青海省大通回族土族自治县人民法院   民事判决书   （2018）青0121民初1035号   原告（反诉被告）：曾浩菊，女，汉族,居民。委托诉讼代理人：马生福，青海朔山律师事务所律师。   被告（反诉原告）：刘应兰，女，藏族，居民。   委托诉讼代理人：蒲应乾，青海展飞律师事务所律师。   原告曾浩菊（反诉被告）与被告刘应兰（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年03月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾浩菊及其委托诉讼代理人马生福，被告刘应兰及其委托诉讼代理人蒲应乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告曾浩菊（反诉被告）诉称：1、判令被告返还原告房屋拆迁附着物补偿款40378元，房租租金6668元，押金2000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年7月4日原告与案外人童金良签订《花园转让合同》，将其经营的"家乡美"花儿茶园转让给原告，转让费为18000元，此后，原告与被告签订了《商用房租赁合同》，被告将其所有的坐落于桥头镇园林南路菜市场南出口东侧二楼出租与原告使用。租期为2015年7月5日至2016年7月5日止。租金为每年8000元，押金2000元，并约定原告方有权增设设备和装修装饰，但被告方对其增设和装修部分不负有修缮义务。于是，原告将该花儿茶园进行部分装修和修缮后步入正常经营。   2015年9月9日因大通县二号地块旧城及棚户区改造项目中，本案争议标的物属该项目中。2015年10月15日青海恒正房地产评估咨询有限公司现场查勘，并于2015年11月9日作出《大通县国有土地上房屋征收补偿评价表》，其中包括被告所有房屋价格评估和附着物价格评估及租户马洪国的阳光棚补偿金额，以及原告作为租赁户的附着物价格评估等。该举措足以说明原、被告之间的附着物补偿款是分开评估计算，且所有人不同。   2017年10月12日被告作为该房屋上的所有人与案外人大通县住房和城乡规划建设局签订《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，其中，被告以产权调换的形式实行房屋回迁安置，并将上述房屋上的所有附着物款项收为己有。待原告得知上述事实后，向被告索要自己应得款项时遭到被告的无理拒绝。   再者，原告租赁被告房屋时缴纳了2000元的押金，原告正常经营了两个月后就被通知拆迁。时至今日，原告为了维护自己的合法权益不再被继续侵害，特向贵院提起诉讼，望贵院予以公平的判决为盼。   原告（反诉被告）为证明其主张，向本院提交了下列证据：大通县国有土地上房屋征收补偿评价表、大通县二号地块旧城及棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿协议书、商用房屋租赁合同各一份。   被告刘应兰辩称，1、被告为本案争议的房屋的所有权人，该房屋的拆迁附着物补偿款应当属于被告所有。原、被告于2015年7月5日签订了关于"桥头镇园林南路菜市场南出口东侧二楼"房屋的租赁合同，被告向原告出租该房屋时已经在该房屋添置了本案争议的附着物，本案争议的附着物的所有权人为被告，原告只是拎包租用被告的商铺，在商铺租赁期间也并未在该商铺添置附着物。原告要求返还该商铺附着物补偿款没有事实依据及相应的证据予以支持自己的主张，应驳回原告的全部诉讼请求。2、对于原告要求被告返还的租金6668元及2000元的租金没有事实及法律依据，请法院依法驳回原告的此项诉讼请求。被告与原告的房屋租赁期限为：2015年7月5日至2016年7月4日止，租金为8000元每年，押金2000元。但原告至今未向被告交付该房屋的钥匙及未向被告口头或书面告知解除合同终止合同。该房屋实际上于2018年的3月份被拆除，但原告于2016年7月4日合同到期后未向被告交付该房屋的钥匙，按照生活常理及法理，应当认定为原告已经续租，对于实际原告占用该商铺，有无实际经营与被告无关，原告应当向被告赔偿该商铺被原告占用期间的租金损失。故，法院依法驳回原告的上述诉讼请求。   反诉方面,被告（反诉原告）诉称:1、判令原告向被告给付2016年7月5日至2018年3月5日的房屋租金13333元；2、判令反诉诉讼费用由原告承担。事实与理由：原告与被告于2015年7月5日签订了关于被告所有的位于桥头镇园林南路菜市场南出口东侧二楼的房屋的租赁合同，租期为2015年7月5日至2016年7月4日止，租金为10000元每年，包括2000元的押金。双方的房屋租赁合同到期后，原告至今未向被告交付该房屋的钥匙并私自更换房屋门锁，也未向被告口头或书面告知解除合同或终止合同，该房屋一直由原告实际占有。因大通县二号地块旧城及棚户区改造项目中，涉案房屋在该项目中，2018年3月份该房屋实际被拆除。根据被告与原告签订的《商用房租赁合同》第三条约定，原告在合同到期后未向被告提前一个月内履行通知终止合同的义务也未向被告交房，根据《合同法》第二百三十六条之规定，应当认定为原告已经续租，租赁期限为不定期。故，原告应当向被告给付2016年7月5日至2018年3月5日的房屋租金共计13333元，为了维护被告的合法债权，望贵院依法支持被告的上述反诉请求。   庭审中，被告（反诉原告）增加反诉的诉讼请求，要求原告（反诉被告）支付2015年度的水费1896.2元，电费300元。   被告（反诉原告）刘应兰为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：刘应兰与童金良的商用房屋租赁合同一份、赵洪海与童金良的通话录音一份（附刘应兰的女儿陶延君与赵洪海的结婚证复印件一份、夫妻双方的身份证复印件一份）、童金良向刘应兰出具的欠条一份、刘应兰与宋国林的商用房租赁合同一份。   被告（反诉原告）刘应兰为支持其反诉请求，向本院提交了如下证据：大通县房屋征收与补偿中心提供的情况说明原件一份、房租收据两份、大通县自来水公司水费缴款单一份、青海省国家电网出具的电费缴费单两份。   原告（反诉被告）曾浩菊针对被告（反诉原告）的反诉主张辩称：1、我认为本诉案由为不当得利之诉，而反诉的案由是房屋租赁合同之诉，二者没有因果关系，所以我方主张法院不应该受理反诉。2、如果法院坚持认为反诉应当受理，那么就反诉的诉求答辩如下，曾浩菊与刘应兰于2016年7月5日签订房屋租赁合同期，到2015年9月9日接到大通县城建局就该标的物拆迁的消息，2015年10月15日大通县城建局委托的评估公司到本案的房屋内进行实地勘验，从那时起，曾浩菊对该房屋已经处于未经营状态。虽该房屋的所有权不归曾浩菊所有，但是室内的部分物件属于曾浩菊所有，且大通县城建局让曾浩菊在规定的期限内离开该房屋。所以从9月份起，曾浩菊就离开该房屋了。到了2017年10月12日，刘应兰与大通县城建局签订了协议书，协议书的内容约定从2017年10月30日交房后，该房屋内的所有东西已经属于国有资产。从双方签订合同期起至2017年10月12日，该房屋产生的水费电费，按照规定应该由曾浩菊承担。接下来，我方将在主张法院不应该受理反诉的前提下，看被告提交的相关证据来承担相应的水费、电费。   本院依据原告曾浩菊的申请向大通回族土族自治县住房和城乡规划建设局调取了《大通县二号地块旧城及棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿协议书》和《大通县国有土地上房屋征收补偿评价表》，并依职权对胡发兄、宋志明做了询问笔录。   本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提交的证据的真实性均无异议，故对其证明效力予以认可。原告对被告提交的本诉证据均不予认可，本院认为刘应兰与童金良、宋国林签订的商用房屋租赁合同及童金良向刘应兰出具的欠条均与本案无关联性，故上述证据不具有证明效力；通话录音的当事人身份不明确，且本人未出庭作证或者出具书面证据证明录音内容，故该证据不具有证明效力。原告对被告提交的反诉证据均不予认可，本院认为大通县房屋征收与补偿中心作为专门负责房屋征收和拆迁补偿的政府部门，其对本案的房屋征收及拆迁情况十分了解，其出具的情况说明是客观真实的，故对其证明效力予以认可；两份房租收据均与本案无关联性，故不具有证明效力；大通县自来水公司水费缴款单和青海省国家电网出具的电费缴费单，均是有关单位出具的正式票据，其真实性毋庸置疑，但根据被告的陈述，其房屋分租给不同的住户使用，故上述票据的费用是否是本案原告使用产生的，从票据本身无法区分，被告亦未提供其他证据加以佐证，故对该证据的证明效力不予认可。   上述证据及双方当事人的陈述，证明了下列事实：原、被告于2015年7月5日签订《商用房租赁合同》，被告将其所有的位于桥头镇园林南路菜市场南出口东侧二楼出租给原告，租期为2015年7月5日至2016年7月5日止，租金8000元一年，押金2000元。因大通县二号地块旧城及棚户区改造项目建设需要，大通县住房和城乡规划建设局决定征收涉案房屋，并委托青海恒正房地产评估咨询有限公司进行估价，该公司于2015年10月15日进行现场查勘并出具了《大通县国有土地上房屋征收补偿评价表》。2017年10月12日被告刘应兰与大通县住房和城乡规划建设局签订《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，约定被告自2017年10月30日起七日内将房屋腾空并交付给房屋征收部门，并办理房屋注销手续。房屋征收部门将临时过渡补助、装修补偿费等一次性支付给被告。2017年11月原告将涉案房屋的一层交付房屋征收部门。2018年3月被告经大通县房屋征收与补偿中心通知后将租赁的二层交付房屋征收部门。   本案的争议焦点1、针对本诉：被告（反诉原告）是否应向原告（反诉被告）支付拆迁补偿费？被告是否应向原告返还租金和押金？2、针对反诉：原告（反诉被告）是否应向被告（反诉原告）给付租金及租赁期间所产生的水、电费？   本院认为，当事人的合法权利应受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原、被告为涉案房屋上附着物的归属及是否给付租金等问题产生纠纷，诉至本院。本院针对原告提出的诉讼请求做如下评述：原告主张其在租赁该房屋后，对房屋进行了装修，除了《大通县国有土地上房屋征收补偿评价表》中列的圆筒式锅炉是以前就有的，其余的物品都是原告自己装修的，大概花费装修款26000元。对此原告向法庭提交了青海恒正房地产评估咨询有限公司出具的《大通县国有土地上房屋征收补偿评价表》，认为其中对曾浩菊租赁房屋中的附着物评估时所有权人写的是曾浩菊，故该附着物所对应的补偿款40378元应属曾浩菊所有。根据胡发兄（曾浩菊的原合伙人）的陈述，两人在租赁该房屋后确实进行了装饰装修，花费的装修款大致为两万多元，据此可以认定原告装修房屋的事实确实存在。但关于具体装修的项目及花费的数额，本院认为青海恒正房地产评估咨询有限公司作为房产评估机构，其出具的《补偿评价表》侧重对附着物价格的评估，而不是对评估对象所有权的确定。而且根据大通县房屋征收与补偿中心工作人员宋志明的陈述，评估时是为了工作便利，将曾浩菊租赁的二层房屋的装修部分都写到了曾浩菊的名下，并不是说上列所有附着物都是曾浩菊装修的。再根据《补偿评价表》评估的装修部分价值40378元，扣除圆筒式锅炉的价格2000元，剩余部分价值38378元。而原告自述《补偿评价表》所列附着物中，除了圆筒式锅炉，其余都是其装修添置的，总共花费26000元。原告于2015年7月装修，评估机构于2015年10月评估，前后相差三个月的时间，评估价格比其实际花费的价格多出一万多元，这与常理不符。综上所述，本院认为原告确在租赁被告刘应兰的房屋后进行了装修，但仅凭《补偿评价表》无法证明其装修的具体项目和金额，更不能以此证明其上列所有附着物均是原告装修的，故对其要求被告返还房屋拆迁附着物补偿款40378元的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。另原告主张其在租赁了两个月之后，就应大通县城建局的要求在规定的期限内离开了该房屋，故被告应当返还剩余十个月的租金6668元及押金2000元。根据原、被告签订的合同约定的解除合同的情形及《大通县二号地块旧城及棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿协议书》第四条产权调换第（六）、（七）条的规定，被告自2017年10月30日起七日内将房屋腾空并交付给房屋征收部门，并在补偿协议之后将产权手续交于房屋征收部门办理房屋注销手续。故在原告的承租期内，该涉案房屋仍旧可以正常使用。庭审中，原告未提交房屋征收部门要求其限期腾房的证据，亦未提交其要求解除合同的证据，而一直占用该房屋至2018年3月份，故其要求被告返还租金6668元的诉讼请求本院不予支持。至原告起诉时，涉案房屋已经被征收，该租赁合同无法继续履行，故押金2000元应当退还。   本院针对被告提出的反诉请求做如下评述：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中原告在租赁期满后，未向被告交付房屋，而一直占用该房屋至2018年3月份，故被告提出的反诉请求符合法律规定，但是根据《大通县二号地块旧城及棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿协议书》第四条产权调换第（六）、（七）条的规定，涉案房屋于2017年11月6日起被征收。而在此之前，其房屋的所有权还是被告的，其租赁目的也能够实现，故原告应当支付被告2016年7月6日至2017年11月6日间的房租10666元。关于被告反诉要求原告承担租赁期间的水、电费，因其提供的证据不足以证实该水、电费是原告使用产生的，故对该项反诉请求，因证据不足，本院不予支持。   综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）刘应兰于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）曾浩菊押金2000元；   二、原告（反诉被告）曾浩菊于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）刘应兰房租10666元；   三、驳回原告（反诉被告）曾浩菊要求被告（反诉原告）刘应兰返还房屋附着物拆迁补偿款40378元、房租6668元的诉讼请求；   四、驳回被告（反诉原告）刘应兰要求原告（反诉被告）曾浩菊支付水费1896.2元、电费300元的诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费1026元减半收取513元，由原告（反诉被告）曾浩菊负担492元，由被告（反诉原告）刘应兰负担21元；反诉案件受理费190元减半收取95元由被告（反诉原告）刘应兰负担30元，由原告（反诉被告）曾浩菊负担65元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 何翠萍      二0一八年六月五日   书记员 黄思思       附：本判决适用的相关法律规定    《中华人民共和国合同法》 第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。    第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损   失等违约责任。   第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。    第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。    《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。    第一百四十二条 法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。