四川省绵阳市游仙区人民法院民 事 判 决 书（2015）游民初字第2400号原告绵阳市桦林物业服务有限公司。法定代表人郑军林，总经理。委托代理人秦果，四川科通律师事务所律师。被告绵阳市宇环物业服务有限责任公司。法定代表人蒋秉言，总经理。委托代理人苏廷菊，员工。委托代理人黄法森，四川智禾田律师事务所律师。第三人绵阳市游仙区亚东山水御苑小区业主委员会。负责人隋清波。原告绵阳市桦林物业服务有限公司（以下简称桦林公司）诉被告绵阳市宇环物业服务有限责任公司（以下简称宇环公司）、第三人绵阳市游仙区亚东山水御苑小区业主委员会（以下简称亚东山水业委会）合同纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理后，依法由审判员谌臻适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桦林公司的委托代理人秦果与被告宇环公司的委托代理人苏廷菊、黄法森及第三人亚东山水业委会负责人隋清波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绵阳市桦林物业服务有限公司诉称：2012年9月至2014年3月24日，被告一直为第三人所属的“亚东山水御苑小区”提供物业服务。2014年3月24日被告退出第三人所属的“亚东山水御苑小区”服务，同日原告进驻。同年7月25日，原、被告及第三人就物业管理相关欠费、超收物业费及清洁费达成三方协议：1.被告无条件返还超收部分业主2014年3月24日以后的全部费用。2.原告及第三人同意并协助被告于2014年8月1日起，进入亚东山水御苑小区清收2012年9月至2014年3月24日的欠费，为期两个月。被告收取的费用全部用于返还超收的费用直接给原告。3.被告自收期满，所收费用如不足以返还被告超收的费用，被告应于期满，以现金方式一次性补足，交接时间定于2014年10月15日前。自2014年10月15日至今原告及第三方多次交涉，被告仍不予以返还。原告认为，原告自2014年3月24日进驻“亚东山水御苑小区校区”以来，按要求提供了相关物业服务，理应获得相应的报酬，但事实上却并未收取2014年4—12月相关的物业费及清洁费，该笔物业费及清洁费由被告在没有任何正当理由也没有任何法律依据的情况下擅自收取，损害了原告利益，故诉至人民法院，请求判决：1.被告返还原告超收的部分业主缴纳的2014年4月1日以后的物业费及清洁费共计43216.10元。2.本案诉讼费由被告承担。被告绵阳市宇环物业服务有限责任公司辩称：1.原告主张的金额不属实。2.原告和第三人未尽协助义务，造成被告物管费拖付。3.根据三方协议约定被告认为应当继续由原告代收欠费，已代收款直接冲抵应还款。第三人绵阳市游仙区亚东山水御苑小区业主委员会辩称：1.被告超收部分业主缴纳的费用情况属实。关于原告诉请的金额，与当初被告报给原告、第三人包括社区的金额一致，并不是原告自己写的金额。2.“三方协议”是各方真实意愿的表述，合法有效。3.第三人认可被告在其服务期间修建8栋侧青石板路属于垫资，购置小区休闲桌椅可以协商解决。其余均不予认可。4.“垫资”不能用于品跌被告超收的费用，“三方协议”明确“被告无条件返还其超收的全部费用”。5.被告说第三人没有尽到协助义务，是对于协助义务标准认识错误，要求过高。经审理查明：2014年8月9日，第三人亚东山水业委会（甲方）、与原告告桦林公司、被告宇环公司（丙方）签订《协议书》一份，约定：丙方于2014年3月24日退出甲方所属的“亚东山水御苑小区”服务，乙方于同日进驻。为妥善处理三方交接的相关事宜，于2014年7月25日三方并在李杜祠社区领导的参与下，进行了充分协商，并形成如下意见：一、丙方虽未与甲方签定书面的物业服务合同，但提供了相应的物业服务（服务时间为2012年9月至2014年3月24日止）。故甲、乙双方同意丙方向相关业主继续追收其提供物业服务期间的物业费用。具体收取时间为8月1日至9月底止。在催收欠费期间，甲、乙方给予适当配合、支持。二、丙方无条件返还超收部分业主2014年3月24日以后的全部费用。返还费用来源为：丙方向欠费业主所催收的物业服务欠费。所催收的物业欠费不足以返还的，由丙方另行给付。……四、……（一）甲乙双方同意并协助丙方于2014年8月1日起，进入本小区清收2012年9月至2014年3月24日的欠费，为期两个月。丙方所收取的费用，全部用于返还超收的费用，按周结算，直至全部超收的费用直接返给现在的物业公司，即乙方。两个月催收期届满，若仍有业主拒不交丙方服务期间的服务费用，丙方委托乙方继续代收欠费（丙方需提供给乙方授权书及收款凭证），具体事宜另行协商。（二）丙方自收期满，所收费用如果仍不足以返还丙方超收的费用，丙方应于期满，以现金方式一次性补足，交接时间定于2014年10月15日前。2014年4月2日，第三人亚东山水业委会向绵阳市房管局物业管理科发出函告，内容为“由于亚东山水御苑小区前届物业绵阳市宇环物业有限责任公司于2014年2月向我业委会提出撤离公告，并于2014年3月24日正式撤出。后经查宇环物业不听业委会的劝阻，借2014年春节之际，利用缴费有奖的方式，超收部分业主2014年4月1日以后的物业费及清洁费等共计43216.1元……恳请贵局督促宇环物业公司按相关规定返还超收业主物业费及清洁费43216.1元”。原告另提交了金额为43216.1元的“预收2014年物业费及清洁费明细单”一份，收款月份均为2014年4月起。被告及第三人对前述函告、明细表真实性均予认可，并当庭确认明细表载明金额属实。原告于2014年8月20日、28日分别收到被告返还费用2273元、1397元。原告提交了有亚东山水小区超收业主签明字样的书面材料一份，载明：此前向宇环公司所缴纳的2014年物业服务管理费及清洁费，同意此款由桦林公司向宇环公司收取。被告提交自制的亚东山水小区2012年到2013年3月前的欠费清单，显示物业欠费达10万余元，主张由原告代收该费用后，直接抵扣应返还费用。另被告主张原告实际代收物业费用9116元，原告予以认可。上述事实，有经过庭审核实的营业执照、协议书、函告、预收2014年物业费及清洁费、收款收据、以及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：原、被告及第三人达成《协议书》的事实三方均予认可，系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规效力性强制规定，该协议合法有效，对合同当事方具有法律约束力。按照协议约定，被告宇环公司于2014年10月15日前无条件返还超收部分业主2014年3月24日以后的全部费用。现该部分费用经三方当庭认可为43216.1元，原告也提交预交费业主签名同意该由桦林公司项宇环公司收取该款的书面材料，对被告对该43216.1元的返还义务应予确认。被告辩称其服务期内还有大额物管欠费，按协议约定委托原告代收，故超收费用应从代收费用中抵扣。主张债务抵销的前提是债务人的债权先于转让的债权到期或者同时到期。即使原告接受被告的代收欠费委托，也仅是委托代理关系，而并不是由原告承担该部分物业欠费的债务，且双方之间因委托关系产生的债权、债务关系需开展代理事宜后按约结算方能明确，故被告仅有权就已代收金额主张抵销。现被告陈述原告已代收金额为9116元，原告当庭予以认可，对于该金额应予抵扣，并减去被告已支付金额3670元，余款30430.1元仍应由被告承担返还义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，判决如下：一、被告绵阳市宇环物业服务有限责任公司应于本判决生效后三日内向原告绵阳市桦林物业服务有限公司返还款项30430.1元。二、驳回原告绵阳市桦林物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半征收案件受理费440元，由原告绵阳市桦林物业服务有限公司承担130元，由被告绵阳市宇环物业服务有限责任公司承担310元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 谌 臻二〇一五年十二月三日书记员 张凤飞