上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民一（民）初字第2671号原告上海昌悦物业管理有限公司。法定代表人施卫勤，总经理。委托代理人陆海红，女，上海昌悦物业管理有限公司工作。被告李吉强。原告上海昌悦物业管理有限公司（以下简称“昌悦物业”）诉被告李吉强物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年4月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陆海红到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告昌悦物业诉称，被告系上海市奉贤区江海新村XXX号XXX室业主，该房建筑面积为80.97平方米，原告对该区域提供物业管理服务，被告应当支付物业服务费，现被告拖欠原告自2007年1月至2013年11月底的物业服务费共计人民币1821.82元（以下币种同），原告曾多次上门催讨，但被告至今未履行付款义务。为此，原告诉讼来院，请求判令：1、被告支付原告自2007年1月至2013年11月止的物业服务费计1821.82元；2、被告支付原告上述欠款至2014年12月底的违约金1821.82元。原告昌悦物业为证明其主张向本院提供了下列证据：1、产权人信息一份，证明被告李吉强系上海市奉贤区南桥镇江海新村XXX号XXX室业主，建筑面积80.97平方米；2、物业服务合同三份，证明2005年12月14日、2009年3月11日、2010年11月15日上海市奉贤区江海二区业主大会与原告签订物业服务合同各一份，约定由上海市奉贤区江海二区业主大会委托原告进行物业管理服务，期限分别自2005年12月1日至2008年11月30日、2008年12月1日至2010年11月30日、2010年12月1日至2013年11月30日，2005年合同收费标准为多层住宅每月0.20元／平方米，业主按季度缴纳物业费，并在每个季度的第一个月上旬履行缴纳义务，2009年合同和2010年合同收费标准为多层住宅每月0.30元／平方米，业主按季度缴纳物业费，并在每个季度的第一个月上旬履行缴纳义务；3、对“物业服务合同”第十条第二款的补充协议三份，证明2005年12月13日、2009年3月10日、2010年11月1日，上海市奉贤区江海二区业主大会与原告物业服务合同补充协议各一份，确认证据2中三份物业服务合同中第十条第二款违约金约定为：“从逾期日起每日按应缴纳费用的千分之三收取滞纳金”；4、原告营业执照、被告户籍资料各一份，证明原、被告诉讼主体资格。被告李吉强未作答辩。鉴于被告李吉强未到庭应诉，本院对原告昌悦物业的陈述及提供的证据，进行核对，确认其证据的真实性。经审理查明，本院确认如下事实：被告李吉强系上上海市奉贤区江海新村XXX号XXX室业主，建筑面积80.97平方米。2005年12月14日、2009年3月11日、2010年11月15日上海市奉贤区江海二区业主大会与原告签订物业服务合同各一份，约定由上海市奉贤区江海二区业主大会委托原告进行物业管理服务，期限分别自2005年12月1日至2008年11月30日、2008年12月1日至2010年11月30日、2010年12月1日至2013年11月30日，2005年合同收费标准为多层住宅每月0.20元／平方米，业主按季度缴纳物业费，并在每个季度的第一个月上旬履行缴纳义务，2009年合同和2010年合同收费标准为多层住宅每月0.30元／平方米，业主按季度缴纳物业费，并在每个季度的第一个月上旬履行缴纳义务。三份合同均约定，若业主逾期缴纳物业费，违约金从逾期日起每日按应缴纳费用的千分之三收取。原告在物业服务期间，被告自2007年1月起至2013年11月止未缴纳过相关的物业服务费用。庭审中，原告明确2008年12月的物业服务费收费标准还是按照0.2元／平方米计算。本院认为，根据国务院物业管理条例的规定，物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。在业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。业主大会成立后，物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主在物业管理活动中，应当按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业服务费用。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，原告按照业主大会与其签订的物业服务合同的约定对被告所在小区进行物业管理，被告未按约交纳相应物业管理费，应承担相应的民事责任。故原告要求被告支付自2007年1月至2013年11月止的物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。2007年1月至2008年12月的物业服务费按照每月0.20元／平方米，计388.65元；2009年1月至2013年11月物业服务费按照每月0.30元／平方米，计1433.17元，上述两段合计1821.82元。对于原告要求被告支付违约金的请求，本院认为，被告未按约定在每个季度的第一个月上旬支付物业服务费，理应根据物业服务合同约定向物业公司偿付相应的违约金，现原告主动调整违约金为1821.82元，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第十二条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李吉强于本判决生效之日起十日内给付原告上海昌悦物业管理有限公司自2007年1月起至2013年11月止的物业服务费1821.82元；二、被告李吉强于本判决生效之日起十日内偿付原告上海昌悦物业管理有限公司上述欠款的违约金1821.82元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李吉强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 菁二〇一五年四月二十一日书记员 王玮婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：…….（五）按时交纳物业服务费用。……第十二条……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。