山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2013）黄民初字第8139号原告青岛市黄岛区黄岛街道办事处某某社区居委会，住所地青岛市黄岛区。法定代表人李某某，职务主任。委托代理人代学功，青岛黄岛恒源法律服务所法律工作者。被告李某甲，女，1983年12月5日出生，汉族，住址山东省青岛市黄岛区。委托代理人薛传飞，山东琴安律师事务所律师。原告青岛市黄岛区黄岛街道办事处某某社区居委会与被告李某甲租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员车绍文担任审判长，与人民陪审员李梅、卢妍共同组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人代学功、被告李某甲及其委托代理人薛传飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青岛市黄岛区黄岛街道办事处某某社区居委会诉称，原告与被告分别于2009年10月17日和2009年11月19日签订了两份房屋租赁合同，将原告的位于黄岛街道办事处某某社区的居委会综合楼一、二层和综合楼西楼二层租给了被告使用，租赁期限均为12年，租金分别是综合楼一二层86800元，综合楼西楼60000元。但是被告仅支付了这两幢楼的租金103400元，剩余租金一直拖欠不付，截止至2013年10月8日共��欠租金464903.31元。在与被告多次协商未果的情况下，故诉至法院，请求判令：被告向原告支付拖欠的租金464903.31元；被告承担本案诉讼费用。被告李某甲辩称，1、本案综合楼一、二层（XX路X号，建筑面积约760平方米）租赁合同因原告单方违约导致合同并未实际履行，被告从未使用过该房屋，原告无权向被告索要租赁费用。原告未向被告交付符合经营目的的租赁物，原告根本违约，该租赁合同已经解除。该房屋一直由原告管理、控制，时至今日被告从未使用过；2、本案综合楼西楼二楼（XX路X号，建筑面积约430平方米），该处房屋的房租被告部分现金交付、部分抵顶。因被告妹妹得癌症先治疗后去世的家庭变故，为还债并为降低被告无法继续支付房租的风险，被告无奈于2013年8月1日将网吧转让，而原告在对被告经济情况明知的情况下，拒绝收取网吧现实际��营人所缴纳房屋租赁金，由此导致损失扩大的责任应自行承担。2010年8月1日被告方进入该房屋进行装修使用，房租应从此时开始计算。原告计算该房租的方法违反双方约定、违背事实、违反诚实信用原则。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：1、原、被告于2009年10月17日签订《综合楼租赁合同》一份，约定：原告将某某社区居委会综合楼一、二层部分（“XX路”X号），建筑面积约760平方米，租赁给被告使用，租赁期限共12年，出租方从2009年11月17日起将出租房屋供承租方使用，至2021年11月17日收回；租金每年8.68万元，先交后用（每年4月17日之前先预付前半年租金4.34万元），交纳地点为出租方财务办公室，出租方收款后应出具收据；首次增设楼梯费用折顶租金。双方就其他相关事项进行了约定。被告对该租赁合同真实性予以认可，但认为因增设楼梯问题，原告一直未给被告解决，且因制作楼梯，被告受到原告辖区居民阻挠并报警，致使被告一直无法使用租赁房屋，被告提交关于上述房屋租赁费用的申请及楼梯修改申请各一份予以证明，但该两份证据均无原告签字或盖章确认，原告对此也不予认可。庭审中被告申请证人郝某某出庭作证，证明被告涉案房屋楼梯问题与原告所在社区居民有过纠纷并报警；证人王某某出庭作证称，涉案房屋门窗系其所做并出具2009年10月31日的收据及相关单据为证，且做门窗时受到原告辖区居民阻拦。被告提供与原告李主任电话录音一份，证明被告现并未实际控制该房屋。2、原、被告于2009年11月19日签订《综合楼租赁合同》一份，约定：原告将某某社区居委会综合楼西楼二层（“XX路”X号），建筑面积约430平方米，租赁给被告使用，租赁期限共12年，出租方从2010年1月1日起将出租房屋供承租方使用，至2022年1月1日收回；租金每年6万元，先交后用（每年12月1日之前先预付前半年租金3万元），交纳地点为出租方财务办公室，出租方收款后应出具收据；并约定首次增设洗手间、防盗门费用折顶租金。双方就其他相关事项进行了约定。被告对该租赁合同的真实性予以认可，但认为其于2010年8月1日才进入该房屋进行装修使用，并提供与涉案房屋前承租人谈话记录、网吧证件予以证明，原告虽对此均不予认可，但并未提交其实际已经交付涉案房屋的相关证据；被告提交增设洗手间、防盗门费用的相应票据，证明被告因增设洗手间费用12426.20元、防盗门窗费用15603元，认为该部分费用也应折抵租金，并提供与原告前主任管某某电话录音一份予以证明，原告虽对此不予认可，但并未提交相应证据予以反驳；被告称2011年因原告更换变压器原���导致被告网吧设备损毁损失50000元，并提供与某某社区田主任电话录音一份，证明该部分损失也应抵消租金。3、被告分别于2009年11月30日交纳综合楼一、二层租金43400元并由原告出具收据；于2009年11月18日交纳综合楼西楼二层租金30000元，由原告出具收条，后于2009年11月19日换成收费凭据并在改动处加盖原告公章；于2012年8月1日交纳综合楼西楼二层租金30000元。原、被告双方对上述事实予以认可。庭审中被告认为因被告一直未使用综合楼一、二层（“XX路”X号），故被告缴纳的43400元租金应该抵顶被告租赁的综合楼西楼二层相应租金。上述事实，有原、被告提交的租赁合同、收款凭证、记账凭证、申请书、证人证言、收费凭证、录音笔录等及原、被告双方当庭陈述笔录在案佐证，经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告之间签订的两份《综合楼租赁合同》，均系当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，当事人双方均应按合同的约定履行各自义务。被告租赁原告房屋使用，应及时缴纳相关租金，现被告在缴纳部分租金后剩余租金一直未缴纳，已构成违约。原告根据合同约定要求被告支付拖欠租金，符合法律规定。关于某某社区居委会综合楼一、二层部分（“X路”X号）的租金问题。根据合同约定，租赁时间从2009年11月17日起至2013年10月8日（起诉日前）止，租赁期限应为3年10个月零21天，租金共计337796.61元，因被告已支付租金43400元，故被告还应支付原告租金294396.61元。被告虽提供与原告李主任电话录音一份，但该证据只是证明涉案房屋现在的实际状态，并不能证明被告始终未实际使用、控制涉��房屋。因证人王某某系为被告制作并安装门窗，故被告应实际控制涉案房屋，且被告也无证据证明是原告指使辖区居民阻止被告增设楼梯，故被告关于因原告原因导致增设楼梯不合格致使被告一直未使用，被告不应缴纳租金的相关抗辩，于法无据，本院不予支持；被告提交的关于上述房屋租赁费用的申请及楼梯修改申请，该两份证据既均无原告签字或盖章确认，庭审中原告也不予认可，被告也未能提交其他有效证据对此予以证明，故对被告的上述抗辩，本院也不予采纳。关于某某社区居委会综合楼西楼二层（“X路”X号）的租金问题。根据合同约定，涉案房屋为先交后用，被告称其从2010年8月1日才进入该房屋进行装修使用，并提供相应证据予以证明，原告虽不予认可，但并未提交其实际交付涉案房屋的证据，故涉案房屋房租应从被告自认的2010年8月1日开��计算至2013年10月8日（起诉日前）止，租赁期限为3年2个月零7天，租金应为191166.69元，因被告已支付60000元，该部分租金应予以扣除；合同对于增设洗手间、防盗门的费用负担进行明确约定，上述费用也应折顶租金；被告辩称的因综合楼一、二层部分一直未使用，其缴纳的43400元租金应抵顶综合楼西楼二层相应租金及因2013年8月1日后被告已将房屋转租，此后的租赁费应向接收人索要的相关抗辩，均系被告单方行为，被告也未能提供充分、有效的证据证明原告对此予以认可，故对被告的上述抗辩，本院均不予采纳。综上，被告还应支付原告租金103137.49元。关于被告主张的2011年因原告更换变压器原因导致被告网吧设备损毁损失50000元，该项损失也应抵消租金的抗辩，不属于本案处理范围，被告可另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李某甲于本判决生效之日起十日内支付原告青岛市黄岛区黄岛街道办事处某某社区居委会综合楼一、二层部分房屋租金共计294396.61元。二、被告李某甲于本判决生效之日起十日内支付原告青岛市黄岛区黄岛街道办事处某某社区居委会综合楼西楼二层房屋租金共计103137.49元。三、驳回原告青岛市黄岛区黄岛街道办事处某某社区居委会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8274元（原告已预交），由原告负担400元，被告李某甲负担7874元，于本判决���效后十日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或通过第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。判决生效后，权利人申请强制执行的期间为履行期届满之日起2年。审 判 长  车绍文人民陪审员  李 梅人民陪审员  卢 妍二〇一五年四月三十日书 记 员  薛 丽