广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)穗中法民五终字第2876号上诉人（原审原告、反诉被告）：汤凤屏，住广州市海珠区。委托代理人:钟旭娜、江永能，广东南国德赛律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈洁群，香港居民，联系地址广州市。委托代理人：陈美群，1949年7月22日，住广州市越秀区。原审第三人：广州裕丰咨询顾问有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：伦玉卿，董事。委托代理人：汤泳钊(男)、梁友斌（男），均系该公司职员。上诉人汤凤屏因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2013)穗海法民三初字第1738号，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：位于广州市海珠区江南西路杏园大街X号40X房的房屋登记在陈洁群名下。汤凤屏（买方、乙方）与陈洁群（卖方、甲方）于2013年4月26日签订《广州市房地产买卖合同》，约定：房产位于广州市海珠区江南西路杏园大街2号4楼01房，建筑面积66.63平方米，交易价格为890000元；甲方于2013年4月26日收取定金5万元，剩余楼款于甲方交楼当天支付840000元；甲方应当在年月日前，将符合本合同约定的房地产交付给乙方占有使用；自本合同生效之日起10日内，甲乙双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续；甲方未按照本合同约定的期限将房地产交付给乙方占有、使用的，按照以下方式处理：甲方收齐楼款当天交楼；乙方未按照本合同约定给付房款的，按照以下方式处理：按总楼价款的20%支付违约金给甲方；本合同自双方当事人签字或者盖章时成立，本合同自成立时生效；（第十四条）本合同连同附件共三页，一式三份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：甲方实收人民币890000元，本次交易的税费由乙方支付，是次交易双方协定为委托公证、委托内容为办理网签、代收房款、退案、签合约等，落名权由买方决定，若甲方不能按照约定违约金总楼价的20%给乙方。也可以直接落名到乙方指定人选；等，上述合同中第八条关于逾期办证的违约责任没有约定内容。汤凤屏于当日支付定金5万元给陈洁群，陈洁群于当日出具《收据》一张，确认收取了定金5万元。2013年6月14日，汤凤屏向原审法院提起本案诉讼称：根据上述2013年4月26日《房地产买卖合同》约定，双方应于2013年5月6日前向房管部门申请办理交易登记手续及办理委托公证。但陈洁群在签订合同后拒绝协助后续交易工作。汤凤屏与陈洁群多次协商无果，故请求：1、陈洁群按照《房地产买卖合同》第四条和第十四条约定继续履行合同，协助汤凤屏办理广州市海珠区江南西路杏园大街X号40X房的过户手续；2、陈洁群按照合同第十四条约定向汤凤屏支付迟延办证违约金17.8万元（按总楼价的20%）；3、诉讼费由陈洁群承担。陈洁群原审答辩及反诉称：不同意汤凤屏的诉讼请求，对汤凤屏本诉的答辩意见与反诉陈述的事实和理由一致。2013年4月26日，陈洁群与其姐姐陈美群相约到广州裕丰咨询顾问有限公司江南西分行，中介人员蔡某乙华予以接待。陈洁群表明其港人身份及出售房屋的意思，蔡某乙华立即联系汤凤屏并说一起去看房子，但汤凤屏父亲到场后撇开陈美群单独带陈洁群直接到了海珠区房屋交易中心，而非前去查看房屋，陈洁群本想等姐姐前来再决定，但蔡某乙华表示陈洁群才是业主，不需要陈美群到场，并将房屋成交价从70万讲到89万，因陈洁群不懂房屋买卖程序和房价，以为蔡某乙华在帮陈洁群，将相关证件交付给蔡某乙华，蔡某乙华当场填写好三份合同让陈洁群签订，但蔡某乙华背着陈洁群在合同上加注内容，并骗陈洁群表示交易中心电脑坏了没法交易，需要去公证处办理公证，因房屋是陈洁群与丈夫的夫妻共同财产，才无法公证成功。事后汤凤屏多次催促陈洁群，并表示陈洁群不前来就等法院传票，陈洁群受吓病倒。于是，陈美群多次联系蔡某乙华及汤凤屏，说明陈洁群女儿拥有房屋四分之一产权，在香港办理公证需要时间，陈洁群委托陈美群退回定金给汤凤屏，蔡某乙华和汤凤屏拒收定金，并叫陈洁群等收法院传票。汤凤屏在电话告诉陈洁群称这次交易其只挣一万元，蔡某乙华挣十万元，陈洁群深感上当受骗，并到派出所报案。综上，陈洁群认为，该案表面是房屋买卖合同纠纷并收取了定金，实际是汤凤屏与蔡某乙华合伙诈骗陈洁群委托其出卖房屋以获取差价，若目的达不到就收取违约金，故反诉要求：1、撤销双方签订的《房地产买卖合同》；2、没收汤凤屏的定金5万元；3、汤凤屏承担本案诉讼费。汤凤屏不同意陈洁群提出的反诉请求，其具体事实和理由与本诉陈述的一致，认为双方签订的合同没有违反法律规定或显失公平，故陈洁群请求撤销合同不符合法律规定。广州裕丰咨询顾问有限公司原审述称：蔡某乙华确实为广州裕丰咨询顾问有限公司的员工，但广州裕丰咨询顾问有限公司并非涉案房屋的中介方，故对具体的交易情况不清楚，故对陈洁群的反诉请求不发表意见。一审中，陈洁群为证明其主张提交了如下证据：1、上述《广州市房地产买卖合同》第十四条的放大图，拟证明合同第十四条手写部分的字迹是在陈洁群签名并加盖手印后才增加的；2、2013年4月26日的《房地产查册表》，拟证明汤凤屏陈述的房管交易所的电脑出现问题属于欺骗；3、陈洁群委托陈美群退还定金给汤凤屏的书面说明；4、陈洁群于2013年6月20日报警的报警回执；5、蔡某乙华的卡片，拟证明蔡某乙华以中介身份促成合同签订，但合同却缺乏广州市裕丰咨询顾问有限公司的盖章；等。汤凤屏对上述证据质证意见：对证据1真实性没有异议，关联性不予认可，认为该证据无法体现陈洁群欲证明的事实；对证据2真实性没有异议，关联性有异议，汤凤屏签订合同当日因无法核税问税而无法办理过户，具体原因也不清楚；对证据3不予确认；对证据4真实性无异议，不清楚报警内容，且报警发生在签订合同后两个月，于汤凤屏提起本案诉讼后，反而证明陈洁群通过报警掩饰其不履行合同的事实；证据5与本案没有关联。汤凤屏认为其与陈洁群之间的合同是真实有效的，提交了涉案房屋的自来水、污水处理费的缴费通知等予以证明不存在强迫和欺诈陈洁群的行为。陈洁群表示单据是汤凤屏自行到房屋邮箱中取走，污水处理单的时间是2012年，而双方是2013年才签订的合同。一审中，汤凤屏表示因在广州裕丰咨询顾问有限公司处进行过房屋买卖，故认识蔡某乙华，知道蔡某乙华是广州裕丰咨询顾问有限公司的员工，通过蔡某乙华与陈洁群签订买卖合同，涉案房屋的信息也是蔡某乙华提供的，如果与陈洁群的买卖交易成功，会向广州裕丰咨询顾问有限公司支付中介费。广州裕丰咨询顾问有限公司确认其存在涉案房屋的放盘信息，但没有记录涉案房屋存在出售情况。汤凤屏表示在签订合同第二天与陈洁群到房管部门办理过户手续，陈洁群则表示在签订合同当天就要求办理过户手续，双方确认合同是到房管交易所签订的。汤凤屏表示除签名及落款日期是其本人签署外，其他内容推断是蔡某乙华所写，陈洁群表示除签名及落款日期是本人签署外，其他手写内容均为蔡某乙华书写。汤凤屏表示合同第十四条在双方签名前就已经增加，因陈洁群在办理过户时就要求收齐房款，其担心陈洁群一屋两卖，故增加要求陈洁群作出全权委托汤凤屏办理网签、代收房款和出售房屋等内容。陈洁群表示在签订合同时没有第十四条的约定，蔡某乙华将合同原件交还给陈洁群时才发现增加的内容，因陈洁群年纪大，无法理解条款内容，在交给家人看过后才知道条款内容的意思。一审中，汤凤屏提交了《个人名下房地产登记情况查询证明》，载明汤凤屏名下有房产一间，刘某甲、刘某乙名下无房地产情况记录，汤凤屏据此证明其具备购房资格。另,广州市海珠区房地产交易登记所于2014年5月15日出具《购房资格证明》，内容为“根据汤凤屏的申请及《提交告知书》，经核查，截至2014年5月15日止，汤凤屏具备本市住房限购区域内住房购房资格”。汤凤屏、陈洁群均同意需对方承担受理费的部分由对方在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给己方。原审法院认为：本案争议焦点是汤凤屏、陈洁群于2013年4月26日签订《广州市房地产买卖合同》是否双方真实意思表示、能否撤销的问题，结合本案举证及汤凤屏、陈洁群、广州裕丰咨询顾问有限公司的陈述，分析如下：一、汤凤屏主张通过中介促成与陈洁群签订买卖合同，但没有向中介公司支付居间费，也没有任何承诺支付居间费的书面证据，合同中也没有关于居间费的承担约定，不符合日常通过中介促成房屋交易的惯例和常理；二、根据合同约定，陈洁群在合同签订之日起10日内就承担将涉案房屋过户给汤凤屏的义务，在陈洁群履行过户义务前，汤凤屏仅支付了5万元的定金。陈洁群在交楼当天才能收取剩余房款840000元，交楼期限又约定为陈洁群收齐房款当天，互为条件，即对交楼及付清房款的时间没有进行约定。在该情况下，陈洁群承担了在将房屋过户给汤凤屏时仍未收取全部房款的风险，显失公平，也与日常房屋交易习惯、常理不符；三、合同第十四条约定“甲方实收人民币890000元，本次交易的税费由乙方支付，是次交易双方协定为委托公证、委托内容为办理网签、代收房款、退案、签合约等，落名权由买方决定，若甲方不能按照约定违约金总楼价的20%给乙方。也可以直接落名到乙方指定人选”，汤凤屏表示在办理过户的当天因陈洁群提出要收齐房款，担心陈洁群一屋二卖，故对此进行约定，但签订合同当日汤凤屏并没有将房款全部支付给陈洁群，双方也没有对房款的支付重新约定，陈洁群在没有收齐房款的情况下若对该条款仍然保留则存在涉案房屋被汤凤屏代理出售并收取房款的巨大风险，有悖常理，且第十四条中关于陈洁群委托汤凤屏代理出售房屋、收取房款等的内容显然与陈洁群出卖房屋、取得对价的真实意思不符。结合广州裕丰咨询顾问有限公司关于该公司存在涉案房屋的放盘信息，但不存在该房屋出售的情况登记的陈述，原审法院认为，2013年4月26日签订《广州市房地产买卖合同》，其内容违背了陈洁群出售房屋并取得对价的真实意思表示，且合同内容的约定对陈洁群显失公平，现陈洁群反诉要求撤销该合同，符合法律规定，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”的规定，因汤凤屏、陈洁群2013年4月26日签订《广州市房地产买卖合同》已不具法律效力，故原审法院对汤凤屏要求陈洁群协助过户及赔偿延期办证违约金的请求不予支持，对陈洁群要求没收定金5万元的请求也不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年5月22日作出判决：一、撤销汤凤屏、陈洁群于2013年4月26日签订《广州市房地产买卖合同》；二、驳回汤凤屏的全部诉讼请求；三、驳回陈洁群的其他反诉请求。本案本诉受理费3960元，由汤凤屏负担。反诉受理费575元，由汤凤屏负担50元，陈洁群负担525元。财产保全申请费1410元由汤凤屏负担。判后，上诉人汤凤屏不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院以“汤凤屏没有向中介公司支付居间费不符合中介促成房屋交易的惯例和常理”，从而推定“违背双方真实意思表示”，明显缺乏事实和法律依据。涉案合同签约主体适格，内容合法有效，汤凤屏获悉的交易信息是由经纪人处得知，是根据陈洁群及经纪人提出的价格与交易要求进行签约和交易，不存在陈洁群所述汤凤屏与中介一起诈骗陈洁群，也没有采取威逼、利诱的手段骗取陈洁群签订合同，以取得不法利益。究竟居间费最后实际由经纪人个人还是经纪人的公司取得，汤凤屏不清楚。惯常的交易习惯中，所有的中介促成也是由经纪人个人直接与买卖双方沟通的，未向中介公司支付居间费的情形不影响买卖合同的正常履行，我国法律法规并无因为合同中不存在居间关系则导致买卖合同不成立的规定。中介公司的员工有否按照中介公司内部规定完成内部的录入工作，汤凤屏是控制不了的。即使存在问题也是中介公司与员工的劳动关系纠纷，不影响买卖合同关系，不能因为中介公司员工的工作失误就认定买卖合同必须被撤销。二、原审法院以“合同约定中陈洁群承担了将房屋过户给汤凤屏时仍未收到全部房款的风险”以此认定“合同内容对陈洁群显失公平”，明显混淆了交楼和过户的概念、亦混淆签约和办理过户的流程。根据合同第二条和第七条约定，收取楼价款的时间为陈洁群交楼当天。第四条约定“自合同生效之日起拾日内，甲、乙双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续”。上述合同条款的表述从字眼上分析不存在意思约定模糊不明，约定互不矛盾，亦不存在显失公平的情形。收取楼款的时间约定为交楼当天，这给卖方提供了自主且可供选择的莫大幅度，对其希望在何时收款保留着主导权，可以选择随时交楼，随时收款，也可以选择在办理交易登记前或当天办理交楼手续。根据约定，交楼的时间是由陈洁群随时决定，交楼当天，汤凤屏即支付楼款；过户是在合同生效后十日。若陈洁群正常履行合同，是不存在将房屋过户给汤凤屏时仍未收取全部房款的风险。该交易履行到的流程仅是签约阶段，非原审判决所述办理过户当天。在签约当天陈洁群要求收齐楼款，这属于新的要约，汤凤屏担心陈洁群一屋两卖也情属可原。之后因为陈洁群不配合，未有进一步的约定和履行，责任是在陈洁群，而非对陈洁群显失公平的一个表征。另外，合同第四条是针对买卖双方而约定的，并非对陈洁群显失公平的单方约定。三、原审法院以先认定“陈洁群在没有收齐房款情况下若对该条款仍然保留则存在涉案房屋被汤凤屏代理出售并收取房款的巨大风险和有悖常理”，继而推定“该约定内容与陈洁群的真实意思不符”，有断章取义之疑，亦缺乏事实和法律依据。合同第十四条的附加条款的约定，重点是落名人问题，汤凤屏强调的只是落名权由买方决定，或落名到买方指定人选，因为汤凤屏购买当时是考虑学位房的因素而购买，而陈洁群的目的是出卖房屋，取得对价，姑且勿论是否通过何种操作方式，陈洁群的利益分配是恒定的，并必然存在的，最后结果是可以收取楼款的。对于买卖双方协定委托公证，该公证内容必须待双方办理公证时双方确认才能办理，事实上，惯常的交易习惯中，委托公证交易方式的实际操作为收取尾期剩余楼款后才有“代收楼款”的事项存在，公证的内容和具体操作方式可以由双方通过签订补充协议作进一步协商。现阶段中，合同的履行未到达履行办理公证的步骤，公证的内容亦未能在合同中全部体现，关于委托的事项必须是得到陈洁群的完全同意才能完成。即办理委托公证交易，是必须双方对委托公证的内容作出后续的合意，“代收楼款”的委托必须是在买方支付完全楼款后才能存在。另外，收取楼款的主导权在卖方处，其通过随意交楼的方式就能收取楼款。因此，通过委托公证交易的方式，卖方依然是能达到收齐楼款，取得对价的目的，该方式亦不存在显失公平或重大误解的情形。四、从本次签订合同到履约的交易过程分析，该次交易不存在显失公平或重大误解等合同可被撤销的法定情形。首先，对于陈洁群提出的合同条款不一致情形，事实上买卖双方手上的合同内容两份相一致，不存在伪造，恶意添加的行为。其次，汤凤屏已经按照合同约定支付了5万元定金，陈洁群亦出具了收据，该收据是陈洁群本人亲笔签名，若其有拒绝收取定金的意向，必定不会亦不愿意写收据。该笔定金仍在陈洁群手上，汤凤屏未收到陈洁群退回之定金，亦未收到相关的书面通知。另外，在订立合同的过程中，汤凤屏不存在欺诈、胁迫的手段，如果陈洁群认为有欺诈、胁迫应会在订立合同时或者第二天立即报警，如果其认为合同条款与其意思相悖，也可以当场立即划掉，但一直到一审开庭时，其没有做出任何变更，也没有通过任何有效的信函书面形式要求汤凤屏变更，可以看出涉案合同条款与其真实意思相符，该合同并无法律上可以撤销的情形。同时，陈洁群以其行为明确表示放弃撤销的权利，其在反诉中陈述是先签订合同再去银行转账收定金，由此看出签署合同、收取定金是其真实意思表示，其是主动且配合的，一直到一审诉讼前陈洁群也无向汤凤屏出具要求撤销合同、退还定金或解除合同的书面文件，可以推断出陈洁群是认可合同条款、同意收取定金、向汤凤屏出售房屋的。陈洁群在一审的反诉中对出售房屋及出售房屋的交易价格亦无提出异议，只是对交易方式和房款的支付时间存在异议，根据合同法的相关规定，双方可以通过变更相关的合同条款继续履行合同，退一步讲，即使部分合同条款可撤销或无效，亦不必然导致整份合同被撤销或者无效。五、原审法院在案件审理过程中对合同效力是否有效未行使相应的释明权，导致对汤凤屏已经支付的定金5万元未能有效处理。上诉请求：1、撤销原审判决；2、陈洁群继续履行与汤凤屏签订的《房地产买卖合同》，协助汤凤屏办理涉案房屋过户手续；3、陈洁群向汤凤屏支付违约金17.8万元；4、本案一、二审诉讼费由陈洁群承担。被上诉人陈洁群答辩称：一、中介人员蔡某乙华不与卖方陈洁群签订中介协议，是为后面追加条款，改成委托合同作准备，违反了经中介的房屋交易常规。2013年4月26日，陈洁群与其姐陈美群一同到广州裕丰咨询顾问有限公司江南西分行。该公司员工蔡某乙华前来接待，陈洁群表明是香港人，带了房产证想找买主。蔡某乙华即刻联系汤凤屏并称一起去看房。很快汤凤屏与其父开车来了，将陈洁群强拉上车马上就走。蔡某乙华并没有按常规与陈洁群签订一式三联的中介协议，陈洁群根本就不懂广州市房屋交易市场的流程，相信买卖是经由正规中介行介绍的。汤凤屏父女到场后，单独把陈洁群拉上车故意将其姐陈美群撇开，而且根本没有去看涉案房屋，而是直接去了海珠区房屋交易中心，马上就签订了《房地产买卖合同》，支付定金买房。这说明汤凤屏根本不是真正的买主而是与蔡某乙华一起打着买房旗号行骗。二、蔡某乙华以陈洁群是业主，房屋交易可不用陈美群到场为由，故意撇开陈美群，是为方便行骗。陈美群在中介公司放盘是130万元，房价从70万讲到89万，陈洁群还以为中介是在帮她，以为89万元很划算，就进入了汤凤屏的陷阱。这恰好说明陈洁群根本不知道涉案房屋是学位房，房屋的价值远远不止89万元。陈洁群见是在海珠区房屋交易中心，合同版本也是在该处领取的，于是以为这就是合法正常的交易，遂在蔡某乙华起草的《房地产买卖合同》上签了名并打上指印。陈洁群当时是准备将涉案房屋出售给汤凤屏的，有这样的意愿，没有想到要防骗，有行为能力，无防骗的意识，以为蔡某乙华是在帮她，蔡某乙华叫做什么，陈洁群就做什么。陈洁群以为签名就交钱、交易完成，原来不是，是改为委托公证。蔡某乙华以陈洁群的那份合同清楚，要复印合同留底为借口，骗取陈洁群手中己签名加了指印的那份合同，背着陈洁群，在《房地产买卖合同》第十四条末尾追加了如下条款：“是次交易双方协定为委托公证，委托内容为，办理网签、代收房款、退案、签合约等，落名权由买方决定，若甲方不能按照约定支付违约金为总楼价的20％给乙方，也可以直接落名到乙方指定人。”汤凤屏否认合同第十四条是后来追加的，但陈洁群一审时提供的该十四条放大件上明显看出后来追加的字体，是签名、按指模后加的，手写字体是压在指模上的。添加字体、变更合同要三方签名的，广州裕丰咨询顾问有限公司的合同是一式三联的，不能修改的，现在签订的合同不是一式三联的，是公用合同，可以添加字的。除了签名与日期，整个《房地产买卖合同》，包括第十四条末尾追加的条款，文字全部系蔡某乙华所写。上述追加的条款，是单方的法律行为，违背了陈洁群的意愿，有失公平，同时已改变了合同的性质，变买方为受委托的卖屋人，将买卖合同变成了委托合同。追加条款为何违反常理：1、让陈洁群委托第一次见面认识的非亲非故的人而不委托自己的亲姐；2、还要代收房款。明眼人一看便知是有猫腻。追加的条款中“甲方不能按照约定支付违约金总楼价的20%给乙方”，甲乙双方约定的内容是什么呢？没有看见。按照法律规定没有明确的约定内容就是没有约定，汤凤屏要求支付违约金17.8万元是无理的，这20%违约金就是有失公平。三、陈洁群不愿先收定金，汤凤屏硬是塞给她并要她在写好的收据上签名，这是为收违约金作前期准备，也是违背陈洁群的意愿。在车上，陈洁群表示定金不用那么急付，等手续办得差不多了，要付房款前付就可以了，但汤凤屏其父将现金3000元硬塞给陈洁群，而要陈洁群在写好的5万元定金收据上签名。临走时陈洁群大叫才收了3000元，银行要下班了，还不快去银行转账。汤凤屏其父笑着说：还未蠢得晒。汤凤屏上诉提及“定金如何处理，……对上诉人已经支付的定金五万元仍未能有效处理，对上诉人造成讼累。”这是汤凤屏自找苦吃，现在还梦想拿回5万元。本来最早交易不成，陈洁群让其姐通知汤凤屏，要退回5万元以了事端，但汤凤屏拒收，还恶人先告状，故陈洁群在一审时反诉。现在造成合同不能履行的是汤凤屏自己改变合同，即丧失其定金，这已经不用法院再作处理都可以了。若二审改判5万元定金归陈洁群亦同意。四、在海珠区房屋交易中心，汤凤屏、蔡某乙华说该中心的电脑坏了，不能办理房屋过户手续，要办理公证，是行骗的手段。若房屋交易中心的电脑坏了，为何她们能查册?汤凤屏硬是带陈洁群去公证处办理公证又违背陈洁群的意愿，是进一步落实诈骗的行为。陈洁群本来是卖屋而不是委托她们卖的，若电脑坏了不能过户，可以下一次再去，而不是想去公证。这不是明摆着骗吗?同意原审判决，不同意汤凤屏的上诉请求。原审第三人广州裕丰咨询顾问有限公司述称：该公司并未作为中介参与涉案房屋买卖，对于整个事件不清楚，故不发表意见。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院另查明：上述汤凤屏（买方、乙方）与陈洁群（卖方、甲方）于2013年4月26日签订的《广州市房地产买卖合同》第四条约定：“自本合同生效之日起拾天内，甲、乙双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续。”该合同第六条约定：房地产交易的税费按照国家及广州市有关规定，由甲、乙双方各自交缴。该合同第八条内容：“因甲方原因，使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易登记中心办理交易登记手续的，按照以下方式处理：/。因乙方的原因，使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易登记所办理交易登记手续的，按照以下方式处理：/。”该合同第十四条的手写内容为：甲方实收人民币89万元正，本次交易的税费由乙方支付，是次交易双方协定为委托公证、委托内容为办理网签、代收房款、退案、签合约等，落名权由买方决定，“若甲方不能按照约定违约金总楼价的20%给乙方”。也可以直接落名到乙方指定人选。本案二审中，汤凤屏表示：根据汤凤屏及陈洁群的陈述，涉案《广州市房地产买卖合同》是房管局提供的版本，不是汤凤屏或者中介方拟定的非正常、非正式的合同版本。签署该合同时，正如陈洁群陈述，双方是有交易的意愿，也希望当天能完成交易，但由于房管局系统的原因，导致双方未能完成相应的交易手续。按照房管局给出的口头答复，那天是系统出现故障，无证明文件，汤凤屏也无法证实，但一审中汤凤屏已经提出该项事实。原审法院对于陈洁群提出的合同内容存在显失公平的事实，没有查明合同内容哪一条违背了陈洁群的意愿，是违背了其出售房屋的意愿、违背了价款的意愿，还是违背了交易方式的愿意。对此，陈洁群表示：汤凤屏所述与事实不符，涉案合同的格式是对的，但陈洁群的意愿是找中介公司出售房屋，不是去房管局，为何不找中介公司的合同给陈洁群签署；陈洁群是相信广州裕丰咨询顾问有限公司的信誉才找该公司作中介的，蔡某乙华私人中介违背陈洁群的愿望，陈洁群是相信广州裕丰咨询顾问有限公司的信誉，才听蔡某乙华的摆布。汤凤屏称出售房屋的中介费是给广州裕丰咨询顾问有限公司，但该公司没有签合同，怎会给该公司，应该是给蔡某乙华私人的，这违背陈洁群的意愿，陈洁群是想与广州裕丰咨询顾问有限公司签合同。显失公平，首先价格不公平，陈洁群一直放盘是130万元，70万元不是市场价。陈洁群的意愿是自己出售房屋，是签订买卖合同，而不是委托汤凤屏卖房，背着陈洁群添加了第十四条就不是买卖合同，变成是委托卖房，没有明确的买家，这是改变了合同的性质，该合同应该撤销。陈洁群原来并没有发现汤凤屏骗人，陈洁群不可以随便在街上找个人帮其卖房、随便找个人帮其收房款的。汤凤屏说当天房管局的系统坏了，可以第二天再去办，卖房的手续半天就能办好，不用去办公证的。汤凤屏还表示：陈洁群提出合同第十四条手写字体覆盖了指模，从定金收据看，陈洁群是有先盖指模再签字的习惯，陈洁群所作的陈述不是必然唯一的结果，有可能是盖指模后，双方对第十四条再约定，然后再签名。陈洁群庭审中确认是想当天交易、当天收钱，当天不能交易，汤凤屏要一次性全额向陈洁群付款，也是有风险的，所以有第十四条的约定。陈洁群称当天无法办理可以第二天去办，汤凤屏一审提交的电话通话记录，显示第二天陈洁群在香港，何来第二天进行交易？本来第二天可以交易，由于陈洁群第二天回了香港，导致第二天不能交易。涉案房屋是准备落名到汤凤屏的名下，有证据证明汤凤屏有购房资格与能力，陈洁群称汤凤屏不是真实购房者是无证据的。陈洁群是对房价不满意，想反价，要求130万元的房价。一审庭审中汤凤屏愿意配合交易的，是陈洁群不同意配合，汤凤屏已经准备好充足的房款，具备一次性支付房款的能力，陈洁群配合，是可以随时到房管交易中心办手续的。对于委托公证，办理委托公证的前提是汤凤屏支付房款才去办公证，并不会发生陈洁群担心的收不到钱又要办公证委托的情形。对此，陈洁群表示：如果第二天去办交易手续，为何签订合同当天就带陈洁群去公证处？汤凤屏称已经准备好钱，为何还要公证？怕陈洁群一房两卖，为何当天就要去公证？汤凤屏也承认原来是买卖合同现在改为公证委托汤凤屏卖房，改成汤凤屏不是买房的人，是帮陈洁群卖房的人。汤凤屏现在没有找到买房的人，陈洁群过户给谁？这些都是违背陈洁群的意愿的，都是欺诈，合同应该撤销。本院认为，上述汤凤屏、陈洁群于2013年4月26日签订的《广州市房地产买卖合同》是签约人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案二审争议焦点在于：一、汤凤屏、陈洁群2013年4月26日签订的《广州市房地产买卖合同》是否双方真实意思表示，陈洁群请求撤销该合同理由是否成立。二、汤凤屏请求陈洁群协助办理涉案房屋过户手续及支付违约金17.8万元，能否获得支持。关于争议焦点一。本案中，陈洁群主张涉案《广州市房地产买卖合同》显失公平，请求撤销该合同的基本理由有三：其一、该合同未经中介公司签订，违背其意愿；其二、该合同第十四条手写部分关于“是次交易双方协定为委托公证、委托内容为办理网签、代收房款、退案、签合约等，落名权由买方决定，若甲方不能按照约定违约金总楼价的20%给乙方。也可以直接落名到乙方指定人选。”的内容，为其签名、加盖指模后蔡某乙华添加，变“房屋买卖”为“委托卖房”，违背其意愿；其三、涉案房屋成交价89万元，显失公平，违背其意愿。对此，本院认为，陈洁群作为完全民事行为能力人，在签署涉案《广州市房地产买卖合同》前，对该合同内容是否符合其真实意思负有审慎注意义务，理应对自己的行为性质及应承担的责任有合理的认知与判断，其在该合同上签名的行为，表明其对该合同的内容均予以确认。首先，广州裕丰咨询顾问有限公司作出的该公司“存在涉案房屋的放盘信息、不存在该房屋出售情况登记”的陈述，虽显示陈洁群通过中介公司放盘的事实，但陈洁群在没有举证证明其已向中介公司支付居间费或与中介公司签订中介服务合同、向中介公司书面承诺支付居间费的情况下，直接与汤凤屏签订并不涉及有关中介服务内容的涉案《广州市房地产买卖合同》，该合同即使没有通过中介公司促成，亦不足以据此认定并非陈洁群的真实意思表示。其次，陈洁群虽主张其持有的涉案合同第十四条手写部分相关内容为其签名、加盖指模后蔡某乙华添加，但并未就此提供充分证据予以证明，本院不予认定；即使如陈洁群所述，上述手写内容为“陈洁群签名、按指模后添加”，但根据其在本案一、二审中的陈述，其与汤凤屏签订涉案合同，收取了合同约定的5万元定金，在签订涉案合同当天得知该项“添加”时并无对此提出异议，双方当天并前往公证处办理公证，只是由于“房屋是夫妻共同财产才无法公证成功”，亦不足以认定该项“添加”并非其真实意思表示；涉案合同第十四条手写部分有关“委托公证”的内容，并不构成显失公平，即使该项内容被撤销，亦不影响其他合同条款的效力，同时，陈洁群如不愿办理“委托公证”，亦可在不妨碍实现双方买卖房屋合同目的情况下，选择以直接办理交易过户手续的方式履行其过户义务。再次，陈洁群上诉认为其放盘价为130万元、“房屋价值远远不止89万元”，据此主张“显失公平”，依据不足，本院不予认定。陈洁群并未充分举证证明其因受欺诈、胁迫或重大误解而签订涉案《广州市房地产买卖合同》，其主张该合同显失公平理由亦不成立，不符合合同可撤销的法定条件，原审法院认定该合同违背陈洁群真实意思表示、合同约定内容显失公平，并据此判决撤销该合同不当，本院予以纠正。汤凤屏上诉主张涉案合同不应撤销有理，本院予以采纳。鉴于陈洁群请求没收定金5万元，缺乏依据，原审法院驳回其该项诉讼请求，处理并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。涉案《广州市房地产买卖合同》虽约定双方于合同生效之日起10日内共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续，但同时又约定陈洁群办理合同第十四条的“委托公证”手续，且没有明确办理“委托公证”的时间及条件；该合同虽约定签订合同当天“收取定金5万元”、剩余楼款84万元于交楼当天支付、交楼时间为“收齐楼款当天”，但并无明确约定交楼或支付剩余楼款的具体时间。在涉案合同签订后的履行过程中，由于上述合同条款内容约定不明，双方未能就相关条款的履行达成一致，导致涉案合同无法继续履行,对此，双方均有过错，不可认定为任何一方违约。汤凤屏虽表示“办理委托公证的前提是汤凤屏支付房款才去办公证，并不会发生陈洁群担心的收不到钱又要办公证委托的情形。”但其在签订涉案合同后，至今没有向陈洁群支付剩余房款。在汤凤屏只支付了定金5万元的情况下，陈洁群履行合同第四条或第十四条的约定，均将使其合同权益处于重大危险状态。故原审法院判决驳回汤凤屏提出的陈洁群按涉案合同第四条和第十四条的约定继续履行合同、协助其办理涉案房屋的过户手续并按照合同第十四条约定向其支付迟延办证违约金17.8万元的诉讼请求，处理并无不当，本院予以维持。汤凤屏上诉请求陈洁群继续履行涉案合同、协助其办理涉案房屋过户手续并支付违约金17.8万元，理据不足，本院不予支持。至于定金5万元的处理，汤凤屏可另行主张。综上所述，上诉人汤凤屏的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院(2013)穗海法民三初字第1738号民事判决第二项及案件受理费负担的决定。二、撤销广州市海珠区人民法院(2013)穗海法民三初字第1738号民事判决第一项。三、变更广州市海珠区人民法院(2013)穗海法民三初字第1738号民事判决第三项为：驳回陈洁群的全部反诉请求。二审案件受理费4010元，由上诉人汤凤屏负担3960元，被上诉人陈洁群负担50元。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  蔡粤海审判员  李 静二〇一五年十二月三十日书记员  张 坤徐毅敏