黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）哈��二民终字第297号上诉人（原审被告）哈尔滨新一房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市道外区水利小区5号楼。法定代表人左娜娜，总经理。委托代理人李斌，黑龙江百程律师事务所律师。委托代理人赵广瑞，黑龙江百程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵亮，男，1981年6月22日生，汉族，职工，住哈尔滨市道外区。上诉人哈尔滨新一房地产开发有限责任公司（以下简称新一公司）因与被上诉人赵亮房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院（2010）外民二初字第1138号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人新一公司的委托代理人李斌、赵广瑞，被上诉人赵亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2007年5月16日，赵亮与新一公司签订《购买商品房协议书》，合同首部名称下��明为“供贷款使用”，双方约定赵亮购买“南棵小区65栋5单元2层2号，使用面积53.57平方米，建筑面积75.45平方米，房款173927元，首付款113927元，贷款60000元；本协议一式贰份，甲、乙双方各一份，进户办理产权时更换国家颁发的正式协议”。2006年4月3日、2007年5月16日，赵亮分两次缴纳了房屋首付款113927元。2007年6月7日，赵亮向新一公司交纳了产权代办费540元（包括产权代办费300元、工本费160元、抵押登记费80元）、契税2609元。2009年12月1日，新一公司取得该商品房预售许可证，争议房屋现已五证齐全，能够办理产权证。另查明，涉案房屋当初没有办理产权证的原因系五证不全，由于时间太长，涉案房屋现已无法办理按揭贷款。赵亮诉称：2007年5月16日，在新一公司承诺协助办理按揭贷款手续的前提下，赵亮与新一公司签订了《购买商品房协议书》（供贷款使用），协议书约定：赵亮购买新一公司开发的坐落于哈尔滨市道外区南棵小区65栋5单元2层2号房屋一处，使用面积53.57平方米，建筑面积75.45平方米，房款总额173927元，首付113927元，贷款60000元。赵亮足额支付了首付款，并向工商银行提交了按揭贷款所需手续材料。经工商银行审查，赵亮具备了按揭贷款资格。后因新一公司建房手续不全，按揭贷款迟迟办不下来。2007年6月，在被迫支付此前贷款利息1651元及办理产权手续所需各项费用的情况下，赵亮才被允许进户。目前新一公司称其已取得《商品房销售许可证》，具备了协助按揭贷款的条件。因新一公司建房手续不全，违规、违约在先，致使赵亮按揭贷款未果而不能支付购房余款，所以赵亮没有支付贷款利息的义务。协助赵亮办理按揭贷款与房屋登记手续，分别是协议约定和法律规定的新一公司义务，新一公司应当履行。赵��要求：1、判令新一公司履行购房协议，协助赵亮办理房屋登记手续；2、判令新一公司承担本案诉讼费用。新一公司辩称：因双方签订的购房协议没有约定银行按揭贷款内容，没有约定产权登记的时间，所以赵亮要求履行购房协议的两项内容没有事实依据，需要双方正式换签《房屋买卖合同》补充约定。赵亮、新一公司应当履行所签订的《购买商品房协议书（供贷款使用）》，但是，赵亮诉讼请求所要求新一公司履行的内容在购房协议中并没有约定。因签购房协议时新一公司尚未取得商品房预售许可证明，尚不具备许多销售条件，双方签订的只是一份购房协议书。很多未尽事项需要双方在更换正式《商品房买卖合同》时补充约定。双方在购房协议中并没有约定购房人以银行按揭贷款的方式交付购房款，没有约定新一公司有义务协助赵亮办理银行按揭贷款，也没有��定办理房屋登记手续的时间。协议书中约定的“贷款”是指赵亮向新一公司临时借款，如果约定的是向银行按揭贷款，双方不必约定利率，也不会约定从签订协议即日起就开始计息。赵亮、新一公司之间的临时借款约定是符合法律规定的。原审判决认为：本案的争议焦点是赵亮与被告签订的商品房协议书的效力认定及赵亮要求被告办理产权证是否合理。1、关于赵亮与被告签订的《购买商品房协议书》的效力问题。依据《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期……”本案中，双方签订的购买商品房协议书对于房产位置、面积、房款、产权归属均作出约定，虽注明为“供贷款使用”，但已经具备了商品房买卖合同的主要内容，且双方已经实际履行该协议，赵亮依照约定交纳了首付款，早已入住该房屋，故该协议书自双方签字之日起成立。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”故2009年12月1日该协议生效。关于协议第二条“自签订协议即日起，按银行贷款利率开始计息”的约定，因赵亮与被告对该条款的解释不同，赵亮认为该条款系约定被告为赵亮申请按揭贷款，赵亮向银行交纳贷款利息，被告认为系赵亮向被告支付利息，依据法律���定，双方对格式条款的理解有争议，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故该条款应当解释为被告为赵亮办理按揭贷款，由赵亮向银行交纳贷款利息。2、关于被告应当为赵亮办理房屋所有权证的问题。依据双方签订的协议约定，“涉案房屋的产权应归买受人所有，甲方办理房屋产权证照所发生的一切费用由甲方负责。”进行产权登记仅为对买卖房屋行为物权上的确认。本案中，赵亮已向被告交纳了产权代办费、签证费等，且涉案房屋已具备办证条件，故赵亮要求被告为其办理产权登记的请求合理，应予支持。3、关于赵亮应当交纳剩余房款的问题。赵亮、被告双方签订的《购买商品房协议书》为有效合同，双方在协议中约定了房屋的首付款及贷款数额，赵亮主张被告应当协助其向银行办理按揭贷款，由银行直接将剩余的房款给付被告，但因时间太长，���案房屋已经无法办理按揭贷款。赵亮主张的以按揭贷款的方式向被告交纳剩余房款，仅为交付剩余房款的形式之一，实际上赵亮同意给付被告剩余房款，只是在形式上要求以银行贷款的形式而已，现银行贷款已经不能办理，故赵亮应当将剩余房款直接给付被告。且赵亮现已入住房屋多年，从合同的公平、等价有偿原则出发，赵亮不能以不能办理按揭贷款为由，在占有房屋的同时拒绝履行给付对价房款的义务，在主张被告办理产权证的同时应当履行给付房款的义务。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”赵亮向被告支付尚欠房款既是赵亮的义务，应在本案中一并审理。且赵亮要求以银行��揭贷款的方式给付剩余房款，即是同意给付剩余房款的表示，赵亮应当支付剩余房款60000元。据此判决：一、赵亮于本判决生效后立即向新一公司交纳剩余房款60000元时，新一公司为赵亮立即办理位于哈尔滨市道外区南棵小区65栋5单元2层2号房屋的产权证；二、驳回赵亮的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按照本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。案件受理费100元（赵亮已预交），由新一公司承担，于本判决生效后立即给付赵亮。新一公司不服原审判决，向本院提起上诉称：双方签订的《购买商品房协议书》第二条第二项约定，签订协议即日起，按银行贷款利率开始计息。该约定并无含糊、约定不明的情形，���不适用《合同法》第四十一条的规定。向工商银行进行贷款手续备案是银行进行的一项形式审查，不能仅凭提交的手续就认定该项约定是向银行贷款，且购房人自合同签订起就一直没有交付剩余房款，属严重违约。上诉请求：改判由赵亮向新一公司支付利息。赵亮辩称：1、买卖双方签订的购买商品房协议书是新一公司提供格式合同，双方对利息条款在理解上存有争议，依法应当作出对新一公司不利的解释。2、购买商品房协议书第二条第二款关于利息的约定，是指向贷款银行支付利息，而不是向新一公司支付利息。3、购房人之所以没能按时支付尾款是新一公司五证不全导致的，购房人没有违约自然不存在支付利息的义务。因此新一公司的上诉请求没有事实根据和法律依据，依法应当予以驳回。双方当事人二审均未举示新的证据。本院二审认定的案件事实与一��一致。本院认为：本案争议焦点是购房人是否应向新一公司支付购房余款的利息。双方订立的《购买商品房协议书》中标明“供贷款使用”，而新一公司非发放房屋贷款的适格主体，双方在合同中亦未约定由新一公司收取房款利息，故原审判决认定双方关于计付利息的约定应理解为购房人向银行支付贷款利息正确，新一公司主张购房人应向其交纳剩余购房款利息无合同及法律依据，且新一公司就其该项请求未交纳相应的案件受理费，故原审判决对新一公司的请求不予支持正确。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。新一公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由哈尔滨新一房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 马  韧代理审判员 周 力 平代理审判员 辛 吉 雁代理审判员 闫 建 筑代理审判员 端木繁辉二〇一五年四月二十二日书 记 员 王 梦 薇安娜