杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0106民初10751号 原告（反诉被告）：张辉,男，1970年10月2日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 原告（反诉被告）：邱建兵，男，1961年8月31日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 张辉、邱建兵的共同委托诉讼代理人：陈良，浙江东方正理律师事务所律师。 被告（反诉原告）：苏成勇，男，1976年4月23日出生，汉族，住安徽省舒城县。 被告（反诉原告）：秦停金，男，1973年2月28日出生，汉族，住安徽省舒城县。 苏成勇、秦停金的共同委托诉讼代理人：余彦波，浙江麦格律师事务所律师。 原告张辉、邱建兵与被告苏成勇、秦停金房屋租赁合同纠纷一案，于2017年7月24日向杭州市余杭区人民法院起诉，该院受理后，苏成勇、秦停金提出回避申请，要求杭州市余杭区人民法院回避。杭州市余杭区人民法院报请浙江省杭州市中级人民法院指定管辖，浙江省杭州市中级人民法院指定该案由本院审理，本院于2017年11月10日受理后，苏成勇、秦停金在举证期限内提起反诉。本院依法合并审理，由审判员庞邦彩独任审判，公开开庭进行了审理，张辉、邱建兵的共同委托诉讼代理人陈良，苏成勇及苏成勇、秦停金的共同委托诉讼代理人余彦波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张辉、邱建兵共同向本院提出诉讼请求：1、苏成勇、秦停金立即腾退杭州市余杭区房屋；2、苏成勇、秦停金按年租金463500元的标准赔偿张辉、邱建兵实际占用房屋期间的租金损失30456元（自2017年5月13日起计算至2017年6月6日，要求计算至实际腾退之日止）；3、苏成勇、秦停金向张辉、邱建兵赔付违约金200000元；4、苏成勇、秦停金向张辉、邱建兵赔偿律师费10000元；5、本案诉讼费由苏成勇、秦停金承担。 事实与理由：位于杭州市余杭区建筑面积1719.58平方米的**营业用房，系张辉、邱建兵所有。苏成勇、秦停金因开办快捷酒店需要，于2015年5月与苏成勇、秦停金签订了房屋租赁合同。合同签订后，张辉、邱建兵全面履行了合同义务，苏成勇、秦停金也在租赁房屋开办了快捷酒店。但苏成勇、秦停金在装修、装潢前，并未依照租赁合同的约定将装修方案送张辉、邱建兵审核，水电管道的铺设也存在问题，更未承担对租赁房屋及设施的全面管理职责和自行修缮义务。每当租金支付期限届满时，苏成勇、秦停金就以水管堵塞等为由，要求迟延支付。苏成勇、秦停金本应于2017年4月12日前支付第三年度租金463500元，经张辉、邱建兵多次催讨，均未支付。根据租赁合同，双方的租赁合同已经自动解除。为维护自己的合法权益，故诉至法院，要求判如所请。 苏成勇、秦停金答辩称：1、张辉、邱建兵称苏成勇、秦停金在装修、装璜前未依合同约定将装修方案送张辉、邱建兵书面审核与事实不符。2、张辉、邱建兵称水电管道铺设存在质量问题与事实不符。水电管道铺设没有任何质量问题，苏成勇、秦停金也并非没有承担房屋、设施管理职责和修缮义务。3、张辉、邱建兵交付给苏成勇、秦停金的房屋不具有排污功能，导致房屋臭气熏天及部分房屋不能使用，张辉、邱建兵自2015年9月起，至今未解决房屋排污设施问题。综上，苏成勇、秦停金认为其延期支付租金系行使后履行抗辩权，无需承担法律责任，故请求驳回张辉、邱建兵的全部诉讼请求。 苏成勇、秦停金向本院提出反诉请求：1、张辉、邱建兵在判决生效后一个月内解决房屋排污问题，并免去自2017年9月13日至排污问题解决期间的租金75000元（暂自2017年9月13日计算至11月12日）；2、张辉、邱建兵赔偿苏成勇、秦停金因部分租赁房屋无法经营及增加的清污成本造成的损失876992元（自2015年9月13日至2017年9月12日）；3、张辉、邱建兵减免一年房租450000元；4、本案诉讼费用由张辉、邱建兵承担。 事实与理由：苏成勇、秦停金于2015年5月与张辉、邱建兵签订《营业房租赁合同》一份，向张辉、邱建兵租赁案涉房屋，并于2015年9月初开始试营业。试营业期间，顾客入住发现房间开窗后臭气明显，难以忍受。经查，系案涉房屋缺少排污设施所致。苏成勇、秦停金因已投入巨额装修款，为了减少损失，向张辉、邱建兵提出要求解决排污及臭气问题，张辉、邱建兵以种种理由拖延至今。苏成勇、秦停金认为，苏成勇、秦停金未按时支付租金系因租赁房屋缺少排污设施且张辉、邱建兵一直拖延未处理。排污问题极大地影响了苏成勇、秦停金的酒店经营。双方经交涉未果，故苏成勇、秦停金提出反诉，要求判如所请。 张辉、邱建兵针对反诉答辩称：1、苏成勇、秦停金承租张辉、邱建兵的房屋开办酒店前，事先经过杭州市余杭区各相关部门查验和审查，承租人也反复进行了查验，排污不存在问题。另外，案涉合同约定，苏成勇、秦停金应根据营业的需求对水电管道重新铺设，对租赁房屋及设施负有全面管理义务，并自行负责修缮，故即使存在排污问题，也应由苏成勇、秦停金自己解决。2、案涉房屋系经杭州市余杭区城市规划、建设、市政等部门审批后依法建设，并取得国有土地所有权和房屋所有权的合法建筑物，并未缺少排污设施，排污也不存在问题。3、张辉、邱建兵的房屋所有权和相关权利及于房屋本身，房屋以外的市政排污等属于城市公共设施，应由城市公共事业单位负责施工、管理、维修和保障。即使排污出现问题，也不应由张辉、邱建兵承担修缮义务，而应向相关部门投诉反映。且苏成勇、秦停金也曾向社区、街道等投诉房屋排污问题，张辉、邱建兵已给予充分协助。4、苏成勇、秦停金的反诉诉讼请求缺乏依据，损失计算错误。综上，苏成勇、秦停金的反诉请求无事实和法律依据，要求驳回苏成勇、秦停金的全部反诉请求。 张辉、邱建兵就本诉与反诉一并举证如下： 1、房屋所有权证二份。用以证明杭州市余杭区建筑面积1719.58平方米的四层营业用房，系张辉、邱建兵合法所有的事实。 2、营业房租赁合同一份。用以证明双方的租赁关系及相关权利义务的约定。 3、法律服务委托合同书一份。用以证明张辉、邱建兵因本案诉讼支出律师代理费1万元的事实。 苏成勇、秦停金就本诉与反诉一并举证如下： 1、录像一份。用以证明案涉房屋排污问题。 2、清污费收据一组。用以证明苏成勇、秦停金为清污支付了26500元清污费的事实。 3、港景酒店营业执照一份。用以证明港景酒店由苏成勇、秦停金经营的事实。 上述证据经庭审质证。苏成勇、秦停金对张辉、邱建兵提交的证据1的真实性有异议，认为系复印件，无法核实其真实性。证据2，“三性”无异议，证明对象有异议，不能证明苏成勇、秦停金在装修、装潢前未将装修方案送张辉、邱建兵书面审核，亦不能证明2017年5月13日，双方签订的租赁合同已经自动解除的事实。证据3无异议。 苏成勇、秦停金对张辉、邱建兵提交的证据质证认为：对证据1有异议，认为不能证明该录像拍摄时间、地点，也不能证明租赁房屋的污水只能排入房屋后面污水沟并倒灌入租赁房屋。对证据2有异议，认为并非合法税务发票，不能证明苏成勇、秦停金主张的支付清污费的事实。对证据3无异议。 根据上述质证意见，本院认证如下：张辉、邱建兵提交的证据1虽系复印件，结合证据2，本院对其真实性予以认定。证据2系原件，形式真实、内容合法，且与本案具有关联性，予以认定。证据3对方当事人无异议，予以确认。 对苏成勇、秦停金提交的证据1，与本院现场核实情况基本相符，真实性予以认定。证据2并非正式发票，且存在连号、倒开的情形，收款单位亦无工商登记材料，不能证明苏成勇、秦停金主张的支付清污费的事实，不予认定。证据3对方当事人无异议，予以确认。 根据上述本院确认的证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实： 张辉、邱建兵系杭州市余杭区房屋所有权人。2015年，张辉、邱建兵为出租方（甲方）与苏成勇、秦停金为承租方（乙方）签订《营业房租赁合同》一份。合同约定：一、租赁房屋描述。甲方将其拥有的房产证号为临移字第××号，座落于余杭区，共**，建筑面积共1719.58平方米的营业房出租给乙方用于宾馆经营。…三、租赁期限。本合同租赁期限为7年，甲方同意给予乙方贰个月的装修期，自2015年5月13日起至2022年7月12日止。四、租金、保证金及支付方式。1、第一年租金为四十伍万元整，第二年租金仍维持为四十五万元整，第三年开始的每年租金在上一年租金的基础上上浮3%，即第三年为肆拾陆万叁仟伍佰元整，…，第七年为伍拾贰万壹仟柒佰元整。2、租金支付方式为：第一年的租金在本合同签订之日起叁日内一次性支付给甲方；第二年的租金在第一年租赁期满前一个月即每年的4月12日前一次性支付给甲方，以后年份依上述方式支付。3、在租赁期内，因租赁房屋所产生的水、电、卫生费及所有相关税费及租房税均由乙方自行承担并交纳给相关部门。4、为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金伍万元。如租赁期间，乙方存在违约情况，甲方有权依据本合同的相关约定从保证金中先行扣除；租赁期满若乙方无违约行为，并搬离租赁房屋、所有后续工作完毕后，经甲方确认本保证金由甲方不计息全额退还乙方。五、甲、乙双方的权利及义务。1、甲方应在乙方付清第一年租金全额的次日将上述房屋钥匙交付乙方并提供相关办证资料。2、乙方在不破坏房屋原主体结构的基础上，可依据营业需要对上述房屋进行装修、装潢或加装电梯等相关设施。但所有相关方案需事先经甲方书面同意。3、乙方应充分考虑安全性，根据营业的需求对水电管道重新铺设。如因水电管路、设施等发生安全事故的，乃至导致对外赔偿的，由乙方承担全部责任。如果给甲方房屋、设施等造成损失的，由乙方负责赔偿。4、乙方对租赁房屋及设施负有全面的管理职责，并自行负责修缮；乙方对其经营过程中的所有风险自负。5、乙方经营过程中所产生的费用、税收、债务均由乙方自行承担。…六、合同的变更和解除。非经双方一致同意，本租赁合同不可解除，除非出现下述情况：…（8）乙方拖欠租金达一个月的（以银行汇款为准），本合同自动解除，该房屋内的动产与不动产均归甲方所有。…七、违约责任及赔偿。…3、因可归咎于合同一方的原因导致合同解除的，违约方应向守约方承担违约金贰拾万元，并支付对方因此而支出的诉讼费、律师费、保全费、差旅费及其他合理费用。如违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。 合同签订后，张辉、邱建兵依约交付房屋，苏成勇、秦停金经营港景快捷酒店。苏成勇、秦停金以案涉房屋存在排污问题为由未支付2017年4月份应支付的房租。2017年7月，张辉、邱建兵向法院起诉，要求判如所请。苏成勇、秦停金随即提起反诉。 另查明，包括案涉房屋在内的与案涉房屋相连的同一排房屋的排污管道均没有接入市政排污管道，而是直接排入房后的排水沟内。部分污水有时会漫进案涉房屋其中一间的一楼。当地政府部门正在对包括案涉房屋在内的房屋排污设施进行改造。 本院认为：张辉、邱建兵与苏成勇、秦停金签订的《营业房租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。本案双方当事人争议的主要焦点为：1、双方签订的合同是否已经解除。2、张辉、邱建兵提供的租赁房屋是否符合要求，苏成勇、秦停金未支付房屋租金是否构成违约。关于焦点一。本院认为，根据我国《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。享有合同解除权的当事人应当及时通知对方当事人解除合同，通知到达对方当事人时，合同解除才发生法律效力。本案双方虽在合同中约定，承租方拖欠租金达一个月，双方租赁合同自动解除。但该约定并不能免除出租方通知合同解除的法定义务。现张辉、邱建兵认为苏成勇、秦停金拖欠租金，但未向对方发出解除合同通知书，故双方的合同并未解除，张辉、邱建兵认为租赁合同已经解除，与事实和法律不符，故其起诉要求苏成勇、秦停金腾退案涉房屋的请求依据不足，本院不予支持。关于焦点二。本院认为，张辉、邱建兵与苏成勇、秦停金签订租赁合同后，已将房屋交付给承租方，承租方亦进行了装修并投入经营使用。出租方履行了交付房屋的义务。苏成勇、秦停金在承租房屋时，应对包括排污设施在内的房屋设施设备进行全面了解，且其承租案涉房屋后，根据需要对该房屋进行了装修，其在装修时对案涉房屋的排污管道未接入市政排污管道，亦应当是明知的。苏成勇、秦停金当时未对此提出异议，亦未采取挖化粪池等措施对排出的污水进行处理，而任由生活污水排入排水沟，从而导致污水倒灌流入室内，苏成勇、秦停金对此有一定的责任。另外，案涉房屋所在地区的市政污水管道并无与案涉房屋相连接的接口，苏成勇、秦停金没有证据证明案涉房屋排污设施未接入市政排污管道系出租方的责任。故苏成勇、秦停金以案涉房屋存在瑕疵，其享有后履行抗辩权为由拒付租金的理由不成立，其仍应当按照合同约定支付租金。鉴于承租方未支付租金系因房屋排污问题引起，而双方对此责任认识不一。虽然本院认定排污问题不是出租方的责任，但出租方仍应积极协助承租方解决问题，但因该问题至今未能实际解决，故承租方未按时支付租金可不作违约处理。但本判决生效后，承租方若仍未支付租金，则构成违约。张辉、邱建兵诉请的房屋使用费、违约金及律师费损失，系合同约定因一方违约导致合同解除，守约方享有的权利。本案合同并未解除，张辉、邱建兵的该部分诉请本院不予支持。因张辉、邱建兵在本案中并未提出支付租金的请求，故对租金问题应另行解决。如前所述，案涉排污管道未接入市政排污管道的责任不在出租方，更没有证据证明造成污水流入案涉房屋的责任在出租方，故苏成勇、秦停金反诉要求张辉、邱建兵免除房屋租金、赔偿损失的诉请，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、驳回张辉、邱建兵的诉讼请求。 二、驳回苏成勇、秦停金的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费4906元减半收取2453元，由张辉、邱建兵负担；反诉案件受理费8708.96元，由苏成勇、秦停金负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  庞邦彩 二〇一八年六月十九日 书记员  周 瑾 ·1·