上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第2157号上诉人（原审被告、反诉原告）徐秀亮，男，1969年10月2日生，汉族，户籍所在地江苏省，现住上海市。委托代理人诸雪军，上海本善律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）陈康乐，男，1966年11月29日生，汉族，户籍所在地浙江省乐清市，现住上海市。委托代理人徐斌，上海市大众律师事务所律师。上诉人徐秀亮因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）��字第1107号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年10月1日，双方当事人签订《租楼合同》约定，徐秀亮将位于上海市翔江公路XXX号系争房屋出租给陈康乐，建筑面积12033平方米（系六层楼房）。年租金为人民币（以下币种均为人民币）240万元，租期十五年，自2010年12月1日起至2025年12月31日。合同签字时，陈康乐预付租金30万元。2010年1月1日至2010年12月31日为房屋装修期，免租金一年。2011年1月1日至2011年12月31日年租金为180万元；2012年1月1日至2025年12月31日每年租金为240万元。合同到期后，陈康乐可优先租赁。上述合同还约定，徐秀亮负责为对方办理各种营业执照，税务登记等相关经营手续（营业执照内容包括宾馆、桑拿、KTV娱乐、茶楼、酒吧等），办理费用由陈康乐承担。徐秀亮无条件为陈康乐办理上述营业执照，如不能办理上述相关营业执照及手续，使陈康乐无法正常经营，所造成的一切经济损失，徐秀亮自愿用2倍价格赔偿对方。合同签订后，徐秀亮即将系争房屋交付陈康乐。陈康乐委托案外人上海嘉正市政工程有限公司对系争房屋进行装修，同时支付徐秀亮2011年的某某180万元（含陈康乐合伙人马锡友已付徐秀亮的押金30万元）。后因陈康乐获悉不能取得相关营业证照而停止装修，并导致诉讼。原审法院另查明，系争房屋由徐秀亮于2005年自行建造，未取得相关部门的审批手续，也未取得房地产权证。现陈康乐涉讼，要求判令徐秀亮返还租金180万元、赔偿装修经济损失2，300万元、空调安装损失188万元，并判令徐秀亮赔偿上述2，668万元的利息损失等。徐秀亮则不同意，并提起反诉，要求判令依法解除双方签订的《租楼合同》，并判令陈康乐将系争房屋恢复原状后返还和支付2012年、2013年的房屋占有使用费480万元。原审法院审理中，徐秀亮将原审反诉诉请变更为：确认上述《租楼合同》无效。同时，将房屋实际使用费从480万元增至820万元（从2012年1月1日计算到2015年5月30日止，每年240万元）。针对徐秀亮的原审反诉诉请，陈康乐辩称因对方出租的系争房屋没有产证，故租赁合同违法，应确认合同无效。造成合同无效的责任全部在徐秀亮，其应赔偿陈康乐的全部经济损失。由于该房屋未能使用，所以陈康乐不应支付后两年的房屋使用费包括增加的费用。故要求驳回对方的原审反诉诉请。此外，陈康乐向法院提出申请，要求对系争房屋内的装修费用进行评估，原审法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司进行评估，结论为：装修工���总造价为12，066，107元，空调工程造价为1，787，290元。原审法院审理后认为：双方当事人之间签订的《租楼合同》，因徐秀亮出租的系争房屋未取得相关审批手续，亦未取得房地产权证，该合同违反了法律法规的强制性规定，故应确认无效。造成合同无效的责任在于本案双方当事人。徐秀亮在明知系争房屋是违法建筑的情况下，再将该房屋出租，并由对方进行装修，造成了陈康乐的经济损失，对此徐秀亮应承担主要责任。陈康乐称其事先并不知晓所租房屋没有产权证，但作为即将投入巨资进行商业运营的经营者，应当查明该房屋是否系合法建筑，并对所经营的项目可行性审慎研究，同时陈康乐还应该知晓其欲经营的行业是必须获得行政许可的。但陈康乐未经审慎研究即盲目进行投资装潢，故对由此造成的损失亦应承担部分责任。根据双方的过错责任，法院认为徐秀亮应承担70%责任，陈康乐承担30%责任。至于陈康乐损失的构成，中央空调虽不属于装饰装修，但结合本案实际，中央空调等设备已安装完毕，若由陈康乐拆卸既不利于设备利用，而且损失较大，故原审法院酌定空调设备等一并纳入装修损失予以处理，两项合计装修总费用为13，853，397元，即徐秀亮应承担的费用为9，697，377.9元，该款由其赔偿对方，其余损失由陈康乐自行承担。对已支付的2011年的某某180万元，因陈康乐已经正常使用了系争房屋，其应支付系争房屋的实际使用费，但又因双方合同无效，导致陈康乐不能实现合同目的，故原审法院酌定陈康乐承担50%的实际使用费，即徐秀亮应返还对方90万元的实际使用费。关于徐秀亮所提出的2012年、2013年房屋实际使用费480万元的主张，根据法律规定，合同无效后使用费仍应参��原合同的标准进行结算。本案因陈康乐使用系争房屋后未能实际经营，合同目的不能实现，但陈康乐实际长期占用系争房屋，故原审法院对房屋实际使用费酌情予以部分减免，陈康乐应承担50%的房屋实际使用费，即由其给付徐秀亮房屋实际使用费240万元，其余损失应由徐秀亮自行承担。该240万元应扣除徐秀亮应返还对方90万元使用费后，剩余部分再由陈康乐给付对方。对徐秀亮增加的2014年以后的实际使用费诉请，因双方已发生纠纷中止合同履行，且已进入诉讼阶段，徐秀亮再主张此阶段的实际使用费理由不足，对此不予支持。另外，合同无效后，陈康乐应将系争房屋返还徐秀亮。原审法院审理后，作出判决：一、确认陈康乐与徐秀亮于2009年10月1日签订的《租楼合同》无效；二、徐秀亮应于判决生效之日起十日内赔偿陈康乐装修经济损失（含空调安装���9，697，377.9元；三、陈康乐其余诉讼请求不予支持；四、陈康乐应于判决生效之日起十日内将位于上海市翔江公路XXX号的房屋返还徐秀亮；五、陈康乐应于判决生效之日起十日内给付徐秀亮房屋实际使用费150万元；六、徐秀亮其余原审反诉诉讼请求不予支持。原审法院判决后，上诉人徐秀亮不服，向本院提起上诉称，根据原审法院查明的事实，以及被上诉人陈康乐的诉称，其对系争房屋的装修并未完成，原因是被上诉人的资金链断裂，而无法完成装修工程及之后的试营业工作。原审法院审理中，上诉人曾要求先将系争房屋返还，但未获支持，但嗣后对于系争房屋装修工程的两次评估鉴定，相隔一年半时间，原审判决却又未支持上诉人所主张的要求对方支付2014年之后的占有房屋实际使用费，客观上扩大了上诉人的实际损失，有失公允。由于被上诉人安装��空调设备，均是二手产品，提供不出发票、保修和产品使用说明，仅有其与空调安装企业之间的结算对账单据，且其《空调设备采购安装合同》及报价单等均未在审理中公开质证。上诉人曾要求对上述空调设备进行现场测试，以证明其价值和价格，但均遭拒。因此按照上述空调工程造价评估的结论作为判决证据，显缺乏法律效力和足够的依据。而且按照现行法律规定，空调工程不属于装修装饰的范围，原审法院将其一并作为装修装饰工程处理，缺乏事实和法律依据。在不能明确相关空调工程的性能及是否正常工作的情况下，强迫上诉人接收，显失公平。因此，上述空调设备质量难以保证的情况下，使用安全存在隐患，上诉人要求被上诉人将上述空调设备在规范、安全操作的前提下，自行拆除，并承诺由此造成系争房屋的合理损失，由上诉人自行恢复原状。双方签署租赁合同时，上诉人多次告知对方系争房屋系无证房屋，该房屋原由其他案外人支付了30万元保证金，后因得知系无证房屋而退出，但被上诉人愿意承租并接受承担该案外人上述保证金责任，同时正因为系无证房屋，所以租金相对较低，与上诉人提供的周边无证房屋使用费相当，故双方对于系争房屋系无证房屋已明知且无争议，只是由于无法办理相关营业执照，被上诉人无法接受相应的责任和后果造成。此外，可以通过变通的方法办出相关证照，因此，无法办理相关营业执照的责任，应由双方共同承担。据被上诉人所称，其2010底完成装修装饰，从2011年1月始催促办理营业执照，直到2013年初才得知系争房屋因未办理规划、建设许可证，不可能办理相关的营业执照，故其投入巨资装修装饰后，在长达两年多时间内，一直等待和催促上诉人办证，而不进行任何试营业，显缺乏合理性。故对于有关租赁合同无效的后果，双方当事人各应承担50%责任。由于被上诉人自2010年始就实际占有系争房屋，未将该房屋交还上诉人，同时其也始终未完成装修装饰工程，其装修结算单是2013年1月并非2010年，也未将其办理证照的材料交给上诉人，故原审判决认定是上诉人的责任造成对方无法经营的结论错误，而且忽视其还曾收取他人租赁系争房屋达60余万元的事实未作处理，故仅判决被上诉人只承担50%的房屋使用费，显属不当。此外，原审判决仅凭双方当事人的争议进入诉讼阶段，而不支持上诉人要求对方承担2014年1月之后的房屋使用费，显属牵强。据此，上诉人认为原审法院认定事实不清，故判决错误，请求本院依法维持原审判决第一、三、四项，撤销第二、五、六项，发回重审或改判支持上诉人的原审反诉诉请，驳回被上诉人的关于上述第���项判决的原审本诉诉请。被上诉人陈康乐辩称，其装修装饰工程基本完工，有关空调工程虽是二手设备，可能缺失相关手续，但不影响其价值，空调的安装已经同系争房屋形成附和，不宜拆除，而且能够正常使用，原审审理中进行鉴定评估时，已经充分考虑了上述事实。由于双方的合同无效，被上诉人没有盈利，不存在占用费的给付问题，而且2014年之后，系争房屋空置，上诉人已经实际控制了系争房屋，原审法院仍要被上诉人交付，显属不妥。若被上诉人收取了案外人的某某，也是与上诉人无关，应由该案外人主张权利。同时，原审法院对于有关被上诉人应支付的房屋占用使用费进行了酌情处理，并无不当。据此，被上诉人认为上诉人的上诉诉请，缺乏事实和法律依据，故请求本院维持原判。经本院审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因为系争房屋不符合有关物权法等法律的规定，所以原审判决认定双方于2009年10月1日签订的《租楼合同》无效，依法有据。原审法院鉴于造成上述合同的无效，双方当事人均有相应的责任，并根据相应的过错责任，认定各方对于系争房屋除空调安装工程外的装修、房屋使用费两项损失分别应承担的责任比例，并无不当。同时鉴于双方当事人对于《租楼合同》的无效均负有责任，被上诉人现无足够证据证明本案争议的空调安装后可以正常使用，且其又无其他该设备的相关质量、保修等凭证，故难以排除在使用上可能存在的质量、安全���患，且鉴于被上诉人将该空调设备等拆除后，还可以予以变现处理等，故上诉人关于空调设备属被上诉人安装的可拆除设备，且该设备存在隐患，对其无利用价值，不应强行要求其出资予以接受的意见，本院予以采纳。上诉人亦自愿表示对于正常拆除上述空调设备后，由上诉人自行承担恢复原状的责任，故本院对于上诉人关于上述空调安装的相关诉请，予以准许。上诉人的其他诉请，因无充分的事实和法律依据，本院难以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第1107号民事判决第一、三、四、五、六项；二、撤销上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第1107号民事判决第二项；三、被上诉人陈康乐应于本判���生效之日起十五日内将上海公信中南工程造价咨询有限公司《关于新裕酒店空调工程造价补充鉴定意见书》列明的安装于上海市翔江公路XXX号房屋内空调设备，自行拆除；四、上诉人徐秀亮应于被上诉人陈康乐履行完毕上述第三项判决之日起十日内一次性赔偿被上诉人陈康乐装修经济损失（不含空调安装）8，446，274.90元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费175，200元，反诉受理费70，600元，审价费287，000元，总计诉讼费用532，800元，由徐秀亮、陈康乐各自承担266，400元。二审案件受理费245，800元，由徐秀亮承担122，900元、陈康乐承担122，900元。本判决为终审判决。审判长  张志煜审判员  徐 庆审判员  吴 俊二〇一五年十二月二十五日书记员  朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原��决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。