广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初32418号原告（案外人）杨艳，女，汉族，1978年12月16日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，委托代理人汪忠东，广东华商律师事务所律师。委托代理人李杨燕，广东华商律师事务所律师。被告（申请执行人）广东天宏纪龙金属制品有限公司，住所广州市番禺区石壁街石壁三村自编腰鼓农场海纳工业园****，统一社会信用代码914401130633366953。法定代表人许宏涛，总经理。委托代理人李庚，广东斯明律师事务所律师。第三人（被执行人）林俊浩，男，汉族，1979年11月7日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，第三人（被执行人）深圳市鑫利丰贸易有限公司，住，住所深圳市福田区竹子林紫竹七路中国经贸大厦14F-14I一社会信用代码91440300557180598U。法定代表人吴传兴。委托代理人戴亚平，广东矩行律师事务所律师。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住，住所深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人李耀智，执行（常务）董事。委托代理人陈远亮，男，汉族，1992年6月8日出生，身份证住址广西梧州市万秀区，系该司员工。上列原告诉被告、第三人案外人执行异议之诉一案，原告不服本院的（2016）粤0304执异330号《执行裁定书》，提起诉讼，本院依法另行组成合议庭，于2018年1月18日公开开庭进行了审理，原告本人及其委托代理人李杨燕、汪忠东(庭审后原告于2018年5月28日向本院递交了解除对其二人的委托声明)，被告的委托代理人李庚，第三人深圳市鑫利丰贸易有限公司委托代理人戴亚平，第三人中原地产代理（深圳）有限公司委托代理人陈远亮到庭参加诉讼。第三人林俊浩经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，涉案房产于2015年11月18日被福田法院查封，该房产在实施查封时登记所有权人为林俊浩（被执行人，涉案房产的卖方，以下简称卖方）。但卖方早在2015年4月3日即已将涉案房产以人民币1898万元的价格卖给原告，并于同日签订了《二手房买卖合同》，至2015年11月17日，原告己经将购房款人民币1898万元全部付清，卖方也同时将涉案房产以及涉案房产的产权证书（红本）、钥匙等交付原告，原告也已经开始缴纳物业管理费，因此原告己经实际合法占有涉案房产。但当原告于2015年11月18日与卖方共同去房产登记机关办理涉案房产的所有权人变更登记手续时，发现该房产已于当日被查封，无法办理变更登记。该情形完全不是由于原告的原因及过错所导致。基于上述事实，并以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定为法律依据，原告以对涉案房产享有足以排除执行的实体权利为理由，向本院提起了案外人执行异议，本院依照“执行异议审查程序”，裁定驳回了原告的执行异议请求。原告认为，该裁定在适用法律上是正确的，认定原告对涉案房产是否具有足以排除执行的实体权利，确实应该以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的四个条件为依据。但该裁定在认定原告是否具备这四个条件这一事实问题时是错误的。具体说，该裁定适用了错误的“证明标准衡量准则”。本案是民事争议/诉讼，应该适用民事诉讼的证明标准，即优势证据规则或盖然性衡量标准，而不应适用刑事诉讼基于“无罪推定”和“疑罪从无”的原则排除一切合理怀疑标准。该裁定称“执行异议程序相较于普通民事诉讼而言具有一定的特殊性”，因而在审查证据时体现出特别的审慎，固然有一定的道理，但也不能将民事争议/诉讼中的证明标准无限提高到“排除一切合理怀疑”的高度。实际上，原告在该案外人执行异议程序中所提交的证据，已经足以证明原告对涉案房产具有足以排除执行的实体权利，即（1）在涉案房产查封前7个月，原告与卖方己经签订合法有效的书面买卖合同；（2）在涉案房产查封前，原告己经合法实际占有该房产；（3）原告已经向卖方支付全部价款。但该裁定却认为原告的证据存在几个问题，不能完全排除虚构买卖、转移财产、逃避执行之嫌疑，但实际上，该裁定所指出的几个“存在问题”，要么是根本不存在的问题，要么是可以进一步举证加以证明的，具体说明如下：1、该裁定指出的第一个问题是：原告与卖方之间对涉案房产的买卖没有中介参与、没有办理任何资金监管、没有贷款申请资料、没有赎楼资料。但实际上，该项买卖有中介公司参与，也有资金监管资料、贷款申请资料和赎楼资料。在本诉讼中原告将提交这些证据。2、该裁定指出的第二个问题是：原告主张的付款过程，绝大部分资金涉及与本案无关的主体，且转账凭证上没有支付购房款的注明。但是，委托收款和委托付款都是极为正常的付款行为，且都提交了委托收款和委托付款的申明。另外，每一笔付款的银行凭证都清清楚楚，可谓铁证如山，收、付款各方均无异议，该裁定的这个怀疑是毫无道理和依据的。3、该裁定指出的第三个问题是：认为《交楼确认书》标明涉案房产是2015年11月17日交付的，但原告的物业管理费发票是2016年3月3日出具的。难道2015年11月17日收楼，业主3个多月后再开出物业管理费发票不正常吗？另外，原告可以补充提交此后的物业管理费发票。此外，该裁定还认为原告没有提供水、电、煤气等生活费用发票，但这是由于涉案房产无法过户到原告名下，水电煤气等也就无法过户。综上，该裁定所指出的原告证据中存在的问题都是很牵强的，有些甚至是无理的。原告在执行异议中提交的证据已经足以证明原告具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的四个条件，对涉案房产具有足以排除执行的实体权利，在本次诉讼中提交的补强证据更加证明了这一事实。因此，请求法院判令：排除对执行房产（位于广东省深圳市南山区**D1”）的执行。被告未提交答辩状，庭审时口头辩称，1、原告所谓的涉案房产交易不符合交易惯例，涉嫌虚假交易，不能排除其与林俊浩配合虚构买卖、转移财产、逃避执行之嫌。被告列举以下几点：（1）合同约定向银行按揭贷款支付楼款，2015年4月20日之前应提交按揭贷款的申请资料，但无证据证明其提交了相关申请资料。却在2015年11月17日突然找人代付了房款的全款，并未按合同的约定方式付款。（2）2015年11月9日，银行出具了二手房按揭贷款确认书，同意放款1700万元，而到了2017年11月17日，原告却与第三人林俊浩在补充协议中称贷款尚未批准。（3）2015年4月至11月期间，深圳房价出现了巨大的波动，上涨出现了30%，买方违约的情况下，卖方未追究买方的责任，表面上房产仍在成交。（4）资金托管协议中约定双方将94万元交中介机构托管，原告证据显示除4月3日中介收到10万元之后，并未收到其他托管资金，所谓的定金均支付给第三人林俊浩。（5）房款中最大的一笔1700万元，买方的付款方式是代付，卖方的付款方式是代收，很难相信是真实的交易。2、原告方所谓的龙文俊向第三人林俊浩支付1700万元款项，事实上是第三人林俊浩向案外人王传伟的借款，根本不是原告支付的购房款，且原告也是该笔借款的担保人，该事实在本院（2015）深福法民一初字第8593号案件中查明，被告已提交了调查取证申请，调取该案件的民事判决书。3、截至2017年8月，被告因执行案件赴涉案房产处张贴公告，发现涉案房产仍处于毛坯状态，根本无人居住，原告并未占有该房产。综合考虑，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的四个条件，被告认为（1）原告方与第三人林俊浩签订的书面买卖合同涉嫌伪造。（2）涉案房产一直处于毛坯状态，未有人居住使用，原告并未占有该不动产。（3）原告未付清涉案房产的全部价款。（4）即使交易真实，原告4月签订合同，11月才开始履行，也属于怠于履行合同的状态，是其自身的原因在查封前未办理不动产变更登记，应承当不利后果。综上，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。第三人林俊浩未到庭参加诉讼，亦未提交证据材料及书面意见。第三人深圳市鑫利丰贸易有限公司表示对原告的诉讼请求无异议，同意原告意见。第三人中原地产代理（深圳）有限公司口头述称，其促成了原告与第三人林俊浩就涉案房产签订二手房买卖合同，居间成功。现其仍为两交易方托管交易款项12万元，该款项愿意按照法院的判决作出最终的处理。本院（2016）粤0304执异330号《执行裁定书》查明：本院(2015)深福法民二初字15113号民事判决书已发生法律效力，判决被执行人林俊浩应偿还申请执行人广东天宏纪龙金属制品有限公司欠款9850067.31元及利息（略），被执行人深圳市鑫利丰贸易有限公司对前述债务承担连带责任。申请执行人在诉讼期间申请诉讼保全，本院依法查封被执行人林俊浩名下的涉案房产。判决生效后，被执行人未履行还款义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院立案受理。执行过程中继续查封涉案房产。该房产位于南山××区，建筑面积252.56平方米，登记在被执行人林俊浩名下。案外人提交的《二手房买卖合同》标注时间为2015年4月3日，内容为被执行人林俊浩将涉案房产出售给案外人，总价款1898万元，案外人需在合同生效当日支付订金5万元，在合同生效后两日内再支付订金89万元（定金均交由双方约定的第三方进行资金监管）；案外人需于2015年4月20日前申请银行贷款并交齐首期款（交由双方约定的第三方进行资金监管）；被执行人林俊浩需于案外人取得《贷款承诺函》并将首期款存入资金监管账户后办理赎楼手续注销原抵押登记；双方应在被执行人林俊浩赎出房产证后三个工作日内向国土部门递件申请过户；被执行人林俊浩应在收到全部购房款后三日内交房。2015年11月17日，申请执行人向本院提起诉讼，并同时申请诉讼财产保全。2015年11月18日，本院依法查封涉案房产。案外人提交的《补充协议》标注时间为2015年11月17日，内容为由于未能申请贷款等诸多原因，双方确认案外人杨艳已委托其他人向被执行人林俊浩付清全部购房款。案外人提交的《收据》标注时间为2015年11月17日，内容为被执行人林俊浩确认收到杨艳全部购房款1898万元。案外人提交的《招商银行转账汇款电子回单》1页，显示名为“龙文俊”的主体向“深圳市浩长宇贸易有限公司”的账户支付1700万元，时间为2015年11月17日，备注无内容。案外人提交的《情况说明》和《委托收款确认书》，显示内容为“龙文俊”认可其代杨艳支付购房款，而“深圳市浩长宇贸易有限公司”认可其代林俊浩收取购房款。案外人提交的《平安银行电子回单》19页，显示杨艳银行账户向林俊浩账户付款的情况，2015年4月8日16笔5万元、1笔2万元，2015年11月17日1笔100万元，2015年11月18日1笔10万元，金额合计192万元；备注无内容。案外人提交的《交楼确认书》标注时间为2015年11月17日，内容为被执行人林俊浩与案外人杨艳双方确认将涉案房产交付给杨艳。案外人提交的由深圳市卓越物业管理有限公司卓越维港名苑管理处出具的《发票》显示，案外人杨艳于2016年3月3日向该管理处支付6692.6元，项目为2015年11月-2016年2月管理费。本院（2016）粤0304执异330号《执行裁定书》认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人的主张是否符合上述规定，需依以下原则认定：执行异议审查程序相较于普通民事诉讼而言具有一定的特殊性，对于案外人与被执行人之间的房屋买卖合同关系及相关事实，不能仅凭二者之间的相互认可以及二者之间形成的书面材料来认定，还必须结合具有客观证明力的第三方证据及房地产市场交易惯例、生活常识等，综合全案事实审查其真实性以及是否有转移财产、逃避执行之嫌。本案案外人的主张存在以下几个问题：1、案外人提交的《二手房买卖合同》是二手房交易市场常用的由房产中介提供的合同版本，但本案中并无房产中介参与，而案外人主张的交易过程则与合同条款及房地产市场交易惯例存在明显不符——双方没有办理任何资金监管，没有贷款申请资料，也没有自行赎楼资料或委托赎楼资料。2、案外人主张的付款过程，绝大部分资金涉及与本案无关的主体，且转账凭证上没有任何关于支付购房款的注明。3、案外人提交了一份与被执行人林俊浩二人签署的《交楼确认书》，标注时间为2015年11月17日（涉案房产于2015年11月18日被查封）；但涉案房产的物业服务企业提供的显示案外人支付物业管理费的《发票》却是在2016年3月3日出具；同时案外人并未提供任何能够证明其实际使用房屋的水、电、煤气等生活费用票据。综合上述情况，案外人的主张未能达到排除执行所需要的证明标准，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人杨艳的执行异议请求。本案查明的事实与（2016）粤0304执异330号执行裁定书查明一致。相比（2016）粤0304执异330号案件的证据材料，原告在本案中还补充提交了《资金托管协议》、2015年4月3日消费小票两张及《收款收据》、2015年4月8日消费小票两张、2015年11月9日工商银行华强支行出具的《二手楼按揭贷款确认书》、赎楼相关资料及照片、涉案房产工程预算书等证据材料。其中《资金托管协议》显示签订日期为2015年4月3日，主体为原告杨艳（乙方）、第三人林俊浩（甲方）、第三人中原地产代理（深圳）有限公司（丙方）签订，协议约定甲乙双方签署了关于卓越维港名苑（北区）1栋D1物业的《二手房买卖合同》，就二手房交易过程中有关款项委托丙方中原地产代理（深圳）有限公司托管事宜如下：甲乙双方同意将定金人民币94万元、交楼押金2万元交由丙方进行托管。解除托管时，丙方按上述金额扣除甲乙双方所签署的《二手房买卖合同》第八条约定各自应付之费用后放款，不包含利息。该协议约定了托管账户并郑重声明：凡该司员工向客户收了任何款项，均须出示印有该司收款专用章或发票专用单位的正式收据或发票方为有效。原告提交了2015年4月3日、4月8日的四张消费小票，其中4月3日的消费小票有两张，每张消费金额5万，时间分别为当日的19时42分14秒（对应商户中原地产代理石洲中路分公司），21时29分55秒（对应商户中原地产代理（深圳）有限公司），该两张持卡人签名为杨芳。4月8日分两笔前后各1万元，对应商户均为中原地产代理（深圳）有限公司，持卡人签名均为杨艳。第三人中原地产代理（深圳）有限公司于本案庭审时承认为原告杨艳与第三人林俊浩两交易方托管交易款项12万元。原告提交2015年4月3日的《收款收据》载明：收到客户杨艳交来购买卓越维港名苑（北区）1栋D1物业之定金10万元，上述款项存入户名林俊浩工商银行账户尾号8143账号。收款人处有林俊浩签名。原告提交2015年4月8日的其中一张《收款收据》载明：收到客户杨艳交来购买卓越维港名苑（北区）1栋D1物业之定金82万元。收款人处有林俊浩签名。另一张载明：收到客户杨艳交来购买卓越维港名苑（北区）1栋D1物业之定金2万元。上述款项存入户名林俊浩工商银行账户尾号8143账号。收款人处有林俊浩签名。上述10万元与2万元收据经手人、见证人都某致，编号只间隔一位（453531、453533）。原告提交的《二手楼按揭贷款确认书》显示2015年11月9日该行同意发放为期30年，金额为1700万元的涉案房屋按揭贷款。本院（2015）深福法民一初字第8593号案件系王传伟以林俊浩、深圳市浩长宇贸易有限公司、杨艳等十位公司或个人为被告提起的民间借贷纠纷。该案本院判决林俊浩等八被告向王传伟偿还借款本金1700万元及利息，杨艳等对该债务承担连带清偿责任。该案的审理过程中王传伟主张通过委托龙文俊向深圳市浩长宇贸易有限公司支付1700万元，履行了合同义务。王传伟在该案件提交了有“龙文俊”字样签名的《委托付款函》，该函表明龙文俊受王传伟委托就王传伟与林俊浩等民间借贷事宜，将人民币1700万元转入深圳市浩长宇贸易有限公司名下账户。本院（2016）粤0304民初12084号民事判决书查明，涉案房产的抵押银行系于2015年11月18日才将涉案房产的注销抵押登记材料交予第三人林俊浩的委托代理人。本案原告在该案中自述2015年11月18日其去办理过户手续时发现该房产被本院查封。原告在本案中撤回了其在（2016）粤0304执异330号案件中曾提交过的《情况说明》，该情况说明内容如下：“本人龙文俊（公民身份号码）受杨艳（公民身份号码：）委托和确认，于2015年11月17日向深圳市浩长宇贸易有限公司（账号：44×××11，开户行杭州银行深圳分行）转账支付人民币1700万元，系代杨艳向林俊浩支付购买深圳市南山区蛇口工业十路卓越维港名苑（北区）1栋D1房的购房款。”原告开庭接受法庭询问时称其不认识龙文俊，该份材料系由王传伟交给原告。应原告的申请，王传伟作为证人出庭作证，在接受法庭询问时，其称没有给过原告《情况说明》。王传伟还称是第三人林俊浩与深圳市浩长宇贸易有限公司向其借款1700万元，当时第三人林俊浩是为了借该笔款去赎楼，杨艳与林俊浩签署了房屋买卖合同，当时出了一点问题。该笔贷款是王传伟指示龙文俊向深圳市浩长宇贸易有限公司支付的，龙文俊是王传伟的公司财务，王传伟签发了委托付款函。对于该笔借款合同中的担保人杨艳，王传伟并不认识，都是第三人林俊浩找来作担保的。2015年11月17日，原告杨艳与第三人林俊浩签订《补充协议》，主要内容为，鉴于2015年4月3日，买卖双方签订了一份《二手房买卖合同》，卖方将其所有的南山区蛇口工业十路卓越维港名苑（北区）1栋D1房以1898万元转让给买方。买房自行支付定金和首期款，余额向银行申请二手房按揭贷款。现买方已向中国工商银行申请按揭贷款，但尚未批准。……双方就相关事宜达成如下补充协议。一、卖方确认，截至2015年11月17日，卖方已确认收到买方支付的购买深圳市南山区XX房的购房款1898万元，二、本协议生效后，卖方仍应积极配合、协助买方完成银行按揭贷款手续。中国工商银行华强支行批准买方的二手房按揭贷款（金额以银行发放金额为准）并将贷款发放至卖方银行账户后，卖方应于银行放款日将贷款全部退还给买方。买方不可撤销的指定如下账户接收该贷款：收款账户户名：龙文俊，账号：62×××18，开户行：招商银行深圳分行，金额1700万元。第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）开庭时确认收取了12万的托管费用。原告提交的照片显示涉案房产仍为毛坯房状态。以上事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录等予以证明。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案为案外人执行异议之诉，对于原告所主张的买卖事实，确实不能仅凭原告与第三人林俊浩的自认以及其二人之间形成的书面材料来认定。原告提起本案诉讼时，针对（2016）粤0304执异330号执行裁定书指出的问题补充了部分证据，但综合全案证据本案除存在该裁定提出的问题外，还存在以下问题：1、原告主张的付款总额与合同约定金额不一致问题。原裁定查明原告转给林俊浩的2015年4月8日16笔5万元、1笔2万元，2015年11月17日1笔100万元，2015年11月18日1笔10万元，合计192万元；龙文俊付给深圳市浩长宇贸易有限公司的1700万元，上述两笔共计1892万元，与合同约定金额不符；原告本案补充的4月3日支付的两笔各5万元、及4月8日支付的两笔各1万元，多出12万元，合计1904万元，又超出了合同约定的金额。2、原告提交的《收款收据》与《资金托管协议》、消费小票不相符问题。第三人中原地产开庭时确认收取了12万的托管费用，原告提交了4张消费小费，金额共计12万元，显示商户为中原地产，但是原告或第三人中原地产却没有提交收款人为第三人中原地产的《收款收据》，反而提交了一张4月3日收款人为第三人林俊浩的10万元《收款收据》，并且注明是转入林俊浩尾号8143账户，如该证据是证明第三人中原地产的收款情况，则明显与实际收款情况及资金托管协议约定不符，如该证据是证明原告还另行向第三人林俊浩支付过10万元，则原告也没有另行举证4月3日有向第三人林俊浩尾号8143账户转款的事实。3、原告提交的《情况说明》存在虚假陈述。为证明龙文俊转1700万是代原告付房款，原告在本院裁定时提交了《情况说明》，原告在庭审时称其不认识龙文俊，其提交的《情况说明》是案外人王传伟交付给她的，但是王传伟在法庭上已否认其曾交给原告上述材料，原告陈述与证人陈述互相矛盾。4、中国工商银行深圳华强支行已于2015年11月09日作出《二手楼按揭贷款确认书》，对原告杨艳的二手房按揭贷款进行了批复，但原告与第三人林俊浩于2015年11月17日签订的《补充协议》中仍称按揭贷款银行尚未批准；5、原告与被告签订的合同约定的支付购房款的方式为按揭贷款，按照签订合同当时施行的深圳市购房信贷政策的规定，即便涉案房产属于原告家庭在深圳市限购区域内购买的首套自住住房，其最低首付款比例应不低于569.4万元（1898万元*30%），原告在本案中提交的证据显示其支付的首付款的比例仅为10%，远远低于政策规定，明显与常理不符；6、原告提交的转账凭证有一笔是2015年11月18日转出的10万元，在原告和第三人林俊浩并不相识，仅是存在房屋买卖关系的情况下，第三人林俊浩钱都没有收齐，就提前于11月17日出具了《收据》、《交楼确认书》等材料，不符合常理；7、很难想像正常的二手房买家在交楼次日发现房屋被法院查封且房屋为毛坯房的情况下还继续办理住房停车卡、并找人设计装修房屋。综合上述种种不合常理之处，原告杨艳的证据不能达到使人确信待证事实的存在具有高度可能性的标准，其就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定：驳回原告杨艳的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内（涉外、涉港澳台当事人为30日），向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之日起七日内向该院预交上诉案件受理费。逾期不预交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李轶男人民陪审员  梅干军人民陪审员  雷南山二〇一八年六月二十六日书 记 员  陈东方