苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2014)相民初字第00730号原告殷长银。委托代理人刘修银，江苏博事达（无锡）律师事务所律师。委托代理人曹菊婷，江苏博事达（无锡）律师事务所实习律师。被告苏根龙。原告殷长银与被告苏根龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月10日受理后，依法由审判员丁亦辛独任审判。本案于2014年5月14日公开开庭进行了审理。原告殷长银及其委托代理人刘修银、曹菊婷，被告苏根龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷长银诉称，被告为原苏州市相城区苏工电器机械成套厂（下称苏工电机成套厂）投资人。2004年3月3日，该厂与“万仁元”签订《厂房场地出租协议书》，由该厂出租场地420平方米给“万仁元”使用，年租金15000元，“万仁元”据此开办了苏州市相城区黄桥仁元饼铁厂（下称仁元饼铁厂）。2005年4月18日，原告与“万仁元”签订《转让协议书》，“万仁元”将仁元饼铁厂转让给原告经营，并约定，应向苏工电机成套厂交纳的租金由原告承担。从此，被告每年均向原告收取租金，并单方将租金上涨至每年18000元，租金收取到2013年。2008年起，因被断电断水，致原告不能正常经营。被告的行为应属违约，要求判令：1、被告支付原告违约金人民币100000元；2、退还原告从2008年至2013年的5年租金90000元（18000元/年×5年）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告苏根龙辩称，1、原告所述不是事实。2、因为涉案的厂拆迁，原告应当得到的补偿款，在经过黄桥街道很多部门协调后原告已经拿到了，原告现在起诉要求我支付违约金以及退还租金没有依据，不予认可。3、我与原告之间没有合同关系，他不应当找我要求支付款项。经审理查明，2004年3月3日，苏工电机成套厂作为甲方，“万仁元”作为乙方，签订了《厂房场地出租协议书》一份，其主要内容为：1、租赁期限为长期（自2004年3月20日起），如国家征用土地遇政策性拆迁，乙方则应无条件服从；2、甲方提供厂区内闲置场地约420平方米给乙方使用……；3、场地年租金为15000元，乙方于每年的3月20日向甲方交纳租金（每年租金不变）；4、乙方可在甲方东围墙上开大门，在厂区内租赁的场地上建造房屋，铺水泥场地，产权归乙方所有；甲方应为乙方负责安装水电表，并由甲方承担安装费，水电费则由乙方自行承担；5、协议签字生效，如违约，违约方应支付对方违约金100000元；……。该协议书甲方处由本案被告签字，并加盖苏工电机成套厂公章，乙方处由“万仁元”签字。2005年4月18日，“万仁元”作为甲方，原告殷长银作为乙方，双方与签订《转让协议书》一份，其主要内容为：甲方将仁元饼铁厂转让给乙方，双方达成如下意见：一、甲方将饼铁厂营业执照及所有证件公章转让给乙方……；二、饼铁厂转让后，乙方担任该厂负责人，厂内如发生一切事由，均与甲方无关；三、甲方转让饼铁厂后，该营业场所内的原甲方所有的一切设备、厂房及铺设的水泥场地转让给乙方使用并归乙方所有……；四、转让费计人民币183000元整，该款包括甲方应上交苏工电机成套厂的2005年3月20日至2006年3月19日场地租金费……；五、转让后场地租借金仍按甲方与苏工电机成套厂签订的合同执行（见厂房场地出租协议书），交下年租金，甲方必须提前来交，租金乙方承担；如遇拆迁，乙方享受拆迁赔偿费用，甲方应予协助；六、甲方于2005年4月22日搬出转让场地；八、甲方应将所交苏工电机成套厂2005年3月20日至2006年3月19日的场地租借费收条、合同等交乙方所有；十一、协议签字生效，任何一方反悔应无条件赔偿对方损失费100000元；……。另查，“万仁元”系个体工商户仁元饼铁厂的经营者，该厂执照的有效期限为2004年4月26日至2008年4月25日。本案被告苏根龙系苏工电机成套厂的投资人，产权属性为租赁使用权，该厂已于2012年7月23日核准注销。2006年3月20日起的租金，由原告每年按18000元标准向被告支付，租金支付至2013年3月19日。上述事实，由原告身份证复印件、被告的常住人口信息、工商登记材料、营业执照复印件、《厂房场地出租协议书》、《转让协议书》、收条以及当事人陈述为证，本院予以确认。审理中，原告陈述，其向“万仁元”转下仁元饼铁厂，故其继承了被告与“万仁元”之间《厂房场地出租协议书》的相关权利义务；该协议书中约定了违约金，即为原告主张违约金100000元的依据。2007年3月4日，厂房被停电停水，直到原告于2014年1月25日搬离，停电停水导致原告无法经营，故要求被告退还2013年3月19日倒推5年的租金90000元。被告称，其不知晓“万仁元”与原告所签《转让协议书》，待其知晓时，即要求原告搬走，但原告拒不搬迁；其要求与原告签订合同，但原告拒绝；因原告占用其土地，故其向原告收取租金；其不认可其与“万仁元”约定的权利义务由原告承受。原告还称，其被停电停水后，迫于无奈，仍向被告按期支付租金，否则被告即要求其搬离；原告还表示，对是否断电断水、何时断电断水、被谁断电断水，均不能举证。被告辩称，当时为创建卫生城市，政府断掉了三相电，但未断二相电和水，三相电后来有无恢复、有无影响原告生产，其均不清楚，但此事与其无关。双方另明确，双方间无书面协议，只是口头约定每年租金18000元，其他均未约定。原告还表明，其从“万仁元”处转让而得涉案土地上的房屋、设备以及相应补偿等均已由相城区黄桥街道向其支付。本院认为，苏工电机成套厂与“万仁元”签订了《厂房场地出租协议书》，双方对租赁期限仅约定为长期，未明确具体期限，应视为不定期租赁，双方可随时解除租赁关系；该协议书中还约定了违约金100000元。“万仁元”在租赁期间开设、经营仁元饼铁厂，后与原告签订《转让协议书》，将仁元饼铁厂转让给本案原告，并约定转让后场地租金仍按“万仁元”与苏工电机成套厂签订的合同约定执行。因《转让协议书》上并无被告的签字确认，不能认定被告对两者的转让和相应约定予以认可，该协议书对被告无约束力。相反，“万仁元”转让仁元饼铁厂的行为可认为单方面与被告解除了《厂房场地出租协议书》，故原告称其继承了“万仁元”对苏工电机成套厂的权利义务，无法律依据，该意见不予采纳；原告依据《厂房场地出租协议书》的约定，主张100000元违约金的请求不能支持。被告于2006年3月20日起接受原告支付的租金，至此，可认为原、被告双方达成了新的租赁协议。双方未签订书面协议，仅口头约定一年租金18000元，对租期、土地所附配置等均未约定，应认定为不定期租赁。原告支付一年租金、使用一年土地，租金共支付至2013年3月19日，原告实际于2014年1月2日搬离。原告称，涉案土地于2007年3月4日即被停电停水，致其不能正常生产经营，故要求被告退还五年的租金共90000元，但原告对相关事实未予举证。本院认为，即便被断电断水事实存在、的确造成原告无法生产，因原、被告双方未对租赁土地的附属配套有所约定，且为不定期租赁，原告面对断电断水的状况未要求解除租赁关系、却仍每年支付18000元租赁费，可认定原告对土地的附属配套变化现状予以认可、并认可此种状况下的租金仍为18000元。再者，原告的数年坚守终于等到了拆迁、并得到相应补偿。综上，原告要求被告退还五年租金90000元的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及相应法律规定，判决如下：驳回原告殷长银的所有诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币2050元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  丁亦辛二〇一五年十二月十四日书记员  候佳芸