广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2015）湛赤法民二初字第49号原告（反诉被告）湛江南方水产市场经营管理有限公司。法定代表人李忠，系该公司董事长。委托代理人黎超杰，广东领会律师事务所律师。委托代理人苏春玲，广东领会律师事务所律师。被告（反诉原告）朱才满。委托代理人邓正保，广东承诺律师事务所律师。原告湛江南方水产市场经营管理有限公司（下称南方水产公司）诉被告朱才满房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告朱才满提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理，原告南方水产公司的委托代理人黎超杰、苏春玲，被告朱才满及其委托代理人邓正保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南方水产公司诉称：2013年4月23日原告与被告签订了《商铺租赁合同》，合同约定原告将位于湛江南方水产品批发市场内的活鲜商铺13号铺位出租给被告经营。商铺分楼上楼下两层，均为65平方米，月租金合计为4550元，先付租金后使用，租金从第二年起以上一年为基础上调8%。商铺的物业管理费1元／平方米／月，卫生管理费为50元／月／铺。租期为五年，从2013年4月24日到2018年4月23日止。合同签订后，双方于同年4月24日进行了商铺交接。为了加强合作，2013年9月双方签订了一份补充协议，约定甲方给予乙方从2013年9月12日至2014年9月11日为期一年的免租期及100000.00元的经营补贴。但乙方必须连续经营满一年并不得在湛江市同类水产市从事任何经营业务，否则甲方有权取消给予乙方的一切优惠、补贴等并加收一年租金。合同及协议签订后，甲方依约履行了合同，但乙方在租赁商铺经营三天打鱼，二天晒网，隐瞒原告，一直在本市同类市场从事同类型的经营，并且被告拒绝支付应付的租金、卫生费和物业管理费。为了解决被告上述的问题，原告一直通过各种方式向被告进行交流和沟通并催收被告租金、卫生费和物业管理费，指出被告的行为严重违反了《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同》补充协议书约定，但被告均予以拒绝。被告的违约行为己经在原告经营的市场内造成了极坏的影响，并造成了原告直接的经济损失。为此，请法院依法判令：1、被告支付2013年4月24日至2013年9月12日应支付租金20475元及延期支付的滞纳金13001元，合计33476元；2、取消2013年9月12日至2014年9月11日的租金优惠，被告支付该期间的租金54600元；3、被告支付依合同约定罚一年租金58968元；4、被告退回补贴款100000元；5、解除原告和被告签订的《商铺租赁合同》、《补充协议书》；6、判令被告承担本案的诉讼费。朱才满反诉称：2013年4月23日反诉人与被反诉人签订了《商铺租赁合同》，合同约定被反诉人将位于湛江南方水产品批发市场内的活鲜商铺13号铺位出租给反诉人经营。商铺分楼上楼下两层，总面积为130平方米，期限五年，第一年平均租金为每平方35元，年租金54600元，第二年起租金按每年8%的标准递增，合同第七条规定被反诉人按反诉人在东风市场缴纳的租金、押金给予全额补偿，分五年支付。同年9月9日以签订《补充协议书》。合同签订后，反诉人依约在2013年4月24日向被反诉人缴纳了第一年全年租金54600元和押金20000元。反诉人在履行合同过程中没有违反合同规定。然而，被反诉人却以资金周转困难为由，已连续两年拒绝支付补偿款给反诉人，严重违反合同规定，期间反诉人多次追讨无果。被反诉人应承担违约责任，双倍返还押金共40000元给反诉人。另外，被反诉人因申请财产保全错误，致使反诉人无法正常行使被查封房产的他项权利，在经营信誉仍至经济遭受损害和损失，故要求被反诉人公开向反诉人赔礼道歉，赔偿损失1元。为此，请求法院驳回原告第一、二、三、四、六项诉讼请求，判令：一、被反诉人赔偿反诉人两年的补偿款149184元；二、被反诉人双倍返还押金40000元；三、被反诉人公开向反诉人赔礼道歉，赔偿损失1元；四、被反诉人承担诉讼费。朱才满对南方水产公司诉讼请求的答辩意见与反诉意见一致。南方水产公司对朱才满的反诉答辩称：朱才满第一项请求不存在，根据合同约定，反诉人应提供相应的票据，反诉人没有提供，故没有支付补偿款给他。且反诉人违约还在东风市场经营，故没有必要对其进行补偿。第二项请求没有事实和法律依据，该押金是反诉人履行合同的保证金，我们有权利进行没收。第三项请求与本案无关，反诉人应另案主张。诉讼费应由反诉人承担。经审理查明：2013年4月23日,南方水产公司与朱才满签订《商铺租赁合同》，合同约定南方水产公司将位于湛江南方水产品批发市场内的活鲜商铺13号铺位出租给朱才满经营,租赁期限为五年，从2013年4月24日至2018年4月23日。商铺分两层，上下层均为65平方米,总面积为130平方米.一楼每平方米月租金为40元，二楼每平方米月租金为30元,第二年起每年租金递增8%。朱才满须支付商铺押金20000元。租金每年缴交一次，先付租金后使用，须提前10天支付下一期租金。南方水产公司同意，对朱才满在2013年1月30日前向东风市场缴纳的当年押金和租金全额补偿。南方水产公司凭朱才满提供的有效押金和租金凭证和，分五年补偿，每年补偿20%。第一年20%补偿金以现金支付，第二年起从每年租金中扣减，如果租金不够扣减，不够部分现金返还。朱才满未按合同约定支付租金的，每逾期一日按欠付金额的千分之日支付滞纳金。双方任何一方违约，要向另一方承担违约责任，并承担因违约造成的损失。2013年4月24日，南方水产公司将商铺交付给朱才满。2013年9月9日，南方水产公司与朱才满签订一份《商铺租赁合同》补充协议书，约定活鲜交易市场于2013年9月12日正式开业，朱才满保证当天进场经营，南方水产公司向被告支付一次性经营补贴款100000元。朱才满放弃在湛江市霞山水产品批发市场铺位的经营权，并将该铺位剩余租期的经营权转租给南方水产公司经营。朱才满在东风市场于2013年1月30日前所缴纳的当年押金和剩余租期的租金损失，在朱才满进入南方水产公司经营满6个月后，分五年补偿给朱才满，每年补偿20%。南方水产公司给予朱才满一年的免租期，即从2013年9月12日至2014年9月12日止。朱才满承诺在协议签订之日起，不在本市同类市场从事同类型的经营。如违反该规定，应全额退回已收取的补贴款，同时，南方水产公司有权取消对朱才满的免租优惠，并按免租期后第一年的平均租金向朱才满征收一年的租金。2013年9月23日，南方水产公司按协议支付100000元补贴款给朱才满。另查明：朱才满在湛江南方水产品批发市场经营同时，又在其他市场经营水产品生意，为此双方发生纠纷，被告于2014年7月3日向原告出具一份承诺书，保证以后不再到其他市场经营同类生意。庭审中，双方同意解除2013年4月23日签订的《商铺租赁合同》和2013年9月9日签订的《商铺租赁合同》补充协议书。再查明：朱才满已交付押金20000元以及2013年4月24日至2014年4月23日一年的租金54600元。朱才满于2013年1月18日缴纳霞山东风市场商铺一年租金372960元。本院认为：南方水产公司和朱才满于2013年4月23日签订的《商铺租赁合同》和2013年9月9日签订的《商铺租赁合同》补充协议书是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵照履行。本案中，南方水产公司请求解除双方签订的《商铺租赁合同》和《商铺租赁合同》补充协议书，朱才满亦同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，本院对南方水产公司该项请求予以支持。朱才满在湛江南方水产品批发市场经营水产品生意的同时，又在其他市场经营同类型生意，违反了双方的约定，显属违约，应承担违约的民事责任。按照合同约定，可明确活鲜交易市场于2013年9月12日正式开业，南方水产公司给予朱才满的免租期从2013年9月12日至2014年9月12日，免租期后第一年即为2014年9月至2015年9月，该期间的年租金应为58968元（54600元+54600×8%）。根据双方关于“朱才满如违约，应全额退回已收取的补贴款，同时南方水产公司有权取消朱才满的免租优惠，并按免租期后第一年的平均租金向朱才满征收一年的租金”的约定及《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，朱才满已违约于其他市场经营同类型水产生意，故南方水产公司请求朱才满退还已收取的补贴款100000元及罚收朱才满一年租金58968元作为违约金符合双方约定和法律规定，本院予以支持。关于南方水产公司请求朱才满支付2013年4月至2013年9月12日租金20475元及滞纳金13001元，由于2013年9月9日签订的《商铺租赁合同》补充协议书没有对该期间租金进行约定，且被告实际上于2013年9月12日正式营业，故原告该项请求依据不足，本院不予支持。同时，南方水产公司已收取朱才满一年的租金54600元，故还请求朱才满支付2013年9月12日至2014年9月11日租金缺乏事实依据，本院不予支持。关于朱才满反诉请求南方水产公司支付在东风市场的租金补偿149184元。朱才满于2013年1月18日缴纳霞山东风市场商铺一年租金为372960元，根据双方关于每年补偿租金损失20%的约定，南方水产公司应当支付朱才满2013年至2015年的租金补偿款149184元（372960元×20%）。由于双方已同意解除租赁合同，故南方水产公司应当退还商铺租赁押金20000元给朱才满。朱才满请求南方水产公司双倍返还押金40000元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于，朱才满认为南方水产公司申请财产保全错误造成其信誉、经济损失，属于侵权赔偿的法律关系，不属本案审理范围，故本院不予审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）南方水产公司和被告（反诉原告）朱才满于2013年4月23日签订的《商铺租赁合同》和2013年9月9日签订的《商铺租赁合同》补充协议书。二、被告（反诉原告）朱才满须在本判决生效之日起十日内退还补贴款100000元给原告（反诉被告）湛江南方水产市场经营管理有限公司。三、被告（反诉原告）朱才满须在本判决生效之日起十日内支付违约金58968元给原告（反诉被告）湛江南方水产市场经营管理有限公司。四、原告（反诉被告）湛江南方水产市场经营管理有限公司须在本判决生效之日起十日内支付租金补偿款149184元给被告（反诉原告）朱才满。五、原告（反诉被告）湛江南方水产市场经营管理有限公司须在本判决生效之日起十日内退还租赁押金20000元给被告（反诉原告）朱才满。六、上述第二项、第三项、第四项、第五项付款义务相互抵销后，原告（反诉被告）湛江南方水产市场经营管理有限公司还须于本判决生效之日起十日内支付10216元（149184元+20000元-100000元-58968元）给被告（反诉原告）朱才满。七、驳回原告（反诉被告）湛江南方水产市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。八、驳回被告（反诉原告）朱才满的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5005元，财产保全费1770，共6775元，由湛江南方水产市场经营管理有限公司负担2372元，朱才满负担4403元。案件反诉费2042元，由湛江南方水产市场经营管理有限公司负担1838元，朱才满负担204元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湛江市中级人民法院。审判长  周娟华审判员  黄龙飞审判员  郭天涯二〇一五年十二月二十二日书记员  阮川玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”