福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0582民初10765号 原告：吴永德，男，1970年2月1日出生，香港特别行政区居民，住福建省晋江市，Ａ）。 委托诉讼代理人：潘帝全，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜顺萌，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 被告：周良健，男，1971年10月17日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：郑金补，晋江市中新法律服务所法律服务工作者。 原告吴永德与被告周良健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告吴永德的委托诉讼代理人潘帝全及被告周良健的委托诉讼代理人郑金补到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴永德向本院提出诉讼请求：1.确认吴永德与周良健签订的有关KTV的《租赁协议》解除;2.周良健支付尚欠吴永德的租金人民币60万元，并按中国人民银行逾期贷款利率计付自2017年8月1日起至实际还款之日止的利息；3.周良健投资的设备设施及押金无偿归吴永德所有。后吴永德变更诉讼请求为：判令周良健支付尚欠吴永德的房屋占有使用费人民币60万元，并按中国人民银行逾期贷款利率支付自2017年8月1日起至实际付款之日止的利息。事实与理由：周良健于2015年11月30日与吴永德签订《关于房屋租赁的补充协议》，确认张林元与吴永德于2014年7月31日签署的《租赁协议》转由周良健向吴永德租赁，从2015年12月1日起由周良健履行2014年7月31日《租赁协议》的一切义务与法律责任。该《租赁协议》约定：吴永德将位于晋江某酒店的一楼大堂、西餐厅及三楼以上部分承租给周良健；租赁期限至2024年8月4日；租赁用途为经营商务型住宿酒店;2019年8月4日前五年租金为每年人民币60万元，后五年在前五年基础上递增3%-10%，最终由双方协商确定;租金按年度结算，每年8月1日前一次性支付全年租金;押金人民币5万元，押金于本合同终止后扣除未结费用之后无息退回;租赁期间，周良健不得以各种形式将酒店全盘转租给第三方;周良健有以下情形的，吴永德有权解除合同：1.周良健逾期未缴纳租金的;2.在租赁期内，未经吴永德认可或同意擅自改变建筑的结构或者用途，经吴永德书面通知，在限定的时间内仍未修复的;3.从事非法经营及违法犯罪活动的;4.周良健违约或因周良健原因导致合同不能履行或提前终止的，周良健应承担违约责任，周良健投资该项目的资金设施及押金无偿全部归吴永德所有。但周良健对所承租的晋江某酒店自2017年8月1日以来至2018年7月31日的整年租金未支付，已构成违约。 周良健辩称，其并未欠吴永德房屋占有使用费60万元，且2018年4月5日，其已通过公司股东及财务人员吴某一向吴永德支付了12万元房租。 双方当事人争议的焦点为：周良健是否需要向吴永德支付诉争房屋占有使用费、利息及支付的数额。对此，本院予以查明、分析并认定。 吴永德主张，双方签署案涉房屋租赁协议及补充协议事实清楚，周良健未依照双方约定于2017年8月1日前支付2017年8月1日至2018年7月31日的租金，即使本案租赁协议被认定无效，周良健也应当根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费60万元，并应以60万元为基数支付诉请的利息。 吴永德并提交证据如下：1.身份证明、户籍注销证明，以证明当事人的身份情况及诉讼主体资格；2.《租赁协议》，以证明吴永德将位于某酒店附属楼的一楼大堂、一楼两个沿街店面、二三四楼出租给周良健，租赁用途为经营ＫＴＶ，以及协议约定的内容;3.《租赁协议》、4.《关于房屋租赁的补充协议》，以证明吴永德将位于晋江市某酒店附属楼的一楼大堂、西餐厅及三楼以上部分出租给周良健，以及双方协议约定的内容;5.金色年华ＫＴＶ承包经营合同，以证明周良健私自将ＫＴＶ转租给第三人邓某，已构成违约等情形;6.晋江市某村委会证明、7.吴某一证明、8.集体土地使用证，以证明案涉位于环路边的土地【土地使用权证号：晋集用（2015）第11634号】系吴永德与吴某一共有，土地上的某店系吴永德出资建设，吴永德享有该建筑房产的所有权、使用权及收益权。 对此，周良健质证认为，对证据A1、A6、A7、A8的真实性、合法性、关联性无异议，对证据A3、A4的真实性无异议;证据A2、A5与本案无关联，A5亦无法证明周良健将房屋转租第三人。 周良健主张，吴永德诉请支付的房屋占有使用费是2017年至2018年一年的租金，但在2018年7月10日，吴永德在未通知其一方的情况下就收回租赁场所酒店经营权，该经营权及装饰装潢是由其出资210多万元向原经营者张某元受让所得，且在2017年7月10日前两个月左右其还投入70万元对酒店进行全面装修，吴永德的违法行为造成其损失，其保留追诉的权利，吴永德应对其进行赔偿，其无需支付房屋占有使用费。且在张林元转让之前，虽以其名义向吴永德承租房屋，但金色年华酒店实际由其本人与吴永德及蔡某强、吴某一四人合伙经营，吴永德占股15%、其占股35%、蔡某强占股35%，吴某一占股15%。即便其尚欠房屋占有使用费，也应扣除吴永德应承担的部分。吴某一向吴永德转账的12万元，实际是支付诉求时间段的房屋占有使用费。 周良健向本院提交银行转账流水单2份（其一为打印件，其二未经银行盖章确认），以证明2018年4月5日，周良健通过财务吴某一向吴永德转账两笔，用以支付2017年至2018年期间的房屋租金，其中通过民生银行转账8万元，通过建设银行转账支付4万元。 吴永德质证认为，2018年4月5日前，周良健尚欠吴永德2016年8月1日至2017年7月31日期间的房屋占有使用费10万元、2017年8月1日至2018年7月31日的房屋占有使用费60万元及承租宿舍楼的租金等款项，经吴永德催促，周良健才通过吴某一转账支付，但支付的的是2016年8月1日至2017年7月31日的房屋占有使用费10万元及宿舍楼租金而非本案诉请的款项。 本院认为，鉴于周良健对吴永德提供的证据1、3、4、6、7、8真实性无异议，对该部分证据本院予以确认，证据2、5系周良健向吴永德租赁其他房屋用以经营KTV，与本案不存在关联性，不予采纳。上述证据中，《关于房屋租赁的补充协议》确认，吴永德与张某元签署的《租赁协议》权利义务转让给周良健，房租已交至2016年7月31日。现周良健提交银行转账流水单欲证明其就诉争房屋占有使用费已支付12万元，但未同时提交证据以证明其已付清2016年8月1日至2017年7月31日的租金，故对周良健提交的证据证明力不予确认。在开庭审理过程中，双方当事人确认吴永德已于2018年7月收回诉争房屋，周良健确认房屋收回日期为2018年7月10日，鉴于吴永德未能举证证明具体收回日期，故具体收回日期以周良健确认的2018年7月10日认定。周良健主张其出资210万元向张某元受让诉争酒店，并投入70万元进行装修，因未提交相应的证据亦未提出相应诉求，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 吴永德在取得晋江市环路边土地的使用权后，未取得建设工程规划许可证即建造房屋，房屋名称为某酒店。2014年7月31日，吴永德作为甲方，张某元作为乙方，双方签订租赁协议一份，约定甲方将某酒店的一楼大堂、西餐厅及三楼以上部分租赁给乙方，租赁期为10年，自2014年8月5日至2024年8月4日。租赁用途为经营商务型住宿酒店，前五年（即2014年8月5日至2019年8月4日）年租金为人民币60万元，后五年租金在前五年租金基础上递增3%-10%，最终由双方协商确认，租金按年度结算，乙方于每年8月1日前一次性支付全年租金；如乙方逾期未缴纳租金，甲方有权解除合同等项。2015年11月30日，吴永德、张某元及周良健三方签订《关于房屋租赁的补充协议》一份，约定，张某元将其与吴永德就某酒店签订的租赁协议转让给周良健，从2015年12月1日起由周良健履行原租赁合同并承担承租方的一切义务与法律责任，同时确认房租已交到2016年7月31日。周良健在经营酒店过程中，向吴永德交纳部分租赁费用，自2017年8月1日起的租赁费用周良健未再缴交，吴永德于2018年7月10日收回租赁的房屋。 本案系原、被告之间的房屋租赁合同纠纷，因原告吴永德系香港特别行政区居民，本案应参照涉外案件处理。按照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本院依法适用与本案具有最密切联系的法律即内地法律作为本案的准据法。 综上所述，本院认为，吴永德未取得建设工程规划许可证即建设房屋用以出租，违反法律的强制性规定，其与周良健订立的房屋租赁合同无效。鉴于周良健已实际使用房屋，现吴永德请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费及逾期付款利息，本院予以支持。根据现有证据可认定，吴永德收回案涉房屋的时间为2018年7月10日，故周良健应向吴永德支付自2017年8月1日起至2018年7月10日期间的房屋占有使用费计563836元。周良健辩称其已于2018年4月5日支付12万元，无需再支付房屋占有使用费，因未提交具备相应证明力的证据证实，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下： 一、周良健应于本判决生效之日起十日内支付吴永德房屋占有使用费563836元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2017年8月1日起至实际付款之日止的利息。 二、驳回吴永德的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9800元，因适用简易程序审理，减半收取计4900元，由原告吴永德负担181元，多预交的部分予以退回;被告周良健负担4719元，应在本判决生效后五日以内缴交。 如不服本判决，原告吴永德可在判决书送达之日起三十日内，被告周良健可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员 林 萍 二〇一九年六月二十一日 书记员 潘苗玉 吕超群 附件：本案所适用的法律法规 一、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益; （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 法官提示： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －6－ －7－