浙江省丽水市莲都区人民法院民 事 判 决 书（2015）丽莲民初字第381号原告（反诉被告）：程怡智。委托代理人（特别授权）：何琪。被告（反诉原告）：丽水市汇隆商贸发展有限公司。法定代表人：陈长荣。委托代理人（特别授权）：兰先锋。原告程怡智与被告丽水市汇隆商贸发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告丽水市汇隆商贸发展有限公司在举证期限届满前提起反诉，本院予以受理，依法组成由审判员金陈乾担任审判长，审判员黄野松、人民陪审员金烨参加评议的合议庭，于2015年5月14日公开开庭进行了审理。原告程怡智及其委托代理人何琪、被告丽水市汇隆商贸发展有限公司的委托代理人兰先锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程怡智诉称：原告于2013年2月3日与被告丽水市汇隆商贸发展有限公司签订房屋买卖合同，购买位于丽水市汽配机电五金交易市场的商服用房，购房总价款1072732元，并按合同约定支付了不少于总房价50%的购房款602732元，履行了付款义务。按照合同第八条的约定，被告应于2014年8月31日之前把符合条件的房屋交付给原告使用。同时合同第九条第二款的约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的15%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之九的违约金。”截止起诉之日止，原告并未收到被告的收房通���，且原告所购房屋至今仍在施工中，水电全未通。为此，请求法院依法判令：一、被告继续履行房屋买卖合同约定的交房义务；二、被告根据房屋买卖合同的约定从2014年9月1日起按日向原告支付已交付房款万分之九的违约金直至实际交房为止。被告丽水市汇隆商贸发展有限公司辩称：一、房屋买卖合同中所写的2014年8月31日交房时间，不是绝对时间，而是相对时间，在合同法意义上是个附条件条款，对此原告存在误解。房屋买卖合同第八条第二款规定，遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人。2、因政府行为以及规划调整等因素影响而延误工期。上述内容，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。”本案合同第二款的但书规定就是附生效条件条款。本案中真实发生了但书规定中的延期情形，是政府的房地产行政管理行为导致了相关期限延误。详情是：2011年10月31日，被告中标后去现场查看，发现汽配市场地块堆积了大量废渣和土方，严重影响施工。被告立即书面请示了市国土局，但至今未全部处理。2013年4月3日，丽水市中立建筑工程有限公司就本案建筑工程中标，根据丽水市招标投标中心的中标通知书，中标的工程工期是700天，即工程要到2015年3月3日才能竣工，还要办理其他的审批手续，需要很多时间，2014年8月31日不可能交房。被告于2014年9月14日申请竣工验收备案，到2014年10月15日才备案。2014年10月28日，被告向丽水市工商局递交关于呈报丽水市汽配机电五金交易市场项目分割转让部分的申请报告，这一行政审批事项��原、被告双方进行房屋买卖的前提，否则会涉嫌违规经营而承担法律后果。到2014年11月7日，丽水市专业市场建设协调小组办公室才以丽市协办（2014）5号文件批准了被告的转让方案。消防许可也是一项重要的行政许可，莲都区消防大队2014年11月6日发了复函，同意上述转让方案，但注明“内部装修工程竣工后，应向我大队申报消防验收，验收合格后方可投入使用。”即内部装修完成后，还需向他们申请验收。被告从未停止施工，一直在履行自己的义务，上述情况都是连续不断进行的。综上，被告认为，房屋买卖合同对交房期限未作最终限制，原预定的2014年8月31日的期限已被政府审批等不可抗力、情势变更情况所否定。所以，原告从这个日期起算被告的违约时间是错误的。二、被告已于2015年1月16日通知原告交房办证办按揭，有群发短信为据。三、本案的标的物是商业用房，不是住宅商品房。被告已于2014年9月18日通过验收备案，并通过手机短信通知原告交房，交房的标准是商业用房。被告也办好了房产证等原告去按二级市场（而不是商品房）的规定办理相关手续，可是原告理解错误，认为本案要按商品房的要求交房。四、被告2015年1月19日出具的承诺书系对交房期限的重大误解，且本质上属于要约，原告没有接受，这一约定内容没有生效，无法律效力，只能表明纠纷产生的过程。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告丽水市汇隆商贸发展有限公司反诉称：房屋买卖合同第六条第一款第二项规定：“按揭付款方式：……余款应当在收到出卖人电话、短信、电子邮件或书函方式办理按揭的通知之日起十日内向银行申请办理贷款手续。”第七条规定，买受人如未按本合同规定时间付款，逾期不超过90日的，自本合同规定���应付款期限之第二天起至实际支付之日止，按日向出卖人支付应付款万分之七的违约金。原告还欠房款602732元，被告2015年1月6日已办好了一手房产证，16日发短信，通知19日起办按揭，宽限期为10天，原告至今不去办按揭，故违约金应从1月30日起算，至实际履行日止。为此，请求法院依法判令：一、原告支付逾期付款违约金（从2015年1月30日起按未付款日万分之七算至实际履行日止）。原告程怡智针对反诉辩称：一、房屋买卖合同约定的交房时间非常明确，不存在可予以延期的客观情形。双方合同约定被告应于2014年8月31日之前将房屋交付给原告使用，这点十分明确，不存在绝对时间和相对时间的概念。被告主张可延期交房的依据是合同第八条第二款的但书规定。首先从形式上看，若遇到上述两种情形，被告应当在变更之日起15日内以挂号信方式通知原告，��点被告并未做到。其次，从实质上看，被告也未遇到但书条款中涉及的两种情形，其举证提出了五个事项，我们逐个分析：1、废渣土方。原、被告签订的房屋买卖合同的时间为2013年1-2月份，而被告提出的该问题是发生在2011年，显然被告在约定交房时间时已经知道该问题，既然知道，就应当对交房时间有合理预估，故不能作为延迟交房理由。2、工程进度。被告与施工方之间的问题属于内部问题，施工方和原告之间没有任何法律关系，被告若因工程进度拖延等原因造成损失可向施工方索赔，但不能以此对抗原、被告双方签订的房屋买卖合同。3-5、政府审批。被告提出的三项审批在被告申请时均已超过了原、被告约定的交房日期，且被告也应当对审批时间有合理预估，更何况相关部门也并未拖延时间，该问题同样不能作为被告延迟交房的理由。综上，被告违反合同的��定完全是自身对于合同约束性的漠视，无关其他。二、关于通知办理按揭。被告混同了办理按揭和交房的概念。被告在未交付符合合同约定条件的房屋之前，要求原告办理按揭付清余款，原告有权拒绝。三、不论是商业用房还是住宅用房，都应符合合同约定。交付房产时，被告需书面通知原告，并签订房屋交接单，该流程是交房的必经程序，被告并未履行，故标的房产无论是否商业用房，一未达交付标准，二未经过交房流程，显然被告未履行交房义务。四、违约金并未过高，应当根据合同约定赔付。合同是双方合意的结果，签订后应遵守约定，也应承担违约而导致的责任。被告所述应当调整为按人民银行同期贷款基准利率计算完全没有法律依据。五、车位所有权无法转移，不存在买卖关系，应退还购车位款。本院对事实做以下认定：原告程怡智（买受人���与被告丽水市汇隆商贸发展有限公司（出卖人）签订房屋买卖合同，约定原告向被告购买位于丽水市汽配机电五金交易市场商服用房（编号5B-206，车位：133#）。合同约定总价1072732元。合同第八条约定，被告应当在2014年8月31日前，将符合下列各项条件的房屋交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、道路等，具备房屋正常使用的基本条件。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之九的违约金。合同第十一条约定，房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。截止一审辩论终结之日止，原告共依约支付给被告购房款602732元。2015年5月20日，案涉房屋符合合同约定的交房条件。2015年6月4日，原告亲属徐秋琴签收被告邮寄的房屋交接通知，徐秋琴年事已高，被丽水市人民医院诊断患有脑部疾病，在医院多次住院接受治疗。本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告提供的原告身份证复印件、被告公司基本情况及组织机构代码、房屋买卖合同、收据、银行支付凭证、病情处理意见书及当事人的庭审陈述。被告提供要求履约的请示、中标通知书、关于呈报丽水市汽配机电五金交易市场项目分割转让的申请报告、丽市协办（2014）5号会议纪要、消防意见复函等证据，意欲证明本案系行政机关的原因导致了逾期交房，但上述书证的落款时间均在本案合同签订之前，即便行政审批或行政许可事项会耗费部分时间，但因发生在房屋买卖合同签订前，被告应当对上述行政程序的耗时有必要的了解和准备。既已知晓上述情况在前，被告依然选择与原告签订房屋买卖合同并约定了交房时间，该交房时间的约定就应当具有约束力。故上述证据不足以证明待证事实。被告提供的短信通知打印单、委托协议、证明仅能证明其发出过该短信，但不足以证明原告确已收到该短信。本院认为：原、被告签订房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。合同约定2014年8月31日为交房截止日，并约定了交房条件。案涉房屋于2015年5月20日才符合交房条件，被告虽于2015年6月3日寄出了房屋交接通知，但次日签收该信件的原告亲属徐秋琴年事已高，且被诊断患有脑部疾病，故不能认为原告确已收悉上述通知。被告未依约定交付房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。对于逾期交房违约金，原告未能举证证明实际损失，且双方约定过高，违背了违约金填补损失的立法目的，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度及双方利益平衡等因素，本院酌定被告应支付的逾期交房违约金以已支付房款为基数，参照日万分之三的标准计算。被告反诉原告支付逾期付款违约金，但因其未按合同履行交房通知义务，原告并无违约行为，无需承担违约责任，故对被告该反诉诉请不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民��和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条的规定，判决如下：一、被告丽水市汇隆商贸发展有限公司于本判决生效后十五日内支付原告程怡智违约金（每日违约金以602732元为基数自2014年9月1日起参照日万分之三的标准计算至实际交房之日止）。二、驳回原告程怡智的其他诉讼请求。三、驳回被告丽水市汇隆商贸发展有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1830元，由原告程怡智负担440元，被告丽水市汇隆商贸发展有限公司负担1390元；反诉案件受理费428元，由被告丽水市汇隆商贸发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 长  金陈乾审 判 员  黄野松人民陪审员  金 烨二〇一五年十二月三日书 记 员  江煜剑