广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）东中法民一终字第2041号上诉人（原审原告）：丁国平，男。委托代理人：萧俊杰，广东杰凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄肖玲，女。被上诉人（原审被告）：黄晨，男。两被上诉人共同委托代理人：邓铁柱，广东国律律师事务所律师。原审第三人：东莞市钢城五金制品有限公司，住所地：广东省东莞市东坑镇初坑大地工业园M幢。法定代表人：黄肖玲。委托代理人：尹巧兰，女，系该公司员工。上诉人丁国平因与被上诉人黄肖玲、黄晨、原审第三人东莞市钢城五金制品有限公司（以下简称钢城公司）房屋租赁合同纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法沥民一初字第44号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年12月22日，丁国平向原审法院提出诉讼，请求判令：1、黄肖玲、黄晨向丁国平支付2005年7月18日签订的《厂房有偿使用合同》租金34509元；2、黄肖玲、黄晨向丁国平支付2010年8月27日签订的《厂房有偿使用合同（续期合同）》中2013年1月至租赁结束之日止的租金，其中2013年1月至12月黄肖玲应支付租金566580元；3、解除丁国平与黄肖玲签订的《厂房有偿使用合同（续期合同）》。经原审法院释明，案涉合同可能为无效合同时，变更诉讼请求为：1、黄肖玲、黄晨向丁国平支付2005年7月18日签订的《厂房有偿使用合同》项下未付的占有使用费34509元；2、黄肖玲、黄晨向丁国平支付2013年1月至2014年5月的占有使用费802655元；3、请求确认案涉《厂房有偿使用合同》为无效合同。原审法院经审理查明：2005年7月18日，黄肖玲与丁国平签订《厂房有偿使用合同》（以下简称第一份合同）。合同约定：甲方（丁国平）将位于东坑镇初坑大地工业园M幢厂房及配套（员工宿舍、办公楼、电房、保安室）有偿提供给乙方（黄肖玲）作工业用，乙方使用承租的期限为2005年10月1日至2010年9月30日；2005年10月1日至2007年9月30日每月使用费为47215元，2007年10月1日至2010年9月30日每月使用费为50587元，乙方每月5号前交纳当月使用费；甲方义务之一为协助乙方办理营业执照及相关证件（费用由乙方负责），房产税由甲方负责。该合同落款处有丁国平、黄肖玲签名。2009年9月30日，第三人钢城公司与丁国平签订《厂房有偿使用合同》（以下简称第二份合同）。合同约定：甲方（丁国平）将位于东坑镇初坑大地工业园M幢厂房及配套设施有偿提供给乙方（钢城公司）作工业用，乙方使用承租的期限为2009年9月30日至2014年8月31日；2009年9月30日至2010年8月31日每月使用费为25354元，2010年9月1日至2014年8月31日每月使用费为27165元，乙方每月5号前交纳当月使用费；甲方义务之一为协助乙方办理营业执照及相关证件（费用由乙方负责），房产税由甲方负责。该合同落款处有丁国平、黄肖玲签名，并盖有：“东莞市钢城五金制品有限公司”的印章。2010年8月7日，黄肖玲与丁国平再次签订《厂房有偿使用合同（续期合同）》（以下简称第三份合同）。合同约定：甲方（丁国平）将位于东坑镇初坑大地工业园M幢厂房及配套（员工宿舍、办公楼、电房、保安室）有偿提供给乙方（黄肖玲）作工业用，乙方使用承租的期限为2010年10月1日至2015年9月30日；有偿使用费为每月47215元，乙方每月5号前交当月使用费；甲方义务之一为协助乙方办理营业执照及相关证件（费用由乙方负责），房产税由甲方负责。该合同落款处有丁国平、黄肖玲签名。丁国平表示案涉厂房未取得建设工程规划许可证。经过原审开庭和质证，原审法院另查明以下事实：（一）租金支付状况。丁国平主张黄肖玲尚欠2005年7月18日签订的第一份合同项下的租金34509元未付，并提交还款计划书为证。还款计划书载明：“东莞市东坑裕昌五金制品厂黄肖玲欠龙坑丁国平2008年6月至2009年8月厂租共计人民币陆拾贰万肆仟伍佰零玖元正（￥624509元），月息为3厘6分，经双方协商，达成还款计划如下：……计划还款人签名：黄肖玲2010年8月27日。”丁国平表示黄肖玲仅支付还款计划书中部分租金，尚欠34509元未付。黄肖玲确认还款计划书的真实性，但主张全部款项已付清，未提交证据证实。丁国平主张黄肖玲自2013年1月开始至2014年5月份未付租金，应以每月47215元的标准计算租金，合计欠费802655元。黄肖玲表示应以27615元/月的标准计算租金至2013年12月3日，并对此提交三张发票证实。三张发票显示东莞市东坑裕昌五金制品厂向丁国平交付2011年8月至11月租金26250元（无原件），钢城公司向丁国平交付2011年8月至11月租金26250元（无原件），钢城公司向丁国平交付2012年8月至12月租金78750元（有原件）。丁国平对有原件的发票确认，对其他发票不予确认。第三人钢城公司表示不清楚何时开始拖欠租金，亦不清楚拖欠金额，租金应计至2013年12月11日。丁国平主张黄晨是黄肖玲的丈夫，案涉债务为二人夫妻关系存续期间的共同债务，故黄肖玲、黄晨应共同清偿案涉债务。案件审理过程中，丁国平表示要求第三人钢城公司承担案涉清偿责任。（二）厂房使用状况。丁国平表示案涉厂房及配套由第三人钢城公司使用，在钢城公司使用之前不清楚实际使用的公司，但均由黄肖玲与之签订合同。案涉厂房及配套至今仍由黄肖玲使用。黄肖玲表示案涉厂房及配套由东莞市东坑裕昌五金制品厂使用，该厂注销后，由第三人钢城公司实际使用，2013年12月开始，丁国平驱赶钢城公司离厂，后钢城公司被法院查封机器设备等，钢城公司并于2013年12月25日将案涉厂房及配套的钥匙交给法院。故从2013年12月3日开始丁国平不应收取占有使用费，并对此提交材料证据清单为证。另查明，原审法院分别于2013年11月6日作出(2013)东三法民二初字第2225号之一民事裁定书，于2013年12月17日(2013)东三法立保字第189号之一民事裁定书，于2013年12月18日作出(2013)东三法执字第6477号之一执行裁定书，对第三人钢城公司所有的相应价值的财产分别采取了财产保全措施，2013年12月25日，钢城公司向原审法院提交了机器、厨房、宿舍、办公室、门卫、卷闸门的钥匙。各方当事人确认至庭审辩论终结前，钢城公司被原审法院查封的机器设备等物品仍存放于案涉厂房及配套内。2014年5月22日，原审法院审理的(2013)东三法执字第6477号案中委托东莞市旗峰拍卖有限公司公开拍卖案涉厂房查封的机器设备、原材料、办公设备及废品等，2014年5月26日，原审法院要求买受人黄九元于2014年6月10日前腾退案涉厂房。（三）其他。东莞市东坑裕昌五金制品厂为个体工商户，其经营者为黄肖玲，于2005年8月9日登记成立，2011年12月14日因取消经营，申请办理有限公司为由注销。钢城公司为有限责任公司，其法定代表人为黄肖玲，成立日期为2009年10月16日，至今处于登记成立状态。原审法院认定以上事实的依据有：丁国平提交的《厂房有偿使用合同》、《厂房有偿使用合同（续期合同）》、结婚登记申请书、婚姻状况证明、还款计划书、收据，黄肖玲、黄晨提交的《厂房有偿使用合同》、发票、证据材料清单，及原审法院的(2013)东三法民二初字第2225号之一民事裁定书、(2013)东三法立保字第189号之一民事裁定书、(2013)东三法执字第6477号之一执行裁定书、执行听证笔录、拍卖成交确认书、拍卖成交证明书、庭审笔录、谈话笔录等。原审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，至一审庭审辩论终结前，案涉租赁厂房并未取得建设工程规划许可证，故丁国平提交的第一、三份合同应属无效合同，原审法院对此予以确认。另补充说明，黄肖玲提交的第二份合同亦为无效合同。本案争议焦点问题如下：（一）黄肖玲、黄晨及第三人钢城公司是否需要对2005年7月18日签订的《厂房有偿使用合同》项下未付占有使用费承担付款责任。依据各方当事人确认的第一、三份合同、还款计划书、个体户机读档案登记资料等证据显示：2005年10月1日至2009年10月15日期间，实际使用案涉厂房及配套的主体是东莞市东坑裕昌五金制品厂（已注销）；从2009年10月16日至庭审辩论终结前，实际使用案涉厂房及配套的主体是第三人钢城公司。案涉租赁合同虽为无效合同，但因东莞市东坑裕昌五金制品厂、钢城公司分别已实际占有使用了案涉租赁物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，案涉第一份合同约定的“租金”转化成了因东莞市东坑裕昌五金制品厂、钢城公司分别占有使用案涉租赁物而需向丁国平支付的“占有使用费”。黄肖玲的责任。丁国平主张2005年7月18日签订的第一份合同（承租期限为2005年10月1日至2010年9月30日）项下未付的占有使用费为34509元，对此提交还款计划书为证。此时，占有使用案涉厂房及配套的主体为东莞市东坑裕昌五金制品厂（已注销），故支付拖欠占有使用费的主体应为其经营者黄肖玲。黄肖玲主张已付清该合同项下的占有使用费，但并未举证证实，故对于丁国平要求黄肖玲支付2005年7月18日签订的第一份合同未付的占有使用费34509元的请求，原审法院予以支持。黄晨的责任。上述拖欠的占有使用费34509元为黄肖玲经营的东莞市东坑裕昌五金制品厂经营期间产生的债务，没有证据显示黄晨是案涉合同关系当事人，丁国平要求黄晨承担责任违反合同相对性原则，丁国平的该项诉讼请求，原审法院不予支持。如黄肖玲不能清偿上述债务，丁国平认为案涉债务为夫妻共同债务，可在执行程序中申请追加黄晨为被执行人予以解决。第三人钢城公司的责任。第三人钢城公司与东莞市东坑裕昌五金制品厂在法律上属于不同的主体，丁国平并未举证证实两者有何关联或对占有使用费的支付有何约定，故钢城公司无须对2005年7月18日签订的第一份合同未付的占有使用费34509元承担还款责任。因此，对于丁国平要求第三人钢城公司共同支付2005年7月18日签订的第一份合同未付的占有使用费34509元的请求，原审法院不予以支持。（二）黄肖玲、黄晨及第三人是否需要对2013年1月份至2014年5月份的占有使用费承担付款责任。黄肖玲与丁国平于2010年8月7日签订第三份合同，此时第三人钢城公司已登记成立，并实际使用案涉厂房及配套，而黄肖玲为第三人钢城公司的法定代表人，其与丁国平签订上述合同的行为为其职务行为，故支付拖欠上述占有使用费的主体应为第三人钢城公司。钢城公司虽于2013年12月25日向原审法院提交了机器、厨房、宿舍、办公室、门卫、卷闸门的钥匙，但钢城公司的机器设备等仍存放于案涉厂房及配套里，直至原审法院要求上述机器设备等的买受人黄九元于2014年6月10日前腾退案涉厂房。故对丁国平要求钢城公司向其支付2013年1月份至2014年5月份的占有使用费的诉请，原审法院予以支持。黄肖玲表示钢城公司应以2009年9月30日签订的第二份合同约定的每月使用费27165元的标准支付占有使用费，丁国平不予确认。第三人钢城公司表示不清楚租金数额。黄肖玲与丁国平于2010年8月7日再次签订第三份合同约定的租金标准为47215元/月，黄肖玲主张实际履行中租金数额减少并提交发票为证。原审法院认为，仅有发票而无其他有效证据的佐证，不足以证明钢城公司与丁国平就案涉租金减少达成了一致协议，且钢城公司并未就租金数额进行抗辩，故原审法院对黄肖玲以27165元/月的标准支付占有使用费的主张不予采纳，第三人钢城公司应按照47215元/月的标准向丁国平支付上述占有使用费。因此，第三人钢城公司应向丁国平支付2013年1月至2014年5月的占有使用费47215元/月×17个月=802655元。黄晨的责任。上述拖欠的占有使用费802655元为钢城公司经营期间产生的债务，没有证据显示黄晨与钢城公司该笔债务有任何关联，故对于丁国平要求黄晨支付2013年1月份至2014年5月份的占有使用费的请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《》第六十四条、第，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决：一、限黄肖玲于判决发生法律效力之日起五日内向丁国平支付2005年7月18日签订的《厂房有偿使用合同》项下未付的占有使用费34509元；二、限第三人东莞市钢城五金制品有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向丁国平支付2013年1月至2014年4月的占有使用费802655元；三、驳回丁国平对黄晨的全部诉讼请求；四、驳回丁国平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14652元，诉前财产保全费3525元，合计18177元，由黄肖玲负担749元，原审第三人东莞市钢城五金制品有限公司负担17428元。上诉人丁国平不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决没有判令黄晨共同向丁国平支付使用费适用法律错误。根据《最高人民法院规定关于贯彻执行若干问题的意见》第43条：“夫妻关于存续期间，一方从事个体经营或者承包经营的，其收入为夫妻共有财产，债务亦应以夫妻共有财产清偿。”本案中黄肖玲所欠付付的占有使用费34509元，该款从《还款计划书》可知是属于2008年6月至2009年8月时间内的厂租，东莞市东坑裕昌五金制品厂（以下简称裕昌厂）的经营期间是2005年8月9日至2011年12月14日，其性质是黄肖玲个体户经营的工厂，裕昌厂的收入属于黄肖玲与黄晨的夫妻共同财产，故黄晨应当共同承担使用用费34509元清偿责任。（二）原审判决第二项内容依据不足，违背合同相对性原则。1、根据合同相对性原则，第一、三份合同，仅对缔约的丁国平和黄肖玲具有法律约束力，对合同以外的第三人钢城公司不产生法律约束力。2、丁国平与黄肖玲于2010年8月7日签订第三份合同，裕昌厂的经营期限2005年8月9日至2011年12月14日，此时钢城公司虽然在2009年10月16日已经成立，2010年8月7日在黄肖玲既是裕昌厂的经营者又是钢城公司的法定代表人的情况下，原审法院就选择性地认为2010年8月7日的合同是黄肖玲代表钢城公司的职务行为系错误的。3、钢城公司在诉讼中不知道月租金是多少，欠租金是多少，原审法院仍然判决钢城公司承担使用费依据不足。（三）原审判决查明事实不清。由始至终，丁国平收取黄肖玲的租金都是用收据收款，收据序明是收黄肖玲租金，黄肖玲亦没有相反证据证明丁国平的收据是收钢城公司租金。综上，请求本院：1、撤销原审判决第一项，判令黄肖玲与黄晨共同向丁国平支付2005年7月18日签订的《厂房有偿使用合同》项下未付的占有使用费34509元。2、撤销原审判决第二项，判令黄肖玲与黄晨向丁国平支付2013年1月至2014年5月的占有使用费802655元。3、撤销原审判决第三项、第四项。被上诉人黄肖玲、黄晨口头答辩称：1、丁国平虽然与黄肖玲签订第三份合同，但该合同的条款与文字表述承租人是公司而非黄肖玲个人。2、丁国平在每次收取租金开具发票时也载明付款方是钢城公司，说明双方在履行合同的过程中都认为厂房的实际使用人、付款人为钢城公司而非黄肖玲个人。据此请求本院维持原判，驳回丁国平的上诉请求。原审第三人钢城公司口头答辩称：其认可原审判决的结果。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。二审补充查明以下事实：1、2014年3月4日的庭审笔录第8页记载：“审：原告解释为何签订了3份厂房租赁合同？原代（丁国平的代理人）：我方提交的2份合同是因为第1份合同租期届满，于是签订了第2份合同。2009年的合同是为了到税务局办税才签订的，原告与两被告另行签订的协议书，确认双方履行租赁关系以我方提交的合同为准。被代（黄肖玲的代理人）：第1份合同租期届满，于是签订了第2份合同。2009年的合同是为了到税务局办税才签订的。我方有权利要求按照在地税局备案的合同来计算租金数额。双方签订案涉第二份合同的目的是为了到税务局备案。”2、钢城公司的委托代理人在2014年4月22日的庭审中表示，其没有见过三份租赁合同，无法确认三份租赁合同的真实性，其不清楚支付租金的数额，不清楚有多少房租没有支付以及何时开始没有支付租金。3、黄肖玲提交的2013年1月16日开具的付款方名称为钢城公司、收款方名称为丁国平的租金发票显示：2012年8月至12月租金的金额为78750元；2011年11月29日开具的付款方名称为钢城公司、收款方名称为丁国平的租金发票显示：2011年8月至11月租金的金额为26250元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。由于案涉租赁厂房未取得建设工程规划许可证，原审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定认定丁国平与黄肖玲签订的第一、三份合同为无效合同于法有据，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕丁国平上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案二审的争议焦点有：（一）双方实际履行的是第二份合同还是第三份合同。（二）黄晨应否就黄肖玲的债务承担连带清偿责任。关于争议焦点一。从合同约定的期限来看，第二、三份合同的期限是重合的，而且租金的约定也不一样，故双方实际履行的合同只能是两份合同中的其中一份。判断双方是按哪份合同履行，一般应结合合同签订的目的、合同约定的租金标准、实际履行的租金数额等因素来综合认定。本案中，首先，根据双方的庭审陈述，双方共签订了三份合同，第一份合同届满后，双方签订了第三份合同，而第二份合同是为了到税务局备案才签订的。换言之，双方签订第二份合同的目的是为了到税务局备案。其次，从合同约定的租金来看，第一、三份合同的租金均为47215元，而第二份合同的租金仅为25354元，比第一、三份合同约定的租金少了将近一半；而黄肖玲又不能合理解释钢城公司开具的租金发票平均每月的租金额为什么比第二份合同约定的租金标准25354元还要少；相反，丁国平提交的其开具给黄肖玲的租金收据恰好能够与合同约定的47215元租金标准相对应。再次，从第三份合同内容来看，黄肖玲是以个人名义签订的，签订合同时间是在钢城公司成立之后，而合同的内容又不能反映黄肖玲签订合同系代表钢城公司履行职务行为；最后，黄肖玲主张2009年9月30日后系钢城公司实际使用案涉厂房并由钢城公司交租，但钢城公司在原审庭审期间称不清楚租金的数额、何时开始拖欠租金、拖欠租金数额，可见钢城公司与丁国平签订的合同并没有实际履行。综上分析，本院认定丁国平与黄肖玲实际履行的是第三份合同而第二份合同并没有实际履行。由于案涉租赁合同无效，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”丁国平诉请黄肖玲支付2013年1月至2014年5月期间（共17个月）的使用费依据充分，本院予以支持。参照合同约定的“租金”47215元，黄肖玲共需支付802655元。又因为黄肖玲在第一份租赁合同仍有使用费34509元未支付给丁国平，故黄肖玲总共需支付使用费837164元给丁国平。原审法院判令钢城公司承担使用费处理不当，本院予以纠正。关于争议焦点二。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”案涉债务系黄晨与黄肖玲夫妻关系存续期间产生的共同债务，而黄肖玲与黄晨均没有举证证明案涉债务为个人债务，而案涉债务又不属于婚姻法第十九条第三款规定的情形，故案涉债务应当按夫妻共同债务处理。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，黄晨应当对黄肖玲所负的债务837164元承担连带清偿责任。丁国平诉请黄晨共同承担清偿责任于法有据，本院予以支持。案涉债务是否为夫妻共同债务属于实体处理范围，原审法院要求丁国平在执行程序中申请追加黄晨处理不当，本院予以纠正。综上所述，原审判决认定事实部分有误，适用法律不当，本院予以纠正。丁国平上诉请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2014）东三法沥民一初字第44号民事判决。二、确认丁国平与黄肖玲分别于2005年7月18日、2010年8月27日签订的《厂房有偿使用合同》、《厂房有偿使用合同（续期合同）》无效。三、限黄肖玲于本判决发生法律效力之日起五日内向丁国平支付使用费837164元。四、黄晨对黄肖玲应支付给丁国平的上述款项承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费14652元，诉前财产保全费3525元，合计18177元，由丁国平负担50元，由黄肖玲、黄晨共同负担18127元。二审受理费12171.64元（丁国平已预交），由丁国平负担50元，黄肖玲、黄晨共同负担12121.64元。本判决为终审判决。审 判 长  梁振彪代理审判员  杨 浩代理审判员  廖志明二〇一五年四月二十二日书 记 员  伦润玲附相关法律条文（节选）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……