重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第05661号上诉人（原审原告）重庆百年世家小区业主委员会，住所地重庆市沙坪坝区教院路8号百年世家小区。负责人董荣武，重庆百年世家小区业主委员会主任。委托代理人邱雨，重庆歌乐律师事务所律师。委托代理人潘胜龙，重庆歌乐律师事务所律师。上诉人（原审被告）重庆伊仕诺物业管理有限公司，住所地重庆市江北区。法定代表人朱治勇，重庆伊仕诺物业管理有限公司总经理。委托代理人程旋，重庆公鸣律师事务所律师。委托代理人丁雷，重庆公鸣律师事务所律师。上诉人重庆百年世家小区业主委员会（以下简称百年世家业委会）与上诉人重庆伊仕诺物业管理有限公司（以下简称伊仕诺物业公司）业主共有权纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年5月26日作出（2014）沙法民初字第08432号民事判决，上诉人百年世家业委会、伊仕诺物业公司均对该判决不服，向本院提出上诉。本院于2015年10月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月11日适用《中华人民��和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定进行询问。上诉人百年世家业委会的负责人董荣武及委托代理人潘胜龙，上诉人伊仕诺物业公司的委托代理人程璇、丁雷到庭参加询问。本案现已审理终结。百年世家业委会在一审中诉称，百年世家小区系由重庆元合地产发展有限公司开发建设，该公司委托伊仕诺物业公司进行前期物业服务。在该小区成立业委会之后，双方于2013年4月11日终止了物业服务合同。在伊仕诺物业公司为百年世家业委会提供物业服务期间，伊仕诺物业公司在未征得业主大会、办理有关手续的情况下，擅自利用百年世家小区物业共用场地、道路、房屋和设备设施等物业共用部位进行盈利活动，收取公共收益。根据《物权法》、《物业管理条例》的相关规定，伊仕诺物业公司应向百年世家业委会返还上述收益，但伊仕诺物业公司既未公布收益账目，也未将公共收益向百年世家业委会移交。百年世家业委会多次催收未果，现百年世家业委会诉至法院，请求：一、判令伊仕诺物业公司将服务期间的全部公共收益共计814395元支付给百年世家业委会；二、判令伊仕诺物业公司赔偿百年世家业委会资金占用损失，以814395元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从2013年4月11日计算至判决生效之日止。伊仕诺物业公司在一审中辩称，根据伊仕诺物业公司的统计数据，百年世家小区从2008年11月至2013年4月撤场前的公共收益（含露天停车费和电梯广告费）少于伊仕诺物业公司因管理露天停车和电梯广告投入的运营成本，包括人力成本、物资成本、税费等，故并无公共收益盈余可以返回给业主。伊仕诺物业公司同意公布公共收益账目，但需要一定的准备时间。在诉讼时效上，百年世家业委会请求的大部分收��都超过了诉讼时效。一审法院经审理查明，2009年5月22日，重庆嘉盛物业管理有限责任公司变更为重庆伊仕诺物业管理有限公司。2003年1月10日，重庆世家地产发展有限公司与重庆嘉盛物业管理有限责任公司签订《物业管理前期委托合同》，约定由重庆嘉盛物业管理有限责任公司对百年世家小区进行物业管理，委托管理期限从2003年1月10日至2006年1月10日。在前期物业服务合同期满后，伊仕诺物业公司未与建设单位或业主委员会签订新的合同，但仍对百年世家小区进行事实物业服务。2008年，百年世家小区成立业主委员会，但未与重庆嘉盛物业管理有限责任公司签订物业服务合同。2013年3月，百年世家小区成立新一届业委会。2013年4月11日，伊仕诺物业公司退出百年世家小区物业服务区域。伊仕诺物业公司退场时未就公共收益情况与百年世家业委会进行交接。百年世家小区至迟于2008年11月开始产生公共收益，公共收益由两部分构成，一部分为露天停车位收益（停车位未划线，大约300个停车位），一部分为电梯广告位收益。开辟露天停车位以及广告位未经过业主大会同意，也未办理相关审批手续。2012年3月9日，伊仕诺物业公司与上海分众德峰广告传播有限公司签订《信息化联播网合作合同书》，约定伊仕诺物业公司允许上海分众德峰广告传播有限公司在百年世家小区安装“LCD液晶类信息化联播系统”，播放商业广告和其他各类信息，总计15台L**，合计3000元／年。同日，伊仕诺物业公司与上海驰众广告传播有限公司签订《电梯位广告服务合同》，约定伊仕诺公司同意将百年世家小区27部电梯轿厢共81个广告位出租给上海驰众广告传播有限公司设置广告媒体，刊发广告，合计8100元／年。在伊仕诺物业公司撤场后，百年世家业委会曾发函要求伊仕诺物业公司交付该小区公共收入账目。一审审理中，伊仕诺物业公司举示了2008年11月至2013年4月期间的公共收益账目：2008年11月-12月的公共收益为7400元；2009年的公共收益为143608元；2010年的公共收益为226730元；2011年的公共收益为221704元；2012年的公共收益为191231元；2013年1月-4月的公共收益为28665元。以上合计819338元。百年世家业委会对伊仕诺物业公司提供的上述数据提出了“车辆逐年增多收益却逐年减少”等多项质疑，在一审法院向其询问是否申请司法审计后，百年世家业委会表示为便于案件的审理，认可以上数据，同时撤回对于2008年11月之前的公共收益的请求。原伊仕诺物业公司在庭审中就2008年11月至2013年4月期间的公共收益账目进行了交接。百年世家业委会撤回��要求伊仕诺物业公司公布公共收益账目的诉讼请求。伊仕诺物业公司主张其公共收益的支出中，人力成本包括工资、保险费、节假日礼金、生日礼金、通讯费、生活费、高温补贴、服装费、年终奖、慰问金、员工活动等项目；物资成本包括办公类、保洁类、维修类等项目；以及税费等。2008年的公共支出为39064元；2009年的公共支出为166262元；2010年的公共支出为212325元；2011年的公共支出为236726元；2012年的公共支出为252174元；2013年1月-4月的公共支出为77868元。以上合计984419元。伊仕诺物业公司举示了2008年11月、12月的工资表、费用报销单、重庆市财政性资金通用缴款书，2009-2013年的员工工资表、社保费用情况表、节日礼金及补贴发放汇总表、伙食费预算明细、费用报销单、收据、发票、税收通用完税证；13份劳动合同书；2010年-2013年的中信银行批量记载业务��员工工资发放表；2010年-2013年重庆市财政性资金通用缴款书等书证证明上述事实。百年世家业委会对于伊仕诺物业公司主张的以上支出提出了如下质疑：上述支出并非因管理公共区域而产生，人力成本、物资成本与本案均无关联性，伊仕诺物业公司公司系为整个小区提供服务，上述支出是为小区提供物业服务产生的成本，而非管理公共收益区域产生的成本。针对百年世家业委会的上述质疑，伊仕诺物业公司提交了一组数据对比，欲证明上述支出仅用于公共收益区域的支出：2008年的公共收益支出占整个小区经营成本的4.43%；2009年的公共收益支出占整个小区经营成本的5.43%；2010年的公共收益支出占整个小区经营成本的7.47%；2011年的公共收益支出占整个小区经营成本的5.44%；2012年的公共收益支出占整个小区经营成本的4.13%；2013年的公共收益��出占整个小区经营成本的6.18%。一审法院在庭审中询问双方当事人是否就伊仕诺物业公司所称经营成本的合理性申请司法评估，伊仕诺物业公司称其已举示充分证据，所以不提出申请；百年世家业委会表示举证责任在伊仕诺物业公司，所以也不提出申请。一审法院认为，物业服务企业擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，业主委员会请求物业服务企业将扣除合理成本后的收益给付业主委员会的，人民法院应予支持，物业服务企业对成本的支出及其合理性承担举证责任。本案中，伊仕诺物业公司未经业主大会同意即将业主共有部分经营停车位及广告位，百年世家业委会有权要求伊仕诺物业公司将扣除合理成本后的收益给付业主委员会，用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。伊仕诺物业��司对成本的支出及其合理性承担举证责任。对于伊仕诺物业公司抗辩称停车位、广告位的经营成本高于收益的观点一审法院不予采信，理由如下：一、结合伊仕诺物业公司未经业主大会同意擅自将业主共有部分经营停车位及广告位的行为，和其自称从2008年起一直经营至2013年长达5年期间的事实，如果其经营成本高于收益，有违日常生活常理；二、伊仕诺物业公司所称的经营收入占整个物业服务企业的成本比例缺乏基础事实依据；三、从其举示的证据内容来看，伊仕诺物业公司举示的工资、保险费、节假日礼金、生日礼金、通讯费、生活费、高温补贴、服装费、年终奖、慰问金、员工活动等项目清单，办公类、保洁类、维修类等项目清单是物业服务企业所必然要支出的成本，与擅自经营停车场及广告位并无直接关联性。但是，一审法院考虑到约300个停车位以及电梯广告位的设立、运营、维护必然存在成本，在双方对此均不申请专业评估、审计的情况下，一审法院依据双方的举证、质证、陈述、抗辩、本地区行业现状等因素，将伊仕诺物业公司应当返还百年世家业委会的收益酌定为双方确认的收益总额819338元的60%，即491602.80元。关于伊仕诺物业公司抗辩的诉讼时效问题，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案百年世家业委会要求伊仕诺物业公司返还公共收益的诉讼时效应当从伊仕诺物业公司撤场之日，即2013年4月11日起算，百年世家业委会于2014年9月10日提起诉讼，未超过诉讼时效，伊仕诺物业公司的抗辩不能成立。据此，一审法院遂判决：一、重庆伊仕诺物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日立即返还重庆百年世���小区业主委员会公共收益491602.80元。二、重庆伊仕诺物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日立即赔偿重庆百年世家小区业主委员会资金占用损失，该损失以491602.80元为本金，从2013年4月11日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止。三、驳回重庆百年世家小区业主委员会的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11944元，减半收取5972元（百年世家业委会已预交10052元，由一审法院退还百年世家业委会4080元），由重庆百年世家小区业主委员会负担1972元，由重庆伊仕诺物业管理有限公司负担4000元。伊仕诺物业公司负担部分于本判决发生法律效力之日给付百年世家业委会。百年世家业委会和伊仕诺物业公司均不服一审判决，向本院提起上诉，百年世家业委会上诉请求：撤销原判，判令被上诉人伊仕诺物业公司将服务期间的全部公共收益共计819338元支付给上诉人；并赔偿上诉人资金占用损失：以819338元为基数，按照银行同期贷款利率，从2013年4月11日计算至判决生效之日止；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1、伊仕诺物业公司并未就其主张的从小区共有部分公共收益中扣除成本的支出及合理性提供有效证据予以证明，应承担举证不能的责任，一审法院对此存在适用法律的严重错误；2、被上诉人伊仕诺物业公司擅自使用小区公共部分进行经营，事实上并未产生额外的成本。伊仕诺物业公司答辩称，被上诉人已经在一审中就费用支出问题举示了相关证据予以证明，一审判决不予采信是经营成本高于收益的观点，并不代表被上诉人��无实际合理的支出，也不代表一审法院否认被上诉人进行物业管理的事实。一审法院是在平衡了双方的利益后作出的判决，物业公司对小区公共部分经营实际是会产生经营成本的。伊仕诺物业公司上诉请求撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费均由被上诉人承担。主要事实和理由：1、被上诉人百年世家业委会诉讼主体不适格；根据物权法规定，百年世家业委会起诉伊仕诺物业公司返还公共收益，应当经所在小区专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主授权同意，但百年世家业委会未举示相应的证据。2、一审法院认为上诉人举示的人力、物资等与支出相关的证据与本案并无直接关联性，属于事实认定错误；3、即使本案诉讼主体适格，被上诉人百年世家业委会的部分诉讼请求已超过法定诉讼时效，但一审法院并未采纳，属于适用法律错误。百年世家业委会答辩称，在一审中，被上诉人伊仕诺物业公司仅仅提供了其所称的费用产生的相关资料，但这些资料所反映的费用支出是否与其擅自利用小区公共部分进行经营的支出和成本存在关联并没有任何的证据予以证明，一审法院也认为对方所提出的这些费用及清单事实上是该公司作为小区的物业服务企业必然产生的支出，与本案的公共部位经营事项无任何关联性。被上诉人伊仕诺物业公司很明显利用了其作为小区物业服务企业的便利和条件来擅自经营公共部分获取收益。从其进行此项经营的持续性和实际的经营内容看，被上诉人并没有产生额外的成本和费用。关于业委会的诉讼主体资格问题，物业管理条例有明确规定，同时业委会也在一审起诉的时候提交了小区业主大会所作出的相关业主大会决议，通过了过半数以上的小区业主的同意，不存在诉讼主体不适格的问题。本院查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点：一是百年世家业委会是否是本案适格主体，是否有权提起本案诉讼；二是伊仕诺物业公司利用小区公共部分获取的公共收益是否产生了经营成本以及一审法院确定伊仕诺物业公司返还百年世家业委会的公共收益的比例是否恰当；三是百年世家业委会的部分诉讼请求是否超过诉讼时效。（一）关于百年世家业委会是否是本案适格主体，是否有权提起本案诉讼的问题。业主委员会根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁。本案百年世家小区于2013年3月19日成立新一届百年世家业委会，并于2013年10月22日在沙坪坝区磁器口街道办事处进行登记备案。百年世家业委会在一审中举示业主大会决议及业主���名，授权百年世家业委会向伊仕诺物业公司起诉追回被侵占的公共收益。因此，百年世家业委会根据业主大会授权，有权提起本案诉讼。上诉人伊仕诺物业公司提出百年世家业委会未提交已经取得专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主授权的相关证据，百年世家业委会的诉讼主体不适格的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予采纳。（二）关于伊仕诺物业公司利用小区公共部分获取的公共收益是否产生了经营成本以及一审法院确定伊仕诺物业公司返还百年世家业委会的公共收益的比例是否恰当的问题。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。该条第二款之规定，属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。本案中，伊仕诺物业公司在对百年世家小区进行物业管理期间，利用百年世家小区的公共区域，开辟露天停车位，收取的露天停车位收益和利用电梯为广告公司提供广告位，收取的电梯广告位收益，均属百年世家小区全体业主所有，伊仕诺物业公司扣除合理成本之后的收益应返还给百年世家业主。一审审理中，伊仕诺物业公司与百年世家业委会均认可2008年11月至2013年4月期间的公共收益为819338元，本院予以确认。伊仕诺物业公司虽然未经百年世家小区全体业主同意，擅自利用小区的��共区域，开辟露天停车位和电梯广告位，收取了公共收益，但伊仕诺物业公司相应履行停车位和电梯广告位的管理义务，客观上存在管理成本的支出。伊仕诺物业公司认为停车位、广告位的经营成本高于收益，并提交相应的证据，但提交的证据不足以证明其理由。由于双方对合理成本均不申请评估、审计，一审法院根据本案具体情况和本地区行业现状等因素，酌情确定百年世家业委会与伊仕诺物业公司按6：4的比例分配公共收益并无不当。上诉人百年世家业委会提出伊仕诺物业公司擅自使用小区公共部分进行经营，事实上并未产生额外的成本等上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予采纳。上诉人伊仕诺物业公司提出一审法院认定其举示的人力、物资等与支出相关的证据与本案并无直接关联性，属于事实认定错误等上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予采纳。（三）关于百年世家业委会的部分诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。向人民法院请求保护民事权益的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，伊仕诺物业公司于2013年4月11日退出百年世家小区物业服务区域，但伊仕诺物业公司退场时未就公共收益情况与百年世家业委会进行交接。因此，诉讼时效期间应从2013年4月11日开始计算，百年世家业委会于2014年9月10日向一审法院提起诉讼，未超过诉讼时效。上诉人伊仕诺物业公司提出百年世家业委会的部分诉讼请求超过时效的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予采纳。综上，上诉人百年世家业委会、伊仕诺物业公司的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11944元，由上诉人重庆百年世家小区业主委员会负担3270元，重庆伊仕诺物业管理有限公司各负担8674元。本判决为终审判决。审 判 长  孔繁树代理审判员  吴长渝代理审判员  李 娅二〇一五年十二月三日书 记 员  程 容