上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四（民）初字第3244号原告上海莘闵物业发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人水朕哲，该公司董事长。委托代理人陈杨。委托代理人陈骥，上海小城律师事务所律师。被告通用地产（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人刘金刚，该公司董事长。委托代理人陈圣林，上海市天源律师事务所律师。原告上海莘闵物业发展有限公司（以下简称莘闵物业）与被告通用地产（上海）有限公司（以下简称通用公司）物业服务合同纠纷一案，于2015年10月23日进入诉前调解，双方未达成调解协议。本院受理后，依法由审判员冯丽娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈杨、陈骥，被告委托代理人陈圣林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告自2012年4月1日起为上海市瑞金一路XXX号中城大楼提供物业服务。被告作为本市瑞金一路XXX号4C室的房屋业主并使用至今，房屋建筑面积515.80平方米。根据上海中城大楼业主大会（甲方）与原告莘闵物业（乙方）签订的《中城大楼物业服务合同》的约定，物业管理公共服务费由业主按其拥有建筑面积每月每平方米人民币12元（以下币种均为人民币）向乙方交纳，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。被告自2015年4月1日起未支付原告任何的物业服务费，已对原告的合法利益造成重大影响。为此原告诉至法院，请求判令：被告支付原告物业费37，137.60元（2015年4月1日至2015年9月30日）。原告为支持其诉请提供证据为：房地产权证、中标（交易成功）通知书、《中城大楼物业服务合同》、催款通知。被告辩称，对原告的诉讼请求及事实与理由无异议，确实是原告为被告提供了物业服务。被告愿意支付物业费，但大楼有两家物业公司，避免被告重复支付物业费及承担因未交物业费的滞纳金，被告要求将物业费解入法院代管款账户由法院判决应支付给哪家物业公司。被告未提供证据。经审理查明：（一）2015年6月25日，本院出具（2015）黄浦民四（民）初字第1348号原告上海力高物业管理有限公司（以下简称力高物业）与被告通用公司物业服务合同纠纷（上海市瑞金一路XXX号中城大楼4C）的民事判决书载明：“2011年4月17日，原告力高物业与原上海市卢湾区中城大楼业主大会、业委会签订了中城大楼物业服务合同，约定由原告力高物业为中城大楼提供物业服务，委托管理期限为2011年4月1日0时起至2013年3月31日24时止，物业管理服务费为每月每平方米建筑面积12元，每月交纳一次，交费时间为每月的第三个工作日内，如逾期交纳的，按每天千分之三交纳滞纳金。此后原告开始为中城大楼提供物业服务。期间，中城业委会与原告发生纠纷，前者曾通知后者解除物业服务合同，但原告力高物业不予认可，认为其通知不符合法定条件，因此原告力高物业继续履行合同并事实上从未离开过中城大楼，提供了包括生活垃圾处理，电梯维修保养，水、电费抄表等在内的所有物业服务，而中城业主大会、业委会却先后聘请了所谓的陶然居和莘闵物业等，但均未与原告达成交接，且其相关备案均被有关政府职能部门予以了撤销。2012年6月中城业委会曾起诉至本院，要求解除与原告的物业服务合同，后因故被驳回起诉。另被告系上海市瑞金一路XXX号中城大楼4C（建筑面积为515.80平方米）的业主，每月应付物业管理费6，189.6元，2013年4月至2015年3月合计148，550.40元未付，经原告催讨未果，故诉至本院。审理中，被告认为其中2014年6月之前的物业费已支付给了案外人莘闵物业，但未能提供相关依据。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。原告与上海市卢湾区中城大楼业主大会、业委会签订的中城大楼物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对该大楼物业的全体业主均有约束力。现原告已按约履行了提供相关的物业服务，但被告却未及时依据合同约定的支付方式向原告足额支付全部物业费用，被告的行为已构成违约。原告现诉请要求被告给付物业费用148，550.4元及滞纳金166，933.5元，有相应的事实和法律依据，本院依法应予以支持。但滞纳金部分，按照相应规定应以不超过本金数额为限。被告认为原告不具有收费资质，且被告2014年6月之前的物业费已支付给了案外人莘闵物业，对此本院认为被告的辩称缺乏事实和法律上的依据，故本院依法难以采信。原告在与中城大楼业委会产生纠纷和争议后，事实上并未离开和终止提供过该中城大楼的所有的物业服务项目，因此依据相关的上海市住宅物业管理规定，虽然本案涉及到的物业管理服务合同期限确已到期且目前尚未续签，但原合同权利义务并未发生变化，原告依然有权依据原合同的约定收取相关的物业费，至于被告辩称2014年6月之前的已支付给了案外人，并未提供依据，且即使有相关的支付凭证，那也属于支付不当，其后果理应有被告自行承担。据此判决被告通用公司应于本判决生效之日起十日内一次性给付原告力高物业2013年4月至2015年3月的物业管理费148，550.4元、滞纳金148，550.4元。”上诉人通用公司因不服上述（2015）黄浦民四（民）初字第1348号民事判决提起上诉，2015年9月25日，上海市第二中级人民法院出具（2015）沪二中民二（民）终字第2308号民事判决：驳回上诉、维持原判。（二）2015年8月10日，本院出具（2014）黄浦民四（民）初字第897号原告莘闵物业与被告桦耀投资管理咨询（上海）有限公司（以下简称桦耀公司）物业服务合同纠纷（上海市瑞金一路XXX号中城大楼6B室）的民事判决书载明：“为查明中城大楼的物业服务情况，本院派员至中城大楼现场查看并拍照，当天原告仅有一名保安在中城大楼外花坛边上坐着，位于四楼的办公室上锁，未见其他工作人员；车库、大堂、高压配电间等的管理人员均为力高物业工作人员，中城大楼的公司指示牌以及各种关于电梯整改、高压配电间工程、节假日工作安排等告示均为力高物业张贴，位于五楼的力高物业办公室有两名工作人员，办公室内摆放包括特种设备、消防、水电费、电梯、工作职责等各种物业管理文件和档案，上述情况有照片为证。原、被告对照片真实性无异议，但原告称原告之前也在大堂设置保安，因力高物业阻挠改成在大楼内外巡逻，原告制作的公司铭牌也被力高物业破坏。经审理查明：2011年4月17日，力高物业与中城业主大会、中城业委会签订《中城大楼物业服务合同》，约定由力高物业为中城大楼提供物业服务，委托管理期限为2011年4月1日起至2013年3月31日止，物业管理费为每月每平方米建筑面积12元，物业管理费每月交纳一次，每次交费时间为每月的第三个工作日内，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交物业管理费的千分之三交纳滞纳金。合同签订后，力高物业开始为中城大楼提供物业服务。合同履行期间，中城业委会与力高物业发生纠纷，中城业委会曾通知力高物业解除《中城大楼物业服务合同》，但力高物业认为中城业委会的通知不符合法定条件，继续留在中城大楼内并提供物业服务。中城业委会在力高物业未退出中城大楼的情况下，聘请上海陶然居物业管理有限公司进驻中城大楼，2011年底，上海陶然居物业管理有限公司离开中城大楼。力高物业自2011年4月至今为中城大楼提供包括保安、保洁、车库、水电、电梯、消防、维修、代收信件等物业服务。2012年3月8日，上海市黄浦区人民政府瑞金二路街道办事处向新一届中城业委会颁发《业主大会业主委员会备案证》（编号沪黄瑞字第50号，业委会主任为黄勇）。随后，中城业主大会、中城业委会与原告签订《中城大楼物业服务合同》，约定由原告为中城大楼提供物业服务，委托管理期限为2012年4月1日起至2014年3月31日止，物业管理费为每月每平方米建筑面积12元，物业管理费每月交纳一次，每次交费时间为每月的第三个工作日内，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交物业管理费的千分之三交纳滞纳金。合同签订后，因力高物业仍在中城大楼提供物业服务，力高物业、原告、业主委员会之间发生多次纠纷，原告在中城大楼有物业办公室和一名保安人员，但因为一楼大堂的安保岗位由力高物业控制，原告保安人员在中城大楼没有固定岗位。因力高物业一直未离开中城大楼，2012年6月18日，中城业委会向本院起诉，要求解除与力高物业签订的《中城大楼物业服务合同》。2013年6月21日，上海市黄浦区人民政府瑞金二路街道办事处决定对2012年3月8日核发的沪黄瑞字第50号中城大楼《业主大会业主委员会备案证》的行政行为予以撤销。中城业委会起诉力高物业解除《中城大楼物业服务合同》的诉讼，因中城业委会主体资格不符合法律规定被驳回起诉。被告系上海市瑞金一路XXX号中城大楼6B室（建筑面积为546.30平方米）业主，每月应付物业管理费6，555.60元。2012年7月，力高物业将被告诉至本院，要求被告支付2011年8月至2012年5月的物业管理费及其滞纳金，本院经过审理，支持了力高物业的诉请。2014年3月，被告向力高物业支付了上述物业管理费和滞纳金。同月，力高物业再次将被告诉至本院，要求被告支付2012年6月至2014年4月的物业管理费及其滞纳金，被告向力高物业支付了上述物业管理费，力高物业撤诉。本院认为，根据法律规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，但系争的中城大楼在2012年4月至2014年3月期间同时存在力高物业和原告两家物业服务公司，被告已将上述期间的物业管理费支付给力高物业。原、被告双方的争议焦点为被告是否应向原告支付上述期间的物业管理费。原告称中城业委会已经在2011年通知力高物业解除物业服务合同，原告通过合法选聘进入中城大楼提供物业服务，有权向业主收取物业管理费，被告不应向力高物业支付物业管理费；被告则辩称中城业委会的备案证已经被取消，其与原告签订的合同无效。中城大楼的物业服务一直是由力高物业提供，被告已经向力高物业支付了物业管理费，原告没有提供物业服务，无权向被告收取物业管理费。本院认为，力高物业与中城业主大会、中城业委会签订的《中城大楼物业服务合同》合法有效。虽然中城业委会曾向力高物业发函要求解除合同，但双方并未就合同解除达成一致，力高物业也并未退出中城大楼的物业管理。此后中城业委会起诉力高物业解除合同，但因中城业委会的备案证被取消，中城业委会主体资格不符合法律规定被驳回起诉。生效判决表明力高物业有权收取物业管理费，被告的证据和本院查明的事实均表明力高物业公司提供了包括保安、保洁、车库、水电、电梯、消防、维修、代收信件在内的物业服务，被告享受了力高物业提供的物业服务，向力高物业支付物业管理费并无不妥，被告已经履行了作为业主应尽的支付物业管理费的义务，故原告要求被告重复支付2012年4月至2014年3月的物业管理费，并要求支付相应的滞纳金之诉讼请求缺乏事实和法律依据，亦与公平、合理原则不符，本院难以支持。至于原告与中城业主大会、中城业委会签订的物业服务合同是否有瑕疵，原告权利如何保护等问题应该由原告与中城业委会另行解决，该责任不应由作为业主的被告承担。据此判决：原告莘闵物业要求被告桦耀公司支付自2012年4月1日起至2014年3月31日止物业管理费157，334.40元和滞纳金177，001.20元的诉讼请求，不予支持。”审理中，本院至本市瑞金一路XXX号中城大楼进行现场勘查、拍摄情况如下：（一）中城大楼地下车库后门（本市巨鹿路XXX号）在岗人员称为力高物业提供中城大楼安保服务，地下停车库公告栏内张贴力高物业告示，地下停车库电梯到达一楼中城大楼正门，电梯左右两边张贴的指示牌和公告栏内的下方的落款为力高物业，前台工作人员称其为力高物业工作人员，其负责收取挂号信，并提供签收挂号信的签收簿。力高物业办公室在五楼，力高物业经理与电工在办公室内办公，经理与电工向本院提供了力高物业履行中城大楼物业服务的电梯《检验报告》（检验日期2015年2月3日、检验结论合格、下次检验日期2016年2月）、部分电梯维保作业报告（2015年8月至2015年11月期间）、《单位生活垃圾清运处理服务合同》、生活垃圾处理费发票（2015年1－12月）。在中城大楼大门外的莘闵物业工作人员，称因无办公台故莘闵物业无法安排工作人员在中城大楼前台工作，中城大楼四楼莘闵物业办公室的经理称只有一名工作人员，并称莘闵物业无法安排工作人员是因为力高物业在物业服务。（二）中城大楼四楼有上海市新时代进修学院、上海后勤人才交流中心有限公司、中国福利会上海国际少儿文化进修学校等单位，中国福利会上海国际少儿文化进修学校校长、教导主任介绍称：学校自2009年8月起向通用公司租借在中城大楼四楼D区518平方米左右的场地至今，学校一直支付力高物业物业费至2011年年底，后通用公司通知学校不要支付物业费给力高物业，中城大楼物业一直是力高物业在服务，学校水、电费也是支付给力高物业，不认识莘闵物业的工作人员，平时学校厕所、水龙头坏都是力高物业维修，力高物业很负责。以上事实，由《中城大楼物业服务合同》、中标（交易成功）通知书、（2015）黄浦民四（民）初字第1348号民事判决书、（2015）沪二中民二（民）终字第2308号民事判决书、（2014）黄浦民四（民）初字第897号民事判决书、照片、工作记录以及双方当事人的庭审陈述等证据证实。本院认为，根据上述已经生效的民事判决认定力高物业在中城大楼有权收取截至2015年3月31日之前的物业服务费，结合本院于2015年7月、2015年11月对中城大楼现场勘查情况表明，力高物业于2015年3月之后至今仍持续为中城大楼提供了保安、保洁、停车管理、水电维修、电梯检验、电梯维保、消防、垃圾清运处理等物业服务。庭审中，原、被告对于中城大楼的物业服务单位力高物业自2015年3月31日之后并未出现变更、移交、退场等新的事实的表述一致，且原、被告均未提供原告于2015年3月31日之后为中城大楼提供物业服务的证据，可见有权收取中城大楼物业服务费的单位仍为实际履行物业服务的力高物业，故原告莘闵物业要求被告通用公司支付2015年4月至2015年9月的物业服务费的诉讼请求，不具备事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释﹥第九十三条第一款第（五）项、第二款之规定，判决如下：原告上海莘闵物业发展有限公司要求被告通用地产（上海）有限公司支付自2015年4月1日起至2015年9月30日止的物业服务费人民币37，137.60元的诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币364.22元（原告已预缴），由原告上海莘闵物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  冯丽娟二〇一五年十二月二十三日书记员  陈 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释﹥第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。