福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2015��湖民初字第6873号原告厦门常春藤物业管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区。法定代表人张辉东，该公司总经理。委托代理人彭丹姬，北京大成（厦门）律师事务所律师。被告朱轶辉，男，1986年9月9日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。原告厦门常春藤物业管理有限公司（以下简称“常春藤物业公司”）与被告朱轶辉物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理后，依法由审判员吴永福适用小额诉讼程序于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告常春藤物业公司的委托代理人彭丹姬到庭参加诉讼，被告朱轶辉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常春藤物业公司诉称，被告朱轶辉系厦门市湖里区长浩路一里21号201室（小高层住宅，面积111.33㎡）。2013年1月12日，原告与厦门市湖里区翔鹭花城A区业主委员会正式签订《翔鹭花城A区物业服务委托合同》，合同约定：原告在物业管理区域内，为翔鹭花城A区业主提供物业管理服务，合同期限为2012年12月21日至2017年12月31日；原告可以就其所提供物业管理服务向业主和物业使用人收取物业管理综合服务费、房屋公共维修金、公摊水、电费等费用；物业管理综合服务费和公共维修金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交付，具体标准为小高层住宅物业管理服务费为0.8元／月·平方米、公共维修金为0.25元／月·平方米，车库物业管理服务费80元／位·月、公共维修金5元／位·月；以上物业服务费不包含小区及楼宇内公共水、电的分摊费用，公共水、电费由全体业主按照福建省物价局、厦门市物价局相关文件另行分摊；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月5日前向原告���纳当期的物业服务费，在每季首月5日以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为日违约金。被告享受服务便利的同时，违反合同约定长期拖欠物业管理费、公共维修金、公摊水、电费等费用。为维护原告合法权益，原告请求法院判令：1、被告立即向原告支付2012年12月21日至2015年9月30日期间拖欠的房屋物业管理费1855.8元、公共维修金743.1元，及2013年6月至2015年6月公摊水费39.9元等共计2638.8元；2、被告依合同约定支付逾期付款违约金（每季度236.26元为基数，按每日万分之五计至实际付款之日止，暂计至2015年9月30日为685.74元）；3、被告承担本案诉讼费用。被告朱轶辉未作答辩。经审理查明，2013年1月12日，原告与厦门市湖里区翔鹭花城A区业主委员会正式签订《翔鹭花城A区物业服务委托合同》，合同约定：原告在物业管���区域内，为翔鹭花城A区业主提供物业管理服务，合同期限自2012年12月21日至2017年12月31日；物业管理综合服务费和公共维修金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为小高层住宅物业管理服务费为0.8元／月·平方米、公共维修金为0.25元／月·平方米，车库物业管理服务费80元／位·月、公共维修金5元／位·月；以上物业服务费不包含小区及楼宇内公共水、电的分摊费用；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月5日前向乙方交纳当期的物业服务费，在每季首月5日以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为日违约金。另查明，被告朱轶辉系翔鹭花城A区业主，其房屋址于厦门市湖里区长浩路一里21号201室（小高层住宅，面积111.33㎡）。诉讼过程中，被告朱轶辉的父亲朱建斌反映称原告管理不到位（一是两��月前二楼三楼漏水导致其电器被烧，但找不到漏水的业主，其去物业公司反映，但物业公司听说其未交费用明确表示补给服务，且物业资料也不提供；二是2012年朱建斌孙子的婴儿车被偷。因为这些才没有交费。），故其未交物业相关费用，但其对原告第1项诉求的金额没有异议。原告还提交一份照片复印件拟证明其公示催缴物业费等，但其未能证明被告收到过照片所示的催缴单和发票。以上事实，有经庭审质证的《翔鹭花城A区物业服务委托合同》、《土地房屋登记卡》、照片复印件等，以及当事人的陈述在案为证。本院认为，原告与厦门市湖里区翔鹭花城A区业主委员会订立物业服务委托合同系当事人真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为有效。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业管理合同的约定交纳物业管理费���。被告作为小区业主应按照物业管理合同的约定交纳物业管理相关费用，即应支付欠缴的2012年12月21日至2015年9月30日期间的房屋物业管理费1855.8元、公共维修金743.1元，及2013年6月至2015年6月公摊水费39.9元（合计2638.8元）。物业企业提供的是一种持续性服务，内容涵盖公共区域清洁卫生、公共设备设施维护、公共秩序管理等多个方面，被告未提供证据证明原告存在被告父亲朱建斌所反映的情形，不能证明原告不履行合同义务或履行合同存在重大瑕疵，但从庭审双方的诉辩主张等情况看，原告的物业管理方式仍存在有待完善的地方，被告逾期付款的自救行为不宜认定为违约，故原告请求被告支付违约金，不予支持。被告朱轶辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第四十二条第一款、第六十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告朱轶辉应于本判决生效之日起十日内，支付原告厦门常春藤物业管理有限公司2012年12月21日至2015年9月30日期间的房屋物业管理费1855.8元、公共维修金743.1元，及2013年6月至2015年6月公摊水费39.9元，合计2638.8元。二、驳回原告厦门常春藤物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告朱轶辉负担。本判决为终审判决。审 判 员 吴永福二〇一五年十二月十七日代书记员 顾开萌附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。