广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）韶中法民一终字第206号上诉人（原审被告）：韶关市怡景花园业主委员会。代表人：王苑菲，该业主委员会主任。委托代理人：杨文亮，广东金韶律师事务所律师。委托代理人：冯水清，广东金韶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韶关市怡景物业服务有限公司。法定代表人：宋美红。该公司总经理。委托代理人：罗韶生、沈韶健，均系该公司职员。上诉人韶关市怡景花园业主委员会（以下简称怡景业委会）因与被上诉人韶关市怡景物业服务有限公司（以下简称怡景物业）物业服务合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2014）韶浈法民一初字第477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月20日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。本院经审理查明：怡景物业系怡景花园楼盘的开发商韶关市鸿景建设开发有限公司指定的前期物业管理公司。2003年1月，怡景花园第一届业主委员会成立后，继续聘请怡景物业作为怡景花园的物业管理单位。2010年9月20日，怡景业委会与怡景物业再次签订《韶关怡景花园物业服务协议》，期限为五年，即从2010年10月1日起至2015年9月30日止。因怡景物业服务不到位，经怡景花园业主大会表决，决定终止与怡景物业签订的《物业服务合同》。2011年10月31日，怡景业委会致函怡景物业，要求怡景物业于2012年1月31日前退出。2011年12月28日，怡景业委会再次致函怡景物业，要求其于2012年2月29日前退出怡景花园的管理。2012年3月12日，韶关市住房和城乡建设局向怡景物业发出《关于怡景物业服务公司退出怡景花园服务有关问题的通知》，要求怡景物业于2012年3月15日前履行退出程序和相应职责，并要求怡景物业平稳做好怡景花园共有设施及相关资料的交接。2012年9月13日，怡景业委会诉至广东省韶关市浈江区人民法院（以下简称浈江法院），请求判令：1、怡景物业拆除违法建造的位于怡景花园西北角消防通道处的商铺，恢复规划原状；2、怡景物业退出非法占用怡景花园内西南角的两层物业用房，并将地下室区域的值班室、发电机房、水泵房、高低压配电房及配套的杂物房等全部返还怡景花园业主委员会；3、怡景物业将法律规定的怡景花园全部管理资料移交给怡景花园业主委员会。浈江法院受理本案后，根据已查明的事实，确认怡景业委会要求怡景物业应向其移交的资料有：一、物业用房（西南角位置）和卫生间；二、竣工总平面图一张、用地红线图；三、单体建筑的建筑竣工图一套；四、结构图（部分移交），未移交的有二层、三层、二十九层（天面）结构平面图、地下室结构平面图，地下室、首层给水平面图，防雷系统图纸一套；五、设备施工图（电梯、抽水房所有设备）使用说明书、线路图、验收手续；六、配套设施，包括电梯安装维修保养资料，消防，食用水抽水泵、地下室通风控制设备所有线路图纸资料，大门口道闸施工图纸和维修锁匙，地下室入口道闸施工图纸和维修锁匙；七、地下管网工程竣工图（供水管道、排水、排污管道和化粪池的布置平面图）；八、设备买卖合同复印件（电梯、抽水设备、出入道闸门等）；九、物业管理区域内各类建筑物、场地清单（物业用房配套卫生间、值班室、停车场、地下室配套用房等）；十、消防设备清单（有图纸、没有消防灭火器、消防门锁匙）；十一、物业及配套设施的产权清单：1、各业主（住户含一、二、三层）面积档案资料及产权人清单，2、各住户（180户）水表2011年12月表底读数资料，3、地下室停车位车位数及车主名单、车牌号，4、小区固定摩托车车位及车主名单，5、各住户维修资金余额。浈江法院还根据怡景物业所提交的清单，确认怡景物业在接手怡景花园前期物业管理时，开发商韶关市鸿景建设开发有限公司向其移交了如下资料：1、市物价局65号文件；2、物业管理服务收费须知；3、物业管理委托合同；4、聘用保安合同书；5、怡景花园技防系统工程施工合同；6、怡景花园对讲连线图；7、电梯保养合同；8、怡景花园绿化保养合同；9、质量保证和使用说明书；10、怡景花园主体结构工程质量评（核）定表；11、燃气公司特此证明；12、燃气公司退款通知；13、怡景花园首层结构平面图；14、怡景花园四层结构平面图；15、怡景花园五至二十二层结构平面图；16、怡景花园二十三层至二十八层结构平面图；17、怡景花园给水系统图；18、怡景花园排水系统图；19、怡景花园消防栓、喷淋系统图；20、怡景花园四层及标准层消防平面图。怡景物业称已将开发商移交的资料如数移交给怡景业委会。2013年3月8日，浈江法院作出（2012）韶浈法民一初字第1123号民事判决，判决：一、韶关市怡景物业服务有限公司在判决生效之日起十五日内将应移交而未移交的以下物业管理档案资料移交给韶关市怡景花园业主委员会：㈠、竣工总平面图一张、用地红线图；㈡、单体建筑的建筑竣工图一套；㈢、二层、三层、二十九层（天面）结构平面图、地下室结构平面图，地下室、首层给水平面图，防雷系统图纸一套；㈣、设备施工图（电梯、抽水房所有设备）使用说明书、线路图、验收手续；㈤、配套设施，包括电梯安装维修保养资料，消防，食用水抽水泵、地下室通风控制设备所有线路图纸资料，大门口道闸施工图纸和维修锁匙，地下室入口道闸施工图纸和维修锁匙；㈥、地下管网工程竣工图（供水管道、排水、排污管道和化粪池的布置平面图）；㈦、设备买卖合同复印件（电梯、抽水设备、出入道闸门等）；㈧、物业管理区域内各类建筑物、场地清单（物业用房配套卫生间、值班室、停车场、地下室配套用房等）；㈨、消防设备清单（有图纸、没有消防灭火器、消防门锁匙）；㈩、物业及配套设施的产权清单：1、各业主（住户含一、二、三层）面积档案资料及产权人清单，2、各住户（180户）水表的2011年12月表底读数资料，3、地下室停车位车位数及车主名单、车牌号，4、小区固定摩托车车位及车主名单；二、韶关市怡景物业服务有限公司在判决生效之日起十五日内将应移交而未移交的物业用房（包括值班室、公用卫生间、抽水房、高低压配电房等）移交给韶关市怡景花园业主委员会；三、驳回怡景业委会的其他诉讼请求。怡景物业与怡景业委会均不服上述判决提起上诉。在该案二审期间，怡景业委会委托代理人冯水娟及其工作人员吴基建在韶关市中级人民法院制作的调查询问笔录中自认：怡景业委会罗列的要求怡景物业移交的怡景花园物业管理档案资料，怡景业委会自身并没有证明这些资料掌握在怡景物业手中，怡景业委会只是根据《广东物业管理条例》及《韶关市物业服务企业退出项目服务指导规程》的相关规定，列举出上述条例、规程所规定的物业服务企业退出物业管理时必须向怡景业委会移交的物业管理档案资料。同年，韶关市中级人民法院作出（2013）韶中法民一终字第586号民事判决：维持广东省韶关市浈江区人民法院（2012）韶浈法民一初字第1123号民事判决第二项；二、变更广东省韶关市浈江区人民法院（2012）韶浈法民一初字第1123号民事判决第一项为“韶关市怡景物业服务有限公司应于该判决发生效力之日起十五日内，按《物业管理条例》第三十九条第一款，《广东省物业管理条例》第五十一条，《韶关市物业服务企业退出项目服务指导规程》第十一条第（五）项的规定将应移交而未移交、且在韶关市怡景物业服务有限公司实际控制下的怡景花园物业管理档案资料移交给韶关市怡景花园业主委员会【含4部电梯的使用登记证肆份、编号分别为FC2092、FC2093、FC2094、FC2095、安全检验合格证肆份、编号分别为NO：T0616、T0617、T0618、T0619）”；三、撤销广东省韶关市浈江区人民法院（2012）韶浈法民一初字第1123号民事判决第三项；四、驳回韶关市怡景花园业主委员会的其他诉讼请求。目前，上述判决已发生法律效力。另查明：2012年4月7日，怡景物业将包括地下室的抽水泵等抽水设备交付给怡景业委会。2012年4月12日，怡景花园内的地下室的抽水泵遭损坏，怡景业委会为此支付了维修费1500元，怡景业委会认为是由于没有抽水泵的线路图，导致维修费用的增加。2013年10月15日，怡景业委会决定派冯水娟等人到韶关市住房和城乡建设局、城建档案馆复印了有关资料，并为此支付档案保护费70元、复印费2380元，怡景业委会称为此支付了人工费2700元。再查明：怡景业委会在原审庭审时称，其第四项请求怡景物业补办移交：（1）、抽水房所有设备的使用说明书、线路图、验收手续；（2）、消防、食用水抽水泵、地下室通风控制设备所有线路图资料；（3）、抽水设备、出入道闸门买卖合同；（4）、地下车库道闸和大门口道闸施工图纸，只是依照《韶关市物业服务企业退出项目服务指导规程》的相关规定提出来的，并没有证据证明上述资料、图纸在怡景物业手中掌握。又查明：韶关市鸿景建设开发公司于2009年7月21日注销，注销原因为：股东、股东会、股东大会决议解散。2014年5月4日，怡景委员会向原审法院提起诉讼，诉称：韶关市怡景花园是韶关市鸿景建设开发有限公司报建，2002年1月31日竣工。韶关市鸿景建设开发有限公司于2009年7月20日注销，怡景花园前期物业由怡景物业负责。2003年3月，怡景业委会依法成立，并且与怡景物业签订物业服务协议。怡景物业在服务期间不尽忠职守。2012年2月，怡景业委会与怡景物业终止服务协议。2012年3月12日，韶关市住房和城乡建设局作出《关于怡景物业服务有限公司退出怡景花园服务有关问题的通知》，要求怡景物业向怡景业委会移交怡景花园共有设施设备及物业资料。双方为此诉至法院，浈江法院作出的（2012）韶浈法民一初字第1123号民事判决及韶关市中级人民法院作出的（2013）韶中法民一终字第586号民事判决生效后，怡景物业仍拖延办理移交。2012年4月12日，地下室损坏的抽水设备被人为剪线，因怡景物业没有移交线路图，致使该设备的维修费用增加。为尽快修复小区管理，怡景业委会对地下室抽水设备进行了维修（支出费用1500元）并到有关部门复印了怡景花园土建资料（支出费用5370元）。由于怡景物业法定代表人宋美红既是开发商韶关市鸿景建设开发有限公司的股东，又是怡景花园前期物业的负责人，因此怡景物业有责任和义务补办移交小区物业资料与图纸。怡景业委会现请求法院判令：1、怡景物业向怡景业委会移交怡景花园地下室的发电机房、配套杂物房，价值1000元；2、怡景物业向怡景业委会支付韶关市怡景花园土建资料复印费2380元、档案保护费70元、交通费150元、人工费2700元，计5370元；3、怡景物业向怡景业委会赔偿小区地下室抽水泵设备的维修费1500元；4、怡景物业补办移交：（1）、抽水房所有设备的使用说明书、线路图、验收手续；（2）、消防、食用水抽水泵、地下室通风控制设备所有线路图资料；（3）、抽水设备、出入道闸门买卖合同；（4）、地下车库道闸和大门口道闸施工图纸；5、怡景物业承担本案诉讼费用。原审法院认为：怡景业委会已于2003年1月依法成立，并于2011年10月31日依法解除了与怡景物业签订的《韶关怡景花园物业服务协议》，韶关市住房和城乡建设局也向怡景物业发出《关于怡景物业服务公司退出怡景花园服务有关问题的通知》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定；物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。该案中，怡景业委会诉请怡景物业向其移交怡景花园地下室的发电机房、配套杂物房属于怡景花园的相关设施，依法应返还给怡景业委会管理使用，怡景业委会的此项诉请该院予以支持；关于怡景业委会诉请怡景物业支付韶关市怡景花园土建资料复印费2380元、档案保护费70元、交通费150元、人工费2700元，计5370元的问题，怡景业委会提交的发票虽然记载所支付的用途为复印费和档案保护费，但并不能直接证明所支付的复印费是因复印怡景花园土建资料所产生的，即不能证明所支付的复印费是复印依照相关的法律法规规定应由怡景物业移交而怡景物业未能移交的的怡景花园的物业管理档案资料所产生的，相应的交通费的票据及人工费的支出也不能证明是因复印依照相关的法律法规相应由怡景物业移交而怡景物业未能移交的怡景花园的物业管理档案资料所产生的，因此，怡景业委会的此项诉请，不予支持；关于怡景业委会诉请怡景物业赔偿小区地下室抽水泵设备的维修费1500元的问题，由于抽水泵设备的损坏是发生在怡景业委会占有期间，怡景业委会也没有证据证明此次损失的造成是由于没有线路图所造成的，所以，怡景业委会的此项诉请，亦不予支持；关于怡景业委会诉请怡景物业补办移交：（1）、抽水房所有设备的使用说明书、线路图、验收手续；（2）、消防、食用水抽水泵、地下室通风控制设备所有线路图资料；（3）、抽水设备、出入道闸门买卖合同；（4）、地下车库道闸和大门口道闸施工图纸的问题，怡景业委会在庭审时陈述，怡景业委会只是依据相关的法律法规提出上述主张的，本身没有证据证明上述资料在怡景物业手中掌握，根据《广东省物业管理条例》第五十一条的规定，物业服务企业退出时，应当向业主委员会移交其合法占有的相关的资料和财物，也就是说，物业服务企业退出时，只能是移交其已占有的相关的资料和财物，怡景业委会庭审时也承认，此项诉请标的，只是依照相关的法律法规罗列出来的，并没有证据证明诉请标的掌握在怡景物业手中，因此，怡景业委会的此项诉请，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第二十九条、第三十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，于2014年10月25日作出（2014）韶浈法民一初字第477号民事判决：一、韶关市怡景物业服务有限公司于判决生效之日起十日内将韶关市怡景花园地下室的发电机房、配套杂物房移交给韶关市怡景花园业主委员会。二、驳回韶关市怡景花园业主委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费150元，由韶关市怡景花园业主委员会负担75元，韶关市怡景物业服务有限公司负担75元。怡景物业不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院判决怡景物业将怡景花园地下室发电机房、杂物房移交给怡景业委会，属于认定事实不清，证据不足。从怡景花园从规划报建至竣工验收完成的相关手续看，均无法证明涉案的发电机房、杂物房由怡景物业控制。怡景物业从2002年1月接管怡景花园物业管理服务开始，涉案的发电机房、杂物房一直都是锁住的，开发商一直都没有将发电机房与杂物房交给怡景物业管理和使用。但原审法院却仅凭涉案的发电机房和杂物房位于怡景花园小区内，就认定涉案房屋属于业主共有，属于主观臆断。因此，原审法院判令怡景物业将怡景花园发电机房及杂物房移交给怡景业委会没有事实依据。综上所述，请求二审法院判决撤销原审判决，并驳回怡景业委会的诉讼请求。怡景业委会答辩称：一、涉案房屋属于怡景花园共有共用配套设施，应归怡景花园全体业主管理使用。涉案的发电机房、配套杂物房属于韶关市怡景花园的配套设施，这些配套设施与整个住宅小区构成不可分割的整体，是小区建筑物的占有部分。配套设施都必须按照规划用途提供给全体业主共同使用，能够使用小区的所有共用配套设施也是每位业主在购买房屋时的合理期待，所以涉案房屋应该归怡景花园全体业主管理使用。二、怡景物业故意拒绝移交涉案房屋。怡景物业系开发商韶关市鸿景建设开发有限公司指定的前期物业公司，2003年3月，怡景业委会成立并与怡景物业签订物业服务协议。因怡景物业服务不到位，引起业主的不满，怡景业委会多次与怡景物业交涉但其未有改善。2011年10月，怡景业委会经全体业主同意，与怡景物业终止物业服务协议。2012年3月1日，怡景业委会对物业实行自主管理。韶关市住房和城乡建设局2012年3月12日发出《通知》，明确要求怡景物业于2012年3月15日前做好怡景花园共有设施及资料的交接，但怡景物业拒不履行交接义务。怡景业委会将纠纷诉至法院，浈江法院于2013年3月8日作出（2012）韶浈法民一初字第1123号民事判决，判令怡景物业将物业用房移交怡景业委会。在怡景业委会要求怡景物业移交全部物业房时，怡景物业以生效判决并未判令需移交的物业房中包含发电机房及配套杂物房而拒绝向怡景业委会移交。现怡景物业以开发商未移交发电机房与配套杂物房而提出抗辩，但怡景物业对怡景花园进行物业管理十多年，怡景物业的法定代表人宋美红又是开发商韶关市鸿景建设开发有限公司法定代表人宋伟雄的妻子，且宋美红本人也是开发商的股东之一，因此不可能出现开发商未将发电机房与配套杂物房移交给怡景物业的情况。因此，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院判决驳回上诉，维持原判。本院认为：本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条；“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对上诉人怡景物业的上诉意见，本案争议焦点是：怡景物业是否应将怡景花园内的发电机房与配套杂物房移交给怡景业委会。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的转向维修资金的，人民法院应予支持。”的规定，经怡景花园业主大会表决，决定终止与怡景物业签订的物业服务合同。韶关市住房和城乡建设局也于2012年3月12日，向怡景物业发出《关于怡景物业服务公司退出怡景花园服务有关问题的通知》，要求怡景物业于2012年3月15日前履行退出程序和相应职责，并要求怡景物业平稳做好怡景花园共有设施及相关资料的交接。因此，原审法院判决怡景物业将怡景花园的配套设施移交给怡景业委会并无不当，本院予以认可。至于怡景花园内的发电机房与配套杂物房是否在怡景物业的控制下的问题。怡景物业认为怡景花园开发商韶关市鸿景建设开发有限公司未向其移交发电机房与配套杂物房。根据《物业管理条例》第二十七条：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”和第二十八条：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”的规定，怡景物业作为怡景花园开发商韶关市鸿景建设开发有限公司指定的前期物业管理企业，在向开发商承接物业时，有义务对物业共用部位、共用设施设备进行查验。而且，怡景花园开发商韶关市鸿景建设开发有限公司已于2009年7月21日被注销。即使韶关市鸿景建设开发有限公司在2003年8月15日未将发电机房与配套杂物房移交给怡景物业公司，但韶关市鸿景建设开发有限公司被注销后，其控制使用的怡景花园发电机房与配套杂物房应认定已移交给怡景花园当时的物业服务企业怡景物业。因此，原审法院判决怡景物业向怡景业委会移交怡景花园的发电机房与配套杂物房并无不当，本院予以维持。综上所述，原审法院认定的事实清楚，适用法律正确。怡景物业的上诉主张不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《物业管理条例》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由韶关市怡景物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩文锋代理审判员  李 罡代理审判员  邹征衡二〇一五年四月一日书 记 员  张 燕