贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）黔南民终字第1195号上诉人（原审被告）都匀市鸿安房地产开发有限责任公司，住所地贵州省都匀市。法定代表人杨桂林，该公司经理。被上诉人（原审原告）吴平禄，男，1979年11月17日生，苗族，贵州省都匀市人，住都匀市。委托代理人张楼，贵州桥城律师事务所律师。委托代理人石蓓蓓，贵州桥城律师事务所实习律师。上诉人都匀市鸿安房地产开发有限责任公司（以下简称鸿安房开公司）与被上诉人吴平禄商品房销售合同纠纷一案，都匀市人民法院于2015年8月5日作出（2015）都民初字第802号民事判决后，鸿安房开发公司不服，向本院提出上诉。本院于2015年11月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。一审审理查明：2011年9月25日，原、被告签订了编号为20110902030的《商品房买卖合同》。合同第一条明确，被告建筑工程设计审查批准文号为黔建设质监（2010）385号，建筑工程施工合同约定的开工日期为2011年6月28日，竣工日期为2012年12月27日；合同第三条、第七条、第八条约定，由原告购买被告开发的位于贵州省都匀市环东北路108号鸿安家园“鸿福楼”1单元5层附504号房，房屋价款按照套内建筑面积计算，单价每平米3259元，总价款为388024元。原告应于合同签订之日支付首期房款118024元，余款270000元以按贷款方式支付；合同第十一条、第十二条、第十三条约定，被告应于2012年12月27日前向原告交付房屋，交付时电话通信、有线电视、宽带网络线路敷设到户。如前述线路在约定期限内未达到交付使用条件，被告按日向原告支付3元的违约金。如被告逾期交房，逾期超过30日的，原告有权退房，原告要求继续履行合同的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付房款万分之二的违约金，并于房屋实际交付之日起15日支付该违约金；合同第二十二条约定，被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。被告承诺于2012年6月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如被告在约定日期90日以后，仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告按约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；另，合同第十四条约定了原告委托被告代缴水、电、燃气费开户费。合同签订当日，原告依约向被告支付了房屋首期款118024元、燃气开户费2550元，被告向原告出具了盖有公章的收款收据。2011年1月13日，贵州省都匀市人民政府出台匀府办（2011）10号文件，文件规定，凡2011年1月1日在我市城区规划范围内，申请新建、改建、扩建以居住功能为主的房屋建设项目，应在其开发建设地块内同步实施管道燃气设施，做到管道燃气设施与房屋建设同步设计、同步施工、同步验收，实现燃气与水表、电表同时入户。安装城市管道燃气设施，所缴纳的管道燃气建设费纳入房屋建设工程成本。2013年5月9日，贵州省住房和城乡建设厅与贵州省通信管理局出台黔建科通（2013）235号文件，对2013年4月1日以后立项的县级及以上城区住宅区和住宅建筑项目，住宅建设单位要按照同步设计、同步施工、同步验收、同步使用的要求，严格执行国家标准，采用光纤到户方式组织建设。2013年5月起，被告陆续通知各业主交房。诉讼中，因原、被告双方未能举证证明交房的日期，所以，双方确认交房时间为2013年5月30日。一审法院依当事人申请，调取了2014都匀市鸿安家园二期鸿福楼FTTH综合接入工程竣工文件，确定电话通信、宽带网络敷设到户的时间为2014年5月15日。原、被告对此时间无异议。原告已将身份证提供给被告用于办理房产证，被告至今没有将商品房转移登记有关文书交付给原告，原告遂诉至法院。诉讼中，原告将第一项请求变更为由被告配合原告办理所有权转移登记手续。原审原告吴平禄一审诉称：原、被告于2011年9月25日签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于都匀市鸿安家园“鸿福楼”1单元4层附402号房屋出卖给原告，房屋总价388024元；被告应于2012年12月27日前向原告交付该商品房；交付时电话通信和宽带网络敷设到户，达不到交付条件，被告按3元／日支付违约金；逾期交房超过30日，被告每日按原告已付房款万分之二支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房款，被告直至2013年6月初才向原告交付房屋，逾期交房5个月。交付房屋时电话通信和宽带网络线路未敷设到小区，经众业主催促，2014年7月才将电话通信和宽带网络敷设到小区，逾期一年多。被告承诺于2012年6月28日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，未能按期交付的，应自约定日期至交付之日止向原告支付已付房款万分之一的违约金。而被告至今没有将办理商品房转移登记的有关文书交给原告。原告要求被告承担1020天（自2012年6月28日至2015年4月27日）逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金。另，2011年都匀市人民政府已经公示免收燃气开户费，2013年被告在交房时仍然收取了原告2550元的燃气开户费，该违规收费应予退还。现原告诉至法院，请求判决：1、被告配合原告办理所有权转移登记手续；2、支付逾期交付前述文书违约金39578元，违约金计算至实际交付之日；3、支付逾期交房违约金11640元，电话通信和宽带网络未按期敷设到户违约金2190元；4、退还燃气开户费2550元；5、、本案诉讼费用由被告承担。原审被告鸿安房开公司一审辩称：1、电话通信及宽带网络安装违约金。被告在交房时已经将相关设施敷设到户，但按照贵州省住房和城乡建设厅以及贵州省通信管理局联合下发的黔建科通（2013）235号《关于转发贯彻落实光纤到户国家标准的通知》要求，2013年4月1日之后完工的商品房通信及宽带必须按文件要求重新设计、施工和验收，因此，被告以前敷设的线路全部作废，造成在交房时不能按约定履行该义务的是前述政策因素，不应认定违约，不承担违约责任；2、天然气开户费2550元。关于天然气开户费由开发商承担的政府文件是2011年才出台的，被告取得销售许可前该文件尚未出台，开发的“鸿福楼”项目是在该文件出台之前，故被先与买受人签订的合同中并未将天然气开户费纳入购房款，而是进行了单独约定，因此该政府文件不具有撤销天然气约定的法律效力，且该文件并不禁止双方的约定，只有合同中对天然气事项未约定时，才能使用该政府文件的规定，故原告的该项诉请不成立；3、被告已收取了原告的身份证复印件，正在为其办理房屋所有权证，对原告表示歉意，但原告请求的违约金过高，请求调整，被告愿意为其承担两年的物管费；4、原告将房屋产权初始登记的时间确定为2012年6月28日，并以此推算逾期办证的时间是不正确的，因原、被告签订的商品房买卖合同第二十二条第二款约定，出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请初始登记，且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条也明确了房屋权属证书取得的期限是自房屋交付之日起90日内。故原告对延期办理房产证的违约期间计算是错误的。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。现被告未依约履行合同义务，原告有权请求被告依约支付违约金，协助原告办理房屋所有权转移登记手续。关于本案违约金。1、逾期交付商品房转移登记文书违约金。被告承诺于2012年6月28日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。被告至今未将办理房屋所有权转移登记的文书交付给原告，依约应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。对此，被告辩称办证是原、被告双方共同履行的活动，原告因未提交身份证故而应该承担延期办证的一定责任。但原、被告双方在签订购房合同时，原告应已向被告提交身份证明信息，所以，被告该抗辩理由不成立，依法不予支持。关于该项违约金的起算时间，办理商品房初始登记需提交建设工程竣工验收备案表，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的建设工程施工合同竣工日期为2012年12月27日，初始登记的日期为2012年6月28日，初始登记日期早于商品房竣工日期，不符合常理，且与合同的第二十二条第二款相矛盾。所以，结合双方签定合同的目的、商品房开发、销售、竣工验收、备案登记、所有权登记的相关规定，违约金起算日期应按照《商品房买卖合同》第二十二条第二款“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”的约定，从约定的房屋交付日期（2012年12月27日）起90日届满之次日计算至原告向本院主张权利之日为宜，违约金为29877.85元（388024×770天×0.1‰）。但依此计算的违约金过分高于原告的实际损失，予以酌减，酌定该项违约金为14938.93元。2、逾期交房违约金。依照合同约定，被告应于2012年12月27日前向原告交付房屋，被告实际交房的时间为2013年5月30日，被告逾期交房153天，按双方约定的被告按日计算向原告支付全部已付房款万分之二的违约金，原告请求的11640元未超过约定数额（388024元×153天×0.2‰），予以支持；3、通信及宽带网络逾期敷设违约金。按照双方约定，被告应于2012年12月27日交付房屋时将电话通信、有线电视、宽带网络线路敷设到户，其将通信和宽带网络敷设到户的时间为2014年5月15日，被告逾期504天，按原、被告约定的3元／日计算违约金为1512元（504天×3元／日）。黔建科通（2013）235号文件调整的是2013年4月1日立项的县级及以上城区住宅区和住宅建筑项目，本案涉诉房屋立项时间在2013年4月1日前，不在此文件调整范围，所以，对被告主张因政府政策因素致其不能按时履行通信及宽带网络敷设义务，其不承担违约金的辩称意见，不予采纳。4、关于退还天然气开户费2550元的诉请。2011年1月13日，贵州省都匀市人民政府出台的匀府办（2011）10号文件规定，凡2011年1月1日在都匀市城区规划范围内，申请新建、改建、扩建以居住功能为主的房屋建设项目，安装城市管道燃气设施，所缴纳的管道燃气建设费纳入房屋建设工程成本。本案被告建筑工程设计审查批准文号为黔建设质监（2010）385号，可推知被告开发的涉案房屋立项时间在2011年1月1日之前，不受前述文件的调整，可将天然气开户费单列，故对原告请求退还天然气开户费2550元的诉请，不予支持。综上，违约金共计28090.93元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告都匀市鸿安房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内，协助原告吴平禄办理贵州省都匀市环东北路108号鸿安家园“鸿福楼””1单元4层附402号房屋所有权转移登记手续；二、被告都匀市鸿安房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内，向原告吴平禄支付逾期交房违约金、通信及宽带网络逾期敷设违约金以及截止原告起诉之日的延期办理房产证违约金共计贰万捌仟零玖拾元玖角叁分（28090.93元）；三、驳回原告吴平禄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1198元，适用简易程序减半收取599元，由被告都匀市鸿安房地产开发有限公司承担。一审宣判后，鸿安房开公司不服，提出上诉，请求：1、依法撤销一审判令上诉人承担逾期办证违约金和通信及宽带网络逾期敷设违约金两项共计16450.93元的判决。2、诉讼费由被上诉人承担。主要理由：根据《商品房买卖合同》第三条的约定，办理商品房转移登记为双方的共同责任，一审判令上诉人承担全部违约责任不当；同时，根据黔建科通（2013）235号文件要求，2013年4月1日后完工的商品房通信及宽带网络必须重新设计、施工和验收，造成上诉人前期已安装的线路全部作废，故导致上诉人逾期安装通信和宽带网络的原因是政策造成，不能认定为违约。被上诉人吴平禄二审答辩称：一审法院判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，应依法予以维持。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为：双方当事人所签《商品房买卖合同》依法成立有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。对于上诉人所提依合同第三条的约定，办理商品房转移登记为双方的共同责任，一审判令上诉人承担全部违约责任不当的理由，因一审法院结合双方签订合同的目的、商品房开发、销售、竣工验收、备案登记、所有权登记的相关规定，根据《商品房买卖合同》第二十二条第二款的约定，确定此项违约金的起算时间为从约定的房屋交付日期（2012年12月27日）起90日届满之次日，并计算至被上诉人向人民法院主张权利之日合法、合约，且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为限，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，将此项29877.85元的违约金酌减为14938.93元有事实与法律依据，因此，上诉人请求再对一审确定的违约金进行调整的上诉理由不能成立，不予采纳。关于上诉人所提通信及宽带网络逾期敷设是政策造成，不应认定违约的理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，因当事人所举证据已证明本案涉诉房屋不在黔建科通（2013）235号文件调整的范围内的事实存在，且上诉人二审中也未能提供通信及宽带网络逾期敷设是政策造成的新证据证实，故上诉人此项上诉理由无事实依据，不予采信。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费212元，由上诉人都匀市鸿安房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  姚 斌审 判 员  王 锦代理审判员  陆良艳二〇一五年十二月四日书 记 员  卢 艺