广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第1862号原告陈结钰，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码×××3825。被告佛山市正源房地产有限公司，住所广东省佛山市禅城区（自编号之一）。注册号：440600000019250。法定代表人麦艳芳。委托代理人宋智军，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省四会市。系被告员工。原告陈结钰诉被告佛山市正源房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理后，依法由代理审判员林波适用简易程序独任审判，并于2015年12月16日公开开庭进行审理。原告及被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2012年7月19日签订《广东省商品房买卖合同》（合同已在佛山市住房和城乡建设管理局登记备案），由原告购买被告位于佛山禅城区东鄱南路5号星晖盛汇园，总房款为542894元。合同签订后，原告依约支付了全额房款。一、《广东省商品房买卖合同》中的第八条约定：被告应在2013年7月31日前，将经过验收合格并符合本合同约定的商品房15座1303号交付给原告使用。但是经查：涉案房屋至2014年12月份前仍不具备法定及约定的交付标准，被告至2014年12月份前仍未取得位于佛山市禅城区东鄱南路西侧、张槎三路南侧地块“星晖盛汇园”城镇住宅楼项目之建筑工程验收或竣工备案凭证、建设工程竣工规划验收合格凭证及建设工程竣工验收备案凭证等验收材料（包括未能取得经佛山市住房和城乡建设管理局审批通过的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）。综上，被告的行为已构成逾期交房，违约事实明显，严重损害了原告的利益，应对原告承担逾期交房的违约责任。尽管合同第九条第2款约定：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点三的违约金：逾期超90天的，原告同意继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。然而，如果被告按这一标准向原告支付逾期交房违约金，则即不合法，也不合理，原告特此请求人民法院依法予以增加，现原告请求将违约金标准增加至按日向原告支付已交付房价款万分之零点八的违约金。理由是：第1、依据《广东省佛山市禅城区人民法院民事判决书》（2013）佛城法民一初字第1058号，该判决书是对本案原告等33名业主起诉本案被告支付逾期交房违约金的判决，该判决书已判决被告向本案原告支付2013年8月1日至2013年10月29日的违约金，违约金标准为购房款全额按日万分之零点八。第2、原告完全有权请求人民法院增加违约金，因为我国《合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。鉴于原告已在2013年9月8日办理收楼手续，请求法院判决被告向原告支付星晖盛汇园15座1303号自2013年7月31日至2013年9月7日，逾期38天的逾期交房违约金1650.4元。二、《广东省商品房买卖合同》中第十五条约定：商品房实际交付使用后360天内，被告应当向原告提交办理房地产权证所需的资料。因被告原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同，被告需自逾期之日起每日向原告支付已交付房价款万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全额房价款，在2013年9月8日办理收楼手续。被告在2015年9月7日-11日才派发办理房产证的资料，原告在2015年9月10日领取办理相关的资料。综上，被告的行为已构成违约事实明显，严重。理由是：依据《广东省佛山市禅城区人民法院民事判决书》（2015）佛城法民一初字第285号，该判决书是对本案原告王永良业主起诉本案被告支付逾期办证违约金的判决，该判决书已判决被告向本案原告支付2014年5月20日至2015年1月19日的违约金，违约金标准为购房款全额按日万分之一。所以，请求判决被告向原告支付自2014年9月3日至2015年9月6日的逾期提交办理房地产权证所需资料的违约金19978.5元（总房价542894×1／10000×368天）。综上，请求判决被告向原告支付星晖盛汇园15座1303号自2013年7月31日至2013年9月8日，逾期38天的逾期交房违约金1650.4元。判决被告向原告支付自2014年9月3日至2015年9月6日的逾期提交办理房地产权证所需资料的违约金19978.5元（总房价542894×1／10000×368天）；请求判令由被告承担本案的诉讼费。被告辩称，一、被告在开发建设及履行《商品房买卖合同》中不存在过错，逾期办证属不可抗力，不应承担责任。被告通过佛山市禅城区土地交易中心的公开竞拍而取得涉案房屋所在土地，并将该土地用于阳光星城（现称星晖·盛汇园）项目开发。依照法律规定及政府指引，被告依法办理了相关审批建设施工手续后进行开发施工，于2012年10月22日完成主体结构的建设并通过验收，并于同年12月开始对涉案房屋进行预售。被告于2013年6月5日完成了全部住宅工程质量的分户验收，原本可以在合同约定的交楼时间2013年6月30日前将房屋交付给业主使用的，却因周边污染工厂的存在而导致环评未通过而不能交付。后来因各媒体争相报道、各业主联合上访，被告迫于无奈才将未通过综合验收的房屋违法交付给各业主。出乎被告意料的是，禅城区人民政府在2014年10月份才完成对周边污染企业的搬迁和改造，并于2014年12月3日通过星晖·盛汇园的综合验收。因此，被告对于逾期办证是无法预见、无法避免、无法克服的，被告对此没有过错，不应承担责任。二、被告与原告之间有《补充协议》，被告无需承担赔偿责任。被告与原告之间签有《补充协议》，根据《补充协议》的第九条第3项的约定：“若因政府行为、不可抗力、××行为等不可归责于××的原因导致无法在约定的时间内取得办理房地产权所需资料的，××不做任何赔偿。”被告之所以会逾期交楼办证，是由于以下2个原因导致的：1、因为政府在总体规划中忽略了对于涉案土地建设住宅的环境可行性，导致被告在后来的建设中处于被动地位。2、政府未能按期完成涉案土地周边污染企业的搬迁和改造，致使被告不能如期完成综合验收。上述2个原因说明被告逾期交楼办证都是因政府行为而导致的，根据《补充协议》的约定，被告无需承担责任。三、被告于2014年12月3日通过综合验收，应从此日起算正式交楼，被告并未逾期办证。根据《中华人民共和国建筑法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。被告是迫于禅城区人民政府处理小区群体事件的压力才将涉案房屋交付原告使用，该交付行为非自愿且违反法律的规定，被告认为该交付行为是无效的。真正的交付日期应从涉案房屋通过综合验收之日起算，即2014年12月3日。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的360天期限推算，被告的最后办证期限应是2015年11月28日。事实上，被告于2015年9月7日已完成协助原告办证的义务，比合同双方的约定提前了近3个月，所以，被告仍在约定的办证期限内为原告办妥房地产权证，没有违约，无需承担责任。综上所述，被告恳请法庭综合考虑各方因素，查明事实真相，保障被告的合法权益，依法驳回业主的诉讼请求。对于原告的第一项诉讼请求：由于原告怠于主张权利，被告认为其第一项诉讼请求已过诉讼时效，因此请求法院驳回原告的第一项诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证、被告企业机读档案登记资料复印件、组织机构代码证复印件，拟证明：原、被告的主体适格。2、《广东省商品房买卖合同》、合同登记备案回执、补充协议2份、防火协议书、购房发票、星晖盛汇园收楼确认书、物业管理维修基金存折、关于派发办理房产证资料的通知及首批领取办理房产证所需资料楼宇座号安排时间，拟证明：被告有违约行为。诉讼中，被告未提交证据。另外，本院依职权调取（2013）佛城法民一初字1058号民事判决书、（2014）佛中法民一终字第350号民事判决书、（2015）佛城法民一初字第285号民事判决书。经庭审质证，本院认证如下：对于原告提交的证据，鉴于被告对其真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。对于本院调取的证据，来源合法，真实可信，故本院对其予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年7月19日，原告（××）与被告（××）签订《广东省商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买涉案佛山市禅城区东鄱南路5号十五座1303房，房屋建筑面积72.2平方米，总价款542894元。合同还约定：“……第八条、交付期限。××应当在2013年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合合同约定的商品房交付××使用：4、该商品房经验收合格且××应支付的全部购房款（含违约金，如有）必须到××账户，××方有权收房。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知××的；2、政府行为导致××无法按期取得有关验收文件；3、非××所能控制或抗拒的其他事件。第九条、××逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第2种方式处理：2、逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房款万分之零点三的违约金，合同继续履行；逾期超过90天的，××同意继续履行合同，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房款万分之零点五的违约金。……第十五条、关于产权登记的约定。××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：商品房实际交付使用后360天内，××应当向××提交办理房地产权证所需的资料；因××原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同，××自逾期之日起每日按已付房款万分之一向××支付违约金直至排除××原因为止；非因××原因导致××延迟办理产权证手续的，××不承担任何责任。……”。同日，原告（××）与被告（××）签订《补充协议》，约定：“四、关于交付期限（补充合同第八条）1、本合同所指不可抗力，包括环境、自然灾害、战争、暴乱、政府政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关的行政命令、测量机构原因导致误差等非卖方可预见、控制并可避免的事件。2、因不可抗力导致××无法按本合同约定的期限将商品房交付××使用或导致××无法履行合同其他义务的，××有权相应顺延交楼日期或顺延履行相应的合同义务。因不可抗力导致本合同无法继续履行、实现合同目的，双方均有权解除合同，且互不承担违约责任。……九、关于产权登记（补充合同第十五条）……2、××根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，协助××办理该商品房的房地产权属证书，××应在商品房实际交付使用日期后360天内提供相关资料给××。因××原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同，××需自逾期之日起每日按已付房价款万分之一向××支付违约金，直至排除××原因为止。3、若因政府行为、不可抗力、××行为等不可归责于××的原因导致无法在约定的时间内取得办理房地产权所需资料的，××不做任何赔偿。……十四、关于补充条款的效力（补充合同第二十一条）本补充协议与合同的内容如有冲突，以本补充协议为准……。”2012年10月31日，被告向原告开具发票，确认收取原告支付的购房款542894元。2013年9月8日，原、被告签订《星晖.盛汇园收楼确认书》，确认原告已于当天办理收楼手续。2014年12月3日，佛山市禅城区建设工程竣工联合验收办公室联合相关部门出具《禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书》，确认包括涉案房屋所在楼宇在内的相关建设工程验收合格。被告在（2015）佛城法民一初字第285号案中确认其于2014年12月10日取得涉案项目《工程竣工验收备案表》，同日才综合验收备案。被告于2015年9月10日向原告交付办理房地产权证所需的资料。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》均系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约全面善意地履行各自的合同义务。关于逾期交房违约金。根据合同约定，原告已依约支付了全部购房款，被告则应按合同约定的期限和标准将商品房交付原告使用。被告违反合同约定逾期交房，应承担逾期交房的违约责任，依合同约定应向原告支付违约金。关于违约金的计算标准的问题。原告主张按日万分之零点八的标准进行计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，本院参照佛山市禅城区国土城建和水务局于2012年6月28日发布的《佛山市禅城区房屋租赁指导租金标准（张槎街道）》，涉案路段住宅用房带电梯楼指导租金价为16元／平方米·月，经比对，涉案合同约定的逾期交房违约金计算标准明显过低，根据公平原则，本院认为原告的主张合理，即确认被告以购房款金额为本金，按日万分之零点八的标准从逾期之日向原告计付逾期交房违约金。至于计算时间段问题。合同中，双方约定的交楼时间是2013年7月31日前，交楼条件是“经验收合格且××应支付的全部购房款必须到××账户”。双方约定的“经验收合格”应理解为满足基本的安全条件和基本的居住要求。因商品房质量问题不仅涉及使用者自身利益，还涉及社会公共安全问题，××交付给××的商品房在质量上不仅要符合双方当事人在合同中的约定，更要满足法律、法规对商品房交付条件的法定要求。而根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第四十九条第一款等相关规定，商品房交付使用的法定最低质量标准有二：一是由建设单位组织的，由设计、建设、施工、监理单位四方共同参加的建设工程竣工验收合格；二是公安消防机构对工程的消防验收合格。同时，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的相关规定，××取得《建设工程竣工验收备案表》的，可以证明该商品房竣工验收和消防、规划等其他专业验收已经合格，具备了商品房交付使用的法定最低标准。在本案中，涉案房屋于2014年12月3日通过禅城区建设工程竣工联合验收，但被告未举证证明其通过消防验收的时间，故本院以涉案房屋2014年12月10日取得《竣工验收备案表》作为验收合格之日。被告履行交楼义务的时间为涉案房屋取得《竣工验收备案表》之日，其应支付逾期之日即2013年8月1日起至涉案房屋取得《竣工验收备案表》之前的逾期交楼违约金。经计算，截止2015年9月8日止被告应向原告支付的违约金为1693.83元（542894元×0.8／10000×39天）。原告诉请被告支付1650.4元，视为其对自己权利的处分，本院予以准许。关于逾期交房违约金的诉讼时效问题，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。根据前述，逾期交楼违约金应计至涉案房屋取得《竣工验收备案表》之日，故本案的诉讼时效期间应从违约期间截止之日即涉案房屋取得《竣工验收备案表》之日的次日起开始计算，而涉案房屋取得《竣工验收备案表》之日为2014年12月10日，故原告在本案中诉请被告支付逾期交楼违约金未超过上述二年的诉讼时效期间。被告关于诉讼时效的抗辩，缺乏依据，本院不予采纳。关于逾期办证违约金。根据涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条“商品房实际交付使用后360天内，××应当向××提交办理房地产权证所需的资料；因××原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同，××自逾期之日起每日按已付房款万分之一向××支付违约金直至排除××原因为止”和《补充协议》第九条第2点“××根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，协助××办理该商品房的房地产权属证书，××应在商品房实际交付使用日期后360天内提供相关资料给××。因××原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同，××需自逾期之日起每日按已付房价款万分之一向××支付违约金，直至排除××原因为止”的约定，被告应在房屋实际交付使用后360天内向原告提交办理房地产权证所需资料，逾期提供的，应依约支付违约金。据前查明，原、被告于2013年9月8日办理了收楼手续，即被告将房屋实际交付原告使用的日期为2013年9月8日，按照上述合同约定，被告依约应于2014年9月3日前向原告交付办证所需资料。由于被告直至2015年9月10日才向原告提交，已构成违约。故被告应自2014年9月4日起，每日按已付房款的万分之一向原告支付违约金至2015年9月10日，原告诉请计至2015年9月6日，合法有据，本院予以支持。经计算，被告在本案中应支付的逾期办证违约金为19978.5元（542894元×1／10000×368天）。被告抗辩主张系政府行为和不可抗力致其逾期交房和逾期交付办证资料，应按照涉案《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》相关约定免责。由于被告并未提供有效的证据证明其上述主张成立，本院对该抗辩意见不予采纳。被告还主张应以建设工程竣工联合验收日期作为涉案房屋的交付日期，经查，涉案《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》约定的交付办证资料期限的起算点“商品房实际交付使用”指向的是事实行为，并不涉及该行为合法性的评判，原告以实际交楼日起算360天，符合合同约定，被告的上述主张与合同约定不符，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告佛山市正源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈结钰支付逾期交付佛山市禅城区东鄱南路5号十五座1303房的违约金1650.4元；被告佛山市正源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈结钰支付逾期提交佛山市禅城区东鄱南路5号十五座1303房办证资料的违约金19978.5元；被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取170元，由被告佛山市正源房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 林 波二〇一五年十二月二十八日书 记 员 陈佳颖附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。