广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初8127号原告：李连清，女，1971年10月13日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区。委托诉讼代理人：吴华伟，广东香山律师事务所律师。被告：中山市鼎辉房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇同汇街**汇香林居商铺7、8卡，统一社会信用代码914420005666589798。法定代表人：陆永辉，总经理。委托诉讼代理人：冯永坚，广东衡德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄倩文，广东衡德律师事务所律师。原告李连清与被告中山市鼎辉房地产开发有限公司（以下简称鼎辉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月31日公开开庭进行了审理。原告李连清委托诉讼代理人吴华伟，被告鼎辉公司委托诉讼代理人冯永坚、黄倩文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李连清向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交楼违约金9567元（以已付购房款601697元为基数，自2017年1月1日起至2017年6月8日止，按每日万分之一计算159天）。事实与理由：在2015年1月9日，原、被告签订商品房买卖合同，约定：商品房位于坦洲镇××单元××房，套内建筑面积72.75平方米；按照套内建筑面积计算购房总价款为601697元。出卖人即被告应当在2016年12月30日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付原告即买受人使用；出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交付，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向原告即买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付上述全部购房款，被告于2017年6月8日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，才达到合同约定的交付标准。被告的行为构成逾期交付，应按照合同约定承担违约责任，原告有权要求被告支付逾期交房违约金。原告为维护其合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告鼎辉公司辩称，1.在2017年6月8日之前原告已实际接收涉案商品房，原告主张的违约金没有事实依据。2.被告已在2016年12月30日前向有关政府部门提交验收备案材料，由于政府部门的原因导致验收备案未能及时通过，根据《中山市商品房买卖合同》第8条第2款第3点因政府机关行政行为导致出卖人无法按时交付商品房的出卖人可延迟交付商品房，因此被告无需向原告支付逾期交房违约金。本院经审理认定事实如下：1.2015年1月9日，鼎辉公司（出卖人）与李连清（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定买受人购买位于中山市，建筑面积89.96平方米，房屋总价款601697元。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关部门因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。合同还约定了其它内容。合同签订后，李连清向鼎辉公司交付购房款601697元。2.2016年12月12日，中山市城乡规划局坦洲分局出具证明，载明鼎辉公司投资建设的“汇香林居”项目位于中山市，项目所在区域已纳入坦洲镇污水收集系统规划范围。2016年12月27日，鼎辉公司向中山市环境保护局坦洲分局提交汇香林居新建项目验收材料申请环保审批。同日，中山市环境保护局坦洲分局向鼎辉公司出具收件回执，载明：你单位报来的报告表、验收材料收悉，根据《中华人民共和国行政许可法》的有关规定，我局对提交的材料进行审核，如果提交的材料不齐全或不符合法定形式，将5日内一次性告知需要补充、补正的材料内容，待补正补齐相关材料后重新提交。如果5日内没有收到要求补全、补正材料的通知，则你单位提交的材料符合受理要求，我局正式受理，收件日为受理日期，请在正式受理后工作日后到受理窗口拿取办理结果。鼎辉公司认为，由于两个政府部门关于污水收集验收条件存在政策上的变化，导致鼎辉公司无法及时与李连清就交房问题重新确定交付期限，无法及时采取补救措施。两部门在政策上的前后矛盾已经满足因政府机关的行政行为导致出卖人无法按时交付商品房的条件，即政府部门对验收市政配套安装延误及政策法规发生变化，因此鼎辉公司无须承担违约责任。4.2017年6月6日，案涉房屋所涉楼宇取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》（中建验字2017年第1548号），登记证上载明，建设单位：中山市鼎辉房地产有限公司，工程名称：汇香林居2栋、3栋，2-3栋商业及地下室车库工程，工程地址：中山市，使用性质：商业、住宅、其他，车库，建筑面积38856.17平方米（2幢18层）。5.庭审中，李连清述称，鼎辉公司验收延误并非政府行为延误造成的，中山市环保局不予审批原因是生活污水未纳入城镇污水处理厂处理，鼎辉公司作为专业的房产开发公司，应对其开发的房地产做好前期管理规划、掌握市政设施的设置及建设情况，在合同约定的交楼期限之前做好生活污水处理情况，在生活污水未纳入城镇污水处理厂处理的情况下及时寻求解决方案，除将生活污水未纳入城镇污水处理厂外，鼎辉公司还可以自行安装污水处理设施对生活污水进行处理以通过环保验收，其主张延误系因政府不予审批免除责任无事实和法律依据。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。李连清与鼎辉公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。合同签订后，李连清已经依约履行了支付房屋价款的合同义务，鼎辉公司应当按照合同约定于2016年12月30日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并交付房屋。双方在合同中明确约定取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》是鼎辉公司进行交付的先决条件，因此，鼎辉公司虽于2017年5月5日向李连清交付房屋，李连清也办理了收楼手续，但在交付时间上已经迟延，鼎辉公司的交付既违反了双方的约定，亦违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理法》第十七条、十八条的规定。案涉房屋应自取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日即2017年6月6日视为交付，鼎辉公司辩称案涉房屋所在楼宇取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》迟延系因政府政策法规变化及相关部门审批延误所致，但提交的证据无法证明其可据以延期的相关事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据证明，在作出判决前，当事人未能提供证据证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综上所述，鼎辉公司逾期交楼未有法定或约定的事由，应按合同约定承担逾期交付的违约责任，以已付购房款每日万分之一的标准向李连清支付违约金。关于违约金的计算，应以601697元为基数，按每日0.01%，自2016年12月30日起计算至鼎辉公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的前一日即2017年6月5日共计158天，违约金为9506.81元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理法》第十七条、十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告中山市鼎辉房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李连清支付逾期交房违约金9506.81元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告中山市鼎辉房地产开发有限公司负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  王丽丽二〇一八年六月十五日书记员  林振华马倩