福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0582民初12087号 原告：陈建福，男，1974年8月25日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：吴南海、王紫欣，福建义全律师事务所律师。 被告：泉州鑫中瑞房地产开发有限公司，住所地晋江市。 法定代表人：王文质，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈小伟、王欣莉，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师、实习律师。 原告陈建福与被告泉州鑫中瑞房地产开发有限公司（下简称鑫中瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，在依法适简易程序审理中，鑫中瑞公司申请转入普通程序审理，本院依法裁定转入普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈建福的委托诉讼代理人吴南海、王紫欣，被告鑫中瑞公司的委托诉讼代理人陈小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈建福经明确诉讼请求后向本院提出诉讼请求：1.鑫中瑞公司继续代为办理陈建福址在晋江市房屋的不动产权证；2.鑫中瑞公司应当全面履行办证义务，限期30日内向晋江市不动产登记中心办理前述房屋产权的初始预登记手续并为陈建福办理该房屋的不动产权证；3.鑫中瑞公司支付原告陈建福逾期交房违约金3926.38元（违约金自2014年12月31日起至2015年2月2日止，按已付购房款594906元的日万分之二计算）；4.鑫中瑞公司自2015年5月4日起至不动产权证书实际办好之日止，按已付购房款594906元的日万分之二点一支付逾期办证违约金（暂计至原告起诉之日违约金为107000元）。事实和理由：2013年6月22日，双方当事人签订《商品房买卖合同》，约定其向鑫中瑞公司购买址在晋江市，总房价为594906元。合同签订后，其已支付全部购房款。1.陈建福主张逾期交房、逾期办证的违约责任没有超过诉讼时效，其于2017年10月26日起诉，2017年10月起诉讼时效调整为三年，原告方的主张未超过诉讼时效；鑫中瑞逾期办证的事实是持续状态，该状态的诉讼时效应从实际办证开始计算诉讼时效，不是从交房之日开始计算诉讼时效；2.鑫中瑞主张的天气因素不可作为顺延交房日期的原因。根据合同第8条约定，鑫中瑞根据不可抗力主张天气因素可扣除，但该因素可以预见，不属于不可抗力因素，且合同明确约定发生之日起90天内应通知买受人，鑫中瑞实际并未告知；其主张第8条最后条款的约定无需通知买受人是错误的，根据该约定要通知原告并出示主管部门的证明，其实际也只提供了监理日志，不符合约定。3.鑫中瑞存在逾期交房，实际交房虽然是2015年2月2日，但当时未通过消防验收，不符合第8条约定的交房条件，鑫中瑞存在逾期交房的事实应当计算至2015年5月6日止。违约金应按照合同约定的按购房款的每日万分之二计算。4.鑫中瑞逾期办证，其没有在房屋交付使用后90天内协助原告办理产权证，至今也未办理，其违约事实清楚，时间应当从2015年5月4日至产权证实际办理出来止；合同对违约金的计算标准的约定不明确，即使按照鑫中瑞理解的存款利率再加上百分号也相当为没有约定，合同属于格式合同条款，出现争议应作出不利于鑫中瑞的解释，故根据司法解释第8条的规定，应按参照中国人民银行的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算即日万分之二点一计算。5.鑫中瑞主张其办证义务已经完成并提供开发项目首次登记表，这是不够的，鑫中瑞的办证义务尚未完成，开发项目首次登记的时间是2018年1月18日，可以办证的时间应从2018年1月18日计算，这之前的通知违法无效，原告方同意委托由鑫中瑞代为办证，且已经交付了办证的手续费用，鑫中瑞还未办理完毕还应继续办理。 鑫中瑞公司辩称：1.本案应适用两年的诉讼时效，逾期交房及逾期办证的违约责任已超过两年诉讼时效期限，应当依法驳回原告的第三、四项诉讼请求。2.根据双方签订的商品房买卖合同约定及法律规定，因不可抗力导致逾期交房的，交房期限应据实顺延，根据晋江气象局的资料可证明2012年5月1日至2014年12月30日期间，因不可抗力因素导致无法进行施工的天数共计133天，应据实顺延至原定期限133天之后，本案中交房期限据实顺延后其并未构成逾期交房。3.陈建福主张按已付购房款的日万分之二点一计算逾期办证违约金无事实与法律依据，双方签订的商品房买卖合同第14条已明确逾期办证违约金的计算方法应按银行同期活期存款利率计算。即使商品房买卖合同约定的逾期办证违约金标准属于约定不明确，陈建福主张的违约金过分高于实际损失，陈建福并未提供明确证据证明其因逾期办证而遭受到的实际损失；其已于2017年12月4日取得《开发项目首次登记证明》，并通知陈建福及时办理不动产权证，已履行完通知办证义务。 审理中，双方当事人对以下事实没有异议，本院依法予以确认：1.2013年6月22日，陈建福与鑫中瑞公司签订《商品房买卖合同》，相关约定事项详见合同内容。2.购房款已经支付完毕。3.诉争房屋已经于2015年2月2日交房。4.诉争房屋于2015年4月14日通过消防验收。 双方当事人争议焦点为：1.鑫中瑞主张的天气因素应否扣除；2.陈建福相应诉求是否超过诉讼时效；3.陈建福的主张应否予以支持。 当事人分别围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈建福提供如下证据：1.商品房买卖合同复印件一份；2.销售不动产统一发票复印件、个人住房借款合同各一份；3.入伙资料签收表一份；4.收款收据二份；5.建设工程竣工验收消防备案复查意见书复印件一份；6.案外人吴金杯办证催告函复印件一份；7.房屋产权证信息登记查询结果一份。鑫中瑞公司提供如下证据：8.《不可抗力因素统计表》一份；9.《晋江市气象局气象证明》一份；10.《建设工程监理项目备案登记表》一份、《监理日志》六份；11.《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》一份；12.《泉州市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案复查意见书》一份；13.《交房通知国内挂号信函收据》及《交房通知书》各一份；14.《开发项目首次登记表》一份；15.《办证通知函》、《邮件回执》各一份。 对当事人无异议的证据1-7，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：证据8系鑫中瑞公司单方制作，陈建福不予认可，故不予认定；证据9能够证明相应时间段的天气情况等事实；证据10能够证明相应的事实；证据11、12结合鑫中瑞公司提供的补充说明能够证明诉争房屋通过相应的验收等事实；证据13能够证明鑫中瑞公司通知陈建福相关事项等事实；证据14结合鑫中瑞公司的补充说明及材料能够证明鑫中瑞公司于2017年12月4日进行开发项目首次登记的事实；证据15的真实性予以认定，但不能证明鑫中瑞公司《办证通知函》到达陈建福的事实。 关于争议焦点1。本院认为，陈建福与鑫中瑞公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反法律法规的强制性规定的条款应确认合法有效，依法受法律保护。合同第八条约定了相关房屋交付出卖人可据实予以延期的约定，其中特殊原因之一为：“非出卖人能控制的原因，如台风、大雨、暴雨或外因引发的停水、停电等……，出卖人出示晋江市主管部门的证明”。由此可见，前述因素可以构成出卖人据实予以延期的依据，鑫中瑞的相应主张于法有据，本院予以支持。根据本案诉争房屋施工实际及合同签订时间，发生于合同签订之前的前述因素因为已经实际发生，为鑫中瑞公司所知情，不宜顺延；发生于合同签订之后的应予以顺延。根据晋江市气象局证明并结合监理日志，自2013年6月22日起至2014年12月30日期间，发生台风、大雨、暴雨天气及停电计为33天，鑫中瑞公司按照合同约定应于2015年2月2日前完成交房。 关于争议焦点2中双方对逾期交房违约金是否超过诉讼时效的争议，本院认为,因诉争房屋已于合同约定交房时间前即2015年2月2日交房，且陈建福主张的逾期交房违约金时间为2014年12月31日至2015年2月2日，故有关该争议本院不再分析认定。关于双方对逾期办证违约金是否超过诉讼时效的争议，本院认为，诉争房屋已于2015年2月2日实际交付，但陈建福并未能在房屋交付后90日内取得房屋权属证书，鑫中瑞已构成违约，应承担逾期办证违约责任。根据诉讼时效的相关规定，本案诉讼时效应适用二年的诉讼时效。本案中，陈建福知道或者应当知道相关办证权利被侵犯的时间点为2015年5月4日，因陈建福提出本案诉讼的时间为2017年10月26日，且未对起诉之前向鑫中瑞公司主张相应权利提供证据证明，故本院认定，陈建福对于2015年10月27之前的逾期办证违约金的主张已超过诉讼时效，而于2015年10月27日起所主张的逾期办证违约金未超过诉讼时效。 关于争议焦点3。本院认为，陈建福主张逾期交房违约金时间自2014年12月31日至2015年2月2日，系对其权益的处分。鑫中瑞公司按照合同约定应于2015年2月2日前完成交房，但其于2015年2月2日已实际交付房屋。因鑫中瑞公司在合同约定交房时间前不负有提前交房义务，故陈建福的该主张本院不予支持。关于逾期办证违约金的计算标准，双方在合同第十四条作出相应约定，即约定自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。对此，本院认为，该计算标准的约定虽然存在理解上的歧义，但应就双方所约定指向银行的银行业通常行业常理并结合合同的文义进行理解界定，鉴于鑫中瑞公司对应认定为“银行同期活期存款利率”的主张进行合理的说明，故其主张本院予以支持。关于办证义务，审理中，双方当事人均确认本案诉争房屋的办证为陈建福委托鑫中瑞公司代为办证，故本院对此予以认定。鉴于鑫中瑞公司于2017年12月8日已代为办理诉争房屋的不动产登记，故陈建福的第一、二项诉讼主张本院不予支持。综上，陈建福有关逾期办证违约金的主张本院相应予以支持，鑫中瑞公司应支付陈建福自2015年10月27日起以594906元为基数，每日按中国人民银行规定的银行同期活期存款利率计算至2017年12月8日之日止的逾期办证违约金。 除双方当事人无争议的事实外，本院另查明，自2013年6月22日起至2014年12月30日期间，发生台风、大雨、暴雨天气及停电计为33天，鑫中瑞公司按照合同约定应于2015年2月2日前完成交房。关于逾期办证违约金的计算标准为自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款利率计算。鑫中瑞公司于2017年12月8日代为办理本案诉争房屋的不动产登记。陈建福于2017年10月26日提起诉讼。 综上所述,本院认为，陈建福及鑫中瑞公司于法有据的主张，本院相应予以支持。陈建福及鑫中瑞公司其他缺乏事实与法律依据的主张本院均不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告泉州鑫中瑞房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告陈建福自2015年10月27日起以594906元为基数，每日按中国人民银行规定的银行同期活期存款利率计算至2017年12月8日之日止的逾期办证违约金； 二、驳回原告陈建福的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2519元，由原告陈建福负担2019元,由被告泉州鑫中瑞房地产开发有限公司负担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  洪民强 审 判 员  陈小红 人民陪审员  庄 祺 二〇一八年六月十五日 书 记 员  庄艳芳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条(?http:?/??/?192.2.2.16:9889?/?document_elements?/?search_view?/?22585339deid=24791460"t"_blank?)有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －2－ －3－