福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0502民初984号 原告：福建省第五建筑工程公司，住所福建省泉州市新华北路32号，统一社会信用代码91350500156100411E。 法定代表人：蔡自力，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡文明，福建泉顺律师事务所律师。 被告：黄春生，男，1951年11月23日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：郑奇伟，福建闽荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈美红，福建闽荣律师事务所律师。 第三人：福建省泉州市毅达房地产发展有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区温陵中路某广场十二楼，注册号/统一社会信用350500100038473。 法定代表人：黄通成，该公司董事长兼总经理。 第三人：泉州天都房地产发展有限公司，住所地福建省泉州市温陵路丰泽路交叉路口，注册号/统一社会信用代码3505004000184。 法定代表人：黄宝森，该公司董事长兼总经理。 原告福建省第五建筑工程公司（以下简称省五建公司）与被告黄春生所有权确认纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月23日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并根据省五建公司的申请，依法通知福建省泉州市毅达房地产发展有限公司（以下简称毅达房地产公司）、泉州天都房地产发展有限公司（以下简称天都房地产公司）作为本案第三人参加诉讼，于2017年11月2日、2018年4月8日再次公开开庭进行了审理。省五建公司的委托诉讼代理人蔡文明及黄春生的委托诉讼代理人郑奇伟、陈美红到庭参加诉讼。毅达房地产公司、天都房地产公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。经本院院长决定，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。 省五建公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认址在泉州市鲤城区建公司所有；2.案件受理费由黄春生承担。事实与理由：毅达房地产公司将其开发建设的址在泉州市丰泽区某街某大厦、某广场发包给省五建公司施工。2003年9月2日，毅达房地产公司与省五建公司签订《协议书》一份，双方约定由毅达房地产公司将其开发建设的涉案房产及涉案房产楼下第六层二套抵还所欠省五建公司的工程款。自此，上述八套房屋即由毅达房地产公司交付给省五建公司，并由省五建公司分配给下属第五分公司使用至今。2017年2月，省五建公司的下属第五分公司接到鲤城区人民法院送达黄春生诉返还原物纠纷案的诉讼材料，从而知悉涉案房产的权属已登记在黄春生名下。省五建公司系专业从事建筑行业的大型国有企业，自2003年9月毅达房地产公司将涉案房产抵还工程款后，省五建公司接受上述房屋并由下属第五分公司在此经营使用至今，期间未有任何单位、任何个人作过任何交涉。因此，上述诉请确权的涉案房产系省五建公司所有，其所有权属登记在黄春生名下显属错误。国有资产岂容无端流失！因此，根据本案的客观事实与相关法律规定，省五建公司请求人民法院依法确认涉案房产为其所有。 黄春生辩称，1.涉案房产的所有权人系黄春生，省五建公司请求确认涉案房产为其所有，没有事实与法律依据，依法不应得到人民法院的支持。确认不动产所有权的行政机关系房管部门，其所制作的土地房屋权证具有物权公示效力。就如省五建公司在起诉状所陈述，涉案房产的权属已登记在黄春生名下，且由泉州市房地产管理局于2010年5月25日向黄春生颁发《房屋所有权证书》。基于此，黄春生于2017年2月向法院提起诉讼，请求未经黄春生同意就占用涉案房产的实际使用人省五建公司下属公司履行腾空并将房屋返还的义务，并于2017年3月7日向法院申请追加省五建公司作为共同被告，共同承担腾空并返还房屋的责任。若省五建公司认为涉案房产的权属登记错误，那么其也应当向登记机构申请不动产更正登记和异议登记，而不是直接向法院提起所有权确认诉讼。为此，黄春生认为，省五建公司请求法院确认涉案房产所有权为其所有没有事实与法律依据，依法应当予以驳回。2.省五建公司与毅达房地产公司签订的《协议书》属双方之间的债权债务纠纷，应当另行主张。根据合同相对性原则，省五建公司与毅达房地产公司签订的《协议书》仅对双方有约束力，因《协议书》的内容双方产生争议的或合同双方一方有违约行为，也应由守约方向合同的相对方即毅达房地产公司、天都房地产公司主张违约责任。而不是依照该份《协议书》来请求确认所有权。因此，黄春生认为省五建公司以该份《协议书》来主张所有权确认没有事实与法律依据。 毅达房地产公司未到庭参加诉讼，但本院收到寄件人为吴某（邮件封面上自书单位为毅达房地产公司）邮寄加盖毅达房地产公司印章的《情况说明》一份。该《情况说明》内容原文如下：1.上世纪九十年代末期，我公司在开发某街“某大厦”时，黄春生有出资参与合作，黄春生是该项目的隐名股东。当时，我公司为了尽快回笼资金，在2000年以陈某名义购买“某大厦”XXXX等号计八套房产，以黄春生名义办理购买“某大厦”XXX、XXXX等号共十二套房产的买卖手续。首付款由我公司支付，后续办理了银行按揭手续，并由我公司按期偿还按揭款，因此，上述房产实际仍为我公司所有。2.2002年间，吴某向我公司购买“某大厦”XXX等号二套房产，2003年因我公司尚欠省五建的工程款，经协商，由我公司将“某大厦”XXX等号共八套房产，以房抵债给省五建。自此，“某大厦”XXX等号二套房产就交付给吴某使用，“某大厦”XXX等号八套房产就交付给省五建使用。对此，陈某、黄春生均清楚并无异议。同时，为了避免矛盾纠纷，我公司经与陈某、黄春生三方协商，就在内部作了调整，将原登记于黄春生名下的“某大厦”XXX等号八套房产调为XXX等号八套房产给黄春生，我公司付给陈某130多万元的按揭款，约定陈某应当将XXX等号八套房产过户到黄春生名下，黄春生将XXX等号二套房产过户到吴某名下，将XXX等号房产过户到省五建名下。陈某、黄春生均同意这一方案并在协议书上签名确认。“某大厦”XXX等号八套房产即长期由黄春生接管使用包括出租他人收益等。综上，我公司认为，“某大厦”XXX等号二套房产已经由我公司卖给吴某，当属吴某所有。“某大厦”XXX号八套房产已将抵债给省五建，当属省五建所有。黄春生已经收取了“某大厦”XXX等号八套房产十多年的租金，也表明他对此是没有任何争议的。因此，如果发生产权争议，也是属于陈某、黄春生与我公司之间的内部纠纷，不应当否定我公司和吴某、省五建之间的法律关系。为此，特向法院作出说明，请求法院本着实事求是的精神，将“某大厦”XXX号共两套判归吴某，将“某大厦”XXX等号共六套房产判归省五建。并由黄春生、陈某履行相应配合义务。若黄春生、陈某有异议，可由我公司与其另行解决。 天都房地产公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。省五建公司提交了其营业执照及法定代表人身份证明各一份、黄春生居民身份证复印件一份、《协议书》一份、民事诉状副本一份、《房屋所有权证》六份、2017年3月1日和2018年3月6日的《情况说明》各一份（省五建公司主张该材料上面加盖的印章系毅达房地产公司的印章，该材料系毅达房地产公司向其出具的材料）、“便条”一份、《承诺书》一份等为证。黄春生提供中国建设银行个人贷款结清证明一份、《售房合同书》一份、《税收转账专用完税证》二份、《福建鸿慷拍卖有限公司泉州分公司拍卖公告》一份等为证。毅达房地产公司、天都房地产公司均未提供证据。此外，根据省五建公司的申请，本院依法调取办理涉案房产权属证书的全部原始资料及涉案房产购房款的支付材料等证据。毅达房地产公司、天都房地产公司未到庭参加诉讼，视为放弃对证据质证的权利。对省五建公司与黄春生无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院分析认证如下： 1.省五建公司提供的《协议书》及2017年3月1日和2018年3月6日《情况说明》均系原件，其内容与本案的其他证据及吴芳邮寄《情况说明》的内容能相互印证，黄春生对该证据真实性虽有异议却未提供反驳证据，故该证据的真实性，本院均予以确认。2.黄春生单方出具《承诺书》载明黄春生系根据原某大厦合作开发协议而分得涉案房产的事实，且黄春生与毅达房地产公司、案外人陈某等三方人员共同出具“便条”上也明确记载“鉴于某大厦住宅XXX等号原公司分配给董事黄春生”等内容，毅达房地产公司的《情况说明》也陈述黄春生系该公司隐名股东，可见黄春生与毅达房地产公司存在特殊利益的关系。3.黄春生与毅达房地产公司签订了2000年5月2日《售房合同书》明确约定包括涉案房产在内十二套房产的购房首付款983905元、向中国建设银行按揭贷款2270000元。现有证据无法证明黄春生有实际支付购房首付款983905元，而本院调查取证的银行交易明细也仅能证明黄春生于2014年9月29日转账18740元到其涉案房产按揭贷款银行账户，用以偿还最后一笔按揭贷款，且黄春生还特意备注“帮还房贷”的内容，现有证据无法证明黄春生还有直接支付其他款项。相反，在本院调取银行交易明细里，黄春生用来偿还涉案房产按揭款的款项绝大多数来自案外人杜某、杜某、吴某等人每月转账支付的款项。黄春生虽辩解毅达房地产公司及其法定代表人黄通成尚欠其款项，故通过杜某、杜某、吴某等人以每月转账款项至其涉案房产银行按揭账户，以偿还欠款，却未提供证据，本院不予采纳。若黄春生与毅达房地产公司存在真实的涉案房产买卖关系，则黄春生于2014年9月29日在向其涉案房产按揭贷款银行账户转账18740元时特意备注“帮还房贷”内容，不符合常理；现有证据无法证明黄春生已向毅达房地产公司支付首付款，也无法证明杜某、杜某、吴某等人系代毅达房地产公司及其法定代表人黄通成转账支付黄春生的欠款，结合毅达房地产公司出具《情况说明》、黄春生单方出具《承诺书》及与他人共同出具“便条”载明的内容，黄春生辩解与毅达房地产公司存在涉案房产买卖关系并因该房屋买卖关系而获得涉案房产的所有权，证据不足，本院不予采纳。省五建公司主张黄春生与毅达房地产公司并未存在真实的涉案房产买卖关系，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：省五建公司于1989年6月2日工商注册成立，现仍正常经营。毅达房地产公司于1993年4月2日工商注册成立，于2011年8月30日被工商部门吊销企业登记。天都房地产公司于1993年7月10日工商注册成立，于2011年8月17日被工商部门吊销企业登记。2000年5月2日，毅达房地产公司与黄春生签订《售房合同书》一份，约定毅达房地产公司向黄春生出售址在泉州市鲤城区等号的涉案房产及XXX等号的其他房屋共计十二套房屋，并约定黄春生以“首付款+按揭款”的方式支付购房款。 2003年9月2日，毅达房地产公司、天都房地产公司以甲方名义与省五建公司以乙方名义签订《协议书》一份。协议约定：截止2003年8月30日，甲方尚欠乙方工程款总额815.633471万元；甲方用某大厦第七层楼房六套，建筑面积约612.08㎡，第六层二套，建筑面积约228.17㎡，总建筑面积840.25㎡，综合单价2700元/㎡（840.25㎡×2700元/㎡=226.8675万元），总金额约为226.8675万元（应以房产确权后的面积及金额为准，按实调整）抵还工程欠款；房款抵还工程欠款后，甲方尚欠乙方工程款余额约588.765971万元，经协商，甲方同意从2003年9月份开始每月拨付100万元给乙方，直至拨完为止。签订协议后至涉案房产办理产权登记前，毅达房地产公司、天都房地产公司与省五建公司未办理上述以房抵债房产的产权变更登记，也未办理预告登记，但涉案房产至今一直由省五建公司的下属公司居住、使用。 之后，毅达房地产公司与黄春生及案外人陈某协商以涉案房产楼上10楼八套房屋（即XXX等室房屋）更换涉案房产在内的七楼八套房屋，黄春生于2010年5月13日承诺在收到涉案房产楼上10楼八套房屋的房产权后，无条件将所持有包括涉案房产在内七楼八套房屋的产权过户至毅达房地产公司或毅达房地产公司指定的第三人名下。 2010年5月25日，黄春生以买卖取得房屋所有权的方式办理涉案房产的产权登记，缴纳了房屋登记契税，将涉案房产产权登记在其名下。2017年4月26日，泉州晚报刊登《福建鸿慷拍卖有限公司泉州分公司拍卖公告》，公告福建鸿慷拍卖有限公司泉州分公司于2017年5月18日在泉州市中级人民法院拍卖大厅公开拍卖包括鲤城区某街某大厦XXX等室在内的房地产。省五建公司与黄春生共同确认福建鸿慷拍卖有限公司泉州分公司拍卖的上述房产产权登记在案外人陈某的名下，因陈某欠债以致该房产被法院拍卖。2017年1月16日，黄春生向本院递交《民事起诉状》，请求判决省五建公司下属第五分公司腾空涉案房产，向其返还房屋并支付自起诉之日起至实际腾空房屋之日止按每月12000元支付房屋占有使用费。2017年4月21日，省五建公司提起本案诉讼。 本院认为，本案的争议焦点为：涉案房产为何人的财产？ 省五建公司认为，毅达房地产公司、天都房地产公司因尚欠该公司工程款，已将涉案房产以物抵债给该公司，该公司已实际使用涉案房产十多年，涉案房产应确认为该公司所有的财产；黄春生虽与毅达房地产公司签订《售房合同书》，但黄春生个人出具的《承诺书》及与他人共同出具的“便条”可以证实黄春生系毅达房地产公司的股东，因毅达房地产公司为尽快回笼资金，套取银行按揭款，与黄春生签订虚假《售房合同书》，双方存在虚假买卖的事实，因此，不能以该证据为据认定涉案房产为黄春生所有的财产；涉案房产的产权虽已登记在黄春生的名下，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，省五建公司已提供证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，其请求确认享有物权，应予支持。 黄春生认为，在省五建公司主张以房抵债之前，黄春生已于2000年5月2日与毅达房地产公司签订《售房合同书》，约定毅达房地产公司向黄春生出售包括涉案房产在内的房产，并于2010年5月25日办理涉案房产产权登记，缴纳了房屋登记契税；黄春生并非某大厦的股东，与毅达房地产公司签订的《售房合同书》是真实、合法的；毅达房地产公司向黄春生出售涉案房产后，曾与黄春生协商用涉案房产楼上十楼的房产对换黄春生的涉案房产，黄春生附条件予以承诺，但因毅达房地产公司未能将十楼的房产过户给黄春生，且该十楼的房产已被法院拍卖，故该《承诺书》无效；即使省五建公司与毅达房地产公司、天都房地产公司有签订以房抵债的《协议书》，但该《协议书》以房抵债的房产并未明确，且发生于黄春生与毅达房地产公司签订《售房合同书》之后，此外，省五建公司系大型的国有公司，应有一定法律意识，若其确与毅达房地产公司、天都房地产公司存在以房抵债的行为，应办理确权登记，现涉案房产已确权在黄春生名下，该房屋依法应认定为黄春生所有的财产，若省五建公司持有异议，也应提起行政诉讼，而非民事诉讼。 本院认为，黄春生与毅达房地产公司虽签订涉案房产的《售房合同书》，但黄春生与毅达房地产公司并未存在涉案房产真实买卖关系，黄春生却以其与毅达房地产公司存在涉案房产买卖关系为由办理产权登记不合法。因黄春生以与毅达房地产公司存在涉案房产买卖关系为由申请办理产权登记，并提供表面真实的材料，以致不动产登记部门错误登记涉案房产的产权信息。因此，不能简单以涉案房产的产权登记而认定黄春生为涉案房产的产权人。2003年9月2日，毅达房地产公司、天都房地产公司已将涉案房产以房抵债给省五建公司，且省五建公司自涉案房产以房抵债之日起至其提起本案诉讼时止一直在掌管、使用涉案房产，而黄春生提供的证据却不足以证明其已合法获得涉案房产的产权。即使毅达房地产公司也有将涉案房产分给黄春生，黄春生也有权主张涉案房产的所有权，也应根据《最高人民法院关于印发的通知》（法办【2011】42号）的规定，按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及双方签订合同时间先后等顺序确定权利保护顺位。因涉案房产的产权登记已不能认定为黄春生取得涉案房产的依据，故只能按合法占有房屋以及双方签订合同时间先后等顺序确定权利保护顺位。因省五建公司自涉案房产以房抵债之日起一直在合法占用涉案房产，故省五建公司请求确认涉案房产为其所有，依法有据，本院予以支持。毅达房地产公司、天都房地产公司经公告送达传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 址在泉州市鲤城区建筑工程公司所有的房屋。 案件受理费28468元，由黄春生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  洪良直 审 判 员  潘银幼 人民陪审员  傅金刚 二〇一八年六月六日 书 记 员  庄小玲 判决书引用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。