湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂黄陂盘民初字第00069号原告孙卫国。被告宋秋海。第三人湖北四季丰华商业管理有限公司（以下简称四季丰华公司），住所地：武汉市黄陂区汉口北大道68号。法定代表人郑应存，该公司总经理。原告孙卫国诉被告宋秋海、第三人四季丰华公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李黎嘉独任审判，于2015年3月17日公开开庭进行了审理。原告孙卫国、被告宋秋海均到庭参加诉讼。第三人四季丰华公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙卫国诉称：2011年2月28日，原告与武汉汉口北信和农贸市场有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买了位于武汉市黄陂区汉口北四季美农贸城西区1楼B6-112号商铺，取得该商铺所有权。同日，原告与第三人四季丰华公司签订《物业租赁合同》，约定原告将商铺交给第三人统一经营管理，约定期限为三年（2011年1月1日至2013年12月31日），由第三人按年度每年分两次将年租金付给原告。2012年2月27日，第三人四季丰华公司未经原告许可与被告宋秋海签订《商铺经营合同》，将原告商铺租与被告，经营合同期限为3年（自2012年3月28日起至2015年3月27日止）。原告与第三人签订的《物业租赁合同》自2013年12月31日合同期限届满后并未续签合同，第三人未取得原告的同意，仍继续将原告商铺租给被告，且未向原告支付租金。后原告多次向第三人催要租金，第三人均置之不理，而被告又不腾退房屋，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告与第三人之间签订的《商铺经营合同》无效；2、被告向原告支付房屋租金41314元（自2014年1月1日起暂计算至2015年1月31日止）；3、本案诉讼费由被告承担。原告孙卫国为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、原告身份证复印件。证明原告诉讼主体适格。证据二、《武汉市商品房买卖合同》及购房发票。证明原告系诉争商铺的所有权人。证据三、《物业租赁合同》。证明2011年2月28日，原告与第三人签订《物业租赁合同》，租赁时间从2011年1月1日到2013年12月31日止，原告与第三人之间约定的商铺租赁期限及租金支付的额度。证据四、《商铺经营合同》。证明1.2012年2月27日，被告与第三人签订《商铺经营合同》，租赁时间从2012年3月28日到2015年3月29日，租金每月2768元；2.原告与第三人及被告与第三人之间的关系，以及被告与第三人约定商铺的租赁期限超过了原告与第三人约定的期限，第三人在与原告约定的期限届满后无权继续���该商铺租给被告；3.被告的身份情况。被告宋秋海辩称：1、我不知道我租的房屋是原告孙卫国所有的，我是与第三人四季丰华公司签订的合同；2、我已经将房屋租金交给第三人四季丰华公司。被告宋秋海为支持其辩称理由，向本院提交如下证据：《商铺经营合同》。证明2012年2月27日，被告与第三人签订《商铺经营合同》，租赁时间从2012年3月28日到2015年3月29日止，租金每月2768元。第三人四季丰华公司述称：（缺席）。第三人四季丰华公司在法定期间未向本庭提交答辩意见。第三人四季丰华公司在法定举证期间未向本院提交任何证据。经庭审质证，被告宋秋海对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据一、二、三、四均无异议。原告孙卫国对被告提交的证据无异议。原告孙卫国及被告宋秋海提交的上述证据，因第三人四季丰华公司未到庭参加诉讼，其放弃了抗辩和举证的权利。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，其应承担举证不能的法律后果。经审理查明：2011年2月28日，原告孙卫国购买了位于武汉市黄陂区汉口北四季美农贸城西区1楼B6-112号商铺，并取得该商铺的所有权。同日，原告孙卫国与第三人四季丰华公司签订《物业租赁合同》，约定由原告将商铺交给第三人经营，并授权第三人以四季丰华公司的名义对外招租和订立租赁合同，租赁期自2011年1月1日起至2013年12月31日止，并由第三人按年度分二次向原告支付年租金，合同期满后，该商铺由原告收回自行经营或作其他处置方式。第三人在与原告签订的合同期限内按照合同约定的以原告购房款的5%、6%、7%（第一年27000多元、第二年32000多元、第三年38000多元）逐年向原告支付了租金。2012年2月27，第三人四季丰华公司与被告宋秋海签订《商铺经��合同》，将原告的商铺租与被告经营淀粉、葡萄糖生意，租赁期自2012年3月28日起至2015年3月27日止，租金每月2768元。因原告与第三人合同期限届满后并未与其续签合同，第三人与被告也均未向原告支付租金，由此发生诉讼。另查实，原告与被告于2015年2月7日签订《门面租赁合同》，租赁期自2015年2月7日至2017年2月6日，租金为7000元／年。本院认为：原告孙卫国与第三人四季丰华公司签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、法规的强制性规定，属合法有效合同。第三人四季丰华公司在承租涉案商铺后，又将该商铺转租给被告宋秋海，并与其签订《商铺经营合同》，约定的租赁期限为2012年3月28日至2015年3月27日止。而原告孙卫国与第三人四季丰华公司签订的《物业租赁合同》中约定的租赁期限为2011年1月1日起至2013年12月31日止。根据《最高���民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”，第三人经原告授权得以以四季丰华公司的名义对外招租后，在与被告签订的《商铺经营合同》中约定的转租期限明显超过了其承租期限的剩余租赁期。因此，该合同中关于期限超过部分的约定，应当认定无效；其余部分系双方真实意思表示，且符合国家法律的相关规定，应当认定为有效。故本院对原告要求判令被告与第三人签订的《商铺经营合同》无效的诉讼请求中合理部分予以支持，其余部分因于法无据，本院不予支持。庭审中，被告提出“我不知道我承租的商铺是原告的，我是与第三人签订的合同，且我已向第三人支付了租金，原告要��我支付租金不合理”的抗辩意见，但其未提供已缴纳租金的相关证据予以证实，故本院对其抗辩意见不予采信。原告与第三人签订的《物业租赁合同》期限届满后，涉案房屋由被告实际占有使用，故被告宋秋海应当向原告支付占用期间的占用费。该占用费可比照同期被告与第三人签订的《商铺经营合同》中约定的租金标准2768元／月进行计算。结合原告的诉讼请求，前述占用费起始时间应自2014年1月1日起计算至2015年1月31日止，即36445.33元（2768元／月÷30天／月×395天），故对原告要求被告支付房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持。对超过36445.33元的部分，因无充足证据证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和合同法》第六十条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、第三人湖北四季丰华商业管理有限公司与被告宋秋海于2012年2月27日签订的《商铺经营合同》中所约定2014年1月1日至2017年2月6日的租赁期间部分无效；二、被告宋秋海于本判决生效之日起十日内向原告孙卫国支付租金36445.33元；三、驳回原告孙卫国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间债务利息。案件受理费420元，由被告宋秋海承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员李黎嘉二〇一五年四月八日书记员陈广