福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽05民初1962号 原告（执行案外人）：庄陆祥，男，1967年8月12日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 被告（申请执行人）：福建省泉州市东海建筑有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区泉秀路运通大厦3F。 法定代表人：张金池，董事长。 委托诉讼代理人：张珺煜，男，该公司员工，住福建省泉州市鲤城区。 第三人（被执行人）：泉州市泉港区集友房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市泉港区富临华庭小区6号楼5层。 法定代表人：黄团结，经理。 原告庄陆祥与被告福建省泉州市东海建筑有限公司（以下简称“东海公司”）及第三人泉州市泉港区集友房地产开发有限公司（以下简称“集友公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月29日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庄陆祥、被告集友公司的委托诉讼代理人张珺煜到庭参加诉讼，第三人集友公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庄陆祥向本院提出诉讼请求：一、判决不得执行址于福建省泉州市泉港区××路××路××＃楼××号××＃楼××号商品房，并解除对该商品房的查封。事实与理由：2014年12月31日、2015年1月20日，庄陆祥与集友公司签订2份《商品房买卖合同》，并完成网上签约手续。合同约定集友公司将其位于泉州市泉港区××路××路××＃楼××号××＃楼××号商品房出售给庄陆祥，总价565593元。庄陆祥按约于2014年11月14日支付定金20000元、20000元，于2014年11月28日支付120000元，于2015年1月6日支付30000元，于2015年1月17日支付59593元，5次累计支付购房款249593元。泉州市中级人民法院根据东海公司的申请查封涉案8＃楼401号、8＃楼402号商品房。庄陆祥提起案外人执行异议，泉州市中级人民院作出（2016）闽05执异87号执行裁定，驳回庄陆祥的异议申请。庄陆祥认为，集友公司与庄陆祥签订的《商品房买卖合同》依法成立生效，合同合法有效，并且办理了网上签约手续，具有法律上的公示力和公信力，受国家法律保护。集友公司应当配合继续履行合同直至办妥房屋过户手续。至今无法办理房屋过户手续的原因在于集友公司。庄陆祥作为善意的、无辜的购房人，按照合同约定支付了房款，依法提出异议，应当得到法律的支持。东海公司申请查封的除本案涉案房产以外的其他房产的总价值已超过执行标的额（6200万元），法院应当优先考虑我国期房买卖的特有制度，并保护庄陆祥与集友公司合同交易的安全性、稳定性和可信赖性，解除对涉案房产的查封，使集友公司得以继续履行合同。 东海公司辩称，依照《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。涉案房产并未登记在庄陆祥名下，庄陆祥并非涉案房产的所有权人。本案《商品房买卖合同》未登记备案，且庄陆祥也没有提供其实际占有涉案房产的证据，庄陆祥主张对涉案房产具有排除执行的权利，缺乏事实和法律依据。请求驳回庄陆祥的诉讼请求。 集友公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据院认定如下：庄陆祥提供的《商品房买卖合同》、收款收据、泉州市泉港区住房和城乡规划建设局书面证明，证据形式、来源符合法律规定，内容真实，能够证明案件事实，与本案具有关联性，东海公司虽对上述证据有异议，但未能提供足以反驳的证据，故本院对上述证据予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 东海公司与集友公司建设工程施工合同纠纷一案审理过程中，东海公司向本院提出财产保全申请，本院作出（2015）泉民初字第1533号民事裁定，裁定查封、冻结集友公司价值6200万元的财产，并于2015年10月30日查封了集友公司址在泉州市泉港区富临华庭的房屋，其中包括泉州市泉港区富临华庭的8＃楼401号、8＃楼402号涉案商品房。本院对东海公司与集友公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2015）泉民初字第1533号民事调解书。上述保全措施在案件进入执行程序后，自动转为强制执行措施。庄陆祥提出案外人执行异议。本院于2016年12月12日作出（2016）闽05执异87号执行裁定，驳回庄陆祥的异议申请。庄陆祥收到执行裁定后，在法定期间内提起本案诉讼。 址在泉州市泉港区××楼盘××商品房项目。2015年1月20日，集友公司与庄陆祥签订《商品房买卖合同》2份（合同编号分别为201412310086、201501200089），201412310086号合同约定庄陆祥向集友公司购买富临华庭8＃楼401号商品房，总价款303633元。《商品房买卖合同》第六条第一款第3条约定，买受人签订本合同时支付本房屋首期款人民币91633元，剩余款项由买受人向银行申请贷款支付。201501200089号合同约定庄陆祥向集友公司购买富临华庭8＃楼402号商品房，总价款261960元。《商品房买卖合同》第六条第一款第3条约定，买受人签订本合同时支付本房屋首期款人民币157960元，剩余款项由买受人向银行申请贷款支付。该2份合同于2015年1月20日完成网上签约，但未办理合同备案及预告登记。集友公司先后出具5份收款收据给庄陆祥，确认分别于2014年11月14日收取8＃楼401号商品房定金20000元，于2015年1月17日收取8＃楼401号商品房购房款59593元，2014年11月14日收取8＃楼402号商品房定金20000元，于2014年11月28日、2015年1月6日分别收取8＃楼402号商品房购房款120000元、30000元。涉案8＃楼401号、8＃楼402号商品房尚未交付庄陆祥使用。庄陆祥也未取得涉案商品房的不动产权属证书。庭审中，庄陆祥自认其在泉州市泉港区××街道××房。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，应根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条及有关规定，审查案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，庄陆祥未取得涉案商品房的不动产权属证书，非涉案商品房的所有权人。其虽在查封前签订合法有效的书面买卖合同，并支付部分购房价款，但其在查封前未合法占有涉案商品房。庄陆祥对涉案商品房提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。同时，庄陆祥支付的8＃楼401号商品房价款未超过合同约定总价款的百分之五十，庄陆祥在庭审中也自认其在泉州市泉港区××街道××房，且庄陆祥未举证证明其除涉案2套商品房外，名下无其他用于居住的房屋，其提出的异议亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定。因此，庄陆祥请求排除对涉案商品房的执行，其异议理由不成立，应予驳回。集友公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下： 驳回庄陆祥的诉讼请求。 案件受理费100元，由庄陆祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  林海峰 审判员  戴 强 审判员  傅嘉钦 二〇一八年六月二十六日 书记员  洪铭锋 注：本案适用的主要法条 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。  ５-