四川省合江县人民法院民 事 判 决 书(2015)合江民初字第1230号原告王英，女，生于1991年6月9日，汉族，四川省泸州市人。委托代理人徐礼奎，男，生于1973年9月23日，汉族，四川省泸州市人，系原告王英继父。委托代理人王仕贵，四川万盛行律师事务所律师。被告陈友明，男，生于1970年12月26日，汉族，四川省泸州市人。委托代理人蒲德超，四川荔香律师事务所律师。原告王英诉被告陈友明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月9日受理后，由审判员胡智适用简易程序于2015年5月7日公开开庭进行了审理，原告的二委托代理人、被告及被告的委托代理人到庭参加了诉讼，后因案情复杂，依法组成合议庭于2015年12月3日公开开庭进行审理，原、被告的委托代理人参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐礼奎诉称，2011年5月10日，原告王英和被告陈友明签订了购房合同，合同约定原告王英所购房位于车辋镇场上政府左侧***B栋3单元4楼三室两厅，同时约定签订合同后预交购房款5万元，原告王英于2011年6月3日预交了购房款5万元，但事后知道被告陈友明无开发房地产资质，且所售房至今也没有取得商品房预售许可证，原、被告于2011年5月10日所签订的购房合同属无效合同，因此诉请判令被告陈友明归还购房预付款五万元及利息损失。被告陈友明辩称，原告王英和被告陈友明签订购房合同属实，但原告之后已改买车辋镇河滨路的门市，原来预付的购房款5万元已经抵作购门市款，应驳回其诉请。经审理查明，徐礼奎和本案原告王英系继父、女关系，徐礼奎于2011年5月10日与被告陈友明签订购房合同，购买位于车辋镇****（面积约135平方米，单价每平方米1600元）住房一套，价格216000元，合同签订当日，被告陈友明向徐礼奎出具了收条，载明徐礼奎向其支付购房款5万元，之后被告陈友明于2012年2月20日向徐礼奎出具收条，载明“徐礼奎购****B栋3楼3室2厅房款已全部付清”；原告王英于2011年5月10日与被告陈友明签订购房合同，购买车辋政府左侧****B栋三单元三室两厅住房一套，面积约118平方米，单价1600元，共计188000元，约定合同签订当日付房款5万元，2014年4月16日付清余款。王英于2011年6月3日向被告支付购房预付款5万元，被告陈友明出具收条；原告王英又于2012年2月20日与被告签订购房合同，购买滨河路从车辋至赤水第三间门市，面积88.4平方米，共计249800元，合同签订当日原告王英向被告陈友明付清门市款，陈友明出具收条。2013年12月23日徐礼奎向本院起诉，认为其与被告陈友明签订的购房合同无效，请求判令被告陈友明双倍返还2011年5月10日签订购陈明利综合市场住房合同约定的定金5万元，并退还购房款216000元。本院以（2014）合江民初字第147号民事判决书，判决被告陈友明返还徐礼奎购房款人民币216000元，并按70%的比例向原告支付该款从2012年2月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，利随本清。该案判决后，陈友明提出上诉，泸州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2015年4月9日，原告王英向本院起诉，请求判令被告陈友明返还购车辋政府左侧金海洋市场马四房后B栋三单元三室两厅住房预付款人民币5万元。上述事实有原告王英提供的原、被告于2011年5月10日签订的购住房合同一份、收款人为陈友明的购房预付款收条一张；（2014）合江民初字第147号民事判决书、（2014）泸民终字第101号判决书为证，足以证明。本案的争议焦点为原告王英向被告陈友明支付的5万元预付款是否已经抵扣王英另购的门市款。原告王英认为其所购车辋政府左侧***B栋三单元三室两厅住房一套，已经预付购房款5万元，被告出具了收条；所购滨河路车辋至赤水第三间门市已向被告付清购房款，被告也出具了“今收到王英购门市款贰拾肆万玖仟捌佰元整”的收条，该门市已办理房权证，2012年2月20日共向被告陈友明付购房款:徐礼奎购住房216000元+王英购门市249800元-徐礼奎购房预付50000元=415800元。因此被告应退还5万元预付款。被告认为王英和陈友明在2012年2月20日签订购门市合同时，原告在购住房时预付的5万元房款，已经抵扣门市款。根据原、被告的陈述，原告王英的门市款系其生母柳清宣于2012年2月20日代为支付，当日原、被告在邮政银行合江县车辋支行的交易明细如下：（一）、陈友明2012年2月20日在邮政银行的存款凭单：1、户名陈友明、流水号200161、交易类型活期有折现存、存款金额19万元；2、户名陈友明、流水号200160、交易类型活期有折转存、存款金额19万元。（二）柳清宣于2012年2月20日在中国邮政银行合江县车辋支行交易情况：1、中国邮政银行利息清单，户名柳青宣、流水号200155、本金10万元、利息245.83元，证明支取定期一年存单；2、中国邮政银行取款凭单，户名柳青宣、流水号200142、交易行车辋支行、金额6万元；中国邮政银行存款凭单，户名柳青宣、流水号200143、金额10万元，原告称系先取6万元，加上携带的4万元现金，再存入10万元；3、中国邮政银行车辋支行存折存取款明细，户名柳青宣，该存折系换折而来，从前一个存折的交易记录尾部可以看出柳青宣之前于2012年2月13日存入10万元，于2012年2月20日存入10万元，加上在先前的余额换折，存折上余额有210076.75元。新存折于2012年2月20日连续折取两笔分别是10万元和11万元，共计21万元。原告陈述当日另付陈友明现金105800元，加上存折折取210000元和定期存单支取100000元，共向被告支付415800元。被告陈友明承认收到柳清宣转账190000元，称现存的190000元系自己在春节期间卖其他房屋收入。由于双方在现金支付上各执一词，2012年2月20日付款情况无法查清，但被告陈友明于2012年2月20日向徐礼奎及本案原告王英分别出具了住房及门市款已经付清的收条，该两份收条经质证双方均无异议，因此应认定本案原告王英所购门市款已经付清。为证明其辩解理由，被告陈友明出示了2012年2月20日与王英签订的购房合同，合同上第三部分增加了第4条，载明“市场内房屋取消调换门市，两套房合同、收条作废”，但原告出示的同一合同原件无该条内容。被告称该条内容由被告自行书写，原告王英捺印确认，原告对此予以否认。因该合同系被告陈友明提供，所添加内容是否系双方真实意思表示，应由其承担举证责任，由于添加部分系被告自行书写，上边的捺印也不具备鉴定条件，故该证据不予采信。本案中被告陈友明另出具了退款条一张，载明“购陈明利市场内住房定金五万元人民币已退回购政府对面门市”，署名退款人王英，该退款条除署名外，均系被告书写，原告王英对该退款不予认可。根据徐礼奎、王英各自与陈友明签订的购买住房合同，父、女二人购买的应属两套不同的住房。审理中，被告称徐礼奎以及原告王英各付的购房预付款5万元，共计10万元均已退回抵扣门市款，而出具的退款条仅有一张，金额5万元，无法自圆其说，且该退款条上载明的是“购陈明利市场内住房定金五万元人民币已退回购政府对面门市”，无法明确为本案诉争住房的预付款，因此被告认为原告购住房时预付的5万元房款已经抵扣门市款的辩解理由不成立。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反禁止性规定。商品房预售依法应具备相应的资质并办理相应手续，原告与被告陈友明签订的购房合同符合商品房预售合同的特征，但被告陈友明个人不具有商品房预售资质，且未取得商品房预售许可，因此双方签订的购房合同违反了法律的禁止性规定，属无效合同。合同无效后，双方因合同取得的财产应予返还，因此被告陈友明应向原告王英返还购房预付款人民5万元。无效合同有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，均有过错的应当各自承担相应的责任，原告由于合同无效受到的损失为该购房预付款从2012年2月20日起的利息损失，被告陈友明无商品房预售资质而与他人签订购房合同并出售房屋，对合同无效具有较大过错，故对原告所受损失应承担主要赔偿责任，本院酌情确定为70%，原告签订合同时疏于审查，也具有一定过错，其余损失部分由其自行承担。据此，为维护正常的社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告陈友明返还原告王英购房预付款人民币50000元，限于判决生效之日起十日内付清，并按70%的比例向原告支付该款从2012年2月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，利随本清。二、驳回原告王英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，原告王英已垫付，由被告陈友明负担，限于履行本判决书时向原告王英一并支付。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审 判 长  胡 智审 判 员  潘亚夫代理审判员  冯春燕二〇一五年十二月二十八日书 记 员  钟 玲判决适用法律条文附后：《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。