上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一(民)初字第2669号原告（反诉被告）顾霞芬，女，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托代理人孙以昆（原告配偶），男，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托代理人郝明清，上海利好律师事务所律师。被告（反诉原告）上海森懿实业有限公司。法定代表人郭耀杰，经理。委托代理人廖保文，上海乐言律师事务所律师。委托代理人吴要康，上海乐言律师事务所律师。第三人孙明捷，女，汉族，户籍地上海市杨浦区。原告顾霞芬与被告上海森懿实业有限公司委托合同纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陈菊芳独任审判。被告在提交答辩状期间提起反诉。本案于2014年10月29日、同年12月12日两次公开开庭进行了审理，原告顾霞芬及其委托代理人孙以昆、郝明清、被告委托代理人廖保文到庭参加诉讼。2015年2月3日，本院依法追加孙明捷作为第三人参加诉讼。本案于2015年3月11日第三次公开开庭进行了审理，原告委托代理人孙以昆、郝明清、被告委托代理人廖保文、第三人孙明捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾霞芬诉称：2014年8月8日，被告与原告签订《购买拍卖房委托代理（服务）合同》，约定原告委托被告代第三人出面竞拍房屋。但在合同履行过程中，因被告经营范围中并无代理竞拍项目，拍卖行不认可被告，要求原告亲自到场，且原告发现被告欺骗原告称保证金需人民币30万元，但实际拍卖行只要交20万元保证金。综上，被告采取欺诈手段与原告签订的合同自始无效，但被告拒不返还原告多付的10万元，故原告诉诸法院，要求判令：1、确认原、被告签订的《购买拍卖房委托代理（服务）合同》无效；2、被告返还原告10万元。审理中，原告变更诉讼请求为：1、撤销原、被告签订的《购买拍卖房委托代理（服务）合同》；2、被告返还原告10万元、竞买申请登记表和成交确认书。被告上海森懿实业有限公司辩称：不同意原告诉讼请求。原、被告所签合同是双方在自愿平等的基础上签订的，被告没有欺诈原告，原告通过竞买获得了巨大的利益，不存在损失，故原告诉请无事实和法律依据。被告并提起反诉，要求原告支付代理服务费31.5万元及滞纳金（以31.5万元为本金，按每日千分之二的利率，自2014年8月21日起计算至实际支付效之日止）。审理中，被告要求第三人对原告上述债务承担共同责任。原告顾霞芬针对反诉辩称:不同意反诉请求。1、代理服务合同中没有明确约定服务费。不知道31.5万从何而来。被告主张的是代理费，但是被告自己承认自己没有代理拍卖竞买的资格，也就不存在代理费。如果按照双方签订的代理服务合同，代理总价是220万，房屋总价含其他佣金不能超过此220万元，不是说房价低了，差价也属于被告。被告作为代理人只能收取佣金，拍卖的差价利益应该属于委托人即原告。2、第二项诉请因为第一项诉请不存在而不存在。第三人述称：同意原告本诉诉请，确认原告所述事实和理由；不同意被告反诉诉请，第三人与被告无直接法律关系，第三人系委托原告购买房屋。经开庭审理查明：2014年8月8日，被告作为甲方、原告作为乙方，就拍卖房产代理事宜，双方签订《购买拍卖房委托代理（服务）合同》，约定：第一条、甲方代理乙方购买的房屋位于上海市宝山区某某路X弄X号X室，建筑面积87.72平方米，乙方委托甲方或甲方指定代表人为代理人参加拍卖会进行现场竞买，并授权代理人直接将拍卖成交确认书签写为乙方授权的名字（见委托书），并愿意支付甲方一定的代理服务费；委托期限自签定本合同之日起至该房产产权过户到乙方授权的名字之日为止。甲方协助乙方办理产权证，丙方需配合做好相关中介服务工作、房产过户及房产交接等事宜。第二条、甲方代理乙方购买该房产的代理总价为220万元，代理总价支付范围界定如下:代理总价＝拍卖成交价格+拍卖公司的拍卖佣金+产权方房产过户中应支付的税款（若有）+乙方支付甲方的服务费（不低于竞卖价3%）。购买该房产的其他费用均由乙方自理，包含乙方过户税费、丙方中介费、房产入户时需支付的相关费用（若有）等。若甲方代理的该房产实际竞买价高于委托的代理总价乙方不继续购买的则本合同自动取消（甲乙丙互不追究违约责任），若乙方继续购买的则在甲方获得开具该房产竞买成交确认书当日另支付竞买价3%给甲方（作为给甲方的服务费）。1、乙方于2014年8月20日前支付30万元整到丙方作为部分履约保证金，并于拍卖会举行前2天准备好保证金30万元整以本票形式（收款人名字为王某，以下简称该本票），该本票由乙方本人或委托丙方在拍卖当天甲方现场代理竞买前当场交给甲方保管（甲方实际已经垫付该笔资金），若甲方竞买成功（获得拍卖行开具的拍卖确认书）则该本票直接支付给甲方，同时丙方保管的部分履约保证金也需无条件转付给甲方账户。若由于拍卖公司的委托方撤拍或甲方未能够竞得该房产，丙方于该房产拍卖结束后2个工作日内将乙方已付的全额保证金30万元整不计利息退还给乙方，丙方不收取中介费，甲方无条件当场归还乙方的本票，甲方不收取服务费，本合同终止。……3、若甲方成功代理竞买，获得拍卖公司开具的成交确认书当日，乙方结清服务费到甲方。4、若拍卖成交，乙方需在拍卖公司规定的付款截止期限内结清拍卖成交价和拍卖佣金。……第三条、……若乙方逾期支付上述服务费给甲方，乙方每日需承担未支付部分金额千分之二的滞纳金给甲方。合同另约定了其他事项，丙方（中介方）空白。2014年8月18日，第三人孙明捷至上海华夏拍卖有限公司，作为竞买人签署意向竞买申请登记表，该登记表载明保证金为20万元。被告工作人员王某垫付了上述20万元保证金。2014年8月19日，第三人孙明捷向原告方出具委托书，内容为：本人孙明捷委托父亲孙以昆、母亲顾霞芬拍卖某某路X弄X号X室房产（下简称“某某路房屋”），委托有效期2014年8月19日至2014年8月31日止。2014年8月20日，第三人亲自到拍卖会现场参与竞拍，以170万元的价格拍得了某某路房屋，上海华夏拍卖有限公司对此出具拍卖成交确认书，并确定拍卖佣金为8.5万元。当天，原告转账至王某账户30万元，被告对该笔款项出具收据，载明款项性质为部分房款。被告工作人员将竞买申请登记表原件和成交确认书原件带走。后原、被告双方发生争议，被告拒绝归还上述两份文件。在案件审理过程中，原告与第三人自行办理房屋过户事宜并支付相关费用（含剩余房款150万元、拍卖佣金8.5万元），某某路房屋于2015年1月9日过户至第三人名下。以上查明的事实，有以下证据证明：原告的陈述，原告提供的《购买拍卖房委托代理（服务）合同》、转账凭证、收款收据、竞买申请登记表复印件、成交确认书复印件、签购单复印件，被告提供的账户明细，第三人提供的房地产权证、房屋销售发票、委托书，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，各方当事人一致确认：本案代理竞买合同目的在于将某某路房屋过户至第三人名下，第三人与原告均未向被告出具过委托书；因上海华夏拍卖有限公司不认可被告代理人资格，被告未履行代理竞买某某路房屋的义务。本院归纳本案争议焦点为：一、被告是否存在欺诈行为；二、被告提供的服务内容。针对争议焦点一，原告和第三人称被告欺诈行为有：1、明知自己无代理竞买的资质，却与原告签订代理竞买合同；2、明知拍卖保证金金额为20万元且被告尚未垫付，却在合同中称保证金为30万元且被告已垫付。原告虽然在填写竞买申请登记表时看见保证金为20万元，但仍误以为被告实际垫付了30万元。对此原告提供上海华夏拍卖有限公司2014年第45期房产拍卖会通知1份，以证明被告明知某某路房屋的竞买保证金为20万元。被告对证据真实性不予认可，但对保证金金额无异议。被告称自己不存在欺诈行为，理由如下：1、代理竞卖无需国家认证，不属于行政许可事项；2、原告在2014年8月18日填写竞买申请登记表时已明知保证金为20万元，故其于2014年8月20日支付被告30万元的行为，并非是在受被告欺诈的情况下作出。针对争议焦点二，原告和第三人称，被告在签订合同当天提供了房源信息，但未带原告看房屋，被告垫付了保证金，但这是为了欺诈原告，上海华夏拍卖有限公司告知原告被告无代理竞买资格，要求第三人亲自到场填表，被告虽然两次陪同原告方和第三人到华夏拍卖公司，但是申请竞买和参与竞买根本不需要被告，填表是第三人填的，举牌是孙以昆举的，华夏拍卖公司工作人员指导填表，被告工作人员跟过去只是为了拿走竞买申请登记表原件和成交确认书原件，后被告拒绝归还原告上述文件，导致原告和第三人无法及时办理贷款手续，造成原告以高息借款来支付房款，损失巨大。上海华夏拍卖有限公司劝原告不要将钱支付给被告，故原告自行支付房款办理过户手续。根据合同约定，被告的服务费应按房价的2%计算为3.4万元，本案合同中约定的3%中有1%是给中介方的，现在没有中介方故应扣除，被告未实际履行代理竞买房屋的义务，故原告不需要支付被告服务费。若是法院认定本案合同不存在可撤销或变更的情形，则原告要求以被告违约为由解除合同。被告称，被告提供的服务有：提供房源信息，介绍房屋状况包括瑕疵、评估价格走势、告知原告有两次流拍的情况，带原告进房屋内部查看，告知原告拍卖时间、地点，申请竞买时带着原告方和第三人领取表格、指导填表、垫付保证金，竞买时告知拍卖注意事项，指导签订成交确认书，告知原告按时缴纳拍卖款。根据双方签订的合同，原告应在成交当天支付被告服务费41.5万元（含卖方应交税款），扣除原告已付的10万元，原告还需支付31.5万元，原本被告之后将协助原告办理借款和过户等手续，但因原告见实际成交价与之前评估价差距较大，不愿意再支付被告服务费，故被告拒绝归还原告竞买申请登记表和成交确认书，双方产生矛盾。虽然被告未履行代理竞买的合同义务，但本案合同不单是委托代理合同，同时也是服务合同，被告提供了服务，应取得相应报酬。因第三人系实际受益人，故要求第三人与原告共同支付被告服务费并偿付滞纳金。被告不愿意在原告和第三人中择一主张权利。对此，被告提供评估报告复印件1份，以证明某某路房屋拍卖之前估价为240万元，被告提供服务使原告获得了巨大利益。原告对证据真实性无异议，但认为与本案无关，该价格仅供参考。若代理行为有效，让原告获得低价房屋是被告的职责，且差价利益应归委托人所有而非受托人所有。审理中，被告提交的营业执照复印件反映被告经营范围中确无代理竞买房屋项目。根据庭审确认的事实，本院认为：本案中，原、被告签订《购买拍卖房委托代理（服务）合同》约定原告委托被告以第三人名义竞买某某路房屋，费用由原告负担，第三人亦予以追认，故原、被告及第三人之间成立委托及转委托关系，该委托事项虽然超出被告在工商部门登记的经营范围，但并未违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营的规定，故被告超越经营范围签订合同并不导致合同无效，亦不构成欺诈。被告夸大保证金金额、实际未交付保证金却称自己已实际交纳，其陈述确系虚假，但该项条文实质系约定被告应为原告垫付竞买保证金，在实践中，若拍卖成交则竞买保证金抵作预付款，若拍卖不成交则返还竞买人，故保证金的金额与被告垫付的时间对合同重要内容如原告最终应支付的费用金额及支付时间、被告应提供的服务内容与步骤尚不致造成较大影响，更不会致原告对合同性质、双方权利义务产生认知偏差，且在实际履行过程中确实系被告先行垫付保证金，被告出具收条确认原告所付款项系部分房款时原告亦未提出异议，故被告对该项内容的错误陈述尚不构成可撤销合同的欺诈行为，故本院确认本案原、被告签订的合同系双方当事人在平等自愿的基础上建立的，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。对原告要求撤销合同的诉讼请求，本院不予支持。根据合同约定被告以第三人名义竞买某某路房屋，包括缴纳保证金、现场竞买、签署文件，现各方当事人一致确认在合同履行过程中，拍卖人不愿意接受被告及其工作人员作为竞买代理人，故被告未实际履行代理竞买的义务而由第三人自行竞买，故原、被告及第三人实际已在竞买过程中协商一致解除了原、被告之间的委托合同，故对原告要求被告返还原告多支付的10万元的诉讼请求，本院予以支持，对被告要求原告按照合同约定支付剩余服务费31.5万元及相应滞纳金的反诉请求，本院不予支持。鉴于被告实际提供了告知房源信息、陪同竞买、垫付保证金等服务，本院酌情确认被告应得5万元服务费，被告不愿意在原告或第三人中择一主张权利，本院认为根据合同相对性原则，原、被告已约定相关费用由原告负担，故本院确认该费用应由原告支付被告，原告与第三人之间可自行结算，故对被告要求第三人承担共同付款责任的反诉请求，本院不予支持。综上，本、反诉金额相抵扣，被告应返还原告5万元。关于竞买申请登记表原件和成交确认书原件，所有权归第三人所有，被告应返还第三人，现第三人同意由原告出面向被告追索，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第三百九十六条、第四百条、第四百零五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）上海森懿实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）顾霞芬5万元；二、被告（反诉原告）上海森懿实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）顾霞芬属于第三人孙明捷所有的竞买申请登记表和成交确认书；三、驳回原告（反诉被告）顾霞芬其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）上海森懿实业有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2,980元，减半收取计1,490元，由原告负担340元，被告负担1,150元；反诉受理费6,025元，减半收取计3,012.50元，由反诉原告负担2,487.50元，反诉被告负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇一五年四月三十日书记员  陆晨曦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百条受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。二、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。