福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终1883号 上诉人（原审被告）：安溪县新湖房地产开发有限公司，住所地福建省安溪县湖头镇前进路。 法定代表人：赖永元，公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄巧玲，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王锦隆，福建天衡联合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李桂乐，男，1980年10月18日出生，汉族，住福建省安溪县。 被上诉人（原审原告）：苏招弟，女，1984年12月26日出生，汉族，住福建省安溪县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：林家宝，福建冠德律师事务所律师。 上诉人安溪县新湖房地产开发有限公司（以下简称“新湖房地产”）与被上诉人李桂乐、苏招弟商品房预售合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2017）闽0524民初5535民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 新湖房地产上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回李桂乐、苏招弟的全部诉讼请求。事实和理由：《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间是一个相对时间。实际的交房时间应根据交房前发生的可顺延因素予以调整。顺延期间又发生可顺延因素的，仍应据实顺延。假设新湖房地产存在逾期交房的行为，给买受人造成的损失为其不能使用房产所带来的租金损失，而案涉房产所在地同类房产月租金为几百元，按照一审判决计算的每月违约金为3000元左右，该违约金的标准明显过分高于损失，应当予以调减。二、因业主申请购房困难补助，双方在约定的价款基出上给予了50000元的优惠，一审未查清案涉项目的商品房实际购房款的事实，未扣除该优惠的50000元，仍以合同约定的价款计算违约金的数额，明显有误。 李桂乐、苏招弟辩称，合同约定交房日期2016年6月30日之后再发生不可抗力均不能成为开发商可以延期交房的合理事由，且并非所有的工程项目只要遇到下雨就无法施工，开发商至今均未能提交施工日志、监理日志，无法真实全面反映施工过程，证实停工确实存在。关于50000元的补助，即使该款项是开发商汇入业主账户，也是政府授权开发商执行，属于政府行政行为，不应与本案一并处理。政府说明仅仅是目前未对新湖房地产进行补贴，并不代表日后不会补贴，新湖房地产应按照合同约定的标准计算违约金。关于实际损失，评估报告是开发商自行委托鉴定的，开发商延期交房一年多，因无房可居带来的精神损失是无法用金钱来衡量的，且合同约定的违约金标准并未违反法律规定，应认定有效条款。要求驳回上诉，维持原判。 李桂乐、苏招弟向一审法院起诉请求1.新湖房地产向李桂乐、苏招弟支付逾期交房违约金（按已付总房款355789元为基数，按照每日万分之三的标准自2016年7月1日起计至新湖房地产实际交付符合合同约定及法律规定的房产之日止）；2.由新湖房地产承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年10月4日，新湖房地产作为出卖人与李桂乐、苏招弟作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××02）及《合同补充协议》。合同及合同补充协议约定：李桂乐、苏招弟向新湖房地产购买址在安溪县××镇××号楼幢××层××＃××号房屋，建筑面积98.23平方米，每平方米3622元，总价款355789元。合同第八条约定：出卖人应当于2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付给买受人使用……4.……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理:2.买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.详见附件六。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。附件六《合同补充协议》第三条第5款约定：本合同第八条所指的“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力外，还包括如下：（1）非出卖人原因造成的市政配套工程引起的延误：包括但不限于停电（以安溪县电力公司提供的资料为准）等情况造成无法正常施工的；（2）为配合政府的法规、规章、命令（含高考、中考、重要领导视察）或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；（3）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决；（4）气象原因（台风、中雨以上降水、6级或6级以上大风）；（5）……（6）政府原因导致竣工手续延误以及其他非出卖人原因造成的延误。该合同及合同补充协议同时对讼争房屋的其他权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，李桂乐、苏招弟将购房款355789元支付给新湖房地产，并由新湖房地产出具三张发票给李桂乐、苏招弟收执。2014年8月29日，新湖房地产转入李桂乐账户50000元。新湖房地产于2017年11月17日将涉案房屋交付给李桂乐。 另查，1.新湖房地产在开发建设涉案房屋所在楼盘的过程中，涉及到河段河道改道工程、高压电力杆线路迁移及项目地块原设计的排洪沟征地受阻，重新变更设计改道等，经政府多方协调审批，于2015年4月完成征地动工、2015年7月30日完工。2.双方签订《商品房买卖合同》后，安溪2014年10月4日起发生中雨以上天气2日（分别为11月28日、12月4日）；2015年发生中雨以上天气43日（分别为1月13日、3月26日、4月10日、4月21日、4月28日、5月3日、5月6日、5月19-20日、5月23日、5月26日、5月30-31日、6月1日、6月6日、6月11-12日、6月19-20日、6月24日、7月9日、7月20-21日、7月23-24日、8月9-10日、8月17日、8月23-25日、8月28日、8月30-31日、9月1日、9月4日、9月7日、9月17日、9月21日、9月29日、10月8日、10月30日、12月6日）；2016年发生中雨以上天气67日（分别为1月5日、1月11日、1月21-23日、1月27-29日、2月1日、2月14日、3月10日、3月12-13日、3月17-18日、3月20-21日、3月23日、4月10日、4月13日、4月17-18日、4月23-25日、4月27-28日、5月21-22日、5月28-29日、6月5日、6月12-14日、6月17-18日、6月28日、7月7日、7月9日、7月11日、8月1日、8月7日、8月11-14日、8月17-18日、9月7日、9月9日、9月11日、9月15-16日、9月28-30日、10月3日、10月8-11日、10月21日、11月21日、11月23日、11月26-27日、12月22日）；2017年1月至9月发生中雨以上天气37日（分别为1月12日、2月19日、2月21日、2月23-24日、3月9日、3月18日、3月21-22日、3月30日、4月19-20日、4月22日、4月26-27日、5月6日、5月9日、5月15-16日、6月2-3日、6月7日、6月13-18日、7月1日、7月3日、7月8日、7月30-31日、8月1日、8月20日、8月23日、9月4日）。3.2016年9月14日至16日受14号“莫兰蒂”影响，阵风7级；同年9月27日至28日受17号“鲇鱼”影响，阵风6级；2017年7月29日至31日受19号“纳沙”影响，阵风6级，6级以上大风天气共8天。 一审法院认为，1.新湖房地产是否存在逾期交房？首先，根据新湖房地产提供的证据，可看出涉案房产所在楼盘的开发建设伴随着河段河道改道工程、高压电力杆线路迁移及项目地块原设计的排洪沟征地受阻，重新变更设计改道等市政配套工程的进行。楼盘所在地的安溪县湖头镇人民政府于2013年10月12日就开始对该市政配套工程进行函复请示，但由于该工程所涉部门较多、程序较为繁琐、工程量较大，所以直至2015年7月30日才完工，由此也导致整个楼盘的开发建设进度受阻，从而影响竣工验收，故根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》附件六第三条第5款第（1）、（2）、（6）项约定，该情形属于开发商(出卖人)可据实予以延期的情形，结合双方签订《商品房买卖合同》的时间是在2014年10月4日，约定交房的时间为2016年6月30日前，故新湖房地产可据实予以延期的时间为2014年10月4日起至2015年7月30日，即新湖房地产对涉案房地产的交房时间可相应延长299天。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及附件六《合同补充协议》第三条第5款第（4）项约定，气象原因虽也属于开发商(出卖人)可据实予以延期的情形，但结合本案的具体情况，新湖房地产因天气原因可以据实予以延期交房的时间应为市政配套工程完工之日即2015年7月30日起至合同约定的交房期限内即2016年6月30日止所发生的台风、中雨以上降水及6级或6级以上大风天气，经查明，在该期间，台风、中雨以上降水及6级或6级以上大风日数为56天。故新湖房地产对涉案房地产的交房时间可延期至2017年6月20日前。新湖房地产主张应将2016年6月30日之后及顺延交房期间的天气原因引起的日数再予以扣除的意见不能成立，不予采纳；李桂乐、苏招弟主张合同补充协议及天气原因系格式条款，不应扣除的意见，于法不符，不予采纳，但认为2016年6月30日之后及顺延交房期间因天气原因引起的不能重复顺延扣除的意见，于法有据，予以采纳。据此，由于新湖房地产直至2017年11月17日才将涉案房屋交付李桂乐、苏招弟，已超过合同关于交房时间的约定，其行为显然已构成逾期交房。2.李桂乐、苏招弟主张的违约金是否高于其损失，是否应予以调整？根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项约定，由于新湖房地产直至2017年11月17日才交付涉案房屋，逾期已超过90日，而李桂乐、苏招弟要求继续履行合同的，故新湖房地产理应按合同约定支付给李桂乐、苏招弟逾期交房违约金。新湖房地产虽认为李桂乐、苏招弟主张的违约金过高，要求参照租金予以调减，并为此提供泉州名城资产评估房地产估价有限公司出具的评估咨询报告加以证明，但由于该咨询报告系以未投入实际使用的商品房为参照物进行的评估，显然依据不足，新湖房地产又不能为此提供其他相应证据加以佐证，故其意见，不予采纳，理应按照双方的合同约定支付给李桂乐、苏招弟违约金。3.李桂乐、苏招弟实际所支付的购房款是多少？结合双方签订的《商品房买卖合同》及新湖房地产出具给李桂乐、苏招弟收执的两份销售不动产统一发票，可以确定李桂乐、苏招弟所支付的购房款为355,789元。新湖房地产虽于2014年8月29日通过银行转入李桂乐账户50,000元，但该转账早于涉案合同签订之时，若是公司给予的购房优惠款明显不符合常理；且结合新湖房地产提供的中共湖头镇委员会关于开展帮助无房户、住房困难户解决住房问题专项活动的通知〔湖镇委（2014）44号〕文件及中共湖头镇委员会与安溪县湖头镇人民政府出具的说明，显然李桂乐、苏招弟属于中共湖头镇委员会及安溪县湖头镇人民政府对无房户、住房困难户（包括本案购房户证明）予以一次性补助50000元的对象，至于中共湖头镇委员会与安溪县湖头镇人民政府出具的说明中陈述并未向购房户支付补助款，而是由新湖房地产对每个符合条件的购房户直接减免50000元的购房款，并由新湖房地产将50000元的购房款直接返还至购房户的指定账户，那只是中共湖头镇委员会与安溪县湖头镇人民政府和新湖房地产之间对该补助款之间的约定，况且该说明中也仅是陈述并未对新湖房地产的该项支出予以补贴或返还，至于事后是否应予以补贴、返还或无需补贴、返还，也是他们双方之间的约定，故新湖房地产欲以此证明该50000元是公司给予李桂乐、苏招弟的购房优惠款，李桂乐、苏招弟实际交付的购房款只有305789元，显然不能成立，不予采纳，由此，对新湖房地产提供的彭天才（含身份证）代付款说明的证明力，不予认定。综上所述，李桂乐、苏招弟与新湖房地产之间签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，李桂乐、苏招弟依约支付了全部购房款。根据《商品房买卖合同》第八条、《合同补充协议》第三条第5款的约定，新湖房地产可延期至2017年6月20日前交房，但新湖房地产直至2017年11月17日才交付房屋，其行为已构成违约，依约应承担逾期交房的民事责任。因新湖房地产逾期交房已超过90日，李桂乐、苏招弟选择继续履行合同，故新湖房地产应支付给李桂乐、苏招弟逾期交房违约金（违约金自2017年6月20日起至2017年11月17日止，按日并以李桂乐、苏招弟已付购房款355789元的万分之三计算）。据此，李桂乐、苏招弟请求新湖房地产支付违约金中于法有据的部分，予以支持；新湖房地产辩解中符合法律规定的部分，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、安溪县新湖房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十五日内支付给李桂乐、苏招弟逾期交房违约金（违约金自2017年6月20日起按日以购房款355789元的万分之三计算至2017年11月17日止）；二、驳回李桂乐、苏招弟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1137元，减半收取569元，由李桂乐、苏招弟负担169元，由安溪县新湖房地产开发有限公司负担400元。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审双方当事人争议事实，本院认定如下：一、李桂乐、苏招弟与新湖房地产签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》第三条第5款，系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效。合同约定的交房时间是一个相对时间，实际的交房时间应根据交房前发生可顺延因素予以调整，顺延交房期间又再次发生顺延事由，依约应当予以顺延。根据《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》第三条第5款的约定，并结合安溪县湖头镇人民政府出具的《蓝溪国际·翠湖城高压电力杆线路迁移及排洪沟改道工程进度情况说明》，新湖房地产及李桂乐、苏招弟于2014年10月4日签订合同，截至2015年7月30日因市政配套工程可顺延299天；2015年7月31日至约定的交房期限2016年6月30日期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延54天。即在合同签订后至合同约定的交房时间2016年6月30日期间合计可以顺延交房353天，顺延至2017年6月18日前交房。在2016年7月1日至2017年6月18日顺延交房期间，因中雨以上（53天）、6级或6级以上大风天气（5天）可顺延55天（其中扣除重复天气3天），顺延至2017年8月12日前交房。在2017年6月19日至2017年8月12日顺延交房期间，因中雨以上（6天）、6级或6级以上大风天气（3天）可顺延7天（其中扣除重复天气2天），顺延至2017年8月19日前交房。在2017年8月13日至2017年8月19日顺延交房期间，没有出现可顺延的天数。即新湖房地产公司经过多次合理的顺延可在2017年8月19日前交房。二、李桂乐、苏招弟因申请购房困难补助，新湖房地产公司根据中共湖头镇委员会、湖头镇人民政府下发的《关于开展帮助无房户、住房困难户解决住房问题专项活动的通知》给予购买案涉项目商品房优惠50000元，李桂乐、苏招弟实际支付的购房款比合同约定少50000元。李桂乐、苏招弟应以实际购房款305789元作为基数计算逾期交房违约金。三、新湖房地产逾期交房给李桂乐、苏招弟所造成的损失并不必然局限于租金的损失，新湖房地产亦未能提供证据证明双方合同约定的逾期交房违约金过分高于所造成的损失，故其要求调减违约金的理由不能成立，本案仍应按双方合同约定标准计算逾期交房违约金。除以上本院查明认定的事实外，一审查明的其余事实正确，予以确认。 本院认为，李桂乐、苏招弟与新湖房地产签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》第三条第5款系双方当事人的真实意思表示，且不具有法律规定的无效情形，应认定有效。新湖房地产经过多次合理的顺延可在2017年8月19日前交房，新湖房地产直至2017年11月17日才将涉诉房屋交付给李桂乐、苏招弟，逾期交房90天，已构成违约，应按合同约定标准支付给李桂乐、苏招弟逾期交房违约金5504元（305789元×0.02%×90天）。一审认定事实部分有误，应予纠正。 综上所述，新湖房地产的上诉请求部分成立。本院依法予以改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省安溪县人民法院（2017）闽0524民初5535号民事判决； 二、安溪县新湖房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给李桂乐、苏招弟逾期交房违约金5504元； 三、驳回李桂乐、苏招弟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1137元，减半收取569元，由李桂乐、苏招弟负担513元，由安溪县新湖房地产开发有限公司负担56元。二审案件受理费140元，由李桂乐、苏招弟负担92元，由安溪县新湖房地产开发有限公司负担48元。 本判决为终审判决。 审判长  李金凤 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年六月二十九日 书记员  苏水福 附件：本案所适用的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。