成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)锦江民初字第5936号原告（反诉被告）ＸＸ。委托代理人刘海，北京大成（成都）律师事务所律师。被告（反诉原告）祥宝投资（成都）有限公司。住所地：四川省成都市锦江区东大街**号贰层***********号。法定代表人区浩章，祥宝投资（成都）有限公司董事长。委托代理人程敏，泰和泰律师事务所律师。委托代理人张凤，泰和泰律师事务所律师。原告ＸＸ与被告祥宝投资（成都）有限公司（以下简称祥宝公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理后，被告祥宝公司在举证期限届满前提起反诉，本院经审查后决定与本诉合并审理。本案依法由审判员龚晓明适用简易程序于2015年12月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）ＸＸ及其委托代理人刘海，被告（反诉原告）祥宝公司的委托代理人程敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ本诉诉称并反诉辩称，一、关于本诉诉称。ＸＸ与祥宝公司于2014年3月31日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定ＸＸ购买祥宝公司开发的位于成都市锦江区通源街“成都ICC天曜”住宅小区9栋1单元24层2401号房屋，该房屋建筑面积181.19平方米，售价2254865元。双方在补充协议中约定购房款分4期支付，第1、2、3期各支付总房款的10%，第4期支付总房款的60%。截止目前，ＸＸ向祥宝公司支付了房款共计676459.5元，尚欠购房款1578405.5元。2015年以来，因ＸＸ及家庭生意严重亏损，无力支付剩余房款。加之该房屋属高档住宅，面积大、总价高，即使变更为贷款方式购房，ＸＸ也无力支付每月高额的按揭贷款，因此，无法继续履行《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。为此，ＸＸ多次向祥宝公司提出解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，但未得到祥宝公司同意。请求判令：1、解除ＸＸ与祥宝公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2、祥宝公司返还ＸＸ已付购房款676459.5元；3、ＸＸ配合祥宝公司是撤销该房屋预售备案登记手续；4、本案诉讼费由祥宝公司承担。二、关于反诉辩称。ＸＸ因生意亏损，已丧失支付后续购房款的能力，买卖合同不具备履行条件，对反诉部分ＸＸ不予认可。被告祥宝公司本诉辩称并反诉诉称，一、关于本诉辩称。本案并没有发生法定或合同约定的ＸＸ可以单方解除合同的事由，因此，祥宝公司不同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议。二、关于反诉诉称。2014年3月31日，祥宝公司与ＸＸ签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定由ＸＸ购买祥宝公司开发建设的位于成都市双桂路以南、牛沙路以北、二环路以东、沙河以西片区（A1、A2）“天曜住宅小区”9幢1单元24层2401号房屋，总房价款2254865元。合同是双方真实意思表示，合同不违反相关法律法规，属合法有效合同。合同签订后，ＸＸ共支付部分房款676459.5元外，一直未按照合同约定支付剩余购房款。经祥宝公司再三催促，ＸＸ仍未履行合同义务。综上，ＸＸ未履行合同义务，其行为不仅严重违反了合同约定，也给祥宝公司造成了重大经济损失。故祥宝公司提起反诉，请求判令：1、ＸＸ继续履行其与祥宝公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2、ＸＸ自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按逾期应付款日万分之一向祥宝公司支付逾期付款的违约金40791元（庭审中阐明违约金2015年1月1日至2015年11月5日止，以逾期房款225486.5元为基数；2015年3月1日起至2015年11月5日止，以逾期应付款1352919元为基数；均按应日万分之一计算，实际金额至实际付清之日止）；3、本案诉讼费由ＸＸ承担。经审理查明，2014年3月31日，ＸＸ与祥宝公司签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定：ＸＸ购买祥宝公司开发的位于成都市双桂路以南、牛沙路以北、二环路以东、沙河以西片区（A1、A2）“天曜住宅小区”9幢1单元24层2401号房屋，测绘建筑面积181.19平方米，房屋总价款2254865元；采取分期付款方式付款，具体付款方式及期限为：ＸＸ应在与祥宝公司签订本合同及附件、补充协议时，支付房款总额10%（含定金）的首期房款；第1期：总房款10%应在2014年4月30日前支付，第2期：总房款10%应在2014年6月30日前支付，第3期：总房款10%应在2014年12月31日前支付，第4期：总房款60%应在2015年2月28日前支付，上述每期价款ＸＸ均应按时足额支付，祥宝公司未在上分别约定的期限内足额收到当期应付价款的，均视为ＸＸ逾期付款，ＸＸ均应按合同约定承担违约责任。ＸＸ未在约定期限付款的，均视为ＸＸ逾期付款，ＸＸ均应按照本合同约定承担违约责任。逾期在10日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，ＸＸ按日计算向祥宝公司支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内支付，合同继续履行；逾期超过10日后，祥宝公司有权解除合同，解除合同的，ＸＸ应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向祥宝公司支付违约金，并由祥宝公司退还ＸＸ全部已付款，ＸＸ愿意继续履行合同的，经祥宝公司同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向祥宝公司支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内支付。双方在履行合同过程中，除非出现双方约定的解除条件或具备法定解除条件外，任何一方不得单方面解除合同。任何一方根据本合同或本补充协议的规定行行使解除权时，本合同或本补充协在书面解除通知送达对方之日即视为解除。上述合同签订后，ＸＸ支付第1、2期购房款共计676459.5元，从第2期起未再按照合同约定支付剩余购房款，现尚欠第3、4期购房款合计1578405.5元。上述事实的认定，有原告（反诉被告）ＸＸ、被告（反诉原告）祥宝公司提交的居民身份证、营业执照、组织机构代码证、工商登记查询单、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、收据、银行凭证等证据材料以及ＸＸ、祥宝公司的当庭陈述在案为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行各自的义务，不得擅自变更或解除合同。ＸＸ与祥宝公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。上述合同签订后，ＸＸ以分期付款方式支付了部分购房款，后未按合同约定支付剩余房款，现ＸＸ以自身经济能力出现严重问题为由，主张解除双方所签订的合同及补充协议。而按照我国法律规定，只有符合双方约定解除条件或法定解除条件的，解除权人才可以解除合同。本案中，案涉合同并未将逾期付款或无能力付款情形约定为解除合同的条件。祥宝公司明确表示不同意解除合同并要求ＸＸ继续履行，可见双方之间就合同解除并未达成一致协议，故本案不存在合同的协议解除情形。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，具有法律规定的解除合同情形的，当事人可以解除合同。从法律规定的法定解除条件分析，只有在发生不可抗力或者一方当事人严重违约、根本违约、导致不能实现合同目的的情况下，当事人才享有合同解除权。ＸＸ陈述自身经济能力出现严重问题，无法继续履行合同，但其并未提交任何证据予以证明，ＸＸ应自行承担举证不能的法律后果。且即使存在合同的法定解除情形，而合同解除权也只有守约一方才具有。而本案系ＸＸ逾期支付购房款，自身已构成违约。因合同解除权在性质上属于形成权，违约方不是合同单方解除的权利人，无合同解除权的一方，不是形成权的主体，故作为违约方的ＸＸ，在无证据证明祥宝公司根本违约时，不享有合同的解除权，其请求单方面解除合同的行为，并不产生相应的法律效力。故对ＸＸ主张解除案涉合同，并要求返还购房款及支付资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。ＸＸ应继续履行《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》。关于祥宝公司要求ＸＸ支付逾期付款违约金。按照双方的合同约定，ＸＸ应在2014年12月31日前支付第3期购房款225486.5元，2015年2月28日前支付第4期购房款，即1352919元，合计1578405.5元，但ＸＸ至今未支付该款，其行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，祥宝公司有权要求ＸＸ支付逾期付款的违约金。结合ＸＸ逾期付款的违约程度和情节，祥宝公司主张2015年1月1日至2015年11月5日止，以逾期房款225486.5元为基数，2015年3月1日起至2015年11月5日止，以逾期应付款1352919元为基数；2015年11月6日起至实际支付应付款之日止，均按应日万分之一计付违约金，并未过分高于造成的损失，故对该项请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）ＸＸ的本诉全部请求。二、原告（反诉被告）ＸＸ与被告（反诉原告）祥宝投资（成都）有限公司继续履行2014年3月31日签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》。三、原告（反诉被告）ＸＸ应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）祥宝投资（成都）有限公司支付逾期付款违约金，违约金计算方式：2015年1月1日至2015年11月5日止，以逾期房款225486.5元为基数；2015年3月1日起至2015年11月5日止，以逾期应付款1352919元为基数；2015年11月6日起至实际支付应付款之日止，以应付款1291149元为基数；按每日万分之一计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取12419元、反诉案件受理费减半收取920元，两项合计13339元，由原告（反诉被告）ＸＸ负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  龚晓明二〇一五年十二月三十一日书记员  丁 维附：本判决所引用的法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。