云南省楚雄市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）楚民初字第371号 原告朱红琼，女，1978年9月21日生，汉族，楚雄市人，住楚雄市。 委托代理人李凌云，云南瑞志律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告云南奕标水泥集团有限公司。 法定代表人李天福，该公司董事长。 委托代理人马兴，云南佳信律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告云南京枫房地产开发有限公司。 法定代表人苏明，该公司董事长。 被告云南省投融资担保有限公司。 法定代表人王梅易，该公司董事长。 委托代理人彭平，云南云子宇靖律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告朱红琼与被告云南奕标水泥集团有限公司（以下简称奕标公司）、云南京枫房地产开发有限公司（以下简称京枫公司）、云南省投融资担保有限公司（以下简称省投融资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月17日立案受理后，依法组成合议庭。2014年4月17日，经被告省投融资公司申请，本院裁定中止诉讼。2014年12月23日，本院恢复审理本案，并于2015年1月28日公开开庭进行了审理。原告朱红琼及其委托代理人李凌云、被告奕标公司的委托代理人马兴、被告省投融资公司的委托代理人彭平到庭参加诉讼，被告京枫公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱红琼诉称，2005年5月11日，楚雄中建房地产开发有限公司（以下简称中建地产）以凤鸣花园及信义花园的房产做抵押，由被告省投融资公司担保借款。因中建地产的债务纠纷，经昆明市中级人民法院裁定，将上述房产（商品住房、商铺、车库共99套）通过以物抵债的方式抵偿给省投融资公司。2009年7月28日，省投融资公司与被告奕标公司签订《房产转让合同》，将该99套房产转让给奕标公司。2011年1月21日，双方协商一致签订了《楚雄市房屋买卖契约》，奕标公司将凤鸣花园1幢4单元601室房屋（建筑面积150.37平方米，作价360888元）转让给原告，原告支付260888元首付款和办证费用8186元。由奕标公司的全资子公司被告京枫公司根据委托向原告收取购房款，出具收款收据，并向原告交付了房屋。后由于奕标公司及京枫公司不能及时办理房屋的过户手续，导致原告不能向银行贷款，合同不能继续履行。原告再三催促，二被告以各种理由推托。2012年12月31日，被告省投融资公司贴出通告要求原告30日内搬离，才知道该房屋的所有权人为省投融资公司。原告认为，被告省投融资公司与奕标公司之间的《房产转让合同》、原告与奕标公司签订的房屋买卖契约均合法有效，且原告按合同约定向奕标公司支付了购房款，奕标公司也向原告交付了房屋，三被告应履行过户义务。请求人民法院：1、确认原告与被告奕标公司签订的《楚雄市房屋买卖契约》合法有效；2、判令被告奕标公司、京枫公司、省投融资公司将凤鸣花园1幢1单元601室房屋产权过户给原告；3、判令被告省投融资公司与奕标公司之间的过户费用由其各自承担，被告奕标公司与原告的过户费用原告已按约定交纳，办理时超出部分由被告奕标公司交纳；4、诉讼费由三被告承担。 被告奕标公司辩称，奕标公司与原告签订的《楚雄市房屋买卖协议》确实存在，合法有效，对原告的第一、二项请求无异议。第三项过户问题是房屋产权转让过程中的历史遗留问题，需要省投融资公司配合才能进行，责任在奕标公司。由于转让房款没有结清，导致被告省投融资公司不配合过户。建议省投融资公司与我公司达成还款约定处理该问题，如省投融资公司配合过户，有关的过户费用按法律规定交纳。由于原告的房款没有付清，应付清房款再办理过户手续。 被告京枫公司辩称，2009年7月22日，奕标公司通过股东会议以1400万元购买省投融资公司名下的凤鸣花园、信义花园共99套房产。同月28日，奕标公司与省投融资公司签署《房产转让合同》购买上述房产。2009年12月1日，奕标公司签署委托书，委托下属单位京枫公司销售上述房产。授权期限至委托事项办结为止，委托单位在其期限内签署的一切合法文件被委托单位均承认。2009年8月12日，苏明个人汇款100万元、奕标公司汇款300万元到省投融资公司账户。京枫公司法人苏明在资产购买过程中个人出资400万元，作为预付款汇入省投融资公司账户。原告购房款269074元包含在400万元预付款中。房产未过户，京枫公司没有责任。 被告省投融资公司辩称，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案中的诉争房产依法登记在答辩人名下，属于国有资产，只有答辩人才是诉争房屋的所有权人。原告与被告奕标公司、京枫公司签订《楚雄市房屋买卖契约》时，奕标公司、京枫公司并未取得诉争房屋的所有权，其处分诉争房屋的行为未经答辩人的追认，其与原告签订的《楚雄市房屋买卖契约》属于效力待定的合同。《楚雄市房屋买卖契约》第六条明确约定“本合同自核准登记之日起生效”，而该契约至今未取得房地产管理机关的核准登记，属于合同虽已成立但尚未生效。原告明知被告奕标公司、京枫公司不是房屋所有权人而与其签订《楚雄市房屋买卖契约》，答辩人认为，原告与被告奕标公司、京枫公司都存在过错。交付只是取得动产所有权的依据，根据我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。原告依据与无处分权人签订的尚未生效的《楚雄市房屋买卖契约》主张房屋所有权于法无据。原告没有支付对价给所有人，且明知被告奕标公司没有处分权，应承担由此产生的法律后果。综上所述，答辩人才是诉争房屋的所有权人，原告依法不能取得所有权，请依法驳回原告的全部诉讼请求。 综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、奕标公司与原告朱红琼签订的《楚雄市房屋买卖契约》是否有效？2、三被告是否应协助原告办证？ 针对以上争议，原告朱红琼向本院提交以下证据：1、股东会决议、《房产转让合同》及《补充协议》，欲证明二被告于2009年7月签订了转让包括诉争房产在内的99套房产的买卖合同，约定转让价款为1400万元；2、付款凭证，欲证明被告奕标公司支付云南投融资公司1200万元的事实；3、云南省国资委复函，欲证明云南省国资委同意被告省投融资公司处置包括诉争房产在内的99套商品房；4、授权委托书及临时股东会决议，欲证明奕标公司为了回收资金将包括诉争房产在内的99套商品房出售，并委托京枫地产进行具体的出售及办证；5、《国有土地使用权转让合同》，欲证明被告奕标公司与被告投融资公司于2010年9月15日在楚雄市国土资源局的见证下签订了《国有土地使用权转让合同》的事实；6、《楚雄市房屋买卖契约》及收款收据，欲证明被告奕标公司与原告签订房屋买卖契约并收具取相关款项；7、通告两份，欲证明被告省投融资公司无理要求原告搬离及重复购买的事实；8、信访回复，欲证明经楚雄市住房和城乡建设局调查后，本案所涉房屋的所有权人及全部流转关系。 经质证，被告奕标公司对原告提供的证据的真实性、关联性、合法性无异议。 经质证，被告省投融资公司认为原告朱红琼提供的证据1至5是奕标公司的内部决议，与省投融资公司没有关系，但省投融资公司委托奕标与京枫公司销售是事实，协议成立不等于产权的转移生效，必须经过房地产管理部门登记；对证据6有异议，奕标公司、京枫公司没有诉争房屋的处分权，其与原告签订的《房屋买卖契约》并未生效；对证据7无异议，本公司发出通告的目的是善意提醒原告和其他的潜在购房者，应与房产的真实所有人交易；对证据8无异议，建设局信访回复的最后一段是对法律与政策的解读，充分说明了原告存在重大的过错。 被告奕标公司针对其答辩理由未向本院提交证据。 被告京枫公司针对其答辩理由向本院提交以下证据：1、云南省国资委关于云南省投融资担保有限公司处置抵押房产有关事宜的复函；2、《房产转让合同》及待处置房产明细；3、股东会决议；4、授权委托书；5、电汇凭证及借条；6、临时股东会决议；7、《国有土地使用权转让合同》；8、《楚雄·信义花园、凤鸣花园代理合同》。 经质证，原告朱红琼对被告京枫公司提交的证据1无异议，证明被告投融资公司有权处置涉案房产的事实；对证据2无异议，证明被告投融资公司与被告奕标公司之间转让合同真实存在且合法有效，涉案房屋包含在双方转让的内容中；对证据3无异议，证明被告奕标公司向被告投融资公司以1400万元价格购买99套房产的事实；对证据4无异议，证明被告京枫公司为被告奕标公司的下属单位依授权销售涉案房屋并收取售房款的事实；对证据5中的电汇凭证的真实性无异议，能证明被告奕标公司为购买被告投融资公司转让的房屋而支付款项，双方的转让合同真实有效并已经履行；对借条的真实性、合法性无异议；对证据6的真实性无异议，证明被告奕标公司向投融资公司购房的事实；对证据7无异议，证明被告奕标公司从投融资公司处取得讼争房产土地使用权行为合法的事实；对证据8不予认可，原告从奕标公司和京枫公司处购得房产，奕标公司与同辉经纪公司之间的行为与原告无关。 被告奕标公司对京枫公司提交的证据无异议。 被告省投融资公司对京枫公司提交的证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，没有明确是处置给原告，公司办理了90套的房产证，有9套房产因为款项未交清未办理；对证据2，签订房产转让合同并不意味着奕标公司就取得了房产的所有权，办理房产登记才能取得房产所有权；对证据3、4，奕标公司如何处置自己的权益，是他的问题；对证据5，公司确实收到了这些钱，汇款人是奕标公司，标记的是借款，与本案无关；证据6与本案没有关联性，是奕标公司的内部文件；对证据7无异议；证据8与省投融资公司无关。 被告省投融资公司针对其答辩理由向本院提交以下证据：1、房屋所有权证，欲证明被告省投融资公司是诉争房屋的唯一合法权利人，对诉争房屋享有所有权；2、函、告知函，欲证明被告奕标公司至今仍欠被告省投融资公司200万元房产转让尾款，奕标公司并未取得诉争房屋的处置权或者所有权，在未经我公司认可的情况下，奕标公司处置诉争房屋的行为属于无权代理行为。 经质证，原告朱红琼对被告省投融资公司提交的证据1的真实性、合法性无异议，但由于投融资公司已经将99套房屋、商铺及车库打包销售给被告奕标公司，奕标公司已经取得该房屋的所有权。投融资公司虽然持有房屋产权证，但不能证明其拥有99套房产的所有权，只是因为其没有将房屋过户给奕标公司。房产证是在奕标公司与投融资公司签订房产转让合同后，为办理过户手续给奕标公司而办理的，不能证明现在房屋的所有权仍然属于投融资公司；对证据2不予认可，其内容不真实，即使二被告存在买卖合同或其他问题的纠纷，应按合法途径解决，而非以侵害原告民事权益为代价进行拉锯，该函无法证明被告观点成立，亦无法对原告的诉请进行抗辩。 经质证，被告奕标公司对被告省融投资公司提交的证据的真实性无异议，同意原告的质证意见。 被告京枫公司未到庭质证。 通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告朱红琼提交的证据1证实了被告省投融资公司与被告奕标公司签订了包括诉争房产在内的99套房产的《房产转让合同》及《补充协议》，约定转让价款为1400万元，奕标公司分阶段支付省投融资公司1000万元后，省投融资应当办理全部99套房产的过户手续的事实；证据2证实了被告奕标公司支付被告省投融资公司1200万元的事实；证据3证实了云南省国资委同意省投融资公司处置99套商品房的事实；证据4证实了被告奕标公司为了回收资金将99套商品房出售，并委托京枫地产出售及办证的事实；证据5证实了被告奕标公司与被告投融资公司于2010年9月15日在楚雄市国土资源局的见证下签订了《国有土地使用权转让合同》的事实；证据6证实了被告奕标公司与原告签订《楚雄市房屋买卖契约》并收取相关款项的事实；证据7证实了被告省投融资公司要求原告搬离及直接向其购买房屋的事实；证据8证实了被告省投融资公司与被告奕标公司签订房屋买卖合同后，由于双方的经济纠纷，包括诉争房屋在内的9套房产未办理过户手续的事实；本院予以采信。 被告京枫公司提交的证据1证实了云南省国资委同意被告省投融资公司处置包括诉争房产在内的99套商品房的事实；证据2、3、7证实了被告省投融资公司与被告奕标公司签订《房产转让合同》，约定转让价款为1400万元的事实；证据4、6、8证实了被告奕标公司为了回收资金将99套商品房出售，并委托京枫公司出售及办证的事实；证据5证实了被告奕标公司支付被告省投融资公司1200万元的事实；本院予以采信。 被告省投融资公司提交的证据1证实了诉争房屋登记在被告省投融资公司名下的事实；证据2证实了被告奕标公司尚欠被告省投融资公司200万元房产转让尾款的事实；本院予以采信。 根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2009年7月28日，被告省投融资公司与被告奕标公司签订《房产转让合同》，将含本案诉争房屋在内的楚雄市西门小区信义花园、凤鸣花园共99套商品住房、商铺、车库转让给奕标公司，并缴纳了印花税。2010年7月14日，双方签订《房产转让合同》的《补充协议》，对《房产转让合同》中的有关条款进行重新约定，其中第二条第二款将履行顺序变更为奕标公司分阶段支付省投融资公司1000万元后，省投融资公司应当立即为奕标公司办理全部99套房产的过户手续。奕标公司陆续支付省投融资公司转让款1200万元，但省投融资公司未办理全部房产的过户手续。2009年12月1日，奕标公司委托被告京枫公司代为销售该99套房产并办理相关手续。原告朱红琼与奕标公司签订《楚雄市房屋买卖契约》，奕标公司将位于楚雄市房屋出售给原告，面积150.37平方米，成交价为360888元。2011年1月21日，被告京枫公司收取原告朱红琼购房首付款260888元、代收费用8186元。奕标公司向原告朱红琼交付了房屋，但一直未办理房屋的过户手续，原告亦未支付房屋尾款100000元。2012年12月28日，投融资公司向奕标公司发出告知函，通知其投融资公司将自行对外处置包括诉争房屋在内的9套凤鸣花园房产，同月31日，被告省投融资公司贴出通告要求包括三原告等9名购房户30日内搬离。 另查明，2014年4月16日，被告省投融资公司以其准备起诉被告奕标公司，请求解除双方签订的与本案有关的《房产转让协议》及《补充协议》为由，申请本院中止审理本案。2014年4月17日，本院裁定中止诉讼。2014年11月13日，省投融资公司诉奕标公司房屋买卖合同纠纷一案撤诉。被告省投融资公司转让给被告奕标公司99套房产后，奕标公司委托京枫公司代为销售，其中的90套系直接从省投融资公司名下将房屋过户给购房者。奕标公司已付给省投融资公司房产转让款1200万元，未说明款项对应的是哪一套房屋。 针对争议焦点一：被告奕标公司与原告签订的《楚雄市房屋买卖契约》是否有效，本院认为，奕标公司与原告签订的《楚雄市房屋买卖契约》第六条虽然约定“本合同自核准登记之日起生效”，但法律、行政法规并未规定房屋买卖契约办理登记手续后才生效，且被告奕标公司认可该合同合法有效，并已接受原告的部分付款义务，所以未进行核准登记不影响《楚雄市房屋买卖契约》的成立生效。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定和合同约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。奕标公司未办理物权登记不影响合同效力，故奕标公司与原告签订的《楚雄市房屋买卖契约》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 针对争议焦点二：三被告应否协助原告办证，本院认为，被告奕标公司与被告省投融资公司签订的《房产转让合同》、《补充协议》、《国有土地使用权转让合同》，系双方的真实意思表示，上述合同（协议）未经法定程序撤销并已实际履行，合法有效。奕标公司与省投融资公司在签订上述合同（协议）后，已分阶段支付省投融资公司房屋转让款1200万元，省投融资公司应当依据约定协助办理房屋的过户手续。奕标公司在转让其中90套房屋时，系直接从省投融资公司名下将房屋过户给购房者，可以认为省投融资公司默许并配合奕标公司按此方式办理房屋过户手续。奕标公司尚欠省投融资公司的购房款系另一法律关系，双方可另行处理。被告京枫公司受奕标公司的委托，将诉争房屋出售给原告并已实际交付，原告朱红琼虽然没有付清全部购房款，但其作为善意购买人，奕标公司已认可其为合法的买受人，双方的房屋买卖契约合法有效，奕标公司、京枫公司应当按合同约定履行办证义务。被告京枫公司代被告奕标公司已收取原告朱红琼代收费用8186元，折抵原告应承担税费后多退少补。 综上，原告朱红琼的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。对被告奕标公司的辩解意见本院予以采纳。被告京枫公司认为其没有办证义务的辩解意见本院不予采纳。被告省投融资公司认为原告与被告奕标公司签订的《楚雄市房屋买卖契约》成立但效力待定的辩解意见没有法律依据，本院不予采纳。据此，根据本案现有证据，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告朱红琼与被告云南奕标水泥集团有限公司签订的《楚雄市房屋买卖契约》合法有效； 二、由原告朱红琼支付被告云南奕标水泥集团有限公司剩余的购房款100000元； 三、由被告云南奕标水泥集团有限公司、被告云南京枫房地产开发有限公司、被告云南省投融资担保有限公司协助原告朱红琼办理凤鸣花园1幢4单元601室的房屋产权过户手续，过户费用按照法律规定由其各自承担。 案件受理费300元，由被告云南奕标水泥集团有限公司、被告云南京枫房地产开发有限公司、被告云南省投融资担保有限公司承担（未交）。 上述各方当事人应当履行的款项，限于本判决生效后十日内履行完毕，款交本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。如负有金钱给付义务一方当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 审 判 长  高文娟 人民陪审员  卢 繁 人民陪审员  刘 蔚 二〇一五年四月二十四日 书 记 员  钱晓云