广西壮族自治区隆安县人民法院民 事 判 决 书（2015）隆民一初字第675号原告蓝思诚。委托代理人覃鸿，广西国海律师事务所律师。被告广西泉景昊房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区马山县白山镇西华街203号。法定代表人吴泽伟，该公司董事长。委托代理人李德明，广西东博律师事务所律师。原告蓝思诚与被告广西泉景昊房地产开发有限责任公司（以下简称泉景昊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月25日立案受理后，依法适用简易程序由审判员凌永良独任审判，于2015年11月27日公开开庭进行了审理。书记员马玲担任法庭记录。原告的委托代理人覃鸿、被告的委托代理人李德明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝思诚诉称，2013年11月26日，原告与被告签署《商品房买卖合同》。合同约定：“被告将丽水帝都第2号楼2单元1202号商品房出卖给原告，房屋建筑面积为131.48平方米，套内建筑面积106.52平方米；房屋价款430456元；房屋交付标准为毛坯房；房屋交付时间2014年6月30日之前；被告逾期交房超过60日的，按日向原告支付己交付房价款万分之三的违约金”。原告在支付首付款130456元后一直未收到由被告指定的贷款银行要求原告办理按揭贷款的通知，同时被告逾期也未能交房。为维护自己合法权益，特向法院起诉，请求依法判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金12915元（具体以已交房款从约定交房日的次日起至暂计至2015年6月30日止按日万分之三计算的结果为准）；2、被告继续履行合同；3、判令被告承担本案诉讼费用。原告对其主张向本院提供如下证据：1、《商品房买卖合同》复印件1份共20页，用于证明被告将商品房出卖给原告，双方之间的商品房买卖合同合法有效的事实；2、《收据》及农业银行现金缴款凭证复印件各1份，用于证明原告依约向被告支付商品房首期房款，被告应承担逾期交房违约责任的事实；被告泉景昊公司辩称，首先，原告无权请求被告支付逾期交房违约金。理由：1、本案中原告未办理银行按揭手续，是原告违约在先；2、双方约定，在实际交房期内，因买受人原因造成该套房的银行按揭贷款未发放或未付清应付房款的，则交房日期顺延，顺延至银行按揭贷款发放或付清房款之日。据此，双方也就没有所谓的交房日期，因此，原告无权请求被告支付逾期交房违约金。其次，原告逾期交付按揭款，构成违约，据合同相应条款，应向被告支付违约金。该房屋总价款为430456元，已交付首付款130456元，其余款300000元原告选择银行按揭的方式支付。因原告之故，按揭款至今仍未发放到被告指定账户。2013年11月26日签订合同，按揭款应在30日内办理并完成打款到被告的帐号。因此，原告逾期付款时间从2013年12月27日至开庭日2015年12月2日（暂时计算）共706天，应支付被告逾期付款违约金63540元（300000元×706×0.0003）。被告对其主张向本院提交如下证据：1、《丽水帝都入伙通知书认领表》复印件1份，证明被告是在2015年4月27日-5月1日统一通知业主收房，并且有大部分业主在通知的时间内及时来认领并签字，证明被告交房时间为2015年5月1日的事实；2、被告方、施工方、监理方三方共同出具的《关于丽水帝都工程延期交房情况说明》复印件1份，证明2014年7月5日丽水帝都因遭受特大洪灾造成工程基础设施受损和毁坏严重的事实；3、马山县永昌电业有限责任公司出具的《关于马山县丽水帝都项目“7·5”水灾供电抢修情况说明》复印件1份，证明2014年7月5日丽水帝都遭受特大洪灾造成工程供电系统毁坏严重，需要重新调试和更换的事实；4、南宁市力祺电梯有限公司出具的《关于马山县丽水帝都项目“7·5”水灾电梯抢修情况说明》复印件1份，证明2014年7月5日丽水帝都遭受特大洪灾造成工程电梯毁坏严重的事实；5、2014年7月5日马山县特大洪灾场景组图1份，证明2014年7月5日马山县遭遇特大洪水，给丽水帝都工程带来巨大损失，项目基础设施全部毁坏，需要重新调试和更换的事实。本案双方当事人争议的焦点是：原告向被告主张的逾期交房违约金是否有事实和法律依据？经过开庭质证，本院对原、被告双方提交的证据确认如下：被告对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性无异议。本院认为，被告对原告所有证据的真实性、合法性、关联性无异议，故可作为认定案件事实的依据；对被告提交的证据，原告质证意见为，因收房日期不清楚，且部分原告没有签字收房，故原告对被告证据1的意见，以法庭核对为准。本院认为，被告的证据1没有提交原件核对，证据中没有原告的签名内容，本院对其证明目的不予认定。原告对证据2、3、4、5的真实性无异议，对关联性有异议，认为合同约定的交房时间为2014年6月30日，洪灾发生的时间为2014年7月5日，是在约定的交房截止日期之后，洪灾发生与本案没有关联性。本院认为，原告的异议成立，因洪灾在合同约定交房日期后发生，被告的证据所反映的事实与本案不具关联性，本院对被告证据2、3、4、5的证明目的不予认定。经审理查明，原告蓝思诚于2013年11月18日向被告支付丽水帝都2号楼2单元1202房购房定金30000元，又于2013年11月26日向被告支付该套房购房款100456元。2013年11月26日，原告与被告签订编号为2013221202《商品房买卖合同》。该购房合同主要约定：1、买受人向出卖人购买位于马山县白山镇江滨东路508号的丽水帝都第2号楼2单元1202号房，套房总价款为430456元；2、买受人采用银行按揭贷款方式支付其余的购房款。买受人须在签订本购房合同及附件的同时交付首期房款130456元，其余的房款300000元由买受人向银行办理按揭手续；3、⑴买受人在购买本房产前，如已办理过银行按揭手续（或因买受人的其他原因）造成本合同内房产不能在出卖人指定的银行继续办理银行按揭手续的，买受人应在接到通知后七日内，由买受人以现金的方式补齐余下购房款或采用其他方式解决银行按揭及余下购房款，出卖人不承担任何责任。买受人逾期办理的，出卖人有权解合同，买受人应支付该套房屋总房款5%的违约金。出卖人不解除合同的，买受人按第⑸项向出卖人支付违约金；⑵买受人选择银行按揭付款方式的，由出卖人指定按揭贷款银行，买受人申请的按揭金额及年限由银行审批确定。如买受人按揭贷款申请未获批准或银行批准的按揭金额低于买受人申请的按揭金额的，则差额部分由买受人在接到通知后五日内向出卖人补齐首期差额，否则视为买受人不履行合同，由买受人承担逾期付款的违约责任；⑶买受人应在签订《商品房买卖合同》及附件并交纳首期房款之日起三日内主动配合出卖人向银行提交符合银行要求的办理按揭贷款所需全部资料及缴纳相关费用；⑷如买受人逾期不及时提供按揭所需资料、不及时到银行办理上述手续、不及时补齐差额的，出卖人有权按以下方式处理：B、合同继续有效，买受人向出卖人按逾期天数每日支付合同总价款0.1%的违约金至办理完银行按揭手续，按揭款至出卖人帐号止；⑸买受人逾期付款超过60日后，如果继续履行合同，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日起止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；4、出卖人应当在2014年6月30日前，将经验收合格并符合本合同附件三约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用；5、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：⑴遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；⑵双方约定，在实际交房期内，因买受人原因造成该套房的银行按揭贷款未发放或未付清应付房款的，则交房日期顺延，顺延至银行按揭贷款发放或付清房款之日；6、除前述规定的出卖人可据实延期的特殊原因外，出卖人逾期交房，不超过60日的，自约定交房日期之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，合同继续履行；逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交房日期之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金等。双方签订购房合同后，原告未按约定办理申请银行按揭贷款或自行付清其他购房款，双方至今仍未办理房屋交接手续。2015年9月25日，原告以缴付首期购房款后一直未收到由被告指定贷款银行要求原告办理按揭贷款的通知，同时被告逾期至今仍未能交房为由而诉至本院，提出前述诉请。本院认为，《商品房买卖合同》系原、被告双方真实合意，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，应得到全面履行。本案合同系预售房买卖合同，通常采用先付清房款后交房的交易模式以确定双方权利义务。这一交易模式在本案购房合同有关买受人先付清首期款，在签订合同后及时办理按揭手续，以保障出卖人在可预见的合理期限内得到按揭款，或在按揭款不发放时及时补齐首期差额，而出卖人则于2014年6月30日前交付房屋等一般性条款中得到印证。而对于如因买受人原因未能在2014年6月30日前使得按揭款及时发放或自行付清房款的这一特殊情形，合同则约定出卖人交房义务的履行顺延至按揭款发放日或付清房款日。合同这一交房日期顺延的特殊条款，实质上将出卖人实际交房期顺延至按揭款发放日或付清房款日的同时，亦将买受人先付清房款，出卖人后交付房屋的预售房顺序履行交易模式自动转换成买受人付清房款之时，出卖人也应交付房屋的现房同时履行交易模式。购房合同关于房屋交易模式自动转换的特殊约定条款系双方真实合意，应得双方严格遵守及履行。因原告称已经提交了申请贷款材料，是否获得银行审批并发放贷款尚未确定。基于此，交房日期顺延至按揭款发放日或原告补交其余房款日的条件已成就，而本案购房合同的按揭款未发放，原告亦未补交该部分房款，交房日期也就无法确定，则被告不承担逾期交房的违约责任。因此，原告请求被告支付逾期交房违约金，本院不予支持。对于被告提出的原告未付清房款违约在先，应向被告支付逾期付款违约金的抗辩意见，因被告未明确提出反诉，本院对被告的该项抗辩主张在本案中不予处理。被告对原告要求继续履行合同无异议，故双方签订的《商品房买卖合同》应继续履行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告蓝思诚与被告广西泉景昊房地产开发有限责任公司签订的编号为2013221202《商品房买卖合同》继续履行；二、驳回原告蓝思诚其他的诉讼请求。案件受理费122元，减半收取61元，由原告蓝思诚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉案件受理费122元（户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，帐号：20×××17，开户行：中国农业银行南宁竹溪支行），上诉于南宁市中级人民法院。逾期不预交上诉案件受理费，又不提出缓交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  凌永良二〇一五年十二月二十一日书记员  马 玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。