湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）浏民初字第434号原告吴兆龙，男，1972年10月16日出生，汉族。委托代理人邓南顺，浏阳市沙市法律服务所法律工作者。被告张天武，男，1966年12月22日出生，汉族。委托代理人邵建新，男，1969年1月19日，汉族。原告吴兆龙与被告张天武确认合同效力纠纷一案，本院于2015年2月3日受理后，依法由助理审判员周洲适用简易程序，于2015年3月25日公开开庭进行了审理。本案原告吴兆龙的诉讼代理人邓南顺、被告张天武及其诉讼代理人邵建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴兆龙诉称，被告为了在永社公路旁建房，于2009年7月26日和朱渐长一起与北盛镇环园村黄江片大岭组达成《兑田协议》，将��己的责任田与大岭组的周扬进、周上稳位于北盛镇黄江片加油站侧对面的责任田进行兑换作为建房宅基地使用。2011年3月19日，被告将兑换到的宅基地又转让给了原告，双方并达成《转让协议》，协议约定“一、甲方将黄泥岗加油站侧对面屋基背面从水渠边宽9米、长19.5米转让给乙方，屋基总金额为壹拾万零八仟元整（108000元），屋基款一次性付清；二、如乙方申批建房时政府城建所如不准建房，甲方无条件退还屋基款。”协议签订之后，原告当即付给了被告108000元的屋基转让款。2013年10月因北盛镇政府规划开发，将大岭组位于黄江片加油站对面的田土（包括原告购买的宅基地在内）全部进行征收，导致原告购买的宅基地已经不能建房，为此原告多次找被告协商要求退回原告购置宅基地购买款。因农村基地土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，被告将兑换到的宅基地转让给原告的行为明显已违反了法律的强制性规定。故请求确认原、被告签订的宅基地《转让协议》无效；判令被告退还原告宅基地购置款108000元并支付利息（自2011年3月26日起以108000元为基数按银行同期贷款利率计算至偿付之日止）。被告张天武辩称，原被告签订的宅基地《转让协议》实则农村土地承包经营权的流转。根据法律规定，通过家庭承包方式取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。故该协议应当有效，原告的宅基地购置款不应返还。如果法院认定该协议无效，则因土地被告是从周上稳、周扬进手中以42700元及交纳管理费1700元，并还以被告的田地兑换而得，故周上稳、周扬进也应将该款项退还给被告，法院应将此两人追加为被告。经审理查明，2009年，周扬进、周上稳（甲方）���张天武、朱渐长（乙方）签订《兑田协议》，约定：“一、为满足乙方建房，周扬进与周上稳将周健生房屋东边责任田全部合并，合并后靠北圣水圳边16m满足乙方建房（北面水圳留1米），东至老永社公路边，西至彭雪英责任田与周扬进责任田埂，南至合并后责任田靠北圣水圳16m处），合并后16m以外的责任田全部归周扬进所有，周上稳不得对周扬进有任何干涉。二、乙方自愿将责任田与周扬进和周上稳合并后责任田靠水圳边16m宽责任田兑换。乙方并付给甲方肆万贰仟七佰元兑田差价，乙方不得对靠北圣水圳边16m以外周扬进责任田有任何损失。三、乙方建房时，靠周扬进责任田那板墙必须留有共墙位置，并且不论谁建房，乙方无条件地任其共墙，并且甲方不出任何费用。四、若周扬进责任田先建房，乙方建房时必须付给周扬进父子共墙费用。五、乙方建房时，必须将���并后责任田边、田中电线、电缆移开，不得对合并后周扬进责任田以后建房有任何影响。六、兑田协议签订后，乙方必须把北盛镇环园村大岭组手续处理清楚，甲方不存在对大岭组有任何费用。七、甲方不得对乙方兑田后地方有任何干涉。八、乙方付清甲方兑田差价后，本协议签字生效，甲、乙方无任何手续”。周扬进、周上稳、张天武、朱渐长均在该协议上签字，北盛镇环园村黄江片大岭组（以下简称大岭组）代表周学农以及三十余名大岭组成员亦在该协议上签字。后张天武、朱渐长向大岭组支付了购屋基管理费1700元。2011年3月19日，张天武（甲方）和吴兆龙（乙方）签订《转让协议》，约定“一、甲方将黄泥岗加油站侧对面屋基北面从水渠边宽9米长19.5米转让给乙方，屋基总金额为壹拾万零捌仟元整（108000元），屋基款一次性付清。二、如乙方申批建房时，政���城建所如不准建房，甲方无条件退还屋基款”。当日，原告向被告支付了58000元，又于2011年3月26日支付余款50000元。另查明，被告张天武主张，其于2011年3月19日与朱渐长签订《屋基转让协议书》，约定朱渐长自愿转让黄泥岗加油站侧边两份屋基给张天武，屋基总款数为80000元。以上事实，有当事人陈述、常口信息、兑田协议、转让协议、收条等证据证实，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，宅基地是农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地，宅基地的使用主体为农民。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，故农民转让宅基地须征得本集体经济组织同意。本案被告与朱渐长因建房之需与周扬进、周上稳兑换田土，并签订协议，后经北盛镇环园村大岭组上确认，故该协议���法有效。后被告未经过北盛镇环园村大岭组同意，擅自将宅基地又转让给原告，该出售行为违反法律的强制性规定，故原、被告签订的转让协议无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应返还原告108000元。原告要求被告支付利息，但原、被告在签订协议过程中均有过程，故该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第二条、第八条、第九条、第十条、《中华人民共和国土地承包法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、吴兆龙与张天武于2011年3月19日签订的《转让协议》无效。二、张天武于本判决生效之日起五日内返还吴兆龙108000元。三、驳回吴兆龙的其他诉讼请求���如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2460元，减半收取1230元，由吴兆龙负担230元，由张天武负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员 周 洲二〇一五年四月二十八日书 记 员 李婷婷附相关法律条文：1、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。2、《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即公民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第九条国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农民集体经济组织经营、管理。3、《中华人民共和国土地承包法》第三十七条土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：（一）双方当事人的姓名、住所；（二）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；（三）流转的期限和起止日期；（四）双方当事人的权利和义务；（五）流转价款及支付方式；（六）违约责任。4、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。