广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2013)穗云法民四初字第1364号原告：谢谦，身份证地址广州市越秀区。委托代理人：马启斌，广东国声律师事务所律师。委托代理人：陈婧婧，广东国声律师事务所律师。被告：李吉华，身份证地址广州市越秀区。被告：张穗民，身份证地址同上。两被告共同委托代理人：黄文芳，曹丽，广东德法理律师事务所律师。原告谢谦诉被告李吉华、张穗民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢谦的委托代理人马启斌、陈婧婧，被告李吉华、张穗民的共同委托代理人黄文芳、曹丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢谦诉称：2012年9月5日，原告与被告李吉华签订《房地产买卖合同》，约定原告向被告李吉华购买广州市白云区同泰路松园北街7号（以下简称涉案物业），总楼价为450万元，双方同意涉案房屋交付使用时间为卖方李吉华收齐楼款当天，原告有权在付清房款后自行选择交易过户时间，被告李吉华应当按原告要求办理过户等等。双方的签名经北京市盈科（广州）律师事务所律师见证是真实的。原告签约后依约履行，于签约当日支付10万元定金给被告李吉华，并于2012年9月7日、10日分两次付清合共440万元购房款给被告李吉华。根据上述合同第四条约定，被告李吉华于2012年9月10日收齐450万元楼款当天，依约应当将涉案房屋交付原告使用，包括与原告到涉案房屋现场查验房屋、查验后双方签署《物业交接确认书》，将钥匙交付给原告。原告从付清房款当日起，多次要求被告交付涉案房屋，但被告至今不予理睬，严重损害了原告的合法权益。依据合同第六条的约定，除合同继续履行，被告应立即将涉案房屋交付原告外，还须按逾期每日总楼价的千分之一的标准支付自2012年9月11日起至实际交付涉案房屋给原告之日止的逾期交房违约金给原告，暂计至2013年12月9日为2025000元。此外，根据合同第五条等的约定，被告应在涉案房屋正式交付使用前，交清所有关物业名下发生的欠款及应付费用，如水电、物业管理费等，如被告无时间处理的，原告可先行垫付上述费用，被告应据实向原告返还。原告签订购房合同后，原告代被告垫付了管理费、清洁费、水某、污水处理费、电费，被告除应一次性返还给原告外，还应按9.6%/日的标准支付逾期付款利息给原告，以弥补原告的经济损失。故诉至法院，请求判令：一、两被告立即将广州市白云区同泰路松园北街7号房屋交付原告使用；二两被告按4500元/日的标准计付自2012年9月11日起至实际交付涉案房屋给原告之日为止的逾期交房违约金给原告，暂计至2013年12月9日为2025000元；三、两被告立即一次性返还原告代为垫付的2012年10月至2013年12月的管理费、清洁费8534元，2010年1月至2013年9月水某和污水处理费185.45元，2013年1-2月电费139.5元，合共8858.95元，并自2013年12月23日起按每日2.34元的标准计付逾期付款的利息给原告；四、两被告立即返还原告代为垫付的2014年4月至2015年9月的管理费、清洁费10240.8元，2013年9月19日起至2015年1月23日止的水和污水处理费75.33元，合共10316.13元给原告，并自2015年10月1日起按2.7元/日的标准计付逾期付款的利息给原告；五、判令两被告承担本案公告费396.2元、六、两被告承担本案全部受理费用、诉讼保全费。被告李吉华辩称：一、本案中谢谦向法院提起的诉请和理由，其在（2012）穗云法民四初字第1356号案中以同样的事实和理由提起诉讼，该案已经一审、二审和再审，故法院应驳回其重复诉请。二、李吉华与谢谦签订的《房地产买卖合同》是一份无效合同。三、李吉华和张穗民自2012年双方发生诉讼以来，从未对涉案房屋进行管理和居住，也未委托他人管理过，哪里有产生水电费。而谢谦在（2012）穗云法民四初字第1356号案件的诉讼过程中及向高级法院申诉中都表明自签订买卖合同之后涉案房屋一直都是由原告占有和使用。谢谦在本案中提交的证据《物业交接确认书》，从该确认书可见谢谦实际上自2012年9月11日已经确认双方完成了物业交接手续，这是谢谦自行承认的事实。涉案房屋一直是由谢谦占有和使用，因此不存在逾期交房违约金，房屋所产生的费用本身就应当由谢谦自行承担。而谢谦在（2012）穗云法民四初字第1356号案件中主张的费用是至2012年9月，因为谢谦在2012年9月份才支付房款，因此按照合同2012年9月份之前的费用由李吉华承担，但本案中涉案房屋于2012年9月份已经交付给谢谦，因此相关费用不应再由李吉华承担。被告张穗民辩称：一、我不应成为本案被告。我未与原告签订房屋买卖合同，根本没有与原告发生民事法律行为。从2012年9月原告就本案的事实和理由提起的诉讼来看，原告从来就否认我的存在，视我为局外人。原告明知我曾居住在本案房屋中，系房屋的主人，也曾在2010年与我谈了购买房屋的意向，却在与我老婆李吉华谈合同的过程和原诉讼中，否认我的存在，其根本目的是为了达到欺诈，从而使李吉华误判而达到购房的目的，足以证明李吉华与原告签订的合同显失公平。我要参加诉讼，是以有独立请求权第三者的身份参加诉讼，而非本案被告。二、涉案购房合同是违法无效的。经审理查明：2012年9月5日，谢谦（买方）与李吉华（卖方）共同委托北京市盈科（广州）律师事务所律师见证双方签订《房地产买卖合同》，该合同约定：买卖双方就涉案物业的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：该物业建筑面积为251.79平方米，该物业现状是吉屋；买卖双方同意该物业总楼价款为450万元。在本合同签署之日，买方向卖方支付10万元作为定金，余款440万元买方在本合同生效之日起7个工作日内一次性付清给卖方。卖方合法持有《房地产证》，买方已查看卖方的房产证，该物业无抵押、查封登记。买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋，查验后双方签署《物业交接确认书》；卖方将房屋钥匙交付给买方即视为房屋转移占有的标志；卖方应在物业办理过户登记后7天内迁出户口。卖方应该在该物业正式交付使用前，缴清所有该物业名下发生的如下欠款及应付费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络使用、电视天线、物业管理费等费用，如卖方无时间处理的，买方可先行垫付上述费用，卖方应据实向买方返还）。因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。买方知悉该物业业权人为李吉华，李吉华的配偶是张穗民，现业权人承诺在签署本合同后尽快让张穗民在本合同补充签名或办理委托手续委托代理人代为出售该物业，如卖方不履行该条约定，视为卖方违约，应承担违约责任。卖方同意本次交易过程中，买方可以在3-5年内自行选择过户时间，买方也有权自行指定卖方过户到他人名下。合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址，一经正常投递即视为送达。合同签订后，谢谦于当日向李吉华支付定金款10万元。2012年9月7日，谢谦向李吉华支付购房款50万元。2012年9月10日，谢谦向李吉华支付购房款共计390万元，向涉案房屋所在物业公司广州市广晟物业管理有限公司支付物业管理费和垃圾清运费共计15602.4元，并于当日向李吉华发出《履约通知》，主要内容为：本人谢谦已按《房地产买卖合同》如期将440万元汇到你指定的账户，请查讫，并请即日起安排办理该房产过户手续。李吉华确认收到上述通知。2012年9月11日，谢谦向李吉华发出《物业交接确认书》，主要内容为：根据你我双方签订的《房地产买卖合同》第四条约定，我已于9月10日履行完付款义务，你方应将买卖合同项下的房屋自即日起交付我使用。鉴于双方在签订合同之前已查验过房屋，据此本通知送达给你方之日即视为双方已完成物业交接手续。李吉华确认收到上述确认书。2012年9月13日，谢谦以李吉华未协助其办理涉案房屋过户手续为由诉至法院，该案中谢谦的诉讼请求为：一、李吉华协助谢谦办理涉案房屋交易过户登记手续，将涉案房屋的权属办至谢谦名下；二、李吉华返还谢谦代垫付的2010年7月至2012年9月涉案房屋的管理费、垃圾清运费共15602.4元；三、李吉华按4500元/日的标准计付自原告起诉之日起至办妥涉案房屋的交易过户登记手续，将涉案房屋的权属办至谢谦名下之日止的违约金给谢谦；四、李吉华承担该案受理费、诉保费。该案经审理后，本院于2012年11月19日作出（2012）穗云法民四初字第1356号《民事判决书》，判令：李吉华协助谢谦办理涉案房屋的产权过户手续，并向谢谦支付违约金，及向谢谦返还代为垫付的2010年7月至2012年9月的物业管理费和垃圾清运费共计15602.4元，并判决驳回了谢谦的其他诉讼请求。李吉华不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2013年12月5日做出（2013）穗中法民五终字第1721号《民事判决书》，以涉案房屋依法属于李吉华与张穗民的夫妻共同财产，李吉华与谢谦签订《房地产买卖合同》处分涉案房屋未经张穗民同意，违反了《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定；以及谢谦要求李吉华协助涉案房屋的交易过户手续并将涉案房屋过户至谢谦名下与广州市目前的房地产调控政策相矛盾，存在履行上的障碍为由，对谢谦要求李吉华协助过户的诉讼请求不予支持，因此判令撤销（2012）穗云法民四初字第1356号《民事判决书》中关于李吉华协助谢谦办理涉案房屋的产权过户手续并向谢谦支付违约金的判决内容，维持李吉华向谢谦返还代为垫付的2010年7月至2012年9月的物业管理费和垃圾清运费共计15602.4元，及驳回谢谦的其他诉讼请求的判决内容。谢谦不服（2013）穗中法民五终字第1721号民事判决，向检察机关申诉。广东省人民检察院于2014年12月24日作出粤检民抗字[2014]192号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院于2015年1月13日作出（2015）粤高法审监民抗字第18号民事裁定书，提审该案。2015年6月16日，广东省高级人民法院作出（2015）粤高法审监民提字第37号《民事判决书》，该院再审后认为：结合合同签订前后的协商过程以及合同的约定，谢谦有理由相信出卖房屋为李吉华、张穗民夫妻双方共同意思表示；无证据证明涉案房屋存在重大误解及显失公平的情形；再审期间，谢谦已具备在本市住宅限购区域内住房购买资格，限购政策不影响本案的履行；以及限购政策导致合同不能实际履行的后果不能归责于李吉华，双方在《房地产买卖合同》中约定谢谦可以在3-5年内自行选择过户时间，目前尚在双方约定的履行期限内等为由，判决：撤销广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第1721号民事判决；撤销广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第1356号民事判决中关于李吉华向谢谦支付违约金的判决内容；维持广州市白云区人民法院（2012）穗云法民四初字第1356号民事判决中李吉华协助谢谦办理涉案房屋的产权过户手续、向谢谦返还代为垫付的2010年7月至2012年9月的物业管理费和垃圾清运费共计15602.4元，驳回谢谦的其他诉讼请求的判决内容。上述再审判决书已于2015年6月24日发生法律效力。上述判决生效后，谢谦向本院申请强制执行上述判决内容，涉案房屋已于2015年10月21日登记在谢谦名下。另查，谢谦提交案外人广州市广晟物业管理有限公司开具的2012年10月至2015年9月的管理费、清洁费发票及费用缴纳通知单、案外人广州市金百合陈列用品有限公司（法定代表人为谢谦）的企业法人营业执照，拟证明谢谦通过其控制的广州市金百合陈列用品有限公司向涉案物业所在的物业公司广州市广晟物业管理有限公司交纳了涉案物业2012年10月至2015年9月的管理费、清洁费（每季度1706.8元）。谢谦提交广州市自来水公司、广州市污水治理有限责任公司开具的水费、污水处理费发票、银行代扣水费及污水处理费授权书、水某和排污水某扣划记录，拟证明谢谦垫付了涉案房屋2010年1月19日至2015年1月23日部分月份的水某和污水处理费合计252.41元。谢谦提交案外人广州市全华实业有限公司向广州市金百合陈列用品有限公司开具的电费发票、证明等拟证明涉案房屋所在的松园山庄因历史原因没有用电公变，至今由广州市全华实业有限公司提供专变供电，所有用户的电费由广州市全华实业有限公司代收后统一转交供电局。2013年3月19日和2014年6月6日，谢谦通过其控制的广州市金百合陈列用品有限公司向其交纳了涉案房屋电费：139.50元和58.50元。两被告认为，原告提交的管理费、清洁费发票和电费发票付款方为广州市金百合陈列用品有限公司，其不认识该公司，也与本案无关。对于水某和污水处理费，部分发票无原件，对银行扣划记录不予确认。并主张由于谢谦持有上述费用单据，反而可以证明谢谦自2012年9月以后已经实际占有、使用涉案房屋，谢谦自己提交的《物业交接确认书》亦认可了该事实，因此相关费用与两被告无关。经查，（2012）穗云法民四初字第1356号案一审庭审中，谢谦提交了两张广州市广晟物业管理有限公司收据，拟证明其已经向物业管理公司支付了涉案房屋装修的押金和装修管理费两项共3300元。谢谦并在该案一审庭审中确认涉案房屋实际已交付，其已经整理着涉案房屋的花园和围墙，但没有拿到钥匙进入房屋，并主张因其不能见到李吉华，所以在2012年9月11日发出视为交付的确认书。该案二审阶段，谢谦向广州市中级人民法院提交涉案房屋2012年10月至2013年6月涉案房屋管理费、清洁费发票，以及电费发票和2010年1月至2013年3月的水某和污水处理费发票，拟证明涉案房屋在合同签署和合同约定过户的时间之后所有的费用都由谢谦缴纳，即使房屋没有过户，其已经在履行房屋所有人的责任。再查，本案诉讼中，谢谦支付公告费390元及汇费3.9元、手续费2.3元。谢谦并在本案中前后两次申请财产保全，两次各向本院缴纳财产保全费各5000元。以上事实，有房地产买卖合同、委托代理合同、收条、结算业务申请书、物业交楼确认书、民事判决书、发票、费用缴纳通知单、银行扣划记录、营业执照复印件、证明、开庭笔录、房地产权证及当事人陈述等证据证实。本院认为：李吉华与谢谦于2012年9月5日签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。李吉华和张穗民主张上述合同无效缺乏法律依据，本院不予采纳。根据《房地产买卖合同》约定，双方同意该物业交付使用时间为李吉华收齐楼款当天。本案中，谢谦提交其于2012年9月11日向李吉华出具的《物业交接确认书》，以双方在合同签订之前已查验过房屋为由，确认该通知送达给李吉华之日即视为双方已完成物业的交接手续。李吉华确认已签收了该《物业交接确认书》，故根据上述确认书的内容，应视为双方已完成物业的交接手续。且谢谦在（2012）穗云法民四初字第1356号案一审庭审中确认涉案房屋实际已交付，其已经整理着涉案房屋的花园和围墙；在该案二审的庭审过程中，谢谦确认其以涉案房屋所有人的身份缴交涉案房屋的管理费、清洁费、水某、污水处理费和电费，亦即自2012年9月11日开始，谢谦自认其支付涉案房屋管理费、清洁费、水某、污水处理费和电费是以房屋所有人的身份支付，而并非代李吉华支付。故谢谦通过向李吉华出具《物业交接确认书》的形式确认其已经接收涉案房屋，系对其自身合法权益的处分，该确认书对谢谦本身具有拘束力。另民事诉讼应当遵循诚实信用原则，谢谦在关联案件庭审中已明确确认涉案房屋自2012年9月11日已经交付，并表示其自该日开始已以房屋所有人的身份在管理房屋，现谢谦又以李吉华未向其交付涉案房屋为由要求李吉华和张穗民将涉案房屋交付其使用及支付逾期交房违约金及管理费、清洁费、水某、污水处理费和电费、公告费等缺乏事实和法律依据，亦违背诚实信用原则，故对其诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条之规定，判决如下：驳回原告谢谦的全部诉讼请求。本案受理费57609元，保全费10000元，由原告谢谦承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  朱 玲人民陪审员  孙 慧二〇一五年十二月十六日书 记 员  郑萍军