辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）丹民一终字第00433号上诉人（原审原告）：凤城市华丽物业服务有限公司。法定代表人：李岩，总经理。委托代理人：刘政言，辽宁圣权律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘延斌，男。上诉人凤城市华丽物业服务有限公司（以下简称华丽物业）与被上诉人刘延斌物业服务合同纠纷一案，凤城市人民法院于2015年8月17日作出（2015）凤民初字第01837号民事判决，上诉人华丽物业对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年11月25日公开开庭审理了本案。上诉人华丽物业的委托代理人刘政言到庭参加诉讼，被上诉人刘延斌经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华丽物业（原审原告）在一审诉称，被告于2006年在XX小区北区购买XX室并入住。2013年以前被告已经缴纳物业费，2014年开始，被告拒交物业费。原告多次催要，被告分文未付，原告诉至法院，请求判令被告给付2013-2014年度物业费438元；诉讼费由被告承担。刘延斌（原审被告）在一审辩称，一、1.被告与原告素不相识，原告没有理由起诉我。2.做为一个正当合法的物业公司，进入物业小区经营管理前，首先经业主委员会和全体业主同意，同小区业主签订物业管理合同。原告强行进入凤铁新村南、北小区，私拆乱建。二、1.铁路物业在2013年末走访业主家时说，其要撤走，由明光物业接手。对于业主提出屋内墙皮长毛、脱落等问题，应由下一届物业负责维修。2.原告“物业”在全体业主不知情的情况下私拆、乱改、乱建、改造大门。利用电子门的控制向业主索要物业费。不交物业费，就不给开门卡。业主进不来，被堵在大门口，报警后才把门打开。3.业主一致要求辞退物业，有关部门以人少、未过半数不受理。三、被告为什么不交物业费。1.上述一、二部分是主要原因。2.凤铁新村“物业”两次催要物业费，被告说被告不是不交，因为铁路物业撤走前许诺：为被告修复室内墙体长毛、脱落、窗户玻璃进水等问题，后来物业理应维修，不光被告家，整个凤铁北区都没有维修，因此未交物业费。原告要求业主想要维修就要把房屋维修基金存根拿给原告，原告就给维修，否则不修。业主认为：房屋维修基金是维修房屋及共用设施才能启用，每家每户室内维修不能动用维修基金。3.被告凤铁新村没有合法的业主委员会。该物业在凤铁新村的一切活动都是在业主不知道的情况下进行的。4.利用业主公用空地砸桩埋车位锁收钱，款项哪去被告不知道。这笔钱属于业主共有，物业无权私用。5.业主的财产安全得不到保障。2014年春季，南区因不交物业费，有姜洪财、李忠元家门锁被胶水堵住。今年6月，北区徐吉成家同样又被胶水堵住，找警察来不给看录像，无奈自己花钱修锁。6.物业收费不合。根据国家有关规定，物业费价格应由业主、业主委员会与物业共同协商解决。物价局制定价格没有说服力，因为物价局没有进行充分的调查和了解。被告不能接受。7.该物业的种种做法让被告的生活没有安全感。综上，原告起诉被告的理由不存在，没有资格起诉被告。请求驳回原告的诉讼请求。一审法院经审理查明，2014年2月7日，凤城市凤山经济管理区凤铁新村小区业主委员会为甲方与原告凤城市华丽物业服务有限公司为乙方签订凤铁新村小区物业服务合同，约定：原告凤城市华丽物业服务有限公司对XX小区实行物业管理服务。委托管理期限为三年，自二0一四年二月七日起至二0一七年二月六日止。原告按国家规定的三级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。第三十条约定，每年的1月1日至5月31日为交纳本年度物业服务费的时间，逾期交费加收违约金。第三十一条约定，物业服务相关费用标准：1.多层住宅每月每平方米收取0.7元；2.商业用房每月每平方米收取1.00元……。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。该合同第三章第十八条第（七）项约定，对于物业管理区域内无故拖欠物业服务费个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，有权采取各种合法方式追缴本金和滞纳金。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十条至第二十八条）。合同签订后，原告凤城市华丽物业服务有限公司开始为凤铁新村小区提供物业服务。2014年3月5日，凤城市物价局作出凤价发（2014）11号文件《凤城市物价局关于凤铁新村小区物业服务收费标准的批复》，批复的收费标准：一、多层住宅物业服务费0.60元／月·平方米（建筑面积）。二、车库物业服务费按住宅物业收费标准的50%计收。三、办公、商用及物业管理区域内配套用房等非住宅的物业服务费收费标准由业主或物业使用人与物业公司协商确定，并报我局备案。有效期至2017年2月6日。被告刘延斌系XX室业主，其住宅为多层住宅，建筑面积为60.86平方米，每年物业服务费为60.86平方米×0.6元／平方米×12个月=438.19元。2014年间，原告在被告居住小区张贴通知催缴物业费。现原告凤城市华丽物业服务有限公司为向被告刘延斌收取2014年2月7日至2015年2月6日物业服务费438元而诉至该院。一审法院经审理认为，原告与凤城市凤山经济管理区凤铁新村小区业主委员会签订的物业服务合同，是双方的真实意思表示，合法有效。原告作为具备物业服务经营资质的企业法人，基于物业服务合同的约定对被告所居住的凤铁新村小区进行了物业服务和管理，原告有权向小区业主收取物业服务费。关于被告提出小区无合法的业主委员会一节，凤城市凤山经济管理区凤铁新村小区业主委员会的选举情况已在城建部门登记备案，且原告根据该物业服务合同已为凤铁新村小区提供一年多的物业服务，被告没有提供证据证明凤城市凤山经济管理区凤铁新村小区业主委员会不合法，故对被告该主张不予支持。关于被告提出室内墙皮长毛、脱落，应由被告维修一节，室内墙皮长毛、脱落属于房屋专有部位或共用部位质量问题，在保修期内由开发或施工单位负责；超过保修期的，属于共用部位的需动用住宅专项维修基金；属于业主专有部位的由业主自行承担。且《凤铁新村小区物业服务合同》第十七条（八）项规定“业主和物业使用人不得以物业本体的建筑质量（如屋面漏水、墙体透寒长毛等）和共用设备设施的质量问题或物业专有部位的维修责任无理指责乙方并以此拒交物业服务费。”故对被告该主张不予支持。虽然原告未与被告直接签订物业服务合同，但《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”故原告与业主委员会签订的物业服务合同对全体业主均具有约束力，被告作为凤铁新村小区业主有义务按照物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费。故对被告提出与原告素不相识，原告无资格起诉及应同小区业主签订物业管理合同的抗辩主张，不予支持。关于被告提出原告在业主不知情的情况下私拆、乱建、擅自更换大门、安装电子锁；在公用空地砸桩埋车位锁收钱；有业主家门锁被胶水堵住，自行车等被盗，业主们财产和安全得不到保障一节。物业服务合同是双务合同，物业公司有服务的义务，业主有支付物业费的义务。原告作为物业管理企业对物业共用部位和共用设施、设备进行维修、养护、管理时应当与业主加强沟通，在充分调研、平等协商的基础上取得业主的理解和支持，而不是与业主产生矛盾和对立。在保安服务方面，有业主门锁被胶水堵死，自行车被盗的现象，说明原告在安全保卫方面存在疏漏。因此，原告的服务还不完全到位，没有尽到部分管理义务，被告可酌情减少支付相应的物业费，即业主可以减交物业费，但拒交全部物业费无法律依据。根据本案实际情况，酌情确定被告对所欠物业费按70%交纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘延斌给付原告华丽物业服务有限公司2014年2月7日至2015年2月6日物业服务费306.73元（438.19元×70%），于本判决生效后10日内付清；二、驳回原告凤城市华丽物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘延斌承担。上诉人华丽物业不服一审判决，请求撤销（2015）凤民初字第01837号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。其上诉理由是：1.原审法院认定事实错误，违反举证原则。原审法院最终以“有业主门锁被胶水堵死，自行车被盗的现象，说明原告在安全保卫方面存在疏漏”为由，判决被上诉人按70%交纳物业费，但被上诉人未提交任何关于此情形的有效证据。2.原审法院适用法律错误。上诉人即使存在安保瑕疵的情况，那么上诉人应承担的也是违约责任，而不能由司法强制变更合同的服务价格。双方当事人在二审期间均未提供新证据。本院审理查明的事实除与一审法院查明的事实相同外，另查明被上诉人未举证证明有业主门锁被胶水堵死、自行车被盗等情况。本院认为，上诉人与被上诉人所在小区的业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，被上诉人作为该小区的业主，亦受该物业服务合同的约束。现上诉人按照约定提供了物业管理服务，被上诉人则应当按照约定支付相应的物业管理费。被上诉人虽然辩称上诉人管理不到位，未完全尽到服务义务并以此拒交物业费，但其未提供证据予以证明，故应当承担举证不能的法律后果。上诉人的诉讼请求合理，应予以支持。原审法院在被上诉人未提供相关证据的情况下判决其按照应缴纳数额的70%给付物业费依据不足，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：撤销凤城市人民法院（2015）凤民初字第01837号民事判决书；二、刘延斌于本判决生效后五日内给付凤城市华丽物业服务有限公司物业服务费438元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，由刘延斌承担。本判决为终审判决。审 判 长  张春霞审 判 员  李存林代理审判员  王 杨二〇一五年十二月三日书 记 员  张东明