江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2014)苏民初字第00026号原告昆山中超实业投资有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇登云路268号206。法定代表人张月明，该公司经理。委托代理人王学茂，江苏六典律师事务所律师。委托代理人陈亮，江苏六典律师事务所律师。被告中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦13层。法定代表人陈一松，该公司董事长。委托代理人王和平，江苏三法律师事务所律师。委托代理人曹登辉，江苏三法律师事务所律师。被告昆山红枫房地产有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号。法定代表人胡方云，该公司董事长。委托代理人黄惠民，上海君康律师事务所律师。原告昆山中超实业投资有限公司（以下简称中超公司）因与被告中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）、昆山红枫房地产有限公司（以下简称红枫房产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年11月5日立案受理，并依法组成合议庭，于2015年3月4日、8月3日、11月13日公开开庭审理了本案。原告中超公司的委托代理人王学茂，被告中信信托公司的委托代理人王和平、曹登辉，被告红枫房产公司的法定代表人胡方云及委托代理人黄惠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中超公司诉称，被告申请法院执行拍卖红枫房产公司位于江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑的101、102、201、202、301、302室房屋，上述房屋已由原告基于合法的房屋买卖关系购得，执行拍卖行为损害了原告的合法财产权益，法院应当立即停止执行。一、红枫房产公司已经将涉案房产出卖给原告，原告已经支付全部价款。2010年10月29日，红枫房产公司取得编号2010301号房屋预售许可证。后原告与红枫房产公司签订《昆山市商品房购销合同》，并依法在昆山市住房与城乡建设局进行网签备案登记。另外，双方签订《补充协议》确认原告购买红枫房产公司开发的上述6套房屋，总价为6000万元。2012年2月15日，原告依约支付了全部购房款，红枫房产公司指定收款人出具购房款收据，确认已收到原告支付的全部购房款。二、原告已经实际占有涉案房产。原告已与红枫房产公司办理了交付手续，已经实际占有涉案房屋。对于占有应从宽理解，购买人对所交付的房屋进行如何处置（包括但不限于自行居住、出租、闲置等状态）均属于已经占有。三、涉案房屋未办理过户登记手续的原因不在于原告，因红枫房产公司的原因导致房屋还未能满足办理过户登记的条件。因此，原告对未办理过户登记手续没有任何过错。四、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第十七条的规定，法院应当立即停止执行。五、原告对涉案房产享有特殊的实体权利，足以阻却法院执行。六、作为执行依据的《执行证书》对担保（抵押）合同均作出赋予强制执行的公证文书，不符合法律规定，应不予执行。七、执行法院的查封程序不合法。八、法院驳回原告的案外人异议，原告有权提起案外人执行异议之诉。综上，请求依法判令：1、立即停止对位于江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区云鼎红枫苑别墅101、102、201、202、301、302室房屋的执行，并解除查封措施；2、诉讼费用由被告承担。庭审中，经本院释明，原告撤回了解除查封措施的诉讼请求。被告中信信托公司答辩称：一、本案起诉已超过起诉期限。本案执行裁定于2014年8月18日作出，原告提起本案诉讼超过了15日的起诉期限，应当驳回。二、原告对涉案房屋不享有所有权，法院有权强制执行。三、原告与红枫房产公司之间并无真实的房屋买卖意思表示，系“名为买卖，实为借贷”。原告并未提供能够证明其与红枫房产公司之间存在真实房屋买卖关系的证据。从原告提供的《补充协议书》等证据看，其与红枫房产公司约定的回购条款，属于非典型的担保。故原告与红枫房产公司之间系融资借贷，而非房屋买卖。四、原告不享有依据《查扣冻规定》第十七条所规定的排除执行的实体权利，本案应当继续执行。首先，原告并未支付全部价款。原告与红枫房产公司之间并无真实的房屋买卖意思表示，原告也未就其已经实际支付全部购房款提供证据加以证明。其次，涉案房屋尚不具备占有使用之条件。根据《建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款之规定，竣工验收是房屋交付之法定前提，红枫房产公司尚未办理竣工验收手续，且根据中信信托公司提供的现场公证书来看，涉案房屋不仅不符合交付的约定条件，也不具备正常使用条件。因此，涉案房屋根本不具备占有使用之条件。再次，原告提交的《房屋交付确认书》签订时间在法院对涉案土地及地上建筑物依法查封后，且涉案房屋尚未办理竣工验收，不具备交付的法定前提。因此，该《交付确认书》不具备法律效力，实质是为了对抗本案之执行。综上，原告不享有阻却执行的实体权利，中信信托公司有权申请强制执行，请求驳回原告的诉讼请求。被告红枫房产公司答辩称，原告与红枫房产公司之间是借贷关系，而非房屋买卖合同关系。原告与红枫房产公司所签订的《昆山市商品房购销合同》实际是对该借贷行为的抵押担保。请求驳回原告的诉讼请求。经本院审理查明，红枫房产公司于2003年经昆山市发展计划委员会批复同意在江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号建造东方云顶广场红枫苑项目，并取得了昆山市住房和城乡建设局颁发的编号为2010301号商品房屋预售许可证。（一）关于红枫房产公司与中超公司之间签订与履行商品房买卖合同的事实1、合同签订情况：（1）2012年2月15日，中超公司与红枫房产公司签订6份《昆山市商品房购销合同》，约定：红枫房产公司将其开发的位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑别墅101、102、201、202、301、302室房屋出售给中超公司。其中101、102号房屋均为住宅建筑面积423.53㎡，储藏室建筑面积130.06㎡，单价19000元/㎡,商品房总价款10518210元；201、202号房屋均为住宅建筑面积510.47㎡，储藏室建筑面积115.85㎡，单价18000元/㎡,商品房总价款11273760元；301、302室房屋均为住宅建筑面积569.35㎡，储藏室建筑面积156.31㎡，单价18000元/㎡,商品房总价款13061880元。以上6套房屋总价款为69707700元。合同第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2013年6月30日前将取得昆山市建设局核发的交付备案证书、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之七（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。上述《商品房购销合同》已在昆山市住房和城乡建设局办理了网签备案手续。对该合同真实性各方当事人均不持异议，本院予以认定。（2）2011年12月21日，红枫房产公司（甲方）与中超公司（乙方）、昆山东方云顶广场有限公司、胡方云、单建珍（丙方）签订一份《补充协议书》，约定：鉴于甲方将其开发的红枫苑8号101、102、201、202、301、302室别墅出售给乙方，并已分别签订《商品房购销合同》，经各方协商一致达成如下补充条款：一、本补充协议确认乙方所购买房屋不论面积大小，均按照每套1000万元计算：甲方指定房款由林献荣收取，以林献荣出具的收条即视为甲方收到上述房屋购房款，甲方应立即向乙方开具收受房款收据。如果在住建局备案合同的价格和本协议约定的价格不一致的，则以本合同约定价格为准。二、甲方有权在2012年12月20日前解除以上购房合同（回购上述房屋），在2012年8月20日前回购上述房屋的，需按照1160万元每套的价款向乙方支付回购款；如超过2012年8月20日后但在2012年12月20日前回购上述房屋的，需按照1280万元每套的价款向乙方支付回购款。回购款支付完毕3日内乙方需配合办理解除购房手续。三、若甲方违反《商品房购销合同》及本补充协议约定的，承担购房款总额20%的违约金及乙方向甲方主张权利而产生的包括但不限于差旅费、诉讼费、律师费（按照房款总额的8%计算）等相关损失，本条约定为各方自愿。四、丙方在签订本补充协议时已知悉甲、乙双方之间的购房关系，同意为甲方在《商品房购销合同》及本补充协议中一切义务作连带担保，担保期间为合同约定义务成就之日次日起算二年。本担保条款不因主合同无效而无效，如主合同无效的担保人仍应对甲方的义务承担连带责任。对该《补充协议书》的真实性各方当事人均不持异议，本院予以认定。（3）2011年12月21日，林献荣、李剑峰、赵梦圆、孙月娥（甲方）与红枫房产公司（乙方）、昆山东方云顶广场有限公司、胡方云、单建珍（丙方）、中超公司、朱峰、方卓君、昆山佳佳实业投资有限公司（丁方）又签订一份《协议书》（以下称为《四方协议》），约定甲方四人分别向乙方购买其开发的位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑1－3幢、4幢、7幢、10幢共12套别墅，并分别签订《商品房购房合同》及补充协议，现各方再协商达成如下协议：一、现丁方中超公司购买乙方开发的位于昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑1－3幢的6套别墅；丁方朱峰购买4幢401号别墅；丁方方卓君购买4幢402号别墅；丁方昆山佳佳实业投资有限公司购买7幢701、702及10幢1001、1002号别墅。二、丁方购买上述房屋的购房款合计为人民币1.2亿元（每套按照1000万元计算），乙方指定收款人为林献荣，丁方将上述1.2亿元支付给林献荣即视为乙方已经收取上述购房款，甲方林献荣和乙方之间的债权债务关系以其签订《备忘录》结算为准，甲方李剑峰、赵梦圆、孙月娥与乙方之间除了本协议约定之权利义务外再无任何瓜葛。三、乙方将甲方原来向其购买的房屋予以回购，乙方回购该12套房屋的价格为1.2亿元（每套按照1000万元）计算，即甲方同意将其与乙方签订的《商品房购房合同》予以解除，并同意办理房屋解除登记手续。甲方林献荣、李剑峰、赵梦圆、孙月娥共同委托林献荣收取上述1.2亿元的房屋回购款，且乙方同意丁方直接支付给林献荣。四、无论在建设局备案的购房合同中标明的价格数额，丁方购买房屋的价格均为每套1000万元，如果在建设局备案的购房合同与本协议书发生冲突的，则以本协议书及丁方与乙方签订的购房补充协议为准。五、丙方昆山东方云顶广场有限公司、胡方云、单建珍为乙方承担连带担保责任，担保期限为二年。对该协议的真实性各方当事人均无异议，本院予以认定。（4）2011年12月21日，甲方林献荣与乙方红枫房产公司、昆山东方云顶广场有限公司、胡方云、单建珍签订了《备忘录》，载明：双方根据之前签订的购房补充协议及借款协议等文件，经过协商达成如下备忘意见：一、双方确认截止本备忘录签订之日乙方欠甲方借款利息及购房违约金款项共计人民币2845万元，现甲方考虑乙方目前经营状况同意乙方暂仅需支付人民币1723万元（其中600万元由徐永飞担保的其担保协议继续有效），乙方分别于2012年5月、8月、12月底前分3次，分笔575万元、575万元、573万元支付给甲方。但如果乙方在2012年12月30日前将其开发的昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑的七十余套别墅出售率达80%的（用于融资所签销售合同除外），另外的1122万元应支付给甲方；如果截止2012年12月30日未能达到上述销售业绩，则该1122万元给予免除而不予支付。二、乙方均确认上述欠款为共同债务，对该债务承担连带责任。三、产生争议的由原签订的购房合同约定的解决争议方式执行，本协议一式二份，双方各执一份。对该协议的真实性各方当事人均无异议，本院予以认定。2、款项支付情况。中超公司提供了林献荣出具的收款收据一张，其中载明：收到中超公司支付购买红枫房产公司的购房款人民币6000万元，用于购买红枫房产公司开发的昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑1－3幢的6套别墅。该收款收据上无开具日期。3、房屋交付情况。经查明，中超公司购买的涉案房屋至今未办理竣工验收手续。中超公司（乙方）提供了其于2012年12月28日和红枫房产公司（甲方）签订的《房屋交付确认书》，其中载明：乙方购买甲方开发的昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑101.102幢101、102室，201.202幢201、202室，301.302幢301、302室6套房屋。（1）甲方已向乙方提供《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》复印件。（2）双方约定，甲方将房屋以现状交付给乙方，并承诺交房后三月内完成外墙装饰等剩余工程，如无法完成的，由乙方自行完工，完工所需工程费用由甲方承担。（3）双方约定，该房屋的交付手续全部办理完毕，风险责任从即日起由甲方转移给乙方。（二）关于中信信托公司与红枫房产公司签订公证债权文书及申请执行的相关事实中信信托公司和红枫房产公司于2010年3月18日签订《人民币资金贷款合同》（以下简称《贷款合同》）和《抵押合同》，约定由中信信托公司向红枫房产公司贷款，红枫房产公司以其拥有的部分房产及其对应的国有出让土地使用权作为抵押物，向中信信托公司提供抵押担保。上述合同均由当事人向北京市方圆公证处申请办理了赋予强制执行效力的公证书。中信信托公司于2010年3月29日起陆续向红枫房产公司累计发放了人民币552194200元，贷款期限为十二个月。后经红枫房产公司申请，中信信托公司同意就贷款期限展期至2012年9月29日，双方就此于2011年3月29日签订《人民币资金贷款合同之补充合同》。中信信托公司于2011年5月10日向红枫房产公司发放贷款人民币42910000元。中信信托公司累计向红枫房产公司发放贷款人民币595104200元。根据合同约定，截止2012年6月20日，红枫房产公司应向中信信托公司支付贷款利息人民币306294579.72元，但红枫房产公司只向中信信托公司支付贷款利息168936933.06元，尚欠贷款利息137357646.66元未按期向中信信托公司支付。为此，中信信托公司发函要求红枫房产公司立即偿还所有本息并承担抵押担保义务。因红枫房产公司未按照要求履行还款义务，中信信托公司遂向北京市方圆公证处申请执行证书，北京市方圆公证处于2012年7月3日作出（2012）京方圆内经证字第19478号执行证书。中信信托公司于2012年7月20日向本院申请执行，本院于2012年7月23日立案执行。2012年8月1日、2日，本院通过昆山市住房和城乡建设局查封了登记在红枫房产公司名下的位于昆山市巴城镇阳澄湖旅游度假区的昆国用（2005）字第12005104051号面积为43890平方米的土地使用权及其地上建筑物（包括涉案房屋）。2014年4月9日，本院作出（2012）苏执字第0006－4号执行裁定，拍卖被执行人红枫房产公司所有的位于昆山市巴城镇阳澄湖旅游度假区的昆国有（2005）字第12005104051面积为43890平方米的土地使用权及其地上建筑物（建筑面积合计21741.40平方米）。中超公司于2014年6月13日对执行标的提出书面异议，本院受理后于2014年8月14日作出（2014）苏执异字第0006号执行裁定书，认为案外人中超公司主张其对涉案房屋已支付全款并实际合法占有，且对未过户登记无过错，因而其拥有实体权利足以阻却本院拍卖行为的异议理由无事实和法律依据，故裁定：驳回案外人中超公司的异议。中超公司不服该裁定，遂向本院提起本案诉讼。上述事实，有当事人提供的商品房购销合同、《补充协议书》、收款收据、《房屋交付确认书》、中信信托公司和红枫房产公司签订的《贷款合同》与《抵押合同》、本院（2012）苏执字第0006－4号执行裁定书、（2014）苏执异字第0006号执行裁定书、庭审笔录、调查询问笔录等证据证实。经当事人确认，本案争议焦点为：1、原告中超公司的起诉是否超过法定期限？2、红枫房产公司与中超公司之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系？3、中超公司有无排除执行的实体权利？本院根据事实与法律对上述争点作如下认定：（一）关于原告起诉是否超过法定期限的问题。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议，人民法院裁定驳回的，案外人对裁定不服，且其所提异议与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。因此，十五日系提起执行异议之诉的法定期间，逾期起诉的，人民法院不予受理，已经受理的，应当驳回起诉。经审查，本案执行裁定于2014年8月18日作出，原告于8月26日收到本院邮寄送达的执行裁定书，并于9月9日将起诉状邮寄本院。故原告的起诉并未超过法定期限。（二）关于红枫房产公司与中超公司之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系。原告中超公司主张其与红枫房产公司之间成立了房屋买卖合同关系；而中信信托公司和红枫房产公司主张，尽管中超公司与红枫房产公司签订了商品房购销合同，但双方并不存在真实的商品房买卖合同关系，而是借贷关系。综合审查各方当事人提交的全部证据材料，本院认为，红枫房产公司与中超公司之间法律关系的性质名为房屋买卖实为民间借贷关系。理由是：1、双方约定的商品房价格不合常理。中超公司共向红枫房产公司购买6套别墅，面积相差较大，少则553.59㎡，多则725.66㎡，相差172㎡之多，但双方在《补充协议书》中约定每一套别墅价款均为1000万元，显然不符合商品房交易常理。此外，根据《四方协议》，中超公司、朱峰、方卓君和佳佳公司共同购买了12套别墅，其中中超公司6套、朱峰1套、方卓君1套、佳佳4套，上述别墅面积最小的为553.59㎡，最大的为728.12㎡，而上述四购房人与红枫房产公司约定的每一套别墅价款亦均为1000万元，即使考虑每套别墅的地理位置、内部结构存在一定差别，可能导致房屋价款的约定与每套别墅的面积大小不完全对应，但四购房人对每一套面积大小不一的别墅均约定完全相同的价格，仍然难谓与商品房交易常理相符。2、合同中的回购条款符合借贷融资的特征。双方在《补充协议书》中均明确约定了红枫房产公司有权单方解除合同即享有回购房屋的权利，并明确了不同回购时点的具体回购价格。在开发商逾期交房的情况下，享有合同解除权的是开发商而不是买房人，且双方当事人在补充协议中关注的内容只是开发商应当在合同解除后给予买房人多少回购款，而不是其何时能够交付房屋，这显然与一般商品房买卖合同的约定不符，也与商品房买卖的合同目的不符；而回购款的固定化以及其与开发商回购房屋时间的对应关系更说明双方的真实目的是通过签订商品房购销合同实现融资目的，双方约定的回购款或补偿款实属对借款利息的约定。3、红枫房产公司存在以预售房屋的形式进行融资的情形。林献荣与红枫房产公司签订的《备忘录》中载明“如果红枫房产公司在2012年12月30日前将其开发的昆山市巴城镇湖滨南路1098号4区红枫苑的七十余套别墅出售率达80%的（用于融资所签销售合同除外），另外的1122万元应支付给林献荣”。其中“用于融资所签销售合同除外”足以证实红枫房产公司确实存在将其开发的别墅通过签订销售合同的方式进行融资的情形，可以进一步佐证本案中红枫房产公司与中超公司之间的借贷融资关系。4、中超公司对其支付房款的事实未能举证证明。本案中，中超公司只提供了由林献荣出具的一份收款收据，用以证明中超公司已通过林献荣向红枫房产公司支付了6000万元购房款。本院认为，尽管双方当事人在《补充协议书》以及《四方协议》中均约定“红枫房产公司指定房款由林献荣收取，以林献荣出具的收条即视为红枫房产公司收到上述购房款”，但在各方当事人就中超公司与红枫房产公司之间究竟是商品房买卖合同关系还是民间借贷关系存在争议的情况下，中超公司应当进一步举证证明其实际付款情况，但经本院释明，中超公司仍不能提供其支付该6000万元的原始凭证，其既不能证明该6000万元已经实际支付，亦不能证明该6000万元的支付时间，更不能证明该6000万元系基于商品房买卖合同关系所支付的购房款，故其对已支付购房款的事实主张举证尚不充分。综上，本院认为，综合本案的证据进行分析，红枫房产公司与中超公司签订商品房买卖合同的真实目的是融资而非买卖房屋，双方签订的商品房买卖合同以及相关补充协议仅是为了担保民间借贷的债务履行而采取的一种非典型担保方式，故原告中超公司主张其与红枫房产公司之间系房屋买卖关系的理由无充分证据证明，本院不予采信。（三）关于中超公司有无排除执行的实体权利问题。本案中，中超公司以最高人民法院《查扣冻规定》第十七条和《优先受偿权批复》第一条、第二条作为依据，主张其对涉案房屋享有停止执行的实体权利。本院认为，无论是《查扣冻规定》或《优先受偿权批复》的相关规定，其适用的前提均是案外人需与被执行人建立房屋买卖关系，其必须具备房屋购买人的身份。而本案中，如前所述，中超公司与红枫房产公司之间属于民间借贷关系而非房屋买卖关系，因此，中超公司不具备买房人的身份，只能依据借贷关系向红枫房产公司主张债权，而不享有物权期待权，亦不享有排除强制执行的实体权利。综上，本院认为，法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的形式与名称，而应由当事人的真实意思与合同的真实权利义务关系来决定。本案中，红枫房产公司与中超公司的真实意思是建立借款关系，双方签订的商品房买卖合同及补充协议仅仅是作为债务履行的一种非典型担保方式。在双方不具备房屋买卖关系的前提下，中超公司并不具备买房人的身份，其以最高人民法院《查扣冻规定》或《优先受偿权批复》等相关规定主张享有排除强制执行的实体权利不能成立，对其主张停止执行的诉讼请求应当予以驳回。至于中超公司提出中信信托公司申请执行的《执行证书》及其他公证文书无效的问题，属于对执行依据提出的异议，并不属于执行异议之诉的审查范围，本院依法不予理涉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告中超公司的诉讼请求。案件受理费390339元，由原告中超公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向最高人民法院预交上诉案件受理费，最高人民法院（中央财政汇缴专户）账号1107，开户行系农行崇文支行前门分理处。审 判 长  杨晓蓉代理审判员  潘军锋代理审判员  陈 丽二〇一五年十二月十八日书 记 员  闫 朋