广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）汕中法民二终字第39号上诉人（原审被告）汕头经济特区佳莱毛织有限公司，住所地汕头市华美庄北区27栋六楼、五楼南面。法定代表人曾台生，总经理。委托代理人张衡，广东当儒律师事务所律师。委托代理人陈华，广东当儒律师事务所工作人员。被上诉人（原审原告）陈立荣。委托代理人吴惠文，广东明捷律师事务所律师。上诉人汕头经济特区佳莱毛织有限公司（下称佳莱公司）因与被上诉人陈立荣租赁合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2014）汕龙法外民初字第127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月11日受理后，依法组成合议庭，并于2015年3月23日公开开庭进行了审理。上诉人佳莱公司的委托代理人张衡、陈华，被上诉人陈立荣的委托代理人吴惠文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，陈立荣与佳莱公司于2013年6月28日签订一份《租赁合同》，约定：陈立荣同意将位于汕头市龙湖区外砂镇华埠村工业区第49份一至三层总共建筑面积1,650平方米的厂房出租给佳莱公司进行生产毛衣及办公使用；佳莱公司租赁上述厂房期限三年，即自2013年7月16日起至2016年7月15日止；上述厂房每月租金9,900元，租金包括电梯使用及管理费用在内；厂房租金以每季支付一次，佳莱公司应于每季首月20日前向陈立荣交付当季租金，每逾期一日陈立荣有权向佳莱公司收取当期应付未付金额之千分之一的滞纳金；厂房使用期间水、电费用由交付佳莱公司使用之日起按实计收；陈立荣应于2013年7月1日将该厂房交付佳莱公司进行装修使用；未供陈立荣同意，佳莱公司不得将厂房作其它用途，不得转租，佳莱公司正常生产经营不受陈立荣干预；本合同租期届满，佳莱公司需要续租厂房，应于租期满之日3个月前书面提出续租，并由双方重新签订租赁合同书。在同等条件下，佳莱公司享有优先承租权；本合同未尽事宜，双方可通过友好协商后订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力；本合同一式二份，陈立荣、佳莱公司双方各执一份，自签订之日起生效。另查明，2013年7月11日，汕头经济特区佳莱毛织有限公司二分厂经工商登记成立，营业场所为汕头市龙湖区外砂镇华埠村工业区第48-50号一至三层，负责人为钱军。原审诉讼期间，陈立荣确认登记的营业场所地址与租赁合同约定的租赁地址为同一地点。再查明，上述建筑物未取得建设工程规划许可证。原审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。由于陈立荣未提供涉案厂房的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，因此本案双方签订的《租赁合同》为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。陈立荣请求佳莱公司按每月9900元支付厂房占有使用费的主张，原审法院予以支持。因佳莱公司与陈立荣签订了《租赁合同》，向陈立荣承租位于汕头市龙湖区外砂镇华埠村工业区第48-50号一至三层厂房，同时在该地址登记成立了佳莱公司的二分厂，故佳莱公司辩称不应支付厂房占有使用费的主张，原审法院不予支持。虽然庭审中佳莱公司提供了1份《协议书》以证明陈立荣没有实际交付相关厂房，但由于陈立荣予以否认，且该《协议书》为复印件，故原审法院对此不予采信。佳莱公司辩称陈立荣没有交付相关厂房及超过诉讼时效的主张，缺乏事实依据，原审法院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：汕头经济特区佳莱毛织有限公司应于判决发生法律效力之日付还陈立荣厂房占有使用费138600元（计至2014年9月15日）。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3274元，由汕头经济特区佳莱毛织有限公司负担。上诉人佳莱公司不服原审判决，向本院提起上诉称，（一）本案系陈立荣向佳莱公司承包第二分厂，双方并不存在租赁关系。原审认定事实错误，对陈立荣篡改租赁合同首页、是否移交厂房等焦点问题均没有查明。2013年初，陈立荣经一河南籍朋友“向阳”介绍申请承接佳莱公司的毛衣加工业务。经过协商，双方于2013年7月1日签订了《协议书》一份，约定由佳莱公司设立汕头经济特区佳莱毛织有限公司二分厂，由陈立荣提供涉案厂房及生产设备，为佳莱公司加工货物，合作期间陈立荣自负盈亏，自此双方建立了承包关系。协议书签订后，原件由陈立荣收执，佳莱公司保留复印件。在申报二分厂的相关工商登记过程中需要提供场地使用证明，按照《协议书》约定双方又签订了《租赁合同》提交给工商局办理登记手续，双方各留存一份。因为该租赁合同仅为办证登记使用，为了谨慎起见佳莱公司在交陈立荣收执的租赁合同首页右上角备注了“仅供工商登记使用”的字样，佳莱公司领取第二分厂营业执照后交陈立荣使用。此后，陈立荣夫妻开始承接佳莱公司发给的毛衣进行加工，2013年4月至7月期间，陈立荣夫妻因多批加工毛衫贻误船运货期改用空运发货，被客户多次扣罚空运费用，承包暂时中止。过程中，陈立荣及其妻子在结算加工费问题上与佳莱公司多次发生纠纷并怀恨在心。为了谋取不当利益，陈立荣篡改替换了租赁合同首页，并向原审法院起诉主张莫须有的租金。原审质证过程中，佳莱公司发现了陈立荣的造假行为，其向原审法院提供的租赁合同首页是其重新打印的，该页是为了替换掉原备注有“仅供工商登记使用”的字样。但陈立荣在篡改时忙中出错，将出租地址打错了，非常明显的是其提供的合同首页中第一条“甲方同意将位于汕头市龙湖区外砂镇华埠村工业区第49份第一至第三层总共建筑面积1650平方米的厂房出租给乙方进行生产毛衣及办公使用，”这与原来双方签订的《租赁合同》约定的地址汕头市外砂镇华埠村工业区第48—50号一至三层是不一致的。与工商登记信息中二分厂工商登记的地址也是不一致的，由此暴露了陈立荣造假的马脚。原审审理过程中，佳莱公司一再向法院提出该问题，并提交了《租赁合同》原件比对，但原审判决没有认真查明核实，反而在查明事实部分进行错误的认定，认定双方签订的租赁合同地址是“汕头市龙湖区外砂镇华埠村工业区第49份第一至第三层总共建筑面积1650平方米的厂房”。此后，在原审判决书第5页倒数l—2行中又毫无依据的采纳了陈立荣审理过程中的补充确认，即“诉讼期间，原告确认登记的营业场所地址与租赁合同约定的地址为同一地址”。这与本案争议的事实是自相矛盾的，陈立荣连自己出租的厂房地址都能弄错，需要开庭质证佳莱公司校对后才能更正，这不是自己打自己的嘴巴嘛。事实上，第二分厂登记的地址就是佳莱公司原审提交的《租赁合同》地址，与佳莱公司提交给法院的租赁合同原件也是一致的，双方仅签订了该租赁合同一式二份，而陈立荣提交给法院的租赁合同首页明显就是造假，原审法院没有就该问题进行详细查明，导致做出错误的事实认定。其次，原审判决没有查明本案厂房是否已办理移交以及具体时间。本案双方争议的焦点是：“陈立荣是否有移交原租赁合同中所约定的厂房给佳莱公司使用。”，也就是说出租人只有证明厂房移交给佳莱公司使用才有权主张收取厂房使用费。陈立荣在起诉状和二次开庭中所陈述的移交时间有三种说法：1、诉状称“签订租赁合同之日起就移交厂房”；2、第一次开庭时称2013年6月28日移交；3、第二次开庭称在2013年6月底。如果陈立荣有移交厂房的话，其作为出租方对移交的时间应该是明确的，不可能存在模糊不定的回答。而且，陈立荣上述三种说法也与租赁合同第六条相互矛盾，租赁合同第六条明确约定陈立荣应于2013年7月1日将厂房交付乙方装修使用，为什么出租方在签订合同之日准备移交却要在合同中写明“2013年7月1日”才交付呢？这种做法不符合实际履行。对陈立荣三种错漏百出的移交说法，原审法院没有认真查明，原审判决中也未见法院就该移交事实进行任何陈述。甚至陈立荣在第二次庭审中回答佳莱公司提问时称：厂房原来是空的，现在谁在使用不清楚，谁人移交也不清楚，现在厂房内有何机器也不清楚，厂房是否交还也不清楚。这些显然是在刻意隐瞒没有移交的客观事实，这分明是陈立荣对其造假行为无法自圆其说。假设，陈立荣真的移交了厂房，为什么在诉讼中不主张佳莱公司交还厂房，而是放任厂房继续在佳莱公司手中使用，这一点也有悖常理，原审法院对上述焦点问题没有认真查明。从另一方面来看，本案原租赁合同中与其他不同的一点是没有押金条款，从这里也可以看出在签订时双方已明确不具有实际履行的合意，这也印证了该租赁合同仅仅是为了建立承包关系而向工商局提供的书面登记资料，该合同并没有实际履行。（二）原审判决适用法律错误，举证责任倒置，依据相关法律规定，陈立荣作为出租人，对涉案厂房是否拥有合法所有权及是否移交负有举证责任，请求二审法院予以查明。本案中，双方所签订的租赁合同属于无效合同事实清楚。根据《民事诉讼法》第64条的规定：“当事人对自己提出的主张有责任提供证据。”本案陈立荣在诉讼中主张其系涉案厂房的所有权人，但其提交的华埠村委会证明、第二分厂工商登记信息与其提交的租赁合同地址均不一致，在证据上无法证明其对涉讼厂房拥有合法权利。其次，根据《合同法》第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条：“在合同纠纷案件中，……对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”陈立荣负有向佳莱公司交付该厂房的义务，同样，对何时移交厂房也负有举证责任。原审审理中，陈立荣一直无法提供证明拥有合法所有权和实际交付厂房的相关时间，故应承担举证不能的责任。原审法院在判决中将该举证责任倒置给佳莱公司，认为“被告辩称原告没有交付相关厂房的主张，缺乏事实依据，本院不予支持”，明显违反了法律规定，判决书中对“交付相关厂房”也没有明确指出是哪一地址的厂房，这一做法严重损害和剥夺了佳莱公司的合法诉讼权利。综上所述，原审判决认定事实及适用法律明显错误，佳莱公司在没有实际使用陈立荣厂房的情况下，无需向其支付厂房占有使用费。据此，上诉请求：一、依法撤销原审判决，驳回陈立荣的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由陈立荣承担。被上诉人陈立荣在答辩期限内未提供书面答辩，开庭时当庭答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，佳莱公司提交了下列资料作为新证据：1、汕头市龙湖区外砂裕泰毛织厂个体户机读档案登记资料。2、汕头市龙湖区外砂裕泰毛织厂企业机读档案变更登记资料、住所（经营场所）方位图。证据1—2证明陈立荣所称的“出租房屋”其实是其设立的“汕头市龙湖区外砂裕泰毛织厂”的营业场所，自始至终没有交付给佳莱公司使用过。3、相片。证明陈立荣提交虚假的《生产场地使用证明》，隐瞒涉讼的汕头市外砂镇华埠村工业区第48—50号房产实际5层高，且一直是由自己设立的裕泰毛织厂在使用的事实。4、汕头市计划生育证明书、人口信息查询表。证明陈少芳系陈立荣的妻子及两人的基本情况。5、汕头市工商行政管理局档案存底的《租赁合同》。证明在本案租赁合同地址是“汕头市龙湖区外砂镇华埠村工业区第48-50号”。佳莱公司没有与陈立荣签订过租赁地址为“汕头市龙湖区外砂镇华埠村工业区第49份一至三层”的租赁合同，陈立荣提交租赁合同系其故意伪造的。6、《委托加工协议书》4份。7、送货单。8、网银交易信息。9、支款凭证。10、农业银行交易回单、银行存款回单。证据6—10证明陈立荣以其裕泰毛织厂的名义向上诉人承揽毛衣加工任务，双方实际是承包、承揽关系，并不存在佳莱公司租赁陈立荣房屋的事实，设立二分厂的营业资格是为了履行与陈立荣签订的承包协议书，让陈立荣所承包的二分厂在外商下订单前验厂时有明确生产主体资格。自2013年6月28日起，陈立荣的裕泰毛织厂按照约定多次多批承揽佳莱公司的加工任务，加工款也是由佳莱公司的工作人员直接汇款至陈立荣的妻子陈少芳的银行账户或由裕泰毛织厂的黄向阳代领取。11、陈立荣、陈少芳的联系方式、手机号码。证明陈立荣、陈少芳的日常联系电话与陈立荣于2013年6月28日签订的委托加工协议书中预留的联系电话是一致的。12、陈少芳使用手机号……与佳莱公司法定代表人曾台生的往来短信。证明陈立荣因为承揽佳莱公司的毛衣加工业务出现逾期交货，导致原海运改用空运发给客户，由此在加工款中被抵扣了空运费。陈立荣及其妻子因加工款结算问题对佳莱公司多有不满，且心怀怨气。陈立荣对佳莱公司二审提交的证据质证意见为：除证据4中的人口信息查询表及证据5外，其他证据均与本案无关，拒绝回答这些证据的真实性。证据3照片是2015年2月13日拍的，证明佳莱公司是随时可以进入租赁物的，无必要申请法院去现场勘验。证据4中的人口信息表不属于新证据。原审时其已提交了陈立荣的身份材料。证据5租赁合同中的租金、期限都有约定明确。证据6中只有其中一份《委托加工协议书》有陈立荣的签名。钱尤尤系佳莱公司第一分厂的负责人。证据12没有通讯公司的记录。经审查，佳莱公司二审中提交的证据1—5均真实合法，与本案有关联性，本院对上述证据予以确认；对于证据6—12，无法确认与本案有关联性，故本院不予认定。二审中，经佳莱公司申请，本院依法至涉讼房产现场勘查。涉讼房产层高五层，房产天台外面挂有“裕泰”招牌；一楼电梯旁挂有“汕头经济特区佳莱毛织有限公司二分厂”牌子，一楼贴有告示，内容为“警告凡本厂管理人员及职工，不得在工作车间吸烟，应在指定吸烟区吸烟，违者按厂规处罚。第一次处罚50元第二次处罚200元第三次工资取消，开除出厂裕泰毛织厂”，一楼有洗涤设备；二楼办公区玻璃门上贴有“裕泰毛衫”字样，里面有办公桌、沙发等办公物品，二楼有手织横机等设备，展厅还有服装等物品一批；三楼有裁床等设备；涉讼房产外设水表、电表各一个，无分设其他水表，四楼内设一分电表。现场勘查时，陈立荣没有到场，其妻子陈少芳在场。据陈少芳介绍，四楼租给他人，五楼系其自己在使用，佳莱公司没有搬来设备。对于涉讼房产的四楼租给谁的问题，陈少芳称其不清楚，陈立荣的委托代理人也称不清楚，认为与本案无关。为查明案件事实，本院通知陈立荣应亲自参加二审庭审，但二审开庭时陈立荣以在外出差为由，没有出庭。本院经审理查明，原审陈立荣提供的租赁合同约定的租赁地址为汕头市龙湖区外砂镇华埠村工业区第49份第一至三层，佳莱公司提供的租赁合同约定的租赁地址为汕头市龙湖区外砂镇华埠村工业区第48—50号一至三层。除此之外，两份租赁合同其他内容相同。二审中，双方对本案涉讼房产地点确认一致。原审法院查明的其他事实与本案的证据一致，本院予以确认。二审庭审中，佳莱公司及陈立荣均确认涉讼房产中的设备物品均是陈立荣所有。陈立荣称上述设备物品系租赁之后供佳莱公司使用，没有办理移交手续。涉讼房产现仍系佳莱公司在使用，尚未交还。另查明，原审庭审中，陈立荣称涉讼房产移交予佳莱公司时是空的，产生的水电费由佳莱公司自行向电力公司缴交，不清楚佳莱公司有无装修或拆迁设备，也不清楚厂房现有何物。本院认为：涉讼房产未取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，陈立荣与佳莱公司就该房产订立的租赁合同无效，原审法院认定本案双方订立的租赁合同为无效合同正确，本院依法予以确认。本案争议的焦点是：陈立荣请求佳莱公司支付涉讼房产的占有使用费应否予以支持。佳莱公司是否应支付陈立荣涉讼房产的占有使用费，应以该房产是否实际交付佳莱公司使用为前提。陈立荣至今未提交向佳莱公司交付该房产的依据，而其在原审庭审中关于该房产交付佳莱公司时系空的，不需要办理移交手续，该厂房现由佳莱公司使用，由佳莱公司缴交水电费，不清楚佳莱公司有无装修或拆迁设备，也不清楚厂房现有何物的陈述，与本院到涉讼房产现场勘查的情况不符。根据本院现场勘查及佳莱公司二审提供的证据，涉讼房产中现存放着陈立荣所有的机器设备、办公物品及货物，陈立荣开设的汕头市龙湖区外砂裕泰毛织厂也设立于涉讼房产。陈立荣二审中称厂房中的设备物品均是其租赁后供佳莱公司使用，但该陈述与陈立荣在原审的陈述互相矛盾。本案租赁合同约定厂房租金每季首月20日前交付当季租金，但陈立荣至今未收取佳莱公司的分文租金或押金，移交厂房及机器设备、货物也没有办理任何交接手续，有悖常理。因此，陈立荣主张厂房已交付佳莱公司使用，依据不足，本院依法不予采纳。其请求佳莱公司支付该房产的占有使用费缺乏事实和法律依据，依法不应予以支持。原审判决佳莱公司支付陈立荣房产占有使用费认定事实、适用法律错误，本院依法予以纠正。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销汕头市龙湖区人民法院（2014）汕龙法外民初字第127号民事判决；二、驳回陈立荣的诉讼请求。一审案件受理费3274元，二审案件受理费3274元，合共6548元，由陈立荣负担。本判决为终审判决。审判长  刘静文审判员  姚瑞标审判员  曾丽君二〇一五年四月二十四日书记员  林佳俊