成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)锦江民初字第1755号原告李颖，女，1964年4月23日出生，汉族，住浙江省宁波市江东区。被告成都融创置地有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人韩放，成都融创置地有限公司总经理。委托代理人周江荣，泰和泰律师事务所律师。委托代理人王宇，男，成都融创置地有限公司员工，住成都市青羊区。原告李颖与被告成都融创置地有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月13日受理后，依法由审判员李军适用简易程序独任审判，分别于2015年3月31日、2015年4月24日公开开庭进行审理。第一次开庭审理中，原告李颖、被告成都融创置地有限公司的委托代理人周江荣、王宇到庭参加诉讼；第二次开庭审理中，原告李颖、被告成都融创置地有限公司的委托代理人周江荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李颖诉称，2009年10月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于成都市锦江区水杉街166号蓝谷地·天域10栋2单元803号商品房，房价款640177元，被告于2011年12月31日向原告交付该商品房，原告向被告支付了办理产权登记所需费用，并办理了委托被告代办产权登记的相关手续。合同签订后，原告按约支付了房款，并支付了契税、维修基金、办证等费用，被告于2011年12月31日交付了案涉房屋，但被告直到2014年9月1日才为原告办理房屋所有权证登记，导致原告的权益受到了很大的影响。根据双方所签订的合同第十九条约定，如因出卖人的责任未能在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起三十日内向买受人支付。据此，请求判令：1、被告按照每日64.02元向原告支付自原告应当取得房屋所有权证书期限届满之日起至实际取得房屋所有权证之日止的违约金33482.46元（庭审中阐明为以购房总价640177元为基数，自2013年3月27日计算至2014年9月1日止，按每日万��之一标准计算，共计523天）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告成都融创置地有限公司辩称，1、被告于2014年6月24日取得蓝谷地9号楼、10号楼的初始登记，相应的逾期办理案涉房屋产权登记的时间也应顺延；2、被告于2014年7月18日向成都市房管局提交办理案涉房屋登记的材料，并通过房管局审查，被告即完成了合同约定的受托办理商品房权属证明的合同义务。因此被告逾期办理房屋所有权登记时间应截至2014年7月18日；3、被告逾期办证非主观故意，且逾期办证也未给原告造成实际损失，因此请求裁减合同约定的违约金。经审理查明，2009年10月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组“蓝谷地·天域”10栋2单元8层3号房屋，商品房总价款640177元，采取一次性付款。同时，该合同约定房屋交付���间为2011年12月31日前；房屋交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房，原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率给付利息。原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内由被告支付。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款640177元。被告于2012年8月3日向原告出具《销售不动产统一发票》。2011年12月31日，被告向原告交付了案涉房屋。同时原告向被告缴纳办理房屋所有权证的相关契税、维修基金等费用���2014年6月24日，被告取得位于成都市锦江区水杉街166号（“蓝谷地·天域”五期）9号楼、10号楼的房屋所有权初始登记。2014年7月18日，被告向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记。2014年9月1日，被告取得案涉房屋的房屋所有权证。因被告逾期为原告办理案涉房屋的产权登记，原告遂提起本案诉讼。以上事实的认定，有原告李颖提交的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收据二份、房屋所有权证复印件，被告成都融创置地有限公司提交的成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书，本院依职权调取的（2015）成民终字第841号民事判决书，及原、被告的当庭陈述在案为证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告双方应全面履行合同约定的义务。根据原、被告双方《商品房买卖合同》约定，被告交付房屋后，应协助原告在房屋交付使用之日即2011年12月31日起450日内即2013年3月25日前办理房屋所有权登记。但是，由于被告的原因，原告未在合同约定的期限内取得房屋所有权登记，被告的行为已构成违约。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在房屋买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任”的规定，被告请求原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于违约金的计算时间，被告于2014年7月18日向成���市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记，因被告将办理房屋所有权登记的相关资料提交产权监理部门后，取得房屋所有权证的期间已非由于“出卖人的原因”所能控制，故在计算逾期办证违约责任时间时，应将办证机关办证期间予以扣除，被告逾期办证的时间应自2013年3月26日至2014年7月18日，原告主张自2013年3月27日起算，其是对自身权利的处分，本院予以确认，故本院依法确认逾期天数为480天（2013年3月27日至2014年7月18日）。关于违约金的具体数额，被告认为违约金过高，请求予以裁减。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《���于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于被告明确请求对违约金予以降低，并且原告也未提交证据证明其因逾期取得房屋所有权登记而造成的实际损失，故根据原、被告履约的实际情况、违约程度等因素，本案酌情确定被告应支付逾期取得房屋所有权登记的违约金为11300元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及最高人民法院《关于审理商���房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都融创置地有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李颖支付逾期取得房屋所有权登记的违约金11300元。二、驳回原告李颖其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费319元，由被告成都融创置地有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 李 军二〇一五年四月二十四日书记员 张海燕附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。