广州市白云区人民法院执 行 裁 定 书（2014）穗云法执外异字第7号异议人（案外人）：李洁珍，住广州市越秀区。委托代理人：熊小强，广东执正律师事务所律师。申请执行人：中国工商银行股份有限公司广州流花支行（原中国工商银行广州市流花支行），住所地广州市越秀区。法定代表人：杨小滨。被执行人：广州市越秀泰湖发展有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：钟耀煌。被执行人：广州市泰湖房地产开发有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：钟耀煌。被执行人：广州市康建房地产开发有限公司，住所地广州市。法定代表人：姜维涛。本院在执行中国工商银行股份有限公司广州流花支行（以下简称流花支行）与广州市越秀泰湖发展有限公司（以下简称越秀泰湖公司）、广州市泰湖房地产开发有限公司（以下简称泰湖公司）、广州市康建房地产开发有限公司（以下简称康建公司）合同纠纷一案中，异议人李洁珍于2013年4月23日对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭，对异议人提交的异议申请进行书面审查。本案现已审查终结。异议人李洁珍称，你院在执行（2005）穗中法民二初字第68号民事判决过程中，查封了位于广州市白云区XX（以下简称涉案房屋）房产，并公告拟评估拍卖。涉案房屋是我于1999年6月29日与广州市白云区城镇建设开发总公司同和分公司（以下简称同和公司，现广州市白云区同和城镇发展公司）签订了《购房合同》，约定我向同和公司购买涉案房屋，建筑面积为70.584平方米，房价为223400元。我已一次性付清了全部房款，同和公司于1999年8月15日交付给我使用。此后，我曾多次催促同和公司办理过户手续，但其一直拖延。后来，我才得知涉案房屋的实际销售商是越秀泰湖公司，其无开发资质，挂靠于同和公司及康某公司对外销售商品房。后被越秀泰湖公司擅自将房屋登记于康某公司名下并被康某公司抵押给流花支行套取银行资金，而康某公司也人去楼空，致使涉案房屋仍没有过户。我认为涉案房屋不应查封、拍卖，理由如下：一、购房在先，抵押在后。我于1999年6月29日购买涉案房屋，付清房款并实际使用至今，对房屋未办理鉴证及过户登记不存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，你院应对我的房屋进行解封。二、我是涉案房屋的所有权人。已有生效的（２００９）云某民四初字第８１6号民事判决书，判决康某公司及同和公司为我办理涉案房屋的产权过户及登记手续。三、流花支行有明显过错，应承担无法收回贷款的责任。本案中，2002年10月30日流花支行首次贷出2000万元时，仅让被执行人提供信用担保，未严格审查保证人的偿还能力致使贷款无法收回。而流花支行为了收回贷款，在明知我占用使用商铺的情况下仍于2003年10月9日办理了贷款展期，以商铺抵押。我认为是流花支行与康某公司恶意串通的行为，严重损害了我的合法权益，其民事行为应为无效行为。即便，流花支行无恶意串通之意，但是因其失职行为，导致了本案的纠纷，所以无法收回贷款的责任应在流花支行。四、涉案房屋是我生活来源，失去了房产即失去生活来源，不利于涉案稳定。我靠出租涉案房屋的足迹维持生活，失去涉案房屋等同于失去生存和生活条件，失去生存权，是最高基本人权。而银行不能收回贷款，失去的仅是债权。当两者冲突时，应优先保护生存权利，更符合法的公平正义精神。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，现请求你院解除对广州市白云区XX的查封，终止拍卖。本院查明，2005年12月10日，广州市中级人民法院作出（2005）穗中法民二初字第68号（以下简称68号案）民事判决书，查明：2003年10月9日，为确保上述贷款的归还，康某公司与流花支行签订了2003年押字第015号，约定将同和镇XX205套房产作为抵押物，为该款项及利息、借款人违约金、实现抵押权的费用提供抵押担保；合同签订后，流花支行和康某公司办理了抵押登记手续；判决：一、越秀泰湖公司在判决发生效力之日起10日内清偿人民币贷款本金2000万元及利息、复息（其中，自2003年8月20日起至2004年4月10日按月利率5.0325‰计付；自2004年4月11日起至清偿日止按中国人民银行同期逾期贷款利率计付。）给流花支行；二、流花支行对康某公司提供的抵押物，即位于广州市白云区XX205套房产享有优先受偿权（房产清单见附表）；三、康某公司及泰湖公司对前项抵押物不能清偿部分承担连带责任。康某及泰湖公司清偿上述债务后，有权向越秀泰湖公司追偿。案件受理费120972元，由越秀泰湖公司负担，康某公司及泰湖公司对该项诉讼费负连带清偿责任。该判决于2006年4月22日生效。2012年7月26日，本院以（2012）穗云某执字第3640号立案执行，执行标的金额为2012.0972万元。本院于（2012）穗云执字第3640号执行裁定书，裁定：查封被执行人广州市康建房地产开发有限公司名下位于广州市白云区XX、XX、XX等57套房屋（详见查封清单，含本案）。另查，根据《房地产登记簿查册表》记载，广州市白云区白云堡道路127号首，2层的所有权人为广州市康建房地产开发有限公司，抵押权人为中国工商银行广州市流花支行。异议人李洁珍提交了以下证据，拟证明购房及使用的事实：1、本院于2009年9月27日作出的（2009）云某民四初字第816号民事判决书，查明：1996年6月29日，李洁珍与同和公司签署《购房合同》，约定李洁珍向同和公司购买位于广州市白云区XX商铺（后地址变更为白云区XX），建筑面积为70.584平方米，房价为223400元等；李洁珍依约支付了全部房款，同和公司亦于1999年8月15日将房屋交付给李洁珍使用；判决：康某公司、同和公司应于讼争房屋产权过户的法律障碍消除（即涂销抵押）之日起五日内，负责为李洁珍向广州市国土资源和房屋管理局办理广州市白云区XX商铺（后地址变更为白云区XX）房屋的产权过户手续和房地产登记手续。2、生效证明。上述判决已于2009年12月15日生效。3、广州市白云区同和人民镇政府（甲方）、康建公司（乙方）、越秀泰湖公司（丙方）、广州市白云同和镇永泰村民委员会（丙方）于1998年9月20日签订《合同书》，约定丙、丁双方于1993年4月25日签订《合作建房合同书》建设永泰新村集资房……以甲方名义申报及挂靠乙方办理发证等有关手续，乙方所挂名开发的永泰新村的一切权利和义务均归丙方享有和承担，一切费用的付出均由丙方负责，一切收益归丙方所有等等。4、本院作出的（2006）云某民三初字第1055号民事判决书。以上1、2拟证明李洁珍购房并经法律确认的事实，3、4拟证明泰湖公司、康某公司及同和公司间的挂靠、开发、销售的关系。申请执行人流花支行提交了以下证据：1、2003年10月9日，康建公司与流花支行签订的《人民币借款抵押合同》（2003年押字第015号）并经广东省公证处公证（（2003）粤公证经字第58420号），约定康某公司以其名下205套房产作为抵押物，为泰湖公司向流花支行的贷款肆仟零壹万元及利息等提供抵押担保。2、2000年4月14日、2000年4月14日广州市国土房地产管理局分别出具的《广州市房地产备案证明书》。以上1-2项证据拟证明涉案商铺已被康某公司抵押于流花支行并办理抵押登记。3、2006年11月27日，广州市中级人民法院作出的（2006）穗中法执字第1025-2号民事裁定书。以上第3项证据拟证明，广州市中级人民法院已对相同的异议请求作出裁决。本院认为，房屋作为不动产以登记为权属标志。涉案商铺登记在被执行人康某公司名下，因此，本院查封被执行人康某公司名下的房产并无不当。异议人李洁珍以（2009）云某民四初字第8816号民事判决书为新证据提起本案异议，与（2006）穗中法执字第1025-2号相比不属重复提起。生效的（2009）云某民四初字第816号民事判决书虽然已作出涉案商铺转移权属登记的判决，但该判决并不能排除抵押的障碍。异议人主张其购房在先，涉案商铺抵押在后。虽然异议人李洁珍与同和公司已签订购房合同，但并未发生物权变动的效力不能对抗已经登记的担保物权。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，故异议人李洁珍要求解除涉案房屋查封于法无据，本院不予支持。依照根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回异议人李洁珍的异议申请。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。本裁定送达后即发生法律效力。审 判 长  刘嘉欣人民陪审员  罗汝标人民陪审员  梁凤慈二〇一五年十二月二十八日书 记 员  欧阳莉