江西省抚州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2015)抚民三终字第13号上诉人（原审被告）徐千民，男，1973年10月2日出生，汉族，农民，住金溪县，委托代理人吴金明，江西民鉴律师事务所律师。上诉人（原审被告）徐千虎，男，1982年7月4日出生，汉族，农民，住金溪县，委托代理人吴金明，江西民鉴律师事务所律师。上诉人（原审被告）徐千军，男，1975年11月10日出生，汉族，农民，住金溪县，委托代理人吴金明，江西民鉴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐金祥，男，1959年12月18日出生，汉族，农民，住金溪县，委托代理人王辉庭，江西论研律师事务所律师。上诉人徐千民、徐千虎、徐千军因合同纠纷一案，不服金溪县人民法院(2014)金浒民初字第91号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年4月1日公开开庭审理了本案，上诉人徐千民、徐千军及上诉人徐千民、徐千虎、徐千军的委托代理人吴金明、被上诉人徐金祥及其委托代理人王辉庭到庭参加诉讼。原审法院经审理查明，2013年10月23日，原告徐金祥与被告徐千民签订了《卖地基契约》，契约上约定的卖方(甲方)为徐千民、徐千军、徐千虎三人，买方(乙方)为徐金祥。契约内容为：甲方有公共地基一处，坐落在……(省略部分为地基四至)。地基上有甲方所建石屋一栋，此外，水泥马路北侧有甲方猪栏一个、屎窖一个。今甲方自愿将上述地基包括地基上所建石屋和北侧的猪栏屎窖一并卖给乙方名下为业。双方议定卖价人民币35200元整。乙方已于签约之日一并付清，分文无欠。此后上述地基包括地上所有、地下所藏均归乙方所有，乙方可作任何处置，甲方都无权干预。……卖方有徐千民、徐远谋、徐睿、徐忍、徐千虎、周雪珍等人签名，其中徐千虎、周雪珍为黑色水笔所写，其他人为毛笔签名。买方有徐金祥签名，中人有徐远来、卫星、永安、庆祥、光明、会群等共14人签名，代笔人徐志群也在契约落款处签名。当天，原告徐金祥在自己家里宴请甲方部分亲属及中人等，在吃饭之前将购地款35200元全部支付给被告徐千民。另查明，2014年2月份，村民徐康书以1952年的土地证主张原被告所买卖的土地为其所有，因此三方多次发生争议。2014年5月份，徐康书在该地基上用水泥砖建了一栋20-30平方米的平房让其母亲入住。至今，三方争议仍未解决。被告徐千民、徐千虎、徐千军均另有宅基地，原被告双方买卖的土地非宅基地。徐远谋为三被告父亲，徐睿、徐忍为被告方子侄。原审法院认为，原被告之间买卖的对象为土地，而非转让宅基地使用权，更不是被告方主张的买卖土地上的石屋。理由如下：一是被告徐千民、徐千虎、徐千军均另有宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，所以被告徐千民、徐千虎、徐千军不可能同时拥有数处宅基地。二是原被告在契约中约定“地基包括地上所有、地下所藏均归乙方所有，乙方可作任何处置”，明显超出宅基地使用权人能享有的权利，其本意应为出卖土地所有权。宅基地使用权仅允许农村村民建设住宅，地下所藏应依法确定权属。原被告双方的约定符合农村将土地作为私产出卖的习俗特点，不符合法律规定。三是原被告双方契约约定的买卖对象为土地，石屋、猪栏、屎窖均表述为“一并卖给乙方”，故石屋、猪栏、屎窖实为附属于土地买卖行为，其目的为方便买方取得土地后拆除旧物重新建设。原被告签订契约买卖土地，违反《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”的规定。另外，原被告买卖的土地存在权属争议，金溪县琉璃乡人民政府尚未确定权属，依据《中华人民共和国土地管理法》第十六条第四款的规定，任何一方不得改变土地利用现状，即被告方在权属确定前不得处分该土地。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定，原被告双方签订的契约因违反法律的禁止性规定，属于无效合同。因无效合同取得的财产，应当予以返还，故被告徐千民应将非法出卖土地取得的35200元全部返还给原告徐金祥。原告在买卖土地过程中的损失为宴请酒席的开支，原告在庭审中放弃主张该损失，本院予以支持。被告徐千民以被告徐千军、徐千虎的名义共同出卖土地，但徐千军未在契约上签字确认，故无法认定徐千军实施了土地买卖行为。原告也未向本院提供证据证明徐千军参与出卖土地并收取了购买土地的价款，故被告徐千军与本案无关。契约上被告徐千虎的签名不同于其他人的签名，原告应提供证据以合理解释，但原告未向本院提供该方面的证据，原告应承担举证不能的法律后果，本院依法确认徐千虎未实施出卖土地行为，也未取得土地价款，故被告徐千虎与本案无关。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第十六条第四款、第六十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告徐金祥与被告徐千民签订的《卖地基契约》无效；二、被告徐千民在本判决生效之日起十日内向原告徐金祥返还人民币35200元整；三、驳回原告徐金祥的其他诉讼请求。案件受理费680元由被告徐千民负担。一审宣判后，徐千民、徐千虎、徐千军不服，上诉至本院，其上诉理由是：一、一审认定事实错误。1、上诉人转让的是宅基地，不是土地所有权。诉争宅基地及房屋买卖时，上诉人对宅基地及房屋拥有完全的所有权、使用权。上诉人对诉争房屋及宅基地拥有绝对处分权，不受任何限制。2、本案所争议的标的物已实际交付，合同已经履行完毕。双方签订合同后，上诉人将合同中的房产及周边院地交付给被上诉人，被上诉人将款项32500元交予上诉人徐千民，双方的合同已经履行完毕，该交易没有任何法律瑕疵。3、引起本案纠纷的是徐康书擅自占用被上诉人已经购买的宅基地。4、本案所争议的宅基地是上诉人父母的，由上诉人等人共同所有。5、上诉人并没有其他的宅基地。一审法院对以上事实没有正确认定，要求二审法院查清事实。二、一审判决适用法律错误。诉争房屋及宅基地转让合同效力的认定，应适用《合同法》，根据《合同法》规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同方为无效。本案宅基地转让时未有任何法律、行政法规禁止农村房屋出售给城镇居民，并未有任何法律、行政法规的强制性规定不允许诉争房屋附属宅基地的流转，《土地管理法》关于宅基地流转的规定结尾禁止性规定，非强制性规定。1、一审法院援引的法律条文根据无法得出协议无效的结论。一审援引的法律条文都没有规定上诉人这样的主体不能转让农村的房屋及宅基地。故本案诉争房屋买卖协议并没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的。2、上诉人购买房屋也没有违反中国任何现行有效的政策规定。国家的政策规定仅是限制城市居民购买农民住宅，上诉人并非城市居民，因此从政策规定的角度而言，上诉人也没有违反。综上，本案诉争的协议应适用《合同法》，诉争协议重复体现了上诉人、被上诉人意思自治的原则，并未有任何法律、行政法规的强制性规定不允许诉争房屋附属宅基地的流转，法不禁止即自由，诉争房屋宅基地转让完全受法律保护，协议有效。三、本案应追加徐康书为本案的诉讼参与人。本案的纠纷引起者为徐康书，本案结果如何，都应追加徐康书为本案的诉讼参与人，参加本案的诉讼。故请求二审法院撤销原判，确认上诉人与被上诉人签订的《卖地基契约》有效，并驳回被上诉人的诉请，本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人徐金祥答辩称，原判正确，要求驳回上诉，维持原判。二审上诉人徐千民、徐千虎、徐千军提供证据1，2014年11月14日的《证明》证明宅基地属于徐远谋的。提供证据2，2014年11月16日《证明》一份，证明村委会同意了徐远谋将这土地分给了他儿子，三个上诉人没有其他宅基地了，所以都不在村里住了。证据3，2001年1月17日《地基协议书》一份，证明我们家有五兄弟已经分家，其中徐千文与徐小毛将宅基地进行了置换，分家是在宅基地置换之后，置换回来的宅基地就包括在卖给被上诉人的宅基地中。根据该协议，这块地归我们的父亲徐远谋。被上诉人徐金祥质证认为，对证据2，2014年11月16日《证明》三性均有异议，应由村小组出具这份证明。徐远谋只是建有厨房，而非老宅。证据1，2014年11月14日的《证明》与证据2质证意见相一致。对证据3，2001年1月17日《地基协议书》真实性无法确认，因为是复印件。本案涉案的宅基地有一部分是属于徐千文的，上诉人无权处分。根据双方当事人质证意见，对证据1、2的两份证明真实性予以确认。经审理查明，除上诉人认为原审法院遗漏了诉讼主体徐远谋，双方当事人对原审经审理查明的其他事实没有异议，本院对以上无争议事实予以确认。本院认为，原判对协议当事人主体身份及诉争宅基地权属等案件事实均未查清。综上所述，本院认为，原判认定事实不清。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定，裁定如下：一、撤销金溪县人民法院(2014)金浒民初字第91号民事判决。二、本案发回金溪县人民法院重审。二审案件受理费860元依法退回上诉人徐千民、徐千军、徐千虎。审判长 邱 益 淋审判员 雷  智审判员 万 燕 飞二〇一五年四月二十二日书记员 徐平利娜