重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2015)沙法民初字第01549号原告付园，女，汉族，1993年10月17日出生，，住重庆市潼南县。委托代理人李行，重庆普缘律师事务所律师。委托代理人徐利蓉，重庆普缘律师事务所实习律师。被告赵亮生，男，汉族，1988年10月11日出生，无固定职业，住贵州省都匀市。委托代理人罗仁栋，重庆瑞海律师事务所律师。委托代理人谭晓东，重庆瑞海律师事务所实习律师。原告付园与被告赵亮生合同纠纷一案，本院于2015年1月19日立案受理后，依法由审判员龚陵川担任审判长，与代理审判员金歆、人民陪审员ＸＸ组成合议庭，共同负责案件的审判，适用普通程序并于2015年6月16日、2015年10月15日、2015年11月12日公开开庭进行了审理。原告付园及其委托代理人李行、徐利蓉，被告赵亮生的委托代理人罗仁栋、谭晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告付园诉称，2014年12月，原告与被告签订《店铺转让协议书》，被告将位于重庆市沙坪坝区沙坪坝正街39号附14号的店铺转租给原告，协议签订后，原告向被告支付了转让费90000元、被告之前已经支付的2014年12月31日至2015年2月8日的房租8660元、货款11577.30元。2014年12月31日，店铺实际所有人重庆崇安置业发展有限公司告知原告，该店铺的租赁期限为2011年2月10日至2015年2月9日，被告无权转租该店铺，要求原告在2015年2月9日前搬离店铺。现要求1、确认原告与被告签订《店铺转让协议书》无效；2、要求被告返还原告支付的转让费、房租、货款等共计110200元。被告赵亮生辩称，被告转租房屋得到了重庆崇安置业发展有限公司的同意。协议签订后，原告只向被告支付了2万余元。不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2014年12月31日，原告与被告签订《店铺转让协议书》。协议载明，被告将位于沙坪坝正街39号附14号的店铺转让给原告使用，店铺转让费90000元，其中包括空调一台，以及里面所有装饰归与原告所有，店铺中有怡宝冰箱一台押金700元，由原告支付被告使用。被告支付2014年12月30日之前产生的所有费用，原告在营业中产生的费用应及时缴纳，如未缴纳经营相关费用，如房租、水电、物管等，所产生的一切后果均由原告自行承担，与被告无关，依照房屋租赁的原始合同第三条，该商铺租期2年，于2014年12月31日正式开始算至2016年12月31日截止。租赁期满后，承租方有意继续签租的，应提前30日向出租方书面提出申请续租。在租赁期间被告保证原告能正常租赁该房屋，否则被告愿意承担责任，按比例退还其转让费。协议签订后，被告于同日将房屋交付原告使用。另查明，讼争房屋的所有权人系重庆崇安置业发展有限公司。2012年，重庆崇安置业发展有限公司将讼争房屋出租给案外人彭官清，租赁期限为一年，租赁期满后，双方未续签租赁合同，房屋继续由彭官清使用。彭官清曾将房屋出租给案外人高宗建。2015年2月7日，重庆崇安置业发展有限公司向原告付园出具告知函，载明：此门面于2015年2月8日按合同之规定已到期，本司决定将沙正街39号附14号门面收回，特此告知，望周知。2015年2月8日，重庆崇安置业发展有限公司将讼争房屋收回。还查明，2014年12月30日，原告付园母亲吴XX在中国邮政储蓄银行账户621799690000237XXXX通过ATM转账27000元。2015年1月4日，原告付园父亲用其手机（号码15XX3065XX6）给被告赵亮生手机（号码15XX3171XX2）打电话，对方通话对象系女声，二人通话中有如下内容：……原告父亲：“我就是说，我们那个转让费的原因，我拿了9万块钱给你，你给我打一张欠条，那个不为难你噻。”对方：“我打啥子欠条给你，我那个协议上写起的嘛。”原告父亲：“不不不，打个收条就行了。”对方：“我不，我打啥子收条，上面写起的我已经收到的嘛，那个协议上写的9万块钱。”……原告父亲：“你证明你收到9万块钱，这样就行了噻。”对方：“你要想那个证明哦？我本来就收到这个钱了，只要我个人证明就行了噻，我不收到9万块钱，我会把那个店给你蛮？”……原告父亲：“哦，你的意思是说，你证明收到了这9万块钱，意思说就是这样是吧？”对方：“那个协议上面写的很清楚，我们两个签了字的额，啷个可能没有，如果没收到那个9万块钱，我啷个会给你打那个协议嘛？”原告父亲：“哦，是这样的哦？”对方：“嗯，如果说我没有收到那个9万块钱，我啷个可能，我们两个啷个还可以写那个协议嘛？那个协议上面都写起的嘛，我跟我的上家都是这样签的，我都没叫别个给我打收条的嘛。”……原告父亲：“我的意思是说证明收到了，我的意思是说打一张要好点。”对方：“那个协议上面就写的清清楚楚，你说我协议上面没写我给你打一个，那个协议上面写的很清楚好不好？转让费9万块钱。”原告父亲：“嗯。”对方：“我跟我的上家都是这样写的，别个都说的你要打个收条给我，当然我没说这个话，这个协议你不用向别人证明啥子，只要证明我不来要这个钱就行了。”……现原告付园诉至本院，要求判如所请。审理中，原、被告双方均确认协议中约定的转让费仅指转让店铺的费用，不包括店铺的租金，原告租赁房屋后，租金应当由原告向上家直接缴纳。经本院释明，原、被告双方签订的协议系转让协议而非转租协议，原告变更诉讼请求即要求解除原、被告双方签订的《店铺转让协议书》，要求被告返还原告支付的转让费、房租、货款等共计110200元。原告提交的电话录音系原告父亲与被告妻子的对话，对话内容能够证明原告向被告支付了店铺转让费90000元，因被告已将房屋租金支付至2015年2月8日，故原告将2014年12月31日至2015年2月8日期间的房屋租金支付给了被告。被告认为讼争房屋的所有权人重庆崇安置业发展有限公司在4年内知晓该房屋的转租情况，但都未提出过异议，应当视为其认可转租行为，被告的转租无效，即使协议系转让协议，原告要求解除合同，没有履行告知义务，不符合合同解除的条件；被告只收到过原告支付的2万余元，协议约定了转让的房屋中还包含有几万元的货物和设备，即使合同解除，将房屋内的货物和设备折价后被告也无需返还原告任何款项。在第一次庭审中，被告自认原告提交的电话录音中被叫方的电话号码15XX3****X2是被告赵亮生的电话，但不能确认与原告父亲通话的人是否是被告的妻子；第二次庭审中，被告否认上述说法，认为15XX3171XX2不是被告赵亮生的电话号码，是因为原告在起诉状上载明15XX3171XX2是被告的电话号码，才让被告在前次庭审中误以为该电话号码是被告的。双方当事人意见分歧较大，调解未成。上述事实，有原告提供的《店铺转让协议书》、告知函、银行交易明细、电话录音以及双方当事人的陈述等证据在案证实，这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与被告签订的《店铺转让协议书》系转让协议，而非转租协议，该协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按合同约定履行义务，行使权利。现因讼争房屋的所有权人将房屋收回，导致转让协议无法履行，故对原告要求解除协议的请求，本院予以支持。对于原告已经支付的费用，本院认为，首先，被告自认收到原告支付的2万余元，结合原告母亲的银行交易记录，可以确认原告在2014年12月30日向被告支付了27000元。其次，对于原告提交的原告父亲与15XX317****电话的通话记录，被告在第一次庭审中认可该号码系被告赵亮生的手机号码，在第二次庭审中有否认上述说法，但其所述理由不足以推翻其在前次庭审中的自认，故对其辩解，本院不予采信。结合双方的陈述和庭审查明的事实，可以认定15XX3171XX2系被告赵亮生的手机号码。被告在第一次庭审中辩解无法确认通话人是否是被告赵亮生的妻子，但该手机系被告赵亮生所有，如被告认为使用人并非其妻子，应当由其证明，但被告并未提供相应的证据证明其主张，应当承担举证不能的后果。故对被告的辩解，本院不予采信。结合通话的内容，对于原告提出该通话系原告父亲与被告妻子的对话，本院予以采信。在双方的通话中，被告妻子承认原告向被告支付了店铺转让费90000元，且从交易习惯来看，应系原告支付店铺转让费后，被告才会将店铺交付原告使用。故结合原告提交的银行交易记录和通话记录，可以确认原告已向被告支付店铺转让费90000元。双方签订的《店铺转让协议书》约定，在转让期间被告保证原告能正常租赁该房屋，否则被告愿意承担责任，按比例退还其转让费。现因房屋所有权人收回房屋，致转让协议无法履行，故被告应当按照协议约定按比例退还原告转让费。原告认为其还支付了被告房租8660元、货款11577.30元，要求被告返还，但并未提供充分的证据加以证明，故对其该项主张，本院不予支持。协议约定的租赁期限为731天，原告于2014年12月31日至2015年2月7日期间实际占有使用了讼争房屋38天，应当支付在此期间的转让费，被告应当退还原告的费用计算为85321.44元（90000元-90000元/731天*38天）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、确认原告付园与被告赵亮生于2014年12月31日订立的《店铺转让协议书》于2015年2月8日解除。二、被告赵亮生于本判决发生法律效力之日立即返还原告付园店铺转让费85321.44元。三、驳回原告付园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2504元（原告已预交1252元），公告费300元（原告已交纳），合计2804元，由被告赵亮生负担。被告负担之金额限于本判决发生法律效力后立即向本院交纳1252元，立即迳付原告1552元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审 判 长  龚陵川代理审判员  金 歆人民陪审员  王显菊二〇一五年十二月二日书 记 员  彭超群