海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初247号 原告（反诉被告）：龙某，女，1983年11月18日出生，汉族，住琼海市。 委托诉讼代理人：曾雷，广东正大方略（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲玺，广东正大方略（海口）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：琼海信达置业有限公司，住所地：琼海市嘉积镇振海路**。 法定代表人：李某，总经理。 委托诉讼代理人：陈垂瑜，北京大成（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂珂珂，北京大成（海口）律师事务所实习律师； 原告（反诉被告）龙某与被告（反诉原告）琼海信达置业有限公司（以下简称琼海信达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用普通程序审理。2018年4月27日，被告琼海信达公司提起反诉，本院经审查后决定合并进行审理，并于5月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾雷，被告的委托诉讼代理人陈垂瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金37118元（违约金按原告已付购房款966610元的日万分之二自2017年6月30日起至开通燃气系统之日截止，暂计算至2018年1月8日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月25日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》一份，约定被告将琼海市嘉积镇振海路9号信达·银海御湖（一期）11幢5层501房出售给原告，被告应当自房屋交房之日起为原告安装燃气系统并达到使用标准。合同签订后，原告已依约付款，被告也于2017年6月30日将上述房屋交付给原告，但被告至今未为原告开通燃气系统，属于严重违约。按照合同约定，对原告未能在规定期限内将燃气系统安装到位并达到使用标准时，被告按照逾期交房处理。故被告应按合同约定按逾期日数每日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。 被告琼海信达公司辩称，一、原告根据双方签订的《琼海市商品房买卖合同》，以被告“应当自房屋交付之日起为原告安装燃气系统并达到使用标准”为由认定被告构成违约，系对合同的错误解读。合同第十八条明确约定：1、给排水系统在房屋交付使用时达到使用条件；2、供电系统在房屋交付使用时达到使用条件；3、燃气系统在房屋交付使用时按燃气公司的规定安装到位。并补充约定：如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按照逾期交房处理。合同对燃气系统安装到位的时间明确约定，但对开通燃气系统的时间未作约定。且关于约定“在规定日期内未达到使用条件”的违约责任，是针对给排水系统及供电系统而言。合同中并未明确约定“燃气系统在房屋交付使用时达到使用条件”。二、原告要求燃气系统在交房时达到使用条件不符合燃气公司的规定且易造成安全隐患。首先，通常情况下，燃气公司在开通燃气前需要检查业主的装修情况，如发现装修不符合国家相关用气安全规范的，将不予开通燃气。故原告要求在房屋交付使用时即具备使用条件是不切实际且不符合燃气公司规定的。其次，如被告在装修前就开通了燃气，倘若原告在装修过程中操作不当，或其他业主私自改造燃气管道势必造成极大危害及存在极大的安全隐患。三、原告所购房屋在交付前已通过分户验收，验收通过的项目包括电气工程的安装质量，说明涉诉房屋燃气系统在交付原告时已安装到位。根据《住宅工程质量分户验收证明》中的相关信息，原告所购商品房已于2017年6月26日通过分户验收，验收项目包括“室内电气工程安装质量”，且该项“符合规范规定”，说明此时燃气系统已安装完毕并通过验收，被告不存在违约情形。四、未开通燃气并未影响原告对房屋的占有使用，亦未对原告造成任何损失，被告不应就未开通燃气而承担任何责任。房屋装修前不具备开通燃气的条件。原告对于房屋的装修实际是对房屋占有使用的一种表现，其在装修期间，本就因无法居住而无须使用燃气，因此未开通燃气并未影响原告对房屋的实际占有使用，亦未对原告造成任何损失，被告不应就未开通燃气而承担任何责任。另外，原告存在逾期支付购房款，被告有权行使抗辩权不予开通燃气；以及项目在施工过程中存在暴雨、高温、台风、博鳌会议、双创建设、停电等不可抗力因素影响导致工期延误，由于工期延误导致的责任被告不应承担。因此，退一步说，即使被告应该承担原告诉称的违约责任也应当扣除不可抗力因素影响的时间。综上所述，被告未在房屋交付时开通燃气不构成违约，原告本案诉讼请求没有法律依据，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。 反诉原告琼海信达公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金8890元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年9月25日，反诉原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期在30日之内，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按逾期日数每日向出卖人支付应付而未付房价款部分万分之二的违约金；合同签订之日起商贷客户30日内，公积金及组合贷客户90日内，出卖人未收到银行划转的全部余款或者银行拒绝为买受人办理按揭贷款的，则视为买受人违约。根据上述约定，反诉被告应于2016年10月24日付清剩余购房款350000元，但反诉被告直至2017年3月1日才付清该款，逾期付款时间长达127天。因此，反诉被告应向反诉原告支付违约金8890元。 反诉被告龙某辩称，一、反诉原告的反诉与本诉并非基于相同的事实，不构成反诉。反诉被告的本诉诉求是基于反诉原告延期开通燃气管道，反诉原告提出的反诉是基于反诉被告逾期支付购房款，两者没有关联，反诉原告提出反诉没有事实和法律依据，不应与本诉合并，请求法院不予受理或驳回。二、即使反诉原告提出的反诉成立，但所依据的条款属于无效的格式条款不应获得支持。双方所签订的《琼海市商品房买卖合同》是反诉原告提供的格式合同，该合同条款均是由反诉原告制作，约定办理商业贷款或公积金贷款的时间过短，不符合常理，贷款流程和转账时间是不受反诉被告控制的，反诉被告能做的只能是在开发商的要求下及时办理贷款手续，所以这才是公平原则的体现。且该条款被制定在合同附件7中，该附件的内容编排紧密，字体较小，与反诉被告紧密相关的条款没有显著的提示，反诉原告也没有在此页中做出特别的释明，反诉被告认为该条款明显加重了其的责任，应认定为无效条款。三、反诉被告不应承担逾期支付购房款的违约责任，双方已经签订了购房协议，反诉被告也已经依据相应约定支付购房款以及配合办理相应手续，并依主要的流程将相应的资料交反诉原告以及相关银行或公积金机构去办理。反诉被告也曾电话咨询银行及公积金中心，工作人员均表示是由于开发商晚提交材料的原因才导致了晚于合同约定的期限支付购房款项，所以相应的违约责任不应由反诉被告承担，应由反诉原告自行负责。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告龙某提供的证据(本诉）：信达·银海御湖代收费明细，证明原告已向被告支付3200元燃气管道初装费。被告质证认为，对该证据的真实性及证明内容无异议，但燃气管道延迟开通，不是被告的原因造成的。本院审查认为，对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 被告琼海信达公司提供的证据（本诉）：1、住宅工程质量分户验收证明，证明交房前，原告所购商品房已经通过分户验收，验收项目包括“室内电气工程安装质量”，且“符合规范规定”。该证明的第六项中的验收内容室内电气工程质量符合规定，电气应该是供电和燃气工程是符合标准的。2、装修审批验收登记表，证明跟业主确认的装修审批验收登记表，原告在2017年11月30日才完成涉案商品房的装修，在此之前，涉案商品房不具备开通燃气的条件。3、情况说明，证明在房屋交付之前涉案房屋的所在住宅楼的燃气系统已经安装完成，符合合同约定的安装到位标准。4、琼海市规划建设局《服务保障全国两会和博鳌亚洲论坛2016年年会环境卫生综合整治工作实施方案》、琼海市规划建设局海规建函【2016】208号文件、琼海供电局2016年4月份供电线路维护及工程施工停电公告、琼海市2016年6月停电公告、琼海供电局2016年8月供电线路施工及工程停电公告、琼海市规划建设局《关于防御第21号台风莎丽嘉的通知》、琼海市规划建设局2016年12月15日《通知》、琼海市规划建设局海规建函【2017】171号文件、琼海市规划建设局海规建函【2017】467号文件、琼海市规划局2016年12月15日关于创文停工的通知；琼海市规划建设局海规建函【2017】171号；琼海市规划建设局海规建函【2017】467号；海南省公安交警总队关于博鳌亚洲论坛2017年年会期间实施道路交通管制的通告、琼海市规划建设局2017年6月23日的停工通知、琼海市规划建设局《关于印发台风汛期、高温干燥季节的工作通知》、《创文督查小区和物业的情况》。5、关于暴雨天气的工程业务联系单4份、关于高温天气的工程业务联系单3份、关于箱涵施工影响工期事宜的工程业务联系单、关于台风影响工期事宜的工程业务联系单5份、关于卫生城市省级暗访影响工期事宜的工程业务联系单及琼海市规划建设局关于做好巩固国家卫生城市省级暗访存在问题工作的通知和相片、关于文明城市整治和考核工期事宜的工程业务联系单及琼海市规划建设局关于做好迎接2016年全国县级文明城市测评考核建筑工地整治工作的通知和相片、关于国家卫生城市技术评估影响工期事宜的工程业务联系单、关于小区管网接市政工程事宜的工程联系函和工程通知单。证据4、5证明涉案商品房所属信达银海御湖（一）期项目建设过程中由于政府相关部门不可抗力等种种原因停工，由此导致工期延误的，根据商品房买卖合同第8条的约定被告不应承担任何责任。6、银行回单4份，证明被告于2016年12月21日、2017年3月24日、2017年7月5日、2018年1月8日向燃气公司支付了全部的燃气系统工程款。7、备案证，证明涉案工程已于2018年3月21日取得竣工验收备案证。原告质证认为，证据1系被告内部的验收证明，真实性无法确认，根据合同中约定的相应的交付期限是要通过工程规划验收和各种专业验收，还要取得建筑工程验收备案文件，被告并未提供验收备案文件予以证明。这里仅仅是写明了电气工程安装质量符合规定，并没有证据证明是何时予以安装、何时进行开通。对证据2的真实性、合法性无异议，关联性、证明内容有异议，由于原告主张的是要求被告安装并开通天燃气及达到使用条件，与装修是没有关系的。对证据3的真实性无异议，但该份证据只是证明燃气系统安装，但是何时开通、使用并不知晓。对证据4的真实性由于被告无原件出示，由法院判定，对其关联性有异议，被告想通过上述证明材料达到政府原因及不可抗力，达到其免除责任没有事实和法律依据。对证据5的真实性有异议，工程业务联系单等均是由被告单方提供，也没有原告相应的签名，所以不能约束原告，合同第8条针对的主要是工期延误方面，但是原告主张的是被告在交房时提供的燃气开通和使用的事实，所以在此并不能适用合同第8条免除被告责任。对证据6的真实性没有异议，但最后一笔款是2018年1月8日才支付，正好证明被告没有支付款项导致燃气公司没有办法给业主开通天然气及被告存在违约。对证据7，取得备案证的时间是2018年3月21日，证明了被告原先交付房屋不符合合同约定，以及燃气的开通也是2018年之后。本院审查认为，对证据1、2、3、6、7的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据4、5的真实性予以确认。 反诉被告龙某提供证据：个人房屋贷款合同，证明原告于2017年2月12日已签了合同。反诉原告质证认为，该证据恰恰反映了原告没有及时办理手续向被告支付房款。本院审查认为，对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月25日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市嘉积镇振海路9号信达·银海御湖小区11幢5层501房，建筑面积134.32平方米，房总价款966610元。合同第五条约定，出卖人（被告）同意买受人（原告）按下列第3种方式按期付款：……；3、其他付款方式。第六条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、逾期在30日之内，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之一支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后……买受人同意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按逾期日数每日向出卖人支付应付而未付房价款部分万分之二的违约金。第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。第十一条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理：……；2、逾期60日后，买受人有权单方解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。第十八条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:1、给排水系统在房屋交付使用时达到使用条件；2、供电系统在房屋交付使用时达到使用条件；3、燃气系统在房屋交付使用时按燃气公司的规定安装到位；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理:按照逾期交房处理。附件七：本合同补充协议第二条关于银行按揭贷款中第2款约定，买受人应于签订合同及本补充协议的当日内，向出卖人付清房屋总价款的64%作为首付款，计人民币616610元。第3款约定，买受人应于2016年9月26日签订《琼海市商品房买卖合同》及本补充协议的一周内，前往出卖人指定的银行签署银行按揭相关协议，办理购房抵押借款手续，以偿还买受人所欠出卖人的成交房价款余额，成交房价款余额总额为人民币350000元。第4款约定，双方确认，买受人应足额支付各期购房款，若买受人逾期支付任何一期购房款，逾期在60天之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60天后……出卖人愿意继续履行合同的，经双方协商一致后，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第三条第2款约定，买受人无论选择商业贷款还是公积金贷款，均应于签订合同及本补充协议之日起7日内，按要求提供所需全部表格及资料至贷款银行，保证自己的实际情况完全符合贷款银行要求的办理条件，与贷款银行签署“按揭贷款”合同，并按要求付清所需的各项费用。逾期未办理则视为买受人逾期付款，买受人按本补充协议第二条第4款约定承担逾期付款的违约责任。补充协议还约定，补充协议签订之日起商贷客户30日内；公积金及组合贷客户90日内，出卖人未收到银行划转的全部余款或者银行拒绝为买受人办理按揭贷款的，则视为买受人违约……。合同签订后，原告向被告支付了购房首付款616610元。原、被告及中国银行琼海银海支行于2017年2月12日签订了《个人房屋贷款合同》，被告于2017年3月1日向原告出具了收取转账房款350000元的收据。原告于2017年6月30日接收了涉案房屋。2017年8月7日被告向原告出具信达·银海御湖代收费明细，表明有线电视初装费每户350元、燃气管道初装费每户3200元。现原告认为被告交付房屋时燃气系统未达到使用条件，于2018年1月15日向本院提起诉讼。在审理过程中，被告以原告逾期支付购房款为由向本院提起反诉，本院经审查后决定合并审理。 另查明，2016年11月30日，被告与海南中石油昆仑港华燃气有限公司琼海分公司（以下简称港华燃气公司）签订了《燃气报装协议（民用）》，约定被告委托港华燃气公司组织实施信达银海御湖（一期）住宅楼居民用户管道燃气工程。其中11号楼燃气系统2017年6月完成安装。港华燃气公司在回复本院2018年3月12日的函中表示，信达银海御湖（一期）住宅楼居民用户管道燃气工程于2017年12月20日按照双方协议约定根据设计图完成了燃气工程施工；燃气系统安装到位的标准为“燃气表安装到位为标准”，详见《燃气报装协议》第3.2条。被告与港华燃气公司签订的《燃气报装协议》第3.2条约定，燃气表采用统挂方式，即工程整体施工至表后阀（又名：灶前阀）。验收时，整体工程以燃气表安装到位视为竣工。信达银海御湖（一期）11#楼于2018年3月21日取得建筑工程竣工验收备案证。 本院认为，原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点为：一、房屋交付时，燃气系统是否达到双方合同中约定的安装到位标准，被告是否应承担违约责任；二、原告主张被告支付违约金是否应支持；三、反诉被告是否应承担逾期支付购房款的违约责任。 关于争议焦点一。原、被告在《琼海市商品房买卖合同》第十八条约定，被告向原告交付房屋时燃气系统的安装应按燃气公司的规定安装到位。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按照逾期交房处理。经审理查明，被告与港华燃气公司签订的《燃气报装协议》的第3.1及3.2条约定，该公司将燃气管道设施安装至甲方每户同层厨房或生活阳台挂表位；燃气表采用统挂方式，即工程整体施工至表后阀（又名灶前阀）。验收时整体工程以燃气表安装到位视为竣工。涉案的信达·银海御湖（一期）11号楼的燃气系统安装是2017年6月底完成，但信达银海御湖（一期）整体住宅楼居民用户管道整体燃气工程于2017年12月20日才完成。本院认为，燃气系统是否安装到位应该以整体住宅楼的燃气配套工程竣工验收为标准，涉案的11号楼虽在2017年6月底完成燃气系统的安装，但整体工程尚未达到竣工验收标准。被告将尚未经过竣工验收的燃气系统工程的房屋交付原告使用，违反合同的约定，被告的行为已构成违约，应当按照合同第十八条的约定承担逾期交房的违约责任。被告关于合同中并未明确约定“燃气系统在房屋交付使用时达到使用条件”及涉案房屋在交付前已通过分户验收，验收通过的项目包括电气工程的安装质量，说明涉诉房屋燃气系统在交付原告时已安装到位抗辩意见，无事实根据和法律依据，另被告以该项目施工过程中存在暴雨、高温、台风、博鳌会议等理由，导致工期延误，应扣除不可抗力因素影响的时间，但其提供的证据不足以证明该主张，故本院对被告以上抗辩及主张不予采纳。 关于争议焦点二。根据合同第十一条第2款……合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金的约定。原告主张被告支付违约金应予支持。从2017年7月1日起按已付房款966610元的日万分之二计算到2017年12月19日，共计172天，违约金为33251元（966610×0.0002×172）。鉴于燃气系统延期交付使用存在客观原因，为保护合同双方当事人的权益，平衡双方的鉴于原告接收的商品房是毛坯房，需经过装修方能居住使用，房屋交付时燃气系统虽未通过验收，但未给原告对房屋的管理装修造成严重影响和经济损失。为平等保护合同当事人的权益，平衡双方的利益，本院综合考虑原告实际受损情况、被告的违约程度等因素，根据公平原则，酌定被告承担50％的违约责任，即被告应向原告支付违约金16626元（33251×50％）。原告主张违约金应计算至燃气系统开通之日，本院认为，合同约定被告交付房屋时燃气系统安装按燃气公司规定安装到位，并没有约定达到燃气开通标准。另燃气开通使用应由原告向燃气公司申请，签订安全供气协议，燃气公司进行安全检查符合开通条件后方能开通使用。原告主张违约金计算到燃气开通之日没有事实根据和法律依据，故对其主张违约金超出16626元的部分，本院不予支持。 关于争议焦点三。反诉被告是否应承担逾期付款违约金。本院认为，合同附件七约定，反诉被告应于2016年9月26日签订《琼海市商品房买卖合同》及本补充协议的一周内前往反诉原告指定的银行签署银行按揭相关协议，办理购房抵押借款手续，与贷款银行签署“按揭贷款”合同，2017年2月12日反诉原被告及银行才签署按揭贷款合同。虽然签署按揭贷款合同的时间滞后于补充协议约定的时间，但是在签订补充协议后反诉原告始终没有向反诉被告发通知催告办理按揭贷款手续，反诉原告也未能举证证明迟延签署按揭贷款手续及延期付款系因反诉被告的原因所致，故反诉原告主张反诉被告支付逾期付款违约金，本院不予支持。反诉被告抗辩其不应承担逾期支付购房款的违约责任，理由成立，本院予以采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告琼海信达置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告龙某支付违约金16626元。 二、驳回原告龙某的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告琼海信达置业有限公司的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费728元，由原告龙某承担402元，由被告琼海信达置业有限公司承担326元；反诉案件受理费25元，由反诉原告琼海信达置业有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长 文少娟 审 判 员 祁永芳 人民陪审员 卢裕涛 二〇一八年六月二十八日 法官 助理 李昌琴 书 记 员 黄鹏飞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。