贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）筑民一终字第2401号上诉人（原审被告）贵阳义信房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区省府西路峰会国际A栋24楼1号房。法定代表人曾阳，该公司董事长。委托代理周志勇，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201200920732107。委托代理人邓明松，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201410410863409。被上诉人（原审原告）陈丹丹，女，1983年4月6日出生，汉族。委托代理人柴东升，贵州红连天律师事务所律师，执业证号：15201201410460902。上诉人贵阳义信房地产开发有限公司（以下简称义信公司）与被上诉人陈丹丹商品房销售合同纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院于2015年9月6日作出（2015）云民一初字第627号民事判决，上诉人义信公司不服该判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月2日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。现已审理终结。原判查明，2011年11月27日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买义信公司开发的位于贵阳市云岩区改茶路78号地块（现定名）“义信麒麟苑经济适用住房（廉租房）”住宅用房一套，购房款总金额人民币246555元。对于房屋的交付，合同第八条约定“出卖人应当在2013年6月5日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，同时约定“遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期”。对于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定“逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金”。合同签订后，原告向义信公司支付了购房款。2014年7月20日，原告向被告出具了一份《业主收房承诺函》，该承诺函第2项载明“对贵公司应付的逾期交房违约金，2014年4月30日前按《商品房买卖合同》约定处理。2014年5月1日至2014年5月30日按《商品房买卖合同》约定违约金5倍赔付，2014年6月1日至2014年6月30日按《商品房买卖合同》约定违约金6倍赔付，2014年7月1日至2014年7月20日按《商品房买卖合同》约定违约金7倍赔付，2014年7月20日后逾期交房的违约金，本人放弃，且不在任何时间以任何形式要求贵公司支付”。被告已将房屋交付原告使用，原告也已经按照上述《业主收房承诺函》中关于违约金的承诺收到了逾期交房违约金。被告在庭审中称房屋已经验收合格具备交付使用条件，但不能提供相关证据予以证明。现原告以被告未能按照国家法律规定及合同约定交付验收合格的房屋为由，诉至法院，请求判令：一、将购房合同第九条违约金比例变更为万分之一至被告交付合格产权房日止；二、被告承担诉讼费。原判认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。原告已按照合同约定向被告付清购房款，即原告已经履行了合同义务。依照合同约定，被告应当在2013年6月5日前将经验收合格及符合合同约定的房屋交付给原告使用，但被告未能按照上述合同约定履行交房义务，且未能提供证据证明遭遇了不可抗力并在发生之日起30日内告知了买受人，即被告延期交房不符合双方约定的免责条款，故被告构成违约，应承担逾期交房的违约责任。原告诉请“将购房合同第九条违约金比例调整为万分之一并按照该标准支付逾期交房违约金至被告实际交房之日止”实质为“原告认为双方约定的逾期交房违约金约定过低，要求将违约金调整为按日按已付购房款的万分之一计算”。关于逾期交房违约金的比例问题，虽然合同约定“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金”，但法院认为，违约金计算应结合原告的实际损失，兼顾双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。本案中，《商品房买卖合同》的签订及《业主收房承诺函》的出具虽然是原、被告的意思自治行为，但被告逾期交付房屋加大了原告的经济负担，故酌情将违约金计算比例由“按已付购房款的万分之零点一”调整为“按已付购房款的万分之一”计算。另被告未能提供房屋竣工验收合格的依据，不能举证证明该房屋已经具备交付条件，即被告不能证明其已按照合同约定履行了交付房屋的义务。综上，对被告请求“将购房合同第九条违约金比例调整为万分之一并按照该标准支付逾期交房违约金至被告实际交房之日止”的诉请，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，判决：原告刘鑫与被告贵阳义信房地产开发有限公司于2011年11月27日签订的《商品房买卖合同》第九条中关于违约金计算比例由“按已付购房款的万分之零点一”调整为“按已付购房款的万分之一”。案件受理费60元，由被告贵阳义信房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告在履行上述判决时一并支付给原告）。原审宣判后，上诉人义信公司不服该判决，向本院提起上诉称，1、本案中被上诉人签订了收房承诺，已经收房，并且按照合同约定领取了违约金。同时逾期交房也非上诉人单方原因造成，因此，被上诉人要求提高违约金支付标准缺乏事实依据。2、本案争议房屋属于国家为解决低收入人群的住房问题而在政策、价格上给予种种优惠的保障性经济适用房。商品房的价格由市场决定，而经济适用房的价格由政府决定。根据国家的相关规定，开发此类住房的利润不得超过项目总投资的3%。因此，法院应当考虑此类房屋的特殊性，不应将保障房视为与商品房相同的同类房屋计算违约损失。原审判决适用最高人民法院有关商品房买卖合同的司法解释作为判决依据应属不当。据此，原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人陈丹丹答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，另查明，贵阳市住房和城乡建设局发布的《2013、2014年贵阳市房屋租金指导价公告》中载明，四级地段：1、主要街道。新添大道中段、松柏路、百花山路、东山路、油榨街、富源北路、富源中路、东站路、南厂路、沙冲中路、沙冲南路、花溪大道、头桥路、二桥路、三桥片区、黔春路、鹿冲关路、黄山冲路等。四级地段，住宅类租金标准为11-17.5元/平方米/月。上述事实有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、《业主收房承诺函》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，对于上诉人义信公司提出的原审判决提高逾期交房违约金违反相关法律规定的上诉理由，虽然本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》以及被上诉人出具的《业主收房承诺函》中对逾期交房违约金均进行了约定，但是，被上诉人认为该违约金的约定过低，请求予以调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；”的规定，人民法院在双方约定的违约金低于因违约造成的损失时应予以调整。根据日常生活经验及我国普遍的司法实践，房屋买受人因出卖人逾期交付房屋产生的可得利益损失往往可以通过比较同类地段同类房屋的租金予以计算和量化。因本案诉争房屋属于贵阳市住房和城乡建设局发布的贵阳市房屋租金指导价公告中的四级地段，参照该地段同类房屋的租金标准，本案双方当事人约定的逾期交房违约金显然过低，难以弥补被上诉人在本案中受到的损失，因此，原审法院对逾期交房违约金予以适当调整符合法律规定，并无不当。另外，虽然本案诉争房屋确为享受国家政策优惠的保障性住房，但是，上诉人义信公司逾期交房给房屋买受人造成的损失并不会因为该房屋的保障房性质而有任何减少，因此，其提出的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于上诉人提出的逾期交房系因他人侵害造成的上诉理由，因其与本案并非同一法律关系，上诉人可以另诉方式向实际侵害人主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人贵阳义信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐有临审 判 员  田 勇代理审判员  王 晨二〇一五年十二月十八日书 记 员  陶海峰