辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）丹审民再字第00146号上诉人（一审原告）：沙文峰，男，汉族，1971年12月8日出生，宽甸县兴达砖厂个体业主。委托代理人：王居民，辽宁兴达律师事务所律师。上诉人（一审第三人）：孙大伟，男，汉族，1977年5月1日出生，无职业。委托代理人：王丹，女，汉族，1978年6月23日出生，宽甸县月红食杂店个体业主。上诉人（一审第三人）：王丹，女，汉族，1978年6月23日出生，宽甸县月红食杂店个体业主。被上诉人（一审被告）：马学臣，男，汉族，1972年4月18日出生，农民。被上诉人（一审被告）：于凤艳，女，满族，1971年9月20日出生，农民。上诉人沙文峰、上诉人孙大伟、王丹与被上诉人马学臣、于凤艳房屋买卖合同纠纷一案，宽甸满族自治县人民法院于2011年12月30日作出（2012）宽民一初字第00330号民事调解书，已经发生法律效力。后经该院审判委员会讨论决定，于2012年4月28日作出（2012）宽民监字第00003号民事裁定，决定再审本案。再审时，追加孙大伟、王丹为第三人参加诉讼，并于2012年9月18日作出（2012）宽民再字第00003号民事判决。沙文峰不服，向本院提起上诉。本院于2012年12月8日作出（2012）丹审民再字第00128号民事裁定，撤销（2012）宽民再字第00003号民事判决与（2012）宽民一初字第00330号民事调解书，将本案发回重审。宽甸满族自治县人民法院重审后，于2014年9月24日作出（2013）宽民一初字第00598号民事判决。宣判后，沙文峰与孙大伟、王丹均不服，上诉至本院。本院依法组成合议庭，于2014年12月2日公开开庭审理了本案，上诉人沙文峰及其委托代理人王居民、上诉人王丹暨孙大伟的委托代理人、被上诉人马学臣到庭参加诉讼，被上诉人于凤艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。一审原告沙文峰诉称，2011年2月27日，马学臣、于凤艳将座落于宽甸镇茂源新村2号楼3单元601室119.87平方米楼房卖给沙文峰，房屋作价27万元。当日沙文峰将房款27万元一次性给付马学臣、于凤艳。嗣后，马学臣、于凤艳未主动将该楼房交付沙文峰。故诉至法院，请求判令沙文峰与马学臣、于凤艳签订的房屋买卖协议有效，马学臣、于凤艳立即将119.87平方米房屋交付沙文峰，并协助沙文峰办理房屋产权变更登记手续。一审被告马学臣辩称，涉案房屋已经卖给沙文峰了，我与沙文峰之间签订的房屋买卖协议合法有效。同意沙文峰的诉讼请求。我与孙大伟、王丹之间不是真正的房屋买卖关系，而是借贷关系，因此，不同意孙大伟、王丹的诉讼请求。一审被告于凤艳未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。一审第三人王丹、孙大伟共同述称，沙文峰诉求没有事实和法律依据，依法应予驳回。马学臣、于凤艳系夫妻关系，2010年9月15日已经与孙大伟、王丹签订了房屋买卖协议，并且约定买方一次性交付15万元现金，余款也就是欠银行的按揭贷款由买方全部承担。合同签订后，买方依约履行了向银行偿还贷款的义务，即一次性向银行交付94000元，全部偿还了银行贷款。为了办理房屋产权过户手续，2012年1月9日孙大伟、王丹与马学臣一同到宽甸县公证处办理了公证。但是马学臣之后又一房多卖，违反了《民法通则》及《合同法》的诚实信用原则。另外，沙文峰与马学臣之间系亲属关系，其对马学臣已将涉案房屋卖给王丹、孙大伟夫妇的事情是知晓的。因此，沙文峰与马学臣、于凤艳之间的房屋买卖合同系恶意串通，应认定为无效。而孙大伟、王丹与马学臣、于凤艳签订的合同在先，并且已经履行了合同义务，其合同合法有效。请求法院驳回沙文峰的诉讼请求。一审法院经审理查明，茂源房地产开发公司因欠马学臣、于凤艳沙石款，遂以开发的茂源新村2号楼3601号房屋抵顶部分材料款，出售给马学臣、于凤艳，不足部分为马学臣、于凤艳办理按揭贷款手续。2009年1月19日，马学臣、于凤艳办理了房屋所有权证，房屋所有权登记在马学臣名下，证号为宽房权证宽甸镇字第20090163号。2011年12月15日，马学臣办理了土地使用权证，证号为宽国用（2011）第0852号。2011年2月27日，沙文峰、马学臣、于凤艳签订了房屋买卖协议。该协议约定：甲方（马学臣、于凤艳）将位于茂源新村2号楼3单元601室119.87平方米房屋以人民币27万元出售给乙方（沙文峰），乙方一次性付清购房款，过户手续由甲方办理。甲方保证手续齐全，无产权纠纷。乙方交款后，该房归乙方所有，乙方同意甲方暂时居住。同日，沙文峰交付马学臣、于凤艳27万元，马学臣、于凤艳为其出具收据一枚。2011年12月29日，沙文峰诉至宽甸满族自治县人民法院，要求确认沙文峰与马学臣、于凤艳签订的房屋买卖协议合法有效，并请求马学臣、于凤艳立即倒出房屋。本案经法院主持调解，沙文峰与马学臣、于凤艳达成如下协议：沙文峰于2011年2月27日购买马学臣、于凤艳所有的座落于宽甸满族自治县宽甸镇茂源新村2号楼3单元601室119.87平方米住宅楼，马学臣、于凤艳于2012年1月10日前将该房屋倒出。该调解书生效后，2012年1月20日，沙文峰向法院申请执行，法院在执行过程中，沙文峰与马学臣、于凤艳自行和解。2012年3月19日，沙文峰与马学臣、于凤艳签订房屋交接协议书一份。甲方为沙文峰，乙方为马学臣、于凤艳，双方约定：1、乙方于2012年3月19日，将茂源新村2号楼3单元601室房屋倒出，连同该房屋钥匙一同交付甲方。2、该房屋交付前的所有费用由乙方承担。3、乙方应协助甲方办理一切需要变更的手续。4、甲方不再追究乙方迟延交付房屋的相关法律责任。嗣后，沙文峰亦未占有、使用该房屋。2010年9月15日，马学臣、于凤艳与孙大伟、王丹签订涉案房屋买卖协议，协议约定：甲方（马学臣、于凤艳）自愿将座落于茂源小区2号楼3单元601室、面积为119.87平方米的房屋出售给乙方（孙大伟、王丹），双方议定该楼房成交价格为人民币15万元，乙方于2010年9月15日前一次付给甲方。并约定同年12月15日前甲方将该楼房交付给乙方所有，并将该楼房的所有证照交给乙方，协助乙方办理过户手续，费用由乙方负担。甲方保证该楼房产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方负责。给乙方造成的损失，甲方按房价的二倍予以赔偿。在该合同左下角注明：由于该房屋是银行按揭楼，2010年12月15日以后的银行还款由乙方负责，并由甲方协助办理过户。（该备注系王丹书写，马学臣不予认可）。房屋过户前的费用和其它纠纷由甲方负责。当日，马学臣、于凤艳为孙大伟、王丹出具收据一枚，上款标注“购房款”，款额为15万元。2011年9月19日，马学臣与案外人巴立臻到中国建设银行宽甸分行偿还了诉争房屋按揭贷款本息93981.56元，因为在此之前马学臣将诉争房屋抵押给案外人巴立臻。随后马学臣与巴立臻持还清银行贷款凭证到有关部门取回抵押的房屋产权证，该房屋产权证由巴立臻持有。2011年冬，马学臣偿还巴立臻原借款15万元，其中8万元由马学臣、巴立臻及孙大伟共同协商并由孙大伟代为偿还，同时，巴立臻将诉争房屋产权证及偿还银行贷款凭证交付给孙大伟。2012年1月9日，王丹与马学臣、于凤艳再次签订一份房地产买卖契约，该契约约定：甲方（马学臣、于凤艳）自愿将座落在新开路3601号119.87平方米房地产（诉争房屋）出售给乙方（孙大伟、王丹），成交价为人民币20万元，乙方于2012年1月9日前一次付清。双方同意于2012年1月9日由甲方将该房屋正式交付给乙方。该协议双方进行了公证。嗣后，马学臣未将诉争房屋交付给王丹、孙大伟。一审法院认为，沙文峰与马学臣、于凤艳签订的房屋买卖合同及马学臣、于凤艳与第三人孙大伟、王丹签订的房屋买卖合同，形式上是房屋买卖，但实际上系马学臣用房屋抵押向沙文峰及孙大伟、王丹借款。因为，马学臣的房屋系从开发商处抵债所得，马学臣取得房屋所有权后，未实际入住此房。而马学臣与沙文峰及孙大伟、王丹签订房屋买卖合同时均约定涉案房屋由马学臣居住，按照买卖合同构成要件及交易习惯，真正的买房人在签订房屋买卖合同并交付全部购房款后，希望卖房一方立即交付房屋，除非卖房一方不能主动倒出房屋。而涉案房屋至今无人居住，在签订房屋买卖合同时，就符合交房条件，但沙文峰及孙大伟、王丹在交付“买房款”后，均不要求马学臣立即交房，而且直至诉讼时，涉案房屋也未向沙文峰及孙大伟、王丹交付，显然不符合买卖合同成立要件及交易习惯。沙文峰及孙大伟、王丹与马学臣签订的房屋买卖合同，并非当事人真实意思表示。沙文峰及孙大伟、王丹与马学臣间签订的房屋买卖合同真实目的系将房屋作为借款的担保，房屋买卖合同的履行只是具体实现债权的担保方式，双方的真实意思为民间借贷。因此沙文峰及孙大伟、王丹与马学臣签订的房屋买卖合同，在债务履行期届满前，变相约定将担保财产归出借人所有，符合流质契约的要件，即绝押的性质，应属无效合同。庭审中法院已向沙文峰及孙大伟、王丹释明，要求沙文峰及孙大伟、王丹变更诉讼请求，但沙文峰及孙大伟、王丹均坚持要求马学臣、于凤艳履行房屋买卖合同，不变更原诉讼请求。故对沙文峰及孙大伟、王丹的诉讼请求均不予支持。宽甸满族自治县人民法院于2014年9月24日作出（2013）宽民一初字第00598号民事判决：驳回原告沙文峰及第三人孙大伟、王丹的诉讼请求。沙文峰不服，向本院提起上诉，请求1.撤销（2013）宽民一初字第00598号民事判决；2.依法改判沙文峰与马学臣、于凤艳间的房屋买卖合同有效，同时判令马学臣、于凤艳协助沙文峰办理房屋过户手续，或将该案发回重审。理由是：一、原审法院已将涉案房屋执行交付给沙文峰，房屋交付后，沙文峰已对涉案房屋进行装修，装修过程中，是因为孙大伟夫妇强行介入才停止装修。而原审却认定“沙文峰亦未占有、使用该房屋”、“涉案房屋未向沙文峰交付”，这一认定显然是错误的。二、原审用推理认为沙文峰与马学臣、于凤艳间是借贷关系是错误的。沙文峰与马学臣、于凤艳间是房屋买卖关系，马学臣、于凤艳当庭也表示认同，且经原审法院调解执行交付房屋，足以说明沙文峰与马学臣、于凤艳间是房屋买卖关系。孙大伟、王丹辩称，涉案房屋并没有交付沙文峰，沙文峰是强行撬开房屋门锁，马学臣与沙文峰是恶意串通，马学臣想为沙文峰谋取不正当利益。马学臣辩称，同意沙文峰的上诉请求，马学臣与沙文峰之间的房屋买卖合同是真实的。于凤艳未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。孙大伟、王丹不服，向本院提出上诉，请求撤销一审判决，认定孙大伟、王丹与马学臣、于凤艳之间的房屋买卖关系有效，并由马学臣、于凤艳协助孙大伟、王丹办理房屋过户手续。理由是：一、孙大伟、王丹依法购买房屋应受法律保护。孙大伟、王丹购买马学臣房屋时间是2010年9月15日，当时双方签订房屋买卖协议并支付了15万元购房款并约定银行按揭贷款由孙大伟、王丹交纳。马学臣随后将涉案房屋的相关手续均交给孙大伟、王丹。孙大伟、王丹接收房屋后交纳了包括物业费在内的相关费用，之后将涉案房屋出租给他人。2011年9月19日孙大伟、王丹将银行贷款全部还清，马学臣将抵押的房产证交给孙大伟、王丹。马学臣夫妻又于当年12月末配合孙大伟、王丹办理了土地使用权证。为了方便房屋过户，2012年1月9日，孙大伟、王丹与马学臣再次签订买卖契约并进行了房屋买卖公证。原审法院仅以交易习惯否认买卖事实，以推定否认书面证据违背法律。二、马学臣与沙文峰之间的房屋买卖是虚假买卖。孙大伟、王丹买房时间是2010年9月15日，从买房时间上看先于沙文峰，且2012年1月9日宽甸满族自治县公证处的公证文书中也载明涉案房屋经查无转让、抵押及其他权利受限制的登记记录，该证据证明马学臣与沙文峰之间的买卖协议是虚假的。沙文峰辩称，沙文峰与马学臣之间是房屋买卖关系，原审认定孙大伟、王丹和马学臣之间的买卖关系不成立是正确的。马学臣辩称，马学臣与孙大伟、王丹之间是借贷关系，不是买卖关系。于凤艳未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。本院二审查明的事实除与一审法院查明的事实一致外，另查明，马学臣、于凤艳与孙大伟、王丹签订房屋买卖协议后，银行按揭贷款还款卡在孙大伟、王丹处，物业管理费系孙大伟、王丹交纳。2011年12月15日，涉案房屋办理了土地使用权证，登记土地使用权人为马学臣，证号为宽国用（2011）第0852号，该土地使用权证现由孙大伟、王丹持有。孙大伟、王丹在本案重审期间明确表示要求依法确认其与马学臣、于凤艳签订的房屋买卖合同有效，并要求马学臣、于凤艳协助其办理房屋过户手续。认定上述事实，有房屋买卖协议、收据、公证书、房屋所有权证、土地使用权证、偿还银行贷款凭证及当事人陈述等证据在卷为凭，业经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。沙文峰与马学臣、于凤艳之间房屋买卖合同及孙大伟、王丹与马学臣、于凤艳之间的房屋买卖合同，均是双方真实意思表示，合同内容均不违反法律规定，均应确认为有效合同。虽然沙文峰与孙大伟、王丹均未实际占有涉案房屋，但孙大伟、王丹与马学臣、于凤艳之间的合同签订时间在沙文峰与马学臣、于凤艳的合同签订时间之前，故依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同应予支持，马学臣、于凤艳应协助孙大伟、王丹办理房屋过户相关手续。马学臣辩称其与孙大伟、王丹之间名为房屋买卖实为民间借贷关系，其与沙文峰之间才是真正的房屋买卖关系。经审查，孙大伟、王丹与马学臣、于凤艳分别签订过两次房屋买卖合同，第一份合同签订时间为2010年9月15日，合同签订后，马学臣、于凤艳为孙大伟、王丹出具的收据中明确载明收到的系购房款，该组证据可以证明孙大伟、王丹与马学臣、于凤艳之间具备房屋买卖的形式要件。合同书中的手写部分虽为王丹书写，但王丹书写的内容是代马学臣偿还银行贷款，即该部分内容是为马学臣利益，而并非系侵犯马学臣利益，且综合银行按揭贷款还款卡亦由王丹持有等证据，可以认定涉案房屋的银行月按揭贷款系由孙大伟、王丹偿还。第二份合同经过宽甸满族自治县公证处的公证，签订时间为2012年1月9日，此时孙大伟、王丹已持有涉案房屋的土地使用权证、房屋所有权证等相关手续，马学臣、于凤艳在这时又与孙大伟、王丹签订房屋买卖合同并办理公证手续，可以认定此次签订房屋买卖合同并公证的目的是为了办理房屋过户手续，该组证据可以证实孙大伟、王丹与马学臣、于凤艳之间具备房屋买卖的实质要件，即马学臣、于凤艳将其房屋出售给孙大伟、王丹是其真实意思表示。综上，马学臣、于凤艳的行为应认定为一房二卖，马学臣、于凤艳应在协助孙大伟、王丹履行房屋过户相关手续的同时向沙文峰承担合同履行不能的后果。沙文峰可另行向马学臣、于凤艳主张权利，要求赔偿相关损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销宽甸满族自治县人民法院（2013）宽民一初字第00598号民事判决；二、上诉人孙大伟、王丹与被上诉人马学臣、于凤艳之间的房屋买卖合同有效，被上诉人马学臣、于凤艳于本判决生效后三十日内协助上诉人孙大伟、王丹办理房屋过户相关手续；三、上诉人沙文峰与被上诉人马学臣、于凤艳之间的房屋买卖合同有效；四、驳回上诉人沙文峰其他诉讼请求。一审案件受理费5450元、诉讼保全费1870元；二审案件受理费5450元，合计12770元，均由被上诉人马学臣、于凤艳负担。本判决为终审判决。审 判 长  卢国华代理审判员  宋文珂代理审判员  施建平二〇一五年四月一日书 记 员  王晓玉