湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂黄冈中民二终字第00120号上诉人（原审被告）金业庆。系金定成之父。委托代理人陈吉禾，湖北诚信联合律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）麻城市工业经济联合会。法定代表人程健，该会会长。委托代理人罗春元，该会员工。代理权限为特别授权。委托代理人张德林，湖北伟岸律师事务所律师。代理权限为特别授权。原审被告金定成。委托代理人陈吉禾，湖北诚信联合律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人金业庆为与被上诉人麻城市工业经济联合会及原审被告金定成房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省麻城市人民法院（2014）鄂麻城民一初字第01368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月24日受理后，依法组成由审判员胡美琴担任审判长，审判员周扬洲、代理审判员张秋月参加的合议庭，并于2015年10月15日公开开庭进行了审理。上诉人金业庆及原审被告金定成的共同委托代理人陈吉禾，被上诉人麻城市工业经济联合会的委托代理人罗春元、张德林，原审被告金定成均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2010年10月31日，金定成受金业庆委托与麻城市工业经济联合会签订《住房还建协议书》。该协议约定：麻城市工业经济联合会根据火柴厂土地利用的实际情况，由开发商统一规划，在同一栋楼还建职工住房，还建面积按拆一还一的原则，如果还建面积大于金业庆房改房建筑面积，在20平方米以内的，由金业庆按成本价购买，超过20平方米部分由金业庆按市场价购买（成本价由具有工程造价评审资质的机构确认，市场价以承建方楼盘开盘价为基准），金业庆的还建房面积超出原有住房建筑面积的，待交房时一次性交清购房款，还建房确保一年内建成，还建房建成后，金业庆抽签确定所住楼层，涉案土地公开拍卖成交后，房改户需在30日内搬出所居地，双方还就其他事项进行了约定。2010年12月10日，涉案土地拍卖成交，随后涉案土地的房改户陆续退房。2011年10月13日，麻城市工业经济联合会与开发商麻城市房地产公司签订《房改房还建协议书》。2012年6月15日，涉案还建房竣工，麻城市工业经济联合会于当月向湖北三德会计师事务有限公司申请评估测算房屋成本价。2012年12月18日，该公司作出鄂三师咨字（2012）02843号咨询报告，测算还建房成本价为每平方米2591.67元。房屋竣工后，麻城市工业经济联合会通知全体房改户讨论房屋分配方案，于2012年8月份出台第一次分配方案，房改户对该方案中的成本价有异议，对其余的均没有意见。后经讨论和协商，于2012年10月27日重新出台了《还建房分配方案》，制定了还建房的户型种类、楼层和户号的抽签、还建房的价格等分配事宜。麻城市工业经济联合会遂通知房改户按协议和分配方案履行合同，40户房改户有33户与麻城市工业经济联合会已履行并结算完毕。金业庆以成本价过高、户型与协议约定的不符、麻城市工业经济联合会延期交房为由未收房。麻城市工业经济联合会遂诉至法院，请求解除《还建协议书》，由麻城市工业经济联合会退还购房款5379元；或者责令金业庆继续履行合同，支付下欠的还建房房款133671.78元。原审另查明，金业庆与金定成系父女关系。金业庆系原麻城市火柴厂的职工，于1995年12月与原麻城市火柴厂签订《麻城市单位自管公房买卖合同书》。金业庆购买了涉案的拆迁房70%的产权，房价款5379元，余下的30%房屋产权由单位享有，房屋原有面积46.18平方米。2008年麻城市火柴厂经麻城市人民政府批准改制，经麻城市人民政府批准和授权由麻城市工业经济联合会负责处理原火柴厂的资产和职工安置及房改房还建等遗留问题。原审认为，金定成受金业庆委托与麻城市工业经济联合会自愿签订的《住房还建协议书》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《还建房分配方案》是房改户经过讨论和协商形成的，客观真实，且超过83%的还建户都同意并全部履行完毕，麻城市工业经济联合会要求金业庆履行《还建协议书》和《还建房分配方案》约定的义务，有事实依据和法律依据，予以支持。金业庆认为还建房成本价不能按照湖北三德会计事务有限公司出具的成本价咨询意见作为结算依据，应按原会议口头承诺的800元每平方米计算成本价，因湖北三德会计事务有限公司具有工程造价评审资质，麻城市工业经济联合会亦是依照《还建协议书》的约定委托其评估，成本价的测算数据是依照协议约定由还建房的开发商提供的，金业庆经原审法院法律释明后既未申请重新鉴定，又未提供相关证据反驳和推翻该意见，故金业庆认为成本价应按800元每平方米计算没有提供证据证实，该抗辩理由不予采纳。金业庆认为还建房的户型与协议约定不符，以及麻城市工业经济联合会延期交房应承担违约责任的抗辩理由，由于麻城市人民政府的统一规划，还建房的楼层及户型设计发生了变化，是客观情况所致，还建房分配方案也作了明确说明，绝大多数房改户也同意和接受了，金业庆亦当庭表示愿意继续履行合同，对金业庆的权益没有造成损害，金业庆亦未提供损失的相关证据，故该抗辩理由不成立，不予采纳。因麻城市工业经济联合会和金业庆在庭审中均已明确选择继续履行合同，麻城市工业经济联合会愿意按分配方案中确定的每平方米2300元计算还建房的成本价，金业庆也同意接受92.05平方米户型的还建房屋，故按照协议约定和还建房分配方案，该户型已超过原房改房的面积45.87平方米，20平方米内按成本价计算计币46000元、20平方米外计币85371元、购买单位享受的30%产权计币2355.18元、房屋维修基金2945.60元，金业庆应支付的购房款为136671.78元。综上，遂判决：一、麻城市工业经济联合会与金业庆签订的《住房还建协议书》继续履行，于判决生效后五日内麻城市工业经济联合会向金业庆交付户型面积为92.05平方米的还建房一套。二、金业庆于判决生效后五日内向麻城市工业经济联合会支付还建房的购房款136671.78元。三、如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3200元，由麻城市工业经济联合会负担1200元，由金业庆负担2000元。上诉人金业庆不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、湖北三德会计事务有限公司出具的“鄂三师咨字（2012）02843号”咨询报告的测算结果不能作为计算金业庆应支付还建房购房款的标准。1、该鉴定报告系麻城市工业经济联合会单方委托鉴定的，且未说明所依据的法律法规及行业标准参数，咨询报告本身就不具有真实性、合法性、关联性。2、《住房还建协议书》约定房屋成本价由具有工程造价评审资质的机构确认，而该报告属参考意见，并非合同约定的确认意见。3、《住房还建协议书》约定麻城市工业经济联合会向金业庆交房时间应在2011年10月31日以前，故还建房的成本测算基准时间是2010年10月31日至2011年10月31日期间可能产生的建房成本。而本案中的咨询报告，评估测算的现场勘察时间是2012年6月15日至2012年12月18日，该时间段内正值房地产行业发展顶峰时期，各种建造成本均因市场行情因素提高。因麻城市工业经济联合会建造还建房的时间推迟的违约行为，导致测算基准时间推迟，最终测算结果也显失公平。4、该咨询报告的评估测算过程中，将2012年5月31日以前发生的间接、管理、销售费用等均纳入成本测算，而还建房的建设与分配，在客观上并不会发生销售、售楼部装修、招待、学习考察等间接费用，故该报告测算的房屋成本价格明显是错误的。原审法院要求麻城市工业经济联合会提供还建房屋开发商与实际承建商之间的工程结算书来加以佐证，麻城市工业经济联合会未提交，麻城市工业经济联合会应当承担举证不利的法律责任，原审判决支持麻城市工业经济联合会的诉讼请求于法无据。二、原审法院认定大部分房改户已全部履行《还建房分配方案》错误。本案所涉房屋的分配方案系麻城市工业经济联合会单方作出的，并未经过全体房改户或经房改户推选的代表人同意。麻城市工业经济联合会先拆迁，再公布方案，逼得金业庆已经无法再作出是否同意还建，是否同意还建分配方案等真实的意思表示，而原审法院仅以超过83%的还建户同意并履行为由，断定分配方案是客观真实的，明显与事实不符，原审不应认定金业庆接受其他拆迁户的意见，且客观上其他拆迁户均已在同一栋楼上分配到了还建房，而麻城市工业经济联合会在该同一栋楼上已无房可分。且《住房还建协议书》约定，麻城市工业经济联合会应根据火柴厂土地利用的实际情况，由开发商统一规划，在同一栋楼还建职工住房。但本案的实际情况是还建房建成后，所在楼栋一楼被建成商铺由开发商对外销售，导致最终金业庆应得到的还建房并非“在同一楼栋上”；而且，因建设商铺的成本投入远远大于还建房的成本投入，在还建房楼栋既建造商铺又建造还建房，无疑加重了金业庆应承担购房的成本价。原审法院在麻城市工业经济联合会没有提供相关政府职能部门作出的具有法律效力的规划文件的情况下迳行认定还建房屋建设方案由麻城市人民政府统一规划，还建房楼层及户型设计发生了变化是客观情况所致，明显事实依据不足。综上，原审按照2300元每平方米计算超出原房改房面积的房款错误，请求二审撤销原判第二项，改判金业庆向麻城市工业经济联合会支付还建房的购房款106671.78元（超出原面积20平方米以内的购房款按800元每平方米计算共计16000元），或发回重审，并由麻城市工业经济联合会承担本案的全部诉讼费用。被上诉人麻城市工业经济联合会辩称，一、原审以《鄂三师咨字（2012）02843号咨询报告》作为金业庆应付还建房购房款的依据，合理合法。1、金业庆系原麻城市火柴厂职工。金业庆与麻城市经济联合会签订《住房还建协议书》，约定，还建面积大于原建筑面积，20平方米以内的，按成本价购买，超过20平方米部分按市场价购买，成本价由具有工程造价评审资质的机构确认，市场价以承建方楼盘开盘价为基准。还建房竣工后，麻城市工业经济联合会通知全体房改户讨论房屋分配方案，并于2012年8月出台了第一次分配方案，房改户对方案中的成本价有异议，其他无异议，经讨论和协商于2012年10月27日重新出台了还建房分配方案，制定还建房的户型种类、楼层和房号的抽签、还建房的价格等分配事宜，还建房抽签分配全过程由麻城市公证处实施和公正。40户房改户中有33户已按分配方案履行并入住，只有金业庆等七户以房屋成本价过高为由拒绝参与抽签分房。2、在还建房竣工之前，麻城市工业经济联合会就与房改户协商评估机构，确认由三德会计公司鉴定，由麻城市工业经济联合会办理委托手续并支付鉴定费。因开发商未进行决算，无法提供准确的数据给评估机构，评估机构无法确认成本价，暂未鉴定。还建房竣工后，鉴定人员于2012年6月15日开始进行成本价的测算，在2012年12月18日出具正式的鉴定报告之前，麻城市工业经济联合会于2012年8月出台第一次分配方案时告知房改户成本价测算是每平方米2600元。房改户认为成本价过高，要求降低。为顺利推进房改房还建工作，麻城市工业经济联合会于2012年10月27日重新出台还建房分配方案时，将成本价暂定2300元／平方米，实行多退少不补的原则，大部分房改户接受了这一意见，并积极参与抽签选房。2012年12月18日，鉴定机构出具咨询报告，测算成本价为2591.67元／平方米，但麻城市工业经济联合会与房改户仍按2300元／平方米结算。3、金业庆对成本价2300元／平方米有异议，认为应按800元／平方米计算依据，但其在原审法院释明的情况下未申请对该成本价进行鉴定，故应按成本价2300元／平方米进行判决。二、金业庆认为还建房分配方案系麻城市工业经济联合会单方制定的错误。该方案经过了民主程序及审批程序，合法有效，且实际上40户中有33户已按该方案履行并入住了，金业庆对于原审判决的第一项亦无异议。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人麻城市工业经济联合会为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一，麻城市规划报建咨询服务中心《规划设计条件通知书》（编号：100919）、《麻城市火柴厂拍卖用地控制性详细规划》各一份。拟证明金业庆上诉所称的涉案土地无政府规划文件不属实。证据二，麻城市顺达合伙税务师事务所土地增值税清单《鉴证报告》一份。拟证明该鉴定报告成本价为3953.76元，金业庆上诉所称的开发商与建筑商结算书中的成本价低于本案鉴定意见中的成本价不属实。原审被告金定成答辩称，同意上诉人金业庆的上诉意见。上诉人金业庆和原审被告金定成均未向本院提交证据。经庭审质证，金业庆对麻城市工业经济联合会提交的证据一有异议，认为此两份证据证实了《鄂三师咨字（2012）02843号咨询报告》不真实，理由为：1、该《规划设计条件通知书》有效期为6个月，通知书上规定的开工日期为2011年2月，而本案还建房实际开工时间为2011年9月15日，开工时间延迟7个多月，导致建筑成本增加。2、《麻城市火柴厂拍卖用地控制性详细规划》中的容积率与《鄂三师咨字（2012）02843号咨询报告》中的容积率不一致，相差0.23。对证据二真实性有异议，认为该报告未加盖鉴定机构公章；且认为该报告所作的鉴证不是针对还建房成本价，不能达到证明目的。金定成对麻城市工业经济联合会提交的证据质证意见与金业庆对麻城市工业经济联合会提交的证据质证意见相同。本院认为，麻城市工业经济联合会提交的证据一客观真实，且与本案有关联，故本院均予以采信。证据二系打印件，不符合证据的形式要件，且金业庆亦不认可，故本院不予采信。本院经审理查明，原审查明事实。本院认为，本案争议的焦点为麻城市工业经济联合会向金业庆还建的房屋中超出房改房面积20平方米以内的面积按2300元／平方米计算成本价是否合理。金业庆与麻城市工业经济联合会签订的《住房还建协议书》约定，还建面积大于房改房建筑面积，在20平方米以内的，由金业庆按成本价购买，成本价由具有工程造价评审资质的机构确认。麻城市工业经济联合会在履行该协议过程中，委托具有工程造价资质的湖北三德会计事务有限公司对涉案的还建房成本价进行测算。该会经讨论、协商制定的《还建房分配方案》中确认成本价暂定2300元／平方米，待成本价评审结果出来后，多退少不补。后湖北三德会计事务有限公司作出咨询报告，测算成本价为2591.67元／平方米。40户房改户中有33户也已按2300元／平方米与麻城市工业经济联合会结算了还建房房款。由此可看出，麻城市工业经济联合会确认还建房中超过房改房面积20平方米以内的面积按2300元／平方米计算成本价是合理的。金业庆上诉称湖北三德会计事务有限公司出具的咨询报告未考虑到房屋竣工延迟、结构变化等因素，测算的项目不合理，测算结果不公正，不能按2300元／平方米计算成本价，应按800元／平方米计算成本价，但其未提交证据证实成本价应为800元／平方米，在一审法院释明询问其是否对成本价申请鉴定的情况下亦未申请鉴定，故其该项上诉理由不成立，本院不予支持。金业庆认为原审认定大部分房改户已履行《还建房分配方案》错误的主张与客观事实不符，本院不予支持。综上，上诉人金业庆的上诉理由不成立，原判认定事实清楚，实体处理正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3040元，由上诉人金业庆负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡美琴审 判 员  周扬洲代理审判员  张秋月二〇一五年十二月二十八日书 记 员  李 栋