吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书(2015)延民再字第28号原审原告：延边敖翔物业管理有限公司。法定代表人：季春，该公司经理。委托代理人：卢有铭，该公司职员。原审被告：李宏杰，男。原审原告延边敖翔物业管理有限公司与原审被告李宏杰之间物业服务合同纠纷一案，本院经审理后，于2014年11月12日作出（2014）延民小额字第316号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2015年1月20日作出（2015）延民监字第9号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭，于2015年3月16日公开开庭进行了审理，原审原告的委托代理人卢有铭、原审被告李宏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年9月30日原审原告诉称：原告在2008年1月15日至2014年9月14日为被告提供物业服务，被告至今未按照合同约定交纳物业费4142.12元、违约金892.27元。请求人民法院依法判令被告李宏杰立即支付拖欠的物业费及违约金共计5034.39元。被告辩称：被告对所拖欠的物业费数额有异议，被告自2008年1月15日至2014年9月14日未缴纳物业费，是因为原告提供的物业服务不合格，原告要求按0.5元标准缴纳物业费，但其根本没有提供0.5元的物业服务；被告房屋是顶楼，房屋漏水严重；楼道内墙体掉皮；小区内没有绿化，种菜现象严重；小区内垃圾堆积严重。故被告不同意缴纳物业费。原审认定：原告敖翔物业公司于2002年3月20日依法成立，公司营业范围为物业管理。2007年7月15日、2010年7月15日、2013年12月13日，原告与河滨小区业主委员会签订物业服务合同，河滨小区业主委员会委托原告为河滨小区提供物业服务，合同约定物业费收取标准为按建筑面积每月每平方米0.5元；合同期限自2007年7月15日至2014年9月15日；被告房屋位于河滨小区3号楼3单元701室，房屋建筑面积为99.81平方米。2008年1月15日至2014年9月14日,原告按照合同约定，为延吉市河滨小区提供物业服务，但被告未支付2008年1月15日至2014年9月14日期间的物业费共计4042.31元（99.81㎡ⅹ0.5元ⅹ81月=4042.31元）。原审认为：原告敖翔物业公司依法成立，经有关行政审批部门的批准办理了物业服务管理收费许可证，并到延吉市房产管理局物业管理办公室登记备案，该公司具有物业服务管理和根据规定标准收取物业服务管理费的合法资质。原告与河滨小区业主委员会签订的物业服务合同，符合有关法律、法规及有关行政主管部门的规定，该合同合法有效，对河滨小区全体业主具有约束力。原告为延吉市河滨小区提供了相关的物业服务，被告李宏杰直接或者间接地受益，因此原告要求被告支付物业费的诉讼请求成立，本院予以支持。关于原告要求被告按照日万分之二点一支付违约金的诉讼请求，因符合法律规定，本院予以支持。关于被告辩称原告未按合同约定的服务标准向被告提供物业服务的抗辩意见，因未提供证据予以证明，故对其此种抗辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条至第一百六十二条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决被告李宏杰于本判决生效后立即支付原告延边敖翔物业管理有限公司2008年1月15日至2014年9月14日期间的物业费4042.31元及违约金（按照日万分之二点一计算，）。如被告李宏杰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案再审过程中，原审原告的诉讼请求与原审一致。原审被告辩称：被告在原审中提供的照片是在收到本院的起诉状后拍摄的，原审以照片上没有日期为由不予采信是错误的。因为原审被告住在七楼，2003年房屋开始出现漏雨现象，因是在建筑物质量保修期内，开发商就委托原审原告修理（因为原审原告法定代表人就是开发商的爱人）。原审原告虽然修理多次，但是未修好，影响了原审被告的正常生活。原审被告也维修了三次，花销共计6000多元。小区有30多户顶楼出现漏雨现象，业主都缴纳了物业维修基金，但开发商未将资金交到物业管理办公室，导致小区内出现房屋质量问题无法动用维修基金。原告的物业服务未达到合同约定的标准，请求撤销原审判决。原审原告向本院提供的证据有：1．原审原告的企业法人营业执照、组织机构代码证复印件各一份，证明原审原告的诉讼主体资格。2．收费许可证复印件一份，证明原审原告具有收费资格。3．物业服务合同复印件三份，证明原审原告提供物业服务的期限、内容、项目、收费标准。4．催款通知书存根一份，证明原审原告向被告催缴过物业费。经庭审质证,原审被告对原审原告提供的证据均无异议,本院予以采信。原审被告向本院提供的证据有:照片三十张，证明原审被告房屋漏雨，原审原告提供的物业服务不合格。经庭审质证，原审原告对该证据的真实性无异议，但主张原审原告起诉的是2008年1月15日至2014年9月14日期间的物业费，但该30张照片并不是在该期间内拍摄，不能证明原审原告提供的物业服务不合格，小区内产生的垃圾是日产日清；原审被告屋内掉皮是原审被告的专有部分，不属于物业服务范围。因原审原告对该证据的真实性无异议，虽然照片的拍摄时间不在原审原告主张的物业费时间范围内，但能够反映涉案小区的环境状况，故本院予以采信。本院再审查明的其他事实与原审一致。另查明，原审被告未支付的物业费应为99.81㎡ⅹ0.5元ⅹ80月=3992元（2008年1月15日至2014年9月14日）。原审原告与河滨小区业主委员会签订的三份物业服务合同均明确约定，原审原告的物业服务应达到房屋外观整洁良好，…保持共用设备、设施良好，运行正常，每日检查一次，无事故隐患，认真遵守设备维修保养制度，设备完好率达到95%以上。…小区内主干道、共用场所、楼道等每日清扫一次，…绿化根据树木花草生长情况，及时浇水施肥，保证草青树绿。…保持共用部位的良好状况…；逾期交纳物业费则从逾期之日起按每天按0.5元交纳滞纳金。但合同中没有约定业主交纳物业费的期限。在2013年12月13日的补充协议中特别约定，2014年春季开始，小区草坪、花坛禁止种菜。涉案小区存在绿化部位种菜普遍、共用设施破损、业主在共用部位堆放杂物、卫生清理不彻底等情况。本院认为：尽管原审被告提供的是2014年10月的小区照片，但物业管理是持续性服务，该照片显示出的小区状况应是一定时间内积累形成，客观反映了小区的物业管理状况。虽然原审原告为原审被告所在的小区提供了物业服务，但在管理过程中存在诸多不符合合同约定的情况，物业管理存在诸多瑕疵。故原审原告要求原审被告支付全部物业费的主张本院不予支持，本院酌定原审被告向原审原告支付80%的物业费，即3992元×80%=3194元。因物业合同中没有约定业主交纳物业费的期限，根据物业管理行业的惯例,业主应在合同每届满一年时交纳物业费，原审原告主张的违约金应从每届满一年时起算。2008年1月15日至2014年1月14日计算违约金的本金应为：99.81平方米×0.5元/每月每平方米×12个月×80%×0.21‰=0.1元；2014年1月15日至2014年9月14日计算违约金的本金应为：99.81平方米×0.5元/每月每平方米×8个月×80%×0.21‰×=0.067元。违约金的起算时间应为合同每届满一年时。原审被告关于楼房屋顶漏雨等建筑物质量问题的主张，应向开发商主张权利，不能以此为理由拒交全部物业费。原判决认定事实不清，导致判决结果错误，本院予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2014）延民小额字第316号民事判决。二、原审被告李宏杰于本判决生效后立即支付原审原告延边敖翔物业管理有限公司2008年1月15日至2014年9月14日期间的物业费3194元及违约金（2008年1月15日至2014年1月14日的计算标准为0.1元/日，依次从2009年的1月15日、2010年的1月15日、2011年的1月15日、2012年的1月15日、2013年的1月15日、2014年的1月15日计算至本金支付之日止；2014年1月15日至2014年9月14日的违约金计算标准为0.067元/日，从2014年9月15日计算至本金支付之日止）。三、驳回原审原告的其他诉讼请求。如果原审被告李宏杰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原审原告已预交），由原审被告李宏杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长  金钟浩审判员  徐丽华审判员  冯喜库二〇一五年四月二日书记员  刘 新