福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2014）梅民初字第2606号原告邱建清，男，1952年1月1日出生。委托代理人林清平（系邱建清之妻），女，1956年9月24日出生。委托代理人谢松金，男，1963年7月13日出生。被告三明市城市建设投资集团有限公司，住所地三明市。法定代表人郭正青，董事长。委托代理人黄敬清，男，1969年9月28日出生。原告邱建清与被告三明市城市建设投资集团有限公司（以下简称三明城投公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，于2014年12月11日依法由审判员李强适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案件争议较大，于2014年12月19日依法裁定转为普通程序，并于2015年2月5日组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邱建清的委托代理人林清平、谢松金，被告委托代理人黄敬清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱建清诉称，原、被告双方于2010年11月27日签订《三明市城市房屋拆迁补偿协议书》（以下简称《拆迁安置补偿协议书》）一份，约定安置过渡期限暂定36个月，逾期需双倍给付安置补助费；安置房内的水、电及电话线、闭路电视等管线由被告负责安装完毕，且房屋交付时不影响原告正常生活使用。2010年12月，原告按约将原本可以正常生活使用的房屋交给被告拆除，材料归被告所有。现暂定过渡期限已过，被告却未按双倍给付安置补助费；近日，原告发现所建成的房屋架空层部分被卷帘门封闭且内部被分隔占用，未按要求作为居民休闲、公共开放空间使用，安置房未按原拆迁时公示的《楼层平面图》中套内面积和公摊面积的标准建设，其套内面积误差和公摊面积误差远远超过国家规定的±3%之内标准，有些户型误差高达23%。被告对电梯和步梯结构的改变及加层行为致原告所预期的房屋通风、采光等状况与被告应交付的房屋存在重大差异，被告的行为已构成实质上的违约，且被告所建房屋为毛坯房，无法正常居住、生活使用。据此，原告诉至法院，请求判令：一、被告拆除三明市玫瑰新村XX幢（列东老体育馆安置房）架空层中的分隔墙、卷帘门、配电房等，将架空层恢复为居民休闲、公共开放空间的状态；二、被告支付原告超过过渡期限的临时安置补助费共11462.67元（从2013年12月起暂计至2014年8月份，此后每月支付2547.26元至原告可以正常入住安置房屋之日止）；三、被告负责将安置房内的水、电及电话、闭路电视等管线安装完毕，并按拆迁时所公示的《楼层平面图》对安置房进行装修，确保原告能正常生活使用；四、确认《三明市城市房屋拆迁补偿协议书》第四条：“安置房建筑面积及最终结算以测量报告为准”的约定无效；五、被告按拆迁时所公示的安置房《楼层平面图》中套内面积和公摊面积合理误差±3%之内的标准安置房屋；六、由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第二项、第五项诉讼请求为：二、判令被告支付原告超过过渡期限的临时安置补助费15283.56元（从2013年12月起暂计至2014年11月份，此后每月支付2547.26元至原告可以正常入住安置房屋之日止）；五、确认被告征迁时公示的《楼层平面图》（福建超平建筑设计有限公司设计，2011年4月19日备案的“2011年建审XX号”《三明市列东老体育馆安置房设计方案》）中有关原告相应户型套内面积、公摊面积是合同组成部分，合法有效。被告三明城投公司辩称，一、原告主体不适格，其关于安置房屋权属及建设相关问题的起诉应予以驳回。虽然原、被告双方签订《三明市城市房屋拆迁补偿协议书》，但由于所建安置的房屋尚未竣工验收，被告至今无法将安置房交付原告，因此原告至今并未取得新建安置房屋的所有权，原告的第一、三、五项诉讼请求应予驳回。二、关于临时安置补助费的问题。1、原告计算的双倍临时安置补助费有误，每月临时安置补助费用应为973.632元；2、根据三明市财政局2013年9月16日协调会议精神，列东老体育馆安置房后续过渡费用等相关征迁补偿费由三明市土地收购储备中心核拨，且被告于2013年底与三明市土地收购储备中心办理了相关移交手续，故原告主张的临时安置补助费应由三明市土地收购储备中心负责支付。三、原告认为补偿协议中第四条：“安置房建筑面积最终结算以测量报告为准”的约定无效，无法律依据。本案经开庭审理，查明以下事实：原告原所有的位于三明市梅列区沪明新村XX幢XX室房屋（建筑面积73.76㎡）坐落于拆迁规划范围。2010年11月27日，原、被告就拆迁补偿安置问题签订《拆迁安置补偿协议书》一份，主要约定：补偿安置方式为产权调换，产权调换合法面积（含公摊补偿面积）81.136㎡；原告自行安排过渡，过渡期限暂定36个月，临时安置补助费12元／㎡·月（计973.632元），自原告腾空房屋之月起算至接到安置房交付使用书面通知办理结算之月止，超过暂定过渡期限的，双倍给付临时安置补助费；安置地点为列东老体育馆场馆规划红线范围内，暂定建筑面积95㎡，超过应补偿原告面积13.864㎡，至上靠户型按3300元／㎡单价结算，超上靠户型面积按6600元／㎡单价结算，建筑面积及最终结算以测量报告为准；本协议自签订后原告腾房搬迁完毕起生效。征迁时，被告就原告举证的《楼层平面图》进行公示，图纸中标示编号为A、B、C、D、E、F几种户型，其中：A户型为两室半两厅一卫，套内面积79.4㎡，公摊面积16.2㎡，户型建筑面积95.7㎡；B户型为两室一厅一卫，套内面积66.5㎡，公摊面积13.5㎡，户型建筑面积80.6㎡；C户型为三室两厅一卫，套内面积79.1㎡，公摊面积16.1㎡，户型建筑面积96.1㎡；D户型为三室两厅两卫，套内面积93.3㎡，公摊面积19.0㎡，户型建筑面积112.95㎡；E户型为两室两厅一卫，套内面积66.7㎡，公摊面积13.7㎡，户型建筑面积80.7㎡；F户型为四室两厅两卫，套内面积103.7㎡，公摊面积21.3㎡，户型建筑面积125.6㎡。2010年12月23日，原告依约将其原所有的房屋移交给被告。至2014年11月份，原告每月收到1273.63元。2013年9月25日，被告就转移支付临时安置补助费一事致函三明市土地收购储备中心，办理转移手续后临时安置补助费开始由三明市土地收购储备中心负责支付。另查明，2012年6月29日，三明市城乡规划局同意被告就列东老体育馆安置房工程项目施工图做如下变更：建筑整体向西侧平移3.2米，原东侧退红5.5变更为8.7米；±0.000由原来142.00变更为143.2；增加一成架空层，架空部分应作为居民休闲及布置绿化小品、公共停车等用途，作为公共开放空间，不得分隔，不得进行产权交易。目前，本案讼争安置房的架空层存在隔墙和卷帘门，讼争安置房至今尚未验收未交付给原告。上述事实有原告提供的《拆迁补偿协议书》、《旧房移交清单》、临时安置补助费存折、架空层相片、拆迁时公示的《楼层平面图》、《三明市城乡规划局建设工程规划许可证建筑施工图变更》，被告提供的《明城投（2013）118号函》、《明土收储函（2013）5号》、《明城投（2013）136号函》、安置补助费清单及进账单、《城乡规划局窗口受理通知单》以及原、被告在法庭上的陈述等予以证实，本院予以确认。本院认为，一、本案讼争安置房屋目前尚未验收交付安置户，该房屋架空层现虽有砌墙分隔并安装卷帘门，但不能以此认定被告在房屋交付时架空层即为现有状态，因此，原告要求拆除三明市梅列区玫瑰新村（列东老体育馆）安置房屋架空层中的分隔墙、卷帘门、配电房等诉讼请求，于法无据，本院不予支持。二、原、被告签订的《拆迁安置补偿协议书》约定，安置过渡期限暂定36个月，从腾房之月起算，超过暂定安置过渡期限的，应双倍支付安置户临时安置补助费，原告于2010年12月腾空旧房，至2013年11月即满36个月，依照合同约定从2013年12月起至接到安置房交付使用书面通知办理结算之月止，被告应双倍支付原告临时安置补助费。虽然原、被告书面约定的月临时安置补助费为973.63元，但被告实际每月另外予以原告补贴300元，基于该补贴的性质同为过渡期间的安置补助，故应认定该300元为临时安置补助费，原告的月临时安置补助费确定为1273.63元。被告将临时安置补助费转移由三明市土地收购储备中心支付，因被告未征得原告同意，未发生债务转移。依据合同相对性原则，原告提出的由被告支付从2013年12月份至2014年11月份期间被告未履行的另一倍安置补助费15283.56元以及从2014年12月份起每月支付原告双倍临时安置补助费2547.26元至接到安置房交付使用书面通知办理结算之月止的诉讼请求，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。因合同约定临时安置补助费支付至被告接到安置房交付使用书面通知办理结算之月止，故原告要求被告支付上述费用至原告可以正常入住使用安置房屋之日止的部分诉讼请求，与双方约定不符，本院不予支持。三、房屋必须经验收合格后方能交付使用，而本案讼争安置房尚未通过验收，交房条件尚未成就，目前讼争安置房在交付时的状态无法确定，故原告要求将安置房内的水、电及电话线、闭路电视等安装完毕等相关诉讼请求，于法无据，本院不予支持。四、由于本案讼争安置房屋尚未验收交付，拆迁补偿协议中“安置房建筑面积及最终结算以测量报告为准”的内容并未当然的排除原告的主要权利或加重了原告的合同责任，亦不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，原告请求确认《三明市城市房屋拆迁补偿协议书》第四条：“安置房建筑面积及最终结算以测量报告为准”的约定为无效条款，于法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，被告征迁时公示的《楼层平面图》标明具体户型的套内面积、公摊面积，系原告对安置范围内的各安置户所安置房的套内面积、公摊面积等所作的说明和允诺，对安置条件的确定有重大影响，参照上述规定，应当认定为要约，即该图纸中载明的户型相对应的套内面积、公摊面积属于合同的有效约定。由于原告诉请针对的是原告相应户型的套内面积、公摊面积，而双方签订的《拆迁安置补偿协议书》并未明确约定原告最终所确定的安置户型，故原告要求确认其相应户型的套内面积、公摊面积是合同的有效组成部分的诉讼请求不明确，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第八十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第一百零五条之规定，并经本院审判委员会讨论研究决定，判决如下：一、被告三明市城市建设投资集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告邱建清临时安置补助费15283.56元（该费用从2013年12月起暂计至2014年11月，从2014年12月起每月支付原告2547.26元至原告接到安置房交付使用书面通知办理结算之月止）；二、驳回原告邱建清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费487元，由原告邱建清负担50元，被告三明市城市建设投资集团有限公司负担437元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。审 判 长  俞美华审 判 员  李 强代理审判员  胡江平二〇一五年四月二十九日书 记 员  许红桦附：本案适用的法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。