四川省泸州市纳溪区人民法院民 事 判 决 书(2015)纳溪民初字第1725号原告刘绍琼，女，汉族，生于1967年1月21日，住泸州市纳溪区。委托代理人谢世才，四川恒智达律师事务所律师。（特别授权代理）委托代理人李万林，四川恒智达律师事务所律师。被告王德寿，女，汉族，生于1939年10月29日，住泸州市纳溪区。委托代理人黄仕明，泸州市纳溪区安富法律服务所法律工作者。（特别授权代理）被告泸州市纳溪区打古镇人民政府，住所地泸州市纳溪区打古镇社区。法定代表人秦伟杨，镇长。委托代理人吴光辉，女，汉族，打鼓镇��民政府经济发展办公室副主任。原告刘绍琼与被告王德寿、被告泸州市纳溪区打古镇人民政府房屋买卖合同及房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李鑫适用简易程序于2015年11月20日、2015年12月30日公开开庭审理，原告刘绍琼及其委托代理人谢世才、李万林，被告王德寿及其委托代理人黄仕明、被告打鼓镇人民政府的委托代理人吴光辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告系亲属关系。1996年2月29日，被告将其所有的坐落于打鼓镇街村一居委会的房屋以6000元的价格出售给原告，并将房屋、产权证书和有关票据交付原告。原告即居住于该房屋，鉴于亲属关系一直未办理房屋产权过户登记。因旧城改造，原告与打鼓镇政府于2014年2月23日签订《房屋征收拆迁安置协议》，政府以房屋产权调换的方式对原告房屋���行拆迁补偿安置。原告将房屋产权手续交给了政府，政府向原告支付了搬家费。2015年6月，原告去打鼓镇政府领取安置补助费时，政府告知原告，被告及其子女对该房屋产权和安置提出异议，原告不能得到补偿费用，建议双方通过法律途径解决。被告的违约行为给原告造成了145400元的损失（按政府拆迁补偿标准计算1896元×76.69㎡）。原告诉至本院，要求：1、确认原告与被告王德寿之间的房屋买卖关系合法有效；2、被告王德寿赔偿违约损失145400元；3、确认原告与打鼓镇政府签订的《房屋征收拆迁安置协议》合法有效；3、被告打鼓镇政府支付2015年7-12月的安置补助费1320元。被告王德寿辩称：原、被告之间没有房屋买卖合同关系，被告未将诉争房屋出售给原告，也未收到原告交来的购房款。该房屋产权属被告所有，对原告与被告打鼓镇政府签订的《房屋征收���迁安置协议》没有异议，对原告已经领取的安置补助费亦无异议，该拆迁安置补偿协议合法有效，但属于原告的表见代理行为，该协议项下的权利义务应由被告王德寿承受，拆迁还房应由被告王德寿享有。原告在房屋买卖合同纠纷已经开庭审理且法庭辩论结束后，申请追加打鼓镇政府为被告，增加诉讼请求，不符合法律规定，房屋买卖和拆迁安置是两个不同的法律关系，原告应另案起诉。被告打鼓镇人民政府辩称：与原告签订的《房屋征收拆迁安置协议》合法有效；对原告实行的是房屋产权调换的补偿安置方式；老房屋已经征收、拆除，新房屋正在修建；已支付原告搬家费和安置补助费5247.79元，同意支付2015年7-12月安置补助费1320元；后续款项没有支付，是因为原告刘绍琼和被告王德寿有争议，责任不在政府。原告提交本院的证据有：身份证明、办理房屋产权时缴纳相关费用的收费票据二张、被告的儿子刘中全出具的卖房说明书、房屋所有权证复印件、打鼓社区居委会证明、打鼓镇政府出具的收到原告交付的房产证和国土证的收条、房屋征收拆迁安置协议、拆迁户搬迁目录表、社区调解笔录复印件。被告王德寿提交本院的证据有：被告代理人对被告的询问笔录、证人刘中全（被告儿子，与原告系同父异母兄妹）、刘中芬（被告女儿，与原告系同父异母姐妹）出庭作证证言、房屋登记簿资料、原告书面补充陈述、陈淑琼出具的书面证明。被告打鼓镇人民政府未举证。上述证据经庭审质证，被告对原告提供的身份证明、办理房屋产权时缴纳相关费用的收费票据二张、房屋所有权证复印件、打鼓镇政府出具的收到原告交付的房产证和国土证的收条、房屋征收拆迁安置协议、拆迁���搬迁目录表无异议，本院对前述质证无异议的证据予以确认。对质证有异议的证据审核认定如下：被告的儿子刘中全出具的卖房说明书、打鼓社区居委会证明，结合其他证据以及被告已将房屋及产权证书和票据交付原告，原告已经多年居住使用该房屋的事实，该证据能够证明双方存在房屋买卖关系，本院对原告提供的该两份证据予以确认。被告代理人对被告的询问笔录、被告证人刘中全、刘中芬出庭作证证言，结合当事人陈述以及其他证据，本院对卖房说明书系刘中全亲笔书写、原告已经多年居住使用该房屋的证言予以确认，对其余内容不予确认。证人刘中全陈述的卖房说明书系醉酒后书写，未收到购房款等内容，不符合逻辑、不符合交易习惯、违悖日常生活经验法则，本院不予采信。原告未证明其提供的社区调解笔录复印件的真实性，本院对该证据不予确认。被告提供的房屋登记簿资料系不动产登记资料，内容与原告提供的房产证一致，本院对该证据予以确认。被告的书面补充陈述无其他证据佐证，本院不予确认。被告提供的陈淑琼书面证明，因证人未出庭作证，接受质询，本院对该证据不予确认。根据对上述证据的审核认定，结合双方当事人的陈述和辩论意见，本院认定如下案件事实：原、被告系未形成扶养关系的继母女。1996年2月29日，被告将其所有的坐落于打鼓镇街村的房屋（产权登记的建筑面积为64.7㎡）以6000元的价格出售给原告，并将房屋所有权证（纳打鼓房字第00**号）、土地使用权证以及有关办理产权登记的二张票据交付原告。原告即居住于该房屋，但未办理房屋产权过户登记。因旧城改造，被告打鼓镇政府征收该房屋并与原告于2014年2月23日签订《房屋征收拆迁安置协议》，打鼓镇政���以房屋产权调换的方式对原告进行安置补偿。拆迁前按照拆迁标准实际测量的面积为：砖混结构建筑面积17.33㎡；其他结构建筑面积65.96㎡。原告将房屋产权手续交给了打鼓镇政府，该房屋已经拆除，用于安置补偿的房屋尚在修建中。打鼓镇政府向原告支付了搬家费和安置补助费5247.79元。2015年6月，原告去打鼓镇政府处领取安置补助费时，打鼓镇政府因被告王德寿对房屋产权和安置补偿提出异议，未向原告支付后续补偿费用。针对本案当事人之间存在的争议，本院综合分析、评判如下：一、原告申请追加被告和增加诉讼请求是否符合法律规定？被告王德寿主张，原告在房屋买卖合同纠纷已经开庭审理且法庭辩论结束后，申请追加打鼓镇政府为被告并增加诉讼请求，不符合法律规定，房屋买卖和拆迁安置是两个不同的法律关系，原告应���案起诉。本院认为：原告申请追加被告以及增加诉讼请求，是在第一次开庭后，法庭辩论结束前，符合民事诉讼程序规定；在诉争房屋未办理过户登记而被征收、拆除的情况下，为了减轻当事人诉累，提高审判效率，应将房屋买卖和拆迁安置补偿两个法律关系一并审理。根据《民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用[民事诉讼法]的解释》第二百三十二条之规定，本院对被告王德寿的该主张不予支持。二、原告刘绍琼与被告王德寿之间是否存在房屋买卖合同关系？根据前述对证据的审核认定，结合从1996年起原告即居住、使用该房屋，以及原告持有房产证、土地证以及有关办理产权登记的票据，被告儿子刘中全向原告出具有卖房说明书的事实，本院认为原告陈述的双方存在房屋买卖但未办理产权过户登记的事实，符合逻辑和日常生���经验法则。本院对原告的该主张予以支持。三、被告王德寿应否承担违约责任？原告与被告王德寿未约定办理房屋产权过户登记的时间，被告王德寿在已将房屋交付原告居住，将房屋产权证书等相关手续交付原告的情况下，其合同义务在于应原告要求办理房屋产权过户登记。但该房屋在政府已征收，原告与政府签订拆迁安置补偿协议并被拆除的情况下，作为合同标的物的不动产物权已消灭，已丧失履行的条件，王德寿没有违约行为，不承担违约责任。至于其向政府提出房屋产权和安置补偿异议，不是违约行为。对原告要求被告王德寿赔偿违约损失的主张，本院不予支持。四、房屋拆迁安置补偿协议是否有效？是否属于表见代理？房屋拆迁补偿的利益应归属于谁？庭审中，各方当事人均对房屋拆迁安置补偿协议无异议，原告和被告王德寿各自主张享有该协议项下的拆迁补偿利益。本院认为：各方当事人均认可该拆迁补偿协议的效力，该协议符合法律规定，合法有效。在原告和被告王德寿双方已履行房屋和相关产权手续交付，原告已居住、使用该房屋近二十年的情况下，如果双方全面履行原房屋买卖合同，原告会依合同取得房屋产权，自然会享有房屋拆迁补偿利益，原告签订该协议不是表见代理行为。在该房屋被政府征收，已拆除的情况下，该房屋的不动产物权已经消灭，相应的拆迁补偿利益应由作为房屋使用人的原告享有，即应由原告与被告打鼓镇政府履行拆迁安置补偿协议约定的权利义务。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第四十二条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百一十条之规定，判决如下：一、原告刘绍琼与被告王德寿之间的房屋买卖合同关系合法有效。二、原告刘绍琼与被告泸州市纳溪区打鼓镇人民政府于2014年2月23日签订的《房屋征收拆迁安置协议》合法有效。三、被告泸州市纳溪区打鼓镇人民政府给付原告刘绍琼20**年7-12月的安置补助费1320元，限于判决生效后十五日内履行。四、驳回原告刘绍琼的其他诉讼请求。案件受理费3208元，减半收取1604元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员  李鑫二〇一五年十二月三十日书记员  钱坤