重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2015)沙法民初字第12428号原告保利（重庆）投资实业有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园留云路1号，组织机构代码76888032-4。法定代表人王全良，保利（重庆）投资实业有限公司董事长。委托代理人熊新立，男，保利（重庆）投资实业有限公司职工，住重庆市南岸区。被告重庆新欧鹏幼儿园教育有限公司，住所地重庆市渝中区新华路216号17楼，组织机构代码66089825-8。法定代表人杜积西，重庆新欧鹏幼儿园教育有限公司董事长。委托代理人任杰，重庆雾都律师事务所律师。委托代理人杨帆，女，重庆新欧鹏幼儿园教育有限公司巴川康桥幼儿园园长，住重庆市九龙坡区。原告保利（重庆）投资实业有限公司（以下简称保利公司）与被告重庆新欧鹏幼儿园教育有限公司（以下简称新欧鹏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月21日立案受理后，依法由审判员李勤独任审判，适用简易程序并于2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托代理人熊新立，被告新欧鹏公司的委托代理人任杰、杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利公司诉称，2011年4月，原、被告签订《保利康桥幼儿园租赁合同书》，约定：原告将位于重庆市沙坪坝区保利康桥小区内配套用于开办幼儿园的自有物业出租给被告使用，租赁面积2506.25平方米，租赁期限20年，从2011年6月1日起至2031年5月31日，第一年租金为225563元，以后逐年递增；租金每半年支付一次，每次支付额度为年度租金总额的50%，即在租期内每年6月1日和12月1日之前向原告支付。如逾期交付租金，每延迟一天应支付原告应缴纳租金总额万分之五的滞纳金。如租金逾期2个月以上（含2个月）未缴纳，原告有权收回该物业并单方面解除合同等。合同签订后，原告全面履行了合同义务，但被告从2013年11月1日起至2015年5月28日期间长时间未按合同约定向原告支付租金，经原告多次催收，被告于2015年5月28日、6月1日分三次向原告支付了部分欠缴租金957407元，此后被告一直未向原告足额补交欠付租金，也未按约定交纳2015年6月1日以后的租金。原告因此于2015年8月27日向其寄送了《解除合同函》，被告于次日签收。原告认为，被告的行为严重违反合同约定，原告有权依据合同约定行使解除权。现要求判决：1、解除原、被告于2011年4月签订的《保利康桥幼儿园租赁合同书》。2、被告支付原告逾期房屋租金，即从2015年11月1日起至被告实际搬离租赁物业期间止，按合同约定的租金41079.5元/月计算。3、被告支付原告逾期交付租金的滞纳金，即以2013年11月1日至2015年5月28日期间房屋租金（232329.5元/半年）为基数，从2013年11月1日起至2015年5月28日止，按日万分之五计算；以2014年6月1日至2015年5月28日期间房屋租金（232329.5元/半年）为基数，从2014年6月1日起至2015年5月28日至，按日万分之五计算；以2014年12月1日至2015年5月28日期间房屋租金（239299.5元/半年）为基数，从2014年12月1日起至2015年5月28日止，按日万分之五计算。4、诉讼费由被告负担。被告新欧鹏公司辩称，原、被告签订房屋租赁合同属实。被告确实逾期支付原告2013年11月1日至2014年10月31日期间的租金，但在原告催促后，被告已于2015年5月28日履行了补交租金的义务，并向原告预交租金至2015年10月。原告接受了被告补交和预交的租金，则应视为原告接受了被告的补救措施，认可了租赁合同的继续履行。因此，被告没有违约，原告要求解除合同缺乏依据，也违背了诚实信用原则。此外，被告将租赁房屋用于开办幼儿园，原告为了被告履行合同中存在的瑕疵要求解除合同，系出于追求起自身业绩的考虑，并未考虑保利康桥小区众多业主利益甚至社会稳定，从此一角度出发，原告的请求亦不应得到法院支持。对原告要求被告支付2015年11月起租金的请求，被告认为约定的租金支付时间尚未届满，原告的该项请求也不符合合同约定。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2011年4月30日，保利公司（甲方）与新欧鹏公司（乙方）签订《保利康桥幼儿园租赁合同书》一份，约定：甲方将座落于重庆市保利康桥小区内配套用于开办幼儿园的物业出租给乙方用于开办幼儿园，建筑面积为2506.25平方米（以产权登记面积为准），租赁期限20年，从2011年6月1日起至2031年5月31日止。乙方须在本合同签订后10日内向甲方缴纳履约保证金100000元，租赁期满后，如乙方没有违约行为，在乙方缴清租金及其他应交费用后30天内，甲方将保证金无息退还乙方。租金情况如下：第一年租金225563元（2011年5月1日至2012年4月30日），第二年租金225563元（2012年5月1日至2013年4月30日），第三年租金464659元（2013年5月1日至2014年4月30日），第四年租金478599元（2014年5月1日至2015年4月30日），第五年租金492957元（2015年5月1日至2016年4月30日）……租金每半年支付一次，乙方每次支付额度为年度租金总额的50%，即在租期内每年6月1日和12月1日之前向甲方支付。如乙方逾期交付租金，每延迟一天应向甲方支付应缴纳租金总额万分之五的滞纳金；如租金逾2个月以上（含2个月）未缴纳，则甲方有权收回该物业并单方面解除合同。无论乙方是否实际使用承租物业，租赁期限是否提前届满或者本合同是否被解除，上述租金均不退还。合同签订后，新欧鹏公司于2011年5月25日向保利公司支付了保证金100000元，并于2011年6月28日支付了2011年5月1日至10月30日期间的租金112781.5元。2015年5月28日，新欧鹏公司向保利公司支付了租金717898.5元，其中710928.5元为2013年11月1日至2015年4月30日期间的租金，剩余6970元为预交的2015年5月1日至10月31日期间的部分租金。2015年6月1日，新欧鹏公司向保利公司支付了2015年5月1日至10月31日期间的租金239508.5元。2015年8月27日，保利公司向新欧鹏公司邮寄《解除合同函》一份，认为新欧鹏公司自2013年11月1日起未按合同约定支付租金，逾期2个月以上，严重违反了合同约定，保利公司决定解除双方签订的租赁合同，解除函自送达新欧鹏公司时生效，并限期新欧鹏公司搬离租赁场地，不交租金及承担逾期付款违约金。现保利公司向本院提起诉讼，要求判如所请。审理过程中，新欧鹏公司还举示了中国银行贷记往帐业务凭证、汇款申请书复印件，以证明其于2015年11月12日、12月1日转账支付保利公司2015年11月1日至2016年6月30日期间房屋租金331102.8元；举示了《小区业主公开信》，以证明小区业主不希望原告解除合同，要求被告继续运营。新欧鹏公司还认为，双方约定的违约金标准过高，要求人民法院予以调整。审理中，保利公司对新欧鹏公司举示的上述证据的真实性不予认可，但确认新欧鹏公司已交纳租金至2015年11月1日以后。上述事实，有保利公司举示的《保利康桥幼儿园租赁合同书》、《解除合同函》、快递详情单、邮件签收详情单、送达记录、财务收据凭证，新欧鹏公司举示的《保利康桥幼儿园租赁合同书》、付款记账凭证以及当事人双方的陈述在案为凭。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原、被告签订的《保利康桥幼儿园租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。根据合同约定，租金在每年6月1日和12月1日之前支付，每次支付年度租金总额的50%。按照上述约定，被告应于2013年12月1日前支付2013年11月1日至2014年4月30日期间的房屋租金，于2014年6月1日前支付2014年5月1日至10月31日期间的房屋租金，于2014年12月1日前支付2014年11月1日至2015年4月30日期间的房屋租金。现被告逾期于2015年5月28日支付原告2013年11月1日至2015年4月30日期间的房屋租金，违反了合同约定，应当承担违约责任。对原告要求解除合同的诉讼请求。本院认为，被告虽有交纳租金逾期2个月以上的违约行为，原告按照合同约定可以行使解除权，但原告在向被告发出解除合同通知以前已接受了被告补交的2013年11月1日至2015年4月30日期间的房屋租金，以及按约交纳的2015年5月1日至10月31日期间的租金。原告的此一行为在事实上构成了对被告此前逾期交纳租金违约行为的谅解，则双方当事人对继续履行租赁合同又达成了一致合意。原告在此以后，又以被告此前逾期交纳租金违约为由要求解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。逾期交付租金，每延迟一天则支付应缴纳租金总额万分之五的滞纳金，该滞纳金实为违约金性质。现被告逾期支付租金，应当按照合同约定支付原告逾期付款违约金。但《保利康桥幼儿园租赁合同书》约定的违约金标准过分高于原告因此产生的损失，应当按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算被告逾期支付租金的违约金。原告要求违约金按照每日万分之五计算，高于中国人民银行同期同类贷款利率的130%，于法不符，本院不予支持。则被告应以2013年11月1日至2014年4月30日期间的房屋租金为本金，从2013年12月2日起至2015年5月28日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%向原告计付违约金；以2014年5月1日至10月31日期间的房屋租金为本金，从2014年6月2日起至2015年5月28日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%向原告计付违约金；以2014年11月1日至2015年4月30日期间的房屋租金为本金，从2014年12月2日起至2015年5月28日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%向原告计付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告重庆新欧鹏幼儿园教育有限公司在本判决发生法律效力后五日内支付原告保利（重庆）投资实业有限公司逾期付款违约金，即以2013年11月1日至2014年4月30日期间的房屋租金232329.5元为本金，从2013年12月2日起至2015年5月28日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计付违约金；以2014年5月1日至10月31日期间的房屋租金239299.5元为本金，从2014年6月2日起至2015年5月28日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计付违约金；以2014年11月1日至2015年4月30日期间的房屋租金239299.5元为本金，从2014年12月2日起至2015年5月28日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计付违约金。二、驳回原告保利（重庆）投资实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行行为义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费14196元，减半交纳7098元（原告已预交），由被告重庆新欧鹏幼儿园教育有限公司负担，此款限于本判决发生法律效力后五日内给付原告保利（重庆）投资实业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审判员 李 勤二〇一五年十二月二十八日书记员 田尧丹