重庆市开县人民法院民 事 判 决 书(2015)开法民初字第03191号原告熊小容，女，1977年1月12日出生，汉族，住重庆市开县。委托代理人（特别授权）傅饶，重庆市开县鼎天法律服务所法律工作者。被告熊亚，女，1971年3月6日出生，汉族，住重庆市开县。被告熊波，男，1963年10月21日出生，汉族，住重庆市开县。被告雷必珍，女，1938年10月8日出生，汉族，住重庆市开县。原告熊小容诉被告熊亚、被告熊波、被告雷必珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理后，依法由本院审判员邹道宏担任审判长,与代理审判员杨大蓉、彭砾娇组成合议庭，于2015年11月9日公开开庭进行了审理。原告熊小容及其委托代理人傅饶、被告熊波到庭参加了诉讼，被告熊亚、被告雷必珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊小容诉称，被告雷必珍系被告熊亚、熊波之母。2008年1月31日被告熊亚与原告签订购房协议书，约定将被告雷必珍所有的开县XX花园X幢一单元XXX号套房作价71000元转让给原告。签订合同时被告将该房屋的移民销号合同等证书全部交给原告，原告按照协议约定将房款65000元支付给被告熊亚及被告雷必珍，被告方亦向原告交付了房屋，现在该房屋也是一直由原告在居住使用，并且原告在被告熊亚的协助下办理了户口迁移手续。后该房屋可以办理产权初始登记时，被告雷必珍和被告熊波串通侵犯原告的权利，在国土局雷必珍书写了一个承诺书，承诺该房屋无产权争议，被告雷必珍放弃该房屋的产权，并将该房屋的初始登记在被告熊波的名下。被告的行为严重地违反了双方签订的合同的约定，侵犯了原告的合法权利，故而提起诉讼，请求人民法院依法判决确认原被告于2008年1月31日签订的《购房协议书》有效，判决三被告协助原告办理产权过户手续。本案的诉讼费由被告承担。被告熊波辩称,争议房屋是被告熊波的，任何人没得权利卖被告熊波的房屋，该协议书上没有熊波和雷必珍的名字，且熊亚的名字都是错误的，而且没有熊亚的身份号码。该争议房屋现在的产权已经登记在被告熊波的名下。熊亚与原告签订的合同无效。经审理查明，被告熊亚系被告雷必珍之女，被告熊波系被告雷必珍之子。2008年1月29日，原告熊小容支付被告熊亚购房订金5000元，被告熊亚为原告熊小容书写收条一张，收条载明：“收到熊小蓉房屋订金5000.00元（伍仟元正）”，收款人签名为“熊娅”。2008年1月31日原告与被告熊亚签订购房协议书。协议约定：经甲（熊娅）乙（熊小容）双方协议商定，甲方将位于XX花园一区X栋X单元XXX号套房转让给乙方熊小容购买，其总价为71000元（大写：七万一千元正）。一、经双方协议明细如下。1、房屋的产权和使用权属于乙方所有。2、付款方式：2008年1月29日交付给甲方定金5000元（五千元正）。2008年5月1日乙方将搬进住房时，乙方交付甲方现金55000元（五万五千元正），余款将在甲方交给乙方所有房屋产权时（产权证、土地使用证及五通）交清11000元（一万一千元正）。二、双方义务：甲方义务：1、房屋的产权证及五通属甲方办理，费用由甲方负责完善与乙方无关。2、交房时间：2008年5月1日。乙方义务：乙方必须负责每次款项的交清。三、违约责任：如甲方在按以上时间时如不交付乙方房屋及一切手续时，则应赔偿乙方一切损失及违约金为100%支付给乙方。如乙方违约：甲方有权在乙方定金中扣100%。四、以上协议一式两份，双方必须遵守以上协议，如有争执，双方有权向当地执法机关提出诉讼。2008年3月4日，被告熊亚收到原告熊小容支付的购房款55000元，被告熊亚为原告出具收条一份，收条载明：“收到熊小蓉购房款55000.00元（伍万伍仟元正）”，收款人签名为“熊亚”。2011年11月16日，原告支付房款5000元，被告熊亚、雷必珍向原告出具收条一份，该收条载明：“收到熊小蓉购安康花园3幢1单元603余款5000.00元（伍仟元正），收款人：熊娅雷必珍”。2009年3月17日，原告熊小容将户口从广西迁到了争议房屋所在地。2014年10月8日，被告雷必珍向开县国土局承诺XX花园一区X栋X单元XXX号房屋无产权争议，其自愿放弃该房屋产权，并将该房屋办理在被告熊波名下无争议，后被告熊波取得该房屋产权初始登记证书，该房屋产权证号为312房地证2014字第XX号，坐落于重庆市开县汉丰街道XX路X号X幢X-X-X。另查明，争议的房屋系被告雷必珍移民搬迁统建房屋，原被告签订购房协议书后被告将该房屋的移民销号合同及移民搬迁统建房屋及内部设施交接书交付给原告。现争议房屋一直由原告居住使用。以上事实有《房屋买卖协议》、收条、原被告身份信息、原告的户口薄复印件、收条、移民销号合同及移民搬迁统建房屋及内部设施交接书等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：原告熊小容与被告熊亚于2008年1月31日签订的《购房协议书》虽然无被告雷必珍签字确认，但事后被告雷必珍收受房款，系对其女即被告熊亚代其与原告签订购房协议书的追认，同时被告熊亚系被告雷必珍之女，被告熊亚将移民销号合同等证明房屋权属的证书交给原告，原告有理由相信该房屋系被告熊亚代替其母即被告雷必珍所卖，故该购房协议书系原告与被告雷必珍双方在平等自愿的基础上签订的合同，房屋交易价格也符合重庆市开县2008年的房屋市场交易价格。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原被告签订的《购房协议书》自双方签字时即成立，该协议合法有效，虽然该协议书及三张收条中熊亚及熊小容的姓名签字不一致，系协议瑕疵，但是该协议不存在《合同法》五十二条规定之法定无效的情形，因此原告要求确认原被告于2008年1月31日签订的《购房协议书》有效的诉讼请求本院予以支持。在被告雷必珍的承诺下，经相关行政部门审批，原被告争议房屋产权证号为312房地证2014字第XX号，被告熊波、雷必珍协助原告办理过户登记手续的条件已成就，因此，原告请求人民法院判决被告熊波、雷必珍协助原告办理争议房屋产权变更登记手续的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，原告应给付剩余房款6000元，从双方签订的协议“……余款将在甲方交给乙方所有房屋产权时（产权证、土地使用证及五通）交清……”可知，被告应协助原告办理完诉争房屋的产权证书后原告再支付剩余的6000元房款。关于过户费用，根据双方签订的协议“……房屋的产权证及五通属甲方办理，费用由甲方负责完善与乙方无关……”约定，办理房屋产权证的费用由甲方承担，未载明是被告办理房屋初始登记的费用还是办理房屋产权过户的费用，属约定不明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协商补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定，过户费用的承担按照交易习惯应由买方即原告承担。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第五十二条、第六十条、第六十一条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告熊小容与被告熊亚于2008年1月31日签订的《购房协议书》有效。二、由被告熊波、雷必珍在本判决生效后七日内协助原告熊小容将登记在被告熊波名下的（坐落于重庆市开县汉丰街道XX路X号X幢X-X-X，房屋产权证号为312房地证2014字第XX号）房屋变更登记在原告熊小容名下，办理变更登记的费用由原告熊小容负担。该房屋变更登记在原告熊小容名下后七日内，原告熊小容支付被告雷必珍房屋尾款6000元。。案件受理费3900元，由被告雷必珍、被告熊波负担（被告雷必珍、被告熊波相互之间承担连带责任）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院，同时直接向本院预交上诉费用6550元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定期间内均未提出上诉，或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  邹道宏代理审判员  杨大蓉代理审判员  彭砾娇二〇一五年十二月二十三日书 记 员  段辉镜