福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2015）仓民初字第1605号原告岳俊秀，女，1952年11月18日出生，汉族，住福州市晋安区。委托代理人陈地祥，男，1949年1月12日出生，汉族，住址同上，系原告之丈夫。被告石金云，女，1965年1月29日出生，汉族，住福州市台江区。原告岳俊秀与被告石金云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月10日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月9日公开开庭进行了审理。原告岳俊秀及其委托代理人陈地祥到庭参加诉讼，被告石金云经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2015年1月1日经福州市仓山区海府麦田房产中介所七街十二府店人员王胜推荐二手房，福州市仓山区一房。在1月1、2日两次看房时，都得到麦田中介人员王胜、小卢肯定答复该房没有银行贷款抵押后产生购买意愿。1月6日在福州市麦田房产有限公司由其中介人员张清松、ＸＸ、王胜、小卢在场指导同被告商谈买卖事宜，第一次听到该房有银行贷款抵押的事实。因被告提出对出售银行贷款可以自行解押（由福建金诚丰担保有限公司帮其提供解押款）。因此原告与被告签订了《房屋买卖合同》，同时分别与仓山区海府麦田房产中介所和福建金诚丰担保有限公司签订了《居间服务合同》、《交易服务合同》。当日，原告向福建金诚丰担保有限公司支付了50000元。2015年1月8日在福建金诚丰担保有限公司人员带领下到市房产交易中心查对该房当时未被冻结后，将70000元购房款存入福建金诚丰担保有限公司资金账户。2015年2月1日，被告通过麦田联系原告，以母亲生病都在花钱，以无钱缴纳专项维修资金和地产税，且主动将房价下调为2000元为诱饵，原告在2015年2月3日和2月15日在ＸＸ和罗玉艳带领、见证下与被告签订了二份《补充协议》，以抵扣房款约定共垫付了21411元。至此，原告共预付被告房款91411元，剩余购房款于2015年3月5日存到光大银行指定第三方监管账户后等待办理购房过户。2015年3月20日在原告再三追问下，麦田中介告知，该房因被告原因被司法冻结，无法办理房产过户手续，中介说已多次联系被告，但被告都以在外地为借口或干脆不接电话，对违约之事置之不理。原告于3月28日、29日发信息给被告，要其归还已付房款，并约被告到中介进行三方面谈，但被告既不见面也不商谈归还预付款事宜。据了解，福建金诚丰担保有限公司分别于3月12日、3月19日二次发函通知被告履行《房屋买卖合同》，但被告都不回应。2015年3月31日，福建金诚丰担保有限公司告知原告，被告未履约，原告享有解除《房屋买卖合同》的权利。2015年4月1日原告向被告寄出了《解除合同函》。现请求依法判决：1.被告违约，解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》；2.全额返还原告已预付的所有房款共计人民币91411元；3.被告赔付原告购房违约金100000元；4.被告承担本案诉讼费用。被告石金云未提交书面答辩与证据。庭审中，原告向法庭提交如下证据：1.《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《交易服务合同》，证明原告已经履行了合同的所有约定；2.2015年2月3日签订的《补充协议》、福州市物业专项维修资金缴款凭证、签购单，证明原告支付专项维修资金8500元；3.2015年2月15日签订的《补充协议》、福建地税税费缴纳凭证及交通银行签购单，证明原告代被告支付12910.63元用于办理房屋所有权证缴纳的税费；4.收款收据、POS签购单、收条，证明原告预付购房款70000元；5.收款收据、银联签购单，证明原告根据合同约定支付购房保证金50000元，后因被告违约，该购房款已由福建金诚丰担保有限公司退还原告；6.《告知函》、《履约通知函》，证明福建金诚丰担保有限公司书面发函通知被告尽快解除房产相关冻结事宜；7.《告知函》，证明福建金诚丰担保有限公司书面发函通知原告，因被告一直未履约，原告享有解除房屋买卖合同的权利；8.《解除合同函》，证明原告书面发函通知被告解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；9.短信内容，证明原告短信要求被告返还购房款，但被告置之不理；10.房屋抵押和冻结状况查询，证明房屋已经被司法冻结，被告违约。本院认为，被告石金云未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩及证据，视为放弃抗辩权利。原告提交的上述证据，经与原件核对，内容真实，来源合法，且与本案具有关联性，本院予以认定并作为定案依据。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：原、被告经福州市仓山区海府麦田房产中介所提供居间服务，福建金诚丰担保有限公司作为交易服务方，于2015年1月1日签订《房屋买卖合同》，约定由原告岳俊秀购买被告石金云所有的位于福州市仓山区首山路房产，价款为518000元。同时分别与仓山区海府麦田房产中介所和福建金诚丰担保有限公司签订了《居间服务合同》、《交易服务合同》。当日，原告向福建金诚丰担保有限公司支付保证金50000元。2015年1月8日原告将70000元购房款存入福建金诚丰担保有限公司资金账户。2015年1月19日被告石金云出具收条确认收到购房款70000元。2015年2月3日和2月15日原告在福建金诚丰担保有限公司见证下与被告签订了二份《补充协议》，以抵扣购房款方式共垫付了21411元。至此，原告共预付被告购房款91411元，剩余购房款于2015年3月5日存到光大银行指定第三方监管账户后等待办理房产过户。2015年3月20日福州市仓山区海府麦田房产中介所告知原告，诉争房因被告原因被司法冻结，无法办理房产过户手续。福建金诚丰担保有限公司分别于3月12日、3月19日二次发函通知被告履行《房屋买卖合同》，但被告均未回应。2015年4月1日原告以双方合同约定的地址向被告发出《解除合同函》，要求解除双方签定的《房屋买卖合同》。依据《房屋买卖合同》第十三条第（一）2款约定，若合同解除，原告作为守约方有权要求被告支付违约金100000元，并有权要求被告支付原告因主张该违约责任所产生的律师代理费。本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。2015年3月20日，诉争房因被告原因被司法冻结，无法办理房产过户手续。被告已构成违约，应承担相应的违约责任。2015年4月1日原告以双方合同约定的地址向被告发出《解除合同函》，要求解除双方签定的《房屋买卖合同》。故本院确认本案诉争合同已经解除。依据《房屋买卖合同》第十三条第（一）2之约定，若合同解除，原告作为守约方有权要求被告支付违约金100000元，据此，原告诉请要求被告支付违约金100000元，符合双方约定，本院予以支持。原告诉请返还已预付的购房款共计91411元，本院亦予以支持。被告石金云经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告岳俊秀与被告石金云于2015年1月1日签订的《房屋买卖合同》已经解除；二、被告石金云于本判决生效之日十日内退还原告岳俊秀购房款91411元；三、被告石金云应于本判决生效之日起十日内支付原告岳俊秀违约金人民币100000元。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费8980元，由被告石金云负担，被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费由被告石金云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  林伟武人民陪审员  林弦声二〇一五年十二月二十三日书 记 员  林 娜附一：本判决书引用的主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附二：执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”