北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第12831号上诉人（原审原告）宋磊，女，1974年4月16日出生。被上诉人（原审被告）宋素芬，女，1960年3月26日出生。委托代理人眭健，北京市中灿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京白菊电器有限公司，住所地北京市丰台区卢沟桥南里8号。法定代表人王晓宇，董事长。委托代理人张钺，男，1952年6月5日出生。委托代理人刘玉丰，男，1972年2月16日出生。原审第三人国务院国有资产监督管理委员会石化机关服务中心，住所地北京市朝阳区亚运村安慧里四区十六号楼。法定代表人欧阳涵，主任。委托代理人孙姗，北京市中地律师事务所律师。上诉人宋磊因物权保护纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第03512号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人宋磊，被上诉人宋素芬的委托代理人眭健，被上诉人北京白菊电器有限公司（以下简称白菊电器公司）的委托代理人张钺、刘玉丰，原审第三人国务院国有资产监督管理委员会石化机关服务中心（以下简称石化机关服务中心）的委托代理人孙姗到庭参加诉讼，本案现已审理终结。宋磊在原审法院诉称：我系×社职工。我工作期间2006年12月，原×部×司为我分配坐落于北京市朝阳区×1小区11号楼6层2门601号房屋，并办有入住证。我一家人在该房屋居住至今。近日，被告持所谓的产权证，要求我腾退房屋，我为此找到所在单位，所在单位向我出示了当年作为国家机关正式购买涉案房屋的相关文件，证明我所居住的房屋系所在单位正式购买的，并继而分配给我居住的。我认为，经我向所在单位等相关部门了解，所在单位作为正式的国家机关（原×部），所做的行为不存在任何违法之处。当年为解决职工住房问题而购买诉争之房。对于所在单位购买并实际长期居住的事实，白菊电器公司对此充分了解，但被告为达到某种非法利益而违法签订了公有住房租赁合同，继而按国家房改政策办理了“假房产证”。被告的行为存在严重过错。反而，我依据所在单位的正式分配手续而居住涉案房屋，享有合法依据。故此，我对涉案房屋享有合法的使用权。为保护我的合法权益，特诉至法院，请求依法确认我享有北京市朝阳区×1小区11号楼2门601号房屋的合法使用权。宋素芬在原审法院辩称：不同意原告的诉讼请求。根据原告及第三人陈述，原告是从第三人处承租的公有住房，但第三人并未提交其对涉案房屋享有所有权的任何证据。涉案17套房屋的产权单位为白菊电器公司，而白菊电器公司从未与原告提交的协议书中的主体签订过有关17套房屋的买卖协议。本案的客观事实是1987年白菊公司以自建房屋与姚广全置换平房。姚广全取得涉案房屋后，出租给中国人民解放军驻华北无线电器材公司军事代表室，租期22年，自1987年12月至2009年12月。租赁合同到期后，姚广全在无法找到承租人的情况下，直接前往涉案房屋要求居住人腾房时才了解到，涉案房屋已由国务院国有资产监督管理委员会石化机关服务中心管理出租。姚广全代理人多次与该中心交涉，该中心意见是，如姚广全能够出具使用权证或产权证，他们就予以腾房。后姚广全与白菊电器公司经多年协商，最终经北京市国资委批准，姚广全附条件购得了涉案房屋，因北京市房屋限购政策限制，故将涉案房屋办至现房屋产权人名下。现部分产权人已与姚广全达成一致，购买了其名下的房屋。原告无证据证明其使用权的合法来源，其主张缺乏事实和法律依据，应予以驳回。白菊电器公司在原审法院辩称：原告起诉我公司确认使用权的诉求没有任何事实和法律依据。原告出示的证据均与我公司无关联性，该证据是其内部文件，真实性无法认定，该证据表明的是诸多公司之间对涉案房屋进行的产权交易，因他们对涉案房屋不具有所有权，故此证据是非法无效的。我公司与原告不具有任何法律关系。原告是怎样入住涉案房屋的，我公司不清楚。该房屋产权原为我公司所有，1987年与姚广全进行房屋使用权置换，姚广全给我公司提供68间平房。我公司将17套楼房交付姚广全，双方置换了房屋所有权。后因我公司多家职工被轰出置换的平房，造成很大社会矛盾，我公司压力也很大，经与姚广全多次协商最终达成一致，我公司附条件将该17套楼房的产权转让给姚广全，姚广全负责安置我公司已经被轰出的职工，后续发生的住房纠纷均由姚广全负责安置解决，这样我公司68户职工住房问题可以解决，姚广全的使用权和所有权也可统一，彻底解决历史遗留问题。经上级单位报国资委后，我公司将17套楼房转让给了姚广全。恳请法院驳回原告的诉讼请求。石化机关服务中心在原审法院述称：同意原告的诉讼请求。涉案房屋的取得是在1987年，都是经过依法的程序进行的，当年的购买行为与现在的购买行为不同，当年部委之间的购买很简单，即给予入住证、钥匙、办理粮食关系、办理户口，如果这些手续是齐全的就没有任何问题。白菊电器公司在1987年通过与姚广全办理置换手续把17间房的使用权交换出去了，1997年、2005年白菊电器公司找我单位协商这个事，我单位购买房屋并安排职工入住，白菊电器公司对此是认可的。产权证中显示房屋的性质是房改房性质，也就是产权单位和租赁人签订了租赁合同，才能办理房改售房。白菊电器公司对于涉案房屋已没有使用权，其还通过办理租赁合同的形式进行了房改售房，这个过错直接影响到了原告和我单位。涉案房屋的所有权和使用权是分离的，本案中的自然人被告从未使用、控制过涉案房屋。对此，被告是存在过错的，原告对涉案房屋的取得是合法的、善意取得的，原告取得的是永久性的使用权。如果两被告的恶意行为得到支持，原告就面临无家可归的局面。原审法院经审理查明：2011年，案外人姚广全将白菊电器公司诉至本院，要求白菊电器公司将北京市朝阳区×1小区小区9号楼1单元401号、501号、601号，2单元501号、601号，3单元501号、601号，10号楼1单元101号、201号、301号、401号、501号、601号，11号楼1单元501号、601号，2单元201号、601号共计17套房屋过户至姚广全名下。本院经审理于2012年1月作出判决：驳回姚广全的全部诉讼请求。姚广全不服判决上诉。北京市第二中级人民法院经审理查明以下事实：北京市朝阳区×1小区小区4至11号楼家属宿舍是由北京无线电唱机厂（以下简称电唱机厂）等四家单位联合建设的，根据联建协议，涉案楼房所在的9号楼、10号楼、11号楼归电唱机厂所有。1987年，电唱机厂为解决职工住房困难，用涉案楼房与姚广全置换了一部分平房，并将涉案楼房交付姚广全使用。后电唱机厂变更为北京环宇电器公司。1997年前后，北京环宇电器公司就涉案楼房所在的9号楼、10号楼、11号楼办理了产权登记，产权登记在该公司名下。1998年，北京环宇电器公司变更为北京白菊电器集团。2006年，北京白菊电器集团变更为北京白菊电器有限公司。姚广全提交了6份加盖有“北京无线电唱机厂行政科”印章并有其本人签名的《房屋租赁契约》。契约的起租日期均为手写的“87年10月”，主要内容为，“一、本租约为乙方取得承租房屋使用权的凭证。甲乙双方均有遵守国家有关住宅法律、本市房屋政策法令和本厂制定的管房条例的义务。三、按照市换房规定，乙方欲与第三者换房时须征得甲方同意。四、乙方有下列情况之一时，甲方可以终止租约，收回房屋。八、乙方不得擅自拆改、增添房屋或设备。九、乙方退房屋时，应于七日前通知甲方”。在上述契约中，房屋坐落、房屋状况、甲方（唱机厂）及乙方（姚广全）名称、立约日期（1987年10月）以及附记“此换房已过户乙方，不受契约第三、四、九条约定”均为手写字样。白菊电器公司、姚广全均认可姚广全换得17套三居室后，通过其他单位将房屋转租给化工部某单位使用，目前有16套房屋仍由化工部单位职工居住，1套在姚广全控制之下。北京市第二中级人民法院经审理认为：根据查明的事实，姚广全与白菊电器公司换房事实存在，但双方并未签订书面的换房协议，现有书证仅为姚广全持有的表明17套房屋房号的6份房屋租赁契约，租赁契约无法体现换房为所有权性质的置换。姚广全主张当年换房行为为置换房屋所有权，据此要求白菊电器公司为其办理过户，缺乏事实依据，法院难以支持。北京市第二中级人民法院于2012年5月作出判决：驳回上诉，维持原判。本案审理中，原告出示了协议书（以下分别简称为协议书1、2、3、4）。协议书1中，甲方为中国化学工程总公司北京重型机械化公司，乙方为中国化工供销公司，落款日期为1987年10月24日。协议主要内容是：经协商甲方同意将×2小区99号楼一套三居室住房（88平方米）和×3小区13号一套三居室住房（75平方米），按原总造价271336.32元，转给乙方，由乙方管理使用，产权归乙方所有。甲方将住房证、房间钥匙一并交给乙方后，乙方一次性将款给甲方付清等。协议书2中，甲方为中国化学工程总公司北京重型机械化公司，乙方为化工部供销公司，落款日期为1987年11月21日。协议主要内容是：经协商乙方同意将小关203平方米（三居室三套，每套67.69平方米）住房转给乙方，总金额为337921元（总金额包括所有费用在内），产权归乙方所有，由乙方管理使用，甲方负责煤气安装、落户口、粮食关系、学生入学等事宜，协议签定后，甲方将住房证、钥匙交给乙方，乙方拨款给甲方50%，以上事宜办完，将款付清等。协议书3中，甲方为中国化学工程总公司北京重型机械化公司，乙方为中国化工供销公司，落款日期为1987年12月4日。协议主要内容是：经协商甲方同意将1083平方米（三居室拾陆套，每套67.69平方米）住房转给乙方，总投资额为1802805.12元，产权归乙方所有，由乙方管理使用，甲方将住房证交给乙方后，乙方拨款50%给甲方，甲方负责水、电、双气及室内粉刷于3月前完工将钥匙交给乙方，甲方负责办理户口、粮食关系、副食证、学生入学等事宜，上述事宜办完后，乙方将剩余50%款一次给甲方付清等。协议书4中，甲方为中国化工供销公司，乙方为化工部行政司，落款日期为1987年12月25日。协议主要内容是：甲方经有关单位介绍转让的安外小关地区原北京无线电唱机厂六层宿舍楼的三居室十六套住房，面积1083平方米、每平方米1632元，每套面积67.69平方米、共金额1767456元（包括税金、工程配套费用等）。因三居室甲方分配有困难愿意将其中的十套转给乙方使用。面积按协商指定房间的实有面积6769平方米计算，十套应付金额1104700元。甲方在收到住房证、房间钥匙同时转交给乙方。房间维修、产权转让手续由甲方负责统一催办等。原告出示北京环宇电器公司致中国化工供销总公司房产处的函件，主要内容是北京环宇电器公司向中国化工供销总公司房产处表明涉案房屋产权属于北京环宇电器公司，要求对此内容予以确认等。原告出示北京白菊电器集团致中国化工供销总公司印章的函件，主要内容是北京白菊电器集团主张通过由中国化工供销总公司就涉案房屋给予补偿的方式解决历史遗留问题。原告出示盖有化学工业部机关服务局房产管理处房产科印章的化工部职工宿舍进房通知单，通知单中的姓名为宋磊，工作单位为×社，房屋坐落为小关×1小区11#—2—601，日期为2006年12月5日。审理中，被告宋素芬出示了白菊电器公司（合同甲方）与姚广全（合同乙方）于2014年1月签订的《房屋买卖合同》，合同主要内容是：“甲方同意将北京市朝阳区×1小区小区9号楼1单元401号、501号、601号，2单元501号、601号，3单元501号、601号，10号楼1单元101号、201号、301号、401号、501号、601号，11号楼1单元501号、601号，2单元201号、601号共计17套楼房的房屋产权按房改房政策出售给乙方，具体售房约定如下：1、购买房屋的质量及配套设施：现状房屋及设施，乙方对现状房屋及使用情况进行了充分的了解和认可。2、面积：房屋的建筑面积按照甲方委托的房产测绘机构实测建筑面积为准。价格：计500万元。购房款支付：本协议签订后甲方向公积金管理中心缴纳相关费用前二日，乙方一次性向甲方支付购房款200万元整，在乙方领取房屋产权证之前2日，乙方将剩余的全部购房款一次性支付给甲方。甲方同意，将17套房产过户至乙方提供的自然人名下（乙方提供的自然人名单及相关资料作为本合同附件），乙方承诺，由此产生的一切纠纷及法律后果由乙方自行承担。考虑解决历史遗留甲方职工（68户）住房问题，乙方承诺保证甲方职工（68户）能按照公租标准长期租住现住房屋。其中甲方位于海淀区小西门19号平房的6户职工因发生纠纷致使不能入住，乙方承诺与该6户协商并签署相关补偿协议，对其他甲方（62户）已入住职工，可能存在房屋使用纠纷且不能予以解决的，由乙方按上述6户同等条件（即参照本协议签订时甲方出售给乙方的房屋市场价格约300万元每套及补偿价格每户45万元的比例、拆迁补偿分配比例不变）予以解决等。被告宋素芬出示了协议书，协议书甲方为姚广全，乙方为中国人民解放军驻扎华北无线电器材公司军事代表室，协议书主要内容是：甲方在安外小关地区与北京无线电唱机厂换房达成协议，唱机厂为满足职工分房，用楼房三居室调换平房四间。为满足乙方急需部分宿舍，经双方协商，甲方同意将上述楼房的一部分面积为1083平方米（三居室十六套，每套67.69平方米）住房借租给乙方，使用期为贰拾贰年。十六套住房的总租金为1687456元。具体房号是：×1小区九号楼一门401、501，2门501、601，3门501、601，10号楼1门101、201、301、401、501、601，11号楼1门501、601，2门201、601。本协议签章后，乙方将上述金额的50%先付给甲方，甲方同时交给乙方房门钥匙等。经查，北京市朝阳区×1小区11号楼6层2单元601号房屋房屋所有权证书中登记的房屋所有权人为被告宋素芬，登记时间为2014年7月，房屋性质为房改房（成本价）。原告陈述涉案房屋现由其使用；被告宋素芬陈述其未使用涉案房屋。原审法院认定上述事实的证据有，房屋所有权证书、民事判决书、协议书、合同、函件、当事人陈述等。原审法院认为：根据本案查明的事实可见，原告使用涉案房屋并非出于故意实施对被告房屋的侵权行为，而是基于相关单位的分配。而白菊电器公司在知晓涉案房屋有其他人员使用，尚有相关历史遗留问题未解决的情况下将涉案房屋以成本价出售于非本单位职工，而最终导致诉讼发生，亦不利于问题的解决。当事人应本着实事求是的原则，诚信处事的态度，进一步协商为妥。被告已取得涉案房屋的所有权证书，系涉案房屋的所有权人，根据《中华人民共和国物权法》的规定，被告对于其所有的房屋理应享有占有、使用、收益、处分等直接支配的权利，该权利具有排他性。《中华人民共和国民事诉讼法》规定，当事人对自己提出的主张有责任提出证据。现有证据不能证明原告对于涉案房屋享有使用权，在原告对其主张未有效举证的情况下，本院对于其诉讼请求无法支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：驳回原告宋磊的诉讼请求。宋磊不服判决，上诉请求发回重审或者改判支持上诉人的诉讼请求。上诉理由为其除对原审查明的署名案外人姚广全与解放军驻某企业军事代表室的证据不认可外，原审查明的其他事实均属实。但涉案房屋属单位安置自己使用的公房，如若购房，上诉人应为依房改规定的买方。持证被告如何以房改成本价取得房产权存疑。上诉人曾申请原审法院调取涉案房改房档案的证据，但原审法院未予收集即迳行裁判，属事实不清。被上诉人宋素芬认可原审查明的事实和判决结果，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人白菊电器公司认可原审判决，不同意上诉人的上诉请求。原审第三人石化机关服务中心不认可原审判决，认为涉案房屋属其有偿使用，其有独立请求权。一审法院对此未向其释明，致其丧失上诉权，原审程序有错误。涉案房屋属其有偿使用，白菊电器公司对此明知。办理成本价购房手续应依规由其协助职工办理。持证被告如何以房改成本价取得房产权存疑。一审期间原告曾申请调取持证被告申请购房档案的证据，但原审法院未予收集即迳行裁判，属事实不清。经审查，上诉人和原审第三人主张原审查明事实不清，均基于原审未依申请收集证据。是否收集证据，所收集证据对查明事实是否产生影响及是否妨害当事人权利义务的行使，属受诉法院裁量斟酌范畴。本院经审理查明，一审认定的事实除案外人姚广全与解放军驻扎华北无线电器材公司军事代表室的协议书真实性无法确认外，其他事实属实，本院予以确认；二审期间查明，涉案房屋买受人既非白菊电器公司职工，也非原审第三人职工，又不属于原在二用人单位工作的调离人员。买受人承认所购涉案房屋系案外人姚广全借自己名义购买。应当事人申请，本院向北京市朝阳区不动产登记事务中心收集证据。根据档案记载，2014年5月26日，白菊电器公司与宋素芬订立的房屋买卖契约约定，由买受人宋素芬以75770.65元房改房成本价购买涉案房屋。经质证，当事人均认可本院收集证据的真实性。现当事人在上诉人所述其合法使用权应否依法确认的问题上存在争议。本院为各方主持调解，但未达成一致。本院认为：上诉人宋磊因使用单位安置房屋，与持有房产权属证书、行使所有权利的被上诉人宋素芬发生争议。上诉人起诉要求确认其对涉案房屋享有使用权，引发本案。本案中，涉案房屋系原审第三人基于劳动关系或人事关系安排上诉人使用，但由于之前该房屋的前手流转情况十分复杂，加之其他历史原因，原审第三人安排上诉人使用房屋时并未获得涉案房屋的全部相关权利，现宋素芬取得了房屋登记，在之前的相关问题并未理顺解决之前，本院对上诉人要求单独对其使用权进行确认的请求无法支持。但应当指出的是，涉案房屋房改前，各方当事人对涉案房屋存有历史遗留问题的情况均明知，在相关问题未彻底解决前，任何一方当事人的恣意行为均无助于纠纷的化解，各方当事人行使权利均应有所克制，以免事态进一步复杂化。综上所述，原审法院判决认定事实基本清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由宋磊负担（已交纳35元，余额于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由宋磊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 伟代理审判员  宋少源代理审判员  刘向飞二〇一五年十二月二十八日书 记 员  张荣华