绍兴市上虞区人民法院民 事 判 决 书（2015）绍虞民初字第552号原告陈建锋。委托代理人（特别授权）潜勇，浙江国良律师事务所律师。被告浙江百联安置业有限公司，住所地绍兴市上虞区百官街道大普路769号（普利大厦）。法定代表人孙来江，执行董事。第三人中信银行股份有限公司绍兴上虞支行，住所地绍兴市上虞区百官街道青春路98号。负责人王文华，行长。委托代理人（特别授权）金尧坤、金伟芬，浙江舜杰律师事务所律师。原告陈建锋诉被告浙江百联安置业有限公司、第三人中信银行股份有限公司绍兴上虞支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月11日立案受理后，依法由审判员王欢适用简易程序于2015年3月19日公开开庭进行了审理。原告陈建锋及其委托代理人潜勇，第三人中信银行股份有限公司绍兴上虞支行的委托代理人金伟芬到庭参加诉讼，被告浙江百联安置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈建锋诉称：被告实际控制人孙尧忠因民间借贷欠原告之亲戚陈孝章（另案原告）大额借款未能清偿，故孙尧忠向陈孝章提议以虚假按揭购房之方法，所得之贷款部分归还陈孝章借款。在此基础上，原告于2013年6月22日与被告签订了6份《浙江省商品房买卖合同》（以下简称购房合同）。根据该6份购房合同约定，被告将其开发经营的位于绍兴市上虞区城东00335／00338号地块上，虞售许字（2012）第015号预售许可证项下的市场区域二幢272、273、274、1123、1124、1125铺，建筑面积分别为44.11、30.98、30.98、60.53、85.04、55.97㎡的商铺出卖给原告，购房款分别为855734、601012、601012、1452720、2040960、1343280元（合计购房款为6894718元），首付款分别为435734、301012、301012、732720、1020960、673280元（合计首付款为3464718元）。合同还约定了相应的权利义务条款。2013年6月18日，被告通过其总经理孙晶个人银行卡向原告汇付首付款3464718元，同日原告收款后通过转账方式向被告开立在第三人处的银行账户中分6次（按每份购房合同约定的首付款金额）汇付购房首付款3464718元。购房合同签订后每月应付的按揭款项由被告总经理孙晶先汇入原告账户后再由原告支付给第三人用于归还月供按揭贷款，直至2014年6月。2014年7月起，因被告不再提供按揭月供贷款，至起诉之日，由原告自行支付了2014年7月至2015年1月中的5个月的月供按揭贷款（还有一个月的按揭月供贷款由被告付给原告后，再由原告支付给第三人），共计203561.23元，原告迫于无奈，将继续支付月供按揭贷款至借款合同解除之日。原告认为，原、被告间所签订的6份购房合同并非原、被告真实意思之表示，系虚假购房。被告未能按约交付商品房及交付房屋权属证书，已构成违约，根据购房合同的约定，原告有权依约解除与被告所签订的购房合同，并由被告承担相应违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之有关规定，原告与第三人、被告之间的借款合同亦予以解除。购房合同及借款合同解除后，被告应当将其收受的购房贷款返还给第三人，将原告实际支付的月供按揭款项返还给原告。故原告起诉请求：1、依法判令解除原告与被告所签订的6份《浙江省商品房买卖合同》；并判令被告向原告返还原告已实际支付的按揭款203561.23元（暂计算到起诉之日，最终计算到借款合同被判令解除之日），承担逾期交房违约2035.61元；2、依法判令解除原告与第三人及被告所签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》；3、本案诉讼费用由被告负担。在审查起诉期间，2015年1月30日，原告以邮政特快专递方式向被告寄送《关于解除与贵公司签订的6份商品房买卖合同的通知》，该通知已于2015年2月2日11时35分由被告法定代表人签收，根据合同法第九十六条第一款之规定，原、被告间的6份购房合同已依法予以解除。此后，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条关于“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，原告已于2015年2月5日以邮政特快专递方式向第三人寄送《关于解除与贵行签订的个人购房借款合同的通知》，该通知已于次日10时零1分由第三人签收。2015年2月11日，第三人向原告复函也证明其已收到原告的解除通知。现原告变更诉讼请求为：1、依法确认原告通知解除原告与被告所签订的6份《浙江省商品房买卖合同》的民事行为的效力；2、依法判令被告向原告返还原告已实际支付的按揭款203561.23元；3、依法确认原告通知解除原告与第三人所签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》的民事行为的效力；4、本案诉讼费用由被告负担。第三人中信银行股份有限公司绍兴上虞支行辩称：1、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”可见民诉法所规定第三人参加诉讼分为两种情形，即有独立请求的第三人和无独立请求的第三人。有独立请求的第三人系对已有诉讼标的提出独立的请求并申请参与到现有诉讼案件中的情形；无独立请求第三人系指与案件标的存在法律上的利害关系，经当事人申请或法院决定而参与到诉讼中的情形。在本案中，答辩人并未对原告之诉讼请求提出独立的请求，也未以第三人身份申请参与诉讼，而且法院也未决定答辩人作为无独立请求的第三人参与诉讼，故被答辩人起诉将答辩人作为第三人是没有法律依据的，依法应当驳回。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”该司法解释也明确如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。本案中答辩人作为担保权人既未作为独立请求第三人提出诉讼请求，也未另行提出起诉，被答辩人自行将答辩人列为第三人并在商品房买卖合同纠纷中将按揭借款合同合并提出诉讼请求并要求法院给予合并审理，明显违反了该司法解释的规定；而且，商品房买卖合同与按揭贷款合同的当事人并未同一，法律关系也不同，不能同案处理。综上，答辩人恳请法院驳回被答辩人对答辩人提出的诉讼请求。原告陈建锋为证明其主张，向本院提供证据如下：1、借条二份，证明原告购房前，被告实际控制人孙尧忠欠原告亲戚陈孝章大额借款3789万元的事实。第三人质证认为这是原告与他人私下所欠的借款行为，第三人不清楚，且与本案没有关联性。2、浙江省商品房买卖合同六份（编号分别为2013062222df013886、20130622e876013887、201306229ed4013888、201306227099013884、201306222fb3013883、20130622e4df013885），证明原、被告签订购房合同的相关情况及被告交房、交付权属证书违约，原告有权依约解除合同的事实。第三人质证无异议。3、户名为陈建锋的借记卡账户交易明细清单二份、汇划来账回单五份，证明购房首付款及前期月供按揭款均系被告提供，即证明原、被告之间系虚假购房的事实。第三人质证认为真实性没有异议，关联性有异议，与本案无关。4、中信银行个人购房借款合同（附公证书、抵押物登记证）一份，证明原、被告与第三人签订按揭借款的相关事实。第三人质证无异议。5、户名为陈建锋的借记卡账户交易明细清单一份、中信银行存款回单三份，证明自2014年7月起月供按揭贷款由原告实际支付的事实。第三人质证无异议。6、《关于解除与贵公司签订的6份商品房买卖合同的通知》、邮寄凭证、跟踪查询单各一份，证明原告依法行使合同解除权，且解除通知已送达被告的事实。第三人质证认为被告未到庭，故无法确认。7、《关于解除与贵行签订的个人购房借款合同的通知》、邮寄凭证、跟踪查询单、复函各一份，证明购房合同解除后，原告依法解除与第三人所签订的购房借款合同，且第三人已经收到解除通知的事实。第三人质证认为真实性没有异议，第三人收到了通知，但与本案无关。第三人中信银行股份有限公司绍兴上虞支行未进行举证。被告浙江百联安置业有限公司未提出书面答辩，亦未在举证期限内向本院提供任何证据，经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，应视为放弃答辩和质证的权利。上述证据经庭审出示，本院认定如下：证据2、4、5、6、7均能以其他相关证据或相互印证下证明其真实性，故本院对真实性予以认定；证据1、3涉及案外人及其他法律关系，且被告未到庭进行质证，对于案外人的真实身份，他们与本案当事人之间存在何种关系均无法凭借原告单方陈述及举证予以还原事实，无法达到原告的证明目的，故本院难以认定。根据庭审举证、质证及调查，本院认定本案事实如下：2013年6月22日，原告陈建锋与被告浙江百联安置业有限公司签订了六份《浙江省商品房买卖合同》（编号分别为2013062222df013886、20130622e876013887、201306229ed4013888、201306227099013884、201306222fb3013883、20130622e4df013885），约定由原告向被告购买由其开发的百安商贸城内市场区域二幢272、273、274、1123、1124、1125号商铺，六间商铺建筑面积分别为44.11、30.98、30.98、60.53、85.04、55.97平方米，价款分别为855734、601012、601012、1452720、2040960、1343280元，合计6894718元；双方约定原告应于2013年7月21日前付清首付款合计3464718元，余款3430000元以到被告指定银行办理商业贷款的方式支付；被告应于2014年3月30日前，将商品房交付给原告，于2014年12月30日前取得土地、房屋权属证书后交付给原告。又查明2014年1月20日，原告陈建锋、被告浙江百联安置业有限公司及第三人中信银行股份有限公司绍兴上虞支行签订个人购房借款合同一份，约定借款人陈建锋（即本案原告）向贷款人中信银行股份有限公司绍兴上虞支行（即本案第三人）贷款3430000元，由浙江百联安置业有限公司作为保证人（即本案被告），并将坐落于百安商贸城内市场区域二幢272-274、1123-1125号商铺共六间作为抵押且办理了抵押登记手续。之后，在原告支付首付款的前提下，第三人按照原告指定账户发放了贷款，原告账户也每月还款本息至2015年1月20日止。2015年1月29日，原告向被告寄送《关于解除与贵公司签订的6份商品房买卖合同的通知》，被告于2015年2月2日收到。2015年2月4日，原告又向第三人寄送《关于解除与贵行签订的个人购房借款合同的通知》，第三人收悉并于2015年2月11日向原告复函。另查明，百安商贸城现处于无限期停工状态，所有建筑物均无法正常结顶竣工。本院认为，本案的争议焦点之一为原告陈建锋与被告浙江百联安置业有限公司签订的六份《浙江省商品房买卖合同》是否有效？原告在庭审中陈述六份合同是被告实际控制人孙尧忠因欠原告亲属陈孝章大额借款，提出以虚假按揭购房方式，用被告所取得的按揭贷款部分归还欠款，首付款及前期月供按揭款均是被告提供的事实。本院经审查原告所举证据后认为，证据1虽载明借条，但未提交3789万元交付凭证，且陈孝章陈述是与孙尧忠合伙搞房地产的资金；证据3中只显示了款项的汇划来源，就案外人孙尧忠、孙晶、陈孝章身份情况及与本案的各当事人之间的法律关系因被告未到庭均无法查明，故原告就虚假合同的陈述本院无法认定。另，原告向本院主张的是向被告寄送解除合同通知的民事行为的效力而非主张合同无效，且在庭审中原告陈述解除合同是基于被告逾期交房和办理权属手续的理由。争议焦点之二为原告通知被告解除合同的民事行为效力问题？根据原、被告双方的合同约定：“被告应于2014年3月30日前，将商品房交付给原告，于2014年12月30日前取得土地、房屋权属证书后交付给原告。”，而事实上被告均未履行上述义务，并且考虑到百安商贸城现无法按时正常竣工交房的状况，本院认为，原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》已实际履行不能，故原告向被告提出解除合同的民事行为符合《合同法》第九十六条规定。本案的争议焦点三为商品房担保贷款合同纠纷是否在本案中一并审理？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”，在庭审中，第三人明确表示不提出诉讼请求且也未就商品房担保贷款合同纠纷而另行起诉，故本案仅处理原、被告之间的商品房买卖合同纠纷。被告浙江百联安置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法可作缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、确认原告陈建锋通知被告浙江百联安置业有限公司解除双方签订的六份《浙江省商品房买卖合同》的民事行为有效；二、驳回原告陈建锋的其他诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由被告浙江百联安置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费80元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行绍兴银行业务部，邮编312000）。审判员 王 欢二〇一五年四月二十日书记员 宣文文附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。