山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2014）黄民初字第7453号原告程永军，男，1969年5月21日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。委托代理人谭志刚，山东华赛律师事务所律师。委托代理人张潇宵，山东华赛律师事务所律师（实习律师）。被告青岛乾宝雅泰置业有限公司，住所地山东省青岛经济技术开发区。组织机构代码：67905462-9。法定代表人方洪生，该公司董事长。第三人迟耀辉，男，1972年7月7日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。第三人宗海光，男，1972年2月7日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。上述被告及第三人的共同委托代理人刘巧娟，山东柏瑞律师事务所律师。上述被告及第三人的共同委托代理人苏琦，山东柏瑞律师事务所律师。原告程永军与被告青岛乾宝雅泰置业有限公司、第三人迟耀辉、第三人宗海光商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月12日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员魏来担任审判长并主审，与审判员周珊、李宁共同组成合议庭，于2014年3月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谭志刚，被告青岛乾宝雅泰置业有限公司、第三人迟耀辉及第三人宗海光的共同委托代理人刘巧娟、苏琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告程永军诉称，原、被告于2012年12月28日订立《青岛市商品房预售合同》，约定被告以坐落于青岛市黄岛区太行山二支路51号乾宝佳园1层105户房屋抵顶拖欠原告的欠款，被告于2013年12月31日前将房屋交付给原告，但时至今日被告一直拒绝交付房屋，原告现诉至法院，请求法院依法确认双方之间签订的位于青岛市黄岛区太行山二支路51号乾宝佳园1层105户的《青岛市商品房预售合同》有效，由被告协助原告办理房屋过户手续，并由被告承担诉讼费用。原告在诉讼中申请撤回要求被告协助过理过户手续的诉讼请求。被告青岛乾宝雅泰置业有限公司、第三人迟耀辉及第三人宗海光共同辩称，原、被告签订的买卖合同上的盖章是真实的，但是双方的合同是基于被告所主张的相关债权所签订，并非是双方真实的房屋买卖意愿，并无原告诉状中称的以房屋抵顶拖欠欠款的内容，所以被告认为房屋预售合同非双方真实意思表示，应该是无效的，并且原告主张的以房屋抵顶拖欠欠款主张也没有依据。经审理查明，原告程永军（合同乙方）与被告青岛乾宝雅泰置业有限公司（合同甲方）于2012年12月28日订立签订《青岛市商品房预售合同》，合同第二条约定，乙方向甲方购买黄岛区太行山二支路51号《乾宝佳园》1层105户房屋，据甲方暂测该房屋建设面积为67.44平方米；第三条约定，该房屋每平方米建筑面积单价为8000元，暂定总价为539520元；第十条约定，房屋的交付必须符合经验收合格；第十一条约定，甲方定于2013年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第三十二条约定，甲、乙双方选择自本合同生效之日起30日内向房地产登记机构申请预购商品房预告登记。被告青岛乾宝雅泰置业有限公司在合同上加盖公章，第三人迟耀辉在合同甲方法定代表人处加盖个人印章，原告程永军在合同乙方处签名。被告青岛乾宝雅泰置业有限公司及第三人迟耀辉、宗海光对上述商品房预售合同的真实性无异议，但认为原、被告签订合同是基于双方之间的债权的一个保证，并非双方就买卖房屋的真实意思表示，也未实际履行，应该确认无效。双方认可，在上述商品房预售合同签订之后，原告未向被告支付购房款，被告也未向原告交付房屋。第三人迟耀辉、宗海光于2012年12月25日向原告出具还款计划，内容为：一、2013年春节前，将开发区安子码头住宅开发用地出售，还款壹仟万元。二、签定乾宝佳园网点房6套，价格按8000元／㎡作为剩余还款保证，最后还款期限为2013年4月30日，逾期程永军有权处置。第三人迟耀辉、宗海光于2013年9月8日向原告出具欠条，内容为：截止2013年9月7日欠程永军21990000元整，之前所有欠条作废。计划2013年9月13日前还款8500000元整，剩余款13490000待2013年11月底前，现公司拥有“乾宝佳园”门头房出售还清。欠款人承诺，如以上任何一笔款项未到账，愿以名下的房产、车辆及股权等抵债。被告青岛乾宝雅泰置业有限公司及第三人迟耀辉、宗海光对上述还款计划和欠条质证称，均系第三人签署，与被告没有任何关系，也无以房抵债的内容。且，原告诉求之外的其他问题均不应作为本案审理内容。原告另提交银行流水账单，用以证明原、被告之间债务来源是起源于双方地产项目合作及其他业务，欠款属实。被告青岛乾宝雅泰置业有限公司及第三人迟耀辉、宗海光质证称，该证据中没有任何原告向被告汇付款项的记录，相反却证明了第三人宗海光汇给原告部分款项。被告青岛乾宝雅泰置业有限公司的原法定代表人为迟耀辉，现为方洪生。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、还款计划、欠条、银行流水单以及双方当庭陈述笔录在案为凭，经庭审质证和本院审查，可以认定。本院认为，合同是两个以上法律地位平等的当事人意思表示一致的协议，是一种民事法律行为，以产生、变更或终止债权债务关系为目的。当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案系商品房销售合同纠纷，争议的焦点是原、被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》是否成立、合法有效。本院根据法律、司法解释的相关规定，做出如下分析判定：原、被告之间签订的《青岛市商品房预售合同》，合同形式上有原告本人签名、被告法人及其法定代表人签章，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定和社会公共利益，合同条款符合一般商品房预售合同要素。被告辩称签订该合同非其真实意思表示，但并未提交证据予以证实。本院认为，以房顶款是履行商品房预售合同之债的方式之一，而不是合同成立的条件，双方合同也无该项约定，故合同的成立及其效力不受该项影响。另一方面，在签订购房合同前后，当事人另外达成以房顶款协议的，也不因此而影响购房合同的成立与效力，或由此否定了签订购房合同时的真实意思表示。本案，被告对原告主张的欠款事实及以房顶款的事实确认与否，与双方购房合同的成立与效力无关，被告一方面否认原告主张的欠款事实及以房顶款事实，一方面又以此来否定双方买卖房屋的真实意思表示，自相矛盾，不合逻辑。因此，在原告不能提供反驳证据，又不能作出合理解释的情况下，本院认定原、被告当时签订的《青岛市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，被告该抗辩理由不成立，本院不予采信。原告在诉讼中撤回要求被告协助办理过户手续的诉讼请求，系其诉权自由，本院照准。上述，本案《青岛市商品房预售合同》主体适格，内容系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强行性规范，符合合同成立的一般要素，双方对合同的效力未附条件和期限，其也非应当办理批准、登记等手续才生效的合同，根据合同法的相关规定，本案《青岛市商品房预售合同》的签订符合法律要件，应认定为合法有效，原告请求应予支持。原告关于被告欠款及以房顶款的主张，非原告诉讼请求，本案不作认定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第七条、第八条、第十二条、第四十四条、《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：原告程永军与被告青岛乾宝雅泰置业有限公司于2012年12月28日签订的位于青岛市黄岛区太行山二支路51号乾宝佳园1层105户房屋的《青岛市商品房预售合同》合法有效。案件受理费100元，公告费300元，财产保全费3218元，共计3618元，由被告青岛乾宝雅泰置业有限公司承担，并于本判决生效后10日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。逾期未缴纳上诉费的，视为未上诉。审判长  魏来审判员  周珊审判员  李宁二〇一五年四月二十九日书记员  李艳