河南省林州市人民法院民 事 判 决 书（2014）林民新一初字第41号原告常俊丰，又名常俊峰，男，1976年月7月30日生，汉族，住林州市。委托代理人张相周，河南红旗渠律师事务所律师。被告李秀芳，女，1967年11月10日生，汉族，住林州市，系任伟山之妻，联系。被告任世杰，男，1989年1月2日生，汉族，住林州市，系任伟山之子。被告任柯晓，女，1990年5月2日生，汉族，住林州市，系任伟山之女。委托代理人任合生，河南新天河律师事务所律师。被告任贵江，男，1944年9月4日生，汉族，住林州市，系任伟山之父亲。被告马章花，女，1943年4月20日生，汉族，住林州市，系任伟山之母亲。原告常俊丰诉被告李秀芳、任世杰、任柯晓、任贵江、马章花借款、买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告常俊丰及委托代理人张相周、被告任世杰及被告任世杰、任柯晓的委托代理人任合生到庭参加诉讼，被告李秀芳、任贵江、马章花经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常俊丰诉称，被告李秀芳及其丈夫任伟山因承包工程急需资金出售房屋，于2013年4月24日，被告李秀芳及其丈夫任伟山（现已亡故）与原告达成房屋买卖协议一份，约定：“一、协议人李秀芳、任伟山自愿将位于林州市向阳财富广场商住楼七单元501号转让给常俊丰所有，转让金为叁拾万元整。协议人常俊丰于本协议生效后一次性付给李秀芳、任伟山转让金叁拾万元整。二、转让后李秀芳、任伟山应积极配合协议人常俊丰办理房产变更手续，手续费由协议人任伟山负担。三、房屋转让前涉及房屋的债权、债务由协议人李秀芳、任伟山负责，房屋转让后涉及房屋的债权、债务由协议人常俊丰负责。四、协议人李秀芳、任伟山保证该房屋转让前无任何的权属纠纷。五、本协议未尽事宜，双方协商解决。以上协议内容系双方真实意思表示。本协议一式二份，具有同等法律效力，双方各执一份，签字后生效。”同日原告将房款30万元交付给被告，被告将房屋购买合同、票据、供气合同、身份证复印件等手续交付给原告，并口头承诺月底交房，如逾期交房自愿承担每月违约金9500元。后被告一直未将房产交付给原告。经原告多次催促未果，这给原告及家人造成了巨大的经济和精神损害。为了保护原告的合法权益，特具状呈讼于人民法院，请求1、判令被告李秀芳、任世杰、任柯晓、任贵江、马章花交付给原告位于林州市××财富广场商住楼××单元××房产一处（价值30万元），并责令其给原告办理过户手续，承担过户的一切费用及违约金；2、诉讼费用及其它开支均由被告负担。被告李秀芳未到庭，庭前书面答辩如下：1、答辩人不是本案适格被告；原告起诉答辩人是错误的，答辩人已于2012年7月20日与任伟山离婚。答辩人与任伟山的离婚时间早于原告诉称的房屋买卖时间。所以，答辩人不是适格被告，原告起诉答辩人错误。2、原告对答辩人提出的诉讼请求不能成立，依法应予驳回；原告在诉状中提到的房屋，原来是答辩人与任伟山的夫妻共同财产，但在答辩人与任伟山离婚时，双方协议归任伟山所有。现在任伟山死亡，答辩人已不是任伟山的继承人，所以，假设房屋买卖协议存在，原告对答辩人提出的诉讼请求也不能成立。综上所述，答辩人不是本案适格被告，原告对答辩人提出的诉讼请求不能成立，请求法庭依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告任世杰、任柯晓书面辩称，原告所诉房屋买卖的事实不实，原告的诉讼请求不能成立。二答辩人的父亲任伟山与二答辩人的母亲离婚，他们离婚时，本案房屋归了二答辩人的父亲任伟山，二答辩人的父亲只有这一处房产，他在世时，不仅从未给我们说过他卖了这处房子的事，反而一直说让答辩人任世杰结婚时把媳妇娶到这个房子里。况且该房产价值60多万元，他怎么可能30万元就卖了呢？另外，也从未听父亲说过卖了房子收到房款的事。综上所述，原告关于买卖房屋的陈述不实，原告的诉讼请求不能成立，依法应驳回原告的诉讼请求。被告任贵江、马章花未到庭，开庭前书面答辩如下：1、原告所称的买房一事不实，原告诉称其与我儿任伟山于2013年4月24日签订房屋买卖协议，以30万元购买了我儿任伟山所有的林州市××财富广场商住楼××单元××房屋一事。这不是事实。一是我儿任伟山生前从未向我们说过他卖房一事，二是我儿任伟山的房屋价值在60多万元，他怎么可能以30万元卖掉呢？三是我儿任伟山仅此一套房产，他卖掉后往哪里居住呢？原告对二答辩人的诉讼请求不能成立。二答辩人的儿子任伟山死亡后，二答辩人没有继承他的任何遗产，决定放弃对他遗产的继承权利。根据有关法律规定，继承人放弃继承权的，不承担被继承人的债务。所以，退一步讲，假设本案存在房屋买卖一事，因二答辩人放弃了继承权，原告对二答辩人提出的诉讼请求也不能成立。综上所述，原告诉称的事实不实，原告对二答辩人提出的诉讼请求不能成立。请人民法院依法驳回原告对二答辩人的诉讼请求。经审理查明,1、2009年9月17日，买受人李秀芳与出卖人林州市向阳财富广场项目部签订向阳财富广场商品房买卖合同，有买受人李秀芳以每平方米1697.70元，总金额为人民币295400元的价格向出卖人林州市向阳财富广场购买七单元（从西向东）五层501号建筑面积共174平米的商品房。2、2012年7月20日，被告李秀芳与任伟山到林州市民政局登记并办理离婚，离婚证字号L410581-2012-000405。3、2013年4月24日，被告李秀芳及其丈夫任伟山（现已亡故）与原告达成房屋买卖协议一份，约定：“一、协议人李秀芳、任伟山自愿将位于林州市向阳财富广场商住楼七单元501号转让给常俊丰所有，转让金为叁拾万元整。协议人常俊丰于本协议生效后一次性付给李秀芳、任伟山转让金叁拾万元整。二、转让后李秀芳、任伟山应积极配合协议人常俊丰办理房产变更手续，手续费由协议人任伟山负担。三、、、四、、、五、、、。以上协议内容系双方真实意思表示。本协议一式二份，具有同等法律效力，双方各执一份，签字后生效。”4、同日，即2013年4月24日，原告将30万元交付任伟山，任伟山和被告李秀芳将房屋购买合同、票据、供气合同、身份证复印件等手续交付给原告。并由任伟山给原告出具了手续“今借到常俊峰现金30万元”5、2014年，任伟山意外身亡，原告多次找被告协商房屋过户事宜未果，随起诉至本院。6、被告任贵江、马章花答辩未继承儿子任伟山的任何遗产，放弃对他遗产的继承权利。7、庭审结束后，本着公正、稳定、和好原则做原告工作，原告同意考虑只要被告给付借款本息，则不再坚持房产买卖并过户的请求。8、庭审结束后，被告提交了宋国强的房产买卖协议、借款收据、录音、利息证明、通话记录等等。上述事实，有原告向本庭提供的原被告房屋买卖协议一份、借款收据一份、商品房买卖合同一份、林州市向阳财富广场房款收据两份、供气合同一份，被告任世杰和任柯晓提供的离婚证一份及原被告当庭陈述等证据予以证实，经庭审质证、认证，所有证据均可作为认定本案事实的根据。本院认为，本案是借款、商品房买卖合同纠纷。因为双方当事人基于同一笔款项先后签订了《商品房买卖合同》和《借款合同》。《担保法》及《物权法》明确规定了，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有等内容。这是法律上禁止流押的规定，目的是防止损害抵押人利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。正是基于此顾虑，原告方既担心自己的借款被告不能按时偿还，又害怕用房产抵押有违法律强制性规定，故在签订借款合同时，双方又签订了房屋买卖合同。合同法规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。”故本案双方均在合同上签字，自愿真实，涉案《买卖合同》和借款均是事实，均为依法成立并已生效的合同。原告方陈述说本案是买卖合同，付房款时将“收”字误打为“借”字以及被告方辩称本案是借款合同而非房产买卖合同均不能成立。而且被告庭审后提交的部分证据，尽管未质证，但也间接地说明了买卖与借款并存的事实。被告应偿还原告借款本息，否则应担负交付房产并协助过户责任。原告方在借款时，又签订了房产买卖合同，虽然借据上未约定不能偿还借款时，履行房产买卖合同，但依据交易习惯和常理，此乃当事人的意思表示，由于两合同均有效，故本院认为，被告应尽快偿还原告借款本息，否则继续履行房产买卖合同并配合履行过户手续。实际上，双方当事人对于是履行《商品房买卖合同》，还是履行《借款协议》具有选择性，且从合同选择履行的角度看，被告更具主动性。被告如果认为履行《商品房买卖合同》对其不公平，损害了其利益，完全可以依据《合同法》第五十四条，请求人民法院撤销。庭审后，通过做原告工作，同意被告偿还借款，否则仍坚持房产的交付和过户，对此建议和态度，本院予以采纳。关于被告李秀芳主体是否适格并承担责任问题。2012年7月20日，被告李秀芳与任伟山办理离婚登记，因此答辩自己不是适格被告，与任伟山离婚时，已协议将涉案房产给付任伟山，应驳回原告对自己的诉讼请求。对此，本院认为，2009年被告李秀芳从林州市向阳财富广场购得涉案房产，举证期内未向本院提交离婚时房产归属的证据，且在2013年4月24日，被告李秀芳及任伟山又与原告达成房屋买卖协议并亲笔签名，对涉案房产的买卖知情、参与并处置，这系列事实说明，其应作为本案被告并承担履行合同的义务和责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百九十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李秀芳、任世杰、任柯晓于本判决生效后三十日内偿还原告常俊丰借款人民币30万元及利息（利息自2013年4月25起，算至本判决限定履行期届满之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；如逾期不能偿还原告借款本息，则应交付原告位于林州市向阳财富广场商住楼七单元501号房产，协助原告办理过户手续，并承担过户的一切费用；二、驳回原告常俊丰的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5943元，由被告李秀芳、任世杰、任柯晓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  冯相庆代理审判员  郭 锐人民陪审员  宋洋亿二〇一五年四月二十二日书 记 员  付莹莹