上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民三（民）初字第171号原告上海大至物业管理有限公司。法定代表人任鹏，总经理。委托代理人吴文明，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告刘群明。原告上海大至物业管理有限公司（以下简称“大至物业”）诉被告刘群明物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月26日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2015年3月24日公开开庭进行了审理。原告大至物业的委托代理人吴文明到庭参加了诉讼，被告刘群明经本院以公告方式传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告大至物业诉称，2004年8月底，上海三原绿庭物业管理有限公司（以下简称“三原物业”）与上海绿庭四季花城房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，为八字桥路XXX弄“百合苑”小区提供前期物业管理服务，合同期限为2004年9月1日至“百合苑”小区业主大会成立并签订物业管理服务合同时止。合同另约定，若业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起按应缴纳费用日千分之三加收滞纳金。2013年4月，原告开始管理百合苑小区，并且与三原物业签订债权转让协议，约定，三原物业将其管理期间全部债权转让给原告。被告房屋坐落于上海市奉贤区八字桥路XXX弄百合苑218号XXX室，按照《前期物业管理服务合同》约定，被告应每月支付物业管理费，但被告一直拖欠。故原告诉讼来院，要求判令被告支付2007年10月至2014年12月物业服务费人民币（以下币种同）20，279.70元并支付逾期付款违约金20，279.70元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：判令被告支付2007年10月至2014年12月物业服务费20，278.40元并支付逾期付款违约金20，278.40元。原告大至物业针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：1、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、常住人口信息各1份，旨在证明被告是系争房屋的业主，房屋面积的事实；2、《前期物业管理服务合同》1份，旨在证明上海绿庭物业管理有限公司与上海绿庭四季花城房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定了服务期限、收费标准和违约责任；3、上海市奉贤区物价局出具的《住宅物业服务收费标准确认表》1份，旨在证明上海绿庭物业管理有限公司在前期物业管理服务中的实际收费标准为：高层每月1.50元／平方米、别墅每月1.51元／平方米；4、《物业服务合同》1份，旨在证明上海市奉贤区百合苑小区业主大会已经成立，并于2013年3月16日与原告大至物业公司签订了物业服务合同，合同约定了服务期限、收费标准和违约责任；5、企业名称变更预先核准通知书2份，旨在证明上海绿庭物业管理有限公司的企业名称先是变更为“上海三原绿庭物业管理有限公司”，后又变更为“万群物业公司”；6、债权转让协议书1份，旨在证明万群物业公司将其管理百合苑小区期间未收的物业管理费债权转让给原告大至物业公司。被告刘群明未作答辩，也未提供任何证据。对原告大至物业提供的证据，经审查核对，本院认为，原告提供的证据均真实、合法，且与本案有关联，本院均予以采纳。基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实，被告系坐落于上海市奉贤区八字桥路XXX弄百合苑218号XXX室的业主，上述房屋建筑面积155.39平方米。2004年8月底，上海绿庭物业管理有限公司与上海绿庭四季花城房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由上海绿庭物业管理有限公司为百合苑小区提供前期物业管理服务，合同期限自2004年9月1日起至百合苑小区业主大会成立并签订物业管理服务合同时止。物业管理费为：别墅1.60元／平方米、高层1.80元／平方米、多层1.20元／平方米；对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，上海绿庭物业管理有限公司可以从逾期之日起按应缴费用日千分之三加收滞纳金。2006年6月12日，上海市奉贤区物价局出具《住宅物业服务收费标准确认表》1份，确认百合苑小区的物业服务收费标准为：高层每月1.50元／平方米、别墅每月1.51元／平方米。上海绿庭物业管理有限公司的企业名称变更为上海三原绿庭物业管理有限公司后，又变更为万群物业公司。2013年3月16日，上海市奉贤区百合苑小区业主大会与原告大至物业公司签订了《物业服务合同》1份，约定自2013年4月1日起至2018年3月31日止，由原告大至物业公司为百合苑小区提供物业管理服务，物业服务费的收费标准为：高层住宅每月1.50元／平方米（底层1.10元），复式住宅每月1.50元／平方米（底层1.10元），别墅每月1.51元／平方米；物业管理费按月交纳，业主应在每月10日前履行交纳义务，逾期交纳的，业主应对未缴纳部分按每日千分之三加付违约金。2013年4月10日，原告与万群物业公司签订《奉贤区百合苑小区物业债权转让协议书》1份，约定截止至2013年3月31日，万群物业公司在百合苑小区未收的物业管理费债权共计2，584，937.30元，万群物业公司将此债权转让给原告，债权转让后，万群物业公司不得再就此债权向原告及百合苑业主主张任何权利。原告按约提供了物业服务，但被告自2007年10月起至2014年12月未交纳过相关的物业服务费用。因原告多次催讨无着，遂涉讼。本院认为，物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。业主在物业管理活动中，应当按照物业服务合同的约定接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳相关的物业服务费用。在业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主均具有约束力。本案中，万群物业公司按照《前期物业管理服务合同》、原告按照《物业服务合同》的约定对百合苑小区进行物业管理服务，被告作为业主理应按照约定及物业管理的相关规定按时交纳物业服务费，其未按约按时交纳，应承担相应的民事责任。万群物业公司将其对被告享有的物业服务费债权转让给原告大至物业，系其对权利的自由处分，于法无悖，本院依法予以确认。原告要求被告支付自2007年10月至2014年12月的物业服务费20，278.40元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。另，根据《前期物业管理服务合同》及《物业服务合同》的约定，业主未按期交纳物业服务费的，需支付相应违约金，违约金数额以未缴纳部分按每日千分之三计算。被告逾期未交纳物业服务费的行为已然构成违约，原告向其主张违约金合法合理，按照合同约定的方式计算被告需支付的违约金已经超过本金，现原告自愿按照物业服务费本金金额主张违约金，于法无悖，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘群明于本判决生效之日起十日内支付原告上海大至物业管理有限公司自2007年10月起至2014年12月止的物业管理费人民币20，278.40元；二、被告刘群明于本判决生效之日起十日内偿付原告上海大至物业管理有限公司上述欠款的逾期付款违约金人民币20，278.40元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币813元，由被告刘群明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。人民审判员  杨士芳审 判 长  张 慧代理审判员  裴孙英人民陪审员  顾秀英二〇一五年四月七日书 记 员  陈 艳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：…….（五）按时交纳物业服务费用。……第十二条……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。……三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审判。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。