徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）云民初字第399号 原告薛斌。 委托代理人李敏，江苏淮海正大律师事务所律师。 被告李传家。 委托代理人周保久，江苏清正苑律师事务所律师。 原告薛斌与被告李传家房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月23日立案受理后，依法由审判员刘海侠适用简易程序分别于2015年3月12日、4月2日公开开庭进行了审理。原告薛斌的委托代理人李敏，被告李传家及其委托代理人周保久到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告薛斌诉称，原、被告于2008年11月9日签订了协议书，原告购买被告位于建国东路123#一层103室房屋，并对购房事宜作出了具体的约定，但被告一直未协助原告办理过户手续，为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，特诉至本院，请求依法判决：1、被告协助办理建国东路123#一层103室房屋过户手续。2、诉讼费由被告承担。 被告李传家辩称，被告名下涉案房屋大约2003年起租赁给原告经营使用。2008年被告因急需用钱，向原告借款20万元，原告提出让被告将该房屋卖给原告，被告当时未和房屋的共有人即被告的妻子协商，便口头答应，同时原告草拟协议一份，协议约定涉案房屋以95元卖给原告，并分期付款。被告回家后，和家属协商，家属不同意将房屋出卖。被告又找到原告再次协商，经双方同意达成借款合同一份，借款金额为40万元，借款期限为2008年12月11日至2011年12月10日，并经徐州市公证处公证，同时原告要求被告将涉案房屋办理抵押。被告办完公证手续后将涉案房屋两证及他项权证等相关材料交付给原告。双方约定租金和借款利息相抵。借款合同到期后，原、被告又签订展期借款合同一份，将原告借款合同的期限延展期限至2015年2月15日。合同其余条款不变。并于2012年2月15日在徐州市公证处办理公证。同时，房地产抵押合同也相应顺延。2014年12月，借款合同即将到期，被告将40万元准备好，准备随时还给原告。但原告想继续承租，因租赁价格未能协商一致，被告于2014年12月15日书面致函原告，告知其原合同临近到期，月租金按到期后每月12000元，同时告知原告有优先承租权。但原告仅仅是电话回复不同意该承租价格，但还想继续租用该房屋。被告又于2015年1月15日再次致函原告，内容与前一份函基本相同。但原告以租赁价格过高拒绝搬出。原告以买卖合同纠纷为由，请求被告协助办理过户手续，没有任何事实和法律依据，从房屋的使用状况，双方的借款合同及双方的数次交谈、协商来看，原告一直认可双方的租赁关系，而且是愿意继续承租该房屋，因租赁价格争议双方未达成一致意见，才导致原告提起本次恶意诉讼，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，徐州市建国东路123#一层103室房屋属李传家和其妻子魏天芳共有。2008年11月9日，李传家与薛斌签订协议一份，载明：“甲方：李传家乙方：薛斌甲方自愿将位于徐州市建国东路123#一层103室门面房出售于乙方，总价玖拾伍元正。甲方保证该门面房无任何纠纷（包括抵押封存等），并确保该处房产为门面房（以产权证为准）。付款方式：自签订本协议之日付款贰拾万元。2008年12月10日前付款叁拾万元（其中11月20日付拾万）。该房屋交易所有税费由乙方承担，于产权处交易结束5个月内余款付清，乙方违约按3‰天付违约金。甲方违约按总额50%付违约金给乙方。”该协议背面是打印的《借款协议》，内容为：“甲方：李洁家乙方：高洁甲方向乙方借款贰拾万元，月息1%，甲方自愿将建国东路123#一层103室门面房抵押给乙方，并通过中介30日内到产权处办理抵押手续，甲方保证该门面房无任何纠纷（包括抵押、封存等）。借款日期以甲方借条为准，期限以抵押期为准。甲方借款期间如出售该处房屋，只能以不高于90万元出售给乙方。以上条款双方应严格履行，有任何违反，都需向对方赔付违约金贰拾万元。甲方：乙方：2008年10月6日”。协议右下方双方签名处为空白。后薛斌分别于2008年11月9日、2008年11月28日向李传家各汇款20万元，共计40万元。原告称协议中“总价玖拾伍元正”系笔误，少写了一个“万”字，实际应为“总价玖拾伍万元正”。被告在庭审中自认“李洁家”系笔误，实际为“李传家”，即被告。 2008年12月11日，李传家、魏天芳（乙方）及薛斌、高洁（甲方）签订了《借款协议》及《房地产抵押合同》，并在徐州公证处办理了公证。双方约定：乙方向甲方借款40万元；借款期限三年，自2008年12月11日至2011年12月10日止；抵押方式为：乙方将其名下的建国东路123#一层103室房产抵押给甲方；还款日期为：乙方从甲方发放贷款的次月起开始按规定还款，每一个月或季度为一个还款期，乙方在一个还款期内的任意一天还款，均按一个还款期计算利息，结息日为每个还款期的最后一日，最后一次还款，不得超过本合同期限的届满日；贷款利率为年利率18%。 2012年2月15日，双方签订《展期借款合同》及《房地产抵押合同》，并在徐州公证处办理了公证。约定：双方自愿将2008年12月11日签订的借款协议借款期限展期至2015年2月15日。即借款期限自2008年12月11日至2015年2月15日，双方签订的《借款合同》其余条款内容不变。抵押期限顺延至2015年2月15日。 2008年12月16日，薛斌拟定协议一份，内容为：“甲方：李传家乙方：薛斌经甲乙双方协商，乙方自愿将借于甲方肆拾万元的利息冲抵租用甲方房屋租金肆仟元，抵押到期后甲方归还乙方借款后，房屋仍由乙方租用，而租金随行就市，由双方参照周边租金商定。”薛斌在该协议上签名，李传家未在协议上签名。对于未签名的原因，被告称其认为原告写的冲抵租金4000元太低，被告不同意故未签名，双方在实际履行中是用借款利息冲抵租金。 另查明，借款合同签订后，薛斌未给付李传家合同约定的借款，李传家也未向薛斌支付借款利息，涉案房屋由薛斌使用，薛斌也未向李传家支付租金。 2014年12月15日，李传家给薛斌邮寄书面函一份，内容为“咱们的借款利息抵房租的合同临近到期，到期后的租金为每个月壹万贰仟元，按合同惯例你有优先权，现提前一个季度告知你，供你参考。如有意请与我电话联系或是面谈有关续约事宜”。 2015年1月14日，李传家的女儿李晴电话联系薛斌，告知薛斌涉案房屋租金每月12000元，询问薛斌是否继续承租，薛斌认为价格太高。 2015年1月15日，李传家再次给薛斌邮寄告知函一份，内容为：“承租方（七彩喷绘、薛斌）你所承租的建国东路123房屋（现为七彩喷绘门面用房）租期将于2015年2月15日到期。且你在2015年1月14日与我方的电话中明确表示不再续租，放弃你同等条件下的优先承租权（每月租金壹万贰仟元）。现我方正式通知你：限你在2015年2月15日前将房屋内所属你方的一切物品清空，将房屋恢复租用前之原状，并与我方到房屋产权处办理房屋解除抵押手续，我方同时给付公证之欠款。且我方将于租期到期之日对自己的私有房屋进行整理清理，以便交付下一承租户使用。房屋内如有剩余物品，我方将按无主废弃物处理。如你方拒绝按期履行公证抵押合同及房屋租赁合同，由此造成的一切损失由你方承担。特此告知！出租方：李传家、李晴2015年1月15日”。 2015年2月13日，李传家电话联系薛斌，李传家称借款合同2月15日到期，要求偿还薛斌借款。薛斌称已到法院诉讼，等法院判决。 以上事实，有原告提供的协议、转账凭条、房屋所有权证、土地使用权证，被告提供的公证书、电话录音、协议书一份、函两份、快递详情单及原、被告的当庭陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，合同的订立、权利的行使、履行义务应当遵循自愿原则和诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告之间先达成房屋买卖协议，但从之后双方签订的借款协议、抵押合同、40万元付款行为、薛斌于2008年12月16日亲笔书写的协议、展期借款协议、李传家给原告的告知函、李晴和薛斌的通话内容来看，双方已将买卖协议变更为借款协议，并采用以租金抵借款利息的方式履行。双方最终的合意是借款和房屋租赁，而不是房屋买卖。因此，原告薛斌要求被告李传家履行买卖协议约定协助其办理过户手续，没有事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告薛斌的诉讼请求。 案件受理费减半收取为6650元，由原告薛斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员  刘海侠 二〇一五年四月十六日 书记员  杨 欢