山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）烟民一终字第1239号上诉人（原审原告、反诉被告）：高青。上诉人（原审原告、反诉被告）：梁健志，系高青之夫。被上诉人（原审被告、反诉原告）：山东金帝科信息工程有限公司。住所地：烟台市莱山区迎春大街***号。法定代表人：郭程，董事长。委托代理人：宋秀华，山东烟泰光远律师事务所律师。上诉人高青、梁健志因与被上诉人山东金帝科信息工程有限公司（以下简称金帝科公司）商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2014）莱山民三初字第373号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2010年12月20日，高青、梁健志与金帝科公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2010105021）及《补充协议》。合同约定，高青、梁健志以988442元的价格购买金帝科公司建设的位于烟台市莱山区迎春大街108号B栋13层1315号房屋，该商品房用途为非住宅楼，属框剪结构，层高5.4米；金帝科公司应当在2012年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给高青、梁健志；商品房达到交付使用条件后，金帝科公司应当书面通知高青、梁健志办理交付手续，双方验收交接时，金帝科公司应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。金帝科公司不出示证明文件或出示证明文件不全，高青、梁健志有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由金帝科公司承担。由于高青、梁健志原因，未能按期交付的，金帝科公司不承担责任。《补充协议》第六条约定“该商品房经验收合格”是指按照《建设工程质量管理条例》第十六条规定，出卖人组织勘察、设计、施工、工程监理单位进行的单体建设工程竣工验收合格；除合同规定的特殊情况外，金帝科公司如未按合同规定期限交付房屋，逾期超过60日后，高青、梁健志要求继续履行合同的，合同继续履行，金帝科公司应当自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向高青、梁健志支付已交付款万分之一的违约金。《补充协议》第十六条第4款第（2）项约定，在房屋交付过程中发现的质量问题（主体结构不合格除外）、装修或设备标准达不到合同附件三约定的标准等均不影响交接手续的办理，买受人不得据此延迟或拒绝办理该房屋的交接手续。出卖人应在房屋交付后根据合同的有关约定向买受人承担修复、补偿责任。合同及《补充协议》另约定了双方其他权利义务。合同及《补充协议》签订后，高青、梁健志依约付清全部购房款。2012年8月20日，金帝科公司向高青、梁健志发出《交房通知书》，要求高青、梁健志于2012年9月5日9点至10点前往悦海中心办理入伙手续。2013年，涉案房屋所在金帝科数码大厦工程取得竣工验收备案表。2012年9月5日，高青、梁健志至金帝科公司办理入伙手续，但未接收涉案房屋。高青、梁健志主张未接收房屋是因金帝科公司未出示验收报告，之后未再收到金帝科公司收房通知，但其多次主动与金帝科公司交涉，金帝科公司一直未出示验收报告；金帝科公司主张，高青、梁健志来接收房屋时，金帝科公司已经将验收报告贴在一楼大厅的墙上，根据合同约定金帝科公司不需要向高青、梁健志出示，不需要给每一位业主说明已将报告贴在墙上，之后金帝科公司多次发过收房通知，且高青、梁健志后来每次要求金帝科公司出示验收报告时，金帝科公司都出示了。金帝科公司未提供证据证明验收报告的张贴公示及出示情况。高青、梁健志以金帝科公司未交房为由提起诉讼，请求法院判令：1、金帝科公司赔偿高青、梁健志逾期交房损失（自2012年9月1日起，依照年租金55000元标准计算至判决生效之日止）；2、金帝科公司赔偿高青、梁健志中央空调重置损失15000元；3、金帝科公司继续履行房屋未达交付标准部位；4、金帝科公司退还高青、梁健志购买复式结构变单层结构的购房差价293800元；5、诉讼费由金帝科公司承担。金帝科公司否认逾期交房，主张是上诉人拒绝接收房屋，辩称应当驳回高青、梁健志的诉讼请求，并提起反诉，请求高青、梁健志支付金帝科公司为涉案房屋搭建工字钢结构费用55568.58元及垫付的2012年9月1日至2014年12月31日期间的物业管理费6828.12元，计62396.7元。高青、梁健志否认金帝科公司的反诉主张，请求驳回金帝科公司的反诉请求。2014年10月24日开庭审理中，金帝科公司提供《工程竣工验收报告》，该报告封页显示验收日期为2012年7月26日、加盖金帝科公司印章；内页《竣工工程质量验收报告》及《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》中验收组人员处均有金帝科公司、设计单位、施工单位及监理单位盖章及人员签字、落款日期均为2012年7月26日；内有单独页《地基与基础工程质量验收报告》、《主体结构工程质量验收报告》验收组人员处有上述四单位及勘察单位的盖章及人员签字、落款日期分别为2010年11月25日、2011年4月20日。2015年2月5日，高青、梁健志至烟台市住建局档案馆调取金帝科数码大厦B栋《竣工工程质量验收报告》及金帝科数码大厦《工程质量评估报告》。其中，《竣工工程质量验收报告》中验收组人员处除四部门盖章及人员签字外，落款未填写日期；《工程质量评估报告》加盖监理单位印章、显示工程完工日期为2012年12月。高青、梁健志称，根据合同约定达到交付条件房屋需有勘察单位验收，但涉案工程验收报告无勘察单位盖章，且工程完工日期为2012年12月，故2012年7月26日不可能完成竣工验收。金帝科公司解释称，因为勘察单位在施工各阶段盖章验收了，所以不需要最后第二次在《竣工工程质量验收报告》中盖章验收，监理单位填写的完工日期是错误的。2015年4月1日，高青、梁健志到金帝科公司要求查看房屋，称看房合适就收房，金帝科公司工作人员因高青、梁健志未办理交接手续未给其看房。双方至今尚未办理涉案房屋交接手续。高青、梁健志认为合同约定的违约金低于其损失，要求按照同地段同类型房屋的租金标准计算损失。经高青、梁健志申请，法院委托烟台市嘉信资产评估有限公司鉴定涉案房屋同地段、同类型房屋2012年9月2日至2015年4月23日期间月租金价格。2015年6月30日，该公司做出《迎春大街108号B栋1315号房产周边同类型房屋租金价格评估报告书》，评估结论为：2012年9月起至2013年12月止，评估对象的平均价格为3800元；2014年1月起至2014年12月止，评估对象的平均价格为4000元；2015年1月起至2015年4月止，评估对象的平均价格为4300元。高青、梁健志支付鉴定费2000元。高青、梁健志对上述评估结论无异议，金帝科公司认为评估结论高于市场价格，但未提供证据申请重新鉴定。原审法院依据当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《竣工工程质量验收报告》、《工程质量评估报告》、交房通知书、竣工验收备案表、前台记录表、《迎春大街108号B栋1315号房产周边同类型房屋租金价格评估报告书》、录音等证据等认定上述事实。原审法院认为，高青、梁健志与金帝科公司签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行。根据合同及补充协议约定，金帝科公司应于2012年9月1日前交付涉案房屋，且双方进行验收交接时，金帝科公司应向高青、梁健志出示金帝科公司组织勘察、设计、施工、工程监理单位进行的单体建设工程竣工验收合格材料，证明涉案房屋经验收合格，如不出示，高青、梁健志有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由金帝科公司承担。金帝科公司主张其在2012年9月交接过程中已经张贴公示涉案房屋经验收合格相关证明文件，之后又多次向高青、梁健志发出书面收房通知，并根据高青、梁健志要求出示了验收报告。高青、梁健志不认可金帝科公司上述主张，金帝科公司未提供证据证明验收报告的张贴公示及出示情况，故金帝科公司上述主张，依法不予采信。金帝科公司书面通知高青、梁健志于2012年9月5日办理交接手续，但未依合同约定向高青、梁健志出示涉案房屋经验收合格相关证明文件，故高青、梁健志拒绝接收涉案房屋理由正当，金帝科公司应自2012年9月2日起承担逾期交房违约责任。2014年10月24日庭审中，金帝科公司提供《工程竣工验收报告》证明涉案房屋已达到合同约定交付条件，高青、梁健志虽提出异议但其提供的证据不能否定该报告的真实性，且涉案工程确已于2013年取得竣工验收备案表，故金帝科公司于2014年10月24日庭审中提供并向高青、梁健志出示《工程竣工验收报告》，已完成了合同约定的出示涉案房屋经验收合格相关证明文件的义务，之后高青、梁健志应到金帝科公司接收涉案房屋，高青、梁健志要求查看房屋后再决定是否接收房屋无合同依据。综上，金帝科公司应承担逾期交房违约责任至2014年10月24日。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条规定，逾期交付使用房屋造成的损失赔偿数额，可按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。金帝科公司未向高青、梁健志交付涉案房屋，导致高青、梁健志无法对涉案房屋享有占有、使用、收益等权益，经鉴定，合同约定的逾期交房违约金的计算标准低于同地段同类型房屋租金标准，故金帝科公司逾期交房给高青、梁健志造成的损失可按照同地段同类型房屋的租金标准确定。综上，高青、梁健志要求金帝科公司赔偿2012年9月2日至2014年10月24日期间的逾期交房损失99770元，符合法律规定，依法予以支持；其他超过法律规定部分，依法不予支持。根据《补充协议》约定，如果涉案房屋装修或设备标准未达到合同附件三约定的标准等，金帝科公司应在房屋交付后向高青、梁健志承担修复、补偿责任。本案中，涉案房屋目前尚未交付给高青、梁健志，故其要求金帝科公司赔偿室内未安装空调内机损失、继续履行合同将公共部位达到交付标准、赔偿复式结构变单层结构差价损失的请求，以及金帝科公司要求高青、梁健志赔偿室内工字钢搭建费用的反诉请求，依法均不予支持。金帝科公司要求高青、梁健志支付垫付物业费的反诉请求，与本案不属同一法律关系，本案依法不予处理。原审法院于2015年10月30日判决：一、山东金帝科信息工程有限公司支付高青、梁健志2012年9月2日至2014年10月24日期间的逾期交房违约金99770元，于本判决生效之日起十日内履行；二、驳回高青、梁健志的其他诉讼请求；三、驳回山东金帝科信息工程有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8109元，由高青、梁健志负担6326.6元，金帝科公司负担1782.4元；反诉案件受理费687元，由金帝科公司负担。鉴定费2000元，由金帝科公司负担。宣判后，上诉人高青、梁健志不服，向本院上诉称，一、原审判决认定事实不清。上诉人提交的竣工验收报告、消防验收报告以及原审法院调取的综合验收报告均证实了被上诉人2014年10月24日提交的竣工报告是虚假证据，原审法院以被上诉人提交《工程竣工验收报告》的时间为损失计算截止日，仅认定上诉人的逾期交房经济损失至2014年10月24日，显然与事实不符。二、原审判决适用法律错误。被上诉人在报纸、网络上所做的广告应当认定为要约，上诉人同意被上诉人的要约视为合同已经达成，被上诉人应当按照合同约定履行义务。原审法院不支持上诉人的请求于法无据。请求二审法院依法改判被上诉人支付上诉人2014年10月25日至二审判决之日的逾期交房租金损失，判令被上诉人履行《商品房买卖合同》第十三条约定的义务，承担全部诉讼费用。被上诉人金帝科公司答辩称，一、上诉人要求被上诉人支付2014年10月25日之后的延期交付违约金没有法律和合同依据，应当予以驳回。被上诉人曾多次通知上诉人接房，上诉人予以拒绝，导致被上诉人一直无法将房屋验收报告出示给上诉人。2014年10月24日，被上诉人出示给上诉人，上诉人不予认可，仍然拒绝接收房屋，故应驳回上诉人的该项上诉请求。二、上诉人要求被上诉人履行未达到房屋交付条件的部位没有事实和法律依据，依法亦应驳回。原审审理中，上诉人提交烟台市公安消防支队2013年5月27日的《建设工程消防验收意见书》载明“烟台金帝科数码大厦工程”复验合格。原审法院自烟台市房产交易中心莱山分部档案馆调取了“金帝科数码大厦工程”竣工验收备案表，烟台市城市基本建设档案馆在该备案表“备案意见”栏中确认“该工程的竣工验收备案文件已于2013年5月31日收讫，文件齐全”，烟台市住房和城乡建设局准予备案。二审审理中，上诉人提交“金帝科数码大厦工程”的建设工程规划许可证及建设工程竣工规划验收合格证等证件的复印件，主张被上诉人违法建筑，私自增加建筑面积，采用欺骗手段通过竣工验收无效，因此应当认定“金帝科数码大厦工程”至今没有进行竣工验收，被上诉人应当自2014年10月25日至二审判决之日向上诉人支付逾期交房的租金损失。本院审理查明的其他案件事实与原审法院认定的一致。本院认为，“金帝科数码大厦工程”于2013年5月经竣工验收备案的事实清楚。被上诉人通知上诉人接收房屋，上诉人以被上诉人未按照合同约定出示工程竣工验收合格材料为由拒绝接收理由正当，被上诉人没有证据支持其验收报告已经张贴公示亦出示给上诉人的主张，应当依法承担相应责任。原审法院2014年10月24日开庭审理中，被上诉人提交并出示了相关工程竣工验收材料，原审法院认定被上诉人完成了合同约定的出示涉案房屋经验收合格相关证明文件的义务并无不当。“金帝科数码大厦工程”完成了备案，上诉人主张被上诉人采用欺骗手段通过竣工验收，请求被上诉人支付2014年10月25日至二审判决之日的逾期交房租金损失，缺乏依据，依法不予支持。《商品房买卖合同》第十三条及《补充协议》相关内容约定被上诉人就建筑的装饰、设备承担的是维修责任，上诉人仅为金帝科数码大厦的买受人之一，且尚未实际接收房屋，对所购买的房屋还不享有所有权，现其要求被上诉人履行义务不当，依法不应支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉请求，理据不足，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1186元，由上诉人高青、梁健志负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  姜松诚审判员  衣振国二〇一五年十二月二十五日书记员  车丽翠