贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)筑民再终字第56号上诉人（原审第三人）欧阳敬，男，1964年5月5日出生，汉族，个体工商户，住贵州省贵阳市云岩区百草巷**号附*号。委托代理人李樾，贵州公达律师事务所律师（执业证号：15201199910772275）。委托代理人刘胜，男，1992年5月6日出生，汉族，贵州公达律师事务所实习律师，住贵州省赫章县六曲河镇江子村包嘎组。被上诉人（原审原告）韦敏（曾用名韦小梅），女，1968年12月18日出生，布依族，大方电厂工人，住贵州省清镇市云岭西路天水花园******号。委托代理人韦忠琪（系韦敏之父），男，1941年10月1日出生，布依族，清镇市人大退休干部，住贵州省清镇市云岭西路天水花园C1-402号。被上诉人（原审被告）贵阳创景房地产开发有限公司（以下简称创景公司），住所地贵州省贵阳市云岩区嘉禾路嘉诚苑2单元1号。法定代表人梅士诚，该公司总经理。委托代理人梅德斗，男，1950年4月7日出生，汉族，该公司职工，住贵州省贵阳市云岩区豆腐巷25号3单元2号。被上诉人韦敏与被上诉人创景公司商品房销售合同纠纷一案，贵州省清镇市人民法院于2014年5月6日作出（2014）清民初字第656号民事判决。该判决发生法律效力后，贵州省清镇市人民法院于2015年5月26日作出（2015）清民监字第2号民事裁定，决定对本案进行再审。再审中，贵州省清镇市人民法院发现上诉人欧阳敬与本案的处理结果有法律上的利害关系，依法通知其作为第三人参加诉讼。贵州省清镇市人民法院于2015年9月14日作出（2015）清民再初字第3号民事判决。宣判后，欧阳敬不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原判查明：2006年7月29日，创景公司出具收据1张，确认收到欧阳敬购买创景公司开发的清镇“云岭花园”商住楼桂花阁9层B户型等5套房屋定金5万元。2006年7月31日，创景公司与欧阳敬签订《商品房买卖合同》，约定创景公司将清镇“云岭花园”商住楼桂花阁9层B户型（建筑面积134.22平方米）等五套房屋共计建筑面积712.22平方米，以1400元/平方米的价格出售与欧阳敬，交房时间约定为2006年9月20日前，双方还约定了其他事项。同日，该合同在清镇市建设局登记备案。欧阳敬另提供的收据显示创景公司收到购房款947108元，收据上未注明收款时间。2006年10月9日，韦敏与创景公司签订《商品房买卖合同》，约定以1280元每平方米的价格购买创景公司开发的清镇“云岭花园”商住楼桂花阁9层B户型房屋，房屋总价款171800元，交房时间约定为2006年11月7日前，双方同时约定创景公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由创景公司提供的资料报产权登记机关备案。如因创景公司的责任，韦敏未能在规定期限内取得房地产权属证书的，韦敏不退房，由创景公司按已付房价款的1%向韦敏支付违约金。双方同时还签订《商品房维修基金缴交约定》，约定由韦敏按购房款的2%交纳商品房维修基金，在商品房交付使用时一次性付清，创景公司承诺在办理房屋权属证书前，将代收的该维修基金存入清镇市建设局房地产管理部门指定的银行专户。2007年10月19日，经测绘，该房实际面积为136.63平方米。2007年11月13日，创景公司开具171800元的发票与韦敏。2008年9月3日，双方在购房合同上确认该房屋经核实后增加2.41平方米，房屋总面积变更为136.63平方米，总房款变更为174884元。2008年8月28日，创景公司获发《商品房销售现房证明书》。2008年9月3日，创景公司开具收据收到韦敏房屋维修基金3498元、契税2623元，同日，创景公司向韦敏开具3084元的购房款补差价发票。创景公司收到韦敏所交款项后未按约定交至有关国家机关为韦敏申报办理权属登记，双方协商未果，韦敏遂向法院提起诉讼，请求：1、判令创景公司履行与韦敏签订的《商品房买卖合同》，立即为韦敏办理坐落于清镇市云岭花园商住楼桂花阁九层B户型房屋一套的房地产权证书；2、由创景公司支付违约金1748元；3、由创景公司补交房屋交易契税2623元及房屋公共维修基金3498元；4、由创景公司负担本案诉讼费用。另查明，2007年10月13日，创景公司将该房交付韦敏管理使用。韦敏分别于2010年1月4日、2011年7月9日、2011年10月20日、2013年10月17日、2014年5月4日与张亚东、李学林、李学林、丁培玲、尹斌等签订书面租赁合同，将该房屋出租收取月租金700元、800元、900元、1500元。2014年5月7日，该房屋使用人已使用电11494.82千瓦时。2014年8月25日，韦敏向清镇市城镇房屋交易所交纳房屋专项维修资金3498元、向有关单位交纳契税5246元。原判认为，创景公司针对同一房屋先后与欧阳敬、韦敏签订房屋买卖合同，与欧阳敬签订的买卖合同报国家机关登记备案，但未实际履行交付房屋、办理房屋权属登记等，与韦敏签订的合同未经国家机关备案，但创景公司实际交付房屋与韦敏，韦敏交纳维修基金、契税等办理房屋权属登记必要的手续，韦敏接收房屋后先后与数人签订租赁合同将房屋租与他人使用，截止2014年5月该房屋使用人已使用电11494.82千瓦时，足见韦敏实际占有管理使用该房屋。创景公司辩称与欧阳敬签订的合同名为买卖，实为借贷，未提供其他证据加以佐证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”的规定，对其辩称意见不予采信。创景公司于2007年10月将该房屋交付韦敏，表明该房屋客观上已具备交付使用条件，欧阳敬与创景公司约定2006年9月20日前交付房屋，但截止本案法庭辩论终结，创景公司未向欧阳敬交付房屋，欧阳敬亦未向创景公司主张交付，有悖于常理。因创景公司未能提供证据证明与欧阳敬之间为借款关系，本案以欧阳敬与创景公司之间为商品房买卖合同关系进行评判。欧阳敬与创景公司签订的房屋买卖合同虽经备案，但房屋买卖合同的备案仅表明双方签订的合同纳入国家机关的监管，欧阳敬并未取得该房屋的物权，客观上亦未从创景公司取得该房屋并管理使用。韦敏与创景公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，且创景公司实际交付房屋与韦敏，韦敏实际管理使用多年，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一项“出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持”的规定，韦敏要求创景公司履行办理权属证书的请求应予以支持。第三人未参加原审诉讼，原审未能对创景公司与欧阳敬签订合同的情况进行查明，但原审对韦敏的该项诉讼请求予以支持并无不当，应予难持。创景公司与韦敏所签合同实际履行后，欧阳敬与创景公司所签合同已履行不能，双方可另行协调或者通过其他途径予以解决。韦敏与创景公司合同约定，创景公司应当为韦敏申报办理权属登记，但创景公司未予履行，具有过错，应当对此承担违约责任，按照双方合同约定的标准向韦敏支付已付购房款1%的违约金，原审支持创景公司支付韦敏违约金并无不当。但双方约定的违约金标准为已付购房款的1%，韦敏已付购房款174884元，违约金应为1748.84元，韦敏原审起诉要求创景公司支付违约金1748元，原审支持1784元超出原审原告的诉讼请求，且与双方合同约定不符，依法应当予以纠正。原审中韦敏要求创景公司补交房屋交易契税2623元及房屋公共维修基金3498元，创景公司已从韦敏处收到该款项，在办理房屋权属登记中创景公司应当将该款项转交有关国家机关，但创景公司未予申报办理房屋权属登记，未将该款予以转交，原审确认创景公司的交纳责任亦无不当。再审中韦敏提供证据表明原判作出后其已向有关国家机关交纳维修基金和契税，双方对此形成新的权利义务关系，双方可另行协商或者通过其他途径解决。关于第三人述称创景公司涉嫌合同诈骗本案应移交公安机关处理的问题，本案创景公司与欧阳敬签订合同时，该公司尚有本案争议房屋的销售处置权，并不涉及诈骗，创景公司后与韦敏签订合同，已将房屋交付与韦敏，亦不涉及诈骗问题，对第三人的该述称意见，不予支持。关于第三人述称韦敏起诉超过诉讼时效的问题，第三人与创景公司签订合同后，并无合同具体履行的其他证据，第三人与创景公司所签合同在前，并未提供之后合同履行方面的证据，韦敏与创景公司所签合同在后，且韦敏与创景公司所签合同实际履行，从诉讼时效的角度看，第三人所签合同并不比韦敏所签合同具有诉讼时效上的优越性，且创景公司现同意履行与韦敏之间签订的合同，创景公司同意履行的意思表示亦属其合同义务的范畴，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，应认定为诉讼时效中断，故对第三人述称韦敏起诉超过诉讼时效的意见不予支持。第三人认为韦敏与创景公司恶意串通损害其利益，并无证据证明韦敏系恶意，且韦敏支付了相应的对价款，对该述称意见不予支持。第三人认为与创景公司之间的商品房买卖合同有效且经过备案登记，房屋已依法交付，物权归第三人享有，法院认为，双方合同签订后，在创景公司与第三人之间建立债权债务关系，合同虽经备案，但备案仅表明双方所签合同纳入国家机关的监管，该房屋并未登记与第三人，第三人并不因此获得物权，且房屋客观上交付与韦敏，而非欧阳敬，第三人述称已取得该房屋物权，要求驳回韦敏诉讼请求的理由不能成立，法院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条之规定，判决：一、维持贵州省清镇市人民法院（2014）清民初字第656号民事判决第一项、第三项；二、变更贵州省清镇市人民法院（2014）清民初字第656号民事判决第二项为“限贵阳创景房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向韦敏一次性支付违约金人民币1748元。”原审案件受理费按贵州省清镇市人民法院（2014）清民初字第656号民事判决执行。宣判后，欧阳敬不服，向本院提起上诉，请求依法撤销（2015）清民再初字第3号民事判决维持的（2014）清民初字第656号民事判决第一项，改判驳回韦敏的第一项诉讼请求，二审案件受理费由被上诉人承担。主要理由为：1、备案登记具有准物权效力，可以对抗第三人，《物权法》的施行时间在本案房屋买卖合同签订之后，《物权法》的相关规定不适用于本案，原判依据物权法定原则认定备案登记不具有对抗第三人的效力，适用法律错误；2、原判认为房屋客观上交付与韦敏，韦敏与创景公司所签合同实际履行，认定事实错误。被上诉人韦敏答辩称，商品房预售登记备案不具备物权效力，不能对抗第三人，创景公司已将房屋交付给韦敏且韦敏已实际入住，创景公司应为韦敏办理房产证。创景公司与欧阳敬之间实为借债抵押关系，双方之间的纠纷，可另行通过其它途径解决。因此，（2015）清民再初字第3号民事判决认定事实清楚、适用法律正确，韦敏与创景公司均能接受，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人创景公司答辩称，欧阳敬不是实际买房人，是因创景公司向欧阳敬借款，故将争议房屋以买卖形式抵押给欧阳敬。诉争房屋已实际交付给韦敏，愿意协助韦敏办理房产证。本院二审审理过程中，被上诉人韦敏提交了《清镇市商品房预售合同登记备案表》、创景公司出具的《收条》以及韦敏将房屋出租给他人的《租赁协议》各一份，用以证明韦敏是买房人，争议房屋也是韦敏在使用。对于上述证据，上诉人欧阳敬认为根据备案表的登记情况可见房屋并未备案，且韦敏将房屋租给别人使用，韦敏本人未实际居住使用房屋；被上诉人创景公司认为，其已将房屋交付给韦敏，韦敏是实际使用人。本院二审查明的事实与原判查明的事实一致。上述事实，有商品房买卖合同、收款收据及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，创景公司针对本案争议房屋先后与欧阳敬、韦敏签订商品房买卖合同，两份买卖合同均有效。创景公司辩称与欧阳敬签订的合同名为买卖，实为借贷，因创景公司未提供其他证据加以佐证，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”的规定，对其辩称意见，本院不予采信。欧阳敬与创景公司签订的房屋买卖合同虽经备案，但备案仅表明双方签订的合同纳入国家机关的监管，备案登记并不具有物权效力，不能对抗第三人，欧阳敬并未取得该房屋的物权，对于欧阳敬认为备案登记具有准物权效力，可以对抗第三人的上诉理由，因于法无据，本院不予采信。创景公司与韦敏签订的合同未经国家机关备案，但创景公司已将房屋实际交付给韦敏，从韦敏提交的水费收费登记表、水费收据以及与他人的房屋租赁协议等证据可知，韦敏是争议房屋的实际占有管理者。原判判决创景公司为韦敏办理争议房屋的权属证书并无不妥，本院予以维持。创景公司与韦敏所签合同实际履行后，欧阳敬与创景公司所签合同已无法履行，双方可另行协商或者通过其他途径加以解决。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1978元，由上诉人欧阳敬负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 红审 判 员 李 广代理审判员 刘 梅二〇一五年十二月三十一日书 记 员 叶峤琦