广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）东一法寮民一初字第1079号原告东莞市天和商贸有限公司，住所地：东莞市。法定代表人朱子标。委托代理人王平，男，××年××月××日出生，汉族，住武汉市武昌区珞珈山南，系。委托代理人高新，系广东尚智和律师事务所律师。被告东莞市贤昌实业投资有限公司，住所地：东莞市塘厦镇振兴围东兴。法定代表人罗东旺。委托代理人梁卓锐，系广东来复律师事务所律师。委托代理人黄远文，系广东来复律师事务所律师。原告东莞市天和商贸有限公司（以下简称“天和公司”）诉被告东莞市贤昌实业投资有限公司（以下简称“贤昌公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄思亮担任审判长，与代理审判员林永雄、孟翯组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审判。原告天和公司的委托代理人王平、高新，被告贤昌公司的委托代理人梁卓锐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天和公司诉称：天和公司与贤昌公司于2014年1月28日签订《租赁意向合同书》（以下简称意向书），该意向书就天和公司承租贤昌公司所属之在建××××东都商业广场有关租赁条件达成意向，该意向书第十一条约定：在签订意向书之日天和公司向贤昌公司支付租赁意向保证金人民币1000000元；该意向书第十二条约定：在2014年4月30日前，双方均有权提前解除本意向合同书，但应以书面形式通知对方。若在2014年4月30日前双方仍未签订正式《房屋租赁合同》，本意向合同书终止。因上述原因本合同提前终止的，双方互不承担违约责任，原告依本意向合同书支付给贤昌公司的全部款项由贤昌公司返还给天和公司。该意向书签订后，原告依约于2014年1月29日向被告支付租赁意向保证金人民币1000000元，但因天和公司、贤昌公司双方原因，在2014年4月30日前双方没有正式签订《房屋租赁合同》，根据该意向书第十二条的规定，该意向于2014年4月30日到期终止。该意向书终止后，天和公司先后多次以书面、电子邮件、电话和手机短信等方式向贤昌公司提出返还1000000元租赁意向保证金的要求，贤昌公司一直以口头应承而实际却拖着不返还租赁意向保证金。贤昌公司的行为违反了意向书的约定的返还租赁意向保证金的义务，且自2014年4月30日意向书终止后，贤昌公司已无任何根据占有天和公司的租赁意向保证金，其行为也构成不当得利，并给天和公司造成较大的经济损失。为维护天和公司的合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、被告贤昌公司返还意向保证金人民币1000000元；2、被告贤昌公司赔偿经济损失人民币71846元；3、由被告贤昌公司承担本案的诉讼费用。被告贤昌公司答辩：一、贤昌公司无需向天和公司返还意向保证金人民币1000000元，理由有：1、双方签订的《租赁意向合同书》第十一条所约定的“租赁意向保证金人民币1000000元”，实质上属于定金性质，起着约束双方签订正式合同的作用。本案，天和公司因其自身的原因导致未如期签订正式租赁合同，应当承担缔约过失的责任因此该保证金则无需返还。2、天和公司在《民事起诉状》事实和理由部分主张返还意向保证金100万元的理由为“该意向书第十二条规定：在2014年4月30日前，双方均有权提前解除本意向合同书，但应该以书面形式通知对方。若在2014年4月30日前双方仍未签订正式《房屋租赁合同》，本意向合同书终止。因上述原因本合同提前终止的，双方互不承担违约的责任，天和公司依本意向合同书支付给贤昌公司的全部款项由贤昌公司返还给天和公司。”贤昌公司认为《租赁意向合同书》第十二条前两句的约定是自相矛盾的，第一句赋予了双方在2014年4月30日前单方解除意向合同书的权利及条件，即若双方在该日期前未书面提出解除意向合同书，视为双方放弃提前解除意向合同书的权利，双方应于2014年6月1日前签订正式合同（从意向合同书第八条的约定“合同租赁期限为20年。暂定为2014年6月1日至2034年5月31日”可知双方应于2014年6月1日前签订正式合同），但第二句却约定“若在2014年4月30日前双方仍未签订正式《房屋租赁合同》，本意向合同书终止”，明显与第一句的约定相矛盾，且损害了贤昌公司的利益，显失公平，有违租赁意向合同书的目的，应属于无效条款，天和公司依据该条款要求贤昌公司返还保证金是不合理的。而且该条款亦与第十三条相矛盾，倘若按十二条的约定，本合同书不可能产生违约责任。3、从《租赁意向合同书》的内容可知，双方在该合同书中详细约定了租赁面积、租金、物业管理费、租赁期限、免租期、违约责任等租赁合同的基本内容，且第十三条约定“除上述条款外，其他租赁合作细则及相关工程具体细节均以双方签订正式租赁合同为准”，充分表明双方对于正式《房屋租赁合同》的基本内容已达成一致，对于意向合同书约定的条款不能变更的。但事实上，天和公司未遵守《租赁意向合同书》的约定，故意拖延签订正式合同的时间，并多次要求变更双方在《租赁意向合同书》中已确定的租赁内容，天和公司于2014年5月7日向贤昌公司发送《租赁条件商函》，从商函的内容可知天和公司利用合同书第十二条的约定向贤昌公司施加压力，单方要求贤昌公司变更双方已确定的租赁条件，充分反映了天和公司的非法目的。而且，为履行本合同，贤昌公司已根据天和公司的要求进行规划设计、施工，就此按十二条的约定，明显对贤昌公司不公平。二、天和公司主张的第二项诉讼请求无事实与法律依据，不应得到支持。依据《租赁合同意向书》第十二条的约定“因上述原因本合同提前终止的，双方互不承担违约责任，乙方依本合同支付给甲方的全部款项由甲方无息返还给乙方”，且《租赁合同意向书》未对律师费进行任何约定，因此天和公司所主张的利息和律师费是没有合同依据的。三、诉讼费应由天和公司承担。经审理查明，2014年1月28日，天和公司与贤昌公司于签订了一份《租赁意向合同书》，该意向书就天和公司承租贤昌公司所属之在建××××东都商业广场有关租赁条件达成意向，该意向书第十一条约定：在签订意向书之日天和公司向贤昌公司支付租赁意向保证金人民币1000000元；该意向书第十二条约定：在2014年4月30日前，双方均有权提前解除本意向合同书，但应以书面形式通知对方。若在2014年4月30日前双方仍未签订正式《房屋租赁合同》，本意向合同书终止。双方同意提前解除本合同。因上述原因本合同提前终止的，双方互不承担违约责任，天和公司依本意向合同书支付给贤昌公司的全部款项由贤昌公司返还给天和公司。天和公司主张该意向书签订后，天和公司依约于2014年1月29日向贤昌公司支付租赁意向保证金1000000元，但天和公司、贤昌公司双方原因，在2014年4月30日前双方没有正式签订《房屋租赁合同》，根据该意向书第十二条的规定，该意向于2014年4月30日到期终止。该意向书终止后，天和公司先后多次以书面、电子邮件、电话和手机短信等方式向贤昌公司提出返还100万元租赁意向保证金的要求，贤昌公司一直以口头应承而实际却拖着不返还租赁意向保证金。贤昌公司的行为违反了意向书的约定的返还租赁意向保证金的义务，且自2014年4月30日意向书终止后，贤昌公司已无任何根据占有天和公司的租赁意向保证金，其行为也构成不当得利，并给天和公司造成较大的经济损失。故天和公司诉至法院，请求解决。庭审中，天和公司提供的证据：1、《租赁意向合同书》；2、收据、存款账户回单；3、《关于返还意向保证金及收款账号的通知》三份；4、律师费发票、委托代理合同。贤昌公司的质证意见：1、对证据1的真实性确认，内容有异议。该意见书第12条第一句和第二句的约定自相矛盾；2、对证据2确认；3、对证据3的第一、二份通知不确认，第三份通知确认，但内容不确认；4、对证据4的真实性确认，关联性不确认，该意见书没有约定。以上事实，有原告天和公司提交的《租赁意向合同书》、收据、存款账户回单、返还意向保证金通知、律师费发票、委托代理合同，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案的案由系租赁合同纠纷。本案争议的焦点是贤昌公司是否应返还天和公司所交的租赁意向保证金1000000元及应否赔偿天和公司经济损失71846元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，虽然原被告双方没有签订正式的《房屋租赁合同》，但双方所签订的《租赁意向合同书》第十二条约定：在2014年4月30日前，双方均有权提前解除本意向合同书，但应以书面形式通知对方。若在2014年4月30日前双方仍未签订正式《房屋租赁合同》，本意向合同书终止。双方同意提前解除本合同。因上述原因本合同提前终止的，双方互不承担违约责任，天和公司依本意向合同书支付给贤昌公司的全部款项由贤昌公司返还给天和公司。虽然贤昌公司主张双方在该意见书第十二条前二句的约定是自相矛盾，但本院认为该意见书第十二条第一、二、三句所约定的解除合同或终止合同的情形系并列排比关系，且该意见书第十二条第四句约定因上述原因本合同提前终止的，双方互不承担违约责任，天和公司依本意向合同书支付给贤昌公司的全部款项由贤昌公司返还给天和公司。故本院认定双方在该意见书第十二条的约定并无矛盾之处，现双方于2014年4月30日前并没有签订正式的《房屋租赁合同》，贤昌公司应按照双方在该意向书的约定返还给天和公司租赁意向保证金1000000元，故对天和公司要求贤昌公司返还租赁意向保证金1000000元的诉讼请求，本院予以支持。至于利息，因贤昌公司没有按照双方所签订的《租赁意向合同书》第十二条约定的情形将其收取的租赁意向保证金1000000元返还给天和公司，其行为已构成了违约，应承担相应的违约责任。因天和公司未能提供贤昌公司曾收到前二份《关于返还意向保证金及收款账号的通知》的证据，故本院以贤昌公司确认收到的第三份《关于返还意向保证金及收款账号的通知》所记载的还款日即2014年9月8日起计算利息，故逾期还款利息应参照中国人民银行同期同档贷款基准利率从2014年9月8日起计算至实际清偿之日止。另，由于双方签订的《租赁意向合同书》并未对律师代理费有约定，故对天和公司要求贤昌公司赔偿律师代理费用41600元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第二条的规定，判决如下：一、被告东莞市贤昌实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市天和商贸有限公司返还租赁意向保证金1000000元及逾期还款利息（利息应参照中国人民银行同期同档贷款基准利率从2014年9月8日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告东莞市天和商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费14446.7元，原告已预交，由原告负担1378.57元，由被告负担13068.13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  黄思亮代理审判员  林永雄代理审判员  孟 翯二〇一五年四月一日书 记 员  邱桂珍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。