福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终2567号 上诉人（原审被告）：庄国清，男，1974年7月19日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：王幼珠，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖双万，福建重宇合众（泉州）律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：苏毓参，女，1975年11月26日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：王幼珠，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖双万，福建重宇合众（泉州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：颜智慧，女，1982年10月24日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：洪育虹，福建臻晟律师事务所律师。 原审第三人:泉州骊特房地产综合服务有限公司晋江市分公司，住所地福建省泉州市晋江市梅岭街道阳辉华庭小区7幢06、07号店面。 负责人：徐建美。 上诉人庄国清、苏毓参因与被上诉人颜智慧及原审第三人泉州骊特房地产综合服务有限公司晋江市分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初6436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 庄国清、苏毓参上诉请求：撤销一审判决，改判驳回颜智慧一审的诉讼请求。事实和理由：一审判决未归纳本案争议焦点且未体现双方当事人举证质证的情况。一审判决认定事实错误。诉争房屋的共有权人苏毓参在知道其丈夫庄国清与颜智慧签订协议后的当天晚上就向颜智慧提出异议，表示其不认可协议，所以协议是无效的。即使协议有效，庄国清、苏毓参在与颜智慧交涉过程中也已解除协议。庄国清、苏毓参已装修入住诉争房屋，协议无法继续履行。 颜智慧辩称，苏毓参是知晓并同意出售诉争房屋，该事实有微信聊天记录为证。协议并未约定庄国清享有任意单方解除权，不存在庄国清可以单方解除协议的情形。一审判决正确，应予维持。 泉州骊特房地产综合服务有限公司晋江市分公司未作陈述。 颜智慧向一审法院起诉请求：1.判令庄国清继续履行合同，并限期庄国清配合颜智慧办理房产及该房产的水电，物业管理等的过户手续；2.判令庄国清向颜智慧支付相当于双倍定金（即￥64000元）的违约金。一审审理过程中，颜智慧变更其诉讼请求为：1.判令庄国清、苏毓参继续履行《房产买卖协议》，并限期交付涉案房产及为颜智慧办理房产及该房产的水电，物业管理等的过户手续；2.判令庄国清、苏毓参向颜智慧支付相当于双倍定金（即64000元）的违约金；3.判令庄国清、苏毓参支付颜智慧逾期交付房产的违约金（以332000元为基数，自2017年6月22日起至实际交付房产之日止按日0.05%计付）。 一审法院认定事实：经泉州骊特房地产综合服务有限公司晋江市分公司居间介绍，颜智慧与庄国清于2016年8日18日签订《房产买卖协议》一份，约定颜智慧向庄国清购买坐落于晋江市××街道××小区××幢××室房产，总房款为332000元。协议约定，颜智慧应于该协议签订当日支付购房定金32000元，于该房产交房交钥匙支付购房款至少10万元，余款20万元通过申请住房按揭贷款方式支付。庄国清应于该房产交房交钥匙当日将房产交付给颜智慧使用；在该房产的水、电、煤气、有线电视、物业管理等的过户手续办理过程中，双方应积极配合。协议第十条约定，甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金；若乙方中途悔约，甲方已收取的所有购房款（包括）不予退还，同时向甲方支付单倍定金的违约金。协议第十二条约定，若乙方不能按期向甲方付款购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金。逾期拾日未付清房款或未交房屋的，对方有权解除协议，违约方应承担违约责任并对由此造成损失承担赔偿责任。庄国清与苏毓参系夫妻关系，苏毓参知悉庄国清签订协议出售诉争房屋一事，且未提出异议。协议签订后，颜智慧于2016年8月20日向庄国清支付定金32000元。晋江市国土资源局于2017年6月8日发布交房时间公告，庄国清于2017年6月22日办理诉争房屋的交接手续，且现已办理诉争房屋的不动产权证，产权人登记为庄国清。颜智慧于2017年6月21日通过微信联系庄国清、苏毓参，要求其交付诉争房屋，庄国清、苏毓参表示不出售诉争房屋，拒绝履行协议。颜智慧于2017年7月5日起诉，请求继续履行协议，并于2017年11月29日将购房款30万元提存至一审法院。 一审法院认为，颜智慧与庄国清之间签订的《房产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。双方当事人均认可诉争房屋为庄国清、苏毓参夫妻共同财产，从双方提供的证据来看，苏毓参虽未在协议上签名，但其知悉且参与了出售诉争房屋一事，应认定系庄国清、苏毓参共同向颜智慧出售诉争房屋。协议签订后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。颜智慧在协议签订后已支付了购房定金32000元。依照约定，颜智慧应在诉争房屋“交房交钥匙之日”支付第二期购房款至少10万元，庄国清、苏毓参亦应于当日将房屋交付给颜智慧，二者并未约定先后履行顺序，应认定为同时履行。晋江市国土资源局于2017年6月8日就已发布交房时间公告，交房时间在2017年6月20日至6月29日期间。颜智慧于2017年6月21日联系庄国清、苏毓参夫妻要求履行协议，庄国清、苏毓参明确表示不履行。庄国清于2017年6月22日与相关部门办理诉争房屋的交接手续后，未通知颜智慧支付购房款及办理房屋交付手续，故颜智慧未在协议约定期限内支付购房款10万元，系行使同时履行抗辩权，不构成违约。庄国清、苏毓参据此主张协议已解除，不予采纳。颜智慧起诉要求继续履行协议，并在审理中将剩余购房款30万元提存在一审法院，可认定其已付清全部购房款。庄国清、苏毓参将诉争房屋交付给颜智慧并协助其办理诉争房屋的权属登记手续是其法定义务，亦是协议约定的义务。故颜智慧请求庄国清、苏毓参继续履行《房产买卖协议》，并限期交付涉案房产及为颜智慧办理房产及该房产的水、电、物业管理等的过户手续，予以支持。庄国清、苏毓参逾期交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。颜智慧请求庄国清、苏毓参支付逾期交房违约金，予以支持，依照协议约定，违约金应以购房款332000元为基数，自2017年6月23日起至实际交付房产之日止按日0.05%计算。因颜智慧请求继续履行协议，而根据协议第十条的约定，相当于双倍定金的违约金是关于卖方违约解除协议时所适用的违约金约定，故颜智慧要求庄国清、苏毓参支付相当于双倍定金的违约金，不予支持。庄国清、苏毓参主张诉争房屋其已装修入住，协议无法继续履行，不予采纳。鉴于庄国清、苏毓参在本案中并未针对装修提出相关主张，如双方当事人之间因诉争房屋装修问题产生纠纷，可另案主张。综上所述，颜智慧的诉讼请求，予以部分支持。泉州骊特房地产综合服务有限公司晋江市分公司经合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百四十条规定，判决：一、庄国清、苏毓参应于判决生效后十日内将晋江市××街道××小区××幢××室房产交付给颜智慧使用，并协助颜智慧办理该房产的权属转移登记手续及配合颜智慧办理该房产的水、电、物业管理等的过户手续；二、庄国清、苏毓参应于判决生效后十五日内向颜智慧支付以332000元为基数自2017年6月23日起至实际交付房产之日止按日0.05%计算的逾期交房违约金；三、驳回颜智慧的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据微信聊天记录及语音光盘载明的内容可知，苏毓参对其丈夫庄国清与颜智慧就诉争房屋买卖一事达成协议是知情的，一开始也是同意的，并积极参与全过程。庄国清、苏毓参关于苏毓参对诉争房屋买卖一事不知情的主张，与事实不符，不予采纳。一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，颜智慧与庄国清于2016年8日18日签订《房产买卖协议》系当事人真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效。庄国清、苏毓参关于协议无效的主张，缺乏依据，不予采纳。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据协议第四条的约定，庄国清于2017年6月22日办理诉争房屋的交接手续后，应通知颜智慧支付相应的房款并同时将钥匙交付颜智慧，但庄国清并未通知颜智慧付款，也未将诉争房屋交付给颜智慧，颜智慧未支付购房款系行使同时履行抗辩权，未构成违约。此时，庄国清并不享有协议第十二条约定的合同解除权，本案亦不存在法定解除的情形，庄国清、苏毓参关于《房产买卖协议》业已解除的上诉主张，依据不足，不予采纳。因本案并不存在法律上或事实上不能履行的情形，颜智慧要求庄国清、苏毓参履行协议约定的交房、协助办证等义务，于法有据，应予支持。因颜智慧于2017年11月29日才将购房款30万元提存至一审法院，一审判决认定庄国清、苏毓参自2017年6月23日起向颜智慧支付逾期交房违约金系计算起算时间不当，应予调整。 综上所述，庄国清、苏毓参的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初6436号民事判决第一项； 二、撤销福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初6436号民事判决第二项、第三项； 三、庄国清、苏毓参应于本判决生效后十日内向颜智慧支付以332000元为基数自2017年11月30日起至实际交付诉争房屋之日止按日0.05%计算的逾期交房违约金； 四、驳回颜智慧一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1400元，减半收取700元，由颜智慧负担400元，庄国清、苏毓参负担300元。二审案件受理费1400元，由庄国清、苏毓参负担1350元，颜智慧负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  李金凤 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年六月二十五日 书记员  陈威鸿 附：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。