广东省开平市人民法院民 事 判 决 书(2015)江开法民一初字第18号原告梁见兰，女，汉族，1960年4月28日出生。委托代理人吴永，系广东维盛律师事务所律师。委托代理人赖雨峰，系广东维盛律师事务所律师。被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司，住所地：开平市长沙三江村委会三江大道西。法定代表人林英杰，该公司总经理。委托代理人丘晓安，该公司法律事务部经理。委托代理人钟世昌，该公司法律事务部员工。原告梁见兰诉被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司物权保护纠纷一案,本院于2014年12月31日立案受理后，依法组成合议庭并适用普通程序，于2015年3月18日公开开庭进行审理。原告的委托代理人赖雨峰，被告的委托代理人钟世昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁见兰诉称，2009年，原告与被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司签订九份《商品房买卖合同》，购买被告位于开平市三江大道海伦堡×区101—109号铺位，被告于2010年10月交付上述商铺给原告。上述商铺交付不久，被告在原告商铺旁兴建商品房工程，该项工程未办理合法规划许可证，导致该项工程未完工就停建至今。由于该项工程的施工，导致原有的相邻道路阻断。在原告所购买的商品房交付时，四周道路已经完工并可以实际使用。由于被告的违法行为，导致原告的商铺出租、使用受到严重的影响。为此，原告多次向被告反映意见，而被告未能及时解决建筑施工对于原告铺位使用的影响问题，原告为此也拒绝缴付物业费。2014年6月，广州海伦堡物业管理有限公司开平分公司对原告提起了物业服务合同纠纷诉讼，导致原告被判决支付相应的物业管理费及诉讼费。原告经核查才发现被告非法开发楼盘。被告的行为，已经导致原告可得到利益租金损失864000元。因此，起诉请求，1、判令被告排除妨害拆除占用的原告位于开平市三江大道海伦堡服装商贸城×区101—108号铺位西侧占用的道路建筑；2、判决被告从2010年11月1日至清除障碍之日按九个铺位每月18000元赔偿原告损失（暂计至起诉之日为864000元）。原告在举证期限内提供如下证据：1、粤房地产权证复印件八份，证明原告对于海伦堡服装商贸城×区101—108号铺位拥有所有权（庭后原告提供粤房地权证原件8本，经本院核对无异）；2、相片原件五张，证明被告施工的行为堵塞道路，影响原告的通行。被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司答辩，我方认为原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应依法驳回。具体理由如下：1、原告所购买的101—108号铺位已经取得相关的审批手续，而且被告已按照合同的要求办理101—108号铺位的房产证，并按合同要求交付给原告使用。而原告在第一个诉讼请求当中提及的道路建筑是属于被告开发小区其他项目的建筑，与101—108号商铺没有关系。而101—108商铺的通行、通风、截水、排水、采光的相邻权并不受影响。2、原告所称的道路建筑并没有侵入到101—108号商铺的建筑红线范围之内。而本案的立案案由是排除妨害。因此原告的第一项诉讼请求并不属于本案的受理范围之内，应依法予以驳回。对于第二项诉讼请求我方认为101—108号铺位未出租出去是受多方面因素的影响，与被告在建工程没有任何因果关系。而原告在本案当中并没有提出相关的证据证明其损失与涉案在建工程有关，原告也未能提供证据证明其已产生实际的损失。另外原告按照每月18000元的标准计算所谓的每月损失，也没有任何计算依据。原告是在2014年12月29日提出本案诉请，但在第二项诉讼请求当中要求从2012年11月1日计算损失，明显已超过诉讼时效。对于超过诉讼时效的部分诉讼请求，应依法予以驳回。综上，我们认为在建工程符合相关的法律法规要求，即使不符合相关的建筑要求，该在建建筑是否应予拆除，应当以行政部门的处理为依据，并不属于民事的审判范围。原告的101—108商铺并没有受到在建建筑的影响，其提出的诉讼请求没有任何法律依据，应依法予以驳回。被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司在举证期限内提供如下证据：海伦堡小区的规划平面图复印件一张，证明被告在建工程属于海伦堡第七期工程，原告在购买商铺时已知晓该地块必然存在后续施工的问题，101—108商铺存在其他道路的通行，并不受在建工程的影响。此外，本院到涉案铺位现场勘查，拍取的照片（打印件）有3张。经质证，被告对原告提供的证据有如下意见：对于证据1认为原告未提交房产证原件，只能确认2010年11月15日涉案铺位办理到原告名下，至于目前的产权情况无法核实，应由原告提交相关的证据或由合议庭查明产权状况；对证据2的三性不予确认，原告提交的照片未能证明涉案在建工程对101—108商铺的相邻权产生影响，在建工程显示为规划用地，原告在购买101—108商铺时已经知晓涉案工程属于海伦堡第七期工程，是必然会存在后续施工的。被告对本院调取的照片认为由法院核定。原告对被告提供的证据有如下的意见：1、对于证据的真实性由法庭核实；2、对于证明内容有异议，原告即使在购买前已经知晓该地块存在后续施工的问题，但不能推断为原告已经知晓其后续的施工严重堵塞了原告的铺位通行的道路，被告没有提供相应的施工许可和报建手续证实在建工程的合法性。原告对本院调取的照片无意见。经审查核证，原告提供的证据1和本院现场拍取的照片来源合法，具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认；对于原告提供的证据2，结合本院调取的照片，不能证明被告的施工行为堵塞道路，影响原告的通行；被告提供的规划平面图，可以证明在建的海伦堡小区第七期商品房属于被告开发楼盘的一部分及其大概位置。根据原、被告的陈述，结合本院对以上证据的认定，本院确认如下事实：原告向被告购买位于开平市三江大道海伦堡×区101—108号铺位，原告于2010年9月15日取得上述铺位的房地产权证。上述铺位交付给原告后，被告在原告铺位的西侧建造海伦堡小区第七期商品房。原告认为，被告在建的该项工程未办理合法规划许可证，导致停工至今。由于该项工程的施工，造成原有的相邻道路阻断，以致原告的商铺出租、使用受到严重的影响。经本院现场勘查，开平市三江大道海伦堡×区101—108号铺位西侧有被告在建的海伦堡小区第七期商品房，该在建商品房与涉案铺位相隔一定的距离；涉案铺位对面并列建有多间铺位，两列铺位中间建有一条通向海伦堡小区出口的道路，该道路宽度能通四辆小汽车。本院认为，本案应定为物权保护纠纷。本案争议焦点是被告在建的海伦堡小区第七期商品房是否妨碍了原告对涉案铺位行使的通行权。根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”及《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”的规定，关于原告的第一项诉讼请求，涉案铺位属于被告所开发的开平市三江大道海伦堡楼盘的一部分，被告作为该楼盘的开发商，对其开发的楼盘享有开发自主权。在建的海伦堡小区第七期商品房与涉案铺位相隔一定的合理距离，且涉案铺位前建有宽敞的道路可供通行，故在建的海伦堡小区第七期商品房不影响原告对涉案铺位行使的通行权。此外，被告对在建的海伦堡小区第七期商品房是否合法取得规划许可证，属于有关行政部门管理的范围，不属于本案调整的范围。对于原告的第一项诉讼请求，原告请求法院判决被告排除妨害，拆除占用的原告位于开平市三江大道海伦堡×区101—108号铺位西侧的道路建筑，理据不足，本院不予支持。关于原告的第二项诉讼请求，因在建的海伦堡小区第七期商品房不影响原告对涉案铺位行使通行权，因此原告请求判决被告从2010年11月1日至清除障碍之日按九个铺位每月18000元赔偿原告损失（暂计至起诉之日为864000元）的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院也不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告梁见兰的诉讼请求。本案受理费12440元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长 司徒有劲代理审判员 余 小 红代理审判员 甄 灼 辉二〇一五年四月二十九日书 记 员 梁 佩 琼朱晓贤