北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2014）顺民初字第15615号原告张X，女，1979年10月23日出生。委托代理人李景龙，北京市翔龙律师事务所律师。委托代理人陈涛，北京市翔龙律师事务所律师。被告曹X1，男，1953年11月30日出生。委托代理人马金升，北京市方桥律师事务所律师。被告曹X2（曹X1之子），男，1979年5月2日出生。被告常X，男，1959年10月11日出生。被告崔X，女，1960年10月24日出生。被告常X及被告崔X之共同委托代理人王海兰，北京平济律师事务所律师。原告张X与被告曹X1、曹X2、常X、崔X合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告张X之委托代理人李景龙、陈涛，被告曹X1之委托代理人马金升，被告曹X2到庭参加诉讼。被告常X、崔X经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张X诉称:我与曹X1之子曹X2系夫妻关系。常X与崔X系夫妻关系。2013年3月24日，我与常X、崔X就北京市平谷区X号房屋（以下简称涉诉房屋）买卖一事达成一致，共同签订了《房屋买卖合同》，双方约定该房屋售价为134.5万元。签订合同当日，我给付定金10万元。我与曹X2按照《房屋买卖合同》的约定全面履行了义务，已支付了134.5万元房价款。为了以后购房便利及少交税费，曹X2提议把房屋登记在被告曹X1名下，2013年3月29日，曹X1与常X签订了《存量房屋买卖合同》并据此合同办理了产权登记。该合同约定上述房屋售价为35万元，但是曹X1并未支付房款。我认为曹X1与常X于2013年3月29日签订的《存量房屋买卖合同》违反法律规定，应依法确认该合同无效。我与常X、崔X于2013年3月24日签订的《房屋买卖合同》是合法有效的，应继续履行该《房屋买卖合同》。故，我诉至法院，请求法院判令：1.确认曹X1与常X于2013年3月29日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.确认张X与常X、崔X于2013年3月24日签订的《房屋买卖合同》有效，并判令常X、崔X继续履行该《房屋买卖合同》（原告张X于2015年1月13日提出变更诉讼请求申请，将诉讼请求明确为：要求确认张X为涉诉房屋的实际购房人，并要求曹X1将涉诉房屋的产权变更登记到张X名下）。被告曹X1辩称：不同意张X的诉讼请求，请求驳回。第一，我方认为变更后的诉讼请求是物权纠纷，而立案案由是合同纠纷，案由存在错误。张X要求曹X1将房屋变更到其名下，但是曹X1和张X没有作出房产交易，没有合同关系，只有交易合同有效才可以物权变动办理过户手续，现在张X要求物权变动没有合同基础，所以不应该进行物权变更。第二，曹X1与常X之间的真实买卖合同，经过网签、纳税等手续，是合法有效的交易，此交易之间的瑕疵不会导致合同无效，不会导致合同被撤销。第三，张X与常X之间的房屋买卖合同，虽然签订了但是没有继续履行，张X可以要求解除合同或者其他，但是张X并未对此起诉，因此法院不应处理。常X与我方实际签署并履行了另一个房屋买卖合同，常X与张X之间的交易没有继续进行，所以没有导致物权变动，张X没有取得房屋所有权证书。第四，曹X2与张X的离婚诉讼目前在平谷法院审理，夫妻关系还在存续，我方认为曹X2应该作为原告身份更为符合程序规定。被告曹X2辩称：不同意张X的诉讼请求。涉诉房屋就是我父母出资并登记在我父亲曹X1名下，与张X无关。我认为我应该作为原告合适，因为我和张X还没有离婚，涉及夫妻共同财产。被告常X与崔X既未做出答辩，亦未参加本院庭审。经审理查明:张X与曹X2原系夫妻关系，于2002年9月16登记结婚，并于2015年3月16日经北京市平谷区人民法院调解离婚。曹X1为曹X2之父。常X与崔X为夫妻关系。2013年3月6日，张X与刘东旺签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定刘东旺购买北京市平谷区X号房屋（以下简称X房屋），房屋价款169万元。X房屋出售给刘东旺之前登记于张X名下。2013年3月24日，张X与崔X、常X签订《房屋买卖合同》，约定张X购买涉诉房屋，房屋成交金额134.5万元，北京嘉怡伟业房地产经纪有限公司提供居间服务。同日，张X支付定金10万元，居间服务费1.2万元。2013年3月29日，通过张X账户转账支付房屋价款90万元。剩余34.5万元房屋价款通过曹X2账户转账支付。2013年3月29日，曹X1与常X签订《存量房屋买卖合同》（即网签合同），由曹X1购买常X的涉诉房屋，房屋价款35万元。同日，涉诉房屋所有权转移登记至曹X1名下。对于《存量房屋买卖合同》约定的房屋价款35万元，张X称任何一方均未支付；曹X1与曹X2表示涉诉房屋总价134.5万元，为了减少交易成本才在《存量房屋买卖合同》约定35万元，故35万元不需要额外支付。张X与曹X1、曹X2均认可使用出售X房屋所得价款购买涉诉房屋。对于X房屋的购买情况，张X表示X房屋首付款8万元左右，使用其与曹X2夫妻存款与向他人的借款支付，以其名义申请贷款10万元左右，部分偿还贷款的钱款是向其父母所借。为此，张X提交北京市平谷区人民法院审理的原告张X诉被告曹X2离婚纠纷一案（后原告张X撤回起诉）的2014年8月11日庭审笔录。该庭审笔录显示曹X2委托代理人陈述“X房子是被告父母出资购买的，当时不给老年人办贷款，就以原告名义，登记在原告名下，但是没有说给原、被告”。曹X1对该庭审笔录无异议，并主张X房屋由张X办理贷款手续，但曹X1夫妇为实际出资人和贷款还款人。为此，曹X1提供银行交易记录、个人贷款结清证明（涉及X房屋，贷款于2004年12月22日结清）、个人贷款还款凭证为证。曹X2对庭审笔录及曹X1提交的证据无异议，主张其与张X刚结婚之时，没有经济实力出资购买X房屋，而是由其父母出资购买，并提交工资明细证明其与张X没有经济实力购买X房屋。张X辩称曹X1提交的银行交易记录与X房屋的交款日期不吻合，大额支取现金与房屋买卖无关，对曹X2提交的工资表以超过举证期为由不予质证，并表示工资表上的工资不能作为收入的依据，可能会有其他收入。庭审中，张X与曹X2均表示对于X房屋的价款支付情况没有证据提交。曹X1表示银行交易记录即可证明其支付X房屋价款。张X主张X房屋为其与曹X2婚后购买，属于夫妻共同财产，因此使用出售X房屋的169万元所购买的涉诉房屋亦应属于其与曹X2的夫妻共同财产；为了规避限购政策以及少交税款，假借曹X1名义签署了《存量房屋买卖合同》，该合同是虚假且无效的，曹X1并未履行该合同。庭审过程中，张X将其诉讼请求最终明确为：确认其与曹X2为涉诉房屋的实际购买人，曹X1协助将涉诉房屋转移登记在其与曹X2名下。曹X2主张X房屋由其父母出资购买，其与张X没有能力购买第二套住房，不存在避税和限购政策的考虑，涉诉房屋登记于曹X1名下即是将X房屋出售后归还其父母，故涉诉房屋应为其父母所有。曹X1与曹X2主张一致。本案审理过程中，常X向本院提交《房屋买卖情况说明》，内容如下：“2013年3月，我夫妻二人欲出售平谷区X号三居室楼房（登记在常X名下），故将卖房信息通过中介登记在网上。3月24日，中介通知说有人买房，后我夫妻二人来到中介处，见到买房人是曹X1妻子牛X和她的儿媳妇张X（曹X1有事未到场），因曹X1和我曾经是同事，夫妇二人和我们都熟，便很快敲定了房屋买卖事宜，并于当天草签了一份房屋买卖意向协议，因曹X1未到场，由其儿媳张X作为买受方代表曹家与出卖人常X、崔X双方签订了此协议。同年3月29日，买卖双方一同到区政府行政服务大厅办理网签手续，在场人有常X、崔X、曹X1、牛X、张X。当日曹X1与出卖人常X正式签订了《存量房屋买卖合同》，并办理了房屋所有权转移登记相关手续。为什么由曹X1在《存量房屋买卖合同》签字，房产登记在曹X1名下，我们夫妻不清楚，是曹X1、牛X、张X都同意的情况下签的字，因为他们三人都在场。至此，整个房屋买卖过程全部结束。购房款是通过银行转账转到常X账户内的，谁出的资，我们夫妇不清楚，由法院查明。说明人：常X。2015年2月9日”。另，涉诉房屋购买后，由曹X2、张X及二人之子曹X3共同居住。后张X与曹X2产生离婚纠纷，曹X2搬出涉诉房屋。现涉诉房屋由张X与曹X3共同居住。上述事实，有双方当事人的陈述、民事调解书、《房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、庭审笔录、银行交易记录、个人贷款结清证明、《房屋买卖情况说明》等证据在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告常X与崔X经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十二条第二款规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。本案中，张X与曹X2、曹X1对X房屋的出资情况持不同主张。虽曹X2与曹X1主张曹X1夫妇为X房屋的实际出资人和贷款还款人，但考虑到张X与曹X2于2002年登记结婚，而X房屋购买于2003年，以及X房屋登记于张X一人名下的事实，应认定X房屋为张X与曹X2夫妻共同财产为宜。张X与常X、崔X签订了《房屋买卖合同》并支付房屋价款134.5万元。曹X1与常X、崔X签订了《存量房屋买卖合同》，未支付该合同相应的房屋价款，但办理房屋所有权转移手续。因张X与曹X1、曹X2均确认使用出售X房屋所得价款购买涉诉房屋，故，张X与曹X2应为涉诉房屋的实际出资人，且涉诉房屋为张X与曹X2共同所有。对于张X要求曹X1为其与曹X2办理涉诉房屋的产权变更登记手续的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十二条第二款之规定，判决如下：原告张X与被告曹X2为北京市平谷区X号房屋的实际购买人，被告曹X1于本判决生效之日起七日内协助原告张X与被告曹X2将上述房屋转移登记至原告张X与被告曹X2名下。案件受理费七十元、保全费五千元，均由被告曹X负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄 敏代理审判员  贾清雅人民陪审员  焦晓卫二〇一五年十二月十八日书 记 员  倪晓铭