福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2014）梅民初字第2557号原告三明众祥房地产开发有限公司，住所地三明市。法定代表人黄维谋，董事长。委托代理人邱宁江、王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。被告林增，男，1975年出生，汉族，住三明市。原告三明众祥房地产开发有限公司与被告林增房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邱宁江到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2010年11月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告将位于三明市梅列区乾龙新村361幢（吉祥福邸）2XXX室商品房预售给被告，总金额1572030元，被告应于合同签订之日支付首期款472030元，剩余房价款1100000元办理银行按揭贷款。双方还在合同中约定，出卖人为买受人按揭贷款提供阶段性保证期间，如因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担相应的保证责任，即出卖人代买受人偿付银行贷款本息的，出卖人有权解除合同，买受人并应当按照出卖人偿付金额的15%向出卖人支付违约金，给出卖人造成的其他损失的，应予另行赔偿。合同签订后，被告支付首期款472030元，余款向兴业银行三明分行办理按揭贷款手续，并由原、被告及银行三方签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，由被告向贷款银行借款1100000元，还款方法采用等额本息还款方式，每月16日为还款日，原告为被告上述按揭贷款提供阶段性保证。此后，兴业银行三明分行为被告发放了按揭贷款1100000元。然而，自2013年6月起，被告开始拖欠银行贷款本息，由原告根据合同约定承担阶段保证责任，截至起诉之日，原告已为被告代偿银行2013年6月至2014年8月期间贷款共计130392.17元。由于被告违约，被告购买的位于三明市梅列区乾龙新村361幢（吉祥福邸）2XXX室商品房仍初始登记在原告名下，尚未办理产权转移登记，也未办理商品房交付手续。2014年7月16日，兴业银行三明分行就被告未能按期还贷向法院提起诉讼，要求解除《个人购房抵押（保证）借款合同》、偿还借款本息以及原告承担连带担保责任。被告拖欠银行贷款本息，导致原告承担相应的保证责任，根据《商品房买卖合同》规定，原告有权解除合同，并按照合同约定收取违约金及赔偿损失，故诉至法院请求判令：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号为第2010＊＊＊＊号）；2.被告支付给原告代偿款130392.17元（暂计算至2014年9月2日）、违约金19558.83元（按代偿金额的15%暂计算至2014年9月2日），此后代偿款及违约金计算至判决确定还款之日止；被告向原告支付税费损失231717.24元；本案诉讼费由被告负担。被告未作答辩。本案经开庭审理，查明以下事实：1.2010年11月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号第2010＊＊＊＊号），约定原告将其开发建设的坐落于三明市梅列区乾龙新村361幢2XXX室商品房出售给被告，该房建筑面积为229.46平方米，每平方米单价6851元，总价款1572030元。该合同附件八补充协议约定，买受人应于2010年11月5日前支付首期款472030元，剩余房款1100000元七日内由出卖人协助买受人向银行申请按揭贷款。该补充协议还约定，出卖人为买受人按揭贷款提供保证担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任，即出卖人代买受人偿付银行贷款的，出卖人有权解除合同，买受人并应当按照出卖人代偿金额的15%向出卖人支付违约金。合同及补充协议还对其他事项作出约定。2.被告向原告支付购房首期款472030元，剩余房款1100000元，被告向兴业银行三明分行办理按揭贷款来支付，并由原告提供连带保证责任。因被告逾期未归还银行贷款本息，导致原告承担保证责任。原告分别于2013年7月3日、7月31日、8月13日、8月30日、9月25日、10月24日、11月28日、12月26日、2014年1月27日、2月26日、3月26日、4月30日、6月5日、6月27日、7月29日、8月28日、9月28日、10月27日、11月27日、12月29日、2015年1月30日、2月2日代被告偿还给兴业银行三明分行贷款本息8672.76元、8665.94元、19.10元、8709.05元、8672.42元、8672.76元、8704元、8672.76元、8701.40元、8672.76元、8704元、8709.21元、8704元、8701.40元、8706.60元、8704.01元、8704元、8701.40元、8701.40元、8706.61元、8517.20元、1031879.17元，合计1205601.95元，其中原告代被告偿还给兴业银行三明分行贷款本金为1033542.40元，贷款利息、罚息为172059.55元。3.案诉期间，原告放弃对被告主张税费损失231717.24元。上述事实，有《商品房买卖合同》，还款凭证，（2014）梅民初字第2128号民事调解书，以及原告委托代理人在庭审中的陈述等材料予以证实。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，也未在规定的期限内举证，视为放弃诉讼权利，本院直接确认原告所举证据的真实性和证明力。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律及强制性规定，属合法有效的合同。根据合同附件补充协议约定，出卖人为买受人按揭贷款提供保证担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任，即出卖人代买受人偿付银行贷款的，出卖人有权解除合同，买受人并应当按照出卖人代偿付金额的15%向出卖人支付违约金。因此，原告主张要求解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号第2010＊＊＊＊号）的诉讼请求，本院予以支持。根据《合同法》规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方合同解除后原告方的主要损失就是代被告承担银行的利息、罚息等。原告代被告偿还给兴业银行三明分行贷款本息1205601.95元，其中贷款本金为1033542.40元，贷款利息、罚息为172059.55元，贷款本金原已支付给原告作为购房款，原、被告双方合同解除后，该贷款本金原告应予返还，但该贷款利息、罚息应由被告承担。原告代被告偿还贷款利息、罚息172059.55元，该款被告依法应予返还。根据约定，被告还应支付给原告按代偿付金额15%计算的违约金，该约定过分高于原告造成的损失，应以不超过造成损失的30%为宜。本案中，原告的实际损失为代被告支付银行贷款利息、罚息172059.55元，因此，原告主张的违约金应为172059.55×30%＝51617.87元。案诉期间，原告放弃对被告主张税费损失231717.24元，本院予以确认。被告支付的购房首付款以及偿还银行按揭贷款本金，原告应当予以返还，但因被告缺席未能提出主张，本案不作处理，被告可另行主张。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告三明众祥房地产开发有限公司与被告林增签订的《商品房买卖合同》（合同编号第2010＊＊＊＊号）于本判决生效之日起解除。二、被告林增应于本判决生效之日起五日内支付给原告三明众祥房地产开发有限公司代偿费172059.55元。三、被告林增应于本判决生效之日起五日内支付给原告三明众祥房地产开发有限公司违约金51617.87元。四、驳回原告三明众祥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18948元，由被告林增负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。审 判 长  陈奕光人民陪审员  杨连禄人民陪审员  叶 翔二〇一五年四月二十六日书 记 员  陈丹丹附：本判决所依据的具体法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。