烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2015）莱山民三初字第77号原告烟台市海滨小区物业管理有限公司。地址，烟台市莱山区观海路18号。组织机构代码：72495639-0。法定代表人王义环，经理。委托代理人杨曙光，山东乾元律师事务所律师。被告任远，女，1973年2月15日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托代理人任立全，男，1943年5月27日出生，汉族，住烟台市芝罘区。系被告之父。原告烟台市海滨小区物业管理有限公司与被告任远物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冀文佳独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨曙光、被告的委托代理人任立全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年8月8日，原告与烟台市莱山区海滨小区业主委员会签订《物业服务合同》，将海滨小区的物业交由原告服务，合同约定了双方的权利义务。被告所有的海滨小区柳林路26-1号物业一直未缴纳物业管理费用。请求判令：1、被告缴纳2013年1月至2014年12月期间的物业费1842元；2、诉讼费由被告负担。被告辩称，一、被告不是物业服务合同纠纷的当事人，不是物业服务合同的签署方，原告起诉被告没有依据。二、被告没有接到开业主大会的通知，也没有参加业主委员会的选举大会，该业主委员会是自封的、非法的，无权代表被告签订合同。三、莱山区海滨实业公司、原告以及海滨小区业主委员会是共同体，海滨实业公司的法定代表人吕志栓组建了原告，又成立了业主委员会，他们是一家。四、物业公司应由业主共同选定，共同是指全部，业主委员会无权私选物业公司，所以原告承担海滨小区物业服务是非法的。五、原告与海滨小区业主委员会签订的合同侵犯业主利益。如：1、抬高收费标准；2、私设停车位强行收费，占用公共通道，妨碍业主通行。六、原告自划收费范围，其根据合同第29条第3、4的规定将被告划为收费对象，被告不是合同中定义的“使用人”和“买受人”，29条中原告自行免除了应付的责任，合同没有载明原告应履行的合同义务。七、原告没有进行基本的物业服务。如：1、小区大门无人看管，秩序混乱；2、小区内多次发生盗窃案件，给业主造成财物损失，原告没有采取措施防止此类事情的发生。综上，原告与业主委员会签订的合同是无效合同，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告于2000年8月17日成立，公司形式：有限责任公司；经营范围：物业管理、水电暖安装等；经营期限：2000年8月17日至2020年8月16日；物业服务资质：2011年5月5日至今为三级资质。原告自成立之日起即为烟台市莱山区海滨小区提供物业服务至今。2012年5月26日，烟台市莱山区海滨小区召开业主大会，选举产生了烟台市莱山区海滨小区业主委员会（以下简称海滨小区业委会），并在烟台市莱山区住房保障和房产管理中心、烟台市莱山区人民政府黄海路街道办事处备案。2012年8月8日，海滨小区业委会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，合同第二条约定“乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：㈠物业共用部位的维护；㈡物业共用设施设备的日常运行和维护；㈢公共绿化养护服务；㈣物业公共区域的清洁卫生服务；㈤公共秩序的维护服务；㈥物业使用禁止性行为的管理；㈦物业其他事务的管理；㈧业主委托的其他物业管理服务。”第三条约定“物业专有部分的自用部位、自用设施损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。”第四条约定“甲方向乙方提供位于建筑面积60平方米的房屋作为物业管理办公用房，在合同履行期间供乙方无偿使用，但不得改变其用途。”合同第七条约定“乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。（一）住宅……多层0.48元/月每平方米……”。第十条约定“物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主应在每年的6月30日前履行缴纳义务。”第十二条约定“停车场收费分别采取以下方式：停车场属于全体共有全体业主共用的，车位使用人应按露天机动车车位30元/个每月……的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按露天机动车车位20元/个每月……的标准提取停车管理服务费。停车场属于建设单位所有，委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位50元/个每月……的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按露天机动车车位50元/个每月…的标准提取停车管理服务费。停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位20元/个每月……的标准向乙方交纳停车管理服务费。”第二十九条约定“本合同中下列词语的定义是：……㈢物业买受人，是指物业出售合同中确定的物业购买人。㈣物业交付使用，是指物业买受人收到甲方书面入住通知后并已办理相应手续。物业买受人收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用。……”第三十五条约定“本合同为期五年，自2012年12月31日至2017年12月31日。”2012年10月29日，原告向烟台市莱山区物价局、烟台市莱山区住房保障和房产管理中心申报收费标准和服务等级。经上述两主管部门确认，原告收费标准为0.48元/平方米、服务等级为丙级，执行时间为2013年1月1日至2014年12月31日。被告系海滨小区柳林路26-1号业主，该房建筑面积是159.86平方米，被告未向原告交纳2013年1月至2014年12月期间的物业服务费。原告通过在被告单元门口张贴催费通知的形式向其催缴2013年1月-2014年12月期间的物业服务费，被告至今未向原告交纳上述物业服务费。原告诉讼请求的计算方式是159.86平方米（房屋建筑面积）×0.48元/平方米（收费标准）×24个月（2013年1月至2014年12月）=1842元。庭审中，被告为证明其抗辩主张，提供以下证据：1、为证明烟台海滨实业有限公司、原告、海滨小区业委会是一家，提供海滨实业公司、原告企业登记信息各一份。原告对证据真实性无异议。上述证据显示海滨实业公司与原告均为具有独立法人资质的有限公司，两单位法定代表人、业主委员会原主任为吕志栓。2、为证明原告非法捆绑收费，不交物业服务费就不卖电，提供原告于2015年1月12日张贴的温馨提示、2013年5月8日的通知、齐鲁晚报报道复印件、用户购电收据。原告对上述证据的真实性无异议，称，温馨提示可以证明被告清楚知道原告正在催缴物业费；原、被告纠纷应以法院裁决为准，不能以报纸报道为准；原告没有将物业服务费和电费捆绑收费的情况。3、为证明海滨小区是开放式小区，原告不是丙级服务资质、小区内绿地被破坏、原告私设车位影响通行，提供照片7张。原告对海滨小区为开放式小区无异议，称，无法确定照片中是涉案小区，如果确为涉案小区照片，被告可要求原告整改，但不能以此作为不交物业服务费的理由。4、为证明小区管理混乱、盗贼横行，提供书面证人证言9份。原告称，证人应出庭作证，对被告提供的书面证言无法判断真实性。小区内确发生过盗窃案件，原告为了保障所有业主的共同利益，已采取了措施，如增设监控探头，且社会存在一定比例的犯罪是正常现象，被告不能以此作为拒交物业服务费的理由。被告还提供材料一宗，称是小区内300多业主的自主签名，可以证明被告上述主张。原告称，小区约有3000户主，如果被告所说这300多户是真实的，也只是代表少数，不能成为拒交物业服务费理由。被告未提供其他证据证明其主张。上述事实，有企业信息、资质证书、业主委员会成立备案材料、收费标准确认表、服务等级申请表、物业服务合同、照片、庭审笔录等在卷佐证，上述证据均经庭审质证，可以采信。本院认为，原告是依法成立的具有物业服务资质的物业服务企业，自成立之日起即为海滨小区提供物业服务至今。原告与海滨小区业委会签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对小区业主均具有法律约束力。被告提出其不是该合同当事人，原告起诉无依据的抗辩主张，于法无据，不予采信。被告提出的原告违法将收取物业服务费与电费捆绑、物业服务存在诸多问题的抗辩主张，本院认为，被告提供的证据不能证明其主张，即使原告提供的物业服务存在不符合物业服务合同约定的情形，被告可以要求原告承担相应法律责任，而不能以此作为拒绝缴纳物业服务费的理由，故，对被告该抗辩主张不予采信。被告提出海滨小区业委会成立不合法、原告与海滨小区业委会签订的合同侵犯业主利益的抗辩主张，与本案不属同一法律关系，不予合并审理，被告可另行主张权利。被告提出其不是原告物业服务合同中“物业买受人”和“物业使用人”、物业服务合同未约定原告义务的抗辩主张，与事实不符，不予采信。原告依约为被告所居海滨小区提供物业服务，被告虽经原告书面催交，但未在合理期限内交纳2013年1月至2014年12月期间的物业服务费，原告请求被告交纳该期间物业服务费，于法有据，应予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第十条、第十五条、第三十五条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告任远支付原告烟台市海滨小区物业管理有限公司2013年1月至2014年12期间的物业服务费1842元，于本判决生效之日起十日内履行。如果被告任远未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告任远负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  冀文佳二〇一五年四月十五日书记员  贺彩云