陕西省子洲县人民法院民 事 判 决 书(2015)子洲民初字第00665号原告张某，男，1974年8月23日出生，汉族，住陕西省子洲县双湖峪镇。委托代理人付某某，男，1980年11月21日出生，汉族，住陕西省子洲县双湖峪镇。被告榆林市某某置业有限公司（以下简称某某公司）。住所地：榆阳区西沙柳营路。法定代表人刘某某，系该公司经理。委托代理人李某某，陕西某某律师事务所律师。原告张某诉被告榆林市某某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月27日立案受理后，依法由审判员曹飞云适用简易程序于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告未到庭，其代理人到庭，被告法定代表人及代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某诉称，原、被告于2013年1月7日签订购房协议，协议生效后，原告如约向被告预交购房17万元，车位款6万元。合同约定的交房日期为2014年12月底，届期被告未按照约定履行自己的义务。直至今日，经多次催告，被告一直违反合同约定，未履行交房义务，导致原告的入住权利无法实现。被告未按照预先的设计图纸修建商品房，在未通知原告的情况下，擅自更改房屋的结构，连同住建局都未予审批备案，致使房屋的实际套型与图纸严重不符。综上，被告的行为已经构成违约，给原告带来金钱和时间上的各种损失，侵害了原告应享有的合法权益。原告多次向被告主张要求解除合同，返还已付房款及车位款，被告均以种种理由不予退房，现原告起诉请求解除原被告双方签订的商品房买卖协议；返还预付房款17万元和车位款6万元并支付利息，利息从2013年1月10日起计算至履行之日止，月利率以1.5％计。三、判令被告承担本案一切诉讼费用。原告下法庭提交了以下证据：1、购房协议、房屋预付款、车位款票据复印件各一份，明合同成立，交房日期为2014年12月底。2、音频资料一份（附说明材料），证明2015年5月8日、5月16日向被告催要，被告未交房，要求退房，被告不予退房。3、陕西省建设行政主管部门事前告知书、陕西省建设行政主管部门行政处罚决定书复印件各一份，证明被告未如期交房是修建违法造成的，不是不可抗力造成。4、建设工程规划许可证、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证复印件各一份，证明，原告所买的商品房是2013年3月7日住建局审批的，被告所建房屋与实体套型不符。5、商品房原设计图纸、变更结构后的设计图纸复印件各一份，证明被告未按照原设计图纸修建商品房，现在商品房不是简单的误差，而是结构实质性改变，影响使用功能。6、2015年9月28日音频资料一份（和证据2储存于同一介质），证明房屋结构变更未审批，８层以下是按原实际设计图纸审批的，８层以上是现状图纸审批的。７、住建局６月份提供的某某置业阳台钢结构施工图一份，证明被告改变了商品房的结构。８、说明材料一份，证明在说明材料的网址可查被告涉嫌图纸造假。被告某某公司辩称，按照够购房协议执行，被告公司曾向购房者声明按照现在房屋结构图纸建房。原告将所购房屋转让给委托代理人付某某，付某某无代理资格，且原告将房屋出卖与付某某侵害了被告的物权。所买房屋已于2015年5月3日口头向购房者通知交房，但原告不接收。被告向法庭提交了以下证据：1、法定代表人身份证证复印件一份，证明被告诉讼主体合法。2、营业执照副本复印件、组织机构代码证复印件、企业银行开户证明复印件、信用代码证复印件各一份，证明目的同上。3、房屋平面图纸复印件三份，证明房屋的设计的图纸开始就变更了。4、证人刘海波证言一份，证明双方争议的房子不能转让。本院依法调取了以下证据：2015年10月16日制作的现场恒勘验笔录一份，证明正争议房屋的结构是否变更。经庭审质证：被告对原告提交的1、4、5号证据认可；对2、3、6、7、8证据不认可，原告对被告提交的1-2证据认可，对3、4号证据不认可，原告对本院调取的证据认可，被告不认可。本院对原、被告向提提交的证据及本院调取的证据作如下认定：被告对原告提交的1、4号证据认可，依法予以采信；5号证被告虽无异议，但未经专业测绘技术进行实地测绘，依据平面图纸无法认定房屋结构变更情况，故对该证据不予采纳；原告提交的2、6证据为音频，证据来源的合法性无从考证，且音频内容混乱，不能直接有效地证明待证的法律事实，不予采信；3号证据为行政部门的处罚书，对其真实性予以采信；7号证据与本案待证的事实无直接的关联性，8号证据不具备证据的形式要件，故对7、8证据不予采信。原告对被告提交的1-2证据认可，依法予以采纳；对3、4号证据不认可，3号证据系复印件，图纸是否是争议房屋的现行设计图纸，未经测绘技术甄别无法认定，对其证明力不予采信，4号证据为证人证言，对证人的作证资格和双方当事人的利害关系无从何核实，故对该证据的证明力不予采信。本院调集的证据为现场勘验笔录，不能客观、全面的证明房屋结构的变更情况，况且笔录制作未记载测量过程，不符合勘验笔录的规范要求，未经过专业测绘技术进行实地测绘，并比对真正的原设计图，亦不能得出房屋结构变得详细数据，故对该证据不予采信。本院根据双方当事人的陈述、举证、质证以及法庭认证查明以下事实：2013年1月7日，原、被告双方签订购房协议，被告某某公司将子洲县双湖峪镇双湖峪村朝阳广场对面的拟建商品房一单元六层东户以每平米3720元的价格预售给原告，并向原告预售车位一个，按照协议约定，原告于2013年1月9日向被告某某公司预交了170000元购房款，并一次性交纳了60000元的车位款。协议约定被告某某公司于2014年12月底交房，遇有不可抗力或政策因素可推迟交房，未约定车位的交付时间、违约金、赔偿损失的计算方法。交房期间届满之后，原告向被告主张权利要求解除合同，返还房屋已付款和车位款未果，遂起诉请求解除原、被告双方签订的购房协议，返还预付房款17万元和车位款6万元，并以月利率1.5％支付从2013年1月10日起至履行之日止的利息，被告承担本案一切诉讼费用。另查明，2015年5月3日，被告某某公司未经相关部门验收房屋，口头向购房者通知交房。2015年5月13日，子洲县住建局对被告某某公司在原审批11层的基础上加盖框架结构三层的违法修建进行了180000元的行政罚款处理。本院认为，2013年1月7日，原、被告双方签订的购房协议实质是商品房预售合同，合同成立有效，双方合同当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。现原告经单方催要交付房屋未果，以被告迟延履行交房义务及擅自更改房屋的结构，构成违约为由主张合同解除，因双方对合同的解除未作约定，故本院审查原告主张被告的违约行为是否符合《合同法》第94条规定法定解除的情形。本案中原告虽有解除的理由，但依据合同信守原则，该合同应是双当事人意思自治的结果，彼此信守相互许下的诺言是顺理成章的事，如果允许一方在合同订立的目的仍可以得到实现时，仅仅基于自身利益而擅自解除既存的合同关系，无疑会使合同的约束力以及市场交易道德的环境遭到破坏。只有在当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的，即一方如果构成根本违约的迟延履行才是解除合同的原因之一，如果任意解除合同等于是本己达成的交易中途流产，必将影响社会交易，因此又要求对合同解除严格加以限制。本案中，按合同约定，被告应于2014年12月底交房，而被告于2015年5月3日才口头通知原告办理房屋交接验收手续，其行为仅构成迟延履行；另被告修建时并未对房屋面积和整体结构作实质性更改，对原告购房后生活使用亦不会造成太大影响，相对于《合同法》规定的“不能实现合同目的”属于轻微违约。综上，介于被告的迟延履行，虽然给原告造成一定的利益损失，但不会使合同目的无法实现，本院亦无法认定已构成根本违约。而且迟延的期间不长，被告在违约后采取了较为积极的态度，及时的加以改正，使得原告的利益可得以实现。如果在此种未构成根本违约的情况下，允许原告解除合同，也不利于维护市场经济的交易安全和交易秩序，损害合同信守原则。故本案中，原告以被告的迟延交付构成根本违约为由主张解除合同的诉讼请求,本院不予支持，该买卖房产合同有效，双方当事人应继续履行合同；但原告庭审中要求被告承担迟延履行的违约责任，本院认为，原告诉讼基于月利率1.5％要求被告迟延履行期间的计算赔偿损失显然过高，参照中国人民银行同期贷款利率计算，应由被告酌情赔偿迟延交付造成利息损失8000元为宜；原告诉讼超出该部分的请求，本院不予支持；另原告向被告购买车位一个，在合同中未约定车位的交付时间，也没有相应的补充协议，无法确定车位的交付时间是否届满。本案的两个标的物完全独立，彼此没有必然的联系，不能依据商品房的交付时间来确定车位的交付时间。故对原告请求返还60000元车位款及利息，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告张某请求解除与被告榆林市某某置业有限公司签订的购房协议的诉讼请求。二、驳回原告张某请求被告榆林市某某置业有限公司返还170000元购房预付款和60000元车位款的诉讼请求。三、被告榆林市某某置业有限公司于本判决生效后7日内赔偿原告张某迟延交付房屋的损失8000元。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2200元，由原告张某负担2000元，被告榆林市某某置业有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员  曹飞云二〇一五年十二月二十二日书记员  苗 壮