广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1094号上诉人（原审被告）：卢x强，身份证住址：广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二土地房屋管理所，住所地：广州市越秀区。法定代表人：钟东宁。委托代理人：龚健。委托代理人：张旭军。上诉人卢x强因与被上诉人广州市越秀区第二土地房屋管理所（以下简称第二房管所）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2340号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市越秀区盘福路医国街102号103房为第二房管所管理的房屋，承租人为卢x强。第二房管所（为出租人、甲方）和卢x强（为承租人、乙方）于2010年12月2日所签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》载明内容包括：第一条、甲方同意将坐落在越秀区盘福路医国街102号103部位（产别：无主）的房地产出租给乙方，作住宅用途，使用面积34.29平方米；第二条、租赁期限为2010年7月1日至2012年6月30日，月租金额为142.57元；第二十条、乙方同意并确认下列事项：3、本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理；第二十一条、违约责任，2、租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；3、违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金等。之后，双方又续签了租赁合同，租赁期限从2012年7月1日至2014年6月30日。第二房管所按照每月142.57元的标准向卢x强收取租金至2014年8月31日。第二房管所于2014年9月15日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除第二房管所、卢x强的租赁关系，卢x强户及其同住人员迁出广州市越秀区盘福路医国街102号103房，把上述房屋腾空交还给第二房管所；2、卢x强向第二房管所支付从2014年9月1日起计至卢x强腾空交还上述房屋之日止的房屋使用费（按照每月28元／平方米，以承租面积34.29平方米计算）。第二房管所为证明卢x强名下拥有自有房产，提交以下证据：1.房产登记号为2010登记字6105007号《房地产登记簿查册表》，上记载广州市荔湾区光复中路六甫水脚54号的建筑面积为196.66平方米，产权情况为卢x强和案外人温某、卢某甲、卢泽培、卢某乙按份共有，卢x强占有1／12的产权份额，房屋所有权取得方式为继承；2.广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局出具的《房地产情况证明》，上记载番禺区钟村镇祈福新村康怡3街13B号1楼的建筑面积为108.40平方米，产权情况为卢x强和案外人卢某甲共同共有，所有权来历为购买。卢x强对上述证据真实性没有异议，但表示：广州市荔湾区光复中路六甫水脚54号是祖屋，现由卢x强的叔叔卢某乙管理出租；番禺区钟村镇祈福新村康怡3街13B号1楼当时是由卢x强父亲购买，购买后登记在卢x强和兄弟卢某甲名下。卢x强为证明其抗辩意见，提交以下证据：1、原医国街108-1号房屋的房地产所有证复印件；2、显示由卢某丁与广东造船公司于1981年9月25日签订的《征用民房协议书》复印件；3、广州船舶工业公司基建办公室出具包括涉讼房屋在内的4份《住房证》复印件；4、卢x强方与越华房管站签订的《公有住宅房屋租赁合约》复印件。原审法院认为：第二房管所、卢x强在平等自愿的基础上签订的前述《广州市直管房租赁合同（住宅）》是双方的真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同。上述合同租赁期限届满后，双方无再续签合同，卢x强继续承租使用涉讼房屋，双方仍正常交收租金，则原租赁合同继续有效，第二房管所、卢x强的租赁关系转为不定期。本案中，涉讼房屋的性质为公租房，根据《广东省公有房产管理条例》第十一条的规定，公房租赁具有特殊性，分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。现卢x强名下拥有广州市荔湾区光复中路六甫水脚54号（卢x强占有1／12产权份额）、番禺区钟村镇祈福新村康怡3街13B号1楼（卢x强与其兄弟共同共有）两套房屋，既违反了双方在上述合同的约定，亦表明卢x强已不符合承租公房之条件，卢x强理应将承租的公房广州市越秀区盘福路医国街102号103房屋交还第二房管所，以便分配给其他更需要承租公房的住户。因此，第二房管所要求解除双方的租赁关系、收回房屋，合法合理，原审法院予以支持。至于卢x强抗辩其享有涉讼房屋永久使用权的意见，卢x强没有提供充分证据予以证明，原审法院不予采纳。考虑卢x强入住涉讼房屋历史和现居住状况，第二房管所应给予卢x强一定的搬迁过渡期为宜。另，在双方的租赁关系解除前，卢x强向第二房管所支付的应为租金而非房屋使用费，且应按照原约定标准计算。解除后，第二房管所要求参照房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计付房屋使用费，合法合理，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百三十六条之规定，原审法院于2014年12月15日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日，解除广州市越秀区第二土地房屋管理所与卢x强之间关于广州市越秀区盘福路医国街102号103房屋（承租面积34.29平方米）的租赁关系。二、自本判决发生法律效力之日起六个月内，卢x强户及同住人员将广州市越秀区盘福路医国街102号103房屋（承租面积34.29平方米）腾空交还给广州市越秀区第二土地房屋管理所。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，卢x强将从2014年9月1日起至本判决发生效力之日止的租金（按每月142.57元计）支付给广州市越秀区第二土地房屋管理所；自本判决发生法律效力之次日起至交还上述房屋之日止的房屋使用费（按房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准，不超过第二房管所主张的每月28元／平方米的标准，以34.29平方米计付），由卢x强逐月支付给广州市越秀区第二土地房屋管理所。四、驳回广州市越秀区第二土地房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取50元，由卢x强负担。判后，上诉人卢x强不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，证据不足，违反法律规定。卢x强确有与第二房管所签订《公有住宅房屋租赁合约》，但上述合约是因《征用民房协议书》及《住房证》而产生，应当承继《征用民房协议书》及《住房证》中双方的权利与义务。原盘福路医国街108-l号后座的产权人为卢x强的父亲卢某丁，1981年广东造船公司经有关部门批准后与卢某丁约定征收上述房屋，并约定以卢某丁放弃征地补偿款及回迁房所有权为条件将涉讼房产在内的四所房屋租给卢某丁长期租住。上述约定为卢某丁与广东造船公司间真实的意思表示，且原房屋所有人卢某丁签订上述协议的核心目的为因家中人员过多，而放弃原实用面积110平方米的房产的产权以此换取四所总面积155平方米的房产的长期租住以保障家人的居住条件。《公有住宅房屋租赁合约》应当尊重原《征用民房协议书》及《住房证》的合约精神，卢x强与第二房管所签订上述合约时真诚相信合约目的得以保留。因此，《合约》中违反上述合约目的的条款有违上述人真实的意思表示，应当认定无效。涉案《公有住宅房屋租赁合约》为第二房管所向卢x强提供的格式合同，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”及《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《合约》中第二十条约定：“乙方同意并确认下列事项：3、本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订合同后，本人或配偶获得了自由产权房屋的，保证在获得自由产权的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理”。与一般租赁合同相比该条款明显属于加重合同相对方即卢x强责任的条款，因卢x强与第二房管所签订涉案《合约》时第二房管所工作人员并未对有关条款采取合理的提示，并且未对其予以说明，文本中亦可见并无任何提示，因此上述条款依法无效。原审法院以上述《合约》条款认定卢x强应当交还涉讼房屋的判决证据不足，违反法律规定。二、原审判决违反民事诉讼举证责任分配原则。卢x强在一审期间提交的证据《征用民房协议书》证实广东造船公司征用涉案房产并承诺在新楼建成后将该楼部分房屋租给卢某丁长期居住。卢x强作为一般公民，且涉讼房屋征收事件为1981年，当时公民法律意识尚未建立、金融秩序尚未完善，对于未曾收取征地补仓款的事实卢x强事实上不具有举证可能。第二房管所为公租房主管部门，且实际代管上述房屋，对于征地相关文件有管理、保有的权力。应当承担卢x强已全额收取征地补偿款的举证责任。且第二房管所应当举证卢x强己全额收取征地补偿款以证实广东造船公司已支付等价以换取原盘福路医国街108-1号后座的全部所有权。否则，未支付征地补偿款而征用原盘福路医国街108-1号后座后又未安排原房主卢某丁回迁无疑违反了合同交易的平等原则。因此，应当由第二房管所对已足额支付征地补偿款承担举证责任。原审法院以卢x强没有提供充分证据为由不予采纳违反举证责任分配原则。卢x强自1984年父亲卢某丁承租涉讼房屋至今已居住三十年之久。在此房屋内，卢x强与妻子结婚，并生育了两名儿女，卢x强及其家庭已在涉讼房屋长期生活并以此建立了稳定的生产生活关系。租赁期问，卢x强每月均按时缴纳租金，维护租赁房屋，诚实守信地履行租赁义务，从未空置涉讼房屋，亦从未将涉讼房屋转租他人。综上所述，卢x强上诉请求撤销原审判决，依改判或将本案发回重审；原审判决违反民事诉讼举证责任分配原则。被上诉人第二房管所答辩称：同意原审判决，卢x强另有房产，且双方的租赁期限已经届满，卢x强继续承租涉讼房屋违反了公房租赁制度的相关规定。本院二审经庭询调查确认原审查明事实。本院另查明：一、上诉人卢x强二审当庭提交《征用民房协议书》由广东造船公司加盖与原件相符的公章，该协议书约定了广东造船公司应提供约155平方米给卢某丁长期居住；涉讼房屋本来是卢某丁名下原产权房屋拆迁之后回迁安置的，应是卢x强自有产权的房屋。被上诉人第二房管所质证称：对该证据原件的真实性没有异议；该协议书第一条约定以货币形式补偿给卢某丁一方；第二条约定在货币补偿之后再提供155平方米给卢某丁长期居住，并约定按照房管部门的收费标准来收取房租；这个长期不代表是永久，因为在租赁合同相关法律规定租赁合同最长期限只有20年，该协议书不能作为卢x强永久居住使用涉讼房屋的抗辩理由。二、被上诉人第二房管所二审提交了涉讼房屋的查册表，包括接管通知书及当时房屋移交的档案资料，证明包括涉讼房屋在内的房屋是在八十年代已由广东造船公司移交给市房管局管理。上诉人卢x强质证称：该证据并不能证明广东造船公司为什么将涉讼房屋移交给市房管局；卢x强认可接管通知书的真实性，但对移交房屋登记表的真实性有异议。本院认为：第二房管所与卢x强签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。卢x强以涉案合同为格式合同并加重其单方责任为由主张合同无效，因涉讼房屋的性质为公租房，根据《广东省公有房产管理条例》第十一条的规定，公房租赁具有特殊性，分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户，因此，涉案租赁合同条款对租户责任作出约定，公平合理。卢x强主张租赁合同无效，缺乏事实依据，不予支持。上述租赁合同约定的租期届满后，双方并未续签书面租赁合同，卢x强仍按原合同约定的租金标准向第二房管所支付租金，故原审法院认定双方形成不定期的租赁关系，并无不当。关于不定期租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同，因此第二房管所可随时主张收回涉讼公房。且目前卢x强名下拥有自有产权住房，其有能力自行解决居住问题，第二房管所作为公房管理单位主张卢x强搬迁，亦是认为卢x强不符合《广东省公有房产管理条例》关于公房住宅分配对象的规定。故原审判令卢x强向第二房管所腾空交还房屋及支付房屋使用费，合法合理，本院予以维持。卢x强以《征用民房协议书》主张涉讼房屋是卢某丁名下原产权房屋拆迁之后回迁安置房，应是卢x强自有产权的房屋，并主张不应迁出涉讼房屋。因《征用民房协议书》签约主体为广东造船公司与卢某丁，两者之间的拆迁安置补偿关系与本案租赁合同关系并非同一法律关系，且不属于本案审查范围，本案不作调处。卢x强以此主张不予搬迁的理由不充分，本院不予采纳。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人卢x强的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人卢x强负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年四月十五日书 记 员  张永亮