重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2015)渝五中法民终字第06296号上诉人（原审被告）杨劲。被上诉人（原审原告）重庆奥山房地产开发有限公司。法定代表人唐楠，董事长。委托代理人周晓，重庆公鸣律师事务所律师。上诉人杨劲因与被上诉人重庆奥山房地产开发有限公司（以下简称：奥山公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2015）綦法民初字第05061号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明，2014年8月29日，被告向原告出具《奥陶纪﹒水云台签约明细表》，该表中载明房号为4-1-11，清水房房款260630元、装修款79506元、契税7819元、大修基金4543元。2014年8月30日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》（CQYJ-417065，合同编号20130452），原告在合同中填写的地址为：重庆市南岸区南坪西路32号7幢30-1号，联系电话为159××××7758。合同约定：原告购买被告开发的座落于重庆市万盛经开区黑山石海路100号4幢1-11号奥陶纪水云台A区商品房（清水房）一套；该商品房系预售商品房，房屋建筑面积56.79平方米，房屋成交金额为260630元，交房时间为2014年10月30日前。对房屋交付时应符合的条件约定如下：商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。商品房为装修房的，装修质量应当符合本合同关于装修方面的约定。对交房手续的办理约定如下：被告应于确定交房日的七日前书面通知原告做好交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，被告应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接时，双方应签署房屋交接单。被告还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如原告无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由原告承担。在被告具备《商品房竣工验收备案登记证》后，若原告未按约前来办理该房屋的验收交接手续，或不领取该房屋钥匙的，自合同约定的交付之日的次日（以下简称该日）起视同被告已将房屋交付给原告，原告自该日起开始承担相应的物业管理费用和房屋的风险责任，被告自此时间开始承担相应的保修责任。同时对逾期交房的违约责任约定如下：逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按已付房价款百分之二支付违约金。同日，原、被告签订《合同补充协议》，补充协议第八条约定：双方应按本合同载明的电话、传真、地址等进行联络，原告必须保证其提供的上述资料的真实性和可靠性，若按此联络方式被告无法联系到原告，则原告应承担由此引起的相关全部责任。原告联络方式有变更，应提前7天以书面方式通知被告。被告书面通知发出7日后，视为被告已履行通知义务。合同签订当日，原告向被告交纳了购房款260630元、装修款79516元、大修基金4543元、契税7819元。2014年10月29日，被告委托重庆仲之龙科技有限公司以群发的方式向包括原告在内的（手机号码为159××××7758）580名业主发送短信，群发的短信内容为：“尊敬的业主，奥陶纪一期水云台定于10月30日-11月8日交房，请您携带本人身份证、《商品房买卖合同》、相关缴费凭据、有委托封阳台的业主请自备现金5000元至黑山谷售楼部办理接房手续！详情请咨询您的置业顾问或电话：8539×××6”。2014年10月30日，被告在重庆晨报第47版的较小的版面上刊登了《接房通知》，该通知内容为：“尊敬的奥陶纪业主：奥陶纪﹒水云台一期项目经竣工验收，已符合交房条件。请该物业的业主于10月30日-11月8日，携带本人身份证、《商品房买卖合同》、相关缴费凭据至黑山谷奥美酒店办理接房手续！详情请咨询您的置业顾问或电话：8539×××6”。2015年1月29日，被告仍未向原告交付房屋。2015年2月5日，原告致函被告要求解除双方签订的房屋买卖合同。被告委托重庆公鸣律师事务所于同年3月23日向原告寄发了《律师函》，该函中称被告于2014年10月30日在重庆晨报上向奥陶纪全体业主发出接房通知，此前，被告也曾按原告在合同中预留的手机号码通过短信向原告发送过交房通知。被告在合同约定的期限内通过了房产竣工验收，并以手机短信及登报公告的方式向原告发出了接房通知，符合《合同法》关于书面形式的要求，并未违反合同约定。原告在接到接房通知后无正当理由拒绝接房，应根据合同约定在登报的最后一日即2014年11月8日视为房屋已交付，原告应自同日起承担该房屋的物业服务费用以及房屋毁损、灭失的风险。另查明，2013年7月2日，被告取得奥陶纪﹒水云台的商品房A区3-5号楼等房屋的预售许可证［渝国土房管（万盛）〔2013〕预字第（013）号］。2015年4月28日，被告取得奥陶纪旅游度假区一期A区（3＃、4＃楼）的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字［2015］8号）。本案在审理过程中，被告表示若法院判决解除合同，对于原告要求的违约金计算方式及利息计算方式无异议。原告杨劲诉称，2014年8月30日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告从被告处购买一套（成套住宅）住房，建筑面积56.97平方米，座落于重庆市万盛经开区黑山石海路100号4幢1-11。被告应当在2014年10月30日前将已通过竣工验收并备案登记的成套住宅交付给原告，并且应在确定的交房日的七日前书面通知原告。同时，被告应向原告出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》等证明文件。合同签订当日，原告向被告交纳了352498元（房款260630元、装修款79506元、相关费用12362元）。之后被告未按约通知原告房屋交付事宜，且被告逾期交房超过90日。据此，原告于2015年2月6日向被告发出《解除购房合同函》，要求解除双方的购房合同并退还原告已付所有款项并承担违约责任。现原告起诉来院要求：一、解除原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》（CQYJ-417065，合同编号20130452）；二、要求被告退还原告已付购房款352498元，并从2014年10月31日起，以352498元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息至付清为止；三、要求被告支付违约金7049.96元（352498元×2%）。被告奥山公司辩称，原、被告之间签订的房屋买卖合同属实。被告已按约通知了原告，原告自己不来接房。合同约定的以书面方式通知，但并未明确约定以何种书面方式通知。被告已采取短信通知及登报通知的方式履行了通知义务，应视为原告已接房。故要求依法驳回原告的全部诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，且签订合同时被告已取得商品房预售许可证，该合同应为合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。合同约定的交房时间最迟为2014年10月30日，并约定被告应于确定交房日的七日前书面通知原告做好办理交付手续的准备。原告已按约履行交付房款的义务，被告应按约履行交房及通知义务。被告辩称以群发短信的方式及登报公告的方式履行了通知义务，系原告自身原因未按时接房，故应按合同约定视为接房。虽然合同中未明确约定书面通知的具体方式，但之所以约定为书面通知的方式，目的在于使买方清晰知晓接房相关事宜，同时也可使卖方有据可查。本案中，被告采取短信通知方式告知接房事宜，虽然短信通知在当今社会较为普遍，其高效便捷，但存在未收到对方回复的情况下无法确认对方是否收到该短信并知晓短信内容的弊端，故无法作出被告已尽到合同约定的告知义务的认定。同时，被告采取登报的方式告知交房事宜，登报公告系在无法联系对方的情况下所为，且版面较小，一般人即使阅读报纸亦较难了解到该信息。同时合同约定在交房前7日通知，而短信通知时间为交房前一日，登报通知的时间为交房日，上述两种通知方式既未按约给接房人充分的时间准备，又不能达到通知的目的，故被告采取的方式该院认定其未尽到合同约定的告知义务。即使原告通过短信或阅读报纸知晓了交房的事宜，但根据合同约定交房条件为被告取得该房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，而被告于2015年4月28日才取得该证，在合同约定的交房时间被告并不具备交房条件。综上，被告的辩称意见，理由不成立，该院不予采纳。被告逾期交房，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，被告已逾期超过90日，原告可解除合同并要求被告返还购房款等其他费用及支付相应的利息及违约金，被告对于违约金计算方式及利息计算方式无异议，该院予以认可。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告杨劲与被告重庆奥山房地产开发有限公司于2014年8月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》（CQYJ-417065，合同编号20130452）；二、被告重庆奥山房地产开发有限公司于本判决生效后15日内退还原告杨劲购房款260630元、装修款79516元、大修基金4543元、契税7819元，共计352498元，并从2014年10月31日起，以352498元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息至付清为止；三、被告重庆奥山房地产开发有限公司于本判决生效后15日内支付原告杨劲违约金7049.96元。宣判后，奥山公司不服一审判决，向本院提起上诉，认为本案其已在约定期限内通过短信、登报等合法形式履行通知接房义务，涉诉商品房经过竣工验收合格，已达到交付条件，被上诉人以违约事由诉请解除合同于法无据，对此，一审认定事实不清、适用法律错误，请求撤销原判，相应改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人杨劲答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。本院认为，本案系商品房预售合同履行引发的纠纷，综合双方的诉辩意见，二审争议焦点为被上诉人诉请解除合同的约定解除事由是否成立，亦即上诉人是否逾期交房超过90日？对此，应纳入合同履行的法律适用予以评判。《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，关于标的房屋的交付要求，涉诉合同明确约定，“商品房已通过竣工验收备案登记”，可见通过竣工验收备案登记为当事人合意形成的正确履行要求。结合合同约定的最后交房时间2014年10月30日，上诉人迟至2015年4月28日才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，逾期超过90日，被上诉人诉请解除合同及相应违约救济于法有据，本院予以支持。综上，上诉人上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6694元，由上诉人重庆奥山房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 琴审 判 员  张泽兵代理审判员  邓 瑀二〇一五年十二月九日书 记 员  李家兴