重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2015）江法民初字第00644号原告：成都万科物业服务有限公司，住所地成都市锦江区静安路1号，组织机构代码72344582-0。法定代表人：冯霞，执行董事。委托代理人：蔡雨，女，1988年4月28日出生，汉族，该公司员工，住郑州市二七区。被告：徐波，男，1960年11月2日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托代理人：王雅莉，重庆公鸣律师事务所律师。第三人：重庆宏帆实业有限公司，住所地重庆市江北区宏帆路28号，组织机构代码74534622-5。法定代表人：王义昭，董事长。委托代理人：钟长汉，男，1972年5月19日出生，汉族，该公司员工，住重庆市北碚区。原告成都万科物业服务有限公司与被告徐波、第三人重庆宏帆实业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴善浩公开开庭进行了审理。原告成都万科物业服务有限公司的委托代理人蔡雨、被告徐波的委托代理人王雅莉、第三人重庆宏帆实业有限公司的委托代理人钟长汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成都万科物业服务有限公司诉称，原告系为被告居住的重庆市江北区石马河来鹿寺X号X小区X号房屋提供物业服务的物业公司。在原告为被告提供物业服务期间被告应按照合同约定的物业管理费，2011年5月1日至2014年12月31日按建筑面积每平方米3.5元的标准支付物业管理费，因被告未实际居住，原告按空置房以半价，即按建筑面积每平方米1.75元收取。原告在此期间按照合同约定提供的物业服务，但被告却未按约交纳物业管理费，经原告多次催收，均不交纳。另外，被告应在每月20日前交纳当月的物业服务费，若未按时交纳的，应按日以未交纳费用总额的万分之五向原告支付违约金。现原告提起诉讼要求被告支付欠缴的2011年5月1日至2014年12月31日期间的物业服务费33423.28元及2011年6月1日至2014年12月31日逾期交纳物业服务费的违约金4986.62元；判令被告承担本案的诉讼费。被告徐波答辩称，被告与第三人之间就涉讼房屋存在商品房买卖关系，第三人曾经几次电话通知过被告前往接房，但被告几次接房时发现房屋处于烂尾楼状态，经第三人整修几次仍然不能达到双方合同约定的要求，故被告拒绝接房。现第三人未将符合合同标准的房屋交付原告，物业服务费应由房屋的开发商即第三人承担。而且原告所管理的小区存在违章扩建房屋的现象，与被告购买房屋相邻的别墅违章向地下扩建两层楼，破坏共有草坪，其在装修中也对被告房屋造成安全隐患。原告对以上违章搭建行为未尽到制止义务。原告不能举证证明其入住小区服务经过了过半数业主的同意，原告与业委会的合同约定服务期限只到2014年4月30日，超过期限的物业服务费原告无权收取。若法院判决被告承担物业服务费，被告最早只在2014年3月30日收到过原告的催收函，故原告的部分诉讼请求已经超过了诉讼时效，另原告要求的违约金标准过高，请法院予以调减。综上，请驳回原告的诉讼请求。第三人重庆宏帆实业有限公司陈述，我公司与被告签订的商品房买卖合同约定于2005年8月交房，后因被告要求整改，变更约定交房时间为2006年5月13日，并就房款等重新约定。因为修整，2007年9月，我公司书面通知被告前往接房，被告在接房后依旧要求第三人对房屋继续修整，所以被告陈述未接房不是事实。而且双方在商品房买卖合同中约定的是交房时交纳大修基金，且在交房后90日内办理房屋产权证。现被告在2009年1月交纳大修基金后取得了房屋产权，由此可推定被告在2009年1月前已经接房的事实。而且被告已经取得了该房屋的所有权，享有占有、使用、收益的权利，物业服务合同约定的是原被告之间的法律关系，与第三人无关，不可能由第三人承担物业服务费，请法院依法判决。经审理查明，2005年1月21日，被告等人与第三人签订《重庆市商品房买卖合同》，向第三人购买其开发的位于重庆市江北区石马河来鹿寺X号X小区X栋的房屋。双方约定房屋交付时间为2005年8月28日，办理房屋产权证书为商品房交付90日内。2006年12月19日，被告与第三人就购房款与交房时间重新达成补充协议，约定交房时间至2006年5月13日。2009年1月6日，被告成为该房屋所有权人之一，房屋建筑面积为434.07平方米。2011年5月1日，原告与重庆市江北区X小区的业主委员会签订了《X物业服务合同》，合同约定X小区业主委员会委托原告对X小区实施物业管理服务事宜。合同第二章约定合同期限为2011年5月1日至2014年4月30日，合同到期后，若未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成终止或解除本合同的决议，且原告同意继续履行合同，则本合同继续有效。合同第三章系X小区业主委员会委托原告进行物业服务管理的相关事宜。合同第四章第十一条约定了原告收取物业服务费的相关标准：“别墅：3.50元／月／平方米”，合同第十三条约定了物业服务费用按月交纳，于每月20日前交纳当月的物业服务费，若逾期则应按欠交总额的万分之五向原告支付违约金。合同第四章第十三条约定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由开发商全额交纳。”合同签订后，原告对X小区进行了物业服务至2014年12月31日。2014年3月，原告曾以特快专递的方式向被告邮寄过一份催收物业服务费的律师函。被告于2014年3月30日收到。另查明，重庆市江北区X小区X栋即涉案房屋重庆市江北区石马河来鹿寺X号X小区X号房屋，2009年1月6日前，该房屋已经过竣工验收备案登记。第三人曾数次通知被告前往接房，被告因对房屋质量不满意而数次要求第三人进行整改。另，原告曾就X小区X栋房屋的违章扩建向该房屋业主发出过整改通知。上述事实，有《X物业服务合同》、《重庆市商品房买卖合同》、登记信息查询结果、《关于X别墅的补充协议》、（2014）泰和泰重庆律函字第121号律师函、快递邮寄单、石马河街道会议纪要、停车场异常情况登记表、物资搬出情况登记表、清洁服务承包合同、绿化养护承包合同及当事人的陈述等证据在卷佐证，前述证据均经开庭质证，足以认定。关于被告是否接房的问题，本院认为，第三人辩称被告已接房，虽未举示书面证据予以证明，但被告认可第三人曾数次通知其接房，仅因对房屋质量不满意而拒绝接收，在该房屋已通过竣工验收情形下，应视为第三人已就该房屋对被告完成交付。关于被告辩称其相邻别墅违章扩建影响其房屋安全的辩解意见，本院认为，就被告相邻房屋的违章扩建，原告曾向相关业主发出过整改通知，尽到了合同义务，被告对其相邻别墅的意见属相邻纠纷，本案不予审理，被告可另行起诉。原告与X小区业主委员会签订的《X物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议的约定享有权利、承担义务。原告作为X小区提供物业服务的物管企业，为被告提供了相关物业管理服务。原告对小区共用部分、共用配套设施及相关场地实施了物业管理服务活动，表明其履行了物管企业的主要管理义务。被告作为小区业主，接受了原告的物业服务，就应向原告支付相应的物业管理服务费。关于被告辩称原告的诉讼请求已经部分超过诉讼时效的辩解意见，本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年……”，原告不能充分举证证明其请求未超过诉讼时效，现被告认可于2014年3月30日收到过原告的催收函，故原告主张的2012年3月30日之前的物业服务费已超过诉讼时效，对被告辩称原告诉讼请求已经部分超过诉讼时效的辩解意见，本院予以采纳。关于原告诉求的2012年4月1日至2014年12月31日期间的物业服务费，本院认为，在原告与X小区业主委员会签订的《X物业服务合同》中物业服务费标准为别墅物业按建筑面积3.50元／月／平方米计收，现原告要求按半价，即1.75元／月／平方米计收，不违反法律规定，本院予以支持。因此，被告应向原告支付2012年4月1日至2014年12月31日期间的物业服务费：434.07平方米×1.75元／月／平方米×33个月=25067.43元。原告诉求2011年5月1日至2014年12月31日期间的物业服务费33423.28元的诉讼请求，本院主张25067.43元。关于原告要求被告支付拖欠物业服务费违约金的诉讼请求，本院认为，该违约金实为双方约定的逾期付款违约金，被告无正当理由拒交物业服务费已构成违约，应当按照物业服务合同的约定承担逾期付款的违约金。但在原告没有证据显示因被告欠交此部分费用给原告造成额外重大损失的情况下，被告要求调减违约金数额符合法律规定，故违约金的数额本院酌情判定为500元；超过此数额的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告徐波于本判决生效之日起十日内向原告成都万科物业服务有限公司支付2012年4月1日至2014年12月31日的物业服务费25067.43元，并支付截止2014年12月31日的逾期支付物业服务费的违约金500元。二、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取379元，由徐波负担284元，由成都万科物业服务有限公司负担95元。徐波应负担的受理费已由成都万科物业服务有限公司缴纳，本判决生效之日起十日内，徐波直接给付成都万科物业服务有限公司284元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  吴善浩二〇一五年四月二十一日书 记 员  胡君奇