厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第3598号原告厦门向荣房地产开发有限公司。法定代表人林志香，董事长。委托代理人潘月莹、吴芬（实习），福建润金律师事务所律师。被告毛洪秀，女，1972年3月18日出生，汉族。委托代理人陈同裕、卢怡婕（实习），福建英合律师事务所律师。原告厦门向荣房地产开发有限公司（以下简称向荣公司）与被告毛洪秀商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告向荣公司委托代理人潘月莹、吴芬，被告毛洪秀委托代理人潘月莹、吴芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向荣公司诉称，原告与被告毛洪秀于2013年3月12日签订了《厦门市商品房买卖合同》，合同约定：被告向原告购买位于厦门市海沧区沧林东一里18号2301室（以下简称案涉房产）商品房一套，合同总价款为1800000元（人民币，下同，因房产交易系统原因，合同备案时自动生成交易价格为1775200元），被告承诺于签订合同时即2013年3月12日付清全部购房款。2013年4月12日，原告协助被告办理了案涉房产的产权契证。然而，被告却违反合同约定，未向原告支付购房款。原告在多方催促未果的情况下，不得不向法院起诉要求确认原被告签订的《厦门市商品房买卖合同》依法解除。该案经终审判决确认：前述《厦门市商品房买卖合同》合法有效，未得以解除。此后，原告再次与被告协商支付购房款事宜，并于2015年10月15日向被告发出《催告函》，要求被告支付未付购房款，然迄今被告仍置之不理，拒不付款。原告诉至法院，请求判令：一、被告立即向原告支付购房款1800000元；二、被告支付延期付款利息（以1800000元为标准，自2015年10月21日起以中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至实际还款之日止）。被告毛洪秀辩称，一、原告向荣公司与被告于2013年3月12日所签《厦门市商品房买卖合同》中关于购房款总额、付款方式的约定非双方真实意思表示，不能作为认定案涉房产房款总价及支付方式的依据。2014年1月14日，案外人厦门万禾房地产开发有限公司（以下简称万禾公司）与案外人张忠臣签订一份《恒晟大厦模板工程施工合同》（以下称“模板合同”），合同约定，万禾公司将承建的“恒晟大厦”模板工程项目发包给张忠臣施工，但前提条件是张忠臣购买两套位于海沧区沧林东一里“海上明珠家园”的房子，一套系海沧区沧林东一里19号603室，建筑面积137.31平方米，价值1500000元；一套系案涉房产即海沧区沧林东一里18号2301室，面积为177.52平方米，价值为2500000元。万禾公司要求先缴纳1500000元，2500000元抵工程款，在每次付工程款时扣500000元。2013年1月14日，原告向荣公司与案外人张忠臣、姜仁华签订《补充协议》一份，约定由张忠臣指定被告向原告购买案涉房屋，总价人民币贰佰伍拾万元整。《补充协议》中明确约定：签订购房合同作为买房凭据，姜仁华和毛洪秀二人对于购房合同内的价格无任何异议。被告认可《补充协议》并按协议约定与向荣公司签订了《厦门市商品房买卖合同》。原告与被告双方均受《补充协议》直接约束。因此，原告与被告双方于2013年3月12日所签《厦门市商品房买卖合同》的确有效，但其仅应作为购房凭证，有关案涉房产房款总价以及支付方式的依据应当以《补充协议》为准。以上主张也均得到福建省厦门市中级人民法院作出了（2015）厦民终字第764号民事判决书的支持。二、被告应付的剩余房款应为1300000元，而非原告诉求的1800000元。在《模板合同》以及原告与张忠臣、姜仁华签订的《补充协议》中清楚约定，案涉房产总价为2500000元。张忠臣通过自己的账户转账700000元，通过其弟弟案外人张忠宝的账户转账500000元给万禾公司法定代表人林和平，作为被告购买案涉房产的前期购房款。因此，被告已经先行支付的购房款共计1200000元，剩余的应付购房款应为2500000元-1200000元=1300000元，并非原告所诉求的180万元。被告同意支付剩余购房款1300000元，但原告应将差额部分的发票及被告原先出具给原告的的一份欠付购房款1300000元的欠条归还给被告。三、被告没有任何延期付款的行为，原告关于延期付款利息的诉求毫无事实根据。从最初签订补充协议时起，被告就依照《补充协议》的约定，按原告的指示，配合履行付款义务。案涉房产的房款之所以没能完全付清，完全是因为原告及万禾公司的责任。在原本约定的购房款支付方式无法实现之后，被告认为应当通过双方重新协商的方式来约定新的付款方式用以支付剩余购房款，而非以原告简单的单方发函催收的方式。但是时至今日，原告都没有与被告重新协商过。因此，剩余房款尚未付清的责任并不在于被告，而在于原告。被告没有任何延期付款的行为，原告诉求的延期付款利息毫无事实根据。综上所述，原告的诉求毫无事实根据与法律依据，请求予以驳回。经审理查明，一、2013年1月14日，案外人张忠臣与案外人万禾公司签订《模板施工合同》。该合同约定万禾公司将承建的“恒晟大厦”模板工程项目发包给张忠臣施工，但首先张忠臣要购买两套位于厦门市海沧区沧林东一里“海上明珠家园”的房子，一套是三单元603室137.31平方米，价值1500000元，一套是案涉房产即二单元2301室177.52平方米，价值2500000元，房款先缴纳1500000元，2500000元抵作工程款，在每次付工程款时扣500000元。除上述约定外，《模板施工合同》中还对合同双方在合同履行过程中的权利、义务进行了约定。《恒晟大厦施工用脚手架安装分包合同》约定万禾公司将“恒晟大厦”项目的脚手架安装承包给张忠臣施工，合同就双方在合同履行过程中的权利义务进行了约定。同日，张忠臣、姜仁华与原告向荣公司签订一份《补充协议》，载明：“兹有张中臣（注：原文）指定姜仁华和毛洪秀向厦门向荣房地产开发有限公司购买贰套商品房，姜仁华购买位于‘海上明珠家园’海沧区沧林东一里19号603室，面积137.32平方米，总价人民币壹佰伍拾万元整。毛洪秀购买位于‘海上明珠家园’海沧区沧林东一里18号2301室楼中楼（即案涉房产），面积177.52平方米，总价人民币贰佰伍拾万元整；两套先交人民币壹佰万元整。2013年2月5日前再交人民币伍拾万元整。（签订购房合同作为买房凭证，姜仁华和毛洪秀贰人对于购房合同内的价格无任何异议）。实际价格以总价贰套人民币肆佰万元整计算为准。剩余房款抵做厦门万禾房地产开发有限公司承建的‘恒晟大厦’模板外架工程，分五次从工程款中扣除。以上各项条款均有法律效力，任何一方不得违约，否则赔偿守约方。”二、2013年1月4日，案外人张忠臣通过其个人账户向案外人万禾公司的法定代表人林和平的账户转入700000元，2013年1月29日，案外人张忠宝（系张忠臣的弟弟）通过其个人账户向万禾公司的法定代表人林和平的账户转入500000元。三、2013年3月12日，原告向荣公司（出卖人）与被告毛洪秀（买受人）签订了一份《厦门市商品房买卖合同》，约定毛洪秀向向荣公司购买案涉房产，建筑面积177.52平方米，房款总价共计1775200元。合同第六条约定：“买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款于2013年3月12日付清购房款总价壹佰柒拾柒万伍仟贰佰元整。”第七条约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。”四、2014年1月24日，案外人张忠臣向案外人厦门江润建设有限公司发出《付款通知书》，载明：“。本人承接的‘恒晟大厦’项目室外临时搭设作架等工程，工程款合计壹拾柒万陆仟壹佰玖拾伍元整（176195.00），请将该笔工程款支付至本人账户。”同日，厦门江润建设有限公司向张忠臣支付了工程款171695元。至此，张忠臣就“恒晟大厦”已实际施工部分的工程款结算完毕。五、案涉房产已于2014年4月12日办理《厦门市土地房屋权证》（证号：厦国土房证第01061390号），权属登记于被告毛洪秀名下，现案涉房屋由毛洪秀实际居住、使用。六、2014年5月16日，原告向荣公司向本院起诉，请求确认一、确认原、被告签订的《厦门市商品房买卖合同》已于2014年5月15日解除；二、被告将案涉房产的权属人变更登记为原告。2014年12月9日，本院作出（2014）海民初字第1804号《民事判决书》，判决驳回原告的全部诉讼请求。原告不服，上诉至福建省厦门市中级人民法院。2015年9月16日，福建省厦门市中级人民法院作出（2015）厦民终字第764号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。在该二审判决的本院认为部分，认定张忠臣（毛洪秀）、姜仁秀已支付了购房款1500000元，包括通过张忠宝向林和平支付的500000元。2015年10月15日，原告通过邮寄方式向被告送达《催告函》，催告被告于收到催告函三日内支付购房款。被告至今未向原告支付房款。原告于2015年10月22日诉至本院，请求判如所请。七、案件审理过程中，原告向荣公司申请对案涉房产进行保全并提供了相应的担保，本院于2015月10月30日作出民事裁定，冻结了被告名下的案涉房产及担保人案外人厦门万山禾房地产开发有限公司名下的位于厦门市思明区湖滨南路815号之一102单元（厦门市土地房屋权证厦地房证第004275**号，以1800000元为限）的房产。以上事实有原告向荣公司提供的《厦门市商品房买卖合同》、《厦门市土地房屋权证》、《催款函》、《公证书》，被告毛洪秀提供的《模板施工合同》、《补充协议》、账户明细、银行查询单、付款情况说明，原、被告双方共同提供的《民事判决书》以及当事人陈述、庭审笔录佐证，足以认定。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。案涉房产的总价为2500000元及案外人张忠臣通过其个人账户向林和平的账户转入700000元案涉房产的购房款，是原、被告都没有争议的事实。本案的主要争议焦点是即张忠宝向林和平汇入的500000元的性质是否属于支付案涉房产的购房款。张忠宝（系张忠臣的弟弟）通过其个人账户向万禾公司的法定代表人林和平的账户转入500000元。在本院（2014）海民初字第1804号民事判决中查明案外人张忠宝向本院陈述其系张忠臣的弟弟，因张忠臣要买房向其借500000元，其遂于2013年1月29日根据张忠臣的要求将500000元转账给林和平，此一事实已在生效的法律文书中得以确认。在原告向荣公司未能提供足够证据加以反驳的情况下，本院认定张忠臣向林和平转账的500000元应当视为被告毛洪秀购买案涉房产的前期购房款。即被告毛洪秀已经通过张忠臣、张忠宝向原告支付了购房款1200000元（700000元＋500000元），未支付的购房款数额为1300000元（2500000元-1200000元），原告请求被告向其支付购房款1800000元，没有事实和法律依据，本院不予支持，本院根据事实认定被告应向原告支付购房款为1300000元。《补充协议》中明确载明“签订购房合同作为买房凭据，姜仁华和毛洪秀贰人对于购房合同内的价格无任何异议”，由此可知，《厦门市商品房买卖合同》中就房款总额、付款方式的约定并非双方的真实意思表示，不能作为认定案涉房产房款总价及支付方式的依据。《补充协议》仅约定剩余购房款从工程款中抵扣，但张忠臣就“恒晟大厦”实际施工部分已于2014年1月24日结算完毕且未抵扣购房款，即原、被告约定的剩余房款支付方式已实际无法履行，原、被告并未就剩余购房款的付款方式、付款期限作出重新约定。原告向被告单方发送《催告函》，要求被告在三日内付款的行为不能视为原、被告双方已就剩余购房款的付款方式和期限作了新的约定。故原告请求被告支付延期付款利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告毛洪秀应于本判决生效之日起10日内向原告厦门向荣房地产开发有限公司支付购房款1300000元；二、驳回原告厦门向荣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费21000元减半收取10500元，由原告厦门向荣房地产开发有限公司负担2918元，由被告毛洪秀负担7582元。保全费5000元由原告厦门向荣房地产开发有限公司负担。被告负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 黄建和二〇一五年十二月二十一日代书记员 陈丹雯附本判决适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。