江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泰中民终字第01068号上诉人（原审原告）泰州市长运汽车运输有限公司，住所地泰州市扬州路180号。法定代表人高金林，董事长。委托代理人陈森强，江苏思学律师事务所律师。上诉人（原审被告）钱玲。委托代理人智禄荣。上诉人（原审被告）朱玉。上诉人（原审被告）智禄富。委托代理人高贵，江苏海之阳律师事务所律师。上诉人泰州市长运汽车运输有限公司（以下简称长运公司）、钱玲、朱玉、智禄富房屋租赁合同纠纷一案，泰州市海陵区人民法院于2015年8月26日作出（2014）泰海民初字第2664号民事判决，上诉人长运公司、钱玲、朱玉、智禄富均不服，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审经审理查明：2001年左右钱玲与长运公司建立房屋租赁关系，由钱玲租赁泰州市海陵区江洲北路290号房屋从事浴室经营活动，并领取了字号为“泰州市海陵区振太浴城”的个体工商户营业执照。2010年10月12日，长运公司与钱玲签订房屋租赁合同，由钱玲续租位于泰州海陵区江洲北路290号房屋及其附属装潢作浴室之用，租赁期限为一年，自2010年1月1日至2010年12月31日，租金为81650元。之后未签订书面租赁协议，但租金已付至2012年12月31日。2011年1月20日，朱玉领取了个体工商户营业执照，名称为“海陵区振泰浴城”。2011年3月25日，“泰州市海陵区振太浴城”注销。2013年5月，长运公司向钱玲送达通知书一份，载明：出租人因生产经营调整，需要收回房屋，不再对外出租及向承租人续租，故通知钱玲双方于2013年5月23日终止租赁关系，承租人接此通知后须于2013年6月23日前无条件让房、不得擅自进行装潢、添附。现长运公司涉讼，要求钱玲、朱玉、智禄富腾空并迁让承租房屋，并给付房屋使用费。庭审中，钱玲、朱玉、智禄富一致陈述案涉浴室已转让给智禄富，与钱玲、朱玉无涉。本案审理过程中，经钱玲、朱玉、智禄富申请，原审法院依法委托江苏首佳房地产评估咨询事务所有限公司对案涉房屋的增建建筑物、室内装饰装修及其他设施设备的价值进行了评估，该事务所于2015年7月16日作出评估报告，确定建筑物74198元、室内装饰装修361250元、其他设施设备179695元，合计人民币615143元。另查明，本案所涉房屋未取得建设工程规划许可证。原审法院认为，根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案所涉房屋未取得建设工程规划许可证，故双方就该房屋签订的房屋租赁合同无效。无效的合同自始无效，双方应各自返还因该合同而取得的财产。故长运公司要求钱玲、朱玉、智禄富立即从本案所涉房屋中搬离，并将房屋交还，符合法律规定，予以支持。关于房屋使用费，根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故长运公司要求钱玲、朱玉、智禄富参照租金的标准支付房屋使用费，予以支持。钱玲作为合同的承租人，应承担给付房屋使用费的义务；智禄富作为涉案房屋的实际使用人，且表示租赁纠纷与钱玲、朱玉无关，亦应承担房屋使用费的给付义务。关于钱玲、朱玉、智禄富主张的该房屋已纳入拆迁（征收）范围、要求享受拆迁政策的辩解，长运公司对此不予认可，并陈述该房屋系长运公司自拆自建，未列入拆迁范围，且钱玲、朱玉、智禄富也没有该房屋列入拆迁范围的相关证据，故其要求享受拆迁政策的辩解，没有事实及法律依据，不予采信。根据法律规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，长运公司作为房屋的权利人，其明知涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，仍将房屋出租给钱玲，其对合同无效具有过错。钱玲在承租涉案房屋时，没有尽到审查、注意义务，也具有一定的过错。本案综合实际情况，确定长运公司应当对损失承担80%的赔偿责任。另根据审理城镇房屋租赁合同纠纷案件相关司法解释的规定，长运公司应对装饰装修、扩建造价费用承担相应的过错责任。本案中，根据评估报告，确定建筑物74198元、室内装饰装修361250元，合计人民币435448元，由长运公司赔偿人民币348358.40元。至于评估报告确定的其他设施设备的费用，因法律没有规定出租人应对该部分费用予以赔偿，故钱玲、智禄富、朱玉可将设施设备自行拆除。据此，原审依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十四条之规定，作出如下判决：一、钱玲、朱玉、智禄富于判决生效之日起十日内将位于泰州市海陵区江洲北路290号房屋腾空，并将房屋交还泰州市长运汽车运输有限公司。二、钱玲、智禄富于判决生效之日起十日内共同支付泰州市长运汽车运输有限公司自2013年1月1日起至实际交房之日止的房屋使用费（按每年人民币81650元计算）。三、泰州市长运汽车运输有限公司于判决生效之日起十日内赔偿智禄富装饰装修、扩建损失合计人民币348358.40元。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3374元、评估费9000元，合计人民币12374元，由泰州市长运汽车运输有限公司负担7200元，智禄富负担5174元（长运公司已预交，智禄富于判决生效之日起十日内迳交长运公司）。长运公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定房屋租赁合同无效错误，该合同签订时法律规定并未作无效处理，裁判时应适用当时的法律。二、原审法院认定长运公司对合同无效承担过错，且责任比例为80%错误。1、上诉人系国企，相关权属证书因行政区划调整，客观上很难收集。被上诉人承租的年限久远，对不能提供权属证书及房屋的实际情况均知情。双方的义务应是对等的。2、房屋租赁合同在2012年12月31日已经终止，且长运公司多次上门催促让房，被上诉人一直不让房，迫于年度审计，不得不收取了被上诉人的房屋使用费，但不能因此认定长运公司同意其继续装潢，并将装潢费用确认为本案的损失。3、被上诉人擅自转租、转让经营房屋，未经长运公司同意是人为扩大损失的原因之一，长运公司不应承担责任。三、原审认定的损失错误。原审仅以评估报告认定损失错误。损失中有书面合同内的损失，还有占用期间的损失、擅自转租人为扩大的损失以及违法建设的建筑物建造费，应剔除与上诉人无关以及依法不应计算的损失。综上，请求重新审理，公正判决。钱玲答辩称：1、承租的房屋确实没有产权证，我扩建了部分房子，但是是经过长运公司领导允许的。2、房屋租赁合同中约定了如遇到拆迁按照国家政策，装修补偿归我，其他归长运公司，后长运公司变更了合同约定，拆迁不再补偿，我们没有同意，双方才没有继续签订书面合同，但我都按时交纳房租。3、评估报告中对装修评估过低，三五十万不可能装修好浴室。4、长运公司应赔偿营业损失和职工补偿。智禄富答辩称：1、本案案由应为拆迁补偿纠纷而不是房屋租赁合同纠纷。2、长运公司应在出租房屋时提供相关权属证明，对合同无效我方没有任何责任。3、长运公司称多次上门催促让房不是事实。没有签订房屋租赁合同是由于长运公司变更了合同内容有失公平，但我方还是按照原合同约定缴纳租金。出现逾期缴纳租金是由于长运公司知道拆迁，想提前终止合同故拒收租金。4、对评估报告有异议，没有真实反映房屋的装修价值，应按照拆迁政策进行评估。钱玲、朱玉、智禄富亦不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人之间应认定为拆迁补偿纠纷，本案所涉房屋已经列入西站片区拆迁改造范围，长运公司要求解除租赁关系目的是让上诉人无条件让出房屋，该房屋的所有拆迁补偿由长运公司获得，显然有失公平。二、原审判决事实不清。海陵区振泰浴城从钱玲转到朱玉名下，后又转至智禄富名下，现该浴室的实际经营者是智禄富一人，原审判决钱玲、朱玉腾空房屋无事实依据，判决钱玲支付房屋使用费也无事实依据。请求二审依法改判。长运公司针对钱玲、朱玉、智禄富的上诉答辩称：对于双方之间的关系应根据双方合同约定的内容来确定。二审中，各方均未有新证据提交，二审审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，本案双方争议主要在于：1、本案属于房屋租赁合同纠纷还是拆迁安置补偿纠纷；2、双方之间的租赁合同是否有效，如认定无效，长运公司对合同无效是否应承担过错及过错比例的确定；3、装修补偿损失的确定；4、钱玲、朱玉是否应承担腾空让房以及钱玲是否应承担给付房屋使用费的义务？关于争议焦点一，根据2010年10月12日长运公司与钱玲签订的租赁协议内容及履行情况看，长运公司提供讼争房屋给钱玲使用，钱玲依约向长运公司支付房屋使用费，双方之间属于房屋租赁合同关系。原审依据双方之间合同约定确定本案案由为房屋租赁合同纠纷，并无不当。长运公司并不是拆迁人，双方之间不属于拆迁人与被拆迁人对房屋拆迁安置中的权利义务关系，钱玲、朱玉及智禄富认为本案属于房屋拆迁补偿纠纷，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。上述司法解释于2009年颁布，双方形成租赁合同关系虽早于上述规定的颁布时间，但租赁关系已延续至2009年后，双方诉讼亦发生于2014年，故原审适用现有法律规定认定双方之间的租赁合同无效，符合法律规定，长运公司认为应适用双方形成租赁关系时的法律规定，认定双方之间的租赁合同有效，无法律依据，本院不予支持。租赁合同被依法认定为无效的，对装饰装修及扩建费用应由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。长运公司明知讼争房屋无建设工程规划许可证，将房屋用于出租以取得收益，其行为主观故意明显，而钱玲、朱玉及智禄富未尽到审查注意义务，属于疏忽大意，是过失行为。原审基于双方过错程度，酌情确定长运公司承担80%的赔偿责任，并无不当。关于争议焦点三，长运公司将上述房屋出租给钱玲经营浴室，对浴室进行装饰装修属于经营过程中必然会发生的，至于扩建的部分建筑，双方租赁关系形成时间已久，长运公司并无证据证明其对扩建的建筑提出过异议，应视为其同意承租人扩建。按照法律规定，承租人经出租人同意扩建，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。故原审按照评估报告，将扩建造价费用及装饰装修损失均作为实际损失，并无不当。因双方属于房屋租赁合同关系，钱玲、朱玉及智禄富主张按照拆迁政策评估装饰装修及扩建造价亦无任何依据，本院亦不予支持。关于争议焦点四，钱玲将房屋转给智禄富实际使用，但其作为长运公司的合同相对方，负有依照合同约定腾空搬离并支付房屋使用费的义务。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》的规定，营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同被告，故原审判决朱玉承担腾空搬离的义务并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3374元，由上诉人泰州市长运汽车运输有限公司与智禄富、钱玲、朱玉各半负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  吴 玫代理审判员  顾春旺代理审判员  缪翠玲二〇一五年十二月二十九日书 记 员  叶 红