上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2014）奉民三（民）初字第2261号原告上海泰臣模型制造有限公司。法定代表人赵杏娣，经理。委托代理人钱利明，上海市徐浦律师事务所律师。被告上海裕泰汽车维修有限公司。法定代表人刘海新，总经理。委托代理人朱詠梅，上海普世律师事务所律师。委托代理人张玉琴，上海普世律师事务所律师。第三人上海品创景观工程有限公司。法定代表人赵广建。原告上海泰臣模型制造有限公司（以下简称“泰臣公司”）诉被告上海裕泰汽车维修有限公司（以下简称“裕泰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年9月15日公开开庭进行了审理。2014年11月19日，本院追加第三人上海品创景观工程有限公司（以下简称“品创公司”）参加诉讼，并转为适用普通程序，组成合议庭于2014年12月18日、2015年4月2日再次公开开庭进行了审理。原告泰臣公司的法定代表人赵杏娣、委托代理人钱利明、被告裕泰公司的委托代理人朱詠梅、张玉琴均到庭参加了诉讼。第三人品创公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告泰臣公司诉称，原、被告经过协商于2006年4月25日签订了房屋租赁合同，合同约定原告将坐落于奉贤区航南公路XXX号厂房租赁给被告，建筑面积合计约2100平方米，租赁时间从2006年6月1日起至2026年5月31日止，年租金人民币（以下币种同）200，000元，每五年在原来基础上环比递增5%直至期满。期间被告擅自建造无证房屋，原告曾于2013年12月向奉贤区人民法院提起诉讼，要求被告拆除无证房屋恢复绿化，奉贤区人民法院依法于2014年2月19日判决被告拆除临时工棚并恢复部分原状。在这期间被告还未经原告同意擅自将租赁房屋转租给他人，原告多次要求现租赁户搬离现场，但该租赁户认为从被告处转租，与原告无关。被告擅自转租，侵犯了原告合法权益，且因原告至今未取得建设工程施工规划许可证，租赁合同无效。原告遂诉至法院请求判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，被告迁出；2、被告支付租金至实际迁出之日（按年租金210，000元计算）。庭审中，原告增加诉讼请求为：要求第三人与被告一并迁出。原告泰臣公司针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：1、《租赁合同》1份，旨在证明原、被告签订租赁合同的事实；2、（2013）奉民三（民）初字第3210号民事判决书1份，旨在证明被告擅自建造房屋，原告要求拆除的事实；3、土地批租合同、土地结算单各1份，旨在证明诉争厂房未取得建设规划许可证的事实。被告裕泰公司辩称，不同意原告的诉请。合同不存在无效的情形，土地批租合同系当地政府与原告所签订，合同上明确约定建造厂房，由于历史原因导致没有取得房产证，以此为由原告要求被告迁出，不合理，故不同意迁出。被告愿意增加部分租金，继续租赁诉争厂房。被告的租金已经支付至2014年10月30日，后又支付了半年租金105，000元。第三人因不堪原告骚扰，决定于2014年12月底迁出，且合同中并未限制转租。被告裕泰公司针对其辩称提供并当庭出示了下列证据：1、图纸1份，旨在证明房屋建造经过相关部门批准的事实；2、（2013）奉民三（民）初字第3210号民事判决书1份，旨在证明诉争厂房只是部分违法建筑且已经判决予以拆除。第三人品创公司未作述称亦未提供任何证据。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3，原告对被告提供的证据1、2，真实性均无异议，且上述证据与本案具有关联性，本院予以采纳。诉讼过程中，本院前往诉争厂房就被告所做添附现场勘查，并制作勘查笔录，内容为：一层厂房中间做了隔断，与厂房相连的建筑一层做了隔断与厂房分割；二层隔断成为办公室，大约隔断了5间；三层隔断为宿舍和会议室，宿舍4间、会议室3间，宿舍内有独立的卫生设施。隔断有一些是石膏板和轻钢龙骨所制作。现厂房和与厂房相连建筑物的一层、二层系第三人使用，三层由被告使用，主要放置了东西。基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2006年4月25日，原、被告签订《租赁合同》约定，被告租赁原告坐落于上海市奉贤区航南公路XXX号工厂用房，2100平方米。租赁期限：自2006年6月1日至2026年5月31日止。年租金200，000元，每5年在原来基础上环比递增5%，直至期满。被告应于每季度3日前向原告支付当期租金。嗣后，被告使用诉争厂房并支付租金。因诉争厂房内擅自搭建建筑物，奉贤区金汇镇人民政府通知违法建筑强制拆除，2013年12月，原告起诉被告要求被告拆除搭建的临时工棚，恢复中庭并补种树木，后获支持。被告对诉争厂房进行了隔断，并将厂房及与厂房相连建筑的第一、第二层转租给第三人使用。原告确认，被告租金支付至2015年5月底。第三人至今未迁出诉争厂房。另查明，2002年12月6日，上海川杨铸造模型有限公司与上海市奉贤区泰日镇人民政府签订了《土地批租合同》，批租土地位置：航南公路南侧，西工业开发区。并约定土地界定桩后三月内，应实施厂房建造。2006年12月14日，奉贤区金汇镇财政所与原告就土地款进行了结算。庭审中，原告确认，诉争厂房至今未取得《建设工程规划许可证》。被告经本院释明，坚持认为合同系有效合同，如果法院确认合同无效，相关的法律后果添附等事宜另行诉讼解决。本院认为，本案的争议焦点在于《租赁合同》效力及相关法律后果的处理。第一，关于本案合同的效力。本案诉争厂房至今未取得建设工程规划许可证，租赁标的物不合法，故本案所涉《租赁合同》无效。第二，关于合同无效后法律后果的处理。租赁合同无效后，当事人可以请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费。现被告已经支付至2015年5月底，若被告在5月底前迁出，原告应返还被告多支付的占用使用费，若被告未迁出仍按原标准支付占有使用费。被告将房屋转租于第三人，因原、被告租赁合同无效，转租合同无效，第三人应当一并进行迁出。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告上海泰臣模型制造有限公司与被告上海裕泰汽车维修有限公司于2006年4月25日签订的《租赁合同》无效；二、被告上海裕泰汽车维修有限公司、第三人上海品创景观工程有限公司于本判决生效之日起十日内迁离坐落于上海市奉贤区航南公路XXX号厂房；三、被告上海裕泰汽车维修有限公司于本判决生效之日起十日内以每月17，500元为标准支付原告上海泰臣模型制造有限公司占用使用费至实际搬离日止（被告上海裕泰汽车维修有限公司已经实际支付至2015年5月31日止的租金，予以抵扣，多退少补）。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由原告上海泰臣模型制造有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张 慧代理审判员 李 楠人民陪审员 胡梅芳二〇一五年四月二十一日书 记 员 陈 艳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认可有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。