广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗从法民二初字第642号原告：广州农村商业银行股份有限公司从化支行，住所地从化市。负责人：郑宜城，职务行长。委托代理人：高浩明，广东东方昆仑律师事务所律师。委托代理人：陈冬梅，广东东方昆仑律师事务所律师。被告：黄伟彬，户籍地广东省汕头澄海区，现住址。被告：惠州市金润隆房地产开发有限公司，住所地惠州，现所在地不详。法定代表人：郑少聪。原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行（以下简称农商行从化支行）诉被告黄伟彬、惠州市金润隆房地产开发有限公司（以下简称金润隆公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月11日立案受理后，依法由审判员何欣颖适用简易程序独任审理。2015年7月6日，因被告黄伟彬、金润隆公司需公告送达，本院裁定将本案转为普通程序审理。2015年11月13日，本院依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告农商行从化支行委托代理人高浩明到庭参加了诉讼，被告黄伟彬、金润隆公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农商行从化支行诉称：原告农商行从化支行与被告黄伟彬签订《楼宇按揭合同》，约定：原告农商行从化支行向被告黄伟彬提供贷款267000元用于购买位于惠州大亚湾澳头大亚湾大道3号金润东方公寓2栋1816号房房产。同时，被告黄伟彬以贷款所购的上述房屋作抵押担保，并依法办理了抵押登记。合同借款期限自2011年3月24日起至2041年3月24日，每月15日为还款日。2010年7月12日，被告金某公司与原告农商行从化支行签订《楼宇按揭合作协议》，约定被告金某公司自愿为原告农商行从化支行向所有购买该楼宇的购房人发放按揭贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证责任。之后，原告农商行从化支行按约定向被告黄伟彬发放贷款后，被告黄伟彬未能按期归还贷款本息。经原告向两被告多次催收未果，现起诉请求法院判令：1、解除原告农商行从化支行与被告黄伟彬签订的《楼宇按揭合同》；2、被告黄伟彬立即偿还借款本金254806.1元及欠息5300.27元（暂计至2015年5月15日，从2015年5月16日起至借款清偿之日止按合同约定的利率计付。）；3、原告农商行从化支行对被告黄伟彬提供的惠州大亚湾澳头大亚湾大道3号金润东方公寓2栋1816号房享有优先受偿权；4、被告黄伟彬支付原告农商行从化支行律师费13000元；5、被告金某公司对被告黄伟彬的上述债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由两被告承担。以上事实有《一手楼宇按揭借款申请书》、《楼宇按揭合同》、《抵押备案证明》、《借款借据》、《楼宇按揭合作协议》、单户账务明细、律师费发票及被告身份证等证据证实。被告黄伟彬、金某公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。经审理查明：被告黄伟彬为购买惠州大亚湾澳头大亚湾大道3号金润东方公寓2栋1816号房，于2011年2月15日与原告农商行从化支行签订了《楼宇按揭合同》（编号：0707004201100167），约定：被告黄伟彬以惠州大亚湾澳头大亚湾大道3号金润东方公寓2栋1816号房作抵押向原告农商行从化支行借款267000元；借款期限30年（2011年3月24日至2041年3月24日）；采用每月等额本息还款方法；贷款利率按中国人民银行规定的同期同档次基准利率执行；如借款人未按合同约定归还贷款本息（包括贷款人提前实现债权的情形），贷款人有权对逾期未还的本息按逾期天数计收自逾期之日起至应付本息实际清偿之日止的逾期罚息，逾期罚息利率为合同约定的贷款利率的150%；借款人未按合同约定期限归还合同项下其它款项的，贷款人有权计收罚息，罚息利率为合同约定的贷款利率的150%。对不能按时支付的利息，贷款人有权在贷款到期后按罚息利率计收复利。合同还约定：被告黄伟彬如果在还款期内连续三期（即三个月）或累计六期不按时供款或全部借款到期超过三个月未清偿的；被告黄伟彬任意一期供款的违约，即为对原告农商行从化支行全部借款的违约，原告农商行从化支行有权要求对抵押物进行处分；被告黄伟彬违反合同规定之任何条款，可能影响原告农商行从化支行债权实现的，原告农商行从化支行有权单方解除合同，要求被告黄伟彬立即提前偿还借款，或依法处分抵押财产并优先受偿。2011年3月24日，原告农商行从化支行向被告黄伟彬发放了贷款267000元。2011年3月16日，双方就抵押房产在惠州市房产管理局办理了抵押权预告登记（粤房地预登惠州字第3300016720号）。被告黄伟彬正常供款至2015年1月15日，截至2015年11月12日，被告黄伟彬欠贷款本金254806.1元、借款利息12101.32元、罚息7.91元、复利370.95元。另查明：原告与被告金某公司于2010年7月12日签订《楼宇按揭合作协议》（编号：2010071200000001），约定被告金某公司为“金润东方公寓”的购房人偿还原告农商行从化支行购房贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任；保证期间自原告农商行从化支行向每个购房人发放的贷款到期日（包括分期到期日及原告宣布贷款提前到期日）起两年，但在被告金某公司为该购房人办妥房屋所有权证及原告农商行从化支行作为抵押权人的他项权证之日，被告金某公司就该购房人对原告农商行从化支行负有的保证义务即解除；保证范围为原告农商行从化支行为每个购房人发放的贷款本金、利息、罚息、违约金和实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、评估费等）。原告农商行从化支行可以先行请求被告金某公司对全额债务承担保证责任，也可以先行使抵押权，处置抵押物价款不足以清偿贷款本金、利息、罚息、违约金及实现债权的费用时，原告农商行从化支行有权向购房人和被告金某公司继续追索。另，《广东省律师服务政府指导价》规定，涉及财产的民事收费标准在收取基础费用1000～8000元的基础上再按争议标的额分段按比例累加计算收取，其中10万元～50万元的收费比例为5%。在本案审理过程中，原告农商行从化支行变更诉讼请求为：1、解除原告农商行从化支行与被告黄伟彬签订的《楼宇按揭合同》；2、被告黄伟彬立即偿还借款本金254806.1元及利息12101.32元、罚息7.91元、复利370.95元（暂计至2015年11月12日，从2015年11月13日起按合同约定利率计算至还清款日止）给原告农商行从化支行；3、原告农商行从化支行对被告黄伟彬提供借款的抵押物享有优先受偿权；4、被告黄伟彬支付律师费13000元给原告农商行从化支行；5、被告金某公司对被告黄伟彬上述债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由两被告承担。本院认为：原告农商行从化支行与被告黄伟彬签订的《楼宇按揭合同》是双方的真实意思表示，内容并不违反法律规定，合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，原告农商行从化支行依约履行了发放贷款的义务，但被告黄伟彬未完全履行供款义务，已经构成违约。为此，原告农商行从化支行要求解除合同、收回贷款的诉讼请求有理，本院予以支持。关于利息、罚息及复利的问题。被告黄伟彬正常供款至2015年1月15日，截至2015年11月12日，被告黄伟彬尚欠利息12101.32元、罚息7.91元、复利370.95元，合计12480.18元。因此，原告农商行从化支行主张从2015年11月13日起按照合同约定利率计算利息、罚息及复利。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方约定被告违反合同任何条款的，可能影响原告农商行从化支行债权实现的，原告农商行从化支行可单方解除合同。现被告黄伟彬在供款期间间断性的逾期还款，已达到约定的合同解除条件。原告农商行从化支行以诉讼方式要求解除合同，故本案合同解除时间应为本判决生效之日。合同解除后，被告黄伟彬所欠贷款提前到期，故应按合同约定利率计算罚息、复利。因此，被告黄伟彬应支付截至2015年11月12日的欠息12480.18元，并从2015年11月13日至本判决生效前，按合同约定利率计算利息、罚息、复利，计算本金为本判决生效前到期应返还的借款数额，已支付的部分应予扣除；从本判决生效之日起至本判决确定履行之日止，按照合同约定的罚息利率计算罚息、复利，计算本金为尚欠的全部借款数额。关于原告农商行从化支行是否享有优先受偿权的问题。本院认为，本案借款由被告黄伟彬提供座落于惠州大亚湾澳头大亚湾大道3号金润东方公寓2栋1816号房作为抵押物。该房屋虽已办理抵押权预告登记手续，但并未在房产管理部门办理正式的抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告农商行从化支行作为上述房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。因此，对原告农商行从化支行请求对惠州大亚湾澳头大亚湾大道3号金润东方公寓2栋1816号房享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。对于律师费的负担，原告农商行从化支行与被告黄伟彬签订的《楼宇按揭合同》中已明确约定由违约方承担，而且律师费已实际发生，其收费标准也符合相关规定。现原告农商行从化支行已支付律师费13000元。因此，被告黄伟彬应当支付原告农商行从化支行律师费13000元。关于原告农商行从化支行要求被告金某公司承担连带清偿责任的诉讼请求。本院认为，双方签订的《楼宇按揭合作协议》，是双方的真实意思表示，内容并不违反法律规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据协议的约定，被告金某公司为“金润东方公寓”的购房人偿还原告购房贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任，现被告黄伟彬没有依约供款，导致合同解除。被告金某公司作为保证担保方，自愿承担连带清偿责任，其担保行为依法成立有效。因此，根据约定被告金某公司对被告黄伟彬欠原告农商行从化支行借款、利息、罚息、复利以及诉讼费依法应承担连带清偿责任。为此，原告农商行从化支行要求被告金某公司承担连带清偿责任的依据充分，本院予以支持。被告金某公司在承担连带清偿责任后，有权就其已履行部分向被告黄伟彬追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行与被告黄伟彬于2011年2月15日签订的《楼宇按揭合同》（编号：0707004201100167）；二、被告黄伟彬在本判决生效之日起10日内返还原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行借款本金254806.1元，并支付利息、罚息、复利（从2015年11月13日至本判决生效前，按合同约定利率计算利息、罚息、复利，计算本金为本判决生效前到期应返还的借款数额，但被告黄伟彬已支付的部分应予扣除；从本判决生效之日起至本判决确定履行之日止，按照合同约定的罚息利率计算罚息、复利，计算本金为尚欠的全部借款本金）；三、被告黄伟彬在本判决生效之日起10日内支付截至2015年11月12日的利息为12101.32元、罚息为7.91元、复利为370.95元给原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行；四、被告黄伟彬在本判决生效之日起10日内支付律师费13000元给原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行；五、被告惠州市金润隆房地产开发有限公司对本判决第二、三、四项确定的债务承担连带清偿责任。被告惠州市金润隆房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告黄伟彬追偿；六、驳回原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5704元，公告费260元，由被告黄伟彬、惠州市金润隆房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  何欣颖审 判 员  梁冠宁代理审判员  姜巧玲二０一五年十二月十八日书 记 员  徐颖聪