陕西省太白县人民法院民 事 判 决 书（2015）太民初字第00106号原告（反诉被告）：太白县鑫飞矿山耐磨材料有限公司。法定代表人：赵林森，董事长。委托代理人：邹春朝，陕西秦川律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）：陕西佳恒房地产开发有限公司。法定代表人：侯懿珉，董事长。委托代理人：李生科，男，汉族，生于1963年8月17日，高中文化，公司项目部负责人。特别授权。委托代理人：程建兵，陕西金宝律师事务所律师。原告（反诉被告）太白县鑫飞矿山耐磨材料有限公司（以下简称“鑫飞公司”）与被告（反诉原告）陕西佳恒房地产开发有限公司（以下简称“佳恒公司”）合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人邹春朝、被告委托代理人程建兵、李生科到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告鑫飞公司起诉称，2010年9月28日，原、被告双方签订了一份《协议书》，协议约定：由原告提供位于太白县城东大街凤鸣路中段土地4310m2，被告投资约1400万元，双方联合建设“金鑫佳园”项目。协议约定，该小区建成后，一号住宅楼一层沿凤鸣路门店及200m2的住宅房产权归原告所有，其中一号住宅楼二至六层内有25套住宅房由原告的职工按照政府确定价格1440元／m2购买等等。协议同时还约定被告于2011年12月31日交房。被告最终于2013年4月18日逾期向原告交接了门面房8间及2套办公用房，但其他诸如职工的购房权问题、逾期交房违约金等问题仍未作处理。现原告诉至法院要求判令：1、补交门店一间给原告；2、被告承担2012年1月1日至2013年4月18日逾期交房的违约金360000元（当庭变更为2012年1月1日至2012年12月31日）；3、被告支付原告6套房屋的购房权补偿金60000元；4、被告交付物业管理权；5、办理房屋产权证并承担费用；6、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）佳恒公司答辩及反诉称：2010年9月28日，原、被告双方签订的《协议书》是真实存在的，是联合开发协议，协议约定由原告办理前期立项、规划、开工手续，工程建设期限是2010年12月30日至2011年12月30日一年时间，被告承诺2011年12月30日前向原告交房。但由于房屋性质发生变化，金鑫佳园项目由经济适用房性质变为商品房性质，该项目由联合开发变为由被告单独开发，原告前期办理的立项、规划手续无法使用，被告必须重新办理手续。2011年7月18日被告才办理完最后一项施工许可证手续，随即开工建设，2012年11月23日工程竣工验收并通知原告交房。由于房屋性质变化，按照原协议时间开工不能实现，且因为秋收工人放假、天气影响、增加室外工程等原因导致推迟交房，都是客观原因造成，被告不构成违约，不应承担违约金。原告要求交付门店一间，实际上该房为门卫房，不是门店房，属全体业主共有，不能交给原告。原告请求6套房屋的购房权补偿金6万元，既没有法律规定也无合同约定，不认可。虽然协议书约定物业管理权应交于原告，但原告书面表示放弃物业管理权，被告公司已经委托了新的物业公司，现在无法再向原告交付物业管理权。办理产权登记应该各自承担费用。因此应该驳回原告的所有诉讼请求。另外，双方签订《协议书》后，佳恒公司按照约定向鑫飞公司交纳了保证金，并约定了保证金的退还方式及时间。2013年4月18日，双方达成了关于房屋交接及退还保证金的协议，该协议约定鑫飞公司应于2013年6月10日之前退还剩余保证金15万元，该期限届满后，鑫飞公司仍未履行退还保证金的义务。并且由于《协议书》中约定的佳恒公司交付给鑫飞公司的2套商品房其中一间属于物业用房，鑫飞公司现在既然放弃物业管理权，应该退还物业用房一间。现佳恒公司提出反诉，请求判令鑫飞公司退还佳恒公司保证金150000元以及利息85800元（2013年6月10日至2015年5月30日按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算）；鑫飞公司退还佳恒公司物业用房一间，诉讼费由鑫飞公司承担。原告（反诉被告）鑫飞公司对反诉答辩称，150000元保证金是事实，但是协议书约定很明确，保证金不计利息。其公司也愿意退还保证金，但是因为佳恒公司迟延交房违约在先，退保证金可与违约金相折抵。《协议书》并未约定交付给鑫飞公司的2套商品房其中一间属于物业用房，所以不存在退还物业用房一间的说法。经审理查明，2010年9月28日，鑫飞公司（甲方）与佳恒公司（乙方）签订了联合建设“金鑫佳园”项目的《协议书》，协议第一条约定金鑫佳园项目座落于太白县城东大街凤鸣路中段，占地面积4310m2，土地使用权为鑫飞公司所有。第二条为项目概况，约定金鑫佳园项目总共建设三幢六层砖混结构综合楼，一号楼为经济适用房（鑫飞公司的职工住宅楼），该楼沿凤鸣路一层全部为门面房约为500m2，二号楼和三号楼一至六层全部为商品住宅楼。第三条合作方式约定该项目由双方联合建设，甲方提供政府划拨给其公司的合法土地，乙方承担该项目土地的出让金及建设所需全部资金。甲方短期内负责办理立项、规划、报批手续，项目建成后，一号住宅楼一层沿凤鸣路门店的经营权产权及200m2的住宅楼产权归甲方所有，并且一号住宅楼二至六层内25套住宅房由甲方职工按照政府确定价格购买，其购买费用由乙方按政府确定价格收取。二号、三号住宅楼一至六层处置权、出售权归乙方所有。乙方承诺完成三栋楼及所有配套设施后，将该小区物业管理交予甲方。乙方应在本协议签订后三日内向甲方交纳协议履行保证金40万元，该保证金分三次返还给乙方，所有房屋完成基础设施后，甲方返还15万元，房屋主体封顶后，甲方返还15万元。乙方将两套住宅房及全部门面房交给甲方后，甲方返还其余保证金。保证金不计利息，在乙方不能按协议约定的时间交房或有停止协议约定工作等情况时，如果乙方违约甲方不予退还订金。第七条项目期限约定项目建设期限为2010年12月30日正式开工至2011年12月30日竣工，乙方承诺在2011年12月30日前向甲方交付两套住宅房和门面房。乙方无故推迟交房时间应按每日1000元向甲方承担违约责任。因甲方手续未到位造成开工日期推迟，工期顺延，不可抗力因素造成工期延长的，应视为合理期限，不违反协议规定。第八条职工住宅楼的结算：甲方不支付职工住宅楼门面房及两套住宅房的房款，但甲方应当承担门面房及两套住宅房办理产权登记的费用。第九条约定税费承担：土地用途变更、出让金、契税、房产权证办理等各种规费由乙方承担，房屋产权证办理及纳税双方按产权划分各自承担。《协议书》签订后，佳恒公司按照协议要求向鑫飞公司交纳了40万元协议履行保证金。鑫飞公司在前期已经办理了建设项目选址意见书，但由于该土地的使用性质为工业用地，政策原因不能建设职工住宅楼，双方联合建设无法实现，鑫飞公司按照协议本应办理的后期审批手续也无法办理，双方只能调整合作方案，协商通过土地出让形式由佳恒公司单独建设该项目。后经2010年10月26日太白县人民政府常务会议同意了县国土局提出的出让方案，于2011年1月10日，太白县国土局将凤鸣路中段置换给鑫飞公司的土地出让给恒佳公司用于开发金鑫佳园项目，三栋住宅楼均变为商品住宅楼。佳恒公司在办理了土地使用权证后，于2011年7月18日办理了建设工程规划许可证以及建设工程施工许可证，经招投标主体工程由陕西中辉建设工程有限公司具体施工，施工日期为2011年7月20日至2012年8月30日。2012年8月16日佳恒公司又与陕西中辉建设工程有限公司签订了室外工程施工合同，增加了室外土建工程、给排水管网、电气、供暖管网、绿化换土、围墙、临街人行道等工程，工程期限自2012年9月1日至2012年11月20日。工程全部结束后于2012年11月22日进行了竣工验收。2010年12月16日，由于一号楼由经济适用房变更为商品房，原协议约定的职工购房价款无法履行，为明确甲方职工购房需要，鑫飞公司与佳恒公司签订《补充协议》，明确了鑫飞公司职工购买价格为1440元m2。2011年11月9日，双方又签订《关于职工住房的补充协议》，约定佳恒公司交纳的保证金现剩余25万元，该保证金的返还时间改为佳恒公司交付两套住宅房和全部门面房，并将本小区物业管理交付鑫飞公司后，约定“乙方将验收合格并经甲方验收符合协议约定的位于太白县金鑫佳园小区一号楼二层办公室两套（二单元二层北户；三单元二层南户）及一层门面房8间交付甲方，甲方予以确认。甲乙双方约定，甲方接钥匙时退还乙方保证金10万元整，剩余15万元保证金于2013年6月10日前退还给乙方。”另查，鑫飞公司与佳恒公司于2013年3月27日在实际交房过程中，由于意见不相一致，未能交成。后经原告建议搁置争议、先行交房，于2013年4月18日实际交房。甲方退还乙方保证金10万元，剩余15万元至今未退。再查，中国人民银行2012年7月6日至2014年11月21日贷款基准利率为6.55%，2014年11月22日至2015年2月28日贷款基准利率为6.15%，2015年3月1日至2015年5月10日贷款基准利率为5.9%，2015年5月11日至今贷款基准利率为5.65%。上述事实有以下证据在卷佐证：原、被告的陈述，协议书、补充协议、关于职工住房的补充协议、关于房屋交接及退还保证金的协议、规划许可证、土地使用权证、施工许可证、金鑫佳园建筑图纸、太白县规划局文件、工程建设项目报建表、县政府土地批文、国土局文件、发展局文件、建设工程施工合同、室外工程施工合同、房屋交接清单、发改局证明、调解笔录、谈话笔录、县政府常务会议纪要、庭审笔录等。本院认为，当事人行使权力、履行义务，应当遵循诚实信用原则，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告双方于2010年9月28日签订的协议书，是双方在自愿、平等的前提下达成，约定双方共同建设金鑫佳园项目，鑫飞公司与佳恒公司协商通过合法的土地出让程序将置换给鑫飞公司的工业用地出让给佳恒公司用作金鑫佳园项目的开发，应视为鑫飞公司以土地出资。作为对鑫飞公司的补偿，双方约定项目建成后将1号楼的一层全部门店及200m2商品房的所有权归鑫飞公司，鑫飞公司的职工购买该商品房的价格为1440元／m2。该协议书签订后，由于建设单位变更为佳恒公司，鑫飞公司无法再办理施工许可证等前期手续，转由佳恒公司办理，因此导致实际开工时间为2011年7月18日。双方应预料到延迟开工必然影响竣工及交房时间，但鑫飞公司并未对开工时间提出质疑，其辩称佳恒公司单方变更房屋性质，鑫飞公司不知情的意见不能成立，正是基于鑫飞公司和佳恒公司就土地转让一事达成一致意见，县国土局才将原本属于鑫飞公司的土地收回挂牌出让给佳恒公司用作金鑫佳园项目开发。鑫飞公司对房屋性质变化以及手续由谁办理、延迟开工都是应该能预见到的，既然未对开工时间提出异议，应视为其对开工时间的默认，因此，因延迟开工导致的不能如期竣工交房不应视为违约，应按照实际施工时间视为双方对原协议的变更。关于施工期限，受天气因素的影响，7月为太白的主汛期，必然对工程进度有影响，佳恒公司与施工单位中辉建设公司签订的施工合同约定的工期为2011年7月20日至2012年8月30日，是双方出于早日交工及工程质量的考虑，是综合考虑各方因素之后定下的工期，属于合理的施工期限，所以在2012年8月30日实际施工期之前不应该认定佳恒公司违约。佳恒公司辩称由于鑫飞公司要求其公司增加室外土建工程、给排水管网、电气、供暖管网、绿化换土、围墙、临街人行道等工程，原协议约定的施工时间应增加室外工程的施工期限从2012年9月1日至2012年11月22日的意见，虽然鑫飞公司与佳恒公司在协议书中并没有对室外工程进行约定，但是佳恒公司作为开发商，开发金鑫佳园项目，为了达到出售商品房及向鑫飞公司交房的标准，必须进行必要的室外配套工程，所以合理的室外工程施工期间不应视为佳恒公司违约，但从2012年9月1日至2012年11月20日的施工时间过长，佳恒公司应在主体工程建设过程中穿插进行室外工程，尽量缩短工期，室外施工日期按照一半时间认定为宜，室外工程开始施工至整个工程竣工验收认可41天合理期限。工程竣工后，佳恒公司应及时向鑫飞公司履行交房义务，佳恒公司辩称于2012年11月25日向鑫飞公司送达了书面交房通知，但未提供相应证据证明，该辩称意见不予支持。佳恒公司未及时履行交房义务，对超出合理期限延迟交房的期间应承担违约责任。原告请求被告支付2012年10月12日至2012年12月31日的违约金，应予以支持。原告请求补交一间门店，但该门店实际为门卫房，且施工图纸明确标明争议房为门卫房，该图纸由鑫飞公司法定代表人修改并审定签字确认，虽协议约定一层门面房面积约为500m2，但鑫飞公司法定代表人对图纸修改并审定签字确认的过程，应预见到对图纸修改可能导致面积发生变化，且佳恒公司按照图纸施工，应视为鑫飞公司对一层的结构以及面积的认可。门卫房属于全体业主共有，无法给予原告，原告该请求不予支持。原告请求6万元房屋购房权补偿，协议中并未约定，原告提供的住建局会议记录也不能证明佳恒公司承诺给鑫飞公司购房权补偿，该请求不予支持。虽然原协议约定项目完成后，将该小区物业管理交于鑫飞公司，但鑫飞公司表示放弃物业管理，且当庭承认，现在佳恒公司已经委托了其他物业公司，根据《物权法》及《物业管理条例》的规定，要变更物业公司，要经占全体业主总人数过半或者占总建筑面积过半业主同意，才可以解聘物业公司，佳恒公司已经无权指定物业公司，原告请求被告交付物业管理的请求，既无事实依据，也无法律依据，不予支持。原告请求被告为其办理房屋产权证并承担费用，由于双方协议约定不明，应按房地产行业行业习惯各自承担各自费用，原告请求被告为其办理产权证的请求应予支持，但原告应自己承担费用。被告反诉要求原告退还15万元保证金，有双方于2013年4月18日达成的关于退还保证金的协议为证，该请求予以支持，虽然协议约定保证金不计利息，但逾期返还势必给被告造成损失，2013年6月10日履行期届满后到2015年5月30日期间的利息应予支持，原告请求按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算利息，没有依据，不予支持。被告反诉要求原告按约定退还物业用房一间，但未提供相应的证据，该请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、本诉被告陕西佳恒房地产开发有限公司支付本诉原告太白县鑫飞矿山耐磨材料有限公司2012年10月12日至2012年12月31日违约金79000元（按每月30日计算）；二、本诉被告陕西佳恒房地产开发有限公司为本诉原告太白县鑫飞矿山耐磨材料有限公司办理金鑫佳园1号楼一层8间门店以及一号楼二单元二层北户、三单元二层南户房屋产权证，费用由本诉原告自行承担；三、驳回本诉原告太白县鑫飞矿山耐磨材料有限公司的其他诉讼请求；四、反诉被告太白县鑫飞矿山耐磨材料有限公司退还反诉原告陕西佳恒房地产开发有限公司保证金150000元及利息28347元（按每月30日计算）；五、驳回反诉原告陕西佳恒房地产开发有限公司的其他诉讼请求。以上履行内容于本判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费7600元，由原告太白县鑫飞矿山耐磨材料有限公司承担6100元，被告陕西佳恒房地产开发有限公司承担1500元；反诉受理费4840元，由原告太白县鑫飞矿山耐磨材料有限公司承担3700元，被告陕西佳恒房地产开发有限公司承担1140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳案件受理费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 华审 判 员  郭军伟人民陪审员  王文杰二〇一五年十二月二十三日书 记 员  张 媛