重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2014）沙法民初字第10628号原告吴玉香，女，1975年3月1日出生，汉族，山东省嘉祥县某村村民，住山东省嘉祥县。委托代理人施峰杰，重庆志同律师事务所律师。委托代理人毕娜，重庆志同律师事务所律师。被告重庆万卓置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区都市花园中路76号附36号，组织机构代码05321879-1。法定代表人陈运生，重庆万卓置业有限公司总经理。委托代理人曾瀚知，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告吴子科，男，1982年3月8日出生，汉族，某集团重庆研究院有限公司职工，住重庆市沙坪坝区。原告吴玉香与被告重庆万卓置业有限公司（以下简称万卓公司）、吴子科商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月19日立案受理后，依法由审判员李勤独任审判，适用简易程序并于2015年1月8日公开开庭进行了审理。后转入普通程序，依法由审判员李勤担任审判长，与代理审判员马晓敏、人民陪审员唐金玉组成合议庭，适用普通程序并于2015年3月4日公开开庭进行了审理。原告吴玉香的委托代理人施峰杰、毕娜，被告万卓公司的委托代理人曾瀚知，被告吴子科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴玉香诉称，2014年3月27日，原告与其丈夫就购买重庆市沙坪坝区凤鸣山＊＊＊号＊幢＊＊-＊＊房屋的相关事宜与被告吴子科在山东省嘉祥县公证处签订公证委托书。2014年4月28日，吴子科前往万卓公司售楼处购买上述房屋。因原告指定购买的房屋已售予他人，万卓公司便在未经原告许可的情况下，擅自将房屋更改为同小区＊幢＊＊-＊号房屋，并让吴子科以原告和吴子科的名义与其签订了《重庆市商品房买卖合同》。事后，万卓公司也未以任何方式通知原告房屋变更的相关事宜，致使原告在误认为自己购买的是＊幢＊＊-＊＊号房屋的情况下与银行签订了按揭贷款合同。原告认为，万卓公司与吴子科恶意串通损害第三人利益，且吴子科超越代理人权限，请求：1、确认原告与万卓公司之间签订的《重庆市商品房买卖合同》无效。2、要求万卓公司返还购房款188967元、契税17969元、贴花税5元、抵押登记费80元、预告登记费80元，共计207101元。3、要求吴子科、万卓公司赔偿资金占用利息，即以207101元为本金，从2014年4月28日起至全部款项退还之日止，按照同期贷款利率计算。被告万卓公司辩称，吴子科以其以及原告名义与万卓公司签订《重庆市商品房买卖合同》属实。合同约定由吴玉香、吴子科购买万卓公司位于重庆市沙坪坝区凤鸣山＊＊＊号万科·金色悦城一期＊栋＊＊＊＊号房屋。合同签订当天，吴子科交纳了首期购房款188967元。后吴玉香、吴子科与招商银行签订了按揭贷款合同，并已放款。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》真实合法有效，且购房人的付款义务已履行完毕，不存在法律规定的合同无效的情形。不同意原告的诉讼请求。被告吴子科辩称，2014年年初，吴子科受吴玉香委托购买一套三室两厅的房屋。吴子科为吴玉香物色了重庆市沙坪坝区凤鸣山＊＊＊号＊栋＊＊＊＊号房屋，并向万卓公司交纳了20000元定金。吴玉香同意购买该房，并在山东省嘉祥县公证处办理了同意由吴子科代为购买此套房屋的公证委托书。吴子科向万卓公司提交公证委托书时，销售人员告知吴子科该房屋已经出售。吴子科遂提出退房，但万卓公司不同意退还定金。因吴子科当时急于购房，即被迫另行选择购买重庆市沙坪坝区凤鸣山＊＊＊号＊栋＊＊＊＊号房屋。为方便吴子科小孩上户口读书，经吴玉香同意，吴子科系以自己及其吴玉香的名义与万卓公司签订《重庆市商品房买卖合同》。但在合同签订之前，吴子科并未告知吴玉香换房一事并另行取得吴玉香授权。此一情况，吴子科事先告知了万卓公司工作人员。万卓公司工作人员向吴子科承诺帮其制作了一份虚假的公证委托书。合同签订后，吴玉香支付了吴子科20万元购房款。2014年4月28日，吴子科代吴玉香支付了首期购房款188967元、税费及相关登记费18134元，共计207101元。办理按揭手续时，吴子科隐瞒了吴玉香换房一事，加之当时按揭贷款合同中未填写房屋座落一栏，吴玉香遂在不知情的情况下签订了按揭贷款合同。银行发放按揭贷款后，通知了吴玉香，吴玉香才发现所购买的房屋和此前委托吴子科购买的房屋不一致，不能满足居住要求。同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，吴玉香与吴子科系姐弟关系。2013年3月27日，吴玉香与其夫王运国向吴子科出具《授权委托书》一份，载明：“我们二人系夫妻关系，我们夫妻以吴玉香的名义拟购坐落在重庆市沙坪坝区凤鸣山＊＊＊号＊幢＊＊-＊＊的房屋。因我们夫妻俩现在山东省嘉祥县，不便亲自前去办理购买以上房屋的相关手续，为此，特委托在重庆工作的弟弟吴子科为受托人全权代理我办理以下事宜：一、代为办理签订房屋买卖合同及与购房相关其他手续……本授权委托代理人陆亭（此处为笔误，应为吴子科）在办理上述事项委托权限范围内所签署的一切文件及提供的材料我们均予以认可，并承担相应的法律责任。本委托书无转委托。委托期限：自本委托书签订之日起至上述事项办结之日止”。山东省嘉祥县公证处于同日向申请人王运国、吴玉香出具了（2014）嘉证民字第390号公证书，对此进行了公证。2014年4月19日，吴子科以其与吴玉香的名义（乙方）与万卓公司（甲方）签订《万科金色悦城一期认购书》一份，约定：乙方认购甲方金色悦城一期＊幢＊＊＊＊号物业，建筑面积77.04平方米，总房款664979元。乙方应于签订本认购书的同时向甲方支付购房定金20000元。随后，吴玉香、吴子科向万卓公司支付了购房定金20000元。2014年4月28日，吴子科以其与吴玉香的名义（乙方）与万卓公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》一份，约定：乙方向甲方购买重庆市沙坪坝区凤鸣山＊＊＊号＊幢＊＊-＊商品房屋，该房屋建筑面积77.04平方米，套内建筑面积62.21平方米，按套内建筑面积单价9628.15元／平方米计算，总成交金额为598967元。该合同附件五商品房买卖合同补充协议中，第六条第二款关于按揭付款方式的补充约定：1、乙方应于合同签订当日付清首期房款188967元（乙方已付定金在合同生效后转为购房款）；2、乙方拟向贷款银行申请金额为410000元的按揭贷款，经贷款银行审查同意后，由乙方与贷款银行办理贷款手续，其贷款由贷款银行直接划给甲方，作为乙方应支付房款的一部分。为签订上述协议，吴子科向万卓公司提供了编号为（2014）嘉证民字第390号的山东省嘉祥县公证处公证书一份，载明该公证处对王运国、吴玉香委托吴子科以吴玉香名义购买重庆市沙坪坝区凤鸣山＊＊＊号＊幢＊＊＊＊房屋的委托书进行了公证。合同签订当日，吴玉香、吴子科支付了万卓公司首期购房款188967元（含定金20000元），万卓公司向吴玉香、吴子科出具了发票一份。同日，吴玉香、吴子科还向万卓公司支付了抵押登记费80元、贴花税5元、预告登记费80元、契税17969.01元，合计18134.01元，万卓公司向吴玉香、吴子科出具了收款收据一份。2014年9月12日，吴玉香、吴子科与招商银行股份有限公司重庆分行签订《个人购房借款及担保合同》一份，约定：借款人：吴玉香，抵押人：吴子科、吴玉香，借款人或抵押人从重庆万卓置业有限公司处购买重庆市沙坪坝区凤鸣山＊＊＊号＊幢＊＊-＊房产，借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款人同意提供此项贷款410000元，贷款期限300个月，即从2014年9月12日起到2039年9月12日止。抵押人愿意以其从售房人处购买的本合同第2条所指房产的全部权益抵押给贷款人，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。2014年12月9日，万卓公司向吴玉香、吴子科发出《不予批准按揭贷款和尾款付款通知书》一份，载明万卓公司接到银行通知，吴玉香、吴子科向银行申请的410000元的按揭贷款申请因欠缺公证委托书，不符合发放按揭贷款的条件，按揭银行不予批准按揭贷款申请。万卓公司要求吴玉香、吴子科按合同约定，于7日内全额支付申请按揭贷款的款项410000元。审理中，双方当事人均确认，招商银行股份有限公司重庆分行于2014年9月向万卓公司发放了吴玉香、吴子科申请的按揭贷款410000元，万卓公司现尚未向吴玉香、吴子科开具相应金额的房款发票。另查明，2013年7月4日，万卓公司取得了渝国土房管（2013）预字第（529）号《重庆市商品房预售（预租）许可证》，规划批准的项目名称为万科凤天路项目，项目对外销售名称（推广名）为金色悦城，房屋坐落为沙坪坝区凤鸣山＊＊＊号。现吴玉香向本院提起诉讼，要求判如所请。本案审理过程中，重庆志同律师事务所向山东省嘉祥县公证处发出《询证函》一份，请求该公证处书面答复下列问题：“一、2014年3月27日，吴玉香和王运国在贵处办理了委托吴子科购买沙坪坝区凤鸣山＊＊＊号＊幢＊＊＊＊房屋的公证委托书-编号（2014）嘉证民字第390号是否在贵处办理。二、吴玉香和王运国在贵处办理了委托吴子科购买沙坪坝区凤鸣山＊＊＊号＊幢＊＊＊＊房屋的公证委托书-编号（2014）嘉证民字第390号，内容详见（附件一），是否在贵处办理。三、贵处之公证文书编号，是否存在一个公证文书编号对应若干公证文书之情况。”2015年1月16日，山东省嘉祥县公证处向重庆志同律师事务所作出《回复函》一份，载明“本处就有关贵律师事务所询证吴玉香、王运国办理《授权委托书》事项进行如下答复：一、我处公证员杜维信于二〇一四年三月二十七日办理了王运国、吴玉香夫妻二人申请的《授权委托书》公证【公证书编号：（2014）嘉证民字第390号】。当事人申请并领取公证书份数一式七份。二、据本处（2014）嘉证民字第390号公证档案，委托书所涉房屋为重庆市沙坪坝区凤鸣山＊＊＊号＊幢＊＊-＊＊的房屋。三、每一公证事项只有一个公证书编号，公证书用纸为防伪水印纸。附：公证书原文复印件一份”。审理中，吴玉香陈述，其与王运国仅办理了一份公证文书，委托吴子科以吴玉香名义购买重庆市沙坪坝区凤鸣山＊＊＊号＊幢＊＊-＊＊商品房屋。对吴子科与吴玉香共同购房没有异议。首期购房款是吴玉香交吴子科代为支付，但吴玉香直到银行通知放贷才得知吴子科实际购买房屋的座落、面积、户型、房屋价款与委托均不一致，属无权代理。且吴子科与万卓公司更换公证文书，存在恶意串通损害第三人利益的情形。吴子科认为，吴玉香、王运国委托吴子科以吴玉香名义购买涉案房屋的公证文书系万卓公司工作人员伪造，但不能举示证据证明此一主张。吴玉香、吴子科还认为，其与银行签订《个人购房借款及担保合同》时，合同中并未填写房屋座落一栏，但吴玉香、吴子科未能举示证据证明此一主张。万卓公司则认为，公证文书系吴子科向万卓公司提供，万卓公司有理由相信吴子科有代理权。万卓公司据此与吴玉香、吴子科订立商品房买卖合同，符合表见代理的法律规定，不存在万卓公司与吴子科恶意串通损害第三人利益的情形。即使吴子科系无权代理，而吴玉香在事后提交相关资料，就购买涉案房屋与银行签订按揭贷款合同的行为也构成了对吴子科行为的追认。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》真实合法有效，不同意吴玉香的诉讼请求。上述事实，有吴玉香举示的《重庆市商品房买卖合同》、（2014）嘉证民字第390号《公证书》、收据、发票、《不予批准按揭贷款和尾款付款通知书》、《询证函》、《回复函》，万卓公司举示的渝国土房管（2013）预字第（529）号《重庆市商品房预售（预租）许可证》、《万科金色悦城一期认购书》、收据、《重庆市商品房买卖合同》、（2014）嘉证民字第390号《公证书》，吴子科举示的《个人购房借款及担保合同》以及当事人双方的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证并经本院审查，可以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。本案中，吴子科持伪造公证文书以其与吴玉香名义向万卓公司购买涉案房屋，所购房屋并非吴玉香委托吴子科购买的房屋。吴子科的上述行为本属无权代理，行为后果本应由吴子科承担。但吴玉香在随后与银行签订《个人购房借款及担保合同》，就购买涉案房屋向银行申请按揭贷款，应认定吴玉香对吴子科无权代理行为的追认，相应的行为后果对吴玉香发生法律效力。吴玉香、吴子科认为，吴玉香与银行签订《个人购房借款及担保合同》时，合同中并未填写房屋座落一栏，吴玉香当时对吴子科无权代理一事尚不知情。但吴玉香、吴子科在审理中，未能举示证据证明此一主张，故本院对吴玉香、吴子科的此一主张不予采信。吴玉香、吴子科与万卓公司签订《重庆市商品房买卖合同》购买涉案房屋，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且万卓公司具备商品房预售资格，双方签订的合同系有效合同。吴玉香认为吴子科与万卓公司恶意串通，损害第三人利益，未能举示证据证明，本院对吴玉香的此一主张不予支持。综上，吴玉香请求确认其与万卓公司之间签订的《重庆市商品房买卖合同》无效，并据此要求万卓公司返还购房款等费用，要求吴子科、万卓公司赔偿资金占用利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告吴玉香的诉讼请求。案件受理费4406元（原告已预交2203元），减半交纳2203元，由原告吴玉香自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  李 勤代理审判员  马晓敏人民陪审员  唐金玉二〇一五年四月二十四日书 记 员  张玲玲