四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2015）翠屏民初字第1362号原告：宜宾逸祥物业管理有限责任公司。住所地：四川省宜宾市翠屏区南岸龙湾路。法定代表人：王敏，董事长。委托代理人：吴永强，四川晏州律师事务所律师。被告：曹忠林，女，住四川省宜宾市翠屏区。委托代理人：孔德高，男，住四川省宜宾市翠屏区。原告宜宾逸祥物业管理有限责任公司（以下简称：逸祥物管公司）诉被告曹忠林物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告逸祥物管公司的委托代理人吴永强，被告曹忠林的委托代理人孔德高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告逸祥物管公司诉称：2008年10月，被告所居住的宜宾市翠屏区南岸龙凤苑小区业主委员会与原告根据《物业管理条例》的规定签订了《龙凤苑物业管理委托服务合同》，委托管理期限从2008年10月至2010年10月，该合同明确了物业管理服务费用的收取。合同签订后，原告方按合同履行了物业管理服务工作，2010年10月，合同期满后，龙凤苑小区业主委员会又和原告续签了《龙凤苑物业管理委托服务合同》，委托管理期限从2010年10月至2013年10月。2013年4月，原告根据双方实际情况协商解除了《龙凤苑物业管理委托服务合同》。原告方退出物业管理后，经核算被告尚差欠原告物业管理费，2014年6月4日，原告在该小区各个通道路口张贴公告，同时委托律师向各欠费业主发律师函的形式向被告催收所欠物业管理费，但被告知晓后在催告履行期内未履行给付义务。现请求法院判令：1、被告支付原告物业管理费3165元，并承担滞纳金2215元，合计5380元（2009年3月16日至2013年4月10日）；2、被告承担本案诉讼费用。被告曹忠林辩称：1、原告主张的2008年10月至2010年10月的物管费已超过诉讼时效，应当予以驳回；2、原告在物业管理期间，未履行物业服务义务，不打扫卫生，不对漏水房屋进行维修，也没有人巡逻，故被告拒绝支付物业管理费；3、原告将小区部分门面租给修车厂，晚上开工影响业主休息。经审理查明：2008年7月2日，宜宾市龙凤苑业主委员会出具《中标通知书》，载明“宜宾逸祥物业管理有限责任公司：你公司于2008年6月在龙凤苑小区委托物业管理服务的公开招投标中成功中标。特此通知。”2008年10月31日，宜宾市龙凤苑业主委员会（委托方／甲方）与宜宾逸祥物业管理有限责任公司（委托方／乙方）签订《龙凤苑物业管理委托服务合同》，约定甲方将龙凤苑的物业管理委托乙方管理，委托管理期限从2008年10月15日至2010年10月14日止，时间为贰年；多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.40元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取；业主接房之日后的物管费由业主自行承担；业主或物业使用人逾期20天未交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按所欠物业服务费用的5%交纳滞纳金；业主或物业使用人须每季度或半年预付物业服务费，交费时间为每月20日至30日之间；城市生活垃圾处理费为4元／户／月（属代收款）。2010年9月19日，宜宾市龙凤苑业主委员会（委托方／甲方）与宜宾逸祥物业管理有限责任公司（委托方／乙方）再次签订《龙凤苑物业管理委托服务合同》，约定甲方将龙凤苑的物业管理委托乙方管理，委托管理期限从2010年10月15日至2013年10月14日止；多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.50元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取。其他条款与前份委托服务合同一致。2013年4月9日，宜宾市翠屏区龙凤苑小区业主委员会与原告逸祥物管公司（甲方）签订了《龙凤苑物业移交协议》，载明“根据龙凤苑物业管理合同及实际情况，甲方于2013年4月10日终止对龙凤苑的物业管理工作，……，二、2008年至2013年4月10日甲方在龙凤苑向全体业主提供了全方位的物业服务，此期间的物业服务费属甲方的合法收入。……”原告于2014年6月4日在龙凤苑小区公告栏张贴催收物业管理费的相关《通告》，要求欠费业主交纳所欠的物管费。庭审中，原告陈述其诉请被告支付2009年3月16日至2013年4月10日的物业管理费共计3014元，其中2009年3月16日至2010年7月14日期间的物管费按每平方米0.4元计算，共计797元；2010年7月15日至2013年4月10日期间的物管费按每平方米0.5元计算，共计2023元；2009年3月16日至2013年4月10日的垃圾清运费为194元（4元／月×48.5个月）。被告对缴费标准及垃圾清运费不予认可，并陈述向原告交纳过2008年7月15日至2009年3月15日的物业管理费，从龙凤苑小区修好就搬入居住至今。另查明，被告所有的位于翠屏区南岸龙凤苑房屋的建筑面积为124.49平方米。上述事实，有原、被告当庭陈述、中标通知书、龙凤苑物业管理委托服务合同、龙凤苑物业移交协议、通告等证据，在案为凭，予以佐证。本院认为：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，选聘物业服务企业是业主大会的职责，业主委员会是根据业主大会选聘的结果与物业服务企业签订物业服务合同，逸祥物管公司以宜宾市龙凤苑业主委员会与其两次签订的《龙凤苑物业管理委托服务合同》对被告有约束力而诉请被告按服务合同约定标准支付物管费，应由原告举证证明其是业主大会依法选聘的物业服务企业。现原告没有提供证据证明其是业主大会依法选聘的物业服务企业，应承担举证不能的后果，故逸祥物管公司与宜宾市龙凤苑业主委员会签订的《龙凤苑物业管理委托服务合同》对被告没有约束力。虽《龙凤苑物业管理委托服务合同》对被告不产生约束力，被告系本案诉讼的房屋的业主，被告在原告入驻小区至2013年4月原告退出小区管理期间实际享受了逸祥物管公司提供的服务，且被告未提供证据证明其在原告进行物业管理期间内对物管公司的服务提出异议，也未提供相应证据因被告未履行或未完全履行合同约定或法律、法规及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护等义务而对其造成损失。原告两次与龙凤苑业主委员会签订的《龙凤苑物业管理委托服务合同》中约定的多层住宅分别按0.4元／月／平方米及0.5元／月／平方米的标准并无明显不合理，且无证据证明该定价不符合相关物价部门制定的定价标准，故被告应参照此标准计算未缴期间物管费。被告辩称原告主张的2008年10月至2010年10月的物管费已经超过诉讼时效，应当予以驳回，鉴于原告于2014年8月15日向本院主张权利，且原告未提供证据证明其所诉请2009年3月16日至2010年10月14日期间的物业管理费存在诉讼时效中断、中止的情形，故本院认定原告向被告所主张的2009年3月16日至2010年10月14日期间的物业管理费已过诉讼时效，对该辩称本院予以采信。被告未对2010年10月15日至2013年4月10日的物业服务费诉讼时效提出异议，故被告应支付原告2010年10月15日至2013年4月10日期间的物业管理费1836.23元（124.49㎡×0.5元／㎡／月×29.5月），现原告诉请被告支付2009年3月16日至2013年4月10日的物管费为3165元，因原告主张的2009年3月16日至2010年10月14日期间的物业管理费已过诉讼时效，故对该诉请本院支持为被告支付原告2010年10月15日至2013年4月10日期间的物业管理费1836.23元。原告诉请被告支付48.5个月的垃圾清运费194元，因本案中被告对该费用不予认可，也无证据证明原告确已代被告交纳该垃圾清运费，故对该诉请，证据不足，本院不予支持。原告诉请被告承担《龙凤苑物业管理委托服务合同》约定从逾期之日起每天按所欠物业服务费用的5%交纳滞纳金2215元，因《龙凤苑物业管理委托服务合同》对被告没有约束力，其中滞纳金的约定亦对被告没有约束力，故对原告该诉请，本院不予支持。被告辩称原告在物业管理期间，未履行物业服务义务，被告有权拒绝支付物业管理费，因被告未提供证据予以证明，故对该辩称本院不予采信。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告曹忠林向原告宜宾逸祥物业管理有限责任公司支付2010年10月15日至2013年4月10日期间的物业管理费1836.23元，此款于本判决生效之日起五日内付清。二、驳回原告宜宾逸祥物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如被告曹忠林未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告宜宾逸祥物业管理有限责任公司负担15元，被告曹忠林负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  尹梦萦二〇一五年四月二十七日书记员  张璐蕾