贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 裁 定 书(2015)红民长初字第689号原告张金万，遵义人。委托代理人陈涛，贵州佳信律师事务所律师被告姚培均，遵义人。被告龙运会，遵义人。共同委托代理人林炼，贵州文熙律师事务所律师。原告张金万与被告姚培均、龙运会确认合同有效纠纷一案，本院于2015年10月23日立案受理。依法由审判员姚远适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张金万委托代理人陈涛、被告姚培均、龙运会共同委托代理人林炼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张金万诉称，原告与二被告于2014年10月13日签订《购房合同》，约定“甲方将遵义市东联线XX花园小区营业房17号、24号出卖给乙方使用”；同日，二被告将《房屋拆迁协议书》原件等材料交付给原告，原告在2014年10月13日付清了房款。2015年9月二被告交付其中一间门面给原告，2015年10月20日原告将XX花园小区营业房出租给张建使用，原告多次要求二被告协助办理过户手续，被告一直置之不理。为维护原告的合法权益，请求人民法院确定原、被告于2014年10月13日签订的《购房合同》合法有效（房屋价值30万元），诉讼费由被告承担。被告姚培均、龙运会共同辩称，本案所涉及的《购房合同》并非双方真实意思表示，该合同名为房屋买卖实为民间借贷，且违反法律禁止性规定，应属无效合同。第一，该合同约定的购房款明显低于市价，根据原、被告双方陈述，该房屋价格应超过了2万元/㎡，面积70㎡，房屋市价应超过了140万元，即使该房屋不能办理过户手续，交易价格也明显低于市价，被告是不会以如此低价转让房屋的，该交易行为有悖常理；即使被告急于出售房屋，也应该张贴广告、发出要约，但被告均没有，原告又是如何得知被告要转让房屋的信息？事实上就是被告急需用钱而用房屋进行抵押借款；第二，《购房合同》未约定房屋交付时间、房屋面积、单价、办理过户手续、违约责任等基本的必要条款，与市场交易习惯完全不符，在该房屋早已具备交付使用条件的情况下，原告为何在签订协议一年之后才向原告主张交付，并在未交付的情况下强占其中一间房屋，原告如此长的时间才主张权利不合情理，也不符合房屋买卖的交易习惯。第三，被告虽然向原告出具了购房款的收条，但该款并未支付，原告主张的通过案外人朱艳红转交的主张不能成立，因为朱艳红与原告系合伙关系，共同经营“遵义市互利寄卖行”从事高利放贷业务，朱艳红作为证人的证言也是作的虚假陈述,其陈述的差原告的款项与被告陈述的借贷款项扣除利息后的金额完全吻合，通过银行转款28.2万元、余款1.8万元通过现金支付不符合客观常理，且1.8万元与被告和朱艳红的借贷关系中约定的利息高度吻合。第四，证人朱艳红和被告均能证明原告系“遵义市互利寄卖行”的老板，原告不可能仅因为低价而冒着风险购买不能办理产权手续的房屋，且为何不主张立即交付房屋，显然在签订协议时原告并没有购买和占有房屋的真实意思。第五，原告与案外人张建的房屋租赁合同并不真实，从合同模糊且不合常理约定及合同的签订时间，均可以得出原告在起诉前恶意创造该证据的结论。第六，通过原、被告提供的银行流水清单及打款凭证，能够确认原告与证人朱艳红经营民间借贷活动，被告向朱艳红借款30万元，扣除首期利息1.8万元后实际收到28.2万元的事实，这也符合民间借贷的惯例，本案原、被告并无买卖合同关系，被告亦认可向朱艳红借款30万元，朱艳红可另案主张权利。因此，本案涉及的《购房合同》并非双方真实意思，原、被告均没有购买和出售房屋的意愿，该合同实际是为借款提供担保，原告意图达到借款逾期归还本金和利息时处分担保财产的目的，且该合同违反了《担保法》第四十条及《物权法》第一百八十六条的法律禁止性规定，应属无效合同，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告姚培均与被告龙运会系合法夫妻关系。2014年10月13日，被告姚培均作为甲方与原告张金万签订《购房合同》，约定甲方作价30万元将位于遵义市东联线XX花园小区两间门面（17#、24#）出售给乙方，该合同未对其他内容进行约定。合同签订当日被告姚培均、龙运会向原告张金万出具收条一张载明：今收到张金万交来购门面两间全部房款现款300000.00元，大写：叁拾万元整，一次付清。同日11时34分，客户名为朱艳红的农信社信合卡转出28.2万元，同为农信社信合卡的姚培均账户收到28.2万元转入资金。后被告姚培均于2014年12月19日、2015年1月23日分别向朱艳红信合卡账户打款1.8万元，于2015年2月15日向客户名为﹡金万的中国工商银行账户打款1.8万元。以上事实有原、被告陈述、购房合同、收条、打款明细、拆迁协议、门面出租合同、转款凭条等证据在卷佐证，并经庭审质证。本院认为，民事活动应当遵守自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。所谓诚实信用要求人们在市场活动中讲究信用，恪守诺言，诚实不欺，在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自己的利益。本案中原告张金万凭《购房合同》主张双方之间是房屋买卖合同关系，而被告姚培均、龙运会则辩称该合同实为其向原告经营的遵义市互利寄卖行的借款提供的担保，双方就各自主张提供了证据，本案的基础法律关系，应综合双方陈述及证据予以判断。原告提交的合同和收条确实显示为其向被告购买两间营业房支付的购房款，结合当前我国房屋买卖交易习惯和合同本身，如营业房系被告出卖人出卖，则购房合同一般是由出卖人草拟或执笔，并将出售房屋所在地理位置、房屋所有权（预售）证编号、建筑面积情况、房价款及交付时间、转让后办理过户手续可能发生的税费承担等具体情况写明，而价格部分因需要与购买人协商后确定，一般会在拟好的格式合同上暂时空出待填，本案涉及的购房合同上被告的两处签名与合同上其他手写字迹明显不符，同时，结合该合同签定时同地段同类营业房市场价位，实际面积为69.98㎡的两间营业房，被告以明显低于市场价格的30万元变卖给原告，这不符合房屋交易市场常理，同时该合同亦未对所购营业房的面积、交房时间、违约责任等购房基本条款进行约定，这也明显不符合房屋买卖常理；在购房合同签订的同日，被告收到了原告委托的案外人朱艳红打款28.2万元，被告自认向原告所经营的寄卖行借款30万元，其当日所收款项在扣除当月利息后实收28.2万元，扣除的金额1.8万元实为预扣利息，与被告在之后每月向案外人和原告支付的款项相同，能够证明实际上系被告向原告和案外人借款的事实，而本案涉及的购房合同实际上是原告为防范放贷风险而将房屋作为借款的担保，以达到在借款人到期未能偿还借款本息的情况下，放款人凭借该合同起诉借款人要求确认买卖合同有效、履行交付房屋、协助办理产权过户手续等目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原、被告于2014年10月13日所签订的《购房合同》为无效合同。本案构成名为房屋买卖实为民间借贷的法律关系，对原告而言，购房合同是其获得实现债权的保障，而被告亦没有出售营业房的本意，且经本院释明后，原告拒绝变更诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，对原告的诉讼请求，本院不予审查。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回原告张金万的起诉。案件受理费30元（已减半收取），退还原告张金万。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员 姚 远二〇一五年十二月十六日书记员 刁孝娟