重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2015)南法民初字第05383号原告张登，男，汉族，1950年8月26日出生，住重庆市长寿区。被告南岸区顺吉房屋中介服务部。住所地重庆市南岸区南坪东路*号*栋负*楼**号。经营者蒋开云，男，汉族，1976年4月4日出生，住重庆市九龙坡区。原告张登诉被告南岸区顺吉房屋中介服务部房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张登、被告南岸区顺吉房屋中介服务部的经营者蒋开云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张登诉称：原、被告于2015年2月15日在南岸区顺吉房屋中介服务部内签订了物业管理合同。原告将其亚太商谷8幢7-13号房交予被告管理、招租等，时间从2015年2月20日至2017年4月20日止。租金为42000元，2015年2月15日付定金2000元，3月1日付租金5100元，6月1日付租金5100元……2016年12月1日付租金5100元，2017年3月1日付租金1200元（见合同附件：付款日期及金额），原告当即就提供了银行卡号。可是3月1日被告未打款给原告。经多次催收，才于3月9日打款1700元，后又在4月20日打款1700元。过后不管怎么催，被告都不打款，最后拒绝打款。这违背了合同对付款日期及金额的约定。还多次要求解除合同、退房。根据合同第五条之规定，被告应赔偿原告合同期内剩余房租的双倍作为违约金。被告还造成房屋内家具等损坏，床一只脚爆裂，书桌边沿缺损。故原告起诉来院，请求法院判令：1、解除原、被告于2015年2月15日签订的《物业管理合同》；2、被告将重庆市南岸区亚太路1号8幢7-13号房屋归还给原告；3、被告按照1700元/月的标准向原告支付从2015年2月20日至合同解除之日的尚欠租金（暂计算到第一次庭审2015年10月8日为7820元）；4、被告按照1700元/月的标准向原告支付从合同解除次日到实际归还房屋之日的房屋占用费；5、被告向原告支付违约金63600元；6、被告向原告支付从2015年2月15日至实际交还房屋之日所产生的水、电、气及物管费；7、被告赔偿原告损坏的屋内家具1000元；8、合同约定的托管定金2000元不退给被告；9、诉讼费由被告承担。被告南岸区顺吉房屋中介服务部辩称：同意解除合同。在签订合同时我不清楚该房屋漏水，且原告也没有告知我房屋漏水的事情。原告应将房屋修缮好后再交付给我方。故被告不应承担因房屋质量问题造成的空置期内的租金和物管费。另，为维修房屋，我代原告支付了上漆费等共计390元、还有维修车费70元及空置期的5个月的物管费490元，都应在租金中予以扣除。对家具损害赔偿不予认可。对违约金不予认可，违约金约定的是若甲方有特殊情况要收回房屋或若乙方有特殊情况要退回房屋，才约定了违约金。本案的情况不适用违约金条款。租金起算应从2015年3月1日起算，故原告计算的租金不准确。再，被告已支付定金2000元、租金3400元。定金应退还给被告。经审理查明：重庆市南岸区亚太路某号某幢某房屋的产权人为原告及李祥芳。2015年2月15日，原告即甲方（委托方）与被告即乙方（管理方）签订《物业管理合同》一份。该合同约定：房屋位于重庆市南岸区铜元局亚太商谷8-7-13，建筑面积54.45平方米，甲方自愿将以上房屋交于乙方管理；管理期为贰年贰月零天，自2015年2月20日起至2017年4月20日止，合同期满，根据客户需要，乙方有权原价续租每年不超过三个月时间；甲乙双方协商，乙方代为管理甲方房屋，每月租金为人民币1700元，一年共计19000元；在合同有效期内，房屋租金不予调整；甲方收取租金，由乙方汇入甲方指定的银行账户；甲方于2015年3月1日前将该房屋交付给乙方，如逾期交付，甲方每日承担日房租的双倍作为违约金；在乙方付租期内，房屋内所发生的水、电、煤气、光纤及物业费、卫生费由乙方承担，其他费用由甲方承担；在管理期间，甲方不得无故收回房屋，如甲方中途要求收回房屋，乙方有权拒绝；甲方如有特殊情况确要收回房屋，则做违约论，应提前两个月通知乙方，以便乙方善后客户，并赔偿乙方合同期内剩余房租的双倍作为违约金（本条款，甲乙双方对等）；甲方每年给乙方叁拾天，作为乙方寻找客户的时间，此期间甲方不收取以下费用：包括房租、物管费、光纤费、卫生费；乙方应按合同规格，按时给甲方支付房屋租金；在管理期间，如房屋设施属人为损坏，由乙方及时维修，如属于房屋本身装修的问题而导致的损坏和一切后果均由甲方负责，若房屋及屋内设施自然损坏影响乙方居住，例如房屋漏水等，甲方应尽快予以解决，从影响居住之日起至修好之日为止，此期间乙方不付房租，维修费用由甲方承担；房屋如因不可抗力的因素导致损毁或造成损失，甲乙双方互不承担责任；第一次付款2015年2月15日、2000元，第二次付款2015年3月1日、5100元，第三次付款2015年6月1日、5100元，第四次付款2015年9月1日、5100元，第五次付款2015年12月1日、5100元，2016年3月1日、5100元……合同签订当日，被告即向原告支付了定金2000元，原告向被告交付了房屋钥匙。后被告支付了原告租金3400元。另查明，涉案房屋的另一共同产权人李祥芳认可原告张登签订合同的行为。上述事实，有经庭审质证、论证房屋权属证明、物业管理合同、物业交割单、定金收条、授权委托书及当事人陈述等证据证实，足以认定。本院认为，原告作为重庆市南岸区亚太路某号某幢某房屋的产权人之一，与被告于2015年2月15日签订的《物业管理合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，且得到房屋另一共同产权人李祥芳的认可，故本院认为该合同合法有效，双方均应按约履行。合同约定被告应按附件确定的支付时间和金额支付租金，但被告至今只支付了租金3400元，故原告起诉来院要求解除合同，被告当庭也同意解除合同，本院遂于第一次开庭2015年10月8日解除了原、被告于2015年2月15日签订的《物业管理合同》，双方均无异议。故本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告应将承租房屋腾空交还给原告。在合同开始之日2015年2月20日至合同解除之日2015年10月8日，扣除一个月的免租期，被告应付原告租金为11220元，扣除被告已付租金3400元，被告尚欠租金7820元，应予支付。从合同解除次日到被告实际交还房屋给原告之日止被告则应支付原告房屋占用费，关于房屋占用费计算标准，本院认为以原租金标准，即1700元/月计算较为适宜。关于违约金问题。本院认为，合同第五条第2款约定：甲方如有特殊情况确要收回房屋，则做违约论，应提前两个月通知乙方，以便乙方善后客户，并赔偿乙方合同期内剩余房租的双倍作为违约金（本条款，甲乙双方对等）。该条含义为：甲方要收回房屋则认定为违约，需赔偿乙方违约金；括弧内“本条款，甲乙双方对等”的含义应为：乙方要退回房屋则同样应认定为违约，需赔偿甲方违约金。即：本条款只对收回、退回房屋这两种情形约定了违约金条款。原告认为被告未按时足额支付租金，也系违约，也应承担违约金，本院认为，原、被告签订的合同仅仅约定了只有在上述两种情形下才支付违约金，并不包含原告陈述的被告不按时足额支付租金的情形，故本院对原告要求被告支付违约金63600元不予支持。关于原告请求被告向其支付从2015年2月15日至实际交还房屋之日所产生的水、电、气及物管费的问题。经过两次庭审，本院多次告知原告需查询尚欠的费用情况，但原告陈述水电气表未抄表，且因被告未退还房屋导致原告无法进入屋内，也无法查询到水电气使用情况，故无法查询到具体数值。本院认为，原告可待被告交还房屋后查询到相关费用情况再行起诉。关于物管费问题，本院认为，因双方未提交证据证明物业服务费收费标准，亦无法确定物业服务费的具体金额，故本院认为原告该项诉讼请求不确定、不明确。原告同样可以在被告交还房屋确定了金额后再行起诉。关于房屋家具损坏赔偿问题。原告亦陈述因被告未退还房屋导致原告无法进入屋内，也无法确定家具损坏情况和提交证据。本院认为，原告同样可在被告交还房屋后再行起诉。关于定金是否退还被告的问题。本院认为，定金收条上载明：“如果甲方违约，则定金双倍赔偿给南岸区顺吉房屋中介服务部，如果南岸区顺吉房屋中介服务部违约，委托方不退定金”。该条已明确，如果任何一方有违约行为，即适用定金法则。问题关键在于被告未按时足额支付租金是否构成定金条款中的“违约”？本院认为，该条未对违约的具体情形作出明确约定，故应按通常情形进行理解。常理来看，原告出租该房屋其主要目的就是为了获得租金，而被告未按时足额支付租金当然构成违约。故本院认为定金法则应予适用，本院对原告关于不退被告定金2000元的诉讼请求予以支持。关于被告辩称因房屋质量问题导致的房屋空置期内（2015年3月1日至2015年9月3日）的租金和物管费应予扣除的问题。被告在庭审过程中陈述签订合同当日（2015年2月15日），原告交了钥匙给被告后，被告才第一次进屋，进屋即发现房屋存在质量问题。本院认为，从常理来看，被告作为专业从事房屋中介服务的主体，不可能在未看过房屋的情况下签订合同；从庭审提交的证据来看，物业交割单上载明了房屋家具、家电、灯具、洁具清单，有被告盖章和签字且在庭审中被告认可其真实性，该物业交割单上载明的屋内物品多达20几项，显然是进屋核对后制作的，故本院对被告该项辩称不予采信。另，根据合同第六条第4款“在管理期间，如房屋设施属人为损坏，由乙方及时维修，如属于房屋本身装修的问题而导致的损坏和一切后果均由甲方负责，若房屋及屋内设施自然损坏影响乙方居住，例如房屋漏水等，甲方应尽快予以解决，从影响居住之日起至修好之日为止，此期间乙方不付房屋，维修费用由甲方承担”的约定，被告亦未提交充分证据证明房屋本身装修的问题而导致的损坏，及房屋和屋内设施自然损坏已到影响乙方居住的程度。综上，本院对被告关于因房屋质量问题导致的房屋空置期内（2015年3月1日至2015年9月3日）的租金和物管费应予扣除的辩称意见不予采信。基于此，本院对被告要求扣减其维修房屋费用的请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告张登与被告南岸区顺吉房屋中介服务部于2015年2月15日签订的《物业管理合同》于2015年10月8日解除；二、被告南岸区顺吉房屋中介服务部将重庆市南岸区亚太路1号8幢7-13号房屋腾退给原告张登；三、被告南岸区顺吉房屋中介服务部于本判决生效之日起十日内支付原告张登2015年2月20日至2015年10月8日尚欠租金7820元及2015年10月9日至实际交还房屋之日止的房屋占用费（按照1700元/月的标准计算）；四、托管定金2000元，原告张登不退给被告南岸区顺吉房屋中介服务部；五、驳回原告张登其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1745元，由原告张登承担1570元，被告南岸区顺吉房屋中介服务部承担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 长  余洪峰人民陪审员  胡晓蓉人民陪审员  郑玉梅二〇一五年十二月四日书 记 员  凌 莉