北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第05092号上诉人（原审被告）李仁政，男，1979年10月5日出生。被上诉人（原审原告）北京市津华新源物业管理有限公司，住所地北京市通州区怡乐中街怡乐三区靓景明居1号楼1302-304号。法定代表人赵文泉，董事长。委托代理人王思研，女，1987年5月29日出生。委托代理人王砚青，男，1964年9月19日出生。上诉人李仁政因与被上诉人北京市津华新源物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第01604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月27日受理后，依法组成由法官孙京担任审判长，法官张海洋、法官李坤参加的合议庭，于2015年4月2日召集双方当事人进行了询问。本案现已审理终结。物业公司在一审中起诉称：物业公司为×居物业的物业管理公司。李仁政为该小区×1室房屋业主。物业公司、李仁政于2009年11月18日签订了《靓景明居物业管理服务协议书》，约定由物业公司向李仁政提供物业管理服务。该协议对物业管理的收费依据、收费标准、收费明细做了明确具体的约定，同时对物业公司、李仁政双方的权利义务、违约责任也做了细致的约定。李仁政居住的房屋面积为107.7平方米，按约定应向物业公司交纳从2012年7月1日至2015年12月31日的物业管理费用8368.15元、违约金1000元、楼道电费100元，共计9468.15元。合同履行至今，物业公司按合同约定为李仁政所在的物业提供了优质高效的物业管理服务，但李仁政却不履行缴费义务。物业公司多次催要，李仁政一直不予理会。现物业公司为维护自身合法权益，特诉至法院，要求判令李仁政给付物业公司物业管理费8368.15元、楼道电费100元、违约金1000元，以上共计9468.15元。李仁政在一审中答辩称：根据物业管理服务协议及其附件3的约定，物业公司应向李仁政正常供水。但物业公司没有正常给李仁政供水，严重影响了李仁政的居住和生活。物业公司没有给李仁政提供高效的物业服务，没有理由收取李仁政物业费。李仁政多次找物业协商供水问题，但物业公司总说是市政供水跟物业公司没有关系。物业公司先行违约，并不是李仁政违约。楼道电费李仁政可以交，但物业公司应提供供用电明细。因物业公司违约，诉讼费应由物业公司承担。一审法院审理查明：2009年11月18日，物业公司（乙方）与李仁政（甲方）签订《靓景明居物业管理服务协议书》，约定：甲方于2009年11月18日入住靓景明居（以下简称本物业）×1室室，乙方系开发商聘请的物业管理公司；物业管理费是乙方用于本物业日常运作之费用，受益人为全体物业产权人及其使用人，甲方不得以任何理由拒付物业管理费。甲方应于每年7月1日前向乙方交纳整年度的物业管理费，如甲方发生拒交或拖欠等行为，甲方同意乙方有权立即停止对甲方的一切服务，由此引起的一切损失由甲方承担，同时，乙方有权按欠费金额的千分之三／日收取违约金。如乙方违约达不到规定的服务标准，甲方有权提出建议或投诉，亦或向有关部门申诉，如造成损失，有权主张相应的违约金；乙方采用包干制收取物业管理费，该物业管理费的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润；双方并就物业管理服务的其他事宜作出约定。经核实，该小区高层物业管理费收费标准为1.85元／平方米／月，楼道电费为每年50元。李仁政每年应交纳物业管理费2390.94元。经核实，李仁政未向物业公司交纳2012年7月1日至2015年6月30日的物业管理费7172.82元、楼道电费100元。一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。物业公司与李仁政签订的物业管理服务协议系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、法规规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。物业公司按照约定提供物业管理服务，李仁政应依约支付相应的物业管理费。故物业公司要求李仁政给付所欠的2012年7月1日至2015年6月30日期间的物业管理费、楼道电费的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持；物业公司要求李仁政给付2015年7月1日至2015年12月31日期间的物业管理费，但根据双方约定的物业管理费交纳方式和时间，该期间的物业管理费的交纳期限尚未届满，物业公司可待期限届满后再行主张权利；物业公司要求李仁政给付违约金的请求，依据不足，法院不予支持；李仁政提供的证据尚不足以证明其房屋供水问题对其正常生活造成实质性影响，亦不足以证明其房屋供水问题系因物业公司的物业服务瑕疵所致，其依此拒交物业管理费，依据不足，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、李仁政给付北京市津华新源物业管理有限公司2012年7月1日至2015年6月30日期间的物业管理费7172.82元、楼道电费100元，以上共计人民币7272.82元，于判决生效后7日内执行清；二、驳回北京市津华新源物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。李仁政不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1.物业公司依据《靓景明居物业管理服务协议书》收取的物业费中包含高压水泵使用费，李仁政却没有得到相应物业设施服务，且物业公司亦承认供水问题属实，一审判决认定事实不清，使物业公司逃避了违约责任；2.一审判决适用法律不正确，判决不公正。李仁政多次向物业公司提出供水有问题。物业公司以供水为市政供水、供水问题与物业公司无关为由推卸责任。在物业公司不依约履行义务的前提下，李仁政只能暂缓缴纳物业费，是物业公司违约在先，李仁政并非拒缴物业费。李仁政自始至终坚持的态度都是物业公司完善物业设施和服务后缴纳物业费，并非一审所判拒缴。综上，李仁政上诉请求：1.撤销一审法院判决，依法改判；2.一、二审案件诉讼费由物业公司负担。物业公司服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：高压水泵是公共设施，李仁政所在小区系楼层六层以上安装高压水泵。李仁政所述供水问题系市政供水问题，与物业公司无关。故物业公司不同意李仁政的上诉请求，请求维持一审判决。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《靓景明居物业管理服务协议书》、物业管理催费通知函及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：物业公司与李仁政签订的物业管理服务协议书系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、法规规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。李仁政认可物业公司的收费标准且实际交纳过物业管理费，足以认定李仁政对物业费用构成明知且认可，李仁政应按照约定履行义务。因高压水泵属于小区所有业主的共有设施，对于小区共有设施而发生的费用应当由所有业主分摊。故李仁政现提出因物业公司未为其安装高压水泵故不应交纳高压水泵费用的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。李仁政提供的证据尚不足以证明其房屋供水问题系因物业公司的物业服务瑕疵所致，故物业公司在提供物业管理服务后，李仁政未全额支付物业费、楼道电费的行为不妥，一审法院判令其支付正确，本院予以维持。综上，李仁政的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由李仁政负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费50元，由李仁政负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京代理审判员  张海洋代理审判员  李 坤二〇一五年四月三日书 记 员  沈 力