江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第609号上诉人（原审被告）南京汇融投资管理有限公司，组织机构代码59802192-1，住所地南京市高淳经济开发区花山路8号。法定代表人张幸生，该公司董事长。委托代理人李大为，男，1961年3月21日生，汉族。被上诉人（原审原告）南京长发联合置业有限公司，组织机构代码24970768-5，住所地南京市玄武区中山东路293号。法定代表人蒋文，该公司董事长。委托代理人平青，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人南京汇融投资管理有限公司（以下简称汇融公司）因与被上诉人南京长发联合置业有限公司（以下简称长发公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第6032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月20日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。长发公司原审诉称，长发公司系南京市鼓楼区圣淘沙花城的物业管理公司，汇融公司系该物业裙楼的承租使用人。2013年10月，双方签订了《圣淘沙花城商业裙楼物业管理服务协议》，协议约定了物业服务费支付标准、支付时间、违约责任等。然而，合同履行过程中，汇融公司仅交纳了物业服务费10万元，在长发公司多次催促下，汇融公司于2014年6月23日向长发公司出具承诺函，对于交费时间申请调整，最后一期交费时间为2014年9月5日前付清全年费用。长发公司已多次采用口头及书面方式向汇融公司催收，汇融公司仍未支付。现长发公司诉至法院，请求判令汇融公司支付2013年10月1日至2014年9月30日期间拖欠的物业服务费200000元、滞纳金26500元（按日万分之五标准，计算至2014年9月30日），并承担本案诉讼费用。汇融公司原审辩称，1、汇融公司享有先履行抗辩权。因长发公司未按协议约定履行义务，未对汇融公司承租的物业进行任何管理，还对汇融公司百般刁难，长发公司不应向汇融公司主张物业费；2、汇融公司已支付的10万元物业费应从长发公司履行义务开始计算；3、长发公司没有提供物业管理，不应向汇融公司收取物业费，亦不产生滞纳金问题。综上，长发公司要求汇融公司给付物业服务费及滞纳金无事实和法律依据，请求法院驳回长发公司的诉讼请求。原审法院经审理查明，2013年9月30日，南京长发房地产开发有限责任公司（甲方）、南京长发商业管理有限公司（乙方）与汇融公司（丙方）签订了《商铺整体承包租赁协议书》，约定甲、乙方同意将坐落于南京市虎踞北路41号“圣淘沙花城”商业一层、负一层、负二层商铺的房产租赁给丙方，该物业的承租面积共计9075.28平方米，具体租赁范围及租赁面积以甲方持有相关房屋的产权证为准，该物业只限用于卖场或超市；租赁期限从2013年10月1日至2023年9月30日；在签订本合同的同时，丙方须与物业管理公司签订物业管理协议，物业服务费由丙方直接交纳给物业公司；丙方应按本协议规定按时交付租金、管理费、物业服务费及其他相关费用。2013年10月8日，南京长发物业有限公司（甲方）与汇融公司（乙方）签订了《圣淘沙花城商业裙楼物业管理服务协议》，约定甲方受圣淘沙花城业委会委托为圣淘沙花城全体业主（使用人）提供物业管理服务，甲方根据本物业整体服务合同中约定的服务内容和质量标准对房屋共用部位、共用设施设备及公共部位的绿化、环境卫生、安全防范、交通秩序等内容进行维护、修缮、服务、管理，甲方有权向乙方收取物业服务费、装修管理费、公摊水电费等相关费用，有权采取规劝、书面通知纠正直至诉诸法律等手段制止任何违反本物业相关管理规定及本协议约定的行为；乙方按物业管理相关法规规定使用本物业的公共设施及公共区域，按时交纳物业费等相关费用，依据本协议收费内容及标准向甲方交纳相关费用，逾期交费承担滞纳金；物业服务费收费标准为30万元／年（如圣淘沙小区业主的物业费标准调整，则此费用同期比例调整），付费时间为每半年的第一个月支付半年费用（第一次付费为签署本协议时），逾期交费按欠费总额日千分之五标准支付滞纳金等等。2013年12月19日，南京市圣淘沙花城住宅小区业主委员会（甲方）与南京长发物业有限公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》，约定本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米3.5元向业主或物业使用人收取（限经营性用房），商业由乙方按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取，架空层物业费按每月每平方米2.0元收取，以上费用每半年交纳一次；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交管理费总额的万分之五交纳滞纳金；乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实际发生的费用计付；乙方向业主和物业使用人收取公共水电分摊为：住宅按每月每户40元收取，非住宅按每月每户80元收取，商业每月按80元收取，每半年交纳一次；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、共用水电分摊费、车位使用费及车位卫生照明费及垃圾处理费及国家法律规定的有关费用；委托管理期限为二年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止等等。2014年6月23日，汇融公司向南京长发物业管理有限公司出具《承诺函》，载明：我公司自进驻圣淘沙花城以来，贵公司物业对我公司现场施工和招商均给予了大力支持，我司也深为感谢！由于招商在即，目前企业处于比较艰难的阶段，我公司经过多次与贵司友好商议，并结合我公司目前的实际困难，现对物业费用的交纳作如下承诺：一、双方达成友好协商后当日，支付物业费用5万元；二、7月5日前，支付物业费用5万元；三、8月5日前，支付物业费用5万元；四、9月5日前，按照合同，付清余款。如果因我公司原因，不能按上述时间节点支付相应物业费用，贵公司可采取一切必要的措施，我公司愿意承担一切法律后果。2014年7月3日，汇融公司向长发公司支付物业费100000元（2013.10-2014.1）。2014年10月30日，长发公司向汇融公司发《工作联系函》，载明贵公司自2013年10月1日与我司签订的“圣淘沙花城商城裙楼物业管理服务协议”，一直未能履行，为此贵司于2014年6月23日写下了还款承诺书。根据还款承诺于2014年9月5日前贵司应该按照服务协议付清2013年10月1日至2014年9月30日期间费用30万元，但至今贵司只支付了10万元。期间我司多次催交，贵司均以种种理由拖欠至今。贵司行为已经使我司利益受损，并影响到管理处正常运行，为此特发此函，请您于2014年10月30日前补交欠费。否则，我司将采取相应的措施和方法以维护本公司的合法权益。汇融公司股东曹歧三签收该函。另查，2014年3月27日，南京长发物业有限公司变更为南京长发联合置业有限公司。因汇融公司仍拖欠支付2013年10月1日至2014年9月30日物业服务费，长发公司遂诉至原审法院，要求判如所请。庭审中，长发公司明确汇融公司承租的房屋属于《物业管理委托合同》中的商业性质，按建筑面积每月每平方米2.5元收取。长发公司另陈述其与汇融公司签订的《圣淘沙花城商业裙楼物业管理服务协议》中约定物业服务费30万元／年中可能包含公摊水电费，汇融公司对此不予认可。汇融公司对于滞纳金的标准不持异议。原审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主及物业服务企业应当按照约定全面履行自己的义务。因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，参照关于业主的规定处理。本案中，双方之间签订《圣淘沙花城商业裙楼物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。双方在该协议中确定了物业服务费的收费标准为30万元／年，同时约定了如圣淘沙小区业主的物业费标准调整，则此费用同期同比例调整。后长发公司与南京市圣淘沙花城住宅小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》明确约定了委托管理期限及收取物业服务费的标准，汇融公司亦出具书面承诺函表示其于2014年9月5日前按照合同付清余款，现长发公司提供了物业服务，汇融公司作为涉诉房屋的承租人应当按照约定及承诺支付物业服务费。汇融公司仅向长发公司支付了2013年10月1日至2014年9月30日期间的物业服务费10万元，剩余物业服务费仍未交纳，故确定汇融公司仍需向长发公司支付物业服务费179192元（计算公式：25000元×3＋22688元×9-100000）。汇融公司提出长发公司未提供物业管理服务的辩解意见，因其未提供有效证据予以证明，故该辩解意见，不予采信。关于违约金的问题。长发公司主张的滞纳金实为违约金，根据双方之间的合同约定，汇融公司应于2013年10月8日、2014年4月8日支付相应期间的物业服务费，但汇融公司并未按约履行，亦未按照承诺支付，应承担由此产生的违约责任，汇融公司对长发公司主张的违约金标准（日万分之五）予以认可，长发公司主张违约金26500元未超过此标准，故长发公司该项诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：南京汇融投资管理有限公司于判决生效之日起十日内给付南京长发联合置业有限公司物业服务费179192元、违约金26500元，合计205692元。案件受理费4697元，因适用简易程序减半收取2349元，由南京长发联合置业有限公司负担214元，南京汇融投资管理有限公司负担2135元。汇融公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、双方当事人签订物业服务协议后，长发公司未实际履行物业服务。商铺东门广场随意停放车辆，垃圾也未清理，并因此发生纠纷，干扰汇融公司正常业务活动。2、原审法院认定汇融公司给付物业服务费收费时间、面积计算错误，协议面积总计9075.24平方米，但实际负一层总面积为6300平方米，负二层为2275.28平方米，汇融公司至今尚未使用负二层，故负二层不能计入服务面积；汇融公司与出租方的租赁合同约定装修期为6个月，该期间物业管理费也应当免收，因此，物业收费期间应为2014年4月1日至2014年9月30日。3、汇融公司已经预缴物业服务费10万元，而长发公司未履行过物业服务的义务，因此汇融公司享有先履行抗辩权。综上，请求二审法院依法查明事实，撤销原审判决或者依法改判，并由长发公司承担全部诉讼费用。长发公司答辩称，1、汇融公司应当按照双方之间签订的物业服务协议的标准30万元一年来计算，该费用系打包收费项目，包含了物业费及公摊水电费等，长发公司并未多收汇融公司物业服务费用。2、汇融公司并未有证据证明长发公司未履行服务义务。物业服务管理合同中约定：“生活垃圾自行处理”。汇融公司的生活垃圾由其自行处理。3、双方合同约定自2013年10月1日开始进行物业服务，双方均应该按照协议的约定的时间履行。综上，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，汇融公司与长发公司签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方应严格按约履行。汇融公司认为长发公司未履行合同的义务，其未提供相关证据予以证明，且其于2014年6月23日出具《承诺函》，对物业费用的交纳作出承诺，故对于汇融公司该上诉理由，本院不予支持。汇融公司并未提交其减少物业服务费用的合同依据以及事实依据，原审法院按照《物业管理委托合同》中的约定，对物业服务费用进行计算，并无不当，本院予以维持。关于汇融公司提出先履行抗辩权，并无事实依据，故本院不予采纳。双方当事人在二审提交的证据，不属于与本案相关联的新证据，本院不予认定。综上，上诉人汇融公司的上诉请求与理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4697元，由上诉人南京汇融投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李飞鸽代理审判员  涂 甫代理审判员  付 双二〇一五年四月八日书 记 员  朱亚芳