广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2015）江蓬法杜民初字第118号原告：陈文玉，女，1994年4月29日出生，汉族，住信宜市。委托代理人：冼艳明，是广东真利律师事务所律师。被告：邵卫红，女，1971年11月14日出生，汉族，住江门市蓬江区。委托代理人：张更生，是广东三良律师事务所律师。原告冯锦荣、陈文玉诉被告邵卫红租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，依法由审判员莫少彬适用简易程序，于2015年3月19日公开开庭进行了审理。原告冯锦荣于2015年4月3日申请退出本案诉讼。因案情复杂，本院转换普通程序组成合议庭又于2015年7月29日公开开庭进行了审理。原告陈文玉的委托代理人冼艳明、被告邵卫红的委托代理人张更生到庭参加应诉。本案现已审理终结。原告陈文玉诉称：2014年1月，原告陈文玉经营黄记玉米汁冷饮店，于2014年1月15日与被告邵卫红签订《租赁合同》，约定：被告邵卫红将坐落于江门市益丞百货有限公司（以下简称益丞公司）地王广场301-3号铺位出租给原告，租期为2014年1月15日至2017年1月15日。为此，原告陈文玉向被告邵卫红支付店铺顶手费18000元及押金6000元，并对地王广场301-3号铺位进行装修，装修费用18000元。原告陈文玉进驻经营后，多次催促被告邵卫红协助办理营业执照及餐饮服务许可证，但被告邵卫红一直拖延，拒绝协助原告办理餐饮服务许可证。2014年12月3日，因未取得餐饮服务许可证，江门市食品药品监督管理局出具《责令改正通知书》，责令原告立刻停止餐饮服务经营活动。原告承租房屋的目的为经营饮品店，必定会设立工商主体，被告邵卫红作为出租人，有义务协助原告办理相关经营许可证照，但被告怠于履行协助义务，造成原告因无照经营被行政部门责令整改、停业的事实，被告邵卫红的违约行为已致使不能实现合同目的。综上所述，被告邵卫红应就双方租赁合同的解除承担全部责任，并赔偿原告的经济损失。故原告依法起诉，请求判令：1、依法解除原、被告签订的租赁合同；2、被告邵卫红退还店铺顶手费18000元及押金6000元给原告；3、被告邵卫红赔偿原告经济损失18000元；4、本案的全部诉讼费用由被告邵卫红承担。原告陈文玉对其起诉事实提供的证据有：1、被告的身份证复印件；2、《商铺租赁合同》、《房屋（铺位）租赁协议（合约）》、《收据》各一份；3、《责令改正通知书》两份；4、装修收据一份；5、《律师函》一份；6、发票一份；7、“蓬江区漫城泡泡冷饮店”营业执照一份。被告邵卫红答辩称：第一、被告与益丞公司2013年8月1日签订《商铺租赁合同》，被告是承租人，双方明确了租期，租金等彼此的责任义务。在经营过程中，原告和被告又签订一份《房屋（铺位）租赁协议》，租赁期限从2014年1月15日至2017年1月15日，原告是次承租人。这两份合同，是原、被告双方真实意思表达，原、被告双方均应严格遵守。关于原告要求解除租赁合同的诉求，涉案铺位原来是被告向益丞公司租赁，每个月2500元租金，后因被告需要回上海，原告与被告协商顶手被告的铺位继续经营，如果原告延用被告与益丞公司的租赁合同，就可以2500每个月租金，如果原告自己与益丞公司重新签订租赁合同，就要支付每个月4900元的租金，原告不同意，就延用被告与益丞公司签订的租赁合同，每个月由原告自己缴纳2500元租金给益丞公司，后来原告因自己不想经营，原告想转租给第三人，第三人需要自己与益丞公司签订新的租赁合同，但需要缴纳4900元每个月的租金，第三人不同意，所以原告就自己没有继续经营涉案店铺，因没有人继续租用涉案的铺位，所以涉案的铺位已经被益丞公司收回，租赁合同也就终止了，现次承租人，即本案原告单方解除合同，应承担由此造成的一切损失。第二、本案原告在起诉书中称是因为被告邵卫红未能及时协助其办理《卫生许可证》，进而使经营停业整顿，该损失是由被告邵卫红造成的，这是罔顾事实，不符合逻辑的。因为《卫生许可证》的办理与经营人员，即原告的身体健康报告和环境卫生、进货渠道等因素有关，二这些因素被告邵卫红无法左右，且关于《卫生许可证》的办理在转租合同中并没有明确约定，被告邵卫红也无义务为原告办理。第三、店铺装修费用近100000元，是由被告邵卫红支付，因被告邵卫红与原告是朋友关系，没有向原告主张过装修费用。关于顶手费和押金的问题，押金在益丞公司处，如果原告当时按照益丞公司的规定经营铺位，是可以拿回押金的，但是原告自己的原因导致无法拿回押金，所以不存在押金，至于顶手费，因所有的装修费用都是我支付的，而且租赁合同的解除我不存在过错，所以顶手费不应该退回给原告。第四、被告邵卫红将商铺转租给本案原告，约定了租赁期限和权利义务，但原告并没有按时缴纳水电费用，办理终止被告与益丞公司签订的租赁合同时，被告还为原告垫付了相关的水电费、租金等费用3000多元，由被告邵卫红承担了应由原告支付的相关费用。由于原告违约，被告邵卫红缴纳的房租水电押金一共12000元不能收回。原告违约在先，并不顾事实真相，提起本诉，给被告造成了严重的经济损失和身心健康影响，被告邵卫红保留向原告追偿损失的权利。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告邵卫红于举证期限内提供的证据有：《租户违约通知书》一份。经审理查明：被告邵卫红与益丞公司于2013年8月1日签订一份《地王广场商铺租赁合同》，合同主要约定：1、益丞公司将坐落于江门市胜利路28号地王广场第三层第301-3号铺位（建筑面积16.4平方米）出租给被告邵卫红经营使用；2、商铺经营范围为冷饮，被告邵卫红在签订合同时需提供厂家的品牌代理授权书及与经营有关的其他证明文件；3、商铺的租赁期限3年，从2013年8月1日起至2016年7月31日止；4、首年每月租金117.44元／平方米，2013年2月起租金为1926元，2014年8月起每年递增5%，每月5日前缴交租金；5、租赁保证金3852元，管理费保证金1148元，水电费按金1000元，租赁期内不代缴任何费用及违约金，租赁期满结清款项后无息退回（实际上是该商铺租金每月2500元，包括租金、物业管理费、电梯费等公摊费用）；6、商铺装修：承租方可视经营需要对商铺进行装修，自行负责装修的费用；7、益丞公司应当协助承租方申办营业执照、税务登记证和各类经营许可证；8、合同的变更和解除：协商一致可以解除合同，互不要求补偿；9、承租方擅自转租、分租等，益丞公司可以解除合同。合同签订后，2013年8月1日益丞公司将该商铺交付了给被告邵卫红经营使用。被告邵卫红在用该铺位加盟经营雪芙蓉雪糕店，但没有办理经营执照，由益丞公司统一管理，被告邵卫红经营了两个月后于2014年1月15日将上述铺位转租给原告陈文玉经营黄记玉米汁冷饮店。并于当日与被告邵卫红签订《租赁合同》，约定：1、被告邵卫红将坐落于江门市益丞百货有限公司地王广场301-3号铺位出租给原告，租金每月2500元，按金6000元，租期为三年，从2014年1月15日至2017年1月15日止；2、租赁期内水电费等各项费用由原告陈文玉承担。协议签订后，原告陈文玉向被告邵卫红支付店铺顶手费18000元及押金6000元。原告陈文玉2014年1月15日接手上述涉案铺位并进行装修后一直按期将租金、水电费等交给益丞公司的物业管理公司“江门地王商业有限公司”收取，从2014年1月起一直缴纳至2014年11月止（2014年11月之前的租金已经结清）。原告陈文玉刚开始接手上述铺位时，加盟经营黄记玉米汁冷饮店，但没有办理营业执照和餐饮许可证。2014年8月7日，江门市工商行政管理局蓬江分局向原告陈文玉做出江蓬（仓）工商责改字（2014）地8-7-8好《责令改正通知书》，以原告陈文玉经营冷饮店期间涉嫌无证经营冷饮店，责令改正。2014年8月12日原告陈文玉将其在该铺位经营的店铺名称在工商注册登记为“蓬江区漫城泡泡冷饮店”，经营者姓名为“邵卫红”，经营范围为餐饮服务，但没有办理餐饮许可证。2014年12月3日，江门市食品药品监督管理局做出（江）食责改通（2014）1203（05）号《责令改正通知书》，认为“蓬江区漫城泡泡冷饮店”为取得《餐饮服务许可证》的情况下，擅自从事餐饮服务经营活动，责令立即停止经营活动。2014年12月4日原告陈文玉停止了蓬江区漫城泡泡冷饮店的经营并搬离上述租赁铺位，之后其没有再向益丞公司缴纳租金、水电费等费用。益丞公司的物业管理公司于2014年12月16日发出一份《租户违约通知书》通知被告因上述地王广场第三层第301-3号铺位已于2014年12月4日停业，被告需缴纳拖欠的租金，否则视被告为违约，其有权解除租赁合同。庭审中被告邵卫红确认益丞百货于2014年12月16日已经解除与其签订的租赁合同，并收回铺位。本院认为，本案是被告邵卫红承租了益丞公司铺位经营后，又将该铺位转租给原告陈文玉而产生的租赁合同纠纷。本案争议焦点是：1、被告邵卫红将涉案铺位转租给原告陈文玉的行为是否有效？2、原告陈文玉和被告邵卫红签订的租赁合同关系是否可以解除？3、履行双方签订的合同过程中，原告陈文玉和被告邵卫红谁违约，被告已收取的顶手费18000元、押金6000元应否退还给原告？4、被告邵卫红应否承担原告陈文玉装修费用损失18000元？第一，关于被告邵卫红将涉案铺位转租给原告陈文玉的行为是否有效的问题。首先，被告邵卫红与益丞公司于2013年8月1日签订的《地王广场商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告邵卫红租赁铺位经营后，又于2014年1月15日与原告陈文玉签订《租赁合同》将上述铺位转租给原告陈文玉经营。因此益丞公司是出租人，被告邵卫红是承租人，原告陈文玉是次承租人。虽然《地王广场商铺租赁合同》有约定未经益丞公司同意承租人不得转租商铺，但从原、被告双方所举证据可知，原告陈文玉接手租赁铺位经营后，从2014年1月起一直至2014年11月止，其一直均有交纳该铺位的租金、水电费等给益丞公司，直至益丞公司收回铺位。因此可推断出租人益丞公司应当知道被告邵卫红转租，且益丞公司一直对此没有提出异议，已经超过六个月的时间。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，因此被告邵卫红的转租行为有效，但由于被告邵卫红与原告陈文玉签订的《租赁合同》约定的租赁期限长于原租赁期限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”的规定，超过部分的约定无效，即《租赁合同》约定的合法租赁期限应从2014年1月15日至2016年7月31日止。第二，关于原告陈文玉和被告邵卫红签订的租赁合同关系是否可以解除的问题。按上所述，本院确认原告陈文玉和被告邵卫红的《租赁合同》的合法租赁期限应为2014年1月15日至2016年7月31日止。至原告陈文玉搬离租赁铺位，合同期限尚未届满，但本案中因原告于2014年12月4日停止了蓬江区漫城泡泡冷饮店的经营并迁出铺位，也没有再向益丞公司缴纳租金、水电费等费用。双方的租赁合同关系实际已无法继续履行，合同关系实际已经结束。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的当事人可以解除合同。因此原告陈文玉和被告邵卫红签订的租赁合同关系已经在2014年12月4日解除。第三，关于履行双方签订的合同过程中，原告陈文玉和被告邵卫红谁违约，被告已收取的顶手费18000元、押金6000元应否退还给原告的问题。从原、被告双方签订的转租合同内容看，合同约定的是被告邵卫红将地王广场第三层第301-3号铺位租给原告陈文玉使用，约定租金、租期、按金等，但并未有对是否转让被告邵卫红经营铺位的经营权的内容，也没有附条件约定被告邵卫红必须协助原告陈文玉经营店铺办理营业执照、餐饮许可证照或其他相关部门的证照，因此该合同仅是一份转租铺位的合同。原告陈文玉和被告邵卫红签订租赁铺位合同时未有书面具体约定铺位经营方面双方的权利义务，原告陈文玉作为次租人理应知道自己经营的店铺执照登记经营者姓名非本人会产生的相关法律责任和经营风险。但事实上，原告在江门市工商行政管理局蓬江分局于2014年8月7日因其经营冷饮店期间无证经营而责令改正后，仍未对此重视，没有与益丞公司重新签订租赁合同，仍以被告邵卫红作为其经营的“蓬江区漫城泡泡冷饮店”执照经营者主体。因此原告经营的“蓬江区漫城泡泡冷饮店”因没有办理餐饮服务许可证照而被江门市食品药品监督管理局责令停业后，原告陈文玉主张被告邵卫红没有协助办理证照而属于违约，理据不足。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告应承担举证不能的法律责任。故原告陈文玉和被告邵卫红签订的租赁合同解除，被告邵卫红并不存在违约的行为，原告在合同期限未届满的情况下搬离租赁的铺位，单方解除合同，应属违约。对被告邵卫红已收取原告缴交的顶手费18000元、押金6000元应否退还给原告的问题。因原、被告双方签订的租赁合同并没有对顶手费18000元进行约定，因此根据公平合理原则，租赁双方自行约定的店铺顶手费，在原告没有证据证明被告有违约行为的情况下，原告主张被告退回顶手费18000元，于理不合，本院不予支持。至于押金6000元，按照合同约定，该押金应扣除拖欠的费用后无息退回给原告，但被告邵卫红没有举证证明原告是否有拖欠费用及具体金额，因此被告收取原告的押金6000元按合同约定退还给原告。如原告尚有拖欠被告其他费用的，被告可另案再主张。第四，关于被告邵卫红应否承担原告陈文玉装修费用损失18000元的问题。因原告退出租赁铺位，不再经营“蓬江区漫城泡泡冷饮店”，并非被告违约造成，因此原告对铺位的装修费用损失应由原告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告陈文玉与被告邵卫红2014年1月15日签订的《租赁合同》于2014年12月4日解除；二、被告邵卫红应在本判决生效之日起十日内退回押金6000元给原告陈文玉；三、驳回原告陈文玉其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费2244元，由被告邵卫红负担444元，原告陈文玉负担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  莫少彬人民陪审员  李顺爱人民陪审员  李建华二〇一五年十二月七日书 记 员  潘丽坚