广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015）惠中法民四终字第799号上诉人（原审原告)袁义有，男，汉族，1972年7月19日出生，住址：江西省丰城市，委托代理人曾文景，广东标远律师事务所律师。委托代理人戴文胜，广东标远律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告)陈志强，男，香港居民，1972年11月3日出生，住址：广东省惠州市惠阳区。委托代理人黎永金，广东瀚法律师事务所律师。原审原告肖高峰，男，汉族，1972年1月8日出生，住址：湖南省南县，上诉人袁义有因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2015）惠阳法民二初字第190号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见上诉人袁义有、原审原告肖高峰原审诉称：原告与被告于2010年9月30日签订了一份房屋租赁合同。原告为承租方（乙方）被告为出租方（甲方），租赁期为10年，即从2011年10月1日起至2021年9月30日止。被告出租房的具体位置在惠阳区淡水镇××大道××号惠中大厦。原告已依照合同的约定向被告支付了履约保证金10万元人民币。合同中约定的其它条款原告都依约履行。然而被告却在原告不知晓的情况下单方面将此涉案房屋又转租给陈兰女士，原告后知他们双方因发生纠纷诉致法院。此时原被告所签合同才履行二年。被告背着原告于2013年1月5日重新签了一份租期为8年的合同，导致本合同解除的违约责任在被告方。因原被告双方所签订合同的第一条第3款约定“甲方在双方履行合同中，违反本合同规定，提前终止合同如出现这种情况，甲方需赔偿乙方承租后的装修和开业后的财产损失”。因此诉至法院，请求判令：一、依法确认原告与被告所签订的位于淡水新云大道8号惠中大厦《房屋租赁合同》合法有效。二、被告陈志强赔偿原告因单方解除合同所造成损失人民币2000000元。三、本案诉讼费和有关调查取证及鉴定费由被告承担。被上诉人陈志强原审答辩称：答辩人并未私自转租涉案房屋，2013年1月5日答辩人与陈兰签订《房屋租赁合同》是答辩人与被答辩人双方协商的结果，被答辩人的请求无事实和法律依据，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。2010年9月30日，答辩人与被答辩人签订了《房屋租赁合同》，约定由答辩人将涉案房屋出租给被答辩人使用。合同签订后，答辩人如约将房屋交付给被答辩人使用。但自2012年8月份开始，被答辩人因经营不善，拖欠答辩人2012年8月至12月的租金。为此，答辩人与被答辩人（陈兰也有参与）就涉案房屋租赁后续事宜进行协商，并对当时被答辩人拖欠租金、工资、水电费、地税、卫生费等进行了统计核算。双方刚开始协商的方案是被答辩人以120万元的价格将涉案房屋转回给答辩人，并签订了转让协议，但由于被答辩人后来找到了新股东入伙，所以，最终该转让协议没有实际履行。新股东入股后，经答辩人与被答辩人协商，以陈兰为代表与答辩人重新签订《房屋租赁合同》，并补交了所欠租金，违约金26250元分摊至2013年1月至2014年9月的租金里。以上事实答辩人均提供了证据予以佐证。所以，答辩人并未私自转租涉案房屋，不存在被答辩人所述违约情况。综上所述，为了维护答辩人的合法权益，恳请贵院查明事实，驳回被答辩人的诉讼请求。原审法院查明的事实原审法院审理查明：2010年9月30日，原被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定。被告将位于惠阳区淡水xx大道x号xx大厦的一至六楼出租给原告，租赁期为10年，即从2011年10月1日起至2021年9月30日止，其中2011年10月1日起至2014年9月30日的租金每月为45000元，被告签订合同当天交纳保证金10万元，乙方如拖欠租金超过三个月的，合同自动终止，合同保证金不予退回，出租的房屋为毛坯房，只有外墙装修，其它无装修，被告不得在双方履行合同中，违反本合同规定提前终止合同，如出现这种情况，被告需赔偿原告承租后装修和开业后的财产损失。合同签订后，被告将房屋交付给原告装修使用。2012年度，原告在经营期间被刑拘，导致其承租的房屋2012年8月份关门停业，2012年8月至2012年12月的租金没有交纳。2013年1月5日，原告与陈兰、被告协商后，被告将涉案房屋重新出租给陈兰，被告与陈兰签订《房屋租赁合同》时，没有注明与原告签订的《房屋租赁合同》予以解除。被告与陈兰的合同签订后，原被告将房屋移交给陈兰经营，陈兰承租后，原告将2012年12月份之前所欠的租金及违约金补交给被告。后陈兰因经营不善拖欠租金，被告向原审起诉，原审2014年7月28日作出判决，解除了被告与陈兰签订的《房屋租赁合同》，判令陈兰应向被告交纳租金共324100元，陈兰已交付给被告的保证金100000元不退回给陈兰。原告认为其与被告签订的合同没有解除，因此向原审起诉。庭审时，原告提交了一份其自己制作的财产损失清单，说明其装修和财产损失情况，但没有提交相应的依据。原审法院判决理由和结果原审法院认为:本案争议的焦点是：一、被告是否违约；二、被告是否承担违约责任。一、关于被告是否违约的问题。2012年，原告因经营期间被刑拘，导致其承租的房屋2012年8月份关门停业，无法交纳租金，被告与陈兰签订合同后，原告将2012年12月份之前所欠的租金及违约金补交给被告，并将房屋移交给陈兰经营，表明原被告与陈兰经过协商后，被告才与陈兰签订合同，陈兰是承接原告的合同继续经营，不存在被告违约的问题。另，原告拖欠2012年8月至2012年12月的租金，拖欠时间超过三个月，按合同约定也自动终止，因此被告在本案中无须承担责任。二、原告请求被告赔偿损失2000000元，仅提交了一份其自己制作的财产损失清单，没有提交相应的证据。因原告提出2000000元的损失没有相应证据予以证明，故原告请求赔偿损失的请求，依据不足，不予支持。综上，原告起诉请求被告赔偿损失，理由不充分，依据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。本案诉讼费22900元，由原告负担。当事人二审的意见宣判后，上诉人袁义有不服，向本院提起上诉称：一、双方所签房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。二、上诉人因被上诉人单方违约已造成的损害事实因果关系成立，被上诉人应当予以赔偿。三、我方申请对肖高峰向陈兰出具的《委托书》的签名进行鉴定。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，依法确认《房屋租赁合同》合法有效，改判被上诉人赔偿上诉人损失2000000元。2、诉讼费由被上诉人负担。被上诉人陈志强答辩称：诉讼双方的租赁关系已被答辩人与陈兰的租赁关系承接，上诉人的意见缺乏依据，我方服从一审判决。被上诉人陈志强二审期间提交以下证据：1、个体户机读资料；2、惠阳区淡水康华大酒店的纳税情况说明。经庭审质证，上诉人袁义有认为以上证据没有原件，也与本案无关。原审原告肖高峰经本院合法送达，没有到庭参与诉讼，不影响本案审理。本院查明的事实本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院判决理由和结果本院认为：本案上诉人、原审原告与被上诉人订立《房屋租赁合同》后，由于上诉人和原审原告在经营期间被刑拘，导致涉案房屋的使用和经营停止，后被上诉人与案外人陈兰重新订立《房屋租赁合同》，上诉人认为被上诉人的该行为侵害其合法权益。然而从本案当中出现的两份《房屋租赁合同》的衔接情况以及案外人陈兰与原审原告肖高峰的关系来看，被上诉人与案外人陈兰重新订立的《房屋租赁合同》实际上是对上诉人、原审原告与被上诉人订立的《房屋租赁合同》的承接，上诉人认为该行为侵害其合法权益缺乏依据，本院不予采纳。至于上诉人请求对原审原告肖高峰向陈兰出具的《委托书》进行鉴定的意见，由于原审原告肖高峰服从一审判决，其本人未对该《委托书》签名提出异议，上诉人对此请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费22900元，由上诉人袁义有负担。本判决为终审判决。审判长  曾求凡审判员  邹 戈审判员  卫书平二〇一五年十二月三十日书记员  李 华附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。