上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三(民)初字第1024号反诉原告上海甲仓储有限公司。法定代表人汪某某。委托代理人孙佩勋，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。反诉被告乙投资管理（上海）有限公司。法定代表人林某某。委托代理人李企荣，上海胜超律师事务所律师。委托代理人汪悦，上海福一律师事务所律师。反诉原告上海甲仓储有限公司（以下简称甲公司）与反诉被告乙投资管理（上海）有限公司（以下简称乙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，并于2015年11月6日公开开庭审理。反诉原告之委托代理人孙佩勋、反诉被告之委托代理人李企荣、汪悦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。反诉原告诉称，2014年4月15日，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》约定由乙公司承租甲公司名下坐落于本市嘉定区某某路365号、面积为12388平方米的房屋，租赁期限从合同签订之日起至2029年9月30日止，其中2014年9月30日前为免租期，租金从2014年10月1日起算，三个月一期共1,775,520元，每次提前5天支付下一期租金，并在支付第一期租金时支付100万元押金。上述合同签订后，乙公司仅支付了第一期租金和押金，此后未再付款。甲公司多次向乙公司催讨租金均遭到拒绝，遂于2015年5月27日委托律师发函给乙公司通知其解除合同，要求其迁出房屋，但时至今日，乙公司仍占用涉案租赁房屋，同时还正常收取了次承租人的租金。甲公司认为，乙公司拒绝支付租金的行为严重违反了双方合同的约定，故在其收到甲公司解除函之后，涉案合同即告解除。因此，甲公司起诉要求：一、确认反诉原、被告于2014年4月15日签订的《房屋租赁合同》以及补充协议于2015年5月27日解除；二、反诉被告支付反诉原告拖欠的2015年1月1日起至2015年5月27日止的租金2,900,016元；三、反诉被告按照每日19,728元的标准支付反诉原告从2015年7月28日起至实际搬离之日止的占用费；四、反诉被告偿付反诉原告逾期付款违约金以及逾期支付占用费损失合计152,075.21元。反诉被告辩称，不同意反诉原告诉请。根据租赁合同第三条第四款约定，反诉原告逾期开具发票的，则反诉被告支付下期租金的时间，按照反诉原告逾期天数顺延。由于反诉被告在2014年支付第一期租金和押金后，反诉原告直至2015年5月才开具发票，拖延一年左右，按照上述约定，反诉被告支付下期租金的时间应顺延至2016年，故目前租金给付期限尚未届满，反诉被告不存在违约行为。综上，反诉原告没有解除合同的事实依据，并且反诉被告至今未收到过反诉原告的合同解除函。除了上述理由外，按照合同第二条第五款约定，如乙公司经营需要甲公司提供相应文件，甲公司应当及时无偿提供。但至今反诉原告未提供反诉被告办理营业执照所需的房产证、建筑工程消防验收合格证等材料，导致乙公司转租后次承租人因无照经营被处罚，严重影响了租赁合同履行，造成严重损失。因此反而是反诉原告存在违约行为。在此情况下反诉被告有理由拒付租金，如反诉原告可以提供上述文件反诉被告可以马上支付租金。此外，反诉原告在2015年6月至8月期间侵犯了乙公司的优先购买权，且新房东现在要求乙公司支付房租，导致局面混乱。综上，在反诉原告与新房东协商一致，并向反诉被告提供相应证照的情况下，反诉被告才愿意支付租金。经审理查明，2014年4月，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》约定：甲公司将涉案某某路365号房屋整体出租给乙公司作为商业使用，租赁期限自合同签订之日起至2029年9月30日止，其中2014年9月30日之前免租，从2014年10月1日至2015年9月30日为一个租赁年度，依此类推；租金第一年每日每平方米1.95元，每月734,763.25元，三个月一付，每次提前5天支付，租赁保证金1,000,000元，乙公司应于2014年5月7日前支付押金和三个月租金2,204,289.75元，逾期一日，则乙公司需按照日租金的万分之五支付违约金，甲公司应于乙公司支付每笔租金后五日内向乙公司开具相应金额的租金发票，如逾期开具，则乙公司支付下期租金的时间，按照甲公司逾期天数顺延；乙公司逾期不支付租金连续超过1个月的，甲公司有权单方面解除合同。同时，反诉原、被告还签订了一份《补充协议》约定了变更上述租赁合同中的第一个租赁年度的租金为每日每平方米1.6元，计租面积为12330平方米，月租金为600,060元，故乙公司2014年5月7日应交付押金1,000,000元和3个月租金1,800,180元，并应提前5天即2014年12月26日之前向甲公司支付下3个月的租金，依此类推，逾期支付的，每逾期一日，乙公司需按日租金的万分之五支付违约金，上述租金在前三个租赁年度内不变等。2014年4月15日，甲公司将涉案租赁房屋按照现状交付给了乙公司。2014年5月7日，乙公司向甲公司支付了租赁保证金1,000,000元和第一期租金1,800,180元。此后乙公司未再付款。2015年5月6日，甲公司向乙公司开具了上述租金的发票。2015年5月27日，甲公司委托律师向乙公司发函称，由于其累计拖欠租金和水电费、物业管理费长达5个月，甲公司多次催缴但乙公司置之不理，故甲公司正式通知乙公司解除双方间租赁合同及补充协议，要求乙公司在办理退租并支付违约金。乙公司陈述其未收到该邮件，甲公司也未能提供该邮件的送达凭证。另查明，涉案某某路365号房屋目前仍登记在甲公司名下。审理中，乙公司陈述，其于2014年7月31日向甲公司发出电子邮件和告知函，提出甲公司一直拒绝提供上述证件，且曾在计划出售涉案租赁房屋期间，要求乙公司停止招商和装修，故要求其补偿4个月免租期，并及早提供房产证及消防证复印件。但甲公司表示未收到上述材料。另外在审理中，乙公司提供了数封电子邮件，用以证明其正在与新房东协商确定新的租赁合同。甲公司对此不予认可，并表示由于无法分割转让，故涉案租赁房屋仍在甲公司名下，相应的租金仍应由甲公司收取。此外，对于合同中约定的逾期开具发票支付租金日期也相应顺延的约定，甲公司认为应仅针对紧邻的下一期租金，再下一期的租金不受影响。乙公司对此亦不予认可。以上事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、房产登记簿信息及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。本院认为，原、被告间的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。现甲公司仍是房屋所有权人，乙公司也没有证据证明其与甲公司间租赁合同的权利义务已转移，故乙公司仍应按照本案合同履行。按照合同约定，甲公司应于乙公司支付每笔租金后五日内向乙公司开具相应金额的租金发票，如逾期开具，则乙公司支付下期租金的时间，按照甲公司逾期天数顺延。对此约定，乙公司认为只要一期发票延迟开具，则之后各期付款均应顺延；甲公司则认为仅影响相邻的下一期付款，之后各期不受影响。对此本院认为，支付租金是合同的主要义务，而开具租金发票仅是合同次要义务，乙公司认为迟延开具租金发票可以延付之后所有租金的合同解释，显然加重了甲公司的义务，因此从公平出发，本院对甲公司所作迟延开具发票仅可延付紧邻下一期租金的合同解释予以采纳。甲公司于2015年5月6日开具发票，根据合同约定其延迟了360天，因此乙公司紧邻的下一期租金也可从原约定的2014年12月26日，延迟至2015年12月20日支付。其余2015年3月26日、6月26日、9月26日、12月26日的各期租金，乙公司均应当给付甲公司。上述租金给付期限均已届满，因此，乙公司总计应向甲公司支付从2015年1月1日起至2016年3月31日止的租金9,000,900元。由于乙公司之前对合同约定的理解不同，导致部分租金延迟给付，该行为并不能算作违约，故甲公司以乙公司未付租金为由要求解除合同、支付违约金依据不足，本院对此不予支持。对于乙公司辩称甲公司未及时提供证照影响其经营因而拒付租金，甲公司不予认可，而乙公司对此也未提供证据证实，故本院对此不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、反诉被告乙投资管理（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内给付反诉原告上海甲仓储有限公司自2015年1月1日起至2016年3月31日止的租金人民币9,000,900元；二、驳回反诉原告上海甲仓储有限公司的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案反诉受理费24,732.75元，由反诉原告上海甲仓储有限公司负担340元，反诉被告乙投资管理（上海）有限公司负担24,392.75元。反诉被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  庄羽凤二〇一五年十二月二十八日书记员  顾 叶附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。