北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第16374号上诉人（原审原告）北京国玉美嘉珠宝有限公司，住所地北京市丰台区西局东南街35号。法定代表人陈创乾，经理。被上诉人（原审被告）北京利通商宜投资有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾中路36号3层302室。法定代表人刘文武，董事长。被上诉人（原审被告）北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司，住所地北京市朝阳区东三环北路38号院4号楼1层商业。法定代表人刘文武，董事长。二被上诉人共同委托代理人徐一辉，北京市世华律师事务所律师上诉人北京国玉美嘉珠宝有限公司（以下简称美嘉珠宝公司）因与被上诉人北京利通商宜投资有限公司（以下简称利通投资公司）、北京利通商宜投资有限公司朝阳投资管理分公司（以下简称利通投资朝阳分公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第49072号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。美嘉珠宝公司在原审法院诉称：2013年8月1日，我公司与利通投资朝阳分公司签订《国际中心项目租赁确认书》（以下简称《确认书》），并缴纳44769元作为定金。之后，我公司与利通投资朝阳分公司签订了《租赁合同》，合同约定租赁期限自2013年12月20日起至2015年12月31日止，将位于北京市朝阳区东三环北路38号院商业地下一层B30C号商铺（以下简称涉案商铺，面积约22平方米）租给我公司。之后我公司为经营涉案商铺投入了大量的人力和物力，培训员工、展位制作、印制宣传单和手提袋、订购经营商品等。但截至目前，利通投资朝阳分公司仍未将涉案商铺交付我公司，因利通投资朝阳分公司系分公司，不能承担民事责任，故根据公司法之规定由利通投资公司承担责任。现我公司诉至法院，要求：1.利通投资公司向我公司双倍返还定金人民币89538元（依据双方2013年8月1日签订的《确认书》第13、14条，我公司实际交纳了履约保证金44769元，我公司认为以上两条中所称的履约保证金有定金的性质，双方在签订《确认书》后7日内签署了《租赁合同》，具体签订日期合同上没有标明，我公司不清楚，其中也没有定金条款，履约保证金支付时间为2013年9月5日）；2.利通投资公司承担违约责任并向我公司赔偿各项损失207360元（我公司为开展经营对三名员工开具了2013年9月、10月和11月半个月的工资，每人每月4700元，以及支付每人解除合同赔偿金9000元，共计62250元；为开展经营制作展位展台的费用87560元；为开业制作了5万份宣传单花费43500元；为营业印制5千个手提袋花费13750元）。利通投资公司、利通投资朝阳分公司在原审法院共同辩称：第一，《租赁合同》确实是在签订《确认书》之后的7日内签订的，但具体哪天我方也不清楚。第二，我方认为利通投资公司作为诉讼主体不适格，因为利通投资公司与美嘉珠宝公司之间没有合同关系。利通投资朝阳分公司虽然是分公司，但是有独立的执照，也是在工商局注册的法人独资企业，其可以作为单独的诉讼主体应诉，我方认为本案责任应该单独由利通投资朝阳分公司承担。第三，美嘉珠宝公司诉请没有法律依据，关于双倍返还定金，美嘉珠宝公司认可双方在《确认书》里约定的是立约定金，而双方在签订《确认书》7日内已经签订了正式的《租赁合同》，并且正式合同中没有约定定金，仅约定了履约保证金，而退还履约保证金的依据是合同终止或解除，双方没有其他纠纷，美嘉珠宝公司不承担违约责任和赔偿责任的情况下，我方才予以退还。现美嘉珠宝公司确认合同没有解除和终止，所以不符合退还履约保证金的条件。第四，关于美嘉珠宝公司要求赔偿损失，我方认为这些损失并不是由我方所造成的，在合同的履行上我方没有违约，而是美嘉珠宝公司违约。因为根据《租赁合同》第4.3条的约定，合同生效之后乙方向甲方交付相关费用后甲方才向乙方交付涉案商铺。至于乙方应支付的费用，其中首期保底租金约定在合同第5.5条、附件一第8条；物业费、宣传推广费约定在合同第7.1、7.2条；信息管理系统使用押金在附件一第13条；装修押金和装修管理费应该交纳给物业管理公司，但是因为美嘉珠宝公司没有和物业管理公司签订管理合同，所以无法明确交纳的期限。乙方交纳以上费用后，具体交付涉案商铺的时间没有明确约定。原审法院经审理查明：2013年8月1日，利通投资朝阳分公司（甲方）与美嘉珠宝公司（乙方）签订《确认书》，约定：利通投资朝阳分公司将涉案商铺租赁给美嘉珠宝公司用于以国玉品牌经营和田玉饰品。租赁期限2年，由2013年12月20日起至2015年12月31日。装修期由2013年10月20日至2013年12月19日，装修期内不收取物业管理费及租金，但需要缴纳装修管理费（具体金额由利通投资朝阳分公司所指定的物业公司规定）；宣传推广费、水电燃气能源费等其他费用正常收取。美嘉珠宝公司应在利通投资朝阳分公司要求支付装修押金（缴纳数额、时间等以利通投资朝阳分公司要求为准）时一并向利通投资朝阳分公司或利通投资朝阳分公司指定的物业管理公司缴纳装修管理费。租金及付款方式：2013年12月20日至2015年12月31日保底租金为每天每平方米人民币20元，即每月13383元，或按每月的税前总营业额15%抽成，两者中以较高者为准。付款方式：押三付一。物业管理费每月每平方米60元，即每月1320元。宣传推广费每月每平方米10元，即每月220元。POS机使用维护费用每月每台2**元，POS机押金10000元。履约保证金44769元，美嘉珠宝公司须于签署《确认书》后7日内向利通投资朝阳分公司支付上述款项作为本《确认书》的履约保证金（在签署《租赁合同》后自动转为租赁合同项下的租赁合同履约保证金）。在签署本《确认书》后的30天内，双方必须签署由双方共同制定的《租赁合同》。自签署正式的《租赁合同》后，双方的权利与义务以正式的《租赁合同》为准。本《确认书》将作为双方就同意租赁涉案商铺之确认，对双方均具有约束力。若双方未能于本协议约定时间内签订正式租赁合同，则利通投资朝阳分公司应无息退还履约保证金于美嘉珠宝公司；如因美嘉珠宝公司原因未能在约定时间签订正式租赁合同，则美嘉珠宝公司履约保证金将不予退还。美嘉珠宝公司必须在2013年8月20日或以前，签署、盖章及送回本《确认书》（一式五份，其中利通投资朝阳分公司三份，美嘉珠宝公司两份），且美嘉珠宝公司须于签署本《确认书》后7日内向利通投资朝阳分公司支付履约保证金作为订约定金，本《确认书》方正式生效。否则，本《确认书》将在不作任何通知下自动失效。开业日期，利通投资朝阳分公司暂定于2013年12月20日，美嘉珠宝公司应确保同期对外开业。之后，双方签订了《租赁合同》及附件（就签订时间，双方均称不清楚，但均认可签订日期在签署《确认书》之日起7日内），约定：利通投资朝阳分公司将涉案商铺租赁给美嘉珠宝公司，计租面积为22平方米，用途为美嘉珠宝公司经营国玉品牌的和田玉饰品。开业日期：美嘉珠宝公司确保于2013年12月20日10时开始营业。租赁期限自2013年12月20日起至2015年12月31日止。装修期自2013年10月20日至2013年12月19日止。装修期内不收取物业管理费，但需要缴纳装修管理费550元；保底租金按首期租金标准执行，宣传推广费、水电燃气能源费等其他费用正常收取。美嘉珠宝公司应在利通投资朝阳分公司要求支付装修押金（缴纳数额、时间等以利通投资朝阳分公司要求为准）时一并向利通投资朝阳分公司或利通投资朝阳分公司指定的物业管理公司缴纳装修管理费。保底租金：首期保底租金自2013年12月20日缴纳至2014年1月31日，日租金标准为20元/平方米，月租金为13383元/月。自2014年2月1日至2015年12月31日，日租金标准为20元/平方米，每月租金为13383元。保底租金以一个月为一期。首期保底租金应于签订本合同后7日内由美嘉珠宝公司向利通投资朝阳分公司支付，以后各期保底租金应于每期最后一个月的20日前向利通投资朝阳分公司缴纳。美嘉珠宝公司如逾期支付保底租金，应按上述日期至利通投资朝阳分公司实际收到保底租金支付凭证之日的期间，支付逾期付款违约金。逾期付款违约金按所欠金额每天2‰的比例支付。如果逾期达到十五天，经利通投资朝阳分公司催告美嘉珠宝公司仍未支付所欠金额及违约金，利通投资朝阳分公司有权停止向美嘉珠宝公司涉案商铺供电、供水、供气；如果逾期达到三十天，美嘉珠宝公司未在利通投资朝阳分公司要求的合理期限内支付所欠金额及违约金，利通投资朝阳分公司有权单方面解除本合同，收回房屋。抽成租金：以营业额乘以抽成比例，抽成比例为15%，美嘉珠宝公司在每期结束后的次月10日前根据上一期的营业额支付抽成租金。宣传推广费用：宣传推广费标准为10元/计租平米/月，每期推广费为220元。宣传推广费以一个月为一期。在支付各期租金时，美嘉珠宝公司须同时按期支付宣传推广费。首期宣传推广费自2013年10月20日缴纳至2014年1月31日，为747元。物业管理费：物业管理费标准为60元/计租平米/月，每期物业管理费1320元。物业管理费以一个月为一期。首期物业管理费自2013年12月20日缴纳至2014年1月31日，为1841元。信息管理系统使用押金：美嘉珠宝公司应于本合同生效后7日内向利通投资朝阳分公司交纳信息管理系统使用押金10000元/台。信息管理系统POS机使用维护费用：每期信息管理系统POS机使用维护费用为200元/台。以一个月为一期。美嘉珠宝公司应于每期交付租金时一并向利通投资朝阳分公司交付信息管理系统POS机使用维护费用。履约保证金：44769元。履约保证金应于签订本合同后7日内，同首期保底租金一同支付至利通投资朝阳分公司，美嘉珠宝公司如逾期支付，将按照本合同规定承担逾期付款违约金和违约责任。上述履约保证金不计利息。本合同终止或被解除时，在美嘉珠宝公司将无人占据的涉案商铺交还利通投资朝阳分公司后，经扣除美嘉珠宝公司应付的损毁赔偿费及其他应付款项后（如有），利通投资朝阳分公司应于美嘉珠宝公司退还利通投资朝阳分公司的履约保证金收据后90日内将履约保证金或其余额无息退还美嘉珠宝公司；如美嘉珠宝公司所售商品的保修期或承诺的服务期限超过了上述90日的期限，则利通投资朝阳分公司应于该等保修期或服务期结束后予以退还。在本合同终止或被解除时，美嘉珠宝公司尚未或者未完全承担其赔偿责任及/或违约责任的，利通投资朝阳分公司有权在履约保证金内扣除利通投资朝阳分公司未得到补偿部分的损失或损害所对应的金额。若履约保证金不足以支付前述金额的，利通投资朝阳分公司有权向美嘉珠宝公司继续追偿不足之金额。本合同生效后，美嘉珠宝公司根据本合同约定支付履约保证金、首期租金、物业管理费、宣传推广费、装修押金、装修管理费、信息管理系统使用押金（如有）等全部应付款项后，利通投资朝阳分公司应向美嘉珠宝公司交付涉案商铺。在利通投资朝阳分公司或利通投资朝阳分公司授权的受托人与美嘉珠宝公司共同签署房屋交接单后，视为涉案商铺交付完成。如因利通投资朝阳分公司原因，涉案商铺交付日期延后，美嘉珠宝公司租赁涉案商铺的租期相应顺延，但因美嘉珠宝公司原因造成利通投资朝阳分公司涉案商铺交付延迟的情况除外。另查，除履约保证金外，双方在《租赁合同》中未再约定定金条款。就履约保证金的交付，双方均认可美嘉珠宝公司于2013年9月5日向利通投资朝阳分公司交纳了44769元。就合同的履行，美嘉珠宝公司认可其除履约保证金44769元外，未再向利通投资朝阳分公司支付任何费用，但美嘉珠宝公司称合同虽未明确约定利通投资朝阳分公司的交房日期，其认为合同中约定的开业日期（2013年12月20日）即为交房日期。利通投资公司、利通投资朝阳分公司认可美嘉珠宝公司所述的付款情况，称可见是美嘉珠宝公司违约在先，按照合同约定，在利通投资朝阳分公司交付涉案商铺前，美嘉珠宝公司应先支付履约保证金、首期租金、物业管理费、宣传推广费、装修押金、装修管理费、信息管理系统使用押金等各项费用。就此，美嘉珠宝公司提交2013年12月17日利通投资公司出具的《“禧瑞汇”购物中心延期开业通知》复印件一份，欲证明利通投资朝阳分公司延期交付涉案商铺的过错在利通投资公司、利通投资朝阳分公司，而不在美嘉珠宝公司。利通投资公司、利通投资朝阳分公司认可证据的真实性，但不认可证明目的，称《租赁合同》约定在合同签订7日内，美嘉珠宝公司应当交付全部租金，而该通知是在2013年12月17日发出的，内容是无法按期开业，不能证明是利通投资公司、利通投资朝阳分公司原因导致无法交付涉案商铺。且如果美嘉珠宝公司按照合同约定依约交纳了各项费用，利通投资公司、利通投资朝阳分公司就应该在该通知发出时间之前向美嘉珠宝公司交付涉案商铺，所以是美嘉珠宝公司违约在先。就《租赁合同》的状态，美嘉珠宝公司称双方签订之后就没有履行，美嘉珠宝公司认为合同没有终止，但美嘉珠宝公司也不要求解除合同。经法院反复询问，美嘉珠宝公司均表示坚持其现有诉讼请求不变更。就涉案商铺自《确认书》签订至今的实际使用情况，利通投资公司、利通投资朝阳分公司称一直处于空置状态。就美嘉珠宝公司主张的各项损失，美嘉珠宝公司提交柜台承接制作合同书一份、收据一张和效果图一张，宣传单印制费收据一张及印制样品一张，手提袋制作收据一张，三位员工（签名分别为刘国秋、宋颖、田洪霞，但未提交身份证明）的声明各一份和美嘉珠宝公司的单位工资表三页。利通投资公司、利通投资朝阳分公司称，柜台承接制作合同书、收据和效果图真实性无法确认，其中合同约定的地点与涉案商铺不一致，该笔费用支出与本案无关，收据不能证明该笔费用的实际支出，且经代理人当庭与公司负责人核实，涉案商铺所在地点是安联大厦，而不是民生保险大厦；宣传单印制费收据和印制样品，以及手提袋制作收据的质证意见均同上；三位员工的声明和美嘉珠宝公司的单位工资表真实性不认可，因为三名员工与美嘉珠宝公司有利害关系，声明内容不认可。以上事实，有各方当事人陈述、《确认书》、《租赁合同》以及《“禧瑞汇”购物中心延期开业通知》等在案佐证。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。根据查明的事实，美嘉珠宝公司与利通投资朝阳分公司在《确认书》中约定，美嘉珠宝公司须于签署《确认书》后7日内向利通投资朝阳分公司支付履约保证金44769元，该履约保证金作为“订约定金”，且双方必须在签署《确认书》后30天内签署正式的《租赁合同》。可见，该履约保证金在签订《租赁合同》前的性质为立约定金。现双方均认可美嘉珠宝公司与利通投资朝阳分公司系于签订《确认书》后7日内签订的《租赁合同》，未超过双方约定的30日之限。而在双方之后签订的《租赁合同》中，美嘉珠宝公司也认可仅有“履约保证金”的约定，无任何“定金”的约定，故美嘉珠宝公司要求利通投资公司、利通投资朝阳分公司双倍返还定金，无事实和法律依据，法院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，根据《租赁合同》的约定，在美嘉珠宝公司履行了支付履约保证金、首期租金、物业管理费、宣传推广费、装修押金、装修管理费、信息管理系统使用押金等各项费用的义务后，利通投资朝阳分公司才应向美嘉珠宝公司交付涉案商铺。现美嘉珠宝公司认可其仅支付了履约保证金，未支付其他任何费用。在此情况下，利通投资朝阳分公司有权拒绝美嘉珠宝公司交付涉案商铺的要求，故对于美嘉珠宝公司所称“未交付涉案商铺系被告方违约”的主张，法院不予支持。美嘉珠宝公司据此主张利通投资公司、利通投资朝阳分公司赔偿其各项损失，法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2015年10月判决：驳回北京国玉美嘉珠宝有限公司的诉讼请求。判决后，美嘉珠宝公司不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。主要理由为：一、原审法院认定事实错误。1.我公司提供的证明材料足以证明是被上诉人存在延期开业的违约行为，且我公司于2014年7月才取回双方盖章生效的租赁合同。由于被上诉人严重违约导致双方所签订的租赁合同无法履行。2.根据双方签订的《国际中心项目租赁确认书》中第十四条的约定，我公司提出“定金双倍返还”的主张是有理有据、合理合法的。3.原审庭审中，被上诉人称涉案商铺与原合同约定地点不一致，是安联大厦而不是民生大厦，从而拒绝承担我公司的宣传单印刷费。实际上，利通投资朝阳分公司的注册地址不是安联大厦，安联大厦与民生大厦为连体结构。4.被上诉人对我公司提供的收款收据的真实性均不认可，但其在收到我公司的履约保证金时，给我公司开具的同样是收款收据，这是自相矛盾的。二、原审法院适用法律错误。1.我公司一直在积极筹备开业，无理由不争取早日开业，而被上诉人却存在欺诈行为。不应严格要求我公司遵守合同上规定租金、信息管理费等费用的交付，而应综合合同本意看待双方的真实意图。2.被上诉人所称涉案商铺至今空置，并非由我公司造成，应根据《合同法》第六条、第二十条第四款等规定，追究被上诉人的违约责任。利通投资公司、利通投资朝阳分公司共同辩称：美嘉珠宝公司的上诉请求没有依据，请求驳回其诉讼请求。主要理由为：一、我方认为将利通投资公司作为本案诉讼主体不适格。二、合同中没有关于定金的约定，美嘉珠宝公司要求双倍返还定金无法律依据或合同依据。三、根据租赁合同的约定，利通投资朝阳分公司交付房屋的前提是美嘉珠宝公司应交纳履约保证金、首付款等费用，但其在合同签订后只交纳了履约保证金，没有交纳其他费用，我方未交付房屋的原因是美嘉珠宝公司违约在先。本院审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。根据查明的事实，美嘉珠宝公司与利通投资朝阳分公司在《确认书》中约定，美嘉珠宝公司须于签署《确认书》后7日内向利通投资朝阳分公司支付履约保证金44769元，该履约保证金作为“订约定金”，双方必须在签署《确认书》后30天内签署正式的《租赁合同》。根据上述约定之内容，能够据以认定该履约保证金在签订《租赁合同》前的性质为立约定金。诉讼中，双方均认可美嘉珠宝公司与利通投资朝阳分公司系于签订《确认书》后7日内签订了《租赁合同》，未超过双方约定的30日之限，即双方履行了订立合同之约定。其后，双方所签订的《租赁合同》中，并无关于“定金”之约定，故美嘉珠宝公司要求利通投资公司、利通投资朝阳分公司双倍返还定金，缺乏事实及法律依据，原审法院对此不予支持，并无不当。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据双方《租赁合同》之约定，在美嘉珠宝公司履行了支付履约保证金、首期租金、物业管理费、宣传推广费、装修押金、装修管理费、信息管理系统使用押金等各项费用的义务后，利通投资朝阳分公司才应向美嘉珠宝公司交付涉案商铺。而在履行《租赁合同》过程中，美嘉珠宝公司仅支付了履约保证金，未依约支付其他任何费用，利通投资朝阳分公司拒绝美嘉珠宝公司交付涉案商铺的要求系行使其后履行抗辩权。美嘉珠宝公司主张利通投资公司、利通投资利通投资朝阳分公司存在违约行为并赔偿其损失，缺乏依据，原审法院对此不予支持，合法有据。综上，美嘉珠宝公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2877元，由北京国玉美嘉珠宝有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费5754元，由北京国玉美嘉珠宝有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 忠审 判 员  何灵灵代理审判员  闫 慧二〇一五年十二月三十一日书 记 员  郑 芳