山东省莱州市人民法院民 事 判 决 书（2014）莱州驿民初字第77号原告（反诉被告）王伟民，男，1983年11月18日出生，汉族，农村居民，住莱州市。委托代理人李学伟，莱州市文昌路第一法律服务所法律工作者。被告王进军（反诉原告），男，1977年9月15日出生，汉族，农村居民，住莱州市。委托代理人李希军，莱州福兴法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）王伟民与被告（反诉原告）王进军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王伟民的委托代理人李学伟，被告王进军的委托代理人李希军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年11月14日签订协议，约定被告王进军将自有的位于莱州市驿道镇东赵村房屋、土地及洗姜设备转让给原告所有，约定价款111万元。双方还约定，原告付款至61万元时，被告持房产证、土地证到登记机构协助原告办理过户手续，所需税费由原告负担三万元，剩余税费由被告负担，该协议并经山东高创律师事务所见证。原告按约定将价款61万元付给了被告，被告却以各种理由推诿拒绝履行合同义务，至今不协助办理过户手续，故诉请法院判令被告协助原告办理房屋、土地过户手续，并按照合同约定支付剩余过户费用。被告辩称，原告所诉与事实不符，导致房屋无法过户的原因是由于原告的过错造成的，在原、被告签订房屋买卖合同时，原告以欺诈的形式导致签订的房屋买卖协议第三条违背了被告的真实意思，形成了显失公平的合同，原告应承担全部责任，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，同时请求法院依法将涉案合同第三条变更为过户税费由被告承担12万元，剩余部分由原告承担，反诉要求原告给付欠款50万元，并给付自2014年1月31日起至判决生效给付之日止按每年6万元标准计算的违约金，要求原告向被告支付2013年11月30日逾期未付至61万元的违约金10万元。经审理查明，2013年11月14日，被告王进军与原告王伟民签订协议书，约定“出售方：王进军，男，1977年9月15日出生，汉族，农民，住莱州市驿道镇西卧牛埠村，身份号码379009＊＊＊＊＊＊＊21X（以下简称甲方）联系电话13****＊098813****＊6286买售方：王伟民，男，1983年11月18日出生，汉族，农民，住莱州市驿道镇南圈子村，身份号码370683＊＊＊＊＊＊＊＊219（以下简称乙方）联系电话13****＊2720甲方将座落于莱州市驿道镇东赵村的工业厂房及设施卖与乙方为业，经双方充分协商达成本协议，以明确双方的权利义务。一、出售的厂房位于莱州市驿道镇东赵村，房屋所有权证莱房权证驿道镇字第20031618**号，土地使用权证莱州国用（98）字第00759号，使用面积3484平方米。二、甲乙双方约定出售价格为111万元，其中包括工业厂房110万元、洗姜及生活设施1万元，上述款项于2013年11月30日前乙方支付61万元（含已经支付的36万元，有甲方出具的收条为准），余款50万元乙方于2014年1月30日前付清。三、乙方付至61万元价款时，甲方持房屋所有权证及土地使用权证协助乙方到登记机构办理过户手续，所需税费乙方支付三万元，剩余过户税费由甲方承担，该款由甲乙双方直接交至有关部门。四、乙方未在2013年11月30日前支付价款61万元的，乙方承担违约金10万元，乙方未在2014年1月30日前付清50万元的，按每年6万元承担违约金。五、乙方认可本协议签订前已实际占有使用厂房及设施的事实，并对占用房屋及设施的质量无异议。甲方签字王进军乙方签字：王伟民2013年11月14日。”上述协议于签订当日经山东高创律师事务所见证，载明：律师见证书见证委托人出售方：王进军，男，1977年9月15日出生，汉族，农民，住莱州市驿道镇西卧牛埠村，身份号码379009＊＊＊＊＊＊＊421X（以下简称甲方）联系电话13****＊098813****＊6286买售方：王伟民，男，1983年11月18日出生，汉族，农民，住莱州市驿道镇南圈子村，身份号码370683＊＊＊＊＊＊＊＊19（以下简称乙方）联系电话13****＊2720一、见证事项2013年11月14日，委托见证人委托山东高创律师事务所对委托见证人签订《房屋买卖合同》过程进行见证。二、委托见证人承诺1、委托见证人承诺提交给见证律师的居民身份证、房屋所有权证、土地使用权证原件及复印件合法有效，并对其真实性负责。若委托见证人提交的上述原件及复印件存在虚假、违法情形，由委托见证人承担不利的法律责任。2、委托见证人承诺见证律师代为草拟的房屋买卖合同内容，是双方真实意思表示，不存在任何欺诈、隐瞒、重大误解、显失公平及胁迫情形。三、见证过程--------四、见证结论见证律师根据《律师法》、《合同法》及相关法律规定，对委托事项提供见证结论如下：1、委托见证双方在签署本买卖合同时具有法律规定的民事行为能力。2、本房屋买卖合同是经双方协商一致达成的，合同内容属于双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫情形。3、委托见证双方在本房屋买卖合同上的签名捺印属实。见证单位：山东高创律师事务所（见证专用章）见证律师：刘军波曲斌2013年11月14日。上述买卖协议、律师见证书经质证，原、被告对真实性均无异议。对于买卖协议中约定的第三条“过户所需税费王伟民支付三万元，剩余过户税费由王进军承担”，被告提出异议称该买卖协议在签订前，原告曾称过户费用为十四、五万元，提供录音资料，以证明原告说过过户所需税费找人就可以少交，十二、三万就可以，按正规30万左右。对被告提供的上述录音材料，经质证，原告不予认可。庭审中，被告主张要求将涉案买卖合同第三条变更为“过户税费由被告承担12万元，剩余部分由原告承担”，反诉要求原告给付欠款50万元，并给付自2014年1月31日起至判决生效给付之日止按每年6万元标准计算的违约金，要求原告向被告支付2013年11月30日逾期未付至61万元的违约金10万元。对此，原告称合同系双方真实意思签订，对过户费用的承担应当遵守合同约定，被告当时说过可以晚几天交款，所以不承担违约金10万元，同时被告有违约行为，未协助原告办理过户，因而不应承担未付款50万元按每年6万元计算的违约金，且该约定明显过高。原、被告双方均未再提供其他证据。另查明，2012年，原告即在购买的上述房屋中居住、使用。2013年11月14日，原、被告签订房屋买卖协议时已给付被告款35万元，原告之后分别于2013年12月2日、12月6日、12月23日付款110000元、140000元、10000元。本院认为，本案争执焦点：一、原、被告签订的房屋买卖协议的效力。原告王伟民与被告王进军于2013年11月14日签订的协议书由双方签字捺印，并经山东高创律师事务所律师刘军波、曲斌见证，并明确载明该协议的签订是经双方协商一致达成的，合同内容属于双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫情形。对上述买卖协议、律师见证书经质证，原、被告对真实性均无异议，本院依法确认其证据效力。被告虽辩称签订协议时原告称过户费用找人后可以少交，并提交录音资料以证实原告当时存在欺诈情形，协议显失公平，要求予以变更。因办理相关房屋、土地过户费用是公示、公开的，在签订协议前被告如有异议可自己进行查询、核实，且该协议的签订、见证时双方均称不存在欺诈等情形，意思真实，并签字捺印，故对被告该主张本院不予采信，其要求对合同第三条“过户费由王伟民承担3万元，剩余过户费由王进军承担”的变更请求，依据不足，本院不予支持。二、合同中约定的“乙方未在2013年11月30日前支付价款61万元的，乙方承担违约金10万元。”是否有效？原、被告双方合意签订协议，即具有法律效力，双方应遵照履行。原告未能依照合同约定于2013年11月30日前将价款付至61万元，就应依合同约定向被告支付10万元的违约金。被告该反诉请求，合法有据，本院予以支持。三、合同中约定的“乙方未在2014年1月30日前付清50万元的，按每年6万元承担违约金。”本院是否支持？因合同约定原告在将价款付至61万元时，被告应当协助原告办理房屋、土地过户登记手续，但被告在原告将价款付至61万元后并未履行协助义务，致使房屋、土地没有过户到原告名下，被告存在违约行为。原告未在2014年1月30日前付清50万元，虽已逾期，但合同约定的履行顺序在后，享有抗辩权，故原告不构成违约，被告要求原告给付至2014年1月30日前未付清50万元按每年6万元计算的违约金的请求，本院不予支持。综上，原、被告签订的买卖协议以及该买卖协议的律师见证书，均合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的权利、义务。原告已将款项付至61万元，被告即应予以协助办理房屋、土地过户登记，过户费按照合同约定由原告负担3万元，剩余过户费由被告承担；同时，原告应当将剩余款项50万元给付被告，给付被告逾期付款至61万元的违约金10万元。依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、原告王伟民与被告王进军于2013年11月14日签订的买卖协议有效，被告协助原告到房屋、土地登记机关办理涉案房屋、土地变更登记手续，相关费用由原告负担3万元，剩余费用由被告承担。二、原告给付被告剩余房屋、土地款项50万元。三、原告给付被告“2013年11月30日逾期付款至61万元”的违约金10万元。以上一、二、三项均限判决生效后三十日内履行完毕。原被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14790元，由被告负担；反诉案件受理费5000元，由原告负担；原告已交纳本院14790元，被告已交纳本院5000元元，被告应给付原告应承担的案件受理费9790元，限被告于判决生效后七日内将应承担的案件受理费9790元直接付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  王慧智审 判 员  姜旭辉人民陪审员  宋冠敏二〇一五年四月十日书 记 员  李 昕