江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）萍民三终字第14号上诉人（原审原告）邬思锋，男，1977年1月26日生，汉族，住萍乡市。委托代理人张道若，萍乡市赣西法律事务中心律师。被上诉人（原审被告）马利华，女，1977年2月12日生，汉族，户籍地广东省深圳市，现住萍乡市。委托代理人李倩，江西博韬律师事务所律师。委托代理人刘雅琳，江西博韬律师事务所律师。上诉人邬思锋与被上诉人马利华房屋租赁合同纠纷一案，萍乡市安源区人民法院于2015年1月9日作出（2014）安民初字第1653号民事判决。上诉人邬思锋不服该判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人邬思锋及其委托代理人张道若、被上诉人的委托代理人刘雅琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安源区法院经审理查明，2013年8月22日，邬思锋与马利华签订转店协议，约定：甲方（马利华）在步行街有P2店面经营权，今与乙方（邬思锋）协商，双方同意将店面转给乙方经营，转让费52000元，有关事项如下：1、乙方每月交与甲方租金3500元整，2、经营期间所有费用均由乙方承担，3、乙方如需转让甲方协助办理，4、步行街店面如改造合同期满后，甲方与乙方续约，合同期内租金随物业调整而调整，5、乙方已交予押金5000元整，如协议解除，退回押金，6、如步行街正常运转则甲方无条件租与乙方，7、本合同一式二份，双方签字生效。协议下方署名处邬思锋、马利华均签字确认。转店协议签订后，双方协商一致，将店面转让费涨至64000元，邬思锋经马利华要求，将约定的64000元店面转让费支付至案外人赵晓萍处。2013年12月7日02时55分许，萍乡市文化路步行街南端路口店铺西侧由南向北第二间店铺（P2店即涉案店面）内电器线路短路引起火灾，导致步行街南段路口店铺全部过火。P2店即涉案店面也在该次火灾中烧毁。2014年2月3日，萍乡市文化路步行街物业经营管理有限公司与邬思锋就P2店面被烧毁一事签订了受损商户的经济补偿协议，约定：萍乡市文化路步行街物业经营管理有限公司一次性补偿邬思锋经济损失款20000元，邬思锋领款后就2013年12月7日火灾受损一事了结无异议。协议下方署名处双方均签字盖章确认。获偿后邬思锋以马利华只取得P2店面的使用权，未取得店面的经营权、转租权为由，请求法院判令撤销双方签订的转店协议，马利华返还店面转让款64000元、押金5000元、房租6300元。安源区法院认为，合法的债权债务关系应受法律保护。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第七条“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法”之规定，店面转让费可视为该行业的交易习惯，当事人应当予以遵守。本案双方当事人签订的转店协议系双方真实意思表示，合同内容未违反法律强制性规定，应属有效合同。邬思锋在庭审中自认店面转让费64000元系双方自愿协商确定，不存在欺诈、胁迫等情形，故邬思锋请求撤销双方签订的转店协议之诉请，无法律依据，本院不予支持。根据萍乡市文化路步行街物业经营管理有限公司（以下简称物业公司）与邬思锋签订的受损商户经济补偿协议来看，物业公司已认可邬思锋是P2店面的承租人这一事实，邬思锋以P2店面承租商户的身份领取了物业公司对P2店面的经济补偿款20000元也进一步印证了该事实。以上事实表明，物业公司对邬思锋与马利华之间的转店协议未提出异议，在店面转让后，物业公司认可邬思锋作为P2店面的承租人之身份。故邬思锋起诉状称“马利华未经P2店面所有人同意将店面转租给邬思锋，该转租行为无效”与事实不符，不予采信。综上，邬思锋与马利华自愿签订转店协议，约定转店事宜及店面转让费64000元，且已按约履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行”之规定，邬思锋与马利华的转店协议已履行完毕，双方的合同权利义务终止。故邬思锋请求马利华返还店面转让费64000元之诉请，无法律依据，不予支持。因双方在转店协议中有关于“（乙方）邬思锋已交予押金5000元整，如协议解除，退回押金”之约定，现涉案店面因失火已被烧毁，邬思锋可依据上述约定请求马利华返还押金5000元，对该项诉讼请求，予以支持。至于邬思锋请求返还房租6300元之诉请，因其未提供证据予以证明，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第九十一条、第二百二十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、马利华在本判决书生效之日起五日内向邬思锋返还押金5000元。二、驳回邬思锋的其他诉讼请求。本案诉讼费1560元，由邬思锋承担1450元，马利华承担110元。一审判决宣判后，上诉人邬思锋不服上述判决，向本院提出上诉称，一、原审判决认定事实错误。原审判决依据步行街物业经营管理有限公司与上诉人邬思锋签订的经济补偿协议来认定物业公司对上诉人邬思锋与被上诉人马利华之间的转店协议未提出异议，该转店协议有效是错误的。事实上，上诉人与被上诉人签订转店协议时，物业公司并未参与，上诉人直接支付店面租金给被上诉人。店面烧毁后，物业公司只对店面中烧毁的商品予以象征性补偿，对店面租赁的押金和其他租赁补助均是直接支付给被上诉人。二、原审判决适用法律错误。上诉人花64000元转让的是店面永久性使用权，该店面仅使用一个月就被烧毁，依照法律规定，出租屋灭失，合同不能继续履行。另外，该房屋未经消防验收，最终导致火灾事故发生，根据最高人民法院相关解释规定，该房屋未经消防验收，房屋租赁协议无效。综上，请求二审法院撤销原审判决，判令被上诉人返还店面转让款64000元、押金5000元、房租6300元；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。二审中双方当事人均未向法庭提交新的证据。二审经公开开庭审理及审查一审案卷材料，查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中被上诉人马利华租赁给上诉人邬思锋的位于步行街的P2店面属于临时搭建的建筑物，并未取得建设工程规划许可证，故被上诉人马利华与上诉人邬思锋签订的转店协议无效。原审判决认定双方签订的转店协议合法有效，属于适用法律错误，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据转店协议的约定及被上诉人马利华在二审庭审中的自认，被上诉人马利华收取了上诉人邬思锋店面转让费64000元及押金5000元，上述款项系因无效合同而取得的财产，应当返还给上诉人邬思锋。上诉人邬思锋要求被上诉人马利华返还店面转让款64000元及押金5000元的诉讼请求，于法有据，应予支持。上诉人邬思锋要求被上诉人返还租金6300元的诉讼请求，因其未提供证据予以证明，对该项诉请不予支持。综上，原审判决认定事实正确，但适用法律错误，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持萍乡市安源区人民法院（2014）安民初字第1653号民事判决的第一项，即“上诉人马利华在本判决书生效之日起五日内向邬思锋返还押金5000元”。二、被上诉人马利华在本判决生效之日起五日内向上诉人邬思锋支付店面转让款64000元。三、驳回上诉人邬思锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审诉讼费3120元，由上诉人邬思锋承担260元，由被上诉人马利华承担2860元。本判决为终审判决。审 判 长  陶 勇审 判 员  张 艳代理审判员  周丽娜二〇一五年四月二十二日代书 记员  蔡美来