福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0802民初2591号 原告：简思坤，男，1979年5月20日出生，汉族，个体户，住福建省龙岩市永定区。 委托诉讼代理人：项水君，福建紫衫律师事务所执业律师。 被告：庄龙平，男，1988年3月2日出生，汉族，经商，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：钟强翼，福建笃思律师事务所执业律师。 原告简思坤与被告庄龙平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用简易程序于2018年6月15日公开开庭进行了审理。原告简思坤及其委托诉讼代理人项水君，被告庄龙平的委托诉讼代理人钟强翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 简思坤向本院提出诉讼请求：1、判令庄龙平立即支付简思坤违约金318000元；2、判令庄龙平立即支付简思坤房屋使用费31328元；3、判令庄龙平立即支付简思坤律师费8000元；4、判令庄龙平立即将涉案房屋门禁卡1个返还给简思坤。 事实和理由：2017年8月22日，简思坤将其位于龙岩市新罗区××路××号（夏鑫博世园）6幢308室房屋出售给庄龙平，双方签订了一份《房产买卖协议》，该协议约定，房屋总价款为159万元，签协议当日庄龙平支付简思坤购房定金8万元，2018年4月15日前支付购房款53万元，同年4月21日前支付购房款98万元。该协议第11条约定，原、被告任何一方不得中途违约，否则毁约方应向守约方支付按房屋总价款20%计算的违约金，且还需承担守约方中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等时机损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。该协议第12条约定若庄龙平不能按期向简思坤付清购房款达7日，则简思坤有权解除合同并按协议第11条约定追究庄龙平违约责任。协议签订后，简思坤按约于2017年9月20日将涉案房屋及门禁卡2个交付给庄龙平使用，但庄龙平仅支付购房定金8万元，并未按期支付购房款。简思坤曾多次催促庄龙平支付购房款，但庄龙平未予支付。2018年4月25日，赖舜华受庄龙平委托将涉案房屋内庄龙平的物品全部搬走，并退回简思坤涉案房屋门禁卡1个（还有1个涉案房屋门禁卡在庄龙平处）。2018年4月26日，简思坤通知庄龙平解除涉案房屋买卖协议。2018年5月2日，简思坤再次以律师函的形式告知庄龙平解除协议一事。综上，简思坤认为，庄龙平未按期支付购房款已构成违约，简思坤也已依法解除双方签订的《房产买卖协议》。为此，简思坤诉至法院。 庄龙平辩称，一、简思坤主张的违约金数额过高，买卖协议中的定金条款已足以弥补简思坤的损失。二、简思坤主张的房屋使用费缺乏计算依据，庄龙平无法确认。 简思坤、庄龙平围绕各自的诉辩主张分别向本院提交了证据，经质证，双方对对方提交的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 对本案事实作如下认定： 2017年8月22日，简思坤（甲方）与庄龙平（乙方）签订了一份《房产买卖协议》，该协议约定，甲方将位于龙岩市新罗区××路××号（夏鑫博世园）6幢308室房屋出售给乙方，房屋总价款为159万元，签订本协议当日乙方支付甲方购房定金8万元，2018年4月15日前支付购房款53万元，同年4月21日前支付购房款98万元。该协议第十一条约定“甲、乙双方在签订本协议后不得中途违约。否则悔约方除应向守约方承担总房价款的百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。若甲乙双方自行协商解除或终止履行合同的，中介费用已全支付的，丙方不予返还；若中介费尚未支付的，则由甲乙双方各承担连带支付责任。”该协议第十二条约定“若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款的每日0.05%的违约金，若达七日的，对方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的违约责任。”该协议签订后，庄龙平按约支付简思坤购房定金8万元。简思坤按约于2017年9月20日将涉案房屋及门禁卡2个交付给庄龙平使用，但庄龙平未按约支付其余购房款。简思坤曾以电话微信多次催促庄龙平支付购房款，但庄龙平未支付购房款。2018年4月26日，赖舜华受庄龙平委托于2018年4月25日晚将涉案房屋内庄龙平的全部物品搬走，并将进出套房的门禁卡一个退还简思坤。2018年5月2日，简思坤委托福建紫衫律师事务所项水君律师向庄龙平发《解除合同通知函》，该函的主要内容为“据悉您于2017年8月22日就房屋买卖一事与简思坤签订一份《房产买卖协议》（合同编号：0002297），但您未按合同约定支付购房款，已构成违约。您的朋友赖舜华业已受您之托于2018年4月25日晚将您在房屋内的物品搬走，并退回一个门禁卡。2018年4月26日，我方当事人简思坤通知您解除协议，收回房屋。现本所再次告知您解除《房产买卖协议》（合同编号：0002297）一事。”简思坤于2018年5月4日诉至本院，请求判如所诉。 本院认为，简思坤与庄龙平签订的《房产买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。该合同对双方当事人均有法律拘束力，双方均应按该合同的约定履行各自应承担的义务。庄龙平未按合同约定支付购房款，已构成违约，应承担违约责任。按上述合同约定，庄龙平应按房价款的百分之二十支付违约金，简思坤诉请庄龙平支付违约金318000元，符合上述合同约定，本院予以支持；违约金虽然具有补偿损失和惩罚的性质，但上述合同还明确约定庄龙平违约还应支付简思坤的房屋使用费，简思坤诉请要求庄龙平支付房屋使用费，符合上述合同约定，本院予以支持；按上述合同约定，庄龙平因违约还应支付简思坤为此支出的律师费，简思坤诉请庄龙平支付8000元律师费，予以支持。根据上述合同约定，庄龙平未按约支付购房款，简思坤向庄龙平提出解除双方订立的合同，并向庄龙平发出《解除合同通知函》，庄龙平收到简思坤发出的函即视为双方订立的《房产买卖协议》已经解除，简思坤诉请庄龙平返还涉案房屋门禁卡1个，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同双方当事人既约定定金，同时又约定违约金的，当事人可以选择定金条款或违约金条款进行诉讼。本案原告简思坤已选择了违约金条款进行诉讼，庄龙平已支付简思坤的定金8万元，可以在庄龙平应支付给简思坤的违约金中予以抵扣。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十六条规定，判决如下： 一、被告庄龙平应支付原告简思坤违约金318000元，扣除庄龙平已支付的80000元外，庄龙平还应支付简思坤238000元，该款应于本判决生效之日起十日内履行完毕。 二、被告庄龙平应于本判决生效之日起十日内支付原告简思坤房屋使用费31328元。 三、被告庄龙平应于本判决生效之日起十日内支付原告简思坤律师费8000元。 四、被告庄龙平应于本判决生效之日起十日内将涉案房屋门禁卡壹个返还给原告简思坤。 五、驳回原告简思坤的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6552元，减半收取为3276元，由原告简思坤负担731元，被告庄龙平负担2545元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审判员 陈  上  熠 二〇一八年六月二十一日 书记员 刘毅超（代） 书记员 曾念颖（代） 一、相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国合同法》第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院。开户行：兴业银行龙岩新兴支行，账号：1710××××4401。 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。  5