江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2014）苏审二民申字第01693号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：东海县华夏中英文学校。住所地：江苏省东海县牛山镇牛房路**号。法定代表人：孙伟，该校校长。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：江苏省地质矿产局第六地质大队。住所地：江苏省连云港市海州区新建中路**号。法定代表人：卢祥富，该大队队长。委托代理人：陈思斌，江苏恒旭律师事务所律师。一审被告：王树阳。一审被告：孙伟，东海县华夏中英文学校校长。委托代理人：陈阵。再审申请人东海县华夏中英文学校（以下简称华夏学校）因与被申请人江苏省地质矿产局第六地质大队（以下简称地质大队）、一审被告王树阳、孙伟租赁合同纠纷，不服江苏省连云港市中级人民法院（2013）连民终字第1637号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。再审申请人华夏学校申请再审称：1.地质大队先于2003年12月与华夏学校签订合作办学协议，后于2004年2月又签订租赁合同，再于2004年5月以股东名义申请建设教学实验楼，且被相应的审批机关批准，地质大队与华夏学校是合作办学的关系，地质大队诉请要求支付租金不应当成立。2.地质大队没有按照租赁合同第一条第二款的约定交付灯光球场，属于违约，应承担违约责任。包括灯光球场所在的3.43亩土地被东海县政府征用，一、二审法院以此冲抵租金利息仍有失公平。在本院审查再审申请过程中，华夏学校承认灯光球场已经交付，但认为包括灯光球场所在的被征用土地3.43亩应在租金中予以扣减，华夏学校主张租金每年应减少三分之一。综上，请求本案再审。被申请人地质大队答辩称，1.租赁合同是双方真实意思表示。2003年12月双方虽然签订过合作办学协议，但是该协议因故未能履行，而被其后的租赁合同取代。租赁合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方多年来也实际履行。我方以自己名义向东海县建设局申请建设教学楼，是履行双方租赁合同第7.2条的义务，而不是合作办学的义务。2.双方签订合同后我方按约将包括灯光球场的全部场地交付给华夏学校，不存在违约事实。3.关于部分场地被征用的问题，被征用土地是灯光球场以南偏僻边角地3.43亩土地，是政府征用属于行政拆迁范围，地质大队无权干涉，与地质大队是否违约也不属于同一法律关系，4.关于租赁合同租金的调整。华夏学校在一、二审中均未提出反诉或另行起诉，在申请再审阶段再提出租金减少的主张程序上不合法。虽然如此，一审法院在征得我方同意，考虑到华夏学校确实有部分土地被征用，仍然判决以华夏学校被征用土地冲抵了租金利息损失。综上，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回华夏学校的再审申请。一审被告王树阳答辩称，3.43亩土地被征用是事实，一开始确实签订了合作办学协议，后面又签订了租赁协议，我在华夏学校两年是按照租赁合同履行的，后面孙伟接手华夏学校的情况我不清楚。本院审查查明：2003年12月30日，地质大队与王树阳签订了《合作办学协议》，双方共同出资兴建华夏学校，地质大队以位于东海县牛山镇牛房路45号院内的约40亩土地及3100平方米的办公楼作为股份入股，作价400万元，占总股本的20％；王树阳负责上述土地、设施外的所有投入，建教学楼、宿舍楼、综合楼等共计1600万，占总股本的80％。收益在扣除支出及提取公积金、公益金后，按照出资比例分配。2004年5月12日，地质大队向东海县建设局申请建设教学楼，2004年5月12日，地质大队的申请获得批准，相关部门发放了建设工程规划许可证，后建设了教学楼等设施。另查明，2004年2月5日，王树阳又与地质大队签订《房屋场地租赁合同》，约定：地质大队将位于东海县牛房路45号总占地面积30亩场地及所附的房屋楼房三幢（建筑面积3100平方米）、平房7幢（建筑面积2500平方米），水塔及灯光球场各一个，整体租赁给王树阳；租期16年，自2004年3月1日起至2020年2月29日止；每年租金21万元，租金总额336万元，前两年（即2004年3月1日起至2006年2月28日）租金42万元，在本合同签订后3日内支付，第三年（即2006年3月1日至2007年2月28日）的租金21万元在出租人交付房屋、场地后的3日内支付；从2007年起至2019年，承租人在每年的1月31日前支付下一结算年度的租金21万元；承租人租用房屋场地用于兴办学校，出租人协助承租人就其在租赁场地上进行基本建设和改造事宜向政府有关部门报批；违约方应当支付违约金15万元，并赔偿对方经济损失；承租人逾期支付租金的，除及时补交和支付违约金外，还应当按照每天1000元的标准支付滞纳金。2004年2月7日，王树阳支付给地质大队租金42万元；华夏学校分别于2004年6月18日、6月29日、2007年6月28日、9月3日、2008年4月14日、5月27日、7月9日、2009年5月9日、9月24日、2010年2月4日，分别向地质大队支付租金10万元、11万元、5万元、2万元、2万元、1万元、5万元、1万元、4万元、3万元，共计86万元，后华夏学校未再支付租金。又查明，后王树阳与孙伟签订了协议书，王树阳将其在华夏学校的股权全部转让给孙伟，其作为学校股东的权利、义务一并转让给孙伟，该协议未载明签署时间。王树阳代理人称协议系2007年签订，未有其他证据印证。还查明，在租赁合同履行期间，当地政府为城市建设的需要，2004年相关部门向华夏学校出具函件，要求华夏学校拆除围栏，以征地建设迎宾广场，后征用了地质大队租赁给华夏学校的土地3.43亩，用于建设迎宾广场。该广场建设的相关手续由东海县交通局承办。2013年4月23日，地质大队诉至江苏省东海县人民法院，请求判令：1、华夏学校、王树阳、孙伟支付拖欠租金112万元及利息405061.84元（按同期银行贷款利息的2倍计算，暂计算至2013年4月20日），并支付违约金15万元；2、华夏学校、王树阳、孙伟承担诉讼费用。在一审审理过程中，地质大队称其与华夏学校之间是租赁合同关系，有双方都认可的房屋场地租赁合同和租金收取的收据足以证实，华夏学校所说的合作办学不是事实，只是为办理相关教学设施的便利，才让地质大队出具的手续。江苏省东海县人民法院于2013年7月22日作出（2013）东民初字第1257号民事判决：一、华夏学校于判决生效后十日内给付地质大队2008年4月4日至2013年4月3日期间的租金105万元。二、驳回地质大队其他诉讼请求。华夏学校不服，上诉至江苏省连云港市中级人民法院。江苏省连云港市中级人民法院二审认为：本案在二审诉讼期间的主要争议焦点为：一、华夏学校与地质大队之间是合作办学关系还是租赁关系；二、华夏学校与地质大队之间签订的租赁合同是否有效；三、华夏学校主张地质大队向其要求给付拖欠的租金已经超过诉讼时效能否成立；四、一审法院以华夏学校被政府建设占用地块的租金与地质大队的租金利息损失相冲抵是否正确？关于第一个争议焦点，二审法院认为，一审被告王树阳作为华夏学校的发起人与地质大队虽于2003年12月30日先签订了合作办学协议，但从查明的案件事实来看，无充分证据证实双方按照该合作办学协议进行了实际履行。然而，双方在此之后又于2004年2月5日签订了房屋场地租赁合同。在该房屋场地租赁合同签订后，地质大队按照租赁合同将华夏学校承租的房屋和场地交付给华夏学校用于开办学校，华夏学校从2004年2月7日开始也按照租赁合同中的约定陆续向地质大队履行了支付部分租金的义务，由此可见，双方是以后来签订的房屋场地租赁合同改变了之前签订的合作办学协议，且双方也是按照房屋场地租赁合同进行了实际履行，所以，双方之间应当属于租赁关系。故二审法院对华夏学校上诉主张其与地质大队之间系合作办学关系的理由不予采信。关于第二个争议焦点，二审法院认为，华夏学校与地质大队签订的房屋场地租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、法规的强制性规定，合法有效。华夏学校以地质大队将以划拨方式取得的土地进行出租，擅自改变土地用途谋取非法利益，违反法律的强制性规定为由上诉主张双方签订的房屋场地租赁合同无效，因无事实和法律依据，二审法院不予采信。关于第三个争议焦点，二审法院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。本案中，在华夏学校与地质大队签订的房屋场地租赁合同中，双方约定了租期为16年，租金总额为336万元，租金按约定分次交纳，所以本案诉讼时效期间依法应从最后一期租金缴纳期限届满之日起计算，故二审法院对华夏学校上诉称地质大队的起诉已经超过诉讼时效的主张不予支持。关于第四个争议焦点，二审法院认为，根据华夏学校在一审诉讼期间举证的东海县交通局2004年10月9日向其送达的“关于修建迎宾广场拆迁障碍物的函”来看，华夏学校在2004年10月份就知道地质大队出租给其的场地中将有3.43亩土地被政府征用，此后，相关土地也实际被征用，但华夏学校并未因此向地质大队提出要求减少租金的请求。本案一审诉讼期间，华夏学校抗辩主张要求减少租金，一审法院从公平角度考虑，根据查明的相关案件事实，确定将因华夏学校未按约支付租金给地质大队造成的租金利息损失与被征用部分土地的租金相互冲抵并无不当。江苏省连云港市中级人民法院于2013年12月19日作出（2013）连民终字第1637号民事判决：驳回上诉，维持原判。华夏学校仍不服，向本院申请再审。在本院审查过程中，被申请人地质大队提交新的证据：1、2008年7月9日华夏学校向地质大队发出的协商函一份。从协商函内容看，双方是租赁合同关系，而不是合作办学关系。2、提交照片三张，证明灯光球场的位置以及灯光球场已经交付的事实。3、江苏省东海县人民法院（2014）连东民初字第913号民事判决书，证明双方的租赁合同关系已经解除。再审申请人华夏学校、一审被告孙伟质证认为：对于证据1的真实性不予认可。这份协商函上公章不是华夏学校的。证据2照片是真实的与现场一致，但是对地质大队的证明观点不予认可，从照片无法看出灯光球场所占位置。对于证据3（2014）连东民初字第913号民事判决书真实性予以认可，但是我方已经于2014年9月上诉江苏省连云港市中级人民法院。一审被告王树阳质证认为：对于证据1协商函，不发表意见。对于证据2，照片与现场位置是真实的，灯光球场位置也是照片上指示的位置。对于证据3，（2014）连东民初字第913号民事判决书，不发表意见。本院认为：一、关于华夏学校与地质大队是租赁关系还是合作办学关系。2003年12月30日，地质大队与王树阳签订了《合作办学协议》。2004年2月5日，王树阳又与地质大队签订《房屋场地租赁合同》。从王树阳及华夏学校交纳租金的行为看，双方实际履行的系租赁合同。华夏学校没有任何证据证明地质大队实际参与了学校的管理、分得办学收益，实际履行了合作办学协议。本院认为，签订在后的租赁合同是双方的真实意思表示并且实际履行，本案地质大队与华夏学校是租赁合同关系。1990年5月19日国务院发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”。之后1994年起实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条（2007年修正后为第五十六条）规定，“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。”该法并没有禁止划拨土地上房屋出租，上缴土地收益并不是合同成立并生效的前提条件。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中地质大队出租给华夏学校的场地及房屋座落的土地使用权系划拨取得，并未违反效力性的强制规定。此外，本案中房屋场地租赁合同也不存在其他应当认定无效的情形，故一、二审法院认定该合同合法有效并无不当。二、关于华夏学校被政府建设占用地块的租金与地质大队的租金利息损失相冲抵是否正确。本院认为，华夏学校被政府建设占用地块后没有证据证明向地质大队提出异议，并请求减少租金，鉴于被征用的土地位于边角位置且不涉及租赁的房屋，一审法院从公平合理角度将政府建设占用地块的租金与地质大队的租金利息损失相冲抵，地质大队对此并无异议，也并未损害华夏学校的利益，一审法院将华夏学校被政府建设占用地块的租金与地质大队的租金利息损失相冲抵，并无不当。综上，华夏学校的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回东海县华夏中英文学校的再审申请。审 判 长  王 蔚代理审判员  施建红代理审判员  丁晓苏二〇一五年四月三日书 记 员  张敏慧