上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第308号原告向永清，女。原告马仕芳，男。原告杨昇联，男，汉族，住上海市徐汇区。原告吴文学，男，汉族，住上海市徐汇区。原告沃晓明，男，汉族，住上海市徐汇区。原告黄毅，男，汉族，住上海市徐汇区。原告夏艳，女，汉族，住上海市徐汇区。原告陆景容，女，汉族，住上海市徐汇区。原告万华林，男，汉族，住上海市徐汇区。原告王晓明，女，汉族，住上海市徐汇区。原告上海大汉灵芝保健品有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人许文雅，董事长。上述原告的共同委托代理人刘申荣，上海市金茂律师事务所律师。上述原告的共同委托代理人邵锋，上海市金茂律师事务所律师。被告上海市徐汇区实业大楼业主委员会，住所地上海市徐汇区。负责人陈摩根，主任。委托代理人毛光耀，上海市外滩律师事务所律师。委托代理人熊颖达，上海市外滩律师事务所律师。被告上海实开物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人李培荣，总经理。委托代理人陈美芳。委托代理人戴奕青。原告向永清、马仕芳、杨昇联、吴文学、沃晓明、黄毅、夏艳、陆景容、万华林、王晓明、上海大汉灵芝保健品有限公司诉被告上海市徐汇区实业大楼业主委员会、上海实开物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，分别于2015年4月1日、2015年8月12日、2015年11月6日公开开庭进行了审理。原告向永清、万华林及十一原告的共同委托代理人刘申荣、被告上海市徐汇区实业大楼业主委员会的委托代理人熊颖达、被告上海实开物业管理有限公司的委托代理人陈美芳、戴奕青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向永清、马仕芳、杨昇联、吴文学、沃晓明、黄毅、夏艳、陆景容、万华林、王晓明、上海大汉灵芝保健品有限公司(以下简称大汉灵芝公司)诉称，1993年6月至2012年12月期间，原告方分别成为上海市徐汇区漕溪北路XXX号、XXX号实业公寓的不同室号或部位(以下简称实业公寓)的业主。最近，原告从被告上海实开物业管理有限公司(以下简称实开公司)诉业主糜某某物业服务合同纠纷一案[(2013)徐民四(民)初字第1706号、(2014)沪一中民二(民)终字第457号]民事判决书中获悉，被告上海市徐汇区实业大楼业主委员会(以下简称实业大楼业委会)于2003年11月将实业公寓委托给被告实开公司实行物业管理，且两被告于2004年8月补签了《物业管理服务合同》，约定，委托被告实开公司管理的期限为一年，自2003年11月30日起至2004年12月1日止；物业管理收费标准为住宅小套每月250元，大套每月300元，公司小套每月700元，大套每月800元；对逾期交纳物业管理费的业主，被告实开公司可从逾期之日按应缴费用千分之三加收滞纳金。该合同到期后，两被告又签订了一份将落款2004年8月涂改为2004年12月的备忘录，约定在新的一届实业大楼业委会未成立期间，双方继续按照原合同约定的权利义务履行相关管理、服务工作，直至新一期物业合同签署。被告实开公司根据该合同和备忘录进入实业公寓进行物业管理服务，并向业主收取物业管理费至今。原告又从被告实业大楼业委会处获悉：被告实业大楼业委会于2014年8月21日向贵院出具事实证明，称：2004年8月9日，被告实业大楼业委会主任陈摩根在没有得到业主大会任何授权的情况下与被告实开公司私下签订物业管理服务合同。2004年的备忘录期间，实业公寓没有召开过业主大会，也没有经过业主大会授权，并且业委会内部从未就备忘录的内容讨论过，甚至不知情。为此可以佐证，2003年11月至2004年8月间，被告实业大楼业委会未获业主大会授权、未在实业公寓小区内召开选聘物业企业为议题的业主大会、未向包括原告在内的全体业主公布关于聘用物业的应聘条件、表决时间、表决方式等内容，也未向包括原告在内的全体业主发放选票就聘用被告实开公司组织进行表决，更未向包括原告在内的全体业主公布前述之合同和备忘录的情况下签订物业服务合同及备忘录。根据物业管理条例第十二条第三款之规定，同时，物业管理条例的第十五条对实业大楼业委会的职责做出了明确规定，实业大楼业委会系业主大会的执行机构，其只能在授权范围内行为，不得超越其权限范围，其无权对应由全体业主共同决定的涉及其共同利益的重大事项作出决定。因此，两被告未经法定程序签订的选聘和续聘物业管理企业的合同和备忘录之行为显已违反行政法规的强制性规定。根据合同法第五十二条的规定，两被告签订的合同与备忘录应该被依法认定为无效合同，实业公寓全体业主与被告实开公司之间不存在民事法律关系，被告实开公司不是实业公寓物业管理的适格当事人，被告实开公司对业主拒付物业管理费的案件不具有适格的诉讼主体资格，而被告实开公司明知选聘和续聘物业管理企业需要履行法定程序，却为了图谋私利，与实业大楼业委会的主任共同实施侵害全体业主的合法利益的违法行为。被告实业大楼业委会未将聘用和续聘实开公司方案征求业主意见以及未经业主大会表决、授权等法定程序即与被告实开公司签署物业管理服务合同和备忘录，违反了行政法规的强制性规定。故请求法院判令1、确认两被告之间签订的物业管理服务合同和备忘录无效；2、被告上海实开物业管理有限公司立即终止履行物业管理服务合同、备忘录、立即终止为实业公寓小区提供物业管理服务；3、本案诉讼费由被告承担。原告为证明其是适格的诉讼主体，提供了房地产登记信息，原告向永清系上海市漕溪北路XXX号实业公寓XXX室房屋的产权人之一，取得产权时间为2009年5月31日；原告马仕芳系上海市漕溪北路XXX号实业公寓XXX室房屋的产权人，取得产权时间为2002年6月12日；原告杨昇联系上海市漕溪北路XXX号实业公寓XXX室房屋的产权人之一，享有1/4的共有份额，取得产权时间为2011年1月28日；原告吴文学系上海市漕溪北路XXX号实业公寓XXX室房屋的产权人之一，取得产权时间为2011年3月9日；原告沃晓明系上海市漕溪北路XXX号实业公寓XXX室房屋的产权人之一，取得产权时间为2008年5月30日；原告黄毅系上海市漕溪北路XXX号实业公寓XXX室房屋的产权人之一，取得产权时间为2013年2月26日；原告夏艳系上海市漕溪北路XXX号实业公寓XXX室房屋的产权人，取得产权时间为2012年12月10日；原告陆景蓉系上海市漕溪北路XXX号实业公寓XXX室房屋的产权人，取得产权时间为1993年6月10日；原告万华林系上海市漕溪北路XXX号实业公寓XXX室房屋的产权人之一，取得产权时间为2008年10月31日；原告王晓明系上海市漕溪北路XXX号实业公寓XXX室房屋的产权人之一，取得产权时间为2009年9月15日；原告大汉灵芝公司系上海市漕溪北路XXX号XXX室房屋的产权人，取得产权时间为2000年11月15日。被告实业大楼业委会辩称，请求法院依法判决。对于两被告签订物业管理服务合同的程序，理论上应该由被告实业大楼业委会来举证，但因为被告实业大楼业委会没有履行相关程序，所以被告实业大楼业委会无法举证。主体的问题，如果有工商登记，被告实业大楼业委会可以认可。物业服务合同的确没有经过民主公告程序，但物业合同是否有效，对于欠费没有影响，被告实开公司付出了劳务，也是可以收取物业费，与本案没有关联性。物业合同是否有效由法院判决，同意原告关于被告实开公司撤离后小区物业管理的意见，不管如何处理，小区不能真空。被告实开公司辩称，不同意原告诉请。物业合同和备忘录都是有效的。被告实开公司的服务完全是为了小区稳定。大多数业主也支持被告实开公司实施物业服务，实开公寓的物业费收取也达到了95%，说明大多数业主也是认可被告实开公司的服务。物业合同如果无效，法院就不会支持被告实开公司拖欠的物业费诉请。经审理查明，2004年8月9日，实开公司(乙方)与实业大楼房屋业主管理委员会(甲方)签订上海实业公寓物业管理服务合同一份，约定，甲方委托乙方对上海市漕溪北路XXX号、XXX号的实业公寓(南楼、北楼)实行物业管理，委托管理期限为一年，自2003年11月30日起至2004年12月1日止。合同签订后，被告实开公司在实开公寓小区实施物业服务。2004年8月(涂改为12月)，被告实开公司(乙方)与实业大楼房屋管理委员会(甲方)签订备忘录一份，约定，实业公寓物业管理合同自2004年8月9日签订，合同到期为2004年12月1日，由于目前甲方正值换届选举，故甲方无法与乙方签订新的物业管理合同，…双方同意在新一届业主委员会未成立期间，继续按照原合同的约定权利义务履行相关管理、服务工作，直至新一期物业服务合同签署。实业公寓新的业主委员会仍处于换届中，被告实开公司至今仍为实业公寓实施物业管理与服务。2012年4月17日，在汇站居委会召开实业公寓业委会印章保管问题协调会，形成会议记录。当天，实业公寓所在汇站居委会将实业公寓业委会印鉴章移交给实业公寓业委会成员路乙、林某乙等5人，居民向永清、杨昇联、万华林等8人见证。2014年12月5日，上海市徐汇区住房保障和房屋管理局出具答复意见给原告向永清，就原告向永清要求获取的有关信息予以答复。另查明，2002年11月22日，被告实业大楼业委会主任陈摩根填写业主委员会基本情况表，该表显示副主任为周某某，业主委员会成员为15名，该小区总建筑面积为48404平方米，总套数为448套，业主户数为448套。第四届实业大楼业主管理委员会委员名单，主任陈摩根、副主任周某某、委员曹某某、曲某某、路甲、王某甲、管某某、刘某、袁某某、王某乙、唐某某、李某某、林某甲、蔡某某、徐某某。上海实开物业管理有限公司的前身为上海实发物业管理有限公司于2003年11月19日上海市工商行政管理局嘉定分局核准变更企业名称。被告实开公司曾于2010、2013年分别起诉实业公寓业主，要求业主支付物业管理费，上海市第一中级人民法院(2010)沪一中民二(民)终字第2221号民事判决书认为，“物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。本案中，被上诉人作为业委会委托的物业管理企业，在提供了物业管理服务后，上诉人作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向被上诉人履行支付物业管理费的义务。被上诉人提供由小区业委会出具的证明、备忘录证实，在新一届业委会未成立期间继续按原合同约定履行。关于上诉人认为业委会出具的备忘录、证明未经民主程序不予认可，业委会作为业主大会的执行机构，系代表全体业主履行管理、服务小区的相关职责，其行为后果应由小区全体业主承担。至于业委会就小区管理及服务等事项所实施的行为是否取得业主大会授权，属于业主与业委会之间的内部事务，业主一般不得以业委会无权或越权为由对抗第三方。故本院对以上备忘录、证明的证明效力予以确认”，上海市第一中级人民法院(2014)沪一中民二(民)终字第457号民事判决书认为，“一、关于实开物业公司是否有权收取物业管理费的问题，根据本案查明的事实，实开物业公司系依据其与实业大楼房屋业主管理委员会所签订的《物业管理服务合同》及‘备忘录’的约定，为实业公寓小区提供物业管理服务，故实开物业公司有权依据上述物业服务合同的约定向实业公寓小区业主收取相应的物业管理费。至于实业大楼房屋业主管理委员会与实开物业公司签订《物业管理服务合同》是否经过小区业主大会的决议及授权，属小区业主的内部事务，非本案审理范围，…如认为业主管理委员会的行为违法，应依据法律规定及时、积极地行使业主的权利，…现以不可归责于实开物业公司的业委会内部事由主张实开物业公司无权收取物业管理费，本院不予采纳。二、关于本案《物业管理服务合同》是否已经终止的问题，根据‘备忘录’约定，在新一届业主委员会未成立期间，双方继续按照原合同的约定权利义务履行相关管理、服务工作，直至新一期物业服务合同签署，故糜某某主张本案物业管理服务合同已于2004年12月1日终止，缺乏充分、有效的证据，本院不予采纳。……”2014年9月，原告陆景蓉、马仕芳、姚某某等欲起诉要求撤销2004年8(12)月备忘录、2010年2月24日证明。以上事实，除当事人当庭陈述一致外，另有物业管理服务合同、备忘录、民事判决书、业主委员会基本情况表、企业名称变更之工商资料、业主委员会委员名单、企业名称变更资料、有关部门出具的答复、1996年8月26日上海市徐汇区房产管理局出具的关于同意设立实业大楼房屋业主管理委员会的批复等书证佐证，本院依法予以确认。原告出示的实业大楼房屋业主管理委员会出具的事实证明，拟证明被告实业大楼业委会自认业委会主任陈摩根在没有业主大会任何授权下与被告实开公司私下签订至2004年12月1日止的《物业管理服务合同》，2004年出台的《备忘录》期间，实业公寓没有召开过业主大会，也没有经业主大会授权，并且业委会内部从未就备忘录内容讨论过，甚至不知情，经质证，被告实业大楼业委会表示无异议，并表示，原来一直使用业主管理委员会的公章，现在起诉，根据法院要求与备案证名称一直，重新刻的公章，被告实开公司表示不认可，本院认为，该事实证明出具人为本案被告，不具备证据的形式要件，故不予认定。原告出示的实业大楼业委会副主任周某某于2015年1月出具的情况说明，拟证明，周某某作为第一至四届的业委会副主任，对两被告签订的物业管理服务合同与备忘录均不知情，该合同与备忘录也未经业主大会讨论，经质证，被告实业大楼业委会表示无异议，被告实开公司表示不认可，并提出，周某某与实开公司有矛盾，周某某拖欠物业管理费，周某某的证词不能证明任何事实，本院认为，该材料系证人证词，无相关书证予以佐证，不能单独作为认定案件事实的依据，故不予认定。被告实开公司出示的三份合同，经质证，原告表示不认可，签约时间为1998年的物业管理服务合同的受托方是上海实发服务经营公司，2003年2月的物业管理服务合同的受托方是上海实发物业服务有限公司，主体均与被告实开公司不一致，该合同的服务期间不是本案涉及的无效期间，委托期间有脱节，也未经过民主公告程序，故不认可，2004年《物业管理服务合同》是本案涉讼合同，真实性认可，但不合法，没有经过业主大会的民主选举程序，包括备忘录，被告实业大楼业委会表示，被告实开公司的主体问题，如果有工商登记则认可，物业合同的确没有经过民主程序，物业合同是否有效，对于欠费没有影响，本院认为被告实开公司未进一步提供签约期间为1998年、2003年的物业服务合同乙方签约单位与被告实开公司是同一企业法人的相关证据，故对该二份合同本案不予认定，对2004年签订的讼争物业服务合同认定与本案由关联性，予以确认。被告实开公司出示的三份判决书，经质证，原告表示无关联性，被告实业大楼业委会表示，被告实开公司的主体问题，如果有工商登记则认可，本院认为，上述系生效法律文书，故予以认定。被告实开公司出示了1992年12月、1994年11月1日上海实业发展有限公司与上海实发房屋经营公司分别签订的上海市漕溪北路XXX号房屋的前期物业管理服务合同、1998年8月28日上海实发服务经营公司与实业大楼房屋业主管理委员会签订的物业管理服务合同(管理期限为1998年9月16日至2001年9月15日)、上海实发服务经营公司于2001年3月16日被注销的企业注销通知书、上海实发物业管理有限公司于2000年10月30日成立的营业执照、2003年2月18日上海实发物业管理有限公司与实业大楼房屋业主管理委员会签订的物业服务合同(管理期限为2002年11月30日至2003年12月1日)、2003年7月17日上海市工商行政管理局嘉定分局出具的企业名称变更核准通知书(上海实发物业管理有限公司变更为上海实开物业管理有限公司)2004年8月5日上海实开物业管理有限公司与实业大楼房屋管理委员会签订的物业管理服务合同(即讼争合同)及2004年8月(涂改为12月)的备忘录(即讼争备忘录)、业主蔡某某、林某甲的房地产登记信息、袁某某、刘某、曲某某、李某某分别与上海实业发展有限公司间预订房屋合同(部分文本)，经质证，原告表示，被告实开公司未提供原件，另外上海实发服务经营公司与被告实开公司无关，也不是被告实开公司的前身，对于讼争合同、备忘录外其余物业服务合同认为与本案无关联性，并提出，备忘录上有6人签名，有些人名字与原告提供的名字不一样，沈某某没有代理权限，日期也涂改；被告实业大楼业委会不是同意原告的质证意见；本院认为，被告实开物业公司均未提供原件，且上海实发服务经营公司已被注销，故采纳原告的质证意见，本案对除讼争合同、备忘录外上述其余材料不予确认。审理中，承办法官释明，原告主张物业服务合同、备忘录无效并要求被告实开公司撤离小区，小区物业不能处于无人管理、服务的状态，为此，原告表示，这应该是全体业主和业委会商议的问题，但原告可以提请居委会、街道房办解决，引进有资质的物业公司进行过渡管理。2015年4月1日至2015年7月15日期间，部分原告及小区部分业主在被告实业大楼业主委员会盖章的该上海市徐汇区徐家汇街道办事处的申请函上签名，请求贵办准许业委会以招投标形式引进一家物业管理服务公司以应急托管实业大楼物业服务，未获准许。本案承办法官曾于2015年8月30日到上海市徐汇区徐家汇街道办事处参加街道有关部门负责人与实业公寓部分业主的见面协调会，未有实质性解决方案。本案审理过程中，本院向上海市徐汇区住房保障和房屋管理局徐家汇办事处调取2002年11月新一届上海市徐汇区实业大楼业主委员会成员名册及备案合同、备忘录，该办事处留存的备案合同及备忘录与本案涉讼合同、备忘录订立日期均一致，2002年11月22日新一届上海市徐汇区实业大楼业主委员会成员为，陈摩根(系业委会主任)、周某某(系业委会副主任)、曹某某、曲某某、路乙、管某某、袁某某、唐某某、李某某、王某乙、刘某、林某某、蔡某某、徐某某、王某丙。本院认为，根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，被告实业大楼业委会须履行选聘、解聘物业管理企业的职责，选聘和解聘物业管理企业须经物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上通过。现原告提出，被告实业大楼业委会未获业主大会授权、未召开业主大会、未在实业公寓小区内召开选聘物业企业为议题的业主大会、未向包括原告在内的全体业主公布关于聘用物业的应聘条件、表决时间、表决方式等内容，也未向包括原告在内的全体业主发放选票就聘用被告实开公司组织进行表决，更未向包括原告在内的全体业主公布前述之合同和备忘录的情况下签订物业服务合同及备忘录之意见，被告实业大楼业委会自认未按物业管理条例履行相关的职责等，上述均属于小区业主的内部事务，现原告未进一步提供被告实开公司与被告实业大楼业委会间物业房屋合同及备忘录存在恶意串通情形的充分证据，被告实开公司提供2003年2月18日上海实发物业管理有限公司与实业大楼房屋业主管理委员会签订的物业服务合同(管理期限为2002年11月30日至2003年12月1日)，因未提供原件，本案对上述材料未予确认，现原告未对被告实开公司的前身实发公司于2002年已在实业公寓实施物业服务提出异议，本案讼争合同、备忘录签订于2004年8月，故讼争合同是续聘的物业服务合同，且上海市徐汇区住房保障和房屋管理局徐家汇办事处存档了讼争合同及备忘录，本案有部分原告早于2004年8月成为实业公寓业主，但均未依据法律法规及时、积极地行使业主的权利，被告实开公司在实业公寓小区实施物业服务十几年，故原告要求确认两被告之间签订的物业管理服务合同和备忘录无效及被告上海实开物业管理有限公司立即终止履行物业管理服务合同、备忘录、立即终止为实业公寓小区提供物业管理服务之诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告向永清、马仕芳、杨昇联、吴文学、沃晓明、黄毅、夏艳、陆景容、万华林、王晓明、上海大汉灵芝保健品有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币80元，由原告向永清、马仕芳、杨昇联、吴文学、沃晓明、黄毅、夏艳、陆景容、万华林、王晓明、上海大汉灵芝保健品有限公司共同负担。如不服本判决，原告向永清、马仕芳可在判决书送达之日起三十日内，其余原告、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉人民陪审员  赵倩玲人民陪审员  韩建丽二〇一五年十二月八日书 记 员  邓瑜佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。