文书内容贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初699号原告：冯灵芝，女，1989年11月13日出生，汉族，住湖北省红安县。委托诉讼代理人：冯卫伟，贵州宜尚律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：李顺，贵州宜尚律师事务所律师，特别代理。被告：贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司（以下简称恒阳房开），住所贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路67号。法定代表人：杨芳俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙子枭，系该公司员工，特别代理。委托诉讼代理人：彭江妮，系该公司员工，特别代理。原告冯灵芝诉被告恒阳房开商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告冯灵芝委托诉讼代理人冯卫伟、李顺，被告恒阳房开委托诉讼代理人龙子枭、彭江妮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯灵芝向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金23696.45元（从2017年1月1日起每日以购房款为基数，按照每日万分之零点五计算至2018年10月11日）；2.本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。事实及理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于贵阳市经开区。合同第八章第二十二条第三款对被告办理初始登记、转移登记事项及违约责任进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，但被告未如期交付办理商品房转移登记的有关文书，其行为已经构成违约，应当承担相应的责任，故原告依照相关法律规定，诉至法院。被告恒阳房开辩称，第一，由于住房和城乡建设部发布了新的消防验收标准，致使按旧标准实施的消防无法通过验收，被告需按照新规重新整改，到2016年11月18日才通过竣工验收。加之行政区划的变更，导致2018年4月3日才完成竣工验收备案。上述原因均应属于不可抗力，由此产生的责任不应由被告承担；第二，根据合同的约定，被告承担的是办理产权证的协助义务。被告已经通过报纸、电话、张贴告示等方式通知原告领取办理转移登记相关文书，已经履行了告知义务，不能将业主不领取的责任归咎于被告。本院经审理认定事实如下：            购房人              冯灵芝                  出卖人              恒阳房开                  签订合同时间              2015年 4月 29日                  房屋坐落              贵阳市经开区黄河北路1号龙湾国际B地块7号楼3单元14层3号                  合同房屋总价              730245元              初始登记期限              2016年12月31日                  约定的违约金标准              第二十二条第三款转移登记：“（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任； 2.约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列处理：……买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金”                  其他约定              第十七条关于不可抗力：“如发生凝冻、雪灾等自然灾害并且新闻媒体对此已报道，为公众知悉的情形，出卖人不再另行通知买受人，出卖人交房时间相应顺延，并对此不承担违约责任。”                  通知办证情况              被告于2018年6月26日取得不动产权证书，获得了本案案涉商品房所有权初始登记，于6月30日在贵阳晚报刊登 “产权办理通知”的公告，内容为：“尊敬的龙湾国际B地块业主：您在龙湾国际B地块购买的2-7栋住宅、8栋办公，现已符合办理产权条件，请您于通知之日起60日内，由您本人携带购房凭证到龙湾国际营销中心办理产权登记的相关手续”，并于6月30日在小区的门岗处、电梯内、物业前台等地张贴该报纸的照片。                  实付房款              729061元                  办证情况              原告已取得案涉房屋的不动产权证。                  原告诉请的违约金              以购房款为基数计算，从合同约定的交付转移登记文书时间届满之日起，按照每日万分之0.5标准计算至2018年10月11日。                  原告主张权利情况              2019年12月27日，原告向本院提交了主张逾期办理违约金的诉讼材料。      诉讼中，被告出示了《建筑设计消防规范》（GB50016-2014）、恒阳房开整改前后照片、竣工验收备案表、工程竣工验收报告、审核结算书等，证明2014年8月住房建设部批准《建筑设计消防规范》（GB50016-2014）为国家标准，自2015年5月1日起开始实施，该公司按照新标准重新布置消防车登高操作场地、拓宽消防通道等，由此增加了绿化收益、通道改造等多项施工项目，导致至2016年11月18日才通过消防设施的竣工验收，2018年4月3日才完成竣工验收备案，直接造成了该公司未能按期办证，上述情形属于政府政策变化引起的不可抗力和情势变更，应当免除该公司逾期办证的违约责任；被告同时还提交了搭建照片，表示根据合同约定，在业主违章进行搭建的情况下其有权拒绝协助其办理产权证。原告对上述证据的真实性无异议，但表示并不能说明被告逾期办理竣工验收备案及交付相关文书属于不可抗力因素引起的。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》《商品房买卖合同》、不动产权证等证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，属合法有效的合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。订立合同的双方均应按约履行合同。现被告未按照合同约定的时间即2016年12月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，原告诉请其按照合同约定承担违约责任，事实清楚，于法有据，本院予以支持。对于被告辩称其对于逾期交付转移登记的文书属于政府政策变化而引起的不可抗力和情势变更，但按照国家标准对案涉小区进行消防整改、绿化改造、通道改造等属于其作为出卖人在交付商品房过程中应尽的义务，不能作为其逾期办理转移登记的理由，且双方并未将法律、法规和政策的变化作为免责事由进行约定,而上述政策的变化亦并不属于法律规定的不可抗力的情形，因此，被告该项抗辩理由于约于法均无合理依据,本院不予采纳。关于本案违约金的计算方式，原告主张按照合同约定，即从2017年1月1日起至2018年10月11日止，以已交付房价款为基数，按日万分之零点五计算。被告对于原告主张的起算日期无异议，但认为截止日期应当以其在《贵阳晚报》上刊登公告的时间为准，即2018年6月30日。本院认为，原、被告双方并未在合同中对通知办理产权登记的方式进行约定，但被告满足交付条件之后针对包括案涉原告在内的众多买受人采取刊登公告的形式，通知买受人办理产权登记的相关手续，应当视为其已经履行了合同约定的交付义务，应当以刊登公告的时间作为本案违约金计算的截止时间，即2018年6月30日。故本案的违约金计算为：729061元×0.00005×546天（2017年1月1日-2018年6月30日）=19903元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯灵芝逾期交付转移登记有关文书的违约金19903元；二、驳回原告冯灵芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费196元（已减半收取），由原告冯灵芝负担31元，被告贵州恒阳（集团）房地产开发有限公司负担165元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 魏 丽二〇二〇年四月二十七日书记员 方振华