广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）中二法民一初字第1361号原告（反诉被告）：何家杰，男，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××5456。被告（反诉原告）：麦焕好，女，汉族，住广东省中山市，公民身份号码×××5460。原告（反诉被告）何家杰诉被告（反诉原告）麦焕好房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月24日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）何家杰，被告（反诉原告）麦焕好到庭参加诉讼。本案现���审理终结。原告（反诉被告）诉称：原、被告原是夫妻，在2003年协议离婚。为了子女能得到原告物业，与被告到律师事务所签订卖房协议，约定原来租赁给移动公司的楼层不再租赁，被告应于每月1至10号前付给原告2.5万元，直到剩余房款支付完毕。截至2014年4月30日，被告尚欠原告428000元卖房款未予支付。虽经原告多次追索，被告只支付了10000元房款给原告，由于被告未按约定支付房款，导致原告产生利息及违约金损失。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告一次性支付拖欠原告卖房款418000元，违约金100000元，共计518000元；2.被告承担本案的诉讼费用。原告（反诉被告）对其陈述的事实提供的证据有：1.欠据；2.见证书；3.房屋产权证、土地使用权证复印件；4.民事调解书；5.银行历史明细单。被告（反诉原��）辩称：被告确认尚欠原告购房款418000元，被告亦同意支付上述购房款和协助原告办理位于某镇某路甲号的房产（以下简称涉案房产）过户手续，但被告现在不能一次性支付完毕上述款项，可以让原告先收取涉案房产租赁而产生的每月租金10500元进行抵扣购房款。对于原告请求的违约金，被告认为无需支付。根据双方签订的房地产转让协议书，是原告不配合过户违约在先，因此原告应当支付100000元违约金，同时被告要求本案诉讼费用全部由原告承担。因为双方前一案件撤诉后，原告仍未配合被告办理涉案房产的过户手续。被告之前也与原告协商办理过户事宜，但原告不予配合，于是被告将涉案房产的屋契以被告的名义到银行贷款了200多万元，要还清贷款才能办理过户，因此现在无法办理过户手续。被告的贷款要到2016年11月才能还清，届时才能办理涉案房产的过户手���。原告不配合过户的原因是当时涉案房产有租金收取，故不配合过户，但是最后租户没有进行续租后，现在无租金收才要求办理过户手续。被告（反诉原告）反诉称：原、被告于2010年12月8日签订的《房地产转让协议书》，其中约定将涉案房产转让给被告本人，并明确由被告先支付转让款300万元，解除该房屋的抵押登记后，原告“应即协助乙方（麦焕好）办理过户手续”。被告履约后，原告迟迟不去办理过户手续，被告遂于2013年4月向法院起诉，要求原告履行过户义务，经法院传唤后，原告承诺愿意进行办理。被告便撤回起诉，此事详见中山市第二人民法院（2013）中二法民一初字第627号民事裁定书。但事后原告又不遵守承诺，至今未去办理过户手续，其行为已经构成违约，应按双方协议约定承担责任，被告特提起反诉，请求判令：1.反诉被告何家杰应按约定承担违约责任，立即支付违约金100000元；2.由反诉被告何家杰承担全部反诉费用。被告（反诉原告）对其抗辩及反诉未向本院提交证据。原告（反诉被告）对反诉辩称，反诉被告没有在先违约，如果反诉原告想办理涉案房产的过户手续，就不可能就涉案房产到银行去办理抵押登记手续，导致现在涉案房产无法办理过户手续，请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明：原、被告原系夫妻关系，双方于2003年6月3日在法院主持下，协议离婚。2010年12月8日，经广东广诚信律师事务所黄建良律师见证，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房地产转让协议书》，约定：1、甲方将其拥有的位于某镇某路二处房地产（①位于某镇某路乙号；②位于某镇甲号）转让给乙方。2、房地产转让价格为人民币肆佰陆拾五万元（465万元）。3、���让款支付方式及房地产过户办证：①乙方先支付300万元，但该款项中除6万元直接交付甲方本人外，余下294万元由乙方代甲方付款给债权人何炜联、何本文，以注销该房地产抵押登记，赎回上述房地产证件（具体付款方式由甲方、乙方、何炜联、何文本共同到银行办理款项监管支付手续）。若乙方代甲方付款给何炜联、何文本之后有剩余的，而且张树坚办理注销上述房产抵押登记手续7天后，则乙方将余款支付给甲方。②拿回两处房地产证件之后，甲方应即时协助乙方办理过户手续，在中山市国土部门办妥房地产过户手续后，乙方需支付甲方余下的房地产转让款人民币165万元（150万元支付方式由第③款；5万元作为过户费用；5万元给甲、乙双方的儿子何庭炽作生意用途；5万元作为移动公司的押金，已由甲方花费）。③现甲方、乙方同意2010年9月1日至2015年8月31日期间上述房地产一楼商铺的租金（现租户为中国移动公司，租金2.5万元每月）抵作房地产转让余下款项人民币150万元，不管该期间租户是哪一家公司、个人及租金多少，均由甲方收取，租金归甲方。若中国移动公司不再继续承租一楼商铺，为了保障甲方利益，商铺由乙方收回出租、收租，乙方保证每年支付人民币30万元给甲方（2.5万元每月，每月1号至10号由乙方支付给甲方）直至付清房地产转让余款150万元。自2015年9月1日起上述房地产一楼租金收取权收回乙方，与甲方无关，甲方亦无权再向乙方主张余下的房地产转让款人民币150万元。4、办理上述房地产转让过户所需的费用除第3条第②款所述5万元之外，不足部分由乙方承担。9、甲、乙双方应诚信履行本协议，若有违约，违约一方需支付守约方违约金人民币10万元。协议书还约定了其他条款。经原、被告双方确认，上述协议书签订后，位于某镇某路乙号的房产已办理过户手续，现登记在被告及其儿子何庭炽名下；协议书中有关何炜联、何本文的债务履行完毕，两处房地产的证件都在被告处。关于位于某镇某路甲号的房产（涉案房产），被告确认由于自己要求原告去办理抵押手续，因此涉案房产现处于抵押阶段无法办理过户手续；涉案房产的租客毁约致使无租金收入，因此被告目前没有按合同约定支付租金给原告。被告于2013年4月17日起诉原告，案由为房屋买卖合同纠纷，案号为（2013）中二法民一初字第627号。后审理过程中，被告于2013年5月27日向本院提出撤诉申请，本院依法作出裁定，准许其撤回起诉。因就履行涉案房产转让协议过程中双方发生争执，经协商未果，原告遂于2015年8月24日诉至本院，主张前述实体权利。被告于2015年10月15日向本院提起反诉，主张前述实体权���。另查：被告于2014年7月30日出具欠据一张，载明“麦焕好共欠何家杰余下的房款人民币428000元，肆拾贰万捌仟元正”。原告陈述被告曾向其支付过10000元款项。诉讼过程中，原告表示，其不存在不配合被告办理涉案房产过户的行为。经查，涉案房产于2013年9月5日取得不动产证，2013年11月7日被办理抵押，现仍处在抵押登记状态。本院认为：原、被告离婚后，由被告向原告购买涉案房屋，双方在律师见证下，于2010年12月8日签订了房地产转让协议书，该转让协议系双方当事人的真实意思表示，符合民事行为生效的法律要件，协议合法、有效，双方均应遵照协议履行各自义务。按照协议约定，被告应以商铺的租金抵作房地产转让余下款项，但被告未按照约定每月足额支付给原告。且被告出具欠据确认已拖欠原告房款人民币428000元，扣除原告自认收取的10000元，被告还应向原告支付拖欠款项418000元，对此被告在诉讼过程中亦予以确认，故对原告要求被告支付418000元房款的诉讼请求，符合法律规定与合同约定，本院予以支持。鉴于被告未按房地产转让协议书约定支付房款的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，根据双方签订的房地产转让协议书第9条约定，若有违约，违约一方需支付守约方违约金人民币100000元，故被告需向原告支付违约金100000元。就被告关于原告不配合过户违约在先的抗辩意见，鉴于被告未提交有效证据证明原告存在拒不配合被告办理涉案房产的过户手续的行为，诉讼过程中原告亦否认存在拒绝配合被告办理涉案房地产过户手续的行为，且被告在涉案房产获得颁证后仅两个月的时间即对其办理了抵押手续，客观上亦导致涉案房产无法办理过户手续。故被告关于原告存在违约行为的抗���主张缺乏依据，本院不予支持。基于同理，对于反诉原告的反诉请求，本院亦不予支持。综上所述，原告诉讼请求，理据充分，本院予以支持，被告抗辩与反诉主张，依据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）麦焕好应于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）何家杰支付房款418000元；二、被告（反诉原告）麦焕好应于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）何家杰支付违约金100000元；三、驳回被告（反诉原告）原告麦焕好的反诉请求。如果未按本判决指定的期间���行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8980元，由被告麦焕好负担（该款已由原告何家杰预交，被告麦焕好于上述付款期限内一并支付给原告何家杰，本院不另行收退）。反诉费用1150元，由被告麦焕好负担（被告麦焕好已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  杨靖华审 判 员  梁春燕代理审判员  邝 羽二〇一五年十二月二十八日书 记 员  卢绮琴