福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终2410号 上诉人（原审被告）：安溪县新湖房地产开发有限公司，住所地福建省安溪县湖头镇前进路。统一社会信用代码：913505245934693800。 法定代表人：赖永元，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王锦隆，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄巧玲，福建天衡联合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李巧宗，男，1977年12月3日出生，汉族，住福建省安溪县。 上诉人安溪县新湖房地产开发有限公司（以下简称“新湖公司”）因与被上诉人李巧宗商品房预售合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2017）闽0524民初4831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新湖公司上诉请求：一、撤销（2017）闽0524民初4831号民事判决第一项，依法改判驳回李巧宗的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由李巧宗承担。事实与理由:1.一审判决对2016年6月30日之后的可顺延天数未从逾期天数中扣除是错误的。李巧宗与新湖公司签订的《商品房买卖合同》第八条除了约定交房时间为2016年6月30日之外，还同时约定了可顺延交房的事由和情况。《补充协议》附件六第三条第5款的约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房：（1）非出卖人原因造成的市政配套工程引致的延误；包括但不限于停电（以安溪县电力公司提供的资料为准）等情况造成无法正常施工的；（2）为配合政府的法规、规章、命令（含高考、中考、重要领导视察）或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；（3）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决；（4）气象原因（台风、中雨或以上降水、6级或6级以上大风）；（5）非出卖人原因导致或引起工人停工或罢工；（6）政府原因导致竣工验收手续延误以及其他非出卖人原因造成的延误。因此，2016年6月30日只是一个相对的交房时间，不是绝对化的时间。如上所述，只要出现市政配套、天气等原因，交房时间可以相应顺延和调整，顺延期间又发生可顺延因素的仍应据实顺延。故实际交房前发生可顺延事由的，交房时间应相应往后再延长，即实际交房前发生的可顺延天数应从逾期交房的违约天数中予以扣除，一审判决对于2016年6月30日之后发生的可顺延天数未从逾期天数中扣除是错误的。2.因李巧宗申请购房困难补助，新湖公司根据中共湖头镇委员会、湖头镇人民政府下发的《关于开展帮助无房户、住房困难户解决住房问题专项活动的通知》给予其购买案涉项目商品房的优惠5万元，李巧宗实际支付的购房款比合同约定少5万元，一审判决未查清案涉项目商品房实际购房款的事实，不是以实际价款作为计算逾期交房的计算基数，显然事实认定错误，应当予以纠正。3.新湖公司存在逾期交房的行为，给买受人造成的损失为其不能使用房产所带来的租金损失，而案涉房产所在地同类型的房产月租金为几百元，但按照一审判决计算的每月违约金为3300元左右，该违约金的标准明显过分高于损失，应当予以调减。即使新湖公司存在逾期交房的情况，但是延期交房给李巧宗造成的损失并不大。从客观上看，逾期交房给业主造成的损失，实际上是房屋在逾期交付期间，业主无法对房屋行使占有、使用和收益的权利而受到的损失，按市场化标准衡量，即为房屋的租金损失。为证明李巧宗的损失大小，新湖公司已委托泉州名城资产评估房地产估价有限公司对案涉商品房的房屋租金标准进行了评估，根据泉名城评（询）[2017]68号《评估咨询报告》，已完成评估的7#702房产的月租金市场价为985元、10#701房产的月租金市场价为707元、5#802房产的月租金市场价为786元、9#702房产的月租金市场价为847元。根据该评估结果，讼争项目所涉房产的月租金普遍在1000元以下，远远低于李巧宗所主张的损失，应当参照租金的1.3倍予以调减，即逾期交房的违约金比例应调减为万分之一。综上所述，一审判决存在事实认定不清、适用法律错误，应当予以纠正。 李巧宗辩称，一、《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同附件六《合同补充协议》包含格式条款，违反了主合同第二十二条规定，新湖公司没有对延期交房的特殊原因尽到解释义务，该条款应为无效条款。二、逾期交房违约金应以合同约定的日万分之三作为计算标准，新湖公司主张按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金，不符合合同约定。三、新湖公司转给李巧宗的5万元是政府支付给业主的困难补助费，与本案的商品房预售合同纠纷没有关联，不属于新湖公司的优惠购房款，不可在购房款中予以扣减，不能以扣除后的实际价款作为逾期交房违约金的计算基数。 李巧宗向一审法院起诉请求：1.判决新湖公司立即支付李巧宗逾期交房的违约金（自2016年7月1日起以购房款359620元按日万分之三计算至实际交房之日止，至起诉时暂计45312元）；2.判决新湖公司立即支付给李巧宗因在规定日期内未达到约定交付条件的违约金1000元；3、由新湖公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年10月5日，新湖公司作为出卖人与李巧宗作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：201410050002）及《合同补充协议》。合同及合同补充协议约定：李巧宗向新湖公司购买址在安溪县××镇××号楼××＃××号房，建筑面积共98.23平方米，每平方米3661元，总价款359620元。合同第八条约定：出卖人应当于2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.详见附件六。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）……。附件六《合同补充协议》第三条第5款约定：本合同第八条所指的“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力外，还包括如下：（1）非出卖人原因造成的市政配套工程引起的延误：包括但不限于停电（以安溪县电力公司提供的资料为准）等情况造成无法正常施工；（2）为配合政府的法规、规章、命令（含高考、中考、重要领导视察）或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；（3）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决；（4）气象原因（台风、中雨以上降水、6级或6级以上大风）；（5）……（6）政府原因导致竣工手续延误以及其他非出卖人原因造成的延误。该合同及合同补充协议同时对讼争房屋的其他权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，李巧宗将购房款359620元支付给新湖公司，2017年11月16日，李巧宗接收涉案房产。2017年9月25日，李巧宗向法院提起诉讼。另查明，1.新湖公司在开发建设涉案房屋所在楼盘的过程中，涉及到河段河道（排洪沟）改道工程及高压电力杆线路迁移，经政府多方协调审批，于2015年4月完成征地动工、2015年7月30日完工，逾期交房可顺延的日数,2014年10月5日至2015年7月30日为298天。2.自2015年7月31日起至合同约定的交房期限内即2016年6月30日止，李巧宗与新湖公司双方确认新湖公司可扣除的中雨以上日数计56天。 一审法院认为，关于争议焦点一，新湖公司交房时间是否可以顺延，如果可以顺延，顺延的天数是多少的问题。根据新湖公司提供的证据，可看出涉案房屋所在楼盘的开发建设伴随着河道河段（排洪沟）改道及高压电力杆线路迁移等市政配套工程的进行。楼盘所在地的安溪县湖头镇人民政府于2013年10月12日就开始对该市政配套工程进行函复请示，但由于该工程所涉部门较多、程序较为繁琐、工程量较大，所以直至2015年7月30日才完工，由此也导致整个楼盘的开发建设进度，从而影响竣工验收，故根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及附件六《合同补充协议》第三条第5款第（1）、（2）、（6）项约定，该情形属于开发商(出卖人)可据实予以延期的情形。结合双方签订《商品房买卖合同》的时间是2014年10月5日、约定交房的时间是2016年6月30日前，新湖公司可据实予以延期的时间为2014年10月5日起至2015年7月30日止，期间为298天，即新湖公司对涉案房屋的交房时间可相应延长298天。其次，李巧宗与新湖公司双方确认新湖公司可扣除的中雨以上日数应为市政配套工程完工之日即2015年7月31日起至合同约定的交房期限内即2016年6月30日止，计56天。新湖公司主张应将2016年6月30日之后天气原因引起的天数予以扣除的意见不能成立，不予采纳；李巧宗主张合同补充协议及天气原因系格式条款，不应扣除的意见，于法不符，不予采纳，但认为2016年6月30日之后的天气原因不能扣除的意见，于法有据，予以采纳。综上，新湖公司对涉案房产的交房时间可以顺延，顺延的天数为354天（298天＋56天），即可以延期至2017年6月19日前交房。关于争议的焦点二，双方约定逾期交房的违约金是否过高，是否应予以调减的问题。新湖公司逾期交房给李巧宗所造成的损失并不必然局限于租金的损失，新湖公司主张双方约定的逾期交房违约金按李巧宗已付款日万分之三计算过高，因未能提供相应证据，且合同对李巧宗逾期超过90日后付款的违约金也是约定按应付款的日万分之三计算，故其要求依法予以调减的理由不充分，不予采纳。关于争议的焦点三，李巧宗请求新湖公司支付未达到违约条件的违约金1000元是否有法律依据的问题。双方在合同第八条约定若新湖公司未能在规定日期内将符合交房条件的涉案商品房交付给李巧宗，应支付给李巧宗1000元的违约金，该约定是基于涉案房屋已交付，且所交付的房屋不符合合同约定的情形下才能产生，而涉案房屋至今尚未交付，故李巧宗诉求该违约金，于法无据，不予支持。关于争议的焦点四，李巧宗实际支付的购房款是否比合同约定的购房款减少50000元，如果有减少50000元，逾期交房的违约金计算基数是否应按实际购房款为基数的问题。新湖公司欲证明新湖公司在《商品房买卖合同》约定价款的基础上给予李巧宗50000元的优惠，案涉房产的实际购房款减少50000元，因新湖公司提供的证据与本案具有关联性的证据相佐证，不予采信，故新湖公司主张李巧宗实际支付的购房款比合同约定的购房款减少50000元，证据不足，不予认定。李巧宗与新湖公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，李巧宗依约支付了全部购房款。根据《商品房买卖合同》第八条、《合同补充协议》第三条第5款的约定，如前所述，本案逾期交房可顺延至2017年6月19日，自逾期交房时间2017年6月20日计至实际交房时间2017年11月16日，新湖公司实际违约日数为149天，其行为已构成违约，依约应承担逾期交房的民事责任。因新湖公司逾期交房已超过90日，李巧宗选择继续履行合同，故新湖公司应向李巧宗支付逾期交房违约金为359620元*149*0.03%=16075元。综上所述，李巧宗的诉讼请求，符合法律规定的部分，予以支持。新湖公司的答辩，符合法律规定的部分，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、安溪县新湖房地产开发有限公司应在判决生效后10日内支付李巧宗逾期交房违约金16075元；二、驳回李巧宗的其他诉讼请求。案件受理费958元，由李巧宗负担626元，由安溪县新湖房地产开发有限公司负担332元。 二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据。新湖公司提供一份泉州名城资产评估房地产估价有限公司泉名城评（询）[2017]68号《评估咨询报告》，以此证明涉案合同约定的违约金标准过高，应参照涉案房产所在地的租金标准予以调整。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。经查阅一审卷宗，本院另查明以下事实：新湖公司在一审中提供一份其公司员工彭天才于2017年11月23日出具的代付款说明及银行转账记录，证明彭天才向安溪县湖头镇蓝溪国际·翠湖城安项目购房人即本案李巧宗转账支付5万元系退还相应购房人的购房款，该转账行为系基于新湖公司委托支付的，相应款项属于新湖公司所有，权利及法律后果由新湖公司享有及承担。李巧宗对该证据真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为开发商转给李巧宗的5万元是政府支付给业主的困难补助费。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：一、李巧宗与新湖公司签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效。合同约定的交房时间是一个相对时间，实际的交房时间应根据交房前发生可顺延因素予以调整，顺延交房期间又再次发生顺延事由，依约应当予以顺延。根据《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》第三条第5款的约定，并结合安溪县湖头镇人民政府出具的《蓝溪国际·翠湖城高压电力杆线路迁移及排洪沟改道工程进度情况说明》，新湖公司、李巧宗于2014年10月5日签订合同，截至2015年7月30日因市政配套工程可顺延298天（该期间还发生中雨以上及6级以上大风天气27天）；2015年7月31日至约定的交房期限2016年6月30日期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延56天。即在合同签订后至合同约定的交房时间2016年6月30日期间合计可以顺延交房354天，顺延至2017年6月19日前交房。在2016年7月1日至2017年6月19日顺延交房期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延60天，顺延至2017年8月18日前交房。在2017年6月20日至2017年8月18日顺延交房期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延7天，顺延至2017年8月25日前交房。在2017年8月19日至2017年8月25日顺延交房期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延2天，即上诉人经过多次合理的顺延可在2017年8月27日前交房。二、根据彭天才于2017年11月23日出具的代付款说明及银行转账记录凭证，并结合中共湖头镇委员会、湖头镇人民政府下发的《关于开展帮助无房户、住房困难户解决住房问题专项活动的通知》，可以证明李巧宗因申请购房困难补助，新湖公司根据中共湖头镇委员会、湖头镇人民政府下发的《关于开展帮助无房户、住房困难户解决住房问题专项活动的通知》给予其购买案涉项目商品房优惠5万元，李巧宗实际支付的购房款比合同约定少5万元的事实。李巧宗应以实际购房款309620元作为基数计算逾期交房违约金。三、新湖公司逾期交房给李巧宗所造成的损失并不必然局限于租金的损失，新湖公司亦未能提供证据证明双方合同约定的逾期交房违约金过分高于所造成的损失，故其要求调减违约金的理由不能成立，本案仍应按双方合同约定的标准计算逾期交房违约金。除以上本院查明认定的事实外，一审查明的其余事实正确，应予确认。 本院认为，新湖公司未能履行合同约定的按期交房义房，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。本案逾期交房可顺延至2017年8月27日，自逾期交房时间2017年8月28日计至实际交房时间2017年11月16日，新湖公司实际逾期天数为80天，新湖公司应向李巧宗支付逾期交房违约金为309620元××80×0.02%=4954元。一审认定事实部分有误，应予纠正。 综上所述，新湖公司的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、撤销福建省安溪县人民法院（2017）闽0524民初4831号民事判决； 二、安溪县新湖房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日支付李巧宗逾期交房违约金4954元； 三、驳回李巧宗一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费958元，由李巧宗负担898元，由安溪县新湖房地产开发有限公司负担60元。二审案件受理费200元，由李巧宗负担150元，安溪县新湖房地产开发有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年六月十二日 书记员  刘永坤 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。