杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0109民初975号 原告：萧山区都市丽人女人街业主委员会，住所地杭州市萧山区市心中路318号。 负责人：葛群浪，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：蔡利娟，浙江湘湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘求满，浙江湘湖律师事务所律师。 被告：浙江莱茵达商业发展有限公司世纪名家家居分公司，统一社会信用代码91330109727188470J，住所地杭州市萧山区北干街道金莱街402号。 负责人：陈火良，经理。 委托诉讼代理人：张黎，浙江坤旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈炯波，浙江坤旺律师事务所律师。 被告：浙江莱茵达商业发展有限公司，统一社会信用代码91330000725852489B，住所地杭州市文三路453号。 法定代表人：高建平。 原告萧山区都市丽人女人街业主委员会诉被告浙江莱茵达商业发展有限公司世纪名家家居分公司、浙江莱茵达商业发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，依法由审判员王银燕适用简易程序于2017年3月30日、6月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蔡利娟、潘求满和被告浙江莱茵达商业发展有限公司世纪名家家居分公司负责人陈火良及委托诉讼代理人陈炯波两次庭审均到庭参加诉讼。原告负责人葛群浪和被告浙江莱茵达商业发展有限公司世纪名家家居分公司委托诉讼代理人张黎第一次庭审到庭参加诉讼。被告浙江莱茵达商业发展有限公司经本院传票传唤两次庭审均无正当理由未到庭参加诉讼。审理期间，原告申请对浙江莱茵达商业发展有限公司在2003年5月至2016年10月28日管理都市丽人服饰街物业期间的经营性收入、维修支出进行审计，经审查，本院予以准许并依法委托浙江天平会计师事务所进行审计。审计结束后，本院于2018年5月30日第三次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蔡利娟、潘求满和被告浙江莱茵达商业发展有限公司世纪名家家居分公司委托诉讼代理人陈炯波到庭参加诉讼。被告浙江莱茵达商业发展有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。案经调解未果。本案现已审理终结。 原告萧山区都市丽人女人街业主委员会诉称：都市丽人服饰街位于萧山区，总建筑面积约13000平方米，设有总长250米长的长廊式四层商业步行街及一幢九层现代公寓办公楼，内设大型中央空调、六部自动扶梯、一部豪华观光电梯、消防自动喷淋系统、背景音乐等；自2003年5月起，浙江莱茵达商业发展有限公司杭州萧山都市丽人服饰分公司接手都市丽人服饰街的商业物业管理，制定了《业主手册》及《商场管理制度》，其《业主手册》中都市丽人服饰街物业管理公约第五条约定明确了被告方对房屋共用部分即公共设施、设备的管理、维修保养及确保共用设备、水电的日常运行等应承担的义务。2006年5月9日，被告浙江莱茵达商业发展有限公司注销浙江莱茵达商业发展有限公司杭州萧山都市丽人服饰分公司，将都市丽人服饰街的商业物业管理交由被告浙江莱茵达商业发展有限公司世纪名家家居分公司负责处理。2016年5月，原告萧山区都市丽人女人街委员会成立。2016年10月28日，原告与被告浙江莱茵达商业发展有限公司世纪名家家居分公司办理了物业交接并签署了《萧山都市丽人女人街整个商场设施设备交接记录》，此记录将双方对整个商场内部和外部情况勘察过程中发现的问题进行汇总，并明确记录存在的问题由被告浙江莱茵达商业发展有限公司世纪名家家居分公司负责维修。此后，原告多次催促要求被告履行维修义务确保商场正常运行，但被告一直拖延至今不履行。须提出的是，现原告计划2017年3月份将整个商场整体招租，如被告在2017年3月份前未维修完毕，将严重影响原告整个商场的运行，后果不堪设想，综上所述，原告认为，两被告不履行维修义务的行为，已违反了有关法律规定，严重损害原告的权益，故提起诉讼，要求判令：一、两被告维修中央空调达正常运行状态；二、两被告维修消防设施、设备达正常运行状态；三、两被告维修六台自动扶梯达正常运行状态；四、两被告维修各楼层灯具达正常使用状态(一层公共走道灯180只，三层公共走道灯180只，指示灯6只，安全出口灯2只，四层公共走道灯240只，指示灯6只，安全出口灯3只)；五、两被告维修天花板，一层580平方米，二层780平方米；六、两被告维修广场地面350平方米；七、若两被告对上述一至七项不予维修，判令两被告支付维修所需费用1967026元。审理期间，原告变更诉讼请求为：一、两被告对长廊式四层商业步行街及一幢九层现代公寓办公楼的消防设施设备（主要是喷淋、烟感系统）进行维修，恢复至正常使用；二、两被告对长廊式四层商业步行街四层屋顶漏水问题进行维修（主要进行防水层处理）；三、两被告支付原告已自行维修一、三、四、五、六项产生的维修费用1517735元；四、两被告支付审计费32000元。 被告浙江莱茵达商业发展有限公司世纪名家家居分公司辩称：第一，被告浙江莱茵达商业发展有限公司世纪名家家居分公司非支付物业维修基金主体，案涉物业业主并未缴纳物业维修基金。根据杭州市萧山区物业维修基金管理中心的书面回复，本案所涉物业并未缴纳物业维修基金，而本案所需维修的为物业共用部位、共用设施，应启用物业维修基金进行修缮。本案中，业主并未缴纳物业维修基金，而此费用应由全体业主承担，故要求被告承担维修费用于法无据，于情无理。第二，案涉物业已移交原告，应由原告告知业主缴纳物业维修基金，并参与维修工程。2016年7月25日，被告已将案涉物业移交给原告，应由原告参与维修工作。退一步讲，如果由被告维修，则在业主缴纳维修基金后，也无权提取物业的维修基金和维修。第三，诉请中的维修所需费用为原告单方提供，被告不予认可。第四，在案涉物业处被告于2016年收取的物业管理费收入仅为222524元，如本案需要被告出资维修，不符合公平原则。对于审计的费用，被告认为这是原告履行举证义务，该费用应由原告承担。综上，被告其可以维修，但维修费用由原告承担，如原告不承担维修费用，请求法院驳回原告的全部诉请。 被告浙江莱茵达商业发展有限公司未作答辩。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1、业主委员会备案表一份，证明萧山区都市丽人女人街业主委员会于2016年5月成立。 2、商场管理制度、业主手册各一份，证明被告制订了《业主手册》及《商场管理制度》，其《业主手册》中都市丽人服饰街物业管理公约第五条第二款明确了被告对房屋公用部分及公共设施、设备的管理、维修保养及确保共用设备、水电的日常运行等应承担的义务。 3、萧山区都市丽人女人街整个商场设施设备交接记录一份，证明原、被告于2016年10月28日办理物业交接，对交接前被告管理物业期间存在的问题进行了汇总列明并经被告盖章确认，同时明确存在的问题由被告负责维修。 4、萧山莱茵达商业步行街中央空调维修工程、萧山莱茵达商业步行街消防维修工程、都市丽人女人街自动扶梯修复方案和各楼层维修灯具、维修天花板、维修广场地面各一份，证明维修中央空调所需费用合计人民币1182580元；维修消防工程所需费用合计人民币326691元；维修六台自动扶梯所需费用合计人民币252900元；维修灯具所需费用12255元、维修天花板所需费用122600元，维修广场地面所需费用70000元，共计204855元。 5、照片一份，证明原告盖章时没有“请业主委员会提取物业维修基金修复”。 6、2005年都市丽人女人街车库车位租赁费缴纳清单一份，证明2005年光车库就有112800元的经营性收入，被告未将所有经营性收入提交。 7、鉴定报告一份，证明经审计，经营性收入减去维修费用剩余512865.07元，其中一部分因为做账不合理，导致部分经营性收入无法确认。 8、审计费发票一份，证明原告因审计支出审计费32000元。 9、都市丽人女人街设施设备维修协议一份，证明原告就空调、消防、电梯、屋顶维修与傅楼云签订了维修协议，但其只维修了部分，消防设施设备、天花板没有维修。 10、收款收据三份、收条一份、广场地面维修协议一份，证明广场部分已由业主委员会自行维修。 经质证，被告认为，对证据1无异议。对证据2的真实性有异议，没有经过被告的确认。证据3签订时没有盖章，盖章带有胁迫性质，对其合法性有异议。交接记录上北干街道社区的盖章，如果当时社区领导有参与，应该是签字而不是盖章。当时交接记录一共是四份，应该由社区、街道、业委会、被告各一份，但原告没有将材料交给被告。证据4与本案没有关联性，本案所涉的中央空调的出风口都已经拆除，已经拆除就不涉及维修的问题，本案涉及的灯具是公共区域的灯具。对证据5的真实性有异议，当初打印的只有四条，后来因为业委会提出需要设备正常使用，在此情况下由陈火良写了“需要提取物业维修基金”这句话，但陈火良写的目的是告知原告要提取物业维修基金，备案的是被告提交的这份，原告提交的这份是前期达成的共识。对证据6的真实性有异议，2003年至2006年的经营性收入没有提交，2003年至2007年应以账册上的经营性收入为准。对证据7无异议，在鉴定报告作出之前被告也与审计机构进行沟通，对数字无异议，对经营性收入中的地下车库租金794787.21元的性质存在异议，不应当计算在经营性收入中。对证据8的真实性无异议，关联性有异议，该费用应当由原告承担。对证据9、证据10的真实性有异议，原告提供的系收款收据，非正规发票，对上面的金额存在异议。 经审查，本院认为，原告提供的证据1、证据2、证据3是客观、真实的，且与本案事实具有关联性，故予以认定。对证据4系合同，缺少实际支付凭证，故不予认定。证据5，结合被告提供的证据1以及双方庭审中陈述，可以认定“请业主委员提取物业维修基金修复”的内容系被告浙江莱茵达商业发展有限公司世纪名家家居分公司添加。证据6系复印件，真实性无法认定，至于经营性收入以本院司法委托鉴定报告为准。证据7、证据8是客观、真实的，且与本案事实具有关联性，故予以认定。证据9可以证明原告需要维修的事实，但仅以该证据不足以证明原告实际维修支出费用。证据10系复印件，真实性无法认定。 被告浙江莱茵达商业发展有限公司世纪名家家居分公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1、都市丽人物业移交（清单、配备清单）一份，证明本案所社物业事项已移交原告；被告告知原告如需维修需提取物业维修基金，并非被告过错导致未予修理。 2、杭州市萧山区物业维修基金管理中心出具的回复函一份，证明原告未支付物业维修基金的事实。 3、经营性收入合同一组，证明浙江莱茵达商业发展有限公司世纪名家家居分公司在物业管理过程中的收支情况，其中2007年—2016年的经营性收入847083.45元。 4、物业费收入及支出（包括工资、维修支出、2003年至2005年收支盈余的税金）清单一组，证明收支差额亏损772768.39元，其中维修支出1163609.31元。 5、照片打印件三份，证明案涉物业在改建中，部分维修情形已经消失，具体要现场核实。 6、萧山区房产测绘清单一份，证明地下室车库没有计算在业主的公摊面积中。 经质证，原告对证据1有异议，当初原告盖好章后让被告去总公司盖章，被告盖章好后没有返还给原告。“请业主委员会提取物业维修基金修复”的内容系被告自行添加。对证据2无异议。对证据3涉及的合同与第三方签订，原告无法确定真实性，而且被告提供的只是2007年至2016年部分经营性收入依据，希望被告提供帐册。对证据4的真实性有异议，从维修支出看，罗列的数据不客观，都市丽人女人街没有绿化，但是绿化支出很多；涉及的保洁维修，既然有员工工资，就没有保洁支出，原告认为被告避重就轻。对证据5，部分装修是客观情况，是因为被告一直拖着，除了电梯，其他被告未维修的部分都保持原状。对证据6的真实性、关联性有异议，地下车库作为公共设施，不可能说公共设施全部摊到公摊面积中。 经审查，本院认为，被告提供的证据1，根据以上对原告提供的证据5的认证，除了最后一句“请业主委员会提取物业维修基金修复”系被告添加外，其余内容的真实性、合法性、关联性予以认定。对证据2的真实性、合法性、关联性予以认定。证据3、证据4涉及的经营性收入和维修支出等以本院依法委托的司法鉴定报告为准。对证据5的真实性予以认定，根据原告的陈述，仅证明原告进行了部分维修。证据6系复印件，真实性无法认定，即便真实，也不足以证明被告待证事实。 被告浙江莱茵达商业发展有限公司未提供证据。 根据以上对证据的认证和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：都市丽人服饰街位于萧山区，开发建设单位为莱茵达控股集团有限公司，总建筑面积约13000平方米，设有总长250米长的长廊式四层商业步行街及一幢九层现代公寓办公楼，内设大型中央空调、六部自动扶梯、一部豪华观光电梯、消防自动喷淋系统等。自2003年5月起，浙江莱茵达商业发展有限公司杭州萧山都市丽人服饰分公司对都市丽人服饰街进行商业物业管理，并为此制定了《业主手册》和《商场管理制度》。其中《业主手册》中关于物业管理公约的第一条约定“都市丽人服饰街的物业由浙江莱茵达商业发展有限公司杭州萧山都市丽人服饰分公司（以下简称物业管理方）负责管理，经授权和根据规定对服饰街的商铺、房屋、公用设施、市政设施、绿化、卫生、环境、消防、治安、广告等行使管理权，全体业主（经营户）及有关人员应服从管理，支持配合物业管理方的管理工作”；第五条约定“物业管理方承担下列义务：1、履行物业管理契约，依法经营管理。2、对房屋共用部位及公共设施、设备的管理，包括电梯、水泵、空调消防等维修保养，确保共用设备、水电的正常运行……”。 2006年5月9日，被告浙江莱茵达商业发展有限公司注销浙江莱茵达商业发展有限公司杭州萧山都市丽人服饰分公司，将都市丽人服饰街的商业物业管理交由被告浙江莱茵达商业发展有限公司世纪名家家居分公司负责处理。 2016年5月，原告萧山区都市丽人女人街委员会成立。2016年7月，原告和被告浙江莱茵达商业发展有限公司办理物业移交，包括物业资料的移交、水电工作移交、物业费收缴的配合等，并约定“移交前修复设备设施，保证正常使用”。2016年10月28日，原告与被告浙江莱茵达商业发展有限公司办理设施设备的交接，签订了《萧山都市丽人女人街整个商场设施设备交接记录》一份，此记录将双方对整个商场内部和外部情况勘察过程中发现的问题进行汇总，包括：1、一楼监控室，监控设备使用情况良好。2、变配电设备（高配）现正常。3、消防报警设备，安全出口灯基本无效。4、泵房正常。5、运输设备：观光电梯地面破损，一楼到二楼正常，二楼到四楼自动扶梯无法启动，破损。6、各层面1-4楼男女卫生间多处损坏，男女卫生间门，各大便池、小便池延时阀门全部破损并漏水。7、个别商铺门破损，二三楼中央空调风管和风机设备不全，且启动开关无电源连接。8、1-4楼通道灯无法启用，天花板油漆掉落及破损，公用通道顶破损，四楼顶层漏水，以实物为准。三楼部分商户门口顶上破损、漏水。9、1-4层中央空调主机因长年未保养维护已报废，水箱已拆，各配套件已严重腐烂。10、广场地面破损，沿河栏杆烂掉。并约定“在物业交接之日之前存在的所有问题，根据国家相关法律法规等规定，由浙江莱茵达商业发展有限公司负责维修完成。在物业交接之日之后的所有事项由萧山都市丽人女人街业主委员会负责管理。”之后，因被告未进行维修，原告诉至本院要求被告予以维修，并在诉讼期间自行维修了部分物业共用部位、共用设施设备。 另查明：根据杭州市萧山区物业维修基金管理中心于2017年3月20日查询确认，无萧山区都市丽人女人街缴纳物业维修基金的相关记录。在审理中，根据原告的申请，本院依法委托浙江天平会计事务所对被告在2003年5月至2016年10月28日管理都市丽人女人街物业期间的经营性收入、维修支出进行审计。经审计，经营性收入（不含物业管理费）合计1177509.45元，其中九楼屋顶场地租金201708.74元，广告位租金129831元，场地租金46922.50元，地下车库租金794787.21元，咨询费4125元，花车租用135元。维修支出（不含保洁费、保洁耗材、广告费）合计664644.38元，其中维修耗材150861.81元，维修费243623.97元，外墙清洗费5954元，电梯检验、保养216849.60元，空调修理费4300元，绿化费43055元。 本院认为：被告浙江莱茵达商业发展有限公司自2003年5月起为萧山区都市丽人服饰街提供物业服务，至2016年10月28日与原告办理物业管理交接，在此期间，被告浙江莱茵达商业发展有限公司与都市丽人服饰街业主之间形成的物业服务合同关系合法有效，双方均应按合同约定和法律规定履行各自义务。根据《业主手册》的约定，被告浙江莱茵达商业发展有限公司作为物业管理方履行的义务包括对房屋共用部位及公共设施、设备的管理，包括电梯、水泵、空调消防等维修保养，确保共用设备、水电的日常运行。原告和被告浙江莱茵达商业发展有限公司在物业管理交接时明确设施设备存在的问题包括“消防报警设备，安全出口灯基本无效”；“1-4楼通道无法启用，天花板油漆掉落及破损，公用通道顶破损，四楼顶层漏水”等。同时，原告和被告浙江莱茵达商业发展有限公司也约定“在物业交接之日之前存在的所有问题，根据国家相关法律法规等规定，由浙江莱茵达商业发展有限公司负责维修完成”。据此，原告可以要求被告浙江莱茵达商业发展有限公司对物业移交之前物业共用部位、共用设施设备存在的问题进行维修。 至于双方争议的维修资金由谁支出的问题，《中华人民共和国物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有，经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修，维修资金的凑集、使用情况应当公布。”《物业管理条例》第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部分、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用，专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第十条规定：“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管”。根据以上规定，物业维修资金主要来源于全体业主的交纳，业主交纳后由建设（房地产）主管部门代管，但经杭州市萧山区物业维修基金管理中心查询确认，无萧山区都市丽人女人街缴纳物业维修基金的相关记录，故本案没有交存的物业维修资金用于案涉公共部分、共用设施设备的维修。但根据《物业管理条例》第五十五条关于“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”的规定，物业维修资金的来源不仅仅是交存于物业基金管理中心的维修基金，还应包括物业共用部位、共用设施设备的经营性收入作为补充维修资金。本案中，根据浙江天平会计师事务所的审计，被告浙江莱茵达商业发展有限公司在2003年5月至2016年10月28日管理都市丽人女人街物业期间的经营性收入为1177509.45元，扣除维修支出664644.38元，尚有余款512865.07元。该剩余的经营性收入512865.07元在被告未能提供证据证明已用于其他开支或者已移交业主委员会的情况下，可作为物业维修资金用于物业共用部位、共用设施设备的维修。综上，在剩余经营性收入512865.07元范围内，原告要求被告浙江莱茵达商业发展有限公司对四层商业步行街、一幢九层现代公寓办公楼的消防设施设备（主要是喷淋、烟感系统）和四层商业步行街四层屋顶漏水问题（主要做防水层处理）进行维修的诉讼请求，本院予以支持，如维修费用超过512865.07元的，超出部分的维修费用由萧山区都市丽人服饰街业主自行承担。关于原告要求两被告支付其自行维修中央空调等费用1517735元的诉讼请求，因原告提供的证据不足以证明其实际支出了该费用，且经营性收入也仅剩余512865.07元，故原告的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告支付审计费32000元的诉讼请求，该审计费根据举证规则虽由原告预交，但因审计结论确实存在剩余经营性收入，且被告也应在剩余经营性收入范围内承担维修义务，故该审计费最终应由被告承担，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。浙江莱茵达商业发展有限公司世纪名家家居分公司系浙江莱茵达商业发展有限公司设立的分支机构，浙江莱茵达商业发展有限公司指派浙江莱茵达商业发展有限公司世纪名家家居分公司对都市丽人服饰街进行物业管理，浙江莱茵达商业发展有限公司世纪名家家居分公司在物业管理中产生的民事责任应由浙江莱茵达商业发展有限公司负担，且2016年7月25日物业移交和2016年10月28日设施设备交接均约定由浙江莱茵达商业发展有限公司承担维修义务，故原告诉请的维修义务和审计费的支付应由浙江莱茵达商业发展有限公司承担。综上，原告合理合法的诉讼请求，本院予以支持，其余缺乏依据的诉讼请求，本院不予支持。被告浙江莱茵达商业发展有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依据查明的事实依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 一、浙江莱茵达商业发展有限公司在本判决生效后三十日内对萧山区都市丽人服饰街长廊式四层商业步行街及一幢九层现代公寓办公楼的消防设施设备（主要是喷淋、烟感系统）进行维修，恢复至正常使用。 二、浙江莱茵达商业发展有限公司在本判决生效后三十日内对萧山区都市丽人服饰街长廊式四层商业步行街的第四层屋顶漏水问题进行维修（主要进行防水层处理）。 上述两项合计的维修费用在剩余经营性收入512865.07元范围内，如有超出，超出部分的维修费用由萧山区都市丽人服饰街业主自行负担。 三、浙江莱茵达商业发展有限公司在本判决生效后十日内支付萧山区都市丽人女人街业主委员会审计费32000元。 四、驳回萧山区都市丽人女人街业主委员会的其余诉讼请求。 如浙江莱茵达商业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23300元，减半收取11650元，由浙江莱茵达商业发展有限公司负担4624元，由萧山区都市丽人女人街业主委员会负担7026元。 萧山区都市丽人女人街业主委员会于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；浙江莱茵达商业发展有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  王银燕 二〇一八年六月二十九日 书记员  徐丽芳