上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一(民)初字第40238号原告(反诉被告)上海亚龙投资(集团)有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人张文荣，董事长。委托代理人余西湖，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人盛国华，上海市亚冠律师事务所律师。被告(反诉原告)翁银田，男，1958年10月25日生，汉族，户籍地浙江省乐清市。委托代理人王仲宇，上海市东凰律师事务所律师。委托代理人吴大帅，上海市东凰律师事务所律师。原告上海亚龙投资(集团)有限公司(以下简称亚龙公司)诉被告翁银田及反诉原告翁银田诉反诉被告亚龙公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月18日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)亚龙公司的委托代理人余西湖、盛国华，被告(反诉原告)翁银田及其委托代理人王仲宇、吴大帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亚龙公司诉称，2003年5月19日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将位于上海市浦东新区居家桥路XXX号的亚龙大厦出租给被告用于经营酒店、娱乐、棋牌、宾馆和办公；租期自2003年11月1日起至2013年10月30日止；年租金人民币(以下币种同)450万元，租期内的水、电、煤气、通讯、门前三包等费用全部由被告承担。租赁期间，被告屡屡拖欠租金。2012年12月始，原告多次催讨租金，被告再未支付，之后被告由于经营不善，单方面终止租赁合同并要求将房屋返还，原告不得不接收，并于2013年3月4日签署了“房屋返还交接清单”。之后，就租期内拖欠的2012年12月起至2013年3月3日止的共计936,986元的租金，被告迟迟不予支付。同时被告也未按实缴纳2013年1月、2月的燃气费91,855.12元，2013年2月和3月的电费60,562.80元，为保证房屋正常运营，原告只得代缴了上述费用。除此之外，被告还拖欠了2013年2月的水费2,725.90元。原告诉请来院，要求：1、判令被告支付拖欠租金936，986元；2、判令被告支付拖欠租金利息(按人民银行同期贷款利率，自2013年1月1日起计至清偿之日止，暂计至2013年10月11日为43,589元)；3、判令被告支付燃气费91,855.12、电费60,562.80元；4、判令被告支付原告垫付燃气费和电费的利息(按人民银行同期贷款利率，自2013年1月1日起计至清偿之日止，暂计至2013年10月11日为3，737.09元)；5、判令被告支付水费2,725.90元。被告翁银田辩称，不同意原告的全部诉请。理由是：原、被告2012年11月约定解除合同，并约定在2013年3月1日办理全部交接手续。被告在2013年1月停止经营客房，2013年2月15日停止营业，双方实际在2013年3月4日办理完交接手续。交接时双方曾约定，被告在2012年12月支付28万元租金后不再支付其他费用，包括水电费。被告装修花费2,000万余元，考虑到原告收回房屋自用，被告也没有提出补偿。即便被告要支付租金，也应计算至2013年2月15日停止营业之日止。且双方曾就租赁面积减少达成协议，原告同意被告延长使用一个月时间，租金中应扣除这部分。被告还提出反诉，要求亚龙公司赔偿装修残值300万元。反诉被告亚龙公司辩称，要求驳回反诉诉请。理由是：反诉原告主张的装修残值和设备300万元没有依据；关于固定设备，合同第5.2条已经明确约定，承租人未按时支付租金的，出租人有权停止营业，设备归出租人所有，事实上双方在2013年3月4日也办了房屋交接清单，在清单中明确了被告所有物品已经搬离，按照合同的约定，亚龙公司有权处理所有的固定设备；关于装修残值，反诉原告的装修以及装修方案没有经过原告同意的，且本案起因是在租赁合同届满前因为反诉原告���约未按期支付租金，导致合同被解除，根据有关司法解释，反诉原告主张赔偿装修损失应不予支持。经审理查明：系争房屋位于上海市浦东新区居家桥路XXX号，建筑面积9882.66平方米，系亚龙公司所有。2003年5月19日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定：甲方(亚龙公司)将位于浦东新区居家桥路XXX号的亚龙大厦独一栋出租给乙方(翁银田)用作酒店、娱乐棋牌、宾馆和办公使用，建筑面积约10000平方米，包括地下一层，地上十二层；合同第3.2条约定，房屋地下、地上总建筑面积为10000平方米，如少于10000平方米，租金按比例扣除，如超出10000平方米，租金不变；双方同意房屋起租时间为2003年11月1日起至2013年10月30日止；租金每年450万元，一年分两次付款，先付后租；乙方于每年11月1日、5月1日前分别支付225万元；租赁期间产生的所有费用(包括水、电、煤、通讯、门前三包等)由乙方承担；期满后，乙方保证房屋内所有设备能正常运转，房屋内所有的固定设备属甲方所有；乙方同意未按时支付房租，甲方有权停止乙方营业，其所有设备归甲方所有；合同另对其他事项作了约定。2011年9月1日，亚龙公司发“通知函”给翁银田，内容为：“我司于2011年8月31日收到以上海亚龙大酒店签章发出的《关于调整房屋租金的告知函》，函称由你承租的……总面积不足10000平方米，并以此为由擅自调整房屋租金，自行扣除了所谓多付的租金422,424元，……提请贵方务必立即纠正，并在接函后三日内按约足额支付缺额的租金……”2011年12月22日，翁银田向亚龙公司出具“承诺书”，内容为：“本人翁银田在2011年8月30日曾就租赁上海亚龙大酒店在租赁面积与租金问题上发函《关于调整房屋租金的告知函》，并自行扣除了租金422,424元。现我不再���租赁面积与租金有任何异议，即同意继续按年租金450万元执行，并承诺于2012年2月20日前一次性补缴422,424元给上海亚龙投资(集团)有限公司”。2012年3月2日，双方签订“补充说明”一份，确认：“1、根据2011年12月22日翁银田致亚龙公司的承诺书，承诺按双方已签署的房屋租赁合同约定租金金额(年租金450万元)全额支付租金，不再对租赁面积与租金有任何异议。2、在翁银田履行上述承诺的前提下，亚龙公司同意该租赁合同至2013年10月30日到期后，给予翁银田无偿使用房屋一个月至2013年11月30日。”2013年3月4日，双方签署“房屋返还交接清单”(以下简称“交接清单”)，载明“双方的租赁关系已于2013年3月4日终止。现经甲乙双方确认，乙方(翁银田)将该房屋返还给甲方(亚龙公司)”。同时记明，“撤场搬离：乙方所有物品已搬离”、“房屋返还：甲方已接收该房屋”、“设备返还：高压电设施设备……”、“维保合同：高压电力设施电试合同……”、“水：水表读数(含上期账单复印件)，生活水20594，消防水000026”、“电：电表读数(含上期账单复印件)，电表(1)11160.20，电表(2)12533.75”。另外，在“交接清单”中，有“煤：煤气表读数”和“未结费用”两项内容留空未填写。审理中，亚龙公司向法庭提供了水电煤气账单及支付凭证，证明系争房屋在2013年2月发生电费37,552.33元，2013年3月发生电费23,010.47元{两张单据，电表号码188、128，抄见数分别为12538.80(本月)、12531.12(上月)；11166.24(本月)、11157.57(上月)}，2013年3月发生水费2,725.90元(抄表日期2013年3月4日，读数20594)，2013年1-2月煤气费合计91,855.12元，上述费用均由亚龙公司于2013年4月25日予以垫付。审理中，经翁银田申请，本院委托上海沪港建设咨询有限公司对系争房屋内装修工程造价进行了司法审价，审价结果为，“工程造价13,793,681元：其中1、装修工程造价10,318,387元；2、配套设施和室外工程，造价为331,545元；3、安装工程造价3,143,749元。残值留存=工程造价13,793,681元×5%(残值留存率)=689,684元”。鉴定意见书中详细载明了亚龙公司对鉴定征求意见稿的3点意见和翁银田对征求意见稿的7点意见，以及鉴定单位的回复说明。其中翁银田提出的第7点意见，鉴定单位认为：租赁合同是2003年签订的，翁银田也没有提供完整的2007年或2008年的装修图纸，故其提出装修时间在2007年或2008年的依据不足。庭审质证过程中，亚龙公司坚持对征求意见稿的3点意见。对此，鉴定单位认为：成品落地柜系不可移动的设备，在图纸上也有体现，故属于装修评估范畴；第二次征求意见稿增加的部分主要在安装费用，因第一次征求意见稿中所列安装费用仅为10多万元，是不符合��场实际情况的，所以在第二次征求意见稿中予以了修正。庭审中，亚龙公司表示：合同终止是因为翁银田违约无力支付租金，亚龙公司行使合同解除权而解除；合同解除日为2013年3月4日。翁银田则表示合同是因亚龙公司提出收回房屋自用，故由双方合意解除。亚龙公司表示，其第1项诉请的租金是以自2003年11月1日起至2013年3月3日止的总租金43,036,986元，扣除翁银田实际付款4,110万元，所得为936,986元。翁银田则表示因为账本缺失了，对付款和欠租情况算不清楚了。以上事实，由房地产权证、《房屋租赁合同》、“补充说明”、承诺书、通知函、“房屋返还交接清单”、审价报告及当事人的庭审陈述等在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。在约定的租期届满之前，双方实际于2013年3月4日办理了房屋返还手续并确认合同终止，但双方对合同提前解除的原因有争议，亚龙公司认为是因翁银田无力支付租金而由亚龙公司解除合同，翁银田则认为合同系亚龙公司提出收回房屋自用而由双方合意提前解除。关于租金的支付问题。亚龙公司提出截至2013年3月4日翁银田实付租金4,110万元，尚欠936,986元，对此翁银田未予确认。本院认为，对合同是否履行存在争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，翁银田虽对亚龙公司的说法不予确认，但其未能举证证明其实际付款数额，故本院对亚龙公司的意见予以采信，对其要求翁银田支付租金936,986元的诉请予以支持，并根据双方合同中“一年分两次付款，先付后租”的约定，认定翁银田在合同履行过程中确有欠付租金的违约行为。翁银田认为双方曾在房屋交还同时约定其不用再行支付租金的说法，并无相应证据证明，本院不予采信。翁银田还提出亚龙公司因房屋面积减少而同意其无偿使用一个月时间，要求在所欠租金中予以扣除。本院认为，首先，到期后无偿使用一个月与免除一个月租金并非同一个概念，其次“补充说明”中明确了翁银田在原定合同到期后方才享有无偿使用一个月的权利，因本案合同系提前解除，翁银天亦有欠付租金的情况，故对其要求在欠付的租金中扣除一个月数额的意见不予采纳。对于亚龙公司提出的水电煤气费用的主张，根据合同约定租赁期间发生的费用应由翁银田承担，双方亦在“交接清单”中予以明确，亚龙公司的主张应予支持。但其中2013年3月的电费一项，其发生时间在交还房屋前后，抄见数亦已超过双方确认数字，故本院考虑到被告的实际使用情况后酌情判决由被告承担其中部分。亚龙公司还提出要求翁银田支付拖欠租金和垫付电��燃气费用的利息损失的诉请，亦于法不悖，应予支持，但其中垫付电、燃气费用的利息损失应自亚龙公司实际垫付之次日起算。关于合同解除的问题。根据相关法律规定，主张合同解除的一方当事人对引起合同关系变更的事实承担举证责任，虽然翁银田有欠付租金的情况，因亚龙公司未能提供证据证明其曾就翁银田的违约行为通过发函或者其他方式通知解除合同的事实，故对亚龙公司认为合同系由其解除，及其根据合同5.2条约定有权处理全部固定设备的理由均不予采信。而根据双方签署的“房屋返还交接清单”，其中已能体现租赁合同由双方一致确认终止的内容，在此情况下，本院认定合同系由双方合意解除。关于翁银田的反诉诉请。根据有关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。现翁银田据此提出反诉，要求亚龙公司支付其残值补偿300万元，并在审理过程中经鉴定单位鉴定得出残值68万余元，本院认为本次鉴定程序合法，工程造价结论客观，双方所提异议均由鉴定人员作出合理解释，且根据双方剩余租金的情况，得出残值损失68万余元，亦属合理范围。本院考虑到双方在合同解除时确实未对装修物残值作出明确约定，同时也鉴于翁银田确有欠付租金的违约事实，酌情由亚龙公司分担其中30万元的损失，其余部分由翁银田分担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(四)项判决如下：一、被告翁银田应于本判决生效之日起十日内支付原告上海亚龙投资(集团)有限公司租金936,986元；二、被告翁银田应于本判决生效之日起十日内支付原告上海亚龙投资(集团)有限公司欠付租金的利息(以936,986元为本金，按人民银行同期贷款利率，自2013年1月1日起算至实际清偿之日止)；三、被告翁银田应于本判决生效之日起十日内支付原告上海亚龙投资(集团)有限公司水费2,725元、电费45,020.70元、煤气费91,855.12，合计139,600.82元；四、被告翁银田应于本判决生效之日起十日内支付原告上海亚龙投资(集团)有限公司垫付电费和煤气费的利息(以136,875.82元为本金，按人民银行同期贷款利率，自2013年4月26日起算至实际清偿之日止)；五、反诉被告上海亚龙投资(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告翁银田装饰装修损失30万元。负有金钱给付义务���当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,055元(原告上海亚龙投资(集团)有限公司已预付)，由被告翁银田负担。反诉案件受理费15,400元(反诉原告翁银田已预付)，由反诉原告翁银田负担13,860元，反诉被告上海亚龙投资(集团)有限公司负担1,540元。审价费246,000元(反诉原告翁银田已预付)，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁代理审判员  张 斌人民陪审员  黄丹红二〇一五年十二月三十一日书 记 员  陈裕国附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当��人承担举证责任。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。