四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2015）翠屏民初字第5637号原告：詹远贵，男，四川省宜宾市翠屏区人。委托代理人：ＸＸ俊、周代明，宜宾市翠屏区正大法律服务所法律工作者。被告：颜克平，男，四川省高县人。被告：四川省宜宾市岷江汽车修理厂。住所地：四川省宜宾市西郊观音湾涵洞左侧。法定代表人：李吉树，厂长。委托代理人：李万荣，公司员工。委托代理人：谢正旗，宜宾市翠屏区正言法律服务所法律工作者。第三人：成都铁路局。住所地：四川省成都市一环路北二段**号。法定代表人：宋修德，局长。委托代理人：张磊、颜永秋，单位员工。第三人：重庆市国土资源和房屋管理局铁路土地管理分局。住所地：重庆市渝中区中山支路**号。法定代表人：鲜文杨，局长。委托代理人：张磊、颜永秋，单位员工。原告詹远贵诉被告颜克平、四川省宜宾市岷江汽车修理厂（以下简称：岷江汽修厂）租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月27日受理后，依法由审���员李德其适用简易程序进行审理。本院于2015年10月8日公开开庭对本案进行了审理，原告詹远贵及其委托代理人周代明，被告颜克平，被告岷江汽修厂的法定代表人李吉树及其委托代理人李万荣，到庭参加了诉讼。2015年11月4日，被告岷江汽修厂向本院提交追加诉讼参与人申请书，本院审查后，依法追加成都铁路局、重庆市国土资源和房屋管理局铁路土地管理分局（以下简称：重庆铁路土地管理分局）为第三人参加本案诉讼。本院分别于2015年11月24日、2015年12月7日公开开庭对本案进行了审理，原告詹远贵及其委托代理人周代明，被告岷江汽修厂的法定代表人李吉树及其委托代理人谢正旗，第三人成都铁路局、重庆铁路土地管理分局的共同委托代理人张磊、颜永秋，到庭参加了诉讼。被告颜克平经本院依法传唤，未到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。原���詹远贵诉称：2012年1月1日，原告与被告颜克平签订场地租赁合同，将原告承租于重庆国土局铁路分局所有，位于宜宾市翠屏区西郊观音湾涵洞左侧的场地租给被告使用，合同约定：该场地租赁期为3年，自2012年1月1日起，至2014年12月31日止，年租金为56000元，租金交付方式为半年交一次，并提前一个月交纳，逾期未交，按日以20%加收滞纳金，并不得转租、转让。合同签订后，原告按合同约定将场地交由被告颜克平使用，但被告颜克平却在租赁期内，未经原告许可，擅自将场地转让于被告岷江汽修厂使用，由被告颜克平代为支付租金，直至合同到期。后因原告拟将场地收回自用，方知二被告私下的转让行为，鉴于该合同本身已经到期，且原告因自身经营所需，决定收回该场地自己使用。因此，原告放弃了追究被告颜克平的违约责任，仅要求二被告按合同约定，在合同到期后自动终止，交还场地。但二被告却拒不履行交还场地的义务，强行占用场地至今，且租金分文未付。综上，原告为维护自身合法权益，请求：一、依法解除原、被告之间的租赁合同，并限令被告岷江汽修厂搬离其现经营场地；二、依法判决二被告支付所欠原告2015年—8月租金37333元，滞纳金34295元，合计71628元，并互相承担连带清偿责任；三、本案诉讼费由被告承担。庭审时，原告请求将其诉请的第二项变更为：要求二被告支付所欠租金56000元，并按月租金的3%乘以天数支付2015年1月至12月的滞纳金。被告颜克平书面答辩称：原告不是本案适格的诉讼主体，本案争议的土地并非原告所有，而其提交的租用协议均约定，不能转租，故要收回该宗土地，权利人不应该是原告詹远贵。因原告与被告签订租赁合同时，隐瞒了该宗土地不能转租的事实，因此��原告要求被告支付租金和滞纳金的请求不应得到支持。被告要求原告依法返还其收取的租金168000元。詹远贵还与我有口头约定，让我好好经营，由我一直做下去，不会找我麻烦。我与詹远贵签订合同期间，詹远贵并没有与铁路部门建立租赁关系，他只是铁路地段居住的村民，一直以该修理厂为幌子谋取利益，因此，恳请法院驳回詹远贵对我的诉讼请求，同时破灭詹远贵坐地收银的行为，挽救岷江汽修厂的几十名工人。被告岷江汽修厂辩称：1、詹远贵不具有适格的诉讼主体资格。詹远贵向岷江汽修厂出租土地时，没有取得土地所有权单位或个人的同意，也没有向岷江汽修厂履行该土地性质、用途、可能产生的风险等告知义务。且本案还可能遗漏了詹远贵的亲戚王强作为诉讼参与人，因此，应准许追加王强作为本案诉讼参与人。2、詹远贵与颜克平签订的《��地租赁合同》属效力待定合同。詹远贵与颜克平签订的租赁时间从2012年1月1日起至2014年12月31日，但詹远贵在当时与铁路部门签订的租赁时间是从2012年1月1日起至2012年12月31日止，因此，詹远贵当时并未取得2013年以后的租赁权。在此情况下，岷江汽修厂受误导进行陆续投资和硬化场地，其造成的损失应当予以赔偿（岷江汽修厂另案主张权利）。3、詹远贵在该场地未进行任何投资。岷江汽修厂自2005年1月起就在本案争议的场地经营汽车维修，整个场地共投入100余万元。詹远贵在未取得该土地使用权的情况下进行租赁谋利，其转租行为在前，缴纳租赁费用是在2015年，且其缴费发票的缴费联是第三人提交的，因此，可能导致国有资产流失，其主张的租金和滞纳金无合同约定和法律规定，不应得到支持，对其收取的租金人民法院应当予以收缴，对原告的诉讼请求应当予以驳回。第三人成都铁路局和重庆铁路土地管理分局述称：原、被告讼争的土地系重庆铁路土地管理分局所有，重庆铁路土地管理分局与原告签订了租赁合同，具有租赁关系，原告取得该土地的使用权合法，原告的诉讼请求应得到法律支持。经审理查明：位于宜宾市境内内昆铁路沿线117公里+735米—123公里+850米的土地属国有土地，使用者为重庆铁路分局[国有土地使用证号：宜宾市国用（94）字第004472号]。后铁路部门改革，取消重庆铁路分局后交由成都铁路局管理，并成立与成都铁路局属同一套班子两块不同牌子的“重庆市国土资源和房屋管理局铁路土地管理分局”对上述土地进行管理。2003年11月28日，重庆铁路土地管理分局与原告詹远贵签订协议，约定詹远贵从2003年10月1日起使用内昆线118公里+226米右侧的土地709.4平方米，年租金3405.12元��不得转租、转让。2005年1月1日，重庆铁路土地管理分局又与詹远贵签订《临时借用铁路土地协议书》，约定詹远贵从2005年1月1日起至2015年4月30日止，使用内昆明线118公里左侧的土地519.6平方米，年租金3741.12元，不得转租、转让。2007年12月3日，重庆铁路土地管理分局与詹远贵签订协议，将内昆线118公里+300米下行右侧的土地1483.65平方米租给詹远贵，租期从2008年1月1日至2009年12月31日，年租金12462.66元，不得转租。2010年3月5日，双方签订续租协议，将年租金变更为3405.12元/年，租期从2010年1月1日起至2011年12月31日止。2012年1月6日，双方又签订续租协议，年租金变更为14243元/年，租期从2012年1月1日起至2012年12月31日止。2015年1月6日，双方再签订续租协议，年租金为14243元/年，租期从2013年1月1日起至2014年12月31日止。2015年1月22日，双方再次签订续租协议，年租金为14243元/年，租期从2015年1月1日起至2016年12月31日止。詹远贵从重庆铁路土地管理分局租用土地后，从2004年起将内昆线118公里+300米右侧的土地转租给被告岷江汽修厂从事汽车维修。岷江汽车修厂的投资人经历了几次变更，到2011年年底时其投资人为詹远贵的妻侄儿王强，后王强于2012年将岷江汽修厂转让给徒弟颜克平。2012年1月1日，颜克平以岷江汽修厂的名义与詹远贵签订《租赁合同》，约定岷江汽修厂租用内昆线118公里+300米右侧的场地，租期三年（从2012年1月1日起至2014年12月31日止），年租金56000元，租赁费每季度支付一次，每次须提前一个月付清，逾期未交，从滞纳之日起按日加缴20%的滞纳金。后因颜克平无力经营，于2012年7月将岷江汽修厂转让给现在的投资人李吉树，由李吉树继续经营岷江汽修厂。后岷江汽修厂每季度以颜克平的名义向詹���贵交纳租金，其租金交至2014年12月31日。该租赁合同到期后，原告詹远贵拟将该场地收回自用，遂要求岷江汽修厂腾空返还场地。岷江汽修厂认为自己在该汽修厂投入大量资金，搬迁场地会造成重大损失，因此要求继续租赁该场地。经岷江汽修厂与詹远贵多次协商，未能达成一致，且从2015年1月1日起岷江汽修厂便未向詹远贵缴纳租金，詹远贵遂向本院提起诉讼，请求判如所请。另查明，第三人成都铁路局和重庆铁路土地管理分局在庭审时向本院提交了詹远贵从2004年至2015年向其缴纳土地使用费的发票“收据联”复印件，证实詹远贵已按协议约定向其缴清了租赁费，并明确表示认可原告詹远贵的转租行为。上述事实，有原告提供的身份证、企业登记情况复印件，租用协议、租赁合同，告知书；被告岷江汽修厂提供的营业执照、组织机构代码、投资人身份证明，收条，租用协议；被告颜克平提供的身份证复印件，收条，租用协议；第三人成都铁路局和重庆铁路土地管理分局提供的国有土地使用证，租用协议、交费收据等证据及庭审笔录在案为凭，足以认定。本院认为：被告颜克平以岷江汽修厂的名义与原告詹远贵于2012年1月1日签订《租赁合同》时，原告詹远贵当时虽未取得该场地的租赁权，但此后詹远贵与重庆铁路土地管理分局续签了租用协议，取得了租赁权，且其转租行为得到第三人成都铁路局和重庆铁路土地管理分局的同意，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，该《租赁合同》合法有效，原告詹远贵与被告岷江汽修厂应当按照合同约定履行自己的义务。被告颜克平与被告岷江汽修厂关于原告詹远贵在未取得转租权的情况下转租该场地及原告诉讼主体资格不适格的辩称，因与事实不符，本院不予采信。因双方签订的《租赁合同》合法有效，原告取得被告支付的租金有合同约定及法律依据，因此，本院对被告颜克平、岷江汽修厂要求原告返还其租金或收缴原告取得的租金的辩称，本院不予采信。现该《租赁合同》因期限届满而终止，因此，已无须再解除该租赁合同。该租赁合同终止后，因双方未能就续租场地达成一致意见，因此，被告岷江汽修厂再继续使用该场地已无合同约定及法律依据，其依法应当将向詹远贵租赁的场地交还詹远贵。故本院对原告要求被告岷江汽修厂搬离其现经营场地的诉讼请求，依法予以支持。对于原告詹远贵要求被告岷江汽修厂支付租金56000元的诉讼请求，因被告岷江汽修厂在双方租赁合同终止且未再签订续租协议的情况下，从2015年1月起仍然继续占用该场地至现今，因此，被告岷江汽修厂应当向原告支付其实际占用该场地期间的租赁费。本院根据双方之前合同约定的租金标准56000元/年，对原告诉请被告岷江汽修厂支付其租金56000元的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告岷江汽修厂按月租金标准乘以3%/天向其支付2015年1月至12月实际占用场地期间的滞纳金的诉讼请求，虽然双方在原合同中约定了滞纳金，但因在合同期间，被告岷江汽修厂已按合同约定付清了租金，无拖欠合同期间租金的行为，因此在合同期间无须支付滞纳金。现该租赁合同因期限届满已经终止，对于被告岷江汽修厂应当何时向原告支付其实际占用场地期间的租金，因双方未再进行约定，因此，原告诉请的滞纳金无合同约定及法律依据，本院不予支持。对于被告颜克平，��然其与詹远贵签订了《租赁合同》，但其签订《租赁合同》时是作为岷江汽修厂当时的投资人代表岷江汽修厂的职务行为，因此，该租赁合同的权利义务应当由岷江汽修厂承担和享有。在颜克平将岷江汽修厂转让给现在的投资人李吉树以后，被告颜克平在本案中就不再承担责任，故对原告要求被告颜克平承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。对于岷江汽修厂要求追加岷江汽修厂原投资人王强为诉讼参与人的申请，因本案系租赁合同纠纷，合同具有相对性，本案的租赁合同并不涉及岷江汽修厂原投资人王强，故对被告岷江汽修厂的该项申请不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十一条、第二百二十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告四川省宜宾市岷江汽车修理厂于本判决生效之日起六十日内搬离位于内昆线118公里加300米右侧的经营场地。二、被告四川省宜宾市岷江汽车修理厂于本判决生效之日起三十日内支付原告詹远贵20**年1月至12月的租金56000元。三、驳回原告詹远贵的其他诉讼请求。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费1590元，减半收取为795元，由被告四川省宜宾市岷江汽车修理厂承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  李德其二〇一五年十二月二十三日书记员  胡 霞