南京市六合区人民法院民 事 判 决 书(2015)六程民初字第757号原告（反诉被告）南京昊天制衣有限公司，住所地南京市六合区程桥街道编钟东路599号。法定代表人吴明君，总经理。委托代理人张云，江苏正大求实律师事务所律师。委托代理人李连华，江苏正大求实律师事务所律师。被告（反诉原告）南京英德利汽车有限公司，住所地南京市六合经济开发区龙华路9号。法定代表人沈巍，总经理。委托代理人周良平，江苏曹骏律师事务所律师。被告许某，男，1990年12月23日生，汉族。委托代理人曹元杰，江苏曹骏律师事务所律师。原告（反诉被告）南京昊天制衣有限公司（以下简称昊天公司）与被告（反诉原告）南京英德利汽车有限公司（以下简称英德利公司）、被告许某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月7日、2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）昊天公司的委托代理人张云、李连华，被告（反诉原告）英德利公司的委托代理人周良平、被告许某及其委托代理人曹元杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昊天公司诉称，2015年2月15日，许某代表英德利公司与原告签订《厂房租赁合同》一份，约定原告将位于南京市六合区程桥街道编钟东路588号面积为3700平方米的厂房出租给英德利公司用于生产经营，租赁期限为2015年2月13日至2016年2月13日，同时约定年租金33.3万元，支付方式为半年一付，即半年租金为16.65万元，需提前一个月支付。原告将房屋交付被告，被告已对房屋进行装修前的拆除。英德利公司于2015年2月17日通过银行转帐方式向原告支付房屋租金5万元，尚有租金11.65万元迟迟未支付。原告催要无果，特诉至法院，要求判令二被告立即支付原告房屋租金11.65万元及利息（自起诉之日至给付之日止，按银行同期贷款利率计算）。被告英德利公司辩称，首先，关于合同成立问题。根据昊天公司提供的《厂房租赁合同》，可以反映出合同的签订主体应为两家公司，落款需要承租方也就是英德利公司盖章法定代表人签字，昊天公司在没有得到英德利公司明确书面的授权书的情况下，且在许某并不是英德利公司的法定代表人的情况下，由许某在合同上签字，违反公司经营的基本常识，所以双方的合同并未签订或者生效。昊天公司无证据证明其向英德利公司交付了涉案厂房，英德利公司至今仍未实际入驻，不存在昊天公司实际履行了主要义务，更谈不上英德利公司接受的情况。其次，关于厂房吊顶拆除问题。昊天公司认为涉案厂房是英德利公司拆除。许某作为英德利公司的销售人员，租赁厂房的后续事宜并非许某的工作职责，且昊天公司陈述的拆除时间，许某正忙于婚事。法庭不应凭录音认定系英德利公司拆除，而不考虑许某的当庭陈述。且双方并无装修期的约定，租期只有一年，英德利公司如果再花几十万元的费用拆除吊顶、重新装修，显然不合理。最后，关于英德利公司支付5万元的性质问题。结合许某的陈述，在其告知昊天公司清理涉案厂房时，昊天公司以清理需要费用，英德利公司还未付钱为由不予清理，以及在英德利公司支付了5万元，昊天公司收到款项后开始清理涉案厂房的行为，表明昊天公司知晓英德利公司对合同进行了修改，以及修改的内容，知道款项的性质为未达要求双倍返还的定金属性，其清理行为在部分履行英德利公司对合同修改的内容。故英德利公司支付的款项性质属于定金，应双倍返还。综上，昊天公司的诉请无事实和法律依据，依法应当驳回。被告许某辩称，同意被告英德利的答辩意见。被告许某是职务行为。昊天公司要求许某承担责任无事实和法律依据。昊天公司起诉英德利是基于昊天公司认为双方所签合同已经成立并生效的，是两个公司之间的商事合同，现在要求许某承担责任，是相互矛盾的，法院应驳回昊天公司对许某的全部诉请。反诉原告英德利公司诉称，2015年2月，英德利公司为生产经营需要寻找新厂房。英德利公司员工许某与昊天公司联系，就昊天公司拥有位于南京市六合区程桥街道编钟路一空置厂房初步达成承租意向。英德利公司将单方起草好的厂房租赁合同交给许某，许某将合同交给昊天公司审核。英德利公司要求昊天公司先清理、维修涉案厂房，使之满足英德利公司生产经营后，方可签订合同、缴纳半年房租。英德利公司于2015年2月17日向昊天公司支付了5万元定金。英德利公司支付完定金后，昊天公司至今未能维修涉案厂房，使之符合英德利公司的生产要求，致使双方至今未能签订厂房租赁合同。双方未能签订租赁合同责任在于昊天公司，英德利公司特提出反诉，要求反诉被告昊天公司双倍返还反诉原告英德利公司支付的定金，即10万元。反诉被告昊天公司辩称，许某带英德利公司领导实地查看厂房，清楚厂房的层高及装修情况后与昊天公司签订《租赁合同》，英德利公司给付租金5万元。两份合同范本均是英德利公司提供，英德利公司明确对租赁合同进行修改，不符合常理，且修改后的内容并未反馈给昊天公司，修改后的内容对原告不产生约束力。许某陈述昊天公司已将厂房清空，天花板完好，厂房无锁，许某与英德利公司随时可以进出厂房，其装修人员也曾到厂房内查看，讲到厂房清空，天花板完好，原告已经尽到交付义务。且许某在录音中讲到公司派人进行了装修前的拆除，对此事实，英德利公司代表人在庭审中对此事实并不否认。英德利公司在庭审中陈述未进厂的理由是厂房层高和环保不达标，未提交任何证据予以佐证，且与事实相违背。许某在整个案件中仅提供了一份《卡米诺婚庆庆典服务合同》不能证明其不在场，且从庭审发问来看，许某多次到现场，了解事实的经过。英德利主张5万元为定金，但在网上银行电子回单该份证据上的“摘要”、“用途”、“备注”三处均显示为“房屋租金”，定金的说法不成立。综上，英德利公司的反诉请求无事实和法律依据，法院应依法驳回。经审理查明，2015年2月，英德利公司为生产经营需要寻找新厂房，其法定代表人沈巍指派其工作人员许某寻找房源。许某通过他人找到昊天公司，表示其公司想承租昊天公司位于南京市六合区程桥街道编钟东路588号厂房，并带领英德利公司的两股东进行了实地勘察。2015年2月13日，许某携带两份编号为2015.2.13的《厂房租赁合同》至昊天公司，将其中一份合同中的出租方、所在地、厂房情况、租金支付方式进行了填写，合同中约定：昊天公司将其位于南京市六合区程桥街道编钟东路588号厂房出租给英德利公司用于生产经营，厂房使用面积为3700平方米，租赁期限自2015年2月13日至2016年2月13日，（以开始入驻为开始日期）租赁期限1年。意向租赁期限为5年，租金每年递增5%。年租金为33万元，支付方式为半年一付，需要提前一月。许某在合同末页承租方授权代表人处签名，并将此合同留给昊天公司。另一份空白格式合同由昊天公司法定代表人吴明君在合同末页出租方处签字并加盖昊天公司印章后由许某带回英德利公司。2015年２月14至16日期间，许某电话联系昊天公司称英德利公司对合同作了修改，要求昊天公司对厂房进行清理至可以使用状态，另水电及核算实际面积。2015年2月17日，英德利公司通过中国工商银行网上银行向昊天公司汇款5万元，并在摘要、用途、备注栏注明为房屋租金。昊天公司在接到英德利公司的汇款后开始对厂房进行清理，并于当年2015年2月21日清理完毕。2015年2月24日左右，许某致电昊天公司法定代表人吴明君称英德利公司要来厂房施工，下欠租金英德利公司将于春节后支付。此后，因英德利公司未支付下欠房屋租金，昊天公司与其多次协商无果，于2015年7月8日诉至法院，要求判令英德利公司、许某立即支付原告房屋租金116500元及利息（自起诉之日至给付之日止，按银行同期贷款利率计算）。2015年７月27日，英德利公司提出反诉，要求昊天公司双倍返还英德利公司支付的定金，即10万元。以上事实，有当事人的陈述、厂房租赁合同、中国工商银行网上银行电子回单、照片、电话录音等证据在卷证实，本院予以确认。本院认为，（一）关于合同效力的问题。许某代表英德利公司与昊天公司就租赁厂房事宜进行了实地勘察和协商，后向昊天公司出具英德利公司的空白格式合同，后在合同中约定了出租厂房情况、交付日期、租赁期限、租金等主要条款，并以英德利公司的授权代表人名义在合同中签字。虽然许某并未向昊天公司出示英德利对其的授权委托书，但英德利公司于2015年2月17日向昊天公司支付5万元租金的行为应视为其对许某代英德利公司与昊天公司签订厂房租赁合同的追认并履行合同的主要义务，故双方所签订的厂房租赁合同成立且生效。英德利公司辩称许某无英德利公司授权亦不是英德利的法定代表人，其代表英德利公司所签订的合同并未成立和生效，无法律依据，本院不予采纳。（二）关于英德利公司支付昊天公司的5万元的性质问题。英德利公司反诉称此款系定金，其依据为英德利公司所持合同中附项“出租厂房通水、通电、通气，能够满足承租方生产要求，否则返还预付款部分（５万元2=壹拾万元整）”。定金应当以书面形式约定，且应当约定交付金定的期限，而本案中，英德利公司无证据证明其与昊天公司就定金问题达成一致，且在交付此款过程中亦无一处表明此款性质为定金，反多处标明此款为房屋租金，故英德利公司主张其支付的5万元系金定并要求昊天公司双倍返还的诉请本院不予支持。（三）关于涉案厂房吊顶的拆除问题。昊天公司主张其已将房屋交付英德利公司，并提供了其法定代理人吴明君与许某的电话录音及其工作人员金义连的证人证言。被告许某提供了卡米诺婚庆庆典服务合同一份，证明其正忙于婚事，无暇处理房屋拆除事宜。结合案件情况，本院认为昊天公司提供证据的证明力明显大于许某提供证据的证明力。故本院认定涉案厂房吊顶系由英德利公司派人拆除。（四）关于许某在本案中的责任问题。企业法人对它的工作人员的经营活动，承担民事责任。许某系英德利公司工作人员，受公司指派寻找厂房，其行为系职务行为。昊天公司要求许某与英德利公司共同支付房屋租金的诉请，没有法律依据，本院不予支持。综上，昊天公司与英德利公司所签订的《厂房租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。英德利公司未能按照约定支付房屋租金，应当承担相应的民事责任，昊天公司要求其支付房屋租金11.65万元及利息的诉请符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京英德利汽车有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告南京昊天制衣有限公司房屋租金11.65万元及利息（自2015年7月8日起诉之日起至给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；二、驳回原告南京昊天制衣有限公司的其他诉讼请求；二、驳回反诉原告南京英德利汽车有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2360元，反诉案件受理费1150元，合计3510元，由被告南京英德利汽车有限公司负担（本诉案件受理费原告已垫付，被告在执行时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（户名：南京市中级人民法院；开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：1076）预交上诉案件受理费。审 判 长  李九俊代理审判员  赵 文人民陪审员  黄恩明二〇一五年十二月八日法官 助理  刘 云书 记 员  李 棠