江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2014）渝民重字第00010号原告(反诉被告)新余市兴旺酒店管理有限公司，住所地新余市仙来大道。法定代表人杨尔农，该公司董事长。委托代理人张卫华，女，1978年12月3日生，汉族，湖北省蕲春县人，该公司工作人员，住新余市。委托代理人刘栩雅、温鹏，江西袁河律师事务所律师。原告(反诉被告)新余市金爵酒店有限公司，住所地新余市仙来东大道。法定代表人袁志华，该公司董事长。委托代理人杨七芽，江西弘杰律师事务所律师。被告(反诉原告)文春玲，女，1969年4月16日生，汉族，江西省新余市人，无业，住新余市渝水区。委托代理人李忠平，江西袁河律师事务所律师。被告杨祎，男，1967年8月6日生，汉族，广东省梅州市人，住新余市渝水区。原告(反诉被告)新余市兴旺酒店管理有限公司(下称原告兴旺酒店)、原告(反诉被告)新余市金爵酒店有限公司(下称原告金爵酒店)与被告(反诉原告)文春玲（下称被告文春玲）、被告杨祎房屋租赁合同纠纷一案，原告于2011年4月11日向本院提起诉讼，本院审查立案，案号为（2011）渝民初字第00773号。2013年9月17日本院作出（2013）渝民初字第00650号民事判决。被告文春玲不服，向新余市中级人民法院提起上诉，市中院审理认为，原审判决认定事实不清，撤销判决，发回重审。本院于2014年2月18日立案重审，依法另行组成合议庭，于2014年5月7日及2015年3月27日公开开庭进行了审理，原告兴旺酒店委托代理人张卫华、刘栩雅，原告金爵酒店委托代理人杨七芽、被告文春玲委托代理人李忠平、被告杨祎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，原告金爵酒店承租新余市天赐房地产开发有限公司(下称天赐公司)所有新余市辰光大厦一至十二楼及车库等相关物产经营金爵酒店。2008年11月9日，原告金爵酒店与被告文春玲签订租赁合同一份，约定：原告金爵酒店将金爵酒店二楼餐饮部和相应餐馆经营物品、设施、设备租赁给被告文春玲经营；租赁期限从2008年11月9日至2016年5月31日止；租金前三年每月22000元，自第四年开始每月租金2.5万元；租金每月支付一次，第一个月租金在被告开业后15天支付，并且以此日期为往后每月支付租金的日期。两被告合伙进行经营二楼餐厅并命名为食尚空间餐厅，两被告于合同签订之日向原告金爵酒店交纳履约保证金5万元。合同签订后，原告金爵酒店依约将二楼餐饮部及相应场地、物品、设施设备移交给被告经营使用。但被告在经营过程中存在严重违约行为，原告金爵酒店多次发函要求被告改正，按约履行合同义务，被告均置之不理。截止2011年1月15日，被告共欠缴租金、水电费等104278元。2011年1月15日，原告金爵酒店将金爵酒店辰光大厦二至十二楼、地下停车场及一楼宾馆大厅(不含大厦四楼、一楼超市、临街店面、十楼弧形房间和1001、1002房)属于原告金爵酒店的资产部分转让给原告兴旺酒店所有，且约定原告金爵酒店与被告租赁合同权利义务由原告兴旺酒店承继。当日，原告金爵酒店向被告发送书面通知。原告兴旺酒店接管金爵酒店后，被告提供了一段时间的早餐服务和签单消费，履行了部分合同义务，但一直拒绝交纳租金和水电费等费用。自2011年1月16日起至今，被告从未向原告兴旺酒店交纳任何租金和水电费等费用，也拒绝按合同约定提供早餐和员工工作餐。截止2011年5月31日，被告共欠租金9.9万元，水电、电话费2067.5元。2011年3月16日，被告因自身债务纠纷，被新余市渝水区人民法院采取财产保全措施查封食尚空间餐厅，被告被迫停业，无法履行合同义务。故，原告向法院起诉并要求：1、判决依法解除原告与被告于2008年11月9日签订的租赁合同及相关协议，5万元履约保证金支付给两原告作为违约金；2、判决两被告支付原告兴旺酒店租金、水电费共计101067.5元；3、判决被告支付原告金爵酒店租金、水电、电话等费用共计104278元；4、判决被告立即腾空房屋，返还租赁场所和租赁物品；5、本案诉讼费用由被告承担。被告文春玲辩称，被告文春玲仅与原告金爵酒店签订租赁合同，两原告不能共同向被告主张权利，两原告诉讼主体错误。被告杨祎是被告文春玲聘请的工作人员，两被告并不是合伙关系。根据原告金爵酒店与被告文春玲签订的租赁合同约定，原告金爵酒店的消费要达到被告文春玲租金的金额，消费金额和租金金额相抵销，所以，被告文春玲并未拖欠原告租金。两原告所谓的部分资产转让实际为整体转让，两原告恶意串通，规避合同约定，导致被告文春玲无法经营，造成经济损失，并因此停业。综上，请求法院依法驳回两原告的诉请。被告杨祎同意被告文春玲的答辩意见。被告文春玲反诉称，2008年11月9日，被告文春玲与原告金爵酒店签订租赁合同一份，约定：原告金爵酒店将金爵酒店整个二楼餐饮部租给被告文春玲经营；租赁期限自2008年11月9日至2016年5月31日止；租金为前三年每月2.2万元，自第四年开始每月租金2.5万元；原告金爵酒店在被告文春玲餐厅每月应至少消费约定租金的金额；原告金爵酒店如在合同期中，要将酒店整体转让，必须与被告文春玲协商，经被告文春玲同意后，按被告文春玲装修的投入金额全部赔偿及其他相应补偿，并退还全部保证金后方可转让。合同签订后，原告金爵酒店多次违约，严重影响被告文春玲的经营并给被告文春玲造成巨大经济损失。2011年1月15日，两原告签订金爵酒店部分资产转让合同，约定原告金爵酒店将包括被告文春玲经营的食尚空间餐厅在内的资产转让给原告兴旺酒店。合同签订后，原告金爵酒店向原告兴旺酒店移交转让资产，并由原告兴旺酒店接管经营金爵酒店。依据该合同，原告金爵酒店已退出金爵酒店的经营管理。2011年1月30日，原告兴旺酒店擅自对被告文春玲停电，并阻拦正常经营，最终导致被告文春玲停业。两原告的资产转让行为，名为部分转让，实为整体转让。而作为被转让资产承租人的被告文春玲，依据法律规定，对被转让的资产，具有优先受让权。而两原告的行为，不仅违反法律规定剥夺了被告文春玲的优先受让权，同时还造成了被告文春玲的巨大经济损失。另，被告文春玲向原告金爵酒店交纳了5万元的合同保证金，该保证金应予返还。故，被告文春玲依法提起反诉并要求：1、判令两原告于2011年1月15日签订的《金爵酒店部分资产转让合同》无效，被告文春玲具有优先受让权；2、判令原告金爵酒店向被告文春玲返还合同保证金5万元；3、判令两原告赔偿被告文春玲经济损失60万元；4、本案诉讼费用由两原告承担。原告兴旺酒店反诉辩称，根据合同相对性原则，是被告文春玲与原告金爵酒店签订租赁合同，被告文春玲反诉请求与原告兴旺酒店无关。原告金爵酒店转让给原告兴旺酒店的资产只是部分转让，而非全部转让，转让不包括大厦四楼、一楼超市、临街店面、十楼弧形房间和1001、1002房。故，被告文春玲对原告兴旺酒店的反诉诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回。原告金爵酒店反诉辩称，两原告签订的资产转让合同是部分资产转让合同，而不是整体转让，并未违反原告金爵酒店与被告文春玲的租赁合同约定，该合同合法有效。被告文春玲存在重大违约行为，其所交保证金5万元应按约充作违约金赔偿给原告。被告文春玲主张经济损失60万元无事实依据，且根据租赁合同约定，原告金爵酒店不应对被告文春玲的经济损失承担责任。故，请求法院依法驳回被告文春玲的反诉请求。原告兴旺酒店为支持其诉讼请求及反驳反诉主张，向本院提交以下证据：一、原告兴旺酒店企业法人营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明、公司变更通知书各一份。证明2011年1月28日，新余市兴旺农业开发有限公司名称变更为新余市兴旺酒店管理有限公司，原告诉讼主体资格。二、《金爵酒店部分资产转让合同》、《房屋租赁合同》各一份。证明：2011年1月15日，两原告签订部分资产转让合同，原告金爵酒店将其酒店资产部分转让给原告兴旺酒店，不包括大厦四楼、一楼超市等资产；原告兴旺酒店受让的仅是金爵酒店部分经营性资产，不包括房屋，不属于整体转让；天赐公司与原告兴旺酒店签订房屋租赁合同，租赁期间自2011年1月15日起至2016年5月31日止，租赁物包括被告承租的食尚空间餐厅。三、餐厅财产明细、律师见证书各一份。证明：两原告对二楼餐厅财产在交接时进行了验收、盘点。四、原告金爵酒店与被告文春玲签订的租赁合同及补充协议一份。证明：原告金爵酒店与被告文春玲约定租期为2008年11月9日至2016年5月31日，租金前三年每月22000元，2011年11月9日起每月为25000元；被告文春玲在经营酒店期间如果未经出租人同意停工停业超过三天的，出租人有权终止合同，被告文春玲必须承担违约责任；如果合同提前解除，被告文春玲应在两日内进行验收、盘点和相关费用的结算；被告文春玲逾期30日以上交付租金，出租人有权解除本合同，没收所交保证金并追究其他违约责任。五、原告金爵酒店与被告文春玲签订的补充协议一份。证明被告文春玲曾就因拖欠房租、水电费等与原告金爵酒店达成还款协议，被告文春玲在履行租赁合同过程中存在违约行为。六、2010年10月至2010年11月餐厅对账明细、金爵酒店与食尚空间2010年12月-2011年1月15日对账明细各一份。证明：原告金爵酒店与两被告就2011年1月15日以前的债权、债务进行了结算，2011年1月15日之后所发生的费用，两被告应向原告兴旺酒店支付；两被告系合伙关系。七、催缴房租水电费通知书、解除租赁合同通知书、EMS国内特快专递邮件及回单、改退批条各一份。证明：两原告曾就两被告拖欠房租水电费发出催收函，两被告置之不理后，两原告发出解除租赁合同通知书，原、被告租赁合同已解除。八、民事裁定书、查封公告、照片各一份。证明食尚空间餐厅因被告原因被法院查封，并停止营业的事实。原告金爵酒店为支持其诉讼请求及反驳反诉主张，向本院提交以下证据：一、原告金爵酒店营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明各一份。证明原告金爵酒店主体适格。二、租赁合同一份、补充协议二份。证明：金爵酒店与被告租赁关系成立，被告应当承担支付租金义务；被告延期支付租金及其他费用超过30天的，原告有权解除租赁合同；未经原告同意停止停业超过3天，原告有权解除合同。三、往来函件8张。证明被告延期支付租金及其他费用超过30天。四、金爵酒店部分资产转让合同、原告兴旺酒店与天赐公司房屋租赁合同、被告杨祎与天赐公司的房屋租赁合同、合众保险公司与天赐公司的房屋租赁合同各一份。证明：原告兴旺酒店受让的资产是金爵酒店资产的一部分，并非金爵酒店全部资产；原告金爵酒店与天赐公司解除租赁合同，天赐公司再与原告兴旺酒店签订租赁合同，不属于酒店整体转让；被告文春玲主张的优先权，可以根据二原告的部分转让合同以及天赐公司与兴旺酒店的租赁合同内容，如果被告文春玲能满足这两份合同的同等条件，被告文春玲可以主张优先权。五、解除租赁合同通知书、民事裁定书、查封公告、受理案件通知书、律师见证书各一份。证明：原告履行解除合同通知义务，被告未在该期间内支付租金，也未继续履行合同，更没有主张优先权；被告因与第三人债务纠纷，食尚空间被法院查封，停止营业超过三天；被告终止营业后场地内状况。六、餐厅财产明细、律师见证书各一份。证明：两原告对二楼餐厅财产在交接时进行了验收、盘点。被告文春玲为反驳对方的诉讼请求及支持反诉诉请，向本院提交如下证据：一、《租赁合同》及补充协议二份。证明：原告金爵酒店与被告文春玲签订租赁合同，约定各自权利义务。二、工作联系函五张、照片四张。证明：金爵酒店在合同履行期内，没有尽到合同义务；隐蔽工程不合格，导致原告经营困难，原告方违约。三、新余市消防出具的消防验收意见书一份、复查意见书各一份。证明原告不应收取被告文春玲2009年3月9日至2009年5月22日期间租金。四、2009年1月至2010年11月份原告金爵酒店提交给被告文春玲的对账明细14张。证明：原告金爵酒店多收取了被告文春玲租金；2009年9月底，原告金爵酒店欠被告文春玲费用，并非是被告文春玲欠原告金爵酒店费用，原告方的消费金额未达到租金金额，原告金爵酒店违约在先。五、接处警记录、光盘各一份。证明：在法院查封的情况下，原告兴旺酒店在2011年6月7日强行进入食尚空间餐厅，由此造成被告文春玲经济损失。六、装修合同、收款收据、发票一组。证明被告文春玲与原告金爵酒店签订租赁合同之后，对该酒店进行了装修，投入资产达596078元，食尚空间资产属于被告文春玲，而非原告方。被告杨祎未向本院提交证据材料。上述证据，经庭审质证，原告金爵酒店对原告兴旺酒店提交的证据无异议，原告兴旺酒店对原告金爵酒店提交的证据无异议，被告杨祎对被告文春玲提交的证据无异议。两被告对原告兴旺酒店提交的证据提出以下异议：一、对第一组证据无异议。二、对第二组证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明原告兴旺酒店的证明内容。三、对第三组证据的真实性无法确认，认为律师见证不符合法律规定。四、对第四组证据的真实性无异议，但认为无法证明原告的证明内容。五、对第五组证据无异议。六、对第六组证据的真实性提出异议，认为该证据不能真实反映被告拖欠原告租金及费用的情况，也不能证明两被告系合伙关系。七、对第七组证据提出异议，认为原告未通知到位，催缴通知书也仅为原告单方制作，不能证明被告拖欠租金的事实。八、对第八组证据的真实性无异议，但认为该证据与本案无关。两被告对原告金爵酒店提交的证据提出以下异议：一、对第一组证据无异议。二、对第二组证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明原告的证明内容。三、对第三组证据被告文春玲未全部收到，该证据仅能证明原、被告协商的过程。四、对第四组证据的真实性无异议，但该证据不能证实原告的证明内容。五、对第五组证据中真实性无异议，但认为与本案无关。六、对第六组证据的真实性无法确认，认为律师见证不符合法律规定。两原告对被告文春玲提交的证据提出以下异议：一、对第一组证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明被告文春玲的证明内容。二、对第二组证据的真实性无异议，但认为不能证明被告文春玲的证明内容。三、对第三组证据中的验收意见书的真实性有异议，认为该证据不是原件；对该组证据中的复查意见书真实性无异议，但认为是被告方原因致使消防复查。四、对第四组证据无异议。五、对第五组证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明被告文春玲的证明内容。六、对第六组证据的“三性”均有异议，认为该证据票据多为连号，不具有真实性，且大多为收款收据，不具备证据的“三性”特征。综合原、被告上述证据的举证、质证意见，对上述证据本院评判如下：一、两被告对原告兴旺酒店提交的第一、五组证据无异议，对原告金爵酒店提交的第一组证据无异议，对原告兴旺酒店第二、四、八组证据的真实性无异议，对原告金爵酒店第二、四、五组证据的真实性无异议；两原告对被告文春玲提交的第四组证据无异议，对第一、二、五组证据的真实性无异议。据此，本院认为，上述证据符合证据的客观性、合法性、关联性特征，可作为认定本案事实的依据。二、原告兴旺酒店第三组证据与原告金爵酒店第六组证据为同一证据，被告未提交足以推翻该证据的相关证据，对该证据，本院予以采信。三、原告兴旺酒店第六组证据中的2010年10月至2010年11月餐厅对账明细上有被告杨祎的签名确认，该份证据应具有真实性特征，本院予以采信。该组证据中的金爵酒店与食尚空间2010年12月-2011年1月15日对账明细为原告方单方制作，未有被告方的签名确认，本院不予采信。四、原告兴旺酒店未提交其第七组证据中的催缴房租水电费通知书的送达方式，且该证据为两原告单方制作，不能证明原告兴旺酒店的证明内容，故，对该份证据，本院不予采信；该组证据中的解除租赁合同通知书与EMS国内特快专递及回单、改退批条能够相互印证，能够证明两原告向两被告发送解除租赁合同通知书的事实，对该三份证据，本院予以采信。五、原告金爵酒店第三组证据能够证明被告文春玲拖欠原告租金及其他费用的事实，对该证据，本院予以采信。六、被告文春玲第三组证据不足以证明2009年3月9日至2009年5月22日期间被告文春玲不应支付租金，故，对该证据所证明的内容，本院不予采信。七、被告文春玲第六组证据不足以证明被告文春玲装修食尚空间酒店花费596078元的事实，对该证据，本院不予采信。根据上述证据，结合庭审，本院可认定如下事实：2004年4月13日，新余市天赐房地产有限公司（下称天赐公司，甲方）与原告金爵酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定，甲方将已取得国有土地证余国用(2001)字第1075号、余房权证Ｂ1区字第××号的大厦出租，即大厦一楼大厅、二至十二楼及地下停车场。大厦一楼超市、临街店面均不属于租赁物。大厦四楼不属于租赁物；租赁时间从2004年5月1日起至2016年5月30日止；租金及支付方式、违约责任等。2008年11月9日，原告金爵酒店(甲方)与被告文春玲(乙方)签订《租赁合同》一份，约定：甲方将金爵酒店整个二楼餐饮部(含二楼酒水仓库一间及负一楼仓库一间)以及附件移交清单中的设施、设备租给乙方经营，甲方允许乙方将金爵宴府另行命名经营；租赁期限自2008年11月9日至2016年5月31日止；租金前三年每月22000元，自第四年开始每月租金为25000元；租金每一个月支付一次，第一个月租金在乙方开业后十五天支付给甲方，并且此日期为往后每月支付租金的日期；甲方同意给乙方免租金装修期至2008年12月20日止，租金起算时间为2008年12月21日；电表、水表由甲方另行安装，水费、电费按金爵酒店整个大楼的其它租户标准交费，水费每吨2.5元，电费每度1.2元。如供电公司或水务公司费用有调整则进行相应的调整；乙方应于本合同签订之日向甲方交纳履约保证金，数额为5万元，作为乙方履行本合同的担保。如乙方在本合同的履行中存在违约行为，甲方有权在保证金中扣收违约金和赔偿金，乙方不存在违约行为，则甲方在本合同期满之日全额不计息退还履约保证金；甲方在乙方餐厅每月应至少消费约定租金的金额，消费一万元以内按7折(含所有消费，不含特价菜和香烟)结算；消费超过一万元的部分按8折结算，甲方不能自带酒水。甲方顾客用早餐、员工餐不属于折扣内。以上消费乙方均不提供发票；本合同签订后，双方组织进行设备设施移交、水、电表的度数移交，移交清单双方签字认可后作为本合同附件及组成部分，与本合同具有同等法律效力；合同到期后，乙方依据移交清单，将可运行的设施、设备如数返还给甲方，如出现损坏、丢失情况，乙方应根据移交清单载明的金额适当赔偿给甲方；甲方在合同履行当中，应保障乙方经营当中的用水用电，在酒店设施设备正常运作下，保证24小时供应水、电、空调，否则，甲方应向乙方支付所造成的全部经济损失；甲方应对租赁场所房屋存在的质量问题进行维修，所产生的费用由甲方承担；甲方应确保其享有转租权，没有任何权属争议，否则应赔偿乙方全部经济损失；乙方在租赁期间，不得擅自停工、停业，如需要停止经营应事先向甲方报告并征得甲方同意下方可停工、停业。未经甲方同意的停工、停业均构成违约并应承担违约责任，停工停业超过三日的，甲方有权终止本合同；甲方如在合同期中，要将酒店整体转让，必须与乙方协商，经乙方书面同意后，按乙方装修的投入金额全部赔偿和其他应有的补偿，并退还全部保证金后方可转让；乙方延期支付租金及其他费用超过30日，甲方有权提前解除、终止本合同；甲方在乙方餐厅消费连续2个月或1年累计4个月未达到约定租金的金额、甲方未经乙方书面同意将酒店整体转让，乙方有权提前解除合同；如乙方逾期30日以上交付租金，甲方有权解除本合同，没收所交保证金并追究其他违约责任；乙方无故提前解除或终止本合同，甲方有权没收乙方所交保证金，并追究相关责任。甲方无故提前解除或终止合同，甲方应退回乙方保证金人民币5万元，并赔偿乙方全部经济损失；如因甲方责任影响乙方经营或停业造成经济损失，由甲方赔偿乙方经济损失并追究相关法律责任。同日，原告金爵酒店与被告文春玲签订《补充协议》一份，对餐费、乙方办公场所、空调使用费等进行了约定，且被告文春玲向原告金爵酒店交纳保证金5万元。合同签订后，原告金爵酒店将二楼租赁房屋交付被告文春玲使用，被告文春玲将租赁场所命名为食尚空间餐厅，并对其进行了装修。2009年3月9日，原告金爵酒店(甲方)与被告文春玲(乙方)签订《补充协议(二)》一份，约定因甲方内部整顿，对乙方正常经营造成影响，甲方同意乙方从2009年3月10日起至甲方整顿期满重新正式开业之日止免交租金。2010年4月底，原告金爵酒店与被告文春玲签订补充协议一份，约定被告文春玲在2010年5月8日之前，将欠原告金爵酒店的水电、签单挂账等所有欠款全部付清等事项。2010年12月25日，原告金爵酒店与被告文春玲就2010年10月至2010年11月食尚空间餐厅所发生的相关费用进行了结算，截止2010年11月30日，原告金爵酒店应收合计124018元，应付合计26367元，最终原告金爵酒店应收被告文春玲97651元，并出具对(兑)账明细一份，被告杨祎作为食尚空间餐厅的工作人员在该兑账明细上签名予以确认。2011年1月15日，原告兴旺酒店(乙方)与原告金爵酒店(甲方)签订《金爵酒店部分资产转让合同》一份，双方约定：甲方愿意将所经营的金爵酒店属于甲方的部分资产转让，乙方愿意按照合同的约定受让金爵酒店属于甲方的部分资产；甲方承诺对所转让的酒店资产享有合法的所有权，除已知的以资产抵押获得一笔银行借款外，不存在其他权利瑕疵或纠纷。甲方向乙方转让金爵酒店资产不含大厦四楼、一楼超市、临街店面、十楼弧形房间和1001房、1002房。2011年1月15日，原告金爵酒店与天赐公司达成解除租赁合同关系的协议，解除了双方的租赁关系。同日，原告兴旺酒店(乙方)与天赐公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将已取得国有土地证余国用(2001)字第1075号、余房权证Ｂ1区字第××号的大厦出租，即大厦一楼大厅、二至十二楼及地下停车场。大厦一楼超市、临街店面均不属于租赁物。大厦四楼不属于租赁物；租赁时间从2011年1月15日起至2016年5月31日止；租金及支付方式、违约责任等。2011年3月17日，因钟小萍诉文春玲买卖合同纠纷一案，经钟小萍申请，本院依法将被告文春玲经营的食尚空间餐厅的财产予以查封。查封之前，食尚空间餐厅就已停止经营。2011年4月8日，两原告通过特快专递的方式向两被告发送解除租赁合同通知书一份，该通知书载明：“你承租金爵酒店开办食尚空间，因欠出租人新余市金爵酒店有限公司及新余市兴旺酒店管理有限公司房租及水电费等，经多次催缴仍未缴清，且符合合同约定的解除租赁合同条件，因此从即日起解除租赁合同。请在3天内腾退所租房屋场地。”，该邮寄单上注明邮件名称为解除租赁合同通知书，并经邮递员多次电话通知两被告接收，两被告拒收。另查明，天赐公司于2014年8月7日向本院起诉，提出解除与原告兴旺酒店的《房屋租赁合同》，原告兴旺酒店腾空租赁场所等诉讼请求，本院于2014年11月6日作出（2014）渝民初字第01922号民事判决书，判令：一、解除原告新余市天赐房地产开发有限公司与新余市兴旺农业开发有限公司于2011年1月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告新余市兴旺酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于新余市仙来东大道辰光大厦一楼大厅、二至十二楼及地下室停车场腾空返还给原告新余市天赐房地产开发有限公司；…。该判决已生效。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、两原告、被告杨祎诉讼主体是否适格；2、二原告之间的转让是整体转让还是部分转让；3、租赁合同解除条件是否成就，二原告是否可以要求被告文春玲腾空房屋，返还租赁场所和租赁物品；4、二原告要求的租金、水电费及合同保证金是否应得到支持，被告文春玲要求返还合同保证金及赔偿损失是否应得到支持。一、关于第一个争议焦点。原告金爵酒店与被告文春玲签订租赁合同，系本案适格原告。原告兴旺酒店受让原告金爵酒店资产，该资产包括被告文春玲经营的二楼食尚空间餐厅资产，且被告文春玲在原告兴旺酒店受让酒店资产(2011年1月15日)后经营至2011年3月17日被法院查封，故，原告兴旺酒店已承受原告金爵酒店租赁合同中的权利义务，原告兴旺酒店应为本案适格原告。被告杨祎并未与两原告签订租赁合同，两原告未提交证据证实被告杨祎与被告文春玲合伙经营食尚空间餐厅，本院认为，两被告述称被告杨祎为被告文春玲聘请的食尚空间餐厅的工作人员更符合案件事实，故，被告杨祎不是本案适格被告，不应承担合同责任。二、关于第二个争议焦点。虽然2011年1月15日两原告签订的《金爵酒店部分资产转让合同》约定的租赁范围小于原告金爵酒店与天赐公司租赁合同的租赁范围，但同日原告金爵酒店与天赐公司解除租赁合同，天赐公司与原告兴旺酒店签订了新的房屋租赁合同，天赐公司与原告兴旺酒店签订的租赁合同约定的租赁范围与原告金爵酒店与天赐公司租赁合同一致。本院认为，原告金爵酒店通过解除与天赐公司的租赁合同，再由天赐公司将诉争房屋进行出租的行为实际上是恶意规避其与被告文春玲之间的关于转让的约定，实际造成了整体转让的后果，故二原告之间的转让是整体转让。三、关于第三个争议焦点。原告金爵酒店与被告文春玲签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应全面、正确履行。根据该合同约定：“甲方如在合同期中，要将酒店整体转让，必须与乙方协商，经乙方书面同意后，按乙方装修的投入金额全部赔偿和其他应有的补偿，并退还全部保证金后方可转让；”，因原告金爵酒店整体转让酒店，未通知对方，原告金爵酒店构成违约，且所有权人天赐公司已收回该诉争房屋，原告金爵酒店与被告文春玲签订的《房屋租赁合同》已无法继续履行，故对于二原告要求解除原告金爵酒店与被告文春玲签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议的诉讼请求，本院予以支持。关于二原告要求被告立即腾空房屋，返还租赁场所及租赁物品的诉讼请求，因天赐公司已将诉争房屋收回，二原告均不享有诉争房屋的使用权，故对于二原告要求被告文春玲返还租赁场所的诉讼请求，本院不予支持，但双方合同已解除，被告文春玲依然应腾空房屋，至于返还租赁物品，因二原告未能说明具体的租赁物品，故对于二原告要求被告返还租赁物品的诉讼请求，本院不予支持。四、关于二原告要求确认50000元履约保证金作为支付给二原告的违约金的诉讼请求，二原告认为被告文春玲未支付租金，违约在先，该50000元保证金应归二原告所有。本院认为，原告金爵酒店与被告文春玲签订的《租赁合同》已约定“甲方在乙方餐厅每月应至少消费约定租金的金额”，双方应存在以餐费抵租金的意思表示，且餐费不得低于租金，即使餐费低于租金，二原告也不应向被告文春玲要求租金，故被告文春玲并不拖欠二原告租金，故对于二原告要求被告文春玲支付租金的诉讼请求，本院不予支持。但被告文春玲的员工即被告杨祎在2010年10月至2010年11月餐厅对账明细单上签名确认了尚欠电费、保安工资总计2200元，故对于原告金爵酒店要求被告文春玲支付租金、水电费104278元的诉讼请求，本院仅支持2200元，对于原告兴旺酒店要求要求被告文春玲支付租金、水电、电话费等费用104278元的诉讼请求，本院不予支持。因原告金爵酒店违约在先，原告金爵酒店应归还被告文春玲支付的保证金，故对于被告文春玲要求原告金爵酒店返还合同保证金50000元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告文春玲要求二原告赔偿经济损失的诉讼请求，本院认为，虽然原告金爵酒店与被告文春玲签订《租赁合同》约定，如原告金爵酒店整体租赁，需与被告文春玲协商，并赔偿装修费用及作出其他应有的补偿，因被告文春玲未提供足够证据证明损失达到60万元，故对于被告文春玲要求二原告赔偿损失60万元的诉讼请求，本院不予支持。关于被告文春玲认为确认二原告2011年1月15日签订的《金爵酒店部分资产转让合同》无效，确认其具有优先受让权的诉讼请求，本院认为，因天赐公司为诉争租赁物的产权人，并已收回诉争租赁房屋，被告文春玲该诉讼请求已无意义，故对于其要求确认《金爵酒店部分资产转让合同》无效，其为优先受让权人的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告新余市金爵酒店有限公司与被告文春玲于2008年11月9日签订的《租赁合同》及相关补充协议；二、被告文春玲应于本判决生效之日起十日内将位于新余市辰光大厦二楼食尚空间餐厅腾空；三、被告文春玲应于本判决生效之日起十日内支付原告新余市金爵酒店有限公司房屋租金、水电费等费用2200元；四、原告新余市金爵酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告文春玲合同保证金50000元；五、二项相抵，原告新余市金爵酒店有限公司尚应支付被告文春玲47800元；六、驳回原告新余市兴旺酒店管理有限公司、新余市金爵酒店有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告文春玲的其他反诉请求。如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5130元，反诉案件受理费5150元，合计10280元，由原告新余市兴旺酒店管理有限公司、新余市金爵酒店有限公司承担5516元，被告文春玲承担4764元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长  刘雅萍审 判 员  邢茂雨代理审判员  廖洪平二〇一五年四月十五日书 记 员  曾振轩