海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）琼海民二初字第77号 原告：鹿秀珍，女，1965年8月21日出生，汉族，住江苏省通州市。 委托代理人：边高原，河北远通律师事务所律师。 被告：海南天来泉旅游不动产有限公司。住所地：海南省海口市。 法定代表人：李志华，该公司总经理。 委托代理人：吴军，海南外经律师事务所律师。 委托代理人：符宇，海南外经律师事务所律师。 原告鹿秀珍与被告海南天来泉旅游不动产有限公司（以下简称天来泉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2014年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2014年5月15日、8月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人边高原，被告的委托代理人吴军、符宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鹿秀珍诉称：2007年8月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》及相关附件，约定原告购买被告开发的位于琼海市官塘温泉度假区官塘大道旁天来泉度假中心A10号商铺，建筑结构为二层，建筑面积共计213.53平方米，其中套内建筑面积185.2平方米，公摊面积28.33平方米，房屋单价每平方米4021元，总价858604.13元。合同第五条对商品房面积的确认及面积差异的处理做了明确约定。合同签订后，原告如约支付了全部购房款858604.13元。2013年5月，被告以为原告办理房屋产权登记手续为由让原告将第一份合同邮给被告，并让原告重新签订一份《商品房买卖合同》。出于对被告的信任，原告与被告重新签订了一份与2007年8月26日《商品房买卖合同》名称完全一致的合同，但被告一直未将房屋产权证交付原告。后经原告与周围其他商铺业主了解，被告之所以让原告把第一份《商品房买卖合同》寄回并重新签订另外一份合同，是因为原告购买的现有房屋面积与原、被告签订的第一份合同约定面积不符。经原告从琼海市房产测绘所了解确认，原告从被告处购买的房屋实际面积为184平方米。原告认为，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，双方商品房买卖合同关系成立。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当按照合同约定为原告办理房屋所有权登记手续。此外，原告购买的房屋实际建筑面积与原、被告签订的《商品房买卖合同》约定面积不符，根据该合同第五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，被告应将其房屋面积误差率在3%以内的房款退还原告，超出3%部分的房款双倍退还。为此，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告为原告办理天来泉温泉度假中心A栋A10号房屋产权登记手续；2、判令被告返还原告购房款211722.14元；3、诉讼费由被告承担。 原告为支持其主张的事实,向法院提交如下证据：1、2012年签订的《商品房买卖合同》，证明合同约定套内面积为184平方米。2、测绘报告，证明房屋测绘面积为184平方米。3、物业费收据，证明按照213.53平方米面积缴纳物业费。4、付俊启的《商品房买卖合同》（2008年2月16日），证明购买的商铺面积为686.005平方米及原告与付俊启一样，签订了第一份合同。5、天来泉商铺A10收款收据，证明购房款总额858579元。6、2011年12月1日的A10商铺物业费收款收据，证明A10按照213.53平方米收取的物业费。 原告申请了证人徐桂芝、董江北出庭作证。 证人徐桂芝的证言内容：证人徐桂芝系韩冬母亲。韩冬购买天来泉小区商铺后，2012年4月6日，被告以办理房产证为由，要求与韩冬重新签订合同，证人即替韩冬在合同上签名。房产证办下来后，韩冬发现房产证上的建筑面积比合同面积大大缩水，因此要求退款。证人在签订合同时并不知悉合同的内容，被告也未告知变更合同内容。 证人董江北的证言内容：证人董江北系郭季燕妻子。2007年，郭季燕购买了天来泉B5商铺，2008年缴纳了所有费用并办理了手续，但房产证一直没有办理下来。2013年3月12日，证人去天来泉领取其妹妹的两套房产证，被告工作人员得知证人购买了商铺，要求重新签订合同，不签就办不了房产证，但没有说具体原因，证人便没有重新签订合同。 被告天来泉公司辩称：2006年9月，被告开发的天来泉度假中心A区商铺项目符合有关预售条件后，被告即向琼海市房产管理局申请房产预售许可证。琼海市房产管理局经受理审核后，于2006年9月27日向被告颁发了[2006]海房预字（74）号《琼海市房产预售许可证》，被告即开始对外销售A区商铺的铺面。2007年8月，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买A区商铺中的A10号铺面，套内建筑面积为184平方米，购房价款按套内建筑面积4635.96元/平方米的标准计算，共计853016元。合同签订后，根据琼海市房产测绘所于2010年3月8日出具《房屋建筑面积测绘报告（实测）》，被告向原告交付的A10号铺面的实际建筑面积及套内建筑面积均为184平方米，与《商品房买卖合同》中约定的面积完全一致。基于上述事实，被告认为，原、被告2007年8月签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反现行法律法规，且不存在欺诈、隐瞒或胁迫的情形，该合同理应合法有效。被告依据该合同向原告交付的A10号铺面的实际面积与《商品房买卖合同》中约定的面积完全一致，不存在交付房产面积误差的违约情形，因此，原告要求被告返还购房款211722.14元没有事实及法律依据。为维护被告的合法权益，请求法院依法驳回两原告的诉讼请求。 被告为支持其抗辩的事实,向法院提交如下证据：1、[2006]海房预字（75）号《琼海市房产预售许可证》。2、原、被告签订的《商品房买卖合同》。证据1、2证明原、被告签订的《商品房买卖合同》中明确约定A10号铺面的套内建筑面积为184平方米，购房价款按套内建筑面积4682.39元/平方米的标准计算，共计861560元的事实。3、琼海市房产测绘所于2010年3月8日出具的《房屋建筑面积测绘报告（实测）》，证明被告向原告交付A10号铺面的实际面积与《商品房买卖合同》中约定的面积完全一致，被告不存在交付房产面积误差的违约情形。 经质证，被告对原告证据1-6的真实性均没有异议，证据1-3中，房屋面积与测绘报告面积一致，被告将加紧办证，物业费是酒店公司收取，与被告无关，单据上面积与房产证面积不一致的，应当以房产证为准，与房产证不一致的收费，原告可以要求退款；证据4的证明内容有异议，该合同与本案没有关系，不能证明双方签订过第一份合同，合同面积与房产证面积一致，被告不存在违约；证据6的证明效力有异议，收据的出具人是酒店管理公司，与被告是不同民事主体，酒店公司的意思表示不能代表被告的意思表示，且收据体现为收取物业管理费的法律关系，与本案争议属不同法律关系。原告对被告证据1、2、3的真实性均没有异议，证据1的证明目的有异议，许可证载明的建筑面积并不是琼海市房产管理局确认的产权登记面积，证据3的合同是原告存在重大误解，被告哄骗原告签订的，不应当视为第一份合同的更改。 本院对原、被告提供的证据认证如下：对原告证据1-6的真实性予以确认，证据4系被告与他人所签订的合同，与本案没有关联，对其关联性不予确认。对证人徐桂芝、董江北的的证言，因两证人的近亲属均在被告处购买商铺，与被告有利害关系，且没有其他证据佐证，本院不予确认。对被告证据1-3的真实性予以确认。 在审理过程中，本院根据被告的申请向琼海市住房保障与房产管理局去函调查涉案房产的相关情况，琼海市住房保障与房产管理局于2014年4月8日复函，本院已在庭审中予以出示。此外，本院向琼海市房产测绘所调取了天来泉铺面实测表，并前往涉案商铺拍摄照片数张，已在庭审中予以出示。经质证，原告对复函的真实性、合法性、关联性均没有异议，对天来泉铺面实测表、照片的真实性没有异议；被告对复函的真实性、合法性、关联性均没有异议，对天来泉铺面实测表、照片的真实性没有异议，但实测表的内容与预售许可证内容有矛盾之处。本院对复函、天来泉铺面实测表及照片的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：2006年9月27日，被告取得琼海市温泉官塘（天来泉度假中心）A区商铺的房产预售许可证，许可证载明房屋建筑面积2786.1平方米。原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市官塘温泉度假区官塘大道旁的天来泉温泉度假中心A幢A10号商铺，建筑面积共/平方米，其中，套内建筑面积184平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积/平方米。按套内建筑面积计算，单价为每平方米4635.96元，总金额853016元。合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理……产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原、被告双方均未在该合同上签署时间。原告分别于2007年8月10日、10月25日共向被告支付858579元。2010年3月8日，琼海市房产测绘所出具《房屋建筑面积测绘报告（实测）》，报告载明A区商铺建筑面积为2447.12平方米，其中A10铺面的套内面积为184平方米，分摊面积为零，总建筑面积为184平方米。 2014年3月3日，原告以被告没有为其办理房屋产权证，且房屋实际建筑面积与双方签订的《商品房买卖合同》约定面积不符，被告应退还其面积误差款为由向本院提起诉讼。在审理过程中，原告表示其已于2015年2月15日从被告处领取了A10号商铺的房屋所有权证。 另查明，琼海天来泉物业酒店管理有限公司出具的编号为0016821、0032895的收据（A10商铺）物业费一栏记载有213.53平方米。 再查明，涉案商铺所在区的规划、设计没有变更。 本院根据被告的申请向琼海市住房保障与房产管理局（原为琼海市房产管理局）去函调查涉案房产的相关情况，琼海市住房保障与房产管理局于2014年4月8日复函，主要内容为：一、由于当时颁发预售许可证前，预售许可证中载明的建筑面积由开发公司测算提供。竣工后，经琼海市房产测绘所实地测量，根据《中华人民共和国国家标准GB/T17986.1-2000房产测量规范》中，骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分不计算建筑面积，所以商铺A、商铺B一层走廊部分不计算产权面积，也不作为共有分摊面积，见2010年3月8日出具的测绘报告。二、琼海市房产测绘所出具的测绘报告中商铺A、商铺B以户与户分割墙为界限测绘套内建筑面积，不存在公共部位公摊，所以套内建筑面积与产权面积一致，公摊为零。 本院认为：当事人对自己提出的主张有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点为：一、被告应否为原告办理房屋权属证书。二、被告应否返还原告购房款211722.14元。 一、被告应否为原告办理房屋权属证书。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，办理房屋权属证书的主要义务人系商品房买受人，作为出卖人的房地产开发企业仅负协助义务。本案被告收取了原告的办证费用，双方实际上形成委托办理产权证的委托关系，被告应当履行为原告办理产权证的义务。本案在审理过程中，被告已为原告办理完成涉案商铺房屋产权证，原告亦已从被告处领取了产权证，故其该项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 二、被告应否返还原告购房款211722.14元。原告主张双方先后签订了两份《商品房买卖合同》，其所购房屋实际建筑面积与第一份合同约定面积不符，被告应当返还其相应购房款。根据本案查明的事实，虽然琼海天来泉物业酒店管理有限公司向原告出具的A10商铺物业费收据中有关于213.53平方米的记载，但物业公司是以自己的名义从事业务，其行为与被告没有关联，且原告未能提供其他证据佐证，无法确认涉案商铺的约定面积为213.53平方米。原告未提供第一份合同，被告也予以否认，无法确认双方是否签订过两份合同，也无法确认另一份合同约定的具体内容，故原告主张涉案商铺实际面积与第一份合同约定面积存在误差，没有事实依据，本院不予采信。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。原告诉请要求被告返还面积差异款，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告鹿秀珍的全部诉讼请求。 案件受理费人民币4529元，由原告鹿秀珍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  周英俊 审 判 员  符儒超 人民陪审员  郑馥瑜 二〇一五年四月二十三日 书 记 员  王望来 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。