北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2014）通民初字第11233号原告王燕东（反诉被告），1953年5月3日，住北京市东城区。委托代理人刘伟宁，北京市凯泰律师事务所律师。被告陈平年（反诉原告），住北京市丰台区。委托代理人邬智敏，北京市丰台区方庄地区法律服务所法律工作者第三人北京润天和物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区三间房乡定福庄西村1号。法定代表人张连元，董事长。委托代理人马长良，男，1945年12月16日出生，汉族，北京润天和物业管理有限公司办公室主任，住北京市朝阳区北卫家园10楼2单元101号。原告王燕东与被告陈平年、第三人北京润天和物业管理有限公司(以下简称物业公司)土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王燕东的委托代理人刘伟宁，被告陈平年的委托代理人邬智敏，第三人物业公司的委托代理人马长良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王燕东诉称：2007年8月，我将位于通州区台湖镇农场的土地30亩及一套院落租给被告陈平年经营，期限自2007年8月30日起至2020年8月30日止，并约定了明确的租金缴纳期限。陈平年自2013年8月30日起拒绝支付租金，虽经我多次催要未果。现要求解除双方的土地租赁合同，陈平年于解除之日起5日内向我腾退土地，支付自2013年9月1日至解除之日的租金暂计118750元及违约金暂计118750元，并承担本案诉讼费用。被告陈平年辩称：原告王燕东主体不适格，王燕东既不是该纠纷的土地使用权人，也不是地上物所有权人，也不是承租人，所以认为王燕东主体资格不适格。根据王燕东向我方提供的农场土地使用协议书，有案外人中国人民解放军66322部队，他是土地使用权人，还有物业公司及北京豪润彩虹农业科技发展有限公司签订的协议将王燕东承租的土地全部收回。这是征得了王燕东同意的，所以王燕东的承租权被收回。王燕东在诉状中提到的要求租金及违约金，农场使用协议的解除时间是2013年5月1日，我方交租金至2013年8月，多的租金是王燕东的不当得利，我方保留返还租金的权利。据此，望法院查明事实，驳回王燕东的诉讼请求。现提出反诉，要法求陈平年赔偿我在租赁土地建设的地上物价值共计2465548元，并承担本案诉讼费用。第三人物业公司述称：我也有农场土地使用协议，我认可我的这份协议，关于土地应依据这份协议。针对被告陈平年的反诉，原告王燕东辩称：不同意被告陈平年的反诉请求，在合作协议中双方已经就合同解除后租赁物的归还解决方法有明确的约定，如果是陈平年违约导致解除的情况下，应当由陈平年腾空场地交给我，依据当事人意思自制的原则，应当是有约定遵从约定。经审理查明：2005年9月30日，中国人民解放军六六三二二部队（以下简称66322部队）与北京豪润彩虹农业科技发展有限公司（以下简称豪润彩虹公司）签订《联营协议书》，约定1、甲方和乙方联合经营本场土地560亩（附农场土地平面图），主要进行农作物的培育，联营期限从2005年10月1日起至2015年9月30日止，共计10年。2、乙方从第一年起每年付给甲方110000元的联营费，第一年度于联营协议签字之日付50000元，次年3月1日前付60000元，以后每年分两次付清，每年10月1日前付60000元，次年4月30日前付50000元。从第6年起每年付联营费140000元，每年10月1日前付70000元，次年4月30日前付70000元，否则甲方有权收回土地使用权，停止联营，协议自动终止，后果自负。乙方在联营期间，只能进行农作物的培植和改良土壤，不得利用土地进行非法活动，不得改变耕地性质，不得在地上乱搭乱建临时房屋，不得任意挖坑、开沟、种树，不得改变土地的整体布局，未经甲方允许不得对现有房屋和土地进行改造，否则停止联营，协议终止，后果自负，但在不改变耕地性质的情况下，可发展多种经营。此外，该协议书还约定了其他内容。协议书签订后，双方开始按约履行，66322部队将土地交由豪润彩虹公司使用，豪润彩虹公司支付土地租金。2010年4月21日，原告王燕东（甲方）与被告陈平年（乙方）签订《合作协议书》，约定甲方将以下院落及耕地交乙方承包经营，以附图为准，期限自2007年8月30日起至2020年8月30日止，共计13年。乙方交付甲方最低收入2007年8月30日至2020年8月30日为每年150000元，分两次付清。于付款当年2月30日前付清50%（75000元），当年8月30日前付50%（75000元）乙方须于《协议》规定日期内缴纳应付款项，如有拖欠按1000元每日交纳金，拖欠15日仍未缴纳者，甲方有权停止合作并收回合作场地，乙方必须在收到甲方终止通知后五个工作日内，腾空场地并交给甲方，如超期未腾空，可以取消或增加同等条件约束甲方交付用地时间的条款。所有因此而产生的损失，全部由乙方自行承担。承包院外耕地费用，按甲方与其他承包户协议中最低标准收取。所有院内原有设施，物品，植物在乙方承包期内所有权归甲方，使用权归乙方，甲乙双方均无权损害、拆除、挖掘，乙方如需变动需报甲方同意。建筑的改造、装修、所建应事先通知甲方，甲方同意后，方可施工。甲方应及时向部队报建争得部队的同意。同时，该协议还约定，由于乙方原因造成协议无法履行，乙方将承担因此给甲方带来的全部损失，并进行补偿。反之，由于甲方原因使得本协议无法履行，甲方将承担因此给乙方带来的合作损失，并对乙方进行补偿。此外，该协议还约定了其他内容。庭审中，王燕东诉称豪润彩虹公司自66322部队承包的所有土地均由王燕东个人继续承包经营。为证明其主张，王燕东出示情况说明予以证明，该情况说明显示“北京豪润彩虹农业科技发展有限公司执照于2011年10月30日吊销，原该公司所承包的土地由王燕东个人继续承包经营”，而陈平年对该情况说明真实性表示认可。王燕东诉称陈平年自2013年9月后未交纳租金，故依据合同约定要求解除双方签订的合作协议书。陈平年对此不予认可，辩称未支付2013年9月后租金是由于66322部、物业公司及豪润彩虹公司签订《农场土地使用协议》，已约定本案诉争的土地由物业公司与66322部队直接签订租赁使用协议，王燕东已表示其无权收取租金，并让陈平年与部队联系。为证明其主张，陈平年提供66322部队（甲方）、物业公司（乙方）及王燕东（丙方）签订的《农场土地使用协议》（以下简称三方协议）复印件予以证明。该三方协议约定经甲乙丙三方共同协商，丙方同意甲方将位于北京市通州区台湖镇农场场院东北侧原丙方承租的房屋建筑面积660平方米，场地面积8600平方米，土地30亩由乙方与部队直接签订租赁使用协议，乙方已对甲方所要出的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。王燕东对此不予认可，辩称其系委托物业公司管理诉争的30亩土地，并委托物业公司向66322部队交纳租金，但仍是王燕东自66322部队承租的土地。物业公司认可王燕东的陈述，并表示同意由王燕东向陈平年收取租金。为证明其主张，物业公司提交三方协议原件予以证明，该三方协议约定经甲乙丙三方共同协商，丙方同意甲方将位于北京市通州区台湖镇农场场院东北侧原丙方承租的房屋建筑面积660平方米，场地面积8600平方米，土地30亩由丙方委托乙方代理丙方与部队签订此协议，乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。陈平年提出反诉称承租土地期间建设有地上物，如腾退要求王燕东赔偿地上物损失费用。本案审理审间，经本院报北京市高级人民法院摇号确定由北京京评价格评估有限公司对陈平年所建设地上物进行了评估。2015年4月29日，北京京评价格评估有限公司出具价格评估报告书，显示无争议部分的地上物造价为2465548元，有争议部分地上物的造价为636312元。经双方确认，评估报告中有争议部分的第1项温室大棚3个价值35640元与无争议部分的第29项种植大棚3个价值356400元为同一标的物，因评估时大棚已受损，故有争议部分的价值为大棚现值，无争议部分的价值为大棚未受损状况下的造价。上述事实，有《联营协议书》、《合作协议书》、情况说明《农场土地使用协议》、评估报告及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：承租人应当按照约定的期限支付租金。原告王燕东与被告陈平年签订的《合作协议书》系双方真实意思表示，双方均应恪守履行，陈平年自2013年8月30日未交纳租金实为不妥，虽其辩称已不应向王燕东交纳，但未提供有效证据予以证明，本院无法采信。因此，王燕东依据合同约定要求陈平年支付租金、解除《合作协议书》并要求腾退的诉讼请求合理，证据充分，本院予以支持。双方签订的《合作协议书》虽约定逾期交纳租金导致协议书解除并腾退导致的损失由乙方自行承担，但陈平年自承租起便在承租土地上进行装修或建造地上物，王燕东并未予以制止，故王燕东应对陈平年的大量投入的地上物的现值予以适当补偿。因此，陈平年要求王燕东赔偿地上物损失的诉讼请求合理，证据充分，本院予以支持，具体数额本院依据双方责任予以酌情确定。依据合同约定，如有拖欠租金，按1000元/日交纳费用，故王燕东要求陈平年支付逾期交纳租金违约金的诉讼请求合理，本院予以支持。但合同约定的金额明显过高，虽本院确认陈平年应向王燕东支付租金，但双方就租金向谁支付确实存在分歧。因此，王燕东要求的逾期支付租金违约金，本院依据逾期支付造成的损失酌情确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告陈平年与原告王燕东二零一零年四月二十一日签订的《合作协议书》予以解除。二、被告陈平年支付原告王燕东租金共计三十三万七千五百元，于本判决生效之日起七日内付清；三、被告陈平年支付原告王燕东逾期支付租金违约金共计三万元，于本判决生效之日起七日内付清；四、被告陈平年将其自原告王燕东处租赁的院落及耕地腾退给原告王燕东，于本判决生效之日起三十日内执行清；五、原告王燕东支付被告陈平年地上物补偿款共计六十四万三千四百三十六元四角，于本判决生效之日起七日内付清；六、驳回原告王燕东的其他诉讼请求；七、驳回被告陈平年的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千八百六十二元，由被告陈平年负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费二万六千五百二十四元三角八分，由被告陈平年负担一万六千二百九十四元三角八分（已交纳）；原告王燕东负担一万零二百三十元，于本判决生效之日起七日内付清。评估费四万元，由被告陈平年负担（已交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  谭云进代理审判员  王晓杰人民陪审员  王长林二〇一五年十二月二十一日书 记 员  郝东爽