广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2015)中一法三民一初字第156号原告：胡丽彩，女，1969年7月20日出生，澳门特别行政区居民，现住广东省中山市。委托代理人：崔琼心、何利民，分别系广东孚道律师事务所律师、实习律师。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住广东省中山市。被告：张文飞，男，1979年6月14日出生，汉族，住中山市。被告:交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市。负责人：韩玉明，职务：行长。委托代理人：吴婕妮、李玉萍，系该行职员。原告胡丽彩诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）、张文飞、交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告胡丽彩委托代理人崔琼心、何利民，被告交行中山分行委托代理人李玉萍到庭参加诉讼，被告吉雅公司委托代理人张嘉慧、被告张文飞经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年3月4日，中山市中级人民法院作出（2013）中中法民一终字第712号民事判决书，判决被告中山市吉雅房地产开发有限公司协助原告办理位于中山市三乡镇中心区综合市场1号楼7号商铺的房地产权属证书。由于上述商品房的销售合同仍登记备案在被告张文飞名下，且办理了抵押权人被告交行中山分行的抵押登记，导致原告至今仍未能办理上述商品房的房地产权属证书。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.被告张文飞与吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场1号楼7号商铺的销售合同备案登记手续；2.确认被告张文飞与交行中山分行签订的《抵押合同》无效，被告交行中山分行协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场1号楼7号商铺的抵押登记手续；3.诉讼费由被告承担。原告对其主张的事实及诉讼请求提供以下证据：1.（2012）中一法三民一初字第213号、（2013）中中法民一终字第712号民事判决书、（2014）中一法执字第5865-1号协助执行通知书；2.中山市商品房销售合同登记备案证明表、中山市预售商品房抵押证明表。被告吉雅公司未到庭应诉答辩亦未提供证据。被告张文飞未到庭应诉答辩亦未提供证据。被告交行中山分行辩称：1.吉雅公司与张文飞签订的商品房买卖合同的效力不影响交行中山分行与吉雅公司、张文飞签订的个人住房抵押贷款合同的效力，即使吉雅公司与张文飞签订的商品房买卖合同无效也不影响贷款合同的效力。2.原告与吉雅公司签订的商品房买卖合同应取得作为抵押权人即交行中山分行的同意或原告应当清偿交行中山分行债权以使抵押权消灭，否则原告无权请求将涉案房产归其所有。3.交行中山分行的抵押权已经物权登记，具有公示公信效力，交行中山分行依法享有抵押权。4.从保护交易安全的角度，交行中山分行作为善意第三人，应当依法取得抵押权。5.原告对本案发生一房两卖具有重大过错，依法应由其承担相应法律后果。6.原告与交行中山分行同为商事主体，双方的利益应得到同等保护，并在同等保护的基础上，考虑当事人的过错程度。综上所述，原告的诉讼请求无法律依据，请求依法驳回。被告交行中山分行提供了张文飞的按揭贷款相应证据材料。经审理查明：2006年7月25日，原告胡丽彩与吉雅公司签订《三乡中心区综合市场认购书》约定，胡丽彩认购吉雅公司开发的位于中山市三乡镇中心区综合市场1幢7号商铺，认购楼价866498元，付款方式为一次性付款，首期定金400000元须于签署本认购书时或之前付清，尾期楼款466498元须于交付房产证时付清。交楼时间为2006年7月30日。同日，吉雅公司向原告出具收到购买中山市三乡中心区综合市场1号楼7号商铺楼款400000元的收据。原告认为，其已依约向被告吉雅公司支付了商铺款，但一直未为原告办理房地产权属登记证书，遂于2012年2月10日另案向本院起诉[案号（2012）中一法三民一初字第213号]，请求判令：1.确认张文飞与被告吉雅公司签订的《广东省商品房买卖合同》无效；2.确认张文飞与交行中山分行签订的《个人住房抵押贷款合同》无效；3.被告吉雅公司继续履行与原告签订的合同，协助原告办理中山市三乡镇中心区综合市场1号楼7号商铺的房地产权属证书。中山市商品房销售合同登记备案证明表、中山市预售商品房抵押证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场1号楼7号商铺，建筑面积为175.05平方米，购房总价为822735元，签约日期为2005年2月2日，于2005年2月6日登记备案在张文飞名下；涉案房地产于2005年7月11日抵押登记在交行中山分行名下，贷款金额为329000元。被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。前述（2012）中一法三民一初字第213号案本院经审理后认为，吉雅公司与张文飞签订了《三乡中心区综合市场认购书》及《广东省商品房买卖合同》，并收取了张文飞的全部商铺款后，又与原告签订《三乡中心区综合市场认购书》并收取了原告的首期款，吉雅公司的行为属于一房两卖情形。原告对其主张虽提供有认购书及购买商铺首期款收据证明，但吉雅公司辩称原告并非实际购买商铺而是借款的抵押担保，商铺未交付给原告使用，原告系侵占其商铺，原告无法提供吉雅公司将商铺交付给其使用的证据以证明其系合法占有商铺的事实，吉雅公司未将涉案商铺交付给原告使用，故应认定原告与吉雅公司之间的商铺买卖合同关系尚未成立也未实际履行。原告向吉雅公司购买商铺的目的不能实现，且系法律上或事实上不能履行的情形。在原告与被告吉雅公司的商品房买卖合同不具备继续履行条件的情况下，原告应当变更诉讼请求，要求吉雅公司承担违约责任及赔偿损失，但原告经本院依法释明后，仍坚持以继续履行合同为诉因，相应的诉讼风险由其自行承担。原告基于不具备继续履行条件的情形下而主张被告吉雅公司继续履行合同并协助其办理位于中山市三乡镇中心区综合市场1号楼7号商铺的权属登记的诉求，依法应予驳回。因此，本院于2013年5月16日作出(2012)中一法三民一初字第213号民事判决，驳回原告胡丽彩的诉讼请求。胡丽彩不服判决提起上诉。中山市中级人民法院经审理后，于2014年3月4日作出（2013）中中法民一终字第712号民事判决：1.撤销广东省中山市第一人民法院（2012）中一法三民一初字第213号民事判决；2.确认张文飞与被告吉雅公司签订的广东省商品房买卖合同无效；3.确认张文飞与交行中山分行签订的个人借款合同无效；4.被告吉雅公司于本判决生效之日起三十日内协助原告办理位于中山市三乡镇中心区综合市场1号楼7号商铺的房地产权属证书。该判决生效后，原告于2014年3月25日向本院申请执行。后原告于2015年1月8日再次向本院起诉提起本案诉讼，主张前述诉讼请求。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告胡丽彩与被告吉雅公司之间的商品房预售合同纠纷一案，已经中山市中级人民法院作出生效的终审判决，确认张文飞与吉雅公司签订的涉案广东省商品房买卖合同无效，故相应的商品房销售合同登记备案亦为无效，张文飞及吉雅公司应协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场1号楼7号商铺的商品房销售合同备案登记手续；张文飞与交行中山分行及吉雅公司三方之间签订的个人借款合同已被确认无效，故三方签订的抵押合同亦为无效，吉雅公司作为抵押贷款合同相对方，亦负有协助办理注销涉案商品房抵押登记义务，故交行中山分行及吉雅公司依法应协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场1号楼7号商铺的抵押登记手续。综上，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持；被告吉雅公司、张文飞经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张文飞、中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场1号楼7号商铺的商品房销售合同备案登记手续；二、确认被告张文飞与交通银行股份有限公司中山分行签订的《抵押合同》无效；被告交通银行股份有限公司中山分行与被告中山市吉雅房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场1号楼7号商铺的商品房抵押登记手续。案件受理费100元（原告已预交），由被告中山市吉雅房地产开发有限公司公司负担，被告张文飞、交通银行股份有限公司中山分行连带负担（三被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  伍青花审 判 员  吴立和代理审判员  唐 群二〇一五年四月二十日书 记 员  余 伟