吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书(2015)延民再字第29号原审原告：延边敖翔物业管理有限公司。法定代表人：季春，该公司经理。委托代理人：卢有铭，该公司职员。原审被告：徐永祥，男。原审原告延边敖翔物业管理有限公司与原审被告徐永祥之间物业服务合同纠纷一案，本院经审理后，于2014年10月14日作出（2014）延民小额字第148号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2015年1月28日作出（2015）延民监字第16号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭，于2015年3月16日公开开庭进行了审理，原审原告的委托代理人卢有铭、原审被告徐永祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年7月15日原审原告诉称：原告在2008年4月15日至2014年6月14日为被告提供物业服务，被告未交纳物业费。要求被告支付2008年4月15日至2014年6月14日止的物业费2664.3元及违约金413.29元（违约金截止到2014年6月30日），共计3077.66元，诉讼费由被告承担。原审被告辩称：办理房照时原审被告向开发商交了房屋维修基金，但开发商没有向房产局物业办交；房屋外墙皮脱落，物业公司没有维护，给维修了二、三楼；花坛里不种花，全是野草；冬天下雪后不及时清雪；小区值班人员只有一个，一般都找不到物业公司的人；小区没有保安，也没有巡逻。所以不同意交物业费。原审认定：原告延边敖翔物业管理有限公司于2002年3月20日依法成立，经营范围为物业管理。2007年7月15日，原告与延吉市河滨小区业主委员会签订物业服务合同，约定：1、房屋建筑共用部位的维护和管理，包括：屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、门厅、公共走廊通道；2、共有共用设施设备的运行、维护和管理，包括：共用的上、下水道管、落水管、水箱、电梯、共有照明、消防设施、垃圾道、中央空调管道、已摊入销售成本的锅炉房、暖气干线、小区智能化设施设备；3、公用设施和附属建筑物、构造物的维修、养护和管理；4、共用绿地、花木、园林小品、小区雕塑、凉亭、连廊、假山、喷水池、娱乐健身器械及场地；5、公共环境卫生及房屋共用部位的清洁、生活垃圾的收集、清运；6、交通与车辆停放秩序的管理；7、配合公安部门维护小区内的公共秩序，实行按规定路线安全巡视制度，发现问题及时报告和协助处理；8、协助消防部门做好消防安全防范和宣传工作；9、管理相关资料及住户档案、维修记录等。合同收费标准规定为多层住宅为每月每平方米0.5元，逾期交纳物业费则从逾期之日起按每天按0.5元交纳违约金，服务期限为2007年7月15日起至2010年7月15日止。2010年7月15日，原告与延吉市河滨小区业主委员会签订物业服务合同，将服务期限延长至2010年7月15日起至2013年7月15日止。2013年12月13日，原告与延吉市河滨小区业主委员会签订物业服务合同，将服务期限延长至2013年9月15日起至2014年9月15日止。被告居住的房屋位于延吉市河滨小区4号楼6单元502室，面积为72.01平方米。原告按照合同约定，自2007年7月15日开始为滨河小区提供物业服务，但被告没有交纳2008年4月15日起至2014年6月14日期间的物业费72.01平方米×0.5元/每月每平方米×74个月=2664元。原审认为：原告延边敖翔物业管理有限公司依法成立，经有关行政审批部门的批准办理了物业服务管理收费许可证，该公司具有物业服务管理和根据规定标准收取物业服务管理费的合法资质。原告与延吉市滨河小区业主委员会签订的物业管理服务合同，符合有关法律、法规及有关行政主管部门的规定，该合同合法有效。原告为滨河小区提供了相关的物业服务，被告直接或间接的受益，因此原告诉讼请求成立，本院予以支持。合同中约定的违约金超出国家关于违约金的规定，应予以调整，现原告以日万分之2.1计算违约金的诉讼请求，符合有关法律规定，故予以支持。关于被告以原、被告没有签订物业服务合同为由不同意交纳物业费的抗辩意见，因原告与延吉市滨河小区业主委员会签订了物业服务合同，不需要与小区每位业主签订合同，故被告的该抗辩意见不成立。关于被告以小区卫生脏、乱、差，小区楼道卫生差为由不同意交纳物业费的抗辩意见，因其未能提供证据证明，故其抗辩意见不成立。关于被告以其没有享受到原告提供的物业服务为由不同意交纳物业费的抗辩意见，因其未能提供证据证明，故其抗辩意见不成立。被告关于原告的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见，因原告提供物业服务具有连续性，不存在诉讼时效问题，故其抗辩意见不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决被告徐永祥于本判决生效后立即支付给原告延边敖翔物业管理有限公司2008年4月15日起至2014年6月15日期间的物业费2664元及违约金（2008年度的物业费，自2009年4月15日起至2014年6月30日止，按日万分之2.1计算；2009年度的物业费，自2010年4月15日起至2014年6月30日止，按日万分之2.1计算；2011年度的物业费，自2012年4月15日起至2014年6月30日止，按日万分之2.1计算；2012年度的物业费，自2013年4月15日起至2014年6月30日止，按日万分之2.1计算；2013年度的物业费，自2014年4月15日起至2014年6月30日止，按日万分之2.1计算）。如被告徐永祥未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案再审过程中，原审原告的诉讼请求与原审一致。原审被告辩称：原审被告家屋内长毛，墙皮，房屋质量有问题。小区有30多户顶楼出现漏雨现象，业主都缴纳了物业维修基金，但开发商未将资金交到物业管理办公室，导致小区内出现房屋质量问题无法动用维修基金。原审原告的物业服务未达到合同约定的标准，请求撤销原审判决。原审原告向本院提供的证据有：1．原审原告的企业法人营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明原审原告的诉讼主体资格。2．收费许可证复印件一份，证明原审原告具有收费资格。3．物业服务合同复印件三份，证明原审原告提供物业服务的期限、内容、项目、收费标准。4．催款通知书存根一份，证明原审原告向被告催缴过物业费。经庭审质证,原审被告对原审原告提供的证据均无异议,本院予以采信。原审被告向本院提供的证据有:照片三十五张，证明屋内长毛，屋外墙皮脱落，绿化及小区服务不到位。经庭审质证，原审原告对该证据有异议，主张照片体现的是房屋质量问题，跟本案没有关系；菜地是本小区，但无法确定拍摄时间；拍摄的野草部分，因小区有两栋楼非原审原告管理，证明不了小区绿化不到位。因原审原告对该证据的真实性无异议，虽然照片的拍摄时间不在原告主张的物业费时间范围内，但能够反映涉案小区的环境状况，故本院予以采信。本院再审查明的事实与原审一致。另查明，原审原告与河滨小区业主委员会签订的三份物业服务合同均明确约定，原审原告的物业服务应达到房屋外观整洁良好，…保持共用设备、设施良好，运行正常，每日检查一次，无事故隐患，认真遵守设备维修保养制度，设备完好率达到95%以上。…小区内主干道、共用场所、楼道等每日清扫一次，…绿化根据树木花草生长情况，及时浇水施肥，保证草青树绿。…保持共用部位的良好状况…。合同中没有约定业主交纳物业费的期限。在2013年12月13日的补充协议中特别约定，2014年春季开始，小区草坪、花坛禁止种菜。涉案小区存在绿化部位种菜普遍、共用设施破损、业主在共用部位堆放杂物、卫生清理不彻底等情况。本院认为：尽管原审被告提供的是2014年10月的小区照片，但物业管理是持续性服务，该照片显示出的小区状况应是一定时间内积累形成，客观反映了小区的物业管理状况。虽然原审原告为原审被告所在的小区提供了物业服务，但在管理过程中存在诸多不符合合同约定的情况，物业管理存在诸多瑕疵。故原审原告要求原审被告支付全部物业费的主张本院不予支持，本院酌定原审被告向原审原告支付80%的物业费，即2664元×80%=2131元。因物业合同中没有约定业主交纳物业费的期限，根据物业管理行业的惯例,业主应在合同每届满一年时交纳物业费，原审原告主张的违约金应从合同每届满一年时起算。应为：1、72.01平方米×0.5元/每月每平方米×12个月×80%×0.21‰×2175天（2008年7月15日起至2014年6月30日止）=158元；2、72.01平方米×0.5元/每月每平方米×12个月×80%×0.21‰×1810天（2009年7月15日起至2014年6月30日止）=131元；3、72.01平方米×0.5元/每月每平方米×12个月×80%×0.21‰×1445天（2010年7月15日起至2014年6月30日止）=105元；4、72.01平方米×0.5元/每月每平方米×12个月×80%×0.21‰×1080天（2011年7月15日起至2014年6月30日止）=78元；5、72.01平方米×0.5元/每月每平方米×12个月×80%×0.21‰×715天（2012年7月15日起至2014年6月30日止）=52元；6、72.01平方米×0.5元/每月每平方米×12个月×80%×0.21‰×349天（2013年7月15日起至2014年6月30日止）=25元；共计549元。原审原告主张的违约金为413.29，不高于本院计算的数额，本院予以支持。原审被告关于房屋有质量问题的主张，应向开发商主张权利，不能以此为理由拒交物业费。原判决认定事实不清，导致判决结果错误，本院予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2014）延民小额字第148号民事判决。二、原审被告徐永祥于本判决生效后立即支付原审原告延边敖翔物业管理有限公司2009年4月15日至2014年9月14日期间的物业费2131元及违约金413.29元，共计2544元。如果原审被告徐永祥未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原审原告已预交），由原审被告徐永祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长  金钟浩审判员  徐丽华审判员  冯喜库二〇一五年四月二日书记员  刘 新