上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三（民）初字第771号原告刘德玲，男，1969年2月22日出生，汉族。被告上海沃盟轻工城有限公司。原告刘德玲诉被告上海沃盟轻工城有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理后，依法由审判员孙佑正适用简易程序审理。本案于2015年4月13日公开开庭进行了审理，原告刘德玲到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘德玲诉称，2003年3月1日，原告与被告签订协议书，约定原告向被告购买青浦区外青松公路5500号地块内5幢24单元房屋，总价人民币17万元，当日原告支付房款163，800元。后双方约定将房号变更为10幢28单元。2006年8月27日，原告应被告要求追加支付建筑款4万元。2004年2月15日，原告与被告签订协议书，约定原告向被告购买青浦区外青松公路5500号地块内19幢21单元房屋，总价203，000元，当日原告支付全部房款。后双方约定将房号变更为10幢29单元。2006年8月27日，原告应被告要求追加支付建筑款4万元及房屋差价1万元。2004年2月15日，原告与被告签订协议书，约定原告向被告购买青浦区外青松公路5500号地块内10幢30单元房屋，总价203，000元，当日原告支付全部房款。2006年8月27日，原告应被告要求追加支付建筑款4万元。合同签订后，被告未履行合同义务，至今未将房屋交付原告。经原告了解得知，合同中的标的物未取得合法建造手续，违反了国家相关法律规定。故原告诉于本院，请求判令：1、确认原告与被告签订的合同无效；2、被告立即返还购房款699，800元；3、被告赔偿自付款之日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确第二项请求为要求被告以699，800元为本金从2006年8月27日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。被告上海沃盟轻工城有限公司未作答辩。经开庭审理查明，2003年3月1日，原、被告双方签订《加盟协议书》。双方约定：上海沃盟轻工城的房屋建造为三层框架结构，32个单元合为一幢，房屋建筑面积以房屋所在地测绘部门实测面积为准。原告自愿加盟投资开发被告第5幢24单元房屋，该房屋由被告负责建造，建造费由原告负责支付。付款方式中加盟开发的费用包括土地征用、土地出让金、土地平整等总金额计17万元。原告加盟投资的房屋产权归原告所有，每单元土地及房屋的登记费、评估费、交易费按上海市现行规定由双方各负担百分之五十。合同另对其他条款作了约定。合同签订当日原告支付被告163，800元。2006年8月27日，被告向原告出具了收款收据一张，该收款收据上的付款单位栏内为原告，收款事由第5幢24单元转第10幢28单元，收款金额计163，800元。同日，被告又向原告出具了收款收据一张，该收款收据上的付款单位栏内为原告，收款事由预收第10幢28单元建筑款，收款金额计4万元。2004年2月15日，原、被告双方签订《加盟协议书》。双方约定：上海沃盟轻工城的房屋建造为三层框架结构，32个单元合为一幢，房屋建筑面积以房屋所在地测绘部门实测面积为准。原告自愿加盟投资开发被告第19幢21单元房屋，该房屋由被告负责建造，建造费由原告负责支付。付款方式中加盟开发的费用包括土地征用、土地出让金、土地平整等总金额计123，000元。原告加盟投资的房屋产权归原告所有，每单元土地及房屋的登记费、评估费、交易费按上海市现行规定由双方各负担百分之五十。合同另对其他条款作了约定。2006年8月27日，被告向原告出具了收款收据一张，该收款收据上的付款单位栏内为原告，收款事由第19幢21单元转第10幢29单元，收款金额计203，000元。同日，被告又向原告出具了收款收据一张，该收款收据上的付款单位栏内为原告，收款事由预收第10幢29单元建筑款4万元、变更差价（加盟款）1万元，收款金额计5万元。2004年2月15日，原、被告双方签订《加盟协议书》。双方约定：上海沃盟轻工城的房屋建造为三层框架结构，32个单元合为一幢，房屋建筑面积以房屋所在地测绘部门实测面积为准。原告自愿加盟投资开发被告第5幢24单元房屋，该房屋由被告负责建造，建造费由原告负责支付。付款方式中加盟开发的费用包括土地征用、土地出让金、土地平整等总金额计203，000元。原告加盟投资的房屋产权归原告所有，每单元土地及房屋的登记费、评估费、交易费按上海市现行规定由双方各负担百分之五十。合同另对其他条款作了约定。2006年8月26日，被告向原告出具了收款收据一张，该收款收据上的付款单位栏内为原告，收款事由10-30单元，收款金额计203，000元。2006年8月27日，被告向原告出具了收款收据一张，该收款收据上的付款单位栏内为原告，收款事由预收第10幢30单元建筑款，收款金额计4万元。以上收款收据上均加盖被告公司财务专用章。另查明，案外人林武于2009年向本院提起诉讼，要求本案被告返还房款。2009年7月，本院以（2009）青民三（民）初字第2237号民事判决书判决：一、上海沃盟轻工城有限公司应于本判决生效之日起十日内返还林武房款182，000元；二、上海沃盟轻工城有限公司应于本判决生效之日起十日内支付林武利息损失（以本金182，000元，自2003年11月1日计算至实际支付之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）。在该案审理中还查明：2008年11月8日，被告法定代表人黄宝贵签署会议纪要，会议纪要载明：2008年11月8日在被告公司会议室召开加盟户会议，参加会议的有：被告公司董事会全体成员，加盟户20余人（具体名单附后），加盟户推荐王庆飞为全权代表，参加今后引资合作单位有关事项的谈判工作，加盟户选举温州代表朱建松，台州代表齐发扬为监督员；被告向全体加盟户进行承诺，由加盟户自由选择退房或要房，公司对退房加盟户的利息按月利息一分半计算（此点与新合作公司尽量争取）；公司对要房的加盟户（以返租为前提），具体的工程建房款，在加盟户委托给国家认可的相关机构审计后为准，多还少补予以结算（委托费用先由公司垫付，然后摊入成本）；参加会议人员名单附后。还查明：根据上海市青浦区规划管理局出具的建设工程规划许可证和上海市青浦区人民政府出具的建设用地批准书，原、被告签订的加盟协议书中涉及的房屋原规划为车间，土地用途为工业用地，取得方式为出让。2005年8月17日，被告取得了该地块的上海市房地产权证。至今，被告未曾办理过土地用途变更审批手续，也未取得商品房预售许可证。以上事实，由原告的陈述、协议书、收款收据、（2009）青民三（民）初字第2237号民事判决书等证据予以佐证，并经庭审出证，本院予以确认。审理中，原告表示因被告财产被拍卖无法交付房屋，故要求被告返还房款并按银行同期贷款利率支付利息损失。根据庭审确认的事实，本院认为，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。现被告擅自变更土地用途，将原本规划用于建造车间的工业用地用于建造营业用房，被告该行为违反法律规定。原告与被告之间的《协议书》名为加盟，但从协议的内容看更符合房屋买卖合同的特征，而本案协议中买卖的标的物并未取得合法的建造手续，故原告与被告之间签订的《协议书》无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故被告应向原告返还实际收取的购房款。因导致合同无效的过错方系被告，故被告应对原告承担赔偿责任。对于原告因合同无效产生的损失，原、被告双方并未做出明确约定，故本院依照法律规定确定该损失参照银行同期贷款利率计算。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘德玲与被告上海沃盟轻工城有限公司于2003年3月1日及2004年2月15日签订的《加盟协议书》无效；二、被告上海沃盟轻工城有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告刘德玲房款人民币699，800元；三、被告上海沃盟轻工城有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告刘德玲利息损失（以人民币699，800元为本金，自2006年8月27日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币10，798元，减半收取计人民币5，399元，由被告上海沃盟轻工城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  孙佑正二〇一五年四月二十三日书记员  姜 瑞附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。