昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）盘法民初字第1408号原告：中国某某建设集团房地产（昆明）有限公司住所：昆���市经开区经开路。法定代表人：龚某某，系原告董事长。委托代理人：韦成佐、刘定存，云南华熙律师事务所律师，特别授权代理。被告：张某，女，汉族，身份证登记地址云南省昆明市盘龙区鼓楼路北河埂。原告中国某某建设集团房地产（昆明）有限公司诉被告张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人韦成佐到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告就原告开发的位于昆明市东二环石闸立交桥与大树营立交桥间中央绿化带旁的“昙华山水园”的商品房和车位购销签订了《商品房购销合��》及车位购买合同，被告为此支付了商品房首付款350099.11元、车位部分购置款20000元，原告已为被告就上述商品房买卖办理了商品房买卖合同登记备案，且上述房屋和车位已交付，但原告在协助被告办理商品房银行按揭贷款时，因被告属于二套房贷，同时征信也不符合要求而导致银行退件，从而使按揭贷款支付后续商品房尾款800000元、车位购置款128200元无法实现，为此原告多次通知被告现金支付商品房和车位后续尾款或者处理善后，但被告无意理会，原告不得已只能提起诉讼以解除合同关系。被告因二套房贷和征信不良之事实所致的违约行为已经给原告造成较大的损失，应当向原告支付违约金111384元。原告诉请：“1、请求立即解除原、被告间的商品房购销合同关系，由原告收回被告所购“昙华山水园”的商品房和车位；2、被告赔偿原告违约金111384元；3、判令被告���担本案诉讼费。”被告未出庭进行答辩，亦未提供书面答辩意见。原告为了证明自己的诉讼请求，向本院提交以下证据:第一组：企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、户口簿复印件、无婚姻登记记录证明，欲证明原、被告是适格的诉讼主体。第二组：1、商品房定购协议书，2、商品房购销合同，欲证明原、被告双方签订了商品房定购协议书、商品房购销合同，约定了昙华山水园1幢503房屋的总价款、首付款、剩余尾款的支付时间和方式、违约金条款、合同解除的条件等；3、购房发票四份，欲证明被告向原告交了昙华山水园1幢503房屋的首付款340099.11元，A008车位的首付款及认购金20000元；4、商品房买卖合同登记备案表，5、交房流程登记表，欲证明昙华山水园1幢503房屋的商品房购销合同进行了登记备案，且被告收到了原告交付的房屋；5、情况说明，欲证明被告因二套房贷和征信不符合要求而无法办理银行贷款。经本院对原告提交的证据进行审查，并结合原告的陈述，对原告提交的第一组证据予以确认。对第二组证据的真实性予以认可，其证明目的将综合全案进行评判。经审理，本院确认如下法律事实：2013年12月24日，原告中国某某建设集团房地产（昆明）有限公司与被告张某签订《商品房购销合同》，约定“被告以人民币1150099.11元向原告购买东二环石闸立交桥与大树营立交桥中央绿化带旁昙华山水园的房屋，被告应在2013年12月24日向原告支付首付款350099.11元，其余价款800000元向工商银行昆明市护国支行贷款支付。如被告自本合同约定的付款期限届满的次日起，逾期30天仍未付清全款的，被告���天（逾期）应向原告支付商品房价款0.025%的违约金，且原告有权解除本合同。原告选择解除合同的，本合同所涉房屋，原告有权另行处置。被告在配合原告完成撤销合同登记备案手续后，原告将被告所缴纳房款扣除合同备案及撤销手续费后退还给被告。”2013年11月3日、2013年12月11日，被告共向原告支付了昙华山水园房屋的首付款350099.11元（10000元＋340099.11元）。2014年1月9日，原、被告就昙华山水园1幢5层503号房的商品房购销合同进行了登记备案。且被告对以上房屋进行了接房。2015年5月28日，工商银行昆明市护国支行出具《情况说明》，载明被告因购买1幢503号房于2014年6月来办理80万元的银行贷款，因被告属于二套房贷且征信不符合要求，申请贷款材料需退回给被告，被告至今未办理退件手续。另查明，被告分别于2013年12月12日、2013年12月26日向原告支��了“A008”车位首付款及认购金共20000元。原告陈述原、被告并未就车位的买卖签订合同及进行合同登记备案，被告现在也并未在使用该车位。本院认为：关于原告的第一项诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告在《商品房购销合同》中约定被告逾期付款30天原告有权解除合同，本案的被告至今未向原告支付昙华山水园1幢5层503号房的购房尾款800000元，已经逾期了30天以上，原告有权解除合同，故本院对原告主张解除商品房购销合同的诉请予以支持。本案中，因原、被告在《商品房购销合同》中约定原告选择解除合同的，原告有权另行处置所涉房屋，故本院对原告收回昙华山水园1幢5层503号商品房的诉请予以支持。同时，根��《商品房购销合同》的约定，原告也应在扣除合同备案及撤销手续费后退回被告交付的购昙华山水园房屋的首付款350099.11元。关于原告主张收回被告所购车位的诉请。本院认为，原告仅提交两份《收据》不能证明原、被告之间形成买卖车位的关系，且原告陈述原、被告并未签订购买车位的合同、并未进行车位的合同登记备案、被告也未实际使用原告所述车位。故本院对原告的该项诉请不予支持。关于原告主张被告赔偿违约金111384元的诉讼请求。原告陈述违约金具体的计算方法为（未付房款800000元+未付车位款128200元）×0.025%×480天=111384元，其中480天为2014年6月1日计算至2015年9月30日。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原、被告在《商品房购销合同》中约定被告购买昙华山水园房产的尾款800000元应向工商银行昆明市护国支行贷款支付，但没有约定支付尾款的具体时间。本院结合工商银行昆明市护国支行出具的《情况说明》中“客户张某于2014年6月来我行申请办理80万元银行按揭贷款，我行审核发现该客户属于二套房贷及征信不符合要求，我行通知张某办理退件”的叙述，因工商银行并未明确贷款审核不通过的具体时间是6月几日，故本院酌情认定尾款付款时限届满之日为2014年6月30日。另，因《商品房购销合同》第八条第一款第3项中约定“如被告自本合同约定的付款期限届满的次日起，逾期30天仍未付清全款的，被告每天（逾期）应向原告支付商品房价款0.025%的违约金”的约定，确定被告应当自2014年7月1日开始以未付购房尾款800000元为基础��以每天0.025%计算，计算至原告主张的2015年9月30日止，即800000元×0.025%×457天=91400元。故本院认为被告应当向原告支付违约金91400元。关于原告主张计算违约金的基数应是昙华山水园1幢5层503号房的购房尾款800000元加上车位尾款128200元，本院认为，原告要求车位尾款128200元也计入计算违约金的基数没有合同依据和法律依据，本院不予支持。关于原告主张从2014年6月1日开始计算违约金，如前所述，本院根据工商银行出具的《情况说明》和《商品房购销合同》，依法确认违约金的起算时间应当为2014年7月1日。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告中国某某建设集团房地产（昆明）有限公司与被告张某签订的《商品房购销合同》（合同编号：中国水电金檀销字第10503）；二、被告张某应于本判决书生效之日起十日内向原告中国某某建设集团房地产（昆明）有限公司退还昙华山水园的房产，原告应在被告退还该房产之日起的十日内向被告返还该房产的首付款人民币350099.11元（可扣除合同备案及撤销手续费）；三、被告张某应于本判决书生效之日起十日内向原告中国某某建设集团房地产（昆明）有限公司支付违约金人民币91400元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2571元、公告费，由原告承担571元，由被告承担案件受理费2000元及公告费。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按��方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  起瑞遥人民陪审员  骆 承人民陪审员  姜艳波二〇一五年十二月二十三日书 记 员  李红秀