广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0103民初2453号 原告（反诉被告）：广西保利物业服务有限公司，住所地：南宁市凤翔路**凤翔花园会所办公室。 法定代表人：韦庆忠，董事长。 委托诉讼代理人：覃雕，广西科豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄杏余，女，1980年1月1日出生，壮族，住南宁市青秀区，系该公司员工。 被告（反诉原告）：刘庆，女，1970年7月1日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 原告（反诉被告）广西保利物业服务有限公司诉被告（反诉原告）刘庆物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年5月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广西保利物业服务有限公司的委托诉讼代理人覃雕、黄杏余，被告（反诉原告）刘庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）广西保利物业服务有限公司诉请：一、刘庆向广西保利物业服务有限公司支付南宁市青秀区桂雅路96号老挝园区东盟国际第1街月亮湾1栋1-02号商铺物业服务费7388.4元，生活垃圾清运费20元，电费259元，水费24元，公摊电费2.2元，公摊水费1.5元，共计人民币7695.1元；二、刘庆承担本案诉讼费。事实与理由：2008年4月1日，广西保利物业服务有限公司与南宁新湄公河房地产有限公司签订《保利·东盟国际第1街前期物业服务合同》，约定南宁新湄公河房地产有限公司聘请广西保利物业服务有限公司对其开发的位于南宁市青秀区提供前期物业服务，服务期限自2008年4月1日起至该商业街成立的第一届业主委员会与新选聘物业公司签订的物业服务合同生效时止。2010年6月22日，南宁保利物业服务有限公司更名为广西保利物业服务有限公司。2010年8月25日，广西保利物业服务有限公司与南宁新湄公河房地产有限公司补签了《保利·东盟国际第1街前期物业服务合同》，合同内容不变。2011年12月8日，刘庆与南宁新湄公河房地产有限公司签订合同编号为ＹＳ00222560的《商品房买卖合同》，购买了××·××国际××街月亮××商铺，房产建筑面积为98.27平方米。从2011年12月8日至今，广西保利物业服务有限公司向刘庆提供物业管理服务并积极履行合同约定的相关义务。自2014年1月1日起，刘庆无故停止交纳涉案商铺的物业服务费及其他费用。截止至2017年11月30日，刘庆共计欠缴物业服务费等费用合计7695.1元。为维护其合法权益，广西保利物业服务有限公司诉至本院，提出上述诉讼请求。 被告（反诉原告）刘庆辩称：一、本案并非个案，是多起纠纷中的一单，本案看似是刘庆拖欠广西保利物业服务有限公司物业管理费，实则是刘庆受开发商欺压，在没有选择的情况下接受开发商关联的物业公司，一直受广西保利物业服务有限公司欺压，未享有业主相应的权利。二、广西保利物业服务有限公司起诉时提供的证据为虚假证据。三、广西保利物业服务有限公司未履行合同责任，物业服务质量过差，刘庆有权拒交物业费。四、广西保利物业服务有限公司未经业委会同意，私自改变公共区域用途。五、广西保利物业服务有限公司利用物业公共部分，投放大量广告，未经业主同意，也未向业主公示收费情况。六、广西保利物业服务有限公司私自提高停车费收取标准。七、临时合同约定物业应对商业街进行定时的文娱活动。八、广西保利物业服务有限公司未对商业街进行日常维护。 被告（反诉原告）刘庆提出反诉请求：免交南宁市青秀区桂雅路96号老挝园区东盟国际第1街月亮湾1栋1-02号商铺物业服务费7388.4元，生活垃圾清运费20元，电费259元，水费24元，公摊电费2.2元，公摊水费1.5元。 原告（反诉被告）广西保利物业服务有限公司辩称：广西保利物业服务有限公司与涉案开发商签订有《前期物业服务合同》，刘庆在签订的《商品房买卖合同》中记载提供服务的是广西保利物业服务有限公司，说明刘庆是认可广西保利物业服务有限公司作为涉案物业的服务企业，两项合同的收费标准均为1.6元/平方米/月，而《前期物业服务合同》约定广西保利物业服务有限公司可以代收电费、水费、公摊水电费，根据南宁市政府的文件，广西保利物业服务有限公司代刘庆交纳上述费用。2014年1月1日至今，广西保利物业服务有限公司已经为刘庆提供物业服务，并垫付2017年11月的各项费用，所以刘庆应当向广西保利物业服务有限公司支付物业服务费及各项相关费用。请求驳回刘庆的反诉请求。 经审理查明：2010年8月25日，南宁新湄公河房地产有限公司（甲方）与广西保利物业服务有限公司（乙方）签订《保利·东盟国际第一街前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对保利·东盟国际第一街提供前期物业管理服务事宜。服务期限自2009年3月25日起至本小区第一届业主委员会成立、业主委员会与业主大会选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止。合同第十三条约定：不定期组织开展社区文化娱乐休闲活动。合同第十四条约定：向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业服务费；2、电梯日常维护费、维护人员工资福利、专业维护保养费、检测费、年审费等；3、代收自用水费及公用水、电分摊费用；4、收取公共停车位停放费、收取停车场物业服务费和代产权人收取车位租金；5、其他与物业管理有关的应缴费用。合同第二十二条约定：3、业主缴纳费用的时间：每月10—30日前缴纳当月费用；4、业主的物业服务费从甲方的交楼通知规定业主办理收楼手续之日起开始缴纳，甲方通知入伙之日起一个月内未办理入伙手续者，自逾期之日起算。甲方承诺免交的应缴费用，应由甲方支付给乙方。物业公司实行先收费后服务的原则。业主应缴的费用有：（1）物业服务费收费标准：商铺按建筑面积每月每平方米1.60元标准缴纳；（3）甲方、业主和物业使用人未按本合同约定按时足额缴纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准向乙方支付违约金；甲方、业主和物业使用人逾期未交纳物业维修资金、水电公摊费及自用部分水费的，也应从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准交纳违约金；（5）自用水费按业主或使用人实际发生额由乙方代收；公用水、电费及自用、公用水电损耗，按当月实际发生公用水、电费和自用、公用水电损耗实行按户分摊由乙方代为收取；如业主或使用人拖欠自用水费和水电公摊费，乙方有权采取催缴、停止服务、法律诉讼等方式处理。合同第二十五条约定：商铺共用部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在物业维修资金中列支，甲方有义务督促业主缴纳上述物业维修资金并配合维护。 2010年8月25日，南宁新湄公河房地产有限公司出具《情况说明》，内容为：原我公司开发的保利·东盟国际第1街前期物业管理中标单位是南宁保利物业服务有限公司，南宁保利物业服务有限公司于2008年4月1日与本公司签订了《保利·东盟国际第1街前期物业服务合同》。由于南宁保利物业服务有限公司业务发展需要，于2010年6月22日更名为广西保利物业服务有限公司，广西保利物业服务有限公司于2010年8月25日与本公司重新签订《保利·东盟国际第1街前期物业服务合同》，内容均与前份合同一致，南宁保利物业服务有限公司2008年4月1日与本公司签订的《保利·东盟国际第1街前期物业服务合同》自2010年8月25日起作废。于2010年8月25日起原南宁保利物业服务有限公司所负责管理的保利·东盟国际第1街项目的一切业务活动，将由广西保利物业服务有限公司继续履行。 2011年12月8日，刘庆（买受人）与南宁新湄公河房地产有限公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定由买受人向出卖人购买位于南宁市青秀区，建筑面积为97.8平方米，出卖人应当在2010年1月1日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……与房屋有关的风险自合同约定的交房之日起转移到买受人，买受人必须支付延期交房期间的物业管理费和其他因延期交房引起的一切费用。该房屋的保修期从出卖人通知的交房日期算起。合同第二十条约定：1、出卖人依法选聘的物业服务企业为南宁保利物业服务有限公司。2、前期物业服务期间，物业服务收费价格为1.6元／月·平方米（建筑面积），由物业服务企业按照月收取。 上述合同签订后，广西保利物业服务有限公司一直为保利·东盟国际第一街提供物业服务至今。因刘庆2014年1月至2017年11月拖欠物业服务费，广西保利物业服务有限公司催讨未果，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。刘庆则答辩如前。在诉讼过程中，刘庆向本院提出反诉，提出前述反诉请求。广西保利物业服务有限公司则答辩如前。 另查明：在诉讼过程中，刘庆及广西保利物业服务有限公司明确涉案商铺的交付时间为2013年12月30日。 南宁保利物业服务有限公司于2010年6月22日将名称变更为广西保利物业服务有限公司。广西保利物业服务有限公司取得《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，资质等级为一级。 经查询，不动产单元坐落“南宁市青秀区”，产权人为刘庆，建筑面积为98.27平方米。 再查明：在诉讼过程中，刘庆在本案立案后已经补交部分费用，故广西保利物业服务有限公司当庭撤回对其他费用的主张，仅要求刘庆支付物业服务费7388.4元。刘庆确认广西保利物业服务有限公司清理了其商铺门前的垃圾，所以补交部分费用，其同意广西保利物业服务有限公司当庭撤回对其他费用的主张。刘庆对广西保利物业服务有限公司主张其尚欠物业服务费7388.4元的金额予以认可，确认一直未交纳物业服务费。 又查明：2018年4月2日，南宁市住房保障和房产管理局组织广西保利物业服务有限公司参加物业服务企业约谈会。 在诉讼过程中，广西保利物业服务有限公司承认其在提供物业服务中存在部分瑕疵，因此其未向刘庆主张逾期交纳物业服务费的违约金。 本院认为，在案件审理过程中，广西保利物业服务有限公司自愿撤回要求刘庆支付南宁青秀区桂雅路96号老挝园区东盟国际第1街月亮湾1栋1-02号商铺生活垃圾清运费20元、电费259元、水费24元、公摊电费2.2元、公摊水费1.5元的诉讼请求，属于其行使诉讼权利的体现，未损害他人利益，本院予以准许。 广西保利物业服务有限公司取得物业服务企业一级资质证书，依法可以开展相应的物业服务。《南宁市商品房买卖合同》中已经约定选聘前期物业服务企业为南宁保利物业服务有限公司，在南宁保利物业服务有限公司更名为广西保利物业服务有限公司后，南宁新湄公河房地产有限公司与广西保利物业服务有限公司重新签订《保利·东盟国际第一街前期物业服务合同》。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，在保利·××国际××街小区未召开业主大会亦未成立业主委员会的情况下，南宁新湄公河房地产有限公司与广西保利物业服务有限公司签订的《保利·东盟国际第一街前期物业服务合同》合法有效。广西保利物业服务有限公司提供了相应的物业服务，刘庆应当按照约定支付物业服务费。 刘庆对尚欠的物业服务费金额予以认可，本院对此予以确认。虽然按照广西保利物业服务有限公司的计算方式得出物业服务费应为7389.9元（98.27㎡×1.6元/㎡.月×47个月），但原告仅主张7388.4元，系其对自身权利的正当处分，未损害他人利益，本院予以照准。 刘庆提出反诉主张其无需支付物业服务费，但其在诉讼过程中确认广西保利物业服务有限公司将其商铺门口的垃圾进行清理，可以得知广西保利物业服务有限公司提供了物业服务。广西保利物业服务有限公司对其提供服务过程中存在的瑕疵也主动免除刘庆逾期交纳物业服务费的违约金，故刘庆的反诉主张，无事实与法律依据，本院予以驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）刘庆应向原告（反诉被告）广西保利物业服务有限公司交纳2014年1月1日至2017年11月30日期间的物业服务费共计7388.4元； 二、驳回被告（反诉原告）刘庆的全部反诉请求。 本诉案件受理费50元，由被告刘庆负担。 反诉案件受理费25元，由被告刘庆负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  肖 哲 人民陪审员  康海桥 人民陪审员  蒋京红 二〇一八年六月二十九日 书 记 员  吕蕊冰 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。