呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终547号上诉人（原审被告）：内蒙古峰宇房地产集团有限公司。法定代表人：石建军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘雅茜，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓霞，内蒙古誉昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾小兵，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：段海军，内蒙古秀合律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙敏，内蒙古秀合律师事务所律师。上诉人内蒙古峰宇房地产集团有限公司（以下简称峰宇公司）因与被上诉人贾小兵房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院(2017)内0103民初1567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人峰宇公司的委托诉讼代理人刘雅茜、张晓霞，被上诉人贾小兵的委托诉讼代理人段海军、孙敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。峰宇公司的上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回贾小兵的全部诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由贾小兵负担。事实和理由：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条相关规定，只有在《商品房买卖合同》没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情形下逾期交付房屋的，才依据有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准进行确定。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第九条已作出明确约定，故不应适用上述司法解释的相关规定，以景通公司作出的《房地产估价报告》作为本案中贾小兵主张对逾期交房违约金进行调整的依据；二、双方签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同。合同当事人均应遵守合同约定。贾小兵作为完全民事行为能力人在签订合同时，完全能够合理预见到逾期交房可能产生的损失，双方在协商一致的基础上再合同中明确约定了逾期交房违约金的计算方式，该约定为双方对逾期交房所产生损失的赔偿标准的预先约定，双方均应予以遵守；三、本案鉴定机构出具的《房地产估价报告》本身存在严重问题，作出的评估结果不具有客观性，不能作为本案定案依据。综上，一审依照鉴定机构景通公司作出的鉴定结果计算逾期交房违约金没有事实及法律依据；四、因贾小兵始终拒绝办理交房手续，故一审庭后，峰宇公司已经就交房事宜进行了公告，逾期交房违约金的支付期限应当以该公告为准，截止至2016年10月9日。因此请求人民法院改判逾期交房期限截止至2016年10月9日。贾小兵辩称，一、本案鉴定机构作出的《房地产估价报告》系申请法院委托的评估机构所作出，应当作为峰宇公司逾期交房违约金的计算标准，并能够作为本案定案依据。根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定可知，同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性。据此，同地段同类房屋租金标准是可以作为确定购房者损失的依据。同时，本法第十六条也规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中《商品房买卖合同》中约定的违约金计算标准明显低于给贾小兵造成的实际损失。针对峰宇公司所称的"逾期交房的合理预见"的问题，根据双方签订的《商品房买卖》合同中的约定，峰宇公司明确承诺在2014年9月30日前交付房屋，且双方也明确了针对出卖人未按合同规定的期限将房屋交付买受人使用，买受人给予出卖人90日的宽限期。据此，贾小兵的合理预见范围也仅限于90日。关于峰宇公司所称的鉴定机构出具的《房地产估价报告》的内容问题，该鉴定报告是贾小兵申请法院委托相关机构作出的，同时，根据国家质量技术监督局与建设部联合发布的《房地产估价规范》中有关估价报告的规定可知，估价报告中的附件，应包括反应估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的图片、估价对象的产权证明、估计中引用的其他专用文件资料、估价人员和估价机构的资格证明。据此，关于涉案估价报告附件中《商品房买卖合同》没有附有付款方式及期限、房屋逾期交付的违约责任等部分并未违反上述规范的规定。同时，鉴定机构在涉案估价报告中明确释明商品房买卖合同复印件系部分，故并不存在峰宇公司所称的认为抽取的情形；二、关于支付违约金的期限问题。首先，峰宇公司并未将涉案房屋实际交付给贾小兵。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，截止贾小兵第一次提起诉讼之日，峰宇公司并未通知过贾小兵交付房屋，更未以书面方式进行通知过。关于峰宇公司在2017年9月刊登交房公告的行为，系违反了双方约定的书面送达交房通知方式。再次，峰宇公司在2017年9月刊登公告，公告涉案房屋在2016年8月30日可交付使用有违公告常理。最后、根据相关法律法规，商品房只有满足消防验收、规划验收、环保验收、验收备案等条件后才能交付使用。但峰宇公司并未举证证明涉案房屋已符合上述交付、验收与备案条件。综上，峰宇公司应当支付违约金的期限截止至实际交付符合商品房交付条件的质量合格的房屋之日止，而非其所称的2016年10月9日。贾小兵向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令峰宇公司支付贾小兵违约金26732.62元（以购房款234797元为基数，暂从合同约定90日宽限期满之次日即2014年12月30日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2017年3月24日）并要求判决至实际交付符合商品房交付条件的质量合格的房屋之日止。2、本案诉讼费用由峰宇公司承担。一审法院认定的事实：1.2014年1月2日，贾小兵（买受人）与峰宇公司（出卖人）签订商品房买卖合同（商品房预售许可证号为土左房预销售证2012第013号），约定贾小兵购买峰宇公司房屋，建筑面积50.57平方米，单价4643元，总房款234797元。该房屋定于2014年9月30日交付；2.贾小兵于2014年陆续向峰宇公司交纳房款及按揭款，共计234797元，峰宇公司为以上款项出具收据；3.双方签订的商品房买卖合同第九条：出卖人逾期交房的违约责任中约定，出卖人如未按合同规定的期限即2014年9月30日将商品房交付买受人使用，（1）买受人给予出卖人90日的宽限期，宽限期内买卖合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。（2）宽限期满后，出卖人仍未将该房屋交付买受人，自买卖合同约定的交付期限届满后第91日起至实际交付之日，出卖人应按日向买受人支付已交房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行。截止本案开庭时峰宇公司未将案涉房屋交付贾小兵；4.诉讼过程中，贾小兵申请鉴定，经该院委托，内蒙古景通房地产评估有限公司于2017年11月27日出具"内景通估字[2017]第0319号房地产估价报告，对案涉房屋的租赁价格进行评估，起止日期为2014年12月30日－2017年3月24日，房地产租赁总价：23396元，房地产租赁单价873元/月。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。贾小兵按照合同约定履行了交付购房款的义务，峰宇公司未按合同约定的日期将房屋交付贾小兵，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金部分，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。结合以上法律规定，该院认为，本案系因峰宇公司逾期交房而引起的买受人起诉出卖人的房屋买卖合同系列案，出卖人延期交房的直接后果，即买受人丧失的是占有、使用、收益该房屋的多种权益，现经房地产评估公司评估认定，案涉房屋的月租金为873元，该租金损失即为买受人的可得利益损失。本案中，合同约定的违约金计算标准明显低于房屋租赁费用，如果仍按双方签订的合同来计算违约金，不仅对守约方不公平，而且会产生支持违约行为的负面影响，既违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易，故贾小兵要求调整违约金的请求于法有据，关于违约金的计算标准，应以每月873元为标准，从2014年12月30日起计算至实际交付房屋之日止。对于峰宇公司辩称其已通知贾小兵交付房屋但贾小兵拒绝收房的意见，因峰宇公司未提供任何证据予以佐证，故应当承担举证不利的后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、内蒙古峰宇房地产集团有限公司于本判决生效后十日内给付贾小兵违约金（按照月租金873元的计算标准，自2014年12月30日起计算至房屋实际交付之日）；二、驳回贾小兵的其它诉讼请求。案件受理费230元，由贾小兵负担25元，由内蒙古峰宇房地产集团有限公司负担205元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。峰宇公司新出示的一组证据为：《北方新报交房公告》、《呼和浩特晚报交房公告》。拟证明涉案房屋具备交付条件后，经峰宇公司反复通知对方办理交房手续，贾小兵均不配合办理。因此峰宇公司分别于2017年9月1日、2017年9月4日在报纸上刊登交房公告，明确涉案房屋于2016年8月30日可交付使用，2016年10月9日发布交房通知并电话告知各位业主，若业主未于2017年10月1日前办理交房手续，逾期一切责任均由业主承担，且自峰宇公司通知的办理房屋交接手续日期起，视为房屋已经交付。故本案逾期交房违约金的支付期限应当以该公告为准，截止至2016年10月9日。贾小兵的质证意见为：对于该组证据的真实性认可，对于证明问题不予认可。贾小兵没有新证据出示。除以上事实以外，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一审判决峰宇公司向贾小兵交付逾期交房违约金的数额是否正确。针对该争议焦点，本院认为，首先，由于峰宇公司违反合同约定延期交付房屋，故应承担相应的违约责任。本案中，虽然双方在《商品房买卖合同》中对于违约金的数额作出了约定，但贾小兵认为该数额明显过低，遂向人民法院申请委托内蒙古景通房地产评估有限公司（以下简称景通公司）对涉案房屋的租赁价格进行评估，一审法院以评估结果作为本案定案依据。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当一违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。据此，本案中贾小兵以景通公司作出的评估结论作为其实际损失的依据向峰宇公司主张增加违约金数额并无不当。其次，峰宇公司未能提供充足证据证明景通公司作出的《房地产评估报告》的评估结果不具有客观性，故其该项理由不能成立，本院不予采纳。再次，就峰宇公司在二审中提供的《北方新报交房公告》及《呼和浩特晚报交房公告》所载的内容来看，峰宇公司虽声明涉案房屋于2016年8月30日可交付使用，且交房通知信息于同年10月9日发布，但该两份公告直至2017年9月1日才予以刊登。虽然峰宇公司诉称其以电话通知的形式告知过贾小兵于2017年10月1日前办理交房手续，但其未能提供充足证据予以证明。故峰宇公司该项理由不能成立，本院不予采纳。因此，一审法院对于违约金数额的认定并无不当，本院予以确认。综上所述，峰宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费470元，由上诉人内蒙古峰宇房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 孙 昊审判员 张蒙江二〇一八年六月六日书记员 吴丽诗书记员 乌日汗