福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2015）芗民初字第6308号原告欧德武，男，1983年1月23日出生，汉族。原告陈淑蓉，女，1983年2月8日出生，汉族。委托代理人白志辉，福建衡评律师事务所律师。被告漳州天下房地产开发有限公司。法定代表人林仁政，董事长。委托代理人沈光华，福建簪华律师事务所律师。委托代理人朱羚，福建簪华律师事务所实习律师。原告欧德武、陈淑蓉与被告漳州天下房地产开发有限公司商品房预售合同一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进���了审理。原告欧德武及原告欧德武、陈淑蓉的委托代理人白志辉，被告漳州天下房地产开发有限公司的委托代理人沈光华、朱羚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧德武、陈淑蓉诉称，2009年3月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》并进行公证，合同约定被告开发的址在漳州市xx路xx号xxx幢xxx室商品房出售给原告，面积67.27m2，价款270964元。合同第一条第二款约定：土地使用年限自2002年11月1日起止2072年11月1日。合同第14条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付后90日内取得房屋权属证书，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告按约支付购房款。在被告办理国有土地使用权证书过程中，原告始知本幢房屋的国有土地使用权年限终止日期为2050年8月28日，与合同约定的年限少了22年。经向国土部门查询证实上述年限较少属实。原告认为，被告作为专业的房地产开发企业，应明知土地使用年限，讼争房屋的国有土地使用权年限与合同约定的年限少了22年，被告多获得的利益应返还原告，该利益应当为被告多收的地价款，即67.27平方＊2070元／平方＊22／70=40550元，且被告应支付自2009年3月17日起至实际归还地价款之日止银行同期同类贷款利率计付利息。关于逾期办证，原告自愿将违约金计算方式调整为按银行同期同类贷款利率计付，暂计至2013年11月20日，违约金为270964＊6.56%÷365＊1222=59510元。故诉至法院，请求判决被告向原告支付逾期办证违约金59510元，并从2013年11月21日起至具备实际办证之日止��银行同期同类贷款利率继续计付；2、返还原告多收的地价款40550元，并支付自2009年3月17日起至实际归还地价款之日止按银行同期同类贷款利率计付利息。以上两项合计126076元。被告漳州天下房地产开发有限公司辩称，一、原告主张逾期办证违约金的证据不足，缺乏证据。依照原、被告签订商品房买卖合同，约定若因被告原因使原告不能在交房后90日内取得房屋权属证书的，被告应承担相应的违约责任。根据房管局及土地局的公告公示，原告购买的房屋产权证于2011年12月27日可办理；土地证于2012年5月9日可办理。在此之前，被告已依合同约定，向相关办证部门递交相应的办证申请及手续材料。因此被告不应承担该违约金责任。二、原告主张返还多收的地价款，没有事实与法律依据。依合同约定本案商品房土地为商住综合用地，据相关规定商住用地使用年限��50年，且合同签订时，被告已向原告出示该房产所在地块的土地使用证为50年，原告已知悉该地块的年限事实。原、被告签订的合同涉及的土地使用权为70年，属记录与实际不符。但该出售商品房地块的适用年限应以出售房屋地块的土地使用权证进行确认。《物权法》第149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，该法律规定明确该土地使用年限到期后不必然产生原告尚欠土地使用权的后果。原告主张返还多收地价款的计算方式依法无据。经审理查明，2009年3月17日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，原告向被告购买座落于漳州市xx路xx号xxx幢xxx号商品房，建筑面积67.27平方米，单价4028元／平方米，合计房款270964元。合同第一条载明“该地块土地使用权证号为漳国用［xxx］字第xxxx号、漳国用［xxx］字第xxxx号，土地使用年限是从2002年11月1��至2072年11月1日”等内容；第二条载明“出卖人在签订本合同时，已向买受人出示上述国有土地使用权证等相关证件”，而漳国用［xxx］字第xxxx号土地使用权证载明的土地使用年限是50年；合同第十四条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金。附件六合同补充协议第十一条约定：“出卖人发出办理产权通知之日起60日内，买受人到指定的地点办理产权手续及因产权登记面积与合同面积发生差异所引起的补、退房款的手续。买受人逾期未能办理补款手续的，因���而造成产权不能如期办理的责任由买受人承担；买受人逾期未能办理退房款手续的，出卖人不支付相关利息。该合同经漳州市公证处公证，并作出（xxxx）漳证经字第xxxx号公证书。原告于2009年3月7日、3月17日、11月30日向被告汇入购房款合计270964元。被告于2010年10月27日将房屋交付给原告使用。2011年12月27日，漳州市住房与城乡建设局发出公告：“凡购买漳州天下房地产开发有限公司开发的“君临天下xx幢住宅”的房屋单位或个人，可持该公司出具的有关证件，到我中心申请办理产权登记。”2012年5月9日，漳州市国土资源局发出“君临天下”1-7幢商品房土地分户登记公告：“凡购买漳州天下房地产开发有限公司开发的“君临天下”1-7幢商品房的单位或个人，可持相关材料到漳州市行政服务中心三楼办理土地使用权登记。”2014年12月30日，原告委托中国建设银行股份有限公司漳州分行的工作人员代为全权办理涉案房产的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》等证件。原告于2015年4月10日取得房屋所有权证书，于2015年7月7日取得土地使用权证书。以上事实本院依法向漳州市房地产交易与权属登记发证中心调取的《房屋权属信息查询结果证明》，原告提供的商品房买卖合同、公证书、发票、漳房权证芗字第××号《房屋所有权证》、漳国用（xxxx）第xxxx号，被告提供的漳国用（xxxx）第xxxx号土地使用权证、房地产办证公告、委托书以及当事人的庭审陈述予以证明，上述证据经庭审举证、质证，本院对于证据的真实性和来源的合法性予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告应依约履行义务。一、关于逾期办证违约金。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.5%向买受人支付违约金”。本案诉争商品房于2010年10月27日交付原告使用，房管部门于2011年12月27日公告可以受理原告办理所有权转移登记，国土部门于2012年5月9日公告可以办理土地使用权登记，故可推定被告协助办证义务已于2012年5月9日履行完毕。被告未能在商品房交付使用后的60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，致使原��不能在商品房交付使用后90日内取得权属证书，应当承担逾期协助办证的违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，原告应从权利被侵害的二年内主张权利。本案原、被告双方约定逾期办证违约金是按日计算，诉讼时效也应按日单独计算。原告于2013年12月24日向本院主张权利，故其权利受保护应倒推二年即自2011年12月25日起计算。因此，逾期协助办证天数为2011年12月25日至2012年5月8日，计136天。庭审中，原告自愿将违约金计算方式调整为按银行同期同类贷款利率计付，不违反法律规定，本院予以采纳。故违约金为270964元×6.56%÷365×136天=6623元，超过部分，本院不予支持。被告辩称原告请求支付逾期协助办证违约金超过诉讼时效，部分依法有据，予以采纳，部分依法无据，不予采纳。二、关于土地使用权年限。本案商品房买卖合同系格式合同，双方对条款理解有争议，应作出对提供格式合同一方（被告）不利的解释。所以，土地使用权年限原告的合同目的应为70年，被告构成违约。但合同法规定，违约赔偿应根据原告的实际损失计算。《物权法》第149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，因50年使用期限还未届满，如何续期，暨损失计算也没有相应的法律或者政策依据，所以，土地使用年限到期后不必然产生原告尚欠土地使用权的后果。故其主张的违约赔偿额缺乏事实和法律依据，不应采纳。如50年到期后，损失实际产生，原告可再另行主张。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三、第一百一十四条、《中华人民共和国民���诉讼法》第六十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百四十九条的规定，判决如下：一、被告漳州天下房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告欧德武、陈淑蓉违约金人民币6623元；二、驳回原告欧德武、陈淑蓉的其他诉讼请求。本案受理费2822元，由被告负担148元，由原告负担2674元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长  吴美叶人民陪审员  谢素红人民陪审员  李建棠二〇一五年十二月十八日书 记 员  樊泓汶附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一��三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据��约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使���之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《中华人民共和国物权法》第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计���。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。