成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)锦江民初字第8229号原告何亚明，男，1977年4月30日出生，汉族，户籍地：四川省南充市顺庆区，现住福建省三明市梅列区。委托代理人何天孟（叔父），男，1948年8月18日出生，汉族，住四川省南部县。原告许丽杰，女，1981年11月19日出生，汉族，户籍地：四川省南充市顺庆区，现住成都市高新区。委托代理人何天孟（叔父），男，1948年8月18日出生，汉族，住四川省南部县。被告成都融创置地有限公司。住所地：成都市锦江区。法定代表人韩放，成都融创置地有限公司总经理。委托代理人陈晶晶，泰和泰律师事务所律师。原告何亚明、许丽杰与被告成都融创置地有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月21日立案受理，依法由代理审判员赖婷婷用简易程序于2015年12月30日公开开庭进行审理。原告何亚明及其委托代理人何天孟、原告许丽杰及其委托代理人何天孟，被告成都融创置地有限公司的委托代理人陈晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何亚明、许丽杰诉称，2009年10月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于成都市锦江区水杉街蓝谷地·天域五期10幢的房屋。同时约定被告应于2011年12月31日前向原告交房，2011年12月31日原告根据被告发出的《收楼通知书》内容，向被告支付房屋契税、房屋维修基金、及办理房屋所有权证的登记费用，缴纳了物业服务费用，完成了该商品房的实际交付，并敦促其早日取得该商品房所在楼栋的权属证明并办理房屋所有权证，但被告方迟迟未办理，直至2014年6月24日才取得该商品房所在楼栋的权属证明，2014年9月19日才为原告办理房屋所有权证登记，以致原告对房屋的正常支配受到很大的影响。按照合同第十九条第（一）项内容的约定，出卖人应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，原告又愿意继续履行合同，则被告应当按照原告已付房款的每日万分之一向原告支付逾期取得该商品房所在楼栋的权属证明的违约金；同时按照合同第十九条第（二）项内容约定，买受人应当在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书，如被告未按期办理产权证，原告又愿意继续履行合同的，则被告应当按照已付房款的每日万分之一向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金。商品房买卖合同是双方真实意思表示，被告应按照合同约定向原告分别支付两项违约金，不应对违约金进行裁减。同时，该商品房契税完税证填发日期为2013年10月14日，房屋所有权登记日期为2014年9月19日，按2014年二手房买卖新规，交契税和取得产权证日期二者之一满两年后交易才免收营业税，也就是说限制了原告要等到2015年10月14日或者2016年9月19日以后才可能出卖该房屋，然而2014年、2015年又恰逢房地产业的“冬天”。2013年底，原告已与当时的拟买受人谈好了出售该房屋，时价为92万元整，由于房屋产权证书迟迟未办下来，所以未能成交。现在，原告拟降价出售该房屋，时价为88.5万元，至今未寻到买家。原告起诉后，已经寻到买家，与买家签订了房屋买卖合同，房屋出售价格为89万元，除去原告承担的中介费5000元，原告实际出售房屋的价格为88.5万元。请求判令：1、被告按照每日68.5元向原告支付自原告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止的违约金，违约金计算自2013年1月1日起至2014年6月24日（取得该商品房所在楼栋的权属证明之日）止，合计36921.50元；2、被告按照每日68.5元向原告支付自原告应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止的违约金，违约金计算自2013年3月26日起至2014年9月19日（房屋所有权证登记日）止，合计37195.50元；3、被告赔偿原告因房屋契税完税证和所有权证取得时间延缓期间，楼市低迷，房价下跌，导致该房屋拟出售价差35000元。被告承担本案诉讼费用。被告成都融创置地有限公司辩称，办理转移登记的时间应当从2013年3月27日起至2014年7月29日止，因为被告向房管局提交了转移登记的申请，已经完成了自己的义务。逾期办理初始登记和逾期办理所有权证书属于同一违约行为，在同一时间出现同一性质的违约行为不能叠加计算。原告购房的主要目的是居住并非出售，且原告没有证据证明2013年出售房屋于2015年出售房屋的差价，请求法院对原告要求被告赔偿原告因出售房屋造成的差价予以驳回。被告逾期办证未给原告造成实际损失，请求法院对合同约定的违约金进行裁减。经审理查明，何亚明与许丽杰系夫妻关系。2009年10月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组“蓝谷地·天域”10栋的房屋，建筑面积为123.72平方米，其房价款685038元，采用贷款方式支付，原告可以首期支付购房款的20%，其余价款可以向建设银行或住房公积金管理机构借款支付。并约定房屋交付时间为2011年12月31日前。被告应当在2012年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因被告的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，原告选择不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内向原告支付。房屋交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房，原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内由被告支付。2011年12月31日，被告向原告交付房屋。2012年10月28日，原告向被告支付54000元。2013年3月7日，被告向原告出具《销售不动产统一发票》，载明购房款685038元。2013年10月14日，四川省成都市地方税务局出具完税证，载明收到原告的房地产权属转移税费。另查明，被告于2014年6月24日取得位于成都市锦江区水杉街166号（“蓝谷地·天域”五期）10号楼的房屋所有权初始登记。2014年7月29日，被告向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记。原告于2014年9月19日取得案涉房屋所有权登记。2015年12月21日，原告提起本案诉讼。庭审中，原告陈述2013年底未签订房屋买卖合同。以上事实的认定，有原告提交的原告的身份证，被告工商信息查询单，《商品房买卖合同》、《四川支付通持卡人存根》、《销售不动产统一发票》、《完税证》、房屋所有权证，被告提交的《成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书》等证据材料及原、被告的当庭陈述在案为证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其合法有效，原、被告双方应全面履行合同约定的义务。一、关于房屋所有权初始登记。双方合同约定，被告应于2012年12月31日前取得其所有权初始登记，自期限届满之次日至实际取得之日止，应按日以购房款的万分之一支付违约金，并于被告实际取得所有权初始登记之日起30日内支付。被告未在约定时间内办理案涉房屋所在楼栋的权属证明，已经违约，应当支付违约金，原告主张办理房屋初始登记违约金从违约之日起即2013年1月1日起计算至房屋初始登记取得之日即2014年6月24日止，符合法律规定和合同约定，本院予以确认。对于违约金的计算标准，被告请求减免逾期办证违约金。对此，本院认为，我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，鉴于被告明确请求对违约金予以减免，并且原告也未举证证明其实际损失，故根据原、被告履约的实际情况、违约程度等因素，本院酌情确定逾期取得房屋初始登记的违约金为13400元。二、关于房屋所有权转移登记。双方合同约定，房屋交付后，原告委托被告申请办理房屋所有权转移登记，如因被告的责任，原告未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，自原告应取得的期限届满之次日起至实际取得之日止，被告按房价款的日万分之一支付违约金，并于原告实际取得之日起30日内由被告支付。关于此项违约金的计算时间，因本院已支持原告所主张的房屋交付之次日起450日即2013年3月26日至2014年6月24日期间的初始登记违约金，原告再次主张该期间段的所有权转移登记违约金，显属不当，本院不予支持。同时，被告于2014年7月29日向成都市城乡房产管理局申请办理案涉房屋的所有权转移登记，因开发商将办理房屋所有权登记的相关资料提交产权监理部门后，取得房屋所有权证的期间已非由于“出卖人的原因”所能控制，故在计算逾期办证违约责任时间时，应将办证机关办证期间予以扣除。综上，融创公司自取得案涉房屋初始登记起，实际逾期35天（2014年6月25日至2014年7月29日）。融创公司请求减免该项违约金。故本院酌情确定逾期取得房屋所有权证的违约金为900元。三、关于房屋出售差价。原告认为由于被告逾期办理房屋产权证，导致原告2013年12月年未出售房屋，当时的房屋价格为92万元，后房价下跌，原告起诉后出售了房屋，房屋的出售价格仅为88.5万元，存在35000元的差价，应由被告予以赔偿。原告为支持该主张，提交了2013年12月22日与四川伊诚房地产经纪有限公司签订的《钥匙收据》、原告自己书写的2013年房屋购买人信息、2015年《房地产买卖及居间合同》等证据予以证明。原告提交的现有证据不能证明2013年出售房屋的价格以及2013年出售房屋与2015年出售房屋的差价，也不能证明逾期取得产权证与房屋出售差价的因果关系。原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，且被告对此不予认可，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都融创置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何亚明、许丽杰支付逾期取得所有权初始登记违约金13400元；二、被告成都融创置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何亚明、许丽杰支付逾期取得所有权转移登记违约金900元；三、驳回原告何亚明、许丽杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1241元，由被告成都融创置地有限公司承担844元，原告何亚明、许丽杰承担397元（多主张的部分）。此款已由原告何亚明、许丽杰缴纳，被告成都融创置地有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何亚明、许丽杰支付844元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  赖婷婷二〇一五年十二月三十一日书 记 员  丁勤琴附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。