江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2015）泰济民初字0782号原告程桂庚。委托代理人李秋石（系特别授权），天津百策律师事务所律师。被告泰兴市房屋征收中心，登记机构类型为事业法人，住所地泰兴市曾涛路**号。法定代表人秦开泽，主任。委托代理人羊圣林，江苏兴泰律师事务所律师。被告泰兴市欣顺房屋征收事务所，登记机构类型为民办非企业单位，住所地泰兴市文昌路**号。法定代表人秦开泽，主任。委托代理人成美（系特别授权），泰兴市欣顺房屋征收事务所工作人员。原告程桂庚与被告泰兴市房屋征收中心（以下简称征收中心）、泰兴市欣顺房屋征收事务所（以下简称征收事���所）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案受理后，依法由审判员杨惠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程桂庚及其委托代理人李秋石、被告征收中心的委托代理人羊圣林、被告征收事务所的委托代理人成美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年7月17日，迫于政府规定的征收期限，原告草草与被告签订了1份《国有土地上房屋征收补偿协议》（以下简称《征收补偿协议》），就原告所有的坐落于泰兴市车站路6号2-105的一幢二层住宅房屋征收补偿事宜进行了约定：原告自愿选择补偿方式为房屋产权调换方式，产权调换房位于原公路管理站，套数为1套，建筑面积总计为125平方米，产权调换房价值为733500元。被征收房屋与产权调换房价值差价为952662元，其他补偿包括装饰装修、附属物补偿235897元、搬迁费4521元、临时安置��54254元、移机费1032元、自建房7110元，以上合计1255476元，在原告按约定期限于2013年7月31日前腾空被征收房屋并交被告验收合格后，由被告在3个工作日内足额支付给原告。协议中还约定：被告另行给予原告按以上约定期限腾空房屋并交付验收的提前搬迁奖励45212元（按确认的合法建筑面积226.06平方米、以每平方米200元标准计算），及原告所在单元小组内所有被征收户于2013年7月31日前签订征收补偿协议并腾空交房情况下的项目联动奖励45212元，合计90424元。协议签订后，双方均已按以上约定全部履行完毕，房屋现已被拆除。事后原告发现，被征收房屋仍有部分实际使用面积没有被计算在应予补偿的范围内：一是房屋三层内檐高2.2米以下部分（2.2米以上部分已计算补偿）尚有计15.05平方米的面积，按照建设部《建设工程建筑面积计算规范》（编号GB／T50353-2005）��3.0.1.2条的规定，“净高在1.20米至2.10米的部位应计算1／2面积”，故应增加补偿面积7.525平方米；二是一层全封闭走廊，补偿协议中仅计算了一半面积为6.332平方米的补偿；该两项遗漏计算补偿的面积共13.857平方米，均应按照既签征收补偿协议中相对应的项目补偿标准予以足额补偿。原告多次找过两被告和房屋所在地块拆迁项目部、指挥部以及拆迁包保单位等进行交涉，经项目指挥部同意被告仅于2014年3月按每户15000元标准给予原告增加补偿。原告认为，由于被告未对上述争议面积进行合理提示、合法认定，造成原告对本次房屋征收补偿面积的错误认识，属于民事法律上的重大误解，使原告签订协议的行为后果与自己的真实意思相悖，并造成重大的损失，被告应按《合同法》第四十二条的规定赔偿原告相关损失。请求判令：1、双方《征收补偿协议》中第一条“经确认的合法建筑面积226.06平方米变更为239.917平方米”。2、两被告连带支付原告对以上增加面积部分按《征收补偿协议》约定标准计算的“被征收房屋补偿价”104814.3元。3、两被告连带支付原告对以上增加面积部分在装饰装修、附属物补偿、搬迁费、临时安置费和货币补偿奖励等项目下按协议约定的单位面积补偿标准计算的“其他补偿”18062.8元。4、两被告连带支付原告按200元／平方米标准计算的提前搬迁奖励和拆迁户联动奖励5542.8元。以上四项两被告合计应给付人民币128419.9元。本案诉讼费由被告负担。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、《征收补偿协议》。2、2013年11月18日，以“公路管理站项目部”名义出具给“市城市改造建设指挥部”的“关于解决公路管理站地块部分小二层住户房屋征收相关问题的请示”。3、2014年1月27日，以“公路管理站项目部”名义出具的“关于车站路6号15户小二层住户房屋征收有关情况的说明”。4、分别显示原告房屋被拆除前一楼走廊和三层坡屋内部样貌的照片各一张。两被告辩称，原告的诉讼请求没有事实依据和法律根据，要求变更房屋补偿面积的理由不能成立，依法应予驳回。理由是：1、原告起诉已超过诉讼时效。依据《民法通则意见》第73条的规定，对可变更或可撤销的民事行为自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或撤销的，人民法院不予保护。原被告于2013年7月17日签订协议，原告于2015年8月26日递交诉状，显然已超过法定期限。2、双方签订的《征收补偿协议》不存在所谓的重大误解和显失公平，不符合可变更或可撤销的构成要件。《征收条例》第19条规定，被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产评估机构按照《房屋征收评估��法》评估确定，《国有土地上房屋征收评估办法》第9条规定，对已登记的房屋其性质、用途和建筑面积一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准，对于未登记的建筑应当按照市县级人民政府的认定、处理结果进行评估。本案中2013年6月15日泰兴市城建办对原告被征收房屋未登记的部分建筑面积已作出认定，并有处理结果，评估机构据以评估、征收部门据以补偿，均符合法律法规的规定。3、原告诉称的对其房屋建筑面积的诉求适用的是关于建筑工程建筑面积计算规范，该规范适用的范围是针对新建、扩建、改建的工业和民用建筑工程的建筑面积的计算，作为计算工程量的主要指标；而房屋征收过程中房屋产权面积的计算是依据房产测量规范，该规范适用于房屋产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费计算等，规范中规定檐高2.20米（含2.20米）以上的部���计算建筑面积，檐高2.20米以下的不计算建筑面积。被告提交了下列证据：1、“泰兴市城市改造建设指挥部办公室文件”--《关于公路管理站地块相关问题会商意见的备忘录》（下称《会商意见备忘录》），用以证明：2013年6月14日晚，由“市城市改造建设指挥部办公室”牵头，召集市政府办、住建局、国土局、交运局、物价局等部门，召开专门会议，专题研究车站路6号4幢10间5层（局部6层）商住楼和16户小二层房屋产权确认的相关问题，经集体会商，形成一致处理意见，即“根据市政府（2000）2号市长办公会议纪要精神及建设、国土等部门的相关批文……，对16户小二层的局部三层52.86平方米产权予以照顾确认，补偿并安置，同时从补偿款中每户扣除一、二层与局部三层的等面积单位购买差价23787.00元（450.00元×52.86平方米）。该16户院内外其它无证违章建筑一律按重置价结合成新予以补偿”。2、被告调取的已因征收而被“注销”的原告被拆迁房屋原产权证，显示登房屋总层数为2层、用途为住宅、建筑面积164.88平方米。另在“附记”中注明“另有三层阁楼建筑面积52.86平方米”。3、2013年8月29日泰兴市房屋产权监理所出具的“房屋登记补充确认单”1份，载明：产权人程桂庚，房屋坐落泰兴市车站路6号2-105室，未登记面积61.18平方米，确认产权面积61.18平方米。确认依据是，根据泰兴市人民政府房屋征收决定公告（2013）3号文《关于鼓楼桥西侧及周边区域房屋征收补偿方案》、城市改建办《关于公路管理站地块相关问题会商意见的备忘录》。经质证，被告对原告证据1无异议。对证据2认为仅是项目部的请示，不是有权部门的最后认定结果，故与本案没有关联性。对证据3认为仅说明在签订协议后由于被征收户反复���缠，项目部给出了参考意见，指挥部给出了每户予以15000元适当补偿的协调意见，但两被告既没有同意也没有支付该款项。原告对被告提交的证据1即指挥部文件，认为是复印件，真实性不予认可，且系内部文件，其效力不应高于法律法规。对证据2和3，即房产证和房屋产权确认单的真实性没有异议，但认为不具有关联性，理由是原告对已经补偿过的房屋面积并没有异议，现诉请主张只是对遗漏计算补偿的房屋面积有异议，另外确认单上最后同意确认房屋面积的签名也不是原告本人，而是被告内部人员。由原被告举证质证及法庭调查，本院确认以下事实：1、2013年7月17日，原被告签订了1份《征收补偿协议》，就原告所有的一幢二层住宅房屋征收补偿事宜进行了约定，补偿方式为房屋产权调换，产权调换房位于原公路管理站，套数为1套，建筑面积���计为125平方米，产权调换房价值为733500元。被征收房屋与产权调换房价值差价为952662元，其他补偿包括装饰装修、附属物补偿235897元、搬迁费4521元、临时安置费54254元、移机费1032元、自建房7110元，以上合计1255476元。原告按约定期限腾空房屋并交付验收的提前搬迁奖励及项目联动奖励合计90424元。协议签订后，原告按约定腾空房屋并交付，被告按约定履行全部支付款项义务。房屋现已由被告拆除。2、原被告签订《征收补偿协议》前，关于如何确定原告待征收拆迁房屋的“合法建筑面积”，除房产证登记的面积外，泰兴市房屋产权监理所进行了补充确认，双方据此对照市政府《关于鼓楼桥西侧及周边区域房屋征收补偿方案》所公布的具体补偿办法计算出产权调换后应予补偿的数额。3、原告在双方均已按《补偿协议》履行完毕后，认为对自己房屋应给予征收补偿的建���面积计算少了，继续多次向本案被告以及项目部、拆迁包保单位、拆迁指挥部等提出交涉，对指挥部提出的由项目部按每户15000元标准增加额外补偿的协调意见仍然不同意，故以平等主体间合同法律关系为基础，提出关于变更（增加）应予补偿建筑面积和连带给付（赔偿）相应项目下征收补偿款的竞合之诉。本案的争议焦点：1、涉及对原告住宅房屋的第三层坡屋和一楼全封闭走廊中一部分未经登记和协议补偿的建筑面积的确权认定，是否属于由原被告以民事合同进行约定的范畴。2、对原告所谓存在争议的部分建筑面积的确认事项，在签订《征收补偿协议》时，被告是否有进行合理提示、合法认定的先合同义务即是否存在缔约过失责任，原告以存在重大误解为由要求变更合同、赔偿损失的理由是否成立。3、原告关于变更“合法建筑面积”的理由不成立的���况下，两被告是否仍应当按重置价结合成新，连带支付原告所谓争议部分建筑面积的房屋补偿价金以及相应项目的征收补偿款？本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原被告双方签订的《征收补偿协议》，属于民事合同，依法成立生效，且双方均已按约定履行完毕，合同的权利义务因债务履行而终止，依诚信原则，原被告任何一方无法定正当理由，均不得擅自变更或解除合同。关于争议焦点1原被告双方签订了《征收补偿协议》，合同订立的背景和目的，针对的是原告所有的位于国有土地上的房屋征收拆迁特定事项，故涉及双方相关民事权利与义务的约定除应遵循《合同法》，还应受《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称《征收与补偿条例》）调整和规范。《征收与补偿条例》第二十五条第一款规定，“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”第二十四条第二款规定，“市、县级人民政府作出房屋征收补偿决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”结合本案事实，虽然原被告签订的《征收补偿协议》第一条“被征收房屋概况”中，有“经确认的合法建筑面积226.06平方米”之表述，但这仅仅是对标的状况所作的一种客观描述和说明，依据的��行政确认意见，虽然不是必须经由协议双方合意一致才能予以确定的结果，但最终结果亦得到了原告的认可，从而在此基础上经由双方协商一致达成征收补偿协议，因为在签订《征收补偿协议》之前，已有过针对“确认合法建筑面积”的行政处理过程。原告房屋产权证上经过登记的建筑面积本来只有164.88平方米，之所以有在“附记”中出现“另有三层阁楼建筑面积52.86平方米”，以及由房屋产权监理所出具“房屋登记补充确认单”1份，确认（增补）产权面积61.18平方米，一方面，因为有关行政部门已经按照《征收与补偿条例》的规定在其职权范围内履行了调查、认定和处理的职责，由《会商意见备忘录》公文书证在案佐证；另一方面，正因为是在已有行政部门对未经登记的房屋建筑面积作出了认定和处理的前提下，才有为了促进顺利签约和搬迁，综合考量原告房屋���际状况和其对拆迁期许利益诉求的情况，被告作为需要支付对价的合同一方对自己在《征收补偿协议》中合同利益作出一定的妥协性意思表示，即将超出房屋权属证书原始记载的建筑面积范围以外的部分建筑物或构筑物，一并比照权属证书内经原始登记的建筑面积之相同补偿标准，从宽计算房屋补偿价款，而非简单对照明显远低于“产权证登记面积”补偿标准的“重置价”标准予以补偿的处理对待。因此，原告现再次诉求对原住宅房屋的第三层坡屋和一楼全封闭走廊中一部分既未经登记、也未予协议补偿的建筑面积重新予以确权认定，显然不属于可以由双方直接以民事合同方式予以确认的范畴。关于争议焦点2《征收与补偿条例》第二十一条第一款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。本案原告自愿选择房屋产权调换的征收方式，则被告在双方签订协议后即享有对被征收房屋以拆除为目的的处分权。按照《合同法》和《征收与补偿条例》的相关规定，对于原告所有的房屋中所谓存在争议的部分建筑面积，作为被告，既无法定授权可以进行“合法认定”，当然也不符合依法律规定或双方其他约定而应负担所谓“合理提示”之先合同义务并因此须承担缔约过失责任的情形。原告述称的“重大误解”，只是其单方面对于应通过行政程序得到关于未经登记部分建筑面积确权认定的处理结果的认识和理解偏差，故原告据此提出以撤销生效合同为前提条件的变更合同并赔偿损失的理由不能成立。关于争议焦点3原告的三项给付请求均是建立在对被征收房屋的“合法建筑面积”通过诉讼得到确认变更（增加）的基础之上，且给付请求数额均是比照得到行政确权后的“合法建��面积”的对应项目征收补偿标准加以计算。（1）依上文分析，原告关于变更“合法建筑面积”的请求，因不属于本案民事争议处理范畴，且其基于被告未履行先合同义务造成原告“重大误解”情况下变更应予补偿合法建筑面积和赔偿相关损失的理由，因缺乏责任构成要件而不能成立。故对原告按“合法建筑面积”补偿标准给付相应项目补偿款的请求不予支持。（2）原告自身对于因房屋被征收拆迁而可能涉及的巨额经济利益，应当持有高度审慎注意义务。按照平等、自愿、公平的合同原则和订立合同一般规则，双方签订《征收补偿协议》时，原告对于房屋的原产权状况、实际使用情况，以及超出164.88平方米产权证登记面积以外的部分已由行政部门经会商处理给予附一定条件的照顾性补充确认的变化内容，应该是清楚和理解的，协议中既有对主房屋概况“经确认的合���建筑面积226.06平方米”的概括性表述，也有协议第四条选择“房屋产权调换”方式下对包括“自建房”等在内所有双方确认补偿项目的具体补偿金额约定的列举式表述，应当认为双方已经对所有涉及征收拆迁须补偿的无论补偿项目类型还是计算标准方面的合同内容范围已在经过协商后达成具体明确的最后一致意见。虽然协议文本中未见赘述对主屋上局部三层和一楼走廊中未予补充确权认定的部分建筑面积究竟如何处理，但结合已查明的事实，可以推定为原告方对该少部分未登记建筑面积按重置价结合成新给予适当补偿之较小期许利益的主动放弃，是对被告已然作出利益让步表示，同时自家主屋上未经登记的所有建筑面积因其中大部分经协调得到行政部门照顾性质的“补充确权”而获得较多利益的情况下，所作出的对等善意表示，以及对可能获得的全部征收拆迁利��的概括性认同和接受，应当理解为系双方订立合同时互为妥协而达成合意的基础和前提。（3）《征收补偿协议》所涉权利义务因双方已完成按约定履行债务而终止，原告不能再据该协议主张新的合同债权。至于其通过其他非讼途径获得按每户15000元标准的额外补偿，应与本案双方间合同权利义务范围无涉。综上，原告的诉请没有事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十四条、第九十一条、《中华人民共和国国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条的规定，判决如下：驳回原告程桂庚的诉讼请求。案件受理费2870元，减半收取1435元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根���《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：泰州市财政局；开户行：泰州市农业银行海陵支行；账号：20×××88）。审判员  杨惠二〇一五年十二月八日书记员  周莉