长沙市中级人民法院拟稿纸签发：审核：拟稿时间：拟稿人：校对人：份数：湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第07958号上诉人（原审原告）邹益贞。委托代理人胡甲初，湖南骄阳律师事务所律师。委托代理人邹魏维，湖南骄阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）现代投资股份有限公司长沙分公司，住所地长沙市雨花区黎托乡大桥村雨花收费站。负责人靳勇，总经理。委托代理人段启俊，湖南银联律师事务所律师。委托代理人黄婵娟，湖南银联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）湖南恒鑫投资有限公司，住所地长沙市芙蓉区人民东路299号世嘉国际华城商务公寓楼2008房。法定代表人张德捷，总经理。委托代理人李莉，湖南李凤祥律师事务所律师。委托代理人唐霞，湖南李凤祥律师事务所律师。上诉人邹益贞因与被上诉人现代投资股份有限公司长沙分公司（以下简称现代投资长沙分公司）、湖南恒鑫投资有限公司（以下简称恒鑫公司）合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2015）长县民初字第02418号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：一、双方当事人无争议的事实：1、原湖南省长永高速公路管理处与原现代投资股份有限公司长永分公司系同一机构。因机构改革，原湖南省长永高速公路管理处于2012年12月注销，2012年12月26日，在原现代投资股份有限公司长永分公司和长潭分公司基础上成立现代投资长沙分公司。原湖南省长永高速公路管理处及原现代投资股份有限公司长永分公司的资产并入现代投资长沙分公司。2、2011年6月30日，邹益贞与现代投资长沙分公司、恒鑫公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定以邹益贞所有的坐落于长沙县星沙镇博展西路以南、西霞路以北湖南省长永高速管理处机关院内住宅楼104号房屋用产权调换的拆迁补偿方式，置换湖南省长永高速公路管理处新建的“长永佳苑”商住小区的住宅，置换建筑面积为100㎡。协议第三条约定：“……具体的建设标准以签订长沙市商品房销售合同规范文本约定（开发商取得销售许可证后签订）。项目建设周期24个月，置换房约定交付暂定2013年6月30日前。如因拆迁原因造成项目开工时间延后，交房时间顺延。”第十条约定：“（一）、甲方责任1、逾期交房的违约责任：（1）、支付过渡补助费；（2）、按每日支付调换房屋总价款0.5‰的赔偿金；（3）、承担长沙市商品房销售规范合同文本中约定的违约责任……”。协议还约定，房屋过渡费为1500元／月计算，按月支付。甲方（现代投资长沙分公司）向乙方（邹益贞）支付搬家补助费等各项费用共计41662元。现代投资长沙分公司均已按时履行上述支付义务。二、双方当事人有争议的事实：1、现代投资长沙分公司是否存在违约以及交房时间的确定。邹益贞认为，依据签订的《协议》，交房时间应当为2013年6月30前，现现代投资长沙分公司未如约交付房屋，存在违约，应当承担逾期交房的违约责任。现代投资长沙分公司、恒鑫公司认为，《协议》中关于交房时间只是暂定的，具体时间应当以邹益贞与开发商签订的《商品房买卖合同》中的约定的交房时间为准，而因邹益贞原因未签订《商品房买卖合同》，系邹益贞违约。且48户拆迁户中最后一户交付房产证的时间是2012年9月11日，导致拆迁不能按时进行，属于协议中约定的“……如因拆迁原因导致项目开工延后，交房时间顺延”的情况，现代投资长沙分公司并不存在违约。原审法院认为，产权调换是城市房屋拆迁补偿安置协议中一种财产损害补偿行为，将新房的所有权转移至被拆迁人名下，用以补偿其原有房屋所有权灭失的财产损害，双方可以在协议中约定交房时间，并非现代投资长沙分公司辩称的必须在《商品房买卖合同》中约定。现代投资长沙分公司、恒鑫公司辩称因拆迁原因导致项目开工延后，但是现代投资长沙分公司、恒鑫公司均未提交证据证明实际拆迁的具体时间以及拆迁时间是否实际延后。现代投资长沙分公司、恒鑫公司辩称安置房约定交付时间为2013年6月30日是暂定的，但是三方并未就交房时间另行达成约定，故原审法院认定交房时间应当为《协议》约定的2013年6月30日前。2、违约金的约定是否过高及违约金计算基数的确定。邹益贞主张违约金按照协议的约定，按每日支付调换房屋总价款0.5‰计算。现代投资长沙分公司、恒鑫公司认为，若法院认为现代投资长沙分公司、恒鑫公司主张协议中关于交房时间的约定无效的抗辩理由不成立，则请求法院依据公平原则，对违约金予以核减。原审法院认为，因现代投资长沙分公司违约未如期向邹益贞交付房屋，给邹益贞造成的损失主要为邹益贞没有房屋居住而需要租赁房屋产生的租金损失，而现代投资长沙分公司已依约向邹益贞支付1500元／月的房屋过渡费，邹益贞主张每日支付调换房屋总价款0.5‰过高，应依法予以核减，按每日支付调换房屋总价款0.1‰计算为宜。关于违约金计算基数的问题，邹益贞主张应当按照置换房屋单价乘以置换后的房屋总面积计算，即为4200元／㎡×102.2㎡。现代投资长沙分公司、恒鑫公司认为，为了维护各被拆迁人的利益，两公司协商按照职工单价（即按第五层起价为3308元／㎡，每上一层楼加10元／㎡）计算房价，且已告知被拆迁人，故房屋单价不应当以4200元／㎡计算。原审法院认为，依据湖南省长永高速公路管理处（现代投资长沙分公司）出具的《关于统一长永高速职工住宅楼拆迁户所选房屋差价结算标准的函》及公平原则，置换房屋总价款的单价应当以职工单价计算，但目前业主的具体置换房屋无法确定，故以3308元／㎡计算为宜，且以职工单价计算对邹益贞以后补交房屋差价有利。邹益贞称置换房屋总面积为102.2㎡，但根据《协议》约定，置换建筑面积为100㎡，超出100㎡部分的面积邹益贞未补交差价，故原审法院认为计算违约金的基数应当为职工单价3308元／㎡×100㎡。原审法院认为：一、邹益贞与现代投资长沙分公司、恒鑫公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》系当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。现代投资长沙分公司应当按照《协议》约定按时向邹益贞交付房屋，现现代投资长沙分公司未能履行《协议》，其行为已构成违约，应承担违约责任，故邹益贞要求现代投资长沙分公司承担逾期交房的违约责任的主张，原审法院予以支持。因《协议》中关于逾期交房未约定恒鑫公司的责任，故对邹益贞要求恒鑫公司承担违约责任，原审法院不予支持。二、违约金的计算。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度，以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”邹益贞未向原审法院举证证明其实际损失，且恒鑫公司一直如约向邹益贞支付过渡补助费，故原审法院依法酌情认定违约金的计算标准按照置换房屋总价款的日万分之一计算。本案中计算违约金的基数为3308元／㎡×100㎡，违约金计算期限从2013年7月1日计算至交房之日止，故违约金为3308元／㎡×100㎡×0.1‰／日×逾期天数，对邹益贞主张违约金超过该部分的不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，遂判决如下：一、限现代投资股份有限公司长沙分公司在本判决生效之日起十日内向邹益贞支付逾期交房违约金，违约金以330800元为基数，按照每日0.1‰从2013年7月1日起计算至交房之日止；二、驳回邹益贞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费3412元，减半收取1706元，由现代投资股份有限公司长沙分公司负担。上诉人邹益贞不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决认定置换房屋总面积为100㎡错误，邹益贞与湖南省长永高速公路管理处签订的置换房确认单载明置换房屋建筑面积应为102.2㎡。2、原审判决认定置换房屋单价错误，根据现代投资长沙分公司提交的《长永管理机关处机关大院宗地合作开发合同书》约定商品房第五层每平方米单价为3308元／㎡，每上一层楼加10元／㎡，应以置换后的房屋单价计算。3、原审判决认定现代投资长沙分公司向邹益贞支付过渡补助费是对因现代投资长沙分公司逾期交房行为所致邹益贞损失的补偿错误。二、原审判决适用法律错误。原审判决将逾期交房违约金由置换房总价0.5‰核减为0.1‰错误。首先，现代投资长沙分公司和恒鑫公司没有提出违约金过高；其次，现代投资长沙分公司和恒鑫公司并没有提交任何证据证明拆迁安置补偿协议约定的违约金过分高于因逾期交房造成损失的事实。故请求撤销原审判决，依法改判支持邹益贞的全部诉讼请求。被上诉人现代投资长沙分公司辩称：一、原审判决认定事实清楚。1、原审判决认定置换房屋总面积为100㎡是正确的。邹益贞所称房屋确认单上的面积只是其根据自己的实际情况在原初步设计方案中所认购的面积，非现代投资长沙分公司作为拆迁人应该补偿安置给邹益贞的面积，超出部分的面积邹益贞需要向开发商恒鑫公司支付房款。2、原审判决认定置换房屋的单价为3308元／㎡是正确的。邹益贞所称房屋确认单只是其认购意向书，当时房屋未建，无法认定准确的房屋位置，现代投资长沙分公司仅负责拆迁安置方案进行安置补偿，新建房屋的具体位置和房号由邹益贞与恒鑫公司签订商品房买卖合同约定，而邹益贞迟迟未与恒鑫公司签订合同。3、原审判决认定现代投资长沙分公司向邹益贞支付逾期交房后的过渡补助费是对其损失的补偿是正确的。二、原审判决适用法律正确。1、合同约定逾期交房的违约金太高，邹益贞主张的违约金已经高达购房款的30%还多，且逾期后现代投资长沙分公司一直定期向邹益贞支付过渡补助费，其住房得到了保障。2、因48户拆迁户中最后一户交付房产证给现代投资长沙分公司的时间是2012年9月11日，导致现代投资长沙分公司于2012年10月11日才在房产部门办理注销手续，在拆迁过程中受到了阻碍，恒鑫公司在取得商品房预售许可证后通知邹益贞签订商品房买卖合同，但是邹益贞一直拖延未签。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。被上诉人恒鑫公司辩称：一、根据《拆迁安置补偿安置协议》的约定，现代投资长沙分公司需向邹益贞支付逾期交房违约金，只能按照置换房屋总面积为100平方米、单价3308元／㎡来计算置换房屋总价款。邹益贞与恒鑫公司没有签订商品房买卖合同的情况下，只能根据拆迁补偿协议约定的可置换房屋面积为100㎡来认定邹益贞置换房屋总面积。由于邹益贞没有与恒鑫公司签订商品房买卖合同，只能按照邹益贞对现代投资长沙分公司享有的单价权利来确定置换房屋单价。二、根据协议关于过渡补助费的约定，过渡补助费的性质是现代投资长沙分公司所给予邹益贞因房屋拆迁、另寻房屋居住过渡所受租金损失的补偿，原审判决认定过渡补助费是对邹益贞租金损失的弥补，并以此调整违约金是正确的。三、原审判决将本案违约金调整为0.1‰合法正确。恒鑫公司在一审开庭后向原审法院补交了代理意见，提出要求调整减少违约金的请求，现代投资长沙分公司和恒鑫公司已每月支付过渡补助费，邹益贞的损失已经得到弥补，如果再按置换房屋总价款支付0.5‰赔偿金就远远超过了邹益贞的损失。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。本院二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点为逾期交房违约金的认定问题。邹益贞与现代投资长沙分公司、恒鑫公司签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。现代投资长沙分公司未能按照上述协议约定按时向邹益贞交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。《城市房屋拆迁补偿安置协议》约定现代投资长沙分公司逾期交房的违约责任包括支付过渡补助费、按每日支付调换房屋总价款0.5‰的赔偿金并承担长沙市商品房销售合同规范合同文本约定的违约责任，由于邹益贞未与恒鑫公司签订商品房买卖合同，所以邹益贞可要求现代投资长沙分公司承担前两项违约责任，而现代投资长沙分公司一直如约向邹益贞支付过渡补助费，故双方主要争议的是逾期交房违约金的计算问题。邹益贞主张按房屋确认单上的面积乘以置换房屋单价计算违约金，对此，本院认为，根据《城市房屋拆迁补偿安置协议》约定，邹益贞的房屋置换建筑面积为100㎡，虽邹益贞提交的房屋确认单上的面积超出100㎡，但因邹益贞尚未与恒鑫公司签订商品房买卖合同，未正式确认房屋的实际建筑面积，房屋确认单上的面积仅为双方初步方案，尚无法认定且超出100㎡部分的面积邹益贞亦未补交房款，故原审判决依据上述协议确定的房屋面积计算违约金并无不当。关于置换房屋单价的问题，现代投资长沙分公司根据公平原则，要求恒鑫公司对拆迁户所选置换房屋建筑面积超过100㎡部分同意按职工单价支付超面积房款，且以职工单价计算对邹益贞以后补交房款有利，故原审判决以职工单价3308元／㎡计算亦无不当。关于违约金是否应予酌减的问题，现代投资长沙分公司和恒鑫公司在原审答辩中均提出其未构成违约，应视为其就违约金提出了核减的请求，原审判决依据相关法律规定和公平原则，以邹益贞的实际损失主要是租金损失为基础，兼顾合同的履行情况及现代投资长沙分公司已经如约支付了房屋过渡费等综合因素，酌情将违约金比例调整为0.1‰亦无不妥，本院应予维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持，邹益贞的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3412元，由邹益贞承担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 刘完玲二〇一五年十二月二十八日书记员 黄 佳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。