海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初4855号 原告：海南农业控股集团有限公司，住所地海南省海口市人民大道。 法定代表人：闫庆朝，该司董事长。 委托诉讼代理人：王龙，海南海地律师事务所律师。 被告：海口靓色美容服务有限公司，住所地海南省海口市龙华区明珠路。 法定代表人：廖亚南，该司经理 委托诉讼代理人：斯桂春，该司员工。 原告海南农业控股集团有限公司(以下简称农控公司）与被告海口靓色美容服务有限公司（以下简称靓色公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依照简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王龙，被告委托诉讼代理人斯桂春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农控公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告靓色公司立即退还房屋给原告农控公司；2.判令被告靓色公司立即向原告农控公司支付拖欠的2016年7月5日至2018年1月29日租金318121.07元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、原告作为涉案房屋唯一合法所有权人，依法对涉案房屋铺面享有所有权、出租权、收益权，被告依法应将租金交付给原告。2014年海口市中级人民法院作出（2014)海中法民一初字第77号民事判决书，判令“海口市明珠路2号置地花园3、5、6号楼第2层2-1和2-2共计756.04平米商铺为农控公司所有”；2016年7月5日海南省高级人民法院作出（2016)琼民终122号民事判决，维持了（2014）海中法民一初字第77号民事判决的判决结果，二审判决已于2017年7月5日作出之日起生效。根据《物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”根据上述（2016）琼民终122号民事判决书和《物权法》第28条之规定，涉案房屋铺面自2017年7月5日已不存在任何所有权争议，原告现是涉案房屋唯一合法的所有权人，依法享有涉案房屋的所有权、出租权和收益权。2008年1月18日案外人白某和案外人邹某1签订《房屋租赁合同》，白某将坐落在海口市××区、5、6号楼1、2、3裙房的2-1房号的房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给了邹某1、邹某2。涉案房屋自2006年至2016年就一直存在所有权争议，案外人白某无视争议的存在，在未经原告同意的情况下擅自将房屋租赁给案外人邹某1、邹某2，邹某1、邹某2在未经原告同意的情况下又将涉案房屋转租给被告靓色公司。被告承租房屋后，原告曾多次就房屋租赁事宜向案外人白某和被告靓色公司提出过异议，一是主张案外人白某出租房屋的协议和案外人邹某1、邹某2转租房屋的协议无效，二是主张被告靓色公司应将房屋租金交付原告。（2016）琼民终122号民事判决书生效后，原告作为涉案房屋的唯一合法所有权人，依法承继案外人白某在《房屋租赁合同》中针对涉案房屋向被告收取租金的权利，被告依法应向唯一所有权人原告支付承租使用涉案房屋期间的租金。被告租赁房屋后，原告第一时间将（2016）琼民终122号民事判决书提供给被告，要求被告将房屋租金交付给原告。被告见到判决书后，认可了原告作为涉案房屋的权利，并承诺不会再向案外人缴纳任何租金，待和案外人解除转租协议后就将涉案房屋铺面租金交给原告，原告同意但要求被告尽快向原告缴纳房租。2017年10月1日，被告向原告送达《申请书》，被告在申请书中明确表明“现因该铺面经法院判决产权已归你公司所有，现我公司申请与你公司续签租赁合约，租金价格须按原来金额执行，我们会把之前所欠的租金一次性结给贵公司”原告考虑到被告可能是善意承租和经营不易，同意被告在原告享有产权的期间内继续使用，但同时告知因涉案房屋已被海口市中级人民法院执行查封和司法拍卖的原因，无法与被告签订书面租赁合同。二、被告故意拖欠原告租金的行为已构成严重违约，应立即按照《房屋租赁合同》的约定向原告支付拖欠的租金。案外人白某和案外人邹某1于2008年1月18日签订的《房屋租赁合同》，明确约定：租赁日期自2008年5月1日起至2018年5月1日止。关于租金数额，2008年5月1日至2008年9月1日，涉案房屋的月租金人民币13000元；2008年9月2日至2011年5月1日，涉案房屋的月租金人民币12252元；自2011年5月1日起，涉案房屋的月租金每年递增5%。合同第6-1条约定被告逾期支付租金，除应及时补交租金各项费用外，每逾期一日须按月租金的1%支付违约金。合同约定发生争议后依法向租赁物所在地即海口市龙华区人民法院起诉解决。 按照上述合同约定，被告累计拖欠租金10日以上，已构成严重违约或根本违约，原告按照合同约定有权选择两种方式解决：一、终止合同、收回涉案房屋；二、要求被告按照合同约定支付拖欠房屋的租金，并要求被告每逾期一日，须按月租金的1%支付违约金。现涉案房屋租金市场价格是《房屋租赁合同》约定租金的3-5倍，被告按以前约定租金承租铺面已非常实惠，原告已在各方面替被告考虑并作出让步，被告却严重损害原告的合法权利。虽然原告同意被告继续承租使用房屋，但被告却又以股东纠纷、转租纠纷等各种理由拒绝交付、拖延交付，甚至对原告置之不理。原告于2018年1月10日、2018年1月29日再次发《通知》催促被告缴纳房租，被告法定代表人也签收了两份《通知》，但至今仍以各种理由拖欠租金。现原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告靓色公司答辩称：2017年5月1日之前的房租与我们无关，因为当时不是我们公司在经营。2017年5月1日至2017年12月30日期间的房租由我们承担，但是原告并未给我们一个正常的汇款账号。我们就将2018年1月以后的租金交给房主，当时新房主潘某出示了相关凭证证明其权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。（一）原告提交了以下证据：1.海南省高级人民法院（2016）琼民终122号《民事判决书》、送达回证；2.海口市中级人民法院（2014）海中法民一初字第77号《民事判决书》；3.2008年1月18日签订的《房屋租赁合同》；4.2017年10月1日被告的《申请书》；5.（2017）琼01执恢186号《执行裁定书》及《司法拍卖网络竞价成功确认书》；6.2018年1月10日《通知》；7.2018年1月29日《通知》。（二）被告提交了以下证据：手机截图，证明2018年1月至2018年3月的5万元是支付给潘某，2018年3月至2018年5月支付了2.2万元租金，总计7.2万元。 原告、被告均发表了质证意见。被告对原告提供的证据真实性无异议，但辩称不付款是因为被告得到的账号与原告主体不符。2017年5月1日前该房屋不是由被告承租故该部分租金不应承担，2017年5月2日至2017年12月30日租金数额被告予以认可。原告对被告提交的证据不予认可，该证据不足以证明其已经将2018年1月的租金交给了新的所有权人潘某。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年1月18日，案外人白某和邹某1签订《房屋租赁合同》，约定白某将坐落在海口市××区、5、6号楼1，2，3裙房的2-1房号的房屋出租给了邹某1，租赁期限自2008年5月1日起至2018年5月1日止。约定2008年5月1日至2008年9月1日，涉案铺面月租金13000元，2008年9月2日至2011年5月1日，涉案铺面的月租金12252元，自2011年5月1日起，涉案铺面的月租金每年递增5%。2016年海口市中级人民法院作出（2014)海中法民一初字第77号民事判决书，判令“海口市明珠路2号置地花园3、5、6号楼第2层2-1和2-2共计756.04平米商铺为农控公司所有”；2016年7月5日，海南省高级人民法院作出（2016)琼民终122号民事判决，维持了（2014）海中法民一初字第77号民事判决的判决结果，该二审判决已生效。 2017年5月，被告称其于2017年5月从案外人黎春良处承租涉案房屋。2017年10月1日，被告向原告出具申请书，表明因法院判决产权归原告，被告申请与原告续签租赁合约，租金价格按原来金额执行，并将所欠租金一次性结给原告。2018年1月10日、1月29日，原告两次向被告发出《通知》：要求被告缴清自法院判决该涉案铺面权属归原告之日起至2017年12月31日铺面租金后，可签订不定期租赁协议。依据原租赁合同计算，被告尚欠2016年7月5日至2017年5月1日租金共计163558.4元，2017年5月2日至2017年12月31日租金共计137389.04元，共计300947.44元。在《通知》中，原告要求被告打入租金的账户名称为海南省水利水电综合经营公司。 2017年9月15日，海口市中级人民法院作出（2017）琼01执恢186号执行裁定书，裁定拍卖原告所有的登记在白某名下的涉案房屋。2018年1月29日，案外人潘某通过竞买号H0888于淘宝司法拍卖网络竞拍成功涉案房屋。随后，被告将2018年1月份租金交付案外人潘某。 另查，被告当庭确认2017年5月1日至2017年12月30日期间欠付原告的租金为137389.04元。 本院认为，一、关于原告主张被告立即退还涉案房屋给原告的问题。根据海口市中级人民法院作出（2017）琼01执恢186号执行裁定书，裁定拍卖原告所有的登记在白某名下的涉案房屋，由案外人通过司法拍卖竞买取得涉案房屋的所有权，故原告不再是涉案房屋的合法权利人，其主张被告退还涉案房屋没有事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于原告主张被告支付自2016年7月5日至2018年1月29日租金的问题。原告于2016年6月依据生效判决取得涉案房屋的所有权，有权对于涉案房屋进行处分、收益。原告主张被告应从2016年7月5日起支付租金，但原告未提供证据证明被告于2016年7月5日起承租涉案房屋，被告自认其于2017年5月承租涉案房屋。因此，被告向原告支付的租金应从2017年5月1日起算，而原告主张的2016年的租金，则应向相关承租人另行主张。对于租金的数额问题，原告主张根据案外人白某与邹云会的《房屋租赁合同》的约定计算，被告对2017年5月1日至2017年12月30日的租金总额17173.63×8=137389.04元亦予以认可。此外，因2018年1月29日前，涉案房屋所有权人仍属原告，被告应向原告支付2018年1月份的租金，故被告应向原告支付2017年5月2日至2018年1月29日的租金共计137389.04+17173.63=154562.67元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、限被告海口靓色美容服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告海南农业控股集团有限公司支付租金154562.67元； 二、驳回原告海南农业控股集团有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。 本案受理费3036元，其中1475元由原告海南农业控股集团有限公司负担，1561元由被告海口靓色美容服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 员  许 蕾 二〇一八年六月二十九日 法官助理  尹 霏 书 记 员  王君倩