山西省闻喜县人民法院民 事 判 决 书（2015）闻商初字第16号原告闻喜县公安局。法定代表人赵军，局长。委托代理人郭淑琴，该局法制室主任。委托代理人韩晖中，山西国峻律师事务所律师。被告刘保俊，男，1978年7月12日出生，汉族。被告董浩，男，1988年3月29日出生，汉族。被告邢雪莲，女，1969年8月10日出生，汉族。委托代理人蒋晋峰，山西禹都律师事务所律师。原告闻喜县公安局与被告刘保俊、董浩、邢雪莲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闻喜县公安局的委托代理人郭淑琴、韩晖中与被告董浩、被告邢雪莲的委托代理人蒋晋峰到庭参加了诉讼，被告刘保俊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告闻喜县公安局诉称，2013年1月1日，原告与被告刘保俊签订房屋租赁合同，由被告刘保俊租赁原告桐城派出所楼下的自东向西3-4号门面房，合同约定:租赁期限为一年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止，租金为20000元，租赁期内承租方不得转租，如果租赁合同即将到期，承租方要求继续租赁须提前两个月书面提出，在原告同意的情况下，双方另行协商续签租赁合同。2013年6月份，闻喜县人民政府为了城市整体规划，决定由闻喜县国土资源局于2014年对原告原桐城派出所的国有土地挂牌出让。在此情况下，原告通知了被告刘保俊及其他承租户，告知他们2014年不再续签租赁合同。当时原告考虑到政府办理国有土地出让手续时间的不确定性及各承租户的自身利益，决定由各承租户在承租期满后仍未找到其他门面房的情况下，可暂时无偿占用原告房屋，但闻喜县国土资源局行文挂牌出让国有土地时，各承租户必须立即腾出原告房屋。2014年1月23日，闻喜县人大常委会作出(2014)1号文件,决定出让该宗国有土地,随即闻喜县国土资源局开始办理相关手续。原告立即书面通知要求各承租户腾出房屋，此时才发现被告邢雪莲占用了原告原桐城派出所楼下自东向西3-4号门面房，经了解，被告刘保俊在未经原告同意的情况下私自将该门面房转租给了被告董浩，被告董浩又再次转租给了被告邢雪莲，现在原告无法收回出租房屋，合法权益受到侵害。基于上述事实，被告刘保俊与被告董浩、被告董浩与被告邢雪莲所签订的房屋转租协议明显均属无效协议，请求依法判决:一、确认被告刘保俊与被告董浩签订的房屋转租协议无效;二、确认被告董浩与被告邢雪莲签订的房屋转租协议无效;三、三被告立即腾出原告原桐城派出所楼下自东向西3-4号门面房；四、三被告负担本案诉讼费。原告为支持自己的诉讼请求向本院提供以下证据：1、《房屋所有权证》一份。拟证明原告闻喜县公安局对本案争议房屋具有所有权。2、2013年1月1日租赁合同一份。拟证明原告与被告刘保俊签订的租赁合同租期为一年，被告刘保俊在承租期内不得将房屋转租。3、收款收据一份。拟证明2013年2月28日被告刘保俊交房屋租赁费20000元。4、受案登记表一份。5、受案回执一份。6、不予立案通知书一份。7、复议决定书一份。8、报案材料一份。9、董浩出具的收据一份。10、邢雪莲询问笔录一份。11、2014年3月18日郭生俊询问笔录一份。12、2014年9月11日郭生俊询问笔录一份。13、许济仪询问笔录一份。14、2014年3月18日董浩询问笔录一份。15、2014年9月10日董浩询问笔录一份。拟证明争议房屋是被告刘保俊转让给被告董浩，被告董浩交给被告邢雪莲房屋租赁合同复印件一份。16、复核决定书一份。证据4-16，拟证明被告刘保俊将房屋转租给被告董浩、被告董浩又转租给被告邢雪莲的转租行为。被告董浩存在诈骗行为，被告邢雪莲向闻喜县公安局报案，经运城市公安局复议，不构成诈骗，原告为此诉讼。被告董浩对以上证据的质证意见为：对证据1、2、3、5、6、7、9、13、14、15、16均无异议；对证据4、8内容真实性有异议，认为其行为不构成诈骗；对证据10笔录内容真实性有异议，其并没有答应退钱给邢雪莲；对证据11、12笔录内容不认可，郭生俊说的全部不是事实。被告邢雪莲对以上证据的质证意见为：对证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、16均无异议；对证据14、15笔录内容有异议，租赁协议是被告董浩与被告邢雪莲签订的。被告刘保俊未提交答辩状，亦未提供证据。被告董浩辨称，本案租赁房屋是其父母转让给东镇一名女性。邢雪莲知道后，托朋友郭生俊、许济仪打电话让把房屋转让给她，并且愿意多出3000元。被告邢雪莲把钱给了郭生俊，郭生俊给了东镇的女性55000元，东镇女性就把房屋转让给了被告邢雪莲。郭生俊给了被告董浩2000元好处费。被告董浩给郭生俊出具了57500元的收条。但被告董浩跟被告邢雪莲之间没有转让协议。被告董浩在法定举证期间未向本院提供证据。被告邢雪莲辨称，鉴于被告董浩隐瞒事实，采取欺诈手段，应当认定被告邢雪莲的转租协议无效，基于此被告邢雪莲无过错可言，且实际未占有使用该房屋。人民法院应责令被告董浩返还被告邢雪莲租赁费57500元。被告邢雪莲为支持自己的主张向本院提供以下证据:1、报案材料一份(同原告证据8)。2、不予立案通知书一份(同原告证据6)。3、复核决定书一份(同原告证据16)。证据1-3，拟证明被告邢雪莲向闻喜县公安局报案董浩诈骗的事实。4、董浩出具的收据一份(同原告证据9)。拟证明被告董浩收取被告邢雪莲租赁费57500元。5、证人许济仪的当庭陈述。拟证明被告邢雪莲做生意需找门面房，通过郭生俊和证人找到被告董浩，被告邢雪莲付给被告董浩57500元，被告董浩给被告邢雪莲出具了收条，并把门面房的钥匙和合同交给被告邢雪莲。三天后发现上当，郭生俊、证人和被告邢雪莲找到被告董浩要求退钱，被告董浩拒绝，后被告邢雪莲向公安机关报案。原告闻喜县公安局对以上证据均无异议。被告董浩对以上证据的质证意见为：对证据1、2、3、4均无异议。对证据5证人证言不是事实，被告邢雪莲并没有把钱给自己，而是给了郭生俊。合议庭审核认为，对原告提供的证据1、2、3、5、6（被告邢雪莲提供的证据2)、7、8（被告邢雪莲提供的证据1)、9（被告邢雪莲提供的证据4)、13、16（被告邢雪莲提供的证据3)，二被告均无异议，且能反映案件事实，本院予以认定；对原告提供的证据4、10、11、12，被告董浩对其内容真实性提出异议，对原告提供的证据14、15被告邢雪莲对其真实性提出异议，闻喜县公安局桐城派出所对有关当事人进行询问、调查是处理治安纠纷的基本方法，原告在本案中提供的有关证据能够相互印证并反映案件事实，二被告虽对此持有异议，但并未提供反驳证据，本院予以认定。对被告邢雪莲提供的证据5被告董浩否认被告邢雪莲把租金给了自己，但并未提供反驳证据，故对证人证言的证明效力，本院予以确认。依据当事人的陈述及以上有效证据，可以认定以下事实：2013年1月1日原告闻喜县公安局(甲方)与被告刘保俊(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于原桐城派出所楼下的自东往西数第3-4间门面房租赁给乙方使用。租赁期限为一年。自2013年元月1日起至2013年12月31日止。房屋年租金为2万元整。租赁期满后，合同即终止，届时乙方须将房屋退还给甲方。如乙方要求继续租赁,则须提前2个月书面向甲方提出,甲方在合同期满前1个月内向乙方正式书面答复,如同意继续租赁,甲方在同等条件下优先乙方,则另行协商续签租赁合同。合同另约定:乙方擅自将承租的房屋转租的,甲方有权立即终止合同并收回房屋。2013年11月，被告刘保俊与被告董浩通过中间人达成口头协议:被告刘保俊将其承租的位于闻喜县原桐城镇派出所楼下的自东往西数第3-4间门面房转让给被告董浩。2014年3月5日，被告董浩与被告邢雪莲通过中间人郭生俊、许济仪达成口头协议:被告董浩将其承租（已过租赁期)的位于闻喜县原桐城镇派出所楼下的自东往西数第3-4间门面房转让给被告邢雪莲。被告邢雪莲支付被告董浩转让费57500元。2014年3月17日，被告邢雪莲以被告董浩涉嫌诈骗向闻喜县公安局报案。2014年9月26日闻喜县公安局以案件属民事纠纷，不属公安机关管辖为由决定不予立案。被告邢雪莲不服该决定向闻喜县公安局申请复议，2014年10月8日闻喜县公安局复议决定维持原不予立案决定。被告邢雪莲仍不服复议决定向运城市公安局申请复核，2014年10月21日运城市公安局复核决定维持闻喜县公安局的复议决定。另查明，2014年3月闻喜县公安局得知出租房屋转租给了被告邢雪莲，并于3月15日向其下达腾空房屋的通知。本院认为，原告闻喜县公安局与被告刘保俊签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。本案中，原告闻喜县公安局与被告刘保俊签订的房屋租赁合同中明确约定，被告刘保俊擅自将承租的房屋转租的,甲方有权立即终止合同并收回房屋。现被告刘保俊违反合同约定未经原告同意擅自将其承租的位于原桐城派出所楼下的自东向西第3-4间门面房转租给被告董浩，且事后原告不予追认，双方达成的口头转让协议应属无效。被告董浩在明知租赁合同已到期的情况下，仍将房屋转租给被告邢雪莲，其之间达成的口头转让协议亦属无效。现租赁房屋由被告邢雪莲占用，原告作为租赁房屋所有权人要求其腾出租赁房屋的诉讼请求应予支持。关于被告董浩、邢雪莲因承租房屋支付的转让费二被告可另案诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘保俊与被董浩于2013年11月就位于原桐城派出所楼下的自东向西第3-4间门面房达成的口头转让协议无效。二、被告董浩与被告邢雪莲于2014年3月5日就位于原桐城派出所楼下的自东向西第3-4间门面房达成的口头转让协议无效。三、被告邢雪莲在本判决生效后十日内腾出所占原桐城派出所楼下的自东向西第3-4间门面房。如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告刘保俊、董浩、邢雪莲共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审 判 长  原红霞审 判 员  赵 健代理审判员  梁建勋二〇一五年四月十三日书 记 员  尚云龙