重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）渝0108民初20469号 原告（反诉被告）：重庆融创亚太实业有限公司（原名称：重庆渝能融创实业有限公司），住所地重庆市南岸区亚太路****商业**，统一社会信用代码91500108778491066D。 法定代表人：商羽，总经理。 诉讼代理人：唐相林，住重庆市大渡口区，系原告单位工作人员。 被告（反诉原告）：重庆港庆建筑装饰有限公司，住所，住所地重庆市渝中区人和街**社会信用代码9150010362190124XU。 法定代表人：牟洁，总经理。 诉讼代理人：王亮华，重庆渝冠律师事务所律师。 原告重庆融创亚太实业有限公司（以下简称“融创公司”）与被告重庆港庆建筑装饰有限公司（以下简称“港庆公司”）建设工程合同纠纷一案，被告港庆公司在立案后提起反诉。本院依法适用普通程序公开开庭进行合并审理。原告融创公司的诉讼代理人唐相林，与被告港庆公司的诉讼代理人王亮华到庭参加诉讼。现本案已审理终结。 原告融创公司向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告另行委托第三方整改产生的费用836374.56元；2.被告支付原告因质量缺陷赔偿房屋所有人的损失40050元；3.被告支付原告未履行保修义务所产生的管理费131463.68元；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：2010年12月22日，原、被告双方签订《亚太商谷三期二标段S5栋成品房及公共空间装饰工程施工合同》，由被告承接装饰工程。自2011年9月30日涉案工程交付使用后，原告陆续接到购房人反映卫生间墙体返硝、起层、鼓泡及渗水等质量问题投诉。原告多次通知被告进行维修，但被告均怠于履行。现原告已委托第三方对购房人报修质量缺陷的160套房屋进行整改处理，并实际产生维修费876731.96元。因上述房屋中有7套属于质保期届满后的整改，扣除该部分维修费40357.40元，被告应承担的维修费用为836374.56元。截止目前，除预留部分质保金外，原告已就上述未超出质保期的153套房屋支付整改费用804846元。另因质量缺陷，原告还赔偿房屋所有人损失40050元。上述损失均应由被告承担。 被告港庆公司辩称，涉案工程并不存在质量缺陷，并且原告的主张已经超过诉讼时效，故不同意的原告的诉讼请求。 反诉原告港庆公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告返还反诉原告质量保修金376685.09元，并以该款为本金自2013年7月25日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至本金付清为止；2.反诉诉讼费由反诉被告负担。事实和理由：双方当事人签订《亚太商谷三期二标段S5栋成品房及公共空间装饰工程施工合同》，约定反诉原告对涉案工程进行装饰施工，合同价款为14911576元。2010年7月10日，涉案工程经竣工验收合格后投入使用。经双方结算，工程价款为15133787.14元。现两年质保期已过，反诉被告应当将预留的质量保修金376685.09元予以退还。诉讼中，反诉原告港庆公司将第一项反诉请求变更为“反诉被告返还反诉原告质量保修金60000元，并以该款为本金自2013年7月25日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息至本金付清为止”。 反诉被告融创公司辩称，其已经将全部质量保修金返还原告，故不同意原告的反诉请求。 经审理查明，2010年12月22日，融创与港庆公司签订《亚太商谷三期二标段S5栋成品房及公共空间装饰工程施工合同》，约定将位于南岸区南坪国际会展中心西侧的“亚太商谷三期二标段S5栋成品房及公共空间装饰工程”委托港庆公司完成，承包范围按照融创公司和监理的要求（包括图纸、设计修改、工程量变更以及重庆渝能融创实业有限公司确认的施工组织设计等）负责组织本精装修工程的施工和供货；又约定，合同价款采用固定总价14911576元包干；再约定，本合同结算总价款扣除空调和燃气热水器后的5%作为质量保证金。本合同项下工程在质量保证期（二年）内，如果未出现任何质量问题，则融创公司在质量保证期届满之日起15日内支付（不计利息）。另在双方签订的合同附件《工程质量保修协议》中还约定，质保期按业主集中入住之时即2011年9月30日开始计算，工程竣工验收合格至2011年9月30日期间仍然享受质保期服务。其中，卫生间、厨房防渗漏的质保期为5年。质保期内发生质量问题，融创公司或其授权的物业管理公司应当及时通知港庆公司，对方在接到通知24小时内派人来现场维修，保证一次性修理达到合格并满足使用要求。港庆公司未能及时进场或不能维修或未能在指定合理期限内维修完好或经过两次维修都未能修好的，融创公司或物业管理公司有权自行另请他人代为维修并确定价格，所有修复费用及赔偿费用及加收管理费（修复及赔偿费的15%）可以从应当支付的任何款项中扣除。合同签订后，港庆公司于2010年11月30日开始进场施工。2011年9月30日，涉案工程经竣工验收合格并投入使用。双方就涉案工程进行了结算，并按约定预留质量保证金694596.50元。质保期间，双方因涉案工程质量缺陷履行维修事宜产生争议，融创公司遂从2013年10月1日起连续签订四份《亚太项目维修整改合同》，另行委托第三方重庆含谷建筑工程有限公司对上述质量缺陷进行整改。整改中，双方按照不同面积对涉案房屋予以分类，其中A户型包括房号尾数1、2、3、9、10、11、12、18，B户型包括房号尾数5、8、13、17，C户型包括房号尾数6、7、15、16，D户型包括房号尾数10、11。2017年6月15日，重庆含谷建筑工程有限公司向融创公司出具《确认书》若干，确认除预留部分质保金外其已经收到融创公司支付的各项整改费用共计836374.56元。 另查明，融创公司已经返还港庆公司质量保修金634596.50元。2013年12月11日，港庆公司向融创公司出具《承诺》，同意在预留质保金中扣除60000元，用以支付8-16-8赔偿2500元、8-27-7赔偿2000元、8-17-11赔偿1200元、8-24-17赔偿3000元、8-8-13赔偿6800元、8-27-17赔偿3000元、8-4-3赔偿200元、8-23-12赔偿500元，共计19200元；还表明，余额作为保证金用于支付可能会出现的赔偿费用。 庭审中，双方当事人对于融创公司另行委托第三方维修事宜存在较大分歧。融创公司对此提供了《维修工作通知单》、《关于亚太城S5（8栋）部分房屋限期整改的函》、《设计变更、签证执行单》和《整改工程结算单》等证据若干，用以证明融创公司通知港庆公司维修未果后另行委托第三方维修所产生的签证以及对应结算价款。现本院以签证单为基础，核实其整改内容是否在保修范围和质保期之内；同时，检索签证之前的通知函有无涉及该房号的维修通知，以辨别施工单位有无怠于履行其法定义务；最后，对照结算单中整改房号的价格，筛选确定可以追偿损失大小。具体如下： １.签署日期为2014年8月15日《设计变更、签证执行单》中整改的“8栋Ａ户型8-3-1、8-3-3、8-9-2、8-11-1、8-19-8，Ｂ户型8-9-17、8-17-13，Ｃ户型8-15-6、8-27-7卫生间漏水”均属于质保期内和保修范围。其中，房号为8-3-1、8-9-2、8-11-1、8-19-8、8-9-17、8-17-13的整改内容通知，由融创公司于2014年3月4日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于亚太城Ｓ5（8栋）部分房屋限期整改的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2014年3月5日被投递签收），另房号8-3-3、8-27-7的整改内容通知于2014年４月23日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司同名函件之附件所涵盖（经查询，该邮件于2014年４月24日被投递签收）。只有房号8-15-6未见相关通知函涉及；该签证对应《工程结算单》的工程总造价为46566.67元，另载明“亚太8栋Ｃ户型卫生间未更换木地板（共２户），每户工程造价小计3859.97元，２户共计7719.94元”。涉案工程中已履行通知义务的房号对应整改费用＝46566.67元-7719.94元＝38846.73元； ２.签署日期为2014年３月28日《设计变更、签证执行单》中整改的“房号8-4-2、8-12-2、8-13-18、8-14-8、8-14-9、8-16-12、8-21-2、8-28-1、8-3-13、8-21-17、8-28-8、8-12-16、8-5-11、8-9-11卫生间漏水”，均属于质保期内和保修范围。其中，房号为8-12-2、8-14-9、8-16-12、8-21-2、8-28-1、8-3-13、8-28-8、8-12-16、8-5-11、8-9-11的整改内容通知，由融创公司于2014年3月4日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于亚太城Ｓ5（8栋）部分房屋限期整改的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2014年3月5日被投递签收），剩余房号整改通知未见相关通知函涉及；该签证对应《工程结算单》的工程总造价为71467.41元，另载明“亚太8栋A户型卫生间整改更换木地板（共1户）每户工程造价小计5396.35元、亚太8栋A户型卫生间整改未更换木地板（共7户）每户工程造价小计4540.39元、亚太8栋B户型卫生间整改更换木地板（共1户）每户工程造价小计5932.49元、亚太8栋B户型卫生间整改未更换木地板（共3户）每户工程造价小计5029.98元、亚太8栋C户型卫生间整改未更换木地板（共1户）每户工程造价小计3859.97元、亚太8栋D户型卫生间整改（共2户）每户工程造价小计4913.42元”。鉴于签证单中没有明确各房号的整改有无更换木地板，融创公司又未能继续提供证据予以证明，本院基于公平原则对各户型均按照整改费用中较低价格进行认定。已履行整改通知义务的房号中A户型8-12-2、8-14-9、8-16-12、8-21-2、8-28-1（共5户）、B户型8-3-13、8-28-8（共2户）、C户型8-12-16（共1户）、D户型8-5-11、8-9-11（共2户），共计整改费用＝4540.39元×5+5029.98元×2+3859.97元×1+4913.42元×2＝46448.72元； 3.签署日期为2014年4月6日《设计变更、签证执行单》中整改的“房号8-5-9卫生间漏水”，属于质保期内和保修范围。本次整改签证所对应的结算金额为5546.70元，但缺乏履行通知义务的相关函件； 4.另一份签署日期同为2014年4月6日《设计变更、签证执行单》中整改的“房号8-10-18卫生间漏水”，属于质保期内和保修范围。本次整改签证所对应的结算金额为5546.70元，但缺乏履行通知义务的相关函件； 5.签署日期为2014年11月12日《设计变更、签证执行单》中整改的“8栋Ａ户型8-6-1、8-16-9、8-22-1、8-23-1、8-27-12，Ｂ户型8-6-5、8-8-13、8-8-17，Ｃ户型8-5-15、8-7-15、8-16-15、8-23-15、8-24-7、8-26-16，D户型8-14-11卫生间漏水”均属于质保期内和保修范围。其中，房号为8-16-9、8-22-1的整改内容通知，由融创公司于2014年3月4日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于亚太城Ｓ5（8栋）部分房屋限期整改的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2014年6月23日被投递签收），另有房号为8-23-1、8-27-12、8-6-5、8-5-15、8-7-15、8-16-15、8-23-15、8-24-7的整改内容通知，由融创公司于2014年4月23日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于亚太城Ｓ5（8栋）部分房屋限期整改的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2014年4月24日被投递签收），房号8-6-1的整改内容通知于2014年7月23日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司同名函件之附件所涵盖（经查询，该邮件于2014年7月24日被投递签收）、房号8-8-13、8-8-17、8-14-11的整改内容通知于2014年8月20日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司同名函件之附件所涵盖（经查询，该邮件于2014年8月21日被投递签收）、房号8-26-16的整改内容通知于2014年9月17日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司同名函件之附件所涵盖（经查询，该邮件于2014年9月19日被投递签收；该签证对应《工程结算单》的工程总造价为74176.57元，另载明“亚太8栋A户型卫生间整改单户报价（共5户），每户工程造价小计5396.35元；亚太8栋B户型卫生间更换木地板（共3户），每户工程造价小计5932.49元；亚太8栋C户型卫生间整改未更换木地板（共6户），每户工程造价小计3859.97元；亚太8栋D户型卫生间整改（共1户），每户工程造价小计6237.52元。涉案工程中已履行通知义务的房号对应整改费用＝5396.35×5+5932.49元×3+3859.97元×6+6237.52元×1＝74176.56元； 6.签署日期为2016年4月8日《设计变更、签证执行单》中整改的“房号8-10-2、8-11-7、8-23-9、8-20-9、8-16-17、8-16-6、8-17-12、8-9-5、8-12-18、8-19-16、8-14-10、8-9-8、8-8-8、8-21-5卫生间漏水”，均属于质保期内和保修范围。其中，房号为8-19-16的整改内容通知，由融创公司于2016年2月26日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2016年2月27日被投递签收。房号为8-9-8的整改内容通知，由融创公司于2015年12月18日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2015年12月19日被投递签收）。房号为8-17-12的整改内容通知，由融创公司于2015年11月20日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2015年11月22日被投递签收）。房号为8-11-7的整改内容通知，由融创公司于2015年6月23日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2015年6月24日被投递签收）。房号为8-10-2、8-16-17、8-21-5的整改内容通知，由融创公司于2015年5月14日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2015年5月15日被投递签收）。房号为8-20-9、的整改内容通知，由融创公司于2014年4月23日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2014年4月24日被投递签收）。房号为8-16-6的整改内容通知，由融创公司于2014年3月4日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于亚太城S5（8栋）部分房屋限期整改的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2014年3月5日被投递签收）。房号为8-9-5、8-14-10的整改内容通知，由融创公司于2015年12月18日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2015年12月19日被投递签收）。房号为8-8-8的整改内容通知，由融创公司于2014年4月23日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于亚太城S5（8栋）部分房屋限期整改的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2014年4月24日被投递签收）。剩余房号在整改之前未见相关通知函涉及；该签证对应《工程结算单》的工程总造价为82015.20元，另载明“亚太8栋A户型卫生间整改单户报价（共6户）每户工程造价小计5609.12元、亚太8栋B户型卫生间整改单户报价（共5户）每户工程造价小计6683.62元、亚太8栋C户型卫生间整改单户报价（共3户）每户工程造价小计4980.80元。已履行整改通知义务的房号中A户型8-10-2、8-17-12、8-20-9（共3户），B户型8-9-8、8-21-5、8-16-17、8-9-5、8-8-8（共5户），C户型8-19-16、8-11-7、8-16-6（共3户），D户型8-14-10（共1户），因结算单中未列明D户型的整改单价，结合B、C户型的结算数量已经满员，房号8-14-10实际系按照A户型单价进行计算。经询问，融创公司未能对此作合理说明，本院基于公平原则直接采用各户型整改费用中较低价格4980.80元对其造价进行认定。各项整改费用＝5609.12元×3+6683.62元×5+4980.80元×4＝70168.66元； 7.另一份签署日期同为2016年4月8日《设计变更、签证执行单》中整改的“房号8-27-15、8-27-6、8-28-16、8-19-12、8-29-1、8-29-12、8-15-2、8-29-3、8-29-7、8-30-1、8-30-13、8-30-18、8-30-6、8-30-9、8-7-11、8-31-10卫生间漏水”，均属于质保期内和保修范围。其中，房号为8-19-12的整改内容通知，由融创公司于2014年9月17日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2014年9月19日被投递签收）。房号为8-29-1、8-29-12、8-29-3的整改内容通知，由融创公司于2015年5月14日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2015年5月15日被投递签收）。房号为8-15-2、8-7-11的整改内容通知，由融创公司于2014年4月23日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2014年4月24日被投递签收）。房号为8-29-7、8-30-13、8-30-6的整改内容通知，由融创公司于2015年12月18日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2015年12月19日被投递签收）。房号为8-30-18的整改内容通知，由融创公司于2014年6月20日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2014年6月23日被投递签收）。房号为8-30-9的整改内容通知，由融创公司于2015年11月20日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2015年11月22日被投递签收）。房号为8-31-10的整改内容通知，由融创公司于2015年6月23日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2015年6月24日被投递签收）。房号为8-27-15、8-27-6、8-28-16的整改内容通知，由融创公司于2015年10月27日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖，但该函件未见邮件投递记录，港庆公司亦不认可已送达。融创公司应当对此承担举证证明不能的不利后果，故本院不予采信。剩余房号整改通知未见相关通知函涉及；该签证对应《工程结算单》的工程总造价为89267.64元，另载明“亚太8栋A户型卫生间整改单户报价（共8户）每户工程造价小计5609.12元、亚太8栋B户型卫生间整改单户报价（共1户）每户工程造价小计6683.62元、亚太8栋C户型卫生间整改单户报价（共5户）每户工程造价小计4980.80元、亚太8栋D户型卫生间整改单户报价（共2户）每户工程造价小计6403.54元。已履行整改通知义务的房号中A户型有8-19-12、8-29-1、8-29-12、8-29-3、8-15-2、8-30-18、8-30-9（共7户），B户型有8-30-13（共1户），C户型8-29-7、8-30-6（共2户），D户型有8-7-11、8-31-10（共2户），共计整改费用＝5609.12元×7+6683.62元×1+4980.80元×2+6403.54元×2＝68716.14元。 8．签署日期为2016年5月20日《设计变更、签证执行单》中整改的“房号8-31-18、8-2-12、8-3-2、8-32-8、8-5-13、8-16-7、8-6-16、8-12-13、8-6-8、8-10-9、8-7-16、8-7-10、8-20-3卫生间漏水”，均属于质保期内和保修范围。其中，房号为8-31-18的整改内容通知，由融创公司于2015年5月14日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2015年5月15日被投递签收）。房号为8-3-2的整改内容通知，由融创公司于2015年6月23日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2015年6月24日被投递签收）。房号为8-32-8、8-5-13、8-6-8、8-7-16的整改内容通知，由融创公司于2015年12月18日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2015年12月19日被投递签收）。房号为8-16-7、8-7-10、8-20-3的整改内容通知，由融创公司于2014年4月23日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于亚太城S5（8栋）部分房屋限期整改的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2014年4月24日被投递签收）。房号为8-6-16的整改内容通知，由融创公司于2015年11月20日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于亚太城S5（8栋）部分房屋限期整改的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2015年11月22日被投递签收）。房号为8-10-9的整改内容通知，由融创公司于2014年3月4日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于亚太城S5（8栋）部分房屋限期整改的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2014年3月5日被投递签收）。房号为8-3-12、8-5-12的整改内容通知，由融创公司于2015年10月27日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖，但该函件未见邮件投递记录，港庆公司亦不认可已送达。融创公司应当对此承担举证证明不能的不利后果，故本院不予采信。剩余房号整改通知未见相关通知函涉及；该签证对应《工程结算单》的工程总造价为79237.88元，另载明“亚太8栋A户型卫生间整改单户报价（共7户）每户工程造价小计5609.12元、亚太8栋B户型卫生间整改单户报价（共3户）每户工程造价小计6683.62元、亚太8栋C户型卫生间整改单户报价（共4户）每户工程造价小计4980.80元。已履行整改通知义务的房号中A户型有8-31-18、8-3-2、8-20-3、8-10-9（共4户），B户型有8-32-8、8-5-13、8-6-8（共3户），C户型有8-7-16、8-16-7、8-6-16（共3户），D户型有8-7-10（共1户）。同样，因结算表中未列D户型维修费用单价，本院参照各户型中较低价格即C户型4980.80元进行认定，共计整改费用＝5609.12元×4+6683.62元×3+4980.80元×4＝62410.54元。 9．签署日期为2016年7月30日《设计变更、签证执行单》中整改的“房号8-6-10、8-15-3、8-9-3、8-6-17、8-3-8、8-26-9、8-24-2、8-23-8、8-6-12卫生间漏水”，均属于质保期内和保修范围。其中，房号为8-6-10、8-15-3、8-3-8、8-24-2、8-23-8的整改内容通知，由融创公司于2016年5月20日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2016年5月23日被投递签收）。房号为8-6-17的整改内容通知，由融创公司于2014年4月23日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于亚太城S5（8栋）部分房屋限期整改的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2014年4月24日被投递签收）。房号为8-26-9的整改内容通知，由融创公司于2016年2月26日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2016年2月27日被投递签收）。房号为8-6-12的整改内容通知，由融创公司于2015年8月17日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2015年8月18日被投递签收）。房号为8-9-3的整改内容通知，由融创公司于2016年6月28日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖，但该邮件缺少对应的邮件签收记录且港庆公司亦否认收到，融创公司应当对此承担举证证明不能的不利后果，故本院不予采信。该签证对应《工程结算单》的工程总造价为54499.98元，另载明“亚太8栋A户型卫生间整改单户报价（共5户）每户工程造价小计5609.12元、亚太8栋B户型卫生间整改单户报价（共3户）每户工程造价小计6683.62元、亚太8栋D户型卫生间整改单户报价（共1户）每户工程造价小计6403.54元。已履行整改通知义务的房号中A户型有8-15-3、8-26-9、8-24-2、8-6-12（共4户），B户型有8-6-17、8-3-8、8-23-8（共3户），D户型有8-6-10（共1户），共计整改费用＝5609.12元×4+6683.62元×3+6403.54×1＝48890.88元。 10.另一份签署日期为2016年7月30日《设计变更、签证执行单》中整改的“房号8-10-6、8-14-12、8-14-13、8-20-12、8-22-8、8-7-12、8-26-17、8-22-12、8-17-16卫生间漏水”，均属于质保期内和保修范围。其中，房号为8-10-6、8-14-12、8-14-13、8-20-12、8-22-8、8-26-17、8-19-17的整改内容通知，由融创公司于2016年6月28日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖，但因缺乏邮件投递记录且港庆公司否认收到，融创公司应当对此承担举证证明不能的不利后果，故本院不予采信。房号为8-7-12的整改内容通知，由融创公司于2016年3月21日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2016年3月22日被投递签收）。房号为8-17-16的整改内容通知，由融创公司于2016年5月20日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2016年5月23日被投递签收）。该签证对应《工程结算单》的工程总造价为59132.54元，另载明“亚太8栋A户型卫生间整改单户报价（共4户）每户工程造价小计5609.12元、亚太8栋B户型卫生间整改单户报价（共4户）每户工程造价小计6683.62元、亚太8栋C户型卫生间整改单户报价（共2户）每户工程造价小计4980.80元。排除未履行先通知义务的房屋，整改房号中A户型有8-7-12（共1户），C户型有8-17-16（共1户），共计整改费用＝5609.12元×1+4980.74元×1＝10589.86元。 11．签署日期为2016年8月7日《设计变更、签证执行单》中整改的“房号8-14-3、8-29-2、8-29-8、8-17-7、8-12-11、8-9-15、8-25-9、8-25-11、8-26-2、8-5-2、8-7-9卫生间漏水”，均属于质保期内和保修范围。其中，房号为8-14-3、8-29-2、8-17-7、8-12-11的整改内容通知，由融创公司于2016年3月21日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2016年3月22日被投递签收）。房号为8-29-8、8-9-15、8-25-9、8-25-11的整改内容通知，由融创公司于2016年2月26日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2016年2月27日被投递签收）。房号为8-26-2、8-5-2、8-7-9的整改内容通知，由融创公司于2016年5月20日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2015年5月23日被投递签收）。该签证对应《工程结算单》的工程总造价为63106.32元，另载明“亚太8栋A户型卫生间整改单户报价（共6户）每户工程造价小计5609.12元、亚太8栋B户型卫生间整改单户报价（共1户）每户工程造价小计6683.62元、亚太8栋C户型卫生间整改单户报价（共2户）每户工程造价小计4980.74元、亚太8栋D户型卫生间整改单户报价（共2户）每户工程造价小计6403.54元。已履行整改通知义务的房号中A户型有8-14-3、8-29-2、8-25-9、8-26-2、8-5-2、8-7-9（共6户），B户型有8-29-8（共1户），C户型有8-17-7、8-9-15（共2户），D户型有8-12-11、8-25-11（共2户），共计整改费用＝5609.12元×6+6683.62元×1+4980.74元×2+6403.54×2＝63106.90元。 12．签署日期为2016年9月27日《设计变更、签证执行单》中整改的“房号8-28-11、8-18-2、8-10-1、8-8-9、8-30-12、8-27-8卫生间漏水”，均属于质保期内和保修范围。其中，房号为8-28-11、8-18-2、8-10-1、8-30-12、8-27-8的整改内容通知，由融创公司于2016年8月11日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2016年8月12日被投递签收）。房号为8-8-9的整改内容通知，由融创公司于2015年10月27日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于亚太城S5（8栋）部分房屋限期整改的函》之附件所涵盖，但因该函件缺少投递记录且港庆公司否认收到，融创公司应当承担举证证明不能的不利后果，故本院不予采信。该签证对应《工程结算单》的工程总造价为33458.90元，另载明“亚太8栋A户型卫生间整改单户报价（共4户）每户工程造价小计5288.41元、亚太8栋B户型卫生间整改单户报价（共1户）每户工程造价小计6270.76元、亚太8栋D户型卫生间整改单户报价（共1户）每户工程造价小计6034.50元。已履行整改通知义务的房号中A户型有8-18-2、8-10-1、8-30-12（共3户），B户型有8-27-8（共1户），D户型有8-28-11（共1户），共计整改费用＝5288.41元×3+6270.76×1+6034.50元×1＝12305.26元。 13．签署日期为2016年10月21日《设计变更、签证执行单》中整改的“房号8-9-7、8-16-11、8-25-18、8-15-18、8-12-15、8-27-1、8-21-13、8-9-6、8-12-7、8-20-18、8-12-5、8-8-11、8-4-15、8-30-11卫生间漏水”，查询此前通知港庆公司的发函时间如下：房号为8-9-7、8-16-11、8-25-18、8-15-18、8-12-15、8-21-13、8-9-6、8-12-7、8-20-18、8-12-5、8-4-15、8-30-11的整改内容通知，由融创公司于2016年9月28日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2016年9月29日被投递签收）。房号为8-27-1的整改内容通知，由融创公司于2015年12月18日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2015年12月19日被投递签收）。房号为8-8-11的整改内容通知，由融创公司于2016年2月26日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2016年2月27日被投递签收。上述函件，均未超过2016年9月30日的质保期且属于质保范围之内。函件所附签证对应《工程结算单》的工程总造价为75286.14元，另载明“亚太8栋A户型卫生间整改单户报价（共4户）每户工程造价小计5288.41元、亚太8栋B户型卫生间整改单户报价（共2户）每户工程造价小计6270.76元、亚太8栋C户型卫生间整改单户报价（共5户）每户工程造价小计4697.54元、亚太8栋D户型卫生间整改单户报价（共3户）每户工程造价小计6034.43元。已履行整改通知义务的房号中A户型有8-25-18、8-15-18、8-27-1、8-20-18（共4户），B户型有8-21-13、8-12-5（共2户），C户型有8-9-7、8-12-15、8-9-6、8-12-7、8-4-15（共5户），D户型有8-16-11、8-8-11、8-30-11（共3户），共计整改费用＝5288.41元×4+6270.76元×2+4697.54元×5+6034.43元×3＝75286.15元。 14．另一份签署签署日期为2016年11月8日《设计变更、签证执行单》中整改的“房号8-23-16、8-20-2、8-16-18、8-23-18、8-21-7、8-19-1、8-23-10、8-24-8、8-26-13卫生间漏水”，查询此前通知港庆公司的函件包括：房号为8-23-16、8-20-2的整改内容通知，由融创公司于2014年4月23日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2014年4月24日被投递签收）。房号为8-16-18、8-23-18、8-21-7、8-23-10的整改内容通知，由融创公司于2016年9月28日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2016年9月29日被投递签收）。房号为8-19-1的整改内容通知，由融创公司于2016年5月20日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2016年月23日被投递签收。房号为8-24-8的整改内容通知，由融创公司于2014年9月17日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2014年9月19日被投递签收，上述房屋均在质保期和保修范围之内。只有房号8-26-13未见相关函件涉及。该签证对应《工程结算单》的工程总造价为71467.41元，另载明“亚太8栋A户型卫生间整改更换木地坂报价（共1户）每户工程造价小计5396.35元、亚太8栋A户型卫生间整改未更换木地坂报价（共7户）每户工程造价小计4540.39元，亚太8栋B户型卫生间更换木地板（共1户）每户工程造价小计5932.49元、亚太8栋B户型卫生间未更换木地板（共3户）每户工程造价小计5029.98元，亚太8栋C户型卫生间整改未更换木地板（共1户）每户工程造价小计3859.97元，亚太8栋D户型卫生间整改单户报价（共2户）每户工程造价小计4913.42元。因为本次整改涉及B户型的有两处，对于未履行通知义务的8-26-13房屋是否更换木地板，融创公司未进一步提供证据证明，应当对此承担举证证明不能的不利后果。此外，因第三方在结算报审价格时超出最终审定金额的5%，融创公司在实际支付维修费时还扣除了违约金420.93元，最终双方以71467.71元结算。本院基于公平原则，将未履行通知义务的8-26-13房屋维修费用按照较高价格从总金额中扣除，即本次整改费用＝71467.71元-5932.49元＝65535.22元。 15.签署日期为2016年12月22日《设计变更、签证执行单》中整改的“房号8-9-12、8-5-10、8-29-10、8-25-16、8-24-5、8-22-3、8-22-16、8-23-7、8-20-11、8-20-6、8-16-10、8-16-8、8-15-13、8-15-1、8-13-10、8-11-16卫生间漏水”，查询此前通知港庆公司的函件包括：房号为8-5-10、8-29-10、8-22-16、8-13-10的整改内容通知，由融创公司于2016年9月28日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2016年9月29日被投递签收）。房号为8-25-16的整改内容通知，由融创公司于2016年2月26日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2016年2月27日被投递签收）。房号为8-22-3的整改内容通知，由融创公司于2016年8月11日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2016年8月12日被投递签收。房号为8-23-7、8-20-6、8-16-10的整改内容通知，由融创公司于2014年4月23日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2014年4月24日被投递签收。房号为8-20-11的整改内容通知，由融创公司于2014年11月24日通过ＥＭＳ邮寄给港庆公司《关于要求重庆港庆建筑装饰有限公司履行质保义务的函》之附件所涵盖（经查询，该邮件于2014年11月25日被投递签收，其余房号未见相关函件涉及。该签证对应《工程结算单》的工程总造价为88337.36元，另载明“亚太8栋A户型卫生间整改单户报价（共3户）每户工程造价小计5288.41元、亚太8栋B户型卫生间整改单户报价（共3户）每户工程造价小计6270.76元、亚太8栋C户型卫生间整改单户报价（共5户）每户工程造价小计4697.54元、亚太8栋D户型卫生间整改单户报价（共5户）每户工程造价小计6034.43元。已履行整改通知义务的房号中A户型有8-22-3（共1户），C户型有8-22-16、8-25-16、8-23-7、8-20-6（共4户），D户型有8-5-10、8-29-10、8-13-10、8-16-10、8-20-11（共5户），共计整改费用＝5288.41元×1+4697.54元×5+6034.43元×5＝58948.26元。 此外，融创公司因上述房屋漏水事宜经协商一致还补偿各房屋所有人、使用人在维修期间无法使用产生的住宿费等其他财产损失，包括：8-28-11房屋1900元、8-9-5房屋720元、8-11-7房屋480元、8-16-17房屋360元、8-9-8房屋480元、8-6-12房屋480元、8-22-1房屋480元、8-24-8房屋600元、8-29-1房屋600元、8-29-3房屋480元、8-30-13房屋720元、8-32-8房屋720元、8-5-13房屋480元、8-16-7房屋600元、8-6-16房屋480元、8-6-8房屋720元、8-7-16房屋480元，共计10780元；其余8-27-1房屋360元、8-29-12房屋1600元和8-3001等价款因缺少相应的支付凭证以及8-17-12房屋480元、8-21-5房屋600元、8-27-15房屋360元、8-28-16房屋360元、8-30-1和8-30-18两房屋2877元、8-5-12房屋690元、8-10-9房屋600元、8-3-10房屋360元、8-8-12房屋480元、8-19-13房屋720元未就质量缺陷履行先通知义务，融创公司应当对此承担举证证明的不利后果，故本院对此不予采信。对于港庆公司在2013年12月11日同意融创公司扣除的8-16-8房屋赔偿的2500元、8-17-11房屋赔偿1200元、8-24-17房屋3000元、8-8-13房屋6800元、8-27-11房屋3000元也不应再重复计算。 以上事实，有原告提供的《亚太商谷三期二标段S5栋成品房及公共空间装饰工程施工合同》、《工程验收单》、《协议书》、《情况说明》和银行凭证、《关于授权收款的函》、《承诺》等书证以及当事人陈述在案佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性经庭审质证核实，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，建筑工程实行质量保修制度。房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位应当向施工单位发出保修通知。施工单位不按工程质量保修书保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。本案中，原、被告就涉案工程装饰装修签订的专项分包合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。涉案工程经竣工验收合格后，依法实行质量保修制度。根据合同约定，涉案工程的质保期自2011年9月30日开始计算，其中关于卫生间漏水的保修期限应当于2016年9月30日届满。结合本案已查明的事实，原告主张的质量缺限均为卫生间漏水，属于被告的保修范围。原告在2016年9月30日之前已经通知被告就相应房屋漏水进行维修，而被告未能及时安排维修的，应当对原告另行委托第三方维修产生的合理费用予以承担，故本院对原告要求被告支付上述15份维修签订单中满足上述条件的结算价款＝38846.73元+46448.72元+74176.56元+70168.66元+68716.14元+62410.54元+48890.88元+10589.86元+63106.90元+12305.26元+75286.15元+58948.26元＝695429.88元予以支持。 在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。本案中，原告所主张的赔偿系其因房屋漏水补偿房屋所有人或使用人的住宿费用、物品损坏等损失，符合法律规定的追偿范围。但对于该质量缺陷也应当满足在质保期内和属于被告责任的条件。因此，本院对原告主张赔偿中既未通知被告到现场核查情况，又没有显著证据证明系施工方责任的部分损失，按照“谁主张，谁举证”原则，由原告承担举证证明不能的不利后果；其他因被告自身原因未到场核查，同时又有房屋所有人或者使用人《情况说明》描述和银行支付凭证的损失10780元，已经达达法律要求的证明标准，本院对此予以支持。 关于原告要求被告对委托第三方维修产生费用加收15%管理费的问题，本院对此认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。本案中，原、被告关于被告迟延履行维修义务加收15%管理费的约定，应当属于违约金。该约定不违反法律规定，且不属于畸轻畸重的情形或者超出违约方预见的损失，故本院对原告要求被告支付怠于履行维修义务的违约金＝695429.88元×15%＝104314.48元。 对于反诉请求要求返还质保金的问题，本院认为，质量保证金是按照建设工程承包合同约定，从应付工程款中预留用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由发、承包双方在合同中约定。本案中，双方约定预留的质保金数额为694596.50元，应当在2013年10月15日之前返还。现原告已返还634596.50元，剩余60000元。扣除被告在2013年12月11日《承诺》中认可的19200元，还剩余40800元未付，故本院对此予以支持。 依据《中华人民共和国建筑法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆港庆建筑装饰有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆融创亚太实业有限公司另行委托第三方维修产生的费用695429.88元； 二、被告重庆港庆建筑装饰有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆融创亚太实业有限公司赔偿房屋所有人、使用人的损失10780元； 三、被告重庆港庆建筑装饰有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆融创亚太实业有限公司迟延履行维修义务的违约金104314.48元； 四、反诉被告重庆融创亚太实业有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告重庆港庆建筑装饰有限公司质量保证金40800元； 五、驳回原告重庆融创亚太实业有限公司的其余诉讼请求； 六、驳回反诉原告重庆港庆建筑装饰有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费13870元（原告已预交），由原告重庆融创亚太实业有限公司2000元、被告重庆港庆建筑装饰有限公司负担11870元，限被告于本判决生效后十日内将自身负担部分径行支付原告；反诉案件受理费1300元，由反诉原告重庆港庆建筑装饰有限公司负担416元、反诉被告重庆融创亚太实业有限公司负担884元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  谢义克 人民陪审员  余俊芬 人民陪审员  廖玉惠 二〇一八年六月五日 书 记 员  文 青