甘肃省天祝藏族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0623民初1054号 原告：甘肃中天健房地产开发集团有限公司，住所地：兰州市城关区东岗西路555号金融国际大厦写字楼23楼。 法定代表人：吴兆春，董事长。 委托诉讼代理人：丁俊彦，甘肃恒亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕星乐，甘肃恒亚律师事务所律师。 被告：张祎德，男，生于1976年4月8日，住天祝县。 原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司诉被告张祎德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月20日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司委托诉讼代理人丁俊彦、吕星乐、被告张祎德均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付在租赁房屋期间欠缴的供热费335380元，物业费107270元，以上共计442800元。（供热费自2014年至2018年共拖欠335380元，物业费自2015年8月至2018年3月共拖欠107270元）及从拖欠之日起至全部付清之日的利息（按月息2%计算)；2.请求判令由被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2012年1月18日，甘肃中天健房地产开发集团有限公司与黄论签订了《房屋租赁合同》，约定中天健公司将位于××县房屋租赁给黄论，租赁期为2012年1月18日至2018年7月3日为期六年，租金分年计算按年支付，并约定逾期缴纳租金的违约责任等。2012年11月28日，中天健公司、张祎德及黄论签订了房屋租赁补充协议，约定张祎德自愿代替黄论履行拖欠的租金，并将该房屋转由张祎德承租，同时房屋租赁合同的承租方义务由张祎德依法履行。后因张祎德拖欠房屋租金不履行义务，中天健公司于2017年向法院提起诉讼，该案件经过天祝县人民法院及武威市中级人民法院审判后，武威市中院作出了（2017）甘06民终773号终审民事判决书，支持了中天健公司要求张祎德支付拖欠房租的诉讼请求。对于本案原告主张应当由张祎德承担供热费及物业费的诉讼请求，被告张祎德也在原庭审中予以认可，但原告因在一审中变更了诉讼请求，对该部分费用未主张。在事后原告多次向被告要求支付供热费及物业费，但被告均以种种理由推辞，不予支付。现原告的合法权益受到了损害，为维护原告的合法权益故诉至贵院，望贵院支持原告的诉求。 被告张祎德辩称：1.原告的诉讼请求在之前的诉讼中已经法院实体判决，原告再次起诉违反一事不再理原则；2.本案中涉及的暖气费和物业费，均应由被告实际向供热公司和物业公司缴纳，现被告没有收到二公司的催收通知，故原告的主体不适格；3.原告以房屋面积两千七百多平米计算供热费和物业费，与被告实际使用的面积不相符，其中400平米的面积是转租给他人使用的，剩余100平米的面积由于长期漏水，无法使用，故原告主张各费用的计算面积有误，应以原告实际使用的面积计算；4.原告方采取断水、断电，2017年4月8日以后，物业公司未提供任何物业服务，被告承租的房屋自2014年开始就没有实际供过暖，所以物业费及供暖费计算到2018年3月是不合适的；5.原告所主张的利息没有任何法律及事实依据，该主张应当予以驳回；6.2017年7月，因原告方实际代表人张文华与转租400平米的实际经营者商讨以后，导致被告无法向该实际经营者收取物业费及暖气费，每个月的费用是13000元，截止现在已10个月，被告损失共计130000元。因该部分损失是由原告造成的，应该由原告自行负担，这130000元中包括租金，但是租金已经由被告支付了；7.原、被告双方签订的房屋租赁合同载明保证金20000元，押金200000元，实际交纳的押金和保证金待双方具体核实以后，该保证金和押金应当予以抵顶物业费；8.被告向原告方交纳的租金及相关费用，希望中天健公司开具相应的正规票据。 原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司就其诉请主张向法庭提供了以下证据： 1.天祝县人民法院（2017）甘0623民初657号民事判决书、武威市中级人民法院（2017）甘06民终773号民事判决书各一份，以证明原告曾因房屋租赁合同纠纷起诉，在诉讼中经法院释明，当庭变更了诉讼请求，仅要求被告张祎德支付违约金，法院生效裁判文书未对供热费及物业费进行实体权利的处分，本次起诉依法有据，不属于重复起诉。 经质证，被告张祎德对上述证据的真实性不持异议，但认为天祝县法院民事判决书查明原告主张的违约金包括了物业费及暖气费;武威市中级人民法院的判决书中原告也提到了暖气费和物业费的事实，故本案原告的诉讼违反了一事不再理的原则，原告的起诉应当予以驳回。 经审查，已生效的武威市中级人民法院（2017）甘06民终773号民事判决书和本院（2017）甘0623民初657号民事判决书中已生效的判项并未对本案涉及的供热费和物业费进行处理，故被告张祎德的质证意见不能成立。 2.房屋租赁合同一份、房屋租赁补充协议一份，以证明原告和被告于2012年11月28日签订补充协议一份，并约定黄论与甲方签订的原房屋租赁合同不变，合同各条款适用于甲乙双方，被告张祎德应当承担租赁合同中乙方的义务，房屋租赁合同第六条第一款明确约定租赁期间，房屋的水电费、采暖费、维修费、物业费、卫生费及各项税款等全部由乙方承担，房屋租赁税由甲方负责，故被告张祎德应当承担物业费、供热费的义务。 经质证，被告张祎德对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为本案中涉及的物业费和供热费应当由被告向物业公司和供热公司支付，现原告起诉该两项费用，主体不适格；合同约定，被告交纳的押金可以用于抵顶该费用，抵顶不够的再由被告交纳。 3.天祝县天健物业管理有限公司出具的证明一份，以证明张祎德承租房屋期间拖欠物业费共计107270元。 经质证，被告张祎德认为物业费的征收面积与被告实际经营的面积不符，与本案事实不相吻合，该房屋面积中有400平米转租给他人经营，还有100平米长期漏水无法使用。2017年4月8日以后，中天健公司对该房屋采取断水、断电，物业公司没有提供任何物业服务，给被告造成了损失，该期间的费用不应该由被告承担。 4.天祝藏族自治县供热公司出具的证明一份，以证明张祎德承租房屋期间，拖欠供热费共计335480元。 经质证，被告张祎德认为自2014年开始，被告所租赁的房屋就没有供热，所以该证明要求全额支付暖气费，没有事实及法律依据。 对原告提供的上述2、3、4项证据，因被告张祎德对其真实性均不持异议，其来源合法、内容真实，本院予以采信。本院对原告与黄论签订房屋租赁合同及原告与被告张祎德签订的房屋租赁补充协议的事实予以确认。 被告张祎德针对其抗辩主张，在庭审中出示了微信聊天记录照片12张。以证明被告承租的房屋中，有400平方米的面积转租他人经营，由于原告方代表张文华的要求，该400平方米的经营者自2017年7月开始不再向被告交纳租金等费用，至2018年4月，被告的损失达130000元，该损失应当由原告方承担。 经质证，原告委托诉讼代理人对上述照片的真实性有异议，认为上述照片来源不明，且租赁合同中明确约定不得转租，原告也没有收取转租400平方米的租费，房屋租金已在另案中处理，与本案没有关联性。供热费和物业费都是被告交房前的附随义务，应当由被告负担。 因被告张祎德未提供转租400平方米房屋的租金等相关费用由原告收取，其损失应当向实际承租人主张，故上述证据与本案无关联性，本院不予认定。 经本院审理查明：2012年1月19日，原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司与黄论签订了《房屋租赁合同》，约定原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司将位于天健华藏广场C座二层、建筑面积为2794.59平方米的房屋租赁给乙方黄论用于KTV、足浴经营，租赁期限为六年（自2012年1月18日起至2018年7月31日止）；双方约定租赁期限内，房屋的水电费、物业费、各项经营税款等全部由黄论承担；2012年11月28日，原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司与被告张祎德签订了《房屋租赁补充协议》，就黄论将租赁原告的房屋转让与被告张祎德达成补充协议。双方约定原告与黄论签订的房屋租赁合同不变，合同条款适用于原、被告双方，从第二年起被告张祎德严格遵守原告与黄论签订的合同条款，按时交纳一切费用，如任何一方违约，根据原合同条款执行。并约定该补充协议未尽事宜按原协议履行，且与原房屋租赁合同具有同等的法律效力，经双方签字盖章后生效。2017年4月，原告因被告拖欠租金等相关费用违反了合同约定，向本院提起诉讼，该诉讼经本院一审判决及武威市中级人民法院终审判决，解除原、被告之间的房屋租赁合同，并判令被告张祎德向原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司支付拖欠的租金，但对被告拖欠的暖气费、物业费并未做实体处理。 本院认为，原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司与被告张祎德签订的《房屋租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应严格依约履行，但被告张祎德未按合同约定向原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司缴纳足额的供热费、物业费等，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。"的规定，被告张祎德对其违约行为应当承担相应的民事责任。原告主张被告张祎德支付拖欠的供热费335380元、物业费107270元的诉讼请求，由天祝县供热公司和天祝天健物业管理有限公司出具的证明相印证，本院予以支持。对于被告张祎德抗辩："其承租的房屋面积中，有400平方米转租他人经营、100平方米长期漏水无法使用，且自2014年开始，被告承租的房屋就没有供热，自2017年4月起，物业公司未向被告提供任何物业服务，故全额收取供热费和物业费无事实依据"的事由，因未提供相关证据证实，故被告的抗辩事由不能成立，本院不予采纳。被告张祎德以本案争议的事实经天祝县人民法院（2017）甘0623民初657号民事判决书实体处理为由，认为原告再次诉讼有违"一事不再理"原则的抗辩事由，因原告在上述诉讼中变更诉讼请求，仅主张违约金，武威市中级人民法院（2017）甘06民终773号民事判决书为终审判决，并未对本案中争议的供热费和物业费进行实体处理，故本案并不违反"一事不再理"的原则，被告张祎德的抗辩主张不能成立。对于被告张祎德要求用押金和保证金折抵原告主张的物业费，被告张祎德未提供向原告交纳保证金和押金的相关证据，原告只认可原房屋承租人黄论只交纳押金100000元，本院（2017）甘0623民初657号民事判决书中也确定了原承租人黄论只向原告交纳押金100000元，故本院以交纳押金的实际数额为100000元予以认定。因原告方同意被告以押金抵减物业费的主张，故原告主张的物业费中折抵上述100000元押金后，被告张祎德应向原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司再支付物业费7270元。对于原告主张的利息，因双方无相应的约定，且原告未提供相关证据予以证实，故原告的该项主张无事实及法律依据，本院不予支持。对被告张祎德以本案中涉及的暖气费和物业费应当由供热公司和物业公司收取，而被告没有收到二公司的催收通知为由，认为本案原告的主体不适格的抗辩事由，根据原、被告双方所签订的《房屋租赁补充协议》约定，原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司与黄论签订的《房屋租赁合同》仍适用于原、被告双方，该合同明确约定租赁期间房屋的采暖费、物业费等全部由被告承担，因被告拖欠上述费用给原告造成的其他连带损失由被告负责赔偿。由于该房屋租赁合同只对原、被告双方具有约束力，并不能对抗第三人。而该租赁房屋的所有权人为原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司，其对外代表该房屋供热费和物业费的承担主体，因被告张祎德未按双方合同约定缴纳供热费、物业费，必然给原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司造成相应的损失，原告有权向被告主张该费用，故被告的上述抗辩事由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百一十八条一款之规定，判决如下： 一、被告张祎德于本判决生效后15日内向原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司支付拖欠的供热费335380元、物业费7270元（已抵减100000元押金）,以上共计342650元； 二、驳回原告甘肃中天健房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7942元，减半收取3971元，由被告张祎德负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。 代理审判员  王海山 二〇一八年六月二十五日 书 记 员  周晓芳