四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2015）都江民初字第613号原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司。住所地：四川省都江堰市。法定代表人马越，公司董事长。委托代理人张琴，都江堰市高新法律服务所法律工作者。被告林先会，女，1970年8月3日出生，汉族，住四川省都江堰市。委托代理人李庆，都江堰市伏龙法律服务所法律工作者。原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司（以下简称新美居公司）诉被告林先会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月22日受理后，由代理审判员何加敏适用简易程序进行了公开开庭审理。诉讼中原告新美居公司于2015年1月29日向本院申请指定移送管辖，后于2015年3月9日撤回了管辖申请，本案继续审理。因本案的审理与（2014）都江民初字第2809号案件的事实有关，本院中止对本案的诉讼。原告新美居公司的委托代理人张琴，被告林先会及其委托代理人李庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新美居公司诉称，原、被告于2012年9月1日签订了《商铺租赁合同》，原告将位于都江堰市美安居装饰建材市场A区15-1-3号商铺经营场地租给被告经营装饰装修材料类商品经营，租期为28个月，从2012年9月1日起至2014年12月31日止。在租赁期间，被告给付了2013年6月30日之前的房租和杂费，从2013年7月1日起的租金和杂费（广告费、管理费、物管费）一直拖欠至2014年12月31日，并且租赁期限届满，被告也不将租赁商铺房返还原告，被告的种种行为严重侵害了原告的合法权益，也是严重的违约行为，为了维护原告合法权益，故诉诸法院，请求判令1、被告返还位于都江堰市美安居装饰建材市场A区15-1-3号租赁商铺；2、被告支付原告2013年7月1日至2014年12月31日止的房屋租金125039.7元和杂费27786.6元；3、被告支付原告违约金5000元；4、被告承担支付原告从2015年1月1日起至房屋归还时止的房屋使用费（231.5元/天）和杂费（51.46元/天）；5、本案诉讼费用由被告承担。被告林先会辩称，不同意退房，后期未交房租系原告虚假广告。被告铺面投资达70万元，但是亏了100万元，给我造成了很大损失。2014年1月1日至12月31日的租金单价双方未协商亦未明确。被告没有违约，按照双方签订的合同，市场管理公司应该是敏知公司，但原告与敏知公司未建立良好合作关系，致使敏知公司退场，现在市场冷清，拖欠房租系原告没有充分履行义务。被告从2015年1月1日起至今确定在使用房屋。请求法院调减租金。申请追加都江堰兴堰建设管理有限公司为本案第三人。经审理查明，2012年9月1日，作为甲方的新美居公司与作为乙方的林先会签订《商铺租赁合同》一份，约定：一、新美居公司同意将美安居装饰建材市场A区15-1-3号商铺经营场地租赁给林先会从事装饰装修材料类商品经营使用。二、租期为28个月，从2012年9月1日起至2014年12月31日止。其中原告给予被告租金免租期6个月，即从2012年9月1日起至2013年2月28日。三、商铺建筑面积为294.04平方米；公摊面积按租赁商铺建筑面积的5%进行计算，公摊面积为14.7平方米，商铺计价面积为308.74平方米。四、交款内容：2012年9月1日至2013年12月31日的租金合计69460元；2014年1月1日至2014年12月31日的租金则按调整单价执行。五、租赁保证金：5000元，被告办理退场手续后一年后无息退还。六、在“逾期未付或未足额支付”中约定：被告逾期未支付租金超过30日后，则视为被告单方面解除合同。原告有权无偿收回所租场地，被告所交费用则作为违约金不予退还，一切损失由被告自己承担。七、在“被告的权利和义务中”约定：因原告正式授予“成都敏知企业管理有限公司”（以下简称“敏知公司”）本合同涉及“美安居装饰建材市场”的日常管理权限，本合同仅作为双方租赁关系的建立依据。其余权利义务关系详见附件《美安居装饰建材市场管理合同》、《消防及安全责任书》、《美安居装饰建材市场商品价格管理协议》。本合同一式二份。双方各执一份。双方签字之日起合同生效。新美居公司在“甲方”栏签章，林先会在“乙方”栏签名。合同签订后，林先会于2012年11月15日向新美居公司缴纳了5000元保证金。2012年12月20日，新美居公司向各商家作出的《美安居市场工作报告》一份，该报告对美安居市场现状部分载明：美安居市场存在着不少的问题。1、木制品、灯饰、板材、墙纸、厨电及装饰公司的招商比例不足，致使这些区域对客户的带动不足，经营状况不理想；2、今年3.15开业活动后，由于新美居公司内部自身意见不统一，造成了市场后期招商工作进展缓慢，市场宣传不到位，虽然公司投入大量的宣传资金，但是始终未达到满意的宣传效果，市场的内部平台也未按时搭建（市场外围大型广告宣传、市场导视系统、市场广告位的打造等）；3、公司聘请的市场管理方——成都敏知企业管理公司，由于该公司今年初内部出现矛盾并导致法人代表变更，致使敏知公司主要负责人（祁占敏、陈科）长时间不到美安居项目部现场履职，并无视我公司的要求相互推诿不来参与3.15的相关工作；4、敏知公司美安居项目部现在的状况是消极怠工，从前期仅留一人值班发展到现在已无一人上班，使美安居市场的日常管理工作无法正常开展，给美安居商家和整个市场造成了巨大损失，现在其市场的管理职能只得由我公司负责。上述事实，有原、被告身份信息、商铺租赁合同、场地说明、收据、照片、报告、判决书以及当事人陈述等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，新美居公司与林先会签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，属合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于新美居公司主张林先会退还租赁物并支付租金125039.7元的问题。双方约定租赁期限于2014年12月31日届满，被告林先会应在期限届满后向原告新美居公司退还房屋，故本院对原告该项诉请予以支持。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，林先会作为承租人应当按照双方签订的商铺租赁合同中关于支付租金的方式、时间和金额的约定支付租金。根据查明的事实，按照合同约定计算从2012年9月1日起至2014年12月31日止房屋租金总租金为152826.3元。2013年2月28日至2013年6月30日四个月房租为27786.6元被告已经清结，截止2014年12月31日被告林先会尚欠原告租金125039.7元，故新美居公司主张林先会支付租金的诉请，本院予以支持。被告以原告广告宣传、市场管理服务存在不足，经营管理未到达双方预期，原告对部分承租户的房租进行了下调，要求原告对其房租进行调减主张，因原、被告并未就房租的调减签订协议，被告的主张无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于新美居公司主张主张林先会从2015年1月1日起按照每天231.5元计算房屋使用费的问题。双方约定租赁期限于2014年12月31日届满，但被告林先会租期届满后未退还房屋，应当承担相应的房屋使用费，故原告主张按照租赁合同的租金标准计算房屋使用费，本院予以支持。三、关于新美居公司主张林先会支付杂费27786.6元（管理费、广告费和物管费）以及从2015年1月1日起按照每日51.46元计算杂费的问题。因双方未对杂费签订协议，故原告新美居公司主张林先会支付杂费，无事实和法律依据，本院不予支持。四、关于新美居公司主张被告林先会支付违约金5000元的问题。鉴于被告林先会存在拖欠租金的事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本院综合被告林先会的违约程度和本案的实际情况，酌情认定被告林先会在3000元范围内向原告承担违约责任，因被告林先会已向新美居公司缴纳5000元，故其缴纳5000元中3000元不予退还给林先会，超出的2000元抵扣租金。五、关于被告林先会申请追加都江堰市兴堰建设管理有限公司为本案第三人的问题。本案系租赁合同纠纷，本案原被告为租赁合同相对方。根据合同相对性原理，林先会申请追加都江堰市兴堰建设管理有限公司为本案第三人，无事实和法律依据，本院对被告的追加申请不予受理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告林先会于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司归还位于都江堰市美安居装饰建材市场A区15-1-3号商铺。二、被告林先会于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付租金123039.7元。三、被告林先会于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付房屋使用费（从2015年1月1日起按照每天231.5元的标准计算直至退房时止）。四、驳回原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费3556元，减半收取1778元，由原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司承担347元，被告林先会承担1431元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 何 加 敏二〇一五年十二月十四日书 记 员 刘胡会子