湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2015）株天法民一初字第2545号原告廖育荣，男，1963年10月8日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市天元区。被告株洲红花树麒麟餐饮管理有限公司，住所地株洲市天元区。法定代表人熊曙光，系公司董事长。委托代理人何莎，湖南誉翔律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告廖育荣与被告株洲红花树麒麟餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月29日立案受理。依法由审判员刘祥宇适用简易程序于2015年12月3日公开开庭进行了审理。书记员陈璟担任庭审记录。原告廖育荣、被告株洲红花树麒麟餐饮管理有限公司的委托代理人何莎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖育荣诉称：2013年7月，被告与原告商议租赁原告所有的位于长江北路人武部院内的住房用于其公司的高管人员办公、休息，在双方对房屋内的设备设施清点确认完好的情况下，双方于2013年7月28日签订了一份租房协议。但在履约过程中，被告严重违约：第一、居住人员不是被告的高管人员，而是厨师、保安等勤杂人员，人数最多时达到20多人；第二、被告管理失责，居住人员将原告房内的物品随意拆散，造成很多设施设备损坏；第三、被告单方终止协议；第四、被告没有与原告办理房屋的交接手续，居住人员将原告房屋中的物品搬走；第五、被告在纠纷发生后没有积极处理，而是推脱责任。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉请法院判令被告赔偿各项损失61883元，其中2015年1月28日起至10月28日止的租金13500元、房屋内装修及家具损失23050元、公证和评估费用4433元、家用电器的功能恢复费用1400元、瓷器和艺术品失窃损失10000元、房屋重新装修空置费4500元、交通和复印费用5000元。被告株洲红花树麒麟餐饮管理有限公司辩称：第一、被告将所租赁的房屋分配给员工居住，并未违反租赁合同的约定；第二、在租赁期间，被告一直是正常、合理的使用房屋，《租房协议》中所列的物品并未丢失；第三、该房屋在被告租赁使用前已经使用多年，且已有损耗，故房屋及房屋内设施的损失不能全部由被告承担，被告愿意按租赁协议的约定，将在租赁期内损坏的属于物品清单中的物品修复至可使用状态；第四、被告在2015年2月15日将房屋钥匙交给了原告，此后也未再使用房屋，故不应再向原告支付租金；第五、原告所诉的瓷器和艺术品、房屋重新装修空置费、交通和复印费等损失没有事实依据，被告没有赔偿的义务；第六、在签订租赁协议时被告所交纳的2000元押金原告应当予以退还。本院经审理查明，原告与其妻子章玲智共同购买了位于株洲市天元区长江北路人民武装部宿舍701号房屋，登记的房屋所有权人为章玲智。2013年7月28日，原告就位于株洲市天元区长江北路人民武装部宿舍701号房屋与被告签订了一份《租房协议》，原告为甲方，被告为乙方，该协议约定的内容有：1、租期暂定两年，需续租再行商定，同等条件下有优先承租权；2、租金为每月1500元，每半年交纳一次，时间为签订合同时付清前半年租金，以后每半年开始10天前付清下半年的租金；3、租期内水电、煤气、有线电视等费用由乙方自行负责；4、乙方非经甲方同意，不得对房屋进行装修改造，房内主要物品当面清点，清单附后；5、协议到期后，各种电器等主要物品、固定设施按项目清单交接，如有损坏不能使用，需要修好，恢复原样，不能恢复则照价赔偿，水电卡、房屋钥匙要清点后交还甲方；6、乙方需交纳押金2000元，双方交割清楚后退还押金；7、本协议一式两份，双方签字之日起生效。原告及被告公司的工作人员周四平在合同上签名，并加盖了被告公司的合同专用章。该协议附有物品清单两份，原告及被告公司的工作人员周四平在清单上签名确认。合同签订后被告按约定向原告交付了押金2000元及半年的租金，并开始使用房屋。在租赁期间，因被告公司在该房屋中居住的人员较多，周围邻居认为影响了其正常生活而提出异议。被告则认为因为周围邻居的反对，所以被告才单方提前通知原告终止合同；原告则对此不予认可，认为周围邻居的反对是因为被告对居住人员管理不到位所造成，而且原告已经做通了邻居的工作，被告提前终止合同时也没有说是因为这个原因，而且被告终止合同是突然电话通知，没有任何的书面通知，也没有与原告办理房屋的交接手续。另查明，2015年2月初（农历年底之前），被告电话通知原告不再租赁房屋，要求原告拿回钥匙，原告则对被告单方终止合同的行为不予认可，且对被告不履行房屋交接手续的行为提出异议，双方由此发生纠纷，对租赁合同的终止事宜没有达成一致。被告虽认为其在2015年2月初之后未再使用房屋，但被告未与原告办理好房屋的交接手续，而原告则认为被告在使用房屋过程中给其造成了严重损失，要求被告予以处理，一直没有对房屋进行使用或重新出租。在原告的要求下，双方于2015年7月份对房屋中的设施、物品损坏情况进行了查看确认，在确认之后被告在入户门上贴了一张写有“红花树保安”的白纸条，庭审中，被告认为贴纸条是出于对双方所确认的现场进行保护的考虑，而且该纸条不是封条，并不影响原告使用房屋。原告在就房屋内的设施、物品损失与被告不能协商一致的情况下，原告申请湖南省株洲市国信公证处对房屋状况进行了公证，并委托株洲天岳资产评估事务所对相关损失进行评估鉴定。湖南省株洲市国信公证处接受申请后，于2015年10月10日委派公证员与原告及株洲天岳资产评估事务所的工作人员一同进入房屋，对房屋状况办理了现场公证。株洲天岳资产评估事务所接受原告的委托后于2015年10月26日出具株天岳评字（2015）第5102号评估报告，认为原告房屋内的装修及家具损失为23050元，其中修复费用损失540元，重置费用损失22510元。被告虽对该评估报告提出异议，但被告对此没有相反的证据证明其异议理由成立，不足以否认该评估报告所作出的损失金额认定。原告为此支付公证费1570元（含照相费用70元）、评估费2000元。原告所主张的电器维修损失1400元没有充分的证据予以证实，而且对该项损失原告没有在委托评估时一并予以评估确认。再查明，被告在使用房屋过程中使用了燃气，截止到2015年3月，尚有燃气费用65.63元未支付，截止到2015年7月2日，产生滞纳金14.44元，原告在收到缴费通知后将欠费及滞纳金80.07元予以缴清。庭审中，原、被告确认对2015年1月28日之前的租金被告已经支付。原告在找被告协商未果的情况下，遂向本院提起诉讼，请求判如所请。本院认为：本案系租赁合同纠纷。原告就其夫妻共同所有的房屋与被告签订的《租房协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，原、被告间的租赁合同关系依法成立有效，受法律保护，原、被告应按协议约定履行合同义务，未按协议履行，应承担相应的违约责任。在履约过程中，被告在合同期限届满前单方要求终止合同的履行，但就合同终止事宜未与原告达成一致，而且没有按合同约定及时与原告办理交接手续，造成原告未能对房屋进行正常使用，由此产生的损失被告应予以承担，但原告所主张的损失金额13500元（从2015年1月28日至2015年10月28日）没有事实依据，不应全额支持。根据原、被告实际交接的时间2015年7月份及合同期限届满的时间2015年7月28日，对于被告未按合同约定履行合同义务产生的租金损失应计算到2015年7月28日为宜，因为在合同期限届满后，原告可以对房屋进行使用或出租，被告虽然在交接后在房门上贴了纸条，但双方已经对房屋的状况进行确认，故该行为并不影响原告对房屋的使用，由此，对原告主张的2015年7月28日合同期限届满后的租金损失，本院不予支持。故被告应向原告支付的租金损失应为9000元（6个月×1500元／月）。被告在使用房屋期间没有妥善保管好房屋内的设施和物品，双方在交接时对房屋内的设施及物品损坏情况予以了确认，对于所损坏的设施及物品被告应当承担赔偿责任。对于房屋内设施和物品的损失原告委托鉴定机构进行了评估确认，被告虽对该评估结果提出异议，但被告没有证据证实其异议理由成立，故对于原告所主张的损失应按鉴定机构出具的评估报告予以确定，损失金额为22510元。原告为维护自身权益所支付的公证费用1570元和评估费用2000元属于原告的损失范畴，被告应当予以承担。而原告主张的电器功能恢复损失及其他的损失没有充分的证据予以证实，本院不予支持。原告在本案中所主张的燃气使用费及滞纳金80.07元确系被告使用房屋期间所产生，故应由被告予以承担。综上，被告应向原告支付的费用共计35160.07元（9000元＋22510元＋1570元＋2000元＋80.07元），抵扣原告应向被告退还的押金2000元，被告还应向原告给付33160.07元。本案经本院主持调解，双方不能达成一致协议，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告株洲红花树麒麟餐饮管理有限公司在本判决生效后十日内向原告廖育荣给付各项损失费用共计33160.07元（已经抵扣原告廖育荣应向被告株洲红花树麒麟餐饮管理有限公司退还的押金2000元）；二、驳回原告廖育荣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1347.08元，减半收取673.54元，由原告廖育荣承担358.54元；由被告株洲红花树麒麟餐饮管理有限公司承担315元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  刘祥宇二〇一五年十二月十八日书记员  陈 璟附本案适用的法条《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。