北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第04413号上诉人（原审被告）颜其忠，女，1969年9月27日出生。被上诉人（原审原告）北京戴德梁行物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区光华路**（写字楼）北办公楼****及南办公区**。法定代表人赵振兴，董事长。委托代理人樊宝，北京市逢时律师事务所律师。委托代理人赵宇，男，1985年9月5日出生，该公司西城晶华项目客服部主任。上诉人颜其忠因物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第24032号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年9月，北京戴德梁行物业管理有限公司（下称戴德梁行物业公司）诉至原审法院称：我公司是北京市西城区太平桥大街8号西城晶华小区的物业管理企业，颜其忠是该小区×××302号房屋的业主，该房屋建筑面积191.06平方米。2008年8月21日，双方签有物业服务合同。合同约定了双方的权利义务、违约责任等内容。涉诉房屋的物业费标准为每月每建筑平方米5.3元，每年的物业费数额为12151.44元，合同约定业主在每年7月1日前支付当年7月1日至次年6月30日间的物业费。合同第八章约定了违约责任。我公司完全依照合同约定履行了义务，颜其忠却没有按照合同约定支付物业服务费，颜其忠的行为不但违约，也损害了全体业主的共同利益。我公司为维护全体业主的利益，现依法提起诉讼，要求颜其忠支付2011年8月11日至2014年8月10日期间的物业费36454.32元；支付违约金36454.32元；诉讼费由颜其忠承担。颜其忠辩称：我对房屋位置、建筑面积、产权人及物业服务合同签订情况无异议。合同是在购房的时候签订的，是委托代理合同。我对每平米5.3元的收费标准有异议。戴德梁行物业公司如下服务不达标：安全保卫方面，应该有管家式的专项服务，整个小区没有红外线报警，消防管理有问题；绿化方面不达标，根据北京市住宅物业服务地方标准，我们的小区没有达到4星级服务标准；卫生方面存在问题，垃圾没有封闭式清运，垃圾直接由三轮车清运，垃圾桶又脏又破，小区脏、乱、差，宣传栏里的纸屑未清理；我们小区的会所在交房后两年半才能使用，会所内的游泳池没有常年开放，每年基本只开放半年；物业前台的工作人员服务态度恶劣；我们小区的物业财务收支未公开，未按要求规定公示。综上所述，戴德梁行物业公司违约在先，没有提供符合每平米5.3元标准品质的物业服务，戴德梁行物业公司提供的物业服务品质与收费价格不对等。我认可的戴德梁行物业公司的物业服务水平只有每月每平米2.3元的标准。我不同意戴德梁行物业公司的诉讼请求，物业费我同意按照每月每平方米2.3元的标准交纳；不同意交纳违约金，合同违约金约定过高。原审法院经审理认为：戴德梁行物业公司与颜其忠签订的《前期物业管理服务委托协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，戴德梁行物业公司履行了物业服务义务，戴德梁行物业公司与西城晶华苑业主委员会于2011年签订的《物业服务合同》对包括颜其忠在内的全体小区业主具有约束力。现戴德梁行物业公司要求颜其忠交纳2011年8月11日至2014年8月10日间物业服务费的诉讼请求，理由充分，法院予以支持。颜其忠同意按照每月每建筑平方米2.3元交纳物业费的说法，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。关于违约金一节，因颜其忠未按照双方约定的时间交纳物业服务费，根据合同相关条款应承担违约责任，但鉴于颜其忠主张合同约定的违约金标准过高，对于违约金的具体数额，法院依法结合本案具体情况予以酌定。对于颜其忠提出的物业服务不达标的抗辩理由，因物业管理是一种同时具有社会公共服务和个体服务性质的群体性服务，是不间断的全天候、全方位、多层次的过程性服务，而正是由于物业服务的这一特性，致使物业服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司提供的服务不满意而拒绝交纳物业费，但长此以往会出现因业主欠费导致物业服务水平进一步下降的恶性循环，最终受到损害的则是业主的利益，物业公司应与业主之间应加强沟通协作，共同营造一个良好的生活居住环境。据此，原审法院于2014年12月判决：一、自判决生效之日起七日内，颜其忠支付北京戴德梁行物业管理有限公司二○一一年八月十一日至二○一四年八月十日的物业服务费三万六千四百五十四元三角二分；二、自判决生效之日起七日内，颜其忠支付北京戴德梁行物业管理有限公司违约金七千二百九十元；三、驳回北京戴德梁行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，颜其忠不服，上诉至本院，主张：戴德梁行物业公司实行酬金制而非包干制，如有结余应减免下期物业费，戴德梁行物业公司服务质量不符合合同约定，侵害了小区业主的共同权益，故要求撤销原判，依法改判。戴德梁行物业公司同意原判。经审理查明：戴德梁行物业公司系北京市西城区太平桥大街8号西城晶华小区的物业服务企业。坐落于北京市西城区太平桥大街**院×××**系颜其忠购买的房屋，建筑面积191.06平方米。2008年8月21日，颜其忠签订了《承诺书》，声明同意遵守《西城晶华业主临时公约》。同日，戴德梁行物业公司（乙方）与颜其忠（甲方）签订了《西城晶华前期物业管理服务委托协议》，该协议中约定：按购房合同要求，甲方于入伙之日起全额缴清首年度的物业管理费，此后每年的7月1日前全额缴清当年7月1日至次年6月30日的物业管理费；住宅的缴费标准为人民币5.3元／建筑面积平方米每月；乙方违反协议未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三收取滞纳金，若甲方拒绝交纳各项费用，乙方受发展商或业委会委托，保留通过司法途径追缴相关费用的权利。自2011年8月10日后，颜其忠未再交纳过物业服务费。2011年，戴德梁行物业公司（乙方）与西城晶华苑业主委员会（甲方）签订了《西城晶华苑物业服务合同》，该合同中明确了戴德梁行物业公司的义务，同时约定：乙方提供服务的受益人为该物业的全体业主和物业使用人，该物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；该物业服务费住宅部分由戴德梁行物业公司按人民币5.3元／平方米／月向业主（或交费义务人）收取，如交费义务人未能支付，物业管理费最终承担者为业主；从预收的该物业服务费中每月人民币五万元，全年六十万元，作为乙方服务酬金；业主应于每月七日前交纳当月物业费，如逾期交纳，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之一向相关业主收滞纳金。原审庭审中，戴德梁行物业提供了“荣誉证书”和“锦旗”欲证明其服务水平已达到四星级标准，并获得了政府机关部门的认可和表彰，颜其忠对此不予认可。颜其忠提供了照片若干以证明小区存在单元门口门禁系统及道路边的公示牌损坏、信箱破旧、绿化草坪破损、卫生脏乱、楼道里的乱停自行车等情况，戴德梁行物业公司否认照片真实性，亦不认可颜其忠的证明目的。因颜其忠至今尚未交纳2011年8月11日至2014年8月10日的物业费，现戴德梁行物业公司诉至法院，请求判令颜其忠支付2011年8月11日至2014年8月10日期间的物业费36454.32元；支付违约金36454.32元。颜其忠以物业服务不到位为由，不同意戴德梁行物业公司的诉讼请求，同意按照每月每平方米2.3元的标准交纳物业服务费，不同意支付违约金。经原审法院主持调解，双方当事人各持己见。本院审理中，颜其忠主张涉诉小区的物业服务为酬金制，物业服务费的收支情况应当公开，如有结余应补作下一年度的物业服务费，减免业主应交纳的费用。戴德梁行物业公司称物业服务费的收支情况每年度都在建委网站及小区公告栏里予以公示，涉诉小区的物业服务费不存在结余，而始终处于亏损不足状态，并提交了物业服务项目收支报告及公告栏照片为证。颜其忠认为物业服务项目收支报告只是一个账目统计，没有明细，不能说明问题。上述事实，有《承诺书》、《西城晶华前期物业管理服务委托协议》、《西城晶华苑物业服务合同》、照片及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：戴德梁行物业公司与颜其忠于2008年签订的《西城晶华前期物业管理服务委托协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，戴德梁行物业公司为颜其忠所有的房屋提供了物业服务，颜其忠仅支付物业服务费至2011年8月10日。2011年戴德梁行物业公司与西城晶华苑业主委员会签订了《西城晶华苑物业服务合同》，对涉诉小区的物业服务进行了重新约定。该合同签订后，戴德梁行物业公司亦按照上述合同履行了物业服务义务。颜其忠至今仍未给付涉诉房屋2011年8月11日至2014年8月10日的物业服务费，戴德梁行物业公司要求颜其忠支付上述欠费，于法有据，应予支持。颜其忠主张戴德梁行物业公司服务质量不符合合同约定，侵害了小区业主的共同权益，戴德梁行物业公司对此不予认可，颜其忠提供的现有证据亦不足以证明戴德梁行物业公司提供的物业服务质量与合同约定标准之间存在明显差距，故颜其忠以此为由要求减免物业服务费，依据不足，本院不予支持。关于颜其忠所述戴德梁行物业公司实行酬金制而非包干制，每年结余应用于减免下期物业服务费一节，因颜其忠未提交证据证明戴德梁行物业公司收取的物业服务费有结余，且即使存在结余亦应通过西城晶华苑业主委员会制定方案统一予以处理，故颜其忠以此拒交物业服务费理由亦不能成立。根据合同约定，业主未按时交纳物业服务费，还应承担相应的违约责任，原审法院结合本案案情酌定的违约金数额亦无不妥。综上，颜其忠的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费811元，由北京戴德梁行物业管理有限公司负担325元（已交纳），由颜其忠负担486元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费1622元，由颜其忠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹雪代理审判员  李洹代理审判员  廖慧二〇一五年四月十七日书 记 员  董红