广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第113号上诉人（原审原告）：广州市海珠区三滘村第六经济合作社，住所地广东省广州市海珠区池滘北大街87号法定代表人：吴伟志。委托代理人：蔡铄璇。被上诉人（原审被告）：广州市海珠南洲工贸发展有限公司，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：庾秀鸿。委托代理人：张健铭、张翔。上诉人广州市海珠区三滘村第六经济合作社因与被上诉人广州市海珠南洲工贸发展有限公司返还原物纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市海珠南洲工贸发展有限公司原名称为广州市海珠区南洲工贸发展公司，于2001年11月20日经工商部门批准，更名为现企业名称。广州市海珠区三滘村第六经济合作社、广州市海珠南洲工贸发展有限公司于1996年8月26日签订三字（06）96第04号《协议书》，约定：广州市海珠区三滘村第六经济合作社提供涉案土地与广州市海珠南洲工贸发展有限公司共同开办“商业广场”及其配套设施。广州市海珠南洲工贸发展有限公司负责全部投资费用，并负责施工和完工后投入使用的经营管理，盈亏由广州市海珠南洲工贸发展有限公司自行负责。合作年限为五十年，即1996年8月28日起至2046年8月27日止。在合作期内，于1996年8月28日起，前三年广州市海珠南洲工贸发展有限公司每月支付给广州市海珠区三滘村第六经济合作社固定利润56035元。从第四年起至第十五年，每隔三年递增25%，从第十六年至第五十年，每隔三年递增30%。利润支付的时间及方式，即每月15号前由广州市海珠南洲工贸发展有限公司向广州市海珠区三滘村第六经济合作社交纳利润。逾期每天附加千分之三的滞纳金。若拖欠壹个月不上交利润，则视为违约。广州市海珠区三滘村第六经济合作社有权终止协议，广州市海珠南洲工贸发展有限公司的所有设施归广州市海珠区三滘村第六经济合作社所有。场内设施建设，由广州市海珠南洲工贸发展有限公司自行报批报建，并参加市政批准的内容组织施工。广州市海珠区三滘村第六经济合作社应予以积极协助，并提供所需要的有关证明及一切资料。广州市海珠区新滘镇三滘村民委员会在该《协议书》下方加盖公章。协议签订后，广州市海珠区三滘村第六经济合作社交付涉案土地（无上盖）给广州市海珠南洲工贸发展有限公司使用，办理相关报建手续后，由广州市海珠南洲工贸发展有限公司出资在涉案土地上建造商铺，在商铺建设完工后由广州市海珠南洲工贸发展有限公司出租经营管理，广州市海珠区华南鞋业百货批发城承租后再分租给小租户使用。1998年10月24日，广州市海珠区三滘村第六经济合作社、广州市海珠南洲工贸发展有限公司签订三字（06）98第03号《协议书》，订明：根据目前市场环境，经村、社委会多次研究决定，现将涉案土地给广州市海珠南洲工贸发展有限公司作永久性使用，由广州市海珠南洲工贸发展有限公司以每亩总价叁拾万元人民币交给广州市海珠区三滘村第六经济合作社。付款办法签定本协议之日起即付地价伍拾万元人民币。如下款项为肆佰肆拾伍万元人民币于1999年1月底前全部付清。签定本协议之日起生效，同时该土地的租赁协议随即解除。……该土地今后如需要办理有关手续，村、社必须要协助及大力支持。该《协议书》下方除了加盖广州市海珠区三滘村第六经济合作社、广州市海珠南洲工贸发展有限公司单位公章外，广州市海珠区三滘村第六经济合作社公章处还有“李有仔、吴根、陈松彬、梁文彬、吴建新、吴润坤”的签名记载以及广州市海珠区新滘镇三滘村民委员会加盖公章并出具“同意你社意见”的意见。该《协议书》签订后，广州市海珠南洲工贸发展有限公司分别于1998年10月26日、1999年1月28日交付合计495万元给广州市海珠区三滘村第六经济合作社，广州市海珠区三滘村第六经济合作社出具的《收款收据》中“摘要”处记载内容为：用地按金50万元、有偿转让地价款445万元。自该《协议书》签订后，广州市海珠南洲工贸发展有限公司再没有向广州市海珠区三滘村第六经济合作社支付三字（06）96第04号《协议书》约定的固定利润。2006年12月26日，广州市海珠区三滘村第六经济合作社、广州市海珠南洲工贸发展有限公司签订《补充协议》，约定：双方一致确认涉案土地为16.9亩，即1998年测量的16.5亩，另加上2006年11月29日测量的多出土地面积为256平方米（约0.4亩），双方同意以后不再对该土地面积提出任何异议。双方同意在进入二区大道靠广州大道划出面积为256平方米作为广州市海珠区三滘村第六经济合作社多出的土地，该土地全部出租给广州市海珠南洲工贸发展有限公司作停车场及配套使用。广州市海珠区三滘村第六经济合作社同意广州市海珠南洲工贸发展有限公司一次性给付伍万元整作为广州市海珠南洲工贸发展有限公司在2006年以前使用该地的补偿金。广州市海珠南洲工贸发展有限公司于2004年12月15日交纳了地址为海珠区三滘村广州大道南东侧1627号之四、六等17份土地出让金2702737元，后又于2014年3月14日交纳了地址为海珠区广州大道池滘村东1631号1-6幢的国土出让交易补地价收入5945017元。2004年12月16日，房管部门进行权属登记，核发以下房屋《房地产权证》给广州市海珠南洲工贸发展有限公司：1、海珠区三滘乡池滘村石路西大街三巷4、6、8、10号房屋；2、海珠区广州大道池滘村石路西大街1、3号房屋；3、海珠区广州大道池滘村石路西大街5、7号房屋；4、海珠区三滘村池滘村石路西大街二巷1、2号房屋；5、海珠区广州大道池滘村石路西大街一巷1号、三巷1号房屋；6、海珠区三滘乡池滘村石路西大街一巷3号房屋；7、海珠区三滘村池滘石路西大街一巷5号房屋；8、海珠区广州大道池滘村石路西大街一巷7号房屋；9、海珠区广州大道池滘村北荘城1631号之10房屋。前述房屋的《房地产权证》均记载：广州市海珠南洲工贸发展有限公司是上述房屋的权属人，土地使用权性质：国有土地使用权，土地用途为商业用地，附记处均记载：根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第（五）项的规定和撤村改制批准的文件（海府函（2002）84号确权）；已征收国有土地使用权出让金，使用年限40年，从2004年12月13日起。此外，房管部门还于2014年4月15日对广州市海珠区广州大道池滘村东1631号1幢、2幢、3幢、4幢、5幢、6幢房屋进行产权登记，核发《房地产权证》给广州市海珠南洲工贸发展有限公司，确认广州市海珠南洲工贸发展有限公司为前述房屋的权属人，房屋规划用途为商业，土地性质为国有，土地使用权取得方式为出让；附记处注记：已征收国有土地使用权出让金，使用年限40年，从2014年3月14日起。广州市海珠区三滘村第六经济合作社于2013年12月3日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认我社与广州市海珠南洲工贸发展有限公司于1998年10月24日签订的三字（06）98第03号《协议书》无效；2.判令广州市海珠南洲工贸发展有限公司立即将位于广州市海珠区三滘广州大道南路1631号地块，即我社石某土地（见附图）的壹拾陆点伍亩土地完整交还给我社；3.判令广州市海珠南洲工贸发展有限公司向我社支付广州市海珠区三滘广州大道南路1631号的场地使用费人民币4268290.32元（按照每个月177845.43元，自2011年12月3日暂计至起诉日，要求计至实际搬迁之日）；4、广州市海珠南洲工贸发展有限公司承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，广州市海珠区三滘村第六经济合作社、广州市海珠南洲工贸发展有限公司一致陈述：不清楚广州市海珠区华南鞋业百货批发城分租给小租户使用的租赁情况，无法提交小租户租赁信息等证据材料。一审诉讼期间，广州市海珠区三滘村第六经济合作社为证明涉案土地为其社集体土地的事实，提交两份《证明》（均由广州市海珠区三滘村第六经济合作社出具），其中一份《证明》落款日期为2014年9月2日，该《证明》左下方由广州市海珠区南洲街三滘经济联合社于2014年9月4日出具“据了解，该地块在98年10月前为三滘第六经济合作社，属于农民集体所有，98年10月后与南洲工贸公司合作”的意见，并加盖公章确认。广州市海珠南洲工贸发展有限公司不确认该两份《证明》的真实性、合法性和关联性，认为土地权属证明应由第三方出具，自2002年撤村改制后，全部土地已经转为国有土地，涉案土地也已经不属于广州市海珠区三滘村第六经济合作社集体所有。此外，广州市海珠区三滘村第六经济合作社为证明广州市海珠南洲工贸发展有限公司在涉案土地上违法违规办理了数十个使用人为广州市海珠南洲工贸发展有限公司的宅基地证，在2002年期间，又通过“偷梁换柱”及虚假陈述，将宅基地证换成权属人为广州市海珠南洲工贸发展有限公司的房地产证的事实，提交广州市房地产档案馆查阅资料，该房屋档案中载有以下材料：广州市海珠区新滘镇人民政府在1996年间向广州市海珠南洲工贸发展有限公司核发的《农村（墟镇）宅基地使用证》、《郊区村镇建房许可证》、加盖原、广州市海珠南洲工贸发展有限公司公章的申请集体土地房产证的《报告》（广州市海珠区南洲街三滘村民委员会出具“情况属实，同意办理”的意见，并加盖公章予以确认；广州市海珠区新滘镇村镇建设办公室出具“同意申请”的意见）、广州市海珠南洲工贸发展有限公司申请办理集体土地房产证的《权属来源情况申述》（广州市海珠区南洲街三滘村民委员会在“单位主管意见”栏签署“情况属实，同意办理”的意见，并加盖公章予以确认）、土地权属性质为集体所有的《房地产证存根》、《集体土地房产证》（权属人为广州市海珠南洲工贸发展有限公司）、广州市海珠区南洲街三滘村民委员会向房管部门提交的《关于申请城中村土地房屋改制工作的请示》（主要内容为请求批准广州市海珠南洲工贸发展有限公司办理土地登记和房产证变更登记手续。左下方载有广州市海珠区人民政府南洲街道办事处签署“属实，请有关部门给予办理为盼”的意见，并加盖公章予以确认）等。广州市海珠南洲工贸发展有限公司确认该证据内容的真实性，但对广州市海珠区三滘村第六经济合作社的证明事项有异议，认为档案材料所涉及的宅基地证、房产证在办理过程中都获得三滘村民委员会以及原告、南洲街道办事处的同意而办理的，相关的权属证件均在广州市海珠区三滘村第六经济合作社大力配合下完成，是广州市海珠区三滘村第六经济合作社自愿的行为，并非其公司进行虚假陈述或违规办理权属证明，也是广州市海珠区三滘村第六经济合作社履行协议书的行为。此外，一审庭审期间，原审法院征询双方当事人合同无效后，对广州市海珠区三滘村第六经济合作社收到广州市海珠南洲工贸发展有限公司支付的“用地款”495万元及对广州市海珠南洲工贸发展有限公司所建房屋的处理意见。对此，广州市海珠区三滘村第六经济合作社陈述：其社可以在半年内向广州市海珠南洲工贸发展有限公司返还495万元，因导致合同无效的责任不在其社，故其社不同意支付利息；广州市海珠南洲工贸发展有限公司返还土地给其社，广州市海珠南洲工贸发展有限公司所建房屋归其所有，其社同意按照广州市海珠南洲工贸发展有限公司当年建造房屋的造价折价赔偿给广州市海珠南洲工贸发展有限公司。广州市海珠南洲工贸发展有限公司表示：广州市海珠区三滘村第六经济合作社应按照中国人民银行同期同类贷款利率支付495万元的利息；由于涉案土地现已转为国有土地，其公司已取得涉案土地房屋的《房地产权证》，为合法产权人，故广州市海珠区三滘村第六经济合作社要求返还土地是不能履行的，涉案土地上的上盖建筑物全部由其公司建设，广州市海珠区三滘村第六经济合作社不享有任何权属。另查，至提起本案诉讼前，广州市海珠区三滘村第六经济合作社从未对双方签订的三字（06）98第03号《协议书》合同效力问题及广州市海珠南洲工贸发展有限公司取得涉案土地的房屋《房地产权证》问题提出主张。原审法院认为：关于合同效力问题。广州市海珠区三滘村第六经济合作社、广州市海珠南洲工贸发展有限公司于1996年8月26日签订三字（06）96第04号《协议书》，约定：广州市海珠区三滘村第六经济合作社提供涉案土地与广州市海珠南洲工贸发展有限公司共同开办“商业广场”及其配套设施。之后，取得规划部门的审核批准建设商用设施，并由广州市海珠区三滘村第六经济合作社将上述构筑物协同广州市海珠南洲工贸发展有限公司办理了《农村（墟镇）宅基地使用证》。虽然宅基地使用权证登记在广州市海珠南洲工贸发展有限公司名下，但土地的性质仍属农村集体土地。1998年10月24日广州市海珠区三滘村第六经济合作社、广州市海珠南洲工贸发展有限公司所签订的三字（06）98第03号《协议书》载明，广州市海珠区三滘村第六经济合作社是将其所有的涉案土地以每亩总价30万元的价格交给广州市海珠南洲工贸发展有限公司作永久性使用，其内容实质是转让土地使用权。该协议在订立时，广州市海珠区三滘村第六经济合作社未经有权机关的批准，将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租给广州市海珠南洲工贸发展有限公司用于非农业建设的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定。但在合同履行期间至本案起诉前，涉案标的物经县级以上人民政府土地行政主管部门的批准为建设用地，故不应影响合同的有效效力。关于返还使用土地问题，根据广州市海珠区三滘村第六经济合作社、广州市海珠南洲工贸发展有限公司庭审陈述意见和涉案土地的房地产档案材料反映，广州市海珠区三滘村第六经济合作社、广州市海珠南洲工贸发展有限公司在签订上述协议后，广州市海珠区三滘村第六经济合作社交付土地给广州市海珠南洲工贸发展有限公司，并经规划建设部门批准，由广州市海珠南洲工贸发展有限公司投资建设商铺使用，广州市海珠南洲工贸发展有限公司先后向广州市海珠区三滘村第六经济合作社给付租金及支付了495万元；而且，在广州市海珠区三滘村第六经济合作社的协同下，经相关职能部门分别出具意见、文件，协助广州市海珠南洲工贸发展有限公司分期取得《农村（墟镇）宅基地使用证》、《集体土地房产证》，两证记载的宅基地使用权人或权属人均为广州市海珠南洲工贸发展有限公司，土地权属性质为集体所有；之后，广州市海珠南洲工贸发展有限公司向国土部门付清国有土地使用权出让金，涉案土地性质随后转为国有土地，经房管部门核准，分别于2004年12月16日、2014年4月15日取得涉案土地房屋的《房地产权证》。对此，广州市海珠区三滘村第六经济合作社在提起本案诉讼前，从未就合同效力和土地使用权、房屋权属问题主张权利，并按约定取得了相应的补偿金额，该协议同时应视为双方对土地补偿达成一致。鉴此，广州市海珠南洲工贸发展有限公司已经有关行政主管部门的审批，取得涉案土地的国有土地使用权及房屋上盖权，广州市海珠南洲工贸发展有限公司现持有的房地产权证未被依法撤销，且该发证具体行政行为并非本案的调处范围，广州市海珠区三滘村第六经济合作社在本案要求广州市海珠南洲工贸发展有限公司返还涉案土地理由不成立，且与事实不符，原审法院不予支持。关于支付场地使用费问题，如前所述，广州市海珠南洲工贸发展有限公司先后取得涉案土地上房屋《农村（墟镇）宅基地使用证》、《集体土地房产证》和《房地产权证》，在此期间，涉案土地及房屋的使用、收益权，仍由广州市海珠南洲工贸发展有限公司所行使，故广州市海珠区三滘村第六经济合作社主张广州市海珠南洲工贸发展有限公司支付场地使用费既无合同约定也无事实和法律依据，故原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，第五十四条，第八十四条之规定，于2014年12月12日作出如下判决：驳回广州市海珠区南洲街三滘第六经济合作社本案的诉讼请求。本案诉讼费41146元，由广州市海珠区三滘村第六经济合作社负担。判后，上诉人广州市海珠区三滘村第六经济合作社不服原审判决，向本院提起上诉称：一、三字（06）98第03号《协议书》应属无效。1.根据《中华人民共和国土地管理法》规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。（1）广州市海珠南洲工贸发展有限公司承认与广州市海珠区三滘村第六经济合作社签订三字（06）98第03号《协议书》后，涉案土地一直由其经营管理。（2）广州市海珠南洲工贸发展有限公司已经在涉案土地上办理了一系列权属人为其公司的宅基地证。并且在2002年“撤村改居”中，非法将宅基地证全部换成权属人为广州市海珠南洲工贸发展有限公司的房地产权证，客观上已经改变了土地权属人的性质，实质上就是以非法买卖的形式转让集体土地。（3）广州市海珠南洲工贸发展有限公司向广州市海珠区三滘村第六经济合作社交纳的495万元就是双方非法买卖集体土地的地价款。2.根据1998年三字（06）98第03号《协议书》的约定，广州市海珠南洲工贸发展有限公司在现阶段仅仅只要向广州市海珠区三滘村第六经济合作社交纳一年的固定利润，就相当于双方于1998年所签订的协议书中所约定的全部土地转让款。因此，该协议书显失公平，严重损害了村民的合法权益。3.1998年双方签订的三字（06）98第03号《协议书》名为集体土地使用权的永久转让，实质上为广州市海珠区三滘村第六经济合作社与广州市海珠南洲工贸发展有限公司双方非法买卖集体土地的协议。这一协议书由于在程序上、内容上均违反相关法律法规的强制性规定而无效。二、广州市海珠南洲工贸发展有限公司在签订《协议书》之前，就已经在涉案土地上办理了数个宅基地证，并且宅基地面积远远超过国家及地区相关法律法规的规定，其办理这些宅基地证并没有合法的法律依据，依法应予以撤销。综上所述，现上诉请求：撤销一审判决，改判支持我方原审所有诉讼请求。被上诉人广州市海珠南洲工贸发展有限公司答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。涉案地块在1999年已经是国有土地了，我方经过合法的报建手续以及相关的审批程序将涉案房产确权到我方名下，我方是合法取得涉案房屋的产权的。本院经过庭询，确认原审查明的事实。本院认为，本案二审的争议焦点为广州市海珠南洲工贸发展有限公司是否应当返还涉案土地以及支付租金给广州市海珠区三滘村第六经济合作社？广州市海珠区三滘村第六经济合作社上诉主张三字（06）98第03号《协议书》违反法律法规的强制性规定，应为无效。广州市海珠南洲工贸发展有限公司承租涉案土地后办理宅基地证存在违法违规行为，并且用宅基地证非法办理房产证，所以应当将交还涉案场地并且支付占用费。本院认为，根据现有的证据，广州市海珠南洲工贸发展有限公司是依法向国土部门支付了国有土地使用权出让金，将涉案的地块转化为国有建设用地之后，经过房管部门的核准，才分别于2004年12月6日、2014年4月15日取得涉案房屋的《房地产权证》，广州市海珠南洲工贸发展有限公司取得涉案房屋的产权证是通过了行政机关的合法审批程序，如广州市海珠区三滘村第六经济合作社认为广州市海珠南洲工贸发展有限公司取得涉案房产的房产证不符合法律规定，理应通过相关的法律途径撤销上述房产登记。在上述房产登记并未被撤销之前，广州市海珠区三滘村第六经济合作社要求广州市海珠南洲工贸发展有限公司返还涉案场地并无法律依据。至于本案三字（06）98第03号《协议书》是否效力，该协议双方已经履行完毕多年，目前已无回复到双方签订《协议书》之前原状的基础，本案中协议效力判断与交还场地的目的没有直接关联，原审法院不予确认合同无效，并无不当。综上所述，涉案房产登记在广州市海珠南洲工贸发展有限公司名下，广州市海珠南洲工贸发展有限公司依法享有占有、使用、收益的权利，广州市海珠区三滘村第六经济合作社要求其支付场地占用费没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人广州市海珠区三滘村第六经济合作社的上诉理由不能成立，应予驳回，原审法院查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。根据依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41146元，由上诉人广州市海珠区三滘村第六经济合作社负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一五年四月十四日书 记 员  阮志雄宋德光