理人黄勇，江西弘杰律师事务所律师。 委托代理人敖小飞，江西弘杰律师事务所律师。 被告王丹，女，1989年12月8日生，汉族，湖南省常德市人，住新余市， 被告林健，男，1989年10月4日生，汉族，江西省新余市人，住新余市， 二被告委托代理人兰勇，江西三江合律师事务所律师。 被告姜莉萍，女，1965年7月30日生，汉族，江苏省泰州市人，住新余市， 委托代理人王伟力，男，1963年8月14日生，浙江省嵊州市人，系被告姜莉萍丈夫，住新余市渝水区， 被告李爱，女，1959年8月15日生，汉族，江西省南昌县人，住江西省南昌市南昌县， 原告李泊佑与被告王丹、林健、姜莉萍、李爱排除妨害纠纷一案，本院于2014年10月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月30日公开开庭进行了审理，原告委托代理人敖小飞，被告王丹、林健委托代理人兰勇，被告姜莉萍及其委托代理人王伟力到庭参加诉讼，被告李爱经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2013年9月29日，被告姜莉萍将其位于新余市劳动北路××号店面出租给原告使用，但是在履行合同过程中，被告李爱于2014年4月3日将该店面出售给被告王丹、林健。被告王丹、林健接收该店面后便要求原告从该店面搬出并且强行将该店面上锁，导致原告不能正常营业,直接损失58500元。原告认为四被告已经严重侵害到了原告的切身利益，因协商未果，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告王丹、林健立即停止侵权，排除妨碍，将原告租赁的劳动北路102号店面立即交付原告使用；2、被告王丹、林健赔偿原告转让费、租金等损失58500元，被告姜莉萍、李爱承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由四被告承担。 被告王丹、林健辩称，1、该店面不属于被告姜莉萍所有，被告姜莉萍与原告签订的合同无效；2、其对该店面拥有所有权和使用权，其与被告李爱签订的合同约定了被告李爱将房屋交付给了被告王丹、林健；3、原告所诉损失不符合事实情况，被告姜莉萍无权将店面出租给原告，被告王丹、林健没有对原告造成损失，反而原告的占用对被告王丹、林健造成了损失。 被告姜莉萍辩称，其不应该承担责任，1、买卖不破租赁；2、现在的承租人是李泊佑，被告王丹、林健是知情的；3、转让费没有事实和法律依据，且造成损失的是被告王丹、林健，其在其中进行了积极协调，不应承担责任。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1、租赁协议书一份。证明：原告于2013年9月29日从被告姜莉萍手中租赁新余市劳动北路××号店面，月租金750元，租期20年。 2、新余市中山派出所接处警登记表及询问笔录。证明：被告王丹、林健系夫妻关系，被告王丹、林健在将原告租赁的店面上锁强行阻止原告经营的情况下原告向中山派出所报了警，要求公安机关依法处理。 3、租赁合同、店面设计装修承包合同、通用手工发票十张、收条、收据各一份、利润分配表一份。证明：原告在被告王丹、林健上锁后另外租赁了一店面维持正常经营，并请装修公司装修前后两个店面，共花费装修费6000元，店面转让费28500元，店面正常经营可得收益月均5660元，现原告主张2014年5-6月停业期间损失10000元。 4、证人陈某证人证言。证明：原告从陈某手上转租店面花了3万元，该店面一直被锁至今。 5、证人胡某证人证言。证明：第一个店面转让费3万元，第二个店面租金3750元，两个店面装修花费6000元，从第一个店面被锁到第二个店面，大概有两个月没有营业。 被告王丹、林健为反驳三原告的诉讼请求，提交了以下证据： 1、房产档案查询结果单、《房屋买卖居间合同》、工商银行电子银行回单、收据、房屋所有权证、国有土地使用权证。证明：房产原登记人是被告李爱，并不是被告姜莉萍，被告王丹与被告李爱及其丈夫、新余市顾家房地产经纪代理有限公司于2014年4月3日签订了《房屋买卖居间合同》，约定了被告王丹购买被告李爱所有的位于新余市劳动北路××号店面，该店面总价款为28万元，被告王丹支付了定金5000元；合同第三条第2款约定被告王丹、李爱各承担中介佣金2800元；合同第四条约定被告李爱于收到全部房款当日将店面交付给被告王丹使用；被告王丹、林健于2014年4月3日将277200元以转账的形式支付给了被告李爱；被告王丹于2014年4月8日、6月13日分别取得了该店面的所有权和国有土地使用权。 被告姜莉萍为反驳原告的诉讼请求，提交了以下证据： 1、市房地产交易登记中心调取的《房屋买卖合同》。证明：被告王丹、林健知道该店面正在出租经营。 上述证据均经庭审质证，现本院围绕双方的质证意见，综合评述如下： 1、对原告提交的第一组证据，被告王丹、林健不予认可，认为该店面非被告姜莉萍所有，租赁协议无效，且根据合同相对性，该合同与被告王丹、林健无关，转让费也不应得到支持，租期已约定为一年；被告姜莉萍对该协议书真实性无异议，但认为转让费和损失应按月份计算，租期为一年，2014年10月到期。本院认为，该组证据来源客观合法，与本案处理存在关联，本院予以采信。 2、对原告提交的第二组证据，被告王丹、林健对真实性不予认可，且该店面原告也加锁了，影响了被告王丹、林健的经营，对被告王丹、林健为夫妻关系无异议；被告姜莉萍无异议。本院认为，公安机关出具的笔录和记录表具有较强的证明力，本院予以采信。 3、对原告提交的第三组证据，被告王丹、林健、姜莉萍不予认可。本院认为，因原告提交的租赁合同相对方未到庭说明，本院无法核实租房合同的真实性，故对于该租房合同，本院不予认可，至于店面设计装修承包合同、10张通用手工发票，因装修承包商未到庭证明，且10张发票是否真实本院无法认定（间隔8个月，但发票号码连号，且后开具的发票号码在前），故对于装修承包合同、10张发票本院不予认可。至于收条、收据，因与证人陈某证言相印证，本院予以采信。至于利润分配表，属于原告单方面制作，本院不予认可。 4、对陈某的证人证言，被告王丹、林健认为转让费为28500元，且店面被锁至今不是被告王丹、林健造成的，原告加锁也对其造成了损失，且证人与原告有利害关系。被告姜莉萍认为只有因拆迁才承担转让费损失。本院认为，陈某的证言与原告提交的第三组证据中的收条、收据相印证，本院予以采信。 5、对胡某的证人证言，被告王丹、林健、姜莉萍不予认可，被告王丹、林健认为胡某为原告公司雇员，存在利害关系，被告姜莉萍认为仅有1个月左右未营业。本院认为，胡某系原告公司雇员，与原告存在利害关系，故对于胡某的证人证言，本院不予采信。 6、原告对被告王丹、林健提交的第一组证据无异议；被告姜莉萍认为该合同的内容与其从房管局档案拿出的合同不一致。本院认为，该合同应为林健与李爱的真实意思表示，故对于该组证据，本院予以采信。 7、原告对被告姜莉萍提交的第一组证据真实性无异议，但不认可该证据的证明目的，被告王丹、林健认为该证据不能反映其与被告李爱的真实意思表示，系为躲避税收签订的合同，不能体现被告姜莉萍的证明目的。本院认为，该合同虽为房地产登记中心调取，但未反映双方当事人的真实意思表示，本院不予采信。 根据以上证据，结合庭审，本院认定以下案件事实： 2013年9月29日，原告李泊佑通过陈某与被告姜莉萍签订了《租房协议书》，并支付给了陈某转让费28500元以及1500元的租金，《租房协议书》载明：“甲方现有劳动北路的一门面出租给乙方使用……二、出租时间：2013年10月1日起至乙方自己停租时止。乙方在停租前2个月要通知甲方，若未提前通知造成损失由乙方负责。……三、租金等费用：截止到2014年12月5日每月租金为750元，每季付一次，在当季头一个月的上旬前支付2250元，……六、本合同一年一签，在当年的12月下旬签订第二年的合同，第二份以后的合同基本条款不变，仅对租金和租期进行商榷变更。……七、由于房屋拆迁等因素，造成乙方损失，甲方负责乙方的转让费用（不含装饰装修费用），……。之后原告在该店面经营保洁公司。2014年4月，被告李爱与被告林健签订《房屋买卖居间合同》，约定了被告李爱将诉争房屋转让给被告林健，价款为280000元，佣金被告李爱承担2800元，被告林健承担2800元，被告李爱在收到全部房款当日将房屋交付给被告林健使用，被告李爱保证该房地产权属无任何争议，并且对其拥有合法的所有权及完全的处分权等事项。2014年4月3日，被告王丹通过银行转账277200元至被告李爱账户，被告李爱于同日开具收条一份，载明：“今收到林健购买店面房款人民币280000元整，已扣除中介佣金2800元整，实收277200元。”。2014年5月4日，原告方报警称诉争店面现在的房东将店面上锁，其与前房东的租赁合同还未到期。2014年9月30日，新余市公安局渝水分局中山路派出所对被告王丹进行了询问，被告王丹承认该店面其上了锁。 另被告姜莉萍陈述，被告李爱是其嫂子。 本院认为，本案属排除妨害纠纷。双方的争议焦点在于：1、原告与被告姜莉萍签订的租赁合同是否有效；2、被告是否构成侵权；3、原告诉讼请求应否支持。 关于第一个争议焦点，原告认为被告姜莉萍与被告李爱为亲属关系，原告与被告姜莉萍签订的租赁合同有效，被告王丹、林健认为被告姜莉萍无权出租，该租赁合同无效，对被告王丹、林健不产生法律效果。本院认为，虽然被告李爱未出庭说明其是否授权给被告姜莉萍，但通过证人陈某得知，该诉争店面的出租一直由被告姜莉萍负责，时间长达9年之久，且被告李爱未提出异议，被告姜莉萍该行为应获得了该店面所有人李爱的授权，故被告姜莉萍与原告签订的租赁合同依法成立、合法有效，被告姜莉萍在租赁合同的权利义务实际由被告李爱享有和承担，双方均应恪守合同规定，诚实信用地履行合同义务。 关于第二个争议焦点，本院认为，尽管被告李爱将诉争店面出卖给了被告王丹、林健，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，被告李爱与被告王丹、林健签订的店面买卖合同不影响原告与被告姜莉萍签订的房屋租赁合同的效力，被告李爱在租赁合同中的权利、义务应由被告王丹、林健享有和承担，现被告王丹、林健在租赁合同未到期的情况下，未征得原告同意，强行对原告正在经营的诉争店面上锁，客观上侵犯了原告的财产权益，造成了原告的经营损失。虽然被告王丹、林健辩称购买诉争店面时不清楚该店面处于出租状态，但作为店面的购买人，被告王丹、林健应当对购买店面的使用情况进行考察了解，且被告姜莉萍在庭审中陈述被告王丹、林健清楚该店面已出租给原告，故被告王丹、林健辩称其不知道诉争店面出租给原告的意见，本院不予认定，且即使被告王丹、林健不清楚该店面已出租给了原告，也不应贸然关闭他人正在经营的店面。故，被告王丹、林健的行为构成侵权，依法应承担侵权民事责任。 关于第三个争议焦点，本院认为，从合同第二、六条内容看，合同虽约定为一年一签，但原告享有承租权，重新签订合同双方仅对租金及租期进行商榷，出租人应充分尊重承租人的租赁权，在店面转让的情况下，新产权人受让了合同的权利义务，应尊重原告这一权利。但新产权人即被告王丹、林健已将店面关闭，用行动表明拒绝将该店面出租给原告，如要求被告王丹、林健继续履行该合同，将可能导致纠纷进一步升级，履行成本过高等后果，加之原告亦另行租赁了新的店面，继续履行租赁合同达不到合同的目的，故对于原告要求被告王丹、林健排除妨害，继续使用该店面的诉讼请求，本院不予支持。至于原告要求被告王丹、林健赔偿损失58500元【包括诉争店面30000元转让费（含1500元租金）、租金损失6000元，新租店面的转让费6500元，可得利益损失10000元，二个店面装修费6000元】的诉讼请求，本院认为，虽然原告主张重新租赁了店面，但新合同相对人未出庭作证，且其损失不得重复计算，故本院仅计算原承租店面的转让费即28500元；关于租金损失，因原告与被告姜莉萍约定的租金缴纳方式是一季一交，当季头一月上旬交纳，被告姜莉萍陈述原告缴纳了4-6月的租金，原告陈述其缴纳了5-7月份的租金，本院认为，根据合同，原告应只缴纳了4-6月份的租金，因原告2014年5月4日报案，故租金损失应从2014年5月4日算至2014年6月30日，即750÷30×28+750=1450元，至于装修费、可得利益损失，因原告未提供足够证据证明，本院不予支持。原告实际损失金额为28500元+1450元=29950元。故对于原告要求被告王丹、林健赔偿损失58500元的诉讼请求，本院予以部分支持。至于被告李爱、姜莉萍，并未实施侵权行为，非共同侵权人，故对于原告要求被告李爱、姜莉萍连带承担赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王丹、林健应于本判决书生效之日起十日内向原告李泊佑赔偿损失29950元； 二、驳回原告李泊佑的其他诉讼请求。 如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1264元，由原告李泊佑承担617元，被告王丹、林健承担647元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。 审 判 长  刘雅萍 人民陪审员  朱 莉 人民陪审员  何淑美 二〇一五年四月八日 书 记 员  李 盼 罗事12明诉讼费用的负担）息，不 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国侵权责任法》 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）赔偿损失； （七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。