湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2015）芙民初字第3531号原告方某，女，1978年8月28日出生，汉族。原告张某某，男，1974年12月14日出生，汉族。以上二原告共同的委托代理人陈某，湖南某某律师事务所律师。被告长沙某某房地产开发有限公司。法定代表人王某某，总经理。委托代理人钱某，湖南君某律师事务所律师。委托代理人罗某，湖南君某律师事务所律师。原告方某、张某某因与被告长沙某某房地产开发有限公司（以下简称东方城公司）发生房屋买卖合同纠纷，于2015年8月17日向本院起诉。本院受理后，依法适用普通程序，由代理审判员李振宇担任审判长，与人民陪审员康毅、李美华组成合议庭，于2015年8月25日公开开庭进行了审理。原告方某、张某某的委托代理人陈某、被告东方城公司的委托代理人钱某、罗某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方某、张某某诉称:方某、张某某于2011年6月8日与东方城公司签订《商品房买卖合同》，约定方某、张某某购买东方城公司开发的长房白沙湾花园A5栋xxxx号房屋，交房日期为2013年3月28日之前。合同签订后，方某、张某某按合同约定付清了全部房款，但方某、张某某办理交房手续时发现房屋存在诸多质量问题，于是向东方城公司提出整改要求。2014年5月，东方城公司整改后再次通知方某、张某某收房，因仍然存在很多质量问题，方某、张某某再次提出整改。由于东方城公司在整改过程中拖延敷衍，方某、张某某向长沙市政府官方网站的市长信箱中投诉该问题，主管部门虽已责令东方城公司履行整改义务，但东方城公司未按要求整改房屋，导致方某、张某某至今不能入住。东方城拖延整改的行为违反了合同约定及法律规定，为维护合法权益，请求判令：1、东方城公司对方某、张某某购买的长房白沙湾花园A5栋xxxx号房屋的质量问题立即整改完毕；2、东方城公司向方某、张某某支付逾期交房的违约金76223元（自2013年6月27日暂计至2015年5月31日止，此后违约金计算至实际整改合格完毕之日止）。被告东方城公司辩称：涉案房屋验收合格且符合《商品房买卖合同》的装饰、设备标准，不存在质量问题。东方城公司已针对方某、张某某提出的质量瑕疵整改完成，东方城公司此后多次电话及书面通知方某、张某某收房，但其始终拒绝收房，而其理由并无事实及法律依据。经审理查明：2011年6月8日，东方城公司（出卖人）与方某、张某某夫妇（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》及其附件，合同约定由买受人购买出卖人开发的芙蓉区沙湾路1688号长房白沙湾花园第A5栋xxxx号房，房屋总价款为1087497元，付款方式为一次性付清，出卖人应当在房屋交付使用后540个工作日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局办理初始登记，取得栋产权证后120个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证和土地使用权证。合同第十条约定房屋交付期限及条件：出卖人应当在2013年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十一条约定房屋交接及违约责任：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应当在书面通知送达之日起3天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人的原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人在买受人选择继续履行合同时，应自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；由于买受人原因，未能按期接受房屋的，出卖人以书面形式通知买受人办理交房手续，买受人应按出卖人通知日期办理收房手续。若买受人在通知期限内不办理收房手续或不签署房屋交接单，则出卖人可将商品房移交物业公司管理，并视为出卖人已交付房屋。自移交之日起，与该商品房有关的权利、义务和物业管理费由买受人承担。买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在90日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日按已付房款的万分之一计算延期交房的责任。合同第十四条约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：买受人有权拒绝出卖人的交付行为，且出卖人应按前述规定承担逾期交房的责任，并按约定标准在90日内完成整改。第十五条约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应保修责任。合同附件三约定了室内交房标准及公共部分交房标准。合同附件四《合同补充协议》第六条第（二）款第五条约定：出卖人在交付房屋时须达到《长沙市商品房买卖合同》第十条约定的房屋交付条件，如遇该房屋存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，但买受人不得以此拒绝收房。该房屋各部分的保修期按《住宅质量保证书》中的规定执行，保修期自该房竣工验收合格之日起计算……如双方就房屋质量问题发生争议，以长沙市建设工程质量监督站出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据。合同签订当日，方某、张某某向东方城公司支付了全部购房款1087497元。长房白沙湾花园第A5栋建设工程经勘察、设计、施工、监理、建设、消防单位验收合格，并取得工程竣工验收备案后，东方城公司通知方某、张某某验收房屋并办理房屋交接手续。接到交房通知后，方某、张某某于2013年3月28日与东方城公司办理房屋验收及交接手续，并聘请了长沙丁渤爱家投资咨询有限公司负责检验房屋质量，该公司工作人员在验房过程中发现房屋存在入户门不正、需更换，门扇无法关闭、上锁；插座松散或有凸出；厨房阻火圈脱落；入户花园未装地漏；室内多处地面、墙面空鼓；入户花园进住房间门框外口；次卧与主卧窗户并和不严；墙体上多处漏有钢丝且产生锈迹；主卫下水管顶处有渗水痕迹，主卫窗台渗水等诸多问题，作出《问题记录及整改意见》。方某、张某某据此认为房屋质量不符交房标准，故而拒绝收房，并责令东方城公司进行整改。东方城公司对房屋问题进行整改后，长房白沙湾物业服务中心于2013年7月电话通知方某、张某某复验房屋，方某、张某某于2014年5月再次验房时发现部分问题如墙面锈迹、室内墙地面空鼓、插座凸出、窗户不紧密、厨房阻火圈脱落等问题尚未整改完毕拒绝收房，并就存在的问题向东方城公司书面反映。东方城此后曾书面通知方某、张某某收房未果，双方因房屋质量问题尚存争议，至今未办理交房手续。另查明，东方城公司于2014年3月24日协助方某、张某某在长沙市房产局办理了长房白沙湾花园A5栋xxxx号房屋的产权登记手续，房屋所有权证号为：长房权证芙蓉字第7140539**号。上述事实，有双方当事人的陈述、结婚证、房屋所有权证、《商品房买卖合同》、《购房发票》、《问题记录及整改意见》、《验房质量反馈表》、《建设工程竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》、《产品说明书》、《质量保证书》、收房函、快递单、照片等证据证实，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：方某、张某某与东方城公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应根据合同约定履行自己的义务。《长沙市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第六条第（二）款第五条约定：“出卖人在交付房屋时须达到《长沙市商品房买卖合同》第十条约定的房屋交付条件，如遇该房屋存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，但买受人不得以此拒绝收房……如双方就房屋质量问题发生争议，以长沙市建设工程质量监督站出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据。”该条款应视为对《商品房买卖合同》第十一条关于“买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在60日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房”的约定的变更。方某、张某某认为该条款系格式条款，且内容显失公平，应认定为无效条款。本院认为，《合同补充协议》中已明确载明：双方签订合同前，出卖人已就合同条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了充分说明，买受人对条款内容已有充分的理解并同意其全部内容，且方某、张某某理应在签约前对合同及其附件进行了全面的审查。《合同补充协议》第六条第（二）款第五条的约定，是对部分交房标准进行变更，未免除东方城公司应按法定和合同约定的其他交房标准履行的交房义务，亦未排除方某、张某某的主要权利或加重其责任，因此本院对方某、张某某的主张该条款为无效条款的理由，不予采信。根据查明的事实，东方城公司于2013年3月28日与方某、张某某办理房屋交接手续时，涉案房屋已经由勘察、设计、施工、监理、建设、消防单位验收合格，并出具了达到了合同约定的交付条件。方某、张某某于2013年3月28日提出的房屋存在的诸多质量问题，均不违反《商品房买卖合同》附件三约定的交房标准，也非主体结构质量问题或严重影响正常居住使用的质量问题，方某、张某某有权要求东方城公司进行修补或合理解决，但不得以此拒绝收房。东方城公司现已将房屋整改完毕，根据合同约定，双方就房屋质量发生争议时，应以长沙市建设工程质量监督站出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据，方某、张某某虽对房屋质量仍存异议，但未就房屋质量问题，提交符合合同约定的书面工程质量评定意见或其他具有相关鉴定资质的机构、单位所作出的工程质量评定意见予以佐证，故方某、张某某提出的房屋目前仍然存在质量问题的事实依据不足，本院不予采信。故对方某、张某某要求东方城公司对房屋的质量问题立即整改完毕的诉讼请求，本院不予支持。因方某、张某某拒绝收房的理由不成立，涉案房屋应视为在2013年3月28日完成了交付手续，故对方某、张某某要求东方城公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条的规定，判决如下：一、驳回方某、张某某要求东方城公司对长房白沙湾花园A5栋xxxx号房屋的质量问题立即整改完毕的诉讼请求；二、驳回方某、张某某要求东方城公司支付因其逾期交房而产生的违约金的诉讼请求。本案受理费1706元，由方某、张某某负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李振宇人民陪审员  康 毅人民陪审员  李美华二〇一五年十二月二十五日书 记 员  邓 露附本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第七十七条：当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条：出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。