广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗南法民三初字第914号原告：叶杏清，女，汉族，1951年9月24日出生，住广东省阳江市江城区，委托代理人：唐进武，广东海际明律师事务所律师。委托代理人：刘倩茵，广东海际明律师事务所实习律师。被告：广州市万业房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区临江大道5号16楼06-03房，组织机构代码56227980-8。法定代表人：江福明；职务总经理。委托代理人：罗任平，男，1976年10月1日出生，汉族，系该公司职工。原告叶杏清诉被告广州市万业房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员何炎辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人唐进武、刘倩茵,被告广州市万业房地产开发有限公司委托代理人罗任平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶杏清诉称：2013年10月1日，原告与被告签订《南沙.创鸿汇认购书》，约定原告认购被告出售的位于广州市南沙区南沙街金洲地铁站北侧南沙创鸿汇（创鸿雅筑）1栋ddd房，建筑面积为77.53平方米；按照该认购书约定，原告已于2013年10月2日前向被告支付购房款210294元、物业维修资金和预告登记费共8190.65元。但是被告迟迟未按《南沙.创鸿汇告知确认函》的约定办理房屋涂销解押手续，也没有履行《南沙.创鸿汇认购书》的相关合同义务，而且被告在没有通知原告的情况下，已将该认购书约定的涉案商品房出卖给第三人，被告再次出卖房屋给第三人的行为导致《南沙.创鸿汇认购书》合同目的不能实现，原告无法最终取得房屋。被告一房二卖的行为严重侵犯了原告的合法权益，故向法院起诉要求判令：一、解除原、被告签订的《南沙.创鸿汇认购书》；二、被告向原告返还购房款210294元；三、被告向原告返还物业维修资金及预告登记费8190.65元；四、被告向原告支付已付购房款、物业维修资金及预告登记费的利息24017元（自2013年10月3日起以218484.65元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付利息，暂计算至2015年10月10日，实际金额计算以被告实际支付日为止）；五、被告向原告赔偿210294元；六、本案的诉讼费用由被告承担。被告广州市万业房地产开发有限公司辩称：一、原告与被告虽然在2013年10月1日签订了《南沙.创鸿汇认购书》，但原告的户籍在广东省，其是在1951年出生，已经年满52周岁，根据广州市的限购政策，其属于不具备购房资格的自然人。根据《南沙.创鸿汇认购书》第5条第3款规定，原告需要提交按揭所需资料办理银行按揭贷款初审手续，按揭经银行审核并同意贷款后3天内与被告签订《商品房买卖合同》，由于原告不具备购房资格，也不能够办理贷款，故是原告自身原因导致不能签订《商品房买卖合同》。二、在2014年10月30日，原告向被告提出了退房申请，之后，被告才在2015年8月22日将涉案房屋卖给了案外人。三、原告要求被告赔偿210294元没有法律依据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条的规定，是在双方签订了《商品房买卖合同》之后才适用，在本案中，原、被告只签订了认购书，不具备《商品房买卖合同》的主要条款，故该规定不适用本案。四、因不能继续履行认购书是原告自身原因导致，故被告只同意在扣除定金后向原告退还余下房款192094元、物业维修资金和预告登记费8190.65元，另原告还应当提供银行流水清单等证明其已经支付上述款项。经审理查明：2013年10月1日，原告（认购方、乙方）与被告（出售方、甲方）签订《南沙.创鸿汇认购书》，约定：一、原告向被告购买广州市南沙区南沙街金洲地铁站北侧南沙·创鸿汇（其穗地规证穗规南地证（2010）68号，标准名：南沙创鸿雅筑）1栋ddd室单位，建筑面积为77.53平方米，套内建筑面积为60.91平方米（建筑工程及面积以政府相关部门最终测定核准为准）。二、该物业成交价为1047294元；房款付款方式为按揭付款（住宅公积金贷款）；定金20000元须于签署本认购书时付清，作为签订《商品房买卖合同》及履行本协议的担保，在甲乙双方正式签署《商品房买卖合同》后转为部分首期楼款；首期房款为房款总额的20%，即210294元（含定金），该笔款项须于2013年10月5日前付清，剩余房款837000元，办理银行按揭付款（按揭年限以及贷款额度以银行最终批复为准）。三、《商品房买卖合同》预告登记费为50元/套，物业维修资金为8140.65元。四、认购方已仔细查阅并知悉截至认购之日的有关房地产购房政策[包含但不限于《关于国务院办公厅进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》（穗府办（2011）3号）、《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》（穗国房字[2011]156号文）、《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》（建住房2006第171号）等]规定的购房资格，如有虚假，愿意承担因此造成的一切经济与法律责任。五、在签署本协议时，甲方已向乙方明示《商品房买卖合同》范本及其附件、补充协议、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、认购须知、按揭须知、付款方式、交楼标准等其他所有文件，并作出了其他详细合理的沟通、解释及说明。乙方已阅悉并理解上述明示的相关文件，并承诺完全同意按甲方已明示的上述文件内容签署所有文件不作任何更改，乙方对所认购的物业状况已有充分的了解，知悉甲方在广告资料中所提供的项目信息仅为要约邀请，对甲乙双方的权利义务不产生约束力。六、若乙方选择银行按揭方式支付房款的，须于签订认购书之日起天内，向买卖双方约定的按揭银行提交按揭所需资料办理银行按揭贷款初审手续。按揭经银行审核并同意贷款后3天之内与甲方签署《商品房买卖合同》，逾期不办理贷款初审手续或未按约定签署《商品房买卖合同》的，视为乙方违约，甲方有权通知乙方解除本认购书并将该物业另行出售，乙方所付定金不予退还等等。原告于2013年9月28日支付定金20000元给被告。签订认购书后，原告依约分别于2013年10月1日、10月2日向被告支付首期房款122000元、68294元，原告于2013年10月1日向被告支付物业维修基金8140.65元及预告登记费50元。原告没有提交按揭所需资料办理银行按揭贷款初审手续，也未取得贷款银行出具的同贷书，原、被告双方至今没有签订《商品房买卖合同》。被告未能提交证据证明其在双方签订《南沙.创鸿汇认购书》之日起60天内完成涂销解押手续，原告亦没有在被告未能在承诺的期限内完成涂销解押手续届满后20个工作日内，向被告提出书面申请要求退还房款（包含定金）。庭审中，原告提交《南沙.创鸿汇告知确认函》，证明其认购单位在签订《南沙.创鸿汇认购书》时处于抵押状态，被告有义务完成涂销抵押手续，该确认函记载：阁下已知悉认购单元现处于抵押状态，发展商承诺将于阁下签订《认购书》之日起60天内完成涂销解押手续，阁下应在发展商通知的期限内签署《商品买卖合同》。若发展商未能在承诺的期限内完成涂销解押手续，阁下有权自期限届满后20个工作日内向发展商提出书面申请，要求退还已交房款/定金，发展商承诺收到阁下书面申请20个工作日内无息退还阁下已交房款/定金。经质证，被告对该证据的真实性没有异议，涉案房屋处于抵押状态的事实已经在签订认购书时就告知原告，原告对此也予以接纳认可。为了证明原告于2014年10月30日向被告提出退房申请报告，被告已同意原告的申请,并同意退还原告向其支付的相关款项，被告提交《广州中大城营销特殊申请报告》，并附有原告的居民身份证、中国建设银行卡、声明书、认购书、创鸿集团收据四份，该申请报告载明：申请人叶杏清；贷款方式公积金；认购房号1-B-2201；建筑面积77.53平方米；成交价格1047294元；认购时间2013年10月1日；申请事宜为申请退房退定及楼款，其中，房款为210294元，物业维修资金为8140.65元及预告登记费50元；申请日期2014年10月30日；开发商董事长最后批准同意日期为2015年4月13日。经质证，原告对该证据的真实性没有异议，原告认为该申请报告是被告制作的，是用来在开发商不能按期办理涉案房屋抵押涂销登记情况下，供买受人退房所用，原告是在被告不能履行买卖合同情况下，迫不得已才填写了该份报告，要求被告退还相关款项，如在被告遵守承诺情况下，才要求退还218489元，但现在被告没有按期退还上述款项，故现在不同意被告只退还上述款项。另对申请报告上各负责人签名的时间不予确认，对于申请报告后所附资料的真实性、合法性、关联性均没有异议。另查明，原告提交广州市南沙区房地产交易中心于2015年10月28日出具的《购房资格证明》，证明原告具备在广州市区域内购房资格。本院认为，原告与被告签订的《南沙.创鸿汇认购书》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告在2014年10月30日向被告提出退房、退定及楼款申请，被告在2015年4月13日确认同意上述申请，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”故原、被告双方签订的《南沙.创鸿汇认购书》已经在2015年4月13日经协商一致解除。故原告要求解除双方签订的《南沙.创鸿汇认购书》合法合理，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故被告应向原告返还购房款210294元、物业维修资金8140.65元、预告登记费50元，另因被告在2015年4月13日同意解除认购书之后未能及时向原告返还相关款项，故原告要求被告以218484.65元为本金，按中国人民银行规定的同期贷款利率支付利息，合法合理，本院予以支持，但利息应从2015年4月14日起算至被告实际清偿之日止，原告要求从2013年10月3日起计算利息，依据不足，本院不予支持。另因双方协商一致解除合同，故原告要求被告赔偿其210294元于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告叶杏清与被告广州市万业房地产开发有限公司于2013年10月1日签订的《南沙.创鸿汇认购书》；二、被告广州市万业房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶杏清退还购房款、物业维修资金和预告登记费合共218484.65元及利息（利息以218484.65元为本金，从2015年4月14日起计算至被告实际清偿之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；三、驳回原告叶杏清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2289元，由原告叶杏清负担1144元，被告广州市万业房地产开发有限公司负担1145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。代理审判员  何炎辉二〇一五年十二月十六日书 记 员  张大会