福建省连江县人民法院民 事 判 决 书（2015）连民初字第1919号原告郑娜，女，1971年10月2日出生，汉族，住福州市仓山区。委托代理人衷孙连，福建合立律师事务所律师，特别授权。被告福建省连江县恒利房地产开发有限公司，住所地：连江县筱埕镇筱埕村民委员会内。法定代表人王秋英，总经理。委托代理人薛增，福建大佳律师事务所律师，特别授权。被告福建连江县兰庭房地产有限公司，住所地：连江县筱埕镇官坞村老人会第四层。法定代表人林雅华，董事长。被告福州天福集团有限公司，住所地：福州市五一北路171号新都会花园广场19层。法定代表人何振，董事长。上述俩被告共同委托代理人刘雄，福建闽天律师事务所律师，特别授权。原告郑娜与被告福建省连江县恒利房地产开发有限公司（以下简称恒利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月8日受理后，原告于2015年8月24日申请追加福建连江县兰庭房地产有限公司（以下简称兰庭公司）、福州天福集团有限公司（以下简称天福公司）为共同被告。2015年10月26日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑娜诉称，2010年8月9日，原告与被告福建省连江县恒利房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的筱埕围海造地新村第2幢109号商品房（位于连江县筱埕镇筱埕村海景路1号），该合同第四条约定了计价方式与价款，原告购买该商品房的总金额为人民币204475元，同时该合同第八条约定了交付条件与期限，被告应于2011年12月31日前将符合各项约定条件的商品房交付给原告使用。原告按该合同的约定如期支付了上述房价款，被告于2012年7月15日将该商品房交付给原告使用。被告将商品房交付给原告使用后，至今未将办理权属登记需由被告提供的资料（即房屋所有权转移登记申请书、销售不动产统一发票等）交付给原告，理应继续履行合同并依据合同权利义务对等原则及法律的相关规定，向原告支付逾期办证违约金人民币22390元（按房价款的日万分之一点五标准计算违约金，从2013年5月23日起暂计至2015年5月23日），此后实际违约金计至被告具备办理权属证书条件并向原告出具办理房地产权属证书的证明文件之日止。原告曾多次要求被告提供办证相关材料，支付逾期办证违约金，但被告却找种种借口推脱。被告兰庭公司与被告恒利公司在人员、业务、经营模式、宣传模式上存在重合和混同；被告天福公司于2010年重组恒利公司和实际投资开发“假日听海”项目，多次因该项目获奖，且被告天福公司在其官网上宣传其为“假日听海”项目开发商，因此，被告兰庭公司和天福公司均要对被告恒利公司的应尽义务和债务承担连带责任。现请求判决：1、被告立即完成其开发的筱埕围海造地新村房屋所有权初始预登记，并向原告出具办理房地产权属证书的证明文件（即房屋所有权转移登记申请书、购房发票等）；2、被告向原告支付逾期办证违约金人民币22390元（按房价款的日万分之一点五标准计算违约金，从2013年5月23日起暂计至2015年5月23日），此后实际违约金计至被告具备办理权属证书条件并向原告出具办理房地产权属证书的证明文件之日止；3、被告兰庭公司、天福公司对被告恒利公司承担的义务和债务负连带责任；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告福建省连江县恒利房地产开发有限公司辩称，假日听海楼盘商品房办理房地产权属缺件原因为建筑商逾期无正当理由未提供拖欠工程款证明所致，非被告的主观原因所致。原告主张的违约金标准没有合同依据。根据《商品房买卖合同》约定，如被告逾期交房的违约金为日万分之一点五，如因被告原因导致逾期办证的违约金按银行活期存款利率标准计。本案原告主张的是逾期办证的违约金，却要求适用逾期交房的违约金标准，是没有合同依据的。综上所述，本案逾期办证的主因是施工方胡搅蛮缠，无理不提供未拖欠工程款证明所致，虽然被告一直以来都在与施工方交涉，但缺乏实际效果，对于存在业主产权无法及时办理的现状表示遗憾，希望在政府部门的牵头主持下，能对施工方产生一定的效果，被告将持续保持与施工方的沟通，尽量协助实现业主获取产权的要求。被告兰庭公司、天福公司辩称，兰庭公司、天福公司与本案讼争的无关；本案三被告未发生人格混同，三被告也未发生财务混同。天福集团从假日听海获得的荣誉来自项目二期，而二期项目与一期项目是无关的。原告要求俩被告承担连带责任必须有法律明确的规定。因此，请求法院依法驳回原告对俩被告的诉讼请求。原告在举证期限内向本院提供证据有：A1、商品房买卖合同复印件一份，旨在证明2010年12月14日，原告与被告福建省连江县恒利房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的筱埕围海造地新村第2幢109号商品房（位于连江县筱埕镇筱埕村海景路1号），该合同第四条约定了计价方式与价款，原告购买该商品房的总金额为人民币204475元，同时该合同第八条约定了交付条件与期限，被告应于2011年12月31日前将符合各项约定条件的商品房交付给原告使用；A2、销售不动产统一发票复印件一份，旨在证明原告已向被告支付了房价款人民币204475元；A3、收款收据复印件一份，旨在原被告双方于2012年7月15日办理交房手续；A4、《律师函》、《EMS快递详单》复印件各一份，旨在证明2015年5月22日原告等假日听海众业主委托律师给被告发送律师函件，要求被告交房、办证并支付逾期交房违约金及逾期办证违约金等；A5、《商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》、《中国人民银行历年贷款利率表》复印件各一份，旨在证明被告利用设置格式条款的主导性，在合同中设置的逾期办证违约金按银行同期活期存款利率标准计算明显过低，不符合行业惯例，同时也远低于业主需给银行偿还的按揭贷款利率；A6、12345投诉件复印件一份，旨在证明兰庭假日听海项目一直未向建设局申请办理竣工验收备案，也未向房管部门申请办理初始预登记；A7、《承诺书》、《股东会决议》、《公司登记申请表》、身份证、《工商登记信息》复印件各一份，旨在证明：1、恒利公司现为一人有限责任公司，2011年至2014年股东为何彤、郑明云等人，2014年变更为王秋英、监事为叶凤光；2、兰庭公司于2010年底成立，原执行董事为天福公司的法人何振，现执行董事为林雅华、监事为陈美恩、经理为陈义敏等人；3、天福公司的执行董事为何振、监事为刘知、经理为刘立功等人。A8、《公证书》、《兰庭假日听海项目一期、二期宣传方式，宣传信息混同等相关网页证据截取》、《天福公司、兰庭公司、恒利公司高管混同之网页截屏证据》、《售楼沙盘图片》复印件各一份，旨在证明：1、福州天福集团有限公司、福建连江县兰庭房地产有限公司、福州好邦房产营销代理有限公司、福建兰庭物业管理有限公司均属于关联公司；2、天福公司于2010年1月在福建连江县重组了连江恒利房地产开发有限公司，并开发了假日听海项目；3、2012年、2013年、2014年天福公司凭借假日听海项目多次获得荣誉奖项；4、天福公司从2011年开始对假日听海项目每一期开盘，均持续连贯的以自己及兰庭公司作为开发商的名义进行大肆宣传；5、从2011年开始福州新闻频道、福建六套、都市频道、新浪、福房网等媒体均以天福或兰庭公司的名义，持续对兰庭假日听海项目进行报道宣传；6、兰庭假日听海项目一期、二期在同一版面宣传，同时销售电话、售楼地址、售楼沙盘、宣传模式等均相同；7、恒利公司原控股股东何彤同时也是天福公司的项目经理；天福公司工商登记的法人代表何振同时也是兰庭公司的副总等等。A9、《福建省连江县恒利房地产开发有限公司股权转让协议》复印件1份，旨在证明2014年6月13日王秋英以人民币1000万元受让何彤、郑明云的所有股份，将恒利公司变更成一人有限公司，协议约定股权转让款需在协议签订之日起5日内支付。A10、视频、录音、通讯录图片、名片、图片复印件各一份，旨在证明：1、兰庭公司监事陈美恩，同时实际也是恒利公司高管，统管整个兰庭假日听海项目，并多次就办证及违约金事宜与原告等业主开会进行协商；2、恒利公司及兰庭公司的财务人员均为陈红、吴爱芬；3、恒利公司的监事叶凤光、天福公司的法人何振、兰庭公司及恒利公司的财务陈红、吴爱芬，销售林镔、雷淑惠等人的名字均出现在同一张通讯录内；4、兰庭假日听海项目一期、二期签合同、领发票、售后等均在正荣润城5号楼202室，同时对外宣称恒利公司及兰庭公司的工作人员均在同一间办公室办公。A11、恒利公司《商品房买卖合同》、兰庭公司《商品房买卖合同》复印件各一份，这两份合同系同一合同文本。A12、《会议纪要》、《会议专题记录》复印件各一份，旨在证明：2010年开始天福公司董事局主席、兰庭公司执行董事林雅华等人多次作为业主方代表跟进、协调本案讼争房产的施工及工程款支付事宜。A13、《晓沃公司工程款明细表》、《假日听海工程造价上报、审核确认表》复印件各一份，旨在证明：1、陈红不但是恒利公司的财务，而且也是兰庭公司的财务，从2009年至今的财务报表均由其制作；2、天福公司或兰庭公司是本案讼争房产工程款的实际审核方及支付方。A14、《竣工图签收单》、《内业资料移交签收单》、《签收单》复印件各一份，旨在证明本案讼争房产的竣工资料、内业资料等，均移交给兰庭公司的黄秀云和天福公司的法人何振接收。A15、《委托书》、《（假日听海）工程结算中现场确认的项目》、《（假日听海一期）结算双方协商一致的问题处理意见》复印件各一份，旨在证明：1、何振不但是天福公司的执行董事，而且也曾是兰庭公司的执行董事，同时也是恒利公司的项目负责人；2、何振等人实际代表业主方就本案讼争房产与施工方办理工程款结算。被告恒利公司未向本院提供证据。被告兰庭公司向本院提供如下证据：B、土地使用权出让合同复印件一份，旨在证明兰庭公司与连江县人民政府签订土地出让合同，与恒利公司无关。被告福州天福集团有限公司向本院提供如下证据：C、商标注册证复印件一份，旨在证明兰庭商标所有权属于天福公司。本院根据原告申请证人余某出庭作证，证人余某证言旨在证明恒利公司在2010年就已经卖给天福公司，施工过程中都是由天福公司的人员跟进，其工程进度及审核工程款由天福公司支付，假日听海项目至今仍欠施工方2000多万元工程款未支付。经质证，被告恒利公司对原告提供的证据质证如下：对证据A1、A2、A3无异议；对证据A4，被告未收到该律师函，双方的权利义务应该以双方书面约定为准；对证据A5，该证据与本案无关联性，真实性无法确认；对证据A6有异议，被告实际上已经向相关部门办理了验收备案及初始登记；对证据A7，该证据与本案诉讼请求没有关联性；对证据A8，该证据不足以证明原告的证明对象；对证据A9，该证据与本案无关；对证据A10，证据真实性无法确认，且与本案无关联性；对证据A11中的恒利公司《商品房买卖合同》真实性予以确认，对兰庭公司买卖合同真实性无法确认，且该合同无法证明恒利公司与兰庭公司使用相同的合同文本；对证据A12，原告需要对该证据来源做出说明，且该证据与本案无关联性；对证据A13，原告未提供原件，不予质证；对证据A14有异议，黄秀云与何振现在已经不是恒利房地产公司的员工；对证据A15，原告未提供委托书原件，不予质证，《处理意见》与本案无关联性。被告兰庭公司、天福公司对原告提供的证据质证如下：认为证据A1至A6的真实性无法确认，该证据内容与兰庭公司及天福集团公司无关；对证据A7涉及兰庭公司及天福集团公司工商登记真实性予以确认，其他与被告无关；对证据A8中天福集团官网发布的内容真实性予以确认，其他与被告无关，且该组证据无法证明原告的证明对象；对证据A9、A10，认为该证据与被告无关；对证据A11中的《商品房买卖合同》真实性予以确认，但无法证明恒利公司与兰庭公司使用统一的合同文本；对证据A12、A13、A14、A15，真实性无法确认，且与俩被告无关。被告恒利公司对证人证言质证如下：证人证言回答草率，逻辑混乱，证人自述为施工方工作人员，但是陈述内容并不是一个普通工作人员可以知晓的，而且施工方现在与被告恒利公司存在工程款结算纠纷，有利害关系。被告兰庭公司与天福公司对证人证言质证意见同恒利公司，并认为证人无法证明其是该项目施工方的负责人员。原告对证据B真实性无异议，对证明对象有异议，认为兰庭假日听海2期项目虽然是以兰庭公司的名义去报建，但原告有证据证明兰庭公司与恒利公司、天福集团公司构成人格混同，故该证据无法证明被告兰庭公司与恒利公司无关。原告对证据C真实性无异议，认为该证据可以证明兰庭公司与天福集团公司属于关联企业。被告恒利公司认为证据B、C真实性无法确认，且该证据与本案无关联性，无法证明原告的证明对象。本院经审核，对上述证据及证人证言认定如下：被告连江恒利房地产公司对证据A1、A2、A3无异议，本院予以采信；证据A4，原告无法进一步证明收件人“刘斌”系被告连江恒利公司的员工，本院不予采信；证据A5与本案无关联性，不予认定；证据A6系连江县住建局对“假日听海”项目未办理产权证及未交房等问题的答复，且本案在审理中，亦向连江县住建局作了调查，可以确认被告恒利公司至今尚未办理项目初始登记及项目竣工验收备案，该证据可以采信；证据A7来源于工商局的档案，本院予以采信。证据A8，三被告对其真实性均无异议，本院予以确认；证据A9系被告恒利公司股权变更登记，其真实有效，予以确认；证据A10、A11、A12、A13、A14、A15缺乏相关证据佐证，无法证明原告的主张，不予采信。证据B、C，因原告对其真实性无异议，且可以证明被告兰庭公司与天福公司的主张，本院予以采信。原告所申请的证人缺乏相关证据证明其系施工方的身份，其证言内容缺乏相关证据佐证，其证明力不足，本院不予采信。根据上述确认的有效证据和双方当事人陈述，对本案主要事实认定如下：2010年8月9日，原告与被告福建省连江县恒利房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的连江县筱埕围海造地新村第2幢109号商品房（位于连江县筱埕镇筱埕村海景路1号）一套，总金额为人民币204475元。该合同第八条约定了交付条件与期限，即被告应于2011年12月31日前将符合各项约定条件的商品房交付给原告使用。原告按该合同的约定如期支付了上述房价款，被告于2012年7月15日将该商品房交付给原告使用。该合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第二项处理，该项规定：“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款向买受人支付违约金”。2015年7月8日，原告就讼争事由向本院起诉。本案争议的焦点有二：一是逾期办证违约金的计算标准是以已付款的日万分之一点五标准计算还是以合同约定的银行同期活期存款利率计算；二是被告恒利公司与兰庭公司、天福公司之间是否存在关联公司人格混同情况，即被告兰庭公司、天福公司是否应对恒利公司的违约承担连带责任。关于争议焦点一，逾期办证违约金是否应予调整的问题。原告和被告恒利公司在《商品房买卖合同》第十四条约定：“……如因出卖人原因，买受人不能再商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款向买受人支付违约金。……”原告认为该项约定属排除原告权利，免除被告责任，违背公平对等原则的典型格式合条款，应认定无效，退一万步来说，假设被告设置的违约金有效，本案逾期办证的违约金也明显过低，理应根据公平对等的原则调整为按房价款总额的每日万分之一点五计算。被告恒利公司认为逾期办证违约金不得超过双方合同约定的范围。本院认为，合同的订立是双方真实意思表示，原告并无证据证明其所购买的房屋因被告违约致其造成的损失高于双方所约定的违约金标准，故原告主张变更逾期办证违约金标准调整为日万分之一点五缺乏事实依据。因此，本案中的逾期办证违约金标准不应调整。关于争议焦点二，三被告之间是否存在关联公司人格混同问题。根据连江县工商局的工商登记资料，被告福建省连江县恒利房地产开发有限公司于2006年4月20日成立，住所地在连江县筱埕镇筱埕村。在2007年6月27日之前，该公司股东为福建省恒利投资开发有限公司及郑志阳。在2009年6月8日，该公司股东变更为肖建平。从2010年起至2011年3月10日，与本案原告签订合同的法定代表人系肖建平，公司监事为王霖俤。2011年3月10日，恒利公司法定代表人变更为郑明云，但监事不变。2014年6月25日，恒利公司法定代表人变更为王秋英，监事为叶风光。此外，福建连江县兰庭房地产有限公司于2010年9月6日成立，住所地为连江县筱埕镇官坞村老人会四层，股东为陈美恩与福建兰庭投资股份有限公司，法定代表人为何振，监事为陈增安，经理为陈美恩。2012年10月25日，股东之一的陈美恩变更为陈景云，公司法定代表人变更为陈景云，监事与经理不变。2013年10月10日至今，股东有福建博瀚投资有限公司及福建兰庭投资股份有限公司，法定代表人由陈景云变更为林雅华，监事与经理不变。根据福州市工商行政管理局的工商登记资料，被告福州天福集团有限公司成立日期为1996年7月11日，住所地在福州市五一北路171号新都会花园广场19层，法定代表人何振。最高人民法院发布的《中××导》（总第2辑）的指导性案例15的裁判要点为：1.关联公司的人员、业务、财务等方面交叉或混同，导致各自财产无法区分，丧失独立人格的，构成人格混同。2.关联公司人格混同，严重损害债权人利益的，关联公司相互之间对外部债务承担连带责任。但是，本案中恒利公司现为自然人独资公司，其股东、法定代表人与监事等公司主要组成人员均与兰庭公司、天福公司不同，不存在相互兼职等情况。原告所主张的三公司业务、财务及房屋销售宣传等存在交叉或混同情况，其证据亦不充足。虽然恒利公司与兰庭公司一些办事人员存在相同或相似之处，但以此推断三公司构成人格混同，并主张兰庭公司与天福公司承担连带责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，双方当事人均应按合同的约定享受权利和履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定。现被告未能在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，致使原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，被告已违反了《商品房买卖合同》第十四条的约定，构成违约，应承担违约责任。被告恒利公司辩解原告至今未能取得房屋权属证书，并非由被告主观原因造成，但未能举证证明，故不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告福建省连江县恒利房地产开发有限公司应在本判决生效之日起30日内就其所开发的连江县筱埕镇筱埕村围海造地新村第2幢109号商品房向连江县房产管理交易所进行房屋所有权初始预登记，并向原告郑娜出具办理房屋权属所需的证明文件。二、被告福建省连江县恒利房地产开发有限公司应在本判决生效之日起30日内向原告郑娜支付违约金（按原告所支付的购房款人民币204475元为本金，以银行同期活期存款利率标准计算，时间从2013年5月23日起计算至被告完成本判决第一项义务之日止）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币360元，由被告福建省连江县恒利房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  何明腾代理审判员  吴旭强人民陪审员  郑木财二〇一五年十二月二十八日书 记 员  杨 杰附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。