安徽省池州市贵池区人民法院民 事 判 决 书（2015）贵民一初字第03057号原告：李之祥，男，1964年10月8日生，汉族，住安徽省池州市贵池区。委托代理人：陈桂海，安徽九华律师事务所律师。委托代理人：张鸣九，安徽九华律师事务所实习律师。被告：吴燕英，女，1994年6月5日生，汉族，住浙江省松阳县。委托代理人：戴水法，浙江省丽水市政通法律服务所法律工作者。原告李之祥与被告吴燕英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月21日公开开庭进行了审理。原告李之祥的委托代理人陈桂海、被告吴燕英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李之祥诉称：2014年3月1日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，被告租赁原告所有的位于池州市贵池区南湖杏园B1（B）35、B1（B）38门面及二层大厅商业用房，用于经营“贵池区九里香迷踪蟹火锅店”，合同约定了租金及付款方式，由于被告经营不善于2015年6月14日起歇业，自2015年4月1日后的租金及水电费一直未交付。原告已于2015年8月10日向被告邮送了《解除租赁合同通知书》并予以公告，然被告在期满后仍置之不理。现请求人民法院判令:1、解除原、被告租赁合同，被告立即将所租赁的房产腾空交付给原告；2、自2015年4月1日起至实际交付房产之日止的租金(按日876.71元计算)及拖欠的水费609.45元、电费12564元；3、由被告承担原告公告《解除租赁合同通知书》费用1000元及本案诉讼费。吴燕英辩称：被告拖欠租金是原告的侵权行为造成的，被告因经营不善于2015年6月歇业，之后多次与原告协商未果，在被告关店门后，原告即在7月份将酒店三个门均锁上，导致被告无法继续经营，同时也无法搬出财产变卖或转让店面。事实上，被告是2014年11月8日与吴礼国、蒋云昌签订《店面转让协议》后，从其二人手中转让来的，原告与被告所签的《房屋租赁合同》署期虽是“2014年3月1日”，但实际时间发生在2014年11月8日之后，是在原告与吴礼国、蒋云昌所签《房屋租赁合同》基础上将吴礼国、蒋云昌的名字换成了吴燕英的。吴礼国、蒋云昌已将原告店面租金交至2014年11月30日，故被告实际交房租时间应从2014年12月1日起算。被告在2014年11月8日之后已交原告定金6万元，于2014年11月29日、2015年3月9日分别向原告账户存入租金7万元、8万��。现被告同意将店面让出，但租金只同意支付至2015年7月份，拖欠水电费金额认可。经审理查明：李之祥所有的位于池州市贵池区南湖杏园B1（B）35、B1（B）38门面及二层大厅商业用房于2014年3月1日起出租给吴礼国、蒋云昌用于经营“七里香迷踪蟹火锅连锁店”。2014年11月8日，吴燕英与吴礼国、蒋云昌签订了一份《店面转让协议》，其二人将该店面转让给吴燕英，用于经营“贵池区九里香迷踪蟹火锅店”。吴燕英向其二人支付80万元转让费后，李之祥与吴燕英补签了一份《房屋租赁合同》，署期仍然是2014年3月1日（实际时间发生在2014年11月8日之后）。该《房屋租赁合同》约定:李之祥所有的位于池州市贵池区南湖杏园B1（B）35、B1（B）38门面及二层大厅商业用房租赁给吴燕英经营；租赁期限六年，即从2014年3月1日至2020年2月28日；年租金分别为：2014年3月1日至2015年2月28日28万元（即23333元/月），2015年3月1日至2018年2月28日32万元（即26666元/月），2018年3月1日至2020年2月28日36万元；付款方式为：签订合同时付定金6万元，每年3月1日前支付第一季度的租金，以后按季支付租金；违约责任：如承租方单方终止本合同，出租方不予退还承租方交付的定金及剩余的租金，并赔偿出租方造成的损失；如出租方单方终止本合同，出租方应将已收剩余的租金及定金退还给承租方，并赔偿承租方造成的损失。《店面转让协议》签订后，吴燕英交给李之祥定金6万元，2014年11月29日、2015年3月9日吴燕英分别向李之祥账户存入租金7万元、8万元。2014年12月1日，吴燕英正式接管该门面房，经营至2015年6月歇业。吴燕英陈述之后多次与李之祥协商未果，李之祥即在7月份将酒店三个门均锁上，导致其之后无法继续经营，同时也无法搬出财产变��或转让店面。在吴燕英经营过程中欠水费609.45元、电费12564元，李之祥已为其代交。李之祥于2015年8月10日向吴燕英邮送了《解除租赁合同通知书》并予以公告，之后双方对解除租赁合同未达成一致意见。为此李之祥诉至本院，请求支持其上述诉请。庭审中，双方已达成于休庭当日交付承租门面房的一致意见，但李之祥要求租金应计算到实际交房之日，吴燕英只同意租金计算到2015年7月份。上述事实，有当事人提供的身份证、房产证复印件、工商公示信息、《房屋租赁合同》、贵人社监理［2015］16号《劳动保障监察行政处理决定书》、《解除租赁合同通知书》及EMS快递纪录查询单、水电费、公告费发票、照片、音频光盘、收据、《店面转让协议》及当事人的陈述在卷佐证,足以认定。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。该合同开始履行的时间为2014年12月1日，被告2014年11月29日所交租金7万元是2014年12月、2015年1月、2月三个月的租金，2015年3月9日所交租金8万元是2015年3月、4月、5月三个月的租金，故被告尚欠租金的起算时间为2015年6月1日，依合同约定租金标准为26666元/月。因双方在庭审中已达成了于休庭当日交付承租门面房的一致意见，本院予以确认，故2015年10月21日视为租赁合同的解除时间，即被告实欠租金的时间为4.7个月。原告代为支付的水费609.45元、电费12564元，被告应向原告支付。被告交给原告的定金6万元可以用来抵付上述费用。原告要求由被告承担公告《解除租赁合同通知书》的费用1000元的诉请，无法律根据或合同约定，依法不予支持。被告辩称原告在2015年7月份将酒店三个门均锁上，导致其之后无法继续经营，故只同意租金计算到2015年7月份的抗辩意见，因其提供的证据不足，故本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告李之祥与被告吴燕英签订的《房屋租赁合同》于2015年10月21日解除，被告吴燕英于本判决生效之日起十日内将承租的池州市贵池区南湖杏园B1（B）35、B1（B）38门面及二层大厅商业用房腾空交还给原告李之祥；二、被告吴燕英于本判决生效之日起十日内支付原告李之祥租金65330.20万元（26666元/月×4.7月-6万元）；三、被告吴燕英于本判决生效之日起十日内支付原告李之祥垫付的水电费13173.45元；四、驳回原告李之祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3248元，由原告李之祥负担1248元，被告吴燕英负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。审 判 长  周建设人民陪审员  刘超英人民陪审员  陈 昕二〇一五年十二月二十四日书 记 员  余秀芳附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依��法律的规定履行义务。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。