内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)赤商终字第214号上诉人(原审被告)章聪勇，男，1986年7月1日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区赤峰市红山区。委托代理人张家豪，内蒙古昭乌达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赤峰五甲万京置业有限公司管理人，内蒙古大川律师事务所，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区。负责人王洪柱，内蒙古大川律师事务所主任。委托代理人鲁晓梅，内蒙古大川律师事务所律师。上诉人章聪勇因与被上诉人赤峰五甲万京置业有限公司管理人（以下简称管理人）请求确认债务人行为无效纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2015）松民初字第4369号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月7日公开开庭审理了本案。上诉人章聪勇的委托代理人张家豪、被上诉人管理人的委托代理人鲁晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，赤峰五甲万京置业有限公司为解决资金问题,向被告章聪勇借款人民币500万元，双方没有签订借款合同，而是于2014年1月23日签订了合同编号分别为2013-0034356号、2013-0034363号、2013-0034313号、2013-0034314号、2013-0034355号、2013-0034326号、2013-0034352号、2013-0034327号、2013-0034328号、2013-0034347号、2013-0034334号、2013-0034335号、2013-0034346号、2013-0034336号、2013-0034345号的《内蒙古商品房买卖合同》，约定赤峰五甲万京置业有限公司将其开发的坐落在赤峰市松山区平双公路西、联合动力南五甲万京（赤峰）信息科技产业园区B区18号楼18-1-1-1801、18-2-2-1202、18-2-2-1203、18-2-2-1301、18-2-2-1302、18-2-2-1303、18-2-2-1401、18-2-2-1402、18-2-2-1403、18-2-2-1602、18-2-2-1603、18-2-2-1604、18-2-2-1701、18-1-1-1704、18-2-2-1804十五套房屋出售给被告章聪勇，上述十五套房屋总建筑面积为1234.28平方米，合同最低单价为4050元每平方米，合同最高单价为4052元每平方米，房屋总价款为500万元。上述合同签订后，被告章聪勇将500万元人民币转入赤峰五甲万京置业有限公司帐户内，赤峰五甲万京置业有限公司为被告出具了500万元的房款收据1枚，双方对上述房屋办理了网签备案手续。2014年4月13日，赤峰五甲万京置业有限公司与被告又签订了一份《商品房回购协议书》，约定自双方签订《商品房回购协议书》之日起10个月内，赤峰五甲万京置业有限公司将购房款转入被告指定账户，否则回购协议作废。自2014年1月23日至2014年8月26日，赤峰五甲万京置业有限公司向被告指定的徐小琴账户支付利息180万元。赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请。并于2015年1月13日,指定内蒙古大川律师事务所担任赤峰五甲万京置业有限公司管理人。2015年6月3日，原告诉至法院，要求确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告签订的《内蒙古商品房买卖合同》以及《商品房回购协议书》无效；由被告协助原告解除上述房屋的网签手续。原审法院认为，综合当事人的诉辩主张和法院查明的事实，本案的争议焦点是赤峰五甲万京置业有限公司与被告章聪勇之间是借贷关系还是房屋买卖合同关系。根据被告章聪勇与赤峰五甲万京置业有限公司签订的15份《内蒙古商品房买卖合同》和1份《商品房回购协议书》中，关于双方对回购价格、回购期限、房屋销售单价的约定以及赤峰五甲万京置业有限公司已向被告支付了自2014年1月23日至同年8月26日的利息180万元的事实，应确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告章聪勇的真实意思表示是借贷而不是房屋买卖，赤峰五甲万京置业有限公司从被告处借款人民币500万元，双方之间形成的是借贷关系。被告章聪勇与赤峰五甲万京置业有限公司签订的15份《内蒙古商品房买卖合同》和1份《商品房回购协议书》是名为房屋买卖实为保证债权的实现而用房屋提供的抵押担保，赤峰五甲万京置业有限公司为抵押人，被告章聪勇为抵押权人和债权人。《商品房回购协议书》约定自双方签订《商品房回购协议书》之日起10个月内，赤峰五甲万京置业有限公司将购房款转入被告指定账户，否则回购协议作废，实际上是变相约定了债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。被告章聪勇与赤峰五甲万京置业有限公司签订的15份《内蒙古商品房买卖合同》和1份《商品房回购协议书》属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约，该合同违反了法律的强制性规定，因此，被告章聪勇与赤峰五甲万京置业有限公司签订的15份《内蒙古商品房买卖合同》和1份《商品房回购协议书》依法应认定无效。因被告章聪勇与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》已经过房产登记机关办理了网签备案手续，原告要求被告章聪勇协助办理解除对上述房屋的网签手续实际是要求注销上述房屋的网签合同，故原告的该项请求符合法律规定，法院予以支持。赤峰五甲万京置业有限公司应偿还被告章聪勇借款500万元，但因赤峰市中级人民法院已经裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请，因此被告章聪勇的债权应通过向管理人申报债权的途径主张权利。综上所述，对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，原审法院判决：被告章聪勇与赤峰五甲万京置业有限公司于2014年1月23日签订的合同编号为2013-0034356号、2013-0034363号、2013-0034313号、2013-0034314号、2013-0034355号、2013-0034326号、2013-0034352号、2013-0034327号、2013-0034328号、2013-0034347号、2013-0034334号、2013-0034335号、2013-0034346号、2013-0034336号、2013-0034345号的《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》无效；由被告章聪勇于本判决生效后三日内协助原告办理注销上述房屋的网签合同。上诉人章聪勇不服原审判决，向本院上诉称，一、上诉人与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》均合法有效。该合同及协议是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的。因为两个合同所涉及的款项为同一款项，双方当事人并无异议，即双方当事人基于同一笔款项先后签订了多份协议，且办理了房屋买卖备案登记手续，故合同均依法成立并生效。二、赤峰五甲万京置业有限公司对是否交付房屋和回赎房屋具有选择权，更具有主动性，符合公平原则。两份合同既有联系又属并立关系。其一，案涉的两份合同涉及同一笔款项；其二，回购协议以签订商品房买卖合同的方式为所借款项提供担保，及是否实际是用商品房买卖合同为回购协议提供担保；其三，赤峰五甲万京置业有限公司抵押给上诉人的商品房不具备验收和竣工标准，不具有使用和约定价值。同时，回购协议为买卖合同的履行设定了解除条件，即借款到期，如还清借款，在买卖合同不再履行；如不能还清借款，则履行买卖合同。三、履行《内蒙古商品房买卖合同》并非法律上的流押条款，不违反法律强制性规定，系让与担保的法定构成要素。合同并非约定到期不能还款，抵押物所有权转移为上诉人所有。在借款未清偿时，上诉人并不能直接按商品房回购协议的约定取得“抵押物”所有权，上诉人如取得该“抵押物”即商品房的所有权，只能通过履行案涉的商品房买卖合同实现。被上诉人如果认为履行《内蒙古商品房买卖合同》显失公平、损害了其利益，其可请求人民法院撤销涉案合同。但被上诉人在法定的除斥期间内并未行使撤销权，而是拒绝履行生效合同，故现确认涉案合同无效的行为不符合诚信原则。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判是否让与担保法律关系处理，确认双方签订的《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》有效，依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。被上诉人管理人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果公正，上诉人的上诉请求不能成立。请求法院依法查明事实驳回上诉，维持原判。理由如下：双方当事人签订的商品房买卖合同及协议书违反我国的法律规定，依据合同法第五十八条之规定应确认无效，一审以此认定两份合同无效是符合法律规定的。基于无效的合同与上诉人办理的网签手续，上诉人取得的网签房屋应返还赤峰五甲万京置业有限公司。故一审判决判令上诉人协助办理解除网签手续符合法律规定。二审经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，双方当事人虽签订了《内蒙古商品房买卖合同》并基于该买卖合同办理了网签手续，但双方同时就涉案款项又签订了《商品房回购协议书》，之后上诉人章聪勇又向赤峰五甲万京置业有限公司收取了利息。当事人的上述行为证明双方的真实意思表示不是房屋买卖而是民间借贷。对此，上诉人章聪勇在其上诉状中也已认可。因此，双方当事人是以签订买卖合同作为民间借贷的担保，而房屋买卖并不是双方的真实意思表示，故原审法院判决涉案的《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》无效并由章聪勇协助管理人注销涉案房屋的网签合同并无不当。另外，管理人就本案提起的是“请求确认债务人行为无效”之诉，并不是撤销之诉，上诉人章聪勇提出的赤峰五甲万京置业有限公司丧失撤销权的上诉理由，因与管理人的诉讼请求无关，二审不予审理。综上，上诉人章聪勇的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款㈠项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人章聪勇负担。邮寄送达费40元，上诉人章聪勇、被上诉人赤峰五甲万京置业有限公司管理人各承担20元。本判决为终审判决。审判长  徐立颖审判员  其其格审判员  雷 蕾二〇一五年十二月十九日书记员  刘 月