四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)成民终字第05595号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）成都世永商贸有限公司。住所地：成都市成华区龙潭乡鹤林村**组。法定代表人杨刚，职务董事长。委托代理人彭征，泰和泰律师事务所律师。委托代理人ＸＸ，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）成都信谊物业有限公司。住所地：成都市武侯区人民南路四段**号嘉云台办公楼*楼。法定代表人邱凌云，总经理。委托代理人谢步强，北京盈科律师事务所律师。委托代理人肖敬双，北京盈科律师事务所律师。上诉人成都世永商贸有限公司（以下简称世永公司）与被上诉人成都信谊物业有限公司（以下简称信谊物业）物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2013）成华民初字第2594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人世永公司的委托代理人彭征、ＸＸ，被上诉人信谊物业的委托代理人谢步强、肖敬双均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年11月2日，信谊物业与世永公司签订了《前期物业服务合同》及补充协议，《前期物业服务合同》约定由信谊物业为世永公司开发的“世永国际商务中心”项目提供前期物业服务；世永公司将物业交付业主前，应会同信谊物业对物业共有部分及其相应档案进行查验，并按规定向信谊物业移交物业管理所必需的相关资料。世永公司与信谊物业办理物业查验、移交手续，对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式确认。物业服务收费标准即办公物业3.2元/平方，商业4.00元/平方，已竣工但尚未出售的物业以及世永公司未交付给业主的物业，按上述标准由世永公司向信谊物业交纳物业服务费；车位管理费露天40元/个/月，车库50元/个/月；物业服务费用按季交纳，业主应在每季第1个月15日内履行交纳当季物业服务费的义务，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金按逾期之日起按应缴金额的3‰/天交纳违约金，跨年度欠费的从逾期之日起业主应按欠费金额的5‰/天的标准支付违约金，首次交房时交纳半年的物业服务费；任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付30万元的补偿金。该合同第二十八条约定，补充协议及本合同的附件均与本合同具有同等法律效力。该合同第三十四条约定，本合同终止时，信谊物业应将物业服务用房、物业档案、物业服务档案、业主名册等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未选举产生的，移交给物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或社区居民委员会代管；并按照《物业管理条例》等相关规定办理移交和项目退出手续。物业构成、建筑区划划分意见书、物业服务力量情况、建筑物共有部分及设施设备的使用、管理和维护，公共绿化的维护，公共区域环境卫生的维护、公共区域的秩序维护、物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告，物业维修、更新、改造费用的账务管理，物业服务档案和物业档案的保管、案规划配建的停车场（库）的管理和维护、人身、财产损害赔偿责任，物业服务承接验收确认书，作为了该合同的附件。补充协议约定，项目竣工验收合格到项目交房期间的服务费，包括项目的承接查验、业主资料的整理、交房前期准备、项目交房等工作的服务费用，根据服务工作实际产生的成本，由信谊物业据实向世永公司结算。信谊物业承诺对空置物业空置时间1年以内的按房屋建筑面积物业管理费的50%收取，空置时间1年以上的按房屋建筑面积物业管理费的70%收取。世永公司不向信谊物业支付项目开办费，但项目所需物资物品经双方确认后列出购置清单由世永公司提供；购置清单的物资物品以保障信谊物业进场后能进行正常的物业管理服务活动为准。购置清单中的物资物品应建立固定资产台账，按固定资产进行管理。信谊物业服务期满后应交与世永公司或者业主委员会。若一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付300000元的补偿金；若给对方造成的经济损失超过约定补偿金的，应按给对方造成的实际损失给予补偿。前期物业服务合同及补充协议还对双方的其他权利义务等作了详细约定。上述合同签订后，2011年5月27日起，信谊物业即协助世永公司对其销售的“世永国际商务中心”项目办理入住事宜，并于同日起与成都怡华建筑设计咨询有限公司等业主签订前期物业服务协议、装饰装修管理协议、治安消防安全责任书、业主入住验房交接表，收取了一季度的物管费。信谊物业即时开展了物业服务工作，入住业主亦缴纳了物业服务费用。信谊物业接手项目初期，因项目特殊情况，世永公司按补充协议约定，对信谊物业的工作人员发放了加班工资、误餐、并支付了办公费用。2012年4月12日，世永公司出具《工作委托函》，委托信谊物业全权处理水电费收取相关事宜。后，信谊物业完成了抄表、收费转交工作。2013年7月11日，世永公司向信谊物业发出《通知函》，通知信谊物业解除双方签订的《前期物业服务合同》及补充协议。同年7月13日，信谊物业以邮政特快专递的形式向世永公司送达《催款及继续履行前期物业服务合同的回复函》，不同意解除双方签订的《前期物业服务合同》，并要求世永公司支付空置房、空置车位的物业管理费。同年7月18日，世永公司与信谊物业发生纠纷。同年8月8日，经龙潭总部经济城管委会和成华区房管局组织的行政调解，世永公司与信谊物业就退出事宜签订《关于信谊退出世永项目相关问题的备忘录》，双方约定：2013年8月15日14:00前完成交接手续后，信谊物业退出。同年8月9日，世永公司与信谊物业共同向全体业主出具《关于信谊退出世永项目的公示》。同年8月16日，信谊物业以邮政特快专递的形式向世永公司送达《关于退出世永国际项目物业服务并已移交物业管理权的函》。诉讼中，经原审法院主持，世永公司与信谊物业对已入住并缴纳物业服务费的业主入住时间、面积、缴费金额进行核对，信谊物业已收取46户入住业主缴纳的物业服务费。世永公司欠付信谊物业空置房屋物业服务费2203155.27元、车位管理费231875元。另查明，“世永国际商务中心”项目尚未成立业主委员会。上述事实，有原审经庭审举证、认证的如下证据予以证实，1、信谊物业、世永公司的工商信息单;2、《前期物业服务合同》及补充协议;3、前期物业服务协议、装饰装修管理协议、治安消防安全责任书、业主入住验房交接表、收据;4、工作委托函；5、通知函、催款及继续履行前期物业服务合同的回复函；6、关于信谊退出世永项目相关问题的备忘录、关于信谊退出世永项目的公示；7、关于退出世永国际项目物业服务并已移交物业管理权的函；8、当事人陈述。原审法院认为，当事人对自己提出的诉求所依据的事实或反驳对方诉求所依据的事实有责任提供证据。信谊物业与世永公司签订的《前期物业服务合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，为有效合同。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。世永公司称“世永国际商务中心”实际由其自行管理，信谊物业派人协助管理，成本费用亦由其承担。世永公司提交了信谊物业制作的世永国际物业配套费明细、世永国际项目综合费用，致信谊物业公司工作衔接函，申购计划、房屋出租合同、购置办公用品费用票据、服装订货合同、工作衔接函及电梯维保等材料。对此，原审法院认为，根据《前期物业服务合同》及补充协议的约定，世永公司未提供物管用房，信谊物业服务人员的租房费用、办公用品、服装费用均由世永公司承担。双方的工作衔接函件虽记载消防系统、绿化尚未交接、“世永国际商务中心”存在被盗问题，但并不能证明双方在签订《前期物业服务合同》及补充协议后，另达成了“世永国际商务中心”物业由世永公司管理，信谊物业协助管理的协议。故信谊物业接受世永公司的委托对其开发“世永国际商务中心”二、三栋房屋区域内提供有偿服务，世永公司应按合同约定支付相关的服务费用。关于物业的承接查验问题，在双方签订的《前期物业服务合同》中约定：已竣工但尚未出售的物业以及世永公司未交付给业主的物业，由世永公司向信谊物业交纳物业服务费。世永公司的空置房屋虽未履行承接查验手续，但这并不影响信谊物业就该部分物业按约进行物业管理工作，世永公司未按照约定向信谊物业缴纳该部分物业管理费用的行为构成违约，应当承担违约责任。本诉部分，根据庭审查明的事实，世永公司欠付信谊物业的物业服务费系空置房屋。双方的补充协议约定，物业服务收费标准办公物业3.2元/平方、车库管理费50元/个/月，信谊物业承诺对空置物业空置时间1年以内的按房屋建筑面积物业管理费的50%收取，空置时间1年以上的按70%收取。世永公司欠付信谊物业空置房屋的的物业服务费应自信谊物业提供服务之日起计算，但在诉讼中信谊物业自愿放弃部分空置房屋物业服务费的起算时间点，仅主张物业服务费2栋空置房屋应自2011年6月1日起、3栋空置房屋应自2012年1月1日起至2013年8月15日止收取，原审法院予以确认。上述期限内世永公司应向信谊物业支付空置房屋的物业服务费2203155.27元、车位管理费231875元。由于世永公司未按合同约定向信谊物业支付物业服务费的行为违约，应按合同约定支付逾期付款违约金，但信谊物业在诉讼中放弃了合同中的计算标准，仅主张了逾期付款违约金264378.63元，原审法院予以确认。虽然世永公司向信谊物业发函通知解除双方签订的《前期物业服务合同》及补充协议，但信谊物业未同意；后经龙潭总部经济城管委会和成华区房管局调解，双方约定在2013年8月15日14:00前完成交接手续后，信谊物业退出。故《前期物业服务合同》及补充协议的解除系双方合意，信谊物业请求世永公司支付补偿金300000元无事实依据，原审法院依法不予支持。反诉部分，根据庭审查明的事实，信谊物业接受世永公司的委托对其开发的“世永国际商务中心”项目提供了有偿服务，世永公司应按合同约定支付其作为业主的空置房屋的服务费用。信谊物业因与“世永国际商务中心”项目已售接房业主签订了物业服务合同，收取了物业服务费，世永公司无权要求返还。世永公司诉请信谊物业返还物业服务费1359643.89元，无事实及法律依据，原审法院依法不予支持。由于“世永国际商务中心”项目尚未选举产生业主委员会，根据《前期物业服务合同》的约定，信谊物业退出后，应将物业服务用房、物业档案、物业服务档案、业主名册等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或社区居民委员会。世永公司要求信谊物业“返还53户入住业主的物业协议、收验房资料、公区保养记录、物管费收取票据凭证”的诉请，无法律依据，原审法院依法不予支持。综上，原判遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、世永公司于判决生效之日起十日内向信谊物业支付空置房屋的物业服务费2203155.27元、车位管理费231875元。二、世永公司于判决生效之日起十日内向信谊物业支付违约金264378.63元。三、驳回信谊物业的其它诉讼请求。四、驳回世永公司的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取27981元、保全费5000元，共计32981元，由世永公司承担19000元，由信谊物业承担13981元。反诉案件受理费减半收取8569元，由世永公司承担。宣判后，原审本诉被告、反诉原告世永公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判第一、二条判决内容，改判被上诉人返还上诉人53户入住业主的物业协议、收验房资料、公区保养记录、物管费授权票据凭证，并返还上诉人已收取的物业服务费1103712.64元。本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由为：上诉人在一审中出示大量证据表明，上诉人与被上诉人签订《前期物业服务合同》及《补充协议》并未实际履行，双方实际达成是被上诉人协助上诉人对世永国际项目的物业管理，被上诉人并未接手物业、办理承接、提供物业服务，且车位管理费也未经物价部门合法备案，原判却判决上诉人支付被上诉人物业服务费、车位管理费、违约金等认定事实和适用法律错误。被上诉人信谊物业答辩称，原判认定事实清楚，证据充分，应予维持。经二审审理查明的事实和证据与原审相同，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为信谊物业与世永公司是否建立了物业服务合同关系。对此本院认为，信谊物业与世永公司签订的《前期物业服务合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，为有效合同。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。前述合同签订后，信谊物业即协助世永公司对其销售的“世永国际商务中心”项目办理入住事宜，也与成都怡华建筑设计咨询有限公司等业主签订前期物业服务协议、装饰装修管理协议、治安消防安全责任书、业主入住验房交接表，并收取了物管费。因此，信谊物业与世永公司已建立了物业服务合同关系，信谊物业已开展了物业服务工作。同时根据《前期物业服务合同》及补充协议的约定，世永公司未提供物管用房，信谊物业服务人员的租房费用、办公用品、服装费用均由世永公司承担。双方的工作衔接函件虽记载消防系统、绿化尚未交接、“世永国际商务中心”存在被盗问题，但并不能证明双方在签订《前期物业服务合同》及补充协议后，双方另达成了“世永国际商务中心”物业由世永公司管理，信谊物业协助管理的协议。故信谊物业接受世永公司的委托对其开发“世永国际商务中心”二、三栋房屋区域内提供有偿服务，世永公司应按合同约定支付相关的服务费用。世永公司上诉称其与信谊物业签订《前期物业服务合同》及《补充协议》并未实际履行，双方实际达成是信谊物业协助世永公司对世永国际项目的物业管理，信谊物业并未接手物业、办理承接、提供物业服务的理由与本案查证的事实不符，本院不予支持。因世永公司未按《前期物业服务合同》及《补充协议》约定履行，信谊物业要求世永公司按约支付空置期间车位管理费并无不当，至于信谊物业收取的车位管理费是否经物价部门合法备案，并不属本案审理范围，故原判认定世永公司应支付信谊物业物业服务费、车位管理、违约金等，符合合同的约定，本院予以支持，世永公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。世永公司上诉所称信谊物业应返还物业服务费1359643.89元，无事实及法律依据，本院亦不予支持。由于“世永国际商务中心”项目尚未选举产生业主委员会，根据《前期物业服务合同》的约定，信谊物业退出后，应将物业服务用房、物业档案、物业服务档案、业主名册等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或社区居民委员会。对世永公司所称信谊物业返还53户入住业主的物业协议、收验房资料、公区保养记录、物管费授权票据凭证的上诉理由，因无法律依据，本院不予支持。综上，原审审判程序合法。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担方式不变。二审案件受理费19199元，由上诉人世永公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周继锋审 判 员  魏云霞代理审判员  李婧杰二〇一五年十二月二十三日书 记 员  罗 刚