上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第6918号原告乔锋。原告徐丽。委托代理人周龙泉，上海博济律师事务所律师。委托代理人周宇，上海博济律师事务所律师。被告上海鹏汇房地产开发有限公司。法定代表人黄秀虹。委托代理人王乾。委托代理人袁夏亮。原告乔锋、徐丽与被告上海鹏汇房地产开发有限公司（以下简称鹏汇房产）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周龙泉、周宇，被告鹏汇房产的委托代理人王乾、袁夏亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告乔锋、徐丽共同诉称，2012年8月19日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定原告向被告购买上海市浦东新区观海路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下统称系争房屋）。合同签订后，原告依约向被告付清了所有的房款计人民币1，013，244.20元（以下币种相同）。根据预售合同约定，被告应于2014年4月25日前办理房屋初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），且取得大产证后30日内，由双方签署《房屋交接书》，90天内依法向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。但直至2015年1月16日，原告收到被告邮寄的《办理房产证告知书》（以下简称告知书），得知被告于2014年12月23日办理出大产证，原告可在2015年1月20日起至被告处领取办理小产证的所需资料并签署《房屋交接书》。原告认为，被告延期办理大产证直接导致原告未能在合同约定的期限内即2014年8月24日前办理出系争房屋权属证书，被告的行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，由此，原告依据相关法律规定，提起诉讼要求：1、判令被告按照原告已支付的总房款为本金，参照中国人民银行规定的同期银行贷款利息上浮30%的标准计算向原告支付从2014年8月25日起至2015年2月20日止的系争房屋逾期办理小产证的违约金；2、本案诉讼费由被告承担。被告鹏汇房产辩称，不同意原告的诉请。对于原告诉请中所参照的已付房款本金均无异议，但根据双方签署的预售合同补充条款一的第八条第三项约定，原告在被告办理出大产证之日起180天内办理出小产证，如逾期未办出，被告按照约定承担已收房款的日万分之一的违约金，该条款的约定是对合同主文条款中的变更及补充。被告于2014年12月23日办出了房屋的大产证，之后于2015年1月及时通知原告签署《房屋交接书》并领取相关办理小产证的材料，之后原告何时办理小产证，被告已经无权干涉和控制，但根据合同约定，被告已经完成了在办出大产证起的180天配合原告办理小产证的义务，被告不存在逾期办理小产证的违约行为。即使依照预售合同补充条款一的第八条第三项条款的文意理解，那么也是根据合同约定被告最晚办理大产证的日期后加180天作为双方约定办理小产证的最晚日期即2014年10月24日，从次日起被告才承担逾期办理小产证的违约金，就该违约金标准双方也在合同中明确约定，根据有约定从约定原则，原告要求依照相关法律规定主张逾期办证违约金没有依据，至于原告要求截止至2015年2月20日不具合理性，应当以原告签署《房屋交接书》及领取相关办理小产证材料之日为截止日，况且原告亦并无证据证明因小产证逾期办理对其造成了相关实际损失，由此对原告主张逾期办理小产证违约金的请求，被告要求法院予以驳回。经审理查明，2012年8月19日，原、被告签订预售合同，约定原告向被告购买系争房屋；该房屋的交付条件必须符合被告取得《住宅交付使用许可证》，被告对该房屋设定的抵押已注销，被告已按规定缴纳了物业维修基金，被告承诺在2014年4月25日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同；被告办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得了房地产权证（大产证）后30日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）；本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准；……在预售合同补充条款一载明：双方经平等协商，一致同意订立如下补充条款，作为对预售合同正文条款的修改和补充，补充条款与正文条款不相一致的，以补充条款为准，……第八条小产证办理（补充主合同第十四条）1、被告应在取得大产证后30日内，通知原告签署《房屋交接书》，原告应在被告通知载明的期限内及时签署《房屋交接书》；……3、由于被告原因，原告不能在被告取得大产证之日起180天内取得小产证的，每逾期一日，被告按已收房价款的万分之一向原告支付违约金，逾期超过一年的，原告有权解除合同；……。预售合同签订后，原告向被告付清了房款。2014年12月23日，被告取得了新建商品房房地产权证（大产证）。2015年1月16日，被告向原告发送了告知书，表示自2015年1月20日起可以到被告处领取办理房产证所需资料，并签署正式房屋交接书。2015年1月24日，就系争房屋原告与被告签署了《房屋交接书》，与此同时被告将其所需配合原告办理系争房屋小产证的相关材料一并交付原告。系争房屋的权利于2015年3月13日核准登记至原告名下。以上事实由经庭审质证的《上海市商品房预售合同》、销售不动产统一发票、《办理房产证告知书》、《房屋交接书》、沪房地浦字（2014）第232840号上海市房地产权证、上海市房地产登记薄等及双方当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，原告履行了付款义务，被告同时也应当依照预售合同的约定，在一定的期限内促成原告能够办理房屋产权过户的条件。鉴于被告并未按照合同约定的时间，直至2014年12月23日才办理出新建商品房房地产权证（大产证），直接导致原告相应延迟办理系争房屋的小产证。根据预售合同主文与补充条款一第八条小产证办理中第3项的内容，均有对原告就小产证办理时间的约定，同时在补充条款中对未能按照约定办理小产证还补充约定了违约责任承担的标准，虽原、被告对相关条款的理解不同，但本院认为，根据合同主文条款及补充条款的文字表征的陈述，均以被告办理的大产证作为启动办理小产证的参照点，而在预售合同中双方对被告何时办理大产证是有明确的约定，那么应当理解约束小产证办理的时间应以合同约定最晚大产证办理时间作为基础，虽预售合同主文具体设定了办理小产证的流程，但根据补充条款的约定，双方实际约定了是以被告取得大产证之日起180天即2014年10月22日作为被告是否承担小产证逾期办理合同责任的划分节点，因而在预售合同主文与补充条款约定不一时，按约应以补充条款为准。现原告未能在上述时间内取得小产证，被告的行为构成违约，原告由此要求被告承担相应的违约责任，于法有据，但违约责任承担的起始时间应从2014年10月23日起算。至于违约责任的标准，鉴于在预售合同补充条款中亦有所约定，故按照有约定从约定的原则，被告应按已收房价款的日万分之一向原告支付违约金，现原告要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的意见，本院不予采纳。另外，原、被告双方对逾期办证违约金的截止日期各持一词，对此，根据合同约定，买卖双方对促就办理系争房屋小产证的条件限定了相应的期限。被告在实际取得大产证后即通过告知书方式通知原告，原告也在告知书通知的合理时间内签署《房屋交接书》，并从被告处获取系争房屋过户办证所需相关材料。本院综合考虑相关事宜办理的流程，认为2015年2月20日前为完成上述办理产权过户事宜的合理期间。原告主张逾期办证违约金截止至此，尚属合理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告上海鹏汇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告乔锋、徐丽支付逾期办理小产证违约金12，260.25元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费710元，减半收取计355元，由原告乔锋、徐丽负担302元，被告上海鹏汇房地产开发有限公司负担53元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  张盈二〇一五年四月二十二日书 记 员  赵勤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。