广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第3781号上诉人（原审原告、反诉被告）：柯玉明，住香港特别行政区。委托代理人：何美劲，广东华勋律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：戴应超，住广州市海珠区。委托代理人：杜玉明，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：蒋院强，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。上诉人柯玉明因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1596号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：柯玉明原为广州市天河区中山大道路268号S23房产（以下简称“S23房”）的权属人，房产建筑面积63.71平方米，规划用途为商业，S23房现过户至戴应超名下，登记时间为2013年4月8日。另相邻的广州市天河区中山大道路268号S22房产（以下简称“S22房”）的权属人为林某霞，房产建筑面积为72.59平方米。S23房产由柯玉明出租给李某乙海，租期为2012年8月3日至2013年8月2日。2013年1月11日，柯玉明处理其拖欠管理费被法院查封房产事宜，柯玉明称经纪人罗某参与此事。2013年1月12日，戴应超向柯玉明支付定金20000元。2013年1月17日，柯玉明（甲方、卖方）、戴应超（乙方、买方）通过广东中原地产代理有限公司（经纪人为罗某）居间下就S23房签订《存量房买卖合同》，约定甲方以950000元带租约以现状、不带家私家电出售乙方，甲方保证所填写和提供的有关该地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益。否则，承担相应法律责任。付款方式为按揭付款，签订合同时支付定金20000元、首期房款（含定金）480000元应在取得房产交易中心收缴证件当天内付清，余款470000元通过按揭方式支付。房产交付时间为甲方收齐房款当天；交易税费由乙方承担全部税费。当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不能按本合同约定购入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。乙方未能按合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定额度其他义务，应当每日按未付房款的0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。其他约定有：乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，故对房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均以认可。2013年2月2日，柯玉明、戴应超签订《补充协议》，约定S23房交易价格为920000元，甲方同意以银行的贷款利率及月供方式让乙方作公证，分期付款，如公证不成功也允许乙方在银行贷款支付部分楼款给甲方，另双方协商首期款含定金420000元，余款50000元由银行贷款或以银行贷款方式及月供方式分期支付给甲方，选择银行的贷款方式或月供方式由乙方选择。2013年2月4日，柯玉明、戴应超签订《贷款协议》，对购房余款进行约定。2013年3月18日，戴应超向柯玉明支付360000元。2013年3月18日，柯玉明、戴应超到广州市房地产交易中心办理交易过户手续，戴应超为此支付全部交易税费合计125984.72元。2013年8月5日，戴应超方因与租户李某乙海因间隔墙发生争执经报警处理。2013年7月31日，柯玉明向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、戴应超向柯玉明支付房款540000元；2、戴应超向柯玉明支付逾期支付违约金（按0.05%标准，自2013年4月8日计至付清为止）；3、戴应超承担本案诉讼费用。2013年8月28日，戴应超向原审法院提起反诉，请求判令：1、撤销柯玉明与戴应超签订的《存量房买卖合同》；2、柯玉明向戴应超返还购房款380000元及赔偿税费损失125984.72元，并按中国人民银行同期贷款利率的标准计算自起诉之日起至实际清偿之日的利息；3、柯玉明向戴应超支付中介费、中介咨询服务费19000元；4、柯玉明承担本案诉讼费用。原审诉讼中，戴应超提交一份落款人为罗某的《证明》，内容为：本人罗某，为中原地产中介工作人员，2013年1月17日至2013年4月12日促成柯玉明、戴应超关于天河广场S23铺买卖事项，截至房产过户时，卖方柯玉明没有向我说明该铺所卖现状与房产证图纸不同。签约时，卖方也没有向买方说明该铺现状与房产证图纸不同。2014年3月13日，原审法院派员前往涉案商铺调查，现涉案S23商铺曾存在施工，由于S22商铺无人在现场无法进内，原审法院要求双方对争议面积予以确认，戴应超表示现场间隔墙比此前看房时建筑面积少了35平方米，实用面积实际少了17平方米；柯玉明则表示实际面积少了约为10平方米。原审法院向涉案商铺所在的物业管理处广州市至诚物业管理有限公司调查，相邻的S22商铺业主与租户李某乙海于2013年7月12日签订《S22商铺合同协议》，约定“租期由2013年8月3日至2015年8月3日、由于S22、S23中间隔墙业主要求费用各人一半，间墙所涉及的法律或其它问题与责任与李某乙海无关”，柯玉明与林某霞签订《S22、S23间墙协议》，约定“S22、S23中间间墙涉及所有法律问题与租户李某乙海无关”，另林某霞向管理处申请隔墙施工，施工期限为2013年7月18日至2013年7月30日。原审法院向广东中原地产代理有限公司调查交易过程，该公司回复原审法院：2013年1月，戴应超有意购买柯玉明名下的天河区中山大道268号二楼S23物业，并由我司某明某分店营业员带同买方察看涉案物业，随后，买方与卖方签订买卖合同。据向分行了解，签订合同时，卖方并没有向中介方表面涉案物业与S22房之间的隔墙曾经拆改，买卖双方也没有对该间隔墙事宜进行沟通或有异议，而是双方在买卖合同中约定涉案房产的权属情况等内容，包括房地产权证号码及建筑面积以房产证面积为准等等，买方也看到了涉案物业的房产证。另据了解，2013年4月，涉案物业交易过户至买方戴应超名下，买卖双方进行楼宇交接手续，此时卖方提出涉案物业与S22房之间的隔墙与房产证图纸不一致的，需恢复原貌，但遭到买方的反对，双方就此事宜进行多次协商未果。其后，买方得悉卖方已将该隔墙拆改，于是强行将经过拆改的隔墙恢复原貌。就该事宜，S22房租户以买方强行拆墙行为遭受损失为由报警处理。关于戴应超出具“罗某”出示的证明，罗某是我司的经纪人员，据向其了解，罗某应戴应超的要求，曾出具该证明。原审庭审时，原审法院询问双方交易情况。柯玉明表示：我方于2012年9月份在中原地产处放盘，涉案商铺位于天河广场，中原地产就介绍客户购买涉案商铺，当时戴应超是准备出价1000000元购买S22房的，后来因为S22房的业主在外省，要等业主回来才能办理交易，所以戴应超就没有购买S22房的。后来中介的工作人员罗某就介绍戴应超购买隔壁的S23房，当时中介说由于S23房比S22房面积少一点，所以960000元就可以，后来谈价说好是950000元。当时S22房、S23房是自行间隔的，三方是一起看房的，戴应超已问过租户李某乙海，李某乙海也与戴应超说该间隔是由于分租的需要租户自行间隔开的，所以S22房与S23房存在混合的问题，李某乙海还说如戴应超购买涉案商铺，李某乙海是负责按原状恢复的。我方是认识S22房的业主，李某乙海是2011年承租涉案商铺的。后由于戴应超要去外国交流学习，其停发工资，所以银行不批准贷款，戴应超就与中介说要求减少房款，后来双方就在中介处签订了补充协议，约定最终成交价是920000元，约定首期款是420000元，余款500000元由银行按揭或分期向柯玉明支付都可以，余款的支付方式由戴应超选择。当时戴应超的代理人李某丙、中介的工作人员罗某、柯玉明都在场，我方都说涉案商铺的面积不是现状的面积，待房产证过户后，会重新将涉案商铺恢复原状，且当时我方是将房产证再次复印给戴应超及中介。在2013年春节过后，罗某多次致电给我，说商铺的间隔问题最好是在商铺买卖完成前恢复原状，戴应超也要求降价，我就说因为租赁合同尚未到期，所以现在恢复原状是影响租户做生意，想待租赁合同期满后再恢复原状。2013年4月9日，戴应超及其代理人李某丙及其丈夫、罗某一起到涉案商铺内当着租户李某乙海及其妻子的面说，涉案商铺已转到戴应超的名下，已经可以到房管局办理私人抵押手续，现在看到的间隔并不是该商铺的真实尺寸，买卖完成后会以房产证所标示的尺寸间回尺寸。当时李某丙的丈夫大吵大闹，戴应超当时就与罗某说要隔墙的话要等到其回到广州后才可以隔。2013年7月31日，租户李某乙海因租赁合同即将届满，按照租赁合同的约定恢复原来的隔墙，戴应超的代理人李某丙及其丈夫就纠集了一班人（5男一女）冲到S22房将租户李某乙海赶出，将刚恢复的隔墙拆除就走，租户李某乙海报警处理，第二天警方将李某丙及其丈夫予以拘留，在警方的协调下，李某丙赔偿6万元。在很久之前，S23房与S22房是打通使用的，当时是用于经营酒吧。后2011年李某乙海同时承租了S23房、S22房，后来李某乙海与我说由于其生意不好，要分租商铺出去，所以李某乙海就随意隔了一面墙。李某乙海是正常交付S22房、S23房的租金，李某乙海答应合同到期后会恢复原状，所以S22房、S23房的业主都同意李某乙海隔墙。2012年12月我方与戴应超第一次见面，当时是罗某介绍戴应超购买涉案商铺的。后罗某与我方说由于涉案商铺拖欠物管费被法院查封了，如要买卖涉案商铺就要解封涉案商铺才可以，所以就要求我从香港回来交费并办理解封手续。后我方在中介处与戴应超签订了买卖合同，后双方协商由原合同约定的房价950000元降低至920000元，我也曾出示过房产证给戴应超看，我也有与戴应超说明涉案商铺内隔墙的情况，待房产证重新出具后会按房产证的记载的面积恢复原状。后我方办妥解封手续后，由于戴应超在外国，其委托代理人李某丙帮戴应超处理买卖涉案商铺的事宜，当时由于戴应超在银行贷不了款，所以双方约定购房余款由戴应超分期支付给我方，中介称如涉案商铺尚未过户至戴应超名下是无法办理抵押手续的。当时戴应超是需要支付38万元首期款（除定金2万元外），由于当时银行已关门，戴应超无法转帐给我方，当时我就没有签收收条，我方就回香港，后戴应超转帐了38万元首期款给我方，剩余房款50万元未付。在2013年4月29日，中介罗某称约了李某丙到房管局办理抵押手续，当时上午李某丙并没有出现，下午我方在中介处称现房产已过户至戴应超，涉案商铺应当是按以前的房产证记载的面积恢复原状交付，但当时戴应超称涉案商铺是按过户后办理的房产证记载面积交付为准。由于戴应超没有办理抵押手续，所以租金由我方收取。2013年7月份租户李某乙海把墙恢复原状，2013年8月份李某丙到涉案商铺与李某乙海发生纠纷并拆除恢复原状的隔墙，李某乙海与我方说过这情况，我方表示李某乙海可报警处理。戴应超表示：交易的过程以我方提交的反诉状为准。在2013年年初经罗某介绍，我方看房后就与柯玉明签订买卖合同，但在签订合同过程中，柯玉明并没有告知我方及中介关于墙壁间隔的情况。从我方的代理人李某丙到涉案商铺制止李某乙海改变房屋结构的情况看，这可以说明柯玉明在签订合同时是不知道墙壁间隔的问题的，签订合同时是说好是按看房现状购买的。经我方了解，经李某乙海重新间隔墙壁后涉案商铺的面积是少17平方米，且李某乙海是未经我方的同意就重新间隔墙壁，这明显是违法的。另查明，戴应超未向原审法院提供证据证实其实际支付的中介费用。再查明，柯玉明申请财产保全，现原审法院查封涉案S23房。原审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。房地产权证是房管部门向房屋所有权人核发的证明所有权权属的证书，其上记载事项有公示公某的效果，戴应超在对涉案房屋进行现场察勘后与柯玉明依据房地产权证上的登记事项订立买卖合同，双方均应履行各自义务。按日常交易习惯，房产交易作为重大交易行为，审核房产证及察看房屋现状均系交易所需环节，面积、间隔作为交易的重大细节，面积、房屋结构间隔大小是决定交易的重大因素。《存量房买卖合同》约定“甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益”，从调查事实及柯玉明陈述的交易细节，涉案S23房在交易前存在与S22房间隔情况，实际面积与房产证面积不一，双方在现场的调查中亦陈述面积差异，柯玉明对交易现状是知情并应当披露，该信息为重大交易信息，而非一般交易瑕疵，应如实向戴应超披露。是否实际披露该信息，依据举证规则，应由柯玉明举证，否则由其承担举证不能的法律责任。柯玉明仅有其陈述，该陈述与中原公司的调查相悖，柯玉明未有相关证据予以佐证证实，故此原审法院对其“不少于三次”披露信息的抗辩不予采纳。现交易虽过户完毕，但戴应超取得该房产因柯玉明隐瞒重大交易信息存在欺诈行为，致使其违背真实意思表示而作出的意思表示，现戴应超请求撤销合同具有事实依据及法律依据，应予支持。合同应撤销，柯玉明要求继续履行合同并请求支付购房余款及支付违约金缺乏法律依据，原审法院予以驳回。合同撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还。有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失。现柯玉明继续持有戴应超已付款380000元缺乏依据，应予返还。对于戴应超请求赔偿税费损失125981.72元，该款为戴应超实际损失，导致合同被撤销为柯玉明过错所致，应予赔偿戴应超的实际损失。对于利息损失，柯玉明占用已付款项导致戴应超产生损失，戴应超主张按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失并无不当，予以支持。对于税费损失的利息损失，该主张缺乏依据，亦为重复主张，予以驳回。对于戴应超的第三项诉讼请求，该主张缺乏事实依据，予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2014年7月3日作出判决：一、撤销柯玉明与戴应超于2013年1月17日就广州市天河区中山大道路268号二楼S23房签订的《存量房买卖合同》。二、柯玉明于判决发生法律效力之日起10日内，返还戴应超购房款380000元及赔偿利息损失（以380000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计，自2013年7月31起计至付清为止）、赔偿税费损失125984.72元。三、驳回柯某的诉讼请求。四、驳回戴应超的其他反诉诉讼请求。案件本诉受理费9510元，由柯玉明负担；反诉受理费4525元，由柯玉明负担4335元，戴应超负担190元。财产保全费3220元，由柯玉明负担。判后，上诉人柯玉明不服原判，向本院上诉称：一、一审判决没有事实依据。（一）柯玉明多次向戴应超及其代理人说明现场看到的间隔并不是涉案商铺的真实尺寸，买卖完成后会以房产证所标示的尺寸间回商铺。2013年1月17日，双方签订《存量房买卖合同》时，柯玉明就已经向戴应超及中介方表示目前看到的商铺尺寸并不是真实尺寸并将房产证复印一式两份，分别交给戴应超与中介方。合同第十六条约定戴应超确认己查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，故对该房地产的座向、面积楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边、环境等均予以认可。2013年2月2日，柯玉明与戴应超签订《补充协议》时也向戴应超及其妯娌李某丙声明，他们看到的间隔并不是涉案商铺的真实尺寸。柯玉明代理人对相邻商铺S022业主林某霆先生的《律师调查笔录》也证实了该事实。2013年春节过后，柯玉明也对中介经纪人罗某表示，因为商铺有租约，所以要等到租约到期后才能将涉案商铺间隔回原始尺寸。（二）柯玉明在涉案商铺过户前向戴应超提交了相邻两间商铺的租赁合同，戴应超在涉案商铺过户前就知悉涉案商铺与隔壁商铺存在隔墙混同的情况。二、一审判决违反法律规定。根据《合同法》第八条规定，依法成立的合同，受法律保护。原审判决擅自撤销涉案商铺的《存量房买卖合同》，违反了法律规定。原审法院在柯玉明过户前提交了涉案商铺房产证复印件、涉案商铺与隔壁商铺的租赁合同等证据的情况下，仍认定柯玉明“隐瞒重大交易信息存在欺诈行为”，同样违反了法律规定。三、一审判决违反公平正义的基本法律原则。原审要求柯玉明提供披露涉案商铺真实尺寸的证据加重了柯玉明的举证负担，不公平。本案的基本事实是，戴应超在涉案商铺过户到其名下后不肯支付剩余房款，却寻找诸多理由制造麻烦。请求法院判决：1、撤销广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1596号民事判决，支持柯玉明原审诉讼请求；2、驳回戴应超原审反诉请求；3、一、二审诉讼费由戴应超承担。被上诉人戴应超答辩称：戴应超对一审判决认定、适用法律无异议，请求二审维持原判，驳回上诉人柯玉明的上诉。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明：柯玉明于二审期间提交以下证据：证据1、对林某霆的《律师调查笔录》，拟证明戴应超清楚涉案商铺现场自租客间隔后与房产证尺寸不符；证据2、戴应超代理人李某丙扣押贰万元的押金收条，拟证明戴应超代理人在支付首期款40万元时强行扣押贰万元作为未交接涉案商铺及原租客押金等事宜的押金；证据3、对李某乙海的《律师调查笔录》，拟证明涉案商铺与相邻S22商铺为承租人随意间隔，与房产证图纸不符；证据4、（2013）穗天法民四初字第1207号案《民事起诉状》、《开庭笔录》、《证据材料副本（复印件）交换清单》、《房产证》，拟证明2013年2月2日，柯玉明向戴应超、中原公司提交了房地产权复印件，并说明了房产平面图纸标示与现状间隔明显不同。本院二审庭审时，林某霆出庭作证。戴应超以上述证据均过了举证期限，不属于新证据为由不予质证，对林某霆的证言也不予确认。本院认为：本案的争议焦点为柯玉明在交易过程中是否有向戴应超披露看房时的房屋实际间隔与该房屋房产证的间隔有差别。首先，柯玉明作为卖方，在明知涉案S23房的实际间隔、面积与房产证的间隔、面积不一致的情况下有义务向戴应超明示这一信息。其次，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，柯玉明对已披露该信息给戴应超负有举证责任，原审法院将此举证责任分配给柯玉明符合证据规则的规定，柯玉明认为原审法院错误分配举证责任，本院不予认定。第三，在交易过程中，柯玉明虽将房产证以及房产平面图提交给戴应超并主张戴应超知道涉案商铺的租赁情况，戴应超也表示看过房产证，但该事实不足以证明柯玉明已向戴应超披露了S23房实际间隔、面积与房产证的间隔、面积不符的事实。柯玉明认为曾多次向戴应超披露这一信息，但最为重要的合同上却没有反映，现没有直接的证据证实戴应超已知悉S23房的现状与房产证记载的间隔、面积不符。广东中原地产代理有限公司向原审法院的回复函，也无法证实柯玉明已向戴应超披露了S23房的实际间隔、面积与房产证图纸不一致的事实，反而印证了戴应超不知悉该事实。因此，柯玉明主张已向戴应超披露涉案商铺实际间隔、面积信息依据不足，本院不予认定。原审法院据此认定柯玉明的行为构成欺诈，符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款所规定的可撤销合同，法律依据充分。柯玉明上诉认为原审法院适用法律错误，本院不予采纳。至于柯玉明二审提交的证据均不属于新证据且不足以证明其主张，本院不予采信。上诉人柯玉明的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8860元，由柯玉明负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海审 判 员  万力平代理审判员  李 静二〇一五年四月二十七日书 记 员  徐毅敏