辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第00727号上诉人（原审被告）：大连友谊合升房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区星海广场B3区35-4号公建。法定代表人：杜善津，该公司董事长。委托代理人：由蕾，该公司职员。委托代理人：张昌军，辽宁宏展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王庆林。被上诉人（原审原告）：刘良禹，1988年2月16日。委托代理人：李慎高、李福霞，辽宁大东律师事务所律师。原审原告王庆林、刘良禹与原审被告大连友谊合升房地产开发有限公司（以下简称友谊合升公司）商品房销售合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年1月26日作出（2014）甘民初字第4815号民事判决，友谊合升公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人友谊合升公司的委托代理人张昌军，被上诉人王庆林、刘良禹的委托代理人李慎高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王庆林、刘良禹一审诉称：2011年6月8日，二原告与被告签订合同编号为42520021号《商品房买卖合同》。二原告购买位于甘井子区西南路（甘）非住宅公建一套，单价为24，300元每平方米，总房款为5，204，088元。双方约定交房时间为2011年12月31日，如果到期不能交房，按照已付房款日万分之一的标准支付违约金，如不足以弥补二原告实际损失的，以实际损失为准。随后二原告支付首付款3，204，088元，2011年9月29日，银行发放贷款200万元。合同签订后，被告到期未能如期交房，原告同时又购买了另一处公建，且漏水严重，根本无法使用。经二原告多次与被告协商，被告同意为二原告更换一处新的公建。原告刘良禹与被告在2012年8月18日签订了合同编号为44350002的《商品房买卖合同》，将二原告购买的位于甘井子区西南路非住宅公建更换为西南路（甘）48-14号（建筑面积为215.78平方米）的公建，房屋单价增加到25，300元每平方米，总房款变更为5，459，234元。在合同签订后，原告刘良禹一次性偿还了原购房合同的银行贷款，在合同期间累计支付利息达141，574.91元。原告刘良禹支付首付3，459，234元，并且办理了新的贷款，贷款金额为230万元。银行于2012年10月16日发放该笔贷款。至此，在2011年6月8日签订合同编号为42520021号的《商品房买卖合同》履行过程中，因被告延迟交房以及房屋存在严重质量问题导致原告贷款利息损失141，574.91元，首付款3，204，088元按日万分之一标准计算的违约金73，694元。在2011年11月16日二原告支付暖气费7058.78元，且房屋增值损失人民币214，160元，合计436，487元均应由被告予以赔偿。且原、被告双方合同约定的违约金远低于因被告违约给原告造成的实际损失，因此，被告应给予原告相当于实际损失的赔偿。在合同变更后，新购买的公建房屋虽然在合同签订后被告立即交付给了原告，但该公建一直没有供电，无法正常用于经营使用。原告多次找到被告协商，被告于2013年6月25日开始供电。至此，在2012年8月18日到2013年6月25日期间，因被告未能供电，致使原告无法开展经营，导致二原告贷款利息损失为90，000元，首付款违约金83，016元，合计173，016元。该部分损失应由被告予以赔偿。综上，因被告的连续违约行为，给二原告共造成损失合计人民币609，530元。二原告多次找到被告协商解决无果，为维护二原告的合法权益，故二原告诉至法院，请求：1.请求依法判令被告赔偿原告42520021号《商品房买卖合同》项下贷款利息损失141，574元，首付款存款利息损失73，694元，暖气费损失7058元，房屋增值损失214，160元。2.请求依法判令被告赔偿原告44350002号《商品房买卖合同》项下贷款利息损失90，000元，首付款存款利息损失83，016元。3.本案诉讼费用由被告负担。被告友谊合升公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。原告的诉讼请求没有事实和法律依据。理由如下：1.二原告是基于两份商品房买卖合同以及两个不同的案涉房屋向被告主张权利，被告认为，原告所主张的请求系基于不同的法律关系，法院不能够在同一件诉讼案件中一并审理，需要原告明确本次庭审所主张的法律关系，究竟是依据第一次所签订的合同编号为42520021号的商品房买卖合同，还是依据其后签订的合同编号为44350002号的商品房买卖合同。2.如果原告是按照第一份商品房买卖合同主张权利，根据原、被告双方于2012年8月4日所签订的名称为关于调换房屋的协议书第10条的约定，“甲乙双方确认关于原房屋买卖合同解除及调换房屋事宜以本协议书约定为准，双方均应按本协议履行各自义务，除本协议约定以外，双方均不得向对方索要其他任何违约金或者赔偿金。”该份协议书是对原、被告双方关于房屋调换的相关事宜所作出的明确约定，是双方的真实意思表示，双方均已按照该协议书的约定内容履行了各自的义务。因此，原告无权就原合同向被告主张权利。3.如果二原告是按照第二份商品房买卖合同主张权利，根据原告刘良禹与被告于2012年8月18日所签订的编号为44350002号的商品房买卖合同，该合同当事人双方为刘刘良禹和被告，而原告王庆林并不是该份合同的当事人，其无权基于该商品房买卖合同向被告主张任何权利，因此，请求依法驳回原告王庆林的起诉。4.关于原告所主张的暖气费损失，案涉房屋的暖气费是由被告支付的，相关的缴费凭证和发票联的原件后由原告方取走，原告于2014年7月11日在被告自存的暖气费复印件上签署的“原件已取走”的文字证明了原告将缴费凭证原件取走的事实。因此，原告无权向被告主张暖气费损失。5.二原告所主张的损失，均为贷款利息损失，而贷款利息的支出是原告作为民事主体办理银行贷款所应履行的还款义务，与本案并没有关联性，原告的利息损失没有任何事实和法律依据，不应得到法律保护。6.二原告所主张的“关于调换房屋的协议书”上并非是王庆林本人签字一事，二原告应对此负证明责任，该房屋调换协议所解决的系第一套房屋的合同解除问题，而第一套房屋的买受人是王庆林和刘良禹二人，且该二人是母子关系。因此，被告有理由认为即使该房屋调换协议书王庆林本人未签字，那么刘良禹的签字行为可以构成对其母王庆林的表见代表，事实上关于调换房屋的协议书，原、被告双方已经按照该协议实际进行了履行，因此该调换房屋协议书已经依法成立并生效、履行。一审法院审理查明：2011年6月8日，二原告与被告签订合同编号为42520021号《商品房买卖合同》。二原告购买位于甘井子区西南路非住宅公建一套，单价为24，300元每平方米，总房款为5，204，088元。双方约定交房时间为2012年8月31日，如果到期不能交房，按照已付房款日万分之一的标准支付违约金。随后二原告支付首付款3，204，088元，2011年9月29日，银行发放贷款200万元。在该购房合同所涉贷款合同签订后，原告于2012年9月7日一次性付清了银行贷款本金，原告累计支付利息141，574.91元、罚息4.12元、复息8.17元。合同签订后，经二原告多次与被告协商，被告同意为二原告更换一处新的公建。原、被告双方于2012年8月4日签订关于调换房屋的协议书一份，约定：“甲方为大连公司，乙方为王庆林、刘良禹，鉴于甲乙双方于2011年6月7日签订的关于乙方购买甘井子区西南路（甘房屋现调换为某公建房屋。第10条约定，现甲乙双方确认关于甘井子区西南路公建房屋的买卖合同的解除及调换房屋事宜以本协议书的约定为准，双方均应按本协议书履行各自义务，除本协议约定的以外，双方均不得向对方索要其他任何违约金或赔偿金。”乙方处刘良禹签了字，该处“王庆林”三字系刘良禹代签。王庆林系刘良禹之母。2012年8月18日，原告刘良禹与被告签订了合同编号为44350002的《商品房买卖合同》，将二原告购买的某公建，房屋单价增加到25，300元每平方米，总房款变更为5，459，234元。但双方约定的交房时间却为2012年6月30日。后原告刘良禹支付首付款3，459，234元，并且办理了新的贷款，贷款金额为200万元。银行于2012年10月15日发放了该笔贷款。2011年11月16日原告支付暖气费7058.78元。2014年8月19日辽宁省电力有限公司大连甘井子供电分公司出具证明，内容为“大连友谊合升房地产开发有限公司开发的一品天成小区公建送电时间为2013年6月21日。”一审法院认为：2011年6月8日，二原告与被告签订合同编号为42520021号的《商品房买卖合同》一份。二原告购买了位于甘井子区西南路（甘）非住宅公建，后原告刘良禹与被告于2012年8月4日签订关于调换房屋的协议书一份，将甘井子区西南路（甘）公建房屋现调换为甘井子区西南路（甘）公建房屋。为此，原告刘良禹与被告于2012年8月18日签订了合同编号为44350002的《商品房买卖合同》。该诸节事实，原、被告双方均无异议。关于二原告请求依法判令被告赔偿二原告编号42520021号的《商品房买卖合同》项下贷款利息损失141，574元、首付款存款利息损失73，694元、暖气费损失7058元、房屋增值损失214，160元（即第一项诉讼请求）一节。鉴于原告刘良禹与被告双方于2012年8月4日签订的关于调换房屋的协议书第10条约定了“甲乙双方确认关于甘井子区西南路（甘）公建房屋的买卖合同的解除及调换房屋事宜以本协议书的约定为准，双方均应按本协议书履行各自义务，除本协议约定的以外，双方均不得向对方索要其他任何违约金或赔偿金。”虽该调换房屋协议书上“王庆林”三字系其子刘良禹代签，但原告王庆林应当知道原告刘良禹代签的事实，且后来被告也按照该调换房屋协议书的约定为二原告调换了房屋，被告有理由相信原告刘良禹有权代理原告王庆林签署该调换房屋协议书。故二原告该节诉讼请求，因二原告在与被告签订调换房屋协议时书面放弃了索要赔偿金或违约金的权利。故二原告的第一项诉讼请求，一审法院依法不予支持。即使2011年11月16日的暖气费7058.78元系二原告实际支付，二原告基于放弃也无权再行主张。关于二原告请求依法判令被告赔偿二原告编号为44350002号的《商品房买卖合同》项下贷款利息损失90，000元，首付款存款利息损失83，016元一节。鉴于编号为44350002号的《商品房买卖合同》的合同当事人相对方为刘良禹与被告。原告王庆林非该合同的一方当事人，故原告王庆林不享有该合同的相应权利。对于原告刘良禹主张应由被告赔偿上述损失173，016元的请求，原告刘良禹称“贷款利息损失指的是已支付的贷款利息部分，只主张了9万元。首付款存款利息损失83，016元来源于交纳的首付款3，459，234元并按日万分之一计算所得”。鉴于商品房买卖合同系买受人负有按约支付房款、出卖人负有按约交付房屋的双务合同，本案中原告刘良禹支付房款采取了抵押贷款的方式付款，系原告刘良禹自愿选择的付款方式，原告刘良禹支付的贷款利息系原告刘良禹使用银行贷款所应支付的成本代价，与被告按时或逾期交房无关。故原告刘良禹请求被告赔偿贷款利息损失90，000元，一审法院依法不予支持。同理，原告刘良禹请求被告赔偿首付款存款利息损失83，016元，一审法院依法也不予支持。庭审中，被告称原告刘良禹系2013年5月20日接收了案涉房屋，原告刘良禹称案涉房屋系2013年6月21日正式供电，被告称之前具备临时用电、不影响业主正常用电。鉴于被告负有将符合交付使用条件的商品房按期交付买受人的义务，商品房的交付条件包括法定交付使用条件和约定交付使用条件，一般包括水、电、燃气、暖气、道路、绿化等基础设施、公共配套的正常运行，对于用电，应纳入城市供电网络、不使用临时用电和其他不符合要求的用电。且即使被告提供了临时用电，鉴于该用电不符合合同约定“房屋的使用条件”，不符合正常的交易目的，应视为被告违约交房。故被告存在逾期交房行为，依法应承担合同约定的违约责任。依据原告刘良禹与被告签订的案涉商品房买卖合同第九条的约定，被告依法应支付原告刘良禹逾期交房违约金（自2012年8月19日至2013年6月20日止按已付房款的日万分之一计）5，459，234元×303天×0.1‰=165，414.79元。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，作出如下判决：一、被告大连友谊合升房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘良禹逾期交房违约金165，414.79元；二、驳回原告刘良禹的其他诉讼请求；三、驳回原告王庆林提出的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9900元及其他诉讼费用50元，由原告王庆林负担3300元，由原告刘良禹负担3300元，由被告大连友谊合升房地产开发有限公司负担3350元。宣判后，友谊合升公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回王庆林、刘良禹的诉讼请求。其主要上诉理由为：1.原审判决超出了诉讼请求的范围。本案二被上诉人以上诉人没有按期交房、没有及时供电为由，要求上诉人承担其购买公建的利息损失、暖气费损失和房屋增值损失。在被上诉人没有请求上诉人承担逾期交房违约金的情况下，一审却判令上诉人承担逾期交房违约金165，414.79元，显然超出了当事人的诉请范围，应予纠正；2.上诉人已经依据和二被上诉人的约定全面履行义务，不应再承担任何给付义务。公建调换当时，二被上诉人对公建情况明知并同意按现状接收，调换先后的公建当时都没有接入正式电，都使用临时电。根据双方调换协议，调换后房屋的权利义务应以调换协议为准，房屋交付时间是据实调整的，也就是按实际交付时间为交付时间，且不得向对方索要任何违约金或赔偿金。不应按调换后所签合同来衡量上诉人的履行行为是否符合合同约定，合同是为了办理调换手续的需要才签署。上诉人据实交付公建的时间，就是入伙房屋验收表上载明的时间；3.即使按照调换后签订的合同，上诉人也不存在违约行为，不应承担赔偿责任。供电局未按时供电上诉人可以延期交付，何况合同签订的交付日期在合同签订日之前，上诉人只能据实交付。另合同约定了90日的延展期，按90日计算上诉人供电时间没有超过90日。故请求：撤销原审判决，改判驳回王庆林、刘良禹的诉讼请求。王庆林、刘良禹二审答辩认为：我方在原审诉讼请求的第二项就是要求延迟交付的违约责任。虽然友谊合升公司交付了房屋，但房屋没有供电就没有达到交付的标准，没有供电就是延迟交付。我方主张应以实际供电作为房屋交付的标准。因房屋未供电属于交付瑕疵，故我方要求友谊合升公司按照实际损失承担违约责任。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，2012年8月18日，王庆林、刘良禹与友谊合升公司签订了合同编号为44350002的《商品房买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。本案中，王庆林、刘良禹在一审提起诉讼时提出的诉讼请求为：一、判令友谊合升公司赔偿42520021号《商品房买卖合同》项下贷款利息损失141，574元、首付款存款利息损失73，694元、暖气费7058元，房屋增值损失214，160元；二、判令友谊合升公司赔偿44350002号《商品房买卖合同》项下贷款利息损失人民币90，000元，首付款存款利息损失83，016元。对于王庆林、刘良禹提出的第一项诉讼请求，一审法院经审理后判决予以驳回，王庆林、刘良禹对一审判决并未提起上诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”据此，鉴于王庆林、刘良禹未对一审判决提起上诉，故本院对王庆林、刘良禹的第一项诉讼请求二审中不予审理。对于王庆林、刘良禹的第二项诉讼请求，王庆林、刘良禹称其该项诉请是要求友谊合升公司承担逾期交付44350002号买卖合同项下房屋的违约责任，只是由于合同约定的违约金标准过低，故其主张按实际损失即贷款和首付款利息损失提出诉请。对此，本院认为，逾期交付房屋所应承担的违约责任与当事人因购买房屋支付的贷款和首付款利息并无关联。购房人作为房屋买卖合同的相对方，只要其购房行为持续，即房屋买卖合同仍处于履行状态，其在得到房屋的同时即应履行支付购房款的义务，这也是作为购房人的基本合同义务。至于购房人以何种方式支付房款，现金抑或是贷款，是购房人自行选择的结果，因此产生的贷款利息亦是购房人作为付款方在得到银行贷款时附随的义务，与房屋能否按期交付并无关联。因此，在合同未予解除的情况下，购买房屋所支付的首付款、贷款及相应利息，均系王庆林、刘良禹基于买卖合同及相应贷款合同所应履行的基本合同义务。至于买受人如认为房屋出卖人存在逾期交房的违约行为，其可以要求房屋出卖人给付逾期交房违约金或要求其赔偿损失。现王庆林、刘良禹在本案中诉请主张的是贷款、首付款利息损失，该项主张既与房屋是否能够及时交付无关，又与房屋如迟延交付造成的损失无关。而一审法院在王庆林、刘良禹未明确提出按合同约定支付违约金的诉讼请求的情况下，径行按照合同约定的逾期交房违约条款判令友谊合升公司承担逾期交房违约责任，确属超出王庆林、刘良禹的诉请范围，违反了民事诉讼“不告不理”的基本原则，显系不当，故对一审判决的第一项判项依法应予以撤销。至于王庆林、刘良禹提出友谊合升公司交付的公建房屋未接通供电故不符合房屋交付条件的主张，本院认为，房屋是否符合交付条件与王庆林、刘良禹购买公建房屋所应支付的首付款和贷款并不存在直接关联，王庆林、刘良禹要求友谊合升公司赔偿调换后公建的首付款存款利息和贷款利息损失的诉讼请求，不具备事实和法律依据，不应予以支持。对于友谊合升公司上诉理由合理部分，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第4815号民事判决；二、驳回王庆林、刘良禹的诉讼请求。一审案件受理费、其他诉讼费9950元（王庆林、刘良禹预交），二审案件受理费9900元（大连友谊合升房地产开发有限公司预交），合计19，850元，由王庆林、刘良禹负担。本判决为终审判决。审 判 长  宫黎明审 判 员  王 鹏代理审判员  季 烨二〇一五年四月二十八日书 记 员  耿 艳