广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第1653号原告梁家豪，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，身份证号码：×××0313。委托代理人张涛，广东中信致诚律师事务所律师。被告佛山市名汇豪景房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人林剑毅。委托代理人利军，广东千度律师事务所律师。原告梁家豪诉被告佛山市名汇豪景房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月2日立案受理后，依法由审判员谢燕贞适用简易程序独任审判。被告在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院经审查后于2015年9月23日裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议，被告上诉至佛山市中级人民法院，佛山市中级人民法院于2015年11月13日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序继续审理本案，并于2015年12月9日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张涛、被告的委托代理人利军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2012年9月8日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于禅城区鲤鱼沙道67号三座1803房，售价总金额为666434元。合同第十五条约定“××应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案”等。同日，双方又签订《商品房买卖合同补充协议》，其中第五条第一款约定“××应在××交齐总房款且办理收楼手续180天内协助提供办理房地产权证的相关资料”。合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款，被告于2014年3月16日将该房产交付给原告。但被告一直未在双方《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定的期限内将办理权属登记应由××提供的资料报产权登记机关备案及协助提供办理房地产权证的相关资料，直到2015年1月16日才向佛山市禅城区国土城建和水务局土地登记中心申请工程竣工（分割）的土地登记，导致原告无法及时办理该商品房的房地产权证。原告认为，被告未在合同约定的期限内将办理权属登记应由××提供的资料报产权登记机关备案及协助提供办理房地产权证的相关资料，直到2015年1月16日才向佛山市禅城区国土城建和水务局土地登记中心申请办理工程竣工（分割）的土地登记，其行为已严重违反双方约定，暂计至2015年1月16日逾期天数就长达120天。而且，《商品房买卖合同》第十五条“××按已付房款0.5%向××支付违约金”，该条款属于被告单方制定的格式合同条款，约定的违约金明显过低。根据《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，故被告应从逾期之日起按已付房款的银行同期贷款利息标准向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，请求判令：1、被告支付逾期协助办理房地产权证的违约金12269元；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求1为：要求被告支付的违约金标准调整为按原告向被告已付房款（合同总房价款）的0.5%计算。被告答辩称，原告单方签名确认的确认书，上面明确表示不再追究被告包括逾期交楼、逾期办证等责任和损失，且延期办证责任不在被告，被告不应承担违约责任，应驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告的组织机构代码证复印件、被告企业信息查询结果复印件。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2、《广东省商品房买卖合同》及补充协议。拟证明：（1）、原被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，由原告购买被告开发的名汇嘉园涉案房产，该《合同》第十五条约定××应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任致××不能在约定期限内取得房地产权证书的，××应按已付房款的0.5%向××支付违约金；《补充协议》约定××应在××交齐总房款且办理收楼手续180天内协助提供办理房地产权证的相关资料。（2）、《合同》第十五条关于“××按已付房款的0.5%向××支付违约金”的约定属于被告单方制作的格式合同条款。3、购房发票。拟证明原告已经按照合同约定支付了购房款。4、《名汇嘉园收楼确认书》。拟证明被告向原告交付商品房的日期。5、《房地产权证》。拟证明由于被告没有在商品房买卖合同及补充协议约定的期限内将办理权属登记应由××提供的资料报送产权登记机关备案及协助提供办理房地产权证的相关资料，直到2015年1月16日才向佛山市禅城区国土城建和水务局土地登记中心申请办理工程竣工（分割）的土地登记，导致原告一直无法及时办理该商品房的房地产权证。诉讼中，被告提交以下证据：1、《广东省佛山市商品房预售许可证》复印件8份。拟证明涉案房屋可以出售。2、燃气管线图。拟证明涉案小区当时燃气管线的设计情况。3、《工程竣工验收条件审核表》复印件。拟证明被告向验收单位递交验收材料的情况。4、《关于“名汇嘉园”工程竣工延期申请书》复印件（2013.3.18）。拟证明延期办证不是被告原因造成。5、《会议签到表》复印件。拟证明被告积极与各部门协调燃气管道安装问题。6、佛山市禅城区祖庙街道东升村民委员会出具的《通知》、《协议书》。证明为了安装燃气管道，被告应东升村要求帮其修路。7、《燃气管道工程设计合同》、《监理合同》、《燃气管道工程施工合同》、《关于“名汇嘉园”燃气管道工程的情况说明》（2013.12.10）。拟证明被告一直积极协助安装燃气管道。8、《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》复印件、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件。拟证明涉案工程于2013年9月29日完成竣工验收备案。9、《关于批准鲤鱼沙“名汇嘉园”住宅小区工程延期竣工的申请》复印件（2014.8.6）、《关于鲤鱼沙“名汇嘉园”住宅小区工程延期竣工的函》复印件（2014.8.6）、《国有建设用地使用权出让合同补充合同》。拟证明由于燃气管道问题导致被告不能按合同约定的期限竣工并如期办理房地产权证，不是被告原因导致，若因被告原因导致逾期竣工，则相关部门会对被告进行罚款。10、佛山市禅城区国土城建和水务局《关于“名汇嘉园”项目部分物业先行确权办证的意见》复印件。拟证明因政府原因，涉案房产于2015年1月15日相关部门才同意被告部分物业先行办理确权登记。11、《委托测绘商品房面积收件收据》7份。拟证明被告按期提交办证所需资料。12、确认书。拟证明原告委托被告办证，原告确认收取了房地产权证、国土证、完税凭证及备案的买卖合同，并承诺不再追究名汇豪景公司任何责任。为查明案件相关事实，本院依职权调取了（2015）佛城法民一初字第129号案件的正卷（民事判决书、佛山市禅城区房屋登记中心的复函）、2015佛城法民一初字第1685号案件的正卷（佛山市禅城区国土城建和水务局、佛山市燃气集团股份有限公司禅城燃气分公司、佛山市国土资源和城乡规划局复函3份）。对于上述证据，经庭审质证，本院认证如下：一、原告提供的证据。证据1、3、4，被告无异议，本院予以采信。证据2、5，被告对真实性无异议，本院确认其真实性。二、被告提供的证据。证据1，原告对真实性无异议，本院确认其真实性。证据2，原告对真实性不确认，而被告提供的原件加盖的公章与出具者不符，且无其他证据予以佐证，本院对真实性不予确认。证据3，原告对真实性有异议，因无原件核对，本院对真实性不予以确认。证据4，原告不认可其真实性，因该证据为被告单方制作，该《申请书》的收件单位为禅城区国土城建和水务局，但被告未提供证据证明其已递交给该局，故本院不予采信。证据5，仅为孤证，既无相关证据佐证签到表所列人员身份的真实性，亦无对应的会议记录证明会议的内容，本院不予采信。证据6，有原件核对，本院确认其真实性，但与本案无关。证据7中之《燃气管道工程设计合同》、《监理合同》、《燃气管道工程施工合同》，有原件核对，本院确认其真实性；《关于“名汇嘉园”燃气管道工程的情况说明》，经本院向出具单位及接受单位核实，确认其真实性。证据8，原告对其真实性无异议，本院确认其真实性。证据9之《国有建设用地使用权出让合同补充合同》，原告对其真实性无异议，并有原件核对，本院确认其真实性；《关于批准鲤鱼沙“名汇嘉园”住宅小区工程延期竣工的申请》、《关于鲤鱼沙“名汇嘉园”住宅小区工程延期竣工的函》均为被告单方制作，被告陈述已提交相关部门，但未提供证据予以证明，本院不予采信。证据10，原告对其真实性无异议，本院确认其真实性。证据11、证据12，原告对其真实性无异议，并有原件核对，本院确认其真实性。本院依职权调取的证据，原、被告对真实性均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：被告系涉案位于佛山市禅城区鲤鱼沙道67号“名汇嘉园”项目的开发企业。2012年7月9日，佛山市住房和城乡建设管理局向被告核发上述项目十座的《广东省佛山市商品房预售许可证》。2012年9月8日，原告（××）与被告（××）就三座1803房签订《广东省商品房买卖合同》，约定：……第三条××所购商品房的基本情况。……该商品房合同约定建筑面积共86.22平方米，其中，套内建筑面积69.54平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.68平方米。……第四条计价方式与价款。××与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：√1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米9583.46元，总金额（人民币）666434元。……第八条交付期限。××应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：√4、该商品房已办理竣工验收备案。……第十五条关于产权登记的约定。××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：√2、××不退房，××按已付房价款的0.5%向××支付违约金……。同日，被告（××）与原告（××）签订《商品房买卖合同补充协议》，就上述买卖合同中未约定事项达成如下补充条款：……（五）关于产权登记约定：1、××应在××交齐总房款且办理收楼手续180天内协助提供办理房地产权证的相关资料。××自行办理房产证的有关费用按政府部门规定由××承担，政府规定应由××承担的除外。2、如果××未能向××付清该商品房的全部房款及税费、签署并交齐办理产权证所需文件资料，××有权拒绝为××办理产权过户手续，并无须承担任何违约责任或赔偿责任。3、经××通知，如果××超过期限未办理收楼手续的，××没有义务为××办理产权过户手续，直至××实际办理收楼手续之日。4、××应按政府部门之要求亲自签署并提交办理产权过户所需的所有文件和资料（且××保证其签署和提交的所有文件资料均真实无误），否则，因此引致办理产权证之延误，由××自行承担责任。……”2013年6月1日，被告出具售房款发票，确认收取原告支付的购房款666434元。2013年7月9日，被告（甲方、建设单位）与佛山市华燃能燃气工程有限公司（乙方、施工单位）签订《燃气管道工程施工合同》，约定：第一条、工程内容。一、工程名称：名汇嘉园燃气管道工程……四、工程内容：小区燃气庭院管、楼栋盘立管、楼栋室内管的施工……第四条、工程工期……2、庭院管、楼栋盘立管安装的完成时限，应同时满足上述条件之日起，根据工程量双方协商确认；3、楼栋室内管工程的完成时限，乙方接到甲方的指令或业主的工程申报时，应核对甲方提供的业主资料无误后，在15个工作日内安排进场施工……。2013年9月26日，涉案名汇嘉园项目完成竣工验收，并于2013年9月29日完成竣工验收备案。原告于2014年3月16日接收涉案房屋。2015年1月15日，佛山市禅城区国土城建和水务局向被告出具《关于“名汇嘉园”项目部分物业先行确权办证的意见》，载明：“根据贵公司的申请，为减少社会矛盾，我局同意对位于鲤鱼沙道67号的“名汇嘉园”项目除部分地下车库（详见附件）以外的建筑面积先行办理确权登记，此次未办理确权登记部分的地下车库建筑面积对应的土地使用权待区政府对该项目竣工延期进行批示并清理相关责任后才能办理确权办证。”2015年1月16日，被告向佛山市禅城区国土城建和水务局土地登记中心申请办理工程竣工（分割）的土地登记。同年2月15日，佛山市住房和城乡建设管理局向原告核发三座1803房的房地产权证。同年6月2日，原告梁家豪从被告处领取房地产权证、国有土地使用证、经备案的商品房买卖合同及契税完税证，并在被告提供的格式版本《确认书》上签名捺印，《确认书》上填写原告领取的凭证编号等信息，并有“本人承诺领取上述资料后自行承担资料毁损、灭失等的一切责任和损失，并同意不再向佛山市名汇豪景房地产开发有限公司追究包括逾期交楼、逾期办证等在内的任何责任和损失”之内容。被告确认该《确认书》系其制作并提供给原告签署的。2015年5月13日，佛山市国土资源和城乡规划局（××）与被告（××）签订《国有建设用地使用权出让合同补充合同》，载明：“因××取得的禅城区鲤鱼沙道67号地块未能在佛山市国有建设用地使用权出让合同（编号：440601-2010-100040，以下简称‘原合同’）约定的开发建设时限内完成项目竣工验收，经报请区政府批准，双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本补充合同。”补充合同约定有：一、双方同意原合同项下宗地开发建设时限延长至2013年12月31日；二、××可按有关规定办理整宗地块的确权及变更登记手续。另查明，本院审理（2015）佛城法民一初字第129号等案中，佛山市禅城区房屋登记中心就本院调查取证复函称：“一、佛山市名汇豪景房地产开发有限公司于2014年5月30日将办理‘禅城区鲤鱼沙道67号一至十座’商品房所有权初始登记的资料提交到我中心。二、该公司提交办理初始登记的资料有：1、商品房屋产权权属申请书（原件）；2、立项批文（复印件）；3、国土证（复印件）；4、申领门牌、房号、入户审批表及地址证明（原件）；5、建设工程规划许可证（复印件）；6、建筑工程施工许可证（复印件）；7、建（构）筑物工程规划条件核实意见（原件）；8、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（原件）；9、规划图纸一套（原件）；10、竣工图纸一套（原件）；11、房屋测绘报告书（原件）；12、商品房预售许可证（原件）；13、商品房屋情况表（原件）。”再查明，本院审理（2015）佛城法民一初字第1685号等案中，佛山市燃气集团股份有限公司禅城燃气分公司向本院复函证实《关于“名汇嘉园”燃气管道工程的情况说明》的真实性，佛山市禅城区国土城建和水务局复函确认收到该《情况说明》；另，佛山市国土资源和城乡规划局和佛山市禅城区国土城建和水务局在向本院复函中均称：考虑涉案住宅小区燃气管道涉及跨行政区域问题未能如期安装而对项目造成一定影响，故同意延长项目所在宗地竣工时限至2013年12月31日，并以佛山市国土资源和城乡规划局的名义与被告签订补充合同。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，均是双方当事人真实意思表示，合同及补充协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应严格依约履行。关于原告签署的《确认书》，原告认为放弃向被告主张权利并非其真实意思表示，《确认书》系被告打印好并叫原告签名，原告亦未细看确认书内容，认为签名仅代表其收到房产证等证件而已。本院认为，《确认书》系被告提供以供重复使用的格式文本，关于放弃权利部分的内容虽以原告单方确认的形式出现，但实质为被告的意志，并非原告单方主动做出之意思表示，且无证据表明被告对该部分内容向原告做出特别说明和提示，该条款具有合同格式条款的性质，且提供者免除自身责任、排除对方主要权利，故本院认为该条款关于“同意不再向佛山市名汇豪景房地产开发有限公司追究包括逾期交楼、逾期办证等在内的任何责任和损失”之内容无效，被告据此抗辩无需向原告承担违约责任之理由不成立。关于原告诉请的逾期办证违约金。原告主张被告违反合同和补充协议的约定，逾期办理产权登记手续，被告的行为构成违约并应向其支付违约金。综合本院查明的事实，被告于2014年3月16日将涉案房屋交付原告使用，被告亦开具发票确认原告已全额支付购房款，根据双方合同和补充协议约定，被告应于2014年6月14日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案、应于2014年9月12日前协助提供办理房地产权证的相关资料，但被告直至2014年5月30日才将办理商品房所有权初始登记的资料提交到佛山市禅城区房屋登记中心、2015年1月16日才向佛山市禅城区国土城建和水务局土地登记中心申请办理工程竣工（分割）的土地登记，故被告的行为已构成违约，依约需向原告支付违约金。根据合同约定，本院计算被告应向原告支付的逾期办证违约金为3332.17元（666434元×0.5%）。关于被告提出的未能如期办证的责任在于燃气公司和相关部门，非因被告原因所致，不应支持违约金的抗辩意见。经查，纵观合同和补充协议的约定，双方仅在合同第八条中对交楼期限可据实顺延的特殊原因作出了明确约定，而对于产权登记，合同和补充协议均未约定相关期限可予顺延的情形。至于是否因燃气公司和相关部门的责任导致逾期而非因被告责任，被告并无充足有效证据证明其抗辩主张成立。另外，本案非因不可抗力等法定免责事由出现而致被告逾期办证，涉案项目燃气管道的报装虽与行政区划具有一定关系，但行政区划问题并非原、被告合同履行期间出现的新情况，被告事前对此应有充分的了解与对履行合同能力的自我认知；其次，国土部门与被告签订的补充合同并未表明涉案项目延期竣工的责任不在被告，该补充合同只能作为约束作为土地使用权出让与受让双方的国土部门和被告，不得作为被告对原告免责的依据；再者，根据合同相对性原则及我国《合同法》的相关规定，在合同双方无明确相反约定的情况下，即使是因第三人的原因致使被告对原告违约，被告亦应向原告承担违约责任，其承担责任后亦可向第三人主张权利，将第三人原因造成被告迟延履行合同义务之不利后果由守约的原告方承担亦有失公平。因此，被告的抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告佛山市名汇豪景房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁家豪支付违约金3332.17元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由被告佛山市名汇豪景房地产开发有限公司负担。原告梁家豪多预交的28元，经书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢燕贞二〇一五年十二月二十日书记员  罗冬喜附引用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。