宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2018）宁0106民初5381号原告：银川市金凤区静沁园小区业主委员会。住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。负责人：徐振奎，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：张丽，女，该业主委员会副主任。委托诉讼代理人：任鹏，男，该业主委员会委员。被告：宁夏银水物业服务有限公司。住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：梁琳，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘艳宁、陈丽娟，宁夏辅德律师事务所律师。原告银川市金凤区静沁园小区业主委员会（静沁园业委会）与被告宁夏银水物业服务有限公司（以下简称银水物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案受理。在审理过程中，根据原告的申请，依法委托XXX司法会计鉴定所对静沁园小区2008年至2017年公共收益、支出进行司法审计，后原告撤回鉴定。并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告静沁园业委会的诉讼代理人张丽、任鹏，被告银水物业公司的诉讼代理人刘艳宁、陈丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告静沁园业委会向本院提出诉讼请求：1.判决被告银水物业公司向原告支付银川市金凤区静沁园小区公共收益共计2292636元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：静沁园小区建成于2006年，自小区成立伊始就由被告银水物业公司提供物业服务。2009年3月，原告静沁园小区业主委员会依法成立，并于同年3月29日依法签订了《物业服务合同》。《物业服务合同》第十条约定：乙方（银水物业公司）经营归全体业主所有的共用部位、共用设施用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，在符合国家的法律、法规、规章的前提下，应征得业主的书面同意，并每年向业主公布收益情况，接受甲方（业委会）监督。第十一条：乙方经营归全体业主所有的共用部位、共用设施所得收益，按经营收入（没规定）的标准提取管理费用，剩余部分按照下列第种方式（没有确定）使用：1、用于补充专项维修资金，统一归集到甲方指定的专户；2、按业主大会决定使用。2015年6月7日，双方另行签订《物业服务合同》，合同第二十七条特别约定：（一）属于甲方所有车位160个，乙方所有58个。属于甲方所有的泊位费按照乙方提取40%后，剩余60%纳入小区公共收益资金管理。（二）小区公共收益资金暂纳入乙方(银水)账户管理，该项资金的使用由甲方审定后履行甲方财务审批程序后由乙方支付。（三）小区公共收益资金应按照有关规定进行支出，自觉接受政府有关部门的监督、检查，每年向业主公布一次收支情况。2016年7月1日，双方再次签订《物业服务合同》，合同第二十七条特别约定：（一）属于甲方所有车位160个，乙方所有58个。属于甲方所有的泊位费按照乙方提取40%后，剩余60%纳入小区公共收益资金管理。（二）小区公共收益资金暂纳入乙方账户管理，该项资金的使用由甲方审定后履行甲方财务审批程序后由乙方支付。（三）小区公共收益资金应按照有关规定进行支出，自觉接受政府有关部门的监督、检查，每年向业主公布一次收支情况。2017年12月，原告召开业主大会，重新选择了第四届业主委员会组成人员。由于被告所提供的物业服务无法令广大业主满意，被告与广大业主矛盾日益加深。2018年1月，经业主大会及原告业主委员会讨论决定更换物业服务企业，被告的服务期限自2018年2月1日截止。被告的服务期截止后，原告要求被告进行小区公共受益的结算，可是被告总以各种借口不予结算。为维护原告及广大业主的合法权益，故提起诉讼，请求判如所请。被告银水物业公司辩称，一、本案不存在原告主张的公共收益，其诉请不能成立。第一，2008年至2012年期间，涉案小区无公共收益。被告自2008年为涉案小区提供物业服务，至2012年12月31日期间，受小区业主入住率及购车率的影响，小区规划内的车位能够满足小区业主车位使用要求，未占用业主共有道路等场地停放车辆，此段时间内无泊位公共收益，也没有广告宣传进驻小区，无小区广告费的进项；第二，被告垫付的公共部位的支出费用，原告应予返还。对于自2013年起的公共收益，合同约定被告分配公共收益的税后60%，被告提供静沁园物业服务期间产生的公共部位支出，以原告应分得的公共收益折付公共部位支出费用后，仍不足以付清小区公共部位支出费用，由被告垫付了下余公共部位支出费用，垫付费用高达800多万，原告还应向被告返还已垫付的公共部位支出费用；第三，向原告分配公共收益时，应扣减业主未交清的泊位费、物业费等其他拖欠费用及违约金。被告为涉案小区提供物业服务期间，部分业主拖欠物业费、电梯费、泊位费、照明费等其它费用共计156726元，原告代表小区全体业主要求被告支付公共收益时，应首先支付业主下欠的上述费用，并按双方物业服务合同承担违约金；第四，被告管理公共部位的成本支出，亦属原告负担范围。被告为进行车位、广告管理工作，增加了各项成本的投入，如人力成本（包括但不限于工资、保险费、节假日礼金、生日礼金、通讯费、生活费、高温补贴、服装费、年终奖、慰问金、员工活动等项目）、物资成本（包括但不限于办公类、保洁类、维修类、电费等项目）及税费。原告作为公共部位使用者，根据公平及权责一致原则，主张分配公共收益的同时，应负担的成本支出。二、原告主张涉案小区会所收益属于主体错误。第一，涉案小区会所的所有权属案外人XXX公司。首先，涉案小区会所系单独规划审批的建筑物，由XXX公司经合法规划审批程序后全额投资建成，并管理使用至今。其次，小区前期物业合同、XXX公司与全体业主在购房合同中明确约定，涉案小区会所所有权归该XXX公司所有，各业主对会所并不拥有共有权，原告无权主张会所收益；第二，被告系涉案小区会所管理人，对会所收益不具有所有权。如上所述，会所系由XXX公司所有，故该会所的收益系属于XXX公司的收益，而不属于公共收益。被告只是受该公司的委托管理会所，对会所无任何权利，原告要求被告向其支付会所收益无法律依据，诉讼主体错误；第三，原告诉请的会所年租金，与事实不符。涉案小区会所系第三方对毛坯房投资装修，并出资添置设备后，于2013年进行的出租。会所如没有经装修、添置设备，以毛坯房状态出租，会严重影响出租价格。综上，原告的诉请没有事实与法律依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交2010年1至12月份静沁园物业财务公示一份、静沁园小区2016年度物业工作报告一份,据以证实2010年车辆泊位费收入202975元，2016年度的车辆泊位费30.31万元，收费率为96.54%，会所租金收入10.13万元,地下停车库是业主拥有，不存在交纳泊位费的问题,地面上所有的停车位全部属于业主共有的,物业服务合同第27条约定的乙方所有的58个车位均属于小区围墙外部，且是2010年后兴建的。经质证,被告对该组证据中财务公示的真实性无异议，但称泊位费地上和地下均包含在内，地下的并不属于公共收益，地上的只有在规划之外占用公共道路绿化的车位才属于公共收益，2010年是并没有公共收益产生，该份证据的泊位费与业主无关；对工作报告的第二、三页真实性有异议，这两页没有盖章及签字，但第一页反映出了被告在物业服务过程中所做的工作及产生费用的事实，报告中只是提了租金等收入，并没有记载是会所收入，会所的收入也与原告无关。经审查，该组证据来源合法，内容真实，与待证事实具有关联性，予以确认。2.被告提交《前期物业合同》一份、《物业服务合同》四份，据以证实原被告签订合同约定，原告分配小区公共收益的60%（税后），被告分配小区公共收益的40%，并约定小区各业主未及时足额交纳物业费的，需向被告承担违约金，涉案小区会所归属宁夏银水房地产开发有限责任公司所有的事实。经质证，原告对《前期物业合同》的真实性有异议，称该合同没有备案；对四份《物业服务合同》的真实性无异议，称被告违反合同，没有向原告支付过收益，也没公示过公共收益的收支情况。经审查，该组据来源合法，内容真实，虽《前期物业合同》约定会所属XXX公司所有，但与后期原被告签订的物业服务合同约定不一致，故对该组证据的真实性予以确认，对会所归属XXX公司所有的证明目的，不予确认。3.被告提交泊位费收入明细、广告收入明细各一份据以证实被告提供静沁园小区物业服务期间，小区公共收益共计692522.6元的事实。经质证，原告对该组证据不予认可，称根据合同的约定，小区停车位月租金120元，公共部位产生的收益属于全体业主，合同约定的是包干制，不能因为被告没有收入而不履行。经审查，该组证据系被告单方制做，不予确认。4.被告提交《说明》、2008年静沁园支出明细（附凭证）、2009年静沁园支出明细（附凭证）、2010年静沁园支出明细（附凭证）、2011年静沁园支出明细（附凭证）、2012年静沁园支出明细（附凭证）、2013年静沁园支出明细（附凭证）、2014年静沁园支出明细（附凭证）、2015年静沁园支出明细（附凭证）、2016年静沁园支出明细（附凭证）、2017年静沁园支出明细（附凭证）、《关于对静沁园楼宇对讲系统个别故障维修的申请》一份、《申请》一份、《关于对静沁园配电室进行系统检测的申请》一份、《关于静沁园小区更换污水泵的申请》一份、《工作维修报告单》一份、发票十六张、《2017年银水物业公司费用报销汇总单》一份、《业委会财务报销单》一份、《2014年银水物业公司费用报销汇总单》一份、《2014年第三届业委会工作补助费发放表》一份、《2014年业委会审核补助发放表》一份、《业委会2015年上半年工作补助费发放表》一份、《2015年第三届业委会6-12月工作补助费发放表》一份、《2016年1-6月份第三届业委会工作补助费发放表》一份、《2016年7-12月份第三届业委会工作补助费发放表》一份、《2017年1-7月份第三届业委会工作补助费发放表》一份、《小区公共收益资金维修改造项目结算审核审查表》二十五张、《产品维修服务费确认单》两份、《记帐凭证》一份、《建设合同书》一份、《关于静沁园20部电梯导靴进行更换的申请》一份，据以证实被告提供静沁园小区物业服务期间，支出小区公共部位水、电、设备更换、维修等各项费用共计8176778.86元，以上费用均为公共支出，应当由全体业主承担，原告已预支部分费用的事实。经质证，原告对该组证据不予认可，称合同是包干制，被告对公共收益金的支出必须合理合法，专业维修资金，公共维修资金必须通过三分之二以上的业主通过。经审查，该组证据中《说明》，来源合法，内容真实，有原业主委员会人员张培军签字，予以确认；对2008年至2017年静沁园支出明细（含凭证），系被告单方制作，被告也未提交证据证实已按时公布了小区公共收益资金的收支情况，且合同约定的物业费收费采取包干制，故不予确认；对剩余其他证据，有相关单位印章或业主委员会人员签字，对真实性予以确认，但根据2015年、2016年合同约定“公共收益资金的使用由甲方审定后由乙方支付”的约定，对证明目的不予确认。5.被告提交《静沁园2017年及以前年度欠费明细账》、《静沁园2018年各项费用欠费明细表》各一份，据以证实被告提供静沁园小区物业服务期间，静沁园小区部分业主下欠被告物业费、电梯费、泊位费、照明费等各项费用共计156726元，按原被双方《物业服务合同》约定应承担的违约金的事实，以上费用均应由原告支付给被告。经质证，原告对该组证据不认可，称原告没有欠被告的上述费用，是业主所欠，与本案无关。经审查，欠费明细系被告单方制作，且属业主个人所欠费用，与本案无关，不予确认。6.被告提交《关于XXX公司开发建设“静沁园”住宅小区商品房项目的核准意见》、《建设用地规划许可证副本》、《建设工程规划许可证副本》、《国有土地使用证》、《基本建设工程预（结）算审核定案表》、《（银川市）商品房买卖合同》六份、《建筑装饰工程施工合同》一份，据以证实涉案小区的会所系经过合法立项、规划并由银水房地产公司全额出资建成、出资装修，依据《物权法》的规定，XXX公司因合法建设涉案会所而依法取得该会所所有权，涉案小区房屋在出售时，XXX公司就与全体业主明确约定，会所的所有权归银水房地产公司所有，会所的收益与原告无关。经质证，原告称该组证据不能证明会所所有权属于XXX公司，会所属于小区构成部分，不属于开发商。经审查，该组证据来源合法，内容真实，但不能以此确定会所属于银水房地产公司所有，另从《物业服务合同》附图看，明确会所属于公建项目，故对该组证据真实性予以确认，对证明目的不予确认。7.被告提交《委托书》一份，据以证实被告系静沁园小区会所的受委托管理人，对会所负有管理权，无收益及处置权的事实。经质证，原告称委托书无效，不能证明所有权属于开发商。经审查，委托书系XXX公司单方作出，无其他证据予以佐证，不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年1月1日，XXX公司（甲方）与被告银水物业公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：由乙方对静沁园提供前期物业管理服务，服务收费选择包干制，合同期限自2008年1月1日至2009年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2009年3月29日，原告静沁园业委会（甲方）与被告银水物业公司（乙方）签订一份《物业服务合同》，约定：由乙方为静沁园小区提供物业服务，期限自2009年3月29日至2010年3月28日；乙方提供的物业服务内容及标准为《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》一级中规定的服务内容及标准；物业服务收费为包干制，物业服务费用0.8元/月·平方米，电梯运行使用费2-6层0.16元/次，7-12层0.18元/次，13-16层0.2元/次；乙方经营归全体业主所有的共用部位、共用设施用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，在符合国家法律、法规、规章的前提下，应征得业主书面同意，并每半年向业主公布收益情况，接受甲方监督。2012年12月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《物业服务委托合同》，约定：由乙方为静沁园小区提供物业服务，期限自2013年1月1日至2013年12月31日；乙方提供的物业服务内容及标准参照《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》三级标准制定；物业服务收费为包干制，物业服务费用0.8元/月·平方米;乙方经营归全体业主所有的共用部位、共用设施用于广告活动，在符合国家的法律、法规、规章的前提下，应征得业主书面同意,乙方经营归全体业主所有的共用部位、共用设施所得收益，按经营收入的40%提取管理费用及扣除相关税费后用于补充专项维修资金，统一归集到甲方合法账户；小区业主娱乐活动用房一间由甲方管理，由甲乙双方协商对活动用房进行改造，活动和办公用房的用电等支出由甲方承担；本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整的移交给甲方。合同并特别约定：属于甲方所有车位156个，乙方所有58个，属于甲方所有的泊位费在乙方提取40%管理费的基础扣除剩余60%的税金后拨付甲方纳入公共收益资金管理，2012年新增泊位费自2013年5月1日起按上述原则管理；甲方应得的公共收益资金由乙方每季度按公共收益的60%扣除其应缴纳税金后拨付甲方合法账户；甲方所收取的公共收益资金应按有关规定进行支出，自觉接受政府有关部门的监督、检查，每半年向业主公布一次收支情况；本合同签订后乙方先期预付甲方3万元公共收益资金。该合同签订后，被告于2012年12月27日以转账支票的形式向原告预付2013年公共收益资金3万元。2015年6月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《静沁园小区物业服务合同》，约定：由乙方为静沁园小区提供物业服务，期限自2015年1月1日至2015年12月31日；乙方提供的服务含：共用设施设备及附属建筑物、构筑物的小修、养护、运行和管理，包括配电室、道路、共用的下水管道、雨落管、污水井、化粪池、停车场、公共照明；附属配套建筑和设施的小修、养护和管理，包括会所、文化体育场所、物业办公用房。社区文化服务包含：给业主提供合适的文化活动场所。物业服务收费为包干制，物业服务费用0.8元/月·平方米，电梯运行费按层固定按月收费，各号楼一层均为10元，从第二层（包括第二层）开始逐层递增，其中1、2号楼每次递增4元，3、4、5、6号楼每层递增5元；地上机动车辆泊位费120元/月，外来车辆进门费临时停车2元/辆，过夜停放8元/辆；甲方提供的物业管理用房382平方米维持现状，属全体业主共有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途，现有小区业主娱乐活动用房由乙方代为管理，受甲方监督；本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整的移交给甲方；本合同终止后，甲乙双方应做好债权债务的处理，包括物业服务费用（物业服务资金）的清算，对外签署的各种协议等，乙方应协助甲方做好物业服务的交接和善后工作。合同并特别约定：属于甲方所有车位160个，乙方所有58个，属于甲方所有的泊位费按照乙方提取40%后，剩余60%纳入小区公共收益资金管理；小区公共收益资金暂纳入乙方账户管理，该项资金的使用由甲方审定后履行甲方财务审批程序后由乙方支付；小区公共收益资金应按照有关规定进行支出，自觉接受政府有关部门的监督、检查，每年向业主公布一次收支情况。2016年7月1日，双方再次签订一份《静沁园小区物业服务合同》，期限自2016年7月1日至2017年12月31日，其他内容与上述2015年6月7日签订的合同一致。另查明，2010年1至12月份静沁园物业财务公示表载明：地下、地上车辆泊位费收入202975元，该年度收入合计1144226.64元，支出合计1499244.07元。静沁园小区2016年度物业工作报告载明：2016年度小区物业服务收入合计124.96万元，其中车辆泊位费30.31万元，收费率为96.54%，租金等其他收入10.13万元。再查明，2013年9月11日，被告与案外人李某某签订一份《静沁园会所健身房租赁合同》，将静沁园会所健身房出租给李某某，租赁期自2013年9月9日至2019年9月8日，每年租金为65000元。本院认为，原告静沁园业委会与被告银水物业公司签订的《物业服务合同》、《物业服务委托合同》，系双方真实意思表示，内容不违法法律规定，双方均应遵照执行。关于原告诉讼主体资格问题，小区业主委员会作为业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动。本案中原告于2018年3月29日召开业主大会决定提起诉讼，各楼业主代表签字确认，故原告的主体适格。对原告主张的2009年3月29日至2018年2月1日期间公共收益2292636元，包含会所租金收益90万元、电梯广告费收益263100元、泊车费收益1129536元。关于会所租金。被告辩称会所所有权归银水房地产公司，但未提交有效证据予以证实，且2009年3月29日的合同附图中明确会所属于公建项目，2015年6月7日的合同明确约定附属配套建筑和设施包括会所，故会所应属于小区全体业主共有，租金应属小区公共收益。关于泊车费。在双方于2012年12月23日、2015年6月7日、2016年7月1日所签订的合同中，均明确约定属于原告所有的车位（2012年合同156个，2015年、2016年合同160个）泊位费被告提取40%的管理费后，剩余60%纳入公共收益资金管理，并按照有关规定进行支出，故该部分的泊车费应属小区公共收益。被告辩称静沁园小区无公共收益，原告应分得的公共收益尚不足以支付公共部位支出，被告已垫付800余万元。因双方合同明确约定物业服务收费采用包干制，故对该项抗辩主张，本院不予支持。故在2018年2月1日，原告经其业主大会决定选聘新的物业服务企业、原被告之间的物业服务合同终止后，被告应当将属于全体业主所有的财物，包括公共收益资金的剩余数额及时移交原告。本案审理过程中，原告申请对静沁园小区2008年至2017年的公共收益收支进行审计鉴定后又撤回鉴定，且双方在合同终止后也未按照约定进行物业服务费用的清算，因此属于原告所有的公共收益资金数额无法确定，原告要求被告支付公共收益2292636元的诉请请求，缺乏法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告银川市金凤区静沁园小区业主委员会的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25142元，由原告银川市金凤区静沁园小区业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者法定代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  武 刚人民陪审员  鲍艳华人民陪审员  翁一君二〇一九年六月十一日书 记 员  翟 静