内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院民 事 判 决 书(2015)东商初字第00193号原告深圳市城铁物业发展有限公司，住所地深圳市。法定代表人丁某，系该公司总经理。委托代理人曹某、王某，鄂尔多斯市148指挥中心法律服务所法律工作者。被告内蒙古汇东实业集团有限公司，住所地鄂尔多斯市东胜区。法定代表人郭某，系该公司董事长。委托代理人段某、高某，内蒙古京蒙律师事务所律师。被告鄂尔多斯市新港酒店管理有限责任公司，住所地鄂尔多斯市东胜区。法定代表人吴某，该公司经理。原告深圳市城铁物业发展有限公司诉被告内蒙古汇东实业集团有限公司、鄂尔多斯市新港酒店管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月18日立案受理后，依法由审判员玛垃庆夫适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹某、王某，被告内蒙古汇东实业集团有限公司委托代理人段某、高某到庭参加了诉讼，被告鄂尔多斯市新港酒店管理有限责任公司经本院传票送达,无正当理由未到庭应诉，本案现已缺席审理终结。原告诉称，2009年9月10日原告与内蒙古鄂尔多斯市兆基房地产有限公司（项目建设单位）签订了一份“鄂尔多斯【创世纪】前期物业服务合同”，该合同对小区所有业主都具有法律效力。被告是创世纪小区14号楼业主。其未交纳2009年9月10日至2014年9月10日的物业费2685620.8元以及违约金1265776.298元，共计3851397.098元（面积15120.59平米，物业费标注2.2元平米月，公摊0.65元平米月）。被告新港酒店管理有限公司系实际经营者应负责连带责任。现诉至法院要求现二被告给付物业费2585620元（60个月×2.2元×15120.59平米＋公摊部分的物业费60个月×0.65元×15120.59平米=589703.01元）以及违约金632888元（1265776元÷2），共计3218508元并承担诉讼费。被告辩称，不同意原告诉求，认为双方之间不存在物业服务合同关系。原告与开发商签订的前期物业服务协议中从未约定过被告所有的诉争房屋属于原告物业范围且该合同系原告与第三方即开发商所签订的合同，根据合同相对性原则，原告无权要求被告承担合同义务。被告在接受房屋后原告从未与被告签订合同也未向其提供过保洁、安保、电梯维修等任何与物业有关的服务，被告房屋的供水、供暖、供电系统均与原告服务的创世纪商住小区的相关系统是独立的。原告物业服务到期后向下一家物业公司移交的物业服务范围资料中根本没有被告房屋的物业服务资料，故被告的房屋不属原告物业范围。原告应提供相应的证据来证明其提供物业的事实根据《证据若干规定》应承担举证不利之后果，其不能向被告主张物业费；根据前期物业服务合同，物业费的缴纳时间为每年度或每半年度首月5日内，现原告起诉明显超过了法定的诉讼时效；即使原被告之间有物业服务关系，原告主张物业费的时间应从被告收房之日即2011年1月10日开始计算。原告向法庭出示下列证据：1、资质证书一份、营业执照复印件一份、组织机构代码证复印件一份、税务登记证复印件一份、法人证明一份、变更法人证明一份，证明原告主体适格且具有收费资质的事实：2、前期物业服务合同复印件一份，证明原告与甲方签订的前期物业合同合法有效且对小区所有业主具有约束力；3、房产信息一份，证明被告汇东实业公司购房时间以及原告已履行前期物业服务，被告也已享受物业服务的事实；4、原告鄂尔多斯分公司营业执照正副本复印件一份、税务登记证复印件一份、组织机构代码证复印件一份，证明我公司的营业场所在鄂尔多斯的事实；5、企业机读档案登记资料一份，证明二被告的关系；6、营业执照复印件一份，证明被告新港酒店合法经营且其与被告汇东公司之间有因果和连带关系；7、原告制作的滞纳金计算表，证明滞纳金数额；8、用工劳动合同一份，证明委托代理人苏道付系原告职工的事实。被告认为证据1只能证明原告具有物业收费资质但无法证明有权向被告收取物业费；证据2即前期物业服务合同系复印件，该合同只对开发商即兆基房地产公司有约束力且在合同中未约定被告所有的房屋在物业服务范围。根据合同的相关条款房屋交付时物业公司与业主重新签订合同，但原告从未与被告签订合同，其从合同签订日开始收取物业费无法律依据且已经过了诉讼时效；对证据3即房产信息的真实性认可，对证明问题不认可，认为该证据只能证明被告所有权而不能证明原告履行了物业服务以及被告享受了物业服务的事实；认为证据4即原告分公司的登记信息与本案无关；证据5即企业机读档案，无法证明二被告连带给付物业费的事实，不认可；证据6只能证明被告新港酒店的工商登记信息，无法证明其连带给付物业费的事实；证据7系原告单方自制且计算方法和标准不明确，不认可；证据8系复印件，不认可。被告汇东实业为证明其主张，向法庭出示了如下证据：1、兆基房地产开发公司出具的证明一份，证明被告接收房屋的时间为2011年1月10日且该公司在前期托管物业时不包括被告购买的房屋，其房屋的物业一直自行维护的事实；2、《工程合同》复印件一份、借款单复印件两份、结算业务申请书复印件一份，证明被告自行委托第三人硬化和维护房屋外场地的事实；3、电梯维修保养合同复印件2份、电梯维护保养发票复印件3支、电梯年检费收据复印件3支、网银转账回单复印件2份，证明被告房屋电梯由其自行维护，原告从未提供物业服务的事实；4、《空调系统维修合同》复印件一份、付款申请复印件2份、借款单复印件1份、结算业务申请书复印件一份、资金支付表复印件2张，证明被告房屋空调系统的日常维护均由其自行委托第三方进行，原告未提供物业服务的事实；5、保安服务合同1份、保安服务发票复印件4份、费用报销单复印件1份，证明被告房屋保安工作由其另行委托保安公司进行管理，原告未提供服务的事实；6、劳动用工合同复印件4份、工资表复印件4份、电子缴费付款凭证复印件3份、税收通用缴款书复印件5份，证明被告房屋保洁工作由其聘用的保洁员负责，原告未提供物业服务的事实；7、收据复印件2份、借款单复印件1份，证明被告房屋的垃圾清运、污水管更换、供水管检查与维修全部由其自行委托他人进行，原告未提供相关物业服务的事实；8、昌泰物业公司出具的证明，证明原告向该物业公司移交物业服务时被告所有的房屋不在其之前的物业服务范围内的事实；9、证人魏某（昌泰物业公司经理）证言，证明原告向昌泰物业公司移交该小区物业时未移交被告所有的房屋且该房屋的电力、外围管网均与创世纪小区分开的，是独立维护的。原告对证据1即开放商的证明不认可，认为该证明与其之前与我公司签订的物业服务协议相反且出具时间是在物业服务终止后出具的，没有证明效力；对证据2、3、4、5、6、7不认可，根据合同约定酒店内部设施的维护由其自行管理，原告只负责后勤管理和打扫卫生；对证据8、9不认可，认为原告是给房地产公司移交物业的，与昌泰物业公司无关。被告鄂尔多斯市新港酒店管理有限责任公司，未到庭质证，视为对其权利的放弃。经质证，原告提交的证据1即物业企业营业执照、资质书等相关证明材料，真实有效、来源合法且有关联性，对其证明效力予以确认。证据2中前期物业协议虽未经业主签字确认，但根据相关规定该合同对业主具有约束力，故对该组证据的效力予以确认。证据3房屋产权信息，真实有效，只能证明被告汇东公司为该物业所有权人，但无法证明原告是否履行了物业服务合同的事实，故确认部分证明效力。证据4、5、8即原告分公司信息、企业机读档案、劳工合同，与本案无关，不予认可。证据6即劳动合同系复印件且原告已委托两名诉讼代理人，根据相关法律规定，苏道付不具备委托代理条件，故对该证据不予认可。证据7即滞纳金计算表，原告单方自制，计算方法和标准不明确且被告不认可，对其证明效力不予确认；被告提供的证据1即兆基开发商出具的证明，真实有效且有关联性，符合证据三性。原告未提供相反证据且该证据与其他证据相结合，能够形成证据链条，可以证明建设单位移交物业时并不包括被告酒店的事实，故对该证据效力予以确认。证据2、3、4、5、6、7即物业服务区域内的硬化、电梯维修保养、空调维修、保安管理、保洁及垃圾清运等合同真实有效、来源合法且有关联性，对其证明效力予以确认。证据8、9即昌泰物业服务公司出具的证明及证人魏永革的证言，真实有效且有关联性，结合其他证据，可以证明原告前期物业服务期限届满后向昌泰物业公司移交时并不包括被告酒店的事实，故对其证明效力予以确认。经审理查明，2009年10月30日，原告与建设单位即内蒙古鄂尔多斯市兆基房地产有限公司签订前期物业服务合同，对该房地产公司开发建设的创世纪商住楼包括写字楼、商业、酒店、公寓、住宅提供物业服务。在合同中，双方约定了物业服务的总面积、区域、服务范围以及收费标准等事项；另查明，被告汇东实业公司于2011年1月接收兆基房地产公司部分房屋开办新港大酒店后自行委托第三方对酒店进行外围硬化、电梯和空调维修保养、打扫卫生、垃圾清运以及保安等管理。该酒店供水、供暖、供电系统均独立于原告服务的创世纪商住小区的相关系统；再查明，原告与建设单位即兆基房地产公司之间所签的前期物业服务合同中只有物业服务的面积而没有确切的房屋坐落以及建筑物数量且签订合同后也未依该合同第三十七条与业主补签相关物业管理服务协议确认具体业主。前期物业服务终止后原告移交物业时未制作书面交接协议。本院认为，前期物业服务是指业主、业主大会选聘物业企业前，由建设单位选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，由物业公司对建筑物及其附属设施、设备和相关场地进行维护、保养、修缮，对物业服务区域卫生、保安、绿化、交通、车辆等秩序进行管理，更为重要的是对其接管的物业承接查验，办理业主接房入住事宜以及对业主装修活动进行指导和监督。物业服务合同是双务合同，物业公司应履行相应的服务义务。本案中，被告已提供其对物业公共部分的硬化、维修、养护、管理、打扫、垃圾清运自行管理的证据，已完成举证责任，而原告仅提供一份内容有瑕疵的前期物业合同而未提供其该合同中约定（合同第二条）的对公用部分的维修、养护、管理、打扫、垃圾清运、车辆停放秩序管理、装修管理、物业档案资料管理等八项服务项目履行了物业管理义务的相关证据，故承担举证不利之后果，这是其一。其二、本案中建设单位及交接的物业公司均证实，被告酒店不在原告物业服务范围之内，其所签订的前期物业合同中未明确物业数量以及位置且签订合同后也未依该合同与业主补签相关物业管理服务协议确认具体业主，故二被告无法定或约定的缴纳物业费的义务。其三、针对被告出示的对公共设施设备自行维护、保养、打扫、清运垃圾的证据和主张，原告称其只负责后勤和打扫卫生。本院认为，原告仅以这两项服务而向被告收取每月每平米2.2元的物业费（每年约40万元），有悖常理，也不符合物业费收取标准以及当地经济发展实际状况。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告诉讼请求。案件受理费16674元由原告负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员 玛拉庆夫二〇一五年十二月二日书记员 刘 彦 仙