贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）黔南民终字第34号上诉人（原审原告）许志光上诉人（原审原告）熊兴荣被上诉人（原审被告）毛平卫被上诉人（原审被告）廖万芬二被上诉人委托代理人王庭伦，贵州仁贵律师事务所律师。上诉人许志光、熊兴荣与被上诉人毛平卫、廖万芬房屋买卖合同纠纷一案，瓮安县人民法院于2013年12月6日作出（2013）瓮民商初字第80号民事判决，毛平卫、廖万芬不服，向本院提出上诉。本院于2014年4月23日作出（2014）黔南民终字第222号民事裁定，撤销原判，发回重审。瓮安县人民法院于2014年10月30日作出（2014）瓮民商初字第70号民事判决后，许志光、熊兴荣不服，向本院提出上诉。本院于2015年1月13日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审审理查明：原、被告于2009年6月25日签订《售房合同》，二被告将修建于七星村营盘组的房屋（三楼右边套）卖给二原告，双方约定房价为86800元，卖方在政府允许办理房产手续两月内协助买方办理房产证，办理房产证费用由买方承担，双方不得违约，否则支付违约金一万元。被告于2009年6月29日立据《收条》一份，载明收到许志光购房款86800元，后原告多次找被告要回房屋未果。一审法院于2013年7月11日开庭审理，二被告对《售房合同》和《收条》的真实性有争议，要求进行鉴定，一审法院于2013年7月17日委托贵州警官职业学院司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心同年11月4日作出鉴定意见，该《鉴定意见书》载明《售房合同》和《收条》上的指印是被告毛平卫右手拇指所留，“毛平卫”签名字迹是毛平卫本人所书写。一审法院于2014年7月30日开庭审理中，二原告对两份《鉴定意见书》无异议；二被告对鉴定意见不认可。一审另查明：被告毛平卫、廖万芬修建于瓮安县雍阳办事处七星村营盘组的房屋是违章建筑，本案标的房屋三楼右边一套房屋未取得房屋产权登记。原审原告许志光、熊兴荣一审诉称：被告于2009年6月25日将修建于七星村营盘组的房屋卖给原告，房价为86800元，原告于2009年6月29日将房款付清，由于原告无钱装修，没有搬进去住，被告将门锁更换并将房屋出租，原告多次找被告要回房屋未果，特诉至法院，请求：1、要求被告履行合同，归还房屋并办理相关过户手续；2、赔偿违约金1万元及鉴定费3000元、交通费168元；3、承担本案诉讼费。原审被告毛卫平、廖万芬一审辩称：原告所述不实，被告没有出卖房屋给原告的事实，原告根本没有搬进房屋去居住，被告也未收到过原告支付的购房款。《售房合同》和《收条》上的名字不是被告签的，是原告编造的，上面的手印也不是被告本人所留，被告从未与原告签订《售房合同》，要求法院驳回原告的诉讼请求。一审法院认为：关于原、被告于2009年6月25日签订的《售房合同》的效力问题，该合同买卖的标的物是被告毛平卫、廖万芬修建于瓮安县雍阳办事处七星村营盘组的房屋三楼右边一套，该套房屋未取得房屋产权登记，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”之规定，该房屋不得转让；根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原、被告双方签订的该《售房合同》应认定为无效合同，原告要求被告履行合同交付房屋并支付违约金、承担鉴定费及交通费的理由不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回原告许志光、熊兴荣的诉讼请求。本案诉讼费2220元，减半收取1110元，鉴定费3000元，共计4110元，由原告许志光、熊兴荣承担。一审判决宣判后，许志光、熊兴荣不服，向本院提出上诉，请求：1、撤销一审判决；2、依法改判被上诉人交付房屋给上诉人；3、由被上诉人承担鉴定费3000元、交通费284元和违约金10000元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：一审判决违反法定程序，导致判决错误。上诉人依据购房合同约定给付了购房款，被上诉人收款后不按合同约定交付房屋。上诉人主张要求被上诉人交付会房屋并办理相关手续，支付违约金及鉴定费，是基于合同有效的认识提出主张，庭审中一审法院应当对当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出认定不一致的有向当事人释明的义务，但一审法院未对当事人进行释明，违反最高法院《关于民事诉讼证据的若干规定》。二、一审认定事实错误。一审认定被上诉人修建于瓮安县雍阳办事处七星村营盘组的房屋是违章建筑，本案争议的房屋三楼右边一套房屋未取得房屋产权登记是错误的。该房屋有证等相关手续，准建证上载明4层，仅超层修建的5、6层为违章建筑，该房屋未取得房产权属的原因是被上诉人故意不去办理接受处罚，接受处罚是能办理的。三、一审适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条认定合同违反法律规定，从而根据《中华人民共和国合同法》第五十二条认定合同无效错误。该合同签订时，根据当地政策是可以办理，只是被上诉人不愿意去办理。一审判决送达后，上诉人于2014年11月17日就去办理了房屋登记产权的相关手续。上诉人与被上诉人签订的合同系附条件生效合同，而不是无效合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条规定并不是强制性规定，因此，一审法院适用法律错误。四、上诉人已办理了房屋登记，并办理了该房屋产权证。上诉人为办理手续，支付了被上诉人应当缴纳的各种费用，仅被上诉人的罚款费用为22618.91元，要求被上诉人承担。上诉人许志光、熊兴荣二审举证期限内提供的证据：1、房产所有权证书；2、办理房屋交易免税手续函；3、办理房屋产权登记手续函；4、缴纳完税票据。四组证据拟以证实其已办理了的争议房屋的房产权属证书，取得房屋所有权。被上诉人质证认为这些材料是无效的，对方偷我的材料通过关系办证。经质证，上诉人许志光、熊兴荣提供的证据来源合法，且与本案有关联性，予以认定。被上诉人毛卫平、廖万芬二审答辩称：上诉人认为被上诉人于2009年6月25日将修建于七星村营盘组的新房卖给上诉人，价款为86800元，并于同月29日将房款付清。上诉人所述不属实，答辩人自始没有出卖房子给被上诉人。1、上诉人向法庭提供的《售房合同》甲方的签名不是答辩人所签，答辩人自始没有与被上诉人签订过《售房合同》。2、该《售房合同》有一个执笔人许廷文，答辩人不认识，且《售房合同》是格式化打印文本。3、答辩人从没有出具收据给上诉人，上诉人所述系伪造。4、上诉人诉称已交接了房屋，已行使了管理权，答辩人又何以更换门锁侵占此房进而出租理是相矛盾的。5、答辩人在一审庭审中对上诉人提供伪造的《售房合同》和购房收据一张，答辩人对贵州警官职业学院司法鉴定结果不服提出上诉。6、上诉人以法律手段欺诈答辩人钱财。7、上诉人的行为违反法律的禁止性规定。经本院二审审理，查明：上诉人许志光、熊兴荣于2014年11月19日办理了位于瓮安县雍阳办事处七星村营盘组房屋三楼右边一套的房产权属证书。其余二审查明的事实与一审查明的事实一致。综合双方当事人的诉辩请求及理由，归纳本案二审争议的焦点为：许志光、熊兴荣主张争议房屋归其所有是否应予支持。本院认为：上诉人与被上诉人于2009年6月25日签订《售房合同》，被上诉人将修建于七星村营盘组的房屋（三楼右边套）卖给上诉人许志光、熊兴荣，双方约定房价为86800元，卖方在政府允许办理房产手续两月内协助买方办理房产证，办理房产证费用由买方承担，双方不得违约，否则支付违约金一万元。被告于2009年6月29日立据《收条》一份，载明收到许志光购房款86800元。一审法院于2013年7月11日开庭审理，被上诉人对上诉人提供的《售房合同》和收据上的毛卫平名字和捺印不是其所签名和捺印，对《售房合同》和《收条》的真实性有争议，要求进行鉴定，一审法院于2013年7月17日委托贵州警官职业学院司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心于同年11月4日作出鉴定意见，鉴定意见载明《售房合同》和《收条》上的指印是毛平卫右手拇指所留，“毛平卫”签名字迹是毛平卫本人所书写。一审法院于2014年7月30日开庭审理质证，上诉人对两份《鉴定意见书》无异议；被上诉人对鉴定意见不认可，但未提供有证据予以推翻该鉴定意见，故对其辩解，本院不予以采纳。上诉人与被上诉人签订的《售房合同》系双方当事人的真实意思表示，上诉人已履行支付购房款义务。虽然，在一审法院判决之前，上诉人未办理该房屋的产权证书，但在一审法院判决送达后，上诉人到相关部门办理了争议房屋房产权属证书。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权设立、变更、转让的消灭，经依法登记，发生效力“的规定，上诉人对争议房屋享有所有权，被上诉人应当履行向上诉人交付房屋的义务。对于上诉人主张要求被上诉人承担鉴定费和交通费及支付违约金的问题。鉴定费是启动鉴定而产生的费用，并且鉴定结论为《售房合同》和收据上的指印是毛平卫右手拇指所留，“毛平卫”签名字迹是毛平卫本人所书写，因双方签订合同时，争议房屋尚未取得合法所有权，因此，该鉴定费用应由双方当事人承担。对于交通费用，上诉人虽提供有票据，但根据双方当事人签订《售房合同》时，对争议房屋尚未取得产权，不能证明合理损失，故不予以支持。对于违约金问题，上诉人与被上诉人签订的《售房合同》虽约定有违约金的款项，但在签订合同时，该房屋未办理有合法手续，双方都有过错责任，故上诉人对其提出要求支付违约金的主张，本院不予以采纳。综上，上诉人许志光、熊兴荣的上诉理由部分成立，对其部分上诉请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销瓮安县人民法院（2014）瓮民商初字第70号民事判决；二、上诉人许志光、熊兴荣对位于瓮安县雍阳镇文峰社区七星路136号楼1幢5号房屋（三楼右边套）享有所有权；三、被上诉人毛卫平、廖万芬限于本判决生效后三十日内将本案房屋交付给上诉人许志光、熊兴荣。四、驳回上诉人许志光、熊兴荣的其他诉讼请求。一审案件受理费2220元，鉴定费3000元，共计5220元，由上诉人许志光、熊兴荣承担2610元，由被上诉人毛卫平、廖万芬承担2610元；二审案件受理费2220元，由上诉人许志光、熊兴荣承担1110元，由被上诉人毛卫平、廖万芬承担1110元。本判决为终审判决。审判长 姚 斌审判员 高 潮审判员 莫玉魁二〇一五年四月八日书记员 安敏捷