高州市人民法院民 事 判 决 书（2015）茂高法民三初字第216号原告周明，男，汉族，高州市人，大学文化，广州××公司职员，住高州市。系邓清兰的丈夫。原告邓清兰，女，汉族，高州市人，大专文化，茂名市××医院医生，住高州市。系周明的妻子。两原告共同委托代理人周婵，广东洛亚律师事务所律师。被告高州市淦江实业有限公司。住所地：高州市。法定代表人张学友，董事长。委托代理人陈冠文，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托代理人林银汝，广东诚挚律师事务所律师。第三人茂名市住房公积金管理中心，地址：茂名市。法定代表人：曾春盛，主任。委托代理人吴秀峰，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托代理人陈昭平。第三人中国建设银行股份有限公司高州支行，地址：高州市。负责人：杨永东，行长。委托代理人彭仙辉，女，汉族，高州市人，大学文化，住高州市。委托代理人陈高超，男，汉族，高州市人，大学文化，住高州市。原告周明、邓清兰诉被告高州市淦江实业有限公司、第三人茂名市住房公积金管理中心、第三人中国建设银行股份有限公司高州支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月17日组织双方交换证据，于2015年8月18日、9月29日公开开庭进行了审理。原告周明、邓清兰及其委托代理人周婵，被告高州市淦江实业有限公司委托代理人陈冠文、林银汝，第三人中国建设银行股份有限公司高州支行委托代理人陈高超、彭仙辉，第三人茂名市住房公积金管理中心委托代理人吴秀峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周明、邓清兰诉称，原、被告于2013年10月22日签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号为乐海（2013）xxx）及补充协议，约定由原告购买位于高州市石仔岭乐天大道1号乐天海珀御庭AxxxA房，房屋总价款为595621元，交楼时间为2014年12月31日，同时约定出卖人逾期交楼超过60天的，买受人有权解除合同。合同签订后，原告按约向被告支付了295621元首付，2014年9月10日原告办理了住房公积金贷款，贷款金额为30万元，年利率为4.5%，还款方式为每月等额本息还款。然而本案起诉之日距合同约定的交楼时间已有半年之久，被告至今仍以各种借口迟延交楼，并且乐天海珀御庭项目现已处于停工状态，甚至有可能成为烂尾楼盘。为此，业主们曾多次催促被告交楼并将被告投诉至消费者协会，但被告自始至终闪烁其词，敷衍了事，履约态度消极。鉴于上述事实，原告于2015年5月17日向被告寄送了《解除合同通知书》，决定解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议，被告已于2015年5月18日予以签收，根据《合同法》第96条的规定，《广东省商品房买卖合同》及补充协议已于2015年5月18日解除。然而被告签收后并未主动联系原告，亦未就合同解除后的违约责任提出任何解决方案。原告为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼：1、请求法院确认原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及其补充协议已于2015年5月18日解除；2、判令被告返还购房款595621元；3、判令被告承担违约金5956.21元；4、判令被告支付原告公积金贷款的利息损失（按贷款合同约定的年利率4.5%，暂计至2015年5月1日为8325.2元，实际以被告全部返还购房款595621元之日止）；5、判令被告以全部购房款595621元为本金，自2013年10月22日起至全部返还595621元之日止，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息（暂计至2015年6月30日为51349元）；6、本案诉讼费用由被告承担；7、上述2-5项共计661251.41元。被告高州市淦江实业有限公司辩称，一、原告周明、邓清兰的第一项诉讼请求缺乏事实依据，被告并没有收到原告的书面《解除合同通知书》，故原告请求确认本案合同及其补充协议于2015年5月1日解除没有依据；二、原告周明、邓清兰要求返还购房款595621元缺乏法律依据。原告购买的乐天海珀御庭AxxxA房的总房款为595621元，付款方式为原告支付首期款295621元，余下30万元由原告向茂名市住房公积金管理中心办理了贷款。原告与中国建设银行股份有限公司高州支行签订《住房公积金借款合同》贷款30万元，被告作为保证人。2014年9月10日，中国建设银行股份有限公司高州支行将30万元支付至被告账户。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第二款的规定，若商品房买卖合同解除，则借款合同也须解除，被告须分别向建行以及原告分别返还购房贷款和购房款，并非将购房款595621元全部返还给原告；三、原告要求被告以全部购房款为本金，自2013年10月22日起按中国人民银行同期贷款利率向其支付利息缺乏事实和法律依据：1、原告的购房款于2014年9月10日通过建设银行高州支行向被告支付完毕，原告认为其2013年10月22日已支付全部购房款并要求自2013年10月22日始开始计算利息没有事实依据；2、原、被告在本案合同第九条，就因原告逾期交房所需承担的责任作出了明确的约定，同时约定责任---按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。原告已经要求被告承担支付违约金的违约责任，就不能再主张其利息损失。综上所述，被告认为本案真正的违约方是原告，因原告未按合同约定履行合同义务，故被告可以顺延交付楼房，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求。第三人茂名市住房公积金管理中心述称：按原告在茂名市住房公积金管理中心的《住房公积金借款合同》第20条的约定，如果原告请求合同解除，原告要提前10个工作日书面通知茂名市住房公积金管理中心，但本案原告提起诉讼后，一直没有书面通知本中心，如果本案是判决解除合同，应该将被告退还的购房款先返还给茂名市住房公积金管理中心，余下的部分再返还给购房者。第三人中国建设银行股份有限公司高州支行述称：本行的意见与茂名市住房公积金管理中心的意见一致。经审理查明，被告高州市淦江实业有限公司是经核准经营房地产开发、销售的公司。2013年10月22日，原告周明、邓清兰与被告高州市淦江实业有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号为乐海（2013）xxx）及补充协议，约定原告向被告购买位于高州市石仔岭乐天大道1号乐天海珀御庭AxxxA房。合同第四条约定，该商品房单价为每平方米4619元，总价款为595621元；合同第八条约定出卖方应当在2014年12月31日前，该商品房经验收合格后按合同约定交付给原告使用；合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。另外，原告周明、邓清兰选择《商品房买卖合同》补充协议第一条第4项约定的公积金付款方式：首期，本协议签订时，买受人即向出卖人支付首期房款225621元；第二期，公积金付款：购房款的62%，即370000元，限在2013年11月5日办妥申请公积金贷款手续，并交清其他有关费用。2013年10月21日前，原告按合同约定向被告支付了295621元首期购房款。2014年3月18日，被告与茂名市住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司高州支行签订《合作协议》，此协议约定：1、被告对本案公积金贷款承担连带还款保证责任；2、本案购房合同解除后，被告应将退还给原告款项中先行偿还清本案住房公积金本息给茂名市住房公积金管理中心。2014年4月4日，原告又向被告支付7万元购房款。尔后，原告办理了住房公积金贷款，贷款金额为30万元，年利率为4.5%，还款方式为每月等额本息还款。2014年9月10日，中国建设银行股份有限公司高州支行将30万元支付至被告账户。被告未能在合同约定的2014年12月31日前交房，也未能在此后的60日内交房。2015年5月18日，被告收到原告周明、邓清兰寄送的《解除合同通知书》。至今，双方未办理交房手续。被告周明、邓清兰于2015年7月2日向本院提起诉讼，请求法院支持其上述诉讼请求。本院认为，原告周明、邓清兰与被告高州市淦江实业有限公司（简称淦江公司）签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，淦江公司应当在2014年12月31日前向原告交付房屋，原告的解除通知于2015年5月18日到达淦江公司时，已经超过合同约定的交房期限60日，根据合同约定，原告有权解除合同，因此原告行使合同解除权，符合双方的约定，双方的合同于当日解除。被告认为迟延交付房屋的理由是因原告迟延支付购房款构成违约，其主张缺乏依据，该抗辩理由不成立，本院不予采纳。由于双方已在合同中对违约责任作出了明确的约定，原告要求淦江公司返还购房款595621元，支付违约金5956.21元，符合双方约定，本院予以支持。根据《若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，经本院释明后，第三人茂名市住房公积金管理中心在庭审不主张解除本案所涉贷款合同。故原告主张由淦江公司返还全部购房款595621元，本院予以支持。至于原告要求被告以全部购房款595621元为本金，自2013年10月22日起至全部返还595621元之日止，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息的诉讼请求，根据《广东省商品房买卖合同》第九条约定“出卖人逾期交楼超过60日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款”，原告的上述主张符合双方约定，本院予以支持。该利息应以595621元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年6月18日起，计算至判决确定的履行日止。关于原告主张银行贷款所产生的利息损失问题，本案中因淦江公司违约致使合同解除，截至2015年9月1日，原告已向第三人中国建设银行股份有限公司高州支公司支付了贷款利息9977.84元，但是原告已主张以全部购房款595621元为本金的利息损失，再主张该公积金贷款利息，属重复计算，本院不予以支持。综上所述，依照《中华某某共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院﹥》第十五条、第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告周明、邓清兰与被告高州市淦江实业有限公司之间的《广东省商品房买卖合同》于2015年5月18日解除；二、被告高州市淦江实业有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告购房款595621元，并支付违约金5956.21元及逾期付款利息（以595621元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年6月18日起，计算至判决确定的履行日止）给原告；三、驳回原告周明、邓清兰的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10413元，由被告高州市淦江实业有限公司负担。该费用原告已预交，不予退还，执行时由被告高州市淦江实业有限公司迳行给付给原告周明、邓清兰。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  巫晓霜审 判 员  陈钧龙人民陪审员  冯东露二〇一五年十二月二十一日书 记 员  关玉婵速 录 员  李海英