广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2015）深南法民三初字第161号原告黎建荣，男，汉族。委托代理人谢堪利，广东华篆律师事务所律师。被告全登平，男，汉族。委托代理人吴春华，广东俨道律师事务所律师。原告黎建荣诉被告全登平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢堪利，被告委托代理人吴春华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告欲在深圳市南山区某路某号某科技园开设茶餐厅及超市，便在某科技园内寻找合适位置经营。2014年9月30日，原告与被告签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定被告将其名下的深圳市南山区某路某号某科技园某栋某层某单元房屋租赁给原告使用，用途为超市或茶餐厅。合同签订后，原告依约将押金及首期租金支付给被告，并由被告开具收据。原告便开始装修工作，期间遭到物业公司阻挠，物业公司告知原告租赁房屋不允许开设茶餐厅。为此，原告与被告多次协商，要求被告解决问题，但被告一直以各种理由拖延，拒绝解决问题。鉴于原、被告签订的合同目的无法实现，原告依法于2014年12月23日向被告发出律师函，要求解除与被告所签订的租赁合同，并要求被告赔偿原告的经济损失，双方多次协商未果。原告起诉，请求法院判令：1、确认原、被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2014年12月23日解除；2、被告返还原告房屋租赁保证金64832.9元（人民币，下同）；3、被告返还原告2014年11月16日至2014年12月15日的租金32416.45元；4、被告赔偿原告经济损失15万元；5、诉讼费由被告承担。被告辩称，原告以被告导致双方所签合同目的无法实现作为单方解除租赁合同的理由缺乏事实、法律依据，理由是：1、被告对涉案房屋享有处分权，已经依照租赁合同约定按时交付房屋，被告履行了合同主要义务，不存在被告的行为导致原告主张的合同目的无法实现的事实；2、物业公司与原告并无任何法律关系，物业公司的行为不能成为原告单方解除与被告签订的合同的法定理由，同时，本案中物业公司已经向原告开具装修许可证，物业公司没有理由阻挠原告装修，原告也没有证据证明物业公司阻挠装修行为，或者即使物业公司确实阻挠原告装修，因物业公司不是租赁合同当事人，原告也无权单方解除合同，若物业公司的行为造成原告损失，原告应该向物业公司主张权利；3、被告购买的房屋并无禁止开设餐饮的规定，原告以涉案房屋不可以开展餐饮作为解约理由，缺乏事实依据，原告提交的物业公司回复函也证明了物业公司未拒绝原告装修，只要原告提交符合餐饮装修要求的材料即可；4、原、被告双方签订的租赁合同明确约定了退还租赁保证金的条件，原告无法达到该条件。被告于2014年9月30日前向原告交房，原告于2014年12月23日向被告发函单方解除合同，租赁期限已达三个月，被告只收取一个月租金，未向原告收取剩余两个月租金，因此被告无返还义务，保证金的目的就是为了弥补原告非法解约或履约不当给被告造成的损失，被告收取的保证金是根据合同收取，该保证金弥补了原告单方解约造成的被告损失。综上，被告已经履行了合同义务，原告借口他人行为造成其履约不能，向被告主张权利，缺乏法律依据，原告认为被告的行为造成原告无法达成合同目的缺乏事实依据，因此请求法院驳回原告的诉求。经审理查明，2014年9月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将位于深圳市南山区某路某号某科技园某栋某层某单元的房屋出租给原告作超市或茶餐厅使用，租赁房屋建筑面积381.37平方米；租赁期限为2014年9月30日至2019年9月29日；月租金为32416.45元，原告应于每月30日前支付租金；被告应于2014年9月30日交付租赁房屋，并可向原告收取租赁保证金64832.9元；租赁期满且不拖欠任何费用、房屋无损、办完各项交接退租手续、无其他法律连带责任或纠纷的情况下，被告向原告退还租赁保证金；装修免租期为2014年9月30日至2014年11月15日，免租期内因使用租赁房屋所产生的所有费用（含水电费、物业管理费、房屋本体维修基金等）均由原告承担；原告需取得合法经营手续方可经营，不卖假货，不得开火炒菜，不得产生油烟污染环境；及其他内容。2014年10月15日，被告向原告开具收款收据，载明收到原告支付的租赁保证金64832.6元、2014年11月16日至2014年12月15日的租金32416.4元。关于涉诉房屋的产权状况，被告提交了高新技术园土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑项目竣工验收备案收文回执、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、《深圳某光电科技有限公司高科技精英俱乐部会籍买卖合同》及其补充协议，并陈述：深圳某光电科技有限公司（以下简称“某光电公司”）取得了某技术园区的土地使用权，并获批建设房屋，现未完工，故尚未办理房地产证，某光电公司通过会籍买卖的方式将涉诉房屋所处的E3栋的使用权转让给被告。2014年10月14日，原告与深圳市深科元物业管理有限公司（以下简称“深科元物业公司”）签订《收费协议》，就物业管理费、本体维修基金等收费进行约定。同日，深科元物业公司向原告核发装修许可证，并收取了原告支付的装修押金。原告表示，其在装修过程中遭到深科元物业公司的阻挠，理由系涉诉房屋不能用于经营对外餐厅，原告被迫于2014年10月底停工。2014年11月8日，被告担任法定代表人的深圳市吉祥腾达科技有限公司向某光电公司发出《严正声明》，要求该公司停止阻拦、限制原告对涉诉房屋的装修。2014年11月14日，某光电公司作出书面回复，表示园区内餐饮企业必须进行装修报建流程，只要原告提交完整的隔油池、排烟系统装修图纸等资料，就会同意恢复装修。原告表示其收到上述回复，但因原告经营的餐厅并无明火，不需设计油烟排污系统，故无法按要求提交相关图纸。原告称被告签订合同时隐瞒了有关园区管理规定，导致租赁合同无法顺利履行，被告不予认可。2014年12月23日，原告向被告发出律师函，告知被告解除《房屋租赁合同》，被告确认于2014年12月24日收到律师函后收回涉诉房屋，被告当庭表示同意解除合同。关于装修，原告表示其在涉诉房屋内砌了一堵八九十平方米的墙，布了两条主电缆线，被告予以确认。原、被告无法就上述装修残值损失进行协商，被告不同意进行利用，原告亦未申请评估。原告另提交了设计合同、施工合同、收款收据等，拟证明其支付了设计费5万元、装修费10万元，原告当庭明确其诉请的经济损失即上述两项费用。被告对以上证据不予认可。以上事实，有《房屋租赁合同》、收款收据、《收费协议》、土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑项目竣工验收备案收文回执、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、《深圳某光电科技有限公司高科技精英俱乐部会籍买卖合同》及其补充协议、声明、回复等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。合同签订后，被告依约向原告交付了租赁房屋，原告接收后开始进行装修，后应物业管理公司要求停止装修，导致合同无法继续履行。原告主张被告在签订合同时隐瞒了园区关于餐饮的管理规定，没有证据证明，被告已履行了交房义务，并在原告装修受阻时向园区公司发函寻求解决途径，故原告主张被告违约，没有事实依据。原告主张因其经营的餐厅无明火，不需设计油烟排污系统，故无法按照园区公司的要求提供隔油池、排烟系统装修图纸等资料，结合原、被告《房屋租赁合同》中关于“不得开火炒菜，不得产生油烟污染环境”的约定，原告的上述主张可予采信。综上，《房屋租赁合同》因不可归责于原、被告双方的原因无法继续履行，原告书面通知被告解除合同，被告未表示异议，并已将涉诉房屋收回，故本院确认《房屋租赁合同》于2014年12月24日解除。合同解除后，已经履行的部分应当依法恢复原状，原告请求被告退还租赁保证金64832.6元，本院予以支持。原告请求被告退还2014年11月16日至2014年12月15日期间的租金32416.4元，没有依据，本院不予支持。原告对涉诉房屋进行的装修为一堵墙、两条电缆线，被告均不同意利用，原告亦未申请评估，故原告请求被告赔偿装修经济损失15万元，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告黎建荣与被告全登平2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》于2014年12月24日解除；二、被告全登平于本判决生效之日起十日内退还原告黎建荣租赁保证金64832.6元；三、驳回原告黎建荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2504元，由原告负担1847元，被告负担657元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  蒋雅琴二〇一五年四月二十九日书记员  沈 蕊