陕西省府谷县人民法院民 事 判 决 书(2015)府民初字第02666号原告刘壮，男，1990年1月3日出生，汉族，住陕西省府谷县。委托代理人王娟，府谷县法律援助中心援助律师。被告府谷县乾恒实业有限公司，住所地陕西省府谷县。法定代表人柴乃如，系该公司经理。委托代理人赵宁，北京市中兆（西安）律师事务所律师。原告刘壮与被告府谷县乾恒实业有限公司（下称“乾恒公司”）商品房预售合同纠纷一案，原告于2015年7月14日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王娟、被告委托代理人赵宁到庭参加了诉讼，原告刘壮、被告乾恒公司法定代表人柴乃如经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘壮诉称：2011年11月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定房屋总价为2071412元。原告应首付房款631412元，其余房款1440000元通过银行按揭方式支付被告，被告应当在2013年8月31日前交付经验收合格的商品房，合同第九条约定甲方逾期交房的违约责任，逾期超过三个月则视为甲方不履行，双方终止合同，被告应向原告支付已交房款3%的违约金。合同签订后，原告按时足额履行了合同约定的付款义务，但被告并未如约在2013年8月31日前交付房屋，且逾期3个月，达一年之久未给原告交房，原告同被告多次交涉，被告至今逾期二年之久未给原告交房。请求人民法院依法判令：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、被告返还已付购房款897722元；三、被告支付违约金26931.66元；四、诉讼费由被告承担。原告向法庭提交以下证据：1.《商品房买卖合同》一份。证明，原、被告于2011年11月24日签订商品房买卖合同，被告将其开发建设的位于府谷县新区中心广场北侧1号楼1单元8层02号房屋（建筑面积214.12平方米），以每平方米10107.9元的价款出售给原告，合计价款2164304元，被告应于2013年8月31日前交付房屋，但如未按照合同约定按期交房，逾期交付超过三个月，原告有权向被告追究已付房款的3%的违约金，并终止合同。2.被告乾恒公司收款收据一支。证明，原告于2011年11月5日向被告支付首付房款631412元的事实。3.原告在长安银行府谷县支行的还款流水记录一份。证明，原告自2011年3月24日至2015年6月一直遵守约定按时还款，期间共还款266310元，付款截止日期为2015年3月，终止还款的原因是被告没有按照合同约定按时交房先行违约，原告系行使抗辩权。4.府谷县信访联席会议纪要一份。证明，被告因没有按照合同约定日期交房引发了业主群体性上访事件，经府谷县县长贾榆乐主持在2014年6月24日政府326会议室召开信访联席会议，做出处理意见，该纪要内容二，“因多方面原因造成延期交房客观上给业主造成了一定的损失”，证实了被告逾期交房，系先行违约。5.《关于安徽省金鹰房地产开发有限公司六安分公司与李安全、安徽省金鹰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案的请示与答复》［最高人民法院于2009年9月作出（2009）民监他字第7号函答复］一份。证明，房屋交付验收的范围，应依据当事人合同的约定和法律的强制性规定确定，合同第七条规定，“出卖人交付的房屋应当依据国家和地方人民政府的有关规定验收合格，并达到交付使用的条件”，因此，交付的房屋除经工程质量验收合格外，还需要在规划消防以及环境保护等方面亦不存在影响使用的障碍，被告在约定交房时未达到以上条件，现在也未达到，所以该商品房不具备合同约定的经验收合格的交付条件。被告乾恒公司辩称：一、原告所述理由均与客观事实不符。合同约定，因人力不可抗拒的自然灾害或因遵守配合政府双创及其他部门机构的行为等特殊情况造成的工期延误，交房日期相应顺延。合同签订后，因开发项目受阻，政府土地置换，工期延误达六个月之久。土地置换导致设计变更、工期延误，工期延期60个工作日，84个自然日。府谷大部分地区受暴雨影响，被告停工延误42天，配合政府双创工期延误37天，高家湾村民阻挡施工也使项目施工受阻，上述情况造成工期延误至少343天。二、商品房买卖合同约定解除条件并不成就，合同约定逾期交房超过三个月则视为被告不履行合同，原告有权终止合同，但因自然灾害、配合政府双创及其他部门机构等情况工期延误约343天，交房日期应当顺延至2014年7月底。三、原告要求解除商品房买卖合同已超过一年的除斥期间。四、原告请求解除商品房买卖合同的根本目的在于规避商业风险，转嫁投资损失。双方签订合同时，府谷经济繁荣，房价与日俱增，现在府谷经济萧条，房价每况愈下，原告利用所谓的“延迟交房的契机”要求解除合同，为达到其规避商业风险，转嫁投资损失的初衷。五、府谷县人民政府已经按照群体性上访事件进行处理，形成政府性指导意见。2013年以来，鑫域首府业主以延期交房为由多次进行群体性上访，政府组织研究该上访事件，形成了《府谷县信访联席会议纪要》，业主代表同意与被告协调解决纠纷。综上，依法成立的合同受法律保护，本案不具备约定解除合同的情形，也不具备法定解除合同的情形，原告拒不履行合同属于严重违约，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告向法庭提交以下证据：1.《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》各一份。证明，被告开发的鑫域首府建设项目合法，与原告签订的商品房买卖合同合法有效。2.《商品房买卖合同》一份。证明，原、被告之间的商品房买卖合同法律关系合法、有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护，根据合同第九条第二款约定，被告逾期交房超过三个月的，原告有权解除合同，其解除权的除斥期间也应该是2014年11月30日之前。3.《府谷县人民政府专项问题会议纪要（第70次）》一份。证明，政府土地置换致使开发项目受阻，由于土地置换导致工期拖延，小区的景观、实际用地、外观存在差异。4.《建筑工程设计变更协议》一份。证明，土地置换导致设计变更，工期延期84日。5.《府住建（2012）第35号工程检查停工通知书》、《关于府住建（2012）第35号停工通知书的整改报告》各一份。证明，由于自然灾害，被告被迫停工延误工期42天。6.《府住建（2012）第54号工程检查停工通知书》、《关于府住建（2012）第54号停工通知书的复工报告》各一份。证明，配合政府双创，导致被告工期延误37天。7.竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书、工程质量分户验收表各一份。证明，被告开发项目验收通过，具备交房条件。8.挂号信函收据、收房通知书各一份。证明，原告至今未收房，故意阻止合同的正常履行。经庭审质证：对原告提交的证据，被告提出如下质证意见：对1号证据的真实性无异议，对其证明目的不予认可，认为商品房买卖合同的解除条件不具备，合同应当继续履行。对2号证据无异议。对3号证据真实性无异议，对证明目的不予认可，根据合同相对性原则，原、被告之间关于商品房买卖合同履行过程中的争议，不是原告不履行对长安银行府谷县支行贷款支付义务的合法抗辩理由；被告代原告向长安银行府谷县支行垫付214368.5元，被告将会依法追偿。对4号证据的真实性无异议，纪要只对双方争议作出指导性意见，基本原则是合同继续履行。对5号证据真实性、证明目的、关联性不认可，参考意见并不符合证据的法律形式，且与本案无关联性。对被告提交的证据，原告提出如下质证意见：对1号证据的真实性、合法性无异议。对2号证据的真实性无异议，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中第九条第二款约定属于格式条款，对双方都无效，故对证明目的不予认可。对3号证据的真实性、合法性均有异议，出现土地置换的根本原因是因为被告未能协调与周围村民之间的关系，被告本可以预见和解决，不应该将不利后果让原告承担。对4号证据的真实性予以认可，证明目的不认可，被告在没有通知原告的情形下私自对建设工程进行变更，所以原告有权解除合同。对5号证据的真实性、合法性有异议，被告并未提交有关天气状况的证据，无法证明自然灾害出现在涉案施工地点。对6号证据的真实性有异议，《商品房买卖合同》中第九条第二款属于格式条款，对双方无效。对7号证据的真实性、合法性不认可，验收的时间短暂、仓促，不具有真实性。对8号证据的真实性、合法性有异议，原告方没有收到挂号信、收房通知书。本院对原告、被告质证的证据作如下认定：对原告提交的1、2、3、4号证据，因被告对其真实性无异议，予以确认。对5号证据，被告虽有异议，但该证据来源合法，故对真实性予以确认。对被告提交1、2、4号证据，原告对真实性无异议，予以确认。对3号证据，原告虽有异议，但经法庭核实，该证据系专门机关作出的，予以确认。对5、6、7号证据，原告虽有异议，但这些证据系相关机构出具的，与原件核对一致，原告无相反证据予以推翻，予以确认。对8号证据，原告虽有异议，但与其他证据相互印证，予以确认。本院根据双方当事人的陈述，举证、质证及认证，查明以下事实：2008年12月至2011年7月，府谷县人民政府为被告乾恒公司在府谷新区鑫域首府住宅小区项目工程办理了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，确定开工日期为2011年3月15日。2011年11月24日，原告刘壮作为买受人（乙方）与作为出卖人的被告乾恒公司（甲方）签订《商品房买卖合同》一份，双方约定，原告刘壮购买被告乾恒公司开发的鑫域首府项目1号楼1单元8层02号房屋一套，该商品房的建筑面积为214.12平方米，每平方米单价为10107.9元，房屋总价为2164304元，依据被告方面积变更优惠政策，优惠后总房款为2071412元。《商品房买卖合同》第一条约定的面积为房地产相关部门根据设计图纸预测面积，如果预测面积与房地产产权登记实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记实际测定面积为准。该房屋交付时，房屋实际面积与预测面积的差不超过±3%（包括3%）时，房价款据实结算，实际面积与预测面积差超过面积的±3%（包括3%）时，甲乙双方同意按下述第二种方式处理，1.乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付款退还给乙方，并按银行同期定期存款利率付给利息；2.乙方不退房的，实际面积大于预测面积时，面积误差比在±3%以内的（含3%）部分由乙方按照原购买单价补足，超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方所有。实测面积小于预测面积时，面积误差比在3%以内的（含3%）部分由甲方按照原出卖单价退还乙方，超过3%部分的房价款由甲方双倍返还给乙方。乙方如未按照《商品房买卖合同》约定时间付款，甲方对乙方的逾期付款有权追究违约金。自本合同规定的应付款期限第二天至实际付款之日止，违约金按应付款的1%按日计算。逾期超过30天后，即视为乙方不履行本合同，届时，甲方有权按照以下第一种约定追究乙方的违约责任，1.终止合同，乙方按累计应付款的3%向甲方支付违约金，甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿；2.乙方按累计应付款的3%向甲方支付违约金，合同继续履行。甲方所建房屋待工程竣工并经相关部门验收合格后，在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在确认乙方付完房价款后将该房屋交付给乙方。甲方承诺与该房屋正常使用直接关联的下列基础设施按以下日期达到使用条件，1.水、电、电梯在房屋交付时达到使用条件；2.天燃气在交房后90日内达到使用条件；3.电话、电视接口在交房时达到使用条件；4.采暖在第二个采暖季达到使用条件；5.车位在房屋交付时达到使用条件。甲方如未按照《商品房买卖合同》约定期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已付房价款向甲方追究违约金。按照《商品房买卖合同》第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，在30天内违约金按已付房款的1%计算；自第二个月起，违约金按已付房款2%计算。逾期超过三个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按照下列第2种约定，追究甲方的违约责任，1.甲方按乙方累计已付款的3%向乙方支付违约金，合同继续履行；2.终止合同，甲方按乙方累计已付款的3%向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。因人力不可抗拒的自然灾害或因遵守、配合政府双创及其它部门、机构的行为等特殊情况造成的工期延误，交房日期相应顺延。在乙方实际接收该房屋之日起，甲方应在90个工作日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理权属登记手续。2011年11月5日，原告刘壮向被告乾恒公司首付房款631412元，其余房款1440000元向长安银行府谷县支行借款向被告乾恒公司支付。被告乾恒公司未能按照约定在2013年8月31日之前通知交付房屋。原告刘壮向长安银行府谷县支行返还借款本息266310元。被告乾恒公司于2007年10月8日通过公开竞拍的方式拍得新区编号为A1-5-01地块（30.98亩）的使用权，由于该宗地块的部分地面有念沟湾村的构筑物和树木尚未清除，新区管委会和用地单位与村上协调无果，开发建设受阻，导致被告乾恒公司2007年拍得30.98亩土地中有12.58亩至今无法有效利用。府谷县人民政府于2012年7月13日作出府谷县人民政府专项问题会议纪要，决定：一、将乾恒公司拍得A1-5-01地块中至今无法开发利用的12.58亩土地按照1:1的比例，置换到新区编号为B4-3的地块上（具体位置为新区牛家沟口、中区三路东侧、营盘路北）；二、乾恒公司要在服从新区总体规划的基础上，严格按照既定的土地容积率、绿化率等指标要求，在置换所得地块上进行开发建设。2012年7月16日，被告乾恒公司与北京龙安华诚建筑设计有限公司签订建筑工程设计变更协议，达成如下协议：一、因占地面积减少，原设计方案需重新调整，由原来的八栋楼变更为六栋，减少地上建筑面积19000平米，地下室面积变更为11877平米；二、原设计地面景观因面积减少，现变更为17841平米；三、项目1、2、3、5、6、7号楼一层至三层外墙图纸原设计为干挂石材，干挂石材后将影响窗洞口尺寸，致使三层以上的楼层和三层以下的楼层窗子大小尺寸不一致，上下线条不统一影响整体外观效果需要调整；四、原设计4号楼、8号楼，因土地纠纷，不再建设；五、签订本协议后、乙方要在60个工作日内把设计方案及图纸交于甲方，在此期间甲方处于停工状态；六、其他约定参照原合同条款履行，本协议为原合同的补充协议；七、本协议与原合同具有同等法律效力。2012年7月28日，府谷县住房和城乡建设局向被告鑫域首府项目部发出府住建（2012）第35号建设工程停工通知书，经查，鑫域首府存在以下安全问题：近期因暴雨影响，本辖区道路交通、市政设施等损毁严重，工程建设普遍遭受影响，经巡查被告项目受本次暴雨影响，地下室淤泥积水聚积严重，为确保安全施工，责令被告立即停止施工，限7日内清理淤泥积水，排查险情，做好各项防洪准备，方可开始施工。被告乾恒公司接到通知后，立即通知施工单位停止施工，就7.21暴雨给被告公司鑫域首府造成的险情及损失进行全面排查和补救，并于2012年9月8日向府谷县住房和城乡建设局提出整改报告。2012年9月9日，府谷县住房和城乡建设局同意复工。2012年9月15日，府谷县住房和城乡建设局向被告公司鑫域首府项目部发出府住建（2012）第54号建设工程检查停工通知书，经检查，鑫域首府工程存在以下施工质量安全问题：接政府创卫办通知，近期上级有关部门，将对我县创建省级卫生模范县城进行检查，为配合双创工作，通知被告从9月15日开始，停止商砼作业，并对施工现场、周边环境进行清理，所有混凝土车辆白天一律不准进行入城区主干道，待检查结束后方可开始施工。2012年10月12日，被告乾恒公司向府谷县住房和城乡建设局提出复工报告，2012年10月22日，府谷县住房和城乡建设局同意复工。2013年11月11日，鑫域首府1号楼取得住宅工程用户手册。2013年11月27日，鑫域首府项目工程经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收，2013年12月20日，府谷县住房和城乡建设局作出竣工验收备案表，验收鑫域首府1号楼为合格工程。被告乾恒公司通过邮政快递通知原告刘壮于2013年11月18日至2013年11月25日收房。本院认为：2011年11月24日，作为买受人的原告刘壮（乙方）与作为出卖人的被告乾恒公司（甲方）签订《商品房买卖合同》一份，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。合同约定，甲方如未按照《商品房买卖合同》约定期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已付房价款向甲方追究违约金。按照《商品房买卖合同》第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，在30天内违约金按已付房款的1%计算；自第二个月起，违约金按已付房款2%计算。逾期超过三个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按照下列第2种约定，追究甲方的违约责任，1.甲方按乙方累计已付款的3%向乙方支付违约金，合同继续履行；2.终止合同，甲方按乙方累计已付款的3%向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。因人力不可抗拒的自然灾害或因遵守、配合政府双创及其它部门、机构的行为等特殊情况造成的工期延误，交房日期相应顺延。鑫域首府住宅小区工程开工日期为2011年3月15日。但在合同履行过程中，因被告开发的鑫域首府项目工程土地使用权存在纠纷，导致被告所购买的地块30.98亩未能全部使用，府谷县人民政府将无法开发利用的12.58亩土地进行置换，被告主张停工6个月，符合客观情况。同时因土地置换导致鑫域首府项目工程原设计方案变更，变更日期需60个工作日（即84个自然日），受府谷县暴雨影响，停工43个自然日，配合政府双创，停工37个自然日，上述工期延误日期共计344天。因此，被告延期交房符合合同约定的顺延交房的情形，双方签订的合同应继续履行。原告要求解除双方之间的商品房买卖合同并支付违约金无事实依据，因此，该请求应予以驳回。关于原告要求被告返还已付购房款897722元，因合同应当继续履行，故对该请求应予以驳回。但因被告未提供证据证明鑫域首府工程项目在验收后已由公安机关消防机构验收或备案，并向原告履行了告知义务。按照消防法相关规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查，抽查不合格的，应当停止使用。因此对导致原告不能及时入住所造成的经济损失，被告应承担相应的赔偿责任。其中原告首付房款631412元，向银行借款1440000元后全额支付房款2071412元，被告应当按照已付房款为基数向原告赔偿损失。被告应当从向原告通知收房届满之日（即2013年11月25日）起，按照中国人民银行六个月至一年期同期同类人民币贷款基准利率的150%计算赔偿损失，直至该项目消防验收或备案合格并通知原告之日止。关于被告主张原告解除合同的请求超出除斥期间，因合同履行期限届满后，原告一直主张权利，被告方同意协商解决，该主张不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告刘壮与被告府谷县乾恒实业有限公司之间的《商品房买卖合同》继续履行。二、被告府谷县乾恒实业有限公司于本判决生效之日起十日内以已付房款2071412元为基数，从2013年11月25日起按照中国人民银行六个月至一年期同期同类人民币贷款基准利率的150％计算向原告刘壮赔偿损失，直至房屋消防验收或备案合格并通知原告之日止。三、驳回原告刘壮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13040元，原告刘壮负担6520元，被告府谷县乾恒实业有限公司负担6520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  苗俊清审 判 员  高永平人民陪审员  段建军二〇一五年十二月九日书 记 员  刘建荣