呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终739号上诉人（原审原告、反诉被告）：张斌，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：董飞，内蒙古誉蒙律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢守仁，内蒙古誉蒙律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨雪琴，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：温寓婷，内蒙古陀力律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢雪彦，内蒙古陀力律师事务所律师。上诉人张斌因与上诉人杨雪琴房屋租赁合同纠纷一案，均不服呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初6854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张斌及其委托诉讼代理人董飞、谢守仁以及上诉人杨雪琴的委托诉讼代理人温寓婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张斌上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项，依法改判张斌支付杨雪琴租金21.6万元、杨雪琴支付张斌装修损失17万元及代交的水电费51142元或将本案发回重审；二、一二审的诉讼费用由杨雪琴承担。事实及理由：一、杨雪琴在合同履行过程中构成违约，应当承担损失赔偿责任。我国合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审法院认定了杨雪琴的违约行为，也认定了杨雪琴承担责任，却没有判决因杨雪琴违约应当承担的损害赔偿责任。根据上述法律规定，张斌因履行该合同中造成的装修损失应当由杨雪琴承担，而一审法院却判决驳回了张斌诉请的装修费用17万元显然错误。二、张斌代杨雪琴交纳的水、电费应当由杨雪琴承担。一审庭审中，张斌向法庭提交了2017年3月31日呼和浩特供电局出具的《催缴电费及停电通知书》、2017年3月14日呼和浩特供排水有限公司出具的《停水通知书》及相应的缴费凭证，其中催缴电费通知书中明确了至2017年3月31日前拖欠的电费及违约金合计31230.31元，停水通知书明确了2015年8月至2017年2月的税费及违约金共19511元。而张斌是在2017年2月12日接手了该店铺，显然2017年2月12日之前拖欠的水、电费及其违约金应当由杨雪琴承担。另外，杨雪琴在移交店铺时清点的价值6万多元的物品是用于抵顶2017年1月至2月份两个月的工人工资63637元。价值6万多元的物品与欠付的水、电费之间的无任何关系。以上事实一审法院并未查清，而是草率的以证据不足为由驳回显然对张斌是不公平的。三、一审法院判决张斌承担443835.6元的租金计算错误，于法无据。首先，张斌于2017年2月12日接手了涉案店铺，在得知杨雪琴与房东之间因该店铺产生纠纷并经法院判决后，于2017年7月23日向杨雪琴送达了律师函，通知于2017年7月24日解除了双方签订的《店铺转让合同》。杨雪琴在收到该律师函后于2017年9月7日向张斌送达了回函。根据我国合同法第九十六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，杨雪琴于2017年7月24日收到了张斌发送的律师函，且在收到后三个月内未向人民法院提出异议，双方签订的《店铺转让合同》应自2017年7月24日解除。因此，张斌占用该房屋期间应自2017年2月12日起算至2017年7月24日止，共计162天。其次，在双方签订《店铺转让合同》前，杨雪琴承诺2017年度的店铺租金为房东赵美荣的1010号和202号房租租金为48万元/年，房东吕臻的房屋租金为12万元/年。正是基于以上事实，张斌与杨雪琴才签订了转让合同。合同签订后，杨雪琴一直拒绝提供与房东签订的《房屋租赁合同》，声称自己已将房租垫付至6月底，至2017年6月底前，张斌按48万元/年向杨雪琴支付房东为赵美荣的房租时，杨雪琴才提供了其与房东签订的房屋租赁协议，协议书中约定2017年度的租金为75万元。但2017年3月31日，杨雪琴又与房东签订了《房屋租赁补充协议》，该协议约定2017年度租金为65万元，还约定该协议与原房屋租赁合同不一致的地方，以该协议为准。也就是说，杨雪琴垫付2017年度租金是按65万元的标准垫付的，而一审法院判决按75万元计算张斌实际占用房屋的租金，对于杨雪琴来说超出的部分显属不当得利。第三，杨雪琴向张斌转租房屋的事实，房东并未确认同意。因此，不论2017年度租金为65万元还是75万元，均是杨雪琴与房东之间签订的合同，根据合同的相对性原则，杨雪琴与房东签订的房屋租赁合同无法约束合同以外的张斌。而杨雪琴承诺的房东赵美荣的1010号和202号房屋租金为48万元/年，才是双方真实约定的内容，对双方均具有法律约束力。所以，张斌按48万元/年来承担实际占用房屋期间的租金才是公平合理的。综上，一审判决基本事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上，依法判决撤销一审判决第二、三项，依法改判或发回重审。杨雪琴答辩称，一、本案张斌是以杨雪琴不能为其提供承租的经营场所为由，主张杨雪琴根本违约，要求杨雪琴返还店铺转让款并赔偿损失的。《KTV店铺转让协议》第二条第2项租金约定杨雪琴仅负责2017年2月12日之前的租金，张斌与吕臻的房屋租赁合同可证明是张斌未按约定更换与赵美荣的房屋租赁合同并且不支付房屋租金，致使承租经营场所因欠租而被法院执行。因此，杨雪琴没有根本违约行为，张斌作为违约方无权解除合同并要求杨雪琴返还店铺转让款。最高人民法院研究室对《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条理解与适用的请求的答复称：当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。本案中，130万元转让费对应的履约内容在《KTV店铺转让合同》第二条第1项约定为包括装修、装饰、设备及其它相关费用。而交接清单张斌已经签字确认，杨雪琴已经完成了对应的合同义务，没有违约行为，并尽最大努力保障张斌正常使用房屋，张斌的解约通知不符合上述法律规定，不能产生解约效力，且其判令解除合同的诉讼请求没有对应的事实和法律依据，不应被支持。另，如果已经通过通知方式解除，张斌没有必要在本案中再次请求法院判令解除合同，其陈述的事实与其诉讼请求是相互矛盾的，亦不能认定合同已经通过通知的方式解除。张斌上诉状所列占用房屋截至2017年7月24日，应以此时间计算房租截至时间，仅是其单方意志，不应被采纳。应当按照其在一审时的自认，确定最终腾退房屋之日是2017年11月30日计算实际占用期间的房租。二、一审法院判决张斌承担443835.6元的租金确实错误，应当按照一审认定的日租金标准计算至2017年11月30日为准，以杨雪琴上诉状内容为准，这是杨雪琴的实际损失。综上，张斌解除合同的真实原因是经营不善，以解除合同达到转嫁经营风险的目的，《KTV店铺转让协议》明确约定房屋租金从2017年2月13日起应由张斌与房东更换承租人后支付，但张斌不更换合同，不支付房租是房东收回房屋的根本原因，责任应由张斌承担。请求二审法院查明事实，支持杨雪琴的上诉请求，驳回张斌的全部上诉请求。杨雪琴向本院提出上诉请求：1、撤销原判第一项、第四项，改判驳回张斌的全部诉讼请求；2、改判张斌赔偿杨雪琴为其垫付的租金591781元及自起诉之日起至清偿完毕之日期间的利息（利息按照中国人民银行一年期贷款基准利率计算），以及其它费用128131元；3、一二审案件受理费及反诉费由张斌承担。事实与理由：本案系因张斌解除《KTV店铺转让协议》引起的请求返还转让款及赔偿损失的纠纷，因此杨雪琴在履约中是否有根本违约行为，并造成张斌履行合同的合同目的不能实现，是判断张斌是否享有解除权和要求杨雪琴承担返还赔偿责任的依据。原审法院未就此查明相关事实，直接判令杨雪琴返还店铺转让款，存在认定事实和适用法律错误的问题。具体理由如下：一、本案中张斌是以杨雪琴不能提供承租的经营场所为由，主张杨雪琴根本违约，要求杨雪琴返还店铺转让款并赔偿损失的。一审法院对此予以认定支持，但在案证据证明是张斌未按约定更换房屋租赁合同并且不支付房屋租金，致使承租经营场所因欠租而被法院执行。因此，杨雪琴没有根本违约行为，张斌作为违约方无权解除合同和要求杨雪琴返还店铺转让款。1、按合同约定，张斌受让店铺后向房东交纳后续租金的义务知情。杨雪琴与张斌签订的《KTV店铺转让协议》第一条第2项约定：转让的KTV装修情况、设备及货物详见财产转让清单。第二条第1项约定130万元转让费包括装修、装饰、设备及其他相关费用。第2项约定：杨雪琴与房东签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期截止到2017年2月12日止，杨雪琴已付清全部租金、水电费、物业费等其他费用，杨雪琴尚有押金5000元房东未退，本合同生效后归张斌自行处置。上述条款表明转让费130万元不包含房屋租金。可见，杨雪琴已将与原房东交纳租金的事宜通知张斌。虽条款内容未明确房屋租赁以何种方式由张斌承担使用，但因KTV恰好使用两个房东的出租房，其中吕臻出租的房屋，由张斌按照杨雪琴与吕臻签订的原《房屋租赁协议》内容，变更承租人为张斌重新签订了租赁协议的情形，可知赵美荣出租的房屋亦应由张斌按照杨雪琴与赵美荣签订的原《房屋租赁协议》内容，变更承租人重新签订租赁协议。而张斌因赵美荣的房租租金过高而不与其重新签订租赁协议，亦不交房租而持续使用房屋，致使赵美荣因未收到房租而申请强制执行收回房屋。由此可见，按约定2017年2月12日之后的房租应由张斌承担，应与房东变更《房屋租赁协议》的承租人，这是张斌应履行的合同义务，但张斌未与房东商谈、未变更承租人已构成违约，张斌无权行使合同解除权，即使发出解除通知，亦不发生合同解除效力。2、杨雪琴为张斌垫付租金至2017年6月9日。只要张斌按租赁合同约定的租金金额支付房租并更换承租人既可继续使用房屋。2017年7月23日，在腾房公告之前张斌中途停止经营向杨雪琴发出解除合同通知，不能证明存在因赵美荣与张斌之间存在纠纷而致经营场所无法经营的事由。重点是张斌没有按照合同约定支付房租。张斌是违约方，不享有合同解除权。二、张斌解除合同的真实原因是经营不善，以解除合同达到转嫁经营风险的目的，原审法院认定因杨雪琴与房东的纠纷被法院公告腾房使张斌无法经营，杨雪琴存在违约应按合同承担责任是认定事实错误。张斌举证其于2017年7月23日发出解约律师函，新城区法院于2017年8月24日张贴腾房公告，即张斌先于腾房公告就有解约意思表示发出，因此无法经营的原因并不在于法院是否要求腾房，原审判决认定因杨雪琴与房东的纠纷被法院公告腾房使张斌无法经营错误。房东赵美荣与杨雪琴于2017年3月31日签订《房屋租赁补充协议》约定杨雪琴所欠房租按约定付清后，杨雪琴可继续承租，不再按照（2016）内0102民初3357号民事判决执行，如未付清租金则会执行该判决。杨雪琴按照约定付清了所欠租金（付至2017年6月9日，承担了张斌应付的自2017年2月12日后的租金），使得判决不再执行，变更承租人的前提条件已经具备，而张斌却迟迟不变更承租人、不支付后续租金，致使赵美荣申请强制执行要求腾房，责任在张斌而非杨雪琴。因此杨雪琴没有违约行为，不应承担违约责任。从张斌经营流水可以看出是其营业额严重下滑，继续经营风险很高，为了转嫁经营风险而欲解除合同，如支持这种解约行为，会使得违约方滥用合同解除权，此类交易安全无法得到保障。三、杨雪琴的反诉请求均系杨雪琴垫付的张斌经营期间的款项，均有证据支持，一审未予支持错误。1、张斌自认2017年11月30日完全腾退房屋，而判决认定房屋占用期间为2017年2月13日至2017年9月10日错误，张斌应当承担2017年2月13日至2017年11月30日的房租591781元，而非443835.6元。2、一审判决书中对于杨雪琴垫付的电费、个人所得税、水费共计14164.44元证据采信但未判决错误。3、对于杨雪琴所举KTV包房版权使用费的证据，未列明也未支持是错误的，KTV的经营中必然会产生该费用，张斌应承担其使用期间发生的78039元版权费。4、杨雪琴替张斌支付的刘江与宁吉英的工资20531元，有张斌合伙人冯涛的欠条为证，一审判决对欠条不采信也没有说明理由是错误的。5、杨雪琴为张斌垫付的煤气费12825.08元及违约金，系张斌经营期间采暖使用天然气炉发生的费用，不支持是错误的。综上，《KTV店铺转让协议》明确约定房屋租金从2017年2月13日起应由张斌与房东更换承租人后支付，但张斌不更换合同，不支付房租是房东收回房屋的根本原因，责任应由张斌承担，一审判决认定杨雪琴违约错误。张斌应当承担其经营KTV期间的各项花销，一审判决不予支持是错误的。请求二审法院查明事实，支持杨雪琴的上诉请求。张斌答辩称，1、张斌没有违约行为。杨雪琴存在欺诈行为，构成根本违约。杨雪琴一直未提供房东赵美荣的信息，也未提供其与赵美荣签订的房屋租赁合同，并向赵美荣隐瞒了涉案租赁物已经转租的事实，导致赵美荣拒绝向张斌租赁。2、杨雪琴构成根本违约，应当解除合同、退还转让费130万元，并承担损害赔偿责任；3、杨雪琴所诉的垫付的款项与事实不符，于法无据，不应予以支持。张斌向一审法院提出诉讼请求：1、判令杨雪琴返还店铺转让费130万元；2、判令杨雪琴支付张斌装修损失17万元；3、判令杨雪琴支付张斌代为缴纳的水电费51142元；4、诉讼费由杨雪琴负担。杨雪琴向一审法院提出反诉请求：1、判令张斌给付杨雪琴为其垫付的房屋租金62.5万元，及其它费用13万元，并判令自起诉之日起至垫付的全部租金清偿完毕之日期间的利息（按照中国人民银行一年期贷款基准利率计算）。一审法院认定事实：1、2017年2月23日，转让方杨雪琴（甲方）与受让方张斌（乙方）签订《KTV店铺转让协议》。双方就欢乐金典KTV店铺转让事宜达成如下协议：第一条：1.转让欢乐金典KTV店铺位于呼市××区底店，建筑面积805平方米；2.该KTV装修情况、设备及货物：详见财产转让清单。第二条：1.金典KTV店铺的转让费共1300000元，此转让费分三次给付甲方：2017年2月12日，第一次付500000元；2017年4月3日，第二次付400000元；2017年5月3日，第三次付400000元；上述费用中包括装修、装饰、设备及其他相关费用，甲方不得再向乙方索取任何其他费用。2.租金：甲方与房东签订的《房屋租赁合同》，约定的租赁期截止到2017年2月12日止，甲方已付清全部租金、水电费、物业费等其他费用，甲方尚有押金5000元房东未退。甲方不再向乙方收取甲方已支付的租金、水电费、物业费等其他费用。本合同生效后，租房押金5000元归乙方所有，由乙方自行处置。第四条：1.甲方保证向乙方交付欢乐金典KTV商铺时无任何债权、债务、罚款、欠费等纠纷情况，存在上述情况全部责任由甲方承担。4.乙方接手后在营业过程中，若与他人产生经济或民事纠纷，有乙方负责。注：乙方在接手后一切债权、债务、罚款、欠费和从事违法经营，和甲方无关，一切后果由乙方承担。双方于同日签署了财产转让清单，载明：1.点歌系统31台；2.点歌台；3.服务器2台；4.音响70；5.空调：中央空调；7.电视46台。2、2017年2月4日-5月17日前后四次，杨雪琴出具收条，共收金典KTV转让费1300000元。3、2017年2月13日，欢乐金典KTV（张斌）与呼市正元装饰工程有限公司签订《装饰工程施工合同》。2017年3月15日，张斌支付装修费170000元，水费收据4张。杨雪琴有异议，认为装修和水费是张斌经营期间应该交纳的，于杨雪琴无关。杨雪琴在移交时有价值6万多元物品交给张斌，张斌应支付相关费用。该院不予采信。4、2012年3月9日，出租方赵美荣（甲方）与承租方杨雪琴（乙方）、王二军（乙方担保人）签订的《房屋租赁协议书》。协议第二章约定：2.1租赁期限：暂定10年。从2012年3月10日起至2022年6月9日止，其中从2012年3月10日起至2012年6月9日止为装修期，合同到期前一个月，如果双方有续约意向，在协商续租事宜时，同等条件下，优先乙方租赁。第三章约定：3.1...从第5至第7个租赁年度（即从2016年6月10日起至2019年6月9日止），年度租金为75万元。第六章约定：6.4乙方未经甲方同意不得擅自转租、转借、调换所租用的房屋，不得将租赁房屋作为生产、加工、实验、住宿等的场所。双方均认可，该院予以采信。5、2017年7月23日，张斌委托内蒙古经略律师事务所发出律师函，通知杨雪琴解除双方签订的《KTV店铺转让协议》，杨雪琴有异议，该律师函杨雪琴并未受到。该院不予采信。6、2017年6月1日，张斌与吕臻签订的《房屋租赁合同》，杨雪琴无异议，该院予以采信。7、张斌、杨雪琴通话录音。杨雪琴有异议，该院不予采信。8、（2016）内0102民初3357号民事判决书，该判决已发生法律效力。判决内容：一、解除赵美荣、马振纲与杨雪琴、王二军于2012年3月10日签订的《房屋租赁协议》，杨雪琴、王二军在判决生效后三十日内从呼和浩特市新城区呼伦北路富恒大厦1号楼1010、202号房屋搬离；二、杨雪琴应当自本判决生效后三十日内向原告支付欠缴的上年度房租57万元并按每日2054.8元支付至实际搬离之日的租金及利息、违约金。9、该院2017年8月24日发出公告：杨雪琴、王二军（欢乐金典KTV承租人），责令限你于公告发布之日起十五日内从呼和浩特市新城区呼伦北路富恒大厦1号楼1010、202号房屋中腾出。该院予以采信。10、2017年3月31日，出租方（甲方）赵美荣与承租方（乙方）杨雪琴签订《房屋租赁补充协议》，该协议是在判决生效之前签订的，张斌对证明的问题有异议。该院不予采信，11、2017年3月31日、5月6日，赵美荣收到杨雪琴房租，张斌不予认可，认为与本案无关。该院予以采信。12、2017年8月14日，该院向杨雪琴、王二军发出执行通知书，及同年12月8日赵美荣通过该院执行案款收到租金460000元，赵美荣表明租赁合同纠纷一案全部了结，该院予以采信。13、2017年12月5日，杨雪琴支付张斌欠付水费5877元，同年12月2日杨雪琴支付2017年2月13日至2017年9月30日的个人所得税1900元，共计14164.44元。因张斌认可，该院予以采信。其他费用、工资等张斌不认可，该院不予采信。14、2017年6月1日，吕臻与王二军签订《房屋租赁合同》，双方认可，该院予以采信。同日，吕臻与杨雪琴签订的《房屋租赁合同》，张斌认为无关联性，该院不予采信。15、张斌与赵美荣、杨雪琴等人的通话录音，张斌有异议，该院不予采信。16、欢乐金典KTV2017年2月11日至11月19日的营业收入，张斌不认可，该院不予采信。17、酒水餐食盘点共计66254.6元，杨雪琴给张斌用于支付水电费及部分人员工资，张斌认可，该院予以采信。18、证人杨飚、刘江的证人证言，因无相关证据佐证，该院不予采信。一审法院认为，张斌、杨雪琴于2017年2月初开始协商转让欢乐金典KTV店铺的事宜，之后双方于2017年2月23日签订了《KTV店铺转让协议》，该合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。张斌先后四次共支付杨雪琴转让费1300000元，已经履行了合同义务，合同签订之日双方清点物品，进行交接。合同约定了转让费包括装修、装饰、设备及其他相关费用，店铺的基本情况，欢乐金典KTV店铺位于新城区富恒大厦1号楼底店，面积805平方米。杨雪琴应保证向张斌交付KTV店铺时无任何债权、债务、罚款、欠费等纠纷。但张斌在经营中，杨雪琴因与房东的纠纷，该经营场所被法院公告腾房，使张斌无法经营，杨雪琴在履行合同中存在违约，应按合同约定由张斌承担责任。从张斌、杨雪琴双方签订的合同看，欢乐金典KTV是整体转让，张斌支付130万元转让费后，杨雪琴应交清2017年2月12日前的全部租金，并将无争议的KTV店铺整体交给张斌，这是合同成立的基本要件。合同第四条约定了杨雪琴保证向张斌交付欢乐金典KTV店铺时无任何纠纷，如存在由杨雪琴承担责任。合同未明确租金及房屋的租赁，按照常理，杨雪琴付清2017年2月12日前的租金，张斌应与房东赵美荣另行签订合同，一方面要解除赵美荣与杨雪琴的合同，一方面要确认张斌与赵美荣之间的租赁合同，明确张斌交付2017年2月12日之后的租金。但是双方均未协商此事，造成杨雪琴与房东签订的租赁合同未解除。店铺转让后张斌的租赁未得到赵美荣的确认，而产生矛盾。因为KTV店铺转让是整体转让不是单独一项转让，KTV店铺的物品是附着在租赁的房屋内。赵美荣与杨雪琴因房屋租赁合同纠纷而诉请法院，该院于2017年3月20日作出的（2016）内0102民初3357号判决，该判决已发生法律效力。赵美荣向本院提出强制执行申请，该院于2017年8月14日发出执行通知书，同月24日该院发出公告，责令被执行人（杨雪琴、王二军）于公告之日起十五日内从诉争的房屋腾出。至此张斌无法经营，合同无法履行。造成张斌无法经营的责任在杨雪琴，故张斌要求杨雪琴返还转让费1300000元的请求，合理合法，该院予以支持。关于KTV店铺的财产，杨雪琴可另案处理。张斌要求杨雪琴支付装修损失170000元，因张斌接受店铺转让后自己经营，装修是自己的支出，与杨雪琴无关，故该项请求，该院不予支持。关于张斌要求杨雪琴承担代缴纳电费51142元的请求，因张斌未提供该费用是杨雪琴应支付的相关证据，承担举证不能的责任，该院不予支持。杨雪琴反诉要求张斌承担垫付的租金，张斌、杨雪琴的转让合同虽未约定，但从合同内容看，杨雪琴应交清2017年2月12日前的租金，欢乐金典KTV转让后，张斌实际占有使用整个欢乐金典KTV，应承担经营期间的租金。张斌一直未与房东签订租赁合同，也未交租金，而杨雪琴与房东因该院的租赁合同纠纷一直到2017年12月8日结束，按照生效判决，杨雪琴应交清到实际搬离之日止的租金，房东赵美荣于同日出具收条一枚，写明此案全部了结，即到2017年12月8日的租金，杨雪琴已全部结清。原告应承担从2017年2月13日至该院公告之日后十五日应腾出该房屋止的租金，经营时间为2017年2月13日至2017年9月19日，共计216天。按房东与杨雪琴的租赁合同约定，从2016年6月10日到2019年6月9日，年租金为75万元。原告应承担租金为750000÷365×216=443835.6元，并承担从2017年12月8日至实际支付之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算。该院予以支持。综上所述，张斌要求杨雪琴返还店铺转让费1300000元的诉讼请求，该院予以支持。杨雪琴反诉请求张斌支付租金443835.6元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2017年12月8日至实际付清之日止的利息，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨雪琴于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）张斌店铺转让费1300000元；二、原告（反诉被告）张斌于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）杨雪琴租金443835.6元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2017年12月8日起至实际付清之日止的利息。三、驳回原告（反诉被告）张斌的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）杨雪琴的其他反诉请求。案件受理费：本诉9245元，由原告张斌负担1345元，被告杨雪琴负担7900元；反诉5675元，由原告张斌负担3336元，由被告杨雪琴负担2339元。二审中，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。除一审证据外，张斌向本院提交了一组新证据《房屋租赁协议》，以证明：1、杨雪琴在与张斌签订转让协议后，于2017年3月31日，又与房东赵美荣签订了补充协议；2、协议约定，杨雪琴尚欠赵美荣租金122万元，还约定，如能按时足额给付赵美荣租金，每年的租金可按65万元执行。杨雪琴对该证据的真实性、合法性予以认可，对证明的问题不予认可，认为其是为了保障张斌能够继续使用涉案租赁物才签订的补充协议。对于双方二审争议的事实，本院认定如下：2017年3月31日，杨雪琴（乙方、承租方）与赵美荣（甲方、出租方）签订《房屋租赁补充协议》，约定：1、乙方需支付所欠甲方租金共计122万元，其中乙方在2017年3月31日前交付甲方55万元，剩余租金67万元乙方在2017年5月5日之前交付；2、2017年6月10日至2018年6月10日房租在2017年6月10日之前足额付清；3、乙方如未能按时足额给付甲方上述费用，甲方要按呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初3357号民事判决执行；4、乙方付清上述费用后，今后如能按时足额给付甲方租金，每年的租金可按每年65万元执行。如果不能按时足额给付甲方租金，每年的租金金额按原合同执行；7、本补充合同与原合同不一致的地方，以本协议为准。2017年3月31日，呼和浩特供电局新城分局出具《催缴电费及停电通知书》，称欢乐金典KTV至2017年3月31日逾期累计拖欠电费及违约金合计31230.31元。张斌出具的编号为10125301的《电力客户电费收据》显示，蒙骨香饭店交纳电费3万元，交费期间为2016年12月15日至2017年3月15日。张斌举证的《呼和浩特市供排水有限责任公司停水通知书》显示，欢乐金典2015年8月至2017年2月拖欠水费共计20951元。张斌举证的水费收据显示的付款单位为蒙骨香饭店、张瑜（汽配），金额合计21142元。杨雪琴所举的呼和浩特供电局出具的《客户收费明细表》显示，自2017年4月11日至2017年12月2日，蒙骨香呼市店累计欠付电费6187.24元，并于2017年12月2日交电费6387.44元及违约金1571.56元。且该收费明细表记载的交费3万元的日期、期限等与张斌所举电费收据相符。杨雪琴所举欠条显示，2017年5月27日，冯涛出具欠条称截至2017年5月26日欢乐金典共欠刘江、宁志英2-4月工资合计20531元。2017年12月10日，刘江出具收条称收到杨雪琴付其2017年2月至4月欢乐金典工资20531元整。本院二审认定的其他事实与一审查明的事实无异，本院予以确认。本院认为，张斌与杨雪琴签订的《KTV店铺转让协议》是双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应全面履行其合同义务。该协议第二条约定，"杨雪琴与房东签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期截止到2017年2月12日止"，但鉴于杨雪琴与房东赵美荣签订的《房屋租赁协议》在该日期并未届满，基于该约定，杨雪琴负有在2017年2月12日前通知房东解除原合同的义务。但是，杨雪琴不仅未通知房东解除原合同，反而于2017年3月13日与原房东赵美荣签订《房屋租赁补充协议》，对2017年2月12日之后的租金数额、支付方式、支付期限等问题进行了约定。也就是说，杨雪琴与原房东赵美荣签订的《房屋租赁补充协议》在欢乐金典KTV整体转让后仍处于履行状态，亦无证据表明杨雪琴向房东赵美荣披露了店铺整体转让的事实。因此，尽管双方签订的《KTV店铺转让协议》中未涉及租金等事宜，鉴于杨雪琴与房东签订的租赁合同仍然存续，且在店铺转让后杨雪琴仍与房东就涉案租赁物达成协议，而张斌基于与杨雪琴签订的店铺转让合同实际租用涉案租赁物，故张斌与杨雪琴之间形成了事实上的转租关系。对于杨雪琴主张双方之间不存在转租关系，店铺转让费不包括租金，且转让协议中已明确了杨雪琴的租赁期限，故张斌负有按照杨雪琴与出租人赵美荣的原合同内容变更承租人重新签订新合同的义务的主张。首先，双方签订的转让协议中对于此问题并无明确约定；其次，杨雪琴的主张实质上为由张斌概括承受其与出租人赵美荣的房屋租赁合同义务。按照《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，张斌概括承受该义务的前提在于张斌明确知晓原合同内容并明示同意代为履行合同义务以及杨雪琴通知出租人并征得出租人的同意。现无证据表明上述条件已经具备；再次，杨雪琴与房东在店铺转让后签订了《房屋租赁补充协议》，对涉案租赁物的租金、期限等问题进行了协商，无证据证明其行为获得了张斌的授权，其行为与其认为应由张斌与房东就转让后的租赁问题进行协商的主张相矛盾。故杨雪琴的此项主张不能成立，本院不予采纳。关于双方是否存在违约行为。按照涉案《KTV店铺转让协议》的约定，张斌的主要合同义务在于按时支付店铺转让款；而杨雪琴则负有交清2017年2月12日之前的房租、水电费、物业费，以及保证交付店铺时无任何债权、债务、罚款、欠费等纠纷的合同义务。此外，依据诚实信用原则，杨雪琴亦负有如实披露其与出租人约定的租赁合同内容、涉案租赁物的现况以及租赁物是否存在纠纷等相关情况的附随义务。张斌已依约支付了店铺转让费；而根据呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初3357号民事判决，在涉案转让协议签订之时，杨雪琴与出租人赵美荣之间存在房屋租赁纠纷，因杨雪琴欠付房租使得该房屋面临被出租人收回的风险，并最终导致房屋被强制执行，故杨雪琴的行为既违反了"保证交付时无纠纷"的合同义务，亦不符合诚实信用原则，已构成违约，应承担相应的违约责任。对于杨雪琴声称其为了保障张斌可以继续使用涉案租赁物，已经完全支付了欠付的122万元房租，房屋被收回是因为张斌未向房东赵美荣支付房租引起的主张。一方面，张斌与出租人赵美荣之间并未形成房屋租赁法律关系，张斌亦非杨雪琴与赵美荣签订的《房屋租赁补充协议》的当事人，亦无证据表明张斌对杨雪琴的行为进行了授权或追认，故杨雪琴主张应由张斌向赵美荣支付房租无约定和法定依据；另一方面，杨雪琴支付欠付房租的行为晚于涉案《KTV店铺转让协议》约定的日期，即在签订转让协议时杨雪琴仍存在欠付房租的行为，其行为与约定不符，已构成违约。因此，杨雪琴的此项主张不能成立，本院不予采纳。关于杨雪琴应如何承担违约责任。鉴于涉案租赁物已经被强制腾退，且租赁物能够正常使用系涉案KTV店铺转让协议正常履行的基础条件，故涉案《KTV店铺转让协议》已无继续履行的可能，本院对于张斌认为上述协议应予解除的主张予以支持。因杨雪琴的违约行为系造成该协议无法履行的根本原因，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，本院对于张斌主张杨雪琴退还转让费130万元的主张予以支持。关于转让协议中所涉及的相关物品，杨雪琴可另案主张。关于张斌主张投入的17万元装修款，因其所举的收据开具方式与合同中约定的分期付款的付款方式不符，张斌亦未提供发票或其它付款凭证证明其实际支付了该费用，故本院对张斌的此项主张不予支持。关于杨雪琴主张张斌支付垫付的租金的请求是否应予支持。前已述及，尽管涉案转让协议中对于房屋租赁问题并未约定，但杨雪琴与张斌之间形成了事实上的转租关系，张斌应向杨雪琴支付实际占用期间的租金。关于租金的数额。涉案转让协议中对于租金的数额并未约定，且双方对此亦未形成新的补充协议，故根据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，本院参照杨雪琴与出租人赵美荣签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》约定的租金数额75万元进行计算。张斌主张杨雪琴承诺租金为48万元，但其所举证据不足以支持其主张，应承担举证不能的责任。张斌又认为杨雪琴与出租人赵美荣已协商变更租金为65万元，但根据《房屋租赁补充协议》，租金变更为65万元的前提条件为杨雪琴按该约定支付欠付租金122万元以及按期支付2017年6月10日后的租金，但根据现有证据，上述条件并未具备，故本院对于张斌的此项主张亦不予采纳。关于支付租金的期间。张斌主张转让协议已于2017年7月24日解除，故应计算至2017年7月24日；杨雪琴则主张应计算至2017年11月30日（即实际搬离之日）。虽然张斌提交了邮寄单据以证明其以邮寄的方式向杨雪琴邮寄了解除合同通知，但因该邮寄单据上并无杨雪琴的签字，亦无证据证明该单已经妥投，故本院对张斌认为该转让协议已于2017年7月24日解除的主张不予采纳。因呼和浩特市新城区人民法院已于2017年8月24日发出执行通知书公告限令在十五日内搬离涉案租赁物，故最迟至2017年9月9日，张斌与杨雪琴签订的转让协议已无继续履行的可能。按照转让协议约定，根据公平原则及情势变更原则，张斌应向杨雪琴支付2017年2月13日至2017年9月9日的租金计423287.7元（750000÷365×206）。一审法院认定张斌应支付租金至2017年9月19日，属认定错误，应予纠正；但考虑到杨雪琴与张斌之间对于租金支付期限并无约定，而杨雪琴于2017年12月8日才与出租人结清相关租金，故一审法院认定张斌需承担自2017年12月8日后的利息并无不当，本院予以确认。关于张斌主张为杨雪琴垫付的电费3万元及水费21142元。虽然张斌所举水、电费发票所记载的交费单位为蒙骨香饭店或张瑜（汽配），与涉案店铺名称并不相符，但鉴于张斌所举的水、电费发票记载的交费金额、期间与《呼和浩特市供排水有限责任公司停水通知书》、《呼和浩特供电局新城分局催缴电费及停电通知书》所记载的金额、期间基本一致，且杨雪琴所举的水费发票所列的交费单位亦为蒙骨香饭店，故本院对张斌所举水费发票确系欢乐金典KTV使用产生予以认可。但因水费发票中涉及2017年2月的水费，而2017年2月13日后的水费系因张斌经营产生，本院按照涉案店铺转让的日期对于张斌经营产生的水费予以核减后，支持杨雪琴向张斌支付水费20490元；因电费发票中涉及至2017年3月15日的电费，本院亦依涉案店铺转让日期结合杨雪琴所举《客户收费明细账》对于张斌经营产生的电费予以核减，支持杨雪琴向张斌支付电费1.8万元。杨雪琴主张双方交接的酒水等物品价值合计66254.6元系用于支付水电费及人员工资，但鉴于双方转让协议中明确约定杨雪琴已交清2017年2月12日之前的水电费，且张斌亦仅认可此笔费用用于支付人员工资，故本院对于杨雪琴的此项主张不予支持。也即，张斌主张的其为杨雪琴垫付的费用，本院支持38490元。关于杨雪琴主张为张斌垫付的水费5877元、煤气费12825.08元及违约金1000元、个人所得税1900元、电费6387.44元及违约金1571.56元、版权费78039元以及代付的工资20531元。对于水费5877元，本院予以支持。对于燃气费12825.98元，该收据上未表明收费期间，亦无其他证据足以证明系在张斌经营期间产生，本院不予支持。对于电费及违约金。根据杨雪琴所举《客户收费明细表》，其所交电费及违约金合计7959元系2017年7月后产生，本院予以支持。对于个人所得税1900元，张斌予以认可，本院予以支持。关于版权费78039元，因无证据表明杨雪琴实际支付了该笔费用，本院不予支持。关于代付的工资20531元，因有张斌合伙人冯涛出具的欠条及欢乐金典员工出具的收条为证，本院予以支持。也即，关于杨雪琴主张其为张斌垫付的费用，本院支持36267元；与本院支持张斌请求的垫付数额相抵，杨雪琴还应向张斌支付2223元。综上，杨雪琴和张斌的上诉请求均部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初6854号民事判决第三项，即驳回张斌的其他诉讼请求；二、维持呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初6854号民事判决第四项，即驳回杨雪琴的其他反诉请求；三、变更呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初6854号民事判决第一项"杨雪琴于本判决生效后十日内返还张斌店铺转让费1300000元"为：杨雪琴于本判决生效后十日内返还张斌店铺转让费130万元，并支付张斌为其垫付的费用2223元；四、变更呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初6854号民事判决第二项"张斌于本判决生效后十日内支付杨雪琴租金443835.6元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2017年12月8日起至实际付清之日止的利息"为：张斌于本判决生效之日后十日内支付杨雪琴租金423287.7元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2017年12月8日起至实际付清之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费9939元，张斌已预交，由张斌负担。二审案件受理费18985元，杨雪琴已预交，由杨雪琴负担。本判决为终审判决。审判长 李 艳审判员 何玉山审判员 王海莹二○一八年六月十九日书记员 刘亚楠