内蒙古自治区乌拉特中旗人民法院   民事判决书   （2018）内0824民初648号   原告：乌拉特中旗真诚物业管理有限公司。   统一社会信用代码：9115082439987637XM   法定代表人：王某，系该公司经理。   被告：宋某，干部，现住内蒙古巴彦淖尔市。   委托诉讼代理人：白某，内蒙古蒙祺律师事务所律师。   原告乌拉特中旗真诚物业管理有限公司（以下简称真诚物业管理公司）诉被告宋某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告真诚物业管理公司法定代表人王某、被告宋某委托诉讼代理人白某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   真诚物业管理公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付小区物业费164.48㎡×10元/㎡×2年，计3289.60元；2、判决被告按银行逾期付款滞纳金日万分之五计算违约金；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：我公司与乌拉特中旗北疆明珠小区业主委员会签订《物业服务合同》，双方约定我公司对该小区2016年5月1日至2018年5月1日的物业全面接收，由我公司对小区全面进行维修、养护、管理，在物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等服务。经业主委员会和本公司及房屋管理部门认可，决定按电梯楼每平米10元，步梯楼每平米6元计算物业费，被告作为本小区业主，并已经签订了网签合同，依照《物业管理条例》和《内蒙古自治区物业管理条例》的有关规定，被告在2016年5月1日至2018年5月1日两年未向本小区交纳物业费，经我公司和业主委员会多次派人催要物业费，被告以种种理由推拖。为此，特向法院提起诉讼，请求依法判决被告宋某给付小区物业费并承担本案诉讼费用。   被告宋某辩称，依法驳回原告诉讼请求。原告在诉状中承认与小区业主委员会签订合同，该合同处于不确定状态，效力待定。业主委员会只是业主的执行机构，业主大会才是代表全体业主利益的权利机构，业主委员会可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，此时业主委员会的地位是代理人的地位，其是否有代表签约权利，主要是看业主委员会是否获得业主大会的授权，只有在业主大会追认的情况下，业主委员会和物业服务企业签订的合同才具有法律效力。不追认就不具有法律效力。本案中，北疆明珠的业主大会并没有对业主委员会和原告签订的物业合同进行追认，被告方也没对此进行追认，物业服务合同无效，故应当驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院认定如下：   1、真诚物业管理公司提供“物业移交协议书”、“物业管理服务内容标准”，证明真诚物业管理公司与北疆明珠小区业主委员会签订了合同，物业的债权都移交给了真诚物业管理公司，债务由小区业主委员会自己承担的事实。宋某对此真实性无异议，对举证目的不认可。本院对该证据的真实性予以认定。   2、真诚物业管理公司提供“关于物业费收费标准的通知”及《巴彦淖尔市商品住宅物业服务等级标准和服务指导价格参考资料》，证明真诚物业管理公司收费标准的依据，电梯楼每平米10元，步梯楼每平米6元。宋某对此不予认可。《巴彦淖尔市商品住宅物业服务等级标准和物业服务指导价格参考资料》分别加盖了各主管单位的公章，“物业费收费标准的通知”加盖了业主委员会的公章，本院对该组证据的真实性予以认定。   3、真诚物业管理公司提供“北疆明珠小区未交物业费明细表”，证明宋某从2016年5月1日至2018年5月1日未交物业费3289.6元的事实。宋某对此不认可。该证据加盖乌拉特中旗北疆明珠小区业主委员会公章，本院对该证据的真实性予以认定。   本院经审理认定的事实如下：位于××旗，建筑面积为164.48㎡的房屋属于宋某所有。宋某一直未领取房屋钥匙。2016年3月23日，该小区业主委员会向业主发出通知，将物业费标准定为：步梯楼6元/㎡、电梯楼10元/㎡。2017年11月1日，乌拉特中旗北疆明珠小区业主委员会与真诚物业管理公司签订了“物业移交协议书”，明确约定：从2017年11月7日起乌拉特中旗北疆明珠小区业主委员会正式将北疆明珠小区的物业管理工作全部移交真诚物业管理公司全面管理；真诚物业管理公司按照“物业管理服务内容、标准”进行服务和管理；乌拉特中旗北疆明珠小区业主委员会将2017年11月7日前经营期间未交费业主的所有的债权移交给真诚物业管理公司，由真诚物业管理公司处置。并由北疆明珠小区业主委员会给真诚物业管理公司移交了2016年5月1日至2017年5月1日未交物业费明细表，其中包括宋某所欠物业费1644.8元。截止2018年5月1日真诚物业管理公司管理物业期间，宋某也未缴纳物业管理用。   本院认为，乌拉特中旗北疆明珠小区业主委员会与真诚物业管理公司签订“物业移交协议书”，约定从2017年11月7日起乌拉特中旗北疆明珠小区业主委员会正式将北疆明珠小区的物业管理工作全部移交真诚物业管理公司全面管理，并将2017年11月7日前经营期间未交费业主的所有的债权移交给真诚物业管理公司，由真诚物业管理公司处置。合同内容明确，属物业管理服务合同，合法有效。业主委员会的决定，对业主具有约束力。故北疆明珠小区业主委员会与真诚物业管理公司签订的“物业移交协议书”对宋某具有约束力。真诚物业管理公司按协议约定为北疆明珠小区的业主提供了物业管理服务，宋某作为北疆明珠小区的业主，有义务缴纳业主委员会管理期间产生的物业费及真诚物业管理公司管理后的物业费。宋某提出只有业主大会追认业主委员会和物业服务企业签订的合同才具有法律效力，北疆明珠的业主大会并没有对业主委员会和真诚物业管理公司签订的物业合同进行追认，被告方也没对此进行追认，物业服务合同无效的抗辩理由，因其不能提供真诚物业管理公司与北疆明珠小区业主委员会签订的“物业移交协议书”无效的任何证据，其理由不能成立，本院不予采信。真诚物业管理公司要求宋某按银行逾期付款滞纳金日万分之五计算违约金，因双方对违约金未做约定，其请求没有依据，本院不予支持。宋某在庭审中提出解除业主委员会与真诚物业管理公司签订的《物业服务合同》的反诉请求，但未缴纳反诉费，按自动撤诉处理。   综上所述，本院对真诚物业管理公司的诉讼请求合理的部分予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定，判决如下：   一、被告宋某于本判决生效后十日内支付原告乌拉特中旗真诚物业管理有限公司2016年5月1日至2018年5月1日的物业服务费3289.6元；   二、驳回原告乌拉特中旗真诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元，由被告宋某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。   审判员 王永红   二0一八年六月二十日   书记员 贾 琼   本案判决所依据的相关法律：   《中华人民共和国民法通则》   第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。   第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。   《中华人民共和国物权法》   第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。   最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《中华人民共和国物业管理条例》   第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。   第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。   最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。