安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2015）瑶民一初字第05350号原告：周宗华，女，1966年2月23日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。被告：合肥义乌小商品城管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。法定代表人：王大朋，总经理。被告：合肥中翔房地产开发公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。法定代表人：狄秀斌，董事长。被告：浙江中翔集团有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区。法定代表人：狄秀斌，董事长。以上三被告共同的委托代理人：丁荣芳，公司员工。原告周宗华与被告合肥义乌小商品城管理有限公司（以下简称“义乌小商品城公司”）、合肥中翔房地产开发公司（以下简称“合肥中翔公司”）、浙江中翔集团有限公司（以下简称“浙江中翔公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月11日立案受理后，依法由代理审判员程巅适用简易程序，于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告周宗华，被告义乌小商品城公司、合肥中翔公司、浙江中翔公司共同的委托代理人丁荣芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周宗华诉称：2010年11月7日，周宗华与义乌小商品城公司及合肥中翔公司签定《商铺委托管理合同》，约定由合肥中翔公司管理合肥义乌小商品城商铺xxxx，并于当日与义乌小商品城公司签定《租赁合同》。合同约定：租���期2011年10月1日至2021年9月30日，共计10年；自2014年10月1日至2021年9月30日，按总购房款的6%作为每年固定基本租金，合计为人民币54334元／年，同时再加该商铺实际收益减去已返还给周宗华的6%固定租金，余下收益扣除相关税费后90%作为周宗华的分红收益，10%作为义乌小商品城公司的分红收益；租金每季度结算一次，于每季度的第一个月10日前支付；义乌小商品城公司延迟支付租金，延迟每日按租金千分之一的标准赔偿周宗华违约金。按合同约定义乌小商品城公司应当在2014年10月10日前支付2014年10月1日至2014年12月31日期间第一期租金、2015年1月10日前支付2015年1月1日至2015年3月31日期间第二期租金、2015年4月10前支付2015年4月1日至2015年6月30日期间第三期租金，2021年7月10日前支付2021年7月1日至2021年9月30日期间第28期租金。周宗华提供给义��小商品城公司的工行账户自2015年1月14日至今未收到租金。原告周宗华认为：一、违约金不高，违约金可以按照前面合同约定的来；二、税费应当由双方缴纳，不应我方单方承担，义乌小商品城公司需提供税票。原告周宗华为维护自身的合法权益现诉至法院，请求依法判令：一、被告支付原告周宗华两个季度租金（即2015年7月1日至2015年12月30日期间租金）合计人民币24450.4元；二、支付延期支付租金的违约金，按合同约定每日千分之一计算合计为1344.73元；三、被告提供代扣税费计2716.7元的完税凭证。被告义乌小商品城公司、合肥中翔公司、浙江中翔公司当庭共同辩称：一、对欠付租金一事无异议，税后24450.4元，税前是租金需要缴纳10%的税；二、违约金过高，请求法庭依法予以调整；三、税费应当由受益者缴纳，之前扣除的2716.7元的���款发票周宗华可以直接去义乌小商品城公司拿原件；四、合肥中翔公司不承担任何责任，浙江中翔公司可以承担保证责任。经审理查明：2010年11月7日，周宗华作为出租方与承租方义乌小商品城公司签订了一份租赁合同，约定义乌小商品城公司租赁周宗华购买的位于合肥市长江东路与铜陵路交叉口的“义乌中国小商品城-合肥工艺饰品城”二层xxxx商铺。租赁期为2011年10月1日至2021年9月30日，共计10年；2011年10月1日至2014年9月30日为市场培育期，出租方不收取租金；自2014年10月1日至2021年9月30日，按总购房款的6%作为每年固定基本租金，合计年租金为54334元，同时再加该商铺实际收益租金减去已返还给出租方的6%年固定租金，余下收益扣除相关税费后90%作为出租方的收益，10%作为承租方的分红收益，以上租金加分红每季度结算一次，于每季度的第��个月10日前支付给出租方本季度租金加分红；出租方有权依约向承租方收取商铺租金，并出具相关正式税务票据，承担相关税收，或由承租方代扣代交相关税收；承租方延迟支付租金，延迟每日按租金千分之一赔偿出租方违约金，如延迟超过60日，出租方有权解除本合同，并要求承租方赔偿因其违约所造成的一切经济损失。同日，周宗华与合肥中翔公司签订《商铺委托管理合同》一份，受托人为义乌小商品城公司，合同约定周宗华、周宗敏、贾育兰、周群授权并委托义乌小商品城公司为商场管理方，接受义乌小商品城公司对商场的统一管理，委托期限为十年。2015年1月12日，义乌小商品城公司与合肥市地方税务局瑶海区分局签订的委托代征协议书，义乌小商品城公司有权代征代缴租金税款，月租金20000元以下的实行10%综合征收率。2015年1月23日，浙江中翔公司向上述商铺所在商城的全体业主出具承诺函，对义乌小商品城公司应付租金提供担保，承诺在义乌小商品城公司遇支付困难时，由其代为支付。义乌小商品城公司应于2015年7月10日前及2015年10月10日前支付的第三、四季度租金共计24450.4元未予给付，浙江中翔公司未承担保证责任。以上事实，有经过庭审质证的的公民及企业法人身份信息、租赁合同，商铺委托管理合同、账户明细清单复印件、承诺函、委托代征协议书等证据以及双方当事人的当庭陈述予以佐证。本院认为，本案的争议焦点为：一、义乌小商品城公司在履行与周宗华的租赁合同中是否构成违约及违约金标准是否过高；二、合肥中翔公司与浙江中翔公司责任归属问题。周宗华与义乌小商品城公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系。义乌小商品城公司应当按照合同约定行使权利履行义务。义乌小商品城公司在租赁合同生效后，未按约定履行足额给付房租的义务，2015年7月10日前及2015年10月10日前支付的第三、四季度租金共计24450.4元不能给付。义乌小商品城公司未提出双方合同所可以援引的抗辩事由，周宗华未要求终止租赁合同，故义乌小商品城公司应当承担继续履行的义务，将24450.4元租金及时给付周宗华。义乌小商品城公司未如合同约定的期限给付房租，已经构成违约，应当依约定承担违约责任，赔偿因迟延履行债务给周宗华造成的损失。双方约定了违约金的具体计算方法，即应按支付租金的每日千分之一承担违约金。周宗华据此主张违约金1344.73元，义乌小商品城公司抗辩称过高，请求本院调整。上述违约金显然过分高于义乌小商品城公司未按时履行债务给其造成的损失，考虑填补出租人实际损失及双方当事人利益的平衡，本院现酌情支持400元。义乌小商品城公司当庭承诺税票周宗华可以直接去其公司领取，结合合肥市地方税务局瑶海区分局的代征代缴协议，本院认为已经没有判决强制履行此附随义务之必要。浙江中翔公司承诺在义乌小商品城公司不能履行的情况下承担责任，这属于一般保证，而非连带责任保证。浙江中翔公司在此纠纷中仅承担一般保证责任。合肥中翔公司在租赁及委托合同中均不处于保证人地位，也没有证据显示其明示或默示地作出过保证的承诺，周宗华要求其承担付款责任，没有任何事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条��第二百二十六条；《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告合肥义乌小商品城管理有限公司给付原告周宗华房屋租赁费24450.4元；二、被告合肥义乌小商品城管理有限公司给付原告周宗华违约金400元；（以上各项给付于本判决生效之日起十日内履行完毕）三、被告合肥义乌小商品城管理有限公司的财产经强制执行后不足以清偿本判决第一、二项之债务者，不足部分由被告浙江中翔集团有限公司承担保证责任；四、驳回原告周宗华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费510元，减半收取255元，由被告合肥义乌小商品城管理有限公司承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  程巅二〇一五年十二月二十三日书 记 员  罗文附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。