贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)黔毕中民终字第369号上诉人（原审原告）韩忠良（又名韩忠久），男，苗族，1966年3月20剑河贵州省剑河县。委托代理人曾宇，金沙县中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）周仕模，男，1970年5月5日出生金沙金沙县。被上诉人（原审被告）苟纯其，男，1978年8月7日出生金沙金沙县。委托代理人林利仁、朱天艳，贵州名城（金沙）律师事务所律师。上诉人韩忠良与被上诉人周仕模、苟纯其房屋买卖合同纠纷一案，韩忠良不服金沙县人民法院于2014年12月9日作出的（2014）黔金民初字第1159号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审原告诉称:被告周仕模是其内兄。1996年12月8日，被告周仕模与原告的岳父周德江及其另外的内弟周仕佳、周仕理与原告一致达成《卖房屋契约》贵州省金沙县××街道（××金沙县城××中心村中心组村中心组金遵公路边）金遵公路边原检查处的四间房屋（含猪圈）以陆仟元人民币的价款转让给原告所有，该《卖房屋契约》签订后，原告按规定付清了购房款，被告周仕模也将该房屋交付给了原告管理。后原告与妻子一家外出打工，将从周德江处转让所得的房屋借给被告周仕模居住。2014年7月中旬，原告到金沙来要求被告周仕模返还所借房屋时才得知被告周仕模未经原告同意就擅自非法将原告购买所得的这四间房屋转让给了被告苟纯其，原告要求二被告出示其契约，二被告持蛮横态度，后在原告岳父的催问下，被告周仕模才复印了《买房契约》交给原告。二被告未经原告同意，签订《买房契约》，严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决确认二被告于2007年8月12日所签订的《买房契约》无效，判决二被贵州省金沙县××街道（××金沙××中心村中心组村中心组金遵公路旁）金遵公路边原检查站处的四间房屋（含猪圈）返还给原告管理使用，二被告承担连带责任，案件受理费由被告承担。原审查明：原告韩忠良又名韩忠久，被告周仕模原名周仕棋。1996年12月8日，原告韩忠良与其岳父周德江签订《卖房屋契约》，将周德江夫妇自建的位于金沙县五龙街道古楼社区（原金沙县城关镇新水片区中心村中心组）金遵公路原修建检查站处的占地面积为56平方米房屋三间（另有猪圈一间）以价格6000元出卖原告韩忠良，周仕棋、周仕佳、周仕理也作为卖主在《卖房屋契约》上签字，执笔人韩廷文（系韩忠良伯父，周仕模家亲戚，已故），该房屋已交付给原告韩忠良居住。该房屋的准建证（1997年办理）和集体土地使用证（1999年办理）系办在被告周仕模（证书上姓名为周世模）名下，同时也是被告周仕模在管理这两个证书。大约在2004年，原告韩忠良口头委托被告周仕模管理该房屋并将该房屋交付给被告周仕模使用。2007年8月12日，被告周仕模与被告苟纯其签订《买房契约》，将该房屋和旁边的胡中芬的一小块土地（自留地）一并出卖给被告苟纯其，总价为28，800.00元，其中，房屋价格25，000.00元，土地价格3，800.00元。该《买房契约》的备注中载明：”1、房子的两个证的名字是周仕模的名字，因为办证时忠久在远处，就请周代办，实际房主是韩忠久。2、房子左间前面的钢架棚是周仕理的，不在卖房之内。”，卖主周仕模（代签），买主苟纯其庞某人周某、周禄艳，执笔人韩廷文。另查明：原告韩忠良系贵州省剑河县人，系被告周仕模之妹夫（周仕玉之丈夫），在金沙读书时居住在其伯父韩廷文家。该房屋出卖给被告苟纯其之前，有周某和周禄艳二人同时竞争周某因周禄艳是被告周仕模的侄女，被告周仕模表示在同等价格下将周某给周禄艳。因当时被告苟纯其家居金沙县城××（现柳塘镇）××组坪村九组的房屋周某，周禄艳就介绍其舅舅即被告苟纯其前来购买该房屋，在签订《买房契约》时，被告苟纯其将房款已全部付清(经手人为周仕模）后，被告周仕模将房屋实际交付给被告苟纯其居住至今，该房屋的准建证和集体土地使用证在交付房屋时一并由被告周仕模交付给被告苟纯其。在房屋出卖给被告苟纯其后，原告韩忠良曾多次回到金沙，也曾到过被告苟纯其家中。现该房屋被列入金沙县政府征地拆迁范围，用于修建洪星物流项目。原审认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。1996年12月8日原告韩忠良向其岳父周德江购买位于金沙县五龙街道古楼社区（原金沙县城关镇新水片区中心村中心组）金遵公路原修建检查站处的自建房三间（另有猪圈一间），房屋交付给原告韩忠良居住后，大约在2004年原告韩忠良口头委托被告周仕模管理、使用该房屋，2007年8月12日，被告周仕模将该房屋出卖给被告苟纯其。《中华人民共和国合同法》第三百九十七条：”委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。”的规定，原告韩忠良系被告周仕模的妹夫（周仕模妹妹周仕玉的丈夫），被告周仕模管理使用该房屋长达三年之久（2004年至2007年8月），就连该房屋的准建证和集体土地使用证都是办在被告周仕模的名下，被告周仕模同时持有该房屋的准建证和集体土地使用证，被告周仕模与被告苟纯其签订《买房契约》时是以原告韩忠良的名义，并将该房屋的准建证和集体土地使用证交付被告苟纯其，由此可见，被告苟纯其有理由相信被告周仕模出卖该房屋是受到原告韩忠良的授权委托。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：”行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，被告苟纯其有理由相信被告周仕模有代理权处分该房屋，该处分行为有效。根据该房屋的整个买卖过程，原告韩忠良与其岳父周德江签订的《卖房屋契约》的执笔人与被告苟纯其与被告周仕模签订的《买房契约》的执笔人均是韩廷文，韩廷文又是原告韩忠良的伯父，与被告周仕模一家是亲戚关系，原告韩忠良在金沙读书时就居住在韩廷文家，由此可见，韩廷文知道房屋是韩忠良的，原告韩忠良是韩廷文的侄儿，如果没有原告韩忠良的授意，韩廷文不可能作为被告周仕模出卖该房屋给被告苟纯其的执笔人。原告韩忠良虽不是金沙人，未在金沙居住，但其多次回到金沙的岳母家，在2007年8月12日被告周仕模将房屋出卖给被告苟纯其的同时也将原告岳母胡宗芬（被告周仕模之母亲）的位于该房屋旁边的一块自留地卖给了被告苟纯其，由此可见，原告韩忠良应当知道房屋买卖的情况。原告韩忠良在庭审中陈述：”房屋委托被告周仕模管理后，回到金沙两三次，也到过被告苟纯其家中，但是没有听说房屋卖给被告苟纯其，是在2014年农历7月28日回金沙为岳母胡宗芬过生日时才知道房屋被卖的情况。”，但农历7月28日即公历8月23日，而本案立案受理时间2014年8月13日，显然，原告韩忠良陈述与事实不符。自2007年8月12日房屋交付给被告苟纯其后，被告苟纯其一直居住该房屋至今，已达7年之久，原告韩忠良到被告苟纯其家时，苟纯其居住的就是该房屋，原告韩忠良明知被告苟纯其使用自己的房屋而不提出异议，这显然违背常理。该房屋出卖给被告苟纯其之前，有周某和周禄艳二人同时竞争购买，最终卖给被告苟纯其。综上所述，原告韩忠良对房屋出卖给被告苟纯其的事实应当清楚，被告苟纯其已经支付了该房屋的全部价款，取得了该房屋的所有权。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条：”财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，《中华人民共和国物权法》是2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，2007年10月1日起施行，本案中房屋买卖的事实发生在2007年8月12日，应当适用《中华人民共和国民法通则》第七十二条的规定，财产所有权从财产交付时转移。综上，根据农村房屋买卖实际情况及交易习惯，维护市场交易秩序和社会公平正义，原告韩忠良的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第三百九十七条，《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告韩忠良的诉讼请求。案件受理费人民币2，300.00元，由原告韩忠良负担。韩忠良不服上述判决，向本院提出上诉，请求撤销原判决，改判支持上诉人原审诉求或发回重审，一二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第四项的规定，被上诉人的房屋交易应属无效，被上诉人周仕模对诉争房屋无处分权，不属于《中华人民共和国物权法》规定的善意取得范畴。二、一审判决认定事实不清，定案依据不足。一审判决引用《中华人民共和国合同法》第三百九十五条的规定认定周仕模出卖诉争房屋是受上诉人所托错误。三、一审判周某的周禄艳、周仕坤的证人证言，庞某、庞学仁的调查询问笔录不真实，证言不能成立。一审判决认定执笔人韩廷文是上诉人韩忠良的伯父就武断推定上诉人知道诉争房屋被卖一事错误。四、一审判决适用法律不当，于法无据。诉争房屋买卖时，被上诉人两人知道诉争房屋属于上诉人所有，双方故意串通，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项的规定，诉争房屋买卖合同应为无效。被上诉人周仕模答辩称：请求二审法院审核裁定。答辩理由：答辩人不懂法才在没有取得房屋产权人同意和委托之下擅自处理了诉争房屋，被上诉人苟纯购买诉争房屋系明知韩忠久为产权人周某以周禄艳为中介，又以其房屋被大雨冲垮而博取答辩人的同情，对此两被上诉人均有责任。被上诉人苟纯其未在答辩期内答辩。经二审审理查明，原判查明事实无误，本院依法予以确认。二审争议的焦点：二被上诉人于2007年8月12日所签订的《买房契约》效力如何。本院认为：关于二被上诉人于2007年8月12日所签订的《买房契约》效力如何。1996年12月8日，韩忠良与周德江签订了《卖房屋契约》，将周德江夫妇自建的位于金沙县五龙街道古楼社区（原金沙县城关镇新水片区中心村中心组）金遵公路原修建检查站处的占地面积为56平方米房屋三间（另有猪圈一间）以价格6000元出卖给韩忠良。2004年至2007年8月12日期间，韩忠良口头委托周仕模管理上述房屋并将该房屋交付给周仕模使用。2007年8月12日，周仕模与苟纯其签订了《买房契约》，将该房屋和旁边的胡中芬的一小块土地（自留地）一并出卖给苟纯其。该《买房契约》的备注中载明：”1、房子的两个证的名字是周仕模的名字，因为办证时忠久在远处，就请周代办，实际房主是韩忠久。2、房子左间前面的钢架棚是周仕理的，不在卖房之内。”。该房屋的准建证（1997年办理）和集体土地使用证（1999年办理）系办在周仕模（证书上姓名为周世模）名下，《买房契约》签订后，苟纯其向周仕模支付了合同价款，周仕模向苟纯其交付了诉争房屋的准建证和集体土地使用证，且苟纯其居住使用诉争房屋至今。根据《买房契约》的内容，可以确认两被上诉人知道诉争房屋的所有权人为上诉人，但周仕模管理使用了诉争房屋三年，且诉争房屋的准建证和集体土地使用证上的名字为周仕模，苟纯其有理由相信上诉人委托周仕模代理上诉人签订诉争房屋的买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：”行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”规定的法律精神，涉案《买房契约》应为有效合同。其次，上诉人在涉案合同签订，苟纯其管理使用诉争房屋后多次到过金沙，也曾到过苟纯其家中，从诉争合同签订至上诉人起诉历时有七年，上诉人均未曾提出异议，上诉人应该知道诉争合同而未提出异议视为其默认了该合同效力。故一审判决认定涉案合同有效正确，本院予以维持，上诉人如认为周仕模的卖房行为超越其代理权限对上诉人造成损失，其可另案解决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的诉称无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，300.00元，由上诉人韩忠良负担。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  朱莉审判员  唐琳二〇一五年四月八日书记员  詹淼