杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0103民初8794号 原告：楼正平，男，1966年2月27日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：曾成安、焦莉莎，浙江五联律师事务所律师。 被告：徐春梅，女，1970年4月1日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：韦超、孙宁，安徽华冶律师事务所律师。 被告：浙江**荣信联投资管理有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区朝晖五小区****。 法定代表人：徐新群，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李丽、李文莉，浙江文颂律师事务所律师。 原告楼正平为与被告徐春梅、浙江**荣信联投资管理有限公司（以下简称华荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年12月7日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员董臻静独任审判，后因案情复杂，依法转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告楼正平及其委托诉讼代理曾成安，被告徐春梅的委托诉讼代理人孙宁、被告华荣公司的委托诉讼代理人李文莉到庭参加诉。本案现已审理终结。 原告楼正平向本院提出诉讼请求称：1.判令两被告共同返还原告转让款人民币26万元及自两被告收到起诉状副本之日起至款项全部履行之日的利息，按年利率6%计算；2.判令被告徐春梅和被告华荣公司共同赔偿原告装修损失160850元整及自两被告收到起诉状副本之日起至款项全部履行之日的利息，按年利率6%计算；3.判令被告徐春梅向原告支付违约金50000元整；4.判令被告华荣公司返还三个月租金70302元、租房押金68000元、违约金276457.5元及自被告华荣公司收到起诉状副本之日起至款项全部履行之日的利息，按年利率6%计算；5.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：位于的营业房系被告华荣公司出租给被告徐春梅，被告徐春梅用于经营饭店。2017年6月23日，被告徐春梅在明知位于房屋要拆迁的情况下，将该房屋营业中的饭店转让给原告，转让费人民币26万元整，同时被告徐春梅在转让协议中承诺原告从2017年7月15日开始接手，房屋剩余租期不低于30个月。房东在2017年5月10日正式通知了被告华荣公司要求腾退房屋，被告华荣公司明知该房屋要拆迁，也明知房东要求腾退房屋，却对被告徐春梅恶意转让的行为不仅不加制止，还盖章确认同意由原告完成被告徐春梅与被告华荣公司签署的租赁合同到2019年的合同。原告2017年7月份转让过来后，装修了160850元人民币，经营不到3个月，即被该房屋所有权人杭州市公共交通集团有限公司书面通知限期腾房，理由是就涉案方案其与承租方浙江元通机电经贸有限公司的《房屋租赁合同》于2016年12月31日已经终止，并且该房屋所涉地块已经启动搬迁工作，要求原告必须要在2017年10月15日腾退该房屋。原告认为，被告徐春梅明知该房屋已被列入搬迁范围，且明知剩余可实际使用期限根本不可能达到30个月的情况下，却恶意欺骗原告，恶意承诺房屋剩余租期不低于30个月，而实际原告只经营了不到3个月就被限期腾房，显然被告徐春梅违反了诚实信用原则，也构成了根本性违约。公交集团公司于2017年5月10日即已经通知浙江中大元通实业有限公司，要求腾退并交还房屋，被告华荣公司作为元通实业有限公司的合作伙伴，明知其上家浙江中大元通实业有限公司与房东签署的《房屋租赁合同》已于2016年12月31日已经终止，之后并未签署新的租赁协议，公交集团公司已要求元通公司腾退并归还房屋的情况下，却在2017年6月27日仍然盖章确认要求原告执行租期到2019年9月28日的租赁合同，显然其行为也明显存在恶意，并且现被告华荣公司已违反了合同约定。正是由于被告徐春梅与被告华荣公司两方的恶意串通和严重违约行为，导致原告装修费用的损失，两被告理应归还转让费，一起赔偿原告的装修损失及根据合同约定支付违约金，并且被告华荣公司理应退还2017年10月15日之后的房屋租金和租房押金68000元。 被告徐春梅辩称，1、本案案涉房屋系被告徐春梅2017年2月22日从刘湘南处转让，因徐春梅的母亲重病不得已于2017年6月27日将案涉房屋转让给原告，原告诉称徐春梅恶意转让不符合事实，从被告提供的证据来看，案涉房屋的所有权人杭州市公交集团公司在2017年5月10日就告知浙江中大元通实业有限公司，要求其腾空案涉房屋。然而徐春梅对此事并不知晓，其在受让该房屋经营期间，并未有他人告知案涉房屋将要拆迁的事实。案涉房屋经多次转让，真正知道房屋租期的是被告华荣公司，被告徐春梅均不知情；2、本案的房屋租赁合同纠纷应该是原告与被告华荣公司之间的租赁纠纷。徐春梅将案涉房屋转让给原告的整个过程是徐春梅将案涉房屋所有的情况告知原告的情况下，并经本案被告华荣公司的同意的情况下转让的，该事实有原告与徐春梅以及被告华荣公司签订的补充协议，予以佐证。原告对徐春梅与上家刘湘南签订的转让协议约定权利义务均是知晓的，并且自愿接受刘湘南与被告华荣公司签订的房屋租赁合同约定的相关权利义务予以接受。并且在签订相关协议以后，原告也是将案涉房屋的租金，以及押金直接支付给本案的被告华荣公司，原告要求徐春梅支付违约金5万元，又要求被告华荣公司支付违约金的情况来看，原告事实上认可了其与被告华荣公司之间直接发生了租赁关系。 被告华荣公司辩称，1、原告无权要求被告华荣公司承担任何责任，原告无权要求被告华荣公司返还转让款，因原告是与被告徐春梅产生租赁合同关系；2、原告无权要求被告华荣公司赔偿装修款。首先原告无法证明其存在装修损失，在本案中原告并无提供证据证明，其实际产生了装修损失，原告未提供其实际支付相关费用的凭证，其次当被告徐春梅将案涉房屋转让给原告时，原告向被告徐春梅支付了26万元的转让费，这其中应该也是包括案涉房屋内的装修等，而且转让时案涉房屋符合经营要求的，原告又花费巨额的装修费用，这也不符合常理；3、根据这个商铺租赁合同的规定，承租人对房屋的装饰装修是应该经过被告华荣公司的同意的，原告也从来没有经过被告华荣公司的同意；4、原告无权要求被告华荣公司支付违约金，在本案当中，被告华荣公司不存在任何的违约行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认下述案件事实：案涉房屋坐落于绍兴路466号（香积寺路206号、212号）的房屋所有权人为杭州市公共交通集团有限公司。2013年12月15日，杭州市公共交通集团有限公司将案涉房屋出租给浙江中大元通实业有限公司，租期从2014年1月1日起至2016年12月31日止。浙江中大元通实业有限公司与被告华荣公司签订了《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给华荣公司，租赁期限为2014年7月1日起至2016年12月31日止。之后，杭州市公共交通集团有限公司并未再与浙江中大元通实业有限公司续签房屋租赁合同。 2016年7月29日，被告华荣公司（甲方）与案外人刘湘南（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》约定：甲方将杭州市下城区香积寺路206号1幢X005号商铺出租给乙方，建筑面积为136平方米，租赁期限为三年半，自2016年7月29日起至2019年12月31日止，乙方应缴纳履约保证金68000元作为租赁商铺的履约保证金，待合同期满后，在乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金如数退还给乙方，任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的30%违约金，并赔偿其他的一切损失和费用；在租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将以任何形式转租、转让、转借、抵押或其他有损甲方利益的行为，乙方经甲方同意转让时，甲方应及时无条件提供任何证件，配合乙方所需的合法手续。甲方应提供产权证（或具有出租权有效证明）、身份证明等文件，乙方应提供身份证明文件，双方验证后可复印对方文件备存。 2017年2月22日，刘湘南（甲方）与被告徐春梅（乙方）签订了一份《转让合同》，约定甲方将香积寺东路212号餐饮店转让给乙方，转让费15.5万元，甲乙双方经原房东同意后，乙方继续履行甲方与原房东签订的租赁协议，按原协议承担权利与义务，并与原房东签订补充协议；房租及押金不包括在转让费以内，房租从2017年3月9日开始计算，饭店内除烤鱼炉子以外，所有装修及资产都归乙方所有。之后，被告华荣公司（甲方）与被告徐春梅（乙方）就（馋嘴鲈鱼）餐饮店转让事宜签订了一份《补充协议》，约定：甲方同意乙方按原房屋租赁合同的条款继续履行，转让价格为15.5万元。租金按原合同半年一付。 2017年6月23日，被告徐春梅（甲方）与原告（乙方）签订了《转让协议书》，约定：甲方将饭店转让乙方，转让总价为26万元（不包含房屋租金），乙方从2017年7月15日接手，房屋剩余租期不低于30个月（误差不超过3个月），包含冰柜4个，空调2个，椅子38把，桌子8张。甲乙双方如有违约，违约由责任方承担，违约金5万元。2017年6月27日，被告徐春梅向原告出具收据，表明已收到转让费26万元。2017年6月27日，楼正平在被告华荣公司与被告徐春梅签订的《补充协议》上确认同意按合同执行，被告华荣公司在上面盖章确认同意楼正平完成徐春梅的合同，继续执行。同日，原告楼正平向华荣公司缴纳了2017年7月15日至2018年1月14日租金共计138899元以及房屋押金68000元。 2017年10月10日，案涉房屋所有权人杭州市公共交通集团有限公司向原告发送了《责令限期腾房催告函》，告知原告楼正平浙江元通机电经贸有限公司、浙江中大元通实业有限公司与杭州市公共交通集团有限公司签订的《房屋租赁合同》已经于2016年12月31日期满终止，要求原告在2017年10月15日前腾退该房屋，逾期将采取包括但不限于停水、停电等强制措施，并承担由此可能导致的经济损失。 另查明：2017年7月19日，杭州市公共交通集团有限公司为与浙江中大元通实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，向杭州仲裁委员会申请仲裁，2018年1月2日，杭州仲裁委员会作出了（2017）杭仲裁字第407号裁决书，裁决浙江中大元通实业有限公司腾退坐落在绍兴路466号（）房屋并支付占有使用费以及违约金。 本院认为，被告华荣公司在被告华荣公司与徐春梅签订的《补充协议》上确认：同意楼正平完成徐春梅合同，原告也确认同意按合同执行，原告之后直接向华荣公司缴纳了租金以及押金，而被告华荣公司与徐春梅的《补充协议》上已经约定按照华荣公司与刘湘南的原房屋租赁合同继续履行，应视为被告华荣公司与原告直接建立了房屋租赁合同关系，双方约定依照被告华荣公司与刘湘南签订的《商铺租赁合同》履行。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的约定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。2016年7月29日，被告华荣公司与刘湘南签订的《商铺租赁合同》以及之后徐春梅、华荣公司按照约定与原告继续履行上述合同时，合同约定的租赁期限为2016年7月29日起至2019年12月31日止，但被告华荣公司的有权租赁期限却截止于2016年12月31日，因此被告的转租期限超过了其剩余租赁期限，该超出部分的约定为无效，其余约定应为有效。根据合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院认为，被告华荣公司在对案涉房屋不具有2016年12月31日之后租赁权的情况下，与承租人签订后续三年的租赁期限，存在重大的过错。被告华荣公司辩称，浙江元通机电经贸公司曾于2017年2月6日对案涉房屋的租赁权中标，但杭州市公共交通集团有限公司并未与其签约，然而，本院认为，被告华荣公司在2016年7月29日与刘湘南签订租赁合同时，显然对于后续能否中标、能否取得租赁权均并不确定，在这种情况下，被告华荣公司仍与承租人签订后续三年的租赁期限，而且同意楼正平继续履行合同时，已确定其对于后续租赁期限不具有合法的租赁权，存在明显的主观过错，故应赔偿原告楼正平的相关损失。原告诉请被告华荣公司退还押金68000元，本院予以支持。至于剩余租金，因原告在诉请中已扣除占用房屋期间的占有使用费，仅要求退还2017年10月15日至2018年1月15日期间的剩余租金70302元，本院予以支持。至于原告主张的装修损失160850元，因原告从被告徐春梅处转让该店铺时，该店铺已经经过了装修，而且从被告徐春梅提供的视频证据来看，原告承租该店铺前后的装修差异并不明显，原告提交的装修证据也仅为一些手写的收条，而未能提供装修合同、装修发票等证据，应自行承担举证不能的法律后果，故原告主张的装修损失，本院不予支持。至于原告要求被告华荣公司承担违约责任，本院认为，根据合同法的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，故案涉合同中关于租赁期限的部分无效，不影响合同其他部分的效力。本案中，华荣公司存在重大的过错，原告要求被告华荣公司承担违约责任，符合合同约定，但是原告作为承租人，在承租前应审慎核实华荣公司作为出租方是否享有承租期限内的出租权利，故原告自身亦存在部分过错，本院酌情确定被告华荣公司支付原告违约金20万元。 至于原告与被告徐春梅签订的《转让协议书》，该协议中明确约定房屋剩余租金不低于30个月（误差不超过3个月），被告徐春梅在自己承租前以及转让时均应审慎核实华荣公司作为出租方是否享有承租期限内的出租权利，但被告徐春梅在未能审慎核实华荣公司的出租权益情况下，将店铺转让给原告并承诺房屋剩余租期不低于30个月（误差不超过3个月），其行为给原告造成了损失，原告要求被告徐春梅赔偿相应的转让费损失，符合法律规定，本院予以支持。但考虑到原告受让后已经营了三个月，且转让费中已包含了部分设备，本院酌情确定被告徐春梅赔偿原告转让费损失20万元。本院认为，被告徐春梅赔偿原告楼正平的转让费损失，已经足以弥补其在转让过程中的损失，且原告自身亦应当审慎核实华荣公司作为出租方是否享有承租期限内的出租权利，亦存在过错，故原告要求被告徐春梅再另行支付违约金5万元以及转让费的利息，本院不再支持。至于原告要求被告华荣公司与被告徐春梅承担共同责任，缺乏法律依据，本院不予支持。至于被告徐春梅与被告华荣公司之间是否其他纠纷，应另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告徐春梅于本判决生效之日十日内赔偿原告楼正平转让款损失200000元； 二、被告浙江**荣信联投资管理有限公司于本判决生效之日十日内退还原告楼正平租金70302元； 三、被告浙江**荣信联投资管理有限公司于本判决生效之日十日内退还原告楼正平押金68000元； 四、被告浙江**荣信联投资管理有限公司于本判决生效之日十日内支付原告楼正平违约金200000元； 五、驳回原告楼正平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币12656元，由原告楼正平承担4963元，由被告徐春梅负担2859元，被告浙江**荣信联投资管理有限公司负担4834元。原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长 董臻静人民陪审员郑义人民陪审员董勤敏 二〇一八年六月五日 代书记员 蒋        梦        婷