黑黑龙江省宝泉岭农垦法院民 事 判 决 书〔2014〕宝民初字第316号原告孟凡荣，女，1960年4月20日出生，汉族，黑龙江省军川农场第一砖厂退休工人。委托代理人王云侠，黑龙江天世律师事务所律师。被告黑龙江省军川农场，住所地黑龙江省鹤岗市萝北县军川农场二委*幢*号。法定代表人杨荣军，男，该场场长。委托代理人李建军，男，该场司法分局局长。委托代理人刘建生，黑龙江省海格律师事务所律师。被告黑龙江省宝泉岭垦区鑫隆房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省鹤岗市萝北县宝泉岭。法定代表人周洪军，男，该公司董事长。委托代理人高玉英，男，该公司法律顾问。被告梁庆敏，女，1963年4月10日出生，汉族，无职业。原告孟凡荣因与被告黑龙江省军川农场（以下简称军川农场）、黑龙江省宝泉岭垦区鑫隆房地产开发有限责任公司（以下简称宝泉岭鑫隆公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2014年7月9日向本院起诉，本院受理后依法组成合议庭，并依法追加粱庆敏为本案共同被告，于2015年5月6日公开开庭进行了审理。诉讼中，各方当事人申请了庭外自行和解。庭审中，原告委托代理人王云侠，被告军川农场委托代理人李建军、刘建生，被告宝泉岭鑫隆公司委托代理人高玉英，被告粱庆敏到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：被告军川农场为加快城镇建设，改善职工居住环境，于2010年5月11日与被告宝泉岭鑫隆公司签订协议，双方合作开发军川农场学府二区A区1-8#楼，二被告对开发建设及拆迁补偿相关事宜进行了约定。因开发需要，2011年7月11日被告宝泉岭鑫隆公司与原告签订房屋拆迁置换协议，约定给原告学府二区A区3#楼房屋（三户）共计建筑面积209.16平方米和车库一个19.80平方米进行拆迁产权置换。合同签订后，被告军川农场作为用地单位和建设单位对军川农场学府二区A区住宅楼进行开发建设。但二被告至今未履行交付安置房屋义务，且将安置给原告的房屋进行了出卖，原告多次找被告军川农场，双方多次协调此事至今未解决。现被告恶意违约，将回迁安置给原告的房屋出卖，双方签订的安置协议已无法继续履行，为此诉至法院，请求判令解除原、被告签订的房屋拆迁安置协议；判令二被告依法承担违约责任，赔偿原告损失769312.00元，并承担本案的诉讼费用。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告军川农场、粱庆敏共同赔偿原告损失901780.00元。被告军川农场未向本院提交书面答辩意见，当庭口头答辩称：为了加快该场城镇建设，该场招商引资，本案的被告梁庆敏就是在这种前提下，在该场进行开发建设，因为是粱庆敏个人不符合开发政策，就借用被告宝泉岭鑫隆公司的资质进行开发，粱庆敏在开发建设中产生的后果应由梁庆敏承担，军川农场并没有在开发建设中取得利益，因此不应承担相应的法律责任。被告宝泉岭鑫隆公司未向本院提交书面答辩意见，当庭口头答辩称：结合庭审调查和各方的质证情况，请求驳回原告对其的诉讼请求。被告粱庆敏未向本院提交书面答辩意见，当庭口头答辩称：该案与其无关，其非该涉案房屋开发方，也不是施工方，2010年5月份的合同是其签的，签完没动迁，所以合同自行作废，2011年7月1日的协议书上没有粱庆敏的签字，只有章，粱庆敏从来不用章，只是签字，涉案房屋不是粱庆敏承建的，与其无关。原告为支持其的诉讼主张，向本院提供如下证据：1.协议书一份（复印件，来源于黑龙江省军川农场建设科，并附有照片予以佐证）。证明2010年5月1日军川农场将开发学府二区A区1-8号楼开发建设的相关事宜委托给被告梁庆敏、被告宝泉岭鑫隆公司，按照该委托协议的约定，房屋的拆迁事宜，由被委托方实施，军川农场给予相关补贴费用，并且将本案涉案的房屋开发销售等所有事宜，均委托被告梁庆敏、宝泉岭鑫隆公司，进一步证明原告的房屋被被告梁庆敏、宝泉岭鑫隆公司拆迁是基于军川农场委托授权。被告军川农场认为，该证据不是授权委托书，是为了加快农场小城镇建设而与开发建设单位宝泉岭鑫隆公司签订的委托开发协议，实际是梁庆敏开发建设并且收益，1-8号楼整体开发，农场没有参与开发建设，也没有在本次开发建设产生收益，实际开发和收益者是梁庆敏与农场无关。被告宝泉岭鑫隆公司对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据上显示的印章宝泉岭鑫隆公司没有，合同不是该公司签的，与该公司无关，前期王可强用该公司资质与军川农场签了开发建设合同，后王可强撤出后，该公司也撤出了该开发项目，后期军川农场对所有开发的人重新认定，与梁庆敏签的该合同，该合同并不是代表该公司，是农场将梁庆敏招商引资过来，合同上的宝泉岭鑫隆公司的章也不是该公司的章，所以该工程开发建设与该公司无关，该工程的实际开发单位是军川农场。被告粱庆敏对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为其没有承包3号楼，1-8号楼也是后填写的，16栋楼划分两个部分，粱庆敏和一个人分着干，一人8栋，1、2、4号楼是粱庆敏干的，3号楼于2011年兑给叫吕树连、姜化微，他们又兑给一个叫刘建华的，签合同都是他们签的，粱庆敏没去签合同，2012年4月底粱庆敏就接到军川农场的电话要求其回来再次替农场把3号楼的开发问题解决，粱庆敏说其没有钱，干不了，刘建华用工人的工资款没有给付，就跑了，农场找不到他们，跟粱庆敏说粱庆敏能否承担该问题，在场的有签字的三个人还有农场其他的人，涉案工程跟粱庆敏无关，是农场请粱庆敏回来处理该问题，粱庆敏同意垫付工人工资，粱庆敏让农场领导给其签字，其当时垫付了工人工资43万元，实际是427000元，让其凑整，粱庆敏就给了43万元，涉案楼动迁和开发与粱庆敏无关，刘建华卖了10多栋房子，又欠了许多外债，农场领导让粱庆敏算一下欠了多少钱，粱庆敏算了一下欠了170多万元，农场场长说以后给粱庆敏找，粱庆敏就同意接手该涉案楼。粱庆敏对证据的真实性有异议，认为证据第一页手写的部分是后填的，合法性有异议是因为当时签订的过程中一开始是王可强签的，转让给粱庆敏了，粱庆敏又转让给吕树连、姜化微，他们又兑给一个叫刘建华的，该房子是刘建华卖的，跟粱庆敏无关。2.地字第2010045号建设用地规划许可证（复印件）一份、选字第2010045号建设项目选址意见书（复印件）一份。证明原告应当回迁的学府二区3、4号楼的建设性质是危改，建设单位为军川农场，用地单位也是军川农场。被告军川农场对该证据的关联性有异议，认为建设单位为军川农场，用地单位也是军川农场没错，但是在本案的实际开发建设中并不是军川农场，而是本案被告梁庆敏挂靠宝泉岭鑫隆公司实际建设开发的，实际的收益人也是宝泉岭鑫隆公司以及梁庆敏，与军川农场无关。被告宝泉岭鑫隆公司、粱庆敏认为，开发建设单位是军川农场，按照物权法规定该开发建设楼房属于军川农场所有，军川农场应对该行为承担责任。3.房屋拆迁置换协议一份。证明被告军川农场将其开发的学府二区3、4号楼征收拆迁工作委托给被告梁庆敏和宝泉岭鑫隆公司行使，于2011年7月1日签订置换协议，协议约定置换给原告3号楼2单元201室、3号楼2单元301室，3号楼5单元401室，总共面积209.16平方米，回迁置换车库一个，建筑面积19.80平方米，协议签订如置换补偿方未将置换房屋提供给原告应该置换房屋双倍价格赔偿，因拆迁是被告军川农场违法委托自然人进行拆迁，导致原告的损害后果，被告军川农场依法承担赔偿责任。被告军川农场对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为宝泉岭鑫隆公司以及梁庆敏在答辩时均否认了对原告房屋进行拆迁，以及所谓产权调换，原告到现在并没有证据证明其房屋是由三被告中的哪一个被告所拆，或者是其他第三方所拆，因为在本案中，军川农场既未与原告签订房屋置换协议，也未与原告就房屋补偿达成任何协议，也没有拆迁原告房屋。被告宝泉岭鑫隆公司对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据后加盖的印章不是宝泉岭鑫隆公司的印章，向法庭提交的委托手续对比就可以证实，协议上的章多了六个字“学府二区A区”，该协议所约定的内容不是宝泉岭鑫隆公司的意思表示，所以与其无关。被告粱庆敏对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该合同与其无关，其从来不用名章，名章根本不是粱庆敏的。4.收据（复印件）3份、照片15张、录音光碟1张。证明被告军川农场委托开发之后，并与原告签订置换房屋协议，但未按协议约定将回迁房屋置换给原告却予以出售，约定的201室出卖款为106890.00元，301室出卖款为16万元，401室卖房款为134000.00元，车库卖款为5万元，总计450890.00元，光碟对收据和照片予以佐证，以上3户回迁房屋现已被购买人实际入住并且缴纳房款。被告军川农场对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据与其无关，军川农场并未售卖上述3户房屋及1户车库，同时收据编号为00314654的收据日期是2013年11月2日，收据上有本案另一被告梁庆敏的签字，反证了该楼盘是由梁庆敏开发建设并销售的，同时结合原告向法庭提供的商品房买卖合同的照片编号1206187，该合同的第一页委托代理人也是梁庆敏，卖房合同也是梁庆敏，尾页落款也是梁庆敏，该组证据均指向该楼盘的实际开发和建设是宝泉岭鑫隆公司的委托代理人梁庆敏进行销售的。被告宝泉岭鑫隆公司对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为根据原告提供的2010年5月1日协议书、2011年7月1日房屋拆迁置换协议和本组证据可以证明，项目的开发所签的协议后期将房子没有置换给原告，将房子卖给他人并入住，入住人以及实际缴纳了房款，这里的印章不是宝泉岭鑫隆公司的印章，该公司没有该枚印章，上述所有行为均与宝泉岭鑫隆公司无关，该公司不应承担责任。被告粱庆敏对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为日期不对，原告是2011年7月份签订的合同，合同不是与其签的，粱庆敏是经过农场的请求再次回来接管3号烂尾工程，2012年5月18日正式接手的该工程，所以前期谁和原告签订的房屋安置补偿合同其不知道，2013年12月27日的房屋是粱庆敏卖的，当时农场找粱庆敏也找过原告达成了口头协议，2013年9、10月份准备回迁时，粱庆敏和原告谈了价格，承诺3户加车库给原告25万元，没有兑现的原因，是因为农场欠粱庆敏100多万元，没人给粱庆敏支付这个钱，包括刘建华卖的房子的钱也没有人给粱庆敏追，导致粱庆敏无法给付原告25万元的钱款。被告军川农场未提供证据。被告宝泉岭鑫隆公司未提供证据。被告粱庆敏未提供证据。对证据的分析与评定：原告提供的证据1，能够证明2010年5月1日，被告军川农场与被告粱庆敏就学府二区A区1-8#楼开发建设约定的相关事宜，三被告虽有异议，但三被告未提供证据证明其反驳主张，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；原告提供的证据2，能够证明被告军川农场在建设涉案楼盘过程中，相关部门已经进行了许可，三被告虽有异议，但三被告未提供证据证明其反驳主张，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；原告提供的证据3，能够证明原告与被告粱庆敏签订房屋拆迁置换协议约定的内容，三被告虽有异议，但三被告未提供证据证明其反驳主张，该证据作为证明原告与被告粱庆敏协议内容的证据，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；原告提供的证据4，能够证明原告的证明方向，三被告虽有异议，但三被告未提供证据证明其反驳主张，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据采信的证据及庭审中当事人的陈述，本院认定事实如下：军川农场为加快城镇化进程，改善职工生活居住环境，经上级批准进行涉案工程的危改项目建设。军川农场在该项目建设中，与粱庆敏就相关报建手续、小区配套建设、动迁补贴、建设履约金和安全保证金、楼房竣工后由粱庆敏自行定价、自行销售、监理人员的聘用等达成协议，进行了约定。2011年7月1日，原告与被告粱庆敏签订了《房屋拆迁置换换协议》，约定：被告粱庆敏用涉案工程3号楼的201室、301室、401室房屋及3号楼2单元1楼的一个车库置换原告原有的被拆迁的房屋。现在涉案房屋及车库已经出售他人并入住。涉案房屋及车库出售的总价款为450890.00元。本院认为，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告粱庆敏签订《房屋拆迁置换换协议》后，原告按照约定将其所有的房屋置换给被告粱庆敏进行危房改造，被告粱庆敏未按照约定将改造后的房屋交付给原告，且将双方约定置换房屋出售给他人，原告可以请求解除《房屋拆迁置换换协议》，并可以要求被告粱庆敏承担不超过该房款一倍的赔偿责任。原告要求解除其与被告粱庆敏签订的《房屋拆迁置换换协议》，并要求被告粱庆敏赔偿损失901780.00元（450890.00元×2）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告宝泉岭鑫隆公司未办理涉案房屋的各项开发手续，对黑龙江省宝泉岭垦区鑫隆房地产开发有限责任公司学府二区A区作为民事主体所签订的协议，认为非其授意也非其意思表示，黑龙江省宝泉岭垦区鑫隆房地产开发有限责任公司学府二区A区也不是其所属部门和机构。故黑龙江省宝泉岭垦区鑫隆房地产开发有限责任公司学府二区A区非本案《协议书》及《房屋拆迁安置协议》主体，两份协议的主体只有被告粱庆敏、被公安军川农场及原告。被告军川农场作为涉案项目的建设主体，虽其用协议的形式将涉案工程转让给被告粱庆敏，但粱庆敏不具有开发资质，也未办理涉案房屋的开发手续，军川农场的建设主体责任不能免除，虽然被告粱庆敏是自行定价、自行销售，但被告军川农场作为建设主体应就整个工程的拆迁、安置、补偿承担最终责任，原告置换房屋后得不到安置，被告军川农场应承担主体的连带责任。原告不要求被告宝泉岭鑫隆公司承担责任，本院不予审理被告宝泉岭鑫隆公司在本案中是否承担责任。被告军川农场及粱庆敏未提供证据证明其主张，其反驳主张缺乏事实根据和法律依据，本院不予采纳。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条之规定，判决如下：一、解除原告孟凡荣与被告粱庆敏2011年7月1日签订的《房屋拆迁置换换协议》；二、被告粱庆敏赔偿原告孟凡荣损失901780.00元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕；被告黑龙江省军川农场对上述债务承担连带责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12817.80元（原告预交），由被告粱庆敏、黑龙江省军川农场负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判长  侯若海审判员  刘昌泽审判员  秦 哲二〇一五年十二月十日书记员  孟繁星