上海市嘉定区人民法院民 事 裁 定 书（2014）嘉民三(民)初字第638号原告徐某甲，男，1964年11月29日生，汉族，住上海市普陀区。原告孟某某，男，1976年8月2日生，汉族，住上海市。原告邬某某，男，1948年3月8日生，汉族，住上海市静安区。原告徐某乙，女，1959年10月15日生，汉族，住上海市。原告黄某某，男，1956年2月18日生，汉族，住上海市闸北区。原告成某，女，1976年5月25日生，汉族，住上海市虹口区。上列六原告之共同委托代理人郭朝忠，上海市三石律师事务所律师。被告上某甲，住所地上海市浦东新区。法定代表人章某某，董事长。委托代理人陈某某。被告上某乙，住所地上海市。法定代表人王某某，董事长。委托代理人陈鸣飞，上海章宏律师事务所律师。被告上某丙，住所地上海市嘉定区。法定代表人周某某，董事长。委托代理人倪某某。案由：所有权确认纠纷原告诉称，其系上海曹安国际商城(以下简称曹安商城)的业主，该商城系案外人上海腾昭置业发展有限公司(以下简称腾昭公司)开发建设的。腾昭公司违法向政府部门申请房地产权利登记，将曹安商城一、二区之间的连接体、楼梯间、消防控制室、电信房、管理用房等公用设施和公共场所登记在自己名下。政府部门在明知《物权法》规定建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业用房属于业主共有的情况下，仍违法将上述建筑的房地产权利核准登记在腾昭公司名下。腾昭公司取得房地产权利后，不仅与被告上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司(以下简称曹安国际商城公司)联合擅自拆除公用设施如自动扶梯、楼梯等，且违法搭建用于办公和经营，腾昭公司还于2010年将上述房地产权利无偿转让给被告曹安国际商城公司。2012年10月，腾昭公司登记注销，被告上海浦之威投资控股(集团)有限公司(以下简称浦之威公司)、上某乙(以下简称圣恩达公司)系其保结单位。原告认为被告的行为侵犯了全体业主的合法权益，故曾提起行政诉讼要求撤销核发上述房地产权证的行政行为。但法院最终以原告未经民事确权直接提起行政诉讼缺乏事实根据为由驳回了原告的诉讼请求。为维护曹安商城业主的权利，故原告起诉要求确认编号为“嘉XXXXXXXXXX号”和“嘉XXXXXXXXXX号”房地产权证所涉公用设施公共场所一楼楼梯间(建筑面积91.45平方米)的房地产权利为上海曹安国际商城全体业主共有。被告浦之威公司辩称，腾昭公司是曹安商城开发的项目公司，曹安商城包括一期、二期商务楼和连接体三个独立项目，本案涉及的楼梯间位于连接体项目之中。在连接体项目竣工后，腾昭公司依据国家规定取得了登记所有权。该点已由生效行政判决书予以确定。腾昭公司在依法歇业程序中把连接体及其楼梯间等转让给了前期物业管理单位，继续用于服务和扶持曹安商城运营的行为并不违法。2011年5月的连接体改建，发生在权属转移之后，腾昭公司对比并不知情，也与此改建行为无关。综上，请求法院驳回原告对本被告的诉请。被告圣恩达公司辩称，原告起诉要求确认业主共有权，应当取得全体业主的授权或者以业委会的名义提起诉讼，故本案原告主体不适格。另外，原告起诉要求确认楼梯间的房地产权利属于全体业主共有，但楼梯间系连接体内部不可分割的一部分，应当确认的是连接体的房地产权利，故原告诉请的标的物也不适格。除去程序上的问题，连接体是单独报建，且连接体的面积并未计入业主公摊面积，故连接体应当作为专有部分，归开发商所有。综上，请求驳回原告的诉请。被告曹安国际商城公司辩称，连接体是独立建筑，经行政诉讼查明是开发商专有。公共配套设施的使用性质和产权性质是不同的概念，公用服务设施产权可以是个人、单位、国家所有。此外，本被告受让该连接体支付了对价，而非无偿转让。综上，请求驳回原告的诉请。经审理查明，2005年8月18日至2008年8月25日期间，嘉定区房地局和腾昭公司签订了数份上海市国有土地使用权出让合同及补充合同。根据合同约定，腾昭公司取得嘉定区曹安商贸城地块土地的使用权，用于建造办公楼和商铺。2005年12月8日，腾昭公司取得曹安商贸城B1、B2地块的建设工程规划许可证。2005年12月14日，腾昭公司取得B2地块地上部分的建筑工程施工许可证。2006年3月6日，腾昭公司取得B1地块地下及地上部分的建筑工程施工许可证。2006年9月14日，腾昭公司取得曹安商城连接体部分的建筑工程施工许可证。2006年1月9日，涉案地块房屋的门牌号被编订为曹安公路1877、1899号。2008年1月3日，腾昭公司取得建设工程竣工验收备案证书。2008年6月3日，上海市嘉房房地产测绘有限公司出具了房屋土地权属调查报告书，明确委托人是腾昭公司，房屋坐落于曹安公路1877、1899号，总建筑面积70649.15平方米(1877号办公楼面积12772.7平方米；地下车库面积17474.17平方米；1899号店铺面积36282.54平方米；1899号物业面积248.86平方米；1899号连接体、管理用房、消防控制室、电信、楼梯间建筑面积3870.88平方米)。该测绘报告显示，1899号248.86平方米物业管理用房及连接体、管理用房、消防控制室、电信、楼梯间3870.88平方米的面积均未予以分摊。2008年9月17日，腾昭公司向上海市房屋土地资源管理局申请曹安公路1877、1899号房屋的房地产初始登记。上海市房屋土地资源管理局于2008年9月23日向腾昭公司颁发了沪房地嘉字(2008)第020514号上海市房地产权证，土地用途商业、办公，宗地面积23204平方米，房屋建筑面积70399.54平方米，该面积中包括争议的连接体部分以及连接体中的1层楼梯间。2010年6月3日，腾昭公司、圣恩达公司与曹安国际商城公司签订协议书，约定腾昭公司根据股东清算安排，将其名下的连廊体所有权无偿转移登记到曹安国际商城公司名下，曹安国际商城公司承诺在连廊体过户到自己名下后，妥善使用并保持其原规划使用功能不变，承担起商城运营、管理等责任。同日，曹安国际商城公司向嘉定区房地产登记处出具承诺书称将妥善管理、使用连廊体，并保持其原规划功能不变，承担其曹安国际商城运营、管理和兴市、育市责任，确保连廊体资产的安全和完整。2010年7月20日，被告曹安国际商城公司取得了登记在其名下、坐落于曹安商城1899号连廊体、管理用房、电信、楼梯间、消防控制室的沪房地嘉字(2010)第022881号房地产权证，该产权证附记载明上述建筑物的用途为公用服务，房地产登记簿显示上述建筑物土地状况为共用面积23204平方米。2012年10月16日，腾昭公司登记注销，被告浦之威公司、圣恩达公司系其保结单位。2013年7月底，徐某甲等六业主认为1899号物业及连接体、消防控制室、管理用房、电信、楼梯间属于全体业主共有，被告将该部分的权属登记在开发商名下，侵犯了其合法权益，遂向本院提起诉讼，要求撤销被告作出的颁证行为。2014年3月31日，本院作出(2013)嘉行初字第24号行政判决书，认为原告实际是对民事实体权利有争议，而这类争议的处理属于民事诉讼的解决范围，争议部位面积的权属问题应当在民事法律关系中予以明确,原告应就涉案争议部分房屋的权属问题先行提起民事诉讼，而原告经释明不愿先行民事诉讼，故判决驳回了原告徐某甲、孟某某、邬某某、徐某乙、黄某某、成某的诉讼请求。2014年7月9日，上海市第二中级人民法院判决维持了上述判决。另查明，六原告分别与腾昭公司签订了上海市商品房预售合同，购买了曹安路XXX号、XXX号和1899号内的店铺或办公用房，并分别于2008年10月、11月期间取得了所购房屋的房地产权证。六原告所在曹安商城共有业主2000多户，目前未成立业主委员会。本院认为，根据我国法律规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，权利人均可以提起侵权之讼，排除侵权行为。但在对共有物进行处分，包括取得、分割、改变用途、出让等情况下，应当取得多数共有人的一致许可。本案中，原告系曹安商城2000多户业主中的6位，故原告并不能代表多数业主进行意思表示，提起确认共有之诉。此外，原告要求确认共有的部位为连接体一层楼梯间，由于整个连接体为完整的构筑物，原告仅要求确认其中一个部位为共有，故其诉请不完整、不具体。由于原告不具备本案诉讼主体资格且其诉讼请求不完整、不具体，故本院依据《中华人民共和国物权法》第一款第(七)项、第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告徐某甲、孟某某、邬某某、徐某乙、黄某某、成某的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  庄羽凤代理审判员  毛步峰人民陪审员  宗小时二〇一五年四月三十日书 记 员  顾 叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：……；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。二、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。