广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第1876号原告罗海英，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，公民身份号码×××5523。委托代理人严丽婷，系广东科韵律师事务所律师。委托代理人石勇。被告佛山市正源房地产有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区（自编号之一），注册号：440600000019250。法定代表人麦艳芳。委托代理人宋智军，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省四会市。系被告员工。原告罗海英诉被告佛山市正源房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月30日立案受理后，依法由代理审判员林波适用简易程序独任审判，并于2015年12月16日公开开庭进行审理。原告委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年7月13日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1201009617）一份，约定原告购买被告开发的位于佛山市禅城区东鄱南路5“星晖盛汇园”房，总金额为842584元。并约定商品房交付使用360天内，被告向原告提供办理房产证的资料。原、被告在合同中第十五条约定：上述房产交付使用后360天内，被告应当向原告提交办理房地产权证所需的资料，否则须自逾期之日起每日按已付房款万分之一向原告支付违约金至排除被告原因为止。合同签订后，原、被告双方于2013年5月31日依约完成了商品房的交接，原告全额支付了购房款。至2015年9月8日被告实际交付办理房产证资料为止，已超过360天，被告仍未向原告提供办理房产证的资料，故其应向原告支付违约金，按已付房款日万分之一的标准，从2014年4月26日起计至2015年9月8日止（共501天），共42213.46元（842584元x501天x0.0001／天＝42213.46元）。综上，请求：一、判决被告向原告支付逾期提交办理房产证资料的违约金42213.46元（按已付购房款日万分之一的标准，从2014年4月26日起计至2015年9月8日为42213.46）；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中要求将违约金的诉讼请求变更为39769.96元（按总价从2014年5月26日计至2015年9月8日）。其他与诉状一致，无变更或补充。被告辩称，一、被告在开发建设及履行《商品房买卖合同》中不存在过错，逾期办证属不可抗力，不应承担责任。被告通过佛山市禅城区土地交易中心的公开竞拍而取得涉案房屋所在土地，并将该土地用于阳光星城（现称星晖·盛汇园）项目开发。依照法律规定及政府指引，被告依法办理了相关审批建设施工手续后进行开发施工，于2012年10月22日完成主体结构的建设并通过验收，并于同年12月开始对涉案房屋进行预售。被告于2013年6月5日完成了全部住宅工程质量的分户验收，原本可以在合同约定的交楼时间2013年6月30日前将房屋交付给业主使用的，却因周边污染工厂的存在而导致环评未通过而不能交付。后来因各媒体争相报道、各业主联合上访，被告迫于无奈才将未通过综合验收的房屋违法交付给各业主。出乎被告意料的是，禅城区人民政府在2014年10月份才完成对周边污染企业的搬迁和改造，并于2014年12月3日通过星晖·盛汇园的综合验收。因此，被告对于逾期办证是无法预见、无法避免、无法克服的，被告对此没有过错，不应承担责任。二、被告与原告之间有《补充协议》，被告无需承担赔偿责任。被告与原告之间签有《补充协议》，根据《补充协议》的第九条第3项的约定：“若因政府行为、不可抗力、××行为等不可归责于××的原因导致无法在约定的时间内取得办理房地产权所需资料的，××不做任何赔偿。”被告之所以会逾期交楼办证，是由于以下2个原因导致的：1、因为政府在总体规划中忽略了对于涉案土地建设住宅的环境可行性，导致被告在后来的建设中处于被动地位。2、政府未能按期完成涉案土地周边污染企业的搬迁和改造，致使被告不能如期完成综合验收。上述2个原因说明被告逾期交楼办证都是因政府行为而导致的，根据《补充协议》的约定，被告无需承担责任。三、被告于2014年12月3日通过综合验收，应从此日起算正式交楼，被告并未逾期办证。根据《中华人民共和国建筑法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。被告是迫于禅城区人民政府处理小区群体事件的压力才将涉案房屋交付原告使用，该交付行为非自愿且违反法律的规定，被告认为该交付行为是无效的。真正的交付日期应从涉案房屋通过综合验收之日起算，即2014年12月3日。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定的360天期限推算，被告的最后办证期限应是2015年11月28日。事实上，被告于2015年9月7日已完成协助原告办证的义务，比合同双方的约定提前了近3个月，所以，被告仍在约定的办证期限内为原告办妥房地产权证，没有违约，无需承担责任。综上所述，被告恳请法庭综合考虑各方因素，查明事实真相，保障被告的合法权益，依法驳回业主的诉讼请求。违约金的截止日期没有事实依据。被告已经在2015.9.8递交了办证资料。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证、被告企业机读档案登记资料复印件、组织机构代码证复印件，拟证明：原、被告的主体适格。2、《广东省商品房买卖合同》、缴税完税发票、购房发票、星晖盛汇园收楼确认书、物业管理维修基金存折，拟证明：被告有违约行为。诉讼中，被告提交关于派发办理房产证资料的通知及首批领取办理房产证所需资料楼宇座号安排时间。拟证明：被告在2015.9.8已经履行了合同约定的义务。经庭审质证，本院认证如下：对于原告、被告提交的证据，经审查，本院对上述证据的真实性均予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年7月13日，原告（××）与被告（××）签订《广东省商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买涉案佛山市禅城区东鄱南路5号八座401房，房屋建筑面积123.09平方米，总价款842584元。合同还约定：“……第八条、交付期限。××应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合合同约定的商品房交付××使用：4、该商品房经验收合格且××应支付的全部购房款（含违约金，如有）必须到××账户，××方有权收房。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且××在发生之日起30日内告知××的；2、政府行为导致××无法按期取得有关验收文件；3、非××所能控制或抗拒的其他事件。第九条、××逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第2种方式处理：2、逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房款万分之零点三的违约金，合同继续履行；逾期超过90天的，××同意继续履行合同，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房款万分之零点五的违约金。……第十五条、关于产权登记的约定。××应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：商品房实际交付使用后360天内，××应当向××提交办理房地产权证所需的资料；因××原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同，××自逾期之日起每日按已付房款万分之一向××支付违约金直至排除××原因为止；非因××原因导致××延迟办理产权证手续的，××不承担任何责任。……”。2012年8月31日，被告向原告开具发票，确认收取原告支付的购房款842584元。2013年5月31日，原、被告签订《星晖.盛汇园收楼确认书》，确认原告已于当天办理收楼手续。被告于2015年9月8日向原告交付办理房地产权证所需的资料。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约全面善意地履行各自的合同义务。关于逾期办证违约金。根据涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条“商品房实际交付使用后360天内，××应当向××提交办理房地产权证所需的资料；因××原因造成逾期提供上述资料的，买卖双方约定不解除买卖合同，××自逾期之日起每日按已付房款万分之一向××支付违约金直至排除××原因为止”的约定，被告应在房屋实际交付使用后360天内向原告提交办理房地产权证所需资料，逾期提供的，应依约支付违约金。据前查明，原、被告于2013年5月31日办理了收楼手续，即被告将房屋实际交付原告使用的日期为2013年5月31日，按照上述合同约定，被告依约应于房屋实际交付使用后360天内向原告交付办证所需资料。由于被告直至2015年9月8日才向原告提交，已构成违约。故被告应自从逾期之日起，每日按已付房款的万分之一向原告支付违约金至2015年9月8日。故被告应向原告支付自2014年5月27日至2015年9月8日的违约金。经计算，被告在本案中应支付的逾期办证违约金为39601.45元（842584元×1／10000×470天）。原告诉请超出部分，缺乏依据，本院不予支持。被告抗辩主张系政府行为和不可抗力致其逾期交房和逾期交付办证资料，应按照涉案相关约定免责。由于被告并未提供有效的证据证明其上述主张成立，本院对该抗辩意见不予采纳。被告还主张应以建设工程竣工联合验收日期作为涉案房屋的交付日期，经查，涉案《广东省商品房买卖合同》约定的交付办证资料期限的起算点“商品房实际交付使用”指向的是事实行为，并不涉及该行为合法性的评判，原告以实际交楼日起算360天，符合合同约定，被告的上述主张与合同约定不符，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告佛山市正源房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告罗海英支付逾期提交佛山市禅城区东鄱南路5号八座401房办证资料的违约金39601.45元；驳回原告罗海英的其他诉讼请求。被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取397元，由被告佛山市正源房地产有限公司负担。原告预交受理费428元，多交部分31元待本判决生效后本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 林 波二〇一五年十二月二十五日书 记 员 陈佳颖附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。