重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2014)铜法民初字第04905号原告陈顺兴，男，1951年5月28日出生，汉族，重庆市铜梁区人。原告张祥菊，女，1953年9月16日出生，汉族，重庆市铜梁区人。二原告委托代理人叶栋强，重庆合纵律师事务所律师（特别授权）。二原告委托代理人汪志国，重庆合纵律师事务所律师。被告重庆宏绿房地产开发有限公司，住所地重庆市铜梁区南城街道办事处黄门村六社88号。法定代表人张家泽，总经理。委托代理人杨潇翔（特别授权），重庆翔荣律师事务所律师。委托代理人曾航，重庆翔荣律师事务所律师。原告陈顺兴、张祥菊诉重庆宏绿房地产开发有限公司（以下简称宏绿公司）房屋买卖合同纠纷案件。本院于2014年9月28日立案受理后，依法由审判员吴宇适用简易程序独任审理。审理中，宏绿公司提出管辖异议，我院于2014年12月1日中止审理，后因工作调动，且案件复杂，转为普通程序，由审判长石明华、代理审判员朱锐、代理审判员田风友组成合议庭，共同负责案件的审判，于2015年6月3日公开开庭进行了审理。后因工作调动，由审判员尹杰担任审判长，与代理审判员朱锐、人民陪审员李静组成合议庭，共同负责案件的审判，于2015年8月20日、2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶栋强、汪志国，被告宏绿公司的委托代理人杨潇翔、曾航到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈顺兴、张祥菊诉称，XXXX二期由宏绿公司开发。2013年1月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于铜梁县XX街道办事处的房屋一套，房屋总成交价为316503元，原告一次性付款的方式付款，合同还约定了甲方逾期交房的违约责任等。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了房屋价款及相关费用。2014年7月，被告向原告在内的XXXX二期全体业主发出《通知》一份，告知原告不能在2014年7月31日前将原告所购房屋交付给原告使用。2014年7月31日，因原告所购商品房在2014年7月31日前未达到交房条件，宏绿公司逾期交房超过60日，原告根据商品房买卖合同之约定，向被告发出《解除通知书》，通知宏绿公司解除双方签订的商品房买卖合同，并要求宏绿公司退还原告已付的全部购房款、前期所有代收费用、利息及违约金。被告收到原告的解除合同通知后，并没有退还原告相关款项、费用、利息及违约金，导致原告的利益受到重大损失。根据合同法规定，合同自解除合同的通知到达对方时解除，本案中原告发出的解除商品房买卖合同通知已到达被告，故双方签订的《商品房买卖合同》已解除，被告按照合同约定应返还原告全部已付房款及利息并支付违约金及赔偿损失。现诉至法院，请求：1、判令被告向原告返还购房款316503元及前期代收费用15019元，并按银行同期贷款利率支付从实际付款之日起至实际还清之日止的利息；2、判令被告赔偿原告违约金317元；3、诉讼费被告承担。被告宏绿公司辩称，公司在2014年5月31日前通知原告接房，并已按合同约定的期限已交付给原告使用，商品房买卖合同是原被告的真实意思表示，双方要按约定履行。房屋买卖合同第9条约定了，如遭遇不可抗力，甲方未将房屋交付乙方使用，逾期60日或以上的处理方式。工程竣工验收备案登记未如期完成是规划局造成的，是不可抗力，其已向潼南区人民法院起诉，正在审理中，应驳回原告诉求。原告为证明其主张的事实，在举证期限内向本院提交了以下证据材料：1、原告身份证复印件，拟证明原告身份情况；2、商品房买卖合同，拟证明原被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于铜梁县XX街道办事处的房屋一套，房屋总成交价为316503元；3、付款收据，拟证明原告支付了购房款款316503元；4、相关费用收据，拟证明原告向被告支付了购房相关费用15019元；5、入住通知书，拟证明被告在不具备交房条件的情况下，通知原告于2014年5月31日前办理入住手续；6、延期交房通知，拟证明被告承认在2014年7月31日前不能将原告所购房屋交付给原告使用；7、解除《商品房买卖合同》通知单，拟证明合同已经解除；8、邮政回执，证明原告所购商品房在2014年7月31日前未达到交房条件，宏绿公司逾期交房超过60日，原告根据商品房买卖合同之约定，通知宏绿公司解除双方签订的商品房买卖合同，并要求宏绿公司退还原告已付的全部购房款、前期所有代收费用、利息及违约金；9、XXXX二期销售中存在的问题、请愿书、《关于XXXX2期隐患报告》，拟证明XXXX二期存在的问题；10、照片，拟证明XXXX二期存在的问题；11、《通知》，拟证明被告承认在2014年7月31日前不能将原告所购房屋交付给原告使用；12、《重庆宏绿房地长开发有限公司关于XXXX二期规划修改的申请》、《关于XXXX二期建设工程设计方案的总平面及消除扑救图修改公示》，证明宏绿公司不能按期交房及在没有用其他方式的情况下单方申请修改规划，意图进一步减少小区公共绿化面积。被告宏绿公司对原告提交的证据1至6的真实性无异议，证据7未发表质证意见，证据8中能提供邮政局盖章的快递单的真实性认可，但不能证明该快递单邮寄的是解除《商品房买卖合同》通知单；对证据9的真实性有异议，系业主单方制作，对证据10、11、12的真实性无异议，但认为不能达到证明目的。对原告提供的证据1至6、8、10、11、12具有真实性、合法性、关联性，本院对其证据效力予以确认，可以作为认定本案事实的依据。宏绿公司虽然否认收到证据7，但结合证据8上载明所邮寄文件为《解除商品房买卖合同通知书》，同时，宏绿公司也无法举证证明其收到的是其他文件，本院对证据7依法予以采信。证据9为原告单方制作，被告不予认可，且原告未举示其它证据进行佐证，本院依法不予采信。被告宏绿公司为证明其主张的事实，在举证期限内向本院提交了以下证据材料：1、《成交确认书》、铜府【2011】178号文件、《国有建设用地使用权出让合同》、非税收入一般缴款书、《房地产权证》，拟证明宏绿公司已于2011年11月合法取得了位于重庆市铜梁区XX社区XX路南面移民局西面3868平方米的国有土地使用权，于2011年11月23日付清全部土地出让金；2、《重庆市企业投资项目备案证》、《建设项目规划及建筑方案审签表》、《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，拟证明宏绿公司将案涉土地用于XXXX二期项目建设，该项目经济技术指标、绿地平面布置方案经相关部门审批通过；3、《入住通知书》及挂号信函收据、XXXX二期接房登记表，拟证明2014年5月17日，宏绿公司以邮寄方式书面通知原告接房；4、证人证言及身份证4张，拟证明XXXX二期施工过程中，遭到部分业主阻碍，致使工期延误；5、人民调解协议书、重庆市行政事业单位资金往来结算票据，拟证明2014年7月17日被告为保证XXXX二期内外正常通行，被迫向XX大厦32户住户补偿160万元以取得XX大厦人行通道通行权；6、中止审理申请书、行政起诉状、权利义务告知书、开庭传票，拟证明铜梁区规划局在XXXX二期项目审批等过程中存在行政违法行为，已向潼南区人民法院提起诉讼，本案应以（2015）潼法行初字第00030号案件审理结果为依据，本案应中止审理；7、重庆市建设项目竣工环境保护验收意见、建设工程竣工规划核实确认书及附件、建设工程消防验收意见书，拟证明XXXX二期项目现已通过竣工环境保护验收、消防验收，以及竣工规划核实；8、重庆市商品房买卖合同，拟证明原、被告对交房条件、交房期限的约定，原告不能达到解除合同的条件；9、商品房预售许可证，拟证明被告已取得预售条件；10、房屋交接验收表、《回复》，拟证明原告已接房，被告不同意解除《商品房买卖合同》；11、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，拟证明该小区已通过竣工验收。原告对被告宏绿公司提交的证据1、2、3、5、6、7、8、9的真实性无异议，但认为证据1、2、5无关联性，证据3不能达到证明交付的房屋符合约定的交房条件，证据6证明不是不可抗力交房，本案不应中止审理，与本案无关联性，证据7不能证明已验收，证据10认为超过举证期限，且原告接房时不知道该房不具备接房条件，不应认为原告已接房。证据11认可加盖了公章的复印件的真实性。证据4证人未出庭不认可真实性，。宏绿公司提供的证据1、2、3、5、7、8、9、11具有真实性、合法性、关联性，本院对其证据效力予以确认，可以作为认定本案事实的依据。证据4因证人未出庭作证，无法核实其真实性，本院不予采信。证据6与本案不具备关联性，不予采信。证据10虽然原告认为不能作为已接房的依据，但是未否认其真实性，本院依法予以采信。诉讼中，本院向重庆市铜梁区规划局调取了XXXX二期规划验收中的相关材料。原、被告对本院调取的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。根据当事人的举证及陈述，对本案事实确认如下：2011年10月24日，拍卖人原铜梁县国土资源和房屋管理局与竞得人宏绿公司签订《成交确认书》，宏绿公司竞得编号【2011】TL001008-020号（XX社区XX路南面移民局西面）地块的国有土地使用权。该地块出让面积为3868平方米，成交单价为3750元/平方米。2011年11月3日，原铜梁县人民政府向原铜梁县国土资源和房屋管理局出具《铜梁县人民政府关于出让国有建设用地使用权的批复》“铜府【2011】178号”，同意将位于XX社区XX路南面移民局西面地块（编号【2011】TL001008-020号）面积为3868平方米的国有建设用地使用权，以总价1450.5万元出让给宏绿公司，土地用途为住宅用地，出让年限为70年。2011年11月4日，该地块上修建的“XXXX二期”项目取得重庆市企业投资项目备案证。2011年11月17日，“XXXX二期”通过建设项目规划及建筑方案审签，审签表上载明总用地面积3867.55平方米，总建筑面积17796.54平方米，容积率4.45，停车位82个，建筑密度15.3%，绿地率25.14%，项目基本情况为：“该项目位于XX路与XX大道相交处，属XXXX二期”。2011年11月23日，原铜梁县国土资源和房屋管理局与宏绿公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：出让宗地编号【2011】TL001008-020号，总面积为3868平方米的国有建设用地使用权，出让价1450.5万元，坐落于XX社区XX路南面移民局西面地块，出让宗地的用途为中低价位、中小套型普通商品住房用地，出让年期为70年，建筑总面积17406平方米，容积率不高于4.50，限高不高于100米，建筑密度不高于30%，绿地率不低于35%等内容。当日，宏绿公司向原铜梁县国土资源和房屋管理局缴纳土地价款14505000元。2011年12月7日，“XXXX二期”取得《中华人民共和国建设用地规划许可证》（地字第500224201100137号）。2012年1月19日，XXXX二期”取得《中华人民共和国建设用地批准书》（铜地挂字2012-002号）。2012年9月24日，案涉小区项目取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》（建字第500224201200121号）。2012年12月17日，案涉小区取得《中华人民共和国建筑工程施工许可证》（编号500224201212170101），2012年12月21日获得该地块的房地产权证（证号：209房地证2012字第34540号），2013年1月10日取得《铜梁县商品房预售（预租）许可证》（铜国土房管（2013）预字第（002）号）。2013年1月17日，宏绿公司（甲方与）原告（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：本商品房坐落于重庆市铜梁县XX街道办事处，建筑面积68.05平方米，套内面积49.92平方米，总成交金额316503元，建筑面积单价4651.04元/平方米，套内建筑面积单价为6340.20元/平方米，乙方于2013年1月17日支付房款189902元，于2013年8月1日支付房款94951元，余款31650元于2014年5月31日前付清。合同第七条第一款第2项约定：“属预售商品房的，甲方应当在2014年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房”。第七条第二款第1项约定：“本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）”。第八条约定：“1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生额延期交房责任由甲方承担。”第九条约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”第十三条约定：“2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在的土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”当日，原告向宏绿公司支付契税、大修基金及预告登记费、抵押登记费等共计15019元,支付了购房款189902元。2013年7月29日，原告向宏绿公司支付购房款94951元，2014年5月28日，原告向宏绿公司支付购房款31650元。2014年5月17日，宏绿公司XXXX二期项目部向业主提供邮寄方式发出入住通知书，通知业主于2014年5月31日前前往“XXXX二期”售楼部现场办理入住手续，通知载明：“请您于2014年5月30日前办理接房手续，逾期将视为我司已按期交房房屋”。2014年7月17日，经XX街道人民调解委员会调解，宏绿公司（甲方）与XX大厦32户业主（乙方）达成《人民调解协议书》，约定：甲方及购买XXXX二期项目业主有权从XX大厦通行，甲方给予XX大厦全体业主一次性经济补偿160万元。当日，宏绿公司将160万元打入原铜梁县XX镇财政所。2014年7月24日，被告向原告发出通知，告知原告因遭遇不可抗力因素，该公司不能在2014年7月31日前将所购房屋交付使用，具体接房时间另行通知。2014年7月31日，原告向被告发出解除《商品房买卖合同》通知书，以被告未能向原告按约交付商品房为由要求解除合同，请求被告退还交纳的购房款、前期代收费用及利息。2014年8月27日，宏绿公司向原告回复：不同意解除《商品房买卖合同》，并同意在双方达成《商品房买卖合同补充协议》的及唇上，按建筑面积200元/平方米的标准、以20户为单位对购房者进行集体补偿。2015年7月28日，XXXX二期取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备铜梁字（2015）0041号）。另查明，2014年6月24日，原铜梁县规划局筹备组向宏绿公司发出《铜梁县规划局筹备工作组关于暂停办理XXXX二期规划核实确认的通知》，载明“你司申请我单位办理XXXX二期项目建设工程竣工规划核实确认书的申请件收悉，我单位已及时开展相关工作。经审核申请材料及现场核实规划实施情况，发现XXXX二期项目未完全按照许可内容实施，因此我单位决定暂停办理规划核实确认书，请你司按以下几点意见及时整改，重新申请规划确认，因未及时完成整改工作造成的一切后果由你司自行承担。一、停车位个数未达到审批数量，绿地率未达到审批要求，请及时优化调增；二、小区车行道、人行出入存在争议，请及时协调解决，保证正常通行；三、靠XX花园一侧车行道未开通，应按审批的规划方案实施整改。”同日，原铜梁县规划局筹备组向宏绿公司发出《铜梁县规划局筹备工作组责令整改违法行为决定书》，责令宏绿公司按以下处理意见进行整改：一、停车位未按审批方案实施，请及时按审批方案整改落实；二、小区车行道、人行道及消防通道被堵塞，请及时协调解决，保证正常通行；三、靠XX花园一侧车行道未开通，应按审批的规划方案实施整改。2014年6月15日，宏绿公司向原铜梁县规划局发出《关于请求对堵塞对“XXXX”二期消防人行通道相关责任人员立即查处的紧急情况报告》，报告载明：“我公司开发建设的“XXXX”二期消防人行通道系经相关部门批准建造，现已通过消防验收。因该消防人行通道系“XXXX”一期、二期及县图书馆共同使用的环形消防人行通道的一部分，而在2014年6月14日以蒋明琴（系铜梁县报社中层干部），金志全（系铜梁县市政管理局中层干部）为代表的一期部分业主，用数千匹红砖强行将该消防人行通道堵塞，导致二期业主无法出行，若造成小区出现火灾，消防等车辆不能开进小区，继而不能及时灭火等严重的消防安全隐患，还造成若不及时排除堵塞可能诱发群体性事件。蒋明琴、金志全的行为严重违反了消防法的相关规定。特请求你局对蒋明琴、金志全等相关人员予以查处为谢。”2014年6月26日，宏绿公司向原铜梁县规划局筹备组复函：一、关于车位、绿化问题。XXXX二期项目现已完成车位43个，不足部分因个别业主阻挡，暂未施工，我司正积极协商，争取尽快建成。项目绿化面积严格按规划施工，绿地率应当符合审批要求，请有关部门尽快予以验收。二、关于通行问题。小区车行道、人行出入受阻是有人非法设置障碍所致，我单位及全体XXXX二期业主均是受害者。对此我单位正努力协调，同时也请求有关部门及时依法打击违法犯罪行为，上述通道才能得以畅通。三、关于XX花园车行道。XXXX二期规划的XX花园车行道是参考的原始地貌图设计，实际上该通道十年前已被XX花园小区占用，建成封闭小区。由于在设计和规划审查中未及时发现这一变化，现车行道规划方案已无法实施。2014年7月4日，原铜梁县规划局筹备工作组发出《铜梁县规划局工作组关于重庆宏绿房地长开发有限公司请求解决XXXX二期进出通道相关问题的复函》，回复：一、关于规划验收的问题：你司申请办理XXXX二期竣工规划核实确认书的申请件已收悉，我局也已及时开展相关工作。经审核申请材料及现场核实规划实施情况，发现XXXX二期项目未完全按照许可内容实施。一是停车位个数未达到审批数量，绿地率未达到审批要求；二是小区车行道、人行出入存在争议；三是靠XX花园一侧车行道未开通。因此，根据相关法律法规要求，我局暂停办理规划核实确认书，请你司按上述意见及时整改完成后，重新申请规划确认。二、关于业主无法正常进出的问题，县政府已明确了通道问题的解决办法，请你司以积极的态度与周边相邻小区进行协商，尽早畅通车行通道，确保后续问题的顺利解决。三、关于消防通道的问题。由于规划局筹备组无相关执法权，请你司尽快向公安消防大队反映情况，我局也将积极向县政府相关领导汇报。2014年7月22日，宏绿公司向重庆市铜梁区城乡建设委员会发出《关于要求立即对XXXX二期规划验收和备案的紧急报告》。2014年7月23日，重庆市铜梁区城乡建设委员会向宏绿公司发出《重庆市铜梁区规划局关于XXXX二期规划核实确认有关情况的回复》，回复：一、关于土地取得的问题。2011年10月，你司按国土部门土地招拍挂文件要求自行踏勘地块现状后，提供公开竞拍取得【2011】TL001008-020号地块土地使用权，土地面积3868平方米，土地用途为住宅用地。在此之前，国土部门相关工作人员已告知你司相关负责人该地块无进出通道，你司在知晓地块现状的情况下购买该地块，政府土地拍卖合法。二、关于项目审批的问题。2011年11月，你司取得土地开发权后委托重庆市轻工设计院开展并完成该项目的规划及建筑方案设计，主要经济技术指标为：总用地面积3868平方米，建筑容积率4.45，总建筑面积17796.54平方米（含地下设备房面积），绿地率25.14%，停车位82个。该地块在出让时四周均为已建建筑，无独立通道，因此设计单位在方案设计中将人行道设置为共用XX大厦底层既有架空通道，车行道共用XX花园已形成的小区通道借XX大道，消防通道为与XXXX一期相连形成消防环道。建委受理你司提交的方案审查申请，并按要求征得了消防、市政、国土、环保等部门的同意意见后，按程序完成了方案审批、初设审查、施工图审查备案、工程规划许可、施工许可等规划建设手续，审批合法，但你司未严格执行自己制定并经审批的规划。三、关于规划核实的问题。截至目前主要有以下工作内容未完成：停车位个数未按规范配置；靠XX花园一侧共用车行道未开通、消防通道未开通等主要问题。四、竣工验收备案不属于该局的职能职责范围，属于建设行政主管部门的职能职责范围，竣工验收备案的前置条件包括：质量、消防、绿化、防雷、环保等单项验收。2014年7月25日，被告向重庆市铜梁区规划局发出《重庆宏绿房地产开发有限公司关于XXXX二期规划修改的申请》和《关于XXXX二期规划整改的报告》，申请载明：“我司XXXX二期项目在支付高额补偿后，于2014年7月18日打开了XX大厦通道，现已能够满足人、车通行无阻；规划的XX花园一侧通道因使用权归XX花园业主而无法打通；2014年7月18前，所有通道已经堵塞以及在通道解决前后，整改过程多次因XXXX二期购房者阻拦，人员及工具无法进出施工现场和施工，加之因其他原因部分土地无法使用，我司已无法按照原审批的规划方案实施，现向贵局申请对XXXX二期方案设计总平面图布置及消防扑救图进行规划修改，主要变更内容为：1、车位个数从审批的82个变更为58个，满足《重庆市城市规划管理技术规定》之规定。二、取消XX花园一侧通道。三、人行及车行通道从XX路184号通过。”2014年8月1日，重庆市铜梁区规划局将修改申请及拟修改情况进行公示。2015年1月30日，重庆市铜梁区规划局向宏绿公司发出《重庆市铜梁区规划局关于XXXX二期规划修改的复函》，回复：由于你司对铜梁区国土资源和房屋管理局提出了行政诉讼，要求确认XXXX二期国有建设用地出让合同无效，重庆市第一中级人民法院已受理并正在审理之中，我局认为该宗土地出让合同若被法院判决无效，XXXX二期总平面图修改就会失去实质意义。因此，我局决定中止XXXX二期总平面图修改程序，待法院判决之后再依法决定是否恢复XXXX二期总平面图修改程序。再查明，重庆市铜梁区国土资源和房屋管理局所发的209房地证2012字第34540号房地产权证上载明宏绿公司取得的位于重庆市铜梁区XX社区XX路南面移民局西面的国有土地面积为3868平方米，但209房地证2015字第36798号房地产权证上最终载明的面积为3396.8平方米，前后存在471.2平方米差距。本院认为，陈顺兴、张祥菊与宏绿公司于2013年1月17日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是双方签订的该商品房买卖合同是否已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，根据合同约定，宏绿公司应于2015年5月31日前将房屋交付陈顺兴、张祥菊使用，除遭遇不可抗力情况外，逾期超过60日，陈顺兴、张祥菊享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。虽然陈顺兴、张祥菊已于2014年7月31日向宏绿公司发出解除合同通知书，但宏绿公司2014年8月27日回复不同意解除合同。合同解除的法律后果并未实现，陈顺兴、张祥菊应通过诉讼确认双方之间的合同已经解除。但本案中，陈顺兴、张祥菊并未请求确认合同已经解除，故，合同尚未解除。从本案已查明的情况来看，2014年7月31日前宏绿公司未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的原因系未及时完成规划验收。未完成规划验收的原因主要有：停车位个数未按规范配置、靠XX花园一侧共用车行道未开通、消防通道未开通三个原因。因案涉小区取得的土地使用权面积前后存在471.2平方米差距与停车位个数未按规范配置有必然影响；靠XX花园一侧共用车行道未开通则是因为“XXXX”二期规划的XX花园车行道是参考的原始地貌图设计，实际上该通道十年前已被XX花园小区占用，建成封闭小区。由于在设计和规划审查中未及时发现这一变化，车行道规划方案无法实施。消防通道未开通也是因为“XXXX”一、二期部分业主人为设施围墙堵塞通道。因此，虽然宏绿公司不能按期向陈顺兴、张祥菊交付使用满足双方合同约定的取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋，而未取得该证的原因也并非严格意义上的不可抗力。但是宏绿公司并无过错，导致其无法取得该证的原因确实也无法预见、无法避免，宏绿公司因此于2014年7月24日向陈顺兴、张祥菊发出通知，告知不能在2014年7月31日前交房。《中华人民共和国合同法》第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。合同的履行是实现合同目的的保证，双方当事人在履行合同时，应兼顾公平”。未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的原因系不能归责宏绿公司的原因，陈顺兴、张祥菊要求宏绿公司承担解除合同的后果，并返还已付购房款、代收费用，对宏绿公司也不公平。宏绿公司通知陈顺兴、张祥菊交房时未及时取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》确系违约，应对陈顺兴、张祥菊进行合理补偿。但因陈顺兴、张祥菊请求的返还已付房款及代收费用，支付利息等诉讼请求，均是建立在解除合同的基础上，故，本院依法不予支持。综上，陈顺兴、张祥菊主张合同已经解除，要求宏绿公司返还已付购房款316503元及前期代收费用15019元，并按银行同期贷款利率支付从实际付款日起至实际还清之日止的利息和赔偿违约金317元，赔偿其向中国农业银行股份有限公司重庆铜梁支行支付的借款本息，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条的规定，判决如下：驳回原告陈顺兴、张祥菊的诉讼请求。案件受理费6278元，财产保全费2070元，由原告陈顺兴、张祥菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 尹 杰代理审判员 朱 锐人民陪审员 李 静二〇一五年十二月二十四日书 记 员 李秀惠