广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2015）东三法樟民一初字第1109号原告林海民，男，汉族，住广东省深圳市南山区，公民身份号码是×××0296。委托代理人刘华斌，北京市京都（深圳）律师事务所律师。被告梁仁刚，男，汉族，住湖北省黄石市下陆区黄石市。委托代理人孙智全，广东雄爵律师事务所律师。被告东莞市前通物业投资有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代表人梁仁刚，该公司经理。委托代理人孙智全，广东雄爵律师事务所律师。原告林海民诉被告梁仁刚、东莞市前通物业投资有限公司（以下简称前通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员尤中琴适用简易程序于2015年12月9日公开开庭进行了审理。原告林海民的委托代理人刘华斌，被告梁仁刚、东莞市前通物业投资有限公司委托代理人孙智全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林海民诉称，2015年4月8日，原告与被告梁仁刚签订《厂房租赁合同及管理合同》（下简称合同）。约定原告将位于谢岗镇吓角村伊伯工业园第二期厂房及宿舍2-6层共20540平方米租给被告梁仁刚。合同第二条第三款约定“计租期从2015年7月1日起”。第三条第一款约定从2015年至2018年租金标准为184860元。同条第五款约定“租金按月缴付一次，于每月10日前现金缴清下个顺延月租金……逾期缴付租金以总金额乘以每日1%的滞纳金”。第五条第一款约定“单次逾期20天……则视乙方为单方违约，甲方即刻自动没收此前所交的叁个月押金”。被告承租后，以其个人独资设立、任法定代表人的被告二作为主体向案外次承租人转租。被告一于2015年4月21日支付了押金462，150元。同日，支付2015年7月1日至2015年8月31日的租金369，720元（184，860×2）。但未依据合同第三条第五款约定于8月10日前支付9月份租金。直至9月下旬，原告仅收到部分租金95850元。被告尚欠租金如诉请二所示。根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，请求贵院依法判令：一、解除原告与被告的租赁合同关系；二、被告支付原告租金89010元，逾期付款违约金按日百分之一自起诉之日起计至实际付款之日止；三、原告无需退回被告的保证金462150元；四、被告承担诉讼费。被告梁仁刚辩称，一、涉案房产的建设没有取得建设工程规划许可证，没有取得房屋所有权证，故《厂房租赁及管理合同》无效，原告应当返还交纳的保证金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、原告林海民不是本案适格原告，林海民是东莞市伊伯实业投资有限公司法定代表人和股东，与被告签订合同行为是履行职务行为。三、原告不履行合同义务在先，且是原告单方于2015年8月底强行终止双方租赁合同关系。被告前通公司辩称，被告不是房屋租赁合同的当事人，不是本案的适格被告。根据合同的相对性原则，成立生效的合同只能约束合同的当事人，该合同对被告不具有约束力，更不具有法律效力。而事实上在签订合同之后，—直是梁仁刚按照案涉合同的约定履行义务，向林海民支付押金及租金，被告从未行使过合同中的权利，也未履行过相应的义务，不可能是案涉合同的当事人。因此，本案中原告林海民起诉被告主体不适格，违背了合同的相对性，不符合法律规定。经审理查明：一、案涉建筑物是否具有合法来源：原告林海民提供了东莞市公安消防局谢岗大队出具的建设工程消防验收意见书，证明该建筑物是东莞市伊伯实业投资有限公司建设并经过了消防验收。另提供了东莞市伊伯实业投资有限公司盖章的“同意出租声明”，内容为“东莞市谢岗镇吓角村伊伯园二期厂房以及宿舍由我司出资兴建，我司同意由林海民先生以其名义对外出租以上物业的2-6楼”。另提供了谢岗镇规划建设办公室出具的验收证明，内容为该工程已经施工完成，经参建各方现场进行验收，符合设计图纸要求，验收程序符合规范。另本院向东莞市谢岗镇规划建设办发调查函，要求明确“该厂房是否取得了建设工程规划许可证或者是否经过主管部门批准建设，如取得，应当提交规划许可证或者批准建设的文件”，建设规划办回函称“该工程并无规划许可证，属于镇级报建项目，工程已经施工完成，经参建各方现场验收，符合设计图纸的要求，验收程序符合规范”。二、租赁合同的签订以及履行情况：原告林海民和被告梁仁刚于2014年7月16日签订了一份租赁合同，之后双方于2015年4月8日重新签订一份合同，合同内容相对于之前的合同在租金价格等方面有变动。双方约定原告将位于东莞市谢岗镇吓角村伊伯工业园第二期厂房以及宿舍配套出租给被告使用，被告可以用于从事加工生产和经营，可以分租或者转租。租期为九年，从2015年6月12日至2024年6月11日为止，计租期从2015年7月1日至2024年6月31日为止，从2015年6月12日至2018年6月11日期间的租金为184860元……，租金按月缴纳，于每月10日前现金缴清下个顺延月租金。双方约定，在租赁期间内，梁仁刚应当按时交纳租金，单次逾期20天或者1年内三次以上逾期10天视被告单方违约，原告即刻自动没收此前所交的三个月押金。被告梁仁刚于2015年4月21日缴纳了押金462150元，同时支付了两个月的租金369720元。后双方履行合同过程中发生争议，原告林海民于2015年10月8日发出律师函，称“被告没有在8月10日之前支付9月份的租金，已经构成根本违约，要求解除合同”。三、租赁合同是否终止以及原因调查：双方确认被告梁仁刚已经实际腾退案涉物业，但对于腾退的时间存有争议。原告林海民主张被告没有按时支付租金，构成根本违约，因此原告请求解除案涉的租赁合同；被告主张因案涉的租赁物不符合交房的条件，双方为此发生争议，原告遂强行解除了合同。双方确认被告前通公司已经分租出去的客户已经将2015年9月份的租金直接交付了原告，但原告主张并非自己要求分租客户缴纳租金的。另被告申请两名证人出庭，证明被告于8月30日前已经离场。以上事实有验收证明、建筑工程消防验收意见、同意出租声明、厂房租赁以及管理合同、收款收据、律师函、快递单、查询记录，被告提供的电梯使用登记标识以及检验标识、电梯通知单委托银行代扣电费协议、客户用电受理回执、收款收据、照片、证人证言等证据以及本院庭审笔录附案证实。本院认为，综观本案争议的焦点有以下几个方面：第一，案涉租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《中华人民共和国城市规划法》于1990年4月1日实施后，东莞市在市区实行《建设工程规划许可证》制度，其余各镇村的规划在1997年10月之前由东莞市建设委员会管理，该期间镇村建设项目办理施工报建需提供当地镇城建办出具的《施工报建证明》。1997年10月之后，东莞市城建规划局从市建设委员会接管镇村业务后实施城市规划。根据2001年12月31日粤府函（2001）694号《关于东莞市城市总体规划的批复》，东莞市范围2465平方公里都属于城市规划区。此外，建设部发布并于1999年12月1日起施行的《建筑工程施工许可管理办法》第四条规定，申领施工许可证应当取得建筑工程规划许可证。根据以上规定，案涉租赁物应当在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，但经本院向当地规划部门书面调查“该厂房是否取得了建设工程规划许可证或者是否经过主管部门批准建设，如取得，应当提交规划许可证或者批准建设的文件”后，并未取得明确的材料，原告也没有进行举证，因此，本院认定案涉租赁合同无效。第二、合同无效之后的如何处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。从案涉证据来看，被告梁仁刚于2015年8月底前已经实际离场，其分租户也已经将租金交付给原告方，因此，原告要求被告支付2015年9月份的房屋占有使用费没有事实依据，本院依法不予支持。此外，保证金（押金）462150元，按照合同无效的法律后果，也应当予以返还给被告，原告主张无需返还的诉请不应当予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告林海民的全部诉讼请求。本案一审受理费为4656元，由原告林海民自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  尤中琴二〇一五年十二月二十四日书记员  张楚妍书记员  郑丽萍附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。