浙江省衢州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙衢民终字第120号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘寅。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘国华。上诉人（原审被告、反诉原告）：陶林霞。三上诉人共同委托代理人：徐勇猛，衢州市勇猛法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陆晋臣。委托代理人：许姝，浙江三善律师事务所律师。上诉人刘寅、刘国华、陶林霞为与被上诉人陆晋臣房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院于2015年1月7日作出的（2014）衢柯民初字第445号民事判决，于2015年1月27日向本院提起上诉。本院于2015年2月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院审理认定：刘国华、陶林霞系夫妻，刘寅系刘国华与陶林霞之子。2013年9月，陆晋臣委托其母亲陈锡萍代其出售坐落于衢州市柯城区文景苑11幢2单元502室、文景苑11幢C-12号房屋。2013年9月8日，陈锡萍代表陆晋臣与刘寅签订《房地产转让协议》一份，协议约定：房屋总价为85万元，分别于2013年9月15日支付55万元，10月31日支付25万元，付房款80万元后交房，余款5万元于三证办齐后付清；过户中涉及的税费由买受方负担；上述房屋如存在产权纠纷，按揭或抵押债务、税金等，卖方保证过户前办妥。刘寅于2013年10月31日前按约支付了前两笔购房款，陆晋臣也按约于2013年10月底前将房屋的钥匙交给被告刘寅，房屋内尚余少许物品未清空。2014年5月15日，双方办理了过户手续，现该房产所有权人为刘国华、陶林霞。过户后，刘寅、刘国华、陶林霞未按约将余款5万元支付给陆晋臣。陆晋臣多次向刘寅、刘国华、陶林霞催收，但刘寅、刘国华、陶林霞至今未支付。原审法院审理认为：陆晋臣与刘寅之间的房地产转让协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行。按照协议约定，购房余款5万元应当于三证办齐后付清，现陆晋臣已将房屋过户至刘国华、陶林霞名下，已完成了产权交付的义务，刘寅、刘国华、陶林霞也应当按照协议约定付清购房款。现原告要求刘寅、刘国华、陶林霞支付尚余购房款5万元及逾期付款利息，理由正当，法院予以支持。关于刘寅、刘国华、陶林霞的反诉，要求陆晋臣腾空房屋，陆晋臣负有将房屋内尚余少许物品清空的义务，故法院对该诉请予以支持。对于刘寅、刘国华、陶林霞以陆晋臣逾期交房为由要求陆晋臣赔偿损失，法院认为，根据双方协议，出卖方应当在买受方付款80万元后交房，陆晋臣也按约交付了房屋钥匙，应当视为已转移占有，将房屋交付刘寅、刘国华、陶林霞使用，而双方对产权过户的时间并未作明确约定，故无法依合同确定原告系逾期交付。陆晋臣在房产办理过户手续前已清除抵押登记，符合双方约定，且陆晋臣在出售房屋时已向被告出示了房屋产权证，故刘寅、刘国华、陶林霞主张原告存在欺诈行为且逾期交房要求陆晋臣赔偿的理由不能成立。关于刘寅、刘国华、陶林霞诉请的损失组成：房款的支付是购房时买受方应当承担的义务，购房款80万元的利息与逾期交房行为不构成因果关系；合同约定，房屋过户的税费由买受方承担，故刘寅、刘国华、陶林霞要求陆晋臣赔偿房屋过户的税费不符合双方约定；因此，对于刘寅、刘国华、陶林霞要求陆晋臣赔偿损失的反诉请求，法院不予支持。陆晋臣应将房屋交付前的电费及物业费结清，现陆晋臣提供证据证明其已垫付了房屋交付前的电费5.7元，故对刘寅、刘国华、陶林霞要求陆晋臣结清电费的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、刘寅、刘国华、陶林霞于判决生效之日起十日内支付陆晋臣所欠购房款50000元及逾期付款利息（自2014年5月15日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至本判决确定的履行之日止）。二、驳回陆晋臣其它的诉讼请求。三、陆晋臣于判决生效之日起十日内腾空位于衢州市柯城区文景苑11幢2单元502室、文景苑11幢C-12号房屋，并向刘寅、刘国华、陶林霞支付电费5.7元。四、驳回刘寅、刘国华、陶林霞其它的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1506元，减半收取753元，由刘寅、刘国华、陶林霞负担，于判决生效之日缴纳。反诉案件受理费2614元，减半收取1307元，由刘寅、刘国华、陶林霞负担（已预交）。判决后，刘寅、刘国华、陶林霞不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，支持刘寅、刘国华、陶林霞原审反诉请求。理由：一、原审认定事实不清。陆晋臣出售涉案房屋时有意隐瞒房屋抵押情况，提供的土地证复印件也是遮挡抵押贷款内容，存在欺诈性。刘寅于2013年10月31日前按约支付80万房款后，陆晋臣有足够的时间归还银行抵押贷款，但陆晋臣在刘寅多次催促办理过户手续的情况，一直拖延，直至6个多月后才完成过户，且陆晋臣交付的钥匙并不齐全，屋内东西也未腾空。关于销售不动产税根据双方协议约定第5条，刘寅垫付的销售不动产税应由陆晋臣承担。刘寅为购房为及时支付房款，先将旅游公司的团费贷款临时垫付，本想待过房后办理低息的公积金贷款，由于延误半年多时间过户，造成贷款利息损失。此外，刘寅临时高息借款20万元，相应的利息损失也是由陆晋臣违约造成。二、原审适用法律不当。鉴于陆晋臣存在欺诈、违约行为，应适用合同法、侵权责任法或民法通则的相关规定判决，销售不动产税费问题也未予以分析说明。陆晋臣答辩称：一、陆晋臣不存在欺诈行为，买房之前刘寅方看过房产证，对涉案房屋存在抵押的情况是明知的。且一审中相应证据显示，刘寅结婚是2013年12月，付款是10月底，根本没有充足的时间将房屋用作婚房使用。二、2013年10月底，陆晋臣已将房屋钥匙交给刘寅，房屋已交付给刘寅使用。房屋的电费、物业费自交付后应由陆晋臣承担。三、关于刘寅贷款的利息和借款利息与本案没有关联，不应由陆晋臣承担。二审中，双方当事人未提供新的证据材料。经审理，本院查明的案件事实与原审认定的事实基本一致。本院认为：本案双方当事人于2013年9月8日签订的《房地产转让协议》，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人应按照协议约定全面履行义务。根据《房地产转让协议》约定，余款50000元于三证办齐后付清，现涉案房屋已转移登记至刘国华、陶林霞名下，陆晋臣已完成了房屋产权转让的义务，原审法院按照协议约定，认定刘寅、刘国华、陶林霞支付余款50000元及逾期付款利息，并无不当。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。刘寅、刘国华、陶林霞上诉主张缔约时陆晋臣存在欺诈行为且协议履行中逾期交房，对于陆晋臣故意隐瞒涉案房屋抵押情况，刘寅、刘国华、陶林霞未提供充分证据予以证明，至于涉案房屋产权过户时间，《房地产转让协议》未有明确约定，陆晋臣于办理房屋过户前已清除抵押登记，故原审法院对于刘寅、刘国华、陶林霞上述诉请未予支持，并无不当。本案刘寅、刘国华、陶林霞主张的银行贷款利息与借款利息损失无法认定，结合本案情况也无证据证明陆晋臣存在违约行为，故对于刘寅、刘国华、陶林霞该项主张，本院不予支持。刘寅、刘国华、陶林霞主张根据我国营业税暂行条例的规定，销售不动产的纳税人应是陆晋臣，本院认为该项规定系管理性规范，合同双方当事人对缴费主体已有明确约定，应当尊重当事人的意思自治，原审法院未支持刘寅、刘国华、陶林霞该项主张，符合双方约定。对于刘寅、刘国华、陶林霞要求陆晋臣腾空房屋及支付电费5.70元的请求，原审法院予以支持正确，刘寅、刘国华、陶林霞的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1092元，由上诉人刘寅、刘国华、陶林霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴超英代理审判员  郑一珺代理审判员  方 帅二〇一五年四月三日书 记 员  胡芬芬