新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书(2015)奇民二初字第909号原告：王天荣，男，汉族，生于1955年9月23日。委托代理人：万树祥，奇台县新元法律服务所法律工作者。被告：王建国，男，汉族，生于1976年8月27日。委托代理人：黄连明，新疆联明律师事务所律师。原告王天荣与被告王建国租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月20日作出（2014）奇民二初字第798号民事判决。被告王建国对该判决不服，向昌吉州中级人民法院提起上诉。昌吉州中级人民法院于2015年5月2日作出（2015）昌中民一终字第435号民事裁定书，裁定撤销（2014）奇民二初字第798号民事判决，发回奇台县人民法院重审。本院于2015年8月6日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月8日对该案重新进行审理，原告王天荣的委托代理人万树祥，被告的王建国的委托代理人黄连明均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王天荣诉称：2011年4月24日原、被告双方签订了一份《租赁合同》，合同约定原告将位于水磨河新巷11号的天荣水泥制品厂租��给被告经营，租赁期限为三年，从2011年4月16日至2014年4月17日止，租赁费用每年7万元，按年支付，第一年在本合同签订之日付10万元，年底前付清第二年租金，第三年租金在第二年期满后一月付清，合同还约定原告修建两间约75平方米砖墙彩钢顶房屋，修建380平方米彩钢厂房一座，供被告使用。原告按合同要求修建了71.8平米的彩钢房，420平方米的彩钢棚供被告使用。合同履行中被告与原告经社区达成调解协议，约定合同继续履行，履行开始时间变更为2011年7月5日。被告后又向人民法院起诉，法院判决继续履行合同，合同开始履行时间为2011年7月5日，二审也维持了一审的判决。现原告起诉被告，请求判令：1、被告立即给付原告租金132000元；2、被告承担5000元违约金；3、被告承担本案诉讼费用。被告王建国辩称：一、原、被告双方签订的《租赁合同》为城镇���屋租赁合同。通过原告向法庭提供的书面证据《租赁合同》的约定来看，双方是为租赁房屋而使用场地的租赁合同，并且在合同中明确约定需要建设两间75平方米的房屋以及380平方米的厂房租赁给被告使用。二、租赁合同约定需要租赁的房屋，因为未经规划部门同意修建，而构成合同无效。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体使用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁合同约定的两间75平方米房屋以及380平方米的厂房就属于未取得规划许可的房屋，因此合同约定的准备出租的房屋合同，依法属于无效合同。三、租赁合同从未履行，也无需履行，被告没有像原告支付租赁费用的义务，也没有承担违约责任的法律依据。租赁合同签订后，由于原告迟迟不能修建完成合同约定的两间75平方米房屋以及380平方米的厂房，此合同至始至终就没有履行。既然合同没有履行，并且存在合同无效的情形，无效合同当然无需履行。既然是无需履行的无效合同，被告也就当然没有向原告履行给付租赁费用的义务。依据合同法的规定，违约金只存在于有效的合同之中，对于无效合同而言。约定的违约金也当然无效。故此原告依据无效的合同向被告主张违约金，没有法律依据。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。原告王天荣提供了以下证据：1、租赁合同一份，拟证明双方签订的租赁合同中约定租赁期限为三年，租赁费用及缴纳方式，并且约定了违约金的承担方式。被告对���证据的真实性以及合同条款内容没有异议，但认为该合同不能证实原告已经将租赁的场地交付给被告占有使用，该合同属于城镇房屋租赁合同。本院对该证据的真实性予以确认。2、（2012）奇民二初字第157号民事判决书一份、（2012）昌中民一终字第867号民事判决书一份，拟证明合同履行过程中，原、被告双方发生纠纷，被告在2012年起诉原告，要求履行2011年4月24日签订的合同，一审中查明后作出原、被告继续履行合同的判决，二审也维持了原判决的事实。同时证实被告曾经入住，并在2011年6月24日搬出的事实。被告对该组证据真实性无异议。但认为在这两份判决生效之日，被告并不知道该标的物属于违法建筑，因此没有对这两份判决进行抗辩，现被告已经对这两份生效的判决进行申诉。本院对该组证据的真实性予以确认。被告王建国提供了以下证据：1、2011年5月23日奇城规责停字（2011）第03032号责令停止违法行为通知书一份、送达回执一份，拟证明奇台县规划局于2011年5月23日调查王天荣修建的彩钢房系违法修建，未取得修建许可，规划局责令拆除，该房屋至今为止没有取得修建许可。原告对该组证据的真实性、关联性不认可，认为当时被告租赁的是场地，不是房屋，彩钢房是原租赁合同的附属条款。并且当时原告已经取得规划局的默认，该房屋并没有拆除。本院对该组证据的真实性予以确认。2、人民调解协议书一份，拟证明调解的原因是彩钢板房和厂房不能修建，原、被告产生纠纷。调解协议的结果是合同解除，原告将租赁费退给被告。原告对该份证据的真实性认可，合法性、关联性不认可。调解协议上只有调解员李民的名字，程序不合法。双方签订的合同并没有对彩钢房修建完成的时间作出约定，并且调解结果不是解除合同。本院对该份证据的真实性予以确认。3、调查笔录一份，拟证实原、被告签订的合同的争议焦点就是房屋。原告对该份证据的真实性无异议，合法性、关联性有异议，认为调解的程序不合法。调解书也未明确彩钢房修建完成的时间，调解结果并不是解除合同。本院对该份证据的真实性予以确认。本院出示询问笔录一份，拟证明法院工作人员向规划局工作人员调查核实，原告根据与被告签订的合同所建的房屋确属违法建筑的事实。原告对该份证据的真实性无异议，但认为原告后来找规划局协商，规划局没有拆除房屋，从而说明规划局对原告修建行为的默认。被告对该份证据的真实性无异���。根据上述已认定证据、当事人陈述及庭审笔录，本院查明以下事实：2011年4月24日原告王天荣与被告王建国签订《租赁合同》，约定：“一、甲方（王天荣）出租的水泥预制场位于奇台县水磨河巷11号，名称为天荣水泥制品。二、租赁期限为三年，即从2011年4月16日起至2014年4月17日止。三、租赁费用：租赁费用每年7万元，按年支付，第一年在本合同签订之日付10万元，年底前付清第二年租金，第三年租金在第二年期满后一个月付清。六、甲方在签合同起修两间约75平米砖墙、彩钢顶房屋；修建380平米彩钢厂房一座供乙方（王建国）使用并可转租，乙方负责提供50方商砼，单价按180元/方从甲方租金中扣减。八、本合同签订之后双方应严格遵守，如有违约承担违约金5000元。甲方：王天荣（签名）乙方：王建国（签名）2011年4月24日。”合同签订当日，被告给原告支付定金3000元，2011年5月12日给原告支付租金5万元，同年5月18日支付租金4万元。2011年6月21日原、被告因履行该租赁合同而发生纠纷，双方经奇台县奇台镇水磨河三清宫社区人民调解员进行调解后达成调解协议，主要内容为：“1、王天荣于2011年6月26日前将王建国支付的租金退还5万元；二、王天荣于2011年7月5日前将王建国支付的租金退还完毕计43000元；三、王天荣在规定的时间将王建国前期支付的93000元租金不能按期支付，4月24日双方签订的租赁合同继续有效，履行合同期间造成的一切经济损失有王天荣承担，原履行合同日期2011年4月24日变更为2011年7月5日，王建国不承担前期租金即4月24日至7月5日；4、王天荣以水磨河新巷2568平米的土地使用证作担保，以保证王建国的合法权益不受侵害，同时，王天荣不能按期履行租赁合同和签订的补充协定，王建国有权对自己承��王天荣水泥制品厂的土地及房产转租；5、王天荣在双方约定的时间内将收取王建国93000元预付租金还清，原甲、乙双方签订的租赁合同和补充协议同时失去效力；6、本协议经双方签字既具有法律效力，双方当事人应严格遵守。”同日原、被告签订一份租赁补充协议，其主要内容与人民调解协议书内容相同。2011年6月21日之后被告搬离承租原告的水泥厂，2011年6月30日原告给被告返还15000元，其余款项再未给被告退还。后被告将原告诉至法院，要求继续履行合同、返还租金78000元、赔偿损失32497.96元、承担违约金5万元，后经奇台县人民法院（2012）奇民二初字第157号民事判决书判决双方签订的合同继续履行，履行期限自2011年7月5日开始，驳回其他诉讼请求。王建国不服该判决结果提起上诉，二审法院维持了一审的判决结果。原告现以上述诉请理由起诉至法院，要求被告给���剩余租金132000元，承担违约金5000元。另查明：2011年5月23日，奇台县城乡规划管理局给原告送达责令限期拆除违法建筑通知书一份，责令停止违法行为通知书一份，责令限期拆除违法建筑通知书内容为：“王天荣，经查证，你于2011年5月23日在水磨河新巷实施了未取得建设工程规划许可证，擅自施工建设的行为，该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，经认定为违法行为。现责令你于2011年5月25日前自行拆除违法建筑，逾期不拆除，将依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条之规定，由建设工程所在地县级以上地方人民政府责成有关部门强制拆除。”责令停止违法行为通知书的主要内容为：王天荣，经查证，你于2011年5月23日在水磨河新巷实施了未取得建设工程规划许可证，擅自施工建设的行为，该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，经认定为违法行为。现责令你立即停止建设，听候处理。不停止建设的，将依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，由建设工程所在地县级以上地方人民政府责成有关部门查封施工现场。2011年6月13日，原告以奇台县天荣水泥制品厂的名义向奇台县城乡规划局申请修建临时水泥仓库，但未获得许可。本院认为:最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中原告王天荣在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自进行施工建设，建筑物已由奇台县城乡规划管理局认定为违法建筑。在本案审理过程中，原告亦未提交证据证实其取得了合法的建设工程规划手续，因此原告与被告签订的租赁合同为无效合同。并且原告也认可2011年6月21日以后，被告再未占有、使用过原告的场地，故原告要求被告支付租赁费没有法律依据，本院不予支持。因原、被告签订的合同无效，原告要求被告按合同约定支付违约金5000元的请求亦没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释第二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下驳回原告王天荣的诉讼请求。本案一审受理费已减半收取1520元，由原告王天荣负担。如不服本判决，可在���决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长  胥 维审 判 员  梁洁秀人民陪审员  王振祥二〇一五年十二月十日书 记 员  李元麟