福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0581民初2482号 原告：蔡景渊，男，1988年5月4日出生，澳门特别行政区居民。 委托诉讼代理人：李泽楠，福建天衡联合（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郭传挺，福建天衡联合（泉州）律师事务所执业律师。 被告：石狮兴进房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市南洋路东侧西洋公园南侧兴进豪园3号楼112-113号，统一社会信用代码91350500611552170H。 法定代表人：吴家雄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柯双木，福建志立律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王一伟，北京市金格律师事务所执业律师。 原告蔡景渊与被告石狮兴进房地产开发有限公司（下称兴进公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月21日立案受理后，于2017年8月31日作出（2016）闽0581民初6344号民事判决。2017年12月22日，福建省泉州市中级人民法院作出（2017）闽05民终6574号民事裁定，撤销本院（2016）闽0581民初6344号民事判决，发回本院重审。本院于2018年4月2日重新立案后，依法适用普通程序，重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。蔡景渊的委托诉讼代理人李泽楠律师、郭传挺律师和兴进公司的委托诉讼代理人柯双木律师、王一伟律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡景渊向本院提出诉讼请求：1.确认合同附件六《合同补充协议》第八条“对原合同第十四条的补充”第1条（下称争议条款）的约定无效；2.兴进公司按1946731元的日万分之二向蔡景渊支付自2014年3月31日起至兴进公司办理房屋初始预登记并向蔡景渊交付办理权属登记的相关材料之日止的逾期办证的违约金（截止至起诉之日止，金额为356251元）；3.兴进公司承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，蔡景渊自愿主张逾期办证的违约金计算至2017年1月8日止。事实和理由：2013年1月11日，蔡景渊与兴进公司签订一份《商品房买卖合同》[下称案涉合同，附有六个附件，其中附件六为《合同补充协议》（下称补充协议）]，向兴进公司购买址于福建省石狮市南洋路西洋公园旁的兴进豪园项目三期15幢1607室商品房一套（下称案涉房屋），购房款共计1946731元，兴进公司应于2013年12月31日前交付房屋。合同第十四条“关于产权登记的约定”中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付出卖人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按0.3%利率付给利息，同时按已付款的0.5%赔偿买受人损失。”同时，双方于本合同附件六《合同补充协议》第八条“对原合同第十四条的补充”第1条进行约定：“根据当地的实际情况，原合同销售的商品房竣工资料报备完成后90个工作日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，买受人应在通知指定的时间内领取办理权属登记需要由出卖人提供的资料。……”此外，附件六《合同补充协议》第十条“解除权的形式”内明确约定：“1、买、卖双方依据法律规定或者买卖合同及本协议约定行使解除权的，除双方另有书面约定和法律另有规定外，解除权应当从解除权事由发生之日起15天内行使，解除权递送另一方后即发生解除效力。出卖人依据法律规定或原合同及本协议约定行使解除权的，出卖人按买卖合同项下记载的电话、传真、通信地址通知买受人。”合同签订后，蔡景渊已支付了全部购房款。兴进公司通知交房后，蔡景渊已于2013年12月31日交房。但时至今日，兴进公司仍未办理案涉商品房项目的初始预登记，也未向蔡景渊交付需由兴进公司提供的权属登记资料，已违反了合同约定。首先，蔡景渊认为，根据争议条款的约定，商品房竣工资料备案的时间取决于兴进公司，兴进公司想什么时候办就什么时候办，兴进公司如果不办理商品房竣工资料备案，则房屋所有权的初始预登记期限永远不会起算。但该条款系兴进公司提供的格式条款，排除了蔡景渊主要权利，免除了兴进公司主要义务，应认定该条款无效。兴进公司应依照主合同约定的期限于60日内办理相应的权属预登记。其次，虽然双方于合同第十四条约定兴进公司逾期办证的，双方同意按照解除合同，买受人予以退房的方式进行处理。但根据附件六《合同补充协议》第十条“解除权的形式”的约定可知，蔡景渊所享有的解除权业已超过行使期限；而且，蔡景渊已花巨资装修上述房屋并入住，因此双方解除合同并退房已不可能。蔡景渊仍有权依照法律规定要求兴进公司继续履行办理产权登记的义务并要求兴进公司支付相应的违约金。鉴于案涉合同并未约定兴进公司继续履行合同应如何计算违约金，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按每日万分之二的标准计算违约金。 兴进公司辩称，蔡景渊的诉讼请求缺乏事实和法律根据，应予驳回。一、争议条款是普通合同条款，合法有效。不存在所谓属于格式条款且无效之情形。1.争议条款不符合格式条款的实质要件，因此不是格式条款。2.争议条款并未对出卖人免责，也未免除买受人主要权利。3.案涉合同及补充协议已在政府主管部门备案，通过了政府主管部门的审查，合法有效。4.争议条款也是对买受人权益的保护。二、本案兴进公司未及早办理房产证，是由于非出卖人原因，以及政府行为之不可抗力所致。依据补充协议之约定，即便争议条款无效，且存在逾期办证的情形，兴进公司也不承担违约责任。1.本案因蔡景渊原因和政策变动、竣工资料报备等非出卖人的原因，导致不能及早办证。依据双方约定，兴进公司对此不承担任何责任。2.本案存在政府行为之不可抗力，兴进公司依约不承担违约责任。三、若认定争议条款无效，且因兴进公司方原因，则依据案涉主合同第十四条，双方合同所附解除条件已经成就。依据合同法第四十五条，合同自动解除，双方合同处于自动解除状态，即无合同可言，也就是说无违约的基础。1.案涉合同第十四条，属于合同所附解除条件的条款，而非赋予一方合同解除权的条款。2.合同解除后，则自始至终不发生法律效力，不因后合同权利义务的处理而有效；同时，合同解除后，之前部分条款的履行，并不等于合同所有条款和内容均仍旧有效。3.若双方意欲再建立全面的房屋买卖法律关系，则应另行磋商各板块（诸如价格、办证时间、保修、物业等）的具体条款，另行签订新的合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.蔡景渊提供的狮国规房信复[2015]24号《信访事项处理答复意见书》，系国家机关在其职权范围内制作的文书，记载的事项推定为真实，可以作为认定案件事实的根据；2.蔡景渊提供的《石狮市国土规划和房产管理局关于石狮兴进房地产开发有限公司“兴进豪园”项目用地有关问题的答复函》、石狮市行政服务中心交通和城市建设局窗口受理单、石狮市行政服务中西交通和城市建设局窗口行政审批送达书（受理事项编号：201611281550016）、人防工程竣工备案服务指南，均未提供原件，对真实性不予确认；3.兴进公司提供的石狮市房产竣工验收平面图，未提供原件及完整测量报告，对真实性不予确认；4.兴进公司提供加盖有石狮市人民防空办公室（下称人防办）公章的《关于兴进豪园北区人防工程面积核定情况的说明》，有原件可供核对，且与案件处理具有关联性，本院予以确认；5.兴进公司提供石狮市国土规划和房产管理局2016年6月7日《通知》和2017年10月23日《关于办理兴进豪园项目用地置换的通知》，拟证明因政府对案涉房地产项目局部土地置换，导致案涉房地产项目无法及早办证，属于不可抗力，兴进公司得以免责，与案件处理具有关联性，本院依法予以确认；6.人防办出具的《关于兴进豪园北区（第三期）人防工程有关情况的复函》（狮人防[2018]9号），系国家机关在其职权范围内制作的文书，可以作为认定案件事实的根据，且所记载的事项推定为真实。 兴进公司申请证人蔡某提供的证人证言称，其是兴进公司文员，在兴进公司负责处理办证及材料收转。兴进公司三期项目人防工程于2015年7月3日竣工验收合格，约一周后蔡某到人防办办理竣工验收备案。窗口人员按新规定告知兴进公司人防面积不够，要补交人防费，公司领导有与人防办协商，之后大概每半个月蔡某就去窗口询问。直到2016年11月,人防办称可以办理竣工验收备案，但是要兴进公司出具情况说明，兴进公司出具情况说明后才于2016年11月28日办理竣工备案登记。之前的办理过程中没有留存凭证。 诉讼过程中，兴进公司于2018年2月8日向本院申请调取蔡景渊与中国工商银行股份有限公司石狮支行签订的《个人购房借款/担保合同》，拟证明蔡景渊通过按揭贷款付款，兴进公司提供连带担保责任，没有及早办理不动产登记证，蔡景渊并没有损失，相反兴进公司承担的责任和风险及损失更大的事实。本院经审查认为，兴进公司是否因未及早办理不动产登记证而承担较大损失，不影响对蔡景渊损失的认定，也非兴进公司减轻违约责任的合法依据，兴进公司申请调取的证据与本案处理不具有关联性，对兴进公司的该项申请，本院不予准许。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：兴进公司成立于1993年7月22日，营业期限自1993年7月22日起至2043年7月22日止，经营范围为在福建省石狮市区东侧规划范围内建造、出租、出售商住楼。2011年11月4日，兴进公司取得其开发建设的兴进豪园15号至18号楼的商品房预售许可证。案涉房屋系兴进公司开发建设的兴进豪园15幢1607室商品房，由蔡景渊以总价款1946731元向兴进公司购买，双方就案涉房屋购买事宜于2013年1月11日签订案涉合同（附有六个附件，其中附件六为补充协议）。案涉合同第十四条“关于产权登记的约定”中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付出卖人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按0.3%利率付给利息，同时按已付款的0.5%赔偿买受人损失。……”合同附件六补充协议第八条“对原合同第十四条的补充”第1条约定：“根据当地的实际情况，原合同销售的商品房竣工资料报备完成后90个工作日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，买受人应在通知指定的时间内领取办理权属登记需要由出卖人提供的资料。由出卖人代办房屋权属证书的，买受人应负责缴清该商品房维修金及其他办证等费用、提交权属登记所需的材料，由出卖人在收到之日起360个工作日内，负责向政府相关管理部门提交资料协助买受人办理权属登记手续。”案涉合同及补充协议签订后，蔡景渊已支付兴进公司案涉房屋全部购房款。兴进公司于2014年1月25日将案涉房屋交付给蔡景渊。兴进公司提供的《关于兴进豪园北区人防工程面积核定情况的说明》（下称《说明》）载明，该司在办理兴进豪园北区竣工资料归档手续时，人防办行政审批窗口提出兴进豪园北区工程应建防空地下室建筑面积为5712㎡，与实测建筑面积相比较尚缺72.23㎡，应补交98.3122万元，但新的防护标准不应用来套用已审批的工程，所以该司无需再补交任何费用，恳请批准兴进豪园项目人防工程按照现状面积办理相关工程建设资料归档手续等内容，落款日期为2016年11月22日。人防办于2017年10月22日在上述说明上加盖公章，并注明“情况属实，此份说明为当时兴进豪园北区（第三期）工程人防工程办理竣工备案手续时提供给我办的说明”。2018年4月16日，人防办向本院出具《关于兴进豪园北区（第三期）人防工程有关情况的复函》（狮人防[2018]9号）（下称《复函》），载明：人防办在《说明》中签署意见内容里的“当时”是指2016年11月22日兴进公司提供《说明》的时间；人防工程竣工验收与人防工程竣工验收备案是两个完全独立、不同概念的工作程序；2016年11月上旬，兴进公司派工作人员到市行政服务中心人防办窗口咨询办理人防工程竣工验收备案事宜，于2016年11月中旬提交部分材料申请兴进豪园北区（第三期）人防工程竣工验收备案，人防办窗口工作人员因兴进公司提交材料没有齐全未予受理，同时提出应建人防面积不足需要补交人防易地建设费问题；2016年11月22日，兴进公司向人防办提交《说明》，人防办经过研究，认定原审批兴进豪园北区（第三期）项目应建人防面积没有问题，不需要补交人防易地建设费；2016年11月28日，兴进公司在完善所有人防工程竣工验收备案材料后，提出人防工程竣工验收备案申请，人防办窗口工作人员当天受理并且当天办结；人防办在《说明》上签署意见内容“情况属实”是指兴进公司于2016年11月22日向人防办提交《说明》的这一行为属实；2010年7月15日，人防办依申请、根据《福建省人民防空条例》（2008年12月2日福建省第十一届人民代表大会常务委员会第六次会议修订）规定的结建人防工程标准对兴进豪园北区（第三期）进行审批，确定项目应建人防面积为4691㎡；2016年11月中旬，兴进公司向人防窗口提交部分竣工验收备案材料，人防办窗口工作人员根据2015年7月3日《福建省防空地下室防护标准审批管理规定》中第二十条规定，按照2010年9月27日《福建省防空地下室防护标准审批管理规定暂行规定》[闽人防办（2010）119号文]规定的结建人防工程标准对兴进豪园北区（第三期）项目进行核算应建人防面积为5712㎡，提出应建人防面积不足需要补交人防易地建设费98.3122万元；2016年11月22日兴进公司提交《说明》，人防办经过研究，认定兴进豪园北区（第三期）项目结建审批不适用2010年9月27日《福建省防空地下室防护标准审批管理规定暂行规定》，确认原审批建应建人防面积正确，该项目实建人防面积满足应建人防面积要求，因此无需补交人防易地建设费，兴进公司也没有缴纳人防易地建设费；人防办于2016年11月28日受理兴进豪园北区（第三期）项目并当天办结，因此并不存在造成无法按期竣工验收和无法按期竣工验收备案的情况等内容。 另查明，案涉房屋所在楼盘于2016年11月4日经勘查、设计、施工、监理和有关专业工程主管部门验收，于2016年11月28日通过防空地下室竣工验收认可，于2016年11月30日通过工程竣工验收备案。2016年12月28日，案涉房屋所在楼盘进行不动产首次登记。2017年1月3日，兴进公司向蔡景渊发出《办证通知书》。 本院认为，根据双方的诉辩，本案的争议焦点为：一、争议条款是否有效；二、案涉合同是否因解除条件成就而失效；三、兴进公司是否存在逾期协助蔡景渊办理案涉房屋权属证书的违约行为及如何承担违约责任。对此，本院予以分析、审查和认定。 一、争议条款是否有效 本院经审查认为，根据案涉合同第二十二条的约定，案涉合同未尽事项可由双方通过签订补充协议进行约定，但补充协议中不得含有减轻或免除案涉合同中约定应当由兴进公司承担的责任，或加重蔡景渊责任、排除蔡景渊主要权利的内容；而争议条款关于兴进公司应在商品房竣工资料报备完成后90个工作日办理房屋所有权初始预登记的约定，并未同时约定兴进公司办理商品房竣工资料报备的具体期限，导致无法确定兴进公司办理房屋所有权初始预登记的时间，由此减轻甚至有可能免除兴进公司因未及时办理房屋所有权初始预登记应承担的违约责任，同时也排除了蔡景渊及时取得案涉房屋权属证书的主要权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，应认定该争议条款无效。 二、案涉合同是否因解除条件成就而失效 本院经审查认为，民事法律行为所附的条件是指决定民事法律关系的效力产生和消灭的不确定的事实。双方当事人在合同中约定的一方应履行的合同义务，不能成为法律上的条件。案涉合同第十四条“关于产权登记的约定”中当事人选择退房的“条件”是因出卖人原因致买受人不能及时取得房屋权属证书，指向的是出卖人及时办理房屋所有权初始预登记、取得并提供办理权属登记所需资料等出卖人合同义务，不是《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定的合同失效条件。兴进公司主张案涉合同因解除条件成就而失效，于法无据，本院不予采纳。 三、兴进公司是否存在逾期协助蔡景渊办理案涉房屋权属证书的违约行为及如何承担违约责任 本院经审查认为，因争议条款无效，兴进公司应依照案涉合同第十四条的约定履行协助办证义务。兴进公司未能在案涉房屋交付使用后60日内及时办理房屋所有权初始预登记并导致蔡景渊未能在案涉房屋交付使用后90日内及时取得案涉房屋权属证书，已构成违约。兴进公司主张2013年6月26日人防工程经验收合格后，人防办对涉案工程验收备案时错误采用新的人防工程面积计算标准，提出应补交人防费用，直至2016年11月28日才办理验收备案。但人防办出具的《复函》载明兴进公司直至2016年11月28日才完善所有人防工程竣工验收备案材料、提出人防工程竣工验收备案申请，人防办窗口工作人员当天受理当天办结，并附案涉工程2016年11月28日竣工验收备案受理单予以佐证。兴进公司申请出庭的证人蔡某称兴进公司于2015年7月3日案涉项目竣工验收合格后约一周到人防办办理竣工验收备案，但蔡某系兴进公司的员工，与兴进公司存在利害关系，其证言证明力较低。人防办出具的《复函》，系国家机关在其职权范围内制作的文书，且部分内容有窗口受理通知单可以佐证，所记载的事项推定为真实。兴进公司提供的证人证言不足以推翻《复函》记载的事项，且未提供书面证据证明兴进公司向人防办申请人防工程验收认可及备案的具体日期，不足以证明人民防空办公室办理案涉人防工程验收认可及备案对兴进公司逾期办证产生不当影响，对兴进公司的上述主张，本院不予采纳。兴进公司主张石狮市政府对案涉房地产项目局部土地置换，导致案涉房地产项目无法及早办证，但根据石狮市国土规划和房产管理局2017年10月23日出具的《关于办理兴进豪园项目用地置换的通知》关于“现通知你单位于2017年12月31日前到我局同步办理土地置换、明确置换地面积等相关手续”的内容，案涉土地直至2017年10月23日尚未办理土地置换相关手续，而案涉房屋所在楼盘已于2016年12月28日进行不动产首次登记，兴进公司也于2017年1月3日向业主发出《办证通知书》，与兴进公司关于土地置换工作导致案涉房地产项目无法及早办证的主张自相矛盾，亦与事实不符，本院不予采纳。兴进公司主张蔡景渊未按时缴纳公共维修基金、税费等导致逾期办证，但根据兴进公司提供的2017年1月3日《办证通知书》上关于“请您带上购房人身份证、购房合同复印件及全款发票复印件至石狮地税局缴交契税，另至石狮工商银行石狮总行一楼缴交公共维修基金”等相关内容，可以证实兴进公司系于2017年1月3日通知购房人缴交契税、缴纳公共维修基金，而蔡景渊要求兴进公司承担截止蔡景渊收到《办证通知书》前的逾期办证违约责任，与蔡景渊此后是否缴纳公共维修基金、税费并无关联，兴进公司的该项主张，本院不予采纳。兴进公司主张逾期协助办证系因政府原因和买受人原因造成，缺乏事实依据，本院依法不予采信，应认定为系因兴进公司自身原因导致。本案中，双方当事人所订立的合同文本为福建省建设厅和福建省工商行政管理局监制的示范文本，并非一方当事人单方制定的格式合同，合同中的内容属双方当事人的真实意思表示。合同中对逾期办证的违约责任在第十四条中分两种情形进行了列举，供双方选择，双方同意按第1项即买受人退房处理，而没有选择第2项即买受人不退房、出卖人支付违约金，系对违约责任的方式作出的约定。双方约定的内容并非选择逾期办证支付违约金，蔡景渊请求兴进公司支付违约金的诉讼请求与约定不符，不能成立，本院不予支持。 综上所述，本院认为，兴进公司系登记注册的房地产开发企业，且已取得案涉项目的商品房预售许可证，其与蔡景渊签订的案涉合同及补充协议（除本院认定的争议条款无效外）系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。现兴进公司因自己的原因致使蔡景渊未能在交房后90日内取得案涉房屋权属证书，已构成违约，但蔡景渊请求兴进公司支付违约金的诉讼请求，与双方对逾期办理产权登记的违约责任约定不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、确认蔡景渊与石狮兴进房地产开发有限公司于2013年1月11日签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第八条“对原合同第十四条的补充”第1条无效； 二、驳回蔡景渊的其他诉讼请求。 案件受理费6644元，由蔡景渊负担3322元，石狮兴进房地产开发有限公司负担3322元。 如不服本判决，蔡景渊可以在判决书送达之日起三十日内，石狮兴进房地产开发有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄招荣 人民陪审员  张绵绵 人民陪审员  陈冰冰 二〇一八年六月二十九日 书 记 员  杨少娜 附：本案适用的主要法律、司法解释条文 1.《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百一十四条国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。必要时，人民法院可以要求制作文书的机关或者组织对文书的真实性予以说明。