浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0108民初6829号 原告：牟爽，女，汉族，1985年11月6日出生，住杭州市滨江区。 被告：梁佩君，女，汉族，1963年11月1日出生，住浙江省台州市椒江区。 委托代理人：平雪芬（特别授权），浙江金道律师事务所律师。 第三人：杭州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地：杭州市西湖区保俶北路****。 法定代表人：陆斌斌。 委托代理人：吴苏华（特别授权），女，汉族，1981年10月19日出生，住杭州市拱墅区，系第三人的员工。 原告牟爽诉被告梁佩君、第三人杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月15日受理后，依法适用简易程序，于2017年12月29日公开开庭进行了审理。原告牟爽、被告的委托代理人平雪芬、第三人的委托代理人吴苏华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告牟爽起诉称：2017年10月，原、被告在第三人居间服务下就原告购买被告位于杭州市滨江区房屋达成合意。2017年10月24日，原告将购房意向金50000元支付至第三人。次日，三方补签了一份《购房意向合同》，并约定被告将总价为7180000元的案涉房屋转让给原告。 合同签订后，原告支付给第三人的意向金转为购房定金，委托第三人支付给被告。因被告当天未携带房屋的权属证书，故被告仅确认收到了定金但交由第三人暂时保管，并拟在提供权属证书当日再向第三人领取。 后第三人多次与被告沟通要求其提供房屋权属证明并签订正式的购房合同，但被告均百般推脱，后明确表示不愿意履行《购房意向合同》及拒绝与原告签订正式的购房合同。 原告为凑钱购买涉案房屋已将家庭唯一住房出售，而此时房价已不断飙升，被告的违约行为已给原告造成了严重损失。 综上，为维护自身合法权益，故原告向法院起诉，求判令：1、解除原、被告于2017年10月25日签订的《购房意向合同》；2、被告支付给原告违约金718000元；3、被告承担本案诉讼费用。 被告梁佩君答辩称：一、被告一直向原告表示愿意继续履行《购房意向合同》，不存在拒绝履行的行为。原告在起诉前通过短信联系被告询问是否愿意继续履行《购房意向合同》，被告已明确答复愿意履行，并在其后多次通过电话、短信主动与原告联系，解释因与中介沟通存在问题才造成权属证书交付延迟，并表达愿意继续履行，但是原告执意要求解除《购房意向合同》，因此《购房意向合同》的履行障碍不在于被告。 二、原告支付的购房意向金并未交付给被告，被告也从未认可该意向金已经转为定金，况且原告及第三人违约行为在先，因此本案定金条款不生效。 被告从未确认已收到定金及定金交由第三人保管。被告在签订意向合同时还曾向第三人讨要定金，并提出如果定金没有交付房子就不卖了。 根据意向合同约定，经三方确认事后再提交权属证书，但约定意向金应当在《购房意向合同》签订后再支付给被告。被告并未收到意向金，也不清楚原告是否已支付意向金，第三人和原告关于定金支付也存在违约行为，因此本案定金条款不生效。 三、原告没有解除《购房意向合同》的权利，被告不同意解除《购房意向合同》。 被告不存在根本违约，《购房意向合同》可以继续履行，原告要求解除《购房意向合同》缺乏事实和法律依据。即使在履行中出现沟通问题，现已消除也没有实质损害原告的利益，故原告无权要求解除意向合同。 《购房意向合同》签订至原告起诉仅间隔9天时间，且被告在原告起诉前明确表示能继续履行《购房意向合同》，在诉讼过程中被告多次联系原告，要求继续履行意向合同。如果原告执意解除意向合同，应当承担违约责任。 四、原告在起诉中所称产生的损失并要求被告赔偿没有依据。 2017年10月25日晚9时多，双方签订《购房意向合同》。原告于2017年11月3日起诉，前后不超过9天，房价即使有波动，涨幅也不大，被告在2017年11月3日明确表示愿意继续履行合同，也从没有提过涨价，原告如果认为房价有较大上涨空间，可以继续按照原定价格购买案涉房屋。 本案签订的《购房意向合同》，并非正式的商品房买卖合同，签订意向合同至出现争议不过短短几天时间，原告以房款总价的10%提出赔偿请求显然超过了损失的合理范围。 被告不存在根本违约，也没有对原告的利益造成任何损失，故原告的赔偿请求没有依据，反而是原告的行为对被告造成了损失。被告因厂房扩建需要资金才出售涉案房屋，如出售不成，被告也可通过银行贷款融资，原定11月份就可以完成融资，因原告的行为致使被告至今未能完成融资，影响被告企业生产经营。在《购房意向合同》可以继续履行的情况下，原告存在恶意诉讼，故请求法院依法驳回原告的诉请。 第三人我爱我家公司答辩称：2017年10月25日，原、被告经第三人居间服务就位于杭州市滨江区房屋签订了《购房意向合同》，并约定：房屋及车位转让总价为7180000元，房款支付方式为市公积金商业组合贷款，首付款比例60%。 因签约当日，被告表示案涉房屋的三证都在银行抵押。原告将购房意向金50000元支付至第三人账号。被告承诺于签订《购房意向合同》后二日内将房屋三证交于第三人处，第三人再将原告的购房意向金50000元转付给被告。 事后，第三人多次联系被告，要求其提交案涉房屋的三证。被告表示已经和银行说好了将于10月30日拿到三证。10月31日，第三人再次联系被告时，被告表示不愿意出售案涉房屋。事后，第三人多次调解，被告均表示要求加价200000元才愿意继续履行合同，但原告对此予以拒绝。 综上，第三人认为其已尽到合理居间义务，根据《购房意向合同》中第七条违约责任中相关规定，在保留追究原、被告居间代理服务费的基础上同意解除原、被告之间签订的《购房意向合同》，至于原告的其他诉请，请求法院依法判决。 原告为证明其主张，举证如下： 1、《购房意向合同》原件一份，拟证明原、被告之间存在房屋买卖合同及约定被告违约则应当支付给原告购房款10%的违约金等事实。 2、收款收据复写件一份及中国农业银行存根复印件一份，拟证明原告已按约支付了定金50000元的事实。 3、微信聊天记录打印件（当庭出示手机核对）一份，拟证明被告拒不提供房产证并要求解除合同及被告违约等事实。 4、杭州市房屋转让合同原件一份，拟证明原告为筹备资金购买涉案房屋已出售了自有房屋的事实。 被告为证明其主张，举证如下： 1、短信打印件（当庭出示手机核对）一份，拟证明被告于11月3日明确向原告表示愿意继续履行意向合同的事实。 2、短信打印件（当庭出示手机核对）一份，拟证明第三人在约定交付权属证书之前曾多次无理催促被告，造成双方沟通陷入僵局及被告提出定金未交付等事实。 3、微信聊天记录打印件（当庭出示手机核对）一份，拟证明第三人与被告就权属证书交付期限协商后同意延期，双方确认10月31日交付房屋权属证书，但双方对定金交付问题存在争议，被告向第三人催要定金，原、被告不能达成一致等事实。 第三人未举证。 经质证，本院对原、被告提交的证据认证如下： 一、原告提交的证据。因被告及第三人对证据1无异议，故本院予以采信；证据2中收款收据系复写件，能与中国农业银行存根相互印证，且第三人对该证据无异议，故本院对其真实性予以采信；因被告及第三人对证据3-4的真实性均无异议，故本院对证据3-4的真实性均予以采信。 二、被告提交的证据。因原告及第三人对证据1-3的真实性均无异议，故本院对证据1-3的真实性均予以采信。 综上，结合原、被告在庭审中陈述，本院确认本案事实如下： 2017年10月25日，原告牟爽（合同中简称甲方）与被告梁佩君（合同中简称乙方）、第三人我爱我家公司（合同中简称丙方）签订了一份《购房意向合同》，并约定：乙方将位于杭州市滨江区（建筑面积为159.51㎡）的房屋及车位转让给甲方，房屋转让总价格为人民币7180000元；甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订本合同时向丙方支付意向金人民币50000元；若乙方接受甲方的购买条件并签署本合同后，意向金转为购房定金，委托丙方交付给乙方；乙方同意在本合同签订时，将房屋的权属证书交于丙方保管；若乙方违约，甲方选择双倍返还定金的，甲方同意将乙方返还金额的25%支付给丙方作为经纪服务费；若发生违约情形，守约方不选择定金罚则的，可按房屋转让总价的10%要求对方支付违约金；乙方于签字后的贰日内将产权证交于丙方保管。 合同签订后，在第三人的催促下，被告并未按约向第三人交付案涉房屋的权属证书并在2017年10月31日表示不再出售涉案房屋。后原、被告发生争议。 另查明，原告的丈夫唐永辉在2017年10月24日支付给第三人案涉房屋的购房意向金50000元。第三人于2017年12月12日已将该购房意向金返还给原告。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《购房意向合同》系各方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，对双方具有约束力，双方均应按约履行各自的义务。现原告要求解除该《购房意向合同》，且双方亦无继续履行的可能，故原告要求解除与被告签订的《购房意向合同》的诉请合法有理，本院予以支持。 关于不能继续履行《购房意向合同》的违约责任。根据双方在意向合同中的约定，被告应在2017年10月28日前将案涉房屋的产权证书交于第三人保管，但逾期后经第三人多次催要，被告仍未按约提供产权证书，并于2017年10月31日明确表示不再出售涉案房屋，因此本院认为《购房意向合同》未能继续履行的责任在于被告，故被告应当对此承担违约责任。原、被告在合同中约定“如果一方违约，则应按房屋转让总价的10%支付给守约方违约金”，本院认为该约定的违约金过分高于损失，结合因被告的违约行为给原告造成的损失情况，并根据双方合同履行程度及诚实信用原则，本院酌情调整为由被告支付给原告违约金200000元。对于原告要求被告支付超出上述部分违约金的诉请于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告牟爽与被告梁佩君于2017年10月25日签订的《购房意向合同》自本判决生效之日起解除。 二、被告梁佩君自本判决生效之日起十日内支付给原告牟爽违约金人民币200000元； 三、驳回原告牟爽的其余诉讼请求。 案件受理费10980元，减半收取5490元，由原告负担3340元，被告负担2150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 莫启荣 二〇一八年六月二十一日 代书记员 汤秋月 -2- -1-