广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗番法石民初字第737号原告（反诉被告）：刘建华，身份证地址：四川省仪陇县。委托代理人：黄国鹏、马吉兵，广东鹏吉律师事务所律师。被告（反诉原告）：雷小成，身份证地址：广州市海珠区。委托代理人：刘开忠，广东国晖律师事务所律师。原告（反诉被告）刘建华诉被告（反诉原告）雷小成房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘建华的委托代理人黄国鹏，雷小成及其委托代理人刘开忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘建华诉称：2014年6月23日，被告就承租位于广州市番禺区南村镇市新路665号一层之二商铺以及二层房产事宜与原告签订了《房地产租赁合同》。租期从2014年7月1日至2019年6月31日止，共五年，租金两层共计每月24440元，从第三年开始每两年递增10%。被告应向原告缴纳保证金两层共计为48880元。合同第七条“在租赁期内，乙方承担以下责任”约定“如果乙方逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费超过15天视为根本性违约，甲方有权解除合同，收回该房产，并没收乙方的全部保证金。”第八条“违约责任”约定“3、租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同，必须提前贰个月书面通知另一方……如乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金，并要求乙方支付相当于保证金金额的违约金。在通知期间，乙方须照常缴纳租金”。合同履行至2015年5月15日，被告未按时缴纳5月份租金，原告已于6月12日向被告发出律师函，但被告仍未履行补交租金、交接房屋及支付违约金的义务。被告逾期缴纳租金超过15日，此行为违反了合同的约定，损害了原告的合法权益。为保护原告合法权益，故起诉要求如下：1、判令被告支付原告2015年5月租金24440元及利息（利息按银行同期存款利息自起诉之日计至实际支付之日止）；2、判令被告支付违约金48880元；3、本案诉讼费由被告承担。被告雷小成辩称：1、双方是口头约定提前解除租赁合同。我方总共租了两层，一层是在2015年3月底之前搬离完毕，原告是2015年4月初把我方腾出的房屋租赁给洗车的公司；二层是在2015年4月底完全搬出，我方向原告交了钥匙之后，原告在2015年5月15日，把二层也租赁出去。基于以上事实，我方在搬离前已经结清所有的水电、房屋费用。目前不存在欠缴相关费用，且我方不存在违约等行为。我方认为原告的诉请没有事实依据，应于驳回。反诉原告雷小成反诉称：2014年6月24日，反诉原告与反诉被告签订一份《房地产租赁合同》，反诉原告承租反诉被告位于广州市番禺区南村镇市新路665号一层商铺和二层厂房，合同期限从2014年7月1日至2019年6月31日，反诉被告收取了一楼押金9840元，二楼押金39040元。在租赁合同履行期间，反诉原告按照双方的口头约定，于2015年3月31日搬离一层商铺，付清了租金及费用；二层厂房于2015年4月底搬离，并付清2015年4月30日以前的租金及费用，双方在履行合同没有其他纠纷。搬离的原因是反诉原告公司要扩展，该场地不能满足经营需要。2015年3月初，反诉原告经反诉被告协商（口头），双方同意提前终止租赁合同，反诉原告搬离。2015年3月底，反诉原告在反诉被告的监督下，开始搬离承租的一层商铺。2015年4月初反诉被告将该商铺出租给汽车美容的客户。二层厂房于2015年4月30日前全部搬离，交还钥匙，反诉被告收回房屋。需要说明的是：1、在反诉原告搬离物品时，反诉被告的物业人员一直在现场，并给予车辆放行；2、二层在搬离时，曾留下配电设施和部分机械设备，反诉被告已按反诉原告的通知予以变卖；3、反诉原告搬离厂房后，反诉被告随即就将房屋另行出租，反诉原告既没有使用房屋，也没有给反诉被告造成经济损失，故，反诉被告称拖欠5月份的租金的诉讼请求不能成立。反诉原告顺畅搬离的事实，也能证明双方是协商一致终止租赁合同的，反诉原告没有违约，按照租赁合同第四条、第八条3项的约定，反诉被告应退还保证金48880元。请求法院依法判决：1、反诉被告退还一层商铺押金9840元和二层厂房押金39040元，共计48880元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告刘建华对反诉辩称：反诉原告所述事实不存在，我方没有同意解除合同，请求法庭驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明：2014年6月23日，刘建华与雷小成签订《房地产租赁合同》，双方约定由雷小成向刘建华承租位于番禺区南村镇市新路665号二层，面积为1220平方米，以及番禺区南村镇市新路665号一层之二商铺，面积为123平方米。租赁期限自2014年7月1日至2019年6月31日，2014年7月1日至2016年6月31日期间，二层租金为19520元，一层之二商铺的租金为4920元；二层保证金为39040元，一层之二商铺保证金为9840元；租金按月结算，每月5日前按现金或转账方式缴付。租赁期限内，承租方承担以下责任：1、依时交纳租金及每月水电费及按照相关房屋出租管理部门（包括但不限于外管中心）的要求交纳租赁双方应缴的水费等有关费用。逾期交付租金及其他费用的，每逾期一日，承租方须按当月租金的1%向出租方支付违约金，如承租方逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等超过5天，出租方有权停止水电供应，超过15日视为承租方根本性违约，出租方有权解除合同，收回该房产，并没收承租方的全部保证金。……6、租赁期内，承租方需提前解除合同的，应事前征得出租方同意。……。有关违约责任约定如下：……3、租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提前解除合同的，必须提前贰个月书面通知另一方。如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并赔偿与保证金等额数目之金额给承租方，另须赔偿承租方所投入的装修费用（装修费用赔偿经过有资质单位评估后按租赁时间分摊后，扣除已使用时间计算）；如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金，并要求承租方支付相当于保证金金额的违约金。在通知期间，承租方照常缴交租金。2014年6月26日，雷小成向刘建华交纳二层保证金39040元及一层之二商铺保证金9840元，后刘建华向雷小成交付诉涉厂房及商铺。后刘建华主张雷小成擅自单方解除合同，遂于2015年6月12日向雷小成寄送律师函，该律师函认为诉涉合同履行至2015年5月15日，雷小成未按时交纳5月份租金，经刘建华查实，发现雷小成于2015年4月30日前自行搬离承租房屋，经催告后才交还钥匙，刘建华确认诉涉合同于2015年5月29日解除，雷小成所交纳的保证金依约没收；雷小成需支付2015年5月份租金24440元及提前解除合同的违约金48880元。另查明，位于番禺区南村镇市新路665号厂房的权属人为李某，刘建华与李某于2014年6月30日签订《厂房租赁合同》，双方约定由刘建华承租诉涉厂房。关于诉涉二层厂房及一层商铺交纳租金的情况，刘建华称雷小成均缴至2015年4月30日，雷小成则称二层厂房的租金缴纳至2015年3月30日、一层商铺缴纳至2015年4月30日，为此，雷小成提供了四张电子回单拟证明其主张，其中，2015年1月12日的电子回单显示向刘建华转账24440元，附言为番禺1月房租；2015年2月10日的电子回单显示向刘建华转账24440元，附言为番禺2月房租；2015年3月14日的电子回单显示向刘建华转账24440元，附言为番禺厂房3月房租；2015年4月17日的电子回单显示向刘建华转账19520元，附言为番禺4月房租。对此，刘建华并无异议。双方均确认诉涉《房地产租赁合同》已经解除，雷小成主张双方经口头协商一层商铺租赁合同的解除时间为2015年3月30日、二层厂房租赁合同的解除时间为2015年4月30日，且此后亦向刘建华交回钥匙。而刘建华则认为诉涉合同于2015年5月29日解除。在庭审过程中，雷小成申请其员工杜某出庭作证及提供了若干一层商铺及二层厂房的照片，拟证明双方经口头协商解除合同。其中，证人称雷小成在搬迁过程中，相关物管工作人员予以放行说明刘建华应该同意解除合同；而照片显示的是2015年4月25日一层商铺已被装修为汽车美容店及二层厂房已经清空。对此，刘建华均不予认可。本院认为：刘建华与雷小成于2014年6月23日签订的《房地产租赁合同》合法有效，双方之间存在租赁合同关系，双方应按照合同约定及法律规定享有权利和履行义务。关于诉涉合同解除的原因问题。雷小成称双方口头约定解除涉诉合同，但仅提供了其员工的证人证言，认为物管工作人员在其搬离的时候予以放行可证明双方就解除诉涉合同达成一致的意思表示，但刘建华不予认可，因雷小成未能提供充分证据证明其主张，故应认定导致诉涉合同解除的过错在于雷小成。因双方在诉涉合同中约定如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金，并要求承租方支付相当于保证金金额的违约金，现刘建华主张雷小成支付违约金48880元，符合合同约定，本院予以支持。雷小成反诉主张刘建华退还保证金48880元，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。关于诉涉合同解除的时间问题。雷小成主张其于2015年3月30日搬离一层商铺，于2015年4月30日搬离二层厂房，并在其后交还相关钥匙，为此，雷小成提供了银行电子回单证明其缴纳一层商铺租金至2015年3月31日，缴纳二层厂房租金至2015年4月30日，此外还提供了2015年4月25日诉涉商铺及厂房的照片，显示一层商铺已重新装修成汽车美容店，二层厂房已经清空的状态。对此，刘建华确认雷小成于2015年4月30日前自行搬离了诉涉厂房及商铺，亦交还了钥匙，因此，应认定诉涉合同解除的时间为2015年4月30日，刘建华主张雷小成支付2015年5月份的租金，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）雷小成在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）刘建华支付违约金48880元；二、驳回原告（反诉被告）刘建华的其余诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）雷小成的全部反诉请求。如给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1637元、反诉受理费511元，合共2148元，由原告（反诉被告）刘建华负担511元，被告（反诉原告）雷小成负担1634元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用交纳办法的规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黎碧云人民陪审员  麦绮旋人民陪审员  何蕴华二〇一五年十二月二十四日书 记 员  陈 瀚