安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2015）雨民一��字第02387号原告：马鞍山中房置业有限公司，住所地马鞍山市花山区。法定代表人：刘燕京，董事长。委托代理人：赵铭毅，该公司员工。委托代理人：曹斌，该公司员工。被告：马鞍山市维多利亚美食广场，住所地马鞍山市雨山区。经营者：苏国庆，业主。委托代理人：姜海平，安徽明博律师事务所律师。原告马鞍山中房置业有限公司（以下简称：中房置业）诉被告马鞍山市维多利亚美食广场（以下简称：维多利亚美食广场）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员赵雪珍独任审判，公开开庭进行了审理。原告中房置业的委托代理人赵铭毅、曹斌，被告维多利亚美食广场的委托代理人姜海平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中房置业诉称���2014年7月31日，我公司与被告签订了《房屋租赁合同》及补充协议，将雨山区珍珠西园雨山路综合楼租赁给苏国庆经营马鞍山市维多利亚美食广场；租期自2014年8月1日起至2015年7月31日止，为期1年；租金按季度提前缴付，每季度租金为24.5万元。自2015年4月1日起，被告欠缴房屋租金，截至合同期满的2015年7月31日，已欠缴合同期内4个月租金共计人民币32.7万元，逾期违约金9.81元。期间我公司多次书面送达《房租催缴函》，被告也曾两次出具还款计划，但均未履行，并至今占有房屋。为维护原告合法权益，诉讼请求：1、确认原告与被告在2014年7月31日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》到期终止；2、被告立即撤离雨山区珍珠园西园雨山综合楼，并将该房屋全部一次性退还给原告；3、判令被告向原告支付租金、违约金、租金损失等合计83.34万元，其中：（1）判令被告��原告支付拖欠的租金32.7万元；（2）判令被告向原告支付拖欠租金的违约金9.81万元；（3）判令被告向原告支付因实际占有房屋造成的租金损失16.33万元；（4）判令被告向原告支付因诉讼迟退还房屋造成的租金损失24.5万元；4、判令被告承担本案诉讼费用。被告维多利亚美食广场辩称：1、被告拖欠原告的租金属实，无异议；2、对于原告的诉请第三项第（四）项，其主张的租金包括将来尚未发生的部分，这一部分的租金不应当得到支持；3、原告第三项诉讼请求的第（二）项，按照最高院的司法解释30%是债权人所遭受的实际损失不超过30%作为违约金，本案中原告的实际损失指的是利息，而不是租金本身，因此这一违约金计算明显过高，请求法院予以调整；4、被告虽然出具了还款计划，其因经济困难无法进行履行，希望可以按照合同约定并降低租金标��后，继续承租本案的标的租赁房屋进行经营，以偿还拖欠原告的房屋租金。中房置业为支持其诉请向法庭提交以下证据：1、出示房屋租赁合同、补充协议原件各一份，证明原被告存在合同关系。2、出示营业执照、组织机构代码证、个体工商户营业执照复印件各一份，证明原、被告诉讼主体资格。3、出示2015年4月27日、5月12日、6月3日、7月2日、7月15日、7月24日、8月7日、8月21日、8月28日房租催缴函原件共九份，证明被告欠款的事实。4、出示还款计划原件两份，证明被告欠款的事实。维多利亚美食广场对中房置业提交的证据发表质证意见认为：对原告提交的四组证据的证据三性均无异议。维多利亚美食广场未向本院提交证据材料。本院对证据材料认证如下：对于中房置业提交的证据1��2、3、4，均具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。根据上述认定的证据材料，并结合庭审中当事人的陈述，审理查明的事实如下：2014年7月31日，中房置业（甲方）作为出租方与作为承租人的维多利亚美食广场（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定中房置业将其所有的坐落于本市雨山区雨山中路88幢101号（1－3层）出租给维多利亚美食广场用于餐饮经营；房屋使用面积1768.56平方米（其中地上部分面积为1826.15平方米、地下部分910.62平方米）；租赁期限为1年，自2014年8月1日至2015年7月31日；房屋租金为年租金98万元，通过银行方式按季度提前支付每季度租金，每逾期一日，乙方需按月租金10%支付违约金；押金为10万元。同日，中房置业（甲方）与维多利亚美食广场就房屋租赁合同又签订补充协议一份，约定租赁合同签订时，维多利亚向中房置业缴纳租赁保证金10万元，租金每季度缴纳一次，在租赁合同签订后每次提前交纳三个月租金245000元，另约定“乙方未按时足额缴纳租金逾期10日内的，按单日租金的五倍，逐日累计向甲方支付违约金；逾期10日，甲方将停供水电，并按单日租金的五倍，逐日累计向甲方支付违约金；逾期30日，甲方将关闭其承租房屋，并按单日租金的五倍，逐日累计向甲方支付违约金；逾期60日，甲方将解除合同、收回其承租房屋，乙方缴纳的租赁保证金转为违约金，甲方不予退还”。另查明，2015年4月27日至8月28日，中房置业多次向维多利亚美食广场送达书面房屋催缴函，通知维多利亚美食广场缴纳租金及违约金。2015年7月20日，维多利亚向中房置业出具还款计划一份，载明“维多利亚租用贵公司珍珠西苑综合楼，2015年4月－6月房租计245000元，7月份房租81666元，计划在2015年7月24之前还清”，维多利亚美食广场在落款处加盖了公章。2015年9月8日，维多利亚再次向中房置业出具还款计划一份，载明“我单位（维多利亚美食广场）租用贵公司珍珠西苑综合楼，截止目前欠房租408333元（2015年4月至2015年8月）定于2015年9月15日之前还清”，维多利亚美食广场在落款处加盖了公章。后维多利亚美食广场未能按照还款计划履行。本院认为：中房置业与维多利亚美食广场签订房屋租赁合同及补充协议是双方的真实意思表示，合同内容包括租赁的场地、租赁期限、租金金额、履约保证金、违约责任等等诸多条款约定，该合同的签订及内容均未违反法律规定，属有效合同，依法应受法律保护，合同双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。该合同签订后，双方已实际履行。第一，关于中房置业诉请的要求确认双方签订的房屋租赁合同及补充协议到期终止及要求维多利亚美食广场撤离并返还租赁房屋并的问题。因中房置业与维多利亚美食广场在租赁合同中已明确约定租赁期限截至2015年7月31日，现租赁期限已届满且双方未重新订立租赁合同，双方签订的房屋租赁合同和补充协议自然终止。作为承租人的维多利亚美食广场应当向中房置业返还租赁房屋即位于本市雨山区雨山中路88幢101号（1－3层）。故对于中房置业的前两项诉讼请求，符合法律规定，依法予以准许。第二，关于中房置业诉请的租金、违约金及租金损失的问题。根据双方当事人的陈述及提交的证据来看，对于2015年4月1日至2015年7月31日的房屋租金，维多利亚美食广场确未支付，故对于中房置业诉请的2015年4月1日至2015年7月31日的房屋租金，具有事实和法律依据，依法予以支持���经核算，2015年4月1日至2015年7月31日的房屋租金应为326666.67元。根据相关法律规定及双方在合同中的约定，对于中房置业诉请的违约金，依法应予支持，违约金的金额可确定为98000元。对于中房置业诉请的2015年8月1日至2015年12月31日的房屋租金损失，维多利亚美食广场至今仍然占有使用租赁房屋，应当向中房置业支付逾期腾房的占有使用费，占有使用费的标准可参照每季度245000元自2015年8月1日计算至2015年12月20日，经核算为381111元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认马鞍山中房置业有限公司、马鞍山市维多利亚美食广场于2014年7月31日签订的房屋租赁合同终止。二、马鞍山市维多利亚美食广场应于本判决生效之日十五日内腾空并向马鞍山中房置业有限公司返还位于本市雨山区雨山中路88幢101号（1－3层）房屋。三、马鞍山市维多利亚美食广场应于本判决生效之日起十日内一次性支付马鞍山中房置业有限公司房屋租金326666.67元、违约金98000元、逾期占有使用费381111元（自2014年8月1日起算至2015年12月20日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6067元（已减半收取），由马鞍山市维多利亚美食广场负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  赵雪珍二〇一五年十二月二十三日书记员  胡 蕾附：法律条文引用1、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。