广州铁路运输法院民 事 判 决 书(2015)广铁法民初字第313号原告：中国共产党广州铁路（集团）公司委员会党校，住所地：广州市越秀区东兴南路文化里11号。法定代表人：邹琳，副校长。委托代理人：徐炼，广东国道律师事务所律师。被告：广东先达物流有限公司，住所地：广州市越秀区中山一路26号之11四楼。法定代表人：成文龙，总经理。委托代理人：钟华、梁颖珍，广东华安联合律师事务所律师。原告中国共产党广州铁路（集团）公司委员会党校（以下简称党校）诉被告广东先达物流有限公司（以下简称先达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月26日公开开庭进行了审理。原告党校委托代理人徐炼，被告先达公司委托代理人钟华、梁颖珍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2014年底，被告作为涉案租赁房屋（位于广州市越秀区东兴南路文化里11号北栋首层5间、南栋首层2间共计约210平方米的7间房）原承租人，经参与原告组织的公开招投标，取得涉案租赁房屋的继续承租权。原被告双方于2014年12月22日订立“房屋租赁合同”一份，双方约定租赁期自2015年1月1日至2017年12月31日止。然而，上述合同签订后，被告未向原告缴纳租赁保证金10.75万元，且至今也未向原告交纳任何租金。被告以各种理由拒绝向原告交纳租金的同时，对原告的历次催收函电均置之不理。2015年6月24日，被告以短信告知原告，要求终止承租，并要求原告另行处置上述租赁场地；但对于如何返还欠租，被告均无任何明示。由于被告主动向原告要求交还租赁场地，2015年6月29日，双方完成场地交接，上述租赁合同已实际终止履行。原告认为，被告方长期无偿占用原告场地，拖欠原告租金，严重侵害原告方的合法权益。故诉至法院，请求法院依法判令：1、原告没收被告应向原告缴纳的租赁保证金人民币107500元；2、被告立即向原告支付至交还涉案场地之日止的租金213805元（2015年度每季度租金为107500元，计至2015年6月29日，为人民币213805元）；3、被告立即向原告支付租金付清前的滞纳金（滞纳金以当季度所欠租金为本金，从当季度第一个月第六日起参照中国人民银行同期逾期贷款利率计算，起诉时暂计至2015年7月1日为人民币7709元）；4、被告承担本案诉讼费用。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1、房屋租赁合同（2014年12月22日签订），旨在证明原被告之间存在租赁合同关系。证据2-5、招租公告、被告竞租文件、招租评审结果确认书、中租文件签收表，旨在证明被告在竞租过程中对于涉诉场地产权状况已经有机会进行充分了解和认知，被告对于租金价格无异议。证据6、原房屋租赁合同（2009年9月30日签订），旨在证明被告从2009年起一直租赁涉案场地，从未就租赁物权属及违章问题提出任何异议。证据7-8、原、被告往来函件，旨在证明原、被告多次就涉案场地的租赁保证金及租金交付问题进行沟通。证据9、收房记录(2015.6.29),旨在证明原告于2015年6月29日收回涉案场地。证据10、营业执照（复印件，越秀区合宜百货商店），旨在证明被告将涉案场地转租给其他商户后，该商户领取了营业执照，涉案场地可以领取营业执照进行商业经营。被告辩称：一、涉诉房屋没有取得报建手续，属于违章建筑，早期城管部门要求强拆，故双方签订的合同是违反法律强制性规定的合同，应认定租赁合同无效。二、由于该租赁合同无效，原告应该返还被告竞租保证金50000元，由于是涉诉房屋造成被告无法正常经营，被告已经对租户作出经济赔偿1万元，原告应对被告作出相应的赔偿。被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：证据1-2、招租公告、房屋租赁合同，旨在证明原告明确要求承租人不得就涉诉房屋的产权状况提出异议。证据3-4、电汇凭证、中租通知书，旨在证明被告已按照原告要求，向原告支付5万元竞租保证金。原告确认被告为涉租房屋的中租人。证据5-7、梅花村街道办事处出具的函及被告出具的情况报告、函件，旨在证明由于涉诉房屋属于违章建筑，导致被告无法办理营业执照，无法正常经营、出租，遭受严重的经济损失；被告多次主动与原告协商，希望和平解决纠纷，未果。证据8、收房记录，旨在证明2015年6月29日，原、被告共同验收涉诉房屋，确认被告缴清水费、电费，并将涉诉房屋交付原告。经开庭质证，被告对原告提交证据2-9的真实性无异议，对证据1、10的三性有异议，认为证据1双方未加盖公章，证据10与本案无关联。原告对被告提供证据1-4、8的三性无异议，对证据5-7的三性不予确认，认为证据5、6系原告单方制作，证据7与本案无关联，均不能达到被告举证目的。本院对上述证据审查后认为：原告提交的证据2-9，被告对其真实性无异议，本院予以采纳；原告提交的证据1，被告虽有异议，但与其提供的证据2内容一致，亦有双方法定代表人签名，本院予以采纳；原告提供的证据10，被告有异议，本院不予采纳。被告提供的证据1-4、8，原告无异议，本院予以采纳；被告提供的证据6、7，原告虽有异议，但反映了双方就本案纠纷的沟通情况，本院予以采纳。被告提供的证据5，原告有异议，本院不予采纳。本院经审理查明，原告党校在广州市越秀区东兴南路文化里11号有临街商铺7间共计210平方米。自2009年10月1日起，原告将上述商铺出租给被告先达公司，租期5年。2014年11月，原告就涉案商铺进行招租，被告经竞租再次承租上述商铺，双方于12月22日签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限从2015年1月1日起至2017年12月31日止；第一年租金每季度107500元。双方在协议中还就违约责任等其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约将商铺交付给被告使用，但被告一直未支付租金。2015年6月24日，被告提出终止承租，交还商铺。6月29日，被告将涉案商铺交还原告，并结清相应水、电费。因原、被告就涉案商铺租赁使用费的给付未能协商一致，遂酿成本案纠纷。另查明，涉案商铺未取得合法的房地产权证书或建设规划许可证。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告将坐落在广州市越秀区东兴南路文化里11号的商铺在未取得建设工程规划许可证的情况下出租被告使用，因此，双方就违法建筑签订的房屋租赁合同应依法认定无效。合同无效自始无效。故原告要求被告支付租赁保证金107500元的诉请，于法无据，本院不予支持。但被告从2015年1月1日起至2015年6月29日止，已实际控制使用该房屋，根据相关法律规定，房屋租赁合同无效，应参照合同约定的租金标准由承租人支付房屋占有使用费。故原告要求被告按照双方合同约定“每季度租金为107500元”支付房屋占有使用费213805元的诉请，本院予以支持。被告关于涉案场地系违章建筑，无需支付租金的抗辩，理据不足，本院不予采纳。因原告确认收取被告竞租保证金50000元，为减少当事人诉累，本院将上述费用在被告欠付房屋占有使用费中进行折抵，故被告还需支付原告163805元。关于原告主张被告支付欠缴费用滞纳金的诉请，本院认为系利息损失，从原告主张权利之日即起诉之日起算，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算为宜。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广东先达物流有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告人民币163805元及利息（以163805元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，从2015年7月1日起计至付清之日止）；二、驳回原告中国共产党广州铁路（集团）公司委员会党校的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取3118元，由原告中国共产党广州铁路（集团）公司委员会党校负担1566元，由被告广东先达物流有限公司负担1552元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审判员 江 洁二〇一五年十二月十八日书记员 张宗芳附：判决适用的相关法律《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。