上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民四（商）终字第156号上诉人（原审被告、反诉原告）班华。上诉人（原审被告、反诉原告）崔勇。上述两上诉人共同的委托代理人范瑶瑶，上海市白玉兰律师事务所律师。上述两上诉人共同的委托代理人张艳芳，上海市白玉兰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）郭亚贤。被上诉人（原审原告、反诉被告）黄锦新。上述两被上诉人共同的委托代理人施卫国，上海华公达律师事务所律师。上诉人班华、上诉人崔勇因与被上诉人郭亚贤、被上诉人黄锦新企业承包经营合同纠纷一案，不服上海市崇明县人民法院（2013）崇民二（商）初字第508号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人崔勇、班华及其共同的委托代理人范瑶瑶，被上诉人郭亚贤、黄锦新及其共同的委托代理人施卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：郭亚贤与黄锦新系夫妻关系，1990年，两人在坐落于上海市崇明县横沙乡新北村XX丘（XX号）即新北村XXX号的自家宅基地上建造的三层楼房（建筑面积约为559.95平方米）内开设上海市崇明县横沙乡车站旅馆，属个体工商户，营业执照载明的经营范围为住宿服务。自1997年起，业主登记为郭亚贤。该旅馆历年工商年检均为正常；2008年至今的卫生状况检验达标；2006年至今的消防检验达标；2009年之前，该旅馆具备《上海市特种行业许可证》，2009年至2013年期间，因业主未自行申报，致该许可证失效，经业主申请，于2013年3月20日重新获颁该许可证。2011年5月至今，该旅馆未受到行政部门的处罚。班华、崔勇（两人作为乙方）有意承包系争旅馆，遂与郭亚贤、黄锦新（两人作为甲方）于2011年5月12日签订了《承包经营协议》一份，就乙方承包甲方旅馆事宜进行约定，主要内容为：一、甲方同意将旅馆转让承包给乙方继续开设旅馆及其他经营项目；二、承包时间为十年，自2011年7月1日开业起协议生效；三、乙方每年支付甲方承包费人民币30，000元（以下所涉币种均为人民币），首付定金3，000元，余款每月月底结算付清；四、乙方在承包经营过程中发生的水、电、电话、税收、审证、清洁费等各种营业费用由乙方承担，乙方应按时交纳，如有拖欠超月以上，甲方有权停止水电供应；五、乙方有独立自主的经营权、决策权、人员使用权，甲方无权干扰乙方的正常营业；六、甲方允许乙方在不影响房屋结构，保证安全的情况下，对旅馆进行改建、修缮、装潢。乙方添置的固定资产在承包期限到期时，完全归属乙方。装潢类无代价移交甲方；七、乙方租赁终止，必须清理往来账务，甲方对乙方的往来账务概不负责；八、乙方如遇特殊原因需终止协议，应提前一个月通知甲方，各自利益协商解决。同日，双方又签订《补充协议》一份，内容为：“承包面积：甲方同意将崇明县横沙车站旅馆大楼计535平方米转让承包给乙方。楼前停车场180平方米。”签约后，郭亚贤、黄锦新将旅馆三层楼房（含停车场）的经营权移交给班华、崔勇，班华、崔勇于签订协议当日向郭亚贤、黄锦新交付定金3，000元。班华、崔勇接手后，对旅馆进行了整体装修并添置部分设施，为此，班华、崔勇支付了装修款、改装物品购置款、人员工资、杂项费用等合计238，373元。自此，系争旅馆由班华、崔勇实际承包，两人雇佣了聂某某等人在旅馆工作。后班华、崔勇方的工作人员撤离旅馆，相关财产留存于旅馆内，旅馆目前处于歇业状态，钥匙仍由班华、崔勇控制。承包期间，班华、崔勇在旅馆接待住客、收取费用并开具发票，未向郭亚贤、黄锦新支付承包费；班华、崔勇支付了2013年10月之前的水费及固话费、2013年8月之前的电费、2013年5月之前的宽带费。2013年10月至2014年2月期间的水费768.16元、2013年8月至2014年6月期间的电费1，574.07元、2013年5月至2014年6月期间的宽带费1，946元、2013年10月至2014年5月30日期间的固话费552元、2011年7月至2014年6月期间的有线电视费468元，上述费用合计金额为5，308.23元，均由郭亚贤、黄锦新支付。郭亚贤、黄锦新认为，两人将系争旅馆承包给班华、崔勇继续开设旅馆及其他经营项目后，班华、崔勇实际承包经营该旅馆，但至今未支付承包费，后经郭亚贤、黄锦新多次催要未果，故其诉至原审法院，请求判令：班华、崔勇支付承包费59，500元（计算至2013年7月31日）。后郭亚贤、黄锦新将诉讼请求变更为：一、判令班华、崔勇支付承包费72，000元（计算至2013年12月31日）；二、判令班华、崔勇支付2013年10月至11月的水费532.50元、电费495.60元、固话费138元、2013年6月至10月的宽带费834元，合计2，000.10元。后郭亚贤、黄锦新再次变更诉讼请求为：一、判令双方于2011年5月12日签订的《承包经营协议》及《补充协议》于2014年6月30日解除；二、判令班华、崔勇支付承包费87，000元（自2011年7月1日至2014年6月30日止的承包费计90，000元，扣除班华、崔勇已付的定金3，000元）；三、判令班华、崔勇支付自2014年7月1日起至判决生效之日起按每月2，500元计算的系争旅馆房屋的使用费；四、判令班华、崔勇支付2013年10月至2014年2月的水费768.14元、2013年8月4日至2014年6月4日的电费1，574.07元、2013年5月1日至2014年6月30日的宽带费1，946元、2013年10月1日至2014年5月30日的固话费552元、2011年7月至2014年6月的有线电视费468元，上述费用合计5，308.21元。班华、崔勇辩称并提起反诉称，双方之间就系争旅馆形成的承包经营合同关系属实，其已支付定金3，000元，期间，确实未支付承包费，但系因郭亚贤、黄锦新已存在以下违约行为：一、2011年5月双方签约时，系争旅馆并不具备《上海市特种行业许可证》（以下简称“《特种行业许可证》”），直到2013年才补办了该证照，郭亚贤、黄锦新恶意欺诈班华、崔勇，导致班华、崔勇承包期间未能实际经营；二、双方约定承包面积为大楼535平方米、楼前停车场180平方米，但系争旅馆所持《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（以下简称“《消防安全检查合格证》”）中认定的场所建筑面积仅为150平方米，层数仅为两层，与合同约定严重不符，导致合同目的无法实现。郭亚贤、黄锦新的上述行为致使班华、崔勇在承包旅馆期间无法经营，给班华、崔勇造成了直接和间接的损失，有鉴于此，班华、崔勇不应支付郭亚贤、黄锦新任何款项，并提起反诉，请求判令：一、双方于2011年5月12日签订的《承包经营协议》及《补充协议》于班华、崔勇在本案中提起反诉之日即2013年11月18日解除；二、郭亚贤、黄锦新双倍返还定金共计6，000元；三、郭亚贤、黄锦新赔偿班华、崔勇经济损失238，373元；四、郭亚贤、黄锦新赔偿班华、崔勇预期可得利益损失100，000元。原审审理中，原审法院组织双方当事人共同前往系争旅馆，对班华、崔勇承包期间投资的可移动财产等进行了清点，根据双方现场清点形成了《财产清单》一份共七页（内容详见本判决书后所附《财产清单》内容）。鉴于双方均要求解除承包经营协议，而双方对清点到的可移动财产及已形成附合的装饰装修物的现有价值不能达成一致意见，经班华、崔勇申请，原审法院委托银信资产评估有限公司（以下简称“银信公司”）对旅馆内可移动财产如电器、床铺、厨房用品等（以《财产清单》为框架）的现有价值进行评估，该评估机构于2014年8月1日出具《评估咨询报告》一份，评估咨询结果为价值62，100元。原审法院另委托上海东方投资监理有限公司（以下简称“东方公司”）对系争旅馆内装潢（主要包括地板、地砖、墙面等）的现有价值进行审价，该公司于2014年9月25日出具《司法鉴定意见书》一份，鉴定工程造价为95，953元，现有价值为67，167元。原审审理中，郭亚贤、黄锦新就《评估咨询报告》、《司法鉴定意见书》申请评估师、审价师到庭接受问询，班华、崔勇就《司法鉴定意见书》申请审价师到庭接受问询。原审法院依法于2014年10月30日安排上述公司的评估、审价人员到庭接受双方问询。针对《司法鉴定意见书》，郭亚贤、黄锦新提出如下异议：1、审价师采用的折旧年限为十年，对采用该标准的依据有异议；2、班华、崔勇在本案中提供的《损失清单》显示，装修款对应的人工费为31，780元，而审价中认定为36，706元，高出了班华、崔勇的主张，故对人工费的计算有异议。针对上述异议，东方公司的审价师陈述：1、按照行业规定，折旧年限的标准主要有两种，即三年至五年、五年至七年，而本案进行审价采用的标准是十年，依据是涉案承包经营协议约定的承包期限为十年；2、审价师到现场查勘认为装饰装修所用的材料质量比较差，使用状况比较良好，结合审价师的经验进行综合评价；3、针对人工费的问题，审价时不以当时施工的情况作为依据，根据市场价格作出的审价完全有可能高于或者低于实际支出。针对《司法鉴定意见书》，班华、崔勇提出如下异议：1、现有价值和残值的概念不同；2、对折旧方法和折旧年限均不认同，认为不应该折旧，且价格标准不应以2011年为准，而应以2014年为准。针对上述异议，东方公司的审价师陈述：1、现有价值的概念是指双方订立合同时的价格，到现在还值多少钱；2、类似于本案所涉委托事项的审价基本都采用折旧法。针对《评估咨询报告》，郭亚贤、黄锦新认为评估师不应采用重置成本法计算财产的现有价值。针对上述异议，银信公司的评估师陈述：1、重置成本法是评估的基本方法，本案涉及的评估对象为可移动物品，不存在完全竞争的市场背景，也不存在未来期待收益的价格，故采用重置成本法；2、报告中计算成新率所取年限为八至十年，系根据评估对象的基本情况，结合评估准则和评估师的职业判断进行综合评价；3、评估准则中关于年限标准的选取与税务准则不同；4、现有价值即评估基准日当日的市场价值。原审法院认为，本案的争议焦点为：一、郭亚贤、黄锦新与班华、崔勇是否存在对方主张的违约行为；二、郭亚贤、黄锦新与班华、崔勇签订的《承包经营协议》及《补充协议》于何时解除；三、合同解除后，班华、崔勇对系争旅馆的装潢、添附的财产如何处理。针对争议焦点一，关于郭亚贤、黄锦新是否存在班华、崔勇主张的违约行为。对此，原审法院结合班华、崔勇的反诉主张以及双方签订的《承包经营协议》、《补充协议》分析如下：一、根据《承包经营协议》第一条及《补充协议》的约定，郭亚贤、黄锦新承担将系争旅馆的经营权承包给班华、崔勇，且交付旅馆大楼面积需满足535平方米、楼前停车场面积需满足180平方米的合同义务，对此，郭亚贤、黄锦新已依约转让了旅馆经营权，并实际交付了整幢三层楼房及停车场，交付面积符合协议要求，班华、崔勇亦对该幢房屋进行整体装修，并添置相应设备。针对班华、崔勇提出的《消防安全检查合格证》记载的面积、层数与《补充协议》约定不符的问题，原审法院认为：因双方在《补充协议》中仅约定了交付场所的总面积，并未要求《消防安全检查合格证》中记载的面积与实际交付面积必须一致，结合原审法院到崇明县消防支队所作调查，系争旅馆自2006年起即符合消防安全的相关规定，《消防安全检查合格证》上载明的场所建筑面积150平方米仅指用于经营部分的面积，与协议中约定的大楼面积并非同一概念；而在班华、崔勇承包期间，也未就该事项受相关部门查处，或者存在不能经营之法定事由，即便该事由存在，班华、崔勇也应当在对整幢大楼进行装修改造后，对扩大的经营面积依法向有关部门重新提出核准申请。事实上，班华、崔勇在承包期间并未就《消防安全检查合格证》事宜要求郭亚贤、黄锦新配合并向有关部门提出申请，故对班华、崔勇辩称因该证的记载事项与实际交付不符致其无法经营的主张，难以采信。二、针对班华、崔勇提出系争旅馆因《特种行业许可证》失效致其无法经营的问题。根据横沙派出所出具的《情况说明》以及原审法院到相关部门所作调查，系争旅馆在2009年之前已获颁该许可证。根据公安部门的规定，该证的审核方式为业主每年自行申报，一年不申报即失效，故郭亚贤、黄锦新作为业主理应对该证的正常申报承担责任。尽管系争旅馆因未在每年度进行申报致使《特种行业许可证》失效，但在该旅馆的工商年检、税务发票申领均正常，卫生状况检查、消防安全检查均达标的情况下，未因此而受到任何部门的行政处罚，且该证已于2013年3月20日重新获颁，并不存在班华、崔勇辩称的经营阻却事由。况且，班华、崔勇作为承包方，在签订承包协议之前，理应就拟承包旅馆的经营许可情况进行充分调查，在开业前审查相关证照，对未申办或者失效的相关证照及时向有关部门提出申请。现班华、崔勇亦未提供曾向有关部门提出申请未获批准的相关证据，故班华、崔勇主张因《特种行业许可证》失效致其无法经营的辩称理由，应不予采信。三、针对班华、崔勇主张系争旅馆在其承包后未能实际经营的问题，结合郭亚贤、黄锦新提供的《住宿登记簿》以及班华、崔勇提供的证人聂某某证言，系争旅馆在班华、崔勇承包期间，除聂某某外还有其他人员在旅馆工作，实际接待了不少于100人次的住客，向这些住客收取费用并开具了发票，承包期间的水、电使用量亦明显超出歇业期间的用量，据常理推断，班华、崔勇所称承包后未实际经营的主张明显与事实不符，应不予采信。综上，原审法院对班华、崔勇辩称郭亚贤、黄锦新存在违约行为的意见，不予采信。其次，关于班华、崔勇是否存在郭亚贤、黄锦新主张的违约行为问题。郭亚贤、黄锦新认为班华、崔勇的违约行为主要表现在：未支付承包费；未结清郭亚贤、黄锦新代其支付的水费、电费、固话费、宽带费、有线电视费。对此，原审法院认为：一、关于承包费。按照《承包经营协议》的约定，协议自2011年7月1日生效，承包费为每年30，000元，每月月底结算付清，故承包费为每月2，500元，应自2011年7月1日起支付第一笔。班华、崔勇承包期内除支付定金3，000元外，未支付其他承包费，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》中关于定金的相关法律规定，定金3，000元应转化为承包费，而班华、崔勇在承包期内，未再支付任何承包费，显属违约，理应承担付清欠款的责任。二、关于水费、电费、固话费、宽带费、有线电视费的负担。按照合同约定，在承包过程中发生的水费、电费、电话费等各种营业费用均由班华、崔勇承担。合同履行过程中，班华、崔勇已付清2013年10月之前的水费、固话费、2013年5月之前的宽带费以及2013年8月之前的电费，证明上述项目及费用确为班华、崔勇承包经营旅馆所需支付。现班华、崔勇以其已于2012年10月离开旅馆为由，拒绝支付郭亚贤、黄锦新垫付的自2013年10月至2014年2月期间的水费768.16元、2013年8月至2014年6月期间的电费1，574.07元、2013年10月至2014年5月期间的固话费552元、2013年5月至2014年6月期间的宽带费1，946元，该主张既与协议的约定不符，亦与班华、崔勇已支付2012年10月之后部分费用的事实不符；况且，不论班华、崔勇何时离开旅馆，其离开时未向郭亚贤、黄锦新表明终止合同，亦未将旅馆钥匙交付郭亚贤、黄锦新，所添置的财产、设备亦留存于旅馆内，该两人对系争旅馆的占有为持续状态，故班华、崔勇不能以此对抗相关费用的支付义务。关于2011年7月至2014年6月期间有线电视费468元的承担问题，结合郭亚贤、黄锦新提供的崇明县广播电视台长兴横沙有线电视管理站出具的《证明》，该笔费用的支出属于系争旅馆的经营所需，在郭亚贤、黄锦新已垫付的情况下，根据承包协议约定，该费用亦应由班华、崔勇承担。针对争议焦点二，关于双方签订的《承包经营协议》及《补充协议》于何时解除问题。首先，对于班华、崔勇一方的工作人员从系争旅馆的撤离时间，郭亚贤、黄锦新主张班华、崔勇等人员于2013年10月起撤离旅馆，班华、崔勇在2013年12月10日原审法院组织双方进行证据交换时述称其于2013年10月7日离开旅馆，在后续庭审中又表示系于2012年10月离开旅馆，对此，原审法院认为：一、班华、崔勇付清了2013年10月之前的水费及固话费、2013年8月之前的电费、2013年5月之前的宽带费，其述称的已于2012年10月撤离旅馆的主张明显与上述付款事实不符；二、班华、崔勇申请的证人聂某某向法庭陈述，其在系争旅馆的工作时间为2011年5月至2012年12月，此证言亦证明班华、崔勇述称的撤离时间与事实不符；三、班华、崔勇未就2012年10月撤离旅馆的主张提供证据予以证明，亦未对其前后陈述不一致作出合理解释。因此，原审法院认定班华、崔勇等于2013年10月撤离系争旅馆。其次，关于合同解除的时间。本案中，解除合同系由班华、崔勇首先在反诉诉请中提出，主张因郭亚贤、黄锦新存在欺诈行为，导致班华、崔勇承包系争旅馆的合同目的无法实现，故行使法定解除权。在审理过程中，双方均表示愿意就继续承包进行调解，但最终无法就此问题达成一致意见，故郭亚贤、黄锦新亦在本诉诉请中提出基于班华、崔勇的违约行为而行使法定解除权，要求解除承包协议。结合争议焦点一中对双方违约责任的认定，双方于2011年5月12日签订的《承包经营协议》及《补充协议》应基于郭亚贤、黄锦新的请求依法予以解除，其主张上述协议于2014年6月30日解除，该主张符合关于法定解除权行使的法律规定，应予以支持，故班华、崔勇所欠承包费应从2011年7月1日起算至2014年6月30日共计金额为90，000元，扣除已转化为承包费的定金3，000元，班华、崔勇尚欠承包费87，000元。根据《承包经营协议》的约定，在上述承包期间内，郭亚贤、黄锦新代班华、崔勇支付的水、电、固话、宽带、有线电视等费用合计5，308.23元理应由班华、崔勇予以偿付。针对争议焦点三，合同解除后，班华、崔勇承包期内装潢、添附的财产应如何处理。对于经装潢已形成附合的装饰装修物，根据《承包经营协议》第七条第2项的约定：“甲方允许乙方在不影响房屋结构、保证安全的情况下，对旅馆进行改建、修缮、装潢。乙方添置的固定资产在承包期限到期时，完全归属乙方。装潢类无代价移交甲方。”该约定系针对合同期满后的财产处理，由于班华、崔勇的违约行为导致合同提前终止，虽不能直接适用上述，但可参照装潢类移交郭亚贤、黄锦新的约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，若因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。2014年7月1日，原审法院组织双方进行谈话时，郭亚贤、黄锦新针对该部分财产表示：“如果法院认定《承包经营协议》第七条第2项按我方理解的话，不存在补偿问题；如果法院有其他理解的，我们可以利用，愿意按照现有的价值补偿给被告。”关于对已形成附合的装饰装修物进行补偿的价格问题，根据东方公司出具的《司法鉴定意见书》，该部分财产的现有价值为67，167元，对此，原审法院酌情确定补偿金额为38，000元，即在合同解除后，郭亚贤、黄锦新应向班华、崔勇补偿38，000元，并取得系争旅馆内已形成附合装饰装修物的所有权。关于可移动财产的处理，由于班华、崔勇的违约行为导致合同提前终止，郭亚贤、黄锦新明确表示不再继续使用该部分财产，该部分财产的所有权归属班华、崔勇，故系争旅馆内的可移动财产（以《财产清单》为框架）理应由班华、崔勇自行取回。综上，班华、崔勇应当向郭亚贤、黄锦新支付承包费87，000元、2014年6月30日之前由郭亚贤、黄锦新垫付的水、电、宽带、固话、有线电视费等合计5，308.23元。至于郭亚贤、黄锦新主张的占有系争旅馆房屋的使用费，原审法院认为：班华、崔勇提出解除合同，在郭亚贤、黄锦新同意解除后，班华、崔勇应当将可移动财产从系争旅馆中搬离，但经法院释明后，班华、崔勇未搬离财产，且坚持要求郭亚贤、黄锦新赔偿损失。由于合同解除后，班华、崔勇应当搬离财产而未搬离，导致系争旅馆闲置，班华、崔勇具有过错，应当赔偿郭亚贤、黄锦新的损失。郭亚贤、黄锦新结合周边同等地段房屋的租金价格，按照承包费用每月2，500元主张其损失，并未考虑到承包费中包含的经营风险成本，故原审法院酌情将系争旅馆房屋使用费标准调低为每月1，000元。班华、崔勇要求郭亚贤、黄锦新返还定金6，000元、赔偿经济损失238，373元、预期可得利益100，000元之诉请，欠缺事实和法律依据，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项之规定，原审法院判决：一、郭亚贤、黄锦新与班华、崔勇2011年5月12日签订的《承包经营协议》及《补充协议》于2014年6月30日起解除；二、班华、崔勇于判决生效之日起十日内支付郭亚贤、黄锦新承包费87，000元；三、班华、崔勇于判决生效之日起十日内支付郭亚贤、黄锦新水费768.16元、电费1，574.07元、固话费552元、宽带费1，946元、有线电视费468元，上述费用合计5，308.23元；四、班华、崔勇于判决生效之日起三十日内将坐落于上海市崇明县横沙乡新北村XXX号的上海市崇明县横沙乡车站旅馆内物品搬离（《财产清单》附后），并将该旅馆三层楼房予以腾空并归还郭亚贤、黄锦新；五、班华、崔勇于判决生效之日起十日内按照每月1，000元的标准支付郭亚贤、黄锦新自2014年7月1日起至上述房屋返还之日止的房屋占有使用费；六、郭亚贤、黄锦新于判决生效之日起十日内向班华、崔勇支付补偿金38，000元，并取得上海市崇明县横沙乡车站旅馆内已形成附合装饰装修物的所有权；七、驳回班华、崔勇的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2，108元，由班华、崔勇负担，一审反诉案件受理费3，233元，由班华、崔勇负担，资产评估费4，000元，由班华、崔勇负担，工程审价费2，935元，由班华、崔勇和郭亚贤、黄锦新各半负担1，467.50元。原审法院判决后，班华、崔勇不服，向本院提起上诉称：签订《承包经营协议》及《补充协议》时，郭亚贤、黄锦新表示旅馆的经营证照齐全，但该旅馆《消防安全检查合格证》上记载的面积、层数与《补充协议》的约定不符，载明的面积仅为150平方米，且不包含三楼，而郭亚贤、黄锦新应按约将面积为535平方米旅馆的经营权承包给班华、崔勇。尽管班华、崔勇未收到相关部门的警告或处罚，但由于无法办理公安的入住手续致使无法实现经营目的。由于该旅馆是郭亚贤、黄锦新以个体工商户的形式登记经营，故应由该两人申领相关证照。100余人次的入住记录系两人的亲戚朋友入住，并非正常的经营状态。由于承包期内未取得相关证照，在此情形下班华、崔勇行使先履行抗辩权，不支付承包费合法有据。承包过程中发生的水、电、煤气及宽带等费用系因郭亚贤、黄锦新一直未提供齐全的证照所致，亦不构成违约。旅馆内的可移动财产应归郭亚贤、黄锦新所有，由该两人赔偿班华、崔勇相应的价款损失，且评估费应由郭亚贤、黄锦新承担。请求撤销原审判决，改判驳回郭亚贤、黄锦新的原审诉请，支持班华、崔勇的反诉请求。被上诉人郭亚贤、黄锦新辩称：班华、崔勇签订协议后对旅馆进行了重新装修，当时郭亚贤、黄锦新已告知班华、崔勇需重新申请消防许可证。旅馆原先和餐饮分开经营，且三层楼作为员工和办公用房使用，故当时经营许可证申报的面积为150平方米。后班华、崔勇要将全部楼层承包下来，故双方又签订补充协议，约定承包经营面积为535平方米。根据上海市许可证条例的规定，消防合格证是一次申领，如未继续申请则并非无效，而是待审状态，再申请后还可以继续使用。特种行业许可证需每年进行年审，如不年审将受到警告等处罚，系争旅馆在2009年之后因各种原因未进行年审，但并不代表许可证失效。班华、崔勇不愿意向公安部门交纳办理登记涉及的相关费用，责任应由两人自行承担。班华、崔勇承包后已进行了实际经营，入住的100多人不可能均为亲戚朋友。除首付款外，班华、崔勇一直违约未交付承包费。关于装饰装修物的价值及处理问题，原审中评估机构所做的评估价值已经高估，班华、崔勇作为主要的违约过错方，原审法院酌情判令郭亚贤、黄锦新向班华、崔勇支付补偿金38，000元较为合理，班华、崔勇对于可移动的财产可以自行取回。请求维持原审判决，驳回班华、崔勇的上诉请求。本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审审理中，郭亚贤、黄锦新表示其愿意放弃诉请主张承包费中的25，000元。本院认为，本案的争议焦点为：郭亚贤、黄锦新在履行合同过程是否存在违约行为；合同解除后，对于房屋的装修以及可移动资产应如何处理。根据双方合同的约定以及租赁合同的法律关系特征，郭亚贤、黄锦新应将其在自家宅基地上建造的三层楼房内开设的系争旅馆经营权租赁给乙方，交由班华、崔勇自主经营；双方在当日签订的《补充协议》中进一步明确郭亚贤、黄锦新同意将旅馆大楼计承包面积535平方米转让承包给班华、崔勇。班华、崔勇认为由于系争旅馆所办理的《消防安全检查合格证》中认定场所建筑面积仅为150平方米、层数为两层，与合同约定严重不符，且系争旅馆出租时并不具备《上海市特种行业许可证》，直到2013年才补办了该证照，班华、崔勇据此一直未予支付承包费。对此，本院认为：根据双方的协议约定，在承包经营过程中发生的水、电、电话、税收、审证、清洁费等各种营业费用，由班华、崔勇承担，现班华、崔勇并无证据表明其已向有关部门申请办理系争的证照，并向郭亚贤、黄锦新要求配合协助办理而被拒绝，且该旅馆在承包期间并未因受到相关部门的处罚停止经营，故班华、崔勇现以此认为旅馆无法实现经营的目的并拒绝按合同约定支付承包费，依据尚不充分。由于双方均同意解除合同，故原审法院判令双方于2011年5月12日签订的《承包经营协议》及《补充协议》于2014年6月30日起予以解除，并无不当，班华、崔勇所欠承包费应从2011年7月1日起算至2014年6月30日计90，000元，扣除已转化为承包费的定金3，000元，尚欠承包费的金额为87，000元。鉴于郭亚贤、黄锦新在二审审理中表示其愿意放弃诉请主张承包费中的25，000元，故本院将班华、崔勇应予支付承包费的金额调整为62，000元。合同解除后，班华、崔勇按照每月1，000元的标准支付郭亚贤、黄锦新自2014年7月1日起至上述房屋返还之日止的房屋占有使用费，亦属合理，本院可予维持。关于系争旅馆的装饰装修物以及可移动财产的处理。根据东方公司出具的《司法鉴定意见书》，装饰装修物的现有价值为67，167元，原审法院酌情确定补偿金额为38，000元，在合同解除后，由郭亚贤、黄锦新向班华、崔勇补偿38，000元，并取得系争旅馆内已形成附合装饰装修物的所有权。对于可移动财产，郭亚贤、黄锦新明确表示不再继续使用该部分财产，该部分财产的所有权归属班华、崔勇，故系争旅馆内的可移动财产（以所附的《财产清单》为准）应由班华、崔勇自行取回。对此，原审法院的处理本院亦予认同。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市崇明县人民法院（2013）崇民二（商）初字第508号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项、第七项；二、撤销上海市崇明县人民法院（2013）崇民二（商）初字第508号民事判决第二项；三、上诉人班华、上诉人崔勇应于本判决生效之日起十日内支付被上诉人郭亚贤、被上诉人黄锦新承包费人民币62，000元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币5，341元，由上诉人班华、上诉人崔勇负担人民币4，673元，被上诉人郭亚贤、被上诉人黄锦新负担人民币668元。本判决为终审判决。附：财产清单（共七页）编号财产名称牌号数量位置01四门冰箱速霸1台厨房间02开水器裕邦1台03电蒸锅诚丰1台04双眼灶台1部05碗柜1台06操作台1部07微波炉格兰仕1台08电饭煲三角大小各1台09压力锅ASD1支10燃气灶芙蓉王1台11排风扇2台12炒锅4支13油缸2个14炒勺2支15单眼水池1台16三眼水池1台17冷藏柜速霸1台18空调海尔1台19单眼水池3台20碗架2个21骨盘84个22饭碗40个23汤碗52个24茶壶4个25面碗11个26调料缸8个27塑料盒8个28大汤碗4个29玻璃杯（含消毒柜里）45个30炒菜盘122个31小汤勺（消毒柜里）77个餐厅32大汤勺（消毒柜里）7个33筷子（消毒柜里）53个34茶盅（消毒柜里）52个35热水瓶6个36电水壶1个编号财产名称牌号数量位置01洗衣机美的1台底楼卫生间02消毒柜正腾1台餐厅03方桌4张04圆桌1张05椅子27把06电视机TCL29寸1台072.1音响奇声1套08EVD金正立声1台09简易床4张105室10空调TCL1台11电视机SVA1台12电视柜1台13椅子3把14衣架1个15壁画1幅16壁画2幅餐厅17简易床5张103室18电视机SVA1台19电视柜2个20空调TCL1台21椅子1把22壁画1幅23吊扇1台24衣架1个25吊扇2个餐厅26简易床1张棋牌室27方桌2张28椅子10把29吊扇1个30玻璃转盘4张31空调TCL1台32壁画1幅编号财产名称牌号数量位置01迎客松装饰画1幅大厅02青啤酒柜1台03电视机海信25寸1台04电视柜1个05三人木沙发1个06单人木沙发2个07三人茶几1个08二人小方茶几1个09液晶电脑戴尔1台值班室（外间）10衣架1个值班室（里间）11四眼水池1台底楼消毒间12电视机SVA21寸1台102室13吊扇1台14衣架1个151.5米床1张16电视柜1个17床头柜1个18椅子1把19壁画1幅20电视机SVA21寸1台101室21电视柜1个221.5米床1张23床头柜1个24吊扇1台25壁画1幅26衣架1个27椅子1把28壁画1幅101室外29镜子1面一楼至二楼转角编号财产名称牌号数量位置011.2米床（含床单、床垫）3张201室02床头柜3个03立式空调TCL1台04电视机SVA21寸1台05电视柜1个06椅子4把07衣架2个08吊扇1台09壁画1幅10椅子4把202室（外间）11小方几1个12吊扇1台13壁画1幅202室（里间）141.2米床2张15床头柜2个16单人木沙发2个17立式空调TCL1台18电视机SVA21寸1台19电视柜1个20衣架1个21镜子1面202室（卫生间）22镜子1面209室23壁画1幅206室外241.2米床2张206室25床头柜2个26电视机SVA21寸1台27电视柜1个28衣架1个29椅子1把30壁画1幅31空调TCL1台32镜子1面206室（卫生间）编号财产名称牌号数量位置011.5米床1张205室02床头柜1个03椅子1把04衣架1个05电视机SVA21寸1台06电视柜1个07壁画1幅08空调TCL1台09镜子1面205室（卫生间）10壁画1幅二楼客房走廊111.5米床1张207室12床头柜1个13衣架1个14椅子1把15壁画1幅16空调TCL1台17电视机SVA21寸1台18电视吊架1个19镜子1面207室（卫生间）201.5米床1张208室21床头柜1个22椅子1把23衣架1个24空调TCL1台25壁画1幅26电视机SVA1台27电视吊架1个28镜子1面208室（卫生间）29小方几1个302室（外间）30椅子3把31单人沙发1个321.2米床2张302室（里间）编号财产名称牌号数量位置01床头柜2个302室（里间）02电视机SVA21寸1台03电视柜1个04立式空调TCL1台05壁画1幅06椅子1把07单人沙发1个08衣架1个09镜子1面302室（卫生间）10电视机SVA21寸1台303室11单人沙发2个301室（外间）12小方几1个13三人沙发1个14三人茶几1个15三门衣柜1个161.8米床1张301室（里间）17床头柜1个18衣架1个19电视机SVA21寸1台20电视柜1个21镜子1面三楼卫生间外22太阳能热水器上海阳光4台楼顶23枕头（带枕套）26个201室24毛毯18条25被子（带被套）14条26被套10条27床单26条28枕套4条29床垫9个30枕头（带枕套）2个301室（里间）31被子（带被套）1条32床单、床垫各1个编号财产名称牌号数量位置01被套2条301室（外间）02床单1条03枕头（带枕套）2个302室（里间）04被子2条05毛毯2条06床单2条07被套2条08床垫2个09毛毯2条103室10床垫10个11枕头（带枕套）8个12被子（带被套）9条13床单12条14床单1条值班室15枕套1条审判长  陈显微审判员  庄龙平审判员  肖光亮二〇一五年四月二十七日书记员  胡雪怡附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。