重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2015）万法民初字第10244号原告重庆长航金海洋物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区陕西路20、22、24号负1-32层，组织机构代码67101818-0。法定代表人李明龙，总经理。委托代理人苏建红，重庆合纵律师事务所律师。委托代理人廖风华，重庆合纵律师事务所律师。被告程莲，女，汉族。委托代理人乔春长，重庆索通（万州）律师事务所律师。特别授权。诉讼代表人郎平，男，汉族。诉讼代表人王小平，男，汉族。原告重庆长航金海洋物业管理有限公司（以下简称金海洋物业公司）与被告程莲物业服务合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法由代理审判员张妮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金海洋物业公司的委托代理人苏建红、廖风华，被告程莲的委托代理人乔春长、诉讼代表人郎平、王小平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金海洋物业公司诉称，被告购买金泉阳光花园小区房屋时，与原告签订了《金泉阳光花园前期物业服务合同》，该合同对业主及物管公司双方的权利义务进行了约定，使用人及其他应交费人员必须按时交纳物业管理服务费和其他相关费用，但被告自2012年7月至2015年8月期间，共欠缴物业服务费、电梯费、水电公摊费共计6114.20元。现原告依法起诉，请求判令：1、被告程莲支付原告物业服务费、电梯费、水电公摊费共计6114.20元，并支付滞纳金9614.14元（以欠费金额为基数，按照每日千分之三的标准自欠费之日起次月开始计算至2015年7月31日），共计15728.34元；2、诉讼费由被告承担。被告程莲辩称，对原、被告双方的物业服务关系、原告诉称的房屋面积、欠费期限予以认可；对原告主张的滞纳金不予认可；对于诉讼时效问题，应以原告起诉之日向前倒推两年，超过的时间，原告的主张已过诉讼时效，不应支持。此外，拒绝交费的理由如下：原告未按照约定的内容提供全面的满意的服务，原告提供的物业服务质量与其要求的物业服务费用不相适应，其仅提供了最基本、最基础的比如卫生等服务，对于小区内的违建、绿化破坏、消防设施保护、财产和人身安保这些切关业主利益的方面没有提供切实服务，服务质量低下，令大多数业主不满意，如小区的入户大厅，车辆乱停乱放，消防门也未维修，小区内发生了业主被盗、业主购买的新车停在楼下也出现严重擦痕等情况；小区原本是封闭式小区，但一直处于开放式状态，业主的门牌并未使用，外来人员可以随意出入，存在安全隐患；原告利用被告的场地对外来商贩收取费用，且未对该费用进行公示和结算；三年中，因原告没有解决其服务中存在的问题，也未与业主进行协商，导致物业费一直存在争议，该后果应由原告自行承担；原告仅在退场前进行过一次催收，且应通过业主委员会、当地基层组织进行催收后，才能向法院起诉。综上所述，因为原告未能履行合同义务，被告有权拒交物管费且不应承担滞纳金。经审理查明，2011年9月14日，原告金海洋物业公司与赵志国签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告购买的重庆市万州区金泉阳光花园小区某某号楼某层某号房屋提供物业服务；物业服务内容主要包括房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生管理、公共秩序管理、交通秩序和车辆停放、房屋装修管理；业主应于当月15日前交纳当月的各项费用，如未按时如数交纳物业服务费，则按3‰／日的标准支付违约金。关于各项费用的收取，合同约定物业服务费用高层住宅按1.00元／月／㎡收取，电梯费按0.20元／月／㎡收取，共用设施设备的能源费用（水、电）每月按业主／用户建筑面积据实定额分摊，在合同实际履行过程中，分摊水电费为10元／月／户。《前期物业服务协议》签订后，原告金海洋物业公司即进驻金泉阳光花园小区提供物业管理服务至2015年9月30日。被告系该小区某号楼某层某号房业主，自2012年7月至2015年8月期间一直未支付原告物业服务费4778.50元（125.75㎡×1.00元／月／㎡×38个月）、电梯费955.70元（125.75㎡×0.20元／月／㎡×38个月）、水电公摊380元（10元／月／户×38个月）。原告通过催缴函、张贴《告全体业主书》的方式对被告所欠费用进行了催收。上述事实，有原、被告提供的书证等及双方当庭陈述佐证，本院予以确认。对于被告承认原、被告双方存在物业服务关系、房屋建筑面积、欠费期限，本院予以认可。对于被告抗辩的拒绝交费的理由，根据庭审查明的案件事实、证据，结合双方当事人的诉辩意见，本院综合评判如下：被告认可原、被告双方存在物业服务关系，也在实际履行过程中对《前期物业服务协议》进行了追认，《前期物业服务协议》对原、被告双方均具有约束力，原告负有合同约定的维修、管理、养护和维护等义务，被告负有享受物业服务企业提供的物业服务后，及时、足额交纳物业服务费的义务。对于诉讼时效问题，因被告未交费的状态即未履行及时足额交纳物业服务费义务持续存在，不能以此抗辩诉讼时效已过，对该辩称本院不予采纳；对于被告辩称的绿化破坏、消防设施保护、财产和人身安保、车辆乱停乱放等物业管理服务质量问题，被告提供的照片、音频、视频具有瞬时性的特点，无法证明问题持续存在，被告并未提供充分的证据予以证实，对该辩称本院不予采纳；对于小区内业主被盗、车辆被擦，应由权利主体向侵权人进行主张，与本案物业服务纠纷无关，本案不作处理；对于被告辩称的小区门禁系统问题，被告并未出示证据证明，对该辩称本院不予采纳；对于公共区域收益和分配等与本案物业服务纠纷无关，其权利主体为小区全体业主，本案不作处理；对于被告辩称的原告没有按照法定的程序向其催缴即向法院起诉不符合法律规定，经查明，被告对未按约向原告交纳2012年7月至2015年8月期间的费用的事实无异议，原告已通过催缴函、张贴告示的方式多次向被告进行催收，且业主委员会和基层组织督促欠费业主限期缴纳的行为并非是原告向被告主张权利的前置条件，对该辩称本院不予采纳。综合以上理由，本院认为本案并不存在原告有不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情形，虽然服务质量存在不足，但尚不能成为免除被告交费义务的事由，本院对原告主张由被告支付拖欠费用的请求予以支持。关于违约责任，原告作为小区物管企业，对于业主反映较大的问题，应当积极促成争议各方化解矛盾，使问题能够妥善处理，且原告未举证证明其已按照《前期物业服务协议》的约定完全履行了物业管理服务，考虑到原告的服务工作尚存提高、改进之处，被告暂未交纳物业管理服务费等有一定理由，不应按违约处理，故对原告要求被告支付滞纳金的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告程莲于本判决生效后十日内支付原告重庆长航金海洋物业管理有限公司物业服务费4778.50元、电梯费955.70元、水电公摊费380元，共计6114.20元。二、驳回原告重庆长航金海洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费194元，减半收取97元，由被告程莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，应当预交上诉案件受理费，递交上诉状后至上诉期满七日内未预交上诉费，又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 张 妮二〇一五年十二月一日书 记 员 蔡栋楠