重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第00299号上诉人（原审原告）任礼英，住重庆市渝中区。委托代理人顾秉弘，重庆达能律师事务所律师。上诉人（原审原告）雍彬，住重庆市江北区。委托代理人顾秉弘，重庆达能律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆大川集团物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路86号。法定代表人张宏，重庆大川集团物业管理有限公司总经理。委托代理人杨功敏，该公司职工。委托代理人刘渝敏，1969年3月26日，该公司职工。上诉人雍彬、任礼英与被上诉人重庆大川集团物业管理有限公司（以下简称大川物业公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年11月20日作出（2014）沙法民初字第04981号民事判决。雍彬、任礼英对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月2日对本案有关诉讼参与人进行了询问。上诉人雍彬、任礼英的委托代理人顾秉弘与被上诉人大川物业公司的委托代理人杨功敏、刘渝敏到庭参加了询问。本案现已审理终结。雍彬、任礼英在一审中诉称，雍彬、任礼英系重庆市江北区XX路31号XX小区2幢11-1号房屋业主，于2009年9月20日入住。2013年9月，雍彬、任礼英对物管费、水费及公摊水电费的金额等事项与大川物业公司发生争议。大川物业公司于2013年9月24日悍然对雍彬、任礼英的物业断水，甚至将雍彬、任礼英的物业的供水水管强行拆除，还拒收雍彬、任礼英交纳物管费，致使雍彬、任礼英有家但无法居住，被迫另行租房。并使长年随雍彬、任礼英共同生活的岳母和小孩不得不长途奔波返还老家居住，严重侵犯了雍彬、任礼英对其自有物业的使用权和基本的正常生活权，并给雍彬、任礼英造成了原本不该产生的房屋租金支出、搬家费支出及其岳母返乡路费支出等经济损失共计人民币19897.75元。现要求1、大川物业公司停止侵害，恢复对雍彬、任礼英物业供水；并向雍彬、任礼英赔偿因大川物业公司对雍彬、任礼英物业断水给雍彬、任礼英造成的经济损失19897.75元；2、确认自2012年12月11日起至2013年9月24日止，雍彬、任礼英应当向大川物业公司交纳的物管费、水费及公摊水电费的金额为951.60元；3、确认雍彬、任礼英有权拒绝向大川物业公司交纳自2013年9月24日大川物业公司违法对雍彬、任礼英物业断水之日至大川物业公司恢复对雍彬、任礼英物业供水之日期间的物管费；4、要求大川物业公司按中国人银行同期贷款利率计算，向雍彬、任礼英赔偿2013年9月24日起至大川物业公司实际向雍彬、任礼英赔偿上述经济损失19897.75元之日止的资金占用利息损失。大川物业公司在一审中辩称，大川物业公司为重庆市江北区XX小区小区提供物业服务。雍彬、任礼英从2010年8月至2014年6月拖欠缴纳物业服务费及住宅水费、公摊水电费。经大川物业公司催收后其仍然拒绝交纳。大川物业公司没有对雍彬、任礼英进行断水，没有强行拆除水管，也没有拒收雍彬、任礼英交纳的物管费。雍彬、任礼英自有物业的专属部分，如果发生意外或者损坏可以找大川物业公司对其提供有偿服务进行维修，但雍彬、任礼英没有向大川物业公司表达这样的意愿。雍彬、任礼英自有物业自己不居住，由此产生的相应的后果应由其自行承担。不同意雍彬、任礼英的诉讼请求。一审法院经审理查明，雍彬、任礼英系重庆市江北区XX路31号XX小区2幢11-1号房屋业主，大川物业公司系为重庆市江北区XX小区小区提供物业服务的物业服务企业。2013年9月16日，大川物业公司向雍彬、任礼英发出《催款函》，要求雍彬、任礼英于2013年9月24日前交纳其所欠的水电、物管、公摊费等费用1751.60元。雍彬、任礼英认为其中800元是开发商应给付雍彬、任礼英的违约金，大川物业公司不应作挂账处理，而应从其所应交纳的物业服务费中扣除，故其只欠大川物业公司2012年12月11日至2013年9月24日的物管费、水费及公摊水电费951.60元。大川物业公司表示只能将雍彬、任礼英的诉求向公司反映，不能对其进行书面承诺。在协商无果的情况下，雍彬、任礼英拒绝交纳物管费和水费。2013年9月24日，大川物业公司决定将雍彬、任礼英家水阀关闭，停止供水。当日下午，雍彬、任礼英自行恢复了供水。大川物业公司即拆掉水阀，并用堵头将水管堵住。之后，雍彬、任礼英家所在楼层发生漏水事故，并导致电梯损坏”。2013年9月30日，石马河街道办事处主持对双方纠纷进行协调，业主委员会委员参加，主要解决电梯受损的问题。2013年10月1日，雍彬、任礼英与案外人订立房屋租赁合同，由雍彬、任礼英承租案外人位于龙腾新苑房屋，并向出租人支付了2013年10月1日至2014年10月1日的租金18000元。2013年10月9日，重庆晨报刊登文章《谁能想得到，这都是800元钱引发的》。文章中有“因此，雍彬希望物管方能出一个书面承诺：开发商所赔付的800元补偿金可以抵物管费。但物管方却认为，只能将雍彬的诉求向公司反映，不能对他进行书面承诺。在协商无果的情况下，雍彬再次拒绝缴纳物管费和水费”，“但小区物管公司刘主任称，雍彬家迟迟拖欠物管费和水费，公司才在9月24日决定将雍彬家水阀关闭，停止供水。但雍彬家人自行恢复了供水，并且给水阀内灌满502脱水，让工作人员不能再次关闭水阀，并用堵头将水管堵住。刘主任猜测或许是当天下午停了水，雍彬的丈母娘前往水井房查看，无意中拧开堵头导致漏水事件发生。因为水流太大，导致与雍彬家同层的几户邻居家也进了水。更严重的是，整栋楼（29层）的两部电梯也因为被水浸泡而损坏”。雍彬于2013年9月29日、9月30日向其所在单位中船重工（重庆）海装风电设备有限公司请假2天，以解决家中用水问题。中船重工（重庆）海装风电设备有限公司证明雍彬月收入为7300元。2014年8月26日，一审法院前往现场进行勘验，雍彬、任礼英家所在楼层水表井处于锁闭状态，雍彬、任礼英家打开总水阀开关后，未通水。但其家中厨房内水龙头冷水管开关处于损坏状态。通知大川物业公司工作人员将水表井中开关打开后，雍彬、任礼英家即通水，但损坏的水龙头冷水管开关无法关水，经修理后便能关水。雍彬、任礼英即撤回要求大川物业公司停止侵害，恢复供水的诉讼请求。一审法院认为，雍彬、任礼英系重庆市江北区XX路31号XX小区2幢11-1号房屋业主，大川物业公司系为重庆市江北区XX小区小区提供物业服务的物业服务企业，双方形成了物业服务合同关系。雍彬、任礼英作为接受物业服务的业主，有向大川物业公司交纳物业服务费的义务。因物业服务企业与开发商系不同的义务主体，故雍彬、任礼英无权在未与物业服务企业和开发商达成一致的情况下，要求在其应当交纳的物业服务费中扣除本应由开发商支付的违约金。雍彬、任礼英因大川物业公司未扣除开发商应支付的违约金而拒绝交纳物业服务费的行为显属不当，并构成违约。一审审理中，雍彬、任礼英认为大川物业公司关闭水阀，停止向雍彬、任礼英物业供水，并提供了2013年10月9日重庆晨报《谁能想得到，这都是800元钱引发的》的新闻报道、石马河街道办事处会议记录。大川物业公司虽否认存在关闭水阀，停止向雍彬、任礼英物业供水的行为，但未提供反驳证据。一审法院根据民事证据高度盖然性的证明标准，认为雍彬、任礼英所提供的证据结合一审法院的现场勘验，可以认定大川物业公司存在将雍彬、任礼英家水阀关闭，停止向其供水的事实。一审审理中，雍彬、任礼英撤回要求大川物业公司停止侵害，恢复供水的诉讼请求，是其对自己权利所作出的处分，一审法院予以准许。大川物业公司作为物业服务企业在业主拒绝交纳物业服务费时，可以通过协商、诉讼的方式解决，无权自行采取强制断水措施。大川物业公司强制断水的行为，必然导致雍彬、任礼英生活不便，雍彬、任礼英因此产生的合理损失，大川物业公司应当承担赔偿责任。雍彬、任礼英在物业被断水后，确实生活不便，短期租赁房屋亦在情理之中。但雍彬、任礼英应当及时与大川物业公司进行协商，协商不成时可以通过诉讼程序解决。雍彬、任礼英与出租人签订了一年期的租赁合同，并一次性付清一年的租金，说明雍彬、任礼英并无短期内积极解决纠纷的意愿。一审法院认为雍彬、任礼英在一个月内完全能够采取必要的措施以维护其合法权益，雍彬、任礼英在较长的时间里放任纠纷发生，从而扩大了损失，对扩大部分的损失，一审法院不予支持。故对雍彬、任礼英要求大川物业公司赔偿租金损失的诉讼请求，一审法院只支持其一个月的租金损失1500元。雍彬、任礼英提供的物流公司的发票，不能证明发票上所记载的运输费是其诉称的当次的搬家费。故一审法院对雍彬、任礼英要求大川物业公司赔偿搬家费的诉讼请求亦不予支持。雍彬、任礼英虽然提供了单位请假证明和单位收入证明，但没有提供其所在单位因其请假而确已扣发了其工资的证据，故对雍彬、任礼英要求大川物业公司赔偿误工损失的诉讼请求，一审法院不予支持。雍彬、任礼英提供的交通费发票乘车日期为2013年10月20日，此时，雍彬、任礼英已租赁房屋，租赁房屋的面积、户型与雍彬、任礼英位于江北区XX路31号XX小区2幢11-1号房屋相当，不能证明雍彬、任礼英的小孩及任礼英的母亲是被迫返回老家。且该交通费发票也不能证明是雍彬、任礼英的小孩及任礼英的母亲所产生的交通费，并由雍彬、任礼英为其支付。故对雍彬、任礼英要求大川物业公司赔偿交通费的诉讼请求，一审法院不予支持。雍彬、任礼英对2012年12月11日至2013年9月24日其物业共发生水电、物管、公摊费等费用1751.60元无异议，只是认为其中800元是开发商应给付雍彬、任礼英的违约金，应当予以扣除，故要求确认雍彬、任礼英自2012年12月11日至2013年9月24日应当交纳的物管费、水费及公摊水电费为951.60元。一审法院认为，雍彬、任礼英与开发商之间的商品房买卖合同纠纷和雍彬、任礼英与物业服务企业的服务纠纷属不同的法律关系，雍彬、任礼英无权在未与物业服务企业和开发商达成一致的情况下，要求在其应当交纳的物业服务费中扣除本应由开发商支付的违约金。故对雍彬、任礼英的该项诉讼请求，一审法院不予支持。雍彬、任礼英的物业被断水后，在合理房屋租赁期间的物业服务费可以免交，故一审法院确认雍彬、任礼英可以免交2013年10月1日至2013年10月31日的物业服务费。雍彬、任礼英要求大川物业公司赔偿损失的利息，不符合法律规定，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、大川物业公司于一审判决发生法律效力后立即赔偿雍彬、任礼英一个月房租损失1500元。二、确认雍彬、任礼英可以免交2013年10月1日至2013年10月31日的物业服务费。三、驳回雍彬、任礼英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费322元，减半收取161元（雍彬、任礼英已预交），由雍彬、任礼英负担96元，大川物业公司负担65元，大川物业公司负担部分限大川物业公司于一审判决生效后立即给付雍彬、任礼英。宣判后，雍彬、任礼英不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉请求：1、撤销（2014）沙法民初字第04981号民事判决；2、依法改判为（1）大川物业公司向雍彬、任礼英赔偿因大川物业公司无故断水给雍彬、任礼英造成的租金、搬家费、路费等经济损失共计19897.75元；（2）确认自2012年12月11日起至2013年9月24日止，雍彬、任礼英应向大川物业公司交纳的物管费、水费及公摊费为951.60元；（3）确认雍彬、任礼英有权拒绝向大川物业公司交纳自2013年9月24日断水之日至2014年8月26日恢复供水期间的物管费；（4）大川物业公司按中国人民银行同期贷款利率标准向雍彬、任礼英赔偿2013年9月24日起至大川物业公司实际向雍彬、任礼英赔偿上述经济损失19897.75元之日止的资金占用利息损失；（5）一审、二审诉讼费由大川物业公司承担。上诉事实及主要理由：1、双方因物业服务及物业费交纳等问题发生纠纷，大川物业公司并未采取正当方式解决纠纷，而是悍然切断雍彬、任礼英物业的供水，造成雍彬、任礼英生活诸多不便。后在派出所、基层政府等部门协调下，雍彬、任礼英作出适当让步，但大川物业公司却变本加厉，把不属于雍彬、任礼英过错的电梯被水浸泡损害责任强加于雍彬、任礼英，并以此作为恢复供水的条件。雍彬、任礼英当然不会接受如此毫无事实根据的要求，大川物业公司遂对雍彬、任礼英的物业采取持续断水措施，迫使雍彬、任礼英有家不能住，只好在外租房居住，并将长期与自己生活在一起的孩子和母亲送回老家。大川物业公司的行为严重侵犯了雍彬、任礼英自有物业的使用权和基本的正常生活权，造成雍彬、任礼英支出了本不该产生的租金、搬家费、路费等经济损失，这些费用应当由大川物业公司负责赔偿。2、一审判决认定雍彬、任礼英租房一年的行为表示无短期内积极解决纠纷的意愿，系主观推断，没有任何事实依据。同时认为雍彬、任礼英在一个月内即能采取必要措施维护自身合法权益，与事实相悖，没有任何依据。因此，一审判决在事实认定不清的情况下，作出的判决是错误的，应当予以撤销并改判，请求支持雍彬、任礼英的全部上诉请求。大川物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，程序合法，雍彬、任礼英的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。二审审理中，大川物业公司向本院出具书面说明，自愿同意赔偿雍彬、任礼英三个月的房屋租金并免收三个月的物业服务费。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，大川物业公司与雍彬、任礼英分别作为物业服务的提供者和接受者，在纠纷发生时，应当采取正当、合法的方式予以解决。大川物业公司自行采取强制断水的行为，显然不合法，也给雍彬、任礼英的正常生活带来不便。雍彬、任礼英因此产生的合理损失，大川物业公司应当承担赔偿责任。从雍彬、任礼英的陈述可知，其请求的损失主要包括四方面，即租金、搬家费、交通费和误工费。就租金而言，由于自己的物业被断水，生活出现不便，短期租房合情合理，但仍应及时与对方进行协商，协商不成则可通过合法途径解决争议，以尽快恢复供水，减少损失。然本案中，雍彬、任礼英与他人签订了长达一年的租赁合同，并一次性付清了一年的租金，未及时诉请恢复供水，从而扩大了损失。对此，在扣除合理损失之后，应认定为扩大损失，由雍彬、任礼英自行承担责任。结合本案情况，以及大川物业公司的自认表示，酌定断水合理期间损失为三个月为宜。故本院认定租金赔偿月数及物业费免交月数为三个月。超出三个月产生的租金，应属扩大损失部分，由雍彬、任礼英自行承担。就搬家费、交通费和误工费而言，雍彬、任礼英虽举示了一定证据，但不充分，不足以支持其诉请，一审法院以证据不足未予支持该部分诉请，理由正当。雍彬、任礼英的物业在被断水后，租房居住，在合理房屋租赁期内，雍彬、任礼英有权拒绝交纳物业费，即免交2013年10月1日至2013年10月31日的物业服务费。除此之外，其余时段欠交的物业服务费，雍彬、任礼英仍应交纳。至于雍彬、任礼英与开发商之间因商品房买卖合同而应由开发商支付的违约金，属另一法律关系，在三方未达成一致意见的情况下，不应在雍彬、任礼英应交纳的物业服务费中抵扣，一审判决未予支持雍彬、任礼英的该项诉请，有理有据，符合法律规定。而赔偿损失的利息，于法无据，一审判决未予支持，并无不当之处。综上，上诉人雍彬、任礼英的上诉理由部分成立，其部分上诉请求，本院予以支持。本案因出现新的事实和证据而依法应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：撤销（2014）沙法民初字第04981号民事判决第三项；二、变更（2014）沙法民初字第04981号民事判决第一项为：重庆大川集团物业管理有限公司于本判决发生法律效力后立即赔偿雍彬、任礼英三个月房租损失4500元；三、变更（2014）沙法民初字第04981号民事判决第二项为：确认雍彬、任礼英可以免交2013年10月1日至2013年12月31日的物业服务费；四、驳回雍彬、任礼英的其他诉讼请求。一审案件受理费322元，减半收取161元（雍彬、任礼英已预交），由雍彬、任礼英负担96元，重庆大川集团物业管理有限公司负担65元，限重庆大川集团物业管理有限公司在赔付上述标的款时一并给付雍彬、任礼英。二审案件受理费322元，由雍彬、任礼英负担193元，重庆大川集团物业管理有限公司负担129元。审 判 长 晏 芳代理审判员 倪 旻代理审判员 李 娅二〇一五年四月三日书 记 员 白耀妮