江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2015)张金民初字第00257号原告季永才。委托代理人展建峰。被告项春寅。被告项蕾。以上两被告共同委托代理人吴建康，张家港市港区法律服务所法律工作者。原告季永才诉被告项春寅、项蕾所有权确认纠纷一案，本院于2015年2月12日立案受理后，依法由审判员袁斌适用简易程序进行审理，于2015年3月31日公开开庭进行审理，原告季永才的委托代理人展建峰、被告项春寅及被告项春寅、项蕾共同委托代理人吴建康到庭参加诉讼。2015年5月8日本院依法裁定本案转普通程序组成合议庭继续审理，于2015年11月12日公开开庭进行审理，原告季永才的委托代理人展建峰、被告项春寅及被告项春寅、项蕾共同委托代理人吴建康到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告季永才诉称，被告项春寅系被告项蕾的父亲。因原告长期居住在南京，原告所有的位于张家港市金港镇学田村8组89.44平方米房屋委托邻居项春寅监管。近期原告才发现该房屋已被拆迁，期间项春寅未通知原告就与政府签订了《拆迁协议书》，将拆迁所得收益擅自登记在项蕾名下，侵害了原告的权益，故原告起诉要求确认被拆迁的位于张家港市金港镇学田村8组89.44平方米原告宅基地房屋（村镇房屋所有权证号为：张建房字第××号）拆迁安置补偿权益归原告所有，本案诉讼费用由两被告负担。被告项春寅、项蕾辩称，1997年11月6日季永才的父亲季英儒代表季永才及全家与项春寅签订《房屋有偿转让协议书》一份，将含案涉房屋在内的位于学田村项家埭73号（学田村8组）自有瓦平房三间（建筑面积123㎡）及房屋前后空地、竹园地、自留地地面所有物、附着物一并以12000元有偿转让给项春寅，并交付了宅基地使用证、林权证，至今已18年了。茅方根、丁某在场见证。转让后项春寅对案涉房屋进行修缮。1998年政府在统一补领房产证时原告称案涉房屋已出让给项春寅，故由项春寅办理相关手续，并交纳相关费用。2010年底当地政府通知拆迁，2011年进行估计。每次均由项春寅代表案涉房屋拆迁主体与政府商谈，当地政府也已认可项春寅为案涉房屋拆迁主体并于2014年与项春寅达成拆迁安置补偿协议，这也表明当地政府认可案涉房屋双方买卖的事实。现案涉房屋已被拆除，但还未安置。原告诉称不属实，原告现起诉我们是不对的，如果原告认为不合理，应该去找政府。故应依法驳回原告的起诉及诉请。经审理查明：季永才与项春寅曾系原张家港市后塍镇学田村（现张家港市金港镇学田村）项家埭邻居。项蕾系项春寅的女儿。1997年11月6日季永才的父亲季英儒代表季永才及全家（甲方）与项春寅（乙方）签订《房屋有偿转让协议书》一份，内容为“甲乙双方经友好协商，甲方自愿将学田村项家埭73号自有瓦平房三间（建筑面积123㎡）及房屋前后空地、竹园地、自留地地面所有物、附着物一并有偿转让给乙方。乙方在1997年11月6日付给季英儒人民币包含其他事项总价壹万弍仟元（￥1200）正。自1997年11月7日起由乙方自由处置以上所有物件并享受季英儒依法所享有的一切权利及相应的义务。附件：1、1308043号宅基地使用证；2、11968号林权证。自转让之日起由乙方收执。本协议自签字之日起生效，由乙方保管。甲方季英儒乙方项春寅见证人茅方根丁某一九九七年十一月六日”。同日季英儒出具《委托书》一份，内容为“我与儿子季永才等一家人已商定并征得项春寅同意，自愿将学田村项家埭73号平房叁间及宅基地177㎡及前后空地、竹园地、自留地等地面所有作物、附着物等从1997年11月7日起全权委托项春寅长期代管和使用，并享受季英儒所有合法的权利和相应的义务。委托人：季英儒见证人：茅方根丁某一九九七年11月6日”。当日双方按协议进行了交接。现因案涉房屋拆迁，双方就案涉房屋拆迁安置补偿归属意见不一，导致诉讼。另查明，1999年8月8日张家港市建设委员会对案涉房屋颁发的房产权证上记载的所有权人：季永才，房屋坐落：后塍学田8组，所有权性质：私有，间数：3，建筑面积：89.44㎡。1999年张家港市国土管理局对案涉房屋所处土地颁发的集体土地使用证登记的土地使用者为季永才，用途为住宅用地，使用权面积106平方米，张家港市后塍镇学田村8组项家埭。上述权证由被告项春寅领取，并交纳办证费用。2015年3月23日张家港市金港镇学田村民委员会就季永才与项春寅房屋纠纷向本院出具《情况说明》，内容为“1、1997年11月项春寅与季英儒签订的《房屋有偿转让协议》，因宅基地属集体所有且由季永才享受，根据相关规定该房屋拆迁时宅基地部分季永才已经得到分配，且附着物因转让给了项春寅应当由项春寅享有。2、村委在1998年统一登记领取房产证时，曾多次通知季永才办理手续，且季永才声称该房已经转让给项春寅，且土地使用证等已经交由项春寅保管，有买卖协议，全权由项春寅前来办理，为此项春寅于1999年8月8日领取了所有权人为季永才的村镇房屋所有权证。3、项春寅自取得季永才房屋后已经多次进行了翻修（屋面全部重盖），并一直使用至拆迁。特此说明。”。并附金港镇学田村委于2015年1月29日为季永才开立储蓄存款银行账户，并支付2014年度宅基地土地租金964元的凭证予以证实。2015年8月27日本院对季永才调查时，季永才陈述原告本人陈述在1985年其户口就迁至南京。1999年才知道案涉房屋被其父亲卖掉了。当时也没有想到通过法律程序解决。另，原告向本院提供医院出院记录，证明季英儒因脑梗死曾于2012年3月21日住院治疗，现已90岁高龄，无法到庭陈述、核实情况。本案争议的主要问题是，案涉房屋在1997年进行了买卖，但买卖的效力如何？拆迁前案涉房屋权属归谁，是属原告所有？还是属被告项春寅所有；案涉房屋拆迁安置补偿安置在谁的名下，该如何处理？原告季永才认为，案涉房屋在1997年进行了买卖，其在1999年才知道。故原告不认可1997年房屋买卖的效力，只承认1997年委托被告项春寅对案涉房屋进行代管、使用，故案涉房屋拆迁前权属应属原告季永才所有，案涉房屋拆迁安置补偿收益也应归原告所有。为证明其主张，原告向法庭提交如下证据：1、村镇房屋所有权证（张建房字第××号）复印件一份，证明案涉的位于后塍学田村八组74号房屋，面积为89.44平方米归原告所有；2、1997年11月6日出具的委托书复印件一份，证明原告并没有将房屋的所有权转让给被告，同时，原告对委托人处签名“季英儒”并不是本人所签，进一步证明被告非法以委托管理的名义长期使用该房屋以达到非法占有的目的；3、录音材料一份，证明本案被告项春寅确认对本案诉争的房屋是委托管理关系；4、2014年8月8日张家港市金港法律服务所在金港镇人民政府摘录了后塍学田8组项蕾：88.44＋97.29﹦185.73、项春寅：348.89﹦276.74＋32.6＋39.55拆迁信息，证明案涉的房屋面积登记在被告项蕾名下；5、照片两张，是房屋拆迁前的照片；6、询问笔录原件一份，证明原告并没有出售房屋事实的陈述。被告质证认为：对于村镇房屋所有权证的真实性没有异议，但是原告必须提供原件，复印件不能作为证据使用；对于委托书，原告需要提供原件，否则我方不予质证；对于录音材料，不能作为证据使用；对于摘录，是原告单方面的摘录，另外项蕾名下的面积与原告的房产证面积不符，本案与被告项蕾没有任何关系；对于照片的真实性没有异议，但是该房子是被告后来进行翻修过的；对于询问笔录的真实性有异议，询问笔录上“季永才”的签名与民事诉状上“季永才”的签名不一致，不是同一人所签，所以对哪一份才是季永才的签名不清楚。被告认为，案涉房屋在1997年进行了买卖，有见证人在场，所在村也认可，该买卖应该有效。故拆迁前案涉房屋权属应属被告项春寅所有，案涉房屋拆迁安置补偿收益也应归被告项春寅所有，现被告尚未拿到案涉房屋拆迁安置补偿收益。为证明其主张，被告向法庭提交如下证据：1、《房产有偿转让协议书》原件一份，该协议书是由原告父亲亲笔所写，上面明确本案诉争的房产及竹园地、自留地等全部有偿转让给被告项春寅，并于当日交付了被告宅基地使用证原件、林权证原件，充分说明原被告系买卖关系，并不是委托关系，该协议上有“茅某”“丁某”为见证人，可当庭作证；2、1998年11月30日由被告项春寅向学田村委交纳了领取原告房产证的收据原件，证明原告已将该房屋转让给被告项春寅，被告项春寅向学田村委领取的该证；3、金港镇学田村民委员会出具的情况说明原件一份，证明原告已经认可其父亲季英儒代表全家已将该房有偿转让给了被告项春寅；4、金港镇学田村名委员会出具的季永才宅基地安置凭证，证明原告的宅基地政府已另行安置，与诉争房产无关；5、由季英儒交付给被告项春寅的集体土地使用权证原件、林权证原件，被告项春寅向村委会领取的季永才房产证原件，证明双方的买卖已经成立，况且原告已经将所有权证交给被告项春寅保管。如果没有转让，原告根本不可能将上述产权证的原件全部交付给被告项春寅；6、2014年3月12日政府拆迁人员对被告的总房款、总订房款、结余款等部分拆迁结算做了书面说明的复印件一份，证明该说明中并未涉及原告所诉讼的内容。原告质证认为，对于《房产有偿转让协议书》的真实性有异议，该有偿协议书中关于季英儒签名的真实性有异议，据我方了解，甲方的签字并不是季英儒本人所签；根据协议书，转让的内容并不明确，并没有明确转让的权益是什么，是所有权还是使用权；另外协议中提到，自1997年11月7日起，由乙方自由处置以上物件并享受季英儒依法所享有的一切权利及相关义务，就本案来说，季英儒对本案涉诉的房屋不享有任何权利和义务；另外，被告应当还要出具已经给付1.2万元的依据以证明该份协议已有效履行；对于领取原告房产证的收据的真实性没有异议，申请人包括交款单位都是原告而不是被告，可以进一步确认原告才是本案涉诉房屋的合法所有人，而不是被告所需证明的目的；对于村情况说明，对于形式要件不合法，根据民诉法规定这个证明应当由经办人签名及加盖村委会印章，所以该证据的形式要件不合法，不具有证据效力。根据内容反映来看是证明，应当到庭作证，作为村民委员会，无权对上述的内容做证明，所以我方建议法院对该份情况说明的真实性以及经办人予以核实，并当庭予以质证；对于宅基地安置凭证，不能反映出原告另外取得了宅基地使用权，如果说已经另外安置了，应当有已经安置原告的新的宅基地使用权证，另外被告所指的宅基地拆迁安置补偿款的支付凭证证明原告的宅基地使用权包括房屋等均还属于季永才，由季永才享有相关的权益；对于集体土地使用权证、林权证，房产证原件的真实性没有异议，这本身就是原告所享有的产权证明，原件在被告处一点都不奇怪，因为原告本身就是委托被告管理的；对政府拆迁人员出具的拆迁结算说明因为是复印件，我们要求对原件进行质证，同时要求相关人员到庭以确认该证据的真实性。证人茅某到庭证实《房产有偿转让协议书》是真实的，原告卖房子的事情我知道。原告之前以8000元的价格卖给陈阿珍，陈阿珍提出先卖给近的项家，如果项家不要再卖给我。季英儒夫妻到我家里来，让我去问项家要不要买房子，后来我和季英儒夫妻一起到了项家，项家说要买的，并且出价12000元，季英儒夫妻听了比之前多了4000元很高兴。后来我提出，房子的买卖需要通过队里和村里，不然没有用的。12000元是包括所有的东西在里面（包括竹园地、自留地），具体协议、委托书上都写好了。双方谈好之后，跟我说了协议内容，我就在协议上面签字，季英儒本人在上面签字了。证人丁某到庭证实《房产有偿转让协议书》是真实的，内容和签名都是真实的，都是本人签名的，我看到的。是他们读给我听了之后，我再签名的。且是在项春寅家中签订的协议，季永才当时不在家中，而当时季永才家中是由季永才的父亲季英儒作主的。钱是当场交付的。以上事实由村镇房屋所有权证、集体土地使用权证、《房产有偿转让协议书》、委托书复印件、村委《情况说明》、有关宅基地拆迁补偿凭证、证人证言、调查笔录、庭审笔录等佐证。本院认为，案涉房屋于1997年11月6日由季英儒代表季永才及全家出售给被告项春寅，双方为此签订了《房产有偿转让协议书》，签订后又进行了钱款、权证、实物等的交付，并由见证人在场见证签字，庭审中见证人又到庭予以证实。季英儒作为家长代表，且拥有房产、土地等权证，也确有理由让人相信其当时有权处分案涉房屋；同日季英儒虽又出具了内容为“委托项春寅对案涉房屋长期代管和使用”的委托书，但如果仅是委托管理和使用的话，无需再签订《房产有偿转让协议书》及交付权证。在既有《房产有偿转让协议书》，又有委托书的情况下，委托书的内容显然已被《房产有偿转让协议书》内容所吸收；案涉房屋虽为宅基地房屋，但被告项春寅作为同组村民，又系邻居，其购买案涉房屋也不当然违反政策、法规；案涉房屋所在村村委不仅证实了案涉房屋买卖的事实，而且认可了双方的买卖；被告项春寅拥有案涉房屋已长达十多年，原告季永才自己也承认在1999年就知晓其父亲将案涉房屋卖给了被告项春寅，但在诉讼时效内其未提出异议，也未主张相关权利；被告项春寅购买案涉房屋后对案涉房屋又进行了添附、修缮。综上即使案涉房屋的所有权及所处的宅基地使用权仍登记在原告季永才名下，也不影响案涉房屋已卖给被告项春寅的事实。1997年11月6日签订的《房产有偿转让协议书》是双方当事人当时真实意思的表示，是季英儒代表季永才及全家当时对案涉房屋享有权利的一种自愿处分，理应予以确认。现原告认为该《房产有偿转让协议书》无效、案涉房屋拆迁前权属应属原告季永才所有的主张本院实难采纳、支持。现无证据证明两被告已拿到案涉房屋拆迁安置补偿，故即使案涉房屋拆迁安置补偿登记在被告项蕾名下，也系政府职能行为，与两被告无涉。故原告现起诉要求确认案涉房屋拆迁安置补偿权益归原告所有的主张，缺乏事实和法律依据，故本院难予支持。因此本院依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条的规定，判决如下：驳回原告季永才的诉讼请求。案件受理费3900元，由原告季永才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  袁 斌人民陪审员  黄栋成人民陪审员  刘进法二〇一五年十二月九日书 记 员  马雅蕾