上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第234号原告（反诉被告）周永光，住上海市。委托代理人朱建华，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告（反诉原告）沈逸红，女，住上海市。委托代理人金青（系沈逸红丈夫），住上海市。原告（反诉被告，以下简称“原告”）周永光诉被告（反诉原告，以下简称“被告”）沈逸红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月26日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员赵芳芳独任审判。被告沈逸红于2015年2月26日提出了反诉，本院于2015年3月4日受理了反诉。本案于2015年3月4日、2015年3月25日公开开庭进行了审理，原告周永光的委托代理人朱建华及被告沈逸红的委托代理人金青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2012年8月23日签订《上海众邦房地产经纪有限公司房屋租赁协议》（以下简称“租赁协议”），由原告承租被告位于上海市长宁区xx路xx弄xx号xx室房屋（以下简称“涉讼房屋”）。租赁期限为十二个月，自2012年8月28日起至2013年8月27日止。租金为人民币(下同，略)4,300元/月，付三押一，押金为4,300元。原告按约定支付房屋租金及押金。被告在2012年8月30日将房屋钥匙交给原告。协议到期后，原告继续居住，但对租赁期限并没有约定，原告持续支付租金至2014年8月30日。2014年7月27日，原告接到被告的通知要求收回房屋，原告不同意，但被告要收回。2014年8月9日，原告交还房屋钥匙。被告违反了租赁协议的约定，理应承担违约责任。原告交回房屋钥匙后，多次要求被告返还押金和退还相应的租金，但被告均以各种理由推诿。原告为维护自身合法权益，诉至法院，诉请：1、判令被告向原告返还租赁房屋押金4,300元整；2、判令被告向原告返还2014年8月9日至2014年8月30日（日租金计算方式为4,300元除以30天）的房屋租金3,010元；3、判令被告向原告支付违约金4,300元。被告辩称并反诉称，2012年8月23号原、被告签订租赁协议，签好协议后被告就将房屋钥匙交付给原告,因为原告提出需要时间搬家，所以协议上租赁期限从2012年8月28日开始计算。租赁协议到期后，原告与被告达成口头协议由原告再续租一年，2014年7月27日，被告提醒原告协议即将到期,到期后原告将收回涉讼房屋，原告表示同意，故不存在违约。虽被告认可原告租金支付到2014年8月27日，但原告要求退还剩余租金没有合同依据。2014年8月8日，原告通知被告其已在他处租房并已搬出。2014年8月9日，原告电话通知被告至涉讼房屋处，被告进屋检查房屋情况，发现厕所及卧室门框已变形，墙面发生霉变，地板拱起腐烂，原告解释称因卫生间洗脸盆龙头软管接口漏水已有半年之久，之前日常使用感觉影响不大，不想麻烦被告。被告表示发现漏水应及时告知，也不至于造成这么大的损失。原告表示可以把押金做维修费用。被告联系维修过程中，发现维修费用可能比预期大并联系原告，原告表示委托被告处理维修事宜，之后被告多次联系原告,其均不予理会。故被告据此认为不应退还押金并反诉诉称:1、判令原告向被告支付修房所用的材料费及人工费共计11,160元；2、判令原告向被告支付2014年1月-6月有线电视费138元，2014年7月5日至同年8月4日电费189.90元，2014年7月6日至同年8月8日水费48.30元。原告反诉辩称，不同意被告的反诉请求。不存在漏水及原告损坏房屋的事实，被告收回房屋后进行装修与原告无关。电费、有线电视费账单原告都缴纳过，2014年8月9日之前的水费也已缴纳。经审理查明：涉讼房屋权利人为上海虹康房产建设公司，涉讼房屋个产临时证显示涉讼房屋业主为沈福弟、沈三妹、沈逸红、金振宇。发证日期显示为2009年2月23日。2012年8月23日，出租人被告沈逸红（甲方）与承租人原告周永光（乙方）在上海众邦房地产经纪有限公司居间下签订了房屋租赁协议。约定涉讼房屋租赁期限为2012年8月28日起至2013年8月27日止。房屋租金为每月4,300元。乙方另付甲方押金4,300元。租赁协议第七条第一款约定:甲方应在2012年8月28日前将结构完好的房屋交付乙方使用，并定期检查房屋使用情况及乙方所付的一切与居住有关费用情况。第二款约定:承租期内房屋自然损坏，应由甲方负责维修；如属乙方人为损坏应由乙方负责维修或合理赔偿。第三款约定:承租期内甲方不得擅自提高租金，不得无故终止协议收回房屋，否则视作违约，须返还乙方押金并赔偿一个月租金。第四款约定:承租期满甲方验收房屋完好无损，并且查明乙方没有拖欠应付的有关费用后，应及时将租房押金退还给乙方。第八条第二款约定:承租期内的水、电、煤、电话、有线电视及物业管理费等一切与居住有关的费用由乙方按月支付，不得拖欠；房内设备不得遗失或损坏，否则照价赔偿（损坏物以维修为主）。2012年8月23月，被告沈逸红出具收到被告押金4,300元的租赁押金收据。庭审中被告自述尚未退还。租赁协议到期后,双方未另行签订书面的续租合同，但原告依然承租被告房屋，持续至2014年8月9日，原告主动交还，被告收回房屋钥匙。原告在庭审中表述2012年8月30日，被告将涉讼房屋钥匙交给原告，据此原告认为租金已支付到2014年8月30日。被告在庭审中表示2012年8月23日，签订租赁协议后即将涉讼房屋钥匙交给原告，因为原告提出需要时间搬家，所以协议上租赁期限从2014年8月28日开始，故被告认为原告租金支付到2014年8月27日。庭审中，双方对被告反诉请求中水、电及有线电视费的支付达成一致调解意见，为各半负担188.10元。被告庭审中陈述房屋损坏的维修工作于2014年8月10日开始，持续20天左右结束，没有与施工单位签订装修合同和开具正规发票。维修的工作主要包括更换房间和浴室的两扇门,考虑到整体美观除涉讼房屋顶部外的内墙面全部涂刷了一遍。客厅、卧室的地板下有水,所以敲掉重做。庭审中，原告对被告提供的涉讼房屋损坏的照片真实性不认可，认为没有日期，没有室号；对维修房屋费用的收据的真实性不认可。上述事实，有上海市房地产登记簿、个产临时证、租赁协议、押金收据、有线电视费、电费、水费账单等证据及原、被告的陈述为证，并经庭审核实无误，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的租赁协议系双方真实意思表示，应为合法有效，双方应当按照合同约定恪守履行。租赁期间届满后，双方未能另行订立书面合同或对租赁期限达成一致约定，故应视为双方在租赁协议到期后建立了不定期的租赁关系。原告认为房租已支付至2014年8月30日，被告认为房租已支付至2014年8月27日，本院认为根据租赁协议约定，租赁期限为2012年8月28日至2013年8月27日，原告对其主张未能提供证据加以证明，被告的陈述与原租赁协议约定一致，故本院予以确认。在不定期租赁关系的情况下，被告持有原告2014年8月10日（交接次日）至2014年8月27日的租金于法无据，理应返还，按月租金4,300元除以30日计算出每日应付租金，共计2,580元。在不定期租赁关系中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。就本案而言，原告称被告在2014年7月27日要求收回房屋，被告称2014年7月27日只是提醒原告房屋另有他用，要到期收回。但原、被告双方对自己的主张均未提供任何证据。鉴于原告认可2014年8月9日主动退还钥匙，被告认可当日予以接受，且被告于事实上也给了原告合理的搬离期间，故原告以此为由认为被告违约于法无据，原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。被告仅提供照片、收据等证据不足以证明原告存在未及时通知被告导致房屋损坏进一步扩大的行为，且租赁协议中也约定被告有定期检查房屋使用情况及乙方所付的一切与居住有关费用情况的义务,故被告要求原告支付维修房屋材料费及人工费的诉讼请求本院不予支持。被告以此为由不予退还押金的抗辩理由本院不予采纳。综上，原告要求退还押金的诉讼请求有相应的事实依据及法律依据，本院予以支持，原、被告双方就被告主张的原告欠付的有线电视费、电费、水费达成一致调解意见，即原、被告各半负担188.10元，与法不悖，本院予以确认。据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沈逸红应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）周永光返还上海市长宁区xx路xx弄xx号xx室房屋租赁押金人民币4,300元；二、被告（反诉原告）沈逸红应于本判决生效之日起十日内向原告周永光（反诉被告）返还上址房屋2014年8月10日至2014年8月27日的租金人民币2,580元；三、原告（反诉被告）周永光应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）沈逸红支付上址房屋未付有线电视费、电费、水费合计人民币188.10元；四、驳回原告（反诉被告）周永光的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）沈逸红的其余反诉诉讼请求。本诉案件受理人民币82.80元，因适用简易程序减半收取计人民币41.40元，由原告（反诉被告）周永光负担16.87元，由被告（反诉原告）沈逸红负担24.53元。反诉案件受理费人民币44.20元，由原告（反诉被告）周永光负担0.72元，被告（反诉原告）沈逸红负担人民币43.48元。如不服本判决，原告周永光可在判决书送达之日起三十日内，被告沈逸红可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  赵芳芳二〇一五年四月二十四日书 记 员  范丽娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。