广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2014)东一法茶民一初字第285号原告（反诉被告）浙江南都电源动力股份有限公司，住所地：浙江省临安市青山湖街道景观大道72号。法定代表人王海光，该公司董事长。委托代理人田莉，女，汉族，1980年8月25日出生，住湖北省丹江口市，系该公司员工。被告（反诉原告）广东盈拓实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市茶山镇茶山村。法定代表人梁灼怀，该公司总经理。委托代理人刘扬书，广东彭代强律师事务所律师。委托代理人陈嘉祺，广东彭代强律师事务所律师。本院受理原告浙江南都电源动力股份有限公司（以下简称“南都公司”）诉被告广东盈拓实业投资有限公司（以下简称“盈拓公司”）租赁合同纠纷一案后，盈拓公司同时提起反诉，本案依法由审判员龙泽云适用简易程序于2014年8月13日公开开庭进行审理；后因案情复杂裁定转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2015年3月26日公开开庭进行审理。南都公司的委托代理人田莉，盈拓公司的委托代理人刘扬书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南都公司诉称，南都公司与盈拓公司于2013年7月30日签订《仓储租赁合同》，南都公司于2013年8月1日起租用盈拓公司的仓库用于包装、储运产品；合同约定租期五年，月租金52500元/月，按月交纳，并于次月10日之前通过银行转账方式交纳当月租金。合同生效后，南都公司按约定及时交纳了105000元的保证金及每月的租金。2014年3月初，盈拓公司通知南都公司仓库已转让第三人，不再继续将仓库租给南都公司；同时在此通知三天后，在南都公司根本不知道的情况下，盈拓公司擅自派人在仓库外部卸货平台入口处进行施工及在仓库内部建造墙壁等，这严重妨碍南都公司的正常生产作业，在南都公司及时制止的情况下，盈拓公司才停止施工。事后，盈拓公司也多次明确不再继续将仓库租给南都公司，因南都公司从起租到盈拓公司通知也才租赁半年时间，前期租赁花去近300000元的装修款及设备添置款，南都公司也多次主动找到盈拓公司协商处理，但盈拓公司只愿承担几万元，根本不足以弥补南都公司现有的损失。因此，盈拓公司存在严重的违约行为，南都公司为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除南都公司与盈拓公司的仓储租赁合同；2、盈拓公司向南都公司赔偿因违约而造成的损失202515元、违约金210000元，并退还保证金105000元，共计517515元；3、本案诉讼费用由盈拓公司承担。庭审中南都公司将诉请因违约造成的损失202512元变更为205240元。盈拓公司辩称，盈拓公司同意解除仓储租赁合同；同时南都公司诉称盈拓公司违约没有事实依据，请求法院驳回南都公司的诉讼请求。盈拓公司同时反诉称，2013年7月30日，盈拓公司与南都公司签订仓储租赁合同，约定从2013年8月1日起，南都公司承租盈拓公司仓库及保安室、空地，面积合计5300平方米，每月租金合计42000元，租金按月缴交，并于次月10日前缴付当月租金……若有拖欠一个月或以上不缴的，则当南都公司违约论。合同签订后，南都公司向盈拓公司支付合同保证金84000元，盈拓公司依约交付租赁物给南都公司使用。但从2014年3月份起至今，南都公司无故拖欠租金不付。南都公司欠租期间，盈拓公司曾多次通过电话催收，但均未果。2014年6月12日，盈拓公司委托律师向南都公司发函，再次催收2014年3月至6月期间的租金及相应的水电费，但至今也毫无结果。因此，南都公司无故拖欠四个月租金的行为，已构成严重违约，应立即付清租金并承担被没收保证金的法律后果。盈拓公司特提出反诉，请求判令：1、南都公司向盈拓公司支付租金168000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计至付清之日止）；2、盈拓公司无需向南都公司退回合同保证金84000元；3、南都公司承担本案诉讼费用。后盈拓公司增加反诉请求：请求南都公司向盈拓公司支付2014年7月至2014年8月6日占用厂房的占用费50400元及按仓储租赁合同约定的月租金标准计算自2014年8月7日起至南都公司实际搬出厂房之日止的占用费。南都公司对反诉辩称，一、盈拓公司要求南都公司支付2014年3、4月的租金是与事实不符，且南都公司不存在拖欠租金的事实。一方面，盈拓公司提供的合同首页与南都公司提供的合同首页的内容不一致，南都公司提供的合同约定租金是52500元/月、保证金是1050000元，而盈拓公司提供的合同是42000元/月、保证金是84000元。另一方面，盈拓公司提供的合同没有补充协议，而南都公司提供的合同是含有补充协议的。南都公司认为自身持有的合同是真实有效的，南都公司于2014年3月5日已经将2014年3、4月的租金105000元及2014年1月的水电费4728元，共计109728元一并打款到盈拓公司指定账户中，根据双方合同约定，租金是按月支付，并于次月的10号前交付，实际上南都公司从第一次交付租金即2013年9月到2014年4月均是提前一到两月且将两月租金一并支付给盈拓公司的，不存在拖欠租金情况，同时按照合同约定履行南都公司的义务。另2014年5月的租金于2014年6月10日前支付，南都公司已于2014年6月10日向法院起诉，不存在违约。南都公司要求的占用费是不存在的。二、2014年7月3日即法院查封当日，盈拓公司在仓库门外加锁加堵，导致南都公司的产品无法运出，实际上于2014年6月底，南都公司已将大部分产品搬到新仓库，是盈拓公司在仓库外加锁加堵，因此盈拓公司诉请的占用费是不存在的。三、盈拓公司要求判决无需退还保证金是没有法律依据的，因盈拓公司提前终止合同在先，且有侵权违约事实，根据双方签订的合同规定，盈拓公司应向南都公司支付105000元保证金。经审理查明，2013年7月30日，南都公司授权员工陈晓君与盈拓公司当时的法定代表人刘宇鹏签订仓储租赁合同，约定由南都公司租赁盈拓公司位于东莞市××镇××路的仓库及保安室，合计面积5300平方米，用于铅酸蓄电池、锂离子电池及相关配件的包装、储运及维护，租赁期限从2013年8月1日起至2018年7月31日止，免租期1个月；租金按月缴交，由南都公司于次月10日前向盈拓公司指定的账户通过银行转账方式缴付，盈拓公司收到每月支付的费用后向南都公司开具收据、发票；若南都公司提前终止合同或违反合同任何条款，则南都公司所交保证金无偿归盈拓公司所有，并向盈拓公司补偿两个月租金作损失；若盈拓公司提前终止合同或违反合同任何条款，则盈拓公司退还南都公司保证金（无息），并向南都公司支付四个月租金作违约金；若南都公司拖欠租金一个月以上，则当南都公司违约论，盈拓公司有权单方面终止合同，并扣留南都公司物资作欠租抵偿至偿还完为止，并有权要求南都公司立即撤出等。但双方手持的仓储租赁合同第1页显示的每月租金金额、保证金金额及预交第一月租金金额不一致，南都公司提供的仓储租赁合同载明月租金52500元、保证金105000元及预缴第一月租金52500元；而盈拓公司提供的仓储租赁合同则载明月租金42000元、保证金84000元及预缴第一月租金42000元，合同第一页左上角及骑缝处均加盖双方名称的印文。另双方于2014年8月28日签订交接确认书，载明鉴于南都公司已搬清所有货物、设备，即日起南都公司正式将所有租赁仓库、保安室、空地一并移交给盈拓公司，而法院查封的设备等由盈拓公司代为保管。从南都公司提供的补充协议显示：双方对仓储租赁合同补充约定合同期满，南都公司无责任过错，盈拓公司应在15天内退回保证金（不计利息），变压器基本座机费按4000元/月，并根据供电供水部门的价格调整比例同向增减；盈拓公司落款处有“魏志华”的签名，并加盖盈拓公司名称的印文。另南都公司提供的打款证明显示：盈拓公司通知南都公司将租金及水电费等费用打款到户名为严江林、开户行为招商银行东莞支行、卡号为62×××05的账户，落款处加盖有盈拓公司名称的印文。而盈拓公司对上述补充协议及打款证明均不予确认。另南都公司对其提供的仓储租赁合同第1页左上角、补充协议及打款证明中加盖的盈拓公司名称印章是否同一枚印章所盖进行鉴定，同时盈拓公司对南都公司提供的仓储租赁合同第1页左上角及第1页的骑缝章、补充协议、打款证明中加盖的盈拓公司名称印章的真伪进行鉴定。后双方协商由广东天正司法鉴定所对此进行鉴定，该所出具“粤天正司鉴中心[2015]文鉴字第006号”鉴定意见书,鉴定意见为:仓储租赁合同第1页左上角、补充协议及打款证明中盈拓公司名称的印文是同一枚印章盖印;仓储租赁合同第1页左上角及第1页的骑缝章、补充协议、打款证明中盈拓公司名称的印文与盈拓公司提供的在公安机关备案的同名印文不是同一印章盖印。从盈拓公司提供的房地产权证显示：产权证号为“粤房地权证莞字第××号”的房产权属人为盈拓公司，房产位于东莞市××镇××路，建筑面积6750.96平方米，是单位自建房仓库，土地证号为“东府国用（2002）第特**号”。双方确认是案涉租赁物的房地产权证，案涉租赁合同为有效合同。双方确认南都公司于2013年8月5日向盈拓公司支付105000元，南都公司主张该款项是保证金；而盈拓公司则主张该款项是支付保证金8400元及2013年9月份部分租金21000元。从南都公司提供的汇款凭证显示：南都公司的账户于2013年8月5日向收款人为秦丹丹的账户汇入105000元，于2013年10月30日、2013年12月25日、2014年1月22日、2014年3月5日向收款人为严江林的账户分别汇入105000元、105000元、6659元及109728元，南都公司主张分别是支付2013年9月及10月租金，2013年11月及12月租金、2014年1月及2月租金、2013年12月的水电费、2014年3月、4月租金及2014年1月的水电费，而盈拓公司对此不予确认，主张秦丹丹、严江林都不是其员工，也未授权收款。而从盈拓公司提供的银行汇出汇入款明细显示：黄立夫账户分别于2013年8月5日、2013年12月25日、2014年3月5日向刘宇星账户转款63000元、42000元、89638.5元，李庆棠账户于2013年11月22日向刘宇星账户转款46750元，其中2014年3月5日的汇款注明“南都3月1日前期所有费用”的内容。盈拓公司主张分别是支付2013年9月部分租金及10月租金，2013年12月租金，2014年1月至2月租金及2013年12月至2014年2月水电费，2013年11月租金及2013年10月水电费；但南都公司对此不予确认，主张其是以南都公司名义汇款到指定账户。另南都公司主张盈拓公司无故于2014年7月8日在租赁仓库大门外加锁加堵，造成南都公司无法将产品运输，南都公司为此报警处理。根据南都公司的申请，本院到公安机关调取相关的询问笔录材料，南都公司的员工傅翔、杨武陈述盈拓公司将租赁的仓库转租他人，双方就赔偿问题产生纠纷，盈拓公司不让南都公司运走电池产品；而南都公司员工袁耀钦陈述因南都公司拖欠租金，仓库的部分货物已被法院查封，故盈拓公司阻拦南都公司强行进仓库运走电池产品。以上事实，有仓储租赁合同、补充协议、打款证明、房地产权证、银行汇款凭证、银行汇出汇入款明细、鉴定意见书、交接确认书、公安机关询问笔录及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，南都公司与盈拓公司之间的租赁合同关系合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自身的义务。南都公司诉请解除案涉仓储租赁合同，而盈拓公司对此不持异议，本院予以支持。现本案争议主要焦点是：第一，双方究竟谁存在违约行为及如何承担违约责任；第二，南都公司是否应当向盈拓公司支付租金、占用费及数额分别是多少。一、对于第一个争议焦点。双方对此各执一词，南都公司主张，2014年3月初，盈拓公司口头通知案涉仓库已转让他人，不再出租给南都公司，且盈拓公司在协商未果及未通知的情况下，擅自在仓库内外强行施工，故是盈拓公司先行违约；而盈拓公司则主张，南都公司拖欠自2014年3月起的租金及2014年4月后的水电费，另盈拓公司没有将仓库另租他人及强行施工的行为，是南都公司违约。一方面，南都公司未提供相应证据证实盈拓公司有提前终止合同的情况，同时仅凭南都公司提供的照片也不足以反映盈拓公司存在擅自于2014年3月份在案涉仓库强行施工的行为，故南都公司应承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予采信。另一方面，南都公司主张其向盈拓公司指定的账户转账支付相应的租金及水电费等费用，并提供打款证明及银行汇款凭证佐证，而从鉴定意见书可见，南都公司手持的仓储租赁合同第1页左上角及第1页的骑缝章、补充协议、打款证明中盈拓公司名称的印文与盈拓公司提供的在公安机关备案的同名印文不是同一印章盖印，南都公司对此未提供证据予以反驳，故本院对该鉴定意见书予以采纳，相应地认定双方约定每月租金42000元、保证金84000元的事实。同时，南都公司也未证实银行汇款凭证中收取款项的秦丹丹、严江林与盈拓公司存在关联性。另从盈拓公司提供的银行汇出汇入款明细显示，黄立夫向盈拓公司的股东刘宇星多次汇款，其中2014年3月5日的汇款更载明是支付“南都3月1日前期所有费用”，而南都公司确认黄立夫2014年3月前是其员工。因此，本院对盈拓公司的上述主张予以采信，认定南都公司未向盈拓公司支付自2014年3月起的租金，南都公司存在根本违约行为。根据双方仓储租赁合同约定，盈拓公司无需向南都公司赔偿损失、支付违约金及退还保证金，故对南都公司的诉讼请求，本院不予支持。二、对于第二个争议焦点。一方面，如上所述，南都公司拖欠自2014年3月起的租金，而双方约定每月租金42000元。另一方面，从公安机关相关的询问笔录，结合南都公司提供的录像视频等可见，盈拓公司因与南都公司产生纠纷，于2014年7月8日存在阻止南都公司运走电池产品的事实，而该货物并非盈拓公司员工主张已被法院所查封的情况，盈拓公司的行为给南都公司正常使用案涉租赁物造成一定影响；同时经双方协商，南都公司已于2014年8月28日将案涉租赁物移交给盈拓公司，故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，本院酌定南都公司按每月42000元向盈拓公司支付2014年3月至2014年7月期间的租金为宜，即42000元×5个月=210000元，对盈拓公司相应的反诉请求，本院予以部分支持。另南都公司拖欠多月租金未付，已构成违约，理应承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，盈拓公司诉请南都公司支付以168000元为本金，从反诉之日（即2014年6月18日）计至实际付清168000元止的逾期付款利息并无不妥，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）浙江南都电源动力股份有限公司与被告（反诉原告）广东盈拓实业投资有限公司于2013年7月30日签订的仓储租赁合同；二、限原告（反诉被告）浙江南都电源动力股份有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向被告（反诉原告）广东盈拓实业投资有限公司支付租金210000元及逾期付款利息（以168000元为本金，从2014年6月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际付清168000元之日止）；三、被告（反诉原告）广东盈拓实业投资有限公司无需向原告（反诉被告）浙江南都电源动力股份有限公司退回保证金84000元；四、驳回原告（反诉被告）浙江南都电源动力股份有限公司的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）广东盈拓实业投资有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8976元（南都公司已预交），反诉受理费3070元、财产保全费1884元（盈拓公司已预交）；鉴定费30620元（南都公司交纳12490元、盈拓公司交纳18130元），由原告（反诉被告）浙江南都电源动力股份有限公司负担32060元，被告（反诉原告）广东盈拓实业投资有限公司负担12490元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  龙泽云审 判 员  陆春明人民陪审员  梁玉银二〇一五年四月三十日书 记 员  肖婵娟叶玉欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。