福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初3732号 原告：许有林，男，1967年9月15日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：沈树有、徐传远，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被告：福建侨成房地产开发有限公司，住所地晋江市。 法定代表人：姚明开，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾志群、黎礼，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 原告许有林与被告福建侨成房地产开发有限公司（下简称侨成公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈树有、徐传远，被告的委托诉讼代理人曾志群、黎礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许有林经变更诉讼请求后向本院提出诉讼请求：1.确认《商品房买卖合同》附件十一第八条关于宽展期的约定以及该条第4款（项）的约定无效；2.侨成公司支付逾期交房违约金，违约金以许有林已支付的购房款808781元为基数按每日万分之二的标准自合同约定的交房日期的次日即2017年7月1日起计算至符合交房条件且实际交房日期止，暂计至起诉日该损失金额为42865元；3.本案案件受理费、鉴定费等诉讼费用由侨成公司承担。事实和理由：双方当事人于2015年10月1日签订《商品房买卖合同》，约定其向侨成公司购买位于晋江市地块）商品房，总价为808781元。合同约定的交房期限为2017年6月30日前。1.补充协议属于格式条款。本案在认定相关格式条款的部分内容的效力问题时，应当适用消费者权益保护法第26条规定。补充协议第八条关于宽展期的内容延长了本合同约定的交付期限，属于履行期限和方式、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容的变更，限制了其按本合同约定按期接收房屋的权利，减轻或免除了侨成公司按主合同约定的时间交付房屋的责任，违反了《合同法》第40条、《消费者权益保护法》第26条第2、3款以及本案《商品房买卖合同》第28条的规定，应当认定为无效。2.案涉房产迄今不符合法律规定和合同约定的交付条件。侨成公司只取得了竣工验收报告，迄今尚未取得消防验收合格证明，尚未取得规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，也未取得建设主管部门颁发的建设工程竣工验收备案证明文件。截至开庭今日，侨成公司逾期交房已超过六个月，因此，逾期交房违约金的计算标准应以其已付房价款为基数，按每日万分之二的标准计算。3.侨成公司主张据以扣减83天延误天数的证据不足以成为免除其逾期交房违约责任的依据。补充协议第8条第4款项所列各种情形，性质上属于因不可抗力影响合同履行的客观因素的列举，应同时符合不可抗力的要求，才能作为被告延期交房，免除违约责任的正当事由。该款项内容属于免除侨成公司违约责任和免除侨成公司就不可抗力主张免责应当承担的举证责任的内容，侨成公司未以显著方式提请其注意，属于无效条款。案涉房屋所在地为沿海区域，其气候具有经常性有大风、台风、大雨、暴雨天气的特点，侨成公司作为房地产开发企业，对该区域的气候特点应当了解，对于因该气候因素影响工程施工的情况可以预见且应当预见并有能力预见，其在本合同中承诺交房期限时就应当已经把因大风、台风、大雨、暴雨等天气因素影响工程施工进度的天数计算进去，而不应当假借补充协议再额外免除自己的逾期交房责任。根据《合同法》第117条第1款规定，仅有在履行义务期间发生不可抗力客观情况尚不能作为义务人免责的依据，还必须证明不可抗力与不能履行合同之间的因果关系。侨成公司提交的证据只能部分证明客观因素的发生或存在，但不能证明这种因果关系，不能作为其因受不可抗力影响而延误工期的依据。侨成公司承诺的交房日期2017年6月30日之后前述天气因素等不能作为延期交房扣减天数的依据。退一步，即使法院最终认为该气象因素作为延期交房的理由，则应当以安海养正观测站的数据为准，实际只有31天可以扣除。 侨成公司辩称：1.许有林请求确认无效的诉争条款系双方在平等自愿的基础上经协商一致所达成，是双方真实意思表示，不符合格式条款的定义；退一步讲，即使诉争条款构成格式条款，该条款也未违反法律、行政法规的强制性规定，不具备依法应当认定无效的情形；2.许有林要求支付的逾期交房违约金数额，完全没有任何事实和法律依据；其要求调整逾期交房违约金的起算时点和计付标准属于要求变更合同条款，应受除斥期间的限制，已超过一年的除斥期间；3.本案在计算逾期交房时间时，应合理扣除可据实顺延交房的事件所导致的交房延误时间，共计应扣除83天。针对许有林变更后诉讼请求中逾期违约金按照日万分之二的标准计算也是不合理的，双方应该按照合同约定的违约金以日万分之一的标准计算违约金。若许有林认为日万分之一的标准不足以补偿其损失，应提供相应的证据证明，但本案中许有林未对此提供证据证明，对其按照日万分之二的标准计算的逾期违约金不应予以支持。 审理中，双方当事人对以下事实没有异议，本院依法予以确认：1.许有林与侨成公司于2015年10月1日签订《商品房买卖合同》及附件一至十一；2.许有林购房款808781元已经全部交付；诉争房屋至审理时仍未交房；3.诉争房屋至审理时仍未办理建设工程竣工验收备案证明书。 双方当事人争议焦点为：1.诉争条款是否属于格式条款；若是格式条款的话，其效力的认定；2.侨成公司是否存在逾期交房，若存在逾期交房，违约金的标准及计算。 当事人分别围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。许有林提供如下证据：1.晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表复印件一份；2.商品房买卖合同复印件一份；3.个人借款合同（含个人贷款还款计划表）复印件一份；4.销售不动产统一发票复印件一张、个人贷款支付凭证复印件一张；5.天气整理分析一份。侨成公司提供如下证据：6.《商品房预售许可证》复印件、《中华人民共和国建设用地规划许可证》复印件、《中华人民共和国建设工程规划许可证》复印件、《中华人民共和国建设施工许可证》复印件、《国有建设用地使用权证》复印件各一份；7.《晋江市房产测绘报告书》一份；8.《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》一份；9.《侨成海景湾B地块综合布线集成服务项目合作协议》、《竣工验收书》各一份；10.《晋江市安海侨成海景（B地块）二段项目有线电视网络配套工程建设合同》、《竣工证明》各一份；11.《管道燃气建设合同》、《工程竣工验收签证单》各一份；12.《侨成海景湾B地智能化工程施工合同》、《竣工报告》各一份；13.《天气资料分析报告》、《天气资料整理分析》各一份；14.商品房买卖合同（含附件）复印件一份；15.建设工程消防验收意见书一份。 对当事人无异议的证据1、2、3、4、6，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证据5、13均能够证明相应期间天气情况等事实；证据7能够证明房屋测量等事实；证据8、9、10、11、12、15均能够证明诉争房屋的相关验收等事实；证据14能够证明双方当事人约定商品房买卖事项并签订合同等事实。 关于争议焦点1。审理中，侨成公司确认本案同批次的合同文本都是同样的约定，同样的内容，并且许有林与侨成公司签订的《商品房买卖合同》为我国住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的《商品房买卖合同》示范文本合同，故可认定双方所签订的《商品房买卖合同》及其附件均为侨成公司提供的格式合同，诉争条款均属格式条款。对格式条款效力的认定应依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定来确认。关于争议条款即《商品房买卖合同》附件十一第八条关于宽展期约定等内容及该条第4款，本院认为，有关宽展期的约定系双方当事人在主合同第十二条直接指向的约定，且在所指向的附件十一第八条也明确体现对主合同第十二条的修改/补充。鉴于双方在主合同第十二条除此直接指向的约定外，未再对逾期交付责任作出相关约定，故附件十一第八条的约定应视为双方当事人对有关逾期交房责任的约定；该条第4款（项）列举的9种据实延期交房的情形，特别是其中的大雨、热带风暴（台风）等天气因素是本地区气候的常见特点，其必然会给日常的生产、生活带来影响，尚且该款约定的情形也非由一方主张即可，而是明确了须由相应机关出具的证明文件予以证明。综上，双方当事人签订的本案诉争合同及附件系其真实意思表示，诉争条款内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形，应当认定合法有效，依法受法律保护。 关于争议焦点2。本院认为，在前述争议焦点分析认定的基础上，双方当事人在主合同第十一条约定交房时间为2017年6月30日，但基于双方在附件十一第八条对宽展期及因天气因素可据实延期交房的约定，因双方签订合同之日2015年10月1日至2017年12月31日期间构成双方约定可延期交房的天气因素为56天，故本院认定侨成公司按照合同约定应于2018年2月25日前完成交房。按照约定，因诉争房屋至辩论阶段结束时仍未办理建设工程竣工验收备案证明文件，故本院认定诉争房屋尚未具备交房条件。侨成公司已构成逾期交房，应承担相应的违约责任。关于违约金的标准，鉴于在本案辩论阶段结束时，逾期交房尚未超过宽展期满后六个月，故逾期交房违约金应按照双方约定适用已付房款日万分之一的标准。综上，侨成公司应自2018年2月25日起至其履行房屋交付义务之日止以购房款808781元为基数按每日万分之一的标准支付许有林逾期交房违约金。 除双方当事人无争议的事实外，本院另查明：侨成公司于2015年6月18日取得诉争房屋的商品房预售许可证；侨成公司按照合同约定应于2018年2月25日前完成交房。至辩论阶段结束时，逾期交房尚未超过宽展期满后六个月，故逾期交房违约金应按照约定适用已付房款日万分之一的标准。许有林于2018年3月20日向本院提起诉讼。 综上所述,本院认为，许有林的相应主张于法有据，本院予以支持。侨成公司已构成逾期交房，应自2018年2月25日起至其履行房屋交付义务之日止以购房款808781元为基数按每日万分之一的标准支付许有林逾期交房违约金。许有林与侨成公司其他缺乏事实与法律依据的主张本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告福建侨成房地产开发有限公应于本判决生效之日起十日内支付原告许有林自2018年2月25日起至其履行房屋交付义务之日止以购房款808781元为基数按每日万分之一的标准计算的违约金； 二、驳回原告许有林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2443元，由原告许有林负担1221.5元,由被告福建侨成房地产开发有限公司负担1221.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  洪民强 审 判 员  陈小红 人民陪审员  李荣贵 二〇一八年六月二十日 书 记 员  庄艳芳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。 第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。