福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0581民初2408号 原告：施振坤，男，1995年5月21日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：李泽楠，福建天衡联合（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郭传挺，福建天衡联合（泉州）律师事务所执业律师。 被告：石狮兴进房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市南洋路东侧西洋公园南侧兴进豪园**楼**，统一社会信用代码91350500611552170H。 法定代表人：吴家雄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柯双木，福建志立律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王一伟，北京市金格律师事务所执业律师。 原告施振坤与被告石狮兴进房地产开发有限公司（下称兴进公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案受理后，于2017年8月31日作出（2016）闽0581民初6143号民事判决。2017年12月22日，福建省泉州市中级人民法院作出（2017）闽05民终6560号民事裁定，撤销本院（2016）闽0581民初6143号民事判决，发回本院重审。本院于2018年4月2日重新立案后，依法适用普通程序，重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。施振坤的委托诉讼代理人李泽楠律师、郭传挺律师和兴进公司的委托诉讼代理人柯双木律师、王一伟律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 施振坤向本院提出诉讼请求：1.兴进公司按1831676元的日0.015%向施振坤支付自2014年3月31日起至兴进公司办理房屋初始预登记并向施振坤交付办理权属登记的相关材料之日止的逾期办证的违约金（截止至起诉之日止，金额为251397元）；2.兴进公司承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，施振坤自愿主张逾期办证的违约金计算至2017年1月8日止。事实和理由：2013年9月1日，施振坤与兴进公司签订一份《商品房买卖合同》[下称案涉合同，附有六个附件，其中附件六为《合同补充协议》（下称补充协议）]，向兴进公司购买址于福建省石狮市南洋路西洋公园旁的兴进豪园项目三期15幢1107室商品房一套（下称案涉房屋），购房款共计1831676元，兴进公司应于2013年12月31日前交付房屋。合同第十四条“关于产权登记的约定”中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付出卖人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金”。合同签订后，施振坤已支付了全部购房款。兴进公司通知交房后，施振坤已于2013年12月31日交房。但时至今日，兴进公司仍未办理案涉商品房项目的初始预登记，也未向施振坤交付需由兴进公司提供的权属登记资格，已违反了合同约定，应当向施振坤支付约定违约金。 兴进公司辩称，施振坤的诉讼请求缺乏事实和法律根据，应予驳回。1.兴进公司未及早办理房产证，是由于政府行为导致，属于不可抗力。依据补充协议之约定，兴进公司不承担法律责任。2.兴进公司未及早代办房产证，也是由于施振坤原因所致，依据补充协议第八条第1款和第2款，买受人无权主张任何权利，兴进公司对此不应承担任何责任。3.约定办证日期已经实质变更为商品房交付后365日。4.未及早办证并未给买受人造成实际经济损失，相反延长加重了兴进公司的对银行的担保责任，兴进公司风险加大，是受害方。5.退一步讲，即便是因兴进公司原因而未能及早办理房产证，但也并未给买受人造成实际经济损失。民事违约金的适用以补偿为原则，并不以惩罚为原则。因此，本案施振坤诉请巨额违约金，没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.施振坤提供的狮国规房信复[2015]24号《信访事项处理答复意见书》，系国家机关在其职权范围内制作的文书，记载的事项推定为真实，可以作为认定案件事实的根据；2.施振坤提供的《石狮市国土规划和房产管理局关于石狮兴进房地产开发有限公司“兴进豪园”项目用地有关问题的答复函》、石狮市行政服务中心交通和城市建设局窗口受理单、石狮市行政服务中西交通和城市建设局窗口行政审批送达书（受理事项编号：201611281550016）、人防工程竣工备案服务指南，均未提供原件，对真实性不予确认；3.兴进公司提供的石狮市房产竣工验收平面图，未提供原件及完整测量报告，对真实性不予确认；4.兴进公司提供加盖有石狮市人民防空办公室（下称人防办）公章的《关于兴进豪园北区人防工程面积核定情况的说明》，有原件可供核对，且与案件处理具有关联性，本院予以确认；5.兴进公司提供石狮市国土规划和房产管理局2016年6月7日《通知》和2017年10月23日《关于办理兴进豪园项目用地置换的通知》，拟证明因政府对案涉房地产项目局部土地置换，导致案涉房地产项目无法及早办证，属于不可抗力，兴进公司得以免责，与案件处理具有关联性，本院依法予以确认；6.人防办出具的《关于兴进豪园北区（第三期）人防工程有关情况的复函》（狮人防[2018]9号），系国家机关在其职权范围内制作的文书，可以作为认定案件事实的根据，且所记载的事项推定为真实。 兴进公司申请证人蔡某提供的证人证言称，其是兴进公司文员，在兴进公司负责处理办证及材料收转。兴进公司三期项目人防工程于2015年7月3日竣工验收合格，约一周后蔡某到人防办办理竣工验收备案。窗口人员按新规定告知兴进公司人防面积不够，要补交人防费，公司领导有与人防办协商，之后大概每半个月蔡某就去窗口询问。直到2016年11月,人防办称可以办理竣工验收备案，但是要兴进公司出具情况说明，兴进公司出具情况说明后才于2016年11月28日办理竣工备案登记。之前的办理过程中没有留存凭证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：兴进公司成立于1993年7月22日，营业期限自1993年7月22日起至2043年7月22日止，经营范围为在福建省石狮市区东侧规划范围内建造、出租、出售商住楼。2011年11月4日，兴进公司取得其开发建设的兴进豪园15号至18号楼的商品房预售许可证。案涉房屋系兴进公司开发建设的兴进豪园15幢1107室商品房，由施振坤以总价款1831676元向兴进公司购买，双方就案涉房屋购买事宜于2013年9月1日签订案涉合同（附有六个附件，其中附件六为补充协议）。案涉合同第十四条“关于产权登记的约定”中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付出卖人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金。”案涉合同及补充协议签订后，施振坤已支付兴进公司案涉房屋全部购房款。兴进公司通过EMS向施振坤发出《接房入住通知书》，通知施振坤于接到通知的60天内，办理入住手续。施振坤于2014年1月18日收到通知书。兴进公司提供的《关于兴进豪园北区人防工程面积核定情况的说明》（下称《说明》）载明，该司在办理兴进豪园北区竣工资料归档手续时，人防办行政审批窗口提出兴进豪园北区工程应建防空地下室建筑面积为5712㎡，与实测建筑面积相比较尚缺72.23㎡，应补交98.3122万元，但新的防护标准不应用来套用已审批的工程，所以该司无需再补交任何费用，恳请批准兴进豪园项目人防工程按照现状面积办理相关工程建设资料归档手续等内容，落款日期为2016年11月22日。人防办于2017年10月22日在上述说明上加盖公章，并注明“情况属实，此份说明为当时兴进豪园北区（第三期）工程人防工程办理竣工备案手续时提供给我办的说明”。2018年4月16日，人防办向本院出具《关于兴进豪园北区（第三期）人防工程有关情况的复函》（狮人防[2018]9号）（下称《复函》），载明：人防办在《说明》中签署意见内容里的“当时”是指2016年11月22日兴进公司提供《说明》的时间；人防工程竣工验收与人防工程竣工验收备案是两个完全独立、不同概念的工作程序；2016年11月上旬，兴进公司派工作人员到市行政服务中心人防办窗口咨询办理人防工程竣工验收备案事宜，于2016年11月中旬提交部分材料申请兴进豪园北区（第三期）人防工程竣工验收备案，2014年6月20日因兴进公司提交材料没有齐全未予受理，同时提出应建人防面积不足需要补交人防易地建设费问题；2016年11月22日，兴进公司向人防办提交《说明》，人防办经过研究，认定原审批兴进豪园北区（第三期）项目应建人防面积没有问题，不需要补交人防易地建设费；2016年11月28日，兴进公司在完善所有人防工程竣工验收备案材料后，提出人防工程竣工验收备案申请，人防办窗口工作人员当天受理并且当天办结；人防办在《说明》上签署意见内容“情况属实”是指兴进公司于2016年11月22日向人防办提交《说明》的这一行为属实；2010年7月15日，人防办依申请、根据《福建省人民防空条例》（2008年12月2日福建省第十一届人民代表大会常务委员会第六次会议修订）规定的结建人防工程标准对兴进豪园北区（第三期）进行审批，确定项目应建人防面积为4691㎡；2016年11月中旬，兴进公司向人防办窗口提交部分竣工验收备案材料，人防办窗口工作人员根据2015年7月3日《福建省防空地下室防护标准审批管理规定》中第二十条规定，按照2010年9月27日《福建省防空地下室防护标准审批管理规定暂行规定》[闽人防办（2010）119号文]规定的结建人防工程标准对兴进豪园北区（第三期）项目进行核算应建人防面积为5712㎡，提出应建人防面积不足需要补交人防易地建设费98.3122万元；2016年11月22日兴进公司提交《说明》，人防办经过研究，认定兴进豪园北区（第三期）项目结建审批不适用2010年9月27日《福建省防空地下室防护标准审批管理规定暂行规定》，确认原审批建应建人防面积正确，该项目实建人防面积满足应建人防面积要求，因此无需补交人防易地建设费，兴进公司也没有缴纳人防易地建设费；人防办于2016年11月28日受理兴进豪园北区（第三期）项目并当天办结，因此并不存在造成无法按期竣工验收和无法按期竣工验收备案的情况等内容。 另查明，案涉房屋所在楼盘于2016年11月4日经勘查、设计、施工、监理和有关专业工程主管部门验收，于2016年11月28日通过防空地下室竣工验收认可，于2016年11月30日通过工程竣工验收备案。2016年12月28日，案涉房屋所在楼盘进行不动产首次登记。2017年1月3日，兴进公司向施振坤发出《办证通知书》。 本院认为，根据双方的诉辩，本案的争议焦点为：兴进公司是否存在逾期协助施振坤办理案涉房屋权属证书的违约行为及如何承担违约责任。对此，本院予以分析、审查和认定。 本院经审查认为，案涉合同补充协议第八条关于代办房屋权属证书的约定，系对办理分户权属证书的相关约定，不构成兴进公司延期办理商品房初始预登记的理由。兴进公司据此主张约定办证日期已经实质延长，依据不足，本院不予采纳。兴进公司仍应依照案涉合同第十四条的约定履行协助办证义务。兴进公司未能在案涉房屋交付使用后60日内及时办理房屋所有权初始预登记并导致施振坤未能在案涉房屋交付使用后90日内及时取得案涉房屋权属证书，已构成违约。兴进公司主张2013年6月26日人防工程经验收合格后，人防办对涉案工程验收备案时错误采用新的人防工程面积计算标准，提出应补交人防费用，直至2016年11月28日才办理验收备案。但人防办出具的《复函》载明兴进公司直至2016年11月28日才完善所有人防工程竣工验收备案材料、提出人防工程竣工验收备案申请，2014年6月20日当天受理当天办结，并附案涉工程2016年11月28日竣工验收备案受理单予以佐证。兴进公司申请出庭的证人蔡某称兴进公司于2015年7月3日案涉项目竣工验收合格后约一周到人防办办理竣工验收备案，但蔡某系兴进公司的员工，与兴进公司存在利害关系，其证言证明力较低。人防办出具的《复函》，系国家机关在其职权范围内制作的文书，且部分内容有窗口受理通知单可以佐证，所记载的事项推定为真实。兴进公司提供的证人证言不足以推翻《复函》记载的事项，且未提供书面证据证明兴进公司向人防办申请人防工程验收认可及备案的具体日期，不足以证明人民防空办公室办理案涉人防工程验收认可及备案对兴进公司逾期办证产生不当影响，对兴进公司的上述主张，本院不予采纳。兴进公司主张石狮市政府对案涉房地产项目局部土地置换，导致案涉房地产项目无法及早办证，但根据石狮市国土规划和房产管理局2017年10月23日出具的《关于办理兴进豪园项目用地置换的通知》关于“现通知你单位于2017年12月31日前到我局同步办理土地置换、明确置换地面积等相关手续”的内容，案涉土地直至2017年10月23日尚未办理土地置换相关手续，而案涉房屋所在楼盘已于2016年12月28日进行不动产首次登记，兴进公司也于2017年1月3日向业主发出《办证通知书》，与兴进公司关于土地置换工作导致案涉房地产项目无法及早办证的主张自相矛盾，亦与事实不符，本院不予采纳。兴进公司主张施振坤未按时缴纳公共维修基金、税费等导致逾期办证，但根据兴进公司提供的2017年1月3日《办证通知书》上关于“请您带上购房人身份证、购房合同复印件及全款发票复印件至石狮地税局缴交契税，另至石狮工商银行石狮总行一楼缴交公共维修基金”等相关内容，可以证实兴进公司系于2017年1月3日通知购房人缴交契税、缴纳公共维修基金，而施振坤要求兴进公司承担截止施振坤收到《办证通知书》前的逾期办证违约责任，与施振坤此后是否缴纳公共维修基金、税费并无关联，兴进公司的该项主张，本院不予采纳。兴进公司主张逾期协助办证系因政府原因和买受人原因造成，缺乏事实依据，本院依法不予采信，应认定为系因兴进公司自身原因导致。施振坤有权就其未能在案涉房屋交付使用后90日内取得案涉房屋权属证书的事实，要求兴进公司承担相应的违约责任。兴进公司于2016年12月28日完成案涉房屋所在项目的首次登记，并于2017年1月3日寄出《办证通知书》，因邮件在途及买受人领取材料均需时间，施振坤主张兴进公司逾期办证的违约责任计至2017年1月8日止，本院予以照准。施振坤要求兴进公司依照合同约定按已付购房款1831676元的日0.015%标准计算逾期办证违约金的主张，具有事实和法律依据，应予采纳。兴进公司主张未及早办证并未给买受人造成实际经济损失、违约金标准过高，但未提供证据证明，本院不予采纳。 综上所述，本院认为，兴进公司系登记注册的房地产开发企业，且已取得案涉项目的商品房预售许可证，其与施振坤签订的案涉合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。施振坤于2014年1月18日收到兴进公司发出的《接房入住通知书》，应在接到通知的60天内办理入住手续，应视为2014年3月19日入住。现兴进公司因自己的原因致使施振坤未能在2014年3月19日交房后90日即2014年6月17日前取得案涉房屋权属证书，故兴进公司应按1831676元的日0.015%支付施振坤自2014年6月18日起至2017年1月8日止计算的违约金257167元，施振坤主张超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、石狮兴进房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付施振坤逾期办证违约金257167元； 二、驳回施振坤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5158元，由石狮兴进房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄招荣 人民陪审员  张绵绵 人民陪审员  陈冰冰 二〇一八年六月二十九日 书 记 员  杨少娜 附： 一、适用的主要法律、司法解释条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百一十四条国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。必要时，人民法院可以要求制作文书的机关或者组织对文书的真实性予以说明。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。