北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第38803号原告陈斌，男，1951年5月21日出生，公民身份号码×××。原告杨军，女，1952年2月6日出生，公民身份号码×××。委托代理人陈晓萌（原告之子）。被告北京锦绣大地农业股份有限公司，住所地北京市海淀区海淀大街35号。注册号：110000005200640法定代表人于洋，董事长。委托代理人王冰，北京天驰君泰律师事务所律师。原告陈斌、杨军与被告北京锦绣大地农业股份有限公司（以下简称锦绣大地有限公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张凤林独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈斌、杨军的共同委托代理人陈晓萌，被告锦绣大地有限公司之委托代理人王冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈斌、杨军共同诉称，我们于2005年11月17日与被告锦绣大地有限公司签订了由其开发的锦绣大地物流港项目一期地上二层x号商铺的《代办商铺产权协议书》，总房款342732元。根据协议第二十条产权登记中第一部分初始登记的约定，被告应于2007年12月6日前为本人代理办完产权证，否则应当按日计算向本人支付已付房款万分之零点五的违约金，并于60日内向本人支付。实际上直到2010年1月14日，被告才完成本人产权证的登记，本人直到2012年才取得产权证。即使按登记日期计算也比协议约定日期迟了769天，所以被告应支付违约金13178.05元。本人在取得房产证当天就向被告的工作人员指出违约事实并索要违约金，其答复违约金的支付待公司确定后会电话通知，至此没有音讯。我们曾按被告提供的热线电话8820****咨询并索要违约金，其工作人员都以将来统一办理为由拖延。2015年1月25日，本人收到被告发出的《告知书》称其经营出现阶段性困难，难以继续支付租金，本人再次询问违约金一事，对方工作人员称他们只管回购，滞纳金事情他们不管。现在业主们都在排队办理回购商铺，如果本人同意回购，可以协调公司支付违约金，如果不同意回购需要等到2015年10月份统一办理。故诉至法院，要求判令被告支付违约金13178.05元，诉讼费由被告承担，被告锦绣大地有限公司辩称，根据原被告签订的《北京市商品房预售合同》第十一条：“出卖人应当在2006年7月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当取得建筑工程竣工验收备案表、商品房面积实测技术报告书。”第二十条第（一）款：“出卖人应当在2007年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”第二十条第（二）款：“商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向买受人支付。”就办理房屋所有权证一事，原被告又单独签订了《代办商铺产权协议书》。该协议书第二条约定：“乙方承诺自甲方入住之日起24个月内，在甲方履行本协议第三条、第四条义务的前提下，为甲方办理完毕房屋所有权证。因乙方原因不能按期办理完房屋所有权证，每延期一日，乙方按总房款的每日万分之零点五向甲方支付违约金”。2006年5月16日商品房建筑工程竣工验收备案，同年7月20日商品房面积实测技术报告书备案，大产权证及商品房实际交付日期7月31日。因此，被告履行房屋交付及初始登记义务不存在迟延，而关于转移登记，被告为原告办理房屋所有权证的最后期限为（商品房交付之日起730天内，即入住之日起24个月内）2008年7月31日。原告陈斌、杨军所购买的商铺实际取得房屋所有权证的日期为2010年1月14日，作为按日计付的逾期办证违约金，应按日分别单独适用诉讼时效，即便是最后一天的违约金，从《房屋所有权证》登记日期的次日起算诉讼时效，至原告起诉之日也远远超过两年，而原告在此期间并未向被告主张过权利，也没有向法院提供存在时效中断的证据。因此，原告起诉已超过两年的诉讼时效，其请求不应得到支持，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2005年11月17日，出卖人锦绣大地有限公司与买受人陈斌、杨军签订合同编号：Y147314《北京市商品房预售合同》。合同约定，陈斌、杨军购买北京锦绣大地绿色安全食品物流港一期工程x号（该房号为暂定编号）。商品房预测建筑面积22.36平方米，其中，套内建筑面积10.5平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积11.86平方米。商品房单价为每平方米15328元，总价款人民币342732元。合同第十一条交付条件约定，（一）出卖人应当在2006年7月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第二十条产权登记约定，（一）初始登记，出卖人应当在2007年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付；（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照合同签订当日中国人民银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向买受人支付。同日，陈斌、杨军（甲方）与锦绣大地有限公司（乙方）签订《代办商铺产权协议书》，协议书第二条约定：乙方承诺自甲方入住之日起24个月内，在甲方履行本协议第三、第四条义务的前提下，为甲方办理完毕房屋所有权证。因乙方原因不能按期办理完房屋所有权证，每延期一日，乙方按总房款的每日万分之零点五向甲方支付违约金。同日，陈斌、杨军（甲方）与北京锦绣大地农副产品批发市场有限责任公司（乙方）签订商铺租赁合同，陈斌、杨军将其购买的x号商铺出租给乙方，租赁期限自甲方向开发商付清购买商铺的全部款项之次日起开始计算至2015年10月29日止。乙方承租该商铺用于对外经营使用，如要改变用途，甲方同意无需通知。乙方按月向甲方支付租金，每年支付12次，于每月25日前以银行转账方式支付。首期租金按实际天数支付。甲方同意由乙方代为办理银行开户手续。甲方应于本合同签订同时向乙方提供办理银行开户所需的相关资料。乙方在依约代为扣除甲方应当缴纳的税费后，将上述租金直接划入甲方开立的账户。同时约定,自承租期届满4年之日起,至本合同有效期届满之日止,如甲方转让商铺,乙方承诺随时可以按如下方式购买(1)租期第五年至第七年内,按原价购买;(2)租期第八年至第十年内,按原价上浮5%购买。锦绣大地有限公司于2006年5月16日取得所出售商品房的北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，同年7月20日取得房屋土地测绘技术报告书，同年7月31日取得北京市建设委员会办法的京房权证海其字第x号房屋所有权证。陈斌、杨军房屋所有权证填发日期2010年1月14日。2006年7月31日北京锦绣大地农副产品批发市场有限责任公司给锦绣大地有限公司出具商铺移交确认函，确认批发市场接受移交，正式接管北京锦绣大地物流港一期各商铺。陈斌、杨军主张其多次向锦绣大地有限公司提供的热线电话8820****咨询并索要违约金，锦绣大地有限公司的工作人员都以将来统一办理为由拖延，锦绣大地有限公司予以否认。2015年10月16日陈斌、杨军向本院提起诉讼。上述事实，有庭审笔录、双方当事人陈述、北京市商品房预售合同、代办商铺产权协议书、房屋所有权证、北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋土地测绘技术报告书、商铺租赁合同、商铺移交确认函等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。陈斌、杨军与锦绣大地有限公司于2005年11月17日签订的《北京市商品房预售合同》及《代办商铺产权协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。关于产权转移登记双方在《商品房预售合同》中约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。”锦绣大地有限公司于2006年7月31日取得北京市建设委员会颁发的京房权证海其字第x号房屋所有权证，陈斌、杨军房屋所有权证登记时间为2010年1月14日，该日期本院认定为陈斌、杨军取得房屋所有权证的日期。锦绣大地有限公司未在合同约定的期限内为陈斌、杨军办理完毕房屋所有权证，已构成违约。关于违约金诉讼时效的认定，约定违约金为按日计付的继续性违约金的，以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。本案中，双方合同约定应办理转移登记的时间为房屋交付之日起730日内，未能在上述期限取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向买受人支付。因此，本案计算违约金是按日计算继续性违约金。陈斌、杨军于2015年10月16日向本院提起诉讼，本案审理中，陈斌、杨军未提供产生诉讼时效中断的有效证据，故陈斌、杨军主张违约金的诉讼时效已超过两年，其诉讼请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，判决如下：驳回陈斌、杨军全部诉讼请求。案件受理费六十五元，由陈斌、杨军负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  张凤林二〇一五年十二月三十日书记员马跃然