广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗海法民三初字第1194号原告：卢静，住所地四川省资阳市雁江区。委托代理人：彭金平、冯少霞，均为北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州市国英物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：张汉湖，总经理。委托代理人：钱骏、陈怡毅，均为广东宏安信律师事务所律师。第三人：广州市海珠区凤阳街五凤沙溪西经济合作社，住所地广州市海珠区。负责人：张润胜，社长。委托代理人：薛猛飞、黎燕清，均为北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告卢静诉被告广州市国英物业管理有限公司、第三人广州市海珠区凤阳街五凤沙溪西经济合作社租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭金平、冯少霞，被告的委托代理人钱骏、陈怡毅，第三人的委托代理人薛猛飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年3月21日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将其位于广州市海珠区泰沙路岗边A11-15商铺（门牌地址为广州市海珠区沙溪西畔里大街25号之2）租给原告使用，面积为228平方米，租金为50元每平方米，租赁期限为三年，自2014年5月1日起开始计收租金。合同签订后，被告向原告提出，若原告将承租期限内三年的租金一次性全额支付，被告可去零取整给予原告三年租金350000元的优惠。同日，原告向被告一次性全额支付了承租期限内三年的租金总额350000元。原告直至2015年1月中才得知：第三人为该商铺的所有权人，被告作为该商铺的承租人与第三人签订的租赁合同己于2015年1月14日届满且未获得续签，第三人要求作为次承租人的原告立即搬离该商铺。被告将涉案房屋转租给原告，转租期限严重超过了原承租期限，严重违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，超过部分应认定无效，被告应自原承租期限届满之日退还原告己预支的租金。被告逾期未退还的，应向原告支付租金占用利息。同时，被告根据《中华人民共和国合同法》第58条规定，仍需承担为此给原告造成的实际损失。故起诉要求：l、认定原告与被告签订的《租赁合同》中约定的承租期限超过被告原承租期限的部分无效。2、被告向原告退还已支付的租金268003元。3、被告向原告支付租金占用利息（自2015年1月15日起，以被告应退还的租金268003元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率，计算至实际清付之日止）；4、被告向原告赔偿由此造成的实际损失（暂计至2015年7月18日已实际发生的搬运损失为21200元，其中搬仓库费用按面积比例分配为9200元、仓库架子费12000元）。5、本案受理费由被告负担。被告辩称：同意原告的第1项诉讼请求。第2项退还的租金原告的计算方式有误，应以原告实际使用的日期计算租金，2014年3月21日至2015年7月18日（原告实际搬离租赁房屋的日期，共484天）期间均为原告实际使用，租金一共为154703元。在该期间原告应支付租金给被告，剩余的租金195296元被告同意退还给原告。原告的第3、4项诉讼请求，没有合同和法律依据，法院应予以驳回。350000元÷3年租期（1095天）×484天=154703元，这是原告实际占用的租金。第三人陈述：被告多收取了原告的租金，应予以退还。第三人和被告之间的租赁关系在2015年1月14日已经终止了，被告再收取原告2015年1月14日之后的租金是不恰当的，应退还给原告。第三人保留向原告和被告追讨2015年1月15日之后的房屋使用费的权利。经审理查明：2014年3月21日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将其位于广州市海珠区泰沙路某边A11-15位置租给乙方使用，首层总计租面积为228平方米，每平方为50元；租赁期限为3年，自2014年3月21日至2017年3月20日止；租赁期限内，乙方每月应向甲方交纳的租金如下：2014年3月21日起至2017年3月20日，每年的纯租金为11400元，租金按月结算，乙方应于每月第5日之前向甲方缴纳当月租金，此租金不含税费，乙方同意向甲方另外交纳租金税费；（六、合同的变更、解除）……2、如遇不可抗力或国家政策原因，或土地权属单位收回此地块，或因其它原因改变此地块的用途等，如出现以上任何一种行为而造成合同不能继续履行而需要解除的，乙方应无条件接受并在甲方规定的时间内退出所租位置，乙方所投入资金及其它损失由乙方自行承担；甲方不必承担任何民事责任或经济责任；（十二、其他）2、从2014年5月1日起开始计收租金；等。当日，被告出具《收据》：今收到卢静交来A11-15租金350000元；2014年5月1日至2017年4月30日止（合同期内已交）。原告于2015年6月29日提起本案诉讼。另，原、被告也因广州市海珠区泰沙路岗边1号自编A25、A26号房屋签订的租赁合同发生纠纷，原告于同日提起了(2015)穗海法民三初字第1195号案件的诉讼。该诉讼案件与本案案情基本相同，房屋的面积为114平方米。诉讼中，原告表示：“天成纺织”是涉案房屋原告在经营期间所使用的名号；原告曾经问过被告，在这个期间内是否有使用涉案房屋的权利，被告说其有；同时因为整个纺织城是被告承租下来，分租给原告的，所以原告轻信了被告在这段期间内有使用权。被告表示：涉案房屋的产权人是第三人，被告和第三人签订了租赁合同，双方约定被告有转租权，因此被告将涉案房屋转租给原告；但被告与原告签订租赁合同时，有明确的告知原告被告与第三人之间的租赁期限，并且合同第6条第2项约定了，被告有可能无法续租的可能性，损失由原告自行承担；被告与第三人的租赁期限到2015年1月14日。第三人表示：涉案房屋是第三人名下的物业，被告的租赁期限到2015年1月14日，期限届满之前，第三人已经通知被告房屋到期后第三人要收回，通过交易平台招租，第三人也没有同意被告将涉案房屋超期转租给原告。原告及第三人确认：原告于2015年7月18日搬离涉案房屋。原告为证明其主张，还提交了以下证据：1、“浙江绍兴浩宇物流广州分公司”于2015年7月16日出具的《收据》：今收到天成搬仓库费用13800元，2200条×6元=13200元、杂货600元（运输装卸全部费用）。2、案外人“袁某”于2015年7月18日向“天成纺织”出具的《收款收据》：收到天成卢小姐仓库架子费18000元，（A11-15）12000元、（A25）（A26）6000元，（共用180根钢管，每根100元，含加工费、运费、安装费）。3、“天成纺织”销货单及“天成布行（卢静）”交通银行的支付凭证。拟证明原告与“天成”之间的关系。被告表示：无法确认证据1的真实性、合法性，“天成”和本案没有任何关系；证据2无法确认“袁某”和本案的联系,不能排除原告为达诉讼目的而单方制作；证据3，虽商户名称为天成布行（卢静），但与原告其他证据所显示的“天成纺织”并非同一公司，两者为相互独立的主体。第三人表示：证据1、2是原、被告之间的关系，与其无关，不发表意见；证据3由法院依法认定。本院认为：涉案房屋由第三人出租给被告，租赁期限至2015年1月14日，后被告又将涉案房屋转租给原告。原、被告之间的合同约定，租赁期限自2014年3月21日至2017年3月20日，但被告在签订合同当日出具的《收据》中注明收取原告2014年5月1日至2017年4月30日止的租金350000元，可见，原、被告双方已将租赁期限延长至2017年4月30日，因此原、被告之间就涉案房屋的租赁期限自2014年3月21日起至2017年4月30日，即被告转租期限超过了其承租的期限。故，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原告主张原告与被告签订的《租赁合同》中约定的承租期限超过被告原承租期限即2015年1月14日至2017年4月30日的部分无效的诉讼请求，本院予以支持。上述合同约定，租赁期限自2014年3月21日起，但收据中注明实际的计租期自2014年5月1日至2017年4月30日，故租金计算应以实际计租时间为准。收据注明计租期为36个月，租金共350000元，则每月租金应为350000元÷36。因原、被告之间超出2015年1月14日部分的租赁无效，故原告要求被告按每月350000元÷36的标准退还2015年1月15日至2017年4月30日的租金的诉讼请求，合法有理，本院予以支持，但总额应以原告主张的268003元为限。虽然原告于2015年7月18日才搬离涉案房屋，但被告自2015年1月15日之后就没有使用涉案房屋的权利，而且第三人作为涉案房屋的权利人也表示保留向原告和被告追讨2015年1月15日之后的房屋使用费的权利，故被告主张实际使用的租金计至2015年7月18日的抗辩无理，本院不予采纳。被告作为出租人未如实告知原告其承租期限，导致合同无效，应负主要责任，且被告一次性收取原告租金确实因此获利，故原告要求被告按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计付上述款项自2015年1月15日起至实际清付之日止的利息的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。原告主张“天成纺织”是其在涉案房屋经营期间所使用的名号。因原告提交的“天成纺织”销货单及“天成布行（卢静）”交通银行的支付凭证能够反映卢静与“天成”之间有高度的联系，而且商铺以字号对外经济往来也是一般的商业习惯，故本院对于原告的上述主张予以采纳。根据原告提供的收据，原告在搬出涉案房屋及海珠区泰沙路岗边1号自编A25、A26号期间支出了搬仓库费用13800元、架子费18000元。根据两房屋的面积及收据中记载的各房屋的支出，因涉案房屋而产生的费用应为搬仓库费用9200元、仓库架子费12000元。首先，一般而言，承租人会根据正常的合同履行期限逐渐减少库存，从而将搬运费用降至最低，此费用应由承租人承担，而本案中部分合同因被告原因无效，导致原告提前搬出货物，超出了原告的预期，则被告应负担该搬运费用。故原告要求搬仓库费用9200元的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。其次，原告经营“天成纺织”即布匹生意，在涉案房屋内安装货架合情合理，原告因合同无效无法使用涉案场地搬出架子则也会产生费用。故对案外人向“天成纺织”出具的收到“天成卢小姐仓库架子费……（A11-15）12000元”的收款收据，本院予以采纳。但是，货架为钢制并非搬出之后即无价值，而且即使合同有效原告也可能仍需支出上述部分费用。综合上述情况，本院对原告主张的仓库架子费仅支持6000元，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、五十八条、第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、原告卢静与被告广州市国英物业管理有限公司于2014年3月21日签订的《租赁合同》中约定的承租期限中2015年1月14日至2017年4月30日的部分无效。二、被告在本判决生效之日起10日内按每月350000元÷36的标准退还2015年1月15日至2017年4月30日的租金（总额应以原告主张的268003元为限）给原告，并以上述租金为本金按中国人民银行同期同类人民币贷款利率计付自2015年1月15日起至实际清付之日止的利息给原告。三、被告在本判决生效之日起10日内赔偿15200元给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4144元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文人民陪审员  曲营建人民陪审员  李伟坚二〇一五年十二月十一日书 记 员  谢晓敏张洁