山东省青岛市崂山区人民法院民 事 判 决 书(2015)崂民一初字第416号原告（反诉被告）刘克兰。委托代理人张绍铠、石岩，山东盈涛律师事务所律师。被告（反诉原告）青岛天勤物业管理服务有限公司，住所地青岛市市南区瞿塘峡路38号6层。法定代表人林毅，经理。委托代理人崔国友，山东胜华律师事务所律师。原告（反诉被告）刘克兰诉被告青岛天勤物业管理服务有限公司（反诉原告、以下简称天勤物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）刘克兰及其委托代理人张绍铠、石岩，被告（反诉原告）天勤物业公司委托代理人崔国友到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘克兰诉称，原告系青岛市崂山区恒基新天地XXXX户业主，被告系该小区的物业管理公司。自2015年3月31日开始，在原告已经缴纳电梯维修费用的情况下，被告拒绝为原告办理电梯卡延期手续，致使住在最顶楼11楼的原告以及另一老人出入无法乘坐电梯，而两位老人中一位已70岁并患有严重心脏疾病，原告已62岁并患有高血压和糖尿病，二人都办有大病医保，每人数次从楼梯步行上下对原告来说根本无法实现，经原告找被告数次协商并发律师函，被告仍粗暴予以拒绝。迫不得已，两位老人不得不从自己的房屋中搬出，寄宿到外面的宾馆。被告的行为属于严重的侵权行为，故请求依法判令：1、被告停止侵权行为，立即为原告办理电梯卡延期手续；2、被告赔偿原告因侵权行为所花费的住宿费用496元，以及自起诉之日起至侵权行为终了之日止的住宿费用，每日按248元计算；3、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）天勤物业公司辩称，其不存在侵权事实，物权法第72条规定，业主对专有部分外的共有部分，享有权利承担义务，不得以不享有权利为由放弃义务。电梯属于全体业主共有并使用，被告根据这一规定对业主收取电梯费，合法有据。另外，青岛市物价局、青岛市国土资源和房屋管理局共同制定了住宅物业服务分等收费标准，对电梯运行、保养、维修及使用作出每平方米月运行费0.4元收取。业主不能拒绝缴纳物业及电梯运营费用。结合本案，原告自电梯维修整改后，一直拖欠物业及电梯运行费，属于合同违约，原告因违约在先，被告依据物业合同以及青岛市地方法规，拒绝原告继续使用电梯，是合法的。因此，被告不存在侵权事实。反诉原告天勤物业公司诉称，其系崂山区香港东路227-1号恒基新天地小区的物业管理公司，刘克兰为该小区业主。根据反诉原告与恒基新天地业主自治小组签订的《物业管理服务委托协议》的规定：暂定的物业费为3.6元/月/平方米，反诉原告遵循协议的规定履行义务，但是刘克兰一直拖欠物业费，自2014年4月1日至2015年3月31日，物业费9158.4元及违约金345元，共计9503.4元。请求法院判决：1、刘克兰支付物业服务费9158.4元及违约金345元，共计9503.4元；2、刘克兰支付2014年10月至2015年3月31日电梯运营费508.8元；诉讼费由刘克兰承担。反诉被告刘克兰辩称，天勤物业公司的反诉不符合民事诉讼法关于反诉的规定，依法应予驳回，其可以另行起诉进行主张。本案原告本诉为侵权纠纷，而反诉为物业服务合同纠纷，二者并非基于同一事实或法律关系产生，亦不能达到全部或部分抵消、吞并本诉，使本诉失去作用的目的，反诉原告可另行起诉。经审理查明，原告刘克兰系崂山区恒基新天地XXXX户业主。被告天勤物业公司与恒基新天地业主自治小组于2014年4月1日签订物业管理服务委托协议，约定天勤物业公司自接管小区物业服务之日2014年3月25日开始计收物业服务费，标准为住宅3.6元/月/平方米；业主逾期交费的，按日万分之五支付违约金。2014年9月，恒基新天地业主自治小组、天勤物业公司与青岛菱业电梯工程有限公司签订电梯整改验收及交付使用三方协议，对小区电梯进行整改、验收。2014年10月，刘克兰向天勤物业公司支付电梯维修费940元。小区电梯整改后，使用电梯需要用电梯卡，天勤物业公司根据业主是否交纳物业费决定是否给业主的电梯卡办理延期。2015年3月底，天勤物业公司以刘克兰未交纳物业费为由，拒绝给因刘克兰办理电梯卡延期。刘克兰及其委托代理人和天勤物业公司交涉电梯卡事宜，天勤物业公司工作人员表示刘克兰不交清物业费，就拒绝给其办理电梯卡延期。另查明，刘克兰，60岁，被社保机构核准为高血压病合并心脑肾等并发症门诊大病；刘克兰共同居住人王永禄，69岁，被社保机构核准为高血压病等门诊大病。刘克兰主张，因天勤物业公司拒绝原告使用电梯，原告及王永禄为高龄老人，且患有较为严重的高血压和糖尿病等疾病，每天多次步行上下11楼根本无法实现。因此，两人不得以在宾馆居住，并提交2015年4月2日开具的住宿费发票一张，主张每天住宿费248元。又查明，本案第一次庭审后次日即2015年6月10日，天勤物业公司不再为该小区提供物业服务，接替的物业公司当日为刘克兰开通了电梯卡。再查明，自天勤物业公司为该小区提供物业服务以来，刘克兰从未向天勤物业公司交纳过物业费。双方均认可刘克兰的房屋按212平方米计收物业费。上述事实，有刘克兰提交的执行裁定书、协助执行通知书、电梯维修缴费明细、收条、温馨提示、通话录音、病历、住宿费发票，天勤物业公司提交的电梯整改验收及交付使用三方协议、物业管理服务委托协议、执行通知书，及双方当事人陈述、庭审笔录在案为凭，业经开庭审理和质证，可以采信。本院认为，本案本诉刘克兰要求天勤物业公司立即为原告办理电梯卡延期并赔偿住宿费用，该两项请求实际为业主要求物业公司提供符合法律规定和合同约定的物业服务、承担违约责任，均属于物业服务合同纠纷的范围，故本诉为物业服务合同纠纷，而反诉也是物业服务合同纠纷，因此，天勤物业公司提起反诉符合法律规定，本院予以受理并合并审理。关于天勤物业公司反诉要求刘克兰支付物业费，本院认为，天勤物业公司自2014年4月1日对该小区提供物业服务以来，刘克兰未向其支付物业费，刘克兰辩称其之前已向济南深长城物业管理有限公司青岛分公司支付物业费，该辩解不能免除刘克兰因接受天勤物业公司提供的物业服务需要支付物业费的义务，本院不予采纳；刘克兰辩称其房屋漏水，其应向房屋出卖人主张有关权利；刘克兰辩称天勤物业公司提供的物业服务质量有瑕疵，其提供的证据不足以证明其主张，本院不予采纳。故，刘克兰应支付天勤物业公司物业费，按照物业服务合同约定的每平方米、每月3.6元计算，212平方米，天勤物业公司提供物业服务至2015年6月10日，其自愿主张至2015年3月31日，本院予以支持，物业费应为9158.4元。逾期支付物业费的违约金，根据合同约定，应为日万分之五，物业费每季度支付一次，违约金应为345元。电梯运行费，因物业服务合同并未约定，在电梯改造后，天勤物业公司也没有与自治小组签订有关协议，本院不予支持。关于刘克兰要求天勤物业公司赔偿住宿费，本院认为，电梯是建筑物的共有部分，业主对其享有权利、承担义务。刘克兰拒绝交纳物业费，天勤物业公司可以采取诉讼等方式依法主张权利，但其拒绝给刘克兰办理电梯卡延期，导致刘克兰及家人无法使用电梯，而刘克兰及王永禄为60岁、69岁的老人，且患有高血压和糖尿病等疾病，该两人主张每天多次步行上下11楼无法实现，不得以在宾馆居住，符合常理，本院予以认可。但是，另一方面，刘克兰无正当理由拒绝交纳物业费，这也是造成天勤物业拒绝给其办理电梯卡延期的原因之一，其在天勤物业公司对其停用电梯后，仍拒不交纳物业费，在外居住宾馆放任了损失的扩大，亦应承担一定责任。故，本院酌情确定，天勤物业公司应对刘克兰的住宿费承担70%的赔偿责任，其余30%应由刘克兰自负。刘克兰仅提交了2015年4月2日日开具的二天的住宿费发票，不能证明其住宿实际花费，也不能证明其之后是否实际居住宾馆至电梯卡开通之日。综合考虑案情，本院酌情支持30天、每天200元的住宿费用，共6000元，天勤物业公司应赔偿其4200元。因刘克兰的电梯卡已经开通，对其要求天勤物业公司立即办理电梯卡延期的请求，不需处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）青岛天勤物业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）刘克兰住宿费损失4200元；二、原告（反诉被告）刘克兰于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）青岛天勤物业管理服务有限公司物业费9158.4元、违约金345元，共计9503.4元；三、驳回原告（反诉被告）刘克兰的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）青岛天勤物业管理服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费191元，由刘克兰负担140元，由天勤物业公司负担51元；反诉案件受理费25元，由刘克兰负担20元，天勤物业公司负担5元。因刘克兰已预交191元，天勤物业公司已预交25元，由天勤物业公司于本判决生效之日起10日内支付刘克兰31元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院送交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，足额缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  赵振飞审 判 员  侯一佳人民陪审员  许 珊二〇一五年十二月三日书 记 员  杨佳妮