广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第1549号原告（反诉被告）滕飞，女，汉族，身份证住址黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。委托代理人万征宇，广东知明律师事务所律师。被告（反诉原告）陈平，女，汉族，身份证住址广东省吴川市。被告（反诉原告）宁兴华，男，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。两被告共同委托代理人王丽媛，广东深宝律师事务所律师。两被告共同委托代理人李文华。第三人深圳市中联地产置业顾问股份有限公司宝立方分公司，住所地，组织机构代码78922668X。法定代表人杜欣。第三人中国银行股份有限公司深圳宝安支行，住所地，组织机构代码Gxxxxxx03。负责人李勤，行长。委托代理人马力，广东邦罡律师事务所律师。委托代理人于鲲。原告滕飞诉被告陈平、宁兴华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依照原告申请依法追加深圳市中联地产置业顾问股份有限公司宝立方分公司（以下简称中联地产）、中国银行股份有限公司深圳宝安支行（以下简称中国银行）为本案第三人，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告滕飞及其委托代理人万征宇，被告陈平、宁兴华的委托代理人王丽媛、李文华到庭参加了诉讼，第三人中联地产、第三人中国银行经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2015年4月1日通过深圳市中联地产与被告就购买深圳市宝安区泰华豪园六栋401（下称涉案房产），房产证号深房地第50××96号，达成合意，双方已于当日签订了《房产买卖合同》。在交易履行期间，原告一直积极履行合同义务，已按时足额交付定金人民币10万元。合同约定于2015年7月1日前由买方支付首期款，6月上旬原告找到被告要求配合前往银行办理资金监管，但被告拒绝配合办理，称因被告宁兴华的个人债务原因导致标的房屋被广州市海珠区人民法院查封（案号2015穗海法民二初字第1391号），导致本次交易因此无法办理资金监管、赎楼、过户等程序。鉴于因被告单方原因造成交易被迫中止，原告为解决纠纷，主动提出在可行的基础之上，愿意尝试签订《补充协议》不做资金监管直接交付首期款于被告用于解除海珠区人民法院对涉案房屋的司法查封，双方于2015年6月15日签订补充协议。在签订《补充协议》后，原告咨询贷款银行及赎楼担保公司，得知无法直接交付资金与被告，否则贷款和赎楼均无法办理，该《补充协议》事实上无法履行。此后原告与被告多次沟通，但被告迟迟不履行其义务，亦不解除海珠区人民法院对标的房屋的查封致使交易无法进行。原告通过律师函告知被告行使不安抗辩权暂停办理资金监管，并要求被告于2015年7月4日前履行卖家义务，解除涉案房屋的查封，但两被告仍拒绝配合。至今涉案房屋处于司法查封状态，而被告也对原告履行合同的要求置之不理。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告继续履行《房产买卖合同》；2、被告向原告支付违约金225000元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。被告陈平、宁兴华答辩并反诉称，原告存在恶意诉讼、并存在想从被告处获得利益的可能，如原告积极履行合同，那么该合同可能在查封前已经履行完毕，根据相关法律规定，原告自签订合同后一直违约，并没有购买房屋的诚意，签订补充协议后，既然在第三天即2015年6月18日给被告发律师函，提前告知不愿意做资金监管，不愿意履行合同义务。而该补充协议是在原告的律师主持下进行的调解，不存在原告在签订补充协议后咨询贷款银行及赎楼担保公司认为担保和赎楼均无法履行的情况，原告在签订补充协议时对于被告房屋的查封情况是明知的。原告不存在不安抗辩权的前提，房屋是否被查封并不是不可抗力，也不是不可以解决的。据被告当事人告知，广州的案件查封了该房产，涉案标的为602232.95元。原告的首付款为68万元，足以弥补广州案件的诉讼标的。如果原告按照补充协议履行，广州案件早已审结。不安抗辩权需发生在合同成立以后才得知情况，而双方签订的补充协议是在原告明知房产被查封的情况下签订的，所以不安抗辩权不存在，法律没有必要对其特别保护。由于原告在合同签订后不按照合同履行约定义务，经被告多次催促，原告仍拒不履行，构成违约。为维护两被告的合法利益，请求法院判决：1、原告支付被告违约金225000元；2、原告承担本案诉讼费用。第三人中联地产未到庭，亦未提交书面答辩状。第三人中国银行未到庭，但提交书面答辩状称，若法院最终判决继续履行《房产买卖合同》的，在陈平、宁兴华或法院判决指定的他人代其二人清偿答辩人全部贷款本息的前提下，答辩人同意将房产证原件退回并配合办理涉案房产的注销抵押登记。反诉案件与第三人中国银行无关，不发表答辩意见。经审理查明，2015年4月1日，原告（买方）与被告宁兴华、陈平（卖方）签订《房产买卖合同》，约定被告宁兴华、陈平将位于深圳市宝安区泰华豪园六栋401房产（房地产权证号50××96）转让给原告滕飞，转让成交价为225万元；卖方委托担保公司赎楼，卖方应在签订本合同后15日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等；购房定金10万元，买方在签订合同当日支付5万元，签订合同后3日内支付5万元；买方须于2015年7月1日前预付首期款68万元到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；在买方贷款银行出具贷款承诺书（函）及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起15日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续。如任何一方需委托第三方办理过户手续，应当在过户前3日内作好授权委托手续给第三方，在房产过户收文回执载明的回复日期届满之日起15日内，买卖双方应办理缴纳税费的手续，买方应在办出其名下新房产证后当日内无条件到抵押登记部门办理银行贷款抵押登记，否则买方应承担由此造成卖方及担保人等其他方一切损失；因买方或卖方中某一方原因导致合同本条约定的签订国土部门现售合同及递件迟延的，每迟延一天应向另一方支付迟延履行违约金伍佰元；房产过户到买方名下后，因买方过错未办理抵押登记等导致银行不发放按揭款超过7日的，卖方有权要求买方以银行未付款项总额为基数，按日万分之五支付延期付款违约金，合同继续履行；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之十违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之十违约金。2015年3月3日，两被告出具收据称收到定金10万元。2015年4月9日，两被告出具了全权委托公证书，委托深圳市中诚致信融资担保有限公司、王雪青、刘君生、吕滔滔、刘昀明全权办理赎楼、办证等卖房事项。2015年6月15日，原被告签订补充协议称，因涉案房产被广州市海珠区法院查封，导致原合同履行受阻，达成补充协议如下：1、双方一致同意，由原告在签订本协议后提前向两被告履行《房产买卖合同》第七条约定的支付首期款义务，并同意该款直接支付两被告，不做资金监管，本资金支付后表明原告已完成《房产买卖合同》第七条第1款的义务；2、鉴于原告改变首期款履行时间及方式产生额外风险，现双方一致同意在原告支付上述款项后，《房产买卖合同》中第十二条第3款改为：如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖家双倍返还定金或要求卖方支付房价转让价百分之三十违约金；3、被告承诺，最迟不超过2015年7月26日前完成标的房屋解封手续，并保证不会因其他原因导致标的房产再次被封。如超过上述时间，或房屋再次被查封，则被告构成根本违约，原告有权直接追究被告约定的违约责任；4、被告承诺，在房产交易期间不会将房屋另行出售，导致一房二卖等情形出现，如出现类似情形，则卖方构成根本违约，原告有权直接追究被告约定的违约责任；5、在标的房屋解封后，双方按《房产买卖合同》立即进行下一程序，卖方不得再以其他理由拖延交易，如因卖方单方原因导致交易无法于2015年9月1日前完成，则卖方构成根本违约，原告有权直接追究卖方约定的违约责任。2015年6月18日，原告滕飞委托律师向两被告发送律师函称，鉴于《补充协议》事实上无法履行，要求被告在5个工作日内向法院提交解除查封申请，并最迟于15个工作日内完成标的房屋解封手续；要求两被告依照《房产买卖合同》第二条之约定，在解封后办理赎楼手续；在两被告未完成以上两条先行义务前，原告决定行使不安抗辩权，中止履行资金监管义务。上述律师函，两被告已收讫。另查，原告滕飞家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，家庭可购二套。以上事实，有《房产买卖合同》、《房贷通按揭、权证代办综合服务合同》、《补充协议》、《公证书》、《借款合同》、房产证、收款收据、律师函、《佣金及必要费用支付承诺书》、购房资格证明等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有关合同效力。结合本案，原告与被告陈平、宁兴华签订的《房产买卖合同》系原告与二被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，原告履行了支付定金的义务。被告陈平、宁兴华履行了办理赎楼公证委托的义务。在合同约定期限内，涉案房产于2015年5月14日，被广州市海珠区人民法院查封，导致原被告签署的《房产买卖合同》无法继续履行。2015年6月15日，原被告签订补充协议称，约定由原告在签订本协议后提前向两被告履行《房产买卖合同》第七条约定的支付首期款义务，并同意该款直接支付两被告，不做资金监管；被告承诺，最迟不超过2015年7月26日前完成标的房屋解封手续。原告与被告在明知涉案房产因被告的债务问题被查封后，仍然签署了《补充协议》，应当视为双方合意对原合同经行了修改。原被告双方应当按照《补充协议》约定，继续履行。补充协议约定原告应当提前支付首期款给被告，且不做资金监管，即在原合同约定的2015年7月1日前支付首期款至被告个人账户。原告没有依约履行，构成违约。庭审中原告以不安抗辩权进行抗辩，称其没有依照《补充协议》履行系应为涉案房产被查封，要求被告先行完成解封、赎楼等手续。本院认为，原被告在签订《补充协议》时，原告就已经知晓案涉房产被查封的事实，且《补充协议》的签订目的即为解封涉案房产，继续履行买卖合同，故原告在签订《补充协议》后才提出行使不安抗辩权没有事实和法律依据，原告应当依照《补充协议》履行首期款的提前支付义务。故原告以发送律师函的形式明确表示不予支付首期款，构成违约。另一方面，被告作为卖方，有保证案涉房产具备完整的所有权，不存在查封、抵押等权利瑕疵的风险，现案涉房产被广州市海珠区人民法院查封，知道2015年10月27日才解除查封，被告不但违反了原合同关于案涉房产现状的约定，同时违反了《补充协议》被告须于2015年7月26日前解除查封的约定，亦构成违约。关于合同的解除。鉴于原被告双方均构成违约，案涉《房产买卖合同》及其《补充协议》均没有得到履行，原被告双方均有权解除合同。现被告反诉主张解除与原告签订的《房产买卖合同》和《补充协议》，具有事实和法律依据，本院予以支持。结合本案反诉状副本送达的时间，本院确认案涉《房产买卖合同》及其《补充协议》与2015年10月22日解除。关于定金，由于原告与两被告签订的《房地产买卖合同》于2015年10月22日解除，故被告陈平、宁兴华收取的定金10万元应当退回原告。关于违约责任。在合同履行过程中，原被告双方均存在违约情况，应当对各自的违约行为承担相应的违约责任，由此对各自造成的损失，由各方自行承担。故对于原告与被告各自要求对方承担225000元违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告滕飞与被告陈平、宁兴华签订的《房产买卖合同》及其《补充协议》于2015年10月22日解除；二、被告陈平、宁兴华于本判决生效之日起三日内向原告滕飞返还定金10万元；三、驳回原告的全部诉讼请求；四、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费26600元、保全费5000元，由原告滕飞负担；本案反诉费2337.50元，由被告陈平、宁兴华负担。上述费用原告、被告均已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 员 范    藜人民陪审员 黄  雨  霞人民陪审员 蔡  金  兰二〇一五年十二月十五日书 记 员 林  斯  瑜书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。