河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终2704号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘伟成，男，汉族，1988年11月17日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：刘振甫，男，汉族，1957年12月26日出生，住址同上，系上诉人父亲。被上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳尚锦物业服务有限公司。住所地：河南省洛阳市涧**丽春东路****楼**。法定代表人：尹欢，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏家珅，河南并智律师事务所律师。上诉人刘伟成因与被上诉人洛阳尚锦物业服务有限公司（以下简称尚锦公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2017）豫0303民初3577号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘伟成向本院上诉请求：1.撤销洛阳市西工区人民法院（2017）豫0303民初3577号民事判决书中的第四条，并依法予以改判。2.本案的一、二审费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、2013年7月25日，上诉人业主收房后开始装修房屋，并向尚锦公司缴纳2000元保证金，但在装修后3天发生楼上坠物，将业主家的阳台砸坏。砸坏后，本来装修期限为3个月，因为砸坏的原因，不得不延后两个月，直到2013年12月8日业主的家中才开始装修阳台和阳台护栏。后期耽误2个月的装修期导致业主无法入住的直接损失5000元。此事发生后，业主多次投诉，经城建委、质管办、装饰办、升龙置业、尚锦公司四家协调，尚锦公司应赔付业主家阳台砸坏的损失4000元。但是至今业主没有收到4000元赔付金，并且听说已被他人领走。在一审诉讼过程中，上诉人因笔误将“楼上坠物”错写成“高空抛物”，上诉人一方曾多次向一审法院阐述过“楼上坠物”的相关事实理由，但一审法院对此在判决书中却仍判令不予支持，并判令上诉人按判决向被上诉人支付相关物业费用。对此上诉人不能接受。二、因《洛阳物业服务收费管理办法》作废，并且2015年6月，河南省人民政府出台《关于进一步深化价格改革的意见》《豫政（2015）35号》规定：“放开非保障性住房物业服务收费，实行市场调节定价。”而且洛阳市发改委在2018年1月8日在回复网友关于洛阳市物业收费标准时也已答复：“按规定，非保障性住房物业收费标准不再由政府部门核定，而是物业与业主共同决定。”并且在一审庭审中尚锦公司也已承认该收费办法作废。所以上诉人认为尚锦公司私自定价，收取物业费不合理，上诉人不能接受。请求法院支持上诉人(业主）与尚锦公司共同重新商定物业收费价格。综上所述，上诉人在交纳装修保证金后，被上诉人是有义务对上诉人的房屋尽到维护管理责任，由于被上诉人管理不善，给上诉人房屋造成的损失，上诉人要求被上诉人赔付耽误入住的两个月损失人民币5000元。以及装修期间楼上坠物导致上诉人家中阳台顶部的损失4000元。并且按照河南省的有关规定与上诉人（业主）从新商定物业收费价格。尚锦公司辩称，上诉人所称的赔偿问题没有我公司的书面承诺，而且经被上诉人公司内部核实，没有发现有相关的记载，上诉人和被上诉人之间订立了物业服务合同，应当受法律保护，请法庭驳回上诉人上诉请求，维持一审判决。尚锦公司向一审法院起诉请求：1.判令刘伟成向尚锦公司支付物业服务费7249.90元、滞纳金10892.10元（按照日千分之三标准，自2014年6月12日计算至2017年5月31日，诉讼期间继续计算）；2.本案案件受理费由刘伟成承担。刘伟成向一审法院反诉请求：1.判令尚锦公司赔偿刘伟成房屋损失，耽误装修两个月的房屋使用损失人民币5000元；2.判令尚锦公司返还刘伟成2013年5月至7月多交的物业管理费507元；3.判令尚锦公司赔付装修期间高空抛物导致刘伟成家中阳台顶部被砸穿碗口大的洞的损失4000元；4.退还刘伟成的装修保证金2000元；5.退还尚锦公司已经答应赔偿刘伟成客厅屋顶裂缝损失1500元（此款已经由升龙置业公司转到尚锦公司账户）；6.判令尚锦公司开通七号楼西边人行通道，以利于老年人通行；7.判令由尚锦公司承担本案相关诉讼费用。一审法院认定事实：2011年1月15日，洛阳升龙置业有限公司（出卖人）与刘伟成（××）签订《商品房预售合同》，约定刘伟成购买位于洛阳市××工区××龙广场××区××单元××号房屋，房屋面积为151.79平方米，合同对双方的权利义务等内容进行约定。2013年7月20日，刘伟成领取涉案房屋钥匙，并验房。同日，尚锦公司（甲方）与刘伟成（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定甲方为涉案房屋所在小区提供物业管理服务，收取的物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为每平方米1.35元/月；乙方应按《商品房买卖合同》的相关约定办理入伙手续，并按时足额交纳物业服务费用，乙方应于合同约定的房屋交付之日起交纳物业服务费用，物业服务费用应按季交纳，乙方或物业使用人应在每季度初前7日履行交费义务；乙方或物业使用人违反协议约定，未能按时交纳物业服务费用的，物业管理企业可以采取电话催缴、书面催缴和当面催缴等方式，并可采取相应催缴措施，对于欠缴二个月（含）以上或拒缴物业服务费用的，物业管理企业才在物业区域内显著位置公布欠费名单和欠费情况，若发生延期缴费，每逾期一日乙方应按所欠费用总额的千分之三的标准向甲方支付违约金，该合同还对物业的维修养护、业主的共同利益等进行了约定。刘伟成于2013年7月20日交纳同年5月至10月的物业管理费1222元，刘伟成之父刘振甫于同年7月25日交纳装修押金2000元。现尚锦公司称以多次张贴催款通知单等形式向刘伟成催要物业费未果为由，诉至法院，请求判如所请。刘伟成亦提起反诉，并称未交纳物业费的原因为尚锦公司未赔付高空抛物导致的损失以及未退还多交的物业费、装修保证金和洛阳升龙置业有限公司赔付的屋顶裂缝损失。另，1、庭审中，尚锦公司明确第一项诉讼请求为要求刘伟成支付2014年6月12日至2017年5月31日期间的物业费7249.90元（根据实测面积，按每平方米1.35元计算35个月），并要求减少滞纳金的诉讼请求，要求刘伟成支付滞纳金即违约金2174.97元（7249.90元×30%）。2、庭审中，尚锦公司提交的《洛阳升龙广场A区物业收费管理台账》显示涉案房屋实测面积为150.65平方米，刘伟成对此无异议。3、庭审后，尚锦公司提交收据一张，载明：“今收到7-1-1201刘伟成交来2013年11月1日至2014年6月11日物业费1500元工作联系单抵充1500元实收0元”，用以证明已将洛阳升龙置业有限公司赔付的屋顶裂缝损失折抵物业费。刘伟成对此无异议，并表示放弃第五项反诉请求。4.庭审后，尚锦公司对涉案房屋进行验收，并将装修保证金2000元予以退还。刘伟成表示放弃第四项反诉请求。一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。物业服务企业与业主签订的前期物业服务合同对双方均具有约束力。本案中，尚锦公司与刘伟成签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，对刘伟成具有约束力。尚锦公司为升龙广场小区业主刘伟成提供了物业服务，故刘伟成应当给付拖欠物业费7118.21元（1.35元/平方米×150.65平方米×35个月）。关于尚锦公司主张的滞纳金，虽然双方签订的协议中约定了滞纳金，但尚锦公司未能举证证明其损失，且与刘伟成之间因屋顶裂缝赔偿款等问题一直在协商中，故不予支持。关于刘伟成要求尚锦公司退还多交纳物业费的主张，根据交房手续会签单可知刘伟成实际办理交房手续的时间为2013年7月20日，虽然尚锦公司称洛阳升龙置业有限公司已于同年5月1日前后通知刘伟成收房并邮寄收房通知书，但未能提交相关证据证实，不予采信，故刘伟成的该项主张予以支持。关于刘伟成要求尚锦公司赔付因高空抛物所致损失的两项主张，以及要求尚锦公司开通人行通道的主张，均与本案不属同一法律关系，不予处置。关于刘伟成要求尚锦公司退还装修保证金及屋顶裂缝损失的主张，因双方在本案诉讼过程中已达成一致意见，且刘伟成表示放弃该两项主张，不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、刘伟成于本判决生效后十日内向洛阳尚锦公司服务有限公司支付2014年6月12日至2017年5月31日期间的物业费7118.21元；二、洛阳尚锦公司服务有限公司于本判决生效后十日内向刘伟成退还多收取的物业费507元；三、驳回洛阳尚锦公司服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回刘伟成的其他反诉请求。如果洛阳尚锦公司服务有限公司、刘伟成未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费50元，由洛阳尚锦公司服务有限公司负担20元，由刘伟成负担30元；反诉受理费62元，由刘伟成负担52元，由洛阳尚锦公司服务有限公司负担10元。二审期间，上诉人刘伟成提交照片复印件6张，拟证明7号楼西边的人行通道应当开通，有利于老年人通行。被上诉人尚锦公司发表质证意见：对证据的真实性、关联性及证明方向均有异议。照片没有注明拍摄人、拍摄时间及拍摄区域是否属于涉案小区，不具备真实性的证据特性，证据和上诉人的上诉请求没有关联，和本案没有关联性，从上诉人提供的照片并不能证明该区域必须增设通道用于人员进出，无法证明上诉人的证明方向。本院经审理查明，被上诉人尚锦公司营业执照登记名称为：洛阳尚锦物业服务有限公司。其他与一审查明的事实相一致。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第二款规定：“反诉与本诉的诉讼请求基于相同的法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同的事实，人民法院应当合并审理。”本案中，上诉人刘伟成要求被上诉人尚锦公司赔付因高空抛物所致损失、耽误装修所致损失以及要求尚锦公司开通人行通道的主张，均与本案不属于同一法律关系，据此规定，一审法院不予处置，并无不当，本院予以维持。上诉人刘伟成的该项上诉请求，于法无据，本院不予支持。至于上诉人刘伟成要求法院支持其与被上诉人尚锦公司共同从新商定物业收费价格的问题，超出其一审反诉请求范围，本院不予审理。综上所述，刘伟成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由上诉人刘伟成负担。本判决为终审判决。审判长  王惠谦审判员  王 睿审判员  蔡美丽二〇一八年六月二十七日书记员  苏 航