上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2014）虹民三(民)初字第1655号原告黄汉庆。委托代理人孙海贵。原告吴国元。原告赵丽娟。被告上海华莺物业管理有限公司。法定代表人金梨薇。委托代理人周耀铭。委托代理人刘卫国。被告上海市虹口区中原证券大厦业主委员会。负责人苏健生、张秋瑾。委托代理人ＸＸ忠，上海市华联律师事务所律师。委托代理人王杰，上海市华联律师事务所律师。被告苏健生。被告张秋瑾。被告朱秀娟。被告张雅清。上列三被告的共同委托代理人苏健生。被告金弘。原告黄汉庆、吴国元、赵丽娟与被告上海华莺物业管理有限公司(以下简称华莺物业)、上海市虹口区中原证券大厦业主委员会(以下简称中原证券大厦业委会)、苏健生、张秋瑾财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法追加朱秀娟、金弘、张雅清为被告参加诉讼，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴国元、赵丽娟及原告黄汉庆的委托代理人孙海贵，被告华莺物业的委托代理人周耀铭，被告中原证券大厦业委会的委托代理人王杰、被告苏健生暨中原证券大厦业委会的负责人和被告朱秀娟、张雅清、张秋瑾的委托代理人到庭参加诉讼。被告金弘经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄汉庆、吴国元、赵丽娟诉称，原告是上海市虹口区大连西路XXX号中原证券大厦(以下简称中原证券大厦)的业主。大厦业委会没有业主大会的决议，擅自同意华莺物业破坏建筑物的大厅，开设洗脚房，损害了业主的合法权益。华莺物业明知业委会没有得到业主大会的授权而开设洗脚房，构成共同侵权。业委会及其负责人和华莺物业对业主合法权益构成侵权，应当承担法律责任。请求法院判令：1、被告恢复因开设洗脚房而遭破坏的中原证券大厦一层大厅的原状，其中包括以下工程项目：(1)恢复一层大厅地面(现存洗脚房所挖掘抽水马桶二个下水口)的原状；(2)恢复一层大厅天花板(现布满自来水管)的原状；(3)恢复一层大厅西边玻璃幕墙的原状(现为玻璃门和股票显示屏)；(4)恢复一层大厅所有被损坏的大理石墙面；(5)恢复一层大厅北边玻璃幕墙的原状(现为普通玻璃)；上述所发生费用由被告承担；2、判令被告赔偿自2009年6月起至2011年1月止，开设洗脚房的场地租金费损失20万元(每月1万元)及相应的同期贷款利息(自2011年1月计算至判决生效之日)，作为公共收益转入小区专项维修资金账户。被告上海市虹口区中原证券大厦业主委员会辩称，中原证券大厦的大厅在2011年初就已经恢复原状，不存在租赁关系，赔偿租赁费损失不存在，原告所诉1万元的租金标准没有依据。原告的诉请已经超过了诉讼时效。大厅内的装修痕迹并不是由于开设洗脚房而导致的。事实上，前期物业曾将大厅租给别人开设过洗脚房和快递物流，此前的租户也对该处进行了装修。原告应该举证大厅在2009年之前的原状。当初业委会之所以开设经营性项目，是因为小区没有公共收益。而且小区业主出现不同声音，项目就终止了，没有实际获得收益，对原告而言更没有损失。不同意原告诉请。被告上海华莺物业管理有限公司辩称，中原证券大厦的大厅是作为临时便民服务设施出租的，但项目尚未顺利实施投资人就撤走了，前期租金抵扣承租人的搭建费用都不够，导致没有租金收入，故原告所称损失没有依据。物业公司是受业委会委托开设项目的。一层大厅此后已经恢复了原状。如果大厅要全面装修，需要经三分之二的业主同意。不同意原告诉请。被告苏健生、朱秀娟、张雅清、张秋瑾辩称，同意业委会的意见。业委会成员都是义务的，没有拿任何补贴或收入。业委会成员对于自己成为被告很不理解。将大厅出租开设便民服务设施，所得收入补贴公共收益，是业委会会议决定作出的决策，苏健生、朱秀娟、张雅清、张秋瑾都出席会议并同意，金弘经通知没有出席。所形成的书面业委会决议交给了物业公司，业委会没有留存。业委会成员履行职责并无违法。不同意原告诉请。被告金弘辩称，业委会成立时，其只是因组成人数需要而加入，从未被通知参加过任何业委会会议，事实上不是业委会成员。在大厅开设洗脚房是业委会负责人苏健生、张秋瑾打着业委会旗号谋私利的个人行为，与业委会及其他成员无关，被告金弘对此毫不知情，不应对此承担责任。经审理查明，三原告均为上海市虹口区中原证券大厦的业主。该大厦竣工后由前期物业管理。中原证券大厦业委会于2008年成立，业委会成员为苏健生、张秋瑾、朱秀娟、金弘、张雅清五人，其中苏健生、张秋瑾为分别正、副主任暨业委会负责人。在《中原证券大厦业主大会议事规则》中规定，业委会的职责包括“……(五)拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定……”。华莺物业在业委会成立后成为大厦物业管理方至今，双方2008年签订的第一份《物业服务合同》于2012年到期，期满后双方续约签订了新的《物业服务合同》。中原证券大厦的一层大厅早先曾由前期物业出租给快递公司作过营业场所。2009年，中原证券大厦业委会委托华莺物业办理利用大厦的一层大厅进行商业活动事宜，华莺物业遂与案外人签约将大厅部分面积出租，由承租人在大厅经营足浴店。后因包括原告在内的业主反对，承租人在2010年底到2011年初左右结束经营并撤走，大厅内的搭建被拆除。原告曾于2013年11月起诉中原证券大厦业委会和华莺物业业主知情权纠纷，要求公开业委会会议纪要、中原证券大厦大厅租赁合同等信息，因故撤诉后于2014年3月再次起诉，得到法院生效判决支持。原告申请执行后，华莺物业表示上述资料均丢失无法提供，致部分判决内容未能得到执行。本案审理中，中原证券大厦业委会表示出租大厅的决定是业委会成员(金弘除外)经会议商讨后签署书面决议作出的，该决议已交给华莺物业。华莺物业表示确有业委会书面决议，与承租人也签过大厅的租赁合同，但因物业经办人的变迁，现在上述文件材料都找不到了。上述事实，有原告提供的报纸、照片、2014年虹民三(民)初字第580号判决书、执行笔录，法院调取的《中原证券大厦业主大会议事规则》，以及双方陈述等证据为证。本院认为，原告以被告的侵权责任为请求权基础提出关于恢复原状、赔偿租金损失的诉请，为此须证明存在侵权行为、损害后果、因果关系和过错的侵权四要素。根据小区议事规则的规定，业委会拟订物业管理区域内物业共用部位的使用、收益方案后，应当报业主大会决定。中原证券大厦的一层大厅，是全体业主共有的共用部位，对其出租利用，按议事规则规定应由业委会决议后报业主大会决定。中原证券大厦业委会在本案中未能提供相关的业委会决议文件或会议记录，并且在作出将大厅出租的决议后，未报经业主大会决定，就授权华莺物业出租大厅，显然是违反了议事规则中的业委会职责和业主共同事务的决议程序，故业委会及其参与决议的成员对此存在过错。华莺物业在没有经过业主大会决定的情况下，仅凭业委会决议即代为出租业主公共区域，事后又无法提供业委会书面决议或会议记录，也存在过错。也许如苏健生所称，业委会操办出租大厅是为了全体业主的利益，为业主筹措资金运行共用设施，出发点是善意的，但再美好的出发点也不能抵触法律和议事规则所规定的业委会运作程序。欠缺了法定程序，当事人的善意并不能赋予其行为以合法性。故中原证券大厦业委会和华莺物业未获业主大会决定授权而出租大厦一层大厅，构成对全体业主的侵权行为，并存在过错。然而，中原证券大厦的大厅并非仅经历过华莺物业这一次的出租，在此之前已经投入使用多年并经过前期物业的出租。原告方并未提供证据证明大厅在华莺物业出租之前的原状，也未提供证据证明其所称的大厅损坏是在华莺物业此次出租期间形成的，本院无法确认此次出租对大厅原状构成了何种改变。至于租金损失，因中原证券大厦的大厅按其本来作用，并不产生租金收益，且原告始终强调其对大厅出租经营本就持反对意见，则大厅未能产生租金收益，对原告而言并不构成损失。若被告确有实际收取租金收益，则其依法确应在扣除成本后将收益补充业主专项维修资金。但被告表示因承租人经营遇阻，华莺物业并未能实际收到租金，而原告并未提供任何证据证明华莺物业或其他被告确有向承租人收取过租金等收益。因此，侵权责任要件中的损害后果和因果关系都无法被证明。另一方面，大厦大厅的租赁最晚在2011年初即已结束，如有损害后果，当时即已显现。原告均为大厦业主，且当时对大厅租赁提出过反对，对侵权的发生和损害都是明知或应知的。其直至2014年才提起本案诉讼要求被告承担侵权责任，已经超过了2年的诉讼时效。即使以原告在2013年底提起知情权诉讼之日作为其维权之时，诉讼时效也已超过。故被告方提出的时效抗辩成立。综上所述，本院对原告要求被告方承担侵权责任，将大厦一层大厅恢复原状和赔偿租金损失的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告黄汉庆、吴国元、赵丽娟的诉讼请求。本案受理费4,987.22元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  高行玮代理审判员  张廷奎人民陪审员  毛济平二〇一五年四月十五日书 记 员  张 浩附：相关法律条文?1、《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。2、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。