天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民初字第4204号原告天津市凤合物业管理有限公司，住所地天津市西青区杨柳青镇青水家园2-3-102号。法定代表人杨萍，董事长。委托代理人韩宇祥，天津辩正律师事务所律师。被告陈守芝。委托代理人崔玉泉（系陈守芝丈夫）。原告天津市凤合物业管理有限公司与被告陈守芝物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月3日受理后，依法由审判员孙凤晖适用简易程序独任审判，于2015年12月28日公开开庭进行了审理。原告天津市凤合物业管理有限公司的委托代理人韩宇祥、被告陈守芝的委托代理人崔玉泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天津市凤合物业管理有限公司诉称，原告于2007年6月14日、2014年10月22日分别与时代花园建设单位天津市杰豪幸福房地产开发有限公司、时代花园业主会签订《天津市前期物业管理服务合同》、《天津市住宅物业服务合同》，合同约定原告为被告提供物业管理服务，物业管理服务费用标准为多层住宅每月按建筑面积0.5元/平方米（实际按0.45元/平方米收取），高层住宅每月按建筑面积1.1元/平方米（实际按0.95元/平方米收取），业主于每月10日前到小区物业办公室交纳物业费，逾期按每日万分之五比例交纳违约金。被告系芦台镇时代花园X-X-X号业主，建筑面积120.6平方米。原告按约定履行了义务，被告未交纳2011年1月1日至2013年12月31日的物业费1944元。期间经原告多次书面形式催交，被告至今仍未交纳，故原告诉至法院，请求被告给付物业管理服务费1944元，并承担诉讼费用。针对其主张，原告提供的证据材料如下：一、企业法人营业执照（副本）、法定代表人身份证明书、中华人民共和国物业管理企业资质证书各一份，用以证明原告具有物业管理服务资格。二、2007年6月14日《天津市前期物业管理服务合同》一份，用以证明原告与天津市杰豪幸福房地产开发有限公司签订前期物业管理服务合同。三、2014年10月22日《天津市住宅物业服务合同》一份，用以证明原告与时代花园业主会签订物业服务合同。四、催交通知书两份，用以证明原告对被告拖欠的物业费进行过两次书面催交。被告陈守芝在法定期限内未作出书面答辩，庭审中辩称，原告主张2011年1月1日至2013年12月31日的物业费已超过诉讼时效。针对其主张，原告提供的证据材料如下：五、照片22张，用以证明原告私自拆改物业楼出租，占用绿地，阻碍防火通道，私自搭建房屋，卫生不到位，占用垃圾楼致使垃圾楼至今未启用。经庭审质证，被告对原告提交的证据一无异议，证据二、三不认可，理由是非被告本人签署，证据四不认可，理由是没有收到催收通知书。原告对被告提交的证据五不予认可，理由是无法证明与本案的关联性且无法证明这些现象是原告所为。经认证，本院对原告提交的证据予以认可，对被告提交的证据的关联性不予认可。经审理查明，原告天津市凤合物业管理有限公司于2006年5月18日成立，具有物业管理企业资质。2007年6月14日，原告与天津市杰豪幸福房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，合同约定委托物业的基本情况、物业管理服务事项、双方权利义务，物业管理服务标准，同时约定物业管理服务费用标准为住宅房屋按建筑面积0.5元∕月.平方米收取，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积0.6元∕月.平方米收取，业主于每月10日之前交纳物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之五比例交纳违约金，合同期限自2007年6月15日至物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日止。2014年10月22日，原告与时代花园业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，合同约定委托物业的基本情况、物业服务内容及标准、双方权利义务，物业管理服务标准，同时约定物业管理服务费用标准为多层住宅每月按建筑面积0.5元/平方米（实际按0.45元/平方米收取），高层住宅每月按建筑面积1.1元/平方米（实际按0.95元/平方米收取），业主于每季度首月5日前交纳物业费，逾期按每日百分之一比例交纳违约金，合同期限自2014年10月22日起至2016年10月21日止。合同签订后，原告为宁河区芦台镇时代花园小区提供物业服务。宁河区芦台镇时代花园小区X-X-X号房屋为多层住宅，被告陈守芝系宁河区芦台镇时代花园X-X-X号业主，建筑面积120.6平方米，自2011年1月1日至2013年12月31日，被告应交纳物业服务费1944元。经原告于2012年12月20日、2013年12月10日两次书面催要物业服务费，被告至今未能交纳。以上事实有原、被告提供的证据予以证实。本院认为，原告天津市凤合物业管理有限公司具有物业服务管理资格，其与天津市杰豪幸福房地产开发有限公司、宁河县芦台镇时代花园业主委员会在平等、自愿基础上签订的《天津市前期物业管理服务合同》、《天津市住宅物业服务合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，该合同合法、有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，无论是业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，还是建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对全体业主均具有约束力。被告陈守芝作为宁河区芦台镇时代花园小区X-X-X号业主，应按《天津市前期物业管理服务合同》、《天津市住宅物业服务合同》约定履行交纳物业管理服务费的义务。因此，原告要求被告给付物业管理服务费的请求于法有据，应予支持。关于被告主张物业服务费已过诉讼时效，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，在物业服务企业书面催缴的合理期限内，向法院请求业主交纳物业费的，法院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《物业管理条例》第六条、第七条、第三十五条、第三十七条、第六十七条之规定，判决如下：被告陈守芝于判决生效后十日内向原告天津市凤合物业管理有限公司交纳2011年1月1日至2013年12月31日的物业服务费1944元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告陈守芝承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  孙凤晖二〇一五年十二月二十八日书记员  王启迪相关法律条款：《中华人民共和国民法通则》第八十四条【债的定义】债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十七条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。