福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2014）思民初字第12599号原告厦门友朋四方物业管理有限公司，住所地厦门市思明区鹭江道268号远洋大厦6楼A单元。法定代表人范清华，董事长。委托代理人陈大蕻。被告厦门丰亿集团有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路72号中闽大厦29层。法定代表人许建平，总经理。原告厦门友朋四方物业管理有限公司与被告厦门丰亿集团有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月4日立案受理后，依法由审判员庄慧林担任审判长、与代理审判员李吟、人民陪审员俞水荣组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈大蕻到庭参加诉讼，被告厦门丰亿集团有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦门友朋四方物业管理有限公司诉称，原告系厦门市湖滨北路72号中闽大厦的物业管理服务公司。2006年4月10日起受开发商委托对中闽大厦进行物业管理服务。2006年11月15日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，原告依约为包括被告在内的中闽大厦全体业主、物业使用人提供物业管理服务，按厦门市物价局厦价房（2006）065号、（2008）153号文规定进行物业服务和收取物业服务费。被告系厦门市湖滨北路72号中闽大厦＊＊层的业主。从2013年8月1日至2014年7月31日止拖欠物业管理费104369.2元、公共维修金26381.92元及车位管理费4400元、车位公维金400元、电公摊25188.23元、水公摊389.16元、水费141元、电费20033.92元，合计本金181303.43元及滞纳金23217.67元，共计204521.1元。原告多次通过上门与电话沟通及发催缴函等不同方式进行催缴，被告均以各种理由拒交费用至今。为此，原告依法诉至法院，请求判令：1、被告支付原告2013年8月1日至2014年1月31日和2014年3月1日至2014年7月31日的物业管理费104369.2元、公共维修金26381.92元、车位管理费4400元、车位公维金400元、电公摊25188.23元、水公摊389.16元、水费141元、电费20033.92元及滞纳金23217.67元（以每月所有欠缴费用为基数，按照日千分之一标准自当月20日起分段计算至2014年6月20日），共计204521.1元；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告厦门丰亿集团有限公司未作答辩。经审理查明，2006年11月15日，原告厦门友朋四方物业管理有限公司与被告的前身厦门丰亿投资有限公司签订《厦门中闽大厦前期物业服务协议》，约定委托原告对厦门中闽大厦＊＊单元实行物业管理，委托期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止；物业管理费用交纳时间从2007年1月1日起计算，写字楼按销售建筑面积每月每平方米8元，地下停车场每位每月100元，每次交纳时间为每月的二十日前支付当月费用；受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴收费费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府或委托单位规定；房屋公共维修金交纳时间从2006年11月16日计算，写字楼、商场按销售建筑面积每月每平方米2元，地下车库车位每位每月10元，每次交纳时间为每月的二十日前支付当月费用；在产权登记之日的下个月起，物业管理费用、房屋公共维修金的计费面积调整为产权登记面积，此前的费用不作退补；被告的前身不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求其补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金；违约人所承担的赔偿责任还应包括赔偿权利人主张权利及诉讼（仲裁）支付的费用（含律师费）；在签订本协议前，原告已将协议样本送物业主管部门备案。2011年2月17日，厦门丰亿投资有限公司变更名称为厦门丰亿集团有限公司。2012年4月30日，原告与中闽大厦的建设单位厦门中闽钜豪房地产发展有限公司签订《前期物业服务合同》，约定委托原告对座落于厦门市湖滨北路72号中闽大厦高层写字楼（包括裙楼商场及地下停车场）实行物业管理，委托期限自2012年6月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；物业管理服务费（综合管理服务费、房屋公共维修金、公共水电费等）按月收取，计费面积为销售建筑面积，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；写字楼的综合管理服务费每月每平方米8元，地下车库普通车位管理费每月每个100元；写字楼的房屋公共维修金每月每平方米2元，地下车位每月每个10元。前述两份合同签订后，原告依约为被告及其前身提供物业管理服务至今。中闽大厦至今未成立业主委员会。另查明，2006年4月28日，厦门市物价局作出厦价房（2006）065号《厦门市物价局关于中闽大厦物业服务收费项目与标准的批复》，核定中闽大厦写字楼综合管理服务费8元／平方米·月、房屋公共维修金2元／平方米·月；地下车库综合管理服务费100元／车位·月、房屋公共维修金10元／车位·月；上述收费标准，允许下浮，不准上浮。2008年10月27日，厦门市物价局和厦门市建设与管理局联合作出厦价房（2008）153号《关于〈厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价〉的通知》，通知“商场、工业厂房、写字楼、别墅、酒店式公寓和已成立业主委员会的住宅物业服务实行市场调节价，具体的特定服务质量等级和收费标准由开发建设单位或业主委员会与物业服务企业在服务合同中约定”。讼争期间，被告厦门丰亿集团有限公司系厦门市思明区湖滨北路72号（即中闽大厦）2901单元的业主，该房产建筑面积为1299.65平方米。因被告未缴纳2013年8月1日至2014年1月31日、2014年3月1日至2014年7月31日的物业管理费、车位管理费、房屋公共维修金、车位房屋公共维修金、电公摊、水公摊、水费、电费等费用，原告遂于2014年9月4日诉至本院。以上事实，有原告提供的《厦门中闽大厦前期物业服务协议》、厦价房（2006）065号《厦门市物价局关于中闽大厦物业服务收费项目与标准的批复》、厦价房（2008）153号《关于公布〈厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价〉的通知》、欠费分类汇总表、物业服务费催缴通知书、厦门市土地房屋权证、企业法人营业执照、法定代表人身份证复印件、公司名称变更通知函、《前期物业服务合同》及本案庭审笔录为证。被告厦门丰亿集团有限公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利，本院对原告提供的证据真实性、合法性、关联性予以确认。上述事实，本院予以确认。另，原告于庭审结束后，以被告已缴交部分费用为由，向本院申请放弃要求被告支付2013年8月1日至2013年12月31日物业管理费41986元和2014年1月的部分物业管理费2425.2元、2013年8月1日至2013年12月31日的房屋公共维修金10786.12元、电费11300.52元、电公摊13066.14元、水公摊232.86元、水费60元、2013年8月1日至2014年1月31日和2014年3月1日至2014年7月31日的车位管理费4400元、车位公共维修金400元以及上述费用相应产生的滞纳金18726.63元的诉讼请求。本院认为，原告与被告厦门丰亿集团有限公司前身签订的《厦门中闽大厦前期物业服务协议》、原告与中闽大厦的建设单位厦门中闽钜豪房地产发展有限公司签订《前期物业服务合同》系各方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，应严格履行。被告作为厦门市湖滨北路72号中闽大厦＊＊单元的业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当缴纳物业管理费。现原告要求交纳物业管理费，本院予以支持。房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，缴交的房屋公共维修金也归业主所有，物业服务企业仅是代收代管单位。现原告要求被告缴纳房屋公共维修金，本院予以支持。原告向本院申请放弃要求被告支付2013年8月1日至2013年12月31日物业管理费41986元和2014年1月的部分物业管理费2425.2元、2013年8月1日至2013年12月31日的房屋公共维修金10786.12元及相应滞纳金的诉讼请求，符合有关法律规定，应予准许。被告还应向原告缴纳2014年1月1日至2014年1月31日、2014年3月1日至2014年7月31日的物业管理费59958元（8元／平方米·月×1299.65平方米×6个月-2425.2元）、房屋公共维修金15595.8元（2元／平方米·月×1299.65平方米×6个月）。被告未按时缴纳物业管理费、房屋公共维修金，已构成违约，原告要求被告以每月欠缴的物业管理费、房屋公共维修金为基数按日千分之一的标准支付滞纳金，不违反法律规定及合同约定，本院予以支持，但应自欠费当月21日起计算至2014年6月20日止，原告相应诉讼请求超出部分，本院不予支持。原告向本院申请放弃要求被告支付2013年8月1日至2013年12月31日的电费11300.52元、电公摊13066.14元、水公摊232.86元、水费60元、2013年8月1日至2014年1月31日和2014年3月1日至2014年7月31日的车位管理费4400元、车位公共维修金400元以及上述费用相应产生的滞纳金的诉讼请求，符合有关法律规定，应予准许。原告要求被告支付2014年1月1日至2014年1月31日、2014年3月1日至2014年7月31日的电公摊、水公摊、电费、水费及相应产生的滞纳金，但未提供其已代为垫付的相关凭证及公摊水电费的计算依据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告厦门丰亿集团有限公司应于本判决生效之日起七日内支付给原告厦门友朋四方物业管理有限公司厦门市湖滨北路72号中闽大厦＊＊单元2014年1月1日至2014年1月31日、2014年3月1日至2014年7月31日的物业管理费59958元、房屋公共维修金15595.8元及相应滞纳金（以每月欠缴的物业管理费、房屋公共维修金为基数，按日千分之一的标准自当月21日起分段计算至2014年6月20日止）；二、驳回原告厦门友朋四方物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4368元，由原告厦门友朋四方物业管理有限公司负担2669元、被告厦门丰亿集团有限公司负担1699元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  庄慧林代理审判员  李 吟人民陪审员  俞水荣二〇一五年四月二十二日书 记 员  黄素梅附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。