包头市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)包民二终字第83号上诉人（一审被告）杨光华，男，1969年10月1日出生，汉族，无固定职业，现住内蒙古包头市。被上诉人（一审原告）包头市教育服务中心，住所地：内蒙古包头市东河区西阁外红星市场东口。法定代表人王菊如，该服务中心经理。委托代理人王韶宇，包头市“148”协调指挥中心第二法律事务所法律工作者。一审第三人李永新，男，1985年3月5日出生，汉族，现住内蒙古包头市昆都仑区。?上诉人杨光华因房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2014）包东民初字第2058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月5日受理后，依法组成由审判员范丽宏担任审判长，审判员蔚厉、代理审判员乔瑞全参加的合议庭，并于2015年4月9日公开开庭进行了审理。上诉人杨光华，被上诉人包头市教育服务中心的委托代理人王韶宇、一审第三人李永新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理认定，包头市教育服务中心与李永新签订租房协议，约定包头市教育服务中心将其所有的位于包头市教育服务中心营业楼二楼约500平万米租赁给李永新，用于经营活动，租期为三年，从2012年5月1日起至2015年4月30日止；每年租金8万元，先付1年8万元，一年一付。李永新于2012年4月3日分两次交清第一年即2012年5月1日至2013年4月30日的房租8万元，每次40000元。2012年10月9日，李永新(李举代)与杨光华签订转让协议书，李永新将东河区红星菜市场东侧舞艳活动部的所有设施全部转让于杨光华使用，转让费共计14万元整。本协议所租用的房屋包括包头市教育服务中心营业楼二楼全部及大厅，租赁期为叁年，每年交付租赁费一次，2012年10月9日至2013年5月1日的房屋租赁费己由李永新交纳(包括在转让费用内)，从2013年5月1日起由杨光华自行缴纳。至此，杨光华通过转租的方式租赁了包头市教育服务中心所有的包头市教育服务中心营业楼二楼全部及大厅，双方未重新签订租赁合同，约定仍按原合同即李永新与包头市教育服务中心签订的租赁合同执行。2013年5月2日杨光华向包头市教育服务中心交纳了2013年5月1日至2014年5月1日的房租8万元。本案涉及房屋包头市教育服务中心营业楼所有权人登记为包头市教育服务中心，房屋总层数2层，建筑面积985.06平方米，设计用途为商业。目前由杨光华占有使用。现包头市教育服务中心诉至法院，请求依法解除包头市教育服务中心和杨光华所签订的租房协议；依法判令杨光华给付从2014年5月1日至腾出房屋所产生的租金；承担从2014年5月1日起至房屋腾出止，以8万元为本金按银行同期贷款利率计算利息的违约责任；诉讼费用由杨光华承担。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案杨光华通过转租的方式租赁了包头市教育服务中心所有的房屋，并且继受了包头市教育服务中心与李永新签订的房屋租赁合同的权利、义务。包头市教育服务中心作为房屋所有人及出租人将租赁房屋交付承租人经营使用，但杨光华作为承租人未按合同约定的时间及数额支付租金，并且经包头市教育服务中心多次催要仍未履行，无奈诉至法院，故请求依法解除包头市教育服务中心和杨光华所签订的租房协议；请求依法判令杨光华给付从2014年5月1日至腾出房屋所产生的租金的诉讼请求，有法律和事实依据，法院予以支持。关于违约金，因双方合同中未作约定，不予支持。关于杨光华辩称的只认可年租金4万元的租赁合同，不认可年租金8万元的租赁合同，杨光华给包头市教育服务中心支付过租金8万元(2013年5月1日—2014年5月1日)是2013年和2014年两年的租金的理由，因年租金4万元的租赁合同中标的物的面积与被告实际租赁面积不符，支付的租金期限从合同中一年一付的约定及租赁的实际面积来看，应理解为一年的费用，故该辩称理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第在八条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原、被告继受的原告与第三人签订的房屋租赁合同；二、被告杨光华于判决书生效后十日内支付原告包头市教育服务中心包头市教育服务中心营业楼二楼全部及大厅的房屋租赁费，按年租金8万元，从2014年5月l日起计算至腾出房屋止；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费500元，由被告杨光华承担。宣判后，杨光华不服，向本院提出上诉，请求撤销一审判决，改判驳回包头市教育服务中心的诉讼请求。其上诉理由是：一、一审法院认定年租金为8万元，无事实及法律依据。杨光华在庭前阅卷时包头市教育服务中心提交的是年租金为4万元的租房协议，但在开庭时其却拿出年租金为8万元的租房协议。一审判决却以实际使用面积与协议签订面积不符为由，片面推定一年的租金应为8万元，强行判令杨光华按8万元支付年租金，无事实及法律依据。二、包头市教育服务中心与李永新签订阴阳合同，而让不知情的杨光华承担不利后果，实属不公。在一审法院开庭审理时，包头市教育服务中心及李永新均承认实际存在两份租房协议，且明确签订两份协议的目的是为了规避税费，但杨光华对此情况一无所知。包头市教育服务中心与李永新签订两份租房合同，与杨光华无关，不能因为他们违反国家税费规定，而让杨光华承担不利后果。包头市教育服务中心与李永新应对签订阴阳合同的违法行为，承担不利后果。三、杨光华已按协议约定交付了两年的租金8万元，包头市教育服务中心以杨光华未按时交纳租金为由，要求解除租赁协议，无事实及法律依据。杨光华按照租房协议及转租协议的约定，向包头市教育服务中心交付了两年的租金8万元，该事实足以证明杨光华与包头市教育服务中心依协议履约的合法行为。然而包头市教育服务中心视上述事实于不顾，单方无故变更协议内容，采取断水断电的方式，使杨光华无法正常使用房屋，并恶意提起诉讼。包头市教育服务中心答辩称，李永新承租时是按照每年8万缴纳租金，其转租之后，杨光华缴纳了一年租金8万元，租期是从2013年5月1日—2014年5月1日。这之后下一年度的租金没有缴纳，杨光华违约在先，包头市教育服务中心要求其腾房，支付租金。一审法院判决正确，适用法律得当，请求驳回杨光华的上诉请求。李永新陈述称，包头市教育服务中心与李永新约定房屋的租金是每年8万元，租用不到一年的时间，转租给杨光华并且也告诉他每年租金是8万元，杨光华缴纳了一年租金。李永新与包头市教育服务中心签订两份合同，因为使用面积是一半营业，一半办公，所以为了减少营业税费，签订4万元的租金的合同是为了办理营业场所营业执照用的，李永新将两份合同都给了杨光华。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是杨光华租赁包头市教育服务中心房屋年租金数额问题。对此应从以下几方面分析判断：首先，本案确实存在包头市教育服务中心与李永新签订两份租房协议，第一份租房协议是李永新租赁包头市教育服务中心营业楼二楼约500平米进行经营，年租金8万元；第二份协议是李永新租赁包头市教育服务中心营业楼二楼约260平米进行经营，年租金4万元；李永新分两次，每次4万元向包头市教育服务中心支付第一年的房租8万元。其次，杨光华虽然向法庭提交的是包头市教育服务中心与李永新签订的面积为260平米、年租金4万元的租房协议，但是其在法庭上明确表示其承租的房屋是包头市教育服务中心整体二楼，且杨光华向法庭提交的2013年5月2日的收据只能证明其交纳的是2013年5月1日至2014年5月1日一年的房租，不能证明其交纳了两年的房租。综上，李永新支付第一年度租金8万元以及杨光华支付第二年度租金8万元的事实，能够印证双方履行的是面积为500平米、年租金8万元的租房协议。所以杨光华提出年租金4万元的主张不能成立，本院不予支持。综上，杨光华的上诉理由均不能成立，其上诉请求证据不足，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人杨光华承担。本判决为终审判决。审 判 长  范丽宏审 判 员  蔚 厉代理审判员  乔瑞全二〇一五年四月三十日书 记 员  贺 颖附本判决所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。