呼和浩特市回民区人民法院民 事 判 决 书（2015）回民一字初字第00486号原告刘玉兰，女，汉族，住呼市回民区。委托代理人陈荣，男，汉族住址同上。被告内蒙古海亮房地产开发有限公司，住所地内蒙古海亮广场A座9楼。法定代表人冯海忠，该公司董事长。委托代理人马世勇，内蒙古丰洲律师事务所律师。原告刘玉兰诉被告内蒙古海亮房地产开发有限公司（以下简称海亮公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月19日公开开庭进行了审理。原告刘玉兰、被告海亮公司委托代理人马世勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉兰诉称，原告于2012年3月15日与被告签订商品房买卖合同（合同号：GF-2000-0107），房屋坐落于海亮广场E座22层18号，面积81.88平方米，总价款人民币：642110元。原告于2012年3月15日当日签订合同后，全额支付购房款，并于当日办理了房屋交接手续。根据合同约定在合同签订之日起365日内给予办理房屋所有权证。三个月后原告多次要求被告工作人员办理产权证，被告工作人员总是以“很快就办”为由不给办理，原告多次向被告工人员声明“如果不能办理房屋所有权证就解除合同，并于2015年8月7日正式送达被告方《关于解除刘玉兰与内蒙古海亮房地产开发有限公司商品房买卖合同函》”。但被告至今没有给原告一个满意的答复。为此根据最高解释第18条之规定，请求：1、解除原被告的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款642210元；3、依法由被告承担违约金211640.28元；4、被告承担本案全部诉讼费用。为证明自己的主张，原告刘玉兰向法庭出示以下证据：证据一、商品房买卖合同，证明原被告双方存在房屋买卖合同事实；证据二、购房收款凭证，证明原被告双方存房屋买卖事实，并且全额支付购房款；证据三、最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，证明原告要求解除合同并要求被告支付违约金的法律依据；证据四、中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知，证明违约金的计算依据；证据五、中国人民银行历年历次贷款基准利率表，证明违约金的基准利率的依据；证据六、固定资产贷款合同样本，证明如何确定贷款利率，逾期贷款利率，银行一般加取50%利息；证据七、解除购房合同函，证明原告给被告发正式函解除房屋买卖合同。被海亮公司对于原告提交证据的质证意见为：证据一：真实性没有意见；证据二：真实性没有意见，恰恰证明交付房屋时间及合同约定；证据三：支付违约金的法律依据，但认可请求违约金；证据四：来源不明与合同约定方法不符，不认可；证据五：与本案无关，不认可；证据六：与本案无关，不认可；证据七：不认可，没有任何签字，且时间是在2015年8月7日，超过法定解除期限了。被告海亮公司辩称，首先双方有房屋买卖合同认可，关于房屋产权证办不下来，是由于政府的原因，当时买的时候被告已全部将钱交给市政府，市政府没有及时转让地皮，需交罚金。现在正在交接中，海亮公司的五证齐全，公司已按业主要求报送到房产局，有些业主的信息都可以打出来，本案原告的信息打不出来。被告也尽快办理，不只原告一户，对于解决合同并承担违约金的，原告所适用的条款，不在这个规定之中，从房屋交付以后被告已把所有资料报送到房产，对于违约金是双方有约定的，应该按双方买卖合同15条来办理，故不存在解除合同的问题，因诸多原因造成原告暂时不能办理房产证，应按房屋买卖合同约定来办理，解除合同是有条件，应在一年之内，那么本案交接房屋手续时间2012年3月15日，到现在已超过一年了，根据相关规定属于除斥期间，故不应支持原告诉请。被告海亮公司未向法庭出示证据。本院对原告出示的证据的认证意见：证据一、证据二真实性予以认定。经审理查明，2012年3月15日,原告刘玉兰与被告内蒙古海亮房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同号：GF-20000107），合同主要约定，第一条项目建设依据。第二条商品房销售依据。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的海亮广场E座2218号，该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3.15米，建筑层数地上28层，地下3层。……该商品房建筑面积81.88平方米……。第四条计价方式与价款。……按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米7842.08元，……第五条面积确认及面积差异处理。第六条付款方式及期限，……买受人在签订本合同时，一次性付清全部房款642110元。……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记须有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0、2%向买受人支付违约金。3、由买受人委托出卖人办理房产证，但买受人需提供相关资料及有关证件，并按规定支付由买受人负担的费用。……。原告刘玉兰于当日将房款全部交于被告海亮公司。被告海亮公司于当日为原告刘玉兰办理了房屋交接手续。被告海亮公司至今未给原告刘玉兰办理房屋产权证，双方为此酿成纠纷。上述事实，有商品房买卖合同、购房收款凭证及庭审笔录在案佐证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为一、原被告之间的商品房买卖合同是否具备解除条件，原告是否具有合同解除权；应否解除双方签订的房屋买卖同纠纷，原告的诉请是否有事实及法律依据。原告请求解除合同的请求权基础为被告未办理房屋产权证书，按照法律规定应当解除。对于法定解除的条件，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约的行为，致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中原告的请求是基于被告未在规定的时间办理房本，致使房屋所有权不能办理在原告名下，合同目的不能实现。对于房屋办理的期限，双方在合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……”故本院认定，该条约定并没有明确规定办理房本的实质期限。对于没有约定明确办理房屋产权登记期限的情形，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同或者赔偿损失的应予支持。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”本案中，原被告双方在买卖合同中并没有明确约定产权登记的期限，故应按《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定确定为交付使用后90日，本案中，双方均认可房屋的交付时间为2012年3月15日，故此，原告在2012年6月15日之后基于被告原因无法办理房屋所有权登记产生合同解除权。虽然原被告双方在合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”但该条约定不能当然解释为被告享有两个365日的办理房本的期限。故本院认定，原告2012年6月15日之后基于被告原因无法办理房屋所有权登记产生合同解除权。对于原告享有的合同解除权，是否适用除斥期间的规定。关于解除权行使“合理期限”的一般规定，对于解除权的行使期限，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当时没有约定解除权行使期限，经对方催告后合理期限内不行使的，该权利消灭。”通过上述法律规定，可以看出，解除权的除斥期间可以由法律规定，也可以由当事人约定，在无此类规定、约定的情况下，经过相对人催告的确定合理期限为除斥期间。而相关法律关于解除权行使“合理期间”的具体规定，在商品房买卖领域，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期间的，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期间为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”特别注意的是，该款规定的“合理期间”指的是解除权的行使期间，而非该解释第十五条第一款规定的履行的合理期间。在商品房买卖领域，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期间的，本院认为，可以类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定。其理由在于：第一、将解除权的除斥期间确定为1年与撤销权等形成权的除斥期间相通，符合相似事物相同处理的理念。第二、解除权的行使，导致既存的合同关系被废止，若发生恢复原状的法律效果，则现有的法律秩序会遭到破坏。如果说为了保护守约方的合法权益，防止违约方利用违约获得“不当得利”，赋予守约方解除权，系公平正义要求的体现，那么，允许解除权人在过长的期限内解除合同，动辄废止既有合同关系，且恢复原状，则破坏现存的法律秩序，不利于实现公平正义，故此，除斥期间不宜过长。第三、从商品房买卖的合同性质及目的来看，房屋的交付使用以及价款的按期交付系合同最主要义务。法律对于违反最主要义务尚且规定了一年的除斥期间，故对于合同履行过程中其他违约情形，也应该适用一年除斥期间的规定。综合以上论述，本院认为，原告基于被告逾期未办理房屋产权登记的事实以及《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，在2012年6月15日之后产生合同解除权，但原告应在2013年6月15日之前行使该权利，逾期未行使的，该权利消灭。但该权利消灭仅仅是指原告不能单方解除该合同，并不妨碍原告向被告主张其他的违约责任。综上，原告解除权消灭，故对于其主张判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》、退还购房款642210元、赔偿损失211640.28元的诉讼请求，本院不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第三款之规定，判决如下：驳回原告刘玉兰的诉讼请求。案件受理费已减半收取6170元，由原告刘玉兰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员  温静波二〇一五年十二月二十五日书记员  邢燕铃附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约的行为，致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同或者赔偿损失的应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，人民法院应当按照法定程序，全面地客观地审查核实证据。