湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂恩施中民终字第00109号上诉人（原审原告）李锦屏，利川市林业局退休职工。上诉人（原审原告）胡云权，利川市林业局职工。上诉人（原审原告）杨兰富，曾用名杨全付。上诉人（原审原告）李洪碧。上诉人（原审原告）胡杨。被上诉人（原审被告）利川市国泰物业管理有限责任公司，住所地：利川市龙船大道1号。法定代表人李芙蓉，该公司经理。委托代理人（一般代理）李崇明，利川市国泰物业管理有限责任公司副经理。委托代理人（一般代理）张明俊，利川市国泰物业管理有限责任公司职工。被上诉人（原审被告）利川市大茂电器商贸有限责任公司，住所地：利川市清江大道198号。法定代表人陈渝，该公司总经理。委托代理人（一般代理）曾慧，利川市大茂电器商贸有限责任公司副总经理。上诉人李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨因与被上诉人利川市国泰物业管理有限责任公司（以下简称国泰物业公司）、利川市大茂电器商贸有限责任公司（以下简称大茂电器公司）确认合同无效纠纷一案，不服利川市人民法院（2014）鄂利川民初字第01808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨在一审中起诉称，李锦屏和胡云权之妻杨志英（又名杨志瑛）于2006年11月1日在利川市国泰房地产开发有限责任公司购买了位于清江大道195号的国泰大厦一楼9号门面房，于2007年10月6日与国泰物业公司签订《委托租房协议》，约定由国泰物业公司招商代租房屋5年（从2008年1月1日起至2012年12月31日止），期满后如需继续委托双方再行协商签约。在此期间，胡云权之妻杨志英于2011年1月7日因车祸死亡。委托期满后，国泰物业公司在未与李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨进行任何商议的情况下，擅自将该门面房又租给大茂电器公司，租期长达12年，且未将租金的增长情况说明，其行为严重侵害了李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨的合法权益。为此，李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨诉请人民法院判决：1.确认国泰物业公司与大茂电器公司于2010年1月4日所签订的《国泰大厦铺面租赁合同》中涉及李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨所有商铺的部分内容无效。2.判令国泰物业公司与大茂电器公司返还李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨房屋。3.判令国泰物业公司与大茂电器公司赔偿李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨房产被其侵占期间的租金（从2012年12月31日起至国泰物业公司与大茂电器公司返还房屋之日止，按年租金3350元／平方米计算）。4.由国泰物业公司与大茂电器公司承担本案全部诉讼费用。在审理中，李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨将第1项诉讼请求变更为：确认国泰物业公司与大茂电器公司于2009年12月3日所签订的《国泰大厦铺面租赁合同》中涉及李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨所有商铺的部分内容无效。国泰物业公司在一审中答辩称，国泰房地产公司出售国泰大厦铺面时向业主承诺的是16年回本，由一楼铺面业主一起委托物业公司整体对外招租可以保证实现，李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨采信才购买9号商铺并与其他业主都委托国泰物业公司对外招租。《委托租房协议》中虽写有委租5年，但该合同目的是保证李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨16年收回成本，在此前提下最长可以出租16年。国泰物业公司已将该铺面出租给大茂电器公司的情况通报了李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨，李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨是清楚并认可的，多年来也未提出异议。国泰物业公司是受李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨委托，为了李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨的利益而将涉案房屋代租给大茂电器公司，在此过程中无隐瞒、虚构事实行为，请求驳回李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨的诉讼请求。大茂电器公司在一审中答辩称，大茂电器公司因投资大，在与国泰物业公司协商租房时要求租赁期限为20年，国泰物业公司与李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨商量后才与大茂电器公司签订租期为12年的铺面租赁合同，因此该合同合法有效，请求驳回李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨的诉讼请求。原审查明，胡云权之妻杨志英，于2011年1月7日因道路交通事故死亡，杨志英的遗产第一顺序继承人为胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨。杨志英身前和李锦屏共同与利川市国泰房地产开发有限责任公司于2006年11月1日签订《商品房买卖合同书》1份。该合同约定：杨志英、李锦屏共同购买位于利川市清江大道195号的国泰大厦一楼9号商品房1套，该商品房的用途为商用铺面，建筑面积共32.13平方米，价款共计674730元，交房时间为2007年10月1日前。2007年9月10日，利川市房地产管理局向杨志英、李锦屏共同颁发了《房屋所有权证》，其中登记的套内建筑面积为29.11平方米，共有分摊面积为3.89平方米，产权面积为33平方米，用途为商用。2007年10月6日，杨志英、李锦屏共同为甲方与国泰物业公司为乙方签订1份《委托租房协议》。该协议约定：甲方于2006年10月在利川市国泰房地产开发有限责任公司购买的国泰大厦一楼9号铺面，支付房款总额为人民币726000元；甲方现自愿将该铺面委托乙方招商代租5年，年租金以支付房款总额除以16年计算；第一年租金自2008年1月1日计算，下一年起在1月31日一次性领取次年房租45375元；如期满后甲方需续委托，双方再行协商签订委托租房协议。2009年12月3日，国泰物业公司为甲方与大茂电器公司为乙方签订《国泰大厦铺面租赁合同》1份。该合同约定的主要内容为：1.甲方受业主委托，以甲方名义将位于利川市清江大道国泰大厦二楼所有铺面（含地面、天板装潢、空调、水电、照明等现有设施，从第一楼到二楼走道、电梯及夹中的广告位，现“国泰大厦”贴字处的整版广告位，广告位见附图所标示位置。套内面积1374.63平方米、建筑面积共计1852.73平方米）出租给乙方经营使用，租期共12年（自2010年1月10日起至2022年1月9日止）。2.年租金分别为：第一年至第五年（2010年1月10日至2015年1月9日）的年租金为480000元，第六年至第十二年（2015年1月10日至2022年1月9日）的年租金为：第六年499200元，第七年504000元，第八年508800元，第九年513600元，第十年518400元，第十一年523200元，第十二年528000元，并于每年1月30日前支付本年度租金。另查明，大茂电器公司已将2009年12月3日《国泰大厦铺面租赁合同》中约定的房屋租金向国泰物业公司支付至2015年1月9日。李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨在国泰物业公司处领取了2008年1月1日至2012年12月31日期间的房租。原审认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，李锦屏、杨志英购买商品房时，在2006年11月1日合同中明确约定房屋的用途为商用，同时其在取得的房产证中载明该房用途为商用。虽国泰大厦第一楼第9号铺面的所有权属李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨，但该铺面具有特殊性，位于国泰大厦一楼自动扶梯与靠北面清江大道大门之间，属国泰大厦负一楼、一至三楼所有业主和商铺的进出通道。李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨不能独立行使占有、使用、收益、处分权利，只能与国泰大厦所有商铺整体出租才能实现获取租金利益，从而达到购买铺面的目的。2012年12月31日，国泰物业公司代租权终止，依照约定国泰物业公司应当续订委托代租协议，或将铺面返还给李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨，但国泰物业公司与大茂电器公司于2009年12月3日签订合同，将国泰大厦第二楼所有铺面（含地面、天板装潢、空调、水电、照明等现有设施，从第一楼到二楼走道、电梯及夹中的广告位，现“国泰大厦”贴字处的整版广告位，广告位见附图所标示位置。套内面积1374.63平方米、建筑面积共计1852.73平方米）与包括李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨的第一楼第9号铺面一起整体出租给大茂电器公司从事商贸经营，是为了实现业主购买商铺时与利川市国泰房地产开发有限责任公司承诺16年回本的投资目的。涉案合同不符合法定合同无效的情形，因此，李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨要求确认合同涉及李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨铺面部分无效的诉讼请求，不予支持。李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨的铺面无独立的空间，只有与其他铺面共同使用才能发挥其效益。李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨将其铺面收回后不仅不能发挥该部分房产的经济效益，而且会损害其他业主和商铺的利益。因此，对于李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨要求返还铺面的诉讼请求，不予支持。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条的规定，判决：一、确认2009年12月3日被告利川市国泰物业管理有限责任公司与被告利川市大茂电器商贸有限责任公司签订的《国泰大厦铺面租赁合同》中，涉及原告李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨所有的国泰大厦第一楼第9号铺面的租赁内容有效。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告承担。上诉人李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨不服一审判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：原判决认定事实错误，适用法律错误。一、2007年10月6日，李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨与国泰物业公司签订《委托租房协议》，协议中约定的期限截止2012年12月31日。五年履行期满后，国泰物业公司若需续委托，应与李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨另行签订《委托租房协议》。国泰物业公司在2013年1月1日之后的行为属于无权代理行为，且当事人事后未予追认，该行为应属无效，由国泰物业公司承担责任。二、国泰物业公司本应以代理人的身份对外签订租房协议。本案中，国泰物业公司直接以自己的名义与大茂电器公司签订《国泰大厦铺面租赁合同》，且未将该事项告知李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨。李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨直至提起诉讼才知道2009年12月3日国泰物业公司签订合同的事实。国泰物业公司为了自己的利益，严重侵害了李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨的权利。国泰物业公司没有以自己名义订立《国泰大厦铺面租赁合同》的权利能力和行为能力，主体不适格，该合同应属无效合同。三、一审判决认为本案不符合法定合同无效的情形错误。四、一审判决认为李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨购买的商铺无独立的空间，铺面收回后不仅不能发挥该部分房产的经济效益，而且会损害其他业主和商铺的利益，缺乏依据。被上诉人国泰物业公司答辩称，一、关于出租期限的问题。李锦屏、杨志英购买国泰大厦9号商铺，委托国泰物业公司负责招商代租五年。这个五年只是对委托代理期的约定，不是对处理委托事务结果的约定。实际招商出租中，有可能租期为一年、半年，也可能租期较长，还有可能出租后承租方中途退租。对于具体租几次、每次出租多长时间，《委托租房协议》中没有约定，理应由受托方根据实际情况，在保证业主利益的前提下灵活处理。事实上该处2008年系整体出租卖服装，承租方承租一年即破产。2009年未租出。2010年国泰物业公司才与大茂电器公司签订12年的租房协议。国泰物业公司是在代理期五年内出租的。因《委托租房协议》并未约定租房的时间，而且与大茂电器公司签订12年的租赁合同完全是在维护包括李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨在内的业主的利益，符合其购房、委托租房16年回本的目的。国泰物业公司的此代理行为是恰当的。国泰物业公司不是五年代理期满后才出租给大茂电器公司的，不存在代理越权。二、关于出租合同的问题。因为当时国泰大厦1-3楼商铺的业主均委托国泰物业公司整体招商出租商铺，2009年12月3日出租给大茂电器公司的铺面包括2楼整层和一楼李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨铺面在内的49户业主。上述业主的铺面整体组成一个出租标的物，其中任何一个业主均不能代表出租方。大茂电器公司不会与每个业主各签订一份租赁合同。而上述业主委托国泰物业公司招商代租，国泰物业公司能代表该范围内的全部业主，故国泰物业公司作为出租方签订了合同。合同中注明了国泰物业公司是受业主委托出租，大茂电器公司承租的不是国泰物业公司的房屋。故，李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨上诉称合同主体错误，应由李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨作为出租方的理由不能成立。三、关于房屋的使用问题。李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨的房屋处于负1楼至3楼上下楼梯的一楼进出口，是经规划设计审批的必经通道，不同于一般意义上的砌墙可分割、独立使用的商铺。李锦屏、杨志英明知这一情况仍然购买这一特殊商铺，就是为了与楼上、楼下商铺搭在一起整体出租取得租金收益。鉴于该房的实际情况，李锦屏、杨志英购买通道位置，应视为其接受了产权限制，永远不得封闭使用。且房屋建成至今该房所在位置均系作通道使用，任何人无法封闭。李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨起诉的目的是收回自用，迫使承租方或其他业主让步，获得比其他业主更高的利益。李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨的该做法将损坏整栋商业楼的使用价值，严重侵犯众多其他业主的利益。综上，一审判决符合客观实际，合理、合法，请求二审法院依法予以维持。被上诉人大茂电器公司答辩称，大茂电器公司因投资大，在与国泰物业公司协商租房时要求租赁期限为20年，国泰物业公司与李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨商量后才与大茂电器公司签订租期为12年的铺面租赁合同，因此该合同合法有效，请求驳回李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨的诉讼请求。双方当事人在二审中均未向本院提交新的证据。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，李锦屏、杨志英与国泰物业公司签订《委托租房协议》中载明委托代租期间的房屋年租金为45375元，但事实上双方约定的年租金是43313元，且双方也是按照年租金43313元履行。综合上诉人的上诉理由以及被上诉人的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：2009年12月3日国泰物业公司与大茂电器公司签订的《国泰大厦铺面租赁合同》中涉及李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨的商铺超过委托期限的部分是否有效。针对上述争议焦点，本院分析评判如下：李锦屏、杨志英与国泰物业公司签订的《委托租房协议》明确约定委托代租期限为5年。如期满后需续委托，双方再行协商签订委托租房协议。从现有的证据来看，在5年代租期满后，双方并未续签委托租房协议。因此，自2013年1月1日起，国泰物业公司对李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨的铺面不再享有代租的权利。本案国泰物业公司与大茂电器公司签订的《国泰大厦铺面租赁合同》中约定的租赁期限为2010年1月10日至2022年1月9日，其中租赁期限为2013年1月1日至2022年1月9日的部分超出了国泰物业公司与李锦屏、杨志英约定的代理期限。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款的规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。从《委托租房协议》的内容来看，李锦屏、杨志英将其购买的铺面交给国泰物业公司出租的期限是五年，期满后需续委托，双方再行协商签订委托租房协议。可见，双方对国泰物业公司出租房屋的期限进行了明确约定，国泰物业公司与他人签订租赁合同时应当将期限控制在五年以内。因此，国泰物业公司与大茂电器公司签订的《国泰大厦铺面租赁合同》因超越了代理权限，致使该租赁合同中涉及到李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨的房屋超期租赁的部分内容无效。合同无效产生双返的法律后果，故国泰物业公司与大茂电器公司应当将涉案铺面返还给李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨。同时，国泰物业公司因越权代理给李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨造成的租金损失应当予以赔偿。由于李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨起诉要求按年租金3350元／平方米的标准计算房屋被占用期间的租金损失，依据不足，对于该计算标准不予采纳。对于李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨的房屋被占用期间的租金损失，本院酌定按照李锦屏、杨志英与国泰物业公司签订《委托租房协议》时约定的租金标准43313元／年计算，由国泰物业公司进行赔偿。综上，上诉人李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨的上诉理由成立，一审判决结果错误。经合议庭评议，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销湖北省利川市人民法院（2014）鄂利川民初字第01808号民事判决；二、确认利川市国泰物业管理有限责任公司与利川市大茂电器商贸有限责任公司于2009年12月3日签订的《国泰大厦铺面租赁合同》中涉及李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨的房屋租赁部分从2013年1月1日起至2022年1月9日止无效；三、利川市国泰物业管理有限责任公司和利川市大茂电器商贸有限责任公司于本判决生效之日起30日内将位于湖北省利川市清江大道195号的国泰大厦一楼9号房屋返还给李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨；四、利川市国泰物业管理有限责任公司按照43313元／年的标准赔偿李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨房屋被占用期间（从2013年1月1日起至房屋腾退之日止）的租金损失；五、驳回李锦屏、胡云权、杨兰富、李洪碧、胡杨的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，由利川市国泰物业管理有限责任公司负担；二审案件受理费80元，由利川市国泰物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱华忠审判员  李 丽审判员  刘 君二〇一五年四月二十三日书记员  何奕娥