赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2015)章民一初字第1411号原告中国工商银行股份有限公司赣州分行。住所地：赣州市章贡区文清路**号。组织机构代码：16023747-X。负责人赵乘南，该行行长。委托代理人王冶平，女，1977年12月5日生，汉族，该行风险管理部副总经理，住赣州市章贡区，特别授权代理。被告江西开心人大药房连锁有限公司。住所地：江西省南昌市青山湖区民营科技园内高新大道***号。法定代表人唐世伶，该公司执行董事。委托代理人王志强，江西洪城律师事务所律师，特别授权代理。被告江西太极大药房连锁有限公司。住所地：赣州市章贡区东桥路**号。法定代表人张碧春，系该公司董事长。原告中国工商银行股份有限公司赣州分行诉被告江西开心人大药房连锁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据原告的申请，依法追加江西太极大药房连锁有限公司为本案共同被告，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王冶平、被告江西开心人大药房连锁有限公司的委托代理人王志强到庭参加诉讼。被告江西太极大药房连锁有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告江西开心人大药房连锁有限公司于2012年3月签订《房屋租赁合同》，将原告位于赣州市章贡区大公路65号的一间临街店面租给被告用于经营药品超市，租赁期限为2012年3月1日至2015年2月28日，2015年2月租期届满前，原告通知被告该店面要收回自用，并多次要求被告于4月13日前搬离，但被告拒不搬离，且房屋租金及水电费仅支付至2015年2月28日止。截止2015年3月31日，被告已拖欠房租17787元。为维护原告的合法权益诉至法院，请求判令：1、被告立即支付因延迟给付店面租金17787元所产生的滞纳金2490.18元(暂计算至2015年4月22日,之后欠款按照合同约定计算至返还租赁房屋时止)；2、被告支付违约金17787元;3、被告立即将租赁房屋返还原告并将房屋恢复至租赁时的房屋原样结构；4、被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、房屋租赁合同，证明房屋租赁事实及其合法性；证据2、催告通知，证明租赁合同到期被告未返还房屋并恢复原状以及拖欠租金和水电费的事实；证据3、委托管理协议，证明原江西开心人大药房连锁有限公司赣州市健康路连锁店委托给江西太极大药房连锁有限公司经营；证据4、房屋现状照片，证明江西太极大药房连锁有限公司一直占有租赁到期店面的事实；证据5、记账凭证，证明原告从被告保证金账户中扣留了3月份租金；证据6、中国工商银行股份有限公司赣州分行营业执照、组织机构代码证、负责人身份证，证明原告方的诉讼主体资格。被告江西开心人大药房连锁有限公司辩称：1、答辩人与被答辩人所签订的房屋租赁合同于2015年2月28日到期，到期后，双方并没有续签房屋租赁协议，之前的房屋租赁协议对双方没有约束力，租赁协议期满后，答辩人也没有实际占用租赁物，所以原告向答辩人主张支付租金不应当被支持；2、答辩人与被答辩人在租期届满后未重新签订房屋租赁协议，也没有关于违约金的约定，故被答辩人主张违约金没有法律依据。租金不应由答辩人承担，在2014年2月28日已转让租赁物，答辩人当时在健康路所开的分店也在2014年3月18日注销。被告江西开心人大药房连锁有限公司为支持其答辩理由，向本院提交了注销证明、组织机构代码废置通知单、药房转让协议书，证明江西开心人大药房连锁有限公司已将药房转让给江西太极大药房连锁有限公司，并且在2014年3月18日办理完药房注销登记手续。被告江西太极大药房连锁有限公司未作答辩，也未提交证据。原、被告提交的上述证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：1、原告提交的证据1-2、4-6，能形成完整的证据链，与庭审查明的事实相符，本院对上述证据的三性予以认定；2、原告提交的证据3，与庭审查明的事实不符，本院对其真实性不予认定；3、被告江西开心人大药房连锁有限公司提交的注销证明、组织机构代码废置通知单、药房转让协议书，与庭审查明的事实相符，本院对上述证据的三性予以认定。经审理查明：2012年3月16日，原告中国工商银行股份有限公司赣州分行（甲方）与被告江西开心人大药房连锁有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于赣州市章贡区大公路65号建筑面积147m2的店面一间租赁给乙方经营药品超市，租赁期限为三年，即2012年3月1日至2015年2月28日。租金为14700元/月，租赁时间不足一个月的按实际天数计收，乙方须于每月25日前将当月租金及水电费以现金方式或转账交付给甲方，在未经甲方同意的情况下每推迟一天按迟延付给金额的5‰加收滞纳金，最多延迟五天。乙方须在本合同生效之日以现金方式一次性付清押金44100元，当乙方延迟交纳租金或水电费达5天的，自第6日起甲方有权从押金里直接扣除，乙方应在一周内补足押金。当乙方按期归还甲方租赁房屋并结清所有债务时，甲方将押金退还给乙方。租金每年按10%自然递增，即第一年14700元/月，第二年16170元/月，第三件17787元/月。乙方违反合同，擅自将租赁房屋转租或分租给第三人使用，应支付违约金2000元，因此造成出租房屋主体结构毁坏的，乙方还应负担损害赔偿责任。租赁合同未到期若乙方中途经营不善退租的，应提前两个月书面形式通知甲方。乙方应向甲方支付一个月租金作为违约金，甲方有权直接从押金中扣除该项违约金。合同签订后，双方按合同履行各自义务。2014年2月28日，被告江西开心人大药房连锁有限公司（甲方）与被告江西太极大药房连锁有限公司（乙方）签订《药房转让协议书》，约定：甲方在赣州经营的位于赣州市章贡区黄屋坪路31号的药房及赣州市章贡区大公路65号的药房整体转让给乙方。转让款人民币15万元。乙方还应在药房盘点结束之日向甲方支付下列款项，下列款项未计入转让款中。……4、甲方已交前述药房出租方的保证金72316元，……乙方不得使用甲方原有招牌进行经营。协议签订后，被告江西太极大药房连锁有限公司将原赣州市章贡区大公路65号的“开心人大药房”招牌更换为“太极大药房”继续经营。两被告之间的转让事宜未通知原告。2015年4月8日，原告向被告江西开心人大药房连锁有限公司发出书面通知，内容为：“根据你公司与我行签订的《房屋租赁合同》，你公司承租的我行大公路65号店面合同已于2015年2月28日到期。我行已提前通知该店面要收回自用，并多次要求你公司搬离，但到通知日你公司仍拒不执行。为此，特限你公司在4月13日前将店面返还我行使用并交清所欠店面租金18557元。到期如未搬离并交纳租金，我行将采取法律措施维护大公路65号店面的所有权和使用权。”被告未在原告通知的时间内腾出店面，原告遂诉至本院。另查明：1、被告江西太极大药房连锁有限公司在经营期间支付了2015年2月28日止的租金；2、2015年4月29日，原告从被告江西开心人大药房连锁有限公司交纳的押金中扣减了17787元作为2015年3月的店面租金，尚余押金26313元。本院认为：原告与被告江西开心人大药房连锁有限公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人均应依合同履行各自的义务。被告江西太极大药房连锁有限公司从被告江西开心人大药房连锁有限公司处受让店面，未与原告签订新的合同，则应按原合同约定履行义务。《房屋租赁合同》到期后，原、被告未续租，被告江西太极大药房连锁有限公司作为店面实际使用人负有将租赁物返还原告并按原合同约定的标准支付所欠租金的义务，对原告这一诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告返还店面时应恢复原状，但未提供证据证实原告租赁时的店面主体结构且被告改变了店面结构，故对原告这一诉讼请求，本院不予支持。关于被告延迟支付租金的滞纳金问题，鉴于双方约定的标准过高，根据公平原则，本院酌定为按年利率24%计算延迟交纳租金的滞纳金。被告江西开心人大药房连锁有限公司未经原告同意转租店面，应依合同约定承担支付违约金2000元的责任，原告主张被告支付一个月的违约金与合同约定不符，本院对原告该项诉讼请求予以部分支持。根据两被告之间的转让协议，被告江西开心人大药房连锁有限公司向原告交纳的保证金已从被告江西太极大药房连锁有限公司扣回，故其在原告处剩余的保证金26313元应返还给被告江西太极大药房连锁有限公司。根据合同相对性的原则，被告江西开心人大药房连锁有限公司应对被告江西太极大药房连锁有公司的违约行为承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江西太极大药房连锁有限公司于本判决生效之日起7日内返还坐落于赣州市章贡区大公路65号店面一间（建筑面积147m2）给原告中国工商银行股份有限公司赣州分行；二、被告江西太极大药房连锁有限公司于本判决生效之日起7日内向原告中国工商银行股份有限公司赣州分行支付占用店面期间的租金（按17787元/月的标准从2015年4月1日计算至腾出店面止）;三、被告江西太极大药房连锁有限公司于本判决生效之日起7日内向原告中国工商银行股份有限公司赣州分行支付延期交纳租金的滞纳金（从2015年4月26日开始以每月17787元为基数，按年利率24%分段计算）；四、原告中国工商银行股份有限公司赣州分行于本判决生效之日起7日内退回被告江西太极大药房连锁有限公司押金26313元；五、被告江西开心人大药房连锁有限公司对上述第二、三项给付义务承担连带清偿责任；六、被告江西开心人大药房连锁有限公司于本判决生效之日起7日内向原告中国工商银行股份有限公司赣州分行支付违约金2000元；七、驳回原告中国工商银行股份有限公司赣州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费307元，由原告中国工商银行股份有限公司赣州分行承担50元，被告江西太极大药房连锁有限公司承担207元，被告江西开心人大药房连锁有限公司承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及副本三份，并按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  李明炯人民陪审员  赖 慧人民陪审员  杜秋平二〇一五年十二月四日书 记 员  李兆莎