山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第784号上诉人（原审被告）青岛国人集团有限公司。法定代表人赵洪祥，董事长。委托代理人陈为法，山东天华律师事务所律师。委托代理人翁继承。被上诉人（原审原告）青岛市市北区人民政府合肥路街道办事处杨家群村民委员会。法定代表人张忠辉，主任。委托代理人刘雪征，山东劳谦律师事务所律师。委托代理人孙菁，山东劳谦律师事务所律师。上诉人青岛国人集团有限公司（以下简称国人集团）因与被上诉人青岛市市北区合肥路街道办事处杨家群村民委员会（以下简称杨家群村委会）物权保护纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2013）北民初字第2921号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人国人集团的委托代理人陈为法、翁继承，被上诉人杨家群村委会的委托代理人刘雪征、孙菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨家群村委会在一审中诉称，1996年1月3日国人集团的分支机构青岛市市北区国人橡胶厂与杨家群村委签订租赁合同，约定杨家群村委租赁给国人集团土地8亩，租期28年，第二年租金8万元，第三年至第五年租金16万元，以后每年增加，第六年开始每年24万元。合同签订后，杨家群村委交付土地房屋，但国人集团违约，未按约支付租赁费。杨家群村委曾多次起诉国人集团支付租金，并起诉国人集团解除租赁合同。山东省高级人民法院及青岛市中级人民法院已判决解除了双方之间的租赁合同，而国人集团依然非法占用杨家群村委土地，并拒绝支付占用土地的费用，给杨家群村委造成了巨大的经济损失，为此杨家群村委曾诉至法院，要求国人集团赔偿非法占用土地期间的土地使用费损失，2013年1月青岛市市北区人民法院依法支持了杨家群村委的主张，判决国人集团支付杨家群村委土地使用费至2011年10月31日，但此后国人集团依然占用杨家群村委土地，土地使用费依然未支付，为此，杨家群村委再次诉至法院，请求：1、依法判令国人集团支付杨家群村委自2011年11月1日至2013年8月31日的土地使用费120266.78元；2、诉讼费用由国人集团承担。国人集团在一审中辩称，杨家群村委从未提交证据证明其有处分涉案土地的权利，杨家群村委并非适格的诉讼主体。本案涉及的土地已经进入合法的征用程序，该征用已得到市北区工业办公室、市北区人民政府、青岛市城市规划局、青岛市人民政府和山东省人民政府等各级部门的许可同意，并交纳了前期相关费用。本案是在特定历史时期下形成的土地使用关系，在相关的土地征用手续未完成前，双方应当按照之前租赁合同的标准交纳土地相关费用。请求依法驳回杨家群村委的诉讼请求。一审法院经审理查明，1997年5月28日，杨家群村委会作为甲方，青岛市市北区国人橡胶厂（系青岛国人集团公司分支机构）作为乙方，签订了租赁合同，约定租赁杨家群橡胶制品厂场地，占地8亩，期限自1997年4月1日至2025年4月1日，租赁费1997年每亩按5000元计算，自1998年元月1日始为第二年，租赁费按8万元计算，第三年至第五年每年给甲方即杨家群村委会16万元，第六年至第二十年每年付给甲方24万元，第二十一年至第二十八年在24万元的基础上每年递增5%。合同签订后，杨家群村委按约定交付了场地。2007年5月，杨家群村委以国人集团的欠交租赁费为由向一审法院提起诉讼，请求判令解除双方签订的租赁合同，返还场地，并支付欠付的租金及利息。一审法院于2007年12月10日做出（2007）北民一初字第396号民事判决，认为根据双方在政府主持下协商研究的事实，应认定双方均同意将原租赁合同变更为土地征用补偿合同并达成初步意向，因涉案土地权属并未发生变更，而国人集团一直占用，根据公平原则国人集团仍应参照原合同约定的标准支付使用费，据此判决国人集团支付杨家群村委人民币177.1666万元及利息损失，驳回了杨家群村委的其他诉讼请求。2008年12月18日，杨家群村委因国人集团拖欠其2007年7月1日至2008年11月30日的租赁费人民币46万元诉至一审法院，一审法院经审理认为，国人集团基于与杨家群村委会签订的租赁合同而一直占有使用权属仍为杨家群村委会的涉案土地，杨家群村委会按合同约定价格要求支付使用费并无不当，于2009年4月7日做出（2009）北民一民初字第99号民事判决，判令国人集团支付杨家群村委土地使用费人民币46万元。2009年9月23日杨家群村委诉至一审法院，要求国人集团支付自2008年12月1日至2009年8月31日期间的租赁费人民币18万元。一审法院经审理于2009年11月27日做出（2009）北民一民初字第768号民事判决，判令国人集团支付杨家群村委土地使用费18万元。2010年，杨家群村委因国人集团在判决生效后依然拖欠租金，拒绝履行生效判决，属于根本违约，为此诉至青岛市中级人民法院，请求依法判令解除双方当事人于1997年5月28日签订的租赁合同。青岛市中级人民法院于2010年7月1日作出（2010）青民一初字第20号民事判决，解除双方当事人之间于1997年5月28日签订的租赁合同。国人集团不服提出上诉，山东省高级人民法院于2010年11月29日作出（2010）鲁民一终字第170号民事判决，驳回国人集团上诉，维持原判。2010年12月21日杨家群村委诉至一审法院，要求国人集团支付2009年9月1日至2010年12月31日的租赁费32万元。2011年2月15日一审法院作出（2011）北民一民初字第112号民事判决，判令国人集团支付杨家群村委土地使用费32万元。2012年杨家群村委诉至法院，要求国人集团支付2011年1月1日至2011年10月31日的土地使用费60万元，一审法院经审理后作出（2012）北民一民初字第24号民事判决，判令国人集团支付杨家群村委土地使用费546666.67元、评估费5600元。该判决已生效。一审诉讼过程中，根据杨家群村委申请，一审法院委托青岛德铭资产评估有限公司对涉案土地在2011年11月1日至2013年2月28日期间的市场租赁价值进行评估。该评估机构作出（2014）德所司鉴字第4号资产评估报告书，评估的土地租赁价格为每亩土地年租金8.22万元。杨集群村委对该评估报告无异议；国人集团认为评估的价格过高，评估依据不明，没有相关参考依据予以证明。本案还涉及其他两个相关案件，涉案土地共有三块，三块土地位置不同，且只有一块土地有集体土地建设用地使用证，其他两块土地均没有，因此三块土地价值也不应当相同。杨集群村委申请评估的土地面积共102.7亩，预交评估费5.3万元，本案所涉土地面积为8亩，按比例杨集群村委因本案评估所预交的评估费约为4128元。一审法院认为，杨集群村委系涉案土地的使用权人，国人集团占有使用涉案土地，依法应当向杨家群村委支付占有使用费。双方之间签订的土地租赁合同已经解除，不宜再按照合同约定的租赁价格确定占有使用费，杨集群村委要求国人集团按照市场价格支付占有使用土地的费用，应予支持。国人集团称涉案土地已经被征用，不需交纳土地使用费，但国人集团提交的证据未能证明其所称的征用事实，故对国人集团的该项主张一审法院不予采信。国人集团认为（2014）德所司鉴字第4号资产评估报告书评估的价格过高、评估依据不明，但未对评估报告提出实质性的异议，且该评估报告由本院依法委托的评估机构作出，故一审法院对评估结论予以采纳。根据评估结论，涉案土地在2011年11月1日至2013年2月28日期间的租金价格为元876800元（82200元／亩×8亩＋82200元／亩×8亩÷12月×4月）。杨集群村委要求国人集团支付2011年11月1日至2013年8月31日期间的土地使用费1202666.78元，因杨集群村委对其中2013年3月至2013年8月期间的土地租赁价值未申请评估，故本案中对杨集群村委主张的该期间的土地使用费不予处理，对此杨集群村委可另行主张。参照评估结论，对杨集群村委的诉讼请求一审法院予以部分支持，国人集团应当支付杨集群村委2011年11月1日至2013年2月28日期间的土地使用费876800元。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第六十一条之规定，判决：一、青岛国人集团有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛市市北区人民政府合肥路街道办事处杨家群村民委员会土地使用费876800元；二、青岛国人集团有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛市市北区人民政府合肥路街道办事处杨家群村民委员会评估费4128元。如青岛国人集团有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15624元，青岛市市北区人民政府合肥路街道办事处杨家群村民委员会负担4234元，青岛国人集团有限公司负担11390元（青岛市市北区人民政府合肥路街道办事处杨家群村民委员会已预交，青岛国人集团有限公司于判决生效之日起十日内给付青岛市市北区人民政府合肥路街道办事处杨家群村民委员会）。宣判后，国人集团不服一审判决提起上诉。上诉人国人集团上诉请求撤销一审判决第一项，依法改判。其主要事实和理由为：参考涉案土地相邻地块的征收价格，一审评估的租赁价格过高，应当按照合同约定价格支付租赁费用。被上诉人杨家群村委辩称，双方当事人之间因上诉人经常违约导致解除合同，解除合同后上诉人仍占据使用涉案土地，应当按照评估价格予以支付，一审亦是依据评估部门的评估结论认定土地使用费，并无不当，请求予以维持。二审查明的事实与一审查明一致。本案经调解双方当事人未能达成一致。本院认为，双方当事人之间的土地租赁关系已经在此前的诉讼中予以解除，国人集团继续占有使用涉案土地，应依法向土地使用权人杨家群村委支付占有使用费。合同解除后，涉案土地的租赁费用可以参照市场价格予以确认，一审法院对此认定正确，本院予以确认。经一审评估鉴定，已对本案涉案土地的租赁价格予以认定，国人集团虽主张评估价格过高，并提出以相邻地块的征收价格做参考，但其提交的相邻土地的政府征收价格依据不充分，且政府征地价格系综合各种因素予以确认的，并不必然对涉案土地的租赁价格产生类比效应，因此，本院对国人集团的上述主张，不予采信。一审法院依据鉴定评估结论计算租金数额，认定得当，国人集团对于计算方式亦无异议，本院对此予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9368元，由上诉人青岛国人集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  董则明代理审判员  龙 骞代理审判员  王 蕾二〇一五年四月二十二日书 记 员  郭丹丹书 记 员  王庆光