辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)鞍民一终字第00599号上诉人（原审被告）：鞍山市赛盾房屋综合开发有限公司。法定代表人：蔡雨林，该公司经理。委托代理人：陈峰，辽宁晟通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张译文。委托代理人：翟运宝，辽宁钢城正大律师事务所律师。原审原告张译文与原审被告鞍山市赛盾房屋综合开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，鞍山市铁西区人民法院于2015年8月3日作出（2015）鞍西民一初字第63号民事判决，鞍山市赛盾房屋综合开发有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月3日公开开庭审理了本案。上诉人鞍山市赛盾房屋综合开发有限公司委托代理人陈峰，被上诉人张译文的委托代理人翟运宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张译文一审诉称：2010年7月21日,原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号为20102321083，合同约定:被告将位于鞍山市铁西区民生西路39号第2幢1单元1083号房屋(产籍号为:2-40-775-1083)出售给原告,该房屋的成交总价款为176,473元,2011年7月31日前,被告将合同约定的商品房交付原告使用,涉案房屋交付使用后360日内,将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告依约向被告支付总房款176,473元整（其中2010年7月21日支付购房首付款56,473元，以商业性贷款方式支付120,000），并于2011年7月25日办理了房屋入住。但是，截止到起诉日，被告已逾期为原告办理房屋权属证书已长达685天，原告多次联系被告方要求其为原告办理房屋权属证书，而被告方一直以种种理由拖延，拒不为原告办理房屋权属，严重侵害了原告的合法权益。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条及双方签订的《商品房买卖合同》规定，被告应当立即为原告办理房屋权属证书，并且按原告已付购房款为本金、按银行逾期贷款利率计算违约金，从2012年7月18日起至原告办理完房屋权属证书为止，截止起诉之日违约685日，合计违约金为20,371元，为此特诉至法院请求法院依法判令被告支付原告因逾期办理房屋权属证书的违约金20,371元以及为原告安装可视对讲系统。被告鞍山市赛盾房屋综合开发有限公司一审辩称：本案已经超过诉讼时效,应当从被告在履行义务及原告认为权利被损害时开始计算2年,入住后360天后开始计算,根据合同第十五条约定,被告按照义务仅仅是在房屋交付使用后360日内,将材料交到房产局进行备案的义务,我方已经履行了报备义务,办理房产证是房产局办理,因此被告没有违约行为,我方已经按照约定将手续交到产权登记机关进行了备案,原告何时办理房产证,是原告自身的权利和义务,不受被告约束,因此请求法院驳回原告的诉讼请求。一审法院审理查明：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于鞍山市铁西区唐帝园小区第2幢1单元1083号房屋（产权产籍号为2-40-775-1083），房屋面积45.73平方米，房屋总价176,473元，合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由出卖人协助办理。商品房买卖合同签订后，原告付清购房款，2011年7月21日被告向原告交付房屋，被告于2014年4月16日向原告出具了销售不动产统一发票。2014年6月23日，原告取得了本案诉争房屋产权证书。2014年3月7日，被告开发的“唐帝园”小区获得有关部门的综合验收。另查，依据《唐帝园住宅质量保证书》的约定，被告应为原告安装可视对讲系统（黑白画面），被告在庭审中承认为原告安装了语音对讲系统，不是可视对讲系统。一审法院认为，依法成立的合同应受法律的保护。原、被告双方签订的商品房买卖合同书是双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，故双方的合同应为合法有效，对原、被告双方均具有约束力。本案被告于2011年7月21日向原告交付房屋，被告应当在2012年7月15日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机进行初始登记备案，但本案被告进行完住宅小区综合验收的时间是2014年3月7日，已经远远超过了合同约定的初始登记备案期限，原告没有在约定的期限内取得房屋权属证书，被告已经违约，应当承担违约责任。双方合同中没有约定买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书时被告承担责任的方式，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告于2011年7月21日接收房屋，被告应当以原告购房款为本金，自2012年7月15日起，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金，本案原告主张从2012年7月21日开始计算违约金，是原告对自己权利的处分，原审法院予以确认，原告主张逾期办证的违约金应计算至原告办理房屋权属证书之日，2014年3月7日，被告完成小区的综合验收，具备给原告办理房产证的条件，所以原告主张逾期办证的违约金应该计算至该日。关于原告主张被告为其安装可视对讲系统一节，根据唐帝园使用说明书，其说明书上写明，“以下是我们为您提供的基本建筑及配套设施说明书，智能管理系统可视对讲系统（黑白画面）”，被告在庭审中承认为原告安装的是语音对讲系统，依据该说明书被告应当为原告安装可视对讲系统（黑白画面），被告没有按其承诺为其原告安装可视对讲系统（黑白画面），理应承担违约责任，故原告此项诉求，有事实和法律依据，原审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，据此判决：一、被告鞍山市赛盾房屋综合开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张译文因延期办理房屋权属证书的违约金，以房款176,473元为本金，从2012年7月21日开始计算，计算至2014年3月7日，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。二、被告鞍山市赛盾房屋综合开发有限公司于本判决生效之日起十五日为原告张译文安装可视对讲系统（黑白画面）。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费309元（原告已交），由被告承担，被告该判决生效之日起十五日内给付原告309元。鞍山市赛盾房屋综合开发有限公司的上诉理由及请求：1、上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中明确约定了逾期办证的违约责任，即“由出卖人协助办理”，并非如原审法院认定的双方在合同中没有约定承担逾期办证违约责任的方式。因此，原审认定事实错误，并基于错误的事实认定，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条判令上诉人承担违约责任，没有事实和法律依据。2、即使上诉人应该承担相应的违约责任，那么，原审计算的日期也明显有误，双方合同第15条明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，非常明显，上诉人的义务仅仅是将相关资料备案。而上诉人完成备案的日期是2013年9月23日，原审将上诉人的违约责任期限计算至2014年3月7日没有事实和法律依据。据此，请求二审法院撤销原判，依法驳回被上诉人的原审诉求，被上诉人承担诉讼费用。张译文二审答辩认为：同意原审判决，请求维持原判。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院补充查明：被告鞍山市赛盾房屋综合开发有限公司开发建设的鞍山市铁西区唐帝园小区于2014年3月7日通过了综合验收，取得了由鞍山市房地产开发办公室颁发的《住宅小区验收合格证》，具备了办理商品房权属证书的条件。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方合同签订后，被上诉人依约履行了足额交付购房款的合同义务，但上诉人未在双方合同约定的期限内履行协助被上诉人办理权属证书的合同义务，违反了双方合同约定，属违约行为，应当承担违约责任。关于上诉人主张双方合同约定如因上诉人的责任导致被上诉人不能在约定的期限内办理权属证书，上诉人仅是协助被上诉人办理，不支付违约金一节。双方签订的合同为上诉人提供的格式条款合同。虽然双方有如因上诉人的责任导致被上诉人不能在约定的期限内办理权属证书，上诉人仅是协助被上诉人办理，不支付违约金的约定，但该约定属于上诉人免除自己责任、加重被上诉人责任并排除被上诉人索赔权利的条款。依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该条款应当认定为无效条款。依据双方合同，对于逾期办理权属证书上诉人应承担的违约金或者被上诉人的损失数额难以确定。原判决按照被上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算上诉人应当承担的违约金并无不当。对于上诉人的此节主张，本院不予支持。关于上诉人主张其合同义务是协助被上诉人办理权属证书，上诉人在2013年9月23日已经将相关资料备案，原审认定的违约责任计算期限不当一节。上诉人作为开发商其报送备案资料的义务应当是报送完备的、能够办理产权证书的全部材料。而上诉人在2014年3月7日才通过综合验收，取得了由鞍山市房地产开发办公室颁发的《住宅小区验收合格证》，具备了办理商品房权属证书的条件，故在此之前，上诉人不可能报送完备的登记备案材料。上诉人的该项主张不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费309元，由上诉人鞍山市赛盾房屋综合开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 娟审 判 员 王 迪代理审判员 周 洁二〇一五年十二月十七日书 记 员 薄李娜