吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）松民一终字第440号上诉人（一审原告）：浙江金球影业有限公司。住所：浙江省杭州市西湖区文二西路***号西溪创意产业园***座。组织机构代码79669XXXX。法定代表人：傅斌星，系总经理。委托代理人：虞军红，浙江君安世纪律师事务所律师。委托代理人：吕妍，浙江君安世纪律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：松原市宏盛房地产开发有限公司。住所：松原市经济技术开发区镜湖区新宇开发大厦**楼。组织机构代码：66012XXXX。法定代表人：苗井军，系总经理。委托代理人：曹晗，吉林信维律师事务所律师。上诉人浙江金球影业有限公司（简称金球公司）与被上诉人松原市宏盛房地产开发有限公司（简称宏盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，经前郭县人民法院做出（2014）前民初字第3394号民事判决，金球公司不服，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金球公司的委托代理人吕妍，被上诉人宏盛公司的委托代理人曹晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金球公司一审诉称：2012年2月28日，金球公司与宏盛公司签订房屋租赁合同一份，就租赁宏盛公司开发建设的通达购物广场第7层1号商铺用于经营松原金球国际影城，同时兼营食品、饮料、电影后产品、咖啡吧、书吧、音像制品之用途达成约定。合同签订后，金球公司向宏盛公司缴纳了80万元履约保证金，按照合同约定，宏盛公司应在2013年6月1日将租赁物交付给金球公司。金球公司计划可在2013年12月前开业，但宏盛公司施工进度十分缓慢，现宏盛公司仍未能交付租赁的标的物。金球公司于2013年9月25日书面通知宏盛公司解除房屋租赁合同，宏盛公司未就解除合同提出任何异议，也未依法起诉，双方房屋租赁合同依法已经解除，宏盛公司应返还收取的履约保证金80万元。解除合同是因宏盛公司违约导致，金球公司有权单方解除合同，宏盛公司承担相应的违约责任。按照合同约定，宏盛公司违约应支付违约金人民币200万元，并赔偿金球公司的一切损失。被上诉人宏盛公司一审辩称：宏盛公司不同意解除双方签订的房屋租赁合同，要求继续履行合同，不同意返还保证金。金球公司只是交付了履行保证金，并没有交付全款，合同中的损失是预期的，没有实际发生，金球公司要求的违约金过高，没有事实依据。一审法院经审理查明：2012年3月7日，金球公司与宏盛公司签订房屋租赁合同。合同约定，金球公司承租宏盛公司在松原市开发建设的地产项目即通达购物广场的7层1号商铺，用于经营松原金球国际影城，同时兼营食品、饮料、电影后产品、咖啡吧、书吧、音像制品之用途；租赁标的交付日为2013年6月1日（暂定日）。租赁标的实际交付日迟于或早于暂定日的，则租期、免租期及开业日相应顺延或提前；租赁标的交付金球公司后，金球公司享有6个月的免租期，自2013年6月1日（暂定日）至2013年11月30日；租赁标的的租赁期限自免租期结束之次日起开始计算，即2013年12月1日起至2028年11月30日止，租赁期限为15年；签订本合同10个工作日内，金球公司向宏盛公司支付人民币80万元履约保证金，其中60万元自金球公司营业第一个月起开始抵扣租金，直至抵扣完毕，剩下的20万元作为整个履约期间合同双方履行本合同的所有条款的担保等；违约责任约定，如宏盛公司未按合同约定时间、用途、和标准交付租赁标的，延迟超过1日以上，60日以内的，免租期顺延，若延迟交付时间超过60日以上，金球公司有权选择解除合同，宏盛公司须退还金球公司定金，并赔偿相当于定金数额等同的违约金，赔偿金球公司因此而遭受的损失（包括但不限于金球公司根据合同已发生的租赁物内部设计装修等费用、设备设施损害等）；还约定本合同履行期间，除法律规定和本合同的约定外，双方任何均不得擅自无故单方解除或终止合同，或有其他任何行为导致本合同无法履行的，应视为根本违约，守约方有权选择：要求违约方支付违约金人民币200万元，并赔偿守约方一切损失。合同签订后，金球公司向宏盛公司交付了履约保证金人民币80万元。宏盛公司未能如约在2013年6月1日将租赁标的交付给金球公司，金球公司于2013年9月25日书面通知宏盛公司解除房屋租赁合同。现宏盛公司仍不能交付租赁标的，且不同意解除合同。一审法院认为：金球公司与宏盛公司签订的房屋租赁合同已经成立并生效，双方应自觉遵守和履行，金球公司如约支付了履约保证金，宏盛公司应按照合同约定时间交付租赁标的，宏盛公司未能按约定日期交付租赁标的，其行为属违约，应承担违约责任。按照约定迟延交付超过60日，金球公司有权选择解除合同，金球公司以书面形式通知了宏盛公司。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。据此，金球公司与宏盛公司已经解除租赁合同，并且合法有效。解除合同后，宏盛公司应返还金球公司所交付的履约保证金，并按约定赔偿损失。故金球公司要求宏盛公司告返还履约保证金的主张，一审法院予以支持。在宏盛公司没有如约交付租赁标的，双方没有实际履行合同的情况下，金球公司要求宏盛公司支付200万元违约金，缺乏根据，一审法院不予保护。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条的规定，判决：一、解除浙江金球影业有限公司与松原市宏盛房地产开发有限公司房屋租赁合同合法有效。二、松原市宏盛房地产开发有限公司于本判决生效后15日内返还浙江金球影业有限公司交付的履约保证金人民币80万元，并自2013年10月1日起按中国人民建设银行同期贷款利率计息至执行完毕时止。金球公司上诉称：一审判决认定事实和适用法律均有错误，故请求二审改判支持其一审全部诉讼请求，并由宏盛公司承担本案诉讼费用。宏盛公司二审辩称：其同意解除双方签订的房屋租赁合同，并同意返还金球公司履约保证金80万元，但不同意赔偿金球公司200万元违约金，因为该违约金是针对合同履行中的违约行为，而本合同根本无法履行。二审查明事实与一审一致。另查明：宏盛公司开发建设的通达购物广场及公寓整个建筑物由于超出规划设计施工，楼房超高，对附近居民楼挡光，导致整个工程无法通过验收，故该建筑物虽主体施工完毕但迟迟无法交付使用。本案二审双方争议的焦点是宏盛公司是否构成违约，如果构成违约，金秋公司主张的200万元违约金是否合理，应否予以支持。本院认为：关于宏盛公司是否构成违约。对于租赁标的物的交付期限，合同第四条第4.1项约定租赁标的交付日暂定为2013年6月1日，同时约定了如果租赁物实际交付日迟于或早于暂定日，则租期、免租期及开业日相应顺延或提前。同时租赁合同第十一条又约定了宏盛公司迟延交付租赁标的的后果，并依据迟延交付是否超过60日的长短作出区分。未超过60日的，除免租期顺延外，还要免除金球公司迟延天数的租金作为延期营业赔偿；如果迟延超过60日，则金球公司可以选择解除租赁合同，宏盛公司除应返还定金外，还应支付同等数额的违约金，并赔偿损失。由此可见，虽然合同约定的交付日期为暂定日，但如果迟延交付仍属违约，仍应承担相应的违约责任。而本案中宏盛公司至今仍不能交付租赁标的，已经构成合同违约，应当承担违约责任。关于本案违约金的数额。按照双方签订的租赁合同关于违约责任的约定，双方实际上约定了两种情形的违约处理原则：一般违约和根本违约。本案中，宏盛公司迟延交付租赁物超过60日，金球公司有权选择解除合同，则宏盛公司除应返还80万元定金（履约保证金）之外，还须支付等同数额的违约金，并赔偿守约方损失。但如果认定宏盛公司构成根本违约，则金球公司有权要求宏盛公司支付违约金200万元，并赔偿守约方的一切损失。因此，认定本案违约金数额的关键是判断宏盛公司的违约行为究竟构成一般违约还是根本违约。经二审审理查明，本案讼争租赁标的物迟迟无法交付的原因是由于租赁物所在的建筑物超高挡光，导致整个建设项目无法通过验收并交付使用，但该建筑物的主体工程已经完工。因此，日后如果解决了超高挡光问题，则该建筑物具备验收并交付使用的可能，因此本案租赁合同并非绝对无法履行，宏盛公司不构成根本违约，而是构成迟延交付的一般违约。因此，金球公司主张的200万元的违约金的诉讼请求依据不足，本院不予支持。但本案宏盛公司迟延交付的违约事实清楚，应依照合同约定承担相应的违约责任——赔偿与定金（履约保证金）数额相同的违约金，并赔偿守约方的合理损失。由于二审庭审中，金球公司明确表示只要求宏盛公司支付违约金，而不要求其赔偿实际损失，故应判令宏盛公司按照合同约定支付违约金80万元。本案一审判决以合同未实际履行为由，对作为守约方的金球公司的违约金请求不予任何保护，属适用法律错误，应予纠正。另外，本案一审判决存在遗漏当事人诉讼请求的程序瑕疵，应予纠正。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持前郭县人民法院（2014）前民初字第3394号民事判决第一项即“解除浙江金球影业有限公司与松原市宏盛房地产开发有限公司房屋租赁合同合法有效。”；二、撤销前郭县人民法院（2014）前民初字第3394号民事判决第二项即“松原市宏盛房地产开发有限公司于本判决生效后15日内返还浙江金球影业有限公司交付的履约保证金人民币80万元，并自2013年10月1日起按中国人民建设银行同期贷款利率计息至执行完毕时止。”三、松原市宏盛房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还浙江金球影业有限公司已交付的履约保证金人民币80万元，同时赔偿浙江金球影业有限公司违约金人民币80万元。如未按本判决规定的期限履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14600元，由宏盛公司负担；二审案件受理费29200元，由宏盛公司负担16686元，由金球公司负担12514元。本判决为终审判决。审 判 长  宋作霖审 判 员  刘祥芬代理审判员  陈 龙二〇一五年十二月二十八日书 记 员  张 丽