苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2015)相民初字第01457号原告苏州景融置业有限公司，住所地江苏省苏州相城经济开发区行政中心11号楼305室。法定代表人钟明庆，董事长。委托代理人蔡钟纯、沈庆国，江苏百年英豪律师事务所律师。被告赖尚品。被告张淑杰。原告苏州景融置业有限公司与被告赖尚品、张淑杰商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月26日受理后，由代理审判员唐若娴独任审判，并于2015年9月23日公开开庭进行了审理。苏州景融置业有限公司的委托代理人沈庆国到庭参加诉讼，被告赖尚品、张淑杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告苏州景融置业有限公司诉称，2012年6月6日，原告与俩被告签订《商品房买卖合同》，约定俩被告向原告购买红鼎湾花园10幢1602室商品房。商品房价款415855元，首付125855元，贷款290000元，合同另对计价方式、违约责任等内容作出明确约定。合同签订后，俩被告支付首付款125855元，向中国银行股份有限公司苏州工业园区支行申请按揭贷款，由原告承担阶段性担保责任，银行发放贷款290000元。因被告未能按约还款，银行向原告主张代偿欠款，原告于2015年8月11日代偿贷款本息合计272778.98元。依据《商品房买卖合同》附件五第一条约定，原告代偿后有权解除合同，并要求被告赔偿损失，故诉至法院，要求法院判令：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201206060195），被告立即协助原告办理商品房买卖合同网上备案注销手续；2、被告支付原告代偿款272778.98元；3、被告承担原告损失28005.59元，其中律师费27751元、代偿款利息254.59元（按中国人民银行贷款利率计算，从代偿之日起暂算至2015年8月17日，以后计算至实际支付之日止）；4、由被告承担本案诉讼费。审理中，原告苏州景融置业有限公司自愿放弃代偿款利息的主张，同时明确已收到被告赖尚品、张淑杰支付的房款、其他代收款项等计人民币427121.15元，同意在其诉讼请求中予以抵扣，如有多余部分返还俩被告。被告赖尚品、张淑杰均未作答辩。经审理查明，原告苏州景融置业有限公司与被告赖尚品、被告张淑杰于2012年6月6日签订《商品房买卖合同》（编号：苏相合同201206060195）一份，合同约定俩被告购买由原告开发的公安门牌号为苏州市相城经济开发区澄云路6号红鼎湾花园10幢1602室房屋，房屋建筑面积55.08平方米，房屋总价款计人民币415855元，支付方式为俩被告于签约当日支付首付款125855元，贷款290000元于签约后30日内到帐，贷款不足部分于放款日付清，交房时间为2013年12月31日前。合同附件五：第一条第二款约定，如出卖方已为买受方与贷款银行签订的贷款（抵押及阶段担保）合同提供了保证担保，在办妥商品房抵押登记手续之前，买受方未按担保贷款合同的约定偿还贷款，贷款银行要求出卖方承担担保责任的，则出卖方有权解除本合同；因此造成的出卖方的一切损失（包括为此支付的差旅费、律师费、诉讼费等费用）由买受方承担。第六条第七款约定，无论何种原因导致合同解除，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，出卖方在前述各项手续办理完毕、买受方将房屋交还给出卖方后的15个工作日内退还买受方已付款项。双方还作了其他约定，并均在合同上签名或盖章确认。另查明，2012年7月27日，由中国银行股份有限公司苏州工业园区支行作为贷款人与原、被告签订《个人一手住房贷款合同》一份，被告赖尚品为借款人，俩被告系抵押人，原告为保证人，该合同约定了贷款金额、贷款期限、贷款用途、贷款利率与相应计息、结息和付息、罚息的计算等。根据被告赖尚品的申请，中国银行股份有限公司苏州工业园区支行同意向其发放个人住房贷款290000元，并于2012年7月27日发放了290000元贷款，同日原告向被告赖尚品出具了290000元的预收购房款发票。该合同第十八条约定，保证人提供阶段性连带责任保证。附件一第三条第一款约定，借款人出现下列事件之一即构成或者视为本合同项下违约：……（2）、未按期归还贷款本息……第三条第二款约定，出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：……（2）、宣布本合同项下贷款本息全部或者部分提前到期……（10）、要求保证人承担保证责任……第四条约定，若开发商为本合同项下贷款提供保证的，则：1、保证人应按照本合同的约定承担连带责任保证。2、若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任……3、如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任……保证人在贷款人向其发出催收函、履行保证责任通知或任何其他类似通知、文件后，应按照通知中规定的期限和金额履行保证责任……5、主合同双方解除主合同或者使主合同提前到期的，保证人对于主合同项下已发生的债务承担保证责任。因被告赖尚品逾期四期未归还贷款，中国银行股份有限公司苏州工业园区支行于2015年8月3日向原告苏州景融置业有限公司发出要求代偿通知书一份，宣布贷款提前到期，要求原告苏州景融置业有限公司履行保证责任，代为清偿逾期贷款本金、利息及罚息。原告苏州景融置业有限公司于2015年8月11日代偿该笔贷款本金268313.27元、利息4386.57元、罚息79.14元，共计272778.98元。再查明，原告苏州景融置业有限公司与江苏百年英豪律师事务所签订《聘请律师合同》一份，由该所指派律师为原告苏州景融置业有限公司代理与本案俩被告的纠纷，原告应为此支付律师费27751元。2015年8月25日，原告苏州景融置业有限公司向江苏百年英豪律师事务所转账汇款27751元，后该所开具律师费发票，金额为27751元。以上事实，由原告工商信息、被告身份信息、《商品房买卖合同》、销售发票、《个人一手住房贷款合同》、《聘请律师合同》、代偿证明、进账单、《聘请律师合同》、转账凭证、律师费发票以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，原告苏州景融置业有限公司明确：合同约定涉案房屋总房款415855元，俩被告通过自付及贷款支付方式支付了全部房款；同时，俩被告还曾向原告支付代收代办等费用，抵扣面积差额应退回的房款后实际交纳11266.15元，以上合计427121.15元。涉案房屋已具备交付条件，原告曾于2013年12月以书面方式通知俩被告办理交房事宜，但一直没有联系上俩被告，直到2015年6月29日，俩被告才过来办理交房事宜，并于当日缴纳了11266.15元，但房屋未实际交付俩被告。所涉《商品房买卖合同》已办理备案登记及预告登记手续。本院认为，原、被告双方所签《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》约定，原告为俩被告与贷款银行签订的贷款（抵押及阶段担保）合同提供了保证担保，在办妥商品房抵押登记手续之前，俩被告未按担保贷款合同的约定偿还贷款，贷款银行要求原告承担担保责任的，则原告有权解除本合同；因此造成的原告的一切损失（包括为此支付的差旅费、律师费、诉讼费等费用）由俩被告承担。现原告单方解除《商品房买卖合同》的条件成就，故应认定解除双方签订的《商品房买卖合同》，俩被告应配合原告办理《商品房买卖合同》的注销备案登记及预告登记手续。俩被告作为买受方共同购买房屋，共向原告支付购房款、代收代办费用等共计427121.15元，因俩被告未按约向银行还款，原告在履行保证责任向中国银行股份有限公司苏州工业园区支行代偿的贷款本金、利息及罚金总计272778.98元，并为本案支出律师费27751元，根据合同约定可向俩被告追偿，故被告赖尚品、张淑杰应共同返还该款项，即应支付原告300529.98元。该款与俩被告已支付原告的427121.15元相抵后，原告苏州景融置业有限公司应返还被告赖尚品、张淑杰人民币126591.17元。俩被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃质证、答辩等抗辩权利，应承担不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下：一、解除原告苏州景融置业有限公司与被告赖尚品、被告张淑杰签订的《商品房买卖合同》。二、被告赖尚品、被告张淑杰于本判决生效之日起十日内协助原告苏州景融置业有限公司办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记及预告登记手续。三、被告赖尚品、被告张淑杰共同返还原告苏州景融置业有限公司代偿款272778.98元及律师费27751元，合计人民币300529.98元，与俩被告已支付的427121.15元相抵后，原告苏州景融置业有限公司应返还被告赖尚品、张淑杰人民币126591.17元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币2906元、财产保全费2120元，合计人民币5026元，由被告赖尚品、张淑杰负担（此款原告已自愿垫付，不再退还，俩被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。代理审判员  唐若娴二〇一五年十二月四日书 记 员  张晓燕