广州市海珠区人民法院诉讼文书呈批表案号：（2015）穗海法民三初字第1709号经办单位和拟稿人：调研科杨美满专职审委核发：核稿：签发：重印、加印事由重印、加印庭领导审批意见重印、加印院领导审批意见机密度打印份数15校对人签名文书类别判决书广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第1709号原告：李怀玉，住广州市海珠区。原告：李怀洁，住广州市海珠区。原告：李怀冰，住广东省珠海市香洲区。三原告共同委托代理人：梁火燊，广东合邦律师事务所律师。被告：广州市和联房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：麦养贵，总经理。委托代理人：冯利娟、薛晓琴，均为该公司职员，联系地址同公司地址。原告李怀玉、李怀洁、李怀冰诉被告广州市和联房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李怀玉、李怀洁及三原告的共同委托代理人梁火燊，被告的委托代理人冯利娟、薛晓琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三原告共同诉称：1997年8月20日，广东省南方工业发展总公司房地产开发分公司（以下简称南方分公司）与陈润松（已故）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，陈润松同意由南方分公司拆除其所有的座落于广州市海珠区革新路豆付前街33号的房屋并重建。经核定，陈某房产建筑面积为96.7㎡，调换补偿的面积为106.7㎡（其中10㎡为二楼商铺面积），相差的面积按1300元／平方米计算，陈某仍需支付南方分公司13000元，该款项已经支付。1999年8月30日，南方分公司与陈某签订了《房屋拆迁安置协议》，双方同意陈某于1999年8月30日前迁出原址房屋，拆迁补助费从搬出之月计领至回迁之月。但截至2009年6月12日，陈某一家仍然没有回迁至原址。2009年6月12日，陈润松的继承人三原告与被告广州市和联房地产开发有限公司签订《房屋拆迁安置补充协议》，该协议确定被告愿意按照陈某与南方分公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》继续履行相关义务，并确定每月应当按时向三原告发放临迁补助费及交通费共计1982.53元，双方同意回迁延至2010年12月31日，否则被告应当支付原告违约金。但被告从2013年4月至今没有向原告支付临迁补助费及交通费，被告交给原告的二楼商铺的面积仅约4㎡，与双方约定的10㎡相差6㎡。因此，三原告起诉要求：1、被告支付临迁补助费57493.37元（以1982.53元／月为标准，自2013年4月起计算至2015年9月份，共计29个月）；2、被告支付因延迟回迁的违约金17600元（按合同约定的20元／天为标准，自2013年4月起计算至2015年9月份，共计880天）；3、被告支付商铺面积差额价值共计210000元（暂按差额面积6平方米，按35000元／平方米的标准计算，具体以实际测绘及相关标准为准）；4、被告承担本案受理费。被告辨称：不同意原告的诉讼请求。理由：1、2013年9月16日之前的诉讼请求已经超过诉讼时效。2、原告第一项诉讼请求中临迁补助费的金额不是1982元／月，该费用是临迁费和交通费的总额；临迁补助费是1497.53元／月，其他的是交通费和停业补偿费。3、2010年5月9日，原告与被告签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书补充协议》，约定了原告产权调换房屋的楼层、朝向及面积。2013年初，被告开发的回迁楼已符合回迁收楼条件，被告电话通知原告办理回迁收楼手续，但原告以自身理由拒不履行合同。2013年3月，被告在《广州日报》上公告通知原告回迁。2013年5月27日，被告发出书面通知书给原告，通知其办理回迁手续。2013年12月3日、2014年1月8日被告再次在《广州日报》通知原告办理回迁手续。被告认为，被告安排原告回迁的房屋符合与原告签订的补充协议，且已经具备回迁使用条件，被告已经尽到通知义务，原告拒不履行双方合同属于违约，应由其承担迟延回迁的违约责任和法律后果，因此不同意支付2013年4月以后的费用。4、原告第三项诉讼请求要求面积差额，没有任何法律和合同的依据。5、原告违约在先，诉讼费用应由原告承担。经审理查明：1997年8月20日，陈润松与广东省南方工业发展总公司房地产开发分公司（以下简称南方分公司）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，主要内容为：一、南方分公司经广州市房地产管理局以（穗95）房拆许字（128）《城市房屋拆迁许可证》批准，拆除陈润松座落在海珠区革新路豆腐前街33号的房屋，经市房管部门核定，建筑面积：玖拾陆点零柒平方米；二、南方分公司将自有的座落在海珠区革新路原拆迁地段新建回迁大楼第贰、陆层东向的自有房屋，建筑面积为壹百零陆点零柒平方米用作拆除陈某原址房屋后的产权调换；……五、南方分公司应在2001年9月30日将自有房屋交付给陈某；六、南方分公司违反本协议第五条的，应按每超期一天赔偿20元的标准，向陈某承担违约责任；十一、其他事项：回迁新建大楼总安置面积106.07㎡，其中10㎡建筑面积安置在二楼商铺，要求靠近手扶梯口安置，其余面积安置在六楼东向分2个套间，等。该协议经房管部门备案。1999年8月30日，南方分公司（甲方）与陈某、李某甲、李怀玉、李某乙、李某丙（共为乙方）签订了《房屋拆迁安置协议》，主要内容：甲方经广州市房地产管理局以（99）房拆许字第10号房屋拆迁许可证批准，拆除革新路豆付前街33号的房屋；乙方是该屋的使用人，建筑面积96.07㎡，有正式户口的实际居住人口9人（其中独生子女1人）；乙方同意一九九九年八月三十日前迁出原址房屋；乙方愿意自行解决临时搬迁，甲方按原建筑面积每月每平方米88.09㎡×17元计算，合计每月补助1497.53元，该项补助费的发给，从乙方搬出原住房之月计起，至甲方通知乙方回迁之月止；现经双方协商同意改为领取临迁费即由搬出之日起至回迁止（2003年7月30日），由甲方每月发放临迁费1497.53元，另铺面停业补偿每月350元，合计每月领取临迁费1847.53元，每三个月发放一次临迁费；四户头：李某甲387.53元／月、李某乙370元／月、李某丙570元／月、李怀玉520元／月；乙方原契证面积96.07㎡，另购10㎡成本价，回迁面积共106.07㎡；等。协议签订后，南方分公司拆除了上址房屋。2009年5月19日，广州市海珠公证处作出（2009）粤穗海证民字第3058号《公证书》，主要内容：一、被继承人李某甲、陈某分别于二○○八年十一月二十日、二○○三年六月二十八日死亡；二、被继承人李汉华、陈润松死亡时遗留的财产为：以陈润松的名义登记的坐落在广州市海珠区革新路豆腐前街33号房屋，该房屋现已被拆迁，补偿坐落在海珠区革新路原拆迁地段新建回迁大楼第二层商铺和第六层东向共两个套间，建筑面积共壹百零陆点零柒平方米（持有《广州市房屋所有权证》编号：穗房证字第0040957号和《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》），上述财产依法为李某甲和妻子陈某的夫妻共有财产；三、被继承人李汉华、陈润松生前在广州市海珠区公证处分别立有公证遗嘱一份【（2002）穗海证民字第5218、5219号】，根据遗嘱人的意愿：在其去世后，将上述房屋由其女儿李怀玉、李怀洁、李怀冰三人共同继承，并指定为李怀玉、李怀洁、李怀冰的个人财产；……李某甲、陈某所立遗嘱中处分的财产为其遗产，遗嘱真实、有效，李怀玉、李怀洁、李怀冰已尽对被继承人李某甲、陈某生养死葬的义务，李某甲、陈某的上述遗产应按照遗嘱的指定由李怀玉、李怀洁、李怀冰三人共同继承；等。2009年6月12日，三原告（乙方）与被告广州市和联房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋拆迁安置补充协议》，主要内容：甲方承认乙方与南方分公司达成的《房屋拆迁安置协议》、《房屋拆迁补偿协议》，除本补充协议所作的变更之外，继续有效并执行；双方同意延期回迁安置，甲方应在2010年12月31日前按协议安排乙方回迁；甲方每月按时向乙方发放临迁补助费，分别为：李某甲387.53元、李某乙370元、李某丙570元、李怀玉520元及交通费每月135元，直至甲方通知乙方回迁之月止；如甲方延期至2010年12月31日后仍未按协议安排乙方回迁，乙方有权按照法律规定追究甲方支付2011年1月1日后产生的违约金；等。2010年5月9日，三原告（乙方）与被告广州市和联房地产开发有限公司（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书补充协议》，主要内容：一、甲方承认乙方与南方分公司达成《房屋拆迁安置协议》、《房屋拆迁补偿协议》，除2006年9月11日乙方与广州市顺安房地产开发公司签订的《房屋拆迁安置补充协议》、2009年6月12日乙方与甲方签订的《房屋拆迁安置补充协议》及本补充协议所作的变更之外，继续有效并执行；二、乙方原址房屋建筑面积为96.07㎡，而乙方与南方分公司达成的《房屋拆迁补偿协议》中约定调换给乙方的建筑面积为106.07㎡，两者相比，相差了10㎡，乙方根据相关规定以1300元／㎡的标准计算，并于1997年8月31日前付清；如乙方已交款，并于回迁时提供收款收据原件给甲方；甲方调换给乙方的面积，其中建筑面积96.07㎡用作住宅，建筑面积10㎡用作商铺（另行安排）；三、现甲方于2010年12月31日前将座落于海珠区革新路原地段北塔（门牌号：#26-6），9层（08）房、东北西向，建筑面积为100.653㎡的房屋，用作拆除乙方原址房屋后住宅部分的产权调换，与本协议第二条约定的用作住宅部分调换面积96.07㎡，两者对比，相差了4.58㎡，甲、乙方双方约定以11000元结算，并于回迁时一次性付清；产权调换房屋建筑面积平方数最终以房管部门的实际房屋测绘为准，多退少补；等。另查，在本院作出的已生效的（2010）海民三初字第2534号民事判决书中查明与本案相关的事实有：南方分公司是广东省南方工业发展总公司（以下简称南方总公司）的下属机构，没有独立的法人资格。广州市城市规划局和广州市国土局于1998年10月和1999年4月分别作出批复：同意将南方分公司征用的革新路豆腐前街、凤乐路地段5590平方米建设用地改由广州市顺安房地产开发有限公司（以下简称顺安公司）使用和开发建设。2003年6月25日，顺安公司承诺，原以南方分公司名义与革新路豆腐前街、凤乐路地段所有拆迁住户签订的《征地拆迁补偿协议书》和《房屋拆迁安置协议书》的全部内容和费用，由其负责履行。由于顺安公司拖欠李某丁债务，茂名市茂港区人民法院于2006年9月6日作出（2006）茂港法执指字第36-4号民事裁定书，查明：2006年8月17日，茂名市茂港区人民法院召集申请人李某丁及被执行人顺安公司调解，经法院调解，申请执行人李某丁与被执行人顺安公司及买受人和联公司达成协议，对顺安公司在广州海珠区革新路豆腐前街、凤乐路地段“顺安大厦”的土地使用权（面积5590平方米）和地下建筑物按评估底价54340772元进行变卖，以清偿债务，裁定将被执行人顺安公司位于广州市海珠区革新路豆腐前街、凤乐路地段“顺安大厦”的土地使用权（面积5590平方米、《建设用地批准书》编号为：穗国土建用字（2002）第395号）和地下建筑物（地下室负一、负二共两层，建筑面积为4800平方米）过户给买受人广州市和联房地产开发有限公司所有。2007年1月16日，广州市房地产交易登记中心出具《广州市国有土地使用权转让过户证明》（备案号：2006国用1000057号）给被告，载明：海珠区革新路豆腐前街、凤乐路地段由顺安公司转让给被告。2013年3月14日，被告在《广州日报》上刊登《公告》，通知涉案房屋拆迁户前来其公司办理回迁手续；等。2013年12月7日，被告在《广州日报》上刊登《公告》，通知被拆迁人陈润松（豆腐前街33号）的合法继承人尽快办妥相关继承公证手续，前来其公司办理回迁手续；等。2013年3月21日，广州市房地产测绘院出具的《房屋面积测量成果报告书》（测字：110112017）记载：海珠区革新路26-6号908房，总面积为99.6414㎡；海珠区革新路24号2层03房，总面积9.4168㎡；等。被告表示其于2013年5月27日发出书面通知书给三原告的兄弟李某乙，通知其办理回迁手续，并提供了通知书复印件予以证明，但三原告对此不予确认。2013年12月23日，被告取得海珠区革新路豆腐街、凤乐路地段、凤乐雅轩（原顺安大厦）工程的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2014年1月11日，被告在《广州日报》上刊登《公告》，通知原革新路以下地址房屋拆迁户尽快前来公司办理回迁手续：豆腐前街15-4号、15-7号、25号，等。被告每月向原告李怀玉等人发放临迁补助费1982.53元（包括临迁补助费1497.53元、铺面停业补偿350元和交通费135元），分别为：李某甲387.53元／月、李某乙370元／月、李某丙570元／月、李怀玉520元／月及交通费135元／月，已支付至2013年3月31日。另查，原告李怀洁、李怀冰在涉案房屋被拆迁时并非该房屋的实际使用人。诉讼中，被告表示本案南方总公司、南方分公司及顺安公司的债权债务由其承接。被告还表示其于2013年3月起一直通过电话通知三原告回迁，也多次书面通知三原告回迁，三原告拒不签收。三原告对此不予确认。三原告表示同意按照双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书补充协议》约定的面积进行回迁，其于2015年6月25日已到现场看过上述回迁房，并同意接收该房屋（现址为海珠区革新路26-6号908房及24号2层03房）。另外，三原告向本院申请撤回要求被告支付商铺面积差额价值共计210000元的诉讼请求，被告表示同意，本院口头裁定予以准许。本院认为：本案争议的焦点主要有四个：一是三原告是否有权向被告主张每月1982.53元的临迁补助费。陈润松与南方分公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》以及陈润松、李汉华、李怀玉、李华冠、李华耀与南方分公司签订的《房屋拆迁安置协议》，符合拆迁的政策法规，是有效的合同。被告已买受了涉案拆迁地块，承接了该地块的权利、义务，故应承担上述合同中拆迁人的责任。根据拆迁人南方分公司与被拆迁人陈某、李某甲、李怀玉、李某乙和李某丙在1999年8月30日签订的《房屋拆迁安置协议》中的约定，临迁补助费发放到四户头，分别为李某甲387.53元／月、李某乙370元／月、李某丙570元／月、李怀玉520元／月。原告李怀玉于2009年6月12日与被告签订《房屋拆迁安置补充协议》约定被告每月发放给李怀玉520元临迁补助费及135元交通费，是原告李怀玉和被告双方的真实意思表示，是对《房屋拆迁安置协议》的变更，对双方具有拘束力。因此，原告李怀玉作为原地房屋的被拆迁人，有权要求被告每月支付其520元临迁补助费及135元交通费，对于其他被拆迁人的临迁补助费则无权主张。而原告李怀洁、李怀冰并非原址房屋的被拆迁人，无权要求被告按照《房屋拆迁安置协议》及有关补充协议约定支付临迁补助费，故本院依法对原告李怀洁、李怀冰的该项诉讼请求予以驳回。二是被告主张三原告关于2013年9月16日之前的诉讼请求已经超过诉讼时效是否成立。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”该法第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案中，根据三原告与被告于2009年6月12日签订的《房屋拆迁安置补充协议》，被告每月向原告李怀玉等人发放临迁补助费，支付至2013年3月31日。原告主张在这之后曾向被告口头要求支付临迁补助费，被告不予认可，原告李怀玉未能提供证据证明有诉讼时效中断、中止的情形，故原告李怀玉应承担举证不能的不利后果。原告李怀玉直到2015年9月16日才提起本案诉讼向被告主张临迁补助费的权利，故被告主张原告关于2013年9月16日之前的诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见有理，本院予以采纳。原告李怀玉与被告均确认临迁补助费每月发放一次，当月下旬发放，故2013年9月的临迁补助费应在2013年9月30日之前支付，因此临迁补助费应从2013年9月1日起算。根据三原告与被告于2010年5月9日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书补充协议》约定，被告应于2010年12月31日前安排原告回迁。三原告至今未回迁。三原告未能提供证据证明有诉讼时效中断、中止的情形，故三原告应承担举证不能的不利后果。三原告直至2015年9月16日才提起本案诉讼向被告主张延迟回迁违约金的权利，故被告主张三原告关于2013年9月16日之前的诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见有理，本院予以采纳，延迟回迁违约金应从2013年9月16日起算。三是延迟回迁的违约金及临迁补助费应支付至何时。1997年8月20日，陈润松与南方分公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定，回迁新建大楼总安置面积106.07㎡，其中10㎡建筑面积安置在二楼商铺，要求靠近手扶梯口安置，其余面积安置在六楼东向分2个套间。根据广州市海珠公证处于2009年5月19日作出的（2009）粤穗海证民字第3058号《公证书》，三原告共同继承李某甲、陈某的涉案房屋遗产，因此，三原告有权处分该涉案房屋。三原告于2010年5月9日与被告签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书补充协议》约定，被告调换给三原告的面积，其中建筑面积96.07㎡用作住宅，建筑面积10㎡用作商铺（另行安排）；被告于2010年12月31日前将座落于海珠区革新路26-6号908房、东北西向，建筑面积为100.653㎡的房屋，用作拆除乙方原址房屋后住宅部分的产权调换。《广州市城市房屋拆迁补偿协议书补充协议》是三原告和被告双方的真实意思表示，是对《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的变更，对双方具有拘束力。被告认为其于2013年3月起通过电话、登报公告等方式通知三原告办理回迁手续，已经履行了告知拆迁人回迁的义务，故拆迁费用应截止至其发出通知当月为止，也就是2013年3月31日，故其无需支付2013年4月以后的费用。从本案的实际情况看，涉案楼宇直至2013年12月23日才具备法定的交楼条件，故即使被告在此之前通知三原告收楼，三原告也有权拒绝收楼。被告提供其于2014年1月11日在《广州日报》上刊登的《公告》拟证明其已通知涉案房屋被拆迁人办理回迁手续，但该公告内容并未提及涉案房屋，被告未能提供其他证据证明其在涉案楼宇具备交楼条件后通知被拆迁人回迁，故被告应承担举证不能的不利后果，本院对被告提出的该项抗辩不予采信。诉讼中，三原告表示于2015年6月25日看过回迁房，并确认被告提供给三原告回迁的房屋符合原被告双方于2010年5月9日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书补充协议》的约定，故可视为被告已于2015年6月25日履行了告知三原告回迁的义务。因此，延迟回迁的违约金及临迁补助费均应计算至2015年6月25日。四是关于延迟回迁的违约金标准的问题。1997年8月20日，陈润松与南方分公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定，南方分公司逾期安排回迁，应按每超期一天赔偿20元的标准向陈某承担违约责任。现三原告主张要求按每超期一天赔偿20元的标准要求被告支付延迟回迁的违约金，合理合法，本院予以支持。三原告主张的超过本院支持部分的临迁补助费及延迟回迁的违约金的请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十五条、第一百三十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广州市和联房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内，支付从2013年9月1日起至2015年6月25日止的临迁补助费（按每月520元的标准计算）及交通费（按每月135元的标准计算）给原告李怀玉；二、被告在本判决生效之日起10日内，支付从2013年9月16日至2015年6月25日止的延迟回迁的违约金（按每天20元的标准计算）给原告李怀玉、李怀洁、李怀冰；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3523元，由原告负担2990元，被告负担533元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。审 判 长  董春阳审 判 员  张厚依代理审判员  杨美满二〇一五年十二月二十五日书 记 员  林育明书 记 员  林育明程淑玲