杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0109民初12408号 原告杭州云都置业有限公司，统一社会信用代码91330109665247446Y，住所地杭州市萧山区浦阳镇桃北新村。 诉讼代表人杭州云都置业有限公司管理人，住所地杭州市萧山区体育路****。 委托代理人阮金戈，浙江星韵律师事务所律师。 委托代理人邢振宇，浙江星韵律师事务所实习律师。 被告李慧，女，1969年5月4日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托代理人王银岭，浙江楷立律师事务所律师。 原告杭州云都置业有限公司（以下简称云都公司）诉被告李慧民间借贷纠纷一案，本院于2017年8月1日立案受理后，依法由审判员杜欢庆适用简易程序于同年9月21日公开开庭进行了审理。本案简易程序审理期限届满后，经双方当事人同意继续适用简易程序审理。原告的委托代理人邢振宇、阮金戈，被告的委托代理人王银岭到庭参加诉讼。经当事人申请，本院准许双方自行协商四个月，现已审理终结。 原告云都公司诉称：2015年6月，云都公司与李慧分别签订6份《浙江省商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）和《补充协议书》（以下简称《补充协议》），李慧以125万元作为已付房款，向云都公司购买其建设的美浓人家和枫里22幢403室等在内的6套房产。2015年11月3日，萧山法院裁定受理云都公司的破产申请。李慧向管理人申报债权，要求云都公司退还购房款125万元并支付团购补贴193517元。管理人经审核认为以上《买卖合同》实为民间借贷协议的担保合同，故不予确认债权。 云都公司与李慧之间的基础法律关系是民间借贷关系，双方之间签订的《买卖合同》及《补充协议》的实质是为民间借贷设立担保，该担保属非典型的担保，不能发生担保物权的法律效力。双方约定若云都公司不能按时返还借款，李慧可取得标的房屋的所有权，该约定实质为流质，应属无效。诉讼请求：1.确认云都公司与李慧签订的20150032442号、20150032504号、20150032506号、20150032507号、20150032510号、20150032514号共6份《买卖合同》无效；2.李慧协助云都公司办理上述6份《买卖合同》的网签注销手续。 被告李慧辩称：首先，《补充协议》中约定的回购条款，系双方在平等协商基础之上签订，并非法律规定的流质条款，不应认定无效。退一步讲，即便认定回购条款系流质条款，但回购条款的无效并不必然导致《买卖合同》及《补充协议》的整体无效。因此，云都公司要求确认《买卖合同》无效的诉讼请求缺乏事实和法律依据。其次，《补充协议》约定的补贴利息条款、交易原价回购条款等内容，实质是以案涉房产作为借款的担保，以保证云都公司按约还本付息。《买卖合同》及《补充协议》以双方的担保合意共同构成了让与担保的外观，不能单纯将各个合同割裂分析。各方在合同签订当时，并无真正转移所有权之意思表示，而共同指向设立让与担保这一真实的效果意思。只要设立让与担保系当事人真实意思表示，不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，就应当认定有效。再次，《买卖合同》及《补充协议》共同构成本案债权的让与担保行为，并通过网签备案完成公示，最终赋予了案涉债权对抗第三人的优先受偿效力。交易房产在经过网签备案后，该房产即无法另行出售给第三人，由此产生对抗第三人的法律效力。通过网签备案登记的公示效果，保障债权人的期待利益，排斥网签备案登记之后的物权设立行为，应当受到法律保护。让与担保经网签备案登记后，云都公司陷于破产，李慧对案涉房产享有优先受偿的权利。在李慧债权全额受偿之前，云都公司无权诉请注销网签备案登记。综上，请求法院判决驳回云都公司的全部诉讼请求。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.债权申报表，证明李慧向管理人申报购房债权；2.《买卖合同》及《补充协议》，证明云都公司与李慧之间订立《买卖合同》的实质是为民间借贷设立担保。经质证，被告对以上证据的“三性”均无异议。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了云都公司向杭州市萧山区房地产管理处提交的报告（复印件）1份，证明案涉房产网签备案在2014年3月7日已经能够完成。经质证，原告认为，对该证据的关联性有异议，该报告不是网签登记，内网冻结不需要购房人的同意，仅需要房产公司单方申请，与网签性质不同。 经审查，本院认为：对原告提供证据的证据“三性”予以确认，对证明力的认证意见，将在本院认为阶段一并阐述。对被告提供的证据，系复印件，即便按其内容，也无法推导出案涉房产在2014年3月7日已办理网签登记的事实，不予确认证明力。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实： 云都公司与李慧曾有民间借贷业务往来。2015年6月12日、13日，云都公司与李慧签订20150032442号、20150032504号、20150032506号、20150032507号、20150032510号、20150032514号《买卖合同》及《补充协议》，《买卖合同》约定：李慧向云都公司购买位于萧山区浦阳镇美浓人家和枫里22幢602室、22幢401室、22幢402室、22幢403室、22幢203室、22幢204室共计6套房产，李慧在2015年6月12日前分别向云都公司一次性支付262548元、394800元、233977元、233977元、216053元、369477元；云都公司于2016年6月30日前将符合交付条件的商品房交付李慧使用。以上《买卖合同》已在杭州市萧山区房地产管理处进行备案登记。 其中，20150032507号《买卖合同》的《补充协议》还约定以下内容：乙方（李慧）参与甲方（云都公司）组织的团购推广活动，购买美浓人家和枫里22幢403室，总房价233977元；一、甲、乙双方于2014年11月5日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》解除，且甲方开具的17万元购房收据作废，甲方需退还乙方于2014年11月5日已付购房款17万元及尚未支付乙方参团补贴8330元，合计178330元，全部用于抵充乙方此次购房款，同时开具178330元购房收据。两笔款项互相抵充后，乙方尚未支付购房款55647元。二、甲方出借17998元无息借款给乙方，用于乙方支付购房款，同时开17998元购房收据。乙方借款后，未支付购房款为37649元。三、剩余购房款37649元在甲方交房后并确定不回购时一次性支付，并开具购房收据。四、甲乙双方约定于2018年6月30日，在乙方同意的情况下，甲方按乙方购房价233977元回购乙方购买的云都美浓小镇和枫里22幢403室，在扣除乙方借款17998元及未支付购房37649元后支付剩余178330元购房款，甲方开具的196328元购房收据全部作废，乙方的借款已经偿还，原借条原件收回。五、如有其他人对乙方购买的房产有购房意向的，在乙方同意的情况下，甲方需无条件予以配合。六、甲方在回购上述房屋时，除支付购房款外，额外一次性支付乙方从2015年6月13日至2018年6月30日止按照178330元每年12%的利率支付乙方利息，计人民币65269元。如未回购则该笔利息取消。七、无论基于哪方原因，甲方未回购乙方购买的云都美浓小镇和枫里22幢403室，甲方无条件补偿乙方17998元，用于乙方偿还甲方借款，并将借条原件归还乙方。八、《买卖合同》约定的交房时间更改为2018年6月30日，如甲方无法在该日期交房的，则乙方可根据《买卖合同》的约定追究甲方从2018年6月30日开始延期交房的违约责任。九、无论基于何种原因，甲方未回购上述房屋的，乙方将总计233977元的购房收据与甲方交换购房发票，发票税费由甲方承担。十、本《补充协议》为《买卖合同》不可分割的组成部分。 其余《补充协议》除总房价、已付购房款、参团补贴、无息借款、未支付购房款等具体金额存在差异外，其余内容与该《补充协议》基本一致。20150032442号、20150032504号、20150032506号、20150032510号、20150032514号《补充协议》约定的已付购房款分别为分别为19万元、29万元、17万元、16万元、27万元。 2015年11月，本院受理云都公司提起的破产清算申请，并依法指定浙江泽大律师事务所、浙江星韵律师事务所、浙江德威会计师事务所担任云都公司的联合管理人。此后，李慧向管理人申报债权，要求云都公司退还购房款125万元并支付团购补贴193517元。嗣后，管理人对李慧申报的债权不予确认。 本院认为：双方当事人签订《买卖合同》及《补充协议》的真实意思表示系为民间借贷提供担保，并不能体现真实的商品房买卖交易关系，其实质系让与担保。设立担保物权，应当依照法律的规定订立担保合同。本案中，云都公司与李慧以订立商品房买卖合同的形式作为借款合同的担保，既回避了担保物权设立登记公示制度，违背物权法定原则，也违反了担保法律制度中禁止流质的规定。上述《买卖合同》及《补充协议》中涉及商品房买卖交易关系的内容应认定无效。《中华人民共和国物权法》第三十二条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。网签系房地产开发企业利用房地产管理部门的网络化管理系统，与交易方签订房屋买卖合同后通过网络予以公布的行为。目前，法律并未对网签行为的效力作出规定，网签行为并不能产生如预告登记相同的物权公示效力。在《买卖合同》被确认无效的前提下，李慧应当协助云都公司办理涉诉房屋的网签注销手续，故对云都公司要求李慧协助办理6份《买卖合同》网签注销手续的诉讼请求，本院予以支持。李慧的抗辩理由于法无据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第一百七十二条第一款、第一百八十六条之规定，判决如下: 一、确认杭州云都置业有限公司与李慧签订的20150032442号、20150032504号、20150032506号、20150032507号、20150032510号、20150032514号《商品房买卖合同》无效； 二、李慧在本判决生效之日起十日内协助杭州云都置业有限公司办理20150032442号、20150032504号、20150032506号、20150032507号、20150032510号、20150032514号《商品房买卖合同》的网签注销手续。 案件受理费80元，减半收取40元，由李慧负担。 被告李慧于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  杜欢庆 二〇一八年六月二十七日 书记员  杨 丽