常州市钟楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0404民初5753号 原告：谢XX，女，汉族。 委托诉讼代理人：冯XX，江苏XX（常州）律师事务所律师。 被告：崔XX，男，汉族。 被告：黄X，女，汉族。 两被告委托诉讼代理人：朱XX，江苏XX律师事务所律师。 原告谢XX诉被告崔XX、黄X房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢XX及其委托诉讼代理人冯XX、被告崔XX、黄X的委托诉讼代理人朱XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢XX向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行二手房买卖合同，协助原告办理本市钟楼区白云东苑5幢甲单元302室房屋和5幢8号车库的过户手续；2、判令两被告支付违约金41500元；3、本案诉讼费由两被告承担。庭审中，经本院释明，原告变更前两项诉讼请求为：1、判令解除原被告之间的二手房买卖合同；2、判令两被告退还原告购房款100000元，并赔偿原告损失（具体金额计230518元，包括房屋差价为评估价1032518元-830000元=202518元和租金损失每月2000元共14个月计28000元）。事实和理由：2017年2月27日，原告与被告崔XX签订了一份《二手房买卖合同》，约定由原告购买上述房屋及车库。签订合同后，原告支付了定金50000元并支付了房款50000元。根据合同约定，被告应在2017年10月1日前与原告共同办理房屋权属转移登记手续，但被告在2017年8月突然告知原告其不愿再将房屋出卖给原告，而给出的方案仅仅是双倍返还定金。现因被告崔XX提供证据说明房屋其无产权，系其妻子个人财产，其不享有处分权，故要求诉请如变更后请求。 被告崔XX辩称，不认可原告起诉，原告的诉讼不符合事实，原告自身没有按照合同约定履行自身付款义务，被告崔XX不存在违约，请求驳回原告诉请。 被告黄X辩称，涉案房屋为被告黄X一人所有，被告黄X对被崔XX签订的买卖合同并不知情，也从未同意出售该房屋，要求驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2017年2月27日，原告谢XX作为买方、被告崔XX作为卖方签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告崔XX将坐落于本市钟楼区白云东苑5幢甲单元302室房屋（面积为125.41平方米）和编号为5-8号车库（12.40平方米）出售给原告谢XX。双方约定的成交价为830000元，上述房屋价格包括了该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品等和其他与该房屋相关的所有权利。付款方式双方约定为：1、本合同签订后3日内，买方向卖方支付定金成交总价的5%，即人民币伍万元。2、该房屋办理过户到买方名下前1周内，买方向卖方支付成交总价的95%，即人民币柒拾捌万元。3、卖方有义务配合买方办理房贷相关手续。合同第五条约定，双方同意，自本合同签订后于2017年10月1日前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同第六条系对房屋产权及具体状况的承诺的约定，卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款5%的违约金，并承担其他赔偿责任，等。合同也对违约责任包括逾期交房责任和逾期付款责任等进行了约定。被告崔XX在合同卖方处签字，原告谢XX在合同买方处签字。该合同系被告崔XX草拟，并提供给原告审核签订。 合同签订后，原告于2017年3月4日通过两次银行转账共向被告崔XX支付50000元。2017年6月28日，被告崔XX出具收条，收到谢XX6月22日通过支付宝转账及6月28日现金合计5万元。2017年9月29日，原告通过快递向被告崔XX、黄X邮寄“告知办理过户手续及通知收款账户”邮件（地址为常州市钟楼区白云东苑******），该邮件单反映为“拒收”。此后，原告至被告处与被告崔XX交谈，并进行了录音，内容有（摘）：“1、原告说：我想找你们谈谈的，……，你看我们这个问题应该怎么处理比较好呢？被告崔XX说：我们的意思就是卖还是不卖了，你付了定金，我们该怎么赔偿就赔偿你。2、原告说：我也咨询了律师，合同上写的很清楚，合同自双方签字后就生效了。被告崔XX说：按合同来说是生效了，合同中是有一个定金的，写的是定金5万，写了定金的就是定金原则。原告说：这个我也不是特别清楚，毕竟我也不是学这个的。被告崔XX说：所以你要问清楚了。因为是我违约的，这个我承认的，那么我就赔偿你5万元钱。原告说：我呢也不想折腾，正好你夫人也在场，我的意思是最好这个合同履行下去。被告崔XX说：我们确实是不想卖，你也知道，如果我们想卖也没必要和你那个。现在一句话，我们是违约了，按照定金条款，我们赔你5万。3、原告说：昨天你也给我发信息了，然后我那个函你们也收到了吧。被告崔XX说：什么函？原告说：就是要求继续履行合同的函。被告崔说：没收到。原告说：没有吗？就是我书面通知了，因为合同到期了。被告崔说：那个都没关系，你要求履行合同，我之前已经告诉你合同要终止的。原告说：合同不是说签了想违约就违约的。被告崔说：这个在法律上是有条件的，我违约是要付出违约的代价的，只要我付出代价就可以了。不能说我合同签了就不能违约不能终止，没有这个说法。……”。因对房屋买卖事宜产生争议，双方成讼。 另查明，被告崔XX与黄X系夫妻关系，讼争房屋登记在被告黄X名下，2013年4月26日，两被告至本市不动产登记部门进行了约定，讼争房屋全部归黄X所有。原告系租住于讼争房屋内的租户。原告提供了其个人工商银行、江南银行流水及其哥哥谢舒仁的交通银行流水，证明其有相应资金支付首付。本院亦对原告哥哥谢舒仁愿意借钱给其妹妹买房进行了核实。 经原告申请，本院依法委托评估机构对讼争房屋和相关装饰装修及附属设施设备等进行了评估，评估时点为本案起诉时。2018年5月14日，江苏常迪土地房地产评估有限公司出具评估报告，上述房屋、内部装修、车库及部分家具家电评估总价为1032518元，评估费用为7709元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原告与被告崔XX自愿签订了二手房买卖合同，该合同应属有效，但该二手房产权人系被告黄X所有，黄X明确表示不出售该房屋，因被告崔XX一直未能取得房屋所有权或处分权，致使房屋产权无法进行过户转移，原告要求解除合同并向被告崔XX主张损害赔偿，依法应予支持。被告崔XX辩称系原告未能支付购房款造成原告方违约，其不应承担违约责任。对该辩称，本院认为，原告签订二手房买卖合同后，按约支付了定金及部分购房款，并在合同履行期内经由快递向被告崔XX、黄X发出了要求履行合同等的相关通知，被告对此拒收，再结合原告与被告崔XX的谈话录音，被告崔XX多次承认自己违约，也即不愿履行合同，其仅是对违约后果认为其只需赔偿合同中约定的定金50000元，故对被告的上述辩称，本院不予采信。同时，原告提供的相关银行流水也印证了其有履行合同的能力。故对被告崔XX提出的原告并无财力支付购房款的抗辩理由，本院不予支持。被告崔XX对评估报告提出异议，认为评估价格过高，但未有证据予以证实，该评估报告系本院依法委托有资质的评估机构进行的评估，本院对评估报告予以认定，对被告的异议不予支持。被告崔XX同时提出不应评估家具家电，根据双方二手房买卖合同约定，房屋价格包括了该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品等和其他与该房屋相关的所有权利，故对被告的该项异议，本院亦不予支持。原告作为租住于两被告对门的租户，对合同签订达到了一般人的注意义务，对合同解除并无过错，故本院以起诉时点，根据房屋评估涨跌差价作为损失标准判令被告崔XX全部进行承担。对于被告崔XX认为上述50000元购房款中有部分租金构成，但未提供证据证实，本院不予采信。对于原告要求被告承担租金损失28000元，因被告在本院向原告提出租赁合同中租金的诉讼，本院对此不予理涉。双方可在租金案件中进行相关主张。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因合同解除，原告要求被告崔XX收取原告的定金及购房款计100000元予以返还的请求，本院予以支持。原告并无证据证明被告黄X存在违约事实，对其要求承担违约责任的请求，本院不予支持。综上，原告要求解除合同并赔偿损失（房价差价损失202581元），本院予以支持。因调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告谢XX与被告崔XX签订的讼争《二手房买卖合同》于2018年3月21日解除。 二、被告崔XX于本判决生效之日起十日内向原告谢XX返还定金50000元和购房款50000元，合计100000元。 三、被告崔XX于本判决生效之日起十日内赔偿原告谢XX损失202581元。 四、驳回原告谢XX的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费12515元、鉴定评估费7709元，两项合计20224元（原告已预交），由被告崔XX负担【原告同意其预交的案件受理费被告崔XX负担部分由被告崔XX向其直接支付，本院不再退还，由被告崔XX在本判决生效之日起十日内直接向原告支付（包含鉴定费7709元）】。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  袁 波 人民陪审员  王志刚 人民陪审员  钱华美 二〇一八年六月十九日 书 记 员  袁增辉