山东省沂南县人民法院民 事 判 决 书（2015）沂南民初字第3611号原告：蒋世芳，女，汉族。原告：高艳，女，汉族。原告：杨爱林，男，汉族。原告：许增凯，男，汉族。原告：龚美娟，女，汉族。原告：张佳香，女，汉族。原告：杨金凤，女，汉族。原告：杜峰，男，汉族。原告：朱元雪，男，汉族。原告：刘雨檬，女，汉族。原告：王锐欣，男，汉族。诉讼代表人：蒋世芳，女，汉族。诉讼代表人：高艳，女，汉族。委托代理人：巴全兴，山东同力兴国律师事务所律师。委托代理人：徐兴收，山东同力兴国律师事务所律师。被告：山东华商置业有限公司。法定代表人：贾孝武，董事长。原告蒋世芳、高艳等11人与被告山东华商置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2015年10月10日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告蒋世芳、高艳等11人的诉讼代表人蒋世芳，委托代理人巴全兴、徐兴收到庭参加诉讼，被告山东华商置业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告蒋世芳、高艳等11人诉称：自2013年开始，原告等人先后与被告山东华商置业有限公司签订了沂南县东城华府商品房预售的买卖合同，该合同约定了标的物、建筑物面积、商品房单价、总金额、首期付款等条款，双方还约定了房屋交付期限、出卖人逾期交房的违约金责任等。合同签订后，原告等人按约向被告支付了购房首付款、按揭贷款等。而被告应交付的房屋已停工一年，现已过了约定的交房时间，至今没有按合同约定和法律规定的方式将房屋实际交付使用，且被告已事实上履行不能。原告等人已多次就被告的违约行为进行交涉，被告在本案中的违约行为，导致了原告无法按预期入住或使用房屋，还造成了原告的已付款利息损失。被告应赔偿原告的贷款利息损失、逾期交房违约金，还应赔偿原告因解除合同不能按预期居住或使用房屋的损失。为维护合法权益，现提起诉讼，请求判决解除原、被告之间签订的商品房买卖合同；被告返还原告支付的购房款项共计2293978元，支付违约金，并自交款之日起按照银行贷款利率支付利息；支付逾期交房的租赁费损失；赔偿原告公证费、备案费等损失；由被告承担本案诉讼费用。被告山东华商置业有限公司未作答辩。审理查明：原告蒋世芳、高艳等人与被告山东华商置业有限公司于2013年至2014年间签订《东城华府认购协议书》、《商品房预售合同》，购买由被告山东华商置业有限公司开发、预售的位于沂南县城区玉泉路以北、温泉路以西的”东城华府”商品房。具体如下：原告蒋世芳与被告山东华商置业有限公司于2014年4月19日签定《东城华府认购协议书》一份，约定认购东城华府15号楼2单元301号房，认购总价517986元，同时约定了建筑面积、价格、付款方式及其他认购条款等内容。原告蒋世芳分别于2014年4月19日支付购房定金10000元、2014年4月26日支付车位款70000元、2014年4月26日支付首付120000元，共计200000元，被告山东华商置业有限公司均出具《收据》。原告高艳于2014年7月23日支付购房定金10000元，购买9号楼1单元202号房，被告山东华商置业有限公司出具《收据》。原告杨爱林与被告山东华商置业有限公司于2014年6月22日签定《东城华府认购协议书》一份，约定认购东城华府1号楼2单元201号房，认购总价312842元，同时约定了建筑面积、价格、付款方式及其他认购条款等内容。原告杨爱林分别于2014年6月22日支付购房定金10000元、2014年11月11日支付房款91000元、2014年6月29日支付购房首付81616元，共计182616元，被告山东华商置业有限公司均出具《收据》。原告许增凯与被告山东华商置业有限公司于2014年10月3日签定《东城华府认购协议书》一份，约定认购东城华府18号楼2单元202号房，认购总价464315元，同时约定了建筑面积、价格、付款方式及其他认购条款等内容。原告许增凯分别于2014年10月3日支付购房款10000元、2014年10月6日支付房款129315元，共计139315元，被告山东华商置业有限公司均出具《收据》。原告另支付备案费80元、抵押费80元、公证费200元，共计360元。原告龚美娟与被告山东华商置业有限公司于2014年6月22日签定《东城华府认购协议书》一份，约定认购东城华府20号楼401号房，认购总价482296元，同时约定了建筑面积、价格、付款方式及其他认购条款等内容。原告龚美娟分别于2014年6月22日支付购房定金10000元、2014年6月29日支付购房首付131699元，共计141724元，被告山东华商置业有限公司均出具《收据》。原告张佳香分别于2014年4月19日支付购房定金10000元、2014年4月21日支付车位款70000元、2014年4月21日支付首付款130709元，共计210709元，购买东城华府第19号楼1单元401号房，被告山东华商置业有限公司均出具《收据》。原告杨金凤与被告山东华商置业有限公司于2013年11月9日签定《东城华府认购协议书》一份，约定认购东城华府10号楼3单元201号房，同时约定了建筑面积、价格、付款方式及其他认购条款等内容。认购总价346554元，同时约定了付款方式及认购条款等内容。原告杨金凤分别于2013年11月15日支付房款315794元、2013年11月9日支付购房定金10000元、2014年9月25日支付房款29255元，共计355049元，被告山东华商置业有限公司均出具《收据》。原告杜峰与被告山东华商置业有限公司于2014年4月3日签订《商品房预售合同》（合同编号YS0005234，房屋代码26991）一份。合同约定买受人所购商品房的基本情况：买受人购买住宅房屋代码为26991，第2号楼1-单元302号。原告杜峰与被告山东华商置业有限公司还于2014年4月3日签订《商品房预售合同附件》一份。原告杜峰分别于2014年6月19日支付购房贷款200000元、2014年3月18日支付首付款138561元，共计338561元，被告山东华商置业有限公司均出具《收据》。原告另支付公证费200元。原告朱元雪、刘雨檬与被告山东华商置业有限公司于2014年7月1日签订《商品房预售合同》（合同编号YS0006125，房屋代码28856，28885）一份。合同约定买受人所购商品房的基本情况：买受人购买商品房储藏室代码为28856，第15号楼2-单元006号；住宅房屋代码为28885，第15号楼2-单元201号；总金额521253元等。原告朱元雪、刘雨檬与被告山东华商置业有限公司还于2014年7月1日签订《商品房预售合同附件》一份。原告朱元雪分别于2014年6月30日支付购房款13563元、2014年4月19日支付定金10000元、2014年4月28日支付首付款137690元、2014年4月28日支付车位款70000元、2014年7月18日支付购房贷款360000元，共计591253元，被告山东华商置业有限公司均出具《收据》。原告另支付备案费80元、抵押费80元、查询费20元，共计180元。原告王锐欣与被告山东华商置业有限公司于2014年6月22日签定《东城华府认购协议书》一份，约定认购东城华府1号楼3单元201号房，认购总价312842元，同时约定了建筑面积、价格、付款方式及其他认购条款等内容。王晓钢分别于2014年6月22日支付购房定金10000元、2014年6月29日支付购房款81616元，共计91616元，被告山东华商置业有限公司均出具《收据》。王锐欣与王晓钢系父子关系。另查明：原、被告签订的上述《商品房预售合同》均有以下约定，第六条约定付款方式及期限。第八条约定交付期限，出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。再查明：案涉商品房系被告山东华商置业有限公司开发的”东城华府”一期房地产项目，自2014年9月停工，现仍处于全面停工状态，至今未复工建设。被告尚未取得第9号、19号、20号楼的商品房预售许可证。上述事实，主要根据本院庭审调查及当事人举证的证据认定，有关证明案件事实的材料，均已收录在卷。本院认为：原告蒋世芳、杨爱林、许增凯、杨金凤、杜峰、朱元雪、刘雨檬、王锐欣等8人与被告山东华商置业有限公司签订的《商品房预售合同》及《东城华府认购协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。在履行中，原告依约向被告支付购房款，被告未能按合同第八条约定的交付期限，即在2015年8月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。且被告在建设过程中，工程自2014年9月停工，现仍处于全面停工状态，至今未能复工建设，超过了普通消费者的合理预期。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：”当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条规定：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。因此，本案符合解除合同的条件，对于原告解除合同的主张，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因此，合同解除后，被告应返还原告购房款及相应的利息，并赔偿原告公证费、备案费等损失，但原告要求支付违约金的主张，不予支持。原告关于支付逾期交房的租赁费损失，因无事实及法律依据，本院不予支持。原告龚美娟与被告山东华商置业有限公司签订《东城华府认购协议书》，约定认购物业、建筑面积、住宅价格、付款方式及认购条款等内容，并支付购房款，购买东城华府第20号楼楼房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，所以原告龚美娟与被告山东华商置业有限公司签订的《东城华府认购协议书》为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，被告山东华商置业有限公司至今尚未取得东城华府第20号楼的商品房预售许可证，所以该《东城华府认购协议书》为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被告应返还原告购房款并赔偿相应的利息损失。原告要求支付违约金、逾期交房的租赁费损失，因无事实及法律依据，本院不予支持。原告张佳香向被告山东华商置业有限公司支付购房款、原告高艳向被告支付购房定金，被告尚未取得第9号、19号楼的商品房预售许可证。被告应分别返还原告张佳香、高艳的购房款、定金并赔偿相应的利息损失。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决如下：一、解除原告与被告山东华商置业有限公司签订的《商品房预售合同》、《东城华府认购协议书》[详见明细（一）附后]；二、被告山东华商置业有限公司返还原告购房款共计2260818元[详见明细（二）附后]；三、被告山东华商置业有限公司向原告支付上述购房款的利息，按同期人民银行贷款利率计算，每笔款项自收到之次日起至本判决确定履行日止[详见明细（三）附后]；四、被告山东华商置业有限公司赔偿原告公证费、备案费、抵押费、查询费，共计740元。其中：原告许增凯公证费200元、备案费80元、抵押费80元，共计360元；原告杜峰公证费200元；原告朱元雪备案费80元、抵押费80元、查询费20元，共计180元；五、驳回原告蒋世芳、高艳等11人的其他诉讼请求。上述给付数额限本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25151元，由被告山东华商置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  盛海玲审 判 员  葛琳慧人民陪审员  姚道庆二〇一五年十二月十八日书 记 员  刘松涛明细（一）解除原告与被告山东华商置业有限公司签订的以下《商品房预售合同》、《东城华府认购协议书》：1、原告蒋世芳与被告山东华商置业有限公司于2014年4月19日签定的《东城华府认购协议书》；2、原告杨爱林与被告山东华商置业有限公司于2014年6月22日签定的《东城华府认购协议书》；3、原告许增凯与被告山东华商置业有限公司于2014年10月3日签定的《东城华府认购协议书》；4、原告杨金凤与被告山东华商置业有限公司于2013年11月9日签定的《东城华府认购协议书》；5、原告杜峰与被告山东华商置业有限公司于2014年4月3日签订的《商品房预售合同》（合同编号YS0005234，房屋代码26991）；6、原告朱元雪、刘雨檬与被告山东华商置业有限公司于2014年7月1日签订的《商品房预售合同》（合同编号YS0006125，房屋代码28856，28885）；7、原告王锐欣与被告山东华商置业有限公司于2014年6月22日签定的《东城华府认购协议书》。二0一五年十二月十八日明细（二）被告山东华商置业有限公司返还原告购房款共计2260818元。明细如下：1、原告蒋世芳的购房款200000元；2、原告高艳的购房款10000元；3、原告杨爱林的购房款182616元；4、原告许增凯的购房款139315元；5、原告龚美娟的购房款141699元；6、原告张佳香的购房款210709元；7、原告杨金凤的购房款355049元；8、原告杜峰的购房款338561元；9、原告朱元雪的购房款591253元；10、原告王锐欣的购房款91616元。二0一五年十二月十八日明细（三）被告山东华商置业有限公司向原告支付购房款的利息，按同期人民银行贷款利率计算，自每笔款项收到之次日起至本判决确定履行日止，明细如下：1、原告蒋世芳10000元购房款的利息自2014年4月20日起计算至本判决确定履行日止；190000元购房款的利息自2014年4月27日起计算至本判决确定履行日止；2、原告高艳10000元购房款的利息自2014年7月24日起计算至本判决确定履行日止；3、原告杨爱林10000元购房款的利息自2014年6月23日起计算至本判决确定履行日止；91000元购房款的利息自2014年11月12日起计算至本判决确定履行日止；81616元购房款的利息自2014年6月30日起计算至本判决确定履行日止；4、原告许增凯10000元购房款的利息自2014年10月4日起计算至本判决确定履行日止；129315元购房款的利息自2014年10月7日起计算至本判决确定履行日止；5、原告龚美娟10000元购房款的利息自2014年6月23日起计算至本判决确定履行日止；131699元购房款的利息自2014年6月30日起计算至本判决确定履行日止；6、原告张佳香10000元购房款的利息自2014年4月20日起计算至本判决确定履行日止；200709元购房款的利息自2014年4月22日起计算至本判决确定履行日止；7、原告杨金凤315794元购房款的利息自2013年11月16日起计算至本判决确定履行日止；10000元购房款的利息自2013年11月10日起计算至本判决确定履行日止；29255元购房款的利息自2014年9月26日起计算至本判决确定履行日止；8、原告杜峰200000元购房款的利息自2014年6月20日起计算至本判决确定履行日止；138561元购房款的利息自2014年3月19日起计算至本判决确定履行日止；9、原告朱元雪13563元购房款的利息自2014年7月1日起计算至本判决确定履行日止；10000元购房款的利息自2014年4月20日起计算至本判决确定履行日止；137690元购房款的利息自2014年4月29日起计算至本判决确定履行日止；70000元购房款的利息自2014年4月29日起计算至本判决确定履行日止；360000元购房款的利息自2014年7月19日起计算至本判决确定履行日止；10、原告王锐欣10000元购房款的利息自2014年6月23日起计算至本判决确定履行日止；81616元购房款的利息自2014年6月30日起计算至本判决确定履行日止。二0一五年十二月十八日