湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2014)天民初字第03805号原告五矿地产湖南开发有限公司，住所地长沙市雨花区劳动东路289号嘉盛华庭EA財智中心8楼。法定代表人杨志威，系公司董事长。委托代理人袁伟平，湖南万和联合律师事务所律师。委托代理人宾亮，湖南万和联合律师事务所律师。被告湖南金域信息科技发展有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一西路2号1810、1811、1812房。原告五矿地产湖南开发有限公司诉被告湖南金域信息科技发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人袁伟平到庭参加了诉讼。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案，现已审理终结。原告诉称：2012年11月21日，被告与原告签订《长沙市商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于长沙市天心区劳动西路289号第1幢N单元1层XXXX号房屋，合同总金额49078000元。合同签订后，被告向原告支付购房款37839725元，剩余房款11238275元未支付。2014年1月15日，原、被告双方就上述合同签订《嘉盛商务广场1002号房屋补充协议》，约定被告采用分期付款方式支付房款，利息分期分段计算，总计753313.73元，在最后一期即2015年9月30日前一次性支付；以房屋租金抵购房款及利息，每半年冲抵一次，分六次冲抵完剩余房款，如租金未能冲抵，被告应以自有资金支付房款及利息。被告尚有三期房款及全部利息未付，分别为2014年9月30日前的应付房款1956582元、2015年3月31日前的应付房款1956582元、2015年9月30日前的应付房款1801680元及全部利息753313.73元。原告发现被告因经营状况恶化已停止经营，员工已全部遣散，办公场地已被所在物业公司封闭，原告多次联系被告负责人均无法联系，原告多次去函要求被告履行付款义务均无人签收。虽然2015年3月31日及2015年9月30日的两笔债权履行期限尚未届满，但被告的行为及表现已充分表明其不履行付款义务。故原告为维护其合法权益，诉请法院：1、判令被告向原告支付购房款5714844元及利息753313.73元；2、判令被告支付逾期违约金12130.81元（违约金分两部分：从2014年10月1日至2014年11月29日，逾期共计60天，按每日万分之一计算违约金为11739.49元；逾期60日之后，按每日万分之四从2014年11月30日起暂计算至2014年12月1日，违约金为391.32元，对该部分违约金请求法院判决至实际支付之日止。）；3、判令本案诉讼费用由被告承担。被告未到庭，未发表答辩与质证意见，亦未向法庭提交任何证据。本院经审理查明：2012年11月21日，原告与被告签订了一份合同编号为XXXX的《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：被告向原告购买原告开发建设的座落于长沙市天心区劳动西路289号的嘉盛商务广场第1幢N单元1层XXXX号房屋，房屋建筑面积为1432.72平方米，单价为每平方米34255.12元，总金额为49078000元；付款方式为分期付款，定金10000000元于2012年9月18日前已付清，于2012年11月21日前应付清27839725元，剩余房款11238275元应于分户产权证复印件移交给被告之日起十日内支付。该合同还对双方的其它权利义务进行了约定。2014年1月15日，原告与被告签订了一份《嘉盛商务广场XXXX号房屋补充协议》，该合同约定：双方于2012年11月21日签订《商品房买卖合同》，合同总金额49078000元，被告已付房款37839725元，剩余房款11238275元未支付；该房屋系带租约销售，于2011年11月16日已出租给长沙市天心文化产业投资有限责任公司，租赁期限为五年，自2012年3月1日起至2017年3月1日止，月租金标准为326097元，租金每半年支付一次，被告购买房屋时已知悉并认可该房屋租赁合同中的权利义务及现状；双方同意被告剩余的未付房款11238275元采取以该房屋税前租金冲抵房款形式支付，每半年冲抵一次，分六次冲抵完剩余房款，未冲抵部分按2013年一至三年期贷款年利率6.15%计息，期间产生的利息753314元于第6次租金中冲抵；被告以2013年3月至8月可收取的租金1610267元冲抵房款后尚欠9628008元，该时间段应付利息270992.54元；以2013年9月至2014年2月可收取的租金1956582元冲抵房款后尚欠7671426元，该时间段应付利息210827.64元；以2014年3月至8月可收取的租金1956582元冲抵房款后尚欠5714844元，该时间段应付利息150662.75元；以2014年9月至2015年2月可收取的租金为1956582元冲抵房款后尚欠3758262元，该时间段应付利息90497.85元；以2015年3月至2015年8月可收取的租金1956582元冲抵房款后尚欠1801680元，该时间段应付利息30332.95元；剩余房款以2015年9月至2016年2月可收取的租金冲抵，应付利息应在2015年9月30日前付清；被告于本协议签订之日起三个工作日内出具委托收款函，同意至2016年2月29日所属租期内，委托原告收取租金。上述合同还约定，被告自合同签订之日起应保证承租人将房屋租金在每年的3月31日及9月30日前支付至原告账户，如未按时支付的，被告应在收到原告书面通知之日起十五日内以自有资金一次性支付当期应付房款及应付利息，如逾期在60日内，应从应付款期限次日起至实际支付之日止按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过60日以后，应按日支付逾期应付款万分之四的违约金。被告按照上述补充协议的约定将2014年8月31日前的租金全部交由原告用于冲抵房款，但未在2014年9月30日前按约将2014年9月至2015年2月的租金支付给原告，原告于2014年11月2日向被告发出《催告函》要求被告履行合同义务未果，遂提起本案诉讼。本院在向被告送达相关法律文书时，发现被告的办公场所已经关闭，无人值班或留守。原告提起本案诉讼后，本案诉争房屋的承租人长沙市天心文化产业投资有限责任公司于2015年2月11日将2014年9月至2015年2月的房屋租金1956582元、于2015年3月12日将2015年3月至2015年8月的房屋租金1956582元支付给了原告。上述事实，有合同编号为XXXX的《长沙市商品房买卖合同》、《嘉盛商务广场XXXX号房屋补充协议》、《催告函》以及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的合同编号为XXXX的《长沙市商品房买卖合同》以及《嘉盛商务广场1002号房屋补充协议》（以下简称《补充协议》）均合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。按照《补充协议》的约定，被告应于2014年9月30日前向原告支付1956582元、于2015年3月31日前向原告支付1956582元、于2015年9月30日前向原告支付剩余房款1801680及全部利息753313.73元，其中，原告提起本案诉讼后，长沙市天心文化产业投资有限责任公司分两次将应付给被告的两笔房屋租金1956582元、1956582元支付给原告，该两次付款可视为被告对上述前两笔应付款项的主动履行，对于原告相应的诉讼请求，本院不再支持；对于被告应付的最后一笔款项，虽然原告提起本案诉讼进行主张时尚未到履行期，但现已履行期届满且被告仍未支付，其行为已构成违约，因此，本院在本案中对其一并处理以减少讼累，被告需向原告支付剩余购房款1801680元及其分期支付购房款所产生的利息753313.73元。此外，对于原告所主张的违约金，根据《补偿协议》的约定，被告前述第一笔应付款项迟延至2015年2月11日才支付，共应向原告支付违约金57914.83元（1956582×0.1‰×60+1956582×0.4‰×59）。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告湖南金域信息科技发展有限公司在本判决生效之日起7日内向原告五矿地产湖南开发有限公司支付购房款1801680元及利息753313.73元；二、限被告湖南金域信息科技发展有限公司在本判决生效之日起7日内向原告五矿地产湖南开发有限公司支付迟延履行违约金57914.83元；三、驳回原告五矿地产湖南开发有限公司的其余诉讼请求。如被告湖南金域信息科技发展有限公司不能按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费56949.69元，保全费5000元，共计61949.69元，由被告湖南金域信息科技发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 罗 霖人民陪审员 肖 平人民陪审员 李子玲二〇一五年十二月二十九日代理书记员 彭春芝附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。