辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第1290号上诉人（原审被告）：沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁西区北二中路27号。法定代表人：应建仁，系该公司董事长。委托代理人：杨帆，女，1981年1月20日出生，汉族，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：李文华，女，1963年8月29日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司因与被上诉人李文华商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2015）沈铁西民二初字第116号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年4月15日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员韩彩霞，代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年4月23日公开开庭审理了本案，上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司的委托代理人杨帆，被上诉人李文华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李文华一审诉称，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定李文华购买沈阳国际纺织服装城商业用房一处，建筑面积19.2平方米。房屋交付后，李文华发现实际建筑面积比约定少3.21平方米，故请求法院判令：1.沈阳国际纺织服装城开发有限公司向李文华返还因面积差导致多收房款18，712元及利息5000元（从2008年1月5日至实际给付差额款之日止按银行同期利息计算）2.沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担诉讼费用沈阳国际纺织服装城开发有限公司一审辩称，第一，双方权利义务应以备案合同为准，备案合同中双方确定按套购买房屋。按套购买房屋的约定是基于商品房预售许可证对预售形式的要求而确定的。按套购买不涉及面积差问题。就此方面约定恳请法庭详细审查备案合同。第二，李文华主张利息缺乏法律依据及合同依据。原审法院审理查明，李文华、沈阳国际纺织服装城开发有限公司签订《商品房买卖合同》原始合同一份。李文华购买沈阳国际纺织服装城开发有限公司开发的房屋坐落于沈阳市铁西区北一中路19号B2-306。双方均述称涉案房屋地址已变更为沈阳市铁西区北一中路19-6号B2-306。合同第三条约定：该商品房合同约定建筑面积19.2平方米。第四条约定：出卖人与买受人约定按下述第一种方式计算该商品房价款：1，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5829元，总金额人民币111，910元。第五条约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式进行处理；双方自行约定：（1）双方一致同意最终面积以沈阳市房产局测绘大队出具的《面积审核通知书》审核面积为准，房款差额据实结算。合同签订后李文华付清全部房款。另查明，沈阳国际纺织服装城开发有限公司在办理合同备案前，将手中的《商品房买卖合同》部分纸张予以更换，改变了部分合同条款，并用更换后的合同办理了备案。法庭审理中沈阳国际纺织服装城开发有限公司提供了备案的《商品房买卖合同》，该备案合同第三条约定：“该商品房建筑面积约-平方米，其中，套内建筑面积9.6平方米。”第四条约定：“出卖人与买受人约定按第3种方式计算该商品房价款.”3.按套计算，该商品房总价款为111，910元。”第五条关于面积确认及面积差异处理条款未进行选择和约定。再查明，李文华出具的楼盘分层分户列表详细信息打印件载明，该涉案房屋的实际建筑面积为15.99平方米。原审法院认为，李文华提交的《商品房买卖合同》原始合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于沈阳国际纺织服装城开发有限公司提出的经李文华同意对原始合同进行了变更，应以变更后的备案合同为准的抗辩主张。法律规定，当事人协商一致可以变更合同。现李文华对沈阳国际纺织服装城开发有限公司主张的变更合同事宜予以否认，沈阳国际纺织服装城开发有限公司未能提供有效证据证明其更换和他的行为取得了李文华的同意，以李文华提交的原始合同为准。关于面积差额款的问题，原始合同约定建筑面积为19.2平方米，单价为每平方米5829元，产权登记面积与合同约定面积发生差异，房款差异据实结算。现楼盘分层分户列表详细信息载明该房屋实际建筑面积为15.99平方米，比合同约定建筑面积少3.21平方米，故沈阳国际纺织服装城开发有限公司应给付李文华面积差额款18，711.09元（5829元／平方米×3.21平方米）。关于李文华主张沈阳国际纺织服装城开发有限公司应向其支付多收房款利息的问题，因双方在《商品房买卖合同》原始合同约定对面积差额款据实结算，对该差额款的给付时间和利息没有约定，沈阳国际纺织服装城开发有限公司应自李文华起诉之日起向李文华给付面积差额款18，711.09元的利息，李文华主张按照中国人民银行同期存款利率计算，原审法院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，原审法院判决如下：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告李文华面积差额款18，711.09元二、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告李文华面积差额款18711.09元的利息，自2014年12月24日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期存款利率计算。三、驳回原告李文华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期限行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费393元，减半收取197元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担。宣判后，沈阳国际纺织服装城开发有限公司不服，向本院提出上诉。上诉请求：1、请求撤销原审判决；2.判令由被上诉人承担本案一.二审诉讼费用。上诉理由：原审法院适用原始合同的判决错误，要求适用备案合同，因原始合同订立时尚未取得商品房预售许可证，原始合同应为无效合同，取得预售许可证之后，当事人双方确立了备案合同，所以应具有法律效力。原始合同不符合预售许可证，无法实施备案，对双方当事人尤其被上诉人取得房屋产权证的权利造成不可避免的损害，应认定备案合同合法有效，故需撤销判决第一项。关于面积差问题也明确记载“房款差额据实结算”，约定并不存在利息，需撤销判决第二项。被上诉人李文华答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院经审理查明事实与原审法院认定事实基本一致。上述事实，由双方当事人的陈述及其提供的原始商品房买卖合同、备案商品房买卖合同、销售不动产统一发票、楼盘分层分户列表详细信息等证据，经原审庭审质证及本院审查，本院予以确认，在原审卷宗佐证。本院认为，本案双方当事人的诉争焦点为涉案原始合同是否合法、有效，即涉案原始合同的效力问题。关于上诉人提出原始合同订立时尚未取得商品房预售许可证，原审合同应为无效合同，后双方确立了备案合同，因此，备案合同才为合法、有效，但原审法院适用原始合同判决是错误的的上诉主张，本院认为，因庭审中，被上诉人就上诉人关于双方于事后又重新变更了原始合同，确立了备案合同的这一主张予以否认，且上诉人就其该项主张亦未提供相关证据予以证明，故涉案的原始合同及补充协议应是双方的真实意思表示，应为有效合同。关于被上诉人主张的面积差额款问题，双方当事人已在《商品房买卖合同》第五条中有明确约定，原审法院据此判决上诉人支付被上诉人面积差额款18，711.09元并无不当，本院对上诉人该主张不予支持。因双方在合同中对差额款给付时间和利息均没有约定，故原审判决从被上诉人起诉之日起按中国人民银行同期存款利率支付差额款的利息并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费393元，由上诉人沈阳国际纺织服装城开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 妍代理审判员  韩彩霞代理审判员  李大鹏二〇一五年四月二十三日书 记 员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。