上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第3114号原告沈辉，男，1984年2月5日出生，汉族，住上海市宝山区。委托代理人闫东方，上海旭灿律师事务所律师。被告上海智富茂城置业有限公司，住所地上海市南大路XXX号七区。法定代表人丁勤富，执行董事。委托代理人王欣。原告沈辉诉被告上海智富茂城置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈辉的委托代理人闫东方、被告上海智富茂城置业有限公司的委托代理人王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈辉诉称，2013年9月2日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定：原告购买被告位于上海市古浪路288弄《智富名品城名品公馆》6号3层301室房屋，总房价款为人民币4,044,825元(以下币种均为人民币)。被告应于2014年8月31日前将房屋交付原告。合同第十二条约定，被告逾期交房，应当支付违约金，逾期在90日内的，被告按照已付购房款的日万分之一支付违约金，超过90日，按照已付购房款的日万分之五支付违约金。合同签订后，被告如期缴纳购房款，但被告至今未交付房屋。后被告多次发来《业主告知函》，要求延期交房并单方降低违约金计算标准。原告认为根据合同约定，逾期90日前的违约金标准过低，应根据《合同法》第114条规定调整至日万分之三，逾期90日后的违约金标准依据合同约定为妥。经协商未果，现原告起诉法院，要求判令被告支付原告逾期交房违约金(自2014年9月1日至2014年11月30日，按日万分之三标准计算，2014年12月1日至实际交房之日止，按日万分之五标准计算)。被告上海智富茂城置业有限公司辩称，延期交房事实属实。但原告提出的违约金计算标准过高，申请法院减免违约金。根据补充条款一第七条第五项之约定，违约金应自2014年9月1日起按原告已支付房款价款的日万分之一计算。根据合同约定，原告应于2013年11月2日前向被告支付组合贷款283万元，但原告于2014年11月15日才支付贷款，原告逾期付款，应当支付逾期付款违约金。经审理查明，2013年9月2日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定：原告购买被告位于上海市古浪路288弄《智富名品城名品公馆》6号3层301室房屋，总房价款为4,044,825元。被告应于2014年8月31日前将房屋交付原告。合同第七条约定，原告若未按本合同约定的时间付款，应当向被告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。合同第十一条约定，被告定于2014年8月31日前将房屋交付原告，除不可抗力外。合同第十二条约定，被告逾期交房，应当支付违约金，违约金自2014年9月1日起，按已支付房价款的日万分之一计算。逾期超过90天，自91天起，被告应向原告支付的违约金按已支付房价款的日万分之五计算，若逾期超过180天，原告有权单方面解除合同。合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。付款方式和付款期限约定：原告应于2013年11月2日前向被告支付组合贷款283万元。补充条款第三条，关于付款方式(补充本合同第七条、附件一)第一款约定，原告委托被告代为办理有关贷款手续，原告应在签署买卖合同时签署贷款合同，提供贷款所需要的各类资料并支付所有相关费用，并且原告应严格按照被告通知的时间办理贷款所需的各种手续，如因原告原因未在银行规定的时间内完成相关手续造成逾期到账的，视为原告未按合同约定付款，逾期付款责任按合同第七条执行。第六款约定，如非因被告原因，包括但不限于按揭银行放贷慢、按揭银行贷款利率的优惠折扣变化致使原告要求变更按揭银行等第三方及原告原因，导致原告贷款未按期到被告账户，则视原告逾期付款，原告应按照本合同第七条的约定承担违约责任。补充条款第七条，关于房屋交付(补充本合同第十一条、十三条)第5款约定，被告如未按约交房，应当支付违约金，违约金按原告已支付房价款日万分之一计算，自2014年9月1日起算至被告通知交房之日。如因原告原因未能在被告通知交房之日前来办理交房手续，被告不承担逾期交房违约责任。合同签订后，原告按约支付首付款，贷款283万元于2013年11月15日到被告账户。被告至今未交付房屋。现原告诉讼来院，请求依法判决支持如其诉请。审理中，被告以违约金约定过高为由提出减免违约金的申请。原告同意逾期付款违约金在本案中一并予以解决，双方确认原告委托被告办理银行贷款手续以贷款支付房款。被告认可合同文本由其提供，其与所有购房人所签合同基本用同一版本的合同。本院认为，被告逾期交房属实，应当支付逾期交房违约金。关于违约金的标准，双方签订的《上海市商品房预售合同》约定2014年8月31日为交房时间。根据合同第十二条约定，被告未按约交房的，应当支付违约金：逾期90天前，标准按已支付房价款日万分之一计算；逾期自91天起，违约金按已支付房价款日万分之五计算。违约金自2014年9月1日起算至实际交付之日止。补充条款第七条第5款针对的是主合同第十一条及第十三条的补充，补充的重点是如因原告原因未能在被告通知交房之日前来办理交房手续，被告不承担逾期交房违约责任。至于逾期交房违约金日万分之一的标准并未与合同第十二条产生矛盾。关于逾期超过90天的情况，在该补充条款中未作约定，而在合同第十二条中作了补充约定。故，若逾期超过90天，仍应当以合同第十二条约定为准。因此本院对被告要求根据补充条款第七条第五款约定的标准支付违约金的抗辩意见不予采纳。被告逾期交房，应当根据《上海市商品房预售合同》第十二条约定的标准支付违约金。审理中，被告以约定违约金过高为由提出减免违约金的请求，本院认为系争房屋买卖合同是由被告提供的格式合同，被告应当严格按合同约定履行，因此本院对被告的该项请求不予准许。至于原告诉请要求上调违约金的标准，本院认为原告并未提供证据证明约定的违约金低于造成的损失，本院亦不予准许。原告诉请中违约金的计算日期与合同约定略有不同，但不加重被告的义务，本院对此予以准许。关于逾期支付房款的违约金，双方确认系争房屋贷款系原告委托被告办理。补充条款一第三条第六款规定，只要不是被告原因，贷款未按期到被告账户的，均视为违约。在被告负责与银行递交材料、进行沟通、办理相关手续的情况下，原告对办理贷款的进程显然是不知情的，在原告向被告递交了贷款所需资料后，因银行等其他原因导致逾期放款，逾期的责任若由原告承担，显然有失公平。第六款规定免除了被告的全部责任，加重原告责任，且该条款系被告提供的格式条款，根据法律规定，该格式条款应属无效。现被告未提供证据证明因原告原因导致银行贷款逾期到账，故本院对被告要求原告支付贷款逾期到账的违约金的抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：被告上海智富茂城置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告沈辉违约金(以人民币4,044,825元为基数，自2014年9月1日起至2014年11月30日止，按每日万分之一计算；自2014年12月1日起至实际交房之日止，按每日万分之五计算)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币50元，由被告上海智富茂城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 梁 斌代理审判员 张 端人民陪审员 浦 艳二〇一五年十二月三十一日书 记 员 陈文渊附：相关法律条文附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。