柳州市中级人民法院广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）柳市民二终字第390号上诉人（一审原告）：柳州市屏山综合农贸市场管理有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市羊角山镇驾鹤村（荣军路一区1号旁）。法定代表人：李时明，该公司总经理。委托代理人：郭林，广西至和律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：梁永洲，男，壮族，无固定工作。委托代理人：韦祎明，广西银正律师事务所律师。上诉人柳州市屏山综合农贸市场管理有限公司（以下简称屏山公司）因与被上诉人梁永洲租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2015）鱼民初（一）字第623号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年10月26日受理后，依法组成合议庭于2015年11月25日公开开庭审理了本案。上诉人屏山公司的委托代理人郭林，被上诉人梁永洲的委托代理人韦祎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年11月28日，梁永洲向屏山公司交付柳州市屏山综合农贸市场（以下简称屏山农贸市场）南9号门面一间的定金8000元及2-01号水产摊位一个的定金2000元，合计人民币10000元，屏山公司向梁永洲出具《收款收据》二份，《收款收据》注明：签订合同后，定金自动转为合同保证金。梁永洲领取了上述门面的钥匙。其时，为培育市场，屏山公司允许该市场业主进场免交租金经营。2013年8月24日，屏山公司在《南国今报》刊登通告，称该市场自2011年11月28日开业至今仍有部分业主摊位（门面）空置，并告知该市场业主于2013年8月31日前，持定金条到市场办公室办理相关手续。2013年9月26日，屏山公司发出通知，称该市场开业至今仍有部分业主未入驻，并告知该市场已交定金的客户于2013年10月1日前到市场办公室协商、签订租赁合同，逾期视为拒签，屏山公司将收回门面（摊位）并没收定金。现屏山公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认屏山公司与梁永洲间存在不定期租赁关系；2、梁永洲支付屏山公司租金32300元并承担本案全部诉讼费用。一审法院审理认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于屏山公司诉请与梁永洲之间存在不定期租赁关系的问题，不定期租赁关系应以租赁合同设立为前提，屏山公司未能举证证明其与梁永洲之间就涉案门面或摊位签订了租赁合同，为此，屏山公司的该项诉请缺乏依据，本院不予支持。关于租金的问题，当事人请求支付租金应以租赁合同有效为前提，屏山公司既未与梁永洲签订书面租赁合同，又无关于门面或摊位租金的口头约定，屏山公司虽举证证明梁永洲领取了涉案门面的钥匙但未能提供充分证据证明梁永洲已实际使用了门面或摊位的事实，且梁永洲又不予认可，故屏山公司请求梁永洲支付租金，缺乏依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：驳回屏山公司的诉讼请求。一审案件受理费708元（屏山公司已预交），减半收取人民币354元，由屏山公司负担。上诉人屏山公司不服一审判决，上诉称：一审查明的事实明显只注重梁永洲的辩解，而没有审查全案的证据和考虑屏山公司的理由，导致做出了错误的认定和判决。具体理由如下：一、一审判决认定的不定期租赁关系应当以租赁合同为前提没有法律依据。一审法院只机械的理解是否有正式的租赁合同而忽视了梁永洲已经实际占有摊位的客观事实，实际上屏山公司已经举证证实梁永洲使用了门面摊位即屏山公司委托梁永洲为其统一制作门头广告的事实；二、一审法院采信的梁永洲辩解的所谓只是交纳了立约定金而没有实际签订合同的事实只是本案的部分事实，从屏山公司举证的情况上看，一方面，梁永洲交纳定金后，拒绝与屏山公司协商签订合同，另一方面同时又占有屏山公司的门面摊位，不仅其辩解与事实完全不符，而且也可以看出梁永洲存在明显的过错。因此，根据公平和诚实信用的原则，应当支持屏山公司的一审诉讼请求。综上所述，一审法院的审理认定事实不清，屏山公司因此提起上诉，请法院依法撤销一审判决，支持屏山公司的诉讼请求。被上诉人梁永洲答辩称：一、梁永洲与屏山公司从未对租赁上诉人的门面或者摊位形成合意。1、双方对合同主要条款均未商谈，未形成合意，该定金是立约定金。2、屏山公司强迫梁永洲一次签订两年期限的租赁合同，双方未能达成合意，故双方的租赁合同关系从未成立。二、梁永洲从未占有、使用屏山公司的门面或者摊位。首先屏山公司所谓的钥匙交付记录是梁永洲留给屏山公司的通讯方式，只是一个通讯录，且该证据未记载梁永洲领取门面钥匙。不能证明梁永洲实际占用上诉人门面。其次，梁永洲从未委托屏山公司制作门头广告，梁永洲向屏山公司交付门面、摊位定金时，屏山公司要求梁永洲必须按照统一式样安装门头广告。但梁永洲认为屏山公司收取广告费用过高，并未委托屏山公司制作广告、交付广告费。再者屏山公司称梁永洲实际使用门面、摊位，但无法提供收取水电费、卫生费等凭据，可见屏山公司所称不是事实。三、即使法院认为梁永洲有使用过屏山公司的门面或摊位，那么屏山公司行使租金支付请求权也已经超过了一年的诉讼时效期间。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，屏山公司的上诉理由不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人屏山公司对一审查明的事实无异议，但认为一审法院遗漏查明：1、屏山公司跟部分租户存在协商的情况，有签订一年或者两年租期，也有未达成协议退还定金的情况。2、屏山公司有为梁永洲安装门头广告、水电设施。上诉人屏山公司未向本院提交新的证据。被上诉人梁永洲对一审查明的事实即：“梁永洲领取了上述门面的钥匙”有异议，认为梁永洲并未领取门面钥匙。梁永洲向本院提交了柳州市中级人民法院（2015）柳市民二终字第256号民事判决书一份，拟证明梁永洲与屏山公司从未形成租赁关系已被生效法律文书确认。针对被上诉人梁永洲在二审中提交的新的证据，屏山公司质证意见为：对真实性无异议，但对判决书载明的内容有异议，双方未形成租赁关系的过错在于梁永洲，其已领取了钥匙，屏山公司已将门面交付给梁永洲，其已实际控制了门面。梁永洲一直拒绝签订合同应承担缔约过失责任，对该份证据不予认可。经质证，本院认为：梁永洲提交的（2015）柳市民二终字第256号民事判决书来源真实、合法与本案具有关联性，故对该份证据本院予以采信。针对上诉人屏山公司认为一审遗漏查明的事实，本院认为，从一审庭审质证来看，屏山公司提交了相应的证据证明其与部分租户存在协商并约定签订一年或者两年租期以及未达成协议退还定金的情况。梁永洲对上述证据未提出异议，只是认为与本案无关，上述证据只能证明屏山公司与其他部分租户进行过协商，不能证明与梁永洲有过协商。本院认为上述证据与本案不具有关联性，本院不予认定为本案定案依据。至于屏山公司主张其有为梁永洲安装门头广告、水电设施，但未提供证据予以证实，故一审法院对此并未遗漏查明，本院予以确认。针对被上诉人梁永洲对一审查明有异议的事实，本院认为，梁永洲虽一直主张领取钥匙记录本上不是本人签名，但未提供证据加以佐证，故一审法院认定梁永洲领取钥匙并无不当，本院予以确认。据此，一审法院查明的事实正确，本院依法予以确认。二审另查明，梁永洲就其向屏山公司交纳的定金10000元的返还，曾向一审法院提起诉讼。一审法院以双方未订立书面的租赁合同的原因是双方当事人磋商不成，并非一方当事人对订立书面租赁合同无故反悔为由，判令屏山公司向梁永洲返还定金10000元。屏山公司不服该判决，上诉至本院。本院审理认为双方的租赁关系并未成立，驳回上诉，维持原判。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，双方并未签订书面的租赁合同，确认双方租赁关系存在的关键就是屏山公司是否已实际将租赁物交付给梁永洲使用。综合双方当事人的诉辩观点，本院归纳本案的争议焦点如下：一、梁永洲是否真实占有并使用了屏山公司提供的门面和摊位；二、梁永洲是否应当支付租金，如需支付租金，交付租金的标准应如何认定。针对第一个争议焦点，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，屏山公司主张其已将租赁场地交付梁永洲使用，理由是梁永洲领取了门面钥匙并进驻门面经营，只因门面不好经营而关门，但是其并未向屏山公司交还钥匙，同时梁永洲曾要求屏山公司为其制作广告牌并交付了相应的费用。但是通过庭审查明梁永洲并未要求屏山公司为其制作广告牌，亦未向屏山公司交付任何费用。并且，梁永洲对屏山公司主张的上述事实予以否认。据此，屏山公司不能提供充分证据证实梁永洲已实际使用本案租赁物，应承担举证不能的不利后果。且双方租赁关系已经本院另案生效判决确认不成立，故，本院认定梁永洲未实际占有、使用本案租赁物，梁永洲与屏山公司之间未形成不定期租赁合同关系。针对第二个争议焦点，本院认为，在上述争议焦点中，本院已认定梁永洲未实际使用租赁场地，梁永洲与屏山公司之间未形成不定期租赁合同关系。因此梁永洲不应再向屏山公司支付租金。综上所述，上诉人屏山公司的上诉请求无事实及法律依据，依法应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费708元（上诉人柳州市屏山综合农贸市场管理有限公司已预交），由上诉人柳州市屏山综合农贸市场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 江 侦代理审判员 彭 霞代理审判员 廖龙华二〇一五年十二月十四日书 记 员 梁耀尹