江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2015)亭兴民初字第00369号原告盐城虹桥棉业有限公司，住所地盐城市亭湖区建军东路47号。法定代表人王琪，该公司董事长。委托代理人徐俊，江苏法鼎律师事务所律师。被告孙士海，个体从业者。被告杨芳，个体从业者。原告盐城虹桥棉业有限公司（下称虹桥棉业公司）与被告孙士海、杨芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月12日受理后，依法适用简易程序由审判员杨建彬独任审判，于6月30日公开开庭进行了审理。原告虹桥棉业公司的委托代理人徐俊到庭参加诉讼。被告孙士海、杨芳经传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于11月6日、12月25日公开开庭进行了审理。原告虹桥棉业公司的委托代理人徐俊到庭参加诉讼。被告孙士海、杨芳经传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告虹桥棉业公司诉称：原、被告于2013年5月18日签订一份房屋租赁合同，约定原告将盐青路143号银都商厦二、三、四、五楼等出租给被告作沐浴宾馆服务用房，被告承租上述房屋按约应支付2014年7月21日起至实际交还之日期间的房租和房屋使用费以及按合同约定应支付的违约金。请求法院判决：1、两被告支付原告自2014年7月21日起至2015年4月20日期间房屋租金22.5万元及至实际交还房屋之日期间按房租标准计算的房屋使用费；2、两被告支付原告违约金（以15万元为基数自2014年7月21日起至实际给付之日止，以7.5万元为基数自2015年1月21日起至实际给付之日止以及诉后交付房屋期间违约金，均按同期银行贷款利率的4倍计算）。3、两被告所有投入的固定物，设备家用具，铝合金门窗，屋面防水，外墙翻新，落水管，消防水管，水电扩容，大楼外加楼层等附着物及设施归原告所有。被告孙士海未答辩。被告杨芳未答辩。经审理查明：2013年5月18日，原告虹桥棉业公司（出租方，甲方）与被告孙士海、杨芳（承租方，乙方）签订一份房屋租赁合同，约定：一、租赁范围：甲方将银都商厦二、三、四、五楼、场地，东楼梯大厅在保证楼道和电工间通行的情况下，甲方暂委托乙方代为管理。上述范围作为乙方开设沐浴宾馆服务用房。二、租赁期限：本合同租赁期限为6年，自2013年5月20日至2019年5月20日止（因乙方投入大，甲方合同期减收两个月租金伍万元）。三、租金及缴款方法：年租金30万元，其中场地租金10万元，三年后按5-10%逐年递增，按先交款后使用的原则，租金乙方每半年一次性足额预交给甲方15万元（每年的5月20日前，11月20日前交纳下半年的租金，后三年按递增额交），不得拖欠，如有拖欠，乙方须按拖欠额2‰/日向甲方交滞纳金，拖欠时间超过一个月，视其为违约，甲方有权终止合同，停水停电等，乙方的设备、家用具等无条件任由甲方处置，合同到期不按时撤场，所有设备、家用具等无偿归甲方，以维护甲方自身权益。四、乙方的装潢改造应符合消防、城建等部门的规定，不得影响和危害房屋的整体结构，合同期内政府部门创建卫生城市及亮化工程提出要求，大楼的外墙门窗出新、新建一部电梯，大楼后外加三楼等以及大楼场地改造，下水管、落水管、消防管改造等，均由乙方全部负责。租赁期满或乙方违约提前终止合同，乙方所有固定物无偿归甲方所有，乙方不得人为损坏，否则须负赔偿责任。五、合同期内水电费由乙方自理，……九、经双方协商在合同期内，乙方所租范围内的铝合金门窗，屋面防水、外墙翻新落水管、消防水管、大楼后外加三楼建设、电梯等新建均由乙方承担，合同终止后无偿归甲方所有。十、……十一、违约责任：合同期内如乙方违约，或不按合同及时交纳租金，违约方除向守约方交纳滞纳金外还须向守约方赔付违约金30万元，守约方可单方终止合同。……2013年5月28日，被告杨芳与盐城市优格调装潢设计有限公司签订装修合同一份，约定将香君楼休闲会所及宾馆装修工程工程项目由盐城市优格调装潢设计有限公司承建，工期为2013年6月10日至10月10日。2013年10月29日，被告杨芳与盐城市茗达装饰有限公司签订塑钢窗安装合同一份，约定杨芳将浴城装修的所有塑钢门窗安装工程发包给盐城市茗达装饰有限公司施工。在两被告装修过程中，两被告欲使用地下室部分空间安装电梯，但该部分地下室被刘桂珍占用，两被告未安装电梯。后原告于2014年通过诉讼使得刘桂珍搬离地下室。2014年8月6日，原告以两被告未能交纳2013年5月20日起的房屋租金等为由诉至本院。本院经审理于2015年3月21日作出(2014)亭兴民初字第593号民事判决：1、原告与两被告于2013年5月18日签订的房屋租赁合同终止；2、两被告应于判决生效之日起二十日内将承租的位于盐城市亭湖区盐青路143号的房屋的二、三、四、五楼、场地、东楼梯大厅交还原告；3、两被告应于判决生效之日起十日内给付原告自2013年5月20日起至2014年7月20日止的租金35万元，并给付水电费59321.7元，合计409321.7元。4、两被告应于判决生效之日起十日内给付原告违约金（计算方法：以租金15万元为基数，自2013年5月21日起至实际给付之日止，以租金15万元为基数，自2013年11月21日起至实际给付之日止，以租金5万元为基数，自2014年5月21日起至实际给付之日止，均按中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率的4倍计算）。判决后，两被告不服，提起上诉。2015年8月7日，江苏省盐城市中级人民法院作出（2015）盐民终字第2083号民事判决，驳回上诉，维持原判。后因两被告未能履行生效判决确定的义务，原告申请本院执行。2015年11月12日，案涉租赁物被执行交付给原告。本案在审理过程中，根据原告的申请，本院裁定保全了被告的财产。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告第一次诉讼后，本院对两被告差欠原告2013年5月20日至2014年7月20日期间的租金已于2015年3月21日作出判决。现原告继续主张2014年7月21日至2015年4月20日期间的租金及至实际交还房屋之日止按房租标准折算的使用费，因本院(2014)亭兴民初字第593号民事判决经二审法院审理后于2015年8月7日作出维持原判决而生效，解除房屋租赁合同的具体期限应截止2015年8月7日。二审维持本院解除房屋租赁合同的判决生效后，两被告未能自觉履行义务，直至2015年11月12日经本院执行才让出房屋，两被告应当给付原告占有房屋的使用费，并可参照年租金30万元折算。被告未支付租金及占用房屋的使用费，双方约定违约时违约方应向守约方支付违约金30万元，但原告第一次诉讼及本次诉讼均未主张违约金，只主张按同期银行贷款利率的4倍计算，不违反法律规定，本院予以支持。根据双方的约定，合同期满或终止后，两被告的投入物等均归原告所有，现合同已被法院判决解除而终止，因此，原告要求两被告所有投入的固定物，设备家用具，铝合金门窗，屋面防水，外墙翻新，落水管，消防水管，水电扩容，大楼外加楼层等附着物及设施归原告所有的诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙士海、杨芳应于本判决生效之日起十日内给付原告盐城虹桥棉业有限公司租金和使用费（计算方法：租金自2014年7月21日起至2015年8月7日止，以年租金30万元折算；使用费自2015年8月8日起至2015年11月12日止，以年使用费30万元折算）。二、被告孙士海、杨芳应于本判决生效之日起十日内给付原告盐城虹桥棉业有限公司违约金（计算方法：以10万元为基数自2014年5月21日起至实际给付之日止，以15万元为基数自2014年11月21日起至实际给付之日止，以2015年5月21日至2015年8月7日止按年租金30万元折算的金额为基数自2015年5月21日起至实际给付之日止，以2015年8月8日至2015年11月12日止按年使用费30万元折算的金额为基数自2015年8月8日起至实际给付之日止，均按中国人民银行同期同档基准贷款利率的4倍计算）。三、被告孙士海、杨芳所有投入的固定物、设备家用具、铝合金门窗、屋面防水、外墙翻新、落水管、消防水管、水电扩容、大楼外加楼层等附着物及设施归原告盐城虹桥棉业有限公司所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4950元（已预交），财产保全申请费3020元（已预交），合计7970元，由被告孙士海、杨芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人全称：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户银行：盐城市农业银行中汇支行，帐号：40×××21）。审 判 长  杨建彬审 判 员  孙 伟代理审判员  陶鹰峰二〇一五年十二月二十八日书 记 员  朱海浩附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。