浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙绍民终字第1781号上诉人（原审原告）章华英。委托代理人（特别授权代理）屠伟刚。被上诉人（原审被告）广东中奥物业管理有限公司绍兴市分公司，住所地绍兴市越城区舜江路681号。负责人龙为民，经理。委托代理人（特别授权代理）章观庆，浙江敏杰律师事务所律师。上诉人章华英因与被上诉人广东中奥物业管理有限公司绍兴市分公司（以下简称中奥物业）物业服务合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2015）绍越民初字第2619号判决书，向本院提起上诉。本院于2015年9月29日立案受理后，依法组成合议庭于2015年10月27日对本案公开开庭进行了审理。上诉人章华英之委托代理人屠伟刚，被上诉人中奥公司之委托代理人章观庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：原告系东湖庄园北园25幢703室业主。浙江金盾华通房地产开发有限公司与被告中奥公司于2012年5月签订《前期物业服务合同》1份，约定浙江金盾华通房地产开发有限公司选聘被告对东湖庄园提供前期物业管理服务。2012年7月26日，作为甲方的中奥物业与作为乙方的章华英签订《前期物业管理服务协议》1份，协议主要约定：前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业公司签订《物业管理委托合同》生效时止的物业管理；甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；甲方依据本协议向乙方收取物业服务费公共能耗分摊费；甲方每一年度向乙方公布物业维修、更新费用的收支账目和经营用房及其公用设施和场地的经营性收入；“东湖庄园”全部为毛坯住宅，交付后乙方需对住宅装饰、装修，则需要提前与甲方办理装饰、装修申请手续，就施工时间、废弃物的清运与处置、文明施工管理事项进行约定，并与乙方订立房屋装饰装修管理协议；物业管理服务内容为：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生的维护和管理、公共秩序的维护和管理、交通秩序与车辆停放维护和管理、房屋装饰装修管理、消防管理、公共绿化维护和管理、社区文化活动的组织。入伙时一次性缴纳为期12个月的物业服务费、公共能耗分摊费，按乙方拥有物业的建筑面积计算，其中高层物业费按1.38元／月／平方米建筑面积计算、公共能耗分摊费按0.42元／月／平方米建筑面积计算；联排按2.5元／月／平方米建筑面积计算、商业物业按1.38元／月／平方米建筑面积计算、地下停车位／车库按40元／个／月计算。装饰装修垃圾清运费：高层住宅、商业物业为4元／平方米（按建筑面积计收）、排屋住宅物业按2000元／户（按户计收），收费前双方需签订书面协议，物业买受人自运不收费；乙方在物业装修时，装修保证金高层住宅（含商业物业）按2500元／户的标准缴纳，联排住宅按3000元／户的标准缴纳，在乙方装修结束，经甲方验收合格后60天后无息全额退款。甲方对物业经营用房及其他共用设施设备和场地进行经营的，其收入应当专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用；甲方使用物业公共部位设置广告等经营性设施的，应当在征得相关乙方、使用人和业主委员会同意后，方可办理审批手续。本协议自签字之日起生效。该协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，原告章华英于2015年1月26日向被告中奥物业交纳装修保证金2500元、建筑垃圾清运费526.5元。另查明，被告中奥公司系广东中奥物业管理有限公司依法设立并领取《营业执照》的下属分支机构，经营范围包括：物业管理；房屋租赁、房地产中介及信息咨询等。原审判决认为：被告中奥公司作为广东中奥物业管理有限公司依法设立并领取《营业执照》的分公司，自身具有物业管理的经营范围，在总公司的授权范围内，对外可以以自己的名义从事民事活动，其具有相应的民事权利能力和民事行为能力，故原、被告签订的前期物业服务协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方均具有约束力，原告章华英以《物业管理条例》第三十二条规定“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”为由，提出中奥公司不具备独立的法人资格，对外签订的物业服务合同应为无效合同，因该条规定并不属于效力性禁止规范，故该院不予采纳，故原告要求终止该前期物业管理服务协议，退还收取原告的物业管理费、装修保证金、垃圾清运费共计5869元，并赔偿该费用自交房之日起到款清之日止的银行利息损失的诉讼请求，该院不予支持；对原告要求根据《物业管理条例》第六十条规定由绍兴市房地产行政主管部门没收被告在绍兴地区的违法所得，并处5万元以上20万元以下罚款；按该规定第一款对被告进行处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书的诉讼请求，因该请求不属民事案件受理处理范围，故该院在本案中不予处理；对原告要求被告退还原告收房时按被告霸王条款要求所交的装修保证金2500元、垃圾建筑清运费526元的诉讼请求，因前期物业管理服务协议第五条地（三）项第一款、第二款已约定：原告高层住宅的装修装饰垃圾清运费按建筑面积4元／平方米计收，装修保证金按每户计收2500元，其中装修保证金在装修结束后，经被告验收合格后60天后全额退款，原告未能举证不进行装修或者装修已经结束，且经被告验收合格的事实，故该院也不予支持，原告可待装修结束后另行向被告主张；根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。”之规定，原告要求被告清退出其霸占的属于所有业主共有的小区高层25幢W00101（157.96方除监控室外）和高层27幢W00101（161.39方）的经营性用房，不得作为被告宿舍、食堂，要求被告清退被告擅自招入本小区的小区服务队、品居门窗、废品回收、清洁卫生服务队，退还余下的进场费给小区服务队和品居门窗的诉讼请求，因涉及业主的共同利益，原告在未取得业主大会授权的情况下，其个人不享有单独诉权，故该院不予支持；对原告要求被告在原告起诉后七天内进行公布公示其利用东湖庄园小区所有广告收益、小区服务队收费、铝合金门窗进场费的收支情况的诉讼请求，实际为物业共有部分的使用和收益情况的知情权请求，符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”的规定，且双方的《前期物业管理服务协议》已作约定，被告亦予以同意，故该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告广东中奥物业管理有限公司绍兴市分公司应于判决生效之日起三十日内向原告章华英公布2012年7月至2015年6月期间绍兴市越城区东湖庄园小区内共有部分的使用和收益情况相关资料。二、驳回原告章华英的其他诉讼请求。案件受理费减半收取185元，由原告章华英负担160元，被告广东中奥物业管理有限公司绍兴市分公司负担25元，应由被告负担部分于判决生效后三十日内向该院付清。章华英不服原判，上诉称：《物业管理条例》和其他法律都没有赋予物业管理企业收取装修保证金之权利，故被上诉人收取保证金没有相应的法律依据。上诉人与被上诉人签订的前期物业协议是格式条款，是被上诉人单方提供的，是不平等条款，应为无效。《浙江省实施﹤中华人民共和国消费者权益保护法﹥办法》第五十二条规定：物业管理等经营者没有合法依据收取费用的应当向消费者加倍返还多收取的费用，并承担消费者因此所支付的合理费用。二、被上诉人应增加公布经营用房的营业性收入。请求：改判被上诉人向上诉人双倍返还2014年11月28日交房时收取的装修保证金，共计6000元及相应银行利息；改判被上诉人向上诉人退还多收取装修垃圾清运费905.24元；判决增加原判决第一条中公布经营用房的经营性收入（后撤回）；一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。针对章华英的上诉，被上诉人中奥物业答辩称：一、上诉人上诉的时候增加了诉讼请求，一审的时候只是要求保证金进行返还，二审要求双倍返还，超过了一审诉请范围，应予驳回；二、装修的保证金和垃圾的清运费是否收取是依据双方订立的书面合同约定，并且章华英也是根据合同约定缴纳的保证金；三、上诉状中提到的法律已废止；四、收取保证金无禁止性规定。请求驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审中未提供新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的一致。本院认为，上诉人主张双倍返还装修保证金之申请与原审之诉请不符，本院在原审诉请范围内评判。《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，主体适格，内容合法，且不存在法定无效或可撤销情形，故该协议依法成立并生效。该协议第五条第（三）项第一款、第二款约定：装饰装修垃圾清运费：高层住宅、商业物业为4元／平方米（按建筑面积计收）、排屋住宅物业按2000元／户（按户计收），收费前双方需签订书面协议，物业买受人自运不收费；乙方在物业装修时，装修保证金高层住宅（含商业物业）按2500元／户的标准缴纳，联排住宅按3000元／户的标准缴纳，在乙方装修结束，经甲方验收合格后60天后无息全额退款。上诉人主张该协议系格式条款，因收取装修保证金系被上诉人利用其优势地位，加重上诉人义务，减轻己方责任，本院认为，装修保证金系上诉人与被上诉人合同明确约定，且在上诉人装修完成后，被上诉人应予退还，该约定本院未见被上诉人存在加重上诉人义务，减轻己方责任的内容。上诉人主张条款无效本院不予支持，上诉人要求退还装修保证金之诉请本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人章华英负担。本判决为终审判决。审 判 长  毛振宇审 判 员  吕景山代理审判员  钟丽丹二〇一五年十二月十四日书 记 员  余建维