重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书(2013)南川法民初字第05439号原告ＸＸ，男，1976年1月10日出生，汉族，居民，，住重庆市南川区。被告重庆鸟巢实业有限公司，住所地重庆市南川区南城街道金佛大道林业大厦10楼，组织机构代码66892741-2。法定代表人张晓龙，重庆鸟巢实业有限公司董事长。委托代理人李开科，重庆华升律师事务所律师。原告ＸＸ与被告重庆鸟巢实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案受理后，依法由代理审判员何丹独任审判，并适用简易程序于2015年11月27日公开开庭进行了审理。原告ＸＸ，被告重庆鸟巢实业有限公司委托代理人李开科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ诉称，2011年1月21日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，被告将重庆市南川区XX街道办事处XX路8号XXXXX幢X单元X号预售商品房出售给原告，房屋建筑面积为83.27平方米，房屋价款357228元，首付款229228元，向银行按揭支付128000。合同第七条第2项约定交房时间为2012年5月30日前。合同第十三条第2条约定在本商品房实际交付之日起60日内，向土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构出具的相关资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第十三条第4项第2点约定被告逾期超过60日未办理产权证，被告按日向原告支付房款万分之一的违约金，并从实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。被告在2012年5月30日将出售的商品房交付给原告使用后，在时隔了1080天才于2015年5月14日向南川区国土资源和房屋管理局提出了办理土地房屋权证的申请，其行为属于严重的违约，被告应向原告支付违约金。原告曾多次找被告协商，但均无果。为维护原告的合法权益，现原告起诉至法院要求被告立即支付违约金。违约金的具体计算为：1.违约天数：2012年5月30日起至2015年5月14日止，共计1080天，减去合理期限150天余有930天。2.违约金：购房款357228元0.00001930天=33222.2元。被告重庆鸟巢实业有限公司辩称，原、被告之间签订《重庆市商品房买卖合同》属实。原告实际的接房时间为2015年9月28日。原告选择的是委托被告办证，原告在2015年5月13日才向被告出具了委托授权书，被告在2015年5月14日便办理了产权证，因此被告在原告委托后及时向土地房屋登记机构申请了办证，被告并没有违约，不应当承担违约责任。如果法院判决被告应当承担违约责任，被告认为违约金过高，请求法院依法降低。经审理查明，2011年1月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，被告将其开发的位于重庆市南川区XX街道办事处XX路X号铂金鸟巢X幢X单元X号住宅一套出售给原告，该房屋建筑面积83.27平方米，建筑面积单价4290元/平方米，房屋总价款357228元。合同第二条约定原告购买的商品房为预售商品房。合同第十三条关于办理产权登记的约定内容为“……2.预售商品房的，在本商品实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3.甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由甲方委托乙方办理的，乙方应在签订本合同5日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按照下列方式处理：……（2）逾期超过60日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权要求解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。合同签订后，原告先后分三次向被告付清了购房款357228元。庭审中，被告主张交房的时间为2012年9月28日，原告予以认可。2015年5月14日，南川区国土资源和房屋管理局出具了关于该房屋权属登记的业务受理通知书。上述事实，有原告提交的《重庆市商品房买卖合同》、南川区国土资源和房屋管理局业务受理通知书、销售不动产统一发票及原、被告陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本案的争议焦点为:1.被告是否构成了违约。2.如被告构成违约，则被告应向原告支付多少违约金。（一）关于被告是否构成违约的问题。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，本院对该合同依法予以认可。双方当事人应按合同约定履行义务。根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2、3款的约定，原告可以委托被告办理房屋产权证登记，也可以在被告向房屋产权登记机构提交相关资料后自行到现场确认权属登记。如果原告委托被告办理，原告应在约定的时限内将办理本商品房产权登记需由业主提供的资料和办证委托书提供给被告。如果原告未在约定时限内向开发商提交所需资料和办证委托书的，则应视为原告并无委托被告办理房屋产权证的意思表示，此时被告则应按照合同约定的时限及时将应由被告提交的办证所需相关资料提交房屋产权登记机构，房屋产权登记机构在向被告出具相应的受理通知单后，由房屋产权登记机构通知原告前来现场确认。如果房屋产权登记机构明确要求需要被告和原告同时到场提供办证所需资料才能受理的，则被告负有及时通知原告到场的义务。从本案查明的情况来看，被告并未在合同约定的时限内及时将办证所需资料提交房屋产权登记机构，同时被告亦未举示有效证据证明房屋产权登记机构需要原、被告同时到场提交办证所需资料以及被告对原告已履行了通知义务。故，本院对被告提出因原告出具办证委托时间迟延导致申请办证时间延迟的说法不予采信。本院亦由此足以认定，被告对原告的办证迟延存在违约行为，应承担相应的逾期办证违约责任。（二）关于被告应向原告支付多少违约金的问题。被告提出交房的时间为2012年9月28日，原告予以认可，本院依法予以确认。按合同的约定，被告应于2012年11月27日前（实际交房之日起60日内）取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，土地房屋登记机构出具登记受理单的时间为2015年5月14日，因此被告逾期办理产权证的天数为898天（从2012年11月28日起至2015年5月14日）。因原告向被告共计支付了357228元购房款，因此按照合同约定被告共计应向原告支付违约金357228元0.0001898天=32079.07元。被告认为违约金过高，当庭请求人民法院依法降低违约金，又因原告未提供证据证明其具体的损失。故本院对原告主张的违约金酌情予以降低，将其依法调整为16039.53元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告重庆鸟巢实业有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告ＸＸ支付逾期办证违约金16039.53元；二、驳回原告ＸＸ的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费630元，减半收取315元（原告已预交），由被告重庆鸟巢实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费630元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期间内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。代理审判员 何 丹二〇一五年十二月一日书 记 员 谭丽媛