湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂黄冈中民三终字第00165号上诉人（原审被告）：姜方志，男，汉族，1962年11月14日出生，浙江省温州市人，住浙江省温州市龙湾区。上诉人（原审被告）：章冬香，女，汉族，1965年7月19日出生，浙江省温州市人，住浙江省温州市龙湾区。上诉人（原审被告）：邱崇者，男，汉族，1968年12月7日出生，浙江省瑞安市人，住浙江省瑞安市。上诉人（原审被告）：陈贤月，女，汉族，1972年3月9日出生，浙江省瑞安市人，住浙江省瑞安市。上诉人（原审被告）：邹建勇，男，汉族，1969年12月16日出生，浙江省永嘉县人，住浙江省永嘉县。上诉人（原审被告）：陈玲芬，女，汉族，1970年3月1日出生，浙江省温州市人，住浙江省温州市鹿城区。上述被上诉人共同委托代理人：罗杰，湖北光程律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、代收法律文书等。被上诉人（原审原告）：张有宝，男，汉族，1971年2月1日出生，浙江省乐清市人，住浙江省乐清市。被上诉人（原审原告）：吕邦富（又名吕邦夫），男，汉族，1971年2月8日出生，浙江省乐清市人，住浙江省。上述两被上诉人共同委托代理人：周吉林，湖北诚信联合律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、代收法律文书等。被上诉人（原审被告）：潘敏捷，女，汉族，1976年8月9日出生，浙江省温州市人，住浙江省温州市鹿城区。被上诉人（原审被告）：陈保华，男，汉族，1979年9月8日出生，湖北省武穴市人，住湖北省武穴市。被上诉人（原审被告）：陶艳红，女，汉族，1979年1月10日出生，浙江省温州市人，住浙江省温州市瓯海区。被上诉人（原审第三人）：李克月，女，1967年10月4日出生，汉族，浙江省温州市人，住浙江省温州市鹿城区。被上诉人（原审第三人）：王秀珠，女，1976年11月3日出生，汉族，浙江省温州市人，住浙江省温州市鹿城区。上诉人姜方志、章冬香、邱崇者、陈贤月、邹建勇、陈玲芬为与被上诉人张有宝、吕邦富、潘敏捷、陈保华、陶艳红、李克月、王秀珠租赁合同纠纷一案，不服湖北省麻城市人民法院（2014）鄂麻城民一初字第00589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月18日立案后，依法组成由审判员杨静担任审判长，审判员倪志勇、朱卫参加的合议庭，于2015年9月10日公开开庭进行了审理。上诉人姜方志、章冬香、邱崇者、陈贤月、邹建勇、陈玲芬的委托代理人罗杰；被上诉人张有宝、吕邦富的委托代理人周吉林到庭参加诉讼。被上诉人潘敏捷、陈保华、陶艳红、李克月、王秀珠经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，自2012年8月份起至2013年9月1日期间，姜方志与张有宝、吕邦富就位于麻城市××街××城文化大楼××楼商铺整体租赁事项进行协商，达成如下口头协议：姜方志同意将前述商铺中自己有权出租的3、7、9、15、16、17、18、19、20、21、22、23、25、26、27、28、29、30、31、32、33、35、37、38、39、41、42、43、45、47、48号商铺租赁给张有宝、吕邦富开办商场从事服装经营；因姜方志对前述鼓楼城文化大楼一楼中2、6号商铺（属于李克月、王秀珠所有）没有出租权利，所以由姜方志负责与李克月、王秀珠进行协商一并出租事项，如不能达到一并整体租赁目的，姜方志承诺将自己有权出租的商铺与2、6号商铺隔断租赁给张有宝、吕邦富；张有宝、吕邦富应在书面租赁合同签订前，向姜方志交纳保证金二十万元（张有宝、吕邦富已于2013年3月18日支付）。2013年9月2日，张有宝、吕邦富作为乙方与作为甲方的姜方志签订房屋租赁合同，合同约定：租赁房屋位置为：麻城市新建街31号鼓楼城文化大楼31间门面，门面组成为：3号、7号、9号、15号、16号、17号、18号、19号、20号、21号、22号、23号、25号、26号、27号、28号、29号、30号、31号、32号、33号、35号、37号、38号、39号、41号、42号、43号、45号、47号、48号。商铺总面积为1057.45平方米；租赁期限从2013年10月8日至2018年10月7日止，前三年年租金均为708000元，后两年租金778800元，如按以上时间不付租金，就算违约，每日按年租金的20%由乙方付给甲方；乙方在租赁期限内按有关单位规定自行交纳水电、工商、税收、物业管理费、卫生费、租赁税等费用。甲方概不负责。经营装修费用乙方自理，不得破坏房屋主体结构。在本租赁合同开始和终止时自行装修、固定装修全部一律不可拆走，不可破坏固定装修（影响房屋整体结构）如破坏固定装修押金不可退，在租赁合同终止时，甲方概不负责乙方装修费用；甲方在租赁期内出售的房屋，无论房屋出售给任何他人，乙方与甲方的租赁时间、租金不变；租赁期满，甲方需继续出租房屋的，在同等条件下，乙方有优先租赁权，但租金另行协商；乙方除租金外，另行交付水电费保证金15000.00元和装修保证金30000.00元；在本租赁期限内，未经甲方同意，乙方不得私自转租，否则甲方有权终止协议，收回房屋，但余租金不退。由乙方负责一切损失责任，如特殊情况，乙方需要转租，需征得甲方同意达成书面协商，方可转租；租赁合同到期前，如甲方不继续出租，应提前三个月向乙方快件书面方式送达，如乙方不继续承租应提前三个月向甲方用快件书面方式表达，如双方不提前三个月用快件书面方式送达，就算违约，应支付租房违约金，如乙方违约应付三个月租金给甲方，如甲方违约付三个月租金给乙方；未尽事宜，经甲乙双方另行签订补充协商方式，补充协议与本合同具有同等法律效力；合同签订后，张有宝、吕邦富按合同约定付清了第一年的租金708000.00元（含此前交纳的定金200000.00元）和水电费保证金15000.00元、装修保证金30000.00元；姜方志因与前期承租人租赁诉讼事项未予了结，直至2014年1月2日才向张有宝、吕邦富交付承租商铺，并用木板、油布将涉案租赁房屋与李克月、王秀珠所有的2、6号商铺予以临时隔断。2014年春节前，张有宝、吕邦富在备货后拟砌墙隔断并装修店铺时，王秀珠、李克月以张有宝、吕邦富承租门面房的套外部分为与其共用为由，不准其砌墙隔断装修，张有宝、吕邦富向姜方志反映情况并要求排除妨碍，姜方志于2014年2月9日，通过中间人陈保华与李克月、王秀珠的代理人金国新（系王秀珠的丈夫）进行协商并达成由姜方志每年向李克月、王秀珠补偿十五万的口头协议，后因姜方志变卦而未果，致使张有宝、吕邦富在春节黄金经营期间无法正常经营。2014年春节后，张有宝、吕邦富再次准备对承租使用面积进行整体装修时，李克月、王秀珠向张有宝发出书面通知书再次陈述前述理由并阻止张有宝、吕邦富装修，张有宝、吕邦富要求姜方志予以处理，姜方志不再理睬，并要求张有宝、吕邦富与李克月、王秀珠自行处理共有争议，因争议不能得到处理，致使张有宝、吕邦富承租的全部商铺的使用陷入停止状态，遂酿成纠纷。另查明：截至涉案租赁合同签订时，涉案租赁商铺中：9、15号商铺属被告潘敏捷所有，登记面积（含套内套外，以下相同）为33.75+38.29=72.04平方米；26号商铺属邱崇者、陈贤月共有，登记面积为29.50平方米；16、17号商铺属邹建勇、陈玲芬共有，登记面积为28.94+31.36=60.30平方米；18号商铺属陈保华、陶艳红共有，登记面积为：33.80平方米；3、7、19、20、21、22、23、25、27、28、29、30、31、32、33、35、37、38、39、41、42、43、45、47、48号商铺属姜方志、章冬香共有，登记面积130.34+36.87+194.89+170.38+36.87+40.17+40.17+23.43+23.63+29.31+102.29=828.35平方米，以上商铺登记面积合计为1023.99平方米。上述商铺的买卖合同均约定：房屋仅作商业使用，买受人使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和用途；买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公共房屋分摊面积承担义务。姜方志于2014年1月2日、2014年2月20日、2014年1月1日、2014年2月1日分别与潘敏捷、邱崇者、邹建勇、陈保华签订委托代理书，分别约定在2014年1月2日至2019年1月2日期间，由姜方志代为出租潘敏捷、邱崇者、邹建勇、陈保华所有的涉案商铺，具体委托权限如下：代为寻找承租人、代为拟定租赁合同、洽谈承租价格、签订租赁合同、代收租金、代为委托律师、代为履行出租人义务、代为分配租金等。在诉讼过程中，除潘敏捷、陈保华、陶艳红提出委托代理书系倒签日期外，章冬香、邱崇者、陈贤月、邹建勇、陈玲芬对姜方志的委托代理租赁行为均未提出异议。姜方志收取第一年租金后，向潘敏捷支付了部分租金20000.00元、向邱崇者支付了部分租金8000.00元、向邹建勇支付了部分租金17000.00元、向陈保华支付了部分租金10000.00元。原审法院认为，潘敏捷、陈保华对委托代理书的日期倒签并收取部分租金的行为，应视为对姜方志代为租赁商铺的追认，而章冬香、邱崇者、陈贤月、邹建勇、陈玲芬、陶艳红对姜方志的代理租赁行为均未提出异议，故姜方志属于有权代理，其代理行为产生的法律后果由被代理人承担，故其与张有宝、吕邦富签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应认定合法有效。张有宝、吕邦富及全部原审被告均应受其约束，按约履行各自的义务。但姜方志作为涉案租赁房屋的所有权人之一和代理其他出租人签订租赁合同的受委托人，对涉案租赁房屋的使用性质及物权限制情况应当是明知的，在此情况下，姜方志向张有宝、吕邦富作出可以与第三人所有的商铺予以隔断租赁的承诺，具有过错。姜方志举证辩称其交付的租赁面积符合合同约定，理由是其向案外人徐顺文单独购买了鼓楼文化大楼西区一层12、13号商铺的套外公用分摊面积合计33.46平方米，因其不能提供相应产权证明且其购房方式违反法律禁止性规定，对其辩称事实不予采信。姜方志提出张有宝、吕邦富从签订合同到交还租赁房屋期间租金应由张有宝、吕邦富自行承担的意见，因姜方志迟延交付租赁房屋及交付面积与合同约定不符，且涉案合同履行过程中，第三人对隔断行为主张权利时，虽然姜方志与第三人进行了协商处理，但没有实际排除妨碍，导致张有宝、吕邦富从签订合同到停用该租赁房屋，均不能独立使用且不能实现合同目的。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体适用法律若干问题的解释》第八条规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，且张有宝、吕邦富与姜方志于2014年8月1日达成解除合同的合意，故对该辩称意见不予采纳；张有宝、吕邦富基于前述理由要求解除涉案租赁合同并要求姜方志退还租金和保证金的诉请，张有宝、吕邦富与姜方志之间实际交付房屋时间虽然在2014年1月2日，但自后为经营需要装修，由于姜方志与第三人协商不成，妨碍了张有宝、吕邦富的装修，至张有宝、吕邦富起诉之日即3月28日和诉讼期间，姜方志一直未采取补救措施，且姜方志构成根本性违约，造成张有宝、吕邦富不能经营，期内的所有损失，均应由姜方志承担。张有宝、吕邦富的诉请符合本案事实和法律规定，予以支持；租赁合同签订后，因姜方志的过错，导致张有宝、吕邦富不能完整、独立使用租用商铺，造成经济损失属客观存在，但其没有足够证据证实其经济损失为五十万元，其主张不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第二百二十八条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体适用法律若干问题的解释》第八条第二、三项之规定，遂判决：一、解除张有宝、吕邦富与姜方志于2013年9月2日签订的租赁合同。二、姜方志、章冬香于判决生效后三日内向张有宝、吕邦富退还租金653000.00元、水电费保证金15000.00元、装修保证金30000.00元；潘敏捷于本判决生效后三日内向张有宝、吕邦富退还租金20000.00元；邱崇者、陈贤月于判决生效后三日内向张有宝、吕邦富退还租金8000.00元；邹建勇、陈玲芬于判决生效后三日内向张有宝、吕邦富退还租金17000.00元；陈保华、陶艳红于判决生效后三日内向张有宝、吕邦富退还租金10000.00元。三、李克月、王秀珠在本案中对张有宝、吕邦富不承担民事责任。四、驳回张有宝、吕邦富的其他诉讼请求。上诉人姜方志、章冬香、邱崇者、陈贤月、邹建勇、陈玲芬不服原审法院的上述判决，上诉称：原审认定事实不清，证据不足，且前后矛盾。原审认定上诉人应当承担解除合同的违约责任的三点理由不能成立：1、以单一证据认定上诉人与被上诉人张有宝、吕邦富之间有口头承诺，没有其他证据证实，双方签订的书面合同中均无承诺的内容；2、租赁的面积相差的33.46平方米系公共面积，已由上诉人与产权所有人达成协议，将使用权租赁给上诉人，该相差的面积也交付给张有宝、吕邦富使用；3、迟延交付租赁房屋是事实，但张有宝、吕邦富未提出异议并接收了租赁房屋进行了经营；4、原审适用法律错误。张有宝、吕邦富变更诉讼请求，明确要求解除双方签订的租赁合同，上诉人鉴于其明确拒绝履行合同，防止损失进一步扩大才接收交还的租赁房屋，原审未认定张有宝、吕邦富已实际使用租赁房屋的事实，判决由上诉人退还全部租金，属认定事实不清，适用法律错误。故上诉人姜方志、章冬香、邱崇者、陈贤月、邹建勇、陈玲芬请求撤销原判，改判驳回被上诉人张有宝、吕邦富的全部诉讼请求并承担全部诉讼费用。被上诉人张有宝、吕邦富答辩称，原审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审驳回上诉请求，维持原判。被上诉人潘敏捷、陈保华、陶艳红提交书面答辩意见称，原审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审驳回上诉请求，维持原判。李克月、王秀珠未进行答辩。在二审审理期间，上诉人姜方志、章冬香、邱崇者、陈贤月、邹建勇、陈玲芬向本院提交了四份证据：证据1，张有宝、吕邦富在经营期间向麻城市鼓楼文化城业主委员会交纳的电费收据四份；证据2、麻城市鼓楼文化城业主委员会证明；上述证据均拟证明张有宝、吕邦富接受租赁房屋后，自2014年1月至2014年5月均在进行经营活动。证据3、租赁房屋的现状及现场布局照片7张。拟证明租赁房屋均可以独立交付，并独立使用。证据4、徐新明与张日辉签订的《商铺租赁合同书》。拟证明原租赁房屋在解除合同后，与新承租人签订的租赁合同是在2014年11月1日才开始交付使用，张有宝、吕邦富租赁房屋的实际使用期限应当计算至2014年10月30日。上述证据经庭审质证，张有宝、吕邦富对六上诉人提交的证据认为：对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为不能证明交付的租赁房屋是否合格，张有宝、吕邦富在使用该房屋时并不是在正常使用，当时是为减少损失而对货物进行清仓处理；对证据2、3有异议，认为与本案无关联性；对证据4的证明目的有异议，认为在签订合同前就将房屋交付给新的承租人。本院认为，证据1能证实张有宝、吕邦富在接收租赁房屋后自2014年1月至2014年5月进行了经营活动，对该证据部分采信；证据2、3不能证实在交付时的原状，与本案无关联性，不予采信；证据4只能证实上诉人向新的承租人交付房屋时间，不能达到证明目的，不予采信。二审查明，原审查明事实属实。另查明，张有宝、吕邦富自2014年1月2日接收租赁房屋后，在未进行整体装修的情况下，为处理前期购买的货物而经营至2014年5月下旬。张有宝、吕邦富于2014年3月31日向麻城市人民法院提起诉讼，请求人民法院依法责令姜方志排除妨碍，按照合同约定的面积完整独立使用其出租的房屋，后于2014年4月25日变更诉讼请求，要求依法解除双方签订的房屋租赁合同，姜方志返还已交付的租金及保证金753000元及实际占有期间的利息，并赔偿经营损失50万元。麻城市人民法院依法追加章冬香、邱崇者、陈贤月、邹建勇、陈玲芬、潘敏捷、陈保华、陶艳红、李克月、王秀珠为共同被告参与诉讼。2014年6月23日，姜方志同意接收张有宝、吕邦富退还的租赁房屋，并于2014年8月1日由其委托代理人罗杰接收该房屋的钥匙。麻城市人民法院作出（2014）鄂麻城民一初字第00589号民事判决后，潘敏捷、陈保华、陶艳红、李克月、王秀珠在法定期限内，未向本院提起上诉。潘敏捷将收取的租金2万元，陈保华、陶艳红将收取的租金1万元交到麻城市人民法院，准备用于履行原审判决中其应返还租金的义务。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：上诉人对合同是否构成违约并是否应承担违约责任。一、关于上诉人对合同是否违约的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”在本案中，姜方志作为出租人有义务按照约定交付房屋，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。姜方志与张有宝、吕邦富除签订的书面租赁合同中的约定外，姜方志是否向张有宝、吕邦富承诺为实现房屋整体租赁并独立经营，由其对第三人李克月、王秀珠所有的商铺予以隔断租赁。根据证人林某的证言和原审法院对金国新的调查笔录中反映：1、姜方志与张有宝、吕邦富口头协商租赁房屋时，姜方志承诺由其协调将其他人的门面一并整体出租，同时姜方志夫妻与张有宝、吕邦富、林某一起到吕邦富姐夫在浠水经营的商场考察，准备按照该商场的经营模式经营。2、张有宝、吕邦富租赁房屋后，姜方志暂时用油布及木板将李克月、王秀珠的门面隔断，其还委托中间人陈建华与王秀珠的丈夫金国新协商，要求金国新隔断经营并愿意给其补偿金，但未协商成功。结合本案查明的其他事实，张有宝、吕邦富是为达到对房屋整体租赁并独立经营进行商场模式的经营目的而与姜方志协商房屋承租事宜，姜方志为实现对房屋整体出租并能独立经营目的，与他人协商并取得了部分门面的代理租赁权，还将未取得代理租赁权的门面采取临时隔断措施。双方均为实现对房屋整体租赁并独立经营的合意，而积极采取了一定的行为。由此认定，姜方志为实现房屋整体租赁并独立经营目的，对张有宝、吕邦富承诺由其对第三人所有的商铺予以隔断。因姜方志未能积极履行出租人的责任，在交付及出租该房屋的期间均未实现让张有宝、吕邦富达到形成整体装修并独立经营的目的，违反了合同约定的主要义务，构成违约。二、关于上诉人是否承担违约责任的问题。因本案在原审过程中，当事人之间签订的租赁合同已实际解除，现张有宝、吕邦富要求出租人承担违约责任。本案中的租赁合同是以房屋的使用、收益为目的的合同，出租方为履行合同而让渡了房屋使用、收益的效益，承租方则支付对价租金来履行合同，因未能实现合同目的，承租方要求解除合同是非违约方的自我救济权利，依法应予保护，故姜方志、章冬香、邱崇者、陈贤月、邹建勇、陈玲芬、潘敏捷、陈保华、陶艳红应返还已收取的房屋租金，姜方志、章冬香还应返还已收取的水电费、装修保证金。张有宝、吕邦富虽实际使用租赁的房屋四个月，但其在接受租赁的房屋时已向姜方志主张要求其按承诺交付租赁房屋，在姜方志未履行的情况下，继而要求解除合同并退还租赁房屋，因姜方志既未按承诺履行义务也未接受退还租赁房屋的情况下，张有宝、吕邦富基于为减少损失的目的而进行使用，属于对租赁房屋的瑕疵使用，房屋租金损失应由出租方自行承担。故上诉人应承担违约责任。综上，上诉人姜方志、章冬香、邱崇者、陈贤月、邹建勇、陈玲芬的上诉理由均不能成立，本院依法不予支持。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10930元，由姜方志、章冬香负担10000元；邱崇者、陈贤月负担300元；邹建勇、陈玲芬负担630元。本判决为终审判决。审判长 杨 静审判员 倪志勇审判员 朱 卫二〇一五年十二月二十日书记员 刘延超