福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终1738号 上诉人（原审原告）：苏志强，汉族，1978年11月01日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：林进辉，福建泉中律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组**。统一社会信用代码：91350500553225111E。 法定代表人：刘峰，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李峰，男，汉族，1961年04月02日出生，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：陈慧明，女，汉族，1994年11月16日出生，住广东省中山市。 上诉人苏志强因与上诉人福建中超实业有限公司（以下简称“中超公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初4720号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏志强上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：中超公司违约在先导致按揭贷款不能如期放贷，苏志强有权按照合同正常履行状态下计算逾期交房违约金即按照总购房款为基数计算违约金，一审认定的违约金标准明显低于同地段同类房屋的租金标准，对苏志强请求调整的违约金的主张不予采纳是错误的；中超公司在2016年11月27日收到苏志强的办证材料后未及时将办证材料提交不动产登记中心，直至2017年6月30日才递件，一审认定逾期办证违约金应计算至2016年11月23日，系认定事实错误。 中超公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：根据福建省泉州建研工程建设监理有限公司出具的《项目工期认定报告书》，因地勘单位不配合A地块验收事宜，2014年10月25日至2015年3月10日共计延期137天，属于法定可免责的延期交房时间，一审认定事实不清，判决有误，应予改判。 苏志强向一审法院起诉请求：1.中超公司按总购房款日万分之一的标准支付自2014年7月1日起至2016年5月20日止的逾期交房违约金48063.6元；2.中超公司按总购房款日万分之一的标准支付自2016年8月18日起至实际办妥权属证书之日止的逾期办证违约金；3.中超公司履行办证义务，将苏志强的办证材料送至泉州市不动产登记中心办理产权登记手续；4.中超公司退还测绘费用200元；5.中超公司偿还苏志强入户门改造费用3000元；6.中超公司承担本案全部诉讼费用。在庭审过程中，苏志强当庭变更第二项诉讼请求为判令中超公司按总购房款日万分之一的标准支付自2016年8月18日起至2017年6月30日止的逾期办证违约金，并申请撤回第3项诉讼请求。 一审法院认定事实：中超公司于2012年3月31日在中超水木春天Ａ2地块的国有建设用地使用权上设立抵押权，并于2016年3月9日解除上述抵押。苏志强与中超公司于2013年5月7日签订一份《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定苏志强向中超公司购买址于丰泽区××街道××号楼××号商品房，房屋总价款为697585元。合同第四条第4款约定：“除上述购房款外，其他由出卖人代收的费用项目按以下标准、时间收取：1、除购房款外，买受人还应缴纳包括物业管理费、专项维修资金以及政府规定的应由买受人承担的其他相关费用；2、专项维修资金于交房时统一缴纳，收费标准参照政府部门最新的相关规定执行……”；合同第六条第3款约定付款方式及期限：“……其他方式：按揭1、2013年5月7日前签约时支付30%房价款，计人民币217585元；2、达到银行按揭条件后支付70%房价款为银行按揭款，计人民币480000元”。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起至交房日内书面告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题、市政配套安装延期、政府的重大活动，以及其它法律、法规规定的不可抗力的情形；3、中大暴雨或6级以上风（以泉州气象台提供的资料为准）、停水、停电（以两公司在媒体上通知为准）造成无法施工”；合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”；合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”；合同第十八条约定：“专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计人民币捌千玖百柒拾肆元整，于2014年6月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上……”合同附件六合同补充协议第二条约定：“1、买受人确认：本合同中列示的地址、电话为其有效的送达地址；如送达地址发生变更，保证自变更之日起3个工作日内书面通知出卖人，否则，视为未变更，买受人自行承担不能送达之后果。2、买受人同意：出卖人在向其上述有效送达地址送达有关通知等文书时，可采用直接送达、邮寄送达（挂号信或特快专递）中的任何一种方式……以邮寄方式送达的，投邮5日后即视为已经送达（如发生拒绝签收或其它无法送达情形的，则从出卖人投递之日起即视为应送达，买受人自行承担不能送达之后果）……”合同补充协议第三条第（二）项第1款约定：“……（1）买受人按第六条第3种方式付款的，买受人应在该商品房达到按揭条件后（以住房和城乡建设局、银行认定为准）三十个工作日内办妥贷款手续……”合同补充协议第五条第2款约定：“出卖人应于本合同约定的时间将符合本合同约定条件的房产交付买受人使用。经买受人同意：如遇下列情形，出卖人可以予以延期交付：……（5）买受人未付清全部房款或住宅专项维修资金、代收代缴费用等相关费用，或者因买受人其他原因造成的无法如期交房。”合同附件六合同补充协议第六条约定：“……2、在房产交付前买受人还须支付以下的费用：…….办理产权证、土地使用权证以及相关房产权属证书的税、费以及代办费用、保险费及其他相关的手续费用”合同补充协议第七条约定：“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续……”该《商品房买卖合同》于2013年7月3日到泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理了备案登记。合同签订后，苏志强依约支付首付款217585元并依约向银行申请按揭贷款，但由于诉争房屋未达到银行按揭条件（诉争房屋所在3号楼由中超公司抵押给他人），故未能成功申请按揭贷款；2016年3月9日，诉争房屋所在3号楼办理国有土地抵押权注销登记，诉争房屋达到银行按揭条件，苏志强在接到中超公司通知后依约重新申请按揭贷款，剩余购房款48万元于2016年4月6日支付。苏志强于2016年4月17日依约缴纳专项维修资金8974元。诉争商品房于2016年5月20日实际交付。2014年10月29日，诉争房屋通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，并于2015年1月16日通过消防验收合格。泉州市国土资源局于2016年11月2日向中超公司出具《开发项目首次登记证明》【编号：闽（2016）泉州市总第0003号）】，载明中超公司申请办理的址在丰泽区华大街道法花美社区中超·水木春天项目首次登记，报送资料齐全，同意予以办理。2016年11月17日，中超公司出具《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》一份；2016年11月18日，中超公司向上述合同载明的联系地址给苏志强邮寄上述《通知书》。2016年11月27日，苏志强与中超公司签订《商品房产权证代办委托协议》，并支付图纸测绘费用200元给中超公司。 另，一审法院依职权向泉州市气象信息服务中心调取了距离泉州市丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天最近观测点自2010年12月1日至2015年5月1日的中雨以上降水及6级以上最大风力的天气证明材料，据此可知自本案双方签订合同之日即2013年5月7日起至合同约定的交房之日即2014年6月30日止这一期间，共出现中雨以上及6级以上最大风力天气共计42天。 一审法院认为，关于焦点1，第一，关于天气原因，苏志强主张合同第八条约定的“中大暴雨”仅应认定为“大暴雨”，但结合合同约定的文义及雨量等级的分类，应当认定为中雨及以上的天气。双方签订合同之日起至合同约定的交房之日止这一期间，共出现合同约定可延期交房的风雨天气免责天数42天，故中超公司可顺延至2014年8月11日交房。合同约定交房之日的次日起至2014年8月11日止这一期间并未出现合同约定可延期交房的风雨天气，故中超公司就风雨天气仅可顺延至2014年8月11日交房。第二，关于市政工程配套设施原因，中超公司提供的签证单以及泉州市自来水公司发出的《工作联系单》与《丰泽区华大街道法花美片区“城中村”改造建设指挥部文件》（42）会议纪要相互印证，形成完整的证据链，可以证明诉争楼盘的给水工程因市政道路未验收移交导致无法通水，市政管网于2014年12月16日进行验收，自来水通水于2015年1月开通，致使诉争楼盘的消防验收直至2015年1月16日才通过验收，并且诉争楼盘因天气原因交房时间可顺延至2014年8月11日，而上述市政配套工程延期发生于2014年7月18日至2015年1月16日，即该延期情形发生在中超公司履行交房义务的期限内，故中超公司可因市政配套工程延期顺延交房时间至消防验收合格之日即2015年1月16日。第三，关于专项维修资金的缴纳，合同第四条第4款约定专项维修资金于交房时统一缴纳，合同第十八条又约定专项维修资金于2014年6月30日前缴纳，结合该两条约定中载明的缴纳时间，可以认定双方关于专项维修资金缴纳时间的约定实为交房时。本案中，苏志强已于2016年5月20日诉争商品房实际交付前根据合同载明的金额缴纳了专项维修资金，中超公司主张苏志强应根据泉州市住房和城乡建设局、泉州市财政局关于印发《泉州市住宅专项维修资金管理规定》的通知按每平方米100元的标准缴纳专项维修资金，但该规定施行时间为2011年9月1日起，即双方签订诉争合同之前该规定已施行，中超公司在知晓相关规定已明确诉争房屋应按每平方米100元的标准缴纳专项维修资金的前提下，在签订合同时又自愿按每平方米80元的标准计收苏志强应缴纳的专项维修资金数额，现再以此抗辩苏志强未足额缴纳专项维修资金，缺乏依据，故对中超公司辩称苏志强逾期未足额缴纳专项维修资金可顺延交房不予采信。第四、关于购房款的支付，合同约定苏志强应在该商品房达到按揭条件后三十个工作日内办妥贷款手续，中超公司于2016年3月9日解除诉争房屋所在地块的抵押，该商品房方才达到按揭条件，后苏志强于2016年4月6日即合同约定的付款期限内办妥贷款手续，完成付款义务，且苏志强在交房及合同约定的办证期限届满前已履行全部付款义务，中超公司据此要求行使后履行抗辩权而主张应顺延交房时间的抗辩事由已经消除，故对该辩解不予采纳。结合前述分析，根据合同约定，中超公司可顺延至2015年1月16日交房。前述中超公司于2016年5月20日完成交付义务，其所应当承担的逾期交房违约金应当计付自2015年1月17日至2016年5月20日，故中超公司实际逾期交房的天数为490天。 关于焦点2，第一，诉争商品房于2016年5月20日交付，根据合同第十四条的约定，中超公司应于诉争房屋交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付给苏志强。如因中超公司原因，苏志强不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应向苏志强支付违约金，故中超公司应自2016年8月19日起支付逾期协助办证违约金。中超公司辩称诉争商品房未能如期办理初始登记有部分属于相关单位或部门的原因造成，但并未提供相应的证据予以证明，故对该辩称不予采信。第二，关于计算逾期办证违约金的截止时间。合同附件六合同补充协议对相关费用作出了如下约定：“……2、在房产交付前买受人还须支付以下的费用：…….办理产权证、土地使用权证以及相关房产权属证书的税、费以及代办费用、保险费及其他相关的手续费用”，对产权登记作出了如下约定：“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续……”，上述约定变更了商品房买卖合同第十四条关于产权登记约定的内容，即苏志强将诉争商品房的权属登记委托中超公司代为办理。中超公司应支付逾期办证违约金至其办理了权属登记需由出卖人办理的所有资料及手续并通知苏志强办理产权登记之日。2016年11月2日，中超公司取得诉争楼盘的开发项目首次登记证明。2016年11月18日，中超公司向苏志强送达《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，根据合同补充协议第二项的约定，合同中列示的地址、电话为其有效的送达地址，在该邮件因收件人不在指定地址无法送达给苏志强的情况下，中超公司投递5日后即2016年11月23日即视为已经送达，故中超公司已于2016年11月23日通知苏志强办理产权登记，其所应当承担的逾期办证违约金应当计付自2016年8月19日至2016年11月23日，故中超公司实际逾期办证的天数为97天。 关于焦点3，关于测绘费用200元，根据《福建省物价局关于规范房地产测绘收费的通知》第五条的约定，新建房屋测绘费用由房地产开发企业或建设单位交纳，并计入建房成本，任何单位不得向房屋买受人收取测绘费用，中超公司以代收代付测绘费用为由向苏志强收取图纸测绘费用200元，缺乏法律依据，现苏志强要求中超公司退还收取的图纸测绘费用200元，合法有据，予以支持。关于入户门改造费用3000元，不动产房屋的作用系用于居住，故其设计不应当影响业主的居住、使用和通行，且应保证安全。诉争房屋的入户门与相邻房屋的入户门在开启时存在重叠、碰撞，对业主的通行、生活造成影响，并存在安全隐患，苏志强为了避免安全隐患，也为了相邻业主的生活、通行便利，对入户门进行改造，合理合法。故中超公司应赔偿苏志强因改造入户门而产生的合理费用3000元。 综上，苏志强与中超公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，予以认定。一、关于逾期交房违约金。根据双方合同约定，中超公司应于2014年6月30日前将符合交房条件的诉争商品房交付苏志强使用，如逾期交房超过180天，则应按日向苏志强支付已付款万分之一的违约金。中超公司于2016年5月20日将诉争商品房交付给苏志强，已构成违约，应依约向苏志强支付相应的逾期交房违约金。因双方签订合同之日起至合同约定的交房之日止这一期间，共出现风雨天气等合同约定可延期交房的免责天数42天，中超公司就风雨天仅可顺延至2014年8月11日交房。另，中超公司可因市政配套工程顺延交房时间至消防验收合格之日即2015年1月16日，而中超公司于2016年5月20日完成交付义务，故中超公司实际逾期交房的天数为490天。关于计付逾期交房违约金的基数，合同已经明确约定该违约金系以“已付款万分之一”按日计付，根据苏志强实际支付购房款的情况，在中超公司应当承担逾期交房责任的期间即2015年1月17日至2016年5月20日，其中2015年1月17日至2016年4月5日（445天）以已付购房款为217585元为基数，苏志强主张若以其已付购房款作为计付违约金基数则不足以弥补中超公司逾期交房给其造成的租金损失，但其提供的证据不足以证明其实际损失，从而无法证明约定的违约金低于造成的损失，故对苏志强该主张不予采纳，应以其实际已付购房款作为计算违约金的基数；其中2016年4月6日至2016年5月20日（45天）以已付购房款697585为基数，故中超公司依约应支付给苏志强逾期交房违约金217585×0.0001×445＝9682.5元以及697585×0.0001×146＝3139.1元，合计12821.6元。对苏志强诉请中超公司支付逾期交房违约金合法有据的部分，予以支持。二、关于逾期办证违约金。另，依合同约定，中超公司应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助原告办理房屋权属证书的义务，如因中超公司原因致使苏志强未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应按日向苏志强支付已付购房款万分之一的违约金。中超公司于2016年11月23日履行完毕办证的义务，依约应支付给原告自2016年8月19日至2016年11月23日的逾期办证违约金，故中超公司应该支付给苏志强的逾期办证违约金为697585×0.0001×97＝67665.8元，对苏志强主张中超公司支付逾期办证违约金的合理部分，予以支持。三、关于测绘费用及入户门改造费用。前述，中超公司向苏志强收取图纸测绘费用200元，缺乏法律依据，现苏志强要求中超公司退还收取的图纸测绘费用200元，予以支持。中超公司应赔偿苏志强因改造入户门而产生的合理费用，现苏志强要求中超公司支付其因改造入户门而产生的费用3000元，合法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给苏志强逾期交付址于丰泽区××街道××号楼××号商品房的违约金12821.6元；二、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给苏志强逾期办理址于丰泽区××街道××号楼××号商品房逾期办理权属登记违约金67665.8元；三、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还图纸测绘费用200元给苏志强；四、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿苏志强因改造入户门而产生的合理费用3000元；五、驳回苏志强的其他诉讼请求。案件受理费292元，减半收取为146元，由苏志强负担43元，由福建中超实业有限公司负担103元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审查，一审查明的事实正确，本院予以确认。 本院认为，苏志强与中超公司之间签订的《商品房买卖合同》及合同附件六（合同补充协议）系双方当事人协商一致后的真实意思表示，应当认定为合法有效。根据双方合同约定，中超公司应于2014年6月30日前将符合交房条件的诉争商品房交付苏志强使用，如逾期交房超过180天，则应按日向苏志强支付已付款万分之一的违约金。中超公司于2016年5月20日将诉争商品房交付给苏志强，已构成违约，应依约向苏志强支付相应的逾期交房违约金。因双方签订合同之日起至合同约定的交房之日止这一期间，出现了合同约定的风雨天气、市政工程配套可延期交房的情形，其中风雨天气免责天数为42天，中超公司就风雨天气可顺延至2014年8月11日交房，而市政配套工程延期发生于2014年7月18日至2015年1月16日，即该延期情形发生在中超公司履行交房义务的期限内，故一审认定中超公司可因市政配套工程顺延交房时间至消防验收合格之日即2015年1月16日，并无不当，应予确认。中超公司主张因地勘单位不配合A地块验收导致其工程延期的137天应另外计算顺延交房时间，上述主张并不符合合同约定的可延期交房情形，不予采纳。中超公司如认为地勘单位的原因导致其违约，可另行主张权利。中超公司于2016年5月20日完成交付义务，实际逾期交房的天数为490天，根据合同约定，逾期交房的违约金系以“已付款万分之一”的标准按日计付，一审以苏志强实际支付的购房款作为基数分段计算逾期交房违约金，依据充分，应予确认。苏志强在一、二审中均未能提供充分证据证明合同约定的违约金明显低于其造成的损失，故对苏志强要求调整违约金的请求不予支持。因双方签订的合同附件六（合同补充协议）变更了商品房买卖合同第十四条关于产权登记约定的内容，由中超公司履行协助办证义务变更为业主委托中超公司代为办理权属登记，一审判决认定中超公司取得诉争楼盘开发项目首次登记证明后于2016年11月23日通过邮件有效通知送达苏志强办理产权登记的时间为承担逾期办证违约责任的截止时间，符合合同约定与法律规定，应予确认。中超公司应按合同约定的已付款的日万分之一标准向苏志强支付自2016年8月19日起至2016年11月23日止的逾期办证违约金。苏志强、中超公司的上诉主张均缺乏事实与法律依据，不予采纳。 综上所述，苏志强、中超公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费292元，由苏志强、福建中超实业有限公司各自负担146元。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年六月四日 书记员  刘永坤 附：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  —-9-—