成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)锦江民初字第7315号原告黄建芳，女，1969年12月3日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托代理人王延春，四川道略律师事务所律师。被告成都新界广场商业有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人朱海。被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人江秉金，系成都洋洋摩尔百货有限公司公司董事长。委托代理人吴爱民，四川英济律师事务所律师。委托代理人董平，四川英济律师事务所律师。原告黄建芳与被告成都新界广场商业有限公司（简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理后，依法由代理审判员黄鸿彬适用简易程序独任审判，并于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告黄建芳的委托代理人王延春、被告洋洋公司的委托代理人董平到庭参加诉讼。被告新界公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院进行了缺席审理。本案现已缺席审理终结。原告黄建芳诉称，原告于2003年9月30日以429006元的价格购买了位于成都市锦江区东御街55号1栋1层61-130号商业房产，并办理了房屋所有权证、国有土地使用证。原告将上述所购房屋出租给新界公司，并与新界公司签订了《合作经营协议》，约定：新界公司在合同期内每年按原始购买价的7%支付原告固定收益，合作期满后，新界公司应将租赁物完好退还给原告。2012年2月28日租赁期届满，洋洋公司在实际使用房屋，但洋洋公司拒绝腾退房屋。在双方不存在租赁关系的情况下，洋洋公司继续占有和使用原告的房屋。在上述《合作经营协议》到期后，原告与成都浦望房地产营销策划有限公司签订《商铺租赁意向合同》，约定年租金为原始购房价的20%（税后）或22%（税前），而且采用先支付租金后使用的原则。但由于被告拒绝返还房屋，导致原告与成都浦望房地产营销策划有限公司签订的合同无法履行。原告与被告曾就该房产纠纷提起了诉讼，在法院主持调解下达成了调解意见并领取了民事调解书，双方已就物业使用费处理至2013年10月31日。请求判令：1、新界公司、洋洋公司向原告支付物业占用费188763.4元（按购置价429006元×22%÷365天×实际占用天数计算，自2013年10月1日起暂计至2015年9月30日止）；2、新界公司、洋洋公司向原告支付物业占用费利息11840.54元（以第一项诉讼请求金额为基数，按同期银行贷款基准利率分段计算）；3、新界公司、洋洋公司按第1条诉讼请求的标准及先支付后使用的原则，自2015年10月1日起每三个月一次向原告支付占用费，且每年按5%的标准递增，直到新界公司、洋洋公司将商铺退还给原告为止；4、本案诉讼费用由新界公司、洋洋公司承担。被告新界公司未作答辩。被告洋洋公司辩称，第一项诉讼请求中的使用费，双方已依调解协议处理至2013年10月31日，且已按调解协议进行了支付。使用费没有实际发生的不应予以支持，且使用费标准主张过高，递增无任何依据，应按生效判决中的税前标准依法判决。利息无事实及法律依据，不应得到支持。第二项诉请，法院依法裁判。经审理查明，2004年8月5日，成都摩尔商业广场有限公司经工商局批准更名为成都摩尔百盛实业有限公司。2011年5月20日，成都摩尔百盛实业有限公司经工商局批准更名为洋洋公司。2001年8月20日，汇发公司(甲方)与洋洋公司(乙方)签订了《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，协议约定：“甲、乙双方经友好协商，甲方决定将其合法持有位于成都市东御街55-223号海发新世界(又名“海发商厦”)大楼部分房产出租给乙方经营一事，达成如下协议：一、租赁范围及面积：甲方同意将“海发新世界”大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面，全部(各层的公用设施、设备房、自行车停车场除外)租赁给乙方经营使用；二、租赁期限：该商场租期暂定十年，从2002年3月1日起至2012年2月28日止。租期届满，在当时相等于市场同等级市场租金条件下，甲方同意乙方优先续租；三、租赁金：……八、关于所租物业的产权转让问题：甲方有权出售乙方所租楼层的产权。经出售后的楼盘可更改楼盘名称，但出售产权不得影响乙方的经营；……。”原告购买了汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55-223号的一个商铺。汇发公司向原告提交了分户平面图。原告取得了该房的《房屋所有权证》，载明：“房屋坐落：锦江区东御街55号1栋1层61-130号；设计用途：商业；建筑面积11.96平方米”。上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。2003年9月30日，新界公司(甲方)与原告(乙方)签订《合作经营协议》，协议约定：“甲、乙双方就合作经营汇发摩尔中心(注册名：海发商厦)事宜签订本协议：……第二条合作经营项目和范围：甲乙双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；第三条合作期限：合作期自2003年9月30日起至2012年2月28日止，共8年151天；第四条出资和经营方式：1、甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营；2、乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业1栋1层TA区130号，建筑面积11.59平方米，购置价429006元的物业交付甲方使用；3、合作期间，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；第五条盈余分配与债务承担：1、合作期间，无论汇发摩尔中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例向乙方分配红利；第六条双方的权利和义务：(一)甲方的权利和义务：1、合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；……5、合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方；(二)乙方的权利和义务：……3、合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度；……。”其后，洋洋公司按照新界公司提供的分配表上载明的日期、金额向新界公司发放租金，再由新界公司将红利分配给包括原告在内的小业主。2006年汇发公司与洋洋公司就双方签订的租赁合同发生纠纷，汇发公司向成都市中级人民法院提起诉讼。成都市中级人民法院作出(2006)成民初字第486号民事判决书，查明：“2001年8月20日，汇发公司与洋洋公司签订了一份《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》……；2001年11月2日，汇发公司与成都摩尔商业经营有限公司（以下简称摩尔经营公司）签订《委托合同书》，合同约定，为促使汇发公司顺利分拆销售“海发新世界”负2层至地上4层的房屋，保证汇发公司与洋洋公司之间的房屋租赁合同不受影响，汇发公司委托摩尔经营公司与各买受人签订《合作经营协议》，并委托摩尔经营公司向业主发放《合作经营协议》所约定的固定收益。合同签订后，汇发公司与各购房者签订《商品房买卖合同》，同日，由摩尔经营公司与各购房者签订《合作经营协议》……；2001年11月23日，汇发公司与洋洋公司双方一致同意废止以摩尔经营公司名义与购房者签订的《合作经营协议》，另成立由汇发公司控股的物管公司与购房者签订代租代管协议，……以‘汇发’为主体成立‘新界’公司全面接管‘摩尔经营公司’业务；2001年12月29日，汇发公司、新界公司、摩尔经营公司共同签订《委托合同书》，合同约定，汇发公司与新界公司形成新的委托合同关系，并全面终止与摩尔经营公司的委托合同关系，原摩尔经营公司与各业主签订的《合作经营协议》，由新界公司与各业主重新签订。此合同签订后，新界公司与各业主重新签订了《合作经营协议》，内容与原协议一致……。”2006年7月至2007年11月期间，因新界公司欠付租金，部分小业主向本院起诉新界公司，请求解除双方签订的《合作经营协议》，并由新界公司支付拖欠的租金及承担违约金等。本院作出民事判决书，认定起诉小业主等出租的房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体、不可分割性，起诉小业主在签订《合作经营协议》时，明知自己的房屋是与其他业主的房屋用于整体经营，若起诉小业主单独解除《合作经营协议》，势必影响其他出租人的利益，同时起诉小业主自身的利益也会受到损害，故对于起诉小业主要求解除《合作经营协议》的主张，不予支持。起诉小业主不服，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院审理认定起诉小业主与新界公司《合作经营协议》中并未约定行使解除权的条件，且该案所涉及的租赁房屋与其他业主出租的房屋使用和经营具有整体和不可分割性，若起诉小业主单独解除与新界公司签订的协议，势必影响其他出租人的利益，据此，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。2010年9月27日，成都市锦江区海发商厦业主大会成立，选出业主代表18人，业主委员会人数13人，业主委员会任期5年。该业主委员会在成都市锦江区房产管理局进行了备案。同日，海发商厦业主大会制订了《成都市海发商厦管理规约》，对成都市海发商厦的共有部分的维护及环境卫生、公共秩序方面的内容进行了规定。其中第八条建筑区划的调整部分载明：“对本建筑区划进行调整的，应当按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由相关业主委员会向物业所在区(市)县房产管理部门提出调整建筑区划要求。”2012年2月28日，新界公司与原告约定的合作经营期限届满，目前原告商铺仍由洋洋公司在使用。海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，共有产权面积为25589.03平方米。合作经营期限届满后，对于是否继续租赁给洋洋公司经营小业主意见不一。迄今，已与洋洋公司签协议的小业主数与所占面积数均过半。2013年8月，原告向本院起诉，请求判令新界公司、洋洋公司支付原告自2012年2月28日起的物业使用费等。在本院主持调解下，双方达成调解协议：洋洋公司于2013年9月15日前向原告支付自2012年2月29日起至2013年10月31日的物业使用费，原告自愿放弃其他诉讼请求。上述调解协议已生效。另查明，洋洋公司与新签协议的小业主达成的年租金标准，前三年为原始购房总价的15%（税后），第四年至第六年每年年租金递增3%。以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：原告身份证、新界公司及洋洋公司信息查询单、《商品房买卖合同》、房屋所有权证、《合作经营协议》、《合作经营协议补充协议》、（2013）锦江民初字第3418号民事调解书、业主续签情况说明、（2014）川民提字第465号民事判决书。本院认为，汇发公司将海发商厦负2至4层物业租赁于被告经营后，又将物业分别出售给1094户业主，并委托新界公司进行经营管理及与包括原告在内的小业主签订《合作经营协议》，现协议期限届满，洋洋公司继续占用商铺，原告主张使用费，符合法律规定，应于支持。本案的争议焦点在于：支付使用费的责任主体问题，物业使用费及其利息的标准问题。对于责任承担主体问题。原告购买了汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55号1栋1层61-130号商铺，并取得房屋产权。原告将其商铺交新界公司经营，双方签订了《合作经营协议》。在《合作经营协议》约定的期限内，上述商铺实际由洋洋公司在使用，洋洋公司也按《合作经营协议》约定的标准向原告支付了相应费用。《合作经营协议》约定的期限届满后，洋洋公司仍继续使用上述商铺，故洋洋公司应向原告承担给付物业使用费的义务。因新界公司并未占用原告的商铺，故原告要求新界公司支付物业使用费的请求不能成立。对于物业使用费的标准问题。因海发商厦有1094业主，大多数业主与洋洋公司签订了新一轮的《商铺租赁合同》，约定前三年的租金按业主原始购房总价的15%(税后)/年标准支付，第四年至第六年每年年租金递增3%。根据公平原则，本院认定原告主张的物业使用费标准，参照洋洋公司与大多数业主的约定，即从2013年11月1日起至2015年2月28日止应按原始购房总价的15%(税后)/年的标准执行，从2015年3月1日起至2015年11月3日（起诉之日）止应按原始购房总价的15%(税后)/年上浮3%即按原始购房总价的15.45%(税后)/年的标准执行。对于原告主张的利息，双方未订约确定，但为平衡物业购置人与实际使用人之间的利益，可依照先付费后使用的房屋租赁惯例，并以每三个月为一个支付周期，根据银行同期存款利率计算标准予以确定。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄建芳支付物业使用费(从2013年11月1日起至2015年2月28日止的使用费以房屋总价429006元×15%（税后）/365天×实际占用天数为标准计算；从2015年3月1日起至2015年11月3日止的使用费以房屋总价429006元×15.45%（税后）/365天×实际占用天数为标准计算)，并支付利息（以2013年11月1日至2014年1月31日使用费为基数，从2013年11月1日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2014年2月1日至2014年4月30日使用费为基数，从2014年2月1日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2014年5月1日至2014年7月31日使用费为基数，从2014年5月1日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2014年8月1日至2014年10月31日使用费为基数，从2014年8月1日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2014年11月1日至2015年1月31日使用费为基数，从2014年11月1日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2015年2月1日至2015年4月30日使用费为基数，从2015年2月1日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2015年5月1日至2015年7月31日使用费为基数，从2015年5月1日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2015年8月1日至2015年10月31日使用费为基数，从2015年8月1日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2015年11月1日至2015年11月3日使用费为基数，从2015年11月1日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；二、驳回原告黄建芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2155元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  黄鸿彬二〇一五年十二月一日书 记 员  覃雪梅附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。