河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）许民终字第2033号上诉人（原审被告）朱铁勇，男，1982年5月21日生，汉族，住河南省许昌县。委托代理人王军民河南先利律师事务所律师被上诉人（原审原告）王庆生，男，1953年8月10日生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。被上诉人（原审原告）王平安，男，1977年5月18日生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。二被上诉人委托代理人郭世雨，河南天时达（郑州）律师事务所律师上诉人朱铁勇因与被上诉人王庆生、王平安房屋租赁合同纠纷一案，不服魏都区人民法院（2015）魏民一初字第242号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人朱铁勇的委托代理人王军民、被上诉人王庆生、王平安的共同委托代理人郭世雨到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审查明，2012年4月11日原告王庆生委托朱胜峰（甲方）与被告朱铁勇（乙方）签订房屋租赁合同。双方主要约定：1、租赁标的及用途甲方将位于许昌市建安名家（门面房）6-12、6-13房产（简称“该房屋”）出租给乙方，该房屋的建筑面积总计54.6＋54.6平方米。交房标准：甲方将该房屋钥匙交付给乙方并由甲、乙双方签署《房屋交接书》。2、租赁期限租赁期限为3年，自2012年5月1日起至2015年4月30日止。3、租金3.1数额：每月人民币2400元。（大写：贰千四百元整）3.2支付方式：租金按12个月为一期支付，第一期租金乙方应于2012年4月11日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的30日前。甲方应于收到每期租金的同时签署全额租金收据给乙方。3.3如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过20日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第9条承担违约责任。4、定金（若有）及押金4.1乙方需支付给甲方租赁押金共计两间人民币6000元（大写陆千元），乙方应于交房当日或之前向甲方支付，甲方在收到租赁押金同时应予以书面签收。4.2除本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及附属物品向甲方交割清楚，并付清乙方所有应付费用当日将租赁押金全额无息退还乙方。7、合同终止及解除7.1乙方如需在租赁期限满后续租的，应在租赁期限届满一个月前书面通知甲方，甲方同意乙方享有同等条件下的优先续租权。7.2除甲乙该房续租外，乙方应在租赁期限届满后10日内，将该房屋及装修、附属设施、设备在正常使用状态下返还甲方。如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，并由甲方处置。若逾期返还该房屋的，甲方有权无条件收回该房屋及处置房屋内的一切物品。8、违约责任本合同生效后，甲乙双方应当诚意履行。如任何一方未按照本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定，本合同没有特别约定的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为壹万元整。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费。装修、添附赔偿数额以乙方出示的相关性付款凭证为准；如乙方违约，且乙方已经按照本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠予甲方。11、其他约定：1、每年租金增长不能超过租金的10%。2、合同到期恢复两间墙体。后由于种种原因原告王庆生与朱胜峰的委托事项解除，原告王庆生委托儿子王平安与被告朱铁勇就本案房屋租赁合同达成补充协议，补充协议约定原租赁协议继续有效，但房屋租赁合同的出租人由朱胜峰变更为王平安，该合同中的所有房屋租赁事宜由王平安处理。原告王庆生、王平安于2015年4月30日租赁期限届满后，要求被告朱铁勇按期腾房，但被告朱铁勇未搬出房屋，仍继续占有、使用所承租房屋至今。原审认为，原告王庆生委托朱胜峰与被告朱铁勇签订的房屋租赁合同及房屋租赁补充协议合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。上述租赁合同于2015年4月30日到期后，双方并没有续签租赁合同，被告朱铁勇应当按照房屋租赁合同第7条第2款的约定，及时把租赁房屋返还原告王庆生。被告朱铁勇不按约定返还原告房屋，已构成违约，应承担违约责任。按照房屋租赁合同第8条约定，被告朱铁勇应当向原告王平安支付违约金10000元。在租赁期满后，被告朱铁勇超期占用房屋，被告朱铁勇应按房屋租赁合同约定每月2400元标准按实际占用天数向原告王庆生支付房屋使用费。原告王庆生、王平安的其他诉讼请求，证据及法律依据不足，不予支持。依法判决：1、本判决生效之日起十日内，被告朱铁勇将原告王庆生所有的位于许昌市魏都区建安名家（门面房）6-12、6-13房屋恢复原状（恢复两间墙体），并返还原告王庆生。2、本判决生效之日起十日内，被告朱铁勇支付原告王庆生违约金10000元。3、本判决生效之日起十日内，被告朱铁勇自2015年5月11日起按每月2400元支付原告王庆生房屋使用费至实际将该房屋返还原告之日止。4、驳回原告王庆生、王平安的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由被告朱铁勇负担。上诉人朱铁勇上诉称，一、原审判决认定事实错误。1．在原审中，对上诉人出示的由被上诉人王庆生亲笔书写并交付予上诉人的房屋租赁协议的效力问题，一审以存在多处修改、系草稿为由不予认定显属认定事实错误。根据签订合同的习惯，由合同相对方起草的文本，只要另一方予以认可且不违反法律规定即为有效。结合本案事实，被上诉人如果没有延续租赁合同的意愿，是不会亲自将自己书写的合同文本在签字后送交上诉人的。至于存在修改，均系被上诉人修改且上诉人认可。虽然没有上诉人亲笔签字，但上诉人将该证据提交法庭充分证明对该合同予以认可。原审对此未给予认定是错误的，应当予以纠正。2、原审对上诉人交付被上诉人6000元押金未处理系漏判事项，应当一并处理。二、原审对诉讼费的判决错误。结合本案，被上诉人起诉标的为l00000元，诉讼费总额为2300元。即便上诉人败诉，根据判决上诉人部分败诉，也不应承担全部2300元的诉讼费。综上，上诉人认为原审判决认定事实错误，导致错误的判决上诉人败诉。上诉人请求二审将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人王庆生、王平安答辩称，1、一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。2、租赁协议我们认为是草稿，从形成原因来说，在租赁到期之前，双方进行过协商，但是该租赁协议在与上诉人见面前草拟的一份草稿。这并不是双方协商的结果，这就是为什么存在高达十几处修改，这个协议只有王庆生签名，该草稿之所以在上诉人手中，是因为协商时在上诉人家中，当时把这个协议丢在上诉人家中垃圾桶里，并没有销毁。该份草稿并不生效。一开始租赁合同就是以书面协议签订的。不符合交易习惯。关于6000元押金，上诉人在一审中没有举证，也没有提起。一审没有处理这6000并没有错误。关于诉讼费问题，房屋价值我们暂定3万元，因此2300元的诉讼费已经为上诉人减少的很大的损失。诉讼费是一审法院平衡的结果，没有错。本院二审查明，上诉人朱铁勇支付租房押金6000元，其他事实与原审查明事实相一致。根据双方诉辩意见，本院归纳本案争议焦点如下：1，原审中上诉人提供的经被上诉人修改的房屋租赁协议是否对双方当事人有约束力。2，房租押金6000元是否是原审漏判。关于被上诉人修改的房屋租赁协议的效力问题。上诉人称其持有被上诉人草拟并有被上诉人签字的房屋租赁协议草稿，就应视为双方房屋租赁协议成立，但合同订立的过程是合同双方意思表示一致的过程。要约需具体并通知受要约人，而承诺依然要明确的通知要约人，上诉人称其持有草稿即视为接受要约的理由不能成立，亦无法律依据。关于6000元房租押金被上诉人认可，本院将该6000元房租押金在违约金中予以扣除。综上，上诉人关于其持有被上诉人草拟并有被上诉人签字的房屋租赁协议草稿效力的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于6000元房租押金的上诉理由本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、维持魏都区人民法院（2015）魏民一初字第242号民事判决一、三、四项；二、变更魏都区人民法院（2015）魏民一初字第242号民事判决二项主文内容为“本判决生效之日起十日内，被告朱铁勇支付原告王庆生违约金4000元。一、二审案件受理费4600元，由上诉人朱铁勇负担3600元，被上诉人王庆生负担1000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决审 判 长  韩建稳审 判 员  朱雅乐代理审判员  李柯远二〇一五年十二月二十二日书 记 员  巩 倩