浙江省奉化市人民法院民 事 判 决 书（2015）甬奉民三初字第142号原告：金世权，个体经营户。委托代理人：姜建高，浙江和义观达律师事务所律师。委托代理人：李智保，浙江和义观达律师事务所律师。被告：吕东明，农民。委托代理人：朱金维，浙江海泰律师事务所律师。第三人：叶树良，农民。委托代理人：姚锦岳，浙江众安律师事务所律师。委托代理人：许春光，浙江众安律师事务所律师。第三人：宁波交通工程建设集团有限公司。住所地：宁波市海曙区鄞奉路****号。法定代表人：李寒，该公司董事长。委托代理人：卞卿，该公司员工。原告金世权为与被告吕东明、第三人叶树良、第三人宁波交通工程建设集团有限公司（以下简称交通公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年2月15日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由代理审判员陈力笋适用简易程序于2015年3月17日公开开庭审理了本案。原告金世权及其委托代理人姜建高、李智保，被告吕东明的委托代理人朱金维，第三人叶树良及其委托代理人姚锦岳，第三人交通公司的委托代理人卞卿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金世权起诉称：2011年6月1日，原、被告签订了房屋租赁协议，约定被告将奉化市溪口镇畸山东方威尼斯大浴场的房屋租赁给原告，租期从2011年6月1日至2019年5月30日止；租金为前四年100000元／年，后四年按工业区房屋市价交付，一年一付，先付后用；在租赁期间，如原告需要重新装修，由原告自行设计改造，被告及时配合。协议签订后，原告投资近2000000元对房屋进行了装修并采购了家具、电器等，实际经营了东方威尼斯大浴场。2011年12月12日至2015年1月24日，原告因犯罪在监狱服刑，获假释出狱后发现原告承租的房屋已被转租他人。据了解，被告因轻信无原告授权的王立梅的谎言，于2014年8月7日将房屋再次出租给了第三人叶树良，并与叶树良签订了《房屋租赁合同》，约定租期为2014年8月1日至2019年8月1日。后叶树良经被告同意，又将房屋转租给第三人交通公司作办公用地，交通公司对该房屋进行了装修，破坏了原告的装修和设施。原告认为，原、被告之间的房屋租赁合同合法有效且未到期或终止，而被告与叶树良、叶树良与交通公司之间的合同签订在后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告的合法承租权理应受到保护。原告为此起诉，诉讼请求：一、判决被告继续履行与原告签订在先且尚未期满的房屋租赁合同；二、判决被告与第三人叶树良签订在后的房屋租赁合同及第三人叶树良与交通公司签订的转租合同无效；三、判决第三人交通公司立即停止装修改造行为。被告吕东明未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：原告服刑期间，浴场所有事宜均由王立梅负责，被告将房屋转租给第三人叶树良是因当时王立梅已将浴场转卖，被告实属善意；对原、被告于2011年6月1日签订的租赁协议，被告现仍愿意继续履行；2012年7月被告曾去探望原告，考虑到原告因装修花费了大量租金，就租金问题，同意原告出狱后再行支付，但之后未再与原告联系。第三人叶树良未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：答辩人对原、被告之间的租赁情况不知情，并曾向浴场实际经营管理人王立梅支付了转让费600000元；答辩人与被告于2014年8月签订的租赁合同是双方真实意思的表示，不违反法律规定，答辩人取得房屋租赁权合法有效；合同签订后，答辩人实际占有并使用了该房屋，根据相关法律规定，答辩人系讼争房屋的承租人，后转租房屋给交通公司亦经被告同意，故答辩人就承租、转租行为均不存在过错。第三人交通公司未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：2015年1月1日，答辩人与叶树良签订了房屋租赁合同，此前答辩人就讼争房屋进行了解，确认房屋系被告所有，并取得了被告同意转租之承诺，已尽到了审慎义务，租赁后答辩人为改造房屋花费了700000元；至于原、被告之间的关系，答辩人不知情。原告金世权为证明其诉讼主张，向本院提供了下列证据材料，经庭审质证，被告及第三人的质证意见及本院认证如下：A1.房屋租赁协议一份，用以证明原告于2011年6月1日向被告承租东方威尼斯大浴场的房屋并签订协议的事实。被告对真实性、合法性和关联性均无异议；第三人叶树良对关联性有异议，认为讼争房屋在其与被告签订协议后，即由其经营管理，承租人应为叶树良；第三人交通公司认为真实性无法核实，就关联性同意叶树良的意见。本院认为，被告作为协议相对方就真实性已予以确认，协议亦能反映原告曾向被告租赁讼争房屋的事宜，与案件事实有关联，本院对该证据予以采信。A2.房屋租赁合同二份、情况说明一份，用以证明被告轻信无原告授权的王立梅的谎言将房屋再次租赁给第三人叶树良并同意第三人叶树良转租给第三人交通公司作为办公用房的事实。被告对其与第三人叶树良之间的房屋租赁合同真实性无异议，其当时因轻信了王立梅的谎言才再次将房屋出租，两第三人之间的房屋租赁合同被告不知情，仅听说过此事，但未见过合同，情况说明确是被告出具；两第三人对房屋租赁合同无异议，对情况说明真实性无法确认。鉴于上述证据真实性均得相对方确认，本院采纳上述证据作为认定本案相关事实的依据。A3.东方威尼斯宾馆物件移交清单复印件一份，用以证明第三人叶树良将不属其所有的宾馆物品转租给第三人交通公司的事实。被告认为证据系复印件，对证明内容亦不清楚；第三人叶树良表示不清楚；第三人交通公司认为原告庭前提交证据不符合举证规则，不予质证。本院认为，原告提出的清单所列物品的所有权问题无法单独据此得以确认，但经庭审查明，第三人叶树良将房屋转租给第三人交通公司时确包含上述物品，故对该清单内容予以确认。第三人叶树良为证明其答辩主张，向本院提供了下列证据材料，经庭审质证，原、被告及第三人交通公司的质证意见及本院认证如下：B.卫生许可证一份、个体工商户营业执照一份、2014年8月7日叶树良与吕东明签订的房屋租赁合同一份、房产情况说明一份，用以证明叶树良从吕东明处承租房屋合法，并经吕东明同意转租给交通公司，叶树良对此没有过错。原告对卫生许可证、个体工商户营业执照的真实性无异议，但认为除能证明被告配合第三人办理相关手续的事实外不能证明其他内容，对房屋租赁合同的真实性无异议，但认为合同和房产情况说明均是在被告轻信王立梅谎言的前提下产生的，在原告租期尚未届满的情况下，转租房屋属于违法，且租金范围应不包括家具等物品。被告对卫生许可证、个体工商户营业执照真实性无异议，是因当时王立梅已将浴场转卖给了叶树良，被告出于配合方才办理了上述证照，被告仅对房屋具有所有权，对宾馆及宾馆内设施无处分权利，对房屋租赁合同、房产情况说明的真实性无异议。第三人交通公司对证据无异议。本院认为，上述证据内容真实，均予确认。第三人交通公司为证明其答辩主张，向本院提供了下列证据材料，经庭审质证，原、被告及第三人叶树良的质证意见及本院认证如下：C.交通公司与叶树良签订的房屋租赁合同一份、吕东明与叶树良签订的房屋租赁合同一份、房产情况说明一份、证明二份，用以证明交通公司已合法取得房屋承租权，且在签订合同时尽到了审慎义务。原告对房屋租赁合同、房产情况说明和奉化市溪口镇联胜村村民委员会证明的真实性无异议，对证明内容有异议，因原告签订房屋租赁合同在先，且实际占有并装修了该房屋，其权利应当得到保护，第三人叶树良、交通公司的再租及转租权益不得对抗原告的租赁权益；另交通公司仅对该房屋是否属于吕东明进行了审查，但未对宾馆、家具及设施是否属于吕东明进行审查，而吕东明除对房屋有所有权外，对其他财物并没有所有权，因此交通公司未尽到审慎义务，其中由溪口镇村镇建设管理办公室盖章的证明系复印件，对真实性、合法性、关联性有异议。被告对房屋租赁合同、房产情况说明的真实性无异议，其仅知道叶树良与交通公司之间存在转租事宜，但不曾见过合同，对两份证明无异议，被告对房屋和土地享有所有权，但对房屋内的设施不享有权利。第三人叶树良无异议。本院认为，上述证据内容真实，均予确认。本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2011年6月1日，原告金世权与被告吕东明签订房屋租赁协议一份，约定吕东明将奉化市溪口镇畸山东方威尼斯大浴场房屋出租给金世权，租期为2011年6月1日至2019年5月31日，租金为前四年100000元／年，后四年按工业区房屋市场价交付，一年一付，先付后用。金世权对房屋进行装修后用于经营宾馆，但未就经营事项进行工商登记，同年12月12日因罪入狱，宾馆关停一段时间后，由案外人王立梅前去管理。2014年8月7日，叶树良从王立梅处以600000元价格购得该宾馆，并与吕东明签订了房屋租赁合同，约定租期为2014年8月1日至2019年8月1日，租金为150000元／年，一年一付，先付后用。至此，金世权自行支付了租金100000元，王立梅支付了租金150000元，叶树良支付了租金150000元。2015年1月1日，经吕东明书面同意，叶树良将房屋转租给第三人交通公司作为办公用房，双方签订了房屋租赁合同，约定租赁范围包括房屋及该房屋现有装修、设施及设备，租期为2015年1月1日至2017年12月31日，租金为500000元／年。交通公司对该房屋进行了装修，现已装修完毕。另查明，该房屋位于奉化市溪口镇工业园区联胜村，系被告在未取得建设工程规划许可证的情况下建造；被告于2008年12月17日以该地址注册了“奉化市东方威你斯浴场”，于2014年1月3日又以同一地址注册了“奉化市东方威你斯宾馆”。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。为此，原、被告之间的房屋租赁协议无效，故本院对原告的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告金世权的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告金世权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。代理审判员  陈力笋二〇一五年四月二十四日书 记 员  吴佳楠附：一、本判决依据的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。