重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2015)潼法民初字第03592号原告邓京，女，1975年11月23日出生，汉族，住重庆市潼南区。委托代理人郑啟中，男，1976年11月29日出生，住重庆市潼南区。原告郑啟英，女，1974年8月10日出生，汉族，住重庆市潼南区。被告重庆驰华亿立房地产发展有限公司,住所地重庆市潼南区，组织机构代码55406772-5。法定代表人杜位爵。委托代理人吴毅，重庆中钦（潼南）律师事务所律师。委托代理人钟钦栏，重庆中钦（潼南）律师事务所律师。原告邓京、郑啟英诉被告重庆驰华亿立地产发展有限公司（以下简称驰华亿立房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐旭担任审判长，与代理审判员侯镇川，人民陪审员龙伟组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邓京及其委托代理人郑啟中、原告郑啟英，被告驰华亿立房地产公司的委托代理人吴毅、钟钦栏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓京、郑啟英诉称，2013年6月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于滨江路XX号商业门市一间。其后，原告依约向被告给付了款项，但被告至今不按合同约定期限向原告交付合符要求的房屋，在该房屋内设有与购房合同约定交付内容不符的设施及安装。请求人民法院判令被告立即清除重庆市潼南区梓潼街道办事处XX滨江路X-X号地块商业X幢X-XX号商品房内与合同约定不符的设施；被告在清除该房屋与合同约定不符的设施后按合同约定的标准向原告交付房屋。被告驰华亿立房地产公司辩称，被告已经按照合同约定向原告交付了房屋。该房屋内排污管道并非被告进行安装，所有人并非被告，故被告并非本案适格主体。原告诉请不符合法律规定，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年6月6日，原告邓京、郑啟英与被告驰华亿立房地产公司自愿签订了《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定:甲方（驰华亿立房地产公司）将其开发修建的位于重庆市潼南县梓潼街道办事处XX滨江路X-X号地块商业X幢X-XX号商品房一套以预售的方式出让给乙方（邓京、郑啟英）。此外，双方在该合同中还约定：原告所购房屋的建筑面积为67.22平方米，总成交金额为1161241元；付款方式为按揭付款，即乙方于2013年6月6日向甲方交付首付款581241元，余款580000元，由乙方向银行按揭贷款。该合同第七条“交房期限及交付条件”约定：“（一）属预售商品房的，甲方（即驰华亿立房地产公司）应当在2014年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方（即邓京、郑啟英）使用。（二）本商品房交付时应当符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）。”该合同附件四“房屋装修标准说明”中未载明任何内容。该合同签订后，原告邓京、郑啟英即按照合同约定向被告驰华亿立房地产公司支付了房屋首付款581241元。2014年6月20日，被告驰华亿立地产公司在《潼南报》第1230期（总）中刊登交房公告，公告载明：“尊敬的外滩国际业主：驰华亿立地产公司开发建设的外滩国际项目（一期X-X楼），已经完全具备交房条件，我们很荣幸通知您，外滩国际项目（一期X-X楼）将于2014年6月26日开始陆续办理客户接房入伙手续。届时请您携带《接房通知书》及相关证件、资料，到外滩国际城营销中心办理接房入伙手续。”2014年6月23日，被告驰华亿立地产公司向原告寄送了接房通知书。因楼上商户将排水管网布置在该商铺内，原告未与被告办理交房手续。部分因此事受影响的购房户亦先后向原潼南县城乡建委进行了反映。2015年8月5日，原告诉至本院，请求如诉称。另查明，2014年6月25日，“外滩国际城X、X号楼及裙楼、商业2”工程通过了建设、勘察、设计、施工、监理单位的验收。2014年6月30日，上述工程取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证。审理中，本院向原告邓京、郑啟英进行了释明，因原告以商品房预售合同纠纷向本院提起诉讼，根据合同的相对性，其可以要求被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但原告坚持主张上述诉讼请求。上述事实，有原告身份证、法定代表人身份证明书、营业执照及组织机构代码证、《重庆市商品房买卖合同》、收据、潼南报、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、邮戳回执、潼南县城乡建委回复、照片等证据在卷为凭，并经开庭质证和本院审查，可以采信。结合原告诉称及被告答辩意见，本院对本案争议焦点归纳如下：（一）被告是否系本案适格主体；本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方因第三人的原因不履行或不完全履行的，应当向对方承担违约责任。本案中，原告邓京、郑啟英与被告驰华亿立房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人自愿订立；且双方当事人均具有订立合同的民事权利能力和民事行为能力，以及房屋买卖的真实意思表示；被告驰华亿立房地产公司对涉案房屋亦享有完全处分权利，其与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的内容不违反法律、法规强制性规定，不损害国家、集体、第三人的合法权利。因此，该合同依法成立，合法有效。虽然原、被告双方在合同中仅约定了“商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”作为交房条件，但作为商品房买卖合同的相对方，被告在交付房屋时，负有保证该房屋在品质、价值、效用上不具有瑕疵的责任。现该房屋中新增的管道会影响原告对该房屋的有效使用。是故，被告作为合同相对方，系本案适格主体。（二）原告可否主张要求被告立即清除重庆市潼南区梓潼街道办事处XX滨江路X-X号地块商业X幢X-XX号商品房内与合同约定不符的设施。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适用强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，原告以合同纠纷提起诉讼，并坚持要求被告清除涉案房屋内与合同约定不符合的设施，但该主张本身系物权请求权，而非承担违约责任的方式之一；虽然被告确有义务向原告交付符合合同约定的房屋，在第三人安装管网的情况下，督促第三人拆除该房屋内不符合约定的设施，但被告并不具有权利对第三人的管道强制进行拆除；原告要求被告清除该房屋内与合同约定不符的管道，即不适用强制履行，亦会导致执行不能。故而本院对于原告主张要求被告立即清除重庆市潼南区梓潼街道办事处XX滨江路X-X号地块商业X幢X-XX号商品房内与合同约定不符的设施的请求不予以支持。此外，原告要求被告在清除涉案房屋内与合同约定不符的设施后再行按照合同约定交付房屋，因该主张需以清除该房屋内与合同约定不符的设施为前提，故而本院亦对原告该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第三十二条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十一条；根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告邓京、郑啟英的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元。由原告邓京、郑啟英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，向该院缴纳案件受理费80元。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。审 判 长  徐 旭代理审判员  侯镇川人民陪审员  龙 伟二〇一五年十二月十七日书 记 员  周一凡