呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终1193号上诉人（原审被告）：云雅琼，移动公司职员。委托诉讼代理人:张少华，男，1967年9月15日出生，汉族，个体工商户。系云雅琼的丈夫。被上诉人（原审原告）：内蒙古佳美物业服务有限责任公司。法定代表人：陈满贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：包塔娜，内蒙古蒙银律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文生，内蒙古蒙银律师事务所律师。上诉人云雅琼因与被上诉人内蒙古佳美物业服务有限责任公司（以下简称佳美公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初6314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月3日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问和调查，因二审无新证据、新事实和理由，经各方当事人同意，依法不开庭审理了本案。本案现已审理终结。云雅琼上诉请求:1、撤销一审判决；2、依法改判支持云雅琼在本次上诉中的全部诉求；3、依法判令由佳美公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1、开发商与物业公司签订的前期物业服务合同不合法，并没有进行招投标程序，开发商与物业公司的法人属于亲戚关系。业主购房时也没有签订过任何关于临时物业服务方面的书面合同或协议；2、物业公司属于强行自行提供服务，物业公司与业主双方无任何约定，依据《呼和浩特市住宅区物业管理办法》第十四条规定，物业管理服务坚持自愿委托的原则。物业管理要与业主委员会或物业产权人、受益人签订协议，实行双向承诺制度；3、目前，物业公司提供的服务存在种种瑕疵。（1）物业人员素质较低，没有持证上岗，态度蛮横。（2）小区监控及门禁设施不完善。（3）小区大门口及电梯等处乱贴广告。（4）截止目前，物业公司从未公布各项费用使用情况。（5）质价不符，只收费不服务或少服务；4、根据《呼和浩特市住宅区物业管理办法》第十七条、第十九条规定，住宅的公共性服务收费标准有市物价主管部门会同市房产行政主管部门制定，并领取由市物价行政主管部门核发的《收费许可证》。未受业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收费的，业主或者使用人可以不支付；5、《呼和浩特市物业管理服务收费办法》第十六条、第十七条规定，未经审批的物业管理服务收费，物业产权人、使用人有权拒交。物业管理单位的违法行为包括不明码标价、不领取《收费许可证》而自行收费，或者不进行年度审验收费的。一审判决认定事实错误，适用法律错误。佳美公司辩称，1、佳美公司按照《前期物业服务合同》约定，履行了提供物业服务的义务。根据《物业管理条例》规定，在前期物业管理阶段，首次业主大会召开、成立之前，建设单位有权依法选聘物业服务公司进行物业管理活动。佳美公司已经依法取得《企业法人营业执照》、《中华人民共和国物业管理企业资质证书》，具备了从事物业服务经营的资格，内蒙古富恒房地产开发有限责任公司（以下简称富恒公司）与佳美公司依法签订了《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，对业主具有约束力。是否进行招投标程序不影响合同效力。合同约定了佳美公司的权利义务、服务内容以及收费标准，佳美公司依照合同约定提供了相应的物业服务，依法有权收取物业服务费，云雅琼应向佳美公司交纳相应的物业服务费；2、云雅琼拒付物业费的理由没有事实和法律依据。依照《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，云雅琼已经享受了佳美公司提供的公共秩序的维护、公共卫生的清洁、公共设施的维修、保安、绿化等物业服务，佳美公司投入了大量的人力财力。佳美公司多次向云雅琼下发了催费通知书，云雅琼在已享受上述物业服务的情况下，仅以部分服务存在瑕疵为由拒付物业费没有事实和法律依据；3、云雅琼所述未进行招投标程序选定物业服务公司、收费许可证、单位违法行为等抗辩理由与本案不属于同一法律关系，也不属于人民法院管辖的范围；4、《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》[建办房（2017）75号]第一条规定"各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请，不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件"，《住房城乡建设部关于废止的决定》也已经于2018年2月12日审议通过。即使没有资质，物业服务合同也是有效的，资质管理属于管理型效力规定，不导致合同无效；5、物业服务是服务合同关系，收费的依据是合同，根据《物业管理条例》第四十一条、第四十二条的规定，物业公司提供了服务，业主就需要支付物业费。依照《收费许可证管理办法》的规定，需要办理收费许可证的主体是国家机关事业单位等，不包括企业，更不包括物业公司。国家发展改革委、财政部《关于取消收费许可证制度加强事中事后监管的通知》[发改价格（2015）36号]规定，自2016年1月1日起在全国统一取消收费许可证制度。佳美公司向一审法院起诉请求：1、判决云雅琼支付拖欠的物业费24539元；2、判决云雅琼支付违约金1000元。一审法院认定事实：2009年7月1日，富恒公司与佳美公司签订了《前期物业服务合同》，由佳美公司为富恒花园提供物业服务。物业服务合同约定，物业管理费为住宅1.2元/月/平方米。云雅琼购买的的房屋位××园、301室，房屋建筑面积284.02平方米，该房屋自2011年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费共计24539元，未向佳美物业公司交纳。一审法院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，富恒公司与佳美公司签订了《前期物业服务合同》，双方在履行合同的过程中，佳美物业公司依照合同约定提供了物业服务，云雅琼应支付物业费。对于佳美物业公司请求的违约金，双方当事人所举证据无法证明云雅琼系恶意拖欠物业费，故不予支持。对于云雅琼辩称物业服务不到位的意见，物业服务为长期性、整体性的服务，物业公司在整体服务中虽存在部分瑕疵，但能保障小区整体环境及秩序的良好运转，不足以就此认定构成违约；对于云雅琼辩称房屋质量的问题以及车辆的损失等问题均属另一法律关系，应当另案主张权利；对于云雅琼就佳美物业公司资质问题的答辩意见，佳美公司、云雅琼是因《前期物业服务合同》而形成的物业合同法律关系，佳美物业公司已按合同约定提供了物业服务，业主则应当按约定交纳物业服务费；而企业的资质问题属相关行政主管部门监督、检查范围，与本案不具有关联性。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、云雅琼于判决生效之日起十五日内支付内蒙古佳美物业服务有限责任公司物业费24539元（自2011年1月1日至2016年12月31日）；二、驳回内蒙古佳美物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费219元，（已减半收取，内蒙古佳美物业服务有限责任公司已预交），由内蒙古佳美物业服务有限公司负担12元，由云雅琼负担207元。本院二审期间，当事人未向本院提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为云雅琼应否向佳美公司交纳2011年1月1日至2016年12月31日的物业费24539元。根据查明的事实，富恒公司与佳美公司签订了《前期物业服务合同》，由佳美公司为富恒花园提供物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定："建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持"。云雅琼为富恒花园的业主，应受富恒公司与佳美公司签订了《前期物业服务合同》的约束。《物业管理条例》中有关建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的规定，并非禁止性法律规定，富恒公司与佳美公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，合法有效，富恒公司是否是通过招投标方式选聘佳美公司不影响该合同的效力，故云雅琼提出的其与佳美公司之间未签订过物业服务合同，也未形成任何形式的物业服务的委托，佳美公司属于强行自行提供服务，无权向其收取物业费以及富恒公司与佳美公司签订的《前期物业服务合同》不合法的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。佳美公司依照《前期物业服务合同》的约定向云雅琼提供了2011年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务，云雅琼应当依照合同的约定向佳美公司交纳其拖欠的物业服务费24539元。关于云雅琼提出的物业服务存在瑕疵，佳美公司入住后给云雅琼造成了财产损失的上诉意见，云雅琼提交的证据，不足以证实其主张的事实，且物业服务存在一般瑕疵亦不能成为其拒交物业服务费的理由。业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，势必造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是广大业主的利益。云雅琼的该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但佳美公司在提供物业服务过程中，也应积极听取业主意见，及时完善服务措施，不断提高物业服务水平，为业主提供良好的物业服务。关于云雅琼提出的佳美公司没有收费许可证，无权向业主收取物业费的上诉理由，《收费许可证管理办法》第二条规定："本办法适用于实施收费的国家机关、事业单位及非企业组织"，佳美公司属于企业，不属于《收费许可证管理办法》规范的主体，且国家发展改革委员会、财政部[2015]36号通知规定，自2016年1月1日起已在全国统一取消了收费许可证制度。故云雅琼的该上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，云雅琼的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费438元，由云雅琼负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭丰愷审 判 员 洪齐艳代理审判员 张 浩二〇一八年六月二十七日书 记 员 董 丽