广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法金民初字第206号原告：广州住房公积金管理中心，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：夏卫兵，主任。委托代理人：谢佩雯、何宇虹，分别为广东广信君达律师事务所律师、律师助理。被告：林东华，住广东省广州市荔湾区。被告：广州富力地产股份有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：李思廉，董事长。委托代理人：肖济国、孙冰峰，该司职员。第三人：中国工商银行股份有限公司广州花都支行，住所地广东省广州市花都区。负责人：钟志刚，行长。委托代理人：骆剑峰，该支行职员。原告广州住房公积金管理中心诉被告林东华、广州富力地产股份有限公司（下称“富力公司”）、第三人中国工商银行股份有限公司广州花都支行（下称“工商银行花都支行”）借款合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢佩雯，被告富力公司的委托代理人肖济国、孙冰峰，第三人工商银行花都支行的委托代理人骆剑峰到庭参加了诉讼。被告林东华经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州住房公积金管理中心诉称：2012年7月27日，原告、被告林东华、富某公司及第三人工商银行花都支行签订了《住房公积金抵押借款合同》，合同约定：1、被告林东华贷款人民币34万元用于购买富力金港新城八区14-19栋八区18栋3层302房，并以该房屋作为此贷款的担保，借款期限为25年，从2012年11月12日起到2037年11月11日，总供款期数为300期。2、借款利息按月计付，月利率为0.375%，适用按月等额本息还款法，还本付息日期为每月12日，每月归还本息金额为人民币1889.83元。借款逾期的，罚息利率在本合同约定贷款利率水平上上浮30%。3、若被告林东华出现不按合同约定按时足额偿还任一期借款本息即构成违约，原告可宣布贷款立即到期并要求被告林东华清偿全部借款本息及相关费用。合同签订后，第三人工商银行花都支行依照被告林东华的公积金借款申请和原告的审核如约放款给被告林东华，并办理了房地产预告登记手续，登记的权利人是本案的第三人工商银行花都支行。被告林东华自2013年6月起未正常供款，截止到2014年5月12日，合共拖欠供款12个期数，累计到期逾期本金7703.12元，逾期利息14974.84元。现起诉要求：1、解除原告、被告林东华、富某公司及第三人签订的02020092012049033号《住房公积金抵押借款合同》；2、被告林东华清偿该合同的借款本金336276.27元及利息、罚息（截止到2015年3月12日，利息为27065.95元，罚息2322.4元；从2015年3月13日起的利息按中国人民银行同期同类住房公积金贷款利率计算，罚息按中国人民银行同期同类住房公积金贷款利率再上浮30%计算）；被告富某公司对上述债务承担连带清偿责任；3、原告对被告林东华提供的位于广州市花都区富力金港新城八区14-19楼八区18栋3层302房房产享有优先受偿权；4、本案受理费由两被告承担。被告林东华未答辩，亦未提供证据。被告广州富某地产股份有限公司辩称：我方认为原告主张的利息比例过高，应当予以下调，按照中国人民银行同期贷款基准利率或公积金贷款利率中较低的利率予以计算，我方不同意罚息的请求。我方认为根据物权法第176条的规定，债权人应对被告林东华提供的房屋担保优先实现债权。对于原告要求解除合同，依法由法院审核。第三人中国工商银行股份有限公司广州花都支行辩称：对原告的起诉没有意见，同意解除合同。经审理查明：2012年7月27日，原告（委托贷款人）与被告林东华（借款人、抵押人）、富某公司（保证人）、第三人工商银行花都支行（受托贷款人、抵押权人）签订了《住房公积金抵押借款合同》一份（合同编号：02020092012049033），约定：被告林东华借款用于购买位于广州市花都区金港南六街2号（八区18栋）302房、借款本金为34万元，借款期限25年（自2012年11月12日起到2037年11月12日）；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次住房公积金贷款利率为基准利率，即月利率为3.7500‰；借款逾期的，罚息利率在本合同约定贷款利率水平上上浮30%；按等额本息还款方法，每月归还本息金额为1889.83元；抵押人自愿提供抵押担保，抵押物位于广州市花都区金港南六街2号（八区18栋）302房；被告富某公司在本合同项下的保证范围包括本合同项下全部借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金、借款人应向委托贷款人支付的其他款项、委托贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；本合同项下的债务如有物的担保，被告富某公司同意不以行使代位权为由或任何其他原因对该担保物或其处分后所得价款提出权利主张，上述担保物及所得价款应优先用于清偿受托贷款人尚未获偿的债权；被告林东华不按本合同约定按时足额偿还任一期数借款本息或其他应付款项，构成违约，视为委托原告对第三人工商银行花都支行的全部债权本金、利息、罚息、违约金到期；原告有权宣布贷款立即到期，要求被告林东华立即清偿全部借款本息及相关费用，解除与被告林东华的借贷关系，行使担保权利等。2012年10月12日，上述抵押房产办理了预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记手续（粤房地预登穗字第0320064699号），预告登记依据合同商品房买卖合同号：20120519724X，关联预登字号：12预登03353458；房屋座落富力金港新城八区14-19栋八区18栋3层302房，预告登记义务人为被告林东华，预告登记权利人为第三人工商银行花都支行，他项权利范围为全部，债权数额为34万元。2012年11月12日，第三人工商银行花都支行依约划款34万元给被告林东华。被告林东华借款后，未依约向原告归还借款，原告遂向本院提起诉讼。原告提供的《贷款还款计划表》显示截止至2015年3月12日，被告林东华尚欠原告本金总额336276.27元、利息27065.95元、罚息2322.4元。本院认为：原告与两被告以及第三人签订的《住房公积金抵押借款合同》未违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立并发生法律效力，各方均应依约行使权利、履行义务。合同签订后，原告已依约向被告林东华发放贷款，但被告林东华未依约按期还款，其行为已构成严重违约，依法应当承担违约责任。现原告请求解除上述合同有理，本院依法予以支持，被告林东华应向原告偿还借款本金336276.27元及利息（截止至2015年3月12日的利息27065.95元、罚息2322.4元，从2015年3月13日起至付清款项之日止的利息，按照合同约定的方式计算）。原告提供被告林东华所有的涉案房屋只办理了抵押预告登记手续，而根据《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”抵押权为担保物权，应当以物权的设立为前提，涉案房屋办理的预告登记虽具有一定的物权性质，但第三人工商银行花都支行作为预告登记权利人并没有取得抵押权，故原告依据涉案房屋的预告登记主张优先受偿权，欠缺法律依据，本院不予支持。被告富某公司自愿为上述借款本息承担连带保证责任并与原告约定可任意选择实现债权的顺序，现被告林东华逾期未还款，原告有权要求被告富某公司承担保证责任。被告富某公司承担责任后，依法有权向被告林东华追偿。被告林东华经本院传票传唤逾期未庭，依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条第一款、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州住房公积金管理中心与被告林东华、广州富力地产股份有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司广州花都支行签订的《住房公积金抵押借款合同》（编号：02020092012049033）；二、被告林东华于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告广州住房公积金管理中心偿还借款本金336276.27元及利息（含罚息）[截止至2015年3月12日的利息27065.95元、罚息2322.4元，从2015年3月13日起至付清欠款之日止的利息，按照合同约定的贷款利率上浮30%计算]；三、被告广州富力地产股份有限公司对被告林东华上述债务承担连带清偿责任，其承责后，依法有权向被告林东华追偿。四、驳回原告广州住房公积金管理中心的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6570元，公告费1000元，由被告林东华、广州富力地产股份有限公司共同负担。（原告已预交公告费1000元到有关部门，不退回，由被告林东华于本判决发生法律效力之日起五日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  戴桂娟人民陪审员  黄焕青人民陪审员  罗卫红二〇一五年十二月二十四日书 记 员  谢宜静李志玲