广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）湛中法民���终字第730号上诉人（原审被告）：荣盛广东房地产开发有限公司。住所地：湛江市麻章区瑞云北路**号南亚郦都。法定代表人：林琴，该公司总经理。委托代理人：谭海玲，广东威格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：劳龙燕，女，1987年11月6日出生，汉族，住湛江市赤坎区。委托代理人：杨晓泓，广东敏翔律师事务所律师。上诉人荣盛广东房地产开发有限公司（以下简称“荣盛公司”）因与被上诉人劳龙燕商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2015）湛麻法民二初字第92号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员唐文飞担任审判长，审判员王瑾、郑玉莲参加的合议庭进行了审理。书记员陈禹豪担任记录。上诉人荣盛公司的委托代理人谭海玲，被上诉人劳龙燕及��委托代理人杨晓泓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2012年7月25日，劳龙燕（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO：201205327）。劳龙燕购买荣盛公司位于湛江市麻章区瑞云北路56号南亚郦都商住小区二期58号59号楼1002房屋，该商品房属于预售商品房，面积为123.58平方米，总价款465798元。合同第八条约定：“出卖人应于2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。”合同第九条第1款第（2）项对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定：“逾期超过30日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”合同第十一条对商品房交接进行了约���：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”签订合同后，劳龙燕依约缴纳了全部的房款，并于2012年12月23日交清了税款，而荣盛公司违约，于2013年5月30日前却未与劳龙燕办理房屋交付手续。荣盛公司称2014年2月27日取得《竣工验收备案表》后，多次通过电话和邮寄方式催促劳龙燕收房，最后一次邮寄给劳龙燕收房的通知是2014年5月9日，但在原审法院限定的期限内没有提供相关的证据予以佐证。至2015年5月11日，劳龙燕与荣盛公司一直未签署房屋���接单。再查明，涉案商品房已于2014年10月14日登记办理了产权证书。2015年5月19日，劳龙燕向原审法院提起民事诉讼，请求判令：1、荣盛公司承担从违约之日起至判决支付之日止延迟交付违约金33211.4元（暂从2013年5月30日计至2015年5月11日共713天）；2、劳龙燕与荣盛公司于2012年7月25日签订的《广东省商品房买卖合同》继续履行；3荣盛公司承担本案案件受理费。原审法院审理认为：本案属商品房销售合同纠纷。劳龙燕与荣盛公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应依合同的约定严格履行。对于荣盛公司是否存在逾期交房的违约问题。根据双方签订合同的第八条约定，荣盛公司（出卖人）应于2013年5月30日前，依照国家和地方人民政���的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给劳龙燕（买受人）使用。劳龙燕已依约交清了全部的房款及税款，而荣盛公司却未在合同约定的期限内将经验收合格的涉案房屋交付劳龙燕使用。为此，荣盛公司的行为构成违约，依约应承担逾期交房的违约责任。对于违约金的认定问题。本案中，对于违约金，劳龙燕与荣盛公司存在不同的意见。劳龙燕认为荣盛公司一直未交付房屋，违约金应按合同的约定暂计至2015年5月11日，而荣盛公司认为违约金应按合同的约定计至2014年2月27日止。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求提供证据加以证明”的规定，荣盛公司虽于2014年2月27日取得《竣工验收备案表》，符合交房条件，但本案中，荣盛公司没有提供证据证明已通知劳龙燕收房，故对荣盛公司辩称违约金应按合同的约定计至2014年2月27日止，原审法院不予采纳。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，荣盛公司于2014年2月27日取得《竣工验收备案表》，虽然没有证据证实已通知劳龙燕收房，而涉案房屋已于2014年10月14日登记办理房产权证，届时，劳龙燕应当知道涉案房屋符合合同交付的条件，劳龙燕应当积极与荣盛公司协商，尽快与荣盛公司办理收房手续。而在本案中，劳龙燕消极等待，至庭审前还未与荣盛公司办理收房手续，致使损失扩大，故劳龙燕请求违约金暂计至2015年5月11日，原审法院不予支持。��约金应以劳龙燕交付的总房款465798元，按每日万分之一计算，从2013年5月31日计至2014年10月14日，共502天，违约金金额为23383元，荣盛公司应予以支付给劳龙燕。对劳龙燕主张超出的部分，原审法院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、劳龙燕与荣盛广东房地产开发有限公司于2012年7月25日签订的《广东省商品房买卖合同》继续履行；二、限荣盛广东房地产开发有限公司于判决发生法律效力后十日内支付违约金23383元给劳龙燕；三、驳回劳龙燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费630元，由劳龙燕负担245元，荣盛广东房地产开发有限公司负担385元。劳龙燕已预交受理费630元，荣盛广东房地产开发有限公司负担的385元，由荣盛广东房地产开发有限公司在上述履行期限内迳付劳龙燕。上诉人荣盛公司不服原审判决，向本院上诉称：1、荣盛公司在庭审时主张取得《竣工验收备案表》后，多次通过电话和邮寄（邮寄时间为2014年5月9日）的方式通知劳龙燕收房，而劳龙燕在起诉状中也承认荣盛公司在2014年曾电话通知其收房。因此，荣盛公司在取得《竣工验收备案表》后已通知劳龙燕收房是客观存在的事实，故原审法院没有认定荣盛公司在取得《竣工验收备案表》后已通知劳龙燕收房是错误的。2、劳龙燕提交的证据根本无法证明其在2014年2月27日前已具备收房的资���。根据荣盛公司与劳龙燕签订的《广东省商品房买卖合同》第六条“买受人在签订合同时，一次性支付首期房款及办理房屋产权证等相关手续时应由买受人缴纳的相关税、费用”、第八条第二款“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除购房合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、买受人未按约定付清总房款以及其他应缴纳的相关税、费等费用”及附件四《合同补充协议》第一条“买受人必须付清总房款或将银行按揭的款项存入到出卖人监管帐户并交清合同约定的其他税费后才具备办理收楼手续的资格，如因买受人的原因造成出卖人不能按时交楼的，不属于出卖人逾期交楼的违约责任”、第二条“商品房买卖过程中发生的‘除房价款外的其他税、费及收费标准’包含但不限于以下费用：契税、权证综合费、维修资金等”的约定，可知劳龙燕应在2012年7��25日前交清契税、住房专项维修基金等费用，但劳龙燕却没有按合同约定时间履行其合同义务。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”和第十三条“未按本办法规定交存首期资金住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付买受人”的规定，在劳龙燕未按照合同的约定及《住宅专项维修资金管理办法》的规定交清住宅专项维修资金前，劳龙燕没有收房权利。劳龙燕没有将其已缴纳住宅专项维修资金的证据出示给荣盛公司，甚至在原审庭审中，也没有出示该方面的证据，故劳龙燕无法证实其在2014年2月27日前已具备收房资格。3、原审法院没有查清劳龙燕是否已依据合同履行其义务，就适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条规��，判令荣盛公司承担违约责任是错误的。综上所述，在劳龙燕未能证明其已按照合同约定及法律规定交清相关税、费等费用时，是否具备收房资格的前提下，荣盛公司不应承担逾期交房的违约责任。更何况，在劳龙燕承认荣盛公司已电话通知其收房，荣盛公司也主张在取得《竣工验收备案表》后通过电话通知劳龙燕收房的情况下，再要求荣盛公司承担之后的逾期交房的违约责任是不公平的。请求：1、撤销原审判决第二项，并依法改判荣盛公司支付逾期交房违约金12716.3元给劳龙燕；2、本案的一、二审诉讼费由劳龙燕承担。被上诉人劳龙燕口头答辩称：劳龙燕已按照合同约定交付相关的费用。如果荣盛公司主张劳龙燕迟交住宅专项维修资金，荣盛公司应举证证明其是否在规定时间内通知劳龙燕交款。原审判决认定荣盛公司存在违约行为，判令荣盛公司承担���约责任是正确的，请求二审法院予以维持。本案二审期间，劳龙燕向本院提交了《代理住宅专项维修资金缴款单》，拟证明劳龙燕已于2013年6月5日交付住宅专项维修资金。经质证，荣盛公司对劳龙燕二审期间提交的《代理住宅专项维修资金缴款单》的真实性、合法性、关联性均没有异议。对劳龙燕在二审期间提交的《代理住宅专项维修资金缴款单》，本院经审查认为，对上述缴款单证明劳龙燕于2013年6月5日缴交涉案商品房的住宅专项维修资金的事实，本院予以确认。本院经审理查明：本院除确认原审判决查明的事实外，另查明：涉案《广东省商品房买卖合同》及附件并未明确约定劳龙燕应在何时缴纳住房专项维修资金。再查明：在二审庭审中，劳龙燕承认荣盛公司曾于2014年底，大约是领取涉案商品房的产权证时通知其收房。本院认为：涉案《广东省商品房买卖合同》约定劳龙燕向荣盛公司购买的商品房为正在建设中的房屋，故本案的案由应为商品房预售合同纠纷。原审判决将本案案由定为商品房销售合同纠纷不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对荣盛公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人荣盛公司的上诉理由和被上诉人劳龙燕的答辩意见，本案双方当事人二审争议的问题如下：关于荣盛公司是否存在逾期交房的违约行为，应否支付逾期交房违约金给劳龙燕的问题。涉案《广东省商品房买卖合同》第八条第一款约定：“荣盛公司应当在2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的涉案商��房交付劳龙燕使用”、第八条第二款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、买受人未按约定付清总房款以及其他缴纳的相关税、费等费用。”本案中，虽然劳龙燕于2013年6月5日（即在合同约定的交房期限届满后）才缴纳住房专项维修资金，但并不能根据上述约定就认定荣盛公司可以延期交房。具体理由如下：一、在涉案《广东省商品房买卖合同》及附件中，双方并未明确约定劳龙燕应于何时缴纳住房专项维修资金；二、即使买受人本应在房屋交房期限届满前缴纳住房专项维修资金，因上述条款属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限��其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定，荣盛公司应当向劳龙燕尽提示义务，但荣盛公司在与劳龙燕签订《广东省商品房买卖合同》时，并未向劳龙燕尽到提示义务；三、在合同约定的涉案商品房交付期限届满时，荣盛公司并未书面通知劳龙燕，荣盛公司因劳龙燕未及时缴纳住房专项维修资金等费用而要延期交房；四、上述住房专项维修资金并不是由荣盛公司收取，劳龙燕即使迟延缴纳住房专项维修资金，也未损害荣盛公司的利益。综上，荣盛公司以劳龙燕迟延缴纳住房专项维修资金为由，上诉主张其可以延期交房没有事实和法律依据，本院不予支持。因荣盛公司未在涉案《广东省商品房买卖合同》约定的2013年5月30日前交付涉案商品房给劳龙燕，原审判决根据涉案《广东省商品房买卖合同》的约定判令荣盛公司支付逾期交房违约金给劳龙燕并无不当，本院予以维持。关于荣盛公司逾期交房的违约金应计算到何时的问题。涉案《广东省商品房买卖合同》第八条约定，荣盛公司应于2013年5月30日前将经验收合格的涉案商品房交付劳龙燕使用。但荣盛公司于2014年2月27日取得涉案商品房的《竣工验收备案表》后，才符合交付条件。虽然荣盛公司主张其已于2014年5月9日邮寄《收房通知书》给劳龙燕，但没有提供证据予以证明，且劳龙燕否认收到荣盛公司的《收房通知书》，故荣盛公司关于逾期交房违约金应计算到2014年5月9日的主张，本院不予支持。涉案商品房已于2014年10月14日办理产权证书，劳龙燕应知道涉案商品房已符合交付条件，而且，劳龙燕在庭审中承认荣盛公司曾于2014年底通知其收房。因此，原审判决计算逾期交房违约金期限为2013年5月31日至2014年10月14日并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。荣盛公司上诉无理，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费66.70元，由上诉人荣盛广东房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐文飞审判员  王 瑾审判员  郑玉莲二〇一五年十二月一日书记员  陈禹豪附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。