福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第443号上诉人（原审原告）周德锋，男，1971年12月19日出生，汉族，住福建省永泰县。上诉人（原审原告）林月仙，女，1969年10月19日出生，汉族，住福建省永泰县。上列上诉人共同委托代理人张延清，福建知信衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）福州高佳房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路89号置地广场13层。法定代表人郭加迪，董事长。委托代理人谢敏，福建博世律师事务所律师。上诉人周德锋、林月仙因与被上诉人福州高佳房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2013）仓民初字第3734号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：2009年6月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于福州市仓山区闽江大道202号三迪.凯旋枫丹3#楼3××单元房，该商品房建筑面积为58.57平方米，每平方米单价6211.45元，总房价款为363805元。《商品房买卖合同》约定：1、出卖人应当在2010年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（即该商品房经单体工程验收合格）并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。2、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。3、出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：交房时小区供水、供电、排污、道路、电梯达到使用条件；交房后六个月小区绿化可基本完成；交房时电信、闭路、管道煤气、智能化系统设施安装到位……如果在规定日期内未达到使用条件，出卖人按已付房价款的每延期一日0.005%支付违约金。4、出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的每逾期一日0.005%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已全部支付购房款363805元。原、被告于2010年11月12日办理了房屋交接手续。2012年11月24日，原告收到被告发出的办理房屋产权证通知书，被告至今未通知原告办理房屋国有土地使用权证。另查，2011年10月14日，讼争楼盘的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位同意对该楼进行验收。2012年10月17日，福州市城乡建设委员会收讫讼争楼竣工备案文件。原审认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。根据《商品房买卖合同》约定，被告应于2010年10月1日前交房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原、被告于2010年11月12日办理交房手续，2010年11月12日应视为房屋已经实际交付使用。2010年11月12日之前的逾期交房违约金的诉讼时效应当从2010年11月13日起计算二年。原告于2013年8月9日向原审法院提起诉讼，其要求支付逾期交房违约金的诉请已超过诉讼时效，被告的抗辩理由，原审法院予以采信。故原告诉请被告支付逾期交房违约金，原审法院不予支持。原告未提交证据证明与讼争商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑没有按合同约定日期达到使用条件，故其诉请被告支付基础设施、公共配套建筑逾期正常运行违约金，原审法院不予支持。原告诉请被告支付逾期办理房屋权属证书违约金，原审法院认为，房屋权属证书应包括房屋所有权证和土地使用权证，被告应当在具备办理上述两证并通知原告办证的情况下，其履行办理房屋权属登记之义务才告完成。被告于2010年11月12日交付讼争房。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的每逾期一日0.005%向买受人支付逾期办证违约金。即被告应于2012年4月26日办妥房地产权属证书的初始登记。2012年11月24日，原告收到被告发出的办理房屋所有权证通知书，被告至今未通知原告办理房屋国有土地使用权证。故被告应当自2012年4月27日起至通知原告办理房屋国有土地使用权证之日止按已付房价款的每逾期一日0.005%向原告支付逾期办理权属证书违约金。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定，判决：一、被告福州高佳房地产开发有限公司应按原告周德锋、林月仙已付房价款363805元的日0.005%标准，向原告周德锋、林月仙支付逾期办理权属登记的违约金（自2012年4月27日起计至具备办证条件并由被告通知原告办理房屋国有土地使用权证书之日止）；二、驳回原告周德锋、林月仙的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3103元，由原告周德锋、林月仙负担2892元，被告福州高佳房地产开发有限公司负担211元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。一审宣判后，原审原告周德锋、林月仙不服，向本院提起上诉。上诉人周德锋、林月仙上诉称：一、一审认定事实错误。1.诉争房屋交付时尚未达到合同约定的单体验收合格交付条件，且诉争房屋所在的凯旋枫丹3#楼至今消防未经验收合格，故被上诉人的交房并不属于有效交付，被上诉人构成逾期交房。2.一审法院对证据认证存在错误。上诉人提交的证据A5、A10与本案有关，A11、A12是真实的，一审均未采信错误。上诉人对被上诉人提交的证据B1、B2、B3、B4、B5、B6均有异议，一审却认定上诉人对该等证据均无异议错误。3.一审判决对与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑是否按约定日期达到使用条件、该工程消防设施是否达到要求、房屋是否应达到消防法规定的备案或验收要求等，均未予以认定。二、一审适用法律错误。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2010年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将合格的商品房交付买受人。而诉争房屋交付时并不符合国家和地方人民政府的有关规定。即使房屋已转移占有，也不能视为房屋的交付使用。被上诉人应承担逾期交房违约金。2.本案未超过诉讼时效。凯旋枫丹3#楼于2011年10月14日才通过竣工验收，且至今未经过消防合格备案或验收合格，逾期交房违约金的诉请并未超过诉讼时效。综上，请求：1.撤销一审判决第二项；2.判令被上诉人立即向上诉人支付逾期交房违约金11.1761万元；3.判令被上诉人向上诉人支付基础设施、公共配套建筑逾期正常运行违约金1.8628万元；4.由被上诉人承担本案诉讼费。被上诉人福州高佳房地产开发有限公司答辩称：一、一审认定答辩人不存在逾期交付诉争房屋，认定事实正确。凯旋枫丹3#楼已于2010年9月10日单体竣工验收合格，2010年9月22日进行了消防备案，符合合同约定的交付条件。二、上诉人2010年11月12日办理了入伙手续，实际接收、占用诉争房屋，答辩人并不存在逾期交房的情况。上诉人已实际使用房屋，并未遭受因答辩人逾期交房而可能引发的任何损失，故答辩人无需承担逾期交房的违约责任。三、与诉争房屋正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑已按期达到使用条件，故答辩人无需承担违约责任。四、即使存在上诉人所谓的延迟交房，上诉人要求答辩人承担违约金的主张也已超过两年诉讼时效。综上，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼过程中，上诉人向本院提交如下证据：证据1.《三迪·凯旋枫丹3#楼单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，证明凯旋枫丹3#楼于2011年10月14日才进行单位（子单位）工程质量竣工验收。证据2.照片和视频，证明凯旋枫丹3#楼的消防不合格。证据3.水费收据，证明被上诉人未完成“一户一表”远程抄表，由自来水公司直接收费的要求。证据4.诉求件，证明凯旋枫丹3#楼于2011年10月14日才进行单位工程质量竣工验收，在2012年12月27日福州市城乡建设委员会答复后，上诉人才知道自己的权益被侵害，上诉人的起诉未超过诉讼时效。被上诉人对证据1的真实性无异议，对证明对象有异议，3#楼单位竣工验收合格时间是2010年9月10日；对证据2的真实性和关联性均有异议，不能证明3#楼单体竣工验收时消防不合格；对证据3的真实性无异议，但对证明对象有异议，诉争房屋所在小区已按一户一表安装，实现远程操控；对证据4真实性和证明对象均有异议。被上诉人向本院提交《关于凯旋枫丹3#楼工程竣工验收情况的说明》，证明3#楼于2010年9月10日已经过合格验收，具备交房条件。上诉人对该证据的真实性有异议。本院经审查认为，上诉人二审提交的证据2的真实性和关联性无法确认，证据3无法证明被上诉人交房时小区供水未达到使用条件。上诉人二审提交的证据1、4和被上诉人二审提交的证据的证明对象均为凯旋枫丹3#楼的单体验收时间，而生效文书已认定凯旋枫丹3#楼通过单体验收的时间为2011年10月14日，本院确认凯旋枫丹3#楼通过单体验收的时间为2011年10月14日。根据本案现有证据，本院对原审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据《商品房买卖合同》第八条约定，被上诉人应于2010年10月1日前交房，上诉人与被上诉人实际于2010年11月12日办理了房屋交接手续，被上诉人构成逾期交房。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。上诉人于2010年10月2日起即应当知道被上诉人已逾期交房，知道其权利被侵害，上诉人于2013年8月起诉，其主张2010年10月2日至2010年11月12日期间的逾期交房违约金，已超过诉讼时效，本院不予支持。虽然上诉人一审提交的证据A3《工程竣工报告》、A11《工程铭牌》以及被上诉人向福州市建筑工程质量监督站提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》等证据均表明诉争房屋在交房之日尚未达到《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，但根据《商品房买卖合同》第九条的约定可见，被上诉人支付逾期交房违约金的前提是“出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用”，因被上诉人已于2010年11月12日将商品房实际交付给了上诉人使用，上诉人亦无证据证明其因单体验收迟延通过而遭受到了实际损失，故上诉人以凯旋枫丹3#楼交房时未经单体工程验收合格为由，要求被上诉人支付逾期交房违约金，本院不予采纳。根据《消防法》第十一条、第十三条的规定，诉争房屋所在建设工程项目属于竣工验收备案范围。被上诉人已在合同约定的交房期限届满前办理建设工程消防验收备案。上诉人主张凯旋枫丹3#楼建设工程消防验收不合格，要求被上诉人支付逾期交房违约金，不能成立。上诉人提交的证据亦不足以证明与诉争房屋正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑没有按合同约定日期达到使用条件，故其诉请被上诉人支付基础设施、公共配套建筑逾期正常运行违约金，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；本案二审案件受理费人民币3103元由上诉人周德锋、林月仙负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 锐代理审判员  林哲森代理审判员  陈碧珍二〇一五年四月八日书 记 员  陈 奇