河南省安阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）安民初字第03057号原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司，住所地：河南省安阳县。法定代表人：杜建军，职务：董事长。委托代理人张静，河南瑞业律师事务所律师。被告李海霞，女，1979年7月11日出生，汉族，居民。委托代理人张志红，河南本伟律师事务所律师原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司与被告李海霞租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司的委托代理人张静，被告李海霞的委托代理人张志红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司诉称，2011年1月，原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司将自己位于水冶镇北环路××南××19间房屋（原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司楼下北头至“美洁牙科”北间房止13间，楼后厨房2间，楼上西头4间）出租给被告李海霞使用，约定年租金为3万元，被告李海霞租用后交付了部分租金。第二年，原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司与被告李海霞就上述租赁房屋事宜签订书面租赁合同，租赁期限从2012年8月1日起至2013年7月底，租金3万元。合同到期后，双方没有续签书面租赁合同，继续按照原合同履行。截止2015年7月底，被告李海霞共计交付租金63500元，尚欠原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司租金56500元，原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司多次给被告李海霞索要无果。2015年4月28日，因被告李海霞在未取得原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司同意的情况下擅自装修承租房屋，原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司特向被告李海霞出具书面通知书，不准被告李海霞擅自对承租房屋修缮或增添建筑设施。但被告李海霞不顾原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司反对执意装修和添加建筑设施。2015年6月10日，鉴于被告李海霞违反合同约定的行为导致原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司无法继续将房屋出租给其使用，原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司委托律师向被告李海霞出具“律师函”，告知被告李海霞合同即将于7月31日终止，要求被告李海霞在15日内腾清租赁房屋。但被告李海霞收到通知后明确表示拒不腾房并不返还。另外，自2015年起，被告李海霞无故占用原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司北环路中段路南房屋10间（聚泉书店东门面两间，“万邦教育”院内一层1间，二层7间），将占用房屋出租他人并已获利租金36000元（每年）。期间原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司多次要求被告李海霞停止占用，均遭拒绝，由此给原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司造成的租金损失被告李海霞依法应予赔偿。被告李海霞种种违反合同和法律规定的行为严重侵害了原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司的合法权益。为此请求：依法判令被告李海霞腾清租赁原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司的北环路中段路南的19间房屋（原告公司楼下北头至“美洁牙科”北间房止13间，楼后厨房两间，楼上西头4间），并将租赁房屋及附属设施（租赁房屋玻璃窗户11个、窗户上的卷帘门11个；楼西不锈钢玻璃门1个、楼北头不锈钢门1个、两门上的卷帘门2个；楼上东头水罐一个、变压器至租赁房屋所有电缆线、电线。）返还原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司，并从2015年7月31日起按照每天82元的标准赔偿原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司房屋租金损失直至被告李海霞腾清房屋并将房屋及附属设施返还原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司为止；判令被告李海霞向原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司支付拖欠的房屋租金26500元，并自2014年3月3日起按照银行同期贷款利率计息直至被告李海霞支付完毕为止；判令被告李海霞向原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司支付2014年度的房屋租金30000元，并自2014年8月1日起按照银行同期贷款利率计息直至被告支付完毕为止；判令被告停止占用原告北环路中段××房屋××及土地（聚泉书店东门面两间；“万邦教育”院内土地、一层1间、二层7间），并按照每天98元的标准赔偿占用原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司上述房屋给原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司造成的租金损失直至停止占用交还原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司为止；判令被告李海霞停止占用原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司北环路中段路南“聚泉超市”房屋南段约50平米（具体参照平面图）（原大修厂车间配件库3间）、（48.4平方米），并恢复占用土地及房屋原状，按照每天60元的标准赔偿原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司租金损失直至停止占用恢复占用土地上厂房原状交还原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司为止。被告李海霞辩称，被告李海霞租赁原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司的北环路中段路南的19间房屋（原告公司楼下北头至“美洁牙科”北间房止13间，楼后厨房两间，楼上西头4间），及附属设施（租赁房屋玻璃窗户11个、窗户上的卷帘门11个；楼西不锈钢玻璃门1个、楼北头不锈钢门1个、两门上的卷帘门2个；楼上东头水罐一个、变压器至租赁房屋所有电缆线、电线不错。被告李海霞欠原告2015年7月31人前的租金56500元不错，但被告李海霞没有给付租金是因为被告李海霞资金困难。被告李海霞占用原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司北环路中段××房屋××及土地（聚泉书店东门面2间；“万邦教育”院内土地、一层1间、二层7间）不错，但原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司让被告李海霞无偿使用，不应支付租金。退一步讲，如果给付租金应当参照上一个合同，19间租金每年3万元，每间每天4.3元计算。10间按每间每天4.3元计算。被告李海霞占用北环路中段路南“聚泉超市”房屋南段48.4平方米（具体参照平面图）（原大修厂车间配件库3间）是原先租赁上一承租人就存在，不应给付原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司租金。退一步讲，如果给付租金应当参照上一个合同，19间租金每年3万元，每间每天4.3元计算。3间按每天12.9元计算。被告李海霞没有擅自装修，因为在租赁时，原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司负责人郭明顺同意租赁期限是10年，故被告李海霞才装修。并且在装修时告诉原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司。被告李海霞收到原告律师函后。积极协商与原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司之间的续租情况。被告李海霞没有转租。被告李海霞是教师。利用自身资源从事教育，是对承租房屋的合理使用。综上所述，被告李海霞认为原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司没有明确要求解除合同，应在考虑双方经济效益最大化的基础上继续履行合同。经审理查明，自2011年起，被告李海霞承租原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司水冶镇北环路××南××19间房屋（原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司楼下北头至“美洁牙科”北间房止13间，楼后厨房2间，楼上西头4间及房屋附属设施）出租给被告李海霞使用，约定年租金为3万元。2012年，原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司与被告李海霞就上述租赁房屋事宜签订书面租赁合同，租赁期限从2012年8月1日起至2013年7月底，租金3万元。合同到期后，双方没有续签书面租赁合同。2015年4月28日，因被告李海霞在未取得原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司同意的情况下装修承租房屋，原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司向被告李海霞出具书面通知书，不准被告李海霞对承租房屋修缮或增添建筑设施。2015年6月10日，原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司委托律师向被告李海霞出具“律师函”，告知被告李海霞合同即将于7月31日终止，要求被告李海霞在15日内腾清租赁房屋。截止2015年7月31日，被告李海霞承租原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司房屋四年，每年租金3万元，共计12万元，被告李海霞陆续支付房屋租金63500元，下欠原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司租金56500元。2015年7月31日至今，被告李海霞仍继续使用原告上述房屋，仍没有给付原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司租金。另查明，2012年9月28日，经原被告双方协商，由被告李海霞无偿使用原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司北环路中段××房屋××及土地（聚泉书店东门面两间，“万邦教育”院内万邦教育”院内土地、一层1间，二层7间）。再查明，被告李海霞自接手经营“聚泉量贩”商场之前，其前手经营者就占用原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司“聚泉量贩”商场房屋南段（原大修厂车间配件库3间，面积为48.4平方米），被告李海霞自接手商场后就一直占用至今。上述事实，有原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司提交的土地使用证一份、安阳县国土资源局存档的土地宗地图一张、《房屋租赁合同》一份、租赁费交款凭证8张、通知书一张、律师函一份、企业基本信息一张、《房屋租赁协议》一份、关于《有偿使用土地》的协议书一份、土地平面图一张、河南省安阳矿务局出具《证明》及土地使用证一份、照片以及音频光盘一张。被告提交《房屋使用协议》一份。以及原被告双方当事人当庭陈述所证实。所有证据均经质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原被告系租赁合同法律关系。原被告在2013年7月份以前签订了房屋租赁合同，并约定年租金为3万元，被告李海霞作为承租方，应按时交付租金，但被告李海霞仅给付了部分租金，被告李海霞拖欠租金的行为已构成违约。原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司已在合理期限内通知被告腾房，被告李海霞拒不腾房，亦构成违约。双方自2013年7月31日后没有再签订书面的房屋租赁合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，出租人可随时解除合同，但出租人在解除合同之前，应当在合理期限前通知承租人。原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司于2015年6月10日委托律师向被告李海霞出具《律师函》，告知被告李海霞终止合同，并限期要求被告李海霞腾清承租的房屋场地，原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司已履行告知义务。故原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司请求被告李海霞腾清承租原告的位于水冶镇北环路××南××19间房屋（原告公司楼下北头至“美洁牙科”北间房止13间，楼后厨房2间、楼上西头4间）并交还原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告请求被告李海霞支付自2013年7月31日起至2015年7月31日止的租金56500元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。2015年7月31日之后的租金原告请求被告李海霞应按照每间每天82元的标准赔偿原告房屋租金损失直至被告李海霞腾清房屋并将房屋及附属设施返还原告的诉讼请求，本院予以部分支持。本院认为19间应从2015年8月1日起至本判决限定的履行期限届满之日止每间每天为4.3元计算。被告李海霞使用原告所有的北环路中段××房屋××及土地（聚泉书店东门面两间，“万邦教育”院内土地、一层1间，二层7间），原系被告李海霞无偿使用，但原告有权要求被告李海霞交还上述房屋及土地，被告李海霞应从原告让其腾房之日即2015年8月21日起腾清使用的上述房屋及土地并交还原告租金损失参照上一个合同的标准计算即从2015年8月21日起至本判决限定的履行期限届满之日止10间按每间每天为4.3元计算。被告李海霞经营“聚泉量贩”商场南段占用的原告车间配件库3间系无权占用，应腾清占用的场地、恢复原状并交还原告。租金损失参照上一个合同的标准计算即从2015年8月21日起至本判决限定的履行期限届满之日止3间按每间每天为4.3元计算。被告辩称，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李海霞于本判决生效后30日内腾清租赁原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司的位于安阳县水冶镇北环路中段路南的19间房屋（原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司楼下北头至“美洁牙科”北间房共13间，楼后厨房2间，楼上西头4间），并将租赁房屋及附属设施（租赁房屋玻璃窗户11个、窗户上的卷帘门11个；楼西不锈钢玻璃门1个、楼北头不锈钢门1个、两门上的卷帘门2个；楼上东头水罐一个、变压器至租赁房屋所有电缆线、电线。）返还原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司；二、被告李海霞于本判决生效后10日内给付原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司2013年7月31日起至2015年7月31日止的租金共计56500元；三、被告李海霞于本判决生效后10日内赔偿原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司租金损失（从2015年8月21日起至本判决限定的履行期限届满之日止，共19间，按每间每天4.3元计算）；四、被告李海霞于本判决生效后30日内腾清并返还原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司所有的位于安阳县水冶镇北环路中段路南房屋10间及土地（聚泉书店东门面2间，“万邦教育”院内土地、一层1间，二层7间）；五、被告李海霞于本判决生效后10日内赔偿原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司租金损失（从2015年8月21日起至本判决限定的履行期限届满之日止，共10间，按每间每天为4.3元计算）；六、被告李海霞于本判决生效后30日内腾清并返还原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司被告李海霞占用的“聚泉量贩”商场南段（原大修厂车间配件库3间，面积为48.4平方米）；七、被告李海霞于本判决生效后10日内赔偿原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司租金损失（从2015年8月21日起至本判决限定的履行期限届满之日止，共3间，按每间每天4.3元计算）；八、驳回原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1213元，由原告安阳市宏腾机电设备有限责任公司负担213元，被告李海霞负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。期满不上诉或上诉二审裁判后判决生效，双方当事人必须自觉履行，否则，本院将依据对方当事人的申请予以执行，当事人应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内申请执行，逾期不申请，本院将视为放弃权利。审 判 长  刘美云人民陪审员  王淑兰人民陪审员  秦海霞二〇一五年十二月二十五日书 记 员  魏 欣