文书内容贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）筑民二（商）终字第176号上诉人（原审原告）中国建设银行股份有限公司贵州省分行，住所地贵州省贵阳市中华北路148号。法定代表人吴民豪，该分行行长。委托代理人郑继华，中豪律师集团（贵阳）事务所律师。委托代理人陈拉，中豪律师集团（贵阳）事务所实习律师。被上诉人（原审被告）贵州劲嘉房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市云岩区中华中路1号峰会国际A栋23层。法定代表人乔鲁予，该公司董事长。委托代理人江小龙，贵州鼎尊律师事务所律师。原审被告年欣。上诉人中国建设银行股份有限公司贵州省分行（以下简称建行省分行）因与被上诉人贵州劲嘉房地产开发有限公司（以下简称劲嘉房开公司）、原审被告年欣金融借款合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2014）云民商初字第477号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，2007年7月4日，原告建行省分行作为债权人与被告劲嘉房开公司作为保证人签订《个人住房借款最高额保证合同》，主要约定，被告劲嘉房开公司为购置座落于“金狮小区·巫峰组团”项目所属之住房而与原告发生借贷关系的债务人提供连带责任保证。被保证的债权是指自2007年6月27日至2012年6月27日期间因原告建行省分行向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为2亿元整。在上述期间内的任一时点，只要原告建行省分行对债务人尚未收回的债权余额不超过该最高额，原告建行省分行可以连续向债务人提供贷款。被告劲嘉房开公司在该最高额内对乙方因发放贷款而形成的债权均提供连带责任保证，而不论次数和每次的金额，也不论债务人单笔债务的履行期限届满日是否超过上述期间，亦不论债务人的个数。如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行其债务，原告建行省分行均有权直接要求被告劲嘉房开公司承担保证责任。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论原告建行省分行对主合同项下的债权是否拥有其它担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），原告建行省分行均有权直接要求被告劲嘉房开公司在其保证范围内承担保证责任。保证期间按原告建行省分行对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同原告建行省分行与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。2007年9月30日，被告年欣为购买位于贵阳市云岩区百花山路金狮小区巫峰组团41栋2单元6层1号房屋，作为借款人、抵押人与原告建行省分行作为贷款人、抵押权人签订《个人住房借款合同》一份，主要约定，被告年欣向原告建行省行分贷款19万元用于购买该房屋，该款双方约定原告将款项直接划入被告劲嘉房开公司在建设银行开立的账户。借款期限为180个月，从2007年9月30日至2022年9月30日。双方约定采用等额本息还款方法。合同中的抵押物是指被告年欣向原告建行省分行借款所购买的房屋，抵押担保的范围包括合同约定的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。发生合同项下的全部或部分债务本金或利息履行期限届满，贷款人未受清偿的，贷款人有权依法拍卖、协议折价、变卖抵押物，并以所得价款优先受偿。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或支付相关费用即构成违约。出现任一违约情形，贷款人有权行使以下一项或几项权利：一、停止发放合同项下的贷款；二、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；……五、对借款人未按时还清的借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和合同约定的结息方式计收罚息和复利；……九、行使担保权利；十、解除与借款人的借贷关系。在原告建行省分行与被告年欣签订《个人住房借款合同》后，原告建行省分行于2007年10月1日将19万元按合同约定支付给被告劲嘉房开公司。被告年欣就其所购位于贵阳市云岩区百花山路金狮小区巫峰组团41栋2单元6层1号房屋办理了抵押登记，债权人为原告建行省分行，约定期限自2007年9月30日开始至2022年9月30日结束。被告年欣在向原告建行省分行贷款后，按借款合同约定偿还了部分借款，但其后未能按照合同的约定向原告建行省分行偿还贷款，至2013年12月16日止，包括贷款本金132424.76元，利息1011.41元，罚息11.9元，共计134231.26元未能向原告建行省分行偿还。原告建行省分行向法院提起诉讼，请求1、依法解除借款合同关系；判令被告年欣立即偿还原告贷款本金等共计134231.26元（其中包括贷款本金132424.76元、利息1011.41元、罚息11.9元，结清罚金783.19元，上述利息等计算至2013年12月16日止），以后的利息等按合同约定计算至本息还清之日止；赔偿原告为实现债权支付的律师费8725元及其他费用；2、判令原告对被告年欣名下位于贵阳市云岩区百花山路金狮小区巫峰组团41栋2单元6层1号，建筑面积191平方米房屋及其土地使用权享有优先受偿权，有权以该房产折价或者以其拍卖、变卖的价款优先受偿；3、判令被告劲嘉房开就清偿上述债务及相关费用承担连带责任；4、本案诉讼费等费用全部由被告负担。原判认为，原告建行省分行与被告年欣所签《个人住房借款合同》及与被告劲嘉房开公司所签《个人住房借款最高额保证合同》系各方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，为有效协议，各方均应按合同约定履行自己义务。原告建行省分行已按合同约定向被告年欣发放了贷款19万元，被告年欣亦应按合同约定按时履行还款义务，但在合同履行过程中，被告年欣出现逾期还款情形，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告建行省分行现请求解除与被告年欣的借款合同关系，根据原告建行省分行与被告年欣所签合同的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定，被告年欣在履行合同过程中存在逾期还款情形，原告建行省分行该诉请于法有据，予以支持。对于原告建行省分行请求被告年欣偿还贷款本金、利息及罚息的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告建行省分行该诉请于法有据，予以支持。对于原告建行省分行请求被告年欣支付律师费8725元的主张，因原告建行省分行并未能够提交证据对此予以证实，对原告建行省分行该诉请，不予支持。对于原告建行省分行请求对被告年欣名下位于贵阳市云岩区百花山路金狮小区巫峰组团41栋2单元6层1号房屋及其土地使用权享有优先受偿权，有权以该房产折价或者以其拍卖、变卖的价款优先受偿的主张，根据《中华人民共和国担保法》第三十六条第一款：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。”以及第三十三条：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条第一款：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。……”、第二款：“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”的规定，原告建行省分行与被告年欣已就被告年欣所购位于贵阳市云岩区百花山路金狮小区巫峰组团41栋2单元6层1号房屋办理了抵押登记，原告建行省分行该诉请符合法律规定，予以支持。对于原告建行省分行请求被告劲嘉房开公司承担连带偿还责任的主张，按照原告建行省分行与被告劲嘉房开公司所签《个人住房借款最高额保证合同》中关于保证期间的约定及被告年欣所购房屋已办理抵押登记之事实，原告建行省分行要求被告劲嘉房开公司承担连带保证责任已超过了双方约定的保证期间，则被告劲嘉房开公司不应再承担连带保证责任，原告建行省分行该诉请于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”、第一百一十一条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决：一、解除原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行与被告年欣于2007年9月30日签订的《个人住房借款合同》；二、被告年欣于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行借款本金132424.76元（利息及罚息随本金结清而止，至2013年12月16日，利息为1011.41元，罚息为11.9元）；三、原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行对被告年欣名下位于贵阳市云岩区百花山路金狮小区巫峰组团41栋2单元6层1号房屋及其土地使用权享有优先受偿权，并有权以该房产折价或者以其拍卖、变卖的价款优先受偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行其余诉讼请求。案件受理费3159元由被告年欣负担（该款原告已预交，被告年欣在履行本判决时一并支付给原告）。宣判后，上诉人中国建设银行股份有限公司贵州省分行不服，向本院提起上诉称：原判决认定被上诉人劲嘉房开公司承担保证责任的保证期间已过是错误的。请求：1、撤销原判决第四项；2、改判由被上诉人劲嘉房开公司对原审被告年欣的债务及相关费用承担连带责任；3、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人劲嘉房开公司答辩称：上诉人建行省分行与原审被告年欣已办理房屋抵押登记手续，已依法享有优先受偿权，被上诉人劲嘉房开公司对本案借款不再负有保证义务。原审被告年欣未到庭，亦无陈述意见。经二审审理查明的事实与原判决认定的事实一致。上述事实有当事人陈述、《个人住房贷借款合同》、《个人房屋销售贷款合作协议书》、《个人住房借款最高额保证合同》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，按照上诉人建行省分行与被上诉人劲嘉房开公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》第四条第一款第（二）项：“一、保证期间按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与债务人签订之日起至以下第贰项所述之日止：（二）抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。”之约定，被上诉人劲嘉房开公司承担保证责任的保证期间应自上诉人建行省分行与原审被告年欣于2007年9月30日签订《个人住房借款合同》之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。本案中，被上诉人劲嘉房开公司、原审被告年欣均无证据证明其已办理抵押物的房屋所有权证等手续并将上述权利证书交由上诉人建行省分行核对无误并收执，因此，上诉人建行省分行提起本案诉讼要求被上诉人劲嘉房开公司承担保证责任尚未超过保证期间。同时，按照《个人住房借款最高额保证合同》第三条第二款“当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其它担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证责任。”之约定，被上诉人劲嘉房开公司依法应当对本案全部债务承担连带保证责任。综上，上诉人建行省分行的上诉理由成立，对其上诉请求，本院予以支持。原判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国担保法》第二十六条、《中华人民共和国特权法》第一百七十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2014）云民商初字第477号民事判决第一项、第二项、第三项，即一、解除原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行与被告年欣于2007年9月30日签订的《个人住房借款合同》；二、被告年欣于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行借款本金132424.76元（利息及罚息随本金结清而止，至2013年12月16日，利息为1011.41元，罚息为11.9元）；三、原告中国建设银行股份有限公司贵州省分行对被告年欣名下位于贵阳市云岩区百花山路金狮小区巫峰组团41栋2单元6层1号房屋及其土地使用权享有优先受偿权，并有权以该房产折价或者以其拍卖、变卖的价款优先受偿；二、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2014）云民商初字第477号民事判决第四项；三、贵州劲嘉房地产开发有限公司对本案上述债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍计算后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）一审案件受理费3159元，由年欣、贵州劲嘉房地产开发有限公司共同负担；二审案件受理费3159元，由年欣、贵州劲嘉房地产开发有限公司共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢清明代理审判员  余 鑫代理审判员  程 奕二〇一五年四月二十九日书 记 员  张玉梅