广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第790号原告：中山市富玲物业管理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区云祥路2号逸翠华庭2期15幢65卡，组织机构代码67311780-1。法定代表人：吴开平，总经理。委托代理人：禇群英、林雅萍，均系该司员工。被告：梁建伟，男，1974年8月9日出生，汉族，住广东省中山市东区，被告：梁建华，男，1978年10月23日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，两被告共同委托代理人：梁凤明，男，1946年7月25日出生，汉族，住广东省中山市东区，系两被告的父亲，原告中山市富玲物业管理有限公司诉被告梁建伟、梁建华物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月6日受理后，依法由代理审判员林佩坚独任审判，于2015年4月17日公开开庭进行了审理。原告中山市富玲物业管理有限公司委托代理人禇群英、林雅萍，被告梁建伟、梁建华共同委托代理人梁凤明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中山市富玲物业管理有限公司诉称：原告于2011年9月1日进驻小区进行物业管理，与业主委员会签订物业管理合同，两被告从2011年9月1日至2014年5月31日没有缴纳各种物业管理费用共计2164.34元，原告多次向两被告催收上述费用，两被告以各种理由拒交，严重损害了原告的合法权益，也给整个小区的物业管理带来困难。据此，原告向本院提起诉讼，请求判令：1.两被告向原告支付2011年9月至2014年5月的物业服务费2164.34元，以及逾期付款利息（按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；2.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告明确逾期付款利息的计算方式为：以每月欠费金额为基数，从欠费次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止。原告就其诉讼请求及主张的事实在举证期限内向本院提交的证据有：1.原告营业执照、组织机构代码证、广东省经营服务性收费许可证、资质证书；2.中山市南区悦来花园小区物业服务合同及物业管理补充协议；3.业主委员会备案文件。被告梁建伟、梁建华辩称：1.悦来花园业委会作为业主大会的执行机构，没有经过业主授权，自行与原告签订物业服务合同应属无效合同，对包括被告在内的各业主不具有约束力，因此被告有权拒绝缴纳物业服务费；2.原告管理不到位，如楼梯灯损坏没人维修，被告家中被盗、汽车遭人损坏，通知原告后，原告不予处理。两被告就其辩解在举证期内未向本院提交证据证明。诉讼中，本院依职权到中山市国土资源局调取涉案物业的档案资料证明表。经审理查明：原告经营范围包含物业管理，资质等级为三级。悦来花园第二届业委会于2010年11月18日在中山市房地产行业协会登记备案，任期自2010年10月28日起至2013年10月27日。2011年8月11日，悦来花园业委会与原告签订《中山市南区悦来花园小区物业服务合同》（以下简称物业服务合同），约定由原告对悦来花园小区提供物业管理服务，服务期限自2011年9月1日起至2013年10月23日止；原告每次收取物业服务费的时间为每月1日至5日；物业服务收费和酬金提取采用包干制；原告按合同约定的内容及要求提供服务，并按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：住宅按建筑面积每月每平方米0.6元收取，商铺按建筑面积每月每平方米1.1元收取；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，应从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之三加收滞纳金；物业服务合同还约定了其他内容。2013年9月13日，悦来花园业委会与原告签订《悦来花园物业管理补充协议》（以下简称补充协议），约定延长原告管理期至2014年5月31日，原告继续按物业服务合同履行物业管理职责；该补充协议还约定了其他内容。原告按照上述物业服务合同及补充协议的约定从2011年9月1日起进驻悦来花园实施物业服务，于2014年5月31日撤出该小区管理。位于中山市南区××花园××街××房及车房的登记产权人系两被告，该房产属于悦来花园小区物业，用途为住宅，建筑面积为109.31平方米，每月物业服务费为65.586元（109.31平方米×0.6元/平方米·月）。因两被告拖欠原告自2011年9月1日至2014年5月31日物业服务费2164.34元（65.586元/月×33月），原告经多次催收无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第十二条第四款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”第五款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”两被告认为悦来花园业委会未经业主授权，与原告签订的物业服务合同为无效合同，未提供任何证据证明，其抗辩理由依法不能成立。根据上述条例规定，如两被告认为悦来花园业委会作出的决定侵害其合法权益，也与本案分属不同法律关系，其可另循途径进行救济，本院在本案中不作审查处理。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以合同无效为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告是具有物业服务资质的企业，悦来花园业委会亦依法定程序进行登记备案，故双方签订的物业服务合同及补充协议均合法有效，对原、被告具有约束力。两被告拖欠物业服务费的行为已构成违约，理应向原告支付自2011年9月1日至2014年5月31日物业服务费2164.34元及逾期付款利息。关于逾期付款利息，性质为违约金，现原告自愿将违约金标准降低为中国人民银行同期同类贷款利率，系其自由处分权利的行为，本院予以照准。关于原告提供的物业服务是否到位的问题。首先，两被告未提供证据证明其辩解事实。其次，物业管理公司有提供服务的义务，业主有交纳物业费的义务，只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵的情况下，业主才可以行使履行抗辩权，拒缴物业费。何谓重大瑕疵？应根据物业服务企业提供的服务项目、价格和质量来综合确定，坚持质价相符的原则。就本案而言，原告提供了包括绿化、保洁、维护公共秩序等方面在内的物业服务，总体质量基本达到了合同约定的标准，与其较低的物业收费标准相符，应当认定原告已经履行了合同义务。而原告提供物业服务期间，两被告却以各种理由拒交物业服务费，若每位业主根据个人的判断而拒交物业费，实际上是对其他正常交费业主利益的损害，形成对其他已经依约交纳物业管理费的业主不公平的局面，也制约了物业服务企业改善服务质量，不利于小区整体管理。因此，两被告以原告服务不到位为由拒交物业服务费，理由不能成立，本院不予支持。综上，原告诉讼请求，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告梁建伟、梁建华于本判决生效之日起七日内向原告中山市富玲物业管理有限公司支付自2011年9月至2014年5月期间的物业服务费2164.34元及违约金（计算方法：从欠费次月1日起至清偿之日止，以每月拖欠物业服务费65.586元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告梁建伟、梁建华负担（被告在本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员  林佩坚二〇一五年四月二十七日书 记 员  雷绮婷刘佳林