长春市南关区人民法院民 事 判 决 书(2014)南民重字第19号原告张国良，男，住长春市。委托代理人：赵德印，长春市德翰法律服务所法律工作者。被告闫起安，男，住长春市。委托代理人潘巍、由龙运，吉林泾明律师事务所律师。第三人：华兰德（广州）集团有限公司吉林分公司，住所长春市同志街39号。负责人：吴秀丽，经理。委托代理人：冯若贤，吉林振开律师事务所律师。原告与被告闫起安、第三人华兰德（广州）集团有限公司吉林分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人石静，被告闫起安及委托代理人潘巍、由龙运，第三人华兰德（广州）集团有限公司吉林分公司的委托代理人冯若贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告的房屋是合法取得，已居住十二年之久。2001年，房地产开发商华兰德（广州）集团有限公司吉林分公司（以下简称华兰德公司）在开发建设东天小区的过程之中由于资金短缺，经研究决定将其开发自建的房屋拿出七套依照2001年与吉林省信达管道安装有限公司（以下简称信达公司）所签订的管道液化气开发建设合同书第三条规定工程造价及付款方法，规定以“自建房抵煤气工程款”。华兰德公司共计给付了七套房屋，我这套房屋就是从吉林省信达管道安装有限公司王德山那里以合法手续正常价格买来，已从2001年居住至今，长达十二年之久，这十多年期间，住户每年都去房地局询问办理产权手续，因为开发公司的原因，所以产权部门一直不给我们办理产权证。华兰德公司当时给每个购房住户开了一张房屋调配证，并在右下方加盖吉林省华兰德（广州）吉林分公司的公章，因为抵债是煤气工程款，所以华兰德公司把被调配人写成煤气公司没写个人名字，并下达了一个通知，向所有住户告知4#楼这七套房屋已经办理完入住手续……。当时负责开发市场的诚信公司向华兰德公司发了七张文书，告知七套房屋已经相继出售给华秋莲等七人，望华兰德公司给这些住户办理产权及其它一切事宜。时至今日，无任何人对该七套房屋提出异议，向我们主张这些房屋产权归他所有；被告伪造2013年前虚假协议，骗取了产权证。被告闫起安是华兰德公司的建筑商，用欺骗手段将七套房屋办成了他的产权证，产权证来源于所谓2013年前的购房协议，协议签订于2000年7月，协议中规定2000年12月30日前，将该七套房屋向闫起安交付使用，可是事实上当年的房子还没有盖完，2001年才盖完，才抵给煤气开发的工程款，当时华兰德公司还在4#楼张贴通知，告知七套房屋已经办理完入住手续，望临时住户立即搬出（限3天内），这个通知的时间是2001年4月13日，所有购买房屋的住户便进行装修，搬进了4#楼5门的301,1门的302、402、501、502，原告搬进诉争房屋已12年，被告骗取产权登记机关并取得产权证，企图非法占有诉争房屋。故诉至法院，请求依法确认东天小区4号楼1门401室为原告所有；本案诉讼费用由被告承担。被告闫起安辩称，一、被告房屋是在开发商手中购买诉争房屋，并以工程款抵房款形式支付了合理对价，依法办理产权登记。二、原告主张其合法取得房屋所有权，证据不足，原告是从无处分权的诚信公司购买，没有支付合理对价，诚信公司与华兰德签订的合同未完全履行，信达公司也无权处分该房屋。原告对房屋取得不是善意。即使原被告双方购买房屋协议均有效，也应当依据最高院2011年法办2011-442号第16条的规定，由被告闫起安优先取得。第三人陈述称：本案诉争房屋是华兰德开发建设的，所有权原属于华兰德，第三人华兰德没有将诉争房屋交给信达公司，当初曾经有过购销合同和协议，约定用部分房屋抵偿信达公司工程款，但因信达仅完成部分工程，没有进行结算，没有实际将房屋交付给信达公司；作为开发商华兰德对房屋处理只有两种方式，一是拆迁安置，二是商品房销售，本案涉及房屋抵工程款属于商品房销售形式，华兰德没有将房屋实际交付原告，在被告与华兰德工程款案件中，双方执行和解，华兰德将房屋交给被告，被告办理产权证，华兰德的意见是法院应该保护被告合法权益。经审理查明，2001年2月27日，第三人华兰德（广州）集团有限公司吉林分公司（甲方）与吉林省信达管道安装有限责任公司（乙方）签订《管道液化气开发建设合同书》一份，合同约定：“工程名称，南大小区煤气工程；工程名称，东三道街至东四道街中间；工程造价及付款办法，以房抵工程款，本工程以每户3300元人民币计算共计844户，总造价278万元。甲方以实物（即具有明确产权证的住宅或车库）支付乙方工程款，房价按建筑面积2000元/平方米。合同签订后甲方即与乙方签订相当合同造价的以房屋抵工程款的购房协议，并在施工过程中，根据工程进度逐套为乙方开具售房发票，直至开具到相当于60%工程款的售房发票为止，余额40%部分待工程完工并验收合格后一次性为乙方开具售房发票。同时，甲方协助乙方办理上述房屋的产权，但费用由乙方承担；工程期限，内线管网，自2001年3月5日至2001年5月15日。外线管网，自2001年4月15日至2001年5月30日。供气站部分，自2001年4月30日至2001年6月30日。本工程于2001年7月1日前全部竣工；其它事宜，甲方提供安装施工期间的仓库及安装期间的工作休息室。乙方可根据售楼价进行选层，七楼1750平方米，二层、六层2050平方米、三、四、五层为2350平方米（提供参考）”。2001年3月26日，吉林省信达管道安装有限责任公司与华兰德广州集团有限公司吉林分公司签订《房屋购销协议书》，协议约定：第三人于2001年6月30日前，向吉林省信达管道安装有限责任公司交付配有上下水、厨房、厕所、暖气等成套房屋（东天小区1号楼1门102室、4号楼1门401、402、501、502室、5门301、601、701室），付款方式为以煤气工程款抵顶房款。同时，约定：第三人以上述房屋抵付东天小区653户煤气工程款；该协议待吉林省信达管道安装有限责任公司在东校区煤气工程完工并经相关质检部门验收合格并使用后生效。后华兰德（广州）集团有限公司吉林分公司以煤气公司为被调剂人下发房屋调配证，栋号4栋1门401。2001年4月13日华兰德（广州）集团有限公司吉林分公司下发通知，其内容为：“下列房屋已办理完进户手续，望立即搬出（15日前），4号楼1门301、302、401、402、501、502、5门301”。2001年12月10日，华兰德（广州）集团有限公司吉林分公司给长春市政府的关于在东天小区建设管道液化气供应站工程请示，其内容为：“我公司于一九九八年与吉林省信达管道安装有限公司签署的在长春市东三道街东天小区建设管道液化气供应站的工程合同。该工程已完成了庭院管网及户内管网的施工，由于资金短缺，工程被迫于2001年10月停工。考虑我公司的实际困难以及东天小区现有状况，为完善小区配套工程，尽快解决居民使用燃气的困难，避免我公司因违约造成的损失，发生新的纠纷由此引起社会不稳定的局面，恳请政府批准同意在东天小区建设管道液化气供应站。资金来源以现有住宅抵工程款解决”。2002年6月25日，吉林省诚信能源开发有限公司给华兰德（广州）集团有限公司吉林分公司出具函，其内容为：“我单位承装你小区煤气安装工程，因你公司资金不足，用商品房转换成工程款，我单位去年施工时也因资金欠缺，将四号楼西一单元401转卖给原告。望贵公司将这户给予办理产权手续及供暖供电一切事宜”。另外，原吉林省诚信能源开发有限公司和吉林省信达管道安装有限公司总经理于一证实：“吉林省诚信能源开发有限公司和吉林省信达管道安装有限公司在当年给华兰德开发公司办理煤气工程时，诚信能源开发公司负责市场开发，信达管道安装有限责任公司负责具体安装工程。两个公司都是为华兰德开发公司干活，最后完工煤气工程款依合同所定用华兰德自建房屋顶煤气工程款，具体事宜由诚信能源开发有限公司处理（华兰德给付的顶煤气工程款的房屋买卖处理事项）”。原告于2001年12月30日交付部分购房款后装修入住至今，入住后所发生的水、电等费用均由原告交纳。另查明，2005年，闫起安在长春市宽城区人民法院起诉华兰德（广州）集团有限公司吉林分公司清算组，案由为建设工程施工合同纠纷，2009年1月12日，长春市宽城区人民法院作出（2005）宽民初字第1055号民事判决，判决内容为：“华兰德广州集团有限公司吉林分公司清算组给付闫起安工程款2082713.84元”。判决作出后，华兰德广州集团有限公司吉林分公司清算组不服上诉，长春市中级人民法院作出（2009）长民一终字第86号民事判决，驳回上诉，维持原判。庭审中，被告闫起安与华兰德公司陈述称，（2005）宽民初字第1055号判决生效后，双方达成和解，以诉争房屋抵顶工程款，并签订了《房屋购销协议》，合同签订时间（该协议中合同签订时间为2000年7月8日）系2009年补签。2011年8月17日，被告闫起安在办理产权登记过程中向长春市房屋产权登记部门出具“同意书”，内容为：被告居住在诉争房屋，其同意按测绘公司房屋分套建筑面积计算成果表上的面积为准，办理产权登记。被告闫起安基于《房屋购销协议》于2012年3月20日取得诉争房屋所有权证。本院认为：关于原告与吉林省信达管道安装有限公司及吉林省诚信能源开发有限公司房屋买卖行为效力问题。华兰德公司与吉林省信达管道安装有限责任公司于2001年2月27日签订《管道液化气开发建设合同书》系双方真实意思表示，属有效合同。华兰德公司为其开具房屋调配正，并于2001年4月13日出具了4号楼1门301室、302、401、402、501、502、5门301房屋已办理完进户手续的通知。2001年，案外人吉林省信达管道安装有限公司和吉林省诚信能源开发有限公司将诉争房屋出售给本案原告，故原告与案外人吉林省信达管道安装有限公司及吉林省诚信能源开发有限公司之间买卖行为合法有效。关于华兰德公司与闫起安之间签订的房屋购销协议效力问题。从庭审查明事实看，2005年，闫起安起诉华兰德公司建设工程施工合同纠纷，该案生效判决华兰德公司给付闫起安工程款，在该案执行过程中，闫起安与华兰德公司私下达成和解，华兰德公司以诉争房产抵顶工程款，于2009年签订了一份时间为“2000年7月8日”《房屋购销协议书》，该协议与华兰德公司于2001年4月13日下发的通知（内容为下列房屋已经办理完进户手续，望立即搬出，4号楼1门301、302、401、402、501、502、5门301）相矛盾，同时，闫起安以《房屋购销协议书》在产权部门办理产权登记过程中其出具了虚假同意书，即闫起安自称在诉争房屋居住的事实。结合以上事实，可以认定华兰德公司与闫起安在签订房屋购销合同时存在恶意串通侵害了原告的合法权益，故华兰德公司与闫起安签订的《房屋购销合同》应属无效合同。关于原告是否取得诉争房屋所有权问题。因原告与吉林省信达管道安装有限公司及吉林省诚信能源开发有限公司之间的买卖关系属于债权，双方在并未办理产权相关过户手续之前，原告仅享有对诉争房屋的占用、使用的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条和《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第三十九条之规定，并经本院2015年4月9日第11次审判委员会讨论决定，判决如下：坐落于长春市南关区东天小区4号楼1门401室房屋由原告占有、使用。案件受理费6115元，由被告负担（原告已垫付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  白宇峰代理审判员  曲 刚人民陪审员  孙晓晶二〇一五年四月十五日书 记 员  李德保