重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第01157号上诉人（原审原告）税燕芳。委托代理人张宗浩，重庆志同律师事务所律师。上诉人（原审被告）重庆帝景摩尔商业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪北路**。法定代表人张国东，该公司董事长。委托代理人赵惠静，重庆锋度律师事务所律师。委托代理人李洪涛，重庆锋度律师事务所律师。上诉人税燕芳与上诉人重庆帝景摩尔商业管理有限公司（以下简称帝景摩尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市南岸区人民法院于2014年12月2日作出（2014）南法民初字第04498号民事判决。税燕芳与帝景摩尔公司均对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人税燕芳及其委托代理人张宗浩，被上诉人帝景摩尔公司的委托代理人李洪涛、赵惠静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审经审理查明：重庆帝景摩尔商业管理有限公司原名为重庆帝景摩尔房地产开发有限公司。帝景摩尔公司拟在位于重庆市南岸区南坪一环步行街二期地下建设人防工程，向重庆市南岸区发展计划委员会申请立项。重庆市南岸区发展计划委员会于2004年4月21日作出南计发（2004）100号《南岸区计委关于南岸区南坪一环步行街二期地下人防工程工程立项的批复》，同意帝景摩尔公司申请立项。重庆市规划局于2004年5月8日作出渝规选（2004）局字第0068号《关于帝景摩尔人防工程的选址通知书》，同意帝景摩尔公司在重庆市南岸区双石街（南接浪高人防地下商场，北接人防二环道，东接人防一环4#过街道）人防工程项目的建设。之后，帝景摩尔公司对人防工程项目进行建设，并将修建的人防工程作为商铺出租。2006年12月8日，帝景摩尔公司作为甲方（出租方）与税燕芳作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定甲方将位于重庆市南岸区南坪双石街帝景摩尔后街负一层（-1F）288号商铺出租给乙方；租赁期限为2007年8月31日至2017年8月31日止；月租金728元，合同有效年度租金共计87360元；签订本合同时一次性支付合同有效年度租金，乙方实付有效年度租金为80371元；甲方逾期交付房屋，按月租金的万分之五按日向乙方支付违约金；乙方同意甲方不另行通知乙方接房，乙方最迟应于本合同约定的租赁期限发生之日起7日内，主动到甲方办理接房手续，如乙方逾期，则视为甲方已经将租赁房屋交付乙方使用。同日，税燕芳向帝景摩尔公司支付讼争房屋租赁合同有效年度120个月租金80371元。因讼争房屋未竣工验收，帝景摩尔公司未能按照合同约定于2007年8月31日将讼争房屋交付税燕芳使用。2008年6月23日，帝景摩尔公司向税燕芳函告称原交房时间由2007年8月31日延迟至2008年6月30日，除从2007年8月31日以后（即从9月1日起）到2008年3月31日止的这一段内的逾期交房违约金我司按以前最先与客户签订的《房屋租赁合同》内第5.2条约定执行以外，从2008年4月1日起到我司实际交房之日止，我司每日按照已付租金总额万分之四的违约金向客户进行补偿。2011年9月2日，重庆市民防办公室及重庆市南岸区民防办公室对南坪一环步行街二期地下建设人防工程进行了验收，并同意竣工备案，并纳入重庆市南岸区民防办公室管理范围。2011年12月30日，帝景摩尔公司向税燕芳邮寄《南坪一环步行街二期地下人防工程租赁交房通知书》，该通知书中载明“南坪一环步行街二期地下人防工程已于2011年9月2日通过重庆市民防办公室的验收，达到了房屋租赁移交条件，请您于2012年1月10日至15日到本公司办理租赁房屋移交手续”。2012年10月30日，重庆帝景摩尔房地产开发有限公司更名为重庆帝景摩尔商业管理有限公司。2013年1月16日，帝景摩尔公司向税燕芳发出《致广大租赁户的公开信》，公开信中载明“我司已于2012年1月书面通知你们接受承租的商铺，已有部分租户愉快的接收了商铺，交清租金，但相当部分租户一直未接收，并提出要求我司为你们办理产权…”税燕芳认为讼争房屋消防未验收合格，故未接房。2013年1月25日，帝景摩尔公司向税燕芳发出《承诺书》，其上载明，违约金按照原租赁合同、补充协议和公司过去作出的承诺书在接商铺时执行。2013年9月29日，帝景摩尔公司就南坪一环步行街二期地下建设人防工程向重庆市南岸区公安消防支队进行了网上竣工验收消防备案登记，重庆市南岸区公安消防支队于2013年10月23日抽查，验收结果为合格。2014年2月21日，帝景摩尔公司取得重庆市规划局颁发的渝规南岸核（2014）0002号《建设工程竣工规划核实确认书》，该确认书中载明：建设工程名称为“帝景摩尔人防工程项目”，建设工程地址位于南岸区南坪双石街，地下人防工程负**2331.73平方米，地下人防工程负**4414.85平方米，共计建筑面积6746.58平方米。现税燕芳认为诉争商铺连接轻轨及浪高商场的通道未打通完善，消防设施未验收，帝景摩尔公司未按照合同约定交房，帝景摩尔公司的行为已违约，遂以前述请求诉至一审法院。一审另查明：消防验收合格后，帝景摩尔公司未向税燕芳发出接房通知。税燕芳于2014年8月12日知晓诉争商铺消防验收合格。一审法院认为，税燕芳与帝景摩尔公司于2006年12月8日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人应按约定全面履行合同的权利义务。因帝景摩尔公司未按照原合同约定于2007年8月31日交房，帝景摩尔公司于2008年6月23日向税燕芳发函称将交房时间变更为2008年6月30日，并对违约金的支付重新进行明确，由此诉讼时效中断。2013年1月25日，帝景摩尔公司向税燕芳作出《承诺书》，承诺违约金按照原租赁合同、补充协议和公司过去作出的承诺书在接商铺时执行，并对违约金的支付作出承诺，帝景摩尔公司承诺使得双方的权利义务关系重新得以明确，诉讼时效再次中断。税燕芳于2014年5月5日向一审法院起诉，期间并未过两年的诉讼时效。因此，对帝景摩尔公司提出的税燕芳请求已过诉讼时效的辩称理由，不予采纳。税燕芳按约向帝景摩尔公司履行了交付租金的义务，帝景摩尔公司应当按照约定向税燕芳履行交付租赁房屋的义务。现帝景摩尔公司未按照约定向税燕芳交付租赁房屋，其行为已构成违约。帝景摩尔公司应当对其逾期交房的行为承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约金时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”2006年12月8日，双方签订《帝景摩尔后街商业房屋租赁合同》中约定：按月租金的万分之五按日支付违约金，依照该约定计算2007年9月1日起至2008年3月31日止的逾期交房违约金仅为77.53元（728元／月×0.5‰×213天），因税燕芳已按合同约定于2006年12月2日支付帝景摩尔公司120个月租金80371元，该违约金明显低于帝景摩尔公司在此期间占用税燕芳资金所产生的资金占用利息，现税燕芳请求增加，应予以采纳。一审确定以税燕芳已付租金总额即80371元为基数，从2007年9月1日起至2008年3月31日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算违约金。《重庆市人民防空条例》第二十二条规定：“人民防空工程的竣工验收，由人民防空主管部门按国家和市规定组织或参加验收，人民防空工程验收不合格的必须限期整改合格，未经验收或验收不合格的不得投入使用。”本案诉争的商铺实为人民防空工程修建的地下商场改建的商铺，人民防空工程竣工验收后可以投入使用，虽双方于2006年12月8日签订《房屋租赁合同》中对诉争房屋的交付条件未作约定，但按照通常标准，诉争房屋作为商铺出租，应在租赁期间保持租赁物符合商铺租赁使用的条件。诉争房屋未经消防验收或消防验收不合格，不得投入使用、营业。故税燕芳以帝景摩尔公司房屋未经消防验收合格为由拒不接房的理由成立，应予支持。但税燕芳称诉争房屋连接轻轨及浪高商场的通道未打通完善而拒绝接房，因双方在合同中对接房条件未作约定，税燕芳诉称的该理由，于法无据，不予支持。现诉争房屋消防已验收合格，符合通常房屋交付条件。由于帝景摩尔公司未将消防验收合格的消息通知税燕芳，税燕芳于2014年8月12日才知晓诉争商铺消防验收合格，酌情计算七天的合理期限，则税燕芳最迟应于2014年8月20日前履行接房义务。在此之后，税燕芳未接房所产生的资金损失系税燕芳扩大损失部分，由税燕芳自行负担。因帝景摩尔公司承诺违约金从2008年4月1日起到实际交房之日止，每日按照已付租金总额万分之四计算违约金，则从2008年4月1日起至2014年8月19日止共计2332天的违约金应计算为74970.07元（80371元×0.4‰×2332天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：“一、限本判决生效之日起十日内由被告重庆帝景摩尔商业管理有限公司支付原告税燕芳2007年9月1日起至2008年3月31日止的逾期交房违约金（违约金以80371元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；二、限本判决生效之日起十日内由被告重庆帝景摩尔商业管理有限公司支付原告税燕芳2008年4月1日起至2014年8月19日止的逾期交房违约金74970.07元；三、驳回原告税燕芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1666元，减半收取833元，由被告重庆帝景摩尔商业管理有限公司负担（此款暂由原告税燕芳垫付，限被告重庆帝景摩尔商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将此款支付给原告税燕芳）。”税燕芳与帝景摩尔公司均不服一审判决，向本院提起上诉。税燕芳上诉称：双方所签合同及其后的补充承诺中对交房条件的约定是清楚的，而讼争房屋至今未达到符合商业用途的基本交付条件是不争的事实，消防验收合格不代表达到交房条件，税燕芳知晓此情况也不表明帝景摩尔公司完成了通知义务，更不意味着税燕芳即负有必须接房的义务。为此，请求二审撤销原判第二项并依法改判帝景摩尔公司每日按税燕芳已付租金总额万分之四的标准向税燕芳支付2008年4月1日起至实际交房时止的逾期交房违约金。帝景摩尔公司对此答辩认为税燕芳的上诉请求不应得到支持，同时提出了自己的上诉理由：税燕芳主张的违约金已超过了法定的诉讼时效期间，且帝景摩尔公司所作的承诺系帝景摩尔公司在时效已过的情况下作出的一个新的附条件的承诺，而条件并未成就，帝景摩尔公司也无需向税燕芳支付违约金；即使应支付违约金，一审确定按已付租金总额的万分之四的标准计算逾期交房违约金也是错误的，而应按双方合同约定的标准计算；一审确定计算逾期交房违约金的截止时间为2014年8月19日缺乏依据，因为帝景摩尔公司的人防工程在2011年9月2日已经竣工验收合格，具备了交付条件，可以交付使用。为此，请求二审法院撤销原判并依法驳回税燕芳的全部诉讼请求。税燕芳对此答辩称：一审对诉讼时效的认定是正确的，因为税燕芳一直都在向帝景摩尔公司主张权利，诉讼时效中断过数次；日万分之四的违约金标准是一审根据双方补充协议及承诺书来确定的，符合双方的约定；逾期交房违约金应当计算至实际交房之日止，而非2014年8月19日。二审经审理查明：目前，涉案商铺通往相邻轻轨站之间的通道被帝景摩尔公司设置的铁架子隔断，该商铺通往临近的浪高地下商场的通道也被帝景摩尔公司用卷帘门隔断。对此，帝景摩尔公司解释称：因涉案商铺无人经营，为防盗而采取的临时防盗措施。二审查明的其他事实与一审查明的其他事实相同。本院认为，上诉人税燕芳与被上诉人帝景摩尔公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，属有效协议，对双方均有法律约束力。由于帝景摩尔公司未按约定的时间向税燕芳交付房屋，已构成违约，应承担支付逾期交房违约金的责任。双方在二审中主要争议逾期交房违约金的计算标准以及计算违约金的截止时间。关于违约金标准，根据双方合同及相关承诺，以2008年4月1日为分界线按两个标准履行，即2007年9月1日至2008年3月31日期间按原合同约定的每日按月租金的万分之五计算，从2008年4月1日至实际交房之日止则每日按已付租金总额万分之四的标准计算，对第一阶段的计算标准，由于过分低于实际损失，一审法院根据税燕芳的请求依法进行了调增并无不当；对第二阶段的标准，一审严格按照帝景摩尔公司的函告、承诺内容所作的认定也无不当。关于违约金的计算截止时间，由于涉案商铺的竣工验收消防备案登记已于2013年9月29日完成，且该商铺与相邻轻轨站及临近的浪高地下商场之间的两个通道在施工上已贯通，目前仅存在人为障碍，鉴于此，一审法院根据本案实际情况认定税燕芳最迟在知晓其商铺消防验收合格之日（即2014年8月12日）后的7天之内履行接房义务，从而将本案逾期交房违约金截止时间确定为2014年8月19日（即将该日期视为交房之日），亦无不当。至于诉讼时效问题，由于帝景摩尔公司逾期交房以来税燕芳一直在积极主张其权利，且帝景摩尔公司也作了相应的承诺，帝景摩尔公司提出的本案诉讼时效已经过法定的诉讼时效期间的理由不应予以采纳。综上，税燕芳和帝景摩尔公司的上诉理由均不能成立，对双方的上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1666元，由上诉人税燕芳和上诉人重庆帝景摩尔商业管理有限公司各自负担833元。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  樊仕琼代理审判员  夏兴芸代理审判员  芦明玉二〇一五年四月二十九日书 记 员  黄献丽