上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第9号原告胡桂香，女，1976年1月17日出生，汉族，户籍地江苏省。委托代理人张继昌，上海市恒信律师事务所律师。被告曹建，男，1973年2月12日出生，汉族，户籍地江苏省。被告委托代理人刁小锋，上海嘉路律师事务所律师。被告黄淑平，女，1968年2月20日出生，汉族，住上海市闵行区。被告委托代理人高永宏，上海凌云永然律师事务所律师。原告胡桂香诉被告曹建、黄淑平委托合同、财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年12月29日受理后，依法适用简易程序，并经当事人合意延长简易程序一个月，由审判员朱爱东独任审判。本院分别于2015年2月5日、3月3日公开开庭进行了审理。原告胡桂香及委托代理人张继昌、被告曹建的委托代理人刁小锋、被告黄淑平的委托代理人高永宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡桂香诉称，2013年10月间，其通过外号叫“小上海”的外来人员介绍认识被告曹建、黄淑平，黄淑平答应出借人民币（下同，略）110万元给原告，借款期限两个月，利率为银行同期贷款利率4倍，但要原告将其所有的上海市长宁区安顺路89弄9号806室房屋（以下简称“涉讼房屋”）抵押给黄淑平，并办理一系列公证。2013年10月15日，原告与两被告至上海市东方公证处办理了《房产抵押借款合同》具有强制执行效力的债权文书公证书，及委托被告曹建代为出售涉讼房屋的委托公证。同日，黄淑平将110万元通过银行转帐至原告帐户，原告提取5万元现金给黄淑平，转帐3.80万元给曹建。2013年10月18日，黄淑平领取了涉讼房屋抵押登记后的房产证。2013年12月14日，原告一时不能归还到期借款，黄淑平以帮助原告从他处借款为由，取得原告的身份证，让王某出面与原告商谈房屋出售价格为242.50万元，原告不同意。2013年12月18日，曹建从黄淑平处取得原告身份证、房产证原件，持委托公证书以原告名义与案外人励峨峨签订了涉讼房屋的合同，以242.50万元的价格出售了涉讼房屋。2013年12月18日，励峨峨通过银行转帐支付曹建20万元。原告获悉后，要求曹建停止交易，并于2013年12月19日至公证处撤销委托公证。2013年12月25日，励峨峨通过银行转帐支付曹建120万元，曹建通过银行转帐至黄淑平1,160,160元，将539,840元转帐至原告，黄淑平又多收取了原告利息13,120元。2013年12月26日，黄淑平注销了涉讼房屋上设定的抵押登记。原告拒绝办理涉讼房屋过户手续，励峨峨诉至法院，要求履行买卖合同，法院判决原告履行合同。综上所述，黄淑平借款给原告，要求原告提供房屋作为担保，委托曹建也是建立在担保法律关系上，并无意出售涉讼房屋，但两被告共同侵犯了原告的合法利益，司法评估涉讼房屋价格为280.35万元，差价达37.85万元，两被告应当赔偿原告损失，故请求判令：1、被告曹建赔偿原告房屋出售差价37.85万元;2、被告曹建退还原告委托代理费38,000元；3、被告曹建返还原告利息差额63,120元；4、被告黄淑平对曹建的赔偿义务（诉请1）承担连带责任。被告曹建辩称，原告胡桂香无力归还被告黄淑平的借款，委托曹建代为出售涉讼房屋。经案外人居间介绍，曹建与励峨峨签订了《上海市房地产买卖合同》，并将收到的励峨峨支付的170万元购房款代胡桂香归还黄淑平的借款后，通过转账形式将余款支付给原告，且原告对此并未提出异议。经评估，涉讼房屋在出售时的市场价格为280.35万元，并未考虑房屋存在抵押权的情况，如果考虑到存在抵押权，涉讼房屋的市场价格是230万元至240万元左右。曹建根据原告的授权出售涉讼房屋，不应承担赔偿责任，不同意第1项诉讼请求。38,000元不是委托代理费，而是原告预付的交易中可能发生的费用，由于未发生垫付费用，曹建同意返还该笔钱款。利息是基于借贷关系产生的，不是同一法律关系，也与曹建无关，不同意第3项诉讼请求。被告黄淑平辩称，黄淑平与原告只有借贷关系而无委托关系，不能就这两种法律关系在一案中处理，借款合同中的本息已结清，不存在差额。黄淑平并无与曹建合谋出售房屋，而是原告选择以出售房屋的方式来归还借款，涉讼房屋的出售价格合理，已经法院审理认定，原告并无损失，且黄淑平不应承担因委托合同产生的赔偿义务，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2013年10月14日，原告胡桂香因生意周转原因向被告黄淑平借款110万元，借款期限两个月，自2013年10月14日至2013年12月13日，月利息为银行同期贷款利率的肆倍，原告将其所有的涉讼房屋抵押给黄淑平。2013年10月15日，原告委托曹建办理涉讼房屋的相关事宜，委托期限自2013年12月15日起至2014年6月14日止，委托事项包括：代为签订、修改、解除房地产买卖合同，必要时办理网上合同注销手续，代为办理买卖合同公证、领取公证书;代为办理房地产转移登记，签署承诺书及其他文件材料;代为办理还贷、退保、转按揭相关手续、领取抵押注销材料（包括他项权利证明、结清证明、相关房地产登记证明以及其他相关文件）、办理抵押注销手续……。2013年10月17日，上海市东方公证处就原告和黄淑平就房地产抵押借款合同出具具有强制执行效力的债权文书公证书，赋予上述合同强制执行效力。上述两份公证书申请办理日均为2013年10月15日，出具时间均为2013年10月17日。2013年10月15日，黄淑平将110万元借款通过银行转账至胡桂香账户，胡桂香将3.80万元转入曹建账户。2013年12月18日，励峨峨（乙方）在锐丰房产的居间下与作为胡桂香（甲方）的委托代理人曹建签订《上海市房地产买卖合同》，励峨峨以总价款242.50万元的价款购买涉讼房屋，房屋建筑面积107.32平方米。双方约定，合同签订当日，乙方支付首期房款170万元,甲方将上述款项用于全额还清欠抵押权人的借款余款额（首期房价款若有不足由甲方自行补足），并由锐丰房产代为办理抵押注销手续；甲、乙双方于2014年2月28日之前共同向长宁区房地产交易中心申请办理转让过户手续，取得收件收据当日，乙方支付甲方第二期房款70.50万元；甲方应于上海市长宁区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证后7日内将房地产交付乙方；甲、乙双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续且甲方将房地产名下的户口全部迁出，并签署房地产交接书确认无误后，由乙方支付甲方尾款2万元。自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。逾期超过10日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付10日违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20％。甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。2013年12月18日，励峨峨通过银行转账至被告曹建银行账户50万元。2013年12月20日，原告至上海市东方公证处撤销了对曹建的委托。2013年12月25日，励峨峨再次通过银行转账至曹建银行账户120万元。同日，曹建通过银行转账至被告黄淑平银行账户1,160,160元，用于归还胡桂香所欠黄淑平之借款及利息后，将剩余的539,840元转账至胡桂香银行账户。次日，黄淑平向上海市长宁区房地产交易中心撤销抵押权登记，并领取了抵押权终止证明。因涉讼房屋在办理房屋过户手续时，胡桂香告知房地产交易中心该房屋存在纠纷，上海市长宁区房地产交易中心停止相关手续的办理。2014年1月，励峨峨诉至本院，请求判令：一、胡桂香协助励峨峨办理涉讼房屋的过户手续，并交付涉讼房屋；二、胡桂香支付逾期交房违约金。胡桂香不同意励峨峨的诉请，并反诉要求撤销曹建以胡桂香名义与励峨峨签订的《上海市房地产买卖合同》。根据审理需要，本院依法追加曹建为该案第三人参加诉讼。审理中，上海科东房地产土地估价有限公司（以下简称“科东房地产估价公司”）出具沪科东房估字（2014）FC0416号房地产估价报告，认定涉讼房屋在2013年12月18日的市场价值为280.35万元。励峨峨、曹建均对估价报告无异议，但认为评定市场价值280.35万元“未考虑估价对象房地产抵押状况和房地产权利限制状况对房地产价值的影响，结果为设定估价对象可能性完整状态下的市场价值”，因涉讼房屋当时存在60％的抵押债务，该因素很大程度上会影响房屋的出售价格；胡桂香则表示估价报告评定涉讼房屋的市场价值偏低；科东房地产估价公司的注册房地产估价师顾正同到庭释明，估价报告运用比较法和收益法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并综合考虑影响房地产价值的各项因素。评估时模拟涉讼房屋以何价格会有人购买，并未考虑房屋的抵押状况和权利限制状况对房地产价值的影响。经过审理，本院于2014年7月21日依法作出（2014）长民三(民)初字第80号民事判决：一、胡桂香于判决生效之日起十日内涤除涉讼房屋上的所有抵押，并从涤除所有抵押之日起十日内将涉讼房屋产权变更登记至励峨峨名下；二、励峨峨于涉讼房屋产权过户当日支付胡桂香购房款70.50万元；三、胡桂香于判决生效之日起十日内将涉讼房屋交付给励峨峨；四、励峨峨应于胡桂香交付涉讼房屋当日支付房款2万元；五、胡桂香于判决生效之日起十日内向励峨峨支付逾期交房违约金（自2014年3月24日起至涉讼房屋实际交付之日止，以170万元为本金，按日万分之三计付;违约金以不超过170万元为限）；六、驳回胡桂香的反诉请求。一审判决后，胡桂香不服，提出上诉。经过审理，上海市第一中级人民法院认为，委托曹建出售房屋是胡桂香的真实意思表示，涉讼房屋的出售价格并没有明显低于市场价格，胡桂香主张买卖合同属于恶意串通之行为缺乏依据，故于2014年10月20日作出（2014）沪一中民二（民）终字第2321号民事判决：驳回上诉，维持原判。励峨峨已于2014年11月3日向本院申请执行，本院已受理。另查明，两被告同为上海昱波贸易有限公司的股东。曹建在之前诉讼中所做的调查笔录中确认：其是黄淑平朋友，与胡桂香不认识，是黄淑平让曹建去办理的委托公证。上述事实，有上海市房地产权证、房地产抵押状况信息、上海市房地产买卖合同、房地产抵押借款合同公证书、委托合同公证书、银行账户历史明细清单、个人业务凭证、个人贷款提前还款申请审批表、债务结清告知书、上海市房地产抵押权终止证明、评估报告、民事判决书、撤销委托公证书、工商登记信息、调查笔录等证据及当事人的陈述为证，经庭审质证无误，本院予以确认。因双方当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，原告胡桂香因向被告黄淑平借款而设定了涉讼房屋的抵押，并办理了具有强制执行力的债权文书公证和委托公证，原告的上述行为均为了保障黄淑平债权实现。被告曹建与原告胡桂香在办理委托公证前并不认识，其是应黄淑平的要求办理的委托公证，曹建应当清楚在办理公证委托时，胡桂香并无出售涉讼房屋的意思表示，曹建在原告与黄淑平借款期间无代理出售的行为也印证了其知晓办理该委托公证的目的。2013年12月13日，原告与黄淑平的借款到期，原告应当归还借款本息，原告至该日未还款，黄淑平可选择提起诉讼，行使抵押权的优先受偿，或执行具有强制执行力的债权文书实现债权，上述方式均可保证黄淑平实现债权，但是否以出售涉讼房屋来归还借款的选择权在原告，即卖或不卖涉讼房屋，以何价格出售涉讼房屋的决定权在原告,曹建只是办理涉讼房屋买卖手续的代理人，无权决定是否出售房屋、以何种价格出售房屋。曹建作为可代为办理涉讼房屋买卖手续的代理人，负有举证责任证明其以242.50万元出售涉讼房屋系原告的意思表示,但曹建在本案中并未举证证明上述事实。相反，原告未在签订合同当日到场并签名、撤销委托公证，拒绝至交易中心办理过户手续等一系列行为均能印证原告不同意以242.50万元出售涉讼房屋的陈述。鉴于曹建未能证明其以242.50万元出售涉讼房屋系原告的真实意思表示，其行为超越了代理权限，同时曹建在原告撤销委托后仍收取买受人的房款并将房款转给黄淑平，存在过错，应承担赔偿责任。原告以评估价格与成交价格的差价，主张赔偿数额，本院予以支持。曹建同意返还收取的38,000元，原告的该项请求，本院予以支持。原告与曹建之间并无借款合同关系，利息是否多收取，是否应当返还，系原告与黄淑平借款合同产生的权利、义务，原告可另行主张，要求曹建返还利息差额的请求，不予支持。曹建办理委托公证系受黄淑平的要求，出售涉讼房屋的目的是为归还黄淑平的借款，曹建在原告撤销委托后仍将房款用于归还借款本息，且从借款到期至签订买卖合同只有短短的几天时间，上述一系列事实均表明出售涉讼房屋是为保证黄淑平实现债权而为，可推定曹建实施上述行为时与黄淑平存在意思联络，两人构成共同侵权，黄淑平应当对损害承担连带责任。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四百零六条第二款、《中华人民共和国侵权责任法》第八条之规定，判决如下：一、被告曹建应于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡桂香损失人民币378,500元；二、被告曹建应于本判决生效之日起十日内返还原告胡桂香人民币38,000元；三、被告黄淑平对第一项主文承担连带责任；四、驳回原告胡桂香的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,494.30元，因适用简易程序减半收取计人民币4,247.15元，由原告胡桂香负担人民币695.15元，被告曹建、被告黄淑平共同负担人民币3,552元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱爱东二〇一五年四月二十九日书记员  卢思洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。二、《中华人民共和国侵权责任法》第八条二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。