广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1323民初388号原告：林素揩，男，1981年11月24日出生，汉族，广东省普宁市人。被告：陈剑红，男，1975年5月20日出生，汉族，广东省惠东县人。原告林素揩与被告陈剑红建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林素揩到庭参加诉讼，被告陈剑红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告于2015年10月23日签订的《土地使用权合同转让书》；2.请求判令被告立即返还合同定金160000元；3.请求被告赔偿损失，即支付违约金40000元；4.本案的案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：原告林素揩和被告陈剑红于2015年10月23日签订《土地使用权转让合同书》，合同主要内容如下：被告将其位于惠东县吉隆镇水坑头工业区（旗营公司开发地段规划图纸）T栋17-18号的土地使用权以总价款250000元转让给原告，原告需将合同定金160000元于2015年10月23日支付给被告，余款90000元在国土证、规划证办好后次日起10日内一次性支付给被告。合同签订后，原告于2015年10月23日向被告的银行账户转账160000元，被告出具《收条》交由原告收执，然而被告没有按照合同约定办理该土地权属过户手续，致使合同目的无法实现，并经原告多次催促，被告仍然熟视无睹，被告的行为已经给原告造成重大经济损失。综上，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告陈剑红答辩称：我有去帮原告办理证件，之前我们也交流过退款的事宜，对于合同的违约金，说多也不多，说少也不少，如果可以把证件办理下来的话我也会去办理，其他没什么可说的了。我也理解原告的意愿，并非我的本意去妨碍原告办理证件。目前我家里出现经济困难，才会去卖案涉土地，协议中也有写明由我去办理证件。原告对其主张提供如下证据：1.原告身份证、被告身份信息，证明原、被告诉讼主体适格；2.《土地使用权合同转让书》，证明其与被告之间有过协议的事实；3.《收条》一张，证明被告已经收到我方支付的定金160000元的事实；被告陈剑红对原告提供的证据没有异议。综合双方当事人的陈述和本院经审查认定的证据，查明事实如下：2015年10月23日，作为转让方（甲方）的被告与作为受让方（乙方）的原告签订《土地使用权合同转让书》，约定由被告将位于惠东县吉隆镇的土地使用权转让给原告林素揩，合同主要条款如下：一、转让的土地使用权情况：该地位于惠东县吉隆镇水坑头工业区（旗营公司开发地段规划图纸）T栋17至18号。二、上述土地使用权转让价格：人民币贰拾伍万元整（￥250000.00元）。三、付款方式：乙方于2015年10月23日签订合同之日交定金壹拾六万元（￥160000.00元），余款玖万元（￥90000.00元）在国土证规划证办好后次日起10日内乙方应一次性付清。四、土地使用权交付：甲方在合同签订后即将上述土地使用权交付给乙方使用。五、乙方清楚因国家政策限制，惠东县旗营实业有限公司未能将该地国土证、规划证办好，甲方应在2年内督促惠东县旗营实业有限公司办好证件，乙方如未能在证件办好次日起30天内一次性付清余额，该土地使用权仍属甲方，甲方不予退还定金，由此造成的损失由乙方负责。六、如在2年内未能办好证件，乙方有权要求甲方退回定金并按利息补回乙方肆万元（￥40000.00元）。七、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，自双方签订之日起生效。合同签订当天，原告以其妻子徐舒敏的银行账户向被告陈剑红转账支付50000元，次日（2015年10月24日）和2015年10月28日，原告又通过徐舒敏的银行账户向被告转账共80000元。以上转账合计130000元，另，原告主张以现金的形式支付了30000元的购地定金，被告陈剑红对此不持异议。2015年10月30日，被告陈剑红签名出具《收条》一张交原告收执，确认收到原告160000元购地定金。2018年1月16日，原告以被告没有按照合同约定办理该土地权属过户手续为由，向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。另查明，被告庭后提交一份《惠东县旗营实业有限公司水坑头用地界线确认图》及被告与惠东县旗营实业有限公司签订的《土地使用权转让合同书》，但未有相关的土地管理部门的盖章确认。原告在庭审中自认未见过涉案土地的相关证件，截止至本案庭审结束前原、被告双方亦未提交其他证据证明涉案土地转让前的权属信息，且原告林素揩、被告陈剑红均非《土地使用权合同转让书》中载明土地所在地即吉隆镇水坑头工业区的村民。本院认为，原告林素揩与被告陈剑红于2015年10月23日签订的《土地使用权转让合同书》，系双方当事人的真实意思表示，原告在签订合同后已依约向被告支付购地定金160000元，有银行转账凭证和被告自认、被告出具的收条为证，事实清楚。但根据上述查明事实，原告和被告均非《土地使用权合同转让书》中载明土地所在地即吉隆镇水坑头工业区的村民，上述涉案土地在双方签订《土地使用权转让合同书》时未有证据显示惠东县旗营实业有限公司或被告陈剑红已取得相关权属证书，且至法庭庭审结束时仍未有证据证实涉案土地已取得权属证书，依据《中华人民共和国土地管理法》第二条“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”和《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，涉案土地使用权不享有法律上的物权，涉案土地使用权亦不具备转让的条件。因此，上述《土地使用权合同转让书》的内容、形式违反了法律法规的禁止性规定，本院予以确认为无效合同。原告请求解除与被告陈剑红于2015年10月23日签订的《土地使用权合同转让书》，因该合同为无效合同，前提不成立，予以驳回。关于本案合同定金返还的问题。《土地使用权合同转让书》被确认无效后，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告诉请被告陈剑红返还已收取的合同定金160000元，理由充分，予以支持。对原告计付违约金的诉请。原告依据本案合同第六条“如在2年内未能办好证件，乙方有权要求甲方退回定金并按利息补回乙方肆万元（￥40000.00元）”的约定诉请被告支付违约金40000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”和第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”的规定，由于双方签订的《土地使用权合同转让书》予以确认为无效合同，且本案合同第六条非独立存在的解决争议方法的条款，故本案合同第六条为无效约定，原告的诉请缺乏依据，本院不予支持。关于本案合同无效过错责任的分配问题。被告明知涉案土地未取得相关权属证书，仍违反法律规定将涉案土地的土地使用权转让给原告，致使本案纠纷产生，存在重大过错；而原告对交易亦负有审慎义务，在没有任何产权证明的情况下，仍与被告进行交易，亦存在部分过错。本院综合涉案合同签订情况及双方过错程度，酌定被告应对缔约过失给原告造成的占用资金利息损失承担70%的赔偿责任，剩下30%责任应由原告自行承担。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第二项“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，该利息损失可自原告最后一次付款之次日即2015年10月29日起至偿清款日止按年利率6%计付，被告应对此承担70%的赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十七、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告林素揩与被告陈剑红于2015年10月23日签订的《土地使用权合同转让书》无效。二、被告陈剑红于本判决生效之日起7日内向原告林素揩返还购地定金160000元及赔偿利息损失（以160000元为基数自2015年10月29日起至偿清款日止按年利率6%计付70%）。三、驳回原告林素揩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由原告林素揩负担400元，被告陈剑红负担1750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  刘振波二〇一八年四月十二日法官助理曾梓峰书记员宋世美