广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2015）江新法会民初字第167号原告（反诉被告）林月华，女。委托代理人陈柏念，系广东贯虹律师事务所律师。委托代理人林柳仙，系广东华卓律师事务所律师。被告（反诉原告）冯钦权，男。原告（反诉被告）林月华（以下简称“原告”）诉被告（反诉原告）冯钦权（以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，依法由审判员柯铭培适用简易程序于2015年2月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈柏念、被告冯钦权到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2015年3月13日作出（2015）江新法会民初字第167—1号民事裁定书，裁定将本案转为普通程序审理，并于2015年4月15日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林柳仙、被告冯钦权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年11月6日，原、被告签订两份租赁合同，约定由原告将已装修的位于江门市新会区会城侨庆南路20号101铺位出租给被告使用；被告每月应付租金1200元、装修费2800元给原告；租赁期限自2010年12月1日至2015年11月30日；若被告提前出伙不租，应向原告赔偿50000元等。租赁期间，被告向原告支付了租金57600元、装修费154800元。现被告已于2014年11月30日出伙，不再租赁原告的上述铺位。但被告尚欠原告装修费51600元未付。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付装修费51600元；2、被告向原告支付违约金50000元；3、本案诉讼费用由被告负担。被告答辩称：原、被告于2010年11月6日签订租赁合同，约定由被告向原告租赁位于江门市新会区会城侨庆南路20号101铺位；每月租金1200元；合同期限从2010年12月1日起至2015年11月30日。被告租赁后，在上述商铺经营新会区会城协兴汽车用品店，并取得营业执照。2014年10月，被告因经营不善向原告提出终止租赁合同，告知其寻找新的租户，并于同年10月29日腾空店铺交还给原告。被告基于与原告的友好合作关系，将2014年11月的租金也支付了给原告，并帮助原告寻找新的租户，介绍新租户去看店铺，希望原告能理解被告的困难，但原告不念以往合作之情，居然诉诸贵院要求被告赔偿巨额费用，实在是于理难容。理由如下：第一，原、被告在签订《借用房屋、铺协议书》时不止签订了两份，因为原告称其要用来办理房产税和被告要办理营业执照，故双方签了好几份合同，具体份数因时间久远忘记了，但是内容均是一致的，共有十二条条款，根本没有原告提交的两份协议书中手写的第十三条条款。由于被告经营的新会区会城协兴汽车用品店因经营不善倒闭，相关的文件已经灭失，未能提供5年前签订合同的原件。因此被告在新会区工商局调取了当初经营上述店铺办理营业执照时提交的协议书，该协议书才是真实的，请法院予以审查核实。原告提供的两份协议书中除了手写加上的第十三条是伪造的，其他内容是真实的。首先，两份协议书中第十三条条款内容竟然完全不一致，按常理分析同一天不可能签订两份内容不同的协议，该条款明显是原告为取得无理赔偿自行伪造添加的，其真实性不能确认。其次，条款是手写加在合同的间隙地方，甚至有些话是写在签名下面，日期上面，根本不符合书写习惯。再有，书写部分并没有被告的签名或按指印确认，显然是原告自行添加上去，被告对此不予确认。假如原告认为被告提供的协议书是造假的，则请法院到新会区地税局调取原告提交办理缴纳房产税的协议书，相信与被告提交的合同是一致的。第二，原告声称对被告租赁的店铺进行装修，装修费用合计205400元，被告承诺逐月分5年返还，这根本是无中生有。现暂且不论该条款是原告伪造的，原告在本案中未能提交证据证明曾对上述店铺进行巨额装修，该店铺交给被告时只有上一任租客遗留下来的主体框架结构，原告没有进行任何装修就将涉讼商铺交付给被告使用，所有装修费用均是由被告支付的，现被告对该店铺留下15千瓦时380V的三相电（价值约5000元），厨房洗手台、洗手盘（价值约1500元），电动遥控卷闸（价值约6000元），这些均没有让原告支付过任何费用，甚至是原告的额外收益。若原告坚称对上述店铺进行过巨额装修，请法院工作人员亲临店铺现场调查取证，店铺没有任何巨额装修痕迹，甚至洗手间都没有贴瓷砖，请明察实况。第三、原告提交的协议书其中一份第十三条手写条款称提早退出或过期10天不交付铺租，被告要向原告支付违约金50000元，违约金的金额几乎是四年的租金总和，原告居然可以捏造出如此不合理的条款，真是让人无法想象。违约金如此过高显失公平，该条款明显违反公平、等价有偿原则，根本就是可以撤销的条款，何况该条款还是造假的。即使原、被告真正签订这样的条款，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”以及第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”的规定，该违约金显然过高，被告可以请求法院予以调整违约金，人民法院应当支持。理由是：首先，被告租赁原告的商铺是进行汽车维修经营，因店铺面积不够大不能增加经营范围，曾多次被新会区交通运输管理局处罚导致经营不善，面临倒闭，才与原告解除租赁合同，被告主观上并没有任何过错，原告居然无理要求巨额赔偿，导致被告雪上加霜；其次，原、被告签订的协议为五年，已经完成了四年，这四年期间被告均准时支付租金，被告于2014年10月告知原告不再经营店铺时还按时多支付了当年11月的租金，已经弥补了对原告造成的损失。再次，即使法院认定原告损失了预期收益，亦可以计算，被告若继续租赁原告的商铺，原告在其后一年的租金总收入为14400元，该款的130%为18720元，原告请求的违约金为50000元，显然畸高。况且上述法律条款规定的是以实际损失为基础，上述计算仅是以预期收益为基础，原告倘若在今后把商铺租赁出去，租金很可能比被告支付的租金高，根本就不存在损失。此外，原告向被告收取了押金5000元。即使法院认为被告没有继续履行合同造成原告有实际损失，最多也是赔偿2014年12月至2月的租金合共3600元，应当在上述押金中予以扣除。扣除损失后，原告还需返还剩余押金1400元给被告。综上，请求维护被告的合法权益，依法驳回原告的所有诉讼请求。被告反诉称：原、被告于2010年11月6日签订租赁江门市新会区会城侨庆南路20号101铺位的租赁合同，约定每月租金1200元；合同期限自2010年12月1日起至2015年11月30日。期间，被告向原告支付了按金5000元，双方约定在合同终止时，结清水、电费等费用后返还该款给被告。2014年11月30日，双方终止租赁关系后，仍由被告向相关部门缴纳水、电费。因此请求法院判令：1、原告返还按金5000元给被告；2、原告到相关部门办理涉讼商铺用水、用电扣款帐户的变更手续；3、本案全部诉讼费用由原告负担。原告针对被告的反诉答辩称：一、因被告在租赁期限未届满的情况下单方解除租赁关系，根据原告提供的《借用房屋、铺协议书》约定，按金应不予退回；二、原告同意为被告办理涉讼商铺水、电费扣费帐户的变更手续。原告为证明其主张的事实，在举证期限内提供如下证据：证据1．《房地产权证》一份，证明本案涉讼租赁的铺位属原告所有。证据2．《借用房屋、铺协议书》两份，证明原、被告的租赁关系以及双方的权利、义务。证据3．《收据》三份，证明原告收取被告的租赁费。被告为证明其主张的事实，在举证期限内提供如下证据：证据1、工商部门备案存档的《借用房屋、铺协议书》一份，证明原、被告之间的租赁关系，双方只约定每月租金为1200元，并无约定装修费用及提前退租的违约责任。证据2、《罚款通知》、《行政处罚决定书》各一份，证明被告因经营不善而提前退租；证据3、《照片》四份，证明原告从未对本案涉讼商铺进行巨额装修；证据4、《银行交易明细清单》一份，证明本案涉讼商铺的水电费是从冯钦权的银行账户中予以扣款。本案审理过程中，为查明案件事实，本院依法传唤证人许某某出庭作证。证人许某某陈述原告提供的两份《借用房屋、铺协议书》是由其提供合同文本并填写相关条款内容和添加第13条约定，然后由原、被告在合同落款甲、乙方签名栏分别签名确认。经庭审质证，被告对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据2中被告的签名以及第1至12条合同条款没有异议，但对该合同中第13条有异议，认为该条款是原告伪造添加的；对证据3有异议，认为被告没有收过这三份收据。原告对被告提供的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性不予确认，合同落款甲方的签名不是原告本人的签名，是被告自己签订的；对证据2的关联性有异议，认为被告并非经营不善倒闭，而只是搬迁；对证据3的真实性没有异议，但认为被告在搬离涉讼商铺时，已对装修进行破坏；对证据4的真实性没有异议，同意为被告办理涉讼商铺水、电费扣费帐户的变更手续。原告对证人许某某陈述的证言的真实性、合法性、关联性均无异议；被告认为证人许某某与原告有利害关系，对其证言不予确认。经审查，本院认为证人许某某的证言能客观、真实的反映原、被告之间的租赁关系以及双方的权利义务，本院对其证言予以采信。原告提供的证据1—证据3的来源合法、真实，与本案待证事实具有关联性，且与证人许某某的证言能相互印证，本院均予以采信，可以作为认定案件事实的依据。被告提供的证据1虽在工商部门备案，但与证人证言以及原告提供的证据2有部分内容不一致，不能完全反映原、被告之间的权利、义务关系，本院对该证据不予采纳；被告提供的证据2—证据4的来源合法、真实，与本案待证事实具有关联性，本院予以采纳。经审理查明：本案涉讼坐落于江门市新会区会城侨兴南路20号101、101—1的商铺属于原告所有，面积为138.23㎡。2010年11月6日，经房产中介许北就居间并提供合同文本，原、被告签订同样格式的《借用房屋、铺协议书》两份，约定原告将坐落于江门市新会区会城侨兴南路20号101商铺借给被告使用；期限自2010年12月1日至2015年11月30日；被告每月支付1200元给原告；借用期满，原告要收回商铺或被告退回商铺，需提前30天通知对方；期满后，被告应如数交回商铺所有设施给原告；被告使用商铺期间，水、电费等一切费用由被告负责，且被告应预付上述费用按金5000元给原告，期满时，结清水、电费等费用后，原告应将按金如数归还给被告；除由原告交纳房产税以外，被告借住期间所发生的一切税项、清洁费、保安费等均由被告承担；如原告提早在合同期内收回商铺，需赔偿被告50000元，如被告在合同期提早退出或过期10天不交付铺租，被告赔偿原告50000元；甲方先付装修费，以后被告续月归还，2010年12月1日至2011年11月30日每月付2800元，2011年12月1日至2012年11月30日每月付3000元，2012年12月1日至2013年11月30日每月付3300元，2013年12月1日至2014年11月30日每月付3800元，2014年12月1日至2015年11月30日每月付4300元等。合同签订后，被告向原告缴交了水、电费按金5000元，原告亦依约将坐落于江门市新会区会城侨兴南路20号101商铺交付给被告使用。2014年11月中旬，被告以经营不善为由，向原告缴清当月的应付款项后，便从上述商铺迁出，并将商铺锁匙交还给原告。原、被告终止双方的租赁关系后，因双方对被告应否支付违约金以及装修费用各持己见，且协商不成，原告遂向本院提起诉讼。本院认为：原、被告签订的两份合同虽名为《借用房屋、铺协议书》，但实际上是原告提供商铺给被告经营使用、收益，被告支付相应对价，其实质为双务有偿的房屋租赁合同。原、被告之间成立房屋租赁合同关系，本案应确定为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的两份《借用房屋、铺协议书》虽在合同格式、条款的措辞、行文方式方面存在一定瑕疵，但该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，对双方均具有法律约束力，原、被告均应按合同约定履行义务。对于双方争议的问题，本院分析、评判如下：一、关于租赁合同是否已解除的问题。被告主张其已于2014年11月搬离涉案商铺，并将商铺锁匙交还给原告，其后不再实际占用涉讼商铺。而原告则认为是于2014年12月中旬才收回商铺，双方正式解除合同。本院认为，原、被告对被告最后一期租金交至2014年11月没有争议，按一般交易习惯和常理分析，若被告延至2014年12月才交还商铺，则原告必然向被告主张交付截至腾退商铺之日止的租金，但原告并未对此进行主张。因此，本院采信被告的主张，确认原、被告之间的租赁合同关系已于2014年12月1日前解除。二、关于原告主张被告应付装修费51600元的问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，当事人对自己提出的诉讼请求应充分举证进行证明。但从本案现有证据分析，原、被告在合同中虽约定了由原告先付装修费，然后由被告逐月定额返还，并在租赁期间逐年递增每月应返还的金额。若按双方约定的标准计算，被告在5年内应向原告合共返还装修费用206400元。但原告在本案诉讼过程中并未举证证明其曾支付装修费206400元给被告，或是其在将铺位租赁给被告前曾对涉讼铺位投入装修，且装修费用相当于206400元。原告应对此承担举证不能的不利后果。另外，从本案涉讼商铺的位置、面积以及原、被约定的租金标准进行分析，原、被告租赁的铺位位于江门市新会区会城侨兴南路20号101，是处于市区中心地带的临街铺位，面积约130平方米，但双方约定每月租金仅为1200元，且在租赁期限内没有递增幅度，租金明显不符合常理和市场行情。结合证人许某某所作证言，本院认为原、被告约定的装修费用实际属于租金的一部分，被告每月应付的实际租金为双方约定的租金和装修费用之和。至于原、被告出于何种原因和目的如此缔约，因与案件的处理无关，本院不作具体评判。原告在双方的租赁关系终止且收回铺位后，仍向被告主张返还装修费51600元，即合同未履行期间的部分租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。三、关于原告主张被告应付违约金50000元的问题。本院认为，按原、被告的合同约定，被告可预见到其提前解除合同，将对原告造成损失，其应向原告赔偿50000元，但依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院认为双方当事人约定的违约金明显过高，且原告未能提供证据证明其存在将铺位重新出租前的租金损失外，还有其他损失。被告请求酌情予以减少违约金，本院予以支持。结合原、被告约定的实际租金标准以及被告提前解约的违约情况，本院酌定被告应按双方约定2015年度每月应付的租金（1200元＋4300元）向原告赔偿三个月租金，合共16500元。原告主张超出本院酌定金额的违约金，因于法无据，本院不予支持。四、关于按金5000元的处理问题。本院认为涉讼按金按合同约定实际为被告向原告缴纳的水、电费等费用的保证金，其主要目的在于促使被告按照合同约定及时缴交水、电费，降低被告欠费的可能性，以维持原、被告之间的利益平衡。故被告未经原告同意不能主张用该按金扣除租金或违约金，同样原告也不得借被告存在违约行为而没收押金。本案中，原告并未提供证据证明被告拖欠水、电费等费用。被告主张在双方的租赁关系终止后，由原告退还水、电费按金5000元的理由充分，依据充足，本院予以支持。五、关于水、电费扣费帐户的变更问题。被告租赁涉讼商铺期间，向相关部门提供其银行帐户扣取水、电费等费用。鉴于原、被告的租赁合同关系现已终止，若继续从被告的银行帐户扣取相关费用，则将令被告造成损失。被告请求原告办理相关变更手续是原告应当履行的合同附随义务，现原告在庭审中自愿表示为被告办理涉讼商铺的水、电费扣费帐户变更手续，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款和第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）林月华应返还水、电费按金5000元给被告（反诉原告）冯钦权。二、被告（反诉原告）冯钦权应支付违约金16500给原告（反诉被告）林月华。三、上述第一项、第二项相互抵扣后，被告（反诉原告）冯钦权应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付11500元给原告（反诉被告）林月华。四、原告（反诉被告）林月华应于本判决发生法律效力之日起十日内为被告（反诉原告）冯钦权办理江门市新会区会城侨兴南路20号101商铺水、电费扣费帐户的变更手续。五、驳回原告（反诉被告）林月华的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2140元、反诉案件受理费25元，两款合共2165元，由原告（反诉被告）林月华负担1931元，被告（反诉原告）冯钦权负担234元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审 判 长  柯铭培审 判 员  冯豪德代理审判员  陈仲庆二〇一五年四月三十日书 记 员  梁韶华