安徽省淮南市潘集区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0406民初415号 原告：聂道良，男，1982年10月1日出生，汉族，农民，住安徽省淮南市潘集区。 委托诉讼代理人：李玲，安徽衡威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：穆朝文，安徽衡威律师事务所律师。 原告：陆艳，女，1982年2月7日出生，汉族，农民，住安徽省淮南市潘集区。 委托诉讼代理人：李玲，安徽衡威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：穆朝文，安徽衡威律师事务所律师。 被告：淮南市田集建筑劳动服务有限责任公司，住所地安徽省淮南市潘集区田集街道，统一社会信用代码913404007728246676。 法定代表人：段玉光，该公司执行董事兼总经理。 被告：段玉光，男，1973年10月30日出生，汉族，淮南市田集建筑劳动服务有限责任公司总经理，住安徽省淮南市田家庵区。 被告：刘家云，男，1969年2月5日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮南市潘集区。 委托诉讼代理人：韦彩翠，淮南市潘集区田集街道法律服务所法律工作者。 被告：杨同意，男，1968年9月30日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮南市潘集区。 委托诉讼代理人：李广，安徽俊诚律师事务所律师。 被告：杨同礼，男，1969年6月11日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮南市潘集区。 委托诉讼代理人：李广，安徽俊诚律师事务所律师。 被告：陈从松，男，1963年9月22日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮南市潘集区。 委托诉讼代理人：李广，安徽俊诚律师事务所律师。 被告：陈传明，男，1955年4月4日出生，汉族，无固定职业，户籍地安徽省凤台县，住安徽省凤台县。 原告聂道良、陆艳诉被告淮南市田集建筑劳动服务有限责任公司（以下简称田集建筑劳务公司）、段玉光、刘家云、杨同意、杨同礼、陈从松、陈传明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陆艳及其与聂道良的共同委托诉讼代理人李玲、穆朝文，被告田集建筑劳务公司的法定代表人段玉光、被告段玉光、被告刘家云及其委托诉讼代理人韦彩翠、被告杨同意、杨同礼及其二人与陈从松的共同委托诉讼代理人李广到庭参加诉讼。被告陈传明经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 聂道良、陆艳向本院提出诉讼请求：1、判令田集街道南苑2号楼西单元五层西户房屋销售合同无效；2、判令田集建筑劳务公司返还购房款、水电开户费及装太阳能费共计183580元，第二至第七被告承担连带赔偿责任；3、判令田集建筑劳务公司赔偿损失共计188100元，第二至第七被告承担连带赔偿责任；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：聂道良、陆艳在潘集区田集街道南苑商住楼销售中心购买田集街道南苑2号楼西单元五层西户房屋，房屋面积110平方米，房屋售价为每平方米1790元，购房款合计196900元，优惠至18万元。2011年8月23日，聂道良、陆艳与潘集区田集街道南苑商住楼销售中心签订房屋销售合同时，付款9万元；2011年12月6日，聂道良、陆艳支付装太阳能费1980元，电开户费500元；2011年12月23日，聂道良、陆艳支付剩余购房款9万元、办房产证费用1万元和自来水开户费1100元。上述各项缴费均为现金交付给刘家云，由刘家云开具加盖潘集区田集街道南苑商住楼销售中心章的收据。房屋交付后，聂道良、陆艳一直未入住，因开发方的原因，一直不能办理房屋产权登记，开发方于去年退回办理房产证收取的1万元。2017年10月期间，聂道良、陆艳获知自己所购买的房屋已于2012年期间被卖给其他人，该房现已被他人入住多年。经了解，潘集区田集街道南苑商住楼是由淮南市田集建筑劳动服务有限责任公司牵头开发的，之后杨同礼、杨同意、刘家云、陈从松、陈传明先后加入开发和销售。于是聂道良、陆艳逐一找该房屋开发、销售人段玉光、杨同礼、刘家云、陈传明等人要求给个说法，却被相互推诿。为此提起诉讼。 田集建筑劳务公司和段玉光共同辩称：田集街道南苑社区是其开发的，开发和销售交给杨同意、杨同礼负责，2010年1月6日双方签订的合同，其转包给杨同意、杨同礼，后来又增加了刘家云、陈从松，由他们四个人合伙实际开发的，包括销售、建筑都是他们处理的，其只提供土地规划许可证和办证手续，其他的事都是他们四个人的，他们只是给其还原一、二层商铺和22套住宅，剩余的一万多平方米的房子由他们自己销售，其与杨同意他们曾经口头约定发生一切纠纷都与其和其公司无关，由他们四人共同承担，陈传明是干他们四个人的活的，是施工方，不是他们四个的合伙人。 刘家云辩称：1、争议的合同是合法有效的；2、该房子可以办得了房产证；3、聂道良与陆艳的主张损失没有事实和法律依据；4、聂道良与陆艳的损失应由陈传明赔偿。 杨同意、杨同礼、陈从松共同辩称：其同意田集建筑劳务公司、段玉光及刘家云的意见；对于没有办理成房产证，是因为当时很多住户不愿意办理房产证，其才把办理房产证的钱退回了，也不是去年才退的，而是在签订合同后没多久就退了；聂道良与陆艳的房子是被陈传明卖给了现在的住户，其四个合伙人不清楚这个事情；因合同是有效的，不存在返还购房款，也不存在损失；另外，当时合同签订后钥匙就交给了聂道良、陆艳，房子已经交付，现在都五六年了，其没有义务为聂道良、陆艳看房子，现在聂道良、陆艳要求退房不合理；其多次催要聂道良、陆艳的物业费，从买房子到现在都没有交过物业费，这么久了，聂道良、陆艳都没有提出要退房。 陈传明未作答辩。 聂道良、陆艳为证明其主张，向本院提交了如下证据： 1、聂道良与陆艳的身份证、田集建筑劳务公司的网上企业公示信息、段玉光、刘家云、杨同意、杨同礼、陈从松、陈传明的身份信息各一份。证明两原告及各被告的基本情况和诉讼主体资格。 田集建筑劳务公司和段玉光的质证意见：无异议。 刘家云的质证意见：无异议。 杨同意、杨同礼、陈从松的质证意见：无异议。 2、房屋销售合同一份。证明聂道良、陆艳购买了田集街道南苑二号楼五层西户的房屋，房款共18万元，面积是110平方米；该合同是聂道良、陆艳与田集建筑劳务公司签订的；该合同不符合我国的相关法律规定，田集建筑劳务公司不是房地产开发企业，该合同依法应为无效。 田集建筑劳务公司和段玉光的质证意见：对真实性其不清楚，对证明观点有异议，卖房子是杨同意四个人合伙人盖得章，上面章不是其盖的，是不是其印鉴章其不清楚。 刘家云的质证意见：对真实性无异议，对证明观点有异议，该合同的签字是聂道良、陆艳在现场亲自签署，是双方的真实意思表示，是合法有效的。 杨同意、杨同礼、陈从松的质证意见：对三性均无异议，对证明观点有异议，同意刘家云的意见。 3、购房发票及安装太阳能、办理电费水费的收据五份。证明聂道良、陆艳支付了18万多元的款项。 田集建筑劳务公司和段玉光的质证意见：真实性其不清楚，其没参与售房。 刘家云的质证意见：两份购房款的收条应该是真实的，其他的太阳能、水费、电费开户不清楚，但其也认可了。 杨同意、杨同礼、陈从松的质证意见：对三性无异议。 4、元庄共和城、碧海新城、学府壹号房屋的宣传单各一份。证明现在的房屋售价在3500元左右，聂道良、陆艳现在购房有损失188100元。 田集建筑劳务公司和段玉光的质证意见：宣传单不能证实实际房价，地段也不一样，房价不同，时间过去七八年了。 刘家云的质证意见：其同意段玉光的观点，对三性均有异议，该宣传单与本案无关。 杨同意、杨同礼、陈从松的质证意见：同意段玉光、刘家云的观点。 5、网上查询的淮南房地产市场信息发布平台发布的本月房屋成交均价表一份。证明到目前为止潘集区房屋均价3325.91元，作为补偿证据，证明其存在损失。 田集建筑劳务公司和段玉光的质证意见：与本案无关联性。 刘家云的质证意见：对三性均有异议，如果按照现在的价格，现在已经过去七八年了，对被告不公平。 杨同意、杨同礼、陈从松的质证意见：对三性均有异议，不能证实聂道良、陆艳受到的损失。 田集建筑劳务公司和段玉光为证明其主张，向本院提交了如下证据： 1、潘集区田集街道田集商住楼工程承包协议书一份。证明其已经将该商住楼工程承包给杨同意、杨同礼了，这所有的责任都与其和其公司无关。 聂道良和陆艳的质证意见：对合法性有异议，田集建筑劳务公司是建筑劳动服务公司，肯定不具有房地产开发的资质，主体是有问题的，主体不合法；合同的内容是违法的，因为房地产开发项目必须符合相应法律规定的条件，房地产项目是不允许转让的，受让方的主体作为自然人也是不合法的，因为自然人不能进行房地产转让；建设工程不允许转包，且转给个人，根据房地产管理规定和建筑法的规定，都是违法的，是无效的，这也是导致房屋买卖无效的主要原因之一；该合同是其内部约定，不能对抗协议外的第三人，这份合同对于购房者没有约束力，不能产生合同效力。 刘家云的质证意见：无异议。 杨同意、杨同礼、陈从松的质证意见：对三性均无异议，同时也能证明杨同意等人有权销售该房屋。 2、建筑工程规划许可证、安徽省淮南市潘集区人民法院作出的（2016）皖0406执第476-2号、（2016）皖0406执第476-3号执行裁定书、安徽大众（司）鉴字2016第0223号房地产价格司法鉴定意见书各一份。证明这个房屋是合法的，可以办证。 聂道良和陆艳的质证意见：这两份裁定书与本案无关，不能证明其观点；作为建筑，自己施工的自建房不能代表作为房地产开发企业对外开发是合法的，不能体现他的开发行为合法；建筑工程规划许可证不能证明销售给聂道良、陆艳的房屋是合法的；房屋销售时没有取得商品房的销售许可证，不能证明房屋销售是合法的；评估报告与本案也无关。 刘家云的质证意见：对该组证据的三性均认可。 杨同意、杨同礼、陈从松的质证意见：对该组证据的三性均认可，对证明观点也认可。 杨同意、杨同礼和陈从松为证明其主张，向本院提交了如下证据： 1、潘集区田集街道田集商住楼工程承包协议书一份。证明刘家云、杨同意、杨同礼、陈从松这四个人是合伙关系，四个人有销售房屋的权利。 聂道良和陆艳的质证意见：其四人的合伙关系在答辩中已经自认，对该组证据的质证意见同田集建筑劳务公司出具该证据时的质证意见相同。 田集建筑劳务公司和段玉光的质证意见：其四个确实是合伙关系，这个没有意见。 刘家云的质证意见：无异议。 刘家云、陈传明未向法庭提交证据。 根据原、被告举证质证，经本院审理，本院确认证据如下： 聂道良、陆艳所举证据1，系原被告身份信息或企业信息，六位被告均无异议，本院对此组证据予以确认；证据2、3，系房屋销售合同及相关收款收据，刘家云、杨同意、杨同礼和陈从松对真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据4、5，系宣传单及网上查询的信息，与本案不具有关联性，无法证明聂道良和陆艳的出证观点，本院对其不予确认。 田集建筑劳务公司和段玉光所举证据1、2，刘家云、杨同意、杨同礼和陈从松均无异议，聂道良和陆艳对真实性未提出异议，本院对此证据真实性予以确认。 杨同意、杨同礼和陈从松所举证据1，田集建筑劳务公司、段玉光、刘家云均无异议，聂道良和陆艳对真实性未提出异议，本院对此证据真实性予以确认。 根据本院确认的证据及庭审中当事人的陈述，查明如下事实： 2010年1月6日，田集建筑劳务公司（甲方）与杨同意、杨同礼（乙方）签订了一份《潘集区田集街道田集商住楼工程承包协议书》，合同约定甲方将其田集街道田集商住楼工程交由杨同礼、杨同意负责建筑及房屋销售；乙方按质按量按工期要求完成全部工程内容；乙方待工程竣工后向甲方返还五单元的一层二商品房约2400平方米，返还住宅楼2260平方米；甲方负责提供办理房产证的一切手续盖章工作；以及其他条款。杨同礼、杨同意、刘家云、陈从松四人系合伙人，合伙承包该工程的建筑和销售。该工程完工后，2011年8月23日，刘家云、杨同礼等合伙人以街道南苑售楼中心（乙方）的名义与聂道良、陆艳（甲方）签订了一份《房屋销售合同》，合同约定甲方购买乙方位于潘集区天柱山路东侧田集街道南苑商住楼2＃楼西单元五层西户房屋一套；签订合同当日，购房者应按有关规定，先交购房款9万元，交房前再缴9万元；剩余房款，必须在交房前交齐（款清后交付使用），乙方办理房屋产权证，费用由甲方自付；经双方协商定于2011年10月1日，甲方履行付清款项后，乙方办理售房清单及房门钥匙交给甲方并签字；面积110平方米，单价1790元/平方米，合计196900元；以及其他条款。另该合同中备注：此房属一次性付清优惠为18万元，办房权证费用先付1万（多退少补），此房如办不到房权证，原价退还；房款已付清2011.12.23。该合同封面及抬头处购房人写有“聂道良、陆艳”，售房单位写有“街道南苑售楼中心”，并盖有“潘集区田集街道商住楼销售合同专用章”印章；该合同尾部购房人处签有聂道良、陆艳名字，售房（签字）处盖有“段玉光印”印章。2011年8月23日，聂道良、陆艳向刘家云等人支付了9万元的购房款，2011年12月6日，聂道良、陆艳分别又支付了电开户费500元及装太阳能费1980元，2011年12月23日，聂道良、陆艳又分别支付了自来水开户费1100元、办房产证费用1万元及购房款9万元。房款付清后，该房屋售楼中心向聂道良、陆艳交付了该房屋。聂道良、陆艳取得房屋后，一直未入住。2016年，因该房屋未能办理产权证，该售楼中心的人向聂道良、陆艳退还了预交的办房产证费用1万元。2017年，聂道良、陆艳发现该房屋被他人占用入住。 另查明，该商住楼工程系陈传明和朱广跃等人合伙实际施工。陈传明以本案案涉房屋系刘家云等合伙人用来向其抵偿欠付工程款为由，于2012年将该房屋另外出售给了现在房屋的使用人。 再查明，本案案涉房屋至今未能办理不动产权证，土地使用性质为国有划拨用地。 根据原告、被告的诉辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：1、2011年8月23日签订的房屋销售合同是否无效；2、聂道良、陆艳要求田集建筑劳务公司返还购房款、水电开户费及装太阳能费共计183580元是否有事实和法律依据；3、聂道良、陆艳要求田集建筑劳务公司赔偿损失共计188100元是否有事实和法律依据；4、聂道良、陆艳要求段玉光、刘家云、杨同意、杨同礼、陈从松、陈传明对上述债务承担连带责任是否有事实和法律依据。 针对上述争议焦点，本院作如下评述： 一、关于房屋销售合同是否无效。本案中，杨同礼、刘家云等人以“街道南苑售楼中心”的名义，并加盖“潘集区田集街道商住楼销售合同专用章”以及“段玉光印”印章与聂道良、陆艳签订了《房屋销售合同》，该房屋买卖合同签订后，聂道良、陆艳已支付购房款，杨同礼、刘家云等人也已向聂道良、陆艳交付了房屋，双方意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。对于聂道良、陆艳提出的杨同礼等人以虚假的合同主体签订房屋销售合同，其意思表示不真实，应为无效的民事法律行为的意见。经查，该商住楼项目系田集建筑劳务公司开发建设，段玉光是田集建筑劳务公司的法定代表人，田集建筑劳务公司将该商住楼项目承包给杨同礼等人负责建筑及房屋销售，并提供办理房产证的一切手续盖章工作，可见，该商住楼项目实际系田集建筑劳务公司与杨同礼、杨同意、刘家云、陈从松合作开发，故杨同礼等人以该商住楼项目售楼中心的名义对外进行售房，应当视田集建筑劳务公司与杨同礼、杨同意、刘家云、陈从松为该房屋销售合同的共同出卖人，是合同的相对方，且合同签订后，双方按照合同履行了支付购房款和交付房屋的义务，双方意思表示真实，聂道良、陆艳的该意见与事实不符，对其该意见，本院不予采信；对于聂道良、陆艳提出的本案案房屋违反规划许可，至今不能取得房屋权属证书，且该房屋已被陈传明出售给他人，房屋权属有存在争议，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（五）项、第（六）项的规定，房屋买卖违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效的意见，因《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（五）项、第（六）项的规定，在性质上不属于效力性强制性规定，故聂道良、陆艳的该意见无法律依据，本院不予采信；对于聂道良、陆艳提出的本案中出卖人至今未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应属无效的意见，因本案中出卖人出售的是现房，并非预售，且已及时交付了房屋，聂道良、陆艳的该意见与事实不符，对其该意见，本院不予采信。综上所述，对聂道良、陆艳提出的要求确认房屋销售合同无效的诉讼请求，本院不予支持。 二、关于聂道良、陆艳要求田集建筑劳务公司返还183580元及赔偿损失188100元，以及要求段玉光、刘家云、杨同意、杨同礼、陈从松、陈传明承担连带责任是否有事实和法律依据。本案中，聂道良、陆艳要求确认案涉房屋销售合同无效的主张，本院不予支持，故聂道良、陆艳基于房屋销售合同无效主张田集建筑劳务公司返还购房款、赔偿损失及段玉光等人承担连带责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回聂道良、陆艳的诉讼请求。 案件受理费6875元，由聂道良、陆艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，双方必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。 审 判 长  钱 峰 审 判 员  王良敏 人民陪审员  秦正伟 二〇一八年六月二十八日 书 记 员  吴 瑾 附相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。