广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书(2015)象民初字第1636号原告中国银行股份有限公司桂林分行，住所地：桂林市象山区中山中路2号。组织机构代码：89886187-7。负责人黎敦满，该银行行长。委托代理人邹倩，广西君健律师事务所律师。委托代理人江凌，广西君健律师事务所律师。被告陈毓，女，汉族，1980年3月11日生，住桂林市象山区。被告桂林市广源房地产开发有限公司，住所地：桂林市秀峰区中隐路9号广源国际社区1、2－6号。法定代表人高忠鹏，该公司总经理。原告中国银行股份有限公司桂林分行（以下简称中行桂林分行）与被告陈毓、桂林市广源房地产开发有限公司（以下简称广源房产）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员石小娟担任审判长、与人民陪审员杨武奎、马黎娟组成合议庭，于2015年12月29日对本案公开开庭进行了审理。原告中行桂林分行诉讼代理人邹倩到庭参加诉讼，被告陈毓、被告广源房产经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告中行桂林分行诉称，2012年6月25日原告与被告陈毓、广源房产签订的《中国银行股份有限公司一手住房贷款抵押合同》（编号：2012年桂中银零解东房贷字第号，以下简称《贷款抵押合同》)，约定：被告陈毓向原告贷款人民币79万元，用于支付购买坐落于桂林市秀峰区中隐路９号广源.国际社区x栋1－2－3号房屋的购房款，贷款期限28年/336个月，按月等额本息还款，被告陈毓以上述贷款所购房屋向原告提供抵押担保，被告广源房产为上述贷款提供连带责任保证。此后，原告已依约发放贷款，但被告陈毓未依约按期归还贷款本息，截止2015年6月24日共拖欠贷款本金4336.55元、利息14869.98元、罚息316.24元未归还。根据《贷款抵押合同》第十六、十八条、附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条、第四条等合同条款的约定，被告陈毓未按期归还贷款本息，原告有权解除合同、宣布贷款本息全部提前到期，要求被告陈毓赔偿违约损失、承担律师费等相关费用，对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任。为维护原告合法权益，原告特向贵院起诉，请求判决：1、解除原告与被告于2012年6月25日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》（编号：2012年桂中银零解东房贷字第0060号)；2、请求判决被告陈毓偿还原告贷款本金758375.67元、利息14869.98元、罚息316.24元（利息及罚息暂计至2015年6月3日，此后按照合同约定另计至还清全部贷款本息为止)，并向原告支付律师代理费33942元（如发生二审、执行，费用另计），以上合计807503.89元；3、请求判决被告桂林市广源房地产开发有限公司对被告陈毓所欠上述贷款本息及费用承担连带清偿责任；4、请求判决原告对位于桂林市秀峰区中隐路９号广源.国际社区x栋1－2－3号房屋依法处分所得价款享有优先受偿权；5、请求判决由被告承担本案全部诉讼费用、保全费及相关费用。原告为其诉请向本院提交的证据有：（1）身份证，拟证实被告身份情况及其诉讼主体资格；（2）借款申请书、声明、《中国银行股份有限公司一手住房贷款抵押合同》，拟证明被告陈毓向原告贷款的事实，抵押房屋情况及被告广源房产对上述贷款提供连带责任保证；（3）房屋抵押权预告登记证，拟证实所涉房屋抵押权预告登记情况；（5）借款凭证，拟证明原告已依据合同的约定发放了贷款，(6）委托代理合同及律师费发票，拟证明原告为此次诉讼花费33942元；（8）贷款本息清单，拟证明截止2015年6月3日，被告陈毓共欠贷款本金、利息、罚息的情况；被告陈毓未答辩未举证。被告广源房产未答辩未举证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告的证据予以采信。结合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年，被告陈毓购买由被告广源房产开发建设的位于桂林市秀峰区中隐路９号广源.国际社区x栋1－2－3号房屋。2012年6月25日，原告中行桂林分行与被告陈毓、广源房产签订了编号为2012年桂中银零解东房贷字第0060号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》，合同约定：原告中行桂林分行向被告陈毓发放贷款79万元，贷款期限为28年共336期，从2012年7月至2040年7月；利率浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮10%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮10%作为下一个浮动周期的适用利率；逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；还款方式为按月等额本息还款。合同同时约定：被告陈毓违反合同的约定或还款能力有重大不利变化的，原告有权停止发放贷款，并单方面宣布合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告陈毓立即偿还所有到期贷款本金并结清利息（含罚息和复利）；被告陈毓未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，原告有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，被告陈毓应当承担原告为实现债权而发生的律师费等相关费用；被告陈毓以其所购买的坐落在桂林市秀峰区中隐路９号广源.国际社区x栋1－2－3号房屋提供抵押担保；被告广源房产对本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人的责任解除，但对于该日之前已到期的本合同项下债务，及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任。合同签订后，被告陈毓以借款人身份签名并加盖指印，被告广源房产则以保证人身份在合同上加盖公章。2012年7月30日，原、被告办理了桂林市房预秀峰区字第00011xx号预购商品房抵押权预告登记。2012年6月25日，中行桂林分行发放79万元的贷款给被告陈毓。在贷款初期，被告陈毓尚能按照合同约定按时足额归还贷款本息，但自2015年2月起，被告陈毓未按约定偿还贷款本息，被告广源房产亦未能按月履行还款义务。据原告统计得出，截至2015年6月3日，被告陈毓拖欠贷款本金人民币4336.55元、利息14869.98元、罚息316.24元，不包括以后的罚息和合同约定的复利利息。故原告诉至本院提出前之诉请。原告为此次诉讼，特委托广西君健律师事务所处理相关事务，支出律师代理费33942元。本院认为，原告中行桂林分行与被告陈毓、广源房产之间的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》系各方当事人经平等协商后自愿签订，是各方真实意思表示，其形式及内容均符合相关法律规定，且未违反相关法律强制性、禁止性规定，应为有效的协议，各方均应按合同约定行使相关权利并履行各自的义务。合同签订后，原告依约按时足额发放了贷款，已全面履行了贷款人义务；被告陈毓作为借款方，仅按照合同约定归还了部分贷款本息后就不再还款，其行为已构成违约，按照法律及合同约定，应承担相应违约责任，根据双方合同约定，如借款方（被告方）违反合同约定，贷款方（原告方）有权解除《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》，现原告依法提出该诉讼主张，本院予以确认，故被告陈毓应归还全部未到期贷款本金及利息、罚息。截至2015年6月3日，被告拖欠贷款本金人民币758375.67元、利息14869.98元、罚息316.24元；此欠款金额符合本案事实，亦符合双方合同约定的利息、罚息计算标准，本院予以确认，被告陈毓应予以归还。对于律师费，原告为实现本案的债权已花费律师费33942元，有委托代理合同及相应的转账凭证与发票为凭，本院予以确认，根据双方的合同约定，该费用应由被告陈毓支付。关于被告广源房产的责任问题，本案中，因原告至今未能取得抵押房产的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件，被告广源房产免除保证责任的条件未成就，被告广源房产应对被告陈毓本次贷款违约行为所造成的全部债务承担连带清偿责任。关于抵押财产，被告陈毓用其购买的桂林市秀峰区中隐路９号广源.国际社区x栋1－2－3号房屋为上述借款做抵押担保，原告取得了桂林市房预秀峰区字第00011xx号预购商品房抵押权预告登记，现合同提前解除，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”原告要求对上述抵押财产折价、拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百零八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零一条、第二百零四条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十二条、第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司桂林分行与被告陈毓、被告桂林市广源房地产开发有限公司于2012年6月25日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》；二、被告陈毓应归还原告中国银行股份有限公司桂林分行贷款本金人民币758375.67元以及截至2015年6月3日的利息14869.98元、罚息316.24元，合计人民币773561.89元（之后的利息和罚息，被告陈毓按双方合同约定的逾期借款利率计算方式计算，逾期未还的利息，被告陈毓应按合同约定罚息利率支付复利，均计至被告陈毓还清借款本息时止）；三、被告陈毓应支付原告中国银行股份有限公司桂林分行律师费33942元；四、被告桂林市广源房地产开发有限公司对被告陈毓所欠的上述债务承担连带清偿责任；五、原告中国银行股份有限公司桂林分行对被告陈毓购买的桂林市秀峰区中隐路９号广源.国际社区x栋1－2－3号房产折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。本案案件受理费11876元（原告已预交），由被告陈毓、桂林市广源房地产开发有限公司共同负担。以上应付款项，义务人应在本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，各方当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费11876元[户名：桂林市中级人民法院；账号：20216301040001416；开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  石小娟人民陪审员  杨武奎人民陪审员  马黎娟二〇一五年十二月三十日代书 记员  文若诗