广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第845号上诉人（原审被告）：何团福，住从化市。被上诉人（原审原告）：从化市良口镇人民政府，所在地：从化市。法定代表人：朱峰峰，职务：镇长。委托代理人：江勇，广东映日律师事务所律师。上诉人何团福因与被上诉人从化市良口镇人民政府房屋租赁合同纠纷一案，不服从化市人民法院（2014）穗从法房初字第828号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，位于从化市良口镇大街58号商铺权属良口镇政府，证号为：粤房字第××号。2012年12月26日，良口镇政府委托从化市良口镇投资服务中心与何团福签订《广州市房屋租赁合同》，约定：从化市良口镇投资服务中心将位于从化市良口镇大街58号的房地产出租给何团福作商业用途使用，建筑面积24平方米。租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日，年租金9600元。从化市良口镇投资服务中心于2014年9月12日出具证明确认：从化市良口镇投资服务中心是由良口镇政府举办的事业单位，2012年12月26日，受良口镇政府委托以自己的名义与何团福签订《广州市房屋租赁合同》，上述合同所出租的房屋产权权属良口镇政府，相关合同的权利义务亦由良口镇政府享有和承担。现从化市良口镇投资服务中心因机构改革已不再年检运作。2013年12月11日，良口镇政府与何团福签订协议书，约定：良口镇政府以从化市良口镇投资服务中心名义与何团福于2012年签订的《广州市房屋租赁合同》，将坐落于从化市良口镇大街58号的房屋租赁给何团福，现租赁期限已到期。根据《广州市市属行政事业单位国有资产期限使用管理办法》、《从化市行政事业单位国有资产管理试行办法》、从府（2009）54号《关于行政事业单位租赁到期的物业统一委托中介机构实行公开招租的通知》等文件规定，上述物业到期收回不再续租，收回后按照政府文件将规划做政府便民办事窗口及其他用途。良口镇政府于2013年9月30日已书面通知何团福，要求其合同到期后交还房屋。同时约定：1、良口镇政府应何团福要求，同意给何团福两个月的搬迁期用于搬迁及处理商品，即何团福应在2014年2月28日前搬出上述租赁的房屋，并将房屋交还良口镇政府，房屋交回后留在上述房屋内的物品及一切嵌入建筑物内的装饰装修、设施是何团福的弃置物，由良口镇政府处置。搬迁期的租金按双方签订的2013年度的合同约定标准支付。2、在2014年2月28日前何团福如未将上述房屋内的物品搬出房屋的，视为对上述房屋内物品的放弃，何团福同意良口镇政府有权立即处置上述房屋内的物品及一切嵌入建筑物内的装饰装修、设施，以收回房屋，其损失由何团福自行承担。3、双方同意2014年2月28日后上述房屋将不再供水供电。在协议书约定的2014年2月28日到期后，何团福仍未将上述房屋清空并交付良口镇政府，良口镇政府于2014年4月18日委托律师向何团福发出律师函，告知良口镇政府将于2014年4月25日停水停电，并于同日按协议书的约定，对上述房屋内的物品进行处置以收回房屋，其损失由何团福自行承担，另要求何团福支付拖欠的租金及违约金、滞纳金等一切费用。至今，何团福仍占据上述租赁的房屋，未将房屋交还良口镇政府。良口镇政府确认何团福2013年的租金已经交清，从2014年1月开始未再交过租金。因本案纠纷，良口镇政府于2014年9月22日向原审法院起诉，请求判令：1、何团福返还位于从化市良口镇大街58号的商铺，并自行将商铺内属于何团福所有的物品搬走；2、何团福从2014年1月1日起至返还商铺之日止，按每月800元赔偿商铺的租金损失给良口镇政府；本案诉讼费由何团福承担。何团福原审辩称不同意良口镇政府的诉讼请求。良口镇政府为证明其诉讼请求，在原审法院指定的举证期限内提交了良口镇政府组织机构代码证、何团福身份证复印件、房屋所有权证、广州市房屋租赁合同、协议书、律师函、从化市良口镇投资服务中心事业单位法人证书、组织机构代码证及证明、房屋现状照片等证据。原审法院认为：位于从化市良口镇大街58号商铺（证号为：粤房字第××号）权属良口镇政府，2012年12月26日，良口镇政府委托从化市良口镇投资服务中心与何团福签订《广州市房屋租赁合同》，该上述商铺租给何团福，租期为2013年1月1日至2013年12月31日，租金每年9600元，该合同为双方真实意思表示，依法成立并生效，双方应按合同约定全面履行各自义务。在合同租赁期限届满前，良口镇政府已通知何团福在合同届满后将收回房屋不再续租，何团福对此已知情。后双方于2013年12月11日签订协议书，在租赁合同期满后，良口镇政府再给予何团福2个月时间用于搬迁及清货，双方对此均签名盖章予以确认。在协议书约定的2014年2月28日期满后，何团福仍未将其所租房屋交还良口镇政府，现良口镇政府要求何团福自行将位于从化市良口镇大街58号商铺内的物品搬走，并将房屋返还良口镇政府于法有据，原审法院予以确认。由于合同期满后双方未续签合同，双方在协议书中约定搬迁期的租金按双方签订的2013年度的合同约定标准支付，该协议为双方真实意思表示，原审法院予以确认。何团福从2014年1月起继续占用良口镇政府房屋未交纳租金，良口镇政府要求从2014年1月起1日至何团福返还商铺之日止，按双方2013年签订的《广州市房屋租赁合同》约定的每月租金800元支付租金，原审法院予以确认。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十六条、第九十一条第一款第（一）项、第九十二条、第二百三十五条之规定，原审法院于2014年11月20日判决如下：一、何团福自本判决发生法律效力之日起十日内将位于从化市良口镇大街58号商铺内的物品自行清走，并将该房屋返还给从化市良口镇人民政府；二、何团福自本判决发生法律效力之日起十日内支付租金（从2014年1月1日起至其将上述房屋交还从化市良口镇人民政府日止，按每月800元计算）给从化市良口镇人民政府。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费125元，由何团福负担。判后，何团福不服原审判决，向原审法院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：1、良口镇政府2013年9月30日下发停租通知时明确写明国有资产租赁合同期满时统一委托中介机构公开招租，但合同期满已超多月仍未公开招租，根据走访多部门以及其它镇街国有资产租赁事例，应该是先招租后再搬迁，良口镇政府要搬迁再招租没有考虑到原租户的困难和经济损失。2、2013年签订租赁合同时，租期仅有一年却未在合同内注明满不再续约，而且之前因何团福与政府部门建立租赁关系20多年，从来没有签一年合约先例，当时何团福是完全相信政府才签约。而且该租赁合同在2013年1月份后才补办给租户，此合同完全没有征求过各租户意见，是良口镇政府单方草拟，是霸王条款。2013年12月11日达成协议书时，赖镇长曾经当面答应各租户有所安置，并尽量减少租户货尾损失的承诺，但现在并未兑现。3、回想当年，政府在筹建企业办楼下商铺时，曾因遇到经济因难，资金不足的情况下主动寻求各租户自筹资金投入建设，以解当时之急，并承诺将铺位租给上诉人等租户，并在同等条件下有优先承租权，20多年过去了现在突然收回，完全没有听取租户的合理诉求。而且据了解，与政府有关部门租赁铺们的有20多户，却选择性起诉7租户，并不公平、公正4、良口镇政府与承租人协商时，说有地方安排或减小几个月铺租，但现在没有签订合同和停水停电期间，在协商期间1分钱没减免还要10天内搬走，显然无理。故上诉请求撤销原审判决，改判驳回良口镇政府原审诉讼请求。良口镇政府答辩认为：一、一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。二、本案涉案房屋是属于被上诉人。被上诉人与上诉人之间的租赁合同已经到期，且在合同到期前，被上诉人已经书面告知上诉人到期之后不再继续租赁。双方还另签订协议明确到期之后给两个月时间给上诉人搬迁，但到了双方约定的搬迁期限，上诉人还拒绝搬迁，属于明显恶意占用被上诉人所属房屋。三、上诉人上诉理由毫无依据，其认为有优先承租权可以通过诉讼来明确，但是不能恶意侵占案涉房屋。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，原审法院对于良口镇政府委托从化市良口镇投资服务中心与何团福2012年12月26日签订的《广州市房屋租赁合同》以及双方于2013年12月11日签订的《协议书》的法律效力及双方权利义务的认定，合法有据，本院予以维持且不作赘述。针对何团福的上诉主张，本院认定如下：一、何团福对《广州市房屋租赁合同》签订的过程以及包括租期一年的条款提出异议，但双方均可就被上诉人提供的合同文本进行协商，何团福认为合同部分条款是“霸王条款”并无依据，且何团福已在《广州市房屋租赁合同》上签名，应视为其同意按照《广州市房屋租赁合同》享有权利和履行义务。二、何团福主张2013年12月11日达成协议书时被上诉人方曾口头承诺各租户有所安置以及尽量减少租户货尾损失故不同意履行该协议书，但被上诉人对此予以否认，何团福缺乏依据证实该主张，且双方达成的协议书中并未约定二个月的搬迁期满后附条件搬迁，故何团福以此为由不同意交还场地显然与双方的约定相悖，本院亦不予支持。三、何团福主张其有优先承租权以及被上诉人选择性诉讼不合理，但一方面《协议书》明确约定案涉物业到期收回不再续租，何团福在签订协议书后重又主张优先承租权缺乏依据，另一方面，被上诉人现依据《广州市房屋租赁合同》和《协议书》主张何团福搬迁于法有据，何团福以被上诉人选择诉讼为由不同意搬迁没有理据，本院亦不予采信。四、《协议书》已约定何团福“应在2014年2月28日前搬出上述租赁的房屋，并将房屋交还良口镇政府，房屋交回后留在上述房屋内的物品及一切嵌入建筑物内的装饰装修、设施是何团福的弃置物，由良口镇政府处置。搬迁期的租金按双方签订的2013年度的合同约定标准支付。在2014年2月28日前何团福如未将上述房屋内的物品搬出房屋的，视为对上述房屋内物品的放弃，何团福同意良口镇政府有权立即处置上述房屋内的物品及一切嵌入建筑物内的装饰装修、设施，以收回房屋，其损失由何团福自行承担。双方同意2014年2月28日后上述房屋将不再供水供电”，因此何团福对于逾期交还场地的后果理应知情，现其以清尾货影响经营以及停水电为由要求减租没有理据，本院不予采信。综上所述，上诉人何团福的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人何团福负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年四月一日书 记 员  张永亮