广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第83号原告（反诉被告）佛山市雅居乐房地产有限公司，住所地佛山市禅城区文华路东侧、绿景路南侧。法定代表人梁正坚。委托代理人杨炽华、卢大为，均为广东创誉律师事务所律师。被告（反诉原告）钟燕��，女，汉族，1983年2月25日出生。被告（反诉原告）汤明爱，女，汉族，2011年6月25日出生。法定代理人钟燕燕，系被告汤明爱的母亲。上述两被告的共同委托代理人何学聪，广东联顺律师事务所律师。原告佛山市雅居乐房地产有限公司诉被告钟燕燕、汤明爱商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理后，两被告于2015年2月3日向本院提起反诉，本院予以准许并与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，由审判员谢燕贞独任审判，分别于2015年2月15日、2015年3月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨炽华、两被告的共同委托代理人何学聪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告向原告购买位于佛山市禅城区文华中路45号（佛山雅居乐佰利郡花园）四座1505号房，总价款879805元。双方对于房屋价款的付款方式及期限进行了明确的约定。合���签订后，被告只支付了部分购房款，现尚有351922元应付的购房款并未依约按期支付。经原告多次催告，至今仍未支付。原告认为，被告逾期付款的行为构成违约，请求判令：1、两被告立即向原告支付房款351922元及违约金（违约金按照合同约定计至被告全部清偿完毕为止，暂计至2014年12月24日为3484.03元）；2、两被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告变更诉请为：1、解除原告与两被告于2014年4月11日签订的《佛山雅居乐佰利郡花园认购协议》；2、两被告向原告支付违约金263941.50元（总购房价×30%）；3、两被告承担本案诉讼费用。两被告共同辩称：针对原告变更后的诉讼请求，一、两被告同意解除双方于2014年4月11日签订的《佛山雅居乐佰利郡花园认购协议》。因两被告均是非佛山户籍人士，属于佛山市住房限购政策的调整对象，不具备在佛山市购买第二套住���的资格，涉案协议无法继续履行，双方也无法达到签订协议的目的，二、原告应对合同解除承担全部过错，无权要求被告承担违约责任或者赔偿责任。原告作为房地产开发企业，应当非常清楚的了解佛山市目前的住房限购政策。在签订涉案认购协议前，两被告已经全部提交了身份、户口资料，原告明知两被告不符合购买佛山市第二套住房的资格，却在商业利益的驱动下，不但隐瞒事实，没有明确向两被告进行说明，反而多次向两被告作出虚假承诺，诱导两被告作出错误的意思表示，签订涉案认购协议。本案中，两被告是涉案认购协议的诚意履行方，不但向原告认购了两套住房，其后还购买了两个车位，而原告却利用两被告对佛山市住房限购政策的不了解，一再隐瞒事实、原告还多次违背双方的约定，没有在约定期限内签订《商品房买卖合同》，也没有按期向两被��交付房屋。原告上述种种行为，是导致双方解除涉案认购协议的根本原因。三、涉案认购协议的内容客观上违背了法律的强制性规定，并由原告主动提出解除。虽然认购协议第十五条对双方解除合同的后果进行了约定，但该约定明显属于增加两被告的法律义务、减轻原告的自身责任、且没有向两被告明确说明提示的霸王条款；另一方面认购协议约定的解除原因也与本案的情形不符，属于约定不明，因此原告的第二项诉讼请求没有事实和法律依据。请法院驳回原告的全部诉讼请求。两被告反诉称：2014年3月21日，被告钟燕燕得知原告开发建设的佛山市雅居乐佰利郡花园楼盘正在进行商品房预售促销活动，即到上述现场看房，后以两被告名义认购了该楼盘四座15层1504号及1505号两套房屋，于当天与原告签订了两份《佛山雅居乐佰利郡花园认购书》，并支付了定金10万元，同时向原告交付了两被告的身份证和户口簿等详细身份资料。认购书第三条第1点约定：“认购方须于2014年3月27日前到售楼部签署《广东省商品房买卖合同》及有关文件”。2014年4月11日，在原告要求下，两被告与其没有按照认购书的约定签订《广东省商品房买卖合同》，反而又分别签订了《佛山市雅居乐佰利郡花园认购协议》，同时按协议约定进行了付款。2014年12月21日，在原告的极力推荐下，两被告与原告达成购买该楼盘008和009号车位的意向，并支付两车位的预存款各20000元。后两被告实际只购买了008车位，但原告至今未返回009号车位的预存款。因两被告均是非佛山户籍人员，根据《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》（佛府办[2011]28号）的规定，依法只能在佛山购买一套住房。原告作为商品房销售行业的专业���士，明知两被告属于限购政策范围内的人员，不具备在佛山购买两套住房的资格，却没有尽到明确的提醒、告知和说明义务，反而为了自身的销售业绩，严重违背诚信原则，一再向两被告提供错误指导，明显已构成恶意欺诈行为；两被告不了解佛山商品房限购政策，在原告的错误引导下，对其购买两套住房的法律性质产生严重的错误认识，已构成重大误解。另外，认购协议从法律性质上来说只是一个预约，是将来签订的商品房买卖合同才是本约。预约当事人所负的是诚信协商义务，本约当事人所负的是给付义务。在双方还没有签订《商品房买卖合同》的情况下，原告在本诉中诉求两被告支付购房款，实质上是强制要求两被告购买其销售的商品房，有违双方签订的认购协议的初衷。现两被告依然未取得佛山户籍，依然属于佛山商品房限购政策规定的限购范围，基于��购政策的种种限制，认购协议继续履行的结果将是：对于订购商品房的两被告而言，购房目的无法实现，而对于销售商品房的原告而言，售房目的也同样无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定认购协议已无履行的可能和必要，故两被告反诉请求判令：1、解除原告与两被告签订的《佛山雅居乐佰利郡花园认购协议》（编号：41505）；2、原告返还两被告已支付263942元购房款，并支付利息15836.52元（按银行同期商业贷款利率暂计至2015年4月10日，诉请计至实际支付之日），合计279778.52元；3、原告返还两被告已支付的009号车位预存款20000元；4、本案全部诉讼费用由原告承担。诉讼中，两被告明确反诉诉请第二项中的购房款是指两被告已向原告支付的第一期房款（包括定金50000元）；利息是以263942元为本金，按照中国人民银行商业贷款利率从付款之日计算至实际返还之日。原告针对两被告的反诉答辩称：根据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条规定，本案两被告是出于自己实际的考虑签订认购协议，两被告向原告承诺符合购房资格，并不会以不符合购房条件为由要求解除合同，现被告要求解除合同，不符合法律规定，请法院予以驳回。本案是商品房合同纠纷，并非车位买卖纠纷，两被告主张车位款返还与本案无关，应依法不予受理。原告就本、反诉一并提交以下证据：1、原告的企业营业执照复印件、组织机构代码证、被告的身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2、佛山雅居乐佰利郡花园认购协议、收款收据。证明两被告在购买涉案房屋前，对限购政策是知晓的；原告与两被告之间存在商品房买卖合同关系，合同约定付款的期限及违约责任，两被告逾期支付购房款已构成违约；认购协议也约定了涉案房屋交付的前提；被告承诺限期符合购房资格，且不以不符购房资格为由解除认购协议。两被告购买涉案房屋是出于其自身实际的需要并经过其充分考虑自愿承担风险，该协议是两被告的真实意思表示。根据认购协议的第三条第二款两被告首期款的支付时间是2014年3月27日，被告是逾期支付首期房款的。两被告就本、反诉一并提交以下证据：1、被告的身份证复印件、户口本复印件。证明被告的诉讼主体资格，被告钟燕燕是被告汤明爱的法定监护人。2、佛山雅居乐佰利郡花园认购书、收款收据3份、个人购房借款及担保合同、个人贷款借款借据。证明两被告在原告的误导下，于2014年3月21日向原告同时认购了其开发的1504、1505两套房屋，并如约支付了定金及第一期购房款。两被告是有诚实履约的，原告未按照认购书的约定与两被告签订广东省商品房买卖合同。3、佛山雅居乐佰利郡项目产权车位意向登记申请书、银联刷卡回单2张、收款收据2份，证明两被告于2014年12月22日与原告签订车位意向登记申请书，并向原告支付了20000元的预存款，但该车位最终未实际交易，原告应当向被告返还已支付的20000元预存款。为查明案件事实，本院依职权向佛山市禅城区房屋登记中心发函询问，取得该中心作出的复函1份。本院认证：原告提供的证据1，被告无异议，本院予以采信；证据2，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。两被告提供的证据1，原告无异议，本院予以采信；证据2、3，原告对真实性均无异议，本院对真实性均予以确认。本院调取的证据，原、被告对真实性无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年3月21日，原告（出售方、甲方）与两被告（认购方、���方）签订《佛山雅居乐佰利郡花园认购书》，主要约定两被告向原告认购佛山雅居乐佰利郡花园4座1505房，认购成交价879805元，交楼日期为2014年6月30日；两被告须于签署认购书时向原告缴付定金50000元，于2014年3月27日前向原告缴付首期楼款213942元，并同时签署《广东省商品房买卖合同》《前期物业管理服务协议》、《业主临时规约》及相关文件和办理银行按揭手续，余下楼款于2014年9月16日前向原告支付351922元，于2015年3月20日前向原告支付263941元；两被告须于2014年3月27日前到售楼部签署《广东省商品房买卖合同》及有关文件，届时需携带以下资料：a、佛山户籍：身份证/户口簿/结婚照/未婚证（明）/配偶身份证、户口本（已婚提供）/申明陈述书；b、非佛山户籍：身份证/户口簿/结婚证/未婚证（明）/配偶身份证、户口本（已婚提供）/申明陈述书/居住证/佛山社保纳记录或个税证明（一年以上）；c、未成年购房者：监护人及未成年人户口簿/出生证/监护人身份证/监护权公证书/法定监护证明；……合同备注内容：认购方声明此认购书内所提供的资料全属真实、准确；且本人在签署本认购书时已明确知悉国家及当地政府发布的关于住房限购及信贷等相关房地产调控政策，并保证不会因违反政策规定导致双方无法签订本认购书约定的《广东省商品房买卖合同》及《广东省商品房买卖合同》补充协议等文件。若认购方未在本认购书约定的时间到佛山市雅居乐房地产有限公司销售中心与出售方签订上述协议，或因认购方原因导致上述文件在认购书约定的时间未能签署，或违反本认购书的任何约定，出售方有权不予返还认购方已付的定金，并有权不再通知认购方而将本认购书的物业另行出售。认购方确认在认购时已知悉本物业所���环境及周边房屋合同公共设施的建设、使用情况，明确该物业认购价已充分体现了该物业以外因素的影响，保证认购该物业后不再就该物业以外因素或及产生的情况向出售方主张任何权利。”，原告在合同落款处签章确认，两被告在合同落款处签名确认。后，原告分别开具收款收据确认收到两被告交来的佛山雅居乐佰利郡花园4座1504房的定金50000元、佛山雅居乐佰利郡花园4座1505房的定金50000元。2014年4月11日，原告（出卖人）与两被告（买受人）签订《佛山雅居乐花园认购协议》（编号：41505），载明：根据《我市住房限购措施具体问题说明》规定：自2011年3月18日起，在本市行政区域内实施住房限购措施，原则上对已有1套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山1年以上纳税证明或社会保险交纳证明的非佛山户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住���的佛山户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非佛山户籍居民家庭、无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险交纳证明的非佛山户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。买受人向出卖人交纳定金前已清楚上述房屋限购政策，如买受人不符合购房条件，则出卖人无法与之签订《广东省商品房买卖合同》及办理相关合同网签备案手续。甲乙双方经协商一致，达成如下协议：第一条买受人所购商品房的基本情况该商品房在本项目中的：第四座15层1505号房。……该商品房合同约定建筑面积共90.16平方米。其中，套内建筑面积72.27平方米，……。第二条计价方式与价款该商品房属预售，计价方式按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米12173.86元，总金额879805元。第三条付款方式及期限买受人按下列第2种方式支付房款：……2���分期付款：（1）结算方式：现金；约定金额：263942元（人民币）；付款比例：30%；约定日期：2014-03-27；（2）结算方式：现金；约定金额：351922元（人民币）；付款比例：40%；约定日期：2014-09-16；（3）结算方式：现金；约定金额：263941元（人民币）；付款比例：30%；约定日期：2015-03-20。第四条买受人的权利及义务1、若买受人符合购房资格，必须在7天内前来签署《广东省商品房买卖合同》；2、买受人自认购之日起一年内必须符合国家及佛山市地方政府要求的购房资格，否则出卖人有权自行将本认购协议的商品房另行出售给他人而无需通知买受人，从出卖人另行出售该商品房之日起本认购协议自动终止。期间买受人也可有一次机会将认购书及本协议中买受人的权利义务转让给符合国家政府购房条件的人士，但买受人须向出卖人支付每套叁仟元人民币的手续费，买受人同意已支付的购房款由出卖人直接转到新业主名下，已交楼款不作退款处理，买受人应保证新业主了解本认购协议及将来出卖人需于新业主签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议内容，并同意相关条款约定，否则出卖人有权不给予办理转名处理，由此产生的责任由买受人自行承担。……第五条买受人逾期付款的违约责任买受人不得以不能签署《广东省商品房买卖合同》为由不按时付款，否则，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日之内，自本协议规定的应付期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日的，出卖人有权解除协议，出卖人解除协议的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行协议的，经出卖人同��，协议继续履行，自本协议规定的应付款期限之次日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十五条解除本合同的约定1、甲乙双方签订本协议后，买受人不得以不能签署《广东省商品房买卖合同》或不符合国家政府购房的条件为由向出卖人提出解除本合同。除非买受人同意向出卖人支付总房价款的30%的违约金，且在出卖人同意的情况下才能解除本合同。因买受人违约造成出卖人损失的，买受人还应另行赔偿出卖人全部损失。……”。原告与两被告均在协议落款处签名盖章确认。同日，原告开具收款收据确认收到两被告交纳佛山雅居乐佰利郡花园4座1505房的首期房款213942元。2015年2月12日，佛山市禅城区房屋登记中心向本院出具《关于对（2015）佛城法��一初字第81、83-1号的复函》，主要内容为：“一、……据贵院提供的钟燕燕（提供身份证复印件、户口簿复印件各一张）、汤明爱（曾用名汤敏，提供户口簿复印件一张）在佛山市住建局房产信息查询系统中查询到一条住房信息记录，显示为钟燕燕、汤明爱共同购买禅城区文华中路45号四座1504房，购房合同已于2014年5月14日办理商品房备案（仅代表查询时点所拥有的住房信息，详见附件2、3）。根据《落实有关事宜的通知》（佛建[2011]16号）等有关文件以及限购政策调整后（调整时点为2014年8月7日）的要求，对非佛山户籍人员在我市未拥有住房的凭身份证可在本市购买一套住房（调整前为，非佛山户籍居民家庭必须提供在佛山本地的社保或纳税证明才拥有购���资格）……”。再查明，原告企业类型为有限责任公司，经营范围为在位于文华路西侧、魁奇路北侧（交易编号为佛禅拍2010-002号）地块从事普通房地产开发、销售和出租自建住宅、商业店铺等。营业期限为2005年12月22日至2020年12月21日。原、被告双方共同确认：两被告同时向原告认购1504号、1505号两套房产，其中涉案1505号房屋除了签订认购书、认购协议外，未签订其他书面合同；涉案1505号房屋两被告共支付定金50000元及首期房款213942元，该房屋尚未交付给两被告，亦未另售他人，尚在原告的管理下。原告陈述：1504房已按程序办理按揭，但至今未过户也未交付使用；在签订认购书、认购协议时，原告要求被告提供身份信息，到签订正式的商品房买卖合同时就会主动审核购房者是否符合购房条件，购房者就需要提供身份证及户口本等材料，若不提供则��告不同意签订合同。两被告陈述：1504房原告按时与两被告签订了商品房买卖合同并进行了登记备案；两被告在签订两套房屋的认购书及认购协议时已提供了身份证及户口本，当时两被告并不知道自己不符合购房条件，一开始打算购买大户型，但原告销售人员建议两被告购买相邻的两套房屋进行打通使用。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。原告与两被告于2014年3月21日签订的《佛山雅居乐佰利郡花园认购书》、2014年4月11日签订的《佛山雅居乐佰利郡花园认购协议》，均是双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，原、被告均应按上述协议的约定严格履行。关于解除涉案《佛山雅居乐佰利郡花园认购协议》的问题。依据佛山市禅城区房屋登记中心向本院出具的复函，两被告的户籍地均在广西，受《落实有关事宜的通知》（佛建[2011]16号）对非佛山户籍居民购房资格的限制，两被告于2014年3月21日同时向原告认购1504、1505号两套房屋，双方已于2014年5月14日就1504号房办理商品房合同备案，表明两被告已选择共同购买1504号房。根据现行有效的限购政策，在两被告已购买1504号房的情况下，并不具备在佛山认购第二套住房的资格，故两被告与原告于2014年4月11日就涉案1505号房所签订的认购协议客观无法履行，合同目的不能实现，本院依法予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，认购协议解除后，原告已收取的定金50000元及首期购房款213942元应退还给两被告。至于认购协议解除产生的损失问题，据本院上述查明的事实及采信的证据可知，原告与两被告签订认购协议时，明知非佛山户���人员不具有购买二套住房资格的政策规定，但仍同时签订涉案两份认购协议，故原、被告对于涉案认购协议无法继续履行均存在过错，本院酌定原、被告双方因认购协议解除产生的损失各自承担，关于原告诉请两被告支付的违约金和两被告诉请原告支付已付房款的利息损失，本院均不予支持。关于车位预存款。由于该款项所涉标的与本案标的无关，本院对此不作审查，两被告可另案主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告佛山市雅居乐房地产有限公司与被告钟燕燕、汤明爱于2014年4月11日签订的《佛山雅居乐花园认购协议》（编号为41505）；二、原告佛山市雅居乐房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告钟燕燕、汤明爱返还定金50000元及首期购房款213942元；三、驳回原告佛山市雅居乐房地产有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告钟燕燕、汤明爱的其他反诉请求。如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费3316元，由原告佛山市雅居乐房地产有限公司负担，反诉受理费2898.30元，由被告钟燕燕、汤明爱共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢燕贞二〇一五年四月十四日书记员  吴晓蓝附引用的法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；◊5◊法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；��经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。