上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一(民)初字第30482号原告上海精工阀门厂有限公司。法定代表人黄明。委托代理人臧高韵，上海盛沃律师事务所。被告苏小妹。被告杨林兴。被告苏妹芳。原告上海精工阀门厂有限公司诉被告苏小妹、杨林兴、苏妹芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月19日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人臧高韵，被告杨林兴、苏妹芳到庭参加诉讼。被告苏小妹经本院公告传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海精工阀门厂有限公司诉称，原、被告于2006年2月8日签订了“房屋租赁协议书”，约定原告将其位于上海市浦东新区高科西路XXX号商业用房一间(现门牌号为2730号)出租给被告，被告用于经营浦东新区北蔡镇小妹整烫服务部，租赁期自2006年2月13日起至2007年2月12日。合同到期后，双方未续签书面租赁协议，被告自2012年12月12日起未付租金。2013年6月6日原告向被告发出“关于租赁房屋动迁不再出租并终止合同的函”，告知被告最晚于2013年6月30日撤离。但被告至今未搬出。故原告起诉来院，要求：1、解除原、被告之间的不定期房屋租赁合同关系；2、判令被告立即从位于上海市浦东新区北蔡镇高科西路XXX号的承租房屋内迁出，并将房屋返还给原告；3、判令被告向原告支付欠付的租金及至实际迁出之日的占用使用费暂计人民币(以下币种同)23,040元(从2012年12月12日，按照每月1,280元的标准计算)。被告苏小妹未进行答辩，也未提供证据。被告杨林兴、苏妹芳辩称，不同意原告的诉请。理由是：苏妹芳原系原告的外派职工，在苏小妹承租的门面干活。约10年前苏小妹跟厂里打官司，因此苏妹芳的年终奖被扣除。后来原告不再将门面出租给苏小妹，两被告就提出将门面租给自己，因此同时与原告签订了租赁协议和苏妹芳下岗协议。之后与原告沟通，一直没有结果。租金原来是800多元，两被告承租后涨到1,260元。因为被告曾作为原告的职工，所以租金涨价是不合理的。两被告现在愿意跟他人一样处理房子动迁的事情，但要求原告把苏妹芳的事情解决好。经审理查明：2006年2月8日，上海精久实业公司与被告苏妹芳签订“房屋租赁协议书”一份，约定：甲方(上海精久实业公司)将位于高科西路XXX号原川北路XXX号路南自西向东第五间(现门牌号为高科西路XXX号)的商业用房租赁给乙方(被告苏妹芳)；租赁期限自2006年2月13日起至2007年2月12日止；卫生费用每月20元；月租金1,260元，按季度预付租金；在租赁期间，如遇川北路拓宽或其他原因，租赁房屋需关闭停止经营或拆除，甲方提前一个月通知，乙方必须在甲方通知后的一个月内无条件搬迁；合同另对其他事项作了约定。该协议书的“乙方”抬头写了“苏小妹(苏妹芳)(北蔡干洗店)”，“乙方”签章一栏内写“杨林兴代”。2006年2月8日，上海精久实业公司发通知给被告苏妹芳，表示“如因市政动迁或其他原因，需要搬迁，必须无条件服从并不享受任何补偿”。2010年3月1日，上海精久实业公司经工商部门准予注销登记，原告作为上海精久实业公司的主管部门承诺未了事宜由其承担责任。2013年10月31日，上海市浦东新区人民政府发布“国有土地上房屋征收决定(沪府房征决字2013第005号)”，决定征收“东至罗山路、西至沪南路、南至规划红线范围内、北至规划红线范围内的国有土地上房屋”，同时“收回该范围内国有土地使用权”。庭审中，被告杨林兴、苏妹芳表示，房子早已不借给苏小妹了，实际就是借给杨林兴、苏妹芳的，跟苏小妹没关系了。之所以在“房屋租赁协议书”的“乙方”抬头写上“苏小妹”的名字，是因为执照上是苏小妹的名字，而经营需要执照，故两被告实际是借用了苏小妹的执照在经营。原告表示，大约在2000年左右，苏小妹就不租了，房子是实际借给杨林兴、苏妹芳的，租金都是由苏妹芳和杨林兴来交纳的。庭审中，原告向法庭提供了收据一张，上面载明“缴款单位苏妹芳，金额2,560元，收款事由为2012年10月12日起至2012年12月11日止房租”，原告据此证明被告已支付至2012年12月11日止的租金，之后的并未支付。被告对收据真实性并无异议，但表示对租金具体付止日期不清楚。原告又提供分别于2004年3月9日、2005年1月25日签署的“房屋租赁协议书”，其中2004年3月9日协议书中“乙方”抬头为“苏小妹(苏妹芳、杨林兴)”，2005年1月25日协议的乙方抬头为“苏小妹(苏妹芳)”，两份协议的签署人均为苏妹芳。被告杨林兴、苏妹芳对上述两份协议的真实性均无异议。原告还提供了由原告单方盖章的“退租清场协议”一份，其中列明“甲方根据有关规定给予乙方一次性经济补偿28,080元，包括搬场费1,500元、装修费3,900元、附属设施费1,100元、搬迁中停工停产损失费4,800元、空调移机费400元、电话移机费300元、其他2,000元；其他费用结算包括：应交未交租金14,080元(2013年5月1日至2014年3月31日)和应退安全风险金300元；2014年3月底前乙方签约，并在4月底前结束清场搬迁，甲方奖励乙方2,000元，免去租金14,080元，退安全风险金300元，共计支付补偿款项为14,000元”。原告表示，考虑到被告利益，同意仍按“退租清场协议”的条款执行，即给予被告补偿款14,000元，退还安全风险金300元，并免去被告2014年3月31日前的欠租。审理中，被告杨林兴、苏妹芳表示，如法院判决解除合同的，要求解决原告乱扣苏妹芳奖金和下岗的事情，并赔偿杨林兴、苏妹芳两人两年的误工费，要求被告赔偿从签订租赁协议起每月400元的损失。两人同时也表示对“退租清场协议”上的赔偿金额并无异议。以上事实，由“房屋租赁协议书”、通知、“沪府房征决字2013第005号文‘及当事人的庭审陈述等在案佐证。本院认为，被告杨林兴、苏妹芳与上海精久实业公司双方签订的“房屋租赁协议书”系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。原告针对苏小妹提出要求其承担与杨林兴、苏妹芳相同责任的诉请，因为苏小妹的名字虽被列为有关租赁协议的乙方抬头，但从原告提供的近三年的合同文本上看，合同签订人或为杨林兴，或为苏妹芳，原告与杨林兴、苏妹芳亦确认租金一直以来均由杨林兴和苏妹芳支付，实际租赁房屋是杨林兴和苏妹芳，苏小妹并非合同当事人，故对原告针对苏小妹提出的诉请均不予支持。根据“房屋租赁协议书”的约定，系争房屋的租赁期限至2007年2月12日止，到期以后双方未续签合同，杨林兴、苏妹芳继续支付租金，原告并无异议，故双方原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据有关法律规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，故对原告要求解除双方租赁关系，并要求被告迁出和返还房屋的诉请予以支持。解除合同以后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，可以根据履行情况要求恢复原状和赔偿损失。根据双方合同约定，“在租赁期间，如遇川北路拓宽或其他原因……乙方必须在甲方通知后的一个月内无条件搬迁”，现原告自愿继续支付补偿款14,000元，退还安全风险金300元并免去被告截至2014年3月31日前的欠租，于法不悖，予以准许。同时，合同解除后，被告占用房屋至今，原告诉请要求被告按照原约定的标准支付自2014年4月1日起至迁出之日止的占有使用费，于法不悖，予以支持。最后，被告要求原告赔偿误工费和损失，并无事实依据，同时其提出要求解决乱扣奖金和下岗的情况并不属于本案处理范围，故对其主张均不予支持。被告苏小妹未到庭应诉，视为对自身权利的放弃，本院依法作出缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条判决如下：一、解除原告上海精工阀门厂有限公司与被告杨林兴、苏妹芳之间的不定期租赁关系；二、被告杨林兴、苏妹芳应于本判决生效之日起十日内自上海市浦东新区高科西路XXX号的承租房屋内迁出，并将该房屋返还原告上海精工阀门厂有限公司；三、被告杨林兴、苏妹芳应于本判决生效之日起十日内向原告上海精工阀门厂有限公司支付自2014年4月1日起至迁出之日止的占有使用费(以每月1,280元的标准按实计算)；四、原告上海精工阀门厂有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告杨林兴、苏妹芳支付补偿款14,000元，并退还安全风险金300元；五、驳回原告上海精工阀门厂有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费376元(原告已预付)，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁代理审判员  张 斌人民陪审员  曹 璐二〇一五年四月一日书 记 员  顾鼎鼎附：相关法律条文??《中华人民共和国合同法》第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十二条??当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条??租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。