安徽省灵璧县人民法院民 事 判 决 书(2015)灵民初字第02908号原告：马玉琴，女，1974年5月7日生，汉族，初中文化，农民，住安徽省灵璧县。委托代理人：赵英亮，安徽沈雪冰律师事务所律师。委托代理人：马现成，男，1976年11月2日出生，汉族，住安徽省灵璧县。（系原告丈夫）被告：李忠，男，1986年2月19日生，汉族，初中文化，农民，住安徽省宿州市埇桥区。委托代理人：尹成军，安徽山石律师事务所律师。马玉琴因与李忠确认合同无效纠纷一案，于2015年9月21日向本院起诉，同日本院受理后，依法由审判员刘雪梅适用简易程序，于2015年10月29日公开开庭审理了本案。原告马玉琴的委托代理人赵英亮、马现成，被告李忠的委托代理人尹成军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马玉琴诉称，原告想做小吃生意，2015年8月14日，原告看到灵璧中楠花苑有门面出租，就联系贴在门面上的电话刘钦先，刘钦先告诉原告这个门面房是他妹妹从房东手上租来做火锅的，因经营不善对外转租。刘钦先是代他妹妹处理租房事宜。原告和刘钦先谈好后，在2015年8月14日，通过刘钦先支付给被告2000元定金。随后，又通过建设银行转账30000元给被告。被告通过刘钦先将被告与房东张献云签订的租房合同交给原告，原告看到该合同上明确被告没有转租权。房东也不愿意将房屋租给原告。原告认为，原、被告之间的租赁合同属于无效合同。为此起诉请求依法确认原、被告之间的租赁合同无效；被告立即返还原告租金30000元租房定金2000元，并承担诉讼费用。李忠辩称，1、原告和被告之间的租赁合同是房主同意的，被告在转租之前告诉了房主，原告也要了房主的电话和房主联系好后，原告交付了原、被告之间约定的租赁合同，原告更换了门头，支锅等。原、被告之间的协议房主是同意的。原告的行为也是对合同默认的，原、被告之间的租赁合同是有效的。原告事先了解租赁内容。2015年8月18日，原告向被告要了电话并且和房主联系。此后被告就把和房主签订的合同给了原告。原、被告之间租赁合同有效。综上，请求法院驳回原告的诉求。马玉琴向本院提交证据如下：1、原告的身份证，证明原告的主体资格。2、张献云和李忠签订的租赁合同以及收条（2014年11月29日定金，2014年12月12日租金，张献云给李忠打的收条），证明张献云和李忠之间存在房屋租赁关系。3、2015年8月14日（刘钦先打的收条）原告通过刘钦先给被告的定金2000元收条以及原告的转账30000元给刘钦先的明细（2015年8月20日），证明原告通过刘钦先给被告的定金2000元以及原告打给被告的房租30000元。李忠对马玉琴提供的证据发表质证意见如下：对证据1、2、3均异议。李忠向本院提交证据如下：1、2015年10月27日上午灵璧奇石大市场9-33号在证人张献云家做的笔录，证明原、被告达成协议是经过原告和房主同意。2、2015年10月27日上午灵璧奇石大市场9-33号在证人张献云家做的录音证据以及证人身份证复印件，证明原、被告达成协议是经过原告和房主同意的，后来原告与房主未签订租赁合同，是原告未按照合同约定未付下一年租金才造成的。3、被告经营期间的门头照片和更改的门头照片，证明原告认可了租赁协议，并且已经改换门头，并且在室内支锅，重庆火锅门头更改为萧县羊肉汤。4、2015年10月28日建设银行出具的刘钦先的账户明细，证明原告于2015年8月20日打款给刘钦先30000元。5、证人刘钦先（李忠妻哥）当庭证词：当时我妹妹的房子要转让，原告就打电话给我，后来也谈好了，先给了2000元的定金，后又打了30000元款给我，原告问我要合同，我说在我妹妹那里，后来也拿给原告看了，原告看过了之后，就来给钱了。马玉琴对李忠提供的证据发表质证意见如下：1、对证据1，证人应该出庭作证；对笔录的真实性有异议；即使笔录是张献云同意，这也是附条件的同意，在条件未成熟之前是不同意的，不能视为房主同意转租；笔录不能证明被告的证明目的。2、对证据2，录音的真实性没有异议，房主是有前提条件才能转租给原告，是不同意转租给原告的。14号被告收了原告的定金2000元，15号才和房东联系转租的事情，房主说转租必须与其签订合同，20号打款，23号房主去看房发现房屋用了，提出不准在室内做饭，并且要求支付下一年的房租，否则不同意转租，合同必须与房主签订。3、对证据3，对照片的真实性无异议，原告之所以改换门头是原告和被告之间有这个协议，原告认为可以使用该房屋，所以才改换门头的。4、对证据4，无异议。打款是给被告的房租款，李忠是刘钦先的妹婿，帮李忠办理房屋转租手续的。5、对证据5，被告和证人之间是亲戚关系，而且也是其经手，其证人与房主的证言也是有出入的，原告对其证人证言不予认可。合同是付给30000元之后，加上定金2000元，才拿合同给我看的，23号刘钦先去要剩下的1000元，当时房主也去了，但是房主不同意转租，我就没有给刘钦先那1000元。那天房主是先去的。根据双方当事人举证、质证意见，本院认证如下：1、马玉琴提交的证据1、2、3与李忠提交的证据2、3、4各方无异议，该几组证据可证明与本案相关的事实，本院予以采信。2、李忠提交的证据1、5,原告虽提出异议，因其中部分内容与证据2能够相互印证，能够证明与本案相关的事实，故本院予以采信。本案经举证、质证、认证。本院查明以下事实：原告想做小吃生意，看到灵璧中楠花苑有门面出租，就联系贴在门面上的电话刘钦先，刘钦先告诉原告这个门面房是他妹妹从房东手上租来做火锅的，因经营不善对外转租。刘钦先是代他妹妹处理租房事宜。原告和刘钦先谈好后（约定到2015年12月3日租金等计33000元），在2015年8月14日，通过刘钦先支付给被告2000元定金。2015年8月20日，又通过建设银行转账30000元给刘钦先。被告通过刘钦先将被告与房东张献云签订的租房合同交给原告，原告看到该合同上明确被告没有转租权。该合同是2014年11月29日李忠与房东张献云签订房屋租赁合同，该合同约定：租期一年，期限为2014年12月3日-2015年12月3日，租金50000元，且该合同第3条约定租赁期间不得转租转让，如需续租，必须提前一个月议租金，签合同交定金。续租时随行就市，不得暴涨租金。原告与房东张献云联系，房东称合同必须与他签的，原告认为已交租金，就改换门头、支锅等，房东发现后予以阻止。房东不愿意将房屋租给原告做羊肉汤。原告无法经营。剩下1000元就未付。双方因房屋转租问题发生纠纷，多次协商未果。以致成诉。本院认为，本案的争议焦点是：一、原告请求确认原、被告之间的房屋租赁合同无效是否应予以支持。二、原告要求被告立即返还原告租金30000元及租房定金2000元是否应予以支持。一、关于原告请求确认原、被告之间的房屋租赁合同无效是否应予以支持问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。被告李忠转租房屋，权利人（房东）未追认且李忠至今也未取得转租权，李忠与房东之间的租赁合同明确约定不得转租转让。故原、被告之间的租房合同无效，自始就无法律约束力。二、关于原告要求被告立即返还原告租金30000元及租房定金2000元是否应予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告转租房屋给原告，房东不同意，提出异议，阻止使用，转租无效。故被告通过刘钦先收取原告租金30000元及租房定金2000元，事实清楚，证据充分，应予返还。被告提出房东同意转租的辩解意见，证据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第四十八条、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条的规定，判决如下：一、原告马玉琴与被告李忠之间的房屋租赁合同无效；二、被告李忠于本判决生效后10日内返还原告马玉琴租金30000元及租房定金2000元，合计32000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，减半收取300元，由被告李忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  刘雪梅二〇一五年十二月一日书记员  周 祥附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。