上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）黄浦民四(民)初字第2501号原告皆斯内(上海)物业管理服务有限公司。法定代表人ANDREASERMANN。委托代理人陈任重，中豪律师集团(上海)事务所律师。委托代理人李飞，中豪律师集团(上海)事务所律师。被告周贇。委托代理人朱晶晶，上海市华诚律师事务所律师。委托代理人郑明礼，上海市华诚律师事务所律师。原告皆斯内(上海)物业管理服务有限公司与被告周贇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人李飞、被告之委托代理人朱晶晶、郑明礼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告皆斯内(上海)物业管理服务有限公司诉称：被告系上海市黄浦区南苏州路XXX号XXX室业主，原告为该小区的前期物业管理单位，被告无故拖欠自2013年1月1日至2014年1月15日止的物业服务费，并拖欠了部分公共事业费，经原告多次催讨无效，故起诉至法院，要求判令被告支付上述期间拖欠的物业服务费9,819.06元(币种为人民币，以下同)及其逾期付款滞纳金22,719.14元，并支付拖欠的公共事业费(包括套内电费和电费基本费)7,974.92元。被告周贇辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，2013年的物业服务费其已全额支付；第二，小区前期物业服务合同早已于2012年8月31日到期，且非原告与被告所签；第三，原告追索公共事业费无依据：对套内电费，其仅能提供单方制作的欠费明细表作为依据；对电费基本费，虽在小区前期物业服务合同中有约定，但小区开发商与被告签订的商品房预售合同时仅载明8.8元/月·平方米的物业服务费收费标准，未载明电费基本费的缴费义务，故前期物业服务合同中的电费基本费条款对被告无拘束力。经审理查明：被告周贇为上海市黄浦区南苏州路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的产权人(房地产权证号：黄XXXXXXXXXX，建筑面积为89.38平方米)，该房屋所有权来源为“买卖”，房屋类型为“办公楼”。2010年9月1日，上海海怡大厦置业有限公司(甲方)与原告(乙方)签订《海怡大厦前期物业管理合同》一份。合同第三条载明：“在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、室内清洁服务(收费)；2、代办服务(洗衣、订水、订出租车等)；3、境外人士登记服务。”合同第六条载明：“本物业管理区域物业服务收费选择以下第2种方式：2、酬金制。物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：……办公楼：8.8元/月·平方米；……电费基本费分摊系数：1.75元/月·平方米；……”合同第七条载明：“……物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。”合同第三十一条载明：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费费用每日加收0.5％的滞纳金的标准向乙方支付违约金。”合同第三十五条载明：“本合同期限自2010年9月1日起至2012年8月31日止；……”合同第三十六条载明：“本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；……”合同第三十八条载明：“甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。”2013年12月11日，上海海怡大厦置业有限公司(甲方)与原告(乙方)签订《怡水豪庭(海怡大厦)物业服务撤场补充协议》，载明：“……双方签署本协议后，乙方申明继续提供相应的物业服务直至2014年1月15日。……”2014年6月13日，原告通过EMS邮政特快专递的方式向被告寄送《物业服务费用催缴函》一份，该邮件于2014年6月16日11时39分投递并被签收，投递结果显示“前台饶代收”。《物业服务费用催缴函》载明：“尊敬的怡水豪庭1207业主：贵户自2013年1月1日到2014年1月15日止尚欠我公司物业服务费用共计人民币9,819.06元，公共事业费共计人民币7,974.92元……”另查明：2008年6月7日，上海海怡大厦置业有限公司与被告签订《上海市商品房预售合同》一份，该合同附件五“该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书”载明：“《海怡大厦》物业，在业主委员会成立之前，甲方暂时委托皆斯内物业有限公司进行管理，乙方需签署《海怡大厦管理公约》，按时缴纳规定的物业管理费。……物业管理费暂定为8.8元/平方米·月。……本人在签署本合同时对甲方上述告知情况已清楚无误。《海怡大厦》的前期物业管理公司为上海皆斯内物业管理有限公司。本人承诺接受管理，按时缴付物业管理费，自觉遵守《海怡大厦》物业管理公约。……”该合同附件五下方的承诺人一栏处有被告周贇的签名和印鉴。再查明：户名为周贇的中国工商银行信用卡(卡号XXXXXXXXXXXXXXXX)交易明细显示：被告曾分别向原告刷卡支付款项1,230元和3,932.70元，信用卡入账日期分别为2013年1月3日和2013年2月21日。上海协顺文化传播有限公司于2014年11月20日出具证明称：“兹有周贇于2012年底至2013年底期间为我司承制之电视节目担任制片人职务，特此证明。”2013年3月7日，原告向案外人上海协顺文化传播有限公司开具《上海市服务业、娱乐业、文化体育业统一发票》，该发票所载费用包括“公共事业费截止12.6”计1,150.53元、“服务费”计10,451.01元，共计11,601.54元。2013年1月2日，原告向上海协顺文化传播有限公司开具的《上海市服务业、娱乐业、文化体育业统一发票》记帐联显示：发票所载费用为“服务费”计1,230元，在“服务费”字样下方，注有手写添就的“保洁”字样。针对2013年3月7日包含“公共事业费截止12.6”计1,150.53元款项的发票，原告认为系收据换发票而得，“截止12.6”依文义解释应为截止2012年6月，并提供了开具时间分别为2010年7月21日、2012年6月23日、2012年8月10日费用三张收据作为证据，被告则因该三张收据系原告单方出具而不予认可，经本院核对，原告出具的三张收据数额与其提供的欠费明细表中的2010年6月、2012年5月、2012年6月三个时段的套内电费欠费相吻合，且数额相加与该发票上的1,150.53元一致。又查明：根据合同约定和系争房屋面积，被告每月应向原告交纳的物业服务费和电费基本费分别为786.54元和156.42元。原告每月就上海市黄浦区南苏州路XXX号怡水豪庭小区向国家电网上海市电力公司定额交纳基本电费。以上事实，由《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》、《海怡大厦前期物业管理合同》、《怡水豪庭(海怡大厦)物业服务撤场补充协议》、《物业服务费用催缴函》及其快递凭证、《上海市商品房预售合同》、中国工商银行信用卡交易明细、《上海市服务业、娱乐业、文化体育业统一发票》、上海协顺文化传播有限公司证明、国网上海市电力公司收费发票、收据、当事人的陈述及本院的审理笔录等证据证实。本院认为，本案的争议焦点为：1、被告是否有向原告支付物业服务费、公共事业费之义务；2、被告应向原告支付相关费用的具体数额。关于争议焦点一，被告辩称小区前期物业服务合同早已于2012年8月31日到期，且非原告与被告所签，又辩称前期物业服务合同中关于电费基本费的约定因未在被告和开发商签订的《商品房预售合同》中予以明确而对被告不产生拘束力。对此本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对包括被告在内的小区全体业主具有约束力，合同双方均应按约履行。被告与开发商签订的《商品房预售合同》中虽未对电费基本费的收取明确作出约定，但被告在购房时已承诺接受小区前期物业服务合同之约束，即便开发商于交房时未依规向被告完整提示前期物业服务合同之内容，亦不能对抗作为善意第三人的原告。原告提供的电费发票证明怡水豪庭小区的电费基本费已由原告向电力公司每月定额交纳，前期物业服务合同将该项收费纳入约定实属合理。根据已查明的事实，原告自2010年9月1日起为被告所在小区提供物业服务，虽物业服务合同约定的期限至2012年8月31日止，但原告实际为小区提供物业服务至2014年1月15日止，本院据此认定2012年9月1日起至2014年1月15日期间原告与小区全体业主之间存在事实上的物业服务合同关系。综上所述，原告在2010年9月1日至2014年1月15日期间为怡水豪庭小区提供了物业服务，被告理应按照前期物业服务合同之约定向原告支付相应的物业服务费和公共事业费。关于争议焦点二，原告起诉主张被告未支付2013年1月1日至2014年1月15日期间的物业服务费，并在公共事业费明细表中主张被告累计拖欠套内电费1,891.71元和2010年11月至2013年12月的电费基本费6,083.20元，对此，被告主张其已支付2013年全年的物业服务费，并就原告单方制作的收费明细表中所示的套内电费数额提出异议。(一)对于物业服务费，被告就其主张提供了信用卡帐单信息和发票作为证据。针对帐单信息中的1,230元部分：原告认为是被告接受原告额外保洁服务时支付，并提供发票记帐联作为证据，对此本院认为，虽发票上“服务费”下方的“保洁”字样为手写添就，但考虑到该发票收费名目并未明确为物业服务费，且1,230元并非单月物业服务费的整数倍数，而物业服务合同中第三条确有关于原告提供包括室内清洁服务在内的其他收费服务的约定，故本院认定该1,230元费用并非被告所交纳之物业服务费。针对帐单信息中的3,932.70元部分：原告认为该费用对应的是2012年8月份至12月份的物业服务费，但并未提供相应证据证明其主张，被告亦未就该款项对应期间提供发票等证据进一步佐证，由于该款项系单月物业服务费的整数倍数，本院对该笔款项属物业服务费的性质予以确认，并依社会一般人之操作惯习推断该款项对应的期间：因该笔交易入账时间为2013年2月21日，故本院认定该款项系对应2013年2月往前回溯五个月期间的物业服务费用，亦即2012年10月至2013年2月期间的物业服务费用。针对2013年3月7日《上海市服务业、娱乐业、文化体育业统一发票》中的1,150.53元部分：因发票明确记载该款项性质为公共事业费，本院予以排除。针对2013年3月7日《上海市服务业、娱乐业、文化体育业统一发票》中的10,451.01元部分：其对应名目为“服务费”，原、被告均无法对该款项的构成作出说明，亦无充分证据证明该款项的性质及对应时间，对此本院认为：首先，该款项开具名目并非物业服务费，也并非单月物业服务费的整数倍数；其次，即便该款项性质为物业服务费，由于发票开具时间为2013年3月，在发票对相应内容未作明确记载的情况下依常理无法作出该款项系对应2013年全年物业服务费的判断，对此被告亦未能进一步提供2011年、2012年相关的物业服务收费发票进行佐证；再次，该笔款项数额并非整数，而是精确至分位，依常理系通过转账支付，然而被告并未提供该款项的支付凭证，考虑到该发票抬头系案外人上海协顺文化传播有限公司，该发票应认为系被告作报销之用，对应其支付此前相应各类费用的凭证，原告就同一张发票中另一笔1,150.53元的款项的举证及说明也印证了该可能性的存在。综合考量上述因素，对被告称该款项系交纳物业服务费的辩称意见，本院难以采信。综合现有证据，本院认定被告未交纳2013年3月1日起至2014年1月15日之物业服务费用。就2014年1月份收费时间不足月的情况，本院根据该月的总天数计算物业服务费的日均数额(即按月均数额/31天)，故被告应向原告支付2013年3月1日至2014年1月15日期间的物业服务费欠款共计8,245.98元。(二)对于套内电费，因原告无法提供充分证据为其单方制作的欠费明细表提供佐证，故对原告的该部分诉讼请求，本院难以支持。(三)对于电费基本费，原告之主张有前期物业服务合同中的约定作为依据，而被告自陈其对电费基本费的交纳有异议而未交纳费用，且未提供欠费期间已交纳费用之证据，故本院对原告该项诉讼请求予以支持，但原告提供的明细表中的电费基本费收费标准于2012年1月起在无合同依据的情况下被上调，对此，本院仍依合同约定的标准对电费基本费进行计算，更正后的电费基本费欠费数额应为5,943.77元。至于原告向被告追索物业服务费的逾期付款滞纳金，因被告拖欠款项系因原、被告双方就费用支付情况存在争议所致，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告周贇应于本判决生效之日起十日内向原告皆斯内(上海)物业管理服务有限公司给付自2013年3月1日至2014年1月15日的物业服务费人民币8,245.98元；二、被告周贇应于本判决生效之日起十日内向原告皆斯内(上海)物业管理服务有限公司给付2010年11月至2013年12月的公共事业费(电费基本费)人民币5,943.77元；三、驳回原告皆斯内(上海)物业管理服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币488元(原告已预交)，由原告皆斯内(上海)物业管理服务有限公司负担人民币244元，由被告周贇负担人民币244元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  黄利民审 判 员  常彩玲人民陪审员  王铿华二〇一五年四月十六日书 记 员  暨秉恒附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。