烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2015）莱山民三初字第133号原告烟台市中大物业管理有限公司。地址，烟台市莱山区庆祥路**。组织机构代码：67681617-3。法定代表人吴瑛璞，董事长。委托代理人王吉坤，山东嘉翔律师事务所律师。委托代理人闫化剑，山东嘉翔律师事务所律师。被告肖程月，女，1979年11月18日出生，汉族，烟台市公安局法制支队民警，户籍所在地山东省烟台市芝罘区，现住烟台市莱山区。委托代理人王东杰，男，1979年11月26日出生，汉族，烟台市公安局治安支队民警，户籍所在地山东省烟台市芝罘区，现住烟台市莱山区。（系被告肖程月丈夫）原告烟台市中大物业管理有限公司与被告肖程月物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冀文佳独任审判，公开开庭进行了审理。原告烟台市中大物业管理有限公司的委托代理人闫化剑、被告肖程月及其委托代理人王东杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，我公司与被告于2010年7月签订了《前期物业管理服务合同》，《前期物业管理服务合同》约定了缴纳物业管理费的期间和时间、违约责任及违约金计算标准。合同签订后，被告自2011年7月2日起至2014年6月1日期间共欠物业管理费4702.7元及违约金8040.9元。原告多次催要，被告以种种理由推脱。请求判令：1、被告支付原告物业管理费4702.7元及违约金8040.9元，共计12743.6元；2、诉讼费用由被告负担。被告辩称，我不交物业管理费是有理由的：一、原告在向我交付涉案房屋钥匙时，要求我必须与其签订《前期物业管理服务合同》，因此，我被迫与其签订了服务合同，该合同不合法。二、原告阻挠成立业主委员会，损害业主利益，该合同已失效。三、原告服务不到位：1、垃圾清理不及时，路边垃圾遍地；2、安全防范不到位，有财物在小区内被偷盗现象；3、我家一扇窗户安装反了，物业找了无资质人员进行安装，只安装了两个固定螺丝，经我发现才改正；4、我家大门离墙有0.5cm左右缝隙，我提出后被告找人填充了腻子粉，应付了事，至今漏风；5、我家主卧两扇大玻璃自爆，原告不给维修，我自行维修花费700元，要求原告承担。四、原告未经业主同意将物业管理用房出租给幼儿园及一个公司且擅自封堵小区北门，改造成洗车场。五、原告违规收取停车费，私自设立车辆限行装置，不交车位维护费就不办理车辆出入证，业主车辆无法停到停车位上。六、我方不清楚原告是否通过合法程序取得涉案小区服务的资格。七、违约金计算标准过高。经审理查明，位于烟台市莱山区街道办事处的德尚世家小区系烟台安居城市建设综合开发有限公司开发的居民小区，被告系德尚世家小区29号楼2单元402室的业主，该房建筑面积134.36平方米。2009年4月11日，烟台安居城市建设综合开发有限公司与原告签订《前期物业管理委托合同》，将德尚世家小区委托原告进行物业管理，合同期限为10年，自本社区入伙之日算起。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。2009年10月，原告向烟台市莱山区物价局提交了关于对德尚世家收费备案的申请及烟台市普通住宅小区公共性物业服务收费标准备案表，其中收费标准备案表中载明：小区名称德尚世家，申报的收费标准（元/平方米）住宅0.）住宅0梯运行费0.3元。2012年12月山东省住房和城乡建设厅向原告颁发了《物业服务企业资质证书》，载明：资质等级贰级，有效期至2015年12月31日。2014年10月27日，原告变更为壹级资质，有效期至2017年10月26日。2010年7月4日，被告到原告处领取涉案房屋钥匙，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，合同约定了双方权利义务、物业管理服务内容和服务标准、物业服务费用、保险、违约责任、合同期限等内容。合同第二条“物业管理服务内容和服务标准”约定：“……三、公共环境卫生：维护和保持服务范围内的清洁卫生（不包含城市生活垃圾处理费），1、生活垃圾桶，每日保洁1次；楼道每日清扫1次（其中每周拖洗1次）；楼梯扶手每日擦抹1次；楼梯玻璃每半年清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁一次；及时清除道路积水、积雪；4、共用雨、污水管道每半年疏通1次；雨、污水井、化粪池每季检查1次，视检查情况及时清掏。……五、交通秩序与车辆停放。1、保持管理范围内交通畅通；……3、对进出小区的车辆实施证、卡管理（业主车辆刷卡（证）进出，外来车辆办理临时通行证），引导车辆有序通行、停放。小区内长期停放车辆须购买和租赁车位。4、车辆发生丢失、被盗、损坏等情况时：（1）本小区收取的车辆方面的费用为车位租赁费或车位运行维护费。属于乙方自购车位的，甲方只收取车位运行维护费。（2）小区内停放车辆，甲乙双方需要签订《车位维护合同》，车辆所有人应妥善管好自己的车辆；甲方有义务加强安全防范措施，如发生车辆丢失和损坏，甲方的职责为协助乙方向保险公司理赔。（3）乙方未委托甲方而自行停车或随意停放的，由乙方负责。5、甲方按有关规定收取车位维护费（含车位维护费、水电费、卫生保洁、机电设施设备维修养护、消防系统运行维护，但是不包括设施设备的大中修、更新、改造费）。……六、物业区域内公共秩序维护，协助公安机关维护公共秩序。……2、设立门岗值守，对业主车辆、外来车辆进出管理……5、发生刑事案件依法律规定及时报公安部门处理……八、房屋维修管理……2、房屋自用部位、自用设施设备的维修养护，若乙方委托甲方维修时，甲方可接受委托并合理收费；3、房屋有维修记录和回访记录；……5、为方便住户，保修期内的房屋自有部位的维修项目，由乙方直接报于甲方，由甲方协调开发商和施工单位返修，保修期限按照国家规定执行。因开发商和施工单位原因，导致维修不及时和维修不到位，甲方不因此承担责任。”第三条“物业服务费用”约定：“一、物业管理费[物业管理费=房屋建筑面积×收费标准]……1、乙方缴纳费用时间：预交费，半年一次，每半年初第一个月内交纳；2、住宅按建筑面积每月每平方米1元（已包括电梯运行费每月0.3元每平方米）……二、车位维护费……1、地下车位，车位（所有人）使用人在办理手续时应按地下车位40元/个·月的标准向乙方交纳车位维护费；2、室外停车场和利用公共场地公共道路停放车辆，执行烟价[2004]3号文件规定；……四、其他收费：本物业管理区域内属于全体业主所有的物业共用部位、共用设备设施的经营收入，由甲方支配使用，用于物业活动的开展和补充物业经费。……”。第四条“保险约定”：“乙方应积极参加人身和财产安全保险（自行办理），应对自己的私有财产采取有效安全防护措施。非甲方责任所造成的乙方的私有财产和人身损害或损失，乙方自负。”第五条“违约责任”约定：“一、甲方违反合同，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；……四、乙方违反合同，不按照本合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日（以甲方公布的收缴截止日期为准）起按应交费用的5‰按日缴纳违约金……”。第六条“合同期限”约定：“本合同有效期限止于业主委员会和物业公司签订《物业管理服务委托合同》之日”。《前期物业管理委托合同》签订后，原告依约向德尚世家小区提供物业服务至今。被告向原告交纳物业管理费至2011年7月1日，自2011年7月2日至今，被告未向原告交纳物业管理费。原告分别以挂号信、在被告房门张贴《物业费催缴通知》等形式，向被告催交2011年7月2日至2014年6月1日期间物业管理费。虽经原告催交，但被告未在合理期限内向原告交纳物业管理费。庭审中，对于被告提出的玻璃自爆、窗户装反了、房门有缝隙等问题，原告称，被告确因上述问题找过我方，我方联系了窗户安装厂商进行协调，对被告提出的问题均进行了处理，重新安装了窗户，对房门裂缝进行了填充；玻璃自爆因为超过保修期，我方已明确告知业主过了保修期，应由其自行处理，并将厂家电话给了被告，被告已自行处理。被告为证明楼上外墙损坏，原告没有维修，提供照片1张，原告对此未答复。被告为证明小区服务不到位，卫生打扫差，提供照片5张，原告虽对照片真实性无异议，但称公共卫生是定期清理且清理需要过程，清理之前存在垃圾是正常的。被告提供的照片未显示拍摄时间，两张照片显示垃圾桶是空的，垃圾桶外沿有少许黄泥，其余3张照片显示地面或路边有零星纸屑、饮料瓶。被告为证明原告将物业用房私自对外出租、占用绿地设立洗车场和家用净水机，所得收益业主不知情，侵犯了业主权利，提供照片4张。被告称，洗车场的位置原来有门，业主可在自主出入，设立洗车场后门被封了，后经业主反映开了门，但要求业主交30元办卡才可通过。原告称，照片中的房屋所有人不是原告，也不是原告对外出租，其余照片无法确定是涉案小区。被告为证明原告对其所有的停车位没有负起管理责任，侵害了其固定资产，提供照片7张，称其车位屡次被占用，跟原告反映情况，原告态度恶劣，并称，被告曾因停车位被占用而将车停在小区门口，但原告工作人员报警导致车被122拖走。对此，原告称，照片无法确定车位的具体位置，并且被告违规在小区门口停车被拖走，可以证明我方履行了物业管理职责。原告诉讼请求的计算方式为：1、物业管理费=134.36平方米（房屋建筑面积）×1元/平方米（收费标准）×35个月（自2011年7月2日至2014年6月1日）-（-0.1元）（已交费差额）=4702.7元；2、逾期付款违约金为：自2011年7月2日起计算至2014年6月1日，以806.2元（半年物业管理费）为基数累加，按日5‰标准计算，计8040.9元；两项共计12743.6元。上述事实，有（2013）莱民三初字第241号民事判决书、资质证书、《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务合同》、物业管理费催缴通知、律师函、照片、庭审笔录等在案佐证，上述证据均经庭审质证，可以采信。本院认为，原告系在工商管理部门合法注册登记的具有从事物业管理服务资质的公司。原告与被告签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。被告提出其被逼迫与原告签订《物业服务合同》、原告阻止小区业主委员会成立，致物业服务合同失效的抗辩主张，但未提供证据予以证明，对该抗辩主张不予采信。对被告反映的各项维修要求，原告已协调相关部门进行维修，尽到了合同约定的物业服务义务；至于房屋内门玻璃自爆问题，该部位属业主自用部位，若被告需要原告维修，双方应根据合同第八条第2项、第5项约定履行。被告提出原告服务不到位、侵害业主利益的抗辩主张，原告不予认可，且根据双方签订的物业服务合同，即使原告存在履行物业服务不到位的情形，未达到合同约定的服务标准，被告可以按照合同约定，要求原告限期整改；逾期未整改给其造成损失的，可以要求原告承担相应的法律责任，但不能以此作为拒交物业管理费的理由，故，被告上述抗辩主张于法无据，本院不予采信。对于被告所述小区内有财物受损情况，原告不予认可，被告未提供证据证明因原告责任致财物受损，对该抗辩主张不予采信。原告依约为被告所居小区提供物业服务至今，被告经原告书面催收无正当理由且未在合理期限内缴纳2011年7月2日至2014年6月1日期间的物业管理费，原告要求被告依约支付上述费用，于法有据，合理部分本院予以支持。因被告未按合同约定的时间交纳物业管理费，原告主张逾期交费违约金符合合同约定。对于原、被告双方签订的物业服务合同中约定的违约金计算标准，被告提出异议，认为过高，应予调整，被告的抗辩主张符合法律规定，本院予以采纳。对原告主张的违约金计算标准予以调整，应按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，过高部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告肖程月支付原告烟台市中大物业管理有限公司2011年7月2日至2014年6月1日期间的物业管理费4702.6元；二、被告肖程月支付原告烟台市中大物业管理有限公司逾期交费违约金（2011年7月2日至2014年6月1日期间，每半年以806.16元为基数累加，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；三、上述一、二项，被告肖程月于本判决生效之日起十日内履行；四、驳回原告烟台市中大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告肖程月未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费119元，减半收取59.50元，由原告烟台市中大物业管理有限公司负担34.50元，被告肖程月负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  冀文佳二〇一五年四月九日书记员  贺彩云