杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭上民初字第1672号原告：成建明。委托代理人：陈二运，江苏海西律师事务所律师。被告：王涛林。原告成建明诉被告王涛林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月23日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员郭淑婷独任审理，于2015年10月14日公开开庭进行审理。原告成建明及其委托代理人陈二运、被告王涛林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成建明起诉称：2014年5月1日，原告将自己承租的位于杭州市天华山路34号东幢其中三间约150平方米的商铺转租给被告。双方为此签订了《租赁合同》，合同约定：原告将自己承租的位于杭州市天华山路34号东幢其中三间约150平方米的商铺转租给被告；年租金180000元，在合同签订之日起一个礼拜内付清，次年租金应于每年4月20日付清，如被告迟延支付租金，原告按照年租金的百分之五每日收取滞纳金，如延期超过三十日，即被告违约，原告有权终止合同，收回出租房屋，并向被告追缴未支付的租金及滞纳金，同时追究被告的违约责任。合同还对其他事项作出了相应约定。合同签订后，原告按约全面履行了合同约定的义务，而被告至今未支付租金。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付租金180000元及迟延支付租金的违约金（从2014年5月16日暂计算至2015年9月16日为57600元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际支付之日止）；2、被告承担本案的诉讼费用。被告王涛林答辩称：被告不认可原告所说的事实，其虽签订了合同，但并未实际使用该房屋，且案涉房屋的租赁手续不全，原告无权出租房屋。原告成建明为证明其主张的事实，向本院提交了如下证据材料：1.房屋租赁合同，证明原告于2014年5月1日将涉案房屋出租给被告的事实，合同对双方权利义务进行了约定；2.欠条，证明被告未付租金的事实，被告曾多次向原告承诺支付租金，其如未真正使用房屋，也不可能多次向原告出具支付租金的承诺；3.中国人民解放军94796部队关于杭州天华山路34号商业门面转租的回复，证明中国人民解放军94796部队同意原告将房屋转租给被告的事实；4.（2014）杭上民初字第761号判决书，证实原告与原承租人孙良平已经解除合同，原告可以将涉案房屋转租给他人的事实。按照合同约定原告在2013年6月1日即可收回房屋转租他人，判决书是要求孙良平支付租金并承担违约责任。被告王涛林为证明其辩称的事实，向本院提交了如下证据材料：5、原告与孙良平签订的《租赁合同》（该合同的租赁期限为5年），证明原、被告签订的合同是无效的。针对上述证据，本院组织原、被告在庭审过程中进行举证、质证，到庭当事人的质证意见如下：被告王涛林对证据1的真实性无异议，但认为合同签订时原告与孙良平并未解约；对证据2的真实性有异议，认为被告与原告在2014年5月份开始商谈租房事宜，该函载明的时间是3月份，本案的实际租赁时间为2014年11月25日，孙良平的物品一直到2015年5月份才被原告搬出；对证据3的真实性无异议，但认为欠条和合同是同时出具的，被告并未实际使用房屋；对证据4的关联性有异议。原告成建明对证据5的真实性无异议，对关联性有异议，认为该份合同实际上已经解除。经庭审质证，本院结合原、被告的质证意见，对证据认证如下：证据1至证据4均真实、合法，且与本案有关联，予以认定；证据5的真实性予以认定，对其待证事实综合全案予以认定。本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定案件事实如下：2014年3月23日，中国人民解放军94796部队出具《关于杭州天华山路34号商业门面转租回复》一份，表明同意原告成建民将承租其部队杭州市天华山路34号其中三间商业门面（租赁期限2014年5月1日至2015年4月30日）转租给被告王涛林使用，并予以办理相关手续。原告成建明与被告王涛林签订《租赁合同》一份，约定：原告同意将位于杭州市上城区天华山路34号东幢其中三间约150平方米出租给被告使用，期限为壹年，自2014年5月1日起至2015年4月30日止，租赁房屋的年租金为180000元，不含税费，不含水、电等其他费用，在签订之日起一周内付清；如被告延期支付租金，原告按年租金的百分之五每日收取滞纳金，如逾期支付30日，即被告违约，原告有权终止本合同，收回租赁房屋，并向被告追缴未支付的租金及滞纳金，同时追究被告的违约责任。同时双方明确，本合同经原、被告双方签字，且被告向原告付清租金后生效。该合同载明的签约日期为2014年5月10日。被告向原告出具欠条，该欠条上有被告两处署名，系被告分三次书写，分别载明“兹欠到成建明房屋租金人民币壹拾捌万元整，租期为2014年5月1日—2015年4月30日至”，“2014年12月3日前付清，若不能付清，承担相应责任并搬离房屋”，“2015年3月20日前2014年租金计壹拾捌万元全部付清，若不能按时付清，本人自动迁出，损失自行承担”。另查明，原告与孙良平曾于2012年3月3日签订租赁合同，约定孙良平承租位于杭州市上城区天华山路34号（94796部队）商铺东幢（本案房屋包括在其中），租赁期限自2012年4月1日至2017年3月31日，若孙良平延期支付租金逾三十日，原告有权终止合同，收回租赁房屋。后孙良平未按约支付租金，原告以此为由诉至法院要求解除合同，并要求孙良平支付从2013年5月1日至2014年4月30日的租金，该案于2014年12月15日经本院判决，原告与孙良平于2012年3月3日签订的租赁合同予以解除。庭审中，被告陈述孙良平将钥匙交付给被告，由其帮忙照看物品。本院认为，当事人应当按照约定全面履行义务。本案中，被告对案涉租赁合同的效力有异议，认为原告无权出租该房屋，双方签订的租赁合同系无效合同，合同签订时间在2014年11月25日，且其未实际使用案涉房屋，对此，本院认为，首先，原、被告之间达成的租赁合同是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，被告应按约支付租金；其次，被告曾就案涉房屋租赁事宜三次向原告书面表示愿意支付租金180000元，并两次承诺付款时间，如被告确未使用房屋，该行为与常理不符；再次，被告与孙良平本就认识，被告并非不知晓原告与孙良平之间的租赁合同情形，原告与孙良平之间的租赁合同的权利义务应由孙良平向原告主张，与本案无关；第四，被告关于合同签订时间在2014年11月25日的抗辩意见，缺乏证据支持，本院对该抗辩意见不予采纳。综上，原、被告之间存在房屋租赁合同法律关系，被告未按约支付租金，除应支付租金外，还应支付违约金。原告要求被告支付迟延支付租金的违约金（从2014年5月16日暂计算至2015年9月16日为57600元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际支付之日止），标准过高，被告亦对此提出异议，本院依法予以调整，被告应支付原告迟延支付租金的违约金10000元，并自2015年9月17日起以未付租金为基数按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率1.3倍支付原告违约金至被告实际付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告王涛林于本判决生效之日起十日内向原告成建明支付租金180000元；二、被告王涛林于本判决生效之日起十日内向原告成建明支付违约金10000元，并自2015年9月17日起以未付租金为基数按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率1.3倍支付原告违约金至被告实际付清之日止；三、驳回原告成建明的其他诉讼请求。预收本诉案件受理费4864元，减半收取2432元，由原告成建明负担382元，被告王涛林负担2050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。代理审判员  郭淑婷二〇一五年十二月十日书 记 员  侯艳芳