吉林省集安市人民法院民 事 判 决 书（2015）集民二初字第00522号（2015）集民二初字第522号原告：刘明伟，男，1976年1月7日生，汉族，集安市人，职员。住集安市。委托代理人：刘科修（系原告父亲），男，1948年8月18日生，汉族，集安市人，退休工人。住集安市。被告：杨德日，男，1953年1月15日生，汉族，集安市人，退休干部。住吉林省集安市。被告：杜桂宾，男，1964年2月8日生，汉族，集安市人，无职业。住集安市。委托代理人：李德玉，吉林清原律师事务所律师。被告：集安市仁隆房地产开发有限公司。法定代表人：ＸＸ仁，董事长。委托代理人：张光勋，吉林祥程律师事务所律师。委托代理人王娟，女，1977年9月3日生，汉族，集安市人，被告职员。住吉林省集安市。原告刘明伟诉被告杨德日、杜桂宾、集安市仁隆房地产开发有限公司（以下简称仁隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年8月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月17日公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘科修、被告杨德日、被告杜桂宾及委托代理人李德玉、被告集安市仁隆房地产开发有限公司委托代理人张光勋、王娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘明伟诉称：2012年8月12日，原告在杜桂宾手中购买了位于祥和花园小区七号楼二单元四楼A侧、面积79.25平方米的住宅楼，杜桂宾收取原告购房款225400元。2012年8月25日，仁隆公司为原告出具了购房合同书。嗣后，杨德日陆续向原告收取配套费4740元、垃圾清运费200元、物业费475元、有线电视费1250元、鼠药费2元、房屋差价费4419元。2013年9月24日，原告去杨德日处领取了房屋钥匙。2013年10月9日，原告发现房屋已经被回迁户林玉梅占用。现原告无法取得所购买的房屋，故诉至法院，要求三被告退还上述各项费用236486元并承担利息53000元。杨德日辩称：合同原告并未提出解除，我们也没有想解除合同。我们的意见是维持原合同，根据新问题来研究如何落实。刘明伟的主张自相矛盾，一方面不提出解除合同，另一方面又要退还购房款。且即便是要退房款，我方也没有收取刘明伟的房款，刘明伟的房款系杜桂宾收取的，我方只收取了相关的配套费及物业费。刘明伟与杜桂宾购房过程中的纠纷我们也不愿看到。杜桂宾辩称：争议楼房是我建设的，仁隆公司系以销售房屋的形式给付工程款的，我没有权利出售房屋，我可以介绍购房者购买房屋。仁隆公司再将所收房款给付我作为工程款。原告起诉我承担连带责任主体不正确，因为房屋买卖的主体不是我，我只是介绍刘明伟在仁隆公司购买房屋。我之所以收取刘明伟225400元系因为仁隆公司尚欠我工程款，该行为也是经过仁隆公司同意的，故该责任不应当由我承担。仁隆公司辩称：刘明伟的诉讼请求中没有要求解除合同。虽然购房合同是刘明伟与我们签订的，但是该房款我们并未收取，故我们不承担退还房款的义务。经审理查明，杨德日借用仁隆公司资质进行房地产开发。杜桂宾系楼房的建筑商。杨德日授权杜桂宾出售房屋。杜桂宾于2012年8月12日，将位于祥和家园七号楼三单元四楼A侧房屋以225400元的价格出售给刘明伟，该房款由杜桂宾收取。2012年8月25日，仁隆公司与刘明伟补签了《购房合同书》，杨德日以代表人的名义签字盖章，该合同体现购房款为194345元。另查明，动迁户谢君平于2010年4月16日与集安市国土资源局签订《产权调换协议书》，约定包括祥和花园六号楼三单元A四楼103.10平方米房屋及七号楼二单元75.60平方米的A侧三楼、四楼、五楼调换给谢君平，该协议杨德日及仁隆房地产公司未签字盖章。谢君平家人依据此《产权调换协议书》占有了争议房屋，现刘明伟未能实际入住。再查明，争议房屋已取得商品房预售许可证明，但尚未验收。认定上述事实的证据有：《购房合同书》、交款收据、《产权调换协议书》等证据，以上证据真实合法，与本案具有关联性，本院予以认定。根据刘明伟诉讼请求和杨德日、杜桂宾及仁隆公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、刘明伟与仁隆公司、杨德日之间的购房合同是否应予解除？购房款等费用是否应当返还？二、如应当返还，返还主体是谁？利息应当怎样计算？关于合同应否解除及是否返还房款的问题。一、刘明伟与仁隆公司、杨德日签订的《购房合同书》系双方真实意思表示，系依法成立并生效的合同，故双方当事人应当依约履行。二、刘明伟与仁隆公司签订的《购房合同书》，刘明伟已经履行了交款义务，而仁隆公司出售的房屋存有争议，致刘明伟无法取得争议房屋的所有权。庭审中，仁隆公司、杨德日虽反驳刘明伟无法取得房屋所有权系回迁户抢房所致，但该反驳没有法律依据，刘明伟的合同相对方系仁隆公司，合同目的无法实现的责任理应由其承担。三、刘明伟虽然未在诉状中列明解除合同的诉讼请求，但刘明伟要求退还房屋的前提就是解除合同，且争议房屋已经被回迁户占有并利用，刘明伟已经事实上无法取得房屋所有权，仁隆公司已构成根本违约，刘明伟与仁隆公司签订的合同应予解除。故合同解除后刘明伟的购房款、利息及物业费等相关费用应予返还。关于返还主体的问题。本院认为，一、杨德日开发建设祥和花园小区楼盘工程，系借用仁隆公司资质进行。在整个建设项目批准开发过程中，无论在住建、税务、国土、银行等部门办理相关批准手续，还是进行预售许可、楼盘销售等方面，都是以仁隆公司名义办理。善意的购房者正是基于对仁隆公司的信任，才购买争议房屋。房地产开发项目系商业活动，仁隆公司同意杨德日以其名义对外从事商业经营活动，在杜桂宾收取刘明伟房款后，亦同意刘明伟补签合同，出具收据，本案中，造成合同无法履行的原因与仁隆公司非法出借资质、出具购房款收据有直接的因果关系，其作为合同的相对方，应当对其出借资质的过错行为承担赔偿责任。二、资质借用人杨德日庭审中认可授权杜桂宾出售房屋，且杨德日在购房合同书中签字盖章，其作为合同相对方，应当承担赔偿责任。三、实际出售人杜桂宾收取刘明伟的购房款，该购房款现仍在杜桂宾手中，杜桂宾未能保障刘明伟取得房屋所有权，在该问题上其亦是根本违约人，故其应当对刘明伟承担返还房款的义务。四、虽然仁隆公司、杨德日与刘明伟的合同体现购房款为194345元，但杜桂宾实际收取的房款为225400元，故三被告应当依据实际收取的购房款的数额进行返还，利息依照实际收取的时间，即2012年8月12日起进行计算。五、对仁隆公司辩解的未收取房款、祥和花园售楼处的章不清楚、只是协助杨德日出具手续等主张，因挂靠行为系违法行为，被挂靠方理应对挂靠方及合同相对方承担因挂靠导致的违约责任，故对其辩解不予支持；对杨德日辩解造成刘明伟现状的责任主体系法院、土地局以及回迁户等原因的主张，不是本案审理范畴，该辩解不能对抗善意买受人，对其辩解不予支持；对杜桂宾辩解的其与仁隆公司、杨德日有债权债务关系，收取房款用以抵顶工程款等主张，系其与仁隆公司、杨德日的内部约定，不是本案审理范畴，亦不能对抗善意的买受人，对其辩解不予支持。关于利息损失问题。由于双方未在合同中约定违约损失的计算方式，但占有原告购房款必定产生利息。故本院依刘明伟的诉讼请求，按照中国人民银行同期同类贷款利率保护较适宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条之规定，判决如下：一、解除原告刘明伟与被告集安市仁隆房地产开发有限公司、杨德日于2012年8月12日就祥和花园A7号二单元四楼A侧房屋签订的《购房合同书》；二、被告集安市仁隆房地产开发有限公司、杨德日、杜桂宾于判决生效后立即共同返还原告刘明伟购房款225400元及利息（利息自2012年8月12日起，至返还房款日止，按照人民银行公布同期贷款利率计算，息随本清），三被告对以上欠款互负连带责任；三、被告集安市仁隆房地产开发有限公司、杨德日于判决生效后立即返还原告刘明伟房屋配套费等各项费用11086元及利息（利息自2015年8月26日起诉起，至还清日止，按照人民银行公布同期贷款利率计算，息随本清），二被告互负连带责任。案件受理费5642元，由三被告负担。如果未按本院判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告到期不履行给付义务，原告向本院申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长  王 晨人民陪审员  王德成人民陪审员  潘桂波二〇一五年十二月二十二日书 记 员  田雨鑫