重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书���2015）沙法民初字第12767号原告重庆仪才物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区东阳街道丹阳一路27号4幢23-7，组织机构代码75928652-6。法定代表人廖代斌，重庆仪才物业管理有限公司董事长。委托代理人廖睿，男，重庆仪才物业管理有限公司员工，住重庆市渝北区。委托代理人张瑛，男，重庆仪才物业管理有限公司员工，住重庆市九龙坡区。被告王文泉，男，1938年7月2日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区，现住重庆市沙坪坝区。被告巫传素，女，1945年8月27日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区，现住重庆市沙坪坝区。原告重庆仪才物业管理有限公司与被告王文泉、巫传素物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，依法由代理审判员刘畅独任审判，适用小额诉讼���序于2015年11月12日公开开庭进行了审理。原告重庆仪才物业管理有限公司的委托代理人廖睿到庭参加诉讼。被告王文泉、巫传素到庭后，未经法庭许可中途退庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆仪才物业管理有限公司诉称，2013年1月29日，原告与重庆市沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会签订了《嘉和康桥物业服务合同》，并经过了重庆市沙坪坝区房屋管理局备案。该合同约定，选聘原告为嘉和康桥小区提供物业服务，物业服务费为高层电梯住宅每平方米0.50元／月，绿化用水、路灯等公摊费每人每月收取10元。逾期未缴纳的，按每日千分之三的标准加收违约金。本案被告为嘉和康桥B区3栋7-5的业主。原告进驻嘉和康桥小区后，被告缴纳了物业费。自2013年7月1日起，被告开始拒交物业服务费，至2015年7月31日止，被告共拖欠原告物业服务费、电梯费、路灯费共计1747.80元，并产生违约金1752.50元。经原告多次催告，被告仍拒绝交纳。故诉至法院，要求被告立即支付拖欠的2013年7月1日至2015年7月31日期间的物业服务费、电梯费、路灯费1747.80元，违约金1752.50元，合计3500.30元。被告王文泉、巫传素未答辩。经审理查明，嘉和康桥小区座落于重庆市沙坪坝区陈家桥街道桥东路2号附2号，占地面积66868平方米，建筑面积245033平方米，该小区由重庆铭邦房地产开发有限公司开发建设，后用于安置拆迁户居住，并由重庆环城物业管理有限公司对小区进行物业服务，该小区至今没有成立业主委员会。2012年12月1日，重庆市沙坪坝区陈家桥街道办事处出具授权委托书，委托沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会为嘉和康桥小区业主委员会的代理机构，全权代表嘉和康桥小区业主委员会履行相关事务工作。后经沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会征求业主意见，沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会出具了关于嘉和康桥小区业主要求更换物业公司的调查意见书，载明：1、根据《重庆市物业管理条例》第十九条规定，凡小区成立业主委员会和更换物业公司，需征求小区双过半（即：总户数过半，总面积过半）业主书面签字同意后方可实施。2、嘉和康桥小区总建筑面积为24.5万方，总户数为2006户。3、本次上门调查同意更换重庆环城物业管理有限公司（以下简称“环城物业”）的业主为1537户，占总户数的59.12%（过半数）：面积为156309.88平米，占总面积的63.80%（过半数）。综合以上调查结果表明，此次由业主、社区居委会上门调查民意满意度结果符合重庆市物业管理条例规定，完全具备更换“环城物业公司”的条件。2013年1月5日，沙坪���区陈家桥街道学林社区居民委员会、沙坪坝区陈家桥街道办事处向沙坪坝区房管局递交关于嘉和康桥小区业主要求更换物业公司的报告，载明：嘉和康桥小区是由重庆铭邦房地产开发有限公司走进陈家桥街道的一个开发项目。该项目于2009年8月开工-2010年12月竣工验收后全部由大学城建设委员会回购用于农转非安置户居住。该小区总占地面积为66868平米，总建筑面积为24.5万方，总户数为2600户。现已逐步入住2160户，入住率已达83%。近两年来由“铭邦公司”选聘的“重庆环城物业管理有限公司”全权管理。该物业公司管理期间因管理混乱无序和不作为等导致多数业主不满，一致强烈要求更换“重庆环城物业管理有限公司”。2013年1月6日，陈家桥街道学林社区居民委员会向嘉和康桥小区全体业主发出公示：最近由嘉和康桥业主联名签署关于更换现任物业公��（重庆环城物业管理有限公司）的结果已经出炉。在业主签署的意见中表明，有双过半（指签署业主户数和面积双过半）业主对重庆环城物业管理有限公司服务态度不满意，要求立马更换重庆环城物业管理有限公司。此签署意见经社区、街道、沙坪坝区房管局物业科三级政府领导部门的审查，此次由嘉和康桥业主联名签署的意见真实可信，而且完全符合《国家和重庆市物业管理条例》相关规定。根据《重庆市业主委员会活动细则》规定：凡是没有成立业主委员会的小区或大厦，当地街道和社区居委会可以代行该小区或大厦业主委员会职责。社区居委会根据双过半业主的一致意见，现服务于嘉和康桥的重庆环城物业管理有限公司将在7个工作日内办理移交手续。2013年1月29日，沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会代表小区全体业主与重庆仪才物业管理有��公司（本案原告）签订了嘉和康桥小区物业服务合同，约定由重庆仪才物业管理有限公司为小区业主提供物业管理服务，物业服务的主要内容包括：物业共用部分的日程维修、养护和管理；物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯；共用绿地、花木、建筑小件的日常养护和管理；附属配套建筑和设施、设备的日常维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通；交通秩序与车辆停放的管理……。合同期限为三年，自2013年2月1日起至2016年12月31日止；物业服务费按月收取，高层电梯住宅每月每平方米0.50元（不含电梯使用费和路灯公摊费），业主或使用人若不按时交纳物管费的，应按每日千分之三的标准向重庆仪才物业管理有限公司支付违约金。该合同附件载明：根据陈家桥街道办事处2013年1月29日下午2：30分召开的关于协调嘉和康桥小区物业服务企业更迭事宜会议纪要，就物业管理公司更迭问题进行研究讨论。参加会议各方同意于2013年1月31日上午10点整环城物业管理有限公司与仪才物业管理有限公司对本小区物业服务工作进行交接。即时起仪才物业管理有限公司履行本物业区域内物业服务的相关职责。由于本小区尚未成立业主大会，根据物业管理相关法规规定，由居委会代业主委员会职责。该物业服务合同随后在重庆市沙坪坝区房屋管理局进行了备案登记。同日，重庆市沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会向嘉和康桥小区全体业主公示：根据上门《征求意见书》59.12%的��主同意更换物业公司的意见，由沙坪坝区陈家桥街道办事处于2013年1月29日召开了物业管理联系会议，就物业管理公司更迭问题进行研究探讨。参加会议各方同意于2013年1月31日上午10点整环城物业管理有限公司与仪才物业管理有限公司对本小区物业服务工作进行交换。即时起仪才物业管理有限公司履行本物业区域内物业服务的相关职责。由于本小区尚未成立业主大会，根据物业管理相关法规规定，由居委会代行业主委员会职责。敬望广大业主支持居委会相关工作！同月31日，沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会出具授权委托书，委托原告全权代表其为嘉和康桥小区业主履行与重庆环城物业管理有限公司物业服务管理接交工作。随后，原告即对该小区进行物业服务。另查明，被告王文泉、巫传素为重庆市沙坪坝区陈家桥街道嘉和康桥B区3栋7-5号房屋（房屋登记坐落于重庆市沙坪坝区桥东路2号附3号7-5）的业主，该房屋建筑面积为119.83平方米。被告每月应交纳物业服务费为59.9元，路灯公摊费10元。被告交纳了2013年7月1日前的物业服务费等，自2013年7月1日起被告未再交纳物业服务费，被告欠付物业服务费的事实发生后，原告于2015年10月21日以向被告邮寄《物业管理费催缴函》的方式，向被告催缴了2013年7月1日至2015年7月31日的物业管理费及公摊水电费用1747.80元，滞纳金（违约金）1752.50元，合计3500.3元，但被告未向原告履行缴费义务。现原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告明确诉讼请求，要求被告支付2013年7月1日至2015年7月31日期间的物业服务费1497.80元、路灯公摊费250元，并请求将物业服务费的违约金由合同约定的每日千分之三的标准调整为按中国人民银行同期贷款利率分段计算；同时明确��灯公摊费即重庆市前期物业服务收费标价表中记载的公共能耗费，按照10元／月·每户收取。上述事实，有原告提供的《嘉和康桥物业服务合同》及物业服务合同备案证明，物业管理费催交函及邮政EMS快递单，营业执照，资质证书，照片，学林社区居委会出具的证明，房屋权属档案查询结果证明，重庆市前期物业服务收费标价表，（2014）沙法民初字第6941号民事判决书，以及原告的当庭陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，嘉和康桥小区至今尚未成立业主委员会，原该小区由重庆环城物业管理有限公司进行管理和服务，因小区业主对该公司的管理和服务的意见较大，经陈家桥街道学林社区居民委员会征求小区业主的意见，小区多数业主同意更换该物业公司并希望社区给业主找合适的物业管理公司，沙坪坝区陈家桥街道学林社区居民委员会根据相关规定代表小区业主与原告签订了物业服务合同，原告依据该合同对嘉和康桥小区进行了物业管理和服务，且该合同在相关部门进行了备案登记，故该合同应属合法有效，原告及嘉和康桥小区全体业主均应受该合同的约束，并遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行各自的义务。原告提供了物业服务，被告拒付物业服务费应属不当，被告应当承担相应的民事责任。原告要求被告支付从2013年7月1日至2015年7月31日期间的物业服务费及违约金的诉讼请求符合双方合同约定，本院予以支持。被告到庭后，未经法庭准许，中途退庭，视为其自行放弃举证、质证、辩论的权利，本院依法缺席审判。被告的房屋建筑面积为119.83平方米，嘉和康桥小区的物业服务收费标准为0.50元／月·平方米，故被告应支付原告2013年7月1日至2015年7月31日期间的物业服务费为：119.83平方米×0.50元／月·平方米×25个月=1497.88元。原告自愿主张1497.80元，本院予以支持。依照法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现原告自愿将物业服务费的违约金由合同约定的每日千分之三的标准调整为按中国人民银行同期贷款利率从应交纳该期物业服务费的次月起计算，系对己方权利的处分，本院予以支持。关于原告主张的路灯公摊费，虽然《嘉和康桥物业服务合同》未载明，但物业小区的公共照明需要产生电费、电费由业主公摊，属于客观事实。且该费用的收取和收费标准经过了重庆市物价局审批，应属有效，故对于原告的本项诉讼请求，本院予以支持，故被告应支付原告2013年7月1日至2015年7月31日期间的路灯公摊费为：10元／月��每户×25个月=250元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王文泉、巫传素支付原告重庆仪才物业管理有限公司2013年7月1日至2015年7月31日期间的物业服务费1497.80元、路灯公摊费250元，以及物业服务费违约金，该违约金以被告王文泉、巫传素2013年7月1日至2015年7月31日期间每月欠付的物业服务费59.9元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从应交纳该期物业服务费的次月起分段计算至2015年7月31日止。上述款项被告王文泉、巫传素应于本判决发生法律效力后十五日内付清。二、驳回原告重庆仪才物业管理有限公司的其他诉讼请��。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告王文泉、巫传素负担。此款限于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆仪才物业管理有限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 刘 畅二〇一五年十二月一日书 记 员 谭诗芮