浙江省海盐县人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉盐民初字第1583号原告：嘉兴市港澳物业管理有限公司海盐分公司。住所地：海盐县武原街道长安中路***号。负责人：陈慧英，该单位经理。委托代理人：沈红飞，浙江罡乾律师事务所律师。被告：姜沈丹。原告嘉兴市港澳物业管理有限公司海盐分公司（以下简称“港澳公司”）与被告姜沈丹物业服务合同纠纷一案，原告于2015年8月13日向本院起诉，本院立案受理后，依法由代理审判员管仁亮适用简易程序于2015年8月13日公开开庭进行了审理。后本院于2015年10月11日依法裁定将本案转为适用普通程序，并由审判员甘琴飞担任审判长，与代理审判员管仁亮、人民陪审员杨国忠组成合议庭于2015年12月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人沈红飞、被告姜沈丹二次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港澳公司起诉称，2008年12月，被告购买了位于海盐县武原街道昭君弄恒隆广场B区1幢1102室的面积51.12平方米的住宅，同年12月10日被告签收了《入住资料签收表》并提供了《业主情况登记表》，并与原告签订了《前期物业管理服务协议》，对物业管理的权利义务作出了明确约定。原告依约履行了物业管理义务；被告购房后从未自己居住，长期出租，从2009年10月未支付物业管理费，累计人民币4140元，原告多次催讨，被告仍无理拒付。故原告请求法院依法判令：1、被告向原告支付物业服务费4140元；2、被告承担本案诉讼费用。被告姜沈丹答辩称，前期物业管理协议第一条中明确了原告的权利义务，但其认为原告对于起码的服务都没有做到，被告拍摄了的一些照片，公共设施有一些地砖碎了，被告居住的地方有一小门坏了原告并未管理。对于小区卫生，电梯里面的墙，广告框依然在，上面均是灰尘，被告认为原告对环境设施、公共管理均未做好。被告在小区居住了两年时间，车子在小区的停车费是5元／时，但停车费的发票上均未有原告的盖章，其他小区均有保安巡逻，但被告所在小区没有保安巡逻，车位占用道路，保安也不管。前期物业管理服务协议中的第二条中的第三项、第五项、第三条中的第一项、第三项、第六项的内容原告均未做到。原告物业费上涨也未通知被告。针对自己的主张，原告向本院提交了下列证据材料：1、房屋登记信息证明、入住资料签收表（复印件）、业主情况登记表（复印件）、前期物业管理服务协议各一份，用以证明涉案房屋属被告所有的事实。2、催款通知书、邮寄凭证、跟踪查询单各一份，用以证明原告向被告发出该通知书，并由被告签收的事实。3、公告一份，用以证明原告收取物业服务费从2012年开始调价的事实。4、物业管理委托服务合同二份，用以证明原告受恒隆广场业主委员会的委托，对涉案的楼层包括1102号的住宅楼进行物业管理，并且根据合同的规定，向业主收取物业管理费用，相关的物业费用在合同中明确规定，前期的物业管理费10楼以上是每月1.20元／平方米，后来每平方米增加了0.15元，也就是每月1.35元／平方米。5、嘉兴市服务业统一发票一份，用以证明前期物业管理合同中，原告向被告收取了物业管理费736元，这与催款通知单中的前期物业管理费是相一致。被告质证意见：对证据1没有异议，但对原告的做法有异议，原告没有尽到义务；对证据2没有异议；对证据3有异议，被告认为其没有收到书面调价的单子；对证据4有异议，被告认为该合同其第一次看到，认为从签名、字迹来看该合同为原告事后补的；对证据5有异议，被告认为其交房时间是2008年12月份，其缴纳了2008年12月到2009年12月份的物业费。被告为支持自己的抗辩主张向本院出示照片八份，分别用以证明车子占道，原告未履行义务；门口没有保安站着，原告未尽到管理义务；原告未尽到环境管理义务；单位门一直开着，小区保安未尽到管理义务，并且这个门一直坏着；地面破裂，原告未尽到修理义务；电梯广告框框仍在；电梯屋无人打扫；电梯里两张广告没有拿掉的事实。原告质证意见，第一张照片是小区外面还是小区里面看不清楚，第二张照片看不出有没有人，第三张照片不代表原告没有搞好卫生，第四张照片门开着不能说明门坏了，第五张照片不是坏了，本身就是装饰品，第六张照片不能证明门关不上，最后两张照片看不清楚是哪里的。本院认证意见：证据1、2、4被告没有异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认；证据3，虽被告辩称其未收到书面调价单子，但其未提供其他证据予以证明，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认；证据5，对发票本身没有异议，对待证事实有异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认，但结合该发票开具的时间为2008年12月11日，故被告缴纳的这一年的物业费按正常来说，是2008年12月11日到2009年12月10日。对被告提供的照片本身的真实性予以确认，但仅凭照片不足以证明被告主张的待证事实，故对待证事实不予确认。经审理，本院查明案件事实如下：被告系座落于海盐县武原街道昭君弄8号恒隆广场B区1幢1102室的业主，该房屋建筑面积为51.12平方米，房屋性质为住宅。2008年12月10日，被告签收《入住资料签收表》，并提供了《业主情况登记表》，同日原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，对物业管理的权利义务作出了明确约定。2011年1月1日，海盐县恒隆广场业主委员会（以下简称“业主委员会”）与原告签订《物业管理委托服务合同》约定：物业坐落于海盐县××、××号；合同期限为叁年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止；物业管理费用：住宅按建筑面积计算，即：……，9楼至15楼每平方米建筑面积1.20元／月；如管理服务费标准的调整，需经过半业主同意后可按新标准执行。2012年2月2日，业主委员会发布公告，载明：“在2011年12月22日-2012年1月15日召开业主大会（以书面形式）向全体业主征询2012年度物业费调价方案（原物业费基础上上调0.15元／平方米），现将意见征询统计结果公示全体业主：……2012年物业费调价方案经业主委员会讨论通过。”2013年12月22日，业主委员会与被告签订《物业管理委托服务合同》约定：物业坐落于海盐县××、××号；合同期限为叁年吧，自2014年1月1日起至2016年12月31日止；物业管理费用：住宅按建筑面积计算，即：……，9楼至15楼每平方米建筑面积1.35元／月；如管理服务费标准的调整，需经过半业主同意后可按新标准执行。2015年1月27日，原告向被告邮寄催款通知书一份，被告于同年1月31日签收。被告已缴纳2008年12月11日至2009年12月10日的物业管理费736元，自2009年12月11日起至2014年12月31日止，被告未缴纳物业管理费。本院认为，物业服务合同纠纷是指物业服务人与业主方因物业服务合同而发生的有关民事纠纷。物业服务人是指物业服务企业和其他物业管理人。本案中，原告受被告及业主委员会的委托，对包括被告在内的海盐县武原街道昭君弄1号、8号全体业主提供了物业服务。庭审中被告也对此予以认可，故本院认为，被告作为小区的业主，是原告物业管理服务的直接受益者，实际享受了原告提供的物业服务，理应支付相关费用。一、物业费的缴纳时间。原告认为被告自2009年10月起至2014年12月止（共计63个月），被告未缴纳物业费。被告辩称其在2008年12月10日与原告签订《前期物业管理服务协议》后签收签收表，并于2008年12月11日缴纳了一年的物业管理费736元。本院认为，原告提供的嘉兴市物业服务统一发票开具的时间的2008年12月11日，故，本院对被告的上述抗辩予以采信，原告主张的自2009年10月1日起至同年12月10日止（共计71天）的物业管理费，本院不予支持。被告应缴纳的物业管理费的时间应自2009年12月11日起计算至2014年12月31日止（共计1846天）。二、物业费的计算。2011年1月1日，《物业管理委托服务合同》约定物业管理费用标准为：按住宅建筑面积计算……，9楼至15楼每平方米建筑面积1.20元／月。2012年2月2日，业主委员会发布公告：2012年度物业费调价方案为原物业费基础上上调0.15元／平方米。2013年12月22日《物业管理委托服务合同》约定物业管理费用标准为：按住宅建筑面积计算……，9楼至15楼每平方米建筑面积1.35元／月。对此，被告对原告调整物业费收费标准不予认可。本院认为，原、被告双方在《前期物业管理服务协议》中虽未约定物业费的收费标准，但原告提供嘉兴市服务业统一发票证明被告已缴纳前期物业管理费736元，被告予以确认，故，原告主张按照1.20元／平方米计算2011年12月31日前的物业管理费，本院予以支持，2009年12月11日-2009年12月31日的物业费为42.35元（51.12平方米×1.20元／平方米×3个月）、2010年1月-2010年12月的物业费为736元（51.12平方米×1.20元／平方米×12个月）、2011年1月-2011年12月的物业费为736元（51.12平方米×1.20元／平方米×12个月）。另，原告主张2012年1月-2012年12月的物业费为828元（51.12平方米×1.35元／平方米×12个月）、2013年1月-2013年12月的物业费为828元（51.12平方米×1.35元／平方米×12个月）、2014年1月-2014年12月的物业费为828元（51.12平方米×1.35元／平方米×12个月），与法不悖，本院予以支持。综上，本院确认原告的物业费为3998.35元。原告多请求部分，本院不予支持依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告姜沈丹于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴市港澳物业管理有限公司海盐分公司物业服务费人民币3998.35元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告姜沈丹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告嘉兴市港澳物业管理有限公司海盐分公司负担2元，被告姜沈丹负担48元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。审 判 长  甘琴飞代理审判员  管仁亮人民陪审员  杨国忠二〇一五年十二月十一日书 记 员  顾姝珺（附页）