呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终529号上诉人（原审被告）：内蒙古银行股份有限公司呼和浩特分行。负责人：郭永昌，该分行行长。委托诉讼代理人：阿路思，内蒙古秀友律师事务所律师。上诉人（原审被告）：内蒙古银行股份有限公司呼和浩特新华广场支行。负责人：王兵，该支行行长。委托诉讼代理人：杜凯，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：苗囡，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：冯勇，内蒙古河洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李桂兰，内蒙古河洋律师事务所律师。上诉人内蒙古银行股份有限公司呼和浩特分行（以下简称内蒙古银行呼市分行）、内蒙古银行股份有限公司呼和浩特新华广场支行（以下简称内蒙古银行新华广场支行）因与被上诉人苗囡房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院(2017)内0102民初2752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人内蒙古银行呼市分行的委托诉讼代理人阿路思，上诉人内蒙古银行新华广场支行的委托诉讼代理人杜凯，被上诉人苗囡及其委托诉讼代理人冯勇、李桂兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。内蒙古银行呼市分行、内蒙古银行新华广场支行的上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审并依法追加内蒙古兴安岭实业股份有限公司（以下简称兴安岭公司）为本案第三人；2、一、二审诉讼费用由苗囡承担。事实与理由：一审判决事实不清，程序违法。2005年8月22日兴安岭公司与内蒙古银行股份有限公司签订了协议书，协议书中约定兴安岭公司将包含本案标的房屋的16套房屋转让于内蒙古银行股份有限公司以抵偿无力清偿的贷款。并于2010年11月2日签订补充协议，约定了兴安岭公司将包含本案标的的16套房屋产权办理到内蒙古银行股份有限公司指定名下。后内蒙古银行新华广场支行公开售卖房屋，苗囡购买了本案标的房屋。内蒙古银行新华广场支行在向苗囡交付房屋钥匙后通知兴安岭公司为其办理过户手续。2017年6月1日苗囡起诉内蒙古银行呼市分行和内蒙古银行新华广场支行房屋买卖合同违约，后经法院查明本案标的房屋已转让于其他人名下并占有使用。内蒙古银行呼市分行与内蒙古银行新华广场支行从始至终从未获得房屋产权，客观上不可能将房屋转让到他人名下，该案事实的查明追加兴安岭公司为第三人是不可或缺的。内蒙古银行新华广场支行在本案一审答辩状和代理意见中明确向一审法院表达了这一观点，在庭审前也向一审法院提交了追加第三人的申请。待追加第三人后查明事实根据各方过错承担责任，判决才事实清楚、公平正义。苗囡辩称，内蒙古银行新华广场支行与苗囡之间有事实上的合同关系，兴安岭公司不是合同相对人，也不是第三人。根据相关法律规定，被告追加第三人应该在举证期限届满前提出，当庭提出程序不合法。苗囡的诉讼请求是返还购房款、赔偿损失，内蒙古银行新华广场支行作为出卖人，是履行返还义务和赔偿义务主体，将房子卖给苗囡要负责办理产权过户手续，上诉状中说交付钥匙后通知兴安岭公司办理，如果存在的话，内蒙古银行新华广场支行应该一直跟踪着把户名办到苗囡名下。内蒙古银行呼市分行与内蒙古银行新华广场支行是否履行了跟踪、监督的义务？如果内蒙古银行呼市分行或内蒙古银行新华广场支行认为没有办理过户手续是兴安岭公司造成的，那么应该针对兴安岭公司另行诉讼，与本案无关。苗囡向一审法院起诉请求：1.判令内蒙古银行呼市分行、内蒙古银行新华广场支行返还苗囡购房款302164元；2.请求内蒙古银行呼市分行、内蒙古银行新华广场支行赔偿苗囡因不能交付房屋导致的损失1066733元；3.请求内蒙古银行呼市分行、内蒙古银行新华广场支行承担鉴定费7000元；4.本案的诉讼费由内蒙古银行呼市分行、内蒙古银行新华广场支行承担。一审法院认定的事实：1、2005年10月20日、11月3日、11月10日、11月15日，苗囡以宋燕的名义为其交房款302164元。予以采信。2、2005年8月22日，内蒙古银行股份有限公司（甲方）与贷款人内蒙古兴安岭实业股份有限公司（乙方）签订《协议书》。约定：第一条：乙方用其拥有的位于新城区新春路口（内蒙古电大对面）的"新家园小区"16套住宅抵偿在甲方的贷款本息3987320.2元。抵贷房屋明细其中一套为1-1-103（二层），建筑面积183.13㎡。第二条：乙方必须在2005年8月30日前将抵贷房屋移交甲方，并在大房本办理完毕后三周内为甲方办理产权过户手续，期限最迟不得超过2005年12月30日.该协议经呼和浩特市新城区公证处公证。予以采信。3、银行出售大力房屋情况：1.**东户，价格为183.13×1650=302164元，购买人是苗囡。予以采信。4、新城区东风路**，套内面积159.46㎡，分摊面积23.65㎡，名城屈晓飞，该证据是法院调取的房屋信息登记。予以采信。5、银监会（2009）324号批复：一同意呼和浩特市商业银行股份有限公司更名为"内蒙古银行股份有限公司"。准予变更登记通知书：经审查，提交的内蒙古银行股份有限公司呼和浩特市新华广场支行住所、名称变更、变更后名称为"内蒙古银行股份有限公司呼和浩特新华广场支行"。予以采信。6、内衡正通（呼）评字（2017）第357号价格评估报告书，关于新新家园小区**评估价格为1368897元，各方对真实性认可，予以采信。7、证人证言：宋燕，内蒙古银行职员。证人陈述，因为本人是内蒙古银行内部职员，苗囡开始只能以宋燕的名义交购款，房款30多万元都是苗囡交的，予以采信。一审法院认为，苗囡从内蒙古银行新华广场支行处购买银行抵账房，当时为了满足购房的需要，苗囡以宋燕的名义共计交款302164元，内蒙古银行新华广场支行出具四张收据，载明购买1-1-2东户购房款。双方已形成事实上的房屋买卖关系，该买卖合同不违反法律规定，应继续履行。苗囡交购房款后，内蒙古银行新华广场支行将房屋钥匙交给苗囡，但迟迟未予办理房屋产权的相关手续。之后苗囡发现所购房屋被他人换锁。第三人在进行装修，经该院调取诉争房屋所有权信息已办理给第三人，使合同目的不能实现，造成合同目的不能实现主要是内蒙古银行新华广场支行没有完全履行义务，应承担主要责任。苗囡要求内蒙古银行新华广场支行返还购房款302164元的请求，合理合法，予以支持。苗囡要求内蒙古银行新华广场支行赔偿损失的请求，因内蒙古银行新华广场支行承担违约的主要责任，但是苗囡也有怠于主张权利的事实，考虑到苗囡因其他原因人身受到限制，该院酌情苗囡承担10%的责任。故内蒙古银行新华广场支行应承担的损失为1066733×90%=960059.7元，予以支持。关于苗囡要求内蒙古银行新华广场支行支付鉴定费7000元的诉讼请求，经核实有效票据，予以支持。内蒙古银行呼市分行与内蒙古银行新华广场支行属于上下级关系，名称多次变动，内蒙古银行呼市分行与内蒙古银行新华广场支行应承担连带责任。综上所述，苗囡要求内蒙古银行新华广场支行返还购房款302164元、赔偿损失960059.7元、支付鉴定费7000元的诉讼请求，内蒙古银行呼市分行承担连带责任，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条的规定判决：内蒙古银行股份有限公司呼和浩特新华广场支行于本判决生效后十日内支付苗囡购房款302164元，赔偿损失960059.7元，鉴定费7000元，共计1269223.7元，内蒙古银行股份有限公司呼和浩特分行对1269223.7元承担连带责任。案件受理费14125元，由苗囡负担1029元，由内蒙古银行呼市分行、内蒙古银行新华广场支行负担13096元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：本案是否应追加兴安岭公司参加诉讼。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定，"当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式"；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定，"当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的"其他形式"订立的合同。但法律另有规定的除外。"本案中，从苗囡向内蒙古银行新华广场支行交付购房款，内蒙古银行新华广场支行收取苗囡购房款并交付钥匙可以看出，双方已订立房屋买卖合同，形成合同关系，均应履行各自的合同义务。苗囡履行了支付购房款义务，而涉案房屋未能登记在苗囡名下，苗囡未能取得所购买房屋物权，内蒙古银行新华广场支行未履行合同义务，应承担相应的违约责任。关于内蒙古银行呼市分行、内蒙古银行新华广场支行提出未办理过户手续系兴安岭公司造成，应追加兴安岭公司参加诉讼的主张，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，"当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。"由此可见，兴安岭公司并非本案必须参加诉讼的当事人，本院对内蒙古银行呼市分行、内蒙古银行新华广场支行的该项主张不予采纳。综上所述，内蒙古银行呼市分行、内蒙古银行新华广场支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26192元，由上诉人内蒙古银行股份有限公司呼和浩特分行负担13096元，由上诉人内蒙古银行股份有限公司呼和浩特新华广场支行负担13096元。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 孙 昊审判员 张蒙江二〇一八年六月十五日书记员 吴丽诗书记员 乌日汗