上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）黄浦民四(民)初字第2396号原告(反诉被告)上海巨鹿食品(集团)有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人周小民，该公司董事长。委托代理人邹纬，上海市淮海律师事务所律师。委托代理人夏华，上海华夏汇鸿律师事务所律师。被告(反诉原告)上海吉美酒店，住所地上海市黄浦区。投资人裘年九。委托代理人唐君健，上海善法律师事务所律师。委托代理人郑震捷，上海善法律师事务所律师。原告上海巨鹿食品(集团)有限公司(下简称巨鹿公司)与被告上海吉美酒店(下简称吉美酒店)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月8日受理后,依法适用简易程序，由审判员徐立独任审判，于2014年11月19日公开开庭进行了审理。审理中，被告吉美酒店于2015年3月25日提起反诉，本案转为普通程序，依法组成合议庭，本、反诉合并公开开庭进行了审理。原告巨鹿公司的委托代理人邹纬、夏华，被告吉美酒店的委托代理人唐君健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巨鹿公司诉称，2004年6月，原、被告签订房屋租赁协议书，由被告租赁原告位于本市巨鹿路XXX号一至三层，面积为5140平方米的房屋，租赁期限为10年2个月，年租金为人民币(以下币种同)100万元，租金逐年递增。合同签订后，被告租赁该房屋用于商业经营。2013年，原告接上级公司关于调整租赁房屋业态的通知，决定在与被告间租赁合同到期后不再续约。2013年5月，原告在与被告沟通后，被告表示同意并作出合同到期退房的承诺。2013年9月、2014年3月，原告分别致函被告，明确合同到期不再续约，但至2014年8月14日合同到期被告仍未退房。故原告提起诉讼，要求判令：1、确认原、被告签订的本市巨鹿路XXX号一至三层《房屋租赁协议书》已于2014年8月14日终止；2、被告应于本判决生效之日起十日内迁出本市巨鹿路XXX号一至三层房屋(含物品)，将房屋交还给原告。案件受理费由被告负担。审理中，原告因被告现在实际使用租赁房屋，有关水、电、通讯等费用及合同终止后的房屋使用费、保证金未最终结算且在持续发生中，故该部分费用与被告另行结算，不在本案中处理；涉房屋归还时的恢复原状等费用，亦另行主张。原告根据诉请提交证据如下：1、《房屋租赁协议书》，证明原、被告间的房屋租赁合同关系，合同约定租赁期限至2014年8月14日终止；2、被告出具的情况说明，证明被告由原上海自忠浴室变更为现称；3、《上海市房地产权证》及相关批复，证明原告有权出租房屋，具有签订租赁协议的主体资格；4、被告出具的承诺书，证明被告承诺合同期满，保证按期归还承租房屋，包括转租房屋；5、告知书、告知书(二)及挂号信函收据，证明原告曾书面告知被告不再续约，要求被告到期搬离；6、住宿费发票，证明被告已超过协议约定交还房屋日期，仍在系争房屋内经营。被告吉美酒店辩称，不同意原告的两项诉请。原告曾在2009年底口头承诺系争房屋租约到期后仍与被告续签10年，故被告在2010年年初至6月对系争房屋进行大规模的装修，投入费用12,350,000元。被告要求按照原告的口头承诺继续履行租赁协议。被告吉美酒店未提交证据。被告吉美酒店反诉称，原、被告于2004年6月15日签订巨鹿路XXX号房屋租赁合同，期限自签约日起至2014年8月14日止。2009年年底，被告在得到原告房屋租赁合同到期后再续约十年的承诺下，为更好的开展经营，对巨鹿路XXX号房屋进行了整体装修，装修费用共计12,350,000元，另为酒店招牌灯箱支付费用150,000元，总计12,500,000元。现原告未按承诺续签房屋租赁合同，诉请要求被告返还租赁房屋，该行为给被告造成经济损失，故反诉主张原告赔偿被告装修损失6,666,700元(计算方式，以12,500,000元为基数，装修费用按十年折旧，截止反诉日为四年零八个月)。反诉费由原告负担。被告吉美酒店提交反诉证据如下：1、《建筑装饰工程施工合同》，证明2010年1月4日被告与上海圣华装饰设计有限公司就巨鹿路XXX号房屋签订装饰施工合同，合同价款为12,350,000元；2、自2010年1月15日起至2013年8月9日由上海圣华装饰设计有限公司加盖发票专用章的收款收据11张，其上记载交款单位为被告，名称为工程款，收款方式为现金，总计金额9,380,000元，证明被告根据工程合同向施工方支付工程款的事实。审理中，鉴于被告反诉系基于确认合同终止或继续履行合同指向不明，故法庭对被告不能明确诉请后果进行了当庭释明。释明后，被告明确本诉抗辩要求继续履行合同，反诉主张合同终止后的装修损失的赔偿。经当庭质证，原告对被告提交的证据1真实性无法确认；证据2质证意见同证据1。被告对原告提交的证据1、2、3没有异议；证据4真实性有异议，据被告公司负责人核实，承诺书加盖的印章并非被告公司所盖，经被告方肉眼辨认，该公章也不是被告公司的印章，可通过鉴定形式进行判断；证据5被告未收到该两份告知书，邮寄凭证也看不出送达的情况；证据6真实性无异议。审理中，被告对原告方的证据4印章提出真伪异议，但仅通过陈述方式主张该节事实，未能提交反驳证据加以证明，本院对该证据的证明力予以确认；被告对原告方的证据4表示未收到，原告对2013年9月告知书表示系被告自取，但未提供签收凭证，对2014年3月告知书提交了挂号交寄凭据，本院对2014年3月告知书交寄事实予以确认。经审理查明，本市巨鹿路XXX号房屋(建筑面积5140.90平方米)的原所有权人为上海市卢湾区巨鹿菜场，后经原卢湾区人民政府批复同意划归原告管理。2004年6月15日，原告为出租方(甲方)、上海自忠浴室(下简称自忠浴室)为承租方(乙方)，双方签订一份《房屋租赁协议书》，约定，甲方将位于本市巨鹿路XXX号1-3层(面积5140平方米)交由乙方承租，租赁用途为商业用房(餐饮、酒吧、沐浴等)，租赁期间自2004年6月15日起至2014年8月14日止；租赁房屋第一、二年租金为100万元，第三、四年为150万元，第五、六年为200万元，第七至第十年为280万元，免租期为2个月，自2004年8月15日开始起算租金，乙方应每年均分四次交纳年租金，以后每三个月交付一次，在当期租金到期日前十天支付；签约同时，甲方收取乙方保证金25万元及首付租金25万元，甲方应于租赁期满乙方迁空交还房屋同时，扣除乙方应负担的欠租、利息、违约金及其他应付款项后，将余额无息返还乙方；乙方如需对房屋改装或增扩设备时，应事先征得甲方书面同意，费用乙方自理，甲方同意乙方在不破坏房屋结构的情况下进行装修，甲方同意乙方招商；乙方应负担租赁期内所有公用事业费，租赁期满时，把房屋交还给甲方，如需继续承租该房屋，应提前三个月与甲方协商，双方另行签约；租赁期满，一切营业设备、用具、用品由乙方收回，全部固定的装修部分均无偿归甲方所有，不得随意拆除；违约责任，乙方逾期交付租赁费，每逾期一日，由甲方按月租金额的百分之三收取滞纳金，拖欠租金逾十天的，则视为乙方自动放弃所承租的房屋，甲方有权收回租赁场地，房屋全部装修归甲方；合同期内任何一方擅自提前解约，违约方须向守约方支付违约金25万元，并一次性赔偿因此造成的全部经济损失。合同还就税费负担、证照办理等进行了约定。合同签订后，原告依约向被告履行了房屋交付手续。2010年1月26日，承租方自忠浴室经工商部门批准变更企业名称为上海吉美酒店。同年11月3日，上海吉美酒店向原告出具情况说明，称原自忠浴室的权利义务由变更后的上海吉美酒店承担。自忠浴室及上海吉美酒店均在情况说明上加盖印章。2013年5月27日，被告吉美酒店向原告出具承诺书，称双方租赁合同将于2014年8月14日期满，由于现酒店承租房屋已部分转租，其中个别转租户已到期，现需转租延期至2014年8月14日为限。酒店郑重承诺，如合同到期不续租保证按期完整归还所有承租房屋，包括酒店转租房屋，切实履行租赁合同规定和承诺。2014年3月11日，原告以挂号信函方式向被告发出《告知书》(二)，称原、被告的房屋租赁合同将于2014年8月14日期满，届时不再签订续租协议，且按时收回租赁房屋。要求被告及各租户提前规划，注销或变更相关证照的注册，原告不承担任何投资经营损失的补偿责任，按时归还租赁房屋。2014年10月8日，原告因被告未履行合同到期迁出租赁房屋的义务，遂诉至法院要求处理。本院认为，原告与原自忠浴室通过签订《房屋租赁协议书》设定双方的合同权利义务关系，双方均应切实履行合同约定的义务。合同履行中，原自忠浴室经工商机关批准变更企业名称为被告现称，被告应根据协议约定全面履行合同义务。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案原、被告订立的租赁合同约定租期至2014年8月14日止，合同到期前三个月双方并未协商议定续签合同，被告亦书面承诺合同到期如不续约，保证按期归还承租房屋，故本院确认合同届满日即为合同终止日。之后被告占有使用涉案房屋丧失合法依据，故原告要求被告腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称原告出具的承诺书上加盖印章经肉眼辨认有异，但并未提交供比对的证据加以证明，故对该事实主张的辩称依据不足，理由难以成立。被告反诉称曾与原告口头达成协议，待双方合同到期后续签租期十年的合同等，因该节事实为原告所否认，且未有当事人为续签合同产生争议的事实存在，被告亦未提交证据予以证明，故本院难以采信。被告反诉称其基于原告承诺续签合同后实际经营周期，投入巨额资金用于酒店装修，原告应予赔偿一节，该反诉系基于原租赁合同到期终止后对原装修添附的赔偿请求。原、被告间合同约定租赁期满所有固定装修均无偿归于原告，被告并未提交双方就装修项目可另行补偿的依据，且原告亦不同意利用，故被告的该项反诉主张不能成立。原告鉴于被告现在实际使用租赁房屋，有关水、电、通讯等费用及合同终止后的房屋使用费、保证金未最终结算且在持续发生中，故主张该部分费用与被告另行结算，不在本案中处理；涉房屋归还时的恢复原状等费用，亦另行主张。被告对此不表异议，故原告该项主张的理由成立，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海巨鹿食品(集团)有限公司与被告(反诉原告)上海吉美酒店2004年6月15日签订的《房屋租赁协议书》于2014年8月14日终止；二、被告(反诉原告)上海吉美酒店应于本判决生效之日起三十日内迁出本市巨鹿路XXX号一至三层房屋(含物品)，将房屋返还给原告(反诉被告)上海巨鹿食品(集团)有限公司；三、被告(反诉原告)上海吉美酒店反诉原告(反诉被告)上海巨鹿食品(集团)有限公司赔偿装修损失6,666,700元的请求，不予支持。本诉案件受理费人民币80元(原告已预缴)，由被告上海吉美酒店负担；反诉案件受理费人民币29,233元,由被告上海吉美酒店负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐 立审 判 员  赵海生人民陪审员  肖 阳二〇一五年四月二十日书 记 员  周 琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条??依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。????依法成立的合同，受法律保护。第六十条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。????当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条??合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条??租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条??租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。