上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第446号原告翁慧芬。委托代理人李浩，上海市恒泰律师事务所律师。委托代理人徐致远，上海市恒泰律师事务所律师。被告上海天蓬房地产投资咨询有限公司十二分公司。负责人左元华。被告上海天蓬房地产投资咨询有限公司。法定代表人周伟庆。委托代理人左元华。原告翁慧芬与被告上海天蓬房地产投资咨询有限公司十二分公司、上海天蓬房地产投资咨询有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶芳独任审判，并公开开庭进行了审理。原告翁慧芬的委托代理人李浩、徐致远，被告上海天蓬房地产投资咨询有限公司十二分公司的负责人暨被告上海天蓬房地产投资咨询有限公司的委托代理人左元华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁慧芬诉称，2014年底，原告在上海市宝山区共康路XXX号即被告上海天蓬房地产投资咨询有限公司十二分公司的门店看见上海市宝山区共康五村XXX号XXX室房屋的挂牌信息，写的是“共康五村2/12F(平台20平方米)64.25平方米165万元”。经被告业务员带领实地查看房屋和平台，原告与卖方于2014年12月2日达成买卖意向，并与被告上海天蓬房地产投资咨询有限公司十二分公司签订意向金收据。买卖双方于12月8日签订《房地产买卖合同》，原告按约支付房屋首付款50万元(含5万元保证金)，约定房屋最后交易日为2015年1月31日，口头约定为2015年1月25日搬家、交易、交房。2015年1月，原告向被告上海天蓬房地产投资咨询有限公司十二分公司支付了中介费15,400元。同年1月20日,原告发现系争房屋朝南通向平台的防盗门被拆除，并用砖块封堵成墙，便立即联系卖方的代理人朱维华。朱维华称1月19日刚得知系争房屋通往平台的防盗门属违法建筑，必须将该门封掉，才能进行交易，待过户交易后会将门恢复原状。但原告认为该门和平台是被告和卖方在出售系争房屋时宣传的亮点，如果将门封住，便改变了原告当初看房时的房屋结构和使用空间，背离了原告购房的初衷。鉴于卖方的封门行为已构成根本性违约，原告于1月23日分别向卖方和被告发函，解除了系争房屋的买卖合同和居间合同。被告作为专业中介机构，应当提供正确的信息，确保买卖双方的合法利益。现被告未在买卖双方签订买卖合同前发现并告知系争房屋有违章搭建，导致买卖合同解除，故原告起诉要求确认原告与被告上海天蓬房地产投资咨询有限公司十二分公司之间的居间合同于2015年1月23日解除，两被告退还已经收取的佣金15,400元。被告上海天蓬房地产投资咨询有限公司十二分公司、上海天蓬房地产投资咨询有限公司共同辩称，被告业务员带领原告查看了系争房屋，居间促成买卖双方签订了意向金收据和房地产买卖合同，协助原告向被告支付房款、办理审税业务等，作为居间方提供了相应的服务。经被告查询，系争房屋在2015年1月30日前就已经不存在违法搭建备案登记，满足过户条件，被告也通过短信和电话形式通知原告办理过户，但原告明确向被告表示不再购买系争房屋。如果买卖双方均同意解除买卖合同，被告同意解除居间合同关系，但不同意退还佣金15,400元。经审理查明，系争房屋的产权份额由案外人邵甲、屠某某、邵乙各占三分之一，建筑面积为64.25平方米。2014年12月2日，原告(甲方)与被告上海天蓬房地产投资咨询有限公司十二分公司(乙方)签订意向金收据，主要约定，甲方拟购买乙方居间介绍的物业，坐落于宝山区共康五村XXX号XXX室，建筑面积64.25平方米，现向乙方支付意向金5,000元，甲方确认能够接受成交的房价为153.6万元，若甲方提出的要求房屋出售方全部接受，则视为甲方愿意按本收据规定完成交易，意向金自动转为定金。落款处甲方由原告签名，乙方加盖被告上海天蓬房地产投资咨询有限公司十二分公司公章。上述意向金收据的尾部为确认书，主要内容为案外人邵甲、屠某某、邵乙作为房屋出售方已经仔细阅读上述条款，同意依据上述交易条件成交，其中意向金5,000元暂存乙方/已收取。房屋出售人指定代理人处签有“朱维华并代(三人)”，落款日期为2014年12月2日。同年12月8日，案外人邵甲、屠某某、邵乙(卖售人、甲方)与原告(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲、乙双方通过被告上海天蓬房地产投资咨询有限公司十二分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房屋具体状况如下：房地产权证号为宝XXXXXXXXXX，房地产坐落于共康五村XXX号XXX室，建筑面积64.25平方米，甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产；房地产转让价款为123.6万元，甲方于2015年1月31日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；在2015年1月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日，出卖方与原告(买受方)签订协议书，主要约定，系争房屋的实际成交价为153.6万元，《上海市房地产买卖合同》操作价格为123.6万元，因操作价格与实际成交价格的差额计30万元，原告应于交易中心过户之前直接支付给出卖方。另查明，原告于2014年12月2日支付意向金5,000元，于12月4日支付4.5万元，于12月8日支付45万元，出卖方邵乙于2014年12月8日向原告出具收款收据，确认收到原告用于购买系争房屋的房款共计50万元。2015年1月12日，被告上海天蓬房地产投资咨询有限公司十二分公司向原告出具金额为15,400元的中介费收据。庭审中，为证明己方主张，原告提供一份打印日期为2015年1月22日的上海市房地产登记簿(文件登记信息)，主要记载，申请人：上海市宝山区住房保障和房屋管理局，房地产坐落：共康五村3甲号302等，文件名称：附有违法建筑的房屋通知单，登记证明号：宝XXXXXXXXXXXX，受理日期：2014年8月7日。原告认为，被告作为中介公司在促成房屋交易前，应当对房屋进行全面调查，系争房屋早在2014年8月7日就存在违法建筑，而被告没有在买卖合同签订前将该瑕疵告知双方，也没有进行产权调查，存在重大过错。被告对该证据的真实性认可，被告表示确实是在合同签订后，经由卖方代理人朱维华告知才得知系争房屋被登记为附有违章建筑。被告另提供一份打印日期为2015年1月30日的上海市房地产登记簿(无房地产登记记录信息)，查阅种类包括文件登记信息等，查阅结果为：经查上述坐落我处无所列查阅种类的登记信息，证明卖方已经于约定过户日前涤除过户障碍，系争房屋具备交易条件。在本案审理过程中，在原告起诉系争房屋卖方的房屋买卖合同纠纷一案【(2015)宝民三(民)初字第445号】的庭审中，原告与卖方均一致同意解除买卖合同关系。以上事实，有原告提供的上海市房地产买卖合同、意向金收据、银行客户凭条及转账凭证、收款收据、房地产登记簿(文件登记信息)(2015年1月22日)，两被告提供的房地产登记簿(无房地产登记记录信息)(2015年1月30日)，(2015)宝民三(民)初字第445号庭审笔录，及双方当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，可以认定。本院认为，原告经被告上海天蓬房地产投资咨询有限公司十二分公司居间介绍，实地查看了系争房屋，在了解系争房屋的实际情况后出具了意向金收据，系原告真实意思表示，双方的居间合同关系当属有效。在合同履行过程中，由于原告与卖方在另案中一致同意，解除了房屋买卖合同关系，故原告与被告上海天蓬房地产投资咨询有限公司十二分公司之间的居间合同关系也随之终止。原告与出卖方签订的《房地产买卖合同》对房屋的坐落、房价、房款支付方式、过户及交房等主要内容进行了约定，可认定被告上海天蓬房地产投资咨询有限公司十二分公司已居间促成买卖双方买卖合同关系成立，被告上海天蓬房地产投资咨询有限公司十二分公司向原告收取佣金，符合法律规定。原告对系争房屋进行过实地查看，也核实过房地产权证，对系争房屋的面积、布局等实际情况是清楚的，应当知道系争房屋的搭建并非该小区内类似房屋的正常状态，况且出卖方在约定的过户日前业已撤销了违章登记，过户并无障碍，综上，买卖合同解除并非被告原因所致，原告要求被告退还全部佣金，缺乏事实与法律依据，本院难以支持。鉴于被告上海天蓬房地产投资咨询有限公司十二分公司作为专业中介机构，应在促成买卖双方签订合同前，对系争房屋的基本状况进行调查，并依据房屋现状将可能存在无法过户的隐患对买卖双方进行明确告知，故其服务存在一定瑕疵，并且，被告上海天蓬房地产投资咨询有限公司十二分公司客观上未向原告提供办理产权过户、房屋交接等后续居间服务，综合本案的实际情况，本院对原告应付佣金金额酌情调整至10,000元。由于原告已经向被告上海天蓬房地产投资咨询有限公司十二分公司支付了佣金15,400元，且被告上海天蓬房地产投资咨询有限公司十二分公司系分公司，不具有法人资格，其民事责任应当由被告上海天蓬房地产投资咨询有限公司承担，故应当由被告上海天蓬房地产投资咨询有限公司向原告退还5,400元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第(二)项、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、解除原告翁慧芬与被告上海天蓬房地产投资咨询有限公司十二分公司之间的就上海市宝山区共康五村XXX号XXX室房屋的居间合同关系；二、被告上海天蓬房地产投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告翁慧芬返还佣金5,400元；三、原告翁慧芬的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为92.50元，由原告翁慧芬负担50元，被告上海天蓬房地产投资咨询有限公司负担42.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一五年四月二十二日书记员 侯家雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。二、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。