云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）西民一终字第81号上诉人（原审被告即反诉原告）刘钧，男，1962年12月24日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，现住景洪市。上诉人（原审被告即反诉原告）周光萍，女，1966年3月3日出生，彝族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，现住景洪市。二上诉人共同委托代理人阮国平，云南方向律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告即反诉被告）周光明,男,1962年10月6日出生,彝族,身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，现住景洪市。委托代理人何丽琼，女，1963年5月11日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，现住景洪市，特别授权代理。系周光明之妻。委托代理人赵龙，云南博仲律师事务所律师。一般授权代理。上诉人刘钧、周光萍与被上诉人周光明物权纠纷一案,不服景洪市人民法院于2014年12月10日作出的（2014）景民一初字第600号民事判决，于2015年1月13日向本院提出上诉。本院2015年2月26日受理后依法组成合议庭，于2015年3月25日公开开庭审理了本案，上诉人刘钧、周光萍及委托代理人阮国平、被上诉人的委托代理人何丽琼、赵龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理确认的案件事实：周光明与周光萍系兄妹关系，2001年12年20日，周光萍通过单位集资建房购得了位于景洪市曼听村110住宿区3栋2单元302号（原为1单元6号）、建筑面积133.48m2房屋一套,房屋所有权证编号为：景房字第**（共有权人刘钧，共有权证号为：房字第**共有份额为50%）。国有土地使用权证编号为：景国用（2001）字第7238号，土地性质为：划拨，使用权面积为：26.30m2。该房屋现由周光明占有、使用。2004年6月20日周光萍被西双版纳州公安局刑事拘留，后被判处有期徒刑，并于2010年刑满释放。刘钧出具了一份落款为“刘钧”、“周光萍”“2004年3月7日”的《收条》给周光明，《收条》上“周光萍”的签名系刘钧书写，上载：“……共收到房款玖万元（9万元），其中肆万元（4万元）已在2003年12月24日收取，余款伍万元（5万元）今日收到，现已结清……”。现周光明据此《收条》起诉至本院，请求判令房屋归其所有。原审法院认为，虽然周光明、刘钧、周光萍之间未签订正式书面的购房协议，但刘钧向周光明出具了《收条》，《收条》上明确载明了房屋总价款、付款时间及金额，表明周光明与刘钧之间存在房屋买卖关系。刘钧、周光萍认为该房屋是夫妻共同财产，《收条》是周光萍被刑事拘留后，刘钧未避免家庭财产被罚没才出具给周光明的，且周光明未实际支付《收条》上约定的房屋价款，《收条》没有经过周光萍的同意和事后追认，该《收条》侵犯了周光萍的合法权益，且违反法律强制性规定应无效。虽然本案争议的房屋是刘钧、周光萍夫妻共同财产，但是夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案周光明作为房屋的买受方，居住使用该房屋长达十年的时间，周光萍服刑完毕出狱也已四年之久，期间并未向周光明主张该房屋买卖无效，并且周光萍与周光明是亲兄妹关系，周光明有充分的理由相信周光萍同意刘钧出卖房屋的行为是夫妻二人的共同意思表示，故刘钧、周光萍的上述主张不予采信，且刘钧、周光萍也未能提供有效证据证实《收条》违反了法律强制性规定。周光明、刘钧、周光萍之间的《收条》是双方当事人的买卖房屋的真实意思表示，对双方均具有约束力。综上所述，认为周光明、刘钧、周光萍之间的房屋买卖关系合法有效，周光明要求位于景洪市曼听村110住宿区3栋2单元302号归其所有的诉讼请求，予以支持；同时，对刘钧、周光萍反诉要求确认周光明、刘钧、周光萍之间不存在房屋买卖关系及周光明返还房屋的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）〉第十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、位于景洪市曼听村110住宿区******（原为****）的房屋归周光明所有。二、驳回刘钧、周光萍的反诉诉讼请求。本案受理费2050元，反诉受理费1025元，均由被告刘钧、周光萍负担。原审判决宣判后，刘钧、周光萍不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2014）景民一初字第600号民事判决。2、判决上诉人与被上诉人之间房屋买卖关系不成立，改判支持上诉人要求被上诉人返还占用110住宿区三栋二单元302号房产的反诉请求。3、被上诉人负担一、二审的诉讼费用。主要上诉理由为：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、关于收条书写地点的问题。2004年6月20日，被上诉人周光明打电话约上诉人刘钧去他家后，说了上诉人周光萍被抓的有关情况，为了应急，让上诉人刘钧按照被上诉人周光明的意思写转让房产的“收条”。被上诉人周光明的妻子何丽琼在庭审时回答“收条”是在她家由上诉人刘钧个人书写的，当时上诉人周光萍已出事被抓，上诉人周光萍不在场，何丽琼的陈述与上诉人刘钧的陈述是一致的；上诉人刘钧、周光萍一审提供的证据拘留通知书，也证明这一事实，上诉人刘钧没有要把房屋买给被上诉人周光明的意愿，其写的转让房产的意思表示是虚设的，无效的。2、关于收条的时间问题。一审时，上诉人刘钧、周光萍陈述2004年初上诉人在世纪新城以按揭方式购买了一套新房，普通装修后，订购家具时，与被上诉人周光明说好，先预付当年的旅游客车分红款。2004年3月7日天龙家具广场有限公司送货到新房，周光明帮付了50000元;上诉人提供了证据景洪市天龙家具有限公司订货单，证实：（1)“收条”中50000元的真正来源，它不是上诉人刘钧收到转卖房产的房款；（2）2004年3月7日上诉人周光萍在付50000元钱的现场，“收条”上却没有上诉人周光萍在场的签名，认定上诉人刘钧、周光萍收到了转卖房款，没有依据。3、关于双方达成房屋转让协议和被上诉人周光明家搬入争议房屋的时间问题。按收条中写的其中肆万元（4万元）己在2003年12月24日收取的，那么，双方的房屋买卖在此之前就应该商量达成了协议，而当时上诉人周光萍还在景洪生活、工作，双方怎么没有签订房屋转让的书面协议，上诉人周光萍、刘钧为什么在2003年12月24日收到40000元卖房款时，不写收条给被上诉人周光明；何丽琼和上诉人刘钧在一审庭审时回答，被上诉人周光明家是在上诉人周光萍2004年6月20日被刑事拘留后，才搬入110住宿区三栋二单元302号房居住的，既然2003年12月24日就支付了部分购房款，被上诉人周光明家为什么要在上诉人周光萍被抓后的2004年6月20日后才搬入争议房居住。4、关于双方是否存在旅游客车的合伙经营关系及分红的问题。1999年12月5日两家平均出资，买了上诉人周光萍所在单位内部处理的云Ｋ×××**号全顺15座旅游客车，落户在被上诉人周光明名下，由被上诉人周光明具体负责日常管理和运营；一审中，被上诉人周光明的妻子何丽琼、上诉人刘钧都陈述确有此事，而且都表明2003年12月24日还分过红；一审上诉人提供了证据查询函和西双版纳旅游客运汽车有限公司出具的云Ｋ×××**号旅游客车运营淸单，表明双方存在云Ｋ×××**号旅游客车的合伙经营关系。2003年12月24日被上诉人周光明支付给上诉人周光萍家40000元红利是有根据的。5、一审判决认为被上诉人周光明作为房屋的买受方，居住使用该房屋长达十年的时间，上诉人周光萍服刑完毕出狱已四年之久，期间并未向被上诉人周光明主张该房屋买卖无效，这不符合事实。2010年7月上诉人周光萍出狱回到景洪后，多次找到被上诉人周光明要求其退还110住宿区的房屋，要求对合伙经营的旅游客车进行结算，被上诉人周光明却说房子己卖给了他家，有上诉人刘钧写的收条，还有上诉人周光萍的签字为证，旅游客车已经更新重买，没有你家的份了。事实上，双方作为亲兄妹，为了110住宿区的三栋二单元302号房屋的占用、返还问题纠缠了三四年，要是双方和解了，早就按规定去办理房产过户手续，正是有争议，被上诉人周光明于2014年7月7日提起了诉讼，这一事实怎么成了上诉人周光萍未向被上诉人周光明主张该房屋买卖无效的理由。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决认为虽然本案争议的房屋是二被告夫妻共同财产，但是夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。并适用《婚姻法》第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产有平等的处理权的规定，认定上诉人刘钧的单方行为有效，进而认定双方存在房屋买卖关系。而根据全国人民代表大会常务委员会制定的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……(四）共用房地产，不得转让未经其他共有人书面同意的”；《物权法》第九十七条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的动产或者不动产做重大修缮的，应当经占三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。收条中上诉人周光萍的签名是上诉人刘钧按照被上诉人周光明的要求代写的，上诉人周光萍本人不知道，也根本没有转让房屋的意愿，更没有事后追认。因此，依法不能确定双方的房屋买卖关系成立。2、一审判决确认事实：“……国有土地使用权证编号为：景国用（2001）字第7238号，土地性质为：划拨，使用权面积为26.30㎡”。一审认为虽然周光明、刘钧、周光萍之间未签订正式书面的购房协议，但刘钧向周光明出具了《收条》，《收条》上明确载明了房屋总价款、付款时间及金额，表明周光明与刘钧之间存在房屋买卖关系。根据全国人民代表大会常务委员会制定的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。可见，法律规定房地产转让“应当”签订书面转让合同，而且应当载明土地的使用权取得方式，这是法定的条件。而一审判决仅凭一份有重大疑问的收条，就判决双方存在房屋买卖关系，是明显的适用法律错误。被上诉人周光明辩称,一、上诉人认为5万元是家具款还是分红款没有提供证据，是上诉人根据收条所做的推论，收条是上诉人刘钧所写的，收条在形式、内容上都是合法有效的，而且本案中9万元是两笔的房款。二、收条是上诉人刘钧在被上诉人周光明家写的，收条的时间早于上诉人周光萍被刑事拘留的时间，所以双方的行为是临时的应急行为是不成立的。三、关于双方是何时达成协议和搬家的问题。被上诉人周光明是在2003年底装修，2004年初就搬入的，一审中上诉人刘钧、周光萍也说过对房屋的出租情况不清楚，但是上诉人周光萍出狱已经有4年了，如果上诉人周光萍主张房屋买卖关系无效为什么没有主张，上诉人刘钧、周光明说没有房屋买卖合同是无依据的，收条形式合法，是合法有效的，而且也没有合同无效的情形。如果要按撤销合同来说，也超过了一年的诉讼时效。被上诉人周光明认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人刘钧、周光萍认为一审法院认定事实遗漏了：1、收条没有上诉人周光萍的签字，只说是上诉人刘钧代写的，但是没有说上诉人刘钧为什么代写。2、上诉人周光萍事后没有确认。3、双方没有签订书面的合同。双方当事人对一审判决认定的事实无异议，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：上诉人刘钧、周光萍与被上诉人周光明是否存在房屋买卖关系？被上诉人周光明是否应当返还房屋？二审中，上诉人刘钧、周光萍为证明其观点，向本院提交如下证据：1、购房协议书（复印件）1份，欲证明周光萍2000年9月29日合法取得该单位职工全额集资房，购房款8.5万元，规定五年内不得上市交易。2、购买家具的发票（复印件）1份，欲证明2004年6月20日的晚上，周光明及其妻子何丽琼要求刘钧书写收到房款的“收条”，9万元中其中50000元，是套用2004年3月7日周光萍家支付购家具款（总额52200元，已预付500元）。3、周光萍给其哥嫂周光明，何丽琼的信件（复印件）1份，欲证明周光萍与周光明两家存在旅游客车合伙投资经营关系，经营管理和收益分配发生纠纷，旅游客车车牌为“云Ｋ×××**”。2006年4月30日周光萍写信给周光明，劝解周光明与周光萍两家合伙经营旅游客车分配的纠纷，经刘钧收转并复印留存。4、房屋出租合同、租房情况说明（复印件）各1份，欲证明房屋所有权人周光萍的房屋，被何丽琼擅自出租，租金每月1500元，从2004年6月20日至今十年余，周光明以“收条”侵占使用，出租他人房产，侵害房产所有权人周光萍的利益十余万元。经质证，被上诉人对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但与本案无关联性，不能证明这5万元就是9万元中的5万元。对证据3不认可，认为如果上诉人不同意卖房的话，是有充分的时间来表述自己不同意的，不必在第一次付款以后还接着付第二次款。对证据4无异议，被上诉人认为上诉人对房屋的使用情况是很清楚的，但是为什么在长达11年之久没有提出异议。本院认为，上诉人提供的证据1、4被上诉人无异议，本院予以采信。证据2的真实性被上诉人认可，但与本案无关联性，本院不予采信。证据3系复印件，被上诉人不认可，无法核实真实性，本院不予采信。本院认为，关于上诉人刘钧、周光萍与被上诉人周光明是否存在房屋买卖关系，被上诉人是否应当返还房屋的问题。虽然上诉人刘钧、周光萍与被上诉人周光明之间没有书面合同，但2004年3月7日上诉人刘钧向被上诉人周光明出具了一份《收条》，《收条》的内容明确了双方当事人的姓名、标的和数量、房屋交易总额和款项支付等事项，故上述《收条》应视为一份已成立的房屋买卖合同。上诉人刘钧、周光萍认为《收条》上的9万元不是房款，而是合伙经营旅游车的分红款，但上诉人刘钧、周光萍提供的证据不能证明其观点。上诉人刘钧、周光萍上诉称该房屋是夫妻共同财产，《收条》是上诉人周光萍被刑事拘留后，上诉人刘钧为避免家庭财产被罚没才出具给被上诉人周光明的，《收条》没有经过上诉人周光萍的同意和事后追认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的规定，被上诉人周光明有理由相信房屋买卖是夫妻双方共同意思表示，并且上诉人周光萍与被上诉人周光明是兄妹，房屋已经交付被上诉人周光明使用十余年的时间，上诉人周光萍不得以不同意或不知道为由对抗善意取得的被上诉人周光明，上诉人刘钧、周光萍提供的证据未能证实《收条》违反了法律强制性规定。上诉人刘钧、周光萍与被上诉人周光明存在房屋买卖关系，原审法院依据《收条》认定房屋买卖合同成立，并无不当，上诉人刘钧、周光萍与被上诉人周光明不存在房屋买卖关系并要求被上诉人周光明返还房屋的上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费1025元，由上诉人刘钧、周光萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘树华审判员岩罕巴代理审判员 玉       儿二〇一五年四月××日书 记 员 王       娟