山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2015）李民初字第2104号原告刘世恩。委托代理人王志萍，系原告刘世恩之妻。原告王志萍。被告青岛盈秀房地产发展有限公司，住所地青岛市市北区。法定代表人迟进臣，职务执行董事。委托代理人王云诚，山东琴岛律师事务所律师。委托代理人龙会会，山东琴岛律师事务所律师。原告刘世恩、王志萍与被告青岛盈秀房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2015年9月15日向本院起诉。本院受理后,依法由审判员王宏伟独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王志萍，被告青岛盈秀房地产发展有限公司的委托代理人王云诚、龙会会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘世恩、王志萍诉称，原、被告于2012年11月6日签订青岛市商品房预售合同，约定原告购买被告开发的青岛市李沧区枣山路168号秀水花园小区5号楼1单元504户房屋。合同签订后，原告依约支付房屋价款，但被告未按照合同约定时间即2013年12月30日前将房屋交付给原告。被告一直拖延到2015年5月10日才通知原告交房。双方合同约定被告逾期交房应按原告已支付购房款日万分之一支付违约金，2014年5月7日被告承诺如2014年8月30日未能交付房屋，按购房款日万分之二支付违约金。现被告未能依约支付违约金，故原告特向法院起诉，请求法院依法判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金12377元及利息；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告放弃第一项诉请中的利息主张。被告青岛盈秀房地产发展有限公司辩称，一、原告逾期付款20天，依照合同约定，涉案房屋交付时间应相应顺延。二、涉案房屋所在秀水花园项目因政府行为导致该项目单体竣工验收延误，根据预售合同补充条款（二）第五条第3款第（2）项之约定，被告对此延误无须承担违约责任。按照《消防法》第十一条规定，建设工程竣工验收后，建设单位才能申请消防验收，且根据《建设工程消防监督管理规定》第二十一条的规定，建设单位办理消防验收，应当提供工程验收报告和消防设施的工程竣工图纸，即竣工验收在先，消防验收在后。青岛市政府于2014年5月19日召开政府职能部门专题会议，会议形成意见要求“单体达到验收条件，市规划局、消防局出具项目验收意见后，由市城乡建设委督促开发单位尽快组织单体验收。”该会议意见，颠倒了消防验收和竣工验收的先后顺序，导致本项目竣工验收工作长期拖延。截至2015年1月27日施工现场发生火灾，共延误228天。对这种政府行为造成的延误，根据预售合同约定，被告可据实予以延期，原告不能追究被告的违约责任。三、涉案房屋所在秀水花园项目因火灾事故导致单体竣工验收延误，根据预售合同补充条款（二）第五条第3款第（2）项之约定，被告对此延误无须承担违约责任。2015年1月27日下午16时30分，建设单位工地发生火灾，验收必须的资料毁损严重，直接导致该项目无法进行竣工验收。因补办材料造成延误验收104天，2015年5月7日完成竣工验收。根据预售合同的约定，对因火灾发生的延误，被告无须承担违约责任。四、原告诉请的违约金数额计算有误，且被告已经支付原告违约金5500元。本案经本院开庭审理查明，一、原告刘世恩、王志萍（乙方）与被告青岛盈秀房地产发展有限公司（甲方）于2012年11月6日签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定：青岛市李沧区枣山路168号秀水花园小区5号楼1单元504户房屋，总购房款239037.77元；被告于2013年12月30日前将该房屋交付原告，如被告未在合同约定期限内将该房屋交付原告，应当按原告已支付的购房款日万分之一向原告支付违约金，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；房屋交付的标志为甲方取得合同约定的交房条件的证明文件并在报纸上书面公告交付通知，则通知约定的交付日起之次日即视为房屋已经交付。在补充条款（二）第五条第3（2）项约定：在青岛地区发生战争、暴乱、敌对、内战及自然灾害，如飓风、台风或火山爆发……或其他意外事件、政府行为等时，除双方协商同意解除或变更合同外，甲方可据实予以延期，乙方不追究甲方违约责任。涉案房屋为经济适用房。二、合同签订后，原告向被告缴纳了合同约定的全部购房款；原、被告均认可房屋交付的时间为2015年5月10日。被告已经向原告支付了逾期交房违约金5500元。三、2014年5月7日，被告出具承诺书，承诺：“枣山路168号秀水花园项目经济适用房全体业主：我公司开发建设的秀水花园项目，经济适用房购房合同约定2013年12月30日交付，因各种原因没有按约交工。……小区计划2014年8月30日单体验收交付业主。如果未按期交付房屋，盈秀按照购房合同额万分之二每日支付违约金，支付时间为每月25日支付当月违约金……”上述事实，有原告提交的《青岛市商品房预售合同》、收款收据、承诺书及原、被告陈述的庭审笔录在案为证。庭审中，被告为证明其主张，向法庭提交如下证据：1、2014年5月19日青岛市政府《关于秀水花园和南岛组团廉租房两项目专题会议纪要》一份，证明专题会议要求“市规划局、消防局出具项目验收意见后，由市城乡建设委督促开发单位尽快组织单体验收”。无意中为城乡建设委的验收工作增加了不合理的前提条件，导致城乡建设委对本项目的验收工作长期拖延。根据《预售合同》的约定，因政府行为发生的延误，被告交房期限相应顺延。证据2、监理单位（青岛理工大学建设工程监理咨询公司）出具的秀水花园项目火灾事故情况说明一份以及青岛网络广播电视台网上的新闻打印件一份，证明2015年1月27日下午16时30分，建设单位工地发生火灾，导致办公物品及工程竣工验收资料、图纸等物品烧毁。根据预售合同的约定，对因火灾发生的延误，被告交房期限相应顺延，并不承担违约责任。3、银行入账单一份，证明原告银行贷款2012年12月28日才到账，原告逾期交付款达20天，合同约定的房屋交付时间相应顺延至2013年1月19日。针对被告提交的上述证据，原告质证认为，对《关于秀水花园和南岛组团廉租房两项目专题会议纪要》的真实性不予认可，即便是真实的，在其所谓《关于秀水花园和南岛组团廉租房两项目专题会议纪要》内容延长了验收时间，按其之前出具的承诺书内容，实际履行了违约金支付内容，可以看出该《关于秀水花园和南岛组团廉租房两项目专题会议纪要》并未对被告的交房延误产生影响，设置障碍。根据《合同法》及《民法通则》相关规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，被告提供的是格式条款合同，根据《合同法》相关规定，提供此合同的被告，应采取合理的方式提醒原告注意其免除或限制其责任的条款，而被告没有证据证明已经尽了提醒义务。另根据《商品房销售管理办法》规定，因不可抗力或当事人在合同中约定的其他原因需延期交房的，开发企业应及时通知买受人，被告没有及时履行其告知义务，应依法承担相应责任。根据合同相关约定，所谓火灾系对自然灾害的解释，而非人为灾害，其该证据不符合相应合同约定，且无证据证明被告所称相关资料在起火的房屋内，被告将如此重要资料不妥善保管，无视业主急切入住的要求，应承担相应责任。且被告提交的《关于秀水花园和南岛组团廉租房两项目专题会议纪要》为复印件，没有提交原件，该材料不是有效证据。被告提交的所谓火灾证明材料是被告单方出具，且另一方系新闻媒体报道，两者不能直接作为定案证据。根据公安部令108号、121号发布的火灾事故调查规定及其修订火灾事故调查由人民政府、公安机关主管，并由公安机关、消防机构出具火灾事故认定书，被告本身和新闻媒体不具有此种权利及能力。另，原告主张的交房条件不是单体验收。火灾与被告逾期交房没有因果关系，火灾不属于不可抗力，其产生的后果由被告自己承担。《商品房预售合同》并未约定交房条件，即应该按照法定的交房条件及综合验收后交房，因为原告无住房，不得已接受了违规交房，这不代表原告认可单体验收，所以单体验收的延误不能作为延期交房的免责理由。原告已经按时配合被告去办理了相关贷款手续，公积金贷款发放时间原告不能控制，与原告无关。原告公积金逾期没有20天，被告通知原告于2012年12月12日支付剩余房款，实际支付时间为2012年12月28日，合同约定在30天之内办好相关手续，原告已经在30天之内办理好了相关手续，所以对被告所述原告逾期20天不认可。上述事实，有原、被告陈述的庭审笔录在案为证。本院据以确认上述事实的证据，已经本院审查并当庭质证，可予采信。本院认为，原告刘世恩、王志萍与被告青岛盈秀房地产发展有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，符合有关法律规定，对各方当事人均具有约束力。根据合同的约定，被告应于2013年12月30日前将涉案房屋交付原告，交付标志为被告取得合同约定的交房条件的证明文件并在报纸上书面公告交付通知，则通知约定的交付日起之次日即视为房屋已经交付。现原、被告均认可涉案房屋于2015年5月10日交付。关于被告主张的青岛市政府《关于秀水花园和南岛组团廉租房两项目专题会议纪要》为验收工作增加了不合理的前提条件，导致验收工作长期拖延的问题。被告提供的证据为复印件，该证据也不足以证明该会议纪要问题属于双方在预售合同补充条款中约定的可以延期交房的情形，故对被告的该主张，本院不予采纳。关于被告主张的2015年1月27日下午建设单位工地发生火灾，导致办公物品及工程竣工验收资料、图纸等物品烧毁，被告交房期限应相应顺延的问题。因被告未提供证据证明火灾为意外事件造成，且被告提供的证据也不足以证明相关工程竣工验收资料在火灾中烧毁，故对被告的该主张，本院不予采纳。关于被告主张的原告公积金贷款逾期支付的问题，原告已经按预售合同约定提交了办理按揭贷款的文件，贷款发放时间，原告无法控制，故对被告的该主张，本院不予采纳。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》约定及被告于2014年5月7日出具的关于逾期交房违约金的承诺，被告应给付原告的自2013年12月31日起至2015年5月10日止的逾期交房违约金17903.9元（239037.77元×0.0001×243天+239037.77元×0.0002×253天），因原、被告均认可被告已经支付原告违约金5500元，故现被告应支付原告逾期交房违约金12403.9元（17903.9元-5500元）。原告按12377元主张，未超出该数额，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告青岛盈秀房地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告刘世恩、王志萍逾期交房违约金人民币12377元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费109元（原告已预交），减半收取54.5元，由被告负担，被告于本判决生效之日起10日内给付原告54.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  王宏伟二〇一五年十二月二日书记员  刘亚君