广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗南法民三初字第576号原告：石茂林。委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。被告：广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司。法定代表人：杨文杰，职务:总经理。委托代理人：余松蔚，该公司员工。委托代理人：何秀琼，该公司员工。被告：佛山市顺德区雅骏装饰设计工程有限公司。法定代表人：郑伟熙，职务：总经理。委托代理人：郭晓颖，广东国鼎律师事务所律师。原告石茂林诉被告广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）、佛山市顺德区雅骏装饰设计工程有限公司（以下简称雅骏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行审理。原告石茂林的委托代理人王美舟，被告碧桂园公司的委托代理人余松蔚、何秀琼，被告雅骏公司的委托代理人郭晓颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石茂林诉称：2013年8月15日，原告与被告碧桂某公司签订商品房买卖合同，约定原告购买碧桂某公司开发的碧桂某山湖湾XX房。合同约定碧桂某公司应于2014年11月30日前将具备约定交付条件的房屋给原告使用，逾期每日按照原告总房款的万分之三支付违约金给原告。同日，原告与两被告签订委托装修合同，约定如原告在约定交楼期限届满后10日内未收楼的，雅骏公司可代为收楼装修，则原告认可其代收楼行为。合同签订后，原告依约付清了房款和装修款，履行了全部合同义务。但碧桂某公司至今不具备交楼条件，未通知原告收楼。被告雅骏公司未经原告同意提前装修房屋，且装修质量奇差，存在地板刮花破裂空鼓、墙壁起泡不平、墙壁瓷片脱落、房屋漏水等许多严重质量问题，装修材料质量低劣，做工粗糙，达不到国家标准，远远达不到当初两被告承诺的每建筑平方米2800元的装修标准，拒不修复或重作。故请求判令：1、二被告赔偿原告支付涉案房屋修复费用及修复期间的租金损失，暂计为70000元（该金额为暂定数，以实际评估后变更的金额为准）；2、二被告向原告支付该房屋约定装修价与实际装修评估价的差价款，暂计20000元（该金额为暂定数，以实际评估后变更的金额为准）；3、本案诉讼费由二被告承担。被告碧桂某公司、被告雅骏公司共同辩称：一、《委托装修合同》反映的是合同各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，《委托装修合同》中对各方权利义务作了明晰的约定，且该合同已经实际履行完毕，业主支付装修款的行为是其履行合同义务的体现。1、原告在签订《委托装修合同》之前，通过售楼人员介绍和实地考察样板房，已经对房屋的装修状况有了全面的了解，合同反映的是各方的真实意思表示；2、《委托装修合同》本身对装修标准也做了明确的约定，各方对于装修标准均是明确知晓的；3、委托装修的对价在合同中也作出了明确的约定，原告对此明知且不持异议；4、房屋的装修已经完成，原告亦依约定支付了装修费用，该合同已经实际履行完毕。二、原告在各方已经就案涉房屋的装修造价作出明确约定且已经实际履行的前提下，提出对案涉房屋的装修造价进行评估，没有任何依据。商品的价值除了成本以外，还包括制作人的工艺、品牌信誉度等，因此对涉案房屋装修造价的评判，不能仅依据其成本造价进行估量涉案房屋的装修是否存在瑕疵。三、从原告购买涉案房屋的整体单价来看，与同一时期案涉楼盘同批次的其他房屋的购买价格基本相当，原告没有因为签订委托装修合同而遭受实际损失。涉案楼盘前期销售的带装修的房屋，实行的是单一的《商品房买卖合同》，并没有签订《委托装修合同》，后因政府限价，开发商才不得已选择将楼款分割为毛坯房楼款和装修款两个部分，即实行所谓的“双合同”，但无论是“单合同”还是“双合同”，不仅反映了买卖双方的真实意思表示，更反映了涉案房屋的客观价值。四、涉案房屋的装修是否存在瑕疵，原告并未告知承担保修责任的被告雅骏公司，即便是装修存在瑕疵，完全可以通过该公司进行修复解决，而没有必要直接对质量瑕疵的修复进行造价评估。五、从房屋现状来看，也不存在任何质量问题，关于签订“双合同”是为了避免限价政策，实际涉案房屋是带装修出售的，两份合同反映的价款是真实房屋价款，且原告签订合同时也明知该事实。六、原告主张的租金损失没有证据证明，即使存在质量问题需要我方修复，也没有造成原告任何损失。综上，《委托装修合同》是原告在充分了解装修效果及合同内容的基础上签订的，反映了各方的真实意思表示，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害社会公共利益或者第三人权益，是合法有效的合同，且该合同已实际履行完毕，原告也并没有因此而遭受损失。原告现试图推翻原有合同，重新确定装修价格，实际上是违约行为，请求法院秉承尊重契约精神，维护市场秩序稳定的原则，依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2013年8月15日，原告作为乙方（买方）、被告碧桂某公司作为甲方（卖方），共同签订了《商品房买卖合同》、合同附件一至七及补充协议（附件七）附录一至三。合同约定乙方向甲方购买位于广州市南沙区进港大道北碧桂园山湖湾xx房，建筑面积共96.67平方米，总房价942617元。合同约定房屋交付的时间为2014年11月30日前。《商品房买卖合同》附件七为《商品房买卖合同补充协议》，该协议第十五条约定：该商品房为毛坯房，甲方不负责装饰，交付标准按《商品房买卖合同》附件六的约定执行。除该商品房与《商品房买卖合同》附件六约定的交付标准不一致外，乙方在该商品房交付时不得以对该商品房有异议为由拒绝收楼，乙方以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由乙方自行承担。第十七条约定：在保修期内，乙方发出书面保修通知书25日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。在任何阶段，不管任何原因导致甲方应承担保修、修补责任，且甲方在履行保修、修补责任过程中，需要乙方配合、协助的，乙方应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求。若乙方不进行配合、协助而导致甲方无法履行保修、修补责任的一切法律后果，甲方不承担。在上述商品房买卖合同签订当日，原告作为甲方（委托方）、被告雅骏公司作为乙方（承接方）、被告碧桂某公司作为丙方（开发商），三方签订了《委托装修合同》及合同附件一至三。合同约定：甲乙双方一致同意甲方委托乙方对涉案房屋进行装修，并一致确认乙方按本合同附件一装修户型平面图和附件二装修内容和设备标准对房屋进行装修装饰，由乙方包工包料完成，甲方应向乙方支付的装修费为270676元。甲方应于2014年11月30日起10天内前往丙方处办理收楼手续，同时将该房屋交给乙方装修；甲方未在该约定的期限内办理收楼手续的，则由丙方于前述约定的甲方应收楼期限届满之次日将房屋交付给乙方，甲方自愿认可丙方交付房屋给乙方即视为已交付给甲方、甲方已收楼且没有任何异议。乙方于房屋交付给其装修之日起的170天内完成房屋的装修装饰。房屋的装修在交付使用时如存在属于工程范围的质量问题的，甲方有权要求保修和修复，乙方应承担保修、修复责任。在保修期内，不管任何原因导致乙方应承担保修、修补责任，且乙方在履行保修、修补责任过程中，需要甲方配合、协助的，甲方应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求。若甲方不进行配合、协助而导致乙方无法履行保修、修补责任的一切法律后果，乙方不承担。另外，在该合同附件二中列明了涉案房屋的装修标准及配套设施。原告在签订上述合同后，已依约支付了全部购房款及装修费。2014年11月29日，被告碧桂某公司向原告邮寄收楼通知。2015年4月7日，原告委托广州市啄木鸟工程咨询有限公司对涉案房屋进行实地验房，并由该公司出具了《房屋查验咨询报告》，报告中指出涉案房屋存在墙面裂纹、墙砖空鼓、墙面天花刷漆粗糙、天花吊顶裂纹等质量问题。原告至今未办理涉案房屋的收楼手续。两被告在庭审中表示，当时涉案楼盘是以精装房报建并准备以带精装修出售，但因在销售过程中遇到政府限价才将原本一个购房合同拆分为毛坯房和装修两份合同与原告分别签约。就两被告所述及的有关房地产市场调控政策问题，本院曾在另案中就该此向广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局发出《征询函》，该局以穗国房南〔2015〕67号复函回复表示，其严格按照《广州市国土房管局关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》执行相关房地产市场调控政策。该局将上述通知作为复函附件一并提供给本院。根据上述通知规定，从2013年4月24日起，本市（含市辖10区、从化市和增城市）实行商品住宅预（销）售网上价格申报，房地产开发企业预（销）售商品住宅前，应办理预售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。未办理网上价格申报或申报价格过高且不接受国土房管部门指导的，暂不核发预售许可证；超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同。为了查明案件的事实，本院就涉案楼盘是否以精装房报建销售的问题，前往南沙区档案馆调取了涉案楼盘所属工程项目的城建档案，该工程项目名称为碧桂某山海湾五标段总承包工程，发包单位是被告碧桂某公司，总承包单位是广东省阳江市建安集团有限公司，并由该公司负责涉案楼宇的室内精装修（或精简装修）工程。上述装饰装修工程竣工验收时间为2014年10月14日。涉案房屋于2014年10月15日取得《竣工验收备案表》。诉讼中，原告确认被告碧桂某公司已对涉案房屋采取了一定的修复措施，碧桂某公司亦表示愿意对原告提出的房屋质量问题继续履行保修责任。原告则不同意由被告继续进行保修，坚持要求对涉案房屋的装修质量进行检测并评估返修造价，由两被告按评估结果承担共同赔偿责任。另原告不申请在诉讼中对租金标准进行评估。本院认为：根据双方当事人的诉辩意见及法庭调查，本案的争议焦点归结为：一、原告主张的装修差价款应否得到支持。二、原告是否可以就涉案房屋存在质量问题而直接要求被告予以赔偿。关于争议焦点一的问题，原告和两被告虽然签订了《委托装修合同》，约定由原告在办理收楼手续时或由被告碧桂某公司在约定的收楼期限届满之次日，将涉案房屋交给被告雅骏公司装修，但被告碧桂某公司在向原告发出交付涉案房屋通知时，涉案房屋已经是带精装修状态。根据上述情形，并结合当时的房地产市场调控政策、涉案房屋相关城建档案资料及当事人陈述等事实，可以认定原告在购买涉案房屋时，虽然分别与两被告签订“毛坯房”买卖合同和装修合同，但涉案房屋实际上是带装修出售，装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分，其与“毛坯房”买卖合同所约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款。由于装修费用实际属于房价款的一部分，故自然不存在原告所主张的装修造价差额问题。另外，涉案房屋的装修标准及配套设施，已在《委托装修合同》附件二中清楚列明，并将之作为合同约定的装修交付标准，被告只需按照该装修内容和设备标准完成对涉案房屋的装修装饰，即为已按照约定履行了合同义务。因此，即使原告坚持认为装修费用不属于房价款，但其以合同约定的装修费用远高于涉案房屋的实际装修造价，而要求两被告连带偿还装修造价差额的主张，亦缺乏合同和法律依据。关于争议焦点二的问题，根据《商品房买卖合同》保修条款的约定，涉案房屋在保修期内发生质量问题的，由被告碧桂某公司负责保修，原告应予以配合、协助，原告在被告碧桂某公司既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的情况下，可以自行或聘请他人进行维修，并由被告碧桂某公司承担合理的维修费用。被告碧桂某公司已就原告提出的问题进行维修，并表示如还存在质量问题同意按保修条款继续进行维修，且原告之后亦未有自行或聘请他人进行维修，故应由被告碧桂某公司先按合同约定的保修程序对涉案房屋履行保修义务。原告申请检测涉案房屋装修质量、评估返修造价，并要求两被告按评估结果共同赔偿原告自行维修涉案房屋修复费用及修复期间租金的主张，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，判决如下：驳回原告石茂林的诉讼请求。案件受理费1025元由原告石茂林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。代理审判员  李慧娟二〇一五年十二月二十一日书 记 员  张大会