广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1287号上诉人（原审被告）：文运康，住广东省佛山市禅城区。委托代理人：赖胜奇，广东文信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李丹丹，身份证住址安徽省界首市，现住广东省广州市天河区。委托代理人：陈伟杰，广东旭瑞律师事务所律师。委托代理人：戴欣，广东旭瑞律师事务所律师。上诉人文运康因与被上诉人李丹丹房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法石民初字第5754号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李丹丹于2014年6月向原审法院提起本案诉讼，请求：1、由文运康返还购房定金100000元给其；2、由文运康赔偿违约金130000元；3、由文运康支付其所付的中介服务费15000元及支付该款自2013年1月23日起至实际付清时止，按中国人民银行逾期利率四倍计算的利息，文运康承担案件诉讼费。原审法院认为：通过庭审查明的事实及质证的证据显示，李丹丹、文运康签订的房屋买卖合约，主体适格，内容没有违反法律规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力。双方签订房屋买卖合约后，李丹丹向文运康支付定金，双方没有办理产权变更，文运康将房屋另行变卖为双方庭审确认的事实。案中，双方均认为对方违约，为此，应当以审理查明事实为基础，结合双方提供的证据，依据法律规定作综合分析，以辩是非。房屋买卖合同之中双方暂不对涉案房屋的产权变更时间进行具体约定，足见合同的某方需要时间处理合同履行的问题。文运康在庭审陈述中对此的解释为因政策的原因而形成自身丧失购买当地房地产的资格，需要时间处理。文运康则辩解认为是李丹丹明知而为之。从李丹丹在签订房屋买卖合同后进行社会保险费用补缴及户口迁移的行为所达到的目的上看，相信文运康的辩解，即为李丹丹是清楚自己暂不具备购买当地房地产资格的。李丹丹此行为已为合同不能顺利履行设置障碍。李丹丹在签订房屋买卖合同后通过各种方法取得购买当地房地产资格，但消耗时间较长，造成合同履行方面有瑕疵。文运康在处理涉案房屋前虽然通过李丹丹解除房屋买卖合同，但在李丹丹不同意的情况下依然对涉案房屋另行处理，显然是在未解除与李丹丹之间的合同关系之前处理，以致双方之间的房屋买卖合同履行的基础丧失，因而文运康在合同履行过程中存有过错。诚然，李丹丹明知自身不具备购买当地房地产的资格的情况下，执意要购买文运康名下的房屋，其行为本属可理解范围，但其忽略了市场规则，令文运康合理规避市场风险的机会丧失，因而李丹丹在合同履行过程中，也存有过错。因合同履行过程中双方均有过错，且合同履行基础已经丧失，故合同不应继续履行，亦由于双方均不要求处理双方之间所签订的房屋买卖合同效力问题，故本案对该事同的效力问题暂不予处置。因合同不能继续履行，且双方均有过错，因而因合同而占有对方的财产应予以返还，由此，李丹丹要求文运康返还定金的诉讼请求，予以支持。亦因双方在合同履行过程中均存有过错，故李丹丹要求文运康赔偿违约金的诉讼请求，不予支持。关于李丹丹要求文运康承担其应承担的居间费用问题，因居间合同属于另一法律关系，与买卖合同之间为不同法律关系，本案不予处置。故李丹丹要求文运康承担其应当支付给居间人的费用及利息的诉讼请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百二十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条第二款的规定，于2014年10月17日作出如下判决：一、文运康在本判决发生法律效力之日起三日内返还定金100000元给李丹丹；二、驳回李丹丹的其他诉讼请求。诉讼费2488元，由李丹丹负担1288元，文运康负担1200元。判后，上诉人文运康不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决查明的事实不清，请求二审法院依法重新认定或发回重审。1、原审判决书“被告答辩称”部分整段认定错误，曲解了我方的答辩意见。2、原审判决查明：“合同中约定，定金为100000元，房屋产权变更的时间为李丹丹具备购买当地房地产资格后的相应时间内，违约金为房屋买卖价格的10％”不符合事实，双方合同中并未约定房屋产权变更的时间为李丹丹具备购买当地房地产资格后的相应时间内。3、原审庭审过程中，双方均已经确认系在房屋买卖合同已解除后将涉案房屋另行出售的。4、原审判决查明：“房屋买卖合同之中双方暂不对涉案房屋的产权变更时间进行具体约定，足见合同的某方需要时间处理合同履行的问题”也不符合事实。二、原审判决对双方提交的所有证据材料的三性均未作任何认定，请求二审法院对涉案证据进行认定或发回一审法院重审。三、原审判决“法院认为”部分也存在认定的事实不清、认定错误之处。1、原审判决认定《房屋买卖合约》为有效合同，又认定双方不要求处理该合同效力问题，故对合同效力问题不处置，这显然是自相矛盾的。2、原审判决认定李丹丹清楚自己不具备购房资格的情况下而签订房屋买卖合同，进而轻描淡写地认为这仅仅是“合同履行方面的瑕疵”。我方认为：李丹丹在明知自己不具备购房资格的情况下，且《房屋买卖合约》第十一条中明确提醒应“具备购房条件”，其仍执意选择签订合同，这种行为不是“合同履行方面的瑕疵”，而是“欺骗行为”，是违反“诚实信用原则”的恶意违约行为。3、我方通过三次发送《律师函》和短信通知李丹丹，已经依据合同法第94条规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”而解除合同。四、针对李丹丹未支付首付款是否构成违约问题，原审法院也未查明。原审中，“未支付首期款，亦未向银行办理相关按揭手续”的事实已得到李丹丹的确认。为此，上诉请求：l、原审判决第一项，改判驳回李丹丹关于100000元定金的诉讼请求；2、判决李丹丹承担一、二审的所有诉讼费用。被上诉人李丹丹答辩同意原审判决，不同意文运康的上诉请求。经本院审理查明：2013年1月23日，卖方文运康、买方李丹丹、经纪方广州市豪杰房地产顾问有限公司签订《房屋买卖合约》，约定卖方将其位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠山蓝天苑31座203号房（粤房地证字第××号，建筑面积为100.6平方米）以1300000元出售给买方；付款方式为涂销抵押后按揭付款，定金为100000元，买方应在合约签署后5日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后5日内提供齐全办理银行贷款所需资料；守约方有权解除合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相对于成交价10%作出赔偿。《房屋买卖合约》签订后，李丹丹交付了定金100000元给文运康。文运康于2013年3月20日自行办妥赎契手续。2013年7月1日，文运康委托律师向李丹丹发出《律师函》，要求李丹丹须于10日内支付首期房款并办理相关银行按揭手续，否则将视为违约，文运康有权解除合同，并没收已付定金。2014年3月24日，文运康将涉案房屋另行出售他人。本案二审诉讼中，李丹丹表示因为其为外地户籍，合同签订时其不符合购买当地房产资格，直至2014年4月4日其迁移户口至广州方符合购房资格。另李丹丹未能提供相关证据证明已依约办理了按揭申请手续。本院认为：文运康、李丹丹及经纪方广州市豪杰房地产顾问有限公司于2013年1月23日签订的《房屋买卖合约》中关于房屋买卖关系的内容为双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规规定，为合法有效，双方均应依约履行。2014年3月24日，文运康将涉案房屋另行出售他人，以其行为表明不再履行合同。关于合同未能继续履行的责任问题，一方面，李丹丹作为购房人在签约时并不具备购买当地房产资格，至2014年4月取得购房资格时距合同签订已有一年多，耗时甚长，同时其也未能举证证明已依约办理了按揭申请手续，故李丹丹在履行过程中具有过错。另一方面，文运康虽曾于2013年7月1日发律师函催告对方履行合同，但其并未依合同法规定通知对方解除合同即将房屋另行出售他人，其行为亦具有过错。原审判决关于双方对合同不能继续履行均有过错的认定是正确的，本院予以采纳。文运康上诉不同意返还定金的理由不充分，本院不予支持。综上所述，文运康的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1200元，由上诉人文运康负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  黄 嵩审判员  谭红玉二〇一五年四月二十九日书记员  仪文娟