南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2015）崇民初字第00337号原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司，住所地南通市开发区星湖大道1088号。法定代表人唐煌琪，总经理。委托代理人周一鸣（特别授权），北京炜衡（上海）律师事务所律师。被告袁克勤。原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司与被告袁克勤物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月9日立案受理后，依法由审判员顾婷婷适用简易程序独任审判，于2015年4月8日公开开庭进行了审理。原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司委托代理人周一鸣、被告袁克勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司诉称，原告与被告签订了物业管理服务合同，约定由原告对被告居住的小区承担物业管理工作，被告定期按规定缴纳有关管理费用。但被告自2008年1月1日开始拒绝履行合同约定的缴费义务。虽经原告多次上门催缴，被告仍对原告的催缴置之不理。要求判令被告支付自2008年1月1日至2012年12月31日所欠的物业管理费人民币8421元，并支付逾期付款的滞纳金人民币500元。被告袁克勤辩称，物业服务合同没有约定缴费时间，原告主张逾期付款滞纳金的请求不能成立。原告没有按照合同约定履行物业管理服务职责。具体表现为：原告没有权利收取水费押金，却收取了被告300元水费押金；没有公布每年的物业服务费用收支情况，企业收费项目；违反合同约定，没有对公共设施、设备履行维修、养护和管理职责，没有维护好公用绿化部位，也没有履行对公共秩序的管理和服务，小区汽车停放秩序混乱，救护通道不通畅；原告违反合同约定，对公用损坏的车库不尽维修义务，公共管道没有去维修，对公用电梯不进行年检，对于业主多次提出的整改事项没有落实。被告家的房屋出现裂纹，原告也没有履行维修责任，造成被告损失。经过对小区202户业主对原告的物业服务满意度调查，其中满意的只有8户，有123户没有缴纳物业管理费。经审理查明，原告原名江苏炜赋集团南通星湖物业发展有限公司，2005年12月1日更为现名。2003年4月28日，原告与南通市都市华城的建设开发单位江苏炜赋集团建设开发有限公司（以下简称炜赋开发公司）签订物业服务合同，约定炜赋开发公司委托原告对都市华城实行物业管理。合同同时约定了双方的权利义务及委托管理事项。合同约定，保修期内如存在质量问题，按以下1或3项处理：（1）甲方（炜赋开发公司）负责返修；（2）委托乙方（原告）返修，甲方支付全部费用；（3）将保修费划转给物业公司，由物业公司负责售后报修。2004年12月27日，原告与被告袁克勤签订了物业管理服务合同，约定由原告对被告居住的南通市崇川区都市华城**幢405室所在住宅区承担物业管理服务工作，被告房屋建筑面积140.35平方米。合同约定的物业管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用的设施、设备的维修、养护和管理，共用配套附属设施的维修、养护和管理，绿化管理和服务，清洁管理和服务，公共秩序的管理和服务，安全防范的管理和服务，组织开展社区文化娱乐活动，房屋自用部位、自用设施的维修、养护等等。合同同时规定了业主及物业公司的权利和义务。其中业主的权利包括对物业公司的管理质量及其管理人员的监督权、投诉权。业主的义务包括按规定向物业公司缴纳和分摊应缴的水、电等相关费用。物业公司的权利包括按规定向业主或物业使用人收取管理费及有物价部门批准的其他收费项目。物业公司的义务包括：住宅区的日常管理和公共配套设施的维修、养护，并保持其功能完好。保证住宅区内公共区域的清洁卫生，公共绿化的养护和管理，对住宅区内各类车辆秩序管理，管理员对小区公共部位进行24小时巡视，管理与物业相关的工程图纸、住户档案、竣工验收等资料。合同约定的物业管理费为每月每平方米1元，代缴共用水电费的周转金，每户300元。都市华城小区成立业主委员会后，原告于2009年4月24日与都市华城业主委员会签订了物业管理服务合同，合同约定的物业服务事项包括督促开发公司按照小区规划的要求对如下项目进行维修和调整：完成有关楼幢固定停车设施的改建工作，解决12幢、13幢楼业主停车困难；完成对道路、景灯、监控、报箱、单元门的检修和小区部分公用设施刷漆见新，对部分毁损设施进行恢复；完成对景观水池漏水的修理和功能的恢复；采取必要措施完成对景观水池问题的改造；根据绿化管理合同和要求，严格检查，对枯死和有虫害影响环境的树木、花草、竹子及时进行补栽和调整，做到定时修剪、除草、施肥、治虫，做到有计划、有要求、有专人负责；对部分业主反映房屋质量存在的问题，应根据业主的投诉，分析情况，落实处置措施，做到有记录、有交代、对不能解决的问题，应及时与开发单位沟通并协助处置；负责小区物业公用部位的巡查、维护，负担小区公共区域、各楼幢电梯、楼梯的日常安全、保洁卫生服务，做到层级管理、分管到人，制度化，落实日常巡视检查，抓好薄弱环节，提高保洁的要求和水准，节假日常抓不懈；做好小区公益设施、景观设施的日常维护和管理，每年暑期视情况定期开放小区嬉水池、确保水质清洁卫生，水量充足，景观池每年五一、国庆、春节注水，打开设施，有专人管理。合同约定了双方的权利和义务，其中乙方（原告）的权利和义务包括：确保小区道路、各楼道、电梯等各公用设施的安全畅通、完好，确保小区环境整洁卫生，绿化长青，确保小区治安良好，车辆管理有序，确保小区业主文化活动方便，设施完好，以此作为物业管理服务的重点。对小区公用设施设备，如道路、建筑物、水池、景观、绿化等的安全有经常检查、维护维修改造的责任，对其不安全因素应及时预防和排除，以保证其完好和能安全使用。合同约定的管理费为，暂按前期合同的标准执行。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起按有关规定交纳滞纳金。合同约定的期限暂定为三年，第一年从2009年1月1日至2009年12月31日，第二年、第三年年底续签一次。此后，原告没有与都市华城业主委员会签订物业服务合同。由于原告提供的物业服务质量遭到都市华城小区业主的质疑，原告物业服务收费率较低，原告与业主之间的关系日益紧张。2012年6月25日，崇川区大调解中心召集由原告、部分业主以及相关部门参加的协调会，形成会议概要，该会议概要中记载，业主代表对物业管理企业提出了以下问题：小区内电梯年久失修，年检和定期保养不及时，报警电话失灵，健身器材缺失；小区内路面多处破损、绿化无人管理，监控设施老旧破损，电瓶车电瓶失窃；12幢、13幢之间被拆的停车坪未重建；小区内汽车乱停放，外来车辆进出停放随意，无人管理；物业公司利用石柱、铁柱将消防通道堵塞，救护、消防车无法出入；下水道多处堵塞；业主反映房屋质量问题物管人员不予理睬；二次供水质量存在问题。原告方周金华经理回复：去年（2011年）对电梯保养单位作了调整，但每月的安全检查、抽查，都是严格按程序执行的；对于小区配套设施的维修和改造，需要使用公共维修基金，但因业委会未成立，无法动用；对于二次供水的质量问题，回去后研究；关于12幢、13幢之间的车库重建问题，因部分居民不同意，施工人员两次进场被阻止；关于房屋质量问题，物管企业与房屋开发商是两个独立法人，保修期内出现问题，物业公司会第一时间与开发商联系，让开发商派人维修。2012年7月17日，南通质监局会同相关部门就都市华城电梯安全检测评价工作召开了协调会，形成了会议纪要。主要内容：业主代表反映电梯存在七大问题，原因是物业公司对电梯安全管理不到位，维保单位维护保养不到位，部分业主不爱护电梯。炜赋物业公司认为，物业费收费率低，公司缺乏电梯维保资金。电梯维保单位认为，自2011年10月1日接管都市华城电梯以来，以前电梯积累的问题较多，零部件老化和损坏后得不到及时更换。各方代表建议对存在问题比较严重的电梯开展安全检测评价，根据评价报告立即维修保养，对安全检测评价不合格，且不能及时维修保养的立即查封，禁止运行。建议物业公司向小区业主征求小区内电梯的故障。2012年年底，原告撤出都市华城小区，并已按相关程序进行移交结束。被告袁克勤自2008年1月1日起，未向原告支付过物业服务费。以上事实有原告提供的工商登记材料、炜赋开发公司与原告订立的物业服务合同、南通市虹桥街道出具的证明、原、被告提供的双方签订的物业管理服务合同、原告与都市华城业委会签订的物业管理服务合同，被告提供的都市华城部分业主与原告参加的协调会会议概要、南通质监局会议纪要、本院（2015）崇民初字第01644号民事判决书以及当事人陈述等证据在卷佐证。在庭审中，原告放弃要求被告承担逾期付款滞纳金的请求。原告认为，其履行了物业管理合同约定的义务，并就此还提供以下证据：1、原告与都市华城业委会代表、虹桥街办相关工作人员共同签署的都市华城物业管理资料移交备忘录、原告与南通嘉晟物业管理有限公司制作的移交情况说明、物业资料移交明细、欠电费详细、相关房屋钥匙收条。用以证明原告与现在的物管企业办理了移交工作。2、原告先后与南通市崇川区天豪保洁服务部签订的2010年度、2011年度、2012年度都市华城卫生保洁合同，原告与南通阳光园林造景工程有限公司签订的2012年度都市华城绿化养护管理委托合同。用以证明原告提供了卫生保洁、绿化养护等物业服务。3、原告与上海交大电梯与控制设备有限公司南通分公司签订的电梯（扶梯）维护保养合同（合同期限为2010年10月1日至2012年9月30日）、原告于2012年8月26日与上海交大电梯与控制设备有限公司南通分公司签订的电梯维修合同，原告于2012年8月8日分别向南通市房管局物管处、崇川区住建局物管科、虹桥街办、虹北社区居委会发送的紧急报告。紧急报告称，都市华城56台电梯将于2012年8月20日、2012年10月29日陆续到期，经检查，电梯有较多部位部件缺损，电梯已届老化即将进入大修期，对安全运行造成极大隐患，如不及时维修会危及业主人身安全。因都市华城业委会未成立，动用住宅专项维修基金困难，修复无法实施，为保障人身安全和电梯安全运行，公司决定动用住宅专项维修基金对电梯进行集中维修。4、原告2012年8月9日、8月13日、8月20日分别发送给虹桥街办的紧急报告、情况汇报，8月21日向全体业主发出的“告全体业主书”。8月9日的紧急报告称，物管处人员发现都市华城小区15幢2单元南草坪地下消防喷淋管损坏，一给压就向外喷水，整个小区的喷淋压力为零，导致严重的消防隐患，需要动用维修基金。因小区业委会未能有效成立，无法动用，维修工作停滞。8月13日的紧急报告称，小区内存在诸多安全隐患，诸如房顶铁杆锈蚀、路面损坏、房屋墙体渗漏、监控摄像装置、巡更装置老化、电梯零部件缺损、水泵房地下水管爆裂、消防喷淋总管爆裂、地下室室外排污管爆裂等等。由于无法动用维修基金，无法解决。8月20日的情况汇报称，物业公司在2012年8月13日的紧急报告中列明了都市华城小区存在的安全隐患和需立即抢修的三个项目，得到了贵处的批复，电梯维保单位在2012年8月8日亦向贵处报告了都市华城需要动用住宅专项维修基金维修电梯的事项，2012年8月14日至16三天晚上管理处会同电梯维修单位上门逐户签字，结果未达到三分之二业主通过的标准，物业公司于8月18日、19日加班电话通知未签字业主到物管处签字，遭到不明真相业主的反对，部分业主情绪激动拿走了已经签字的原件表格，致前期努力化为泡影，许多工作无法开展。“告全体业主书”内容与8月20日的“情况汇报”内容基本一致。5、落款署名都市华城第一届业主委员会2012年6月6日向全体业主发出的告示、公开信。公开信“关于选聘物业公司的问题”部分提到，第一届业委会成立后，首先考虑的是尽快建立正常的物业管理秩序，在征求意见时，大多数业主亦认可炜赋物业公司的管理。“关于自来水直供的问题”部分提到，根据市通建公（2008）329号文件精神，都市华城如果要进行二次供水改由自来水公司直供水，改造费用必须动用小区专项维修基金，并且由三分之二以上业主同意。该文件规定，楼房“檐口高度小于等于18米的，由城市供水管网直供”，都市华城小区楼房檐口高度远远大于18米，不可以由政府免费进行改造。“关于12幢、13幢车库的问题”，经向相关部门反映，开发公司同意整修12幢、13幢楼现有公共车棚，却因整修式样与12幢、13幢楼有些业主的要求不统一，故一直拖延到至今未能落实施工，曾帮12幢、13幢业主积极联系律师维权，但没有任何业主响应。经质证，被告对原告提供的都市华城物业管理资料移交备忘录、移交情况说明、物业资料移交明细、欠电费详细、相关房屋钥匙收条、情况汇报、告全体业主书、向全体业主发出的告示、公开信的真实性提出异议，对其余证据的真实性不持异议。被告认为，原告对消防管道资料未交全，绿化、保洁合同只订了两年，且没有尽到保洁、绿化管护职责，电梯保养合同也没有得到履行。被告对原告未尽物业管理职责提供以下证据：1、照片28张。用以证明原告对于房屋建筑公用部位维修养护和管理不到位，绿化管理未尽职责，消防救生通道被堵。2、部分业主写给炜赋集团建设开发有限公司“侯总”的一封信，上有部分业主的联合签名。用以证明业主反映小区12幢、13幢之间停车位未建，导致摩托车、电瓶车无法停放，并发生失窃事件；保安素质不高，卫生保洁不如以往，车辆管理混乱等现象。3、物业管理满意度调查表。用以证明原告在小区的物业服务满意度极低。4、被告家中受损照片。用以证明被告家中墙体有裂缝，应由原告维修，原告不予理睬。经质证，原告对被告提供的照片、给“侯总”的信、满意度调查表的客观性、合法性和关联性均提出异议，认为照片无法反映系在原告物业服务期内都市华城小区情况，被告提供的其家中的受损照片也不能证明其受损情况，且不属于物业公司的服务范围。满意度调查的对象大部分是欠费业主。同时，原告认为，都市华城小区电梯出现故障的原因是多方面的，如维保单位没有及时维保，业主没有爱护电梯，无法动用维修基金维修等等。本院认为，原、被告订立的物业服务合同、原告与炜赋开发公司订立的前期物业服务合同以及原告与都市华城业主委员会订立的物业服务合同均系当事人真实意思表示，具有法律效力。对于本案当事人来说，原告应严格依照物业服务合同约定和法律法规规定，履行物业管理服务职责，被告应依法履行义支付物业服务费的义务。本案的争议焦点是，原告有没有完全履行物业管理服务义务。对于原告的义务和职责，合同作了明确约定，如前期物业服务合同明确约定，保修期内如存在质量问题，一是由炜赋开发公司负责返修，二是将保修费划转给原告，由原告负责售后报修。业主根据这一约定，结合当时炜赋开发公司与原告的法定代表人系同一人的事实，要求原告承担房屋售后服务的义务合理有据。原、被告订立的前期物业服务合同均约定了委托管理事项，原告与都市华城业主委员会订立的物业管理服务合同对于业主委员会委托原告服务事项也作了明确规定，包括督促开发公司对6个项目进行维修和调整，解决、答复部分业主反映房屋质量存在的问题，负责小区公共区域、各楼幢电梯、楼梯的日常安全、保洁卫生服务，做好小区公益设施、景观设施的日常维护和管理，等等。根据庭审查明的事实，就小区整体管理与服务而言，原告督促炜赋开发公司需完成的事项中，12幢、13楼业主停车困难未能解决，没有完成对景观灯的检修，没有完成对景观水池漏水的修理和功能的恢复，也没有对部分毁损设施进行恢复，小区电梯频出故障。就个性化服务而言，原告对于本案被告提出的房屋墙体裂缝等质量问题没有回应。都市华城小区游泳池长期漏水，环型景观水池、景观灯、音乐喷泉、监控等设施设备功能丧失，楼顶护栏生锈，电梯频发故障等等，激发了小区业主的不满情绪。原告收费率低下也间接说明了这些问题。分析其原因，设施设备随着使用年限的增长自然老化是原因之一；都市华城小区业委会未能及时换届，部分业主不同意使用维修基金维修是其中原因之二；然而，原告作为物业管理服务企业，怠于依照合同约定对公共设施设备实施日常维修、养护和管理，也是不可忽视的原因之一，从而加速了公共设施设备的老化和功能的丧失。故在本案中，本院认为原告没有完全履行物业服务合同约定的和法律、法规规定的对公共设施设备维修、养护、管理和维护义务。对于原告收取物业服务费的标准。物业服务合同是一种双务有偿合同，根据法律规定，物业收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相一致的原则，物业管理企业在物业服务中应当严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。业主应当按照物业服务合同的约定，按约足额交纳物业服务费。本案原告与都市华城业委会订立的物业服务合同虽然约定了物业服务费收取标准，但由于原告未完全履行合同义务，如果要求作为业主的被告完全足额支付物业服务费，则和费用与服务水平相一致的原则相悖。鉴于本案原、被告间的物业服务合同已经终止，对于原告未完全履行部分，也无法要求其继续履行，但其未履行部分可以不收取或少收取物业服务费。综合原告未完全履行物业服务义务的程度，参照《南通市物业服务收费管理实施细则》，本院酌定原告在物业服务期间，按每月每平方米0.65元的标准计收物业服务费。据此，被告自2008年1月1日至2012年12月31日，被告应向原告支付物业服务费人民币5473.65元（0.65×140.35×12×5）。关于被告逾期付款的滞纳金，因物业服务合同中未明确规定，且原告已明确表示放弃，故本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条，《物业管理条例》第十五条第（二）项、第三十六条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告袁克勤于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司自2008年1月1日起至2012年12月31日止的物业管理费合计人民币5473.65元。二、驳回原告江苏炜赋集团南通物业发展有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币68元（已减半），由原告负担43元，被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费136元（开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82）。审判员  顾婷婷二〇一五年四月十六日书记员  王 琳