重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2015)沙法民初字第04323号原告重庆富州物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区富洲路8号，组织机构代码66644177-7。法定代表人林金銮，重庆富州物业管理有限公司总经理。委托代理人王涪霖，重庆康发律师事务所律师。被告吕军芳，男，汉族，1987年12月6日出生，职业不详，住重庆市沙坪坝区。原告重庆富州物业管理有限公司（以下简称富州公司）与被告吕军芳物业服务合同纠纷一案,本院于2015年4月22日立案受理后,依法由审判员龚陵川担任审判长，与代理审判员金歆、人民陪审员刘茜组成合议庭，共同负责案件的审判，适用普通程序并于2015年11月16日公开开庭进行了审理。原告富州公司的委托代理人王涪霖到庭参加诉讼。被告吕军芳经本院公告送达，公告期满后仍未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。审理中，原告富州公司以调取新的证据为由，申请延长举证期限30天。本案现已审理终结。原告富州公司诉称，原告是重庆市沙坪坝区富洲新城小区的物业服务公司，被告是该小区****房屋的业主，原告与富洲新城小区开发商签订了《前期物业管理服务合同》，原告按照合同约定提供了物业服务，但被告至今未交纳2010年10月1日至2015年4月8日期间的物业服务费。现起诉至本院，请求法院判令被告支付原告2010年10月1日至2015年4月8日期间物业服务费11364.71元（其中2011年1月1日至2011年3月31日期间、2011年11月1日至2012年3月31日期间按1.26元/平方米/月计算；2010年10月1日至2010年12月31日期间、2011年4月1日至2011年10月31日期间、2012年4月1日至2015年4月30日期间，按1.80元/平方米/月计算）；并按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的百分之一百三十支付违约金。被告吕军芳未作答辩。经审理查明，被告吕军芳系重庆市沙坪坝区富洲路8号（富洲新城小区）附*号**号房屋的业主，房屋建筑面积122.15平方米。2007年12月1日，重庆富洲物业管理有限公司（乙方，后更名为富州公司）与富洲新城小区开发商重庆富洲房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，由甲方选聘乙方对富洲新城一期实施物业管理服务，合同期限从本合同生效之日起至业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等事项的协助管理和服务。双方约定住宅的物业服务收费标准为2.20元/月·平方米，按建筑面积计算。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业管理费的，每逾期一日，应按欠缴部分千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告为富洲新城小区提供了物业服务。另查明，2007年11月16日，重庆富洲房地产开发有限公司作为建设单位制定《富洲新城一期业主临时规约》，该规约载明，住宅物业管理费收费标准（按建筑面积计算）为1.80元/月·平方米；业主应在每月1-10号履行当月物业管理费的交费义务；如业主违反本规约及《前期物业管理服务合同》的约定，未能按时足额地交纳物业管理费，每逾期一天，业主应按其未交纳部分千分之三的标准向物业管理公司支付违约金。原告向重庆市物价局进行备案并取得的《重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表》，均载明住宅物业服务费标准1.80元/月·平方米（含电梯费、公摊费）。还查明，被告未交纳2010年10月1日至2015年4月8日期间物业服务费。2011年1月1日至2011年3月31日期间、2011年11月1日至2012年3月31日期间，原告开展物业服务费优惠活动，将物业服务费优惠至1.26元/平方米/月。原告曾向被告催收拖欠的物管服务费用。现原告富州公司以被告未履行交费义务为由诉至本院，要求判如所请。被告吕军芳经本院依法公告送达期满后仍未到庭参加诉讼。本院依法缺席进行了审理。上述事实，有原告富州公司提供的《前期物业管理服务合同》、《富洲新城一期业主临时规约》、资质证书、工商登记变更记录、房屋档案查询结果、入伙流转表、承诺书、催费通知、快递回执、（2015）沙法民初字第****号民事判决书等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与富洲新城小区开发商重庆富洲房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。《前期物业管理服务合同》约定物业管理费收费标准为2.20元/月·平方米，但《富洲新城一期业主临时规约》及《重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表》均证明住宅物业服务费已变更为1.80元/月·平方米。原告为富洲新城小区提供了物业服务，被告接受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定向原告支付物业服务费。被告的房屋建筑面积为122.15平方米，2011年1月1日至2011年3月31日期间、2011年11月1日至2012年3月31日期间，按1.26元/平方米/月计算，被告应当交纳的物业服务费为1231.27元（1.26元/平方米/月*122.15平方米*8个月）；2010年10月1日至2010年12月31日期间、2011年4月1日至2011年10月31日期间、2012年4月1日至2015年4月30日期间，按1.80元/平方米/月计算，被告应当交纳的物业管理费为10333.89元（1.80元/平方米/月*122.15平方米*47个月），合计为11565.16元。原告主张11364.71元，不违反法律规定，本院予以支持。被告延迟交纳物业服务费，除应继续向原告支付物业服务费外，还应按合同约定向被告支付违约金。《前期物业管理服务合同》约定的违约金为每日应交物业服务费的千分之三，现原告自愿调整为中国人民银行发布的同期同类贷款利率的百分之一百三十标准，低于合同约定，本院予以支持。被告吕军芳经本院公告传唤，公告期满仍未到庭参加诉讼。本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告吕军芳于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆富州物业管理有限公司2010年10月1日至2015年4月8日期间的物业服务费11364.71元。二、被告吕军芳于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆富州物业管理有限公司逾期交纳物业服务费违约金，该违约金以2011年1月1日至2011年3月31日、2011年11月1日至2012年3月31日期间每月应交物业服务费153.91元（按1.26元/平方米/月*122.15平方米）为基数；2010年10月1日至2010年12月31日、2011年4月1日至2011年10月31日、2012年4月1日至2015年4月30日期间每月应交物业服务费219.87元（按1.80元/平方米/月*122.15平方米）为基数，从当月第11日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的百分之一百三十标准累计至本判决发生法律效力之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132元（原告已预交66元），由被告吕军芳负担。限被告吕军芳于本判决发生法律效力后立即向本院交纳66元，立即迳付原告重庆富州物业管理有限公司66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书送达在规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  龚陵川代理审判员  金 歆人民陪审员  刘 茜二〇一五年十二月十日书 记 员  彭超群