陕西省宝鸡市金台区人民法院民 事 判 决 书(2015)金民初字第00158号原告宝鸡市宸圣商贸有限责任公司，住所地宝鸡市金台区中山东路100号，组织机构代码79412691-5.法定代表人陈氡全，公司执行董事。委托代理人张常平，公司员工，特别授权。委托代理人孙宝军，公司员工，一般代理。被告翟斌卷，男，汉族，生于1958年11月16日，住宝鸡市金台区。原告宝鸡市宸圣商贸有限责任公司诉被告翟斌卷租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人张常平、孙宝军，被告翟斌卷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告宝鸡市宸圣商贸有限责任公司诉称，2012年6月1日，原告宝鸡市宸圣商贸有限公司与被告翟斌卷签订了房屋租赁合同，合同约定：“原告将位于宝鸡市中山东路100号大楼的三、四、七共7104平方米的房屋出租给被告使用，租赁期为八年，自2012年6月1日起至2020年5月31日止；每平方每月租金为三层20元、四层15元、七层8元，租金自计租之日起每半年支付一次，第一个半年租金于合同生效之日起三日内先付20万元，余款在2012年12月1日前五日内付清，之后提前十日支付下一个半年租金；物管费、水电费按月缴纳。同时合同约定：被告累计拖欠租金十天以上，原告有权解除合同收回出租房屋，被告应按照合同总租金20%向原告支付违约金；合同对其他条款也作出了约定。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告先支付了20万元租金，但剩余租金一直未交。原告多次催要其所欠租金，被告均以市场不景气、重新寻找项目及合作伙伴为理由借口推脱。无奈原告于2014年4月1日给被告发通知解除了这份房屋租赁合同，被告也于2014年7月11日拉走了其在屋内存放的全部物品。原告多次向被告催讨其所欠租金，被告经多次催要不付，故原告诉至本院请求判令：1、依法解除原、被告2012年6月1日签订的房屋租赁合同；2、依法判令被告支付拖欠的房屋租赁费1629184元；3、依法判令被告支付违约金122189元。原告为支持其诉讼请求，提交了以下证据：1、租赁合同两份，证明原、被告之间的租赁事实，及租金约定等；2、催交租金的通知，证明被告一直拖欠租金，对此事并无异议；3、解除合同的通知，证明被告收到通知并同意解除合同，被告应承担违约责任；4、原告与大楼二层经营者“巴蜀情”火锅签订的协议，为给被告腾房，原告赔偿二楼经营者27万元，该损失应由被告承担；5、《关于建设户外钢构步梯的申请》、《关于联合提升中山路商业承载能力请政府予以组织协调的请示》、效果图，证明原、被告签订合同时，对大楼楼梯情况完全清楚，故计划在外安装钢结构梯上二、三、四层，被告的所谓“楼梯问题”辩解不能成立；6、照片，证明原告出租给被告的大楼不同方向有两部电梯、四部步梯完全能够满足被告的经营使用，从而证明被告提出的“楼梯问题”不能成立，以及被告并未修好原告货梯的事实；7、说明一份，证明被告在收到原告的解除合同通知后，已经搬走了部分财物。被告翟斌卷辩称，对于原告所诉的事实不认可。首先，被告租赁原告该楼是为了做义乌商城。原告违约，未按照约定将其出租的楼宇中央楼梯贯通，导致被告承租该房屋但无法装修使用。后来为了贯通大楼中央楼梯原、被告又于2013年1月28日签订了第二份合同。约定由被告承租原告该大楼的二楼东厅。被告为承租原告的二楼还向原租赁二楼的商户赔偿了7万元，后发现二楼通往一楼的中央扶梯已被拆除，原告曾承诺两年内解决楼梯的问题，但时至今日被告承租该楼的合同目的也无法实现。第三、因原告承租给被告的楼宇电梯无法使用，被告只能在墙上开洞，运送材料。而且被告花费了7.8万元修理电梯。第四、被告为了建成义乌商厦还在方汇三楼进行了装修，但因原告违约不能贯通商场的中央楼梯，导致本案的租赁合同目的无法实现，故被告的各项损失应当由原告进行赔偿，故对于原告的诉讼请求不认可，被告认为双方的合同并未实际履行，原告未兑现承诺解决商城的中央楼梯贯通问题，故对于原告的诉讼请求不认可。被告为支持辩称意见，提交了以下证据：1、两份《房屋租赁合同》，证明按照合同约定原告保证被告租赁的房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用的状态，但原告没有提供给被告，故被告不应当承担违约责任；2、会议记录，证明原告承认二楼无楼梯事实，被告要求原告解决二楼到一楼的电梯问题；3、会议记录，证明原、被告协商解决楼梯问题；4、建设户外楼梯申请，证明原告因二楼中央楼梯解决困难大，提出建设钢构户外楼梯；5、原告催交纳租赁费的通知及被告给原告的存在问题说明，证明因原告未能解决二楼楼梯问题，被告拒绝交纳租赁费；6、手机信息截图，证明原告为解决二楼楼梯问题与被告的协商；7、图片、图纸，证明原告提供的平面图与二楼实际现场不符，楼梯被人为拆除，原告因二楼楼梯问题未解决应赔偿被告在方汇大厦的装修费用；8、网站建设合同书、宣传单、卡通广告证明被告为建设义乌商厦批发商城项目前期宣传；9、电梯维修合同及证言，证明被告曾花钱修理商城货运电梯，该费用应由原告承担；10、装修协议及证言，证明因原告导致义乌商城无法开业，方汇大厦三楼的装修费应当由原告承担。对于原、被告提交的证据，根据双方当事人的陈述，本院对于双方的证据认证如下：对于原告提交的1、2、3、5、6、7组证据的真实性，被告均认可真实性，对以上证据的真实性本院予以确认。对于证据4，因与原、被告陈述给第三人的赔偿数额不一致，故对该证据本院不予采信。对于被告提交的证据1、2、4、5、7、9、10组证据的真实性，原告对以上证据的真实性无异议，故本院对于以上证据的真实性予以认可；对于3、6组证据应属于原告的单方记录，没有其他证据印证，故本院不予采信；对于证据8，原告虽不认可，但是根据原、被告陈述案件事实可印证上述事实，故对于该证据本院予以采信。经审理查明，原告与被告于2012年6月1日签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告（甲方）出租给被告（乙方）位于陕西省宝鸡市中山东路100号（原名中百万客隆商场)三楼、四楼、七楼，用于开办义乌商厦，出租面积为7104平方米。租赁时间为2012年6月1日至2020年5月31日止。租金为每平方米三楼20元、四楼15元、七楼8元。前四年每年租金为：三楼568320元、四楼426240元、七楼227328元，第五年起每年租金按5%递增。合同约定装修期为六个月，第一次交费时间从2012年12月1日起。合同第八条约定：“1、甲方（原告）应保证租赁房屋本身及附属设计、设备处于能够正常使用的状态。2、验收时双方统统参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于15日内向对方主张”。合同签订后，双方未进行书面房屋验收交接手续，被告承认收到部分楼层钥匙。被告认为因原告还未解决商场中央楼梯贯通问题，未对其承租的三、四、七楼进行装修。2012年6月17日被告与案外人签订协议对本案涉案楼宇东侧相邻方汇大厦三楼按照商铺批发市场进行了部分装修，并将被告承租三楼与东邻方汇大厦三楼隔墙打通。2013年1月28日原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定将原告位于宝鸡市中山东路100号的二楼东厅（出租房屋面积共1184平方米）出租给被告。租赁期限为八年，2013年3月1日至2021年2月29日。合同约定租金为每平方米每月28元，第四年起租金按照5%递增。另查，原告出租给被告的商场二楼原由案外人承租，因原告与该承租人的租赁期未满，原、被告于2012年12月31日在会议纪要中达成协议，约定原告赔偿该承租人20万元，被告赔偿该承租人7万元，将该二楼东厅转由被告承租，并约定该商场中央楼梯交由被告使用。2013年3月被告承租二楼东厅后发现二楼通往一楼的中央楼梯已被拆除。原告于2013年4月11日向宝鸡市金台区中山路改造办递交《关于建设户外钢构步梯的申请》及效果图，已解决商场的中央楼梯贯通至一楼的需要，但未获得批准。再查，宝鸡市中山东路100号大楼为地上七层（地下两层）楼宇，有两部电梯，楼宇的西南角、西北角、东北角各有一小步梯，楼宇中央有一大步梯。西南角电梯，可从一楼通至七楼；西南角步梯，可从一楼通至七楼；西北角步梯未使用；西北角电梯，未使用；东北角步梯，可从一楼通至七楼；中央楼梯可从二楼通至四楼。又查，被告在与原告签订两份租赁合同后，向原告交纳20万元保证金。在合同签订后被告为义乌商厦进行了宣传、招商等各项工作。2013年6月20日、2013年12月20日原告向被告发出交纳租赁费的书面通知。2014年4月1日原告给被告发出书面通知解除原、被告之间的两份《房屋租赁合同》，被告收到后书面表示不认可合同的解除，但并未就解除合同的异议提起诉讼。2014年6月1日被告从租赁房屋中拉走了部分物品。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案原、被告虽分别签订了两份房屋租赁合同，租赁同一楼房的不同楼层，但是原、被告签订的该两份合同是为了实现同一合同目的即开办义乌商厦。第一份合同签订时虽早于第二份合同半年时间，但是在原、被告签订第一份合同时，原告所有的二楼仍由案外人承租，直到原、被告与案外人商议赔偿方案后，原、被告才签订了第二份租赁合同。原、被告签订第二份合同的目的就是实现被告想要贯通一楼到四楼得目的。原告认为两份租赁合同没有关联性是不符合客观事实的。本案的原、被告争议的焦点在于合同履行中谁违约的问题，原告认为其已经按照合同约定履行了义务，向被告交付了合同约定的房屋，被告应当按照合同约定支付租金。但根据审理查明可知，原告交付的房屋并不符合双方的合同约定，即不符合：“甲方（原告）应保证租赁房屋本身及附属设计、设备处于能够正常使用的状态”的义务，虽该楼有多部楼梯，但是并非全部可以使用。楼梯作为楼宇的不可或缺的部分，原告作为出租人应当保证承租人对楼宇内的所有楼梯可以正常使用。但原告却认为，被告承租时对其楼宇内的楼梯情况清楚，故其已履行了合同义务。本院认为，楼梯作为楼房正常使用的必须条件，原告在出租该楼房前应遵循诚实信用原则明确告知承租人楼梯使用中存在的问题，以便承租人充分考量其合同目的实现可能性从而作出判断是否签订合同。但本案中原告并未明确告知被告该楼房楼梯问题，故本院认为原告在合同履行中存在违约，未按照合同约定向被告交付合格的房屋。对于原告要求与被告解除租赁合同的请求，因原告解除合同的通知已于2014年5月5日到达被告，被告已提出书面异议，但未就该异议提起诉讼。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定：“…当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”，因原告解除通知到达被告已经超过三个月时间，故原、被告的合同已于2014年8月6日解除。对于原告请求判令解除原、被告2012年6月1日签订的房屋租赁合同，本院依法予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：一、确认原告宝鸡市宸圣商贸有限责任公司与被告翟斌卷于2012年6月1日签订的《房屋租赁合同》于2014年8月6日解除；二、驳回原告宝鸡市宸圣商贸有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费20662元，由原告全部承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审 判 员  李柳杨人民陪审员  杨秀芳人民陪审员  杨晓峰二〇一五年十二月三十日书 记 员  李 伟