山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）鲁民一终字第540号上诉人（原审原告）：山东瑞五机械有限公司。住所地：山东省惠民县大年陈乡弭家村。法定代表人：史海燕，总经理。委托代理人：李斌，山东海右律师事务所律师。委托代理人：李永，山东海右律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：滨州浩泰城建开发有限公司。住所地：山东省滨州市滨城区渤海十路浩泰大厦*座***号。法定代表人：陈立新，总经理。委托代理人：王辉国，山东民颂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贾兴国，男，1967年5月5日出生，汉族，住滨州市滨城区。原审被告：滨州天一混凝土有限公司。住所地：山东省惠民县胡集镇220国道北侧国宾东侧。法定代表人：贾兴国，董事长。原审被告：董英，女，1971年4月4日出生，汉族，住滨州市滨城区。上诉人山东瑞五机械有限公司（以下简称“山东瑞五公司”）因与被上诉人滨州浩泰城建开发有限公司（以下简“滨州浩泰公司”）、贾兴国，原审被告滨州天一混凝土有限公司（以下简称“滨州天一公司”）、董英申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省滨州市中级人民法院（2014）滨中民一初字第6号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人山东瑞五公司的委托代理人李斌、李永，被上诉人滨州浩泰公司的委托代理人王辉国到庭参加诉讼，被上诉人贾兴国，原审被告滨州天一公司、董英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。山东瑞五公司一审诉称，滨州市中级人民法院在执行山东瑞五公司与滨州天一公司、贾兴国、董英保证合同纠纷一案中，于2014年4月14日作出（2014）滨中执字第61号执行裁定书，查封了邹平县经济开发区会仙一路北侧会仙日用品批发市场二期工程第B18幢1层101号房产。2014年5月6日，滨州浩泰公司作为案外人对该执行标的向滨州市中级人民法院提出书面异议，请求解除对上述房产的查封。滨州市中级人民法院作出（2014）滨中执议字第35号执行裁定书，裁定中止对上述房产的执行，并认定关于上述房产所有权的归属，应由案外人滨州浩泰公司或者贾兴国等案件当事人在裁定后通过诉讼程序确定。故原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第204条及最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第22、23、24条之规定，向法院提起诉讼，请求法院依法判令位于邹平县经济开发区会仙一路北侧会仙桥日用品批发市场二期工程B18幢1层101房产归被告贾兴国所有；本案诉讼费由各被告承担。滨州浩泰公司一审答辩称，山东瑞五公司的诉讼请求依法不应得到支持，2009年5月4日，滨州浩泰公司和贾兴国签订房屋买卖合同，同时，贾兴国在邹平工商银行贷款476万元。贾兴国偿还两期贷款108262.44元后无力偿还，经邹平工商银行出面协调决定由滨州浩泰公司代贾兴国偿还剩余贷款，滨州浩泰公司退还贾兴国首付款，双方解除房屋买卖合同。2010年3月16日，滨州浩泰公司退还贾兴国购房款后双方签订了解除协议证明，该案经滨州市中级人民法院（2014）滨中执议字35号裁定书、（2013）滨中民保议字16号裁定书、滨城区人民法院（2013）滨立保字第758-1号民事裁定书裁定，认定涉案房产属于山东浩泰公司所有。原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回。滨州天一公司、贾兴国辩称，答辩意见同滨州浩泰公司。董英一审未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原告山东瑞五公司为证实其主张，提交了３份证据。证据１：2014滨中执议字35号裁定书１份，证明内容为原告提起本诉讼的依据。证据２：收到条１张，证实内容为被告贾兴国出具的收到条系伪造，因该收到条系时光图文设计中心的格式信签，但该收到条落款时间是2010年3月15日，而时光图文设计中心的工商登记成立时间是2010年9月17日，因此收到条系贾兴国伪造。证据３：个体工商户设立登记情况１份，证实时光图文设计中心成立时间是2010年9月17日。对于原告提供的3份证据，被告滨州浩泰公司质证认为，证据1的真实性无异议，且证据1恰能证实滨州浩泰城建开发公司与贾兴国解除了买卖合同收回了房产且浩泰公司已经退还了贾兴国已经交付的购房款，且偿还了银行贷款。因此该证据恰恰证明涉案房产属于浩泰公司所有。对证据2和证据3，形式上证据2为时光图文，证据3是时光图文设计中心，登记地址证据2是黄河五路渤海十路向西200米路南673-21号，证据3是滨城区黄河五路浩泰城A座3区，两份证据表面形式不一致，与本案不具有相关性。被告滨州天一公司、贾兴国质证认为，时光图文正式的注册登记时间与实际经营时间不一致，贾兴国向滨州浩泰公司出具的收到条即使存在瑕疵，不影响双方之间房屋买卖合同解除的真实性。被告滨州浩泰公司为证实其主张，提交了4组证据。第一组证据：滨州市中级人民法院（2013）滨中民保议字16号民事裁定书1份、滨城区人民法院（2013）滨立保字第758-1号民事裁定书1份、滨州市中级人民法院（2014）滨中执议字第35号民事裁定书1份，以上3份证据证明的内容为涉案房产属于被告滨州浩泰公司所有，生效的裁定书确认的事实是不需要举证的事实。第二组证据：滨州浩泰公司与贾兴国签订的协议，证实的内容为2010年3月16日，为变更房屋登记滨州浩泰公司与贾兴国签订协议，解除之前双方的房屋买卖合同，涉案房屋归滨州浩泰公司所有。第三组证据：2010年3月15日贾兴国出具的收到条1份、2009年10月24日滨州浩泰公司通过中国工商银行向贾兴国返还购房款款1282225元的银行汇款凭证1份、产品购销合同1份，对账明细1份，以上4份证据证实滨州浩泰公司通过现金和用债权抵账的方式已返还贾兴国购房款410万元，余款作为赔偿款赔偿给滨州浩泰公司。第四组证据：中国工商银行邹平支行出具的代偿证明1份、滨州浩泰公司偿还贾兴国银行借款的银行交易明细19份，以上证据证实滨州浩泰公司根据协议约定，向中国工商银行邹平支行偿还银行借款本息5878272.69元，贾兴国的银行贷款已经由滨州浩泰城建开发有限公司全部还清。对被告滨州浩泰公司提交的4组证据，原告山东瑞五公司质证认为，对证据1的真实性无异议，对证明的问题有异议，3份裁定书在认定事实错误的前提下所做出的结论是错误的。对证据2的真实性有异议，该证据是贾兴国和滨州浩泰公司为规避执行事后签订的，非双方真实意思表示。该证据与滨州浩泰公司提交的其他证据相互矛盾。对证据3的真实性有异议。滨州浩泰公司在2009年11月24日双方不存在合同解除的情况下返还贾兴国1282225元，不是返还购房款。贾兴国出具的收到410万元的收条无任何银行转账记录，且出具时间是2010年3月15日，而双方协议解除合同时间是2010年3月16日。对证据4的真实性有异议，滨州浩泰公司为规避执行签订的协议，其签订的主体是滨州天一公司，非贾兴国个人。贾兴国不可能以个人款项偿还公司款项。对代偿证明的真实性没有异议，该证明恰恰证明了原告的主张，滨州浩泰公司是以担保人的身份替贾兴国偿还的银行贷款，滨州浩泰公司与贾兴国之间的商品房买卖合同未解除。货款的凭证，因滨州浩泰公司所举的证据上合同的主体是滨州天一公司而非贾兴国个人，贾兴国不可能以个人款项偿还公司款项，说明浩泰公司与贾兴国串通规避执行。被告滨州天一公司、贾兴国质证认为，对证据真实性均无异议。对于原告山东瑞五公司提交的证据1和被告滨州浩泰公司提交的第一组证据，经质证对其真实性无异议，一审依法予以确认。对于被告提交的第四组证据，原告瑞五公司认为该证据证明了房屋买卖合同未解除，也说明对真实性无异议故对该组证据，一审予以确认。一审认定，2009年5月4日，滨州浩泰公司与贾兴国签订了房屋买卖合同，约定由贾兴国购买滨州浩泰公司开发的位于邹平县经济开发区会仙一路北侧会仙日用品批发市场二期工程第B18幢1层101号房产，贾兴国于2009年11月20日在中国工商银行股份有限公司邹平支行贷款4760000元。贾兴国偿还两期贷款108262.44元后无力偿还，由滨州浩泰公司代为偿还。截止2014年4月24日，共计偿还贷款5878272.69元，滨州浩泰公司将贷款全部结清。2013年9月6日，一审法院根据中国工商银行股份有限公司滨州滨南支行的申请，作出（2013）滨中民商初字第83号民事裁定书，裁定查封涉案房产，因滨州浩泰公司提出复议申请请求解除对房产的查封，一审法院作出（2013）滨中民保议字第16号民事裁定书，解除对涉案房产的查封。2013年12月6日，滨州市滨城区人民法院根据申请人王宝东的诉前保全申请，作出（2013）滨立保字第758号民事裁定书，裁定查封涉案房产，因滨州浩泰公司提出保全异议，滨州市滨城人民法院作出（2013）滨立保字第758-1号民事裁定书，解除对房产的查封。一审法院在执行山东瑞五公司与滨州天一公司、贾兴国、董英保证合同纠纷一案中，于2014年4月14日作出（2014）滨中执字第61号执行裁定书，再次查封了涉案房产。滨州浩泰公司于2014年5月6日对执行标的提出书面异议。一审法院于2014年5月14日作出（2014）滨中执议字第35号执行裁定书，中止对涉案房产的执行。一审认为，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷，被告滨州浩泰公司作为执行案件的案外第三人应对其享有争议房产的所有权或其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利进行举证。不动产物权的变动一般以登记为生效要件，因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时生效。滨州浩泰公司作为涉案房屋的开发商，自房屋建成之日当然取得涉案房屋的原始物权。现涉案房屋的预告登记于贾兴国名下，对贾兴国未来物权变动请求权予以保全，故在物权预告登记尚未注销的情形下，应首先根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款的规定对于预告登记的效力进行审查，即“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”预告登记的效力取决于预告登记的债权基础即滨州浩泰公司与贾兴国的房屋买卖合同是否解除或者可以办理不动产登记而未办理的情形。现房屋买卖合同的双方滨州浩泰公司与贾兴国均主张合同已经解除。合同的解除应从合同双方形成解除的合意予以考量。首先，滨州浩泰公司提供中国工商银行股份有限公司邹平支行的证明证实其自2010年3月起该笔按揭贷款的实际还款人为滨州浩泰公司，偿还本息5878272.69元，该事实与滨州浩泰公司及贾兴国主张因贾兴国无力偿还贷款由滨州豪泰公司代为偿还，从而达成解除合同合意的理由相符。其次，2010年3月，贾兴国与王宝东、中国工商银行股份有限公司滨南支行、山东瑞五公司尚未因纠纷形成诉讼，滨州浩泰公司与贾兴国难以预计诉讼及房产查封等情形的发生，故解除合同的合意并不存在串谋的故意，应为双方真实意思表示。再次，涉案房屋建成后一直未办理房屋所有权登记，而债权关系欲发生物权的效力，须得办理房屋产权登记而非预告登记。综上，滨州浩泰公司与贾兴国就解除房屋买卖合同达成的合意系双方真实意思表示，至于滨州浩泰公司是否通过现金和债权折抵的方式向贾兴国退还房款，系其双方就解除合同后权利义务的约定及履行问题，其真实性与否不影响其双方达成解除合意的真实性。合同双方就合同解除达成一致意见后，合同的效力终止。滨州浩泰公司与贾兴国解除买卖合同后，预告登记失去法律效力，丧失对未来物权请求权的保全作用，涉案房屋的物权仍归于滨州浩泰公司享有。原告山东瑞五公司请求许可对案外第三人享有物权的不动产的执行于法无据，一审不予许可。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告山东瑞五机械有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告山东瑞五机械有限公司负担。上诉人山东瑞五公司上诉称，一、2010年3月15日，贾兴国向滨州浩泰公司出具的收条涉及的410万元款项，无相关打款凭证，有违常理。山东浩泰公司主张2009年10月24日通过工商银行向贾兴国返还购房款1282225元，该日期明显早于浩泰公司主张双方协议解除合同的时间。浩泰公司提交的产品购销合同及对账明细的合同相对方均为滨州天一混凝土有限公司，而非贾兴国个人，贾兴国以个人债权替公司还债的做法有违常理。上述证据均无银行支付凭证，款项是否实际支付，应当进一步调查。二、商品房买卖合同草率解除，后续问题没有落实，该做法有违常理。双方解除商品房买卖合同后，商品房担保贷款合同是否解除，还款义务的承担及执行等后续问题，双方仅在《协议证明》中作简单的约定，滨州浩泰公司及工商银行作为成熟的商事主体，对具体权利义务未作明确约定及变更亦有违常理。三、滨州浩泰公司与贾兴国的房屋买卖合同是否解除，有待进一步查证，通常，房屋买卖合同解除后，买房人因不需支付购房款而无向银行贷款之必要，同时因丧失房产权利的担保，贷款担保合同的继续存续亦会对银行带来风险，因而以房屋买卖合同为基础的抵押贷款合同亦应随之被解除。但滨州浩泰公司提供的中国工商银行2013年9月28日出具的《代偿证明》明确载明“因借款人存在违约，经多次催收，无偿还能力，由滨州浩泰城建开发有限公司提供担保，按照按揭贷款合作协议约定，该公司承担连带担保责任……”，可见，借款人贾兴国与中国工商银行之间的抵押贷款合同未解除并履行至今。四、一审认定涉案房产预告登记错误。（2013）滨立保字第758-1号民事裁定认定涉案房产在房管局进行的是合同备案登记，并非预告登记。涉案房产已经全部交清房款且备案登记在贾兴国名下，法院查封时仍登记在贾兴国名下。根据物权法第九条的规定，即使双方解除合同是双方真实意思表示，也不能对抗房管局登记的公式效力，不能对抗作为债权人的第三人为了实现债权所采取的的法律措施。五、本案的核心证据协议证明及收到条并非当事人真实意思表示，不能产生合同解除的效力。根据滨州浩泰公司提交的证据，其中的1282225元款项发生在证明协议以前，与本案无关。协议证明表述的是先解除合同后退还房款，而贾兴国于2010年3月15日就出具410万元收到条，证明协议与收到条相互矛盾。同时，滨州浩泰公司主张用货款抵销购房款没有任何依据，其也没有提交证据证明收到条上显示的金额已经支付给贾兴国。另外，贾兴国书写的收到条使用的时光图文的纸张暴露了双方串通的事实。收到条记载出具时间是2010年3月15日，但是时光图文成立于2010年9月17日，收到条记载的QQ号注册时间仅4年，说明该收到条的时间是倒签的。涉案房产属于贾兴国与董英共有，但解除合同的证据上没有共有人董英的任何意思表示。六、从主从合同关系看，涉案贷款担保合同作为从合同没有解除或停止履行，说明主合同商品房买卖合同亦未解除，贾兴国仍然享有商品房买卖合同的合同权利。为进一步查清案件事实，瑞五公司二审申请对浩泰公司与贾兴国签订协议证明的时间、贾兴国的签字及浩泰公司加盖印章的时间进行鉴定并申请法院进一步调取与本案有关的证据。综上所述，一审认定事实及适用法律错误，请求二审法院：一、撤销原审判决，依法改判位于邹平县经济开发区会仙一路北侧会仙桥日用品批发市场二期工程B18幢一层101号房产物权归贾兴国所有；二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人滨州浩泰公司二审答辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律错误，上诉人的上诉理由不成立。一审已经查明滨州浩泰公司退还贾兴国的房款由两部分组成，一是2009年10月24日通过银行向贾兴国汇款1282225元，一是滨州浩泰公司对贾兴国实际控制的滨州天一公司的债权2723026.35元。二、商品房买卖合同并非草率解除，在贾兴国无法偿还银行贷款后，银行找到滨州浩泰公司及贾兴国，要求滨州浩泰公司偿还贷款，在此情况下，经银行协调双方达成合意解除房屋买卖合同，贾兴国的贷款由滨州浩泰公司偿还，且双方也曾到邹城市房管局申请过解除备案，因涉案房产存在贷款而无法解除。三、本案涉及到银行贷款的偿还，最大的受益人是银行，滨州浩泰公司偿还的房贷产生的利息有110多万，并没有给银行带来风险。四、无论是预告登记或者是备案登记，根据物权法的规定均不会产生涉案房产归贾兴国所有的效果。贾兴国只能取得请求权。五、涉案房产因2013年就因贾兴国与他人的纠纷而被查封，所以本案不存在滨州浩泰公司与贾兴国恶意串通的可能。本院二审期间，上诉人山东瑞五公司提交了从全国企业信息公示系统查询的山东省所有名称为“时光图文”的工商登记信息及收到条左下方QQ号17×××21的基本信息，证明最早的“时光图文”企业的登记时间为2010年9月17日，QQ号的注册时间仅有四年，故《收到条》上记载2010年3月15日的时间是倒签的。被上诉人滨州浩泰公司对该证据的真实性没有异议，但认为该证据与本案没有关联性，时光图文初始登记是个体工商户，在注册前已经经营，该证据不能证明该收到条是在2010年9月17日后形成，同时该证据也无法证明该QQ号的形成时间。被上诉人滨州浩泰公司二审期间提交了以下证据：证据1、从邹平县房管局复印的房权证邹平县字第××号房屋所有权证，证明涉案房屋初始登记在滨州浩泰公司名下；证据2、从邹平县房管局复印的《证明》一份，证明涉案房屋预告登记号为20090802；证据3、从邹平县房管局复印的房权证邹平县字第××、01××78号房屋所有权证，证明涉案房屋滨州浩泰公司已经出售给了崔光辉、刘会云并办理了所有权登记。上诉人山东瑞五公司对上述三份证据的真实性没有异议，但认为证据2显示为抵押预告登记，证据3无法记载房屋权利是如果从贾兴国名下变更到崔光辉名下。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，二审争议焦点是涉案房产能否继续执行。本案是申请执行人执行异议之诉，山东瑞五公司一审诉讼请求及二审上诉请求均为确认涉案房产的所有权人是贾兴国，其目的是请求人民法院对贾兴国所有的房产继续执行，故本案应当审查滨州浩泰公司对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，滨州浩泰公司作为涉案房产的开发企业，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记，是初始登记的权利人，对涉案房产依法享有物权。其次，2009年5月4日，滨州浩泰公司与贾兴国签订《房屋买卖合同》，将涉案房产出卖给贾兴国，双方对该商品房预售合同进行了备案并办理了预告登记。根据我国《城市房地产管理法》第四十五条第二款及《城市商品房预售管理办法》第十条第一款的规定，商品房预售合同备案登记是对合同本身的备案，目的是对房地产开发企业的商品房预售行为进行行政管理，而非设立物权。同时，根据《物权法》第二十条第一款的规定，当事人在签订商品房预售合同后，因暂不具备物权登记条件，买受人未完成登记无法取得所有权，此时为保障买受人的权利而进行的预告登记，所登记的不是不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，同样不直接产生物权变动的法律效力。从本案现有证据看，滨州浩泰公司与贾兴国签订房屋预售合同后，双方一直未办理不动产登记，未发生物权变动效力，故涉案房产的所有权人仍是滨州浩泰公司。再次，滨州浩泰公司提交的《协议证明》记载，滨州浩泰公司与贾兴国于2010年3月16日协议解除购房合同，并约定涉案房产归滨州浩泰公司所有，由滨州浩泰公司代贾兴国偿还银行贷款。2014年4月26日，工商银行邹平支行出具了《代偿证明》，对滨州浩泰公司代贾兴国偿还贷款共计5878272.69元的事实予以确认。关于山东瑞五公司抗辩的滨州浩泰公司与贾兴国恶意串通倒签《协议证明》的主张应否采信的问题。山东瑞五公司认为，贾兴国于2010年3月15日出具的《收到条》（记载贾兴国收到滨州浩泰公司的退房款410万元），用的是“时光图文”的纸张，但根据“时光图文”企业的工商登记信息及QQ号查询信息，最早的“时光图文”企业登记于2010年9月17日，故该收到条的时间系当事人倒签。对此，本院认为，滨州浩泰公司提交的证据已经形成证据链，可以证明双方解除合同并由滨州浩泰公司代贾兴国偿还贷款的事实，而山东瑞五公司提交的工商登记查询信息及QQ号查询信息，尚不足以证明滨州浩泰公司与贾兴国恶意串通倒签协议的事实，其在上诉状中请求法院对《协议证明》的形成时间进行司法鉴定，但其二审期间未向法院提交书面申请，鉴于上述情况，本院对山东瑞五公司提出的恶意串通的主张依法不予采信。根据《物权法》第二十条第二款的规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。依据该规定，债权请求权的存在是预告登记的前提条件，而合同当事人协议解除商品房预售合同的行为，符合债权消灭的情形，一审确认该预告登记失效，适用法律正确。综上所述，山东瑞五公司主张贾兴国是涉案房产的所有权人，缺乏证据支持。滨州浩泰公司对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，山东瑞五公司关于继续执行涉案房产的主张不成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人山东瑞五机械有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳彩林审 判 员  张 豪代理审判员  张 磊二〇一五年十二月三十日书 记 员  任 楷