吉林省舒兰市人民法院民 事 判 决 书（2012)舒民二初字第278号原告：郭双海，男，住吉林省舒兰市。委托代理人：王胜东，吉林市王胜东律师事务所律师。被告：长春市海源房地产开发公司，住所地舒兰市。被告：马广才，男，住舒兰市。被告：刘传海，男，现下落不明。被告：郭双林，男，住舒兰市。第三人：郭双财，男，住舒兰市。第三人：邓玉成，男，住舒兰市。委托代理人：刘杨，舒兰市中心法律服务所法律工作者。原告郭双海诉被告长春海源房地产开发公司（以下简称海源公司）、马广才（马广财）、刘传海、郭双林及第三人郭双财、邓玉成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年6月25日立案受理，于2012年9月28日依法组成合议庭公开开庭进行了审理后，因（2010）舒民二初字338号案件的裁判结果与本案有直接影响，并且本案中的被告刘传海下落不明，于2012年11月13日经本院审委会讨论决定中止诉讼。至2014年10月29日恢复审理，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郭双海及其委托代理人王胜东、被告海源公司的现负责人马广才、被告马广才、郭双林、第三人郭双财、第三人邓玉成委托代理人刘杨到庭参加诉讼，被告刘传海经本院公告送达开庭传票逾期未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2000年9月14日，因被告拖欠原告运费，被告海源公司（马广才）将其开发建设的舒兰市铁东1号综合楼3单元401室出卖给原告，抵顶其所欠运费，但房屋至今未办理所有权登记，请求确认原告与被告海源公司及马广才、郭双林签订的房屋买卖合同有效，将房屋所有权登记在原告名下。被告长春海源房地产开发有限公司因无实体未答辩。被告马广才辩称：我和刘传海、郭双林、李彦于2000年6、7月份合伙开发建楼，并以长春市海源房地产开发公司的名义进行开发，后来李彦死亡，是刘传海以海源公司名义将房屋出售给郭双海和郭双财的，而当时海源公司的公章是刘传海提供，事后才知道该公司是不存在的。当时售房时，我也认可，因为欠郭双海沙石料款，所以以多退少补形式用房屋抵顶了。这个房屋没有卖给邓玉成，邓玉成怎么取得房屋我也不知道被告郭双林辩称：与马广才一致。被告刘传海缺席无答辩第三人郭双才述称:我和郭双海一起干运输活，后来欠我运费，用房子顶账第三人邓玉成述称:1、原告所签订合同无效，该房屋第三人已实际占有并居住。第三人已起诉，本案应中止诉讼，刘传海案件经过法院刑事审理后，退回检察院补充侦查，刑事案件尚未解决，刘传海无法找到，刘传海到庭后才能认定合同的真伪；2、原告合同未履行完毕，原告和刘传海所谓的合同没有结算，合同是否有效应当与刘传海结算后待定，因此亦应中止；3、房屋由邓玉成实际占有使用，并进行装修；4、本案合同相对人刘传海本人不到庭无法继续审理；5、没有海源公司这个单位，应驳回其诉讼请求。本案争议焦点是：原、被告之间签订的房屋买卖合同是否有效，其诉讼请求是否有合法依据。针对争议的焦点原告举证如下：1、欠据三枚，证明海源公司欠原告运费款47792元；2、海源公司与原告以及郭双财签订的房屋买卖协议书各一份，证明被告用争议房屋抵顶原告运费款，并交付房屋的事实；3、舒兰经济技术开发区管理委员会文件一份、法定代表人身份证明书一份、舒兰市房产产权档案一套、海源公司与案外人张会珍签订的购房协议以及张会珍的房证各一份，证明被告马广才等人符合诉讼主体资格，有为原告办理房屋产权登记的义务，在房屋产权管理部门均是以海源公司名义办理房屋登记使用的，从而证明原告与各被告签订的合同有效；4、（2010）舒民一初字第1226号民事判决书、(2010)舒行初字第4号行政判决书、2010吉终行字第16号行政判决书各一份，原告郭双海与刘兴权签订的合同书和房屋租赁合同一份、原告郭双海与承租人汪洪波签订的房屋租赁合同及刘兴权与供热站签订的供热合同一份。上述证据证明：原告对争议房屋已经占有使用并进行出租收益的事实及第三人邓玉成对争议的房屋不具有权利的事实。经庭审质证，被告马广才、被告郭双林及第三人郭双财对上述证据均无异议。第三人邓玉成质证认为：1、第一组证据不清楚真实性，不发表质证意见；2、合同的相对方为刘传海，合同中明确约定待结算后多退少补，该合同原告和被告刘传海至今未结算，合同效力应该待定；3、关于产权调取档案，即使来源真实，但是海源公司是否存在并具备签合同资质不是以房产处档案为准，而是以工商注册登记为准；4、证据4中（2010）舒民一初字第1226号民事判决书已经被撤销，不具有法律效力。两份行政判决书真实性无异议，但是由于在办理产权过户手续中存在程序问题而撤销了房照。并未否定邓玉成所签订的买卖合同的效力。其他证据我不清楚，不予以质证。原告提供的上述证据被告刘传海虽没有出庭对证据进行质证，但本院在受理该案后，已经依法公告向其送达了起诉状副本、权利义务须知、举证通知书、开庭传票等相关法律手续，被告刘传海未到庭参加诉讼，并且既未向本院提供答辩意见，也未向本院提供反驳证据，视为其放弃答辩权、质证权等相关诉讼权利，本院推定被告刘传海对上述证据均没有异议。本院认为：综合双方提供的相关证据，原告提供证据，其中三张欠据体现郭双林、刘传海、马广才的签名与其提供的购买商品房协议书刘传海的签名有一定的关联性，同时马广才、郭双林均对上述证据自认并做了说明，因此上述证据具有客观、真实性和关联性，有证明力；舒兰市经济技术开发区管理委员会文件及相关判决书系政府及司法机关文书，具有真实性，本院对原告提供的上述证据予以采信。被告马广才、郭双林及第三人郭双财未提供证据.针对争议的焦点第三人邓玉成举证如下：1、房屋所有权证，虽该证已经被政府行政机关注销，但通过该证能证明该房屋第三人曾经取得了房屋所有权。从而证实刘传海将该房屋出卖给第三人并办理了登记是刘传海真实意思表示；2、邓玉成申请在检察院调取的收据和情况说明一份{（2013）舒民二初字第318号卷宗39-40页}经庭审质证，原告认为：对证据1真实性有异议，依法不具有证据效力，房证不具有真实性，从发放时间来看，该时间房屋并没有进行验收，没有验收合格的情况下房证是不能依法发放的；房证不具有合法性，因已被行政机关注销了，不能作为证据使用。对证据2我方从未看过原件，不符合证据规则，收据内容不能体现与本案争议房屋的关联性，应不予采信，该收据没有经过司法机关确认，无法确认其真实性。被告马广才质证认为：对证据1有异议，2000年12月房子还没有交工，房屋交工是2002年，房照不存在，买楼的事我不知道，没有我的签字同意不能进行买卖；证据2不是真实的，我不知道这个事，车库是2002年9月份盖的。被告郭双林质证认为：证据1有异议，当初需经我们签字，有购房协议书，房子还没有盖完，房照从何而来不清楚，结算归马广才结算，政府有文件的；对证据2不知道是否是真实的，连原件也拿不出来。第三人郭双财质证认为：对证据1、2均有异议，房子还没有盖完，不可能办理房照第三人邓玉成提供的上述证据被告刘传海虽没有出庭对证据进行质证，但本院在受理该案后，已经依法公告向其送达了起诉状副本、权利义务须知、举证通知书、开庭传票等相关法律手续，被告刘传海未到庭参加诉讼，并且既未向本院提供答辩意见，也未向本院提供反驳证据，视为其放弃答辩权、质证权等相关诉讼权利，本院推定被告刘传海对上述证据均没有异议。本院认为：第三人提供的证据中的房照已经撤销，已不具备真实性，没有证明力，不予采信；其提供的刘传海的收据系从舒兰市检察院复印过来，来源合法，与本案由一定的关联性，予以采信。根据原告的告诉、被告的答辩、第三人的陈述及本院所采信的证据和庭审调查，本院确认本案事实如下：一、2000年，被告刘传海、马广才、郭双林、李彦（已病故）以“长春市海源房地产开发公司”的名义，合伙开发舒兰市经济技术开发区铁东街民族商店综合楼（铁东1号综合楼）。当时，原告郭双海与其哥哥即第三人郭双财，在被告的工地干运输，被告欠其运费款合计47792元，三被告出具了三枚欠据。同年9月14日，原告郭双海与其哥哥郭双财分别与海源公司签订《购买商品房协议书》约定：“将西起1单元501室东门，面积82.9平方米，总金额66320元卖给原告郭双海；将西起3单元401西门，面积86.49平方米，总金额69192元卖给第三人郭双财。同时约定以住房还运费款，多退、少补，住房以外的费用由住户承担”，出售方刘传海签名，合伙人马广才、郭双林亦同意。之后，因第三人郭双财退回所买房屋，经双方协商郭双海与郭双财的房屋对换，由郭双海购买西起3单元401西门，面积86.49平方米，总金额69192元的楼房，被告欠郭双财运费由郭双海给付，扣除被告所欠运费款，原告尚欠被告房款21400元，该款至今未付清。该楼房于2002年底交工后由被告马广才交付给原告入住，2005年原告将该楼房出租给刘兴权、汪洪波。至2009年，第三人邓玉成以该房屋系其所有为由要求郭双海腾迁向本院起诉后撤诉，之后第三人邓玉成让承租人搬出后入住该楼房至今。二、海源公司系刘传海自己起名并刻有公章，但未在工商部门注册，在该楼合伙承建期间以该公司名义对外进行活动。被告刘传海于2001年因涉嫌诈骗在检察院取保候审期间下落不明至今。此后涉及该综合楼的尾工、债权、债务问题经舒兰经济技术开发区管理委员会以舒经管【2002】第7号文件决定由被告马广才仍以“长春市海源房地产开发公司”名义处理，要求该综合楼于2002年6月30日前全部交工。三、2009年9月，第三人邓玉成要求本案原告郭双海从争议的房屋中腾迁并确认该房屋归其所有（该案于2010年10月18日撤诉）时，原告得知第三人邓玉成就争议的房屋办理了产权证，便向舒兰市人民政府申请撤销该产权证行政复议，并经两级法院审理撤销了舒经建字019956号房屋所有权证。2010年10月18日本案的第三人邓玉成以本案的三被告为被告、郭双海、郭双财为第三人向本院起诉请求判令本案争议的房屋买卖协议有效并办理房屋所有权证，本院做出（2010）舒民二初字的338号民事判决，判决“三被告于判决生效后90日内为原告邓玉成办理房屋所有权证”，该案上诉后发回本院重审，因该案与刘传海涉嫌诈骗案有关联，故该案已中止审理。第三人邓玉成主张本案亦应中止审理。本院认为：一、第三人邓玉成主张本案亦应中止审理的理由不充分。从庭审双方提供的证据及查明的事实看，本案应属一房两卖，对于合同效力，本院针对现有证据可作出评判，因此本案可以继续审理。二、三被告以“长春市海源房地产开发公司”的名义对外进行经营，无论该公司是否存在，该公司对外的经营活动均代表了合伙人的共同意志，同时经政府相关部门决定，关于该综合楼的遗留问题由马广才以“长春市海源房地产开发公司”的名义办理。故马广才可以代表海源公司行使权利。在三被告合伙开发本案争议的综合楼过程中，其中的合伙人即本案的被告马广才、郭双林均承认对外销售楼房系三人共同协商，由刘传海对外签订商品房销售合同并加盖“长春市海源房地产开发公司”印章，因此，刘传海有权代表合伙人对外出售房屋。三、原告郭双海与被告海源公司签订的《购买商品房协议书》系有效合同。从原告及第三人邓玉成提供的“协议书”和刘传海给邓玉成出具的“收据”及庭审调查，综合其他证据可认定“协议书”、“收据”上刘传海的签名是一致的；从原告提供的合同形式及内容看，该合同明确了原告所要购买的房屋楼号、面积、价款，付款的支付方式，系被告以住房偿还所欠原告运费，多退少补，这亦是支付对价的一种方式，符合交易习惯，并且被告马广才与郭双林均承认该事实，故原告与被告海源公司签订的《购买商品房协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。四、第三人抗辩理由不成立。从第三人邓玉成提供由刘传海于2000年8月29日出具的“收据”上看，该据体现的是“邓玉成订东侧楼款（车库带住宅）”，只能证明刘传海收到的是“订东侧楼款”并不能证明邓玉成买的是争议的房屋。并且该房屋于2002年竣工后即由被告马广才交付给原告郭双海居住使用，第三人邓玉成在2009年9月份主张争议的房屋由其购买后进住该房屋，既然该房屋于2000年购买，那么其应当知道该房屋已经由原告占有使用，但在2009年主张权利，有悖常理。综上，第三人邓玉成抗辩本案争议的房屋由其占有使用的证据不足，理由不充分，不予支持。合同签订后，双方当事人应全面履行合同义务，被告交付房屋后，原告郭双海应按照约定给付房款，扣除被告所欠运费款47792元，现尚欠被告房款21400元，至今未给付，在原告未全部履行给付房款义务的情况下主张房屋所有权登记在其名下，无合法依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告郭双海与被告长春市海源房地产开发有限公司签订的《购买商品房协议书》合法有效；二、驳回原告的其他诉讼请求。诉讼费1530元由被告长春市海源房地产开发有限公司、马广才、刘传海、郭双林承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。此页无正文审 判 长  周春华审 判 员  杨 杰人民陪审员  刘星楠二〇一五年四月十七日书 记 员  刘 杰