四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）江阳民初字第670号原告李润，男，1987年6月6日生，汉族，住泸州市纳溪区。委托代理人晏文超，四川蜀泸律师事务所律师。被告泸州美华房地产开发有限公司，住所地泸州市江阳区龙透关路46号，组织机构代码证55104738－2。法定代表人张蜀国。委托代理人杨涛，四川恒智达律师事务所律师。被告泸州美华房地产开发有限公司一期工程项目部，住所地泸州市江阳区兰安东路6幢1号，组织机构代码证57275682－3。负责人张良清。委托代理人李有亭、王万翔，四川秉和律师事务所律师。第三人中国工商银行股份有限公司泸州分行，住所地：泸州市江阳区迎晖路77号，组织机构代码：90470210-1。负责人徐向上，行长。委托代理人周详，女，该公司员工。原告李润诉被告泸州美华房地产开发有限公司（以下简称美华房地产公司）、泸州美华房地产开发有限公司一期工程项目部（以下简称美华公司项目部）、第三人中国工商银行股份有限公司泸州分行（以下简称工商银行泸州分行）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员付敏适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李润的委托代理人晏文超，被告美华房地产公司的委托代理人杨涛，被告美华公司项目部的委托代理人李有亭、王万翔，第三人工商银行泸州分行的委托代理人周详到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李润诉称：2013年10月17日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于泸州市江阳区蓝安大道一段281号XX号房屋，原告按约支付了房款，而被告违反了合同的约定未按时交房，逾期已超过60日，按照合同约定原告有权退房。综上所述，请求判令：解除原、被告签订的《商品房买卖合同》并由被告承担本案诉讼费。被告美华房地产公司辩称：被告美华房地产公司已履行相应义务且房屋具备交付条件无解除合同事由，不同意解除合同。被告美华公司项目部辩称：美华公司项目部不是本案适格被告，《商品房买卖合同》系原告与美华房地产公司签订的，项目部只是公司的一个机构。被告已经对讼争房屋进行了竣工验收，并通知原告接房，原告接到通知后未能办理接房手续，已经视为接房。因相关职能部门取消了《商品房面积实测技术报告书》，故被告交付的房屋已满足约定的交付条件，原告要求解除合同的理由不成立，应当驳回原告的诉讼请求。第三人工商银行泸州分行述称：若原、被告解除了《商品房买卖合同》，则要求解除原、被告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，并按合同约定偿还贷款本金、利息以及提前还款补偿金。经审理查明：2013年10月17日，原告李润与被告美华房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定以412117．00元的价款购买被告开发的位于泸州市江阳区蓝安路一段281号XX商品房，单价为每平方米4115.00元，预测建筑面积共100.15平方米；付款方式为按揭贷款；该合同第十一条约定：出卖人（被告）应当在2014年8月30日前向买受人（原告）交房，交付条件为有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书和该商品房为住宅的出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》。合同第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金……。合同第十五条对交接手续约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第一十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。该合同有被告华美公司项目部的签章及原告李润的签字。同日，原告李润与被告美华房地产开发公司签订《补充协议》，约定原告采用按揭贷款方式付款，在正式签订《商品房买卖合同》时支付房款132117.00元，余款280000.00元由银行按揭支付，有面积差异款时在交付时一并结清。补充协议第五条关于房屋交付的特别约定：买受人应在《商品房买卖合同》约定的交房时间7日内前往“玉川新城·铭郡”接待中心办理房款结算和房屋交付手续，逾期未前来办理，则以约定的交房期限届满日，视为出卖人符合交付条件约定的交付日，该商品房已经交付买受人其房屋的保管责任、他项责任也随之转移给买受人，该商品房发生的物业管理费用和风险责任由买受人承担。另查明，原告于2013年8月11日向被告支付购房款50000元，于2013年10月17日支付房款82117.00元及税费、维修基金15110.00元，剩余房款系通过按揭支付。原告陈述于2014年8月到被告处接房因被告未能出示相应交房的文件，故原告拒绝接房。2014年4月由建设单位、监理单位、施工单位共同签章出具了15号楼《住宅工程质量分户验收汇总记录表》，分户验收结论为合格。2013年1月4日泸州市房地产交易所、泸州市房地产监理所共同出具了《泸州市房地产监理交易所房屋面积预测绘报告》（泸房监交预测字20026700号），载明项目名称玉川新城15-21号楼，房屋坐落江阳区蓝安路一段281号15号楼、申请单位泸州美华房地产开发有限公司。2014年9月4日建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位在玉川新城15号楼竣工验收报告上签章“同意验收”；2015年6月11日，泸州市住房和城乡建设局《竣工验收备案书》上签章“同意玉川新城15-21号楼及4号地下车库备案”。被告美华房地产公司项目部系被告美华房地产公司下属分支机构。本案在审理过程中，经本院释明原告明确其诉讼请求仅为要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。再查明：2014年4月9日，为购买本案讼争的位于泸州市江阳区蓝安路一段281号15号楼5层1单元501号商品房，原告李润（借款人）、被告美华房地产公司（保证人）以及第三人工商银行泸州分行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，向其发放280000.00元个人购置住房贷款，贷款期限为20年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%确定；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及合同约定的利率浮动比例确定并执行新利率；借款人授权贷款人将贷款一次性划入泸州美华房地产开发有限公司一期工程项目部银行账户，贷款利息自实际放款日起计算；借款人以按月等额本息还款法的方式偿还贷款本息；借款人申请提前还款的，则按提前还款金额×贷款执行月利率×6个月向贷款方支付提前还款补偿金，每笔贷款最高收取的提前还款补偿金不超过合同项下六个月贷款利息；保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有应付费用承担连带保证责任，保证期限为贷款到期之日起两年；贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，合同应正常履行；如有提前还款等情形，无需担保人同意，担保人仍应按照约定履行担保责任。二被告对收到第三人工商银行泸州分行支付的按揭款无异议，截止2015年12月14日，原告李润尚欠第三人工商银行泸州分行的借款本金为269554.54元，利息为1059.12元。上述事实，有双方当事人在法庭上的陈述，原、被告双方向本院提供的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《住宅工程质量分户验收记录》、《泸州市房地产监理交易所房屋面积预测绘报告》、《竣工验收备案书》、《个人购房借款/担保合同》等证据材料在案佐证，且经庭审质证，本院予以确认。本院认为：被告美华房地产公司其将开发的商品房出售给原告李润，所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，属有效合同，依法应予保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务。按照《商品房买卖合同》约定，被告应当按照约定的期限和条件交付房屋。原告主张被告在约定的交房期限内未达到交房条件已逾期60天，依约原告有权要求解除合同，依据原、被告签订合同约定的交房条件有“有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”及合同第十五条交接手续约定的“出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第一十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收”；本院认为被告美华房地产公司未向原告出示该商品房面积实测技术报告书，且《补充协议》对交房条件未作新的约定，虽被告陈述有关部门已于2013年取消了《商品房面积实测技术报告书》目前只有《预测技术报告》及《终测技术报告》,但被告提供的证据不能充分证明其抗辩理由成立；被告美华公司项目部系被告美华房地产公司的下属分支机构，其民事责任应由被告美华房地产公司承担。原被告双方签订的《补充协议》系《商品房买卖合同》的从合同，主合同解除后《补充协议》应一并解除。原告李润、被告美华房地产公司与第三人工商银行泸州分行签订《个人购房借款/担保合同》是为原告李润按揭购房需要，原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，签订《个人购房借款/担保合同》的合同目的已无法实现，该合同亦应一并解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，被告美华房地产公司应当负责将原告李润尚欠第三人工商银行泸州分行的借款本息予以返还，截止2015年12月14日的借款本金为269554.54元、利息为1059.12元，本息具体金额应以实际偿还之日为准。《个人购房借款/担保合同》约定借款人提前还款应当支付提前还款补偿金，本案并非原告主动申请提前还款，而是因为合同无法继续履行而解除，故对第三人要求原、被告支付提前还款补偿金的请求，本院不予支持。经本院释明后，原告在本案中仅请求解除合同，《商品房买卖合同》解除后的相关权利义务，其另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除被告泸州美华房地产开发有限公司与原告李润于2013年10月17日签订的位于泸州市江阳区蓝安路一段281号XX房屋的《商品房买卖合同》、《补充协议》；二、解除原告李润、被告泸州美华房地产开发有限公司以及第三人中国工商银行股份有限公司泸州分行签订《个人购房借款/担保合同》；三、被告泸州美华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返回第三人中国工商银行股份有限公司泸州分行借款本息（截止2015年12月14日借款本金269554.54元、利息为1059.12元，本息具体金额应以实际偿还之日为准）。四、驳回第三人中国工商银行股份有限公司泸州分行的其他诉讼请求。案件受理费本院收取100元，由被告泸州美华房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。代理审判员 付 敏二〇一五年十二月二十三日书 记 员 陈春燕