广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1847号上诉人（原审被告、反诉原告）：袁彩兰，住所地：湖北省十堰市。委托代理人：庄爱萍，广东深博律师事务所律师。委托代理人：李胜华，广东深博律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李科飞，，住所地：深圳市南山区。委托代理人：樊文君，广东金地律师事务所律师。原审第三人：深圳市物资集团有限公司，住所地：深圳市罗湖区。法定代表人：张伟建，总经理。委托代理人：王翠完，广东深天成律师事务所律师。上诉人袁彩兰因与被上诉人李科飞、原审第三人深圳市物资集团有限公司（以下简称，“物资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第654号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。李科飞原审诉讼请求：1、解除李科飞、袁彩兰之间签订的《商铺转租合同》；2、袁彩兰退还押金及赔偿李科飞损失共人民币43500元；3、袁彩兰赔偿李科飞订货款损失人民币20万元；4、本案诉讼费由袁彩兰承担。袁彩兰原审反诉请求：1、李科飞赔偿袁彩兰因李科飞违约及非法堵门封店给袁彩兰造成的经济损失共计人民币23万元；2、反诉的诉讼费用由李科飞承担。原审法院审理查明：一、位于深圳市罗湖区XXXXXXX仓库属于物资公司所有，房屋用途为仓库，房屋建筑面积8295.30平方米。物资公司先后与袁彩兰签订两份《租赁合同》，约定物资公司将位于深圳市罗湖区XXXXXXXX（深圳市XXXXXXX批发市场）第一层XXXX物业（以下简称涉案房产）出租给袁彩兰使用，两份租赁合同的期限分别是2012年11月15日至2014年10月21日、2014年10月22日至2015年10月21日。2014年12月15日，李科飞作为乙方与袁彩兰作为甲方签订《商铺转让合同》，合同约定，袁彩兰将承租的涉案商铺转租给李科飞，商铺使用面积为42平方米；合同第二条约定，甲、乙双方约定，甲方在2014年12月27日将该商铺交付乙方。转租期自2014年12月至2017年12月30日止；合同第三条约定，甲方每月向该商铺产权人所有人按时缴纳租金、水、电、管理费等合计人民币11685元（所有费用打包）最终数据以每个月管理处收缴单为准。时间为管理处规定每个月15号之前；在签订本合同之日，乙方需向甲方缴纳使用该商铺2个月押金1个月租金合计人民币35000元。合同期满，乙方退还该商铺时，甲方退还押金给乙方。在合同期内，乙方不得解除合同，否则押金不予退还；转租期间，乙方需替代甲方向该商铺产权所有人缴纳租金、水、电和管理费等打包费用。除此之外，乙方需向甲方缴纳该商铺使用费每个月4000元（如果合同期满，乙方续租该合同，则第二、三年的商铺使用费调整为5000元／月。每个月15号之前和租金一起支付）；合同第四条约定，甲方需将该商铺名下代理的XXX、XXXXXXX、XX代理的所属厂家变更为乙方；合同第五条约定，甲方将经营剩余的完好货物（后附清单）转让给乙方。经乙方核对无误后，乙方需在三日内向甲方支付人民币15万作为该批货物首期款。剩余尾款，年货卖完后，即2015年2月18日乙方支付10万给甲方。3月15日前支付5万。上述合同签订后，李科飞于2014年12月16日向袁彩兰支付押金人民币35000元。二、庭审中，李科飞、袁彩兰对在签订《商铺转让合同》时袁彩兰有无将其与物资公司签订的《租赁合同》出示给李科飞该事实存在争议。袁彩兰称其已向李科飞出示该《租赁合同》，李科飞知悉其与物资公司的租赁合同期限；李科飞则称袁彩兰未向其示该《租赁合同》。李科飞称《商铺转让合同》是袁彩兰负责起草的；袁彩兰则称《商铺转让合同》是李科飞负责起草的。三、李科飞、袁彩兰对袁彩兰有无将涉案房产交付李科飞使用该事实存在争议。李科飞称袁彩兰从未将涉案房产交付李科飞使用，袁彩兰亦未将涉案房产的钥匙交给李科飞；袁彩兰则称其于2014年12月27日将涉案房产的钥匙交给李科飞，李科飞于2015年1月6日将钥匙交还袁彩兰。袁彩兰为证明其于2014年12月27日将涉案房产的钥匙交给李科飞，向原审法院提交了微信聊天记录；李科飞不确认该微信聊天记录的真实性，认为无法确定微信聊天当事人的身份。四、《商铺转让合同》签订并向袁彩兰支付租赁押金人民币35000元之后，李科飞以袁彩兰与物资公司签订的租赁合同期仅有一年为由要求袁彩兰退还租赁押金，双方未能协商一致并导致本案纠纷。原审法院从深圳市公安局XX派出所调取的行政处罚决定书、询问笔录可以认定如下事实：李科飞在询问笔录自认在2015年2月8日、2015年2月9日曾两次组织两三个人在涉案房产拉横幅，影响了袁彩兰的经营；因李科飞于2015年2月9日17时组织谢XX、江XX在涉案房产拉横幅影响袁彩兰经营，李科飞、谢XX、江XX被深圳市公安局XX派出所以扰乱公共秩序为由处以警告处分。五、物资公司原审庭审中表示，对于袁彩兰将涉案房产转租给李科飞，其是不知情也是不同意的。袁彩兰为证明其可以对涉案房产进行转租，申请证人谢X、周XX出庭作证。六、原审庭审中，袁彩兰与物资公司均确认，双方的租赁合同已于2015年4月解除，物资公司已就涉案房产与新的承租人签订了租赁合同。原审法院认为：李科飞、袁彩兰双方签订的《商铺转让合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商铺转让合同》签订后，李科飞、袁彩兰双方因押金退还问题产生了纠纷，李科飞未实际使用涉案房产，目前涉案房产已由物资公司出租给案外人使用，《商铺转让合同》事实上已不可能履行，因此，李科飞要求解除《商铺转让合同》的诉讼请求，原审法院予以支持。从原审法院查明的事实可知，袁彩兰与物资公司签订的租赁合同合同期于2015年10月21日届满，且袁彩兰依约无权进行转租，物资公司亦到庭表示不同意袁彩兰转租，袁彩兰却与李科飞签订《商铺转让合同》约定租赁合同期至2017年12月30日止，袁彩兰对此存在明显过错。由于袁彩兰存在过错，李科飞亦未使用涉案房产，因此，李科飞要求袁彩兰退还租金押金人民币35000元的诉讼请求，原审法院予以支持。李科飞在未能承租涉案房产的情况下尚可租赁其他房产用于经营，其在本案中主张的订货损失与涉案租赁合同未能履行无直接因果关系，其要求袁彩兰赔偿该损失人民币20万元依据不足，原审法院不予支持。李科飞要求赔偿其他损失人民币8500元的诉讼请求依据不足，证据不充分，原审法院不予支持。从本案的证据看，仅能认定李科飞于2015年2月8日、2015年2月9日17时组织谢XX、江XX在涉案房产拉横幅影响袁彩兰经营，袁彩兰关于李科飞在2015年1月21日至2015年2月8日期间持续非法堵门的诉讼主张依据不足。袁彩兰不能举证证明其店铺租金、水电费用、工人工资、货款等损失与李科飞两次拉横幅行为存在因果关系，且袁彩兰在签订租赁合同过程中亦存在过错，因此，袁彩兰要求李科飞赔偿经济损失人民币23万元的反诉请求，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除李科飞与袁彩兰签订的《商铺转让合同》；二、袁彩兰应于判决生效之日起十日内向李科飞退还款项人民币35000元；三、驳回李科飞的其他诉讼请求；四、驳回袁彩兰的反诉请求。本诉受理费人民币2594元，由李科飞承担人民币2221元，由袁彩兰承担人民币373元；本案反诉受理费人民币2375元，由袁彩兰承担。上诉人袁彩兰不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，判决袁彩兰不予返还李科飞租金押金人民币35000元；二、判决李科飞因侵权给袁彩兰造成的经济损失共计人民币23万元；三、判决一审、二审所有的诉讼费用由李科飞承担。事实与理由：原审判决认定事实错误，导致错误判决。一、原审法院在未查清事实的情况下，错误认定《商铺转让合同》无法履行的根本原因。从原审庭审中可见，李科飞无理要求退还押金，并制造一系列事端系导致本合同无法履行的根本原因。袁彩兰与物资公司签订的《租赁合同》的期限系2014年10月22日至2015年10月21日，而《商铺转让合同》的转租期系2014年12月至2017年12月30日。在《商铺转让合同》签订后，袁彩兰也如约将商铺交付给李科飞使用并配合其经营活动。按照商场的商业规则，袁彩兰系有权转租该商铺与李科飞的，并且能够与物资公司再行协商续签涉案《租赁合同》的期限的。因此，不存在李科飞所称涉案商铺仅有一年租赁期限，袁彩兰无权转租的情况。在签订《商铺转让合同》之时，李科飞系知道其所承租的商铺的原始租赁情况及租赁期限的，但李科飞却在《商铺转让合同》签订后的几天内，向袁彩兰提出修改合同条款、降低使用费用的要求，并一而再地制作事端，主动将仓库及店面的钥匙返还给袁彩兰。由此可见，《商铺转让合同》无法继续履行的根本原因系李科飞造成的，李科飞存在违约在先，应承担违约责任。按照《商铺转让合同》的约定，袁彩兰无需向李科飞返还租金押金人民币35000元。因此，原审法院错误认定导致《商铺转让合同》无法履行的原因，作出了错误的判决。二、李科飞已对袁彩兰的经营活动造成了实际影响，应对袁彩兰承担相应的赔偿责任。根据公安机关出具的相关材料都能深刻地证明，李科飞纠集社会闲杂人等围堵商铺，干扰袁彩兰的经营活动，导致袁彩兰的经济损失，合计人民币23万元。恳请二审法院对袁彩兰的该项请求予以合法维护并支持。被上诉人李科飞答辩称，一审判决认定事实、证据充分充分、适用法律正确，应予以维持。一、袁彩兰隐瞒订立合同的重要事实，在其无权转租的情况下，擅自与李科飞签订《商铺转租合同》，且约定的转租期限远远超过其承租期，存在明显过错。根据袁彩兰在一审时提交的其与本案物资公司就位于深圳市罗湖区XXXXXXXX仓（深圳市XXXXX批发市场）第一层XXXX物业签订的《租赁合同》第二条约定：租赁期限自2014年10月22日起至2015年10月21日止；第十五条约定：下列情形之一，甲方有权采取停电、拉闸等相关措施，并有权单方面解除合同，收回出租物业。……；5、乙方将租赁物业转租他人的；……显然，袁彩兰依约无权进行转租，且其承租期限亦远远早于其与李科飞签订的《商铺转租合同》约定的租赁期限2017年12月30日。而本案物资公司亦在一审庭审时明确表示不同意袁彩兰转租。对于上述足以影响合同履行的重大事实，袁彩兰在与李科飞签订《商铺转租合同》时却刻意隐瞒李科飞，袁彩兰对此存在明显过错。二、袁彩兰在签订《商铺转租合同》后，拒不履行合同约定的各项义务构成违约。袁彩兰的行为系导致李科飞合同目的无法实现的唯一原因，理应承担相应的违约责任，一审判决其向李科飞退还款项人民币35000元，是公平、公正的。李科飞在签订合同之后，即依约将人民币35000元转账交付给了袁彩兰。之后，为了经营该商铺，李科飞还积极寻找、商谈货源，与案外人签订了《合作协议书》并支付了20万元定货款。又特地从老家将弟弟请来帮忙共同打理商铺经营事宜。李科飞的上述行为足以说明其积极履行合同的主观意愿，不存在袁彩兰所谓的违约行为。反观袁彩兰，在签订《商铺转租合同》后避而不见，即未将商铺交付于李科飞，也未依约盘点货物，更未变更相关品牌的代理权，违约事实明显。故袁彩兰才是本案的唯一过错方，理应向李科飞返还全部款项并承担相应的赔偿责任。三、李科飞是在袁彩兰拒绝履行合同又避而不见的情况下，万般无奈才前往涉案商铺进行交涉的，故双方发生矛盾的起因和过错责任均在袁彩兰。袁彩兰在收到李科飞交付的款项后就开始对李科飞避而不见，且拒不履行合同。李科飞要求收回已交付的款项还遭到袁彩兰的一再推搪。李科飞在无奈之下，只得前往涉案商铺进行交涉。李科飞所做的仅仅是维护自身合法权益的自救行为，其原因与过错责任均在袁彩兰，与李科飞无关。袁彩兰没有证据证明其存在损失，更没有证据证明李科飞承租商铺交回的行为造成了损失，故一审不予支持袁彩兰关于损失的主张是正确的。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，是公平、公正的判决。袁彩兰的上诉请求缺乏事实及法律依据，恳请二审法院予以驳回。原审第三人物资公司述称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。与物资公司有关的仅是在原审判决第8页的第5、6点，该案与物资公司并无什么大的关系，但袁彩兰与李科飞之间签订的《商铺转租合同》物资公司是不知情、且不同意的，所以，物资公司请求法院维持一审判决。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。袁彩兰未提供充分证据证明其已将涉案房屋实际交付李科飞，且涉案合同约定的租赁期限超过了袁彩兰与物资公司之间合同的剩余租赁期限，袁彩兰也未提供证据证明其有转租的权限，原审法院支持李科飞解除合同的请求并认定袁彩兰对合同解除负有过错并无不当，本院予以确认。合同解除后，袁彩兰继续占有李科飞支付的押金缺乏合同依据，原审法院判令其返还正确。袁彩兰反诉请求李科飞赔偿经济损失23万元缺乏事实与法律依据，原审法院未予支持亦并无不当，本院予以确认。综上，袁彩兰的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费5275元，由上诉人袁彩兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红代理审判员 邓    媛代理审判员 吴  思  罕二〇一五年十二月十日书 记 员 王倚霖（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。