广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）中中法民一终字第1163号上诉人（原审原告）：中山市广裕达商贸有限公司。住所地：广东省中山市南区。法定代表人：刘浩强，该公司总经理。委托代理人：吴空军、陈安，、实习律师。上诉人（原审被告）：中山市南区恒美股份合作经济联合社。住所地：广东省中山市。代表人：徐展廉，该社社长。委托代理人：胡文坚、黄绮静，广东千里行律师事务所律师、律师助理。上诉人中山市广裕达商贸有限公司（以下简称广裕达公司）因与上诉人中山市南区恒美股份合作经济联合社（以下简称恒美经联社）土地租赁合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第85号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2009年11月28日，恒美经联社（甲方）与置盈投资有限公司（以下简称置盈公司）（乙方）签订一份《土地租赁合同》，约定：甲方为加快南区第三产业发展，欲借乙方成功经验，打造南区汽车、汽配及二手车交易市场建设，根据相关法律规定，就乙方承租甲方土地兴建及开办二手车交易市场一事，达成如下协议：一、租赁物概况：甲方将名下所有的位于中山市南区恒美，土名“飞鹅嘴”土地性质为商业用地的地块约50亩（折合33333平方米）出租给乙方，该土地东至环城加油站、南至恒美村山地、西至甲方用地边、北至105国道边（实际面积按双方确认图纸后计算）；二、租赁期限：租赁期限为30年，从甲方办理好该土地的土地使用证，完成三通一平建设，当地政府批准该地块符合开办汽车、汽配销售及二手车交易市场之日（甲、乙双方另行书面明确土地交付之日期）开始计算，甲方承诺从签订本合同之日起六个月内办理好该地块的土地使用证（商业集体流转使用证办妥后双方确认存档）；三、租金及交纳时间：1.甲方给予乙方二年（24个月）建筑免租期，租金从第三年起开始计算；头三年，每平方1.5元，从第二个三年起月租金在原来基础上增加10%，即第二个三年每平方米每月租金1.65元，第三个三年每平方米每月1.815元，第四个三年每平方米每月1.997元……以此类推；2.每月缴纳租金一次，乙方应于每月15日前向甲方一次性缴清当月租金，甲方应在收到租金当天内向乙方开具相应的租金发票；3.为保证乙方全面履行本合同，在签订合同当日乙方向甲方交纳合同保证金10万元，合同期满后，甲方不计利息将保证金全额返还给乙方；四、双方权利义务：1.乙方必须合法利用土地，建造的厂房、商铺必须按高规格、高标准建设并符合国家及南区建设规划要求和环保消防要求，同时乙方须保证每亩建设投入的资金不少于30万元；2.甲方承诺该土地按“三通一平”标准租赁给乙方，即水、电、管线到该地块旁边，土地平整后与旁边路面标高相差不能超过20厘米；3.租赁期间，土地的所有权属于甲方，乙方对土地只享有使用权，不得对该土地进行转让、抵押或者采取其他任何侵犯甲方合法权利的行为，不得擅自改变租赁土地的用途进行破坏性开发，不得开挖地下矿藏；4.租赁期间，各种设施建设或投资可以用甲方或乙方名义建设或报装，但所发生的一切费用由乙方负责，合同期满后无条件归甲方所有；5.租赁期间，乙方应依时缴纳水费、电费、税收、治安、卫生、工商等费用；6.建筑期间、租赁期间乙方公司所引起的劳资纠纷、安全生产事故等问题与甲方无关，由乙方负责承担一切责任；7.租赁期间，因土地问题引起村民纠纷，甲方负责处理，与乙方无关，若因村民纠纷影响乙方或第三方的正常生产经营及产生经济损失的，乙方有权向甲方追偿因此造成的全部损失；8.租赁期间，甲方如将土地使用权转让给第三方，不必征得乙方同意，但应书面通知乙方，同等条件下，乙方享有受让优先权；土地转让给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务；9.租赁期间，乙方因业务需要可将上盖建筑物转租或分租给第三方使用；五、合同变更及解除：1.租赁期间，甲、乙双方均不得无故变更合同，须变更合同的，经双方协商一致后可予变更；2.甲、乙双方在租赁期满前不得单方解除合同，如有违反，应赔偿守约方的一切损失；3.乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同并没收保证金，收回土地：⑴乙方无正当理由拖欠租金达30天的；⑵乙方不按本合同约定使用土地的；⑶乙方利用该土地进行非法活动，损害公共利益的；4.租赁期间因甲方村民纠纷导致乙方或第三方无法在该土地上进行正常生产经营使用时，乙方有权解除合同，要求甲方双倍返还保证金并赔偿乙方因此发生的一切损失；六、免责条款：1.因不可抗力造成本合同不可履行的；2.如遇与现行法律相抵触而导致本合同无法履行的；七、违约责任：甲、乙双方任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，违约方应当承担违约责任，赔偿对方由此遭受的一切损失……。2012年4月29日，恒美经联社（甲方）、置盈公司（乙方）和广裕达公司（丙方）签订一份《补充协议一》，约定：鉴于甲方和乙方于2009年11月28日共同签署了《土地租赁合同》，由于乙方提出承租方发生变更，双方本着互利互惠的原则，经友好协商，就《土地租赁合同》中未尽事项，签订如下补充协议：一、丙方为乙方股东在香港设立的全资公司香港广裕有限公司在中山设立的外商独资企业；二、乙方将其于租赁合同项下的全部权利义务自2012年7月1日起全部让予丙方，丙方受让乙方在租赁合同项下的全部权利义务，甲方认可乙、丙双方之间的上述转让行为，同意与丙方签订新的补充协议，继续履行租赁合同；三、本协议签订后生效，即成为原《土地租赁合同》不可分割的组成部分，原《土地租赁合同》的有效期到2034年6月30日止。2012年4月30日，恒美经联社（甲方）与广裕达公司（乙方）另签订一份《补充协议二》，约定：鉴于原《土地租赁合同》的租赁期限不符合《中华人民共和国合同法》相关规定及租金交纳时间没有明确计租时间、违约责任条款及土地面积不够清晰的问题，双方经友好协商就《土地租赁合同》中未尽事项，签订如下补充协议：一、租赁物概况。甲方租赁给乙方的土地位于南区恒美，土名“飞鹅嘴”，土地性质为商业用地；该土地东至环城加油站，南至恒美村山地，西至甲方用地边，北至105国道边，总面积29468.9平方米［按土地证中府集用（2010）第260077号为准］。二、租赁期限为20年，从2014年7月1日至2034年6月30日止。三、租金及交纳时间。1.免租期，甲方给予乙方二年建筑免租期；2.租金由2014年7月1日开始计算：2014年7月1日至2017年6月30日，月租金1.5元／平方米，合计44203.35元／月；2017年7月1日至2020年6月30日，月租金1.65元／平方米，合计48623.69元／月；2020年7月1日至2023年6月30日，月租金1.815元／平方米，合计53486.05元／月……2032年7月1日至2034年6月30日，月租金2.659元／平方米，合计78357.81元／月；3.每月交纳租金一次，乙方应于每月15日前向甲方一次性交纳当月租金；4.为保证乙方全面履行本合同，在签订合同当日乙方向甲方交纳合同定金10万元，合同期满后，甲方不计利息将定金还给乙方。四、双方的权利和义务。甲方承诺给土地按“三通一平”标准租赁给乙方，即水、电管线到该地块旁边，土地平整后与旁边路面标高相差不能超过20厘米；甲方负责“三通一平”的标准：平整地面标高按现场交付为准，自来水供水管径为生活用水、消防用水，双方到现场定点；电力为一个500KVA变压器，到乙方指定地方，配电房由乙方提供给甲方安装。五、违约责任。原《土地租赁合同》违约责任条款取消，经双方协商定下违约责任条款如下：甲方如违反主合同和本补充协议的规定时，甲方须按有关规定给予乙方当时投入建设的厂房、商铺的资金给予合理补偿；乙方违反主合同和本补充协议的规定时，对于乙方当时投入建设的厂房、商铺的资金乙方视为放弃且责任自负，甲方不用承担相关责任。六、原《土地租赁合同》租赁期按本补充协议为准，租赁期为20年，租赁期到2034年6月30日止。七、其他内容按原合同条款执行，本补充协议内容与原合同内容如发生冲突的，以本条款为准。2010年4月12日，恒美经联社取得其作为涉案土地使用权人的土地使用权证，证号为中府集用（2010）第260077号，证书载明土地坐落于“中山市南区恒美村土名‘飞鹅嘴’”，面积29468.9平方米，土地用途（地类）为商业，使用权类型为自用。2012年7月20日，广裕达公司、恒美经联社双方签署《恒美“飞鹅嘴”44.2亩土地交接确认书》，确认恒美经联社从该日起将涉案土地移交给广裕达公司使用。2013年11月7日，广裕达公司以恒美经联社名义申请在涉案土地上建设名称为“广裕达汽车贸易城”的项目获得中山市发展和改革局的核准，并已取得在涉案土地上建设“广裕达汽车贸易城”的建设工程规划许可证。广裕达公司主张相关文件需要以恒美经联社名义进行，因为恒美经联社原因导致项目批文未能如期取得，并提供一份广裕达公司与恒美经联社于2014年4月18日签署的一份备忘录佐证，备忘录约定恒美经联社作为土地拥有者负责用地租赁（包括三通一平），为广裕达公司申（办）报有关事项提供协助（包括以恒美经联社名义与第三方签订协议）；广裕达公司作为项目投资主体，在租赁期内的所有资金投入均由其负担，产生的一切费用及债权债务概与恒美经联社无关。2014年8月28日，恒美经联社张贴一份致股民的通知，上载明：“近日部分新一届股民代表联合签名，要求经联社‘取消’与广裕集团签订‘飞鹅嘴’44.2亩土地租赁合同，并要求将土地转让的问题，经联社已派发《给恒美股民的一封信》公开解答此问题。现公示方案及表决方式如下：会议内容：恒美经联社于2009年9月23日召开股民代表会议表决通过‘飞鹅嘴’用地出租项目，2009年11月28日经办事处招商项目，恒美经联社与广裕集团置盈投资有限公司签订的，现履行中的‘飞鹅嘴’44.2亩《土地租赁合同》及补充协议一事。因部分新一届股民代表联合签名要求单方解除该份合同，并且要求采用股民大会的方式表决单方解除该份合同，经上级部门指导意见及经联社班子研究决定，拟采用股民户代表大会的方式表决是否单方解除合同，按合同约定单方解除合同需要赔偿守约方的损失，守约方不同意解除合同时，需要通过人民法院诉讼按判决执行的。决议内容：同意新一届股民代表的要求，要经联社单方解除合同通过人民法院诉讼按判决执行……”2014年9月28日，恒美经联社向广裕达公司发出告知书一份，载明：“我社就解除土地租赁合同关系一事，经研究并通过股民会议表决，特致函贵公司：2009年11月28日，我社与置盈公司签订了一份《土地租赁合同》，将自有位于土名‘飞鹅嘴’的土地出租给该公司用于经营汽车、汽配及二手车交易市场。2012年4月29日，我社与贵公司及置盈公司三方签订了《补充协议一》，由贵公司承接置盈公司租赁‘飞鹅嘴’土地的全部权利和义务。同年4月30日，为进一步明确双方的权利义务，我社与贵公司又签订一份《补充协议二》。由于我社部分股民代表要求解除上述合同，2014年9月14日经过召开股民会议表决，通过了单方解除合同的决定，终止双方的租赁关系。请贵公司在收到本告知书之日起7天内，将‘飞鹅嘴’土地交由我社使用管理并办理相关手续。”广裕达公司收悉后认为己方不存在违约行为，恒美经联社无权擅自单方解除合同，并于2014年10月10日复函，要求恒美经联社继续履行土地租赁合同。后双方协商不成，广裕达公司遂于2014年12月24日诉至原审法院，请求判令：1.确认恒美经联社不享有合同解除权，恒美经联社2014年9月28日单方面解除广裕达公司与恒美经联社之间《土地租赁合同》的行为无效，恒美经联社继续履行《土地租赁合同》；2.恒美经联社赔偿广裕达公司各项经济损失480万元；3.诉讼费用由恒美经联社承担。诉讼中，广裕达公司将其第2项诉讼请求的损失金额变更为1929771.7元，并明确包含以下项目：1.恒美经联社未按约定交付土地给广裕达公司使用，从2012年7月至2014年4月的租金损失972473.7元；2.恒美经联社未按照合同约定将三通一平的土地交付给广裕达公司使用，广裕达公司平整土地损失157258元；3.广裕达公司与施工方约定10月进场施工，由于恒美经联社阻拦造成无法施工，项目不能按时开业的损失，按照报建1万平方米，每月租金20万元损失，共4个月，合计80万元。原审法院另查：2014年1月16日，广裕达公司一次性向恒美经联社交纳从2014年7月开始共计6个月的租金265220.1元，2015年1月5日，广裕达公司又向恒美经联社支付了一个月租金44203.35元。原审法院再查：广裕达公司为证明其主张的损失，提供了资产负债表、支出凭证及与第三方签订的施工合同等证据，拟证实其为履行合同、平整土地及项目建设所投入的资金。原审法院认为：本案为土地租赁合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案争议焦点为：一、案涉《土地租赁合同》及《补充协议一》、《补充协议二》的效力问题；二、恒美经联社以广裕达公司存在违约行为为由主张解除合同的依据是否充分；三、广裕达公司主张的损失赔偿有无依据。关于焦点一，涉案的《土地租赁合同》及其补充协议的签约各方系平等的民事主体，合同内容系有关对财产流转过程中权利义务的约定，符合民事法律关系的特征，故认定上述合同无效应当根据《合同法》第五十二条的规定，即符合以下法定情形的合同才可以被认定为无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。恒美经联社主张涉案合同未经过民主议定程序，违反了《村民委员会组织法》的相关强制性规定，合同无效。首先，从广裕达公司提供的会议签名表及恒美经联社在2014年8月28日发出的致股民的通知内容看，明确提到“恒美经联社于2009年9月23日召开股民代表会议表决通过‘飞鹅嘴’用地出租项目”，即表明恒美经联社在签订涉案合同时已经过了股民代表会议的表决并获得通过。并且，从2009年11月28日合同签订后到恒美经联社2014年9月28日通知广裕达公司解除合同，经过了长达5年时间，期间还有恒美经联社对涉案土地进行“三通一平”等工程项目发生，恒美经联社一直没有提出反对意见，应视为其对合同成立并生效没有异议。其次，《村民委员会组织法》是一部保障村民自治权、维护村民民主权利的法律，主要规范的是村集体与村民之间的内部关系。恒美经联社以平等市场经济主体地位对外进行民事活动时，其与其他民事主体间的权利义务应由《合同法》等民事法律规范调整。《合同法》的基本立法目的是鼓励交易，从维护交易安全的角度出发，内部管理规范对外发生效力一般应受到严格限制，否则会极大地增加相对人的交易成本、影响到交易安全，最终影响市场经济秩序。从《村民委员会组织法》等相关法律的立法精神来看，在于保护农民赖以生产生活的土地资源，维护农业生产安全，主要对农用地采取特殊保护，如涉及到集体土地的买卖或者将农用地用于非农建设的，应认定无效；而对于非农用地的出租，法律没有作禁止性规定。涉案土地已于2010年4月12日取得土地使用权证书，属商业用地性质，并不属于法律禁止流转的对象。恒美经联社作为集体经济组织，对农村集体财产行使管理职权是其法定职责，有权对外签订不为法律所禁止的土地利用合同。换言之，恒美经联社作为市场经济主体对外签订《土地租赁合同》及其补充协议后，不能以其内部没有经过民主议定程序为由对抗其与广裕达公司签订合同的效力。再次，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，并非所有的强制性法律规定都能够产生否定合同效力的影响，只有效力性强制性规定才能影响合同效力。从《村民委员会组织法》第二十二条、第二十四条规定的内容看，并未明确规定违反该规定的后果是导致合同无效，而是从管理的角度出发对妨害或可能妨害村民自治权利的行为所作禁止性规定，目的是为了实现管理的需要而非针对行为本身，并且认定涉案合同有效并不会损害国家和社会公共利益。故在认定合同效力时，《村民委员会组织法》的上述规定应理解为管理性的强制性规定，若存在对相应规定的违反，也不应藉此直接导致合同无效。最后，除此之外，恒美经联社并没有举证证明《土地租赁协议书》及其补充协议存在当事人恶意串通损害他人合法权益、违背社会公共利益等其他影响合同效力或者存在可变更、可撤销的法定情形。综上，恒美经联社以《土地租赁协议书》及其补充协议未经民主议定程序为由主张其无效，缺乏法律依据。涉案《土地租赁协议书》及其补充协议系当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，各方当事人均应依照合同全面履行自己的义务。置盈公司将《土地租赁协议书》的权利义务概括转让给广裕达公司，符合《中华人民共和国合同法》第八十八条关于合同转让的规定，其权利义务的受让人为本案广裕达公司，广裕达公司有权享有相应的合同权利，也应承担合同义务。关于焦点二，对于恒美经联社主张广裕达公司存在的违约行为：1.广裕达公司没有履行两年内建成汽车贸易城的合同义务。恒美经联社的主要依据是《土地租赁合同》第三条第一款的约定“三、租金及交纳时间：1.甲方给予乙方二年（24个月）建筑免租期，租金从第三年起开始计算……”，该约定仅为双方对租金起算时间的约定，建筑免租期系双方对于项目报批、建设等所需时间预估后对承租方给予的优惠期，并非对置盈公司要在两年的建筑免租期内建成汽车贸易城设定的义务，即是说置盈公司如在两年免租期内不能建成汽贸城，仍要按照《土地租赁合同》的约定，履行向恒美经联社交纳租金的义务，而非在两年内不能建成汽贸城则置盈公司构成违约。显然，恒美经联社援引该约定主张广裕达公司违约，理据不能成立。2.广裕达公司应于2010年4月12日办出涉案土地的土地证后开始支付租金，故广裕达公司已逾期交付租金超过30天。《土地租赁合同》第二条约定“租赁期限为30年，从甲方办理好该土地的土地使用证，完成三通一平建设，当地政府批准该地块符合开办汽车、汽配销售及二手车交易市场之日（甲、乙双方另行书面明确土地交付之日期）开始计算，甲方承诺从签订本合同之日起六个月内办理好该地块的土地使用证（商业集体流转使用证办妥后双方确认存档）”。从一般文义理解，租赁期限开始计算存在数个并列条件，即除“甲方办理好该土地的土地使用证”外，还有恒美经联社“完成三通一平建设，当地政府批准该地块符合开办汽车、汽配销售及二手车交易市场之日”等条件，且双方需要另行书面明确土地交付日期。恒美经联社认为从其办出土地证、两年建筑免租期过后广裕达公司就应开始交付租金，明显断章取义。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”从合同有关条款和合同目的看，除该条外，《土地租赁合同》第四条第2款也约定“甲方（恒美经联社）承诺该土地按‘三通一平’标准租赁给乙方，即水、电、管线到该地块旁边，土地平整后与旁边路面标高相差不能超过20厘米”，即交付已完成“三通一平”的土地系恒美经联社的合同义务，未完成“三通一平”的土地是不符合《土地租赁合同》所约定的交付条件的，也不符合广裕达公司建设汽贸城的目的，即按照《土地租赁合同》的约定，广裕达公司至少要在恒美经联社完成“三通一平”建设且建筑免租期过后才负有交付租金的义务。并且，在合同主体变更后，新的主体在《补充协议二》中对租赁期限作了变更和明确，其中约定租金从2014年7月1日开始计算。而广裕达公司已于2014年1月16日一次性向恒美经联社交付了半年租金，并未违反合同约定。即使按照恒美经联社的主张，其认为双方2012年7月20日通过签订土地交接确认书对土地交付条件作了变更，则从该时开始起算租赁期限，除去两年的建筑免租期后，广裕达公司最早从2014年7月才负有交付租金的义务。故恒美经联社主张广裕达公司逾期交付租金构成违约，没有事实依据，本院不予采纳。3.至于恒美经联社反映广裕达公司存在未取得施工许可证非法施工的问题，该情形即使存在，亦属于行政处罚的范畴，与广裕达公司是否违约无关。综上，在涉案《土地租赁合同》及其补充协议有效的情形下，各方当事人本应诚信履约，现恒美经联社在广裕达公司并不存在违约行为、双方对解除合同未能协商一致、恒美经联社也不享有合同法定解除权的情况下单方解除合同，缺乏法律依据，应为无效，在目前并无证据表明涉案合同存在法律上或事实上不能履行的障碍的情况下，广裕达公司要求确认恒美经联社单方解除《土地租赁合同》的行为无效，继续履行《土地租赁合同》的诉求理据充分，本院予以支持。因《土地租赁合同》的当事人不包括广裕达公司，广裕达公司主张恒美经联社履行双方之间的土地租赁合同，实际上系指包括《土地租赁合同》在内的《补充协议一》和《补充协议二》，为免当事人纷争，本院在判决时一并予以处理。关于焦点三，对于广裕达公司主张的损害赔偿项目：1.要求恒美经联社支付从2012年7月至2014年4月未按约定交付土地给广裕达公司使用的租金损失972473.7元。因为根据双方2012年7月20日签署的《恒美“飞鹅嘴”44.2亩土地交接确认书》，广裕达公司已确认恒美经联社从该日起将涉案土地移交给其使用，广裕达公司的主张与该确认书所反映的事实相悖，故其请求缺乏依据，本院不予支持。2.要求恒美经联社支付未按照合同约定将“三通一平”的土地交付给广裕达公司使用导致广裕达公司平整土地损失157258元。同上，广裕达公司已作出接受土地的意思表示，即其已认可恒美经联社所交付土地不违反合同约定，或者说其没有对恒美经联社的交付行为提出异议，应视为双方对合同交付条件的变更并已确认恒美经联社完成交付，故对其该项请求，本院不予支持。3.要求恒美经联社支付阻拦广裕达公司施工导致项目不能按时开业的损失。因广裕达公司提供的证据不足以证明项目建设未能如期完成的原因在于恒美经联社阻拦施工，其该项请求亦缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十四条、第一百二十五条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：一、确认恒美经联社单方解除土地租赁合同的行为无效，恒美经联社继续履行与广裕达公司之间的土地租赁合同及其补充协议；二、驳回广裕达公司的其他诉讼请求。案件受理费22168元（广裕达公司已预交），由广裕达公司负担22068元，恒美经联社负担100元（恒美经联社于原审判决发生法律效力之日起七日内迳付广裕达公司）。上诉人恒美经联社不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案《土地租赁合同》签订的日期是2009年11月28日。2010年4月12日涉案土地第一次取得“土地用途为商业”及“土地用途由农用地变更为商业用地”的集体土地使用证。在签订合同时，仅有3.8%涉案土地是建设用地，其余全是农用地。该关键事实在恒美村的多项证据中均有体现。一审法院认定涉案土地全部为非农用地，不属法律禁止流转的对象是错误的。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；第八十一条规定，擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第一条规定禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。涉案《土地租赁合同》将农用地用于非农用途，违反上述规定，属违法出租农用地行为。二、涉案合同事项直接关系村集体和村民利益的重大事项。《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条规定，涉及村集体经济项目立项、承包方案及村公益事业的建设承包方案，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理。《广东省农村集体经济组织管理规定》第九条也规定凡涉及村集体成员切身利益的重大事项，必须提交成员大会讨论决定。但是，涉案《土地租赁合同》未经村民委员会讨论，不能真实反映全体村民意志。广裕达公司提供的会议签名表及恒美经联社在2014年8月28日发出的致股民通知并不代表村民代表会议的决议。恒美经联社前任负责人违背集体成员意志，越权违规出租农用地，违反法律、行政法规的强制性规定，依据合同法应认定该合同无效。主合同无效，2009年12月之后签订的从合同《补充协议（一）》、《补充协议（二）》也应认定为无效，这两份补充协议同样没有经过村民会议讨论通过。恒美经联社在2014年9月28日通知解除合同前未对涉案合同提出异议，并不等于合同有效。一审判决提到的《村民委员会组织法》第二十二条、第二十四条是从2010年10月28日才实施的新的法律条文，根本不适用于2009年11月28日签订的《土地租赁合同》。三、退一步讲，即使《土地租赁合同》有效，广裕达公司也存在如下违约行为：1.未交纳10万元合同保证金；2.2011年12月1日至2012年4月29日未向恒美经联社支付任何租金；3.未履行两年内建成汽车贸易城的合同义务；4.未取得施工许可证非法施工。上述违约行为已构成根本违约而导致合同目的不能实现，恒美经联社依照法律规定行使合同解除权，自解除通知到达广裕达公司时合同已解除。四、涉案土地地理位置优越，商业价值巨大，按当时的市场价每亩300万元计算，每平方米的地价为4499.98元，而《土地租赁合同》约定前三年每月每平方米租金为1.5元，这明显违背土地租赁常识及市场经济常识，确属显失公平，依法可以撤销。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院判令撤销原审判决第一项，驳回广裕达公司的全部诉讼请求，本案全部案件受理费由广裕达公司承担。上诉人广裕达公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：根据《土地租赁合同》第四条及《补充协议（二）》第四条的约定，恒美经联社向广裕达公司交付的土地必须符合“三通一平”的标准。双方虽于2012年7月20日签订《恒美“飞鹅嘴”44.2亩土地交接确认书》，但恒美经联社并没有实际将土地交付给广裕达公司使用，广裕达公司提供的多项证据可以证实这一点。2010年12月7日至2014年4月4日，恒美经联社将涉案土地交给中山市南区恒和土石方工程部进行“三通一平”工程，此后恒美经联社才交给广裕达公司。从广裕达公司提供的《平整土地申请》及《复函》可知，双方并没有变更交付土地的标准，恒美经联社未按期如约将土地交付给广裕达公司使用，由此造成广裕达公司损失，恒美经联社应承担赔偿责任。二、广裕达公司接收土地进场施工时，恒美经联社村民多次无理阻拦，根据《土地租赁合同》第四条、第五条的规定，恒美经联社应对由此造成的损失承担赔偿责任。综上，请求二审法院撤销原审判决第二项，改判恒美经联社赔偿广裕达公司各项损失共计1929771.70元。二审期间，恒美经联社向本院提供如下证据：一、中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表、房地产无查封证明表、房地产无抵押证明表各一份；二、法人代表身份证明书一份；三、委托书一份；四、具体建设项目使用集体土地申请表一份；五、具体建设项目使用集体土地面积、地类分解表一份；六、党员、居民代表会议一份；七、土地勘测定界技术报告书一份；八、中山市建设项目用地预审报告书一份；九、关于南区恒美汽贸城建设项目开展前期工作的复函一份；十、中华人民共和国建设项目选址意见书一份；十一、中山市建设用地规划条件一份；十二、使用林地审核同意书一份；十三、使用林地申请表一份；十四、请示一份；十五、房地产登记申请、审核表一份；十六、房地产权登记交费通知书一份。十七、新增建设用地缴款通知书一份；十八、中山市契税及耕地税缴款通知书一份；十九、一般缴款书（回执）；二十、广东省非税收入（电子）票据（发票编号CT05048656）一份；二十一、广东省非税收入（电子）票据（发票编号CI06561684）一份；二十二、中华人民共和国耕地占用税完税证一份；二十三、李国平居民身份证复印件一份；二十四、中华人民共和国组织机构代码一份；二十五、中山市南区恒美股份合作经济联合社用地示意图、相邻宗地示意图、集体土地所有权、农用地使用权（公顷）图斑面积统计图、中山市南区土地利用总体规划图（局部）、中山市南区恒美股份合作经济联合社用地图两张；二十六、关于政府信息公开申请的答复一份；二十七、证明书《公司资料（状况）证明》一份；二十八、证明书《公司资料（状况）证明》附件部分3、4、5、6的英文译中文翻译件一份。广裕达公司针对上述证据的质证意见如下：上述证据应在一审期间提交，不属于新证据，建议法院不予采纳。对证据一，真实性予以确认，其土地性质是商业用途；对证据二、三没有意见；对证据四，真实性予以确认，证明本案所涉土地是用于开发汽车城，与签订合同目的一致；对证据五，恒美经联社已经按照合同约定将涉案土地改为商业用途，已进行申报；对证据六，涉案土地经过恒美经联社代表和村民代表的确认；对证据七，恒美经联社已按照合同约定对涉案土地进行勘测；对证据八，真实性予以确认，国土部门确定本案所涉土地用于商业；对证据九，本案签订合同项目已经得到发改委的批准；对证据十至十三，没有意见，证明本案所涉土地的使用过程中经过有关的部门的批准立项；对证据十四和十五，真实性予以确认，具体提交时间应当以向国土部门交件为准；对证据十六至二十二，与本案无关；对证据二十三、二十四，签订合同时由恒美经联社社长签订，应合法有效；对证据二十五，本案所涉及土地已经按照合同约定转为商用地，现在土地性质符合合同签订的目的；对证据二十六，真实性予以确认，但该答复时间是2015年，与本案无关；对证据二十七，真实性予以确认，但在香港注册时对注册资金没有要求，且该香港注册公司也非本案的当事人；对证据二十八，该证据与本案无关，且任何一家公司只要有实力都可以向银行贷款，并不能证明该公司是空壳公司。本院经审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案系土地租赁合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”涉案土地属农民集体所有的土地，恒美经联社将涉案土地出租给广裕达公司用于非农业建设，并未有政府或土地主管部门在规定的权限范围内批准或以其行为表示同意涉案集体土地使用权流转，故双方当事人签订的合同违反法律禁止性规定，应认定为无效合同。无效合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。有效合同中才存在合同解除权及继续履行问题，无效合同不存在该问题。当事人也不能依据无效合同主张违约赔偿。恒美经联社关于合同无效的主张成立，本院予以采纳，本院对广裕达公司要求继续履行合同及恒美经联社承担违约责任而赔偿损失的诉讼请求不予支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。为此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第85号民事判决；二、驳回上诉人中山市广裕达商贸有限公司的诉讼请求。一审案件受理费22168元（中山市广裕达商贸有限公司已预交），二审案件受理费44336元（中山市广裕达商贸有限公司已预交22168元，中山市南区恒美股份合作经济联合社已预交22168元），合计66504元，由中山市广裕达商贸有限公司负担44336元（本院退回上诉人中山市南区恒美股份合作经济联合社22168元）。本判决为终审判决。审 判 长  牛庆利代理审判员  张群立代理审判员  赖晓筠二〇一五年十二月二十二日书 记 员  林蔓娜第21页共21页