三亚市城郊人民法院民 事 判 决 书（2014）城民一初字第4954号原告宜某，男，1964年7月21日出生，汉族。委托代理人聂友峰，海南中海律师事务所律师。被告：三亚金泰实业发展有限公司。法定代表人：贾志敏，该公司董事长。被告：海南高速公路股份有限公司。法定代表人：温国明，该公司董事长。两被告共同委托代理人：陶世权，北京大成（海口）律师事务所律师。两被告共同委托代理人：刘启亮，北京大成（海口）律师事务所实习律师。原告宜某诉被告三亚金泰实业发展有限公司（以下简称金泰公司）、海南高速公路股份有限公司（以下简称高速公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月17日受理后，依法由代理审判员沈相法独任审判，于2015年1月22日公开开庭进行了审理。2015年2月2日委托鉴定，2015年4月16日再次公开开庭进行审理。原告宜某的委托代理人聂友峰，被告金泰公司、被告高速公司的共同委托代理人陶世权、刘启亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜某诉称：宜某系三亚市河东区凤凰路瑞海花园小区业主，金泰公司系瑞海花园的开发商，小区始建于2002年，于2004年底相继完工。金泰公司在销售该小区商品房时，向购房人散发的宣传广告均记载该小区在2万平方米的高尔夫式休闲绿地上规划有网球场、篮球场、游泳池、缓跑道、休息凉亭、人工湖等休闲配套设施。金泰公司在小区完工时也按照宣传广告的内容在小区南侧陆续修建完毕了上述设施。正因为小区有上述配套设施，金泰公司在2002年销售时房价比附近地段同时开售的其他小区每平方米高出1000元左右，由于房价的上涨，至宜某起诉时，该差价已经扩大到每平方米3000元左右。宜某等业主入住后一直使用上述设施。2013年11月5日，宜某等小区业主被“三亚市土地储备开发中心”书面告知：2万平方米绿地所有权属于三亚市人民政府，金泰公司没有使用权，上述设施的修建也并未取得规划许可，该地上附属物将被全部清理。此外小区主干道也属于市政道路，政府也要收回该道路，导致小区现有的封闭管理格局被打破，且属于小区全体业主所有的道路也将丧失。宜某认为，依据物权法相关规定，该2万平方米绿地、该绿地上的设施及小区的主干道均属于全体小区业主所有。但金泰公司在销售商品房时隐瞒事实，误导购房人，并在宣传广告中欺诈购房人称小区规划有网球场、篮球场、游泳池等休闲配套设施，并在宣传图册上将市政道路作为小区主干道画在小区中央，宣传该道路属于小区所有，现上述绿地及绿地上的设施拆除，小区道路被政府收回，将导致小区业主房屋现有价值大大折损，对宜某等小区业主的财产权益构成了重大损害，金泰公司应当予以赔偿。高速公司作为金泰公司的控股股东，在人员和财务上与金泰公司混同，属于“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任”情形，应对宜某承担连带赔偿责任。现宜某诉至法院请求：一、判决金泰公司向宜某赔偿因“瑞海花园小区南侧2万平米地面上修建的绿地、苗圃、网球场、游泳池等地上附属设施被拆除”导致的宜某房屋价值损失4万元（具体损失金额，以评估结论为准）；二、高速公司对上述赔偿承担连带责任；三、诉讼费用由金泰公司、高速公司承担。被告金泰公司辩称：一、金泰公司并不存在虚假广告欺诈行为。金泰公司投入953万余元在瑞海花园小区南侧一片脏乱差地块上修建了绿地和附属设施，竣工后由小区业主使用达10年之久，充分说明市政府已予以认可，现因政府原因拆除，非金泰公司所能控制，金泰公司没有虚构事实。且房屋销售的广告不同于一般商品销售广告，买受人与开发商签订的商品房买卖合同才系双方正式的法律文件，此前的广告为要约邀请，何况广告中没有写明绿地与附属设施的所有权归属小区业主所有。二、宜某主张绿地及附属设施属于业主共有，没有事实和法律依据。从金泰公司提供的《商品房买卖合同》及原始的土地证可以看出，绿地与附属设施不在建筑区划内，当然不属于物权法第七十三条所述的属于业主共有的设施。而且最高人民法院就深圳市福田区南天一花园业主委员会与深圳市城市建设开发（集团）公司、深圳市城建监理有限公司、深圳市城建物业管理有限公司房屋侵权纠纷一案作出的终审判决中认为，诉争两栋配套小楼不属于物权法第七十三条所规定的应当属于业主共有的道路、绿地、公共场所、共用设施和物业服务用房，亦不属于建筑物区分所有权司法解释第三条规定的应当属于业主共有的部分。退一步假设，即使争议小楼为配套设施，但无论从小楼建设的年代，还是目前的法律规定看，均没有明确对“配套设施”的所有权权属进行规定。因此，不能因为小楼的规划用途为“配套设施”，而得出其所有权属于小区全体业主共有的结论。本案中的绿地配套设施也同样不能得出属于全体业主共有的结论。三、绿地是属于公共事业用地，一般来说是不能改变用途的，金泰公司基于对绿地性质的理解，以及政府部门的许可和默认，对当时脏乱差的周边环境进行改造，现政府将绿地改变为项目建设用地，将该土地收回出让，属于政府行为和不可抗力因素，金泰公司不应当向业主承担责任。四、宜某向金泰公司主张4万元的赔偿，没有证据支持和相应的法律依据，因此不应当予以支持。五、金泰公司系独立的法人主体，独立对外承担责任，宜某诉称金泰公司与其控股股东高速公司混同不成立，没有事实依据。综上，请求法院驳回宜某的诉讼请求。被告高速公司辩称：首先，同意金泰公司的答辩意见，其次，高速公司与金泰公司为两个独立的法人主体，高速公司对金泰公司的出资已经到位，且高速公司为上市公司，具有良好的内部控制制度，不存在与金泰公司混同的问题，请求法院驳回宜某的诉讼请求。经审理查明：高速公司是国有控股的股份有限公司，金泰公司是高速公司与琼海金通大酒店有限公司共同出资组建的有限责任公司。金泰公司于2002年开始在该公司位于三亚市河东区凤凰路93182.53平方米的土地上开发建设瑞海花园小区，其商品房预售许可证号为：三房预许字（2004）037号。宜某于2006年11月3日与金泰公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定宜某向金泰公司购买瑞海花园小区玫瑰园＊座＊单元1＊＊房，建筑面积为130.55平方米，套内建筑面积116.76平方米，购房价款按套内建筑面积3720.37元／每平方米共计434390元。2008年9月2日，宜某取得三亚市人民政府颁发的三土房（2008）字第6＊＊＊号《土地房房屋权证》。金泰公司在对外销售瑞海花园小区的商品房时，在其宣传广告中载明：“瑞海花园会所内设幼儿托管中心、台球室、健身房、医疗室、咖啡馆、棋牌室，及在20000平方米的高尔夫式休闲绿地上规划有网球场、篮球场、游泳池、缓跑道、休息凉亭、人工湖等各项休闲配套设施。”2003年6月24日，金泰公司曾致函三亚市人民政府，请求将瑞海花园小区南侧30亩（约2万平方米）的土地给予金泰公司进行公共绿地的投资建设。经时任市领导批示同意后，金泰公司在该2万平方米公共绿地上建设了网球场、篮球场、游泳池、人工湖及园林绿化等小区配套设施，但未办理相关用地手续及报批手续。2013年5月9日，三亚市土地储备开发中心（以下简称土地储备中心）发函给金泰公司，要求金泰公司在收到函件一周内将占用规划展览馆用地及市政规划用地修建的苗圃、网球场、游泳池等地上附属设施无条件自行清除完毕。因金泰公司一直未自行清理上述附属设施，2013年11月5日，土地储备中心向瑞海花园小区业主作出了《关于瑞海花园小区南侧约2万平方米土地权属情况的说明》，该说明中载明瑞海花园小区南侧2万平方米（约30亩）用地，“其中东侧约10亩地为政府储备地，南侧约16.5亩地为原规划展览馆用地中的一部分，其余约5亩地为市政规划绿地，所有这些用地产权都属于三亚市人民政府。因此，三亚金泰实业发展有限公司并没有上述2万平方米用地的土地使用权证”，及“由于金泰公司投资修建的配套设施并不符合时任领导对《关于投资建设公共绿地的函》的批示本意，且未向任何相关部门申请办理报批报建手续，因此对上述配套设施将予以拆除，对金泰公司按请示本意修建的公共绿地可予以适当补偿”。2014年6月27日，瑞海花园在上述2万平方米土地上修建的配套设施等地上附着物被三亚市综合行政执法局强制拆除。2014年12月17日，宜某遂以小区配套设施拆除导致其房价损失、金泰公司存在虚假宣传为由诉至本院，请求判如所请。审理过程中，宜某向本院提交了一份海南中兴华土地房地产估价有限公司作出的中兴华房估字第（2014）第1202＊＊＊号《房地产估价报告》，该报告系三亚瑞海花园小区业主委员会自行委托对小区配套设施拆除对原告等145位业主房价造成的损失，鉴定结论为：“2004年12月31日的房地产价值减值估价结论为：涉诉业主145户总建筑面积18156.51平方米，房地产价值减值均价为397元／平方米，房地产价值减值总价为7208141元。金泰公司与高速公司均对该《房地产估价》提出异议，认为该《房地产估价》是三亚瑞海花园小区业主委员会自行委托鉴定，鉴定结论与其已提交的政和房评（2014）0＊＊＊《瑞海花园小区10#楼（玫瑰园＊座一单元4＊＊房）房地产市场价值估价报告》形成的鉴定结论即瑞海花园小区涉案房屋房价存在增值相悖，该证据不具有法律效力。宜某向本院申请对小区配套设施拆除对其房价造成的损失进行司法鉴定。经委托，鉴定人海南立信长江房地产评估有限公司以影响瑞海花园小区房产价值的网球场、游泳池等地上附属设施已拆除，加之此类外部因素对房产价值影响程度的判断具有极大主观性，评估人员从评估专业技术角度考虑，无法准确评估鉴定房屋价值的损失值，退回了本案的鉴定委托。另查明，本案审理过程中宜某未提供证据证明金泰公司与高速公司存在法人人格混同的情形。以上事实，有营业执照、验资报告、瑞海花园宣传资料、三金泰（2003）15号《关于投资建设公共绿地的函》、三土储函（2013）81号函、三亚土地储备开发中心《关于瑞海花园小区南侧约2万平方米土地权属情况的说明》、（2015）三中法技委鉴字第59－2号《终结对外委托函》、中兴华房估字第（2014）第1202＊＊＊号《房地产估价报告》、政和房评（2014）0＊＊＊《瑞海花园小区10#楼（玫瑰园＊座一单元＊＊＊房）房地产市场价值估价报告》、土地房屋权证、商品房买卖合同及当事人陈述等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，金泰公司在对外销售瑞海花园小区的商品房宣传广告中，对该小区内设幼儿托管中心、台球室、健身房、医疗室、咖啡馆、棋牌室，及在20000平方米的高尔夫式休闲绿地上规划修建网球场、篮球场、游泳池、缓跑道、休息凉亭、人工湖等各项休闲配套设施作出明确承诺，该承诺中所载明的小区配套设施具备瑞海小区服务功能，且明确为瑞海花园规划配套设施，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条的规定，上述承诺应当视为要约，即使未载入涉案双方签订的《商品房买卖合同》中，亦应当视为合同内容。金泰公司与宜某签订的《商品房买卖合同》，主体适格，系当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，金泰公司在涉案2万平方米公共绿地上建设了网球场、篮球场、游泳池、人工湖及园林绿化等小区配套设施，宜某入住后至今未对上述小区配套设施提出异议，应确认双方对在涉案20000平方米的土地上修建的小区配套设施的内容达成合意。由于涉案20000平方米的土地使用权人为三亚市人民政府，金泰公司未经合法规划报建手续，擅自在该地块上修建小区配套设施，导致三亚市人民政府收回涉案土地时该部分配套设施被拆除，金泰公司已不具备在涉案小区土地使用权范围内继续修建被拆除配套设施的条件。上述金泰公司关于修建被拆除配套设施的合同约定在客观上已无法履行，其行为已构成违约。对此，金泰公司应承担赔偿损失的违约责任。宜某作为涉案《商品房买卖合同》的相对人，主张金泰公司应承担违约赔偿责任，于法有据，本院应予支持。而宜某提交的中兴华房估字第（2014）第1202＊＊＊号《房地产估价报告》，金泰公司与高速公司均对该鉴定结论不予认可，且该《房地产估价报告》系三亚瑞海花园小区业主委员会自行委托，未经双方当事人协商确认鉴定机构，鉴定过程也没有通知金泰公司与高速公司参与鉴定，程序违法，本院对该《房地产估价报告》不予采信。宜某向本院申请对小区内存在配套设施与小区缺失修建配套设施的房价差异进行评估，但无法进行评估。因此，宜某诉求金泰公司赔偿其房屋价值损失4万元（具体损失金额，以评估结论为准），由于宜某未能提供证据证明其房屋价值损失，故宜某的该项诉求，无事实根据，本院不予支持。宜某另主张金泰公司与高速公司人格混同，应对其损失承担连带赔偿责任，但宜某未能提供证据予以证明，故该项诉求本院亦不予支持。涉案小区配套设施被拆除后，如宜某认为金泰公司的上述违约行为尚造成其直接财产损失，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十五条之规定，判决如下：驳回原告宜某的诉讼请求。本案受理费800元（原告宜某已预交400元），减半收取400元，由原告宜某负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。代理审判员  沈相法二〇一五年四月十七日书 记 员  高卡扎附相关法律条文：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十五条审判人员对单一证据可以从下列方面进行审核认定：（一）证据是否原件、原物，复印件、复制品与原件、原物是否相符；（二）证据与本案事实是否相关；（三）证据的形式、来源是否符合法律规定；（四）证据的内容是否真实；（五）证人或者提供证据的人，与当事人有无利害关系。