金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书〔2015〕金婺民初字第430号原告：徐小东。原告：何春媚。被告：浙江汉晟置业有限公司，住所地：金华市永康街639号北楼1楼。法定代表人：黄祖宏，董事长。委托代理人：张小雁，公司员工。委托代理人：阮云松，公司员工。原告徐小东、何春媚为与被告浙江汉晟置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2015年1月16日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员王正平独任审判，于同年3月3日公开开庭进行了审理。原告徐小东和何春媚，被告浙江汉晟置业有限公司的委托代理人张小雁和阮云松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐小东和何春媚共同起诉称：原告于2012年6月13日与被告浙江汉晟置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》1份，购买被告所开发的位于金华市通园小区北侧、东景小区西侧的紫御苑2幢1单元401号房，建筑面积为77.40平方米及2幢10号辅房19.43平方米，购房总金额为672000元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第九条规定，被告应于2013年1月28日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第十条规定：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金等等。现原告诉至本院，要求：1.判令被告因逾期交房和逾期办证向原告支付违约金，两项共计134466元（暂计至2015年1月25日，如之后未交符合交付条件的商品房，违约金则计算至交房之日止），并继续履行合同义务，做好商品房权属证书的交付及协作办证相关手续；2.本案全部诉讼费用由被告承担。被告浙江汉晟置业有限公司辩称：一、被告不能按合同约定期限交付房屋、办理产权登记非被告的原因造成，而是由于政府行为、社会群体事件造成，属于不可抗力，根据合同约定交房时间可以顺延，应予以免责。被告开发的涉案房屋所在紫御苑房产项目从规划设计、施工建造到销售，均严格按市规划局审批方案实施，2012年7月份工程已符合竣工条件，且32套房屋均已售罄。但是小区出入口由于政府规划变更、不具有可行性及相邻小区住户无理、暴力阻拦等原因，一直未能开设，导致项目无法通过竣工验收，从而无法按合同约定交付。在被告受让该项目地块时，城东街道就承诺解决小区出入口问题，当时的建设用地规划条件也确定小区出入口设在通园小区。被告申请建设工程规划许可证公示期间，因通园小区部分业主强烈反对，在市规划局、国土局、建设局、城东街道办事处等部门的协调下，市规划局变更了规划，将小区出入口设置在东景小区，并通过了公示。市规划局于2010年11月向被告颁发了建设工程规划许可证。但在被告开设小区出入口的过程中，又遭到了东景小区住户的强烈反对和暴力阻拦。上述情况属于不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。被告完全有权因不可抗力的原因免责。二、退一步讲，原告无权同时主张逾期交房违约金和逾期办证违约金。本案中，被告没有按期交房和办证的原因都是因为小区出入口无法按规划正常开设导致小区无法验收交付。虽然合同中约定了两种情形下都需要承担违约责任，但在本案中，由于两者的原因同一，且逾期交房与逾期办证有必然的因果关系，逾期交房的违约行为能吸收逾期办证的违约行为，而且两者给原告造成的损害后果是一致的，并没有因为某一种情形而增加损失，所以原告只能主张逾期交房的违约赔偿。综上，被告认为原告的诉讼请求无法律和事实依据，应依法予以驳回。在审理过程中，本院依法组织双方当事人进行举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：对原告提交的证据：1.浙江省商品房买卖合同复印件1份，证明原、被告之间的买卖合同关系及权利义务；2.购房发票复印件5份，证明原告已支付购房款的金额。被告方提出质证意见：对证据1：商品房买卖合同无异议。本院确认其证明力。对证据2：真实性、合法性均无异议，但对证明目的有异议，被告延期交房、办证系因不可抗力，根据合同约定，交房办证期限可以顺延，且根据法律规定，属于免责事由。经查，被告方逾期交房和逾期办证的原因系第三方侵权所致，不属不可抗力。故其异议不能成立，本院确认其证明力。浙江汉晟置业有限公司对原告提交的证据：网络的新闻报道复印件4份、照片复印件11张，证明被告延期交房、办证系政府规划和群体事件的阻挠造成，是属于不可抗力，非自身的违约行为，根据合同约定可以顺延期限，同时根据法律规定可以免责。原告方提出异议：被告的违约行为不属于不可抗力内容，应承担违约责任。经查，被告方逾期交房和逾期办证的原因系第三方侵权及相关手续不到位所致，不属不可抗力。本院对其证明力不予确认。根据本院确认证明力的证据及到庭当事人在庭审中的陈述，本院对本案事实认定如下：两原告系夫妻关系，于2012年6月13日与被告浙江汉晟置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》1份，购买被告开发的位于金华市通园小区北侧、东景小区西侧的紫御苑2幢1单元401号房，建筑面积为77.40平方米，购房金额为672000元，两原告已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第九条规定，被告应于2013年1月28日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第十条规定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年4月28日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，自约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日期向买受人支付已交付房款的万分之二的违约金等。2012年6月19日至10月15日，两原告分五次向被告交纳了全款672000元。可时至今日，被告浙江汉晟置业有限公司未将商品房交付给两原告。另只办理了上述房屋的国有土地使用权初始登记。房屋所有权初始登记却至今未予办理。本院认为：被告浙江汉晟置业有限公司逾期交房和逾期办理房屋所有权初始登记的违约事实清楚，证据充分，足以认定。浙江汉晟置业有限公司应按合同约定向两原告分别支付逾期交房违约金和逾期办证违约金。由于第三方阻挠施工而延长工期，属第三方侵权行为，并不属于不可抗力，故浙江汉晟置业有限公司应予以免责的辩称，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款等规定，判决如下：一、浙江汉晟置业有限公司应按徐小东、何春媚已付房款672000元从2013年1月29日起按日万分之一向徐小东、何春媚计付违约金至实际交付商品房之日止。二、浙江汉晟置业有限公司应按徐小东、何春媚已付房款672000元从2013年4月28日起按日万分之二向徐小东、何春媚计付违约金至完成办理房屋所有权初始登记之日止。上述款项中支付内容，于本判决生效之日起7日内结算一次并履行。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1495元（原告已预交，已减半收取），由浙江汉晟置业有限公司负担（被告在履行时加付此款给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在递交上诉状时按不服部分诉讼标的额预交案件受理费，款汇至金华市财政局政府非税资金财政专户，开户银行：中国农业银行金华市分行，银行帐号：19×××90-106003，或直接交浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费处。上诉期满之日起7日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。审判员  王正平二〇一五年四月八日书记员  许广平