广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗云法民四初字第1142号原告兼第三人广州市白云区松洲嘉华百货店实际经营人：郑焕平，身份证住址广东省珠海市香洲区。委托代理人：戴小平，广东友邦方达律师事务所律师。被告：广州市白云区沙湾汇桑拿休闲中心，住所地广州市白云区。投资人：陈丽华，经理。委托代理人：谭毅翔，广东旭瑞律师事务所律师。被告：广州市源澧贸易有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：陈伟海，经理。委托代理人：黄志杰，广东旭瑞律师事务所律师。第三人：广州市白云区松洲嘉华百货店，住所地广州市白云区。第三人兼第三人广州市白云区松洲嘉华百货店经营者：吴宦，身份证住址广东省珠海市香洲区。两第三人共同委托代理人：戴小平，广东友邦方达律师事务所律师。原告郑焕平与被告广州市白云区沙湾汇桑拿休闲中心（以下简称“沙湾汇中心”）、被告广州市源澧贸易有限公司（以下简称“源澧公司”）、第三人吴宦、第三人广州市白云区松洲嘉华百货店经营者（以下简称“嘉华百货店”）相邻关系纠纷一案，本院于2015年8月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑���平以及原告郑焕平、第三人吴宦、第三人嘉华百货店的共同委托代理人戴小平，被告沙湾汇中心的委托代理人谭毅翔、被告源澧公司的委托代理人黄志杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑焕平诉称：2013年6月8日，我向源澧公司承租位于广州市白云区金沙洲环洲*路*号沙凤村置业大楼一、二两层房屋，面积共7961平方米。租赁期间，由于沙湾汇中心所承租的三楼漏水，导致我转租客户无法经营并多次投诉，经协调，源澧公司与沙湾汇中心对漏水问题与我协商约定，双方在2014年6月1日前因漏水引起的侵权、租赁纠纷由沙湾汇中心代我向源澧公司支付39万元的租金形式解决。此后因漏水引发的纠纷和赔偿也由其处理，同时对其中叫罗某才的租户，由于其准备起诉，为此沙湾汇中心及源澧公司于2014年6月3日出具《承诺书》约定，对原二楼租户罗某才因漏���问题向我起诉的债务由沙湾汇中心负责，包括律师费、判决赔偿的金额等均由沙湾汇中心负责，源澧公司对此承担连带责任。因罗坤才于2014年9月向广州市白云区人民法院起诉我，案号为（2014）穗云法民四初字第1078号，该案由沙湾汇中心聘请广东大同律师事务所律师出庭并支付律师费，经2015年3月13日法院判决，由我赔偿罗某才各项费用损失共计216578元，判决生效后，我多次要求两被告按照《承诺书》约定支付法律判定的款项，但两被告拒绝支付，我在罗某才多次的追讨下，为避免法院强制执行影响我的个人信用，我于2015年8月3日向罗某才支付了判决确定的216578元款项。在签署上述协议书及承诺书后，三楼漏水情况并没有改善，严重影响二楼客户的正常经营，多次与沙湾汇中心交涉无果，二楼承租户国美公司已在多次投诉反映无效后于2014年7月23日向我发出了《关��房屋多次漏水未解决的通知函》，明确提出解除合同并保留追究赔偿的权利。事件发生后，我多次要求解决无果。无奈之下，为避免损失的扩大，我与国美公司谈判，同意国美公司在2014年9月20日撤场，但要求国美公司放弃要求赔偿等权利。为此国美公司撤场后，由于二楼漏水无法解决，一直无法招商，二楼场地就处于完全空置的状态，直到2015年4月9日才以20元/平方米的价格出租给郭某，租赁期间从2015年4月9日起至2022年3月15日止，中间空置时间长达6个月零18天，给我带来巨大的损失，造成我空置场地期间的损失以及因漏水而导致租金贬损的损失，空置的损失应当按照国美公司的租金乘以空置期间计算、租金贬损的损失应按照国美公司的租期乘以国美公司与郭某的租金差价计算。为维护我的合法权益，请求法院判令：1、沙湾汇中心支付我（2014）穗云法民四初字第1078号确定的赔偿款216578元及利息（利息以216578元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉之日计至实际清偿本金之日止）；2、沙湾汇中心赔偿我租金收入损失2167892.14元；3、源澧公司承担支付上述款项的连带责任；4、本案诉讼费由沙湾汇中心及源澧公司承担。被告沙湾汇中心辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原告第1项诉讼请求关于（2014）穗云法民四初字第1078号案（以下简称“1078号案”）赔偿款的问题，该案是合同无效的案件，所计算的款项是基于租赁合同无效所产生的使用费返还，应由原告与案外人自行处理。而且原告与我中心、源澧公司签订和解协议书所涉款项已经由我中心全数赔偿给原告，因此我中心才提起了另案的赔偿款返还的诉讼。原告在协调过程中，多次提供虚假的信息，欺骗了我中心，才产生了所谓的和解协议书��承诺书。而本案中原告的第1项诉讼请求的赔偿依据为承诺书，该承诺书只是关于漏水而导致案外人罗某才其他货物损失而产生的承诺，不涉及1078号案的费用，因此我中心不同意原告的第1项诉讼请求。2、关于原告第2项诉讼请求，原告与国美公司之间达成的任何协议都无经我中心的确认。而据我中心了解，国美公司撤场的原因是市场方向调整，而非由漏水导致，从几份公证书的证据中可得知，漏水只是某个点位置的渗水，并不导致整个场地不能使用，因此我中心认为国美公司撤场与我中心无关。原告再将场地出租给案外人，租金应由原告自行控制，且现行的市场经济下，实体的经营困难导致租金降低是属于经营的风险，所谓的差价应由市场自行消化，不应计算在我中心身上。综上，不同意原告第1、2、4项诉讼请求。被告源澧公司辩称：我司同意沙湾汇中��的答辩意见，另补充：原告多次以漏水问题相要挟，拒绝交租，我司才不得以多次组织协商，被告沙湾汇中心对于赔偿问题多次作出让步，我司迫于原告不交租，被迫才签订和解协议书及承诺书。2、原告所述的漏水问题相当轻微，并未对其场地实际经营有任何影响，双方的租赁合同仍有效履行。3、本案为侵权纠纷，我司并没有实施任何的导致原告受损的侵权行为，因此我司认为本案与我司无关。第三人吴宦述称：我的意见与原告的意见一致。第三人嘉华百货店述称：我店的意见与原告的意见一致。经审理查明：2010年3月16日，吴宦与源澧公司签订《房屋租赁合同》，将位于广州市白云区金沙洲环洲*路*号沙凤村置业大楼（以下简称“涉案场地”），共计7961平方米（建筑面积）的房屋和附属场地租赁给吴宦，租赁物的房屋共计二层，其中首层面积为3851平方米、二层面积为4110平方米等等，合同签订后，源澧公司将涉案场地交付给吴宦使用。吴宦在涉案场地二层开办嘉华百货店，将涉案场地一层面积分租给广州市国美电器有限公司（以下简称“国美公司”）。2013年6月8日，吴宦自愿退出涉案场地一、二层的承租，将其在上述《房屋租赁合同》中的权利义务转由原告履行。源澧公司对此表示同意。郑焕平接收涉案场地一、二层后，成为嘉华百货店的实际经营人，但未办理工商变更登记。源澧公司于2015年5月6日出具证明，同意原告转租涉案场地一、二层的部分面积作为商业用途。原告于2015年6月3日办妥了房屋租赁登记备案手续。审理中，吴宦及嘉华百货店均确认涉案权利义务由原告承享。2013年8月12日，原告将涉案场地二层建筑1580平方米的面积出租给国美公司，租赁期自2013年9月4��至2019年9月3日止，自2013年9月4日至2013年9月19日免租、自2013年9月20日至2015年9月3日的租金为62500元/月；自2015年9月4日至2017年9月3日的租金为65625元/月；自2017年9月4日至2019年9月3日的租金为68906.25元/月等等，双方同时约定国美公司将涉案场地一层原承租面积于2013年9月4日退还给原告。2013年9月9日，原告将涉案场地二楼约880平方米的面积出租给罗某才，租期四年，自2013年10月1日至2017年9月31日止。经营范围为大众服装、大众鞋、大众皮具、童装内衣。源澧公司与沙湾汇中心是租赁合同关系，源澧公司将涉案场地三层部分面积出租给沙湾汇中心使用，租赁期自2012年4月至2017年5月。原告称，自2013年10月起，沙湾汇中心出现漏水问题并渗漏至二层，原告租赁面积内的部分天花板、试衣间、电梯因渗漏而发生了损坏。沙湾汇中心则抗辩漏水发生时���应为2014年2月。沙湾汇中心确认二层漏水位置位于罗某才及国美公司的租赁范围内，主要是因沙湾汇中心的水池漏水所致。2014年4月25日，源澧公司申请对涉案场地二层的经营状况进行证据保全，由公证员拍摄现场照片并制作《保全证据工作记录》，涉案场地外景可见有“沙鳳置业大厦”、“嘉华生活广场金沙洲店”字样。照片显示商场外还悬挂了国美电器招牌，场地内可见国美电器、服装店均处于营业状态，服装店悬挂有打折出售的宣传广告。2014年6月3日，嘉华百货店（甲方）、沙湾汇中心（乙方）、源澧公司（丙方）签订《和解协议书》，内容为：甲、乙、丙三方就嘉华生活广场金沙洲店内二楼发生的漏水侵权纠纷达成和解协议。第一条，乙方在签订本协议书3日内向甲方支付因漏水造成甲方场地损失的赔偿款390000元，同时该笔赔偿款项乙方直接支付给丙方，以用作抵扣甲方所欠丙方的租金。第二条，关于签订和解书之后可能发生的漏水问题或纠纷问题，乙方向甲方出具《承诺书》，并保证按承诺书的内容承担责任。第三条，甲方须在2014年6月5日之前一次性支付丙方全部欠租，欠租计算至2014年6月，甲方对丙方的欠租金额在扣除乙方向甲方代付的390000元后为713023.75元。第四条，本协议在各方履行全部上述义务以后，自2014年6月1日前因漏水而引起的侵权纠纷、租赁纠纷全部终止，各方不再承担相关责任，任何一方不得再以任何理由向对方索偿。乙方须继续履行保证处理甲方因漏水而可能发生纠纷的义务。关于上述390000元赔偿款计算依据，原、被告存在争议，原告主张为除《承诺书》约定案外人罗某才漏水案件处理赔偿款外的场地整体损失。沙湾汇中心及源澧中心则共同抗辩该笔款项为罗某才专柜自2013年10月至2014年5月至的租金以及撤场违约金、装修设施费等合计395000元优惠5000元得出。为证明上述事实，沙湾汇中心向本院提交嘉华百货店于2014年5月21日出具的《补偿协议书》，该协议列举具体补偿费用费用如下：1、服装专柜租金从2013年10月至2014年5月止共计7个月，每月租金35000元、撤场违约金70000元、装修设施费80000元，合计395000元。2、儿童乐园专柜从2013年10月至2014年5月止共计7个月，每月租金16000元、撤场违约金32000元、装修设施费64000元，共计208000元。以上两家专柜共计603000元，因三楼漏水需由漏水方支付。原告确认该份《补偿协议书》的真实性，但否认该份《补偿协议书》是涉案390000元的依据。2014年6月3日，沙湾汇中心向嘉华百货店出具《承诺书》，载明：沙湾汇中心因在2014年6月1日前发生漏水的情况对嘉华百货店造成影响，现承诺自行出资对经营场地内可能发生漏水的地方全部进行修补。如日后再发生漏水现象，嘉华百货店需第一时间通知沙湾汇中心或源澧公司，沙湾汇中心在接到通知1小时以内必须派人赶赴现场，并作出及时处理，如因沙湾汇中心的原因漏水引起的纠纷与经营赔偿，一律由沙湾汇中心处理。原嘉华百货店二楼原有租户罗某才因漏水问题向嘉华百货店提起的诉讼由沙湾汇中心负责处理（包括聘请律师、支付律师费用，判决赔偿的金额有沙湾汇中心承担等），该诉讼只限于嘉华百货店因场地漏水而作为被告的司法诉讼，源澧公司对上述司法诉讼的执行承担连带责任。此外，上述涉及因沙湾汇中心漏水引起嘉华百货店发生司法诉讼的纠纷由沙湾汇中心代理或沙湾汇中心指定代理人代理。任何嘉华百货店私自达成的和解、调解、未通知沙湾汇中心应诉的结果与沙湾汇中心无关。本承诺书的期限直至嘉华百货店或沙湾汇中心在嘉华生活广场的承租期限到期为止。源澧公司作为沙湾汇中心的连带人在《承诺书》上盖章。上述和解协议及承诺书签订后，沙湾汇中心代原告向源澧公司支付了39万元，抵作原告应向源澧公司支付的租金。审理中，原告主张沙湾汇中心一直没有解决漏水问题，但该中心于2014年8月停用了水池，故未有再发生漏水。沙湾汇中心对此予以否认，抗辩称该中心于2014年5月已将漏水的水池修好，为证明上述事实，沙湾汇中心向本院提交时间为2014年12月至2015年4月期间的工程结算表及支付证明单。上述证据载明的工程内容为三楼客房改造、办公室装修、大堂扩大装修、首层卫生间工程等。原告认为上述证据不能证明沙湾汇中心已修好水池，对证据的关联性不予确认。审理中，原告向本院提交其与国美公司员工的往来短��，拟证明涉案场地二楼2015年7月仍在发生漏水的事实。2014年7月23日，国美公司向原告发出《关于房屋多次漏水未解决的通知函》，函件载明，原告租赁给国美公司的场地自2013年10月1日重装后，一直存在漏水情况。原告于2014年6月10日承诺不再发生漏水问题，但自2014年7月8日开始，房屋楼板又出现了两处位置严重的漏水，截止2014年7月22日止，漏水长达15天之久，为此国美公司认为原告已严重违约，要求单方解除与原告的合同。2014年8月21日，原告、吴宦（甲方）与国美公司（乙方）签署《解除租赁合同协议》，双方同意于2014年9月20日解除租赁合同，租赁费用及水电费用计至2014年9月20日截止，乙方向甲方缴清所有租赁费用及水电费。乙方的保证金98490元，甲方不予退回。甲方承诺除本协议约定事除外，不再就房屋租赁相关事宜向乙方主张支付、赔偿、补偿任何费用、违约金、补偿金等。2014年9月17日，罗某才在本院起诉原告，以涉案场地二楼存在漏水问题导致其无法经营为由，要求原告退还2013年10月1日至2014年3月的租金210000元、合同保证金和场地设施费80000元；赔偿装修费、经营设备损失457854元。本院以1078号案立案审理并于2015年3月13日作出民事判决，查明：涉案场地无规划报建手续，原告与罗某才签订的《客户租赁联营合同》归于无效。根据合同无效的处理原则，认定并判决：原告退还罗某才合同保证金及场地设施费80000元、原告退还罗某才装修损失69300元。同时考虑到涉案场地存在漏水的事实，将涉案场地的使用费按合同约定的标准下浮30%计算，即原告退还罗某才2013年10月至2014年3月部分房屋使用费63000元，罗某才的其余诉讼请求，法院均予以驳回。该案判后，原告与罗某才均无提出上诉。原告向罗某才��付了1078号案生效判决认定的房屋使用费、装修损失等合计216578元，罗某才于2015年8月3日出具收款收据，证明原告已履行1078号案全部款项。审理中，原告向本院提交原告、沙湾汇中心与广东大同律师事务所签订的《民事委托代理合同》一份，拟证明原告已按《承诺书》要求，聘请由沙湾汇中心委托的律师处理1078号案。2015年4月9日，郑焕平、刘某、郑某凤共同作为出租人与案外人郭某签订《客户租赁联营合同》，合同约定：将涉案场地二层3000平方米的经营范围出租给郭某，租金为60000元/月，租期自2015年4月9日至2022年3月15日。审理中，刘某、郑某凤出具《声明》，确认该《客户租赁联营合同》的权益全部归原告所有。以上事实：有房屋租赁合同、房屋租赁备案登记表、证明、和解协议书、承诺书、民事委托代理合同、民事判决书、收款���据、转账凭条、补充协议书、转账凭条、通知函、解除租赁合同协议、客户租赁联营合同、公证书、声明及各方当事人陈述等证据证实。本院认为：嘉华百货店与吴宦均确认原告为嘉华百货店的实际经营人并同意涉案权利义务均由原告承享，本院对此予以确认。原告要求沙湾汇中心支付1078号案确定的赔偿款的依据是沙湾汇中心承诺负责承担生效判决认定嘉华百货店因房屋漏水问题而支付罗某才的赔偿款，以及因诉讼而产生的律师费用。在1078号案中，生效判决认定原告因租赁合同无效而需返还罗某才合同保证金、场地设施费以及装修损失，上述款项返还原因并非房屋漏水，故原告要求沙湾汇中心支付上述款项并无依据。而关于1078号认定因漏水应返还罗某才的房屋使用费63000元则为自2013年10月至2014年3月止的费用，其性质上并非漏水赔偿款。根据原告与沙湾汇中心签订的《和解协议书》，自2014年6月1日前因漏水而引起的侵权纠纷、租赁纠纷全部终止，各方不再承担相关责任，任何一方不得再以任何理由向对方索偿。上述返还的租金均为2014年6月之前的费用，自2014年6月前的漏水责任，原告与沙湾汇中心已通过由沙湾汇中心支付390000元的方式予以解决。原告再行要求沙湾汇中心及源澧公司就自2013年10月至2014年3月期间因漏水而减少的租金损失承责无事实及法律依据，本院不予支持。经生效的1078号案查明，涉案场地无合法的规划报建手续，就无合法的规划报建手续场地签订的租赁合同应属无效。原告将无规划报建的场地对外出租，由此造成的损失应由其自行承担，无权要求沙湾汇中心及源澧公司对其空置损失及租金贬损损失承责；即使原告确因场地空置产生了空置损失，原告也无充分证据证实其场地���置是因漏水问题而导致，即无法证实场地空置与房屋漏水的内在关联性。原告与国美公司之间解除租赁合同关系是双方协商一致的结果，解除租赁合同协议中未涉及原告应就房屋漏水承担的具体责任。原告与郭某所签订的租赁合同约定的租金是双方协商一致的价格，无证据证实该价格的议定与房屋漏水存在关联性。综合以上观点，原告要求沙湾汇中心及源澧公司就其空置损失及租金贬损损失承责即无法律依据，亦无充分证据支持，相应诉求，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:驳回郑焕平全部的诉讼请求。本案受理费25876元，由郑焕平负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  段静楠人民陪审员  朱 玲人民陪审员  孙 慧二〇一五年十二月十七日书 记 员  蔡晓珊