贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)黔毕中民终字第410号上诉人（原审原告）吴浩勋，男，1985年10月28日出生，汉族人，毕节市七星关区。委托代理人潘智慧、聂咏，贵州锐驰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）毕节市升腾房地产开发有限责任公司。住所地：毕节市七星关区天河路（原毕节机械厂内）。注册号522421000052036。法定代表人王德彬，该公司总经理。委托代理人周遵才、徐菁华，贵州本芳律师事务所律师。上诉人吴浩勋与被上诉人毕节市升腾房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，吴浩勋不服毕节市七星关区人民法院于2014年12月5日作出的（2014）黔七民初字第1647号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审原告诉称:2012年6月7日,原告与被告经协商签订《商品房买卖合同》，被告预售其开发建设的位于毕节市七星关区天河路怡景新城A区第一幢第20层第4号房屋给原告。该房屋套内建筑面积93.42平方米，按套计价总价款；交房时间是2012年4月31日，取得该房屋所有权初始登记并交付办理商品房转移登记文书时间为2012年10月31日前。合同对逾期交房违约责任、面积差异处理方式、逾期交付办理房屋产权转移登记文书之违约责任进行了约定。合同签订后，原告按约定履行了支付购房款和提交办证所需资料的义务，被告2012年7月16日才向原告交付房屋，且所交付房屋面积比合同约定面积少4.53平方米，同时被告未在合同约定的期限内交付办理房屋产权转移登记文书房屋权证、土地使用证给原告。直到2014年5月21日被告才通知原告已经办理房屋产权证。综上，被告交付之房屋套内建筑面积不足、逾期313天才向原告交付房屋产权证的行为已经构成违约。为此，原告诉至法院，要求：判令被告应向原告支付被告应该退还面积误差比在3%以内的部分面积2.8平方米房款11,626.00元，面积误差超出3%部分1.73平方米双倍赔偿款11,626.00元，并支付逾期313天向原告提供房屋产权证违约金人民币36,424.70元。原审查明：2012年6月7日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定买受人（原告）向出卖人（被告）购买天河·怡景新城A区第1幢20层4号房屋，建筑面积109.27平方米，房屋总价款387,909.00元，计价方式为按照套（单元）计算，面积差异处理方式为按照国家相关法律法规执行，付款方式为银行按揭，2012年4月30日前交房，2012年12月31日前取得所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。如果出卖人在约定日期起60日以后不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。同时，双方签订了《补充协议》重新约定交房时间为2012年12月31日。办理产权登记时间为甲方（被告）自乙方（原告）接房之日起360日内到相关部门办理并向乙方提供该房屋产权证。被告于2013年12月10日办理完涉案房屋的初始登记，构成违约。因被告未按合同约定期限办理房屋所有权证并交付原告，原告遂以前述诉讼请求向本院提起诉讼。原审认为：原、被告双方订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。双方应按照合同约定全面履行义务。本案中，原被告约定计价方式按照套（单元）计算，面积差异处理方式按照国家相关法律法规执行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条:”出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”，本案中，根据双方合同约定计价方式按照套（单元）计算，面积差异处理方式按照国家相关法律法规执行，为此，应按照建筑面积计算房屋单价，也即是原告诉称的每平方米3,550.00元，对于被告辩称的该房款包括水、电建设安装费及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，从而主张涉案房屋单价为377,909.00元÷109.27㎡=3,458.48元/㎡的主张不予支持。对面积差异处理方式，应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定处理。被告应向原告支付面积误差比在3%范围内部分面积3.27㎡房款11,608.50元及双倍返还面积误差比超出3%以外面积1.06㎡的购房款7，526.00元，总计19,134.50元。另查明被告于2014年4月26日已向原告退还15,407.00元购房款，鉴于被告已向原告退还15,407.00元购房款，被告向原告补足剩余面积差异购房款3,727.50元即可。本案中，原、被告合同约定办理房屋产权证的时间为接房之日起360日内办理并提供，根据法律规定，违约金具有处罚性和补偿性，被告提前交房未构成违约，也未给原告造成损失。根据原、被告双方订立的《补充协议》第二条约定交房时间为2012年12月31日，故被告应于2013年12月26日前办理并提供房屋产权证。但被告却未在上述期限提供房权证给原告。被告通知领取房屋产权证的时间以原告自认的2014年5月21日确认。对于被告提出原告2013年11月27日才提供产权转移登记的相关资料，有一定过错的抗辩，被告公司2013年12月10日办理涉案房屋初始登记，之后才能为原告办理房屋产权转移登记。原告提供资料与否，并不影响被告办理房屋初始登记，故被告的抗辩理由不成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告认为原告购房的目的已实现，未办理房屋产权证未给原告造成实际损失而不承担违约责任的抗辩理由不成立，而原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。因此，应以原告所付购房款总额387,909.00元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%的标准计算违约金，从2013年12月27日起计算至2014年5月21日止。根据原、被告签订的《补充协议》，交房时间是2012年12月31日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：一、被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴浩勋房屋面积差异超过3%部分未支付的面积差异款人民币3,727.50元。二、被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴浩勋逾期办理房屋权属证书的违约金（以购房款总额人民币387,909.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的130%的标准，从2013年12月27日起计算至2014年5月21日止）。三、驳回原告吴浩勋的其他诉讼请求。案件受理费人民币1,360.00元，由被告毕节市升腾房地产开发有限责任公司承担。吴浩勋不服上述判决，向本院提出上诉，请求撤销原判决第二项，改判上诉人承担违约金从2013年12月27日计算至2014年8月26日共计242天，上诉费由被上诉人承担。上诉理由：一审判决认定逾期办证违约金的截止时间错误，被上诉人最终办理涉案房屋土地证的时间为2014年8月26日，则逾期办证违约金计算期间应从合同约定交房的2012年12月31日360日后的2013年12月27日计算至2014年8月26日止，共计242天。被上诉人在答辩期内未提交答辩状。经二审审理查明，原判查明事实无误，本院依法予以确认。二审争议的焦点：一审判决从2013年12月27日起计算至2014年5月21日止计算逾期办理房屋权属证书的违约金是否有事实和法律依据。本院认为：一审判决从2013年12月27日起计算至2014年5月21日止计算逾期办理房屋权属证书的违约金是否有事实和法律依据。上诉人一审诉讼请求为”判令被告应向原告支付被告应该退还面积误差比在3%以内的部分面积2.8平方米房款11,626.00元，面积误差超出3%部分1.73平方米双倍赔偿款11,626.00元，并支付逾期313天向原告提供房屋产权证违约金人民币36,424.70元。”，上诉人在起诉状中诉称”直到2014年5月21日被告才通知原告已经办理房屋产权证，被告逾期313天（逾期时间从2013年7月11日至2014年5月20日止）才向原告交付房屋产权证的行为已经构成违约。”，一审法院根据上诉人自认的情况，双方合同的约定，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定确定逾期办理房屋权属证书的违约金从2013年12月27日（双方合同约定的交付房屋产权证之日的次日）起计算至2014年5月21日止正确，本院予以维持。上诉人上诉称涉案房屋土地证办理时间为2014年8月26日，则逾期办证违约金计算期间应从2013年12月27日计算至2014年8月26日止，上诉人该诉称已超过其一审诉讼请求，且与其一审自认的情况不符，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的诉称无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,360.00元，由上诉人吴浩勋负担。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  朱莉审判员  唐琳二〇一五年四月八日书记员  詹淼