重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝三中法民终字第02165号上诉人（原审被告）重庆泽京房地产开发有限公司，住所地重庆市南川区南城街道办事处金佛居委会（南园路69号），组织机构代码75308873-X。法定代表人马丽平，总经理。委托代理人唐然，女，1987年3月26日出生，汉族，该公司员工，住四川省营山县。被上诉人（原审原告）金吉红，男，1963年5月11日出生，汉族，住重庆市南川区。委托代理人金吉旭（与金吉红系兄妹关系），1965年12月18日出生，汉族，住重庆市巴南区。上诉人重庆泽京房地产开发有限公司与被上诉人金吉红商品房销售合同纠纷一案，重庆市南川区人民法院于2015年10月22日作出（2015）南川法民初字第04412号民事判决，重庆泽京房地产开发有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月15日公开开庭审理了本案。重庆泽京房地产开发有限公司的委托代理人唐然，金吉红的委托代理人金吉旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：重庆泽京房地产开发有限公司系重庆市南川区香格里拉西苑小区开发建设单位。金吉红与重庆泽京房地产开发有限公司于2011年4月12日签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定金吉红（乙方）购买重庆泽京房地产开发有限公司（甲方）开发的重庆市南川区香格里拉西苑小区9幢2单元26-3号预售商品房，房屋总成交金额为355795元。该合同约定：第十三条第2款，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。该条第3款，甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。该条第4款，如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在60日（含）之内，……。（2）逾期超过60日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。……；乙方要求继续履行合同，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。后补充协议第十一条第4款约定：甲乙双方特别约定，不执行合同第13条第4款，第（1）和第（2）项约定，变更约定为：若因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，若逾期不超过90日的，乙方免除甲方的违约责任，超过90日的，甲方按日向乙方支付已付房价款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得受理通知单之日起30日内向乙方支付违约金，乙方不解除合同。一审法院另查明：《重庆市商品房买卖合同》及补充协议签订后，金吉红按照合同约定付清房屋总价款355795元。重庆泽京房地产开发有限公司于2013年1月31日将房屋交付金吉红使用。重庆市南川区国土资源和房屋管理局于2014年1月15日出具《业务受理通知书》，受理了金吉红所购买房屋的预售后房屋权属登记（转移登记）业务。重庆市南川区国土资源和房屋管理局亦已向金吉红颁发了房屋产权证。金吉红在一审诉称：2011年4月12日，我购买了重庆泽京房地产开发有限公司开发的重庆市南川区香格里拉西苑9幢2-26-3预售商品房并签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，合同成交价为355795元。合同签订后，我已按合同的约定向重庆泽京房地产开发有限公司支付了购房首付款106795元。合同约定的交房时间为2013年1月31日。但房屋交付后90日内，重庆泽京房地产开发有限公司并未按约定向房屋所在地的土地房屋登记机构提交办理房地产权证申请，于2014年1月15日将办理产权登记的资料提交给房管所并取得受理通知书。由于重庆泽京房地产开发有限公司的违约，应当按照合同的约定，每日按房屋总价款的万分之一支付给我违约金，重庆泽京房地产开发有限公司已违约259天，请求判决：重庆泽京房地产开发有限公司支付我逾期办理房地产权证的违约金9215元。重庆泽京房地产开发有限公司一审辩称：1、对本案出庭人员资格有异议，请求原审法院予以核实。2、金吉红的诉讼请求已超过诉讼时效，请求法院依法予以驳回。按《商品房买卖合同》的约定，交房时间届满后60日，金吉红就已明确知晓我公司是否存在逾期办理房地产权的情形。金吉红要求我公司承担逾期办证违约责任，应在交房时间届满60日起算，二年内向人民法院起诉，金吉红的起诉时间已超过两年的诉讼时效。3、我公司不存在逾期办理房地产权证的情况，金吉红主张我公司承担逾期办证违约责任无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。房地产权证采用金吉红委托我公司的方式办理，但金吉红并未依约向我公司提供相关的办理产权证的资料。对于金吉红逾期提交房地产权证的委托及相关办证资料，我公司并无催告提交的义务；我公司在收到金吉红的资料后，按《商品房买卖合同》和补充协议的约定，我公司享有60日的办理期限和90日的免责期限，即只要我公司在金吉红委托后150日内取得了涉诉房屋的权属转移登记受理单，我公司就不应该承担任何违约责任。结合金吉红向我公司提供的办理产权证的资料和产权权属转移登记业务受理通知单的时间可知，我公司在150日内取得了业务受理通知单，不存在逾期办证的情况。4、若法院认为我公司存在违约且应承担违约责任，违约天数应为受理单出具时间-实际接房时间（以业主物品领用表、接房验收确认表上明确的时间为准）-150天。同时，产权证办理时间的早晚对金吉红实际上并不造成任何损失，《商品房买卖合同》及补充协议中约定的违约金过高，请求法院调减违约金金额。综上，金吉红的诉讼请求已超过法定诉讼时效，且我公司不存在逾期办理房地产权证的情况，金吉红的主张毫无事实及法律依据，故请求驳回金吉红的全部诉讼请求。原审法院认为：一、关于重庆泽京房地产开发有限公司是否违约的问题。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法应当合法有效，合同双方当事人均应当按照合同约定的内容履行义务。根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条第3款约定，金吉红可以委托重庆泽京房地产开发有限公司办理房屋产权证登记，也可以在重庆泽京房地产开发有限公司向房屋产权登记机构提交相关资料后自行到现场确认权属登记。如果金吉红委托开发商办理，金吉红应在约定的时限内将办理本商品房产权登记需由业主提供的资料和办证委托书提供给开发商；如果业主未在约定时限内向开发商提交所需资料和办证委托书的，则应视为业主并无委托开发商办理房屋产权证的意思表示，此时开发商则应按照合同约定的时限及时将应由开发商提交的办证所需相关资料提交房屋产权登记机构，房屋产权登记机构在向重庆泽京房地产开发有限公司出具相应的受理通知单后，由房屋产权登记机构通知金吉红前来现场确认；如果房屋产权登记机构明确要求需要重庆泽京房地产开发有限公司和金吉红同时到场提供办证所需资料才能受理的，则重庆泽京房地产开发有限公司负有及时通知金吉红到场的义务。从本案查明的情况来看，重庆泽京房地产开发有限公司并未在合同约定的时限内及时将办证所需资料提交房屋产权登记机构，同时重庆泽京房地产开发有限公司亦未举示有效证据证明房屋产权登记机构需要该公司、金吉红同时到场提交办证所需资料以及该公司对金吉红已履行了通知义务。故，原审法院对重庆泽京房地产开发有限公司提出因金吉红出具办证委托时间迟延导致申请办证时间迟延的说法不予采信，亦足以认定，重庆泽京房地产开发有限公司对金吉红的办证迟延存在违约行为，应承担相应的逾期办证违约责任。二、关于诉讼时效的问题。首先，本案的诉讼时效的期间为2年；其次，由于重庆泽京房地产开发有限公司逾期办证的违约行为处于持续状态，其诉讼时效应当从金吉红知道或应当知道该公司的违约行为终结之日起计算。重庆泽京房地产开发有限公司于2014年1月15日取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，此时为该公司的违约行为终结之日，因此金吉红于2015年9月8日提起诉讼，并没有超过2年的诉讼时效。三、关于违约金的计算问题。从金吉红接房之日（2013年1月31日）到重庆泽京房地产开发有限公司取得房屋产权登记机构出具的登记受理单之日（2014年1月15日），时间为349天，扣除《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2款约定的重庆泽京房地产开发有限公司提交办理本商品房《房地产权证》的申请期限60日和补充协议第十一条第4款约定的违约免责期限90日，重庆泽京房地产开发有限公司应承担逾期办证违约责任的期限为199天。金吉红已付的房价款355795元，按照补充协议约定的按日支付已付房价款的万分之一的违约金标准，重庆泽京房地产开发有限公司应向金吉红支付的逾期办证违约金为7080元（355795元×199天×0.0001）。由于重庆泽京房地产开发有限公司提出办证迟延未对金吉红造成实际损害，当庭请求人民法院依法降低违约金，加之金吉红亦未举示证据证明其具体损失。故，原审法院酌情予以降低，将违约金依法调整为3540元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款和《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决：一、重庆泽京房地产开发有限公司在判决生效之日起十五日内向金吉红支付逾期办证违约金3540元。二、驳回金吉红的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。并决定一审案件受理费50元，减半收取25元，由重庆泽京房地产开发有限公司负担。重庆泽京房地产开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，其主要事实和理由是：1、一审判决中，对办理房屋产权证的方式认定错误。《商品房买卖合同》第十三条第2款、第3款可知，办理房屋产权证的方式确有两种，一种是买房人委托我公司办理，一种是买房人自行办理，本案的实际情况是金吉红向我公司提交了办证授权委托书，并由我公司代为办理了产权变更登记。即双方采用的是委托办理的方式，人民法院应当尊重双方当事人的约定，双方并未变更履行方式。一审法院认定应由我公司先行提交办证手续与事实不符。同时，“土地房屋登记机构需要双方同时到场提交办证所需资料”系土地房屋登记机构的办证程序，是客观存在的事实，不应由我公司承担该事实的举证责任；我公司也不负有通知业主到场办理手续的义务。采取委托办理方式办理房屋产权证的，我公司负有办理义务应当从业主实际提交办证所需相关资料和办证授权委托书的时间起算，办理期限为60日。另根据补充协议约定，我公司还享有90日的免责期限。本案中，金吉红实际提交办证委托书的时间肯定是晚于委托书落款时间，而授权委托书的落款时间与取得土地房屋登记机构受理单的时间未超过150日，因此，我公司不存在逾期办证的违约行为，也不应承担相应的逾期办证违约责任。2、原审判决认定金吉红主张逾期办证违约金的诉讼时效起算点从侵权行为实施终了之日起算是不当的。金吉红主张我公司存在逾期履行办理房屋房地产权证的违约行为，并要求我公司承担违约金责任，是基于《商品房买卖合同》产生的合同之债所享有的以财产利益为内容的债权请求权。针对该种债权请求权，应当适用《民法通则》及《民事诉讼法》关于诉讼时效的规定，即诉讼时效为二年，从金吉红知道或者应当知道权利被侵害时计算。《商品房买卖合同》已明确约定了交房时间及办理房地产权证的期限，因此，金吉红要求我公司承担逾期办证违约责任的，应在《商品房买卖合同》约定的交房时间届满60日起算，二年内向人民法院起诉。而本案中金吉红起诉的时间已超过二年的诉讼时效，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回金吉红的诉讼请求，一、二审诉讼费用由金吉红承担。金吉红答辩称：重庆泽京房地产开发有限公司逾期办证是事实。我在签订合同时就提交了该《授权委托书》，交该《授权委托书》时泽京公司只让我签了名字，没有签落款时间。其余时间我未再交过委托书。原审判决已经对违约金进行大幅减少，我们也是综合考虑，接受了一审判决。关于诉讼时效问题，由于本案的违约金的数额随着违约行为的持续不断在增加，相当于逾期办证是一个持续侵权的行为，一审判决认定是正确的，我们并未超过诉讼时效。请求驳回重庆泽京房地产开发有限公司的上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对原审判决事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：一、重庆泽京房地产开发有限公司是否存在逾期办证的违约行为；二、金吉红的主张是否超过诉讼时效。分别评述如下：一、关于重庆泽京房地产开发有限公司是否存在逾期办证的违约行为问题。金吉红与重庆泽京房地产开发有限公司之间已形成了商品房买卖关系，且双方在《商品房预售合同》中对各自的权利、义务作了约定，合同的内容未违反法律的强制性规定，依法应受保护。双方在合同签订后理应全面履行各自的义务。重庆泽京房地产开发有限公司在庭审中辩称，该公司未能在合同约定期限内代为办理好房地产权属登记，与金吉红自身有一定的关联，金吉红迟延提交办证资料，故办证期限可以相应顺延，不存在迟延办证情况。对此，本院认为，首先，房屋取得土地房屋权属证书（总证）是办理房屋产权登记（分证）的前提条件。本院在二审中限期要求重庆泽京房地产开发有限公司提交本案所涉房屋的总证，重庆泽京房地产开发有限公司未在该期限向本院提交，因此，重庆泽京房地产开发有限公司应当承担举证不能的后果。在重庆泽京房地产开发有限公司未取得土地房屋权属证书的情况下，无论购房户是否提供委托书、申请书，该公司均不能在合同约定的实际交房之日起60日内，办理产权登记并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，造成逾期办证的根本原因在于重庆泽京房地产开发有限公司。其次，双方在合同中约定由购房者在签订合同7日内提交办理商品房产权登记需由其提供的资料，购房者主张其与重庆泽京房地产开发有限公司签订购房合同的同时，就提交了委托书和申请书；重庆泽京房地产开发有限公司主张申请书和委托书的落款时间就是购房者提交的时间。从本案的实际情况看，委托书和申请书均由重庆泽京房地产开发有限公司按统一格式提供给购房者后，由购房者签名捺印交给该公司，该公司然后再代理购房者办理产权登记。此后委托书和申请书均处于重庆泽京房地产开发有限公司的实际控制之下，在此情况下，重庆泽京房地产开发有限公司应对其主张委托书和申请书书写的时间就是购房者提交委托书、申请书的时间承担举证责任。根据诚实信用原则，重庆泽京房地产开发有限公司作为开发商有义务通知金吉红提供办证所需资料。根据合同的约定，金吉红应当在签订合同之日起7日内，即2011年4月19日前将需要的资料交给重庆泽京房地产开发有限公司，如果金吉红未在上述期限内提交委托书，该公司则应当通知金吉红提交委托书，但重庆泽京房地产开发有限公司并未提交其已经发出通知的证据。同时，重庆泽京房地产开发有限公司主张的金吉红出具委托书的时间2013年9月1日与签订合同约定的提交委托书的截止时间2011年4月19日相差近29个月，明显不符合常理。结合房地产企业在签订商品房预售合同时，常常要求买房人将办理商品房产权登记的相关材料一并交付的一般做法，可以认定金吉红所称在签订合同之日就提交了委托书更符合情理。综上，重庆泽京房地产开发有限公司应当依据合同约定承担逾期办证的违约责任。原判根据本案的实际情况，计算重庆泽京房地产开发有限公司的逾期办证违约期间并无不当。二、金吉红的主张是否超过诉讼时效。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议均明确约定“并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。重庆泽京房地产开发有限公司实际取得登记受理单的时间为2014年1月15日，该公司应当在前述时间后30日内支付违约金，即在2014年2月14日前该公司才应当向金吉红支付违约金。金吉红于2015年9月8日提起诉讼，金吉红起诉尚未超过诉讼时效。重庆泽京房地产开发有限公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。综上，重庆泽京房地产开发有限公司的上诉理由均没有事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由重庆泽京房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。二审案件受理费50元，由重庆泽京房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  项江陵代理审判员  张东一代理审判员  李银波代理审判员  王梓言代理审判员  蔡 伟二〇一五年十二月二十九日书 记 员  刘馨凌