贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔06民终591号上诉人（原审被告）：吴燕，女，1978年8月20日出生，苗族，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：龚鑫，贵州乾锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜勇飞，贵州乾锦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑宗飞，男，1975年8月28日出生，侗族，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：龙启江，铜仁市诚信法律服务所法律工作者。上诉人吴燕因与被上诉人郑宗飞房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院(2018)黔0602民初80号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人吴燕的委托诉讼代理人龚鑫、杜勇飞，被上诉人郑宗飞的委托诉讼代理人龙启江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴燕上诉请求：撤销原判，改判驳回郑宗飞的一审诉请或将案件发回重审，一、二案诉讼费用由郑宗飞承担。事实和理由：一、一审判决部分关键事实认定不清。租赁物88平方米空地使用权，该国有土地用途为工业用地，郑宗飞此前将包括案涉空地在内的原铁合金厂场地以“名城美食广场”的名义进行经营出租，以及杨越承租后又再次转租给吴燕的行为，均已经实际改变了该幅土地的用途。案涉空地所在的土地已于2017年被规划为第十二小学建设用地，吴燕此前向杨越交有场地租赁押金5000元，一审判决对以上涉案事实未能客观认定及查清，从而导致适用法律及判决结果错误。二、郑宗飞及杨越的转租行为已经改变了该幅土地的用途，明显违反《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定。郑宗飞在国有土地上搭建的临时房屋为违法建筑，郑宗飞与杨越签订的合同虽然以房屋名义冠名，实际上并不存在合法房屋租赁的事实。对一审判决判定吴燕与杨越所签订租赁合同无效并无争议，但由于吴燕及杨越转租的案涉物是土地而非合法房屋，一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条及第5条第1款规定显属适用法律错误，对此事实的法律适用在铜仁市中级人民法院（2017）黔06民终1562号生效民事判决书已明确判定，且该生效判决还据此驳回了出租方主张支付租金的诉讼请求，一审依据合同约定租金标准判决吴燕支付郑宗飞场地租赁费95040元，不仅与生效法律文书的判定明显相悖，违背了过错方应当承担责任的合同无效法定处理原则，更导致郑宗飞反基于其违法搭建临时房屋行为实际获得了全部非法利益的错误结果。三、一审判决遗漏必要诉讼当事人，属程序违法，并致判决结果明显违背合同相对性。吴燕与案外第三人杨越签订租赁合同，并非直接与郑宗飞签订。吴燕此前直接向杨越支付租金，吴燕与郑宗飞之间不存在事实租赁合同关系。2016年7月14日，郑宗飞虽然与杨越解除《原铁合金厂租赁合同》，但不能因此改变吴燕与杨越存在租赁合同关系的事实，案外人杨越与本案诉讼结果具有直接利害关系，在其未得以参加诉讼的情况下，直接认定吴燕与郑宗飞之间存在租赁合同关系，明显违背合同相对性原则，应属程序违法。郑宗飞辩称，郑宗飞租赁他人场地及房屋从事经营活动，无论是郑宗飞与杨越，还是杨越与吴燕签订的租赁合同，都是各自意思自治的表达，没有违反法律法规和强制性规定。吴燕不支付租金，不及时腾出所占的房屋及支付腾房占有使用费，侵害了郑宗飞的利益，一审判决吴燕支付郑宗飞场地占有使用费合理、合法。原铁合金厂的房屋及空地的用途，郑宗飞在诉状中并未提及，涉案空地只是规划为第十二小学建设用地，是贵州省铜仁市广远房地产开发有限责任公司经出让取得的土地使用权，第十二小学并没有合法取得用地使用权，故郑宗飞系合法取得经营使用权。杨越与吴燕签订的《原铁合金厂场地租赁合同》，属于无效合同。郑宗飞要求吴燕腾出场地及支付房屋占有使用费的诉请合情、合理、合法。郑宗飞搭建的临时房屋没有办理相关手续，租赁合同才确认无效。郑宗飞从他人手中租赁时支付了租金，搭建房屋时也支付了费用，吴燕也应支付租金和占有使用费。郑宗飞与杨越解除合同，吴燕没有法律依据再继续占有使用该房屋，在多次要求吴燕腾房及支付房屋占用使用费被拒绝后，郑宗飞才不得以起诉，并不是以合同相对人的名义起诉吴燕的，一审判决不存在遗漏当事人的问题。请求维持原判。郑宗飞向一审法院起诉请求：1、判令吴燕腾出场地及支付逾期腾出场地占有使用费至腾出场地止，暂按18个月计算，共计支付郑宗飞场地使用费95040元；2、本案的诉讼费由吴燕负担。一审法院认定事实：2010年1月28日贵州省铜仁市广远房地产开发有限责任公司依据铜市国用（2010）第1026号取得铜仁市（即原铁合金厂场内所有房屋及空地）国有土地。2015年4月10日，郑宗飞与贵州省铜仁市广远房地产开发有限责任公司签订《原铁合金厂房屋租赁合同》，合同约定：场地为位于原铁合金厂场内所有房屋及空地，租期自2015年7月1日至2020年7月1日，年租金为500000元，双方还约定了其他权利和义务。2015年7月1日铜仁市碧江区万利园林工程部经郑宗飞授权与杨越签订《原铁合金厂场地租赁合同》，合同约定：场地及面积，原铁合金厂现状及场内有房屋空地及附属设施，中间框架房二楼及楼梯通道282平方米不属出租范围，此使用产权归出租方所有，租期自2015年7月1日至2020年6月30日，年租金1560080元，双方还约定了其他权利和义务。2015年9月24日，杨越与吴燕签订《原铁合金厂场地租赁合同》，合同约定：地点为原铁合金厂新开路口右侧靠学校围墙处空地88平方米，租期自2015年9月24日至2020年7月1日，年租金63360元，双方还约定了其他权利和义务；杨越把空地及空地上搭建的房屋交付给吴燕经营使用至今，吴燕向杨越支付了半年租金后，至今未支付过租金，郑宗飞请求吴燕支付占有使用费95040元中不包含吴燕向杨越支付的半年租金。2016年7月14日铜仁市碧江区万利园林工程部（甲方）经郑宗飞授权与杨越（乙方）解除于2015年7月1日签订《原铁合金厂租赁合同》，合同约定：“第二条乙方于签订本解除协议当天无条件退出原铁合金厂，并退还甲方以前与各承租商户签订的《租赁合同》（见附件一），甲乙双方应对乙方管理期间承租商户所欠的租金列出清单（见附件二），做好移交。以后原铁合金厂场地所有的租金由甲方收取（包括本协议签订之前承租商户所欠和本协议签订之后所产生的租金）。乙方有义务协助甲方收取商户所欠的租金”。郑宗飞已退还了杨越租金费190000元。另查明：郑宗飞在涉案国有土地及土地上搭建临时房屋，是未经规划主管部门批准建设，于2015年5月23日被有关部门责令拆除。一审法院认为，民事主体从事民事活动应当遵循诚实信用、不得违反法律的原则。一、关于吴燕与杨越签订的《原铁合金厂场地租赁合同》效力问题及吴燕是否应当腾出场地问题。郑宗飞在铜仁市（即原铁合金厂场内）空地及空地上搭建房屋，铜仁市碧江区万利园林工程部经郑宗飞授权将涉案空地及空地上搭建门面转租给杨越，杨越又将涉案空地及空地上搭建的房屋再次转租给吴燕并签订《原铁合金厂场地租赁合同》。该租赁合同约定的租赁物系国有土地及地上搭建的房屋，涉案租赁物未经规划主管部门批准建设，被有关部门责令拆除，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，2015年9月24日杨越与吴燕签订的《原铁合金厂场地租赁合同》，属于无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，对郑宗飞要求吴燕腾出场地的诉讼请求，予以支持。二、关于郑宗飞请求吴燕逾期腾出场地占用费至腾出场地止，暂按18个月计算，共计占用费95040元（60元／平方米×88平方米×18个月）的问题。2015年9月24日，吴燕与杨越签订的《原铁合金厂场地租赁合同》无效，且吴燕至今尚实际占有涉案场地及场地上搭建的门面，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，郑宗飞请求吴燕支付场地费95040元，予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决:一、吴燕自判决生效之日起十日内退出并腾出占用位于原铁合金厂新开路口右侧靠学校围墙处场地88平方米；二、吴燕自判决生效之日起十日内支付郑宗飞场地占有使用费95040元；三、驳回郑宗飞其他诉讼请求。案件受理费已减半收取1088元，由吴燕负担。二审中，吴燕提交以下证据：1、铜仁市碧江区人民法院（2017）黔0602民初685号民事判决书和铜仁市中级人民法院（2017）黔06民终1562号民事判决书复印件各1份，拟证明郑宗飞在其承租的铁合金厂用地上打造名城美食广场改变土地用途，两份生效判决根据改变土地用途的原因对场地租赁费适用合同无效，判决驳回郑宗飞、铜仁市碧江区万利园林工程部的诉讼请求；2、《收据》1份，拟证明吴燕交给杨越的摊位押金5000元。经质证，郑宗飞对吴燕提交的证据1真实性无异议，对其证明目的有异议，认为仅是规划为第十二小学，现这块地的使用权还是在贵州省铜仁市广远房地产开发有限责任公司，两案件不同，证据1出租的是空地，本案出租的是房屋，应适用的法律不同。对证据2的真实性予以认可，但认为吴燕交给杨越的押金应由杨越退还，与本案无关。本院对证据的分析与认定：吴燕提交的证据1中铜仁市碧江区万利园林工程部出租给杨雷、潘大常的是空地，而本案中郑宗飞出租给杨越，杨越再出租给吴燕是钢架棚即钢架结构的房屋，两案出租物不同，故达不到吴燕的证明目的，对该证据不予采信。证据2系吴燕交给杨越的摊位押金5000元，返还人应是杨越，故与本案无关，不予采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点：1、一审审理程序是否合法，是否遗漏当事人杨越；2、吴燕是否应退出占用涉案88平方米的场地；3、吴燕是否应支付郑宗飞场地占有使用费。关于一审审理程序是否合法的问题。吴燕主张本案遗漏当事人杨越，根据郑宗飞授权铜仁市碧江区万利园林工程部与杨越签订《解除协议书》，约定解除租赁合同，原铁合金厂场地所有的租金由郑宗飞收取，包括协议签订之前承租商户所欠和本协议签订之后所产生的租金，郑宗飞据此向吴燕主张房屋占有使用费并无不当，杨越不是必须参与诉讼的当事人，故一审审理程序合法。关于吴燕是否应退出占用的场地问题。双方对吴燕与杨越签订的《原铁合金厂场地租赁合同》系无效合同均无异议，本院予以确认。吴燕提出郑宗飞与杨越签订的合同不存在合法房屋租赁，杨越转租给吴燕的租赁物是土地而非合法房屋，经查明，郑宗飞与杨越签订的《原铁合金厂场地租赁合同》，郑宗飞将房屋及设备设施出租给杨越，其中包括杨越转租给吴燕的88平方米钢架房屋，杨越与吴燕签订的《原铁合金厂场地租赁合同》第二条第五项约定，吴燕应保障房屋及设备设施处于适用和安全的状态，亦说明吴燕租赁的“场地”是指88平方米土地上的钢架房屋，吴燕主张杨越出租的租赁物是土地与查明的事实不符，对吴燕的该上诉主张不予采信。吴燕与杨越签订的《原铁合金厂场地租赁合同》无效，吴燕应当将其占用的原铁合金厂新开路口右侧靠学校围墙处88平方米场地腾出退还郑宗飞。关于吴燕是否应支付场地占有使用费的问题。吴燕与杨越签订的租赁合同无效，吴燕实际占有涉案场地及场地上搭建的钢架房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，一审认定吴燕支付郑宗飞场地占有使用费95040元并无不当，本院予以维持。吴燕提出铜仁市中级人民法院（2017）黔06民终1562号生效民事判决，驳回了出租方主张支付租金的诉讼请求，因（2017）黔06民终1562号案件中出租的是空地而非房屋，与本案租赁物不同，不具有可比性，对吴燕主张不应支场地占有使用费的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人吴燕的上诉请求不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2176元，由上诉人吴燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢稼祥审 判 员 代静云审 判 员 李 娟二〇一八年六月十九日代书记员 倪庆飚