江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)扬民终字第0490号上诉人（原审被告）扬州上合酒业有限公司，住所在扬州市江都区经济开发区仙城工业园区。法定代表人邓贵龙，董事长。委托代理人丁露，江苏旭昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）江阴市泰柏贸易有限公司，住所在江阴市澄山路2号8幢5031室。法定代表人陶苏秋，总经理。委托代理人李庆华，江苏大桥律师事务所律师。上诉人扬州上合酒业有限公司（以下简称上合公司）因与被上诉人江阴市泰柏贸易有限公司（以下简称泰柏公司）房屋迁让纠纷一案，不服江苏省扬州市江都区人民法院（2014）扬江民初字第01319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月15日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审查明，扬州市江都区仙女镇正谊村汤庄组1至13幢房屋原为保盛集团有限公司（以下简称保盛公司）所有，2012年3月15日，保盛公司向江阴市元通典当有限公司（以下简称元通公司）借款，将上述全部房屋抵押给元通公司，并办理了抵押登记。因保盛公司未能归还元通公司借款本息，元通公司即诉至法院，判决生效后，在该案强制执行过程中，无锡市中级人民法院于2013年5月14日张贴公告，要求借用保盛公司上述房产和对上述房产享有权利的单位、个人自公告之日起十日内，到无锡市中级人民法院登记，逾期不登记的，自行承担可能由此产生的法律后果。刘立天向无锡市中级人民法院邮寄了其与保盛公司签订的《房屋租赁合同》复印件。2013年6月7日，无锡市中级人民法院再次张贴公告，要求刘立天等在7日内将租赁协议原件交至无锡市中级人民法院，逾期将自行承担可能由此产生的法律后果。但此后刘立天未向无锡市中级人民法院提交租赁协议原件审核。2013年10月30日，泰柏公司通过公开拍卖程序，依法购买保盛公司上述全部房屋。2013年11月21日，无锡市中级人民法院作出（2013）锡执字第316号执行裁定书，裁定上述房屋产权及其范围内的国有土地使用权归泰柏公司所有，泰柏公司分别于2013年12月和2014年1月取得房屋所有权证和土地使用权证。另查明，2013年5月，保盛公司与刘立天签订房屋租赁合同一份，但合同注明的落款时间为2012年1月12日。合同约定：保盛公司将坐落于公司内的a交易厅北侧及1、3号库仓库部分和6号库全部（含北侧二层综合楼）出租给刘立天使用，可使用面积10656.2平方米，租赁期限5年，自2012年2月15日至2017年2月14日止，年租金1290000元，于每年2月15日前一次性缴纳下一年租金，2012年8月前免收租金。同一天，保盛公司与刘立天又签订一份房屋租赁合同，合同所注明的落款时间亦为2012年1月12日。合同约定，保盛公司将坐落于公司内的a交易厅北侧及1、3号库仓库部分和6号库全部（含北侧二层综合楼）和空地，出租给刘立天使用，可使用面积111787平方米，租赁期限10年，自2012年2月15日至2022年2月14日止，年租金1340000元，于每年2月15日前一次性缴纳下一年租金，2012年8月前免收租金。2013年6月，刘立天与上合公司签订房屋转租合同一份,合同约定，刘立天将其从保盛公司租赁的坐落于保盛公司的a交易厅北侧及1、3号仓库（含北侧二层综合楼）,将6号仓库调整为2号仓库,出租给上合公司使用，可使用建筑面积10656.2平方米,上合公司可自行装修和增添生产设备，租赁期自2013年2月15日起至2017年2月14日止，年租金1290000元，于每年的12月30日前一次缴纳本年度租金，2013年12月前免收租金。该合同注明的落款日期为2013年2月5日，合同由双方签名盖章，保盛公司在合同上盖章见证。又查明，2014年4月21日，扬州市江都区公安局张纲派出所委托华东政法大学司法鉴定中心对保盛公司与刘立天签订的上述落款时间为2012年1月2日，租赁期限为5年期房屋租赁合同及备忘书的文件形成时间进行鉴定，鉴定结论倾向认为：房屋租赁合同、备忘书的形成时间系非2012年1月12日，实际形成时间接近于2013年4月18日的欠条形成时间。现泰柏公司诉至法院，请求法院判令上合公司立即搬离上述房屋，支付自2013年11月22日起至实际搬离之日，按1290000元/年计算的房屋使用费，判令泰柏公司有权按照国土部门划定的分界线砌分界围墙。原审认为，公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织和个人侵占。现泰柏公司已合法取得上述房屋的所有权。泰柏公司应享有该房屋使用、占用、收益和处分的权利。上合公司与刘立天签订的房屋转租合同成立于该房产抵押登记后，不能对抗抵押权人和实现抵押权后的买受人，故泰柏公司要求上合公司迁让出租赁房屋的诉讼请求，依法予以支持。上合公司在泰柏公司要求其迁出租赁房屋后，继续占有租赁房屋没有合法理由，影响泰柏公司行使合法权益，上合公司应将其在该租赁房屋内属其所有的物品腾空，将房屋交付给泰柏公司，并向泰柏公司支付逾期交付的房屋使用费。上合公司称已向刘立天给付租金，不应再向泰柏公司给付租金，因未提供证据，不予采信。泰柏公司享有租赁房屋所有权，但与上合公司无合同关系，应自其向上合公司主张迁让之日起计算房屋使用费，泰柏公司主张的日期以书面证据为凭，即泰柏公司主张的房屋使用费应从泰柏公司起诉之日计算，并可参照刘立天与上合公司签订的房屋转租合同约定的租金标准计算。对泰柏公司要求按照国土部门划定的分界线砌分界围墙的诉讼请求，不属本案审理范围，故不予理涉。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十五条、第八十四条之规定，判决如下：一、限扬州上合酒业有限公司于本判决生效之日起十日内，从上述租赁房屋内自行搬走其所有物品，腾空后将上述房屋交予江阴市泰柏贸易有限公司；二、扬州上合酒业有限公司于本判决生效之日起十日内，给付江阴市泰柏贸易有限公司使用费（计算方法：自2014年7月16日起，按年租金1290000元计算至扬州上合酒业有限公司交付房屋之日止）；三、驳回江阴市泰柏贸易有限公司的其他诉讼请求。本案受理费12560元，由扬州上合酒业有限公司负担。此款江阴市泰柏贸易有限公司已垫付，扬州上合酒业有限公司于本判决生效之日起十日内给付江阴市泰柏贸易有限公司。宣判后，上合公司不服，向本院提起上诉称：1、法院应遵守先刑后民的原则，待江都区公安局对刘立天、保盛公司及邓贵龙涉嫌拒绝执行法院判决罪进行侦查，且相应刑事案件判决之后再行审理。2、原审判决遗漏当事人，应当追加刘立天和保盛公司为共同被告。3、原审法院未追加刘立天和保盛公司，就无法对刘立天和保盛公司间的租赁合同进行审查，且在未对刘立天与保盛公司之间租赁合同效力认定情形下，认定转租合同成立于房产抵押登记之后是错误的，且物权法的规定是相对于抵押权人而言，并不适用于泰柏公司。4、原审判决未对我方改造、装潢的费用一并处理。综上，其请求二审撤销原判，发回重审或依法改判。其在二审未提供新的证据。被上诉人泰柏公司答辩称：1、上合公司称刘立天等涉嫌的刑事案件是拒绝执行法院判决罪，与本案房屋迁让纠纷并非同一法律关系，因此不适用先刑后民原则。2、本案系房屋迁让纠纷，所涉房屋为我方所有，实际占有人为上合公司，在迁让纠纷中，原、被告只能分别是泰柏公司和上合公司。一审中并没有遗漏当事人。3、关于合同形成时间，一审法院已经查明不管是刘立天与保盛公司的租赁合同，还是刘立天与上合公司的转租合同，成立时间都晚于抵押登记时间，因此，上述两份租赁合同和转租合同，对泰柏公司不发生法律效力。4、关于装潢改造费用，不在我方的诉讼请求中，上合公司也没有提出相关的诉求。同时，在房屋拍卖过程中，执行法院多次到现场张贴公告，并告知相关人员不得改变房屋现状，上合公司仍一意孤行，其自然应当承担相应的法律后果。综上，其请求二审驳回上诉，维持原判。其在二审未提供新的证据。经审理查明：原审判决查明的事实属实，本院对此依法予以确认。本案的争议焦点：1、原审判决的程序是否违法？2、上合公司占有使用讼争房屋有无事实和法律依据？3、本案是否应当对房屋的改造装潢费用一并予以处理？本院认为：关于争议焦点一，本案系房屋迁让纠纷，泰柏公司作为讼争房屋所有权人提起诉讼，泰柏公司诉讼请求能否予以支持，关键在于上合公司是否有权占有使用讼争房屋。上合公司称刘立天、保盛公司及邓贵龙因拒不执行生效法律文书涉嫌犯罪被立案侦查，与本案审理中对事实的认定以及法律适用并无交叉。等待刑事案件的处理，会导致所有权人权利无法得到保障，有悖公平公正原则。至于是否遗漏当事人，现所有权人以上合公司无权占有要求返还，为侵权之诉，因刘立天与保盛公司并未实际占有使用讼争房屋，并非必须共同诉讼的当事人，原审判决程序并无不当。关于争议焦点二，根据华东政法大学司法鉴定中心出具的鉴定意见、刘立天在公安机关的陈述，并结合刘立天在无锡市中级人民法院公告期间未提交合同原件的事实，本院认为，刘立天与保盛公司的房屋租赁合同的签订时间在房产抵押登记之后。刘立天与上合公司的转租合同，同样在房产抵押登记之后。根据法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。元通公司通过拍卖程序实现抵押权，作为买受人的泰柏公司，受让取得所有权的同时，也可向承租人主张元通公司曾享有的抗辩权，受让取得的所有权不应受租赁关系的影响。因此，上合公司占有使用房屋无事实和法律依据。关于争议焦点三，装修改造的费用，应由上合公司根据房屋租赁合同关系，向刘立天、保盛公司主张，与本案房屋迁让纠纷并非同一法律关系，不应在本案中一并处理。综上，上诉人上合公司的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12560元，由上诉人扬州上合酒业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  宦广堂审 判 员  黄宝生代理审判员  李春艳二〇一五年四月十六日书 记 员  喻彬蓉附本判决所依照的法律和司法解释条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。