江苏省阜宁县人民法院行 政 判 决 书(2016)苏0923行初16号原告通威农业融资担保有限公司，住所地四川省成都市高新区天府大道中段588号通威国际中心33楼。法定代表人袁仕华，该公司执行董事。委托代理人曾浩，江苏一正律师事务所律师。被告阜宁县房产管理局，住所地阜宁县城城南大厦A座。法定代表人陈必高，该局局长。委托代理人陈永春，该局副局长。委托代理人黄士标，江苏鑫诚律师事务所律师。第三人盐城东鑫置业有限公司，住所地阜宁县xxxx。法定代表人戴月飞，该公司总经理。委托代理人郭欣立，江苏众想律师事务所律师。第三人卢长艮，市民。原告通威农业融资担保有限公司诉被告阜宁县房产管理局、第三人卢长艮房屋行政登记一案，本院于2015年7月9日受理后，于2015年7月11日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭于2015年8月27日公开开庭审理了本案，于2015年9月16日作出(2015)阜行初字第0040号行政判决书，判决驳回原告通威农业融资担保有限公司的诉讼请求。原告通威农业融资担保有限公司不服该判决，向盐城市中级人民法院提起上诉，盐城市中级人民法院于2016年1月22日作出（2015）盐行终字第00312号行政裁定书。裁定：一、撤销阜宁县人民法院(2015)阜行初字第0040号行政判决；二、发回阜宁县人民法院重审。本院遂于2016年2月26日立案重审，并由徐寿海、苏兰、郑文君组成合议庭，于2016年4月5日公开开庭重审。原告通威农业融资担保有限公司法定代表人袁仕华的委托代理人曾浩，被告阜宁县房产管理局法定代表人陈必高的委托代理人陈永春、黄士标到庭参加诉讼。重审中，本案追加盐城东鑫置业有限公司、卢长艮为第三人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。被告阜宁县房产管理局根据盐城市东鑫置业有限公司和买受人卢长艮、王兰云共同提出注销房屋买卖合同“登记备案”的申请，依据建设部《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，于2014年4月18日对阜宁xxxxM**、M08、M09、M10房屋的买卖合同备案进行注销登记并在网上进行公示。原告通威农业融资担保有限公司诉称：我公司在诉卢舒庭、杨利、卢长艮、王兰云担保追偿一案时，申请阜宁法院对卢长艮、王兰云购买的阜宁xxxxM**、M08、M09、M10号房屋进行了诉讼保全，阜宁法院依法查封了上述房屋，后阜宁法院作出（2014）阜商初字第00243号民事判决。判决生效后，原告依法申请强制执行，在执行过程中，盐城东鑫置业有限公司向法院提出执行异议申请，并向法院提供了由被告出具的所涉房屋买卖合同备案登记已被被告注销的证明等手续，阜宁法院因此作出了（2015）阜执异字第00007号执行裁定书，中止对阜宁县xxxx的阜宁xxxxM**、M08、M09、M10号房屋的执行。我公司认为，被告阜宁县房产管理局对房屋买卖合同备案注销行为违法：1、阜宁法院在2014年查封上述房屋前已进行了查询，被告阜宁县房产管理局出具了查询证明，查询截止时间为2014年6月13日；现在被告又证明说2014年4月18日即办理了商品房注销手续并于2014年4月24日在网上公示，被告明显弄虚作假，违法注销，违法出具证明。2、备案注销申请表显示，申请人申请的日期是2014年4月8日（涂改后为18日），而被告的受理日期是8月29日，分管领导审批的意见也是8月29日；说明所涉合同备案注销的真实申请和受理日期是2014年8月29日，是在法院保全之后，而非被告证明的2014年4月18日。3、被告阜宁县房产管理局已在行政审批中心统一对外服务，有专门的对外窗口和登记专用章，即使出具房屋注销证明，也应由专门的对外窗口出具和使用专门登记的专用章，而被告在证明上加盖阜宁县房产管理局公章的行为不符合法定职责；在统一行政审批服务体制下这也是乱作为，是违法的。被告阜宁县房产管理局作为房屋登记主管机关，弄虚作假，无视法律规定，违法将查封房屋的买卖合同备案注销，并违法出具证明，严重损害了原告的合法权益，故特具状请求人民法院确认被告阜宁县房产管理局对阜宁xxxxM**、M08、M09、M10号房屋的买卖合同备案注销（含相关手续）行为违法，并确认被告阜宁县房产管理局于2014年9月23日出具的证明行为违法、证明中的内容违法，同时请求判令被告赔偿损失105万元。另，本案是关于确认被告行政行为违法的行政案件，通过庭审，看出被告及第三人提供的证据均显示为合同解除手续的相关证据，并未能证明实际注销行为的实际证据，原告认为被告的注销行为是行政行为，合同的解除是买卖双方的民事行为，是两个不同的法律关系，被告应从其依据的规范性文件及实际注销的时间向法庭提供直接证据。从注销申请表内容看，虽然申请时间是2014年4月18日，但被告单位受理人及分管领导的意见是8月29日作出，可以看出真实注销时间是8月29日后，这与法院查封时间是相对应的。被告对规范性文件适用错误，导致其注销行为缺乏合法依据。被告阜宁县房产管理局辩称：我局的行政行为没有侵犯原告的合法权益，原告要求我局进行赔偿没有任何事实根据和法律依据。1、2014年4月18日，盐城东鑫置业有限公司和原买受人卢长艮签订的商品房买卖合同“备案”状态已经解除，在合同备案库中不显示诉争房屋的商品房买卖合同；2014年8月29日，我局作出的受理及审批时间是退房认购公示后的内部审批过程。2、我局于2014年6月13日出具的查询证明是依据历史记录出具。3、2014年9月23日我局出具的证明是对诉争房屋注销“登记备案”客观事实的情况说明，使用公章并无任何不妥。根据建设部《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售合同“登记备案”的目的是房地产管理部门基于规范市场、保证交易安全和保护购房人利益，对房地产开发商进行约束。房地产管理部门不是民事法律关系主体，没有为商品房预售合同当事人设定任何权利义务，如果商品房预售合同已经被真实、合法地解除或者撤销，房地产管理部门应注销该“登记备案”。本案中，诉争房屋在2014年4月18日已由盐城东鑫置业有限公司和原买受人卢长艮共同向我局申请注销该“登记备案”，申请的理由是“由于经济原因放弃购买”，书面申请和商品房买卖合同备案系统上显示的时间都是2014年4月18日，证明在4月18日前他们之间签订的商品房买卖合同已经解除。我局没有弄虚作假，更没有将已被法院查封的商品房买卖合同予以违法注销的事实。我局履行了合同备案的职能，对于合同是否备案与合同的效力是没有关系的，合同解除的话合同备案也就没有效力了。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人盐城东鑫置业有限公司述称：东鑫置业出售给卢长艮的商品房合同因卢长艮按揭贷款无法达成导致双方于2014年4月18日合意解除，并向被告递交了商品房买卖合同备案注销登记表，被告按法定程序进行公示，因此两第三人之间的房屋买卖关系已经解除，两第三人已将双方账目全部结清，原告申请的诉讼保全是2014年6月13日由法院送达，是在两第三人之间解除房屋买卖关系后，因此原告的诉讼请求无事实依据。被告办理的注销程序合法，请求驳回原告的诉讼请求。第三人卢长艮述称：我是在2013年11月买东鑫四间门面房，当时交了50万元的承兑汇票，房子总金额是205万元，首付应是105万元，交房款是50万元，另打了20万元、35万元的欠条，合计105万元，满足首付的要求，以便于拿按揭贷款，因我在农商行另有贷款未还清，所以房屋按揭没有做下来，而东鑫公司经常要钱要求补足现金55万元，没有办法就解除合同了。签订购房合同是我一人，办理退房手续是我和原妻王兰云，2014年4月我与王兰云已协议登记离婚，后王兰云下落不明。经审理查明，2013年11月18日，盐城东鑫置业有限公司和卢长艮签订了4份商品房买卖合同，由卢长艮出资购买盐城东鑫置业有限公司开发的位于阜宁县xxxx（原阜宁县xxxx）阜宁xxxxM**、M08、M09、M10号房屋，总价款205万元，约定首付款105万元，剩余房款7日内办理银行按揭贷款，如逾期付款，出卖人有权解除合同，房屋共有人王兰云。合同签订后，卢长艮以背书银行承兑汇票的方式支付了50万元首付款，同时出具55万元的欠条，盐城东鑫置业有限公司则向卢长艮出具了购房发票，该购房合同经被告阜宁县房产管理局网上公示备案。后因卢长艮无法从银行取得按揭贷款，又无法现金补足，卢长艮与盐城东鑫置业有限公司协商一致解除购房合同。2014年4月18日卢长艮、王兰云与盐城东鑫置业有限公司向被告阜宁县房产管理局书面申请合同注销登记，但在录入信息时将2014年4月18日错误登记为“登记（备案）时间”，被告阜宁县房产管理局受理后于2014年4月24日在网上公示，销售截止日期为2014年5月9日，随后盐城东鑫置业有限公司退回卢长艮交付的首付款和欠条。2014年6月13日，因原告通威农业融资担保有限公司与卢舒庭、杨利、卢长艮、王兰云担保追偿权纠纷一案，原告请求对上述房屋进行诉讼保全，被告阜宁县房产管理局出具的“住房登记记录信息证明”将2014年4月18日证明为“登记（或备案）时间”，本院当日即依法作出（2014）阜商初字第00243-1号民事裁定书，查封了上述房产。此案判决生效后，原告申请了强制执行，在执行过程中，被告阜宁县房产管理局于2014年9月23日出具“证明”一份，内容为“兹有卢长艮夫妇购买盐城xxxx3#楼M07、M08、M09、M10四间商铺，卢长艮夫妇因故要求退房。经双方协商同意注销已签订的商品房买卖合同。卢长艮夫妇于2014年4月18日携带身份证、户口簿、商品房注销申请表，经我局核对办理了商品房注销手续，并于2014年4月24日在网上公示，整个流程符合相关规定。特此证明。”盐城东鑫置业有限公司于2015年3月31日以该证明为主要证据对查封裁定提出书面异议，本院依法进行审查后作出（2015）阜执异字第00007号执行裁定，裁定中止对位于阜宁县xxxx阜宁xxxxM**、M08、M09、M10号房屋的执行。现原告认为被告阜宁县房产管理局作为房屋登记主管机关，弄虚作假，无视法律规定，违法将查封房屋的买卖合同备案注销，并违法出具证明，损害了原告的合法权益，遂向本院提起行政诉讼，请求确认被告阜宁县房产管理局对阜宁xxxxM**、M08、M09、M10号房屋买卖合同备案注销（含相关手续）行为违法，并确认被告阜宁县房产管理局于2014年9月23日出具证明的行为违法、证明中的内容违法，同时请求判令被告赔偿损失105万元。本院认为，被告阜宁县房产管理局是《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市商品房预售管理办法》规定的商品房预售管理部门，有权对本辖区内商品房预售进行管理及买卖合同备案登记。依法成立的合同，经合同当事人协商一致可以解除。注销商品房预售合同的“登记备案”行为的效力与商品房预售合同效力是分离的，商品房预售合同当事人向房地产管理部门依法提交了必备的材料，申请注销商品房预售合同登记备案的，房地产管理部门应当受理，并应及时依法注销该登记备案。卢长艮与盐城东鑫置业有限公司签订购房合同时，被告按相关流程登记备案并在网上公示，是为了保障购房人实现物权的预告登记，卢长艮、王兰云并未实际取得该房屋的所有权；现买卖双方依据合同法规定解除合同，盐城东鑫置业有限公司也履行了相关退款手续，则盐城东鑫置业有限公司与卢长艮、王兰云的买卖关系实际已经解除。相互解除的登记时间应认定为2014年4月18日；此后公示销售，2014年8月29日的领导批准及2014年6月13日出具的“住房登记记录信息证明”，均不能改变双方已实际登记解除的客观事实。被告根据卢长艮、王兰云和盐城东鑫置业有限公司的申请，注销该登记备案并在网上公示，符合相关法律规定；对于被告于2014年9月23日出具的证明，仅是对诉争房屋注销“登记备案”的客观事实进行说明，并无不妥；由于被告工作人员缺乏责任心，在本院对诉争房屋进行查封时未及时告知该房屋已注销“登记备案”的事实，且又接收了本院的查封裁定书和协助执行通知书，但该行为并不影响房屋买卖合同当事人协商一致解除合同的效力，也未给原告造成实际损失。预告登记是行政机关履行行政管理和服务职责的行为，预告登记的注销属于该行为的从属行为，即登记行为的产生依据买卖双方当事人的共同申请并提供相应的合同资料，该行政行为属被动行为，在行使过程中并不需要也不可能逐件对其进行实质性审查，同理预告登记的注销也只要当事人双方或一方申请，即必须办理，无需也无法对真实性进行审查，同时，被告阜宁县房产管理局为防止违法解除，又采取了网上公示和销售的方法予以公开销售，其行政服务流程并不违法违规；即使申请人双方恶意串通，损害他人利益，这也不是登记、注销行政行为所能完全制止或应当审查制止范畴，如原告坚持受到侵权，则应另行通过民事诉讼程序甚至刑事控告程序对实施恶意串通的侵权人主张权利，即与行政机关的登记行为无关。故对于原告提出的请求确认被告阜宁县房产管理局对阜宁xxxxM**、M08、M09、M10号房屋的买卖合同备案注销（含相关手续）行为违法，并确认被告阜宁县房产管理局于2014年9月23日出具证明的行为违法、证明中的内容违法，以及请求判令被告赔偿损失105万元的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告通威农业融资担保有限公司的诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  徐寿海审 判 员  苏 兰代理审判员  郑文君二〇一五年四月二十九日书 记 员  颜娟娟附录法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。