杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0106民初8136号 原告：杭州辰建建筑工程有限公司，住所地杭州市西湖区益乐路******。 法定代表人：钱永建，董事长。 委托诉讼代理人：陆欣伟、章凯钟，浙江光彩律师事务所律师。 被告：杭州膳缘餐饮管理有限公司，住所地，住所地杭州市西湖区西溪路**西溪新座****iv> 法定代表人：王爱玲，执行董事。 委托诉讼代理人：林建国、薛春晓，浙江凯富律师事务所律师。 原告杭州辰建建筑工程有限公司（以下称原告）与被告杭州膳缘餐饮管理有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月11日、5月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陆欣伟，被告的委托诉讼代理人林建国、薛春晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告就杭州市西湖区西溪新座3号楼架空层房屋（以下称3号架空层）的租赁合同；2、被告支付给原告2016年12月16日至2017年7月15日的房屋租金371752.5元；3、被告按每月53107.5元标准支付给原告2017年7月16日至房屋腾退之日止的租金及房屋占有使用费；4、被告支付给原告违约金106215元；5、被告将3号架空层腾空并交还给原告；6、诉讼费由被告承担。 事实和理由：2014年6月30日，康迪电动汽车集团有限公司（以下称康迪公司）与杭州洽和餐饮管理有限公司（以下称洽和公司）签订租赁合同，约定康迪公司将3号架空层出租给洽和公司，租赁期限为2014年7月1日至2020年10月31日。 2015年1月1日，康迪公司、洽和公司、被告签订合同主体变更协议，约定自2015年1月1日起，被告代替洽和公司承继租赁合同中承租人权利义务。 2016年12月8日，康迪公司、原告、被告签订合同主体变更协议，约定自2016年12月16日起，原告取代康迪公司取得出租人地位，向被告收取租金。被告未按约支付租金给原告。要求判令所请。 被告辩称：原、被告于2016年12月8日签订租赁合同时，原告承诺替被告办理餐饮所需食品经营许可证，并表示有大量员工在被告处用餐，但合同签订后，被告不仅未办妥经营许可证，而且引入其他餐饮企业与被告形成竞争关系。原告存在欺诈行为，且严重违反合同约定。 3号架空层无产权证，无法办理食品经营许可，致使被告被行政机关处罚。3号架空层不符合租赁用途，致使被告合同目的不能实现，原告无权要求被告支付租金及违约金。要求驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其主张，举证如下： 1、《西溪新座房屋租赁合同》。证明2014年6月30日，康迪公司与洽和公司就3号架空层租赁所作的约定。 2、《合同主体变更三方协议》。证明2015年1月1日，被告取代洽和公司承继租赁合同中承租人权利义务。 3、《租赁合同主体变更协议书》，证明2016年12月8日，原告取代康迪公司承继租赁合同中出租人权利义务，被告自2016年12月16日起应向原告支付租金。 被告为证明其主张，举证如下： 1、公告。证明原、被告签订《租赁合同主体变更协议书》后，3号架空层停电停水，无法正常使用。 2、架空层平面图。证明原告违反规划用途，将规划用于停放自行车的3号架空层出租给被告用于餐饮经营。 3、情况说明、公司登记信息、3号房屋指示牌。证明3号架空层严重漏水，无法正常使用，被告用于经营员工餐厅。 4、行政处罚决定书。证明3号架空层无法办理食品经营许可证，不符合租赁用途，导致被行政机关处罚。 5、康迪公司致古荡街道办事处的函、浙江省食品药品监督管理局审评审批平台截图、操作指南。证明办理食品经营许可证的义务主体为康迪公司，原告受让该义务后未替被告办理食品经营许可证。 本院依申请及依职权调取的证据如下： 1、被告水电费用清单、现场勘验笔录、现场勘验图、现场照片。 2、（2017）浙0106民初4038号案件的民事起诉状、答辩状、庭审笔录。 3、（2017）浙0106民初6295号案件的起诉状、增加诉讼请求申请书、答辩状、法庭审理笔录、民事裁定书、资产评估报告。 法庭质证时，被告对原告提交的证据1-3发表如下质证意见：证据1，真实性无异议，关联性有异议，合同约定，租赁用途为经营餐饮，但3号架空层租赁给被告后，原告未提供产权证，致使被告无法办理餐饮许可证；原告也未按约定在被告处办理就餐卡，致使被告合同目的无法实现。证据2，无异议。证据3，真实性无异议，被告承租是为了经营餐饮，但因原告无法提供产权证，导致被告无法办理经营餐饮的相关证件，无法进行餐饮经营。 法庭质证时，原告对被告提交的证据1-5发表如下质证意见：证据1，真实性无法核实，且与本案无关；原告自2016年12月16日起取得3号架空层管理权，停水停电不是原告造成的。证据2，真实性无异议，关联性、证明目的有异议，不能证明3号架空层无法设置为经营场所。证据3，真实性无法确认，被告依约应自行办理相关许可，被告使用房屋长达两年半，被告以此认定房屋无法正常使用与事实不符。证据4，真实性无异议，但行政处罚作出时原告没有参与；3号架空层能否经营，被告是了解的，否则不会与原告签订合同。证据5，当时被告无法办理许可证，请求康迪公司协助，康迪公司可能出于情谊出面协调，但不能由此认定康迪公司确认3号架空层为员工食堂；康迪公司也未在审批平台上进行申报，无法证明待证事实。 法庭质证时，原告对本院调取的证据1-3发表如下质证意见：证据1，真实性无异议，但只能证明3号架空层的现场状况，不能作为被告拖欠房租的理由。证据2，真实性无异议，原告认可康迪公司的主张。证据3，真实性无异议，该案已按撤诉处理，在该案诉讼过程中，被告曾要求解除案涉合同，与原告的第一项诉请一致；对评估报告，原告已提出异议。 法庭质证时，被告对本院调取的证据1-3发表如下质证意见：证据1，真实性无异议，费用清单明确，2017年5月10日停水停电后，未产生水电记录，原告将租金计算至2017年7月15日不合理；3号架空层按员工餐厅设计，原告承继康迪公司权利义务后，应为被告办理餐饮许可证。证据2，真实性无异议，但被告不支付租金的原因是租赁物不符合用途。证据3，真实性无异议，在该案中，被告开始认为损失巨大，故要求解除合同，后认为若能办理员工餐厅则可弥补损失；被告投入228万余元，若能经营，被告还是希望经营的。 经审查，本院对上述证据发表如下认证意见：原告提交的证据1-3、被告提交的证据1以及本院调取的证据1、3均具有真实性，且证据来源合法，与待证事实有关联，予以认定。其余证据缺乏关联性、证明力，不予认定。 根据上述本院认定的证据记载的内容，结合当事人在庭审中的陈述，本院就本案事实确认如下： 2014年6月30日，康迪公司与洽和公司签订《西溪新座房屋租赁合同》，约定：一、康迪公司将3号架空层出租给洽和公司使用，房屋预测建筑面积873平方米，用途为餐饮经营。二、洽和公司在3号架空层开展其业务前，应自行向政府主管部门取得所有必要执照、批准或许可，并确保其在租赁期内有效；洽和公司在签订合同前已对房屋进行现场勘察，对房屋及装修设施状况表示同意接受。三、在洽和公司提供的餐饮符合卫生规定且售价合理的前提下，康迪公司承诺将为西溪新座3号楼内康迪公司及关联企业员工在洽和公司办理就餐卡，并对就餐卡进行充值。四、租赁期限为2014年7月1日至2020年10月31日。五、洽和公司支付康迪公司租金：2014年11月1日至2017年10月31日每日每平方米2元，2017年11月1日至2018年10月31日每日每平方米2.1元，2018年11月1日至2019年10月31日每日每平方米2.205元，2019年11月1日至2020年10月31日每日每平方米2.31525元；上述租金分别于2014年11月1日支付418645元（含100000元保证金），于2015年5月1日、2015年11月1日、2016年5月1日、2016年11月1日、2017年5月1日各支付318645元，于2017年11月1日、2018年5月1日各支付334577元，于2018年11月1日、2019年5月1日各支付351306元，于2019年11月1日、2020年5月1日各支付368871元。六、洽和公司逾期支付租金超过30天，康迪公司可解除合同，收回房屋，并有权要求洽和公司按三个月当期租金支付违约金。 2015年1月1日，康迪公司、洽和公司、被告签订《合同主体变更三方协议》，约定自2015年1月1日起，被告取代洽和公司成为上述《西溪新座房屋租赁合同》的承租人，被告按《西溪新座房屋租赁合同》的约定享受权利承担义务。 2016年12月8日，康迪公司、原告、被告签订《租赁合同主体变更协议书》，约定自2016年12月16日起，原告取代康迪公司承继《西溪新座房屋租赁合同》的权利义务；截止2016年12月15日，被告应支付给康迪公司租金等共计717596.25元，于2016年12月31日支付。 2017年5月10日，康迪公司发出公告，认为被告拖欠租金，已采取停水停电措施。此后，被告未作出实际经营。 2017年7月14日，被告在（2017）浙0106民初6295号案件中提出请求，要求解除案涉租赁合同，并要求原告及康迪公司赔偿损失。 2017年9月21日，原告在上述案件作出书面答辩时，表示同意解除案涉租赁合同，但认为损失不应由原告承担。 本院认为，根据康迪公司、原告及被告于2016年12月8日签订的《租赁合同主体变更协议书》，原、被告自2016年12月16日起形成租赁合同关系，双方应按《西溪新座房屋租赁合同》的约定履行各自的权利义务。 依照约定，2016年11月1日至2017年10月31日的租金以每日每平方米2元计算，分别于2016年11月1日、2017年5月1日各支付318645元。因此，被告有义务在2016年12月16日、2017年5月1日分二次支付给原告2016年12月16日至2017年10月31日期间的租金。被告未支付租金的主要抗辩理由在于，3号架空层无产权证，原告无法办理食品经营许可；3号架空层不符合租赁用途，致使原告合同目的不能实现。 依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《西溪新座房屋租赁合同》就3号架空层约定的用途为餐饮经营，根据上述法律规则，作为出租人的原告不仅有义务将3号架空层交付给被告使用收益，而且有义务在租赁期间保持3号架空层符合餐饮经营的用途。 然而，同样依照上述合同的约定，被告在3号架空层开展经营业务前，应自行向政府主管部门取得必要的执照、批准或许可，并确保该等执照、批准或许可在租赁期限内有效。因此，根据上述约定，办理餐饮经营所需的许可是被告的义务。被告与康迪公司就3号架空层形成租赁关系的时间是2015年1月1日，其与原告就该房屋形成租赁关系的时间是2016年12月8日，而在此近两年的时间内，3号架空层的功能及权利状态一直未发生变化。如确如被告所言，3号架空层不符合租赁用途致使其合同目的不能实现，被告在与原告形成租赁关系之前，就应与康迪公司解除租赁关系，主动腾退3号架空层以避免损害的扩大。然被告在2016年12月8日不仅承诺支付康迪公司欠付的租金，且仍与原告就3号架空层形成租赁关系，在本案庭审过程中表示不同意解除合同，不同意腾退房屋。被告的上述行为有违诚信原则，其抗辩理由不予采信。 依照合同约定，被告逾期支付租金超过30天，原告可解除合同，收回房屋。被告有义务在2016年12月16日、2017年5月1日分两次支付给原告2016年12月16日至2017年10月31日期间的租金，被告未支付租金构成违约，原告依约可以解除合同，并要求被告腾退并交付房屋。 被告曾于2017年7月14日在（2017）浙0106民初6295号案件中提出解除案涉租赁合同的请求，而原告在该案中于2017年9月21日提交答辩状时亦表示同意解除案涉租赁合同。鉴于原告在本案中行使单方解除行为的时间早于上述合意解除的时间，本院依《中华人民共和国合同法》第九十六条，以原告在本案中作出解除合同的意思表示到达被告处时为案涉租赁合同的解除时间。起诉状副本乃解除意思表示的书面载体，本案起诉状副本送达之日为2017年9月7日，案涉租赁合同已于该日解除。案涉租赁合同在2017年9月7日因解除而向后终止履行，原告要求被告腾退并交付3号架空层的诉讼请求应予支持。 依《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用收益的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。根据案涉租赁合同约定，3号架空层用途为餐饮经营。现有证据显示，自2017年5月10日开始，案外人对3号架空层采取停水停电措施，致使被告对3号架空层不能使用收益。于此情形，依上述法律规则，被告可要求减少租金或不支付租金。本院综合考量合同约定的租金金额、房屋建筑面积等因素，酌情确定2017年5月11日后的租金及房屋占有使用费为每日500元。据此，2016年12月16日至2017年5月10日的租金按合同约定每日每平方米2元即每日租金1746元计算，2017年5月11日至2017年7月15日的租金按每日500元计算，上述租金共计287916元。2017年7月16日至房屋实际腾退之日的租金及房屋占有使用费按每日500元另计。原告主张的其余租金及房屋使用费，本院不予支持。 依照约定，被告逾期支付租金超过30天，原告有权要求按三个月的当期租金支付违约金。虽然原告主动将其调整为二个月的当期租金作为违约金，但原告的损失主要是资金占用损失，其调整后违约金仍过分高于实际损失。考量被告拖欠租金的金额、时间等因素，本院酌情将违约金的金额调整为30000元，对原告主张的其余违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认杭州辰建建筑工程有限公司与杭州膳缘餐饮管理有限公司就杭州市西湖区西溪新座3号楼架空层的房屋租赁合同于2017年9月7日解除； 二、杭州膳缘餐饮管理有限公司支付给杭州辰建建筑工程有限公司2016年12月16日至2017年7月15日的租金287916元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、杭州膳缘餐饮管理有限公司支付给杭州辰建建筑工程有限公司租金及房屋占有使用费（以每天500元为标准，自2017年7月16日计算至房屋实际腾退之日），于本判决生效之日起十日内付清； 四、杭州膳缘餐饮管理有限公司支付给杭州辰建建筑工程有限公司违约金30000元，于本判决生效之日起十日内付清； 五、杭州膳缘餐饮管理有限公司将杭州市西湖区西溪新座3号楼架空层房屋腾退并交付给杭州辰建建筑工程有限公司，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 六、驳回杭州辰建建筑工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8470元，由杭州辰建建筑工程有限公司负担2836元，由杭州膳缘餐饮管理有限公司负担5634元。 杭州辰建建筑工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州膳缘餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  朱光明 人民陪审员  王 皓 人民陪审员  都琍华 二〇一八年六月一日 书 记 员  林倩如 ·14· ·13·