河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终3436号上诉人（原审原告）：洛阳恒泰房地产开发有限公司。依据地：洛阳市洛龙区体育中心广场水分子运动中心三楼。法定代表人：张镪，该公司董事长。委托诉讼诉讼代理人：焦江波、孙锐，河南广文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许娓娓，女，汉族，1978年8月16日生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：胡玉伟，男，汉族，1977年2月2日生，住址，系其丈夫。被上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司洛阳涧支行。住所地洛阳市涧西区天津路12号。负责人：谢少敏，该行行长。委托诉讼代理人：晋辉、张金勇，该银行职工。上诉人洛阳市恒泰房地产开发有限公司（以下简称恒泰公司）因与被上诉人许娓娓、中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支持（以下工商银行涧西支行）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2018）豫0302民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。恒泰公司的上诉请求：1、维持原审判决第一项，撤销原判决第二、第三项判决。2、改判许娓娓和工商银行涧西支行立即协助恒泰公司办理注销涉案《商品房预售合同》备案登记、涉案商品房解押等相关手续；3、改判许娓娓向恒泰公司支付违约金（按161244元每日万分之二的比例，自2016年1月20日起计算至涉案房屋预售合同备案注销完毕之日止）；4、本案一、二审诉讼费由许娓娓承担。事实和理由：涉案《商品房预售合同》明确约定，因许娓娓违约造成《商品房预售合同》解除的，其有义务配合恒泰公司注销预售合同备案登记；《个人购房借款担保合同》约定，贷款清偿完毕，银行应当积极协助注销抵押登记，因此，许娓娓和工商银行涧西支行协助办理注销预售合同备案登记和抵押登记手续。一审法院支持解除合同，却驳回协助办理合同备案注销手续明显不当。原审法院忽视许娓娓欠款长达两年的事实，对违约金只计算了13天共计419元，远远无法弥补许娓娓违约对其公司造成的损失，二审法院应当依据合同改判许娓娓自2016年1月20日起至合同备案登记注销之日止向其公司计算支付违约金。综上，请求二审法院支持恒泰公司要求许娓娓和工商银行涧西支行协助注销合同备案的请求。许娓娓辩称：许娓娓答辩,恒泰公司有欺诈行为，恒泰公司不应当替许娓娓垫付首付款，国家明确规定开发商不得为房主垫付首付款，这是套取银行资金，故许娓娓不应承担违约金。工商银行涧西支行辩称：许娓娓在银行办理抵押贷款之后，凭借住房抵押贷款和首付款缴存凭证原件在工商银行涧西支行申请了房贷定制分期信用卡，许娓娓承诺在信用卡使用期间不对抵押房产进行解押处理，按揭贷款需结清并办理解除抵押手续，必须优先结清信用卡全部欠款，许娓娓签订承诺书，工商银行为其办理了信用卡。目前该信用卡欠费许娓娓拒绝还款，工商银行涧西支行按照当时签定的承诺函相关条款约定，无法为其解押房产。恒泰公司向一审法院提出的诉讼请求：1、解除恒泰公司与许娓娓签订的《商品房预售合同》；2、判令许娓娓协助恒泰公司办理解除《商品房预售合同》备案登记注销相关手续；3、判令许娓娓向恒泰公司支付逾期付款违约金10996.84元（按未付购房款161244元每日万分之二的比例，从2016年1月20日起计算至2016年12月26日止）；4、判令许娓娓向恒泰公司支付不配合办理注销手续违约金（按房屋总价款601244元每日万分之二的比例，从2016年12月27日起计算至房屋买卖合同备案手续实际注销之日止）；5、判令许娓娓向恒泰公司支付恒泰公司代其偿还的银行借款（按第工商银行涧西支行出具的扣划凭证为准）；6、本案诉讼费由许娓娓承担。一审法院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2015年12月14日，许娓娓向恒泰公司交纳定金20000元。2016年1月19日，恒泰公司（出卖人）与许娓娓（××）签订一份商品房预售合同（合同编号：YS0330930），约定：许娓娓购买恒泰公司开发的位于洛阳市老城区××与××交叉口西北角××春天××商城××单元××房，该商品房预测建筑面积共122.08平方米，每平方米4925元，总金额为601244元；许娓娓于2016年1月11日前支付首付款181244元，剩余房款420000元办理银行贷款；恒泰公司应当在2016年12月31日前将经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位五大责任主体验收合格的商品房交付许娓娓等内容。同时，合同补充协议约定：许娓娓提供的邮寄地址为伊川县酒后乡酒后村四组，通过邮寄方式寄送对方的，在投邮后第五日视为已经送达；因许娓娓原因未足额支付款项的，许娓娓应自收到恒泰公司通知之日起10日内将购房款全额补足支付给恒泰公司，否则，每逾期一天，许娓娓按欠款数额的日万分之二向恒泰公司支付违约金，直至超出恒泰公司通知许娓娓之日起届满30日，许娓娓仍未补足房款的，双方一致同意违约金从已付房款中扣除后，合同解除；待许娓娓配合恒泰公司办理完毕所有手续后，恒泰公司在三个工作日内将剩余款项无息退还许娓娓，双方合同终止；恒泰公司通知许娓娓解除合同的，许娓娓在收到通知之日起三日内退还合同、发票和收据等所有原件，双方办理解除商品房预售合同或者销售合同等备案手续；许娓娓逾期与恒泰公司办理解除备案手续的，每逾期一天，应按照全部房款的日万分之二标准支付自解除合同通知送达之日后第四日起至双方办理完毕解除合同备案手续之日止的逾期履行违约金等内容。恒泰公司于2016年1月22日为许娓娓开具了首付款181244元的购房发票。2016年1月26日，许娓娓（借款人、抵押人）、恒泰公司（保证人）与工商银行涧西支行（贷款人、抵押权人）签订一份个人购房借款担保合同，约定：许娓娓向工商银行涧西支行借款420000元用于购买位于洛阳市老城区××与××交叉口西北角××春天××商城××单元××房产，借款期限324个月，还款方式为等额本息，还款周期为一个月；许娓娓以购买的房产进行抵押，同时恒泰公司对合同项下的借款本金、利息、罚息等承担连带责任保证。2016年2月2日，许娓娓就其购买的上述房屋办理了抵押预告登记。除已支付的20000元首付款外，剩余首付款161244元许娓娓至今未向恒泰公司支付。恒泰公司在2016年11月29日、2016年12月17日分别向许娓娓邮寄了催交首付款律师函、商品房预售合同解除函。该房产至今并未交付许娓娓。另查明：因许娓娓未按照约定按期向工商银行涧西支行履行还款付息义务，截止2018年3月1日由恒泰公司代偿15996.39元。一审法院认为，恒泰公司与许娓娓签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。恒泰公司于2016年11月29日向许娓娓投邮了催交首付欠款律师函，根据合同约定投邮之后的第五日（2016年12月4日）即视为送达，但许娓娓至今仍未补足房款，故恒泰公司要求解除双方签订的商品房预售合同，符合合同约定，法院予以支持。关于恒泰公司主张的逾期付款违约金，应当自2016年12月14日起计算，故恒泰公司主张的逾期付款违约金应为419.23元（以161244元为本金、按照日万分之二自2016年12月14日起计算至2016年12月26日），超出部分，因不符合合同约定，法院不予支持。关于恒泰公司要求许娓娓协助办理解除商品房预售合同备案登记注销等相关手续，支付不配合办理注销手续违约金及代偿银行借款的诉讼请求，因许娓娓已将本案所涉房产抵押登记给第三人工商银行涧西支行，在抵押登记解除之前注销该备案登记将损害第三人工商银行涧西支行的利益，待各方就该房产的贷款问题解决之后，可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除洛阳市恒泰房地产开发有限公司与许娓娓于2016年1月19日签订的商品房预售合同；二、许娓娓于判决生效之日起十五日内支付洛阳市恒泰房地产开发有限公司逾期付款违约金419.23元；三、驳回洛阳市恒泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费595元，由洛阳市恒泰房地产开发有限公司负担495元，许娓娓负担100元。本院经审理查明的事实与一审法院一致外。另查明，2018年4月18日，恒泰公司向工商银行涧西支行出具申请一份，主要内容为：“根据老城区人民法院（2018）豫0302民初10号判决，由我公司替许娓娓代偿银行贷款后，贵行配合解押，我公司和许娓娓买卖合同注销。我公司委托杜红娟前去贵行办理许娓娓代偿还款，请贵行给我公司出具结清证明。”2018年4月20日，工商银行涧西支行出具《结清证明》一份，主要内容为：“兹有许娓娓在洛阳市恒泰房地产开发有限公司购买坐落于洛阳市老城区××与××交叉口西北角××春天××商城××号住房。2016年1月27日在我行办理个人住房抵押（按揭）贷款，贷款金额为42万元。该笔住房按揭贷款已于2018年4月4日结清。”许娓娓同意解除《商品房预售合同》。许娓娓向工商银行涧西支行申请了房贷定制分期信用卡，其签署承诺函在信用卡使用期间不对抵押房产进行解押处理。工商银行涧西支行主张因许娓娓截止目前信用卡欠款三万余元，该行已经起诉至洛阳市涧西区人民法院，一审未判决。本院认为，本案各方当事人之间签订的《商品房预售合同》和《个人购房借款担保合同》均系合法有效，因许娓娓长期拖欠部分首付款和贷款本息未还，恒泰公司和许娓娓均同意解除合同，本院应予准许。许娓娓在合同履行过程中有一定的违约行为，但恒泰公司在明知许娓娓仅支付定金20000元，拖欠首付款161244元的情况下，仍于2016年1月22日开具了首付款181244元的购房发票，且于2016年11月26日与许娓娓、工商银行涧西支行签订《个人购房借款担保合同》，恒泰公司上述行为存在明显过错，造成损失扩大，故恒泰公司上诉要求许娓娓支付首付款逾期付款的违约金理由不足，本院不予支持。鉴于恒泰公司在本案审理过程中已经结清银行贷款，银行房贷债权已经实现，且许娓娓与恒泰公司的购房合同已经解除，故恒泰公司要求许娓娓和工商银行涧西支行配合办理涉案房屋的《商品房预售合同》注销备案登记以及解押相关手续符合有关法律规定和合同约定，本院应予支持。关于工商银行涧西支行主张许娓娓拖欠信用卡款项一事，因信用卡纠纷与本案不属于同一法律关系，且已另行提起诉讼，不在本案审理范围，况且许娓娓向工商银行涧西支行作出的因信用卡使用不解押房产的承诺未经恒泰公司明示同意或者签字盖章确认，对恒泰公司不发生法律效力。另外，目前许娓娓与恒泰公司的《商品房预售合同》因许娓娓违约已经解除，许娓娓对涉案房产已经不享有任何权利。恒泰公司向工商银行涧西支行申请结清贷款时，工商银行涧西支行也并未明确告知该房贷与信用卡关联事宜。综上，工商银行涧西支行以许娓娓拖欠信用卡款项为由拒绝解押房产理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持洛阳市老城区人民法院（2018）豫0302民初10号民事判决第一项、第二项及诉讼费承担部分；二、撤销洛阳市老城区人民法院（2018）豫0302民初10号民事判决第三项；三、许娓娓和中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行于本判决生效之日起十五日内协助洛阳市恒泰房地产开发有限公司办理涉案商品房的《商品房预售合同》注销备案登记和解除抵押相关手续；四、驳回洛阳市恒泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费460元整，由洛阳市恒泰房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王惠谦审判员  王 睿审判员  蔡美丽二〇一八年六月二十八日书记员  张 利