广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗云法民四初字第186号原告：张铭成，身份证住址广东省佛山市顺德区。委托代理人：孙月勤，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广东耀华房产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：傅宜全，总经理。委托代理人：范微，该司职员。原告张铭成与被告广东耀华房产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月7日受理后，依法由审判员段静楠适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张铭成的委托代理人孙月勤；被告广东耀华房产开发有限公司的委托代理人范微到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张铭成诉称：我与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由我购买被告预售的位于广州市机场路*号之三*房的商铺。我按合同约定支付全部房款及相关契税，被告按合同约定于2010年7月28日前将该商品房交付使用。根据买卖合同附件七的约定，被告办妥房产证的期限为合同约定的商品房交付之日起720日内，违约金按实际付的购房款为基数每日0.02%计算。根据变更后的合同约定，被告应在2012年7月18日前为我办妥该商品房的产权登记并将以我为产权人的房地产证交付给我，但被告直至2014年3月12日才为我办妥房产证。故被告违约，应向我支付迟延办证违约金。请求法院判令：被告支付我迟延办证违约金（以3146688元为本金，按照每日万分之二的标准，自2012年7月19日计至2014年3月11日止）；本案诉讼费由被告交纳。被告广东耀华房产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告仅支付了涉案房屋首期款，并未按期支付购房尾款。直至2014年3月18日，原告才将涉案房屋的全部购房款支付完毕。其存在逾期付款的行为，根据补充协议的约定，我司有权推迟为其办理房产证。原告的购房尾款选择了按揭付款的方式，由于原告个人偿还能力问题，我司为原告联系多家银行，其均无法获得贷款。直至2014年2月，我司为原告第三次联系按揭银行，银行要求我司将涉案房屋的房产证办至其名下并作为抵押物，才同意为原告发放贷款，我司无奈将涉案房屋的房产证办至原告名下，按揭银行于2014年3月18日放款，我司才收到该笔房款。2014年3月28日，我司将房产证交付给原告。综上所述，原告因其自身问题无法获得贷款，在其无法向我司按期支付房款的情况下，我司有权依约推迟为其办妥房产证，根据合同约定，无需承担违约责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年7月8日，原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《商品房预售合同》，买卖位于广州市白云区机场路*号之三*房屋（以下简称“涉案房屋”），双方约定：商品房合同约定建筑面积为25.76平方米，其中套内建筑面积11.25平方米，共有分摊面积约14.51平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为279705.60元/平方米，总金额为3146688元。付款方式为分期付款，第一期：自预售合同网上签订之日起支付全部房价款的50.11%，即1576688元；除首期款外，剩余房款1570000元须于2010年7月8日前办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是东莞银行广州分行，乙方在签订本合同并支付首期款后10日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人……甲方应当在2010年7月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书……甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意由乙方委托甲方办理房产证。甲方应当在该商品房交付之日起不超过210个工作日到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。……乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七补充协议，双方补充约定：……乙方特此委托并授权甲方指定的第三方代其到国土房管部门办理房产的产权登记手续及申领《房地产证》。乙方承诺在合同约定的商品房交付之日起的720日内，不追究甲方未能办妥房产证的责任，不撤销对甲方办理房产证的委托，不解除商品房买卖合同，若甲方超过本补充协议约定的期限，仍未办妥房产证，则自本补充协议约定期限到期日之次日起，以乙方实际付款额为基数承担每日0.02%的违约金。超过本补充协议约定的期限120日的，乙方有权解除买卖合同。乙方须在接到甲方通知后积极配合办理各项手续包括提交办理上述手续需要的证明文件及签署一切需要之文件，否则甲方无责任为乙方申领《房地产证》；若由于乙方的责任或违约使其不能按规定日期取得《房地产证》，则甲方免除因此而产生的乙方不能按期取得《房地产证》的责任。乙方应在签订《买卖合同》后1日内带齐相关资料前往甲方指定的银行办理按揭申请手续，若乙方在签署买卖合同后不按期签署按揭贷款合同，或不按银行要求提供申请按揭贷款资料，经甲方催告故意拖延的，将视为故意拖延付款，甲方有权要求乙方按每日按揭款总额1‰的标准支付违约金，并有权解除合同。若由于乙方原因银行未批准其按揭贷款申请，乙方须在甲方通知后15日内选择甲方提供的其他付款方式（甲方有权根据乙方所选择的付款方式调整原给予乙方的折扣优惠）。如乙方不能接受其他付款方式，甲方有权在扣除乙方已付定金、税金、手续费后将乙方已付房价款无息退还给乙方，并解除《买卖合同》。……乙方在收楼前，应履行下列责任：已按合同条款交清所有到期应交款项。选择银行按揭方式的，甲方还应收到按揭银行发放的贷款；……乙方未按买卖合同约定支付购房款及有关税费（包括违约金），甲方有权拒绝支付，不需要承担延迟交付和办证的责任。若因乙方原因造成甲方不能按期交付，该房的风险责任以本合同约定交付之日起由甲方转移给乙方。乙方通讯资料已注册在本合同中，如乙方通讯资料变更、应立即书面通知甲方，否则因此而导致邮递错误，甲方概不负责。甲方根据最后登记乙方通讯资料寄出的函件，即视为送达乙方。所有通知限用挂号邮件或特快专递方式发出。本补充协议是双方的真实意思表示，如有与《买卖合同》有冲突的内容，以本协议为准。上述合同签订当日，原告依约向被告缴清了涉案房屋的首期款1570688并支付了相应税费。被告于2010年7月28日将涉案房屋交付原告使用。根据被告陈述，被告曾协助原告办理三次按揭手续，但因原告提交资料不齐，前两次按揭均为办妥。由于原告未有支付按揭款，故被告没有为原告办理房产证。第三次申请按揭时，应银行要求，被告将涉案房屋产权办至原告名下用以作为按揭抵押，原告的按揭手续遂办理成功。原告对被告的陈述不予确认，主张由于被告没有为其联系好按揭银行，导致其不能按期缴清房款。被告为证明其陈述，向本院提交了落款日期为2013年4月18日的《办理银行按揭手续通知书》及EMS快递单，拟证明被告向原告向被告按原告记载在在购房合同中的通讯地址寄出催原告办理银行按揭手续文件的事实。原告表示其没有收到。另查：涉案房屋于2014年3月12日登记至原告名下，房产证附记该房屋已办理了抵押登记。原告于2014年3月18日向被告缴清购房款。以上事实：有商品房买卖合同、房产证、税费收据、租赁合同、补充协议说明、承诺函、房款收据、银行转账凭证、通知、EMS快递单及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告签署的《商品房预售合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据本案查明事实，被告未有依约在涉案房屋交付的720日内为原告办妥房产证，但原告亦未有依照补充协议的约定，在收楼前，将涉案房屋的购房余款，即以按揭形式申请的贷款支付给被告。关于未能按期办妥按揭手续的原因，原告主张是由于被告未能为其联系好按揭银行，但根据合同约定，原告也应在合同约定的时间内，提交申请按揭贷款的必要证件资料，对申请按揭贷款亦负有相应义务。被告向本院提交证据，证明直至2013年4月18日，被告仍在催促原告提交申请按揭手续的必要准备资料，原告虽抗辩其未有收到该通知，但根据合同约定，该通知应视为已送达原告，原告的抗辩意见本院不予采纳。涉案房屋的产权于2014年3月12日办至原告名下，在房产证中已附记该房屋存在抵押，而原告的抵押贷款恰于2014年3月18日发放，这与被告陈述其将涉案房屋的产权办至原告名下并抵押给银行，用以协助原告申请按揭贷款的情况亦相符。综合以上情况，被告已举证证明其协助原告办理按揭手续的事实，但原告却未能证明其已善尽其作为按揭贷款申请人应尽义务、亦未能提供反证对被告的举证及陈述予以反驳。故本院认定原告迟延办妥按揭贷款手续的责任不能归咎于被告。原告未能在收楼前，将按揭贷款支付给被告，即未能缴清购房尾款，属未按双方约定支付购房款，被告依约不需要承担迟延办证的责任。原告的诉讼请求无据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，判决如下：驳回张铭成的诉讼请求。本案受理费3487元，由张铭成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  段静楠二〇一五年四月二日书记员  黄锦雄