福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第1292号上诉人（原审原告、反诉被告）陈文灿，男，汉族，1984年10月14日出生，住福建省福州市台江区。上诉人（原审被告、反诉原告）福建群升置业有限公司，住所地福建省福州市台江区。法定代表人徐步升，董事长。委托代理人黄新生、陈钦，国浩律师（福州）事务所律师。上诉人陈文灿与上诉人福建群升置业有限公司（下称“群升置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2014）台民初字第849号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。在本案的审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。原审法院查明，2009年6月25日，原告陈文灿（买受人）与被告群升置业公司（出卖人）订立了一份《商品房买卖合同》，约定被告将经过批准预售的坐落于福州市台江区八一七中路横街群升国际三期I地块第I1#楼29层2715单元房预售给原告；该商品房建筑面积为91.26平方米，总价款为939666元；被告应当在2011年4月30日前履行交房义务。该合同第十四条约定“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择2：［1］出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：［2］因开发商无法按照第［1］约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按已付款的0.01％向买受人支付违约金。”第二十二条约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”另，该合同附件六合同补充协议第七条约定：1、买受人在出卖人通知办理产权证之日起30日内应携带有关办证材料到出卖人指定地点办理产权证相关手续；2、因买受人的原因导致产权证无法在60日内办出（从出卖人通知办理产权之日起计算），每延期一日应向出卖人支付50元违约金。上述合同订立后，经福州市房地产交易登记中心预告登记。2009年6月10日、11月6日，被告分别向原告出具发票，确认收取原告购房款289666元、650000元（合计939666元）。另，被告已依约于2011年5月1日向原告履行了交房义务。又查明，2012年8月29日，福州市房地产交易登记中心向被告群升置业公司发出NO：20120105《初始登记通知书》，对群升国际三期I地块I1#楼，I2#楼，I1#、I2#楼地下室房屋产权准予初始登记。2012年9月1日，被告向原告陈文灿发出《群升国际尚都（I地块）领取办理﹤房屋所有权证﹥材料通知函》，通知包括原告在内的群升国际三期I地块第I1#楼16-29层住宅业主于2012年9月17日至2012年9月21日前来领取办理产权登记的相关材料。原告于2014年4月2日领取了办理房屋所有权登记所需的购房产权申请表和购房发票。诉讼中，原告陈文灿提出其于2014年4月18日办妥了群升国际三期I地块第I1#楼29层2715单元房屋所有权登记手续，取得房屋所有权证。对此，被告群升置业公司不持异议。再查明，2009年7月15日，以原告陈文灿为借款人、中国工商银行股份有限公司福州吉祥支行为贷款人，被告群升置业公司为保证人，三方订立一份《个人购房借款／担保合同》，合同约定：借款人向贷款人借款650000元，用于购买福州市台江区八一七中路横街群升国际三期I地块第I1#楼29层2715单元房；借款期限为20年；本合同项下贷款由保证人提供阶段性连带责任保证担保；保证范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B、贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。而后，中国工商银行股份有限公司福州吉祥支行向原告发放了购房贷款650000元。原审法院认为，本案《商品房买卖合同》系原被告双方的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，原被告双方均应依约全面履行自己的义务。被告群升置业公司在合同订立后，于2011年5月1日履行交房义务。根据合同的约定，被告应当在商品房交付使用后365日内即2012年5月1日之前办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告陈文灿，但被告迟延至2012年8月29日才完成群升国际三期I地块I1#楼、I2#楼以及I1#、I2#楼地下室房屋产权的初始登记，并于2012年9月1日通知包括原告在内的群升国际三期I地块第I1#楼16-29层住宅业主于2012年9月17日至2012年9月21日前来领取办理房屋所有权登记的相关材料，导致原告无法在商品房交付使用后365日内办理房屋权属登记，取得房屋权属证书，因此，被告行为已构成违约，其应当依据合同的约定承担违约责任。现被告应以其逾期办证违约责任产生之时（即2012年5月2日）原告已付购房款939666元的每日万分之一的标准，向原告支付自2012年5月2日至2012年9月17日止139天的逾期办证违约金计13061元（即939666元×每日万分之一×139天）。对原告诉讼请求中超出13061元的部分，不予支持。诉讼中，被告提出其协助办证的合同义务已于2012年9月1日履行完毕，以及其虽逾期完成群升国际三期I地块房屋产权的初始登记，但未给原告造成实际损失，请求降低或免除原告主张的违约金数额并驳回原告诉讼请求等答辩意见，缺乏事实和法律依据，不予采纳。对于反诉原告群升置业公司要求反诉被告陈文灿支付逾期办证违约金的诉讼请求，原审法院认为，根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第七条“1、买受人在出卖人通知办理产权证之日起30日内应携带有关办证材料到出卖人指定地点办理产权证相关手续。2、若因买受人的原因导致产权证无法在60日内办出（从出卖人通知办理产权之日起计算），每延期一日应向出卖人支付50元违约金。”的约定，反诉原告于2012年9月1日向反诉被告发出《群升国际尚都（I地块）领取办理〈房屋所有权证〉材料通知函》，通知反诉被告于2012年9月17日至2012年9月21日前来领取办理产权登记的相关材料，但反诉被告迟延至2014年4月2日才领取了办理房屋所有权登记所需的购房产权申请表和购房发票，并于2014年4月18日办出房屋所有权证，且反诉被告系以银行按揭贷款的形式支付了部分购房款，并由反诉原告作为保证人，根据反诉被告与贷款银行、反诉原告三方订立的《个人购房借款／担保合同》的约定，反诉被告迟延办证确有加大反诉原告承担保证责任的风险。因此，反诉被告逾期办证的行为亦已构成违约，亦应承担合同约定的违约责任。现反诉被告应从2012年11月21日（即从2012年9月22日起经过60日）起，按每日50元的标准向反诉原告支付违约金至2014年4月18日止，计25700元（即50元×514天）。反诉原告要求反诉被告从2012年11月1日（即从2012年9月1日起经过60日）起支付违约金，因反诉原告通知反诉被告于2012年9月17日至2012年9月21日前来领取办理房屋所有权登记的相关材料，故反诉原告主张的违约金起算点错误，不予采纳。对反诉原告的反诉请求中超出上述金额的部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告福建群升置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈文灿支付逾期办理福州市台江区八一七中路横街群升国际三期I地块第I1#楼29层2715单元房屋所有权证的违约金人民币13061元。二、反诉被告陈文灿应于本判决生效之日起十日内向反诉原告福建群升置业有限公司支付逾期办理福州市台江区八一七中路横街群升国际三期I地块第I1#楼29层2715单元房屋所有权证的违约金人民币25700元。三、驳回原告陈文灿的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告福建群升置业有限公司的其他反诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币135元，由原告陈文灿负担50元，被告福建群升置业有限公司负担85元。反诉案件受理费人民币233元，由反诉原告福建群升置业有限公司负担25元，反诉被告陈文灿负担208元。上诉人陈文灿上诉称，一、群升公司通知上诉人领取办证材料的时间是2012年9月17日-9月21日，因此群升公司的逾期办证违约金应计至2012年9月22日，原审判决计至2012年9月17日算错误。二、对于群升公司反诉部分，首先，合同中关于“若因买受人原因导致产权无法于60日内办出，每延期一日应向出卖人支付50元违约金”的条款显失公平，该违约金标准过高，而且该条款加重了买受人的责任，违反了《商品房买卖合同》第二十二条的约定，该条款无效。其次，上诉人迟延办理房产证是因被上诉人迟延所致，上诉人主观上不存在故意拖延的故意，而且未给被上诉人造成实际损失。因此，请应求降低或免除上诉人的违约金数额。综上，上诉人请求撤销一审判决，依法改判。本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人群升置业公司答辩称，根据合同附件六第7条的约定，买受人应承担逾期办理房产证的违约责任，该条款系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应依约履行，故上诉人的上诉理由不能成立。上诉人群升置业公司上诉称，一、关于本诉部分。上诉人依约交付房屋给被上诉人使用，上诉人虽逾期完成群升国际I地块房屋产权的初始登记，但主观上不存在故意拖延的情形，被上诉人也并无证据证明其存在损失。讼争《商品房买卖合同》第十四条的约定对上诉人不公平，被上诉人不存在损失，不能依照此合同条款要求上诉人支付违约金，应降低或免除被上诉人主张的违约金数额。二、关于反诉部分。合同约定买受人未在出卖人通知其办证之日起60日内办理产权证的，每延期一日支付违约金50元。上诉人已于2012年9月1日向被上诉人发出领取办证材料的通知，因此被上诉人的逾期办证违约金应从2012年9月1日起的60日后起算。原审判决从2012年9月22日起的60日后起算是错误的。综上，上诉人请求撤销原审判决，改判免除或减少上诉人的逾期办证违约金，并改判支持上诉人的原审全部反诉请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人陈文灿答辩称：一、关于本诉部分，上诉人未在合同约定的期限内通知被上诉人领取办证材料，其行为构成违约，根据合同第14条的约定，原审判决上诉人支付逾期办证违约金是正确的。二、关于反诉部分，被上诉人不应支付逾期办证违约金。综上，被上诉人请求驳回上诉人群升置业公司的上诉请求。二审中，双方当事人均未向本院提交证据材料。双方对原审查明的事实无异议，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，符合双方的真实意思，应认定为合法有效，双方均应依约履行。根据合同第14条的约定，上诉人应于交房后365日内将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但上诉人迟至2012年8月29日方办妥产权初始登记，且其在2012年9月1日通知被上诉人于2012年9月17日至21日领取办理房屋产权证相关材料，已构成违约，应依约承担违约责任。上诉人群升置业公司提出的“并未给被上诉人造成实际损失”、“不存在故意拖延的情形”不能作为免除其违约责任的依据。本案合同约定出卖人逾期办理权属证书违约金的计算标准为“出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，上诉人群升公司未提交证据证明该约定存在违约金标准过高的情形，故其主张调低违约金赔偿标准没有依据，本院不予采信。另上诉人群升置业公司已通知上诉人陈文灿自2012年9月17日起即可领取办证材料，即自2012年9月17日起群升置业公司的违约情形已经消除，故上诉人陈文灿要求将逾期办证违约金计至2012年9月22日的上诉请求不能成立。关于上诉人陈文灿应否支付逾期办证违约金的问题。上诉人陈文灿主张讼争合同附件六第七条约定加重了买受人的责任，根据《商品房买卖合同》第二十二条约定属于无效约定。本院认为，上诉人陈文灿以银行按揭贷款的形式支付了部分购房款，上诉人群升置业公司为其按揭贷款提供了阶段性的连带担保责任，其迟延办证确有加大上诉人群升置业公司承担担保责任的风险，由此可见，双方约定上诉人陈文灿应当及时办证具有合理性，不属于加重其责任的情形，故其该上诉理由不能成立。关于上诉人陈文灿的逾期办证违约金起算时间问题，上诉人群升置业公司向上诉人陈文灿发出通知，要求陈文灿于2012年9月17日至9月21日前来领取办理产权登记的相关材料，该通知虽于2012年9月1日发出，但其时并不具备领取办理产权登记相关材料的条件，故上诉人群升置业公司主张逾期办证违约金应从2012年9月1日起的60日后起算没有依据。综上，原审判决正确，两上诉人的上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费368元，由上诉人陈文灿负担258元，由上诉人福建群升置业有限公司负担110元。本判决为终审判决。审 判 长  汪 霞审 判 员  张佳佳代理审判员  雷晓琴二〇一五年四月二十三日书 记 员  李 晶