广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛城法民一初字第1515号原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司，住所地佛山市禅城区东升内街23号首层2-6号。注册号：440602000068288。法定代表人张惠芳。委托代理人龚秀庆，广东天地正律师事务所律师。委托代理人程宽，广东天地正（广州）律师事务所律师。被告佛山市红星影剧院有限公司，住所地佛山市禅城区福宁路8号之一。注册号：440600000022448。法定代表人吴金玉。委托代理人赵华、王娟，分别为广东群豪律师事务所律师、实习律师。原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司诉被告佛山市红星影剧院有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月16日立案受理后，依法适用简易程序由审判员谢燕贞独任审判，于2015年1月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人龚秀庆、被告的委托代理人赵华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告是原佛山市禅城区福宁路8号之一、首层、二层及东向三至五层（下称原物业）的业主，后因祖庙东华里片区拆迁改造项目，原物业被征拆，被告选定普君北路5号××、普祥路2P1、201、202之一号铺作为安置物业，佛山市东建集团有限公司为“祖庙东华里兆祥路南侧普君地块”拆迁改造项目的开发商。原告具有一级物业管理资质，2011年9月20日，原告与东建公司签订《前期物业服务委托合同》，受东建公司委托，自2011年10月1日起为“普君新城（社区三）”提供物业管理服务，并约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，商业物业15元/月/平方米（不含中央空调，含公共水、电分摊）；如因业主原因未能办理收楼手续，则业主应由收楼通知书发出当日起交纳物业服务费，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前或每季度首月5日前履行交纳义务，业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费金额每日加收千分之三的违约金，合同期限自2011年10月1日至2014年9月30日止。2013年8月28日，原告与东建公司签订第二份《前期物业服务委托合同》，将物业服务期限延长至2016年12月31日止。上述合同签订后，原告依约为“普君新城（社区三）”提供物业服务，其中，被告选定的安置物业之一-普祥路2P1、201、202之一号铺位于“普君新城（社区三）”物业管理区域之内。2012年6月6日，佛山市禅城区土地储备中心发出《祖庙东华里兆祥路南侧普君地块安置小区征拆房屋安置通知》：涉案物业的建筑面积为383.94平方米，须在两天内到物业管理公司办理有关收楼手续，逾期之日起的物业管理费由被告承担。同日，佛山市禅城区祖庙东华里片区改造工程指挥部办公室向被告发出《交楼通知书》，通知其于2012年6月6日至原告处办理收楼手续。当日，被告法定代表人吴金玉签收上述两份通知书，此后，被告却一直拒不办理涉案物业的收楼手续，也不交纳相关的物业服务费，原告多次以电话、短信、挂号信、律师函等形式催缴，但被告拒不缴纳，为保护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付2012年6月6日至2014年12月的物业管理服务费177380.28元和违约金（自2012年6月6日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至付清之日止，暂计至2014年12月11日止为54187.28元）；2、被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告明确物业管理费计收的总建筑面积383.94平方米，包括普祥路2P1、201、202之一号铺三个铺位的建筑面积，物业管理费的计收标准为15元/月/平方米，原告主张自2012年6月6日计算至2014年12月，违约金主张以177380.28元为本金自2012年6月6日起计算至被告实际支付完毕之日止。被告辩称：根据被告的营业执照及公司章程，被告是由佛山市电影发展有限公司于2010年出资设立的有限责任公司，在佛山市红星影剧院与有关部门签订拆迁补偿协议时，被告尚未成立，据此可知，被告和佛山市红星影剧院明显不是同一法律主体，进一步结合原告提供的拆迁房屋安置通知、交楼通知书，以及原告及原告委托代理人发出的《催缴欠款通知书》及《律师函》等证据材料可知，对于红星影剧院和被告并非同一主体的事实，原告自始至终是明知的，现原告起诉要求被告支付所谓的物业管理费，明显是错误的。此外，原告也不能举证证明其与原房产开发商签订的前期物业管理合同，以及对涉案物业提供物业管理服务行为本身的合法性。因此，原告应依法承担举证不能的不利后果。综上，请求法院驳回原告的起诉。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告的营业执照复印件、组织机构代码证、资质证书、被告的企业机读档案登记资料。证明原、被告的诉讼主体资格。2、前期物业服务委托合同（普君新城社区三）、前期物业服务委托合同（社区三）复印件、《祖庙东华里兆祥路南侧普君地块安置小区征拆房屋安置通知》复印件、交楼通知书复印件。证明原告受托为“普君新城（社区三）”提供物业管理服务，被告作为“普君新城（社区三）”业主，应按时缴纳物业服务费。3、催缴欠费通知及邮寄凭证、律师函及邮寄凭证、物业管理费及违约金计算表3张。证明自2012年6月起，经原告多次催缴，被告拒不缴纳物业服务费，严重违约。4、《关于市电影发行放映中心、市红星影剧院转为企业的通知》【佛机编[2007]51号】、《关于成立佛山市红星影剧院有限公司的批复》【佛国资改[2010]40号】。证明佛山市红星影剧院改制后组建为被告。5、《房屋拆迁安置补偿合同》复印件（2008年3月12日签订）、《房屋拆迁安置补偿合同》复印件（2009年9月23日签订）。证明被告所有的佛山市福宁路8号首及二层及东向三至五层、福宁路8号之一的房屋被依法拆迁。6、建设工程规划许可证复印件、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表复印件。证明佛山市东建集团有限公司为普君新城社区（三）的建设单位，有权委托原告进行物业管理服务。7、证明1份。证明涉案商铺在原告的物业管理服务范围内，原告有权收取涉案商铺的物业管理费。8、《普君新城（社区三）前期物业管理招标书》复印件、普君新城（社区三）中标通知书复印件。证明原告为建设单位依法招标后选聘的物业管理公司。9、《交楼通知书》、《佛山市普君新城商铺租赁合同》、《佛山市普君新城补充协议》。证明被告已对红星影剧院的另一安置商铺普君北路5号××铺收楼并对外出租盈利；被告与红星影剧院实为同一主体，其拒不缴纳物业管理费无理。10、佛山市禅城区物业管理服务收费备案表、服务（收费）备案回执。证明原告选聘为普君新城（社区三）的物业服务企业已依法进行了备案。11、《关于红星影剧院有限公司2010年未有经营收入的情况报告》[佛山红星影（2011）3号]、《关于继续沿用原址办理工商年检的情况说明》。证明被告自认涉案商铺为其资产，并承继佛山市红星影剧院债权债务。12、企业机读档案登记资料、《复函》、租金收据及转账凭证。证明佛山市红星影剧院于2001年7月23日注销后主体不存在。被告对普君北路5号××铺进行出租并收取租金，行使的是物权，并非受佛山市红星影剧院委托。诉讼中，被告提供以下证据：1、被告的营业执照复印件、组织机构代码证、法定代表人身份证明。证明被告诉讼主体不适格；被告的营业住址与拆迁合同上的被拆迁人地址及被告邮寄的邮件的地址均是不一致的。2、被告公司章程。证明佛山市红星影剧院有限公司是独立的企业法人，和佛山市影剧院是相互独立的企业法人，被告的主体身份不适格，原告要求被告支付物业管理费没有事实与法律依据。3、电影公司《关于成立红星影剧院有限公司的请示》、国资委《关于同意成立红星影剧院有限公司的批复》。证明国资部门并没有确认佛山市红星影剧院的债权债务由被告承担。4、电影公司出具的《情况说明》、佛山市人民政府《印发进一步加强和完善国有企业管理方案的通知》、《关于市电影发行放映中心、市红星影剧院转为企业的通知》。证明电影公司作为出资单位及履行出资人职责的机构之一，确认原、被告均无权确认红星影剧院的债权债务及物权归属，故《情况报告》及《情况说明》两份文件无效，原告无权据此主张其权利。本院依职权向广东省佛山市工商行政管理局调取以下证据：佛山市红星影剧院有限公司企业机读档案登记表、核准变更登记通知书及变更登记申请书、佛山市电影发展有限公司出具的材料、佛山市红星剧院有限公司变更决定、佛山市红星剧院有限公司章程修正案、指定代表或者共同委托代理人的证明、广东省非税收入（电子）票据、收取登记申请材料凭据、企业法人营业执照两份、核准设立登记通知书、佛山市人民政府国有资产监督管理委员会文件三份、法定代表人信息、佛山市机构编制委员会文件、佛山市电影发展有限公司《关于吴金玉同志任职的通知》、吴金玉身份证复印件、佛山市红星影剧院有限公司罗村联星影城营业执照。向佛山市人民政府国有资产监督管理委员会调取以下证据：《关于市电影发行放映中心、市红星影剧院转为企业的通知》（佛机编[2007]51号）、《关于成立佛山市红星影剧院有限公司的批复》（佛国资改[2010]40号）、房屋拆迁安置补偿合同（编号：ZM00803100183、ZM00803100149）、中华人民共和国建设工程规划许可证（建字第440604201100163号）、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（GD3017）、佛山市红星影剧院有限公司章程。经庭审质证，本院对证据作出如下认证：本院依职权调取的证据，原、被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告提供的证据1、证据2中的前期物业服务委托合同（普君新城社区三）、证据3中的邮寄凭证、证据7、证据9中的租赁合同及补充协议、证据10、证据11、证据12，被告对真实性无异议，本院确认其真实性；证据2中的前期物业服务委托合同（社区三），原告已提供加盖了佛山市东建集团有限公司与被告公章的合同供核对，被告虽对真实性不予确认，但未提供相反的证据予以反驳，本院确认其真实性；证据8，虽为复印件，但能与原告提交的证据证据2中的前期物业服务委托合同（普君新城社区三）、证据10相互佐证，本院确认其真实性；证据3中的催缴欠费通知书、律师函，系复印件，原告陈述原件随函寄出符合生活常理，被告虽对真实性不予确认，但未提供相反的证据予以反驳，本院确认其真实性；证据9中的交楼通知书，有原件核对，被告虽对真实性有异议，但未提供相反的证据予以反驳，本院确认其真实性；证据2中的征拆房屋安置通知、交楼通知书虽为复印件，但被告法定代表人吴金玉确认系其本人所签收，本院确认其真实性；证据3中的物业管理费及违约金计算表，系原告单方制作，本院将结合全案证据待后予以认定；证据4、5、6，虽为复印件，但与本院依职权调取的证据内容相一致，本院确认其真实性。被告提供的证据1、证据3、证据4中的电影公司出具的《情况说明》、《关于市电影发行放映中心、市红星影剧院转为企业的通知》，原告对真实性无异议，本院确认其真实性；证据2，与本院调取的证据内容相一致，本院确认其真实性；证据4中的佛山市人民政府《印发进一步加强和完善国有企业管理方案的通知》，仅有复印件，且原告对真实性不予确认，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2008年3月12日，案外人佛山市禅城区土地储备中心（拆迁人、甲方）与原佛山市红星影剧院（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》（编号：ZM00803100183），主要内容为：“第一条被拆房屋现状座落于佛山市市区福宁路8号首、二层及东向三至五层房屋（以下简称被拆迁房屋），建筑面面积共1370.40平方米。其中办公建筑面积1370.40平方米（其中：套内面积1370.40平方米），被拆迁房屋的房屋产权证编号：粤房地证字第××号，土地使用权证编号：佛府国用（1999）字第06000109769号。第二条房屋拆迁补偿乙方选择的房屋拆迁补偿方式是[货币补偿产权调换相结合]。1、货币补偿。具体补偿方案：1、货币补偿。具体补偿金额为7179450元，补偿金的支付方式：本合同生效后30日内，甲方支付上述货币补偿金额的30%即2153835元到乙方指定的银行账户，乙方同意在甲方发出搬迁通知后2个月内迁出被拆迁房屋，将腾空的房屋和钥匙交给甲方后15天内，甲方支付剩余5025615元到乙方指定的银行账户。2、产权调换。经乙方选择，补偿房产中非住宅套内面积329.90平方米，位于兆祥路南侧普君地块新建小区办公用途新楼，在拆迁双方当事人签订合同的日期起计四年内甲方必须将经竣工验收合格，并符合本合同规定的补偿房屋交付给乙方……”。案外人佛山市禅城区土地储备中心在合同落款甲方处盖章确认；原佛山市红星影剧院在合同落款乙方处盖章确认，吴金玉在乙方法定代表人处签名确认。2009年9月23日，案外人佛山市禅城区土地储备中心（拆迁人、甲方）与原佛山市红星影剧院（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置补偿合同》（编号：ZM00803100149），主要内容为：“第一条被拆房屋现状座落于佛山市福宁路8号之一房屋（以下简称被拆迁房屋），建筑面面积共2839.16平方米。其中文体、娱、住宅用途的建筑面积2839.16平方米（其中：套内面积2839.16平方米），被拆迁房屋的房屋产权证编号：粤房字第××号，土地使用权证编号：佛府国用（2001）字第06000120658号。第二条房屋拆迁补偿乙方选择的房屋拆迁补偿方式是[货币补偿产权调换相结合]。1、货币补偿。具体补偿方案：1、货币补偿。具体补偿金额为14950000元，乙方同意于2009年10月18日交付房屋给甲方拆除，甲方接受房屋后50天内将上述补偿款一次支付给乙方。2、产权调换。经乙方选择，补偿房产中非住宅套内面积539.16平方米，位于兆祥路南侧普君地块办公用途新楼，在拆迁双方当事人签订合同的日期起计四年内甲方必须将经竣工验收合格，并符合本合同规定的补偿房屋交付给乙方……”。案外人佛山市禅城区土地储备中心在合同落款甲方处盖章确认；原佛山市红星影剧院在合同落款乙方处盖章确认，吴金玉在乙方法定代表人处签名确认。2011年9月13日，案外人佛山市东建集团有限公司（以下简称东建公司）出具《普君新城（社区三）中标通知书》，主要内容为：“佛山市世纪东方物业经营管理有限公司：感谢贵公司应邀参与普君新城（社区三）项目的前期物业管理的投标工作。经物业管理专家组独立评审，贵公司提供投标文件中各项物业管理方案、承诺指标等均符合小区的前期物业管理要求，综合得分为415.80分，评比结果为第一中标人。现根据《物业管理条例》的有关规定，贵公司选聘为普君新城（社区三）的前期物业管理企业。请贵司于2011年9月20日前到我公司签订普君新城（社区三）的《前期物业管理委托合同》。”2011年9月20日，案外人东建公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务委托合同》（普君新城社区三），约定由原告为普君新城社区三提供物业管理服务，主要约定：“第一章物业基本情况第一条物业名称：普君新城（社区三）；物业类型：商住楼；座落位置：佛山市禅城区普君南路与普君东路；建筑面积：总建筑面积约8.4万㎡；住宅建筑面积约6.2万㎡；商场建筑面积约1万㎡；物业管理区域四至：东至普祥路；南至新风路；西至普君南路；北至普君东路。……第三章服务费用第五条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.60元/月/平方米，商业物业：15.00元/月/平方米（未含中央空调费）。不包括住宅区公共水、电分摊、电梯用电量、二次供水水泵电量、独立水系电量、单元梯灯电量、变电设施及供水、供电设施及供水、供电管网所产生的水耗、电损。……第六条业主应于收楼（即签署收楼确认书或已领取入户房门钥匙当日，两者以先发生者为准）之日起交纳物业服务费用。如因业主原因未能办理收楼手续，则业主应由收楼通知书发出30日起交纳物业服务费。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者由于甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。……物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前或每季度首月5日前履行交纳义务。……第八章违约责任第二十四条业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费金额每日加收千分之三的标准向乙方支付违约金。……第九章其他事项第二十六条本合同期限自2011年10月1日起至2014年9月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第二十七条本合同期满前2个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。……”，佛山市东建集团有限公司与原告均在合同落款处盖章确认。2011年10月9日，佛山市禅城区发展规划和统计局出具服务（收费）备案回执，主要内容为：“佛山市世纪东方物业经营管理有限公司座落在佛山市禅城区兆祥路与普君路东（普君新城社区三）的物业管理服务收费标准和有关资料已报我局备案。其中：1.收费标准：有电梯住宅（回迁户）1.60元/月/平方米，已售地下车位1.60元/月/平方米；2.有关资料：前期物业服务委托合同和前期物业管理服务协议等（只受理合同、协议中住宅和车位的物业服务收费部分，有效期至2014年9月30日止，如合同期间成立业委会的，按业委会签订物业服务合同之日止）。”2012年6月6日，案外人佛山市禅城区土地储备中心发出《祖庙东华里兆祥路南侧普君地块安置小区征拆房屋安置通知》，主要内容为：“安置地址：普君北路5号××、普祥路12号2P1、201、202之一号铺。一、征拆房屋情况：合同编号：ZM00803100149、ZM00803100183，征拆房屋门牌：佛山市禅城区福宁路8号之一、佛山市市区福宁路8号首层、二层及东向三至五层，原产权面积：2839.16㎡、1370.40㎡，业主：佛山市红星影剧院，应补偿面积：539.16㎡、329.90㎡。二、安置房屋情况。安置房屋门牌：××、2P1、201、202之一，套内面积：548.02㎡、320.57㎡，建筑面积：669.73㎡、383.94㎡。三、面积结算。增购：实际安置面积待房管部门测绘后结算。另：补2个月零5天临迁费56488.90元，即2012年6月1日至2012年8月5日止。注：准确结算面积以房管部门测绘结果面积为准。四、收楼须知：1、由我中心提供周转房的住户必须在收到新房钥匙之日起两个月内交还周转房，同时缴清水、电费，将房屋内的杂物清理干净。2、住户必须在两天内到物业管理公司办理有关收楼手续，逾期之日起的物业管理费由住户承担。”，吴金玉在该通知“住户”处签名。同日，佛山市禅城区祖庙东华里片区改造工程指挥部办公室向原佛山市红星影剧院发出《交楼通知书》，主要内容为：“尊敬的佛山市红星影剧院：根据《拆迁补偿安置合同》及您所选定普君北路5号××、普祥路12号2P1、201、202之一号铺已达到交楼标准，请您于2012年6月6日到世纪东方物业经营管理有限公司办理收楼手续，如当天未能办理可预约办理。”，吴金玉签收了该份通知。2012年6月6日、10月9日，被告（甲方）与佛山市普君新城经营管理有限公司（乙方）分别签订《佛山市普君新城商铺租赁合同》及《佛山市普君新城补充协议》，约定被告将位于佛山市普君北路5号××号商铺（建筑面积669.73㎡）出租给佛山市普君新城经营管理有限公司使用，并约定了租赁期限、租金标准、租金支付方式等主要合同条款。被告与佛山市普君新城经营管理有限公司均在合同落款处盖章确认。2013年8月28日，案外人东建公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务委托合同》（社区三），约定由原告为普君新城社区三提供物业管理服务，约定总建筑面积约10万㎡，合同期限自2013年9月10日起至2016年12月31日止，其他合同条款内容与双方于2011年9月20日签订的《前期物业服务委托合同》（普君新城社区三）一致。案外人东建公司与原告均在合同落款处盖章确认。另查明，原佛山市红星影剧院法定代表人为李光卫，已于2001年7月23日注销。2010年6月21日，佛山市人民政府国有资产监督管理委员会同意原红星影剧院改为企业后组建成立佛山市红星影剧院有限公司即本案被告。被告于2010年7月28日登记成立，企业类型为有限责任公司（法人独资），法定代表人为吴金玉、投资者为佛山市电影发展有限公司。2011年6月27日，被告向佛山市工商行政管理局出具《关于红星影剧院有限公司2010年未有经营收入的情况报告》，主要内容为“佛山市红星影剧院原来是自收自支的事业单位，因实行文化体制改革，2007年7月份佛山市红星影剧院有限公司由原来事业单位改制转制而成立，并承担红星影剧院债权债务，由于转制期间又遇佛山市禅城区祖庙东华里拆迁改造工程，2009年经市国资委批准，红星影剧院在南海联星兴建联星影城，现通过市政府公共资源交易中心招标平台，由广东省六建集团有限公司中标承接佛山市红星影剧院有限公司联星影城装修改造工程，因属异地投资，众多行政报批手续需反复办理，另施工进场走了不少弯路，预计影城装修改造工程竣工时间为2011年9月底，10月份正式投入使用，因此2010年没有经营收入主要由上述原因所致。特此报告。”2011年6月28日，被告向佛山市工商行政管理局出具《关于继续沿用原址办理工商年检的情况说明》，主要内容为“佛山市红星影剧院有限公司是原佛山市红星影剧院，因文化体制改革而转制建制于2010年7月成立。由于佛山市红星影剧院（禅城区福宁路8号）2007年已被列入禅城区祖庙东华里拆迁改造范围，对于房产的处理上，当时经市国资委批准，实行部分产权置换，剩余全部货币补偿，分别于2008年3月12日、6月23日、2009年4月21日、5月14日、9月23日与禅城区土地储备中心签订产权置换以及货币补偿合同，并于2009年10月租赁禅城区金鱼街18号大院4座首层作为临时办公地点。到目前为止，所有的房屋产权置换尚未到位，部分货币补偿也未到账，如果现在变更地址，产权置换、货币补偿就无法保障，为确保国有资产不流失和企业的切身利益，现仍需要继续沿用原址办理工商年检，待房产置换全部交付使用，货币补偿资金完全到位后再申请办理地址变更手续。特此说明。”再查明，案外人东建公司系同济路北、文化路西、兆祥路以南、普君路东的佛禅（挂）2001-017地块（普君新城社区三）工程的建设单位，涉案普祥路12号2P1、201、202之一铺位于普君新城社区三，属于原告的物业管辖范围之内。被告陈述：被告非拆迁安置协议的当事人，并不清楚涉案房屋至今未交付的准确和全部原因。至于普君北路5号××号商铺，原系以佛山市红星影剧院的名义出租，后因佛山市红星影剧院逾期没有参加年检，影响租赁合同的继续正常履行，经佛山市红星影剧院与承租方双方协商，委托被告以被告名义和出租房签订相关租赁合同；吴金玉在征拆房屋安置通知及交楼通知书上签名，是以原佛山市红星影剧院负责人身份签名，仅确认收到通知，但对通知逾期收楼责任不确认，不能收楼的原因在于开发商；被告并非涉案商铺的权利人，也未承接佛山市红星影剧院的财产，也没有相关文件要求被告承接佛山市红星影剧院的债权债务，原告要求被告承担本案责任没有依据。原告陈述：涉案小区尚未成立业委会，被告至今未办理涉案商铺的收楼手续，原告未与被告另行签订物业管理合同；涉案商铺尚未办理产权登记手续，现处于空置状态；被告是涉案商铺的安置权利人，已是涉案商铺的业主，被告法定代表人吴金玉签收了征拆房屋安置通知，应对该通知及通知内容承担一切法律责任；在实际管理中，普君新城业主或物业使用人都是根据涉案《前期物业服务委托合同》第六条约定，按月通过现金或者转账方式缴纳物业管理费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告是具有物业管理资质的物业服务企业，原告与普君新城社区三的开发单位佛山市东建集团有限公司签订的《前期物业服务委托合同（普君新城社区三）》、《前期物业服务委托合同（社区三）》均系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，对原告及全体业主均具有约束力，各方均应全面善意履行合同的约定。关于原告诉请被告支付物业服务费，原告已提供被告法定代表人吴金玉签收的《祖庙东华里兆祥路南侧普君地块安置小区征拆房屋安置通知书》及《交楼通知书》、被告向佛山市工商行政管理局出具的《关于红星影剧院有限公司2010年未有经营收入的情况报告》及《关于继续沿用原址办理工商年检的情况说明》证明被告系涉案商铺物业服务费的缴纳主体。本案中，涉案商铺系案外人东建公司为了履行与原佛山市红星影剧院所签的拆迁安置合同，用以置换给原佛山市红星影剧院，被告系由原佛山市红星影剧院转制而来，被告对此不持异议，其抗辩提出非涉案商铺的产权人，无需承担原佛山市红星影剧院的债务，但并未提供有效的证据证明涉案商铺不属于其转制接收的资产范围，被告上述抗辩意见无事实依据，本院不予采纳。原告诉请被告支付涉案商铺的物业管理费，有事实根据，本院予以支持。经查，被告法定代表人吴金玉于2012年6月6日签收《祖庙东华里兆祥路南侧普君地块安置小区征拆房屋安置通知书》及《交楼通知书》，而涉案商铺至今未办理收楼及产权登记手续，被告虽抗辩提出未办理收楼的原因在于开发商，但未提供有效的证据予以证明，本院对该意见不予采纳，按照《前期物业服务委托合同》第六条第一款的约定，涉案商铺物业服务费应从2012年7月6日起算，原告主张物业服务费起算时间有误，本院予以纠正。涉案2P1、201、202之一号铺属于商业物业，安置建筑面积为383.94㎡，故被告应向原告交纳2012年7月6日至2014年12月期间的物业服务费共计171844元（383.94㎡×15元/平方米/月×30个月-383.94㎡×15元/平方米/月÷31天×5天）。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请的违约金，根据涉案《前期物业服务委托合同（普君新城社区三）》第二十四条、《前期物业服务委托合同（社区三）》第二十三条“业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费金额每日加收千分之三的标准向乙方支付违约金。”的约定，如前所述，被告未按时依约支付物业服务费，已构成违约，应向原告支付违约金，因原告起诉时主动调整违约金标准至每日按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，该标准合法合理，本院予以支持。另，关于违约金的起算点，涉案前期物业服务委托合同约定物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前或每季度首月5日前履行交纳义务，按上述合同约定，被告应自应交物业服务费当月6日起以每月物业服务费5759.10元为本金，分别分段累积计付违约金给原告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第六条第一款、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告佛山市红星影剧院有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司交纳2012年7月6日至2014年12月期间的物业服务费171844元及违约金（违约金以5759.10元为本金，从被告应交物业服务费当月6日起按中国人民银行同期贷款利率四倍分别分段累积计算至本判决确定的给付之日止）；驳回原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取577元，由被告佛山市红星影剧院有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（此页无正文）审判员  谢燕贞二〇一五年四月二十日书记员  吴晓蓝附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。