福建省顺昌县人民法院民 事 判 决 书（2015）顺民初字第1724号原告刘雅珍，女，1974年1月26日出生，汉族，农民，住福建省顺昌县。原告兼原告刘雅珍的委托代理人谢志銮（系原告刘雅珍丈夫，特别代理），男，1974年9月26日出生，汉族，农民，住福建省顺昌县。被告福建省顺昌远宏房地产开发有限公司，住所地福建省顺昌县双溪街道城北路156号。法定代表人徐昌旭，执行董事。委托代理人王明建（特别代理），男，1963年1月15日出生，汉族，福建省顺昌远宏房地产开发有限公司副总经济师，住福建省顺昌县。原告刘雅珍、谢志銮与被告福建省顺昌远宏房地产开发有限公司（以下简称顺昌远宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月9日立案受理，依法由审判员庄志鉴适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兼原告刘雅珍的委托代理人谢志銮，被告顺昌远宏公司的委托代理人王明建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘雅珍、谢志銮诉称，2014年1月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以530041.32元购买天天花园小区XX幢XXXX室，约定于2014年2月28日前交房。该房产土地分割登记时间为2014年6月3日。因被告逾期提供办理房屋权属证书需要的资料，致使原告于2014年8月13日才办理好国有土地使用权证书。被告应当支付原告逾期办证违约金3657.28元。合同附件三第10项约定“阳台栏杆为铝合金栏杆”，而被告交付的房屋阳台栏杆为铁栏杆，违反合同约定。第17项约定“厨房设地漏”，而被告交付的房屋厨房未设置地漏。为此，原告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告支付原告逾期办理“房地产权属证书”的违约金3657.28元；2、被告按合同约定整改阳台栏杆为铝合金栏杆、设置厨房地漏。被告顺昌远宏公司辩称，合同约定于2014年2月18日交房，但原告的按揭贷款于2014年3月6日才放款到被告指定账户。根据《商品房买卖合同》附件六的约定，贷款放款到被告指定账户之日办理房屋交接手续，交房时间合理顺延。因此，逾期办证违约金起算时间应为2014年3月6日后第91日即2014年6月4日。被告已于2014年6月3日办理了该房产土地分割登记，被告没有违约，不承担赔偿逾期办理违约金的责任。同意双倍补偿原告厨房地漏款119.32元。经审理查明，2014年1月18日，原告刘雅珍、谢志銮（买受人）与被告顺昌远宏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，原告以总价530041.32元向被告购买天天花园小区XX幢XXXX室房屋。合同第八条约定，出卖人应于2014年2月28日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，具体内容详见《合同附件六：﹤合同补充协议﹥》第二条的约定。合同第十条约定，下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响买受人所购商品房质量或者使用功能的，出卖人应当在有关部门批准通知之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；（3）变更房屋节能措施及指标。第十一条约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应按出卖人书面通知中载明的交付日期内到出卖人指定的地点付清所有应付款项并办理房屋交接手续，买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人送达的书面通知（或媒介公示）约定的交付日期为准，视为出卖人已经依约交付。第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合附件三标准；达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按双方另行约定的时间与标准整改到位，未整改的，按实际差价双倍补偿。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.015%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同第二十四条约定，本合同连同附件共叁拾捌页，一式肆份，具有同等法律效力。合同附件三第8项约定，厨房：预留排水管道口，其他设施不做；第17项约定，排水：厨房、卫生间、阳台设地漏，卫生间排污管不设存水湾，管材均采用PVC。合同附件六第一条第（五）项约定，按揭贷款购房客户，须签订《个人住房借款合同》且银行放款到出卖人指定的监管账户后，方可办理交房手续。合同附件六第二条第（一）项约定，买受人未付清总价款的，包括办理按揭的客户其银行贷款未放款的，交付期限合理延期。合同签订后，原告实际向被告交付购房款530041.32元，其中370000元系银行于2014年3月6日发放的按揭贷款。原告于2014年2月28前办理房屋交接手续。被告于2014年6月3日办理该房屋土地使用权分割登记。原告于2014年7月17日完成房屋所有权登记，于2014年8月13日完成土地使用权证登记。另查明，被告交付的房屋阳台栏杆根据中国建筑技术集团有限公司的设计变更，使用06J403-1图集样式，材质为方钢管；护栏与扶手经分户验收，符合实际要求，安装牢固。厨房设计经设计单位变更，统一不设置地漏。以上事实，有原、被告的陈述及原告提供的《商品房买卖合同》、房屋所有权证、土地使用权证、土地分割登记凭证、购房款发票、《交房通知》、《个人住房借款合同》，被告提供的合同附件六、贷款放款凭证等证据证实，故本院对上述事实予以确认。本院认为，原告刘雅珍、谢志銮与被告顺昌远宏公司签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同附件作为合同的组成部分，对双方当事人具有约束力。原告认为被告提供给原告的《商品房买卖合同》合同附件六为空白页。本案《商品房买卖合同》采用的是福建省住建部门提供的示范文本，但该合同第八条“具体内容详见《合同附件六﹤合同补充协议﹥》第二条中的约定”系签订合同时的添加内容，并加盖有被告公司骑缝章，合同第二十四条“本合同连同附件共叁拾捌页”系书写添加内容，结合上述条款，本院对被告提供的合同附件六属于《商品房买卖合同》的组成部分予以采信。按照合同约定，被告应于2014年2月28日前交房，但因原告的银行按揭贷款于2014年3月6日放款，按照合同附件六关于按揭贷款客户于银行贷款发放到指定账户后方可办理交房手续，以及按揭贷款未放款交付期限合理延期的约定，被告交房期限可合理延期至2014年6月4日。被告在贷款未发放到位时即提前于2014年2月28日前交付房屋，系被告自行处分权利，属于善意履行合同。因此，根据诚实信用及公平原则，应以2014年3月6日作为商品房交付使用期限，衡量被告是否应承担逾期办证违约责任。按照合同约定，原告应于商品房交付使用后90日内（即2014年6月4日前）取得房屋权属证书。被告于2014年6月3日办理土地使用权分割登记，而土地使用权分割登记凭证系办理土地使用权证必须具备的材料，被告在合同约定的合理期限内办理了土地使用权分割登记后，原告办理房屋权属登记的条件已经具备，此后办理权属证书逾期不能归因于被告。原告主张的逾期办证违约金，没有事实依据，本院不予支持。关于阳台栏杆整改问题。原告未提供证据证明被告使用的是铸铁栏杆，存在安全隐患。根据护栏设计图，被告使用的是阳台栏杆材质为方钢管。被告交付的房屋阳台栏杆虽不是合同约定的“铝合金栏杆”，但护栏扶手经验收“符合设计要求、安装牢固”，能够满足原告正常的生活需求。综合考虑阳台护栏事关建筑外观，护栏工程须经资质部门设计、施工、验收等环节，原告要求被告更换现在使用的阳台护栏，对建筑外观及安全性能均将产生影响。故对原告要求整改阳台护栏的诉讼请求，本院不予支持。被告同意双倍补偿原告厨房地漏款119.32元，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告福建省顺昌远宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告刘雅珍、谢志銮厨房地漏补偿款119.32元；二、驳回原告刘雅珍、谢志銮的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，适用简易程序审理减半收取25元，由被告福建省顺昌远宏房地产开发有限公司负担5元，由原告刘雅珍、谢志銮共同负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审判员  庄志鉴二〇一五年十二月二十一日书记员  林 超附注本案依据的主要法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。