北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第04062号上诉人（原审被告）北京万邦鼎尚企业管理有限公司，住所地北京市通州区新华西街59号。法定代表人黄喜庆，经理。委托代理人吴奂，北京市嘉维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）汪晓丽，女，1992年3月21日出生。委托代理人陈大伟，北京合川（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）北京华亿安顺企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼1-6层。法定代表人李贵杰，总经理。委托代理人杨迪，女，1989年10月2日出生，北京华亿安顺企业管理有限公司职员。上诉人北京万邦鼎尚企业管理有限公司（以下称万邦公司）与被上诉人旺晓丽、被上诉人北京华亿安顺企业管理有限公司（以下简称华亿公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第40806号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。汪晓丽在一审法院起诉称：我与万邦公司于2013年11月5日签订《租赁合同》，约定万邦公司将位于北京市朝阳区朝阳路兴隆西街2号世纪天乐潮青汇富一楼来淘宝女人街117号商铺（以下简称租赁标的）租赁给我使用，租赁期限为一年，自2013年12月1日至2014年11月30日。合同签订后，我向万邦公司支付了2013年12月1日至2014年5月31日的租金11004.8元、保证金3700元及管理费3668.3元，并出资14000元对租赁标的进行了装修。万邦公司承诺我于2013年12月1日开业，但实际开业时间是2013年12月13日。2014年1月起，万邦公司与华亿公司发生纠纷，华亿公司开始陆续腾退租赁标的所在大楼内一至六层的商户，租赁标的所在的区域则被万邦公司打出“闭店改造，全场甩货”的告示，造成我经营困难。2014年3月15日，华亿公司开始对租赁标的所在大楼闭店装修，通往地下一层的多部电梯停运，来淘宝女人街被停电，顾客无法前来购物，我被迫停止营业。此后，我就赔偿问题与万邦公司多次交涉未果，为了维护我的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.解除我与万邦公司签署的《租赁合同》；2.万邦公司退还我2014年3月15日至2014年6月12日的租金5380.11元；3.万邦公司退还保证金3700元；4.万邦公司退还2014年3月15日至2014年6月12日的管理费1793.4元；5.万邦公司退还装修补贴4221元及全勤奖6000元；6.万邦公司赔偿装修损失14000元；7.万邦公司赔偿我违约金2200.96元。万邦公司在一审法院答辩称：汪晓丽所述双方签约情况及向我公司支付款项情况属实。我公司同意解除合同，但并无合同约定的提前收回租赁标的的行为，汪晓丽的物品至今仍然留存在租赁标的内，因此不应当支付违约金。华亿公司自2014年3月16日起开始闭店装修，导致我和汪晓丽之间的合同无法继续履行，因此我公司同意返还2014年3月16日之后的租金和管理费，并同意全额返还保证金。汪晓丽主张装修补贴和全勤奖，其应当举证证明具有领取的资格，且其装修未经过我公司验收。装修损失与违约金存在重复计算的问题，且应考虑实际装修情况及折旧的因素。我公司认为全部的纠纷都是华亿公司行为所致，故应当由华亿公司承担向汪晓丽赔偿的责任。华亿公司在一审法院述称：汪晓丽起诉内容与事实不符。汪晓丽依据合同纠纷起诉，而我公司不是租赁合同相对方，不应当就合同而产生的纠纷承担责任。装修闭店是我公司针对潮青汇大楼二层以上部分进行的，并不包括租赁标的。2014年3月16日闭店也是关闭二层以上，与租赁标的所在的一层无关，也没有影响到汪晓丽的经营。商业经营本身就存在风险，风险应当由汪晓丽自行承担，地下一层并没有闭店装修，仍然可以使用，故我公司不应承担责任。一审法院经审理查明：万邦公司与华亿公司签订《市场场地租赁合同书》，由万邦公司承租租赁标的所在商业楼负一层用于经营服装、箱包等。2013年11月5日，汪晓丽与万邦公司签订《租赁合同》，约定万邦公司向汪晓丽出租租赁标的用于经营女装、箱包，面积为14.07平方米，租赁期限为一年，自2013年12月1日至2014年11月30日，租金每月1834.13元，合同签订之日汪晓丽向万邦公司一次性支付前六个月（2013年12月1日至2014年5月31日）的租金11004.8元，2014年3月1日前支付后六个月的租金11004.8元。保证金3700元，于合同签订当日支付，如万邦公司无故提前终止合同，全额退还汪晓丽缴纳的保证金。每月综合管理费611.38元，合同签订之日汪晓丽一次性向万邦公司支付前六个月（2013年12月1日至2014年5月31日）的管理费3668.3元，2014年3月1日前支付后六个月的管理费3668.3元。汪晓丽应遵守万邦公司规定的营业时间，不得擅自停止营业，本商场的营业时间为每天的10时至21时，汪晓丽的营业员于每天的9时30分进场，21时离场，以万邦公司的商场管理处考勤为准。万邦公司于2013年10月27日前将租赁标的交付汪晓丽，并由汪晓丽在2013年11月20日前完成装修；租赁标的须在2013年12月1日正式营业，如因万邦公司原因导致开业时间延迟，则租期顺延，如因汪晓丽原因导致逾期营业，每逾期一日向万邦公司支付违约金300元。万邦公司在协议期限内不得无故提前收回租赁标的，否则按违约处理，汪晓丽有权解除合同并要求万邦公司返还已交纳的剩余租金和管理费、保证金，并有权要求万邦公司支付相当于租赁标的一年租金10%的违约金。上述合同签订当日，汪晓丽向万邦公司支付了2013年12月1日至2014年5月31日的租金11004.8元、保证金3700元及2013年12月1日至2014年5月31日的综合管理费3668.3元，万邦公司将租赁标的交付汪晓丽。此后，汪晓丽开始使用租赁标的进行经营，直至2014年3月16日。2014年2月，华亿公司在万邦公司租赁场地张贴《解除租赁合同通知书》，内容为以万邦公司未按约定于2013年12月1日开业为由，通知解除《市场场地租赁合同书》，并要求万邦公司于15日内将承租场地清空并交还华亿公司。2014年3月16日，华亿公司开始对朝阳区朝阳路兴隆西街2号潮青汇商场2层以上楼层进行装修，封闭了商场位于北侧的正门，并在楼宇外围安装脚手架。现汪晓丽诉至法院，以万邦公司未按承诺于2013年12月1日开业、未解决好其与华亿公司的纠纷及租赁标的所在场地于2014年3月16日开始装修导致其无法正常营业为由要求解除《租赁合同》，并主张万邦公司2013年12月13日才正式开业，故租期应当相应顺延，要求万邦公司退还其租金、保证金、综合管理费。庭审中，万邦公司称其租赁场地于2013年12月1日已正常开业，12月13日只是举行开业庆典的时间，并表示因华亿公司装修行为导致其与汪晓丽的《租赁合同》无法继续履行，同意解除该合同，并同意退还2014年3月16日以后的租金及综合管理费、保证金，但就2013年12月1日已经正式开业未提供证据证明。华亿公司称其于2014年3月16日开始装修商场二层以上部分，并不涉及一层。汪晓丽称万邦公司曾承诺支付装修补贴及全勤奖，但并未兑现，为此，汪晓丽提交了万邦公司张贴的海报照片，显示万邦公司承诺装修补贴300元／平方米，开业尊享六个月每月全勤奖励1000元。万邦公司称装修补贴需要汪晓丽的装修经过公司验收，全勤奖需要汪晓丽每天都经营，但实际上汪晓丽的装修并无审核记录，经营也是断断续续，因此不同意支付该两项款项，但万邦公司就其所述两项费用的支付条件未提交证据证明。关于装修损失部分，汪晓丽陈述其向万邦公司承租了包括租赁标的在内的两个摊位，进场后对两个摊位进行装修，共支付装修费用34000元，其中租赁标的花费14000元，现租赁标的无法经营造成其装修损失，并提供进场装修许可证、订货合同及收据予以证明，万邦公司及华亿公司对该损失均不予认可。上述事实，有《租赁合同》、照片、收据、发票、网络查询信息、通知、庭审笔录、当事人陈述等及相应证据在案佐证。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，汪晓丽与万邦公司就租赁标的签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。根据当事人认可之事实及现有证据显示，华亿公司于2014年3月16日开始封闭商场正门，对租赁标的所在商场进行装修，商场楼宇外围更加装施工用脚手架，此种情况已在客观上严重影响汪晓丽对租赁标的的正常使用与经营，导致合同目的不能实现，现汪晓丽要求解除《租赁合同》，万邦公司表示同意，法院不持异议。关于汪晓丽已付保证金，根据合同约定，因万邦公司未能保证汪晓丽在租期内正常使用租赁标的，故应当退还保证金。关于租金和综合管理费，汪晓丽认可其实际经营至2014年3月15日，故万邦公司应当退还自2014年3月16日起的租金和管理费。现有证据能够证明万邦公司的正式开业时间为2013年12月13日，与双方《租赁合同》约定的开业时间不符，万邦公司未提供证据证明其已经按照合同约定于2013年12月1日开业，故法院对汪晓丽顺延租期的主张予以支持。关于违约金，万邦公司在租期内未能保证汪晓丽正常经营使用涉案柜位，致使合同目的不能实现，故其应当根据合同约定承担违约责任，汪晓丽主张的违约金数额符合约定，法院予以支持。万邦公司通过张贴海报的方式承诺向经营者支付装修补贴及全勤奖，汪晓丽依照海报的承诺进场装修并经营，应当认为双方就上述款项达成合意。万邦公司虽否认汪晓丽具备申领款项的条件，但未能举证证明双方对领款条件有所约定，亦未能举证证明汪晓丽不具备领取款项的资格，故对万邦公司之辩解，法院不予采信，汪晓丽主张的装修补贴有事实和法律依据，但其主张的全勤奖数额有误，与其实际经营时间不符，法院依法予以调整。关于装修损失部分，汪晓丽因经营所需对租赁标的进行装修符合常理，但万邦公司提供的租赁标的无法正常使用导致合同不能继续履行，万邦公司应当赔偿汪晓丽因经营投入产生的装修损失，因万邦公司就此需给付汪晓丽违约金，故违约金数额内的装修损失不应重复赔偿；根据现有证据，汪晓丽的实际装修损失数额超出违约金数额，故万邦公司就超出部分的装修损失，仍需承担赔偿责任，具体数额由法院结合汪晓丽提交的证据并综合考虑折旧等因素予以确定。万邦公司以华亿公司的装修行为造成其与汪晓丽的合同无法继续为由，认为应由华亿公司对汪晓丽承担相应责任，但该主张不符合合同相对性原则，法院不予支持，万邦公司可基于其与华亿公司之间的合同关系对此另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告汪晓丽与被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司二〇一三年十一月五日签订的《租赁合同》；二、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告汪晓丽保证金三千七百元、租金五千三百八十元一角一分、管理费一千七百九十三元四角；三、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告汪晓丽装修补贴四千二百二十一元及全勤奖三千元；四、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告汪晓丽违约金二千二百元九角六分；五、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告汪晓丽装修损失四千元；六、驳回原告汪晓丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。万邦公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审判决第三、四项，改判装修损失由华亿公司承担赔偿责任。上诉理由：原审判令万邦公司支付汪晓丽全勤奖3000元，属于认定事实错误，汪晓丽未能举证证明其具有获得全勤奖的资格，应当承担举证不能的不利后果，原审举证责任分配错误，应予纠正；原审判令万邦公司支付汪晓丽装修补贴费和装修损失费与违约金存在重复计算的问题，依据相关法律规定，违约方的违约责任既可以约定为违约金，也可以约定为损害赔偿金，但二者不能进行重复计算，违约方的赔偿数额应以守约方的实际损失为限，并不支持惩罚性赔偿；汪晓丽的装修损失应由华亿公司承担赔偿责任，华亿公司单方强行对涉案租赁场地所在的商场进行闭店装修，直接导致汪晓丽无法正常履行租赁合同，故华亿公司应当就解除合同产生的损失承担赔偿责任，原审法院以合同相对性为由未确定华亿公司的责任，适用法律错误，二审法院应予纠正。汪晓丽辩称：同意原审判决，不同意万邦公司的上诉请求。华亿公司辩称：同意原审判决，不同意万邦公司的上诉请求。本院经审理查明：案件当事人对原审法院认定的事实无争议，且本院查明的事实与原审法院认定的事实相同，故本院对原审法院认定的事实予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：根据汪晓丽与万邦公司提交的证据及当庭的陈述，原审确认涉案租赁合同合法有效并依法予以解除，由万邦公司退还保证金、部分租金及综合管理费的处理正确。关于装修补贴及全勤奖，该两项费用系万邦公司承诺应履行的义务，故相应举证责任亦应由万邦公司承担，万邦公司就此节的上诉意见，理由不足，本院不予支持。万邦公司不能保证涉案合同继续履行，应承担违约责任，故汪晓丽依据合同要求万邦公司给付违约金，并赔偿装修残值损失的主张，证据充分，原审确定违约金及酌情确定装修损失的数额，并无不当，本院对此不持异议。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费339元，由汪晓丽负担39元（已交纳），由北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担300元（汪晓丽已交纳，北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内给付汪晓丽）。二审案件受理费135元，由北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  韩 静代理审判员  宋少源代理审判员  陈烁琳二〇一五年四月二十日书 记 员  张钰鑫