惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠湾法民一初字第1611号原告：黄凤霞，女，汉族，1982年11月9日出生，住东莞市。委托代理人：杨创铄，广东奔犇律师事务所律师。委托代理人：廖建勋，湖南湘永律师事务所律师。被告：惠州大亚湾美泰诚房地产开发有限公司（以下简称美泰诚公司），住所地：惠州大亚湾霞涌镇河西五巷。法定代表人：罗山东。委托代理人：罗银堂，系该公司职员。委托代理人：胥文浩，四川琴台律师事务所律师。原告黄凤霞诉被告美泰诚公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周勇担任审判长，与审判员李海仁、代理审判员钟丹燕组成合议庭，于2015年10月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨创铄、廖建勋，被告美泰诚公司的委托代理人胥文浩、罗银堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告为“海韵雅苑”房地产项目的开发商，被告在对外宣传中称其开发的“海韵雅苑”项目物业拥有可户户观海、享有2公里私家海滩、配套海上婚礼台、配套游艇码头、按3000元／m2的标准进行装修、引进豪华酒店品牌“豪派特”进行运营管理等优势。原告基于被告在宣传中具体明确的陈述及承诺，向被告购买了“海韵雅苑”项目3栋3层15号房，并于当天签订了《商品房买卖合同》。该合同约定原告所购物业的总价为505366元，被告须于2015年8月1日前向原告交付房屋。另根据被告的要求，原告现已向被告支付了505366元的购房款。后原告发现被告在销售房屋的过程中存在严重的欺诈行为，首先被告所购买的房屋并未如被告所宣传的那样可以看到海，另外被告宣传的海上婚礼台、游艇码头、2公里私家海滩等对房屋价值有重大影响的配套没有落实，再者被告所提供的装修远没有达到3000元／m2的标准，更为严重的是被告并未按照承诺将原告购买的物业委托豪华品牌酒店“豪派特”进行统一管理运营。被告故意作出虚假陈述、承诺的行为，导致了原告所购买的涉案物业价值以及升值空间被严重高估，造成了原告的损失。原告认为被告在销售涉案物业的过程中构成了严重的欺诈，且由于被告的欺诈和虚假宣传行为造成原告对涉案项目物业产生错误的认识，并基于这种错误的认识签订了显失公平和重大误解的《商品房买卖合同》，最终导致了原告巨大的财产损失。故诉请判令：一、撤销原、被告间签订的《商品房买卖合同》；二、被告向原告返还已支付的购房款505366元，并按银行同期贷款利率支付利息（自付款之日起计至被告实际返还之日止）；三、被告承担涉案购房活动中所发生的交易杂费、专项维修基金、税费等共计19698元，并按银行同期贷款利率支付利息（自付款之日起计至被告实际返还之日止）；四、被告承担涉案房产按揭贷款的偿还责任；五、被告承担本案所有的诉讼费用、保全费用。原告向法庭提交的证据有：宣传资料、商品房买卖合同、收据、撤销买卖合同通知书、被告宣传资料上的楼盘效果图、楼盘建筑规划图、楼盘外景及沙滩照片、房产出租委托服务协议书等。被告美泰诚公司辩称：1、所谓的宣传资料中已经在末尾注明了说明的内容以政府实际批准情况为准，同时原、被告双方签订的商品房买卖合同补充协议中也对宣传资料的属性做出了明确说明及约定，故宣传资料的内容不能作为合同内容；2、在项目规划范围内，房屋结构、户型、朝向均未做任何变更，原告在购买房屋时对房屋的情况是清楚明了的，故不存在虚假宣传和欺诈行为；3、在规划范围外的配套设施即婚礼平台，根据买卖合同第七条第二项的约定属分批建成交付且双方并未约定建成交付时间，因此被告并不构成违约；4、关于3000元／平方米的装修，原告方并未提出证据证明其价格低于3000元且该价格是成本价格还是市场价格双方并无明确约定；5、豪派特酒店托管公司已与买受人签订合同，因此被告是实际履行了对买受人的承诺，后因管理公司不能适当履行管理义务，才做出管理公司的变更，被告方为维护业主权益而做出的决定且原告方并未能提出证据证明该变更对房屋价值产生实质影响。综上，被告不存在欺诈行为，原告无权撤销合同。被告未向法庭提交证据。经审理查明：位于惠州大亚湾霞涌的“海韵雅苑”项目系由被告开发建设。被告在宣传广告中用大字体标注“零距离沙滩海景、2公里私家海滩、坐享70年产权度假酒店”，下面一行用略小字体标注“户户观海、零距离沙滩、五星级酒店配套、70年酒店产权、专业托管服务、户户精装”等用于宣传其楼盘优势。2014年1月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，买卖合同主要约定：原告购买被告开发的位于惠州大亚湾霞涌海韵雅苑第3幢3层15号房，建筑面积42.27平方米，其中套内面积31.34平方米，单价按套内面积计算，每平方米16125.27元，房屋总价款为人民币505366元，于2014年1月19日前付清总房款50%的首期，计253366元，余额252000办理银行按揭贷款；原告逾期付款30日内，以应付款为基数从逾期之日起每日向被告支付万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过30日的，被告有权解除合同，原告按累计应付款的5%向被告支付违约金。合同第十三条约定，出卖人交付使用的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理，即出卖人负责对不达标的部分进行维修或更换，出卖人经买受人同意变更的不作赔偿。双方又于当日签订了合同补充协议，合同补充协议第十二条对销售宣传资料的说明载明：1.买受人确认，对于《合同》及本补充协议的签署以及对于该商品房价款有重大影响的因素，出卖人和买受人双方均已在《合同》及本补充协议中进行了约定，不存在遗漏情况。出卖人通过包括但不限于样板间、模型、沙盘、提供的楼书、宣传材料以及在各媒体发布的广告等途径所表达和提供的信息，仅做示意之用，所有出卖人与买受人的权利、义务均以本《合同》及本补充协议的约定为准。出卖人的楼书、宣传材料以及广告中的有关资料、数据、信息等均以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不再另行通知；2.出卖人设置的样板间及样板间的装修、设备、设施及室内陈列的家具、装饰物品、电器等内容，均不包括在该商品房的房价款和交付标准之内，也不构成出卖人对该商品房及其装修效果的任何承诺，样板间不能被理解为交付标准或合同样品。买受人所购该商品房的交付标准及房屋布局、类型均以《合同》及本补充协议的约定为准。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款项（此款已抵扣深圳市豪派特酒店管理有限公司向原告支付的3年租金61200元）。2013年1月25日，被告作为甲方，案外人深圳市豪派特酒店管理有限公司（以下简称豪派特公司）作为乙方，双方签订《豪派特酒店管理有限公司合作合同》，合同约定：被告同意按本合同约定的期限和条件委托豪派特公司为其所开发的东能银滩（海韵雅苑的推广名）海滨度假公寓项目提供全权委托经营管理服务，甲方委托乙方负责与东能银滩海滨度假公寓项目小业主签订前6年的酒店托管服务分成协议。2013年9月18日被告与豪派特公司又签订了《东能银滩项目前期酒店配合管理协议书》，再次委托豪派特公司对东能银滩项目实行管理。2014年1月19日，签订买卖合同的同时，原告作为甲方与豪派特公司作为乙方签订《海韵雅苑房产出租委托服务协议书》，协议书第一条约定，原告将涉案房屋委托给乙方，供乙方作酒店公寓经营使用，乙方按月支付甲方租金，房屋租金前三年为1700元／月，第四年为1870元／月，第五年为2040元／月，第六年为2210元／月；第五条约定，乙方前三年房租金61200元已于协议签订时一次性现金支付给甲方，自第四年起乙方将租金支付给甲方指定账户。前三年租金61200元已在购房款中先行抵扣。2015年8月5日，被告向“东能·银滩”的业主发出《致业主的一封信》，该信函第三条载明：因原受托管理方“深圳市豪派特酒店管理有限公司”在经营理念、运营模式及实际效应上达不到我司的预期效果，经慎重考察，我司决定更换为“伊思德（中国）有限公司”进行经营管理。另查明：涉案楼盘签订合同时已取得预售许可证，证号为惠湾房预字（2013）第049号。以上事实，有原告提交的宣传资料、商品房买卖合同、收据、撤销买卖合同通知书、被告宣传资料上的楼盘效果图、楼盘建筑规划图、楼盘外景及沙滩照片、房产出租委托服务协议书及原、被告的陈述在案佐证。本院认为，本案原告提起的是撤销合同之诉，其依照的是《中华人民共和国合同法》第五十四条，即一方重大误解或订立合同时显失公平的，以及一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损方有权请求撤销合同。本案中，原告认为被告存在欺诈行为，导致原告订立合同时产生重大误解，合同显失公平。首先，被告是否有欺诈的行为。被告在对外发布的宣传广告单中，确实出现过“户户观海、2公里私家海滩、配套海上婚礼台、配套游艇码头、引进豪华酒店品牌豪派特运营管理等”内容，涉案小区并未达到上述要求，被告确有夸大宣传的行为。其次，被告的这些行为是否导致原告作出了违背真实意思、错误的判断。原告购买房屋的目的是用于投资或者居住，是否具有投资价值以及是否适合居住才是原告购买房屋时的真实意思。房屋作为贵重商品，买受人在购买房屋时往往会实地观看、反复斟酌，本案中，原被告的签约地点就在“海韵雅苑”项目内，可见原告对涉案房屋的现状是明知的。况且涉案房屋确实位于海边，小区内也确有沙滩，房屋的成交价格并没有明显虚高（合同是按套内面积计价）。也就是说，被告在宣传广告上发布的内容并不足以造成原告误判而产生重大误解。另外，原告在购买涉案房屋时，被告作为项目开发商确实也已经与豪派特酒店管理有限公司签订了合作合同，原告也据此提前收回了三年的房屋租金，被告更换酒店管理公司并不影响原告投资收益的实现，即合同目的的实现。综上，被告虽有夸大宣传的行为，但该行为不足以导致原告作出违背真实意思的错误判断，不足以影响原告合同目的的实现。因此，原告要求撤销合同的理由不充分，本院不予支持。本案中，被告在销售中确有宣传失实的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案中，被告在销售广告和宣传资料中的具体允诺，即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，被告因此应承担相应的违约责任。但本案在审理过程中，经本院释明，原告不同意变更诉讼请求，不同意主张违约责任。综上，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告黄凤霞的诉讼请求。案件受理费9051元，由原告黄凤霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  周 勇审 判 员  李海仁代理审判员  钟丹燕二〇一五年十二月二十五日书 记 员  刘海婷