陕西省白河县人民法院民 事 判 决 书(2015)白河民初字第00840号原告陕西山城房地产开发有限公司白河县分公司，组织机构代码56713106-0，住址白河县城关镇人民路**号。法定代表人张从英，系公司负责人。原告张从英，女，1968年I1月22日出生于陕西省白河县，汉族，城镇居民，住白河县。委托代理人刘盛余，系该公司工作人员。被告李光荣，男，1955年4月24日出生于陕西省白河县，住白河县。委托代理人程本利，陕西政源律师事务所律师。原告陕西山城房地产开发有限公司白河县分公司、张从英与被告李光荣合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月19日、27日公开开庭进行了审理，上列当事人及其委托代理人均到庭参加诉讼，本案现己审理终结。原告陕西山城房地产开发有限公司白河县分公司、张从英诉称，2010年6月30日原告与被告签订合伙建房协议，9月23日签订补充协议，原协议约定被告应交给原告置换的土地面积是1980年9月16日城建规划证载明的面积112平方米，按新规划的建筑红线及准建范围交原告规划，按实际建筑占地面积1：2：5比例返还给被告房屋建筑住房面积，补充协议明确返还门面和住宅的位置套数，超出或不足的面积处理按销售市场价予以补偿对方。协议签订后，规划手续正在上报过程中被告就在原告的办公室殴打原告，并强行要开始拆除旧房，原告多次请示主管领导后同意进行三通一平的施工。在三通一平施工中被告用报废的农用三轮车阻工，被告夫妇二人站在施工场地打骂施工人员，最后被追停工至今，准建规划手续的办理也由于被告要求1000多平方米占地面积2.5倍的比例返还，不能办理致使该项目拖延五年不能建设。被告1980年9月16日城建局为其颁发准建证，记载“用地面积14mx8m=112平方米”，被告与其兄弟李光华、李光宏三人分别以该准建手续建房，2002年7月24日，被告兄弟三人一起在白河县国土资源局将实际占用土地进行分割登记，被告李光荣实际合法土地只有76.8平方米。原告已支付被告过渡房费到2016年5月，被告却拒不履行协议内容办理土地使用权的出让手续，给原告及其他拆迁户和购房户造成巨大的经济损失。特提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、被告继续履行合同，依法交出土地证件，并协助把土地手续办理给原告；2、被告用于与原告置换房屋的土地面积为112平方米；3、被告不履行合同给原告项目造成延期的经济损失858万元；4、被告承担本案全部诉讼费用。被告李光荣辩称，被告与原告张从英签订的是附有严格履行条件的合同。双方合同签订后，被告已经依照合同约定将办理土地手续的1980年9月16日颁���的建设许可证等复印件交给了原告，被告依照合同所附条件即“不能按照80年四至面积批准”的约定，被告有理由中止履行。在合同签订后长达5年多时间，原告连政府的一个明确说法都没有得到，原告要求被履行义务没有任何合同和法律依据。原告始终不按照合同约定执行，不与被告就四至面积进行实地测定明确，故意偷换概念将四至面积说成是被告房屋的占地面积，据此中止履行义务合法正当。被告与原告于2015年6月16日签订协议，协议中再一次明确了必须按照1980年9月16日证件签发起止四邻界线土地面积作为答辩人占地面积，然而过了仅仅不到5个月，原告便欲撕毁协议，出尔反尔。原告公司开发延期系因其本身不具备开发房地产的资质条件，为开发房地产注册空壳公司，在未取得政府相关部门核发相关证件的情况下，被行政主管部门责令停止施工建设，其延期��损失是其自己的违法行为造成的，与被告没有丝毫关系．不存在答辩人阻碍其施工的情况。陕西山城房地产开发有限公司白河县分公司不是本案适格的诉讼主体，其没有原告的主体资格。张从英以自然人的主体身份与答辩人签订的合同，不具备开发房地产项目的主体资格，在依法不允许个人开发房地产的情况下，仍然违法违规和违反程序签订合同大搞房地产开发项目，实际其房地产开发项目开发延期耽误的最直接的原因。原告请求确认按112平方米为基数置换房屋不能成立，依法应以四至界线内的全部土地面积为基数置换房屋。被告不存在任何违约行为，依法不承担任何损失。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持自己的诉讼主张提供了如下证据材料：1、施工申请书l份，拟证明取得三通一平施工许可��2、示意图1份，拟证明现场位置。3、林业局说明1份，拟证明林地经林业局同意。4、城建局说明l份，拟证明对李光荣的建设许可证的说明。5、合伙建房协议、补充协议各1份，拟证明原、被告双方签订的协议实为房屋置换协议。6、一、二审判决书各1份，拟证明原告已履行合同，房租已支付到2016年5月。7、建设许可证复印件l份，拟证明被告的土地面积只有112平方米。8、结案通知书l份，拟证明给李光荣房租已支付到2016年5月。9、李光荣申请书、信访回复各1份，拟证明被告称自己享有1000平方米土地使用权，致使林地无法挂牌拍卖。10、国土���回复l份，拟证明占用林地面积为533平方米。11、从房管所调取的证据1组，拟证明1980年9月16日的证件已过期，使用过期证件，对签订协议具有欺诈性。12、施工记录、现场照片1组，拟证明被告阻止施工情况。13、发改委批文、城建局函各l份，拟证明准许原告先行规划设计。14、承包合同2份，拟证明将三通一平施工承包给张显强等人。15、相邻户信访件1份，拟证明反映拆迁户的诉求。16、阻工损失项目清单1组，拟证明原告损失情况。17、营业执照、组织机构代码各1份，拟证明原告身份信息。被告质证认为，证据1与本案无关联性；证据2示意���是原告自己画的，不是被告签字，不具有真实性；证据3林地说明不能对抗原告1980年建设许可证；证据4与李光荣建设许可证四至一致；证据5真实性无异议，实为房屋置换协议，不能证明置换面积为112平方米；证据6，一、二审判决，被告正在申诉中；证据7被告享有合法使用权；证据8无异议；证据9说明土地面积发生争议；证据10应以被告土地证上四至面积为准；证据11中建设许可证无异议，其他证据均有异议，与本案无关；证据12照片不能证明原告的证明目的，就算能反映被告阻碍施工，也是属于维护自己合法权益；记录是单方记录；证据13与被告没有关系；证据14并没有允许原告建设，与本案无关；证据15内容不真实，信访件相当证人证言，证人未出庭作证：证据16损失不真实，账目自己做的，原告的损失不存在，原告开发未得到许可，是自己违法造成，与被告无关���被告提供了如下证据材料：1、建设许可证复印件1份，拟证明本案所涉四至范围的土地被告持有政府颁发的合法有效证件，四至涵盖建用面积，建用面积包括在四至面积之内。2、合伙建房协议、补充协议说明各1份。拟证明第一条、第二条、第三条均约定按照80年9月16日建设许可证四至土地作为置换房屋的条件。并没有约定按照建用面积112平米作为置换房屋的条件。协议已明确约定如不能按照80年9月16日建设许可证四至土地面积批准办理使用，此协议作废。3、告知l份。拟证明双方就土地置换面积发生争议后，原告单方对四至面积进行了测量认定，自认四至面积即置换面积为468.5平米，与原告本次诉讼中提请法院判定置换面积为112平米明显冲突，自相矛盾。4、公安行政处罚决定书1份。拟证明被告要求按合同办事，遭到原告家人刘盛余的殴打。5、白河县法院民事判决书1份。拟证明原告确有不按合同约定的四至作为置换条件的衍为，被告无奈只能通过法律途径诉讼维权，要求解除合同。6、安康中院民事判决书1份。拟证明面积争议由双方协商完善，面积问题属于另一法律关系。7、四至土地平面简图及照片1组。拟证明1980年建设许可证所载的四至土地所在的位置、四至范围及参照物、四至土地与建用面积的相互关系。8、协议书1份。拟证明2003年11月20日与李功元、祝向荣、李光荣三方协议，邻居建房均以被告的四界作为其建房边界。9、协议l份。拟证明原、被告双方就置换面积发��纠纷，双方又在2015年6月16日再次签订协议，依然认可该四至范围土地属于被告，其提出分割登记的理由不能成立。10、华商网、视点陕西等媒体报道1份。拟证明原告存在无资质开发、无证预售等违规违法行为，其地产项目延期原因是自己造成的。原告拒不退还购房人房款引发大面积信访事件。原告质证认为，证据1是原告履行合同的依据，目前一直未见到原件；证据2是双方真实意思表示，原件未提供给我们，补充协议是再次重申；证据3被告认为面积有误差，原告作出让步，被告没有同意该协议；证据4因夸大事实而导致；证据5原告认可，证据6协商是前提，被告意见是认识上的错误；证据7简图是被告自己绘制，真实性有异议，照片无异议；证据8界限已经发生变化；证据9是在1980年9月16日证件基础上，是原、被告解��矛盾的焦点；证据10与本案无关联性。对原、被告提供的证据，本院审查认为，营业执照、组织机构代码、合伙建房协议、补充协议、房管所提供的李光荣国有土地使用证等材料，具有真实性，与本案具有关联性，一、二审判决是法院生效文书，本院予以采纳；原、被告提供的其他证据与本案无关联性，本院不予采纳。经审理查明，被告张从英与案外人汤坤、管发华三人系个人合伙关系，计划进行岭南大厦和锦绣山庄项目的建设开发。初以汤坤挂靠勤得利房地产公司名义采用边建边报批的方式实施。张从英与刘盛余系夫妻关系，对外签订合同多由张从英签字，刘盛余参与实际经营。锦绣山庄工程项目为商业开发项目，位于本县城关镇南岭子316国道两旁，其中A栋位于公路外侧，B、C栋位于公���里侧。原告李光荣被拆迁房屋即公路里侧B栋占地。2010年6月30日，被告张从英及案外人汤坤、管发华以个人名义与原告李光荣签订“合伙建房协议”，约定将李光荣位于316国道里的房屋拆迁置换，置换比例按1：2.5换取拟建新房，但未约定置换房的楼层、套数和具体面积。同时约定被告方必须按照1980午县城建局给李光荣颁发的准建证上记载的四至面积办理土地使用权，若不能按此办理此合同作废。又约定房屋建设过程中李光荣住房资金即过渡安置费由被告方承担，建设工期为18个月，若因自然灾害及人力不可抵御因素工期顺延，约定协议签字之日生效。原告张从英于2011年3月10日成立陕西山城房地产开发有限公司白河县分公司，经营范围房地产开发经营。被告李光荣房屋始建于80年代初，1980年9月16日县城建局为其颁��准建证，记载建用土地面积14m×8m=112平方米，并记载有四至界畔。除建房占地面积外，其余空场和坡地未办理土地使用权审批手续。2002年7月14日被告李光荣办理了白土国用(2002)字第0218号国有土地使用证，批准用地面积76.8平方米。同年9月5日李光荣、李光华、李光红为办理房屋产权证，申请使用1980年9月16日准建证分户，被告李光荣办理了建筑面积192.64平方米房产证书。之后又在该房旁边建了12平方米的卫生间，这12平方米卫生间无土地使用权证书。原、被告签订协议后，被告李光荣只提供了1980年9月16日建设许可证复印件。2013年10月16日被告李光荣向白河县土管局递交申请，对刘盛余持有李光荣复印证件办理土地使用证，请求不予办理。本院认为，原、被告签订的合同名为合伙建房协议，对原、被告来说是房屋拆迁与补偿的法律关系，故本案法律关系是拆迁补偿合同关系。依据（2013）安民终字第00500号生效的民事判决书已确认原、被告签订的拆遁补偿合同有效。我国《合同法》第六十条规定，当事人应当援照约定全面履行自己义务，协议约定必需按照1980年县城建局给李光荣颁发的准建证上记载的四至面积办理土地使用权，该证件只是建房准建手续，并未取得土地使用手续，2002年李光荣办理了国有土地使用权证，该证件是被告使用土地的合法手续，被告李光荣应当向原告提交合法证件，协助原告办理土地使用手续。原告请求按112平方米土地置换房屋，与本院查明被告实有房屋建筑面积有差距，对原、被告如何确定置换面积，有待原、被告进一步协商确认，对原告该请求，本院��予支持；原告损失请求，原告确有相当大的经济损失，有原告自身原因，也有被告的原因，原告未提供确切数额证据予以证实，对该诉讼请求，本院不予支持。被告李光荣认为证件四至面积大于实际记载面积，可要求有关行政机关予以更正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李光荣于本判决生效后五日内持2002年7月14日白土国用(2002)字第0218号土地使用权证配合原告陕西山城房地产开发有限公司白河分公司办理土地使用权转让手续。逾期原告陕西山城房地产开发有限公司白河分公司可持生效判决书自行到土地管理部门办理土地使用权转让手续。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费100元由被告李光荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院提出上诉，并按对方当事人人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审判长  李昌顺审判员  金立成审判员  董荣福二〇一五年十二月九日书记员  胡 倩