南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2015)秦民初字第2468号原告王子晔，男，1975年6月4日生，汉族。委托代理人梁正新、顾斌全，南京秦淮区洪武路法律服务所法律工作者。被告周彬，男，1987年11月22日生，汉族。被告王振斌，男，1968年9月17日生，汉族。原告王子晔与被告周彬、王振斌房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告王子晔的委托代理人梁正新到庭参加诉讼。被告周彬、王振斌经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告王子晔诉称，原、被告于2013年7月9日签订租赁协议，约定被告周彬向原告承租本市瑞金路x号二楼场所（以下简称诉争房屋）用于餐厅经营。租期为五年零五个月，自2013年8月1日起至2018年12月31日。自2013年8月1日起至2014年12月31日期间，每月租金为72900元，付款期限为每个租赁月的前一个月三日内。被告王振斌作为担保方愿为被告周彬的债务承担连带担保责任。自2014年8月起，被告周彬即不按时支付租金，原告多次与被告周彬沟通，被告周彬均不作回应。原告认为，被告周彬的行为已严重违约，应承担违约责任，故诉至贵院，请求判决被告周彬立刻支付所欠房租216550元，电费41232元，并承担违约金5万元。被告王振斌对前述款项承担连带给付责任。本案诉讼费由两被告承担。被告周彬、王振斌未作答辩。经审理查明，本市瑞金路x号房屋系南京友谊服装总厂（以下简称友谊服装厂）所有。2010年11月17日，原告（乙方）与友谊服装厂（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定乙方向甲方租赁本市瑞金路x号，1-3楼（包括后场区域约3300平方米）用于经营。租期自2010年12月1日起至2023年5月31日止。在租赁期间，乙方可将部分营业场所对外出租、承包，时间不得超过乙方的租赁期限。2013年7月9日，原告（甲方）与被告周彬（乙方）、被告王振斌（丙方）签订《租赁协议》，约定乙方向甲方租赁本市瑞金路x号二楼场所（约1100平方米），即本案诉争房屋，用于餐厅经营。租期为五年五个月，从2013年8月1日起至2018年12月31日止。租赁费2013年8月1日起于2014年12月31日为每个月72900元，2015年1月1日起至2018年12月31日为每个月86667元。租赁费用按照先付后用的原则，交付日为每个租赁月的前一个月三日内（即2013年8月3日之前支付2013年9月1日至2013年9月30日的房租），依此类推。乙方于合同签订当日支付首月房租72900元。乙方为经营所支出的包括但不限于营业税费、水、电等费用均由乙方承担，该费用如有甲方代为交纳的，乙方应于该费用发生后三日内向甲方支付。乙方应于本合同签订之日向甲方交付15万元的房屋租赁履约保证金，在2015年1月1日再支付履约保证金5万元整，共计20万元整。若乙方有违约行为或期原因导致乙方应向甲方承担违约责任时，甲方有权从履约保证金中直接扣除相应款项。丙方作为乙方的担保方，于合同签订之日向甲方交付10万元担保金。丙方承担所有因乙方违约而产生的责任，并且互相承担连带担保责任。若乙方有违约行为或其他原因导致乙方应向甲方承担违约责任时，乙方未能及时履约，甲方有权从丙方的担保金中直接扣除相应款项。租赁期间，乙方的合理投资及自行添置的所有可移动设备（但不包括墙面、地面装修装潢）的产权属于乙方。如乙方在租赁期内，没有按约定的时间足额缴纳租金、履约保证金、水、电、维修费等，经甲方催告后，超过七天，乙方仍未履行义务，甲方有权终止合同收回房屋，一切损失由乙方自行承担。合同另约定，当事人违反合同约定而被解除合同的，应向对方支付违约金20万元。上述《租赁协议》签订后，原、被告双方依约履行。但被告周彬自2014年4月起，未按时足额支付水、电费，且自2014年8月起，未按时足额支付租金。2014年9月17日，原告在诉争房屋张贴《告知函》，要求被告周彬于见函后两日内付清所欠的租金及水电费合计141066.4元，逾期不交原告将收回房屋并追究被告周彬的违约责任。同时，原告将该《告知函》邮寄送达被告王振斌。之后，两被告仍未付清所欠款项，2014年11月，原告向本院提起诉讼，要求两被告支付所欠房租、水电费，并支付违约金。后原告撤回该案起诉。在该案审理过程中，本院承办人勘察现场时，发现被告周彬已不在诉争房屋内经营，房屋内仅余桌椅、空调和一些餐具、几个灶具。2014年11月24日，被告周彬向原告出具说明一份，内容为：“本人于2013年7月9日签订房屋租赁协议，租赁瑞金路x号房屋用于餐饮经营。因本人个人原因无法继续经营，也无法继续履行房屋租赁协议。现本人于2014年11月25日将租赁房屋先行交还给王子晔先生，王子晔先生可以自行处置或重新对外出租，以避免扩大损失。本人自愿放弃租赁场地内的所有设备设施的处置权，无偿交由王子晔先生处理。关于租赁合同的终止与解除，所欠各款项和违约责任，双方将另行协商或者诉讼解决。”2014年12月1日，原告与案外人许健签订《租赁协议》，将诉争房屋重新出租给案外人许健。2015年5月7日，原告提起本案诉讼。另查明，2014年4月至11月，原告代被告周彬合计垫付水电费61232元，被告周彬于2014年8月底向原告支付水电费2万元，尚欠41232元未付。2014年8月1日至11月25日，被告周彬应付租金279450元，被告周彬于2014年8月底向原告支付租金62900元，尚欠216550元未付。上述事实，有原告陈述以及房屋所有权证、《房屋租赁协议》、《租赁协议》、费用结算表、告知函、照片、调查笔录、说明等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应全面、诚信、严格地履行合同所约定的义务。原、被告所签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。现被告周彬未按约支付租金及水电费，其行为已构成违约，依据合同约定，原告可以行使合同解除权，收回诉争房屋。被告周彬于2014年11月25日自愿交还诉争房屋，应认定原、被告之间的《租赁协议》于当天解除。《租赁协议》解除，被告周彬对于合同履行期间其所欠费用仍应支付。且该合同解除系被告周彬违约所致，被告应当依约承担违约责任。另依据《租赁协议》约定，被告王振斌系被告周彬的连带责任保证保证人，应对被告周彬的合同项下义务承担连带责任。综上，原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告周彬、王振斌经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃抗辩。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告周彬于本判决生效之日起十日内支付原告王子晔租金216550元、水电费41232元、违约金50000元，合计307782元。被告王振斌承担连带给付责任。被告周彬已付履约保证金150000元，被告王振斌已付担保金100000元，与前述款项相互抵销，原告王子晔不再返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4540元，公告费600元，合计5140元，由被告周彬、王振斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：1076）。审 判 长 马 巍人民陪审员 李 明人民陪审员 韩文君二〇一五年十二月七日见习书记员 陶 瑜