广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第187号原告：黄启坤，男，汉族，住广东省广州市海珠区。原告：高志坚，男，汉族，住广西平南县。两原告的共同委托代理人：刘亚芬，系广东志南律师事务所律师。两原告的共同委托代理人：龚婉娴，系广东志南律师事务所实习律师。被告：殷继明，男，汉族，住广东省广州市海珠区。委托代理人：邹雪峰，系广东科德（佛山）律师事务所律师。委托代理人：李刚，系广东科德（佛山）律师事务所律师助理。原告黄启坤、高志坚诉被告殷继明租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月29日立案受理后，依法由审判员周桂颜适简易程序于同年3月16日、4月3日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告黄启坤及其委托代理人刘亚芬、龚婉娴、被告的委托代理人邹雪峰均到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人向本院申请庭外和解一个月，和解期间不计入审理期限。本案现已审理终结。原告诉称：两原告合伙经营利华达洗水厂，由原告高志坚与被告于2011年3月16日签订《房地产租赁合同》，约定被告将位于佛山市南海区罗村街边营地房屋，建筑面积为220平方米，租给原告作为加工厂使用，每月租金、管理费合计3300元，租赁期限自2011年4月1日起至2014年4月1日止。合同签订后，原告立即向被告支付2个月押金和第一个月租金，共计9900元，押金在合同期满时结清所有欠款后由被告退还原告。双方合同一直履行到2013年4月，被告提出单方面终止合同，并停水停电、给原告造成重大损失。被告于2013年6月13日下午未经原告同意，并未告知原告的情况下，私自砸开厂房大门，将原告所有设备拆毁藏匿。原告得知后报案，罗村派出所对相关人员做了笔录，但并未正式结案。为此，请求判令：1、确认原、被告于2011年3月16日签订的《房地产租赁合同》无效。2、被告向原告返还租赁押金6600元。3、被告赔偿原告修水池和下水道费用32000元。4、诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、原告黄启坤与本案无关，其作为原告的诉讼主体资格不适格；2、原告高志坚与被告于2011年3月16日签订的租赁合同有效，双方存在有效的租赁合同关系；3、原告高志坚与被告2013年5月19日签订的协议书，证明原告高志坚向被告支付的押金6600元已在其转租给叶曹伟过程中，高志坚已用此押金抵扣其所欠的厂房租金；4、原告高志坚在承租涉讼租赁物期间并未建造修水池及下水道工程，原告高志坚亦未提供证据予以证明，其主张修水池及下水道费用没有依据。庭审中，原告举证如下：1、原告黄启坤身份证原件1份、原告高志坚身份复印件1份，用以证明原告的诉讼主体资格。2、被告人口信息复印件1份，用以证明被告的诉讼主体资格。3、房地产租赁合同原件1份，用以证明原告与被告之间存在租赁关系。4、企业合伙协议原件1份，用以证明两原告共同承租了涉讼房屋。5、收据原件1份，用以证明被告收取原告高志坚的押金6600元。6、报警回执原件2份，用以证明发生纠纷后原告报警。7、（2014）佛南法民三初字第592号民事判决书原件1份，用以证明在先的民事判决书同样适用本案情况，原、被告的房地产租赁合同无效。8、2013年6月9日报警回执复印件1份，用以证明高志坚曾被被告绑架。9、（2014）佛南法民三初字第592号案的开庭笔录、质证笔录复印件各1份，用以证明该案开庭笔录中第12页第6行被告对证人的质证意见反映被告在该案中并未否认本案两原告与被告的关系，本案黄启坤诉讼主体适格。经质证，被告对两原告出示的证据1无异议。对证据2有异议，认为与被告身份信息不符。对证据3无异议，确认合同签订时间为2011年3月16日。对证据4有异议，未经被告的确认，无法核实其真实性，本案为租赁合同关系，黄启坤需经过出租人的同意方能成为涉讼合同的相对方。对证据5无异议。对证据6真实性无异议，认为仅能存在报警事实，但不能证明原告主张的证明内容。对证据7真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，认为该判决书与本案没有联系。对证据8有异议，认为没有原件予以核对，该证据仅证明存在高志坚报警的情形，不能证明高志坚被绑架的事实。对证据9真实性无异议，但认为被告在该案中没有认同原告黄启坤是本案涉讼合同相对方。庭审中，被告举证如下：协议书原件1份，用以证明原告高志坚所主张的租赁押金6600元因其在转租给叶曹伟过程中，高志坚同意用此押金抵扣其所欠的厂房租金。经庭审质证，原告对被告出示的证据真实性无异议，对合法性和关联性有异议，虽然该协议是原告高志坚签订，但是被告使用绑架、胁迫等非法手段，迫使原告高志坚签订，该协议不是原告高志坚的真实意思表示，协议内容不真实、来源不合法，高志坚签订协议的行为属于无效的民事行为，该协议从签订之日起即没有法律约束力。即使该协议认定为合法有效，也仅能代表高志坚个人意见，在没有取得黄启坤的同意，高志坚不能代表黄启坤行使权利，黄启坤事先没有同意高志坚签订《协议书》，事后也拒绝追认，该协议不对黄启坤发生法律效力。为查清本案事实，本院依法调取如下证据：询问／讯问笔录复印件1份。经庭审质证，两原告对本院调取的证据真实性无异议，证明高志坚被绑架的事实，该证据也显示高志坚与黄启坤存在合伙关系。被告对本院调取的证据真实性无异议，对关联性有异议，该证据仅有高志坚个人陈述，没有得到公安机关的核实，且如果被告存在对高志坚的绑架事实，本案应属刑事案件，但至今被告没有被追究刑事责任，故原告陈述不实；笔录中高志坚陈述2013年5月20日被告迫其签订2013年4月1日的终止合同，该合同并非本案被告提供的协议书，被告证据1显示的签订时间为2013年5月19日。本院经审查认为，两原告出示的证据1、3、5-7、9及本院调取的证据，当事人对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。两原告出示的证据2与被告的真实身份信息不符，本院对其真实性不予确认。两原告出示的证据4为原件，被告虽有异议但不能提供证据推翻，本院对其真实性予以确认。两原告出示的证据8与本院调取的证据可相互印证，本院对其真实性予以确认。被告提供的证据为原件且相对方对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。根据本院采信的证据结合当事人陈述，本院确认如下事实：被告承租佛山市南海区罗村街边军营场地后自行建造厂房用于出租，自建厂房未办理规划报建及竣工验收手续。2011年3月16日，被告殷继明（出租人、甲方）与原告高志坚（承租人、乙方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方将佛山市南海区罗村街边营地房屋出租给乙方使用；面积为220平方米，每月租金及管理费合计3300元；租赁期限自2011年4月1日起至2014年4月1日；签订合同后原告交纳两个月押金（包括管理费）和第一个月租金共计9900元；押金在合同期满时结清所有欠款后由甲方退还乙方。每月30日前交纳下月租金。乙方租用的场地、厂房、仓库不经同意不得随意改变原来的结构和转租，如要改变结构或转租，必须经甲方书面同意后方可实施，在实施过程中发生的事故均由乙方负责，同甲方无关。同日，被告出具收据，确认收取原告高志坚交来厂房押金6600元。2011年4月1日，两原告签订一份《企业合伙协议》，约定两原告合伙经营利华达洗水厂，双方共同经营、共负盈亏。在经营过程中由黄启坤负责日常财务及管理全面工作，由高志坚代表合伙企业同被告签订厂房租赁合同，合伙企业由黄启坤投资560000元（由机械设备折合560000元），高志坚现金180000元。2013年5月19日，被告（甲方）与原告高志坚（乙方）签订一份《协议书》，约定因乙方经营中途私处转租给叶曹伟，叶曹伟因经营不善，并向他人抵押厂内设备换取生产原料，并欠交甲方2013年3-5月厂租及2013年2-4月水电费及相关费用共计20037元。现经甲乙双方协商，提前终止厂房租赁合同，乙方同意缴清所有欠款（该欠款由叶曹伟支付），并于2013年6月15日之前搬迁完毕，同时甲方在欠款内扣除押金6600元。如果乙方违反协议，一切责任由乙方承担，甲方有权处理厂内所有机器设备，造成损失一切由乙方自行承担。2013年6月9日，原告高志坚向广州市公安局荔湾区分局海龙派出所报警。在公安机关询问时，称其于2013年5月20日13时许至18时许，被告与其他四名男子强行将高志坚拉上一台小汽车，在路上不断劝说原告高志坚签订终止合同，后来高志坚同意，被告将原告高志坚带到被告办公室签订了终止租赁合同，并称被限制自由其间并未受到对方殴打、侮辱、虐待、威胁的情形。原告高志坚称当时不想追究对方，但他的合作伙伴强烈要求他备案，故来派出所报案。诉讼中，原告明确公安机关并未对此进行立案。2013年6月13、15日，黄启坤称因设备问题向罗村派出所报警。另查明，2014年6月9日，叶某以与殷继明发生租赁合同纠纷为由，向本院提起诉讼，致（2014）佛南法民三初字第592号案。在该案中，黄启坤、高志坚作为证人出庭作证。殷继明在该案中对证人证言质证认为，证人与叶某有重大利害关系，证人证言不能证明殷继明单方违约，证人说的保护费及过节费没有任何依据。本院认为：关于合同主体问题，涉讼合同为原告高志坚与被告签订，租赁押金亦由原告高志坚向被告缴纳，根据合同相对性原则，涉讼合同的相对方为原告高志坚。两原告虽存在合伙关系，但其既未举证证明已向被告披露了双方的合伙关系，亦未举证证明被告同意两原告共同承受案涉合同的权利义务关系，故两原告之间的合伙协议效力仅及于合同当事人，而不能约束于被告。至于原告高志坚基于两原告之间的何种法律关系将涉讼厂房交付何方使用，并不能改变原告高志坚作为承租人的合同主体地位，故两原告认为其共同为合同承租方没有依据，本院不予采纳。被告在（2014）佛南法民三初字第592号案中并未承认两原告的合同主体地位，原告以此为由主张两原告为合同的承租方没有依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，双方未能提供涉讼厂房权属证书或规划、报建、竣工验收、备案资料，被告将涉讼厂房出租给原告高志坚使用，违反了法律、行政法规的强制性规定，故原告高志坚与被告于2011年3月16日签订的《房地产租赁合同》为无效合同，原告诉请确认双方合同无效符合法律规定，本院予以支持。虽然原告高志坚与被告签订的合同无效，但不影响双方结算清理条款的效力。双方已于2013年5月19日签订《协议书》对案涉合同的清理结算达成合意，该约定为双方的真实意思表示，双方应按此对合同进行清理结算。两原告主张该协议非原告高志坚真实意思表示应为无效，但其一，从原告高志坚在公安机关的询问笔录中可知，原告承认其对方并未存在殴打、侮辱、虐待、威胁的情形；其二，原告的该项陈述为其单方陈述，未能得到被告认可，公安机关亦未就此向被告进行询问或立案，证明原告陈述属实，单凭原告报警的行为不能证明被告以欺诈、胁迫的手段订立该协议，两原告主张该协议无效没有事实和法律依据，本院不予采纳。按照双方签订的《协议书》，原告高志坚已缴纳的押金已在欠款中冲抵，原告再主张退还押金没有依据，本院不予支持。双方在厂房交付前未对相关设施状况进行固定，原告未能提供合同、结算单据等证据证明其在接收厂房后加建了水池和下水道，亦未举证证明就水池和下水道加建实际支出费用，被告对此亦不认可，原告主张被告赔偿水池和下水道的费用没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第九十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告高志坚与被告殷继明于2011年3月16日签订的《房地产租赁合同》无效。二、驳回原告黄启坤、高志坚的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取382.5元（原告已预交），由原告黄启坤、高志坚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周桂颜二〇一五年四月二十一日书记员  彭标文