海南省屯昌县人民法院民事判决书屯民初字第803号原告林政驹，男，黎族，现住屯昌县屯城镇。委托代理人汪瑶，海南信达律师事务所律师。委托代理人兰小蓉，海南信达律师事务所实习律师。被告符德钦，男，汉族，现住屯昌县新兴镇。委托代理人吴宇青，海南法立信律师事务所律师。原告林政驹诉被告符德钦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪瑶、兰小蓉，被告委托代理人吴宇青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林政驹诉称，2002年4月10日，原告与被告签订《房地产转让协议书》约定，被告将其名下位于屯昌县屯城镇昌盛路327号房屋和土地以人民币12万元的价格转让给原告，该房屋建筑面积为384.3平方米，土地面积为129.39平方米。协议签订的当日，被告向原告出具《房地产转让协议书》，确认转让的房屋所有权即日起属于原告，原告于2008年进入该房屋居住至今。协议签订后，原告依约支付合同价款人民币12万元给被告，2006年，原告向屯昌县人民政府的房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，经屯昌县住房保障与房产管理局审批后，向原告颁发了《房屋所有权》（证号：屯字第07201号），且本案中的涉案房屋已经由另案判决（一审、二审、再审）确认归原告所有，前述判决认定原告对涉案房产构成善意取得，因此，原告已经取得涉案房屋的所有权，但尚未取得涉案房屋所占的土地使用权。原告曾多次要求被告办理土地过户登记手续，但被告却一直未履行办理变更手续的义务。原告认为，首先，原告与被告签订的《房地产转让协议书》是双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，是有效合同。合同双方应当按照合同约定及法律法规全面履行自己的义务，原告已按合同的约定向被告支付了合同价款，被告亦应本着诚实信用原则履行法定义务，为原告办理相关的过户手续，将涉案房屋所占土地过户至原告的名下。其次，根据《物权法》第一百四十五条之规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请办理变更登记，因此，本案涉案房屋所占的土地应当及时向登记机构办理变更登记。由于办理土地变更登记需要原、被告双方共同前往屯昌县国土局办理，而被告一直拒绝，因此，被告有义务与原告共同到国土局办理涉案房屋所占土地使用权的过户登记。综上所述，原告已依据合同约定支付全部价款，全面履行合同义务，被告却拒绝办理涉案房屋所占土地使用权过户登记手续。被告严重违约的行为，侵害了原告的合法权益，因此原告为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九之规定，特向法院起诉，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告符德钦辩称，本案诉争房地产是符德钦与前妻的夫妻共同财产，双方在离婚时并未就该房产进行分割，至今仍是双方的共同财产。被告与原告之间不存在对涉案房屋的真实买卖关系，由于被告与原告的女儿长期是情人关系，所以在被告取得该涉案房屋时是将涉案房地产无偿给原告一家居住而已，并没有转让的意思。但是原告的女儿林海磊却多次要求被告将涉案房屋过户到原告名下，但不能转让。由于林海磊一直纠缠，被告为了让老人心安，就跟原告签了一个假的转让协议书，因为该协议书不符合房地产交易的形式，没有约定房地产转让的时间及违约责任、价格支付问题等，完全不符合正常的房屋买卖交易形式，且房价12万元在2002年房价是偏低的，因为在2003年该涉案房屋的评估价格是227500元，所以，房屋价格12万元是偏低的。该涉案房屋过户的时候是原告一个人到房产局办理的，被告没有与原告一起去办理，而且被告根本不知道这件事。在相应的房产转让过程中，申请资料里面所有需要被告亲自签名的地方都是虚假的，被告从未签过名字。在2002年，如果真的转让给原告，那么2003年就不存在被告拿该涉案房屋的原件到银行做抵押及评估，从这几点来看，双方都不是真实的买卖关系。虽然住建局办理了过户手续，但是国土局并没有办理，理由是被告并未到场，这也是引起该案的原因。原告提到该房屋是原告善意取得，但关于这方面的判决都是错误的。理由是，原告没有任何证据可以证明已经支付合理对价。原告也不是善意第三人，被告与原告女儿是情人关系，原告一家人应该知道被告与前妻的关系，且知道该房屋是被告与前妻在婚姻关系中取得的，原告对整件事是明知的，而且在离婚之后，也没有在离婚协议书中对该涉案房屋进行任何分割。原告是明知有被告前妻这个人的，在知道的情况下，原告不可能属于善意取得。原告的起诉已经超过2年的诉讼时效，在被告得知原告擅自把房屋过户到他名下时，在2012年已经提出行政诉讼，要求撤销房屋所有权证，在这么多年中，原告从来都是知道不是真实的买卖关系，而且在被告提起行政诉讼时应该知道被告是拒绝为原告办理过户手续的，原告并未在法律规定的时效内提出过户，超过了2年的诉讼时效。综上所述，原、被告之间的房屋买卖合同不是真实的买卖关系，如果支持了原告的诉讼请求，将会侵害被告前妻的合法权益。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，向法院提供了如下证据：1、《房地产转让协议书》，证明原告与被告于2002年4月10日签订房地产转让协议，约定原告将其名下位于屯昌县屯城镇昌盛路327号建筑面积为384.3平方米的房屋及其所占面积为129.39平方米的土地以人民币12万元的价格转让给原告；2、《海南省屯昌县房屋产权登记审批书》；3、《房地产转让涉及的税费缴费发票、完税证、票据、收据》；4、《减免税申请审批表》；5、批准减免税通知书；6、土地、房产转让税免收税证明；7、房屋所有权证存根及其完税证；8、屯房权证屯字第072**号房屋所有权证，证据2-8证明屯昌县住房保障与房产管理局经审批后，向原告颁发了《房屋所有权证》（证号：屯字第07201号）；9、（2013）屯民初字第524号民事判决书；10、（2014）海南一中民二终字第195号民事判决书；11、（2014）琼民申字第445号民事裁定书；证据9-11证明经屯昌县人民法院、海南省第一中级人民法院、海南省高院审理后，上述判决均认定原、被告所签《房地产转让协议书》合法有效，原告对涉案房产构成善意取得；12、屯国用（2003）字第13-00204号国有土地使用证，证明涉案土地尚登记在被告名下；13、《房产出让书》，证明被告自愿将涉案房屋以12万元的价格出让给原告，并确认该涉案房产所有权自2002年4月10日起归原告所有；14、（2014）海南一中行初字第48号行政判决书；15、（2014）琼行终字第198号行政判决书；证据14、15证明经海南省第一中级人民法院、海南省高院审理后，上述判决均认定屯昌县住房保障与房产管理局向原告颁发第07201号《房屋所有权证》事实清楚、程序合法，不存在错误。被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议，证明内容有异议，该协议书不是真实的买卖合同关系；证据2由于没有原件，不进行质证，而且上面所有需要被告符德钦本人签名的地方都是虚假的，符德钦没有签过名；证据3的真实性无异议，但申请减免税费那一张上面符德钦签名处不是符德钦签的，在申请人签名处是林政驹签的，只是在下面补签了一个符德钦的名字，这些都证明了不符合税费交易原则；证据4、5、6的真实性没有异议；证据7、8的真实性没有异议；证据9-11的真实性无异议，但证明内容是错误的，而且被告有证据可以证明法院作出林政驹善意取得的判决是错误的；证据12的真实性无异议；证据13的真实性无异议，但证明内容有异议，不是符德钦的真实意思表示，是林政驹个人去房产局转让的行为，符德钦不知道房产过户这件事；证据14、15的真实性无异议，这也证明林政驹已经知道符德钦否认他们之间的房屋买卖关系，林政驹2012年已经知道符德钦不愿过户，否认交易真实性的真实意思，直到2015年才起诉，已经超过了诉讼时效。被告为证明自己的主张，向法院提供了如下证据：1、离婚证（被告符德钦与前妻莫琼霞）；2、离婚协议（被告符德钦与前妻莫琼霞）；证据1、2证明涉案房地产属于符德钦与莫琼霞夫妇的共同财产，双方协议离婚时未分割该项夫妻共同财产；证据3、海南屯昌县私有房屋产权登记申请书；证据4、屯房字第007**号房屋所有权证存根；证据3、4证明涉案房地产在符德钦与莫琼霞婚姻关系存续期间取得，系夫妻共同财产；证据5、屯国用（2003）字第13-00204号国有土地使用权证；证据6、建设用地规划许可证；证据7、缴交规划放射线费发票；证据5-7证明涉案房屋项下土地的使用权人现仍是符德钦；证据8、房地产转让协议书，证明该协议书仅约定了购房总价，但对付款时间、过户交接和违约条款均未约定，不符合正常房屋买卖合同的形式要件，证明该协议不属于正常、正当的交易行为，属于虚假交易；证据9、评估报告，证明原、被告约定的涉案房地产交易价格明显低于当时的市场价格，2003年时该房屋的评估价格为227300元，所以，12万元是低于当时的合理价格；证据10、屯房权证屯字第072**号房屋所有权证；证据11、（2012）屯证字第81号公证书；证据10、11证明林政驹隐瞒符德钦独自将涉案房屋过户至自己名下，不符合当事人双方共同申请的规定，属于登记错误，符德钦也从来没在相关文件上签过字；证据12、音频资料及文本（内含2012年5月15日符德钦与林海磊通话记录），证明林政驹未支付购房对价，是虚假交易，其不符合善意取得的构成要件。原告对被告提供的证据质证意见如下：对证据1-11的真实性、合法性予以认可，但关联性、证明内容不予认可，证据1只能显示双方离婚的时间，证据2只能证明对财产问题及子女问题进行分割，但并没有显示涉案房屋是夫妻共同财产，证据3、4中的申请人是符德钦，只能说明1998年符德钦也是通过欠款偿还的方式转让过来，只能证明符德钦作为申请人办理了房屋产权的情况，在这个申请书中房屋共用人一栏中并未写明被告前妻的名字，所有权处也只有符德钦一个人的签名，这两份证据只能显示符德钦办理房屋的情况，原告有理由相信这房产属于被告个人房产，被告处分的是个人财产。原、被告签订房屋买卖合同的时间是在被告离婚后，原告基于房产证的情况，原告有理由相信这房产属于被告的个人财产，所以才会与被告签订房屋转让协议；证据5、6、7只能说明符德钦当时办理房屋的客观情况，也证明了该土地使用权人现在也是符德钦，符德钦没有将该土地过户到原告名下，被告在上述中说到费用都是原告出的，这一点原告认可；证据8虽然只是对当事人的姓名、标的、价款进行了约定，但是根据合同法意思自治原则，双方对合同的主要条款进行了约定，合同就依法成立，违约责任等问题并不是影响合同成立的主要原因，所以即便没有约定，被告所主张的违约责任、价格、支付时间等条款也不影响该合同是真实合法有效的合同，而且法院已经认可了该合同是真实有效的；证据9是为了向银行贷款提供的评估，而不是为了房屋买卖而评估，评估报告作出的时间是房地产转让后1年的转让价格，而且评估机构是符德钦一人委托机构进行评估，原告并不知情，所以被告用一人委托的评估机构做出的事隔一年后的评估价格是不具有证明力的，而且当时房产证并没有办理到原告名下，所以，被告符德钦才有机会以他自己的名义办理贷款；证据10、11已经显示了房产已经转让到原告的名下，而且房屋是由一个人去办理的，当时的法律并没有规定办理房产转让手续需要双方共同到场，而且本案颁证的程序已经过三级法院认定，不存在错误；证据12的真实性、合法性、证明力均不认可，只能说明林海磊与被告之间的谈话，不能证明原告没有支付房产。本院对原、被告向法院提供的证据认证如下：一、对原告提供的证据1-8、12、13已经人民法院民事、行政案件审理认定有效，故对其真实性、合法性、关联性予以认可，可作为认定案件事实的依据。证据9-11、14、15为人民法院的裁判文书，本院对其真实性、合法性、关联性予以认可，可作为认定案件事实的依据。二、对被告提供的证据1-11，已经人民法院民事、行政案件审理认定有效，故对其真实性、合法性、关联性予以认可，可作为认定本案事实的依据。对证据12属于视频证据，没有证人出庭作证，本院不予确认。根据以上确认的证据以及原、被告在庭审上的陈述意见，本院认定以下事实：1998年6月28日被告符德钦通过转让方式取得了屯昌县屯城镇昌盛路327号房屋，并办理了房屋所有权人为被告符德钦的屯房证字第00729号房屋所有权证，2003年6月2日办理了屯国用（2003）字第13-00204号国有土地使用证，2004年被告符德钦将涉案房屋交给原告林政驹居住使用。2002年3月5日，莫琼霞与被告符德钦协议离婚，被告符德钦隐瞒1998年所取得的涉案房屋，离婚时未进行分割。2002年4月10日，被告符德钦与原告签订一份《房地产转让协议》，协议约定被告符德钦将位于屯昌县屯城镇昌盛路327号房屋和土地以人民币12万元的价格转让给原告林政驹，该转让的房屋为混合结构楼房，建筑面积为384.3平方米，土地面积129.39平方米，其四至为：东至水沟止、南至土地恳复服务有限公司合墙，西至屯城镇昌盛路界，北至林泽达合墙。协议签订当日，被告符德钦向原告出具一份《房产出让书》，被告转让的房屋所有权即日起属于原告林政驹所有。2006年，原告林政驹向屯昌县人民政府的房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，并提交涉案房屋的《房屋转让协议书》，被告符德钦的房屋所有权证、税收免税证明、契税完税证、税收通用税证明等材料。2006年8月2日，屯昌县人民政府颁发了所有权人为原告林政驹的屯房权证屯字第072**号房屋所有权证。土地使用证仍然登记在被告符德钦的名下，未办理过户。原告林政驹认为，原告已依合同约定支付全部价款，已全面履行合同义务，被告却拒绝办理涉案房屋所占土地使用权过户登记手续，被告构成违约，已侵害了原告的合法权益，于2015年10月23日向法院起诉，要求判令被告继续履行合同，将涉案房屋所占土地（原土地证号为屯国用（2003）字第13-002**号）的使用权过户到原告名下，诉讼费由被告承担。本院认为，本案争议的焦点为：原告林政驹的起诉是否超过法定的起诉期限。被告认为原告的起诉已超过2年的诉讼时效，在被告得知原告擅自把房屋过户到他名下时，以及在2012年已经提起行政诉讼，要求撤销房屋所有权证，原告应知道被告拒绝为原告办理土地使用权证过户手续的，至今已超过2年的诉讼时效。本院认为根据《合同法》第六十条的规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。出卖人已将房屋交付于买受人，买受人亦已实际对房屋的占有，买受人请求出卖人转移房屋所有权、土地使用权，办理房屋所有权、土地使用权登记的请求权有物权性质，不适用诉讼时效的规定。因此，被告主张原告的起诉超过2年的诉讼时效没有法律根据，本院不予支持，被告应协助原告办理涉案房屋的土地使用权证过户手续。现原告请求被告协助办理该房屋土地使用权过户手续，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十一条、《合同法》第六十条的规定，判决如下：限被告符德钦在本判决生效之日起三十日内协助原告办理该房屋［屯国用（2003）字第13-00204号］土地使用权证过户到原告林政驹的名下，案件受理费人民币100元，由被告符德钦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。6wqkgov8elfd3slxyp案件唯一码审判长陈学富人民陪审员  曾垂枢人民陪审员  王 娟二〇一五年十二月二十五日书记员陈茜茜附本案适用的法律条文：《中华人民共和国房地产管理法》第三十一条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。审核：陈学富撰稿：陈学富校对：陈茜茜印刷：陈茜茜屯昌县人民法院2015年12月25日印制（共印8份）