北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2015)海民初字第6754号原告杨神通，男，1979年6月22日出生。委托代理人林涛，北京市庆之律师事务所律师。被告北京学诚时代信息技术有限公司，住所地北京市海淀区新街口外大街19号1区3号楼9515号。注册号110108012360305。法定代表人李如彬，董事长。委托代理人韩锋，北京市奥东律师事务所律师。原告杨神通与被告北京学诚时代信息技术有限公司（以下简称学诚公���）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨神通的委托代理人林涛，被告学诚时代的委托代理人韩锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨神通诉称，我和学诚公司于2011年6月8日签订房屋租赁合同，我将位于本市海淀区交大东路66号院1号楼×室（以下简称×室房屋）租给学诚公司，租期5年，为了能长期合作，我为其免除了一个月租金。但是学诚公司于2012年7月8日在我没有任何违约的情况下，单方不再履行租赁合同，拒不缴纳房租及其他费用，我只能同意在2013年1月6日解除合同。但租赁合同的解除给我造成了严重的经济损失，具体包括为了继续寻找下一家租户造成的空置期间的租金及产生新的中介费的损失。故诉至法院，要求学诚公司：1、赔偿房屋空置期损失526916.96元；2、赔偿新旧合同租金差价372827.46元；3���赔偿2012年7月1日至2014年2月28日的物业费33056.40元；4、赔偿免租期损失3万元；5、赔偿丢失两台暖气损失798元；6、承担全部诉讼费用。学诚公司辩称，详见答辩状。本诉的诉讼时效已经超过2年，杨神通无胜诉权，本案房屋空置损失的诉讼时效起算点是2012年6月21日，但杨神通于2014年11月19日起诉，已经超过2年；杨神通于2015年5月26日主张补偿租金差价、物业费、免租期损失更超过了诉讼时效。杨神通于2012年11月6日提出反诉，主张2012年7月7日至2013年1月6日的租金，不构成空置期诉讼时效的中断。杨神通恶意空置房屋和低价出租房屋，属于未尽法定减损义务，应自行承担责任。杨神通主张物业费、免租期损失、取暖器损失，没有合同和事实依据，也没有合法的计算方法，要求驳回其诉讼请求。经审理查明，2011年6月8日，学诚公司（乙方）与杨神通（��方）签订房屋租赁合同，约定学诚公司租赁杨神通所有的×室房屋用于经营教育培训，建筑面积83.14平方米，租期五年，第一年月租金3万元，租金每年递增，押一付六，乙方另需承担租赁期间的物业费、水、电、热力等能源费用。合同签订后，杨神通将租赁房屋交付学诚公司，学诚公司除支付一个月押金外，还交纳租金及各项费用至2012年7月7日。2012年6月19日，学诚公司向杨神通发出关于退租房屋的函，称其因客观原因将于2012年7月8日退租×室房屋并解除房屋租赁合同，截止2012年7月7日，学诚时代将不再交纳租金及相关费用，请杨神通尽快安排时间完成提前退租相关手续的办理。杨神通于2012年6月21日签收了该通知，但未与学诚公司办理房屋、钥匙及水、电卡的交接。后学诚公司将杨神通诉至法院，要求办理房屋钥匙、水、点卡的交接，杨神通提��反诉，要求学诚公司继续履行合同，并支付租金、物业费、供暖费及违约金。本院一审判决认定杨神通与学诚公司办理房屋交接手续，并驳回了杨神通的反诉请求。后杨神通提起上诉，北京市第一中级人民法院作出生效判决，认定：学诚公司作为违约方，无权单方解除合同，鉴于学诚公司不再履行合同，杨神通在二审审理期间同意2013年1月6日解除合同，故二审法院确认，租赁合同于2013年1月6日解除，学诚公司应向杨神通支付2012年7月8日至2013年1月6日的租金，因杨神通无据垫付了物业费，对杨神通主张物业费的请求不予支持，因杨神通表示学诚时代所租赁房屋不涉及供暖费问题，故对杨神通的该项反诉请求不支持，考虑本案的实际情况，对杨神通要求学诚公司支付违约金的反诉请求不予支持，因合同解除造成的损失，杨神通可另行解决。2013年2月6日，二审���决维持一审判决中双方于十日内交接的结果，改判学诚公司支付杨神通2012年7月8日至2013年1月6日的租金184384.11元。2013年2月17日，杨神通将涉案房屋钥匙一套交付北京我爱我家房地产经纪有限公司并签订《金钥匙协议》，委托其对房屋进行出租。2013年3月18日，杨神通与北京链家房地产经纪有限公司签订钥匙托管协议，将涉案房屋钥匙交链家公司，并委托其出租。2013年4月11日，学诚公司与杨神通办理了房屋交接手续，并注明电暖气丢失2个，照价赔偿。学诚时代称交接单上还有其他房屋，不能确认丢失的2个电暖气就是诉争房屋内的。杨神通提交购买发票，证明单个暖气价格399元。2014年5月20日，杨神通与张敏签订房屋租赁合同，杨神通将本案房屋出租给张敏，租期自2014年5月23日至2019年5月22日，免租期自2014年5月23日至2014年6月22日。第一���租金每天每平方米8元，第二年递增3%，第三年递增5%，第四年递增5%，第五年递增5%。杨神通要求学诚时代承担2012年7月1日至2014年2月28日期间的物业费，并向本院提交北京市圣瑞物业服务有限公司第九分公司开具的2015年5月27日物业费发票（票号43280082），上面载明收取杨神通物业费57209.02元，后该公司又开具一张金额为33056.40元、×房的发票，该公司于2015年7月7日出具《说明》，主要内容是第一张发票是杨神通合计缴纳的112、×房屋的物业费，现重新为两个房屋分别开具交费发票，×房屋发票的交费日期为2012年7月1日至2014年2月28日，原发票收回。学诚时代认为涉案房屋不是这家物业公司提供服务，理由是没有在物业公司的网站上查询到诉争房屋是其管理范围，学诚时代同时表示不知道现在是哪家物业公司在管理。以上事实，有双方��事人陈述、判决书、《金钥匙协议》、钥匙托管协议、交接单、房屋租赁合同、发票、《说明》及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，根据北京市第一中级人民法院于2013年作出的终审判决，该判决认定学诚公司违约，并要求杨神通就合同解除后的损失，另行主张权利，故合同解除后，杨神通房屋空置及出租房屋差价损失，应由学诚公司予以赔偿，学诚公司以超过诉讼时效为由抗辩没有法律依据。就杨神通主张的物业费，双方在合同中约定学诚公司承担物业费，双方合同于2013年1月6日解除，就合同解除前的物业费，学诚公司理应支付，故学诚时代理应支付杨神通2012年7月1日至2013年1月6日的物业费，之后的物业费用，杨神通无权要求学诚时代公司支付。就杨神通主张的暖气丢失费用，双方在交接单中载明“电暖气丢失2个，照价赔偿”，学诚时代称没有确定是哪个房屋丢失的，但其亦未指明是丢失的哪个房屋的电暖气，也没有证据证明丢失的并非诉争房屋的电暖气，故本院对于杨神通要求赔偿电暖气损失的诉讼请求予以支持，但考虑到电暖气已使用过一段时间，故本院对电暖气损失予以酌定。就杨神通主张赔偿免租期损失，双方合同约定了5年租期，杨神通给学诚时代免租期，是基于双方长期履行合同的考虑，但现在合同履行中，因学诚时代违约，合同提前于2013年解除，故本院折合合同履行的期限情况酌定学诚时代支付免租期损失。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、北京学诚时代信息技术有限公司于本判决生效后十五日内，赔偿杨神通房屋空置期损失五十二万��千九百一十六元九角六分、新旧合同租金差价三十七万二千八百二十七元四角六分、物业费一万零一百五十八元、暖气损失五百元、免租期损失一万八千元；二、驳回杨神通的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万三千零四十七元，由北京学诚时代信息技术有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  卢 秋人民陪审员  王全有人民陪审员  刘长生二〇一五年十��月二日书 记 员  姚媛媛