湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）株中法民四终字第348号上诉人（原审被告）谭禾雨，男，1970年9月25日出生，汉族，湖南省茶陵县人，住湖南省茶陵县。委托代理人刘小雄，茶陵县紫微法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃或者变更诉讼，进行和解、参与调解等。被上诉人（原审原告）肖建明，男，1963年11月15日出生，汉族，湖南省茶陵县人，住湖南省茶陵县。委托代理人谢雪春，茶陵县紫微法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃或者变更诉讼，进行和解、参与调解等。上诉人谭禾雨因与被上诉人肖建明房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省茶陵县人民法院（2015）茶法民一初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人谭禾雨及其委托代理人刘小雄，被上诉人肖建明及其委托代理人谢雪春均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年，被告与他人在茶陵县三公里地段准备开发房地产，取名裕丰楼。2013年7月28日，原告得知情况后通过房屋中介找到被告申请购房。在查看相关户型和设计图纸后，提出增加建设阳台和窗户，得到被告口头承诺。原告遂于当日交纳3196元的中介费。2013年10月25日，原、被告正式签订购房定金合同书，合同约定：被告将座落在茶陵县三公里地段裕丰楼套房的402号三室二厅130.5平方米的套房出售给原告；2、房屋总价款313700元；3、原告交纳购房定金100000元；4、在签订购房合同之日起，如任何一方违约，违约方则按房价30％的违约金计算赔偿；5、房屋交付时间为2014年农历3月底。合同签订后原告于当日交付了10万元的购房定金，被告出具了收据。2014年3月份，房屋经验收合格可以交付后，被告即通知原告可以交房。原告得知被告没有按照当初的要求建设阳台和窗户，拒绝接受房屋，双方遂产生争议。2015年1月6日，原告提起诉讼，请求依法解除双方的合同书，被告返还购房定金100000元，承担违约金94110元以及中介费3196元共计197306元，承担案件诉讼费用。原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案双方争议的焦点是原、被告双方到底哪方违约。本案中，双方在签订购房合同之前，原告要求在房屋原有设计的基础上增加阳台和窗户，得到被告的口头承诺，在此基础上原告才与被告签订正式购房合同，可以认定双方就合同的效力附加条件。被告应该按照原告的要求重新设计施工，但因邻居的阻饶而未能实现，现附加条件未能成就，被告的行为已构成违约，原告要求解除合同，原审法院予以支持。合同法第一百一十四条规定：双方约定的违约金过分高于造成的损失的当事人可以请求人民法院予以适当减少。被告辩称当中称双方约定的违约金过高，原审法院予以支持。参照被告的损失，按合同标的的10%计算为宜。中介费系原告与第三方产生的费用，原告要求被告赔偿此费用没有事实和法律依据。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百一十四之规定，判决：一、被告谭禾雨在本判决生效十日内向原告返还购房定金100000元及支付违约金31370元（313700元×10%）共131370元；二、驳回原告肖建明过高部分和其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4246元，由原告肖建明承担1246元，被告谭禾雨承担3000元。宣判后，上诉人谭禾雨不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人在一审中提出的所有诉讼请求；3、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审认定“2013年7月28日，原告得知情况后，通过房屋中介找到被告申请购房。在查看相关户型和设计图纸后，向被告提出增加建设阳台和窗户，得到被告口头承诺”，错误；2、一审认定“本案中，双方在签订购房合同之前，原告要求在房屋原设计的基础上增加阳台和窗户，得到被告的口头承诺，在此基础上原告才与被告签订正式购户合同，可以认定双方就合同的效力附加条件。”错误；3、一审认定“现附加条件未能成就，被告的行为已构成违约，原告要求解除合同，予以支持”，错误；4、一审认定“参照被告的损失，按合同标的的10%计算为宜”，明显错误。二、原审适用法律不当。一审法院对本案适用《合同法》第45条和第115条错误。被上诉人肖建明答辩称：一、上诉人的上诉理由不能成立，依法不应支持。1、上诉人与被上诉人于2013年10月25日签订购房定金合同书是不争的客观事实，合同第4条约定，如任何一方违约，违约方按房价的30%的违约金计算赔偿。2、二号套间的设计图纸是房屋标的不可分割的一部分，是房屋买卖合同的重要组成部分。在被上诉人购买二号套间设计图纸上承诺标注原图设计阳台，现变到大厅外，是一种承诺。3、上诉人所交付的房屋没有按设计的房屋户型开窗，履约不能，不能实现被上诉人购房的目的。4、上诉人至今不能达到交房条件，不能开窗和承诺阳台变到大厅构成明显违约。二、一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。请二审依法驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人向本院提交一组照片，拟证明房屋已经开了窗户。被上诉人质证称：1、照片是一审判决后，上诉人强行开的窗户。2、现在开窗的事实已经被职能部门封闭。故该证据不能证明上诉人开窗的事实。被上诉人亦向本院提交街道办证明、公告和房屋现状照片，拟证明上诉人在一审判决时没有开窗的事实；上诉人在一审判决后违章开窗和被相关职能部门查处的事实。上诉人质证称：一、所建房屋不属于下东街道办管辖范围，而属于经济开发区管辖。二、上诉人也没有收到查处的通知。三、公告内容残缺不全。四、从照片上无法看出窗户已经被封闭的事实。本院对二审双方提交的证据均予以采信。本院二审查明的案件事实与一审一致无异。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案二审双方争议的焦点是：1、双方当事人关于房屋户型的设计变更口头协议是否存在？2、如口头协议存在是否能成为解除合同的条件？本院分析如下：1、双方当事人关于房屋户型的设计变更口头协议是否存在的问题，2013年7月28日，被上诉人肖建明得知情况后通过房屋中介找到上诉人谭禾雨申请购房。在查看相关户型和设计图纸后，提出增加建设阳台和窗户，谭禾雨同意，并在户型图上对阳台进行了更改，且在图纸上签署“原图设计阳台，现变到大厅处”，上诉人的该行为，应视为对被上诉人买房条件的承诺，故双方当事人关于房屋户型的设计变更口头协议是存在的，上诉人谭禾雨否认口头协议的存在，与事实不符，本院不予支持；2、如口头协议存在是否能成为解除合同的条件的问题。口头协议是双方房屋买卖协议不可分割的部分，上诉人房屋竣工验收交付房屋时，被上诉人认为该房屋没有按照双方口头协议约定对户型设计进行更改，其房屋使用功能达不到要求，被上诉人可以拒收房屋。现上诉人因各方原因，仍不能对房屋按双方口头协议进行改造，被上诉人要求解除合同，并要求上诉人返还购房定金、支付违约金合法有据。本案一审法院判决上诉人返还被上诉人购房定金并支付违约金是正确的，但原审漏判解除双方之间的购房定金合同，应予纠正。综上，原审法院认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，除漏判部分外，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省茶陵县人民法院（2015）茶法民一初字第23号民事判决；二、解除上诉人谭禾雨与被上诉人肖建明于2013年10月25日签订的购房定金合同。本案二审案件受理费4246元，由上诉人谭禾雨承担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 晶审 判 员  李少华代理审判员  李 黎二〇一五年十二月二十三日书 记 员  邹春华