内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院民 事 判 决 书（2014）乌前民初字第2807号原告：尹炳凤，女，57岁，汉族，现住乌拉特前旗乌拉山镇。委托代理人：张剑平，内蒙古字仁律师事务所律师。委托代理人：张伟，内蒙古字仁律师事务所律师。被告：巴彦淖尔市天政房地产开发有限责任公司，住所地：乌拉特前旗乌拉山镇。法定代表人：翟双喜，董事长。委托代理人：贺俊梅，内蒙古律源律师事务所律师。第三人：吴培军，男，45岁，汉族，现住乌拉特前旗乌拉山镇。委托代理人：贾敏，内蒙古子阳律师事务所律师。委托代理人：王锁禄，内蒙古子阳律师事务所律师。原告尹炳凤诉被告巴彦淖尔市天政房地产开发有限责任公司（以下简称天政房地产开发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，天政房地产开发公司向本院提出追加当事人申请，本院经审查后依法追加了吴培军为本案的第三人参加诉讼，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告尹炳凤的委托代理人张剑平、张伟，被告天政房地产开发公司的委托代理人贺俊梅，第三人吴培军的委托代理人贾敏、王锁禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹炳凤诉称，2011年10月6日，原告与被告签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定被告通过产权调换方式拆迁原告所有的位于乌拉特前旗乌拉山镇十五区的房屋。被告承诺提供位于紫云嘉苑小区300㎡的临街商业底店作为原告回迁安置房屋，被告应于2012年12月30日之前向原告交付回迁安置房屋，但届满后被告未能如约履行交房义务，经协商原告与被告于2013年9月15日签订《紫云嘉苑回迁户订房协议》，协议将原回迁房屋变更为紫云嘉苑小区B7号楼37号底店（一、二两层），面积295.7㎡，被告承诺2013年10月15日将房屋交付给原告。原告向被告交付了契税、维修基金、房产办证费、物业费以及配套费等各项费用共计165408元。但被告却未将房屋交付给原告，致使原告现在无法正常占有和使用房屋，也无法办理房屋产权登记，被告的违约行为已严重妨碍到协议的履行及原告对房屋的绝对权利。综上，原告为维护自身的合法权益，依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定向法院提起诉讼，1、依法确认原告与被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》和《紫云嘉苑回迁户订房协议》合法有效，房屋价值为450万元人民币。2、判令被告继续履行协议将紫云嘉苑B7—37号一、二两层底店（红卫路天政大厦北墙对面37号底铺坐北朝南，从东往西第五个37号商铺上下两层面积295.71平方米）交付给原告。3、判令被告给原告办理紫云嘉苑B7—37号一、二两层底店（红卫路天政大厦北墙对面37号底铺坐北朝南，从东往西第五个37号商铺上下两层面积295.71平方米）的房屋所有权证。4、判令被告按同地段同类房屋的租金标准赔偿原告的损失。5、本案的诉讼费用由被告承担。被告天政房地产开发公司答辩称：一、1、原告主张确认与被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》和《紫云嘉苑回迁户订房协议》的效力。被告认可这俩份协议合法有效，因为原告为被告开发的紫云嘉苑拆迁项目的回迁户，通过签订上述两份协议，被告将建设的紫云嘉苑B7—37号一、二两层底店置换给原告。被告并且在2014年4月16日将该回迁置换房交付给了原告，被告已经履行了合同义务。2、原告主张房屋价款450万元没有依据，被告不认可，房屋价款应当以双方签订协议上约定的价款或者以委托相关鉴定部门的价款来确定。二、对于原告主张要求被告履行交付置换房义务。被告在2014年4月16日将该回迁房交付给了原告，双方办理了房屋交付的全部手续，被告将该房屋的钥匙交给了原告。被告认为自己已经履行了交付置换房的合同义务，对于原告不能完整的行使对该房屋的全部权利，是由于第三人吴培军的行为所为。三、被告与吴培军是债权债务关系，不存在房屋买卖关系，被告没有给吴培军卖过本案争议的房屋，只是在2013年8月14日因为被告欠吴培军家的钱，在吴培军的要求下，被告与吴培军签订了该房屋的商品房房屋买卖合同，但该合同没有履行，吴培军没有给被告缴纳购房款，被告没有交付吴培军该买卖房屋，该合同没有生效，不能对抗原告所持有的回迁置换协议。四、原告主张由被告办理房屋所有权证，被告愿意在合理的时间内给原告办理该房屋的相关产权登记。五、原告主张由被告赔偿其房屋租金损失没有依据。原告与被告在2013年9月15日签订的《紫云嘉苑回迁户订房协议》中明确约定双方互相再不承担其他责任。同时被告将该置换房屋交付原告时，互相进行了结算，由此被告不再承担原告的违约金。综上所述，被告希望人民法院充分尊重本案的案件事实，给予公正合理的判决。第三人吴培军陈述：一、原告起诉的诉讼请求一为确认合同效力，二为租金损失。一个是确认之诉，一个是给付之诉，两个不同的法律关系能否在同一案中进行调整，这点存有异议。二、关于被告天政房地产公司追加被告的程序方面：我国《民事诉讼法》第一百一十九条规定：“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第57条规定：必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百一十九条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请无理的，裁定驳回；申请有理的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。由此可见，必须是必要共同诉讼遗漏了被告才有权追加被告，而本案中，原告与天政房地产开发公司、吴培军根本不是同一个诉讼标的，所争议的不是同一法律关系，原告主张确认其合同效力，而吴培军与原告没有任何合同关系，该案非必要共同诉讼。因此，被告天政房地产开发公司无权申请追加吴培军为被告，人民法院如果认为吴培军与本案有关，应当将其列为第三人参加诉讼。三、原告与天政房地产开发公司于2011年10月6日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定天政房地产开发公司给原告的回迁安置门店为紫云嘉苑小区红卫路朝向东第6号临街商业门店。后因天政房地产开发公司无法履行该协议，于2013年9月15日与原告签订《紫云嘉苑回迁户订房协议》，又将红卫路天政大厦北墙对面37号底铺（坐北朝南）从东往西第五个（37商铺上下两层）订给原告。而实际该协议中被告订购给原告的商铺在2013年8月14日（也即签订协议之前）天政房地产开发公司已经卖给吴培军，吴培军已经付清全部购房款，且双方办理了商品房买卖合同网上签约备案。天政房地产开发公司与原告签订协议，将早已卖给吴培军并办理网上签约备案手续的房产另行订购给原告，其本身存在合同欺诈，反捏造因吴培军阻挠导致原告不能正常取得房屋的事实，不知意欲何为。四、吴培军与天政房地产开发公司签订的商品房买卖合同在先，且在房产管理机构办理了网上签约备案。商品房买卖合同网上签约备案是房产管理部门的一个行政监管行为，经网签备案的合同对购房者具有更大的保护力度，也使得房屋交易更加透明化，对购房者的合法权益有更好的保障，因而经网签备案的合同也有更强的法律效力。综上所述，作为本案中有独立请求权的第三人，望人民法院查明事实，依法确认天政房地产开发公司与第三人签订的《商品房买卖合同》的效力。审理中，原告、被告及第三人为支持其各自主张的成立，向本院提供了以下证据。原告尹炳凤提供的证据有：1、城市房屋拆迁补偿安置协议，以证明2011年10月6日原告与被告签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定被告采取房屋产权调换方式拆迁原告的房屋。被告补偿的房屋为乌拉特前旗紫云嘉苑小区红卫路临街底店一层和二层建筑面积300平方米。该协议系双方真实意思表示，合法有效。2、紫云嘉苑回迁房订房协议，以证明被告在过渡期届满后未能将回迁房屋交付给原告，原告与被告于2013年9月15日签订《紫云嘉苑回迁户订房协议》，对双方签订的安置协议的部分内容进行了变更，将原告原回迁的房屋紫云嘉苑小区红卫路朝东300平方米连体二层店变更为红卫路天政大厦北墙对面37号底铺坐北朝南，从东往西第五户37号商铺上下两层面积295.71平方米。被告承诺于2013年10月15日将变更后的房屋交付给原告，并出具了回迁房屋的具体平面坐标。本协议是双方一致同意的变更协议，并有原告签字按手印，盖有被告公司公章，合法有效。3、收款收据、紫云嘉苑领钥匙代收费明细表，以证明原告于2014年4月27日向被告交纳了维修基金13307元，房产办证费550元，交易费1183元，预存电费600元，入网费400元，供暖费7984元，收视费400元，契税137505元，印花税5元，物业费1774元，垃圾清理费200元，装修保证金1500元，共计165408元。4、证明1份，以证明原告于2014年4月27日向被告申请自来水智能卡。5、商品房认购书、天政购物中心商厦委托经营协议各一份，以证明刘一平从被告处购买天政购物中心第三层B区80号、81号商铺，建筑面积26.8平方米。刘一平委托内蒙古天政商贸有限公司经营，每平方米每年租金平均为938元。该商铺与原告购买的房屋位于相同地段，用途一致，而且原告的房屋位置比该商铺更好，原告房屋的租金应该不低于每平方米每年1000元。6.商铺租赁合同，以证明白恩泽将其所有的位于天政商厦东侧21、22号单层底店出租，建筑面积145.726平方米，年租金15万元，每平方米每年租金平均为1029元。该底店与原告购买的房屋位于相同地段，用途一致，原告房屋的租金每平方米每年不低于1000元。经质证，被告天政房地产开发公司对原告尹炳凤提供的六组证据质证认为，对第一组证据无异议。对第二组证据的真实性认可，协议的内容约定了双方终止违约金，原告主张违约金违背了双方的约定，主张租金损失不是被告承担的范围内。第三组证据无异议，证实了被告在2014年4月27日给原告履行了交付房屋的义务。对第四组证据认可，同时证明了被告要求自来水公司给原告领取自来水卡。对第五组证据的真实性认可，举证意图不认可。刘一平认购的商厦商业区与原告置换的商业底店没有可比性，租金也没有可比性。对第六组证据不认可，复印件无法与原件核对，不能确定证据的真实性，对举证意图不认可。第三人吴培军对原告尹炳凤提供的六组证据质证认为，第一组证据拆迁补偿安置协议已经作废，第二份订房合同已经对该份合同的内容进行了更改。对第二组证据无法证明该套房屋就是原告回迁的房屋，被告存在欺诈行为，因欺诈行为签订的合同应当认定为无效的合同。对第三组、四、五、六组证据均认可。被告天政房地产开发公司提供的证据有：收据2份，以证明被告公司董事长翟双喜给陈建芳出具了俩份收据，陈建芳是第三人吴培军的妻子，因被告公司与第三人有债务往来，在2013年8月10日被告向陈建芳借款300万元后，用本案争议的商业房屋作抵押，并且和吴培军签订了商品房买卖合同，合同仅给吴培军出具了一份，被告公司没有该份合同，只是用吴培军的钱进行周转，并没有出卖该房屋的意图。经质证，原告尹炳凤认同本案被告与第三人不具有真实的房屋买卖的关系。第三人吴培军对被告提供的证据的真实性认可，对举证意图不认可，是给被告借钱后被告给出具的抵押，并办理了商品房买卖合同。第三人吴培军提供的证据有：1、商品房买卖合同，以证明2013年8月14日第三人吴培军与被告签订的，并在房管局网签备案。房屋的位置为紫云嘉苑B7号楼商业—1—37号商铺，价款为2979700元，建筑面积为297.97平方米，并有被告的盖章及第三人的签字捺印，该合同合法有效。2、收据1份，以证明被告公司翟双喜收到第三人妻子陈建芳的300万元。经质证，原告尹炳凤对第三人吴培军提供的第一组证据的真实性和证明目的不认可。本案被告已经在庭上明确表示，其与第三人之间不存在房屋买卖的意思表示及客观行为，而且该商品房买卖合同仅仅是作为被告与第三人的借款担保和抵押担保。根据法律规定，不动产抵押应进行登记，不应以买卖的形式作出。所以该合同明显是以合法的形式掩盖非法目的，属于无效合同。同时被告并不认可其与第三人之间存在以房抵偿借款的事实，仅凭第三人单方面的陈述是不能形成债务抵偿的法律后果，同时第三人也没有向被告交付所谓的购房款。另合同中约定的购房款并不是300万元，且300万元不可能是支付的购房款现金，一笔借款在发生三天后，如果是购房款应该记入公司的账上，显然房屋买卖合同是为了借款抵押担保的。另该合同应该加盖骑封章，合同第九页平面图没有任何内容，内容不真实，建筑不是11层。付款形式也是空白，没有明确是抵偿的。合同明确了交付手续，但是第三人没有证据来证明被告给第三人实际交付了房屋。对第二组证据的真实性无法确认，证明目的不认可。如果抵偿是不需要出具收条的，只需要将债权凭证核减掉就可以，所以可印证被告与第三人之间不存在以房屋抵偿借款的事实。被告天政房地产开发公司对第三人吴培军提供的第一组证据的事实认可，对举证意图不认可，同意原告的质证意见。签订该份合同的意图要保证翟双喜借款的安全性，是抵押合同而非买卖合同，并没有实际交付房屋。第二组证据证明了300万元所约定的利息是被告与第三人形成的债权债务关系，不是房款。同时也不能证明与被告形成了商品房买卖的事实。对原告、被告及第三人提供的证据，本院经审核综合认定如下：对原告尹炳凤提供的证据经审核，第一组证据内容真实客观，本院予以采信。第二、三、四组证据经审核内容真实客观，与本案具有一定的关联性，本院予以采信。第五、六组证据经审核，该两组证据虽系与原告同等地段相邻的商铺和单层底店，但该两组证据所出租的商铺和单层底店均是装饰后的房屋进行的出租。而原告置换的房屋并未实际进行了装饰，故其证明其置换的房屋租金每平方米每年不低于1000元的目的，本院不予采纳。对被告天政房地产公司提供的证据经审核，该俩份收据内容真实客观，本院予以采信。可证实翟双喜（被告天政房地产开发公司的法定代表人）给陈建芳（第三人吴培军的妻子）出具了俩份收据，即：今借到陈建芳交来现金叁佰万元（3000000元），利息3分。收款人翟双喜。时间2013年8月10日。另一份收据今借到陈建芳交来现金陆佰万元（6000000元）。利息3分，收款人翟双喜。时间2013年8月18日。同时可证实翟双喜与陈建芳之间形成了民间借贷的债权债务关系。对第三人吴培军提供的证据经审核，符合证据的真实性，且与本案有关联，本院予以采信。综上举证、质证、认证及双方当事人陈述，本院经审理查明：原告尹炳凤系乌拉特前旗乌拉山镇红卫路十五区的住户。2011年10月6日，被告天政房地产公司办理相关手续，开发建设紫云嘉苑小区拆迁该地段的房屋时，并与原告尹炳凤签订了拆迁人（甲方）为巴彦淖尔市天政房地产开发有限责任公司（被告），被拆迁人（乙方）为尹炳凤（原告）的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定：房屋拆迁补偿选择房屋产权调换。过渡方式乙方选择自行过渡安置。对过渡期限自2011年10月6日至2012年10月30日。逾期交房每迟一月付乙方违约金壹万元。乙方在2011年11月6日前应将被拆迁房屋腾空，并交甲方拆迁。逾期搬家并延迟一天，扣除补偿款30元。另合同附件三，合同补充协议约定：房屋产权调换补偿方式，甲方提供位于紫云嘉苑项目小区红卫路朝向东第6号，南临郭振会门店300（叁佰）平方米（从一层到二层，每层150㎡），作为乙方非住宅回迁安置房屋。门店分俩间每间为150㎡。甲、乙双方房屋产权调换差价金额共100000元（拾万元整），由甲方向乙方支付，甲方交付乙方商业门店时一次性付清，每延迟一月增加现金壹万元。合同签订后，原告尹炳凤依约将被拆迁的房屋交于被告天政房地产公司进行了拆迁。在2013年9月15日建设中，原被告双方又签订了一份甲方为巴彦淖尔市天政房地产开发有限责任公司，乙方为尹炳凤的《紫云嘉苑回迁户订房协议》。协议约定：乙方为甲方开发的“紫云嘉苑小区”的回迁户，甲乙双方在2011年10月6日签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，现在双方一致同意。变更协议内容，具体约定如下：一、乙方原回迁房屋紫云嘉苑小区红卫路朝东300平方米连体二层门点变更为：紫云嘉苑小区红卫路天政大厦北墙对面B7号底铺（坐北朝南）从东往西第五个（37号商铺上下两层）面积295.7㎡（初测），交钥匙时面积增减互相不补。二、三…。四、交付时间：甲方拟将B7号楼房屋于2013年10月15日交付乙方使用。五、…。六、双方签署本协议后，甲乙双方于2011年10月6日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》同时作废，双方的权利、义务以本合同为准。七、…。八、此房屋产生的小区物业管理费、办理产权证费用等由乙方在领钥匙时一次性结清。协议并注明：本合同签订后违约金终止。同时被告天政房地产开发公司给出具了并有原告尹炳凤签字的紫云嘉苑B7号楼房屋分层图和紫云嘉苑领钥匙代收费明细表。2014年4月27日原告尹炳凤依紫云嘉苑领钥匙代收费明细表，即：姓名尹炳凤，房号B7－37底店。单价15500元，总价4583515元。实际面积295.71平方米…。向被告天政房地产公司交纳了契税137505元，印花税5元，维修基金13307元，房产办证费550元，预存电费600元，入网费400元，收视费400元，交易费1183元，物业费1774元，垃圾清运费200元，装修保证金1500元，供暖费7984元，共计165408元。同日原告尹炳凤领取了紫云嘉苑B7号楼37号底店房屋的钥匙。同时被告天政房地产开发公司给原告尹炳凤出具了领取紫云嘉苑B7号楼37号底店房屋领取自来水智能卡的证明。后原告尹炳凤在装修紫云嘉苑B7号楼37号底店房屋中，第三人吴培军以该紫云嘉苑B7号楼37号底店房屋已经出卖给自己并签订了商品房买卖网签合同阻止原告装修该房屋。为此原告诉至本院，请求1、依法确认原告与被告签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》和《紫云嘉苑回迁户订房协议》合法有效。2、判令被告继续履行协议将紫云嘉苑B7—37号一、二两层底店（红卫路天政大厦北墙对面37号底铺坐北朝南，从东往西第五个37号商铺上下两层面积295.71平方米）交付给原告，房屋价值为450万元人民币。3、判令被告给原告办理紫云嘉苑B7—37号一、二两层底店（红卫路天政大厦北墙对面37号底铺坐北朝南，从东往西第五个37号商铺上下两层面积295.71平方米）的房屋所有权证。4、判令被告按同地段同类房屋的租金标准赔偿原告的损失。5、本案的诉讼费用由被告承担。另查明：2013年8月10日被告天政房地产开发公司法定代表人翟双喜向第三人吴培军的妻子陈建芳借款300万元，同时在2013年8月18日其又向陈建芳借款600万元，并出具了俩份收据，即：“今借到陈建芳交来现金人民币叁佰万元（3000000元），利息3分。收款人翟双喜，2013年8月10日。”另一份收据：“今借到陈建芳交来现金人民币陆佰万元（6000000元），利息3分。收款人翟双喜，2013年8月18日。”2013年8月14日因借款300万元偿还的履行，被告天政房地产开发公司用紫云嘉苑B7号楼商业－1－37号房屋作担保，被告天政房地产开发公司与第三人吴培军签订了一份出卖人（甲方）为巴彦淖尔市天政房地产开发有限责任公司，买受人（乙方）为吴培军的《商品房买卖合同》（网签合同）。合同约定第一条，商品房座落：乌拉特前旗乌拉山镇红卫路以西，水利路两侧（紫云嘉苑）B7号楼商业－1－37建筑面积297.97平方米，其中：套内建筑面积293.62平方米，公共部分分摊建筑面积4.35平方米。合同签订后办理了网签，网签合同生成后，被告天政房地产公司未给第三人吴培军出该紫云嘉苑B7号楼37号商铺的购房票据，也未交该房屋的钥匙。同时第三人吴培军也未交纳该商品房的交易费、维修基金、税费、房产办证的相关费用，以及双方办理房屋产权证等事项。该房未实际交付履行。本院认为，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、拆迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。本案中，被告天政房地产开发公司作为拆迁人，在拆迁乌拉特前旗乌拉山镇十五区红卫路地段住户的房屋开发建设紫云嘉苑项目中，在2011年10月6日其与原告尹炳凤签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，以及双方在履行该协议中，被告天政房地产开发公司与原告尹炳凤于2013年9月15日，双方签订的《紫云嘉苑回迁户订房协议》，均是双方在平等、自愿、协商一致的基础上订立的，其意思表示真实，内容不违反法律的强制性规定，系有效协议。被告天政房地产开发公司作为拆迁人明确将紫云嘉苑红卫路天政大厦北墙对面B7号楼底铺C（坐北朝南）从东往西第五个37号商铺上下两层，面积295.71平方米，作为实际安置回迁的房屋并交付给原告尹炳凤，其内容本院予以确认。原告尹炳凤作为回迁安置户与被告天政房地产开发公司签订回迁户订房协议后，于2014年4月27日交纳了各项费用，被告天政房地产开发公司已实际向原告尹炳凤交付了紫云嘉苑B7号楼37号商业底店房屋钥匙的事实，因此该紫云嘉苑回迁户订房协议已实际履行，原告尹炳凤已经占有取得了该房屋，其事实内容真实，故原告尹炳凤主张要求确认与被告天政房地产开发公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》和《紫云嘉苑回迁户订房协议》合法有效及要求被告天政房地产开发公司继续履行协议将紫云嘉苑B7号楼37号一、二层底店交给原告尹炳凤和办理该房屋的所有权证的诉讼请求，本院予以支持。关于原告尹炳凤主张要求被告天政房地产开发公司按同地段同类房屋的租金标准赔偿损失的诉讼请求，诉讼中原告尹炳凤虽然提供了两份紫云嘉苑同地段的商铺租赁合同，证实租金应不低于每平方米每年1000元，主张从2013年10月6日计算至对房屋占有使用止，现至今一年零四个月的租金损失400000元要求赔偿。但其提供的租赁合同所出租商铺房屋均系出租人自行装修好的商铺，而其置换的底店商铺房屋并未装修。故其主张按每平方米每年1000元计算租金有失公平原则，应当酌情调整。关于租金的起算时间，诉讼中依原、被告双方自认，在2014年4月27日原告尹炳凤交纳了各项费用后，于同日领取了该底店的商铺房屋的钥匙，事实上已经交付了该房屋。因此租金的起算时间应从2014年4月27日起计算。关于租金承担的问题，2014年4月27日被告天政房地产开发公司虽将紫云嘉苑B7号楼37号商业底店的房屋钥匙交付给了原告尹炳凤，而被告天政房地产开发公司因借贷的债务债权关系之事，又将该房屋与第三人吴培军网签了商品房买卖合同，因此产生纠纷而导致已经交付给原告尹炳凤的房屋不能正常使用。被告天政房地产开发公司作为拆迁人应当承担导致安置的房屋不能正常使用给原告造成的损失的赔偿责任。另订立紫云嘉苑回迁户订房协议时，被告天政房地产开发公司虽与第三人吴培军在2013年8月14日网签了商品房买卖合同，将紫云嘉苑B2号楼商业1－37号房屋网签给第三人吴培军。但该网签合同是基于被告天政房地产开发公司的法定代表人翟双喜向第三人吴培军的妻子陈建芳借款300万元，为保证借款偿还的履行，被告天政房地产开发公司与第三人吴培军网签了商品房买卖合同，该合同没有履行，第三人吴培军没有缴纳购房款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条的规定，判决如下：一、确认原告尹炳凤与被告天政房地产开发公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》和《紫云嘉苑回迁户订房协议》合法有效。二、被告天政房地产开发公司继续履行协议，在本判决生效后10日内将紫云嘉苑B7号楼37号一、二层底店面积295.71平方米交付给原告尹炳凤占有使用。三、被告天政房地产开发公司在本判决生效后90日内给原告办理紫云嘉苑B7号楼37号一、二层底店的房屋所有权证。四、被告天政房地产开发公司从2014年4月27日起按同地段同类房屋的年租金50％赔偿原告租金损失（即295.71平方米每平方米每年500元），至2014年11月24日止。上述在判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43000元（原告已经预交21600元），由被告天政房地产开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 长  董为民代理审判员  柳海梅人民陪审员  刘瑞平二〇一五年四月八日书 记 员  林 丹附相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。