山西省灵石县人民法院民 事 判 决 书(2015)灵商初字第71号原告王宝山，男，生于1940年2月6日，汉族，灵石县人。原告曹仲生，男，生于1952年4月4日，汉族，灵石县人。原告田建，男，生于1964年3月7日，汉族，灵石县人。原告梁超，男，生于1988年7月18日，汉族，灵石县人。四原告委托代理人畅玉杰，男，生于1942年5月1日，汉族，灵石县翠峰镇人，现住灵石县翠峰镇凤凰新城*栋*单元****室。被告灵石县横店置业房地产开发有限公司，住所地灵石县天石新城步行街31-33号。法定代表人蒋朝辉，男，总经理。委托代理人裴福旺，男，山西天石律师事务所律师。被告灵石县明秀物业管理有限公司法定代表人张计明，男，总经理。委托代理人王瑶，男，生于1975年10月16日，汉族，现住灵石县翠峰镇凤凰新城*栋*单元****室。系被告公司副总经理。原告王宝山、曹仲生、田建、梁超诉被告灵石县横店置业房地产开发有限公司（以下简称横店置业）、灵石县明秀物业管理有限公司（以下简称明秀物业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。四原告的委托代理人畅玉杰、被告横店置业的委托代理人裴福旺和被告明秀物业的委托代理人王瑶到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王宝山、曹仲生、田建和梁超诉称，2007年9月16日，四原告与被告横店置业签订了由被告横店置业起草打印的格式化的《安置房交付合同》，该合同关于第三条在面积差异处理中约定：“该安置房交付时，房屋建筑面积以建设主管部门实际测绘面积为准。建筑面积误差比绝对值在3%以内，房屋价款据实结算；建筑面积误差比绝对值在3%以上，房屋价款根据国家相关规定执行。”2009年5月，安置房竣工，被告横店置业向四原告交付房屋，在结算房价款时，对于“实际按照面积”超出“协议书安置面积”部分，双方结算是：实际安置面积误差正负5%以内的部分，按2200元/㎡计算；实际安置面积误差正负5%以外的部分，按1300元/㎡计算。四原告的《拆迁安置协议》中安置面积每套为144.78㎡，《安置房交付合同中》每套实际交付面积为159.97㎡，每套超出15.19㎡，其中5%以内的7.239㎡按2200元/㎡计算，即2200元×7.239㎡=15926元；5%以外的7.951㎡，按1300元/㎡计算，即1300元×7.691㎡=10336.3元，合计收取超面积房价款每人26262.30元。2014年10月，被告横店置业委托被告明秀物业给原告发放《国有土地使用证》和《房屋所有权证》时发现《房屋所有权证》上登记的面积与实际交付面积有出入，有超过的，也有不足的，差额最少的差0.16㎡，最多的相差1.88㎡。被告横店置业决定多收少退，委托被告明秀物业进行办理。四原告均超出0.32㎡，被告明秀物业已向四原告分别收取了416元房价款。现四原告依据2001年4月4日建设部颁布的《商品房销售管理办法》第二十条的规定，被告横店置业只能收取3%的超面积房价款9555.48元（即144.78㎡×3%=4.3434㎡，2200元×4.3434㎡=9555.48元），请求：1.被告横店置业分别退还四原告违规收取的房价款16706.82元（26262.30元-9555.48元=16706.82元），共计66827.28元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付相应的利息损失；2.被告明秀物业分别向原告曹仲生、梁超和田建退还无理收取的超面积房价款416元，共计1248元。被告横店置业辩称，一、本案的案由应当是房屋拆迁安置补偿合同纠纷而并不是房屋买卖合同纠纷。四原告与灵石县小河南路中心区拆迁改造建设指挥部(以下简称拆迁指挥部)在2006年2月13日至2006年3月4日期间内分别签订了《拆迁安置协议》，该协议约定拆迁补偿方式为房屋产权调换；同时约定拆迁安置房屋的楼号、单元、楼层、房号、面积，补偿安置房屋的面积超出拆迁房屋面积部分的房价计算方法，以及在开工前与开发商按规范订立协议等；原告王宝山、曹仲生、田建、梁超分别于2007年9月20日、2007年8月3日、2007年9月17日、2007年7月30日同被告横店置业签订了《安置房交付合同》，该合同对安置房的楼号、单元、楼层、房号以及被拆迁人应当交付的安置房面积超出拆迁面积大的房屋差价、面积差异处理、房屋交付条件、产权办理等均作了较为详尽的约定，同时四原告对自己《回迁客户资料明细》也签字确认。因此四原告是《拆迁安置协议书》和《安置房交付合同》的合同主体，是被拆迁人与安置房接收人，是被拆迁人与拆迁人就被拆迁房屋的补偿房屋协议对房屋的面积差异的处理。本案双方因履行《拆迁安置协议书》和《安置房交付合同》产生异议而形成的纷争，并不是原告与被告横店置业因房屋买卖或双方为了履行房屋买卖合同发生争议，所以原、被告双方的法律关系属拆迁安置补偿的法律关系，并非房屋买卖法律关系，就本案案由而言应当为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。二、对于收取四原告安置房超出拆迁房屋面积部分的房款，是符合双方合同约定的行为。原、被告双方签订的《安置房交付合同》对安置房屋所处楼号、单元、楼层、房号以及安置房的面积与城建部门的实际测绘面积、《房屋所有权证》上载明的房屋建筑面积发生差异的处理方式均作了详尽的约定。《安置房交付合同》中约定的安置房的面积与《房屋所有权证》上载明的面积二者之间的差异只有0.31㎡，根本不存在履行《安置房交付合同》时误差面积有超过3%的事实。故被告横店置业收取原告超拆迁面积部分房款的行为是合法的合同行为，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告明秀物业辩称，被告明秀物业是一个物业管理公司，所收取的安置房部分房款的行为是受被告横店置业的委托，系委托代理关系，所以被告明秀物业不是本案的适格主体，要求驳回四原告对被告明秀物业的诉讼请求。经审理查明：2006年年始，灵石县小河南路中心区旧城改造项目启动，原告王宝山、曹仲生及原告田建的父亲田海旺、原告梁超的祖父梁廷棋所居住的楼房（原政府宿舍）所处地段属于拆迁范围。2006年2月13日，原告王宝山、曹仲生、原告田建的父亲田海旺、原告梁超的祖父梁廷祺同拆迁指挥部分别签署了《拆迁安置协议书》，该协议书约定拆迁补偿安置的方式为房屋产权调换，拆一还一，适当找差。对被拆迁人拆迁房屋的面积、拆迁补偿安置房屋的楼号、单元、楼层、房号以及拆迁补偿安置房屋的面积超出拆迁房屋面积部分，20%内按2000元／㎡计算超面积房价，20%以外按2200元／㎡计算超面积部分房价款，同时对拆迁房屋附属设施补偿、周转搬迁、楼层差价系数等均作了较为详尽的约定。在该协议的尾部载明，“注：1、安置面积误差正、负5%据实结算。2、差额部分开工前首付60%，其余部分交房时一次性付清。3、开工前折迁房与开发商按规范订立协议”（详见该协议书）。2007年9月20日，四原告与被告横店置业分别签订了《安置房交付合同》，原告曹仲生与被告横店置业于2007年8月30日签订了《安置房交付合同》，原告田建与被告横店置业于2007年9月17日签订了《安置房交付合同》，原告梁超与被告横店置业于2007年7月30日签订了《安置房交付合同》，以上《安置房交付合同》均为同一格式版本，均对安置房的基本情况、楼号、单元、楼层、房号作了明确的表述。四原告的安置房建筑面积均为159.97㎡，该合同约定安置房交付时房屋建筑面积以城建房管部门最终实际测绘面积为准（实测面积），建筑面积误差比绝对值在3%以内，房屋价款据实结算，建筑面积误差比绝对值在3%以外，房屋价款根据国家相关规定执行，面积误差比＝（实测建筑面积－安置面积）／安置面积×100%。安置面积为《安置房交付合同》中载明的安置房建筑面积；安置房产权证由灵石县人民政府统一负责办理，届时原告等拆迁人提供有关办证材料，被告横店置业提供必要协助。四原告签订合同的同时，在载有客户基础资料（包括客户姓名、身份证号、联系电话）、拆迁房屋情况（包括面积、结构）、安置房屋情况（包括安置面积、楼号、单元、楼层、房号等内容）、客户安置房与拆迁房屋面积差的部分房屋价格补差金额等内容的《回迁客户资料明细》表格上签署了自己的名字（详见《安置房交付合同》）。2009年5月，安置房屋竣工，被告横店置业交付给四原告安置房，安置房的《房屋所有权证》上载明的房屋建筑面积（实测面积）均为160.29㎡，与《拆迁安置协议》中载明的安置房建筑面积144.75㎡超出15.51㎡，《安置房交付合同》中载明的安置房建筑面积159.97㎡超出0.32㎡，存在差异。被告横店置业与四原告对安置房的面积超过拆迁面积的部分的补差方式，是以《安置房交付合同》中约定的安置房面积与《拆迁安置协议书》中约定的安置房面积之差，误差在5%以内部分房价为每平米2200元计算；误差在5%以外部分房价为每平米1300元计算（由每平米2200元变更为1300元，被告提交的回迁客户资料明细表可以佐证）。对经过实际测绘确定的安置房建筑面积即房屋所有权证上记载的房屋建筑面积与《安置房交付合同》上约定的安置房建筑面积误差部分的房屋价款，被告横店置业委托被告明秀物业以多退少补的方式向被拆迁人退还或收回这部分房价款。2015年初，四原告以《拆迁安置协议》约定的安置面积为144.78㎡，而《安置房交付合同》实际交付面积为159.97㎡，超出15.19㎡，依据2001年4月4日建设部颁布的《商品房销售管理办法》第二十条的规定，被告横店置业只能收取《拆迁安置协议》规定的安置面积144.78㎡误差3%之内的房价款，即144.78㎡×3%＝4.3434㎡，4.3434㎡×2200元＝9555.48元，认为被告横店置业分别向四原告超收房价款16706.82元，以及从2009年5月起至2014年5月止五年时间的五年期贷款利率的利息损失3007.08元，要求被告横店置业予以退还。被告横店置业委托被告明秀物业向四原告收取的《房屋所有权证》记载的房屋建筑面积与《安置房交付合同》中约定的面积之间的差误部分多退少补的房价款416元，原告要求被告明秀物业返还。被告横店置业辩称，收取四原告全部安置房屋面积超出拆迁房屋面积部分的房价款行为是双方的合同行为；原、被告之间是房屋拆迁安置补偿合同纠纷而不应当是房屋买卖合同纠纷，四原告是拆迁安置补偿合同的主体，而不是房屋买卖合同的主体，本案不能适用建设部2001年4月4日颁布的《商品房销售管理办法》这个部门规章的规定，要求驳回四原告诉讼请求。被告明秀物业以其向四原告收取安置房面积与“房屋所有证”记载的面积之差部分的房价款行为是受被告横店置业的委托行为，不能成为本案的适格被告主体，要求驳回四原告的诉讼请求，为此双方形成纷争，此为本案的事实。上述事实有原告提供的《安置房交付合同》、《拆迁安置协议》、《客户回迁资料明细》和被告明秀物业提供的授权委托书及双方庭审中陈述在案佐证。本院认为，四原告与灵石县拆迁指挥部分别签订的《拆迁安置协议书》是当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规强制性规定，属有效协议；原、被告所签署的《安置房交付合同》，原、被告双方当事人在庭审质证过程中对其客观真实性、合法性、关联性均无异议，是当事人的真实意思表示，属有效合同，且双方对签订《安置房交付合同》，并在《回迁客户资料明细》表格上的签字的客观真实性亦不持异议，对《回迁客户资料明细》应视为《安置房交付合同》的有机组成部分，双方已实际履行，为有效协议。因本案中涉及到的房屋面积144.8㎡是《拆迁安置协议》中约定的面积，而涉及到的159.97㎡系《安置房交付合同》中明确载明的安置房面积与被告横店置业实际交付四原告安置房的面积不同。《商品房销售管理办法》的适用前提为“商品房销售及商品房销售管理”；《商品房销售管理办法》第二十条的适用条件是：“商品房买卖合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差，且合同中对这种误差处理方式未作约定的，产权登记面积与合同约定面积之间的误差超过面积误差比3%的部分房价款才涉及到如何结算的处理原则”，即适用《商品房结算管理办法》第二十条之规定的两个必要条件是：合同约定的房屋建筑面积与最后房屋所有权证上载明的建筑面积之间的误差面积超过合同约定面积的3%以上，再者合同中对上述两种面积出现误差时如何处理未作出约定。双方签订的《拆迁安置协议书》以及《安置房交付合同》均表明原告与被告横店置业之间的争议属于拆迁安置补偿方面的纷争，不宜视为商品房买卖合同类的纠纷，《商品房销售管理办法》不适用本案纠纷之处理，现四原告要求依据建设部2001年4月4日颁布的《商品房销售管理办法》第二十条规定要求被告横店置业退还各原告《拆迁安置协议》中约定的144.78㎡房屋面积与实际交付面积为159.97㎡（合同无此约定）误差中超过3%面积的房屋价款16706.82元之请求，本院不予支持。对于被告横店置业主张的依据《安置房交付合同》、《拆迁安置协议书》及双方认可的《回迁客户资料明细》对安置房屋面积与房屋所有权证上载明的面积差异部分房价款的处理是不违反合同的约定，而且亦不违反相关法律、法规的规定，本院予以采纳。被告明秀物业受被告横店置业委托，退还、收取安置房屋约定面积与房屋所有权证上载明的面积之差房屋价款多退少补的行为是代理行为，不是合同的权利与义务主体，故对原告请求不予支持。综上，四原告的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条第一款、第六十条之规定，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、第八十五条之规定判决如下：驳回原告王宝山、原告曹仲生、原告田建、原告梁超的诉讼请求。案件受理费1520元，由四原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审判长  陈永灵审判员  胡庆刚审判员  杜香绒二〇一五年十二月三十日书记员  乔 静