广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第6024号上诉人（原审被告）：广州市德信房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：李德俊，该司董事长。委托代理人：彭金平、梁书仪，分别为北京大成(广州)律师事务所律师及实习律师。被上诉人（原审原告）：莫晓辉，住广州市海珠区。委托代理人：钟艺伟、谢昭明，分别为广东广大律师事务所律师及实习律师。上诉人广州市德信房地产开发有限公司（以下简称德信公司）因与被上诉人莫晓辉商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1427号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年3月24日，莫晓辉（乙方、买方）与德信公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：甲方以出让方式取得位于海珠区新港西路82号华南工业缝纫厂内地段编号为28；132；130的地块的土地使用权；甲方经批准，在该地块上投资建设美景花园商品房；乙方所购商品房为美景花园自编E、F栋第E栋10层1007号房，房屋地址：海珠区新港西路德华街2号（E栋）1007房；房价款总金额为1708463元，乙方按按揭贷款方式付款，首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内，支付518463元；除首期款外，剩余房款金额1190000元，须于2013年3月24日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；（第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；甲方应当在2014年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同附件七补充协议第七条执行；等。该合同附件七：“本合同补充协议”约定：双方同意将《买卖合同》第十二条交房条件修改为：1、该商品房已通过房屋质量验收（通过房屋质量验收是指：该工程取得勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《工程竣工验收报告》或建设工程质量安全监督站出具的《建设工程质量验收意见书》）消防验收、建设工程规划验收、永久性用水用电验收、电梯验收和煤气验收；2、(1)乙方按本合同第八条的约定向甲方交清该商品房之全部房款；采用按揭方式购房的，需待甲方收齐首期房款和按揭款；（2）乙方付清应缴交的全部税、费及甲方代缴的住宅专项维修资金；（3）如乙方违约，应按本合同的约定向甲方交清违约金；甲乙双方同意《买卖合同》第十三条中，房屋需延期交付使用的原因除不可抗力的因素外，还包括以下原因：1、非甲方责任导致政府部门延迟有关文件批准或其它政府行为包括但不限于：政府部门对房屋竣工验收及市政配套设施建设之延误；……3、……政府行为：由于市、区人民政府有关部门改变用地规划、进行市政工程施工建设而影响甲方工程建设的，甲方向有关部门索取有关证明文件作为延期交楼依据;（第七条）双方同意《买卖合同》第十四条修改为：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按本条款约定方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）：(1)逾期不超过180个工作日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至达到交付条件之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金（以该商品房总价款的1%为上限），本合同继续履行；（2）逾期超过180个工作日后，乙方有权单方面解除合同。……如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.01%的违约金（以该商品房总价款的1%为上限）；等。2014年8月15日，德信公司向某丙晓辉出具了涉案房屋房款1708463元的发票。2014年8月25日，德信公司向某丙晓辉发出《房屋交付通知书》，要求莫晓辉于2014年8月28日前往美景花园办理收楼手续。2015年7月29日，莫晓辉向原审法院提起本案诉讼，要求判令：一、德信公司向某丙晓辉支付逾期交楼违约金17084.63元；二、德信公司承担本案的全部诉讼费用。原审诉讼中，莫晓辉、德信公司均确认莫晓辉已于2014年8月28日接收涉案房屋，涉案房屋所在楼宇至今未取得《竣工验收备案表》。德信公司为证明其主张，还在原审中提交了以下证据：1、广州市公安消防局《建设工程消防验收意见书》[穗公消验字(2014)第0635号]。2、《广州市建设工程施工合同》。3、《客户受电工程竣工检验意见书》。4、广州市特种设备使用登记证4份。5、广州市燃气输配及应用工程(交工验收证书)。6、2012年12月21日的海府会纪〔2012〕71号《区政府工作会议纪要》复印件，主要内容为：一、为了充分利用公建配套资源，更好地发挥公建配套的作用，切实解决新港派出所办公用房面积不足的问题，在解决小区幼儿入托前提下原则同意新港西路82号公建配套调整为区公安分局新港派出所办公用房；二、由区公安分局负责，协调广州市德信地产开发有限公司尽快提出规划调整申请。请市规划局海珠分局、区教育局、区国资局予以配合；三、新港西路82号公建配套交付新港派出所使用后，原办公用房（即新港西路142号大院5号1至4层）移交区办公用房调整工作领导小组统筹安排；四、由区政府办协调新港街、市规划局海珠分局，提前召开会议进行规划调整的风险评估，并妥善安排规划调整公某时间，争取公某通过，请区公安分局、区教育局做好相关配合工作；等。广州市规划局于2013年4月28日向德信公司作出的《关于送审建筑设计方案预审查的复函》穗规函[2013]2063号，主要内容为：一、你单位（德信公司）根据海珠区人民政府及广州市公安局海珠区分局的有关要求，申请将江南美景花园小区配套的幼儿园调整为派出所用房，我局原则接受你单位的调整申请。但由于上述调整涉及第三人利益，为充分保障第三人的利益和规划知情权，依照现行城乡规划管理的有关规定，需进行批前公某后再作最终的行政审批。二、批前公某具体要求如下：（一）应在拟调整现场且方便利害人阅知的显眼位置、我局收案大厅、互联网（我局“规划在线”网站）上进行上述调整的批前公某。……五、你单位应在公某结束后6个月内再报我局申请办理调整的手续。届时我局将综合公某的反馈意见再作最终审批决定。超过6个月仍未办理下一步手续的，公某视为失效。《关于要求调整住宅小区公建配套幼儿园项目的复函》穗规函【2014】43号。7、《建设工程规划许可证》。8、《关于请求协助拆除涉嫌违法建设的复函》(穗规海珠信【2014】10号)复印件。9、《关于尽快查处涉嫌违法建设的函》（穗规海珠[2014]79号）复印件、《请求迅速立案查处江南美景花园幼儿园用地上违法建设临时商铺的紧急报告》广州市城市管理综合执法局海珠分局(2014.4.2)复印件、《关于要求迅速立案查处江南美景花园幼儿园用地上违法建设临时商铺的紧急报告》广州市城市管理综合执法局(2014.5.14)、《广州市城管综合执法局海珠分局处理投诉举报事项复函》(海综执法复信[2014]56号，2014.6.5)。10、德信公司于2014年4月4日向广州市海珠区政府作出的《请求迅速立案查处江南美景花园幼儿园用地上违法建设临时商铺的紧急报告》、德信公司于2014年5月7日向广州市规划局海珠区分局作出的《关于恳请尽快批准江南美景花园二期住宅楼工程规划验收的紧急报告》。11、德信公司与广州市福城物业管理有限公司（以下简称福城公司）于2008年签订的《租赁合同》，合同约定：德信公司将德信公司征地范围内规划为幼儿园的用地临时租给福城公司，租赁期限为一年，自2008年2月1日至2009年1月31日止；每月租金132748元；等。德信公司于2012年10月17日向某乙公司发出的《拆迁通知》，通知中德信公司要求福城公司在2013年1月20日前将租赁场地范围内的全部临建予以拆除并移交德信公司使用；等。12、（2014）穗海法民三初字第697号案受理案件通知书、传票，拟证明德信公司已对福城公司的严重违约侵权行为提起诉讼。原审经质证，莫晓辉表示：对证据1-5的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据6.1的真实性、合法性、关联性不予确认，该纪要变更公建配套有一条原则，要解决幼儿入托问题，由于该楼盘没有其他幼儿园，故在幼儿入托问题没有解决的情况下不可能变更为区公安分局的办公用房；对证据6.2的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据6.3的真实性、合法性、关联性均无异议，由于德信公司的违约行为导致建设工程规划许可证失效；对证据7的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据8的真实性、合法性、关联性均无异议，但该违法事实是德信公司一手造成的，导致现在一直没有取得建设规划验收许可；对证据9.1的质证意见与证据8的质证意见一致；对证据9.2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，德信公司一直没有履行其拆除的义务，才导致现在的状况；对证据9.3、9.4、10.1、10.2的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据11真实性、合法性、关联性没有异议，说明德信公司有义务在福城公司租赁期限届满后要求其退场搬迁，但德信公司并没有履行该义务，才导致最终幼儿园没有建设及逾期交楼的事实；对证据12的真实性、合法性、关联性无异议，但认为该案诉讼与本案无关。原审法院认为：莫晓辉与德信公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同。该合同中对涉案房屋交付时间有明确约定，德信公司应按约定履行交付的义务。按约定，德信公司应于2014年3月30日前交付涉案房屋，但德信公司直至2014年8月28日才交楼给莫晓辉，已违反合同的约定，应承担违约责任。本案中，德信公司对延期交付房屋提出了免责的抗辩。对于德信公司的抗辩，原审法院的意见是：一、根据广州市城市规划局于2007年12月15日核发的编号为穗规建证〔2007〕5470号的《建设工程规划许可证》中“本证自核发之日起一年尚未开工的，必须办理延期手续，未办理延期手续或办理延期手续逾期仍未开工的，本证自行失效”的内容，德信公司应在涉案房屋所在小区内及时建设幼儿园。但根据德信公司与福城公司签订的租赁合同及广州市规划局于2014年1月4日向德信公司发出的穗规函〔2014〕43号《关于要求调整住宅小区公建配套幼儿园项目的复函》中“……由于原批准幼儿园建设的穗规建证[2007]5470号《建设工程规划许可证》已逾期失效，你单位应到我局重新办理申领幼儿园的建设工程规划许可证手续”的内容，可知德信公司在取得上述《建设工程规划许可证》后并未及时进行建设，而是于2008年将幼儿园用地出租给福城公司，导致德信公司不能有效控制该用地，且《建设工程规划许可证》失效。德信公司对自己的上述行为造成的不利后果应承担责任，故德信公司关于“政府不作为使得非法占有人恶意违约侵权的行为得以长期延续进行，幼儿园用地无法收回因而至今未建设”的抗辩无理，原审法院不予采纳。二、如德信公司在取得《建设工程规划许可证》后及时建设幼儿园，则无2012年12月发生的调整规划事宜。而且，政府文件中明确是在“解决小区幼儿入托前提下”原则同意新港西路82号公建配套调整为区公安分局新港派出所办公用房，即德信公司应先解决幼儿园问题，而根据广州市规划局《关于要求调整住宅小区公建配套幼儿园项目的复函》，德信公司显然未解决该问题。故德信公司关于“规划验收未通过是因幼儿园未建设所致，而幼儿园未建设是因政府有关部门改变用地规划且迟延有关文件批准、政府不作为所致”的抗辩无理，原审法院不予采纳。由上可知，德信公司延迟交房构成违约，不符合约定的免责的情况，故德信公司应承担违约责任。《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定如德信公司延迟交楼的按本合同附件七补充协议第七条执行，故违约责任应从上述约定。补充协议第七条第一款第1项约定“逾期不超过180个工作日，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至达到交付条件之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金(以该商品房总价款的1%为上限)，本合同继续履行”。鉴于莫晓辉已于2014年8月28日自行接收涉案房屋，视为对涉案房屋的交付条件的认可，违约责任应计算至此，故莫晓辉要求德信公司按涉案房屋总价款1708463元的1%的标准支付逾期交楼违约金的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年10月28日作出如下判决：德信公司在本判决生效之日起10日内，向某丙晓辉支付逾期交付涉案房屋的违约金17084.63元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费114元，由德信公司负担。上述受理费已由莫晓辉预交，莫晓辉同意由德信公司在履行本判决书时，将其应负担的受理费直接支付给莫晓辉。判后，上诉人德信公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋所在楼盘除规划验收未通过外，已符合约定交房条件。因幼儿园未建设而导致规划验收未通过，从而导致逾期交楼。而未建设幼儿园系因政府有关部门改变用地规划且迟延批准有关文件、政府“拆除违章建设”不作为行为所致，故我司某对规划验收未通过可免责。1.海珠区政府拟将涉案小区原规划的幼儿园用地变更为派出所，但又怠于协调具体功能指标调整和建筑设计方案等事宜，拖延一年多才对规划变更同意与否作出批复，导致配套未能及时建设，政府迟延批复是造成逾期交楼的重要原因之一。2.从我司提交的证据可知，政府不拆除违章建筑的行为直接导致涉案房屋规划验收的时间被长期搁浅，我司对政府不作为导致的全部后果应免责。根据双方签署的《商品房买卖合同补充协议》第六条第1、3款、第七条第3款的约定，我司可延期交付涉案房屋并无需承担任何责任。二、《建设工程规划许可证》虽设定有效期，但可延期，可重新申领，无强制规定一定要在有效期内完成建设。原审认为我司未及时进行建设属认定事实错误。我司未在许可证有效期内完成幼儿园建设对于本案逾期交楼事实上并无任何影响，不应作为判案依据。三、幼儿园用地依法认定为违建，政府“拆除违建”不作为是幼儿园用地无法收回的直接根本原因。我司与非法占有人之间的租赁合同早已到期，双方亦不存在任何事实上的租赁关系，我司对不能收回幼儿园用地并无过错。原判将用地无法收回归咎于我司与福城公司的租赁纠纷属于事实认定错误。四、原判对“解决小区幼儿入托”的理解属断章取义，且把该义务强加给我司错误。《区政府工作会议纪要》是将涉案楼宇配套幼儿园变更为派出所的决议，该纪要要求区公安分局负责协调我司尽快提出规划调整申请，请海珠规划局、海珠教育局、海珠国土局予以配合。作为统筹海珠区教育规划法定职责的海珠教育局出席了该会议，且未对幼儿园变更为派出所提出异议，可见该会议决议实际上已经对解决小区幼儿入托作出肯定判断，认为幼儿园变更为派出所是可行且不影响小区幼儿入托的。我司作为该会议决议的执行者而非决议者，只能执行会议决议。且从职责与能力上，因小区幼儿入托属区域性事务而非仅仅涉及到涉案楼宇，事实上我司也无法对小区幼儿入托作出判断。该纪要并没有要求我司解决小区幼儿入托，原判将该义务强加给我司毫无依据。另43号文某只是陈述涉案小区业主对规划变更的反对，反对理由及原因不明，只能反证海珠区政府变更规划的会议决议依据的判断有误，而不能得出我司未解决幼儿园问题的结论。五、规划变更系海珠区政府行为，我司无法预计规划变更审批是否通过。一审判决关于因我司未按照要求解决小区幼儿园入托问题，我司提出的申请最终未得到规划部门的批准的认定对我司不公。为此，我司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回莫晓辉全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由莫晓辉承担。被上诉人莫晓辉答辩称：不同意德信公司的上诉请求。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。上诉人德信公司与被上诉人莫晓辉对原审查明事实无异议，本院予以确认。本院认为：本案二审争议的焦点为德信公司提出其对延期交付房屋责任免责的抗辩理由能否成立的问题。涉案楼宇因未建设公建配套项目幼儿园而未通过规划验收，导致德信公司未能在合同约定的时间前将符合合同约定交付条件的房屋交付给莫晓辉使用。对于未能建设幼儿园的原因，德信公司认为系因政府有关部门改变用地规划且迟延有关文件的批准以及政府“拆除违章建设”不作为所致，但根据本案查明的事实，规划部门已于2007年12月15日向某甲公司核发《建设工程规划许可证》，许可德信公司建设幼儿园，但德信公司未及时进行建设，却于2008年2月1日将规划为幼儿园用地临时租赁给案外人福城公司，由于德信公司与承租人的纠纷，导致在租赁期满后，德信公司未能及时收回用地进行幼儿园建设。因此，德信公司抗辩称逾期交楼系因政府“拆除违章建设”不作为所致，缺乏依据，本院不予采纳。原审认定德信公司的上述抗辩无理，并无不当，本院予以维持。关于对幼儿园用地调整规划的问题。2012年12月21日的《政府工作会议纪要》明确显示“在解决小区幼儿入托前提下”原则同意涉案楼宇的公建配套调整为派出所办公用房，并要求相关部门配合德信公司提出规划调整申请。该会议纪要并非调整用地规划的最终法律文件，且该纪要要求德信公司先解决小区幼儿入托问题，而根据广州市规划局《关于要求调整住宅小区公建配套幼儿园项目的复函》，德信公司显然未解决该问题。由于德信公司未按照要求解决小区幼儿入托问题，其提出的申请最终未得到规划部门的批准。因此，德信公司抗辩称因政府有关部门改变用地规划且迟延有关文件的批准所致，与事实不符，本院不予采纳。因此，原审法院认为德信公司延迟交房不符合约定的免责的情况，应承担违约责任，亦无不妥，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，可予以维持。上诉人德信公司的上诉意见不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费228元，由上诉人广州市德信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一五年十二月三十日书 记 员  刘 纯