广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗海法民三初字第45号原告刘少穗，住所地广州市海珠区。原告丘宦昌，住所地广州市海珠区。两原告共同委托代理人杨丽施，广东天穗律师事务所律师。被告广东利海集团有限公司，住所地广州市。法定代表人谢海榆，董事长。委托代理人余世冰、吴文君，均为该公司职员，联系地址同公司。原告刘少穗、丘宦昌诉被告广东利海集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人杨丽施、被告委托代理人余世冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告签订《广州市商品房买卖合同》，由原告购买被告位于广州市海珠区华怡路104号906房，合同总价款为1316239元。后因实测面积与合同约定面积存在差异，原告实际向被告支付房屋价款1302974元。被告按合同约定在2012年6月30日将房屋交付给原告，但被告并没有按合同约定在该商品房交付之日起的210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付给原告。至2013年11月5日，被告才将房地产权证交付给原告。故起诉要求：1、判令被告立即支付逾期办理并交付广州市海珠区华怡路104号906房的房地产权证的违约金共计人民币120525.095元（自2013年5月4日起至2013年11月4日止，每日按商品房总价款即1302974元的0.05%计算）；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，第一，导致延期出具房屋所有权证书是属于不可抗力的客观因素，并非其司的原因，根据合同附件7的规定，不应当由其司承担违约责任，因此由于广州市房地产交易登记中心延误的2012年8月28日至2013年5月17日的期间应该剔除出合同约定的期限；第二，广州市房地产管理局已经在2013年9月26日出具广东省房地产权证，原告已经于该日取得了该房屋法律意义上的房产证，书面形式的交付并不影响其权利的取得，因此我司不应当承担2013年9月26日至2013年11月4日的逾期办证的违约金；第三，涉案房屋不存在转让、融资等经济交易活动，且逾期办证并不会造成原告任何的经济损失，我司认为关于未办理房屋所有权登记的违约金约定过高，请求法院予以调整，请求调整至万分之一。经审理查明，2010年10月3日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于海珠区赤岗轻工部甘科所原生活区地段利海假日轩第104号106号幢9层906号房，房屋地址：海珠区华怡路104号、106号（104号106号）906房，总金额1316239元；(第二十一条)被告应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意选择原告委托被告为原告办理《房地产权证》：被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；在此情况下，原告应当在收到被告书面通知后3个工作日内向被告提供房地产登记机构要求的、需原告提供的证件资料；被告应一次性如实告知原告为办理产权登记需要由原告提供的证件资料，被告未告知或告知的内容不完备、不准确，致使原告未能及时提供证件资料的，由被告承担责任；若被告未在规定时间或者上述约定的期限内与原告申请房地产转移登记的，原告可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记；(第二十二条)如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；逾期达到120日的，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金；等。合同附件七补充协议约定，（第九条）如被告已于商品房交付使用后210个工作日内向产权登记机关提交办理产权登记手续所需资料，而因产权登记机关的原因未能办妥产权登记的，被告不承担责任；等。经过面积差结算，原告共向被告支付了房价款1302974元，被告向原告开具了购房款发票。2012年6月30日，被告向原告交付了涉案房屋。2013年9月26日，原告购买的涉案房屋由广州市房管局登记出具了《广东省房地产权证》。被告为证明其抗辩意见，提交了如下证据：1、初始登记《受理回执》；2、《法人或其他组织新建房屋初始登记》规定；3、房地产登记簿查册表；4、房屋面积测量成果报告书；5、关于重申商品房契税缴纳方式的公告。原告质证意见：证据一的真实性没有异议，关联性及证明的内容有异议，该证据只能证明被告曾经于2012年7月17日申请过涉案房屋的项目的初始登记，但并不能证明是房地产行政主管部门的原因导致不能办理的，并不能因此而免责，不属于不可抗力的范畴；证据二的三性不予以确认；证据三、四的三性没有异议；证据五属于打印资料，对三性不予以确认。庭审中，原、被告均确认以下事实：涉案房屋交付之日起210个工作日的截止时间为2013年5月3日，被告于2013年11月5日交付涉案房屋的房产证给原告。本院认为，原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。上述合同约定，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。如因被告未履行相关义务造成原告不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，逾期达到120日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。原、被告均确认涉案房屋交付之日起210个工作日的截止时间为2013年5月3日，对此本院予以认定。原、被告均确认被告于2013年11月5日才交付涉案房屋的房产证给原告，对此，本院予以认定。故对被告存在逾期违约的事实，本院予以认定。被告提供的证据无法证明导致延期出具房屋所有权证书是因为广州市房地产交易登记中心的延误，属于不可抗力的客观因素，故其认为其不应当承担违约责任，由于广州市房地产交易登记中延误的2012年8月28日至2013年5月17日的期间应该剔除出合同约定的期限的抗辩意见没有事实依据，本院不予采纳。原告要求被告每日按总房价1302974元的万分之五的标准支付从2013年5月4日起至2013年11月4日止的迟办证违约金，合法合理，本院予以支持，总额应以原告主张的120525.095元为限。被告提出合同约定的违约金过高的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。虽然原告购买的涉案房屋于2013年9月26日由广州市房管局登记出具了《广东省房地产权证》，但被告是于2013年11月5日才交付房产证，涉案合同约定的是被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止向原告支付违约金，鉴此，被告关于其司不应当承担2013年9月26日至2013年11月4日的逾期办证的违约金的抗辩意见无理，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告广东利海集团有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告刘少穗、丘宦昌支付从2013年5月4日起至2013年11月4日止的迟办证违约金（每日按1302974元的万分之五的标准计算，总额以原告主张的120525.095元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2711元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  王穗仪人民陪审员  潘新标二〇一五年四月××日书 记 员  徐 石陈文慧