浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终3224号 上诉人（原审被告）：临安市天风商业有限公司，住所地：杭州市临安区锦城街道衣锦街**。 法定代表人：张柏乔，总经理。 委托代理人：周苏临，浙江周苏临律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江汇锦集团有限公司，住，住所地：杭州市临安区锦城街道钱王街**/div> 诉讼代表人：浙江汇锦集团有限公司联合管理人。 委托代理人：许佩军、孙勇。 上诉人临安市天风商业有限公司（以下简称天风公司）与被上诉人浙江汇锦集团有限公司（以下简称汇锦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2017）浙0185民初4756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2014年7月1日，汇锦公司、天风公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：汇锦公司将坐落于临安汇锦创业大厦七楼（钱王大街898号），面积约为600平方米的房产及二个车位出租给天风公司；租赁期为20年，自2014年7月1日至2034年6月30日止；租金每年12万元，天风公司同意一次性支付20年租金240万元；双方的任何一方未能按本合同要求履行合同内容的，则由违约方向对方支付违约金24万元。该合同还就双方的其他权利义务进行了约定。案涉房屋一直由天风公司使用至今。 2015年7月14日，原审作出（2015）杭临破（预）字第2号民事裁定：受理汇锦公司的破产清算申请。后原审法院于2015年9月15日指定浙江天册律师事务所、中汇会计师事务所（特殊普通合伙）担任联合管理人。汇锦公司的诉讼请求为：1、确认解除汇锦公司、天风公司之间的房屋租赁合同；2、判令天风公司立即腾退坐落于临安汇锦创业大厦七楼的房屋及两个车位；3、本案诉讼费由天风公司承担。 原审法院认为：汇锦公司、天风公司于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。原审法院于2015年7月14日受理汇锦公司的破产清算申请，并于2015年9月15日指定管理人，此后就合同的解除或继续履行，管理人未通知过天风公司，故在该种情况下，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起内三十日内未答复的，视为解除合同。”之规定，汇锦公司、天风公司签订的《房屋租赁合同》应自2015年11月15日起视为解除。合同解除后，汇锦公司要求天风公司腾退房屋，于法有据，原审法院予以支持。天风公司辩称，其替汇锦公司代偿本息3959685.59元，并在汇锦公司进入破产程序后，其于2015年11月30日向管理人提出抵销租金240万元，剩余的作为债权申报，其已经履行完毕合同义务，不属于双方均未履行完毕的合同。原审法院认为，天风公司庭审中承认在2015年11月30日其主张抵销租金之前，其并未支付过租金，而本案的《房屋租赁合同》实际上已于2015年11月15日起即已解除，故在案涉《房屋租赁合同》解除前其并未支付过租金，不属于其已履行完毕的情形。退一步讲，即使如天风公司所陈述的其已抵销掉240万的租金，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”之规定，结合本案《房屋租赁合同》约定的租期即2014年7月1日至2034年6月30日止，时至今日，合同租期尚未届满，故该《房屋租赁合同》尚未履行完毕。综上，对天风公司陈述其已履行完毕合同义务、本案不适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定的辩称意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十三条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，判决：一、确认汇锦公司与天风公司于2014年7月1日签订的《房屋租赁合同》自2015年11月15日起解除。二、天风公司应于判决生效之日起三个月内腾退坐落于临安汇锦创业大厦七楼（钱王大街898号）的房产及两个车位。本案受理费80元，减半收取40元，由天风公司负担。 宣判后，天风公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院事实认定错误。一审判决书第六页“本院认为，天风公司庭审中承认在2015年11月30日其主张抵消租金之前，其并未支付过租金，而本案的《房屋租金合同》实际上已于2015年11月15日起即解除，故在案涉《房屋租赁合同》解除前其并未支付过租金，不属于其已履行完毕的情形。”事实上，天风公司应当支付给汇锦公司的租金早在2015年5月20日前已抵消，天风公司已履行完毕《房屋租赁合同》。根据天风公司与汇锦公司于2014年7月1日签订《房屋租赁合同》第三条规定：“租金每年壹拾贰万元，乙方同意一次性支付贰十年租金贰佰肆拾万元。”从汇锦公司在签订租赁合同后即向贷款公司融资及一年后破产的经济状况来看，其出租房屋的唯一目的就是获取租金，正因为如此，双方才约定240万元租金一次性支付。2014年7月9日，周庆荣提出要天风公司为其从临安市兆丰小额贷款股份有限公司获取350万元贷款提供担保，天风公司表示同意，但租金暂缓支付，此时，天风公司支付租金的义务转变成为汇锦公司向小贷公司的借款提供担保了。贷款到期后，汇锦公司未还分文，所有本息均由天风公司陆续代偿，截至2015年5月20日，天风公司共为汇锦公司代偿本息3959685.59元。天风公司愿意为汇锦公司提供担保以及代偿395余万元借款本息，其前提是自己尚欠汇锦公司240万元租金。若天风公司不欠汇锦公司租金，其是不可能无缘无故为汇锦公司提供担保为自己设定义务的。正因为如此，双方达成共识，自代偿之日，天风公司欠汇锦公司的240万元租金就从代偿款中予以抵消，直至240万元租金抵消完毕。天风公司于2015年5月20日前陆续为汇锦公司代偿3959685.59元，其应当于2015年7月1日之前支付给汇锦公司的240万元租金已于2015年5月20日抵消完毕。要求支付租金的诉讼时效为一年，承租人应当在一年内付清租金。也就是说，天风公司应当于2015年7月1日之前付清240万元租金。倘若案涉租金未抵消，按照汇锦公司的经济状况，其早已向天风公司主张租金权利了。240万元租金已于2015年5月20日抵销完毕这个事实，汇锦公司是承认的，其之所以未入帐处理是财务管理混乱和不愿意提供发票等原因所致，与天风公司无干。天风公司于2015年11月30日向汇锦公司管理人申报债权时，详细阐明了申报债权金额的来源，对总债权金额及利息情况、240万元租金抵消情况予以了说明。答辩意见所称：“被告于2015年11月向管理人提出抵消”只是向管理人重申抵消的事实，总债权金额及相应利息是确定的，若在申报债权时不重申240万元租金抵销的事实，是无法得出债权申报金额的。故，2015年11月30日仅是天风公司的债权申报日，得不出该日是租金抵销日的结论。二、一审法院法律适用错误。1、一审判决书第六页“退一步讲，即使如天风公司所陈述的其已抵销240万元的租金，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式、租赁物维修等条款”之规定，结合本案《房屋租赁合同》约定的租期即2014年7月1日至2034年6月30日止，时至今日，合同租期尚未届满，故该《房屋租赁合同》尚未履行完毕。综上，对天风公司陈述其已履行完毕合同义务、本案不适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定的辩称意见不予采纳。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日其第二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未通知对方当时，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”即，适用该条款有两个重要前提：第一，法院受理破产申请前成立的合同；第二，双方主体均未履行完毕该合同。本案汇锦公司的确尚未履行完毕《房屋租赁合同》，因租期长达20年，其也不可能在短期内履行完毕，这是客观存在的，但承租人天风公司履行完毕其租金义务，故属于对方当事人已履行完毕合同而债务人尚未履行完毕合同的情形，不符合“债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”之规定，当然也不适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，一审法院判决认为应当解除或视为已经解除合同是对法律规定的错误理解。2、破产管理人2015年12月31日确认债务2095680元的行为是合同继续履行的表示。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第二款：“管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行”，退一步说，即使2015年11月30日是抵销日，由于管理人于2015年12月31日确认债务金额为2095680元而不是350万元加利息，说明租赁合同继续履行。汇锦公司起诉是在17年8月8日，从起诉状可以看出汇锦公司书面提出解除房屋租赁合同是在2017年8月8日，根据《破产法》第28条第二款，由于管理人17年12月27日确定了债务金额，所以汇锦公司有明确的意向继续履行。综上，一审法院未依照法律规定办理破产案件，且一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求：1、撤销一审判决，改判驳回汇锦公司的诉讼请求；2、汇锦公司承担本案全部诉讼费用。 针对天风公司的上诉，汇锦公司发表答辩意见称：原审法院认定事实清楚、适用法律正确。一、关于适用法律问题，根据破产法18条的规定，在破产受理前成立且双方均未完成的合同，破产管理人在两个月内未通知的视为解除，且天风公司在此期间也没有向破产管理人发出催告，不存在催告管理人未答复的情形，原审法院适用法律符合法律规定。二、关于事实，天风公司没有按照合同约定一次性支付租金240万元是事实，天风公司提供担保而暂缓支付租金没有事实依据。汇锦公司在资金紧张的情况下一次性收取240万元，没有收取，仅仅因为天风公司提供担保，而不让缴纳租金，而从小额贷款公司贷款350万元是不符合常理的。本案天风公司债权申报的时间是15年11月30日，管理人收到申报后作出的是待报债权，天风公司主张的抵消不能成立，如果按天风公司主张15年5月已经支付租金，应当由天风公司和汇锦公司在破产前就达成合议，管理人没有看到这方面的证据。综上，原审判决正确，请求维持。 二审举证期限内，双方均未向本院提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，原审法院2015年7月14日受理汇锦公司的破产清算申请，并于2015年9月15日指定管理人，此后就合同的解除或继续履行，管理人未通知过天风公司。因此，案涉合同自2015年11月15日起视为解除。天风公司在合同解除后的2015年11月30日主张抵销不影响合同解除的事实，据此，原审法院确认案涉合同于2015年11月15日解除并无不当，本院予以维持。基于合同解除的事实，原审判决天风公司腾退案涉房产及两个车位的处理亦属正确。 综上，天风公司的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人临安市天风商业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  胡 宇 审判员  金瑞芳 二〇一八年六月二十七日 书记员  徐森燕