江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）熟民初字第0115号 原告何理江。 委托代理人卢携，江苏正大发展律师事务所律师。 委托代理人糜志豪，江苏正大发展律师事务所律师。 被告林小庆。 被告黄东平。 委托代理人钟高德，上海达真律师事务所律师。 被告谢南海。 委托代理人**徽，上海达真律师事务所律师。 原告何理江诉被告林小庆、黄东平、谢南海转让合同纠纷一案，本院于2014年2月10日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2014年12月12日公开开庭进行了审理，原告何理江的委托代理人糜志豪，被告黄东平的委托代理人钟高德，被告谢南海的委托代理人**徽到庭参加诉讼，被告林小庆经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何理江诉称：2011年3月4日，三被告与原告签订了《商铺转让协议》一份，约定原告将常熟招商城童装中心2楼1期2-080／081／082／083／08A／085／086／087／088／089／090／091号商铺的租赁权转让给三被告经营童装使用，总价900万元，并约定了款项的支付时间、利息以及包摊费等。合同签订后，三被告仅支付了部分款项。鉴于被告一尚有商铺转让款本金200万元及利息、相关费用等75万元未支付给原告，故被告一与原告签订《商铺租赁合同书》一份，将常熟招商城童装中心2楼1期2-086、087、088、089、090、091号商铺返租给原告使用，租赁期限十年，租金合计100万元，在上述所签原告的商铺转让款中扣除，优先冲抵利息、相关费用等，后冲抵本金。虽经原告多次催讨，但三被告至今仍未将商铺转让款全部支付原告。故原告特向法院起诉，要求：1、判令三被告立即支付商铺转让款本金175万元，计算至2014年1月14日的利息27万元，并支付自2014年1月15日起至实际支付全部转让款之日止的利息（按月息0.75%计算）；2、案件受理费由三被告负担。 被告林小庆未作答辩。 被告黄东平辩称：1、不同意原告的诉请，原告的诉请与本案转让合同的效力，有待生效判决书的确认。双方签订的合同明确约定何理江协助办理贷款，贷款未及时放贷，何理江有明显过错，利息实际是违约金，应考虑双方过错；2、原告主张的175万元实际并非转让款的本金，其中含大量的利息；3、原告主张的275万元，包括林小庆返租的100万元，均转为了林小庆的个人债务，原告主张的175万元与黄东平并无直接关联，所以被告不愿意承担偿还的义务；4、对于原告主张的利息，即便支持，请法庭考虑酌情调低。 被告谢南海辩称：1、不同意原告的诉请，原告的诉请与本案转让合同的效力，有待生效判决书的确认。双方签订的合同明确约定何理江协助办理贷款，贷款未及时放贷，何理江有明显过错，利息实际是违约金，应考虑双方过错；2、原告主张的175万元实际并非转让款的本金，其中含大量的利息；3、原告主张的275万元，包括林小庆返租的100万元，均转为了林小庆的个人债务，原告主张的175万元与谢南海并无直接的关联，所以被告不愿意承担偿还的义务；4、对于原告主张的利息，即便支持利息，请法庭考虑酌情；5、虽然商铺转让协议中，谢南海作为购买方签字，但在后续的实际履行过程中，谢南海没有取得转让协议中的权利，所以无需承担相应的义务。 经审理查明：2011年3月4日，何理江（甲方）与林小庆、谢南海、黄东平（乙方）签订《商铺转让协议》一份，约定：“……一、甲方将常熟招商城童装中心2楼1期2-080／081／082／083／08A／085／086／087／088／089／090／091号商铺的租赁权转让给乙方经营童装使用。此商铺双方约定／前交房，交房标准为乙方可进场装修。……二、甲、乙双方议定此商铺单价29560元／平方米，商铺总价计人民币大写玖佰万元整（￥9000000元整），首付款大写壹佰万元整（￥1000000元整），余款捌佰万元整。……双方约定乙方支付转让费，甲方开具收款证明给乙方。如乙方不按协议上约定时间前支付转让费，视乙方为违约，甲方有权没收定金，且此商铺转让协议自动失效，甲方不再书面通知。三、乙方如持童装中心相关商铺租赁权合同，到由甲方指定银行办理贷款来支付商铺转让费，甲方可协助乙方办理贷款，乙方须与甲方签订《贷款金额转账委托书》。……备注：1.剩余800万元整贷款出来后还清。2011年3月4日付定金20万元整，另首付余款80万于2011年3月11日前付清。2.余款800万元从2011年3月11日起按月利率7.5厘由乙方付于甲方，计：60000元／月。每月付一次，9月11日之后收2分月厘。（注：该句为手写添加）3.包摊费（即市场租金）从2011年3月11日起由乙方自行承担。4.甲方收取商铺租金从2011年3月11日起算返还给乙方。” 上述协议签订后，原告于2011年3月4日收到转让款20万元，2011年3月11日收到转让款80万元，2011年9月26日收到利息10万元，2012年2月24日收到转让款250万元，2012年2月28日收到转让款350万元。 又查明：2012年4月，何理江、朱利荣、林小庆签订《林小庆、黄东平购商铺应收账款明细》，内容为：“本金：2011.3.4购2-080#至2-090共12个商铺款900万2011.3.4付商铺款20万2011.3.11付商铺款80万2012.2.24付商铺款250万2012.2.28付商铺款350万本金余200万未付利息：2011.3.11至2010.9.10800万利息6个月＊60000元=360000元2011.9.11至2012.2.24800万利息＊1%／30＊167天=445333元2012.2.25至2012.2.28800万-250万=550万利息＊1%／30＊4天=7333元2012.2.29至2012.3.31550万-350万=200万利息＊1%／30＊32天=21333元利息833999元未付包摊费：商铺2-080#至2-091#2011年包摊费合计108463元预收：2011.9.26预付利息100000元返还款：2011年商铺租金66415元2010年空调费7488元应扣款173903元合计应收款：商铺款2000000元＋利息833999元＋包摊费108463元-应扣款173903元=2768559元”。被告黄东平对该应收账款明细所载明的款项支付情况、包摊费及返还款的金额无异议。被告谢南海表示不清楚。 又查明：林小庆（甲方）与何理江、朱利荣、梁宝红（乙方）签订《商铺租赁合同书》一份，约定：“……第一条租赁物位置、面积、功能及用途甲方将座落于常熟市青莲路2号童装中心2楼1期2-086、087、088、089、090、091号面积125.5平方的营业房（摊位）出租给乙方作为商铺使用。乙方必须无条件服从市场整体管理条例及消防等相关政策。第二条租赁期限租赁期限为十年，即从2012年10月8日起至2022年10月7日止。……第四条租赁费用4.1商铺租赁期十年，租金合计：1000000元（壹佰万圆整）。……第五条其他条款5.1租赁期间，由于甲方林小庆涉及团购何理江、朱利荣、梁宝红2750000元（贰佰柒拾伍万圆整）购房款未付，因此返租给乙方，租金十年一次性付清，租金从购房款中扣除。5.2如甲方转让门市部，需还清所欠乙方的购房款并同时享有承租权。……” 又查明：2014年1月8日，苏州市中级人民法院受理原告黄东平、林小庆与被告何理江、第三人谢南海、常熟服装城集团有限公司合同纠纷一案［（2014）苏中民初字第0003号］，原告黄东平、林小庆要求：1、确认原被告间关于常熟童装中心商铺的《商铺转让协议》无效；2、判令被告何理江返还房屋价款700万元及已付给被告何理江的利息44万元；3、判令被告何理江赔偿原告黄东平、林小庆贷款利息损失以600万元本金按照年利率8.2%从2012年2月开始计算，已付房屋价款100万元利息按照同期贷款年均利率6.29%从2011年3月开始计算；4、判令被告何理江赔偿原告黄东平、林小庆已付装修费用103.6万元，已付租金358542.5元、已付公证费1000元。 苏州市中级人民法院经审理查明，2011年3月4日，黄东平、林小庆、谢南海与何理江签订商铺转让协议。2011年4月14日，黄东平、林小庆与何理江列明商铺应收款明细确认，已付商铺款合计700万元，2011年3月11日至2012年3月31日利息833999元未付，2011年包摊费合计108463元，应扣款预付利息10万元、商铺租金66415元、空调费7488元。 另查明，2011年12月5日、6日，黄东平与常熟服装城集团有限公司签订了商业店铺租赁合同，约定常熟服装城集团有限公司将涉案080-085共六间商铺出租给黄东平，四十年优先承租权起始日期为2007年1月1日。租赁合同一年一签。店铺租金每月每平方米35元，在签订合同时一次付清。2011年12月5日，林小庆与常熟服装城集团有限公司签订了与前述合同主要内容相同的商业店铺租赁合同，约定林小庆承租086-091共六间商铺。后林小庆与何理江、朱利荣、梁宝红签订商铺租赁合同书，约定林小庆将涉案2-086087088089090091商铺出租给何理江、朱利荣、梁宝红使用，租赁期限从2012年10月8日至2022年10月7日，租金合计100万元。 再查明，2014年8月9日，刘国华、吴正强、屠玉琴、朱垚、吴玉莉、何丹丹、沈小芳出具情况说明，证实前述各人为常熟服装城集团有限公司时装中心二楼2-08008108208308A085086087088089090091商铺名义上原登记的承租人，但实际承租人为何理江，相应的权利义务由何理江享有和承担。常熟服装城集团有限公司对此予以认可。 还查明，涉案商铺权属登记所有权人为常熟服装城集团有限公司，房屋坐落青莲路2号，丘（地）号47170005-4、5、6、7，土地使用年限至2050年6月11日，规划用途为商业服务。 苏州中级人民法院经审理认为，根据刘国华等人出具的情况说明，且得到房屋登记所有权人常熟服装城集团有限公司认可的情况下，可以证实涉案房屋原实际承租人为何理江。何理江与黄东平、林小庆、谢南海签订的涉案转让协议约定为租赁权转让，黄东平、林小庆认为系房屋产权转让无事实依据，中院不予采信。对于涉案转让协议，黄东平等人支付了大部分对价，涉案房屋登记所有权人常熟服装城集团有限公司对前述协议并无异议且已经协助履行该协议与黄东平、林小庆签订租赁合同，黄东平等人的合同目的已经实现，该转让协议亦不违反法律规定，应认定为合法有效。黄东平、林小庆、谢南海具备完全民事行为能力，应当对商铺租赁商业价值进行合理判断并承担相应商业风险。黄东平、林小庆认为涉案转让协议无效的主张无事实和法律依据，依法不能成立。故黄东平、林小庆主张涉案转让协议无效，要求何理江返还已付款项、利息、赔偿利息损失、装修费用、已付租金、已付公证费的主张不能成立，中院不予支持。林小庆与何理江、朱利荣、梁宝红签订商铺租赁合同书系林小庆将部分商铺转租给何理江、朱利荣、梁宝红使用，属于另一法律关系，该租赁合同中并未约定何理江返还涉案转让款并赔偿损失。黄东平、林小庆认为何理江强行收回商铺或阻挠经营，但并无证据证实，中院不予采信。即使之后何理江有强行收回商铺或阻扰经营的行为，也属于何理江的侵权行为，与该案合同纠纷不属于同一法律关系，该案不予理涉，如黄东平、林小庆有证据证明，可另行主张权利。2012年4月1日的借款协议并未约定何理江收回涉案商铺，终止涉案转让协议。黄东平、林小庆提供录音证据认为与何理江达成退房的约定，但未能证实双方达成一致意见，中院亦不予采信。综上，苏州市中级人民法院于2015年1月28日作出（2014）苏中民初字第0003号民事判决书，判决驳回原告黄东平、林小庆的诉讼请求。判决后，黄东平依法提起上诉，该判决书目前尚未生效。 本案第一次庭审后，本院收到寄件人为林小庆的答辩书一封，内容为，2011年3月4日原告与三被告签订转让协议属实，至2012年2月28日止欠原告200万元。2012年4月份，原告找林小庆对账，对账完成后，原告整理出来的对账单显示林小庆共欠其276万多元，后其同意按照275万元计算，由于此时谢南海已退出购买，商铺实际由林小庆和黄东平购买，对账单出来，利息计算不合理，所以对账单黄东平不同意签字，但是原告强迫林小庆签字，因为林小庆还有钱在原告手里，不想搞坏关系，所以就签字了。之后，原告要林小庆签一份借款协议，林小庆和黄东平沟通，黄东平不同意，由于林小庆已经从银行得到确认消息，可以用林小庆名下的商铺在银行多贷140万元，最终林小庆与黄东平协商借款协议由林小庆个人签，275万元与黄东平无关，直接转为林小庆个人借款，银行多贷的款也与黄东平无关。之后，原告看林小庆没能力还钱，要求林小庆把商铺押给原告，最终，林小庆将6间名下的商铺返租给原告，租期10年，租金100万元，并签订协议。林小庆答应原告剩余的钱慢慢还给原告，原告表示理解且同意。 审理中，原告对诉请中的本金及利息构成进行调整，并明确诉请如下：原告诉请中主张的商铺转让款本金175万元包含本金100万元，包摊费34560元，剩余部分是按照应收账款明细计算的利息，现原告对利息标准进行调整，具体计算方式如下：（1）关于本金，根据被告的付款情况，至2012年2月28日，被告共计支付转账款700万元，尚余200万元，后扣除原告于2012年10月8日起租赁林小庆6间商铺的租金100万元，剩余转让款本金为100万元；（2）关于利息，计算标准不再主张应收账款明细中的月息1%，全部按照协议约定的年息9%（即月息0.75%）分段计算，2011年3月11日至2011年9月10日，按照本金800万元，原告主张36万元；2011年9月11日至2012年2月24日按照本金800万元计算为33.40万元；2012年2月25日至2012年2月28日按照550万元计算为5500元；2012年2月29日至2012年10月7日按照200万元计算为11.15万元，上述利息合计81.10万元，扣除被告已经支付的利息10万元，利息计算为71.10万元，原告主张70万元，之后自2012年10月8日起至判决确定的给付之日止按照剩余转让款100万元计算利息。其余利息不再主张。（3）关于包摊费，被告应支付包摊费108463元，扣除原告应返还给被告的商铺租金66415元、空调费7488元后，剩余包摊费为34560元，该部分利息原告不再主张。综上，原告要求三被告支付商铺转让款本金100万元，包摊费34560元，2011年3月11日至2012年10月7日的利息70万元及100万元自2012年10月8日起至判决确定的给付之日止按照年息9%计算的利息。 以上事实，有商铺转让协议、应收账款明细、商业店铺租赁合同书、（2014）苏中民初字第0003号民事判决书及本案庭审笔录、谈话笔录等在卷佐证。 本案的争议焦点为，被告是否应当支付原告剩余转让款？ 原告认为，被告转让款尚未支付完毕，应当向原告支付。原告认可应收账款明细中的款项为三被告支付。贷款应由被告办理，贷款之前被告应当支付利息，原告现按照协议约定的年息9%主张利息。原告从未收到谢南海要退出的通知。 被告黄东平认为，1、商铺转让协议第三条约定到由甲方指定银行办理贷款，实际上也是原告找到民生银行办理贷款的，所以贷款最终未足额放贷、延贷，原告有不可推卸的责任。2、商铺转让款是被告黄东平和林小庆支付的，谢南海退出是因为原告承诺的贷款不足，同时考虑到涉案商铺没有产权，所以三被告商讨过后电话通知了原告，原告表示商铺归谁，他不管的，他只管900万元到其账户。3、涉案商铺的转让款已经转化为林小庆的个人借款，故被告黄东平不应支付剩余款项。 为证明自己的主张，被告黄东平提交借款协议复印件一份，认为2012年4月原告和林小庆就商铺交易的尾款及利息达成了一致，双方约定尾款转为林小庆的个人借款，由林小庆负责偿还。对该证据，原告表示不存在这份协议，即使存在，也是林小庆和原告之间的单独借款关系，签了协议也未必履行。被告谢南海表示不清楚。 被告谢南海认为，被告谢南海签过商铺转让协议后，实际已经退出并口头电话联系过其他原被告。谢南海既没有支付过款项，也未取得商铺转让协议中的权利，故谢南海不应承担本案的相应款项。 本院认为，原告何理江与被告林小庆、黄东平、谢南海签订的商铺转让协议系其真实意思的表示，不违反法律规定，本院予以认定。现被告谢南海主张其已经退出商铺转让协议，没有依据，且原告不认可，本院不予采信。被告林小庆、黄东平、谢南海均在商铺转让协议上签字，应共同承担该协议约定的权利义务，故原告收到的款项应视为三被告共同支付。至于协议上中约定的款项三被告如何支付及商铺如何分配，则属三被告内部之间的关系。关于转让款，原被告签订的协议中约定商铺转让价款为900万元，之后被告于2011年3月4日支付20万元，2011年3月11日支付80万元，2012年2月24日支付250万元，2012年2月28日支付350万元，共计支付700万元，原告表示其租赁林小庆的6间商铺，按照约定租金100万元从购房款中扣除，故其现在主张剩余转让款100万元，不违反法律规定，本院予以支持。关于利息，原被告签订的协议中约定余款800万元从2011年3月11日起按月利率7.5厘（即年息9%）由被告支付原告，被告于2011年9月26日支付利息10万元，现原告扣除已经支付的利息后，按照年息9%主张剩余款项自2011年3月11日起至2012年10月7日止分段计算的利息70万元，并自2012年10月8日起至判决确定的给付之日止按照本金100万元计算利息，不违反双方约定和法律规定，本院予以支持。被告谢南海、黄东平抗辩原告对贷款未及时放贷有明显过错，故利息的支付应考虑双方的过错，且要求调低利息，没有依据，本院不予支持。关于包摊费与返还费用，原被告签订的协议中约定从2011年3月11日起被告自行承担包摊费，且原告收取的商铺租金返还被告，原告与被告林小庆签订的应收账款明细中对上述费用进行了确认，被告黄东平表示无异议，被告谢南海虽表示不清楚，但亦未提供相反证据，故本院对应收账款明细中确认的包摊费、返还款予以认定。现原告主张被告承担包摊费108463元，扣除原告应返还被告的商铺租金66415元、7488元，被告还应支付原告包摊费34560元，本院予以支持。被告黄东平、谢南海抗辩原告与被告林小庆签订的借款协议将转让款余款转化为被告林小庆的个人借款，其不应当承担付款责任，首先，被告未提供借款协议的原件，且原告对复印件不予认可；其次，退一步讲，即使该借款协议属实，但被告林小庆并未实际履行，且原告亦未表示其放弃要求被告黄东平、谢南海承担责任的权利，故对被告的抗辩，本院不予采信。被告林小庆经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃应诉抗辩等诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告林小庆、黄东平、谢南海于本判决生效之日起十日内支付原告何理江转让款100万元、包摊费34560元、利息70万元，合计1734560元，并支付转让款本金100万元自2012年10月8日起至判决确定的给付之日止按照年息9%计算的利息。（如采用转账方式支付，请汇入原告何理江指定账户或常熟市人民法院账户，账号：10×××79，开户银行：常熟农村商业银行金龙支行） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币23010元、公告费607.6元，合计诉讼费23617.6元，由原告何理江负担1510元，被告林小庆、黄东平、谢南海负担22107.6元（原告同意其预交的案件受理费22107.6元由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户银行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。 审 判 长  刘丽杰 人民陪审员  王小丽 人民陪审员  张丽云 二〇一五年四月十六日 书 记 员  黄佳惠