广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第989号原告：广州市安庭物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区。法定代表人：周凤婷，职务：总经理。委托代理人：陈渐佳，广东华誉律师事务所律师。委托代理人：曾燕婷，广东华誉律师事务所工作人员。被告：潘国强，住广东省四会市。被告：陈燕华，住广州市番禺区。原告广州市安庭物业管理有限公司（以下简称安庭公司）诉被告潘国强、陈燕华物业服务合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭，于2015年12月14日公开开庭进行了审理。原告安庭公司的委托代理人陈渐佳，被告潘国强到庭参加了诉讼。被告陈燕华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安庭公司诉称：2005年12月18日，原告与江南新村业主委员会签订了一份《物业管理委托合同书》，后双方还于2006年8月10日签订了一份《补充协议》，约定由原告为被告所在的江南新村商住小区提供物业管理服务。原告进场后，一直为江南新村商住小区服务至今，但被告作为该小区业主，并没有依约向原告支付管理费。虽经原告多次催缴，被告仍拒绝履行付款义务。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判令：一、被告支付物业管理费1,760元（从2012年5月1日暂计至起诉之日），并从欠缴之日起按欠款金额的每日万分之2.1计付滞纳金至付清之日止，现暂计至起诉之日为227.3元；物业管理费及滞纳金应计至实际付清之日；二、被告承担本案诉讼费用。被告潘国强辩称：我方不同意原告的诉求：1、从2011年我入住江南新村至今，我曾丢失自行车3辆，小区物业并无给我正面答复；2、管理公司的管理有问题，包括消防、下水道、围墙、天线等均有安全问题。被告陈燕华无答辩。经审理查明：安庭公司是具有三级物业服务资质的企业，原登记名称为广州市绿庭雅苑物业管理有限公司，2013年1月10日，经广州市工商行政管理局番禺分局核准变更名称为广州市安庭物业管理有限公司。潘国强、陈燕华是位于广州市番禺区东环街东环路242号江南新村（以下简称涉讼小区）1街25座东梯402（以下简称涉讼房屋）的登记权属人，该房屋建筑面积为84.15平方米，发证日期为2010年8月3日。2005年12月15日，广州市番禺区江南新村业主委员会（以下简称江南新村业委会）作为委托方（甲方）、安庭公司作为受托方（乙方），签订一份《物业管理委托合同书》，合同约定，甲方委托乙方对江南新村物业管理；乙方负责向业主和物业使用人收取相关费用，包括物业管理服务费、车位管理费、公共水电分摊费、其他法定收费项目；第一年的收费标准为：按建筑面积计，住宅0.52元/㎡.月，商铺0.8元/㎡.月，以后每年收费标准的调整，参照广州市物价局公布的指导价或由乙方与甲方协商确定；上述物业管理服务费不包括公共水电费，公共水电费另外按表按户每月向业主分摊；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费和公共水电分摊费的，由乙方按月追收，欠费超过三个月以上的，乙方可向人民法院起诉，欠费业户依法承担起诉的相关费用；委托管理期限为三年，自2006年1月1日起至2008年12月31日止。2006年8月10日，江南新村业委会作为甲方、安庭公司作为乙方，签订一份《江南新村物业管理委托服务合同补充协议》（以下简称《补充协议》），协议约定，甲方决定取消路灯、梯灯、冲洗楼梯、马路用水用电的收费方法，确定按月定额收取的方法收取业主的公共用水用电分摊费；乙方根据甲方的决定，按月定额收取公共用水用电分摊费；收费标准按：秋夏季（5-10月份）5元/月、户，冬春季（1-4月、11-12月）6元/月、户；公共水电分摊的收费标准暂定到2006年12月止，到2007年1月如有变动时，再作调整，如不作变动调整时，甲乙双方仍按此协议执行；此协议的内容从2006年6月1日起执行。2009年10月15日，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局向安庭公司作出《广州市番禺区物业服务项目备案复函》，其中载明：你公司提交的江南新村物业服务项目备案材料收悉；经核查，你公司于江南新村业主委员会签订的物业服务合同已于2008年12月31日到期；根据《广东省物业管理条例》第五十条的规定，如你公司自愿按照原合同约定继续为江南新村小区提供服务，则物业服务合同自动延续至江南新村业主大会作出选聘或者续聘决定或相关部门有效决定为止；请你公司尽快作出决定，并书面向项目所在地镇政府（街道办）和我分局报告，同时将相关决定在小区（大厦）公示10天。2009年11月15日，安庭公司在涉讼小区内张贴《关于延续对江南新村小区提供物业服务决定的告示》（绿庭物业办[2009]第6号），其中载明：我广州市绿庭雅苑物业管理有限公司（以下简称我司）自2006年6月1日始进驻江南新村小区，严格按照《物业管理服务合同》约定提供服务至今；根据《广东省物业管理条例》第五十条规定，“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”，我司自愿按照原合同约定继续为江南新村小区提供服务。因潘国强、陈燕华欠缴物业管理费，安庭公司委托广东华誉律师事务所于2014年7月18日以快递方式向潘国强邮寄《律师函》，催收截至2014年5月31日止的物业服务费及滞纳金。上述函件未能正常投递。2015年8月20日，安庭公司以潘国强、陈燕华欠缴物业管理费为由向本院提起本案诉讼。在庭审过程中，安庭公司及潘国强均确认：安庭公司自2006年起一直管理涉讼小区至今；涉讼房屋每月的物业管理费为44元；潘国强、陈燕华自2012年5月起欠缴物业管理费。现潘国强主要就安庭公司提供的服务质量及滞纳金的收取存在异议。潘国强主张安庭公司的管理存在问题，没有依约履行管理职责，对涉讼小区公共部分欠缺维护，在安保方面工作也不到位，就此，潘国强提供了照片5张予以证明。安庭公司称其无法确认上述照片与涉讼小区有关，且照片所反映的内容也无法证明其在管理方面存在问题。潘国强另主张双方并未就管理费的缴纳时间进行约定，且在提起本案诉讼前安庭公司并未向其进行过催收，因此其不存在滞纳金。安庭公司则主张双方虽未就物业管理费的缴纳时间进行约定，但潘国强、陈燕华理应在每月月底前缴纳当月的管理费，现潘国强、陈燕华逾期支付，应自欠费之日起按中国人民银行逾期贷款利率计付滞纳金至实际清偿之日止。本院认为：安庭公司是具有物业服务资质的企业，安庭公司与江南新村业委会签订的《物业管理委托合同书》及《补充协议》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同及其补充协议到期后，安庭公司自愿按照原合同约定继续为涉讼小区提供物业服务，根据《广东省物业管理条例》第五十条的规定，“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”，由于无证据证明涉讼小区业主大会另作出选聘或者续聘决定，故原《物业管理委托合同书》及《补充协议》自动延续至今。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。安庭公司与江南新村业主委员会签订的《物业管理委托合同书》及《补充协议》依法对潘国强、陈燕华具有约束力。安庭公司已依约提供物业服务，潘国强、陈燕华亦应依约向安庭公司交付物业管理费。对于潘国强提出的安庭公司管理存在问题的抗辩主张，潘国强虽提交了照片5张予以证明，但上述照片所反映的内容无法证明安庭公司未履行其合同义务，构成根本违约。且由于物业服务是一个动态的长期的过程，物业服务合同本身具有长期性和综合性的特性，由多项服务内容组成，如清洁服务、保安服务、绿化养护服务等，物业使用人不能因某项服务的瑕疵而否定物业管理公司所有的服务。因此，对潘国强的抗辩主张，本院不予采纳，潘国强、陈燕华应依约向安庭公司交纳管理费。安庭公司在本案中要求物业管理费计至实际付清之日，但物业管理费的收取应以实际提供了物业服务为前提，因此，潘国强、陈燕华的欠费期间应确定至本院一审法庭辩论终结前，即2015年11月。现潘国强已确认涉讼房屋每月管理费为44元，且其自2012年5月起欠交，故潘国强、陈燕华应向安庭公司支付2012年5月至2015年11月的管理费1,892元（44元/月×43个月）。至于安某公司要求滞纳金的诉讼请求，由于《物业管理委托合同书》及《补充协议》中对于每月物业管理费的交纳时间和逾期滞纳金均无明确约定，故安庭公司的该项主张，缺乏依据，本院不予支持。被告陈燕华经本院合法传唤无到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告潘国强、陈燕华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市安庭物业管理有限公司支付自2012年5月至2015年11月的物业管理费1,892元；二、驳回原告广州市安庭物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告潘国强、陈燕华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  李杏仪人民陪审员  李丽娥人民陪审员  陈东冬二〇一五年十二月二十八日书 记 员  郑奕蕴