广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2014）兴民一初字第293号原告：上海东华会计师事务所有限公司广西分所，住所地：南宁市民族大道。代表人：郭益浩，该分所所长。委托代理人：梁梅，广西天华阳光律师事务所律师。委托代理人：玉荣叠，广西天华阳光律师事务所律师。被告：广西南宁万茂房地产发展有限公司，住所地：南宁市朝阳路。法定代表人：陈平和，该公司董事长。委托代理人：莫至斌，广西创想律师事务所律师。委托代理人：杨胜宁，广西创想律师事务所实习律师。原告上海东华会计师事务所有限公司广西分所与被告广西南宁万茂房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月12日立案受理后，依法组成由审判员农慧兰担任审判长，代理审判员凌伟东和人民陪审员张惠参加的合议庭，分别于2014年4月29日、2015年3月18日公开开庭进行了审理，书记员吴为旭担任记录。原告上海东华会计师事务所有限公司广西分所的委托代理人梁梅，被告广西南宁万茂房地产发展有限公司的委托代理人莫至斌、杨胜宁到庭参加诉讼。在诉讼过程中，当事人申请庭外和解9个月。本案现已审理终结。原告上海东华会计师事务所有限公司广西分所诉称：1995年3月27日，原告的前身广西会计师事务所与被告签订了《房地产买卖合同书》，该合同已经过广西壮族自治区公证处公证。根据合同约定，被告将位于南宁市朝阳路的房屋出卖给原告，房屋价款为345200元，该合同第八条约定房屋产权证“由被告代为办理”，合同第十二条约定了违约处罚的方式，即“如甲方违反本契约各项预定或中途不卖时，则应加倍返还既收价款”。合同签订后，原告按合同约定支付了购房全款345200元，被告于1997年8月15日出具了《南宁市销售不动产统一发票》，原告还向被告预交了5178元产权登记费及缴纳了装修押金2000元，被告于1997年7月17日交房。原告取得房屋后，多次上门催促被告为原告办理房屋所有权证，但被告却怠于为原告办理，房屋交付至今已十六年时间，原告的房屋产权却一直处于未定状态，不能抵押也不能转让，利益受到很大损害。鉴于被告长期不能为原告办理房屋所有权证，原告的合法利益得不到保障，继续持有房屋已没有实际意义，因此原告要求解除双方签订的《房地买卖合同书》。原告诉至法院，请求法院依法判决：一、解除原告与被告签订的《房地买卖合同书》；二、被告双倍返还原告购房款共计690400元；三、本案诉讼费用由被告承担。被告广西南宁万茂房地产发展有限公司辩称：一、被告与原告广西会计师事务所签订的《房地买卖合同书》合同有效，原告并非合同当事人，不是本案的适格主体。二、被告于1997年8月15日已交付房屋，诉讼时效应从此时开始起算诉讼时效，现原告起诉已超过诉讼时效。三、被告已将讼争房屋交付给原广西会计师事务所，合同主要义务已经履行，办理产权证属于双务行为，需要买卖双方共同配合协助，合同中关于办理房屋产权证的约定条款实为独立于房屋买卖合同关系的委托代理条款，被告的合同义务是代为办证，办理房屋产权证不是被告的合同义务，讼争房屋具备办理产权证条件后，原广西会计师事务所经广西财政厅脱钩管制后，经历了合并，至今未办理产权证的原因在于原广西会计师事务所，被告并未违约，不应解除合同并双倍返还购房款。经审理查明：1995年3月23日，原广西会计师事务所（乙方）与被告广西南宁万茂房地产发展有限公司（甲方）签订一份《房地买卖合同书》，约定甲方向乙方出售南宁市朝阳路的房，房屋面积69.99平方米，房地价款为345200元，该合同第八条关于产权登记约定“房屋产权证之办理事宜，由甲方代为办理，办证所需之费用由乙方负担，房地产交易所出具收款收据，办证所需乙方提供之材料，乙方不得藉故拖延或拒交。如因一方延误而遭受之损害或因之而增加之各项税费，由延误方负全部责任”。合同第十二条关于违约处罚第1款约定“甲方除因本约第九条之事由外，其逾期交屋，每日按已缴房地总价万分之五计算违约金予乙方”。该合同中未对房产证的办理期限作约定。原广西会计师事务所与被告广西南宁万茂房地产发展有限公司对该合同进行了公证，原广西壮族自治区公证处于1995年3月27日出具桂证字第11号公证书。签订合同后，原广西会计师事务所向被告交付购房款345200元、预交产权登记费5178元、公共维修基金3499.5元、管理费1259.8元、保证金3499.5元、装修押金2000元，被告分别于1997年7月17日出具收款收据、于1997年8月15日向原告出具不动产统一发票，确认收到上述款项，并向原广西会计师事务所交付讼争房屋，被告于1999年2月3日取得讼争房屋所在的朝阳路66号“万茂钻石广场”项目的现房销售许可证，至今讼争房屋尚未办理产权证。原告上海东华会计师事务所有限公司广西分所认为其已继受了原广西会计师事务所的合同权利、义务，遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。庭审时，原告自述讼争房屋已装修，其接收原广西会计师事务所的账务，从广西公信会计师事务所、上海东华会计师事务所、陕西五联会计师事务所合并后，其开始将讼争房屋对外出租收取租金，现房屋已空置，未将房屋钥匙交还给被告。另查明，原告上海东华会计师事务所有限公司广西分所与案外人形成另案诉讼，已生效民事判决书已生效民事裁定书审理查明：原广西会计师事务所由财政厅投资开办，1998年12月进行脱钩改制，成立广西公信会计师事务所，1998年12月24日，广西区财政厅与原广西会计师事务所签订一份《资产处置协议书》，对广西会计师事务所脱钩基准日（1998年6月30日）的资产处置问题达成了协议，约定“事务所脱钩基准日以前的对外投资和债权，由脱钩后的事务所负责收回；脱钩前的债务由脱钩后的事务所负责偿还”。2000年8月，经国家财政部批准，广西公信会计师事务所与上海东华会计师事务所、陕西五联会计师事务所合并，2001年2月，广西区财政厅通知注销广西公信会计师事务所开展业务资格，并要求广西公信会计师事务所按有关规定办理清算、工商登记注销等手续。2001年2月，广西区财政厅批复同意设立原告上海东华会计师事务所广西分所。合并后，上海东华会计师事务所、原告上海东华会计师事务所广西分所接管了广西公信会计师事务所的财产、账册、场地等，并承担广西公信会计师事务所的债务。还查明，原告上海东华会计师事务所有限公司广西分所是案外人上海东华会计师事务所的子公司，在诉讼过程中，原告上海东华会计师事务所有限公司广西分所尚未被注销。案外人上海东华会计师事务所于2015年1月12日向本院出具声明，载明：“原由广西会计师事务所（上海东华会计师事务所有限公司广西分所前身）向广西南宁万茂房地产发展有限公司购买的位于南宁市朝阳路的房屋一直由上海东华会计师事务所有限公司广西分所占有、使用，收益和处分权也归上海东华会计师事务所有限公司广西分所所有，上海东华会计师事务所有限公司对该房屋不主张任何权利。”以上事实，有《房地买卖合同书》、公证书收款收据、销售不动产统一发票、入伙程序表民事判决书、民事裁定书及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：一、关于原告是否为本案的适格当事人。本案所涉的合同签订双方为被告与原广西会计师事务所，双方自愿签订《房地买卖合同书》，该合同是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。经生效民事裁判确认，原广西会计师事务所于1998年12月经广西区财政厅脱钩改制后，成立了广西公信会计师事务所，后又经合并、审批，由上海东华会计师事务所有限公司、上海东华会计师事务所广西分所接管了广西公信会计师事务所的财产、账册、场地等，并承担广西公信会计师事务所的债务。根据《中华人民共和国公司法》第一百七十四条“公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继”之规定，上海东华会计师事务所有限公司、上海东华会计师事务所有限公司广西分所应依法承继广西公信会计师事务所及原广西会计师事务所的债权、债务。由于原广西会计师事务所接收本案讼争房屋后尚未取得房屋产权证，合同权利尚未行使完毕，上海东华会计师事务所有限公司、上海东华会计师事务所有限公司广西分所有权承继原广西会计师事务所的合同权利。上海东华会计师事务所有限公司已出具《声明》，明确放弃对讼争房屋主张权利，故原告上海东华会计师事务所有限公司广西分所有权在本案中向合同的相对方即被告主张权利。被告抗辩原告不是本案适格当事人，与事实不符，本院不予支持。二、关于原告起诉是否超过法定诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条关于“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效的抗辩”的规定，适用诉讼时效的权利范围仅限于债权请求权，而解除合同属于合同法规定的形成权，不属于债权请求权，不应适用诉讼时效的规定，当事人未在法定或约定的解除权行使期间内行使解除权的，解除权消灭。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，原告应在法定或约定的期限内行使合同解除权。本案中，合同双方在《房地买卖合同书》中未明确约定房产证的办理期限，应适用法定的办证期限，由于合同双方签订合同时讼争房屋尚未建成，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定，被告办理讼争房屋产权证的期限最迟应为房屋交付之日起90日，庭审时，被告表示由于时间久远，无法提供房屋交付的证据材料，应由被告承担举证不能的法律后果，原告主张讼争房屋于1997年7月17日交付，本院予以采信。据此，被告应于1997年10月15日之前办理讼争房屋产权证书，但被告于1999年2月3日才取得讼争房屋所在项目的现房销售许可证，因此，被告属于逾期办理房屋产权证，即使该逾期办证的事实是出于被告的原因，原告据此取得解除权的情况下，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原告亦应于发生解除合同事由之日即1997年10月15日起一年内行使合同解除权，现原告向本院起诉主张解除合同，已远远超过上述法定的期限，同时，原告亦未能举证证实原广西会计师事务所或其他有关的权利继受人在上述法定期限内向被告主张解除合同，故原告的解除权已据此消灭，原告在本案中诉请解除合同，本院不予支持。三、关于原告诉请被告双倍返还购房款的诉讼请求。原告主张被告逾期办证应解除合同并依据《房地买卖合同书》第十二条第1款关于“如甲方违反本协约各项约定或中途不卖时，则应加倍返还既收价款”的约定提出该项诉讼请求。如前所述，由于原告享有的合同解除权已消灭，《房地买卖合同书》并未解除，原告以解除合同为由向被告要求“加倍返还既收价款”，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国公司法》第一百七十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条之规定，判决如下：驳回原告上海东华会计师事务所有限公司广西分所的诉讼请求。案件受理费10704元，由原告上海东华会计师事务所有限公司广西分所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农行南宁市竹溪分理处，开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，账号：01×××17），逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判长农慧兰代理审判员凌伟东人民陪审员张惠二〇一五年四月一日书记员吴为旭附法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国公司法》第一百七十四条公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：自然规律以及定理、定律；众所周知的事实；根据法律规定推定的事实；根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。