上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三(民)初字第1731号原告周风雷，男，1973年5月22日出生，汉族，户籍地浙江省慈溪市，住上海市闸北区。被告慈溪市机关事务管理局，住所地浙江省慈溪市。法定代表人蒋永亮，职务局长。委托代理人陆红霞，浙江麦田律师事务所律师。委托代理人王天平，浙江麦田律师事务所律师。原告周风雷与被告慈溪市机关事务管理局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月23日立案受理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2015年11月4日公开开庭进行审理。原告周风雷，被告慈溪市机关事务管理局的委托代理人陆红霞、王天平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周风雷诉称，被告原名称为“慈溪市人民政府机关事务管理局”，2013年5月更名为慈溪市机关事务管理局，2002年5月-2012年11月，被告的法定代表人为马钧，2012年12月变更为蒋永亮。该局是原浙江省慈溪市人民政府驻上海工作处(以下简称慈溪市上海工作处)的财务主管部门和撤销后的资产承受者。原告1998年2月派调到慈溪市上海工作处工作。2004年12月，原告向慈溪市政府申请购买本市闸北区长安路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)。慈溪市政府认为向原告出售系争房屋有利于盘活资产存量，有利于个人改善居住条件在派驻地安心工作，公私两利，故同意出售。2005年1月，上海银信汇业资产评估有限公司受被告委托对该房屋实施评估并出具报告，评估价格为人民币50.83万元(以下币种均为人民币)。2005年4月，双方根据评估价格签订给了房地产买卖合同，被告并向原告移交了系争房屋。因房屋年久失修，肮脏杂乱，不能入住，原告当时作为派驻人员在上海无其他居所，被告建议立即修缮装饰，故原告受交房屋后即着手装修。原告出资装修款133928元，被告在2007年12月委托上海众华资产评估公司对该装修价格审核并予以确认。合同约定购买方须在三个月内支付房款，但在向上海市房地产交易中心咨询如何办理过户时，得知该房屋是1991年慈溪市政府向上海长安大厦筹建处支付参建款23.4万元后，以公房调配方式取得的，归并审批后方可转让。原告为办理系争房屋产权证，克服了许多困难，几经努力才得以办理成功。2006年6月，闸北区房地产登记中心为系争房屋颁发了产权人为慈溪市上海工作处的产权证。原告要求按协议继续交易，当时系争房屋的市场价格已经上涨，被告认为评估报告的有效期为一年，现已超期，所以原合同无效。且根据2006年7月1日起施行的财政部第35号令《行政单位国有资产管理暂行办法》(以下简称35号令)第32条，行政单位国有资产虽可协议转让，但对房屋之类的资产可否协议转让不置可否。但原告认为，被告将评估报告的一年有效期视为合同有效期明显是错误的，被告更忽视依法成立的合同具有法律强制性，被告对35号令恣意曲解违反诚信原则，同时规章不能成为判令合同无效的依据；再则，规章对施行前的事件也无溯及力。2006年下半年，慈溪市政府换届，市领导变动造成了执行断层，为被告消极履行以致拒不履行上届政府的已决策事项提供了温润的环境。产权障碍消除后至2012年11月期间，原告多次与被告协商要求履行协议及支付购房款，被告明确拒绝，并表示决不会协助办理过户，即使原告支付全部购房款。原告认为，2005年4月，原、被告之间根据评估价格签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的效力强制性规定，应受法律保护。原告因买卖合同合法占有该房屋，占有权受合同法和物权法保护。2014年9月，因慈溪市上海工作处撤销后主体资格不复存在，被告将系争房屋的产权变更登记至自身名下。2014年11月起，被告多次要求原告腾退系争房屋。为维护原告的合法权益，请求法院；1、确认原、被告之间关于系争房屋的房地产买卖合同成立；2、确认合同价款为50.83万元；3、确认合同有效；4、责令被告协助原告共同向闸北交易中心进行买卖合同网上备案。被告慈溪市机关事务管理局辩称，原、被告之间从未签订过房屋买卖合同，原告作为慈溪市上海工作处的工作人员，曾经的确有购买系争房屋的意向，但因为被告内部没有批准，就没有让原告购买系争房屋。35号令中规定国有资产应该通过拍卖或者竞价的方式处置。原来被告的发文都是申请报告的形式，而不是最终的答复，之后市里没有批准，也没有书面的发文是否同意。原告陈述2005年4月与被告签订买卖合同是与事实不符的，2005年4月，系争房屋产权并未登记在被告名下，被告当时根本不可能与原告签订合同。即使要签订买卖合同，也应该是由慈溪市政府签订的。2010年的会议纪要的签字是原告本人的签字，纪要明确表示系争房屋曾经出租给原告，并收取了原告三个月的租金。原告也表示过今后如果系争房屋拍卖其也愿意优先取得，原告当时也积极向被告提供了拍卖的参考资料。原告提供的2011年4月14日的报告与被告处存档的原件不一致，其中被告与原告签订买卖合同这句话在被告处的文本是没有的，证人也出庭作某过。被告向慈溪市消防部门核实过，2009年火灾只有报警记录，没有照片等证明材料，所以无法证明灭失的材料。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告周风雷原为慈溪市上海工作处的工作人员。1991年7月20日，慈溪市人民政府上海闸北办事处(甲方)与上海长安大楼筹建处(乙方)签订的《协议书》载明，由甲方购买系争房屋，并支付购房款234000元、建筑税和管理基金，系争房屋安排给慈溪驻上海闸北办事处使用。1991年7月30日，上海长安大楼筹建处出具的收据载明，收到慈溪市人民政府上海闸北办事处缴纳的系争房屋房款234000元、建筑税11700元、管理基金12074.4元，共计257774.4元。2005年4月19日，被告向慈溪市国资办递交了《关于出售原上海办事处房屋的报告》【慈机管局(2005)11号】，文件具体内容为：慈溪市驻沪办事处业已撤销。坐落在上海市长安路XXX弄XXX号XXX室的办事处用房，其建筑面积88.37㎡。经我局委托由上海银信汇业资产评估有限公司评估。市场价格为50.83万元(按土地国有划拨评估。购买者过户时再向上海市土管局缴纳土地出让金计30万元左右)。经研究现出售给原上海办事处工作人员周风雷同志，出售回收的款项扣除成本后，全额上缴市财政。该文件的签发人为马钧。另查明，2006年6月19日，系争房屋的产权登记至慈溪市上海工作处名下。2014年9月3日，系争房屋的产权登记至被告名下。再查明，2010年9月29日，被告出具的《关于原驻上海工作处办公用房由周风雷暂租的会议纪要》载明，系争房屋系慈溪市上海工作处的工作房屋。其建筑面积88.39平方米，二居室，房龄21年，从2005年上海工作处撤销以来一直空置。期间由于历史(其它)原因，周风雷(系原慈溪市上海工作处工作人员，现在市财政局工作)个人出资已对该房屋进行了装修(经评估，金额133928元)，现周风雷向我局要求承租该房屋请示报告。会议认为为使国有资产增值保值，同意将该房屋出租给周风雷，租金每月1200元，时间从2010年9月30日始。并要求承租人承诺以下条款：1、房屋不能转租；2、房屋结构及装饰不能破坏；3、租用期间该屋所发生的水、电、煤气、有线电视、宽带、物业等费用由承租人承担；4、管理局对该房屋另有要求时，应提前终止租赁关系，并即时返还；5、租金按季交管理局结算中心账户并开收据。本纪要一式二份，一份留局存档，一份交承租人周风雷。原告在该份会议纪要尾部注明“已收到该房屋钥匙。周风雷”及“承租人周风雷2010年9月30日”的字样。又查明，《行政单位国有资产管理暂行办法》(财政部第35号令，2006年7月1日施行)第三十二条规定，行政单位国有资产处置应当按照公开、公正、公平的原则进行。资产的出售与置换应当采取拍卖、招投标、协议转让及国家法律、行政法规规定的其他方式进行。《事业单位国有资产管理暂行办法》(财政部第36号令，2006年7月1日施行)第二十八条规定，事业单位国有资产处置应当遵循公开、公正、公平的原则。事业单位出售、出让、转让、变卖资产数量较多或者价值较高的，应当通过拍卖等市场竞价方式公开处置。以上事实，由原告提供的《协议书》、收据、《关于出售原上海办事处房屋的报告》、上海市房地产登记簿、《关于原驻上海工作处办公用房由周风雷暂租的会议纪要》，被告提供的《关于原驻上海工作处办公用房由周风雷暂租的会议纪要》、《行政单位国有资产管理暂行办法》、《事业单位国有资产管理暂行办法》等证据予以佐证。审理中，原告提供了2011年4月14日由被告向慈溪市人民政府办公室递交的《关于原慈溪市上海工作处房屋情况的汇报》的原件，汇报的内容主要为：“慈溪市上海工作处的房屋座落于闸北区长安路XXX号长安大厦4号楼406室，产证所表地址为长安路XXX弄XXX号XXX室。……2006年7月以前，有租用公房凭证，无产权证。……2004年12月，原上海工作处工作人员周风雷向市府办提出购买406室以解决居住问题的请求并向主要领导作了沟通。市府办公室经请示市政府主要领导同意后，按评估协议出售，安排被告具体操作事宜(当时按国有资产管理暂行办法可以协议转让)。被告于2005年1月20日委托评估机构对该房屋价值进行评估，确认市场价格为50.83万元(不包含转让后的土地出让金)。被告会同市财政赴沪询问了情况。与周风雷签订了买卖协议。接着周风雷出资对该房屋进行了装修，但向上海房地产交易中心询问如何办理买卖过户手续中，被告知该房屋是集资房，只有使用权，不确认所有权，交易由此搁置。……2005年6月始，周风雷为了尽快顺利交易积极配合，通过努力于2006年7月取得了该房的房地产权证。房地产证领取后，交易条件已具备，但此时新的国有资产管理条例已出台。一定价值以上单项固定资产主要通过拍卖或公开挂牌出售，也可以通过协议转让方式出售。周风雷多次向市主要领导要求继续转让，但碍于新的国有资产管理条例，未予置可。2006年12月，陈长锋赴余姚上任前，作为交代，向被告转达了房屋继续交易的意见。特此报告。”被告对于该份汇报上加盖的被告印章的真实性无异议，但认为该份汇报中的多处内容与被告向上级汇报的版本不一致，应以被告存档的汇报为准，被告处的汇报没有“与周风雷签订了买卖协议”这句话，且在最后另有两段内容，报告后时任局长也在报告的尾部做过批示。原告处的汇报是从证人处骗取盖章的，不能证明原被告之间签订过房屋买卖合同。被告提供的汇报内容中，上文划线部分为“被告会同市财政赴沪询问了评估情况并对室内资产作了评估”，最后另有两段内容“被告于2007年7月另行委托评估，系争房屋市场价值为70.89万元……周风雷多次向市政府要求继续交易，但至今未予答复。2010年9月，周风雷提出要求租房，被告考虑到其实际问题及房屋长期闲置等情况，同意了其要求。被告认为，该房屋两次处置中断主要由二个原因造成，一是房屋产权出现瑕疵，二是碍于2006年7月出台的行政事业单位国有资产管理办法。被告建议：1、系争房屋系住宅，不宜作为办公用房；2、将该房屋挂牌出售，扣除成本费用后，所得房款全额上缴市财政。……”被告时任局长马钧在汇报尾部注明“4月20日，傅贵荣主任经请示徐华江市长，指示管理局挂牌出售。马钧2011年4月21日”。原告在审理中另向本院提供了加盖被告印章的两份证明原件，证明内容为：根据原市主要领导意见，将慈溪市上海工作处所有的系争房屋协议出售给周风雷。被告对于两份证明上被告的印章真实性无异议，但认为是原告骗取加盖的印章。被告的证人孙某某出庭作某称，其是被告办公室副主任。大概2004年底其开始管理被告的印章。大约在2004年慈溪市上海工作处撤销后，由原告负责工作。其曾经听说原告有购买系争房屋的意向，因为系争房屋的房产证等原因，原告购买没有成功，被告没有和原告签过任何协议。对于原告提供的2011年4月14日的汇报是当时马钧打电话给其，说原告要局里的汇报材料，然后原告拿着汇报材料到其处，其当时问原告材料的来源，原告说是从文印室打印出来的，其只看了抬头，没有仔细看内容，就盖章了。被告处存档的汇报不是经证人手汇报的，是马钧局长给了其签字的汇报，其就存档了。原告提供的两份证明是其帮原告加盖的印章，当时两任领导交替，原告也在场，原告说到领导处努力下关于房子的事情，出于私交，其就帮原告盖了章，其没有看见过房屋买卖协议。原告当时表示想努力买进，但是没有买成功。原告认为在开庭之前，被告代理人以核实原告提交的有关水、电、煤气等发票为由，实际在庭外将原告提供的马钧的电话录音证据给证人看，并且协商，要求法院确认证人作某的证言无效。从证人开始作某开始，被告代理人对证人进行诱导，其提供的汇报是证人去文印室打印盖好章，交给马钧，马钧再交给其的。证人自认其有精神病史，且证人是被告工作人员，不具有证人资格。证人陈述的汇报，原告并没有起草汇报的权限，原告不可能打印出来，证人的陈述不符合常理。关于被告提交的档案室留存的汇报。认为被告提供的相关证据都是活页，不符合公文装订的相关规则。被告代理人出示证据时存在严重诱导行为。被告则表示没有对证人进行诱导，对于原告提供的汇报是原告自己去打印，证人只看了抬头，就盖章了，证人的身份资格是符合规定的，其在陈述过程中，整个过程是讲清楚的，4月14日汇报是马钧打电话给证人，原告告诉证人是从文印室打出来的，证人没有核对。该份汇报与马钧批注的版本不一致，汇报应以实际向市政府汇报的为准。两份证明，根据证人陈述，其为了帮助原告买得房屋帮原告盖了章，不能作为本案的定案证据。原告表示，系争房屋的买卖合同是2005年4月下旬与被告签的，但是2009年1月原告在慈溪的家中发生火灾，合同原件在火灾灭失了，消防部门、居委会和物业公司均证明了火灾的发生。签合同的时候不知道没有产证，原来的房屋是慈溪市人民政府买下的，作为设立上海市工作处使用的。工作处直属于慈溪市市政府，但是财务管理属于被告，日常管理属于市政府办公室。签订合同后，向闸北区产权交易中心询问得知，因为当时没有产权登记，系争房屋不能过户。2006年系争房屋就办理了产权登记，之后没有签过新的合同。《关于出售原上海办事处房屋的报告》载明了合同价款经评估为50.83万元，且明确了以该评估价转让。当时原告有书面的购买房屋申请材料，市府办就将其的材料转给市主要领导，主要领导是同意将房屋卖给原告的，但是现在没有书面证据。后市里就安排被告具体操作，被告就先委托评估，在4月下旬签订了买卖协议，后去交易中心询问才得知没有产证。后来2006年产证办到慈溪市上海工作处名下，原告即要求被告继续履行合同，被告不同意继续履行，理由是：1、评估报告的有效期为一年，当时已经过期，2、新的国有资产管理条例已经出台了，向原告的转让是无效的。系争房屋以前主要是作为办公使用，2003年5月份办事处撤销后，房屋就一直空置到2005年4月份。系争房屋交付给原告时，是有书面交接书的，钥匙也交由原告掌管，水电煤也由原告支付，但其没有实际使用。交接书在原告慈溪市家中2009年的火灾中也烧毁了。2006年10月份原告调回到慈溪市工作。2010年的会议纪要上确实是原告签字的，“承租人”三个字也是其签的。当时被告把其叫去称系争房屋其没有付钱，要有偿使用，就让其在会议纪要上签字。租赁费原告支付过三个月，后来原告认为房屋应该是其的，不应该支付租金。自2010年10月1日其支付租金了，就开始使用系争房屋，现在也是由原告在使用。被告所谓的存档版的汇报没有提交过原件，当时马局长让原告去看汇报，其提出了修改意见，马局长也接受了，这个就是双方对事实确认的一部分。被告提供的汇报是采用活页装订的方式，可以随意改动。2010年的会议纪要并不终结原来的房屋买卖协议。被告已经明确了双方存在买卖合意，口头上的承诺要约已经完成，原告从2005年占用至今，说明被告已经履行了房屋买卖的主要交付义务。被告表示，原、被告之间从未签订过买卖合同，不存在房屋买卖合同关系，原告作为原慈溪市上海工作处的工作人员，在办事处撤销后，是有购买房屋的意向，但是最终因为内部审批流程没有通过，也不符合国家对国有资产处置的法律法规，双方根本没有签订过房屋买卖合同。后原、被告以会议纪要的方式确认了房屋租赁关系，原告也实际支付了三个月的租赁费用，原告向法庭陈述的与事实不符。2005年4月份，被告还在向国资办打报告，2005年的时候系争房屋的产权是归慈溪市人民政府，被告是2014年9月才取得房屋产权，所以被告不可能在2005年就与原告签订房屋买卖合同。2011年4月14日的汇报应以被告存档的汇报为准。原告提供的汇报中有擅自添加的语句，是从证人处骗取盖章的，不能证明原、被告之间签订过房屋买卖合同。房屋买卖合同是要式合同，必须签订书面的合同。2006年7月1日施行的行政单位国有资产实施办法等两份文件都可以印证被告所说与事实相符。因为2005年没有审批通过，才会有后面的再次报告以及会议纪要，所以根本不可能在2005年的时候就与原告签订买卖合同。前期因为委托原告去办理产权证，钥匙就交给原告了，原告从被告处曾预领了款项，至今原告也没有和被告结算。审理中，原告向本院申请撤回确认合同价款为50.83万元及责令被告协助原告共同向闸北交易中心进行买卖合同网上备案的两项诉讼请求。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。民事活动应当遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告要求确认原、被告就系争房屋于2005年4月签订的房屋买卖合同成立并生效，但现原告无法提供合同文本，被告亦否认双方签订过房屋买卖合同，原告称该份合同及房屋交接书已在火灾中灭失，但原告提供的证据不足以证明其观点，本院难以认定房屋买卖合同真实存在。其次，即使双方签订过房屋买卖合同，但2005年房屋产权并未登记在被告名下，合同履行上存在障碍。而且根据2006年财政部就事业单位国有资产管理出台的规章，事业单位出售、出让、转让、变卖资产数量较多或者价值较高的，应当通过拍卖等市场竞价方式公开处置。系争房屋的买卖已不符合国有资产处置的相关规定，实际上不能履行。第三，2010年的《会议纪要》，原告确认是其签字，从会议纪要及原告确认的内容可以看出，原告当时对于承租系争房屋并未提出异议，并支付过三个月的租金。本院认为，即使双方签订过房屋买卖合同，双方于2010年通过会议纪要的形式也已经达成了新的合意，不再履行房屋买卖合同，另行建立了租赁关系。综上，原告要求确认合同成立并生效的诉讼请求本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告周风雷的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告周风雷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  魏思奇代理审判员  吴 双人民陪审员  陈名玲二〇一五年十二月十五日书 记 员  潘 瑾附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。