成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)锦江民初字第5286号原告（反诉被告）魏豫蜀，女，1975年7月5日出生，汉族，住成都市成华区。委托代理人樊刚，北京市盈科（成都）律师事务所律师。委托代理人黄敏，北京市盈科（成都）律师事务所律师。被告（反诉原告）祥宝投资（成都）有限公司（成都）有限公司。住所地：四川省成都市锦江区。法定代表人区浩章，祥宝投资（成都）有限公司董事长。委托代理人程敏，泰和泰律师事务所律师。委托代理人张凤，泰和泰律师事务所律师。原告魏豫蜀与被告祥宝投资（成都）有限公司（以下简称祥宝公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月3日立案受理后，被告祥宝公司在举证期限届满前提起反诉，本院经审查后决定与本诉合并审理。本案依法由审判员李军适用简易程序独任审判，并于2015年12月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）魏豫蜀及其委托代理人樊刚，被告（反诉原告）祥宝公司的委托代理人程敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏豫蜀诉称，魏豫蜀与祥宝公司于2014年1月8日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，采取分期付款的方式认购了祥宝公司开发的天曜住宅小区9栋1单元20层2001号房屋，该房屋建筑面积181.19平方米，售价2192399元。合同签订后，魏豫蜀按照合同约定，支付了第一期、第二期房款共计657719.7元。根据《商品房买卖合同补充协议》第四条第二款之约定，魏豫蜀应在2015年2月28日之前支付第三期房款，但是魏豫蜀基于自身经济能力出现严重问题，至今无法支付剩余房款，无法继续履行《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。为此，魏豫蜀多次向祥宝公司提出解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，并于2015年6月9日向祥宝公司发出书面的《解除合同通知函》，祥宝公司也于2015年6月10日收到该通知函，但双方至今仍未能协商一致。故诉至法院，请求判令：1、解除魏豫蜀与祥宝公司于2014年1月5日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；2、祥宝公司返还魏豫蜀购房款657719.7元；3、祥宝公司支付资金占用利息（庭审中阐明以657719.7元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.85%计算，从2015年6月10日起至购房款实际退还之日止）；4、本案诉讼费由祥宝公司承担。被告祥宝公司辩称，1、本案并没有发生法定或合同约定的魏豫蜀可以单方解除合同的事由，因此，祥宝公司不同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议。2、魏豫蜀虽然向祥宝公司发送了《解除合同通知函》，但是祥宝公司已明确向魏豫蜀表示不同意解除合同，并于2015年7月20日发送了《关于不同意解除商品房买卖合同的回函》，同时在法定异议期限内向法院提起了反诉，因此，魏豫蜀解除合同的行为并没有发生效力，并不产生祥宝公司应向魏豫蜀返还购房款的后果，祥宝公司也不应为此支付资金占用利息，故请求驳回魏豫蜀的全部诉讼请求。反诉原告祥宝公司反诉称，2014年1月8日，祥宝公司与魏豫蜀签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定由魏豫蜀购买祥宝公司开发建设的位于成都市双桂路以南、牛沙路以北、二环路以东、沙河以西片区（A1、A2）“天曜住宅小区”9幢1单元20层2001号房屋，总房价款2192399元。合同签订后，魏豫蜀除分两次支付部分房款657719.7元外，一直未按照合同约定支付剩余购房款。经祥宝公司再三催促，魏豫蜀仍未履行合同义务。魏豫蜀虽要求解除与祥宝公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，但祥宝公司已于2015年7月20日向魏豫蜀回函不同意解除，相关函件也于2015年7月21日送达魏豫蜀。综上，魏豫蜀未履行合同义务，其行为不仅严重违反了合同约定，也给祥宝公司造成了重大经济损失。故祥宝公司提起反诉，请求判令：1、魏豫蜀要求解除与祥宝公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的行为无效，魏豫蜀继续履行其与祥宝公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2、魏豫蜀自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按逾期应付款日万分之一向祥宝公司支付逾期付款的违约金（庭审中阐明违约金暂计至2015年8月20日为7454元，从2015年8月21日起至实际付清之日止，以逾期应付款438479.8元为基数，按逾期应付款日万分之一计算）；3、本案诉讼费由魏豫蜀承担。反诉被告魏豫蜀辩称，1、本案《商品房买卖合同》及其补充协议明确约定了双方都有合同解除权，《商品房买卖合同》第二十六条，补充协议第二十条第一、二、三款，第二十八条第一款约定了合同解除条件，原告按照合同约定向被告发出了《解除合同通知函》，被告已经收到，解除合同的事实已经成立。2、本案合同不具备履行的可能，原告已经明确不能履行合同，原告向被告发出《解除合同通知函》后，被告于2015年6月10日收到，被告于2015年7月20日向原告发出不同意解除合同的函至现在已经超过了三个月，原告现仍无能力履行合同，原告具有解除合同的权利。3、因本案的合同已经解除，自然不存在被告要求原告按照每日万分之一标准支付违约金的问题，被告对解除合同之后的损失赔偿问题可另行起诉。故请求驳回祥宝公司的反诉请求。经审理查明，2014年1月8日，魏豫蜀与祥宝公司签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定：魏豫蜀购买祥宝公司开发的位于成都市双桂路以南、牛沙路以北、二环路以东、沙河以西片区（A1、A2）“天曜住宅小区”9幢1单元20层2001号房屋，测绘建筑面积181.19平方米，房屋总价款2192399元；采取分期付款方式付款，具体付款方式及期限为：魏豫蜀应在与祥宝公司签订本合同及附件、补充协议时，支付房款总额4.56%（含定金）的首期房款；第1期：总房款2.28%应在2014年1月29日前支付，第2期：总房款23.16%应在2014年3月29日前支付，第3期：总房款20%应在2015年2月28日前支付（2015年3月31日房款未结清不具备交房资格），第4期：总房款50%应在初始登记办理完成后一个月内付清全部房款，方可具备交房资格，上述每期价款原告均应按时足额支付，祥宝公司未在约定期限内足额收到当期应付价款的，均视为魏豫蜀逾期付款，魏豫蜀均应按合同约定承担违约责任。魏豫蜀未在约定期限付款的，均视为魏豫蜀逾期付款，魏豫蜀均应按照本合同约定承担违约责任。逾期在10日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，魏豫蜀按日计算向祥宝公司支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内支付，合同继续履行；逾期超过10日后，祥宝公司有权解除合同，解除合同的，魏豫蜀应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向祥宝公司支付违约金，并由祥宝公司退还魏豫蜀全部已付款，魏豫蜀愿意继续履行合同的，经祥宝公司同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向祥宝公司支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内支付。双方在履行合同过程中，除非出现双方约定的解除条件或具备法定解除条件外，任何一方不得单方面解除合同。任何一方根据本合同或本补充协议的规定行行使解除权时，本合同或本补充协在书面解除通知送达对方之日即视为解除。上述合同签订后，魏豫蜀按照合同约定，支付了第一期、第二期的房价款共计657719.7元，从第三期起未再按照合同约定支付剩余购房款，现尚欠购房款1534679.3元。2015年6月9日，魏豫蜀向祥宝公司发送《解除合同通知函》，载明：2014年1月8日，本人与贵公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定本人购买贵公司位于成都市锦江区“天曜住宅小区”9幢1单元20层2001号房屋，双方另就所购房屋的面积、价格等内容进行了约定，截止目前，本人已经按约定向贵公司交付房款共计657719.7元。根据《商品房买卖合同》及补充协议之约定，本人应在2015年2月28日前支付第三期房款。但本人基于自身经济能力出现严重问题，无法支付剩余房款，无法继续履行《商品房买卖合同》及补充协议。发函之前，本人多次向贵公司协商解除《商品房买卖合同》及补充协议相关事宜，但未能与贵公司协商一致。现本人与贵公司的法律关系长期处于不确定状态，而本人确实不具备继续履行的条件，为减少社会成本及双方的诉累，本人特郑重函告如下：1、本人将单方解除与贵公司签订的商品房买卖合同》及补充协议，至本《解除合同通知函》到达贵公司之日生效。同时，本人愿意按约定承担违约责任。2、请贵公司在收函后十日内与本人（或本人委托律师与贵司）协商解除事宜及违约金支付事宜，并将已付购房款退还给本人。2015年7月20日，祥宝公司向魏豫蜀发送《关于“不同意解除商品房买卖合同”的回函》，载明：基于贵方发出、我公司于2015年6月9日收讫的关于购买该房屋的《解除合同通知函》，贵方的上述行为已经违反合同相关约定。同时，我公司再次慎重函告贵方：我公司并不同意贵方提出的解除合同理由，并对贵方的解除行为提出异议。我公司在合同签署后完整、完善和全面的履行了合同相关义务，贵方提出的解除合同理由并不符合法定或约定的解除条件，故我公司不同意贵方提出解除合同理由并不符合法定或约定的解除条件，故我公司不同意贵方提出解除合同的要求和主张。同时，我公司再次提示并要求贵方：请严格按照合同约定，立即足额向我公司支付相应逾期应付购房款及违约金，共计人民币450669.54元（其中逾期应付购房款438479.8元，违约金12189.74元，违约金暂计至2015年7月17日，具体根据您实际支付日期进行核算）。特别说明：本函的出具，不代表我公司变更或放弃基于合同可以主张的任何权利和权益。上述事实的认定，有原告（反诉被告）魏豫蜀提交的与原件核对无误的居民身份证复印件、工商登记查询单、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、收据、银行凭证、解除合同通知函、邮寄单，被告（反诉原告）祥宝公司提交的营业执照、组织机构代码证、商品房买卖合同、收据、回函、顺丰速运邮寄单，以及魏豫蜀、祥宝公司的当庭陈述在案为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照合同的约定履行各自的义务，不得擅自变更或解除合同。魏豫蜀与祥宝公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。上述合同签订后，魏豫蜀以分期付款方式支付了第一期、第二期房价款，从第三期开始未再按合同约定支付剩余房款，现魏豫蜀以自身经济能力出现严重问题为由，主张解除双方所签订的合同及补充协议。而按照我国法律规定，只有符合双方约定解除条件或法定解除条件的，解除权人才可以解除合同。本案中，案涉合同并未将逾期付款或无能力付款情形约定为解除合同的条件。魏豫蜀虽向祥宝公司送达《解除合同通知函》，但祥宝公司已复函提出异议，明确表示不同意解除合同并要求魏豫蜀继续履行，可见双方之间就合同解除并未达成一致协议，故本案不存在合同的协议解除情形。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，具有法律规定的解除合同情形的，当事人可以解除合同。从法律规定的法定解除条件分析，只有在发生不可抗力或者一方当事人严重违约、根本违约、导致不能实现合同目的的情况下，当事人才享有合同解除权。魏豫蜀陈述自身经济能力出现严重问题，无法继续履行合同，但其并未提交任何证据予以证明，魏豫蜀应自行承担举证不能的法律后果。且即使存在合同的法定解除情形，但法定解除权也只有守约一方才具有。而本案系魏豫蜀逾期支付购房款，自身已构成违约。因合同解除权在性质上属于形成权，违约方不是合同单方解除的权利人，无合同解除权的一方，不是形成权的主体，故作为违约方的魏豫蜀，在无证据证明祥宝公司根本违约的情况下，不享有合同的解除权，其单方面解除合同的行为，并不产生相应的法律效力。故对魏豫蜀主张解除案涉合同，并要求返还购房款及支付资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。祥宝公司在收到魏豫蜀的解除函后，已于2015年7月20日回函，不同意解除《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，其行为表明双方并未就合同解除达成一致，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，本院依法确认魏豫蜀要求解除《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》的行为无效，并继续履行《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》。关于祥宝公司要求魏豫蜀支付逾期付款违约金。按照双方的合同约定，魏豫蜀应于2015年2月28日前支付第三期购房款，即438479.8元，但魏豫蜀至今未支付该款，其行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，祥宝公司有权要求魏豫蜀支付逾期付款的违约金。结合魏豫蜀逾期付款的违约程度和情节，祥宝公司主张以应付款438479.8元为基数，自2015年3月1日起至实际支付应付款之日止，按每日万分之一计付违约金，并未过分高于造成的损失，故对该项请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）魏豫蜀与被告（反诉原告）祥宝投资（成都）有限公司继续履行双方于2014年1月8日签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》。二、原告（反诉被告）魏豫蜀应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）祥宝投资（成都）有限公司支付逾期付款违约金，违约金计算方式：以应付款438479.8元为基数，自2015年3月1日起至应付款实际付清之日止，按每日万分之一计算。三、驳回原告（反诉被告）魏豫蜀的本诉全部请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12170元，由原告（反诉被告）魏豫蜀负担。反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）魏豫蜀负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 李 军二〇一五年十二月十四日书记员 张海燕附：本判决所使用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。