广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初6402号原告：丘立忠，男，1968年6月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：梁林好，女，1956年9月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：周静雯，女，1982年6月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：周妹芳，女，1987年3月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：周妹玲，女，1988年4月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告丘立忠与被告梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月16日公开开庭进行了审理。原告丘立忠，被告梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丘立忠向本院提出诉讼请求：1.四被告赔偿原告经营损失48000元（按每月4000元从2017年3月1日起暂计至起诉之日，后计至四被告排除妨害之日）；2.四被告减免租金90000元（从2015年9月1日起暂计至起诉之日，后计至四被告排除妨害之日）；3.四被告赔偿下水道恢复原状施工费用15000元；4.四被告排除所占用原告安全出入通道障碍；5.本案诉讼费由四被告负担。事实和理由：原、被告双方在2014年6月24日建立租赁合同关系，原告一直依约履行合同，由于被告从2015年8月开始至今以各种手段阻扰原告日常经营，造成原告从2015年9月1日开始至今无法全部正常使用租赁场地、无法经营及无法实现租赁合同目的，造成原告巨大经济损失。为维护原告权益，特提起本案诉讼。四被告辩称，1.原告要求四被告赔偿经营损失48000元，四被告在之前的案件中已经履行赔偿72000元，该损失导致的问题已经结束。2.原告要求四被告减免租金90000元，2017年2月至今原告没有正常履行租约要求，不存在减免租金问题。3.原告要求四被告赔偿恢复下水道费用，但原告没有证据证明下水道是原告恢复的，且下水道权属不归原告所有。4.原告要求四被告排除原告安全通道障碍，在之前案件中已经有判决且有现场勘察过，该通道是四被告唯一的通道，法院已经判决不予采信原告诉求，原告现仍持有该通道钥匙并占用通道至今。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的宗地图复印件1份、照片光盘1张、视频光盘1张，被告对其真实性没有提出异议；经审核，本院对上述证据的真实性予以确认。2.原告提供的装修预算表打印件1份，被告不予确认；经审核，该预算表为原告单方制作，原告并未提供其他证据佐证，本院不予采信。3.被告提供的解除合同通知书复印件1份、短信及通话记录截图9张，原告认为解除合同通知书是由被告贴在租赁物门口，并确认短信及通话记录的真实性；经审核，本院对上述证据的真实性予以确认。4.被告提供的水电、租金费用登记表5份，原告不予确认，认为是被告自己产生的费用，只同意按实际使用的度数交费；经审核，该登记表为被告单方制作，原告不予确认，被告无法提供计收水电费、垃圾清洁费的具体依据，也无法提供其他证据予以佐证，故本院不予采信。5.被告提供的光盘（录音及视频）6张及光盘对应文字说明2份、光盘（关于案涉租赁物被淋红油）1张及光盘截图5张、陈月凤微信朋友圈截图5张、照片打印件10张、报警回执原件1份，原告对其真实性无异议；经审核，本院对上述证据的真实性予以确认。6.被告提供的丘立忠与案外人区志权签订的房屋租赁协议书复印件1份、租约合同原件1份、租约合同复印件1份、终止房屋租赁及赔偿协议复印件1份、收款收据（编号0045043）复印件1张、收据（编号9013810）原件1张、个体工商户名称预先核准通知书复印件1份、梁冬连证明复印件1份、梁冬连身份证复印件1份、二审法庭调查笔录复印件1份，原告认为与本案无关；经审核，被告提供的上述证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于佛山市顺德区的房屋登记为周作荣（已故）与梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳共有，佛山市顺德区公证处根据梁林好的申请于2007年10月16日出具（2007）佛顺内民证字第15759号公证书：周作荣遗下的上述房产份额遗产由梁林好取得。2014年6月24日，丘立忠与梁林好签订《租约合同》，约定：梁林好将位于佛山市顺德区的房屋部分区域（约150平方米）出租给丘立忠使用，租赁期限为2014年9月1日至2044年9月1日，租金为每月3000元，首次交租日期为2014年9月1日，租赁期内产生的水电费由丘立忠支付；梁林好只提供场地，不提供建筑结构及装修等，由丘立忠自行投资兴建（约200000元），丘立忠有权分租及转让；合同期限内，如丘立忠违约或终止合同（欠租半年以上属丘立忠违约），梁林好有权没收丘立忠已投资建设及装修，如梁林好违约或终止合同，梁林好应赔偿丘立忠所投资建筑、装修及经营损失。合同签订后，梁林好依约将案涉房屋交付给丘立忠使用，丘立忠在租用期间对该房屋进行装修、改造，增加搭建棚架、增开其他门口，并将梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳仍保留自行使用的相邻房屋原通向租赁房屋的门口封闭，另开一门口由梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳等出入。后梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳认为其改造、搭建行为违法，于2015年9月向佛山市顺德区环境运输和城市管理局容桂分局进行投诉，并向本院起诉要求解除合同并由丘立忠赔偿其损失。本院经审理后于2016年1月11日作出（2015）佛顺法容民初字第2473号民事判决，驳回梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳的诉讼请求。2016年3月，梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳以丘立忠拖欠租金等费用为由另行起诉，要求解除合同、由丘立忠支付2015年9月至2016年3月期间的租金及水电费并返还房屋。本院经审理后作出（2016）粤0606民初3415号民事判决，驳回梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳的诉讼请求。后梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲不服提起上诉，佛山市中级人民法院经审理后于2016年12月28日作出（2016）粤06民终6293号民事判决，认为自2015年10月份起，案涉的租赁房屋处于断电状态，不能按照案涉合同约定的目的正常使用，并判决驳回上诉，维持原判。2016年5月13日，丘立忠向本院提起（2016）粤0606民初7502号案，要求梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳赔偿其经营损失、转租损失并恢复供电等，本院在该案审理期间对其反映的案涉租赁房屋不能通电问题组织双方到现场勘查查明，当时租赁房屋用电总表已装至房屋门口，但丘立忠从总表中接入到租赁房屋的线路已脱离，梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳同意配合丘立忠当天即从其总表中接电使用并按照供电部门要求安装分电表，但之后双方又为具体由谁找人安装分电表发生争执，直至收到佛山市中级人民法院（2016）粤06民终6293号民事判决后，梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳于2017年2月20日主动找人为租赁房屋安装了分电表，恢复正常供电。本院经审理后于2017年5月9日作出（2016）粤0606民初7502号民事判决，认为：梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳的行为对丘立忠正常使用租赁房屋的影响至2017年2月份已消除，此前造成丘立忠不能正常使用房屋的损失综合双方合同约定的租金标准、丘立忠自行投资改造情况、租赁期限等因素考虑，酌定按每月4000元从2015年9月1日起计至2017年2月底共计72000元。后双方不服提起上诉，佛山市中级人民法院经审理后于2018年1月19日作出（2017）粤06民终10928号民事判决，认为：一审法院酌定梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲按每月4000元从2015年9月1日起计至2017年2月底共计赔偿给丘立忠72000元并无明显不妥，予以维持。2018年3月30日，周静雯向丘立忠转账支付了该72000元。梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳认为丘立忠未依约支付租金、水电费等费用，于2018年3月21日提起（2018）粤0606民初5628号案，要求解除合同、支付拖欠的租金、水电费等；丘立忠认为梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳妨害其正常使用租赁物，于2018年4月4日向本院提起本案诉讼。2018年5月16日，本院组织双方到现场勘查并查明，案涉租赁物的水电能够正常使用，丘立忠在租赁期间在案涉租赁物增开了其他门口，现有七个门口可进入案涉租赁物，其中一个门口由丘立忠与梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳共用，该门口为梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳进入其自住房屋的唯一入口。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，梁林好、周静雯、周妹芳、周妹玲与丘立忠建立租赁合同关系后，曾两次起诉丘立忠要求解除合同，该两案经法院审理均已判决驳回四被告的诉讼请求，后丘立忠另行起诉四被告要求赔偿经营损失及恢复供电等，在该案审理过程中四被告于2017年2月底主动为丘立忠安装分电表解决通电问题，因此该案判决认定四被告对丘立忠正常使用租赁房屋的影响至2017年2月份已消除。丘立忠认为四被告此后仍存在妨害其正常使用租赁物的行为，对此本院分析如下：一、丘立忠认为四被告堵塞双方共同使用的通道，四被告对此予以否认。经本院现场勘查，该通道系由丘立忠与梁林好、周妹玲、周静雯、周妹芳共用，该通道是四被告进入其自住房屋的唯一入口，而案涉租赁物经丘立忠改造，已增加了多个租赁房屋出入口，丘立忠出入租赁房屋并非必须经过上述共用通道，另可通过其他门口进出，即使该共用通道存在堵塞，也不影响丘立忠正常使用租赁物，且本院现场勘查时该共用通道虽有部分杂物，但丘立忠仍可通过该门口进出租赁物，因此丘立忠据此认为被告妨害其使用租赁物，缺乏理据，本院不予采纳。对于丘立忠要求四被告排除占用安全出入通道障碍的诉讼请求，本院不予支持。二、丘立忠认为四被告破坏其修建的下水道，四被告则认为其只是对下水道进行维护，并未破坏。本案中，双方当事人均确认该下水道由四被告与丘立忠共同使用，四被告作为房屋产权人对该下水道进行维护符合常理，丘立忠所提供的证据无法证明四被告对下水道进行破坏，且丘立忠也确认该下水道一直都能够正常使用，因此丘立忠据此认为被告妨害其使用租赁物，本院不予采纳。丘立忠要求四被告赔偿下水道恢复原状的施工费用，但丘立忠提供的装修预算表为其单方制作，并无其他证据佐证，丘立忠无法举证证明其所主张的施工费，也无法举证证明四被告对下水道进行破坏，依法应承担举证不能的责任，因此丘立忠该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。三、丘立忠认为梁林好用石灰水涂抹案涉租赁物，被告则认为由于案涉租赁物被他人喷涂红色油漆字样，影响其正常生活，所以才涂抹白色石灰水进行覆盖。本院认为，由于案涉租赁物与四被告居住生活的住所连为一体，案涉租赁物被喷涂红色油漆字样对四被告的正常生活构成一定影响，四被告也曾就该问题向公安机关进行报警，梁林好作为房屋产权人在红色油漆字样上涂抹覆盖白色石灰水，是为了避免红色油漆字样对其生活的影响，而非出于妨害丘立忠使用案涉租赁物的目的，丘立忠据此认为被告妨害其使用租赁物，本院不予采纳。四、丘立忠认为梁林好曾阻挠租客承租案涉租赁物，并提供视频光盘作为证据，四被告认为该视频中的人员并非租客，并质疑丘立忠为何能够取得该视频，丘立忠解释称该视频是租客通过电话联系后交给他的。本院认为，从视频内容看，视频人员私自将其与梁林好的对话过程进行录制，其行为并不符合一般承租人的习惯，丘立忠也未提供视频人员的身份信息等相关证据，仅凭该视频无法认定视频人员是否为租客；即使该人员确为租客，但丘立忠确认该人员已通过电话与其联系，丘立忠完全可向该人员解释说明相关情况，他人是否愿意承租与梁林好的行为之间并无直接关系；而且，案涉租赁合同并未约定租赁物仅能用于转租，丘立忠亦可自行使用，因此丘立忠据此认为被告妨害其使用租赁物，缺乏理据，本院不予采纳。综合上述分析，丘立忠认为四被告妨害其正常使用租赁物的意见并不成立，由于案涉租赁物自2017年3月起已经能够正常使用，丘立忠要求四被告赔偿自2017年3月1日起的经营损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。丘立忠要求四被告减免自2015年9月1日起的租金，由于双方均确认丘立忠已支付2015年9月的租金，故该月租金不存在减免的问题；而四被告在（2018）粤0606民初5628号案中已向丘立忠主张自2015年10月至2018年4月的租金，本院在该案中已对这一期间的租金予以处理，故在本案中不做重复处理；对于2018年5月至今的租金，由于丘立忠主张的妨害事实并不成立，也无证据证明案涉租赁物无法正常使用，因此对于丘立忠要求减免该租金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告丘立忠的诉讼请求。案件受理费减半收取计1680元（已由原告预交），由原告丘立忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  肖佳宇二〇一八年六月十五日书记员  梁健祥