四川省遂宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）遂中民终字第465号上诉人（原审原告）彭志金，男，生于1961年3月1日，汉族，四川省遂宁市船山区人。委托代理人（特别授权）胡兵，四川弘维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）四川摩尔春天百货有限公司。住所地四川省遂宁市船山区政府西街*号。组织机构代码74962887-9。法定代表人席静，董事长。被上诉人（原审被告）遂宁市鞋城有限公司。住所地四川省遂宁市船山区政府西街1号摩尔春天广场二区*楼。组织机构代码20615830-5。法定代表人文旭，公司执行董事。二被上诉人的委托代理人（特别授权）余敏，四川蜀中律师事务所律师。上诉人彭志金因与被上诉人四川摩尔春天百货有限公司（以下简称摩尔春天公司）、遂宁市鞋城有限公司（以下简称鞋城公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2015）船山民初字第809号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2015年11月10日受理后，依法组成合议庭于2015年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人彭志金及其委托代理人胡兵，被上诉人摩尔春天公司、鞋城公司的共同委托代理人余敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原判认定，2002年6月9日，原告彭志金与遂宁市瑞泽房地产开发有限公司（以下简称瑞泽房产公司）签订《“春天广场”集资建房协议》和《补充协议》，原告购买了瑞泽房产公司开发的摩尔春天广场4层C-21号商铺（建筑面积16.09平方米），实付价款59308元。同日，原告（合同乙方）与鞋城公司（合同甲方）签订《“春天广场’’代管经营协议》。约定：代管期间自2002年6月9日至2012年6月9日止；代管期间每年按购房金额59308元的7%即4152元／年向原告支付投资回报；除支付投资回报以外的盈余归甲方所有，经营期间的一切债务由甲方承担；代管经营期满后，甲方将楼层区位完好退还给乙方等。鞋城公司将原告的商铺交与摩尔春天公司经营。2011年7月，原告取得摩尔春天广场二区4层C-21号商业用房的权属证书。该权属证书未记载房产的四至界限，房产平面图记载靠北一面为共墙，其余三面为无墙（无物理分隔）。原、被告双方依约履行合同至代管经营期满。摩尔春天广场整栋建筑面积1551l.12平方米，由瑞泽房产公司开发并向社会销售6053.2平方米，业主479户；拆迁安置1222.46平方米，业主29户；其余8235.45平方米属摩尔春天公司和瑞泽房产公司所有。鞋城公司为摩尔春天公司的物业服务企业，摩尔春天公司为摩尔春天广场的实际使用人（含自有物业）。摩尔春天公司按月将租金支付给鞋城公司，鞋城公司按年支付给业主。2012年6月9日，代管经营期满，摩尔春天公司和鞋城公司决定调整租金，按照各楼层区间的分布状况进行上调，其中原告所购买的4楼第一年的租金按照27.12-60.88元／平方米／月，第二、三年的租金在上一年基础上递增5%；第四年起在上一年基础上递增8%。即后6年平均年租金比前十年平均年租金增长100%；按购房价款计算，投资回报由原固定回报7%提高到14%。通知发出后，经合同双方协商，508户业主（含安置业主）已续签446户，占整栋物业业主的88%，已续签租赁合同均经过遂宁市国正公证处公证。2012年7月5日、2013年7月2日摩尔春天公司和鞋城公司通过短信平台向包括原告彭志金在内的未续签业主统一发布短信，告知了需签合同的起止时间，租金的计算标准。2012年至2015年期间的每年6月18日，鞋城公司通过原告银行账户分别支付租金7298元、7663元、8046元、8690元。2014年7月3日，原告向瑞泽房产公司、鞋城公司去函，要求两公司退房及补足两年不合理的租金差额。双方自行协商未果。在开庭审理中，原告认为自己是C21商铺的合法所有人，享有占有、使用、受益和处分的权利；原告将物权委托鞋城公司代管，属于物权利用，鞋城公司基于合同取得使用权；合同已到期，原告拒绝续签合同，鞋城公司应当将租赁物返还；对比其他商铺，价格已达3.5万元／平方米，被告支付的年租金仅几千元。被告对原告物业的所有权无异议，但认为该商铺没有明确隔断，不同于其他独立商铺，原告在行使所有权时，不能损害其他人的合法权益；已签业主446户，占整栋业主的88%，说明大多数业主还是希望摩尔春天公司继续经营，符合多数业主的利益，若将原告商铺返还，会严重影响公司的经营模式，损害其他业主的权益，不利于市场的稳定；被告递增的租金高于同地段大都会的租金，未损害包括原告作为业主的利益。故请求法院驳回原告的诉讼请求。原判认为，首先，原告购买的商铺为非独立式商铺，属于摩尔春天广场的一部分，没有明确的墙体隔断，难以与其他业主的商铺相区分，该专有部分是整栋建筑物的重要组成部分，与共有部分不可分离。例如没有电梯、楼道、走廊，业主不可能出入自己的商铺；没有水、电等管线，业主无法使用自己的商铺。故业主对专有部分行使所有权应受到一定限制。其次，原告在购买该商铺时明知商铺所有权性质以及商场对商铺实行统一经营模式，也明知自己对商铺的权利必然受制于大多数业主的整体意志。目前摩尔春天广场超过88%的业主已与摩尔春天公司续签合同，表达了愿意将物业交与摩尔春天公司继续经营的意愿。再次，如果将原告彭志金的商铺予以返还，必将影响摩尔春天广场的整体经营，导致商场处于无序混乱状态，损害其他业主的合法权益。因此，维持大多数业主认可的产权经营模式，符合大多数业主的利益。最后，被告摩尔春天公司已提高第二个租赁周期的租金，固定收益已由原7%提高到14%，高于相近地段、相同经营模式下企业所支付的租金。综上，原告虽然对摩尔春天广场4层C-21号商铺享有物权，因该物权的非独立性、不可分割性决定了原告在使用（或利用）该物权时必然受制于大多数业主的意志，当多数业主选择由摩尔春天公司继续租赁物业时，符合多数利益原则。故原告主张返还其商铺、赔偿超期使用商铺的经济损失的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“驳回彭志金的全部诉讼请求。案件受理费人民币770元，由彭志金负担。”宣判后，彭志金上诉称，1.二被上诉人据以获得租赁经营权的《委托代管经营协议》已经到期，上诉人拒绝与二被上诉人继续签订相关协议。按照《委托代管经营协议》的约定和《物权法》的规定，二被上诉人已经丧失合法租赁经营的依据，应当按照合同约定将商铺交还给上诉人，以保护所有权人的合法利益。2.商铺交还上诉人不会损害其他业主的合法权益。上诉人明确表明，商铺收回之后，会配合摩尔春天广场的经营管理，同样从事相应的经营活动，不会对摩尔春天广场其他业主的合法权益造成任何影响。3.被上诉人鞋城公司向上诉人发短信要求继续签订相关协议，并向上诉人的帐户内转租金的行为，只是被上诉人的一种单方行为，不是合同行为，不具有合同效力。4.按照相关口岸、位置的商铺，年租金均在35000元左右，故被上诉人应当按照每年35000元向上诉人予以补足。请求撤销一审判决，依法改判由被上诉人将上诉人所购买的商铺腾退交还给上诉人，并按每天95.89元赔偿上诉人的经济损失，本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人摩尔春天公司、鞋城公司答辩称，上诉人所购买的商铺不是单独的经营用房，如果将上诉人的商铺交由上诉人经营，会影响商场的整体经营，导致商场管理混乱，损害其他业主的合法权益。公司在第一轮代管经营协议到期后已与大多数业主继续签订了代管经营协议。一审判决认定事实清楚，适用法律恰当。请求二审法院应依法判决驳回上诉人的上诉，维持原审判决。二审经审理查明的事实与原判认定的事实基本一致，本院对原判认定的事实予以确认。本院认为，上诉人彭志金将其购买的商铺与被上诉人鞋城公司签订《“春天广场”代管经营协议》，该代管经营协议期限十年已满，按该协议应将其所购买的商铺交还与上诉人彭志金。但因该商场系众多投资户所购买的商铺，由摩尔春天公司统一招商和经营并已形成商业品牌。且在第一轮代管经营协议期满后，鞋城公司已与众多购买商铺的业主继续签订了代管经营协议，并提高了相应的租金。上诉人彭志金购买的商铺不能独立使用，上诉人所购买的商铺只是在平面图上确定了位置，与其他商铺购买人也并未进行墙体分隔，原告要求返还的商铺所处位置界限不明，商场使用面积不仅包括上诉人所有的面积也涵盖其他业主的产权面积，因此，上诉人的商铺无法实际分割。彭志金虽然通过购买取得了所购买商铺的所有权，但在购买时就明知是购买的商铺并不具有独立的可分割经营的权利，同时，还要受制于通行、采光等相邻关系产生的限制。权利主体应当根据诚实信用原则行使权利，个人行使所有权应顾及社会利益，以及不得损害他人合法权益等。因此，上诉人独立经营的主张，因业主没有各自独立经营的客观条件，单独使用体现不出该商铺的最大效益，不利于整个商场的招租经营和商场的管理，必将会影响业主的整体经营利益，损害其他投资人的利益。为了维护大多数业主的利益，维护商场的经营管理秩序，一审法院判决驳回上诉人彭志金要求退还所购买的商铺的诉讼请求并无不当。上诉人彭志金要求按现行商铺价值来计算租金的理由，因被上诉人鞋城公司与大多数业主继续签订代管经营协议，已提高租金水平，大多数业主已认可和接受被上诉人继续代管经营的方式以及所支付租金额度，因此上诉人彭志金要求按其主张的商铺价值收取租金的理由，没有事实根据，其请求不应得到支持。综上，上诉人彭志金所持的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费770元，由上诉人彭志金负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭生斌审 判 员  唐克洪代理审判员  杨怡伶二〇一五年十二月七日书 记 员  张 琪