福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终1669号 上诉人（原审被告）：张永钢，男，1978年3月29日出生，汉族，户籍地福建省晋江市，住福建省晋江市。 被上诉人（原审原告）：许友谈，男，1980年3月6日出生，汉族，住福建省晋江市。 上诉人张永钢因与被上诉人许友谈房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初5374号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 张永钢上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或在查清事实的基础上改判驳回许友谈一审的诉讼请求。事实与理由：张永钢与原房东杨敏莉约定用诉争房屋租金冲抵杨敏莉应支付给张永钢的借款利息，张永钢的租赁权利在先，许友谈的竞买行为在后，在本案租赁期限未届满的情况下且原房东仍未支付该借款本金及利息的情况下，张永钢有权主张继续以原房东应付给张永钢的借款利息用于冲抵张永钢租赁原房东房屋产生的租金。 许友谈辩称，张永钢与原房东杨敏莉租赁事宜与许友谈没有关联，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。 许友谈向一审法院起诉请求：1.张永钢立即支付拖欠许友谈租金10200元（自2016年12月9日暂计至起诉之日），并自起诉之日起至付款之日止按银行同期同类贷款利率支付利息；2.张永钢自起诉之日起于每月15日向许友谈支付房屋租金人民币1700元直至2018年2月15日《出租合同》届满之日止。 一审法院认定事实：2013年2月15日，涉讼房产的原产权人杨敏莉作为出租方将涉讼房产出租给张永钢，租赁期限五年，至2018年2月15日止，双方约定每月租金1700元，以应付的借款利息用于折抵张永钢租赁涉讼房产产生的租金。2016年12月9日，许友谈通过淘宝网司法拍卖网络平台竞买并经一审法院（2013）晋执行字第2467号之一执行裁定书确认取得涉讼房产的所有权。2017年5月15日，许友谈办理涉讼房产的不动产登记证［闽（2017）晋江市不动产权第0××8号］,双方未再重新签订租赁合同，涉讼房产仍由张永钢租赁使用至今。 一审法院认为，许友谈与张永钢提供的证据客观真实，内容及形式均未违反我国有关法律规定，与本案事实有直接的关联性，能够证明案件事实，且双方均互予认可真实性，予以采纳并作为定案的依据。本案中，许友谈于2016年11月22日在晋江市人民法院淘宝网司法拍卖网络平台参与拍卖，通过公开竞价成交，最终以最高价竞得拍卖标的，法院于2016年12月9日出具《拍卖成交确认书》，确认许友谈竞得杨敏莉名下的位于晋江市××小区××幢××室房××幢××号储藏间，成交价为470225元人民币。同日出具（2013）晋执行字第2467号之一执行裁定书，解除对该房产的查封，确认该房产的所有权及相应的其他权利归买受人许友谈所有，该房产的财产权自本裁定送达买受人许友谈时起转移。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”和第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，许友谈于2016年12月9日已依法取得晋江市××小区××幢××室房××幢××号储藏间的物权，其作为所有权人，根据物权法第三十九条的规定，依法享有占有、适用、收益和处分的权利。现该房产仍由张永钢占有使用，张永钢依据发生法律效力的（2013）晋民初字第8191号民事判决书，享有对原房产的所有权人杨敏莉的另案债权，一审法院判决：杨敏莉应于本判决生效之日起十日内返还张永钢借款100000元，并按月利率1.7%计算支付自2013年10月10日起至判决确定还款之日止的利息。该判决书中认定张永钢与杨敏莉约定借款月利率1.7%并未超过银行同期贷款利率的四倍，因双方约定杨敏莉以房屋租金冲抵应支付给张永钢的借款利息，故对张永钢要求利息起算自提起诉讼之日起的主张予以支持。依据“买卖不破租赁”原则和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”张永钢与杨敏莉签订房屋租赁合同期限为2013年2月15日起至2018年2月15日止共五年，约定租金为每月1700元。许友谈取得房屋所有权尚在租赁期间之内，依照物权优于一般债权的原则，许友谈自取得物权之日即2016年12月9日即依法享有对该房屋的占有、适用、收益和处分的权利，现许友谈主张承租人张永钢应向其履行支付自2016年12月9日至起诉之日的租金10200元（6个月租金），并每月15日向其支付房屋租金1700元直至《出租合同》届满之日（2018年2月15日）止，符合法律规定，可予以支持。张永钢与杨敏莉所约定的以借款利息冲抵应缴租金的意思表示，依照合同相对性，对房屋的新物权所有人许友谈并不产生法律的对抗效力和拘束力。张永钢已在2014年1月20日通过诉讼并经人民法院生效判决对杨敏莉享有返还借款本金100000元及自起诉之日（2013年10月10日）起至确定还款之日止按月利率1.7%的利息的民事权利并已申请强制执行，其债权已依法确认并受法律保护，应另案向杨敏莉主张权利。张永钢的抗辩意见，于法无据，不予支持。因张永钢至本院一审辩论终结前，仍继续占有该房产，应依法认定张永钢就其继续租赁使用该房产应向许友谈承担缴纳拖欠租金10200元和继续履行缴纳租金义务的民事责任。许友谈作为涉讼房产所有权人，自2016年12月9日起即取得物权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因张永钢与原所有物权人杨敏莉之间的租赁关系没有违反有关法律、行政法规的强制性规定，可确认合法有效；许友谈取得物权尚在该租赁期间，现许友谈依物权权利作为出租人请求张永钢继续履行原租赁合同，符合法律规定，张永钢作为占用使用该房产的承租人应向许友谈承担自2016年12月9日起至租赁期限届满之日止的相应履行义务。在合同履行期间，张永钢未及时向许友谈按期支付租金，截至起诉之日止尚欠原告租金约10200元，张永钢的行为已然构成违约，依照法律规定，许友谈有权解除合同并要求张永钢支付拖欠的租金。鉴于许友谈并未主张解除合同，属对己权利的有权处分，该处分行为符合法律规定，予以照准。张永钢不履行合同义务，应承担违约责任，故应支付自2016年12月9日起至2017年6月8日止的租金10200元，还应承担迟延履行的违约责任即支付自2016年12月9日起至实际还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率以尚欠租金为基数计付的逾期付款利息。许友谈又主张张永钢应自起诉之日即2017年6月6日至合同届满之日（2018年2月15日）每月15日支付租金1700元，为便于计算，对起算时间调整为2017年6月9日。综上，许友谈诉讼请求的合法有据部分，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第二十八条、第三十九条《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第一百零七条、第一百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、张永钢应于本判决生效之日起五日内向许友谈支付2016年12月9日至2017年6月8日期间的租金10200元及逾期付款利息（自2017年6月6日起至实际还款之日止，以10200元为基数，参照中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率标准计算）；二、张永钢应向许友谈继续履行租赁合同，并自2017年6月9日起至2018年2月15日止于每月15日向许友谈支付月租金1700元（以被告钢实际占用期间为计算依据）；三、驳回许友谈本案的其他诉讼请求。案件受理费55元，因适用简易程序减半收取为27.5元，由张永钢负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审查,一审查明认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。许友谈于2016年12月9日通过法院司法拍卖程序取得《拍卖成交确认书》，晋江市人民法院于2016年12月9日作出拍卖成交执行裁定书，裁定杨敏莉名下的位于晋江市××小区××幢××室房××幢××号储藏间及相应的其他权利归许友谈所有，一审认定许友谈于2016年12月9日已依法取得诉争晋江市××小区××幢××室房××幢××号储藏间的所有权，依据充分，应予确认。张永钢与诉争房屋原所有权人杨敏莉在许友谈取得物权之前有签订诉争房屋的租赁合同，由张永钢承租诉争房屋，约定租赁期限自2013年2月15日起至2018年2月15日。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，经物权变动后享有租赁物所有权的许友谈，仍然应当继续履行原租赁合同，张永钢作为占有使用该房产的承租人应向许友谈履行自2016年12月9日起至租赁期限届满之日止的租金等合同义务。虽然原租赁合同中约定杨敏莉应付的借款利息用于折抵张永钢租赁诉争房屋产生的每月租金，但已生效的晋江法院的（2013）晋民初字第8191号民事判决书已对杨敏莉与张永钢的债务纠纷作出判决确认杨敏莉应返还张永钢借款100000元及按月利率1.7%计算的自2013年10月10日起至还款之日止的利息，判决书中并未认定2013年10月10日之后张永钢租赁诉争房屋所产生的租金可以折抵杨敏莉应付的利息，该判决无法抵销许友谈要求张永钢支付租金的事实，张永钢与杨敏莉所约定的以借款利息冲抵应缴租金的意思表示对房屋的新物权所有人许友谈并不产生拘束力，一审判决张永钢应继续履行承租人义务向许友谈支付自2016年12月9日起至租赁合同期限届满之日即2018年2月15日止的租金具有事实依据，符合法律规定，应予确认。张永钢上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予采纳。 综上所述，张永钢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费55元，由张永钢负担。本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年六月四日 书记员  刘永坤 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  1-