江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2015)昆民初字第3833号原告（反诉被告）昆山顶固集成家居有限公司,住所地江苏省昆山开发区吴淞江路西、盛希路南。法定代表人林新达，该公司总经理。委托代理人李振宏，北京大成（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）殷本富。委托代理人沈雪兴，江苏21世纪众仁律师事务所律师。原告昆山顶固集成家居有限公司诉被告殷本富建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案受理后，依法由审判员王甜甜独任审理，被告在提交答辩状期间提出反诉，本院予以合并审理并于2015年10月26日公开开庭进行审理。原告委托代理人李振宏、被告委托代理人沈雪兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山顶固集成家居有限公司诉称：原被告于2014年6月13日签订《土地租赁合同》，约定原告将其坐落于昆山开发区吴淞江路西侧、盛希路南侧的一万平方米土地使用权出租给被告，租赁期限为一年，年租金为5万元。租赁期限届满，原告已不再与被告续租，但被告依然占有原告租赁土地未返还，被告在租赁土地上搭建的建筑物及堆放物品也未拆除清理，侵犯了原告占有使用租赁土地的权利，原告多次与被告沟通，被告至今未停止侵权并返还租赁土地。请求法院判令：一、被告返还租赁土地给原告；二、被告拆除租赁土地上的建筑物并清理堆放的物品，停止侵权行为；三、被告支付占有土地的使用费（从2015年9月1日计算至被告实际返还土地之日）；四、诉讼费由被告承担。被告殷本富辩称：被告认为原被告签订的土地租赁合同无效，合同违反《土地管理法》及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条列》第28条规定，受让取得土地使用权，必须在按规定开发利用完毕后才能随着地上建筑物一同出租，本案原告取得国有土地使用权后将并未开发利用的土地单独出租给被告，此行为的国家法律所禁止的，所以双方签订的土地租赁合同无效。被告认为造成合同无效的责任在原告，原告作为企业在申请取得国有土地时在原告与国土局签订的土地出让合同中均明确了解国家对国有土地的管理规定，也应明知国有土地受让人是无权光地出租给他人的，但原告在明知的情况下，依然怂恿被告承租土地，并怂恿被告在土地上建造相关的建筑物及构筑物，原告的行为不光侵犯了国家的利益，也直接造成了被告在该土地上的大量投入损失，据此被告向法院提起反诉，请求法院判令原告赔偿因合同无效造成的损失，暂定273万元。反诉原告殷本富反诉称：反诉被告在明知违法的情况下，将未开发利用的国有土地使用权单独出租给反诉原告，且向反诉原告承诺租赁年限不少于五年，但要求合同一年一签。同时怂恿无文化、不懂法的外地农民投入大量资金在其土地上违规建造建筑物和其他附属设施。按照民法和土地法的规定，双方合同无效，应依法恢复到合同签订前的状态。反诉原告因此将遭受重大损失。为此请求法院判令：一、判令反诉被告因合同无效造成反诉原告的损失，暂定2739932.2元。二、要求反诉被告承担反诉费用。反诉被告昆山顶固集成家居有限公司辩称：明知国有土地受让人是无权光地出租给他人的与事实不相符，当时反诉被告已经合法取得了国有土地使用证且缴纳了全部的土地出让款，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第4条规定取得土地使用权的使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。反诉原告称反诉被告承诺租赁年限不少于5年，但合同一年一签也是与事实不符，土地租赁合同中没有提过5年的租赁期限，租赁期是2014年9月1日至2015年8月31日。反诉原告称反诉被告怂恿其在土地上违规建造建筑物和其他设施也与事实不符，法律主体是平等的，知晓法律，遵守法律，不懂法不代表就能不遵守法律，反诉被告从未怂恿反诉原告从事上述非法行为，相反反诉被告多次与反诉原告沟通，警告其不能违规搭建且当地派出所片警多次前往现场口头警告，但都没有效果。土地租赁合同依法届满，反诉原告应及时归还土地，撤出现场而不应继续占有该土地且非法转租给第三方。关于过错由于反诉被告多次告知反诉原告租赁合同到期，不能非法搭建，都有反诉原告的签名。所以认为反诉原告存在重大过错。赔偿金额我方不认可。经审理查明：昆山开发区吴淞江路西侧、盛希路南侧10000平方米土地系原告于2012年2月20日通过出让方式取得的土地使用权，用途为工业用地。2014年6月13日，原被告签订土地租赁合同，约定原告将上述土地使用权出租给被告，用途为废旧物资堆放、粗加工、工作人员临时居住，租赁期限为一年，从2014年9月1日至2015年8月31日，该土地面积10000平方米，每平方米年租金5元，年租金总额50000元，租金的缴纳方式为签订本合同当场支付50%，租期达半年之日支付50%，合同签订后，原告给予被告两个半月（自2014年6月16日至2014年8月31日）时间整理期，被告免费将承租土地的地面整理平整，该整理期不在合同租期范围内。租赁期限内，原告不得将该土地再次出租给第三方使用。被告应依法依约使用该土地，如果被告需改变土地用途，需事先经得原告书面同意许可，否则原告有权解除合同并不退还租金。被告在承租期限内不得将该土地再次转租、抵押、赠与或做其他处分给第三方使用，如有违反，原告有权立即解除合同，且不承担违约责任。承租期满被告有意续租，在同等条件下享有优先权。被告使用该土地所需开辟围墙门、整地坪、修道路、产生垃圾废料等，均由被告自行负责并承担相应费用。合同终止时，该土地上的建筑物、工棚等由被告负责拆除干净。承租期满若不再续租或双方协商一致解除合同的，被告在该土地上投入的资产由被告自行拆除和搬迁，附属土地不宜拆除或搬迁的归属于原告。双方还约定其他事项.2014年9月26日，被告支付原告50000元租金。租赁期限内水电费也由被告支付。租赁期间，被告将租赁的土地进行平整，并在租赁土地上搭建了砖房、彩钢棚，修建了道路，但并未办理任何报建手续。2015年6月30日，原告向被告发送二期土地租赁合同终止通知，内容为：“您承租我公司二期土地于2015年8月31日租赁期限届满，现我公司通知您，不再与您续租，请您依据《土地租赁合同》约定内容，于合同期限届满时自行处理完毕拆除和搬迁事务，将土地归还给我公司。”被告于2015年7月5日签收本通知。以上事实由土地租赁合同、土地使用权证（昆国用2012第1201210010号）、租赁合同到期终止通知、发票、及双方当事人陈述予以证实。本院认为：根据原被告双方举证质证及辩论意见，本案的第一个争议焦点在于双方于2014年6月13日签订的土地租赁合同是否有效。被告认为该合同违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租”，应当认定无效。本院认为，上述规定并未明确规定违反该规定将导致合同无效或不成立，违反该规定后如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，故上述规定属于管理性规定，并不当然导致合同无效。原告通过出让方式取得国有土地使用权并交纳了土地出让金，依法可以将土地使用权出租，且双方签订土地租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以认定。现租赁合同期限届满，原告要求被告拆除租赁土地上的建筑物并清理堆放的物品后将土地返还原告，符合法律规定，本院予以支持。被告在租赁期限届满后拒绝搬离，应当支付原告占有使用土地的使用费，标准参照合同约定，以年租金50000元为标准，从2015年9月1日计算至被告实际归还土地之日。本案的第二个争议焦点在于被告在租赁土地上搭建砖房、彩钢棚、修建道路等费用是否由原告承担？对此本院认为，原被告双方合同约定租赁期限为一年，租赁用途为废旧物资堆放、粗加工、工作人员临时居住，根据相关法律规定，被告未经原告同意装饰装修或者扩建发生的费用应当由其自行承担。被告辩称原告曾许诺租赁期限为五年以及原告怂恿被告投入大量资金在其土地上违规建造建筑物和其他附属设施没有事实依据，本院对该意见不予采纳，故被告自行在租赁土地上违章搭建造成的损失应当自行承担，因此被告的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告殷本富于本判决生效后十日内拆除昆山开发区吴淞江路西侧、盛希路南侧10000平方米土地上的建筑物并清理堆放的物品后将该土地返还原告昆山顶固集成家居有限公司。二、被告殷本富于本判决生效后十日内支付原告昆山顶固集成家居有限公司占有上述土地的使用费（以年租金50000元为标准，从2015年9月1日计算至被告实际归还土地之日）。三、驳回反诉原告殷本富的反诉请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院，户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：XXXXXX5260）如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。本诉案件受理费80元，减半收取40元，由被告殷本富负担。该款原告昆山顶固集成家居有限公司已经预交，本院不再退还，由被告于本判决生效后十日内支付原告。反诉案件受理费14360元，由反诉原告殷本富自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  王甜甜二〇一五年十二月三日书记员  陈 翩