福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0802民初2530号 原告：柯雪如，女，1959年5月26日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：胡文民，福建九信律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑昕，福建九信律师事务所实习律师。 被告：余贤旺，男，1969年8月10日出生，汉族，居民，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈梅月，福建岩风律师事务所执业律师。 原告柯雪如与被告余贤旺房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2018年6月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡文民，被告的委托诉讼代理人陈梅月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柯雪如向本院提出诉讼请求：判决余贤旺支付柯雪如购房款的违约金10.8万元。 事实和理由：2017年1月23日，柯雪如（甲方）与余贤旺（乙方）签订了一份《房地产买卖合同》，该合同约定，甲方将位于龙岩市新罗区，建筑面积为838.86平方米的房屋，以260万元（笔误为240万元）的价格出售给乙方。双方约定于2017年1月23日之前到房地产交易中心办理房屋买卖过户手续。乙方应于2017年1月23日向甲方支付购房款60万元（实际为80万元），剩余购房款180万元，由乙方申请住房按揭贷款。乙方应在取得所购房屋产权证后，将产权证送银行办理按揭贷款审批及办理房屋抵押登记手续，贷款流程和所须材料以银行具体规定为准。若银行审批贷款金额仍不足支付房款时，乙方应在银行放贷后3个工作日内向甲方补足差额款。如因乙方的资信度不够、证明材料不全，未按约定时间到银行办理贷款手续等行为，造成贷款未果或延期，乙方应承担相应的损失，其中违约责任为乙方每逾期一日按逾期期间应付款的千分之一向甲方支付违约金；逾期30日，甲方有权单方面解除本合同，乙方按房价款款的20%向甲方支付违约金。此外双方若发生纠纷均有权向该房产所在地人民法院提起诉讼等条款。合同签订后，余贤旺向柯雪如出具了欠柯雪如180万元购房款的《欠条》一份。根据合同约定，双方办理了上述房屋的买卖过户手续。余贤旺在2017年2月9日取得所购房屋的产权证，之后，却不向银行提供材料并申办贷款。经柯雪如多次催促后，余贤旺才告知柯雪如因其在银行的未还贷款金额在1000万以上，负债率明显过高，预计银行不可能再向其发放贷款，因此余贤旺就消极对待贷款事宜。鉴于该情况，柯雪如多次要求余贤旺按《房地产买卖合同》的约定另行筹集资金向柯雪如支付购房款，但余贤旺直至2017年6月27日才将剩余的180万元购房款支付给柯雪如。综上，余贤旺因其自身负债率过高的资信问题，以及未按约定时间向银行申请贷款问题，未能获得银行贷款的审批，造成柯雪如比预期的收款时间至少延期了3.5个月。柯雪如多次要求余贤旺应以180万元为基数，按逾期3个月的时间向柯雪如支付逾期付款违约金，但被余贤旺拒绝。考虑到上述合同约定的违约金比例过高，柯雪如自愿调整为按月利率20%计算。为此，柯雪如诉至法院。 余贤旺辩称，一、《房地产买卖合同》签订后，余贤旺积极履行支付购房款的合同义务。2017年1月9日，柯雪如与余贤旺协商一致，余贤旺向柯雪如购买坐落龙岩市新罗区号房屋，总房价款260万元。当日，余贤旺通过银行转账按柯雪如指定向其哥哥柯银河支付购房定金10万元。位龙岩市新罗区号房屋是两栋房产，主楼为39号3幢5层楼房，占地面积为282.42平方米，附楼为39号2幢1层房屋，占地面积为84.6平方米。余贤旺付清定金后，柯雪如才将附属楼登记在柯研名下及附属楼无土地使用权证告知余贤旺。余贤旺本着诚信原则，仅要求两栋房屋分别签订购房合同。2017年1月23日，余贤旺与柯雪如签订了《房地产买卖合同》，又与柯研签订了《房地产买卖合同》。当日，余贤旺支付柯雪如购房款50万元，支付柯研购房款20万元，尚欠柯雪如购房款180万元，并出具一份欠条给购房款。合同签订当日，余贤旺与柯雪如到龙岩市不动产登记中心办理上述涉案房屋的过户手续，并向龙岩市不动产登记中心提交办理房屋过户手续的相关材料。由于涉案房屋的土地使用性质和税费问题，余贤旺与龙岩市不动产登记中心进行多次沟通交提交相关材料，2017年3月13日，龙岩市不动产登记中心才通知余贤旺缴纳税费并领取39号3幢5层楼房（主楼）的房屋所有权证。2017年3月1日，在柯雪如的介绍下，余贤旺到厦门银行办理涉案房屋的抵押按揭贷款事宜。2017年3月13日，余贤旺及时将主楼房屋所有权证等抵押按揭贷款材料提交给厦门银行，但直至2017年5月下旬，厦门银行才通知余贤旺无法发放贷款。余贤旺收到厦门银行无法放贷的通知后，就与柯雪如联系并取得柯雪如同意向其他银行办理房屋的抵押按揭贷款，2017年5月30日，余贤旺向兴业银行提交房屋抵押按揭贷款的材料。因办理放款需要，柯雪如于2017年6月5日向兴业银行提交一份“未婚声明书”。2017年6月中旬，兴业银行通知余贤旺无法发放贷款。为此，余贤旺与柯雪如分期付款，柯雪如表示同意。余贤旺2017年6月20日和27日分别支付柯雪如100万元和80万元。二、《房地产买卖合同》没有约定办理抵押按揭贷款的时间，余贤旺系在合理期间内办理抵押按揭贷款，没有违反合同约定。余贤旺得知银行无法发放贷款时，积极筹款支付，不存在逾期支付购房款的行为。三、柯雪如认为余贤旺逾期3个月支付购房款没有事实和法律依据。四、因柯雪如误导，导致余贤旺至今未取得附属楼的权属证书（北关居委会凤凰路39号2幢1层房屋）。 柯雪如、余贤旺围绕各自的诉辩主张分别向本院提交证据，经质证，双方对对方提交的证据真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 2017年1月23日，柯雪如（甲方）与余贤旺（乙方）签订了一份《房地产买卖合同》，该合同约定，甲方将位龙岩市新罗区室房屋，建筑面积为838.86平方米，土地使用面积435.75平方米，以240万元的价格出售给乙方；该合同第五条约定“1、甲乙双方同意，乙方将上述购房款按分期方式支付给甲方，具体付款日期、数额如下（已支付定金可充抵首期购房款）：（1）乙方于2017年1月23日向甲方支付房款人民币陆拾万元整（￥60万元）（含购房定金）。（2）剩余房款人民币壹佰捌拾万元整（￥180万元）由乙方申请个人住房按揭贷款，如经贷款方审批贷款金额仍不足支付房款时，乙方应在贷款方放贷款后3个工作日内向甲方补足差额款，如乙方申请的贷款额度超出实际应支付甲方购房款的，甲方应在银行贷款发放后1个工作日内将多余部分款项无条件退还乙方（贷款流程和所须材料以银行具体规定为准）①、个人住房按揭贷款A、甲乙双方应在签订本合同或上述房产抵押贷款解押完毕后5个工作日内备齐办理过户和按揭贷款的相关材料。B、相关材料齐全后，甲乙双方到房地产交易中心办理房地产交易过户手续或到贷款银行办理住房按揭贷款申请。C、乙方办妥上述B项手续后，取得乙方名下产权证后，乙方将产权证送银行办理审批及办理抵押登记手续。D、贷款银行根据上述提交的材料办妥相关手续后，将乙方所贷购房款直接打入指定账户（因贷款产生的手续费用由乙方自行负责），甲乙双方结清所有款项，至此该宗房产交易已结束。2、甲乙双方保证于2017年1月23日之前到房地产交易中心办理房屋买卖立契过户手续，甲乙双方须提供相应的证件。3、甲乙双方应按上述约定如期办理相关手续，如因一方原因致使无法如约办理相关手续的，则视其违约，违约均按第八条款承担相应的责任；如因客观原因致使无法如约办理相关手续的，甲乙双方应提起书面通知对方，双方同意可另行约定”。该合同第七条约定“违约责任1、…2、①乙方不能按本合同约定买入上述房产，或者因违约而无法买入该房产的，应向甲方支付上述房产成交总价的20%作违约金。甲方必须退回乙方已付所有费用。②乙方未按合同约定履行义务的；（1）每逾期一日按逾期期间应付款的千分之一向甲方支付违约金；（2）逾期30日，甲方有权单方面解除本合同，乙方按该房屋总成交价款的20%向甲方支付违约金。3、乙方用银行贷款方式付款时，如因乙方的资信度不够、证明材料不全，未按约定时间到银行办理贷款手续等行为，造成贷款未果或延期，乙方应承担相应责任及损失。按违约责任第2条办量。该合同第八条约定“纠纷解决甲乙双方如发生经济或法律纠纷，均有权向该房产所在地人民法院提起诉讼”。该合同第十条约定“1、甲方产权所属的B楼没有单独的入楼通道，唯一的入院通道必须与相邻A楼之间的大门进入（如图一）；再经过斜坡通道（如图二）；然后沿斜坡通道墙壁尽头右拐上台阶方可进入甲方所属的B楼通道入口如（如图三）。为了保证乙方购买房产的正常使用，甲方承诺无条件的让乙方使用上述与A楼之间的公共通道。如发生公共通道乙方不能使用，甲方必须出面协调，如协调不成造成乙方购买甲方产权后不能正常使用，甲方要负违约责任。2、进入大门右侧（如图四）的隔墙，乙方需在此处打通上二楼的通道门，甲方同意乙方在此处打通上二层通道，但乙方需确保施工和使用安全。3、如甲方出售与乙方购买房产相邻的A栋楼给乙方以外的第三人，必须在与第三人签订的买卖合同中，明确补充条款所述的公共通道位置，并注明乙方与第三人共同拥有使用权。以上三项如甲方保证后不能实现，乙方有权提出退房以及相应的经济赔偿。”等内容。当日，余贤旺支付柯雪如50万元。 2017年1月23日，柯妍（甲方）与余贤旺（乙方）签订了一份《房地产买卖合同》，该合同约定，甲方将位于龙岩市新罗区房屋，建筑面积为84.6平方米，有产权证（龙房权证新字第××号）无土地证，以20万元的价格出售给乙方。当日，余贤旺支付柯妍20万元。 2017年1月23日，余贤旺与柯雪如到龙岩市不动产登记中心办理上述涉案房屋过户手续，并向龙岩市不动产登记中心提交办理房屋过户手续的材料。2017年3月13日，龙岩市不动产登记中心通知余贤旺缴纳税费，并领取了不动产权证书。2017年3月中旬，余贤旺向厦门银行申请办理房屋抵押贷款并向该行提交了房屋抵押按揭贷款材料。2017年5月下旬，厦门银行通知无法发放贷款给余贤旺。余贤旺将厦门银行无法发放贷款一事告知柯雪如，柯雪如同意余贤旺再向其他银行联系办理房屋抵押贷款。2017年5月30日，余贤旺又向兴业银行申请办理房屋抵押贷款。因办理放款业务需要，柯雪如于2017年6月5日向兴业银行提交了一份“未婚声明书”，该声明书载明目前婚姻状况丧偶。2017年6月中旬，兴业银行通知无法发放贷款给余贤旺。余贤旺与柯雪如协商分期支付剩余购房款，柯雪如同意。2017年6月20日，余贤旺支付柯雪如购房款100万元。2017年6月27日，余贤旺又支付柯雪如购房款80万元。2017年8月11日，余贤旺起诉柯妍，向本院提出诉讼请求：1、判决确认余贤旺与柯妍于2017年1月23日签订的《房产买卖合同》合法有效；2、位于龙岩市新罗区房屋（龙房权证新字第××号）归余贤旺所有；3、柯妍限期办理上述房产的过户手续。2017年8月13日，本院以（2017）闽0802民初5523号民事调解书调解如下：一、位于龙岩市新罗区房屋（龙房权证新字第××号）归余贤旺所有；二、柯妍限自愿协助期余贤旺办理上述房产的过户手续；三、余贤旺放弃其他诉讼请求。柯雪如以余贤旺违约为由于2018年5月3日诉至本院，请求判如所诉。 本院认为，柯雪如与余贤旺订立的《房地产买卖合同》和余贤旺与柯妍订立的《房地产买卖合同》均未违反法律、法规的禁止性规定，系合同双方当事人的真实意思表示，合法有效，上述合同对买卖双方均有法律拘束力，合同双方当事人均应按上述买卖合同的约定履行各自应承担的义务。上述合同双方已实际履行，柯雪如将位于龙岩市新罗区房屋交付给余贤旺掌管使用并协助余贤旺办理了房屋买卖过户手续，余贤旺也已支付柯雪如购房款240万元，并取得了闽（2017）龙岩市不动产权第××号房屋所有权证（39号3幢5层楼房）。余贤旺有无违反上述合同约定，要不要支付柯雪如违约金呢？根据上述合同第五条约定，余贤旺付清首付款之后，尚欠柯雪如购房款180万元，柯雪如同意将涉案房屋先过户给余贤旺，由余贤旺向银行办理抵押按揭贷款支付。2017年3月13日，余贤旺取得涉案房屋产权证后，向厦门银行申请办理抵押按揭贷款，同年5月下旬，余贤旺接到厦门银行通知无法发放贷款时，又与柯雪如协商向其他银行申请办理抵押按揭贷款，柯雪如同意；同年5月底，余贤旺又向兴业银行申请办理抵押按揭贷款，同年6月中旬，兴业银行又通知余贤旺无法发放抵押按揭贷款，余贤旺与柯雪如协商分期给付，并于2017年6月20日和27日付清柯雪如剩余购房款180万元。由于双方并未约定最迟付款期限，柯雪如亦未催告限定余贤旺支付剩余购房款。余贤旺向银行申请抵押按揭贷款，当抵押按揭贷款不成时，积极筹措资金付清剩余购房款行为，属于主动并实际履行合同行为，柯雪如主张余贤旺逾期3个多月付款，已构成违约，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百六十一条规定，判决如下： 驳回原告柯雪如的诉讼请求。 本案案件受理费2460元，减半收取为1230元，由原告柯雪如负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审判员 陈  上  熠 二〇一八年六月二十五日 书记员 刘毅超（代） 书记员 曾念颖（代） 附：一、主要法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 二、判决书履行提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院。开户行：兴业银行龙岩新兴支行，账号：17×××01。 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。