河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）秦民终字第2105号上诉人（原审被告）康永贵，男，1950年6月6日生，汉族，农民，原籍昌黎县靖安镇，现住呼和浩特市。委托代理人霍灿宇，河北海立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）曾广利，男，1962年2月19日生，汉族，农民，现住昌黎县。委托代理人李振勇，昌黎县正声法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）曾广福，男，1960年7月17日生，汉族，农民，现住昌黎县。委托代理人王淑艳，女，1964年12月26日出生，汉族，现住昌黎县。系曾广福妻子。被告:许珍(徐氏)，女，1932年12月23日生，汉族，农民，现住昌黎县。上诉人康永贵因房屋买卖合同纠纷一案，不服昌黎县人民法院（2014）昌民初字第1021号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，被告许珍与曾纪景(1996年去世)生有四子一女，长子曾广福、次子曾广利、三子曾某，四子曾广国，长女曾广英。许珍与曾纪景在昌黎县靖安镇曾各庄村建有正房四处，其中南院南北正房两处，北院南北正房两处。1991年8月11日，经中人瞥昭贵、曾昭起、曾宪金说和，许珍与曾纪景将房产分配给四个儿子，并由曾广福(与本案被告曾广福同名)执笔书写了文书。北院北正房三间及房屋附属设施分配给曾广利，北院北正房三间及房屋附属设施分配给曾广福。南院北正房三间分给三子曾某，南院南正房三间分给四子曾广国。曾广利及妻子长期在东北居住。2012年5月，曾广福将北院北三间自己的正房，连同分给曾广利的北院南三间正房，以100000元的价格卖给了康永贵，双方签订了房屋买卖契约。2014年3月，曾广利回昌黎老家得知自己的住房已被曾广福卖给康永贵。康永贵将曾广利的房屋前院墙及猪圈墙部分损坏。2014年4月，曾广利诉至法院，要求确认康永贵与曾广福之间签订的房屋买卖协议无效，由康永贵返还房产，将损坏的南院墙东部分墙体恢复原状。原审法院认为，被告许珍及丈夫曾纪景将自己的房产分配给自己的四个儿子，是赠与行为，在曾广利接受赠与的意思表示做出时，该赠与行为即生效，曾广利对所接受赠与的房屋享有所有权。曾广福擅自将曾广利的房屋出卖给康永贵，康永贵与曾广福之间的房屋买卖行为损害了曾广利的利益，且该行为未得到曾广利的追认，因此，康永贵与曾广福之间的房屋买卖协议属于部分无效，曾广福占有该房款构成不当得利，应部分返还给康永贵。对曾广利的诉讼请求予以支持。曾广福主张对本案争议房屋享有所有权以及卖房得到了母亲许珍的同意及委托，被告许珍当庭予以否认，曾广福无证据加以证实，原审法院不予确认。康永贵抗辩该房屋买卖已经过了许珍的同意，同理，其抗辩理由不能成立。遂依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(四)项、《中华人民共和合同法》第五十六条之规定，判决:一、被告曾广福与被告康永贵于2012年5月2日所签订的买卖曾广利房屋的协议部分无效。二、被告康永贵将位于昌黎县靖安镇曾各庄村的东邻曾宪贺、西邻曾广岩的南正房三间返还给曾广利。三、被告康永贵将位于昌黎县靖安镇曾各庄村的东邻曾宪贺、西邻曾广岩的南正房三间的南院墙东半部分墙体恢复原状。以上二、三项与本判决生效之日起十日内履行。案件受理费80元，减半收取40元由被告曾广福、康永贵均担。上诉人康永贵不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定曾纪景与许珍对自己四处住宅已经分家给四个儿子是错误的。该认定的唯一证据是分家单，但是该分家单无论形式要件还是实质要件均不符合证据的真实性与合法性。1、分家单从始至终均是一个人书写，没有曾纪景、许珍及其子女签字，很显然是无效和伪造的，不具备真实性。2、曾广利在一审提供的证人曾某的证言证明曾广福参与了建造，对诉争的房屋享有相应的份额，但是在分家单上也没有曾广福的签字，直接剥夺了曾广福相应的权益，从这一点上讲，该分家单不具有合法性。二、上诉人康永贵系善意取得诉争的房产。康永贵离家二十余年，对村里的情况一无所知。康永贵与曾广福签订协议时，曾广福占有使用该诉争的房屋，无论是曾广福本人，还是村干部、村民均未告知诉争的房屋他人还享有相应的权益。退一步讲，即便曾广利对诉争的房屋有相应的权益，也应当保护善意第三人康永贵的合法权益，不宜宣告康永贵买房协议部分无效。三、诉争的房屋未办理登记手续，原审径直判决诉争的房屋曾广利享有所有权错误。原审判决违反了《合同法》第一百八十七条的规定，即：“赠与的财产依法需要办理登记手续的，应当办理有关手续。”即便不考虑分家单的虚假性及违法性，按照一审的说法，诉争的房屋系许珍及丈夫曾纪景赠与给曾广利，因赠与的标的为不动产，对于不动产的交付应办理相应的登记手续，否则赠与不成立。从整个原庭审情况看，很显然该赠与行为没有办理相应的登记，不具备任何法律效力。四、原审判决由康永贵将诉争的房产南院墙东半部墙体恢复原状没有任何事实依据，且显失公平。康永贵系善意购买和取得了诉争房屋，且在购买房屋后康永贵想翻建、翻新自己买的房屋和院墙，于是才将诉争房屋南院墙推到，对此，康永贵没有任何过错，即便康永贵与曾广福签订的购房协议部分无效，那么也不应判令康永贵恢复推到的墙体。五、原审存在漏判。即便分家单有效，赠与行为也成立，诉争房屋的买卖合同理应宣告无效，那么基于无效合同所产生返还房屋的同时，应一并判令曾广福将无效部分房屋购房款返还给康永贵。但令人遗憾的是原审没有涉及该项内容。存在漏判。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误。请求二审法院依法发还重审或改判。被上诉人曾广利辩称：一、《分家单》真实存在，虽然分家单所涉之人及中人没有签字，但是不能否定分家的事实。《合同法》第三十七条规定：采用“合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，本案中，虽然当事人没有签字，一是因为当时村干部法律知识匮乏，也有当时农村交易习惯的原因，但曾纪景与许珍将自己的四处房产当着众人的面做出分配后，曾某与曾广利及曾广福及四弟曾广国各自以自己的行为表示了接受，并实际入住，为此，双方已经实际履行了该赠与合同，因此该合同有效成立。二、曾广福在建房时身体有病，没有参与建设房屋，诉争的房屋有其份额的说法是无稽之谈。三、康永贵以其离家二十余年不清楚村里情况为由理据不足。因为：1、介绍人对于诉争的房屋是清楚的。2、康永贵买房应当看宅基地使用证及房产证，买房要看手续是否齐全，这是最起码的要求吧。3、本案不符合善意取得的条件：一是涉案房屋在权属不清，且康永贵没有看到诉争房屋权属凭证的情况下，擅自购买；二是涉案房屋没有办理过户手续；三是购买诉争房屋价格过低。善意取得的三个条件均不符合，故康永贵不能构成善意取得。四、依据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第128条规定：“公民间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如果根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续”之规定，曾广利已经享有涉案房屋的所有权。五、如支持康永贵的上诉请求，康永贵将有两块宅基地，而曾广利一处宅基地都没有，违反了《土地管理法》一户一宅的相关规定。六、诉争的房屋系康永贵损坏的，故原审判决其恢复原状符合法律规定。七、因为曾广福与曾广利的房屋一并出售，价钱混合在一起，究竟哪处房屋价格高、如何作价，一审不清楚，况且另一处房产的买卖关系怎么处理有待康永贵与曾广福的明确态度及进一步解决，原审法院审理并无不当。综上，请求二审法院依法维持原审判决。被上诉人曾广福辩称：曾广福与康永贵签订的售房协议前，母亲许珍答应出售，应合法有效。应驳回曾广利的诉讼请求。被上诉人许珍辩称：未出庭发表答辩意见。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，曾广福擅自将诉争的曾广利的农宅出卖给康永贵，侵害了曾广利的权益，该行为事后未得到房屋所有权人曾广利的追认，曾广福与康永贵关于诉争农宅的买卖行为无效。原审判决由买受人康永贵将诉争的房屋返还给曾广利，以及将推到的诉争房屋的院墙恢复原状并无不当。康永贵购房款及损失可另案主张。康永贵上诉称，其购买诉争房屋时得到曾广利母亲许珍的同意，该主张与许珍在一审当庭证言相矛盾，本院不予支持。关于曾广利提交的《分家单》是否真实存在的问题，虽然该《分家单》当事人未签字，但是曾家分家有中人及执笔人见证，且曾家按《分家单》实际已经履行多年，已经形成了事实上的分家，康永贵不认可分家单事实已经存在的主张，与事实不符，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人康永贵负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘子明审 判 员 李德权代审判员 邹德林二〇一五年四月九日书 记 员 孙秀丽