河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫03民终3237号上诉人(原审被告)：张爱丽，女。委托诉讼代理人:李长河，男。委托诉讼代理人：张跃华，洛阳市汝阳县法律服务所法律工作者。上诉人(原审被告)：李占其，男。委托诉讼代理人：陈志刚，河南民天律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：潘占杰，男。委托诉讼代理人：荆会敏，女。委托诉讼代理人：姬会芳，河南民天律师事务所律师。上诉人张爱丽因与上诉人李占其、被上诉人潘占杰第三人撤销之诉纠纷一案，不服河南省汝阳县人民法院（2017）豫0326民初2789号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张爱丽上诉请求：撤销一审判决，一、二审诉讼费由潘占杰承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。根据物权法的规定，不动产的转移以过户登记为准。张爱丽将房屋租赁给李占其，到期后李占其归还房屋支付租金，完全没有侵犯潘占杰的利益。一审判决侵犯了张爱丽的合法权益。李占其上诉请求：撤销一审判决，一、二审诉讼费由潘占杰承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。李占其是租赁张爱丽的房屋，租赁的房屋没有给潘占杰。潘占杰之子潘江磊是在2017年6月8日在李占其没有在家的情况下，将李占其租赁的房屋门敲掉，并将屋内商品、冰箱、电视机、摩托车、洗面机、展示柜、桌椅板凳等一应生产工具搬到大街及后面的院子里。李占其发现后报警，由于潘占杰在公安局有人，公安局至今没有解决。该房屋是2017年6月8日被潘江磊强行强占的，潘占杰至今没有占有。李占其多次到公安局要求解决，可是至今没有得到解决。一审判决侵犯李占其的合法权益，致使房屋租赁到期不能正常交付。潘占杰答辩称，一审法院认定事实清楚,证据确凿充分，请求二审驳回二上诉人的上诉请求。理由如下：一、本案所涉汝阳县××××路南东一间系潘占杰于2008年购买的房屋。2008年10月李占其与张爱丽协商购买张爱丽家位于汝阳县××××路南的两间房屋，总价款152500元，10月25日李占其交给张爱丽房款10万元，张爱丽丈夫李长河出具了收到条。因李占其与潘占杰系干亲，李占其手中钱款不足，与潘占杰商量俩人共同购房，每人一间，潘占杰同意。11月8日李占其与潘占杰将剩余房款备齐，到张爱丽家签订书面协议，约定将涉案房屋赠与李占其所有，双方同意，永不反悔。为了避税，双方将买卖房屋写成赠与契约。当天将剩余房款全部付清，张爱丽经房产证原件交给李占其。11月23日李占其给潘占杰写了赠与合同，给了潘占杰一份房产证复印件。此后，该房屋一直由李占其租赁使用，2017年6月因李占其不交房租，潘占杰将房屋收回使用，由其子潘江磊开百货商店。二、一审中潘占杰提交的证据相互印证，证明诉争的房屋系买卖而非租赁。一审中，潘占杰提交了2018年11月23日李占其给潘占杰书写的赠与合同，证明双方系买卖关系。同时，潘占杰还出示了：（1）张爱丽与潘占杰、荆会敏谈话录音。其中，张爱丽说得非常清楚，“当时买房子的时候手续都是李占其拿着的，给你们写的赠与，占其给你写的赠与，这现在主要就是你们两个的事情，当时写赠与是想着不用交税，房子卖给你们，只有你们手里有占其给你写的赠与，都不用怕他坑你房子，第一次李占其两口子来了，拿了十万，写了赠与合同，房产证给他了，你是证人，他又给你一间，条子都是在那里放着的……”。张爱丽的录音与李长河出具的收条可相互印证。（2）证人陈某、荆某出庭证言。证言证明，房租到期后，李占其不交房租，与潘占杰发生矛盾后，潘占杰找李长河想让李长河再写一份证据，以免发生房产纠纷，于是在汝阳县城金福酒家二楼，潘占杰、李长河、陈某、荆某在场，潘占杰对李长河提出此事，李长河提出要求潘占杰给他掏5000元，当晚没有写成。（3）李占其哥哥李朝娃与房屋租赁人大强谈话录音。其中说得很清楚大强与朝娃都知道当时买房子时候是李占其和潘占杰每人一间，左邻右舍都知道，李占其让李朝娃去和潘占杰说合，把潘占杰这一间卖给李占其，因当时潘占杰生气拒绝卖房，且大强一直给李占其房租，李占其给潘占杰房租，潘江磊与李占其的录音也可以证明，李占其在录音中有给潘占杰交房租时，潘占杰连一百元都不少，还非常生气的话。三、李占其与张爱丽串通达成虚假的调解书，侵害了潘占杰的合法权益。请求驳回上诉，维护潘占杰的合法权益。李占其对张爱丽的上诉请求答辩称，不发表意见。张爱丽对李占其的上诉请求答辩称，不发表意见。潘占杰向一审法院提出诉讼请求：1、撤销汝阳县人民法院（2017）豫0326民初1698号民事调解书；2、诉讼费由二被告承担。一审法院认定的事实：涉案的一层两间房屋位于汝阳县××××路南边临街，原镇卫生院对面，东临桑文庆门市房，房权证汝阳字第××号，证载：建筑面积49.7平方米，填发日期2003年12月30日，土地权属全民，房屋所有权人张爱丽。该房权证现被告张爱丽持有。原告潘占杰与被告李占其系“干亲”。2008年10月25日，张爱丽之夫李长河给李占其出具收据一张，“今收到李占其现金拾万元（￥100000元）”。同年11月8日，甲方张爱丽、乙方李占其签订《赠与契约》，“甲方将上店西街大路南房屋一座赠给乙方所有，双方同意永不反悔”，原告及李长河在契约落款的“证人”处签名按印。当月23日，李占其作为赠与人、原告作为受赠人也签订《赠与契约》，“李占其将上店西街大路南房屋一座，其中一间赠与潘占杰所有，双方同意永不反悔”。此后，李占其将该房屋的西一间出租给案外人李大强作小饭馆生意用房，东一间李占其作卖凉皮生意用房。2017年6月，原告以李占其逾期没有交纳租金为由收回了该房东一间并交其子潘江磊做百货商店。同年7月13日张爱丽以“李占其2008年11月8日租用其该二间房屋（租期八年、租金10万元），2016年11月7日到期后经多次催促李占其推诿拖延不腾”为由，起诉至一审法院要求李占其排除妨害、恢复原状并支付房屋租金1.4万元。诉讼中张爱丽、李占其达成协议，一审法院于同日作出（2017）豫0326民初1698号民事调解书，确认：“一、被告李占其自愿于2017年7月25日前从租赁原告张爱丽位于汝阳县××××村老卫生院对面两间门市房内搬出，并支付原告从2016年11月7日至2017年7月30日的租金（已减免2个月）14000元。二、案件受理费减半收取为75元，原告张爱丽自愿承担。”该调解书经张爱丽、李占其签收后已产生法律效力。同年8月张爱丽就该民事调解书申请强制执行，一审法院于2017年9月26日给潘江磊下发《责令腾房通知书》，告知：法院受理张爱丽与李占其房屋租赁合同纠纷一案，已向被执行人李占其发出执行通知书，通知他在三日内从汝阳县××××村老卫生院对面两间门市房内搬出，李占其搬出了一间，另一间由潘江磊占有未搬出。责令潘江磊在七日内腾空该房屋，逾期不履行将委托其他部门强制搬迁等。一审法院认为：本案系第三人撤销之诉纠纷。涉诉的两间房屋，原告以“其同李占其与张爱丽系买卖关系并对东间收取李占其占用租金、诉前已实际占有”为由主张对东一间享有合同权利和一定实体权利，二被告以“其二人间《赠与契约》实际为租赁合同”为由否定原告享有合同及物权，原、被告应各自对其主张与辩解承担举证责任。租赁不转移财产所有权，赠与转移财产所有权，因二被告前后两个契约均约定有“所有权转移”并“永不反悔”，且张爱丽将该两间房屋已交付李占其，原告通过李占其已占有了该两间房屋的东一间，现二被告否认其契约的赠与性而主张系租赁，然二被告均系完全民事行为能力人，约定“所有权转移”而主张租赁法理不通。界定合同是否有效法律有严格条件，涉案房产的相应土地系国有，因文化程度低的误解系确定合同可变更、可撤销条件而非无效之条件；房产所有权转移需办理过户手续而未过户，影响的是物权效力而非合同效力；避税的后果是承担行政或刑事责任，而非“所有权转移”约定无效；张爱丽《赠与契约》中对乙方身份标明的是“房主”，李占其出示的两张收条若是租金，则前后单价过于悬殊且于2008年对地处乡镇简易商用房一次性交纳10万元，让人费解。因此张爱丽对其契约中的“赠与”辩称系租赁，对“所有权转移”辩称无效，及李占其以“欠原告钱”而辩称其契约中“赠与”系租赁，以“没有约定交付时间，没有办理过户手续”而辩称约定的“所有权转移”无效，均证据不足，无法采信。综合考虑当事人诉辩意见及举证情况，应确认涉案两个契约中的“赠与”均应为买卖，张爱丽与李占其及李占其与原告间的房屋赠与应为房屋买卖；虽然该房屋未办理过户登记，李占其和原告对案涉房屋不享有法律意义上物权，但原告对该房屋东一间因持有“所有权转移”协议且已占有而享有一定的民事权益，有权且应当参加二被告的（2017）豫0326民初1698号案诉讼。（2017）豫0326民初1698号案是张爱丽以要求腾房、交房和交纳租金为目的，以解除租赁合同为由向李占其提起的诉讼，该案民事调解书是本院于诉讼中依张爱丽、李占其达成的调解协议所制作，该民事调解书对诉争房屋的处理，所确认协议的第一条包含了东一间，侵犯了原告已享有民事权益。该诉讼，由于潘占杰不知情及张爱丽、李占其的有意回避，潘占杰不能归责于个人事由未参加诉讼。潘占杰于2017年8月收到一审法院强制执行通知书，于同年11月10日起诉要求撤销（2017）豫0326民初1698号民事调解书，期间符合法律规定的6个月内。当然（2017）豫0326民初1698号案的诉讼协议系二被告自愿签订，协议中对涉诉房屋的西一间处理没有侵犯潘占杰合法权利，原告的其他诉讼请求应予驳回。故根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条,《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第二百九十五条、第二百九十六条、第三百条之规定，判决：一、撤销河南省汝阳县人民法院（2017）豫0326民初1698号民事调解书确认的第一项中有关汝阳县××××村老卫生院对面两间门市房中东一间房屋（与桑文庆夥墙）约定内容。二、驳回原告潘占杰的其他诉讼请求。案件受理费150元，由被告张爱丽、被告李占其各承担75元。本院经审理查明的事实与原审一致。此外，二审中，张爱丽提交一份2008年11月23日李占其与潘占杰《赠与契约》与2008年11月13日李占其向潘占杰出具的《欠条》合并在一起的复印件，其中《欠条》内容为：“下欠潘占杰现金捌万贰仟伍佰元整”。张爱丽据此认为潘占杰与李占其之间系民间借贷关系。潘占杰对该复印件真实性无异议，称，欠条形成时间是2008年11月13日，就是李占其将10万元房款交付李长河后无力支付剩余房款，向潘占杰借款82500元并出具欠条，后因李占其没有能力还款，双方对此协议将其中一间房屋卖给潘占杰，于2008年11月23日书写了赠与契约；李占其书写赠与契约后，其将欠条复印后，原件交给了李占其，李占其就不再还款，算是租潘占杰的房屋，向潘占杰交房租；该复印件是与李占其因房屋发生争议后报案至上店派出所，潘占杰在派出所出示了赠与契约和欠条，李占其出示了房产证原件和赠与合同。李占其对该复印件真实性无异议，称，2008年开始其家中盖房向潘占杰借钱，与赠与契约无关，房屋从6、7月开始盖，冬天盖成，两层房屋花费大概16万元左右；借的钱现在也未还完，已还了有2万元，欠条还在潘占杰手中；因当时潘占杰要求还钱，限期三天，李占其拿不出钱，潘占杰说拿不出来钱就把两间房子给他一间，因此写了赠与契约。本院认为，在（2017）豫0326民初1698号民事案件中，李占其与张爱丽达成调解协议，认可李占其系租赁使用的登记在张爱丽名下的涉案房屋，同意张爱丽将两间房屋收回，但其中所涉两间房屋包含了李占其赠与给潘占杰的一间房屋，而该诉讼并未通知潘占杰参加，潘占杰提起本案诉讼符合法律规定。“租赁”与“赠与”是在社会生活中较为常见的概念，二者含义截然不同，只要是具有正常认知能力的人，即使文化程度低，也应能明确区分二者的不同。我国对于不动产物权的变更采用的是登记制度，除法律另有规定的外，未经登记，不发生效力。本案中，各方当事人对不动产物权采用赠与的方式进行约定，显示出其法律认知的缺乏，但张爱丽、李占其在《赠与契约》中分别作出的意思表示，显然无任何租赁房屋的含义，结合李占其给付张爱丽10万元、潘占杰给付李占其82500元的事实，认定两份《赠与契约》的真实意思表示是为了买卖房屋更符合情理。虽然涉案房屋未办理过户登记，潘占杰并非法律意义上所有权人，但依据《赠与契约》享有与该房屋有关的民事权益，其有权且应当参加（2017）豫0326民初1698号案件的诉讼。鉴于李占其与张爱丽在（2017）豫0326民初1698号案中达成的调解协议部分侵害了潘占杰的合法权益，一审法院仅判决撤销该民事调解书中涉及潘占杰的部分并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由张爱丽负担100元，由李占其负担100元。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇一八年六月二十九日书记员  高 源