辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）丹民一初字第00027号原告：大连明鑫建设有限公司。法定代表人：王明芝，总经理。委托代理人：李伯特，辽宁文扬律师事务所律师。委托代理人：王红宇，辽宁云舒律师事务所实习律师。被告：梁武，男。第三人：宽甸金远房地产开发有限公司。法定代表人：滕德荣，董事长。委托代理人：孙密文，辽宁光华律师事务所律师。原告大连明鑫建设有限公司（以下简称明鑫公司）与被告梁武、第三人宽甸金远房地产开发有限公司（以下简称金远公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告明鑫公司的委托代理人李伯特、王红宇，第三人金远公司的委托代理人孙密文到庭参加诉讼。被告梁武经本院合法传唤，拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：原告与第三人金远公司建设工程施工合同纠纷一案，丹东市中级人民法院于2014年12月12日作出（2014）丹民一初字第00024号民事判决，判决金远公司给付原告工程欠款17356401.43元。2015年1月26日贵院作出（2015）丹执字第00008-1号民事裁定，查封了坐落于宽甸满族自治县魅力城小区A18栋三单元1001室等房屋，此时被告对此提出执行异议。丹东市中级人民法院又于2015年5月28日作出（2015）丹执异字第00003号民事裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。但是该裁定认定事实与依据法律都有严重的错误，理由如下：一、被告与第三人签订的房屋买卖合同应当认定无效，被告对涉案房屋根本不享有所有权，其异议不能成立。金远公司在销售魅力城小区时，未取得商品房预售许可证，依据《城市商品房预售管理办法》第6条“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”《城市房地产管理法》第45条第1款规定“预售商品房必须办理预售登记，��得商品房预售许可证明”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”金远公司到现在都没有取得商品房预售许可证，被告与第三人金远公司签订的房屋买卖合同应当认定为无效。金远公司和被告梁武签订房屋买卖合同，明显是恶意串通为逃避债务而签订，因为原告在执行前到房产管理所查询时该房屋没有进行任何登记或备案。二、魅力城小区A18栋三单元1001室并未进行预售登记、产权过户登记，该不动产并未发生权属转移，还属金远公司财产，应当恢复执行。原告在申请查封涉案房屋时，涉案房屋的房号是房产管理处提供的，原告当时调取时该房屋并未进行任何买卖合同备���、产权过户登记。依据相关规定：预售商品房必须办理预售登记，未登记的预售合同不成立；未办理过户登记的，不动产未发生转移，不发生效力。因此，被告对涉案房屋根本不享有所有权，其异议不能成立。三、裁定认为“涉案房屋未办理过户登记并非案外人自身原因造成”而认定案外人梁武异议成立，没有法律依据。本案涉案房屋未经登记，所以即使房屋买卖合同成立，但是不动产权属的转移因未办理法定登记而未产生效力，房子依旧不是梁武的，其仍是被执行人金远公司财产，申请人明鑫公司可以申请对其执行，况且被告与第三人之间的合同应当认定为无效。综上所述，二者之间的房屋买卖合同应属无效，且涉案房屋没有进行依法登记不发生效力。故请求：1、判决认定被告与第三人签订的房屋买卖合同系属无效；2、准许对优先受偿已查封的魅力城小区A18栋三单元1001室房屋继续执行；3、判决被告和第三人承担本案的诉讼费用。被告梁武辩称，被告与第三人于2013年4月13日签订了商品房买卖合同，并交纳全部房款。由于未办理备案登记，2014年8月5日该房屋被宽甸满族自治县人民法院查封，被告向法院提出执行异议，该院解除了了对涉案房屋的查封。2014年8月8日，被告与第三人签订正式备案合同，并于2014年10月28日在宽甸房产交易所备案登记。丹东市中级人民法院作出的（2015）丹执字第00008-1号民事裁定是在被告登记备案以后查封的涉案房屋，应当无效。第三人金远公司述称，第三人存在欠付原告工程款的事实，原告依法享有优先受偿权，符合法律规定，有生效的判决书为证。被告与第三人之间不存在房屋买卖的事实，被告手中的合同、收据均是我公司股东王恩柱个人行为，所加盖的公章系其私自刻印，故该买卖合同、买卖事实与我公司无关。本案庭审过程中，原告提供本院（2015）丹执异字第00003号执行裁定书一份用以证明被告向本院提出执行异议，本院对涉案房屋中止了执行。被告与第三人的质证意见是：没有异议。被告向本院提供如下证据：证据1、商品房买卖合同、收款收据。证明被告和第三人签订了商品房买卖合同，并支付了全部的房屋价款购买了涉案房屋。证据2、商品房预售许可证。证明第三人金远公司持有预售许可证，二者签订的房屋买卖合同合法有效。原告的质证意见是：证据1、对该合同、收款收据的真实性有异议。金远公司代理人已经向法庭陈述了合同中的公章系其公司股东王恩柱私自刻印，故该协议不真实；按照房地产买卖正常的习惯，开发商应向购房人出具正式的购房发票，如果出具这样的收��收据也应加盖开发公司的财务专用章，即使被告持有该收款收据，但不能证实其将房款支付到了金远公司的帐户，就不能认定其支付了房款。证据2、对该证据真实性有异议。第三人的质证意见是：证据1、对该合同与收据真实性有异议，合同中的公章系王恩柱个人刻印，与我公司无关，收款收据不符合房地产交易的形式要件，也不属于备案登记时所需要的正规收据。证据2、我公司的商品房预售许可证于2013年6月25日取得。第三人未向法庭提供证据。本院认证意见如下：原告提供的本院（2015）丹执异字第00003号执行裁定书，当事人对此无异议，可以作为定案依据。被告提供的商品房买卖合同、收款收据，虽然原告明鑫公司提出异议，但该合同已经登记备案，金远公司提出公章系王恩柱私刻，但未提供证据证明，故本院对商品房买卖合同��收款收据予以认定。被告提供的商品房预售许可证，本院予以确认。经审理查明，被告梁武与第三人金远公司于2014年8月8日签订《商品房买卖合同》，双方约定买卖坐落于宽甸满族自治县北环东路魅力城小区A18栋三单元1001室，建筑面积106.97平方米，梁武于签订合同当日交付房款477086元。2014年10月28日，该房屋买卖合同在宽甸县房产管理处办理了备案登记。第三人金远公司于2014年5月27日取得包括涉案A18号楼在内的宽房预许字第2014-007号《商品房预售许可证》。原告明鑫公司与被告金远公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2014年12月12日作出（2014）丹民一初字第00024号民事判决，判决被告金远公司给付原告明鑫公司工程欠款17356401.43元。该判决生效后，被告金远公司未按该判决履行义务，原告明鑫公司向本院申请执行。本院于2015年1月26日作出（2015）丹执字第00008-1号民事裁定，查封了坐落于宽甸满族自治县北环东路魅力城小区A18栋三单元1001室房屋，案外人梁武对此提出异议，请求解除对涉案房屋的查封。本院于2015年5月28日作出（2015）丹执异字第00003号执行裁定，中止对宽甸满族自治县北环东路魅力城小区A18栋三单元1001室屋的执行。本院认为，本案的焦点问题是：1、被告梁武与第三人金远公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；2、本院查封的涉案房屋应否继续执行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告金远公司于2014年5月27日取得涉案房屋的商品房预售许可证，而本案原告起诉的时间是2015年8月6日，故第三人金远公司是在原告起诉前取得预售许可的，应当认定有效。且梁武与金远公司签订的房屋买卖合同已经在宽甸县房产管理处办理了备案登记，故原告明鑫公司提出第三人金远公司没有《商品房预售许可证》以及两者之间是恶意串通为逃避债务而签订的房屋买卖合同应认定无效的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。由于梁武与金远公司签订的房屋买卖合同已经交纳了全部房款，并在宽甸县房产管理处办理了备案登记，具有排他性，可以对抗第三人，现未办理过户登记手续并非其自身的过错。据此被告梁武就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告明鑫公司诉请继续执行涉案房屋的主张不能成立，本院不予支持。第三人金远公司的抗辩理由没有证据予以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百���十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下：驳回原告大连明鑫建设有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告大连明鑫建设有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。同时向辽宁省高级人民法院预交二审案件受理费。审 判 长  张春霞审 判 员  李存林代理审判员  王 杨二〇一五年十二月十日书 记 员  张东明