广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第4802号上诉人（原审原告）：邓志铭，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审原告）：杨玲，住广西壮族自治区柳州市柳北区。两上诉人共同委托代理人：陈家骏，国信信扬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州白云国际机场集团综合开发有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：张存，该公司董事长。委托代理人：李彪、王洁，均为广东正大联合律师事务所律师。上诉人邓志铭、杨玲与被上诉人广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云机场开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第683号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，白云机场开发公司是位于广州市花都区梯面镇珠高埔云梯山庄的开发商，于2009年1月6日取得房管部门核发的编号为穗房预（网）字第20090001号的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售云梯山庄自编1-6、18-20号楼/6、7层的商品房。2009年7月20日，邓志铭、杨玲（乙方、买方）与白云机场开发公司（甲方、卖方）签订《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五。合同约定乙方向甲方购买位于广州市花都区梯面镇珠高埔云梯山庄第6号楼101号房，商品房用途为住宅，建筑面积共130.33平方米，其中，套内建筑面积111.06平方米。该商品房属预售，按套内建筑面积计价，单价为每平方米4450元，总金额494179元，付款方式为按揭贷款方式。甲方应当在2009年12月31日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第十八条约定产权登记：由甲方办理。甲方应当在该商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。第十九条约定迟延办理产权登记的违约责任：详见合同附件五第六条关于办证及逾期办证违约责任的补充约定。附件五本合同补充协议第六条约定：如因甲方责任导致乙方未能于本《商品房买卖合同》中约定的时间内取得该商品房的房地产权属证书的，如乙方选择不退房的，从《商品房买卖合同》约定的最后办证期限起至实际交付之日止，甲方须每日向乙方支付乙方实际已付的房价款总额的万分之一的违约金及损害赔偿金直至办理房产证为止，但最高不超过乙方实际已付房款的5%，并于领取房产证时一次性支付给乙方。甲方无须再承担其他任何违约责任及赔偿责任。第十五条协议效力：本补充协议是对《商品房买卖合同》的修改和补充，《商品房买卖合同》与本补充协议不一致的，甲乙双方同意以本补充协议约定为准。此外，合同及补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，邓志铭、杨玲向白云机场开发公司支付了全部房款，白云机场开发公司于2009年12月31日将涉案房屋交付邓志铭、杨玲使用。至原审法庭辩论终结前，涉案房屋所在工程尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。白云机场开发公司未为邓志铭、杨玲办妥涉案房屋的房地产权登记。2015年5月13日，邓志铭、杨玲向原审法院提起诉讼，请求：1.白云机场开发公司向邓志铭、杨玲支付逾期办理房产证违约金暂计60515元，违约金以总房款为本金，按每日万分之一标准，从2011年12月22日起计算，暂计至2015年4月30日，实际支付至白云机场开发公司实际向邓志铭、杨玲交付房产证之日止；2.本案全部诉讼费用由白云机场开发公司承担。原审法院认为，邓志铭与杨玲、白云机场开发公司签订的《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。邓志铭、杨玲向白云机场开发公司支付了全部房款，白云机场开发公司逾期未为邓志铭、杨玲办妥涉案房屋的房地产权证，构成违约，邓志铭、杨玲请求白云机场开发公司支付迟延办证违约金理据充分，该院予以支持。关于违约金的计付标准，原审法院认为，根据合同补充协议第六条约定，白云机场开发公司逾期办妥房产证，邓志铭、杨玲选择不退房的，白云机场开发公司应当自合同约定的最后办证期限起至实际交付房产证之日止，每日按邓志铭、杨玲已付房款总额的0.01%的标准向邓志铭、杨玲支付违约金，最高不超过实际已付房款的5%。故违约金应从2011年12月22日起，每日按已付房款总额0.01%的标准计付，违约金总额以已付房款总额的5%为限。对于邓志铭、杨玲要求迟延办证违约金总额不以已付房款5%为限的请求，原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”合同补充协议第六条明确约定了迟延办证违约金的计算方式，这是双方约定对迟延办证所产生的损失赔偿额的计算方法。邓志铭、杨玲亦无提供证据证明因白云机场开发公司迟延办证对其造成的损失大于合同约定的违约金数额。邓志铭、杨玲认为约定的“违约金最高不超过实际已付房款的5%”显失公平依据不足。邓志铭、杨玲要求迟延办证违约金不以已付房款5%为限的请求依据不足，原审法院不予支持。白云机场开发公司抗辩认为根据补充协议第六条约定，违约金的支付时间是邓志铭、杨玲领取房产证时一次性支付，现在还不到支付违约金的期限。该院认为，该条为合同约定的支付违约金的履行期限。因白云机场开发公司迟延办证已构成违约，而约定的“邓志铭、杨玲领取房产证”的时间尚不明确，邓志铭与杨玲、白云机场开发公司亦无法就办妥房产证的时间达成一致，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定，履行期限不明确的，邓志铭、杨玲可随时要求白云机场开发公司履行。故邓志铭、杨玲可随时要求白云机场开发公司支付迟延办证违约金，白云机场开发公司的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。本案中，白云机场开发公司已迟延办证700日以上，违约金计算已超过邓志铭、杨玲已付房款总额494179元的5%，即24709元。故对邓志铭、杨玲要求白云机场开发公司支付迟延办证的违约金24709元予以支持,邓志铭、杨玲超额请求的部分不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定于2015年8月10日作出判决：一、广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向邓志铭、杨玲支付迟延办证违约金24709元；二、驳回邓志铭、杨玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费656元，由邓志铭、杨玲负担388元，广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担268元。邓志铭、杨玲不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决结果对邓志铭、杨玲明显不公平。1.若判决白云机场开发公司因逾期未办理房产证所产生的全部违约金限为已付房款494179元总额的5％以内，即24709元，意味着该公司将24709元的违约金赔偿给邓志铭、杨玲后，再也不用承担因未办理房产证而产生任何的违约金。即使白云机场开发公司10年、20年或永远不为邓志铭、杨玲办理房产证，也不用承担其他违约责任，即该公司完全可以不用为邓志铭、杨玲办理房产证。邓志铭、杨玲作为本案商品房的所有权人，根据《物权法》的规定，依法享有对该房产具有占有、使用、处分、收益的权利。但白云机场开发公司的违约行为，导致邓志铭、杨玲依法应享有的物权得不到实现，极大地损害了邓志铭、杨玲对涉案房屋依法享有的权益。2.白云机场开发公司逾期未办理房产证的违约行为一直持续，但原审法院却只让其承担了前期部分的违约责任，其违约行为与受到的违约责任明显不对等，违背了《合同法》公平原则。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。邓志铭、杨玲为该商品房的物权人，却因白云机场开发公司的违约行为而长时间行使不了房屋出卖的权利，无法预知该商品房何时办理房产证，损失数额也难以确定。4.白云机场开发公司所作出的逾期办证违约金5%的合同条款属于格式合同条款，且未就该合同条款向邓志铭、杨玲作出任何解释说明，根据我国合同法第39、40、41条规定，该合同条款无效，应支持邓志铭、杨玲诉请。5.白云机场开发公司的主体资格存疑。根据工商登记资料显示，白云机场开发公司2014年的年度报告没有报给行政机关，据公司法规定，若白云机场开发公司不提交2014年度报告，应将其列入违法企业。该企业或将无法正常生产经营，这可能导致邓志铭、杨玲永远无法办理房产证。综上，请求：1.撤销原审判决，改判支持邓志铭、杨玲在原审中的诉讼请求；2.本案的案件受理费用由白云机场开发公司承担。白云机场开发公司辩称，一、原审法院认定违约金总额不超过5%正确。1.合同法第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，对于逾期办证的违约金，双方在合同有明确约定，在补充协议第六条明确约定了迟延办证的违约金。2.白云机场开发公司以建设房屋的成本价格，即每平方米4000多元，向邓志铭、杨玲出售房屋，但在合同中仍约定总额5%的违约金，还包括逾期交楼5%的违约金，开发商应承担5%以及其他房屋质量方面的义务，上述合同约定对白云机场开发公司的义务很重。3.双方签订的购房合同以及补充协议，于白云国际机场出售房屋之前已在收盘销售部进行公示，并允许双方对合同的所有条款进行修改以及补充，现在签订的购房合同是双方通过协商以及修改才签订，不应当是格式条款，应受到法律保护。二、白云机场开发公司认为还没有达到应支付逾期办证的违约金的条件与事实。三、企业现已经不需提交年度登记，只需网上提交即可，现企业年度报告可提交也可不提交，故不提交年度报告不影响主体存在。白云机场开发公司不服原审判决，向本院提起上诉称，1.原审法院认定的违约金支付时间错误，当事人双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第六条第1款对于迟延办理房产证应当支付违约金的时间有明确约定，即白云机场开发公司向邓志铭、杨玲支付违约金的时间为领取房产证时一次性支付，现邓志铭、杨玲未领取房产证，因此未达到领取违约金的期限及条件。2.原审法院以双方无法就办妥房产证的时间达成一致错误，现白云机场开发公司与邓志铭、杨玲就办妥房产证基本达成一致，鉴于涉案房屋存在历史遗留的疑难问题，确实无法在合同约定的时间内办妥房产证，双方已经就办理房产证的时间延长至2016年6月达成基本一致意见，待邓志铭、杨玲领取房产证时，白云机场开发公司再根据合同约定承担延期办证的相关责任。综上，上诉请求：1.撤销原审判决并驳回邓志铭、杨玲的全部诉讼请求；2.由邓志铭、杨玲承担本案全部诉讼费用。邓志铭、杨玲辩称，1.白云机场开发公司的上诉请求没有法律以及事实依据，邓志铭、杨玲从未与白云机场开发公司达成延期于2016年6月办证的意见。2.双方补充协议的第4条约定，“如乙方中途违约，乙方有权扣除20%作为违约金，并扣除各项手续费”，但支付小业主的却只有楼款总额5%的违约金，上述条款显然为格式条款，但白云机场开发公司没有对此作出任何说明，故合同没有法律效力。本院二审经审理查明，双方对于原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审庭审中，白云机场开发公司对涉案房屋的办证时间仍无法确定。本院认为，本案二审争议焦点为原审判令白云机场开发公司在判决生效之日起十日内支付按已付房款总额5%的迟延办证违约金的依据是否充分。第一，涉案《商品房买卖合同》及其补充协议经由双方当事人签名（盖章）确认，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定合同是双方真实意思表示、合法有效，双方应依约履行合同义务正确，本院予以维持。第二，关于迟延办证违约金以房屋价款5%为限的条款是否是无效格式条款问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”关于迟延办证违约金以房屋价款5%为限的条款是白云机场开发公司为重复使用而预先拟定的条款，主要内容是对迟延办证违约金的数额进行约定，该约定内容明确具体，邓志铭、杨玲在该合同书上签名确认，且该条款并不存在免除白云机场开发公司责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。故邓志铭、杨玲认为上述条款属于无效格式条款的依据不足，本院不予采纳。第三，虽然从查明的事实情况看，白云机场开发公司迟延办证时间确实较长，已属严重违反合同约定，但邓志铭、杨玲并未及时主张权利，故对逾期办证可能造成的损失扩大应自行承担责任，两人现在诉讼中主张按照相关司法解释规定的标准计算延迟办证违约金依据不足，本院不予采纳，但此后如白云机场开发公司仍继续不履行办证义务，违约时间过长造成两人的扩大损失，两人可另循途径解决。综上，原审认定迟延办证违约金应以约定的已付房款5%为限并无不当。此外，二审中，白云机场开发公司对办证具体时间仍未能确定，双方也未就办妥房产证事宜达成一致意见，原审认定白云机场违约并应支付相应违约金的判决依据充分，本院予以维持。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，双方的上诉理由均不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费417.73元，由邓志铭、杨玲负担208元，由广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担209.73元。本判决为终审判决。审 判 长  张一扬审 判 员  兰永军代理审判员  王汇文二〇一五年十二月十七日书 记 员  龚 珏