重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝五中法民终字第07184号上诉人（原审被告）重庆大吉房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区西彭镇渝西交易城6栋2层8号，组织机构代码20311749-5。法定代表人陈建，总经理。委托代理人黄万平，重庆市九龙坡区铜罐驿法律服务所法律工作者。委托代理人沈林，重庆市九龙坡区铜罐驿法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会，住所地重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区。负责人陈梅，主任。委托代理人郭伟，重庆君知奇律师事务所律师。上诉人重庆大吉房地产开发有限公司与被上诉人重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会占有物返还纠纷一案，重庆市九龙坡区人民法院于2015年9月2日作出（2015）九法民初字第07403号民事判决，重庆大吉房地产开发有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法作出合议庭，于2015年11月12日审理了本案，重庆大吉房地产开发有限公司委托代理人黄万平；重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会负责人陈梅、委托代理人郭伟参加了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：西彭怡馨苑二期，建成交付后为重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区，系重庆大吉房地产开发有限公司开发的房地产项目建设工程规划许可证号为渝规建证（2004）九字第0103号，施工许可证号为510******101。在其与业主签订的重庆大吉房地产开发有限公司制作的《重庆市商品房买卖合同》中第十四条，关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中约定，本项目物业管理用房为106.72㎡，位于负一层。并约定因业主委员会尚未成立，业主同意将所购房屋交由重庆大吉房地产开发有限公司委托的物管企业统一进行管理。2005年12月，重庆大吉房地产开发有限公司与重庆众诚物业管理有限公司签订服务合同，由重庆众诚物业管理有限公司对怡心苑B区进行物业管理。2005年12月5日，经重庆市房屋勘测院对于房产面积进行测算，并向重庆市九龙坡区房地产管理局提交了《重庆市房产面积测算报告书》（资料编号20******01），其中载明怡心苑二期房屋包括-1层物管房94.31㎡、配电房32.40㎡、消防水池37.36㎡，该面积不计入分摊的小区公用面积，故该幢房屋总建筑面积23738.18㎡。另载明-1楼车库套内面积5481.53㎡、车库分摊面积45.93㎡、车库产权面积5527.46㎡。2006年11月2日，经重庆大吉房地产开发有限公司委托，对怡心苑二期地下车库及物管房面积进行变更，经重庆市房屋勘测院对于房产面积进行测算，并向重庆市九龙坡区房地产管理局提交了《变更说明》，资料编号20******01报告书中的第-1层车库套内面积及产权面积作废，物管房面积作废。经重新测算，第-1层车库套内面积5456.97㎡、车库分摊面积45.93㎡、车库产权面积5502.90㎡，并注明第-1层物管房面积为118.88㎡。2006年11月13日，重庆市九龙坡区房地产管理局向九龙坡区产权产籍监理所提交《关于怡心苑二期物管用房说明》，载明重庆大吉房地产开发有限公司位于九龙坡区西彭镇怡心苑二期地下车库G4-G9、EOC-EOD轴线、面积为118.88㎡的房屋作为该大厦的物业管理用房。截止到重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会起诉之日止，重庆大吉房地产开发有限公司未再对上述物管用房在重庆市九龙坡区房地产管理局进行过变更登记。2014年12月1日，重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会全体业主解除了与重庆众诚物业管理有限公司签订的物业管理合同。2015年1月15日，西彭镇怡心苑B区首届业主大会召开，选举产生首届业主委员，同日，重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会成立，并经重庆市九龙坡区西彭镇人民政府登记备案。庭审中，重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会称地上配电室及门卫室并不具备“独立成套装修房屋，具备水、电使用功能”的物管用房的要求，而物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房，尽管重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会诉称的物管用房不在地面上，但是是经过重庆市九龙坡区房地产管理局备案登记的物管用房，应当由重庆大吉房地产开发有限公司交付给重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会。重庆大吉房地产开发有限公司称《关于怡心苑二期物管用房说明》中的118.88㎡的房屋已经由重庆大吉房地产开发有限公司改建为车库，属于重庆大吉房地产开发有限公司所有，不同意向重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会交付。一审法院认为，《物业管理条例》第三十条、第三十八条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。重庆大吉房地产开发有限公司与业主签订的商品房买卖合同承诺提供物业管理用房。2006年11月2日，经重庆大吉房地产开发有限公司委托，对怡心苑二期地下车库及物管房面积进行变更，经重庆市房屋勘测院对于房产面积进行测算，并向重庆市九龙坡区房地产管理局提交了《变更说明》，第-1层物管房面积为118.88㎡。2006年11月13日，重庆市九龙坡区房地产管理局向九龙坡区产权产籍监理所提交《关于怡心苑二期物管用房说明》，载明重庆大吉房地产开发有限公司位于九龙坡区西彭镇怡心苑二期地下车库G4-G9、EOC-EOD轴线、面积为118.88㎡的房屋作为该大厦的物业管理用房。故该面积所在的房屋属于物业管理用房，属于该重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区小区业主共同所有，其所有权依法属于业主。重庆大吉房地产开发有限公司辩称，其已经将物业管理用房迁至一楼地面，但是该调整并未经过行政主管机关测算、审查并备案登记，故对于重庆大吉房地产开发有限公司的该抗辩意见不予支持。《物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。重庆大吉房地产开发有限公司未经业主同意，将其改建为车库并占有的行为不符合法律规定，应当将上述物业管理用房依法交付给全体业主。故对于重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会请求重庆大吉房地产开发有限公司向其交付该物业管理用房的诉讼请求，一审法院依法予以支持。重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会请求重庆大吉房地产开发有限公司自2015年12月起按照每月3000元的标准向重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会支付租金损失至物管用房交付之日止的诉讼请求，其计算标准没有事实依据，重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会也没有证据证明该物业管理用房在重庆大吉房地产开发有限公司占用期间产生了孳息，但是重庆大吉房地产开发有限公司占用物业管理用房毕竟给业主造成了损失，重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会有权要求其赔偿损失，根据该物管用房的实际情况及本案的审理情况，一审法院酌情判令重庆大吉房地产开发有限公司就其占用行为向重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会赔偿损失5000元。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，参照《物业管理条例》第三十条、第三十八条之规定，判决如下：一、重庆大吉房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内向重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会交付物业管理用房（经重庆市九龙坡区房地产管理局确定为九龙坡区西彭镇怡心苑二期地下车库G4-G9、EOC-EOD轴线、面积为118.88㎡的房屋）;二、重庆大吉房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内支付重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会物业管理用房占用损失5000元；三、驳回重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会的其他诉讼请求。本案一审案件受理费3387元，由重庆大吉房地产开发有限公司负担。重庆大吉房地产开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉理由为：一、原审判决以重庆市房屋勘测院20******01报告及《变更证明》认定该案怡心苑二期（B区）地下车库G1-G9、EOC-EOD轴线面积为118.88㎡物业用房是错误的，应予纠正；二、被上诉人未取得业主委员会主体资格前，小区物业系委托管理，委托管理单位使用变更后物业用房的事实是全体业主对物管用房的变更后的确认；三、物业管理用房不属于产权部门登记备案范围，故原审判决认定已由上诉人交付被上诉人委托物管公司使用长达10年的房屋不属物管用房是不客观公正的。综上，请求二审查明事实，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，根据《物业管理条例》相关规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。2006年11月2日，经重庆大吉房地产开发有限公司委托，对怡心苑二期地下车库及物管房面积进行变更，经重庆市房屋勘测院对于房产面积进行测算，并向重庆市九龙坡区房地产管理局提交了《变更说明》，第-1层物管房面积为118.88㎡。2006年11月13日，重庆市九龙坡区房地产管理局向九龙坡区产权产籍监理所提交《关于怡心苑二期物管用房说明》，载明重庆大吉房地产开发有限公司位于九龙坡区西彭镇怡心苑二期地下车库G4-G9、EOC-EOD轴线、面积为118.88㎡的房屋作为该大厦的物业管理用房。故该面积所在的房屋属于物业管理用房，属于重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区小区业主共同所有，其所有权依法属于业主。上诉人称原审判决以“重庆市房屋勘测院20*****01报告及《变更证明》认定该案怡心苑二期（B区）地下车库G1-G9、EOC-EOD轴线面积为118.88㎡物业用房是错误的上诉理由，无证据佐证，本院不予采信。重庆大吉房地产开发有限公司未经业主同意，将物管用房改建为车库并占有的行为不符合法律规定，应当将上述物业管理用房依法交付给全体业主。上诉人称被上诉人未取得业主委员会主体资格前，小区物业系委托管理，委托管理单位使用变更后物业用房的事实是全体业主对物管用房变更后的确认的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予采信。另外，上诉人称被上诉人成立后未向房屋行政主管部门备案，属原告主体不合法，因上诉人在一审和提起上诉的理由中以及二审庭审中均未就此提及和抗辩，且重庆市九龙坡区西彭镇怡心苑B区业主委员会的成立，系经过了重庆市九龙坡区西彭镇人民政府登记备案，故上诉人称原告主体不合法的上诉理由本院不予采信。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案案件受理费6775元，由上诉人重庆大吉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  苏致礼审 判 员  段晓玲代理审判员  潘建兴二〇一五年十二月二十九日书 记 员  赵中雪