广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）中中法民一终字第1366号上诉人（原审被告）：中山市美好愿景房地产开发有限公司。住所地：广东省中山市，组织机构代码××。法定代表人：郭在新，该公司董事长。委托代理人：万少菊，该公司职员。委托代理人：张爱文，广东广中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：严植文，男，汉族，身份证住址为广东省阳春市，现住广东省中山市，公民身份号码×××1417。被上诉人（原审原告）：黄燕平，女，汉族，身份证住址为广东省中山市石岐区，现住广东省中山市，公民身份号码×××8847。被上诉人（原审原告）：严某。法定代理人：严植文，身份情况同上，系严某父亲。法定代理人：黄燕平，身份情况同上，系严某母亲。三被上诉人共同委托代理人：陈经文、冯艺洪，分别、律师助理。上诉人中山市美好愿景房地产开发有限公司（以下简称美好愿景公司）因与被上诉人严植文、黄燕平、严某房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第891号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：美好愿景公司系中山市南区金水湾商住小区房地产开发企业。严植文、黄燕平、严某与美好愿景公司于2009年7月8日签订中山市商品房买卖合同，合同约定，严植文、黄燕平、严某购买美好愿景公司开发的金水湾小区1期4号楼×单元××房，该商品房建筑面积为89.92平方米，房款总价为307526元，层高为3米，建筑层数地上18层，地下0层；在业主大会选聘物业管理公司之前，该商品房所在的小区物业管理服务由出卖人选聘有合法资质的物业管理公司提供物业服务管理；房屋质量保修项目包括：1.外墙面防渗漏5年；2.墙面顶棚抹灰层脱落、地面饰面空鼓开裂1年……。合同还约定了其他事项。合同签订后，严植文、黄燕平、严某支付了全部购房款，美好愿景公司将房屋交付严植文、黄燕平、严某使用。后该小区在建设过程中，美好愿景公司对小区整体规划作了部分变更调整，该规划调整经向中山市城乡规划局申请得到了该局的同意。2010年8月23日，黄燕平与美好愿景公司签订协议书，协议就金水湾小区设计规划调整达成如下意见：1.黄燕平同意美好愿景公司对小区设计规划方案的调整；2.就小区规划设计调整修订问题，美好愿景公司同意免除黄燕平24个月物业管理费；协议还约定了其他事项。协议书签订后，美好愿景公司代替严植文、黄燕平、严某的1期4号楼×单元××房向小区物业管理公司交纳了2010年12月1日至2012年11月30日期间的物业管理费。现严植文、黄燕平、严某以美好愿景公司未经严植文、黄燕平、严某同意擅自变更小区规划对其造成了损害为由诉至原审法院，请求判令：美好愿景公司赔偿严植文、黄燕平、严某损失30752.6元（307526元×10%）并承担本案诉讼费用。另查：根据原审法院（2013）中一法民一初字第1164号案件查明的事实，该小区原规划总用地面积120143.4平方米，总建筑面积219754.7平方米，住宅户数2360户，建筑容积率1.829；建设楼房23幢，其中第1、2幢层高为18层，其它均为11层；停车位2232个。该小区变更规划后总用地面积120143.4平方米，总建筑面积330604.12平方米，住宅户数3370户，建筑容积率2.37；建设楼房20幢，其中第1-6幢层数没有变，第7-8幢为11层复式楼房，第9-12幢层高为20层（含架空层），第13、19、20幢层高为25层，第14、17幢层高为32层，第15、16、18幢层高为18层；停车位1887个。原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。严植文、黄燕平、严某与美好愿景公司签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对当事人均具有约束力。本案的争议焦点是，美好愿景公司变更小区规划的行为是否构成违约及其违约责任如何确定。严植文、黄燕平、严某与美好愿景公司签订商品房买卖合同，购买美好愿景公司开发的商品房，是基于美好愿景公司开发小区所在的地理位置、规划情况、房屋品质及房屋价格等综合因素的考虑，因此这些因素均构成了双方合同的一部分，在双方签订合同后，未经双方协商一致，任何一方不得私自变更合同内容，否则应承担违约责任。本案中，美好愿景公司将作为合同组成部分的小区规划作了变更，虽然该规划变更经过了相关主管部门的同意，但此只是履行了相关行政报批手续，并不能当然作为美好愿景公司变更商品房买卖合同内容的合法理由。而且，该规划变更在总用地面积不变的情况下增大总建筑面积，增加住宅户数，增大建筑容积率，减少停车位，变更楼房高度致使严植文、黄燕平、严某房屋的采光、眺望等受到影响，前述变更规划内容使严植文、严某在小区的居住舒适度受到影响，对严植文、严某的合法权益造成了损害。美好愿景公司未与严植文、严某协商一致擅自变更规划的行为构成违约，应当对严植文、严某承担违约责任。严植文、黄燕平、严某之一的黄燕平就该小区规划方案变更与美好愿景公司达成了一致意见，并且美好愿景公司已经按照双方达成的协议履行了补偿义务，代替涉案房产1期4号楼B单元105房向物业管理公司交纳了物业管理费，故美好愿景公司就小区规划变更对黄燕平不存在违约行为，但补偿协议书抬头及落款处均没有严植文、严某的签名，即黄燕平同意补偿协议的行为并不能代表作为涉案房产共有人之一的严植文、严某的意思表示，美好愿景公司也没有提出黄燕平对严植文、严某构成表见代理的抗辩或相应证据，故美好愿景公司仍需对严植文、严某承担违约责任。关于违约责任如何确定问题，严植文、严某没有提供证据证明其主张赔偿金额的具体计算标准及依据，原审法院根据美好愿景公司变更规划的内容、过错程度、对严植文、严某造成的损害以及已经对涉案房产共有人之一的黄燕平作出的补偿等综合案情考虑，确定美好愿景公司赔偿严植文、严某房屋合同约定价款的2%为适当，即赔偿严植文6150.52元（307526元×2%）。关于严植文、黄燕平、严某主张的房屋质量问题，严植文、黄燕平、严某没有提供证据证明房屋存在何质量问题，原审法院不予支持。关于严植文、黄燕平、严某主张的配套设施未完善问题，该问题属于美好愿景公司对小区整体建设的后续设施完善范围，只有在小区建成后合同约定的配套设施未完善，严植文、黄燕平、严某才可以向美好愿景公司主张违约赔偿责任，现小区建设现尚未完全建成，严植文、黄燕平、严某没有提供有效证据证明美好愿景公司未在合同约定的期限完成相应配套设施，故对严植文、黄燕平、严某的该主张原审法院不予支持。严植文、黄燕平、严某提出的小区物业管理公司服务质量差的问题不能成为向美好愿景公司主张赔偿的理由，原审法院亦不予支持。综上，严植文、黄燕平、严某诉求合理部分，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、美好愿景公司于原审判决生效之日起七日内向严植文、严某赔偿损失6150.52元；二、驳回严植文、黄燕平、严某的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间向严植文、严某履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费568元，减半收取为284元（严植文、黄燕平已预交），由严植文、黄燕平、严某负担227元，美好愿景公司负担57元（美好愿景公司负担部分于原审判决生效之日起七日内迳付严植文、黄燕平、严某）。上诉人美好愿景公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院无视当事人双方已就小区规划设计方案调整事项达成协议并已按协议履行完毕的基本事实，以另外两名被上诉人未在协议上签名为由判决上诉人承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据，有失公正。一、双方当事人就小区规划设计方案调整事宜已达成协议，意思表示真实，不违反法律规定，为有效协议，对三名被上诉人均具有约束力。协议所约定的补偿方案是以上诉人购置的商品房面积为基础确定，非以业主数量为基础，一审法院在被上诉人享受了协议约定的补偿后，判决上诉人增加赔偿款项，实际上是对生效协议的否认，有违法律规定。二、协议当事人双方一方是上诉人，另一方是金水湾小区相应房产的业主，非一审法院所认定的只有黄燕平一个人。黄燕平与严植文是夫妻关系，与严某是母子关系，且严某是未成年人，黄燕平作为其法定代理人完全有权代表严某签署协议。基于被上诉人之间的家庭关系，上诉人有理由相信黄燕平有权代表所在物业的全部三名业主签署协议。而未在协议上签名的其他被上诉人知晓协议内容，在协议签订后未提出异议，且已接受协议中所约定的物业管理费补偿，在事实上是追认了协议书。一审法院在未查清上诉人有足够的理由相信协议签署人有权代表其他被上诉人签署协议，且所有被上诉人已接受协议约定补偿方案的事实，应当适用却未适用《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十九条，致使上诉人在按协议支付了补偿费用后又增加额外的赔偿。一审法院适用法律错误。请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人严植文、黄燕平、严某答辩称：被上诉人不确认上诉人的上诉事实和理由，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。本院二审经审理查明：原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：严植文、黄燕平为夫妻关系，二人是严某的父母。黄燕平与美好愿景公司于2010年8月16日签订的协议书上载明“甲方：美好愿景公司，乙方：黄燕平‘金水湾’4栋×单元××室业主”，协议书约定：一、乙方购买了美好愿景公司开发的金水湾小区的商品房，现甲方为提升小区整体规划设计水准，对原规划设计方案进行了调整、修订，并在向乙方解释说明的基础上征询乙意见；乙方对调整修订后的规划设计方案表示接受，同意签署政府规划主管部门核发的征求意见表。二、甲方承诺以新方案获得政府规划主管部门正式批准为前提，免除乙方24个月的物业管理费；在新方案获得政府规划主管部门正式批准后，由乙方与甲方及物业公司具体确定免除物业费的起记时间。三、甲方承诺履行本协议约定的全部义务，乙方亦承诺不通过任何其它途径和方式要求甲方就小区规划设计方案调整修订承担其它责任和义务。四、本协议由甲乙方签字、盖章后生效，一式两份，甲乙方各执一份。黄燕平在协议书的乙方处签名。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。针对美好愿景公司的上诉，本案二审争议的主要焦点在于黄燕平与美好愿景公司签订的协议书对严植文、严某是否具有约束力，美好愿景公司因变更规划是否应对严植文、严某承担赔偿损失责任。在美好愿景公司变更小区规划事宜上，虽然只有黄燕平一人与美好愿景公司签订了协议书，严植文、严某未在协议书上签名，但是黄燕平与严植文、严某三人共同购买涉案房屋，黄燕平与严植文为夫妻关系，黄燕平是严某的法定代理人，涉案房屋为黄燕平与严植文夫妻二人与未成年儿子严某的共同财产，在关系其三人对购买房屋的日常生活需要利益时，黄燕平对外与美好愿景公司签订协议书的行为具有家事代理和法定代理的法律效力，而本案黄燕平与美好愿景公司签订协议书约定的事项和内容，亦属黄燕平处理家庭日常生活利益的合理范畴和行为，另并不足以认定存在故意或串通损害严植文、严某权益的情形，故该协议书依法对严植文、严某同样具有约束力。严植文、严某在黄燕平签订协议书后，严植文、严某在2010年12月1日至2012年11月30日期间也实际享有了免除交纳物业服务费的利益，严植文、严某未交纳该期间物业服务费的行为进一步印证了黄燕平的家事代理权。况且，黄燕平与美好愿景公司签订的协议书关于补偿方案的约定是以涉案房屋一户为单位，非以业主人数为单位，原审法院认定黄燕平同意补偿协议的行为不能代表房产共有人之一的严植文、严某不当，本院对此予以纠正。黄燕平与美好愿景公司签订的协议书是当事人真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，本案各方当事人均应依约履行。在黄燕平及黄燕平依法代理严植文、严某与美好愿景公司关于小区规划调整变更达成一致意见后，且美好愿景公司已按协议履行了补偿义务后，黄燕平与严植文、严某要求美好愿景公司承担违约赔偿责任的理据不足，有违诚实信用原则，其三人的诉求应予驳回，本院对原审法院认定美好愿景公司尚需向严植文、严某进行赔偿予以纠正。综上所述，上诉人美好愿景公司上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十一条第（一）项，《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款、第十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法民一初字第891号民事判决；二、驳回被上诉人严植文、黄燕平、严某的诉讼请求。一审案件受理费568元，减半收取为284元（被上诉人严植文已预交），由被上诉人严植文、黄燕平、严某共同负担；二审案件受理费568元（上诉人中山市美好愿景房地产开发有限公司已预交），由被上诉人严植文、黄燕平、严某共同负担（被上诉人严植文、黄燕平、严某于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳568元）。本判决为终审判决。审 判 长  牛庆利代理审判员  张群立代理审判员  赖晓筠二〇一五年十二月十日书 记 员  林蔓娜第10页共10页