上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第1524号原告宋鸣，男，1981年8月20日出生，汉族，住上海市静安区。原告张琳，女，1980年11月3日出生，汉族，住址同上。两原告共同委托代理人袁方、张培傛，上海一曼律师事务所律师。被告高峰，男，1981年1月16日出生，汉族，住上海市普陀区。被告滕唯秀，女，1985年4月15日出生，汉族，住址同上。两被告共同委托代理人唐泠，上海邑鼎律师事务所律师。被告郑剑，男，1971年8月27日出生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人黄之洲、田德强，上海市沪西律师事务所律师。原告宋鸣、张琳与被告高峰、滕唯秀、郑剑房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋鸣、张琳的共同委托代理人袁方、张培傛、被告高峰、滕唯秀的共同委托代理人唐泠、被告郑剑的委托代理人黄之洲、田德强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋鸣、张琳诉称,2014年11月间，原告经居间介绍，与被告郑剑就上海市远景路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖进行了洽谈，郑剑称：被告高峰和滕唯秀因无法亲自办理出售房屋相关事宜，特委托郑剑或者他人均可全权代理出售该房全部事项，包括代���房款、代为交房等手续，并出示了高峰和滕唯秀的委托书、上海东方公证处为该委托书公证的公证书、房地产权证和相关人员身份证件等。原告经核查委托书真实合法有效。经与郑剑磋商后，双方确定房价为520万元、室内设备及装修费作价45万元，原告应支付被告共计565万元，但该款不包括交易中原告为被告所缴纳的税费、中介费等。2014年11月初，原告和郑剑在中介公司签订了买卖该房屋的中介协议书，原告随即支付了中介费104000元。2014年11月29日，双方签订房地产买卖合同。2015年1月5日，闸北区公证处公证员在中介公司门店为上述房地产买卖合同进行了公证审核，并出具了公证书。2015年4月10日，原告、郑剑及居间方到普陀区房地产交易中心办理了该房的产权交易过户手续。4月26日，原告从房地产交易中心取得该房屋的房地产权证。在办理该房屋买卖期间，原告按照合同约定先后支付被告共计564万元，尚余1万元按约定应于交房时结清水电费等费用后支付。原告支付了全部房款，取得了房地产权证，应该享有该房的所有权利，但被告拒不移交房屋，拒不迁出户籍。拒不履行合同约定，被告应当承担违约责任。郑剑在代理买卖过程中收取了全部房款，却未能督促被告履行房地产买卖合同的全部流程，应当承当责任。为了维护原告的合法权益，原告遂提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告履行合同，移交远景路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、被告支付合同约定因延期交房的违约金(从2015年5月9日起计算，每逾期一日按房价的万分之五赔偿)；三、被告履行合同，将远景路XXX弄XXX号XXX室原所有户籍迁移，并支付合同约定因延期迁出户籍的违约金(从2015年4月39日起计算，每逾期一日按房价的万分之五赔偿)；四、本案诉讼费由被告负担。被告���峰、滕唯秀辩称：俩被告与案外人上海浦东新区鑫隆小额贷款股份有限公司在2013年11月14日签订了借款合同向该公司借款，将系争房屋抵押于该公司作为履行债务的担保，根据该公司的要求，也是该类借款的一种习惯作法，授权了被告郑剑及案外人杨海委托办理相关手续，两被告也在债务的归还义务履行过程中。2015年6月，原告方上门称要求收取房屋，被告方知道房屋被出售，而郑剑在出售房屋时并未通知本被告，对房屋的买卖合同签订、交易过户、房屋款项支付等事实一概不知。现系争房屋的成交价格明显低于当时的市场价格，当时周边同户型的成交价格均在38000-39000元左右，现双方成交的价格要低于该价格20%25至多。在整个过程中，作为购买房屋如此重大的家庭事宜，原告从未至系争房屋查看过就直接购房，也存在不合理性。郑剑在没有通知被告的情况下擅���出售系争房屋，基于上述原因，不排除原告和郑剑之间存在恶意串通的嫌疑。据此，本俩被告主张系争房屋的买卖合同应为无效，不同意原告的所有诉讼请求。被告郑剑辩称，本被告是高峰和滕唯秀的合法代理人，其出售房屋的代理行为应为合法有效，同时郑剑也是依照委托书办理相关手续履行义务。因此，系争房屋的买卖合同应为有效。但是，房屋的交付和户籍的迁移是高峰和滕唯秀的责任，郑剑仅是代理办理相关的手续，并不在系争房屋内居住，因此对于原告的申请，本被告作为主体并不适格，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：原告宋鸣、张琳系夫妻。被告高峰、滕唯秀为夫妻，原为系争房屋上海市远景路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人。2013年11月14日，高峰、滕唯秀作为委托人向被告郑剑及案外人签署《委托书》，载明：“委托人因故无法亲自办理出售位于上海市远景路XXX弄XXX号XXX室之房地产的相关事宜，特委托受托人郑剑或杨海中任何一人为委托人的代理人，就上述房地产代表委托人办理下列附录中所列全部事项，受托人无转委托权。”“凡受托人在上述委托权限内代理委托人就上述房地产所实施的法律行为及所造成的法律后果，委托人均予以认可。”“上述委托的期限自2014年5月14日起至2015年5月13日止。”。附录中载明了共十二项的代理事项，其中包括：代为签订定金协议、代为签订房地产买卖合同及其变更协议、解除协议、代为办理《上海市房地产权证》及密码挂失、补办手续并领取新的《上海市房地产权证》及密码凭证、代为办理房地产转移登记、过户手续，代为签署相关登记文件、代为办理转按揭相关手续(包括签署相关文件)、代为办理还贷、退保手续、抵押登记变更及注销手续、代为向银行领取有关注销抵押材料(包括签署有关文件、领取抵押登记证明等)、代为收取房价款、代为配合买受方办理贷款的相关事宜(包括签署相关文件)、代为配合办理审税手续、代为向房地产登记部门及税务机关调取相关材料、相关票据、代为办理交房(包括维修基金、电话、有线电视、水、电、煤气等)手续、代为申报纳税并支付上述房地产出售过程中应付之相关税费，代为签署与税收有关的承诺文件(包括有关自住五年以上唯一生活用房的承诺)、代为办理上述房地产出售过程中的其他相关事宜。上海市东方公证处出具(2013)沪东证字第47349号《公证书》，证明高峰、滕唯秀于2013年11月14日至公证处，在公证员面前，分别在上述《委托书》上签名。2014年11月，宋鸣、郑剑代高峰和滕唯秀、案外人某居间公司签署《房地产买卖居间协议》，约定宋鸣购买系争房屋，宋鸣于2014年11月29日支付了��金人民币104000元。2014年11月29日，郑剑代高峰和滕唯秀(甲方)、宋鸣和张琳(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》一份，上述居间公司作为居间人在合同附件六处盖章。合同约定：甲方向乙方出售系争房屋，房屋建筑面积162.58平方米，转让价为人民币520万元。双方确认于2015年2月28日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以普陀区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准，房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方。补充条款(一)约定：若该房地产上有户口，则甲方应于双方赴房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)后20日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止。违约责任：1、甲方���按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；在办理权利转移登记前盖房地产有抵押和查封；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；甲方单方要求解除合同的；均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%25的违约金。甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。2、乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；���方单方要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方处需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%25的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。合同附件三中双方约定了原告的付款期限和付款方式，同时约定乙方及居间方支付或转付甲方的款项(除贷款外)若需通过转账等方式支付的，甲方同意支付至户名为郑剑建立在中国工商银行虹口支付营业厅的账户内。在“交房时间及尾款”条款中约定：待甲方收到所有房价款后贰日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交接之日为准。合同另就房地产上的维修基金、物业管理费、水电煤等费用的支付作出约定。同日，双方另签订《协议书》一份，约定：在甲乙双方已签订的该房地产《上海市房地产买卖合同》中，约定的房价款以及车位价格为520万元，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同之付款协议所列方式支付给甲方。乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款共计45万元，该笔款项乙方应于甲乙双方签订买卖合同当日内直接支付给甲方。甲方出售该房屋的净到手价格为565万元。因甲方产权人为境外人需做合同公证所产生的公证费用由甲乙双方共同承担。甲乙双方的其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行。2015年1月5日，上海市闸北区公证处出具(2014)沪闸证经字第2825号《公证书》，卖售人为高峰、滕唯秀，两人的���托代理人郑剑；买受人宋鸣、张琳。公证事项：上海市房地产买卖合同；“经查，甲、乙双方经协议一致订立了前面的《上海市房地产买卖合同》。甲、乙双方在订立合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。甲方高峰和滕唯秀的委托代理人郑剑具有相应的代理权。”“甲方转让的房屋坐落于上海市普陀区远景路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为162.58平方米。甲方对该房屋持有沪房地普字(2007)第031768号《上海市房地产权证》。甲、乙双方协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币伍佰贰拾万元整。本处于二O一五年一月四日经网上房地产信息查询系统查询，该房屋有债权金额人民币壹佰捌拾玖万整，他项权利人：中国民生银行股份有限公司上海分行；债权金额人民币贰佰万元整，他项权利人：上海浦东新区鑫隆小额贷款股份有限公司。甲乙双方约定：甲方���及时办理该房地产抵押登记的注销手续。根据《中华人民共和国物权法》的规定，该不动产物权的转让，经依法登记，发生效力。”“根据上述事实，兹证明甲方高峰的委托代理人郑剑、滕唯秀的委托代理人郑剑与乙方宋鸣、张琳于二O一四年十二月三十日，在上海市，确认了前面于二O一四年十一月二十九日签署的《上海市房地产买卖合同》。合同双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定；合同上当事人的签名属实。”合同成立后，宋鸣、张琳与郑剑于2015年4月10日就系争房屋向上海市普陀区房地产交易中心申请权利变更登记，并于同月23日取得权利凭证；嗣后，因宋鸣、张琳向被告又购买车位，遂于2015年5月27日将系争房屋与车位一起向登记部门申请权利变动登记，于2015年6月11日取得沪房地普字(2015)第014705号《上海市房地产权证》���房地产坐落远景路97弄22、38、48号，附记中载明其中22、38号为地下1层车位277，建筑面积36.38平方米，48号1903室，建筑面积162.58平方米。2014年11月10日、12日，郑剑出具《定金收据》两份，表明收到宋鸣购房定金1万元、29万元。2014年11月29日、12月30日，郑剑出具《房款收据》两份，表明收到宋鸣、张琳房款90万元、186万元。2015年2月1日，原、被告向案外人贷款银行签署了《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》，载明：“基于购房人与售房人对位于远景路XXX弄XXX号XXX室的房屋(……)进行真实交易这一事实，购房人已向贵行申请借款人民币258万元整……如贵行批准发放不高于上述申请金额的借款，购房人、售房人双方均同意并授权贵行将上述贷款资金划入下述账户”账户户名为郑剑，并记载了开户行和卡号。“购房人、售房人均承诺：贵行将贷款资金划入上述账户，即视同贵行已依据约定向购房人发放借款、且售房人收妥借款资金。购房人、售房人均了解并自愿承担借款资金划入上述账户相关的所有风险。”“购房人、售房人签署的其他文件与本授权委托书不一致的，以本授权委托书为准。”“本授权委托书中的授权与承诺均不可撤销。”2015年5月5日，银行向上述授权委托书中载明的郑剑账户内划入原告所贷款项共计258万元。原告在支付了上述共计564万元的款项、取得房屋所有权证后，要求被告按约交付房屋，未果，原告遂向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。审理中，原告变更了要求被告迁移户籍并承担延期迁出户籍之违约责任的诉讼请求为仅要求被告承担违约责任。审理中，经本院释明，原告撤回了要求郑剑承担责任的诉讼请求。审理中，高峰、滕唯秀认为双方约定的违约金计算依据过高，请求法院依法予以���定。本院认为：根据经公证处证明、由被告高峰、滕唯秀出具给被告郑剑的授权委托书，高峰、滕唯秀已经将系争房屋进行买卖交易的所有事项授权委托予郑剑，意即郑剑有权以高峰、滕唯秀的名义就系争房屋作出买卖交易的决定，因此郑剑在《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》中的意思表示即为高峰、滕唯秀的意思表示。高峰、滕唯秀辩称郑剑在未取得他们同意的前提下擅自出售系争房屋、两原告与郑剑有恶意串通嫌疑且房屋价款明显低于市场价的抗辩主张，因与公证的授权委托书相悖，且即便郑剑与高峰、滕唯秀就买卖系争房屋有过征询意见的约定，该约定也无法约束两原告。现高峰、滕唯秀未提供证据证明两原告与郑剑之间有过恶意串通的事实，其提出关于与市场价相比房价恶意偏低的主张，高峰、滕唯秀也未能提供市场价比对的标准，而且从双方��定的房价款分析，整个交易过程中被告净得的房屋总款项计为565万元，非原告所述的520万元，即便房价款为520万元，按照高峰、滕唯秀所述的比对数据，也难以达到法律所规定的明显低于市场价的标准，故对高峰、滕唯秀的上述抗辩主张，本院不予采信。关于高峰、滕唯秀所述两原告未至看房就签订买卖合同不合情理的抗辩主张，两原告则认为至现场查看过房屋，高峰、滕唯秀也未能提供证据证明两原告未查看房屋的事实，同时房屋买卖合同的磋商和签约，查看房屋虽然更符合市场习惯，但并未达成买卖合意的必然条件，故高峰、滕唯秀的辩称意见本院难以采信。据此，原被告关于系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同双方应恪守合同条款、积极履行合同义务。合同订立后，原告按约支付了除尾款1万元以外的房款计564万元，双方办理了房屋权利变更登记，两原告登记为系争房屋的权利人。然，高峰、滕唯秀却未按约交付房屋，经原告催促，仍未履约，高峰、滕唯秀的行为已经构成违约，应当承担违约责任，故原告要求被告迁出系争房屋、支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。至于高峰、滕唯秀所述未收到房款的陈述，因其在授权郑剑的范围内已经赋予了郑剑收取房款的权利，故该抗辩主张仍然无法追及原告，高峰、滕唯秀应当履行合同中的义务。根据合同约定，系争房屋内的户籍应当予以迁出，如未迁出则高峰、滕唯秀应当承担违约责任，故原告要求其承担未迁出户籍违约责任的诉讼请求，符合法律规定，本院一并支持。原告向本院申请撤回要求郑剑承担责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。对被告要求调整违约金的请求，本院根据案件实际情况及相关法律规定予以酌判。据此，根据《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告高峰、滕唯秀应于本判决生效之日起十日内迁出上海市远景路XXX弄XXX号XXX室，将该房屋移交原告宋鸣、张琳；二、被告高峰、滕唯秀应于本判决生效之日起十日内支付原告宋鸣、张琳违约金，以人民币520万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年5月9日起计算至本判决生效之日止；三、被告高峰、滕唯秀应于本判决生效之日起十日内支付原告宋鸣、张琳未迁出户籍的违约金，按人民币520万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年5月1日起计算至本判决生效之日止；四、原告宋鸣、张琳在被告高峰、滕唯秀履行完毕上述义务之日应当给付被告高峰、滕唯秀房屋尾款人民币1万元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5772元，由被告高峰、滕唯秀负担(原告已预付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郝晓鹃审 判 员  陶 虹人民陪审员  王 俭二〇一五年十二月一日书 记 员  魏 彬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的���务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。