大连市中山区人民法院民 事 判 决 书(2015)中民初字4023号原告（反诉被告）大连日信房屋开发有限公司。法定代表人刘宗昌，系该公司经理。委托代理人朱爱民，系该公司法律顾问。委托代理人管欣，系该公司员工。被告（反诉原告）谭国君。委托代理人杨冲，系辽宁德中律师事务所律师。原告（反诉被告）大连日信房屋开发有限公司与被告（反诉原告）谭国君房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。大连日信房屋开发有限公司委托代理人朱爱民，谭国君及其委托代理人杨冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2013年11月8日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于大连市中山区中南路樱花园小区公建地下一层、地下二层（面积分别为786平方米、155平方米）租赁给被告。租赁期限自2013年11月8日至2022年1月8日止。双方约定的各自的权利义务，原告依约履行了合同内容，但被告却违反合同约定不交纳租金。在原告多次索要未果的情况下，无奈诉之贵院请求：1、解除原、被告双方于2013年11月8日签订的两份房屋租赁合同；2、被告支付房屋租金7万元；3、被告腾退该房屋。被告（反诉原告）辩称，不同意原告的诉讼请求。一、本案被告不存在迟延交纳房屋租金的违约事实；二、被告在交纳租金的截止日前，并未明确表示被告不予履行交付租金的义务，租赁合同的解除条件并未成就。相反，被告多次在与原告方的沟通过程中明确表示要交付租金，但原告不予领取；三、本案原告在签订合同时隐瞒窃电事实构成违约，给被告造成了电费损失，同时也被电业管理部门给予处罚；四、被告在合同签订后，投入了大量人力及物力对租赁房屋进行了修缮及装潢，并将房屋用于旅店经营，现被告经营一年多时间，原告就提出解除合同，明显违背公平原则。综上，案涉租赁合同合法有效，被告无任何违约事实存在，该合同也无约定及法定的解除事由，应继续履行。被告（反诉原告）反诉称，被告与原告于2013年11月8日签订了两份房屋《租赁合同》，约定被告租赁原告位于大连市中山区中南路樱花园小区公建地下一层及地下二层，共计941平方米的房屋。合同签订后，被告依据《租赁合同》第三条第3款的约定，按照临时电表的显示数字向原告交纳电费，共计向原告交纳了9991元电费。2015年4月13日辽宁省电力有限公司大连中山供电分公司向被告下达《窃电处理通知书》，认定被告绕越供电企业用电计量装置用电（无表用电），并对被告进行了处罚。至此，被告才知原告的房屋并无临时电表，其行为属于窃电行为，因此《租赁合同》关于电费的约定属于违反法律的强制性规定，系无效约定。原告应返还被告收取的电费。为维护被告的合法权益，故反诉请求：1、原告返还被告所交纳的电费9991元；2、原告返还被告交纳的电费保证金4000元；3、原告赔偿被告的经营损失5000元。原告（反诉被告）辩称，不同意反诉请求。根据双方签订的租赁合同第三条第2项约定：“承租期内乙方（即被告）应当申请电业部门分屋开表，开表前用电乙方需向甲方（即原告）交纳四千元电费保证金，电费以分户前临时用表显示数字每月结算一回。分户或临时用表费用由乙方自行承担。保证金在租期满后扣除应缴电费后余额返还。”被告装修房屋以前，使用原告的电表所分出的表没有用表箱固定，在装修后，用表箱固定分表的时候，被告未将电源接在原告的表后，而是私自接在表外（即偷电），所以电业局的处罚与原告无关。从被告交纳电费的情况可以看出，在被告分表固定表箱前，被告每月都交电费几千元，在被告因分表固定表箱后，被告把分表接在原告的表前面偷电，电费只有几百元，电业局发现电费突然降低，后找到被告发现被告偷电，所以才处罚被告。根据双方签订的合同第三条第2项约定，乙方应当申请电业部门分屋开表，被告使用多少电由被告自己交费，被告没有义务去为原告偷电。被告亲自签字确认使用原告电表度数及缴纳应交电费。被告自使用该租赁房屋起至2014年4月25日也就是装修房屋期间，一直使用原告的电表分表，不过当时没有固定分表箱。并分四次向原告缴纳了电费合计7590元(1170+3330+2430+1620-960=7590元）。被告装修房屋后，固定了分表箱，原告在不知被告偷电的情况下，仍按以前读表数字算法向被告收取了三次电费合计1441.30元（999.9+292+149.4=1441.30元）。所以被告反诉要求原告返还电费9991元没有依据，被告装修房屋期间，一直通过原告的电表分表，应当缴纳电费，被告已经签字确认。即只能返还1441.30元。被告要求返还电费保证金4000元，根据双方签订的合同第三条第2项约定必须是解除合同扣除应缴电费后余额返还。故被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。经审理查明，2013年11月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订两份《租赁合同》，约定甲方将位于大连市中山区中南路樱花园小区公建地下一层、地下二层（面积分别为786平方米、155平方米）租赁给乙方，两份合同总计租金为14万元；乙方应于每年的11月1日将年租金14万元一次性支付给甲方；如乙方逾期未交纳租金，则甲方有权解除协议，收回房屋。合同第三条第2项约定：“承租期内乙方应当申请电业部门分屋开表，开表前用电乙方需向甲方交纳四千元（一份合同约定为叁千元，另一份合同约定为壹千元）电费保证金，电费以分户前临时用表显示数字每月结算一回。分户或临时用表费用由乙方自行承担。保证金在租期满后扣除应缴电费后余额返还。”合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用。2014年11月4日，被告为原告出具欠条一份，内容为：谭国君欠孙华娟（大连日信房屋开发有限公司）大连中山区中纬巷x-x号地下一、二层车库租金，人民币柒万元整。定于2014年（经原被告双方确认为笔误，应为2015年）7月1日前一次性给付，逾期不付之前所签订的房屋租赁合同作废。2015年6月28日，原告方人员孙华娟通过微信方式向被告索要7万元房租，沟通后双方就租金给付发生争议，被告要求原告到法院起诉解决。另查，2015年4月13日，辽宁省电力有限公司大连中山供电分公司向被告下发窃电处理通知，通知上写明现场检查发现该用户绕越供电企业供电计量装置用电（无表用电）。在签订租赁合同后，被告共向原告交纳电费9991元，每次所交数额均有被告签字确认，其中电力公司认定被告偷电的期间，被告向原告交纳电费1441.30元。上述事实，有原告提供的《租赁合同》、欠条、微信记录、谭国君支付电费一览表，被告提供的窃电处理通知书、谭国君支付电费一览表以及双方当事人陈述笔录在案为凭，这些材料业经当庭质证和本院审查核实，可以采信。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。双方约定被告应于每年的11月1日向原告交纳租金，由于被告未在2014年11月1日按期交纳，被告向原告出具欠条承诺于2015年7月1日前将欠付的租金付清，如不付清，则双方所签订的《租赁合同》作废，另双方在合同中也约定若被告逾期交纳租金，原告有权解除协议收回房屋。而在2015年6月28日，原告方人员孙华娟与被告在微信沟通中，双方对于租金给付发生争议，被告后明确表示要原告到法院起诉，被告未于2015年7月1日前将所欠7万元租金交纳给原告是客观事实，其行为构成违约，故原告依据合同约定和被告欠条上的承诺，诉请解除合同，并要求被告给付租金7万元、腾退案涉房屋，本院予以支持。双方在合同中约定被告具有分屋开表的义务，被告称因原告的行为导致供电部门认定其偷电，无相应证据证实，本院不予采信。双方约定承租期内被告在分屋开表前用电需向原告交纳电费，电费以分户前临时用表显示数字每月结算一回。原告在庭审中提供了用电一览表，该表中显示了被告每月的用电数额，总计为9991元，被告均已签字认可，符合双方在《租赁合同》中约定的上述内容。但原告表示有1441.30元系分表后（电力部门认定偷电期间）收取，同意返还给被告，本院予以照准，被告诉请返还其余数额的电费，本院不予支持。关于被告诉请原告返还4000元保证金，双方在《租赁合同》中约定保证金在租期满后扣除应缴电费后余额返还，现被告仍占有案涉房屋，电费双方并未最终结清，并不具备返还的条件，故对被告该请求，本院不予支持。被告诉请原告赔偿经营损失5000元，无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）大连日信房屋开发有限公司与被告（反诉原告）谭国君于2013年11月8日签订的两份《租赁合同》解除；二、被告（反诉原告）于本判决生效后10日内给付原告（反诉被告）租金7万元；三、被告（反诉原告）于本判决生效后30日内将位于大连市中山区中南路樱花园小区公建地下一层（786平方米）及地下二层（155平方米）房屋腾退给原告（反诉被告）；四、原告（反诉被告）于本判决生效后10日内返还被告（反诉原告）电费1441.30元；五、驳回被告（反诉原告）的其他反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费13040元（本诉案件受理费12900元、反诉费140元），由原告（反诉被告）负担50元，被告（反诉原告）负担12990元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  周 倩代理审判员  陆绍宇人民陪审员  魏荣刚二〇一五年十二月十二日书 记 员  周思雨