安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2014)蜀民一初字第02981号原告：安徽惠风汽车销售有限责任公司，住所地安徽省合肥市新站区。法定代表人：张青，该公司董事长。委托代理人：孙仁业，安徽奥成律师事务所律师。委托代理人：王守志，安徽奥成律师事务所实习律师。被告:丁刚，男，汉族，1968年10月22日出生，住安徽省合肥市瑶海区。被告：安徽每时每刻汽车服务有限公司，住所地安徽省合肥市包河区，组织机构代码法定代表人：王峰，该公司总经理。以上两被告共同委托代理人：卢伟，系安徽每时每刻汽车服务有限公司员工。被告：合肥市宏春市场管理服务有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区。法定代表人：朱守春，该公司董事长。被告：合肥聚丰集体资产经营有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区。法定代表人：邹瑞，该公司董事长。被告：合肥市蜀山区五里墩街道办事处清溪路社区居民委员会。负责人：洪家金，该居民委员会主任。以上两被告共同委托代理人：陆铭，安徽信拓律师事务所律师。以上两被告共同委托代理人：王彬，安徽信拓律师事务所律师。原告安徽惠风汽车销售有限责任公司（以下简称惠风公司）与被告丁刚、安徽每时每刻汽车服务有限公司（以下简称每时每刻公司）、合肥市宏春市场管理服务有限公司（以下简称宏春公司）、合肥聚丰集体资产经营有限公司（以下简称聚丰公司）、合肥市蜀山区五里墩街道办事处清溪路社区居民委员会（以下简称清溪路社居委）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告惠风公司的委托代理人孙仁业、王守志，被告丁刚、每时每刻公司的共同委托代理人卢伟，被告聚丰公司、清溪路社居委的共同委托代理人王彬均到庭参加了诉讼。被告宏春公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠风公司诉称：2013年10月1日，被告一与原告签订《房屋租赁合同》，约定：出租房屋位于合肥市潜山路与清溪路交叉口西北角的钢结构2栋新建厂房及厂房内通道和广场（下称租赁房屋），原告租赁该房屋用于经营汽车销售、维修以及其他相关服务。被告保证有权对合同所涉租赁房屋对外出租，并保证没有任何产权纠纷或第三人对该房屋主张权利；租赁期暂定五年，免费装修期20天，租金标准为每平方米每月52元，原告须预付被告一订金20万元，合同签订后自动转为原告的履约保证金，原告可以对租赁房屋及相关场所进行装修以适应租赁用途；租赁期内租赁房屋被政府拆迁改造、征用，政府给予原告对租赁房屋装修投入部分的补偿金、赔偿金归原告所有；被告不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，使合同目的不能实现的，原告有权解除合同，被告应按当年租金总额的20%支付违约金，并承担原告装修等实际损失。合同签订后，原告依约支付了履约保证金200000元及第一年租金1497600元。2013年10月9日，被告一向原告出具了被告三签章的《情况说明》，载明被告三授权被告一对租赁房屋进行租赁管理及经营。原告也依约基本完成了厂房的装修、装潢，机械设备的采购安装，进行了人员培训，并已投入了大量的广告等。在原告筹备开业期间，被告五突然停止了租赁房屋的供水、供电，要求原告搬离租赁房屋。原告要求各被告退还已收取租金、保证金以及损失补偿等，但几被告均不予理睬。随后，被告五在合肥市蜀山区人民法院提起诉讼，通过诉讼原告了解到租赁房屋系被告五授权被告四对外出租，被告四再次授权被告三对外出租，被告三将租赁房屋出租给被告二，同时又授权被告一进行租赁管理及经营。原告认为，几被告之间存在合同法规定的隐名代理情形，且在签订合同之初即隐瞒了租赁房屋所占地块已被收储的客观事实，在收到合肥市土地储备中心函件后也未告知原告事实真相，而是采取突然停电、停水的行为导致原告无法开业经营。原告为维护自身合法权益，诉至贵院，请求判令：1、解除原告与被告一于2013年10月1日签订的《租赁合同》；2、五被告返还原告租金1497600元及履约保证金200000元；3、五被告向原告支付违约金299520元；4、五被告赔偿原告装修损失1800000元（最终以鉴定结论为准）；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确诉请第4项为：五被告赔偿原告装修损失1466600元。被告丁刚辩称：1、我是每时每刻公司的员工，每时每刻公司于2013年9月18日从宏春公司处承租位于合肥市潜山路与清溪路交口西北角的钢结构厂房、通道及门口广场。因每时每刻公司无需使用全部租赁房屋，因此对外出租部分房屋。为了证明我有权对外签订租赁合同，宏春公司向我出具了《成交通知书》、《情况说明》。我与惠风公司在签订租赁合同时已告知惠风公司，我是受宏春公司委托签订合同且提供了《成交通知书》、《情况说明》。随后，宏春公司也将《情况说明》提供给了惠风公司。因此，我不应当承担任何合同责任；2、通过清溪路社居委诉每时每刻公司、宏春公司一案来看，宏春公司存在欺诈行为，应当向惠风公司赔偿损失。被告每时每刻公司辩称：1、宏春公司授权我公司员工丁刚对外出租案涉租赁房屋，本案产生的法律责任应当由宏春公司承担；2、通过清溪路社居委诉每时每刻公司、宏春公司一案来看，宏春公司存在欺诈。宏春公司、清溪路社居委在明知租赁房屋实际使用人系我公司、惠风公司的情况下，清溪路社居委于2013年11月19日收到土地收储通知，于12月与宏春公司解除双方之间的租赁合同。但是宏春公司一直没有通知我公司，清溪路社居委一直拖延到2014年2月26日才在租赁房屋处张贴律师函，以此形式通知答辩人搬离。因此，我公司认为宏春公司、清溪路社居委应对惠风公司及我公司损失承担赔偿责任。被告宏春公司未提交答辩意见及证据。被告聚丰公司、清溪路社居委在庭审中共同辩称：1、我方不知道惠风公司承租案涉房产，仅按照招标合同的约定，将房屋租赁给宏春公司。我方只知晓每时每刻公司在装修，且在我方与宏春公司解除合同时就书面通知每时每刻公司停止装修，但该公司未予理睬；2、我方在本案中并无任何过错，惠风公司要求我方承担责任，没有法律依据，请求法院驳回。经审理查明：2013年6月，合肥市蜀山区人民政府将位于合肥市潜山路与清溪路交口钢结构房（面积约2400平方米）移交清溪路社居委管理。聚丰公司受清溪路社居委委托管理案涉房屋，宏春公司经合肥市蜀山区政府采购中心招标，取得案涉房屋的承租权。同年9月13日，聚丰公司（甲方）与宏春公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“租赁期暂定一年，甲方从2013年11月16日将出租房屋交付乙方使用，至2014年11月15日收回；乙方将租用房屋转让给第三方承租使用，必须事先征得甲方同意并重新签订租赁合同，否则，视为乙方违约，甲方有权收回房屋；因政府民生工程的需要，乙方承租期第一月必须做完西瓜中转站经营，如遇政府规划及市政工程建设需要，乙方无条件撤出”等内容。2013年9月18日，宏春公司（甲方）与每时每刻公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：“甲方将位于潜山路与清溪路交叉口西北角钢结构2栋新建厂房出租给乙方使用，面积2400平方米，为保证乙方经营需要两栋厂房内通道和位于潜山路大门边开阔地免费提供乙方使用；租赁期暂定五年，甲方同意给乙方装修及改造期2个月。租赁期内如遇政府规划建设需要，合同自行终止；乙方租赁该房屋用于经营汽车销售、维修及其他相关服务；合同期内租金32元/平方米，年度租金921600元；乙方租赁期间必须向甲方支付保证金10万元，租赁期满后全额退还”等内容。上述合同签订后，聚丰公司出具一份《授权书》，同意将案涉房屋授权宏春公司对外出租管理、签订租赁合同。后每时每刻公司接收了案涉房屋。2013年10月1日，丁刚（甲方）与惠风公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：“甲方将位于潜山路与清溪路交叉口西北角钢结构2栋新建厂房出租给乙方，厂房内通道和广场免费给乙方使用；租赁期限五年，房屋实际交付后2013年10月1日至10月20日是免费装修期；租赁房屋的用途仅限经营汽车销售维修；合同期内年度租金1497600元；乙方须预付甲方订金20万元，合同签订后此订金自动转为乙方的履约保证金，合同期满双方移交完毕且乙方交换租赁房屋付清所有应付租金及其他应付费用后，甲方必须10日内无息返还给乙方；甲方因不能提供合同约定的房屋或所出租房屋不符合约定条件，使本合同目的不能实现的，甲方必须按本合同当年租金总额的20%支付违约金，并承担乙方装修等实际损失”等内容。当日，惠风公司向丁刚支付保证金200000元、2013年10月1日至2014年10月1日的房屋租金1497600元，丁刚出具了收条。后惠风公司对承租的合肥市潜山路与清溪路交口西北角钢结构房中的2栋钢结构厂房、厂房间通道及沿清溪路广场进行装修。每时每刻公司仅使用其自行搭建的2栋钢结构厂房之间西边通道的房屋（面积约200平方米）。2013年11月，清溪路社居委接到合肥市土地储备中心发出的《关于北七里塘城中村地块净地交付的函》，遂与宏春公司签订《（房屋租赁合同）终止协议》。2014年2月，清溪路社居委向每时每刻公司发出《通知》、《律师函》，告知已与宏春公司终止房屋租赁合同，要求每时每刻公司限期搬离案涉房屋。惠风公司看到通知后停止装修并于2月底自案涉房屋撤场。后因每时每刻公司仍占有使用案涉房屋，清溪路社居委向本院提起诉讼，要求判令:每时每刻公司搬离案涉房屋、宏春公司承担协助义务。本院作出每时每刻公司、宏春公司将案涉房屋返还清溪路社居委的一审判决。每时每刻公司不服该判决，提起上诉。二审期间，每时每刻公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，合肥市中级人民法院作出裁定：按撤回上诉处理，双方当事人均按原审判决执行。后案涉房屋由清溪路社居委收回。本案诉讼中，惠风公司申请对其承租的位于合肥市潜山路与清溪路交口西北角的钢结构2栋厂房之间的通道、广场的装修费用，2栋厂房的装修费用及厂房内设备的安装、拆除费用进行评估。根据安徽安联信达资产评估事务所作出的资产评估意见，上述费用在2014年11月17日及相关前提下的市场价值评估结果为人民币1466600元。庭审中，惠风公司陈述：签订租赁合同时，丁刚声称代表宏春公司。并不知晓丁刚系每时每刻公司员工，直至装修中才发现案涉房屋中的一部分系每时每刻公司承租。每时每刻公司则述：丁刚系公司副总经理，也已收到丁刚转交的惠风公司支付的保证金200000元、租金1497600元，但认为丁刚系代表宏春公司与惠风公司签订租赁合同。另查明：2013年10月9日，宏春公司出具一份《情况说明》，内容为：“为便于市场前期的开发和启动，宏春公司委托丁刚对清溪路和潜山路交口2栋钢架大棚进行租赁管理及其他合法经营。”次日，每时每刻公司亦出具一份《情况说明》，内容为：“丁刚系每时每刻公司员工，每时每刻公司从宏春公司处承租了位于合肥市××与××路交口××栋钢结构大棚及通道、门口广场，现委托丁刚对前述部分房屋进行租赁管理及其他合法经营。”上述事实，有惠风公司提交的企业信息查询单、《房屋租赁合同》3份、2013年10月9日的《情况说明》、收条2份、2014蜀民一初字第00925号民事判决书、2014合民一终字第02973号民事裁定书、成交通知书、《房屋租赁合同终止协议》、授权书2份、《资产评估报告书》，丁刚、每时每刻公司共同提交的2013年10月10日的《情况说明》及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为：清溪路社居委经合肥市蜀山区人民政府授权依法管理讼争房屋，宏春公司通过政府招投标取得承租权后，与每时每刻公司签订租赁合同。丁刚虽在与惠风公司签订租赁合同后出示了宏春公司的《情况说明》，但鉴于此时宏春公司已将讼争房屋整体出租给每时每刻公司且丁刚系每时每刻公司的副总经理，在此情况下宏春公司出具《情况说明》的真实意思应系对每时每刻公司转租行为的认可。另一方面，每时每刻公司虽称丁刚系受宏春公司委托办理转租事宜，但该主张显然与其已完全承租讼争房屋的事实不符。更重要的是，每时每刻公司实际接收了丁刚转交的惠风公司支付的保证金、租金，且其在已整体承租讼争房屋的情况下，对惠风公司进场装修亦未提出异议。综上，足以认定每时每刻公司已认可丁刚与惠风公司签订《房屋租赁合同》系代表其公司完成，双方存在合法有效的租赁合同关系。故惠风公司主张宏春公司与每时每刻公司为共同出租人，与事实不符，本院不予认定。因讼争房屋已被清溪路社居委收回，惠风公司与每时每刻公司于2013年10月1日签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，故惠风公司已无法实现合同目的，主张解除合同，符合合同约定及法律规定。惠风公司要求解除合同的意思表示已随本案诉状副本等材料于2014年10月24日到达每时每刻公司处，每时每刻公司也未提出异议，故对双方签订的《房屋租赁合同》已于该日解除的事实，本院予以确认。合同解除后，每时每刻公司已收取的保证金200000元，应予返还。依据合同约定的年租金1497600元、免租期2013年10月1日至10月20日，并结合惠风公司于2014年2月底撤场即已实际承租4个月的事实，故对惠风公司主张每时每刻公司返还租金998400元（1497600元-124800元×4个月），本院予以支持。超出该部分的诉请，本院不予支持。惠风公司要求每时每刻公司支付违约金299520元（1497600元×20%）的诉请，符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。惠风公司承租讼争房屋后，在知晓房屋将被权利人收回后即停止装修并搬离，系正当行使权利，由此产生的装修费用等损失，应由每时每刻公司承担。故惠风公司依据鉴定意见，要求每时每刻公司赔偿租赁房屋的装修费用及厂房内设备的安装、拆除费用合计1466600元的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。惠风公司主张丁刚、聚丰公司、清溪路社居委对案涉债务承担共同给付责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：2013年10月1日安徽惠风汽车销售有限责任公司与安徽每时每刻汽车服务有限公司签订的《房屋租赁合同》于2014年10月24日解除；安徽每时每刻汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还安徽惠风汽车销售有限责任公司租金998400元、履约保证金200000元；安徽每时每刻汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付安徽惠风汽车销售有限责任公司违约金299520元；安徽每时每刻汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿安徽惠风汽车销售有限责任公司损失1466600元；驳回安徽惠风汽车销售有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费37257元，由安徽惠风汽车销售有限责任公司负担7457元，安徽每时每刻汽车服务有限公司负担29800元。财产保全费5000元，评估费12000元，均由安徽每时每刻汽车服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  李建莉人民陪审员  陈 蕾人民陪审员  徐 晖二〇一五年十二月十四日书 记 员  杨晓悦附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。