黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2015）让民初字第2757号原告大庆昆仑唐人商业投资有限公司，住所地大庆市让胡路区远望大街118号312室。法定代表人童云峰，总经理。委托代理人孙瑞刚，男，1970年10月16日出生，汉族，住大庆市肇州县。委托代理人张晓青，女，1982年12月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告刘冲，女，1982年3月15日出生，汉族，住大庆市让胡路区。原告大庆昆仑唐人商业投资有限公司（以下简称唐人公司）与被告刘冲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案受理。依法由审判员王萍英担任审判长并主审本案，与人民陪审员林琳、人民陪审员杨丹组成合议庭，于2015年12月9日公开开庭进行了审理。原告唐人公司委托代理人孙瑞刚、张晓青到庭参加诉讼，被告刘冲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐人公司诉称：位于大庆市让胡路区昆仑大街、聚贤街、华北路、西宾路围合处的大庆昆仑唐人中心生活楼地上第四层405号商铺属原告所有，2014年4月29日原告与被告签署了租赁合同，将商铺出租给被告经营餐饮，月租金为76114.84元，月物业服务费为39033.25元，被告于2014年12月12日开业经营。自2015年3月12日，被告一直未付租金和物业服务费，原告多次口头和书面催缴无果，故原告根据租赁合同的约定，于2015年8月11日通过邮寄送达和于商铺内张贴送达的形式，通知被告于2015年8月11日解除合同，被告应于七日内交还商铺，缴清欠款及违约金。但被告未履行，故原告诉至法院，要求被告立即迁出承租商铺，将商铺交还给原告；被告支付2015年3月12日至2015年8月11日期间租金380575元和物业服务费125167元，延迟履行违约金至被告实际履行之日止，暂计算至2015年9月14日为41843元；2015年8月19日至被告倒出商铺之日止的占用费、物业费，暂计算至2015年9月14日为132628元和物业服务费43631元；电费93762.3元（暂计算至2015年8月5日），水费648元（暂计算至2015年7月30日）共计818254.5元；判令被告支付违约金1217837元（12个月的租金）。合计2036091.50元。被告刘冲未到庭，亦未提交书面答辩意见。为证实自己的主张，原告唐人公司向本院提交证据如下：1、租赁合同复印件一份。证明双方存在租赁关系、合同明确约定的权利义务、租金物业费的服务标准、支付方式、延期付款的违约责任。2、2015年8月11日、9月2日合同解除通知书、9月3日订单号为023805657100、年月日订单号023566808496顺丰速运快递单两张。证明通知被告付清欠款，否则将依合同约定解除合同并承担违约责任；再次通知被告付清欠款，依据合同约定交还房屋否则将按合同约定追求其违约责任；被告于9月4日收到了合同解除通知书。本院认为，被告未出庭，亦未提交相反证据反驳上述证据，故本院对上述证据的真实性予以采信。被告刘冲未提交证据。本案经开庭审理，对证据的举证、认证，确认本案的法律事实如下：位于大庆市让胡路区昆仑大街、聚贤街、华北路、西宾路围合处的大庆昆仑唐人中心生活楼地上第四层405号商铺属原告所有。2014年4月29日，原告与被告签订了“租赁合同”，合同约定，原告将该商铺出租给被告经营餐饮，月租金为76114.84元，月物业服务费为39033.25元；其中合同第19.1.1条约定内容为：“无论因何种原因导致合同终止，乙方均应在合同终止之日起15日内将甲方交给乙方保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离由乙方所有设备、设施，将租赁场所恢复到乙方最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态，或将租赁场所恢复到甲方认可的状态，并保持租赁场所干净、整洁交给甲方。”合同18.3约定：“甲方依约行使合同解除权的或乙方单方擅自解除合同的，甲方有权不予返还履约保证金，乙方应接到甲方书面通知之日起15日内将租赁场所交还甲方，同时向甲方和物业服务公司付清其他欠款，并向甲方支付相当于12个月租金的违约金。”合同第9条约定：“租赁期限内，乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金、物业服务费及其他应付费用，如果乙方未按约定向甲方或物业服务公支付或补交租金、物业服务费、履约保证金、水、电、热力、燃气等公用事业费或其他应付款项地，则每延迟一天，乙方应支付应付而未付金额万分之五的款项作为逾期付款违约金。迟延超过30天仍未支付或补交前述款项的，甲方有权解除本合同。”合同19.3.1条约定：“因租赁期满、甲方违约、不可抗力引起的合同终止，甲方和物业服务公司在交还期限内不收取占用费和物业服务费；因乙方违约导致合同终止，在交还期内，乙方应按合同终止时的日租金标准和物业服务费标准及实际占用天数分别向甲方和物业服务公司支付占用费。无论如何，交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按合同终止时日租金两倍的标准及实际天数向甲方支付占用费，从交还期限届满后第二日起交还之日止。”合同签订后，被告于2014年12月12日开业经营。自2015年3月12日起，因被告欠付租金、物业等费用，原告多次口头催缴无果，于2015年8月11日、9月2日，原告向被告发出“合同解除通知书”，通知被告付清欠款并交还房屋。被告签收了上述通知书。庭审中，原告表示撤回诉请中的物业服务费、水电费的请求。本院认为：原、被告双方签订的“租赁合同”系双方当事人真实的意思表示，且合同内容合法、有效。双方应全面履行合同义务，原告依约定向被告提供了租赁物用于经营，被告应按约定向原告交付租金，而被告拒付租金的行为已构成违约，原告已向被告发出了“解除合同通知书”，故被告在收取通知书后，原、被告签订的“租赁合同”已解除。且被告未向本院提交对其有利的证据反驳原告的主张，视为对其权利的放弃。关于原告要求被告迁出并返还涉案商铺的请求，依合同第19.1条约定，合同终止，被告应将租赁物返还给原告，故对原告的该项请求应予支持。关于原告要求被告支付2015年3月12日至2015年8月11日期间的租金380575元的问题，因合同约定了租金的计算方式，故原告的该请求符合约定标准，本院予以支持。关于原告请求被告支付自2015年2月19日至2015年12月2日止期间的延迟履行违约金54422元的问题，合同第9条对此进行了约定，但原告于2015年8月11日已通知被告解除了租赁合同，故计算日应截止至2015年8月11日，经计算为33300元（380575元＊万分之五＊175天）。关于原告请求被告支付自2015年8月19日至12月2日期间占用费700674元的问题，因租赁合同第19.3.1条约定了占用费的支付标准，原告请求的数额符合约定，本院予以支持。关于原告请求被告支付违约金1217837元的问题，合同虽有约定“甲方依约行使合同解除权的或乙方单方擅自解除合同的，甲方有权不予返还履约保证金，乙方应接到甲方书面通知之日起15日内将租赁场所交还甲方，同时向甲方和物业服务公司付清其他欠款，并向甲方支付相当于12个月租金的违约金。”本院认为，对被告欠付租金的违约行为其已支付了相应的违约金，此条约定远远超过了原告的实际损失，故本院参照月租金及兼顾原告的实际损失，计算违约金数额为274013元（月租金76114.84元＊12个月＊30%）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）﹥第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告刘冲于本判决生效之日起十日内自承租原告大庆昆仑唐人商业投资有限公司的位于大庆市让胡路区昆仑大街、聚贤街、华北路、西宾路围合处的大庆昆仑唐人中心生活楼地上第四层405号商铺中迁出、返还商铺；二、被告刘冲给付原告大庆昆仑唐人商业投资有限公司租金380575元（2015年3月12日至2015年8月11日期间）；支付支付延迟履行违约金33300元（至2015年12月2日止）；支付占用费700674元（自2015年8月19日至12月2日期间）；三、被告刘冲支付违约金274013元。上述二、三款共计1388562元，被告刘冲的履行期限于本判决生效之日起十日内。案件受理费25628元，由原告大庆昆仑唐人商业投资有限公司承担8331元，被告刘冲承担17297元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  王萍英人民陪审员  林 琳人民陪审员  杨 丹二〇一五年十二月二十六日书 记 员  宋 宇附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承担人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。