广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2015）鱼民二初字第502号原告中国工商银行股份有限公司柳州市鱼峰支行。负责人梁波，该支行行长。委托代理人陶志胜，广西景耀律师事务所律师。委托代理人钟俊，广西景耀律师事务所律师。被告韦小瑞。被告柳州市和佳房地产开发有限公司。法定代表人姚柳松，该公司执行董事。原告中国工商银行股份有限公司柳州市鱼峰支行与被告韦小瑞、柳州市和佳房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月29立案受理后，依法组成由审判员朱厚泽担任审判长，人民陪审员郑敏琳、覃龙敏参加的合议庭，于2015年12月28日适用普通程序公开开庭审理了本案，书记员韩昕怡担任法庭记录。原告中国工商银行股份有限公司柳州市鱼峰支行的委托代理人陶志胜到庭参加诉讼；被告韦小瑞经本院公告传唤，逾期未到期参加诉讼；被告柳州市和佳房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司柳州市鱼峰支行诉称：2014年6月6日，原告与被告韦小瑞、柳州市和佳房地产开发有限公司签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定：原告向被告韦小瑞提供305000元的贷款用于购买坐落于柳州市××路××号大美天第43栋1单元6-3号住房一套，贷款期限为360个月，被告韦小瑞以按月等额本息还款方式归还贷款本息，并以所有的上述房产作为该笔贷款的抵押担保，于2014年7月15日办理预购商品房抵押权预告登记，办理了柳房预字第F0068611号抵押权预告登记证。合同签订后，原告依照借款合同的约定向被告韦小瑞足额发放了305000元的贷款。然而，在借款期间，被告韦小瑞未能按时足额归还贷款本息，多次出现逾期违约，经原告催收仍拒不归还。截止至2015年4月23日，被告韦小瑞累计7期未按时足额偿还贷款本息，尚欠原告贷款本金302580.72元、利息1628.26元，共计304208.98元。根据双方签订《个人购房借款／担保合同》的约定，原告有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求被告立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及为实现债权而产生的律师费等所有费用，并解除本合同。原告认为：被告韦小瑞作为借款人向原告借款，应对该债务承担偿还的责任；被告柳州市和佳房地产开发有限公司作为阶段性连带责任保证人，应当按照合同的约定对被告韦小瑞的债务承担连带保证责任。现根据合同对争议解决方式的约定，特提起诉讼，请求法院判令：一、解除原告与被告韦小瑞、柳州市和佳房地产开发有限公司于2014年6月6日签订的《个人购房借款／担保合同》；二、被告韦小瑞归还原告贷款本金302580.72元、利息1628.26元，共计304208.98元（利息计算至2015年4月23日，以后利息按合同约定另行计付）；三、被告韦小瑞支付原告的律师代理费14189元；四、被告柳州市和佳房地产开发有限公司对被告韦小瑞上述债务承担连带偿还责任；五、以被告韦小瑞抵押给原告的房产，折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先清偿上述贷款本息以及发生的相关费用；六、本案的诉讼费用全部由被告共同承担。原告对其陈述事实向本院提供的证据有：1、被告韦小瑞身份证复印件、企业信息查询单，证明二被告的身份、主体信息。2、《个人购房借款／担保合同》，证明在2014年6月6日，原告与二被告签订该合同，合同约定原告向被告韦小瑞提供305000元的贷款，贷款期限、利息计算方式、被告柳州市和佳房地产开发有限公司承担连带保证责任、债权人为实现债权产生律师费承担等事项。3、《个人借款凭证》，证明原告于2014年6月23日向被告韦小瑞发放了305000元贷款。4、“柳房预字第F0068611号”预购商品房抵押权预告登记证，证明被告韦小瑞以其所有的涉案房产作为抵押担保，原告享有抵押权。5、个人贷款借据余额信息表、自营历史明细列表，证明截止2015年4月23日被告韦小瑞累计7期未按时足额偿还贷款本息的事实。6、《委托代理合同》、律师代理费收据及发票，证明原告为实现债权委托景耀律师事务所，并支付了律师费14189元。被告韦小瑞、柳州市和佳房地产开发有限公司均未进行答辩，亦未向本院提交证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，二被告经本院公告或传票传唤，均未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利。原告提供的与二被告相关的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告陈述的案件事实应根据相关证据进行分析认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年6月6日，原告中国工商银行股份有限公司柳州市鱼峰支行与被告韦小瑞、柳州市和佳房地产开发有限公司签订了一份《个人购房借款／担保合同》，合同约定：被告韦小瑞向原告借款305000元，用途为购买房屋，贷款期限为360个月，以按月等额本息还款方式归还贷款本息；贷款利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准上浮5%确定，期限一年以上贷款，如有利率调整，从次年1月1日起开始调整，一年内两次或两次以上调整的，按该日历年最后一次调整的基准利率为准，但均需按约定上浮5%；被告韦小瑞以其购买的位于柳州市××路××号大美天第43栋1单元6-3房产作为该笔贷款的抵押担保，范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；罚息利率为约定利率基础上加收50%；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，赔偿违约造成贷款人的损失，解除本合同等；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担；被告柳州市和佳房地产开发有限公司承担阶段性连带保证责任，范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，截止办理完毕正式抵押登记手续、且贷款人收到房屋他项权证书之日，开发商对该日后到期的借款人的债务免除保证责任，等等。合同签订后，原告依约向被告韦小瑞发放了305000元贷款，于2014年7月15日办理了该房屋的预购商品房抵押权预告登记手续。但在还款期间，被告未能按时足额归还贷款本息，截止2015年4月23日，被告韦小瑞已累计逾期7期未还贷款本息，尚欠原告贷款本金302580.72元、利息（含罚息）1628.26元。原告催收无果，遂诉至本院，并为此支付律师代理费14189元。本院认为，原告与被告韦小瑞、柳州市和佳房地产开发有限公司在平等互利、协商一致的基础上签订的上述《个人购房借款／担保合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，合同当事人均应自觉履行。截止2015年4月23日，被告韦小瑞已累计7期未按时足额偿还贷款本息，构成违约，故原告要求解除合同，宣布合同项下未偿还的借款和利息立即到期，并要求借款人提前清偿未偿还款项，以及所产生的利息、罚息及其他费用的诉请，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持；被告韦小瑞应向原告偿还贷款本金302580.72元、以及截止2015年4月23日的利息（含罚息）1628.26元，此后的按上述《个人借款／担保合同》的约定及中国人民银行的有关规定计付。原告诉请要求被告韦小瑞支付其为实现本案合同债权而支出的律师代理费14189元，有明确的合同依据，且有《委托代理合同》、律师代理费收据和发票佐证，本院亦予以支持。被告柳州市和佳房地产开发有限公司对被告韦小瑞的合同债务承担阶段性连带保证责任，该保证责任期间至办理完毕正式抵押登记手续、且贷款人收到房屋他项权证书之日止；因此，在原告仅取得预购商品房贷款抵押登记证的情况下，被告柳州市和佳房地产开发有限公司应对被告韦小瑞的上述债务承担连带偿还责任，并在履行保证责任后，有权向被告韦小瑞追偿。被告韦小瑞以其购买的柳州市××路××号大美天第43栋1单元6-3房产作为贷款抵押，虽在房产管理部门办理了预购商品房贷款抵押登记，但该抵押预告登记作为一种临时性登记行为，不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力；本案中至今未办妥正式抵押登记手续，原告亦未取得房屋他项权证，故原告主张就上述房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。此外，被告韦小瑞经依法公告传唤，逾期未到庭参加诉讼；被告柳州市和佳房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条以及《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司柳州市鱼峰支行与被告韦小瑞、柳州市和佳房地产开发有限公司于2014年6月6日签订的《个人购房借款／担保合同》；二、被告韦小瑞偿还原告中国工商银行股份有限公司柳州市鱼峰支行贷款本金人民币302580.72元及截止2015年4月23日的利息人民币1628.26元，之后的利息按上述《个人购房借款／担保合同》约定的利率及中国人民银行的有关规定计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止；三、被告韦小瑞支付原告中国工商银行股份有限公司柳州市鱼峰支行律师代理费人民币14189元；四、被告柳州市和佳房地产开发有限公司对被告韦小瑞的上述债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权向被告韦小瑞追偿；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司柳州市鱼峰支行的其他诉讼请求。案件受理费人民币6076元（原告中国工商银行股份有限公司柳州市鱼峰支行已预交），由被告韦小瑞、柳州市和佳房地产开发有限公司负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长  朱厚泽人民陪审员  郑敏琳人民陪审员  覃龙敏二〇一五年十二月二十八日书 记 员  韩昕怡附法律依据条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。