河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0303民初510号原告：洛阳凯瑞红山置业有限公司，住所地洛阳市西工区凯旋西路30号凯瑞君临广场·华府5号楼4-22号。法定代表人：王新立，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵怡、肖春，河南先为律师事务所执业律师。被告：霍国增，男，1963年8月8日出生，汉族，户籍地河南省长垣县，现住河南省洛阳市西工区。第三人：中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行，住所地河南省洛阳市西工区解放路供销综合南楼。负责人：雷建云，该行行长。委托诉讼代理人：杨迪，男，该行工作人员。委托诉讼代理人：张建都，男，该行工作人员。原告洛阳凯瑞红山置业有限公司（以下简称凯瑞红山公司）与被告霍国增、第三人中国工商银行股份有限公司洛阳九都支行（以下简称工商银行洛阳九都支行）合同纠纷一案，本院于2018年1月23日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告凯瑞红山公司的委托诉讼代理人赵怡、被告霍国增、第三人工商银行洛阳九都支行的委托诉讼代理人杨迪和张建都到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯瑞红山公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除凯瑞红山公司、霍国增双方签订的合同编号为YS0261534的《商品房预售合同》；2.判令霍国增返还凯瑞红山公司位于洛阳市××工区××东路与××交叉口××凤凰××小区××单元××号的房屋；3.判令霍国增向凯瑞红山公司支付代其偿还第三人的款项20054.54元，并按年利率24%的标准向凯瑞红山公司支付该款项从代偿之日起至实际还清之日止计算的违约金（暂计2000元）；4.判令霍国增向凯瑞红山公司支付解除合同违约金110897元并承担凯瑞红山公司另行出售涉案房屋的相关费用；5.本案诉讼费、保全费由霍国增承担。事实与理由：2014年9月15日，霍国增以银行按揭贷款方式购买凯瑞红山公司开发的位于洛阳市××工区××东路与××交叉口××凤凰××小区××单元××号的房屋，双方签订了《商品房预售合同》，约定霍国增支付首付款后，向工商银行洛阳分行贷款510000元。2014年11月14日，霍国增、工商银行洛阳九都支行、凯瑞红山公司签订《个人购房借款／担保合同》，约定工商银行洛阳九都支行向霍国增发放贷款510000元，霍国增以所购买房屋提供抵押担保，凯瑞红山公司向工商银行洛阳九都支行提供连带责任保证等。上述合同签订后，各方履行了义务，但霍国增因个人原因停止向工商银行洛阳九都支行偿还贷款本息，工商银行洛阳九都支行从凯瑞红山公司账户进行了扣划，后经凯瑞红山公司及工商银行九都支行催促，霍国增未补交拖欠款项及偿还凯瑞红山公司被扣划款项，根据《商品房预售合同》的约定，霍国增拖欠贷款本息已超过三期，凯瑞红山公司遂诉至法院。霍国增对凯瑞红山公司起诉的事实无意见。工商银行洛阳九都支行对凯瑞红山起诉的事实无意见。经审理查明，2014年9月15日，凯瑞红山公司（出卖人）与霍国增（××）签订《商品房预售合同》，合同编号：YS0261534。合同约定，××购买出卖人开发的位于西工区××东路与××交叉口××凤凰××单元××号预售商品房，商品房价款为739315元，首付款229315元于合同签订前付清后，余额510000元以银行按揭贷款方式支付。合同附件四：商品房买卖合同补充协议第七条“出卖人的担保：××采用银行按揭贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，××对银行的违约视同对本合同违约。3、若××连续三期以上（含三期）不能按《借款合同》向贷款银行履行还款义务，导致出卖人根据与贷款银行签订的《担保合同》代××向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，视同××违约不履行付款义务，××应在出卖人向其发出缴款通知书后三日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金。如在出卖人向其发出缴款通知三日内未能向出卖人偿还相应款项的……如房产已经交付，则出卖人有权收回房屋。同时出卖人有权与××解除《商品房买卖合同》，××应当按照购房款的15%向出卖人支付违约金和另行出售房屋的交易费，已交购房款扣除违约金、另行出售房屋交易费、银行贷款本息及出卖人为实现债权产生的律师费、取证费、诉讼费用等所有费用其他欠款后，退还××；购房款不足抵扣上述款项的，××继续补偿出卖人……”2015年7月22日，霍国增（借款人、抵押人）、凯瑞红山公司（保证人）与工商银行洛阳九都支行（贷款人）签订《个人购房借款∕担保合同》。合同约定，贷款人根据借款人的申请同意向其发放510000元贷款用于购买房屋，贷款期限为14年，还款为按月等额本息还款法；借款人将其购买的房屋为该笔借款提供抵押担保；保证人提供阶段性连带责任保证，保证人对抵押房屋正式抵押登记手续已办妥完毕且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务免除保证责任等。后工商银行洛阳九都支行依约向霍国增发放贷款510000元。从2017年1月开始，霍国增未按约定还款。另查明，截至2017年10月31日，工商银行洛阳九都支行扣划凯瑞红山公司保证金共计20054.54元（2017年2月27日扣划10305.34元、2017年9月30日扣划4688.16元、2017年10月31日扣划5061.04元）。此后，霍国增未依约还款，截至2018年4月13日，工商银行洛阳九都支行共计扣划凯瑞红山公司保证金50186.79元。霍国增于2018年5月16日、2018年5月17日以中国工商银行转账形式支付凯瑞红山公司2笔款项共计40250元，仍有9936.79元没有偿还。本院认为，本案《商品房预售合同》、《个人购房借款∕担保合同》是各方真实意思表示，合法有效。霍国增以银行按揭贷款方式向工商银行洛阳九都支行申请借款510000元支付凯瑞红山公司房屋尾款，工商银行洛阳九都支行已依约向其发放了贷款，现房屋已经交付。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据《商品房预售合同》附件四第七条的约定，由于霍国增连续3期以上未能依约向工商银行洛阳九都支行支付贷款利息且凯瑞红山公司作为霍国增该笔借款的保证人亦为其代偿部分金额，霍国增的行为已经构成违约，故凯瑞红山公司主张收回房屋并解除与霍国增之间的《商品房预售合同》，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。霍国增应按照《商品房预售合同》约定偿还凯瑞红山公司为其代偿的款项并支付解除合同的违约金110897.25元（房屋总价款739315元×15%）。因霍国增已经偿还凯瑞红山公司所诉代偿金额，故对其该部分诉求，本院不予处理。另，根据《商品房预售合同》约定，霍国增应从凯瑞红山公司代其还款之日起按凯瑞红山公司代其向工商银行洛阳九都支行还款金额日1%的标准支付违约金，现因凯瑞红山公司主张霍国增按照年利率24%的标准支付该部分违约金，是对自己权利的处分且不违反法律规定，本院予以支持。霍国增应支付的违约金合计为4360.24元（以10305.34元为基数自2017年2月27日计算至2018年5月16日为3001.82元，以4688.16元为基数自2017年9月30日计算至2018年5月16日为702.84元，以5061.04元为基数自2017年10月31日计算至2018年5月16日为655.58元），因凯瑞红山公司主张的违约金为2000元，本院予以确认，故霍国增应支付的违约金为2000元。凯瑞红山公司主张霍国增承担另行出售涉案房屋的相关费用，因交易尚未发生，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告洛阳凯瑞红山置业有限公司与被告霍国增于2014年9月15日签订的编号为YS0261534的《商品房预售合同》；二、被告霍国增于本判决生效后十日内返还原告洛阳凯瑞红山置业有限公司位于洛阳市西工区龙翔东路与道北五路交叉口凯瑞凤凰名苑第25幢2单元2-102号房屋；三、被告霍国增于本判决生效后十日内支付原告洛阳凯瑞红山置业有限公司违约金2000元；四、被告霍国增于本判决生效后十日内支付原告洛阳凯瑞红山置业有限公司解除合同的违约金110897.25元；五、驳回原告洛阳凯瑞红山置业有限公司的其他诉讼请求。如被告霍国增未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2959元，由被告霍国增负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  卢海平人民陪审员  李新意人民陪审员  赵元维二〇一八年六月二十日书 记 员  黄 雁