四川省郫县人民法院民 事 判 决 书(2015)成郫民初字第3895号原告钟庆，女，汉族，1971年1月8日出生，，住成都市青羊区。委托代理人王爱鑫，四川皓锦律师事务所律师。委托代理人陈兴旺，四川皓锦律师事务所律师。被告陈红宇，女，汉族，1978年2月23日出生，，住成都市金牛区。被告舒华，男，汉族，1977年9月26日出生，，住成都市金牛区。委托代理人张静，四川德卓律师事务所律师。委托代理人唐德兵，四川德卓律师事务所律师。原告钟庆与被告陈红宇、舒华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月14日立案受理，分别于2015年11月16日、2015年12月23日由本院审判员杨文成独任公开开庭进行了审理。原告特别授权代理人陈兴旺，被告陈红宇、舒华及其特别授权委托代理人张静、一般委托代理人唐德兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟庆诉称，2014年8月17日，两被告（系夫妻）与原告钟庆、成都华瑞房地产营销策划有限公司（以下简称华瑞公司）签订《房屋买卖合同》，原告将其夫妻共同所有的位于成都市郫县犀浦镇国宁路991号成都后花园C区3-2-2房屋以总价2488800元出售给两被告，双方在合同中对合同的履行及违约责任进行了明确约定。合同签订后，被告按约定支付20万元定金，原告也于合同签订当日将房屋及权属证明原件、全部钥匙交予双方共同委托的经纪方华瑞营销公司，并结清了2014年12月31日之前该房屋所有的物管及其他使用费，后两被告于2014年9月支付50万元首付款，至此，原告已履行完合同约定的房屋交付义务。双方约定2015年4月23日办理过户手续及支付余款，但期限届满后两被告一再拖延，直至2015年5月14日两被告才办理。原告遂根据《房屋买卖合同》第15条的约定，请求法院：1、判决两被告共同承担违约金178880元；2、诉讼费用由两被告承担。被告辩称，第一，房屋交付应以双方办理过户手续为准，实际交付是在2015年5月14日，在交付之前，房屋管理是在原告方，而不是被告方。第二，被告没有按照合同约定时间办理过户手续是因为原告交付房屋质量不符合双方签订买卖合同时约定的房屋质量标准，按照合同法第60条的规定，被告有权利拒绝履行合同义务。同时被告有催告原告完善履行合同义务，但原告一直未积极处理，因此造成逾期过户责任不在被告方。经审理查明，2014年8月17日，两被告陈红宇、舒华（系夫妻）与原告钟庆、经纪方成都华瑞房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖合同》，将原告夫妻共同所有的位于成都市郫县犀浦镇国宁路991号成都后花园C区3-2-2房屋以总价2488800元出售给两被告，双方在合同约定“2，卖方保证该房屋的权属证明合法有效，在本合同签订的同时卖方须将该房屋的权属证明原件交与经纪方，及有关该房屋的一切文件原件存放于经纪方作为结案、按揭或产权过户之用；3该房屋按套转让，成交价2488800元；12，交付房屋：在卖方首期首付款15天之内卖方将该房屋交付给卖方，并负责结清2014年之前该房屋的水电气、物管费及其他有关该房屋的使用费；13，卖方保证对该房屋享有完整的所有权或已得到该房屋全部共有人的授权，能完全支配及处理该房屋，否则卖方应赔偿因此造成的一切损失。有关该房屋在本次交易之前已产生的产权纠纷。债务……卖方应在交易之前清理完毕，并保证转让后买方无需负责。否则卖方应赔偿买方由此造成的一切损失；15，买方不能按本合同约定买入该房屋，或因违约而无法买入该房屋的，须向卖方支付该房屋成交价10%的违约金。买方逾期支付房款，每逾期1天，按未付房款的千分之五向卖方支付违约金……；23，约定的其他事项：备注：1，其中首付款按分期付款方式完成：（1）除定金外，在2014年9月中旬买方向卖方支付前期款项五十万元整（2）第二笔首付款项玖拾捌万八千八百元整于过户当日支付。2，甲乙双方约定该房在契税交款时间满五年去房管局过户……。”合同签订后，被告按约定于2014年8月17日支付200000元定金，原告于合同签订当日将房屋及权属证明原件、全部钥匙交予经纪方华瑞营销公司，并按合同约定结清了2014年12月31日之前该房屋所有的物管及其他费用；2014年9月中旬两被告按合同约定支付500000yuan首付款。2015年5月14日，被告向原告支付剩余购房款共计1788800元，同日，被告出具收条载明收到原告出售房屋的房屋车库钥匙及房屋钥匙各一把及其他房间钥匙各一套，房屋交接完成。另查明，2010年4月23日，原告钟庆缴纳该房屋契税并取得契税完税证。2015年4月12日，买卖的房屋发生漏水情况并造成第三方损害。以上事实，有各方身份信息、房屋买卖合同、收件凭证、证明、完税契税证、个人及家庭房屋登记记录信息证明、房屋信息摘要、收条、证人证言以及原被告双方一致陈述予以证实，本院予以采信。本院认为，关于二被告是否构成违约以及是否应当承担违约责任。原被告双方签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，其合法有效，对双方均具有法律约束力，原、被告双方均应按照合同行使权利履行义务。依据双方签订的《房屋买卖合同》第23条“其中首付款按分期付款方式完成：（1）除定金外，在2014年9月中旬买方向卖方支付前期款项五十万元整（2）第二笔首付款项玖拾捌万捌千捌百元整于过户当日支付。2，甲乙双方约定该房在契税交款时间满五年去房管局过户”的约定，被告应当于契税交款时间满五年即2015年4月23日与原告办理过户手续并支付剩余房款1788800元，但被告实际于2015年5月14日与原告办理过户手续并支付剩余房款，其行为已经违反合同约定，构成违约。关于被告抗辩称逾期过户及逾期付款的原因在于房屋存在漏水情况进而造成该房屋交付不符合合同约定，因此被告方不应当承担违约责任。依据双方签订的《房屋买卖合同》第13条“有关房屋在本次交易之前已产生的产权纠纷、债务、税费、租赁清还、抵押等事宜，卖方应在交易之前清理完毕，并保证转让后买方无须负责，否则买方应赔偿买方由此造成的一切损失”之约定，本案房屋发生漏水等情况产生的纠纷并不必然导致买方可以拒办过户拒收房屋，也并不表示双方约定房屋产生纠纷后买方拥有不按约定履行过户手续及支付余款的权利。同时，在房屋漏水的问题尚未解决完毕之际即2015年5月14日，原被告已经将合同义务履行完毕，该纠纷的产生并未导致被告合同根本履行不能，因此，房屋存在漏水纠纷并不能成为被告逾期办理过户和支付房款的理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告构成违约，应该承担违约责任，本院对原告要求被告承担违约责任的主张予以支持。关于违约金数额。双方在《房屋买卖合同》第15条约定：“买方逾期支付房款，每逾期一天，按未付房款的5‰向卖方支付违约金”，因此被告应当按照约定支付违约金。但被告当庭表示该违约金过高，请求人民法院予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院根据原告的实际损失，被告履行合同的情况，原被告各方的过错程度等因素，酌情将违约金降低为“每逾期1天，按未付房款的万分之三向卖方支付违约金”，因此，被告应当向原告支付违约金共计10732.80元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条的规定,判决如下:一、被告陈红宇、舒华于本判决生效之日起十五日内向原告钟庆支付违约金10732.80元。二、驳回原告钟庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序收取案件受理费1938.8元、由原告钟庆承担1822.47元，被告陈红宇、舒华承担116.33元，已由原告钟庆垫付，被告陈红宇、舒华在履行上述给付义务时一并向原告钟庆支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  杨文成二〇一五年十二月二十三日书记员  陈 李