浙江省杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0108民初2031号原告：杭州白马湖生态创意城管理委员会，机构地址浙江省杭州市滨江区长河街道长江路158号，统一社会信用代码：11330108056738637J。负责人：詹艳青。委托代理人（特别授权）：夏?、来清清，上海申浩（杭州）律师事务所律师。被告：杭州深鹏装饰设计有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区长河街道山一社区章苏村**，统一社会信用代码：91330108MA27YHDK5E。法定代表人：孙加寿。被告：吕孙满，男，汉族，1969年11月22日出生，住广东省深圳市宝安区。二被告委托代理人（特别授权）：郑照明，北京才良（杭州）律师事务所律师。原告杭州白马湖生态创意城管理委员会（以下简称白马湖管委会）与被告杭州深鹏装饰设计有限公司（以下简称深鹏公司）、吕孙满房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年6月4日和2018年6月20日两次公开开庭审理。原告白马湖管委会的委托代理人夏?、被告深鹏公司和吕孙满的委托代理人郑照明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除《杭州白马湖生态创意城SOHO创意园房屋租赁合同》，被告于合同解除之日腾退房屋并返还；二、被告深鹏公司支付租金暂计121781.56元（租金自2016年7月11日起计算至房屋腾退之日止）；三、被告深鹏公司支付逾期支付租金的违约金，违约金按拖欠租金总额的30%计算；四、被告吕孙满对上述款项承担连带责任；五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月，原告与被告吕孙满就杭州市滨江区长河街道山一社区章苏村71号房屋租赁事宜达成合意，由原告将房屋出租给被告吕孙满用于被告深鹏公司所属创意团队的办公用房，租赁期限自2016年7月11日至2019年7月10日止，并于2016年7月11日签订《杭州白马湖生态创意城SOHO创意园房屋租赁合同》。根据《房屋租赁合同》第十三条约定，被告深鹏公司拖欠租金累计达2个月，原告有权单方终止合同并收回房屋；《房屋租赁合同》第十五条约定，被告深鹏公司逾期支付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的2%向被告深鹏公司加收滞纳金。原告与被告深鹏公司就房屋租赁事宜达成合意后，原告即将杭州市滨江区长河街道山一社区章苏村71号房屋交付给被告深鹏公司，被告深鹏公司接收房屋后对房屋使用至今，但未依照《房屋租赁合同》约定支付租金。原告多次催讨租金，但被告均拒绝支付。被告深鹏公司辩称，第一，原告关于租金自2016年7月11日开始计算的主张并没有事实依据，2016年7月11日原告与被告深鹏公司就章苏村71号房屋租赁事宜达成签订房屋租赁合同，合同第六条规定，原告在租赁合同生效并收到当期租金后10日内将房屋交付给被告深鹏公司，故原告应就何时向被告深鹏公司交付房屋等事实进行举证，否则租金起算时间无法确定。第二，原告关于租金总额30%的违约金没有事实依据及法律依据。首先，双方签订的房屋租赁合同均未有关于租金总额30%违约金的约定。其次，合同第十五条关于违约金及每日按月租金2%的滞纳金均过高，该滞纳金折算起来相当于每月10%（月滞纳金=月租金×30日×2%/月租金×6月—所欠租金总额），大大超过民间借贷法律所保护的月2%的利息，是银行贷款利率的20倍（年贷款利率按6%计算）。而且20%的违约金和2%的滞纳金同属违约金性质，属于重复计算。最后，案涉房屋并未取得建设工程规划许可证及相关产权，房屋租赁合同应属无效。关于该合同除争议解决条款之外的一切条款均应属于无效。被告吕孙满辩称，吕孙满不是本案适格的被告。2016年7月11日签订的房屋租赁合同的双方当事人是原告及被告深鹏公司，而不是被告吕孙满。签订合同时，深鹏公司尚在筹建中，吕孙满作为深鹏公司发起人代表公司在合同签字。公司成立后，相关债权债务已由公司概括承受。其余意见与被告深鹏公司的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分析如下：1、原告提交的说明书及通话录音、通话记录。证明被告已于2016年7月11日接收使用房屋并承认欠2016年7月11日至2018年7月10日房租。被告认为，这是双方协商过程中，说明书系依原告的要求所写，且录音内容不完整，不能达到原告证明目的。此外，被告提交了与原告代理律师微信聊天记录，证明双方协商过程中，相关内容如《申请书》、《解除协议书》均是原告代理律师起草。本院认为，深鹏公司于2016年8月24日成立，，公司注册地在涉案房屋并且一直占用房屋。原告提交的上述证据及被告反驳的证据，均系双方协商过程中形成，从证据内容可以明确，双方对自2016年7月11日起算租金并无异议，故应当认定原告至2016年7月11日，已完成出租房屋的交付义务。被告在庭审中辩称，原告在2017年8月才交付涉案房屋，但在双方协商的过程中，被告均认可房屋租金自2016年7月11日起算，被告的辩称显然与日常生活经验不符。2.原告提交的《杭州市集体土地房屋拆迁安置协议书》、《证明》各一份，证明涉案房屋系原告为实施农居SOHO项目，通过滨江区长河街道征迁安置管理中心以征迁方式获得，即案涉房屋为农村自建房的事实。本院认为该证据可以证明原告的待证事实。综合当事人提交的有效证据及当庭陈述，本院认定案件事实如下：2016年7月11日，被告吕孙满作为被告深鹏公司的发起人，与原告订立《杭州白马湖生态创意城SOHO创意园房屋租赁合同》一份。双方约定：白马湖管委会将坐落于杭州市滨江区长河街道山一社区章苏村71号房屋出租给深鹏公司，用于其所属创意团队的办公用房；层高2.1米以上面积为328.35平方米，租金标准0.66元／天·平方米，每年计79099元；层高2.1米以下面积为27.97平方米，租金标准0.33元／天·平方米，每年计3369元，全年总计82468元（含税）；租赁期限为3年，自2016年7月11日至2019年7月10日止，以半年（六个月）为一期，共6期；付款方式为深鹏公司在协议签订之日起10日内将首期租金支付给白马湖管委会。第二期租金于前一期租期届满前的十日内支付，此后各期类推直至合同终止。白马湖管委会于本协议签订生效并收到当期房款之日起10日内，将该房屋交付给深鹏公司；若深鹏公司有以下情形之一的：擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的，用作仓储堆放货物、员工食堂或生活居住（员工宿舍）等；拖欠租金累计达2个月；办公人数达不到8人、没有正常办公；不及时上报财务报表等情形，白马湖管委会有权单方终止合同，造成损失的，由深鹏公司负责赔偿，白马湖管委会有权扣缴押金的部分或全部；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须承担年租金的20%违约金，深鹏公司逾期未交付租金的，每逾期一日，白马湖管委会有权按月租金的2%向深鹏公司加收滞纳金。双方还约定了其他事项。合同签订后，白马湖管委会依约履行了义务，深鹏公司至今未支付租金。双方协商未成，原告遂诉至本院。本院认为，原告与被告吕孙满代表深鹏公司签订的《杭州白马湖生态创意城SOHO创意园房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，涉案出租房屋原系村民自建房，现无证据证明房屋建造时房屋所在地已列为城镇规划区，故原告虽未提交规划许可证，合同仍应合法有效。被告深鹏公司未依约支付租金，符合合同约定的解约条件。原告的起诉状副本，本院于2018年3月15日送达被告深鹏公司，应当认定合同于该日即解除。被告深鹏公司应当支付原告自2016年7月11日至2018年3月14日租金137936.22元及自2018年3月15日开始至实际腾退之日止按日租金225.94元计算的房屋占有使用费。依合同约定，深鹏公司逾期未交付租金的，每逾期一日，按月租金2%计付违约金，该约定的违约金明显过高，现原告主张按拖欠租金30%计付迟延支付租金的违约金，经核算违约金金额为41381元，该金额超过了按逾期未支付租金，以年利率24%计付的违约金，本院对超过部分不予支持，经核算确定违约金为36163.1元。被告吕孙满系以设立中的公司名义对外签订合同，合同责任应由设立后的深鹏公司承担，原告要求被告吕孙满对租金及违约金承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认杭州白马湖生态创意城管理委员会与被告杭州深鹏装饰设计有限公司之间的《杭州白马湖生态创意城SOHO创意园房屋租赁合同》于2018年3月15日解除；二、被告杭州深鹏装饰设计有限公司于本判决生效之日起十日内腾退杭州市滨江区长河街道山一社区章苏村71号房屋；三、被告杭州深鹏装饰设计有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州白马湖生态创意城管理委员会房屋租金137936.22元及违约金36163.1元，合计174099.32元；四、被告杭州深鹏装饰设计有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杭州白马湖生态创意城管理委员会房屋占有使用费损失（损失计算方式：按每日225.94元，自2018年3月15日算至实际腾退之日）；五、驳回原告杭州白马湖生态创意城管理委员会的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3886元，减半收取1943元，原告杭州白马湖生态创意城管理委员会负担52元，被告杭州深鹏装饰设计有限公司负担1891元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员 朱王飞二〇一八年六月二十六日代书记员 朱 洁