河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0329民初1073号原告：伊川县纺织品公司，住所地洛阳市伊川县县城人民中路78号，统一社会信用代码：91410329171710306G。法定代表人：张绍堂，系该公司经理。原告：伊川县百货公司，住所地洛阳市伊川县城关镇人民中路78号，组织机构代码：17171041-0。法定代表人：曹振强，系该公司经理。原告：伊川县五金交电化工公司，住所地洛阳市伊川县城关镇人民中路69号，统一社会信用代码：91410329171712280Y。法定代表人：孙明亮，系该公司经理。共同委托诉讼代理人：石会升，河南诚然律师事务所律师，特别授权。被告:洛阳市豫洛建筑安装工程有限公司，住所地洛阳市伊川县酒后乡，统一社会信用代码：914103291717186159。法定代表人：方占军，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张西斌，河南厚思律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：杨**瑞，河南厚思律师事务所律师，一般代理。原告伊川县纺织品公司、伊川县百货公司、伊川县五金交电化工公司诉被告洛阳市豫洛建筑安装工程有限公司（以下简称豫洛建筑安装公司）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伊川县纺织品公司、伊川县百货公司、伊川县五金交电化工公司、被告洛阳市豫洛建筑安装工程有限公司诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告2004年7月10日签订的《伊川县商业局火车站三级站仓库合作开发合同书》（以下简称《合作开发合同》）无效。2、判令被告向原告退还库房及附属房屋19处以及占用土地。3、判令被告承担本案诉讼等合理费用。事实和理由：2004年7月10日，原告与洛阳市伊川县豫洛建筑安装公司签订一份《合作开发合同》，约定：原告同意以合作开发方式提供位于伊川县火车站西侧占地面积15462.51平方米的库房及附属房屋19处共4147.814平方米全部交给洛阳市伊川县豫洛建筑安装公司，由其投资进行开发建设。项目可以自定，选准项目进行建设时，需依法报经有关部门批准的，应当依法报经有关部门批准，办理有关手续时，原告予以协助。洛阳市伊川县豫洛建筑安装公司对库房等一切附属物拥有占有、使用、收益、处分的权利，原告方不得干预，若要求办理房产过户，原告方应予积极协助。合同签订后，洛阳市伊川县豫洛建筑安装公司向原告支付了20万元收益金，但项目至今没有依法报经有关部门批准。2005年5月20日，洛阳市伊川县豫洛建筑安装公司经工商变更登记,企业名称变更为洛阳市豫洛建筑安装工程有限公司。另涉案土地是原告以划拨形式取得的国有土地,签订本案《合作开发合同》时,也未经有批准权的人民政府主管部门批准。原告认为,原、被告双方签订的《合作开发合同》所约定的合作开发所占土地的性质是国有划拨土地,没有经政府机关批准,且被告不具备房地产开发经营资质，因此上述《合作开发合同》违反我国《土地管理法》以及《最高法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等法律的强制性规定,属于我国《合同法》第52条第(五)项所规定的无效合同。根据无效合同的处理原则,双方应就该无效合同取得的财产相互返还,被告应当向原告退还位于伊川|县火车站西侧共4147.814平方米的库房及附属房屋19处以及所占15462.51平方米的土地。被告辩称：一、《合作开发合同》是三原告与答辩人的意思表示真实，且内容未违反法律、法规的强制性规定，根本不存在合同无效的情形，依法应当确认有效。1、2004年7月10日，三原告与答辩人签订《合作开发合同》，约定由答辩人投资对该仓库进行开发建设，项目可以自定，但项目选准后，需依法报经有关部门批准的，应当依法报经有关部门批准，需甲、乙、丙三方予以协助时，甲、乙、丙三方必须大力予以协助；在项目未选定前，丁方可以对该仓库进行简单维修，并继续使用。根据合同约定丁方选定的项目并非必须报经有关部门批准。而且由于三原告不能如约将该仓库房产过户给答辩人，致使答辩人选定的项目不能落户，后来只好投资对原仓库进行修建后出租和自用，三原告诉称“项目至今没有依法报经有关部门批准”，实在是不顾事实和证据的无稽之谈。2、《合作开发合同》第四条约定，“丁方对该仓库地上的一切附属物拥有占有、使用、收益、处分的权利。但全部土地使用权仍归甲、乙、丙三方所有”。很显然三原告是将该仓库地上的一切附属物占有、使用、收益、处分的权利转让给答辩人,并没有将国有土地使用权转让,国有土地使用权至今仍归三原告各自所有,因此根据我国《土地管理法》的相关规定，并不需要政府土地管理机关的批准。3、《合作开发合同》并没有任何房地产开发内容的约定,答辩人依法并不需要具有房地产开发经营资质。合作开发合同约定由答辩人对仓库进行开发利用,并没有严格限定为房地产开发,也没有限定答辩人必须在几年内进行开发,且自合同签订至今答辩人实际也根本没有进行房地产开发,仅只是投资对该仓库进行了重建和修缮,然后出租和自用,三原告诉称“且被告不具备房地产开发经营资质”,根本就是欲加之罪的“指鹿为马”。二、三原告要求答辩人退还库房及附属房屋19处和占用土地,明显缺乏事实及法律依据。三原告与答辩人签订的《合作开发合同》,第四条明确约定为“。丁方对该仓库地上的一切附属物拥有占有、使用、收益处分的权利。”虽然该条款并没有明确将该仓库地上一切附着物转让给答辩人,但依据我国《物权法》的规定,“占有、使用、收益、处分”实际是对该物享完整的所有权。同时,该合同第六条还约定“自丁方向甲、乙、丙三方交清合作开发收益金后,甲、乙、丙三方应将各自所持房产所有权证交给丁方,由丁方保存。丁方若要求办理房产过户手续时,甲、乙、丙三方应积极协助丁方,到房产管理部门办理房产过户手续,所需费用由丁方承担”。很显然,答辩人向三原告缴纳的二十万元收益金,应为土地使用费和地上附着物转让费,虽然答辩人至今未办理房产过户手续,但该约定系双方真实意思表示,内容又未违反我国法律、法规的强制性规定,三原告依法仍应继续配合答辩人办理房产过户手续,其要求答辩人退还库房及附属房屋19处和占用土地实属无理。更何况,如今答辩人投巨资已对原破败不堪的仓库等地上附属物进行了修缮、重建,仓库现有价值已远远超过原有价值,三原告要求退还库房及附属房屋19处显然无法实现。三、三原告严重违反《合作开发合同》约定,已经给答辩人造成巨大经济损失,答辩人将保留追究三原告因违约给答辩人造成巨大经济损失的权利。三原告与答辩人签订的《合作开发合同》生效至今已近14年，答辩人在该仓库原有的基础上对破旧房屋进行重建和修维修路、打井、绿化、平整土地、完善基础设施等，前后投资达六百多万元，该库面貌已发生巨大变化，价值远远超过了合同签订时的市值。三原告在签订合同时，故意隐瞒三原告各自所有的火车站三级站仓库房产已经抵押给第三人的事实，当答辩人按照合同第六条约定要求办理房产过户手续时，三原告却不能将房产解押，致使答辩人花重金招来的投资项目无法落地，经济损害巨大。综上所述，《合作发合同》并非房地产开发合同，不需要被告具有房地产开发经营资质，内容未涉及国有土地使用权的转让，不需要经政府机关批准，未违反我国法律、法规的强制性规定，不存在合同无效的情形。答辩人已经对原破败不堪的仓库等地附属物进行修缮、重建，仓库现有价值已远远超过原有价值，三原告的要求返库房及附属房屋19处的诉讼请求，于法无据，于理不通，请人民法院在查明实的基础上，依法驳回其诉讼请求，以维护答辩人的合法权益免遭非法侵害。原告为支持其诉求，向法庭提交如下证据：证据一、《合作开发合同》一份。证明三原告将自己所有的土地、房产所有权以及房屋所有权15462.51平方米，库房及房屋19处4147.814平方米的土地转让给被告进行开发建设，该合同书名为合作开发合同实际上是国有土地使用权转让合同，没有经政府主管部门批准属于无效合同。证据二、伊川县纺织品公司土地使用证一份、百货公司批发部土地使用证一份、伊川县五金交电化工公司土地使用证一份。证明方向：1、涉案土地属于国有划拨土地因转让土地上房产，国有土地也随着转让，但没有经政府部门批准。2、三原告的土地使用权面积共计15462.51平方米。证据三、伊川县人民政府会议纪要(2017)61号。伊川县国有资产管理中心关于加快落实县政府(2017)61号会议纪要的通知。证明伊川县人民政府会议纪要要求三原告将涉案的土地全部交回伊川县人民政府，由伊川县人民政府收回土地后在该土地建设冷链仓储基地，要求三原告在2018年1月31日之前完成移交工作，2017年12月25日伊川县国有资产管理中心下发的关于加快县政府(2017)61号会议纪要的通知要求三原告应当按照会议纪要的精神和要求将涉案土地交回县政府由其规划使用，因此原告应当按照通知要求将土地交给伊川县人民政府由其建设冷链仓储基地，故被告应当腾退土地，将该土地使用权交给原告。证据四、被告工商登记注册信息单一份以及企业名称核准通知书一份，证明方向：1、伊川县予洛建筑安装公司的名称现变更为洛阳市豫洛建筑安装工程有限公司。2、根据被告的经营范围并没有开发房产这一项，2004年被告与原告签订《合作开发合同》进行开发建设，超出了经营范围，属于无效合同。被告质证称：对证据一形式上的真实性没有异议，对证明方向及内容有异议，该合同是伊川县公证处2004伊证经字第85号公证书的一部分，也就是该合同经过了伊川公证处的公证，公证确认双方当事人签订伊川县商业局火车站仓库合作开发书意思表示真实，合同明确签约行为及内容均符合法律的规定。对证据二真实性无异议，证明方向有异议，双方所签开发合作合同第四条明确约定了该合同土地使用权仍归原告，不存在土地所有权转让，我国没有任何法律规定只转让房屋不转让土地所有权违法。对证据三的真实性有异议，不予认可，会议纪要是复印件，没有签发人签字也没有加盖公章，通知虽盖有公章但却没有签发人，而且该组证据与本案无关。对证据四的真实性没有异议，对第2点有异议三原告与被告签订的合作开发合同中没有约定被告方必须进行房地产开发，所以被告是否具备房地产开发与本案没有半点关系。被告向法庭提交如下证据：证据一、伊川县公证处《公证书》一份，证明方向：1、2004年9月17日，伊川县公证处依法出具的（2004）伊证经字第85号公证书，证明原、被告签订的《合作开发合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容具体、明确，各方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同内容符合《中华人民共和国合同法》的规定。2、该合作开发合同并没有任何房地产开发内容的约定，不需要被告具有房地产开发经营资质，内容也不涉及国有土地使用权的转让，不需要经政府相关部门批准，该合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定为有效合同。3、合作开发合同第四条明确约定“。丁方（即被告）对该仓库地上的一切附属物拥有占有、使用、收益、处分的权利。”，虽然该条并未直接写明将本案所涉仓库地上一切附着物转让给答辩人，但对物享有“占有、使用、收益、处分”的权利，从法律角度讲即为取得了物的所有权，因此说被告已取得本案所涉仓库房产的所有权，三原告要求返还库房及附属房屋19处显然无理。证据二、《房屋所有权证》三本。证明方向：根据《合作开发合同》第六条的约定，三原告将各自所持房产所有权证交给被告，但是三原告在签订合同时，故意隐瞒其已将各自的仓库房产抵押给第三人的事实，导致房屋至今无法过户给被告，三原告的行为已经构成严重违约。证据三、《三级站自建项目部分工程量明细》、《荒山土地使用协议》、照片。证明方向：1、合作开发合同签订后，被告先后对本案所涉仓库进行挡土墙基槽人工挖土、挡土墙垫层、钢筋混凝土挡土墙、砌砖挡墙、围墙、土方挖运回填、外购种植物等施工重建；并对其房屋屋面翻新修缮、防水、墙体加固、室内地坪及门窗维修、院内混凝土地坪、浇筑混凝土道路等，新建生活用房91.59平方米，投入达600余万元，本案所涉仓库现有价值已经远远超过合作开发合同签订时的价值。2、由于本案所涉仓库南围墙太高，需在围墙外建造基桩加固，因此，被告与案外人伊川县水寨乡吉麽村村民委员会、伊川县水寨乡吉麽村村民陈新乾签订《荒山土地使用协议》，占用案外人土地用于建造南围墙桩基，使原来存在安全隐患的围墙更加牢固，焕然一新。证据四、《合作协议》一份。证明方向：被告按照合作开发合同的约定，对本案所涉仓库进行了开发利用。2011年3月25日，被告与案外人洛阳洛阳市昊能能源科技开发有限公司签订《合作协议》，约定共同出资进行能源科技开发，合同期限自2011年3月25日至2021年3月24日。但是，由于三原告没有按照合同约定将房屋过户给被告，导致该项目至今无法扩大生产规模，三原告请求确认合同无效，要求返还房屋的要求不仅缺乏事实及法律依据，也将严重损害被告及案外人的利益。原告质证认为：对证据一真实性没有异议，但对证明方向有异议。证据二真实性没有异议，但原告并没有隐瞒涉案房屋已抵押，该转让房屋的事实原告也认可，但随着房屋所有权的转让，房屋占用范围之内的土地权随之转让，因没有政府主管部门批准，因此无效。对证据三的工程量名细表有异议，是被告单方面制作的，没有施工合同书、购买建材费用支出票据以及人工工资支出凭证，不能作为认定其投资情况。荒山土地协议与本案无关。对于照片真实性没有异议，对证明方向有异议，无法证明被告投入资金的具体项目和投入资金的数额，据原告了解被告仅仅是对年久失修的房屋进行了修缮。对证据四真实性有异议，且与本案无关。本院根据双方当事人的陈述、举证、质证及庭审情况，对本案事实确认如下：2004年7月10日，原告伊川县纺织品公司、伊川县百货公司、伊川县五金交电化工公司与洛阳市伊川县予洛建筑安装公司签订《伊川县商业局火车站三级站仓库合作开发合同书》一份，约定将三原告名下的伊川县商业局火车站三级站仓库交给被告进行开发建设，该三级站仓库位于伊川县火车站西侧，占地15462.51平方米，库房及附属房屋19处。被告依合同约定分别向伊川县纺织品公司支付50000元、向伊川县百货公司支付90000元、向伊川县五金交电化工公司支付60000元作为合作开发的收益金。其后被告即占有和使用了该地块及地上附着物。另查明，该三级站仓库的土地性质为国有划拨土地，合同签订后一直未办理土地使用权转让审批手续，该地块上房产也未办理产权变更登记，仍登记在三原告名下。2005年4月29日，洛阳市伊川县予洛建筑安装公司被核准名称变更为洛阳市豫洛建筑安装工程有限公司。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定:以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。本案原被告双方签订的《合作开发合同书》，虽然名义上是合作开发，但合同并无约定合作方式及合作内容，而是将合同指向的地块及地上附着物一并交于被告支配，原告方收取了被告方名为“收益金”实为转让费20万元，合同的本质系土地及地上附着物转让合同。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”。本案中三原告将仓库及附属房屋转让给被告，虽然《合作开发合同》第四条约定土地使用权仍归甲、乙、丙三方（即三原告）所有，但根据地随房走的原则，转让的也应包括相应的土地使用权，被告洛阳市豫洛建筑安装工程有限公司已实际占有该地块上建筑物及附着物，且双方合同目标是在该地块上进行开发建设，三原告事实上已将该合同所涉国有土地使用权转让给被告使用，双方对合同第四条并无适用及履行，因此，本案应当适用前述法律及司法解释的规定。本案中，三原告与被告签订的《合作开发合同》中涉及的土地属于国有划拨土地，未经有批准权的人民政府批准即行转让，违反了法律、行政法规的强制性规定，故原告要求确认该合同无效，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”、“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，被告因该合同取得的土地及地上附着物应当返还给三原告，原告伊川县纺织品公司因该合同取得的50000元、伊川县百货公司因该合同取得的90000元、伊川县五金交电化工公司因该合同取得的60000元亦应返还给被告。返还后，有关损失赔偿问题，各方可另行主张。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条?第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，判决如下:一、确认原告伊川县纺织品公司、伊川县百货公司、伊川县五金交电化工公司与被告洛阳市豫洛建筑安装工程有限公司签订的《伊川县商业局火车站三级站仓库合作开发合同书》无效；二、原告伊川县纺织品公司、伊川县百货公司、伊川县五金交电化工公司于本判决生效后十日内分别返还被告洛阳市豫洛建筑安装工程有限公司50000元、90000元、60000元；三、被告洛阳市豫洛建筑安装工程有限公司于本判决生效后十五日内返还三原告《伊川县商业局火车站三级站仓库合作开发合同书》所涉15462.51平方米土地及土地上十九处面积共计4147.814平方米库房及附属房屋。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  董书良人民陪审员  张晓利人民陪审员  翟金霞二〇一八年六月二十六日书 记 员  宋俊国