重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2014）沙法民初字第10643号原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司，住所地重庆市江北区，组织机构代码不详。代表人胡纲治，广州天力物业发展有限公司重庆分公司总经理。委托代理人杨振伟，男，广州天力物业发展有限公司重庆分公司员工，住重庆市江北区。委托代理人顾辰薇，女，广州天力物业发展有限公司重庆分公司员工，住重庆市江北区。被告张金凤，女，1974年5月14日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。被告向承之，女，1995年5月24日出生，汉族，在校学生，住重庆市沙坪坝区。委托代理人张金凤，女，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司（以下简称天力物业公司）与被告张金凤、向承之物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月19日立案受理后，依法由代理审判员陈庆忠独任审判，适用简易程序于2014年1月5日、2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告天力物业公司的委托代理人杨振伟、顾辰薇，被告向承之的委托代理人即被告张金凤到庭参加诉讼。庭审中，双方申请庭外和解2个月。本案现已审理终结。原告天力物业公司诉称，二被告为富力城瀚湖小区的业主，于2011年11月24日接房，双方于2011年11月24日签订《前期物业服务协议》和《临时管理规约》，合同约定原告对富力城瀚湖小区进行物业管理服务，按照建筑面积1.2元／月／平方米收取物业管理费。因被告在商品房买卖合同中约定，被告应当在2009年5月1日前接房，但其一致拖至2011年11月24日才正式接房，按照双方约定被告应当自2009年5月1日开始向原告交纳物业管理费，现被告只交纳了2011年12月、2012年1月、2月，2013年6月，2014年5月的物业管理费，2014年9月23日，原告向被告发出律师函催收物管费，但被告一直拖欠交纳，故原告起诉至法院要求被告支付2009年5月1日至2011年11月30日、2012年3月1日至2013年5月31日、2013年7月1日至2014年4月30日、2014年6月1日至2014年8月31日，共计59个月物业管理费10786.38元，并从拖欠物业服务费的次月1号按照每日万分之三支付滞纳金32331.72元，及2011年11月1日至2014年7月31日水电公摊费289.63元。被告张金凤、向承之辩称，本被告从2011年11月24日接房，我之前一直都没有收到接房通知，原告房屋存在严重质量问题，后来我发现房屋的水管、电线都不达标，我就找物管协商，物管表示让我自己解决，承诺维修费从物管费中扣除，2012年2月我就找人维修，把墙体打了一部分，把水管和电线进行了更换，2012年12月，我把维修的发票给物管，物管并没有提出异议，他们也没有让我交纳物管费，并且在2011年11月接房之前我还垫付了1800元的水电费，后来物管公司不同意将维修费及水电费进行抵扣。2014年6月之后确实没有交纳物管费。另外，原告的物业服务并不达标，小区的鱼池里并没有养鱼，也没有门禁，还用电梯运送垃圾，物业在电梯及楼顶做广告并未经过我们的同意。综上，不同意支付物业管理费及滞纳金，并要求原告以不能入住的租金标准赔付我86000元。经审理查明，2008年2月26日，案外人重庆富力城房地产开发有限公司（甲方）与被告张金凤、向承之（乙方）签订商品房买卖合同，该合同附件第十三条约定，乙方同意甲方选聘广州天力物业发展有限公司对该商品房所在的物业管理区域进行前期物业管理，同意遵守甲方制定的《业主临时公约》。该商品房移交后，乙方应当按照广州天力物业发展有限公司的规定按时向其支付物业管理费，物业管理费按照建筑面积计收，每月每平方米1.2元，有关管理费将自合同约定交房日前开始计算，如业主提前接收房屋，则从接收房屋之日起计费。合同乙方处由张金凤、向承之签字，并标注监护人张金凤。该房屋已办理产权证，房屋所有权人为被告张金凤、向承之。2008年1月11日，重庆富力房地产开发有限公司（甲方）与广州天力物业发展有限公司（乙方）签订前期物业服务合同，合同约定，第一条，物业名称为富力城A-1／A-2组团。第六条，本物业管理区域的物业服务收费包干制，高层住宅1.2元／月·平方米（产权证建筑面积）；第七条，电梯及公共水电等共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。第八条，业主应于交房（发出交房通知之日起视为交房）之日起交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在月前10日内履行交纳义务。第二十五条，本合同期限为8年，自2008年7月11日起至2016年7月10日，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十六条，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。2011年11月24日，原告（乙方）与二被告（甲方）就甲方选聘乙方对富力城提供前期物业管理服务事宜订立本协议，协议主要载明，第一条，物业位于A9栋1403。第五条，物业服务费用按照高层住宅1.2元／月·平方米，花园洋房1.8元／月·平方米。第六条，甲方应于开发商签发的《入伙（住）通知书》注明的收楼日期起交纳物业服务费，甲方收到《入伙（住）通知书》但因个人原因未按时办理收楼手续的，或已办理收楼手续但因各种原因尚未入住的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。第十六条，甲方或物业使用人违反本合同第五条、第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按每日的3%的标准向乙方支付违约金。第十九条，服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。甲方代表人处由被告张金凤签字。另，原告举示2009年3月12日大宗邮件交寄清单一份，证明向被告张金凤邮寄送达了接房通知书。该清单载明：寄达局为重庆市沙坪坝区、收件人为张金凤。未明确载明详细地址及邮寄内容。二被告辩称，并未收到上述邮寄材料。另查明，广州天力物业发展有限公司为一级物业服务资质。涉案小区迄今尚未成立业主委员会。2014年9月24日，原告通过EMS的方式向二被告邮寄了关于催缴张金凤所欠天力物业重庆分公司物业费及公摊费的律师函。庭审中，二被告抗辩其不缴纳物管费的理由主要有，一、开发商交付的房屋存在质量问题，产生维修费17000元、水电费1800元，及租房损失86000元，原告表示以维修费冲抵物管费，并要求原告赔偿租房损失86000元；二、小区水池未养鱼，用电梯运送垃圾，楼顶打广告。三、我实际接房时间为2011年11月24日；四、本被告已交纳2014年5月之前的物业服务费。原告认可，被告交纳了2011年11月24日至2012年2月29日、2013年6月、2014年5月的物业服务费。对于水电公摊费实际产生的费用，原告并未举示证据予以证明。因双方分歧较大，调解未成。上述事实，有原告举示的商品房买卖合同、前期物业服务合同、前期物业服务协议、档案查询结果证明，被告举示的收费发票以及双方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。就本案争议焦点，本院论证如下：对于被告拒绝交费的抗辩理由能否成立的问题。本院认为，被告提出的抗辩理由主要有：一、开发商交付的房屋存在质量问题，产生维修费17000元、水电费1800元，及租房损失86000元，原告表示以维修费冲抵物管费，并要求原告赔偿租房损失86000元；二、小区水池未养鱼，用电梯运送垃圾，楼顶打广告。本院认为，被告的上述抗辩意见均不能成立。首先，根据谁主张、谁举证的原则，被告应当对其抗辩意见提供证据予以证明，现其并未提供足够的证据证明上述抗辩事实存在，应当承担举证不能的法律后果；其次，即使抗辩中陈述的部分事实存在，房屋质量是否存在问题、水池是否养鱼、物管是否用电梯运送垃圾与拒交物业费缺乏法律上的关联性。综上，原告服务小区的物业服务费已经由前期物业服务合同约定，并由二被告再次签订协议进行了确认，原告已对小区进行了一定的管理和日常的维护，被告应当交纳相应的物业服务费，被告的抗辩均不能成为其拒交物业服务费的理由，本院不予支持。对于水电公摊费的问题，应当由原告对水电公摊费的数额举示证据予以证明，现其并未举证证明，本院对原告关于水电公摊费的请求，不予支持。对于被告拖欠物业管理费的时间问题，根据原告与开发商签订的《前期物业服务合同》的约定，被告应当交房（发出交房通知之日起视为交房）之日起交纳物业服务费用，在原告与二被告签订的前期物业服务合同中也进行了明确，现原告并未举示充分的证据证明，在接房前向被告发出过接房通知书，亦不能证明系因被告的原因未办理入住手续，应当承担举证不能的后果。故对于原告要求物业服务费的起算时间，本院确定为2011年11月24日，因二被告已经交纳了从2011年11月25日至2011年2月28日、2013年6月、2014年5月的物业服务费，对于上述期间的费用依法扣除。对于被告是否应当支付物业服务费滞纳金的问题。根据《前期物业服务协议》的约定，被告最迟应于每月10日日前交纳各项费用，本院认为，根据协议，被告应当在协议约定的期限前付清物业服务费，现原告仅要求从差欠物业服务费的次月1日开始计算滞纳金，系原告对其权利的处分，本院予以准许。被告未按约支付物业服务费，应当依照合同约定承担违约责任。被告在庭审中抗辩合同约定的每日0.3%的标准计算滞纳金高于原告的损失，要求调整，本院认为这一抗辩成立，故依法将滞纳金的计算标准调整为欠费期间按中国人民银行同期同类贷款利率的130%。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告张金凤、向承之于本判决发生法律效力后立即支付原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司2012年3月至2014年8月（不包含2013年6月、2014年5月）期间共计28个月的物业服务费5118.96元，并向原告支付以当月应付物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%从次月的1日起至2014年8月31日止的滞纳金。二、驳回原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费886元、减半交纳443元（原告已预交），由原告广州天力物业发展有限公司重庆分公司承担400元、由被告张金凤、向承之承担43元，限两被告承担部分于本判决发生法律效力后立即支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。代理审判员  陈庆忠二〇一五年四月十五日书 记 员  吴少华