重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2015）江法民初字第00382号原告：重庆市赛蒙特服饰有限公司，住所地重庆市南岸区海棠溪烟雨路喜来登国际中心A栋SOHO楼5-21号，组织机构代码70945650-7。法定代表人：梁绍东，总经理。委托代理人：杨晓娟、文召辉，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：重庆东田实业有限公司，住所地重庆市江北区港城南路22号，组织机构代码20284211-8。法定代表人：蒋永，总经理。委托代理人：周言、程程，重庆百君律师事务所律师。原告重庆市赛蒙特服饰有限公司与被告重庆东田实业有限公司房屋买合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘亮适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市赛蒙特服饰有限公司的委托代理人杨晓娟，被告重庆东田实业有限公司的委托代理人程程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市赛蒙特服饰有限公司诉称，原被告双方于2011年7月11日签订了《工业用房买卖合同》，约定被告将其开发的位于重庆市江北区港城东路98号“东田中小企业科技孵化园”3号厂房第五层靠AF8-AF14号轴线房屋出售给原告，建筑面积1731.54平方米，总价3982542元，被告应于2011年12月28日前，将已经通过相关部门验收合格的工业厂房交付原告使用，并在交付使用之后三个工作日内办理产权证，于180个工作日内办理完毕；被告逾期交房超过60日的，应以已付房款为基数，按日万分之二的标准支付违约金；被告逾期办理产权证的，应以已付房款为基数按中国人民银行同期贷款利率为标准支付违约金。合同签订后，我方付清了全部房款，但被告直至2012年5月8日才交付房屋，却未向原告出具相关部门对房屋的验收手续，且至今未为原告办理产权证。故诉至法院，请求：一、请求确认原被告于2011年7月11日签订的《工业用房买卖合同》及补充协议有效；二、判令被告将位于位于重庆市江北区港城东路98号“东田中小企业科技孵化园”3号厂房第五层靠AF8-AF14号轴线产权过户至原告名下；三、判令被告支付2011年12月29日至2015年5月8日的逾期交房违约金105139元；四、判令被告自2013年1月1日起，以3982542元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准向原告支付逾期办证违约金直至房屋过户至原告名下之日止；五、本案诉讼费由被告承担。被告重庆东田实业有限公司辩称，认可原被告双方的房屋买卖合同关系，但因为涉讼房屋被查封，导致无法办理产权证。经审理查明，2011年7月11日，原被告双方签订了《工业用房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市江北区港城东路98号“东田中小企业科技孵化园”3号厂房第五层靠AF8-AF14号轴线房屋，建筑面积1731.54平方米，总价3982542元，被告应于2011年12月28日前，将已经通过相关部门验收合格的工业厂房交付原告使用，未达到交付条件的，按逾期交房承担违约责任；双方进行验收交接时，被告应当出具建委、消防等相关部门验收合格的证明文件；如逾期交付房屋在60日以内，则合同应继续履行，被告应自合同约定的交房期限之第二天起至实际交房之日止，每日按原告已付房款万分之一的标准支付违约金；如逾期交付房屋超过60日的，原告有权解除合同，若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自合同约定的交房期限之第二天起至实际交房之日止，每日按原告已付房款万分之二的标准支付违约金；被告应在房屋交付使用后的三个工作日内开始办理房地产权证并在180个工作日内完成办理；如因被告的责任，致使原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，若原告不退房，被告应以已付房款总额为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准向原告支付逾期期间的违约金。补充协议第四条约定，无论何种原因，原告办理接房手续时，需付清90%的房款，否则被告有权延期交房直至原告付清应付款项，且不需承担逾期交房的违约责任。合同签订后，原告于2011年12月28日之前向被告分批支付了房款共计1982542元，并于2012年4月23日向被告支付了剩余房款2000000元。2012年5月8日，被告向原告实际交付了本案涉讼房屋，但涉讼房屋所在楼栋于2014年7月14日才通过消防验收，于2014年7月21日才通过竣工验收，现尚未完成建设工程竣工验收备案登记，未进行所有权初始登记。另查明，本案涉讼房屋所在的土地使用权权证编号为103D房地证2013字第00308号，土地坐落为江北区铁山坪街道庆坪村板场社、谭家岩社和岩脚社（B宗），现已被另案司法查封。庭审中，经本院释明后，原告仍坚持其诉讼请求。上述事实，有《工业用房买卖合同》及补充协议、付款票据、入户声明、建设工程消防验收意见书、建设工程竣工验收意见书、土地查封登记档案查询结果通知书及当事人的陈述等证据佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原被告双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故对原告要求确认双方签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期交房违约金。双方的合同约定被告应于2011年12月28日前交房，同时补充协议约定了原告办理接房手续时，需付清90%的房款，否则被告有权延期交房直至原告付清应付款项，且不需承担逾期交房的违约责任，而原告于2012年4月23日支付了剩余房款2000000元，完成了合同约定的支付90%房款的义务，故被告至迟应在2012年4月23日前交付房屋。被告于2012年5月8日实际交付了本案涉讼房屋，应当承担2012年4月24日至2012年5月8日期间的逾期交房违约金。被告逾期交房在60日内，按照合同约定，其应承担的逾期交房违约金金额为3982542元×0.0001×15日＝5973.81元，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，未超出5973.81元部分，本院予以支持，对超出部分，本院不予支持。关于办理房地产权证。本案涉讼房屋上的土地被司法查封，查封期限内不得转移登记;且本案涉讼房屋所在的楼栋尚未取得建设工程竣工验收备案证明，根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第四十条规定，现无法办理初始登记。为原告办理涉讼房屋产权证现在法律或事实上均无法履行，故对原告要求被告为其办理涉讼房屋房地产权证的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期办证违约金。双方签订的合同中约定了被告应于房屋交付使用后的三个工作日内开始办理房地产权证并在180个工作日内完成办理，否则被告应以已付房款总额为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准向原告支付逾期期间的违约金。该条款实为要求被告于约定期限内向房产管理部门提交原告办理房屋产权证书所需资料。被告于2012年5月8日向原告实际交付房屋，但本案涉讼房屋实际于2014年7月21日才通过竣工验收，此时该房屋才符合交付条件，被告的办证义务期限也应自2014年7月22日开始起算，共计183个工作日的办证期限，故被告应于2015年4月15日前向权属登记机关提交办证资料。被告至今未完成该义务，应自2015年4月16日起至实际向权属登记机关提交办证资料完毕之日止，以总房款3982542元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率标准计算，向原告支付逾期办证违约金，对原告有关逾期办证违约金的诉讼请求，未超出前述部分，本院予以支持，超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条第一项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告重庆市赛蒙特服饰有限公司与被告重庆东田实业有限公司签订的《工业用房买卖合同》及补充协议合法有效；二、被告重庆东田实业有限公司于本判决生效之日起五日内，向原告重庆市赛蒙特服饰有限公司支付逾期交房违约金5973.81元。三、被告重庆东田实业有限公司于本判决生效之日起五日内，以总房款3982542元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率标准计算，向原告重庆市赛蒙特服饰有限公司支付自2015年4月16日起至被告重庆东田实业有限公司实际完成向权属登记机关提交原告重庆市赛蒙特服饰有限公司办理房地产权证所需资料之日止的逾期办证违约金。四、驳回原告重庆市赛蒙特服饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5589元，由原告重庆市赛蒙特服饰有限公司负担589元，由被告重庆东田实业有限公司负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员 刘 亮二〇一五年十二月二十三日书 记 员 张建征