四川省蓬安县人民法院民 事 判 决 书(2014)蓬民初字第1834号原告吕倩，女，汉族，生于1991年8月14日，住蓬安县。委托代理人梁燕辉，蓬安县法律援助中心工作人员。委托代理人张尚贵，男，汉族，生于1958年3月13日，住蓬安县。被告重庆紫苑房地产开发有限公司。住所地：重庆市铜梁县巴川镇营盘街**号。组织机构代码证：45061837-7。法定代表人杜锦刚，董事长。委托代理人邱明哲，重庆龙行律师事务所律师。委托代理人蒋军旗，重庆龙行律师事务所律师。第三人蓬安县紫苑·阳光丽都小区业主委员会。负责人唐刚华，业主委员会主任。委托代理人漆明义，男，汉族，生于1956年8月18日，住蓬安县。委托代理人廖大海，男，汉族，生于1951年6月1日，住蓬安县。原告吕倩诉被告重庆紫苑房地产开发有限公司（以下简称紫苑公司）、第三人蓬安县紫苑·阳光丽都小区业主委员会（以下简称业委会）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕倩的委托代理人梁燕辉、张尚贵，被告紫苑公司的委托代理人蒋军旗，第三人业委会的负责人唐刚华及委托代理人漆明义、廖大海到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2012年12月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的相如镇紫苑街6号4幢1单元1楼10号商品房。合同签订后原告于2013年分三次支付被告全部房款1,147,935元，根据合同约定，被告应于2013年12月31日前向原告交付商品房，但由于他人认为有充分证据证实案涉房屋系他们所有，并占用至今，为此原告未履行腾房并交付的义务，其行为已构成严重违约。根据相关法律规定现提起诉讼，请求判决令：1、被告立即向原告交付房屋并为原告办理国有土地使用权证；2、判令被告按350元/天支付从2013年12月31日起至实际交付之日止的违约金。被告紫苑公司辩称：1、原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合同合法、有效；2、合同约定的标的物已于2013年10月30日在房管局办理了过户登记，已登记于原告名下上；3、2014年1月5日，原、被告已经履行了房屋交接义务，原告请求支付违约金无事实依据。第三人业委会辩称：1、原告漏列了当事人，第三人业委会有充分的证据证明本案诉争房屋系小区全体业主所有，原、被告无权就该房屋达买卖协议，故原告应将业委会列为第三人参加诉讼。蓬安县房管局进行登记时其内容和相关证据存在明显的矛盾，有义务出庭进行说明，故也应列为第三人参加诉讼；2、原、被告之间的房屋买卖行为存在诸多矛盾，合同的签订与付款方式不合常规，违约金的约定前言不搭后语，其诉讼有虚假诉讼之嫌；3、原告起诉方向错误，本案原告只能起诉请求撤销房屋买卖合同，返还购房款，而不应当是交付房屋，支付违约金；4、案涉房屋所权存在争议，属小区全体业主共有，根据相关法律规定，权属有争议的房屋不能买卖，原告的请求于法无据，应驳回其诉讼请求。经审理查明：蓬安县紫苑·阳光丽都小区房屋由被告紫苑公司开发，其中该小区一期4幢1单元1楼10号房屋规划设计为“小区会所”。在进行商品房买卖时，被告与小区业主的商品房买卖合同未对“小区会所”的权属进行约定。房屋建成后，被告紫苑公司向蓬安县房地方管理局申请初始登记，2006年12月，蓬安县房地产管理局将包含一期4幢1单元1楼10号在内的的房屋登记于被告紫苑公司名下，其中10号房屋套内面积为345.78平方米，分摊面积为14.3平方米，建筑面积为360.08平方米。此后被告紫苑公司未对该10号房屋对外出售，小区居民将该房屋作为娱乐场所。2012年12月16日，原告吕倩与被告紫苑公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号0190347），约定被告将案涉10号房屋出售给原告，合同总价款人民币1,147,935元。合同第十一条第一款约定：“出卖人应当于2013年12月31日前向买受人交付该商品房。”，合同第十三条第三款逾期交房责任约定：“逾期超过30日买受人不退房，合同继续履行，自合同约定交付期限届满之次日起至实际接房之日止，由出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一违约金。交付之日以合同签订的时间为准，出卖人不另行通知。”。2013年8月27日，原告支付被告购房款1,147,935元，2013年10月31日，被告将案涉10号房屋所有权转移登记于原告吕倩名下，登记证号：房权证蓬安字第2013038**号，2014年1月5日，原、被告就案涉10号房屋进行了书面交接，原告吕倩签署了接房手续办理确认书、消防责任协议书、房屋验收交接表、入住登记表及前期物业管理服务协议，但被告紫苑公司并未腾退该房屋内的乒乓球桌、麻将桌等物品。诉讼过程中，蓬安县紫苑·阳光丽都小区业主委员会以涉案房屋规划设计为小区会所，属小区业主的共有财产为由申请以第三人名义参加诉讼，并于诉讼中提起行政诉讼，请求确认登记行为违法，依法撤销案涉房屋的初始登记及转移登记，本案中止诉讼。2015年4月29日，南充市中级人民法院指定管辖的营山县人民法院作出（2015）营行初字第4号行政判决书，判决驳回蓬安县紫苑·阳光丽都小区业主委员会的诉讼请求。判决后第三人不服，向南充市中级人民法院提出上诉，2015年8月21日，南充市中级人民法院以（2015）南行终字第84号行政判决书判决驳回上诉，维持原判。本院认为：本案争议焦点在于案涉10号房屋在初始登记前系小区全体业主共有还是属开发商专有。在规划设计时，案涉10号房屋设计为“小区会所”。《中华人民共和国物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”，对业主共有部分作出了规定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”对小区内专有部分的条件作出了规定。案涉10号房屋规划为“小区会所”，并非为物权法规定的其他公共场所，且该10号房屋亦具有构造上的独立性，利用上的独立性及能够登记成为特定业主所有权的客体，在小区业主与被告签订的商品房买卖合同也没有明确约定案涉10号房屋属全体业主共有。在进行初始登记时，案涉10号房屋套内面积为345.78平方米，分摊面积为14.3平方米，建筑面积为360.08平方米，其面积并未分摊给其他业主，相反还分摊了其他共有部分的面积，故对第三人主张10号房屋属小区全体业主共有，无相应的事实及法律依据，本院不予支持。2006年12月，蓬安县房地产管理局将案涉10号房屋初始登记于被告紫苑公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”之规定，案涉房屋在转移之前的所有权属被告紫苑公司，被告紫苑公司依法享有占有、收益、使用、处分的权利。2012年12月16日，原告吕倩与被告紫苑公司签订了《商品房买卖合同》，约定将案涉10号房屋出售给原告，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，诉讼过程中原、被告双方对合同效力无异议，故该合同合法、有效，原、被告均应按照合同的约定履行各自义务。合同签订后，原告支付了购房款，虽在接房手续办理确认书、消防责任协议书、房屋验收交接表、入住登记表及前期物业管理服务协议等文书上签字，被告也于2014年1月5日将案涉房屋所有权转移登记于原告吕倩名下，但并未腾退该房屋内的物品，因此不能视为被告紫苑公司已向原告实际交付房屋，现原告请求被告履行交付房屋的义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，本院予以支持。对原告请求被告为其办理国有土地使用权证，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，被告交付房屋办理房屋所有权转移登记之后，仍具有协助将案涉10号房屋的土地使用权转移登记于原告名下的义务，故对原告请求办理国有土地使用权证，本院予以支持。对于原告主张的违约金，根据原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号0190347）第十三条第三款逾期交房责任的约定：“逾期超过30日买受人不退房，合同继续履行，自合同约定交付期限届满之次日起至实际接房之日止，由出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一违约金。交付之日以合同签订的时间为准，出卖人不另行通知。”，因被告至今未交付房屋，其行为已构成违约，应当承担违约金，原告已交房款1,147,935元，从约定的房屋交付期限届满之次日起，被告应当按日支付违约金114.79元至房屋交付之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二款、《中华人民共和国物权法》第七十三条、第十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定,判决如下:一、被告重庆紫苑房地产开发有限公司在本判决生效之日起二十日内将蓬安县紫苑·阳光丽都小区一期4幢1单元1楼10号房屋交付给原告吕倩；二、被告重庆紫苑房地产开发有限公司在本判决生效之日起六十日内协助将蓬安县紫苑·阳光丽都小区一期4幢1单元1楼10号房屋的土地使用权转移登记于原告吕倩名下；三、被告重庆紫苑房地产开发有限公司在本判决书生效之日起二十日内支付原告吕倩违约金，违约金金额按每日114.79元为标准从2014年1月1日起计算至房屋交付之日止；四、驳回第三人蓬安县紫苑·阳光丽都小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费7,944元，由被告重庆紫苑房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 长  唐光明人民陪审员  刘学义人民陪审员  伍泰学二〇一五年十二月三十日书 记 员  陈斐慧