广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）河中法民一终字第679号上诉人（原审原告）：李延灿，男，汉族。上诉人（原审原告）：宋新华，女，汉族。被上诉人（原审被告）：崔勇芹，女，汉族。委托代理人：叶发初（崔勇芹丈夫），男，汉族。委托代理人：刘海锋，广东商盾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶雪萍，女，汉族。上诉人李廷灿、宋新华因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省龙川县法院（2015）河龙法民一初字第318号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明，2015年3月，被告叶雪萍将权属自己名下的位于龙川县老隆镇下泡水兴泰花园1、2座1号商铺第一层16单元门店（建筑面积为47.14平方米）委托被告崔勇芹出让，双方口头约定相关事宜由被告崔勇芹负责（除配合办理过户手续及出具证件外）。2015年4月1日，原告经朋友罗惠东介绍认识被告崔勇芹。因原告有购买门店意向，经交谈了解后，原告与被告崔勇芹、罗惠东一同到上述门店所在地查看。查看过程中，罗惠东表示面积在50平方米左右，但各方没有对门店进行测量。2015年4月2日，经协商原告向被告崔勇芹交付定金20000元，被告崔勇芹并立下《购房定金》一份。该《购房定金》载明：“兹收到李延灿夫妇购龙川县老隆镇下泡水兴泰花园叶雪萍夫妇名下产权。购房总价为人民币伍拾肆万捌仟元正。叶雪萍夫妇必须提供此套产权过户的全部手续。过户费用由李延灿负责。注：叶雪萍夫妇已全权委托崔勇芹收取此套房的卖房定金。李延灿夫妇已交购房定金贰万元正给崔勇芹手。2015年5月25日前李延灿夫妇必须付清购房总款人民币伍拾肆万捌仟元正。同时到龙川县房地产交易所办理此套产权过户的全部手续。收取定金如叶雪萍夫妇违约的话，叶雪萍夫妇必须赔购房定金数额的双倍给李延灿。反过来，如李延灿夫妇违约的话，叶雪萍不退购房定金。”2015年4月25日，原告要求对门店面积进行丈量。经丈量后发现面积只有40多平方米，原告以被告违约为由要求双倍返还购房定金。经协商未达成一致意见，2015年5月22日原告起诉，请求：1、解除原告与被告叶雪萍的房屋买卖合同关系；2、两被告向原告双倍返还购房定金40000元；案件受理费由两被告承担。原审法院认为，公民可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人从事的民事法律行为承担民事责任。本案中，被告叶雪萍口头委托被告崔勇芹出让涉案房屋,并对《购房定金》内容无异议，是本案适格的被告。被告叶雪萍以其对房屋买卖过程不知情、与原告不认识为由主张不是本案适格的主体，理由不能成立，不予采纳。各方当事人均认可《购房定金》性质为房屋买卖合同，应予以确认。该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认合法有效。各方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。《商品房销售管理办法》第十九条第一款规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。”本案中，原告在实地查看涉案房屋后，与被告约定房屋总价款，并交付定金，是双方协商一致以按套（单元）计价方式买卖房屋。按套（单元）计价中面积在一定程度上对房屋价款并不起直接决定作用，而只是参考作用。原、被告不是以面积为单位确定房屋总价款，在合同中也未对面积进行约定，原告以面积不符为由主张被告违约，应不予采信。原告以自己的行为明确表示不履行合同义务，其请求解除与被告叶雪萍的房屋买卖合同关系，予以支持。被告不存在违约情形，原告应当承担因解除合同产生的相应违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。”原告请求被告双倍返还定金，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《商品房销售管理办法》第十九条第一款之规定，判决：一、解除原告李延灿、宋新华与被告叶雪萍的房屋买卖合同关系；二、驳回原告李延灿、宋新华的其他诉讼请求。案件受理费1100元，适用简易程序审理减半收取550元，由原告李延灿、宋新华负担。上诉人李廷灿、宋新华不服原审判决，上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判被上诉人崔勇芹、叶雪萍应在判决生效后的十天内共同退回上诉人所交定金人民币20000元；或判决撤销原审判决，将案件发回龙川县人民法院重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人崔勇芹、叶雪萍共同承担。主要理由：（一）上诉人对被上诉人崔勇芹明确要求目标门店建筑面积须在60平方米以上，否则不予购买。上诉人之所以要求所购置门店建筑面积须在60平方米以上，是因为才方便使用或出租。2015年4月1日，上诉人经朋友罗惠东介绍认识了从事中介的被上诉人崔勇芹，上诉人明确要求目标门店建筑面积须在60平方米以上，否则上诉人坚决不要。对此要求，介绍人罗惠东最清楚不过，其与本案没有利害关系，所作证言最客观真实。证人罗惠东出了庭作证，但原审判决却未提及，更未对其证言作出是否采纳的评判，仅对被上诉人的答辩作了描述，显然是有意偏袒被上诉人。上诉人提供的两段电话录音，也印证了上诉人对被上诉人崔勇芹明确要求目标门店建筑面积须在60平方米以上，否则不予购买。而且录音也说明崔勇芹从事情开始就说过面积数，且说面积在60平方米左右。（二）2015年4月2日的《购房定金》，是被上诉人崔勇芹欺诈所致，根据我国《合同法》第五十二条（一）项规定，应属无效。1、被上诉人崔勇芹在原审答辩时称对门店的面积不清楚，显然是自欺欺人。被上诉人叶雪萍是业主，其在原审答辩时称：“约2015年3月，叶雪萍偶然经过崔勇芹门店老隆镇天地丰房地产中介服务中心，初次与其见面。经简短咨询谈话了解，口头委托其将自有门店变卖……事情谈妥后，崔勇芹夫妇随即对叶雪萍出具的房产证进行了查看，房产面积标注为47.14平方米。”足以证明被上诉人崔勇芹夫妇在带上诉人实地查看门店前，就对门店的面积非常清楚。2、被上诉人崔勇芹夫妇门店经营老隆镇天地丰房地产中介服务中心，作为经营中介的被上诉人崔勇芹，在接受委托卖房时不可能不清楚要核实委托人是否为房产的所有权人，故查看房产证是作为中介必不可少的程序，结合被上诉人叶雪萍的答辩，足以证实被上诉人崔勇芹对门店的面积只有47.14平方米、不符合上诉人的要求。无论是初次接触，还是带上诉人实地查看并回答上诉人对面积的问询时，被上诉人崔勇芹为促成交易均予以搪塞，有意隐瞒，忽悠上诉人。3、为促成上诉人与被上诉人叶雪萍的交易，赚取佣金，被上诉人崔勇芹使用中介惯用的伎俩谎称门店有别人想买，诱使上诉人次日（4月2日）、在对门店面积不确定有无60平方米的情况下即交付了20000元的定金，且被上诉人崔勇芹抓住上诉人购房无经验这一劣势，在《购房定金》中再次蓄意不提门店面积和单价，后辩称是按套出售，挖坑让上诉人跳！可见，为实现其赚取佣金或吞没定金之目的，被上诉人崔勇芹明知门店面积却故意隐瞒，欺骗上诉人交付定金，进而吞没定金，是明摆着的！被上诉人崔勇芹的行径，既是违反社会公德、更是违反我国《合同法》第五十二条（一）项规定的不法行为，《购房定金》是无效的！原审判决认定“《购房定金》是当事人双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应确定合法有效”是完全错误的，理应得到上级法院的纠正。对上诉人向崔勇芹所交20000元定金，理应退还！（三）原审判决认定事实不清。1、该20000元定金，虽由上诉人交付给被上诉人崔勇芹，但被上诉人崔勇芹有无交给业主（被上诉人）叶雪萍，现在该20000元定金由谁保管，没有查清。2、罗惠东虽有出庭作证，但原审判决只字未提，不符合法律文书规范。（四）原审判决适用法律错误。原审判决适用了我国《商品房销售管理办法》第十九条第一款的规定。但该《办法》只是建设部颁发的部门规章，且该《办法》第二条、第三条对适用范围作了规定，只适用于出卖人主体为房地产开发企业的情形。最高人民法院韩延斌在《的理解与适用》中，也明确了此类案件的出卖人主体只限为房地产开发企业。而本案是自然人之间的二手房买卖合同纠纷，原审判决适用我国《商品房销售管理办法》，是错误的。综上所述，原审判决认定事实不清，对《购房定金》的效力认定错误，适用法律错误，实体判决不当。被上诉人崔勇芹、叶雪萍答辩称：1、双方买卖房屋是按套买卖，被上诉人出价是55万元，上诉人多人现场查看了房屋状况后非常满意，经过还价后双方达成的成交价是548000元并签订房屋买卖合同。2、双方从来没有对面积进行过明确的约定，事实上，上诉人在签订合同之前对房屋的面积是心里有数的，因其朋友罗惠东一起陪同查看房屋现场的时候丈量过，而罗惠东是从事房地产的专业人士。上诉人提出所谓的面积问题其实是反悔合同的借口。3、上诉人起诉被上诉人违反所谓的面积方面的约定是不符合事实的，也没有证据证实，原审不予采信是正确的。请求依法驳加上诉人的上诉请求，维持原判。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：被上诉人应否向上诉人退还定金20000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，被上诉人崔勇芹受被上诉人叶雪萍委托向上诉人李延灿、宋新华出具《购房定金》，并由上诉人李延灿、宋新华收执，该《购房定金》的内容已经具备了房屋买卖合同的一般条款，且双方当事人均认可《购房定金》的性质即为房屋买卖合同。因此，被上诉人叶雪萍与上诉人李延灿、宋新华就涉案房屋的买卖已经形成了合意，且签订了书面合同，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并生效。上诉人李延灿、宋新华在交付定金20000元后，已明确表示不愿意继续履行合同，并提出解除与被上诉人叶雪萍的房屋买卖合同关系，解除通知亦已经到达被上诉人叶雪萍。本院确认解除涉案的房屋买卖合同。上诉人李延灿、宋新华主张被上诉人叶雪萍没有提供足够面积的房屋，属于被上诉人叶雪萍违约，但没有提供充足的证据予以证实。并且，《购房定金》的内容也没有关于面积方面的约定。因此，本院认定被上诉人叶雪萍是以房屋现状，按套转让给上诉人李延灿、宋新华。被上诉人叶雪萍并不存在违约行为，而是上诉人李延灿、宋新华不履行约定的债务，故上诉人李延灿、宋新华无权要求返还定金。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1100元，由上诉人李延灿、宋新华负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢健生审 判 员  高晓鸣代理审判员  高 宇二〇一五年十二月十五日书 记 员  黄秋君