黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2015）让民初字第275号原告刘亚凤，女，1971年3月27日出生。被告张小红，女，1966年2月3日出生。委托代理人孟庆海，黑龙江中油律师事务所律师。被告大庆恒新房地产开发有限公司，住所地大庆市高新区。法定代表人陈志华，经理。委托代理人冷泓淏，男，1986年10月9日出生。委托代理人赵平，男，1962年1月21日出生。原告刘亚凤与被告张小红、大庆恒新房地产开发有限公司（以下简称恒新公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月15日立案受理后，依法由代理审判员刘丹丹担任审判长并主审本案，与代理审判员张宏伟、人民陪审员李彦姝共同组成合议庭，适用普通程序于2015年4月24日公开开庭进行了审理，原告刘亚凤、被告张小红委托代理人孟庆海、恒新公司委托代理人赵平、冷泓淏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘亚凤诉称：2010年3月11日，原告与大庆市让胡路区世奥新天地购物中心（以下简称世奥购物中心）签订世奥新天地认购协议书一份，约定原告购买由被告恒新公司开发的位于世奥新天地购物中心A座商品房，原告所购买的商铺位于X层XXX号，面积28.04平方米。协议签订后，原告交付全部购房款279839元。原告多次催促被告与原告签订《商品房买卖合同》，但被告拒不签订合同，直至2012年1月5日给原告及其他购房人出具书面答复，承诺自2012年1月5日起30个工作日内，如果不与原告签订网上备案合同，就立即给原告退房款，并按约定承担违约责任，现已过承诺期限，故原告诉至法院，要求1、解除与被告签订的合同；2、返还购房本金279839元；3、按银行同期贷款利率支付利息损失（自2010年3月14日至法院判决确定的履行期限届满之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。被告张小红辩称：第一，大庆让胡路区世奥新天地购物中心是由张小红拿着身份证注册的，是一个个体工商户营业执照。第二，世奥新天地购物中心与张俊君合作从被告恒新公司购买了2061个商铺，向大庆恒新房地产开发有限公司奥林商业区项目部交纳购房款8500万元，并于2012年7月10日，与大庆恒新公司签订了网上备案的商品房买卖合同。世奥新天地购物中心进行了后续的建设、装修。第三，因涉案房屋恒新公司与大庆铼成购物有限公司发生诉讼，房屋被查封，导致未能过户到购买人新天地购物中心的名下，因此新天地购物中心也是受害者。第四，世奥新天地购物中心购买上述商铺后，是以该中心的名义与原告等众多买主签订了商铺买卖合同，但是实际操作过程张小红并未参与，由闫富、张俊君、曲阜民三人实际操作，原告等买主将购房款打入到了张俊君的个人银行卡，所以我方认为应追加张俊君为本案被告。第五，世奥新天地购物中心给原告返了三年的租金，如果解除合同，应将这三年的租金返还给世奥新天地购物中心。由于恒新公司未履行与世奥新天地购物中心签订的商品房买卖合同，造成了今天的原告等买主拿不到房屋，办不了产权，责任应由恒新公司承担。被告恒新公司辩称：原告诉请被告恒新公司返还购买商铺款无任何依据，我方将此房屋出售给张小红个人，而原告是与大庆市让胡路区世奥新天地购物中心签订的商铺购买合同，我方既没有收原告的购房款，也没签订合同，所以原告的房屋买卖合同属二手房交易，与我方无关。针对张小红的答辩意见，做如下补充答辩，第一，原告提交的所有证据，唯一指向都是世奥新天地购物中心，被告张小红的答辩中，也明确了张小红是世奥新天地购物中心的登记业主，并且实际控制人也不是恒新公司，购房款也未交到恒新公司。第二，被告张小红的答辩中称在其将购房款交给恒新公司项目部后，恒新公司已与其签订了网上备案的商品房买卖合同，此合同在法律上具有预登记效力，此时恒新公司已经将与张小红签订的商品房买卖合同履行完毕。恒新公司只与张小红存在一手房买卖合同关系，与原告无法律关系。张小红本可以在所购房屋办理到其名下之后，再行向原告等买主出售房屋，正是其提前出卖房屋，才导致原告等买主房屋所有权不能实现，办不了过户。因此责任在张小红或世奥新天地购物中心。为证实自己的主张，原告向本院提交证据如下：1、世奥新天地认购协议书复印件一份（与原件核对无异）。用以证明2010年3月11日原告与世奥新天地购物中心签订认购协议书，双方约定原告在世奥新天地购物中心处购买A座X层XXX号，面积为28.04平方米，价款为279839元，原告已交付全款。张小红在该份认购协议书中以协议书前言“甲方开发的世奥新天地中心”欺骗了原告，事实房屋是恒新公司开发的。被告张小红对此无异议。被告恒新公司对其真实性无异议，质证认为，本认购书原告不是与恒新公司所签订的，协议中的开发并没有说是房地产项目开发，而是商业开发，不存在欺诈行为。本院对其真实性予以确认。2、收据复印件2张（与原件核对无异）。用以证明原告交纳了全部购房款，履行了合同应尽的义务。被告张小红对其真实性无异议，质证认为，收据上虽然加盖了世奥新天地购物中心的财务专用章，但购房款实际上打入了张俊君的个人银行卡。被告恒新公司质证认为，该组证据证明原告与世奥新天地签订的购房合同，购房款也是交给世奥新天地的，其诉讼请求为解除合同，返还房款，所以只能向世奥新天地购物中心主张权利，而不应该向恒新公司主张。本院对其真实性予以确认。3、原告与被告张小红签订的商铺定购复印件合同书一份（与原件核对无异）。用以证明合同书中第六条约定了签订本合同书后的180个工作日内，张小红负责给原告签订商品房买卖合同及相关证件办理；第八条约定张小红未按本合同约定时间，与原告签订商品房买卖合同及相关证件的办理，每逾期一日按万分之一承担责任，而对原告的违约条款，如原告方违约而导致终止合同的，应支付的违约金按房价总款的百分之十，此定购书对原告是非常不公平的，而至今过四年时间，商品房买卖合同及证件均没有办理。被告张小红对此无异议。被告恒新公司对其真实性无异议，质证认为，原告只是购买商铺，并不是直接从恒新公司购买的商品房；办理房产证及土地证是政府有关部门的职能，而且恒新公司只能办理到一手房买受人的手中。本院对其真实性予以确认。4、2011年12月21日世奥新天地承诺书复印件一份。用以证明被告张小红承诺原告购买的房屋于2012年5月1日开业，但至今未开业；承诺2012年5月1日前给业主办理产权过户手续，但至今未办理，该份承诺更改了商品订购合同书的违约条款，并承诺退款时间，在本承诺之前即2011年12月21日每延迟一日按购房款的日万分之一承担违约责任，承诺之后按日万分之二承担违约金。如2012年5月1日还不能完成给业主办理过户手续，世奥新天地购物中心同意退房。被告张小红对此无异议。被告恒新公司以与其无关为由不予质证。本院对其真实性予以确认。5、2011年12月21日恒新房地产有限公司奥林项目部出具的承诺书复印件一份。用以证明项目部承认争议房屋涉及诉讼，无法过户到张小红名下，恒新公司已经认可世奥新天地即是张小红的名义购买，也是此原因导致张小红不能按期过户，所以原告方要求解除合同，进一步证明恒新公司与张小红共同存在误导和欺诈业主的行为；恒新能出具承诺书，就证明恒新公司知道张小红购房再转卖各业主，业主才知道买的是二手房，感觉是受到欺骗，二被告存在共同过错。被告张小红对此无异议。被告恒新公司对其真实性有异议，质证认为，奥林项目部不是法人单位，公章也没备案，不能确定真伪；恒新奥林项目部既不是法人单位，也无授权，无权出具承诺；明确写明恒新公司将房屋卖给世奥购物中心；原告陈述受欺骗责任自负，与恒新公司无关。本院将结合全案予以综合认定。6、2012年1月5日世奥购物新天地购物中心答复复印件一份。用以证明被告张小红再次承诺同意退房，承担违约责任。被告张小红对其真实性无异议，质证认为，此答复是世奥购物新天地购物中心出具的，张小红并不知情。被告恒新公司以与其无关为由不予质证。本院对其真实性予以确认。被告张小红、恒新公司未向本院提交证据。本案经开庭审理，对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：2010年3月11日，原告与世奥新天地购物中心签订认购协议书，双方约定原告在世奥新天地购物中心处购买A座X层XXX号商铺，价款279839元，原告已交付全款。2010年10月24日，原告又与世奥新天地购物中心签订商铺定购合同书，双方约定原告将上述商铺交给世奥新天地购物中心，并授权世奥新天地购物中心代为招商、出租及管理，期限为三年，自开业日期起计算。同时双方还约定“在委托年限内，乙方每年按房价总额8%的标准获得固定租金，2010年10月15日支付第一年租金，次年的同一日期支付第二年租金，依次类推”。另双方还约定“大庆市让胡路区世奥新天地购物中心在签订商铺定购合同书后的180个工作日内，大庆市让胡路区世奥新天地购物中心负责给原告签订商品房买卖合同及相关证件的办理”。2011年12月21日，世奥新天地购物中心向业主出具承诺书，该承诺书记载“尊敬的世奥新天地购物中心业主：为了解决世奥新天地购物中心与各位业主之间的纠纷，及时答复和解决业主所提出的问题，世奥新天地购物中心设专门办公室并指派工作人员登记并处理业主所提出的问题（办公室地址及工作人员联系电话3日内公布）。世奥新天地购物中心与各位业主形成的租赁关系，已按约定如期支付了租金，今后不管是否如期开业，租金如约照付，并承诺A座商场于2012年5月1日前开业。世奥新天地购物中心承诺，2012年5月1日前给A座商场业主办理产权过户手续，对于晚办理产权过户按约定标准承担责任。在本承诺之前每延迟一日按购房款的万分之一承担违约责任；在本承诺之后每延迟一日按购房款的万分之二承担违约责任；如果2012年5月1日还不能完成给业主办理过户手续，世奥新天地购物中心同意退房。对于部分业主现在要求退房的可以通过协商解决，协商不成的可以通过人民法院诉讼解决。本承诺经过公证后生效”。2011年12月21日，恒新公司奥林商业区项目部做出承诺书，该承诺书记载“尊敬的世奥新天地购物中心业主：大庆市恒新房地产开发有限公司奥林商业区项目部开发的商业区，其中两座商场（A座和B座），均卖给了世奥新天地购物中心，该购物中心的负责人为张小红。B座商场整体产权变更登记的手续正在办理之中，待整体办理完成后按照小商铺的形式将产权逐一办理到各位业主名下，由于A座商场涉及诉讼，待该案结束后将整体产权过户到张小红名下，以同样的方式再过户到各位业主名下。“奥林商业区项目部”不但承担将这两座商场的产权过户到张小红名下，还承担监督张小红按照各位业主与世奥新天地购物中心所签订的买卖合同的约定，于2012年5月1日前逐一以小商铺的形式将产权过户到各位业主名下”。2012年1月5日，世奥新天地购物中心出具答复，该答复记载“各位买主：我世奥新天地从大庆恒新房地产开发有限公司购买了A座和B座商业房产。B座，大庆恒新房地产开发有限公司已与我们签订了网上备案的电子合同，所签订的备案合同是分小商铺的形式签订的，待产权办到我们名下即与您办理产权过户。对于晚办理产权证问题，世奥新天地将按约定承担违约责任。现商场已经开业，我们不同意给您退房，请理解为盼！A座之所以暂时未网签到我们名下，是因为大庆恒新房地产开发有限公司涉诉，预售许可证未能下发，现二审已经接近尾声。从现在起30个有效工作日内，如果恒新房地产开发有限公司还不能与我们签网上备案合同，世奥新天地立即给各位买主退房，并按约定承担赔偿责任；从现在起30个有效工作日内，如果恒新房地产开发有限公司与我们签订网上备案合同，我们将按与您签订的买卖合同，将产权过户给您，对于晚办理产权过户，将按照约定承担违约责任。A座已招商完毕，2012年5月开业”。另查明，被告张小红已将2010年10月至2013年10月的租金返还原告。另查明，2007年10月16日，恒新公司与铼成公司分别签订了《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同》（以下简称《购买合同》），及《奥林国际公寓住宅区购物中心购买合同补充协议》（以下简称《补充协议》）上述购买合同及补充协议铼成公司盖章时间为2007年9月30日。双方约定，铼成公司提供设计方案，恒新公司负责对奥林国际公寓商业用地的建设施工。2007年10月15日、2008年1月8日，恒新公司与新科公司分别签订了《购买奥林国际公寓G区商业用地的协议》及《购买奥林国际公寓G区商业用地的协议一》，约定恒新公司将地块出售给新科公司开发建设，并依据恒新公司授权，由新科公司刻制“大庆恒新房地产开发有限公司奥林商业区项目部”公章、财务专用章、合同专用章共三枚。因恒新公司与铼成公司在履行合同过程中产生争议，铼成公司认为恒新公司违反约定未按合同约定正式交付房屋，私自出售应由铼成公司出售的房屋，并拒不给铼成公司办理相应的土地过户手续向大庆市中级人民法院提起诉讼。经大庆市中级人民法院审理并于2011年6月3日作出（2010）庆民三初字第18号民事判决，判决：一、铼成公司与恒新公司签订的《购买合同》及《补充协议》合法有效，双方应继续履行；二、恒新公司于判决生效后15日内将奥林国际公寓住宅区购物中心（建筑面积为64512.76平方米）交付给铼成公司；三、恒新公司于交付诉争房屋（奥林国际公寓住宅区购物中心）之日起15日内将诉争房屋的土地使用权证、房屋所有权证及其他相关证照手续过户给铼成公司于接收诉争房屋及所有证照手续后15日内给付恒新公司房价款117053969.66元；五、铼成公司与恒新公司应于交接房屋后按合同约定取费标准及相关法律规定及时清算剩余房款，铼成公司应于清算结束次日起15日内给付剩余房款；六、如铼成公司违反上述第四、五项判决所确定的义务，则解除双方当事人签订的《购买合同》及《补充协议》，铼成公司应将诉争房屋的土地使用权证、房屋所有权证及其他相关证照退还恒新公司，并承担相关证照过户费用。恒新公司双倍赔偿铼成公司经济损失1220万元。七、驳回恒新公司的反诉请求。本诉案件受理费53800元由铼成公司承担，反诉案件受理费195761元，由恒新公司承担；诉讼保全费5000元，由恒新公司承担，鉴定费600000元，由铼成公司承担300000元，由恒新公司承担300000元。恒新公司不服判决，向黑龙江省高级人民法院提起上诉，该院于2010年5月11日作出（2011）黑民一终字第81号民事判决，判决：一、撤销大庆市中级人民法院（2010）庆民三初字第18号民事判决书。二、恒新公司于判决送达15日内给付铼成公司610万元及利息（500万元自2008年6月25日起计息，10万元自2008年9月10日起计息，100万元自2008年10月15日起计息，合计610万元计息至判决确定给付之日，按中国人民银行同期贷款利息计算）；三、驳回恒新公司的其他上诉请求；四、驳回铼成公司的其他诉讼请求；五、驳回恒新公司的其他反诉请求。一审案件受理费53800元由铼成公司负担；反诉费195761元由恒新公司负担；保全费5000元由铼成公司负担；鉴定费600000元由铼成公司负担300000元，由恒新公司负担300000元；二审案件受理费58800元由恒新公司负担。铼成公司不服黑龙江省高级人民法院二审判决，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2012年12月15日做出（2012）民提字第191号民事判决，判决：撤销黑龙江省高级人民法院（2011）黑民一终字第81号民事判决；二、维持黑龙江省大庆市中级人民法院（2010）庆民三初字第18号民事判决第一项、第七项；三、撤销黑龙江省大庆市中级人民法院（2010）庆民三初字第18号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项；四、驳回大庆铼成购物有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费53800元，由大庆铼成购物有限公司负担10760元，大庆恒新房地产开发有限公司负担43040元；反诉案件受理费195761元，由大庆恒新房地产开发有限公司负担；财产保全费5000元，由大庆恒新房地产开发有限公司负担；鉴定费600000元，由大庆铼成购物有限公司负担300000元，大庆恒新房地产开发有限公司负担300000元。二审案件受理费58800元，由大庆恒新房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。2012年7月10日，恒新公司奥林商业区项目部与张俊君、张小红签订商铺买卖协议，约定将包含原告购买商铺在内的2061个小商铺出售给张俊君、张小红，并约定“以前所签《参建协议》全部作废。另查明，被告张小红与天康公司法定代表人曲阜民系夫妻关系，且在2007年11月27日，张小红成为该公司监事。2010年2月30日，该公司向工商行政管理部门申请将公司股东变更为曲阜民、曲天爽。曲天爽系曲阜民儿子（1989年3月29日出生）。2012年7月10日，该公司向工商行政管理部门申请增加张小红为该公司股东，至此该公司股东为曲阜民、张小红、曲天爽三人。本院认为：原告与世奥新天地购物中心（张小红为个体业主）签订了《世奥新天地认购协议书》的事实存在，且协议已经部分履行，原告交付了全部房款，被告张小红向原告支付过租金。因本案涉诉房屋存在纠纷，无法按约定期限办理产权转让手续，被告张小红承诺如不能在2012年5月1日前为买方办理产权手续，买方可以要求退房，后被告未能在该时间内为原告办理产权登记，原告诉至法院要求解除协议。对上述事实各方当事人没有争议，本院依法予以确认。因协议解除的条件已经成就，故对原告要求解除双方签订的《世奥新天地认购协议书》的诉讼请求，本院予以支持。因协议解除，世奥新天地购物中心（即张小红）收取原告的商铺购买款应当予以返还，并支付占用期间的利息。关于恒新公司是否与张小红承担连带责任问题。从查明的事实看，本案涉及的商铺所在房屋系恒新公司与铼成公司之间签订合同，由铼成公司提供设计方案和图纸，恒新公司负责开发建设，建成后，整体销售给铼成公司。而在恒新公司履行与铼成公司协议过程中，恒新公司又与新科公司签订《购买奥林国际公寓G区商业用地的协议》及《购买奥林国际公寓G区商业用地的补充协议》，双方约定由新科公司出资，并由恒新公司向大庆市人民政府办理国有土地使用权转让手续，且恒新公司授权新科公司成立“大庆恒新房地产开发有限公司奥林商业区项目部”负责商业用地的开发建设、项目管理、经营销售，并独自承担投资开发风险。同时双方还约定恒新公司按照实际销售额提取2.5%的管理费。本院认为，通过双方约定，恒新公司与新科公司之间实际已经形成商品房合作开发关系。而新科公司于2007年10月15日与恒新公司签订协议后，于2007年10月20日，又与天康公司、华夏公司签订《合作协议》，三方约定购买奥林国际公寓G地块商业用地事宜具体合作方式。天康公司出资4千万元，新科公司出资3千万元，华夏公司出资2千万元，并约定将出资款汇到新科公司账户，由新科公司统一与恒新公司签订购置协议，且三方还约定共同组建奥林国际公寓G区项目部，项目经理由华夏公司担任，项目副经理、财务会计由新科公司担任，项目副经理、财务出纳由天康公司担任，项目实施主要由华夏公司负责，每月召开一次投资人会议，重要事项由投资人会议研究决定。通过该上述合作协议能够认定，新科公司、华夏公司、天康公司作为一个整体并由新科公司作为三家企业的代表与恒新公司签订协议后，由该恒新公司与上述三家企业共同进行了案涉房屋的开发销售。2008年4月10日恒新公司出具的《授权书》中“大庆恒新房地产开发有限公司为开发奥林国际公寓商业区，设立大庆恒新房地产开发有限公司奥林商业区项目部”的记载，可以认定恒新公司与新科公司已经开始实际履行双方签订的协议内容。张小红作为天康公司的监事，其于2010年1月28日以个人名义向大庆市让胡路区工商局申请注册世奥新天地购物中心，并于2010年2月向原告销售商铺，对于张小红的销售行为合作各方均明知且没有异议，应视为恒新公司及合作各方为履行合作协议，以张小红的名义设立了世奥新天地购物中心，该中心对外从事的与合作相关的民事行为，应由合作各方共同承担责任。故对原告要求恒新公司承担返款责任的诉讼请求，本院予以支持。至于恒新公司与合作各方之间的权利义务关系，不属于本案处理范围，本院不予处理。另外，恒新公司将房屋的产权转移到张小红等人名下的行为，应视为履行合作协议的行为，二被告主张存在买卖关系证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告刘亚凤与大庆市让胡路区世奥新天地购物中心2010年3月11日签订的《世奥新天地认购协议书》；二、被告张小红、被告大庆恒新房地产开发有限公司共同返还原告原告刘亚凤交纳的商铺购买279839元，并依照中国人民银行同期贷款利率按本金279839元支付利息（期间为2010年3月14日起至判决确定的履行期限届满之日止，返租期间利息应予扣除）。上述款项于判决生效后十日内一次性付清；案件受理费5951元、邮寄费42元由二被告共同承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  刘丹丹代理审判员  张宏伟人民陪审员  李彦姝二〇一五年四月二十八日书 记 员  高 群附适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。