湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）长中民三终字第02077号上诉人（原审被告）冷长虹。委托代理人伍贤华，湖南天地人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）长沙市雨花区圭塘街道圭塘社区筹建委员会，住所地湖南省长沙市雨花区圭塘村。法定代表人刘建红，主任。委托代理人周旋，湖南湘军律师事务所律师。委托代理人周峰，系圭塘社区筹建委员会工作人员。上诉人冷长虹与被上诉人长沙市雨花区圭塘街道圭塘社区筹建委员会（以下简称圭塘社区委员会）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2015）雨民初字第00279号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年3月19日，冷长虹与圭塘社区委员会签订了《商住楼买卖合同》，合同第一、二条约定：冷长虹购买圭塘社区委员会所建位于长沙市雨花区曲塘路口东南面圭塘村两安用地内，总建筑面积7100平方米，共六层的商住楼中的第604号住宅，该住宅面积112.95平方米，单价每平方米2000元，共计225900元；第四条约定：该房屋冷长虹享有永久使用权，但如遇国家政策性拆迁或圭塘社区委员会提质改造须拆迁，为规避双方风险，采取分时段对冷长虹所购房屋进行补偿；第七条第2项约定：冷长虹所购房屋属安置房性质，暂无产权证。现圭塘街道筹建委员会与长沙兴旺房地产有限公司联合建设兴苏广场，对包括该商住楼所占土地在集体土地进行“提质改造”。因该商住楼建设时未办理建设工程规划许可证等合法手续，长沙市雨花区城管局于2013年9月3日下发长综责字雨圭2013第0055249号《责令限期改正通知书》，限圭塘社区委员会于2014年3月1日前将该商住楼拆除。圭塘社区委员会曾多次与冷长虹协商解除《商住楼买卖合同》，冷长虹均予以拒绝。另查明，冷长虹系湖北省石首市人，户籍所在地笔架山街道东方大道30号，非圭塘社区委员会集体组织成员。原审法院认为：涉案房屋未办理建设工程规划许可证等相关批准文件，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第六十四条的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设者单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。未取得建设工程规划许可证进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设、限期改正、限期拆除、处以罚款、没收实物或违法收入等。上述法律规定表明，违反城乡规划规定的建筑物、构筑物均属于违法建筑。而直至本案一审法庭辩论终结前，本案所涉商住楼的建设仍未取得建设工程规划许可证，且已被长沙市雨花区城管局已向圭塘社区委员会下达《责令限期改正通知书》限期拆除，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，冷长虹与圭塘社区委员会签订的《商住楼买卖合同》属无效合同。圭塘社区委员会请求确认双方所签《商住楼买卖合同》无效，予以支持。冷长虹辩称圭塘社区委员会应办理房屋产权证交付给自己，以对原合同进行补正，原合同有效，且圭塘社区委员会明知房屋未办理相关手续，仍将房屋卖给自己属合同欺诈。对此，涉案房屋系违法建筑，且长沙市雨花区城管局已向圭塘社区委员会下达《责令限期改正通知书》，限期圭塘社区委员会拆除涉案的整栋房屋，相关地块已经合法程序另行规划用于建设兴苏广场，因此合同无补正之可能；同时冷长虹并非圭塘社区集体经济组织成员，《商住楼买卖合同》也明确了该商住楼住宅的性质和无产权情况，冷长虹对此是明知的。冷长虹的上述辩解理由和法律依据不足，不予采纳。冷长虹与圭塘社区委员会签订的《商住楼买卖合同》被确认无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，冷长虹应当归还圭塘社区委员会交付的房屋。现长沙市雨花区城管局已向圭塘社区委员会下达《责令限期改正通知书》，限期其拆除涉案的整栋房屋，故圭塘社区委员会请求冷长虹立即腾空、搬离房屋，符合法律规定，予以支持。合同被确认无效后，圭塘社区委员会所收冷长虹房款的返还及双方可能存在的相关损失承担问题，双方可另行通过合法途径解决。据此，依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，遂判决如下：一、确认长沙市雨花区圭塘街道圭塘社区筹建委员会与冷长虹于2010年3月19日签订的《商住楼买卖合同》无效；二、冷长虹于本判决生效后十日内腾空、搬离长沙市雨花区曲塘路口东南面圭塘村两安用地商住楼第604号住宅。一审案件受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由冷长虹负担。上诉人冷长虹不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉案房屋未取得相关权证不能直接导致上诉人与被上诉人所签订的《商住楼买卖合同》无效。上诉人与被上诉人于2010年3月19日签订的《商住楼买卖合同》是在平等、自愿基础上订立，合同本身并未违反法律、行政法规及公序良俗；合同订立之初，涉案房屋缺乏建设工程规划许可证等相关批准文件是事实，但该事实并不必然导致合同无效。二、原审判决对“合同无补正之可能”认定与客观事实不符。被上诉人身兼《商住楼买卖合同》的甲方与兴苏广场的联合开发者两重身份，可以通过房产置换来补足之前与上诉人签订的《商住楼买卖合同》所存在的权证不能满足等瑕疵。三、原审判决认定“上诉人作为圭塘社区集体经济组织成员之外的人士，对所购买的商住楼住宅的性质和无产权情况明知，被上诉人不存在欺诈，”缺乏对客观情况的整体考量。故请求法院撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人圭塘社区委员会答辩称：一、上诉人不属于圭塘社区组织成员，没有权利使用该房屋。二、涉案房屋属于违规建筑，应予拆除，故合同无效。三、合同标的物房屋是依法应予拆除的违章建筑，开发商系长沙兴旺有限公司，被上诉人只是协助方。四、被上诉人不存在欺诈，双方签订的买卖合同中已明确约定房屋无产权证以及房屋若遇国家改造、拆迁等情况可以在房屋原价基础上补偿后收回。故请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：冷长虹与圭塘社区委员会签订的《商住楼买卖合同》是否有效。根据本案已经查明的事实，冷长虹与圭塘社区委员会签订《商住楼买卖合同》，虽然冷长虹向圭塘社区委员会支付了购房款，并入住于该房屋，但因该房屋未办理任何建设规划许可证等相关批准文件，违反我国相关法律强制性规定，属于违法建筑，且已被相关部门下达《责令限期改正通知书》限期拆除，故冷长虹与圭塘社区委员会签订的《商住楼买卖合同》无效，原审判决确认双方所签合同无效并由冷长虹腾空、搬离房屋并无不当。至于冷长虹所交房款的返还以及可能存在的相关损失问题，双方可另行通过合法途径解决。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。冷长虹的上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由冷长虹承担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 刘完玲审判员 熊 伟二〇一五年四月二十日书记员 黄 佳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。