江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2014)皋民初字第889号原告：南通天友置业有限公司，住所地：如皋市常青镇育贤东路1号。法定代表人：黄建平，董事长。委托代理人：沈斌，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师，特别授权。被告：杨昔胜。委托代理人：张霞，如皋市磨头法律服务所法律工作者，特别授权。原告南通天友置业有限公司（以下简称天友公司）与被告杨昔胜商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天友公司的特别授权委托代理人沈斌，被告杨昔胜及其特别授权委托代理人张霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2012年11月7日分别签订了编号为LYG-101、LYG-102、LYG-103的《商品房买卖合同》，上述合同所涉房屋总面积为397.35平方米、总价格为1158865.5元。合同约定被告于签订之日一次性付清房款。经原告多次发函催促，被告仍拒不支付上述购房款。现请求法院判决：一、解除原、被告之间编号为LYG-101、LYG-102、LYG-103的《商品房买卖合同》（总面积为397.35平方米，总价格为1158865.50元）。二、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明其诉称主张，向本院提交如下证据：证据1、商品房买卖合同三份，证明原、被告双方在2012年11月7日就本案诉争的房屋签订了合同，并对该合同到如皋市房产部门进行网上备案。该合同约定，被告应当在合同签订之日一次性付清房款。如被告逾期30日未支付房款，原告可以解除合同。双方对房屋的面积、价格、支付款项方式都作了约定，至今原告都未收到被告应当支付的房款。因此，根据合同约定，原告要求解除与被告就本案诉争的房屋买卖合同。证据2、2013年7月6日原告通过中国邮政快递寄信给被告，要求被告在接到通知后10日内支付全部房款，否则原告将解除与被告的全部购房合同。被告发表质证意见如下：证据1，原、被告双方就商品房买卖合同网签是事实，但是网签合同的目的不是为了买房，是因为金水福向周刚借款500万元，由杨昔胜代理周刚进行借款。为了保证实现债权，而要求借款人金水福以财产提供抵押担保进行网签的商品房买卖合同，防止原告一房二卖，损害债权人的合法权益。证据2，被告从未收到任何原告邮寄的信件，而且被告也未亲自签收原告邮寄的信件。被告辩称：一、本案原告与被告网签的编号为LYG-101、LYG-102、LYG-103的商品房买卖合同，事实为南通天友置业有限公司与金水福合作开发的位于如皋市磨头镇光明东路龙游阁房地产项目，金水福经手向债权人周刚借款500万元的抵押担保。本案被告杨昔胜是债权人周刚的这笔借款的代理人，因此，合同网签在被告杨昔胜的名下，原告及金水福至今未偿还借款。二、根据2013年12月27日原告与金水福签订的退还投资协议约定，本案网签合同被告名下的房屋按2600元/平方米的价格计算的房款已由原告应退还金水福的550万元投资款进行了抵算。按照协议约定，违约的是原告。三、根据原、被告网签的商品房买卖合同条款，被告逾期付款超过30日后原告有权解除合同。本案中原告行使解除权的时间应该从2012年12月8日开始计算，原告在2014年5月份才诉至法院行使解除权，原告逾期没有行使解除权，故解除权已消灭。综上，原告的诉讼行为是欺诈行为，其目的是逃避偿还债务，损害债权人利益，侵吞他人合法财产。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告为证明其辩称主张，向本院提交如下证据：证据1、2012年11月7日金水福与杨昔胜签订的个人房屋抵押借款合同，证明杨昔胜代表周刚，金水福向周刚借款500万元，金水福以其与天友公司合作开发的龙游阁部分房产进行抵押，并签订了抵押合同。天友公司同时办理了网签商品房买卖合同进行备案，抵押合同有具体清单，与原告诉讼的三套房子名称相一致，原告诉讼的三套房子包含在抵押合同之内。可以证明天友公司愿意以龙游阁的部分房产对金水福的借款进行抵押担保，天友公司是借款的债务人，也是担保人。证据2、2013年12月27日南通天友置业有限公司与金水福签订的协议，证明原告在本案诉讼中起诉的房屋系原告与金水福合作开发的龙游阁房地产项目，金水福与天友公司已经解除了龙游阁房地产项目合作协议，协议中明确天友公司应给付金水福投资款550万元，天友公司以每平方米2600元给付金水福2115平方米的房屋。天友公司与金水福明确认可本案中原、被告网签的商品房买卖合同中以杨昔胜名义和天友公司网签的商品房买卖合同，同意以杨昔胜名义网签的商品房买卖房产抵算应退还金水福在项目中的投资款。原告发表质证意见如下：证据1，真实性无法确定，该证据与本案没有关联性。首先该借款系案外人金水福与本案被告及周刚之间的债权债务，跟原告无任何关联性。同时我方认为原、被告双方是商品房买卖关系，不存在房产抵押关系。同时借款合同上所列的房屋是在建工程，也无法办理相应的抵押手续。根据抵押权生效的前置条件，应当办理抵押权的登记。另外，也无法确认金水福是否借到该款项以及该借款的用途。在原告开发房屋办理产权变更之前，该产权的所有权人应属于原告。而原告并未同意也没有认可为金水福、本案被告及周刚的借款提供抵押。所以该证据不能作为认定房屋的抵押事实。证据2，真实性没有异议，但是需说明的这仅仅是原告与金水福、偰国忠关于债权债务的清算，与本案被告之间没有关联性。根据合同签订的相对性原理，该协议对被告也没有任何证明力和约束力。另外被告也仅仅承认了是房屋抵押关系，而不承认是代签关系。所以该组证据无法证明被告主张的抵押事实以及借款事实。经审理查明：2012年11月7日，天友公司作为出卖人，杨昔胜作为买受人，分别订立了编号为LYG-101、LYG-102、LYG-103的三份《商品房买卖合同》，建筑面积分别为：135.33平方米、131.01平方米、131.01平方米，单价分别为每平方米2900元、2900元、2950元，金额分别为392457元、379929元、386479.5元。付款方式为2012年11月7日付清房款。双方还对相关事项进行了约定。双方均未在合同上签名盖章。合同办理后，原、被告共同向相关部门办理了网签手续。关于网签的理解，原告陈述：双方办好房产买卖协议，到房产交易所，双方申请对该预售房屋进行销售备案，备案完成后开发商不可以再对该房屋进行处置，如果解除备案，必须由买房人申请方可解除。被告陈述：办理了房屋预售登记后将资料报送给住建局房管科，住建局房管科专门办理了一个加密的U盘给开发商，在房屋买卖合同确认后，只要开发商把信息通过网上传给房管科，他们审核后备案，网上就成交了。被告陈述：金水福是与天友公司共同开发龙游阁房地产项目的合伙人。2011年9月23日签订合约，约定合作开发龙游阁项目，利润各占50%。原告认可有一份合约，并表示庭后提供书面质证意见。被告陈述：2012年11月7日与金水福签订房屋抵押借款合同，借款用途是用于龙游阁项目。杨昔胜是代表周刚来处理借款事宜的，实际借款的钱是由周刚出资的。金水福作为甲方，闵国宪代表金水福，在龙游阁项目中必须要经过闵国宪签字才可以报销，他是本案讼争龙游阁项目的会计。原告陈述：闵国宪实际上是金水福的会计，他代表金水福来检查龙游阁项目的财务状况，因为金水福另外还有自己的公司，他是金水福其他公司的会计，他和龙游阁项目没有关系。被告陈述：金水福用24套房屋做抵押，原告是知道的。在签订个人抵押借款合同的当天，由天友公司的工作人员进行了网签24套商品房买卖合同。网签的24套商品房买卖合同有具体的房号、楼层，与签订的抵押合同中24套相一致，都签在杨昔胜名下。后来被原告卖了两套，所以目前还剩22套。当时原告提出要卖两套，与杨昔胜协商，杨昔胜也没有出面，金水福同意的。当时网签也不是很严格，就解除了。现在管理严格了，本人必须要到场，否则就不好解除。另外，据闵国宪反映，借款500万元的利息都是由天友公司支付的。原告陈述：我们和金水福是合作开发，是各自出资，至于金水福的钱如何来的是金水福的事情，2013年12月27日双方已经对帐确认，投资额以及投资的回报，被告也将该材料作为证据提交。所以我们和金水福的帐目已经结算完毕，仅仅是履行的问题。至于金水福和其他人的债权债务与原告没有任何关系。我们按照550万元退还金水福的投资款，但不是给的现金，而是将开发的房屋按照每平方米2600元给付金水福2115平方米。在合同履行中，金水福要求给付现金，不要房子。所以在履行方面发生了争议。但是双方的帐目是结算清楚的。按照我们提交的购房明细，按如下顺序：137、135、128、127、126、122、120、119、117、113、112、111、109、108。其他的应该在2115平方米外。均包含在网签的范围内。被告陈述：2115平方米具体到哪些房屋我们不清楚，原告诉讼的三套应该是包含在2115平方米内，2115平方米也是包含在网签的范围内。关于2012年11月7日同一天签订的抵押合同和商品房买卖合同，被告陈述：是先签订房屋抵押合同，对具体的房号和楼层明确，再由天友公司的工作人员网签商品房买卖合同。原告陈述：金水福和杨昔胜、周刚签订借款合同我们不清楚，我们不知晓他们有个人房屋抵押借款合同。原告于2014年5月15日向本院起诉，要求判如所请。以上事实，有当事人陈述及相关证据并经庭审质证确认在卷佐证。本院认为：对原告提交的商品房买卖合同，虽未签名盖章，但双方对合同内容均无异议，该合同系双方自愿订立，不违反法律法规强制性规定，合法有效。在合同成立后，双方到相关部门办理了网签手续。该网签手续的办理，可以证明：一、原告自愿接受其权利限制，即网签后该房屋未经被告同意不得转卖给他人。二、被告借款给原告的原合作方金水福，金水福以原告的24套房屋抵押担保，原告同意并配合办理了网签手续。尤其是双方明知合同约定的签订之日付款不能实现，仍作此约定，足以证明天友公司对金水福向被告借款以原告的房屋提供担保是认可的，也可印证办理网签是为完成借款抵押作担保，并非真正以买卖房屋为目的。原告对被告提交的金水福与被告的抵押合同，虽质证认为该借款系案外人金水福与本案被告及周刚之间的债权债务，与原告无关联性。但本院认为该证据所证明的事实与本案存在关联性，能证明存在借款抵押事实。原告诉讼要求解除部分抵押房屋的行为，其目的是为了解除网签，以便出售该房屋，则债权人的权利将难以保障。原告所起诉的其中三套房屋是包含在整个抵押担保中，也不宜就其中一部分分割处理。被告提交的金水福与原告之间的协议，原告对真实性没有异议，但认为这仅仅是原告与金水福、偰国忠关于债权债务的清算，与本案被告之间没有关联性。本院认为，该证据能证明原告与案外人金水福之间存在合作关系，并已清算。既然达成了清算协议，就应当积极履行，将约定的房屋交付，解除剩余的已网签的房屋，而非诉请解除买卖合同。如果对协议履行存在争议，也应及时通过合法途径解决。被告因借款权利及抵押权不能实现，也应及时另案主张权利。综上，原、被告之间名为商品房买卖关系，实为抵押担保关系，原告仅要求解除商品房买卖合同，则抵押担保权人的权利将难以得到保护。故本院对原告的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告南通天友置业有限公司对被告杨昔胜的诉讼请求。案件受理费15230元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费15230元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行；户名：南通市财政局；帐号：471558227682）。审 判 长  宗卫明人民陪审员  吕 军人民陪审员  何晓燕二〇一五年四月二十日书 记 员  李菲菲