上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第630号上诉人（原审被告）王增福。委托代理人万国华，北京市中银（上海）律师事务所律师。委托代理人包永祥，北京市中银（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨宗俊。被上诉人（原审原告）徐爱蓓。两被上诉人之共同委托代理人赵玉娟，上海君澜律师事务所律师。两被上诉人之共同委托代理人傅成睿，上海君澜律师事务所律师。上诉人王增福因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2013年4月15日，王增福向案外人王xx出具委托书，全权委托王xx代为办理位于上海市xx路＊＊＊弄＊＊＊号403室的房屋（以下简称系争房屋）出售的一切事宜（包括代为开具银行活期存折、领取房款），委托权限自2013年5月27日至2014年5月26日，双方至x公证处对委托书进行了公证，公证处询问笔录记载：“我们（委托人和受托人）系朋友关系……该房屋系我与妻子孙xx共有，已抵押给中国工商银行普陀支行和张xx……我愿意承担签署委托书后所产生的法律责任和经济责任，等等。”2013年7月28日，王xx作为王增福的委托代理人（卖售人，甲方）与杨宗俊、徐爱蓓（买受人，乙方）在某房屋租赁置换公司居间介绍下签订了《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将位于上海市xx路＊＊＊弄＊＊＊号403室的房屋出售给乙方，转让价款为人民币（以下币种同）240万元。甲乙双方确认，在2013年11月30日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条（三）：甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止，逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付15日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，违约金为房屋总价款的20%。合同补充条款（一）第4条约定，甲方于收到除尾款外全部款项后当日将该房屋交付乙方，交付标志为双方签订物业交验单。附件三付款协议中约定：1.乙方于2013年7月25日支付甲方定金10万元整，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分；2.乙方于签订本买卖合同的当日内，将房款120万元整直接支付甲方，甲方向乙方出具付款凭证。该笔款项专项用于归还甲方尚欠个人持证抵押权（抵押登记证明号：徐＊＊＊8）并且于签订买卖合同当日内办理抵押登记注销手续。该笔款项专项用于归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权以及个人抵押，若该笔款项不足以归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款以及个人抵押，甲方应当自行补足差额部分；3.乙方于2013年7月31日之前（含当日），乙方将部分房款计14万元整直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据；4.乙方于2013年8月15日之前（含当日）将部分房款计64万元整直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据；5.乙方于甲、乙双方至上海市相关房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款30万元整支付于甲方；6.尾款：待本交易经房地产交易中心审批完成（即房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》）且甲乙双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后当日，乙方房款（尾款）2万元整直接支付给甲方，甲方向乙方出具收款凭据。同日，王xx代理王增福与杨宗俊、徐爱蓓还签订了《装修补偿协议》，主要内容为买卖合同中约定的成交价为240万元，实际为作低房价，杨宗俊、徐爱蓓同意将现有装潢设施设备等另行补偿46万元，于2013年8月15日之前支付，由杨宗俊、徐爱蓓承担交易过程中产生的所有税费和居间费。2013年7月26日，徐爱蓓向王xx支付定金10万元。7月28日，徐爱蓓向王xx银行转账支付房款120万元。8月10日，杨宗俊向王xx银行转账支付房款50万元。8月12日，徐爱蓓向王xx银行本票支付房款74万元。9月8日，徐爱蓓向王xx银行转账支付房款10万元。以上房款支付均由王xx出具收条。10月12日，杨宗俊以公积金贷款的形式由银行直接向王增福账户支付房款20万元。2013年9月12日，王xx代理王增福与杨宗俊、徐爱蓓至房地产交易中心办理产权过户手续。9月27日，系争房屋产权核准登记在杨宗俊、徐爱蓓名下。2013年11月4日，因无法交接房屋，杨宗俊、徐爱蓓和王增福在医院碰面要求王增福搬离系争房屋，王增福表示其他处无房，等女儿病好些，商量好后再搬。12月8日，王xx至系争房屋，杨宗俊、徐爱蓓也带了装修设计公司的人上门，当天未交房成功。2014年1月，王增福妻子孙xx向原审法院起诉王增福、杨宗俊、徐爱蓓要求确认就系争房屋的《上海市房地产买卖合同》无效。原审法院经审理后认为该房屋买卖合同合法有效，判决驳回孙xx的诉讼请求。孙xx不服，上诉于本院。2014年11月21日，二审判决维持原判。杨宗俊、徐爱蓓诉称，杨宗俊、徐爱蓓付清除房屋尾款外的房款，但王增福拒绝交房，经多次协商无果，故请求判令：1、王增福搬离并将上海市xx路＊＊＊弄＊＊＊号403室房屋交付给杨宗俊、徐爱蓓；2、王增福支付杨宗俊、徐爱蓓逾期交房违约金，以每日960元计算，自2013年10月12日计算至实际交房之日止。2014年12月25日，杨宗俊、徐爱蓓变更诉请为：1、要求王增福继续履行买卖合同，将上海市xx路＊＊＊弄＊＊＊号403室房屋交付给杨宗俊、徐爱蓓；2、王增福支付逾期交房违约金，只主张13万元。王增福辩称，王增福在放高利贷的人员的胁迫下办理的公证委托书，王增福根本不想卖房子。该房屋是夫妻共同财产，王增福妻子孙xx已经向法院起诉要求确认该买卖合同无效。王增福没有其他房屋可以居住，故不同意继续履行合同，愿意和杨宗俊、徐爱蓓就返还房款进行协商。综上，不同意杨宗俊、徐爱蓓诉请，请求法院驳回杨宗俊、徐爱蓓的诉请。原审认为，王增福抗辩称其办理公证委托书系受胁迫，且出售房屋侵害妻子孙xx的权益，但生效民事判决书已经明确该房屋买卖合同合法有效，故双方应恪守履行。合同约定王增福在收到除尾款外的全部房款后当日将房屋交付杨宗俊、徐爱蓓，但王增福未在2013年10月12日将系争房屋交付杨宗俊、徐爱蓓，王增福的行为，已构成违约，故杨宗俊、徐爱蓓主张要求王增福继续履行合同，交付房屋及承担违约责任的诉请，依法有据，法院予以支持。杨宗俊、徐爱蓓变更诉请为要求王增福支付违约金13万元，系当事人自行处分权利，法院予以准许。根据合同约定交房当日杨宗俊、徐爱蓓应支付王增福尾款，杨宗俊、徐爱蓓现已经支付房款284万元，尚有2万元尾款未支付，为避免当事人讼累，法院予以一并处理。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款的规定，于二〇一五年一月二十二日作出判决：一、王增福继续履行合同，于判决生效之日起二十日内将上海市xx路＊＊＊弄＊＊＊号403室房屋交付给杨宗俊、徐爱蓓；二、王增福于判决生效之日起十日内支付杨宗俊、徐爱蓓逾期交房违约金130，000元；三、杨宗俊、徐爱蓓于王增福履行交房义务后当日支付王增福房屋尾款20，000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2，980元，由王增福负担。判决后，王增福不服，上诉于本院称，被上诉人在看房、购房的过程中曾亲见上诉人之妻孙xx，彼时孙xx已经丧失活动能力、意识不清楚，属于无行为能力人。被上诉人购买的房屋属于上诉人与孙xx共有财产，现上诉人与孙xx共同居住在涉案房屋内，除此房屋外无其他住房，如搬离涉案房屋将无处可住。请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉请。被上诉人杨宗俊、徐爱蓓辩称，上诉人有一套使用权房屋，不存在生效判决不能执行的问题。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的涉案房屋的买卖合同，业经生效判决确认有效。被上诉人除2万元尾款约定在房屋交接当日支付外，已支付了全部房价款，上诉人理应向被上诉人交付房屋。上诉人因逾期交付房屋，还应承担违约责任。被上诉人主张的违约金在双方约定的金额范围内，可予准许。原审法院根据已查明的事实，依法所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人不同意交付房屋的抗辩理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，980元，由上诉人王增福负担（已准予免交）。本判决为终审判决。审 判 长  孔美君审 判 员  郑卫青代理审判员  杨斯空二〇一五年四月二日书 记 员  强 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……