北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2015）通民初字第06046号原告北京慧谷金磁科技有限公司（反诉被告），住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地景盛南四街15号29号楼二层。法定代表人吴书冶，总经理。委托代理人唐建军，北京颐合中鸿律师事务所律师。委托代理人高远，北京颐合中鸿律师事务所律师。被告中标特安（北京）防伪技术有限公司（反诉原告），住所地北京市海淀区中关村南大街48号7栋五层523室。法定代表人李盛芳，执行董事。委托代理人丁红涛，北京市嘉润道和律师事务所律师。原告北京慧谷金磁科技有限公司（以下简称科技公司）与被告中标特安（北京）防伪技术有限公司（以下简称技术公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员谭云进独任审判，公开开庭进行了审理。原告科技公司的委托代理人唐建军、高远，被告技术公司的委托代理人丁红涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科技公司诉称：2012年11月8日，我公司与北京金石佳业净水设备制造有限公司（以下简称金石佳业公司）签署《厂房租赁合同书》，约定金石佳业公司将位于北京市中关村科技园区通州园金桥科技产业基地景盛南四街15号29号楼厂房（以下简称“租赁房屋”）租赁给我公司作为研发、生产和办公使用，租赁面积1312平方米，租金为每日1.02元/平方米，租赁期限自2012年11月8日起至2017年11月7日止。为保证我公司合法经营并维护租赁房屋，《厂房租赁合同书》第四条第19款约定，房屋完好及守法经营的押金为三个月的厂房租金，即122114元。随后，我公司按合同书的约定向金石佳业公司支付了前三年厂房租金及押金。2013年1月30日，技术公司与金石佳业公司签署了《房屋买卖合同》，约定金石佳业公司将租赁房屋转让给技术公司所有。2013年3月12日，我公司、被告技术公司及金石佳业公司三方共同签署《房屋租赁转移协议》，约定将金石佳业公司与我公司签署的《厂房租赁合同书》变更为技术公司与我公司的合同，且保持原合同的内容不变，由技术公司继续履行《厂房租赁合同书》中应由金石佳业公司履行的合同义务并享有金石佳业公司应享有的合同权利。因我公司租赁前述房屋的主要用途是开展生产业务，而我公司拟开展的生产业务是需得到环保主管部门审批方可进行的。因此，合同约定如因环境评估、工商注册，税务等政府方面的原因，我公司无法完成正常的公司注册和经营，我公司可以解约，并承担实际租赁期内的租金，金石佳业公司应退还押金及剩余租金。2014年10月13日，因我公司材料不符合审批要求，我公司未能通过北京市通州区环保局的环保审批，我公司的生产业务不能正常开展。随后，我公司陆续辞退了公司业务人员，并搬离租赁房屋。2014年11月中旬，我公司与技术公司联系，说明情况，要求解除合同，技术公司同意，2014年12月14日完成交接手续，技术公司工作人员罗峰领回了房屋钥匙，我公司将租赁房屋完整交还给了技术公司。现要求技术公司返还2014年12月15日至2015年11月7日之间实际尚未发生的租金562394.96元，退还房屋押金122114元，支付上述款项自2014年12月15日至返还之日按同期银行贷款利率计算的利息，并承担本案诉讼费用。被告技术公司辩称：原告科技公司的起诉没有事实依据，请求驳回其诉讼请求。厂房租赁合同约定科技公司不能正常注册才能享有单方解除权，对此我方有证人，对最初签订合同时金石佳业公司的真实意思作证。科技公司实际使用房屋已经很长时间，突然说自己环评没有通过，明显不合理，倘若使用时间短还可以理解。即使如合同所述，科技公司也没举证证明他是如何不符合环保要求，又提供哪些材料来证明，不符合环保的情形是否和厂房有关系。科技公司无故解除了厂房租赁合同，属于违约应向我方承担违约责任。现提出反诉，要求科技公司支付擅自退租的违约金488502.27元，欠缴的物业费944.39元，欠缴的电费1329.55元，共计490776.21元。针对被告技术公司的反诉请求，原告科技公司辩称：不同意技术公司的反诉请求，我方解除合同是依据合同约定，不是我方违约，关于欠缴的物业费和水电费需要核实。经审理查明：2012年7月18日，金石佳业公司（出租方，甲方）与原告科技公司（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定甲方将位于北京市中关村科技园区通州园金桥科技产业基地景盛南四街15号29号楼厂房（以下简称涉案厂房）租赁给科技公司使用。2012年11月8日，科技公司向金石佳业公司交纳厂房押金122114元。2013年3月12日，金石佳业公司与被告技术公司及原告科技公司签订《房屋租赁转移协议》，约定将金石佳业公司与科技公司签订的《厂房租赁合同书》变更为科技公司与技术公司的合同，将合同甲方的名称变更为技术公司的名称，合同的其他条款和内容均不做变更。2013年2月28日，原告科技公司（承租方，乙方）与被告技术公司（出租方，甲方）签订《厂房租赁合同书》（以下简称合同书），约定甲方将涉案厂房租赁给乙方作为研发、生产和办公使用，厂房租赁面积为1312.12平方米。租赁期限为2013年2月28日至2017年11月7日。2015年11月7日以后，乙方依据经营情况可以提前退租，租赁期满后，乙方可以在同等条件下优先续租。乙方与金石佳业公司于2012年7月18日签订《厂房租赁合同书》，并已全额支付3年租金1465373元。合同约定，如果因为环境评估、工商注册，税务等政府方面的原因，乙方无法完成正常的公司注册和经营，乙方可以解约，并承担实际租赁期内的租金，甲方退还押金和剩余租金。租赁期限内，非因出现本租赁合同规定的情况，乙方擅自提前退租的，乙方承担违约责任，并负责赔偿，乙方应向甲方赔偿相当于一年的租金费用。此外，该合同书还约定了其他内容。合同签订后，双方开始按约履行。庭审中，科技公司诉称公司注册后，因政府原因未通过环境评估，故依据合同约定解除合同，并于2014年12月14日退还房屋，故要求技术公司退还押金及2014年12月14日后未使用期间的租金。为证明其主张，科技公司提交北京市建设项目环境影响评价验收系统查询的该公司环评结果网页予以证明。该网页显示科技公司材料因为不符合审核要求，被退回。技术公司认可2014年12月14日接收涉案房屋，如需退还租金及押金应由其公司退还，但辩称并未因政府原因导致科技公司无法注册或经营，科技公司系违约提前退租，故不同意退还租金及押金。技术公司提出反诉，要求科技公司支付提前退租违约金及未付水电费用。为证明其主张，技术公司提交发票予以证明。发票显示技术公司付款2014年12月1日至2014年12月14日物业费共计944.39元，并于2015年1月4日付款电费1329.55元。科技公司认可租赁期间的物业费及电费由其承担，但不认可电费。庭审中，科技公司主张曾向技术公司发送退租短信，技术公司也按短信约定时间进行了房屋交接，事实上已经认可了退租。技术公司对此不予认可，辩称其在短信也说了科技公司系违约行为，并未同意解除合同，系科技公司擅自解除合同，属于违约。2015年11月13日，本院前往通州区环保局环境影响评价科，并对该科科长王罡作了询问笔录，王罡表示，科技公司已于2012年9月21日通过环境评估，但没有通过验收，原因系因为现场查看时科技公司自己扩大了经营面积，要求科技公司补办相关手续或恢复原貌，之后科技公司未再申报。上述事实，有《厂房租赁合同书》、收据、《房屋买卖合同》、《房屋租赁转移协议》、公证书、短信记录、房屋接受交接书、发票、谈话笔录及当事人陈述等在案佐证。本院认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告科技公司与被告技术公司签订的合同书系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。依据合同约定“如果因为环境评估，工商注册，税务等政府方面原因，乙方无法完成正常的公司注册和经营，乙方可以解约”。但科技公司提供的证据显示系“材料不符合审批要求”被退回，且通州区环保局环境影响评价科负责人表示科技公司已通过环境评估，系自己扩大经营面积，并未补办相关手续或恢复原状后继续申报，故未通过验收。因此，本院有理由相信系科技公司自身原因，而并非不可改变的政府原因导致环评没有通过，科技公司未提供直接有效证据证明系政府原因而非自身原因导致环评无法通过，又未提供证据证明提出解除合同的主张已经技术公司同意。故本院认为，依据合同约定科技公司擅自提前退租，应承担违约责任。因此，技术公司要求科技公司依据合同约定支付违约金的反讼请求合理，本院予以支持。双方已经于2014年12月14日办理房屋交接，后技术公司接收涉案厂房，科技公司未使用涉案厂房，故2014年12月14日后的租金应由技术公司予以退还，且押金依法在合同解除后亦应退还。因此，科技公司要求技术公司退还2014年12月14日已付租金及押金的诉讼请求合理，本院予以支持。技术公司提供的物业费发票显示费用产生日期在科技公司承租时间内，但电费发票交费时间为2015年1月4日，技术公司未证明电费系科技公司承租期间内产生，故技术公司要求科技公司支付物业费的反诉请求合理，本院予以支持，但要求支付电费的反诉请求依据不足，本院不予支持。双方并未就退还租金及押金时间及利息进行约定，故科技公司要求技术公司支付未及时返还租金及押金利息的诉讼请求依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、被告中标特安（北京）防伪技术有限公司退还原告北京慧谷金磁科技有限公司租金及押金共计五十五万九千七百一十九元，于本判决生效之日起七日内付清。二、原告北京慧谷金磁科技有限公司支付被告中标特安（北京）防伪技术有限公司违约金共计四十八万八千四百五十八元，于本判决生效之日起七日内付清；三、原告北京慧谷金磁科技有限公司支付被告中标特安（北京）防伪技术有限公司物业费共计九百四十四元三角九分，于本判决生效之日起七日内付清；四、驳回原告北京慧谷金磁科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告中标特安（北京）防伪技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千三百二十三元，由原告北京慧谷金磁科技有限公司负担六百三十元（已交纳）；由被告中标特安（北京）防伪技术有限公司负担四千六百九十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费四千三百三十元，由被告中标特安（北京）防伪技术有限公司负担二十五元（已交纳）；由原告北京慧谷金磁科技有限公司负担四千三百零五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  谭云进二〇一五年十二月三日书 记 员  郝东爽