四川省巴中市恩阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）恩民初字第1219号原告杨某某，女，汉族，生于1979年10月18日，大专文化，明德电脑有限责任公司董事长，户籍湖南省永州市冷水滩区黄阳司镇，住湖南省永州市冷水滩区。委托代理人彭定春，巴中市恩阳区恩阳法律服务所法律工作者。被告杨某某，男，汉族，生于1981年6月16日，大专文化，中铁路网国际物流有限公司现场主管，户籍巴中市恩阳区登科街道办事处。第三人马某，男，汉族，生于1970年4月13日，初中文化，个体工商户，户籍巴中市恩阳区登科街道办事处。委托代理人马某军臣，四川宏坤律师事务所律师。原告杨某某与被告杨某某，第三人马某共有纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨某某及其委托代理人彭定春，被告杨某某，第三人马某及其委托代理人马某军臣到庭参加诉讼。经本院审判委员会讨论。本案现已审理终结。原告杨某某诉称：被告杨某某系我胞弟。我父亲杨某明（生于1953年2月）于2005年12月去世。我母亲冯某贵（生于1952年3月）于2006年2月去世。我父母在1980年代，在巴中市恩阳区登科街道办事处柏林村1组（以下简称：柏林村1组）修建土木结构瓦屋9间，院坝、鱼塘、养鸡房、偏棚等设施，面积260.5㎡。我初中毕业便在巴中、重庆等地求学，毕业后参加工作。2005年被告杨某某刚大学毕业没几个月，父母就相继去世。他们生前未留任何遗嘱处分房屋。父母去世后，我仍在广州工作，被告杨某某在成都工作。2010年夏天，我回家祭扫父母墓时，才知道被告杨某某与第三人马某签订《售房协议书》，将父母留下的房屋1座私自出售给第三人马某（马某是柏林村雷某法的女婿，其夫妻户口均不在柏林村）。我曾多次要求被告杨某某将房子买回来。我多次找第三人马某的电话，无果。期间我曾多次打电话给村主任张某荣。2012年春节，我回到家乡，再次找到村主任张某荣，想调解此事，无果。由于我妈的坟离我家老房子不远，所以上坟时，我特意想找第三人马某谈谈，但一走到老房子旁边，因为第三人马某知道我找他的事由，故见到我们，他们一家就锁门外出。由于时值春节，我也不想引起争执，加上工作原因，春节后回到湖南，后仍与他们联系，无果。我父母亡故后，未留遗嘱分割处分本案诉争房屋，我依法享有继承权，本案诉争房屋属共同共有，被告杨某某与第三人马某签订的《售房协议书》侵犯了原告杨某某作为继承人和共有人的合法权益，同时第三人马某非房屋所在地农村集体经济组织成员，无权购买，其买卖房屋行为违反法律规定，明显无效。现请求人民法院依法判决：1.分割继承取得的位于柏林村1组共有土木结构房屋1座；2.确认被告杨某某与第三人马某签订的《售房协议书》无效；3.立即返还房屋给原告杨某某。被告杨某某辩称：我父母婚后生育我和我姐姐杨某某两个孩子。父亲杨某明2005年12月去世，母亲冯某贵20**年2月去世。我爷爷、奶奶、外公、外婆先于我父母亲去世。本案诉争房屋位于柏林村1组。2006年卖房时，村主任张某荣、第三人马某、我舅舅冯某智在场。我执笔书写、并与第三人马某签订《售房协议书》，本案诉争房屋出售价18000元。当天，第三人马某将18000元交付给我，我就将本案诉争房屋钥匙和《集体土地建设用地使用证》交给第三人马某。第三人马某当天就居住在本案诉争房屋。我爸妈周年及春节假期，我和我姐杨某某都没有回家。我没有向原告杨某某说过买卖房屋的事实，原告杨某某也不知道我买卖房屋的事实。很长一段时间后才告诉原告杨某某卖房的事实。第三人马某辩称：一、马某不应被列为本案第三人，应驳回原告杨某某的起诉或诉讼请求。1.本案属于法定继承纠纷，而不是共有纠纷。首先从财产的来源来看，本案诉争房屋由被告杨某某父亲杨某明、母亲冯某贵修建，其性质应属杨某明与冯某贵共同共有；其次从房屋的权属来看，本案诉争房屋占用土地已由原巴中县国土局填发，巴中县人民政府颁发巴集建（92）字第72798号《集体土地建设用地使用证》（以下简称：《集体土地建设用地使用证》），该使用证载明“宗地图”为“杨某明、杨某某”共有；再次，杨某明、冯某贵均已死亡，对其遗产，应当自被继承人死亡时开始发生继承。原告杨某某主张权利的来源正是基于继承关系，因此，应受《中华人民共和国继承法》的调整和约束。《中华人民共和国继承法》第八条规定“继承权纠纷提起诉讼的期限为2年，自继承人知道或应当知道其权利被侵犯之日起计算”。原告杨某某2010年夏天已知道杨某某将本案诉争房屋卖与第三人马某的事实，但未向第三人马某主张权利，未向人民法院提起诉讼，未请求人民调解委员会调解，其诉讼时效已超过法定期限，丧失胜诉权，人民法院应依法驳回原告杨某某的诉讼请求。2.根据最高人民法院《关于民事案由规定》可知，共有纠纷是两个以上的公民、法人或其它组织对同一不动产或者动产共同享有所有权、用益物权或者担保物权。本案诉争房屋原状为杨某明、杨某某、冯某贵共有，其现状已改变为第三人马某所有。原告杨某某既无权主张本案诉争房屋原状的共有，也无权主张本案诉争房屋现状的共有。二、第三人马某与被告杨某某签订的《售房协议书》有效。1.本案诉争房屋的《集体土地建设用地使用证》中“宗地图”已经载明为杨某明和杨某某所有，这已经行政机关确认，人民法院在民事案件中不宜改变权利主体。被告杨某某与第三人马某签订《售房协议书》时，被告杨某某的父母亲已去世，被告杨某某的舅舅冯某智在场表态无产权争议。第三人马某完全有理由相信被告杨某某有处分权。2.第三人马某购买本案诉争房屋后进行了翻新、扩建，并一直居住生活在本案诉争房屋内。被告杨某某未主张本案诉争房屋的任何权利，双方已完全履行《售房协议书》。3.第三人马某购买本案诉争房屋，当地基层组织认可，第三人马某亦属农村村民且在户籍地无宅基地和房屋。4.本案诉争房屋已被巴中市恩阳区人民政府划入城市规划范围，根据《城乡规划法》的规定，本案诉争房屋范围一旦划入城市规划区，其农村集体经济组织的性质发生改变，则原告杨某某诉称的“农村集体经济组织成员”的事实不予成立。《土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。目的在于禁止村民多占宅基地，从而保持耕地的数量不至减少，不是禁止或限制村民转让其宅基地。被告杨某某2006年10月5日出售本案诉争房屋，价格18000元。第三人马某一直在家做生意，原告杨某某从未找过第三人马某协商。原告杨某某2010年知道本案诉争房屋买卖事实，无诉讼时效中止或中断情形，2015年起诉已超过诉讼时效。《售房协议书》签订后当天被告杨某某就将本案诉争房屋钥匙和《集体土地建设用地使用证》交给了第三人马某，第三人马某一直在本案诉争房屋内居住、生活至今长达9年之久，并进行了装修扩建，用去115000元，无人对本案诉争房屋的买卖提出异议，故应维持该房屋现在的状态，不宜认定该协议无效。目前，我国法律、行政法规、司法解释尚无禁止农村私有房屋买卖及农村私有房屋买卖合同应认定无效的明确规定。房屋居住人对房屋长期稳定地占有，使用状态也是应当受到保护的重要价值利益。当事人不得因自己的错误行为获利，对出卖人或利害关系人事后主张合同无效应当予以必要限制，其行为与民法倡导的诚实信用原则相悖。请求人民法院判决：驳回原告杨某某的全部诉讼请求。经审理查明：杨某明、冯某贵19**年代在柏林村1组修建土木结构瓦屋1座（本案诉争房屋，堂屋1间、正房2间、转角屋2间、斜房1间、厨房1间、猪圈1间、牛圈1间）、院坝等设施。1992年7月2日，原巴中县人民政府向杨某明颁发《集体土地建设用地使用证》，载明：土地使用者杨某明，宗地图中标注杨某明和杨某某两人的姓名，地址巴中县恩阳乡二村一社（现柏林村1组），土地类型住宅,共有使用权面积260.5㎡，分摊面积130.2㎡，用途住宅。同时查明：杨某明、冯某贵婚后生育原告杨某某、被告杨某某。杨某明、冯某贵的父母亲先于杨某明、冯某贵去世。杨某明2005年12月去世，冯某贵20**年2月去世。杨某明和冯某贵生前未留遗嘱处分本案诉争房屋。第三人马某岳父母系柏林村1组村民，第三人马某之妻雷秀琼原系柏林村1组村民。2006年10月5日，被告杨某某（卖房人，甲方）执笔书写、并与第三人马某（买房人，乙方）签订《售房协议书》，载明：兹有柏林村1组杨某明之子杨某某因父母去世，留下土木结构房屋1座，建筑面积260.5㎡，具体情况参见《集体土地建设用地使用证》。因本人在外务工无人管理，现经杨某某与马某协商以18000元的价格将房屋出售给马某所有。特此立据为证！杨某某、马某、证人张某荣（时任柏林村主任兼柏林村1组组长）签名。原告杨某某、被告杨某某舅舅冯某智在场。当天，第三人马某将18000元交付给被告杨某某，被告杨某某将本案诉争房屋钥匙和《集体土地建设用地使用证》交付给第三人马某。自2006年10月5日起，第三人马某及其家人在本案诉争房屋居住、生活至今，并进行了修缮、添附。2007年5月10日，第三人马某将位于巴中市恩阳区登科街道办事处永芳村5组老屋卖与其大哥马某军并签订《售房协议》，载明：甲方马某，乙方马某军，马某因在恩阳买房不再回老家住，特将老家两间土坯老屋卖给大哥马某军，经协商以2000元1间的价格，2间4000元，老屋的一切所有权归马某军所有。马某、马某军、证人马廷相签名。2010年夏天，原告杨某某知道被告杨某某与第三人马某签订《售房协议书》，将本案诉争房屋出售给第三人马某，第三人马某在本案诉争房屋内居住、生活。另查明：柏林村1组位于巴中市恩阳区城区55平方公里控制范围之内。2013年12月9日，巴中市恩阳区拆迁办对本案诉争房屋以第三人马某的名义进行锁定。上述事实，有原告陈述、被告陈述、第三人陈述，《售房协议书》、《集体土地建设用地使用证》、巴中市规划管理局恩阳区分局《关于明确柏林村一社是否位于城市规划区内的函》、居民身份信息、证人证言、庭审笔录等在卷证实。本案事实清楚，证据充分，足以认定。本院认为，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。继承自继承人死亡时开始，原告杨某某、被告杨某某自其父母亲去世取得本案诉争房屋继承权。基于继承而发生的物权变动可划分为两个阶段，即遗产由被继承人移转至共同继承人共有的第一阶段，遗产由共同继承人共有至各共同继承人单独所有的第二阶段。原告杨某某2010年夏天知道被告杨某某与第三人马某签订《售房协议书》，将本案诉争房屋出售给第三人马某，第三人马某及其家人居住、生活在本案诉争房屋内，知道其继承权被其胞弟本案被告杨某某侵害。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”。第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道被侵害时起计算”。《中华人民共和国继承法》第八条规定：“继承权纠纷提起诉讼的期限为2年，自继承人知道或应当知道其权利被侵犯之日起计算”。原告杨某某2015年8月13日向本院起诉，无诉讼时效中止或者中断的情形，已超过2年诉讼时效，第三人马某抗辩理由成立，应判决驳回原告杨某某的诉讼请求。据此，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国继承法》第八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：驳回原告杨某某的诉讼请求。案件受理费5000元，由原告杨某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长 周 兵人民陪审员 李 静人民陪审员 蒙治国二〇一五年十二月二十九日书 记 员 周 磊