太原市万柏林区人民法院民 事 判 决 书（2015）万民初字第01607号原告张玉珍，女，1962年3月7日出生，汉族，住古交市。委托代理人耿安平（系原告之夫），男，住古交市。被告山西宝年华房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区晋祠路二段88号。法定代表人刘红亮，职务经理。被告太原市丽华龙湾温泉酒店有限公司，住所地太原市万柏林区晋祠路二段88号法定代表人王光红。原告张玉珍诉被告山西宝年华房地产开发有限公司、太原市丽华龙湾温泉酒店有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张玉珍的委托代理人耿安平到庭参加诉讼。被告山西宝年华房地产开发有限公司、太原市丽华龙湾温泉酒店有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张玉珍诉称，两被告是一家公司。2009年，被告印发宣传材料，内容为：丽华龙湾酒店公寓产权100%，十年租约，年净收益10%，资金可随时回拢，2-10年可无条件回购。2009年7月22日两被告分别与原告签订了《产权式酒店购销协议》及《酒店委托经营合同》各一份，原告向被告购买了位于太原市旧晋祠路二段88号的丽华龙湾温泉酒店八层809号房屋一套（建筑面积62平方米），原告于当日按照约定一次性支付了被告购房款452600元。合同约定：原告将该房屋反租给被告，被告负责经营和管理，反租期限为十年，被告每年给予原告所交房屋总房款的10%作为返利。被告承诺两年内为原告办理房屋产权所有权证，若在规定期限内不能办理，原告退房，被告按购房款的1%向原告支付违约金。被告未按时支付原告经营收益，原告可以提出退房，被告按年返租金的日经营收益一次性支付给原告，每迟延一日，被告应按应付经营收益的千分之二向原告支付违约金。合同签订后，被告每月按约定给原告打入3771.67元，直至2014年4月至今无故未给原告支付，至今为止已欠原告租金56575.05。另外，被告至今未给原告办理房屋产权证，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判决：1、解除原告与被告签订的《产权式酒店购销协议》及《酒店委托经营合同》；2、被告山西宝年华房地产开发有限公司退还原告购房款452600元，并支付因未按约定办理产权证的违约金4536元；3、被告太原市丽华龙湾温泉酒店有限公司支付原告2014年4月至2015年7月的租金56575.05元及未按时支付租金的违约金113元，被告山西宝年华房地产开发有限公司承担连带责任；4、本案诉讼费由被告承担。被告山西宝年华房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。被告太原市丽华龙湾温泉酒店有限公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2009年7月22日，原告张玉珍（买方、乙方）与被告山西宝年华房地产开发有限公司（卖方、甲方）签订编号为16的《产权式酒店购销协议》，原告向被告购买位于太原市旧晋祠路二段88号的丽华龙湾温泉酒店八层809号房屋一套（建筑面积62平方米）。合同第二条房屋使用方式约定，”乙方同意按2种方式约定使用房屋：1、自住，乙方需按甲方酒店管理的有关规定来履行各自的责任。2、反租，乙方将房屋反租给甲方，甲方负责经营和管理，反租期限为十年，甲方每年给予乙方所交房屋总房款的10%作为返利”。合同第四条约定，”乙方购买房屋选择以下第2种方式使用：1、自住。2、反租。本合同签订后，乙方另行与甲方酒店管理公司签订《酒店委托经营合同》”。合同第五条付款方式约定，”乙方在2009年7月22日前一次性付清全部房价款，即实际付款额为452600元”。合同第九条关于产权登记的约定为，”甲、乙双方在实际交接房屋之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方承诺在两年之内为乙方办理房屋产权所有权证。若在规定期限内不能办理产权证，乙方有权选择2项：1、乙方退房，甲方按购房款的1%向乙方支付违约金。2、甲方按购房款的1%向乙方支付违约金，合同继续履行”。合同签订后，原告张玉珍向被告山西宝年华房地产开发有限公司交付房款人民币452600元。同日，原告张玉珍（委托方、甲方）与被告太原市丽华龙湾温泉酒店有限公司（原名称为太原市丽华龙湾温泉酒店管理有限公司，受委托方、乙方）签订《酒店委托经营合同》，约定”鉴于甲方拥有太原丽华龙湾温泉酒店八层809号的所有权（《产权式酒店购房协议》编号：16），乙方愿意接受四方委托对该房屋进行经营管理。该房屋建筑面积为62平方为，购房总价款为人民币452600元，委托管理期限为10年，至2019年6月30日止。（本合同租赁起止日期为2009年7月23日至2019年6月30日）。甲方每年经营收益标准为甲方购房款的10%；每月经营收益标准为甲方购房款总额的10%/12；日经营收益标准按一年365天计算。每个租赁年度的租金为人民币45260元，本合同签订满10日后，乙方开始按月平均等额支付甲方租金。自甲方办理完全购房手续并签署本合同后的次日为租金起算日。乙方在每月20日支付租金，如遇节假日向后顺延，第一期支付在签订合同后满10日第一支付日进行支付。乙方将上述经营收益直接划入甲方开立账户。乙方未按时向甲方支付经营收益，甲方可以提出退房，乙方并按年返租金的日经营收益一次性支付给甲方；每迟延一日，乙方应按应付经营收益的千分之二向甲方支付违约金”。合同签订后，被告于2009年8月20日开始支付原告房租，8月20日支付4887.67元，之后每月支付3771.67元至2014年4月。2014年5月之后的房租未支付原告。现原告诉至法院，请求判决解除原告与被告签订的《产权式酒店购销协议》及《酒店委托经营合同》；被告山西宝年华房地产开发有限公司退还原告购房款452600元，并支付因未按约定办理产权证的违约金4536元；被告太原市丽华龙湾温泉酒店有限公司支付原告2014年4月至2015年7月的租金56575.05元及未按时支付租金的违约金113元，被告山西宝年华房地产开发有限公司承担连带责任。认定上述事实的证据有：《产权式酒店购销协议》、《酒店委托经营合同》、原告交房款的收据、原告收租金的存折及原告的陈述。本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。原告张玉珍与被告山西宝年华房地产开发有限公司签订的《产权式酒店购销协议》虽然是双方当事人的真实意思表示，但是被告至今尚未取得商品房预售许可证明，双方签订的《产权式酒店购销协议》应为无效。根据该合同取得的财产，合同双方应各自予以返还。原告要求被告山西宝年华房地产开发有限公司退还购房款的诉讼请求予以支持；要求解除该合同的请求，因该合同本身无效，不予支持；要求被告支付未按约定办理产权证的违约金的诉讼请求，不予支持。因《产权式酒店购销协议》无效，致使原告与被告太原市丽华龙湾温泉酒店有限公司签订的《酒店委托经营合同》的合同目的无法实现，故原告要求解除该合同的诉讼请求，予以支持。原告要求被告太原市丽华龙湾温泉酒店有限公司支付2014年4月至2015年7月租金的诉讼请求，经查，被告已经支付过2014年4月份的租金，故应从2014年5月开始计算，至2015年7月（含7月）为15个月，共计为56575.05元。因被告太原市丽华龙湾温泉酒店有限公司未按约定时间支付原告租金，根据双方的约定，应向原告支付违约金，违约金数额根据原告的诉讼请求确定为113元。原告要求被告太原市丽华龙湾温泉酒店有限公司支付租金及未按时支付租金的违约金的诉讼请求，予以支持；要求被告山西宝年华房地产开发有限公司承担连带责任的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、太原市旧晋祠路二段88号的丽华龙湾温泉酒店八层809号房屋从本判决生效之日起归被告山西宝年华房地产开发有限公司所有。二、被告山西宝年华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张玉珍购房款452600元。三、解除原告张玉珍与被告太原市丽华龙湾温泉酒店有限公司于2009年7月22日签订的《酒店委托经营合同》。四、被告太原市丽华龙湾温泉酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张玉珍租金56575.05元、未按时支付租金的违约金113元，共计为56688.05元。五、驳回原告张玉珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8938元，由被告山西宝年华房地产开发有限公司负担7938元，被告太原市丽华龙湾温泉酒店有限公司负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  刘继红人民陪审员  郝天才人民陪审员  刘 英二〇一五年十二月二十五日书 记 员  郭 佳