江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2015）太浏民初字第00414号原告苏州益本房地产开发有限公司。法定代表人李辉，总经理。委托代理人张霖，公司职员。委托代理人季文君，公司职员。被告张乐。被告杨婷。原告苏州益本房地产开发有限公司（以下简称益本公司）与被告张乐、杨婷商品房买卖合同、追偿权纠纷一案，本院于2015年5月20日立案受理，因被告张乐、杨婷下落不明，本案依法于2015年5月28日转为普通程序，并依法组成合议庭于2015年9月7日、2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告益本公司的委托代理人张霖、季文君到庭参加诉讼，被告张乐、杨婷经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告益本公司诉称：原、被告于2013年9月6日签订购买上上海花城41幢1904室、编号为2013113200366的《商品房买卖合同》。合同约定首期支付房价的31%计224154元。后因被告个人原因，向原告出具了承诺书，承诺其于2013年9月6日前支付首期房款中的78154元，余款146000元于2014年5月30日前支付。合同约定逾期支付超过60日的，原告有权解除合同，合同解除的，被告应按照合同约定及承诺书承担逾期付款违约责任。2014年11月13日，原告向被告发函催告，要求原告履行合同约定，但截至到原告起诉之日，被告未支付所欠的购房款，也未有办理交房手续。因原、被告与银行签订了《个人购房借款／担保合同》，原告益本公司为被告向中国工商银行股份有限公司苏州太仓支行提供了保证担保。自2014年6月起，被告开始拖欠银行贷款，该行从原告担保账户划去被告张乐、杨婷应支付的银行贷款。2015年11月2日，中国工商银行股份有限公司苏州太仓支行向原告发出《关于要求为张乐还清贷款的函告》，要求原告承担保证责任，向该行还清被告张乐剩余所有贷款本金及利息，因此，2015年11月13日，原告益本公司履行了保证责任，将被告张乐剩余贷款本金及利息共计480768.07元归还至该行。至此，原告益本公司共代被告向中国工商银行股份有限公司苏州太仓支行归还贷款本息共计548700.06元。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法判令：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告张乐、杨婷支付原告代为偿还的银行贷款548700.06元；3.被告张乐、杨婷支付原告逾期付款违约金15330元。两被告未支付的首付款146000元、原告代被告偿还的银行贷款、违约金与购房总价款结算后，原告益本公司同意退还两被告24123.94元。被告张乐、杨婷未作答辩。经审理查明：2013年9月6日原告益本公司与被告张乐、杨婷签订编号为2013113200366的《商品房买卖合同》一份，合同约定由被告张乐、杨婷向原告益本公司购买上上海花城第41幢19-19层1904号房屋，建筑面积128.98平方米，总价734154元。付款方式为签订合同时付房款的31%即224154元，余款510000元由被告张乐、杨婷在签订合同5个工作日到银行签字办理按揭贷款。该合同第七条第一款第二项约定，买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。2013年9月6日被告张乐、杨婷向原告益本公司出具承诺书一份，载明：被告张乐、杨婷购买上上海花城41幢1904室房屋，合同约定签订合同时支付房价的30%计224154元，余款办理银行按揭贷款，现因个人原因，承诺上述应付首期房款中78154元整于2013年9月6日前支付，余款146000元于2014年5月30日前支付，逾期支付的，同意按照合同约定承担逾期付款违约责任，出卖人解除合同的，同意原合同基础上另加支付应付款的10%作为违约金。2013年9月11日被告张乐、杨婷与案外人中国工商银行股份有限公司苏州太仓支行、原告益本公司签订《个人购房借款／担保合同》一份，约定由案外人中国工商银行股份有限公司苏州太仓支行向被告张乐、杨婷提供借款510000元用于购买上上海花城41幢1904号住房，借款期限为20年，借款人采用按月分期还款，还款方式为等额本息，原告益本公司为被告张乐、杨婷提供了担保。2014年11月14日，原告益本公司向被告张乐、杨婷发送催告函一份，要求被告张乐、杨婷支付首期款中的146000元并向银行按期还款，如仍逾期不付的，原告益本公司将追究被告张乐、杨婷的违约责任。该催告函发送至被告张乐、杨婷后被告张乐、杨婷仍未支付首期款中的146000元。因被告张乐、杨婷自2014年6月12日开始未按时向案外人中国工商银行股份有限公司苏州太仓支行归还贷款，案外人中国工商银行股份有限公司苏州太仓支行自原告益本公司账户中扣除两被告每月应归还的本金及利息。2015年11月2日，案外人中国工商银行股份有限公司苏州太仓支行向原告与被告各发送要求还清贷款的函告一份，宣布解除《个人购房借款／担保合同》，要求被告张乐还清剩余所有的贷款本金及利息，并要求原告益本公司承担连带保证责任。原告益本公司收到上述函告后，于2015年11月13日向案外人中国工商银行股份有限公司苏州太仓支行归还了剩余所有贷款本金及利息。截至2015年11月13日，原告益本公司代被告张乐、杨婷共向案外人中国工商银行股份有限公司苏州太仓支行归还贷款本金及利息合计548700.06元。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《个人购房借款／担保合同》、承诺书、转账凭证、证明、催告函、挂号信函收据、挂号信邮寄回执、《关于要求还清贷款的函告》、《关于要求为张乐还清贷款的函告》、ems邮寄凭证、借据历史明细查询单，当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：合同双方当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告益本公司与被告张乐、杨婷于2013年9月6日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，已发生法律效力，对双方当事人均具有约束力，被告张乐、杨婷作为房屋买卖合同的买受人负有按照约定交付价款的义务，如逾期支付购房款超过60日的，按照该合同第七条的约定，原告益本公司享有合同解除权。因被告张乐、杨婷在2013年9月6日承诺于2014年5月30日前支付首付购房款之余款146000元，但至今未付，逾期远超60日，现原告据此要求解除合同于法不悖，本院予以支持。因合同解除权为形成权，当事人主张解除合同的，应通知对方，在解除合同的通知到达相对方时发生法律效力，现被告张乐、杨婷下落不明，经本院公告向其送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等，公告期满日即视为送达，因向被告张乐、杨婷送达上述材料的公告于2015年6月5日发出，本院据此确认双方于2013年9月6日签订的编号为2013113200366的《商品房买卖合同》于2015年8月4日解除。该合同解除后，原告益本公司应当将收受的购房款归还被告张乐、杨婷，因被告张乐、杨婷剩余146000元首付款未支付原告，该款应从购房款中予以扣除，因此原告益本公司应当返还被告张乐、杨婷购房款588154元（734154-146000＝588154）。对于原告益本公司要求被告张乐、杨婷支付因解除合同导致的违约金15330元的诉讼请求，因被告张乐、杨婷逾期支付购房款违反了合同约定，故被告张乐、杨婷理应承担违约责任，现原告益本公司依据《商品房买卖合同》、承诺书的约定，要求被告张乐、杨婷承担逾期付款违约责任，于法不悖，本院予以支持，原告计算的方式与金额亦无不当，本院确认违约金为15330元（146000×0.5%＋146000×10%＝15330）。原告益本公司为被告张乐、杨婷提供了保证担保，被告未按约向案外人中国工商银行股份有限公司苏州太仓支行归还贷款本息，原告益本公司承担了保证责任，共向案外人中国工商银行股份有限公司苏州太仓支行归还了本息合计548700.06元。根据法律规定，保证人承担了保证责任后可以向债务人追偿，现原告益本公司要求被告张乐、杨婷支付原告代被告张乐、杨婷向案外人中国工商银行股份有限公司苏州太仓支行归还银行贷款548700.06元，于法有据，本院亦予以支持。原告要求在本案中对购房款、违约金、原告代为支付的贷款本息一并结算，不违法法律规定，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、编号为2013113200366的《商品房买卖合同》于2015年8月4日解除。二、原告苏州益本房地产开发有限公司返还被告张乐、杨婷购房款588154元。三、被告张乐、杨婷支付原告苏州益本房地产开发有限公司违约金15330元。四、被告张乐、杨婷支付原告苏州益本房地产开发有限公司代为偿还的银行贷款548700.06元。上述第二、三、四项相抵，原告苏州益本房地产开发有限公司向被告张乐、杨婷返还24123.94元。该款由原告于本判决生效后10日内支付给被告张乐、杨婷。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务违约金。案件受理费11141元，由被告张乐、杨婷共同负担。案件受理费原告已预交，本院不再退还，由被告张乐、杨婷在本判决生效后10日内按照负担额直接支付原告苏州益本房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长 李 玲代理审判员 高 逸人民陪审员 陆利兵二〇一五年十二月四日书 记 员 夏成程