中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2015)民申字第2609号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：内蒙古三A家俱有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区锡林南路80号1号楼701室。法定代表人：陈守信，该公司董事长。委托代理人：郭永华，内蒙古卓能律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：高云。原审第三人：内蒙古业成房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区建华西街80号。法定代表人：何燕，该公司董事长。再审申请人内蒙古三A家俱有限公司（以下简称三A公司）因与被申请人高云、原审第三人内蒙古业成房地产开发有限责任公司（以下简称业成公司）房屋侵权纠纷一案，不服内蒙古自治区高级人民法院（以下简称内蒙高院）（2012）内民一终字第８号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。三A公司不服内蒙高院（2012）内民一终字第８号民事判决向本院申请再审称，（一）二审判决对案件的性质未明确认定，未告知其变更诉讼请求，从而导致程序错误。本案三A公司起诉的案由是房屋侵权纠纷，但案件的起因却是一起典型的因“一房二卖”引起的法律纠纷，案件中存在两份房屋买卖合同，先是业成公司与三A公司于2001年6月28日签订的《商品楼买卖合同》，后是业成公司与高云于2002年5月21日签订的《购售商品房协议书》。前一合同的标的系整栋大楼，后者系整栋大楼中的一个商铺，就商铺而言，显然属于“一房二卖”。本案诉讼前，三A公司于2005年8月19日通过法院强制执行取得整个大楼的产权，而高云已实际占有了商铺并实际经营。因为同一标的只能使一份合同得到履行，另一份合同则目的落空。因此，本案件的核心问题系法院应支持哪一个合同的履行，确定权利保护顺位。（二）二审判决直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是错误的。业成公司虽然企业性质为房地产开发企业，但在国有划拨土地上建设的涉案房屋不属于商品房，本案的审理不能直接适用上述解释的相关规定。（三）二审判决与最高人民法院的（2011）民申字第2号民事裁定和（2003）民一终字第59号民事判决相抵触。三A公司取得涉案房屋的产权证后，即已获得涉案房屋的所有权。基于法律对于物权的保护原则，三A公司提起本案诉讼。而二审判决的结果实质上是否认了三A公司对涉案房屋的所有权，从而与最高人民法院的两份生效法律文书相抵触。（四）二审判决认定高云占有涉案房屋合法是错误的。审理“一房二卖”纠纷，案件处理的关键是对两份房屋买卖合同的对比，本案中高云的唯一优越条件是占有了房屋，但二审判决认定业成公司与高云房屋交付时间为2002年5月21日错误，实际占有房屋系在法院查封之后，其交付占有行为无效。（五）高云对涉案房屋属于无权且恶意占有。对于无权恶意占有人，应当予以返还占有物，并承担占有期间的赔偿责任。在最高人民法院（2003）民一终字第59号判决生效之后，三A公司既已将生效判决内容书面告知高云等13户购房者，且在之后的强制执行中，三A公司合法取得涉案房屋所有权，并要求高云等13户购房者返还被占房屋，但高云拒绝返还房屋并占有至今，其占有主观恶意显而易见。（六）本案中，法院应当支持三A公司合同的履行，保护其合法权益。按照最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第16条：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋以及买卖合同的成立先后顺序确定权利保护顺位”之规定，二审判决应明确判定两份合同的法律保护顺位，而不是简单的驳回诉讼请求。三A公司经政府批准并补交土地出让金之后合法取得土地使用权，支持高云的后果必然是房地分离，与“房随地走、地随房走、房地一体”的原则相悖。综上，三A公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第九项之规定申请再审。高云提交书面意见称，最高人民法院(2003)民一终字第５９号判决中没有判定、没有认定、也没有推定高云占有的房屋属于三A公司，为一房二卖纠纷解决留有余地。高云并不是上述案件中的当事人，将高云占有房屋的房本无依据执行给三A公司，以执行代替判决，将案外人的房本执行给案内人，与“抢夺”没什么区别。第一，高云于2002年5月21日与业成公司签订购房合同，时间在大楼被查封之前。高云购房时不知道业成公司与三A公司签有出售业成楼整体一事，没有见到大楼张贴查封公告，也没有见到报纸媒体登载业成楼被查封的公告。三A公司申请对业成楼的查封，对高云没有法律效力。第二，在一房二卖纠纷中，三A公司没有取得高云占有房屋的所有权。三A公司在2001年与业成公司签订购楼合同，但其没有实力履行合同，在履行中屡屡违约，至今尚有一大半购房款没有交付。最高人民法院(2003)民一终字第59号判决没有判决大楼是必须交付的特定物，只是判决双方合同有效继续履行，三A公司能否取得大楼要根据双方合同约定的内容、实际履行结果来决定。2005年内蒙高院执行上述判决，并没有将高云占有的房屋执行给三A公司，也就从法律上没有将该房屋所有权转移给三A公司。三A公司用房本对抗高云对房产的占有，其法律基础是物权法理论，但纠纷产生的时间、三A公司拿到房本的时间以及提起诉讼的时间都在2007年10月1日物权法颁布实施之前，不能适用物权法的有关规定。第三，三A公司提起的侵权之诉，实质是一场恶意诉讼。高云本是社会的弱势百姓，如果支持三A公司的主张，其将面临没了房子还要巨额赔付的结果。综上，请求驳回三A公司的再审申请。根据三A公司申请再审的理由、高云提交的书面意见以及双方当事人提交的相关证据，本院认为，其一，根据2001年6月28日业成公司与三A公司签订《商品楼买卖合同》的约定：总价款为20959020元，实际售价总额待房产等有关部门测算后，以双方确认的建筑面积计算的结果为准；合同签订后，三A公司向业成公司支付首付款800万元，业成公司将工程全部完工，三A公司验收合格并接管全部大楼后再付300万元，业成公司将土地使用权证办到三A公司名下并交给三A公司后再付600万元，余款在业成公司将房产证办到三A公司名下并交给三A公司后，三A公司除保留５％质保金外，全部付给业成公司。后双方因合同履行问题产生纠纷，三A公司遂起诉至内蒙高院要求继续履行合同，业成公司也提出了反诉。本院于2004年12月24日作出(2003)民一终字第５９号判决：三A公司与业成公司签订的《商品楼买卖合同》合法有效，应继续履行。但该判决生效后，双方并没有自动继续履行合同，即三A公司没有支付剩余购房款，业成公司也没有给三A公司交付已经出售给十三户小业主的房屋。双方签订的《商品楼买卖合同》明确约定了各自应当履行的合同义务，分阶段分步骤地予以履行，且在办理房本与付款的问题上进行了详细约定：“甲方应按乙方的要求以楼层为单位办理房本，即每层楼一个房本”、“为保险起见，甲方可采取款付到什么程度，房本给到什么程度的办法予以制约”，本院（2003)民一终字第５９号判决只是判令双方继续履行合同，并没有判令业成公司将大楼房产证办至三A公司名下的内容。但截至目前的实际履行情况是，三A公司尚有大部分购房款没有支付给业成公司，土地使用权证和大楼的房产证却已经办到三A公司名下。三A公司明知高云与业成公司签订了购房合同且已经占有使用诉争房屋，在三A公司仅仅支付部分购房款的情况下，按照双方《商品楼买卖合同》的约定，履行的正常程序应当是“款付到什么程度，房本给到什么程度”，而非将诉争大楼的整个产权办至三A公司名下。因此可以认定，三A公司取得诉争大楼产权证的程序是有瑕疵的。其二，高云与业成公司系2002年5月13日签订的购房合同，内蒙高院系2002年5月27日张贴公告查封了诉争的大楼，高云向业成公司交付购房款后占有使用本案诉争房屋至今。高云占有使用本案诉争房屋依据的是其与业成公司的购房合同，既不存在主观上侵权的故意，也不存在客观上侵犯三A公司物权的事实，其与业成公司签约时，业成公司持有合法取得的诉争大楼的房屋产权证。三A公司与业成公司一直围绕双方买卖整栋楼房合同是解除还是继续履行在诉讼，高云支付对价、善意买受房屋，其行为对三A公司并不构成侵权。三A公司主张高云停止侵权、立即归还诉争房屋并赔偿占用房屋期间的损失，因缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。其三，三A公司在没有取得大楼产权证之前，与高云等十三户购房人均是债权合同的当事人。高云占有、经营诉争房屋是基于与业成公司的购房合同，既不属于《中华人民共和国物权法》第三十四条规定的无权占有情形，也不符合《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，依照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”的精神，二审判决认定高云占有、经营诉争房屋的行为不构成侵权是适当的。综上，三A公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第九项规定之情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，本院裁定如下：驳回内蒙古三A家俱有限公司的再审申请。审 判 长  张颖新审 判 员  吴晓芳代理审判员  肖 峰二〇一五年十二月十七日书 记 员  王冬颖