广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）珠中法民三终字第463号上诉人（原审被告）：珠海市恒居物业代理有限公司，住所地：珠海市。法定代表人：胡永和，执行董事兼经理。委托代理人：胡永富，男，汉族，××年××月××日出生，住珠海市香洲区。委托代理人：肖庆龙，男，汉族，××年××月××日出生，住珠海市香洲区。被上诉人（原审原告）：珠海经济特区申光电子有限公司，住所地：珠海市。法定代表人：滕明芳，总经理。委托代理人：黄旭，上海方韬律师事务所律师。原审第三人：珠海华发汽车销售有限公司，住所地：珠海市。法定代表人：卓志平，执行董事。委托代理人：李海敏，女，汉族，XX年XX月XX日出生，住广东省深圳市罗湖区，公民身份号码：********，系珠海华发集团有限公司律师。委托代理人：林修文，女，汉族，××年××月××日出生，住珠海市香洲区。上诉人珠海市恒居物业代理有限公司（以下简称恒居物业公司）因与被上诉人珠海经济特区申光电子有限公司（以下简称申光电子公司）、原审第三人珠海华发汽车销售有限公司（以下简称华发汽车公司）物权保护纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第635号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2014年，申光电子公司以租赁合同纠纷为案由起诉华发汽车公司至原审法院，请求如下：1、确认申光电子公司和华发汽车公司的租赁合同终止，判令华发汽车公司立即向申光电子公司返还租赁房屋；2、判令华发汽车公司向申光电子公司支付自2014年1月1日起房屋占用费按每月47524元计算，暂计至2014年6月30日，共计六个月：285144元；3、判令华发汽车公司向申光电子公司支付延期交还房屋违约金自2014年1月1日起按每日142.5元计算，暂计至2014年6月30日，共计六个月181天25805.5元；（计算公式：570288÷12×0.003×181=25805.5）；4、判令华发汽车公司向申光电子公司支付延期返还房屋赔偿金自2014年1月1日起暂计至2014年6月30日，共计六个月：14257.2元（计算公式：570288÷12×6×0.05=14257.2）；5、本案诉讼费由华发汽车公司承担。诉讼过程中，原审法院依法追加恒居物业公司作为第三人参加诉讼，并于2014年7月30日作出（2014）珠香法民三初字第242号民事判决。在该案中，原审法院经审理查明：2007年11月16日，申光电子公司（甲方、出租方）与珠海经济特区华发汽车展销中心（乙方、承租方，后更名为珠海华发汽车销售有限公司）签订《房屋租赁合同》约定：申光电子公司将自有的位于珠海市九洲大道吉大工业区自管工业用房沿街门面房屋租给华发汽车公司使用。该房屋建筑面积为1657.1平方米，双方约定租赁期从2007年11月16日至2012年12月31日止。2012年12月，申光电子公司与华发汽车公司就涉案房屋的续租又签订了一份《租赁合同》约定：1、申光电子公司将房屋续租给华发汽车公司使用一年，租赁期从2013年1月1日起至2013年12月31日止；2、租赁期届满时，双方租赁关系自然终止，无需另行通知对方；3、租赁期满，华发汽车公司应将自用物品搬迁；4、续租期年租金为570288元。2008年8月5日，华发汽车公司（甲方、出租方）与恒居物业公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》约定：1、华发汽车公司将座落在珠海市九洲大道吉大工业区租用房屋转租给恒居物业公司作为汽车维修、美容及展示、网吧、餐饮、货运。该房屋建筑面积为1657.1平方米；2、恒居物业公司保证在租赁期内未征得华发汽车公司书面同意前，不得擅自改变前款约定的使用用途。转租需在全合同约束范围内，转租合同送华发汽车公司备案；3、租赁期限从2008年8月5日至2012年12月31日止；4、房屋租金每月为4.3万元，年租金总额为51.6万元。租金价格每二年递增一次。申光电子公司与华发汽车公司签订的《���赁合同》期满前，华发汽车公司就是否续租问题向申光电子公司请示，2012年11月27日，申光电子公司向华发汽车公司复函，主要内容是：经几次斟酌，完全考虑到恒居物业公司现在经营需要的实际情况后，同意贵司与恒居物业公司续签一年续租合同，续签期满后租赁关系自然终止。物业处置权应属申光电子公司，届时申光电子公司将根据自身实际情况或再做续租、出让或其他用途决定。2012年12月5日，华发汽车公司（甲方、出租方）与恒居物业公司（乙方、承租方）又续签《租赁合同》约定：1、续赁期限1年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止；2、续赁期满，双方租赁关系自动终止，无需另行通知对方。双方约定，本合同约定的续租期满后，将不再续租该物业，恒居物业公司应在续租期满前完成退场工作，续租期满，华发汽车公司有权收回该物业；3、每月租金共计58000元；4、除非征得华发汽车公司的书面同意，否则恒居物业公司不得转租，或以其他理由将该物业提供他人使用。2013年9月9日，华发汽车公司向恒居物业公司发出一份《公函》，主要内容为：在良好合作的前提下，双方于2012年12月份续签了《续租合同》。因该《租赁合同》将于2013年12月31日届满，按租赁双方《租赁合同》期限届满不再续约的约定。另我司与申光电子公司的租赁合同已届满，申光电子公司已发函我司不再与我司续约，故此，特提前致函告知你司。收到本函后，做好履约结束的相关准备工作，届时共同完成双方租赁房屋的交接工作。2013年12月20日，申光电子公司及华发汽车公司共同署名向恒居物业公司发出《告知函》，大致内容同上。2014年1月2日，广东秉德律师事务所接受华发汽车公司的委托，向恒居物业公司发出一份《律师函》���主要内容催告恒居物业公司履行合同约定，尽快退场办理交接手续。恒居物业公司对申光电子公司或华发汽车公司的来函、催告并不理会，继续使用涉案房屋经营至今。在该案中，原审法院认为：位于珠海市九洲大道吉大工业区自管工业用房沿街门面房屋是申光电子公司登记所有。申光电子公司与华发汽车公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。2012年12月，申光电子公司与华发汽车公司续签的《租赁合同》约定租赁期限一年，从2013年1月1日起至2013年12月31日止；租赁期届满时，双方租赁关系自然终止，无需另行通知对方；租赁期满，华发汽车公司应将自用物品搬迁。可见，申光电子公司和华发汽车公司续签的《租赁合同》已约定好期满��止不再续租。因此，申光电子公司请求确认与华发汽车公司签订的《租赁合同》终止以及立即向申光电子公司交还租赁房屋与合同的约定相符，华发汽车公司具有交还租赁房屋的合同义务，原审法院对此予以支持。关于申光电子公司请求华发汽车公司支付自2014年1月1日至2014年6月30日6个月的房屋占用费按每月47524元计算，合计285144元。本案中，申光电子公司将涉案房屋出租给华发汽车公司，华发汽车公司又将房屋转租给恒居物业公司。按照租赁的顺序来划分，华发汽车公司为首承租人，恒居物业公司为次承租人。从查明的事实可见，导致合同期满不交还房屋而继续占用的并不是华发汽车公司，而是恒居物业公司。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。据此，申光电子公司应向恒居物业公司主张该项权利。因申光电子公司和华发汽车公司之间的《租赁合同》已期满，实际占用人并非华发汽车公司，故申光电子公司对华发汽车公司提出的此项诉讼请求缺乏合同依据和法律依据，原审法院不予支持。关于申光电子公司请求华发汽车公司支付延期交还房屋违约金25805.5元（从2014年1月1日起计至2014年6月30日，按每日142.5元计算）。申光电子公司的此项请求是基于华发汽车公司未能履行交还租赁房屋提出的。华发汽车公司将涉案房屋转租给恒居物业公司经营使用是经过其同意和明知的，华发汽车公司虽然负有交还房屋的合同义务，但导致不能交还房屋的过错责任不在于华发汽车公司，从华发汽车公司向恒居物业公司发出的《���知函》、《公函》、《律师函》等证据可见，华发汽车公司已尽力履行了告知和催促义务。据此，申光电子公司对华发汽车公司提出的此项请求理据不足，原审法院不予支持。因申光电子公司在该案中未对恒居物业公司提出诉讼请求，原审法院对此不宜处理。至于申光电子公司与恒居物业公司以及华发汽车公司与恒居物业公司之间的法律关系可另循途径解决。在该案中，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认申光电子公司与华发汽车公司签订的《租赁合同》已于2013年12月31日期满终止；二、华发汽车公司于判决发生法律效力之日起七日内将位于珠海市九洲大道吉大工业区自管工业用房沿街门面房屋交还申光电子公司使用；三、驳回申光电子公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币128685元，由申光电子公司负担50000元，由华发汽车公司负担78685元。申光电子公司、华发汽车公司、恒居物业公司均未对（2014）珠香法民三初字第242号民事判决提出上诉，该民事判决已发生法律效力。申光电子公司于2014年10月21日向原审法院申请强制执行［案号：（2014）珠香法执字第3826号］，原审法院于2015年1月4日发出公告，责令华发汽车公司在2015年1月30日前搬离位于珠海市九洲大道吉大工业区自管工业用房沿街门面房屋，在该房屋居住及使用的其他人���亦应于同日前自行迁出，到期仍不履行，依法强制执行。直至本案一审庭审辩论终结前，申光电子公司主张恒居物业公司一直在使用涉案房屋，申光电子公司尚未收回涉案房屋；恒居物业公司主张至2015年5月21日申光电子公司委托他人将涉案房屋部分门面关闭，其后将恒居物业公司及租户的物品强行搬出涉案房屋，目前没有使用涉案房屋，且按每月58000元向华发汽车公司支付自2014年1月至2015年4月止的租金；华发汽车公司陈述2015年5月前恒居物业公司一直占用涉案房屋，且恒居物业公司向华发汽车公司每月支付58000元直至2015年4月份。申光电子公司主张为涉案房屋诉讼发生如下费用：2014年1月20日上海至珠海机票870元、2014年1月22日珠海至上海机票1289元及同日住宿费846元、2014年2月9日上海至珠海机票930元、2014年2月10日珠海至上海机票1150元及同日住宿���644元和预付案件受理费78685元、2014年2月20日厂房诉讼律师费12000元、2014年3月19日上海至珠海机票780元、2014年3月20日珠海至上海机票730元及同日住宿费550元、2014年5月18日上海至珠海机票590元、2014年5月19日珠海至上海机票670元及同日住宿费482元、2014年10月上海至珠海机票955元、珠海至上海机票675元和住宿费755元、2015年1月19日厂房诉讼律师代理费60000元、2015年1月上海至珠海往返机票1860元和住宿费681元、2015年2月1日律师诉讼费50000元，以上合计215142元。其中预付案件受理78685元由华发汽车公司负担并已付给申光电子公司。原审法院另查明：恒居物业公司于2013年9月26日向申光电子公司及案外人上海唯乐房产经营有限公司发出《关于请求继续租赁九洲大道1200号一层的函》，主要内容是，得悉贵司向华发汽车公司发函，告知贵司与华发汽车公司的租赁合同于2013年12月31日届满后将不再续约，因我司从2008年起一直向华发汽车公司承租该层楼房，是次承租人，一直由我司自身经营使用，同时厂房的其余六层中的三层亦为我司租用经营，我司为该整栋楼房进行了大量的装修，投入巨额资金，自承租以来履约记录良好。我司有意在2013年12月31日租赁合同期限届满后继续租赁该层楼房，特向贵司提出续租请求。同日，恒居物业公司亦向华发汽车公司发出一份名称相同的函件，主张根据《广东省城镇房屋租赁条例》第21条规定享有优先承租权，其余内容大致相同。申光电子公司和案外人上海唯乐房产经营有限公司于2013年9月26日回函给恒居物业公司，表示与恒居物业公司无租赁合同关系，对恒居物业公司上述函件的想法无法给予任何支持，并告知恒居物业公司，已与珠海市汇通投资有限公司于2013年8月签订完成了新一期的《租赁���同》，且对方已按《租赁合同》的约定支付了首期租金等款项。2013年9月27日，华发汽车公司回函给恒居物业公司，表示涉案房屋非华发汽车公司物业，其余内容与申光电子公司的上述回函一致。原审法院再查明：恒居物业公司于2013年5月30日将涉案房屋的第六卡出租给于飞，租赁期限自2013年5月30日至2016年5月29日，月租金为8330元；于2014年3月28日将涉案房屋的第七卡出租给于飞，租赁期限自2014年3月28日至2016年5月29日，月租金7200元；于2014年12月28日将涉案房屋的第一卡出租给珠海市基智汽车维修有限公司，租赁期限自2015年1月1日至2016年5月29日，月租金26933元。申光电子公司一审诉讼请求为：一、判令恒居物业公司向申光电子公司支付逾期腾房占有使用费1044000元；二、判令恒居物业公司向申光电子公司支付交通费10499元、住宿费3958元；三、判令恒���物业公司向申光电子公司支付律师费122000元、诉讼费50000元；（以上三项共计1230457元）四、案件诉讼费由恒居物业公司承担。原审法院认为，位于珠海市九洲大道吉大工业区自管工业用房沿街门面房屋是申光电子公司登记所有。申光电子公司将涉案房屋出租给华发汽车公司，华发汽车公司又将房屋转租给恒居物业公司。按照租赁的顺序来划分，华发汽车公司为首承租人，恒居物业公司为次承租人。（2014）珠香法民三初字第242号民事判决确认申光电子公司和华发汽车公司签订的《租赁合同》于2013年12月31日期满终止，且华发汽车公司于判决生效之日起七日内将涉案房屋交还申光电子公司。恒居物业公司在前诉进行过程中，不断与案外人签订租赁合同，将涉案房屋分租出去，且分租合同的租赁期限都超过恒居物业公司和华发汽车公司之间合同约定的租赁期限。前诉判决生效后，恒居物业公司未配合华发汽车公司将涉案房屋交还业主申光电子公司，恒居物业公司仍在使用涉案房屋。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。据此，申光电子公司有权向恒居物业公司请求逾期腾房占有使用费。因恒居物业公司与华发汽车公司于2012年12月5日签订的《续租合同》约定恒居物业公司租赁涉案房屋的月租金为58000元，申光电子公司参照该标准向恒居物业公司请求逾期腾房占有使用费，原审法院予以支持。虽然恒业物业公司主张2015年5月21日之后已搬离涉案房屋，但未提交证据予以证明，且申光电子公司不认可该说法，故申光电子公司向恒居物业公司请求2014年1月至2015年6月的逾期腾房占有使用费，原审法院予以支持。恒居物业公司关于与华发汽车公司就涉案房屋存在租赁合同关系且合法有效的抗辩，如上所述，（2014）珠香法民三初字第242号民事判决确认申光电子公司和华发汽车公司签订的《租赁合同》于2013年12月31日期满终止，且华发汽车公司于判决生效之日起七日内将涉案房屋交还申光电子公司。由此可见，华发汽车公司自2014年1月1日起已无权基于租赁合同继续使用涉案房屋，更无权将涉案房屋出租给恒居物业公司。恒居物业公司就涉案房屋向华发汽车公司主张优先承租权，无事实和法律依据。同理，华发汽车公司自2014年1月1日起无权再转租涉案房屋，恒居物业公司主张与华发汽车公司自2014年1月1日起存在不定期的租赁合同关系的说法亦不能成立。同时，恒居物业公司与申光电子公司无租赁合同关系，恒居物业公司无权向申光电子公司主张优先承租权。至于恒居物业公司自2014年1月起按每月58000元向华发汽车公司支付费用直至2015年4月，属于恒居物业公司和华发汽车公司之间的关系，由双方另行处理。关于申光电子公司请求的交通费、住宿费、律师费、诉讼费，其中诉讼费50000元，（2014）珠香法民三初字第242号民事判决判决由申光电子公司负担。交通费、住宿费全部发生于本案立案之前，主要用于（2014）珠香法民三初字第242号案件的立案、开庭、执行等诉讼活动。律师费包含委托代理人代理本案和（2014）珠香法民三初字第242号案件。申光电子公司向恒居物业公司请求交通费、住宿费、律师费无合同约定和法律规定。故申光电子公司请求恒居物业公司支付交通费10499元、住宿费3958元、律师费122000元、诉讼费50000元，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第四条、第三十二条、第三十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审法院判决如下：一、恒居物业公司于判决发生法律效力之日起七日内向申光电子公司支付逾期腾房占用使用费1044000元；二、驳回申光电子公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币15874元，申光电子公司负担人民币1678元，恒居物业公司负担人民币14196元。上诉人恒居物业公司不服原审判决，上诉请求：1、撤销原审判决第一项，将本案发回重审或与（2015）珠香法民三初字第1194号案件合并审理；2、全部诉讼费由申光电子公司承担。其事实和理由是：一、原审法院认定事实错误。1、申光电子公司诉讼请求缺乏事实依据。恒居物业公司在占有使用涉案房屋时，依照恒居物业公司与华发汽车公司的约定，按期缴纳房屋租金，从2014年1月直至申光电子公司起诉华发汽车公司的（2014）珠香法民三初字第242号民事案件时的2015年4月，合计支付租金928000元。因此，申光电子公司无权要求恒居物业公司再行支付所谓的占有使用费。2、恒居物业公司与华发汽车公司存在租赁关系且合法有效。在租赁期满前，恒居物业公司多次向申光电子公司与华发汽车公司表示租赁期满后愿意继续续租，再三主张按照《广东省城镇房屋租赁条例》的规定，恒居物业公司对涉案房屋享有优先承租权。基于此，恒居物业公司在合同约定的租赁期满后仍然占有使用涉案房产，并按照华发汽车公司与恒居物���公司原租赁合同的约定按期每月支付租赁费用，华发汽车公司按月收取并未提出明确异议且一直保留原合同约定的租赁押金。因此，恒居物业公司认为，自2014年1月1日起至今，恒居物业公司与华发汽车公司存在不定期租赁关系。其法律依据为《中华人民共和国合同法》第236条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故申光电子公司要求占有使用费应当向华发汽车公司主张。3、退一步讲，即使恒居物业公司与华发汽车公司自2014年1月1日起不存在不定期租赁关系，恒居物业公司应当向申光电子公司支付房屋占用费的理由成立，那么占用费的截止时间应为2015年5月而不是原审法院认定的6月。2015年5月21日，申光电子公司已经强行占有涉案房屋，并且陆续与原租户签订租赁协议。���、原审程序不当。在原审过程中，恒居物业公司已另行起诉（2015）珠香法民三初字第1194号案件，在该案中，恒居物业公司要求法院确认申光电子公司侵害恒居物业公司的优先承租权，确认恒居物业公司与华发汽车公司自2014年1月1日起存在不定期租赁关系，原审法院作出驳回恒居物业公司起诉的裁定。恒居物业公司不服该裁定，提起上诉。2015年10月10日，珠海中院作出（2015）珠中法立民终字第354号裁定书，裁定撤销前述（2015）珠香法民三初字第1194号民事裁定，该案由原审法院继续审理。本案与该案直接关联，应当将本案发回重审。申光电子公司二审答辩称：1、一审判决适用法律正确，认定事实无误；2、关于恒居物业公司当庭提出的以（2015）珠中法立民终字第354号民事裁定书为由要求本案发回重审，我方认为该裁定书是一种越权行为，不符合法定程序��另外该裁定撤销的是（2015）珠香法民三初字1194案件并不是本案，且在该裁定书认为（2015）珠香法民三初字1194案件认定事实清楚，适用法律错误才导致裁判结果有误，该裁定书不应成为本案发回重审的理由。华发汽车公司二审答辩称：一、华发汽车公司与恒居物业公司之间在2013年12月31日之后并不存在不定期的租赁关系，理由如下：（一）华发汽车公司与恒居物业公司之间的租赁合同期满之前，华发汽车公司曾通过《告知函》、《公函》及《律师函》的方式告知和催促恒居物业公司，申光电子公司已致函华发汽车公司不再续约，因此华发汽车公司将不再与恒居物业公司续期合同，请求恒居物业公司按时完成涉案房屋的交接工作。华发汽车公司就恒居物业公司续租的事宜已多次通过书面形式表示异议。该事实已经生效的（2014）珠香法民三初字第242号民事判决书所确认。恒居物业公司在引用《合同法》第236条来证明华发汽车公司与恒居物业公司之间存在不定期的租赁合同并不具备事实依据。（二）华发汽车公司与恒居物业公司在2012年12月所签订的续租合同第二条以及第3.3条明确此次合同的续租是为了让恒居物业公司有充足的时间准备退场工作，续租期满之后将不再续租，恒居物业公司应在这一年内充分准备好退场准备。而恒居物业公司在签订合同之时就已经明确知道了华发汽车公司不再续租的意思表示。（三）华发汽车公司一直保留恒居物业公司履约保证金的行为是合法、有效的行为。根据续租合同第4.5条的约定，合同期满，华发汽车公司验收恒居物业公司交还物业合格后，如恒居物业公司无违约行为或者恒居物业公司已依约扣除违约责任，并按照合同约定准时退场并交付物业后，华���汽车公司方有义务将履约保证金无息返还给恒居物业公司。如恒居物业公司违约，华发汽车公司有权直接从履约保证金中扣留相应的滞纳金、违约金和赔偿金。而恒居物业公司在合同期满后迟迟不肯腾退物业，已构成了对合同的违约，同时导致华发汽车公司无法向申光电子公司按时返还物业并被申光电子公司起诉以及扣押履约保证金，对华发汽车公司已产生了严重的损失。华发汽车公司完全有权利按照合同约定扣押恒居物业公司履约保证金以弥补自己的损失。（四）恒居物业公司向华发汽车公司汇款是恒居物业公司单方、自主的行为，与华发汽车公司无关。恒居物业公司明知道申光电子公司与华发汽车公司自2014年1月1日后并没有续租合同，华发汽车公司并没有权限向恒居物业公司出租涉案物业并收取的租金，因此其向恒居物业公司汇款的行为并不具有任何法律意义，华发汽车公司并不认可该等款项是租赁费用。而且，在（2014）珠香法民三初字第242号案件中，华发汽车公司也曾向香洲区人民法院法院执行局请求将这些费用退还至香洲区法院账户，只是法院以不适宜在此案中处理予以了拒绝。华发汽车公司同意在扣除华发汽车公司因恒居物业公司违约给华发汽车公司造成的损失后，剩余费用根据法院安排退还给恒居物业公司或直接支付给申光电子公司。综上所述，华发汽车公司无论在续租合同签订之时，还是在续租合同临近期满之前，或是续期合同期满之后，都表示过不再续租的意思表示。因此，华发汽车公司与恒居物业公司之间并不存在所谓不定期的租赁关系。二、恒居物业公司对涉案房屋并没有优先承租权，理由如下：（一）恒居物业公司在（2014）珠香法民三初字第242号案件曾��出过优先承租权的主张。而香洲区人民法院作出的判决确认，华发汽车公司与申光电子公司间签订的《租赁合同》已于2013年12月31日期满，华发汽车公司应将涉案房屋交还给申光电子公司，从而否定了恒居物业公司对涉案房屋享有优先承租权的主张。（二）恒居物业公司依据《广东省城镇房屋租赁条例》第二十一条“下列人员在同等条件下，按照如下顺序对出租的房屋有优先承租权：（一）房屋共有人；（二）原承租人”，认为恒居物业公司享有所谓的“优先承租权”，系对该《条例》的误读和断章取义，上述条文是在特定前提下（出租房屋的共有人与原承租人对租赁房屋的承租发生争议），为解决共有人与原承租人的承租现有顺序而制定的条文。且该条文属于地方性法规，系由广东省第八届人民代表大会常务委员会第八次会议通过，自一九九四年七月��日起施行。上述条例不属于国家强制性法律、行政法规。“优先承租权”是具有准物权性质的权利，应由法律、行政法规规定。我国现有的法律、行政法规无关于“优先承租权”的任何规定。故“优先承租权”不属于法定的权利，除非合同中约定“优先承租权”，否则，承租人不享有该项权利。华发汽车公司与申光电子公司签订的两份租赁合同以及华发汽车公司与恒居物业公司签订的租赁合同、续租合同均无关于“优先承租权”的约定，故华发汽车公司作为承租人及恒居物业公司作为次承租人均不享有该项权利。退一步讲，即便华发汽车公司作为承租人享有所谓的“优先承租权”，华发汽车公司也以行为明确表示放弃了该项权利，不再承租，更不可能继续向恒居物业公司转租。恒居物业公司无权强制要求华发汽车公司必须行使所谓的“优先承租权”，且必须向恒居物业公司转租。合同各方在合同中均已明确表示租赁期限届满不再续约，租赁期满前无须通知，负有腾退房屋义务的一方应为返还房屋做好相应准备，合法合规，合情合理。恒居物业公司以地方性法规来对抗全国人大制定的法律，违背了法律位阶优先的原则和当事人意思自治原则，并进一步据此来作为自己违法违约侵占他人房屋的依据，于法不容，于理不合。综上所述，恒居物业公司对涉案房屋享有优先承租权的主张并没有事实依据和法律依据。三、本案的诉讼费用应由恒居物业公司承担。如前所述，恒居物业公司对涉案房屋优先承租权的主张并没有事实依据和法律依据，而恒居物业公司在租赁合同期限届满之后仍逾期不腾退房屋，进而引发了一系列的诉讼行为，应当由恒居物业公司承担本案的全部诉讼费用。综上，一审法院的判决���定事实清楚，适用法律正确，恒居物业公司的诉讼请求纯属无理之诉，恳请二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判，以维护华发汽车公司的合法权益。二审期间，恒居物业公司向本院提交如下证据：1、（2015）珠中法立民终字第354号民事裁定书；2、申光电子公司与刘小龙所签的《交接协议》；3、刘小龙身份证复印件；4、恒居物业公司与珠海市德邦物流有限公司签订的《终止协议书》；5、陈春辉的申请书；6、珠海市吉大顺安通洗车行的申请书；7、恒居物业公司与于飞签订的《终止协议》；8、珠海市公安局拱北口岸分局现场治安调解协议书；9、刘小龙的授权委托书；10、香洲区人民法院的公告；11、（2009）珠中法民一终字第1109号民事判决书。经审查，本院认为，对证据1、3、9、10、11，因申光电子公司与华发汽车公司对真实性无异议，本院��以确认；对证据2，因无乙方签名确认，本院不予采纳；对证据4、5、6、7、8，能形成完整证据链，本院予以确认。其他当事人在二审期间无证据向本院提交。本院经审理查明，华发汽车公司（甲方）与恒居物业公司（乙方）在《续租合同》中约定“考虑到乙方在原租赁合同期满后的退场工作存在实际困难，现甲、乙双方协商同意就该物业续租一年，以便乙方在此期间提前考虑退场事宜，并做好相关准备工作。”二审庭审中，恒居物业公司确认在2013年12月31日前其以转账方式向华发汽车公司支付租金；在这之后，其亦以同样方式向华发汽车公司支付款项合计928000元。2015年4月13日，申光电子公司向案外人刘小龙出具《授权委托书》，委托刘小龙督促位于珠海市九洲大道自管工业用房沿街铺面内租户，执行（2014）珠香法执字第3826号执行令。2015年6月1日，案外人珠海市吉大顺安通洗车行向恒居物业公司提交《申请书》，申请2015年6月1日至恒居物业公司产权纠纷结束之日止的租金减免。2015年6月1日，案外人陈水英代表恒居物业公司与案外人邝华利在珠海市公安局吉大派出所达成《现场治安调解协议书》，约定邝华利同意与恒居物业公司取消一切租赁合同的纠纷，邝华利同意其店内的所有物品归恒居物业公司所有等。2015年6月16日，恒居物业公司与案外人珠海市德邦物流有限公司签订《终止协议》，约定提前终止在2014年12月25日签订的《商铺租赁合同》。2015年6月18日，恒居物业公司与案外人于飞签订《终止协议》，约定提前终止在2013年5月30日签订的《第六卡、第七卡商铺租赁合同》。本院另查明，在本案一审诉讼过程中，恒居物业公司另行向原审法院提起（2015）珠香法民三初字第1194号案件，请求判令：一、确认申光电子公司侵害恒居物业公司对涉案房产的优先承租权；二、恒居物业公司对涉案房产行使优先承租权；三、确认恒居物业公司与华发汽车公司自2014年1月1日起至今对涉案房产存在不定期租赁合同关系；四、该案的诉讼费用由申光电子公司、华发汽车公司承担。原审法院依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十七条规定，作出（2015）珠香法民三初字第1194号裁定，驳回恒居物业公司的起诉。恒居物业公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年10月12日作出（2015）珠中法立民终字第354号民事裁定书，裁定撤销（2015）珠香法民三初字第1194号民事裁定，该案由原审法院继续审理。对原审判决查明的其他事实，与本院查明事实相一致，本院予以确认。本院认为，恒居物业公司上诉主张其基于优先承租权与华发汽车公司在2014年1月1日起成立不定期租赁关系。则本案的争议焦点为恒居物业公司是否享有优先承租权，恒居物业公司与华发汽车公司在2014年1月1日起是否成立不定期租赁合同关系。对于该争议焦点，本院认为，恒居物业公司不享有优先承租权，亦未与华发汽车公司在2014年1月1日起成立不定期租赁合同关系。具体理由如下：第一，如一审所述，（2014）珠香法民三初字第242号生效民事判决确认厂房所有权人申光电子公司和首承租人华发汽车公司签订的《租赁合同》于2013年12月31日期满终止，且华发汽车公司于该判决生效之日起七日内将涉案厂房交还申光电子公司。则华发汽车公司自2014年1月1日起已无权基于租赁合同继续使用涉案厂房，更无权将涉案厂房出租给恒居物业公司。同时，恒居物��公司与申光电子公司无租赁合同关系，恒居物业公司无权向申光电子公司主张优先承租权。第二，我国现有法律无关于“优先承租权”的规定，故“优先承租权”不属于法定权利，除非合同中有约定。本案中华发汽车公司与恒居物业公司签订的两份租赁合同中均无关于“优先承租权”的约定，相反，双方在《续租合同》中明确约定“续赁期满，双方租赁关系自动终止，无需另行通知对方。……续租期满后，将不再续租该物业，恒居物业公司应在续租期满前完成退场工作，续租期满，华发汽车公司有权收回该物业”。即因为合同中未约定“优先承租权”，恒居物业公司不享有该项权利。第三，华发汽车公司虽然确认自2014年1月至2015年4月恒居物业公司每月向其支付58000元，但认为此系恒居物业公司的单方转账行为，华发汽车公司从未认可该款项为租金。同时根据华发汽车公司发出的《告知函》、《公函》及《律师函》可知，华发汽车公司多次就恒居物业公司续租事宜表示异议，因此恒居物业公司依据《中华人民共和国合同法》第236条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”主张不定期租赁关系成立，缺乏事实依据。至于恒居物业公司向华发汽车公司支付的928000元款项，应由双方另行处理。关于本案的程序问题。本院认为，恒居物业公司在本案中抗辩主张的优先承租权和不定期租赁合同关系就是在（2015）珠香法民三初字第1194号案件中提出的诉讼请求。且本案诉讼在前，（2015）珠香法民三初字第1194号案诉讼在后，再根据（2015）珠中法立民终字第354号民事裁定“应待第635号案（即本案）二审判决后再行裁定”的认定，本案应先行判决，无需以（2015）珠香法民三初字第1194号案的判决结果为审理依据，原审法院对本案的程序处理并无不当。恒居物业公司上诉主张2015年5月21日起申光电子公司已经占有涉案厂房，因此占用使用费的计算时间为2015年5月。对此本院认为，根据恒居物业公司二审提交的与案外人珠海市德邦物流有限公司、于飞分别签订的《终止协议》可知，至迟在2015年6月16日和18日，涉案部分厂房仍被占用，申光电子公司尚未收回，因此恒居物业公司的上述主张不能成立。原审法院将占用使用费的截止时间确定为2015年6月正确，本院予以维持。综上所述，恒居物业公司的上诉缺乏理据，本院予以驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14196元，由珠海市恒居物业代理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨卫星代理审判员  朱 玮代理审判员  牟宏微二〇一五年十二月十八日书 记 员  王 莉