内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）赤商终字第215号上诉人(原审被告)宋顺达，男，1977年1月30日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区赤峰市松山区。上诉人（原审被告）杨会君，男，1954年8月4日出生，汉族，职业不祥，住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。被上诉人（原审原告）赤峰五甲万京置业有限公司管理人，内蒙古大川律师事务所，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区。负责人王洪柱，内蒙古大川律师事务所主任。委托代理人耿守信，内蒙古大川律师事务所律师。上诉人宋顺达、杨会君因与被上诉人赤峰五甲万京置业有限公司管理人（以下简称管理人）请求确认债务人行为无效纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2015）松民初字第4367号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。现已审理终结。原审法院查明，赤峰五甲万京置业有限公司为解决资金问题,于2014年3月20日向被告宋顺达借款人民币100万元，向杨会君借款人民币100万元，双方没有签订借款合同，而是签订了合同编号为2013-0036282号、2013-0036289号、2013-0036290号、2013-0036291、2013-0036297号、2013-0036305号、2013-0036306号、2013-0036307号的8份《内蒙古商品房买卖合同》，约定赤峰五甲万京置业有限公司将其开发的坐落在赤峰市松山区平双公路西、联合动力南五甲万京（赤峰）信息科技产业园区B区5-1-1-1202、5-1-1-1302、5-1-1-1303、5-1-1-1304、5-1-1-1003、5-1-1-1102、5-1-1-1103、5-1-1-1104房屋出售给被告宋顺达、杨会君，上述房屋建筑面积总计为613.38平方米，房屋单价分别为每平方米3260元、3262.02元，房屋总价款为200万元。合同签订后，被告宋顺达、杨会君于2013年3月21日各将100万元人民币转入赤峰五甲万京置业有限公司帐户内，赤峰五甲万京置业有限公司分别为被告宋顺达、杨会君出具了100万元的房款收据各1枚，双方并对房屋办理了网签备案手续。当日，赤峰五甲万京置业有限公司与被告又签订了一份《商品房回购协议书》，约定赤峰五甲万京置业有限公司自被告交付购房款次日起12个月内回购上述房屋，如不回购，双方执行商品房买卖合同；赤峰五甲万京置业有限公司回购时，应按原售价（被告已付房款额）回购。赤峰五甲万京置业有限公司已向二被告支付2014年3月21日至2014年4月21日的借款利息30万元。赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请。并于2015年1月13日,指定内蒙古大川律师事务所担任赤峰五甲万京置业有限公司管理人。2015年6月3日，原告诉至法院，要求确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告签订的《内蒙古商品房买卖合同》以及《商品房回购协议书》无效；由被告协助原告解除上述房屋的网签备案手续。原审法院认为，综合当事人的诉辩主张及法院查明的事实，本案的争议焦点是赤峰五甲万京置业有限公司与被告宋顺达、杨会君之间是借贷关系还是商品房买卖合同关系。根据被告宋顺达、杨会君与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》中，关于双方对回购价格、回购期限、利息、房屋销售单价的约定以及被告确已收取了赤峰五甲万京置业有限公司给付的借款利息30万元的事实，应确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告宋顺达、杨会君的真实意思表示是借贷而不是商品房买卖，赤峰五甲万京置业有限公司从被告处借款人民币200万元，双方之间形成的是借贷关系。被告宋顺达、杨会君与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》是名为房屋买卖实为保证债权的实现而用房屋提供的抵押担保，即赤峰五甲万京置业有限公司为抵押人，被告宋顺达、杨会君为抵押权人和债权人。《商品房回购协议书》约定赤峰五甲万京置业有限公司自被告交付购房款次日起12个月内回购上述房屋，如不回购，双方执行商品房买卖合同，实际上是变相约定了债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。被告宋顺达、杨会君与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约，该合同违反了法律的强制性规定，因此，被告宋顺达、杨会君与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》依法应认定无效。因被告宋顺达、杨会君与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》已经在房产登记机关办理了网签备案手续，原告要求被告宋顺达、杨会君协助办理解除对上述房屋的网签备案手续实际是要求注销上述房屋的网签合同，故原告的该项请求符合法律规定，法院予以支持。赤峰五甲万京置业有限公司应偿还被告宋顺达、杨会君借款200万元，但因赤峰市中级人民法院已经裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请，因此被告宋顺达、杨会君的债权应通过向管理人申报债权的途径主张权利。被告宋顺达、杨会君经本院合法传唤，既不出庭应诉亦不提交书面答辩，视为放弃对原告诉讼请求的抗辩权，且不影响本院依据现有证据和查明的事实作出判决。综上所述，对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审判决：被告宋顺达、杨会君与赤峰五甲万京置业有限公司于2014年3月21日签订的合同编号为2013-0036282号、2013-0036289号、2013-0036290号、2013-0036291、2013-0036297号、2013-0036305号、2013-0036306号、2013-0036307号的8份《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》无效；由被告宋顺达、杨会君于本判决生效后三日内协助原告办理注销上述房屋的网签合同。上诉人宋顺达、杨会君不服原审判决，向本院上诉称，一、原审法院认定事实错误。上诉人向赤峰五甲万京置业有限公司交纳100万元购房款，赤峰五甲万京置业有限公司为上诉人出具了收到100万元房款的收据。而原审法院根本不顾收据记载的内容，却认为上诉人所交的上述款项是借给赤峰五甲万京置业有限公司的，纯属颠倒黑白，令人气愤。二、上诉人与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》均合法有效。该合同及协议是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的。因为两个合同所涉及的款项为同一款项，双方当事人并无异议，即双方当事人基于同一笔款项先后签订了两份协议，且办理了房屋买卖的法定网签手续，由此可得出结论，两个合同均依法成立并生效。而且两份合同既有联系也属并立关系。无论双方履行那份合同均符合双方当事人的意思表示，且从合同选择的角度看，赤峰五甲万京置业有限公司更具有主动性。另外，从两份都是债权合同的角度看，则双方继续履行《内蒙古商品房买卖合同》并不违反法律规定。那么，原审法院擅自认为双方签订的《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》均属无效，纯属故意偏袒对方，故意帮助对方坑害广大合法购房人和债权人。三、履行《内蒙古商品房买卖合同》并非法律上的流押条款。禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。赤峰五甲万京置业有限公司收到上诉人的购房款六个月内，允许在此基础上有两个月的宽延期的情况下没有回购商品房，故履行《内蒙古商品房买卖合同》并非法律上的流押条款。首先，《内蒙古商品房买卖合同》并非约定赤峰五甲万京置业有限公司到期不回赎商品房，双方所签订的商品房归上诉人所有，而是在赤峰五甲万京置业有限公司收到上诉人的购房款六个月内，允许在此基础上有两个月的宽延期的情况下没有回购商品房，上诉人不能直接取得商品房所有权，而是只能通过履行《内蒙古商品房买卖合同》来实现。故不属于法律上的禁止流抵的情形。其次，本案《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》均为依法成立并生效的合同，双方当事人在《商品房回购协议书》中约定以签订商品房买卖合同的形式为《商品房回购协议书》提供担保，并为此在《商品房回购协议书》中为《内蒙古商品房买卖合同》附设了解除条件，该约定不违反法律强制性规定，系让与担保的形式。实际上赤峰五甲万京置业有限公司是履行《内蒙古商品房买卖合同》还是履行《商品房回购协议书》具有选择权，无论履行那个合同，均符合双方当事人的真实意思表示。且从合同的选择权履行角度看，赤峰五甲万京置业有限公司更具有主动性，符合公平原则。四、赤峰五甲万京置业有限公司丧失撤销涉案的《内蒙古商品房买卖合同》的权利。被上诉人如果认为履行《内蒙古商品房买卖合同》显失公平、损害了其利益，其可请求人民法院撤销涉案合同。但被上诉人在法定的除斥期间内并未行使撤销权，而是拒绝履行生效合同。故现确认涉案合同无效的行为不符合诚信原则，不应得到法院的支持。请求二审法院依法撤销原审判决，确认上诉人与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》有效，依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人管理人辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。二审经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，双方当事人虽签订了《内蒙古商品房买卖合同》并基于该买卖合同办理了网签手续，但双方同时就涉案款项又签订了《商品房回购协议书》，之后上诉人宋顺达、杨会君又向赤峰五甲万京置业有限公司收取了利息。当事人的上述行为证明双方的真实意思表示不是房屋买卖而是民间借贷。因此，双方当事人是以签订买卖合同作为民间借贷的担保，而房屋买卖并不是双方的真实意思表示，故原审法院判决涉案的《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》无效并由宋顺达、杨会君协助管理人注销涉案房屋的网签合同并无不当。管理人就本案提起的是“请求确认债务人行为无效”之诉，并不是撤销之诉，上诉宋顺达、杨会君提出的赤峰五甲万京置业有限公司丧失撤销权的上诉理由，因与管理人的诉讼请求无关，二审不予审理。综上，上诉人宋顺达、杨会君的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款㈠项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，邮寄送达费40元，由上诉人宋顺达、杨会君负担。本判决为终审判决。审判长  徐立颖审判员  韩尚达审判员  邓宏涛二〇一五年十二月十九日书记员  刘 月