上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1440号原告上海华一实业公司，住上海市闵行区漕宝路XXX号。法定代表人舒行彪，总经理。委托代理人周郁生，上海合勤律师事务所律师。委托代理人李敬敏，上海合勤律师事务所律师。被告上海轩广企业管理有限公司，注册地上海市浦东新区。法定代表人黄保明，总经理。第三人上海日汇投资有限公司，住上海市闵行区漕宝路XXX号XXX幢。法定代表人曾文丽，执行董事。委托代理人张晓，上海环绮律师事务所律师。原告上海华一实业公司(以下简称华一公司)与被告上海轩广企业管理有限公司(以下简称轩广公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月12日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。诉讼期间，上海日汇投资有限公司(以下简称日汇公司)申请要求作为第三人参加诉讼，本院于2015年11月10日追加日汇公司作为第三人参加诉讼。由于被告轩广公司下落不明，本院依法公告送达，并于2015年12月14日公开开庭进行了审理。原告华一公司委托代理人李敬敏、第三人日汇公司委托代理人张晓到庭参加诉讼。被告轩广公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告华一公司诉称，2003年9月11日，原告与案外人上海XX装饰市场经营管理有限公司(以下简称XX公司)签订《房屋场地租赁合同》，约定，XX公司向原告承租上海市闵行区漕宝路XXX号(即莲花路XXX号)24,817.07平方米的房屋及东侧约2亩、南侧约5.4亩的场地，租期为2003年12月31日至2023年12月30日。合同约定，租金每月支付一次，当月结算，在每个月的25日前支付；如XX公司不能按时足额支付，每逾期一天，按欠款的万分之二计算滞纳金。逾期付款超过60天，原告有权解除合同，XX公司应偿付相当于当年度三个月租金的违约金。2012年12月31日至2015年12月30日期间的年租金为7,969,766.27元(人民币，下同)。2014年4月2日，原告、被告以及XX公司签订了《房屋场地租赁合同主体变更确认书》，三方确认上述租赁合同承租人变更为被告轩广公司，合同的承租人权利义务全部由被告承继。然而此后，被告未能支付租金。原告于2015年3月10日委托律师事务所致函被告，要求被告结清截止至2015年2月25日的租金6,313,177.51元。被告收到催款函后，回函表示由于次承租人恶意拖欠租金而导致其无法向原告支付租金，承诺筹措资金履行合同义务。但被告未能兑现承诺。原告又发函要求被告于2015年5月10日前必须支付所欠租金，如逾期，则租赁合同于2015年5月10日正式解除。此后，被告既未支付租金也未作任何回复。现要求：1、确认原、被告之间的《房屋场地租赁合同》于2015年5月10日解除；2、被告将上海市漕宝路XXX号的24,817.07平方米建筑物和场地返还原告；3、被告支付拖欠的租金8,305,619.10元，支付自2015年6月1日至2015.12.30日期间以每日21,834.98元标准计算的房屋占有使用费(房屋占有使用费要求计算至实际返还房屋及场地之日为止)；4、被告偿付合同解除违约金1,992,441.57元(相当于三个月租金)；5、被告偿付逾期支付租金的违约金299,744.31元(暂计至2015年5月31日，要求计算至判决生效之日。每月26日起按照每月应付而未付租金为本金，按每日万分之二计算滞纳金。自2015年6月1日起以所欠租金总额8,305,619.1元为本金以每日万分之二标准计算至判决生效之日止)。被告轩广公司未作答辩。第三人日汇公司陈述，自2015年5月1日起，日汇公司正式从被告轩广公司处承租了涉案的全部房屋及场地，并支付了截止至2015年10月的租金，及时足额向轩广公司支付了全部到期租金。但被告轩广公司在收到了第三人支付的租金后未能及时支付给原告，构成恶意违约。希望原告考虑到第三人实际经营状况，在原、被告之间合同解除后，就涉及第三人利益的相关事宜进行协商。经审理查明，原告华一公司系上海市闵行区莲花路XXX号房地产权利人，房地产登记日期为2003年9月8日。2003年9月11日，原告作为出租方(合同甲方)、XX公司作为承租方(合同乙方)，双方签订一份《房屋场地租赁合同》，约定，乙方向甲方承租位于上海市漕宝路XXX号的五层共计24,817.07平方米建筑物，以及房屋东侧约2亩、南侧约5.4亩的场地；租赁期限为20年，自2003年12月31日起至2023年12月30日止；上述物业的前三年每年租金为7,293,465.13元，以后每三年为一租金递增周期(同一周期中三年租金相同)，年租金在前一周期年租金基础上递增3%2525；租金每月支付一次，当月结算，在每个月的25日前支付；在租赁期内，乙方有权转租；乙方如不能按时、如数支付租金或水、电等费用，每逾期一天，除应缴纳租金等应付费用外，还应按所欠费用的日万分之二支付滞纳金。逾期超过60天，甲方可追究乙方违约责任并有权解除合同，乙方应于甲方提出解除合同要求之日起一周内向甲方支付所欠租金和其他费用，并支付滞纳金，承担相当于三个月租金(当年度的租金标准)作为经济补偿。合同对于甲方提供的设备标准、甲方违约责任等亦作了约定。2014年4月2日，原告华一公司作为甲方、XX公司作为乙方、被告轩广公司作为丙方，三方签订一份《房屋场地租赁合同主体变更确认书》，约定：1、甲、乙双方于2003年9月11日就漕宝路XXX号(即莲花路XXX号)房屋租赁事宜签订的《房屋场地租赁合同》以及相关房屋租赁的其他法律文件，该租赁合同的出租方为甲方、承租方为乙方；2、现乙方有意将其在租赁合同中所有权利和义务概括转让至丙方，甲方对此不持异议。为此，三方确认：一、前述租赁合同的承租人自2014年4月1日起由乙方变更为丙方，在前述租赁合同中以及在合同履行过程中原乙方(承租方)相关的全部权利义务和责任，均转归丙方享有、行使和承担。乙方不再享有、行使和承担前述任何权利义务和责任；合同效力、补充、变更、终止和履行也均与乙方无关；二、丙方须作为承租人对甲方(出租人)继续履行前述租赁合同，并对甲方享有、行使和承担前述租赁合同中，以及在合同履行过程中所产生的相关全部权利义务、责任和所作承诺。此后，被告轩广公司未能按合同约定向原告支付租金。2015年3月12日，原告华一公司委托上海合勤律师事务所以挂号信方式向被告轩广公司发出律师函，主要内容为，由于轩广公司未按时履行支付租金的义务，自2014年5月起暂计至2015年2月，轩广公司累计拖欠租金6,313,177.51元，因此对华一公司的经营和运作产生了不利影响。要求轩广公司在收到信函后七日内，向华一公司支付上述所欠的租金。2015年3月23日，被告轩广公司委托上海市协力律师事务所向原告回函，表示，对于结欠租金给华一公司的经营和运作产生不利影响表示遗憾和抱歉。由于永居公司在承租涉案房屋和场地过程中，涉案的物业被多重转租，永居公司、轩广公司被恶意拖欠了巨额租金，也导致轩广公司未能及时向华一公司支付租金。轩广公司正在通过法律途径解决相关问题，同时会设法筹措资金，尽快正常履行合同义务。然而，此后，被告轩广公司仍拖欠了原告自2014年5月起的租金。2015年4月24日，原告再次委托上海合勤律师事务所向被告发出律师函，要求被告务必在2015年5月10日前付清截止2015年4月25日的租金7,641,471.89元，如不能按时支付，则租赁合同于2015年5月10日解除。但原告未能向本院提供此份律师函已有效送达至被告相关凭证。另查，2014年9月，轩广公司作为原告，向本院提起诉讼，要求次承租人上海某某化妆品市场经营管理有限公司、上海日汇投资有限公司等解除租赁合同、支付租金、偿付违约金等。本院在审理过程中主持调解，各方当事人于2015年4月28日达成了调解协议：一、上海轩广企业管理有限公司与上海某某化妆品市场经营管理有限公司之间，就2014年7月1日前欠付的上海市闵行区莲花路XXX号房屋的租金，因双方对欠租金额各有主张，双方同意通过对账自行协商或另案解决，钟某某、南某管业有限公司对届时确定的欠租金额承担连带担保责任；二、上海轩广企业管理有限公司、上海日汇投资有限公司、上海某某化妆品市场经营管理有限公司、钟某某及上海南某管业有限公司于2014年6月22日签订的《租赁合同承租方变更及欠租清偿协议书》，以及上海XX装饰市场经营管理有限公司、上海轩广企业管理有限公司、上海日汇投资有限公司、上海某某化妆品市场经营管理有限公司、钟某某及上海南某管业有限公司于2014年7月22日签订的《租赁合同出租方承租方变更协议书》于2015年4月28日终止履行；三、上海市闵行区莲花路XXX号房屋租赁合同在2014年7月1日至2015年4月30日期间由上海某某化妆品市场经营管理有限公司与上海轩广企业管理有限公司履行，期间的租金人民币10,830,000元由上海某某化妆品市场经营管理有限公司承担；四、上海某某化妆品市场经营管理有限公司同意第三人上海国某电器有限公司以人民币4,312,500元的标准支付2014年7月15日至2015年4月30日期间的租金，上述租金由第三人上海国某电器有限公司于收到本案民事调解书及上海某某化妆品市场经营管理有限公司开具的租金发票后的十五日内直接向上海轩广企业管理有限公司支付；五、上述人民币10,830,000元租金中剩余的6,517,500元，由上海某某化妆品市场经营管理有限公司于2015年6月30日前向上海轩广企业管理有限公司支付；六、上海日汇投资有限公司于2015年5月1日起向上海轩广企业管理有限公司承租上海市闵行区莲花路XXX号房屋；七、上海日汇投资有限公司于2015年5月11日前向上海轩广企业管理有限公司支付第一期租金人民币3,250,000元，若逾期支付即视为合同解除，应立即腾退房屋。2015年5月11日之后的租金按照2014年6月22日上海轩广企业管理有限公司与上海日汇投资有限公司签订的《房屋租赁协议书》履行，若逾期支付即视为合同解除，上海日汇投资有限公司需立即交还房屋。若不腾退房屋，上海轩广企业管理有限公司可向法院申请强制执行。其他条款仍按照《房屋租赁协议书》履行；八、上海日汇投资有限公司与第三人上海某某物业管理有限公司、上海国某电器有限公司、上海某某建设工程有限公司、上海某某美容美发经营管理有限公司的关系和上海轩广企业管理有限公司无关，上海日汇投资有限公司不得以收不到上述第三人的租金为由，拒绝支付租金。本院于2015年4月28日出具了(2014)闵民五(民)初字第2063号民事调解书。再查，涉案的上海市莲花路XXX号房屋及场地由被告轩广全部转租给了第三人日汇公司。庭审中，日汇公司表示将涉案房屋和场地全部分租给了不同的租户。现原告华一公司以诉称理由诉至本院。庭审中，原告表示，由于第三人日汇公司系涉案房屋及场地的次承租人，故在原、被告之间的租赁合同被确认解除后，要求日汇公司协助将涉案房屋和场地直接退还原告。被告支付了2014年5月的部分租金，当月租金尚余335,853元未支付。庭审后，原告向本院申请撤回关于要求被告轩广支付自合同解除日的次日起至房屋返还之日期间的房屋占有使用费的诉讼请求，并表示将另案主张相关权利。上述事实，由原告提供的涉案房地产的产权证、原告与永居公司签订的租赁合同、原告与永居公司以及被告签订的租赁合同主体变更确认书、原告发给被告的律师函、被告的回函，第三人日汇公司提供的本院(2014)闵民五(民)初字第2063号民事调解书，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原告与案外人XX公司签订涉案房屋的租赁合同后，通过原、被告及XX公司三方协商一致，被告承继了租赁合同中的承租人的全部权利义务，被告为租赁合同承租方主体，故原、被告之间的租赁合同合法有效，被告作为承租人应当按约履行支付租金的主要合同义务。虽然在原告与永居公司签订的租赁合同中载明租赁地址为上海市闵行区漕宝路XXX号，但在此后的确认书以及本院民事调解书中，合同相关方均明确实际地址为莲花路XXX号。在合同履行过程中，被告轩广公司未能按期支付租金，甚至未能足额支付一个月的租金，已构成严重违约，损害了原告的利益，也致使原告无法实现合同目的，原告据此依法享有合同解除权，有权通知被告解除合同。虽然原告向本院提供了其于2015年4月24日通知被告解除合同的律师函，但由于原告未能提供证据证明此律师函已送达被告，故本院不能据此认定原告的通知已送达至被告，也不能确认双方的合同已于2015年5月10日解除。鉴于原告在本案的起诉状中第一项诉请即明确提出了解除合同，应当视为原告在依法行使合同解除权。本院通过公告方式向被告送达起诉状副本等法律文书，公告送达的日期为2015年10月31日，故合同解除日期应当为2015年10月31日。租赁合同解除后，被告应当将租赁物返还原告。由于被告将租赁物全部转租给了第三人日汇公司，而基于原、被告之间的租赁合同已解除，被告不再享有涉案租赁物的租赁使用权，更不再享有转租权，因此日汇公司也丧失了继续占有使用租赁物的合同依据。鉴于涉案的租赁物现由第三人日汇公司占有使用，故日汇公司负有向原告返还租赁物的义务。在原、被告的租赁合同解除之前，被告所结欠的租金应当支付给原告。自2014年5月至2015年10月的租金共计11,626,355.23元(2014年5月的租金335,853元，2014年6月至2015年10月共17个月的租金为664,147.19元*17个月=11,290,502.23元)。由于被告逾期支付租金，被告应当按合同约定承担逾期支付租金的违约金，违约金以每月的当月租金为本金，自每月26日起按每日万分之二标准计算。按原告主张的逾期付款违约金，及计算方式(截止2015年5月31日的逾期付款违约金为299,744.31元，自2015年6月1日起按之前所欠租金的总金额8,305,619.10元为本金计算逾期付款违约金)，实则减轻了被告承担违约金的金额，故对此本院予以准许。在合同解除后，被告未能将房屋退还原告，导致原告产生房屋使用费的损失。关于房屋使用费，原告可以基于合同为基础法律关系而向被告轩广公司主张，也可基于物权而向次承租人主张。现原告在庭审后向本院申请撤回了关于房屋占有使用费的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。由于被告违约造成合同解除，被告应承担合同解除违约金。租赁合同对此违约金作了明确约定，即被告需支付相当于当年度中三个月租金标准的违约金，而2015年度的三个月租金为1,992,441.57元，故被告应当承担的解除合同违约金为1,992,441.57元。被告轩广公司放弃到庭答辩及举证、质证的权利，应视为对原告主张的事实无异议。第三人日汇表示希望在原、被告的租赁合同解除后，涉及第三人的利益相关事宜希望与原告协商。对此，本院认为，原告与第三人日汇公司之间不存在合同关系，本案中因被告违约导致合同解除，由此对次承租人造成损失，次承租人可向转租人主张权利。至于日汇公司希望与原告协商，对此本院不作评判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海华一实业公司与被告上海轩广企业管理有限公司就上海市闵行区莲花路XXX号(合同约定地址为漕宝路XXX号)房屋及场地所签订的《房屋场地租赁合同》于2015年10月31日解除；二、第三人上海日汇投资有限公司于本判决生效之日起三十日内将上海市闵行区莲花路XXX号的房屋及场地返还原告上海华一实业公司；三、被告上海轩广企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海华一实业公司自2014年5月起至2015年10月的租金人民币11,626,355.23元；四、被告上海轩广企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海华一实业公司截止至2015年5月31日的逾期付款违约金人民币299,744.31元，并偿付自2015年6月1日起至本判决生效之日为止，按人民币8,305,619.10元为本金，按每日万分之二计算的逾期付款违约金；五、被告上海轩广企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海华一实业公司解除合同违约金人民币1,992,441.57元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币113,281.01元，财产保全费5,000元，合计118,281.01元，由被告上海轩广企业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟审 判 员  沈 群人民陪审员  邓红霞二〇一五年十二月二十五日书 记 员  钱 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。