成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)锦江民初字第8031号原告高新萍，女，1969年8月14日出生，汉族，住成都市成华区。被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。委托代理人董平，四川英济律师事务所律师。委托代理人吴爱民，四川英济律师事务所律师。原告高新萍与被告成都洋洋摩尔百货有限公司（简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月14日立案受理后，依法由代理审判员雷膦绮适用简易程序独任审判，于2015年12月30日公开开庭进行了审理。原告高新萍以及被告洋洋公司的委托代理人董平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高新萍诉称，从2012年2月28日起，原、被告之间的租赁合同已到期，未经原告许可，被告一直非法占用原告的物业从事商业经营活动，侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认被告对原告合法拥有的成都市锦江区东御街55号1栋-2楼64-15号物业强行占用多年至今拒不退出的行为违法，返还商铺；2、被告立即停止使用原告合法拥有的上述物业，清空该物业的所有物资，确保公共设施完好可用，排除妨害原告对该物业的合法使用，确保原告及原告允许的人员正常出入自有合法物业；3、被告立即向原告支付物业占用费直接损失和赔偿各种间接损失以及滞纳金，即从2012年2月28日起至2015年12月14日的损失费用共219965.25元(税前)；4、被告承担本案全部诉讼费用。被告洋洋公司辩称，针对前两个诉讼请求，已经有生效判决确认占用不违法，被告可以继续使用。针对第三项诉讼请求，被告已经按7%的标准向原告支付了从2012年2月29日至2012年12月31日的物业使用费6688.55元。原告主张的标准过高，应当按税前标准予以判决，原告主张租金时间应从2012年2月29日开始计算。间接损失及其利息、滞纳金无任何法律及事实依据，应当予以驳回。诉讼费用由法院依法判决。经审理查明，2004年8月5日，成都摩尔商业广场有限公司经工商局批准更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司经工商局批准更名为洋洋公司。2001年8月20日，汇发公司(甲方)与洋洋公司(乙方)签订了《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，协议约定：“甲、乙双方经友好协商，甲方决定将其合法持有位于成都市东御街55-223号海发新世界(又名“海发商厦”)大楼部分房产出租给乙方经营一事，达成如下协议：一、租赁范围及面积：甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面，全部(各层的公用设施、设备房、自行车停车场除外)租赁给乙方经营使用；二、租赁期限：该商场租期暂定十年，从2002年3月1日起至2012年2月28日止。租期届满，在当时相等于市场同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；三、租赁金：……八、关于所租物业的产权转让问题：甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营；……。”高新萍购买了汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55－223号的一个商铺。汇发公司向高新萍提交了分户平面图。其后高新萍取得了商铺的《房屋所有权证》，载明：“房屋坐落：锦江区东御街55号1栋-2层64-15号；规划用途：商业；建筑面积14.79平方米”。上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。2003年10月26日，新界公司(甲方)与高新萍(乙方)签订了《合作经营协议》，协议约定：“甲、乙双方就合作经营汇发摩尔中心(注册名：海发商厦)事宜签订本协议：……第二条、合作经营项目和范围：甲乙双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；第三条、合作期限：合作期自2003年10月26日起，至2012年2月28日止，共8年零125天；第四条、出资和经营方式：1、甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营；2、乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业B2层TD区15号的房屋楼层区位，购置价110598元交付甲方使用；3、合作期间，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；第五条、盈余分配与债务承担：1、合作期间，无论汇发摩尔中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例，即7742元向乙方分配红利；第六条、双方的权利和义务：(一)甲方的权利和义务：1、合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；……5、合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方；(二)乙方的权利和义务：……3、合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度；……。”2005年9月26日，新界公司(甲方)与高新萍(乙方)又签订了《合作经营协议补充协议》，约定：一、《合作经营协议》第四条内容变更如下：物业区位号新标识为-2层64区15号，建筑面积14.97平方米，购置价114285元；二、《合作经营协议》第五条，甲方向乙方分配红利的金额变更为8000元，每满一年支付一次。三、自本协议签订之日起，甲方每年按乙方实际出资额的7％计算红利金额，此前未分配部分按原出资额计算，甲方于2006年10月26日至2006年11月10日期间应向乙方支付红利为8021元，此后年份按第二条标准支付。合作期限不足一年的部分，按实际天数计算。支付时间仍按《合作经营协议》第五条约定执行。最后不足一年分红金额为2740元。其后，洋洋公司按照新界公司提供的分配表上载明的日期、金额向新界公司发放租金，再由新界公司将红利分配给包括原告在内的小业主。2006年，汇发公司与洋洋公司就双方签订的租赁合同发生纠纷，汇发公司向成都市中级人民法院提起诉讼。成都市中级人民法院作出(2006)成民初字第486号民事判决，查明：“一、2001年8月20日，汇发公司与洋洋公司签订了一份《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》……；2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（以下简称摩尔经营公司）签订《委托合同书》，合同约定，为促使汇发公司顺利分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩尔经营公司向业主发放《合作经营协议》所约定的固定收益。合同签订后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩尔经营公司与各购房者签订《合作经营协议》……；2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司双方一致同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，……以‘汇发’为主体成立‘新界’公司全面接管‘摩尔经营公司’业务；2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，合同约定，汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并全面终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》，由新界公司与各业主重新签订。此合同签订后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致……。”2006年7月至2007年11月期间，因新界公司欠付租金，部分小业主向本院起诉新界公司，请求解除双方签订的《合作经营协议》，并由新界公司支付拖欠的租金及承担违约金等。本院作出民事判决，认定起诉的部分小业主等出租的房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体、不可分割性，起诉的小业主在签订《合作经营协议》时，明知自己的房屋是与其他业主的房屋用于整体经营，若起诉的小业主单独解除《合作经营协议》，势必影响其他出租人的利益，同时起诉的小业主自身的利益也会受到损害，故对于起诉的小业主要求解除《合作经营协议》的主张，不予支持。起诉的小业主不服，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院审理认定起诉的小业主与新界公司《合作经营协议》中并未约定行使解除权的条件，且该案所涉及的租赁房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体和不可分割性，若起诉的小业主单独解除与新界公司签订的协议，势必影响其他出租人的利益，据此，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。2010年9月27日，海发商厦成立业主大会，选举业主委员会、任期5年，并经成都市锦江区房产管理局备案。同日，海发商厦业主大会制订《成都市海发商厦管理规约》，规定：对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区(市)县房产管理部门提出调整建筑区划要求。现海发商厦负2至4层共有产权面积28620.5平方米，小业主共1094户。小业主与新界公司所签《合作经营协议》期满后，海发商厦由洋洋公司统一经营，大多数业主与洋洋公司新签了《商铺租赁合同》，约定年租金标准(前三年)为原始购房总价的15%（税后），第四年至第六年每年年租金递增3%，按季度支付租金，已签约业主户数及所占面积均过半。部分未与洋洋公司重新签约的小业主起诉要求退还商铺、支付使用费，高新萍为起诉小业主之一。本院一审及成都市中级人民法院二审生效判决认定海发商厦系采取统一经营，商铺所有权性质不同于独立商铺，应服从大多数业主整体意志，且业主各自商铺间无实体分隔、界限不明，不具备返还条件，驳回小业主要求返还商铺的诉讼请求，并参照多数业主与洋洋公司新签订合同的租金标准，判决洋洋公司按购置价税后15%/年标准支付使用费。同类案件的部分业主向四川省高级人民法院提起申诉，四川省高级人民法院审理后作出了维持成都市中级人民法院的判决。洋洋公司已经按7%的标准向高新萍支付了从2012年2月29日至2012年12月31日的物业使用费6688.55元。涉案商铺至今仍由洋洋公司在使用。本案在审理过程中，本院依据生效判决确认的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，依法向高新萍释明本案的法律关系应为租赁合同关系，并向其释明是否变更诉讼请求，庭审中高新萍明确表示不愿变更诉讼请求。以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：高新萍身份证、洋洋公司企业法人营业执照、房产证、国土证、合作经营协议及其补充协议、银行支付凭证以及支付清单、（2015）成民终字第7304号民事判决书、（2014)川民提字465号判决书、业主续签情况说明。本院认为，关于涉案商铺是否返还的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，本案中，涉案海发商厦负2至4楼小业主共有1094户，其中选择继续与洋洋公司建立租赁关系的业主无论户数与所占面积比例均超过半数，占有优势地位。在此情况下，任一业主要求返还商铺均会影响商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展；维护大多数业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括原告自身的权益。第二，据查明事实，本案讼争的商铺在出售前即已整体出租给洋洋公司作为商场统一经营使用。原告在购买讼争商铺的同时即与新界公司签订了合作经营协议，其中合作经营协议第六条约定，合作经营期满后，原告若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度。从上述事实可以看出原告在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。第三，本案中，虽然原告提交的权属证书能够证明位于锦江区东御街55号1幢－2层64－15号的房产归其所有，但其产权证未记载房屋四至界限。庭审中，原告虽然提交了购房时由开发商汇发公司提供的分户平面图，但该图所示业主所购面积之间均为虚线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，无明确四至界限，原告也未提交经过房屋管理机关确认的确切四至方位，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分。本院通过现场调查核实，海发大厦负2至4层实践中也并未进行实体墙体分隔，原告要求返还的商铺所处位置零散、界限不明，洋洋公司使用面积不仅包括原告所有面积也涵盖其他业主的产权面积。故在目前情况下，由于原告的商铺无法实际分割，即使洋洋公司同意返还原告的商铺，也可能会侵害其他业主的利益，本案不具备返还条件。第四，据查明事实，同类案件小业主等个人起诉新界公司解除协议纠纷系列案中，经两审终审，部分案件经过四川省高级人民法院的再审，法院生效判决已确认，因原告小业主所涉及的租赁房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体和不可分割性，若原告单独解除与新界公司签订的协议，势必影响其他出租人的利益，由此驳回了小业主解除协议的诉讼请求。同理，本案中，在大多数业主要求继续出租商铺给洋洋公司的情况下，原告要求收回商铺的理由依然不能成立。综上所述，本案不具备返还原物的客观条件，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于原告要求返还商铺的请求，本院不予支持。根据本案查明的事实，洋洋公司仍继续使用上述商铺，应该支付物业使用费，故本案性质仍为租赁合同纠纷。对于高新萍要求洋洋公司立即停止使用物业，清空物业上物资，排除妨害原告的合法使用，确保原告及其原告允许的人员正常进入物业的诉讼请求，本院不予支持。对于物业使用费的赔偿标准。对于物业使用费的赔偿标准。高新萍没提供相关证据证明其主张。本院认为，为维护广大业主的合法权益，该标准应由业主委员会与洋洋公司协商确定为宜。在双方未达成一致意见前，因海发商厦有1094户业主，大多数业主与洋洋公司签订了新一轮的《商铺租赁合同》，前三年的租金标准按业主原始购房总价的15%(税后)标准支付租金，第四年至第六年每年年租金在上一年的基础上递增3%。根据公平原则，则高新萍在本案中主张的商铺使用费标准，应参照洋洋公司与其他大多数业主的合同约定，从《合作经营协议》到期后即2012年2月29日起至2015年2月28日止应按房屋购置总价的15%（税后）的标准执行，从2015年3月1日起至2015年12月14日按照房屋购置总价的15.45%（税后）的标准执行。对于高新萍主张的其它各项损失，由于没有提交证据证明损失，本院不予支持。对于高新萍主张的滞纳金，即利息的问题。因海发商厦大多数业主与洋洋公司新签订的合同约定按季度支付租金，且房屋租赁有先付租后使用、每三个月支付一次的惯例，故洋洋公司在未按季预付使用费的情况下，应按此方式向高新萍支付相应利息。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条和第三十五条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高新萍支付物业使用费：114285元×15%（税后）/365天×实际占用天数（从2012年2月29日起至2015年2月28日止）+114285元×15.45%（税后）/365天×实际占用天数（从2015年3月1日起至2015年12月14日止）-6688.55元；并支付利息（利息的计算方式为：以2012年2月29日至2012年5月28日期间的物业使用费为基数，按中国人民银行同期存款利率从2012年2月29日起计至付清之日止；以2012年5月29日至2012年8月28日期间的物业使用费为基数，按中国人民银行同期存款利率从2012年5月29日起计至付清之日止；以2012年8月29日起至2012年11月28日期间的物业使用费为基础，按中国人民银行同期存款利率从2012年8月29日起计至付清之日止；以2012年11月29日起至2013年2月28日期间的物业使用费为基数，按中国人民银行同期存款利率从2012年11月29日起计至付清之日止；以2013年3月1日至2013年5月31日期间的物业使用费为基数，按中国人民银行同期存款利率从2013年3月1日起计至付清之日止；以2013年6月1日至2013年8月31日期间的物业使用费为基数，按中国人民银行同期存款利率从2013年6月1日起计至付清之日止；以2013年9月1日至2013年11月30日期间的物业使用费为基数，按中国人民银行同期存款利率从2013年9月1日起计至付清之日止；以2013年12月1日至2014年2月28日期间的物业使用费为基数，按中国人民银行同期存款利率从2013年12月1日起计至付清之日止；以2014年3月1日至2014年5月31日期间的物业使用费为基数，按中国人民银行同期存款利率从2014年3月1日起计至付清之日止；以2014年6月1日至2014年8月31日期间的物业使用费为基数，按中国人民银行同期存款利率从2014年6月1日起计至付清之日止；以2014年9月1日至2014年11月30日期间的物业使用费为基数，按中国人民银行同期存款利率从2014年9月1日起计至付清之日止；以2014年12月1日至2015年2月28日期间的物业使用费为基数，按中国人民银行同期存款利率从2014年12月1日起计至付清之日止；以2015年3月1日至2015年5月31日期间的物业使用费为基数，按中国人民银行同期存款利率从2015年3月1日起计至付清之日止；以2015年6月1日至2015年8月31日期间的物业使用费为基数，按中国人民银行同期存款利率从2015年6月1日起计至付清之日止；以2015年9月1日至2015年11月30日期间的物业使用费为基数，按中国人民银行同期存款利率从2015年9月1日起计至付清之日止；以2015年12月1日至2015年12月14日期间的物业使用费为基数，按中国人民银行同期存款利率从2015年12月1日起计至付清之日止）；二、驳回原告高新萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2300元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  雷膦绮二〇一五年十二月三十日书 记 员  干 家附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》下列事实，当事人无需举证证明：众所周知的事实；自然规律及定理；根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。第三十五条诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。