重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2015）綦法民初字第01379号原告重庆市邮政公司綦江区邮政局，住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道25号，组织机构代码90349494-5。法定代表人李磊，该局局长。委托代理人严红，重庆勤升律师事务所律师。被告陈杰夫，男，1989年5月6日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆市邮政公司綦江区邮政局（以下简称綦江邮政局）与被告陈杰夫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员黎伟独任审判，本院于2015年3月25日公开开庭进行了审理，原告綦江邮政局的委托代理人严红，被告陈杰夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告綦江邮政局诉称，2012年5月31日，原、被告签订《物业出租合同》，该合同约定：（1）被告承租原告的位于綦江区文龙街道九龙大道25号邮政停车场门口的门面房一间，面积30平方米。（2）租赁时间从2012年7月1日起至2014年6月30日止，每月租金为2000元，租金每季度收取一次；其他水、电费等费用由原告代为交纳，被告应在每月15日之前付清。合同签订后，原、被告各自履行自己的义务。2014年6月16日，原告向被告邮寄了《关于终止履行房屋租赁合同的通知》，明确告知被告：租赁届满，将不再续租，要求被告在同年7月31日前将房屋交还原告并完清租金、水费、电费等一切费用。至今，被告拒不将该房屋交还给原告，继续使用，也不完清租金、水费、电费。综述，原告为了维护自己的合法权益，乃诉至法院请求判决：（1）解除原、被告之间不定期租赁合同；（2）被告立即将位于綦江区文龙街道九龙大道25号綦江邮政停车场门口门面房屋及附属设施交还给原告；（3）被告向原告支付2014年4月至2015年1月止的租金，共计20000元。（4）本案诉讼费用由被告承担。被告陈杰夫辩称，第一，原告所诉称与被告签订的《物业出租合同》属实。被告从原告手中接收讼争门面房后不久，被告按照合同约定租金金额转让给朋友张帆经营使用至今。期间张帆将租金、水电费交与被告后，被告才向原告交纳租金、水电费。从2014年4月开始，因张帆没有向被告交纳租金、水电费，所以，被告就没有向原告交纳租金、水电费。只是在2015年1月12日，原告电话通知被告到其办公室完清租金、水电费，被告只向原告付清了水电费，尚欠2014年4月至2015年1月31日止租金计20000元。其次，被告在与原告签订《物业出租合同》时知道承租原告的门面房是未经批准建设的建筑，至今未有房屋权属证。综述，由张帆付给原告租金。经审理查明，2012年5月31日，原、被告签订编号为BNCJ2012年-0014号《物业出租合同》，该合同内容为：（1）本案原告将所属位于綦江区文龙大道九龙大道25号綦江邮政局停车场出入门口右侧往原告办公楼方向第4间门面房（建筑面积计30平方米，原告称该房屋至今未取得建设工程规划许可证或未经批准建设的建筑）及项目附属设备设施（具体见设备设施交接清单）出租给本案被告使用，用于经营办公耗材。（2）租赁期限自2012年7月1日至2014年6月30日；月租金2000元（第二年涨幅不超过10％），该价款不包括水费、电费、气费、物业费、卫生费、消防费、税费等；租金以季度为单位收取，每季度须交纳的租金应在上一季度租期届满前的3个工作日内付清；租赁期满，本案原告有权收回全部出租物业，本案被告应如期交还，本案被告如续租，应在租赁期满前30天以书面形式告知本案原告，经双方协商另行签订新的租赁合同。（3）其他由本案原告代为交纳的水费、电费等，本案被告应在每月15日之前付清。（4）合同签订之日，本案被告向本案原告一次性交纳现金4000元，作为租赁物业、附属设施以及附属费用的押金；合同履行期间，本案被告有违约或者赔偿责任，本案原告可以扣留部分或全部押金抵付其因此而受到的实际损失和合理费用开支；租赁期满，在本案被告完全履行合同各项义务的情况下，本案被告不在续租的，结清租金及所有相关费用后，本案原告将剩余押金退还给本案被告（不计利息）。合同签订后，原告按时将讼争门面房交与被告使用，被告开始在讼争门面房内经营业务，并按时向原告支付了房屋占有使用费、因使用讼争门面房而产生的水电费等费用。2014年6月26日，原告向被告邮寄《关于终止履行﹤房屋租赁合同﹥的通知，明确向被告告知：“租赁房屋届满时间为2014年6月30日；因邮件处理中心房屋将进行扩建改造装修，到期后收回被告租赁房屋，用于全区的邮件处理用房。因此《房屋租赁合同》期满时终止继续履行，如到期归还确有困难，原告同意最多推迟30天交还租赁房屋，即在2014年7月31日将房屋完整交还给原告，并要求被告完清房屋租金、水费、电费等一切费用”。之后，被告拒不将讼争门面房屋腾空返还给原告，占用至今。期间原告于2015年1月12日催收，被告付清水费、电费，尚欠2014年4月至2015年1月31日止10个月的房屋占有使用费计20000元。2015年2月，原告诉至本院要求判决解除与被告之间不定期租赁合同等诉讼请求。本案在审理过程中，原告的委托代理人表示其与被告签订的《物业出租合同》，且被告向原告交纳房屋占有使用费及水电费，对被告辩称其将讼争门面房转租他人的意见不予认可，要求被告将讼争门面房腾退交还并支付尚欠房屋占有使用费。被告没有提供证据证明其将讼争门面房转租他人的事实成立。经调解，双方未能够达成一致意见，各持己见。另查明，原重庆市綦江县国土资源和房屋管理局向原告颁发了207房地证2010字第17382号房地产权证，该证载明：“所有权人为重庆市邮政公司綦江县邮政局，房屋坐落在綦江县文龙街道九龙大道25号（已更名为綦江区文龙街道九龙大道25号），房屋用途生产、办公，钢混结构，楼层为第1-6层，建筑面积为4045.71平方；土地使用权面积3610.48平方米，共有使用权面积4636.25平方米。”上述事实，有原告的委托代理人陈述，原告提供的《房屋产权证》、《物业出租合同》、欠费明细表、通知书予以证明，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律的保护。首先，因原告出租给被告使用的讼争门面房至法庭辩论终结前，原告没有提供有效的房屋权属证或建设工程规划许可证，依据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题﹥的解释》［法释（2009）11号］第2条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者为按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，故本院认为原、被告于2012年5月31日签订的《物业出租合同》无效，不属于不定期租赁关系。依照我国《合同法》第58条“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，被告就应当将讼争门面房返还给原告，现在原告诉至本院要求被告返还讼争门面房，故本院对原告此项诉讼请求予以支持。其次，原、被告于2012年5月31日签订的《物业出租合同》系双方真实的意思表示，合同签订后，原告立即将讼争门面房交与被告使用至今，期间被告向原告交纳部分房屋占有使用费、水费、电费，尚欠2014年4月至2015年1月31日止的房屋占有使用费计20000元。依据《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题﹥的解释》［法释（2009）11号］第5条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定。所以本院对原告要求被告支付尚欠2014年4月至2015年1月31日止的房屋占有使用费计20000元的诉讼请求予以支持。第三，因原告对被告辩称其将讼争门面房转租他人的意见不予认可，要求被告将讼争门面房腾退交还并支付尚欠房屋占有使用费，同时被告亦没有提供证据证明其将讼争门面房转租他人的事实成立。故本院认为被告承担举证不利的法律后果，对被告此辩称意见不予采纳。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题﹥的解释》［法释（2009）11号］第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈杰夫在本判决生效后30日内将重庆市綦江区文龙街道九龙大道25号綦江区邮政局停车场出入门口右侧往綦江区邮政局办公楼方向第4间门面房（建筑面积计30平方米）腾空返还给原告重庆市邮政公司綦江区邮政局；二、被告陈杰夫在本判决生效后30日内向原告重庆市邮政公司綦江区邮政局支付其尚欠2014年4月至2015年1月31日止的房屋占有使用费计20000元；三、驳回原告重庆市邮政公司綦江区邮政局的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80元减半收取为40元，由被告陈杰夫负担，此费已由原告重庆市邮政公司綦江区邮政局向本院交纳，被告陈杰夫在履行上述义务时一并付给原告重庆市邮政公司綦江区邮政局。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  黎伟二〇一五年四月二十日书记员  彭超