杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0103民初2450号 原告：黄瑞君，男，1989年1月20日出生，汉族，住浙江省苍南县。 委托诉讼代理人：赵庆周，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 被告：杨湘英，女，1981年3月18日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 被告：叶青锋，男，1979年7月20日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 上述两被告共同委托诉讼代理人：谷光辉、罗丽芳，浙江浙杭律师事务所律师。 被告：杭州我爱我家房地产经纪有限公司。住所地：杭州市西湖区保俶北路****。 法定代表人：陆斌斌，总经理。 委托诉讼代理人：李妮、梅云佳，该公司员工。 原告黄瑞君与被告杨湘英、叶青锋、杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，依法适用简易程序，并于2018年6月4日公开开庭进行了审理。原告黄瑞君及其委托诉讼代理人赵庆周，被告杨湘英、叶青锋的共同委托诉讼代理人谷光辉、罗丽芳以及被告我爱我家公司的委托诉讼代理人李妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄瑞君向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告杨湘英、叶青锋、我爱我家公司于2018年3月4日签订的《购房意向合同》；2、判令被告我爱我家公司向原告返还定金50000元；3、判令被告杨湘英、叶青锋向原告支付违约金200000元；4、判令三被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：2018年3月4日，原告与被告杨湘英、叶青锋、我爱我家公司签订了《购房意向合同》。根据合同第一、二、三、五、六条约定，原告向被告杨湘英、叶青锋购买杭州市房屋，转让总价为人民币2900000元。鉴于出售房屋存在租赁事实，买卖双方同意除首付款外的剩余房款于产权过户且银行放贷后至房屋内与租客签订更名手续。另原告和杨湘英、叶青锋应于查档结果后5天内通过我爱我家公司签订《杭州市房屋转让合同》。此外，合同第七条约定合同经原告和杨湘英、叶青锋签字后任何一方违约需要按照房屋转让价款的10%支付违约金。合同签订当日，原告按照合同约定向我爱我家公司支付了意向金50000元且于约定期限内向中介提交了购房查档所需资料。然而，在上述协议履行过程中，杨湘英、叶青锋违背且超出《购房意向合同》约定擅自提出原告必须承诺贷款审批期限等无理条件导致正式房屋买卖合同未能签订，同时以有人以更高的价格购买该房屋等理由明确表示不再履约。后原告通过我爱我家公司及本人同杨湘英、叶青锋催告签约及协商违约赔偿事宜，未果。综上，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，恳请法院在查明事实的基础上支持原告的诉讼请求。 被告杨湘英、叶青锋辩称，一、答辩人不存在违约行为，被答辩人诉讼请求缺乏事实与法律依据，依法应当予以驳回。二、答辩人与被答辩人之间不存在实质上的房屋买卖合同关系。1、答辩人与被答辩人签订的合同为《购房意向合同》，非建设主管部门统一制定的规范的房屋买卖合同的文本。根据“意向合同”本身内涵以及该《购房意向合同》约定的甲、乙、丙三方的权利和义务等内容可以看出，该《购房意向合同》本质上为房屋买卖预约合同，非房屋买卖本合同。预约合同的签订，并不必然导致本合同的签订。依据《购房意向合同》中第三项“甲方权利和义务”中第2条，若乙方接受甲方的购买条件并签署本合同后，意向金按下列方式处理：转为购房定金，委托丙方支付给乙方。第3条，若乙方不接受甲方的购买条件，意向金由丙方在两个工作日后无息退还给甲方。根据上述两项约定，从意向合同到正式的房屋买卖合同的签订，其中重要的一点就是乙方要接受甲方的“购买条件”，亦即除意向合同约定的主要条款外，双方尚有继续磋商的空间。意向合同的具体条款中没有关于甲方购买条件的具体规定，也无补充协议予以具体约定。合同作为一种民事法律行为，需要双方意思表示一致，在双方后续的协商过程中，对于房屋购买条件，双方意见产生严重分歧，从而导致最终的本合同未签订成功。由于意思表示不一致导致的合同不能成立，并不能认定为答辩人违约。三、被答辩人诉称答辩人违背且超出《购房意向合同》约定擅自提出原告必须承诺贷款审批期限等无理条件导致正式房屋买卖合同未能签订，同时以有人以更高的价格购买该房屋等理由明确表示不再履约。该表述与事实不符。1、《购房意向合同》对购买条件未做具体规定，该“合同”除约定了房屋坐落位置、面积、总价款和付款方式等主要条款外，对其余事关双方利益及合同履行的具体条款并未约定，有待于双方在正式买卖合同签署前进一步磋商。贷款审批条件及期限作为购买条件的一项重要内容，在后续进行磋商，完全符合常理，并不属于无理条件。答辩人卖房的目的就是为了及时足额拿到房款。在目前杭州限购限贷的情形下，的确存在很多因为银行迟迟不放贷，导致卖方无法及时拿到房款，从而影响后续投资的情形。长达几个月甚至半年以上的审批时间，楼市有可能会经历翻天覆地的变化，损失将不可想象，因此，答辩人的担忧完全符合常理。2、被答辩人在意向合同中列明其为杭州本地户籍，事实上其属于温州户籍，非杭州户口，该事实对银行按揭贷款审批必然也会产生一定影响，答辩人出于对该事实及合同能否顺利履行的担忧，要求被答辩人在充分咨询的前提下给予一个大概的期限，完全符合常理。3、退一步讲，假如双方在合同中约定了一个大概的期限，即使按揭未能在该期限内完成审批，也不是必然导致合同的解除和被答辩人的违约。因为双方同时也可以进一步约定，如果届时未能完成审批，双方可以根据当时的审批进度选择相应的处理方式。也就是说，磋商过程中双方均是有很大的协商空间的，对未来的不确定的事实也可以约定相应理智的处理方式，完全不需要简单粗暴的解除合同，进而谋求不正当的利益。被答辩人在磋商过程中，完全站在单方离场，完全无视对方利益所在，在磋商进展不顺利时就粗暴“解除合同”并要求赔偿，答辩人认为，该行为恰恰是不为合同法律所鼓励的行为。4、在签订《购房意向合同》之时，答辩人已经主动询问被答辩人大概多长时间可以审批成功。被答辩人说贷款一个月左右能下来，快的话几天就能下来等等。但在拟签订正式购房合同之时，被答辩人刻意回避了该话题，也不愿把放贷期限（大致期限）加入正式条款中。答辩人在双方的谈话录音中也告知，并不是不愿意卖房，而且也答应可以在被答辩人提出的一定期限内再予以放宽，只是希望被答辩人应给予一个大概的时期，因为放贷时间过长的话，答辩人损失可能很大，以便答辩人考虑是否接受此购房条件，是否签订房屋买卖合同。但被答辩人粗暴予以拒绝，根本没有进一步的磋商余地。5、被答辩人称答辩人提出有人以更高的价格购买该房屋等理由明确表示不再履约，这一事实未有证据材料予以支持。且通话录音中，答辩人明确提出，愿意卖房，只是需要约定一个贷款期限，从未有拒绝履约的意思表示。综上所述，答辩人与被答辩人之间不存在真正的房屋买卖合同关系，答辩人并未违背且超出《购房意向合同》的约定擅自提出无理条件导致正式房屋买卖合同未能签订，房屋买卖合同未能签订的事实是被答辩人自身的原因所致，答辩人不存在违约情形，故请求法院查明事实后依法驳回被答辩人的诉讼请求。庭审中补充答辩：答辩人还是愿意出售房屋的，事实上该房子仍在出售状态，且答辩人从来没有提出过涨价；答辩人是为了置换而出售该房的，故向原告询问按揭发放期限，现因原告原因导致既未将旧房卖出，也未买新房，该损失答辩人有权再向原告主张；本案中50000元意向金一直在中介处，没有转交给答辩人，故没有转化为定金。 被告我爱我家公司辩称，2018年3月4日，原告黄瑞君、被告杨湘英、叶青锋经答辩人的居间服务就物业地址杭州市室房屋签订了《购房意向合同》。合同中明确约定：房屋转让总价2900000元整，首付房款30%，余款通过银行贷款支付。当日，原告向答辩人支付购房意向金50000元。嗣后，因杨湘英、叶青锋承诺将案涉房屋三证交由答辩人后再领取购房意向金50000元。但杨湘英、叶青锋始终未将案涉房屋的三证交于答辩人。与此同时，答辩人按正常程序出查档结果，并成功预约双方签订《杭州市房屋转让合同》，3月12日，双方如约至答辩人的签约中心。但原告与杨湘英、叶青锋协商购房尾款时间的问题上出现分歧，杨湘英、叶青锋强烈要求原告必须承诺银行放贷时间。经答辩人再三解释双方均未达成一致意见，最终未成功签约。基于以上事实，答辩人认为该购房意向合同均是三方真实意思的表示，是合法成立并生效的。杨湘英、叶青锋在签署意向合同时已明确知晓原告是银行按揭方式购房，同时银行放贷的确切时间并非是由原告或者答辩人可以提前知晓的。故根据现在交易的习惯，无法在合同中明确约定确切的银行放贷时间。综上，答辩人在保留向违约方追究中介费的基础上，同意解除《购房意向合同》，并同意返还原告购房意向金50000元整，原告其他诉求恳请法院查明事实后，依法判决。 原告黄瑞君依法向本院提交如下证据： 1、《购房意向合同》1份。证明原告与被告杨湘英、叶青锋、我爱我家公司于2018年3月4日签订《购房意向合同》的事实。 2、招商银行业务回单1份。证明原告按照合同约定向被告我爱我家公司支付定金50000元的事实。 3、敦促函及快递送达凭证各1份。证明原告在被告杨湘英、叶青锋超出《购房意向合同》约定期限后发函催告其于2018年3月16日19时签约的事实。 4、解除合同函及快递送达凭证各1份。证明原告在催告被告杨湘英、叶青锋签约无果后发函解除购房意向合同的事实。 5、通话录音及光盘1份（原件存于手机中，当庭播放）。证明原告因为被告杨湘英、叶青锋违背且超出《购房意向合同》约定，擅自提出原告必须承诺贷款审批期限等无理条件，导致正式房屋买卖合同未能签订的事实。 6、当庭提交户口本1份。证明原告是杭州户口的事实。 被告杨湘英、叶青锋、我爱我家公司未提交证据。 对于原告黄瑞君提交的上述证据：被告杨湘英、叶青锋对证据1的真实性及证明目的无异议；对证据2认为无法证明是定金，与其无关；对证据3、4的真实性无异议，被告确实收到该材料，原告擅自解除，合同过错不在被告；对证据5认为与事实不符，存在截取、断章取义的情况，根据内容看出，双方签订意向合同时原告已口头承诺贷款期限为1个月，被告只是要求将该约定变为书面形式，并非无理提出；对证据6本身无异议，户口请法院核实。被告我爱我家公司对上述证据1-6的三性均无异议。本院认为，上述证据1-6均与本案存在关联，对案件事实具有证明力，故均予以确认。 本院经审理，认定案件事实如下： 2018年3月4日，黄瑞君作为甲方（买方）、杨湘英和叶青锋作为乙方（卖方）、我爱我家公司作为丙方（居间方），三方签订了《购房意向合同》一份。约定：转让房屋位于杭州市房屋，存在租约（租期至2018年10月1日）；转让总价为人民币2900000元，该总价包含随屋赠送自行车库、水电煤、固定装修、空调等家用电器；付款方式为商业贷款，其中首付为转让总价的30%；甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订本合同时向丙方支付意向金50000元；若乙方接受甲方的购买条件并签署本合同后，意向金转为购房定金，委托丙方支付给乙方；甲方承诺为杭州本市户籍，在杭州有0套房屋，符合购房资格；甲方应在本意向合同签订后伍天内向丙方提供购房查档所需资料，待查档出结果后伍天内甲乙双方共同已通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》；若发生违约情形，守约方不选择定金罚则的，可按房屋转让总价的10%要求对方支付违约金；等等。 合同签订当日，黄瑞君按约向我爱我家公司支付了50000元意向金。2018年3月14日，黄瑞君向叶青锋发出敦促函，函告对方请于2018年3月16日19时至我爱我家公司签约中心签订《杭州市房屋转让合同》，逾期则违约，对方应支付违约金50000元。2018年3月21日，黄瑞君向叶青锋发出解除合同函，函告因对方迟迟未将产权三证提供且未配合签订《杭州市房屋转让合同》，自2018年3月21日起解除《购房意向合同》，并取回我爱我家公司代为保管的50000元并保留追究违约责任的权利。后黄瑞君、叶青锋于2018年3月29日电话联系，双方就银行放贷事宜进行过沟通，叶青锋提出应将放贷期限作为签订正式合同的内容。 庭审中，我爱我家公司确认黄瑞君已按约提供了购房查档所需资料，但未收到两被告的房产证，故未将50000元定金转给两被告，目前尚在其处保管。两被告表示仍愿意继续履行合同，但需要在正式合同约定大致的贷款期限。 本院认为，涉案三方当事人签订的《购房意向合同》，意思表示真实，内容不悖法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。合同签订后，买方黄瑞君已按约履行了义务，但卖方杨湘英、叶青锋提出买方黄瑞君必须承诺银行放贷时间才签署《杭州市房屋转让合同》，该附加条件既不属于双方《购房意向合同》约定事项，客观上是否实现也不取决于买方，显然存在不合理性，且在黄瑞君发出敦促函后亦未能签署正式合同。故双方未在约定期限内签署《杭州市房屋转让合同》的原因，不能归责于买方。虽然两被告在庭审中表示愿意按原价继续出卖房屋，但坚持要求在正式合同中约定大致的贷款期限作为签约前提，致使双方已无继续履约的可能。综上所述，应认定卖方即杨湘英、叶青锋构成违约，应承担相应的违约责任。现黄瑞君诉求解除《购房意向合同》依据充分，本院予以支持。关于违约金，虽然黄瑞君依据“按房屋转让总价的10%要求对方支付违约金”，并主动调低主张200000元，但黄瑞君发出解除合同函时间与订立时间较为接近，且双方还存在沟通过程，故结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，以及黄瑞君未有效证明其实际损失等情况，本院酌情确定由杨湘英、叶青锋支付违约金150000元，对超过部分不予支持。此外，合同解除后，我爱我家公司收取的50000元意向金按约已转化为定金，应返还给黄瑞君。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告黄瑞君与被告杨湘英、叶青锋、杭州我爱我家房地产经纪有限公司于2018年3月4日签订的《购房意向合同》； 二、被告杨湘英、叶青锋于本判决生效后十日内支付原告黄瑞君违约金150000元； 三、被告杭州我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还给原告黄瑞君定金50000元。 四、驳回原告黄瑞君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6570元，减半收取3285元，由原告黄瑞君负担657元，被告杨湘英、叶青锋负担1971元，被告杭州我爱我家房地产经纪有限公司负担657元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费。 审 判 员 李旭峰 二〇一八年六月二十日 代书记员 马昱昀 ?*ArabicDash?-12-? ?*ArabicDash?-1-?