江苏省高级人民法院行 政 判 决 书（2015）苏行终字第00274号上诉人（原审原告）潘国俊。委托代理人潘成荣。被上诉人（原审被告）丹阳市人民政府，住所地丹阳市开发区兰陵路8号。法定代表人陈可可，该市市长。委托代理人许锁庚，丹阳市政府房屋征收办公室工作人员。委托代理人朱建宇，江苏丹凤律师事务所律师。上诉人潘国俊因诉丹阳市人民政府（以下简称丹阳市政府）房屋征收补偿决定一案，不服江苏省镇江市中级人民法院(2014)镇行初字第00025号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人潘国俊及其委托代理人潘成荣，被上诉人丹阳市政府的委托代理人许锁庚、朱建宇到庭参加了诉讼。因调取相关案件卷宗需要，本院扣除了案件审理期限。本案现已审理终结。一审法院认定，丹阳市政府于2012年12月28日作出丹政房发[2012]4号《丹阳市政府房屋征收决定》（以下简称《征收决定》），对丹阳市某北路西侧旧城区改建项目建设规划范围内的房屋实施征收，丹阳市政府于征收现场、《丹阳日报》公告该《征收决定》。潘国俊所有的丹阳市某路某号某幢某室营业房（以下简称涉案被征收营业房）处于该征收范围内，用于出租经营，自2012年起5年内每年租金6万元（即约44元/㎡*月）。2013年1月30日唐光伟向镇江市人民政府申请行政复议，要求撤销该《征收决定》。2013年3月25日镇江市人民政府作出[2013]镇行复第5号《行政复议决定书》，决定维持该《征收决定》。此后，唐光伟、潘国俊等10人向一审法院提起行政诉讼，请求撤销该《征收决定》，一审法院以该起诉超过起诉期限为由，作出（2013）镇行初字第14号行政裁定书，裁定驳回唐光伟、潘国俊等10人的起诉。唐光伟、潘国俊等人不服，提起上诉，江苏省高级人民法院终审裁定维持了一审法院的裁定。依据一审法院（2013）镇行初字第14号案件卷宗，涉案征收项目有丹阳市第十六届人民代表大会第一次会议于2012年3月30日作出的《关于丹阳市2011年国民经济和社会发展计划执行情况及2012年国民经济和社会发展的决议》、丹阳市发展改革和经济信息化委员会于2012年4月9日作出的丹发改经信投资发[2012]52号文、丹阳市规划局于2012年4月17日作出的丹政规[2012]15号文及附图、丹阳市国土资源局于2012年4月18日作出的丹国土资发[2012]10号文等审批手续。2013年1月11日，丹阳市政府房屋征收办公室（以下简称丹阳市征收办）组织选择房屋征收评估机构，因参加该项目房屋征收评估的5家机构均未超过半数，按照评估机构选择规则，现场摇号确定丹阳市方正房地产价格评估有限公司（以下简称方正评估公司）等4家评估机构为涉案征收项目的房屋征收评估机构。该过程经丹阳市公证处公证。2014年5月5日，方正评估公司受丹阳市征收办委托，对潘国俊的涉案被征收营业房进行了评估，评估基准日为2012年12月28日，其中：评估方法为收益法评估，即房地产价值=纯收益/房地产资本化率；经调查评估，本区域类似营业房社会平均租金为141.66元/㎡*月,扣除客观总费用所得的房地产纯收益为127.55元/㎡*月；确定的房地产资本化率为5%，得出一、二楼平均单价为30611元/㎡;评估该房地产的价格为3490266元。2013年6月4日，征收工作人员将涉案被征收房屋的评估报告、装修装饰及附属物附件，申请复核评估有关事项告知书送达到潘国俊家中，潘国俊家人拒签。2014年7月26日，方正评估公司受丹阳市征收办委托对位于某路西侧某区(以下简称某路某区)营业房某楼某号商业房（安置房）市场价值进行评估，该房屋为期房，评估基准日为2012年12月28日，合计房屋评估价款2716885元。征收期间，该项目征收工作人员多次与潘国俊的父亲潘成荣商谈房屋征收补偿事宜。2013年7月22日，征收工作人员向潘成荣的住所送达营业用房签约选房事项告知书，潘成荣收件后拒签。2013年7月31日丹阳市征收办与潘成荣就涉案被征收营业房达成房屋征收补偿协议，安置某号商铺给潘国俊。因丹阳市征收办没有证据证明潘成荣受潘国俊委托,且事后潘国俊就该协议发表声明称其未授权潘成荣签订协议，故潘成荣所签协议无效。因征收双方无法达成征收补偿协议，丹阳市政府于2014年8月4日作出丹政房补[2014]2号房屋征收补偿决定（以下简称《补偿决定》），并予送达，潘国俊父母接受但拒绝签字，征收工作人员另将《补偿决定》张贴公告。该《补偿决定》的主要内容是：对潘国俊的涉案被征收营业房（建筑面积114.02㎡）进行产权调换。调换房位于某路某区某号楼某号，房屋一楼、二楼建筑面积均为51.96㎡，合计房屋评估价款2716885元，实际房屋优惠安置价2431728元，涉案被征收房屋评估价款、装饰装修及附属物评估价款合计为3553583元，公共维修基金个人部分补贴4677元，补偿款合计为3558260元，经结算，房屋产权调换差价为1126532元，已专户存储，由丹阳市征收办在潘国俊让房后支付。因实际搬迁日期暂时无法确定，迁装移位补助、误工补助、停产停业损失的补偿、搬迁费等其他补助、补贴，在潘国俊自行搬迁后15日内根据《丹阳市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》、《丹阳市国有土地上房屋征收搬迁费、临时安置费及补助、奖励标准》的规定另行结算。潘国俊应在该决定送达之日起15日内自行搬迁，让房给予拆除。另查明，丹阳市政府于2015年1月12日向一审法院出具书面说明，潘国俊可以选择产权调换或者货币补偿；经过一审法院协调，丹阳市政府另提供6套安置方案（包括某号商铺），潘国俊均不同意，潘国俊要求原址回迁，至少也要安置在某号楼;丹阳市政府称某号楼不是安置房源，不能安置,双方意见不一致,协调不成。还查明，丹阳市征收办就本案征收项目共提供营业房安置房源77套，实际被征收营业房49户，房源比率超过1.5/1。安置房源分两部分，一部分是某旧址（32套），用于安置被征收人原地安置；另一部分为某路某区，按距离闹市由远到近的顺序将建设1、7、8、9、10、11、12、15号商住楼，其中实际用于安置的营业房为1号楼(18套)、7号楼(11套)、8号楼(4套)、9号楼(8套)、11号楼(4套)，未提供10号、12号、15号楼安置房源。丹阳市征收办已于2014年8月9日将12号楼3284.57㎡安置给秦泽伟、史剑辉（）。该项目被征收营业房共49户，目前仅潘国俊、周俊两户未签订征收补偿协议，其余均已经协议安置，对照其他营业房的补偿安置情况，丹阳市政府对潘国俊的补偿标准基本一致。一审法院认为，丹阳市政府于2012年12月28日作出的《征收决定》已发生法律效力，征收项目现仅有2户未签约，因征收双方无法就征收补偿达成协议，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第二十六条第一款规定，丹阳市政府有权作出征收补偿决定。本案中，方正评估公司是经合法选择产生的具有评估资质的机构，该评估公司调查了类似房地产的交易价格和租金，评估结论合法有据。并且该项评估的相关租金远高于潘国俊涉案被征收房屋的实际租金，因此该评估报告不损害潘国俊的利益。潘国俊主张评估价格仅是市场实际价格的一半没有事实依据，不予支持。虽然《征补条例》对于征收营业房未要求就近安置，但是丹阳市政府已在征收区域内对潘国俊给予就近安置，尽管未能按照潘国俊要求实施原址安置或者安置到某号楼，但并不违反《征补条例》的规定。因潘国俊要求原址安置，可以认定潘国俊选择了产权调换，丹阳市政府在无法原址安置的情况下，给予潘国俊产权置换，且在一审法院审理期间，丹阳市政府书面承诺仍确认潘国俊有货币选择权，已经弥补了对潘国俊选择权保障不足的瑕疵。虽然《丹阳市国有土地上房屋征收搬迁费、临时安置费及补助、奖励标准》规定停产停业损失补偿按被征收房屋价值的特定比例确定，不符合《征补条例》、《江苏省贯彻实施若干问题的规定》的相关规定，但依据该种方法计算的停产停业损失大于潘国俊的实际租金损失，潘国俊亦无异议，故关于停产停业损失的确定不应认定为违法。因丹阳市政府依法选择评估机构，并将评估机构对涉案被征收房屋的评估报告送达潘国俊，多次与潘国俊商谈补偿事宜，因双方未达成补偿协议，依法作出《补偿决定》，并予公告，行政程序符合法律规定。关于丹阳市政府在征收过程中，是否实施潘国俊所诉称破坏其住所门窗（并非本案涉案被征收房屋）等物品的情形，不属于本案审理范围，不予理涉，潘国俊可以依法另行处理。因此，对于潘国俊关于请求撤销丹阳市政府作出的《补偿决定》并判令该市政府重新作出房屋征收补偿决定的诉讼请求，原审判决予以驳回。上诉人潘国俊上诉称，被上诉人无证据证明涉案《征收决定》符合城乡规划和专项规划，在《征收决定》的合法性未能确定的情况下，被上诉人对上诉人作出《补偿决定》不具有合法性。被上诉人未将安置方案和规划方案公示，不符合法律规定。本案中，评估机构对涉案被征收房屋的评估价格过低，且评估报告未能给予上诉人合法的救济途径，故评估报告不具有合法性。《补偿决定》中确定的产权调换房即位于某路某区营业房某号楼某号的营业房，虽与上诉人的涉案被征收房屋位于同一征收地段范围内，但因相隔400米而造成商业价值降低，而与上诉人同一幢楼的凯利电器却得到了某路某区某号楼的原址安置。同时，上诉人住所的门窗等物品被破坏，上诉人至今都未获得赔偿。请求本院撤销一审判决，撤销丹阳市政府作出的《补偿决定》。被上诉人丹阳市政府答辩称，被上诉人作出的《征收决定》合法有效。相关评估公司就上诉人涉案被征收房屋作出的评估报告已经向上诉人送达，一起向上诉人送达的还有申请复核评估有关事项告知书等材料，告知被征收人对评估结果有异议，可以申请复核评估;复核评估有异议可以申请鉴定。故对涉案被征收房屋的评估行为亦合法有效。被上诉人在与上诉人多次协商的基础上，对上诉人作出的《补偿决定》并不侵害上诉人权益。一审判决正确。请求本院驳回上诉，维持原判。本院庭审中，上诉人潘国俊对一审判决认定的案件事实提出以下异议：上诉人不清楚评估机构是如何选择的，上诉人也没有收到涉案被征收房屋的评估报告;对一审判决认定的其他案件事实没有异议。被上诉人丹阳市政府对一审判决认定的案件事实无异议。关于上诉人所提异议，本院经审查，因上诉人在本院庭审中确认被上诉人在征收过程中已将涉案相关评估报告送到其家里，故涉案相关评估报告已向其送达;且被上诉人提交的证据能够反映评估机构的确定过程，故一审判决对该部分事实的认定并无不当。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。另在本院审理过程中，本院组织双方当事人就补偿问题进行了调解，被上诉人表示，如上诉人接受货币形式补偿，经其与某路某区开发商沟通，该开发商同意将某路某区某-6或某-7营业房（该房面积略大于涉案被征收房屋面积）以33100元/平方米的价格卖与上诉人（据被上诉人称上述房屋如对外卖售，价格约为46000-48000元/平方米左右）。上诉人表示其同意将某路某区某-6或某-7营业房其中一处作为其安置房，虽然对其涉案被征收房屋的评估价格是30600元/平方米，但因在《补偿决定》中对某路某区某号楼某号营业房的评估价是23400元/平方米，故对于某路某区某-6或某-7营业房也应按23400元/平方米与其结算;同时，被上诉人应补偿其100000元/年的房屋租金损失，共计3年300000元，还应赔偿其门窗损失12000元、精神损失180余元/天。因上诉人与被上诉人意见不一，至协调未果。涉案被征收房屋尚未被拆除。本院认为，因上诉人并无证据证明丹阳市政府于2012年12月28日就涉案地块作出的《征收决定》已经法定程序被确认为违法、无效或被撤销，故上诉人关于被上诉人作出的《补偿决定》不具有合法性的主张并无事实根据。《征补条例》第二条、第十九条第一款规定，依法征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（）给予公平补偿;被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定;被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。本案中，方正评估公司作为具有评估资质的评估机构，调查了与涉案被征收房屋类似的房地产的交易价格和租金，且该评估公司在评估报告中据以测算上诉人涉案被征收房屋评估价格的参照房屋的相关租金高于被征收房屋的实际租金，故上诉人主张该评估报告对上诉人的涉案被征收房屋的评估价格过低事实根据不足。因被上诉人在作出《补偿决定》前向上诉人送达了涉案被征收房屋评估报告、申请复核评估有关事项告知书等材料，而上诉人并未申请对评估结果进行复核评估。因此，被上诉人根据涉案评估报告对上诉人进行安置补偿并无不当。因上诉人在征收过程中提出了相关产权调换的要求，被上诉人根据涉案被征收房屋的相关评估结果，确定在同一征收地段给予上诉人产权置换并无不当，且在一审法院审理期间，被上诉人书面承诺确认上诉人有货币选择权，弥补了对上诉人选择权保障不足的瑕疵。按照《丹阳市国有土地上房屋征收搬迁费、临时安置费及补助、奖励标准》的规定，对于符合给予停产停业损失补偿条件的，房屋征收部门可以按照被征收房屋价值的3%，一次性给于直接经营损失补偿；按照被征收房屋价值的0.3%，每月给予租金损失补偿，直至过渡期限结束。虽该规定依据被征收房屋价值的特定比例确定停产停业损失，与《征补条例》、《江苏省贯彻实施若干问题的规定》的相关规定不一致，但因依据该种方法计算的停产停业损失大于原告的实际租金损失，故被上诉人关于停产停业损失的确定未损害上诉人的合法权益。因被上诉人在征收过程中，是否实施上诉人所诉称的破坏其住所门窗（并非本案涉案被征收房屋）等物品的情形，不属于本案审理范围，故一审法院不予理涉并无不当，上诉人可以另依法定途径寻求救济。综上，上诉人潘国俊的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、审判程序合法、适用法律正确。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人潘国俊负担。本判决为终审判决。审 判 长 齐 鸣代理审判员 季 芳代理审判员 黄 河二〇一五年十二月二十五日书 记 员 胡志成