湖南省长沙市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）长中民三终字第08273号上诉人（原审原告）刘德武。委托代理人刘绍生，长沙市湘江法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）长沙市住房和城乡建设委员会，住所地长沙市岳麓大道218号市政府二办十楼。法定代表人王伟胜，该委员会主任。委托代理人罗立，湖南人和人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）曾佳奎，男，1929年11月6日出生，住长沙市天心区书院路西湖社区***号1门*楼***房。被上诉人（原审被告）长沙市住房保障服务局，住所地长沙市芙蓉区马王堆中路248号。法定代表人李志坚，该局局长。委托代理人张因，该局法律顾问。被上诉人（原审被告）长沙房产（集团）有限公司，住所地长沙市芙蓉路新世纪体育城回龙苑十一层。法定代表人全臻，该公司董事长。委托代理人王琳，该公司员工。被上诉人（原审被告）长沙恒隆资产经营有限公司，住所地长沙市天心区金线街031-041号。法定代表人王伟，该公司总经理。委托代理人刘梦军，该公司员工。上诉人刘德武因与被上诉人长沙市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）、曾佳奎、长沙市住房保障服务局（以下简称市住房保障局）、长沙房产（集团）有限公司（以下简称长房集团）、长沙恒隆资产经营有限公司（以下简称长沙恒隆公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2013）天民初字第1051号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：刘德武之父刘罗生（1962年去世）与其母贺泳谊（1990年12月28日去世）于1950年代在原长沙市南区新兴路58号（现长沙市天心区黄兴路）建有私房一栋，二层五间，砖木结构，房屋建筑面积约为100㎡，1971年初被原长沙市南区房产公司拆除，拆除后由被拆迁户自行过渡至1975年，刘德武及其母贺泳谊被安置到长沙市书院路535号3楼302号房（建筑面积为40.42㎡），由长沙市房地产管理局向贺泳谊出具了长沙市房地产管理局直管公房租约，房屋产权人为长沙市房地产管理局，承租人为贺泳谊，此后刘德武与其母贺泳谊一直居住在该房内，并按租约约定向长沙市房地产管理局交纳了租金。1990年9月3日，刘德武因抢劫罪、杀人罪被判死缓入狱服刑。1990年12月28日，刘德武之母贺泳谊死亡。贺泳谊之长子贺正厦（与刘德武同母异父）和儿媳刘沛莲办理的丧事，并代管贺泳谊与刘德武所租直管公房，房屋钥匙由贺正厦、刘沛莲夫妇掌管。1992年，原长沙市南区房地产管理局房管员曾知宜（系曾佳奎之女）因工作关系得知长沙市书院路535号302房屋现状，遂上门与刘德武兄嫂联系，以其家住房长沙市平矿局4号拆迁需过渡为由，多次协商借房过渡，并于1992年4月8日与刘德武之兄嫂达成借房协议，由曾佳奎之子曾友立起草了一份《借房凭证》，内容如下：我家住平矿局4号，因燕山公司征收拆迁，需暂时住房过渡，经与书院路535号一门三楼住户贺泳谊之子协商，同意暂时借住，并保证在燕山公司新楼房建好之后负责归还，暂住期暂定一年。借房保证人项下由长沙市南区房地产管理局曾知宜和长沙鼓风机厂曾友立签名，此后书院路535号302房由曾佳奎一家居住使用，据刘德武陈述，刘德武在湖南省第二监狱服刑期间曾佳奎寄过400元和800元房屋租金。刘德武之嫂刘沛连承认在曾知宜手上收过300元房钱等总计收到5000元。根据长沙恒隆公司提交的《1991年11月21日长沙市公有住房分栋明细表》记载，长沙市南区书院路575号3层贺咏霓，计租面积28.48㎡，月租金5.5元/月，填表人系曾知宜，及房屋租户缴租记录薄记载，租户贺泳谊该房租金，1977年4月1日按2.87元/月交租，1992年1月1日变更为5.51元/月，1994年1月1日变更为11.02元/月，1996年1月1日变更为16.53元/月，1996年7月1日变更为36.09元/月。贺泳谊户租金没有欠缴记录，至1996年7月31日起止租。从1996年8月1日起租户姓名变更为曾佳奎，备注双方自愿对换，而另一份房屋租户缴租记录记载1995年12月31日，租户贺泳谊因解约止租，接租人为曾佳奎。1997年7月31日曾佳奎止租。根据长沙市房产档案馆出具的档案资料记载，长沙市书院路535号302房产权单位为长沙市房地产管理局，管理单位为南区房地产管理局，建筑面积为40.42㎡，1997年7月交易价格核定表核定该公有住宅出售价格为8010.03元，优惠28%，实付购房价格6568.22元。1997年7月25日，曾佳奎向长沙市房地产管理局支付了一次性购房款6568.20元，1%维修基金65.7元，规费19.7元。1997年8月1日，长沙市房地产管理局与曾佳奎签订了一份《房地产买卖契约》，约定长沙市房地产管理局将坐落于天心区书院路535号302的房地产（房屋建筑面积40.42㎡）出售给曾佳奎，成交价8010.03元，由曾佳奎于1997年8月1日前一次性付清，双方同意1997年8月1日移交房屋。同时签订补充协议，一次性付清房款，按规定减收购房总款20%，实收6568.22元。1999年10月10日，该房所有权由长沙市房产登记机关登记至曾佳奎名下。2012年1月29日，刘德武刑满释放，实际执行刑期21年。刘德武刑满释放回长，后返家，无房居住，索要房屋未果。即以曾知宜、曾友立为被告提起民事诉讼，请求其返还占有物书院路535号302房屋给刘德武。诉讼中得知该房屋已经长沙市房地产管理局出售给了曾佳奎，于2012年5月24日撤回起诉。2012年9月14日，刘德武到书院路535号302房吵闹，要求收回房屋自住。长沙市天心区司法局书院路司法所出面协调，于当日由刘德武与曾鹏潜（书院路535号302房实际居住人，系曾佳奎之子）达成协议，内容如下：当事人刘德武，当事人曾鹏潜，纠纷简要情况，今日上碧湘街有群众报警，称有人闹事，我们赶到后，了解系当事人刘德武与曾鹏潜因1994年位于上碧湘街769号3门303房，当事人刘德武因在监狱里服役，××，××用钱时，将此房租约以5000元卖给了曾鹏潜父亲曾佳奎，并有刘德武和监狱长的签字，后来房产租约转移到曾佳奎名下。后来房屋经房改，现为曾佳奎名下的私房。刘德武于今年1月份出狱，并一纸诉状告到法院。法院经审理后判定刘德武撤诉，现经双方自愿达成如下协议：一、曾鹏潜出于同情心，考虑到刘德武刑满释放后无住宅也无经济能力，一次性补偿刘德武5000元人民币；二、纠纷系一次性调处，双方都不得再为此事引发新的纷争，否则，后果由引起方承担责任；三、刘德武协议签字后，不得再因此事去扰乱和纠缠曾鹏潜一家，如有违反以上事项，将面临承担不利的法律后果。此协议一式叁份，双方当事人各持一份，书院路派出所调解员一份，签字生效、具有同等法律法律效力。上述协议曾鹏潜、刘德武签名，调解员李玉海签名，并加盖了长沙市天心区司法局书院路司法所印章。另查明，2003年5月26日，长沙市人民政府办公厅的长政办函（2003）85号《关于同意设立长沙房产（集团）有限公司的批复》，批复如下：一、设立的长房集团资产范围包括直管公房、转让直管公房、转让直管公房所得收入以及所得收入再投资形成的资产，长沙市房地产开发公司、长沙市旧城改建开发公司、长沙市房产经营公司、长沙市房屋建筑设计室、长沙市房地产置换担保公司及其在房产局所属经营性、企业等国有资产、直管公房住宅房改售房后按政策提供的住房维修资金等。二、设立的长房集团是人民政府授权经营全市直管公房等资产的国有独资公司，对其所属资产行使投资主体职能等。2003年11月27日，长房集团经长沙市工商行政管理局登记成立。2009年3月11日，长沙恒隆公司登记成立，系长房集团下属具有独立法人资格的子公司，批准的经营范围及方式为房地产租赁经营，房屋拆迁。另查明，原长沙市房地产管理局后更名为长沙市房屋产权管理局。2010年，长沙市委办公厅、市政府办公厅以长办发（2010）50号关于印发《原长沙市房屋产权管理局机构和人员划转方案》的通知，根据原长沙市房屋产权管理局机构和人员划转方案，一、局机关人员编制的划转：（一）机关人员编制的划转，根据人随事走和优先保证市住房保障局工作需要的原则，原长沙市房屋产权管理局机关41人（含机关后勤服务人员3名），除13明市管干部由市委组织部统一安排外，其余28人机关工作人员（含后勤服务人员3名），原则上打破原有建制，分别随业务工作连人带编划入机关部门。原长沙市房屋产权管理局租赁市场管理处、产权市场处、物业管理处、政策法规处（长沙市处理私房改造遗留问题领导小组办公室）住房规划处等五个处室和办公室，计划财务处、人事处、纪检监察室等四个综合处室共24名工作人员和编制一并划入市住建委机关。二、所属工业单位的移交和管理（一）原市房管局所属市房屋产权管理处、市房地产交易管理会、市城市房屋拆迁管理办公室、市白蚁防治站、市房产信息中心、市房产综合执法队、市物业维修资金管理中心等七个事业单位，人、财务成建制移交市住建委管理。（二）原长沙市房屋产权管理局所属长沙市住房保障工作局，人、财务成建制整合划入新组建的市住房保障局，不再保留长沙市住房保障工作局。2011年6月2日，市政府办公厅长政办发（2011）57号关于印发《长沙市住房保障局主要职责内设机构和人员编规定》之通知。该规定：（一）、职责调整，将原市房产权保障性住房管理职责划入市住房保障局，将原审住房保障工作为职责划入市住房保障局。（二）、主要职责，①贯彻执行国家、省、市基本住房保障与住房制度改革的法律、法规和政策，落实国家城镇与农村基本住房保障制度，负责拟定全市城乡保障性住房政策、法规和规定草案及基本住房保障税收并组织实施、负责拟订保障性住房的收入标准、审核程序、动态管理，正式执行等方面制度。②负责城乡保障性住房建设的规划执行，计划下达和牵头组织竣工验收工作，参与城乡保障性住房的质量监管，负责协调保障性住房建设相关工作，负责市本级保障性住房的分配、收回、回购、租赁、转让和租赁补给发放、调整、终止及其基本住房保障工作。③负责市本级基本住房保障资金的筹集、监管和使用，承担市本级保障性住房的筹集和储备责任，负责市本级保障性住房产权管理、运营、管理和维修养护工作。负责市本级保障性住房申请的受理、审核工作、负责分配的保障性住房产权管理、运营管理和维修养护工作，负责市4级保障性住房入住、退出和使用情况的登记、检查工作等。设十个内设机构，其中第九个内设机构为保障性住房管理处，该处负责保障性住房的产权管理和造配、租售、收回、回购、转让和租赁补给发放、调整、终止其工作，负责保障性住房房源分配、调整和管理工作，牵头组织保障性住房租金标准的调整工作，承担保障性住房的运营管理和维修养护责任。另查明，1994年12月30日，湖南省建委湘建（1994）房字第××号《关于加强房改中向职工出售公有住房权属管理的通知》规定房改中向职工出售公有住房的产权管理由各市县人民政府房地产行政管理部门负责，实行属地管理原则。1993年1月28日发布的长沙市向职工出售公有住房办法规定，出售公有住房回收的资金存入市住房资金管理中心开设的专户，主要用于住房建设。旧房出售，原住户有优先购买权，另湖南省物价局（1994）湘价原房第145号《关于对公有住宅售价、租金、商品住宅价格实施监审的通知》规定，公有住宅包括房产部门直管的住宅、各单位自管公房住宅。原审法院认为：诉争房屋本市书院路535号302房原系长沙市房屋产权管理局直管住宅公房，刘德武之母贺泳谊与原长沙市房屋产权管理局建立了直管公房租赁合同关系。因直管公房租赁引发的纠纷，既有民事法律性质的争议，也有行政法律性质的争议。刘德武以市住建委、曾佳奎、市住房保障局、长房集团、长沙恒隆公司单方解除直管公房租赁合同并变更租赁关系继而出售的行为侵害了其对直管公房享有的权利，该争议属于行政法律性质的争议，不属于民事法律性质的争议，刘德武之诉不属于民事案件受案范围，原审法院依法驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项至规定，裁定：驳回刘德武对长沙市住房和城市建设委员会、曾佳奎、长沙市住房保障局、长沙房产（集团）有限公司、长沙恒隆资产经营有限公司的起诉。上诉人刘德武不服原审裁定，上诉称：一、原审法院裁决案件事实不清，未查明诉争房屋系文革特定时期历史遗留问题，虽无房屋产权手续，但可证实诉争房屋属于政府拆迁安置居住房屋属性，上诉人享有永久性居住的权利。二、上诉人属政府私宅拆迁安置房屋使用人员，而非无房户，也非单纯直管公房租赁关系，而是一种带有安置房性质特殊的租赁关系，其安置房屋居住权利所产生的权利义务属于民事法律调整的范围。三、长沙市房地产管理局在安置户还在世的情况下，未经成员书面同意将诉争房屋居住权变更到被上诉人曾佳奎的名下，构成了对上诉人居住权的侵犯。四、本案诉争房屋如确需根据现有政府房改出售，未经刘德武本人同意将涉案房屋出卖给被上诉人曾佳奎，侵害了原住房人即上诉人刘德武的优先购买权。综上，上诉人认为本案争议的焦点为政府因拆迁、征收而产生的安置房屋居住使用权益纠纷，而非直管公房租赁纠纷。请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人市住建委、市住房保障局、长房集团、长沙恒隆公司答辩称：原裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原裁定。被上诉人曾佳奎未答辩。本院经审理查明的事实与原审裁定所认定的事实一致。本院认为：虽然公房租赁合同的履行具有民事法律关系的性质，但承租人资格的审查却属于公房管理部门根据相关法律法规和政策精神审查处理的范畴，其具有行政管理的性质，双方并非平等民事主体。本案中，涉案公房原承租人贺泳谊死后，刘德武作为贺泳谊的共同居住人，认为其具有公房租赁资格，公房管理部门未经其同意将该公房的承租人变更为曾佳奎，并进而将该公房出售给曾佳奎的行为侵犯了其权利等问题均涉及公房承租人资格的审查确定问题。如上所述，承租人资格审查具有行政管理的性质，双方并非平等民事主体，因此，因其所引起的纠纷不属于民事案件的受案范围，故原审法院驳回刘德武的起诉并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，裁定得当，依法应予维持。上诉人刘德武的上诉理由不能成立。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  刘 凯审 判 员  王 勇代理审判员  金新贵二〇一五年十二月二十八日代理书记员  刘 璇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。