重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝一中法民终字第05577号上诉人（原审被告）：梁金龙。委托代理人：蒲荣森，重庆远博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冉伟。委托代理人：王国忠，重庆江泰律师事务所律师。上诉人梁金龙与被上诉人冉伟房屋买卖合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年6月3日作出（2014）沙法民初字第07295号民事判决，上诉人梁金龙对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后依法由审判员刘毅担任审判长，与代理审判员刘润荔、赵文建组成合议庭共同负责对案件的审理，并于2015年10月20日进行了询问，上诉人梁金龙的委托代理人蒲荣森，被上诉人冉伟的委托代理人王国忠参加了询问。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2013年10月10日，梁金龙（甲方）与冉伟（乙方）、经纪方重庆俊然置业顾问有限公司签订《房地产买卖居间协议》，约定由乙方购买甲方位于沙坪坝区土湾新生村15号附4号31-4房屋，房屋建筑面积66.78平方米，成交总金额510000元。双方约定甲方应于2013年11月30日前办理抵押注销手续。合同约定付款方式为按揭付款，乙方于签署本协议时向甲方支付定金10000元，乙方于解押当日向甲方支付首付款240000元，其余260000元乙方申请按揭贷款。双方约定甲方应在解押当日将房屋交付给乙方。双方还对逾期交房、逾期办理房屋权属转移登记的违约责任等进行了约定。2013年10月10日，冉伟向梁金龙支付了定金10000元，并向经纪方重庆俊然置业顾问有限公司交纳了中介费6000元。2013年10月12日，冉伟向冉建蓉出具《委托书》，委托冉建蓉代为办理购房的相关手续，该委托书经重庆市沙坪坝区公证处进行了公证，公证费290元。2013年12月26日，梁金龙与案外人王春签订《房地产转让协议》，梁金龙将涉案房屋以550000元转让给王春。2014年1月10日，涉案房屋登记至案外人王春、瞿黎名下。现冉伟起诉来院，要求判如所请。冉伟一审诉称：其与梁金龙于2013年10月10日通过中介重庆俊然置业顾问有限公司签订《房地产买卖居间协议》，梁金龙将自己位于沙坪坝区土湾新生村15号附4号31-4房屋出售给冉伟，房屋总成交金额510000元。协议生效后，冉伟按约定向梁金龙支付了定金10000元，但梁金龙却将涉案房屋另行出售给他人。现冉伟向法院起诉，要求解除冉伟与梁金龙签订的《房地产买卖居间协议》；要求梁金龙立即返还冉伟定金20000元；要求梁金龙赔偿冉伟中介费6000元、公证费290元、车费1160元、房屋增值差价费40000元、误工费4000元、利息损失20000元，冉伟只主张损失50000元。梁金龙一审未作答辩。一审法院认为：冉伟与梁金龙签订的《房地产买卖居间协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。冉伟向梁金龙交付了定金，梁金龙未按合同约定解除抵押，将房屋交付给冉伟，反而将涉案房屋另行出售给他人，严重违反合同约定，致使冉伟合同目的不能实现。因此，冉伟要求解除合同，要求梁金龙双倍返还定金20000元，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第一百一十五条的规定，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据该条法律规定，房屋增值差价40000元、中介费6000元、公证费290元，共计46290元均属损失，梁金龙应当予以赔偿。双倍返还定金属惩罚性违约金性质，对冉伟的损失进行了部分弥补，冉伟的实际损失应当扣除双倍返还的定金20000元，综上，一审法院对冉伟主张的26290元损失予以支持。冉伟主张的车费、误工费、利息等损失，无事实依据及法律依据，一审法院不予支持。梁金龙经一审法院公告传唤期满，仍未到庭参加诉讼，本案依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条（四）项、第一百一十三条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告冉伟与被告梁金龙于2013年10月10日签订的《房地产买卖居间协议》于本判决发生法律效力后立即予以解除；二、被告梁金龙于本判决发生法律效力后十日内双倍返还原告冉伟定金20000元；三、被告梁金龙于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告冉伟损失26290元；四、驳回原告冉伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，公告费900元，合计2450元（原告已预交），由原告冉伟负担525元，被告梁金龙负担1925元，此款限被告梁金龙于本判决发生法律效力后十日内给付原告冉伟。梁金龙不服一审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销一审判决第三项，改判梁金龙赔偿冉伟损失6290元；2、本案上诉费由冉伟承担。主要事实和理由：一、一审判决对损失的范围界定认识错误，片面地扩大了损失的范围。定金法则已对冉伟的损失进行了弥补，不应当对损失的范围作扩大解释。1、冉伟没有举示足够的证据来证明4万元是损失，现有证据不能证明4万元是可期待利益；2、4万元也不是房屋的增值差价；3、1万元定金对冉伟再次购买房屋并不能带来实质性的影响；4、即使存在冉伟以当时的价格买不到房屋的情形，冉伟也应当对损失的扩大承担责任，而不是由梁金龙承担。5、公证费不是必需的费用，不属于损失的范畴。因此，即使梁金龙存在违约行为，给冉伟造成的损失也只有中介费及1万元的利息损失。二、一审法院没有充分尊重交易习惯。本来梁金龙与冉伟及中介机构协商是2013年11月30日前冉伟付款解押，可直至12月25日，冉伟也一直不付款，导致梁金龙无法出卖房屋，后梁金龙才将房屋出卖给他人。于情于理，冉伟都存在过错，以致合同无法顺利履行。三、冉伟违约在先，其没有按照合同约定在2013年11月30日前支付首付款，梁金龙有权将房屋出售给他人。冉伟答辩称：1、一审法院认定事实正确，双方合同明确约定由梁金龙于2013年11月30日办理抵押注销手续，解押当日再支付相关房款。2、一审法院关于损失的认定符合法律规定。3、一审法院适用定金法则并无不当。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明：一审中，冉伟举示了重庆俊然置业顾问有限公司出具的《梁金龙与冉伟买卖房屋一事经过情况说明》一份，拟证明双方购房合同生效后，梁金龙不履行合同的情况。该情况说明载明：“……于2013年10月21日经经纪方工作人员陪同甲乙双方去邮政银行申请办理按揭手续；在11月中下旬工作人员打电话告知甲方银行审批通过，并办理房屋买卖相关手续，甲方电话多次无人接听；在11月下旬及12月初多次电话及短信联系甲方电话都无人接听，也无任何回应，甲方在此后没有给经纪方任何回复。甲方也未与我方和乙方任何联系，甲方从未要求乙方打首付款……”同时，冉伟还举示了重庆俊然置业顾问有限公司致梁金龙的函及国内挂号信函收据，拟证明中介公司通过邮寄送达方式督促梁金龙履行合同的情况。该函载明：“协议签订后，我司及买方积极履行合同，但你方却违背合同诚实信用原则在合同签订之后拒绝履行合同，单方面违约不再想出卖该物业，经我司工作人员召集你方及买方协商仍未达成共识……”二审询问中，梁金龙认为双方所签《房地产买卖居间协议》约定冉伟支付首付款的时间应为“解押当日前”，冉伟所举《房地产买卖居间协议》中的“前”字系冉伟自行删除，但并未在本院指定的期限内向本院提交其持有的《房地产买卖居间协议》原件对此予以证实。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，综合审理情况，本案双方当事人争议的上诉焦点主要在于：第一，本案双方当事人是否存在违约行为；第二，若梁金龙存在违约行为，其应当赔偿冉伟的损失金额。关于第一个争议焦点，双方《房地产买卖居间协议》约定，梁金龙应于2013年11月30日前办理抵押注销手续；冉伟于签署本协议时向梁金龙支付定金10000元，于解押当日向梁金龙支付首付款240000元，其余260000元冉伟申请按揭贷款。因冉伟按约向梁金龙支付定金后，梁金龙并未按照上述合同约定的期限解除抵押；结合梁金龙不久就将涉案房屋另行出售给他人的事实，以及冉伟所举重庆俊然置业顾问有限公司向梁金龙发出函件和出具情况说明载明的内容，可以认定梁金龙的行为违反了双方合同约定，构成违约。梁金龙上诉称双方约定冉伟首付款的支付时间为解押当日前，本案系冉伟违约在先，但未提供充分的证据对此予以证实，本院对梁金龙该上诉理由不予采纳。关于第二个上诉焦点，一审法院依据合同法第一百一十三条的规定将房屋增值差价4000元、中介费6000元、公证费290元，共计46290元认定为梁金龙违约给冉伟造成的损失并无不当；同时，鉴于梁金龙双倍返还冉伟定金20000元已对冉伟的损失进行了部分弥补，而一审法院主张冉伟损失26290元也对此予以了充分的考量，且冉伟对该金额未提出异议，故本院对一审法院主张冉伟损失26290元予以支持。综上，梁金龙的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由梁金龙承担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 毅代理审判员  刘润荔代理审判员  赵文建二〇一五年十二月二十八日书 记 员  刘力玮