河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）邢民四终字第155号上诉人（原审被告、反诉原告）南宫市江南置业有限公司。住所地：南宫市东阳街北侧。法定代表人徐金成，该公司执行董事。委托代理人齐乐全，河北张舰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）李强。委托代理人马书红，南宫市凤岗便民法律服务所法律工作者。上诉人南宫市江南置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省南宫市人民法院（2014）南民初字第239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人南宫市江南置业有限公司的委托代理人齐乐全，被上诉人李强的委托代理人马书红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，原告李强于2012年10月20日从被告江南置业有限公司购买凤凰世���城小区13号楼3单元802室商品房一处，双方并签订房屋买卖合同一份。合同约定：该商品房总价款为335844元，付款方式为按揭，首付105844元，贷款230000元，房屋交付期限为2012年12月31日前，同时具备该商品房经验收合格的条件。买受人逾期付款的违约责任按合同第七条第1种方式处理，即按逾期时间，分别处理：（1）逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。出卖人逾期交房的违约责任按合同第九条第1项的第（1）种方式处理，即逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。关于交接房屋的约定，合同第十一条载明：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。还约定了由于买受人原因未能交付的违约责任承担方式。合同附件四第三条关于办理银行个人住房贷��时的有关规定中第2项约定，买受人应当在合同签订之日起七日内，按银行要求，报送有关部门办理按揭贷款所需资料手续，若因买受人原因导致银行不能发放贷款，则按退款处理。若买受人在签定购房合同七日内不能到银行办理贷款手续的，出卖人从签定购房合同时间开始对贷款计息。合同签订后，原告李强交房款首付105844元，剩余房款为贷款。原、被告双方于2013年6月14日办理了交接房手续，原告领取了该商品房钥匙。双方当事人的质证意见：原告提交商品房买卖合同，合同附件三，房产交接单及告知书，该四份证据证明双方合同约定房屋交付日为2012年12月31日，实际交房日为2013年6月14日，已逾期165天，违约金按日万分之二计算，被告应承担违约金11082元。被告对以上证据的真实性无异议。同时提交告知书、告知书签收单，证明因恶劣天气延期交房至2013年1月30日���并已通知原告且原告在签收单上签字认可。原告对被告提交的证据提出异议，称只在签收单上签字，日期不是本人书写。被告提交河北省建设工程竣工验收报告书，证明商品房竣工后并在2013年1月30日经验收合格，已经具备了约定的交付条件。原告质证后，对其真实性无异议，对竣工时间提出异议，称被告至2013年1月30日就该商品房还未完工。原告对被告提交的南宫市商品住宅质量保证书、使用说明书的真实性无异议。原告提交商品房买卖合同附件3，证明楼梯间地面合同约定为花岗石面层，被告擅自变更为瓷砖，故被告违约。被告对该合同真实性无异议，称出于石材有辐射的原因，同时考虑业主居住环境和身体××的因素，向设计部门申请的变更并得到了批准，在施工时使用的是高级防滑瓷砖，施工时也没有降低任何施工质量标准，而且实际交付后并不影响业主的实���使用功能。原审认为，原告李强与被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的相关规定，应认定合法有效。合同双方应依约履行合同义务。被告在约定的期限内未能交付房屋，被告虽以告知书的形式通知了原告延期一个月交房，但同时注明如果遇到恶劣天气向后顺延，因出具告知书日期为2012年12月26日，而房屋竣工验收日期为2012年12月30日，该告知书是在房屋不具备交接条件时出具的，依据以上事实可认定交房日期不能确定。《商品房买卖合同》第十一条明确约定了商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续，双方进行交接时，被告还应出具《竣工验收证明》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。被告未能提供证据证明已履行以上合同义务，故应认定被告出具的告知书只是延期交房的通知，而非���接房屋的通知。因原告在告知书签收单上已签字，该证据能证明原告已接到告知书，可认定原告对被告延期交房事实的认可，故被告应自承诺交房日即2013年1月30日起计算违约金至实际交房日2013年6月14日，被告已逾期135天，按合同约定日万分之二计算，被告应承担违约金9067元。原告无违约行为，不承担违约责任，被告南宫市江南置业有限公司反诉要求原告李强支付房屋代管费，于法无据，本院不予支持。关于原告诉称的被告将楼梯间地面由合同约定的花岗石面层擅自变更为瓷砖的违约责任问题，经庭审查证，被告将楼梯间地面进行了设计变更，未通知业主，实属违约。但原告称被告变更地面砖，降低了质量标准及造价均未提交证据证明其主张。现楼梯间地面已建好，如变更，将人为扩大损失，故原告主张本院不予支持。关于反诉原告南宫市江南置业有限公司要求��诉被告李强支付逾期交款违约责任问题，因反诉原告未提交证据证明反诉被告逾期交款的事实及依据，对其主张不予支持。综上，原审判决：一、被告（反诉原告）南宫市江南置业有限公司于判决生效后十日内赔付原告（反诉被告）李强逾期交房违约金9067元。二、驳回本诉原告（反诉被告）李强的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告南宫市江南置业有限公司的诉讼请求。如不按判决指定的期间给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费180元及反诉费450元由被告南宫市江南置业有限公司负担。上诉人南宫市江南置业有限公司上诉主要称：一、一审判决存在事实认定错误和逻辑推定上的错误。1、在一审庭审中，上诉人于举证期限内提交了“河北省建设工程竣工验收报告”这一重要证据，该证据证实了，双方争议房屋已经在2013年1月30日经验收合格，符合双方所签订的商品房买卖合同约定的交付条件，而并非一审判决认定的2012年12月30日。2、虽然上诉人出具告知书的日期是2012年12月26日，但在告知书内容里明确载明了房屋交接日期顺延至2013年1月30日，这个时间并不是上诉人随意定出的，而是根据工程完工进度及能够验收完毕时间确定的。这正如在双方签订商品房买卖合同时，房子肯定不具备交付条件，但仍约定了房屋交付时间是一个道理。二、被上诉人收到告知书后已然知道上述时间，那么作为商品房买卖双方均对延期交房时间是认可的，而且事实上在2013年1月30日，本案涉及的房屋已经验收合格完毕，达到了合同约定的交付条件，而被上诉人没有在双方认可的延期交房时间来与上诉人办理手续，上诉人也无法向其出示合同第八条规定的证明及《��宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。一审判决认定“我方未能提供证据证明已履行以上合同义务，故认定我方出具的告知书只是延期交房通知，而非交接房屋的通知”这一推断显然是错误的。三、上诉人通知了被上诉人前来交接时间，但被上诉人没来，这不是上诉人不交房，而是被上诉人不来接房，直至实际交接被上诉人已经逾期134天，依据合同第十一条第二款之规定，被上诉人理应承担违约责任。四、上诉人一审提出反诉，并在举证期限内向法院申请调取被上诉人在南宫市农村信用合作联社的全部贷款资料。一审法院只调取部分资料，并据此认定上诉人未提交证据证明被上诉人逾期交款是错误的。综上所述，是因为被上诉人的原因导致交接手续逾期，上诉人并没有违约，请求撤销一审判决，予以改判。被上诉人李强答辩主要称：一、一审判决事实认定清楚、证据确实充分、适用法律正确，程序合法，请求依法维持一审判决，驳回上诉。二、一审法院确定了上诉人单方将楼梯地面进行了设计、变更，但未通知答辩人，实属违约，这对答辩人是不公平的，应判决上诉人承担违约责任，赔偿答辩人与其过错相当的损失。三、上诉人没有提供证据证明答辩人逾期交款的法律事实及依据，所以答辩人不存在逾期交款和支付违约金的问题。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。二审经审理查明事实与原审查明事实基本一致。另查明，2014年1月25日李强将南宫市江南置业有限公司起诉至一审法院，请求：1、依法判决南宫市江南置业有限公司支付逾期交房的违约金壹万壹仟零捌拾元整；2、依法判令南宫市江南置业有限公司把13#楼梯间按“合同约定”把地面砖改为花岗石地面；3、诉讼费由南宫市江南置业有限公司支付。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人与被上诉人2012年10月20日签订的《商品房买卖合同》第八条，已明确约定作为出卖人的上诉人应当在2012年12月31日前向买受人（被上诉人）交付商品房；因不能按合同约定交房，上诉人以《告知书》通知了被上诉人延期交房，并承诺将于2013年1月30日交房，同时注明如遇恶劣天气向后顺延，被上诉人签收了该《告知书》，应视为被上诉人同意上诉人延期交房，但上诉人直到2013年6月14日才将诉争房产交付给了被上诉人。上诉人虽称是因为被上诉人不来接房才造成逾期交房，但其未提供相应的证据证实被上诉人有拒收房产的行为，而且上诉人向被上诉人送达上述《告知书》的时间是2013年3月6日，已超出了其承诺交房的日期。因此，综合以上情况原审认定上诉���逾期交房，并判令上诉人支付相应的逾期交房违约金并无不妥。上诉人上诉认为其原审提出反诉且向法院申请调取证据以证明被上诉人违反合同约定逾期付款，因原审法院调取的证据并不能证明以上事实，上诉人亦未提交其他证据，原审不予支持上诉人的该项请求是正确的。综上，上诉人的上诉主张理据不足，本院不予支持。被上诉人在上诉期内未向本院提起上诉，其在答辩状中请求判决上诉人承担单方面将楼梯材质变更的违约责任，本院不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费630元，由上诉人南宫市江南置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长袁景春代理审判员张志春代理审判员郑延铎代理审判员王小英代理审判员杜浩二０一五��四月八日书记员张雪