广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）佛中法民一终字第3421号上诉人（原审原告）郭秀英，住广东省佛山市顺德区。委托代理人刘建辉，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）黄佩雯，住广东省佛山市顺德区。委托代理人饶熠，广东顺晖律师事务所律师。委托代理人林志荣，广东顺晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈远良，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）黄新华，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）彭友邦，住湖南省衡阳市常宁市。被上诉人（原审被告）张结容，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）左荣锋，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审第三人）左兆培，住广东省佛山市顺德区。上诉人郭秀英因与被上诉人黄佩雯、陈远良、黄新华、彭友邦、张结容、左荣锋、左兆培案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法龙民初字第343号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国房地产管理办法》第三十九条第一款，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第二十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：驳回郭秀英的全部诉讼请求。本案受理费8800元（郭秀英已预交），由郭秀英负担。上诉人郭秀英不服上述判决，向本院提起上诉称：2004年1月9日，郭秀英和儿子刘建辉在龙江排沙居委会工作人员见证下，由郭秀英委托刘建辉与左荣锋（由左荣锋父亲左兆培代理）签订了一份《住宅用地转让合同》，约定郭秀英以72000元的价款取得左荣锋位于佛山市顺德区龙江镇排沙沙州住宅新村固化用地（编号为04号用地，土地面积为120平方米）的建设使用权；左荣锋无条件为郭秀英办理有关建房、过户手续等。之后，郭秀英按照合同约定按时付款给左兆培，继而在该建设用地上建房、装修、安装水电、居住等。2006年8月，郭秀英从排沙居委会领取到案涉房屋的房地产权属证，房地产权属证登记的是左荣锋。郭秀英之后不断要求左荣锋为郭秀英办理过户手续，但其一直以各种借口拒不协助办理过户手续。关于案涉房屋（指在土地上的建筑物部份，不包括其占有的土地）的初始所有权实际上是为郭秀英所有，整间房屋的建设、占有和控制均属于郭秀英，与左荣锋无关。一、执法应以事实为基础。原判决已确认郭秀英在案涉土地上出资，新建了案涉房屋，并一直居住至今，这是事实行为。根据物权法第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。事实行为是指不以意思表示为要素的能够产生民事法律后果的法律事实。首先，事实行为是人的行为，是人的一种有意识的活动，与自然事实有别；其次，事实行为是一种法律事实，即能够在人与人之间产生、变更或终止民事法律关系；再次，事实行为不以意思表示为要素，即行为人是否表达了某种心理状态，法律不予考虑，只要有某种事实行为存在，法律便直接赋予其法律效果。上述法律规定是对事实行为导致物权变动效力的规定。此外，物权法第六十四条规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。郭秀英明确房屋仅指在土地上的建筑物部分，不包括其占有的土地。案涉房屋由郭秀英兴建并居住至今，房地产权属证的登记权人为左荣锋，即事实行为与登记不一致。二、原审法院驳回郭秀英的诉讼请求，强制拍卖案涉房屋所造成的损失要向左荣锋要求赔偿，相当于黄佩雯等人的债权转向郭秀英索取，郭秀英用一生辛苦打工的钱所建成的房屋被强制拍卖去偿还左荣锋的债务，缺乏法律依据，也不合情理。三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条规定，查封、扣押、冻结案外人财产的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人。综上，上诉请求：一、撤销原审判决；二、确认位于佛山市顺德区龙江排沙社区荷兴路荷兴一巷3号房屋（指在土地上的建筑物部份不包括其占有的土地，房地产证号为粤房地证字××号属郭秀英所有，并取得自建房屋的初始所有权，价值约50万元；三、请求法院判令左荣锋在限期内办理房屋更正姓名的手续，其经济开支由左荣锋、左兆培承担；四、请求法院对案涉房屋停止执行并解除查封；五、一、二审诉讼费用由各被上诉人承担。被上诉人黄佩雯答辩称：一、本案郭秀英与左兆培于2004年1月9日所签订的《住宅用地转让合同》属于无效合同，具体理由详见原审判决，黄佩雯不再赘述。既然双方签订的《住宅用地转让合同》无效，郭秀英因本案所造成的损失可向左荣锋主张赔偿。因此，郭秀英与左荣锋之间存在的是债权。二、《城市房地产管理法》第三十五条规定：房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。房屋产权登记是物权设立、变更公示、公信原则的具体体现，是不动产物权发生变动的标志性事实。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产物权的这种登记，起到决定物权变动能否生效的作用。就本案而言，郭秀英与左兆培订立合同的行为本身不能直接导致标的物所有权的设立、变更，因此，订立合同的行为是债权行为。而不动产的登记才是直接导致物权变动的物权行为。郭秀英在未合法取得土地使用权的情况下，在该土地上建造房屋，且未取得房产证，不具有物权效力。而左荣锋依法取得案涉房产证，对外享有所有权，产生物权效力。同一标的物上既有物权，也有债权时，物权具有优先于债权的效力。综上，原审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律恰当，符合物权法的公信公示原则，保护了交易中的善意第三人，维护了交易的安全和市场秩序，依法应予维持。被上诉人陈远良、黄新华、彭友邦、张结容、左荣锋、左兆培在二审期间未发表答辩意见。上诉人郭秀英二审期间提交照片四张，以证明案涉房屋实际上是三层结构，与法院所查封的房屋的房产证上记载的一层结构不符。被上诉人黄佩雯认为该证据是郭秀英单方制作，故对其真实性不予确认，其余当事人未到庭发表质证意见。本院认为：郭秀英二审期间已确认上述证据显示房屋的房地产权权属人为左荣锋、证号为粤房地证字第C455＊＊＊＊＊＊号。郭秀英是在取得该房地产权证后，在原来的基础上加建了两层，加建部分未领取权属证明。因案涉房屋所在土地仍是左荣锋转让予郭秀英的土地，其实际结构与相关房地产权证登记结构是否相符，不影响本案的处理结果，故本院对该证据不予采纳。其他各方当事人二审期间没有向本院提交证据。经审查，原审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”综合本案现有证据及郭秀英的陈述可知，《住宅用地转让合同》签订时案涉土地上并未建有地上建筑物，即使建有地上建筑物，该建筑物亦未具有合法的产权证明。案涉房屋所占土地使用权性质为国有划拨，左荣锋将其转让与郭秀英，不符合前述法律规定的国有划拨土地使用权转让条件，故案涉划拨土地使用权不得转让，《住宅用地转让合同》无效。此外，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”虽然郭秀英自行出资在该土地上建造房屋，但该房屋已依法办理设立登记，登记于左荣锋名下。且房屋建成后，郭秀英在明知案涉房屋登记权属人为左荣锋的情况下，一直未办理变更登记手续。根据前述法律规定，左荣锋为案涉房屋的物权人，郭秀英并不因其出资兴建房屋的行为而取得案涉房屋的物权。郭秀英上诉请求确认案涉房屋为其所有，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院对此认定正确，本院予以维持。郭秀英因出资兴建房屋造成的损失，可另行向左荣锋主张。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人郭秀英负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴健南代理审判员  彭进海代理审判员  姜欣欣二〇一五年四月二十八日书 记 员  邱雪碧