浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0108民初232号 原告：杭州新曜记餐饮管理有限公司，住所地浙江省杭州市下城区武林路**（双号）**。 法定代表人：罗勤，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：冯妍、卢叶苹，浙江浙经律师事务所律师。 被告：杭州善谋科技有限公司，住所地浙江省杭，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道长江路****** 法定代表人：梅勇波，总经理。 委托诉讼代理人：吴梁、王丹，北京大成（杭州）律师事务所律师。 原告杭州新曜记餐饮管理有限公司（以下简称“新曜记公司”）与被告杭州善谋科技有限公司（以下简称“善谋公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序于2018年3月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯妍、卢叶苹,被告的委托诉讼代理人吴梁、王丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新曜记公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还租金人民币101874元；2、判令被告向原告返还押金共计人民币20000元；3、判令被告向原告赔偿装修、设备等金额共计人民币262529.55元；4、判令被告承担本案的律师费共计人民币18000元。事实与理由：原告与被告于2017年3月7日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将其位于滨安路1181号西子优迈科技园1号楼1层1-20号铺、1-21号铺租赁给原告，用途为餐厅经营，租期自2017年5月1日起至2022年7月31日止。合同签订后，被告告知其为二房东，该房屋产权正在办理中，但保证不影响原告的经营，原告遂按约向被告支付了6个月的租金及2万元押金并开始装修店铺。此后，原告在办理餐厅营业执照的过程中发现该房屋性质为工业用地，无法办理经营餐厅的营业执照。但因被告多次向原告保证一定可以办理成经营餐厅的营业执照；原告本着友好合作的理念，从4月至今，一直与被告协商解决问题未果，遂于2017年11月15日向被告微信发送了《赔偿申请》，于11月23日向被告寄送了《律师函》。截止起诉之日，被告仍未解决原告经营的证照问题，亦未与原告妥善沟通该问题，对于原告要求解除合同并赔偿的申请置之不理。为维护原告的合法权益，根据合同法及民事诉讼法的有关规定，特向法院提起诉讼。 被告善谋公司辩称，原告提出的诉讼请求没有事实和法律依据。首先，原告在诉讼请求中并未要求解除租赁合同，合同至今仍在履行中，原告没有要求返还租金及押金的理由和事实依据。第二，从本案的事实来看，原告在签订合同时对于被告工业用地的土地性质是完全了解的，不存在原告所说的不清楚工业用地性质的情况。且在被告的场地中目前已经办理完成多个涉及餐饮的营业执照，不存在原告所说的无法办理餐厅营业执照的情形。原告向被告租赁房屋，被告交付房屋就已经履行了出租房屋的合同义务，不存在任何违约行为。因此原告的诉讼请求不成立，请人民法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证： 被告对原告提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、房屋租金以及押金支付凭证、《关于西子优迈科技园退租事宜的相关说明及申请》、原告向被告寄送的律师函及邮寄凭证、原告就房屋性质问题与被告微信沟通的往来截图、律师费凭证及代理合同的真实性、合法性和关联性均予以认可；对《承诺函》的真实性合法性予以认可，关联性不予认可，认为案涉房屋产权方提供的该份承诺函与本案租赁合同无关联性，与本案纠纷也无关联性；对《关于西子优迈科技园退租事宜的相关说明及申请》的微信送达截图、《设计合同书》及相关附件、《杭州市住宅装饰装修施工合同》、设计费及装修费清单及支付凭证、两份确认函的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为《关于西子优迈科技园退租事宜的相关说明及申请》的微信送达截图不完整，原告签订装饰装修合同的过程中被告都未参与，故对三性不认可。 原告对被告提交的房产证、《房屋租赁合同》、《授权书》、杭州坦荡荡科技有限公司《食品经营许可证》副本，杭州王道小乐惠餐饮管理有限公司《营业执照》副本的真实性和合法性予以认可，但对关联性不予认可，认为被告在签订合同前并未将产权证提供给原告查阅且从产权证中可见案涉房屋用地为工业用地，其规划批建的是厂房、配电房,房屋租赁合同中明确了房屋的用地为工业用地，如作办公配套及以外用途的，必须得到相关部门审批通过。被告需办理工商登记等手续，出租方应予以协助，被协助的对象包括被告转租后的承租人，可见被告自始至终都明知工业用地办证是存在问题的。至于被告提交的食品经营许可证和营业执照，原告认为食品经营许可证的主体业态为单位食堂，而营业执照上显示的经营范围为餐厅管理、市场营销策划等，其与原告经营所需的食品经营许可证和营业执照存在本质区别。 本院对原被告上述证据形式上的真实性和合法性均予以确认并在卷佐证，关联性和证明力将予以综合认定。 依据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 2017年3月7日，原告新曜记公司（乙方）与被告善谋公司（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于滨安路1181号西子优迈科技园1号楼1层1-20号铺、1-21号铺租赁给原告，租赁房屋的用途仅限为餐厅经营，租期自2017年5月1日起至2022年7月31日，免租期为2017年5月1日起至2017年7月31日，前两年租金每月16979元。合同第四条第（二）约定：“押金：贰万元。租赁关系终止时，乙方按约交还房屋并变更工商注册地址的，甲方收取的押金除用以抵扣合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分于甲乙双方正式完成房屋交割手续的十五个工作日内无息归还乙方。”合同签订后，原告于2017年3月9日将第一期租金101874元和押金20000元支付给被告。2017年7月8日，原被告双方签订《商铺租赁补充协议》一份，约定双方的租赁期变更为自2017年9月15日起至2022年9月14日，免租期为2017年6月15日起至2017年9月14日。商铺交付后，原告发现案涉的租赁商铺用地为工业用地，注册不了餐饮营业执照。2017年4月，原告在微信上联系被告沟通营业执照办理事宜，被告称在装修全部结束之后其能够为商家统一办理营业执照，并让原告放心。此后，原告对案涉租赁商铺进行了装修，并多次询问并催促被告原告的餐饮营业执照的办理情况，被告一直回答称可以帮其办理。直至2017年11月8日，被告告知原告无法在案涉租赁房屋上办理营业执照，只能办理餐饮经营管理许可证。原告遂于2017年11月15日向被告微信发送了《关于西子优迈科技园退租事宜的相关说明及申请》，内容为“…现上述《房屋租赁合同》及相关附属文件已无法履行，我司要求终止合同，并请贵司按约退还相关费用并赔偿我司的经济损失…”。此后，原告又于2017年11月23日向被告寄送了《浙江浙经律师事务所律师函》，函件内容为“…现贵司上述行为已严重违约，导致合同目的无法实现，给委托方造成了实质的不良影响和损失，希望贵司在收函后3日内立即联系委托方处理退款及赔偿损失等相关事宜…”。之后原被告双方未就退租及损失赔偿问题达成一致意见。2018年5月30日，原被告双方就案涉租赁房屋办理了房屋交接手续。 另查明，案涉租赁商铺坐落于杭州市滨江区，该处房屋所有权人为杭州优迈科技有限公司，土地性质为工业用地，规划批建为厂房、配电房，登记日期为2008年12月31日。被告善谋公司系滨安路1181号1幢、4幢、5幢、6幢房产的承租人，其与优迈科技有限公司签订的《房屋租赁合同》中明确被告所租赁的房屋用地性质为工业，现状为办公及厂房。被告于2016年7月25日获得杭州优迈科技有限公司的授权可将其所租赁的房屋进行出租。2017年12月19日，同为工业用地的滨安路1181号1幢2层216室地址上注册成立了杭州王道小乐惠餐饮管理有限公司并取得了营业执照，其经营范围为“服务：餐饮管理、市场营销策划、品牌策划；技术开发、技术服务、技术咨询、成果转让；计算机网络技术”。2018年1月16日，杭州坦荡荡科技有限公司获得了在同为工业用地性质的滨安路1181号1幢4层423室工业用地上的食品经营许可证，主体业态为“单位食堂”，经营项目为“热食类食品制售；糕点类食品制售”。 再查明，2017年6月7日、2017年6月20日，原告与杭州木维建筑装饰设计工程有限公司分别签订设计合同书、装饰装修施工合同各一份，将案涉商铺的装饰装修设计及施工交由该公司。2011年11月15日杭州木维建筑装饰设计工程有限公司出具工程决算说明，载明决算价为212576元。截至2017年12月14日，原告已付清上述装修施工款项。另，原告将案涉商铺的不锈钢装饰交由林国富施工，并向林国富支付了装修款33753.55元。以上共计246329.55元。此外原告还支付了装修设计费、设备运输费等万余元。 本院认为，原告新曜记公司与被告善谋公司之间的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反相关法律的规定，应当认定为合法有效，双方都应按照诚实信用的原则履行合同约定的义务。 本案的争议焦点在于：一、原被告双方的合同于何时解除？二、原被告双方合同解除后原告的损失如何负担？ 一、原被告双方的合同于何时解除？ 根据我国合同法的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，按照原被告双方签订的《房屋租赁合同》，原告所租赁房屋的用途仅限为餐厅经营。在被告知晓案涉商铺用地性质为工业用地、现状为办公及厂房的情况下，应当在签订合同时将这一可能影响原告是否签订租赁合同、决定原告能否实现租赁案涉商铺进行餐厅经营目的的关键性信息告知原告。但被告并未在合同签订时履行该义务，显属违约。而被告该行为直接导致了原告无法在案涉租赁商铺上注册成立餐饮公司并获得营业执照，致使原告签订该案涉合同的目的无法实现。至于被告称已有其他公司在案涉租赁商铺的用地上办理了营业执照和食品经营许可证故原告的合同目的并非无法实现的抗辩，本院认为被告提供的证据与本案不具有可比较性和关联性，其证据不足，本院对该抗辩不予认可。根据合同法的相关规定，原告因此享有法定解除权。但根据原告提供的证据，原告在向被告发送的《关于西子优迈科技园退租事宜的相关说明及申请》和《浙江浙经律师事务所律师函》中均未提到“解除合同”，虽有“要求终止合同”的表述，但仅表示了一种协商解除的意愿，不足以证明原告向被告发送了解除合同的通知，且2018年5月30日之前原告也并未向被告返还案涉租赁房屋的钥匙、进行物业交割等，故本院认为原被告双方的租赁合同并未于2017年11月解除。鉴于双方在本案开庭审理后均表示有解除合同的意愿，只是无法就损失赔偿等问题达成一致意见，且双方于2018年5月30日进行了房屋的交接手续，故本院认为双方合同解除的时间为2018年5月30日。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因原告交纳的第一期房租于2018年3月15日到期，之后原告未再交纳房租。故至2018年5月30日合同解除时，原告已交纳的房租已无剩余，押金在抵扣房租之后也无剩余。故原告要求被告返还租金和押金的诉讼请求本院不予支持。 二、原被告双方合同解除后的损失由谁负担？ 根据合同法的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如前所述，被告未告知原告案涉租赁房屋用地性质及办公及厂房的行为已属违约，因对此承担违约责任。而在2017年4月10日原告告知案涉租赁房屋因其工业用地性质而无法办理餐饮营业执照之后，被告不仅未及时通知原告暂停装修或解除合同及时止损，反而多次承诺可以帮助其办理营业执照，对原告造成误导，其对原告最后造成的装修损失存在重大过错，故其应就原告后续扩大的损失承担主要赔偿责任。另一方面，原告在签订租赁合同时虽询问了房屋的产权证书情况，尽到了一般的合理审慎义务，但在其得知案涉租赁房屋为工业用地无法办理餐饮营业执照、其极有可能无法在案涉房屋中继续租赁房屋实现餐饮经营的目的之后，轻信被告能为其办理营业执照而未采取适当措施防止损失的继续扩大，故原告对自身的损失亦存在一定过错。本案原告主张装修、设备损失262529.55元，系基于合同解除时形成附合的装饰装修物的损失。鉴于原告支出装饰装修款的事实清楚，且施工完毕后并未正常使用，装修完成到双方发生纠纷时间也较短，故本案就装修现值不再进行评估，本院参考原告装修造价246329.55元，酌定被告应对原告的损失承担70%的责任，即172430元。 此外，原告关于被告应承担原告为本案所花费的律师费18000元，该主张于法无据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州善谋科技有限公司赔偿原告装修等损失共172430元。 二、驳回原告杭州新曜记餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7336元，减半收取3668元，由被告杭州善谋科技有限公司负担1572元，原告杭州新曜记餐饮管理有限公司负担2096元。原告杭州新曜记餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州善谋科技有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 季隽虹 二〇一八年六月十五日 代书记员 冯佳睿