上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2014）松民三(民)初字第4120号原告(反诉被告)顾洪娜。委托代理人张德先，上海汇鑫律师事务所律师。被告(反诉原告)上海千圣环保科技有限公司。法定代表人顾翠英。委托代理人邓有国，上海川汇律师事务所律师。原告顾洪娜与被告上海千圣环保科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月18日立案受理后，依法由审判员杨惠星独任审理。2015年1月20日，被告向本院提起反诉，本院于同日予以受理。经对本案进行公开开庭审理，原告的委托代理人张德先，被告的委托代理人邓有国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年2月22日，就被告向原告承租位于本区思贤路XXX弄XXX-XXX号至67号9间商铺事宜签订商铺转租合同。事后，原告按约将上述商铺交付被告，被告最初还能按约支付租金。后来，被告提出“生意不好做请求减少租金”，原告遂同意将每月租金减少至4,000元。然，被告仍未按时支付租金，且又拒不返还上述商铺。据此，请求法院判令：1、解除上述商铺转租合同；2、被告将上述商铺返还原告；3、被告支付原告租金24,000元[4,000元/月×6个月(2014年6月28日－2014年12月27日)]；4、被告支付原告自2014年12月28日始至上述商铺实际返还之日止的使用费，按7,000元/月计算。审理中，原告将使用费的计算标准变更为4,000元/月。被告辩称：首先，同意解除合同，但责任在原告，因为原告违约在先，被告为了避免扩大损失。其次，对原告主张的租金及使用费，被告均不应承担。同时，被告反诉称：原告未按承诺提供有权转租以及经营需要的各种资料，致使被告不能办理以上述商铺所在地为住所的工商登记注册手续，并致使被告无法经营，且上述商铺空置至今。期间，被告花费38万余元装修上述商铺并造成营业损失。据此，反诉请求法院判令原告赔偿被告装修损失20万元。针对被告的反诉，原告辩称：合同未约定原告协助被告办理营业执照，故办不出营业执照与原告无关，原告不同意赔偿装修损失。经审理查明：坐落于本区思贤路XXX弄XXX-XXX号2、3层，63号2、3层，65号2、3层，65-1号2、3层，67号2、3层，67-1号2、3层商铺(以下简称系争商铺)登记权利人系上海聚翔投资发展有限公司(以下简称聚翔公司)。2013年4月2日，聚翔公司与原告签订商铺租赁合同一份。该合同约定，聚翔公司将系争商铺出租给原告，租赁期间自2010年6月1日起至2017年5月30日止等。期间，原、被告于2013年2月22日签订商铺转租合同一份。该合同约定，原告将承租的系争商铺转租给被告；转租期限自2013年3月28日起至2017年2月28日止；系争商铺每月租金为7,000元，被告应于每月10日前向原告交付租金，三个月一交；被告装修系争商铺或者增设附属设施和设备的，必须事先通知原告，由原告按租赁合同约定征得出租人的书面同意；押金为10,000元，在被告做最后租金结算时可抵作租金；被告应按期向原告交纳租金，如被告超过15天未交纳，则原告有权单方面解除合同，有权扣除被告押金等。上述合同签订后，原告按约将系争商铺交付被告，被告按约向原告支付了一定期间的租金以及10,000元押金，并对系争商铺进行了装修、使用。2013年10月9日，原告出具承诺书一份。该承诺书载明，因经营受阻，暂免三个月(2013年9月28日至2013年12月28日)房租。2014年(笔误为2013年)1月16日，原、被告签署协议一份。该协议载明，因被告经营受阻，生意不好，经原告考虑，暂减收被告房租一年(2013年12月28日至2014年12月28日)，即每月租金由7,000元减至4,000元。2014年10月9日，原告委托律师致函被告称，……房租交至同年6月28日，迄今为止又有一季度租金12,000元未付；若没有异议，请在10日内支付；反之，应在上述期间作出说明等。现因被告未按每月4,000元的标准向原告支付自2014年6月28日始的租金，原告遂向本院提起诉讼。审理中，就营业执照的办理问题。被告称，因为原告的出租人即聚翔公司不提供房产证和转租证明，故其无法办理营业执照；这也是原告出具上述承诺书及双方签订协议书的原因，其中载明的经营受阻就是指证照办不出来。而原告认为，房地产复印件已提供被告，被告要求聚翔公司出具书面同意转租证明，但聚翔公司不同意出具，且经其交涉亦无果；经营受阻是指当时不允许群租。就系争商铺返还问题。被告曾同意于2015年2月13日返还，后又以需对装饰装修进行鉴定为由拒绝返还，且称待鉴定完成后返还，并向本院提出了鉴定申请。期间，原告明确，对被告为证明其反诉所主张的损失而提供的装修合同、工程预算单、付款凭证、空调安装、广告及收据、图片等证据，不予认可。并认为，被告违反合同约定，冒然装修系争商铺，故应由其自行承担责任。就押金的处理问题。原告的意见是，同意在被告支付租金及使用费后返还。被告的观点为，若判令其承担责任的，则可抵作其应付价款，余额部分应当予以返还。以上事实，有房地产权证、商铺租赁合同、商铺转租合同、承诺书、协议书、律师函以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的商铺转租合同系当事人的真实意思表示，并未违法法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效。当事人均应恪守。合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人据此主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，被告未按约向原告支付自2014年6月28日始租金，且经原告催告仍未履行上述给付义务，此情形符合合同关于被告超过15天未交纳租金的，则原告有权单方面解除合同的约定，而且被告亦同意解除合同，故本院对原告有关解除合同的诉讼请求，予以支持。至于合同的解除之日，因无证据证明原告在提起本次诉讼之前已通知被告解除合同，故本院以诉状副本送达之日即2014年12月30日作为合同解除之日。上述合同解除之后，被告就缺乏了继续占有系争商铺的合同依据，被告应当将商铺返还原告，故本院对原告有关返还系争商铺的诉讼请求，亦予以支持。同时，被告应当按照每月4,000元的标准向原告支付自2014年6月28日始至上述合同解除之日止的租金，以及合同解除之日后至系争商铺实际返还之日止的使用费，但应扣除押金10,000元。至于被告反诉主张的损失。相关司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，根据查明的事实，合同没有约定已形成附合的装饰装修物的处理，营业执照无法办理在先，原告为此出具免三个月租金以及原、被告协议将2013年12月28日至2014年12月28日的月租金由7,000元变更为4,000元在后。被告未按上述减免后的租金标准依约向原告支付自2014年6月28日始的租金，显已构成违约。而且，原告明确不愿对被告的装饰装修承担补偿责任。在此情形下，没有必要对被告的装饰装修进行鉴定，故本院对被告有关对装饰装修进行鉴定的申请，不予准许。基于此，本院对被告的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)顾洪娜与被告(反诉原告)上海千圣环保科技有限公司之间于2013年2月22日签订商铺转租合同于2014年12月30日解除；二、被告(反诉原告)上海千圣环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内将位于上海市松江区思贤路XXX弄XXX-XXX号2、3层，63号2、3层，65号2、3层，65-1号2、3层，67号2、3层，67-1号2、3层商铺返还原告(反诉被告)顾洪娜；三、被告(反诉原告)上海千圣环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)顾洪娜租金及使用费(自2014年6月28日始至上述系争商铺实际返还之日止，按每月4,000元计算，扣除押金10,000元)；五、驳回被告(反诉原告)上海千圣环保科技有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费480元，减半收取240元，反诉案件受理费2,150元，合计诉讼费2,390元，由被告(反诉原告)上海千圣环保科技有限公司负担(已付2,150元,余款240元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨惠星二〇一五年四月十六日书记员  仇 知附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条??承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；