云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2016）西法民初字第6881号原告：云南美城房地产开发有限公司，住所：昆明市西山区丹霞路43号一楼。法定代表人吴光明。委托代理人洪雨泉，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：赵云华，男，汉族，1975年4月24日出生，身份证住址：云南省楚雄彝族自治州。第三人：中国银行股份有限公司昆明市环城西路支行，住所：昆明市西昌路118号附1号负责人：张讯委托代理人：黄琴，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。原告云南美城房地产开发有限公司诉被告赵云华、第三人中国银行股份有限公司昆明市环城西路支行商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年11月17日公开开庭进行了审理，原告云南美城房地产开发有限公司的委托代理人洪雨泉，被告赵云华，第三人中国银行股份有限公司昆明市环城西路支行的委托代理人黄琴到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议；2、判令被告向原告支付违约金64458.2元。3、判令被告向原告支付已经发生的税费（包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等，税率合计为5.6%）共计36096.58元。4、判令被告协助原告办理《商品房购销合同》备案登记注销手续。5、判令被告将房屋腾交原告，并向原告支付自办理入住手续之日起即2015年4月26日至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧费按总价款4%的年折旧率计算，25783.28元/年，暂计至2016年9月13日为140天，折旧费为9940元）。6、判令合同解除后，上述2、3、5项费用与原告应退还给被告的购房首付款进行抵扣。7、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：2015年4月2日，原被告签订商品房购销合同及补充协议，约定被告向原告购买有原告开发建设的“六合天城”第x幢第x层xxx号房屋。2015年4月7日该合同完成备案登记。合同约定房屋总价644582元，被告向原告支付首付款324582元，其余320000元被告向中国银行贷款支付给了原告。合同约定如被告不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致原告承担担保责任的，原告有权解除合同。被告应按合同总价的10%支付原告违约金64458.2元，并配合原告到相关部门办理合同备案登记注销手续，已发生的税费由被告承担。2016年8月3日，因被告逾期还贷，致使原告被第三人诉至法院，要求原告承担阶段性连带担保责任，致使原告损失。被告辩称，对原告起诉的事实没有异议。第三人述称，银行不是合同的相对方，是否解除合同应按照合同约定，请法庭依法判决。原被告及第三人对以下事实无异议：2015年4月2日原告（甲方）与被告（乙方）签订《商品房购销合同》，约定由乙方向甲方购买六合天城（A2）地块第x幢第x层xxx号房屋，价款为644582元，买受人首期支付324582元，余款320000元向银行贷款支付。同日，原、被告还签订了《合同补充协议》，其中对关于贷款方式付款的约定为：“在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续，甲方担任乙方贷款担保人期间，如乙方不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致甲方承担担保责任的，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应于甲方发出书面解约通知7日内，与甲方到相关部门办理完房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续。如乙方已入住的，须在前述时间内腾空房屋并支付自办理入住手续之日起办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧费按总价款4%的年折旧率计算），房屋如有毁损，乙方还应另行给予赔偿。同时乙方须按合同约定的总价款的10%向甲方支付违约金，并向甲方支付因履行担保责任所产生的各项费用。乙方购房支付的税费及装修、入住的各项支出损失，由乙方自行承担。”合同订立后，被告向原告支付首付款324582元，剩余320000元被告向第三人贷款支付给了原告。2015年4月7日原告为被告所购买的房屋在房屋产权管理部门作了备案登记。2016年4月28日，被告办理了接房入住手续。2016年8月第三人起诉赵云华及其配偶周正艳、云南美城房地产开发有限公司，要求赵云华、周正艳归还全部借款、云南美城房地产开发有限公司承担连带清偿责任，本院作出（2016）云0112民初第6000号民事判决书。2016年11月11日，第三人向原告发出中国银行个人贷款履行保证责任通知书，载明：（2016）云0112民初第6000号金融借款合同纠纷案生效后，将要求云南美城房地产开发有限公司对判决书确定的全部欠款承担连带清偿责任。2016年11月15日，原告已为被告向第三人支付了30000元的贷款本息。对上述各方无争议事实本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议系双方真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方在合同补充协议中约定在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续，原告担任被告贷款担保人期间，如被告不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致原告承担担保责任的，原告有权解除合同。现被告没有按照借款合同的约定向第三人偿还相应的贷款本息，导致原告作为担保人承担了担保责任，原告享有单方解除权的条件已经成就，原告作为解除权人可以解除合同，本院对原告要求解除《商品房购销合同》及合同补充协议的诉讼请求予以支持。被告对原告主张的原告已支付的税费36096.58元（包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等）、自2015年4月26办理入住手续之日起至办理合同备案登记注销手续之日止，按房屋总价款4%的年折旧率计算，即每年25783.28元的房屋折旧费、担保费442元、协助原告办理《商品房购销合同》备案登记注销手续及腾还房屋的诉讼请求均无异议，本院予以确认。对原告的上述诉讼请求，本院予以支持。原告主张的违约金64458.2元是按照合同约定的合同总价的10%计算，该计算标准较高，本院酌情调整为按合同总价的5%，即32229.1元。至于原告主张的用被告所交纳的首付款抵扣上述应付款项的请求，系执行问题，在本案中不做处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条之规定，判决如下：一、解除原告云南美城房地产开发有限公司与被告赵云华于2015年4月2日签订的《商品房购销合同》及合同补充协议。二、被告赵云华于本判决生效之日起十日内向原告云南美城房地产开发有限公司支付违约金32229.1元。三、被告赵云华于本判决生效之日起十日内向原告云南美城房地产开发有限公司支付原告云南美城房地产开发有限公司已支付的各项税费36096.58元。四、被告赵云华协助原告云南美城房地产开发有限公司办理《商品房购销合同》备案登记注销手续。五、被告赵云华于本判决生效之日起三十日内将六合天城（A2）地块第x幢第x层xxx号房屋腾还原告云南美城房地产开发有限公司，并支付该房屋从2015年4月28日至办理合同备案登记注销手续之日止的房屋折旧费（折旧费按房屋总价款4%的年折旧率计算为25783.28元/年）。六、被告赵云华于本判决生效之日起十日内向原告云南美城房地产开发有限公司支付担保费442元。七、驳回原告云南美城房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费1255元、保全费1072元，两项合计2327元（原告已预交），由被告赵云华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  张芳二〇一五年十二月三日书记员  杨莎