陕西省府谷县人民法院民 事 判 决 书(2015)府民初字第01664号原告张某二。委托代理人高阿利，陕西驼城律师事务所律师。委托代理人殷曼丽，陕西驼城律师事务所律师。被告府谷县恒昌房地产开发有限责任公司，住所地陕西省府谷县府谷镇大沙沟。法定代表人苏应喜，系该公司董事长。委托代理人康林平，陕西济众律师事务所律师。原告张某二与被告府谷县恒昌房地产开发有限责任公司（以下简称恒昌公司）商品房预售合同纠纷一案，原告于2015年6月23日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月9日公开开庭进行了审理。原告张某二及其委托代理人高阿利、殷曼丽，被告委托代理人康林平到庭参加诉讼，被告恒昌公司法定代表人苏应喜经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年11月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定房屋总价为1611800元，原告应首付房款491800元，其余房款1120000元通过银行按揭方式支付被告，被告应当在2013年12月31日前交付经验收合格的商品房，逾期180天未交付，原告有权解除合同，被告应向原告支付已交房款1%的违约金。合同签订后，原告按时、足额履行了合同规定的付款义务，但被告并未如约在2013年12月31日前交付房屋。原告于2014年1月8日、7月1日两次向被告发出催告函，要求解除合同，并要被告支付违约金，但被告收到催告函后，置若罔闻，至今未交付经验收合格的房屋。综上所述，原告为了维护自己的合法权益，根据民事诉讼法的有关规定，提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告已付购房款618489元；3、被告向原告支付违约金6185元；4、由被告承担诉讼费。原告向法庭提交以下证据：1、《商品房买卖合同》一份。证明1.1由于被告违约，逾期不能向原告交房，约定解除合同条件已经成就，原告诉请解除《商品房购房合同》，完全符合约定第九条及《合同法》第九十三条规定，原告之诉请应当依法予以支持；1.2原告的合同解除权是由于被告的违约所形成的，根据双方合同第九条约定，被告应当向原告支付违约金。2、《个人购房借款担保合同》一份，收据三支，牡丹灵通卡账户历史明细清单二页。证明2.1原告向被告支付首付款491800元和支付银行按揭贷款本息126689元，被告应如数返还原告；2.2根据双方合同第九条关于违约金的约定，被告应当按原告已付房款数额的1%向原告支付违约金6185元。3、录音资料一份（2014年12月4日在府谷县住建局录制，附书面文字一份2页）。证明截止2014年12月4日涉案房屋未经建设主管部门组织验收，亦未进行验收备案登记，涉案房屋仍处于未经验收合格状态，不具备交房使用的条件；视频资料一份（2014年6月28日在颐佳华府小区交房现场录制）。内容为：2014年6月28日被告恒昌公司法定代表人苏应喜在交房现场亲口向众业主承认被告逾期交房的违约事实及涉案房屋截止当日仍然没有取得竣工验收。证明被告恒昌公司提供的2014年6月25日的竣工验收报告显然真实性存在问题。被告恒昌公司法定代表人的陈述与竣工验收报告相互矛盾，充分证明被告提供的竣工验收手续不真实；视频资料一份（2014年6月27日至29日在颐佳华府小区交房现场录制，附图片2页）。内容为：2014年6月27日至29日众业主到颐佳华府小区交房现场与恒昌公司的相关负责人沟通交房事宜，以及现场仍在施工的事实。证明在2014年6月29日，被告虽然通知原告办理交付手续，可是涉案房屋的水暖电均未到位，地下管道仍在填埋施工中，很明显该房屋不具备商品房交付使用条件，更不具备有竣工验收手续。4、会议纪要一份。证明2014年8月份，原告方明确提出要求与被告方解除合同，政府相关部门对此进行过调解的事实。被告恒昌公司辩称，原告诉请解除合同的条件未成就，其诉请人民法院应不予支持。涉案的颐佳华府小区商品房于2014年6月25日经县纪委、计划、审计、财政、住建、质监等部门及勘察、设计、施工、监理、建设五方责任主体现场验收合格，相关文件齐备，具备双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件。答辩人通过书面、电视台通知原告于2014年6月29日接收该商品房。原告按时到场，但拒绝接房，责任在于原告。被告逾期179日交房，但未达到合同约定的“超过180日”的解除合同条件，即原告要求解除合同条件未成就，其诉请依法不能成立。人民法院应当依法驳回原告要求解除合同的起诉。一、颐佳华府小区商品房于2014年6月25日经县纪委、计划、审计、财政、住建、质监等部门及勘察、设计、施工、监理、建设五方责任主体现场验收合格，合同约定的交付文件齐备、完全具备合同约定的交付条件。被告恒昌公司通过书面、府谷电视台一、二台通知原告于2014年6月29日来小区现场接房，尽到自己的义务。原告按时到现场、但拒绝接房，责任在于原告。根据双方合同第十一条约定，视为原告已接收该房；二、原告于2014年初就拒绝偿还银行该房的贷款，由被告恒昌公司为原告垫付了部分贷款。充分证明原告早就不想要该商品房，蓄意毁约；三、被告于2014年6月29日给原告按约交房、逾期时间为179日，未达到合同约定双方解除合同的“逾期交房超过180日”的条件，原告要求解除合同条件未成就，原告无权要求解除合同。原告与被告应当继续履行合同。综上，根据双方合同约定，原告要求解除合同条件未成就，原告无权要求解除合同，双方应继续履行合同。据此，应驳回原告起诉。被告向法庭提交以下证据：1、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、1-6#楼《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》各一份。证明被告向原告预售的商品房依照法律规定办理了“五证”，《商品房买卖合同》签署的前置程序和实质要件符合法律规定；原被告双方签署的《商品房买卖合同》属合法有效合同，合同文件使用建设部和国家工商行政管理局联合制发的合同范本，具有公认的合法性，合同内容系双方真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，对双方均具有法律约束力。2、颐佳华府《工程竣工验收报告》、《建设工程质量监督报告》。证明，2014年6月25日，颐佳华府经竣工验收合格，符合法定及《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件；府谷县政府质量监督管理部门确认颐佳华府竣工验收时间为2014年6月25日，工程质量验收合格，同意竣工验收备案（2014年11月25日）。3、《建设工程规划专项验收申请表》、《建设工程消防验收意见书》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。证明3.1被告依照合同约定条件交房，符合法律规定；3.2住宅项目属于消防涉及和竣工验收的备案抽查工程范围，不属于消防设计和消防强制验收工程范围；3.3房屋经验收合格后进行了备案。4、《住宅工程使用手册》，包含住宅工程质量分户验收汇总表、住宅工程质量分户验收记录、单位工程质量竣工验收记录、住宅质量保证书、住宅工程使用说明书等法律文件，证明该商品房经验收合格，合同约定文件齐备，已具备法定交付条件，可以交付使用。5、陕西绿波实业集团物业服务有限公司《证明》、《房屋装饰装修协议》、《颐佳华府物业管理委托合同》各一份。证明涉案房屋在2014年6月20日验收合格，已经具备交房、入住条件，部分业主（代表）开始装修房屋，接受物业管理，实现商品房买卖合同目的。6、府谷县广播电视局证明一份、邮政快递通知回执单、《颐佳华入伙手册》样本一份。证明6.1被告方虽逾期179日（自2014年1月1日至2014年6月29日）交房，但按照《商品房买卖合同》第九条约定，逾期时间未超过180日，原被告双方《商品房买卖合同》应继续履行。7、中国工商银行网上银行电子回单，共计金额74547.25元。证明原告未按时向银行偿还贷款，被告方替原告向银行进行垫付。证明原告方早已蓄意悔约，不想接收房屋。经庭审质证,对原告提交的证据，被告发表如下质证意见：第一组证据材料，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，被告方没有逾期180日，没有违反合同的约定，原告方无权要求解除合同。被告方在179日的时候就向原告进行交房，但是原告没有领受，所以根据合同第11条的规定，原告拒绝领受,已视为领受；第二组证据材料，对《个人购房借款/担保合同》的真实性没有异议，对被告方出具的收据两支没有异议，对牡丹灵通卡账户历史明细清单2页，是原告和银行之间的关系，对证明目的有异议，解除合同的条件未成就。从2014年6月开始，由于原告拒绝向银行交付按揭贷款，所以被告方就替原告向银行垫付了74547.25元，表明原告从2014年6月份开始就拒绝接受房屋；第三组证据材料，对真实性、合法性不予认可，录音是手机录音，该证据几经周转及多次翻录，也未经被录音本人同意，有剪辑、添加的嫌疑。对2014年12月4日，争议商品房未验收，与客观事实不符，被告方有证据证明已验收，视频资料的来源渠道无法确认，视频资料形成的图片是辅助证据，对视频资料及图片的真实性、合法性不予认可，对证明目的也不予认可，被告方有大量证据证明有关部门对商品房的验收已经进行完毕的事实；第四组证据材料，对该会议纪要的真实性没有异议，但对原告的证明目的不予认可。会议纪要没有提出要解除合同，原告方举该组证据，说明原告方认可该纪要的内容，所以更应该按该内容继续履行合同；对被告的证据，原告发表如下质证意见：第一组证据材料，对该组证据材料的真实性、合法性及证明目的均无异议；第二组证据材料，真实性无异议，对证明目的有异议，工程竣工验收合格与竣工验收报告是两个不同的概念，原告方提供的证据中证明竣工验收报告与客观实际情况不符，对质量监督报告的真实性无异议，但该报告属于2014年11月25日出具的，距离交房日期远远超出合同约定的180天，也能证明在2014年6月25日质量未经验收合格；第三组证据材料，对《建设工程规划专项验收申请表》的真实性、证明目的均有异议，提出申请的时间为2014年6月25日，审核通过时间为2014年6月20日，存在矛盾，对《建设工程消防验收意见书》的真实性、证明目的有异议，消防验收时间超过了合同约定的交房时间，对《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的真实性无异议，对证明目的有异议，被告证明对象的待证事实是2014年6月25日涉案商品房验收合格，而该备案登记表是2015年7月21日出具的，证明在2015年7月21日该商品房才经验收合格；第四组证据材料，对该组证据有异议，因为商品房必须要经竣工验收合格及行政部门备案后，才可以入住，才发放该手册，在工程并未竣工的情况下出具该手册，是违反相关法律规定的；第五组证据材料，真实性无异议，对证明目的有异议，虽然已经有人入住，是其他业主对自己权利的放弃，但是其他业主入住并不能代表原告处分原告的权利，该组证据与本案没有关联性；第六组证据材料，对真实性有无异议，对证明目的有异议，虽然被告方曾经通知过，但是发出通知时，该房屋不具备交付条件，根据合同约定原告方有权拒绝接收房屋；第七组证据材料，不存在蓄意悔约，原告行使的是合同抗辩权，且该份证据与本案没有关联性，不予认可。本院对原告、被告质证的证据作如下认定：原告的第一、二、三组证据材料，客观真实，予以确认，第四组证据材料，只能证明双方在政府相关部门进行过协商，对原告的证明目的不予确认；被告的第一组证据材料，客观真实，原告无异议，予以确认；第二、三、四、五、六组证据材料，原告虽有异议，但该几组证据与其他证据相互印证，予以确认；对第七组证据材料，不能直接证明原告蓄意悔约，对被告的该证明目的不予确认。本院根据双方当事人的陈述，举证、质证及认证，查明以下事实，2010年12月至2013年1月，府谷县人民政府为被告恒昌公司在府谷新区颐佳华府住宅小区项目工程办理了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，2012年11月30日，原告张某二作为买受人与作为出卖人的被告恒昌公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定，原告张某二购买被告恒昌公司开发的颐佳华府项目第2幢1单元28层02号房屋一套，该商品房的建筑面积为163.18平方米，每平方米单价为9878元，房屋总价为1611800元，原告张某二首付房款491800元，其余房款1120000元通过向中国工商银行府谷县支行借款支付，恒昌公司应当在2013年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，这四种条件为:1、该商品房经验收合格，2、该商品房经综合验收合格，3、该商品房经分期综合验收合格，4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。逾期交房不超过180日，恒昌公司按日向张某二支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日，张某二有权解除合同，恒昌公司应自苏瑞玲解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按其累计已付款的1%向张某二支付已交房款的违约金。双方对项目建设依据、商品房销售依据及基本情况、计价方式及价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更的约定、交接等内容进行了详尽的约定。合同签订后，原告张某二于2012年11月30日向恒昌公司缴纳了首付房款491800元，其余房款1120000元按照原告张某二与中国工商银行府谷县支行签订的《个人购房贷款合同》约定，由中国工商银行府谷支行直接向恒昌房产公司支付。被告恒昌公司未能按照约定在2013年12月31日之前通知交付房屋。2013年1月26日至2014年3月21日，原告向中国工商银行府谷县支行偿还借款本息126689元，2014年6月至2014年12月，被告恒昌公司作为该笔借款的保证人代原告张某二向中国工商银行府谷县支行垫付借款本息74547.25元。2014年6月25日，颐佳华府项目工程经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收合格，恒昌公司通过府谷电视台公告及邮政快递通知原告张某二于2014年6月29日收房。2014年6月27日至6月29日，被告恒昌公司与颐佳华府住宅小区业主因交房产生纠纷。2015年5月18日，榆林市公安消防支队向被告恒昌公司发出建设工程消防验收意见书，综合评定府谷县颐佳华府住宅小区项目工程消防验收合格。本院认为，2012年11月30日，作为买受人的原告张某二与作为出卖人的被告恒昌公司签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效成立并生效，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。合同约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，这四种条件为：1、该商品房经验收合格，2、该商品房经综合验收合格，3、该商品房经分期综合验收合格，4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。2014年6月25日，颐佳华府项目工程经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收合格，双方合同约定的交房条件的第1条，显然仅包括五单位验收合格，并不包括综合验收合格、分期综合验收合格、取得商品房住宅交付使用批准文件其他三种条件，因此，该商品房已经于2014年6月25日验收合格，被告恒昌公司通过府谷电视台公告及邮政快递通知原告张某二于2014年6月29日收房。双方约定，逾期交房不超过180日，被告恒昌公司按日向原告张某二支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。被告恒昌公司逾期交房179日（约定交房日次日至2014年6月29日），因此，双方的约定解除权条件未成就，合同应当继续履行。颐佳华府项目工程虽经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收合格，已经符合双方约定的交付条件，被告已经通知原告在合同约定的期限内收房，但因被告未在2013年12月31日前按期交房，被告的逾期交房行为构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。原告首付房款为491800元，其余房款1120000元，原告以向中国工商银行府谷支行借款的方式向被告恒昌公司履行了支付义务，故原告的已付房款金额为1611800元，被告应当以已付购房款1611800元的万分之一按日向原告支付违约金，从2014年1月1日起至消防验收合格并通知原告之日止即2015年10月9日（该日为本案开庭审理之日，视为被告恒昌公司将消防验收合格事实通知了原告）。原告履行了合同约定的付款义务，而被告逾期交付房屋，且直至2015年5月18日，颐佳华府项目工程才取得消防验收合格，使房屋长期不能投入使用，导致原告未能及时入住以实现商品房买卖合同目的，给原告造成了损失，被告应当向原告赔偿损失，被告应当以已付房款1611800元为基数，以中国人民银行同期一年期内人民币贷款的基准利率的150%为利率向原告赔偿损失，从2014年1月1日起，直至消防验收合格并通知原告之日止即2015年10月9日。关于原告主张，该房屋未通过验收，不具备交付条件，房屋买卖合同应当解除之主张，经庭审查明其事实依据与法律依据均不充分，该主张不能成立，双方的合同应当继续履行。关于原告要求被告返还已付房款的诉讼请求，因合同继续履行，且本院对被告的违约行为按照合同约定已经作出判决，故对原告的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：原告张某二与被告府谷县恒昌房地产开发有限责任公司之间的《商品房买卖合同》继续履行。二、被告府谷县恒昌房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内向原告张某二支付违约金（每日的违约金为原告张某二已付房款1611800元的万分之一，从2014年1月1日起至2015年10月9日止）。三、被告府谷县恒昌房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内向原告张某二赔偿损失（损失数额以已付房款1611800元为基数，以中国人民银行同期一年期内人民币贷款的基准利率的150%为利率，从2014年1月1日起至2015年10月9日止）。四、驳回原告张某二的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10040元，原告张某二负担3012元，被告府谷县恒昌房地产开发有限责任公司负担7028元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长 张 军代理审判员 柴 婷人民陪审员 吕 东二〇一五年十二月十八日书 记 员 王永鑫