广州铁路运输第一法院行 政 判 决 书（2018）粤7101行初641号原告：连咏梅，女，1935年4月16日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：李安琦，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区吉祥路80号，统一社会信用代码114401003557431960。法定代表人：彭高峰，该委主任。委托代理人：张璐璐，该委工作人员。第三人：潘爱勤，女，1963年9月11日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。第三人：潘凯文，男，1937年11月15日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。两第三人共同委托代理人：吴宇志，广东广大律师事务所律师。两第三人共同委托代理人：刘晓绵，广东广大律师事务所实习律师。原告连咏梅诉被告广州市国土资源和规划委员会（以下简称市国规委）、第三人潘爱勤、潘凯文房屋登记一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告连咏梅的委托代理人李安琦，被告市国规委的委托代理人张璐璐，第三人潘爱勤、潘凯文的共同委托代理人吴宇志、刘晓绵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告连咏梅诉称，原告与第三人潘凯文同为广东工业大学退休教师，两人于1963年登记结婚，于1997年12月以两人的工龄购买位于广州市天河区××号（以下简称涉案房屋）的公有住房，所有权人登记为潘凯文，房产证号为穗房地证字第××号。2017年12月1日，原告经查册得知上述房屋在原告不知情的情况下，已于2007年通过赠与方式过户给原告的女儿潘爱勤名下，房产证号为粤房地证字第××号。涉案房屋为原告与潘凯文的夫妻共同财产，被告市国规委在办理涉案房屋的过户登记时，申请文件之一的《上市公有住房缴款表》亦明确产权人配偶为原告，但被告在明知潘凯文没有涉案房屋的独立处分权的情况下，仍为潘凯文办理涉案房屋的过户登记手续，程序违法，严重损害原告的合法权益。故请求法院：１、判决撤销粤房地证字第××号房产登记；２、判决撤销粤房地证字第××号房产证；３、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，因根据被告市国规委的答辩显示第三人潘爱勤向被告提出遗失、变更登记申请，被告重新向第三人潘爱勤核发了粤（2017）广州市不动产权第××号不动产权证，故原告变更诉讼请求为：１、判决撤销被告核发的粤房地证字第××号房产证；２、判决撤销被告核发的粤（2017）广州市不动产权第××号不动产权证；３、被告承担本案诉讼费用。被告市国规委辩称，一、原告提起本案诉讼已超过法定起诉期限。我委于2007年5月10日核准2007登记字××号房屋登记，第三人于2007年5月30日领取粤房地证字第××号房地产权证，原告作为潘凯文的配偶、潘爱勤的亲属，在发证的十多年间不可能不知道涉案房屋已登记在潘爱勤的名下，现原告提起诉讼，明显超法定起诉期限，请求法院驳回原告的起诉。二、我委核准2007登记字1049353号房屋登记并核发粤房地证字第××号房地产权证的行政行为事实清楚、程序合法，并无不当。广州市天河区××号原产权人为潘凯文。2007年2月15日，第三人向我委报告穗房地证字第××号房地产证遗失，登报发布遗失声明后，于2007年4月10日，向我委申请遗失及赠与登记并提交了相关资料，我委以07登记××号案受理。根据《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定，经我委审核，涉案房屋登记簿及穗房地证字第××号房地产证均记载涉案房屋的全部产权份额属于潘凯文一人所有，其有权对涉案房屋进行处分。第三人在办理房地产权证遗失手续时，按照法定程序在报纸上发布了遗失声明，在声明公告期内，我委并未收到任何异议反馈信息。第三人在申请登记时，提交有经过国外公证机构公证，我国领事馆认证的赠与书。我委依此办理涉案不动产登记时，未有相反证据推翻该公证书，依据该公证书办理登记合法有据。我委在该案收件、受理、审查等环节中，始终严格按照法律、行政法规、规章的规定，依法行政，不存在违法情形，尽到了法律规定的审慎审查职责和义务，不存在侵犯原告合法权益的情形和行为。三、本案应中止诉讼，并遵循先民事后行政的司法原则。我委办理涉案房屋登记，是基于潘凯文与潘爱勤的赠与公证书，在该赠与公证书仍然合法有效的前提下，原告要求撤销涉案的登记行为不符合《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定。四、因第三人潘爱勤申请变更、遗失登记，涉案房屋已以2017登记字××号核准登记。2017年4月19日，潘爱勤向我委申请变更、遗失登记，我委以2017登记字××号受理。我委经审核，依据《不动产登记暂行条例》《广州市城镇房地产登记办法》第二十六条之规定，于2017年4月23日核准登记，向潘爱勤核发了粤（2017）广州市不动产权第××号不动产权证。原2007登记字××号房屋登记及核发的粤房地证字第××号房地产权证，已因遗失换证而作废。五、我委依据《广东省城镇房地产权登记条例》第三条、第四条、第八条、第九条，核准2007登记字××号房屋登记，并核发粤房地证字第××号房地产权证。六、原告的诉讼请求第1、2项涉及两个具体行政行为，违背了行政诉讼一行为一诉原则。综上所述，原告的起诉没有事实和法律依据，请法院驳回原告的起诉。第三人潘爱勤、潘凯文述称，一、对被告市国规委的答辩意见没有异议，认同其答辩意见。二、原告提起本案诉讼已超过法定的起诉期限。原告对赠与过户涉案房屋是知情且同意的，原告作为潘凯文的配偶、潘爱勤的母亲，这十年多时间不可能不知道房子登记在谁的名下，且涉案房屋是广东工业大学的房改房，房改房上市交易或过户需报送原单位盖章确认，原告作为退休教师很多事务需要回原单位办理，这十年多的时间，原告不可能不知道涉案房屋已通过赠与过户给潘爱勤。三、2007年将涉案房屋赠与过户给潘爱勤是原告与潘凯文夫妻两人的共同决定，是夫妻共同的真实意思表示。原告与潘凯文共同决定将涉案房屋赠与潘爱勤，因当时原告身体不好，为方便在国内办理各种手续，两人在美国律师处办理了授权委托手续，且在2006年、2012年赠与前后两次在美国律师处签署了同样全权委托潘凯文、潘爱勤有权处分他们名下的所有财产委托书，也包含将房产赠与潘爱勤，并进行了公证及认证，且2017年6月9日原告亲笔写下将涉案房屋赠与潘爱勤是其与潘凯文的心愿，所以原告对于潘凯文2007年将涉案房屋赠与过户给女儿潘爱勤是知情并且同意的，是原告和潘凯文共同决定的。四、被告市国规委核准涉案房屋登记并核发房地产权证的行政行为事实清楚、符合程序规定，合法合理。2007年过户是基于领事馆出具的赠与书，而非普通的国内过户，领事馆对2007年的赠与书的内容及真实性负有完全法律责任，如原告不服该赠与书，应另行诉讼。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告连咏梅与第三人潘凯文于1963年登记结婚，第三人潘爱勤为原告连咏梅与第三人潘凯文的女儿。广州市天河区××号（即涉案房屋）系原告连咏梅与第三人潘凯文于1998年12月向两人的工作单位广东工业大学购买的房改房，原广州市国土局、房地产管理局于1999年3月23日向第三人潘凯文核发了穗房地证字第××号《房地产证》，其中记载权属人潘凯文，房屋占有份额全部，总建筑面积100.48㎡，备注房改售房，房款付清，成本价。2007年2月15日，第三人潘凯文的代理人潘爱勤向原广州市国土资源和房屋管理局报告穗房地证字第××号房地产证遗失并提出房地产证遗失补办申请，后登报发布遗失声明。2007年4月10日，第三人潘爱勤向原广州市国土资源和房屋管理局提出遗失、赠与登记申请，并提交身份证明、经认证的公证赠与书、委托书、房地产权证遗失声明及报纸登报声明、《无偿赠与及继承不动产土地增值税、营业税及附加、个人所得税纳（免）税证明》、契税完税证、房地产平面附图等资料，其中经认证的2007年2月6日公证赠与书载明：潘凯文作为赠与人，潘爱勤作为受赠人，潘凯文作为座落在广东省广州市××号产权的所有人，自愿将上述房产及内容百分之百赠送给女儿潘爱勤。原广州市国土资源和房屋管理局以07登记××号予以受理，后经审核，于2007年5月10日予以核准登记，于2007年5月30日向第三人潘爱勤核发粤房地证字第××号《房地产权证》，其中载明权属人潘爱勤，身份证号码Ｒ××××,房屋所有权来源赠与，房屋用途居住用房，占有房屋份额全部，房屋所有权性质私有房产，土地使用权性质国有土地使用权，房地座落天河区先烈东路××号房，建筑面积113.4平方米，套内建筑面积100.48平方米。2017年2月23日，第三人潘爱勤向被告市国规委提出遗失房产证公示申请。2017年4月19日，第三人潘爱勤向被告市国规委提出不动产变更登记（由香港证件变更为公民身份证）及遗失房产证申请，并提交了身份证明、委托书、《房地产证》遗失声明及网上公告、测绘图等资料，被告市国规委以17登记××号予以受理，经审核，于2017年4月23日予以核准登记，于2017年4月27日向第三人潘爱勤核发粤（2017）广州市不动产权第××号《不动产权证》，变更了权属人的身份证号码。原告以涉案房屋作为夫妻两人共同购买的房改房赠与第三人潘爱勤未经其同意，被告未尽审慎审核义务为由，诉至本院，要求撤销粤房地证字第××号《房地产权证》及粤（2017）广州市不动产权第××号《不动产权证》。另查明，2001年原广州市国土局、房地产管理局更名为广州市国土资源和房屋管理局，2015年由于机构改革，原广州市国土资源和房屋管理局对房屋登记的行政职权现由被告市国规委行使。2006年8月4日，原告连咏梅在美国加利福尼亚州圣马特奥郡公证员面前签署两份《通用委托书》，分别指定第三人潘凯文、潘爱勤为受托人全权代表原告，除以下权利受限制：１、将我的资产用于履行自己应承担的，不应由我承担的法律责任；２、行使任何受托人是财产授与者，而我是受托人的不可撤销的信托授予的任何信托权力；３、行使我为受托人投保的人寿险保单的所有权所附带的权利。上述两份《通用委托书》均经中华人民共和国驻旧金山总领事馆认证。2018年4月7日，第三人潘凯文出具《声明书》，声明2007年办理赠予时，将房产赠与潘爱勤是其与连咏梅的真实意思表示。上述《声明书》经中华人民共和国驻旧金山总领事馆认证。以上事实，有房地产证存根、查册表、房地产登记申请表、身份证明、房地产权证遗失声明、经认证的公证赠与书、委托书、市国土房管局土地出让金收款通知、广东省政府性基金（资金）通用票据、上市公有住房缴款表、契税完税证、房地产平面附图、受理回执、广州市公有住房售价评估表、出售公有住房缴款明细表、结婚证及当事人的陈述等证据证实。本院认为：关于本案是否超过起诉期限的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”本案中，原告主张其于2017年12月查册时才得知涉案房屋于2007年通过赠予方式过户到第三人潘爱勤名下，被告及第三人虽抗辩原告自发证之日起至今十几年不可能不知道涉案房屋已登记在潘爱勤名下，原告起诉超过法定起诉期限，但被告及第三人并未举证证明原告提起本案诉讼已超过法定起诉期限，故本院对被告及第三人的上述意见不予采纳。原告提起本案诉讼未超过法定起诉期限。关于本案是否需要中止审理的问题。原告以涉案房屋作为夫妻两人共同购买的房改房赠与第三人潘爱勤未经其同意，被告未尽审慎审核义务为由提起本案诉讼，本院依法向原告释明，原告表示其认为被告审查不严、违反法定程序办理过户登记手续而要求撤销房地产权证登记，并坚持直接提起行政诉讼，故本案不符合中止审理的情形。关于两行政行为一并审理的问题。因原告所诉的涉案两行政行为均为房屋登记行为且系关联性行为，均符合法定起诉条件，如要求原告分案起诉，将增加双方当事人讼累且造成司法资源的浪费，故本院一并予以审查。《广东省城镇房地产权登记条例》第三条规定：“县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，受本级人民政府的委托，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。”据此，被告市国规委依法享有对涉案房屋进行登记的职权。《广东省城镇房地产权登记条例》第八条规定：“下列房屋所有权与所占用土地的使用权相统一的房地产应当在规定期限内向房产管理部门申请房地产权属登记：……（五）已经确认权属的房地产发生买卖、赠与、交换、继承、析产、分割、合并或者房地产现状变更的，有关当事人应当自有关合同签订之日或者有关法律文件生效之日起三十日内申请办理转移、转让或者变更登记，换领新的房地产权证；……权利人居住在香港特别行政区、澳门特别行政区内的，申请期限为六个月，居住在台湾省或者国外的，申请期限为一年。权利人因不可抗力或者其他正当理由不能在规定的期限内申请登记的，在障碍消除的五日后，顺延登记期限。”第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”本案中，原告于2006年8月4日出具公证《通用委托书》，分别指定第三人潘凯文、潘爱勤为受托人全权代表原告，据此，潘凯文、潘爱勤有权在该《通用委托书》的授权范围内对涉案房屋作出处理；后第三人潘凯文于2007年2月6日出具公证赠与书，将涉案房屋赠予第三人潘爱勤，并未超出上述《通用委托书》的授权范围；由此，涉案房屋作为房改房上市，应视为原告及第三人潘凯文均同意将涉案房屋赠予第三人潘爱勤。第三人向原广州市国土资源和房屋管理局提出遗失、赠与登记申请，并提交相应的材料，原广州市国土资源和房屋管理局以07登记××号予以受理，后经审核，向第三人潘爱勤核发粤房地证字第××号《房地产权证》，符合上述法律规定，并无不当。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条规定：“不动产权属证书或者不动产登记证明污损、破损的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者不动产登记证明。不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。不动产登记机构补发不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当将补发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明“补发”字样。”第三十七条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）发生变更的材料；……（六）其他必要材料。”第三人潘爱勤向被告市国规委提出遗失房产证及不动产变更登记申请，并提交了相应的材料，被告市国规委以17登记××号予以受理，经审核，向第三人潘爱勤核发粤（2017）广州市不动产权第××号《不动产权证》，符合上述规定，并无不当。综上所述，原告要求撤销涉案粤房地证字第××号《房地产权证》及粤（2017）广州市不动产权第××号《不动产权证》没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告连咏梅的诉讼请求。案件受理费50元，由原告连咏梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长  蔡雅红人民陪审员  邓金兰人民陪审员  冼静文二〇一八年六月十三日书 记 员  肖曼菲