浙江省杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0108民初1273号原告：金千轶，女，汉族，1993年12月19日出生，住杭州市上城区。委托代理人：董勍、杜驰（特别授权），浙江五联律师事务所律师。被告：高前伟，男，汉族，1986年6月28日出生，住江苏省盱眙县。委托代理人：周勤（特别授权），浙江汉鼎律师事务所律师。原告金千轶诉被告高前伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月12日受理后，依法适用简易程序，于2018年4月19日、2018年6月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杜驰到庭参加了第一次庭审，原告的委托代理人董勍及被告的委托代理人周勤到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告金千轶起诉称：2017年3月28日，原、被告签订了一份《宝龙商铺租赁合同》，并约定：原告将位于杭州市滨江区××幢××室××室××室××楼商铺出租给被告使用；免租期为自拿到装修钥匙起至2017年5月31日止，自2017年6月1日起算租期为5年；第一年租金1000000元，其后每年租金在上一年度的标准上递增5%；若被告在合同约定的交纳租金期限内未能支付或是交清租金的，需向原告支付违约金，迟交租金超过七日或未交金额达到50000元的，原告有权收回商铺，并不再退还被告已支付的押金。合同签订后，原告于2017年3月18日将涉案房屋交付给被告。但被告多次未能按合同约定支付租金，故双方于2018年1月8日签订了一份《补充协议》，并约定：被告应在2018年1月10日前支付租金85000元，2018年3月10日支付租金40000元，并在2018年3月31日前搬迁完毕；若被告未按上述约定支付任意一期款项，原告均有权要求被告立即搬迁并支付租金、违约金并承担违约责任。协议签订后，被告并未按协议约定的内容支付租金。综上，被告的行为显属违约，侵害了原告的合法权益，故原告向法院起诉，请求判令：1、确认原、被告之间签订的《宝龙商铺租赁合同》及《补充协议》于2018年3月31日解除；2、被告将位于杭州市滨江区××幢××室××室××室××楼商铺腾退给原告，并按每月租金83333.33元支付给原告自2018年4月1日起算至实际腾退之日止的房屋占有费；3、被告支付给原告至2018年3月31日止尚欠租金30000元；4、被告按月租金83333.33元支付给原告自2017年3月18日起算至2017年5月31日止的免租期租金201612.90元；5、被告以83333.33元为基数按每日利率5%支付给原告自2018年2月11日起算至2018年2月28日止的违约金70833.33元；6、被告支付给原告为实现本案债权支出的律师服务费10000元；7、由被告承担本案诉讼费。被告高前伟答辩称：一、被告不希望解除双方签订的《宝龙商铺租赁合同》及《补充协议》。因为合同签订于2017年3月，被告实际完成装修的时间是在2017年7月，被告投入了高达140余万元装修了案涉房屋后经营餐饮，其实际经营时间只有半年，被告尚未盈利。双方签订合同约定的租期为5年，如果现在解除合同，则原告将遭受巨大损失。二、被告在履约过程中已尽到最大努力和善意，并不存在恶意违约行为。被告已支付给原告980000元，算至2018年3月31日，被告也已超额支付租金。三、被告至今未搬离涉案房屋是有客观原因的。首先，涉案商铺的租赁价格远高于同地段同位置商铺的租赁价格，被告已提交证据予以证明。其次，双方在签订《补充协议》时约定被告需在2018年3月31日办理交接手续，交接当天，被告已准备支付给原告租金30000元，但原告到涉案商铺向被告出示交接说明，要求被告必须放弃经营场所内所有的设备设施及装修物品，被告认为这种要求是非常苛刻的，双方便起争执，争执之后双方陷入僵持状态，才导致被告至今未搬离。四、原告要求被告支付免租期的租金缺乏依据。因为免租期是商业用房中约定俗成的交易惯例，被告装修涉案商铺直至2017年6月才结束，现在原告以被告违约为由主张免租期的租金，没有合法依据。五、被告不应当支付给原告违约金。虽然在合同履行过程中，被告没有严格按照合同约定支付租金，但直至目前，原告已超额支付给原告租金，而且被告稍微延迟支付租金也不会给原告造成实际损失，所以被告不应当支付给原告违约金。退一步来讲，即使被告存在违约行为，原告要求支付违约金的计算标准也过分高于损失，应当由法院调整成按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。六、原告支付的律师服务费不应由被告承担。因为双方在2018年3月31日和4月1日仍在协商合同及补充协议的继续履行事宜，而原告却在2018年3月13日向法院起诉，故该笔律师服务费不是原告必要支出，不应由被告承担。综上，被告请求法院查明事实，依法作出公正判决。原告为支持其主张，举证如下：1、《宝龙商铺租赁合同》原件一份，拟证明原、被告之间存在租赁合同的权利和义务等事实。2、《补充协议》原件一份，拟证明原、被告解除合同及被告承诺支付租金并搬迁等事实。3、浙江省商品房买卖合同原件三份，拟证明原告对涉案商铺享有所有权的事实。4、收款收据原件十张，拟证明被告支付租金、押金的情况。5、委托代理合同及发票联原件各一份，拟证明原告为实现本案债权支出律师服务费的事实。被告为反驳原告的主张，举证如下：1、房屋交接说明打印件一份，拟证明原告在2018年3月31日要求被告搬离涉案房屋时，要求被告放弃涉案房屋内所有设施设备、装修的所有权，被告无法接受，导致被告未支付30000元及腾退房屋、双方陷入僵持状态等事实。2、室内装饰装修施工合同原件一份，拟证明被告装饰涉案房屋支出装修费1480000元的事实。3、租赁合同复印件四份，拟证明涉案商铺的出租价格明显高于同地段其他商铺的出租价格等事实。对原、被告所提交的证据，本院认证如下：一、原告所提交的证据。因被告对证据1-4均无异议，故本院均予以采信。因被告对证据5的真实性无异议，故本院对其真实性予以采信，至于其关联性，本院将在本院认为部分予以阐述。二、被告所提交的证据。因证据1系打印件，且原告对证据的三性均有异议，故本院不予采信。虽然证据2系原件，但该证据系被告与案外人嘉善天耀设计装饰有限公司之间签订的，被告又未提交其他支付凭证予以佐证，且原告对证据的三性均有异议，故本院不予采信。因证据3系复印件，且原告对证据的三性均有异议，故本院不予采信。综上，结合原、被告在庭审中陈述，本院确认本案事实如下：2017年3月28日，原告金千轶与被告高前伟签订了一份《宝龙商铺租赁合同》，并约定：原告将位于杭州市滨江区××幢××室××室××室××楼商铺出租给被告经营餐饮；租赁期限为5年，自2017年6月1日起至2022年5月31日止；免租期为自拿装修钥匙起至2017年5月31日止，免租期用于被告装修和前期运营，免租期内免收租金；租金按五年计付，第一年租金（不含税）1000000元，第二年开始租金在上一年度租金标准的基础上递增5%，以此类推计算租金；被告在签署本合同时应向原告交付作为遵守及履行本合同的押金100000元，若被告在租赁期间内违反本协议的规定给原告造成任何经济损失，原告有权从押金中直接扣除相应数额予以补偿；租期届满时，被告应结清租金及相关费用，如未结清，则原告有权在押金中扣除上述部分，将剩余押金于30日内退还给被告；租金支付方式每半年支付一次，合同一经签订，被告需向原告支付该房屋第一年上半期租金100000元，于2017年5月5日支付第一年上半期租金400000元，于2017年11月1日支付第一年下半年租金500000元。双方在该合同的第十条约定：如被告在租赁期满或合同终止后不能搬出该商铺，应依据其继续占用该商铺的天数乘以租赁期届满前的有效日租金的200%计租。双方在该合同的第十一条还约定：如果被告在合同约定交纳租金的期限内未交付或付清租金，除继续有义务交纳该租金外，还应向原告交纳违约金，每逾期一日，按照当期租金的月租金百分之五支付违约金，超过七日未付的，原告有权解除合同，收回商铺，并不予退还被告已付的租金余额及押金；如因被告原因导致本合同不能继续履行，被告已享受到的免租期按当年同期租金水平重新计算，并由被告在离场时付清。合同签订后，被告于当日支付给原告押金100000元及租金100000元，原告将涉案房屋交付给被告使用。2017年6月1日、6月2日、6月6日，被告三次共支付给原告租金400000元。2017年11月15日、11月27日、11月29日，被告又三次共支付给原告租金200000元。2018年1月18日，原、被告又签订了一份《补充协议》，又约定：1、被告于2018年1月10日支付给原告场租费85000元，于2018年2月10日支付85000元，于2018年3月10日支付40000元；2、被告在2018年3月31日前搬迁完毕，其所支付给原告的租金在搬迁离场时结算，多退少补；如被告在2018年3月31日止后仍未搬迁离场，应根据原合同《宝龙商铺租赁合同》第十条处理；3、被告应在本协议约定时间内支付租金，如被告违约未按上述第1条约定支付任一期款项，原告均可解除《宝龙商铺租赁合同》和本《补充协议》，要求被告立即搬迁，支付租金、违约金，承担《宝龙商铺租赁合同》第十一条规定的违约责任。《补充协议》签订后，被告于2018年1月8日、2018年2月28日分别支付给原告房租85000元、95000元。2018年3月10日，被告未按补充协议约定支付给原告剩余租金30000元，故双方发生争议。另查明，原告为实现本案债权支付了律师服务费10000元。本院认为：一、关于原、被告签订的《宝龙商铺租赁合同》及《补充协议》何时解除。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告在签订的《补充协议》中明确约定“被告应在本协议约定时间内支付租金，如未按协议第1条的约定支付任一期款项，则原告有权单方解除《宝龙商铺租赁合同》和本《补充协议》”现被告未按约支付相应款项，导致双方约定的合同解除条件成就，故原告要求确认双方签订的《宝龙商铺租赁合同》及《补充协议》于2018年3月31日解除的诉请合法有理，本院予以支持。二、合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告之间签订的租赁合同及补充协议解除后，被告应当将涉案商铺腾退给原告，故原告要求被告将位于杭州市滨江区××幢××室××室××室××楼商铺腾退给原告的诉请符合相关法律规定，本院予以支持。合同解除后至被告实际腾退涉案商铺期间，还给原告造成相应的商铺占用费损失，该笔损失可参照原、被告在房屋租赁合同中约定的年租金标准计算，现原告主张按年租金1000000元即按2739.73元/天（1000000元/365天）计算商铺占用费未超过双方约定，故被告在腾退商铺时还应按2739.73元/天（1000000元/365天）支付给原告自2018年4月1日起算至实际腾退商铺之日止的商铺占用费。三、关于被告应否支付给原告租金30000元。依据原、被告在租赁合同中对租金的约定，自2017年6月1日截至2018年3月31日合同解除之日，涉案房屋共计产生租金827398.46元（2739.73元/天*302天），被告已支付给原告租金880000元，两项相互抵销后，原告尚需退还给被告多收取租金52601.54元。原告要求被告支付租金30000元的诉请于法无据，本院不予支持。四、原、被告在合同中对免租期租金计收及违约金支付的约定实质均针对被告未按约支付应付租金的同一行为应承担的违约责任，因此本院综合免租期约定及合同解除日期等案件事实、当事人的过错程度及因被告违约给原告造成的损失情况等因素，本院认为该约定的违约金数额过分高于损失，故酌情调整为由被告支付给原告免租期租金。现原告要求被告支付免租期租金201612.90元符合法律规定，本院予以支持。因原告要求被告支付违约金的诉请于法无据，本院不予支持。被告在合同签订后支付给原告押金100000元，双方在庭审中均同意将该笔押金与本案一并处理，但原告主张按照租赁合同约定应不予退还被告押金，而被告认为押金是为了督促被告按时履行合同，可用于扣抵因被告违约行为造成的损失，原告不应直接不予退还。本院认为，原、被告约定押金不予退还，实则为一种违约责任的救济途径，现原告已向被告主张因其违约应支付的免租期租金，又主张不予退还押金显然不符合法律规定，故本院对原告的该项主张不予支持。被告支付的押金应当扣抵原告的损失，故该笔押金与免租期租金相抵扣后，被告尚需支付给原告免租期租金101612.90元。又因原告尚需退还给被告多收取的租金52601.54元，故与免租期租金抵扣后，被告应支付给原告免租期租金49011.36元。原、被告在合同中未明确约定律师服务费的负担，现原告要求被告承担律师服务费10000元的诉请于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告金千轶与被告高前伟所签订的《宝龙商铺租赁合同》及《补充协议》于2018年3月31日解除。二、被告高前伟于本判决生效之日起十日内将位于杭州市滨江区××幢××室××室××室××楼商铺腾退给原告金千轶，并按2739.73元／天标准支付给原告自2018年4月1日起算至实际腾退商铺之日止的商铺占有使用费。三、被告高前伟于本判决生效之日起十日内支付给原告金千轶免租期租金49011.36元。四、驳回原告金千轶的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5986元，减半收取2993元，由被告高前伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员 莫启荣二〇一八年六月二十五日代书记员 冯佳睿