广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5386号上诉人(原审原告):广州市鑫隆房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：王锦荣，职务总经理。委托代理人：梅浩斯，该公司工作人员。委托代理人：余泳凤，广东智韬律师事务所律师。被上诉人(原审被告):周颖薇，住广州市天河区。上诉人广州市鑫隆房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法楼民初字第114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市鑫隆房地产开发有限公司是一具备房地产开发资质的企业法人。2011年1月28日，周颖薇（作为买方、乙方）与广州市鑫隆房地产开发有限公司（作为卖方、甲方）签订了一份《商品房预售合同》（合同编号201101221983），合同订明，周颖薇所购商品房地址为广州市番禺区石楼镇东环路123号8座905房，总金额为950127元。付款方式为按揭贷款方式付款。其中合同第十一条关于预售合同备案确认和预售商品房预告登记约定：“双方约定按以下第1种方式预售合同备案确认和预售商品房预告登记：1、甲乙双方共同办理，甲乙双方应于本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），持本合同向房地产登记机构申请办理预售合同备案确认和预售商品房预告登记。2、乙方委托甲方办理……”其中合同第十条关于逾期付款的违约责任约定：“……3、按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预收款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准向支付违约金”。其中合同第十三条约定：“甲方应当在2012年6月1日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书”。其中合同第十八条关于面积确认及面积差异处理约定：“合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实际面积为准”。其中合同第二十一条关于产权登记约定：“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方约定按以下第1种方式为乙方办理《房地产权证》：1、甲乙双方共同办理，甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。2、乙方委托甲方办理……”。其中合同第二十二条关于延迟办理产权登记的违约责任约定：“甲乙双方共同办理产权登记的，如甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始。每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金”。上述《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第十一点约定关于合同第二十一条“产权登记”修改、增补为：“（一）出现下列情形之一的，甲方可据实顺延办理产权转移登记并不承担违约责任：1、乙方未能付清全部房价款、《认购商品房付款确认书》约定应缴纳的费用、面积差异房价款或因违约产生的违约金等；2、乙方未能自接获甲方书面通知之日起7个工作日内自行到甲方售楼部向甲方领取申请办理产权转移登记须由甲方盖章及提供证件资料的、提交办理产权转移登记需要由乙方提供的全部证件资料并签署有关文件。”周颖薇签署合同后按约定的按揭贷款付款方式向广州市鑫隆房地产开发有限公司给付了所有房款。后广州市鑫隆房地产开发有限公司、周颖薇因交纳涉案商品房面积差异款问题而发生纠纷，双方经协商不成。广州市鑫隆房地产开发有限公司于2014年2月27日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、周颖薇向广州市鑫隆房地产开发有限公司支付面积差异款的违约金137366元（从2013年2月17日起以总房价款970784元为基数按每日0.05%的标准计付至2013年11月28日止）；2、周颖薇承担本案诉讼费用。原审庭审时，广州市鑫隆房地产开发有限公司提出其于2013年2月17日通过邮政挂号方式向周颖薇邮寄《办理房地产权证的通知》，通知周颖薇就涉案房屋办证前须提交资料、应缴纳费用及办证收件时间为2013年2月23日至3月8日，并提示房款（含面积差异款、税费等）如未缴清则办证期限相应顺延。同年4月9日又通过邮政挂号方式向周颖薇邮寄《关于商品房面积差异处理的通知》，通知周颖薇涉案房屋实测面积结果及办理面积差异手续事宜，并提示须在2013年4月14日前补交面积差异款及税费。同年8月28日又通过邮政特快专递方式向周颖薇寄发《关于商品房面积差异处理的敦促函》，再次敦促周颖薇涉案房屋实测面积结果及办理面积差异手续事宜，并提示须在2013年9月1日前补交面积差异款及税费。另外广州市鑫隆房地产开发有限公司提供了一份经周颖薇签字确认的《房地产分户图》，用以证明经广州市鑫隆房地产开发有限公司多次催告后，周颖薇于2013年5月18日前来签字确认涉案商品房实际存在面积差异问题，且认为周颖薇一直以来以广州市鑫隆房地产开发有限公司拒收或者未提供收款方式为由拒交面积差异款是不合理的，双方签订的合同上有广州市鑫隆房地产开发有限公司的相关收款账号，因此不存在无法交付的问题。周颖薇对此认为，其已于2013年3月至8月间，多次前往广州市鑫隆房地产开发有限公司公司要求办理交付面积差、契税及提交办证资料，但都遭广州市鑫隆房地产开发有限公司附加要求周颖薇签署带有“什么权利义务终结互不追究等”的文件，在周颖薇要求对方解释但遭拒绝后，周颖薇的交付面积差、契税及提交办证资料不成功。而周颖薇于2014年4月24日通过邮政特快专递方式向广州市鑫隆房地产开发有限公司寄发《异议函》，回复广州市鑫隆房地产开发有限公司“就面积差价款补交问题，周颖薇不同意在广州市鑫隆房地产开发有限公司未提供任何书面依据或房地产权证的情况下向其收取任何其他房款，并要求广州市鑫隆房地产开发有限公司尽快履行协助办证义务，将办证所需的资料于2013年4月25日前一次性告知周颖薇”。周颖薇在收到广州市鑫隆房地产开发有限公司寄发的《关于商品房面积差异处理的敦促函》后，于2013年9月2日通过邮政特快专递方式向广州市鑫隆房地产开发有限公司寄发《面积差异及要求办理房地产权证敦促函》，在广州市鑫隆房地产开发有限公司拒收后，于同年9月23日申请广州市南方公证处对其向广州市鑫隆房地产开发有限公司邮寄送达《要求办理房地产权证敦促函》进行保全证据，该敦促函附带由周颖薇提供的合同、发票、个人名下房地产登记情况查询等办证资料，在同年9月25日向广州市鑫隆房地产开发有限公司投递时被拒收。但广州市鑫隆房地产开发有限公司对此不予认可，称未收到上述函件。另广州市鑫隆房地产开发有限公司提供了《发票》和《房地产权证》各一份，用以证明其于2013年11月28日向周颖薇开具金额为20657元的售房款发票，即周颖薇补交涉案商品房面积差异补款的事实，同时该商品房产权证于2014年1月28日办妥，该核发面积与周颖薇于2013年5月18日签收的《房地产分户图》实测面积相一致。周颖薇对此则认为，之前多次前往广州市鑫隆房地产开发有限公司交付款项都被拒绝，直到2013年11月才补交该款，但广州市鑫隆房地产开发有限公司办妥产权证后直至2014年6月才向其交付产权证。原审法院认为：周颖薇（买方）与广州市鑫隆房地产开发有限公司（卖方）签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。广州市鑫隆房地产开发有限公司作为案涉商品房出卖方负有向作为买受人的周颖薇按时交付约定商品房并协助商品房买受人办理房屋所有权登记手续的义务，周颖薇作为商品房买受人则负有向广州市鑫隆房地产开发有限公司履行支付对价款及提交办证所需资料并缴纳相关费用的义务。广州市鑫隆房地产开发有限公司作为房地产开发企业在协助商品房买受人办理房屋所有权登记手续时，理应履行告知买受人提交办证所需资料并缴纳相关费用的义务。本案中，从双方履行合同过程的情况看，结合已查明的事实可知，根据房地产测绘部门出具的《房地产分户图》显示涉案商品房面积确实大于双方合同约定的计价面积，广州市鑫隆房地产开发有限公司亦于该测绘结果出来后向周颖薇函告关于该商品房计价面积差异处理的通知，作为买受人的周颖薇理应履行向作为出卖方的广州市鑫隆房地产开发有限公司补足相应差价款的义务。由于广州市鑫隆房地产开发有限公司、周颖薇双方因上述补交差价款及办证问题引发争议而导致涉案商品房产权证直至2014年1月28日才经房管部门核发，且周颖薇在诉讼中（房管部门核发产权证之前）亦已向广州市鑫隆房地产开发有限公司交付该差价款20657元。广州市鑫隆房地产开发有限公司作为房地产开发企业对涉案合同中有关商品房的计价面积是由其单方拟定，周颖薇作为商品房买受人已按合同约定向周颖薇支付相应房价款，因此，周颖薇对涉案面积差异房价款的产生并不存在过错，虽然周颖薇曾以应在涉案商品房取得产权证后所登记核发的面积来确定补交差价款为由不同意向广州市鑫隆房地产开发有限公司缴纳，在一定程度上影响广州市鑫隆房地产开发有限公司履行其协助办理房屋所有权登记手续的义务，但双方合同仅对买受人未缴纳面积差异房价款的情况下出卖方可据实行使其顺延办理产权转移的权利，而未有对迟延缴纳面积差异款房价款计付违约金进行明确约定，周颖薇对此亦不予认可，故广州市鑫隆房地产开发有限公司要求周颖薇支付从2013年2月17日起以房屋总房价款970784元每日0.05%的标准计付至2013年11月28日止的违约金137366元的的诉请，没有合同依据和法律依据，原审法院不予采纳并予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条第一款、第一百三十条的规定，于2015年7月17日作出判决：驳回广州市鑫隆房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1232元由广州市鑫隆房地产开发有限公司承担。判后，上诉人广州市鑫隆房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决查明事实不清，认定事实错误,理由如下：1.一审法院认为广州市鑫隆房地产开发有限公司可自行拟定计价房屋面积无事实依据。虽然周颖薇对面积差异款的产生不存在过错，但经广州市鑫隆房地产开发有限公司多次函告却拒不缴纳面积差异款，周颖薇对此具有明显过错。2.一审法院认为双方未有对迟延缴纳面积差异款房价款计付违约金进行明确约定，与客观事实不符。面积差异款实质属于合同总房价款的一部分，这是面积差异款的本质。在《商品房买卖合同》第十条以及附件七补充协议第四条第1款有明确约定。3.一审法院认为支付房价款及缴纳相关费用是周颖薇的义务，在周颖薇不履行缴纳面积差异款义务的情况下，不作出周颖薇承担相应违约责任的判决是前后矛盾。请求法院判令：1.撤销原判；2.周颖薇向广州市鑫隆房地产开发有限公司支付面积差异款的违约金137366元(从2013年2月17日起以总房价款970784元为基数，按每日0.05％的标准计付至2013年11月28日止)；3.本案一、二审诉讼费用全部由周颖薇承担。被上诉人周颖薇答辩称：1.周颖薇积极办理补交面积差异款及税费,广州市鑫隆房地产开发有限公司拒绝收取，广州市鑫隆房地产开发有限公司要求周颖薇签署互不追究的协议。2.周颖薇现场交现金不成功，有发函催促办理此事。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：广州市鑫隆房地产开发有限公司（卖方、甲方）与周颖薇（买方、乙方）签订的《商品房预售合同》第八条约定：付款方式为按揭贷款，首期款自预售合同网上签订之日起5日内，支付全部房价款的30.01%，金额285127元，除首期款外，剩余房款665000元须于2011年1月28日前申请办理银行按揭手续等。附件七《本合同补充协议》第四条约定为对《商品房买卖合同》第十条“逾期付款的违约责任”的修改、增补。本院认为：本案二审的争议焦点为，广州市鑫隆房地产开发有限公司要求周颖薇支付面积差异房款违约金的理据是否成立。本院作如下分析：首先，广州市鑫隆房地产开发有限公司主张周颖薇迟延支付面积差异款，在周颖薇否认的情况下，广州市鑫隆房地产开发有限公司对周颖薇应支付的时间负有举证责任。广州市鑫隆房地产开发有限公司与周颖薇所签订的《商品房预售合同》中，对面积确认及面积差异处理进行了约定，但并未对面积差异房款的支付时间进行约定；广州市鑫隆房地产开发有限公司提供的其它证据，不能直接证明双方对此存有约定；即使广州市鑫隆房地产开发有限公司向周颖薇发出了缴纳面积差异房款的通知，但该通知非法律法规规定周颖薇须缴款的强制性事由。因此，广州市鑫隆房地产开发有限公司对周颖薇应支付面积差异房款的时间应承担举证不能的法律后果。其次，广州市鑫隆房地产开发有限公司主张《商品房预售合同》第十条、补充协议第四条对迟延支付面积差异房款的违约金有约定。但从上述合同条款看，第八条为对按揭付款方式的约定，并未涉及面积差异房款的支付；第十条为逾期付款的违约责任，明确约定“如果未能按照合同第八条约定的期限”支付款项的违约责任；附件七补充协议第四条为对《商品房预售合同》第十条“逾期付款的违约责任”的修改、增补。则广州市鑫隆房地产开发有限公司所主张的上述合同条款并无关于迟延支付面积差异房款违约金的约定。故原审法院认定双方未有对迟延缴纳面积差异房款计付违约金进行明确约定，并无不妥，本院予以认可。据此，在双方并未约定、法律法规无强制规定支付面积差异房款的时间及违约金的前提下，广州市鑫隆房地产开发有限公司要求周颖薇支付面积差异房款违约金，缺乏合同依据及法律依据。综上所述，上诉人广州市鑫隆房地产开发有限公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1232元，由广州市鑫隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  谭碧婷代理审判员  曹佑平二〇一五年十二月二十四日书 记 员  张 利