广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初505号原告：张莹莹，女，1988年2月25日出生，汉族，住湖北省宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：钟凌志，广东融朗律师事务所律师。被告：吴盛旭，男，1977年2月8日出生，汉族，住广东省封开县。第三人：中山市世华房地产代理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路**州际新天花园赛乐苑3/**9卡。法定代表人：刘文磊，该公司城市总经理。委托诉讼代理人：张丹芳，该公司员工。委托诉讼代理人：常雯，该公司员工。原告张莹莹与被告吴盛旭、第三人中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2018年3月1日第一次开庭审理原告张莹莹及其委托诉讼代理人钟凌志，被告吴盛旭，第三人世华公司的委托诉讼代理人张丹芳到庭参加诉讼。2018年4月10日第二次开庭审理原告的委托诉讼代理人钟凌志，被告吴盛旭，第三人世华公司的委托诉讼代理人张丹芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房地产买卖及居间合同；2.被告返还定金50000元，并支付违约金60000元（违约金以成交总价600000元的10%）计算（定金加违约金共计110000元）给原告；3.被告返还原告已支付的居间服务费10000元；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求的第3项变更为被告返还原告已支付的居间服务费8000元。事实和理由：通过第三人世华公司居间介绍，原、被告及第三人于2017年3月17日签订一份房地产买卖及居间合同。合同约定，被告将其名下的位于中山市元转让给原告，原告应先交50000元作定金，如被告违约则应退还定金并按合同总成交价的10%支付违约金并承担居间服务费。后因房价大涨，被告反悔不卖，致使合同无法继续履行，被告构成了根本违约。为此，原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼。被告辩称，对方主张的内容很多不符合事实。原告主张的房屋大涨我方不想出售房屋构成违约，这是不存在的；且根据合同第四条第二款，原告在取得同贷书后要七天内付10万元的首付，但原告在9月20几号还没把钱给我，只是给了5万元定金，我怎么会把房子交给对方，而不是因为房价大涨才不卖。关于诉讼请求，我请求解除合同，并要求原告方支付违约金6万元，本案的居间的服务费、诉讼费由原告方承担。第三人述称，不同意原告要求解除房地产买卖及居间合同中居间合同部分。一、原、被告双方应于2017年9月22日前办毕递件过户手续，但办理当天，原、被告就私下口头协商过户当天交楼的事情未能谈妥而不配合过户。经第三人多次催促双方办理过户手续，双方至今未配合办理过户，且被告已申请房产证挂失。二、房地产买卖及居间合同包含了两个法律关系，原告及被告之间是买卖合同关系，原、被告与第三人之间是居间服务合同关系。第三人已经促成原、被告之间买卖合同的成立。居间人促成合同成立，委托人应当按照约定支付报酬。三、第三人在促进原、被告双方签订买卖合同过程中不存在过错。原、被告、第三人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对证据进行了审查，并在卷佐证。根据原、被告、第三人陈述及提交的证据，本院经审查认定事实如下：2017年3月17日，原告作为买方、被告作为卖方与第三人作为居间方签订房地产买卖及居间合同，约定被告将其名下位于中山市的房地产卖给原告，成交总价为600000元，成交定金为50000元，约定买方在签署本合同当日向卖方支付定金50000元；首期房款100000元，支付时间为买方获得银行按揭贷款同意书之日起七日内支付给卖方；余款450000元由买方向银行申请按揭贷款支付给卖方，放款程序按银行规定。房产产权现状为无查封，有抵押。第五条款项监管：为保障交易安全，除定金、户口保证金、交房保证金以外的房款均交由双方指定的银行监管，买卖双方必须在合同约定的付款期限内与监管机构签署资金监管协议，买方应在前述约定的付款期限内将需监管的资金存入监管账户，在领取新不动产权证后由资金监管方按约定将监管房款划入卖方指定的收款账户；如买卖双方选择自行交付上述房款的，则因此产生的纠纷或导致的其他后果，由双方自行承担。第六条产权状态1.①卖方自行赎楼：卖方应于签署本合同之日起60日内自行筹资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起三日内将房地产权证／不动产权证原件托管于居间方处作为办理过户手续之用，否则视为卖方违约。第十四条居间服务鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方确认：卖方应向居间方支付人民币（以佣金支付承诺书为准）作为居间服务费；买方应向居间方支付人民币（以佣金支付承诺书为准）作为居间服务费；上述居间服务费应在买卖双方签署《广东省房地产买卖合同（适用于二手房买卖）》前全部付清。同日，原告向第三人出具佣金及必要费用确认及支付承诺书。该承诺书中的第2条载明，买方自愿在买卖双方签订《中山市二手房买卖合同》前向居间方支付佣金人民币壹万捌仟元（小写18000元）。同日，原告将交易的定金50000元支付给被告。2017年3月20日原告向第三人支付佣金8000元。原告于2017年6月5日取得同贷书。2017年9月11日，被告完成对本案交易房地产的注销抵押登记手续。2017年9月11日，第三人收到本案交易房地产的房产证和土地使用证。2017年9月20日，原、被告、第三人一起到地税交易大厅准备办理交税手续，但主要因首期款（100000元）支付问题，未能达成一致意见而终止进一步办理余下手续。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告与第三人签订的房地产买卖及居间合同是三方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，该合同有效，对当事人具有法律约束力，双方均应依约履行各自义务。从证据录音和庭审中得知，被告认为，原告主要违反合同的2.2、2.3约定，即认为同贷书取得时间上有延迟；原告认为，被告主要违反合同的6.1.①约定，即认为自行赎楼时间有延迟，另被告不愿意出售房产。对于2017年9月20日原、被告、第三人一起到地税交易大厅准备办理交税这一行为，应理解为双方在行为上已经同意对方在合同上的有关方面的时间延后，同意这个时间点继续履行合同。原告已经取得银行方面的同贷书，被告亦完成对涉案房产的抵押登记的注销手续，按照二手房交易习惯，交易可以继续进行。而本案的焦点在于，所签订的房地产买卖及居间合同第五条有关款项的监管。在双方均不选择银行对资金进行监管的情况下，双方应协商一致款项的支付。但在庭审中可知，双方对100000元的首期款支付产生分歧，从而导致合同没有继续履行。庭审中双方也明确不继续履行。对原告诉请第一项解除原、被告签订的房地产买卖及居间合同中的解除买卖合同部分，本院予以准予。由于双方在同意变更款项监管的约定，双方本应就楼款的付款顺序、期限等重要问题再进行重新协商，达成一致意见，但本案双方并未提交双方事后就此进行过协商或达成一致意见的证据，导致合同的目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”这一条款的前提是双方有继续履行合同的意愿，同时，要承担过错责任的前提也必须是有明确的约定，本案首期款房款的支付发生变化，那么原合同约定的违约条款双方也有可能产生新的约定。如适用前述条款去推断、确定房款的支付金额、期限及调高或降低违约责任比例，对双方可能不公平，有违公平原则。因此，本院认为，鉴于双方未能就款项支付的合同条款重新达成一致意见并不能归责于一方，现原告要求按原合同违约条款认定被告违约，并要求按涉案房产成交价的10%赔偿违约金60000元，理由不足，依据不充分，本院不予支持。但原告要求被告返还定金50000元，理由充分，应予支持。原告于2018年1月2日立案起诉并提出解除合同，从此时开始被告负有返还定金的义务，但被告至今都未将该款项返还给原告，应向原告支付相应的利息，故该利息应以该50000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率标准，从2018年1月2日起计算至实际支付之日止。至于原告要求解除与第三人的房地产买卖及居间合同中的居间合同部分，由于居间合同属于原告、被告与第三人签订的独立合同，第三人不同意解除居间合同，原告没有提交证据第三人存在违约行为，而商品房买卖合同解除不影响居间合同的效力，故对原告关于解除居间合同的请求本院不予支持。本案中，第三人已履行其部分居间服务，为原、被告提供了订立合同的信息与服务，原、被告亦就房产的买卖达成一致意见，并签订了房地产买卖及居间合同。至于买卖合同部分无法继续履行，并不影响居间合同的效力。现原告起诉要求解除与第三人签订的房地产买卖及居间合同中的居间合同部分无理，本院不予支持。至于原告请求被告返还原告已支付的居间服务费8000元，涉案的房地产买卖及居间合同不继续履行，原因不能归责任何一方，而佣金及必要费用确认及支付承诺书是原告单方向第三人出具的，故本院对原告的这一诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第四百二十四条，及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张莹莹与被告吴盛旭之间于2017年3月17日签订的房地产买卖及居间合同中房地产买卖部分；二、被告吴盛旭于判决生效之日起七日内向原告张莹莹返还定金50000元及利息（利息以50000元为本金，从2018年1月2日起按中国人民银行同期同类逾期贷款利率标准计算到实际支付之日止）；三、驳回原告张莹莹的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1350元，由原告负担825元，由被告负担525元（该款原告已预交，被告负担部分应在本判决生效之日起七日内迳付原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  潘国鼎二〇一八年六月十日书记员  黄 婷冯俊朗