福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终1880号 上诉人（原审被告）：安溪县新湖房地产开发有限公司，住所地福建省安溪县湖头镇前进路。 法定代表人：赖永元，公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄巧玲，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王锦隆，福建天衡联合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈荷华，女，汉族，1988年7月4日出生，住福建省安溪县。 被上诉人（原审原告）：李锦川，男，汉族，1985年12月6日出生，住福建省安溪县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王界红，福建伟盛律师事务所律师。 上诉人安溪县新湖房地产开发有限公司（以下简称“新湖房地产”）与被上诉人陈荷华、李锦川商品房预售合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2017）闽0524民初4818民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 新湖房地产上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回陈荷华、李锦川的全部诉讼请求。事实和理由：《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间是一个相对时间。实际的交房时间应根据交房前发生的可顺延因素予以调整。顺延期间又发生可顺延因素的，仍应据实顺延。假设新湖房地产存在逾期交房的行为，给买受人造成的损失为其不能使用房产所带来的租金损失，而案涉房产所在地同类房产月租金为几百元，按照一审判决计算的每月违约金为3000元左右，该违约金的标准明显过分高于损失，应当予以调减。 陈荷华、李锦川辩称，有关顺延的条款系在补充协议中约定，且系格式条款。相关内容没有加粗加黑提示买受人，应认定为无效条款。违约条款是双方真实意思表示，双方应当遵守，不存在所说谓的过高问题。 陈荷华、李锦川向一审法院起诉请求：1.判令新湖房地产立即支付陈荷华和李锦川逾期交房的违约金（自2016年7月1日起以购房款427654元按日万分之三计算至实际交房之日止，至起诉时暂计人民币53884元）。2、判令新湖房地产支付给陈荷华、李锦川因在规定日期内未达到约定交付条件的违约金人民币1000元。3、由新湖房地产承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年4月30日，新湖房地产作为出卖人与陈荷华、李锦川作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××87）及《合同补充协议》。合同及合同补充协议约定：陈荷华、李锦川向新湖房地产购买址在安溪县××镇××号楼××＃××室××房，价款为427654元。合同第八条约定：出卖人应当于2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.详见附件六。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。附件六《合同补充协议》第三条第5款约定：本合同第八条所指的“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力外，还包括如下：（1）非出卖人原因造成的市政配套工程引起的延误：包括但不限于停电（以安溪县电力公司提供的资料为准）等情况造成无法正常施工；（2）为配合政府的法规、规章、命令（含高考、中考、重要领导视察）或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；（3）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决；（4）气象原因（台风、中雨以上降水、6级或6级以上大风）；（5）……（6）政府原因导致竣工手续延误以及其他非出卖人原因造成的延误。该合同及合同补充协议同时对讼争房屋的其他权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，陈荷华、李锦川将购房款427654元支付给新湖房地产，并由新湖房地产出具两张发票给陈荷华、李锦川收执。但新湖房地产至今未按合同约定将涉案房屋交付给陈荷华、李锦川使用。 另查，新湖房地产在开发建设涉案房屋所在楼盘的过程中，涉及到河段河道（排洪沟）改道工程及高压电力杆线路迁移，安溪县湖头镇人民政府于2013年10月12日开始对该市政配套工程进行函复请示，于2015年4月完成征地动工、2015年7月30日完工。双方签订《商品房买卖合同》后，2016年4月30至2016年6月30日期间，中雨以上天气共11日（5月21-22日、5月28-29日、6月5日、6月12-14日、6月17-18日、6月28日）。 一审法院认为，陈荷华、李锦川与新湖房地产签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行各自的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。合同签订后，陈荷华、李锦川依约向新湖房地产支付了购房款427654元。根据《商品房买卖合同》第八条、《合同补充协议》第三条第5款的约定，新湖房地产因所在楼盘中河段河道（排洪沟）改道工程及高压电力杆线路迁移和中雨以上天气的原因可顺延交房，但陈荷华、李锦川与新湖房地产签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》时间为2016年4月30日，在河段河道（排洪沟）改道工程及高压电力杆线路迁移期间之后，故不能作为顺延交房期间；2016年4月30日至2016年6月30日期间中雨以上天气11日，可作为顺延交房期间，即新湖房地产可顺延至2016年7月11日前交房。新湖房地产至今未交房，其行为已构成违约，依约应承担逾期交房的民事责任。因新湖房地产逾期交房已超过90日，陈荷华、李锦川选择继续履行合同，故新湖房地产应支付给陈荷华、李锦川逾期交房违约金（违约金自2016年7月12日起至实际交房之日止，按陈荷华、李锦川已付购房款427654元的日万分之三计算）。陈荷华、李锦川主张合同补充协议及天气原因系格式条款，不应扣除的意见，于法不符，不予采纳，但认为2016年6月30日之后的天气原因不能扣除的意见，于法有据，予以采纳。双方在合同第八条约定若新湖房地产未能在规定日期内将符合交房条件的涉案商品房交付给陈荷华、李锦川，应支付给陈荷华、李锦川10**元的违约金，该约定是基于所涉房产已交付为前提，在所交付的房屋不符合合同约定的情形下才能产生，而本案讼争房产至今尚未交付，故陈荷华、李锦川诉求该违约金，于法无据，不予支持。新湖房地产对此的辩解，于法有据，予以采纳。综上，陈荷华、李锦川请求新湖房地产支付违约金中于法有据的部分，予以支持；新湖房地产辩解中符合法律规定的部分，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、安溪县新湖房地产开发有限公司应支付给陈荷华、李锦川逾期交房违约金（违约金自2016年7月12日起按已付购房款427654元的日万分之三计算。其中截止至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至安溪县新湖房地产开发有限公司将本案讼争房屋交付给陈荷华、李锦川之日止；若未满一年按实际天数计算。）；二、驳回陈荷华、李锦川的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1172元，由安溪县新湖房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据。新湖房地产提供：1.一份泉州名城资产评估房地产估价有限公司泉名城评（询）[2017]68号《评估咨询报告》，以此证明涉案合同约定的违约金标准过高，应参照涉案房产所在地的租金标准予以调整。2.业主入住验房签收单、入伙合约，证明2018年2月20日，本案业主已接收房屋，逾期交房的违约金应计算至2018年2月20日止。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：对当事人二审争议的事实，一、陈荷华、李锦川与新湖房地产签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》第三条第5款，系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效。合同约定的交房时间是一个相对时间，实际的交房时间应根据交房前发生可顺延因素予以调整，顺延交房期间又再次发生顺延事由，依约应当予以顺延。新湖房地产主张将河道改道工程及高压电力杆线路迁移工程进行的时间进行顺延交房时间，因上述工程在双方签订合同前已完工，一审未将因市政配套工程在本案中顺延相应的交房时间，并无不当。2016年4月30日至约定的交房期限2016年6月30日期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延9天。在2016年7月1日至2016年7月9日顺延交房期间，因中雨以上（1天）可顺延1天，顺延至2016年7月10日前交房。但一审认定可顺延至2016年7月11日前交房，陈荷华、李锦川未提出上诉，本院仍认定可顺延至2016年7月11日前交房。二、新湖房地产逾期交房给陈荷华、李锦川所造成的损失并不必然局限于租金的损失，新湖房地产亦未能提供证据证明双方合同约定的逾期交房违约金过分高于所造成的损失，故其要求调减违约金的理由不能成立，本案仍应按双方合同约定的已付款日万分之三的标准计算逾期交房违约金。三、陈荷华、李锦川对新湖房地产二审提供的业主入住验收单、入伙合约没有异议，予以采信。据此，应认定新湖房地产已于2018年2月20日将涉诉商品房交付给陈荷华、李锦川使用。除以上本院查明认定的事实外，一审查明的其余事实正确，予以确认。 本院认为，陈荷华、李锦川与新湖房地产签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》第三条第5款系双方当事人的真实意思表示，且不具有法律规定的无效情形，应认定有效。新湖房地产经过多次合理的顺延可在2016年7月11日前交房，新湖房地产直至2018年2月20日才将涉诉房屋交付给陈荷华、李锦川，逾期交房588天，已构成违约，应按合同约定标准支付给陈荷华、李锦川逾期交房违约金75438元（427654元×0.03%×588天）。一审认定事实部分有误，应予纠正。 综上所述，新湖房地产的上诉请求部分成立。本院依法予以改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省安溪县人民法院（2017）闽0524民初4818号民事判决； 二、安溪县新湖房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给陈荷华、李锦川逾期交房违约金75438元； 三、驳回陈荷华、李锦川的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1172元，由安溪县新湖房地产开发有限公司负担。二审案件受理费1172元，安溪县新湖房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李金凤 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年六月二十九日 书记员  苏水福 附件：本案所适用的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。