江苏省无锡市锡山区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏0205民初5236号 原告（反诉被告）：蒋慧，男，1989年8月27日出生，汉族，户籍地江苏省滨海县。 委托诉讼代理人：潘学连，江苏英特东华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李广平，男，1975年7月2日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。 委托诉讼代理人：苏朗，浙江援手（无锡）律师事务所律师。 被告：罗兰英，女，1976年2月22日出生，汉族，户籍地江西省抚州市广昌县。 委托诉讼代理人：苏朗，浙江援手（无锡）律师事务所律师。 第三人：无锡行家房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320205693370900W，住所地江苏省无锡市锡山区东亭街道新明中路22号。 法定代表人：蒋腾飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姜飞、舒亮，该公司职员。 原告（反诉被告）蒋慧与被告（反诉被告）李广平、被告罗来英、第三人无锡行家房地产经纪有限公司（以下简称行家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒋慧及其委托诉讼代理人潘学连、被告（反诉原告）李广平及其委托诉讼代理人苏朗、被告罗来英委托诉讼代理人苏朗、第三人行家公司委托诉讼代理人姜飞、舒亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋慧向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖合同，办理房屋过户手续，按合同约定在过户后10日内腾空房屋并交付；2、判令被告支付违约金70000元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原被告于2016年8月2日通过行家公司居间订立房屋买卖合同，约定由蒋慧购买被告所有的位于无锡市锡山区芙蓉山庄A区65—901室（以下简称901室），合同就成交价、付款方式、房屋交付等作出约定。合同订立后，蒋慧依约支付定金20000元，并办妥按揭贷款手续。但被告因房价上涨以种种理由拒绝履行合同约定的房屋过户及交付义务，故诉至法院。 被告李广平、罗兰英共同辩称，要求蒋慧将剩余房款680000元支付完毕后再办理过户手续，办理过户手续后同意10日内腾房，不同意承担违约金，不承担其他任何费用。诉讼期间，李广平、罗兰英变更答辩意见为：不同意出卖房屋。 第三人行家公司述称，蒋慧与李广平的房屋买卖合同既已订立，不能无故撤销；合同约定近乎全额贷款的方式支付房款，如李广平不同意则不会在合同上签字确认。 李广平向本院提出反诉诉讼请求，1、撤销李广平与蒋慧于2016年8月23日订立的房屋买卖合同；2、判令蒋慧承担本案的全部诉讼费用。事实与理由，李广平与蒋慧所订合同以近乎全额贷款的方式约定付款，明显违反公平原则的付款条款；合同签订后，蒋慧又拒不承认双方口头约定的首付款400000元（后降低为200000元），违反诚实信用原则。故李广平提出上述反诉请求。 针对李广平之反诉，蒋慧辩称，李广平请求撤销合同不成立，李广平与蒋慧订立的合同约定了付款方式，付款方式以现金支付还是贷款支付与公平与否无关；李广平以种种理由不履行合同，其本质是因本地房价开始上涨而为毁约寻找借口与理由。李广平的反诉请求并无事实及法律依据，请求驳回。 经审理查明，2016年8月23日蒋慧经行家公司居间与李广平订立房屋买卖合同一份，约定李广平将901室房屋出售给蒋慧；房屋基本情况：房屋性质住宅、所有权人李广平、产权证号XS1000659578、土地证号00××93、总面积154平方、楼层9；实际成交价格为700000元；成交价格：蒋慧于2016年8月23日交付定金20000元、于过户当日前交付房款10000元、房款670000元由蒋慧委托办理30年期商业贷款，银行贷款下发后直接打入李广平的银行账户；付款约定：李广平于2016年8月23日交付5000元给行家公司作为物业交割保证金，待该房屋蒋慧所有权证下发，李广平、蒋慧双方确认该房屋费用交接清楚，迁户完毕、物业交割完毕且三方结件单签署完毕当天行家公司向李广平结清；相关事宜：李广平承诺于过完户10日内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交付于蒋慧，同时办理完毕户口迁移手续；违约责任：1、李广平保证此房屋共有权人（含近亲属）无异议，如果发生该房屋共有权人（含近亲属）有异议或发生与李广平及共有权人有关的房屋产权纠纷、债权债务纠纷，则全部由李广平负责，由此给蒋慧造成的经济损失，由李广平负责全额赔偿。如导致合同无法履行或蒋慧无法取得产权证，李广平应于十日内退还蒋慧已支付李广平的全部购房款并承担一切后果及违约责任；……4、如李广平、蒋慧任何一方拒绝履行合同或者解除合同，或发生本条1、2、3、违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且行家公司应收取的本合同约定的信息服务费不予退还；约定其他事宜：1、李广平、蒋慧需向行家公司提供相关资料用于办理该房屋贷款；2、李广平、蒋慧需配合行家公司在贷款审批通过后3日内办理过户手续；合同另对其他相关事宜作出约定。合同订立当日蒋慧依约交付定金20000元，李广平出具收条予以确认。 另查明，李广平与罗来英曾系夫妻关系，901室房屋于2014年3月10日登记于李广平、罗来英名下；双方于2014年5月15日办理离婚登记手续，离婚协议中约定901室房屋归罗来英所有，但至2016年8月23日蒋慧与李广平签订房屋买卖合同时，该房屋仍未变更登记至罗来英一人名下。 2016年9月5日蒋慧与中国银行股份有限公司无锡锡山支行订立个人二手住房贷款合同及个人贷款抵押合同，约定蒋慧向中行锡山支行贷款670000元用于购买901室房屋；贷款发放至罗来英名下的银行账户；蒋慧以901室房屋作为抵押物。因901室房屋未能过户登记至蒋慧名下，无法按约办理抵押登记，故中行锡山支行未能发放贷款。 审理中，罗兰英陈述：签订房屋买卖合同时其在场，卖房子其是同意的，因急需用钱才卖房子；付款手续是在行家公司办理的，该公司的姜飞给其15000元现金和5000元（物业交割保证金）收条。李广平、罗兰英共同陈述：在签订合同时特意未向行家公司告知其二人已离婚的事实。 李广平另提供其与蒋慧的通话录音，欲证明房屋买卖合同订立后，其与蒋慧口头达成另付首付款200000元的事实；对此，质证时，蒋慧则认为李广平提出首付款200000元，但蒋慧并未明确予以同意，双方并未就付款方式达成变更合意。 本院认为，蒋慧与李广平于2016年8月23日所订房屋买卖合同系双方之真实意思，合法有效，双方均应恪守。本院注意到901室房屋登记于李广平、罗来英名下，虽李广平与罗来英离婚时约定901室房屋归罗来英所有，但该房屋直至李广平与蒋慧订立房屋买卖合同时仍未变更登记至罗来英一人名下；且订立买卖合同时，李广平、罗来英刻意未将其二人已办理离婚登记的事宜向蒋慧及行家公司披露，故涉案的房屋买卖合同虽由李广平一人签订，但考虑到签订合同时罗来英亦在现场，且审理中罗来英亦明确表示同意出卖房屋；蒋慧支付的定金亦实际由其收取，故上述行为可认定罗来英默认其本人应受李广平所签房屋买卖合同之相关约定之约束。现蒋慧依照合同之约定已履行了交付定金的义务并办妥贷款手续；则李广平、罗兰英作为房屋所有权人亦应根据合同之约定切实履行相应的义务，但至今其仍未能依约将房屋办理过户手续，显属违约。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，蒋慧要求继续履行合同，符合法律规定，本院予以支持。涉及具体的履行方式，则可参照合同之约定结合蒋慧办理房屋贷款的客观情况进行酌定。至于李广平、罗兰英称已经在合同订立后与蒋慧达成首付款变更的意见，现有证据尚不足以证明其主张，本院不予采信。蒋慧另要求支付违约金70000元的诉请，虽合同中所列违约责任第4条对拒绝履行合同的情形作出了约定，但考虑到蒋慧现主张的继续履行合同亦属请求承担违约责任的一种方式，且继续履行合同已足以弥补蒋慧之损伤，故本院对其再行主张违约金70000元的诉请，不予支持。涉及反诉部分，同样基于前述理由，现李广平以其与蒋慧所订合同以近乎全额贷款的方式约定付款，明显违反公平原则的付款条款；合同签订后，蒋慧又拒不承认双方口头约定的首付款400000元（后降低为200000元），违反诚实信用原则为由，请求撤销房屋买卖合同，并无相应事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、李广平、罗来英于本判决生效后30日内将其名下的坐落于无锡市锡山区芙蓉山庄A区65—901室（产权证号XS1000659578、土地证号00××93）过户登记至蒋慧名下；李广平、罗来英并于办妥过户登记手续后10日内腾空该房屋，并将该房屋交付于蒋慧。 二、蒋慧于上述房屋过户当日交付李广平、罗兰英10000元，剩余房款670000元由蒋慧于房屋办妥过户手续后60日内以银行贷款方式支付李广平、罗兰英。 三、驳回蒋慧本诉其他诉讼请求。 四、驳回李广平的反诉请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10775元由负担蒋慧负担1100元，李广平、罗来英共同负担9675元；反诉案件受理费减半收取5400元由李广平负担（蒋慧同意其预交本诉案件受理费由李广平、罗来英直接向其支付，本院不再退回。李广平、罗来英应于本判决生效后10日内将应负担的本诉案件受理费给付蒋慧）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  华 伟 审 判 员  陆凌云 人民陪审员  王 玲 二〇一八年六月一日 书 记 员  陈 瑜