福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终1910号 上诉人（原审被告）：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省晋江市世纪大道**之**楼。 法定代表人：汤沸，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭传挺，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曾冠葵，男，1990年9月13日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：施素芳，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏鹏，福建泉中律师事务所律师。 上诉人泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称世茂公司）因与被上诉人曾冠葵商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2016）闽0582民初6798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曾冠葵上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判确认《商品房买卖合同》附件六补充协议第六条第1款无效，并判令世茂公司支付曾冠葵逾期交房违约金30219元、逾期办理房屋权属登记违约金8948元、自起诉之日起至取得房屋权属证书之日止按每日16.8元标准计算的违约金以及损失赔偿款20833元。事实和理由：一、本案《商品房买卖合同》文本达4万字，宽展期条款无法引起曾冠葵注意，世茂公司未采取合理方式予以提示。二、曾冠葵提供办理交房手续相关资料及办证所需费用，应建立在世茂公司履行必要通知义务的基础上，但在合同签订时曾冠葵并不知道世茂公司认可的代办机构为何，故世茂公司首先应举证证明其已向曾冠葵告知了上述事项，一审法院举证责任分配错误。三、曾冠葵一审中提供的多份《泉州晚报》《东南早报》及电视采访报道足以证明世茂公司建成十万平方米风情公园且公开宣传后又拆除风情公园改建低密度房等事实，一审判决未予认定有误。 世茂公司辩称，一、一审判决对争议条款的效力认定正确。相关条款经当事人充分协商后确定，不具备格式条款“不可协商”性质，也不存在减轻世茂公司责任、加重曾冠葵责任、排除曾冠葵主要权利的情形。在宽展期条款合法有效的前提下，诉争房屋在宽展期内已具备交付条件，世茂公司亦已在合同期限内发出交房通知，曾冠葵请求世茂公司承担逾期交房责任，缺乏依据。二、根据补充协议第九条第2款约定，曾冠葵以按揭贷款方式支付购房款，同意不可撤销的委托世茂公司指定的第三方代为办理房屋权属证书，故在诉争房屋具备办证条件后，世茂公司不用另行通知曾冠葵，只要曾冠葵依约提供相关资料并支付费用，世茂公司即可协调第三方机构代为办理。导致诉争房屋未能按期办理权属登记的原因在于曾冠葵未依照约定时间前来办理房屋交接手续，且未依约提供相关资料并支付费用，曾冠葵请求世茂公司承担逾期办证违约责任，缺乏依据。三、曾冠葵主张世茂公司存在虚假宣传风情公园并予以拆除的主张缺乏依据，其请求世茂公司赔偿损失的理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。 曾冠葵向一审法院起诉请求：1.请求依法确认《商品房买卖合同》第六条第2款第3项“并于签订本合同后30日内付清”无效；《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》中的下列条款无效：①第四条第3款第2项“买受人选择贷款方式付款的，无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，本合同继续履行。买受人应自本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总金额或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自本合同签订之日起的第31日起按照本合同正文第七条的约定承担违约责任。”；②第六条第1款“如出卖人不能按照合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月（即至2014年6月30日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自合同第八条约定的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生本合同、及本合同补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任”，第六条第5款“买受人同意出卖人除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任”；③第九条第1款“本条所指的‘商品房交付使用’为‘商品房实际交付使用’。”，第九条第3款“若出卖人按照本合同及本合同补充协议约定履行了办理该商品房产权预告登记（初始预登记）义务并取得登记报告的，则视同出卖人对买受人已履行完毕该商品房产权登记之所有责任与义务，自取得该商品房预告登记（初始预告登记）报告/证明之日起，出卖人亦无须就买受人是否在合同约定或有关规定的合理期限内取得该商品房所有权证等承担任何责任。”；④第十四条第2款“未经出卖人书面允诺之任何承诺，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作约定的，以该商品房交付时现状为准。出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型、展示版、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任”；2.世茂公司支付曾冠葵逾期交房违约金30219元；3.世茂公司支付曾冠葵逾期办理房屋权属登记违约金8948元，并自起诉之日起至取得房屋权属登记之日止按每日16.8元的标准向曾冠葵支付违约金；4.世茂公司支付曾冠葵赔偿款20833元。 一审法院认定事实：世茂公司于2012年8月31日取得关于诉争房屋的商品房预售许可证。诉争房屋于2014年12月25日通过竣工验收（合格），于2014年1月1日通过建设工程消防验收（合格），于2015年7月20日通过晋江市建设工程竣工验收备案。2012年9月13日，曾冠葵与世茂公司签订商品房买卖合同一份，约定曾冠葵向世茂公司购买位于晋江世茂人工湖项目（K1-1.K2-1）第7幢604号商品房一套，房屋总价为839405元，购房款已支付完毕。诉争房屋已于2015年3月19日办理房屋交接手续，于2016年3月16日办理房屋权属登记。一审审理过程中，曾冠葵申请以（2015）晋民初字第9537号王金华与泉州世茂新领域置业有限公司商品房预售合同纠纷一案现场勘验的笔录和照片作为本案的证据，世茂公司对此没有异议，现场勘验的笔录和照片能够证明相应的事实。 一审法院认为，一、曾冠葵与世茂公司签订的《商品房买卖合同》为福建省建设厅、福建省工商行政管理局监制的《商品房买卖合同》示范文本合同，属格式合同。在双方签订的《合同补充协议》（即附件六）第十四条第1款中明确载明以下内容：“买受人确认，已经认真阅读本合同及其附件并经仔细比较慎重决策，且出卖人已经提示买受人合同及其附件对双方权利义务的所有约定，包括可能减轻或者免除买卖双方任何一方责任的条款，买受人理解这些约定并自愿签署”，从上述条款内容可确认双方所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（附件六）均为世茂公司提供的格式合同，本案诉争条款均属格式条款。对格式条款效力的认定应依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定来确认。第一，《商品房买卖合同》第六条第2款第3项及附件六《合同补充协议》第四条第3款第2项是对选择按揭贷款付款方式和付款时间的约定。虽曾冠葵与世茂公司约定以按揭贷款的方式支付大部分房款，而办理按揭贷款手续需要买房人、开发商、银行共同配合才能办理完成，双方约定签订合同后30日的付款期限存在不合理性，但曾冠葵自愿在主合同及补充协议中签字，表明其同意主合同及补充协议的约定。且补充协议第四条第3款第2项与主合同第六条第2款第3项的约定不矛盾，是对主合同内容的补充，也未违反法律、行政法规的规定，故应确认上述条款合法有效。第二，《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2013年12月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，且约定了出卖人可以据实延期的情形，同时第八条约定了“其他有关交付条件与期限（特别是宽展期）的特别约定等详见本合同附件六补充协议相关条款约定”,即双方在主合同中已对宽展期进行了约定。鉴于世茂公司已对交房宽展期特别指出，可视为对此作出提示，曾冠葵的签约行为可认定系其真实意思表示，且该条款并未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。而《合同补充协议》第六条第1款关于交房宽限期的约定与主合同第八条的约定不矛盾，是合同当事人对主合同内容的补充，不存在免除世茂公司责任或者加重曾冠葵责任的情况，故该条款也应认定为合法有效。《合同补充协议》第六条第5款免除了世茂公司基于合同约定或法律规定应当承担的其他责任，应确认为无效。第三，《合同补充协议》第九条第1款针对的是《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定，该条款与主合同第十四条的约定不矛盾，是对主合同内容的补充，也未违反法律、行政法规的规定，故应确认该条款合法有效。《合同补充协议》第九条第3款存在减轻或免除世茂公司责任，加重曾冠葵责任，排除曾冠葵主要权利的情形，故应确认为无效。第四，《合同补充协议》第十四条第2款是关于买卖合同组成部分的约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。可见广告和宣传资料若符合法定的条件，即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，该条款与该规定相悖，免除世茂公司责任，排除曾冠葵主要权利，故应确认为无效。二、双方当事人签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条第1款明确约定：“如出卖人不能按照合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人12个月（即至2014年12月31日，含该日）的交房宽展期”，故认定世茂公司应当按照约定于2014年12月31日前完成交房。一审审理中，曾冠葵主张世茂公司逾期交房期间为2014年1月1日至2014年6月30日，但世茂公司在该期间并不负有提前交房义务，故曾冠葵的主张不予采纳。三、虽然《商品房买卖合同》第十四条与《合同补充协议》第九条第4款关于办理产权登记的期限及逾期办证违约金的约定不一致，但是庭审中双方均确认关于办证期限及逾期办证违约金适用《商品房买卖合同》第十四条的约定，予以认定。结合《商品房买卖合同》第十四条及《合同补充协议》第九条，双方关于产权登记的约定是在商品房实际交付使用后90日内，因出卖人原因致使买受人不能取得房屋权属证书的，出卖人应承担逾期办证的违约责任。根据《合同补充协议》第九条第2款的约定，因曾冠葵选择贷款方式支付房款，应不可撤销地委托世茂公司指定的机构办理房屋权属转移登记手续等事项，并于办理交房手续前提供办理上述事项所需的符合要求的全部资料，及时支付办理房屋所有权证书所需费用等。本案中，曾冠葵于2015年3月19日办理交房，诉争房屋于2016年3月16日办理产权登记。根据《商品房买卖合同》第十四条规定，世茂公司应在商品房实际交付使用后60日内办理房屋所有权初始预登记，而世茂于2015年8月31日才办理房屋所有权初始登记。在此期间，即使曾冠葵已履行了相关办证义务，亦无法办理涉案房屋的产权登记，无法在房屋交付后90日内（即2015年6月17日前）取得权属证书，故世茂公司应承担自2015年6月18日起至2015年8月31日止的逾期办证违约责任。而曾冠葵未能举证证明其于何时提供办证事项所需的符合要求的全部资料，何时支付办理房屋所有权证书所需费用等事实，未能证明在2015年8月31日之后其仍未能及时办理产权登记系世茂公司的过错，应承担举证不能的法律后果，故曾冠葵关于逾期办证违约金的其他请求不予支持。世茂公司逾期履行协助办证义务共计75天，应承担相应的违约责任。世茂公司应支付曾冠葵逾期办证违约金1259元（839405元×0.002%/日×75日）。四、曾冠葵主张世茂公司在涉诉房屋所在小区的K4地块建设风情公园进行虚假宣传后又拆除，但其提供的电视采访报道，内容均是记者与业主的访谈内容，无法证明世茂公司曾承诺建设风情公园；其提供的宣传图片资料、照片等证据，无法明确图片拍摄地点系所谓的风情公园，亦无法证明风情公园存在于K4地块；其提供的网络报道、《泉州晚报》、《东南早报》等报道，无法体现系世茂公司授权发布或以公司名义组织报道，不能视为世茂公司在其开发的商品房销售中所作的广告、宣传内容；从规划平面图及现场勘验现状来看，K4地块规划建设的是低密度建筑，目前建设的亦是低密度建筑，与规划内容一致，而新闻报道中提到的景点，结合现场勘验照片，多数仍然存在涉案房屋所在小区，故曾冠葵关于世茂公司虚假宣传风情公园并已拆除公园的主张证据不足，不予认定，因此而主张的赔偿请求不予支持。综上所述,曾冠葵与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的强制性规定的条款应确认合法有效，双方当事人应依照合同约定的有效条款全面履行各自义务。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第六条第5款、第九条第3款、第十四条第2款，因条款内容存在免除世茂公司责任或者加重曾冠葵责任，排除曾冠葵主要权利的情形，应确认为无效。世茂公司逾期履行协助办证义务共计75天，应承担相应的违约责任。曾冠葵的其他请求缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认曾冠葵与泉州世茂新领域置业有限公司签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第六条第5款、第九条第3款、第十四条第2款无效；二、泉州世茂新领域置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付曾冠葵逾期办证违约金1259元；三、驳回曾冠葵的其他诉讼请求。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，一、关于本案《合同补充协议》第六条第1款就宽展期约定的效力问题。经查，双方当事人在本案《商品房买卖合同》第八条约定：“……其他有关交付条件与期限（特别是宽展期）的特别约定等详见本合同附件六补充协议相关条款约定。”《合同补充协议》第十四条第1款载明：“买受人确认，已经认真阅读本合同及其附件并经仔细比较慎重决策，且出卖人已经提示买受人合同及其附件对双方权利义务的所有约定，包括可能减轻或者免除买卖双方任何一方责任的条款，买受人理解这些约定并自愿签署。”可见，关于上述宽展期的约定条款，系当事人的真实合意，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。曾冠葵主张该条款未引起其注意，并据此主张条款无效，与上述查明事实不符，不予采纳。二、关于逾期办证违约金的问题，一审判决所作分析认定并无不当，二审予以确认。三、关于风情公园的问题。从该小区的规划平面图及一审法院现场勘验情况看，K4地块规划建设的是低密度建筑，目前建设的亦是低密度建筑，与规划内容相符，而新闻报道中提到的景点，结合现场勘验照片，多数仍然存在于诉争房屋所在小区内，故曾冠葵提出世茂公司宣传建造风情公园，商品房销售后又拆除该公园的主张证据不足，不予认定。当事人未提出上诉的其余内容，二审予以照准。 综上所述，曾冠葵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1607元，由曾冠葵负担。 本判决为终审判决。 审判长  李金凤 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年六月六日 书记员  陈威鸿 附：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。