辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2015）庄审民初再字第27号再审原告：中国东方资产管理公司大连办事处。负责人：崔磊，系总经理。委托代理人：孙树国，系辽宁梅隆律师事务所律师。委托代理人：吴琳，女。原审被告：于善田，男。原审被告：庄河市兴威房产业开发有限公司。法定代表人：姚岸欣，系该公司经理。委托代理人：李锡国，系该单位职工。再审第三人：刘英斌，男。再审第三人：孙日青，男。上述二再审第三人共同委托代理人：张良。再审第三人：孙广新，男。委托代理人：钟伟。原审原告中国建设银行庄河市支行（以下简称建行庄河支行）诉原审被告于善田、庄河市兴威房产业开发有限公司（以下简称兴威公司）借款合同纠纷一案，本院于2003年1月13日作出（2003）庄民合初第78号民事判决，已经发生法律效力。再审第三人刘英斌、孙日青、孙广新因不服（2003）庄民合初第78号民事判决书，向庄河市人民检察院提出申诉，庄河市人民检察院于2015年5月7日向本院提出检察建议，经本院审判委员会讨论决定，于2015年8月25日作出（2015）庄立二民监字第25号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审原告东方资产的委托代理人孙树国、吴琳、原审被告原审被告庄河市兴威房产业开发有限公司（以下简称兴威公司）、再审第三人刘英斌、孙日青的共同委托代理人张良、孙广新的委托代理人钟伟到庭参加了诉讼。原审被告于善田经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2001年1月10日，我行与于善田签订商品房抵押贷款合同，约定于善田向我行借款41万元，用于其购买被告庄河市兴威房产业开发公司开发的商品房，期限自2001年1月10日至2002年1月9日，利率为月息4.8675‰，由被告庄河市兴威房产业开发公司担保，并以被告于善田所购买的*市*街*号商服*号楼东单元*层*号（轴线：东西1一3）商品房作抵押，且办理了抵押登记。2001年2月23日，该抵押贷款合同在庄河市公证处办理了公证。贷款到期后，被告于善田未按合同约定履行还款义务，庄河市兴威房产业开发公司亦未履行担保义务。截止2002年9月21日，被告于善田尚欠我行借款本金41万元，利息46943.26元。现要求被告于善田偿还所欠的借款本息合计456943.26元，被告庄河市兴威房产业开发公司承担担保责任。二被告辩称：这个贷款是假的，因为2000年9月28日和10月9日，建筑总公司向建行借款200万元，后来建行领导和建筑总公司领导协商，用按揭贷款方式偿还建筑总公司的200万元借款，所以作了一些假的按揭贷款手续。如果法院能够调解的话，我们把剩下没有卖的房子给建行，不够的由建筑工程总公司负责偿还。原审查明，被告庄河市兴威房产业开发公司作为甲方与被告于善田作为乙方签订了商品房销售合同，约定甲方将坐落在*市*街*号商服*号楼东单元*层*号商品房出售给乙方，建筑面积为306.73平方米，总价款为834038元。2001年1月9日，该合同经庄河市公证处进行了公证。同年1月10日，原告作为甲方与被告于善田作为乙方和庄河市兴威房产业开发公司作为丙方签订了商品房抵押贷款合同，合同约定，乙方向甲方借款人民币41万元，用于购买丙方开发的*市*街*号商服*号楼东单元*层*号商品房，借款期限为1年，即从2001年1月10日起至2002年1月9日止，月利率为4.8675‰，同时约定乙方以购买的商品房作为本合同项下借款抵押担保，甲、乙、丙三方应向房地产登记部门办理抵押登记，抵押期限自2001年1月10日起至所有贷款本息还清之日止，丙方对乙方在甲方的贷款承担抵押物担保以外的连带保证责任。乙方在执行本合同期间，没有按期还款，甲方按规定对逾期本息按日利率万分之二点一计收罚息。合同签订当日，即办理了抵押登记手续。同年2月23日又办理了公证。后原告按合同约定发放了贷款。但被告于善田未按合同约定履行还款义务，截止2002年9月21日，被告于善田尚欠我行借款本金41万元，利息46943.26元。现原告诉至本院，要求被告于善田偿还所欠的借款本息，被告庄河市兴威房产业开发公司承担担保责任。二被告称该贷款及贷款手续是假的，但未能向本院提供证据证明。原审认为，原告与二被告在平等自愿的基础上签订了商品房抵押贷款合同，并办理了公证和抵押登记，该合同合法有效。对合同的当事人产生法律约束力，任何一方均应按照合同约定全面履行义务。二被告称该贷款及贷款手续是假的，因未能向本院提供证据证明，对其辩解意见本院不予采纳。被告于善田在合同签订后，未能按期履行还款义务，系违约行为，应承担违约的法律责任。被告庄河市兴威房产业开发公司作为保证人，应按合同的约定对抵押物担保以外的债权承担连带保证责任。本院为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第二百零五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第四十一条、第四十二条、第二十八条之规定，判决如下：被告于善田于本判决生效之日起10日内，偿付原告中国建设银行庄河市支行借款本金41万元，2002年9月21日前的利息46943.26元，以后的利息按合同约定给付。被告庄河市兴威房产业开发公司对被告于善田在原告的借款承担抵押物担保以外的债权的连带保证责任。案件受理费9364元，其他诉讼费9364元，合计18728元，由被告于善田承担，被告庄河市兴威房产业开发公司承担连带责任。本院再审过程中，再审原告诉称：案件事实和理由与原审时建行庄河支行向法庭陈述的意见一致。关于检察建议书，我们要根据证据和事实说话，检察建议我不发表意见。原审被告于善田未作答辩。原审被告兴威公司辩称：兴威公司贷款是用于善田的名义贷款，于善田并不是实际购房人，现在的房屋已卖给再审第三人，已签订合同并付清款项。关于检察建议书的建议，我没有什么意见。再审第三人刘英斌、孙日青述称：1、首先我对检察建议书表示赞同。2、本案第三人刘英斌、孙日青实际购买了涉案房屋签订了书面合同，支付了购房款，兴威公司也将房屋交付给了上述第三人，第三人实际占用使用至今，于善田没有实际购买房屋，贷款合同是虚假的，第三人不同意再审原告的诉讼请求，希望法庭确认于善田的购房合同以及按揭贷款行为属无效的，确认第三人的买卖合同有效。再审第三人孙广新述称：意见同代理人张良意见一致。本院再审查明：原审被告庄河市兴威房产业开发公司作为甲方与原审被告于善田作为乙方签订了商品房销售合同，约定甲方将坐落在*市*街*号商服*号楼东单元*层*号商品房出售给乙方，建筑面积为306.73平方米，总价款为834038元。2001年1月9日，该合同经庄河市公证处进行了公证。同年1月10日，原审原告作为甲方与原审被告于善田作为乙方和庄河市兴威房产业开发公司作为丙方签订了商品房抵押贷款合同，合同约定，乙方向甲方借款人民币41万元，用于购买丙方开发的*市*街*号商服*号楼东单元*层*号商品房借款期限为1年，即从2001年1月10日起至2002年1月9日止，月利率为4.8675‰，同时约定乙方以购买的商品房作为本合同项下借款抵押担保，甲、乙、丙三方应向房地产登记部门办理抵押登记，抵押期限自2001年1月10日起至所有贷款本息还清之日止，丙方对乙方在甲方的贷款承担抵押物担保以外的连带保证责任。乙方在执行本合同期间，没有按期还款，甲方按规定对逾期本息按日利率万分之二点一计收罚息。但对购买兴威公司商品房一节，原审被告于善田称其并未购买，而是出借身份证、户口薄和在购房、借款、抵押文书上签字或盖章，也未偿还过借款。建行庄河支行将款出借后，直接汇入兴威公司账户，建行庄河支行尚有本金41万元及截止到2002年9月21日前的利息46943.26元未予收回。另查，2000年3月21日，再审第三人刘英斌与兴威公司签订了商品楼销售合同，内容为：刘英斌购买兴威公司开发的*街*号*层，面积为90.372平方米。同日，兴威公司为刘英斌出具了专用收款收据，载明：房款81334.80元。2008年5月8日，刘英斌缴纳契税1260.69元，现该房屋由刘英斌实际占有使用至今。2003年7月7日，再审第三人孙日青与兴威公司签订两份商品楼销售合同，内容为：孙日青购买兴威公司开发的*市*街*号*轴*层和*轴*房屋，面积均为51.9平方米。同日，孙日青付清两套房款计76万元，2005年11月1日，孙日青缴纳契税103800元，该门市房由孙日青占有，租赁给他人使用至今。2000年4月12日，再审第三人孙广新与兴威公司签订了商品楼销售合同，内容为：孙广新购买兴威公司开发的*市*街*号*号*层房屋，面积为102.7平方米。同日，孙广新付清房款126760.91元，2008年5月8日，孙广新缴纳契税1964.79元，该房屋由孙广新占有使用至今。原审原告建行庄河支行于2004年6月28日将本案案涉债权转让给中国信达资产管理公司沈阳办事处；2004年11月29日，该债权又由中国信达资产管理公司沈阳办事处转让给中国东方资产管理公司大连办事处。庄河市房地产管理所证实，189-118、189-119、189-6-2-3、189-6-3-2与于善田办理的按揭贷款的抵押物*市*街*号商服*号楼*单元*层*号商品房系同一地址。本院再审认为，原审原告建行庄河支行与原审被告于善田签订的《商品房抵押贷款合同》中除抵押条款无效外，其余条款均不违反法律规定，合法有效，双方应共同遵照执行。合同签订后，建行庄河支行按照合同约定，向借款人于善田发放了贷款，已履行全部合同义务。但借款人于善田未按约定如期偿还借款本金及利息，故建行庄河支行请求于善田借款人偿还尚欠的全部借款本金及利息的诉讼请求应予支持。依照该合同第七条“兴威公司为借款人于善田的贷款承担抵押物担保以外的连带保证责任”的约定，兴威公司作为保证人应当在担保债务范围内对被保证人于善田承担连带保证责任。关于建行庄河支行与借款人于善田签订的贷款合同中抵押借款的效力问题，由于于善田未实际购买案涉房屋，未取得该房屋的所有权，且本案第三人刘英斌、孙日青、孙广新已通过合法手段善意取得了案涉房屋，故于善田非案涉房屋的所有权人，其无权以案涉房屋设立抵押，其与建行庄河支行签订的贷款合同中的抵押条款无效，建行庄河支行不能依该抵押条款行使抵押权。据此，兴威公司不应在抵押物以外承担连带保证责任。原审判决认定事实有误，导致判决错误，本院应予纠正。根据最高人民法院《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》，本案依据原审原告建行庄河支行的申请，将原审原告变更为再审原告。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2003）庄民合初字第78号民事判决。二、原审被告于善田于本判决发生法律效力后10日内偿付再审原告中国东方资产管理公司大连办事处借款本金41万元、至2002年9月21日止的利息46943.26元，以及2002年9月22日起至本院确定给付之日止本金41万元按合同约定计算的利息。原审被告庄河市兴威房产业开发公司对此承担连带保证责任。三、原审被告于善田与原审原告中国建设银行庄河市支行于2001年1月10日签订的以位于*市*街*号商服楼西单元*层商品房（现房号189-6-2-3、189-118、189-119、189-6-3-2）的房屋作抵押的抵押合同无效。案件受理费9364元，其他诉讼费9364元，合计18728元，由原审被告于善田负担，原审被告庄河市兴威房产业开发公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审判长  林荣祥审判员  马仁涛审判员  董世玉二〇一五年十二月二十日书记员  曲丽坤