北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第16672号原告王东东，男，1968年10月8日出生，公民身份号码×××。委托代理人刘红英,北京市国振律师事务所律师。被告赵智勇，公民身份号码×××。被告赵振东,男,1956年4月24日出生，公民身份号码×××。被告赵月娥,女，1958年1月15日出生，公民身份号码×××。三被告之共同委托代理人李浩，北京市浩盛律师事务所律师。被告王北延，女，1943年9月16日出生，公民身份证号×××。委托代理人蹤念超（王北延之夫）。原告王东东与被告赵智勇、赵振东、赵月娥、王北延共有物分割纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王东东及其委托代理人刘红英，被告赵月娥及赵智勇、赵振东赵月娥委托代理人李浩，被告王北延之委托代理人蹤念超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王东东诉称，我系王鸿儒与前妻陈浩之子。陈浩去世后，父亲王鸿儒与刘玉玲于1990年12月20日再婚，婚后未生育子女。2002年，我父亲与我共同出资购买了北京市海淀区西苑x号北区x号楼x门x号房屋（以下简称x号房屋）。2012年2月15日，父亲去世。2012年8月23日，刘玉玲以我和王北延为被告提起继承纠纷之诉，2013年11月29日，海淀法院作出（2013）海民初字第4814号民事判决，判令x号房屋由我和刘玉玲、王北延共同继承所有，其中我占40%份额，刘玉玲占55%份额、王北延占5%份额。该判决于2014年2月14日生效。由于刘玉玲常年痴迷于法轮功，并于2009年12月21日因利用邪教组织破坏法律被海淀分局取保候审，而x号房屋系与国家安全部办公用房涉密房产，且双方长期矛盾深重，积怨极深（因刘长期痴迷于法轮功，对父亲一直不闻不问，并于2012年1月17日为彻底摆脱父亲对其练习法轮功的制止和反对，将已93岁高龄的父亲遗弃后杳无音讯，并导致其并发身亡），因此，x号房屋无法由我和刘玉玲共同居住使用。刘玉玲死亡后，刘玉玲的三个子女赵智勇、赵振东、赵月娥和x号房屋原本毫无关联，如果因此占据房屋，实属不妥。据此，请求法院判令：1、x号房屋归我所有，并由原我对赵智勇、赵振东、赵月娥、王北延进行折价赔偿（房屋总价款按照参照市场价值和原始购房价格折中计算）；2、赵智勇、赵振东、赵月娥、王北延协助我办理北京市海淀区西苑x号北区x号楼x门x号房屋的产权过户手续；3、赵智勇、赵振东、赵月娥、王北延承担诉讼费用。被告赵月娥、赵智勇、赵振东辩称，不同意王东东的全部诉讼请求。x号房屋我方共同占有的份额多于王东东。且我方需要北京的房屋居住。故x号房屋应归我方所有，我方给对方折价款可以按照参考市场价值计算，同时提出反诉请求：1、x号房屋归我方三人共有，王东东搬离x号房屋；2、我方给付王东东房屋折价款249.5万元；王北延房屋折价款311875元；3、王东东给付赵智勇、赵振东、赵月娥自2012年2月15日王鸿儒去世时至2015年4月7日之日止的房屋使用费，按比例支付。4、王东东给付赵智勇、赵振东、赵月娥自2015年4月8日至王东东搬离房屋之日止的使用费每月1万元；5、诉讼费、反诉费、评估费由王东东承担。被告王北延辩称，我方对诉争房屋也有一定的所有权份额，现我与被告赵月娥、赵智勇、赵振东意见一致，要求给我补偿。提出反诉，1、要求分割房屋，要求取得房屋所有权人按照房屋参考市场价值给付折价款，房子归谁都可以。2、王东东给付自2012年2月15日王鸿儒去世时至2015年4月7日之日止的房屋使用费，按比例支付。3、王东东给付自2015年4月8日至王东东搬离房屋之日止的使用费每月1万元；4、诉讼费、反诉费、评估费由王东东承担。经审理查明，王鸿儒与刘玉玲于1990年12月20日结婚，双方均系再婚，婚后未生育子女。赵智勇、赵振东、赵月娥为刘玉玲与前夫所生子女，王北延系王鸿儒与前妻江明所生子女、王东东系王鸿儒与前妻陈浩所生子女。2013年1月9日，刘玉玲将王东东、王北延诉至本院，要求依法分割继承王鸿儒的遗产。该案件审理过程中，经本院委托对x号房屋的现状房场价格进行评估。北京华信发放房地产评估有限公司予以退案，理由为：根据《国家安全部机关已购公有住房转移、变更管理办法》及《实施细则》的相关规定，'与办公区相邻的涉密房产，为避免在进行权属转移变更工作中出现纰漏，经北京市建委批准，同意我部在与办公区相邻住宅的《房屋所有权证》扉页的右上角加盖内部交易印章，职工在对这类房屋进行权属转移、变更时只能在我部机关职工范围内进行，即只能进行内部交易。'本次委托鉴定房屋的《房屋所有权证》扉页已加盖'内部交易'印章，房屋所有权人在对该类房屋进行权属转移、变更时只能在部委机关职工范围内进行，即只能进行'内部交易'，故涉案房屋不具有公开市场价值，因此我公司无法出局公开市场价值评估结论。但不排除今后相关政策环境发生变化及在相应客观因素支持的条件下，出具市场评估价值的可能。根据贵院本次审理案件的需要，我公司可提供涉案房屋区域内可上市房屋的咨询价格。经调查，改区域内二手住房的交易价格在4-4.5万之间，该价格为公开上市条件下的二手住房价格，仅为贵院提供咨询。法院经审理后，2013年11月29日于作出（2013）海民初字第4814号民事判决书，判决x号房屋由刘玉玲、王东东、王北延共同继承所有，其中刘玉玲所有权份额为55%、王东东所有权份额为40%，王北延所有权份额为5%。王鸿儒去世前，刘玉玲离开x号房屋随子女居住。2014年4月21日，刘玉玲起诉王东东、王北延，要求共同使用x号房屋，并由x号房屋的唯一使用人王东东赔偿其在外租房的实际损失。诉讼过程中，刘玉玲于2014年8月29日因病去世，本院依据其继承人申请，依法变更赵月娥、赵智勇、赵振东为原告。本院于2014年12月17日出具了（2014）海民初字第14232号民事判决书，判决驳回原告全部诉讼请求。其后，赵月娥、赵智勇、赵振东上诉至北京市第一中级人民法院，该院于2015年4月2日作出（2015）一中民终字第2136号判决，驳回上诉，维持原判。王鸿儒去世后，x号房屋一直由王东东及妻子苏学梅共同居住至今。本案审理过程中，经本院委托，北京圣元房地产评估咨询有限公司出具评估鉴定显示，x号房屋因该套房屋不能在公开市场进行交易，无法评估其公开市场的价值。本次评估应委托方要求，评估结果为参考同等地段可正常上市交易的同档次住宅房地产市场价值，评估出估价对象在不考虑产权限制条件的参考市场价值。估价对象在估价时点2014年12月4日的公开市场参考价值评估结果如下：建筑面积140.92平方米；估价总价623.75万元，单价44263元/平方米。赵月娥、赵智勇、赵振东、王北延对该评估结果予以认可，同意按照上述价格对涉诉房屋予以分割；王东东对该评估结果的真实性不持异议，但认为应该考虑到房屋不能上市交易的特殊性，应在房屋购买时的价格与房屋现参考市场价格中折中计算房屋的价值作为房屋分割的对价。2015年4月7日，经本院委托，北京北方房地产咨询评估有限责任公司出具评估鉴定显示，x号房屋租金市场价格为346671元（2012年2月15日-2月29日4228元；2012年3月8455元；2012年4月8596元；2012年5月8737元；2012年6月8878元；2012年7月9019元；2012年8月9583元；2012年9月8878元；2012年10月8878元；2012年11月8737元；2012年12月8596元；2013年1月8737元；2013年2月8878元；2013年3月9019元；2013年4月8878元；2013年5月9019元；2013年6月9019元；2013年7月9442元；2013年8月9442元；2013年9月9442元；2013年10月9301元；2013年11月9160元；2013年12月9019元；2014年1月9160元；2014年2月9301元；2014年3月9301元；2014年4月9301元；2014年5月9301元；2014年7月9301元；2014年8月9301元；2014年9月9301元；2014年10月9301元；2014年11月9160元；2014年12月9019元；2015年1月9160元；2015年2月9160元；2015年3月1日-4月7日10851元）。2015年6月24日，王东东针对评估鉴定提出异议，认为评估鉴定程序违法；鉴定结论对于房屋租金价格的确定未能考虑诉争房屋系与国家安全部办公区相邻的涉密房产、国家安全部对于该房屋的承租人范围已明确限定等特殊因素，有失公允；该评估报告机械地将每平米租金单价乘以房屋面积，进而得出房屋租金总价的做法，有违日常生活经验法则；该评估报告未能明确其选取的类似房地产的成交价格、及类似成交价格的准确的出处，以及估价对象各修正因素指数的具体数值等。北京北方房地产咨询评估有限责任公司对上述异议进行了书面回复，1、我公司受海淀区人民法院委托，对估价对象的房屋租金的市场价格进行估评，符合司法委托鉴定程序。2、本次评估的的估价目的是评估估价对象的房屋租金的市场价格，市场租金是在公开交易市场上交易双方自愿成交的客观租金，我公司出具的评估报告已经做出评估假设评估对象处于公开、公平、公正的市场环境下，即没有垄断、信息分享、供求基本平衡。的假设条件，估价结果符合估价目的。3、评估结果中已经列出估价对象月租金价格，在比较法中选取交易案例时已经充分考虑到估价对象的实物状况。4、评估人员在比较法评估过程中选取估价对象周边与估价对象相类似的市场租金交易案例进行评估，对交易案例的区域状况、实物状况和权益状况进行各项因素修正得出评估结果，经复核估价过程符合《房地产估价规范》要求，估价结果客观合理。上述事实，有双方当事人陈述、（2013）海民初字第4814号民事判决书、（2014）海民初字第14232号民事判决书、（2015）一中民终字第2136号民事判决书、房地产评估报告、房屋租赁协议、证明信、收据等证据在案佐证。本院认为，房屋所有权人享有对房屋处分、占有、使用、收益的权利。现房屋共有权人均要求对房屋进行分割，法院应当尊重当事人对于共有物进行分割的意愿。x号房屋经生效判决认定，由刘玉玲、王东东、王北延共同继承所有，其中刘玉玲所有权份额为55%、王东东所有权份额为40%、王北延所有权份额为5%。x号房屋在王鸿儒法定继承案件中仅分割共有权比例是因为x号房屋具有不可上市交易的特殊性。现刘玉玲已经死亡，在本案双方当事人无法实现共同使用房屋的情况下，本院认为，继续维持共有状态，不利于王东东、刘玉玲法定继承人和王北延之间矛盾的解决，故本院将参照本院委托鉴定机构做出的x号房屋的参考市场价格以及该房屋的实际交易限制情况，对x号房屋实际分割时，当事人之间支付的对价进行酌定。x号房屋系王鸿儒之遗产，王东东一直随其父王鸿儒在该房屋内居住。综合考虑房屋的所在地，当事人与房屋的实际情感联系与分割后房屋使用的可能性，本院认为x号房屋由王东东所有，并由其向其他房屋共有权人给付对价。自生效判决确认x号房屋的所有权份额后，刘玉玲及其子女、王北延均未在x号房屋内居住使用。后刘玉玲及子女起诉要求按其所有权比例实际使用x号房屋，因考虑到王东东与刘玉玲及其子女因原有矛盾而在共同居住生活中发生冲突的可能性，其诉讼请求已被法院予以驳回。本院认为，刘玉玲、王北延享有x号房屋的所有权份额，但自所有权份额确认后一直不能实际居住使用x号房屋，现要求x号房屋的实际居住使用人王东东支付一定的使用费用，应予以支持，支付时间自当事人对房屋所有权份额确定当月的下一月起，自房屋实际完成分割之日止。使用费的每月具体数额，已有鉴定结论的，按照鉴定结论计算，未鉴定的月份使用费按每日285元计算。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十条、第九十三条、第九十九条、第一百条之规定，判决如下：一、王东东于本判决书生效之日起十五日内给付被告赵智勇、赵振东、赵月娥房屋对价款三百一十五万五千六百二十五元；给付王北延房屋对价款二十八万六千八百七十五元；同时赵智勇、赵振东、赵月娥、王北延配合王东东将北京市海淀区西苑x号北区x号楼x门x号房屋过户到王东东名下；二、王东东于本判决书生效之日起十五日内给付被告赵智勇、赵振东、赵月娥房屋使用费，计算方式如下：二O一四年一月一日至二O一五年四月七日期间共计七万二千零四元，二O一五年四月八日起按每日一百五十六元八角计算，给付至实际付清房屋对价款之日止；三、王东东于本判决书生效之日起十五日内给付被告王北延房屋使用费，计算方式如下：二O一四年一月一日至二O一五年四月七日期间共计六千五百四十五元九角，二O一五年四月八日起按每日十四元二角计算，给付至实际付清房屋对价款之日止；四、驳回王东东其他诉讼请求；五、驳回赵智勇、赵振东、赵月娥、王北延的其他反诉请求。本诉案件受理费五万五千四百六十二元，由王东东负担二万二千一百八十五元，由赵智勇、赵振东、赵月娥负担二万四千九百五十八元，由王北延负担八千三百一十九元，于本判决书生效后十五日内交纳。反诉案件受理费二千九百一十八元，由王东东负担一千一百六十七元，由赵智勇、赵振东、赵月娥负担一千六百零五元，由王北延负担一百四十六元，于本判决生效后十五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  舒 怡人民陪审员  宋力华人民陪审员  陈萍芳二〇一五年十二月十六日书 记 员  王 迪