山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)日民一终字第89号上诉人（原审被告）：郭玉玲，女。上诉人（原审被告）：许男，��。以上两上诉人的委托代理人：魏绪富，日照东港时代法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：郭长荣，男。委托代理人：张雷，山东天晨律师事务所律师。上诉人郭玉玲、许男因与被上诉人郭长荣房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2013）东民一初字第119号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审查明：郭长荣与郭玉玲于2001年1月10日签订房屋买卖契约一份，郭玉玲将位于日照市秦楼街道东小洼村瓦房五间及相应院落一处售予郭长荣，签订协议当日郭长荣一次性支付郭玉玲购房款28500元，郭玉玲将上述房屋权属证及土地使用证交予郭长荣。2001年1月11日，郭长荣向日照市东港区秦楼街道东小洼村村委会（以下简称“东小洼村委会”）交纳房屋场地使用费1500元（应交3000元，郭玉玲承担���1500元），该村委会向郭长荣出具证明，后郭长荣取得涉案房屋的房屋所有权证及土地使用证。2007年，郭玉玲向原审法院提起行政诉讼，要求撤销郭长荣取得的土地使用证，原审法院于2008年3月31日作出（2007）东行初字第107号行政判决，撤销日照市人民政府、日照市国土资源局向郭长荣颁发的（2003）字第0105号集体土地使用权证的具体行政行为，该判决已发生法律效力。后郭玉玲向日照市房地产管理局申请，撤销了郭长荣已取得的20060531005号房屋所有权证。郭玉玲于2009年诉至原审法院，要求确认其与郭长荣签订的房屋买卖合同无效，原审法院于2010年3月11日作出（2009）东民一初字第2247号民事判决，认定郭长荣并非东小洼村集体组织成员，与郭玉玲所交易的房屋占用土地为集体土地，双方签订的房屋买卖协议无效，该判决已经发生法律效力。2011年3月18日，郭长荣��东小洼村委会签订拆迁安置补偿协议一份，约定郭长荣取得房屋拆迁补偿30000元、临时安置费20800元、搬迁补助费2000元、签订协议奖励5000元、拆迁奖励5000元、拆迁安置面积180平方米。协议签订后，郭长荣支取拆迁补偿款20000元及签订协议奖励5000元。郭玉玲、许男于2011年诉至原审法院，要求确认郭长荣与东小洼村委会签订的拆迁安置补偿协议无效，要求涉案五间房屋所得拆迁利益归郭玉玲、许男所有。案件审理过程中，郭长荣提起反诉，要求郭玉玲、许男赔偿涉案房屋扩建、装修、增值损失。经原审法院委托山东大华诚信不动产经济咨询有限公司于2010年12月10日作出鲁大华评价（2010）字第JI2004号价值评估报告，认定涉案房屋扩建、装修、增值价值为59000元。后郭长荣申请撤回反诉请求。原审法院于2011年11月29日作出（2011）东民一初字第1548号民事判决，认定郭��荣与东小洼村委会签订的拆迁安置补偿协议无效，涉案五间房屋所得拆迁利益归郭玉玲、许男所有，该判决已经发生法律效力。本案审理过程中，郭长荣申请评估涉案宅基地区位价值，受原审法院委托，日照方元房地产评估测绘有限公司于2012年5月15日作出日方元估字（2012）第C0401号土地估价报告，该报告对影响涉案地价的一般因素、区域因素、个别因素综合分析，认为涉案房屋占用宅基地区位价值为415600元，郭长荣支付评估费20000元。另查明：自2001年至2011年旧城改造拆迁前，涉案五间房屋一直由郭长荣占有、管理、使用。郭长荣认为，郭玉玲违反了诚实信用原则致使合同被确认无效，且法院判决涉案五间房屋拆迁利益归郭玉玲、许男所有，要求郭玉玲、许男支付房屋扩建、装修、增值款59000元，支付拆迁房屋补偿30000元、临时安置费20800元、搬迁补助费2000��、签订协议奖励5000元、拆迁奖励5000元等，共计62800元；同时要求郭玉玲、许男参照涉案土地区位评估价值415600元赔偿郭长荣信赖利益损失，并承担评估费20000元。原审认定上述事实的证据有当事人陈述、收款凭证、收到条、（2007）东行初字第107号行政判决书、（2009）东民一初字第2247号民事判决书、（2010）日行终字第3号行政判决书、（2010）日民一终字第374号民事判决书、（2011）东民一初字第1548号民事判决书、鲁大华价评（2010）字第JI2004号价值评估报告、日方元估字（2012）第C0401号土地估价报告等。原审法院认为：郭长荣与郭玉玲签订的房屋买卖协议经原审法院作出生效法律判决确认无效，原审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。郭长荣与郭玉玲签订的房屋买卖协议违反我国法律禁止性规定，对房屋买卖协议被确认无效均负有过错责任。郭玉玲出售我国法律禁止转让的房屋，售出房屋多年后又主张房屋买卖协议无效，违反了公平交易、诚实信用原则，原审法院酌定由郭玉玲对郭长荣的所有损失承担80%的过错责任；郭长荣自行承担20%的过错责任。郭玉玲转让给郭长荣的涉案五间房屋已拆迁，经法院作出生效判决，拆迁的五间房屋拆利益归郭玉玲、许男所有，应视为郭长荣已将合同取得的财产返还郭玉玲、许男。对于因合同无效给郭长荣造成的损失，郭玉玲应依法返还郭长荣购房款28500元，并赔偿郭长荣自交付购房款之日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；郭长荣要求��玉玲、许男赔偿扩建、装修、增值部分经评估的损失共计59000元，系郭长荣购房后因返还而产生的实际损失，原审法院予以支持。对于郭长荣要求郭玉玲赔偿宅基地区位价值损失的问题，在全面考虑郭玉玲、许男因土地升值、拆迁、补偿所得利益的基础上，结合因房屋现值和买卖关系发生时价格的差异给郭长荣所造成的相关损失，以及双方在买卖关系发生时存在的过错，参照涉案房屋宅基地区位评估价值415600元，由郭玉玲按照80%承担赔偿责任为332480元（415600元×80%）。对于郭长荣要求郭玉玲赔偿涉案房屋拆迁补偿30000元、临时安置费20800元、搬迁补助费2000元、签订协议奖励5000元、拆迁奖励5000元等共计62800元，涉案房屋在拆迁前近十年期间均由郭长荣居住使用，因拆迁所获得的临时安置费、搬迁补助费、签订协议奖励、拆迁奖励系因郭长荣实际居住和订立拆��协议时按照规定获得的拆迁期间的补助，故临时安置费20800元、搬迁补助费2000元、签订协议奖励5000元、拆迁奖励5000元，归郭长荣所有。由于郭玉玲应当向东小洼村委交纳房场使用费3000元，郭长荣基于双方之间的买卖关系承担1500元，虽将1500元交给东小洼村委，由于双方签订的房屋买卖合同无效，导致该1500元成为郭长荣的直接损失，郭长荣要求郭玉玲赔偿房场使用费损失1500元，原审法院予以支持。除此之外，郭玉玲应赔偿郭长荣自交纳房场使用费之日起以1500元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息至判决生效之日。关于许男应否承担相应赔偿责任，因郭长荣与郭玉玲签订房屋买卖协议，根据合同相对性，因合同无效造成的损失应由郭玉玲承担，对郭长荣要求许男承担返还购房款、房场费支付利息、赔偿各项经济损失的诉讼请求，原审法院��予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，原审判决：一、郭玉玲于判决生效后十日内返还郭长荣购房款28500元；二、郭玉玲于判决生效后十日内赔偿郭长荣购房款利息（自2001年1月10日合同签订之日起至判决指定的履行期限履行之日止，以28500元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息的80%）；三、郭玉玲于判决生效后十日内赔偿郭长荣临时安置费20800元、搬迁补助费2000元、签订协议奖励5000元及拆迁奖励5000元；四、郭玉玲于判决生效后十日内赔偿郭长荣房场使用费1500元；五、郭玉玲于判决生效后十日内赔偿郭长荣房场使用费利息（自2001年1月11日交纳之日起至本判决指定的履行期限之日止，以1500元为基数，按照人民银行同期贷款基准利率计算利息的80%）；六、郭玉玲于判决生效后十日内赔偿郭长荣对涉案五间房屋装修��扩建、增值等损失共计47000元（59000元×80%）；七、郭玉玲于判决生效后十日内赔偿郭长荣涉案五间房屋宅基地区位价值332480元（415600元×80%）；八、驳回郭长荣本案的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3336元，由郭长荣负担900元，由郭玉玲负担2436元；诉讼保全费4040元，由郭长荣负担1212元，由郭玉玲负担2828元；评估费1280元，由郭长荣负担384元，由郭玉玲负担896元；宅基地区位评估费20000元，由郭长荣负担4000元，由郭玉玲负担16000元。上诉人郭玉玲、许男不服原审判决上诉称：原审判决不公正。一、郭玉玲与郭长荣于2001年签订的房屋买卖契约及郭长荣与东小洼村委会签订的5-51号房屋拆迁安置补偿协议均已被法院生效判决确认无效。郭长荣与东小洼村委会签订的拆迁安置补偿协议无效后，取得的财产应归郭玉玲所有，财产所产生的价值也应全部归郭玉玲所有，原审判决拆迁安置补偿费用归郭长荣所有违反法律规定。二、原审判决认定：郭玉玲出售法律禁止转让的房屋，售出多年后又主张房屋买卖无效，违反了公平交易、诚实信用的原则，该认定明显偏向郭长荣。公平交易、诚实信用原则的前提是合法有效的合同，不适用于无效合同。而且，郭长荣购买法律禁止转让的房屋同样违法。三、郭玉玲卖给郭长荣的5间房屋归郭玉玲所有，拆迁补偿费自然归郭玉玲所有，原审判决归郭长荣所有错误。郭长荣的合法损失仅限于房款、利息以及合理的搬迁费用，原审判决郭玉玲赔偿郭长荣扩建、装修、增值损失不合理。首先，郭长荣是非法扩建，拆迁时国家不予赔偿；其次，郭长荣装修房屋是为了自己使用方便，且已实际使用两年多；第三，如果存在扩建、装修增值，应体现在拆迁安置补偿协议中，但协议中并没有对扩建、装修部分的补偿。四、原审判决郭玉玲承担1500元房屋场地使用费不当。1995年东小洼村委会批给本村村民房屋场地使用费为300元，郭长荣交给东小洼村委会1500元与郭玉玲无关。五、原审判决郭玉玲赔偿郭长荣房屋宅基地区位价值332480元错误。宅基地区位价值应归郭玉玲，且拆迁安置补偿协议中根本没有该补偿项目。六、原审判决郭玉玲支付郭长荣拆迁奖励5000元错误。拆迁安置补偿协议是郭长荣签订的，其中只有签订协议奖励5000元，郭长荣支取的25000元拆迁费用中已经包括。拆迁安置补偿协议中并不存在拆迁奖5000元，如果存在也应归郭玉玲所有。综上，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人郭长荣答辩称��原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。一、郭玉玲出售房产是双方签订房屋买卖合同的起因，其在出售房屋长达七年之久后，因房屋拆迁面临巨大利益，后悔与郭长荣签订房屋买卖合同，起诉请求确认合同无效，完全是受利益驱动，其过错是主要的，甚至是全部过错。二、房屋买卖合同无效导致的赔偿问题除了适用合同法第五十八条的概括性规定外，还应参照山东省高级人民法院民一庭《关于城市化进程中集体土地上房屋买卖纠纷法律适用问题的调研报告》中的指导性处理意见。1、房屋出卖方利用现行规范对合同的否定评价达到其恶意反悔逐利的目的，可在合同无效的过错责任分配的裁量上将诚实信用原则作为司法裁判的重要价值取向，以矫正确认合同无效判决返还带来的利益失衡问题。2、出卖人应当将添附物的价值补偿给买受人。3、出卖人对合同无效负有主要责任。4、合同无效后出卖人承担缔约过失责任，买受人的损失为信赖利益损失，包括直接损失和间接损失。其中间接损失是受让人丧失与第三人另订同类合同机会所产生的损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实和证据与原审认定一致。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，郭玉玲与郭长荣签订的房屋买卖合同被原审法院生效判决确认无效后，双方不但应当将因该合同取得的财产予以返还，还应当对不能返还或没必要返还的财产予以折价赔偿，有过错方还应承担因过错给对方造��的损失。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。诚实信用原则的基本含义是，当事人在市场经济活动中应讲信用，恪守诺言，在追求自己利益的同时不损害他人和社会利益，要求民事主体在民事活动中维持双方的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。郭玉玲与郭长荣之间买卖房屋是平等的民事主体之间的民事活动，应当遵循公平交易、诚实信用原则。郭玉玲在出卖房屋时应明知其所出卖的房屋和宅基地属于我国法律禁止流转的范围，其在房屋出售多年后面临拆迁产生巨大利益时，又以出售房屋违法为由主张合同无效，主动出售又主动反悔，与诚实信用原则所要求的讲信用、重诺言、不损害他人和社会利益相悖，应对其与郭长荣之间房屋买卖合同无效承担主要过错。郭长荣购买法律禁止转让的集体土地上的房屋亦存在过错，考虑其购买房屋���主要用于自己长期居住，对合同无效应承担次要责任。因此，原审以郭玉玲违背诚实信用原则为由认定其承担合同无效的主要过错并按8:2的比例划分责任并无不当，应予维持。关于拆迁安置补偿费用的归属问题。经法院生效判决确认，涉案五间房屋的拆迁利益归郭玉玲、许男所有，因此，基于涉案五间房屋本身所产生的拆迁补偿30000元以及拆迁安置面积180平米，应当归郭玉玲、许男。但是，临时安置费、搬迁补助费是对因郭长荣居住在涉案房屋内需要搬出另行安置而产生的费用的补偿，而签订协议奖励及拆迁奖励系因郭长荣积极签订拆迁协议并在规定时间内配合拆除房屋而得到的奖励，原审判决上述费用归郭长荣并无不当。另外，根据拆迁安置补偿协议，签订协议奖励及拆迁奖励是分别因积极签订协议和积极配合拆除房屋所得的不同奖励，签订协议时郭长荣已经支取了签订协议奖励5000元，但拆迁奖励5000元并未支取，原审判决拆迁奖励5000元归郭长荣并无不当。关于房屋扩建、装修、增值问题。郭长荣购买涉案房屋后，对房屋进行了扩建、装修，相应增加了原房屋价值。因扩建、装修系郭长荣出资、出力完成，郭长荣对该部分房屋增值利益享有权益。涉案房屋买卖合同被原审法院确认无效且房屋被拆除后拆迁利益归郭玉玲、许男所有，房屋扩建、装修增值为郭长荣的直接损失，郭玉玲应当按照其过错予以赔偿。另外，因房屋本身价格上涨，郭长荣亦产生部分损失。原审对郭长荣的房屋扩建、装修、增值损失予以认定并无不当。关于房屋宅基地区位价值问题。《中华人民共和同合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同，恶意进行磋商；(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”郭玉玲违背诚实信用原则应对涉案房屋买卖合同被确认无效负主要过错，对由此给郭长荣造成的损失，郭玉玲应当按照其过错承担赔偿责任。郭长荣的损失不仅有直接损失，还有因订立涉案房屋买卖合同丧失与第三人另订同类合同的机会而产生的信赖利益损失，其中，房屋宅基地区位价值损失即为信赖利益损失的一部分。房屋宅基地区位价值主要体现在因土地升值或土地征用、房屋拆迁等原因产生的房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格。该部分损失是买受人签订房屋买卖合同时可以预期的利益，出卖人应当按照过错予以赔偿。因此，原审综合考虑土地升值、拆迁补偿所得利益以及双方过错等因素酌定郭玉玲按照80%的比例赔偿郭长荣的房屋宅基地区��价值损失并无不当。另外，涉案房屋买卖合同签订后，郭长荣向东小洼村委会交纳房场使用费1500元，系因履行房屋买卖合同而产生的直接费用损失，合同被确认无效后，应由郭玉玲予以赔偿。综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3336元，由上诉人郭玉玲、许男负担。本判决为终审判决。审 判 长  卜雪雁代理审判员  李 云代理审判员  张锦秀二〇一五年四月八日书 记 员  赵小璐