安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2015）蚌山民一初字第01033号原告：蚌埠商之都购物中心有限公司，住所地安徽省蚌埠市。法定代表人：韩贻坤，该公司董事长。委托代理人：洪波，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：丁超，安徽华人律师事务所律师。被告：安徽永辉超市有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖新区。法定代表人：官长衡，该公司总经理。委托代理人：赵鑫，安徽文得律师事务所律师。委托代理人：浦强勇，安徽文得律师事务所律师。原告蚌埠商之都购物中心有限公司（以下简称蚌埠商之都）与被告安徽永辉超市有限公司（以下简称永辉超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告蚌埠商之都的委托代理人洪波、丁超，被告永辉超市的委托代理人赵鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年8月26日，安徽商之都（蚌埠）有限公司（以下简称安徽商之都）与被告永辉超市签订一份《租赁合同》，约定由被告承租安徽商之都所有的位于胜利路与中山街的城市星座地下一层场所及其附属设施，租赁期限为15年，租赁面积约6960平方米，以计租起始日的测绘实际使用面积为准（双方确认6817平方米），租赁费用为第一租赁年度至第五租赁年度为33.3元/㎡等，合同对支付方式、违约责任进行了明确的约定。后安徽商之都与被告又签订了多份补充协议，对租赁事项又进行了部分调整，且租赁合同主体变更为原告和被告。合同签订后，原合同主体安徽商之都及变更后的主体原告均依约全面履行了交付房屋等义务，但被告却擅自拖欠租金，并以自己的行为明确表示不履行合同义务，构成了根本违约，给原告造成巨大损失，原告为此多次与被告协商未果。故原告诉讼来院，请求判令：1、依法确认被告于2015年3月25日通知解除合同的行为无效，并因被告已根本违约请求依法解除2010年8月26日签订的涉案《租赁合同》；2、被告立即将合格租赁物返还给原告，并立即向原告支付租赁费（房屋占有使用费）816040.35元（暂计算至2015年5月20日，此后顺延计算至租赁物实际出租之日止）、水电气费用共计13292.9元（暂计算至2015年5月13日，此后顺延计算至租赁物实际出租之日止）以及上述费用逾期支付的利息损失；3、被告立即向原告支付惩罚性违约金500万元；4、依法确认租赁物内所有装修和设备归原告所有，履约保证金不予退还；5、本案诉讼费、保全费等全部费用由被告承担。被告辩称：被告使用该租赁房屋从事经营以来一直亏损，截止2015年6月30日亏损额高达2846万。鉴于被告亏损状态，为避免亏损扩大，被告于2015年3月25日向原告发出解除合同通知，此案的租赁合同于2015年3月25日解除，解除合同的通知也告知了原告于2015年5月4日被告将返还租赁的房屋，被告按时腾空该租赁房屋并通知原告来接收，但原告拒绝接收，由此造成进一步扩大的损失应当由原告承担。原告的各项诉请缺乏事实和法律依据，原告主张被告需支付房屋占用使用费，该诉请表明了原告已认同被告已经解除了房屋租赁合同，但原告未按被告通知接收租赁房屋，该项主张不能成立；原告主张水电气费用没有事实依据，其主张前两项费用的逾期支付利息损失没有法律依据；原告主张惩罚违约金500万元明显远远高于其实际损失，根据相关法律依法进行调整；原告主张租赁物内的设备归原告所有，与合同相违背，依据合同第17条第一款合同如解除被告有权拆除及取回被告所有设施、设备；原告主张履约保证金不予退还，与合同约定不符，根据合同第4条第2款的约定，如因被告违约产生损失，原告在扣除上述款项（实际损失）的情况下，应该一次性退回被告保证金余额。原告为证明自己的主张，向法院提交如下证据：1、组织机构代码、营业执照、法定代理人身份证明，证明原告的主体资格。2、被告工商信息打印件，证明被告诉讼主体资格。3、2010年8月26日《租赁合同》、2011年《租赁补充协议》、2012年《租赁补充协议》、2012年《租赁补充协议》、2012年3月《租赁补充合同》、《租赁补充协议》（以上均为复印件），证明涉案租赁房屋是按照被告的要求进行定制的，增加了投入1000万元，本案中对于违约金、房屋租金合同有明确的约定，对于原告合同解除权有明确的约定。4、2015年3月25日《解除租赁合同的通知函》（复印件），证明本案被告以其实际行为表明不履行合同的义务，已构成根本违约，据此原告解除合同符合合同法第96条法定解除权的规定。5、水电计算清单、水电读表照片，证明原告主张水电费的计算依据。6、变压器、扶梯、人行道、电缆采购合同，证明原告根据合同约定经被告的要求增加对租赁房屋的投入现因被告违约解除合同，该部分的损失应当由被告承担。被告为证明自己的主张，向法院提交如下证据：1、组织机构代码、营业执照、法定代理人身份证明，证明被告的主体资格2、租赁仓库交接单、2014年8月1日补充协议，证明在被告依约解除时，原、被告就涉案房屋的面积确定为6817平方米，租赁费的标准下调为23.33元每平方米每月，该组证据也证明因被告严重亏损，原告同意降租的事实。3、2014年4月17日被告向原告所发函件、2014年4月22日原告回函一份、2015年3月25日解除租赁合同的通知函及送达回执、2015年4月20日解除租赁合同的通知函及送达回执、2015年4月28日设备拆除工作的通知函及送达回执、公证书，证明原告对被告长期严重亏损的状况是充分知晓的，被告依约解除租赁合同并通知原告于2015年5月4日接收租赁房屋。4、永辉超市蚌埠胜利路分公司2015年6月30日净资产审计鉴证报告，证明截止2015年6月30日被告净亏损额28460503.69元。经当庭举证，质证，本院对双方当事人所举证据认定如下：一、对原告所举证据1、2，被告无异议，合议庭经审查予以认定；对原告所举证据3、4，被告对其真实性无异议，合议庭经审查后对该组证据真实性予以认定；对原告所举证据5，被告有异议，合议庭经审查该组证据无相关票据佐证，审查后不予认定；对原告所举证据6，被告有异议，合议庭经审查后对其真实性予以认定。二、对被告所举证据1，原告无异议，合议庭经审查予以认定；对被告所举证据2、3，合议庭经审查该组证据相应的加盖有原告单位公章，审查后予以认定；对被告所举证据4，原告有异议，合议庭经审查该鉴定报告系被告委托有相应资质的会计师事务所出具，审查后对真实性予以认定。基于上述认定的证据及庭审中当事人的相关陈述，本案查明的事实为：2010年8月26日，安徽商之都（甲方）与被告永辉超市（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：“安徽商之都将其所有的位于蚌埠市胜利路与中山街的城市星座地下一层、面积约6960平方米场地出租给被告作为超市经营场所使用，如果是由于甲方原因造成乙方无法继续装修或经营的，甲方应赔偿给乙方造成的所有损失，还应当向乙方支付惩罚性违约金人民伍佰万元整；如果是由于乙方自身原因造成本合同解约，乙方应赔偿给甲方造成的所有损失，乙方应当向甲方支付惩罚性违约金人民伍佰万元整。租赁期限为15年，从双方约定的计租起始日起，在租赁期内的第一个租赁年度至第五个租赁年度按红线所标实际使用面积计算每平方米每月平均租赁费用为33.3元人民币、第六个租赁年度至第十个租赁年度为36元人民币、第十一个租赁年度至第十五个租赁年度为38.8元人民币。履约保证金:乙方应于本合同签订之日起3个工作日内向甲方缴纳约3个月的租赁费用（695304元）作为本合同的履约保证金，如因乙方违约产生损失，甲方在扣除上述款项的情况下，应一次性退回乙方保证金余额，……。合同提前终止：1、合同有效期内如果甲、乙双方协商认定乙方亏损严重，继续履行合同对双方均无益处，乙方可提前终止合同。乙方在提前三个月书面通知甲方后可解除合同，即自甲方收到乙方解除合同通知后三个月，本合同解除。此种情况下不视为乙方违约，乙方补偿甲方六个月租赁费用。双方也可协商、调整租赁面积、租金等条款，以便双方在互利共赢的基础上继续履行合同。合同期满或终止财产处理：1、本合同如提前终止、解除或届满时无续租的，乙方有权拆除及取回乙方所有的设施，设备之一部分或全部。但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体（经甲方同意且合法之变更除外）。2、租赁期限届满后，乙方应于15日内搬迁完毕。在该期间内乙方无需支付租赁费用或任何费用给甲方。乙方未拆除取回之物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理。……。”后安徽商之都、原告及被告三方签订《租赁补充协议》一份，约定从2011年8月1日起，原租赁合同主体变更为原告和被告，由原告代替安徽商之都全面履行原合同。2011年12月1日，被告将涉案租赁房屋装修后开业。后安徽商之都与被告（乙方）又相继签订《租赁补充协议》，就双方于2010年8月26日签订的《租赁合同》作补充约定：起租日为2011年12月1日，确定最终计租面积为6817平方米，……。2014年4月17日，被告以原告交付的场地不符合标准、长期亏损等为由，要求提前解除合同并返还租赁物。2014年4月22日，原告回函不同意解除租赁合同并要求继续履行合同。2014年8月1日，原、被告经协商签订补充协议一份，就原《租赁合同书》再做补充：乙方应支付甲方的租赁费用自2014年8月1日起至2017年7月31日止，在原合同约定的租赁费用标准基础上下调30%：2014年8月1日至2016年12月31日由33.33元/平米/月调整为23.33元/平米/月、2017年1月1日至2017年7月31日由36元/平米/月调整为25.20元/平米/月，……。2015年3月25日、2015年4月20日，被告分别再给安徽商之都发函，以原告交付的场地不符合标准、长期亏损等为由，决定于2015年4月20日起解除租赁合同并停止支付房租，决定于2015年5月4日返还租赁物业。2015年4月28日，被告给安徽商之都发设备拆除工作的通知函，通知安徽商之都其正在进行场内的设备拆除工作，要求安徽商之都配合完成设备拆除工作并进行对接。2015年5月15日，安徽省蚌埠市众信公证处工作人员及被告方人员对租赁房屋内现状进行了证据保全，并制作了落款日期为2015年6月4日的（2015）皖蚌众公证字第12315号公证书。另查明：依被告申请，安徽安和会计师事务所对安徽永辉超市有限公司蚌埠胜利路分公司截至2015年6月30日全部资产负债及净资产情况进行审计。2015年7月30日，安徽安和会计师事务所出具皖安和审咨字[2015]07号《关于安徽永辉超市有限公司蚌埠胜利路分公司2015年6月30日净资产审计鉴证报告》鉴证：净资产为-28460503.69元，经营期净资产余额为-21109787.04元。再查明:被告已支付原告租金至2015年4月20日。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。经审查，本案安徽商之都与被告及原告与被告签订的租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定进行履行。本案被告经审计鉴证已达严重亏损状态，被告于2015年3月25日、2015年4月20日、2015年4月28日先后给原告发函，以其亏损严重等为由要求解除租赁合同并返还租赁物，特别是在2015年4月28日，被告给安徽商之都发设备拆除工作的通知函，并以实际行动表明不再继续履行合同。而依据合同约定，在原告收到被告发出解除合同通知函后三个月，即至2015年7月28日双方租赁关系解除，故对原告要求解除与被告在2010年8月26日签订的《租赁合同》的请求，本院予以支持。因双方在租赁合同中约定，如果因被告亏损严重提前终止并解除合同的，不视为被告违约，被告补偿原告六个月租赁费用，该约定不违反法律规定，本院予以确认。故被告应按合同约定的租金标准补偿原告六个月租赁费用。租金按23.33元/平米/月计算，面积为6817平方米，合计补偿954243.66元。因被告至今未与原告办理租赁房屋交接手续，并将合格租赁物交付原告，故被告应按合同约定的租金标准支付原告至交付之日止的房屋占有使用费。对原告要求被告支付水电气费用13292.9元的请求，因未提供充分的证据予以证明，本院不予支持。对原告要求被告支付惩罚性违约金500万元及没收被告履约保证金的请求，因被告提前解除合同的行为是按合同约定，且符合提前解除合同的情形，不视为违约行为，故对该两项诉讼请求本院不予支持。鉴于被告已自行搬离租赁物并对租赁物内现状依法申请公证处进行了公证，且按协议约定租赁物内未拆除取回之物品，视为被告放弃遗留物之所有权，故对原告要求确认租赁物内所有装修和设备归原告所有的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除安徽商之都（蚌埠）有限公司与被告安徽永辉超市有限公司于2010年8月6日签订的《租赁合同》，被告安徽永辉超市有限公司于本判决生效后十日内将承租的商铺交还给原告；二、被告安徽永辉超市有限公司支付原告蚌埠商之都购物中心有限公司解除《租赁合同》的补偿金954243.66元及房屋占有使用费（按23.33元/平米/月标准计算，面积为6817平方米，自2015年4月21日计算至实际交付之日止），于本判决生效后十日内付清；三、蚌埠市胜利路与中山街的城市星座地下一层、面积为6817平方米租赁物内现有装修及设备归原告所有；四、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费52605元（原告已预交），原告负担35070元，被告支付17535元，被告负担额于履行本判决第二项同步支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 长  王公尔代理审判员  宋丽芹人民陪审员  赵 勇二〇一五年十二月七日书 记 员  崔文越附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。