广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三初字第1866号原告祁超军，男，汉族，1980年8月16日出生，住址湖北省孝感市孝南区。委托代理人宋俊民，广东启源律师事务所律师。被告周玉成，男，汉族，1978年2月16日出生，住址湖北省孝感市孝南区。被告祁慧，女，汉族，l978年8月1日出生，住址湖北省孝感市开发区。两被告共同委托代理人汪顺荣、海潋千，广东华雅律师事务所律师。第三人魏明，男，汉族，1985年12月16日出生，住址吉林省蛟河市。第三人程小菀，女，汉族，1985年8月20日出生，住址广东省深圳市龙岗区。两第三人共同委托代理人王芬、邓文霞，广东王芬律师事务所律师。上述原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月31日受理后，追加魏明、程小菀为第三人，适用普通程序，于2015年11月23日、11月27日公开开庭进行了审理。原告代理人宋俊民，两被告代理人汪顺荣，第三人魏明、程小菀及代理人王芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告的妻子在深圳市龙华工作，为工作、生活方便，原告在2014年向被告承租深圳市宝安区龙华街道东环二路东侧城市明珠花园l2栋第l8层18F房屋。2014年原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告租赁涉案房屋，租赁期限从2014年7月10日至2016年7月10日，月租金人民币4300元。原告从2014年7月实际租赁使用涉案房屋至今。2015年7月，原告得知被告有意出售涉案房屋，遂与被告就购买事宜进行磋商。经协商一致，原告与被告2015年8月9日签订《二手房屋买卖合同》。后原告了解到被告与案外人于2015年6月17日签订《深圳市二手房买卖合同》，约定将涉案房屋出售给案外人魏明、程小菀。魏明、程小菀向宝安区人民法院起诉要求被告履行转移登记手续。被告在与案外人签订合同之前，从未告知原告向他人出售房屋，也未询问原告购买意向。根据《合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件下优先购买的权利。原告作为涉案房屋的承租人，依法享有在同等条件优先购买涉案房屋的权利。此处优先购买权不仅指优先订约的权利，更重要的是在权利冲突情况下优先取得房屋所有权的法定权利。惟其如此，才能体现合同法规定承租人优先购买权的立法目的，保障承租人合法居住权。现被告已经向原告交付房屋，原告合法占有涉案房屋，如果人民法院支持案外人的诉讼请求，势必侵害原告合法居住权利，侵害原告作为承租人的优先购买权。原告请求法院判令：1、确认原告对于被告所有的广东省深圳市宝安区龙华街道东环二路东侧城市明珠花园l2栋第l8层18F房屋有优先购买权；2、确认原告与被告2015年8月9日签订的《二手房买卖合同》有效；3、被告协助原告办理广东省深圳市宝安区龙华街道东环二路东侧城市明珠花园12栋第l8层18F房屋转移登记至原告名下的手续；4、诉讼费用由被告承担。原告当庭增加一项诉讼请求：解除对涉案房产的查封。两被告答辩称，原告自2014年7月以来一直承租被告的房屋，在原告的一再要求下，被告才签订房屋买卖合同。但是，被告与第三人也签订过房屋买卖合同。由于跟第三人签订房屋买卖合同并没有征求原告的意见，损害了原告的利益，因此，被告认为应当履行与原告签订的房屋买卖合同。第三人答辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告与被告祁慧为姐弟关系，与被告周玉成是小舅子和姐夫的关系。第三人于2015年1月27日与两被告签订二手房买卖合同时，被告已经明确告知涉案房屋没有租约。2、第三人在买卖房屋的过程中，多次到涉案房屋实地查看房屋状况，房屋里有老人和被告的孩子，涉案房屋的居住人员应当清楚房屋正在出售。3、在被告与第三人的房屋买卖合同履行过程中，第三人已经履行了绝大部分的合同义务，但两被告单方违约，向国土局申请了退文。第三人已经支付了定金首期款共计63万元，同时已经取得68万元的公积金贷款和72万元的商业贷款。4、在第三人和被告的房屋买卖过程中，被告已经明确告知原告在同一小区租房，原告所租的房屋位于同一小区的7栋4E，中介也同样是家家顺地产，房屋的租赁期限为2015年4月23日至2016年4月22日。综上，涉案房屋存在有租赁关系的事实不存在，原告和被告恶意串通，企图通过诉讼的方式阻碍被告和第三人房屋买卖的顺利进行。第三人请求法院驳回原告的全部诉讼请求，且根据民事诉讼法第一百一十二条之规定，根据情节轻重对原告和被告予以罚款、拘留，构成犯罪的依法追究刑事责任。经审理查明，2015年1月27日，第三人作为买方，两被告作为卖方，第三人家家顺公司作为居间方，签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（编号50333018315），约定两被告将其名下深圳市宝安区龙华街道东环二路东侧城市明珠花园12栋18F房屋（房地产证号码50××76）出售给两原告，转让价人民币203万元，房产没有租约，合同还约定了首期款资金监管时间、违约责任等。合同签订当天，第三人向被告支付了定金5万元。5月7日，第三人与被告办理了首期款58万元的监管手续。6月1日，第三人的公积金贷款申请获得审批通过，贷款金额68万元。6月12日，第三人取得银行出具的额度为72万元的《个人购房贷款承诺函》。6月15日，第三人与被告签订了《二手房买卖合同补充协议》，约定第三人另支付10万元房款给被告弥补损失；2015年6月20日前过户当天支付5万元，2015年6月15日至2016年6月15日期间付清5万元。6月17日，第三人履行补充协议的约定，支付被告5万元。当天，第三人与被告签订深（宝）房现买字（2015）第15776号《深圳市二手房买卖合同》，递交了过户资料。6月18日，被告向深圳市房地产权登记中心申请退文。6月19日，第三人向本院起诉被告，要求继续履行合同、支付逾期交房违约金。另查，涉案房产由原告及其家人实际使用。第三人在与被告签订买卖合同前，曾到涉案房产现场看房，原告知晓房产即将出售。原告没有支付租金，不是承租人。原告与被告祁慧均称两人是姐弟关系。2015年8月，原告与被告周玉成签订《房屋租赁合同》，落款时间为2014年7月10日，内容包括周玉成将涉案房产出租给原告，月租金4300元，租金按年结算。被告向原告出具了收到押金1万元、年房租51600元的收据。2015年8月9日，原、被告签订《二手房屋买卖合同》，内容为被告将涉案房产转让给原告，成交价213万元，2015年9月1日前付定金10万元，2015年12月1日前付150万元，剩余房款在过户手续办完后三天内付清。原告于2015年8月27日、9月3日、11月26日向被告转账5万元、5万元、100万元。以上事实，有深圳市二手房买卖及居间服务合同、定金的资金托管协议、定金收据、首期款的资金监管协议、首期款支付凭证、深圳市个人住房公积金贷款审批通知书、个人购房贷款承诺函、二手房买卖合同补充协议、补充款收据、佣金收据、深（宝）房现买字（2015）第15776号深圳市二手房买卖合同、购房资格证明、深圳市房地产权登记中心业务受理通知书与退文通知书、退文申请书、房屋租赁合同、年房租和押金收据、二手房屋买卖合同、银行转账记录、弓村社区居委会及物业公司社区服务中心的证明及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告主张对涉案房产享有优先购买权，首先要证明其与被告之间存在租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告不仅要证明其实际使用房产，还要证明支付了租金。第三人与被告于2015年1月27日签订的买卖合同第七条，以及2015年6月17日签订的买卖合同第三条，均明确约定涉案房产现状是没有租约，原、被告对此没有提供反证。此外，原、被告提交的证据存在诸多不合常理之处，无法证实原告支付了房屋租金，具有承租人的身份：1、关于周玉成与祁超军签订的《租赁合同》，祁超军在第一次庭审时回答签订时间是2014年7月，第二次庭审中法庭责令其如实陈述之后，被告和祁超军均书面承认是2015年8月补签。2、关于租房押金1万元收据的开具时间，祁超军称是2014年7月10日；周玉成称是2015年7月10日，因笔误而书写成2014年。两人的回答相互矛盾。3、按照祁超军的陈述，押金收据和一年总房租收据的出具时间前后相差一年，而收据的编号却连续，祁超军对此无法合理解释。4、祁超军和周玉成均声称，租金4300元/月以现金方式按月支付，周玉成于2015年7月10日出具总的租房年费51600元收据。该说法与两人签订的租赁合同第三条“租金按年结算”完全相悖。5、2015年8月27日、9月3日、11月26日祁超军向周玉成转账5万元、5万元、100万元，不能证实祁超军自2014年7月起支付了租金。6、弓村社区居委会及物业公司社区服务中心出具证明，称涉案房产自2014年7月10日起租给祁超军、王艳艳一家居住。本院认为，居委会与物业公司的职能决定了其有权反映房屋的实际居住人，至于房产使用人与所有权人是否存在租赁关系，应以祁超军对租金支付的举证来认定，对该证明称祁超军是承租人的内容不予采信。综上，原告和被告均不能证明原告是涉案房产的承租人，不能证明涉案房产在转让给第三人时附有租赁关系，关于优先购买权的抗辩不能成立。原告和被告恶意串通，损害第三人利益，原、被告签订的《房屋租赁合同》与《二手房屋买卖合同》均无效，对原告所有的诉讼请求，予以驳回。因无效合同取得的财产，应当予以返还，被告应向原告返还110万元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：原告祁超军与被告周玉成签订的《房屋租赁合同》无效；原告祁超军与被告周玉成、祁慧签订的《二手房屋买卖合同》无效；被告周玉成、祁慧于本判决生效之日起十日内一次性向原告祁超军返还人民币110万元；驳回原告祁超军的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费23840元，由原告祁超军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 龙  倩  虹人民陪审员 陈  远  霞人民陪审员 郭  映  舜二〇一五年十二月九日书 记 员 张晶晶（兼）书 记 员 林  斯  瑜附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第1页共9页