海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海南一中民一终字第153号上诉人（原审被告）五指山九宗实业开发有限公司。法定代表人吴虓，该公司董事长。委托代理人孔继鸽，该公司法务人员。被上诉人（原审原告）鲁春香，女。委托代理人丁玉华，女，汉族。上诉人五指山九宗实业开发有限公司因与被上诉人鲁春香商品房预售合同纠纷一案，不服五指山市人民法院（2014）五民初字第311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：原告与被告2011年3月8日签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告的“圣煜·颐山居”（五指山·颐园小区）揽月阁D1幢五层203号房。经双方在庭审中确认，原告已付清房款及税费467713元，该房至今仍未交付。原告在庭审过程中，自认其在2014年3、4月份期间致电被告售楼处询问是否可以交房，当时被告售楼处答复可以交房，但因被告未向原告传真验收报告，原告并未前来收房。原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律的禁止性规定，应受到法律的保护。该合同在签订时，涉讼房屋尚未建成，故本案案由应定为“商品房预售合同纠纷”。原告、被告在合同中约定，原告在签订合同之日，一次性支付总房款451790元，被告2011年12月31日前依照国家地方人民政府的有关规定，将经验收合格的涉诉房产交付原告使用。原告已一次性付清了房款及税费共计467713元，而被告至今尚未交付涉诉房产，原告要求被告承担逾期交房责任的主张，故被告应承担违约交房的责任。合同第九条约定，逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付日期（2011年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。原告向本院的起诉未要求退房，而是按照逾期交房但继续履行的方式计算违约金，即违约金应为每日按原告已支付房价款451790元的万分之一计算。关于本案的诉讼时效问题，被告主张在2011年12月31日未交房时，原告就知道或应当知道自己的权利被侵害，至原告起诉的2014年7月15日，已超过2年的诉讼时效。本院认为，原告主张的违约金属于债权，逾期交房违约金约定按日计算，债权人享有的权利应当就每日单独发生的债权进行计算诉讼时效。被告的违约行为一直持续至今，原告到本院起诉时间是2014年7月15日，故从2012年7月15日起至今还持续的违约行为产生的违约金未超过2年的诉讼时效。关于原告是否造成损失扩大的问题，被告称其已于2012年10月2日以邮寄送达的方式通知原告2012年10月31日之前来收房，但原告到达现场后拒绝收房，致使双方损失均进一步扩大。本院认为，被告向本院提交的邮寄单并不能证明邮寄的内容就是告知原告2012年10月31日前来收房的通知，被告也未能举证证明原告在收到通知后到达现场拒绝收房，因此不能认定原告不收房行为造成2012年12月31日之后的违约金是扩大损失。但在庭审过程中，原告已自认其在2014年3、4月份期间曾致电被告售楼处，被告售楼处工作人员已告知原告可以交房，但因被告未向原告传真验收报告，原告并未前来收房。此时应视为原告已知悉该房可以交付。对于原告的知悉具体时间，因其无法确认，庭审过程中原告自认为3、4月份期间，本院酌情推定为2014年4月30日。根据双方签订的合同第十一条，关于交接的规定，自被告发出的入住通知书或电话通知到所记载的第四日起，该商品房的有关风险转由原告承担。故对于2014年5月3日之后的损失，是因原告未积极前往配合办理交房手续产生的，故原告无权继续主张。综上，原告要求被告支付违约金51214.6元（暂自2012年1月1日计至2014年12月31日），本院支持被告向原告支付2012年7月15至2014年5月3日期间共计658日的违约金，每日按已支付房价款451790元的万分之一计算，即451790元×(1/10000)×658日=29739.626元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告五指山九宗实业开发有限公司在本判决书生效之日起十日内支付原告鲁春香逾期交房违约金29739.626元。如不按判决书指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。一审诉讼费1080元，原告鲁春香负担500元，被告五指山九宗实业开发有限公司负担580元。一审宣判后，五指山九宗实业开发有限公司不服，向本院提起上诉称：上诉人所开发的五指山“圣煜·颐山居”一期项目于2012年8月20日已通过峻工验收，符合合同规定的交房条件，上诉人已于2012年10月2日向被上诉人邮寄《入住通知书》，且快递至今未被退回，足以推断被上诉人在这段时间已收到《入住通知书》；另外，本案属于合同之债，诉讼时效应从合同约定的交房次日起算，被上诉人的向一审法院提起诉讼已过诉讼时效。为此，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人鲁春香答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。以上事实有双方当事人提供的证据和当事人的陈述为证，足资认定。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，为有效合同，应受法律保护。双方在合同中约定了交房的期限，但上诉人未按合同规定的时间向被上诉人交付房屋，属于违约行为，应承担相应的违约责任，即按合同约定，向被上诉人支付违约金。上诉人上诉提出已于2012年10月2日向被上诉人邮寄《入住通知书》，但未能提供充分确凿证据，本院不予认定。一审法院按被上诉人认可的时间根据合同作出合理认定，应予支持。关于本案的诉讼时效问题，因上诉人未交房的违约行为处于持续状态，一审法院按被上诉人开始向一审法院起诉的时间前两年计算违约金，符合法律规定。为此，上诉人主张已于2012年10月2日向被上诉人邮寄《入住通知书》以及被上诉人的起诉已完全超过诉讼时效，没有事实根据和法律依据，上诉理由不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理结果适当，依法应予维持；上诉人上诉无理，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1080元，全部由上诉人五指山九宗实业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁振文审 判 员  黄声泽代理审判员  白玉琳二〇一五年四月八日书 记 员  洪学雪附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：梁振文撰稿：梁振文校对：洪学雪印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年4月16日印制（共印20份）