广东省连州市人民法院民 事 判 决 书(2015)清连法民二初字第370号原告：周少聪，男，汉族，1988年8月4日出生，广东省连州市人，身份证住址：广东省连州市。被告：连州市盛世房地产有限公司，地址：连州市良江路6号5幢首层04号商铺。��定代表人：邓继明，该公司经理。原告周少聪诉被告连州市盛世房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理。依法由审判员孔日照适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周少聪到庭参加诉讼，被告连州市盛世房地产有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周少聪诉称：2014年8月4日，原告与被告盛世房地产签订《广东省商品房买卖合同》，购买其公司开发的良江路19号盛世都会公寓903室。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详尽约定。原告于2014年8月4日将首付款人民币52384元支付到被告指定账户。原告依据合同第八条约定，该商品房应于2014年12月31日前验收合格并交付使用，但由于被告没有如期交付该商品房，导致至今2015年11月3日，原告不能合法入住。被告的行为构成严重违约、按照合同第九条第二种处理方式“逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款的五%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房款万分之三的违约金”。原告多次向被告提出按照合同约定支付利息及违约金的合理请求都遭到拒绝。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，特提出请求：一、判令被告继续履行合同并限期被告无条件交付原告之房屋合法手续。二、判令被告从2015年1月1日起支付至2015年11月3日止的违约金6068元，之后的违约金按合同第九条第2种处理方式计算至商品房实际交付原告使用之日止。三、本案诉讼费由被告负担。原告为其主张提供的证据有：一、原告身份证复印件，拟证明原告主体资格的事实；二、合同编号201408043410376《广东省商品房买卖合同》及其《合同补充协议》、《广东省地方税收通用发票（电子）》复印件二份（编号分别为：03518240、09270198）、《广东省非税收（电子）票据复印件二份（编号分别为：CJ40551842、CJ40552440）和《税收完税证明》复印件（编号：（141）粤地证00565775）一份，拟证明原告购买被告盛世都会公寓903室并已支付全部房价款、办证费及契税的事实。三、《个人住房公积金按揭借款合同》、《借款借据》和《抵押物清单》，拟证明原告以所购房屋抵押借款的事实。被告连州市盛世房地产有限公司未作答辩、举证。经审理查明：被告连州市盛世房地产有限公司��一家于2010年3月22日在连州市工商行政管理局依法核准登记成立的有限责任公司，公司注册资金为人民币壹仟万元，法定代表人为邓继明，经营范围为房地产开发及销售。2011年7月13日，被告以出让方式取得位于连州市良江路19号的地块的土地使用权并经批准在上述地块架设商品房，定名为“连州市良江路盛世都会”。2013年9月5日经连州市住房和城乡规划建设局批准预售。2013年9月16日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》（下称“买卖合同”），“买卖合同”第二条约定的商品房销售依据为连州市住房和城乡规划建设局颁发的许可证号为（2013）第019号《商品房预售许可证》；第三条买受人所购商品房的基本情况为：商品房为预售商品房；该商品房为良江路19号盛世都会公寓903室；用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高3米，建筑面积为45.36㎡，其中套内建筑面积为30.81㎡，公共部位与分摊建筑面积14.55㎡（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；第四条约定该商品房属预售，按套出售，按套内面积计算，单价为人民币5270.5元/㎡，总房价款壹拾陆万贰仟叁佰捌拾肆元（162384元）。第六条约定的付款方式及期限为其他方式，即银行按揭，于2014年8月4日前付清首期人民币52384元，余额人民币110000元于2014年9月4日前向按揭银行办妥按揭手续，开户银行为连州市农村信用合作联社，专用账户为80×××19。第七条约定了买受人逾期付款的违约责任为逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，���受人按累计应付款的五%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际付款的差额确定。第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经有关部门竣工验收合格备案后。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人原因造成的延期；3、主体完成后，市政配套设施的安检验收未完成的；4、买受人如延期付款的，出卖人有权将交楼日期顺延，由于2、3项原因延期的，买受人同意延期不超过6个月。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。2、本条中的“逾期“是指出卖人按本合同第八条约定的可据实予以延期的原因外的逾期，若买受人选择合同的，应在达到解除合同条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人书面通知日视为送达日，如送达15天内不前来办理手续，视为买受人无异议收楼，房屋由此引起的一切责任由买受人承担，出卖人书面通知的地址以买受人在本合同所留地址为准。同时，双方还就合同附件四“合同补充协议”进行了释明及确认。其中，附件四之合同补充协议第一条房屋的交付使用再作释明和确认，该条约定为：甲乙双方同意如因下列特殊原因，出卖方可据实予以延期：（1）因市政配套批准及安装之延误；（2）出卖方虽没有过失但无法防止的外因导致延期交楼；（3）法律规定的其他延期交楼情况。根据原告提供的连州市盛世房地产有限公司出具的《收据》和《广东省地方税收通用发票（电子）》复印件（编号为：03518240、09270198）显示，原告于2014年8月1日、21日和11月3日分别支付了办证费2600元、可视对讲1500元入户门1900元、房地产证明费20元及全部房价款162384元。根据原告提供的《税收完税证明》复印件（编号：（141）粤地证00565775）显示，原告已于2014年8月22日付清了契税1623.84元。根据原告提供的《广东省非税收入（电子）票据显示，原告已依法缴纳了房屋所有权登记费-住房登记费160元以及房屋他项权利登记费160元。按照买卖合同约定，被告应于2014年12月31日前将该房屋交付给原告使用。上述事实有原告的陈述及原告提供的上述证据佐证，足以认定。本院认为：商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告因商品房买卖签订的“买卖合同”以及其“合同补充协议”是双方平等、自愿基础上签订的，��双方的真实意思表示，内容没有《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第五十二条有关无效的情形以及第五十四条有关撤销情形，合法有效，可予确认。合同签订后，双方应自觉全面按合同的约定履行各自的权利义务。原告变更第一项请求为“判令被告继续履行合同”的行为是对自己权利的处分，并无损害他人的合法权益，予以准许。关于原告要求按双方所签合同第九条规定承担违约责任问题，本院认为首先要明确的是被告是否构成了违约交房且逾期交房的时间节点是否是2014年12月31日。从双方所签的合同条款显示，虽然双方约定的交房日期为2014年12月31日，但该时间点是附条件的，即该商品房经有关部门竣工验收合格备案后，即是说在这个时间点上商品房经过了有关部门竣工验收合格备案了，被告应当在该时间前（含当日）将商品房交��原告使用。此外还约定了“非出卖人原因造成的延期；主体完成后，市政配套设施的安检验收未完成”这二种出卖人（被告）可据实予以延期的特殊情形，但延期不得超过6个月。本案中由于被告的缺席，也没有提供任何证据证明其逾期交楼的具体原因，而且从本院之前审理的其他相类似的案件反映，虽然被告逾期交楼是由于仍有消防、水电和弱电工程在等待相关部门排期验收，被告可依双方所签合同约定据实延期至2014年11月1日，亦即从11月2日起，属于被告逾期交付商品房给原告使用的起点。而本案原、被告约定的交付商品房的时间节点时2014年12月31日，是在前述确定的逾期交房时间节点之后，因此，根据之前本院的认定及双方的约定，被告从2015年1月1日属于违约。涉案《合同》约定了出卖人逾期交房超过90日后，若双方继续履行合同的，出卖人应自本合���第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之三的违约金。此约定与原告违约交付按揭贷款的违约责任是对等的，均是每日万分之三。根据此约定，被告从本院确认的2015年1月1日起属于违约交房，原告交付清全部房价款162384元，被告应向原告支付逾期交付房屋的违约金每月应为1461.46元（162384元×0.0003/天×30天）。原告请求被告支付至2015年11月3日止的违约金为6068元,为超出双方约定的方式计算所得出的违约金，本院予以支持。原告请求之后的违约金按合同第九条第2中处理方式计算符合双方的约定，本院予以采纳。被告经本院合法传唤，无理由拒不到庭参加诉讼，视其自动放弃抗辩举证、质证权利，应依法承担不利的法律后果，本院依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六���四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告连州市盛世房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告从2015年1月1日至11月3日止的违约金6068元，从2015年11月4日起按合同第九条第2种处理方式计算计付至被告实际交付商品房给原告使用之日止）。本案受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，由被告连州市盛世房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院审判员  孔日照二〇一五年十二月二十三日书记员  李乃敏附相关法律及其条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。…���当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。