河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）保民一终字第322号上诉人（原审原告）董中秋，农民。委托代理人张永民，北京瑞君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李志刚，农民。被上诉人（原审被告）张立英，农民。二被上诉人委托代理人李国强，河北虹天律师事务所律师。原审第三人鲁仁杰，农民。上诉人董中秋与李志刚、张立英、第三人鲁仁杰因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河北省安新县人民法院（2014）安民初字第572号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人董中秋及委托代理人张永民，被上诉人李志刚、张立英委托代理人李国强，原审第三人鲁仁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，李志刚、张立英因与安新县吉隆金属制品厂、张素册、鲁仁杰买卖合同纠纷���，申请法院强制执行。法院在执行上述案件过程当中，于2012年4月20日作出（2012）安执字第118、120－1号执行裁定书，对鲁仁杰购买的保定市红阳大街假日公馆小区1号楼1单元10层1002室房屋进行了预查封。后董中秋提出书面异议，称该房屋已由其购买并实际使用，其对该房产享有所有权。法院受理并经审查后，于2014年3月24日作出（2014）安执异字第2号执行裁定书，驳回了董中秋的异议。董中秋在法定期限内向法院提起案外人执行异议之诉。2006年4月7日，鲁仁杰与华中房地产公司签订商品房预定协议，购买了保定市红阳大街假日公馆小区1号楼1单元10层1002室房屋。2011年11月3日，董中秋与鲁仁杰签订了商品房买卖合同，双方约定，鲁仁杰将该房屋出卖给董中秋，总价款115万元。2012年2月24日，鲁仁杰为董中秋出具了收到房款100万元的收条。董中秋在庭审中称，2012年2月24日���付鲁仁杰购房款后就出差了，没有及时办理房屋过户登记。出差回来一直找不到鲁仁杰，直至2013年8月发现法院张贴的查封公告，才通过别人联系上鲁仁杰。2013年底至2014年初前后，鲁仁杰因其妹妹结婚，多次找董中秋催要剩余房款15万元，董中秋分两次给付了鲁仁杰15万元。原审法院认为，董中秋提交的商品房买卖合同及收条系书证原件，李志刚、张立英虽不予认可，但未能提供证据予以反驳。李志刚、张立英提交的认购书、商品房预订协议、交款通知单、催款通知书、抵押物清单、个人购房借款合同经董中秋质证无异议。法院调取的（2012）安执字第118、120－1号执行裁定书、（2014）安执异字第2号执行裁定书是法院依法作出的法律文书，且双方当事人均无异议。对上述证据均予以采信。董中秋是否取得了涉案房屋的所有权是本案双方当事人争议的焦点问题。《中��人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，董中秋与鲁仁杰所签订的商品房买卖合同已经成立并生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”是指效力性的强制性规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”并非效力性强制性规定，不能据此认定董中秋与鲁仁杰所签商品房买卖合同无效。但合同有效并不必然导致房屋所有权变更，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。鲁仁杰购买涉案房屋时已经在房屋登记机构办理了预登记，这也是法院在执行过程中采取查封措施的前提。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。董中秋的异议如果成立，需要同时具备已支付全部价款、实际占有、虽未办理过户登记手续但没有过错三个条件。董中秋以115万元的巨款购买该房屋，根据正常逻辑及社会常理，其在实施该行为时应当预见到办理房屋变更登记的必要性及���要性，且董中秋在2012年2月24日给付鲁仁杰房款时对办理房屋登记的必要性已有明确认知，但其称因出差而导致未能办理相关手续，直至2013年8月发现查封公告才设法找到鲁仁杰。上述时间跨度一年有余，在如此长的时间里，董中秋理应采取合理措施办理房屋变更登记手续，但其并没有办理相关手续，其本身存在过错。董中秋虽于2011年11月3日与第三人鲁仁杰签订了商品房买卖合同，但直至法院查封该房屋乃至董中秋于2013年8月得知该房屋被查封时，其没有支付全部115万元购房款，仅支付100万元。综上，董中秋主张确认涉案房屋归其所有并停止对该房屋的执行没有事实依据及法律依据，对其主张不予支持。遂根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财��的规定》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定判决：驳回原告董中秋的诉讼请求。案件受理费人民币80元，由原告董中秋负担。判后，董中秋不服，向本院提起上诉，其主要上诉称，上诉人从第三人手中购买本案房屋后，一直想办法与其联系办理变更登记，但直到一审法院对涉案房屋采取查封手续，上诉人都没有与第三人取得联系。没有第三人的协助，上诉人根本无法办理产权过户手续；上诉人买第三人房产时，第三人没有告知其与被上诉人之间的诉讼，上诉人也没有发现法院的查封公示、公告。字上诉人向一审法院提起执行异议，直到一审整个庭审过程，一审法院没有向上诉人出示任何执行法院查封该房产的公示、公告等证据；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，对���经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的房产，如果购买人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。上诉人在本案房产的购买过程中，不存在过错，并且按照双方约定给付了房款，且已经实际占有上述房产，原执行法院的执行裁定明显违反上述规定。综上，原审判决认定事实错误，请求依法改判停止执行法院对上述房产的执行。被上诉人李志刚、张立英主要辩称，上诉人与第三人鲁仁杰之间的转让行为并没有依法完成登记手续；上诉人与鲁仁杰签订购房协议并在支付购房款以后因出差没有及时办理房屋过户登记，怠于行使权利，应当认定有过错；上诉人称自向一审法院提起执行异议，直到本案一审整个庭审过程中，一审法院没有向上诉人出示任何执行法院查封该套房屋的公示公告证据，该说法是错误的，因为法院在执行过程程序中，所采取的查封方式公示公告是必经环节，而且有对外公示公告的效力，不因上诉人不知道执行公告，而否定该执行公告的效力；依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，上诉人并未支付全部价款，且未办理过户登记手续，人民法院可以查封、扣押、冻结。故一审法院认定正确，应当依法维持。第三人鲁仁杰主要辩称，我房已经卖给董中秋了，钱也给我了，房屋就是董中秋了。本院经审理查明的事实与原审查明的事实无异。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。鲁仁杰购买涉案房屋时在房屋登记机构办理了预登记取得所有权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理��户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，上诉人以115万元的巨款购买该房屋时，就应当预见到办理房屋变更登记的必要性及重要性，其在给付第三人鲁仁杰100万房款时，对办理房屋登记的必要性已有明确认知。无论过错上诉人是否存在过错。自上诉人2011年11月3日与第三人鲁仁杰签订了商品房买卖合同，直至法院查封该房屋乃至上诉人于2013年8月得知该房屋被查封时，其没有全部支付115万元购房款。综上，原审判决并无不当。上诉人董中秋主张确认涉案房屋归其所有并停止对该房屋的执行理据不足，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人董中秋负担。本判决为终审判决。审判长赵志宏代理审判员张峰先代理审判员付术勇二〇一五年四月二十七日书记员刘淼