江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书(2015)熟兴民初字第00357号原告蒋道彪。委托代理人王向彪，江苏华元民信律师事务所律师。委托代理人程晓菊。被告孙建军。委托代理人高鉴铭，常熟市琴川法律服务所法律工作者。原告蒋道彪诉被告孙建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月3日立案受理后，依法由审判员许标适用简易程序于2015年8月28日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王向彪、程晓菊、被告孙建军及其委托代理人高鉴铭到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭，于2015年12月1日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王向彪、程晓菊、被告孙建军及其委托代理人高鉴铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋道彪诉称：2013年3月1日，钱建国与夏某某签订了一份房屋租赁协议以及一份夏某某对该厂房享有转租权的协议，双方约定租赁期限为2014年1月1日至2023年12月31日，双方均按约履行了该协议。2013年12月25日，夏某某与原告签订厂房转租合同，约定租赁期限为2014年1月1日至2023年12月31日，双方均按约履行了该协议。2014年10月20日，被告在司法拍卖网上拍得该厂房，并于2015年1月1日强行占据了该厂房，致使原告无法享受应有的权利，故起诉要求：1、被告继续履行2013年3月1日钱建国和夏某某签订的“房屋租赁协议”、2013年12月25日夏某某与原告签订的“厂房转租合同”，将出租房屋腾空并交给原告使用；2、被告给付自2015年1月1日起至实际搬出为止按年使用费18万元计算的租金损失；3、被告赔偿原告财物损失4.93万元。被告孙建军辩称：对于钱建国和夏某某签订租赁协议的效力以及是否继续履行的问题，根据合同相对性原理，主张的主体是承租人而不是次承租人，所以应由夏某某向被告主张，原告无任何依据要求被告履行他人之间签订的协议；对于夏某某与原告签订的转租合同是否履行的问题，同样按照合同的相对性，原告应向夏某某主张，原告无法律和合同依据向被告主张；对于原告要求被告腾空房屋并交其使用，这个妨碍除去义务法律只赋予租赁物的所有权人才能行使，本案中原告基于转租合同履行不能，或者要求夏某某赔偿或者解约，也可以基于侵权法由夏某某向被告主张请求交还租赁物或者赔偿，也就是说夏某某这个承租人也无权主张妨碍除去权的物上请求权，更不要说原告作为转租人了。假设原告真的有租金损失，应当按照转租合同，向夏某某主张，被告与原告从未签有任何租赁协议，根据合同相对性，原告无任何依据向被告主张。另外本案的事实是原告从未实驻涉案房屋，更不要说主张实际搬出的租金损失；对于财物损失，原告应当向法院提交有价值的证据、发票或者损失评估报告以及侵权的事实，本案中原告只提交了一份清单，无证据效力，更无事实依据，另外这些财物损失中的财物并非租赁物的损失部分，非本案审理范围。故要求驳回原告的全部诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、出租方为钱建国（甲方）、承租方为夏某某（乙方）、签订日期为2013年3月1日的房屋租赁协议一份，其中约定甲方将坐落在古里镇湖东村204国道旁房屋（面积）1500平方米租给乙方，租赁期限从2014年1月1日起至2023年12月31日止，租金每年每平方米人民币100元合计15万元由乙方租赁起始期一次支付给甲方。2、钱建国（甲方）与夏某某（乙方）签订的协议一份，内容为：“因古里农商行贷款事件，夏某某帮钱建国代偿金额150万，现协议由钱建国厂房租赁权转让给夏某某，时间从2014年1月1日起至2023年12月31日止，总价为150万元。在此期间，夏某某可将房屋出租给任何人，租赁费用由夏某某自己负责，但应当不损坏房屋现状及整体结构。期满后，夏某某应当将房屋原状返还给钱建国，如有一方违约，应赔偿3%违约金。本协议自签订之日起，夏某某帮钱建国代偿的所有费用，不再向钱建国主张。”3、夏某某（甲方）与原告蒋道彪（乙方）签订的日期为2013年12月25日的厂房转租协议一份，其中约定甲方将坐落在古里镇湖东村204国道旁厂房（面积约1500平方米）转租给乙方，租赁期限从2014年1月1日至2023年12月31日止，年租金及支付方式由甲乙双方自行商定。该协议上另有钱建国签名。4、常熟市人民法院（2014）熟执网拍字第0113号司法网拍成交确认书，载明买受人为孙建军，成交价格550976元。5、（2015）苏熟证民内字第281号公证书一份，公正事项为保全证据，载明涉案房屋经淘宝网司法拍卖，网业上对变卖标的调查情况表中写明拍品现状（租赁情况）“房屋有租赁，租期为2014年1月1日至2023年12月31日止，有优先购买权人”；拍品介绍中有“因上述标的物无房产证……该厂房有租赁，租期为2014年1月1日至2023年12月31日，租期为2014年1月1日至2023年12月31日，租金为15万1年，租金已全部付清，因厂房系被执行人租赁常熟市古里镇湖东村村民委员会土地后所建造，系无证房屋，竞买人在竞拍成功后需与湖东村村民委员会协商后续租赁事宜。”的内容。6、原告制作的财物损失清单，列明了损失的财物包括跑床、空压机、打眼机、锯料机、拉锯等。被告为证明其反驳意见，向本院提交了以下证据：1、（2013）熟兴执字第0454-2号执行裁定书，裁定“将原属被执行人钱建国所有的位于常熟市古里镇湖东村的工业厂房作价人民币550976元归孙建军所有。2、发票4份、核查表2份、增值税发票3份、户名为方建军的电费发票2份。3、变卖公告、竞买公告。另经本院调取相关证据，包括：1、（2013）熟兴民初字第0192号民事判决书，其中判决被告钱建国归还原告常熟市康欣农村小额贷款有限公司借款150万元，支付利息67400元，合计人民币1567400元，并支付逾期利息。2、协助执行通知书以及查封笔录，载明（2013）熟兴民初字第0192号一案中，本院于2013年5月22日对坐落于常熟市古里镇湖东村204国道以北钱建国所有的厂房进行了财产保全（查封）。3、古里镇湖东村村民委员会于2013年5月15日出具的证明，内容为：“古里镇湖东村204国道以北871平方土地出租给钱建国，厂房产权属钱建国私人所有，建筑面积约1000多平方。”4、（2013）熟兴执字第0454号执行案中相关执行笔录，其中孙建陈述：“我租赁孙建国的部分厂房，有协议的，租期从2013年5月6日至2014年5月6日，租金已付清。”；张宗其、汪先镔陈述：“我们租赁了钱建国的厂房，租期从2013年1月1日至2013年12月31日止，租金已付清，合同是张宗其出面签订的。”并提供了2012年12月31日钱建国与张宗其签订的房屋租赁协议。陈志刚陈述：“我租了钱建国的两间房屋，是向夏某某租的，2014年1月25日签的合同，租期从2014年1月25日至2015年1月25日，租金预付了半年。”；夏某某在2014年3月5日向本院陈述：“我与钱建国是2013年3月1日签的租赁合同，租期从2014年1月1日至2023年12月31日，租金每年15万元，当时钱建国欠常熟农商行150万元的贷款，由我来帮他偿还这150万元，用来抵掉这10年的租金。现在我将底楼的一部分厂房转租给了陈志刚，还有一部分另一个人在用，厂房的二楼租出了一间办公室。”并提供了房屋租赁协议、协议、代偿贷款证明（本院向其告知房屋已查封并将予以拍卖）；钱建国与常熟市恒泽纺织品有限公司于2013年5月6日签订的房屋租赁协议，其中载明钱建国将约200平方米的房屋租给常熟市恒泽纺织品有限公司，租期自2013年5月6日至2014年5月6日；2014年12月9日孙建军的笔录，孙建军表示已接受厂房，不过还有租户，对带租拍卖其表示是知道的。根据双方提供的证据结合当事人陈述，本院确认以下事实：常熟市古里镇湖东村村民委员会将位于湖东村204国道以北871平方米的土地出租给钱建国，并由钱建国建造了厂房。后该厂房因常熟市康欣农村小额贷款有限公司诉钱建国、陈明芬、江苏新华明机械制造实业有限公司等民间借贷一案被财产保全，后该案原告常熟市康欣农村小额贷款有限公司向本院申请执行，经拍卖后，本院裁定将将原属被执行人钱建国所有的涉案厂房作价人民币550976元归孙建军所有。因原告认为钱建国与夏某某签订了租赁协议，其又与夏某某签订了租赁合同，故诉讼来院，要求被告履行上述合同并支付租金损失以及赔偿财物损失。庭审中，原告陈述与夏某某签订租赁协议，租金没有实际交付而是抵债抵掉了，因为夏某某欠原告本金50万元。2015年初夏某某把房屋移交给原告，原告将设备（即起诉主张财物损失中的设备）放到里面，作为租赁的标志。原告准备出租或使用时被告先入住，为此原、被告产生矛盾。至于与夏某某签订租赁协议后，原告并没有和古里镇湖东村村民委员会就土地使用权进行明确。对于财物损失清单中的财物，原来是夏某某的，后抵押给了原告；被告陈述自己是在2015年初使用涉案房屋，当时厂房里面没有人在使用。夏某某和其是讲过钱建国将房子租给他，但蒋道彪这件事是起诉后才知道的。在庭审中，原告还申请了夏某某作为证人出庭，夏某某作证称：“我和钱建国是连襟，和蒋道彪是朋友，和孙建军是不认识的。当时钱建国向银行贷款150万元，我作了担保并为其偿还了贷款本息，因为钱建国还不出钱，所以将厂房租给我，每年15万元租金，用债务抵的。蒋道彪在2013年借我50万元，开始我还了10多万元，后来还不出了，就把钱建国租我的厂房租给了蒋道彪，用租金抵掉借款，并在2013年12月25日签订了协议，我拿了协议于当天傍晚让钱建国补签了名字。钱建国租赁给我时，我和湖东村说过的，我转租给蒋道彪没有和村里说。对于厂房被查封我是知道的，我租在里面时就知道的，查封之前我本来就租在里面。在房子还没拍卖时，孙建军就来找我的，和我商量补我一些钱，但是我不同意。对于财物清单上的财物（经本院出示清单）是蒋道彪的，不是我的，原来也不是我的，这些财物我知道是在2014年放进去的，后来被孙建军拿了出来，我弄走的。在我和蒋道彪签了协议后，就由蒋道彪继续租赁了。”原告认为本案涉及到钱建国与夏某某签订的租赁协议以及夏某某与原告签订的转租合同，所体现的是租赁和转租关系的合法有效性，目前没有证据证明上述两份协议是虚假或违法的，并非无效合同，作为合法的转租人是有权提出本案主张的，被告占用原告承租的厂房侵犯原告的承租权，应当腾房并赔偿损失。另外，对于起诉时主张的租金损失，原告表示本案中暂不主张，保留今后主张的权利；被告坚持其答辩意见，并补充认为合同是否有效应由相应的合同主体来主张。因双方意见不一，致庭审调解未成。本院认为：原告在本案中提出的诉讼主张，应有事实和法律依据，才可获得支持。对于原告主张要求被告继续履行案外人钱建国与夏某某于2013年3月1日签订的房屋租赁协议，因原告并非是合同主体，其无权主张，本院对该项诉讼请求不予支持；对于原告主张要求被告继续履行夏某某与原告于2013年12月25日签订的厂房转租合同，将出租房屋腾空并交给原告使用，因被告并非该合同主体，不具有合同履行义务，且涉案房屋经本院于2013年5月22日另案中查封后经过拍卖，并于2014年10月30日依法作出（2013）熟兴执字第0454-2号执行裁定书，裁定将涉案房屋归孙建军所有。结合夏某某的证言，其也是明知涉案房屋已经本院查封，仍转租给原告。事实上，即使该厂房转租合同为真，其签订时间也在查封之后，不影响经本院执行拍卖后被告权利的行使。故原告的该项主张，没有法律依据，本院不予支持；对于原告起诉要求被告给付自2015年1月1日起至实际搬出为止按年使用费18万元计算的租金损失，因原告表示本案中暂不主张，本院尊重其权利选择，本案中不予理涉；对于原告主张要求被告赔偿原告财物损失4.93万元，庭审中原告表示财物原来是夏某某的，后抵押给了原告，而夏某某作证又称是财物是蒋道彪的，原来也并非是夏某某，说法不一，权利归属存疑，且根据夏某某的证词，涉及的财物是其弄走的，故原告要求被告赔偿，没有事实依据，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，缺乏事实或法律依据，本院碍难支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告蒋道彪的诉讼请求。案件受理费人民币1034元，由原告蒋道彪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：1076）。审 判 长  许 标人民陪审员  严雪琪人民陪审员  张晓阳二〇一五年十二月二十五日书 记 员  何怡洲