甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘10民终174号上诉人（原审原告、反诉被告）西安盛联房地产经纪有限公司。住所地：西安市莲湖区香米园北巷**号。法定代表人宋显伦，该公司总经理。委托代理人宋芳伟，男，汉族，西安盛联房地产经纪有限公司职工。委托代理人宋方林，男，汉族，西安盛联房地产经纪有限公司职工。被上诉人（原审被告、反诉原告）庆阳诚胜房地产开发有限公司。住所地：甘肃省华池县城南街。法定代表人刘玉海，该公司董事长。委托代理人王生辉，甘肃凌东律师事务所律师。委托代理人张洁，甘肃凌东律师事务所律师。上诉人西安盛联房地产经纪有限公司（以下简称西安盛联公司）因与被上诉人庆阳诚胜房地产开发有限公司（以下简称庆阳诚胜公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服华池县人民法院（2015）华民初字第572号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人西安盛联公司的委托代理人宋芳伟、宋方林，被上诉人庆阳诚胜公司的委托代理人王生辉、张洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2013年4月28日，原告以宋芳伟注册的庆阳市英联房地营销策划公司与庆阳诚胜公司签订了销售代理合同，后宋芳伟发现与其合作的蔺某某变更了公司法人名称，为了与庆阳诚胜公司继续合作，原告于2013年5月向西安市工商行政管理局莲湖分局提交了西安盛联公司注册登记手续（2013年7月26日成立，2014年11月19日取得营业执照），随后以该公司名义与庆阳诚胜公司重新签订了销售代理合同。约定：乙方（西安盛联公司）为甲方（庆阳诚胜公司）开发的位于华池县城南区芙蓉帝庭商住楼提供全程策划和代理销售服务，乙方承担该项目的相关营销费用、销售人员的工资等；甲方应为乙方提供履约所需的工作条件和相关资料，保证销售的合法性，保证乙方在本项目的独家销售代理权；以甲方取得预售许可证之日起18个月为合同期限，并完成销售总量95%或清盘，甲方原则上保留部分及亲戚认购的住房和商铺共计不超过10套，超过的乙方要提取佣金并计入任务。第贰条第三项：项目新建七层住宅楼4栋，住房销售总面积约27000㎡，住宅2-7层均价为2730元／㎡（甲方承担购房客户交5万元优惠5仟元，交8万元优惠1万元的优惠），以后在此价格上加价部分为溢价销售。第肆条第二项佣金的计算方式及结算方式第1目又约定，委托期内乙方代理销售的住宅按合同成交总额的1.3%给于乙方作为佣金；商铺（门市）按合同成交总额的0.8%给于乙方作为佣金；住宅乙方可根据市场在双方确定的合同均价上溢价销售，超出部分甲方按80%，乙方按20%计提。合同签订的当天，西安盛联公司即进场开始策划前期销售工作，庆阳诚胜公司开发的项目于2013年11月1日取得预售证，从2013年到2015年1月31日，西安盛联公司共计与购房客户签订房屋买卖合同231份，销售住宅231套，商铺10套，并按约定为庆阳诚胜公司保留了9套住宅楼，已超额完成了销售总量的95%。庆阳诚胜公司向西安盛联公司支付佣金1401000元。2015年7月14日，西安盛联公司以庆阳诚胜公司拖欠佣金336392元及截止2015年7月5日未支付的逾期利息29129元提起诉讼。庆阳诚胜公司称已给西安盛联公司多支付佣金，反诉要求：1、西安盛联公司返还超额支付的佣金207832元；2、西安盛联公司返还与购房客户签订的231套商品房买卖合同文本原件并赔偿损失；3、西安盛联公司给付拖欠其公司员工李柄睿等人的销售提成公司4万余元；4、驳回西安盛联公司的其他诉讼请求。原审法院审理认为，西安盛联公司与庆阳诚胜公司签订的销售代理合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，虽然庆阳诚胜公司提出当初西安盛联公司签订合同时，提供的公司名称与后来变更的公司名称不一致，但西安盛联公司自签订合同后按照合同要求，做了大量的前期市场调研和广告策划服务工作，西安盛联公司的工作成果已得到庆阳诚胜公司的认可。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）关于“合同已履行完毕或者主要义务已履行完毕，人民法院应当认定合同成立”的规定，双方签订的销售代理合同已履行近两年时间，西安盛联公司如约完成了代理销售任务，庆阳诚胜公司也支付了相应的报酬，视为庆阳诚胜公司对西安盛联公司代理销售工作的认可。双方签订的销售代理合同依法成立，为有效合同。庆阳诚胜公司辩解合同无效的理由不能成立。依法成立的合同，具有拘束力，双方当事人均应按合同履行各自的义务，西安盛联公司完成了合同约定的代理销售任务，庆阳诚胜公司支付销售佣金1401000元。现庆阳诚胜公司反诉向西安盛联公司超额支付佣金207832元，综合质证认证结果，庆阳诚胜公司要求西安盛联公司返还超额支付佣金的反诉请求成立，但计算数字有误，经核实，西安盛联公司为庆阳诚胜公司销售住宅楼231套，总面积2465056平方米，庆阳诚胜公司承担优惠后，合同成交总额69073076元，应提成的基础佣金为69073076×1.3%=897949.98元、溢价佣金为（69073076-（24650.56×2730）】×20%=355409.44元、商铺佣金40206元，三项合计1293565.42元，庆阳诚胜公司已付1401000元，多付107434.58元，西安盛联公司应予返还。关于庆阳诚胜公司要求西安盛联公司支付拖欠其公司员工李柄睿等四人销售提成工资的诉求系另一法律关系，不予合并审理，庆阳诚胜公司可另案诉讼。庆阳诚胜公司要求西安盛联公司返还231套商品房买卖合同文本原件的请求成立，予以支持，要求西安盛联公司赔偿因带走上述合同给公司造成损失的请求，因未提交相关证据证实，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百零六条一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百零四条、第四百零六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、驳回西安盛联房地产经纪有限公司的诉讼请求；二、西安盛联房地产经纪有限公司返还庆阳诚胜房地产开发有限公司多支付的销售佣金107434.58元；三、西安盛联房地产经纪有限公司返还庆阳诚胜房地产开发有限公司商品房买卖合同原件231份；四、驳回庆阳诚胜房地产开发有限公司的其他反诉请求。案件受理费6780元，反诉费3720元，由西安盛联房地产经纪有限公司承担7350元，庆阳诚胜房地产开发有限公司承担3150元。西安盛联公司不服华池县人民法院上述民事判决，向本院提起上诉称：销售代理合同约定的“住房2-7层均价为2730元／平方米（甲方承担购房客户交5万优惠5千，交8万优惠1万的优惠），以后在此价格上加价部分为溢价销售”，此款明确约定，均价与优惠是并存的，上诉人对住房2-7层必须不低于均价2730元／平方米的价格销售，被上诉人必须承担购房客户的优惠。第肆条二款“住宅乙方可根据市场在双方确定的合同均价上溢价销售，超出部分甲方按80%，乙方按20%计提”，此款双方对溢价销售的溢价佣金确定了分配比例，并没有约定溢价佣金是甲方优惠后的价格。原审认为甲方优惠后，在此价格上加价部分为溢价销售，导致上诉人对优惠后按均价2730元出售的房子，需要倒贴被上诉人2000元，违背公平交易和溢价销售的定义，也不符合合同甲方承担客户购房优惠的约定，因此应按优惠前的价格计算溢价佣金，被上诉人公司的法定代表人对此种计算方法也签字认可。请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。庆阳诚胜公司答辩认为，双方书面合同明确约定以合同总金额（即实际销售收入）计提佣金，原审中，西安盛联公司的代理人自认优惠部分没有提成，现西安盛联公司认为应当以实际销售收入＋优惠金额计提佣金，违背订立合同的目的。请求维持原判。二审中，被上诉人庆阳诚胜公司提交了其他房产公司与营销公司签订的销售代理合同三份。用以证明销售代理合同属格式合同，由西安盛联公司提供。上诉人西安盛联公司质证认为，合同的基础内容虽然一样，但具体内容是不同的，且与本案不具有关联性。审查认为，庆阳诚胜公司提交的合同属于案外人之间签订的合同，与本案不具有关联性，不予采信。二审查明的事实与原审认定一致。有双方当事人陈述及各自在原审提交的经过庭审质证、认证的证据在卷证实，予以确认。本院认为，双方当事人对西安盛联公司共销售231套住宅，总面积24650.56元，合同成交总额69073076元的事实予以认可，并对原审计算的住宅基础佣金及商铺佣金无异议，唯对溢价计算方法有争议。本案的焦点问题为：涉案销售代理合同的销售溢价佣金应如何确定。销售代理合同约定：“住房2-7层均价为2730元／平方米（甲方承担购房客户交5万优惠5千，交8万优惠1万的优惠），以后在此价格上加价部分为溢价销售”，现双方对2-7层的销售均价超过了2730元／平方米均认可，只是上诉人西安盛联公司认为应以优惠前的价格为依据计算溢价款，而被上诉人庆阳诚胜公司认为应以优惠后的价格为依据，按所售住宅的总价计算溢价款。经审查，合同约定的优惠部分庆阳诚胜公司并未收取，西安盛联公司要求按优惠前价格计算溢价的请求显失公平，故应按实际成交价即优惠后的价格计算溢价，西安盛联公司虽提交了庆阳诚胜公司法定代表人签字的“芙蓉帝庭”销售提成单及160名客户购房合同明细表，用以证明庆阳诚胜公司认可按优惠前价格计算溢价，但该销售提成单是在销售160套住房后形成，并非最终的结算单，不能证明西安盛联公司的主张，西安盛联公司要求按优惠前价格计算溢价的上诉理由不能成立；销售代理合同约定的佣金计算方式及结算方式为：“1、……住宅乙方可根据市场在双方确定的合同均价上溢价销售，超出部分甲方按80%，乙方按20%计提；2、在客户未签订商品房买卖合同前以实到资金计提，在客户签订商品房买卖合同后以合同总金额计提；3、……当乙方签订100套商品房买卖合同后，甲方才支付溢价销售超出部分，此款每季度结算一次，每季度一次性付清”，由此可以明确，双方约定的结算溢价方式为单个商品房买卖合同的总金额，并非所销售全部商品房的总金额，且按已销售住宅总金额计算溢价时，对优惠后销售单价不足2730元／平方米的房屋，存在西安盛联公司给庆阳诚胜公司补贴的问题，亦显失公平，故应按单套住宅计算溢价，即对优惠后单价超过2730元／平方米的住宅提取溢价，庆阳诚胜公司认为应按优惠后的所有住宅销售金额计算溢价的抗辩理由不能成立。西安盛联公司提交的芙蓉帝庭已签合同客户明细表（231户住宅）中，优惠后单价超过2730元／平方米的住宅共165套，面积17646.14平方米，优惠后客户交款总额为51142520元，按双方约定的溢价比例，西安盛联公司应提取的溢价佣金为{51142520-17646.14×2730}×20%=593711.56元，加上住宅基础佣金897949.98元、商铺佣金40206元，西安盛联公司应获得的佣金为1531867.54元，庆阳诚胜公司已经支付1401000元，下欠130867.54元，由于双方未结算，西安盛联公司要求庆阳诚胜公司支付利息的请求不能成立。原判认定事实清楚，但判处不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，判决如下：一、维持华池县人民法院（2015）华民初字第572号民事判决第三项（即：西安盛联房地产经纪有限公司返还庆阳诚胜房地产开发有限公司商品房买卖合同原件231份）；撤销第一项（即：驳回西安盛联房地产经纪有限公司诉讼请求）、第二项（即：西安盛联房地产经纪有限公司返还庆阳诚胜房地产开发有限公司多支付的销售佣金107434.58元）、第四项（即：驳回庆阳诚胜房地产开发有限公司的其他反诉请求）及诉讼费负担部分（即：案件受理费6780元，反诉费3720元，由西安盛联房地产经纪有限公司承担7350元，庆阳诚胜房地产开发有限公司承担3150元）；二、庆阳诚胜房地产开发有限公司支付西安盛联房地产经纪有限公司佣金130867.54元；三、驳回西安盛联房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；四、驳回庆阳诚胜房地产开发有限公司的其他反诉请求。限判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6780元，反诉费3720元，二审案件受理费6780元，共计17280元，由庆阳诚胜房地产开发有限公司负担8856元，西安盛联房地产经纪有限公司负担8424元。本判决为终审判决。审判长  闫雅丽审判员  郭闯君审判员  沈晋芳二〇一五年四月二十七日书记员  吴 竞