江西省全南县人民法院民 事 判 决 书（2014）全民二初字第1111号原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司，地址全南县城贸易广场D栋1号。法定代表人陈海峰，总经理。委托代理人陈永平，江西全民律师事务所律师。被告曹明祥，男，1970年7月30日生，汉族，经商，住全南县。原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司（以下简称全南天豪物业公司）诉被告曹明祥物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月17日立案受理后，依法由简易程序转为普通程序，于2014年12月1日、2015年2月9日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈永平、被告曹明祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告全南天豪物业公司诉称，2010年1月1日，原告全南天豪物业公司和江西赣宏房地产公司签订前期物业管理服务合同，原告全南天豪物业公司对被告曹明祥所有的店面（其中被告的店面一间一楼108.77平方米）位于幸福家园小区进行物业管理，原告全南天豪物业公司在法律上完全具备物业管理服务的资格，收费也经过了物价部门的审批，同时组织人员对被告所在店面小区进行了物业管理服务，至今还在进行该小区的物业服务。被告曹明祥所有店面小区至今没有成立业主委员会，该小区的绝大部分的业主都按规定缴纳了物业管理服务费。但是被告曹明祥自2011年1月1日起拖欠原告全南天豪物业公司物业管理服务费，经过原告全南天豪物业公司工作人员的多次催缴，被告曹明祥仍然没有缴纳，为维护自身的合法权益，依法起诉，请求判决被告曹明祥支付所欠原告全南天豪物业公司自2011年1月1日起至2014年6月31日止的所欠物业管理服务费3916元及滞纳金，其中，2011年欠费653元（108.77平方米×0.5元/平方米×12个月)，2012年、2013年各欠费1305元（108.77平方米×1元/平方米×12个月），2014年1月至6月欠费653元（108.77平方米×1元/平方米×6个月）。被告曹明祥辩称，我的店铺从开发商移交后就租给他人经营,但自2011年至2014年4月份前从来没有收到过催缴物业管理服务费的通知,现已过去三年多,承租人都更换了三次，才通知缴纳物业管理服务费不合理。原告全南天豪物业公司的服务也不到位，我的店铺门边墙瓷已经脱落两年了，在购买时已交纳房屋维修基金，但物业公司从来没有组织人员维修过。2014年1月至2月两个月时间排污管道堵塞，物业公司没及时组织人员处理，造成承租人无法正常经营，要求我减免店租，这损失物业公司应承担主要责任。承租人多次投诉楼上住户经常往楼下倒水，无法正常经营，反应给物业公司，也从来没有人去调解处理，造成我的店铺四年更换了三个承租人，每换一次要损失10天的装修期，这样服务不到位没理由叫我交纳物业管理服务费。经审理查明，2009年10月10日，全南县幸福家园小区的建设单位全南县赣宏房地产开发有限责任公司与原告全南天豪物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告全南天豪物业公司对幸福家园小区提供物业管理服务，如物业共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理，共用部位和相关场地的卫生清洁、污水管道疏通、公共绿化的养护和管理、公共秩序协助管理等，并约定业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业管理服务费，费用最终以物价部门批复为准，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。被告曹明祥购买了该小区11栋16号、17号两商铺，面积合计108.77平方米。2010年1月12日，被告曹明祥与原告全南天豪物业公司签订《前期物业服务协议》,约定由原告全南天豪物业公司对小区进行物业管理服务，包括管理和维护小区公共秩序、公共卫生、公共场所、道路与车辆、公用水电、公共环境、绿化与照明等，被告曹明祥应在入住时一次性交清一年的物业管理服务费，之后应在每个季度第一个月的10日前主动交清当季费用，如逾期交纳，每日加罚应缴费的3%滞纳金（违约金）。原告全南天豪物业公司在幸福家园小区安排了保安、提供了卫生管理、化粪池管道清理等物业管理服务。2014年1月该小区11栋楼排污管堵塞一段时间后，原告全南天豪物业公司组织人员进行了疏通。被告曹明祥交纳了2010年12月31日之前的物业管理费，没有交纳2011年1月之后的物业管理服务费，原告全南天豪物业公司于2014年4月下发书面催缴通知书，催收自2011年1月起所欠物业管理服务费未果，诉讼来院。另查明，全南县幸福家园小区至今尚未成立业主委员会。原告全南天豪物业公司办理了企业法人营业执照，经营范围为物业管理、家政服务、园林绿化工程，且其取得了物业服务叁级资质，有效期至2016年9月23日。根据全南县物价局全价字[2011]16号、全价字[2012]20号、全价字[2013]35号等文件批复，核定原告全南天豪物业公司对幸福家园小区等物业管理收费项目及标准是：2011年7月25日至2014年9月22日公共性服务项目中商业店铺收费标准为1元/月/平方米。上述事实，有当事人的陈述、企业法人营业执照、物业服务企业资质证书、全南县物价局《关于对“汇景星城”“桃源一品”等小区物业管理服务项目及标准的批复》、《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、房屋装修施工审批表、业主临时公约、专变用户抄表记录卡、全南县供电有限责任公司电费通知单、幸福家园11栋销控表、领条、费用报销审批单、江西省农村信用社代理业务成功清单、催缴物业管理费通知单等证据证实。本院认为，原告全南天豪物业公司办理了物业管理企业的工商注册登记，并已取得物业服务三级资质证书，依法享有从事物业管理服务的相应资质。全南县幸福家园小区的建设单位与原告全南天豪物业公司签订的《前期物业服务合同》、被告曹明祥与原告全南天豪物业公司签订的《前期物业服务协议》均合法有效，对原、被告双方均具有约束力。关于临街商铺是否应缴纳物业管理服务费，参照《赣州市住宅小区物业管理办法》第三十五条“物业管理区域内不从小区大门进出的临街商铺、写字楼等非住宅物业同属于该小区物业管理的范围，统一纳入小区物业管理”之规定，临街商铺位于住宅小区的边缘，所需水、电、排污等设施一般与小区住宅共用，虽地理位置不同，但也属于该小区物业管理的范围，其业主同样负有缴纳物业管理服务费的义务，故原告全南天豪物业公司实际向幸福家园小区业主提供物业管理服务，被告曹明祥则应当向原告全南天豪物业公司支付相应的物业管理服务费。关于所要求2011年起的物业管理服务费是否已过诉讼时效，经查，原、被告双方之间的物业服务合同自2010年起一直在履行，被告曹明祥自2011年起欠缴物业管理服务费属连续违约，且2014年4月原告全南天豪物业公司已书面催收，故本案没有过诉讼时效，被告曹明祥抗辩称已过去三年多才要求缴纳物业管理服务费不合理的意见，本院不予采纳。关于滞纳金，原告全南天豪物业公司主张被告曹明祥未及时交纳物业管理服务费属违约，而原告全南天豪物业公司未及时疏通排污管道，也违反合同约定，故其滞纳金请求，本院不予支持。被告曹明祥抗辩称商铺已更换多个承租人，但其未按合同约定及时书面告知与承租人的费用约定等相关情况，其抗辩意见，本院不予采纳。被告曹明祥主张原告全南天豪物业公司服务不到位、未及时疏通排污管道致其租金损失等，可另行请求原告全南天豪物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳物业管理服务费。全南县物价局向原告全南天豪物业公司作出了全价字[2011]16号、全价字[2012]20号、全价字[2013]35号批复，对原告全南天豪物业公司所属的幸福家园小区等物业管理服务项目及标准进行了核定，本案物业管理服务费应当按照上述批复文件精神予以执行。原告全南天豪物业公司要求被告曹明祥店铺2011年物业管理费按0.5元/平方米计算不违反法律规定，亦不损害被告曹明祥利益，本院予以支持。自2011年起至2014年6月31日止，被告曹明祥欠缴物业管理服务费3915.6元，其中，2011年652.6元（108.77平方米×0.5元/平方米×12个月)，2012年1305.2元（108.77平方米×1元/平方米×12个月），2013年1305.2元（108.77平方米×1元/平方米×12个月），2014年1月至6月652.6元（108.77平方米×1元/平方米×6个月）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、限被告曹明祥于本判决生效后五日内支付原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司2014年6月31日前的物业管理服务费计人民币3915.6元。二、驳回原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告曹明祥承担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  何荣香人民陪审员  赖兰耀人民陪审员  黄伟平二〇一五年四月七日代理书记员  付桂春代理书记员  李 珍