广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2015）湛霞法民二初字第200号原告（反诉被告）湛江市绿苑物业服务有限公司，住所地：湛江市霞山区录塘路114号翠绿花园1号105、106号商铺。法定代表人谭展辉，总经理。委托代理人陈枫，男，××年××月××日出生，汉族，住珠海市。被告（反诉原告）李洪涛，男，汉族，住湛江市霞山区。原告（反诉被告）湛江市绿苑物业服务有限公司（以下简称绿苑物业公司）与被告（反诉原告）李洪涛物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月9日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）绿苑物业公司的委托代理人陈枫，被告（反诉原告）李洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）绿苑物业公司诉称，被告系翠绿花园7幢1单元702房的业主。根据原被告达成的前期物业管理服务协议规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告至2013年4月其至今拖欠物业管理费共计3988.88元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其未予理睬。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反双方签署的《前期物业管理服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求：1、请求判令被告给付2013年4月到2015年7月物业管理费3988.88元。2、请求判令被告按照每日千分之一支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2015年8月16日，应支付滞纳金为3576.13元。共合计为7565.01元。3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。被告（反诉原告）李洪涛辩称，以反诉意见为答辩意见。物业合同是无效的，原告没有按照合同约定提供服务。我所签订物业合同的对象不是原告，故原告的主体资格不合格。被告（反诉原告）李洪涛反诉称，绿苑物业公司提供的服务达不到《翠绿花园前期物业管理服务协议》（以下简称《物业服务协议》）所约定的服务管理质量：1、楼顶天花板残烂，长期不进行维护；水泵、发电机不投入使用，致使停电期间没有水电使用，电梯无法运行，影响了正常的日常生活。违反了《物业服务协议》第三条（一）对房屋屋顶、外墙面、楼道灯共用部分进行日常维护，保持完好；第三条（二）每季度检修水泵一次，每季度检修发电机一次；2、单元门的门禁对讲坏了五年不修，小区大门2013年8月至9月坏了不修理，安保人员配备不到位，导致小区偷窃频发。反诉人2013年9月14日在小区里被盗电动车一辆，经济损失3500元。反诉人多次要求被反诉人派人前来处理此事以及改进今后物业管理，被反诉人置之不理。综上所述，被反诉人不按合同规定履行相关义务，违反了《合同法》和《物业服务协议》的有关规定，损害了反诉人的合法权益。为此，特向法院提起反诉，请求：1、被反诉人赔偿反诉人经济损失3500元。2、要求被反诉人承担本案的全部诉讼费用。原告（反诉被告）绿苑物业公司辩称，物业服务过程中可能存在一些令被告不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务存在缺陷的判断，不应于个别业主的感受为标准，一般情况下的服务存在缺陷的判断，不应于个别业主的感受为标准，一般情况的服务瑕疵不能成为业主拒缴物业服务费的理由。侵权损害的责任主体最终是侵权人，原被告在《物业服务协议》中并没有财产保险、保管专项的约定，不涉及业主的私人财产保险和私人车辆保管内容。原告已按照《物业服务协议》约定条款执行，巡逻人员严格按照规定的时间进行巡更，且在物业公共区域内也已经履行了职责，由于盗窃案件具有突发性特点，在此需要特别说明的是保安义务只能对社会治安起到一定的协助作用，是通过合同的约定产生的，不可能防止任何不法行为的发生。也不能因为财产被盗就拒绝缴纳物业费。被告要求原告赔偿电动车被盗的损失，这是财产损害纠纷，而本案的物业服务合同纠纷是只对整个小区全体业主，个别业主特殊抗辩不代表全体业主意见，电动车被盗一事被告可另案起诉。由于小区配备的发电功率有限，所以该发电机只须保证消防用电，应急公共照明灯，无须保证用户日常用电。在与原告签署《物业服务协议》中第十四条，本物业交付使用后，其共有部分、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：①保修期内的，由开发商承担；②保修期满后由全体业主承担，用专项维修资金支付。第十六条说明，业主或非业主使用人的家庭财产与人身安全保险，由业主或非业主使用人自行办理。甲乙双方在本业务区域内不存在人身安全，财产保管或保险关系。解决物业欠费纠纷需要业主与物业公司双方的相互理解。作为业主的一方，应正确理解和认识业主在享受物业服务权利的同时，也必须履行物业服务合同所明文规定的业主必须履行按时缴纳物业费的义务。历史遗留的小区规划事宜，不应与物业服务牵扯起来，小区居民如果对此有异议，可以推举代表或联名走法律渠道，合理反映诉求，而不能拒付物业费表达诉求，最终伤害的是全体业主的自身利益。综上所述，被告的反诉请求没有法律和事实依据，应当依法驳回被告的反诉请求。经审理查明，李洪涛系翠绿花园7幢1单元702号房的业主，该房屋的建筑面积为135.68平方米。2007年6月17日，李洪涛（甲方）与湛江市南桥花苑物业管理有限公司（乙方，以下简称南桥花苑公司）签订《物业服务协议》。约定由南桥花苑公司在物业交付使用之日起至物业区域业主委员会成立之日至，提供前期物业服务。《物业服务协议》还约定：第八条、本物业服务区域物业服务收费选择包干制方式：1.物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积（含公摊面积）交纳，具体标准为：高层住宅1.05元每月每平方米（已包含电梯维护年检费用，不包含电梯更新费用）；2.公共用水、电费：按甲方拥有的建筑面积每月每平方米的比例分摊费用。第十八条、业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费等费用的千分之一交滞纳金。第二十一条、乙方违反本协议约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退多收的费用；造成甲方经济损失的，乙方应按有关规定给予经济补偿。《物业服务协议》签订后，李洪涛辩称其交纳物业管理费至2013年6月30日，对于收受物业管理费的物业公司，李洪涛称不清楚。绿苑物业公司则称李洪涛向其交纳物业管理费至2013年3月31日。2013年9月14日，李洪涛的“台铃”牌电动车在翠绿花园停车场被盗。该“台铃”牌电动车由李洪涛的妻子谭金兰于2013年7月19日以3500元的价格购买。案件审理期间，南桥花苑公司出示《声明》，载明其在翠绿花园与部分业主签订的《物业服务协议》由绿苑物业公司承接执行并完全享有权利和责任。另查明，绿苑物业公司成立于2007年6月20日，于2015年6月15日获得湛江市房产管理局颁发的《资质证书》。庭审中，李洪涛陈述南桥花苑公司并没在翠绿花园提供物业服务，在翠绿花园小区提供物业服务的是绿苑物业公司。在绿苑物业公司管理翠绿花园期间，未能及时维修小区的大门、单元门及对讲机。上述事实，有原告提交的《物业服务协议》、《声明》，被告提交的报警回执、电动车收据、湛江市公安局车管所登记信息、相片、结婚证等在案证明，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。关于原告的主体资格问题。与李洪涛签订《物业服务协议》的虽是南桥花苑公司，并非绿苑物业公司。但在庭审中，李洪涛承认在翠绿花园小区提供物业服务的是绿苑物业公司，并非南桥花苑公司，且李洪涛至2013年4月前，一直都是向绿苑物业公司交纳物业管理费，南桥花苑公司亦出具《声明》，对其在《物业服务协议》中享有的权利义务由绿苑物业公司承受，其不再主张权利。所以，李洪涛与绿苑物业公司虽未签订物业服务合同，但两者之间已形成事实的物业服务关系。绿苑物业公司已提供物业服务，李洪涛亦已享受物业服务，依照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，李洪涛应向绿苑物业公司交纳物业服务费，故绿苑物业公司具备向李洪涛主张物业服务费的原告主体资格。关于物业服务费的计算标准。参照李洪涛与南桥花苑公司签订的《物业服务协议》第八条的约定及翠绿花园小区其他同类型业主的物业服务费的计算标准，应按每月每平方1.05元计算。绿苑物业公司主张按每月每平方1.15元计算，因没有业主的同意，也没有物价部门的批准，故不予支持。关于李洪涛拖欠物业服务费的起始时间。绿苑物业公司称为2013年4月，而李洪涛辩称为2013年7月，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，李洪涛作为交纳物业服务费的义务方，应对是否已交纳2013年4月至6月的物业服务费承担举证责任。因李洪涛未能对此提供证据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，应承担举证不能的不利后果。李洪涛拖欠绿苑物业公司的物业服务费，应按每月每平方1.05元计从2013年4月1日至2015年7月31日止，即为3988.88元（135.68×1.05×28）。从绿苑物业公司与众多业主发生物业纠纷，及业主举证的相关证据分析，绿苑物业公司在物业管理工作中存在瑕疵，故对其主张李洪涛支付滞纳金的诉讼请求，依据不足，不予支持。关于李洪涛的反诉请求。因李洪涛与绿苑物业公司之间在本案中属于物业服务合同，且距李洪涛电动车被盗，李洪涛已停交物业服务费达半年之久，李洪涛与绿苑物业公司之间也没明确约定绿苑物业公司对李洪涛车辆的保管义务，故对李洪涛反诉主张绿苑物业公司赔偿其3500元的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，以及《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李洪涛欠原告（反诉被告）湛江市绿苑物业服务有限公司物业服务费3988.88元，限李洪涛于本判决发生法律效力之日起七日内付清。如果被告（反诉原告）李洪涛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）湛江市绿苑物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）李洪涛的反诉请求。案件本诉受理费50元，由原告湛江市绿苑物业服务有限公司负担23.64元，被告李洪涛负担26.36元；案件反诉受理费25元，由被告李洪涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  许荣春审 判 员  黄细曼人民陪审员  梁钟和二〇一五年十二月十八日书 记 员  冉晓璇附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。