广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗南法民三初字第896号原告（反诉被告）：冯润添。原告（反诉被告）：伍剑霞.委托代理人：杨丛泽，广东纬国律师事务所律师。委托代理人：黎嘉俊，广东纬国律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：谢锦标。委托代理人：吴子亨，广东金本色律师事务所律师。委托代理人：黎芷晴。原告（反诉被告）冯润添、伍剑霞与被告（反诉原告）谢锦标租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月24日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员何炎辉独任审判，公开开庭进行了审理。两原告（反诉被告）的委托代理人杨丛泽及原告伍剑霞，被告（反诉原告）委托代理人吴子亨、黎芷晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯润添、伍剑霞诉称：2015年4月21日，两原告与被告签订《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》，合同约定由两原告承租被告声称其所有的位于广州市南沙区大岗镇华美工业园B-3土地，土地面积为40631.81平方米，用于建设厂房。被告声称该土地是工业用地，可以进行工业厂房建设。其后，两原告按照约定向被告支付了定金1000000元，但该土地至今仍未办理产权证，两原告无法进行工业厂房建设。经两原告向广州市南沙区国土局查询，得知该土地并非被告所有，且该土地无法办理产权证，故两原告根本无法使用该土地建设厂房。因此，根据《中华人民共和国合同法》以及相关法律法规的有关规定，两原告依法提起诉讼，请求判令：一、解除原告冯润添、伍剑霞与被告谢锦标签订的《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》；二、被告谢锦标向原告冯润添、伍剑霞返还合同定金1000000元及利息（利息以100万为本金，按照中国银行同期贷款利率从起诉之日开始计算至实际清偿之日止）；三、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告要求变更诉讼请求一为确认原告冯润添、伍剑霞与被告谢锦标签订的《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》为无效合同。被告谢锦标辩称：被告不同意原告的全部诉讼请求。一、涉案合同应合法有效，涉案土地是被告受让于广州市南沙区大岗镇房地产开发公司（以下简称大岗房地产公司），且被告已向大岗房地产公司支付了部分购地款4500000元，并实际占用涉案土地，享有涉案土地的使用权，被告在大岗房地产公司的协助下办理了涉案土地的项目立项、用地预审、规划等手续，被告是涉案土地合法使用权人，因此，被告认为《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》是合法有效的，两原告主张解除合同，也是建立在合同有效的基础上，被告认为两原告主张自相矛盾。二、关于合同目的是否能实现问题，根据双方签订的《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》显示，办理涉案土地的用地批文、及国有土地使用权证，均约定由两原告进行办理，且根据被告办理的用地批文来看，涉案土地能够办妥用地后续手续，涉案合同可以继续履行，被告不同意向原告退还定金1000000元及利息。反诉原告谢锦标诉称：反诉原告与两反诉被告于2015年4月21日签订了《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》，约定反诉原告将位于广州市南沙区大岗镇华美工业园，地号：B-3，面积为40631.81平方米土地承租给两反诉被告，并已告知两反诉被告该土地的来源、现状、用地性质等。同时，鉴于该土地尚未取得相关证照，为此，双方约定由两反诉被告为反诉原告办理相关证照，就上述合同签订后，反诉原告依约履行合同义务，但两反诉被告拒绝支付租金同时亦未为反诉原告办理上述土地的相关证照。为此，两反诉被告的行为已构成违约，反诉原告有权解除合同，收回土地并没收两反诉被告已支付的定金。反诉原告认为，双方签订的《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。两反诉被告违约行为已损害反诉原告的合法权益并应承担相应的赔偿责任。因此，反诉原告特向法院提出反诉，请求判令：一、解除反诉原告谢锦标与反诉被告冯润添、伍剑霞于2015年4月21日签订的《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》，并将租赁物业交还反诉原告管业；二、反诉原告谢锦标没收反诉被告冯润添、伍剑霞交付的合同定金1000000元；三、反诉被告冯润添、伍剑霞按照50000元/月的标准共同赔偿反诉原告谢锦标自2015年5月1日起至2015年8月31日止的租金损失200000元；四、反诉被告冯润添、伍剑霞按142211元/月的标准向反诉原告谢锦标支付自2015年9月1日起至实际交还土地之日止的租金（暂计至2015年10月30日止，租金损失为284422元）；五、反诉被告冯润添、伍剑霞共同承担本案的全部诉讼费。反诉被告冯润添、伍剑霞辨称：不同意反诉原告的全部反诉请求。一、《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》是无效的合同，无法继续履行，反诉原告对涉案土地没有使用权和处分权，反诉被告同意解除合同。反诉原告要求将租赁物业交还其管业，但实际上涉案土地还没有交付给反诉被告使用，涉案土地也不是反诉原告的土地，故不存在返还问题。二、反诉原告将其没有使用权和处分权的土地向反诉被告出租，是对反诉被告的欺骗，在该条件下，没收反诉被告交纳的定金没有法律依据，不符合公平等价的原则。三、反诉原告要求反诉被告按照50000元/月的标准赔偿其损失没有事实和法律依据，且反诉原告与大岗房地产公司签订《土地使用权转让合同书》后，涉案土地在长达十多年一直空置中，反诉原告没有实际利用过，即使存在损失问题，反诉原告也不是涉案土地的权属人，也不符合请求赔偿损失的主体资格。四、反诉原告对涉案土地不享有相关权利，反诉原告也未能提供证据证明其对涉案土地享有处分权利，故反诉原告无权出租涉案土地。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：2015年4月21日，冯润添、伍剑霞（承租方，乙方）与谢锦标（出租方，甲方）签订《土地租赁合同书》，约定：一、租赁标的物：甲方自愿将位于广州市南沙区大岗镇华美工业园，地号：B-3，面积约为40631.81平方米（按购地面积为准）土地承租给乙方，该地是甲方于2003年7月14日与原广州市番禺区大岗镇房地产开发公司（现广州市南沙区大岗镇房地产开发公司，下同）签订《土地使用权转让合同书》，向广州市番禺区大岗镇房地产开发公司有偿受让而来，有土地使用权有偿转让合同及不动产销售（转让）发票，该土地尚未办理土地证。乙方确认甲方已全面履行告知义务，乙方已清楚知悉该土地的现状、权属、用地性质等情况，并同意按现状租赁。二、租赁期限：租赁期为二十年，自2015年5月1日至2035年4月31日止。三、租金、定金及支付方式：2015年5月1日至2015年8月31日为免租期，甲方免收乙方租金；自2015年9月1日起开始计算租金，每月租金为3.5元/平方米，租金每3年递增10%。具体的租金计算标准如下：1、自2015年9月1日至2018年4月31日止，每月租金为￥142211元；2、自2018年5月1日至2021年4月31日止，每月租金为￥156432元；3、自2021年5月1日至2024年4月31日止，每月租金为￥172076元；4、自2024年5月1日至2027年4月31日止，每月租金为￥189283元；5、自2027年5月1日至2030年4月31日止，每月租金为￥208212元；6、自2030年5月1日至2033年4月31日止，每月租金为￥229033元；7、自2033年5月1日至2035年4月31日止，每月租金为￥251938元；本合同约定的租金金额不含税金和费用；政府要收取土地增值税，由甲方负责。本合同签订后乙方需向甲方支付￥100万元（大写：壹佰万元整）作为定金，定金包含乙方于2015年3月30日已支付的￥50万元（大写：伍拾万元整），本合同签订后乙方还需向甲方支付￥50万元（大写：人民币伍拾万元整），在合同期满5天内甲方无息应将定金一次性全额退还乙方。乙方应于每月的10日之前缴纳当月租金给甲方。四、甲、乙双方的权利义务：（一）甲方依土地现状于合同签订之日起向乙方移交土地，不作任何平整，不负责土地的通水、通电等配套，但应配合乙方办理；如乙方须办理相关证照，甲方有义务协助。相关平整及配套设施由乙方自行投资办理，有关手续和费用均由乙方依法依规办理并缴交。（二）乙方在该宗土地上进行建设，应依法依规办理报建、规划、环保、消防等相关手续，并确保质量安全，相关税费均由乙方自行承担，与甲方无关；如因此引发的一切法律责任，均由乙方承担，与甲方无关等。五、违约责任：（一）甲方未按合同约定的时间提供土地的，乙方有权解除合同，甲方应双倍退还定金给乙方。（二）合同履行期内，乙方未违反本合同的约定，甲方不得收回该土地的使用权，否则造成乙方损失的，要赔偿乙方的一切损失。（三）乙方逾期未缴纳或者未缴足租金的，甲方有权从逾期之日起每日加收未缴纳租金总额的5‰作为滞纳金。（四）出现下列情形的，甲方有权单方面解除合同，除没收乙方交付的定金外，还有权收回出租土地及全部地上附着物，因此造成甲方其他经济损失，乙方应承担相应的赔偿责任：1、乙方逾期壹个月未足额缴纳租金的；2、乙方在承租期间在该宗地上从事违法活动包括但不限于政府被认定为违章建筑、违法经营等，抵押或者以其他方式处分租赁地块上的建筑物及其配套设施的。六、免责事由：因不可抗力导致部分或者全部不能履行合同，甲乙双方均不负责任，但应当采取一切必要的补救措施以减少损失。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。有下列情形之一的，甲方可以在租赁期届满前收回租赁土地，并不承担违约责任：1、国家为公共利益需要使用土地的；2、国家为实施城市规划需调整使用土地的；3、法律、法规、国家政策规定的其它情形。同日，冯润添、伍剑霞（承租方，乙方）与谢锦标（出租方，甲方）又签订《土地租赁合同书补充协议》，约定：一、乙方在签订本合同之日起5年内，协助甲方完善目标土地的出让手续，并协助甲方办理目标土地的土地使用权批准证书，将目标土地的使用权人办理至甲方或甲方认可、指定的第三方名下。二、在完善目标土地出让手续或办理目标土地的土地使用权批准证书过程中，甲方应承担其与大岗房地产公司签订的《土地使用权转让合同书》中约定的费用，乙方在办证过程中需承担税费、补地价、征地指标补偿款等一切其他费用等等。冯润添、伍剑霞于2015年3月30日向谢锦标支付定金500000元，签订合同后，又于2015年4月22日支付定金500000元给谢锦标。庭审中，冯润添、伍剑霞认为谢锦标至今未将涉案土地交付给其使用，谢锦标也未能提供证据证明涉案土地已经交付给冯润添、伍剑霞使用。原告自认涉案土地未取得《建设用地批准书》。为查明涉案土地的来源、权属、用地性质，本院依法前往大岗镇房地产公司调查，大岗镇房地产公司在调查笔录中陈述：涉案土地由大岗镇房地产公司向广州市南沙区大岗镇鸭利村征地而来，虽已向该村民委员会缴纳了征地补偿款，但因政府政策变化，导致涉案土地未能办理将农业用地转为建设用地审批手续，至今未取得《建设用地批准书》，目前，涉案土地的权属人仍是大岗镇鸭利村民委员会，涉案土地的用地性质仍为农业用地。大岗镇房地产公司确认其与谢锦标于2003年7月14日签订《土地使用权转让合同书》，并确认该合同书约定的土地转让款为7313725.80元，谢锦标已向其支付了部分土地转让款4500000元，剩余转让款至今未支付。经质证，冯润添、伍剑霞对该调查笔录的真实性、合法性、关联性均没有异议，证明谢锦标对涉案土地没有处分权；谢锦标对该调查笔录的真实性、合法性、关联性没有异议，但对大岗镇房地产公司说由于政府政策变化导致不能办理土地使用权证等相关证件有异议，认为办证的义务在大岗镇房地产公司，如不能办证，则该责任应由其承担。且合同约定后续的办证义务是由冯润添、伍剑霞承担，谢锦标对此没有过错，关于出租土地真实情况冯润添、伍剑霞也是清楚的。以上事实，有原、被告举证材料、法院调查笔录及双方当事人陈述证实。以上证据经过庭审质证，本院予以采信。本院认为：本案为租赁合同纠纷。关于涉案合同效力问题，根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条的规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”本案中，涉案土地为广州市南沙区大岗镇鸭利村农民集体所有的农用土地，原告在未办理土地权属变更及农用土地转为建设用地手续就将该农用地出租给被告用于工业厂房建设，违反了上述法律规定，故谢锦标与冯润添、伍剑霞签订的《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》为无效合同。谢锦标要求解除其与冯润添、伍剑霞签订的《租赁合同》缺乏依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，谢锦标应将收取的定金1000000元返还给冯润添、伍剑霞，同理，谢锦标要求没收冯润添、伍剑霞向其支付的定金依据不足，本院不予支持。另因谢锦标将未办理农用土地转为建设用地手续及未取得《土地使用权证》的农用地出租给冯润添、伍剑霞用于工业厂房建设而导致合同无效，故冯润添、伍剑霞要求谢锦标以定金1000000元为本金，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算，支付自起诉之日起至实际返还定金之日止的利息符合上述法律规定，本院予以支持。关于土地交付问题，因谢锦标未在本院限定的时间内提供证据证明其已经将涉案土地交付给冯润添、伍剑霞使用，本院认定涉案土地由始至终都未实际交付，故谢锦标要求冯润添、伍剑霞交还涉案土地没有依据，本院不予支持。同理，因谢锦标并未将涉案土地实际交付给冯润添、伍剑霞使用，故谢锦标要求冯润添、伍剑霞支付自2015年9月1日起至实际交还土地之日止的租金依据不足，本院不予支持。因合同无效，谢锦标要求冯润添、伍剑霞赔偿自2015年5月1日起至2015年8月31日止的租金损失200000元，于法无据，本院不予支持。谢锦标的其他在本诉的抗辩意见及在反诉的陈述意见，因没有证据予以佐证，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告冯润添、伍剑霞与被告谢锦标签订的《土地租赁合同书》及《土地租赁合同书补充协议》无效；二、被告谢锦标应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯润添、伍剑霞返还定金1000000元及利息（利息以1000000元为本金，自2015年9月24日起计至实际清偿之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；三、驳回反诉原告谢锦标的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7080元，由本诉被告负担;反诉受理费9080元,由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。代理审判员  何炎辉二〇一五年十二月十八日书 记 员  张大会