北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民（商）初字第49648号原告北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人左晖，董事长。委托代理人杨曼青，女，1988年9月10日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务部主管，住河北省张家口市涿鹿县。委托代理人刘雅楠，女，1990年5月9日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务部专员，住西安市雁塔区。被告张淑英，女，1951年10月24日出生。原告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）与被告张淑英委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员代策独任审判，公开开庭进行了审理。链家公司的委托代理人杨曼青、刘雅楠到庭参加了诉讼，张淑英经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理完毕。原告链家公司起诉称：2014年2月23日，张淑英与链家公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定张淑英将其位于北京市昌平区天通苑东一区57号楼16层2号房（以下简称涉案房屋）委托链家公司代理出租，委托代理期限自2014年2月26日至2017年6月20日止。2015年8月23日，张淑英擅自进入涉案房屋，驱赶租户，并于2015年8月24日将房屋强行收回。张淑英的上述行为表明其拒绝继续履行合同，致使链家公司的合同目的无法实现。故链家公司诉至法院，要求张淑英支付违约金5871元，返还租金2837.65元，支付佣金及服务费3424.75元，赔偿装修折旧费7875.83元、家电配置折旧费10967.5元、宽带费503.39元，并承担本案诉讼费用。被告张淑英未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2014年2月23日，张淑英作为甲方与乙方链家公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定：甲方将涉案房屋委托给乙方代理出租，委托代理期限自2014年2月26日至2017年6月20日。租金为每月2850元，自第二年起，每年度租金年租金以上一年度年租金为基础递增3%。除本合同第九条约定的情形外，出租委托代理期限内，甲乙任何一方单方要求提前终止合同的，应提前三十日书面通知对方，并按月租金的200%支付违约金。第九条为经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方均不承担由此导致的任何违约责任；因政府拆迁或征收征用等情形，导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，但甲方应补偿乙方因合同解除遭受的装饰装修损失费用；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，延迟交付房屋达十五个工作日的，交付的房屋不符合合同约定或影响承租人安全、健康的（包括但不限于空气质量不达标），拒绝承担约定的维修义务或维修费用，影响房屋出租或承租人居住的，因甲方、甲方之亲属、邻里或其他任何第三方的行为，妨碍或影响房屋出租或承租人居住的，隐瞒房屋重大瑕疵或隐瞒交验时无法发现的重大隐瞒（包括但不限于防水层不合格），影响房屋出租或承租人居住的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，延迟划付房屋租金达十五个工作日以上的，擅自改变房屋用途、且经甲方催告后仍拒不恢复原用途的，利用房屋从事违法活动、损害公共利益的，明知承租人存在上述行为而放任的；其他法定的合同解除情形。本合同生效后，甲乙双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为合同的附件，附件与合同具有同等的法律效力。张淑英的代理人陶玲和链家公司均在落款处签字或盖章确认。同日，张淑英作为甲方与乙方链家公司又签订《之补充协议》，约定：甲方同意每年向乙方支付相当月本协议所约定的月租金金额作为代理佣金，代理佣金由乙方从房屋租金中予以扣除，佣金的支付方式及期限详见附件三；甲方同意每年向乙方支付管理服务费，管理服务费由乙方从房屋租金中予以扣除，具体的金额、支付方式及期限详见附件三；对于上述代理佣金和管理服务费，乙方有权直接从应当向甲方支付的租金中扣除，如因甲方原因导致《出租委托合同》提前解除的，甲方须赔偿乙方上述费用，计算方式见本补充协议第六条之约定；第六条约定，如因甲方原因导致《出租委托合同》提前解除的，除《出租委托合同》约定的违约金外，甲方还须赔偿乙方遭受的一切实际损失，包括并不限于装修损失费[计算公式为：装修损失费=装修费用×（出租委托代理期限内未履行天数/出租委托代理期限总天数）,其中装修费用一切应以实际发生金额为准]、家具家电配置折旧费[计算公式为：家具家电配置折旧费=家具家电配置市场价格×（出租委托代理期限内未履行天数/出租委托代理期限总天数），其中配置费用一切应以实际发生金额为准]、代理佣金和管理服务费[即解约年度对应合同期内甲方应支付的代理佣金和管理服务费，计算公式为：代理佣金和管理服务费=合同期内用于抵扣代理佣金的未发生天数×收房日租金+合同期内用于抵扣管理服务费的未发生天数×收房日租金]、因甲方提前解除合同而导致的乙方应向承租人支付的全部违约金等。在委托期限内，甲方不得前往租赁房屋内干扰实际承租人的正常生活，如甲方干扰承租人对租赁房屋的正常租赁使用，致使承租人要求提前退租或产生其他相关问题的，或因其他第三方干扰、妨碍承租人对租赁房屋的承租租赁使用，且甲方为穷尽一切救济方法予以排除妨碍的，由此产生的所有赔偿责任均由甲方承担。除甲乙双方签署的《出租委托合同》及已列明的家具家电外，甲方同意并授权，由乙方为租赁房屋另行配置家具家电及装饰装修，具体配置方案以及家具家电的品牌等信息详见附件一；乙方使用其配置的家具家电及装修方案的期间为：自补充协议生效之日起至甲乙双方签署的《出租委托合同》履行期限届满或解除时止，在委托代理期限内，甲方在未征得乙方书面同意的情况下不得对该等家具家电及装修进行任何处置。甲方应向乙方支付维修基金，每年支付一次，每次支付300元，甲方同意首次维修基金由乙方直接从应向甲方支付的首次租金中扣除，其余维修基金由乙方从应向甲方支付的每一租赁年度的首次租金中扣除。张淑英的委托代理人陶玲和链家公司分别在落款处签字或盖章确认。在张淑英与链家公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》后附有附件三，约定：房屋出租委托代理期限与租金、佣金及管理服务费支付方式为月付，出租委托代理期限自2014年2月26日至2017年6月20日，第一年合同期限自2014年2月26日至2015年4月11日，为1年45天，第二年合同期限自2015年4月12日至2016年5月16日，为1年35天，第三年合同期限自2016年5月17日至2017年6月20日，为1年35天。第一年合同期租金为每月2850元，2014年3月12日支付2802元，其中租金2850元，有线费252元，抵扣维修基金300元，2014年3月26日支付2850元，2014年4月26日支付2850元……2015年1月26日支付2850元，甲方向乙方支付第一年的代理佣金，以合同租约中自2015年2月26日至2015年3月27日的租金予以抵扣，甲方向乙方支付第一年的管理服务费，以合同租约中自2015年3月28日至2015年4月11日的租金予以抵扣；第二年合同期：租金为每月2935.5元，2015年4月12日支付2869.5元，其中租金2935.5元，有线费234元，抵扣维修基金300元，2015年5月12日支付2935.5元，……甲方向乙方支付第二年的代理佣金，以合同租约中自2016年4月12日至2016年5月11日的租金予以抵扣，甲方向乙方支付第二年的管理服务费，以合同租约中自2016年5月12日至2016年5月16日的租金予以抵扣；……张淑云的代理人陶玲和链家公司分别在落款处签字或盖章确认。在合同后附有张淑英向陶玲出具的授权书，授权书显示陶玲的授权范围为：有权代理授权人与居间人就居间事宜进行洽商，签署居间及相关协议、履行居间及相关协议，有权代理授权人签署租赁委托合同，有权代理授权人收取、支付定金，有权代理授权人收取、支付房屋租金，有权代理授权人行使《北京市房屋租赁合同》项下除上述3、4项以外的其他权利。张淑英作为授权人和被授权人陶玲均在落款处签字并捺印予以确认，授权日期为2014年2月23日。链家公司分别于2015年7月9日、2015年8月7日、2015年9月9日向张淑英各支付租金2935.5元，链家公司称根据租金支付情况，其租金已经支付至2015年10月11日。庭审中，链家公司称张淑英在未向链家公司提前发送解除合同通知书的情况下，于2015年8月23日晚强行进入涉案房屋，驱赶租客，并于次日将门锁更换，实际控制涉案房屋，链家公司认为张淑英的上述行为已经达到合同解除的条件，故应当视为张淑英已于2015年8月24日解除合同。为此，链家公司向本院提交2015年8月23日的录音和9张照片。另外，链家公司向本院提交北京飞龙基业物流有限公司（以下简称飞龙公司）的证明及附件、北京富顺天牧科技有限公司（以下简称富顺公司）的证明及附件以及15张涉案房屋的照片，证明其在获得涉案房屋的代理权后对涉案房屋进行了整体装修并配置了家具家电。上述事实，有《北京市房屋出租委托代理合同》及附件、《之补充协议》、2015年8月23日的录音、涉案房屋的照片、飞龙公司的证明及附件和富顺公司的证明及附件以及当事人的陈述意见等在案佐证。本院认为：链家公司与张淑英签订的《北京市房屋出租代理委托合同》及补充协议和附件均系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方签订合同后，均应依约履行合同，现根据链家公司提交的2015年8月23日的录音和照片，可以看出张淑英在2015年8月23日驱赶涉案房屋的租户，另外，链家公司当庭陈述称张淑英系在次日更换门锁并控制涉案房屋，综合以上情形可以认定张淑英已经以其实际行为解除合同。因张淑英解除合同并未与链家公司协商一致，故其应当依约承担相应的违约责任，链家公司要求张淑英支付违约金5871元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。另外，由于链家公司向张淑英支付的租金已至2015年10月11日，而张淑英于2015年8月24日解除合同，因此链家公司有权要求张淑英返还其多支付的租金，现链家公司只主张张淑英返还租金2837.65元，故本院对链家公司的该项诉讼请求予以支持。关于链家公司主张支付代理佣金及管理服务费3424.75元的诉讼请求，本院认为，因补充协议中约定代理佣金和管理服务费是指解约年度对应合同期内张淑英应支付的代理佣金和管理服务费，代理佣金的计算方式为合同期内用于抵扣代理佣金的未发生天数乘以收房日租金，管理服务费的计算方式为合同期内用于抵扣管理服务费的未发生天数乘以收房日租金，结合张淑英于2015年8月24日解除合同的事实，故张淑英应当向链家公司支付代理佣金及管理服务费的金额为3424.75元。关于链家要求张淑英赔偿的装修折旧费、家电配置折旧费、宽带费的诉讼请求，虽然根据2015年8月23日的录音和涉案房屋照片可以确定链家公司已经为涉案房屋进行了装修，但链家公司在庭审中并未提交其支付涉案房屋的装修费、家具家电配置费和宽带费的发票或其他付款凭证；另外，涉案房屋已被张淑英收回数月之久，现房内的装修及家电家具配置状态不明，是否如张淑英收房时的状态也不能确定，本院无法通过司法评估的方式确定其价值，因此，本院对链家公司的该项诉讼请求不予支持。张淑英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本院根据查明的事实依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张淑英于本判决生效之日起十日内给付原告北京链家房地产经纪有限公司违约金五千八百七十一元；二、被告张淑英于本判决生效之日起十日内返还原告北京链家房地产经纪有限公司租金二千八百三十七元六角五分；三、被告张淑英于本判决生效之日起十日内给付原告北京链家房地产经纪有限公司代理佣金及服务费三千四百二十四元七角五分；四、驳回原告北京链家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二百八十七元，由原告北京链家房地产经纪有限公司负担二百三十五元（已交纳），由被告张淑英负担五十二元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  代策二〇一五年十二月十八日书 记 员  李雪