南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书(2015)顺庆民初字第2238号原告南充和骏置业有限公司，住所地四川省南充市顺庆区。法定代表人王敏，总经理。委托代理人袁励，女，汉族，1993年1月15日生，住四川省南充市顺庆区。委托代理人吕瑞（特别授权），四川泰和泰律师事务所律师。被告张玉成，男，汉族，1960年3月9日生，住四川省南充市高坪区。原告南充和骏置业有限公司诉被告张玉成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理后，依法由审判员冯欢适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人吕瑞及被告张玉成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年2月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其附件和补充协议，约定由被告购买原告所开发的位于南充市顺庆区“COCO香江”14幢28层2802号商品房一套，总价款为399205元，被告以贷款方式支付购房款。合同签订后，被告至今未完全履行付款义务，导致双方的合同目的无法实现。为维护自身的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议。2、判令被告向原告支付违约金79841元。3、判令被告协助原告注销商品房购销合同备案登记。4、本案诉讼费由被告承担。被告张玉成辩称，我没有违约，不应支付违约金，我未付完购房款是因为银行不能办按揭，但不能办按揭的原因是原告没有告知我办不了按揭，我现在同意解除合同，解除合同后已支付的款项，原告应该返还给我。原告为支持其诉请，向本院提交了以下证据：1、原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、被告身份证复印件，欲证明原、被告的主体资格。2、商品房定购书，欲证明被告于2013年10月28日定购商品房的事实。3、商品房买卖合同及附件，欲证明原、被告双方于2014年2月15日签订的买卖合同及补充协议合法有效。4、销售不动产统一发票，欲证明原告于2014年8月8日向被告出具销售不动产统一发票。该发票记载“合同金额399205元，合计开具金额199205元，剩余金额200000元”。5、催款函件及快递回执单，欲证明原告在按揭期限届满后，发函催促被告办理按揭手续。被告质证后对原告出示证据的真实性没有异议。被告张玉成向本院提交了以下证据：1、2014年1月24日缴纳首付款199205元的收据，欲证明购买“COCO香江”是因收不到工程款，原告自愿用房抵债。2、2014年1月24日缴纳维修基金及预告、转移登记费的收据、封闭阳台的收据，欲证明解除合同后，原告应当返还上述费用。3、工商银行个人贷款合同、房屋权属登记信息表，欲证明被告主动申请过贷款，但银行拒绝放贷。原告质证后对缴纳首付款的收据及缴纳维修基金及预告、转移登记费的收据真实性无异议，但封闭阳台收款方是四川嘉保资产管理公司与原告没有关系，房屋权属信息登记单只能证明被告在房管局查询了相关的信息，不能证明原告未告知被告不能办理银行按揭，个人借款担保合同无银行的盖章，不能证明被告向银行提交了按揭手续。经审理查明，2014年2月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告张玉成购买原告所开发的位于南充市顺庆区“COCO香江”14幢28层2802号商品房一套，建筑面积68.32㎡，总价款为399205元。《商品房买卖合同》第六条关于付款方式及期限中规定“买受人采取贷款方式付款，首期支付购房总价款的49%，即199205元，其余价款20万元向指定银行或住房公积金管理机构借款支付”。《商品房买卖合同》第十条关于逾期付款责任中约定“（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起31日内按照购房合同总款的20%向出卖人支付违约金，出卖人退还买受人剩余已付款。出卖人未解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款的同日向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》补充协议附件九第一条采用向银行申请按揭贷款的特别约定：“1、买方向贷款银行申请期限10年的按揭贷款，申请金额20万元。买方承诺在签订《商品房买卖合同》及本补充协议时，已经充分了解银行关于个人住房贷款的政策、办理按揭的全部条件，并承诺申请按揭的金额和自身的资信条件符合银行发放贷款的要求。2、买方承诺在签订本补充协议之日起7日内向卖方指定的银行提交申请按揭的资料并办理完毕相关按揭贷款手续，交纳所需的公证费、担保费、保险费等费用。若未在规定的时间内提交资料并到指定银行办理完毕按揭贷款手续，实为故意逾期付款，从规定的期限届满之日的次日起，每日按总房款1％向卖方支付违约金；如买方提交资料逾期达到十日以上，则买方除按约定支付违约金外，买方不再享受买卖双方前期签订的《定购书》上所载购房优惠，买方必须在约定期限届满之日起十五日向卖方足额缴付违约金（按实际逾期天数）及购房优惠对应的房款、向银行补正按揭资料。买方自约定的提交按揭资料期限届满之日起超过十五日未向银行补正按揭资料或未足额向卖方支付违约金及相应房款的，买方除承担违约责任（按实际逾期天数）外，卖方尚有权解除合同。3、买方申请按揭贷款的具体金额和期限是否获得银行的批准由银行根据买方的资信状况最终审核确定，卖方不承担买方的贷款申请必然获得银行批准的保证。4、若买方的申请经按揭银行审核要求补充完善资料，买方承诺在接到卖方或按揭银行通知之日7日内向卖方和按揭银行补充提交完毕，逾期视为故意逾期付款，从约定的期限届满之日的次日起，每日按总房款的1％向卖方支付违约金；如买方提交资料逾期达十日以上，则买方除按约定支付违约金外，买方不再享受甲乙双方前期签订的《定购书》上所载的购房优惠，买方必须在约定期限届满之日起十五日内向卖方足额缴付违约金（按实际逾期天数）及购房优惠对应的房款、向银行补正按揭资料。买方自约定的提交按揭资料期限届满之日起超过十五日为向银行补正按揭资料或未足额向卖方支付违约金及相应房款的，买方除承担违约责任（按实际逾期天数）外，卖方尚有权解除合同。6、若买方的贷款申请未获银行批准且无法获得贷款，按如下第1种方式处理：1、买方同意按按揭付款方式变更为一次性付款方式：399205元，未付余款200000元于收到卖方变更付款方式的书面通知之日起15日内一次性付清。若买方既不同意变更付款方式，也未在收到卖方通知之日起30日内另行与卖方签订书面解决协议，视为逾期付款。自第31日起按《商品房买卖合同》约定的逾期付款违约责任处理”。另查明，2014年8月8日，原告向被告出具销售不动产统一发票。发票载明“合同金额399205元，合计开具金额199205元，剩余金额200000元”。2014年2月1日、5月2日，原告向被告张玉成邮寄了《关于按合同约定履行按揭办理义务的函》，要求被告张玉成提交按揭资料并按照合同约定办理按揭手续，但被告张玉成至今未能办理按揭贷款手续。本院认为，原告和骏置业有限公司与被告张玉成签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，双方当事人均应按照合同约定全面、及时的履行合同义务。本案被告张玉成在缴纳199205元首付款后，在合同约定的期限内未能办结按揭贷款手续，双方亦未能达成新的付款协议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”的规定，原告和骏置业有限公司请求解除《商品房买卖合同》及其补充协议及要求被告张玉成协助办理房屋注销备案登记的诉请，本院予以支持。《商品房买卖合同》补充协议附件九第一条采用向银行申请按揭贷款的特别约定已经载明“（1）买方承诺在签订《商品房买卖合同》及本补充协议时，已经充分了解银行关于个人住房贷款的政策、办理按揭的全部条件，并承诺申请按揭的金额和自身的资信条件符合银行发放贷款的要求。（3）买方申请按揭贷款的具体金额和期限是否获得银行的批准由银行根据买方的资信状况最终审核确定，卖方不承担买方的贷款申请必然获得银行批准的保证”。被告张玉成作为具有独立承担责任能力的完全民事行为能力人，在签订该《补充协议》时，应当理解上述内容的具体含义，故被告张玉成没有在规定的时间办理贷款按揭手续，应当承担违约责任。同时，《补充协议》还约定乙方应当在签订协议起7日内办理完毕相关的按揭手续，否则每逾期1日被告应向原告按总房款的1%支付违约金，逾期满15日的，被告除承担上述责任外原告有权解除合同。根据上述约定，原告和骏置业有限公司有权要求解除合同并支付违约金，但庭审中，原告主动放弃每天按总房款的万分之二支付违约金，计算时间从2014年2月23日起计算至起诉之日止。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，本院酌定违约金的计算标准以未付房款20万元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率从2014年2月23日起计算至起诉之日2015年4月9日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”之规定，判决如下：一、解除原告南充和骏置业有限公司与被告张玉成签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》。二、原告南充和骏置业有限公司应于本判决生效后十日内返还被告张玉成199205元购房款。三、被告张玉成应于本判决生效后十日内向原告南充和骏置业有限公司支付合同违约金（违约金的支付方式为：以未付房款20万元为基数，从2014年2月23日起，按中国人民银行公布的金融机构同期贷款基准利率计算至2015年4月9日止）。四、被告张玉成应当协助原告南充和骏置业有限公司办理注销《商品房买卖合同》备案登记手续。五、驳回原告南充和骏置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费898元，由被告张玉成承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员 冯 欢二〇一五年十二月二十三日书记员 任思颖