海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海南一中民一终字第207号上诉人（原审原告）定安县农村信用合作联社。法定代表人陈武达，该联社理事长。上诉人（原审原告）三亚农村商业银行股份有限公司。法定代表人赵俊，该公司董事长。上诉人（原审原告）琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司。法定代表人卓令会，该公司董事长。三上诉人的共同委托代理人曹春秀，海口农村商业银行股份有限公司职工。三上诉人的共同委托代理人张艳茹，定安县农村信用合作联社职工。被上诉人（原审被告）海南兆祥置业有限公司。法定代表人孟由炜，该公司总经理。委托代理人程宣富，该公司员工。委托代理人钱俊，上海中建中汇（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）王世开，男。委托代理人吴军，海南鹏达律师事务所律师。上诉人定安县农村信用合作联社（以下简称定安农信联社）、三亚农村商业银行股份有限公司（以下简称三亚农商银行）、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司（以下简称琼中农信联社）因与被上诉人海南兆祥置业有限公司（以下简称兆祥公司）、被上诉人王世开债权人撤销权纠纷一案，不服海南省定安县人民法院（2014）定民初字第767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月8日受理本案后依法组成合议庭，于2015年3月31日公开开庭审理本案。上诉人定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社的共同委托代理人曹春秀、张艳茹，被上诉人兆祥公司的委托代理人程宣富、钱俊，被上诉人王世开的委托代理人吴军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：1、借款及担保情况2013年2月4日，原告定安农信联社、三亚农商银行（原名称为三亚市农村信用合作联社）、琼中农信联社与被告兆祥公司签订《固定资产社团贷款合同》。合同约定：被告向三原告借款人民币2000万元，定安农信联社承贷100万元，三亚农商银行承贷1100万元，琼中农信联社承贷800万元，贷款用途为建设龙福花园三期项目;贷款期限36个月，自2013年2月4日至2016年2月4日，年利率为固定利率11.15%，诚信保证金年率为2%，按月结息和计收诚信保证金，分期还本，2014年8月4日归还本金500万元，2015年2月4日归还本金500万元，2015年8月4日归还本金500万元，2016年2月4日归还本金500万元。合同还对其他事项进行了约定。2013年3月13日和14日，三原告向被告足额支付了贷款2000万元。2013年2月4日，三原告与被告兆祥公司、案外人海南佳盛房地产开发有限公司（以下简称佳盛公司）签订《抵押合同》，合同约定：被告以其名下位于定安县富民大道10040.85平方米国有土地使用权[土地使用证号：定安国用（2010）第56号，评估价值27794077元]为上述2000万元贷款提供抵押担保。案外人佳盛公司以其名下位于定安县富民大道15770.14平方米国有土地使用权[土地使用证号：定安国用（2008）第242号，以下简称242号土地使用权]及其地上建筑物龙福花园A栋1-2层2205.35平方米铺面（房屋所有权证号：房权证定城字第00060**号，以下简称6012号铺面。铺面及所占土地使用权1108.22平方米的评估价值为18372770元，评估单价为8331元/平方米）为被告上述2000万元贷款提供抵押担保。上述两项抵押担保的范围包括本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付的费用。合同还对其他事项进行了约定。2013年2月4日，定安国土局为56号土地使用权和242号土地使用权办理了抵押登记手续，抵押贷款金额为1350万元，并出具了土地他项权证[证号：定安县他项（2013）第006号]。2013年2月5日，定安房产局为6012号铺面办理了抵押登记手续，抵押债权数额为650万元，并出具了房屋他项权证（证号：房他证定城镇字第00039**号）。2013年2月4日，三原告与案外人佳盛公司、符利（案外人佳盛公司法定代表人、被告兆祥公司原法定代表人）、王娜、符定官、吴桂梅、符胜、黄荣霞、符积丰、符积阳、符思仪签订《保证合同》。合同约定：案外人佳盛公司、符利、王娜、符定官、吴桂梅、符胜、黄荣霞、符积丰、符积阳、符思仪为被告上述2000万元贷款提供连带责任保证，担保范围包括本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用和所有其他应付的费用。合同还对其他事项进行了约定。2013年7月17日，三原告与被告兆祥公司签订《社团抵押合同》。合同约定：被告以其名下的56号土地使用权的地上建筑物公园一号(即龙福花园三期)建筑面积9794.72平方米的A、C栋130套住宅及8套商铺在建工程（总评估价值为47014656元）为上述2000万元贷款提供抵押担保，担保范围包括本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和所有其他应付的费用。合同还对其他事项进行了约定。2013年7月18日，定安房产局为上述在建工程办理了抵押登记手续，抵押债权数额为2000万元，并出具了在建工程抵押登记证明（证号：房建定城镇字第0000067号）。另查明，2012年12月1日，被告股东会同意向三原告借款2000万元，并提供上述不动产作抵押担保。上述2000万元贷款发放后，被告部分履行，但未能依约归还本金和支付利息，截止2014年9月9日第一期应还本金500万元未依约归还，同时共计拖欠利息1583931.41元、诚信保证金21111.12元。2014年9月9日，三原告向被告送达《关于宣布贷款提前到期的通知》，以被告存在严重违约行为为由宣布上述固定资产社团贷款合同提前到期，要求被告立即偿还贷款本金2000万元及相应利息、诚信保证金。庭审中，被告承认至今尚拖欠三原告借款本金2000万元及相应利息、诚信保证金。二、房产转让情况2013年7月22日，三原告向定安房产局发函，同意解除公园一号138套房产中的30套房产及相应土地的抵押，并出具授权委托书，授权原告定安农信联社办理上述30套房产及相应土地的解押和抵押物销售等相关手续，函件所附销售备案表中列明同意解除公园一号138套房产中的C栋1-2层02-03号、05-06号、A栋1-2层07-09号七套商铺的抵押，表上注明：买受人系王世开，建筑面积共计1348.72平方米，总购房款为4046160元，其中本案所涉A栋09号建筑面积为194.5平方米、购房款为583500元。同月24日，被告与第三人王世开签订《商品房买卖合同》（分套签订），将本案所涉的公园一号A栋1-2层09号194.5平方米商铺以3000元/平方米（总价款583500元）的价格出售给第三人王世开。第三人王世开于同年8月1日、2日分别将200万元、2046160元，共计4046160元（七套商铺购房款，含本案购房款）汇入被告的银行账户。上述商品房买卖合同已办理网签、备案，但商铺至今尚未交付使用。三、抵押物查封、解押情况1、本院在审理案外人孙彦辉与佳盛公司房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2014）定民初字第311号]中，根据孙彦辉的诉前财产保全申请，于2014年3月11日作出（2014）定民保字第5号民事裁定，查封了6012号铺面。本院于2014年12月5日对该案作出一审判决，以该案所涉的6012号铺面买卖合同无效为由驳回孙彦辉要求佳盛公司交付房屋并办理过户登记的诉讼请求。2、2014年7月1日，本院根据案外人周瑾的诉前财产保全申请，作出（2014）定民保字第9号民事裁定，查封被告公园一号138套房产中A栋19套住宅。3、三原告与被告兆祥公司、案外人佳盛公司履行本案所涉借款合同引起纠纷，海南省第一中级人民法院根据三原告的诉前财产保全申请，于2014年9月17日作出（2014）海南一中立保字第13号民事裁定，查封被告56号土地使用权及其地上建筑物公园一号138套房产（含本案涉案房产）。同时查封案外人佳盛公司242号土地使用权及其地上建筑物6012号铺面。4、被告兆祥公司公园一号138套房产，其中7套商铺于2013年7月22日经三原告同意解除抵押，并于同月24日出售给第三人王世开。其中1套商铺于2013年10月17日经三原告同意解除抵押，并于同月18日出售给案外人冯海宇。上述8套商铺均签订网签合同并在定安房产局办理备案登记。三原告已向本院起诉撤销上述8套商铺买卖合同[共8件案，案号：（2014）定民初字第760至767号，含本案]。其中17套住宅已经三原告同意解除抵押（2013年9月23日解除7套，同年10月9日解除3套，同年10月17日解除3套，2014年1月9日解除4套），其中2套已出售并在网上提交合同，但尚未在定安房产局备案。四、房产评估情况2012年，为办理抵押贷款，被告兆祥公司委托海南立信长江房地产评估有限公司、海南立信长江会计师事务所对抵押房地产进行价格评估，评估公司的评估报告显示：6012号铺面房地产（含所占土地使用权1108.22平方米，所占面积在242号土地使用权中按建筑面积分摊法确定）的评估值为18372770元，评估单价为8331元/平方米；242号土地使用权评估单价为2998.26元/平方米；56号土地使用权的评估值为27794077元，评估单价为2768.10元/平方米。评估报告的有效期为一年，自2012年12月3日至2013年12月2日。五、类似商铺转让价格情况三原告提供两份本案所涉房地产附近的房屋买卖合同，一是2013年10月10日，案外人海南顺得发实业有限公司与原告定安农信联社签订《商铺买卖合同》，以12300元/平方米的单价将位于定安县定城镇见龙大道北侧得发豪苑西栋1-2层四间九目844.55平方米商铺出售给原告定安农信联社。2011年8月31日，案外人海南春阳房地产开发有限公司与案外人任新波、李友元签订《商品房买卖合同》，以8447.37元/平方米的单价将位于定安县定城镇塔北路恒吉花园西楼B段3号、4号楼105号79.89平方米商铺出售给任新波、李友元。原审法院认为：三原告的第二项诉讼请求“由被告承担本案有关的诉讼费、律师服务费、评估费、执行费等原告方为行使撤销权所发生的必要费用”不明确，该院向三原告释明后，三原告在举证期限内未提出各项费用的具体数额并陈述事实与理由。故对第二项诉讼请求，原审法院仅审理“由被告承担有关诉讼费用”这一请求，对其他费用不在本案中处理。本案诉讼争议的焦点是：本案是否符合行使债权人撤销权的构成要件。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条和第七十五条的规定，债权人撤销权区分撤销无偿行为与有偿行为两种类型，在“债务人以明显不合理的低价转让财产”这一有偿行为场合，债权人行使撤销权应当同时具备以下构成要件：一是债权人对债务人须享有合法有效的债权；二是债务人以明显不合理的低价转让财产；三是债务人处分财产的行为已经或将要损害债权人的债权；四是债务人、受让人主观上须有恶意；五是须在法定的除斥期间内行使。下面结合本案案情评述如下：（一）被告转让房产的行为是否给三原告的债权造成损害。所谓对债权造成损害，是指因债务人的行为导致其清偿资力的减少，以至于无法满足债权的要求，给债权的实现造成了损害。对此，应当从两个方面加以把握：其一，关于对债权造成损害的判断标准。一般而言，以不合理的低价转让财产会导致其责任财产的减少，通常都会对债权人的债权产生不利的影响，但这种不利影响必须达到债务人没有清偿资力的程度方可构成损害债权。其二，关于举证责任的承担。根据“谁主张，谁举证”的分配原则，债权人应当承担举证责任，以证明债务人无清偿资力的客观事实。本案中，三原告所举证据未能证明被告转让涉案房产的行为在何种程度上影响其清偿资力，并导致其债权不能实现。而从本案认定的事实来看，三原告的2000万本息债权有如下担保确保债权得以实现：一是被告（抵押人）名下56号土地使用权（面积10040.85平方米，评估价值27794077元）及其地上建筑物公园一号的A、C栋130套住宅及8套商铺在建工程（面积9794.72平方米，总评估价值为47014656元）；二是案外人（抵押人）佳盛公司名下242号土地使用权（面积15770.14平方米，评估单价为2998.26元/平方米）及其地上建筑物6012号铺面（面积2205.35平方米，铺面及所占土地使用权1108.22平方米的评估价值为18372770元）；三是案外人佳盛公司、符利等人的连带责任保证。以上担保所能实现的价值即使扣除已解除抵押的25套房产，也远远高于三原告的2000万元本息债权。再者，被告将涉案房产以3000元/平方米价格转让给第三人是经三原告同意的，是在三原告解除抵押第三日才签订买卖合同的，被告和第三人在三原告同意情况下实施的转让财产行为，不属于合同法第七十四条“对债权人造成损害”之行为，况且如有害于债权，三原告经审查后一般也不会同意。另外，三原告自行解除抵押，放弃抵押物权，即使对债权有影响，也应由其自担相应责任，而不应转嫁给其允诺交易之对象。综观案件事实，三原告认为债权受损的主要原因实际上是被告转让房产后未及时将销售所得款项归还三原告，对此，三原告可依双方签订之相关合同另案向被告主张。（二）第三人主观上是否有恶意。第三人在实施买卖行为时主观上并无损害债权人债权的恶意，因为双方之间的交易行为是经三原告同意下实施的，且三原告所举证据未能证明第三人在受让商铺时主观上有恶意。可见，第三人交易房产当时不可能知道会损害三原告的债权，主观上没有恶意。（三）三原告行使撤销权是否超过法定除斥期间。被告与第三人签订商品房买卖合同之日，即2013年7月24日，应认定为本案除斥期间起算日。理由是：三原告向定安房产局发函同意解除本案所涉的公园一号09号商铺及相应土地的抵押之日，即2013年7月22日，就已知道撤销事由，知道了买受人及销售价格，故应以合同签订日作为除斥期间起算日。因为，合同的签订一般均经过一定时间之协商（设定抵押权的财产须经抵押权人同意），在合同内容基本敲定的情况下（双方虽未签约）才会告知抵押权人并要求抵押权人解除抵押。为保护自身权益，在解除抵押后买受人才能放心签订合同，才可办理网签和备案。这一点，从被告与第三人于解押后第三日即签约就可得到证明，而三原告是在经过审查之后才给予办理解除抵押手续的。综上，该院确认涉案商品房买卖合同签订之日为除斥期间起算日，三原告应于2014年7月24日前起诉，而其直至2014年10月27日才提起诉讼，已超过《合同法》第七十五条规定的一年除斥期间。综上所述，被告与第三人于2013年7月24日签订的涉案商品房买卖合同，第三人主观上无损害三原告债权之恶意，客观上买卖行为未对三原告之债权造成损害，且三原告起诉已超过撤销权的法定行使期间。故三原告请求撤销本案所涉公园一号09号商铺商品房买卖合同，不符合债权人撤销权的行使要件，不予支持。被告主张涉案商品房买卖合同损害其公司及三原告的合法权益，符合撤销权的行使要件，理应撤销，无事实与法律依据，不予采纳。第三人主张涉案商品房买卖合同不损害三原告的债权，第三人在受让商铺时并不知道其行为会损害三原告的债权，三原告起诉已超过除斥期间，应驳回三原告的诉讼请求，理由充分，应予支持。案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款、第七十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告定安县农村信用合作联社、三亚农村商业银行股份有限公司、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币9635元，由原告定安县农村信用合作联社、三亚农村商业银行股份有限公司、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司负担（已交）。一审判决宣判后，定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社不服一审判决，向本院提起上诉请求：1、撤销定安县人民法院（2014）定民初字第767号民事判决；2、改判撤销被上诉人兆祥公司与被上诉人王世开之间关于定安县定城镇塔岭新区富民大道公园一号A幢1-2层09号194.5平方米商铺的商品房买卖合同（合同备案号：DAL000003692）；3、判令由被上诉人承担本案有关的诉讼费、上诉费等上诉人为行使撤销权所发生的必要费用。理由如下：原审法院认定事实不清，适用法律错误。本案上诉人的请求符合债权人撤销权的构成要件。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定了债权人撤销权的构成要件：一、债权人对债务人须有合法有效的债权；二、债务人以明显不合理的低价转让财产；三、债务人转让财产的行为对债权造成损害；四、受让人知道该情形的；五、须在法定的除斥期间内行使。一、关于债权人对债务人须有合法有效的债权的问题。原审法院已认定上诉人对兆祥公司享有合法有效的债权。二、关于债务人以明显不合理低价转让财产的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的明显不合理的低价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”依据上诉人提供的类似铺面转让价格及相邻铺面评估情况，2013年定安县类似地段铺面买卖的市场价格均价在8500元/平方米以上，现兆祥公司以3000元/平方米的价格将铺面转让给王世开，该价格仅为交易地市场价格的百分之三十左右。兆祥公司的行为系以明显不合理低价转让财产的行为。三、关于债务人转让财产的行为对债权造成损害的问题。（一）债务人转让财产的行为确实对上诉人的债权造成损害。1、兆祥公司以明显不合理低价处分财产，导致其没有足够的资产偿还贷款，偿债能力降低，无法保证债的确实履行，严重损害上诉人的合法债权，因此，债权人有权予以撤销；2、兆祥公司转让的这八个铺面（其中七个铺面转让给王世开）是兆祥公司房屋资产最核心的部分。其贷款2000万元，现已无法支付到期本金及相应利息、诚信保证金，又以不合理低价转让核心资产，严重侵害上诉人的债权。（二）原审法院认定应由上诉人承担债务人无清偿资力的举证责任不当。1、兆祥公司有无足够资产偿还债务，其低价处分财产是否影响到债权的实现应由兆祥公司承担举证责任，不应由上诉人承担，原审法院对该举证责任的分配错误；2、兆祥公司在原审的答辩及庭审中已承认在海南省一中院、原审法院都存在诸多债务纠纷，如对外债务、拖欠政府税费、工程费等，现已资不抵债（其中省一中院涉诉案件：上诉人贷款案件标的额2200多万元，另一个案件标的额1700多万元；原审法院涉诉案件：周瑾起诉340万，孙彦辉300万元等）。因此，债务人无清偿资力的事实已经得到兆祥公司的认可，法院应当直接予以认定，无需上诉人举证；3、如前所述，目前上诉人债权已经因债务人的行为受到了实际损害，则债务人无清偿能力的问题并非撤销权构成的必要条件。（三）原审法院关于“上诉人的2000万本息债权有担保确保实现，扣除解除抵押的25套房产，也远远高于贷款本息债权”的认定是错误的。1、佳盛公司抵押的土地[定安国用（2008）第242号]已经全部开发，房产已出售，根本无法实现抵押权。而且，当前兆祥公司和佳盛公司已无营运能力和还款能力；2、兆祥公司及佳盛公司负债相当严重，兆祥公司在建的B栋房屋因拖欠税费已被政府责令停工。因此，兆祥公司的抵押物并不足以保障债权全部实现。（四）关于上诉人同意解除抵押，允许兆祥公司转让房产给王世开这个问题。1、抵押合同第16.2条约定兆祥公司每销售一套房产须以60%购房款偿还贷款。因此，上诉人解除抵押是为了让兆祥公司偿还贷款。如果上诉人不解押，兆祥公司无法出售房产，也就没有钱偿还贷款。解押时，上诉人不知道也不可能知道，兆祥公司与王世开解押后签订的房屋买卖合同的内容，更不知道其转让财产后会不按照合同约定将购房款用于还款。如果解押当时就知道解押后兆祥公司会不按照约定还款，会侵害自身利益，上诉人也不可能解押。就是说解除抵押与对债权造成损失没有必然联系。2、解除抵押本身并不会对债权造成损害，是兆祥公司以不合理低价出售房屋，才对债权造成损害。法院不应当认定因上诉人解除抵押给债权造成损失。上诉人也从来未认为债权受损的主要原因是兆祥公司转让房产后未及时将销售所得款归还，而是认为主要原因是兆祥公司的不合理低价转让行为损害了债权人利益。四、关于“受让人知道该情形”这一构成要件的问题。法律规定是“受让人知道该情形的”，并非原审法院认定的构成要件是“债务人、受让人主观须有恶意”。上诉人认为受让人知道该情形，原审法院认定错误。从本案来讲，兆祥公司和王世开之间明显存在恶意：一是兆祥公司以明显低于市场价格处分财产，王世开明知是不合理的低价依然受让。兆祥公司与王世开之间签订七份《商品房买卖合同》明显是不正常的，铺面价格才3000元/平方米，受让人依据常识都知道这价格明显偏低，这么低廉的价格要购买一个县城公园旁边地段的铺面是不可能的。这样受让铺面会损害相关债权人利益。同时，七份《商品房买卖合同》中第二条第3点明确约定了该商品房及土地抵押的情形，就是说王世开在签订合同时已经知道该商品房及土地已抵押给上诉人，即明知道该商铺涉及债权人利益，低价受让会损害债权人的利益，王世开依然以明显不合理低价受让商铺，可见其受让房屋具有主观恶意。五、关于是否超过撤销权法定期间的问题。1、上诉人知道或应当知道撤销事由的时间是2014年8月4日。第一期贷款本金到期后，兆祥公司未将购房款用于还贷，上诉人向省一中院申请诉前财产保全前，向定安房管局调查房屋备案合同时，才得知铺面交易内容及价格明显低于市场价格。此时才是本案除斥期间的起算点，因此，本案并未超过一年的除斥期间。2、撤销权除斥期间起算点不应是兆祥公司与王世开签订《商品房买卖合同》之日。上诉人解除抵押后，兆祥公司与王世开签订合同时并未将合同内容告知上诉人，这在庭审中也得到兆祥公司和王世开的承认。具体到本案，由于出售房屋涉及到兆祥公司的经济利益，上诉人相信兆祥公司应当按照市场价格出售甚至高于市场价格出售，且转让价格上诉人当时并不知晓，上诉人只关心兆祥公司售出房屋后将房款用来偿还贷款，什么时候知道的转让价格不应当构成撤销事由，原审法院适用法律错误，本案应适用《中华人民共和国合同法》第七十五条自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭，所以本案并未超过除斥期间。综上，一审法院适用法律错误，上诉人的请求完全符合债权人撤销权法律的规定。兆祥公司在答辩及庭审中均明确同意上诉人的主张，同意撤销其不合理低价转让的行为。债权人撤销权撤销的是债务人侵害债权的行为，而债务人已经认可其行为已经侵害到上诉人的债权。上诉人的请求又完全符合法律规定，法院应当依法予以撤销。综上所述，法院应当依据上诉人的请求撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人兆祥公司未提供书面答辩意见，其在庭审中口头答辩称，同意三上诉人的意见，转让价格明显低于市场合理价格的《商品房买卖合同》是兆祥公司原法定代表人符利跟王世开私下签订的合同，严重损害了上诉人的合法权利，同时也损害了兆祥公司的合法权益，应予撤销。被上诉人王世开答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决无误，应予维持。理由如下：一、兆祥公司与王世开签订的《商品房买卖合同》所确定的交易价格并不存在明显不合理低价转让的行为。1、商品房的销售价格必须依据交易时间、所处路段、周边环境、居住状况、付款方式、小区管理、房屋结构等等多方面因素综合考虑；2、在签订合同之前，三上诉人就已经同意该商铺销售的价格，并发函给定安县住房保障与房产管理局同意解除抵押和以此价格转让，转让价格是在三上诉人认可、同意下进行的。二、兆祥公司与王世开的该商铺转让行为，丝毫没有对三上诉人的贷款债权造成损害。1、该商铺的买卖合同是在三上诉人解除抵押后才签订的；2、该商铺的转让价格是在三上诉人知道并且同意后才进行交易的；3、三上诉人与兆祥公司签订的贷款合同至20l6年2月4日期限才届满，在兆祥公司与王世开签订买卖合同之时，上诉人与兆祥公司双方的贷款期限尚未届满，况且整个贷款抵押物价值为4616万元。被上诉人在处置涉案商铺时，不会导致其财产减少到影响其清偿债务的能力，不会使三上诉人的贷款债权得不到救济。如果该商铺的转让行为对三上诉人的贷款债权造成损害，那么三上诉人在审查时就不会同意解除抵押和同意以此价格销售。三、签订商品房买卖合同时，王世开不知道也不可能知道三上诉人的债权受到损害。王世开只知道三上诉人解除了抵押，并且同意兆祥公司以3000元／平方米的价格销售给王世开，针对三上诉人的以上行为，王世开只有更加确信三上诉人的贷款债权不但没有造成损害，而且其贷款债权已经得到充分的保障。否则，绝不可能同意解除抵押和以此价格销售。四、根据《中华人民共和国合同法》第七十五条的规定，债权人行使撤销权的期限为一年，三上诉人现在行使撤销权已超过法定的除斥期间。三上诉人在2013年7月22日已发函同意兆祥公司以3000元／平方米的价格出售涉案商铺给王世开，兆祥公司与王世开签订合同的时间是2013年7月24日，而三上诉人是在2014年10月27日才向法院提起诉讼行使撤销权，显然已超过法律规定的期限，依法不予支持。二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案为债权人撤销权纠纷，本案争议焦点是上诉人以其向兆祥公司发放的2000万元贷款本息未受清偿等为由主张撤销二被上诉人签订的《商品房买卖合同》是否符合行使债权人撤销权的构成要件。本院综合全案事实，结合各方当事人在二审庭审阶段的诉辩主张，从以下方面对上述争议焦点进行评述：一、关于债务人兆祥公司是否以明显不合理的低价转让财产损害债权人债权的问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第七十四条第一款规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”根据已经查明的事实和综合海南房地产的基本情况，2013年7月24日，兆祥公司与王世开就7个商铺签订了7份《定安县商品房买卖合同》，王世开一并支付了总房价款4046160元。本案诉争的商铺为其中的一份合同（合同备案号：DAL000003692）。合同约定兆祥公司将其开发的位于定安县塔岭新区富民大道西侧公园一号A栋1-2层09号194.5平方米商铺、单价每平方米3000元、总房价款583500元出售给王世开。客观而言，兆祥公司所开发的商铺以每平方米3000元价格出售，确实低于正常的市场价格。但当时出售该商铺，是经过上诉人向定安房管局发出同意解除抵押的函件解除抵押的，销售备案表上明确标明了单价和总价，该销售备案表经过了上诉人之一定安农信联社的盖章确认，通过这一系列行为可以认定兆祥公司出售给王世开商铺的行为是经过上诉人的同意，如果该行为损害上诉人的利益，上诉人完全可以不在销售备案表上盖章确认。可见，导致上诉人的债权受损的原因并非是兆祥公司以明显不合理低价销售涉案商铺，而是兆祥公司将涉案商铺销售后，未将收取的房款用于偿还债务，因此上诉人以兆祥公司以明显不合理低价转让财产对其造成损害为由主张撤销涉案《商品房买卖合同》，与事实不符。上诉人与兆祥公司之间的债权债务可通过另案向兆祥公司主张。至于兆祥公司目前的资产或者说抵押给上诉人的财产是否足以偿还上诉人债权的问题。上诉人主张兆祥公司对外欠债较多，兆祥公司未予否认。而原审法院认定兆祥公司与佳盛公司向上诉人提供的土地和房屋等抵押物，根据贷款时所作的评估价格远远超过上诉人2000万元债权本息，故兆祥公司处置资产的行为不会对上诉人造成损害。对此，本院认为，原审法院的该项认定存在不当。首先，这些抵押物尚未实现优先受偿，在偿还债务时存在不确定性；其次，佳盛公司和兆祥公司提供的土地使用权，因两地块上均已开发为商品房，土地已无法单独计算其价值用于优先受偿，其只能与地上的商品房一并实现抵押权；其三，兆祥公司还存在别的债务有可能影响上诉人抵押权的实现等。但退一步来讲，即使兆祥公司目前的抵押物或资产不足以偿还上诉人的债权，其处置财产的行为也是经过了上诉人的同意，上诉人应自行承担相应的商业风险，而不应将风险转嫁给其允许交易之对象。因此，上诉人的该项上诉不符合《合同法》第七十四条之规定的撤销要件，本院不予支持。二、上诉人行使撤销权是否超过法定除斥期间。根据《合同法》第七十五条之规定：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”两被上诉人签订商品房买卖合同的时间是2013年7月24日，应认定为本案除斥期间起算日。理由是：上诉人向定安房产局发函同意解除本案所涉的公园一号09号商铺及相应土地的抵押之日，即2013年7月22日，就已知道撤销事由，知道了买受人及销售价格，故应以合同签订日作为除斥期间起算日，上诉人上诉称其至2014年8月4日才知情没有事实依据。上诉人应于2014年7月24日前起诉行使撤销权，而其直至2014年10月27日才提起诉讼，已超过《合同法》第七十五条规定的一年除斥期间。综上所述，上诉人定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社的上诉理由因不符合《合同法》第七十四条、七十五条所规定的撤销要件，其上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果正确。其部分理由认定不当不影响判决结果，故本院对原审判决依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9635元，由上诉人定安农信联社、三亚农商银行、琼中农信联社负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈玫伊审 判 员 陈海燕审 判 员 杨 洁二〇一五年四月二十一日法官助理 徐文峥书 记 员 洪学雪附适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：陈玫伊撰稿：陈玫伊校对：洪学雪印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年4月17日印制（共印20份）