广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)深中法房终字第1919号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳华Y汽车科技有限公司（以下简称华Y公司），。法定代表人：许伟C，总经理。委托代理人：李铁成，广东雅尔德律师事务所律师。委托代理人：颜飞龙，江西明略律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：戴X科，身份证住址：长沙市岳麓区。委托代理人：张小军，广东深大地律师事务所律师。华Y公司因与戴X科房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第561号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年3月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订以及经纪方港置地产代理（深圳）有限公司签订《物业租赁及经纪合同》，约定被告将位于深圳市福田区深业泰然工业区泰然XS大厦10层B座A单元出租给原告使用，租赁期限为2011年4月16日至2014年4月15日止。该合同并对租金的计算方式和违约条款作出约定，其中双方责任部分约定乙方拖欠租金达5天或者欠缴管理费、水电费累计达1万元的，视为乙方违约，乙方已交付的押金或租金不予返还。2011年3月16日，双方签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定被告将涉案房产租赁给原告，原告应于每月15日前缴纳房租；租金总额为每月42000元；租赁期满，原告缴清所有应交费用后被告向原告返还租赁保证金；原告拖欠租金达15天以上的，被告有权不予退还租赁保证金；合同终止后，原告应于3日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋即附属设施的完好，同时结清应当由原告承担的各项费用并办理有关移交手续。原告逾期不搬离或不返还租赁房屋的，被告有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向原告收取相当于双倍租金的赔偿金。合同约定之租赁期届满，原告需继续租用租赁房屋的，应于租赁期届满之日前一个月向被告提出续租要求；在同等条件下，原告对租赁房屋有优先承租权。2013年5月14日原告与被告就上述租赁合同签订补充协议，对租金进行了重新约定，自2013年4月16日起，租金增至每月53676.48元。在原被告签订的租赁合同履行期限内，被告主张原告多次延迟缴纳租金，其中2012年4月租金延迟交付15天。并提交多份被告向原告开具的收款收据，日期均超过每月15日。其中2012年4月份租金收据开具日期为2012年4月30日。2013年2月22日原告向被告转账支付租金42000元，被告于2013年2月25日向原告开具当月租金收据。对此，原告认为收据仅是被告在收到原告缴纳的租金后向原告开具的凭证，并不能反映原告每月实际缴纳租金的具体日期。2014年3月24日，原告在中原（深圳）房地产代理有限公司（以下简称中原公司）的居间服务下与中J钢构有限公司（以下简称中J公司）签订房屋租赁合约，将涉案房产租赁给中J公司，租赁期限为2014年4月26日至2017年4月25日。每月租金57217元。交房日期为2014年4月18日。2014年4月17日下午4时，被告向原告双方租赁合同补充协议以邮件形式发送给原告，并注明原告若无异议，被告将打印出来并签署。在该份邮件中被告称原告提到支付了一个月租金，请原告提供汇款凭据。当天晚上6时，被告再次向原告发送电子邮件，对上述邮件中包含的补充协议的条款做出部分修改，并要求原告若无异议，于2014年4月18日上午9点30分前来被告处进行签署。原告称因为对于协议内容存在异议，所以4月18日上午并未前往被告处签署协议。因被告无法于2014年4月18日向中J公司交付出租的涉案房产，被告与中J公司协商解除租赁合同，被告向中J公司退回定金；若经纪方索偿佣金的，被告承诺全部佣金57216元由被告承担。2014年5月15日，原告搬离涉案房产。2014年5月23日，因被告未向中原公司支付佣金，中原公司向本院提起诉讼，要求被告支付佣金57216元及利息。案号为（2014）深福法民三初字第632号。经审查，本院做出民事判决书判决被告向中原公司支付佣金57216元及相应的利息。被告不服向深圳市中级人民法院提起上诉，在二审过程中，被告与中原公司达成和解，深圳市中级人民法院做出民事调解书，确认被告向中原公司支付50000元，原审案件受理费1235元以及二审案件受理费590.2元，均由被告负担。2015年1月4日，被告向中原公司支付上述调解书确定的佣金50000元及原审案件受理费1235元。2014年8月4日，被告与案外人胡Z签订房屋租赁合同，胡Z向被告承租涉案房产。2014年9月25日被告开具收据收到胡Z支付的2014年9月24日至2014年10月23日期间的租金54454.8元。对房屋租赁合同及收据真实性，原告均不予确认。另查，庭审中被告陈述因为原告没有在合同到期前一个月告知被告要求续签，所以被告将涉案房产交给中介公司另行出租。2014年4月15日合同到期后，因为原告不愿意向被告腾房，故被告无法向中J公司交付房产的情况下，才与原告协商，希望原告续签租赁合同。但至2014年4月18日，双方仍协商未果，被告才于2014年4月21日要求原告返还涉案房产。原告陈述已于合同到期前一个月以口头形式告知被告要求续签，对此被告不予确认。原告提交2014年4月14日中国光大银行网银转账凭证复印件，该凭证上显示付款人户名、账号为空白、收款人为被告，转账金额为53676.5元。对此，原告主张系其要求案外人代为支付的2014年4月16日至2014年5月15日的租金。被告虽称已收到该笔款项，但又陈述并不清楚是何人支付。原告虽告知被告已支付该月租金，但被告要求原告出具转账凭证或者代付款证明后，原告一直未提供。原告原审诉讼请求为：1、被告立即返还原告租赁保证金84000元及利息4419元（自2014年5月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2015年3月31日，后续利息计算至全部债务清偿之日止）；2、被告立即返还原告租金42941.2元及利息2259元（自2014年5月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算,暂计算至2015年3月31日,后续利息计算至全部债务清偿之日止）；3、被告承担本案全部诉讼费。庭审中原告明确诉讼请求第二项退还的租金系从2014年4月22日计算至5月15日。被告原审反诉请求为：1、原告向被告支付逾期搬离期间双倍租金额的赔偿金（超期占用费）107352元；2、原告承担被告因其逾期搬离造成的佣金损失51235元；3、原告承担涉案房屋闲置损失148765元(自2014年5月16日起至2014年8月3日止，每月租金57217元，57217×2个月-57217元÷30天×12天=148765元)；4、被告不予返还保证金84000元；5、本案诉讼费用由原告承担。原审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原告与被告之间的租赁合同及补充合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。按照合同约定，原告如要续租涉案房产的，应于租赁期届满之日前一个月向被告提出续租要求并主张优先承租权。但原告并未提交证据证明其向被告提出过续租请求。合同到期后，原告未在3日内腾退房产给被告，已构成违约。被告有权要求原告支付合理腾退房屋期间即2014年4月16日至2014年4月18日的房屋占用费5367.65元(53676.48元÷30天×3天)，以及2014年4月19日至2014年5月15日期间，按照双倍租金标准计算的房屋占用费，即53676.48元÷30天×27天×2=96617.66元。被告诉请合理腾退房屋期间的房屋占用费按照双倍租金标准计算，没有合同依据，本院予以驳回。原告诉请退还2014年4月22日至2014年5月15日期间的租金，首先，原告并未举证证明已实际缴纳该月租金。虽然原告提供网银转账凭证的复印件，但原告同时又确认该笔款项系原告委托案外人支付的。在本案中，案外人并未出庭作证或者向本院提交代付款证明，以证明该笔款项即是代原告支付的当月租金。原告的该项诉请没有事实和法律依据，本院予以驳回。因未收到原告要求续租的意思表示，被告将涉案房产通过中介公司另行出租给中J公司，并无不妥。但原告逾期退房导致被告未能如约履行与中J公司的合同，而向中原公司支付佣金50000元。该项损失属于已实际发生，并且因为原告的违约行为所导致。对于该部分损失，被告有权要求原告赔偿。案件受理费1235元系由于被告违约，未能按期将佣金交付给中原公司而引发的诉讼所产生的费用，该部分损失不应由原告承担。对于被告的该部分诉讼请求，本院予以驳回。因合同到期后，原告未能退还房屋，被告客观上也无法得知原告何时可将涉案房产退还被告，导致被告只能在原告实际搬离涉案房产后，才能另行将房屋出租。由此导致的空置期租金损失，原告理应进行赔偿。本院酌情确定被告的房屋闲置损失为两个月租金107352.96元。被告虽提交与胡Z签订的租赁合同显示租赁日期为2014年8月4日，但并未提交相应的证据证明被告将涉案房产交付予胡Z以及相关转账记录证明胡Z确实按照合同约定支付租金及租赁保证金。仅凭被告单方开具的收据不足以证明实际涉案房产系2014年8月4日才出租出去。对于被告该项诉请的超出部分，本院不予支持。关于租赁保证金的退还问题。双方与中介方共同签订的租赁合同虽约定原告延迟交付租金达五日，被告有权没收租赁保证金。但签订日期在后的深圳市房屋租赁合同书中，双方约定原告延迟支付租金达十五日以上，被告才有权没收租赁保证金。签订日期在后的合同对于签订日期在先的合同做出的变更，应视为双方当事人合意变更合同的条款。被告虽称2012年4月份，原告缴纳租金的日期超过合同约定日期15天。但仅提供被告单方出具的收款收据，该收款收据不足以证明原告即是在该日缴纳的租金。对于原告要求被告退回租赁保证金的诉讼请求，本院予以支持。对于被告请求不予返还保证金的诉讼请求，本院予以驳回。至于原告诉请逾期返还租赁保证金的利息损失。因如前所述的原告在租赁合同关系中存在违行为，双方对于是否退换租赁保证金亦存有异议。对原告的该部分诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告戴X科应于本判决生效之日起十日内向原告深圳华Y汽车科技有限公司返还租赁保证金84000元；二、原告深圳华Y汽车科技有限公司应于本判决生效之日内向被告戴X科支付合理腾退房屋期间的场地占用费5367.65元；三、原告深圳华Y汽车科技有限公司应于本判决生效之日内向被告戴X科支付逾期搬离期间的场地占用费96617.66元；四、原告深圳华Y汽车科技有限公司应于本判决生效之日内向被告戴X科支付佣金损失50000元；五、原告深圳华Y汽车科技有限公司应于本判决生效之日内向被告戴X科支付房屋空置期间的租金损失107352.96元；六、驳回原告深圳华Y汽车科技有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告戴X科的其他反诉请求。如被告未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2972元（已由原告预交），由原告负担1104元、由被告负担1868元；反诉案件受理费7171元（已由被告预交），由原告负担4752元、被告负担2419元。华Y公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、请求法院依法撤销原审第二、三、四、五、六项判决；二、请求法院依法判决被上诉人向上诉人支付租金42941.2元及利息2259元（自2014年5月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2015年3月31日，后续利息计算至全部债务清偿之日止）；三、请求法院依法判决被上诉人向上诉人支付保证金利息4419元（自2014年5月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2015年3月31日，后续利息计算至全部债务清偿之日止）四、请求法院判决原审及二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院未查明上诉人与被上诉人之间不定期的租赁关系，认定上诉人没有续租的意思表示，合同到期后未在3日内腾退房产给被上诉人构成违约错误。l、2014年4月14日，上诉人通过第三方向被上诉人支付了2014年4月16日至2014年5月15日房屋租金人民币53676.5元，被上诉人未提出反对，此时双方的租赁合同应为不定期的租赁合同。上诉人通过第三方向被上诉人支付了2014年4月16日至2014年5月15日房屋租金人民币53676.5元后告知了被上诉人，被上诉人亦当庭承认收到该款项，上诉人委托支付的款项与之前上诉人支付的租金一致，根据高度盖然性原则，当然可以认定上诉人支付的款项即2014年4月16日至2014年5月15日房屋租金，因被上诉人未提出异议，此时双方应为不定期租赁合同关系。2、被上诉人单方解除租赁合同关系，应合理期限之前通知上诉人，以便上诉人搬离。如上所述，上诉人与被上诉人之间为不定期的租赁合同，被上诉人解除该合同，应在合理期限通知上诉人，而被上诉人于2014年4月21日上午发邮件给上诉人，告知其不作提前通知，即对上诉人采取断水断电、封锁大门的措施，且于当日发函给物业管理处，对上诉人采取了断水断电、封锁大门的措施，可以看出，被上诉人未给予上诉人搬离的合理期限，而是人为的设置障碍。3、原审判决“另查明2014年4月15日合同到期后，因原告不愿意向被告腾房，故被告无法向中介公司交付房产的情况下才与原告协商，希望原告续租合同”的认定，与事实不符。合同到期后，原告未在三日内腾退房产被告，已构成违约，进而判决上诉人赔偿佣金损失5万元，没有事实和法律依据。4、原审认为被上诉人有权要求上诉人支付合理腾房期间（即2014年4月16日至2014年4月18日）的房屋占用费及2014年4月19日至2014年5月15日期间按双倍标准支付占用费明显无理，应当得到纠正。5、合同已经约定了延迟交房的违约责任和违约金的标准，因此原审判决上诉人按合同约定承担违约赔偿金之外又判决上诉人还要承担合同没有约定的所谓空置费损失的赔偿责任，于法无据。6、被上诉人应当返还上诉人所缴纳的押金费，还应赔偿2014年4月16日至2014年5月15日的租金，并赔偿上诉人的其他损失。上诉人也无须支付双倍租金的违约金，具体理由我方庭后于书面代理词提交法庭。综上，原审法院片面强调证据的全面性，忽略了上诉人提交的证据可以构成证据链证明已支付了被上诉人2014年4月16日至2014年5月15日房屋租金，错误的认定上诉人没有续租的意思表示，合同到期后未在3日内腾退房产给被上诉人构成违约，未查明上诉人与被上诉人之间不定期的租赁合同关系。二、原审法院判令上诉人向被上诉人支付逾期搬离期间的场地占用费96617.66元错误。如上所述，上诉人与被上诉人之间不定期的租赁合同关系，即使被上诉人单方解除了该租赁合同，也应当给予上诉人搬离的合理期限，而被上诉人于2014年4月21日即对上诉人采取断水断电、封锁大门的措旋完全没有合理性，原审法院判令上诉人支付逾期搬离没有事实法律依据。三、原审法院判令上诉人向被上诉人支付佣金损失50000元错误。被上诉人与第三人约定的交楼时间为2014年4月18日，而被上诉人起码在2014年4月17日还在与上诉人协商，由此产生不能交楼的后果，应当由被上诉人自行承担，包括其与中介公司约定佣金损失。四、原审法院判令上诉人向被上诉人支付租金损失107352.96元错误。l、在上诉人与被上诉人不定期租赁合同关系中，上诉人不存在违约行为，根本无需向被上诉人承担租金损失。2、被上诉人在与上诉人协商过程中，隐瞒了其于2014年3月24日与第三方签订了新的《房屋租赁合同》的事实，由此发生的商业损失应当由其自行承担，与上诉人没有任何关系。五、上诉人没有违约行为，被上诉人应当支付租金及利息、保证金的利息。六、原审判决“另查明2014年4月15日合同到期后，因原告不愿意向被告腾房，故被告无法向中介公司交付房产的情况下才与原告协商，希望原告续租合同”的认定，与事实不符。合同到期后，原告未在三日内腾退房产被告，已构成违约，进而判决上诉人赔偿佣金损失5万元，没有事实和法律依据。4、原审认为被上诉人有权要求上诉人支付合理腾房期间（即2014年4月16日至2014年4月18日）的房屋占用费及2014年4月19日至2014年5月15日期间按双倍标准支付占用费明显无理，应当得到纠正。七、合同已经约定了延迟交房的违约责任和违约金的标准，因此原审判决上诉人按合同约定承担违约赔偿金之外又判决上诉人还要承担合同没有约定的所谓空置费损失的赔偿责任，于法无据。八、被上诉人应当返还上诉人所缴纳的押金费，还应赔偿2014年4月16日至2014年5月15日的租金，并赔偿上诉人的其他损失。上诉人也无须支付双倍租金的违约金，具体理由我方庭后于书面代理词提交法庭。综上，原审法院判决认定事实不清，适用法律不当，判决结果不公，应予发回重审或依法改判。请贵院依法支持上诉人的上诉请求。戴X科答辩称：对上诉人上诉状中的上诉请求、事实与理由及补充意见，在原审判决中已经非常清楚的论述清楚了，被上诉人认为原审判决认定事实清楚、证据充分、也查明了本案真正的受害人，维持了法律公平正义，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。其他意见与我方原审代理意见一致。本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点为：上诉人是否向被上诉人提出了续租的要求？本院认为，上诉人主张其通过第三方向被上诉人支付了涉诉房屋相应期间的租金，被上诉人未提出反对。本院查明，上诉人虽然向案外人支付过涉诉一笔款项，但该款的收款主体系案外人，并非被上诉人，且该案外人一审未出庭作证证明上诉人该主张。被上诉人与上诉人之间曾就续租问题以邮件的方式协商，被上诉人第一次发出相关邮件后，上诉人有相应的回复；但被上诉人就上诉人的回复再次发出新的协商邮件后，上诉人没有相应的证据证明其继续回复被上诉人。故本院认为，上诉人主张其已经提出了续租的要求的依据不足，本院不予采纳。上诉人二审提供了案外人转账的相关证据，该新的证据并不能改变本案基本事实，且该案外人二审审理期间亦未出庭作证。上诉人主张的其他问题，一审实体处理并无不当，上诉人的其他上诉理由亦不能成立。综上所述，华Y公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由华Y公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王  作  洲审 判 员 柯  云  宗代理审判员 吴  春  泷二〇一五年十二月二十一日书 记 员 廖冉冉(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。