广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第1475号原告江国海，男，汉族，1983年3月18日出生，地址广东省深圳市南山区。委托代理人李延玲，广东华商律师事务所律师。被告雍铁，女，汉族，1977年11月21日，地址广东省深圳市宝安区。第三人深圳房朝房地产经济有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道海德二路茂业时代广场20层G单元。法定代表人韦志军。委托代理人叶海彬，系公司员工。原告江国海与被告雍铁及第三人深圳房朝房地产经济有限公司（以下简称房朝地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李延玲、被告雍铁、第三人房朝地产公司的委托代理人叶海彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年3月30日，原告与被告签订《二手房买卖合同》，约定原告购买被告拥有100%产权的深圳市宝安区西乡街道广深公路黄田段金达花园2栋2单元1××号房产（房产证号：深房地字第××号），转让价格为人民币200万元。根据合同，原告分三次向被告支付了定金共人民币15万元。2015年6月4日，原告依约向中国银行股份有限公司深圳上步支行进行了房屋首期款项（人民币45万元）的资金监管并取得了该银行的《个人二手住房按揭贷款承诺书》（人民币140万元），只需原、被告双方办理争议房产的过户手续即可放款。不料约定过户当日，被告要求原告在约定房价的基础上，多支付人民币20万元方可继续办理过户手续，否则争议房产将不再出售给原告。原告经与被告多次协商无果，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1、原、被告签订的《二手房买卖合同》继续履行，被告按照合同办理争议房产的过户手续(房产登记价格423063.00元)；2、被告自违约之日起向原告赔付违约金（按照争议房产转让成交价为基数按日万分之五支付，自2015年6月30日暂计至起诉之日共计10000.00元，后续根据被告实际违约日期连续计算）；3、被告承担本案的诉讼费、保全费。被告答辩称，我不同意原告的诉讼请求，在本案的交易中我是受害者。其次、原告在诉状中陈述的理由是不符合事实及原告提交的证据的。我当时由于不了解房产交易的流程和时间，对合同没有规定明确的付款时间，只是规定了资金监管的时间，我对这个条款产生重大的误解，因此才签订了涉案合同，因此也给我造成了重大的损失。我出售涉案房产是为了取得房款更换一套房产，由于本案的房产没有成功交易导致我的房产也无法更换成功。第三人房朝地产公司答辩称，对原告的起诉没有意见，我方认为是被告违约，涉案合同履行到过户阶段，被告以涉案房产售价低为由不配合办理。经审理查明，2015年3月30日，原告江国海（买方）与被告雍铁（卖方）签订一份《二手房买卖合同》，约定被告将其名下位于深圳市宝安区西乡街道广深公路黄田段金达花园2栋2单元1××号房产（房产证号：深房地字第××号）转让予原告，转让成交价为2,000,000元；买方于签订合同当日向卖方支付定金50,000元，本合同生效后3日内再向卖方支付定金50，000元。买方须于2015年6月15日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过20日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过20日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。2015年3月30日，原告向被告交付定金50，000元。2015年3月31日，原告向被告支付定金50，000元。2015年4月8日，原告又通过招商银行向被告转账支付了定金50，000元。原告与第三人确认上述定金被告已全部收讫，未在第三人处托管。2015年6月4日，原告江国海作为甲方与作为乙方的被告雍铁及丙方中国银行股份有限公司深圳中兴支行签订了一份《二手楼交易资金监管协议》，甲乙双方同意将450,000元交由丙方进行监管。同日，原告将450，000元存入中国银行账户，中国银行深圳中兴支行开具《交易资金委托监管业务收款收据》，确认收到原告转入的450，000元监管资金。2015年6月24日，中国银行股份有限公司深圳上步支行向原告出具《个人二手住房按揭贷款承诺书》，承诺向原告购买涉案房产发放1，400，000元贷款。庭审中，原告主张其于2015年6月26日依约去国土部门办理过户，但因被告要求原告加价，双方未能协商一致故合同未能继续履行。第三人对此说法予以确认。被告称其未提出加价，其在签订合同时对资金监管产生重大误解，以为资金监管一周后就可以拿到全款，但实际上需要一个半月，被告是要求原告赔偿这个时间段的经济损失。另查明，原告江国海符合国家住房限购政策的要求，可以在深圳市购买两套住房；原告江国海愿意一次性支付购房款，愿意在被告不履行赎楼义务时代为赎楼。涉案房地产截至庭审时处于无抵押状态。以上事实，有原告提供的《二手房买卖合同》、《收款收据》、《二手楼交易资金委托监管协议》、《个人二手住房按揭贷款承诺书》等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原被告签署的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，合同各方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于违约责任的认定。原告称涉案合同不能履行系被告在办理房产过户当日提出加价200，000元，否则不配合原告办理相关手续。被告雍铁辩称其订立合同系对资金监管存在重大误解，其误以为资金监管后一周即可以拿到售房款，而实际上需要一个半月，故要求原告赔偿其经济损失才配合原告办理涉案房产过户手续。本院认为，涉案合同约定原告需在2015年6月15日之前办理首期款资金监管并向按揭银行提交按揭贷款申请所需的相关资料，本案中，原告依约于2015年6月4日在中国银行股份有限公司深圳中兴支行办理资金监管手续，被告亦配合原告签署了《二手楼交易资金委托监管协议》，故其对资金监管的相关事宜应是明知的，不存在其所称的重大误解，现被告因原告未支付其主张的赔偿款而拒绝履行涉案合同，被告的行为构成违约，原告有权主张被告继续履行合同并要求被告承担违约责任。关于合同继续履行。本案中，个人购房按揭贷款承诺书有效期已过，原告现自愿承诺以一次性付款的方式支付剩余购房款，属于原告自行处分权利的范畴，且该付款方式有利于合同的继续履行，故本院对原告的该主张直接予以支持。本院认为，原告应当以一次性付款的方式向被告支付剩余购房款人民币1850000元（2000000元-150000元），被告应当将涉案房地产过户登记至原告名下，并将涉案房地产实际交付给原告。房产过户过程中产生的相关税费，根据合同约定应当由原告承担。关于违约金。根据合同约定，如被告未按合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。根据本院查明的事实，原、被告约定在2015年6月26日办理房屋过户手续，但被告于当天告知原告不再出售涉案房产，故被告应按照合同约定的违约金计算标准自2015年6月27日起向原告支付迟延履行违约金，本案原告起诉要求被告自6月30日起支付违约金，本院对此予以认可。原告选择的付款方式为一次性付款，原告的实际付款日期并不属于被告能够协助履行的范畴，故本院酌情判令延迟履约违约金计算至本判决生效之日；综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为被告应当按照每日万分之二的标准向原告支付延迟履约违约金，综上，被告向原告支付延迟履约违约金的计算方式如下：以转让成交价人民币2000000元为基数，按每日万分之二的标准从2015年6月30日计算至本判决生效之日止。原告的超额诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国商业银行法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告江国海和被告雍铁继续履行编号为SZ（YRJK11）S201号《房地产买卖合同》；二、原告江国海应当于本判决发生法律效力之日起三十日内向被告雍铁支付购房款人民币1850000元；三、被告雍铁应当在原告江国海支付完毕上述购房款项之日起二十五日内将深圳市宝安区西乡街道广深公路黄田段金达花园2栋2单元1××号房地产（深房地字第××号）过户登记至原告江国海名下（过户登记的税费由原告江国海承担），并将上述房产实际交付给原告江国海；四、被告雍铁应当在本判决发生法律效力之日起三日内向原告江国海支付延迟履约违约金（以转让成交价人民币2000000元为基数，按每日万分之二的标准从2015年6月30日计算至本判决生效之日止）；五、驳回原告江国海其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22880元，保全费5000元，均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 何 冰 清代理审判员 陈 远 霞人民陪审员 朱 纯 禄二〇一五年十二月三十日书 记 员 江 伟 娣书 记 员 谢燎（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第1页共10页