吉林省舒兰市人民法院民 事 判 决 书(2014)舒民二初字第292号原告：栾德福，男，1959年1月13日生，汉族，个体户，住桦甸市。委托代理人：李福山，吉林桦远律师事务所律师。被告：桦甸市百货大厦，住所地桦甸市。法定代表人：李瑞华，经理。委托代理人：路景文，吉林圣诺律师事务所律师。原告栾德福诉被告桦甸市百货大厦房屋买卖合同纠纷一案，吉林省桦甸市人民法院受理后，于2013年4月1日作出（2011）桦民二初字第1235号民事判决，被告不服提出上诉，吉林市中级人民法院审理后认为，原审判决认定事实不清，证据不足，撤销吉林省桦甸市人民法院（2011）桦民二初字第1235号民事判决，发回吉林省桦甸市人民法院重审。后吉林市中级人民法院指定由吉林省舒兰市人民法院审理。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告栾德福及其委托代理人李福山、被告桦甸市百货大厦法定代表人李瑞华及其委托代理人路景文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2007年3月19日，原被告协商，被告将坐落在桦甸市振兴路173号（百货大厦一楼）由南向北数第二��门市房，面积172.437平方米，以总价136万元卖给原告。原告交付房款，被告交付房屋。并约定于购买之日起两年内，被告协助原告办理过户手续。原告自2009年3月起，多次找被告办理过户，被告以内部股权并购正在进行为由，至今未给原告过户。被告已于2001年9月17日被吊销执照，其房屋财产于2007年5月15日被桦甸市桦瑞百货经销有限公司吸收合并，原百货大厦财产已被该新公司吸收，原百货大厦改制财产已进入该新公司。现原告起诉来院，请求判令1、原被告之间签订的房屋买卖合同合法有效；2、被告协助原告办理房产过户手续；3、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，原告以不真实的虚假合同请求确认房屋出售合同有效并协助办理过户手续的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。本案诉争的合同即原被告于2007年3月17日签订的《房屋出售合同》并非是双���当事人真实的买卖意思表示，该合同形成前提和背景是原告为了避免其136万元借款不因李瑞华个人的职位变动而产生还款不能的风险所形成不真实的虚假合同，此合同也是当时时任桦甸百货大厦（当时已被工商吊销）的经理李瑞华个人行为而为之的并非被告的真实意思表示，不具有买卖合同效力，双方并没有形成真正的买卖关系和真实的买卖行为。基于涉案诉争房屋出售合同未依法成立，故不存在或发生有效的合同法律后果问题。签订诉争合同的目的只是一种还款的保障而非实质性买卖，并非双方当时真实意思表示。原被告之间存在真实的债权债务关系，双方实际履行是租赁合同关系。本案的焦点问题为：原被告之间是存在房屋买卖合同关系、房屋租赁合同关系还是借款合同关系，原告要求被告协助办理房屋产权过户手续是否有合法依据。针���争议焦点，原告向本院提供了如下证据：１、2007年3月19日房屋出售合同，证明被告将坐落在桦甸市胜利街振兴路173号百货大厦从南往北数第二个门市房以136万元价格出售给原告，双方约定在购买之日起两年内被告提供各种购房手续协助原告办理过户登记，原告承担相关的费用；２、借据2枚、收据3枚，证明被告收到原告136万元；３、桦甸市工商行政管理局企业机读档案登记资料，证明被告系股份合作制法人，2001年9月17日由于未参加年检，被工商部门吊销营业执照；４、产权位置图说明，证明房屋坐落位置是北数五号门市房；５、转账凭证2枚，证明2010年7月14日，原告儿子栾成威汇款给李瑞华26万元；６、原告于2009年7月11日与桦甸市桦瑞百货经销有限公司签订的房屋租赁合同，证明原告租赁的是被告位��振兴路173号北数四门（南数三门），租赁期限2009年7月21日至2010年7月20日，每年租赁费18万元；７、原告户口本复印件。针对争议焦点，被告向本院提供了如下证据：１、桦甸市公安局经侦大队于2013年2月25日询问栾德福的询问证人笔录，证明（1）原告陈述是2007年7月份购买诉争北五门市房屋。（2）原告承认其从2007年7月份-2010年7月份一直租赁被告门市并履行租赁合同关系，每年交纳租金18万元至26万；2、2007年7月19日、7月26日收据1枚及记账凭证1枚，收据内容是收栾德福门市房租金，金额分别为8万元、10万元，；３、2008年6月19日收据2枚、记账凭证2枚，内容是收原告栾德福门市房租金，金额分别为12万元、６万元及2008年7月21日房屋租赁合同，证明原告于2008年7月21日至2009年7月20日租赁北四、北五房屋，房屋面积为173.75平方米、172.437平方米，每年租赁费为人民币9万元＋9万元，用于经营家用电器；４、2009年7月16日收据2枚、7月25日收据1枚和记账凭证，内容是收原告栾德福门市房租金，分别为12万元、4万元、2万元及2009年7月11日房屋租赁合同，证明原告于2009年7月21日至2010年7月20日租赁北四房屋，房屋面积为172.437平方米（北五房屋面积），每年租赁费为人民币18万元，用于经营家用电器，此时原告为扩大经营面积将北四和北五打通为一个整体门市；５、2010年7月11日、7月13日收据2枚和记账凭证，收据内容是收栾德福门市房租金，金额分别为6万元、6万元，记账凭证内容是收栾德福租金（南二南三）及2010年7月11日房屋租赁合同2份，证明原告于2010年7月11日至2011年7月10日租赁房屋，每年租赁费分别为人民币6万元、6万元用于经营家电；６、个体户机读档案���记资料及2010年7月21日房屋租赁合同，证明（1）原告于2011年9月15日向桦甸市工商局胜利分局申请开办桦甸市胜利街高科家电经销行时，向工商机关提供的经营场所来源时是租赁房屋而非其买卖的诉争房屋；７、桦甸市经济体制改革委员会文件桦改股批（1998）25号关于桦甸市百货大厦改制为股份合作制企业的批复、企业产权出售协议书、桦甸市工商行政管理局行政处罚决定书桦工商企行处字（2001）第1号关于吊销未参加2000年度年检企业营业执照的处罚决定，证明（1）被告于1998年经体改委批准改制，由原国有性质改为股份制，原资产性质及产权分配方式由国资委变成全体股东所有。（2）被告已于2001年9月被工商机关吊销营业执照；８、桦甸市桦瑞百货经销有限公司设立登记申请书及公司股东（发起人）名录、出资证明、出资人协议书，证明被告桦甸百货大厦被工商机关吊销执照后，在原全体股东不变的情况下（已办理退休除外），新设立桦甸市桦瑞百货经销有限公司，新公司成为原桦甸百货大厦资产实际控制人和管理人。（2）原告与桦瑞百货经销有限公司签订的房屋租赁合同等同于与被告签订租赁合同，形成租赁关系；９、记账凭证、借据和收据共9枚，分别为2004年6月11日记账凭证（单位借款）和2004年4月1日借据（金额6万元）、2004年4月16日借据（金额6万元）、2005年4月30日记账凭证（借款）和2005年4月30日收据（金额60万元）、2007年2月27日记账凭证（借款）和2006年6月16日借据（金额25万元）、2007年3月20日记账凭证（借款）和2007年3月19日收据（金额39万元），证明（1）被告自2004年4月至2007年3月先后5次向原告借款136万元；10、2013年2月28日桦甸市公安局经侦大队对承租人周克新的询问证人笔录、收据1枚及王永保的询问证人笔录和房屋面积图（周克新是承租原告相邻的北六门市房屋，房屋面积为150平方米），证明（1）周克新证实，2007年至2008年我租百货大厦南数第一个门市房，2007年租金7万元，2008年租金6万元。（2）王永保证实，2009年至2010年我租百货大厦南数第一个门市房，每年租金6万元。（3）面积图证明承租人及租金情况和北四、北五房屋面积不同的事实。对于原告提供的证据，被告质证意见如下：对证据１真实性、合法性有异议，合同是虚假合同，内容不真实，主体不明确，价款不准确，付款方式也不对。合同中出售的房屋不是被告单位的真实意思表示，价款也不是136万元。付款方式为一次性付款136万元，被告不存在这一付款行为。此合同为个人之间的交易行为，不是原告同被告单位的意思表示。合同形成时间为被告��位改制及工商执照被吊销后，该合同未经股东会决定，因此李瑞华属于无权处分。合同形成后未实际履行，原告以实际履行租赁合同为事实替代履行买卖合同，不具有真实性和法律效力。对证据２有异议，对其中2006年6月15日25万元的收据真实性有异议，其他证据与本案无关联性。136万元是借款非购房款。2006年6月15日25万元的收据是李瑞华个人打的临时收条，6月16日财务又给出具的正式借据。对证据３真实性无异议，但其恰恰证明了李瑞华个人与原告签订的协议不是依法成立的。对证据４真实性、合法性、关联性有异议，原告混淆了北四门、北五门租金及面积问题。北四门面积为171.75平方米。北四、北五租金共18万元。对证据５真实性、合法性无异议，对关联性有异议，26万元不是租金款，是李瑞华个人与原告之间的款项，与本案无关。对证据６真实性无异议，对证明问题有异议，合同从租赁房屋位置、面积可以判断不相符。对证据７无异议。对于被告提供的证据，原告质证意见如下：对证据1真实性无异议，证明问题有异议，此证据中原告明确说明了双方购买的门市是北五门市，租赁的是北四门市，询问笔录说明136万元价格租赁的是北四门市，与我方提供的两份转账凭证是相互印证的。租赁关系取代买卖关系是不成立的。对证据2真实性、合法性、关联性均有异议，两份收据是被告单方做出，没有原告签字，证明不了被告所要证明的问题。对证据3真实性、合法性、关联性均有异议，对证明问题有异议。证据前后纸张偷梁换柱，纸张上下部分完全不同。对证据4中房屋租赁合同真实性无异议，对收据的真实性有异议���当时给我方开具的是一张收据，不是三张。对证明问题有异议，此份合同与2008年北四、北五的合同相互矛盾。此份合同证明是一个门市的价款，不是两个。对证据5真实性、合法性、关联性均有异议，租赁合同没有写明双方租赁房屋的具体位置和面积，其中的收据是被告单独做出的，与我们提供的2010年交付房屋租金的26万元转款凭证也不一致，此证据与本案无关联性。对证据6中机读档案无异议，房屋租赁合同是原告求被告签订的虚假的房屋租赁合同，已达到办理房屋登记的目的。对证据7真实性无异议，对证明问题有异议，只能证明百货大厦在改制时将产权由国有改为股份制，证明不了其他问题。对证据8真实性无异议，对证明问题有异议，被告吊销执照后并不影响法人资格。对证据9证明问题有异议，将借据和收���下立为什么科目是被告单位的行为，不影响买卖关系的成立。对证据10中相邻的门市房所处位置与我们的门市房面积不相符。本院认为，对原告提供的证据1、2、3、4、6、7真实性予以采信，证据5系原告儿子栾成威汇款给李瑞华，无法证明系房屋租金，本院不予采信。对被告提供的证据1、7、8、9因原告对其真实性无异议，本院予以采信，证据2、3、4与原告提供证据6可以相互映证，本院予以采信，证据6中机读档案原告无异议，本院予以采信，证据10系公安机关依职权询问相关当事人的笔录，本院予以采信，证据5中2010年7月11日租赁合同与证据6中2010年7月11日租赁合同租赁期限和租金数额上存在重叠矛盾之处，本院不予采信。根据原告的告诉和被告的答辩，并结合本院所采信的证据以及庭审中当事人自认的相关案件事实，本院确认本案事��如下：被告桦甸市百货大厦现为股份合作制企业，是由原全民所有制企业桦甸市百货大厦改制而来，于2000年1月14日设立，改制后名称未改变，该企业法定代表人为李瑞华。改制设立新企业（即被告）时，原企业职工达成出资人协议，协议第二条载明：职工58人，以现金53万元投入形成职工股本，用40.3万元买断企业国有净资产。新企业（即被告）成立后，由于2000年度未办理工商检验手续而于2001年9月17日被吊销营业执照。2007年5月15日，桦甸市百货大厦的46名股东（不含已退休人员）成立桦甸市桦瑞百货经销有限公司，注册资本63万元，46人出资，经营范围是房屋出租服务，对被告桦甸市百货大厦所有的房屋进行管理。现原被告争议的房屋仍登记在被告桦甸市百货大厦名下。2004年4月1日，被告向原告借款6万元，约定到期还本付息，购房优先；2004年4��16日，被告向原告借款6万元；2005年4月30日，被告收到原告60万元；2006年6月15日，被告收到原告25万元，收据中注明购房款；2007年3月19日，被告收到原告39万元。以上款项共计136万元，被告单位财务下账为借款。2007年3月19日，原告与被告签订房屋出售合同，约定：被告将其所有的坐落在桦甸市胜利街振兴路173号百货大厦南面往北数面积172.437平方米第二个门市房（北五），以总价136万元的价格出售给原告，签订合同时一次付清。从购买之日起二年内被告负责给原告提供各种购房手续，原告负责办理产权证明，办证所需费用由原告承担。自2008年至2009年原告同时租赁被告坐落在桦甸市胜利街振兴路173号南往北数第三个门市房（北四）和第二个门市房（北五）。被告所有的坐落在桦甸市胜利街振兴路173号北六门市房，面积为152.98平方米，2007年、2008年租赁给周克新，2007年租金7万元，2008年租金6万元，2009年、2010年租赁给王永保，两年租金分别为每年6万元。本院认为：真实意思表示是合同成立的充分必要条件之一。案中，双方2007年3月19日合同明确约定“购房款136万元一次性付清”，从双方履行行为来看，该136万元系合同签订前被告向原告“借款”总额，欠据中只有2006年6月25日注明为购房款，其他欠据均无“购房”字样，且时间在购房合同签订之前，被告下账也注明为借款，合同亦未约定以之前借款抵顶购房款，无法认定原告已按合同约定一次性支付购房款。在购房合同签订后，双方又于2008年、2009年连续两年签订诉争房屋租赁合同，原告虽主张仅租赁北四房屋并未租赁北五房屋，但其交纳租金数额明显高于与其诉争房屋相邻房屋租金，且基本符合租赁两套房屋（北四、北五）租金数额，可以推定原告租赁北四、北五房屋的事实。原告按照租赁合同的约定向被告交纳租金，双方的以上行为不符合一般房屋买卖交易习惯，存在有悖买卖关系基本权利义务的不合常理之处。从以上基本事实本院足以推定，房屋买卖合同并非双方真实意思表示，双方之间的房屋买卖合同并未成立，被告抗辩该买卖合同系为借款担保的主张本院予以采纳。双方之间是一种非典型担保，做为债权人请求直接取得诉争房屋所有权的主张，违反了禁止流质原则，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回原告栾德福的诉讼请求。诉讼费5000元由原告负��。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  马 辉审 判 员  杨 杰人民陪审员  刘星楠二〇一五年四月七日书 记 员  刘 杰