福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）榕民终字第1032号上诉人（原审被告）陈建斌，男，1963年7月18日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。委托代理人上官翰清、兰何英，福建理争律师事务所律师。被上诉人（原审原告）福州索高广场置业有限公司，住所地福建省福州市晋安区新店镇秀山路245号1#3层B室。法定代表人陈巧平，总经理。委托代理人童建炫，福建博世律师事务所律师。原审被告福建省禾源汇盛实业有限公司，住所地福州市晋安区新店镇秀山路245号1#楼2层E单元。法定代表人陈建斌，总经理。委托代理人上官翰清、兰何英，福建理争律师事务所律师。上诉人陈建斌因与被上诉人福州索高广场置业有限公司、原审被告福建省禾源汇盛实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市晋安区人民法院（2014）晋民初字第1852号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：福州市晋安区新店镇秀山路245号索高广场1楼2层E单元所有权人为福州索高电子有限公司。2010年1月，福州索高电子有限公司将上述房屋委托原告可以原告名义对外招租，原告有权签订租赁合同并收取相关费用。2013年1月18日，原告与被告陈建斌签订一份房屋租赁合同，约定：被告陈建斌向原告承租福州市晋安区新店镇秀山路245号索高广场1楼2层E单元用于办公，房屋建筑面积266平方米，第一年每平方米月租金62元，以后每年递增10%，租金按季度支付，于每月5日前支付当期租金，逾期5日以上原告有权计收日千分之二违约金，物业费每月每平方米3元，水电费（含公摊）按时结算，租赁期限自2013年2月5日至2016年2月4日。2013年2月26日，被告陈建斌作为已预先核准登记的被告福建省禾源汇盛实业有限公司的投资人之一，代表该公司筹建组与福州索高电子有限公司签订上述房屋租赁合同，约定租期至2015年2月4日。2013年3月11日，被告福建省禾源汇盛实业有限公司核准成立，法定代表人为被告陈建斌，公司住所登记为上述承租房。之后，上述承租房由被告福建省禾源汇盛实业有限公司实际使用，被告陈建斌按与原告签订的房屋租赁合同履行义务，并以其个人名义交纳租金及物业水电费。2013年8月至9月间，福州索高物业管理处两次向被告陈建斌发出催款通知书，要求被告公司结清拖欠5万余元的房租、管理费、水电费，否则原告有权解除合同。后被告陈建斌支付了上述欠费。自2013年11月5日起，被告陈建斌及被告福建省禾源汇盛实业有限公司未再支付原告租金及物业管理费。2014年3月间，原告委托福建博世律师事务所律师向被告陈建斌发出律师函，要求其立即付清各项欠款123517.4元，否则原告有权解除合同并追究违约责任。之后，被告未与原告协商解除合同、交接房屋事宜，继续占用房屋至今。审理中，原告撤回部分诉讼请求，变更为请求被告陈建斌支付2013年11月5日起至2014年5月4日应交的截至2014年8月4日的租金158323元，物业费7182元。以上事实，有原告提供的房屋所有权证、租赁经营委托书、房屋租赁合同、律师函，被告提供的租赁合同书、企业名称预先核准通知书、营业执照、催款通知书以及双方当事人的陈述等证据为证，法院依法予以确认。原审法院认为：被告陈建斌作为发起人为设立公司以自己名义与原告签订合同，原告作为合同相对人有权请求该发起人即被告陈建斌承担合同责任。被告福建省禾源汇盛实业有限公司成立后虽对上述合同予以确认，并愿承担合同责任，但原告并未请求其承担合同责任，仍选择被告陈建斌承担合同责任，即便被告陈建斌曾以设立中公司名义与房屋所有权人签订合同，但实际系按与原告签订的租赁合同履行，故被告陈建斌不能因此免责，仍应向原告承担合同责任。被告陈建斌自2013年11月5日起未再支付租金及物业管理费，至2014年5月4日，被告陈建斌应交纳原告截至2014年8月4日的租金158323元、物业费7182元。原告于审理中撤回水电费及逾期还款违约金的诉讼请求，于法无悖。故原告的诉讼请求，应予支持。原告在催款通知中仅声明有权解除合同，并未正式通知被告陈建斌解除合同，被告至今仍占有承租房，租赁期限尚未届满，故被告关于其实际未使用承租房，原告已通知解除合同及不应继续支付租金等费用的抗辩理由，不能成立。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零二条、第四百零三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条、第三条之规定，判决：被告陈建斌于本判决生效之日起十日内支付原告福州索高广场置业有限公司截至2014年8月4日的租金158323元、物业费7182元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3610元，由被告陈建斌负担。一审宣判后，原审被告陈建斌不服，向本院提起上诉。上诉人陈建斌上诉称：一、一审法院判决认为，被告陈建斌作为发起人为设立公司以自己名义与原告签订合同，原告作为合同相对人有权请求该发起人即被告陈建斌承担合同责任，这一事实认定错误。一审被告福建省禾源汇盛实业有限公司（筹）与福州索高电子有限公司签订的《租赁合同书》（合同编号：20××××624）已替代2013年1月18日的编号为SG××××005的合同，本案合同相对人应当是福州索高电子有限公司与福建省禾源汇盛实业有限公司（筹），因此被上诉人不具有本案主体资格。此外，上诉人是为筹建公司和为公司经营活动而签订讼争合同，被上诉人也知晓该情况，且根据法律规定，在公司设立前，发起人为筹建公司而实施的行为，公司设立后得到公司的追认，则由公司承担相应的责任，一审被告福建省禾源汇盛实业有限公司在一审庭审时也对讼争合同进行确认，故应由一审被告承担相应的责任，因此上诉人不具有被告的主体资格。二、一审法院认为，实际系按与原告签订的租赁合同履行，故被告陈建斌不能因此免责，仍应向原告承担合同责任，一审法院认定事实错误。公司的法定代表人以自己的名义实施的公司经营活动，是一种职务行为，在事实上上诉人并不是合同的相对人，合同的履行也是由公司受益。三、一审法院判决上诉人承担自2013年11月5日起至2014年8月4日的租金158323元、物业费7182元，明显认定事实错误。2013年11月5日前，被上诉人未经上诉人同意装修办公楼外墙，造成一审被告公司无法正常上班运作，上诉人多次口头要求被上诉人停止侵权行为，该期限长达50天。2014年元月元日上诉人已向被上诉人口头提出解除租赁合同，上诉人愿意多承担一个月的租金作为提前解除合同被上诉人所遭受的损失，但被上诉人提出要求上诉人将未租赁的合同期限的租金全部支付，否则不让上诉人将办公用品搬出。被上诉人将上诉人的所有租赁物质扣押，导致一审被告公司无法运行。因此在一审被告违约时，被上诉人明知却没有采取任何错误致损失扩大，其要求上诉人及一审被告承担全部的责任于法无据。四、一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第42条的规定，本案上诉人的行为属于职务行为；根据《中华人民共和国合同法》第49条的规定，被上诉人有理由相信上诉人的行为系代理行为，由此引起的法律后果不应由上诉人个人承担。综上，诉讼请求：一、依法撤销福州市晋安区人民法院作出的（2014）××民初字第××号民事判决书，依法改判驳回被上诉人对上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用被上诉人承担。被上诉人福州索高广场置业有限公司答辩称：一、上诉人认为被上诉人不具有一审原告主体资格，没有依据。1、被上诉人经房屋所有人授权委托签订讼争合同，作为合同的相对人，具有独立的诉讼主体资格。此外，即便一审被告福建省禾源汇盛实业有限公司（筹）与福州索高电子有限公司之后又签订了《租赁合同书》（合同编号：20××××624），但上诉人与答辩人先前订立的《房屋租赁合同》（合同编号：SG××××005）仍然继续有效，后签订的租赁合同不影响上诉人、被上诉人在先签订的租赁合同中的诉讼主体地位。2、一审被告福建省禾源汇盛实业有限公司，该公司法定代表人为上诉人陈建斌，公司住所登记为诉争房屋，该公司在2013年3月11日之前不具有公司法人资格，公司尚未成立，不能订立合同。该公司实际使用诉争房屋后，仍然是由上诉人陈建斌以其个人名义缴纳租金，答辩人也是向陈建斌个人开具租金、物业费、水电费等票据，该事实已经在一审中得到确认。上诉人陈建斌在2013年8月5日应当支付第三期租金时无故拖欠，后经答辩人两次发函敦促，上诉人又支付了第三期租金49476元，其以个人名义履行了当期主要债务，且该笔租金的计收仍是以《房屋租赁合同》（合同编号：SG××××005）中约定的租金作为标准，而不是按《租赁合同书》（合同编号：20××××624）约定的租金每月10000元进行计收。上诉人声称“上诉人与被上诉人签订的合同已然被替代”，但实际上又在履行“被替代”的先合同的义务，其前后矛盾。3、《房屋租赁合同》（合同编号：SG××××005）中已经明确告知上诉人该房屋所有人为福州索高电子有限公司，不存在答辩人隐瞒所有权人或欺诈的情形。二、一审判决认定事实清楚，法律适用正确，被上诉人有权选择上诉人陈建斌承担合同责任。上诉人陈建斌作为公司的发起人，为设立公司而以自己名义签订合同，应当优先适用《中华人民共和国合同法》的相对性原则，由发起人承担合同责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，法律赋予了合同相对人选择被告的权利，被上诉人既可以选择发起人作为一审被告，也可以选择公司作为一审被告。上诉人认为只要经公司追认，就一定是由公司承担合同责任，没有法律依据。三、上诉人辩称答辩人将其办公用品扣押，没有事实依据。四、若双方当事人诉讼主体均不适格，则一审案件的受理不符合起诉条件，属于程序性违法，上诉人以此为由提出上诉请求，其上诉请求应当为发回重审，而非依法改判，上诉人的上诉请求自相矛盾，不能成立。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求，维持一审判决。原审被告福建省禾源汇盛实业有限公司答辩称：同意上诉人的上诉意见。经审理查明，双方当事人在一审诉讼过程中提供的证据已随一审案件移送本院。根据现有的证据，一审法院已查明的事实基本清楚。本院认为，被上诉人经房屋所有权人授权与上诉人签订讼争租赁合同，且双方已实际按照该租赁合同履行权利义务，现被上诉人作为合同的相对人提起本案诉讼，具有本案诉讼主体资格，上诉人关于被上诉人不具有原告主体资格的上诉理由不能成立。讼争租赁合同系上诉人作为发起人为设立公司以自己名义与被上诉人签订，现原审被告福建省禾源汇盛实业有限公司虽对讼争合同进行确认并表示愿意承担合同责任，但被上诉人作为合同相对人，并未请求作为公司的原审被告承担合同责任，而是选择请求该发起人即上诉人承担合同责任，根据最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”，一审判决上诉人承担合同责任并无不当，上诉人关于其不具有被告主体资格、应由原审被告承担合同责任的上诉理由亦不能成立。上诉人辩称因被上诉人装修办公楼外墙造成原审被告公司无法正常上班，其曾口头要求被上诉人停止该侵权行为，该过程长达50天，及其已口头提出解除租赁合同，故系被上诉人未履行相应义务导致损失扩大，因上诉人未提供证据证明上述主张，本院对此不予采信。上诉人自2013年11月5日起未再支付租金及物业费，事实清楚，故一审根据被上诉人的诉请，判决上诉人支付2013年11月5日起至2014年8月4日的租金及物业费并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照原审判决执行。本案二审案件受理费3610元，由上诉人陈建斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑克华代理审判员  赵雪莹代理审判员  黄 锋二〇一五年四月十五日书 记 员  王 惠