江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）常民终字第709号上诉人（原审被告）常州市铄泰自动化设备厂，住所地常州市武进区洛阳镇小留村。投资人余良英，该厂厂长。委托代理人石小英，常州市武进区前黄阳光法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）陈国强。委托代理人郭志杰，江苏天蝶律师事务所律师。上诉人常州市铄泰自动化设备厂（以下简称铄泰厂）因与被上诉人陈国强房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2014）武横民初字第742号民事判决向本院提起上诉，本院于2015年3月31日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。陈国强一审诉称：陈国强与铄泰厂经双方友好协商后达成租赁协议书并签字生效，陈国强支付铄泰厂租金6万元，同时铄泰厂承诺每年介绍不低于100万的业务给陈国强，另外给陈国强三间生活用房使用。当陈国强协助铄泰厂将设备调试好后，铄泰厂提出让陈国强再另行支付1万元的进场费，不交就不让生产且承诺给陈国强的三间生活用房也要收回去当仓库使用，陈国强、铄泰厂就此事发生争议。现陈国强经多次找铄泰厂要求返还租金及违约金一直未果，故依法诉至法院，请求判令铄泰厂：1、返还预付租金6万元；2、返还扣押架子费320元；3、承担本案的诉讼费用。铄泰厂一审辩称：1、铄泰厂不是适格主体，铄泰厂在租赁协议上仅加盖了财务专用章，未加盖行政章；2、愿意将十个架子归还陈国强；3、因为陈国强的原因，导致铄泰厂本来可以租出去的厂房闲置，故要求陈国强承担铄泰厂的租金损失6万元。原审法院经审理查明：2014年4月26日，陈国强、铄泰厂签订房屋租赁协议一份，协议约定由铄泰厂将坐落在武进区洛阳镇安桥工业区阳安路20号一层厂房和喷涂设备出租给陈国强生产使用，租赁期限为一年，年租金为12万元等内容。对于租赁期限，协议上未有约定。当日，陈国强支付铄泰厂租金6万元，铄泰厂在上述租赁协议背后书写收条一份，载明“今收到陈国强租金陆万元”，收款人处加盖铄泰厂财务专用章。2014年7月底，陈国强将十个汽油水泵机架放到铄泰厂的厂房准备调试机器设备。后双方发生矛盾，陈国强没有进场进行生产活动，十个汽油水泵机架也一直在铄泰厂厂房内。陈国强向铄泰厂讨要租金和机架未果，遂诉至原审法院，要求判如所请。另查明，本案租赁协议中涉及的武进区洛阳镇安桥工业区阳安路20号的厂房至本案法庭辩论终结前未能取得建设工程规划许可证，也未按照建设工程规划许可证的规定或经主管部门批准建设。上述事实，由陈国强、铄泰厂双方当事人当庭陈述、租赁协议、收条等附卷予以佐证。原审法院认为：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。陈国强提供了租赁协议作为证据证明陈国强、铄泰厂双方之间成立租赁合同关系，铄泰厂对该协议真实性、合法性没有异议，辩称协议上仅加盖公司财务专用章，并非行政章，因此本案铄泰厂主体不适格。因法律没有明确规定合同的签订成立所必须的印章格式，结合庭审查明的本案书面租赁协议上“甲方（出租方）”为铄泰厂，所涉厂房属于铄泰厂，租金系铄泰厂收取等事实，该院认定本案的租赁协议，确系陈国强、铄泰厂之间签订，铄泰厂关于主体不适格的辩称，于法无据，与事实不符，该院不予认可。出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，铄泰厂在未取得建设工程规划许可证的情况下与陈国强签订租赁协议，陈国强、铄泰厂双方间的该租赁协议，依法应当认定为无效，陈国强支付了租金6万元，铄泰厂因该租赁协议取得的该财产应当予以返还，铄泰厂辩称因陈国强之原因导致其本来可以租出去的厂房闲置，故要求陈国强承担租金损失6万元，因该厂房未取得建设工程规划许可证，不得对外出租盈利，该院考虑陈国强虽未正式进场，但前期对铄泰厂的厂房也进行了一定的利用，按照利用的程度和时间，参照双方租赁协议的约定，酌定陈国强支付铄泰厂厂房使用费5000元。租金与厂房使用费相抵扣，铄泰厂需返还陈国强55000元。对于陈国强主张返还机架的请求，铄泰厂予以认可并同意返还，该院依法予以支持。本案经多次调解，均因陈国强、铄泰厂双方差异太大而未果。陈国强、铄泰厂双方原本关系融洽，发生纠纷理应友好协商，妥善处理，诉至法院对于双方来说都是一种负担，该院希望陈国强、铄泰厂双方能通过此次诉讼，平和解决双方之矛盾，回复原本融洽之关系。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、五十二条第五项、五十八条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条之规定，判决：一、陈国强与铄泰厂之间的房屋租赁协议无效；二、铄泰厂于该判决生效之日起十日内返还陈国强人民币55000元；三、铄泰厂于该判决生效之日起十日内返还陈国强十个汽油水泵机架；四、驳回陈国强其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1750元，由铄泰厂负担。铄泰厂不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、铄泰厂仅加盖财务专用章，未加盖公章，且出租房屋并非铄泰厂所有，故铄泰厂不是适格主体。2、出租房屋系红线范围，可以允许建造房屋，且该房屋有转让协议，规划许可或产权证是有关部门不予办理，认定出租协议无效造成的不利后果由铄泰厂承担不合理。3、出租房屋没有完全使用系陈国强的原因，返还租金损害了铄泰厂的合法权益，陈国强应承担租金6万元。综上，请求撤销原判，依法改判。被上诉人陈国强答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉，维持原判。上诉人铄泰厂为证明其上诉理由，二审中提供常州市武进区洛阳镇朝安村民委员会出具的房产证明1份，载明常州市武进区洛阳镇朝安村阳安路20号土地2000平方，厂房办公楼2500平方，产权归潘峰所有，因土地证房产证在办理之中特此说明。以证明案涉房屋归潘峰所有，房产证正在办理中。被上诉人陈国强质证称对该证明真实性无法确认，案涉房屋至今未取得房产证、土地证，相应租赁合同应认定无效。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本案二审的争议焦点为：1、案涉房屋租赁协议的效力。2、陈国强是否应承担铄泰厂的租金损失6万元关于争议焦点1，本院认为，案涉房屋租赁协议载明出租方为铄泰厂，甲方处盖有铄泰厂的财务专用章，结合该协议背面内容为“今收到陈国强租金陆万元”的收条上，收款人处加盖铄泰厂财务专用章的事实，可以认定铄泰厂为该协议的主体。铄泰厂一方面否认其系案涉房屋租赁协议的合同主体，另一方面无法对在收条上加盖其财务专用章的原因作出合理解释，其关于主体不适格的上诉理由没有事实依据，本院不予采信。铄泰厂确认未取得案涉房屋的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与租赁人订立的租赁合同无效”的规定，案涉房屋租赁协议应认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，原审法院根据陈国强对铄泰厂厂房的实际利用程度和时间，酌定陈国强支付房屋使用费5000元并无不当。关于争议焦点2，依照城乡规划法的规定，未取得建设工程规划许可证的建筑物属于违法建筑，违法建筑因建设行为的违法性，不能产生设立物权的法律效果，建设人因此对违法建筑不享有物权权益。据此，铄泰厂无权就案涉房屋享有租金收益，更无权要求陈国强赔偿其租金损失6万元。综上，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，铄泰厂与陈国强签订的房屋租赁协议应认定为无效，与陈国强应支付的房屋使用费5000元相抵扣后，铄泰厂应返还陈国强租金55000元。铄泰厂的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费3500元，由上诉人铄泰厂负担。本判决为终审判决。审 判 长  范瑜净代理审判员  钱 锦代理审判员  吴立春二〇一五年四月二十三日书 记 员  浦 萍