重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2015)秀法民初字第03297号原告刘洪波，男，1985年1月25日出生，汉族，重庆市秀山土家族苗族自治县人。委托代理人徐文青，重庆群峰律师事务所律师。被告重庆博恒房地产开发有限公司，住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道渝秀大道乌江实业综合楼9楼，组织机构代码66894025-4。法定代表人王力群，系该公司总经理。委托代理人杨海艳，重庆春雨律师事务所律师。原告刘洪波诉被告重庆博恒房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员罗万坪于2015年12月2日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘洪波的委托代理人徐文青、被告重庆博恒房地产开发有限公司委托代理人杨海艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘洪波诉称，2011年12月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：被告将其开发的位于重庆市秀山县中和街道渝秀大道的商品房以总价322948元出售给原告；被告于本合同签订之日起10日内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，同时约定2012年12月31日前交房，且在商品房交付使用之日起60日内办理《房地产权证》，若被告逾期办理合同备案登记、交房、办证义务，则从逾期之日起分别按总房款的万分之一每日计算违约金。合同签订后，原告即按照约定履行了支付房款、提交相关资料等义务，被告违反合同约定，不但迟延交房（2013年4月25日才交房），且至今未按照约定履行办理合同备案登记义务和办理《房地产权证》义务，给原告造成极大的损失和不便。原告为维护其合法权益，特诉请人民法院要求1.判决被告向原告支付逾期办理合同备案登记违约金42790元（从2012年1月29日起至2015年8月30日止，每日按总房款的万分之一计算）；2.判决被告支付原告逾期交房的违约金3875元（从2012年12月31日起至2013年4月30日止，每日按总房款的万分之一计算）；3.判决被告履行办理房地产权证的义务，并支付原告逾期办证的违约金25513元（即按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，从2013年7月1日起至2015年8月30日止）。被告重庆博恒房地产开发有限公司辩称，一、原告要求答辩人每日按总房款的万分之一支付逾期办理合同备案登记违约金的诉讼请求不应得到支持。首先，根据原告与答辩人订立的《重庆市商品房买卖合同〉第十三条的约定：“预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”由此约定不难看出，办理商品房预购合同备案登记，是原告与答辨人共同的合同义务，并非答辩人单方义务。其次，在合同履行过程中，双方均未向房地产登记机构提出办理商品房预购合同登记备案，且在房屋交付后仍未申请办理合同备案登记，说明合同双方均无办理合同备案登记的意思表示。特别是在房屋交付后，在办理房地产权登记过程中已无办理商品房预购合同备案登记的必要，原告将合同备案登记的违约时间计算到2015年8月30日，答辩人不知截止时间的事实根据。再次，原告的请求已超过诉讼时效。如果未办理商品房预售合同备案登记属答辩人单方责任，如果未办理合同备案登记已损害了原告的合法权益，那么原告就应当在合同签订后10日期限届满之日起两年内提起诉讼。原告在2011年12月29日订立的合同，按照合同约定，被告应在2012年1月8日前办理合同备案登记，未在此期限内取得合同备案登记，原告的权利受到侵害，原告理应在2014年1月8日前提起诉讼，原告在2015年8月12日才提起诉讼，原告的请求已超过诉讼时效。二、原告要求答辩人支付逾期交房违约金的请求不应得到支持。首先，答辩人并不否认其逾期交房的违约事实，但答辩人已通过物管公司少向留金国际二期业主收取三个月物管费的方式承担了违约责任。留金国际一期的逾期交房违约金答辩人已支付给业主；其次，原告的这一请求超过诉讼时效。根据双方所立合同第九条约定，违约金应从该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，而答辩人实际交房的时间是2013年4月15日，如果答辩人在2013年5月15日前未支付逾期交房违约金，原告理应在2015年5月15日前提起诉讼，然而原告则是在2015年8月12日才具状提起诉讼，原告的这一请求超过了诉讼时效。三、原告要求答辩人履行办理房地产权证义务，并按已付房屋价款每日万分之一支付逾期办证违约金的请求不能成立。首先，根据双方订立的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第二款及双方订立的《合同补充协议》第2款约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料。答辩人与原告已于2013年共同向房地产登记机构提出申请，房地产登记费、土地登记证书费及相关费用均已缴纳，房地产登记机构已经受理，只是目前尚未取得《房地产权证》。原告的《房地产权证》未能在合同约定的期限内办理完毕，并非答辩人的单方责任，答辨人并不存在违约。其次，即使原告委托答辩人代为办证，即使逾期办证的责任全在答辩人，根据原告与答辩人订立的《合同补充协议》第三条第四款约定：“因甲方原因导致乙方不能及时办理产权登记而应由甲方承担的违约责任累计金额不超过房屋总价款的1%。”因此，原告要求按照已付房价款每日万分之一支付逾期办证违约金的请求没有事实根据。综上所述，答辨人认为原告的诉讼请求及诉称的事实和理由均不成立，特请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年12月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：被告将其开发的位于重庆市秀山县中和街道渝秀大道的商品房以总价322948元出售给原告。被告于本合同签订之日起10日内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，同时约定2012年12月31日前交房，并约定交房之日起60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房的产权证，取得房屋登记受理单。合同第九条约定了关于逾期交房的违约责任：②逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十二条关于办理合同登记备案的约定，预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：②逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十三条还约定了关于办理产权登记的违约责任：如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理，②逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。同时，2011年12月29日，原被告又签订了《合同补充协议》，协议第三条第四款约定，因甲方原告导致乙方不能及时办理产权登记而应由甲方承担的违约责任累计金额不超过房屋总价款的1%。合同签订后，原告向被告支付了房屋价款322948元，被告于2013年4月15日向原告交付了房屋。按照合同第七条约定，被告应当在2012年12月31日前向原告交付房屋，并在交付使用之日起60日内即2013年6月15日前取得本商品房的登记受理单，办理房屋产权证，但原告至今未接到领取房屋产权证的通知。原告于是向本院起诉要求1.判决被告向原告支付逾期办理合同备案登记违约金42790元（从2012年1月29日起至2015年8月30日止，每日按总房款的万分之一计算）；2.判决被告支付原告逾期交房的违约金3875元（从2012年12月31日起至2013年4月30日止，每日按总房款的万分之一计算）；3.判决被告履行办理房地产权证的义务，并支付原告逾期办证的违约金25513元（即按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，从2013年7月1日起至2015年8月30日止）。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系签约双方协商一致的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应依诚实守信原则恪守合同义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告是在双方平等、自愿的基础上达成的，就应按合同约定履行双方的权利义务，即原告应在规定时间内交清房款，被告应按期交付房屋并在约定的期限内为原告取得国土房管部门的登记受理单。原告已付清了所有房款322948元，被告至今未取得国土房管部门的登记受理单。合同约定预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：②逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。原被告于2011年12月29日签订合同，被告理应于2012年1月8日前为原告取得房屋所在地土地房屋登记机构出具的预购商品房合同登记备案，被告至今未按约定为原告取得合同登记备案，应承担违约责任。逾期办理合同备案登记违约金的计算方式为：以322948元为基数，从2012年1月8日起至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，每日万分之一计算。原告主张的违约金计算方式为：以322948元为基数，从2012年1月29日起至2015年8月30日止，按每日万分之一计算，共计42274元，符合合同约定，本院予以支持。被告辩称办理合同备案登记系双方共同行为，已于2013年将办理房屋产权证的资料提交国土房管部门，合同备案登记的截止时间不应为2015年8月30日，且原告的起诉已超过诉讼时效。原告与被告签订合同时已将办理合同备案登记及登记受理单的相关资料提供给被告，且被告也已将资料提交给国土房管部门，但至今未取得登记受理单，原告主张合同备案登记的截止时间为2015年8月30日，符合合同约定，且被告未给原告办理合同备案登记的违约行为一直在持续过程中，故其辩称超过诉讼时效，本院不予支持。关于逾期交房违约金的问题，合同约定被告应于2012年12月31日前将商品房交付给原告，但被告于2013年4月15日才将商品房交付给原告，被告存在交房违约。根据双方签订的合同第九条约定，甲方交房逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日（2013年5月15日）内向乙方支付违约金。原告在接房后理应知道其权利受到侵害，其应于2015年5月15日前主张其权利，而原告于2015年10月24日起诉至法院，其主张权利的时间已超过两年的诉讼时效，故被告辨称原告主张交房违约金超过诉讼时效，符合法律规定，本院予以支持。对于办理房屋产权证的问题，被告已将原告提供的办证资料及费用等交至国土房管部门，合同约定被告于交房之日起60日内取得国土房管部门的登记受理单，被告于2013年4月15日向原告交付了房屋，按约应于2013年6月15日前取得登记受理单，但被告至今未取得登记受理单，被告确属违约。原告要求被告履行办理房地产权证的义务，即取得国土房管部门的登记受理单，符合合同的约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。被告应于交房之日起60日内取得国土房管部门的登记受理单，被告未按照合同约定时间取得受理登记单的行为构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告支付逾期办证违约金25513元（即按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，从2013年7月1日起至2015年8月30日止），双方在《合同补充协议》中第三条第四款约定，因甲方原告导致乙方不能及时办理产权登记而应由甲方承担的违约责任累计金额不超过房屋总价款的1%，系双方真实意思表示，故被告理应支付原告违约金322948元×1%＝3229.48元。原告要求被告支付逾期办证违约金25513元，不符合合同的约定，对其超过部分的金额，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告重庆博恒房地产开发有限公司在本判决生效后六十日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理原告刘洪波购买的位于重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道渝秀大道x号x楼x号商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。二、被告重庆博恒房地产开发有限公司在本判决生效后六十日内支付原告刘洪波逾期办证取得登记受理单的违约金3229.48元。三、被告重庆博恒房地产开发有限公司在本判决生效后六十日内支付原告刘洪波逾期办理合同备案登记的违约金42274元（以322948元为基数，从2012年1月29日起至2015年8月30日止，按每日万分之一计算）。四、驳回原告刘洪波的其他诉讼请求。如果未在本判决指定的履行期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1605元，减半收取802.5元，由原告刘洪波负担72.5元，被告重庆博恒房地产开发有限公司负担730元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  罗万坪二〇一五年十二月七日书 记 员  马托儿