北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2014）丰民初字第06476号原告（反诉被告）北京金绿峰工贸有限公司，住所地北京市丰台区王佐镇西庄店村（灰粉厂西200米）。法定代表人武春江，经理。委托代理人刘佳萌，北京市华洋律师事务所律师。被告（反诉原告）北京森得华灰石制品有限责任公司，住所地北京市丰台区王佐镇小店村北水塔北100米。法定代表人梁亚森，经理。原告（反诉被告）北京金绿峰工贸有限公司（下称金绿峰公司）与被告（反诉原告）北京森得华灰石制品有限责任公司（下称森得华公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金绿峰公司委托代理人刘佳萌，被告（反诉原告）森得华公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金绿峰公司诉称：2002年6月18日，原被告双方签订《租赁合同书》一份，约定被告租赁原告的土地3333.5平方米，租赁土地位置为东至石料厂、西至土坎、南至土路、北至土坎。租期10年，自2002年6月18日起至2012年6月17日止，年租金4000元。租赁合同已于2012年6月17日到期，双方未续签合同，并要求被告尽快清理地上物，交还土地。2013年5月17日又给被告的法定代表人书面通知其终止合同，令其于2013年5月30日前清理地上物，但未清理。现诉至法院，请求：被告清除位于北京市丰台区王佐镇西庄店村东至石料厂、西至土坎、南至土路、北至土坎的地上物，并将该处土地返还原告。被告森得华公司答辩并反诉称：双方于2002年6月18日签订《租赁合同书》一份，约定森得华公司租赁金绿峰公司的土地3333.5平方米，租赁土地位置为东至石料厂、西至土坎、南至土路、北至土坎。租期10年，自2002年6月18日起至2012年6月17日止，年租金4000元。2008年5、6月份对方就不收承包费了，送通知说我公司不用再交承包费了，无条件拆除，西庄店大队送的通知。合同2012年6月17日到期，我公司一直要求延长租期，对方不同意，还是发通知，要求拆除。我公司将该处出租，别人在这里一直开饭店，现在已经清除了很多东西，只剩下饭店的桌椅空调灶具了。饭店也早已不营业了。转租这件事，对方不知道。我公司租到手后就把这地方转租了。不同意金绿峰公司的诉求，因为我公司建地上物存在损失。当时同意如果国家占地无条件拆除。但是现在没什么情况，对方就不再续签合同了。饭店是别人开的，现在也已经不开了。租赁期内，我公司栽种桃树2棵（直径20公分），约值6000元。小苗2棵，约值50元。榆树1棵（直径30公分），约5000元，榆树9棵（直径20公分），约27000元，榆树14棵（直径10公分），约21000元。桑树直径50公分1棵，约6000元，直径20公分8棵，约24000元，直径15公分23棵，约46000元，直径5公分10棵，约8000元，小苗48棵，2400元。香椿树直径30公分1棵，8000元，直径20公分14棵，7万元，小苗208棵，约10400元。洋槐树直径5-10公分20棵，约1万元。国槐树直径40公分2棵，约1.2万元，直径30公分2棵，约8000元。柳树直径40公分1棵，约5000元。核桃树直径5公分1棵，约800元。杏树直径10公分1棵，约5000元，直径5公分2棵，约1000元。龙爪槐树直径10公分4棵，约1万元。月季花100棵，约2000元。小叶黄杨树3米直径树冠3棵，约6000元。杂树223棵，约4460元。雪松直径30公分2棵，约16万元。玉兰直径30公分1棵3万元，直径25公分1棵2.8万元，直径12公分1棵约1.8万元。松树12米高1棵，约2500元。建筑设施有暖气锅炉2个约5000元，暖气18组约5400元，暖气水管108米约3780元，水箱一个，约5米长、2.5米宽，约2万元，吊扇2各约360元，电表一块约300元，电闸电箱各1块约500元，空调1.5匹1台约2000元，子井3个约6000元，水窖直径2.5米宽、3米深，约1.2万元，地下水管5道共60米约2700元，煤块95吨约11.4万元，煤末190吨约12.35万元，沙子40吨约2200元，石子32吨约1760元、砖12000块约4200元。饭店前水泥地面200平方米约5.2万元，后院水泥地面322平方米约8.372万元，大门前硬化地面50平方米约1.3万元，大铁门5.8米宽约8000元，水泥过梁3米长、0.3米宽180根约14.4万元，饭店门前矮墙20米约7000元，院墙厂316.5米、高3米约21.522万元，房屋总面积共655.3平方米，约4456040元，电缆6平方50米约800元，本院总面积东西长82.2米、南北54米约6.65亩。以上共计5815890元。反诉请求：反诉被告给付树木补偿款、地上附着物补偿款共计5815890元。原告金绿峰公司对反诉辩称：一、双方合同已于2012年6月17日到期，双方无违约，不存在补偿的问题。我方有权不再续签合同。二、合同第四条约定，允许乙方建设所必需的厂房，东西归乙方所有，乙方可以拆走。三、合同第八条约定租赁期内如遇占地，补偿归对方，但目前合同已经到期，且不是国家占地，不应适用这一条款。而且，诉争土地西北部的建筑面积348.5平方米的房屋是合同到期后突击建设。因此，不同意反诉人的反诉请求，请求驳回。经审理查明：2002年6月18日，北京市丰台区西庄店农工商联合公司（甲方）与森得华公司（乙方）签订《租凭（赁）合同书》。主要约定：甲方所属西庄店界内东至石料厂、西至土坎、南至土路、北至土坎3333.5平方米的场地租用给乙方用于原煤加工。租期10年，自2002年6月18日起至2012年6月17日止，合同期满后优先续签。年租金4000元，上交款，每年6月18日一次性交齐下年度租金。甲方对场地享有所有权，允许乙方在场地内建设原煤加工厂所必需的建筑设施及厂房。乙方所投入的地上建筑物产权归乙方所有，甲方对乙方有监督权。租期内如遇国家征地或因政策规划占地，土地补偿归甲方所有，乙方所投入的地上损失按现价补偿给乙方。2002年11月4日，经北京市工商行政管理局丰台分局核准，北京市丰台区西庄店农工商联合公司更名为北京金绿峰工贸有限公司。2013年5月17日，金绿峰公司、北京市丰台区王佐镇西庄店村村民委员会向梁亚森出具《终止合同协议书通知》，通知其对村民户承租村集体生产经营的集体场地已经到期的，不再进行发包、租赁，实行终止合同协议，请村民承租户接到通知后不再进行经营生产，于2013年5月30日前，自行将承包集体场地内流动财产、物品清理，恢复原貌，归还集体管理。梁亚森认可签收该份通知。2014年8月29日，北京市丰台区王佐镇人民政府建设委员会出具《证明》，其上载明：“西庄店村委会：位于西庄店中心村小店村北侧地块内北京森得华灰石制品有限责任公司，该地块用地为设施农用地，设施农用地只能用于开展设施农业建设、农业生产、养殖使用。特此证明。”经本院现场勘验，租赁场地现为一院落，院落东北部有桃树2棵、榆树7棵、桑树13棵、香椿树1棵；院落东部有龙爪槐4棵、黄杨3棵、桑树13棵、国槐4棵、榆树2棵、杂树苗若干；院落南部有香椿14棵，臭椿4棵、榆树10棵、香椿苗若干、柳树1棵、桑树16棵；院落西部有玉兰树3棵、松树1棵、雪松2棵、臭椿3棵；院落东南部有砖瓦房5间，房内共有暖气5组、空调1个、锅炉1个；院落南侧有房屋5间，房内有暖气8组、吊扇2个、电表1个、排风扇4个；院落东南部有水窖1个、上水井1个、地下排水管5排、硬化地面（后院），东院（后院）有上水井1个、砖棚1个、砖房3间；院落东北部有水箱1个、煤块堆、煤末堆；院落西北部有彩钢顶水泥房8间；院落西部有水泥过梁若干、石子堆、沙子堆；院落大门南侧有硬化地面；院外东南部有矮墙；另有电缆从马路拉进院内。庭审中，森得华公司主张未签合同之前打算东院开饭店、西院原煤加工，不知道为什么合同上只写了原煤加工、没写开饭店。加工原煤不用盖房，因此未建房，虽然合同里约定了可以建但是也没建。后来说原煤加工污染，即改成开饭店，建房是为了经营饭店，2002年6月签完合同就建房开饭店了。金绿峰公司主张严格按照合同。森得华公司主张院内有其建设的北房5间、西房6间、东侧小跨院的预制板房5间，还有转租给开饭店的人建的彩钢顶水泥房8间，不租后就归森得华公司了。金绿峰公司认可房屋状况，但主张谁建的不清楚，要求拆除。森得华公司另主张其在租赁期内栽种树木若干，种树之前向金绿峰公司说过，开饭店时亦说过。金绿峰公司不认可树木的数量、粗细，主张很多树、树苗是野生的，森得华公司亦未说过种树一事。森得华公司未举证。金绿峰公司主张诉争土地西北部建筑面积348.5平方米的砖混结构无门、无窗、无装修北房系合同到期后突击建设，并提供诉争土地2013年4月6日与2014年4月3日航拍图进行对比。森得华公司表示不清楚何时建设。金绿峰公司提供北京市规划委员会《关于丰台区王佐镇西庄店中心村集体土地内圈院建砖混结构房屋一层规划审批情况的函》、北京市丰台区王佐镇人民政府《立案审批表》、北京市丰台区王佐镇人民政府规划建设与环境保护办公室《关于北京市丰台区王佐镇小店梁亚森违法建设的情况说明》、北京市丰台区王佐镇人民政府《现场勘验笔录》、北京市丰台区王佐镇人民政府《证据材料登记表》，主张诉争土地上的房屋是违章建筑。森得华公司表示认可。本案审理过程中，经森得华公司申请，本院委托北京京评价格评估有限公司对诉争土地上的各类树木、院墙、房屋、电缆等物品进行评估，评估价值合计1099528元。其中，建筑面积348.5平方米的砖混结构北房重置成新价403914元，预制水泥梁180根31500元，机碎石屑32吨1888元，细沙子40吨1800元，煤块95吨80750元，煤末190吨19950元，红机砖12000块3840元，龙爪槐4棵3340元、枯玉兰树3棵1500元、枯刺柏1棵100元、雪松2棵2400元，其余槐树、榆树、桑树等树木及小苗共计19865元，其余房屋重置成新价、有争议土建及装修、无争议土建及装修、附属物及物品评估价值共计528681元。金绿峰公司认可龙爪槐4棵、枯玉兰树3棵、枯刺柏1棵、雪松2棵为森得华公司种植，主张其余树木为租赁前即自然生长。评估费32500元由森得华公司预交。另查：金绿峰公司同意将2002年至2008年的租金24000元退还森得华公司。森得华公司认可该数额，同意接受，认可诉争土地现仍由其控制。上述事实，有租赁合同书、企业名称变更证明、终止合同协议书通知、北京市丰台区王佐镇人民政府建设委员会证明、航拍图、北京京评价格评估有限公司价格评估报告书、评估费发票、本院勘验笔录、电话联系笔录、北京市规划委员会《关于丰台区王佐镇西庄店中心村集体土地内圈院建砖混结构房屋一层规划审批情况的函》、北京市丰台区王佐镇人民政府《立案审批表》、北京市丰台区王佐镇人民政府规划建设与环境保护办公室《关于北京市丰台区王佐镇小店梁亚森违法建设的情况说明》、北京市丰台区王佐镇人民政府《现场勘验笔录》、北京市丰台区王佐镇人民政府《证据材料登记表》及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。现金绿峰公司提供证据证明涉案土地属于农业用地，而其与森得华公司所签《租赁合同书》约定该土地用于非农业建设，森得华公司也认可此处一直开饭店。因此，上述《租赁合同书》违反法律强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，森得华公司应将涉案土地腾退给金绿峰公司，金绿峰公司应向森得华公司返还收取的租赁费用。现双方均同意由金绿峰公司返还森得华公司租赁费24000元，本院对此不持异议。关于合同无效的过错认定，金绿峰公司作为出租方，应当清楚诉争土地性质为农业用地，森得华公司作为承租方，亦应对土地性质进行了解。因此，双方对《租赁合同书》的无效均有过错，金绿峰公司承担主要责任，森得华公司承担次要责任。具体损失方面，关于建筑面积348.5平方米的砖混结构北房，结合金绿峰公司提供的航拍图，可以看出该处北房为《租赁合同书》到期后出现，森得华公司亦未举证证明经过金绿峰公司同意，故该项损失由森得华公司自行承担。关于预制水泥梁、机碎石屑、细沙子、煤块、煤末、红机砖，由森得华公司移除，金绿峰公司不承担赔偿责任。关于树木及树苗，金绿峰公司认可龙爪槐4棵、枯玉兰树3棵、枯刺柏1棵、雪松2棵由森得华公司种植，本院对此不持异议，金绿峰公司按照责任比例承担赔偿责任；森得华公司未举证证明其他树木系其栽种，金绿峰公司亦不认可，对该项损失金绿峰公司不承担赔偿责任。关于有争议土建及装修，金绿峰公司虽不认可森得华公司主张的尺寸数量，但未向本院提供反驳证据，对该部分损失，金绿峰公司按照责任比例承担赔偿责任。关于无争议土建及装修、其余房屋重置成新价、其余附属物及物品评估价值，金绿峰公司亦应按照责任比例承担赔偿责任。综合考量本案具体情况及双方过错程度，本院确定金绿峰公司责任比例为55%，森得华公司责任比例为45%。双方其他主张及辩称，均缺乏事实与法律依据，本院均不予认定及采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、北京森得华灰石制品有限责任公司于本判决生效之日起十日内将位于北京市丰台区王佐镇西庄店村东至石料厂、西至土坎、南至土路、北至土坎的土地腾空，并交还北京金绿峰工贸有限公司。二、北京金绿峰工贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还北京森得华灰石制品有限责任公司租赁费人民币二万四千元。三、北京金绿峰工贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿北京森得华灰石制品有限责任公司树木、土建及装修、房屋重置成新价、附属物及物品损失共计二十九万四千八百一十一元五角五分。四、驳回北京森得华灰石制品有限责任公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费三万二千五百元，由北京金绿峰工贸有限公司负担九千二百二十二元（于本判决生效之日起七日内给付北京森得华灰石制品有限责任公司），由北京森得华灰石制品有限责任公司负担二万三千二百七十八元（已交纳）。本诉受理费七十元，由北京森得华灰石制品有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉受理费七千四百五十六元，由北京金绿峰工贸有限公司负担二千一百一十六元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京森得华灰石制品有限责任公司负担五千三百四十元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  齐婵娟人民陪审员  张学珍人民陪审员  边银华二〇一五年十二月十六日书 记 员  陈志博