广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）珠中法民三终字第188号上诉人（原审原告）：罗建国，男，汉族，住珠海市，身份证号码：×××2231。委托代理人：袁大聪，广东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：珠海市华驰科技有限公司，住所地：珠海市。法定代表人：余道群，董事长。委托代理人：陈小明，男，汉族，××年××月××日出生，住西安市雁塔区，身份证号码：×××0830。系华驰××员工。委托代理人：陈亮，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省珠海市斗门区，身份证号码：×××2736。系华驰××员工。上诉人罗建国与被上诉人珠海市华驰科技有限公司（以下简称华驰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第1564号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2013年5月28日，罗建国与华驰公司签订《商品房买卖合同》及附件，合同约定罗建国向华驰公司购买位于珠海市南屏镇茂丰路133号南湾国际公馆，总房价为1396412元。合同第七条约定房屋交付期限详见《补充协议》，合同附件三《补充协议》第五条约定：出卖人应在2013年11月28日前将符合下列条件的商品房交付买受人：1）该商品房所在的单体建筑物竣工验收合格（竣工验收合格指建设单位根据《建设工程质量管理条例》的规定组织设计、施工、勘察、监理单位进行的竣工验收，出具《工程竣工验收报告》）；2）该商品房项目经消防验收合格。《商品房买卖合同》第九条约定：如出卖人逾期超过60日交付的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同附件二《南湾国际公馆毛坯房交楼标准》约定了商品房交楼标准，其中关于门的交付标准为：入户门为木质钢板防火门，内门为预留洞口，阳台门为铝合金玻璃推拉门。同日，罗建国、华驰公司签订一份《住宅改造及装修协议书》，约定罗建国委托华驰公司对所购房屋的室内局部改造及装修工程进行监督管理，并由有装修资质的装修公司进行施工。改造后的房屋装修标准见附件1，改造后的平面图见附件2。上述装修合同没有约定装修价款以及工期，也没有约定逾期违约责任。附件1《南湾国际公馆2栋住宅装修标准》约定了入户门、阳台门、主卧／次卧门、卫生间门和厨房门的交付标准，但没有厅门的相关约定。上述合同签订后，罗建国依约向华驰公司支付了全部房款。另查明，南湾国际公馆2栋于2012年9月28日竣工并取得《建筑工程竣工验收报告》。2012年11月9日，珠海市建设工程竣工验收备案办公室同意竣工验收备案。2013年11月28日，华驰公司向罗建国发出《入伙通知书》，通知罗建国接收案涉房屋。罗建国称其2013年11月29日收楼时，发现案涉房屋存在多个质量问题，因此拒绝收楼。2014年4月29日，罗建国确认华驰公司整改完毕，接收了房屋。罗建国主张案涉房屋存在“入户门金属条生锈、大厅、多个房间灯不亮、多个门门吸吸不住、客厅没装厅门”等问题，并提供了《2号楼收房登记表（1）单元》、《工程问题列表》作为证据。华驰公司不认可上述证据的真实性，也不认可证据中所列的除厅门之外的各项质量问题。关于厅门（即入户花园通往客厅的门），华驰公司确认之前没有安装，后于2014年4月15日安装，但华驰公司抗辩称厅门本不在合同约定的安装范围之内，仅是出于妥协为罗建国安装了该厅门。庭审中双方均确认罗建国购买的案涉房屋原为样板房，购买时该样板房并没有安装厅门。罗建国在原审中的诉讼请求为：一、华驰公司向罗建国支付违约金63256.92元（自2013年11月29日起计至2014年4月29日止共151天）；二、本案诉讼费由华驰公司承担。原审法院认为，罗建国、华驰公司双方签订的《商品房买卖合同》、《住宅改造及装修协议书》以及各合同附件，均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。罗建国已付清全部房款，华驰公司应按约定向罗建国交付房屋。关于案涉房屋交付条件的认定。2004年5月19日国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合或分期验收，方可交付使用。由于商品房经验收合格方可交付使用是《中华人民共和国建筑法》作出的明确的强制性规定，并且《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》明确规定验收是由工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，并由建设主管部门备案，因此案涉《商品房买卖合同》中约定的交付条件应当严格按照上述法律、行政法规的规定执行。本案案涉房屋所在的南湾国际公馆2栋房屋是在2012年11月9日完成竣工验收备案手续，故案涉房屋在华驰公司通知入伙时即2013年11月28日已具备法律法规规定的交付条件。关于厅门的安装是否构成逾期交房。根据《商品房买卖合同》附件二《南湾国际公馆毛坯房交楼标准》，交付标准仅包括入户门和阳台门，其余室内门均为预留洞口。而《住宅改造及装修协议书》附件1《南湾国际公馆2栋住宅装修标准》，分别约定了入户门、阳台门、主卧／次卧门、卫生间门和厨房门的交付标准，但没有厅门的相关约定。而案涉房屋原是样板房，罗建国购买时该房屋时亦没有安装厅门。由上，双方之间合同约定的房屋交付标准，不包括厅门的安装。因此，罗建国主张华驰公司在2014年4月15日安装好厅门构成逾期交付，没有合同和法律依据，原审法院不予采纳。关于其他质量问题，罗建国仅提供了《2号楼收房登记表（1）单元》、《工程问题列表》，华驰公司不予认可，又无其他证据予以佐证，原审法院不予认定。综上，罗建国关于华驰公司逾期交房的主张，依据不足，其关于逾期交房违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，原审法院判决如下：驳回罗建国的全部诉讼请求。一审案件受理费691元，由罗建国负担。上诉人罗建国不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决；2、判决华驰公司向罗建国支付违约金63256.9元（自2013年11月29日起计至2014年4月29日止共151天）；3、判决华驰公司承担本案诉讼费。事实和理由：一、原审认定没有安装厅门不构成逾期交房，从而认定华驰公司不构成违约是根本错误的。1.一审已查明，罗建国与华驰公司签订《商品房买卖合同》及《住宅改造及装修协议书》，约定交楼期限为2013年11月28日，但到交楼时，因华驰公司交付的房屋存在入户门金融条生锈、大厅和多个房间的灯不亮、多个门门吸吸不住、客厅门没有装等问题，特别是客厅没有装门一项严重影响居住，导致华驰公司无法交房。因此，华驰公司组织有关部门整改，直2014年4月29日整改完毕，并把厅门装好，才把房屋交付给罗建国使用。华驰公司逾期交房时间从2013年11月29日计至2014年4月29日，共151天。2.华驰公司没按时安装厅门，从根本上影响罗建国的正常居住，是华驰公司违约的根本原因。虽然华驰公司交付的房屋厅门之外还有入户门，但入户之后的入户花园是开放的设计，在没有厅门的情况下，不但外人可以随便进入房屋，厅门实际上是另一道入户门，而且没有安装厅门的大厅空调根本没法使用，因此该房在缺少厅门的情况下根本无法使用。3.无论双方签订的《商品房买卖合同》附图还是《住宅改造装修协议书》，厅门都是明确图示的，华驰公司交付的厅门应当是完好装上门板的，华驰公司交付的房屋是带高标准装修的商品房，交付时没装厅门既不符合双方合同的约定，也明显不符合常理。虽然本套房屋原来被华驰公司作样板房使用，但双方并没有约定按原状交付，而仍签订装修协议按约定装修标准交付，因此原审以该房为样品房，作样品房时没装厅门为由认定华驰公司交付的房屋不需要装厅门是没有依据的，因而是错误的。二、原审无视华驰公司逾期交房而违约的事实，驳回罗建国的请求是错误的，恳请二审法院予以纠正。综上，华驰公司因没装厅门，影响罗建国正常使用房屋而逾期交房151天构成违约，按双方所签订合同的约定，华驰公司理应负违约责任。一审在认定房屋没装厅门的情况下，却错误认定华驰公司交房不需要装厅门，从而免除华驰公司逾期交房的违约责任。一审认定错误，请求二审法院依法改判。被上诉人华驰公司在二审中答辩称：一审判决事实清楚理由充分，请求二审法院予以维持。华驰公司没有义务给他装入厅门，这个即没有法律依据也没有合同约定。补充协议附件二明确约定不含入厅门的。二审期间，华驰公司提交两张照片，证明涉案房屋存在入户门情况下，外人并不能随便进入。罗建国对华驰公司提交证据真实性无异议，但是不认可关联性。本院经审查认为，华驰公司提交上述证据与本案争议事实并无直接关联性，故本院不予采纳。本院经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，双方对此并无异议，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为华驰公司2014年4月15日安装厅门是否构成逾期交房。在商品房买卖中，房屋的交付是开发商和购房者的双方行为，开发商是交付的主体，而购房者既是权利人，也有及时受领的义务。对于房屋的主体质量，开发商销售的商品房如果没有经过竣工验收交付使用，则违反了法律的强制性规定，理应向购房者承担房屋质量责任，购房者亦可以因此拒收房屋。而对于房屋其他质量瑕疵，只有该质量瑕疵严重影响到购房者正常居住使用，即该质量瑕疵即便通过修复亦无法保证购房者的人身、财产安全及正常居住使用，足以影响购房者的合同目的时，购房者才能够以此拒收房屋。针对华驰公司2014年4月15日安装厅门是否构成逾期交付，本院分析如下：其一、根据《住宅改造及装修协议书》附件1《南湾国际公馆2栋住宅装修标准》显示，针对门之约定只有入户门、阳台门、主卧门、卫生间及厨房门，并没有对厅门有任何约定。《南湾国际公馆2栋住宅装修标准》户型图厅中针对厅门位置仅标明预留洞口，并未标明安装厅门，因此户型图无法证实该位置必须安装厅门。其二、涉案房屋为样板房，罗建国购买之前曾察看过涉案房屋，当时房屋现状即为没有安装厅门状态，罗建国陈述对此并未留意，双方缔约时对于厅门亦未作出约定，因此厅门在合同约定交付房屋期限届满时未安装并不能归责华驰公司。其三、涉案房屋安装入户门，已经符合满足业主正常居住使用条件，罗建国上诉认为没有安装厅门外人随便进入房屋不符合客观事实，本院不予采纳。其四、罗建国上诉认为按照常理，厅门位置应当安装门，但是双方合同中并未针对厅门有任何约定，因此针对房屋门的安装应当按照双方合同约定来履行，不能以常理来进行推断。综上，依据双方合同约定，涉案房屋无需安装厅门，因此华驰公司在2014年4月15日为罗建国安装厅门并不构成逾期交付房屋，罗建国不得以此为由向华驰公司主张逾期付款违约金，原审法院对此认定正确，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人罗建国的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原审判决。二审案件受理费人民币1381元，由上诉人罗建国负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾艺能代理审判员  庹 佳代理审判员  王 芳二〇一五年四月十六日书 记 员  程 敏