浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终2226号 上诉人（原审被告）：杭州西田影院有限公司，住所地：杭州市余杭区闲林街道闲富南路**3F-010。 法定代表人：范嘉东，该公司总经理。 委托代理人：陆磊，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：杭州西田投资管理有限公司，住，住所地：杭州市余杭区闲林街道闲富南路**/div> 法定代表人：吴伟民，公司总经理。 委托代理人：阮元根，浙江凯鼎律师事务所律师。 上诉人杭州西田影院有限公司（以下简称西田影院）因与被上诉人杭州西田投资管理有限公司（以下简称西田投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初20164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2014年12月，西田投资公司与杭州余杭闲林股份经济合作社签订了《租赁合同》1份，由西田投资公司租用杭州余杭闲林股份经济合作社的位于杭州市余杭区××街道××路××路××村××房的房屋（三层，总面积7190平方米及地下车库等），租期自2015年1月1日至2026年12月31日，另对相关租金金额、支付期限、违约责任等进行了约定。 2015年6月始，西田投资公司将其上述向杭州余杭闲林股份经济合作社租赁的部分房屋（即闲富南路101号的西田邻里中心3F房屋，计套内建筑面积2050平方米）转租给西田影院，用于开设了电影院。2016年6月25日，西田投资公司与西田影院口头商定，西田影院已租用的前述房屋的租赁期限为5年（自2016年6月25日始至2021年6月30日止），租金为第一、二年按每日每平方米1.3元计算，第三年始即2017年8月1日开始在上一年的基础上增加5%，以后以此类推；租金支付时间为按季支付，2016年10月1日前15日内付清2016年10月1日至2016年12月31日的租金，以后支付方式以此类推；租期内物业费，水电费等由西田影院承担，并约定了支付时间，另约定，如不按期支付租金、物业费、水电费等，则每逾期一日按照欠缴总额的0.1%支付滞纳金。上述双方口头约定后当时未签订书面租赁合同，后于2017年11月7日签订了《物业租赁合同》1份，确认上述口头约定的租赁事实，其中约定了物业费应于原起租日当月1日前15日内向原告按0.5元每平方米每日支付下一季度（3个月）的物业管理费，之后的支付方式以此类推，物业费按该物业的出租面积计算；另外，租赁期间的水电费被告应于收到账单后7日内支付，水费4.80元每吨，电费1.2元每度（实际价格按物价部门规定做上下调整）。 西田投资公司按合同要求为西田影院提供租用房屋，但2016年7月20日始西田影院拖欠水电费，另在2016年10月1日始拖欠到期应付租金。经西田投资公司追讨，西田影院一直未足额支付。截止2017年10月25日，西田影院拖欠2017年4月1日始至2017年12月31日的租金753262.25元（其中自2017年4月1日始至2017年11月15日止的租金624542.75元）、2017年4月1日始至2017年12月31日的物业费281875元（其中2017年4月1日始至2017年11月15日止的物业费234725元），以及到期的水电费（其中自2017年5月20日至2017年11月15日止的水电费137156.40元。西田投资公司诉至原审法院，请求判令：1、西田影院支付西田投资公司租金624542.75元（自2017年4月1日始至2017年11月15日止）、物业费234725元（2017年4月1日始至2017年11月15日止）、水电费137156.4元（自2017年5月20日始至2017年11月15日止）。2017年11月16日以后的产生的租金、物业费及水电费另行主张。2、西田影院支付西田投资公司至2017年11月15日止的逾期交纳租金、物业费的滞纳金合计130620.06元，从2017年11月16日起至实际付清租金、物业费之日止的滞纳金，按上述标准另行计算。本案受理费、保全费由西田影院负担。 原审法院认为：西田投资公司、西田影院之间的《物业租赁合同》系自愿、真实的意思表示，并不违反法律法规的规定，应属有效，双方应按约履行。西田投资公司按约为西田影院提供了租赁房屋后，西田影院未按期支付租金、物业费、水电费，已构成违约，应当承担违约责任。西田投资公司要求西田影院支付租金、物业费、水电费的诉讼请求，符合双方的约定及相关法律规定，原审法院予以支持。对于西田投资公司主张的滞纳金，双方约定的计算标准过高，原审法院酌情调整至按每日万分之六标准计算，其过高部分不予支持。西田影院经本院传票传唤未到庭，视为放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、杭州西田影院有限公司支付杭州西田投资管理有限公司自2017年4月1日始至2017年11月15日止的租金624542.75元，于判决生效后十日内付清。二、杭州西田影院有限公司支付杭州西田投资管理有限公司自2017年4月1日至2017年11月15日止的物业费234725元，于判决生效后十日内付清。三、杭州西田影院有限公司支付杭州西田投资管理有限公司自2017年5月20日至2017年11月15日止的水电费137156.4元，于判决生效后十日内付清。四、杭州西田影院有限公司支付杭州西田投资管理有限公司至2017年11月15日的的逾期交纳租金、物业费的滞纳金78372.04元，以及从2017年11月16日起至实际付清之日止的滞纳金（以结欠的租金624542.75元、物业费234725元为基数，按日万分之六标准计算），于判决生效后十日内付清。五、驳回杭州西田投资管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14962元，减半收取7481元，由杭州西田影院有限公司负担7400元，杭州西田投资管理有限公司负担81元，于判决生效后十日内交纳原审法院。 宣判后，西田影院不服，向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误。西田影院在经营期间经常遇到停水、停电等情况发生，导致西田影院无法正常经营，西田影院多次与西田投资公司及物业方就相关影响正常经营的情况进行沟通，但都无法改善。因此西田影院对西田投资公司具有先履行抗辩权，西田影院不存在违约情况。二、违约金适用比例过高。一审判决中对于滞纳金按照每日万分之六的标准予以计算，西田影院认为过高，请求贵院依法予以调整。综上，请求二审依法支持西田影院诉讼请求。 针对西田影院的上诉，西田投资公司发表答辩意见称：1、西田影院的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚、正确。西田影院存在长时期未按期支付租金的违约事实清楚。西田投资公司不存在停水停电等情况，如果西田投资公司采取停水停电情况的话，也是按照双方合同约定在西田影院逾期支付租金一个月后西田投资公司是有权采取停水停电措施的，但是西田影院数次违约西田投资公司仍未采取上述措施，未影响西田影院的正常经营。2、违约金合同约定是每天0.1%，一审判决已经适当调整，调整到万分之六，上诉人的上诉理由均不能成立。 二审举证期限内，各方当事人均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实由责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。西田影院上诉主张在经营期间经常遇有停水、停电等情况发生，导致西田影院无法正常经营，对此西田影院未能提供有效证据证实，本院不予采纳。至于西田影院提出违约金过高问题，原审法院已酌情予以调整并无不当。西田影院的上诉理由均不成立，本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费14962元，由杭州西田影院有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一八年六月二十六日 书记员 万丹丹