浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 裁 定 书(2015)浙嘉民终字第372号上诉人(原审被告）：嘉兴市建业房地产开发有限责任公司，住所地：嘉兴市建国中路441号。法定代表人：谢军，该公司董事长。上诉人（原审被告）：张慧飞。委托代理人：王建根，浙江泰豪律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：嘉兴罗马中望服饰有限公司，住所地：嘉兴市平湖市新仓镇金沙路8号。法定代表人：张来喜，该公司董事长。上诉人嘉兴市建业房地产开发有限责任公司（以下简称建业房产公司）、上诉人张慧飞因与被上诉人嘉兴罗马中望服饰有限公司（以下简称中望服饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2014）嘉南民初字第2649号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年3月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理认定，2009年12月23日，中望服饰公司以企业借贷纠纷向本院起诉建业房产公司、谢军【（2010）浙嘉商初字第1号案件】，依照中望服饰公司的申请，2009年12月28日本院依法查封了当时仍在建业房产公司名下的位于建国中路385号灯具市场3920平方米营业房（127间商铺）和涌鑫公寓商铺201号等1592.29平方米的房产。后因涉及到追加被告及案由变化，中望服饰公司于2010年4月12日申请，法院依法予以准许。2010年5月12日，中望服饰公司以合作协议及借款协议纠纷将建业房产公司、谢军、王忠伟诉至本院【（2010）浙嘉商初字第5号案件】。谢军系建业房产公司法定代表人，王忠伟与谢军系夫妻。2010年5月17日，本院依照（2010）浙嘉商初字第5号财产保全裁定书查封了讼争房产，并解除了（2010）浙嘉商初字第1号案件的查封。后本院判决嘉兴建业房产公司归还中望服饰公司5040万元并支付利息损失，谢军承担连带清偿责任，该案经浙江省高级人民法院二审维持原判。该案进入执行阶段后，建业房产公司提供了与嘉兴市南湖区城东新涌鑫服饰购物中心签订的两份租赁合同，约定新涌鑫承租建国南路385号原灯具市场3920平米营业用房及涌鑫公寓1幢商铺201号等面积1582.29平方米的营业用房，租期10年，租金每月30元每平米，签订时间为2010年3月20日，落款处有“张慧飞”签字及新涌鑫购物中心公章。庭审中建业房产公司称合同签订之时无公章，系提供法院执行时加盖。根据工商查询，新涌鑫购物中心2011年5月16日获得个体工商户名称预先核准，2011年12月16日工商登记核准，经营者张慧飞，经营地址嘉兴市南湖区涌鑫公寓1#楼、2#楼、建业商城。在工商局备案有租赁协议、租赁补充协议各一份，签订人为建业房产公司与张慧飞，约定的年租金为30万元。执行过程中，本院依法委托嘉兴信昌资产评估事务所对讼争房产进行评估，评估基准日2012年6月14日，评估价值合计84469700元。2012年11月27日，建业房产公司向本院提交了《关于建业商城的几点说明》，表明2011年5月1日租给新涌鑫购物中心经营，2012年10月转租给个体经营户金官洪10年，并由其指名四人金官华、李欠华、程波、胡加堂。后房产三次流拍，第三次拍卖总保留价5000万元，后中望服饰公司同意以5000万元接收财产抵偿债务，本院（2011）浙嘉执民字第32-7号执行裁定书将讼争房产作价5000万元交付中望服饰公司抵偿债务。2014年2月12日，讼争房产全部登记至中望服饰公司名下。2014年8月12日，本院通知新涌鑫购物中心，房产已经过户，要求其与中望服饰公司接洽房屋租赁事宜。一审法院另认定，2011年初，该院受理了以王忠伟为原告或被告的40余件房屋租赁案件，均涉及到王忠伟开设的涌鑫服饰购物中心与商户的租赁纠纷。2014年10月15日，中望服饰公司以2010年3月20日和2011年4月30日签订的租赁合同属建业房产公司和张慧飞为逃避执行而伪造为由，诉至一审法院，请求确认建业房产公司与张慧飞签订的租赁协议无效；建业房产公司返还不当得利（租金）150万元；建业房产公司与张慧飞立即腾退并向中望服饰公司交付房屋（房屋详见清单）。一审法院经审理认为，本院在拍卖讼争房产之前对其中的租赁权未明确是否需要涤除，并不代表其确认了租赁权的有效性。建业房产公司与张慧飞签订的租赁合同的效力，仍需考虑两人签订合同之时有无租赁的真实意思表示，是否存在恶意串通损害其他人利益等情形。按照建业房产公司提供的租赁合同，其与张慧飞在2010年3月20日签订合同，租赁范围与（2010）浙嘉商初字第1号案件查封房产范围完全一致，租赁期限十年。而此时涌鑫服饰中心的经营业主系王忠伟，从2011年该院受理的40余起租赁案件来看，相应租赁事宜仍由王忠伟负责处理。且2010年的租赁合同上张慧飞签字与其在2011年办理工商登记时签字大相径庭，张慧飞经合法传唤拒不到庭，该院也无法核实其签名的真实性。建业房产公司提供给本院的《关于建业商城的几点说明》中也自认2011年5月租给了张慧飞经营。一审庭审中，该院要求建业房产公司提供张慧飞交纳租金的相应财务凭证，但建业房产公司未提供。综上，2010年3月20日建业房产公司与张慧飞签订租赁合同之时，双方并无租赁的真实意思表示，张慧飞也无实际占有使用租赁物，双方在法院查封期间在查封房产上设立一个并不实际履行的长达十年的租赁关系，明显存在恶意串通情形，按照合同法第五十三条，建业房产公司与张慧飞之间的租赁合同自始无效。至于中望服饰公司要求建业房产公司与张慧飞腾退的诉请，建业房产公司与张慧飞的租赁合同自始无效，基于该租赁关系衍生的占有皆为无权占有，理应腾退。但由于涉案商户实际由多名小业主占有使用，且各方利益不同，不宜在本案中追加，故本案中对于腾退不作处理，由当事人另行分别解决。至于中望服饰公司要求建业房产公司返还不当得利租金150万元，不当得利返还的基础是明确不当得利者、不当得利金额、与另一方受损之间的因果关系。2014年2月12日中望服饰公司取得讼争房产的所有权，讼争房产的收益应当由中望服饰公司取得。但建业房产公司是否获得了房屋租赁收益，具体的收益金额多少，鉴于房屋实际占有人多人，也未参加本案诉讼，其是否支付房租，向谁支付，本案中均无法明确，故中望服饰公司要求建业房产公司返还不当得利150万元证据不足，该项诉讼请求该院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：确认建业房产公司与张慧飞就嘉兴市建国路与勤俭路交叉口的建业商城商铺127间及嘉兴市涌鑫公寓1幢201号、2幢303号、2幢622号、2幢1518号（具体见嘉兴信昌资产评估事务所2012嘉信资评字第71号房地产评估报告）签订的房屋租赁合同均无效；驳回中望服饰公司的其他诉讼请求；如果建业房产公司和张慧飞未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费减半收取9150元，由建业房产公司、张慧飞负担。判决宣告后，建业房产公司、张慧飞均不服，均向本院提起上诉。建业房产公司上诉称，一、（2010）浙嘉商初字第1号与第5号案件为二个不同的案件，一审认定“双方在法院查封期间在查封的财产上设立了租赁关系”错误。二、建业房产公司在《关于建业商城的几点说明》中，陈述的是2011年5月将讼争房产出租给新涌鑫购物中心，而非张慧飞，一审以建业房产公司自认2011年才将涉案房产租给张慧飞，认定2010年3月20日签订的租赁协议无效错误。三、一审判决尚有未查明的事实。一审认定“张慧飞在2010年3月20日签订合同，租赁范围与（2010）浙嘉商初字第1号案件查封范围完全一致，而此时涌鑫服饰中心的经营业主系王忠伟”，那么讼争房产是否确实存在租赁关系，租赁效力与讼争房产所有权变更关系如何，应予查明。四、嘉兴市中级法院在拍卖讼争房产时确认了租赁关系的存在事实，一审亦确认了原讼争期间存在租赁经营的事实。因此一审认定“在诉争房产上设立一个并不实际履行的租赁关系”、“明显恶意串通”，没有依据。综上，请求撤销一审判决，对案件予以改判。张慧飞上诉称：2010年3月20日，张慧飞向建业房产公司承租建业商城3920平方米营业用房与涌鑫公寓1582.29平方米营业用房。张慧飞开办个体工商户嘉兴市南湖区城东新涌鑫服饰购物中心后，上述房产继续由张慧飞承租。张慧飞已经向建业房产交纳租金，双方之间的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，不存在恶意串通之情形。综上，请求撤销一审判决，改判驳回中望服饰公司的诉讼请求。本院经审理认为：根据在案证据，本案涉及的租赁合同有三组，一是2010年3月20日签订的《房屋租赁合同》2份；二是2011年4月30日签订的《租赁协议》1份；三是2011年5月18日签订的《租赁补充协议》1份。中望服饰公司在一审中虽然笼统请求确认建业房产公司和张慧飞签订的租赁协议无效，但根据中望服饰公司起诉状中所述事实和理由，其请求确认无效的仅为2010年3月20日和2011年4月30日的租赁合同；一审庭审法庭辩论环节，中望服饰公司明确陈述“要求确认无效的是3月20日的协议”，后又陈述“明确3月20日、4月、5月的合同无效”；根据庭后中望服饰公司代理人提供给一审法院的代理词，中望服饰公司请求法院确认无效的又变成2010年3月20日和2011年4月30日的合同。据此可以看出，中望服饰公司请求确认无效的是哪几份租赁合同，其自己也并不确定。一审法院在未进一步要求中望服饰公司明确其请求确认无效的是哪几份租赁合同的情形下，迳行判决确认建业房产公司和张慧飞签订的房屋租赁合同均无效，没有依据。因为中望服饰公司起诉时仅请求确认2010年3月20日和2011年4月30日的租赁合同无效，如根据中望服饰公司在一审庭审法庭辩论阶段所作“明确3月20日、4月、5月的合同无效”之陈述，确定中望服饰公司最终请求确认无效的是建业房产公司和张慧飞签订的所有房屋租赁合同，则属于中望服饰公司当庭增加诉讼请求，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款所作“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”之规定，一审法院应不予准许。一审判决确认建业房产公司和张慧飞签订的房屋租赁合同均无效，但“本院认为”部分阐述的理由仅针对2010年3月20日的租赁合同，对2011年4月30日、5月18日的租赁合同因何无效，未阐述理由。综览一审庭审笔录，一审法院对2011年4月30日、5月18日的租赁合同的效力问题也未进行针对性的审理。在此情况下，一审法院迳行对2011年4月30日、5月18日的租赁合同的效力作出裁判，属程序违法。三组租赁合同涉及的租赁房屋，系争的有建业商城商铺127间及嘉兴市涌鑫公寓1幢201号、2幢302号、303号、622号、1518号，一审法院确认建业房产公司和张慧飞签订的房屋租赁合同均无效，但判决结果只确定建业房产公司和张慧飞就建业商城商铺127间及嘉兴市涌鑫公寓1幢201号、2幢303号、622号、1518号签订的租赁合同无效，遗漏了涌鑫公寓2幢302号。另外，因一审判决未涉及金钱给付，故一审所作“如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”之判决错误。综上，一审法院在审理本案中存在重大违反法定程序情形，实体处理又存在多处错误，本院无法通过改判予以纠正，本案以发回一审法院重新审理为宜。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，裁定如下：一、撤销嘉兴市南湖区人民法院（2014）嘉南民初字第2649号民事判决；二、本案发回嘉兴市南湖区人民法院重新审理。审 判 长  杨迪虎代理审判员  倪 勤代理审判员  ＸＸ芳二〇一五年四月二十八日书 记 员  林雪琴