安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）庐民二初字第00854号原告：安徽省金安物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳。法定代表人：杨海峰，该公司董事长。委托代理人：潘信成，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：陈灿，安徽华人律师事务所实习律师。被告：合肥默静商贸有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区。法定代表人：陈家增，该公司总经理。安徽省金安物业管理有限责任公司（以下简称金安公司）诉合肥默静商贸有限公司（以下简称默静公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理后，依法组成由审判员刘晓莉担任审判长，人民陪审员孙礼芝、李丰年参加的合议庭，适用普通程序于同年9月6日公开开庭进行了审理。金安公司的委托代理人潘信成、陈灿到庭参加了诉讼。默静公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金安公司诉称：2012年11月16日，金安公司与默静公司就润安大厦B座20、21、27、28、32层公共区域的物业管理服务达成协议，双方签订《物业管理协议书》，约定服务面积4116.86平方米，服务费3元／平方米／月，按月交纳，如默静公司未按期交纳，应每日支付3‰违约金。2014年10月28日，润安大厦业委会召开会议，决定从2014年11月起调整物业费标准为3.3元／平方米／月。协议书签订后，金安公司一直按约履行义务，但默静公司拒绝交纳物业费及2013年9月至2015年3月期间的水费400.09元、电费10334.64元。金安公司认为默静公司拖欠物业费及水电费的行为构成违约，故诉至法院，要求该公司支付物业费及违约金493879.78元、水费400.09元、电费10334.64元，并承担本案诉讼费用。金安公司向本院提交的证据有：1、企业信息查询单，证明默静公司的诉讼主体适格；2、房屋所有权审核表、房屋登记簿，证明默静公司系润安大厦B座公寓楼1-2001室、2101室、2701室、2801室、3203室的所有人；3、物业管理委托合同，证明润安大厦业委会与金安公司签订物业管理合同，委托该公司进行物业管理，该公司有权收取物业费及相关费用；4、告知函、物业管理协议书，证明协议约定服务面积4116.86平方米，服务费3元／平方米／月，按月交纳，默静公司每月应支付物业费12350.55元，出租或闲置房产的物业费由默静公司承担，拖欠物业费应每日支付3‰违约金，金安公司有权按照同期贷款利率的4倍主张违约金；5、业委会会议纪要，证明润安大厦业委会于2014年10月28日召开会议，决定从2014年11月起调整物业费标准为3.3元／平方米／月；6、催交物业费通知单、律师函，证明金安公司通过多种方式要求默静公司交纳物业费和水电费，默静公司拒绝交纳；7、计算清单，证明金安公司主张物业费及违约金的计算方法。默静公司未到庭答辩，亦未向本院提交证据。经庭审举证质证，默静公司未到庭对金安公司的证据提出异议，本院经审查，对上述证据的真实性、合法性和关联性予以确认。本院审理查明的事实如下：默静公司系位于合肥市阜南路166号的润安大厦B座公寓楼1-2001室（建筑面积974.75平方米）、1-2101室（建筑面积974.75平方米）、1-2701室（建筑面积974.75平方米）、1-2801室（建筑面积1083.1平方米）、3203室（建筑面积109.5平方米）的业主。2012年11月16日，默静公司委托金安公司为上述房屋公共区域提供物管服务，双方签订的《物业管理协议书》约定，服务内容包括公共区域卫生清扫及垃圾收集清运、办理水电费登记计算、代收代缴等，默静公司应按3元／平方米／月、4116.85平方米向金安公司交纳物业费，应按水电表实际发生数量及供水供电部门收费标准向金安公司支付代收代缴的水电费，另加收12%公摊水电费，物业费、水电费均按月支付，物业费每月5日前预付，水电费从收到收费通知后10日内支付；金安公司应严格按照服务内容提供相应服务，如不能完整履行义务，经默静公司催告后仍未改善，默静公司有权停付物业费，金安公司承担由此造成的损失；默静公司不按期支付物业费，应按拖欠金额的3‰／日支付违约金，逾期30日以上，金安公司有权停止服务，默静公司承担由此造成的损失。同年12月7日，上述房屋的原所有人中国信达资产管理股份有限公司安徽分公司向金安公司出具告知函，告知上述房屋已由默静公司购买，2012年11月1日之后的物业费由默静公司承担。2013年1月7日，默静公司取得上述房屋的所有权。同年7月17日，默静公司与金安公司再次签订《物业管理协议书》。2014年10月28日，润安大厦业委会会议决定，从当年11月起，物业费收费标准从3元／平方米／月调整为3.3元／平方米／月。同年10月31日，润安大厦业委会委托金安公司对润安大厦A、B座实施物业服务，双方签订的《物业管理委托合同》约定，金安公司负责房屋建筑本体共用部位、共用设施设备、附属建筑和设备的维修、养护、管理及公共环境的清洁、区内交通、车辆行驶停泊等，负责向业主收取物业费，经委托可代收水电费；公共区域小型车管理费按月收费，150元／辆／月；如业主委托金安公司维修房屋自用部位、自用设备，金安公司可接受委托并合理收费；委托期限为1年，即2014年11月1日至2015年10月31日；物业费标准在用房屋为3.3元／平方米／月，空置房屋为1.5元／平方米／月；业主逾期交纳物业费，应从逾期之日起按应交金额的3‰／日交纳违约金；金安公司违反合同约定未尽职责、未履行义务，给润安大厦业委会造成重大损失的，业委会有权要求限期改正，逾期未改正的，业委会有权终止合同，金安公司对经济损失予以赔偿。因默静公司未向金安公司交纳上述房屋的物业费，金安公司多次书面催要未果，遂于2015年4月诉至本院，要求判如所请。本院认为：金安公司与默静公司之间存在物业服务合同关系，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。金安公司为润安大厦提供了物业服务，默静公司作为业主，应当依据国务院《物业管理条例》的规定及双方物业管理服务协议的约定，及时主动向金安公司交纳物业服务费。物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应物业费，客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。默静公司自2012年11月1日起未交物业费，应对其未交物业费理由的正当性、合理性承担举证责任。默静公司未到庭说明其未交物业费的理由，故其应向金安公司交纳拖欠的2012年11月1日至2014年10月31日期间的物业费296413元（3元／平方米／月4116.85平方米24月）及此后至2015年3月31日期间的物业费67928元（3.3元／平方米／月4116.85平方米5月）。金安公司主张物业费364341元，本院予以支持。默静公司未及时交纳物业费，应按约向金安公司支付违约金。因双方协议约定的违约金过高，金安公司自愿降低违约金标准为中国人民银行同期贷款年利率5.6%的4倍，符合法律规定。该公司主张违约金50750元，未超出法律规定，本院予以支持。至于金安公司主张的水电费，因该公司未举证证明涉案房屋水电表实际发生数量及该公司已向供水供电部门代缴水电费，故本院对该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、合肥默静商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向安徽省金安物业管理有限责任公司交纳2012年11月1日至2015年3月31日期间的物业费364341元及违约金50750元；二、驳回安徽省金安物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8846元，由安徽省金安物业管理有限责任公司负担1570元，合肥默静商贸有限公司负担7276元。公告费400元，由合肥默静商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 员  刘晓莉人民陪审员  孙礼芝人民陪审员  李丰年二〇一五年十二月八日书 记 员  潘亚慧附：本案适用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。