呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终696号上诉人（原审原告）：内蒙古新汇商业管理有限公司。法定代表人：王力，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘贺旺，内蒙古盛乐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘慧甫，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：王海波，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。原审第三人：内蒙古嘉友房地产开发有限公司。法定代表人：徐玉生，该公司总经理。委托诉讼代理人：张金来，内蒙古诚安律师事务所律师。上诉人内蒙古新汇商业管理有限公司（以下简称新汇公司）因与被上诉人刘慧甫、原审第三人内蒙古嘉友房地产开发有限公司（以下简称嘉友公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初4399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月28日立案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新汇公司的委托诉讼代理人刘贺旺、被上诉人刘慧甫的委托诉讼代理人王海波、原审第三人嘉友公司的委托诉讼代理人张金来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新汇公司上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判刘慧甫返还租金102659.36元；一、二审诉讼费用由刘慧甫承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。新汇公司与刘慧甫签订的房屋租赁合同期限为十年，而不是九年。只不过是第一年房屋租金约定为预付，用租金抵顶了购房款。新汇公司是基于刘慧甫购买了嘉友公司的房屋才与刘慧甫签订了租赁合同，原审法院认定刘慧甫是基于与新汇公司签订了租赁合同才购买的房屋，存在逻辑上的混乱。二、一审适用法律错误。本案不是无偿使用合同，既然承租人给付了租金，出租人没有交付出租的房屋，承租人使用租赁物的目的没有实现，出租人就应当返还租金。本案存在三种法律关系，不能人为的混为一谈。刘慧甫与嘉友公司之间是买卖法律关系，新汇公司与刘慧甫之间是房屋租赁法律关系，新汇公司与嘉友公司之间是委托关系，三种法律关系在事实上相互关联，在法律上又是各自独立，按合同相对性原则，不能混为一谈。刘慧甫辩称，一、一审法院事实认定清楚。新汇公司在一审中主张102659.36元是嘉友公司在其委托下向刘慧甫支付的房租，事实上该笔款项是嘉友公司因迟延交付房屋赔偿给刘慧甫的损失。本案一审前新汇公司以同样理由提起过一次诉讼，但因其当时没有证据证明代为支付租金的事实，新汇公司主动撤回起诉。再次起诉后，新汇公司出示《委托协议》证明委托支付租金的事实，但是《委托协议》显示的签约时间是2015年8月19日，嘉友公司支付第一笔款项的时间为2013年10月18日，显然嘉友公司于2013年就依据2015年签订的《委托协议》代为支付租金明显不符合逻辑，并且款项的支付时间、数额等都与租金没有形成一一对应的关系，与《委托协议》所述内容存在明显矛盾之处，显然代付租金的事实不存在。新汇公司与嘉友公司存在合作关系，新汇公司对嘉友公司不能交付房屋的情形完全知情，在嘉友公司不能交付租赁房屋的情况下，新汇公司没有支付租金的理由。一审法院认定新汇公司与该笔款项无关完全正确。二、一审法院适用法律正确。新汇公司从未向刘慧甫支付过租金，嘉友公司向刘慧甫支付的款项是因延迟交付房屋赔偿刘慧甫的相应损失，该笔款项不是租金，与新汇公司无关，即使刘慧甫收取该笔款项没有法律依据，也应当是嘉友公司要求返还，不应当是新汇公司要求返还。三、一审法院最大限度地维护了刘慧甫的合法权益，判决结果彰显了公平正义，起到了良好的社会效果。刘慧甫从2011年12月20日签订《商品房买卖合同》时一次性向嘉友公司支付购房款681080元，但嘉友公司一直没有按照合同约定交付房屋，直至2016年8月才返还刘慧甫上述购房款，按照银行贷款利率计算嘉友公司在此期间占有购房款的利息收益就达200000元，其向刘慧甫支付102659.36元作为损失赔偿显然合理合法。如果本案判决刘慧甫返还上述款项，那么几百户业主可能面临拿不回投资的几十万购房款，而且还要返还收取的数额不大的补偿款，可以想象会造成怎样的社会影响。一审法院依法作出了正确的判决，保障了刘慧甫个案中的合法权益，也有力地保护了其他受害购房者的合法利益，维护了社会的稳定和彰显了法律的公正。嘉友公司述称，一审判决是错误的，新汇公司的上诉请求成立。赛罕区人民法院在房屋买卖合同纠纷中，判决解除了买卖合同，但未判决租金损失。新汇公司支付的租金应予返还。嘉友公司支付租金不是主动赔偿损失，嘉友公司开发房屋，刘慧甫与新汇公司签订租赁合同，嘉友公司支付的是租金，不是违约金，也不是赔偿金。一共支付了6000多万。既然解除了合同，前期支付的租金肯定要返还，嘉友公司没有请求返还租金的权利，只能由新汇公司请求。新汇公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除新汇公司与刘慧甫签订的房屋租赁税务分担承诺书和租赁合同,返还新汇公司前期支付的房屋租金102659.36元;2、判令刘慧甫承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年12月20日,刘惠甫与嘉友公司签订了《商品房买卖合同》，约定刘慧甫购买嘉友公司开发的位于呼和浩特市××区维多利城南生活中心1幢3层3050号房屋，该商业用房建筑面积为26.40平方米，总价款为681080元，交房日期为2012年8月30日前后两个月，逾期交房不超过90日，出卖人向买受人按日支付已交付房款万分之一的违约金，继续履行合同。逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。继续履行合同的，自合同约定最后交房期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。同日，新汇公司与刘慧甫签订了《房屋租赁税务分担承诺书》，约定被告将其购买嘉友公司的商业用房租赁给新汇公司，新汇公司拟用该楼进行整体运作经营大型商场。租赁期限为九年，自2013年10月1日至2022年9月30日止，每年租金为刘慧甫购买房屋总价款的百分之十。刘慧甫已如约付清购房款681080元，因嘉友公司违约逾期交房，刘慧甫于2015年6月24日向法院提起诉讼，请求判令解除其与嘉友公司所签的商品房买卖合同，返还购房款681080元，并承担租金损失107837元（减去已收到的租金）。2015年12月20日，赛罕区人民法院判决刘惠甫与嘉友公司解除商品房买卖合同，返还购房款，以租金损失的诉讼请求因系刘慧甫与新汇公司签订的租赁合同所约定，嘉友公司非合同相对人为由，驳回了其要求嘉友公司承担租金损失的诉讼请求。嘉友公司不服上诉，呼市中级人民法院于2016年8月3日判决维持了一审判决。另查明，2013年10月18日，嘉友公司向刘惠甫支付租金62659.36元，2015年6月29日及8月3日分别支付租金20000元。2015年5月20日，嘉友公司向刘慧甫在内的业主承诺，将加大销售量，想办法筹集资金，保障2015年以后的租金返还。再查明，2011年5月1日，甲方内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司（2015年7月20日内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司正式更名为内蒙古新汇商业管理有限公司）与乙方嘉友公司签订战略合作意向书，约定嘉友公司开发维多利城南生活中心项目，在对外出售后，甲方将与购房业主签订《房屋租赁税务分担承诺书》，甲方租赁该全部商业房屋进行大型商圈运作，打造呼和浩特市城南知名商场，树立"内蒙古维多利"品牌在内蒙古地区的良好形象。具体如下：1.甲方派工作人员入住乙方售楼部，在购房业主签订《商品房买卖合同》后，甲方从业主手中租下房屋，并与业主签订《房屋租赁税务分担承诺书》；2.乙方依约交付房屋时，可将房屋直接交付到甲方手中，届时三方办理房屋交接手续；3.为了便于甲方运营商场时的整体装修，乙方在承建中将房屋内部装修改造交由甲方完成，最终所花装修费用审计后送乙方确认；4.为使甲方前期与业主签订的《房屋租赁税务分担承诺书》能够顺利履行，所要支付给业主的租金全部委托乙方通过财务部门向各业主支付，具体租金数额、租赁期限严格按照承诺书的约定执行；5.甲方不再针对每一位业主支付租金，待乙方将房屋交付甲方进行装修并甲方营业后，甲方凭借装修费与乙方进行结算。2015年8月19日，甲方新汇公司与乙方嘉友公司签订《委托协议》，约定：1.因甲方是内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司名称变更后的公司，对原内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司与乙方委托支付租金的约定继续履行；2.甲方与所有业主签订的《房屋租赁税务分担承诺书》，为便于甲方运营商场时的整体装修，乙方承建中的装修工作由甲方完成，甲方最终所花装修费用报送乙方进行审计确认；3.甲方前期按照约定所要支付给业主的租金全部委托乙方通过财务部门向业主支付,具体租金数额、租赁期限严格按照约定执行。甲方不再针对每一位业主支付租金。待乙方将房屋交付甲方进行装修并甲方营业后，甲方凭借装修费与乙方抵顶乙方代付的租金；......5.如果乙方与业主买卖合同履行不能，出现解除房屋合同并退房的情形，乙方不得立即凭法院解除合同的判决向甲方请求返还代付的租金，只有待甲方向解除合同的业主要回租金后才能支付给乙方。一审法院认为，2011年12月20日新汇公司与刘慧甫签订的《房屋租赁税务分担承诺书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该合同和刘慧甫与嘉友公司所签房屋买卖合同的权利义务关系是相互承接、紧密相连的，买卖合同是租赁税务分担承诺书的前提和基础，租赁分担承诺书的签订是为了实现买卖合同的目的，两份合同互为依托，不可分离，若无新汇公司与刘慧甫之间的房屋租赁税务分担承诺书，刘慧甫也不会购买嘉友公司的房屋。刘慧甫不能向新汇公司交付租赁标的物，导致租赁税务分担承诺书不能履行的过错责任不在刘慧甫，是因嘉友公司违约不能交付房屋所致，而新汇公司与嘉友公司是合作方，对嘉友公司不能交付房屋的情形应当知悉。新汇公司与嘉友公司的战略合作意向书因嘉友公司不能向刘慧甫交付房屋导致买卖合同与租赁税务分担承诺书不能履行亦无法履行，新汇公司不能为嘉友公司开发出售的房屋进行装修，故嘉友公司向刘慧甫支付的租金与新汇公司无关，新汇公司要求刘慧甫返还租金的请求，无事实依据。因刘慧甫与嘉友公司的商品房买卖合同已解除,房屋不能交付,导致新汇公司与刘慧甫之间的房屋租赁税务分担承诺书不能履行,合同目的无法实现,应当予以解除。综上所述，2011年12月20日新汇公司与刘慧甫签订的《房屋租赁税务分担承诺书》，因刘慧甫与嘉友公司签订的商品房买卖合同被判决解除，房屋不能交付，合同目的不能实现而应当予以解除,新汇公司要求解除该合同的请求,该院予以支持;新汇公司与嘉友公司的战略合作意向书及委托协议因嘉友公司的房屋不能交付而不能履行，因而嘉友公司支付给刘慧甫的租金与新汇公司无关，新汇公司要求刘慧甫返还租金的请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除内蒙古新汇商业管理有限公司与刘惠甫签订的《房屋租赁税务分担承诺书》；二、驳回内蒙古新汇商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2354元，由内蒙古新汇商业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，新汇公司与刘慧甫签订的《房屋租赁税务分担承诺书》（包括《房屋租赁合同》），当事人双方均同意解除，故一审法院判决予以解除，符合法律规定。本案的争议焦点在于新汇公司要求刘慧甫返还租金102659.36元的诉讼请求应否予以支持。根据本院查明的事实，导致合同解除的原因在于嘉友公司不能按照约定向刘惠甫交付租赁标的物，刘惠甫并无过错。而新汇公司与嘉友公司是合作方，共同实施了房屋销售和房屋租赁的宣传行为，且新汇公司在刘惠甫未从嘉友公司处接收房屋时就同意与刘惠甫签订房屋租赁合同；房屋未交付时，嘉友公司就向刘惠甫支付过部分租金，这表明新汇公司已对房屋建设现状、房屋能否按时交付等情况具有客观认知与合理预期。因案涉租赁标的物无法交付，新汇公司也无法进行装修，根据新汇公司与嘉友公司之间的约定，嘉友公司将房屋交付新汇公司进行装修并营业后，新汇公司凭借装修费与嘉友公司进行结算。故而新汇公司并未实际支付过租金，嘉友公司支付的租金不能归属于新汇公司，因而新汇公司要求刘惠甫返还租金的诉讼请求不应予以支持。综上所述，新汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2354元，由内蒙古新汇商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 冯蒙艺审判员 李 艳审判员 王海莹二○一八年六月二十日书记员 张 宇