辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第537号上诉人（原审被告）李志波，无职业。委托代理人刘日晶。被上诉人（原审原告）李之江，工人。委托代理人张连辉，女，1953年11月1日出生，汉族。上诉人李志波因房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院作出的（2014）金民初字第5831号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李志波及其委托代理人刘日晶、被上诉人李之江及其委托代理人张连辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告李之江诉称，2011年3月2日，原、被告签订房屋租赁合同，租期一年，年租金10000元整。一年期满后，被告又续租该房屋一年，租期至2013年3月2日到期。该房屋租赁合同已经到期，但被告却擅自占用该房屋，拒不向原告腾退。为依法维护原告合法权益，故诉至法院，要求被告腾退登沙河供销社土杂商店的自北向南第2、3、4共3间和后院北3间瓦房，被告从2014年3月3日起至腾退之日止每月给付原告房屋租金1250元（2013年3月2日至2014年2月28日每年房租是15000元），本案诉讼费由被告承担。原审被告李志波辩称，不同意原告的诉讼请求。原告不具有主张被告侵权的主体资格，原告既不是房屋的所有权人，也不是房屋的管理人，争议房屋是原告承租案外人暨登沙河供销社的房屋。原告在与供销社的租赁协议中明确约定，未经供销社同意，原告不得将承租的房屋再行转租他人，同时原告亦未举证证明其转租行为得到了出租人的授权。行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此可以认定原、被告之间签订的所有房屋租赁合同无效。被告在使用所租房屋之初，因此房年久失修，已不能正常使用，被告投入七万余元修缮后才达到今天这种状况，原告应予以补偿。原告为牟取经济利益，低承租、高转租。2014年3月以后，原、被告之间没有签订房屋租赁合同，因此被告不存在合同履行问题。被告现使用的房屋是登沙河供销社的房屋，因为原告所举的证据已经证明原告没有权利将该房屋对外转租，若被告的行为构成侵权，侵犯的是供销社的权利，而不是侵犯原告的权利。因此原告无权主张被告腾退房屋，也无权主张2014年3月以后被告每月支付房屋租金1250元，被告如果缴纳房屋租金，应当交给供销社。原告诉请，不应得到法律的支持和保护，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。大连市金州区人民法院经审理查明，李之坡即被告李志波，系原告的弟弟。2006年2月21日，原大连市金州区登沙河供销合作社即现大连金州新区登沙河供销合作社（以下简称供销社）与原告签订《承包经营合同》，合同约定：供销社将现有土杂商店（临街11间、后库14间）一处承包给原告作为其经营场所；承包费为每年4.5万元；承包时间自2006年2月21日起至2009年2月20日止，共计为三年时间；本合同为一次性交款，即上打租；承包时间的第一天为交款时间，即2006年2月21日交款后签订合同，方可营业；以后每年的2月21日为交款时间，即2007年2月21日、2008年2月21日。双方对合同权利义务、违约责任等其它内容亦进行了约定。2006年2月21日，原、被告签订《承包经营合同》，合同约定：原告将现有土杂商店（临街11间、后库14间，合计25间）一处承包给被告作为其经营场所；承包费为每年5万元；承包时间自2006年2月21日起至2009年2月20日止，共计为三年时间；本合同为一次性交款，即上打租；承包时间的第一天为交款时间，即2006年2月21日交款后签订合同，方可营业；以后每年的2月21日为交款时间，即2007年2月21日、2008年2月21日。双方对合同权利义务、违约责任等其它内容亦进行了约定。其中，合同第六条第4款约定：……未经原告书面允许被告不得对资产进行装修、改造、新建以及进行结构调整。被告在承包期间自行购买以及修建、新建的各项资产，承包期满后由被告自行处理。但已固定的东西（包括新建房屋）无条件归原告所有，并不计价款，经原告书面允许的装修改造，承包期满后，同样无偿归原告所有。在合同尾部手写备注中记载，大栏柜9个、小栏柜9个、大座称1个，归原告所有，如有损坏、丢失，由被告负责。2006年8月29日，供销社出具了证明函：此房坐落在登沙河镇正阳街，属供销社所有。原来是供销社生产资料、土杂门市。2009年2月28日，供销社与原告签订《租赁合同》，合同约定：供销社将现有坐落在正阳街原生产资料土杂门市一处租赁给原告作为其经营场所；租赁费为每年4万元；租赁时间自2009年3月1日起至2010年2月28日止，共计为一年时间；本合同为一次性交款，即上打租；租赁时间的第一天为交款时间，即2009年2月28日。双方对合同权利义务、违约责任等其它内容亦进行了约定。2010年3月1日，供销社与原告签订《承包合同》，合同约定：供销社将坐落在正阳街原土杂门市房屋一处承包给原告作为其经营场所；承包利润为每年3.5万元；承包时间自2010年2月28日起至2011年3月1日止；本合同为一次性交款，即上打租；承包时间的第一天为交款日，即2010年2月28日；双方对合同权利义务、违约责任等其它内容亦进行了约定。2011年3月2日，供销社与原告签订《承包合同》，合同约定：供销社将坐落在登沙河镇正阳街的原土杂商店一处承包给原告作为其经营场所；承包利润为3.5万元；承包时间自2011年3月1日起至2012年2月28日止，共计为一年时间；本合同为一次性交款，即上打租，承包时间的第一天为交款日，即2011年3月1日。双方对合同权利义务、违约责任等其它内容亦进行了约定。2011年3月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将坐落在登沙河镇正阳街的原土杂商店（自北向南）第2间、第3间、第4间共为3间，租价为人民币1万元，租给被告作为经营场所（后院北3间瓦房归李之坡租用，第4、5、6三间归李之江所用）；租期为一年（自2011年3月2日至2012年3月1日），本合同为上打租，一次性交清租金。合同第7条约定：租赁期间，经原告同意被告可以进行房屋装修，但不得改变房屋的主体结构和破坏墙体。租赁期满，依附于墙面、地面、屋顶的装修和各种门窗被告不得拆下搬走，所有建筑物不得拆除或破坏。合同第9条约定：如果被告未能按期足额上交房租，原告将随时解除合同。该合同第1条中的“第2间、第3间、第4间共为3间”和“后院北3间瓦房归李之坡租用，第4、5、6三间归李之江所用”内容系原告手写；被告对此部分不予认可。该合同尾部的“中间人：王忠良、唐国新、宋全红”以及“※此合同再续一年，自2012年3月2日至2013年3月2日止”等内容亦系手写。在被告提供的《房屋租赁合同》复印件中，除双方约定的租金数额及合同首尾处原、被告的签名为手写外，没有其它手写内容。2012年3月4日，被告通过案外人李秀柱，将2012年3月1日至2013年3月1日的房租款1万元交付给原告。2012年3月5日，供销社与原告签订《承包经营协议书》，合同约定：供销社将坐落在正阳街原土杂商店承包给原告经营；承包期限为一年，即从2012年3月1日起至2013年2月28日止，承包期结束后供销社收回承包经营权；年承包金为3.5万元，采取先缴纳后使用原则，原告应于本协议签订之日一次交足承包金3.5万元。双方对合同权利义务、违约责任等其它内容亦进行了约定。2013年3月4日，供销社与原告签订了《房屋租赁协议书》，约定：供销社将坐落在登沙河镇正阳街的原土杂商店租赁给原告使用；租赁时间为2013年3月1日至2014年2月28日，共计一年；租金为每年3.5万元；租金交付方法为本协议签订之日一次性交足租金。双方对合同权利义务、违约责任等其它内容亦进行了约定。2013年3月1日，被告将2013年至2014年2月28日房租款1.5万元交付给原告。2014年3月4日，供销社与原告签订了《房屋租赁协议书》，约定：供销社将坐落在登沙河街道正阳街原土杂门市租赁给原告使用；租赁时间为2014年3月1日至2015年2月28日，共计一年；租金为每年3.5万元；租金交付方法为本协议签订之日一次性交足租金。双方对合同权利义务、违约责任等其它内容亦进行了约定。另查，自2006年2月21日始至2014年3月4日止，在供销社与原告签订的系列合同中，均有关于未经供销社同意，原告不得将房屋、场地转租他人的相关条款。位于大连金州新区登沙河街道正阳街的大连金州新区登沙河供销合作社原土杂商店（共一层），面向朝东的临街门面房自北向南第2、3、4共3间瓦房和后院北3间瓦房，现由被告使用。大连市金州区人民法院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。现没有证据证明原、被告于2011年3月2日签订的《房屋租赁合同》具有法定无效情形，而且该《房屋租赁合同》已实际履行，故应认定该合同合法有效。本案中，关于被告提出的原告已经违反了原告与供销社之间的合同约定，并据此认为原、被告之间的所有房屋租赁合同无效、原告应于赔偿被告修缮房屋费用七万余元的主张，虽然在供销社与原告签订的系列合同中，均有关于未经供销社同意，原告不得将房屋、场地转租他人的相关条款，且原告与供销社之间的合同标的物与原、被告之间的合同标的物具有关联，但因被告并非是原告与供销社之间签订合同的当事人，故原告与供销社之间签订的合同对原、被告之间的合同当事人不具有合同约束力，原、被告之间签订的合同对原告与供销社之间的合同当事人也不具有合同约束力；除具有法定情形外，原告是否违反了其与供销社之间的合同约定，应由供销社予以主张，被告并非主张此项权利的适格主体；同时亦因被告提出的赔偿请求可能涉及案外人供销社的合法权益，且与本案并非属于同一性质的法律关系，故被告可另案处理。根据原告与供销社自2006年2月21日始至2014年3月4日止签订的系列合同的约定和法律相关规定，应当认定原告已经从供销社处取得了承租权，亦即原告对案涉房屋享有用益物权。原、被告于2011年3月2日签订《房屋租赁合同》后，被告于2012年3月4日通过案外人李秀柱将2012年3月1日至2013年3月1日的房租款1万元交付给原告，于2013年3月1日将2013年至2014年2月28日房租款1.5万元交付给原告。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，应当认定原、被告双方已实际履行了《房屋租赁合同》至2014年2月28日，且房租价款已调整为每年1.5万元。根据法律的相关规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。现没有证据证明原、被告双方采用书面形式签订了新的房屋租赁合同，故案涉房屋的租赁期限已经转化为不定期租赁，故原告可以随时解除合同，但应在合同期限之前通知被告。庭审中，被告陈述其于2014年2月16日左右向原告交房租，但原告不收取，故可认定原告以拒收租金的方式对被告继续使用租赁物提出异议。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。综上所述，原告主张被告腾退登沙河供销社土杂商店的自北向南第2、3、4共3间瓦房和后院北3间瓦房，并从2014年3月3日起至腾退之日止被告每月给付原告房屋租金1250元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，一审法院判决：一、被告李志波于判决生效后六十日内将位于大连金州新区登沙河街道正阳街的大连金州新区登沙河供销合作社原土杂商店（共一层），面向朝东的临街门面房自北向南第2、3、4共3间瓦房和后院北3间瓦房腾退给原告李之江；二、被告李志波自从2014年3月3日起至腾退之日止每月给付原告李之江房屋租金1250元。案件受理费100元（原告已预交），由被告李志波负担。宣判后，李志波不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判确认李之江的房屋转租行为无效，并驳回李之江的原审诉讼请求。其主要上诉理由是：1.原审认定事实不清，适用法律错误。李之江违反与供销社签订的租赁合同的约定，未经供销社同意将案涉租赁物转租，其行为对供销社来讲，已构成违约。且李志波对案涉房屋投入大量人力、物力、财力进行修缮，李志波保留要求李之江赔偿的权利。李之江的行为属于隐瞒事实真相，诱使李志波签订合同，故李志波与李之江签订的合同应为无效。2.原审法院以未给李之江送达举证通知书为由，开庭三次，并允许李之江举证，程序违法。原审开庭时均为一名承办人独任审理，但判决书却以合议庭形式出现，明显违法。李之江表示服从原审法院判决。本院经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对其主张有责任提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案关于上诉人李志波提出的第一个上诉观点，即使在李之江与供销社签订的合同中有关于未经供销社同意，李之江不得将房屋、场地转租他人的相关条款，但由于该条款系约定于李之江与供销社签订的合同中，约束的也仅是该两方当事人而已，在供销社未因李之江的转租行为提起诉讼要求李之江承担责任或要求解除合同的情况下，李志波仅因上述条款的约定即认为李之江的转租行为无效，不符合法律规定，不予支持。至于李志波提出李之江隐瞒真相，诱使其签订合同，构成欺诈，故双方签订的合同无效一节，从查明的事实可见，李之江在与供销社签订承包、租赁合同后，即将案涉房屋、场地转租给李志波，租赁物已由李志波实际使用，即使李之江未告知李志波供销社不允许转租的事实，亦构不成欺诈；再者，法律规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”故即使存在欺诈，李志波享有的仅是撤销权，双方签订的合同亦不符合无效情形，综上，对李志波此项上诉请求不予支持。关于李志波提出原审开庭三次程序违法的问题。首先，原审开庭几次是主审法官根据案件复杂程度以及查明事实的需要自行决定，无需当事人同意或认可；其次，法律规定，即使超过举证期限，当事人提交的证据足以影响案件事实认定的，亦应采信，法官在此种情况下，对于当事人不按时提交证据可以训诫，故此节不足以认定原审程序违法。关于李志波提出原审系由一名法官审理，但判决书却以合议庭形式出现的问题，从原审卷宗材料显示，三次开庭均是以普通程序审理，即组成合议庭审理，并无独任审理的情形；至于李志波提出系主审人一人到庭，其他合议庭成员未到庭一节，李之江对此不予认可，而李志波无据证明，故对李志波此项主张亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李志波承担。本判决为终审判决。审 判 长  侯学枝审 判 员  丁大勇代理审判员  刘冬艳二〇一五年四月七日书 记 员  耿 艳