广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2015）惠城法水民初字第228号原告袁银秀，女，1964年8月16日出生，住址：中国香港，委托代理人熊仲民，广东人为律师事务所律师。被告李志强，男，汉族，1974年9月4日出生，住址：惠州市惠城区，被告陈耿东，男，汉族，1970年3月14日出生，住址：惠州市惠城区，委托代理人周长庚，广东金卓越律师事务所律师。原告袁银秀诉被告李志强、陈耿东房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁银秀、其委托代理人熊仲民，被告李志强，被告陈耿东的委托代理人周长庚到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告袁银秀诉称：2012年9月11日与被告李志强签订一份《合资建房分户协议书》，约定原告向被告出资18万元，分得位于惠州市水口新行政区部-04区7号的新建楼房第三层01号房（实为整层）。上述楼房是由被告李志强于2010年10月21日向被告陈耿东购卖位于惠州市水口新行政区部-04区7号108㎡国有土地使用权后，以被告陈耿东的名义办理报建手续，由李志强出资兴建而成，两被告为此签订有一份《合同书》。原告与被告签订的上述协议书及所附《合同书》等已经惠城区水东法律服务所张建新见证。原告在签订合同后已付清全部款项并已收房装修入住。被告在签订合同时瞒骗原告说上述楼房暂没有房产证，待办理出证后再分割办证给原告。但实际上该楼房在2012年2月10日即以被告陈耿东名义办理了房产证，证号：粤房地权证惠州字第××。因近期被告李志强拖欠财务公司大量债务，欲将上述楼房抵债或抵押给财务公司，财务公司已派人通知原告清退房屋。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、判决确认原告袁银秀与被告李志强的房屋转让行为有效，被告李志强应将登记在被告陈耿东名下位于惠州市惠城区水口街道办事处德政东路二街7号的楼房（证号：粤房地权证惠州字第××）第三层及其相应占用的国有土地使用权分割过户登记到原告名下；2、判令被告陈耿东承担协助将上述房屋及国有土地使用权分割过户登记到原告名下的义务；3、本案的诉讼费由被告李志强承担。原告对其主张提供的证据有：1、原、被告的身份证复印件，证明主体资格适格。2、见证书及合资建房分户协议书复印件，证明房屋买卖事实。3、合同书证复印件，证明两被告签订土地转让合同的事实。4、建设用地规划许可证、国有土地所有权证复印件，证明讼争楼房占用土地取得土地使用权证和办理了房地产权证的事实。5、魏军辉与陈耿东电话录音光盘及简要说明，证明陈耿东承认讼争楼房实际属李志强所有的事实。6、收据复印件，证明购房款已付清。被告李志强口头辩称：对原告的诉讼请求无异议，房屋是我卖的，合同内容属实。被告陈耿东辩称：一、被答辩人与被告李志强之间签订的房屋买卖合同无效。1、被告李志强无权处分交易标的物。交易标的物的法定所有人仍然是答辩人，被告李志强没有取得交易标的物的所有权，也没有得到答辩人的授权，其无权处分交易标的物。2、被答辩人在交易过程中有重大过错。在交易过程中，被告李志强声称交易标的物没有产权证，按照有关法律规定，没有产权证的房屋是不能买卖的，但被答辩人仍然坚持购买交易标的物，其行为违反法律禁止性规定进行交易的主观故意是明显的。被答辩人明知土地使用权人是答辩人，但在交易过程中视而不见，既不查询交易标的物的法律状态，也没有询问答辩人的意见，其侵害答辩人权利的主观故意显而易见。二、被答辩人应当无条件退出房屋，恢复其入住前的状态。1、被答辩人占有涉案房屋，没有事实和法律依据，并且损害了答辩人的权利，故被答辩人应当无条件退出房屋，恢复原状。2、被答辩人向李志强支付的购房款，是李志强使用欺诈手段和被答辩人的重大过错共同导致的，李志强负有返还购房款的义务，除此之外，被答辩人无权向李志强和答辩人请求任何权利。三、法院应当依法行使释明权，要求被答辩人变更诉讼请求。被答辩人如坚持不变，法院应驳回被答辩人的全部诉讼请求。四、答辩人和被告李志强另有其他经济纠纷，答辩人拥有涉案土地的使用权和房屋所有权有充分的事实和法律依据。1、虽然李志强支付了涉案房屋的土地使用转让费，但尚未支付土地使用权、房屋所有权过户手续所需费用，答辩人没有义务继续履行与被告李志强的土地使用权转让合同。2、李志强尚欠答辩人巨额款项。李志强曾向案外人江某借款75万元，答辩人以涉案房屋向债权人江某提供抵押担保，同时由于答辩人还提供了保证担保，借款到期后，由于李志强无力偿还借款本、息，在债权人和答辩人数次催促李志强无效的情况下，答辩人不得不履行担保责任，代李志强偿还了借款本息90万元。这种情况下，答辩人中止与李志强之间的土地和房屋使用权交易，有充分的事实和法律依据。综上所述，恳请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明：2012年9月11日，原告袁银秀与被告李志强在张建新的见证下签订了一份《合资建房分户协议书》，协议内容为：甲方已取得位于惠州市水口新行政区部-04区7号，甲方负责筹集资金在该地建设层。一、甲方负责筹集资金，集资合作建房时，乙方出资180000元，建成后，乙方分得位于上述新建楼房中第三层01号房。室内设计为三房二厅，建筑面积120㎡，按套计款，不包办理房产证。该楼房的其他楼层所有权归合作方（甲方）。乙方除分得的楼房301号房外，乙方不得以任何理由争夺其他产权及公共设施。如遇国家征收，甲乙双方均共享其赔偿收益。二、付款方式：1、签订本协议时乙方支付定金10000元给甲方；2、2012年9月13日前付120000元；3、2012年9月30日付30000元，余下10000元在2012年10月31日一次性付清。李志强在甲方空白栏上签名，袁银秀在乙方空白栏上签名。2012年12月23日，被告李志强出具给原告袁银秀的收款收据当中注明购房款已付清。另查：争议标的物的土地使用权【证号：惠府国用（2008）第13021700407号】原属被告陈耿东；后来陈耿东将该土地使用权转让予李志强。李志强取得该土地的使用权后，以陈耿东的名义报建【建设用地规划许可证证号：惠市规地证（水口）（2006）1034号】并于2012年2月10日将建好的楼房向惠州市房产管理局办理了房地产权证（证号：粤房地权证惠州字第××号）。由于李志强尚欠陈耿东的款项未付清，涉案的房地产没有办理过户手续，至今仍登记在被告陈耿东的名下。本院认为：原告袁银秀与被告李志强签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，应视为有效合同，双方当事人均应按约履行各自的义务。被告李志强至今未能为原告袁银秀办理涉案房产的过户手续，业已构成违约，应承担相应的法律责任。原告袁银秀诉求确认原告袁银秀与被告李志强的房屋转让行为有效，将涉案房产第二层及其相应占用的国有土地使用权分割过户登记到原告名下，诉求被告陈耿东承担协助将上述房屋及国有土地使用权分割过户登记到原告名下。由于李志强与陈耿东对涉案房产尚存在经济纠纷，各方争议较大。本院对此综合分析如下：房地产权是一种特定物权，其产权的转让须经合法登记方为有效。而袁银秀与李志强的转让关系须待李志强与陈耿东的转让关系完成后方能实现。属合同履行中之障碍，此种障碍并非不可克服，因而并不必然导致合同无法履行。虽然原告已经支付全部购房款给被告李志强并实际控制涉案房产。但涉案的房屋所有权仍然属于被告陈耿东。在房屋买卖中，签订买卖合同和转移房屋所有权是两个不同的法律事实，这两个法律事实各有其成立生效的依据。买卖合同的成立生效不直接引起所有权的转移，即使买受人已经履行其全部合同义务。反过来，所有权是否转移也不影响买卖合同的成立生效。所有权的转移有赖于登记这一法律事实的支持和满足。综上所述，依照《中华人民共和物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告袁银秀与被告李志强于2012年9月11日签订的《房屋买卖合同》有效。二、驳回原告袁银秀其他诉讼请求。本案诉讼费100元（原告已预交3900元），由被告李志强承担。原告预交的诉讼费3900元，可以向本院申请退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  卜 健审 判 员  邓继荣代理审判员  张 霞二〇一五年四月二十八日书 记 员  吴伟经