广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗越法民三初字第2424号原告：叶家宁，住广州市越秀区。原告：刘月金，住广州市越秀区。两原告共同委托代理人：王亚飞，广东实德律师事务所律师。被告：广州市金伟杰房地产实业有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：卢永慈，职务总经理。委托代理人：杜剑锋，该公司职员，通讯地址。原告叶家宁、刘月金诉被告广州市金伟杰房地产实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人王亚飞，被告的委托代理人杜剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同诉称：原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买广州市越秀区文德路长塘街德雅轩东塔**层***房，成交价2313586元，被告应在商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将原告为产权人的房地产证交付原告；否则，被告应按合同约定承担相应的违约责任。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告于2010年9月6日向原告交付房屋后，一直没有将房产证交付原告，被告的行为已构成严重违约，应依约承担违约责任，为此起诉请求判令：1、被告协助两原告办理广州市越秀区文德路长塘街**号***房的产权登记及过户手续，办理房地产权证；2、被告支付逾期办证违约金（从2011年7月13日起至实际取得房地产权之日止，每日按总房价款2313586元的0.05%计算）；3、被告向两原告返还契税款34704元、办证综合费2707元，并支付利息（从2011年7月13日起，以上述款项为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。被告辩称：同意协助原告办理房地产权证，不同意其他诉讼请求。2010年7月被告向市规划局越秀分局提出办理涉讼大厦的规划验收，被告知项目规划红线面积与实际拆迁红线面积存在差距，相差大概100平方米。后来经过被告全面核查，发现原规划用地许可证附图并无包含这100平方米的范围，也不包括在征地拆迁公告范围内。与城市规划局进行核对后才知道存档图纸是后期通过人手调整增加的，但原拆迁单位广州市东山城市建设开发总公司和被告均没有收到任何关于调整的通知或附图。广州市规划局在2011年6月23日同意“德雅轩”地上建筑部分的规划验收。2012年12月20日，广州市规划局越秀分局就关于“德雅轩”建筑验收问题复函我司，陈述地下室面积部分暂不能规划验收的理由，并明确部分私房未拆迁原因并不在我司。2014年9月16日，市国土局致函市规划局，协调解决红线不一的问题，但目前未有具体解决的方案。被告认为用地红线存在差异并非被告的过错，而属于政府行为的不可抗力。根据与原告签订的购房协议附件7第四条约定，被告应予免责。从2010年至今，被告已经向有关政府部门进行了最大的补救措施，也已经将相关情况通知小业主与有关部门。但至今尚未有处理结果。经审理查明：2010年1月15日，两原告（为乙方、买方）与被告（为甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买广州市越秀区长塘街以西、近圣里以北地段德雅轩东塔**层***号房，建筑面积134.58平方米，总金额2313586元；乙方以分期付款方式支付房款，首期自本预售合同网上签订之日起0日内，支付全部房款的50.29%即1163586元，在2010年2月5日前支付全部房价款的49.71%即1150000元；甲方应当在2010年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05％的标准向乙方支付违约金，至乙方实际取得《房地产权证》之日止等。该合同的附件七为《本合同补充协议》，其中约定：第四条，由于政府行为（包括但不限于规划变更等）和/或提供公共服务部门（包括但不限于水、电、煤气等单位）行为，导致甲方不能按照约定时间办理房屋产权证书，甲方虽经最大限度的补救仍无法避免，双方同意，甲方可以不承担由此产生的违约责任等。合同签订后，两原告向被告支付了全额购房款2313586元，被告于2010年2月3日向原告开具相应金额的购房发票。2010年9月6日，被告将涉讼房屋交付给两原告。此外，被告于2010年1月11日开具收据两张，分别记载收到两原告德雅轩东座201单元契税34704元、综合办证费2707元。另查明，根据广州市房地产档案馆于2015年10月22日出具的《广州市房地产产权情况表》记载，越秀区文德路长塘街**号***房产权人为两原告，建筑面积134.58平方米，登记字号10预登01311351，登记日期2010年1月27日。两原告于2015年10月26日向本院起诉，提起本案诉讼请求。本案审理过程中，被告就其答辩意见提供了以下证据予以证明：1.广州市规划局越秀分局于2012年12月19日印发的《关于“德雅轩”项目规划验收问题的复函》（穗规越秀[2012]5**号）；2.广州市规划局越秀分局于2013年6月26日印发的《关于“德雅轩”项目土地使用问题的函》（穗规越秀[2013]301号）；3.广州市国土资源和房屋管理局于2014年9月16日出具的《市国土房管局关于“德雅轩”项目土地登记问题的函》（穗国房函[2014]1840号）。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依据该合同的约定，被告应当在涉讼房屋交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。涉讼房屋的交付时间是2010年9月6日，依照上述合同约定，被告最迟应于2011年7月12日为原告办妥涉案房屋的房地产权证手续。现被告逾期办理的，显已构成违约，应依约承担违约责任，即自逾期之日的次日即2011年7月13日开始，每日按商品房总价款0.05%的标准向原告支付逾期办证违约金至本判决发生法律效力之日止。鉴于本判决发生法律效力之日后的违约金，尚未发生，故本案对此不予调处。由于被告收取两原告支付的契税、办证综合费后，并未代原告向有关部门缴纳，故两原告现要求被告退还契税34704元及办证综合费2707元并按同期贷款利率标准计付利息的诉讼请求合法合理，本院对此予以支持。关于被告对其迟延办证行为是否因政府行为而免责的问题。被告提交的广州市规划局越秀分局《穗规越秀[2012]5**号关于“德雅轩”项目规划验收问题的复函》写明“国土房管部门核发的《广州市房屋拆迁公告》、《建设用地批准书》、《国有土地使用证》的用地红线范围不一致，该问题直接影响该建设工程的规划验收”，可见涉案房屋不能按照约定时间办理产权证书确有政府行为因素存在。但依照双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第四条的规定，在政府行为导致被告不能按照约定时间办理房屋产权证书的情况下，被告要经最大限度的补救仍无法避免的才可以不承担由此产生的违约责任。经查，广州市人民政府2006年颁发的《穗国用（2006）第1100047号国有土地使用证》以及广州市国土资源和房屋管理局2006年颁发的《穗国土建用字[2006]第103号建设用地批准书》的附图均清晰显示用地红线范围包含了金鱼塘26、28、30号未拆迁部分，即是说作为专业房地产开发企业的被告早在2006年就知道或应当知道上述复函中所提及的“国土房管部门核发的《广州市房屋拆迁公告》、《建设用地批准书》、《国有土地使用证》的用地红线范围不一致”的问题，但被告直到完成涉案工程的2010年7月才向相关政府部门提出异议要求解决上述问题，客观上推迟了政府部门发现并解决上述问题的时间，最终造成了办理涉讼房屋产权证书时间的拖延，且被告未在与原告签订商品房预售合同之前或合理期限内将因出现上述政府行为可能不能按照约定时限办理房屋产权证书的相关情况及时告知原告，可见，在出现政府行为导致不能按期办理涉案房屋产权证书的情况下，被告的行为并未达到合同附件七第四条约定的“经最大限度的补救仍无法避免”的程度，不能免除被告迟延办理涉案房屋产权证书的违约责任，故本院对被告要求因政府行为免除其迟延办证责任的主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市金伟杰房地产实业有限公司协同原告叶家宁、刘月金前往广州市房地产管理部门办理将广州市越秀区文德路长塘街**号***房（合同地址：广州市越秀区长塘街以西、近圣里以北地段德雅轩东塔**层**号房）过户登记到原告叶家宁、刘月金名下的手续。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市金伟杰房地产实业有限公司向原告叶家宁、刘月金支付逾期办证违约金（从2011年7月13日起计至本判决发生法律效力之日止，每日按购房款2313586元的0.05％标准计；如原告叶家宁、刘月金于本判决发生法律效力之日前取得《房地产权证》，则违约金计至原告叶家宁、刘月金实际取得《房地产权证》之日止）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市金伟杰房地产实业有限公司向原告叶家宁、刘月金退还契税34704元、办证综合费2707元并计付利息（从2011年7月13日起至本判决发生法律效力之日止，以37411元为基数，参照中国人民银行规定金融机构计收同期贷款利息的标准计付）。四、驳回原告叶家宁、刘月金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21104元，由被告广州市金伟杰房地产实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 丽人民陪审员 张 宇人民陪审员 郭伟强二〇一五年十二月二十八日书 记 员 张广鋆