广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠城法仲民初字第258号原告：黄哲火，男，汉族。委托代理人：邓小华，广东指针律师事务所律师。被告：广东中投实业开发有限公司，住所地：惠州市下埔路23号金融大厦1806房。法定代表人：钟宁兴，董事长。委托代理人：叶春兰，广东集盛律师事务所律师。原告黄哲火诉被告广东中投实业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。现已审理终结。当事人诉辩意见原告黄哲火诉称,原、被告双方于2012年1月签订《商品房买卖合同》，约定被告以人民币302582元的价格将其位于惠州市仲恺新区潼侨镇新华大道西面198号中投保税综合物流园的3号楼2单元1层287号商铺出售给原告，由原告向被告支付首期款人民币152582元，余款人民币150000元由原告到被告指定的上海浦东发展银行惠州支行办理按揭贷款；被告应于2013年5月14日前，将经政府有关部门验收合格并符合合同约定的商铺交付给原告。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房首期款，也向上海浦东发展银行惠州支行递交了办理按揭贷款所需的各项资料(但因被告一直未取得政府有关部门颁发的保税证，银行拒绝办理购房按揭贷款手续，造成按揭款一直没有发放），并向被告支付了由其代收的契税、印花税、以及房屋预售登记费、房屋维修基金、测绘费、房屋产权证工本费等各种税费人民币11751元。但被告至今未向原告交付经政府有关部门验收合格并符合双方上述合同约定的商铺，已严重违约。为维护原告的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请求:一、判决解除原告与被告2012年1月签订的《商品房买卖合同》。二、判令被告向原告退回其收取的首期购房款人民币152582元、其代收的各项税费等其它款项人民币11751元，并按中国人民银行规定的同期银行贷款利率支付上述款项从其收到之日起至实际退回之日止的利息。三、判令被告按照原告已向其缴纳购房款的25%向原告支付违约金人民币38145.5元。四、本案诉讼费由被告承担。被告广东中投实业开发有限公司在庭审中辩称：一、商品房买卖合同真实有效。1、我司具备商品房预售相应资质及预售许可证。我司依法取得国土使用证、建设规划许可证、建设施工许可证以及商品房预售许可证，具备房地产商品房的开发资质。2、被答辩人与我司在协商一致的基础上达成商品房买卖合同，双方意思表示真实，合同成立并生效。被答辩人在出于商业投资的意向下购买了我司位于惠州市仲恺高新区潼侨镇新华大道西面198号中投综合物流园3号楼二单元1层287号的商铺，并办理相应的手续取得所有权。二、被答辩人所诉与事实不符。1、我司在销售合同约定期限内及时采取措施并未恶意违约。我司为了最大程度维护被答辩人的财产利益，经过协商，在被答辩人自愿的基础上，被答辩人先后与我司签订了房产交接确认书，与惠州市中投物流园有限公司签订租赁合同，与惠州市中投物业管理有限公司签订了物业管理协议，已办理起租手续，目前物业管理协议、租赁合同已经生效并在履行中。2、被答辩人不享有合同约定的单方解除权。因并未出现买卖合同中约定的情形，不适用合同第九条，被答辩人应该按照所签合同忠实履行义务。同时，我司项目工程主体已竣工，装修工作也不日即将完成，正式开始全面招商。另外，商品房买卖合同中所约定违约金为所支付款项的25%过高，请求法院依法予以调整。综上，被答辩人所诉与事实不符，税费等各项费用为按照相关法规及办理手续所需的正常费用，已按规定缴纳。而我司与被答辩入签订的商品房买卖合同已生效，而《房屋租赁合同》《中投物流园物业管理协议》都在履行中，应依约定继续履行合同，实现被答辩人与我司的利益共赢。因此请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。查明的案件事实经审理查明，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），双方约定：被告将位于惠州市仲恺高新区潼侨镇新华大道西面198号中投综合物流园3号楼二单元1层287号29.42平方米商铺出售给原告，总价为人民币302582元；付款方式为签订本合同时交付首期款人民币152582元，余款150000元办理银行按揭，买受人须在签订本合同之日起7日内到出卖人指定的银行办理按揭手续；交付期限为出卖人应当在2013年5月14日前，将验收合格的并符合本合同约定的商品房交付买受人适用；出卖人逾期交房的违约责任为除本合同第八条规定的特殊情形，未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）……;(2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的25%向买受人支付违约金。另原告还与被告签订一份《中投保税物流园买卖合同补充协议》，约定：合同中约定的房价款为净楼价，不包含政府规定的应由买受人支付的其他税、费（该税、费的范围包括但不限于契税、印花税、登记费、专项维修资金、银行按揭费用等）。买受人应在签署合同、办理银行按揭和收楼前依照国家及地方的相关规定一次性缴纳因本次购买商品房而发生的税、费。2012年4月29日，原告支付了定金20000元。同年5月15日，原告支付3号楼二单元1层287号商铺首付款132582元,2013年4月16日,原告支付了合同印花税、预售登记费、房产登记费、契税、专项维修资金、测绘费、房产证印花税等共11751元。经被告确认该涉案房屋至今仍没完成验收工作，还无法将房屋交付给原告使用。原告于2015年2月9日诉至本院，要求判如所请。裁判理由与结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。上述合同、协议书对双方均具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告已按约定向被告支付了房屋首期款152582元及房屋合同印花税、预售登记费、房产登记费、契税、专项维修资金、测绘费、房产证印花税等11751元，而依合同约定被告应当在2013年5月14日前，将验收合格的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但经被告确认该涉案房屋至今仍没完成验收工作，还无法将房屋交付给原告使用，被告逾期交房的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。双方在《商品房买卖合同》还约定出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的25%向买受人支付违约金。且根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，现原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》并要求被告支付合同约定中逾期缴纳购房款的25%的违约金人民币38145.5元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告认为双方约定的违约金过高，请求调整。本院认为，违约金系双方在签订合同时自愿约定，且经核算，原告主张的违约金38145.5元并未超出中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，因此被告要求调整违约金的抗辩主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，原告已经根据合同约定履行了交付款项的义务，现因原告请求解除合同，其有权请求被告返还首期购房款152582元及由被告代收的各项税、费11751元。另原告请求被告支付首期购房款152582元及由被告代收的各项税、费11751元计付的利息，因本案已约定了违约金，原告再行主张利息属于重复主张，且原告未提交应计算利息的依据，故，对原告这一诉求，因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告黄哲火与被告广东中投实业开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、被告广东中投实业开发有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告黄哲火返还人民币152582元及其代收的各项税费等其它款项人民币11751元，并支付违约金人民币38145.5元，合计人民币202478.5元。三、驳回原告黄哲火的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费已减半收取为2218.5元，由原告黄哲火负担100元，被告广东中投实业开发有限公司负担2118.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。代理审判员  马家驹二〇一五年四月十三日书 记 员  李晓珊