上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一(民)初字第37511号原告上海市浦东新区房地产(集团)有限公司。法定代表人王向阳。委托代理人ＸＸ龙，上海市联合律师事务所律师。委托代理人李妺，上海市联合律师事务所律师。被告上海市浦东新区长清教育大楼业主委员会。负责人周治仁。原告上海市浦东新区房地产(集团)有限公司诉被告上海市浦东新区长清教育大楼业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2014年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年11月19日公开开庭进行了审理。2015年1月13日本案依法由简易程序转为普通程序，并于2015年3月18日公开开庭进行了审理，原告上海市浦东新区房地产(集团)有限公司的委托代理人ＸＸ龙、李妺，被告上海市浦东新区长清教育大楼业主委员会的负责人周治仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市浦东新区房地产(集团)有限公司诉称，1992年6月1日起，原上海市南市区房产管理局将现上海市浦东新区长清教育大楼房屋交原告管理。1996年6月1日，原告经上海市房屋土地和管理保障局授权对坐落于上海市浦东新区范围内的直管公房进行管理、出售、出租、入股、置换、经营等多种形式，其中包括上海市浦东新区长清教育大楼房屋，原告由此依法成为被告小区的公房管理者，并由原告指派案外人马兰芳作为被告小区的公房代表，对被告小区直管公房房屋行使管理权。后上海上钢物业公司与被告签订物业管理合同，约定自2005年1月1日起上海上钢物业公司作为被告小区的物业管理单位对被告小区进行物业管理。2013年，上海市浦东新区长清教育大楼业主大会通过违法途径、违反业主大会议事规则，在原告不知情的情况下进行业委会改选，且业委会主任因故无法履职，也未通知公房代表即业委会副主任马兰芳，即作出了周治仁担任业委会主任、撤销公房代表马兰芳业委会副主任职务的决议。2012年3月，被告以公告的形式通知原告马兰芳自然终止业委会委员资格。另解除了与上海上钢物业公司的物业合同。原告认为被告及上海市浦东新区长清教育大楼业主大会违法行为严重侵害了原告的合法权益，更严重侵害了小区其他业主的利益。故向法院起诉，要求判令撤销由上海市浦东新区长清教育大楼业主大会作出的解除长清教育大楼物业服务合同的决议；判令撤销由上海市浦东新区长清教育大楼业主大会作出的更换业委会委员的决议；判令撤销被告作出的更换上海市浦东新区长清教育大楼业委会主任、副主任的决议。被告上海市浦东新区长清教育大楼业主委员会辩称，原告虽在被告小区内有直管公房6套，但无上述房屋的产权证，故不是小区的业主；1996年6月，原告获得上海市房屋土地和管理保障局授权书，但原告提供的6份公房租赁凭证中有1998年颁发的，出租人系上海市浦东新区综合规划土地局大楼房产管理所，由此证明原告对上述直管公房无出租经营权；被告的教育大楼是原南市区教育局的教工福利公房，该教育大楼不在原告的授权管理范围之内，原告无证据证明其对被告的大楼有进行管理、出售、出租、入股、置换、经营等权利；综上原告不具备本案的主体资格，要求驳回原告的起诉。另在业主委员会会议记录上公房代表马兰芳从没有参加过会议，根据规定连续三个月就自然终止委员资格；2012年被告作出了同意姚珍娣辞去业委会主任的请求，并增选周治仁、王仲宜为委员的决议，该决议以公告的形式通知了马兰芳、街道、房办。经审理查明，1996年5月30日，原上海市房屋土地管理局向原告上海市浦东新区房地产(集团)有限公司出具面上直管公房经营授权书，确认自1996年6月1日起对坐落于上海市浦东新区范围内的直管公房建筑面积XXXXXXX平方米、价值人民币4,013,363,451元和特种资金形成的资金价值人民币25,123万元授权给原告经营，在授权经营期间原告可以出售、出租、入股、联营、置换等。上述直管公房中包括了上海市浦东新区长清教育大楼中的6套房屋。1999年6月8日，上海市浦东新区长清教育大楼成立了上海市浦东新区长清教育大楼业主委员会。2004年3月30日，原告授权案外人马兰芳作为上海市浦东新区长清教育大楼直管公房产权人代表。2008年12月，上海市浦东新区长清教育大楼成立第三届上海市浦东新区长清教育大楼业主委员会，直管公房产权人代表马兰芳担任上海市浦东新区长清教育大楼业主委员会副主任。2005年起由上海上钢物业公司作为该小区的物业管理单位对小区进行物业管理。2012年，被告未通知原告及马兰芳的情况下，以逐户走访，征求意见，发放选票的形式召开业主大会，形成了增选业委会委员的决议及更换上海市浦东新区长清教育大楼业委会主任、副主任的决议，增选业委会委员以通告形式告知小区业主，内容为同意姚珍娣辞去业委会主任，马兰芳系上海上钢物业公司的在职人员，业委会副主任资格自然终止。周治仁、王仲宜为业委会委员候选人。被告又以公告方式告知小区业主，内容为马兰芳的小区业委会委员资格自即日起自然终止，他的用于本小区财务单据上的副主任私章自即日起作废；2012年5月18日，在未通知原告及马兰芳的情况下以会议签到方式选举产生了周治仁担任业委会主任、干君元担任业委会副主任的决议，并于同年6月25日向上海市浦东新区上钢房屋管理办事处办理了备案登记。2013年2月，被告以逐户走访，征求意见，发放选票的形式召开业主大会，形成了解除与上海上钢物业公司物业服务合同的决议，同月28日，被告以书面方式告知上海上钢物业公司解除双方的物业服务合同。2013年3月18日，被告以公告方式告知小区业主。审理中，被告坚持认为原告没有主体资格，对此原告认为其系被告小区的公房管理者，具有主体资格。因双方各执己见，致调解未成。以上事实，由原告提供的面上直管公房经营授权书及上海市人民政府批转市房地局关于进行盘活工商企业国有房地产试点实施意见的通知、房地产管理接管单、6户租赁户的公房租赁凭证、业主大会及业主委员会备案证、情况说明、通知书及公告、被告更换业委会主任一组材料、关于撤销浦东新区崂山房管所等10家房管所的通知、清单及批复、关于大楼物业管理属地化改革的通知及实施细则以及本院与上钢房产办事处冯立民联系笔录、调查取得的业主委员会委员登记表、授权通知书、业主大会选举与表决统计情况汇总表、公告、会议签到表二份、业主大会及业主委员会备案证、增选业委会委员通告、候选人简介、辞职书、业委会工作小结、业主委员会变更备案表、庭审笔录在案佐证。本院认为，原告取得了行政机关的直管公房经营授权书，有权对被告小区内的公有住房进行管理、出租等，并根据相关规定授权相关人员作为直管公房产权人代表，原告具有被告小区业主相同的法律地位，被告认为原告不具有诉讼主体资格，与法律不符，本院不予采信；根据《物业管理条例》第十一条的规定下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业；(五)筹集和使用专项维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十四条又规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。上海市浦东新区长清教育大楼业主大会作出解除上海市浦东新区长清教育大楼物业服务合同的决议及作出更换业委会委员的决议和被告作出更换上海市浦东新区长清教育大楼业委会主任、副主任的决议时，均未通知原告及原告的直管公房产权人代表，被告的行为侵犯了原告的合法权利，现原告有权要求被告依法撤销上述决议，本院予以准许。依照《物业管理条例》第十一条、第十四条的规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区长清教育大楼业主大会作出的更换业委会委员的决议；二、撤销被告上海市浦东新区长清教育大楼业主委员会作出的更换上海市浦东新区长清教育大楼业委会主任、副主任的决议；三、撤销上海市浦东新区长清教育大楼业主大会作出的解除上海上钢物业公司与上海市浦东新区长清教育大楼业主大会物业服务合同的决议。案件受理费人民币50元，由被告上海市浦东新区长清教育大楼业主委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  树 雄人民陪审员  周伟德人民陪审员  张龙宝二〇一五年四月十四日书 记 员  龚 颖附：相关法律条文《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。……