沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书（2015）浑南民二初字第02904号原告张居辉，男，汉族，无业，住沈阳市皇姑区。委托代理人杨凯，系辽宁大信律师事务所律师。被告沈阳鼎盈置业有限公司，住所地沈阳市浑南新区浑南四路1号富腾国际大厦A座2001室。法定代表人沙爽，系该公司董事长。委托代理人袁雪琼，系辽宁百联律师事务所律师。原告张居辉与被告沈阳鼎盈置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后，依法由本院审判员朱波独任审判，公开开庭进行了审理。原告张居辉委托代理人杨凯、被告委托代理人袁雪琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：请求判令被告赔偿原告逾期交房损失（自2006年5月29日起按购房款日万分之二计算至起诉之日）共计229421元；由被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称：一、房屋的逾期交付系由于政府拆迁行为导致，并非被告过错，不应当对原告进行损失赔偿。二、本案已经超过法定2年的诉讼时效期间。三、原告所主张的损害赔偿进没有事实和法律依据，退一步讲，即便逾期交房的事实发生，根据合同确定性原则应当有约定的按照合同约定主张，如果是损失需要原告提供相关的证据证明其实际损失的发生，即便是如果是违约金被告也认为数额过高，应当以合同标的额的30%作为高低的判断依据。四、原告并未足额支付购房款，被告在原告没有交齐购房款的情况下有权不予交付房屋，原告无权要求被告承担逾期交付的违约责任。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同、发票各一份，用以证明原、被告双方房屋买卖合同合法有效，合同约定了逾期交房的违约金，且原告已履行付款义务。被告对合同真实性没有异议，对关联性有异议，合同约定的付款方式为银行按揭贷款，买受人有去银行办理贷款并支付全部购房款的义务，自2004年至今，买受人并没有完成付款的义务，应当承担逾期付款的违约责任，被告认为买受人违约在先，无权要求被告支付违约金。对发票没有异议。合同中附件四补充协议第25条明确规定买受人需要在本合同签订后15日内负责提供一切有关银行按揭所需要的资料，并与银行签订贷款协议，若因银行的原因拒绝贷款，买受人应在15日内以现金的形式补足，该条款明确了贷款义务的明确时间，以及不能成功办理贷款的现金补交期限，买受人并未在指定期限内支付房款的义务，无权向被告主张违约责任。2、照片、捐款名单各一张，用以证明2007年10月7日原告及李某等房主向被告主张交房及逾期交房违约金的事实。被告对真实性、合法性、关联性均有异议，照片的形成时间为2007年，2007年距今已过8年，从时间上这份证据并不能起到中断诉讼时效的证明力，照片上的所显示的人并不能清晰辨认其面孔，仅有原告等其他业主签字的名单，也不能证明其系照片上的群体之一，照片上的文字所体现的谴责违约行为并没有具体明确权利人的主张，是否就违约金进行了主张，原告应当提供，承担举证责任。关于照片，如原告所讲其是去市委相关部门进行主张，并不能说明原告是向被告进行主张，因其主张对象并非被告，被告认为因主张对象的不同，所以该证据不能起到时效中断的证明力。3、照片六张、文字报道一篇，用以证明2009年3月23日原告与张某及上述房主接受记者芒种的采访并发表的有关报道，证明原告及上述房主于2009年3月已向被告主张交房及与其交房违约金的事实。此时被告不具备交房条件。被告对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该份文件仅仅是一篇新闻报道，而报道本身是不符合法定的证据规则，原告想证明的第一点关于2009年主张过权利的问题，并不能中断向前中断两年诉讼时效，距今已过6年，从报道本身内容看，该份新闻报道体现出的是被告在2009年没下房证或是房屋交付的问题，并不能体现原告所述的逾期的交房违约金的主张，而事实上原告从未就违约金的部分向被告提出过主张。报道的内容只是体现了这样的一个事件，但是无法证明原告本人是本案的诉求的权利主张主体。4、视频资料一份，用以证明2012年12月19日原告及上述房主维权过程被沈阳电视台全程报道，2013年1月24日到省信访维权，还证明上述时间原告及上述房主已向被告主张交房及逾期交房违约金的事实。被告认为1、关于主张主体的问题，上述的光盘内容都不能体现原告在主张群体之中，也就是原告与视频的内容是不具备关联性的。2、关于主张对象的问题，上述几段视频的录制地点为信访局，另一份显示的是兴隆大家庭沈阳总部，这两个对象均为案外第三人或政府相关部门，而不能代表原告向被告提出的主张，关于新闻报道的录制，其通话中原告所说的沙爽，对真实性有异议，媒体不是公证机构，电话接听人是否为沙爽在视频中不能体现，原告应对其真实对象的真实性进行举证。3、关于主张的内容，被告认为所有的视频体现的是原告主张的权利内容为合同的履行中的房屋交付，并没有直接主张逾期交付违约金。4、关于录制的时间，上述光盘均不能体现实际录制的时间，综上，对于视听资料主体对象不适格，内容与诉求不符，时间也不能起到时效中断的证明力。5、照片及文字报道一组，用以证明2013年1月18日及2013年5月15日原告及上述房主向被告主张交房及逾期交房违约金的事实。被告对真实性、合法性、关联性均有异议，关于5-1的新闻报道的维权主体不明确，只写了王女士，并非本案原告，从报道可以反证，原告的权利主张对象并非本案被告，原告持续主张的对象系女人街商业发展有限公司，系本案的案外人，所以该份材料原告均没有向被告主张过权利。关于5-2、5-3的照片所体现的主体没有本案原告，主张的对象是浑南去信访局，照片不能体现拍摄时间，对其关联性有异议，关于5-4的文件材料系原告单方制作，单方书写，且不能体现材料的形成时间，也与本案的诉讼时效没有关联性。综上被告代理人再次提请法庭对原告所谓的权利主张的对象进行核查。6、向中央巡视组反映女人街不交房、不赔偿的材料，预约单各一份，用以证明2014年5月19日原告及上述房主新被告主张交房及逾期交房违约及的事实。被告认为文件材料系原告单方制作、单方书写，且不能体现材料的形成时间，与本案的诉讼时效没有关联性。即便是原告本人自行制作的文件材料，也是向信访局主张，并非本案被告。关于预约单无法核实真实性，质证意见同上。7、照片及信访材料一组，用以证明2014年5月19日原告及上述房主向被告主张交房及逾期交房违约金的事实。被告认为该份证据中照片不能体现拍摄时间，也不能体现双方谈话内容，还不能体现出原告本人的影像，无法证明原告所要证明的事实。照片后附的书面材料也系原告单方制作。8、录音一份、视频两份，用以证明原告及上述房主在该时间段内向被告主张交房及逾期交房违约金的事实。被告对该组证据有异议，首先无法确定录制时间，且录制人也并非本案原告，从内容上也不能证明原告曾向被告主张过违约金。9、视频一份，用以证明2015年9月2日原告及上述房主向女人街谢某总经理主张权利时，被告明确同意支付逾期交房违约金，故上述房主主张逾期交房违约金的诉讼时效应从2015年9月3日起算。被告对该组证据有异议，首先无法确定录制时间，且录制人也并非本案原告，从内容上也不能证明原告曾向被告主张过违约金。10、李某甲、孔某、刘某的证人证言3份，用以证明自2006年8月至今，原告及上述房主每年都向被告主张权利。被告对真实性、合法性、真实性均有异议，三证人与本案具有直接的利害关系，三证人均为本案的原告之一，其诉求与原告诉求相同，被告认为根据诉讼法规定，证人不能旁听，证人不但旁听，更加是本案原告，而且其判决结果与本案有直接的利害关系，所以被告认为三证人的证人证言不能作为证人证言予以采信。且三证人所述内容与本案原告具体的维权时间、维权地点均不能进行准确的描述，仅陈述过原告的名字，只能表示他们之间互相认识，不能有利证明其想要证明的内容。被告为支持其主张，向本院提供如下证据：1、公告、《关于女人街项目规划调整的函》、房屋拆迁许可证各一份，用以证明被告房屋不能交付系由政府拆迁原因造成，并非被告过错，被告不应承担任何违约责任。原告对真实性没有以异议，关联性有异议，被告的拆迁是三期的，本案涉案房屋是二期的，所以与本案无关。经审理查明，2004年12月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发建设的位于浑南新区xx街xx号xx区xx层xx号档口，建筑面积为36.14平方米，房屋总价款为205440元，付款方式为原告于2004年12月31日支付首付款336000元，余款220000元以银行贷款形式付清，在附件四中约定买受人需在合同签订15日内提供一切有关银行按揭所需的资料，并于银行签订按揭贷款协议（出卖人协助其办理按揭手续），若因买受人原因银行拒绝贷款，买受人须在15日内以现金形式补足。房屋交付时间为2006年5月28日，逾期交房的，如逾期超过90日，原告有权解除合同或要求继续履行合同，继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交付房款万分之二向原告支付违约金。合同签订后，原告按约支付首付款336000元，但至今尚未办理银行贷款或以现金形式支付剩余220000元房款。因被告至今尚未交付房屋，故原告来院起诉，要求被告支付逾期交房违约金。本院认为，原、被告的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，并不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方应按合同的约定履行相应的义务。关于逾期交房违约金，根据我国合同法相关规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。现原告至今尚未付清全部购房款，无权要求被告按期交付房屋，故原告的该项诉请，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条之规定，判决如下：驳回原告张居辉的诉讼请求。案件受理费4741元，由原告张居辉负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费4741元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 朱 波二〇一五年十二月一日书记员 周立颖本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。