上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三(民)初字第289号上诉人(原审原告)黄汉丰。上诉人(原审原告)陈娇玲。上列两名上诉人之共同委托代理人吴斌，上海诺盛律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海珠佳康桥半岛房地产发展有限公司。法定代表人陈军。委托代理人陈应春，上海市建纬律师事务所律师。上诉人黄汉丰、陈娇玲因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2014)青民三(民)初字第289号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄汉丰��陈娇玲之共同委托代理人吴斌、被上诉人上海珠佳康桥半岛房地产发展有限公司(以下简称“珠佳公司”)委托代理人陈应春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年8月27日，黄汉丰、陈娇玲(乙方)与珠佳公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买上海市青浦区某镇某路某号某小区某号房屋(以下简称“系争房屋”)，建筑面积276.11平方米，总价人民币(以下币种均为人民币)630万元。甲方定于在收到乙方全部房价款之日其60天内，将房屋交付乙方。合同第九条约定，乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续。该房屋交付的标志为签署《交付确认单》。该房屋交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方。该房屋为居住用房，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使��说明书》、《前期物业管理服务合同》。第十四条约定，自该房屋正式交付之时起，甲方对该房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修二年。保修范围由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。合同另约定了其他权利义务。合同附件五中约定，乙方向甲方保证在使用该房屋时：自接到书面通知办理入住手续之日的次月起支付物业管理服务费，乙方应缴纳下列费用：1、物业管理服务费：2.70元/平方米(按实测面积计算)、地库车位使用费：60元/月，根据青浦发改委规定。2009年9月，黄汉丰、陈娇玲与珠佳公司办理了房屋交接手续，房屋建筑面积276.11平方米。系争房屋保修期限为屋面防水工程、卫生间和外墙面防渗漏为5年；门、窗安装密闭，不出现翘裂为2年；墙面、顶棚抹灰层不脱落为2��；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。后因房屋漏水，黄汉丰、陈娇玲多次联系珠佳公司对房屋进行整改，最后一次整改于2013年8月结束。2014年1月，黄汉丰、陈娇玲起诉至原审法院，称2010年2月，黄汉丰、陈娇玲发现系争房屋多处存在建筑质量问题，即向小区物业反映，珠佳公司和物业人员于2010年3月到场收取钥匙并承诺立即修复。之后珠佳公司表示修复完成并将钥匙交还黄汉丰、陈娇玲后不久，黄汉丰、陈娇玲又发现存在漏水问题，并再次要求珠佳公司修复，如此反复数次，至2013年3月，黄汉丰、陈娇玲认为如此继续下去无法有效解决问题，故委托律师发律师函，要求彻底解决漏水问题。珠佳公司及物业公司人员到场查看后，于2013年3月23日邮寄了《东方庭院377弄2支弄102号施工方案》一份，发现确认：1、3F楼梯顶面渗水；2、3F北露台面起壳；3、楼���长排窗渗水；4、1F大厅南门两侧渗水，并制定了相应的维修方案。黄汉丰、陈娇玲于3月29日对上述方案作出补充回复后，珠佳公司着手开始整改维修。2013年8月，黄汉丰、陈娇玲接到珠佳公司通知维修完成，但对相关的赔偿问题只字不提。黄汉丰、陈娇玲再次准备委托装修时，发现3楼楼梯顶面渗水漏水痕迹，证明珠佳公司并未完全依照施工方案施工。根据法律规定，在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，珠佳公司应履行保修义务，并对黄汉丰、陈娇玲的损失承担赔偿责任。黄汉丰、陈娇玲购买系争房屋用于投资，但因房屋质量导致漏水问题一直无法装修出租使用，导致巨大经济损失，故请求判令：1、珠佳公司修复系争房屋漏水部位；2、珠佳公司赔偿黄汉丰、陈娇玲自2010年3月1日起至修复为止的房屋空置损失(暂计27万元)；3、珠佳公司承担2010年3月1日起至修���为止空置期间的物业服务费损失26,829元。原审审理中，黄汉丰、陈娇玲明确诉讼请求：1、珠佳公司依据司法鉴定意见书列明的修复方案修复系争房屋漏水部位；2、珠佳公司赔偿黄汉丰、陈娇玲从2010年3月起至2015年11月暂计算68个月的房屋空置损失37.5万元(根据涉案房屋租金评估报告，按照5,515元/月标准计算)；3、珠佳公司承担从2010年3月起至2015年11月暂计算68个月空置期间的物业服务费损失50,660元(以745元/月为标准计算)；4、本案案件受理费及司法评估、司法鉴定费用由珠佳公司承担。原审审理过程中，依据黄汉丰、陈娇玲的申请，原审法院依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋是否存在漏水等质量问题进行鉴定，并出具修复方案。鉴定单位出具上房院司鉴[2014]建鉴字第2015号司法鉴定意见书载明，鉴定意见为：1、系争房屋一层和三层的局部门窗框与墙体或楼地面之间存在渗漏点，三层局部外墙存在渗漏点。鉴定单位还明确了相应的修复方案，(1)针对房屋门窗框与墙体之间的渗漏，建议凿除门窗框处700mm宽的墙面粉刷至结构层，清除门窗框与墙体之间的填充物，将浮渣和松动的材料剔除，清理干净，然后重新采用软性填充物进行填实，再用密封膏嵌填墙体与门窗框边的缝隙，采用911聚氨酯防水涂料横纵向各涂一遍于基层面，重新粉刷，最后恢复因渗漏维修而受损的墙面装修。(2)针对门框底部与地面之间的渗漏，建议可先清除门框底部的填充物，对门框底部采用聚合物防水水泥砂浆进行嵌填密实，待干后采用911聚氨酯防水涂料横纵向各涂刷一遍，重新涂抹水泥砂浆面层，最后恢复因渗漏维修而受损的散水和明沟等。地面维修时应保证室内外高差，防止出现倒泛水现象。(3)针对房屋外墙的渗漏，建议沿漏水点凿除700mm宽的粉刷至结构层，清除墙面杂质，若墙体存有渗漏裂缝，采用注浆法对渗漏的外墙进行堵漏，待干后采用911聚氨酯防水涂料横纵向各涂刷一遍，涂刷专用界面砂浆，紧贴原设计保温板，5mm厚抗裂砂浆复合耐碱玻纤网格布，刷弹性底涂后恢复原外立面装修。黄汉丰、陈娇玲及珠佳公司对上述司法鉴定意见书均无异议。黄汉丰、陈娇玲为此垫付了鉴定费2万元。其后，鉴定人员到庭陈述，系争房屋不存在结构性质量问题，按照鉴定意见书中的修复方案进行维修施工，完成系争房屋渗水问题修复施工期需1个月时间，修复后，房屋需空置1个月，方可入住。修复期间对居住有影响。鉴定单位另出具司法鉴定意见的补充说明。依据黄汉丰、陈娇玲的申请，原审法院依法委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对系争房屋修复所需费用进行司法审价，该审价单位出具了修复工程鉴定意见书，审价意见为修复费用5,806元。黄汉丰、陈娇玲主张拆除整改费用为37,904元。黄汉丰、陈娇玲为此垫付审价费用1,000元。依据黄汉丰、陈娇玲的申请，原审法院依法委托上海大雄房地产估价有限公司对黄汉丰、陈娇玲主张的系争房屋租金收益损失进行司法审价，该审价单位出具了系争房屋租金估价报告，估价结果为：在满足全部假设和限制条件下，估价对象于价值期间假设无任何权利限制条件下的评估结果为估价对象房屋于价值期间(2010年3月1日至2014年3月6日)市场租金为26.56万元。为此，黄汉丰、陈娇玲垫付了估价费用2,000元。黄汉丰、陈娇玲确认系争房屋租金收益损失按5,515元/月计算。原审审理中，黄汉丰、陈娇玲认为系争房屋存在多次漏水等质量问题，并考虑到维修后的保修义务，黄汉丰、陈娇玲坚持要求珠佳公司承担修复义务。为此，黄汉丰、陈娇玲提供了律师函、寄送凭证、《维修完毕确认》、维修报修单等证据为证。珠佳公司则认为系争房屋2013年3月20日、2013年4月20日存在报修，且均已经维修完毕。原审法院经审理后认为，黄汉丰、陈娇玲与珠佳公司签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。合同明确约定珠佳公司对系争房屋附有保修义务，黄汉丰、陈娇玲也坚持要求珠佳公司承担保修责任，故珠佳公司理应履行保修义务。双方当事人对鉴定意见书均无异议，故珠佳公司应当按照鉴定意见书对系争房屋进行维修。鉴于完成系争房屋渗水问题修复施工期需1个月时间，修复后，房屋需空置1个月，方可入住，维修期间对房屋使用有影响，对于房屋空置损失黄汉丰、陈娇玲按照审价确定的金额5,515元一个月计算尚���合理，故珠佳公司理应支付黄汉丰、陈娇玲房屋空置损失11,030元。但对于黄汉丰、陈娇玲主张2010年3月1日至2014年3月6日期间的房屋租金收益损失，根据现有证据，难以认定在黄汉丰、陈娇玲主张的期间内对黄汉丰、陈娇玲居住存在根本性的影响，黄汉丰、陈娇玲该项主张缺乏充分的证据，故难以支持。对于黄汉丰、陈娇玲主张的物业服务费损失问题，黄汉丰、陈娇玲要求珠佳公司承担从2010年3月起至2015年11月暂计算68个月空置期间的物业服务费损失，因根据原审法院上述陈述，珠佳公司赔偿黄汉丰、陈娇玲相应的空置费，空置费是参照同地段的租金标准，租金收取的前提是支出物业相关费用，故黄汉丰、陈娇玲要求珠佳公司承担物业费的请求法院不予支持。原审法院据此作出判决：一、上海珠佳康桥半岛房地产发展有限公司应于判决生效之日起三十日内按上海市房���建筑设计院有限公司出具的上房院司鉴[2014]建鉴字第2015号司法鉴定意见书中列明的修复方案对黄汉丰、陈娇玲购买的位于上海市青浦区某镇某路某号某小区某号房屋存在的质量问题予以修复；二、上海珠佳康桥半岛房地产发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付黄汉丰、陈娇玲房屋空置费11,030元；三、驳回黄汉丰、陈娇玲的其他诉讼请求。原审判决后，上诉人黄汉丰、陈娇玲不服，向本院提起上诉称：一、原审判决对于2010年3月至2015年11月珠佳公司未履行修复义务及争议解决期间给黄汉丰、陈娇玲所造成的房屋空置损失不予支持，难以令人信服。二、在系争房屋存在严重漏水问题的情况下，对房屋的装修使用会进一步扩大损失，因此黄汉丰、陈娇玲空置期间的租金收益损失是合理的实际损失。综上，请求二审法院撤销原审判决主文第二项、第三项，依法改判��1、珠佳公司赔偿黄汉丰、陈娇玲2010年3月至2015年11月的房屋空置损失37.5万元；2、珠佳公司赔偿黄汉丰、陈娇玲2010年3月至2015年11月的物业服务费50,660元；3、珠佳公司承担本案一、二审受理费及一切诉讼费用。被上诉人珠佳公司答辩称：一、在本案诉讼之前，系争房屋其他的质量问题都已修复，本案涉及的质量问题和之前的是不一样的。黄汉丰、陈娇玲称珠佳公司四年没有履行保修义务是与事实不符的，且黄汉丰、陈娇玲提供的证据也显示珠佳公司已经修复了质量问题。二、根据司法鉴定显示，仅在门窗附近存在肉眼无法观察到的渗漏，并不影响居住。系争房屋现在是毛坯空置状态，无人管理，无法判定现存在的轻微渗漏与房屋质量有直接关系，可能是黄汉丰、陈娇玲疏于管理。三、维修完毕确认单上的落款时间均是每年的3月份，经向物业公司确认，黄汉丰、陈娇玲一直拖欠物业费，物业公司为收取物业管理费而出具了维修完毕确认单。四、假设从2010年3月开始，每年都存在渗漏，按黄汉丰、陈娇玲的观点，维修后要空关1个月，扣除这些时间，有40个月的时间是没有正当理由的空置房屋。黄汉丰、陈娇玲系基于其自身原因而空置系争房屋，故其向珠佳公司主张空置损失没有法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理中，黄汉丰、陈娇玲陈述称2013年11月16日至2013年12月8日，之前维修的部分再次出现漏水问题，原审中黄汉丰、陈娇玲提交的房屋维修报修单可予证明。对此，珠佳公司认为这就是黄汉丰、陈娇玲起诉所涉及的问题，与之前的质量问题维修无关。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，居住使用是购房者购买房屋的主要目的之一，开发商交付的房屋应具备安全、可供正常��用的基本条件。但从黄汉丰、陈娇玲曾多次联系珠佳公司对房屋渗水问题进行维修整改的事实及诉讼中法院委托的鉴定机构对系争房屋进行质量检测结论来看，系争房屋自始存在渗漏水等影响使用的质量问题。在此情况下产生的房屋空置费用损失，珠佳公司应予赔偿。至于赔偿的数额，本院根据本案实际情况，综合考虑房屋进行维修时可给予的合理空置期限、珠佳公司的过错程度及其维修态度、系争房屋质量问题的严重程度等因素，并参考系争房屋同时期的市场租金，酌情确定由珠佳公司赔偿黄汉丰、陈娇玲房屋空置损失66,180元。故对黄汉丰、陈娇玲主张的房屋空置损失，本院难以全部支持。关于黄汉丰、陈娇玲主张的物业服务费损失一节，原审法院对此已作详尽阐述，本院认同，不再赘述。综上所述，原审法院判决确有不妥，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2014)青民三(民)初字第289号民事判决主文第一项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2014)青民三(民)初字第289号民事判决主文第二项、第三项；三、上海珠佳康桥半岛房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付黄汉丰、陈娇玲房屋空置损失费人民币66,180元；四、驳回黄汉丰、陈娇玲的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费人民币7,764.90元，减半收取计人民币3,882.45元，由黄汉丰、陈娇玲共同负担人民币3,278.45元，由上海珠佳康桥半岛房地产发展有限公司负担人民币604元；审价费人民币1,000元，由黄汉丰、陈娇玲共同负担；鉴定费人民币20,000元，估价费人民币2,000元，均由上海珠佳康桥半岛房地产发展有限公司负担。二审案件受理费人民币7,685元，由黄汉丰、陈娇玲共同负担人民币6,490元，由上海珠佳康桥半岛房地产发展有限公司负担人民币1,195元。本判决为终审判决。代理审判员  林青二〇一五年十二月二十六日书 记 员  王菲附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。