内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）赤商终字第208号上诉人（原审被告）王新民，男，1959年2月6日出生，汉族，无职业。委托代理人陶景慧，内蒙古松洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赤峰五甲万京置业有限公司管理人，内蒙古大川律师事务所，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区金帝商务大厦B座五区三层。负责人王洪柱，内蒙古大川律师事务所主任。委托代理人陈瑞学，内蒙古大川律师事务所律师。上诉人王新民因与被上诉人赤峰五甲万京置业有限公司管理人（以下简称管理人）请求确认债务人行为无效纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2015）松民初字第4444号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人王新民及其委托代理人陶景慧，被上诉人管理人的委托代理人陈瑞学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，赤峰五甲万京置业有限公司（以下简称五甲置业公司）于2014年8月28日与被告王新民签订了2份《内蒙古商品房买卖合同》，其中编号为2014-0004904号的合同约定：被告购买的房屋为五甲置业公司开发的五甲万京（赤峰）信息科技产业园区B区商业5号楼-1-1-101室，面积5003.2平方米，单价为每平方米10000元，房款为50032000元；2014-0004905号的合同约定：被告购买的房屋为五甲置业公司开发的五甲万京（赤峰）信息科技产业园区B区商业4号楼-1-1-101室，面积2299.87平方米，单价为每平方米10000元，房款为22998700元。上述2份合同约定的房屋总面积为7303.07平方米，总房款为73030700元。2份合同均约定被告应于2014年8月25日前一次性付清全部购房款。2014年9月18日五甲置业公司又与被告王新民签订了编号为2013-0034891号的《内蒙古商品房买卖合同》，约定将五甲万京（赤峰）信息科技产业园区B区12号楼12-1-1-1404房屋出售给被告，面积93.76平方米，单价为每平方米6600元，房款为618816元，被告应在2014年9月18日前一次性付清全部房款。上述合同签订后，双方对上述房屋办理了网签手续。原审法院另查明，赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对五甲置业公司的破产清算申请。并于2015年1月13日，指定内蒙古大川律师事务所担任五甲置业公司管理人。2015年6月3日，原告诉至本院，要求确认五甲置业公司与被告王新民签订的《内蒙古商品房买卖合同》无效；由被告协助原告解除上述房屋的网签手续。原审法院认为，综合当事人的诉辩主张和该院查明的事实，本案的争议焦点是五甲置业公司与被告王新民之间是借贷关系还是房屋买卖合同关系。通过对被告王新民与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》中的内容及被告的答辩内容进行分析，应确认五甲置业公司与被告王新民签订的《内蒙古商品房买卖合同》是名为房屋买卖，实为保证债权的实现而用房屋提供抵押担保，五甲置业公司与被告王新民的真实意思表示是担保债权的实现而不是房屋买卖，即五甲置业公司为抵押人，被告王新民为抵押权人和债权人。该3份《内蒙古商品房买卖合同》实际上是变相约定了债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。被告王新民与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约，该合同违反了法律的强制性规定，因此，被告王新民与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》依法应认定无效。因被告王新民与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》已经过房产登记机关办理了网签备案手续，原告要求被告王新民协助办理解除对上述房屋的网签登记手续，实际是要求注销上述房屋的网签合同，故原告的该项请求符合法律规定，该院予以支持。五甲置业公司应偿还被告王新民借款200万元，但因赤峰市中级人民法院已经裁定受理大连园林花木工程有限公司对五甲置业公司的破产清算申请，因此五甲置业公司是否欠王新民借款，被告王新民应通过向管理人申报债权的途径主张权利。综上所述，对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，原审法院判决：被告王新民与赤峰五甲万京置业有限公司于2014年8月28日签订的合同编号为2014-0004904号、2014-0004905号的《内蒙古商品房买卖合同》及双方于2014年9月18日签订的合同编号为2013-0034891号的《内蒙古商品房买卖合同》无效；被告王新民于本判决生效后三日内协助原告办理注销上述房屋的网签合同。案件受理费100元，由被告王新民负担。上诉人王新民不服原审判决，向本院上诉称，一审法院的判决是错误的，存在五甲置业公司转移设定抵押的财产，导致上诉人债权不能实现的严重后果。五甲置业公司在2012年进行房地产开发时，多次向上诉人借款，截止2014年8月，上诉人与五甲置业公司核对共欠上诉人人民币34153200元。五甲置业公司为上诉人出具收据一枚。五甲置业公司为保证还款与上诉人在2014年8月28日签订2份《内蒙古商品房买卖合同》，在2014年9月18日签订1份《内蒙古商品房买卖合同》。可见，五甲置业公司与上诉人签订《内蒙古商品房买卖合同》，并进行网签，是对向上诉人借款的一种担保方式。这种担保方式符合民法通则若干问题解释第112条规定：债务人或者第三人向债权人提供抵押物时，应当订立书面合同或者在原债权文书中写明。没有书面合同，但有其他证据证明抵押物或者其权利证书已交给抵押权人的，可以认定抵押关系成立。担保法第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。也符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。一审判决上诉人与五甲置业公司网签的《内蒙古商品房买卖合同》无效，剥夺了上诉人的担保权，同时违背最高人民法院关于流质契约的相关规定《名为商品买卖，实为借贷，可视为借款担保关系》当事人以签署商品房买卖合同并办理备案、登记方式进行民间借贷的，应认定双方之间成立了一种非典型担保关系。债权人可以以适当方式就合同项下不动产主张权利，以担保债权实现。而且上诉人并未请求直接取得涉案不动产所有权的主张，因此不违反物权法关于禁止流质的规定。如法院判决五甲置业公司立即给付上诉人34153200元，给付利息和经济补偿金，上诉人同意立即解除《内蒙古商品房买卖合同》。请求二审法院撤销原审判决，改判上诉人与五甲置业公司网签的《内蒙古商品房买卖合同》有效，并确认是对上诉人34153200元债权的担保。被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院直接予以确认。另查明，上诉人王新民就涉案的款项已向法院提起诉讼，要求确认债权34153200元。该事实有二审开庭笔录中双方当事人陈述在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，双方当事人虽签订了《内蒙古商品房买卖合同》并基于该买卖合同办理了网签手续，上诉人王新民认可五甲置业公司向其借款，并就涉案款项已向法院起诉要求确认债权数额。当事人的上述行为证明双方的真实意思表示不是买卖房屋而是民间借贷。对此，上诉人王新民在其上诉状中也已认可。因此，双方当事人是以签订买卖合同作为民间借贷的担保，而房屋买卖并不是双方的真实意思表示，故原审法院判决涉案的《内蒙古商品房买卖合同》无效并由王新民协助管理人注销涉案房屋的网签合同并无不当。王新民与五甲置业公司之间的债权数额确认不属于本案审理范围。综上，上诉人王新民的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款㈠项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费100元，由上诉人王新民负担。邮寄送达费40元，上诉人王新民、被上诉人赤峰五甲万京置业有限公司管理人各承担20元。本判决为终审判决。审判长  田丽丽审判员  邓宏涛审判员  雷 蕾二〇一五年十二月十八日书记员  刘 月