北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第08438号原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。法定代表人陈耀忠，总经理。委托代理人刘倩男，女，1986年1月1日出生，汉族，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司客服主管，住北京市朝阳区。被告白瑕，女，1964年3月2日出生，回族，无业，住北京市朝阳区。委托代理人顾军文，被告白瑕之夫，1957年6月9日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称原告）与被告白瑕（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赵靓独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人刘倩男、被告及其委托代理人顾军文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告为原告管理、服务的北京海棠公社小区54号楼3单元X1室业主，原告于2010年12月15日与小区开发商签订了《前期物业管理服务合同》，受托为包括被告在内的小区业主提供前期物业服务，该协议约定：“甲方交纳费用及时间：物业管理服务费3.58元/平米/月，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费。此后按一年交纳，具体时间为每个交费周期第一个月15日前，开始交纳下一年度的物业服务费”。协议中还约定，“甲方如违反协议，不按本协议约定的收费标准和收费时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的0.5‰交纳滞纳金”。被告在明知上述约定，并经原告多次在电话通知、书面通知催款的方式向被告催缴所欠物业服务费的情况下，直至今日仍未缴纳，不履行应尽的义务。故我公司诉至法院，请求判令：1、被告向我公司支付2012年12月15日至2015年12月15日的物业服务费21395.4元、垃圾清运费90元；2、被告支付物业服务费滞纳金1358.6元。被告辩称：我是海棠公社小区54号楼3单元X1室业主，原告所述的三年的物业费和垃圾清运费确实没有交，原因是自我入住该小区以来发生了一系列事情，原告一直没有给我解决，因此我不同意交纳任何费用。先是2011年7月24日，我们一家三口在我方物业所在楼内乘坐电梯下楼被困7、8分钟，期间按电梯内的紧急呼叫按钮无人应答，手机也没信号，因为当时楼内无人入住，我们非常害怕，后来电梯自动回复运行，我们才出来，全家都吓坏了，我们就此事多次向原告反映，原告一直没有给我解决，我认为原告应该赔偿我精神损失。还有2012年10月7日，我早晨醒来发现有入室盗窃的痕迹，窃贼是在晚上从窗户进来的，家里丢了2000元现金。我报警后，警察到原告处调取监控录像，原告称摄像头故障，未能拍摄当晚的影像，导致至今没有破案，当时原告称将保安队长开除，并由保安队长赔偿我损失2200元，但至今未向我给付。我家次卧屋顶一直有漏水现象，我认为是房屋的防水有问题，我们想联系楼上业主，但原告拒不提供楼上业主的电话给我。最近的一次是2013年1月12日，我家楼上住户取暖锅炉爆裂导致漏水，造成我屋内电脑、沙发、茶几、地毯、墙面损坏。锅炉应该是因为天气冷冻裂的，我认为原告在供暖前应督促业主查看供暖设施，另外我不清楚楼上的房屋是否已经出售，当天是原告工作人员拿出钥匙把楼上房门打开的，我方认为原告有监管责任。经审理查明：被告系北京市朝阳区王四营乡白鹿司路海棠公社54号楼3单元X1号房屋的业主，该房屋建筑面积为166.01平方米。原告系为被告所居住海棠公社小区提供物业服务的物业管理公司。原告（作为甲方）于2010年12月15日与小区开发商北京柏基置业有限公司（作为乙方）签订了《前期物业管理服务合同》，该协议约定：甲方交纳费用及时间：物业管理服务费3.58元/平米/月，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费。此后按一年交纳，具体时间为每个交费周期第一个月15日前，开始交纳下一年度的物业服务费；甲方如违反协议，不按本协议约定的收费标准和收费时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的0.5‰交纳滞纳金。2010年12月15日被告签署《承诺书》，承诺遵守《临时管理规约》的约定，该公约约定，物业服务费用由业主按其专有部分占建筑物总面积的比例分摊，按照前期物业服务合同的约定交纳，逾期未交纳的，按照每日万分之五的比率向物业服务机构支付滞纳金。另，根据北京市物价局、北京市财政局京价（收）字【1999】第xx号文件《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》，原告有权向被告代收垃圾清运费30元/年。被告于2010年12月15日入住涉案房屋，自2012年12月15日之后被告未向原告交纳物业管理费及垃圾清运费。审理中，被告称其房屋自入住后连续出现了被困电梯、被盗、漏水等多起事故，对此原告作为物业服务公司没有及时给其予以解决或提供帮助，故所提供的物业服务不到位，不应交纳物业费。原告对于被告所述的上述事故均认可真实性，但认为被困电梯是电梯公司的责任，漏水则是楼上业主和开发企业的责任，与自身无关。为此，原告提交北京四方恒通电梯工程有限公司至北京柏基置业有限公司《关于回复20#楼3单元电梯困人信函一事》的函，证明证明其公司已经向电梯公司询问过此事。被告认可上述信函的真实性，但认为该信函恰恰可以证明正是因为事发时对讲电话无人接应才会出现困人后乘客恐慌等现象，而对讲电话的设置及人员值班看守问题正属于原告的职责范围。上述事实有《前期物业管理服务合同》、《临时管理规约》、《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》、《关于回复20#楼3单元电梯困人信函一事》的函、缴费通知单、律师函、照片、及原、被告当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：被告承诺遵守《临时管理规约》，并依约向原告交纳了入住后至2012年12月15日前的物业管理费，双方形成物业管理服务关系。原告已为包括被告在内的业主提供了物业管理服务，被告享受了原告提供的物业管理服务，其应当按照约定向原告交纳物业管理费。另根据《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》，原告有权向被告代收30元/年的垃圾清运费，且在庭审中，被告表示原告并没有不清理垃圾的行为，只是因为其入住涉案房屋后出现了一系列事故，原告未予以解决，故其拒绝交纳一切费用。需要指出的是，房屋被盗、漏水等事故的直接责任主体并非本案原告，原告仅负有在其职责范围内提供协助的义务，被告相应的损失应由被告向直接责任主体主张。故对于原告主张的垃圾清运费本院予以支持。关于被告提出的原告在物业管理中存在瑕疵的抗辩，原告亦表示认可，故本院对该抗辩予以采信，并将对被告所应交纳的物业费予以酌减。因被告不交纳物业费系因原告提供的物业服务存在瑕疵，故本院对于原告主张被告支付物业服务费滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告白瑕于本判决生效之日起十日内给付原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司支付二○一二年十二月十五日至二○一五年十二月十四日期间的物业服务费一万四千九百元、垃圾清运费九十元；二、驳回原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186元，由原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担98元（已交纳）、由被告白瑕负担88元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  赵靓二〇一五年四月十日书 记 员  牛奕