上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五(民)初字第2479号原告张少挺。委托代理人庄菁，上海中夏旭波律师事务所律师。委托代理人倪耘，上海中夏旭波律师事务所律师。被告张少侗。委托代理人沈亢，上海市申达律师事务所律师。委托代理人陆耘，上海市申达律师事务所律师。被告朱玫。委托代理人梁兰，上海儒君律师事务所律师。第三人中国银行股份有限公司上海市闵行支行。负责人费某某。委托代理人田某某。委托代理人陈某。原告张少挺与被告张少侗、朱玫所有权确认纠纷一案，本院于2014年11月10日立案受理后，于2015年5月28日通知中国银行股份有限公司上海市闵行支行作为第三人参加诉讼。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2015年4月16日、6月29日、12月9日公开开庭进行了审理。原告张少挺的委托代理人庄菁，被告张少侗及其委托代理人沈亢，被告朱玫的委托代理人梁兰到庭参加诉讼。第三人中国银行股份有限公司上海市闵行支行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告张少挺诉称，被告张少侗系原告弟弟，被告朱玫系原告及张少侗之母。2001年原告父母购买了上海市闵行区×路×弄×号×室的房屋，产权登记在母亲朱玫名下。2003年原告委托父母帮其在沪物色房源。2004年，上述小区四期的商品房开盘预售，因母亲朱玫系小区业主，再购房时可享受房价款2%的优惠，张少侗是小区开发商的员工可享受1%的优惠，故原告父母帮原告物色了该小区×号×室房屋。当时家庭协议，由原告全额出资购买该房屋，为了能享受到优惠政策，房屋暂时登记在母亲及张少侗名下，待有必要时再进行更名。因母亲年迈，原告又不在上海生活，故购房具体事宜交由张少侗操作。涉案房屋售价为998,051元。2004年11月15日，原告委托其弟张某甲向张少侗账户汇款24万元支付购房首付款。2004年11月17日，两被告以自己的名义与开发商签订预售合同，以被告张少侗名义向银行贷款698,000元。收房后原告委托张少侗出租该房屋，收取的租金用于还贷。2006年3月3日，原告一次性汇入张少侗账户75万元，让张少侗用以结清银行贷款及支付相关税费。该房屋现由原告父母居住。近期，原告欲将该房屋产权登记到女儿名下，遭被告张少侗拒绝。原告又发现张少侗并未结清银行贷款，而将原告支付的房款挪作他用。原告认为由其全额出资购买上海市闵行区×路×弄×号×室房屋，产权由两被告暂为代持，系经家庭协议而产生的购房行为。母亲朱玫确认上述事实，然张少侗拒绝将房产更名。诉讼中原告又了解到张少侗出资购买了车位，而车位与上述房屋不能分割出售，故原告愿意承担张少侗为购买车位付出的款项。现起诉：1、要求确认上海市闵行区×路×弄×号×室房屋及车位的所有权归原告所有；2、要求两被告于本判决生效后将上述房产交付原告；3、要求被告张少侗于本判决生效之日起十日内涤除上海市闵行区×路×弄×号×室房屋和车位上设定的抵押权；4、要求两被告于上述房产的抵押权涤除之日起三十日内协助原告将上述房屋及车位过户登记至原告名下。被告张少侗辩称，原告所述与事实不符。2001年11月，被告从兰州至上海从事房地产工作，因考虑到房地产前景较好，有了购房意向，故于2001年由被告与父母共同出资以母亲朱玫的名义购买了上海市闵行区×路×弄×号×室房屋。该房屋由张少侗一家居住，父母随同居住，偶尔回老家。至2004年，被告有了购买第二套房屋的想法，但苦于资金有限。母亲当时告知被告其有100万元的资金，剩余房款由被告向银行贷款，但母亲的名字需加上产证，被告同意了。于是母亲让兰州方面汇出24万元，后得知该款由张某甲汇出。被告用该24万元及自有资金共计30万元支付了上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的首付款，余款698,000元由被告向第三人贷款，目前仍在还贷中。在此过程中，原告从未参与。从2005年7月×室房屋交付至2006年6月，房屋空关一年。2006年6月至2010年4月，被告将房屋出租收取租金。2010年被告与母亲达成一致，×室房屋由张少侗一家居住，将×室收回由母亲居住。2013年，因原告女儿要到上海工作，如在上海有住房可通过居住证积分转上海户口，原告与被告协商要求将×室房屋产证变更为原告女儿的名字，被告不同意，才产生家庭矛盾。2006年3月3日被告收到75万元，被告认为是父母对被告的赠与。2004年至今已十年，在此期间原告对房屋不闻不问，明显与常理不符。原告对房屋没有出资，且双方并无由被告代持房屋的约定，原告在上海亦属限购对象，故要求驳回原告的诉讼请求。被告朱玫辩称，上海市闵行区×路×弄×号×室房屋是原告要买，原告第一笔汇了24万元，过后汇了75万元来沪，当时被告作为该小区的老业主享受房价款2%的优惠，被告张少侗作为开发商的员工也享有购房优惠，且张少侗在沪工作，办手续方便，故该房屋的产证做了两被告共有，但两被告仅为代持，房款由原告全额出资，即使在首付款中有少量钱款来源于被告，被告也不会向原告主张该款项，房屋的产权人实际是原告，被告的产权份额也应当归原告所有。第三人中国银行股份有限公司上海市闵行支行述称，截止2015年6月29日，系争房屋尚欠贷款本金558,385.20元，车位尚欠贷款本金54,467.06元。第三人在系争房屋上的抵押权应受法律保护，由法院依法判决。原告为支持其诉讼请求，向本院提供的证据有：1、上海市房地产登记簿，欲证明现房屋产权登记在两被告名下；2、上海市商品房预售合同；3、上海市商品房出售合同；4、契税缴款书2份；5、房屋交接书；6、汇款凭证，欲证明当时原告痛风，行走不便，让张某甲通过中国银行汇24万元到沪，2006年3月3日原告又通过建行汇出75万元；7、证人张某某的证言，证人系原告与被告张少侗之父，被告朱玫之夫，欲证明原告为女儿今后发展起意在沪购房，因两被告可享受优惠，证人就打电话让原告汇款。原告第一次汇款24万元，加上证人和被告朱玫购买×室房屋后多余的4-5万元左右用于支付首付。后原告汇至张少侗账户的75万元没有被归还银行贷款，张少侗将该款用于购买了万科基金。当时大家都不知情，到原告要求产证做女儿名字时才知道贷款还未还清；8、证人张某甲的证言，证人张某甲系原告之弟，被告张少侗之兄，证明24万元系其替原告汇至张少侗账户，其余房款需筹集，故让张少侗办理了银行贷款，还让张少侗将房屋出租后收取租金用于还贷。后原告觉得按揭利息太高，就凑足75万元准备还贷。后来听说张少侗挪用了此款买基金；9、录音证据，证明购房过程、系争房屋及其余两套房屋购房款的来源与张少侗无关；10、张某甲中国银行汇款凭证复印件。经庭审质证，被告张少侗对证据1、2、3、4、5真实性无异议，但认为购房人是两被告，根据合同约定，两被告在2004年12月7日前通过现金及银行贷款的方式将房款付清，2007年7月17日购买车位，购车位款109,310元及相应税费全部由张少侗出资。对证据6，被告确实收到24万元，但认为是朱玫汇出的24万元。收到汇到张少侗中国银行个人账户的75万元，认为该75万元来源于朱玫，系父母送给张少侗使用的。证据7、8的证人虽是被告的至亲，但与证人及原告有利益冲突，故证言不公正，且证人不能准确陈述房屋购买时间、出资情况。证据9中被告所述购买系争房屋一分没掏是气话，购房过程原告没参与。对证据10的真实性无异议，但认为该款系被告向父母借的款项。被告朱玫对原告提供的证据真实性均无异议，确认24万元、75万元汇款均系原告出资购买系争房屋，首付款不足部分由被告出资，大概4-5万元，被告张少侗对房款未出资，也没有向父母借款。第三人中国银行股份有限公司上海市闵行支行对原告提供证据的真实性无异议。被告张少侗向本院提供的证据有：1、上海市商品房预售合同；2、上海市房地产权证；3、房款发票4份，预售合同价997,560元，实测面积补差491元，房屋总价为998,051元；4、房地产登记费收据；5、契税缴款书；6、地籍图、权属登记费收据；7、上海市商品住宅维修基金收款凭证，欲证明办理涉案房屋产权登记的相关税费均由张少侗支付，单据由张少侗保存；8、房屋交接书，欲证明该交接书由张少侗签署，交接书中的“朱玫”也为张少侗签署；9、中国银行上海市分行本票申请书、本票，欲证明张少侗向开发商支付房款279,560元；10、中国银行上海市分行个人住房抵押借款合同；11、提取住房公积金归还住房贷款委托书；12、贷款查询清单，欲证明张少侗向中国银行贷款698,000元支付剩余房款，提取公积金偿还部分贷款，并按期还贷至今；13、张少侗与梅佩玲签订的租房协议2份；14、张少侗与郭辉签订的房屋租赁合同2份，欲证明自2006年6月1日起至2010年3月31日，系争房屋由张少侗出租收取租金，房屋收回后才由朱玫夫妇居住；15、户口簿，欲证明张少侗全家户籍地为×室，并实际居住于此房；16、上海市房地产权证，欲证明×室的产权人为朱玫；17、中国工商银行储蓄取款凭证，欲证明父母从张少侗帐户上总共取款金额为584,177元，用于支付×室的购房款，此账户上的款项没有用于支付×室的房款；18、×室的房屋预售合同，欲证明房屋购买的时间与合同记载的支付房款的时间，与证据17取款凭证相印证；该手续全部由朱玫本人亲自办理，说明其有能力自行办理购房手续，然×室朱玫未亲自办理；19、张少侗从妻子刘某某中国银行账户内存取款凭证、张少侗在自己的中国银行账户内取款凭证、办理本票凭证、流水单，欲证明2004年11月16日，张少侗从自己和妻子的银行账户内取款支付了×室房款279,560元，除张少侗账户内支取的24万元外，其余资金来源于刘某某账户；20、×室2万元定金收据、刘某某工商银行账号流水单，证明款项来源于刘某某；21、个人车位抵押借款合同；22、上海市房地产登记申请书，欲证明2007年11月系争房屋附记车位产权时朱玫本人签字确认共有人身份及抵押人身份，其对张少侗产权人身份无异议；23、上海市商品房出售合同（车位）、车位首付款POS单、车位款发票、车位契税缴款书、车位贷款放贷凭证、抵押商品住房综合保险发票、中国银行闵行支行还款结算清单，欲证明系争房屋附记车位由张少侗夫妇全额出资，由张少侗申请银行贷款并正常还款至今，原告及朱玫未出资也未参与还款。经庭审质证，原告对被告张少侗提供的全部证据真实性无异议，认为与原告举证及证人证言相符，所有购房事宜全部委托张少侗办理。开发商交房后，房屋由张少侗出租收取租金。家庭商量原本是准备将父母的三个孙辈户口落户在该房，因张少侗的游说，最终将张少侗一家三口落户在朱玫所有的×室中。原告一家在兰州工作，在原告不用房的情况下×室给母亲居住。从兰州转至上海的房款进入张少侗账户，出账款不能认为是张少侗出资，房款还是原告的出资。原告对购买车位一事不知情，也没出资，但车位与房屋登记在一个产证上，要求车位也确认归原告所有，原告支付相应对价。被告朱玫对被告张少侗提供的证据真实性无异议，但认为购买×室资金与本案无关，车位款确实由张少侗出资。第三人中国银行股份有限公司上海市闵行支行对被告张少侗提供的证据真实性无异议。被告朱玫未提供证据。第三人中国银行股份有限公司上海市闵行支行提供了房屋产权信息、房屋及车位贷款清单，证明被告张少侗为房屋及车位申请贷款的情况。经质证，原告、被告张少侗、被告朱玫对上述证据均无异议。因当事人对各方提供的证据真实性均无异议，本院经审查确认其对本案事实的证明力。经审理查明，被告朱玫与证人张某某系夫妻关系，原告张少挺系其长子，证人张某甲为次子，被告张少侗为三子。张少挺、张某甲居住兰州，张少侗从兰州来沪工作后，朱玫夫妇为三个孙辈在沪落户考虑，在本市到处看房。2002年9月，朱玫购买了上海市闵行区×路×弄×号×室房屋，张少侗一家三口的户籍落户在内并实际居住。当时张少侗在上海万科房地产集团有限公司工作。2004年，×路×弄小区内有新开楼盘，朱玫夫妇当时为张少挺物色了×路×弄×号×室房屋。因朱玫作为老客户、张少侗作为开发商的员工，购房能够享受房款优惠，且张少侗本身在沪办理相关手续方便，故张少挺意欲以张少侗、朱玫的名义购买该房。2004年11月15日，张某甲替张少挺从兰州电汇24万元至张少侗银行账户。2004年11月16日，张少侗向开发商支付房款279,560元、11月17日张少侗又付款20,000元。2004年11月17日，张少侗、朱玫作为买方（乙方）与上海万科城市花园发展有限公司（卖方、甲方）签订上海市商品房预售合同，约定乙方向甲方购买上海市闵行区×路×弄×号×室暂测面积110.84平方米房屋，暂定房价997,560元，甲方定于2005年7月20日前向乙方交付房屋，在签订本合同时乙方已支付房款299,560元，尚有房款698,000元乙方办理按揭贷款，在2004年12月7日前按揭贷款到账。同时，张少侗与第三人中国银行股份有限公司上海市闵行支行签订个人住房抵押借款合同，借款698,000元，借期30年。2004年12月7日按揭款698,000元到达上海万科城市花园发展有限公司账户。2005年3月24日，张少侗支付契税14,963.40元、7月6日张少侗支付了面积补差款491元、7月21日支付维修基金4,302.25元、7月29日支付地籍图纸费25元和权属登记费80元。2005年7月15日，开发商向张少侗、朱玫交付了房屋。2006年6月1日起至2010年3月31日，系争房屋由张少侗出租收取租金，房屋收回后由朱玫夫妇居住。2006年3月3日，张少挺向张少侗银行账户汇入75万元，银行凭条用途栏记载为购房。张少侗收到该75万元后未用于结清第三人处的住房抵押借款，而用于购买了万科的基金。2007年7月17日，张少侗、朱玫与上海万科房地产集团有限公司签订上海市商品房出售合同，以109,310元购买上海市×路×弄165号-1层21室35.85平方米车位。签约当日，张少侗支付首期款39,310元。9月26日，张少侗缴纳契税3,279.30元。余款7万元，张少侗又与第三人签订个人车位抵押贷款合同，以银行贷款方式支付。该笔贷款期限为20年。2007年11月14日，张少侗支付车位的房地产税赋登记费用360元。2007年12月14日，上海市闵行区×路×弄×号×室、165号-1层车位21室的房地产权利登记到张少侗、朱玫名下。对购买车位一事，原告不知情，也没有出资。上述两笔银行贷款，现由张少侗按月正常归还。另查明，上海市闵行区×路×号-×层车位×室与×路×弄×号×室房屋的房地产权利登记于同一房地产权证中，不能单独交易。目前该小区有成交的车位市场价值40万元左右。近期，原告之女户口欲报入上海市闵行区×路×弄×号×室，遭被告张少侗拒绝，致涉讼。审理中，朱玫向本院表示，其仅对系争房屋的首付款部分有4至5万元的出资，对车位没有出资，如法院认定其享有权利，该权利赠送归原告所有。本院认为，本案争议焦点是张少挺是否系借用张少侗、朱玫名义购买系争房屋的实际产权人。根据查明的事实，朱玫夫妇为让孙辈能够在本市落户图发展，较早就有在本市购房打算。因其并无能力替每个儿子在本市购买一套房屋，故朱玫夫妇当物色到合适房屋后采取让儿子筹款支付房款，以逐步达成目的。基于原、被告之间的家庭成员关系，即使欠缺书面约定，但谁出资谁得房系家庭内部的共识。从房产代持人的选定看，因朱玫作为×路×弄的老客户、张少侗作为开发商的员工，购房能够享受房款优惠，且张少侗本身在沪办理相关手续方便，故张少挺借用张少侗、朱玫的名义购买该房符合当时客观实际。从系争房屋的出资方式看，张少挺在上海市商品房预售合同签订之前汇给张少侗24万元以支付首期房款，后续汇入张少侗银行账户房款75万元，基本完成了997,560元的房款支付义务。张少侗辩称该两笔款项系父母对其赠与，为朱玫夫妇否认，与汇款凭证记载事项也不符，本院不予采信。故×路×弄×号×室房屋实系原告张少挺出资、借用张少侗、朱玫名义购买。关于车位，张少挺不知情也未出资，朱玫虽知情但没有出资，上海市×路×弄×号-×层×室车位确实系张少侗个人所购。但因车位须与房屋一起交易，不能割裂，为遵守房地产管理的有关规定，本院酌情确定由张少挺按市场价40万元将该车位收购。综上，上海市闵行区×路×弄×号×室、×号-×层车位×室的房地产权利应归原告张少挺所有，被告朱玫、张少侗应向张少挺交付房屋与车位。张少侗为房屋支付的差价款、相关税费应由张少挺负担。朱玫称房屋首付款中有4万元左右房款系其出资，缺乏证据证实，本院不予采信。张少侗将系争房屋出租所得租金，原告主张应计入其出资用于还贷，依据不足，原告可另行主张。张少侗应及时清偿所欠第三人中国银行股份有限公司上海市闵行支行剩余贷款本息。第三人于张少侗清偿剩余贷款本息后，应办理注销上述房屋抵押登记手续。张少侗、朱玫于抵押登记手续注销后应配合将上述房屋及车位过户至张少挺名下，过户所涉税费应由张少挺负担。第三人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认上海市闵行区×路×弄×号×室、×号-×层车位21室的房地产权利归原告张少挺所有；二、原告张少挺于本判决生效之日起十日内支付被告张少侗各类税费及车位款427,421.65元；三、被告张少侗于本判决生效之日起十日内清偿第三人中国银行股份有限公司上海市闵行支行关于上海市闵行区×路×弄×号×室、×号-×层车位×室的借款余款本息；四、第三人中国银行股份有限公司上海市闵行支行于被告张少侗清偿了借款余款本息后十日内办理注销上海市闵行区×路×弄×号×室、×号-×层车位×室抵押登记手续；五、被告张少侗、朱玫于第三人中国银行股份有限公司上海市闵行支行办理了注销抵押登记手续后三十日内，协助将上海市闵行区×路×弄×号×室、×号-×层车位×室的房地产权利变更登记至原告张少挺名下，变更登记所发生的各类税费由原告张少挺负担；六、被告张少侗、朱玫于上海市闵行区×路×弄×号×室、×号-×层车位×室的房地产权利变更登记至原告张少挺名下后三日内向原告张少挺交付上述房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,800元，由被告张少侗、朱玫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟审 判 员  沈 群人民陪审员  邓红霞二〇一五年十二月三十日书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。