广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗番法民三初字第1439号原告：何某某，身份证地址河南省信阳市平桥区。委托代理人：杨丛泽，广东纬国律师事务所律师。委托代理人：李晓玲，广东纬国律师事务所律师。被告：林某，身份证地址广州市海珠区。被告：胡某某，户籍地址广东省广州市海珠区。两被告的共同委托代理人：张丽蓉，广东实德律师事务所律师。两被告的共同委托代理人：王亚飞，广东实德律师事务所实习律师。原告何某某诉被告林某、胡某共有纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何某某的委托代理人李晓玲，被告林某、胡某的共同委托代理人张丽蓉、王亚飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何某某诉称，2006年8月26日，在房屋中介番禺钟村家裕地产服务部的介绍下，原告出资40万元以被告林某的名义购买了位于广州市番禺区祈福新村绿怡16街2A号2楼的房屋，房屋价格为410000元。由被告林某与原房屋产权人的代理人李某甲强签订了《房地产买卖合同》及附件《物业内物品清单》，番禺钟村家裕地产服务部经理陈某在合同上签名，并加盖了服务部的公章。当时，被告胡某（被告林某的母亲）在签约现场以原告经营企业存在风险为由，要求在合同上添加胡某的名字。原告当场表示反对，因此在合同上划掉了胡某的名字及身份证号码。合同签订当天，原告支付定金4000元。2006年8月29日原告通过银行转账方式向原房屋产权人的代理人李某甲强支付了316000元房款，余款90000元以现金方式支付，加上此前支付的4000元定金，原告将全部房款410000元支付完毕。因原告事务繁忙，且办理房屋过户手续仅需被告林某签字即可，故付款当日即2006年8月29日，原告并未全程陪同被告林某在番禺区房地产交易中心与原房屋产权人的代理人李振强办理房屋过户手续。两被告在原告不在场的情形下与李振强签订了《广州市番禺区房地产买卖合同》，不但将合同金额篡改为300000元，而且在合同当事人乙方（买方）处擅自增加了被告胡某的签名及指模。两被告隐瞒真相，凭借该合同，骗取了广州市番禺区房地产交易中心的鉴证，并借此虚假合同将上述房屋过户到两被告名下，变更为两被告的共有财产。2008年4月21日，两被告在原告完全不知情的情况下，又擅自将上述房屋恶意转让给第三人潘某（被告胡某的同事），已有生效判决确认该转让行为无效。原告认为，上述房屋为原告全额出资购买，鉴于原告与被告林某的家庭关系，房屋应当为原告与林某共同共有，但两被告为了达到侵占原告合法财产的目的，虚构事实，签订阴阳合同，骗取登记，有意规避国家法律法规，恶意转移财产，严重损害了原告的权益。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定，“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”原告请求法院依法对原告与被告林某共同共有的上述房屋进行分割。鉴于被告林某对购买上述房屋没有任何贡献，不但恶意转移财产、损害原告物权，而且自购买后该房屋一直由被告林某及其家人居住、使用，故请求法院判令：1、广州市番禺区祈福新村绿怡16街2A号2楼房屋为何某某、林某共同共有；2、由法院对广州市番禺区祈福新村绿怡16街2A号2楼房屋进行分割，房屋产权归林某所有，林某向原告补偿房屋当前市场价值的70%，暂定为700000元（以法院评估为准）；3、被告承担本案诉讼费用。被告林某、胡某辩称，一、涉讼房屋的购房款全部是由两被告支付，并非由原告支付。二、原告以购房款通过原告账户划转为由来主张涉讼房屋为原告与林某共有没有法律依据。三、原告对于房屋产权证上登记有胡某的情况完全知情。理由如下：1、促成涉讼房屋交易的中介公司业务经理陈某可以证明涉讼房屋一开始就是以两被告的名义购买。2、从《房地产买卖合同》的约定及涉讼房屋的实际交易流程足以证明原告对于被告胡某登记为涉讼房屋产权人是知情且同意的。3、原告并未提供任何证据证明两被告隐瞒真相、将涉讼房屋过户至两被告名下。四、两被告为涉讼房屋的合法登记权属人，原告主张涉讼房屋由其与被告林某二人共有没有事实和法律依据。五、即使被告林某所占涉讼房屋的份额为其与原告的夫妻共同财产，亦应按林某占80%、原告占20%的比例进行分配。综上所述，两被告是涉讼房屋的合法登记产权人，原告主张涉讼房屋为原告与林某共同共有没有事实和法律依据。此外，根据原告的实际情况，其仅应分配到涉讼房屋10%的产权份额，请求法院依法驳回原告的其他诉讼请求。经审理查明，被告胡某是被告林某的母亲。原告与被告林某于2006年6月19日登记结婚，后广州市中级人民法院作出（2009）穗中法民一终字第2150号民事判决，判决原告与被告林某离婚。位于广州市番禺区钟村镇祈福新村绿怡16街2A号2楼的房屋（下称涉讼房屋）原权属人为李某乙、梁某。李某乙、梁某委托李某甲强、周某出售该房屋及收取房款。2006年8月26日，李某甲强（作为卖方）与被告林某（作为买方）签订《房地产买卖合同》（下称《合同Ⅰ》），约定被告林某以410000元购买涉讼房屋（该楼价包括《家裕地产家私清单》中的物品）并于签订合同当天由买方支付定金4000元，余款406000元由买卖双方于交易日2006年8月29日一次性付清给卖方。在该《合同Ⅰ》的首页“买方”处写有“胡某”及“证件号码”处写有“4401061952070100029”，后均划有双横线删除，在《合同Ⅰ》的第二页页尾“买方”签名处只有被告林某的签名及指印。《家裕地产家私清单》的页尾“买方”签名处只有被告林某的签名。2006年8月29日，李某甲强作为李某乙、梁某（卖方）的代理人与林某、胡某（买方）签订《合同Ⅱ》，约定涉讼房屋交易总额为300000元，该合同经广州市番禺区房地产交易登记所鉴证。2006年9月6日，涉讼房屋的产权由原李某乙、梁某共同共有变更为林某、胡某共同共有。2008年5月12日，原告何某某以被告林某、胡某恶意将涉讼房屋转移给案外人潘某为由，以林某、胡某、潘某为被告，向本院提起所有权纠纷诉讼，请求判令：1、确认林某、胡某、潘某于2008年4月21日签订的房地产买卖合同无效；2、潘虹返还何某某位于番禺区钟村镇祈福新村绿怡16街2A号2楼的房产；3、本案诉讼费由林某、胡某、潘某承担。本院于2008年11月3日作出（2008）番法民三初字第863号民事判决书，其中查明，2008年4月21日，林某、胡某与潘某签订一份《房地产买卖合同》，约定林某、胡某将涉讼房屋以400000元出售予潘某，付款方式为一次性付款，双方未对付款时间、交房时间及违约责任作出约定；2008年4月24日，广州市番禺区国土资源和房屋管理局向潘虹核发了涉讼房屋的产权证；其后，被告林某、胡某一直使用该房至今，并未将房屋交付被告潘某；诉讼中，何某某申请对涉讼房屋的价值进行评估，经深圳市国众联资产评估土地房地产估价咨询有限公司评估，涉讼房屋的价值为519680元。该判决认为：涉讼房屋产权过户给潘某之前，其权属人登记为林某、胡某，林某、胡某取得该房产权系依据其与李某乙、梁某的房屋买卖关系，双方亦签订了登记备案的《房地产买卖合同》，何某某虽称胡某是在何某某不知情的情况下登记为涉讼房屋产权人，但何某某并非涉讼房屋买卖关系的当事人，其既未提供任何证据证明李某乙、梁某先后与林某、胡某签订的《房地产买卖合同》为无效或可撤销的合同，亦未能证明房管部门对林某、胡某的权属登记存在错误登记，因此，林某、胡某为涉讼房屋的原合法权属人。因林某、胡某与李某乙、梁某签订《房地产买卖合同》及林某、胡某取得涉讼房屋权属登记均在何某某与林某登记结婚之后，即林某取得涉讼房屋产权系在其与何某某婚姻关系存续期间，而何某某与林某均未主张双方对婚后财产关系有所约定，因此，无论由谁实际出资购买涉讼房屋，登记在林某名下的房屋产权应为何某某与林某共同共有，亦即涉讼房屋应为何某某与林某、胡某共同共有。对于共同共有的财产，需经全体共有人一致同意方能进行处分，但林某、胡某未经何某某同意即擅自将属于共有财产的涉讼房屋出售予潘某，属于无权处分行为，现何某某对林某、胡某的处分行为不予追认，潘某在不能证明其已支付合理对价的情况下，配合林某、胡某以交易名义转让涉讼房屋，显然并非出于善意，故不具备善意取得法律制度的基本条件，林某、胡某与潘某签订的《房地产买卖合同》应属无效。无效合同自始没有法律效力，因该合同取得的财产应予返还，虽涉讼房屋产权已登记在潘某名下，但《广东省城镇房地产权登记条例》第十四条规定“当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件，采取非法手段获准登记的，由房地产管理部门决定撤销全部或部分登记事项”，因此，潘某不能凭据有瑕疵的房屋权属登记取得涉讼房屋的所有权，应将该房屋返还原权属人。在涉讼房屋产权登记过户给潘某之前，何某某与林某、胡某为涉讼房屋的共同共有人，故潘某应将涉讼房屋返还给何某某及林某、胡某。至于何某某与林某、胡某对涉讼房屋的具体权属关系，属于另一法律关系，本案不作处理。该判决书判决如下：一、林某、胡某与潘某于2008年4月21日签订的《房地产买卖合同》无效；二、潘虹应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市番禺区钟村镇祈福新村绿怡16街2A号2楼的房屋返还给何某某、林某、胡某；三、驳回何某某其余诉讼请求。该判决现已发生法律效力。2009年5月25日，何某某以涉讼房屋为其出资以林某的名义购买为由，以林某、胡某为被告，向本院提起所有权确认纠纷诉讼，请求判令：1、确认位于广州市番禺区钟村镇祈福新村绿怡16街2A号2楼房屋归何某某所有；2、诉讼费由林某、胡某承担。本院于2009年11月23日作出（2009）番法民一初字第2494号民事判决书，其中查明：何某某与林某、胡某均确认涉讼房屋的交易金额为410000元，2006年8月29日李某甲强与林某、胡某签订《合同Ⅱ》中约定涉讼房屋的交易金额为300000元是为了规避交易契税。关于购房款的支付情况。何某某陈述2006年8月26日《合同Ⅰ》签订当天何某某支付了4000元定金，2006年8月29日何某某支付了购房余款406000元，其中316000元由何某某银行转账到李某甲强账户，此外其于2006年先后向案外人张守国借款共400000元，家中常备现金，故剩余90000元以现金方式支付。林某、胡某确认购房定金4000元由何某某支付，其在2009年6月26日开庭审理时先陈述316000元是林某、胡某转到李某甲强的帐户，后又陈述是由何某某和林某通过银行转入李某甲强的帐户；林某、胡某陈述购房款410000元由林某出资200000元、胡某出资210000元，2006年8月29日胡某支付120000元现金给何某某作现金周转，支付90000元现金给李某甲强。该判决认为：不动产事实物权是不具有登记外观形式或者与登记外观形式相冲突的物权，包括事实存在的依法或者依物权法理论应当予以调整或者保护的不动产物权。本案诉讼过程中，何某某、林某、胡某均未举证涉讼房屋的现登记权属人，鉴于本院生效的（2008）番法民三初字第863号民事判决书判决林某、胡某与潘某于2008年4月21日签订的《合同Ⅰ》无效，潘虹应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市番禺区钟村镇祈福新村绿怡16街2A号2楼房屋返还给何某某、林某、胡某。故涉讼房屋的合法登记权属人应为林某、胡某。关于林某、胡某取得涉讼房屋登记物权的基础。2006年8月26日李某甲强（作为卖方）与林某（作为买方）签订《合同Ⅰ》，买方依据该合同支付了购房款410000元；2006年8月29日李某甲强作为李某乙、梁某（卖方）的代理人与林某、胡某（买方）签订《合同Ⅱ》，买卖双方据此办理了涉讼房屋的产权变更，该合同约定交易总额300000元，何某某、林某、胡某均确认该约定是为了规避交易契税。可见《合同Ⅱ》是提交给房管部门的只用于交易过户而未实际履行的合同，而林某、胡某取得涉讼房屋的登记物权正是依据该合同。而《合同Ⅰ》才是买卖双方交易的实质依据，该合同的买方为林某。关于购房款的情况。何某某、林某、胡某均确认购房款为410000元，其中2006年8月26日何某某支付4000元定金，2006年8月29日通过何某某的帐户转账316000元给卖方，剩余90000元以现金方式支付。本院认定购房款410000元由何某某、林某、胡某共同支付，理由是：1、购房定金4000元由何某某支付；从何某某提交的证据3取款凭条与证据4存款凭条可见，交易的流水号相同，证实了何某某关于其从本人帐户转账支付316000元购房款给李某甲强的主张。2、胡某陈述其于2006年8月29日支付120000元现金给何某某作现金周转，支付90000元现金给李某甲强。假设如胡某所述其于2006年8月29日出资210000元用于购买涉讼房屋，其完全可以自己的名义向李某甲强支付现金210000元或存入李某甲强的银行帐户，则何某某只需从银行帐户转账196000元到李某甲强帐户。而事实是何某某当日从银行帐户转账316000元到李某甲强银行帐户，且当日转账后何某某帐户内仍有53000元的余额，胡某称2006年8月29日支付120000元现金给何某某作现金周转，何某某对此予以否认，胡某除陈述外未能提供证据，对胡某的该陈述意见本院不予采信。胡某还陈述当日其支付90000元现金给李某甲强，如前所述，显然不符合一般人的交易付费习惯，对此本院亦不予采信。3、林某、胡某在第一次庭审时关于存入李某甲强帐户内316000元的情况先后作了不同的陈述，本院有理由对其陈述的真实性产生合理怀疑；4、由于涉讼房屋交易的实质依据是《合同Ⅰ》，该合同的买方是林某，购房当时何某某与林某是夫妻关系，购房款理应由何某某与林某共同支付。本案只有何某某与胡某主张支付剩余购房款90000元给李某甲强，结合上述理由，本院认定该款由何某某支付。综上，《合同Ⅱ》是房屋买卖双方提交给房管部门的只用于交易过户而未实际履行的合同，而林某、胡某取得涉讼房屋的登记物权正是依据该合同，林某、胡某为涉讼房屋的登记权属人。涉讼房屋交易的实质依据是《合同Ⅰ》，该合同的买方是林某；本院认定全部购房款410000元由何某某支付，购房当时何某某与林某是夫妻关系，涉讼房屋属婚姻关系存续期间取得的财产，本院认为何某某与林某应为涉讼房屋的事实权属人。现何某某与林某已离婚，林某坚持称涉讼房屋由其与胡某共同共有，损害了何某某合法权益。在不涉及第三人利益的情形下，涉讼房屋事实物权应当对抗登记物权，以维护公平正义。虽然不动产登记产生公信效力，但公信制度仅适用于外部关系，而登记权属人与事实权属人之间发生产权争执是内部关系，对于这种内部关系适用的是确认产权规则，而不能适用公信原则。涉讼房屋的事实物权符合客观真实，具有公平正义实质，该事实物权受法律保护，本院确认涉讼房屋的事实权属人是何某某与林某。现何某某要求确认涉讼房屋归其个人所有，没有事实和法律依据，本院不予支持。该判决书判决：驳回何某某的诉讼请求。林某、胡某不服（2009）番法民一初字第2494号民事判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2010年10月15日作出(2010)穗中法民五终字第956号民事判决书，其查明事实与一审所查明事实基本一致，另查明，胡某在原审中提供了广州市番禺区财政局于2006年8月29日出具的交易涉讼房屋的《契税完税证》，该完税证载明纳税人为胡某、林某，税目为二手房契税（减半），计税金额为356000元，实纳金额为5340元。该判决认为：胡某、林某根据《合同Ⅱ》成为涉讼房屋的产权人，该合同除交易金额外其他部分均是合同当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，相关部门亦未以该合同约定的金额收取税收，故原审法院仅以该合同约定的交易总额低于实际的交易金额认定该合同无效缺乏法律依据，本院予以纠正。现何某某主张该房屋是由其出资以林某名义购买，要求确认该房屋归其所有，但即使该房屋确由何某某出资购买，由于是在林某、何某某婚姻存续期间所购买的，该房屋仍属夫妻共同财产，原则上有二分之一产权归何某某，原审法院在认定该房屋是由何某某全额出资购买的情况下，仍判决驳回何某某的诉讼请求，而何某某并无提起上诉，根据当事人处分原则，本院对原审判决予以维持。由于胡某、林某只就原审所认定的事实提起上诉，故本案的焦点之一是该房屋是否由何某某出资购买。由于何某某与林某、胡某均确认定金4000元由何某某支付及316000元由何某某的帐号转帐给买方，故原审认定该320000元（4000元＋316000元）由何某某支付正确,本院予以维持。由于胡某及何某某均主张余下的90000元房款是由自己以现金方式支付给买方，而双方亦均没有提供证据证明自己的主张，本院均不予采纳。原审仅以买方应为林某等为由来推定该90000元亦由何某某支付缺乏依据，本院予以纠正，如双方确需解决该90000元的问题可另行主张。随之，原审认定涉讼房屋为林某、何某某的夫妻共同财产亦不成立。至于上述由何某某转帐给买方的316000元，林某、胡某主张该款项是由其先交给何某某的缺乏证据，原审法院不予采信正确。该判决书判决驳回上诉，维持原判。本案诉讼中，原、被告双方均确认涉讼房屋现仍登记在案外人潘某名下，实际由两被告占有使用。同时，原、被告均同意以1350000元的价值分割涉讼房屋。以上事实，有原告提交的《结婚证》、《房地产买卖合同》及附件、（2009）穗中法民一终字第2150号民事判决书、（2008）番法民三初字第863号民事判决书、（2008）番法民一初字第2494号民事判决书、（2010）穗中法民五终字第956号民事判决书及本院的庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原、被告在诉讼中确认涉讼房屋现仍登记在潘某名下，但鉴于本院生效的（2008）番法民三初字第863号民事判决书判决林某、胡某与潘某于2008年4月21日签订的《房地产买卖合同》无效，故潘某因该合同取得的财产，应当予以返还，涉讼房屋的权属登记应恢复到该合同签订之前的状态，即登记权属人应为林某、胡某。何某某称胡某是在其不知情的情况下登记为涉讼房屋产权人，但其并未提供证据证明《合同Ⅰ》、《合同Ⅱ》为无效或可撤销的合同，亦未能证明房管部门对林某、胡某的权属登记存在错误，因此，林某、胡某为涉讼房屋的合法权属人。因《合同Ⅰ》、《合同Ⅱ》的签订及林某、胡某取得涉讼房屋产权均是在林某与何某某婚姻关系存续期间，而何某某与林某均未主张双方对婚后财产关系有所约定，故登记在林某名下的涉讼房屋应属于林某与何某某的夫妻共同财产，但何某某作为林某的配偶而享有涉讼房屋共有权，并不能排除胡某对涉讼房屋享有的共同共有权，即涉讼房屋实际应为林某与何某某、胡某共同共有。故原告请求判令确认涉讼房屋为原告与被告林某二人共同共有，缺乏依据，本院不予支持。由于原告何某某与林某已离婚，原告作为涉讼房屋共有权人的基础已丧失，故原告据此请求对涉讼房屋进行分割，本院予以支持。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第90条的规定，“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况”。本案中原、被告均无证据证明原告与两被告就涉讼房屋的分割达成协议，故应当根据等分原则，考虑原、被告对涉讼房屋的贡献大小及实际生产、生活需要确定涉讼房屋的分割方案。由于涉讼房屋自购买至今一直由两被告居住，故将涉讼房屋归为两被告所有，由两被告按房屋现值向原告支付折价补偿款较为合理。对于折价补偿的比例问题，根据已生效的（2010）穗中法民五终字第956号民事判决认定的事实，购买涉讼房屋的定金4000元及购房款316000元由原告何某某出资，何某某和胡某均主张余下的90000元购房款是由自己以现金方式支付给卖方，但双方均未提供证据证明自己的主张。本案中，原、被告双方亦未提供新的证据证实涉讼房屋购房款的支付情况，故本院认定，购房款中320000元（4000元+316000元=320000元）为原告何某某支付，余款90000元的实际支付人根据现有证据无法认定。由于购房款支付时间为何某某与林某婚姻关系存续期间，而何某某未举证证明该款项为何某某以其个人财产支付，故应当认定购房款320000元系由何某某与林某的夫妻共同财产支付，即原告支付的购房款占涉讼房屋总购房款的至少39%（320000元÷410000元×1/2=39%）。而涉讼房屋一直由两被告使用，依据原、被告双方对涉讼房屋的贡献及获益大小，由两被告按照涉讼房屋现值的40%向原告支付房屋折价补偿款较为合理。两被告应向原告支付的折价补偿款为540000元（1350000元×40%=540000元）。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第90条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条的规定，判决如下：一、位于广州市番禺区钟村镇祈福新村绿怡16街2A号2楼的房屋产权归被告林某、胡某所有；二、被告林某、胡某于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告何某某支付房屋折价补偿款540000元；三、驳回原告何某某其余的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费16950元，由被告林某、胡某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  刘志强人民陪审员  朱杏梅人民陪审员  李丽娥二〇一五年四月二日书 记 员  范津津