沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书(2015)沈和民二初字第819号原告：李义,男，1936年2月13日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。委托代理人：徐驰，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师.委托代理人：岑慧，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告：李更器,男，1982年10月18日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。委托代理人：张锦，系辽宁申胜律师事务所律师。第三人：中共辽宁省委党校（组织机构代码：46300240-8），住所地：沈阳市和平区。法定代表人：张鹏，系该单位常务副校长。委托代理人：张健，男，1982年6月10日出生，汉族，系该单位行政处处长，住址：沈阳市东陵区。委托代理人：杨大越，男，1986年3月20日出生，汉族，系该单位法学教师，住址：辽宁省辽阳县。原告李义诉被告李更器、第三人中共辽宁省委党校房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员李海鸿担任审判长并主审，代理审判员刘建东、人民陪审员陈政民参加评议，于2015年8月3日、2015年8月24日公开开庭进行了审理。原告李义及其委托代理人徐弛、岑惠，被告李更器及其委托代理人张锦，第三人中共辽宁省委党校委托代理人张健、杨大越均到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告李义诉称：2005年9月8日，原告和妻子金惠莹共同与第三人看房、谈价并购买位于沈阳市和平区青年大街312号甲门市房，用于原告开办义康诊所。并借用原告之子--被告李更器的名义与省委党校签订了《房屋买卖合同书》。该合同一式两份，分别交由原告与省委党校留存。在省委党校留存的合同上，被告虽作为买受人但未签字和盖章。合同签订后的当天，第三人省委党校即向原告交房。依据合同约定，原告累计向第三人支付足额房款共计13372527元。并从交付时起即由原告占有使用收益，直至今天。在另一诉中，被告称其对购买案涉房屋并不知情，且表示案涉房屋系其父母给其购买，并认为案涉房屋归其所有。原告认为，基于原告与被告父子关系的事实，为了开办“义康诊所”，为了让被告早日继承祖传医道，原告与其母亲商量，想让其在大学毕业后担任诊所的负责人，所以借用被告名义购买了案涉房屋。鉴于被告没有向省委党校作出买房的意思表示，以及在出卖人留存合同原件上，借名买受人即被告李更器并未签名盖章，被告作为学生，无能力支付购房款也没有实际支付分文房款，故依据《民法通则》第五十五条“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”之规定，应当确认以省委党校为出卖人、被告为买受人的《房屋买卖合同》无效。鉴于从看房、谈价、签约、付款以及省委党校将案涉房屋交付给原告的事实，足以证明，是原告向省委党校表达了购买案涉房屋真实意思表示，并履行全部付款义务，且案涉房屋自交付至今一直由原告占有使用和收益，案涉房屋的水电费等，也由原告交付。因此案涉房屋的买受人应确认为原告。根据相关法律规定，原告特诉至贵院，请支持原告各项诉求，以维护公平与正义。诉讼请求：1、确认借用被告名义与第三人签订的《房屋买卖合同书》无效；2、确认原告为该《房屋买卖合同书》的买受人；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求。被告李更器辩称：根据原告的诉状可以看出，实际买受人是被告的父母，而非原告，是用夫妻共同财产购买的诉争房屋，而实际买受人并不等于就是房屋所有权人。1、2005年9月8日是星期四，被告正在学校上课，但是看房、买房被告都知道，是被告的母亲在买房前一晚向被告要的个人名章，签合同时被告的名章系由其母代为盖在合同上。原告代为签订房屋买卖合同的行为系由被告委托，在原告自认的合同中，原告已经以委托人的身份签字。该份合同系由原告提供，其代表人的身份已经自认，故原告的实质身份就是代表人；2、如原告所述，该合同共有两份原件。被告手中一份，第三人手中一份。被告手中的原件合同是其母亲交给被告的。说明：因原告没有原件，才私自与第三签订的补充协议，被告对补充协议不知情，且已经过法院判决无效。所以，诉状中所称合同原件由原告留存一份是错误的，原告至今也没有原件；3、原告开办的义康诊所系私人诊所。法院判决已认定义康诊所系个体工商户，系原告的家庭财产。原告一直在该诊所营业，并不是取得房屋所有权的条件，持续的经营行为，并不能导致物权的变动；4、原告称“在第三人留存的合同上被告虽作为买受人但未签字盖章”，对此，判决书在查明的事实中明确阐述“省委党校在合同出卖人处盖章，买受人处有李更器的名章，李义在委托代表人处签字。”，故此，原告的此处表述是错误的；5、原告在诉状中称被告对买受涉案房屋并不知情，如1所述，名章是被告交付母亲的，同时，原件合同一直在被告手中，无疑被告是知情的；6、原告在诉状中称“原告与被告母亲商量想让被告大学毕业后担任诊所的负责人，所以借用被告的名义购买了涉案房屋”。事实上，原告是考虑到自己年事已高，其为自己的儿子买房符合中国的公序良俗。在《关于重新签订购买房屋合同的申请》及《风险责任承担书》中原告明确叙述“其已年逾七旬，故在与第三人签订的《房屋买卖合同》中购买人一项填写了其唯一的儿子，产业继承人即被告的名字”；“义康门诊将由其子继承，故当时签订房屋购买合同时，购买人一项写了被告的名字”。因此，原告称借用被告的名义购买了涉案房屋的事实不成立；7、原告称被告作为学生无能力支付购房款，即不具备民事行为能力。这在法律逻辑上是偷换概念。《中华人民共和国民法通则》第十一条规定：十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。据此，法律在对于民事行为能力的规定中，把是否有劳动收入作为衡量民事行为效力的标准，仅限十六岁以上十八周岁以下，满十八周岁的公民具备完全民事行为能力是法律明确规定的。被告在合同签订时已经22周岁，无疑具备了完全民事行为能力，其购房的行为在法律上合法有效。原告认为“有钱才有行为能力”的主张，背离了最基本的法律常识；8、在上一个案件审理中，原告方作为被告在答辩状中明确阐述“故答辩人与省委党校签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效。”由此说明：（1）原告在上一个案件中已经自认了合同是合法有效的；（2）本案原告曾就房屋买卖合同签订过补充协议，该协议的主要内容希望变更该合同的主体。此案已经和平法院审理，作出判决，确认补充协议无效，无效的理由是本案原告李义擅自与第三人签订补充协议，伪造签字。说明：补充协议只有在合同有效的前提下才能签订，现原告在上一案件中主张补充协议有效，恰恰说明合同有效。由此可见，本案诉争合同是原告真实意思表示；9、原告在签订合同时具备完全行为能力，为何要借用被告的名义签订合同。借用的理由原告在诉状中并未阐述。第三人中共辽宁省委党校述称：1、从买房、看房、购房都是原告李义与其妻子金惠莹，未见被告李更器，而且我方也不知道原告买房的目的。我方作为出卖人只是知道买房的钱是原告夫妻出的；2、从我方财务处开具的收据来看，这笔钱是开给了义康诊所、李义；3、为诉争房屋提供物业服务的物业公司是隶属于省委党校，从交纳物业费的收据看，都是开具给了李义。经审理查明：原告与金惠莹（已于2014年9月5日去世）系夫妻关系。被告系二人婚生子。诉争房屋位于沈阳市和平区青年大街312甲号，建筑面积2147.16平方米，现该房屋的房屋所有权证登记的房屋所有权人系第三人。2005年9月8日，第三人（甲方、出卖人）与被告（乙方、买受人，委托代理人：原告）签订《房屋买卖合同书》一份，约定甲方自愿出售所属的位于沈阳市和平区青年大街312号甲门市房房产（面积约为2073.26㎡，最终面积确认以沈阳市房产局核发的房屋产权证面积为准），总金额暂定为13372527元，最终以核发的房屋产权证面积为准计价……。第三人在《房屋买卖合同书》出卖人处盖章，买受人处盖有被告的名章，原告在委托代表人处签字。该合同签订后，第三人分别于2005年9月8日、2005年9月14日、2005年9月19日出具收据载明收义康中医门诊款980000元、2567000元、1210000元、1115527元，于2006年3月6日、2006年3月7日出具收款收据载明收取义康门诊房款1370000元、2130000元。庭审中，第三人认可总房款13372527元已交纳完毕（均开具收据给义康门诊）。2007年7月6日，原告向第三人提交“关于重新签订房屋购买合同的申请”一份，内容为“辽宁省委党校负责同志：沈阳市沈河区义康综合门诊部（以下简称义康门诊）于2005年9月8日购买了贵校开发的座落于沈阳市和平区青年大街312号商业用房，成为该房产的完全所有权人（产权证等相关权利凭证尚在办理之中）。从选房、洽谈，到签订合同、筹措资金、办理付款等一系列手续，都是以我作为义康门诊法人的名义亲自办理的，但当时考虑自己已年逾七旬，故在与贵校签订《房屋买卖合同》时，‘购买人’一项填写了我唯一的儿子、产业继承人李更器的名字。但现在情况发生了变化：2006年沈阳市卫生局下发沈卫发（2006）第13号文件《沈阳市城镇医疗机构设置标准（修订）》，第一部分第三条第一项规定：‘设置申请人应有房舍全部所有权’。否则，不予签发医疗机构许可证，而我的儿子大学在读，尚不能从业。所以，为了满足政府关于城镇医疗机构设置的政策要求，保证义康综合门诊得以继续开办，我特向各位领导提出申请，重新签订房屋购买合同，将原合同中购买人更正为义康综合门诊负责人李义。对重新签订房屋购买合同可能发生的问题，我可以出具承诺书，自愿承担全部责任并保证一切后果均与贵校无关……”。同日，原告为第三人出具“风险责任承担承诺书”一份，内容为“关于我申请重新签订沈阳市和平区青年大街312号（一至三层，建筑面积2073.26平方米）房屋购买合同的事宜……鉴于我年事已高，义康门诊将由我儿子李更器继承，故当初签订房屋购买合同时，购买人一项写了他的名字。但现在沈阳市卫生局下发文件规定‘城镇医疗机构设置申请人应有房舍全部所有权，否则将予取缔’，而我儿子李更器现大学在读，不能经营，所以，我不得不申请将房屋购买合同中购买人更名为李义。为避免重新签订合同给贵校带来不必的风险和责任，我在此郑重承诺如下：1、如果李更器（系李义之子，大学在读）不同意重新签订房屋购买合同，由此产生的一切民事法律责任，由我本人全部承担，与贵校没有任何关系。2、重新签订房屋购买合同后，如果给贵校造成经济损失，我本人自愿全额赔偿……”。2007年7月30日，第三人（甲方）、被告（乙方）与原告（丙方）签订《关于更改房屋买受人的补充合同》一份，内容为“经甲、乙、丙三方协商一致，就更改房屋买受人一事制定如下补充合同：一、根据乙、丙方提出关于更改房屋买受人的申请（申请1页、风险责任承担承诺书1页、医改工作文件汇编6页等附后），甲方同意将出卖的沈阳市和平区青年大街312号甲的房产买受人李更器更改为李义。二、乙丙在2005年9月8日购买甲方房产后至今所发生的一切经济、契约等活动与甲方无关，乙方负完全责任，甲方不负担一切相关责任和连带责任。三、甲乙双方所签的《房屋买卖合同书》除第五条外，其他条款继续有效。四、甲方办完该门市房房屋产权证后，办理房屋产权证更名时同丙方办理，其所需费用按国家的相关政策规定缴纳”。2014年12月25日，被告以上述补充合同中“李更器”签名并非其本人签写为由，向本院提起确认合同无效之诉，本院于2015年3月11日作出［2015］沈和民二初字第00039号民事判决，确认该补充合同无效，该判决已发生法律效力。另查明：沈阳和平义康综合门诊部系个体工商户，成立于2007年4月24日，于2011年4月8日注销。沈阳五世义康中医药研究所系个体工商户，成立于2010年11月30日，于2014年1月30日注销。沈阳市五世义康中医药研究所中医诊所系个体工商户，成立于2010年12月27日，于2014年1月3日注销。上述诊所的经营者均为原告。上述事实，有原告提供的《房屋买卖合同书》、收款收据、起诉状、户口本、沈阳市和平区卫生局《关于同意沈阳和平义康综合门诊部执业的批复》、个体工商户登记情况查询卡，被告提供的《房屋买卖合同书》、《风险责任承担书》、《关于重新签订房屋购买合同申请》，第三人提供的房屋所有权证、《房屋买卖合同书》及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，予以确认。本院认为：民事法律行为应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。本案中，虽被告以买受人的身份与第三人签订了《房屋买卖合同书》，但被告并未实际参与该买卖合同的签订过程，也未实际履行支付购房款义务，且在第三人交付房屋后，被告亦未实际占有使用诉争房屋。庭审中，原、被告也均认同，诉争房屋为原告与其妻子金惠莹在婚姻关系存续期间购买，被告亦未实际支付购房款，诉争房屋也由原告占有使用至今，且经营收益均用于家庭的共同支出，可见，购买诉争房屋的目的应及于家庭成员全部，而并非被告单独所有，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益”的规定，被告虽具有签订《房屋买卖合同书》的民事行为能力，但其不具有购买诉争房屋的真实意思表示，被告抗辩其为诉争房屋的买受人，相对于家庭其他成员而言，有违公平原则。且庭审中，被告在抗辩中也认可诉争房屋实际购买人为其父母，基于原、被告间的亲情关系，原告以被告的名义购买诉争房屋，并将诉争房屋经营收益用于家庭整体支出，符合我国传统风俗。故对原告主张其为诉争房屋买受人的诉讼请求，本院予以支持。关于被告抗辩诉争房屋实际买受人系其父母，而非原告，是用夫妻共同财产购买一节。原告在本案中主张其为诉争房屋的买受人，该诉讼请求系债权请求范围，原告妻子金惠莹已于2014年9月5日去世，依据《中华人民共和国民法通则》第九条：“公民从出生时到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务”的规定，原告妻子金惠莹因死亡已不享有民事权利，但本案系房屋买卖合同纠纷，被告作为金惠莹的法定继承人之一，其对金惠莹对于诉争房屋所享有的份额是否具有继承权，不属本案审理范围，故被告该抗辩，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第九条、第五十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：确认原告李义为被告李更器与第三人中共辽宁省委党校于2005年9月8日签订的《房屋买卖合同书》的买受人。案件受理费2,000元（原告已预交），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李海鸿代理审判员  刘建东人民陪审员  陈政民二〇一五年十二月三十日书 记 员  王妤馨本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国民法通则》第九条之规定：公民从出生时到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定：民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以说明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。