广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第134号原告刘海鸥，女，汉族，1977年4月30日出生，住所：广东省平远县。委托代理人廖ＸＸ，广东金马波士德律师事务所律师。被告佛山市名汇豪景房地产开发有限公司，住所：佛山市禅城区佛平路42号第7号铺。法定代表人林剑毅。委托代理人程宝雪、龚秀庆，均为广东天地正律师事务所律师。原告刘海鸥诉被告佛山市名汇豪景房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月13日立案受理后，依法由审判员田媛适用小额诉讼程序独任审判。被告在答辩期内向本院提出管辖权异议，本院经审查后于2015年1月29日裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服该裁定，提起上诉，佛山市中级人民法院于2015年3月30日作出（2015）佛中法立民终字第324号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2015年4月10日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人廖ＸＸ和被告的委托代理人程宝雪、龚秀庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2012年10月8日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于禅城区鲤鱼沙道67号5座1402房（下简称5座1402房），售价总金额为406675元。合同签订后，原告已按约向被告支付全部购房款，被告也在2013年10月4日将该房产交付原告使用。另双方还约定被告应在该房产交付使用后90天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并约定被告应在原告交齐房款且办理收楼手续180天内协助提供办理房地产权证的相关资料，为原告办理房屋产权登记手续。然后该房屋交付至今已远逾180天，虽经原告多次催促，被告仍未为原告办理房产产权登记手续，被告的行为显然已严重损害了原告的利益。此外，合同第十五条约定被告未按约定办理房产登记手续的，被告应按已付购房款的0.5%向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，请求判令：1、被告在判决生效之日起15日内为原告办理房产产权登记手续；2、被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金2033.38元；3、被告承担本案诉讼费用。被告答辩称，1、被告为位于佛山市禅城区鲤鱼沙道67号“名汇嘉园”项目的建设单位。该项目建筑面积75270.90平方米，自2011年4月3日开始施工，于2012年9月12日取得5座房屋的《商品房预售许可证》。2012年10月8日，被告与原告签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》约定：①原告购买被告开发的5座1402房，总房价为406675元。②房屋交付条件为该房已办理竣工验收备案；交付日期为2013年9月30日前；交付时给水供电、排水排污、通邮电梯、公共照明投入使用，燃气、有线电视、电话、宽带网提供接口。③被告应在涉案房屋交付使用后90日内将办理权属登记、需由被告提供的资料报有关部门备案；在原告交齐总房款且办理收楼手续后180天内，被告应协助提供办理房地产权证的相关资料；如因被告责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权证的，原告不退房，被告按已付房款5‰支付违约金。上述合同签订后，原告依约付清房款。2、本项目前期报建过程中，燃气部门于2010年12月确认本项目有市政燃气管道通过。但2012年6月燃气工程实际施工时，燃气部门才提出本项目暂未有市政道路通过，市政燃气管道尚未铺设。为此，被告在2012年9月、10月先后向禅城区、南海区燃气公司提出报装申请，但其均答复无法为被告报装燃气管道。后经长时间的磋商，两燃气公司仍不同意报装，本项目燃气工程施工受阻。根据被告与佛山市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》的约定，本项目应于2013年3月23日竣工。但由于燃气工程迟迟未能动工，被告于2013年3月18日向佛山市禅城区国土城建和水务局递交《关于名汇嘉园工程竣工延期申请书》，申请将竣工日期延期至2013年12月31日。为解决本项目燃气问题，被告于2013年3月申请禅城区、南海区的政府相关部门协调解决。2013年4月12日，在佛山市住建局的牵头下，被告与禅城区、南海区的燃气公司召开了协调会议，但未有结果。考虑到没有市政道路的情况下，燃气管道工程无法施工，经佛山市禅城区祖庙街道相关部门协调，被告与本项目周边东升村协商解决市政道路问题。双方最终于2013年7月16日签订《协议书》，由被告负责本项目周边的市政道路建设。随着市政道路问题的解决，被告于2013年7月得以向佛山市华燃能燃气工程有限公司报装燃气管道工程。最终，在被告多次沟通协商并投资500多万元建设市政道路及燃气管道后，燃气问题得到解决。根据《广东省燃气管理条例》第十条的规定，本项目红线外的市政道路及燃气管道依法应由燃气公司投资。但由于燃气公司不作为，同时为切实解决业主的用气问题，被告被迫代为投资并最终完成市政道路及本项目红线内、外燃气管道，被告为此损失巨大。3、2013年9月29日，涉案房屋取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，符合交楼条件。被告于2013年9月25日向原告发出收楼通知书，要求其于2013年9月30日前办理收楼手续。原告于2013年10月4日正式办理收楼手续。4、因本项目没有市政燃气管道，导致燃气工程施工延迟及竣工验收延期，国土部门拟收取被告逾期竣工的违约金。但考虑被告逾期竣工的合理性，国土部门内部对是否应收取违约金存在争议，导致其一直未能最终决定是否为本项目办理工程竣工（分割）的土地登记手续。本项目后续办理房地产权证事宜受阻。业主对此极为不满。被告为此多次向禅城区政府提出申请，申请其批准被告延期竣工的申请，以解决后续《房地产权证》的办理。经多次沟通，佛山市禅城区国土城建和水务局最终于2015年1月15日作出《关于“名汇嘉园”项目部分物业先行确权办证的意见》，同意对本项目除部分地下车库以外的建筑面积先行确权登记，此次未办理确权登记部分对应的土地使用权待区政府对该项目竣工延期进行批示并清理相关责任后才能办理确权办证。2015年1月16日，被告得以申请办理工程竣工（分割）的土地登记及协助业主办理《房地产权证》。5、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定和《商品房买卖合同》第十五条、《补充协议》第（五）条第1点的约定，被告仅有义务协助提供办理房地产权证的相关资料，应由业主自行办理房地产权证，原告诉请被告为其办理房地产证无理。6、根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，仅在因被告责任导致业主未能在规定期限取得房地产权属证书的情况下，被告才应当承担违约责任。但本案，由于本项目不存在此前燃气部门确认的市政燃气管道，导致本项目燃气工程受阻及工程竣工验收延期。在被告自行出资解决市政道路及燃气管道工程后，国土部门内部对被告是否应缴纳逾期竣工违约金存在争议，并一直暂缓办理本项目工程竣工（分割）的土地登记手续。此导致后续办理房产权属登记手续一直无法办理。可见，业主迟迟未能办妥房产权属登记手续是由于燃气部门及国土部门原因所致，并非被告的责任。被告已多次与政府相关部门协商沟通，经协调本项目目前已可以办理房地产权证书，原告应自行办理。纵观名汇嘉园项目开发全过程，被告一直积极协调解决问题，并无过错、过失之处。原告诉请被告支付逾期办证违约金2033.38元没有事实和法律依据。综上，原告诉请被告支付逾期办证违约金及为其办理权属登记手续无理，为维护社会和谐稳定，保障被告合法权益，请依法公正判决。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告的身份证复印件、被告的企业机读档案登记资料。拟证明原、被告的主体资格。2、《广东省商品房买卖合同》、补充协议。拟证明原告向被告购买了涉讼房产及房产的价格，根据补充协议的约定，被告应在原告收楼后180天内协助提供办理房地产权证的相关资料。3、购房发票。拟证明原告已向被告支付了全部购房款。4、收楼确认书。拟证明被告已向原告交付涉案房产。5、网页截图（佛山市禅城区国土城建和水务局网站，2014年12月截图）。拟证明因被告原因，涉案房产至起诉时仍未能办理产权证。诉讼中，被告提交以下证据：1、被告营业执照及组织机构代码证。拟证明被告诉讼主体适格。2、《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》及补充协议。拟证明《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，被告仅有义务协助提供办证资料，原告诉请被告为其办理权属登记手续无依据。3、燃气管道图、《关于“名汇嘉园”工程竣工延期申请书》、会议签到表、《协议书》、《燃气管道工程施工合同》、《竣工验收备案表》、《关于鲤鱼沙“名汇嘉园”住宅小区工程延期竣工的函》。拟证明涉案项目未有燃气市政管道，导致燃气管道施工受阻，工程延期竣工，国土部门据此拖延办理本项目工程竣工（分割）的土地登记手续，并非被告的原因导致本项目无法办理房地产权证，原告诉请被告支付违约金无理。4、佛山市国土资源局禅城区局土地登记事务所收件回执、证明。拟证明经被告多次沟通协调，本项目已可办理权属登记。为查明案件相关事实，本院在审理关联案件时依职权向佛山市禅城区房屋登记中心发函询问相关事宜，佛山市禅城区房屋登记中心向本院出具《关于对佛山市禅城区人民法院﹤调查函﹥（2015）佛城法民一初字第129号的复函》。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1，被告无异议，本院予以采信。原告的证据2、3、4，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告的证据5，仅为打印件，并无其他有效的证据佐证该网页截图的真实性，被告不予确认，本院不予采信。被告的证据1，原告无异议，本院予以采信。被告的证据2，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据3，原告对协议书和燃气管道工程施工合同的真实性无异议，本院对真实性予以确认；燃气管道图，加盖有佛山市华禅能燃气设计有限公司勘察设计出图专用章，虽为复印件，但能与燃气管道工程施工合同相互印证，本院对真实性予以确认；《关于“名汇嘉园”工程竣工延期申请书》、《关于鲤鱼沙“名汇嘉园”住宅小区工程延期竣工的函》均为被告单方制作，被告陈述已提交相关部门，但未提供证据予以证明，本院不予采信；会议签到表仅为孤证，既无相关证据佐证签到表所列人员身份的真实性，亦无对应的会议记录证明会议的内容，本院不予采信；《竣工验收备案表》经佛山市禅城区国土城建和水务局加盖竣工验收备案专用章，原告不予确认，但未提供证据予以反驳，故本院对《竣工验收备案表》的真实性予以确认。被告的证据4，收件回执系行政职能部门在办理行政审批事项时出具，原告虽不予确认，但未提供证据予以反驳，本院对真实性予以确认；证明系原告向被告出具，且原告在“证明人”落款处签名捺印，原告虽不予确认，但未提供证据予以反驳，本院对真实性亦予以确认。本院依职权调取的证据，被告对真实性无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：被告系涉案“名汇嘉园”项目的开发企业。2012年9月12日，佛山市住房和城乡建设管理局向被告核发上述项目5座的《广东省佛山市商品房预售许可证》。2012年10月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）就5座1402房签订《广东省商品房买卖合同》，约定：……第三条买受人所购商品房的基本情况。……该商品房合同约定建筑面积共51.12平方米，其中，套内建筑面积40.14平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.98平方米。……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：√1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米10131.42元，总金额（人民币）406675元。……第八条交付期限。出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：√4、该商品房已办理竣工验收备案。……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：√3、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金……。同日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同补充协议》，就上述买卖合同中未约定事项达成如下补充条款：……（五）关于产权登记约定：1、出卖人应在买受人交齐总房款且办理收楼手续180天内协助提供办理房地产权证的相关资料。买受人自行办理房产证的有关费用按政府部门规定由买受人承担，政府规定应由出卖人承担的除外。2、如果买受人未能向出卖人付清该商品房的全部房款及税费、签署并交齐办理产权证所需文件资料，出卖人有权拒绝为买受人办理产权过户手续，并无须承担任何违约责任或赔偿责任。3、经出卖人通知，如果买受人超过期限未办理收楼手续的，出卖人没有义务为买受人办理产权过户手续，直至买受人实际办理收楼手续之日。4、买受人应按政府部门之要求亲自签署并提交办理产权过户所需的所有文件和资料（且买受人保证其签署和提交的所有文件资料均真实无误），否则，因此引致办理产权证之延误，由买受人自行承担责任。……”。2013年3月5日，被告出具售房款发票，确认收取原告支付的购房款406675元。2013年7月3日，佛山市禅城区祖庙街道东升村委会（甲方）与被告（乙方）就扩建、修建从文华北路至鲤鱼沙汽车站路段签订《协议书》，约定：1、从文华北路边往鲤鱼沙入口至海二路（规划中）转入乙方楼盘的路口止，将原路面约5.5米宽扩至8米宽、两边各铺1.5至2米宽人行道，乙方负责通知通信、燃气、水电等相关部门，并一同施工。……3、以上工程的费用由乙方承担和组织实施、监督，甲方协助解决施工中碰到的协调问题；……6、工程施工期为三个月，从签定协议生效之日起计算……。2013年7月9日，被告（甲方、建设单位）与佛山市华燃能燃气工程有限公司（乙方、施工单位）签订《燃气管道工程施工合同》，约定：第一条、工程内容。一、工程名称：名汇嘉园燃气管道工程……四、工程内容：小区燃气庭院管、楼栋盘立管、楼栋室内管的施工……第四条、工程工期……2、庭院管、楼栋盘立管安装的完成时限，应同时满足上述条件之日起，根据工程量双方协商确认；3、楼栋室内管工程的完成时限，乙方接到甲方的指令或业主的工程申报时，应核对甲方提供的业主资料无误后，在15个工作日内安排进场施工……。2013年9月26日，涉案名汇嘉园项目完成竣工验收，并于2013年9月29日完成竣工验收备案。2013年10月4日，原告在《名汇嘉园收楼确认书》上签名，确认5座1402房经验收且无异。2015年2月7日，原告出具《证明》，内容为：本人刘海鸥于2015年2月7日领取名汇嘉园楼盘5座1402房的经佛山市禅城区房产测绘和交易中心开具的房屋分层分户平面图原件一份，以及经佛山市住房和城乡建设管理局开具的商品房所有权初始登记通知书原件一份（其中商品房所有权初始登记通知书编号为201416373）。本人承诺在领取房屋分层分户平面图原件和商品房所有权初始登记通知书原件后自行承担（且不限于）不慎遗失等情况所产生的经济、法律责任，一律与佛山市名汇豪景房地产开发有限公司无关。2015年1月16日，被告向佛山市禅城区国土城建和水务局土地登记中心申请办理工程竣工（分割）的土地登记。该中心于当日出具收件回执单并列明办理期限为2015年2月11日。诉讼中，佛山市禅城区房屋登记中心向本院复函称：一、佛山市名汇豪景房地产开发有限公司于2014年5月30日将办理“禅城区鲤鱼沙道67号一至十座”商品房所有权初始登记的资料提交到我中心。二、该公司提交办理初始登记的资料有：1、商品房屋产权权属申请书（原件）；2、立项批文（复印件）；3、国土证（复印件）；4、申领门牌、房号、入户审批表及地址证明（原件）；5、建设工程规划许可证（复印件）；6、建筑工程施工许可证（复印件）；7、建（构）筑物工程规划条件核实意见（原件）；8、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（原件）；9、规划图纸一套（原件）；10、竣工图纸一套（原件）；11、房屋测绘报告书（原件）；12、商品房预售许可证（原件）；13、商品房屋情况表（原件）。庭审中，被告陈述：申请书和函被告已提交给相关部门，但因不属于行政审批事项，故没有收件回执；涉案房产已经符合办证条件。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，均是双方当事人真实意思表示，合同及补充协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应严格依约履行。关于原告诉请被告办理房产产权登记手续。根据合同第十五条和补充协议第（五）条的约定，被告负有将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案、协助提供办理房地产权证相关资料的义务。原告主张被告应为原告办理产权登记手续，与上述约定不符，原告亦未提供证据证明其已委托被告代为办理产权登记手续，故原告该项诉请无事实和合同根据，本院不予支持。据前查明的事实，原告已从被告处领取了办理产权登记的相关资料，原告应及时自行办理相关产权登记手续。关于原告诉请的逾期办证违约金。原告主张被告违反合同第十五条和补充协议第（五）条的约定，逾期办理产权登记手续，应支付已付房价款0.5%的违约金。综合本院查明的事实和原、被告的陈述，被告于2013年3月5日开具发票确认原告已全额支付购房款，并于2013年10月4日将房产交付原告使用，根据合同第十五条和补充协议第（五）条第1点的约定，被告应于2014年1月1日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案、应于2014年4月1日前协助提供办理房地产权证的相关资料，但被告直至2014年5月30日才将办理商品房所有权初始登记的资料提交到佛山市禅城区房屋登记中心、2015年1月16日才向佛山市禅城区国土城建和水务局土地登记中心申请办理工程竣工（分割）的土地登记，故被告的行为已构成违约，依约需向原告支付违约金2033.38元（406675元×0.5%）。原告诉请有事实和合同依据，本院予以支持。被告抗辩提出未能如期办证的责任在于燃气公司和相关部门，非因被告原因所致，不应支持违约金的诉请。经查，纵观合同和补充协议的约定，双方仅在合同第八条中对交楼期限可据实顺延的特殊原因作出了明确约定，而对于产权登记，合同和补充协议均未约定相关期限可予顺延的情形。至于是否因燃气公司和相关部门的责任导致逾期、非因被告责任，被告举证的《关于“名汇嘉园”工程竣工延期申请书》、《关于鲤鱼沙“名汇嘉园”住宅小区工程延期竣工的函》均为其单方陈述，本院已不予采信，而被告举证的燃气管道图、《协议书》和《燃气管道工程施工合同》并不足以证明其抗辩主张成立，故被告的抗辩意见，无事实根据，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山市名汇豪景房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告刘海鸥支付违约金2033.38元；二、驳回原告刘海鸥的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由被告佛山市名汇豪景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 田 媛二〇一五年四月十七日书记员 潘明珠