广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2015）肇要法民一初字第332号原告：骆卫中，男，1974年10月22日出生，汉族，住广东省高要市。原告：陆佩容，女，1974年10月24日出生，汉族，住广东省高要市。原告的共同委托代理人：容志鹏，广东七星律师事务所律师。被告：高要市恒福房产发展有限公司，住所地高要市南岸府前大街十七号。法定代表人：刘应中。委托代理人：ＸＸ文，广东开信律师事务所律师。原告骆卫中、陆佩容诉被告高要市恒福房产发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的共同委托代理人容志鹏，被告的委托代理人ＸＸ文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告在2013年8月28日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的商品房，房号、面积及价格详见合同。房屋交付使用的时间约定为2014年6月30日，合同签订后，原告依约履行了支付房款等合同义务，但被告却无理迟延交付商品房给原告使用，商品房至今仍使用临电、未能开通有线电视，且商品房周边出入道路未实现硬底化及存在其他诸多问题。被告的行为已构成根本违约，应按合同的约定向原告支付逾期交楼违约金。故起诉至法院，请求：1、判决被告向原告支付逾期交楼违约金46746元，计算标准为每天按已交付房价款万分之三，从2014年7月1日起暂计算至2015年10月20日，共477天，之后的违约金计算到商品房竣工综合验收合格符合交楼条件并实际交付使用；2、判决被告承担本案的全部诉讼费用。被告高要市恒福房产发展有限公司辩称：一、被答辩人的诉讼请求理据不足，应全部驳回，并由原告承担案件的诉讼费用。答辩人与被答辩人双方签订的《商品房买卖合同》没有对收楼须出卖方通知的约定，买受方应在约定的交收楼的日期即2014年的6月30日前，在此日期前被答辩人有义务办理收楼手续，但被答辩人为逃避缴交前期物业管理费的义务，故意不接收，应承担相应民事责任。被答辩人认为答辩人逾期拒不按合同约定交楼应承担举证责任，最少应包括其在合同约定收楼日期后向答辩人出具的催交通知书等足以证明答辩人延期拒不交楼的证据。二、被答辩人请求自2014年7月1日起算逾期交楼违约金缺乏事实依据。答辩人与被答辩人自商品房买卖合同签订后至约定的交付期限依据，答辩人与被答辩人自商品房买卖合同签订后至约定的交付期限期间，因出现了大量无法克服的恶劣天气，导致不得不顺延工期，根据原被告双方签订的合同第八条及补充协议第二条第二项约定，因不可抗力因素造成无法按期交楼的，答辩人可以据实顺延工期。三、答辩人认为双方约定的违约金过高，依法应予调整。经审理查明：2013年8月28日，原告与被告签订书面《商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发的住宅商品房第X幢X层X号房，建筑面积共83.41平方米，套内建筑面积70.25平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.16平方米。该商品房按套出售，按套内建筑面积计算每平方米4640.95元，按建筑面积计算每平方米3908.73元，总金额为326027元。房屋交付使用的时间约定为2014年6月30日前，合同还约定，除合同第用度条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按以下两种方式处理，第一、逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；第二、逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款326027元的义务。另查明：2015年1月左右，原告正式入住被告开发的肇庆市高要区南岸镇长塘路50号恒福新城第A2幢3层302号房，入住后，原告及恒福新城A1幢、A2幢等业主因购买的该商品楼没有验收合格、一直使用临电、未能开通有线电视及商品房周边出入道路未实现硬底化等情况而与被告发生矛盾，并向肇庆市高要区住房和城乡建设局投诉。2015年10月13日，肇庆市高要区住房和城乡建设局向恒福新城业主发出书面“关于业主投诉恒福新城商住小区若干问题的调处情况”，就楼盘使用临电、有线电视安装及商品房周边出入道路未实现硬底化等问题均已向被告调查并督促被告尽快解决业主投诉的上述问题，明确个别业主收楼后未能办理房屋产权证主要是开发商对A1、A2两幢擅自违规改变楼房外观行为进行整改施工所致，等整改施工完成并经该局验核后，即可进行房屋确权登记及办理房屋产权证。本院认为，对于被告高要市恒福房产发展有限公司是否应向原告支付违约金的问题。原告与被告在签订《商品房买卖合》之后，原告依合同约定向被告全额支付了全部购房款，原告虽然于2015年1月左右入住被告开发的肇庆市高要区南岸镇长塘路50号恒福新城第A2幢3层302号房，但原告入住时，原告所住的商品房并未达到双方所签订的《商品房买卖合》第八条约定的出卖人应在2014年6月30日前将具备经验收合格、办理工程竣工验收备案手续的商品房交付给买受人的基本交楼条件，且原告在入住后也一直因所购买的商品房未达到交楼条件而向政府相关部门投诉，虽然被告抗辩认为系原告故意不办理收楼手续和天气原因导致其迟延交楼，但被告对自己的该项抗辩意见未提供有效证据予以证实，因此，被告主张迟延交楼系不可抗力的原因所致的意见，本院不予采纳。被告未按合同约定的条件向买受人原告交付房屋的行为构成违约，依据双方签订的《商品房买卖合》的约定，应向原告支付迟延交楼的违约金。对于原告主张的违约金按每天按已交房款万分之三的标准计算是否过高的问题。被告抗辩认为违约金按每天万分之三的标准计算过高，要求调整，原告与被告在签订《商品房买卖合同》中明确约定出卖人逾期交房超过三十日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，该约定并未违反法律规定，且被告也未提供证据证明违约给原告造成的实际损失额与违约金的差额过大或显示公平，因此，被告要求调整违约金计算标准的意见，本院不予采纳。对于被告高要市恒福房产发展有限公司应向原告支付多少违约金的问题。原告自认其大约于2015年1月正式入被告开发的肇庆市高要区南岸镇长塘路50号恒福新城第A2幢3层302号房，被告对原告的入住时间未提出异议，因此，本院对原告的入住时间予以确认。按照原被告签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，被告应于迟延交付的次日即2014年7月1日起至原告实际占有、使用房屋时即2015年1月1日止每天按已付房款326027元万分之三的标准计算违约金给原告，经核算，被告应支付给原告的违约金为18094.50元（326027元×3?×185天），超出部分，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告高要市恒福房产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付违约金人民币18094.50元给原告骆卫中、陆佩容。二、驳回原告骆卫中、陆佩容的其他诉讼请求。本案受理费485元（已由原告预付），由被告高要市恒福房产发展有限公司负担，被告高要市恒福房产发展有限公司应在履行本判决的同时一并支付485元给原告骆卫中、陆佩容，本院不再另行收退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  吴玉娟二〇一五年十二月二十三日书记员  姚萱芳