湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂麻城民一初字第01605号原告张淑辉委托代理人夏彬，湖北光程律师事务所律师。被告湖北广森房地产开发有限公司。委托代理人张智本，湖北广森房地产开发有限公司办公室主任。委托代理人王磊，江苏东恒律师事务所律师。原告张淑辉与被告湖北广森房地产开发有限公司（简称广森公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月23日受理后，依法由审判员姜辉独任审判，于2015年11月20日公开开庭进行了审理，原告张淑辉的委托代理人夏彬、被告广森公司的委托代理人王磊、张智本到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张淑辉诉称：2012年1月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于麻城市建设东路滨江御景二期17幢5单元2号商品房，合同约定每平方米为人民币3125.34元，首付110290元外，另收取19230元其他费用（包括水电报装费3000元在内）。原告支付上述费用后得知：被告出售房价应包含水电报装费等，原告要求退还房价外的水电报装费3000元及资金占用费，但被告拒绝退款，双方遂酿成纠纷。故诉请要求1、判令被告退还房价外违规收取的水电报装费3000元及资金占用费；2、由被告方承担本案的全部诉讼费用。原告张淑辉为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：证据一、原告身份证复印件，拟证明原告的身份情况；证据二、《商品房买卖合同》复印件，拟证明1、原、被告已约定售房价格，没有约定被告代收相关费用；2、合同已约定被告必须提供公共配套、基础设施，即交房时水、电到户；证据三、置业计划表，拟证明：被告超出合同，强制收取了水电报装费用；证据四、收费收据复印件，拟证明被告超出合同，强制收取了水电报装费用。被告广森公司辩称：第一，原告起诉主体有误，广森公司不应成为被告；第二，水电报装费属于原被告双方合同约定的内容，不能随意更改；第三，广森公司从未限制原告自由选择是否代缴费用，并未收取水电报装费，而只是代收代缴，并且最终多退少补；第四，根据麻价房服规（2015）20号文件，代收代缴的水电报装费也不应退还，本案张淑辉的情况属于第二款明确规定，合同约定由买受人缴纳的按照合同执行，原告的情况属于该文件规定的范围，原告不应向被告主张；第五，水电报装费不是水电配套设施费，原告故意混淆视听；第六，湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）（鄂价检规（2011）69号）早已废止，不应在本案中适用。即使有相应规定或者其他规范性文件，但是双方签订了合同，没有违反任何法律法规的规定，是双方真实意思的表示，在此情况下，不应是原告认为的不符合规定，就主张退还水电报装费，如果按原告所缴，作为被告给原告的各项优惠同样应该返还；第七，原告的起诉超过诉讼时效，不应获得支持。被告广森公司为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：证据一、置业计划表、收款收据及领款单，拟证明被告按照约定代为收取了水电报装费，并最终多退少补；证据二、发票，拟证明被告已将代收的费用转给相应的水电公司；证据三、麻价房服规（2015）20号文件，拟证明根据文件规定和实际情况，水电报装费应由原告承担。本院依原告张淑辉的申请调取了以下证据：1、湖北省物价局文件鄂价检规（2011）36号省物价局关于印发《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则（试行）》的通知；2、被告广森公司就涉案商品房报送至麻城市物价局的商品房销售价格备案。上述证据经庭审质证，被告广森公司对原告张淑辉的证据一无异议，本院依法予以采信；被告广森公司对原告张淑辉证据二、三、四真实性无异议，拟证目的有异议，认为证据二和证据三中置业计划表签订的时间在商品房买卖合同前，并且注明的是办证费用待签订时一并付清，水电报装费是每户暂收3000元，多退少补，而且证据四收据上也注明是代收，原告张淑辉的证据二、三、四不能达到其拟证目的。原告张淑辉对被告广森公司提交的证据一、二、三真实性无异议，对拟证目的有异议。认为证据一中置业计划表在正式购房合同之前签订，仅表明了原告购买被告商品房屋的初步意向，不是正式的购买合同，收款收据是其代收行为并不是原告自愿，是被告强制代收；认为证据二中发票的缴纳单位为被告广森公司，该发票恰恰说明被告提供的水、电安装费用已计入房屋成本，即在出售房价中已包含，现再次收取证明被告属二次收费，理应退还原告交纳的水电安装费用；认为证据三的文件规定与上位法冲突，不能适用。原、被告对本院调取的证据无异议。对上述有异议的证据，双方当事人均对对方所举证据的真实性无异议，但对拟证目的有异议，本院认为，上述证据具有真实性、合法性、关联性，能够作为证据使用，对原告张淑辉提交的证据二、三、四，本院予以采信，对被告广森公司证据一、二、三真实性予以采信，拟证目的不予采信。经审理查明：2012年1月20日原告张淑辉就购买位于麻城市建设东路滨江御景二期17幢5层17-1-5-2号商品房意向与被告广森公司签订《广森滨江御景二期住宅置业计划表》，该计划表对购买房屋的单价、付款方式等进行了约定，另含维修基金、契税、房产登记费、印花税、水电报装、商品房交易手续费、公证费、商品房评估费、商品房测绘费、他项权证登记费、银行工本费、保险费、太阳能管道预埋费、首套房住宅证明十四项交费明细，计划表中第5条“水电报装（每户暂收3000元，多退少补）”；另计划表底部说明第二项“本表格仅作为职业计划参考用途，具体数据以合同及收款收据的数字为准。”2012年1月29日双方正式签订《商品房买卖合同》，合同对购房面积、价格、付款方式、交付期限等均作了约定，合同中第十四条第一项规定：“交房时水、电到户，一户一表；”。但合同中对水电报装费用收取未明确约定是由原告张淑辉承担。合同签订后，原告张淑辉除按合同约定向被告广森公司除支付相应房款外，并按与被告广森公司之前签订的《广森滨江御景二期住宅置业计划表》约定的十四项交费项目（含水电报装费3000元）共计19280元（2015年3月7日退办证费用余款1884元）缴纳了相应费用，被告广森公司在收到原告张淑辉各项款项后，将涉案房屋交付给原告张淑辉。另查明，被告广森公司就开发建设滨江御景二期的13幢至22幢的商品房（含涉案商品房）报装水电向相关水电公司支付相应报装、安装等工程款项。本案在审理过程中，原告张淑辉向本院撤回的对诉请标的3000元要求计算资金占用费的诉请。本院认为：原告张淑辉与被告广森公司于2012年1月20日就购买位于麻城市建设东路滨江御景二期17幢5层17-1-5-2号商品房初步磋商，拟定了《广森滨江御景二期住宅置业计划表》，达成了预购房意向，该计划表在底部明确载明该计划作为置业计划参考用途，具体数据以合同及收款收据的数字为准。双方于2012年1月29日正式签订《商品房买卖合同》，就双方的权利与义务加以明确规范，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方都应按合同的约定履行各自的义务。原告张淑辉按合同约定支付了约定价款，被告广森公司亦向原告张淑辉交付了商品房。合同中第十四条确定了交房时水、电到户，一户一表，针对水电一户一表报装费用的承担问题，被告广森公司辩称《广森滨江御景二期住宅置业计划表》中水电报装费用是与原告张淑辉约定的应交纳的十四项费用之一，是被告广森公司代收代缴，本院认为该计划表是双方对预购意向的一种要约行为，且计划表中也说明计划表是作为参考用途，具体以合同为准，而在双方签订的《商品房买卖合同》并未明确约定水电报装费用是由原告张淑辉承担，合同中也没有约定代收代缴的条款，该《商品房买卖合同》也是被告广森公司提供的格式合同，合同上没有明示水电报装的费用承担和代收代缴的问题，且被告广森公司收取水电报装费的行为被湖北省物价局发布的部门规章明令禁止，被告广森公司的辩称理由不能成立，故原告张淑辉诉请要求被告广森公司退还水电报装费3000元的请求本院依法予以支持。对被告广森公司主张的代收水电报装费后多退少补，其提交的证据一中领款单上注明的是退办证费用余款，未标明是否系水电报装退款，不能证明多退少补系水电报装费用，本院不予采信。被告广森公司关于引用麻价房服规（2015）20号文件，是基于商品房销售价格包含水电报装费，而被告广森公司提出的是在收取的房价款之外进行代收代缴，对该文件本院不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时期间为二年，法律另有规定的除外。原告张淑辉提起诉讼是基于知道其权利被侵害，提起的时间未超出法定期限，故被告广森公司提出原告张淑辉起诉超过诉讼时效的辩称本院不予采信。原告张淑辉撤回对资金占用费的诉请，符合法律规定，本院准许。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十五条之规定，判决如下：被告湖北广森房地产开发有限公司于本判决生效后七日内退还原告张淑辉的水电报装费3000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由被告湖北广森房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 员 姜辉二〇一五年十二月七日代书记员 刘华