新疆维吾尔自治区库车县人民法院民 事 判 决 书��2015）库民初字第1597号原告（反诉被告）库车阿比阿雅提药材种植场有限公司（以下简称阿比阿雅提公司）.住址：库车县牙哈镇却勒阿瓦提村东南侧.法定代表人孙坚，该公司总经理。委托代理人姜凌，新疆疆南律师事务所律师。委托代理人阿不都艾尼·艾则孜，新疆疆南律师事务所律师。被告（反诉原告）张秋实，男，汉族，1984年8月29日出生，住库车县。委托代理人校波，新疆浩翔律师事务所律师。本院于2015年6月24日立案受理了原告（反诉被告）库车阿比阿雅提药材种植场有限公司诉被告（反诉原告）张秋实土地承包经营权转让合同纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告阿比阿雅提公司的委托代理人姜凌、阿不都艾尼·艾则孜、被告张秋实的委托代理人校波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）阿比阿雅提公司诉称，2012年10月16日，原告与被告签订了国有土地租赁合同，原告将已开垦的757亩土地租赁给被告，对原告前期投入的费用由被告按每亩2500元支付给原告，被告应向原告支付转让费1892500元，除去已给付的1085000元，余款807500元原告多次追索无果，请求判令被告给付土地使用权转让费807500元，由被告承担本案的诉讼费用。针对反诉答辩称，反诉原告陈述不属实，请求驳回其反诉请求。反诉原告的损失不是我方造成，应自己承担。在双方签订土地租赁合同的当时，水电已通，反诉原告也考察了这一情况才签订的租赁合同。当时农用高压线也已在地头架设安装好了，也是用的这个电打好了三口井给反诉原告使用，反诉原告不使用高压电是其自己的原因。而且我们的保质期是一年，一年以后的问题由���自己负责。原告已经将这块土地全部通电，农业高压电线当时是承包给张青某的，安装变压器及副干是承包给阿某的儿子，具体的活儿是阿某干的。不存在被告称电力不完善的情况。我们将线路管理的权限也交给张青某，不是被告说的借用电的情况，但是因为张青某已经去世，不能到庭作证。被告与张青某发生纠纷是因为被告没有缴纳电费，不是我方与张青某存在矛盾，我方与张青某一直合作良好。原告所有关于电的问题的陈述都是不属实的。关于反诉原告要求为其办理土地使用权证，因为我方已经办理了土地使用权证，不能重复办理，且合同中也没有该项约定，只约定了在相关部门进行公证，因为反诉原告没有交付剩余的转让费，我方才没有在乡政府对合同和土地使用情况进行公证。被告（反诉原告）张秋实辩称，原告的陈述不属实，土地款除了已经给付的108万元，还给了6万元的转让费，另外合同签订时还给了3万元，作为被告盖房使用。合同签订后，原告没有按合同约定解决好配套水电设施的相关问题。原告交付给我方的三口井中，有一口井坏了不能使用，有一口井出沙严重，不能使用，仅有一口井可正常使用；农业用电是2015年8月才接通的，此前在2013年3月被告知通电手续及高压线路没有完善，2013年7月才能通电，在通电前只能借用张青某的电网通电。本人找到张青某后被告知，因原告的原法定代表人及股东因搭火费问题与邻居张青某发生纠纷，张青某拒不提供通电。本人2013年3月在地边盖居住房时用的是柴油发电机发电、抽水；2013年6月，本人被迫花费14200元购买了一套太阳能发电设备供日常生活所用；2013年12月，因土地冬灌需要，本人与邻居邓某某协商后，花费80000元搭火费和75000元高压线路架设费连接了邓某某的电网才通上农业网电。在2013年3月至2013年12月期间，因未通电，不能从事农业种植的相关活动，造成土地长达一年的荒芜及人工的浪费，本人聘请一名工人看管房屋，期间每月发放工资3200元及伙食费600元。因原告违约给我造成的损失是657200元。因此，反诉要求反诉被告（原告）：1.赔偿损失657200元（具体包括误工工资38000，太阳能设备14200元，农业电网搭火费及设备费155000元，灌溉水井挖掘费50000元，合同违约金400000，合计657200元）。2.完善该承租土地合同相关的变更登记及转租手续，将该土地的使用权变更到我名下并办理国有土地使用权证。经审理查明，2007年2月16日，原告与库车县牙哈镇人民政府签订了一份土地使用权租赁合同，原告租赁了库车县牙哈镇人民政府的60000亩荒地，租赁期限为2007年2月16日至2057年12月16日止，原告按实际开荒面积交纳���金，原告转包他人租赁经营需经库车县牙哈镇人民政府同意。2011年11月29日，原告与库车县国土资源局签订了一份国有土地开发租赁合同书，合同约定，库车县国土资源局将位于库车县牙哈镇却勒阿瓦提村东南侧、宗地总面积为240万平方米的荒地租赁给原告，租赁期限为30年，自合同签订之日起算；宗地用途为农业（药材种植）综合开发用地。合同签订后，原告投入了人力物力进行了开荒、架高压线、打水井。2012年4月、5月，经过库车县水利局、阿克苏地区水利局、阿克苏电力公司审批同意，原告开始着手架设农业高压电线、打水井。。原告于2012年4月8日和2012年5月27日与张青某签订了一份协议，原告将农业高压电线工程承包给了张青某，张青某负责在原告打好的水井洗井前接通农业高压电线，并移交给原告使用；张青某确保原告用电五十年畅通无阻，否则，张青某向原告退还25万元的接通电手续费；原告要在每月18号前支付电费，到期不付电费，张青某有权停电。张青某完成了该项工程后，原告将安装变压器、副干的工作任务承包给了阿某的儿子，2012年7月底，阿某为自己儿子完成了上述所承包的工作。原告于2012年6月前，将打水井工程承包给了包括牙某在内的三个打井队，牙某在2012年6月、7月、8月分别为原告打好了3口水井，打井前承包地已通电。2012年10月16日，原、被告签订了一份国有土地租赁合同，合同约定，原告将开好的757亩土地转租给被告，被告向原告支付转让费、向库车县国土资源局交纳国有土地租赁费；对原告前期开荒投入的资费，由被告按每亩2500元向原告支付转让费，具体支付时间为：2012年4月1日至2012年10月1日已经支付108.5万元，在双方签订合同后和完成��电、通电及机井等相关硬件设施合格验收后10日内支付50万元，剩余款项在2年内付清。租赁期限自2012年4月1日至2041年11月29日止，共29年；合同还约定，原、被告双方转租与承租的变更登记手续应在签署此租赁合同后两年内完成或共同在司法部门进行合同公证；被告承担租赁期间实际发生的电费、土地租赁费等；原告应在签订合同书的同时，解决转租土地内的深钻机井、水泵安装、电力铺设、变电箱安装等相关硬件设施，硬件设施包括有机井两口，配套水泵设施深水泵（含启动箱）两台，变压器（80千瓦）一部，变压器（50千瓦）一部，机井、水泵及启动箱质保一年，质保期内有任何故障（包括水井出沙、水量不足）原告负责尽快解决，费用与被告无关；电力须保证为农业用电；被告可以在该土地范围内建设生产经营需要的房屋，原告免费提供2亩地给被告盖房使用，���告自行盖房子的，在给付原告转让费中直接扣除3万元。2012年10月24日，原告方的工作人员艾某、买某在被告以汉文书写的保证书上签名并加盖了原告的公司印章，该保证书的内容为：“今保证转租土地内硬件设施（水井、水泵、变压器、电表、通电）在2013年4月1日前安装完成，并能达到租赁合同中合格验收标准，逾期未能合格完成，处以40万元违约金给张秋实，并在30日内完成以上设施。”被告与原告签订合同之后的2013年6月，被告购买了一套太阳能发电设备供日常生活所用；2013年12月，被告自费连接了邓某某的电网，用于土地灌溉所需。2015年8月，被告连接了原告的农业电网。上述事实，有原、被告的当庭陈述、原告提交的国有土地租赁合同及其补充协议各1份、国有土地开发租赁合同1份、安装农用高压电线工程承包补充协议1份、证人阿某、牙某、蒋某、王某某的当庭证言、被告提交的收条2份、保证书1份等予以证实，足以认定。本院认为，原、被告签订的国有土地租赁合同合法有效，且已实际履行，被告应按合同约定给付剩余转让费，757亩地的开荒投资转让费为1892500元，扣减被告在2012年4月1日至2012年10月1日期间已给付的1085000元外，还应扣减2012年10月24日给付的60000元，以及被告自行盖房子应在转让费中直接扣除的30000元，还余717500元应由被告向原告给付，故原告要求被告给付转让费807500元的诉讼请求，本院对其中717500元的给付请求予以支持。反诉原告（被告）反诉要求反诉被告（原告）赔偿损失657200元（具体包括误工工资38000元，太阳能设备14200元，农业电网搭火费及设备费155000元，灌溉水井挖掘费50000元，合同违约金400000元，合计657200元）的诉讼请求，其陈述因反诉被���（原告）未按约定通电而被迫购买了太阳能发电设备供日常生活所用及自费连接了邓某某的农用电网供土地灌溉用的意见，因在双方签订的国有土地租赁合同的附件中包含有取水证、通电许可证，且反诉被告（原告）通过证人阿某、牙某、蒋某、王某某的当庭证言证明了在反诉原、被告签订合同前就已经具有承包地通电、通水的事实，反诉原告（被告）仅以其书写的保证书上有反诉被告（原告）的工作人员艾某、买某的签名并盖章来证明反诉被告（原告）未按约定通电的事实，证据不足，本院不予采信；反诉原告（被告）陈述的反诉被告（原告）虽然向其提供了可以出水的两口机井、但其中一口井出沙严重、出水量不符合约定的意见，因反诉被告（原告）通过上述证人证言证明了机井打好时出水量达到每小时80立方，反诉原告（被告）未举证证明其主张，且反诉原告（被告）使用该机井也已超过一年以上，超过了双方约定的一年质保期，故对反诉原告（被告）的上述反诉请求，本院不予支持。反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）将该承租土地合同的使用权变更到其名下并办理国有土地使用权证的诉讼请求，因双方无此约定，本院不予支持。反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）完善该承租土地合同相关的变更登记及转租手续的诉讼请求，双方约定的是在租赁合同签订后两年内完成转租与承租的变更登记手续或共同在司法部门进行合同公证，即两者选其一即可，而其中的“共同在司法部门进行合同公证”较易完成，现距租赁合同签订已逾两年，所以反诉被告（原告）应配合反诉原告（被告）在司法局公证处进行合同公证；依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告张秋实于本判决生效后五日内向原告库车阿比阿雅提药材种植场有限公司给付转让费717500元。二、反诉被告库车阿比阿雅提药材种植场有限公司于本判决生效后五日内配合反诉原告张秋实在司法局公证处进行合同公证；三、驳回反诉原告张秋实的反诉诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，本案当事人申请执行的期间为两年，从履行期间的最后一日起计算。本案本诉受理费11875元，由被告负担10551元，原告自行承担1324元；反诉受理费10372元，由反诉原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阿克苏地区中级人民法院。审 判 长  张桂茹代理审判员  程秀凤人民陪审员  康天军二〇一五年十二月十八日书 记 员  毛静怡