庭长  批示院长  批示湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武昌民商初字第01220号原告：孙幼根，湖北省水利厅退休职工。委托代理人：胡蝶，湖北金翅律师事务所律师。被告：武汉市普安医药有限公��，住所地：武汉市江汉区新华路***号福星国际商会大厦**楼。法定代表人：徐晓峰，总经理。委托代理人：方伟，湖北正信律师事务所律师。原告孙幼根诉被告武汉市普安医药有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月31日受理后，依法由审判员卢丹涛适用简易程序独任审判，于同年9月7日公开开庭进行了审理，原告孙幼根及其委托代理人胡蝶、被告委托代理人方伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告为湖北省水利厅退休职工，2006年分得坐落于武昌区中南街中南路17号9栋3单元2号房屋一套，2003年案外人武汉坤隆建筑装饰工程有限公司将原告房屋改造成为5间商业门面，其中两间（1-10、1-11）由原告自己对外出租，另外3间（1-12、1-13、1-14）由湖北省水利厅与坤隆公司经营。其中被告一直承租1-13、1-14号门���。2010年湖北省水利厅和武汉坤隆建筑装饰工程有限公司因租赁合同纠纷诉至法院，武汉市中级人民法院作出（2010）武民终字第294号民事调解书。调解书确认被告承租的1-13、1-14号门面中向外延伸的无产权部分由原告与湖北省水利厅后勤服务中心协商使用。2010年9月被告向原告交纳了2009年10月30日至2010年10月30日的租金，共计26万元。原告保障了被告在租赁门面房的正常经营使用。2011年7月29日，被告交还房屋，上述租赁合同已经终止。但是，被告经多次催要拒不支付2010年11月1日至2011年7月31日的租金，理由是原告没有跟湖北省水利厅后勤服务中心达成协议，所以被告拒绝支付。2013年-2014年期间，原告以被告拖欠租金17万（依据：原告收取向外延伸部分一半的租金）为由向武昌区人民法院提起诉讼，案件经一审判决认定：依法确认原告、湖北省水利厅与被告存在事实上的房屋租赁关系，但原告未与省水利厅就该部分的使用协商一致的情况下，原告对该部分没有独立的收益和处分权利。原告提起上诉，二审驳回上诉，维持原判。2014年原告多次找省水利厅协商，但省水利厅均予以拒绝，直到2014年底湖北省水利厅机关后勤服务中心与原告签订《协议书》一份，协议书确认原告房屋面积占门面面积的26%，并退还原告2008年5月-2009年10月期间应得的租金14.04万。至于对外延伸部分，省水利厅向主任口头表述省水利厅属于省级机关事业单位，个人无法决定该比例。原告认为，被告租用涉案门面的事实毋庸置疑，原告根据法院判决多次找省水利厅协商未果，被告借此拖欠租金获利的行为，已违反我国民法通则之公平原则。原告请求贵院根据公平原则按照原告有产权部分占门面房屋的比例26%来支持原告对外延伸部分的租金，共计12.21万元。原告诉讼请求为1、依法判决被告按原告所占有比例支付原告租金12.21万元；2、本案所有诉讼费用由被告承担。原告向法庭提交的证据有1、武汉市中级人民法院（2010）武民终字第294号民事调解书、武汉市武昌区人民法院（2013）鄂武昌民商初字第00165号民事判决书。证明原、被告间存在事实上的房屋租赁关系，针对向外延伸的部分，原告和水利厅有共同处分的权利。2、湖北省水利厅机关后勤服务中心与孙幼根签订的《协议书》。证明被告向水利厅交付的租金只支付到2009年10月止，原告有产权的部分，水利厅认可占房屋面积26%，水利厅据此认可的内容向原告支付租金14.04万元，应该按照原告和水利厅签订协议书的比例来支持原告向被告主张向外延伸部分的租金。被告向法庭提交的证据有（2013）鄂武昌民商初字第00165号民事判决书、（2014）鄂武汉中民终字第00021号民事判决书、（2014）鄂民申字第00864号民事裁定书。证明原告在本次诉讼中违背了一事不再理原则。上述证据经当庭质证，被告对原告证据1的真实性无异议，但认为原告对无产权部分不存在所有权，并无独立使用权；对原告证据2，认为真实性无法确定，即使真实，也仅能证明水利厅与原告确认了原告占有诉争房屋部分产权的事实，原告并不能以此为由主张没有产权部分的所有、收益、使用权。原告对被告证据真实性无异议，认为前案的裁判文书均未说明原告不能对延伸部分主张权利，而是原告可以和水利厅协商使用；现原告和水利厅已经就延伸部分的使用达成书面协议，原告依此协议主张权利。经审理，本院确认本案事实如下：坐落于武昌区中南街中南路17号9栋3单元2号房屋，原为湖北省水利厅对孙幼根的职工福利分房。2003年8月，湖北省水利厅（甲方）与孙幼根（乙方）签订《协议书》，约定：甲方拟对9、12栋宿舍楼进行门面改造，乙方必须在2003年9月10日前腾空住房；乙方在门面开发和试用期间，其住房自行解决，费用由乙方承担。乙方搬迁后，仍保留其住房的60﹪的产权，由甲方实行统一管理；门面建成后，由甲方在乙方原住房范围内安排一间门面。2003年11月6日，湖北省水利厅（甲方）与武汉坤隆建筑装饰工程有限公司（乙方）签订《商业门面开发承租合同》，合同约定：“甲方负责腾空水利厅9、12栋宿舍楼一楼住房，乙方协助甲方妥善解决9栋一楼3住户的具体问题。乙方负责商业门面的改造建设，并承担工程建设的全部投资。甲乙双方共同按合同行使门面监督管理；乙方整体承租所有门面按合同行使门面对外出租、收费、管理，并负责门面维修工作，承租期自2003年5月12���起。甲乙双方合同期3年，合同期间乙方每年向甲方交纳房租费120万元。合同期间乙方享有门面使用权；合同期满，合同自然终止。乙方在上一轮合同期间没有违反合同条款，甲方与乙方续签合同，租金面谈另定”。2003年11月18日，武汉坤隆建筑装饰工程有限公司（乙方）与孙幼根（甲方）签订《商业门面承租合同》，合同约定：甲方自愿将自留的两间门面出租给乙方，每年租金14.5万元，第二阶段增至15万元，第三阶段增至15.5万元，第四阶段增至16万元，以后概不递增。乙方交保证金3万元，合同解除时甲方将退还3万元保证金。上述合同及协议签订后，孙幼根的住房被改造为上述门面中的1-10至1-14号，上述门面的实际使用面积既包括孙幼根原房屋的面积，也包括武汉坤隆建筑装饰工程有限公司根据其与湖北省水利厅签订的上述合同中向外延伸搭建的部分。其中1-10、1-11号门面由孙幼根直接发租给武汉坤隆建筑装饰工程有限公司，然后由武汉坤隆建筑装饰工程有限公司转租给承租户；1-12、1-13、1-14号门面由湖北省水利厅连同其他门面整体交由武汉坤隆建筑装饰工程有限公司承租、发租并管理。武汉市普安医药有限公司经武汉坤隆建筑装饰工程有限公司承租了1-12、1-13号门面。后因湖北省水利厅与武汉坤隆建筑装饰工程有限公司为房屋租赁发生纠纷诉至人民法院，武汉市普安医药有限公司与湖北省水利厅签订了自2008年5月1日起的房屋租赁合同，继续承租1-12、1-13号门面，并向湖北省水利厅缴纳租金至2009年10月30日。2006年7月20日孙幼根取得该房屋所有权证，登记建筑面积115.44平方米，该面积不包括武汉坤隆建筑装饰工程有限公司在房屋改造时向外延伸的门面部分，该部分无房屋权属证书。2010年4月16日，孙幼根（甲方）与武汉市普安医药有限公司（乙方）签订《意向租赁协议书》，协议约定：“双方经协商一致，就乙方继续租赁位于武汉市武昌区中南路与中南一路交汇处门面事宜，达成如下意向：门面房位置位于武昌区中南路与中南一路交汇处，具体见附图所示第12、13号店面。一、实际使用面积约65平方米。二、乙方承租该门面房用于继续经营药房，药房名称仍为普安药房。三、租赁期限：六年（2010年3月1日至2016年2月29日止）合同到期后同等条件下甲方拥有优先续租权。四、年租金：2010年3月1日至2012年2月29日为每年32万元整，2012年3月1日至2014年2月29日为每年人民币34万元整，2014年3月1日至2016年2月29日为每年36万元整。支付方式每半年支付，逾期拖欠房租按每天千分之三缴纳滞纳金，拖欠十五个工作日以上的甲方有权收回房屋。五、因目前该门面的产权和使用权的最终认定仍在法律诉讼过程中，故在法院终审公布之前，甲乙双方暂时无法签订正式租赁合同，故本协议为意向租赁协议书。乙方在签订本协议后，即刻支付甲方定金人民币10万元，作为立约定金，待续签正式合同后此定金自动转为租金。六、自2010年3月1日起至签订正式合同之前，乙方承担在该房屋使用上的水、电、通讯、税金费用。七、如法院终审判决结果为甲方拥有该门面房的产权和使用权，则甲乙双方签订正式租赁合同，合同租金及租期条款与意向协议书相同。同时，在法院终审判决结果公布后十五个工作日内，乙方应向甲方补交除定金转为租金以外的自2010年3月1日起至法院判决结果公布之日止累计应付给甲方的租金。反之，甲方应在法院终审判决结果公布后十五个工作日内，全额退还乙方已支付给甲方的立约定金。九、如法院终审判决��果为甲方拥有该门面的产权和使用权，则甲乙双方签订正式租赁合同，若甲方违约不将该房屋租赁给乙方，即不按本协议条款签订租赁合同，则甲方双倍退还乙方已支付给甲方的立约定金。十、如因乙方原因无法签订正式租赁合同，则甲方不予退还立约定金”。同日，武汉市普安医药有限公司向孙幼根支付了人民币10万元，孙幼根出具了收条，收条载明“今收到普安药房交中南路门面立约定金10万元整”。2010年5月7日，湖北省水利厅机关后勤服务中心与武汉坤隆建筑装饰工程有限公司及蔡天然、孙幼根、周莫启、方胜红蜻蜓皮鞋店、金伊蕾服饰店、奥康鞋店房屋租赁合同纠纷一案，经武汉市中级人民法院主持调解，上列当事人达成调解协议，武汉市中级人民法院（2010）武民终字第294号民事调解书第4条载明“本案原审第三人蔡天然、孙幼根、周��启三人享有房屋所有权的1-4至1-14号的11间门面房屋由蔡天然、孙幼根、周莫启三人案外自行决定使用；对蔡天然、孙幼根、周莫启三人享有房屋所有权的1-4至1-14号的11间门面房屋在房屋改造时向外延伸的现无房屋权证的门面部分，由蔡天然、孙幼根、周莫启三人案外与湖北省水利厅机关后勤服务中心协商使用”。2010年7月1日，湖北省水利厅机关后勤服务中心向武昌区中南路及中南一路承租商户发出书面《告知》，载明“有关商户：省水利厅于2010年6月7日召集各商户并解读了法院对门面租赁关系的调解意见，且调解书已生效。现获悉由部分商户擅自与住户签订门面租赁合同，显然与判决意见不符。武汉市中级人民法院（2010）武民终字第294号民事调解书第四条确定，住宅外围系国有资产，权属水利厅。为了严格遵照判决意见，理顺租赁关系，请贵商户切不能轻率建立租赁关系，若因此造成的不良后果将自负其责”。2010年7月4日，武汉市普安医药有限公司向孙幼根发出《敦请函》，表明2010年7月1日收到湖北省水利厅机关后勤服务中心发出的书面告知，敦请孙幼根根据生效的民事调解书，就“在房屋改造时向外延伸的现无房屋权证的门面部分”的使用事宜，尽快与湖北省水利厅机关后勤服务中心协商并达成一致。2010年12月30日，武汉市普安医药有限公司向孙幼根支付人民币16万元，孙幼根出具了收据，收据载明“收到普安医药公司房屋租赁订金16万元整。注：原定每年租金为36万元整。已交订金10万元，还余10万元未交，此钱是由甲方上交给水利厅后勤服务中心的。如果今后水利厅要利息则由普安医药公司承担”。2011年1月20日，湖北省水利厅机关后勤服务中心出具《公告》，内容为“中南路、中南一路各承租户：由于地铁二线中南路站二期项目正在紧张施工，工期紧、任务重，社会各界期待地铁早日通车，中南路、中南一路商业门店难以有效经营，且各承租户原签订的承租合同已过期。水利厅决定关停所有的商业门面，停止对外出租。对此，水利厅已于2010年10月19日通知各承租户自行清仓退场。现再次告知各承租户，请你们支持市政公益建设，妥善处理好商务，结算拖欠租金，务必于2011年2月1日之前办理完毕清仓退场事宜，并将门面钥匙交还水利厅机关后勤服务中心”。2011年7月21日，武汉市武昌区中南路法律服务所受水利厅委托再次发出门面清退《通知》，通知于2011年7月29日前来办理退场手续，对在上述期限前办理手续的承租户给予免除拖欠租金的优惠。2011年7月29日，武汉市普安医药有限公司从上述承租的门面搬出。同年8月23日���武汉市普安医药有限公司将该门面的钥匙交到武汉市武昌区中南路法律服务所。在案件中，武汉市普安医药有限公司承租的1-12、1-13号门面面积为65平方米，其中属孙幼根所有的房屋面积范围内为16.724平方米，其余部分为在房屋改造时向外延伸的无房屋权证部分（该部分已于2012年被拆除）。2014年12月11日，孙幼根（乙方）与湖北省水利厅机关后勤服务中心（甲方）签订《协议书》，协议约定“甲方与乙方经营协议到期后，2008年5月至2009年10月，甲方收取的普安药房54万元的门面租金，按乙方房屋面积占普安药房门面面积的比例分配。双方确认，乙方房屋面积占整个门面面积的26%，甲方应付14.04万元…”。现孙幼根以武汉市普安医药有限公司未交纳2010年11月1日至2011年7月31日的租金为由，诉至法院，请求判如所请。综合双方���诉辩意见，本案争议的焦点为1、原告孙幼根是否有对被告武汉市普安医药有限公司承租的门面无证延伸部分主张租金的权利；2、原告孙幼根主张租金的起始时间和租金标准如何确定；3、原告孙幼根的本次起诉是否违反“一事不再理”的受案原则。本院认为，1、关于原告孙幼根是否有对被告武汉市普安医药有限公司承租的门面无证延伸部分主张租金的权利的问题。武汉市普安医药有限公司承租的门面共计65平方米，包括孙幼根有证房屋面积16.724平方米；而向外延伸部分为湖北省水利厅与武汉坤隆建筑装饰工程有限公司共同建造。武汉市中级人民法院（2010）武民终字第294号民事调解书第4条载明“本案原审第三人蔡天然、孙幼根、周莫启三人享有房屋所有权的1-4至1-14号的11间门面房屋由蔡天然、孙幼根、周莫启三人案外自行决定使用；对蔡天然、孙幼根、���莫启三人享有房屋所有权的1-4至1-14号的11间门面房屋在房屋改造时向外延伸的现无房屋权证的门面部分，由蔡天然、孙幼根、周莫启三人案外与湖北省水利厅机关后勤服务中心协商使用”。然而，在2014年12月11日，孙幼根与湖北省水利厅机关后勤服务中心签订的《协议书》中，仅就孙幼根有证部分在武汉市普安医药有限公司承租门面中所占比例和水利厅就此部分应退还孙幼根租金金额进行了约定，而对门面延伸部分权利的分配并无约定。故孙幼根无权在本案中就门面延伸部分主张租金权利。2、关于原告孙幼根主张租金的范围、起始时间和租金标准如何确定。孙幼根主张门面租金的范围应按武汉市普安医药有限公司承租的门面中孙幼根有证面积16.724平方米计算。武汉市普安医药有限公司于2011年7月29日退出承租门面，向湖北省水利厅交纳租金至2009年10月，武汉市普安���药有限公司应向孙幼根交纳2009年11月至2011年7月的房屋占用费。虽然，孙幼根与武汉市普安医药有限公司2010年4月16日签订有《意向租赁协议书》，约定了门面租赁的时间和租金标准，但未签订正式合同，且未实际履行。武汉市普安医药有限公司向孙幼根交纳房屋占用费得标准应按其与湖北省水利厅约定的年租金540000元计算。3、关于原告孙幼根的本次起诉是否违反“一事不再理”的受案原则。因武汉市中级人民法院（2010）武民终字第294号民事调解书有门面延伸部分协商使用的内容，且孙幼根此后一直在与水利厅就此问题协商。本次诉讼孙幼根亦是主张的该部分权利，属前案未处理部分，故该案不属违反“一事不再理”原则。在目前情况下，孙幼根仍只能就其合法享有的16.724平方米的出租面积向武汉市普安医药有限公司主张权利，但武汉市普安医药有限公���已支付给孙幼根260000元，支付的费用已明显超过孙幼根可主张的该时段房屋租金或占用使用费金额，其诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定，判决如下：驳回原告孙幼根的诉讼请求。本案案件受理费2700元，减半收取1350元，由原告孙幼根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交案件受理费，款汇武汉市中级���民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户--市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员卢丹涛二〇一五年十二月二十五日书记员贾心瞾