广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法黄民一初字第971号原告：黄小波，男，1980年4月21日出生，汉族，住广西壮族自治区陆川县。委托代理人：林绮华、吕学如，广东丰邦律师事务所律师、律师助理。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡，组织机构代码77831560-1。法定代表人：孙通文，董事长。委托代理人：王翠琴，该公司员工。原告黄小波诉被告中山市通大房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月23日受理后，依法由审判员曾志专独任审判，于2015年11月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人林绮华，被告委托代理人王翠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年5月18日，原、被告签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买中山市结民村旭日御华庭18幢905房，原告以银行按揭方式在2011年6月18日支付购房款297655元，合同第十四条第4项关于产权登记约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内（720个工作日）取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按买受已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之二的违约金”，目前，原告已收房装修入住，按约定被告最迟应于2013年4月5日提供房产证给原告，但被告至今未能向原告交付房地产权属证书，严重违反合同约定。为此，原告特诉至法院，请求判决：一、被告立即为原告办理涉案房产的房地产权证并交付给原告；二、被告向原告支付逾期办证违约金（从2014年2月17日起以购房款总金额297655元按每日万分之二计至被告向原告交付房地产权属证之日止）；三、本案诉讼费由被告负担。原告提交以下证据：1.企业机读档案登记资料；2.商品房买卖合同、发票；3.收据（物业费）；4.契税完税证；5.商品房销售登记备案表；6.收据（办证费）。被告辩称：一、逾期办证违约金的起算及截止时间问题，根据双方签署的《中山市商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记资料到产权登记机关备案”，原告于2011年11月5日收楼，因此被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的截止时间为2014年10月25日，违约金的截止时间算至被告持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案之日止,而非办理完房地产权证之日止。二、关于违约金计算基数及数额问题，根据原告与被告签署《商品房买卖合同补充协议一》第三条的约定，按揭付款的已付房价款均指首期款。根据《中山市商品房买卖合同》第十四条约定，逾期办证违约金应以59655元乘以万分之二，即11.9元，原告关于违约金的诉求计算金额明显有误。三、关于过错责任问题，根据《中山市商品房买卖合同》第十四条约定，原告商品房交付使用后，因建设单位原因，造成被告无法办证，请求法院在考量建设单位基础上，适度减轻被告责任。四、违约金过高问题，根据合同法第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十六条规定，被告交楼给原告后，房地产权属证书只是起到证明该商品房属于原告所有的作用，不影响原告使用房屋，不会产生相应损失，依照合同法有关规定，被告请求法院减少被告应承担违约金的数额。综上，被告请求法院依法判决。被告提交以下证据：1.入户大门锁匙领用登记表；2.收楼通知书、国内挂号信。经审理查明：2010年5月18日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），约定：原告购买被告开发的位于中山市旭日御华庭18幢905房，房价款为297655元，《中山市商品房买卖合同》第八条关于交付期限约定：“出卖人应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”，第十四条关于产权登记第二款约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：……4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同补充协议一第三条约定：“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款”。上述商品房买卖合同已于2010年5月20日登记备案，注明的商品房座落地址为：中山市旭日御华庭18幢905房（现权属座落：民安南路13号18幢905房），合同业务编号：HTN2010024910。原、被告均确认原告已向被告支付房价款297655元。2011年6月27日，被告向原告发出收楼通知书，要求原告于2011年6月30日到收楼，原告没有办理收楼手续的，视为原告默认收楼，并从2011年7月1日起计收物业费。原告主张其于2011年6月30日办理收楼手续，被告主张原告实际于2011年11月5日收楼。被告确认其尚未将涉案商品房办理权属登记应由被告提供的资料交至中山市房地产产权登记机关备案，中山市房地产产权登记机关也未出具上述商品房的房地产权属证书。本院认为：关于原告请求办证的问题。办理房地产权属证书为房地产产权登记机关的行政职权范围，根据商品房买卖合同第十四条的约定，出卖人应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，作为出卖人的被告至今未将涉案商品房办理权属登记应由被告提供的资料提交至中山市房地产产权登记机关备案，被告没有履行合同义务，其行为已构成违约。被告辩称施工单位原因导致无法办证，因是其与施工单位的内部法律关系，不能以此对抗其对原告应当承担的合同义务，被告辩解理由不成立。被告应将涉案商品房权属登记需由出卖人提供的资料提交至中山市房地产产权登记机关备案。关于违约金的起算及截止时间的问题。根据商品房买卖合同第十四条的约定，被告应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，被告应从2011年6月30日后720个工作日内即2014年5月20日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但被告至今未持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，国土管理部门也未出具上述商品房的房地产权属证书，显然属于被告违约，被告应承担相应的违约责任，逾期办证违约金应从2014年5月21日起计算。依据上述约定，被告持相关资料到权属登记机关递件即完成其合同义务，而权属登记机关从收到资料至核发权属证书的时间并不包含在双方合同约定的期限内，逾期办证违约金应计算至被告持相关资料到权属登记机关备案之日。被告辩称施工单位原因导致无法办证，因是其与施工单位的内部法律关系，不能以此对抗其对原告应当承担的合同义务，被告辩解理由不成立。关于违约金计算基数的问题。被告辩称合同补充协议一第三条中约定：“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，……，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”本院认为，该条款是对解除合同计算违约金基数的约定，而非对逾期办证计算违约金基数的约定，故被告辩解理由不成立。总购房款为297655元，每日违约金按万分之二计，每日违约金为59.53元，逾期办证违约金应从2014年5月21日起计至被告实际递件办证之日止，如暂计本院判决时已达19个月，违约金约33932.1元，关于被告主张违约金过高的问题，本院认为，涉案商品房买卖合同已在国土部门备案，被告亦向原告交付了涉案商品房，故涉案商品房的递件办证并不妨害原告对商品房的实际占用使用，在原告并未提交证据证实被告逾期递件办证造成原告实际损失的情况下，逾期递件办证违约金不宜过高，综合本案案情，本院酌情调整逾期递件办证违约金为30000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内持中山市三角镇旭日御华庭18幢905房（现权属座落：民安南路13号18幢905房）办理权属登记需由出卖人提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案；二、被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告黄小波支付逾期递件办证违约金30000元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1176元，减半收取588元，由原告负担313元，由被告中山市通大房地产有限公司负担275元（应于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  曾志专二〇一五年十二月二十五日书记员  杨 慧