安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2015）包民一初字第01007号原告（反诉被告）：黄阿强，男，1977年9月15日出生，汉族，户籍所在地安徽省巢湖市居巢区。委托代理人：饶先锋，北京大成（合肥）律师事务所律师。被告（反诉原告）：姜常宝，男，1975年4月6日出生，汉族，住户籍所在地安徽省肥西县。委托代理人：黄乔英，安徽皖恒律师事务所律师。原告黄阿强诉被告姜常宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理，被告姜常宝于2015年3月26日提起反诉。依法由审判员张之悦适用简易程序公开开庭进行了合并审理。黄阿强及其委托代理人饶先锋，姜常宝及其委托代理人黄乔英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄阿强诉称：2013年6月25日，原、被告在安徽美满房地产代理销售有限公司签订《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，同时原告交付了房屋钥匙及产证资料。双方约定原告将格林丽景小区16幢1802室房产出售给被告，转让价款66万元，2013年8月31日前支付首付房款，剩余购房款办理银行商业贷款。由于被告怠于履行合同义务，直至2013年10月21日被告才以付清原告按揭贷款的方式履行了首付义务，剩余房款至今没有付清。被告一直占用上述房屋，现原告已将房屋过户于被告名下，但在给予了被告必要的准备时间后，经多次催其仍不履行付款义务。为此诉请判令：1、被告支付购房款279755.19元；2、被告支付违约金72456.59元（以日万分之五计，自2013年8月31日暂计算至2015年1月31日）及原告为实现债权产生的费用2300元；3、被告支付房屋占用费5500元；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告姜常宝辩称：1、购房款余额应为277418元，所主张的违约金没有事实依据。被告为原告多支付银行按揭款100000元，该款足以折抵房租费。2、被告多次通知原告领取房款，基于原告的原因未领而导致诉讼。3、除了剩余的购房款，其他的诉请应予驳回。反诉原告姜常宝诉称：双方签订合同后，被告总是不能积极配合房屋交易，至今交易尚未完全结束。交易过程中反诉原告为反诉被告垫付了各项费用5589元，反诉被告应当返还给反诉原告。为此诉请判令：l、反诉被告支付反诉原告各项费用5589元（防盗门2600元，物业费789元，装潢垃圾清除费1300元，门锁900元）；2、反诉被告承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。反诉被告黄阿强辩称：1、反诉原告陈述的事实和本案事实不符，请求驳回。2、被告在交易过程中未积极办理银行贷款，造成原告不能及时按照合同约定时间取得房屋购房款。3、被告支付的防盗门锁费用应当自己承担，实际没有更换防盗门，装潢垃圾清除费是自行装修产生。租赁日期从6月25日起算，租赁期间产生的物业费由被告承担。经审理查明：2013年6月25日，黄阿强与姜常宝签订《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》各一份，约定黄阿强将其名下合肥市格林丽景小区16幢1802号房屋一套（109.56㎡）出售给姜常宝，价款为660000元；买方未在合同规定期限内支付购房款的，逾期未超过十日，应按日向卖方支付房价款万分之五的违约金，逾期超过十日的，卖方有权单方解除合同；2013年8月31日前，买方将264000元（含定金20000元）存入托管账户，并于同日办理产权转移登记，余款396000元向银行申请抵押贷款。因涉案房屋上的租赁合同未到期，双方还于当日书面约定姜常宝支付黄阿强一个月500元租金以便承租人到期搬走。房屋交易期间，原承租人因房屋装潢赔偿问题与黄阿强产生纠纷，期间姜常宝两次换锁，原承租人两次撬锁。2013年10月12日，双方书面约定涉案房屋内以前的装修由黄阿强拆除、清空，毛胚交房；过户后先行装修，如姜常宝商业贷款未能在约定的时间内成功办理，则装修费用由姜常宝承担。2013年10月21日，涉案房屋的原承租人搬出，姜常宝为黄阿强一次性结清涉案房屋所欠贷款360244.81元，黄阿强出具收到362582元的收条（当庭黄阿强认可姜常宝为其单独还贷2337.19元一笔），并注明其中264000元用于首付款，其余98582元在办理房款交接手续时返还姜常宝。10月25日，姜常宝自行清除涉案房屋内的装潢，支付人工费1300元；12月5日，姜常宝支付2013年7月1日起的下半年物业费789元。基于姜常宝当年的限购证明过期和黄阿强孩子出生等事由，2014年5月21日，双方才签订存量房资金托管协议，约定内容同于买卖合同。2015年2月2日，姜常宝获得银行贷款396000元。上述事实，有黄阿强提供的身份信息、房地权证合包字第150067642房产证复印件、存量房买卖合同、房屋买卖补充协议、中国工商银行还款凭证、存量房资金托管协议、房屋租赁协议、补充协议。姜常宝提供了定金收条、房价款收条、补充协议、垃圾清运费收条、物业费收据、银行借款凭证、出庭证人汪某证言，以及双方当庭陈述予以证实。黄阿强提供的手机短信真实性无异议，但不能证明双方对贷款办理时间有约定，达不到其证明目的；差旅费票据发生在售房过程中，非为催索债权而产生，且无合同约定，与本案无关，不予采信。姜常宝提供的2600元购买防盗门收据，不符合证据形式要求，不予采信。本院认为：黄阿强与姜常宝签订的存量房买卖合同及其补充协议是有效合同，双方均应全面履行合同，合同内容约定不明确的，可按合同有关条款或交易习惯确定。涉案买卖合同中未约定存量房的验收交接时间和全部房价款的支付期限，且在因第三人原因不能及时交房和支付首付款的情形下，双方仍以行为表明继续履行买卖合同，视为双方变更了首付款履行期限，故黄阿强主张姜常宝继续支付购房余款应当支持，但实际支付余额应为277418元（279755.19－2337.19）。由于双方未约定最终付款的期限，姜常宝取得贷款后应当及时向黄阿强支付余款，其未及时支付，可从黄阿强起诉之日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算逾期付款利息，至庭审之日为1858.70元（277418×5.6%÷365天×67天）。黄阿强主张按日万分之五自2013年8月31日起计算违约金及其实现债权产生的费用2300元，与事实不符，不予支持。关于房屋占有使用费5500元，双方没有约定租赁期限，也没有约定房屋腾空交付前必付房租费，且原定2013年8月31日过户不能的过错不在于姜常宝，根据庭审查明的事实，以姜常宝订立租赁协议的初衷，责令支付一个月的房租500元。姜常宝反诉要求黄阿强赔偿更换防盗门的价款2600元，但未提供有效证据，不予支持。黄阿强交房之前的四个月物业费526元（789÷6×4）应由其自己承担。姜常宝换锁两次产生的费用，依社会生活常理酌定为400元，以及装潢清除费1300元，均应由黄阿强承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一条、第六十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、姜常宝于本判决生效之日起十日内支付黄阿强购房款277418元、利息1858.70元及2015年4月11日以后的利息（以277418元为基数，按年利率5.6%计算至判决确定的履行期限届满时止）及房屋租金500元；二、黄阿强于本判决生效之日起十日内支付姜常宝物业费526元、垃圾清运费1300元、换锁损失费400元，合计2226元；三、驳回黄阿强的其他诉讼请求；四、驳回姜常宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6700元，减半收取3350元，由黄阿强负担410元，姜常宝负担2940元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由黄阿强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  张之悦二〇一五年四月二十七日书记员  罗晓洁附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。