福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2015）仓民初字第356号原告林惠华，女，1963年7月15日出生，汉族，住福建省平潭县。委托代理人杨锴，福建海坛律师事务所律师。被告福建中庚置业有限公司，住所地福州市仓山区金山建新大道西侧金山街道办事处四楼。法定代表人梁衍锋，董事长。委托代理人周捷，福建汇德律师事务所律师。委托代理人程梦瑶，公司职员。原告林惠华与被告福建中庚置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林惠华委托代理人杨锴，被告福建中庚置业有限公司委托代理人周捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年4月28日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告所开发的福州市仓山区金山街道金康路157号（建新大道东侧）中庚城的单元房，该商品房总价款为959261元；被告在规定日期内未达到合同约定的交房条件，原告同意接收，被告支付原告500元违约金；如因被告的原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。原告依约履行了合同义务，于2011年11月12日接收了不符合交房条件的房屋。被告于2013年3月26日才通知原告去办理房产证事宜，但至今未办理房屋土地使用权证，已构成违约。现原告诉请判令：1.被告向原告支付迟延办理房产证和土地使用权证的违约金12711元（违约金每日按已付购房款959261元0.01%计算，从2012年2月12日计至被告为原告办妥土地证之日止，暂计到起诉之日为12711元）；2.被告向原告支付不符合交房条件的违约金为500元；3.由被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，被告提交的证据可证明其不存在主观过错，而是由于政府的原因无法接收地块，导致无法办理相关手续。被告已多次向国土资源局申请办理中庚城的权属登记，但由于项目中A地块尚未交地，无法办理整幅地块的土地核验手续。因A地块内的村道未拆除，旧市场仍在营业，大量的苗木未移植和渣土未清理，尚未具备交地条件，导致无法交地，最终影响被告办理土地证和产权证，但被告仍积极通过各种方式促成办证，并最终于2013年3月办理完房屋产权初始登记的相关手续，并于2013年3月22日向原告发出相关的办证通知。庭审中，原告向本院提交如下证据：A1.商品房买卖合同，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系；被告交付房屋不符合约定需支付500元违约金，被告逾期办理权属登记需按日向原告支付购房款0.01%违约金；A2.销售不动产统一发票，证明原告依合同约定履行了付款义务；A3.综合服务管理费等票据，证明被告于2011年11月12日向原告交付单元房；A4.房屋预售登记证，证明原告的主体资格。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：A1真实性和证明对象有异议，认为该合同不完整，仅是合同的部分内容，合同相关附件还对主合同的相关条款进行了补充约定，包括贷款的方式、如何补差价等，合同的完整性与原告是否完全履行合同义务有直接关联性。A2真实性无异议，证明对象有异议，原告还有面积补差款未缴纳，缴纳补差款是办理房产证和土地证的前提条件，因原告自身未缴纳补差款导致未能及时办理相关手续的责任应由原告承担。根据合同约定，被告仅负有辅助办证的义务，原告举证证明其在积极办理房产证和土地证。A3真实性无异议，证明对象有异议，不能证明房屋交付时间。A4真实性无异议。被告向本院提交如下证据：B1.福州市房地产交易登记中心初始登记通知书，证明被告已具备办证条件；B2.中庚城房屋权属证书办理交寄清单，证明被告已通知原告办理产权证及土地证；B3.关于商品房房屋权属证书办理的通知，证明被告已通知原告办理产权证及土地证；B4.福州市国土资源局退件通知书，证明由于政府原因导致中庚城25#、30#、31#楼无法办理房屋权属证书，实际上也同样影响其他楼栋的土地证办理；B5.关于金山城市广场项目城市公共绿地用地交地情况的函，证明由于政府原因导致中庚城25#、30#、31#楼无法办理房屋权属证书，实际上也同样影响其他楼栋的土地证办理。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：B1真实性无异议，证明对象有异议，被告是否具备办证条件与原告能否办证是两个概念，被告在具备办证条件后应向原告发出通知，交付差价款的测量面积及计算方式的文件后再给予原告合理办证期限，才认为是被告已履行完办证义务。B2真实性无异议，证明对象有异议，被告未收到原告的通知，且原告收到该通知的合理期限应在其寄出后的3天时间，对于原告是否收到该通知应由被告提交快递函件的签收单。从其通知书中可以明显看出被告也承认自己迟延办理产权证，从交房之日到被告通知之日已经超过90天，甚至超过365天，本案超过365天又4个多月。B3真实性、证明对象均无异议，原告认为明确办证流程应先由被告通知原告办理相关手续，且被告应提供根据相关机构测量房屋的实际面积、房屋差价计算依据、具体差价金额后，原告才能签订补差价的协议，这些应由被告履行的手续，但被告并未履行。B4、B5真实性、证明对象、关联性均有异议，被告的主张与本案无关，被告举证的是25#、30#、31#楼的情况，而本案是26#楼，二者没有关联性。对当事人提交的上述证据，本院分析认证如下：A1系原、被告双方签署，本院予以采信。被告对A2-A4真实性均无异议，本院予以采信。证据B1、B2、B3能够证明被告取得办理房屋权属证书条件后通知原告办证，本院予以采信。证据B4、B5，仅涉及25#、30#、31#楼的有关情况，与涉案的26#楼没有关联性，本院不予采信。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：2010年4月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于福州市仓山区建新大道东侧中庚城的单元房，总房价款为959261元。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订之后，原告依约支付了全部购房款，被告于2012年3月1日将该房屋交付原告使用。2013年3月12日，被告申请办理26#楼房屋产权总登记通过福州市房地产交易登记中心审核。2013年3月27日，被告交寄邮件通知原告办理房屋权属证书。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。关于原告要求被告支付自2012年2月12日起的逾期办证违约金诉请，本院认为，合同第十四条第［1］、［2］条款系并列选择条款，原、被告在签订合同时已选择了第［2］款即“……经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记……如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，故根据双方的合同约定，违约日期应从房屋实际交付日期的第366天即2013年3月2日起计至被告收到通知的合理日期2013年3月30日止。原告要求按照按已付购房款的每日0.01%标准计算逾期办理房屋权属证书违约金，该诉请符合原、被告双方合同约定，且未违反法律规定，本院予以支持。被告抗辩因政府原因导致未按时办理房屋权属证书，但其提交的政府部门通知材料均未涉及26#楼，故其关于因政府原因未按时办理房屋权属证书的辩解证据不足，缺乏事实依据，本院不予采信。原告以未建设公共配套建筑及基础设施为由要求违约金，但没有证据证明被告存在该违约事实，故此项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告福建中庚置业有限公司于本判决生效之日起十日内按原告林惠华已付房价款959261元的每日0.01%标准向原告林惠华支付自2013年3月2日起至2013年3月30日止的逾期办理房屋权属证书违约金；二、驳回原告林惠华的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由原告林惠华负担100元，被告福建中庚置业有限公司负担30元（被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  翁 昕人民陪审员  潘珠英人民陪审员  张 力二〇一五年十二月十八日书 记 员  郭友情附一：本判决书引用的主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。附二：执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。