崇明县人民法院民 事 判 决 书（2015）崇民一(民)初字第2436号原告上海市崇明春风织布厂，住所地上海市崇明县。法定代表人钱承礼，厂长。委托代理人高峰，上海凯曼律师事务所律师。被告上海和姿印务有限责任公司，住所地上海市崇明县。法定代表人卞丽华，经理。委托代理人张白云，上海市恒远律师事务所律师。原告上海市崇明春风织布厂与被告上海和姿印务有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月27日立案受理后，适用简易程序由审判员周健独任审判，于2015年5月21日公开开庭进行审理，嗣后本案转适用普通程序组成合议庭于2015年9月21日再次公开开庭进行审理，原告法定代表人钱承礼及委托代理人高峰、被告委托代理人张白云两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年6月，原、被告签订租赁合同，约定原告将其所有的位于崇明县春风村XXX号的厂房出租给被告使用，租赁期限为三年，至2015年6月30日期满。2014年12月3日，双方签订《协议书》一份，该协议确定因政策原因需提前终止合同，并由崇明县竖新镇人民政府推荐评估公司对提前终止合同造成被告的损失进行评估，以该评估结论作为原告支付被告补偿费的依据，同时确定了支付时间、数额、双方的违约责任等条款。2014年12月10日，原、被告双方及崇明县竖新镇春风村村民委员会签订三方《协议书》，再次确定原租赁合同解除，并对相关评估标准作了约定，上述协议均报镇相关部门备案。此后经评估公司评估确定，补偿款确定为人民币2,000,000元(以下币种均为人民币)，其中原告应承担1,200,000元，后原告按约履行并委托镇政府直接将补偿款支付原告，根据合同约定，被告必须在评估结论出台三个月内清场完毕，到期不清场或清场不尽，厂区内所有物品为无主物品，而且原告不必支付剩余百分之七十补偿金。但直至原告起诉时被告仍未清场，据此诉请：一、判令被告返还原告超过百分之三十之外的补偿款；二、判令被告在租赁厂区内所有的物品为无主物，归原告所有。诉讼期间，由于被告于2015年6月4日将厂区内所有物品全部搬迁，镇政府已直接向被告代为原告履行补偿款余额840,000元。故变更第一项诉讼请求，要求判令被告承担返还原告840,000元的违约责任。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1、2013年12月3日原告与崇明县竖新镇春风村村民委员会签订的《资产回购协议》一份。证明原、被告提前解除合同的政策原因。当时约定原告的清场时间是2014年6月30日之前，如违约原告需承担违约责任；2、2014年6月18日崇明县竖新镇春风村村民委员会与原告等企业签订的《资金分配承诺书》一份。证明原告分配到的回购总额为6,600,000元，并约定应于2014年12月31日之前清场完毕，否则需承担相应的违约责任；3、2014年12月3日崇明县竖新镇春风村村民委员会与原告签订的《协议书》一份。证明因被告存在同时租赁崇明县竖新镇春风村村民委员会与原告的场地进行生产经营，约定对被告因提前终止合同造成的损失，按评估价由崇明县竖新镇春风村村民委员会承担补偿金的百分之四十，原告承担补偿金的百分之六十；4、2014年12月3日原、被告签订的《协议书》一份。证明因政策因素原、被告双方提前终止合同租期，并请求镇政府推荐评估公司，对提前终止合同所造成的损失进行评估，并约定了被告的清场时间，如到期不清场应承担的违约责任；5、2014年12月10日原、被告及崇明县竖新镇春风村村民委员会签订的三方协议书一份。证明三方之间的租赁关系于协议当日解除，并确定了对被告补偿费的补偿标准及评估费的分担比例；6、2014年12月11日原、被告书面确认的被告使用面积情况。证明被告同时租赁了原告及崇明县竖新镇春风村村民委员会的地上物资产及范围；7、2015年1月8日上海青诚资产评估有限责任公司出具的资产评估报告一份。证明评估结论的出台时间和评估的价格。被告质证后，对上述证据的真实性均不持异议，但对原告的证明目的持有异议。被告辩称，原、被告之间的租赁关系，因在2014年12月3日以协议形式确定了提前解除，并对被告的补偿作了约定，在2014年12月10日原、被告以及崇明县竖新镇春风村村民委员会再签订协议，相互之间均解除了租赁关系，故被告认为，从解除租赁关系之日起，被告租赁原告的地上物资产已归属于崇明县竖新镇春风村村民委员会。镇政府也是直接将补偿款支付被告，故原告已无权向被告主张逾期搬迁的违约责任。事实上被告由于客观原因逾期搬迁，也得到了镇政府的同意。另，按约定在评估之日原告应履行百分之三十的补偿款，但原告也未及时履行，也属违约。故不同意原告的诉讼请求。被告为佐证其辩称，向本院提供如下证据：2014年12月10日原、被告及村委会的三方协议书一份，证明该协议已经替代2014年12月3日原、被告之间的协议，因此原告再主张被告承担违约责任已无合同依据。原告质证后，对该证据真实性无异议，但不予认可被告的证明内容。本院经审核认为，原、被告提供的证据因双方当事人对真实性均无异议，予以采信。审理中，本院依职权至崇明县竖新镇人民政府资产办调查核实涉案资产回购及履行情况，经反映：此次收购的主体系崇明县竖新镇春风村村民委员会，镇政府主要起指导、协调作用。被告公司坐落于崇明县竖新镇春风村XXX号内，一部分厂区租赁村委会，另一部分租赁原告，由于上述三方在撤离搬迁补偿上不能达成一致意见，故请求镇政府进行协调。三方于2014年12月10日签订协议，以评估方式进行补偿，并明确被告撤离的时限为2015年4月10日。协议签订后被告重新另行选址。2015年3月6日被告向镇政府申请延期搬迁，请求搬迁时限延长至4月30日，此后由于被告新厂址工程量较大，仍没有在延长期限内完成搬迁，直至于同年6月初才完成搬迁撤离工作。另表示对于原、被告之间的内部补偿款如果严格按照程序，应该由镇政府将收购资金转入村委会，村委会按约支付给原告，再由原告支付给被告。但为简化程序，在几方均没有意见的情况下，镇政府直接将相应的补偿款支付给被告。根据本院采信的上述证据及本院的调查、当事人在法庭上的一致陈述，本院对本案确认如下事实：被告租赁位于崇明县竖新镇春风村XXX号的房屋用于生产经营，其中租赁崇明县竖新镇春风村村民委员会房屋总计面积为1247.40平方米，租赁原告车间等房屋总计面积为2017.85平方米。原、被告租赁期限自2012年7月1日至2015年6月30日止。2013年12月3日为了整合资产、整体出让需要，崇明县竖新镇春风村村民委员会作为回购方，与被回购方原告崇明县春风织布厂(含被告等租赁企业)、上海鹰达化工厂(含租赁及黄忻企业)签订《资产回购协议》，协议确定崇明县竖新镇春风村村民委员会以15,000,000元的价格收购被告等企业的全部房屋建筑物、构筑物资产、给排水管道、电力设施、绿化等所有附属设施。其中确定被告(含下属印刷厂等租赁企业)为6,200,000元，含转让费、清场费等全部在内，于2014年6月30日之前清场完毕。2014年6月18日崇明县竖新镇春风村村民委员会与原告等企业再次对15,000,000元的回购资金达成《资金分割承诺书》，确定原告名下资金分割为6,600,000元，并承诺必须在2014年12月31日之前清场完毕，如果延时需承担相应的违约责任。2014年12月3日崇明县竖新镇春风村村民委员会与原告签订《协议书》一份，协议内容为：因政策因素双方提前终止与被告的租赁合同，并请求镇政府推荐一评估公司，对提前终止合同造成的损失及搬迁费用进行评估。因被告在同一区域内租赁双方的场地进行生产经营，故无法分别进行评估，因此在评估公司总体评估后，双方按照评估结论分别承担补偿金，通过协商确定由村委会承担补偿金的百分之四十，由原告承担补偿金的百分之六十。同日，原、被告也签订了《协议书》一份，协议说明：因政策因素需提前终止合同租期，但双方经多次协商在经济补偿方面始终达不成共识，故双方一致请求由镇政府推荐一评估公司，对提前终止合同所造成的损失及搬迁费用进行评估。其中协议第二条：甲(原告)乙(被告)双方严格按照评估结论作为提前终止合同所作经济补偿标准，不得另行提出要求。第三条：评估结论出台之日，甲方需支付乙方补偿金百分之三十，清场完毕三日内支付剩余百分之七十的补偿金。第四条：若甲方未按第三条履行的，则视为违约，应按照本次补偿款总价百分之二十向乙方支付违约金。第五条：乙方在评估结论出台三个月内必须清场完毕，到期不清场或清场不净，厂区内所有物品作为无主物品，由甲方进行处理，而且甲方也不必支付剩余的百分之七十的补偿金。2014年12月10日原、被告与村委会又签订三方协议，协议说明被告承租崇明县竖新镇春风村村民委员会和原告厂房，现因政策因素需被告搬迁，双方就搬迁事宜达成协议，其中协议第一条约定三方租赁协议至2014年12月10日协商解除，第二条约定了评估的标准，第三条约定三方承担评估费的比例。此后，经镇政府委托，上海青诚资产评估有限责任公司于2015年1月8日出具报告：于评估基准日2014年12月10日对被告的可搬迁设备搬迁费、存货搬迁费、存货损耗、停业停产损失的补偿费为2,000,300元，其中停产停业损失为979,575元。另查明，在实际履行过程中，镇政府直接以转账方式代为原告向被告支付补偿款，被告于2015年1月14日收到第一笔补偿金600,000元，2015年1月23日收到600,000元，2015年3月18日收到300,000元，2015年6月24日收到补偿尾款500,000元(扣除其他费用，实收445,000元)。2015年6月4日被告全部搬迁完毕。本院认为，一、被告同时承租原告及村委会在同一范围内的建筑物进行生产经营，因政策因素，三方之间以协议形式，确定了资产回购方案，相互之间分别解除了租赁关系，并对收购后的补偿标准、支付期限、腾退期限以及相应的违约责任均作了具体约定。按原、被告2014年12月3日的协议，被告的确未在评估结论出台之日三个月内履行清场义务，显属违约，应对原告承担相应的违约责任。二、被告认为2014年12月3日的协议已被2014年12月10日原、被告及村委会的三方协议所替代，租赁关系于2014年12月10日正式解除，解除后被告已无向原告返还房屋的义务,且三方协议未约定违约责任，更有镇政府的同意迟延搬迁。本院认为，2014年12月10日的三方协议，虽合意解除了相互之间的租赁关系，但并没有约定解除的后果，仅约定了对被告评估的标准及审计费用的负担比例，故该三方协议仅是对之前原、被告协议的完善和补充，原协议对原、被告仍具有约束力。因原告尚未将房屋等资产交付村委会，原告也未授权案外人同意被告迟延履行，故案外人对被告作出的迟延履行的承诺，对原告不产生法律效力，被告仍应对原告承担迟延履行的违约责任。三、被告因提前终止合同所受损失，按约原告应从收购价6,600,000元之中向被告支付2,000,000元评估价的百分之六十即1,200,000元的补偿款。现被告迟延履行按应承担1,200,000元之百分之七十的违约责任即840,000元。被告主张原告也未在评估结论出台之同日即时支付被告首期补偿款，应承担1,200,000元之百分之二十即240,000元的违约责任，对此主张本院予以采纳，故可相应扣减被告应承担的违约责任。四、被告辩称原、被告及村委会三方协议解除后，被告清场后的接收权利人即转为村委会，被告无需再向原告履行交付义务，但被告未有充分证据佐证该辩称，本院不予采信。五、原告诉请主张被告原厂区内的物品为无主物品，归原告所有，本院认为，协议设定该条款之本意系为被告到期不清场或清偿不净，可由原告自行处置被告留置的资产，现被告虽逾期清场，但在诉讼期间已实际自行清场完毕，故原告再主张被告资产为无主物，归原告所有，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海和姿印务有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市崇明春风织布厂违约金人民币600,000元；二、原告上海市崇明春风织布厂其余诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币12,800元，由原告负担人民币3,800元，由被告负担人民币9,000元；诉讼保全费人民币5,000元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  沙卫国审 判 员  周 健人民陪审员  陈忠涛二〇一五年十二月三十日书 记 员  岳 鹏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条??依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条??当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。