广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）东一法南民一初字第1969号原告范毅，女，汉族，住广东省东莞市南城区，公民身份号码为×××0943。被告东莞市新通实业投资有限公司，住所地为东莞市南城区，注册号为441900000196847。法定代表人王海武。委托代理人陈晓彬、熊光荣，系广东宏尚律师事务所律师。原告范毅诉被告东莞市新通实业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员唐珺珺适用简易程序公开开庭进行了审理。原告范毅，被告委托代理人陈晓彬、熊光荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告购买并于2014年12月30日接收了被告销售的商品房，即万科金域华府叠桦轩5号楼2单元504号房。自今年5月进入雨季以来，该楼宇成了小区被淹的重灾区，较为严重的是5月7日、5月11日、5月20日、5月25日、6月5日，五次雨天该楼宇的一楼大堂通道、一楼健身场地、门前通道等地方全部被水淹，积水达10公分以上。由于电梯进水，导致电梯断电，多次停止运行长达数小时。导致原告及其他业主留宿在宾馆和亲戚朋友家，有时只好爬楼梯，年迈体弱多病的业主爬到20层楼时就得需要一个多小时，他们有的几次晕倒，心脏病复发。因电梯停运影响了原告和其他业主的按时上下班、接送小孩，并给原告和其他业主造成很多生活不便。由于楼道进水，每逢下雨物业管理部门将整个楼宇的出入口全部用铁板和沙袋堵住，一堵就是好几天，行人只好从约50公分高的铁板和沙袋上迈过，原告及家人几次摔倒，身体被铁板划伤，严重的影响了原告和其他业主的正常生活秩序。被告接到此情况的投诉后，没有采取积极有效的措施，而是迟迟不予解决。该楼宇的业主们在无奈的情况下，于6月14日有50余人自发的到被告处讨个说法，强烈要求解决排水设施和支付违约金的问题。但是被告只答复可修建排水设施，对支付违约金的事一字未提，排水设施工程于6月30日完工。被告违反了建设部第88号令的规定，公共排水设施没有达到交付使用条件，工程质量存在瑕疵，给原告及广大业主带来很多困难及生活、工作的不便，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告新通实业投资有限公司支付原告违约金13500元。2、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告对事实变更，主张被告排水设施工程的实际完工时间为2015年10月27日。被告辩称，一、案涉项目叠桦轩5号楼排水工程质量验收合格，案涉项目亦已竣工验收合格并取得竣工验收备案证，案涉房屋符合交付条件，排水工程已达到使用条件，被告不存在任何违约行为，原告诉请被告承担违约责任无事实依据。二、原告诉称的涉水情况，有着客观的不可抗力因素，与降雨量大且集中，给市政排水网管有效及时排水加大了难度，造成小区内的雨水短时间内未能及时排除有关，与被告无关，原告诉求被告承担违约责任无事实及法律依据，对被告亦不公平。三、原告诉称的涉水情况发生后，被告立即采取了相应措施防止内涝发生，避免了损失的进一步扩大，故原告要求被告承担违约责任无事实及法律依据。四、原告通过违约责任提出给付请求，缺乏合同依据和法律依据。原告依据买卖合同第十四条约定，诉请被告违约责任缺乏法律依据。双方使用该条的前提条件是固定且不能周延，即案涉房屋供水、供电、电话、有限电视线路、燃气线路在房屋交付使用时达到交付标准，而并不适用排水设施。故原告依据该合同约定要求被告承担违约责任不应得到支持。根据合同法第一百一十三条、第一百一十四条规定，我国民法上违约责任，除法定惩罚性赔偿外，遵循由双方约定具体违约金额或违约金计算方式，在双方对违约责任缺乏具体约定的情况下，遵循以弥补受损害人损失为原则，即遵循补偿性原则。而本案中，原告未有任何证据证明其因案涉事由受到损失以及多大损失，在没有举证证明损失又没有违约责任具体约定的情况下，原告诉请违约金的给付请求缺乏事实依据，应予驳回。经审理查明，2013年8月24日，被告作为出卖人，原告作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》。其中第三条约定，买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房位于东莞市南城区宏图大道21号万科·金域华府叠桦轩5号楼2单元504号房；第四条约定，该商品房属预售，总金额1350184元；第八条约定，出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电在该商品房交付使用时达到交付标准；2、电话、有线电视线路、燃气线路在商品房交付使用时安装完毕，由买受人自行申请开通并承担因使用所产生的相关费用；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、确属出卖人责任的，由出卖人按日支付已付房价款万分之一的违约金，但累计不超过已付房价款的百分之一，双方继续履行本合同；附件五第八条关于基础设施、公共配套建筑（对合同第十四条的补充）约定，鉴于万科·金域华府项目分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其他项目的交付时间不迟于万科·金域华府项目最后一期竣工交付的时间。公共配套建筑的交付指竣工并达到使用条件。投入使用（如学校开学、商铺开业等）的具体时间由相关买受人或经营者确定。原告向被告支付了购房款1350184元，有购房发票为证。另查明，万科·金域华府叠桦轩5号楼于2014年12月16日取得竣工验收备案证书，验收时间为2014年11月14日。原告确认于2014年12月30日收楼，同时主张于2015年3月底入住，并提交2015年3月至9月的水费发票予以证明。再查明，2015年5月7日我市南城区出现大暴雨天气；2015年5月11日我市南城区出现暴雨天气；2015年5月20日我市南城区出现大暴雨天气；2015年5月25日我市南城区出现暴雨天气；2015年6月5日我市南城区出现暴雨天气。庭审中，双方确认上述暴雨或大暴雨天气时，万科·金域华府叠桦轩5号楼的一楼内外（属于公共部分）积水。原告主张案涉楼宇由于室外排水管网无法正常使用，导致暴雨时一楼内涝，电梯无法使用，给原告等业主及家人的工作、生活造成不便，为此原告提供了水淹现场图片予以证明。被告对图片的真实性不予确认，同时主张案涉楼宇的室外给排水系统经验收合格，能够正常使用，并提供了案涉楼宇的建筑给水、排水及采暖分部工程质量验收记录、工程质量监督报告、建筑工程竣工验收报告予以证明。建筑给水、排水及采暖分部工程质量验收记录显示，经总承包施工单位、设计单位、监理单位验收室外排水管网子分部（系统）工程合格，日期为2014年11月5日。工程质量监督报告显示，设备安装工程竣工验收现状的部位系标准层毛坯房，验收结论为该工程安装部分的建筑给水排水、建筑电气两个分部工程为合格，观感等级为一般，单位工程合格。建筑工程竣工验收报告显示，经勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关专家组同意验收，建筑给水、排水及采暖分部（系统、成套设备）工程中的工程质量评定：质量控制资料核查结果统计共9项，其中经审查符合要9项，经核定符合要9项，主要使用功能和安全性能资料核查／实体质量抽查结果统计共2项，其中资料核查符合要2项，实体抽查符合要2项，观感质量验收抽查结果统计共10项，其中评价为“好”的8项，评价为“一般”2项；竣工验收结论：已完成设计图纸及施工合同约定的各项施工内容……给排水及电气6个分部工程质量评定为合格，……竣工验收结论“合格”，日期为2014年11月14日。原告提出工程质量监督报告、建筑工程竣工验收报告中的设计单位不一致，被告对此表示2013年1月10日，经深圳市市场监督管理局核准，设计单位中建国际（深圳）设计顾问有限公司变更为悉地国际设计顾问（深圳）有限公司。另，2015年6月19日，被告对金域华府二期园区内涝问题的改造方案进行公示，内容为：“由于前期东莞市连降暴雨，与小区相连的市政排水管无法继续排水时（表现为城市风景街路面出现积水），造成小区出现内涝，也给大家带来了生活不便，我司对此深感歉意！经多次现场察看与调研，为解决这一内涝现象，我们将在小区内做以下改善工程，具体措施为（1）叠桦轩5#1单元靠车道处增加反坎，防止车道积水流往叠桦轩5#首层大堂门口。施工状态已完成；……（3）叠桦轩5#1单元外侧车道（靠垃圾站处）增加反坎，对车道水流进行分流，一部分经垃圾站排出至小区外，一部分经围墙排出至清华路，施工状态实施中，预计完成时间6月26日；（4）叠桦轩5#、叠桦轩6#之间草坪增加明沟排水，直接经围墙下口排往清华路，施工状态已完成；（5）叠桦轩5#侧增加集水井及排水泵2台，自动控制，抽水至沥青路，施工状态施工中，预计完成时间6月30日。上述方案全部完工后，预期可达到当市政排水能力下降时，通过强排与疏导结合的方式，防止园区路面积水的效果。”原告确认被告实施了上述改造方案，主张工程结束时间为2015年10月27日，但是目前无法检验案涉楼宇一楼路面排水是否正常。被告主张公示的改造于2015年6月30日完工，但是积水原因是市政排水管网的问题，又提供了南城街道新基社区居委会关于清华路于2015年10月9日至2015年10月15日升级改造工程的通知，以及市政排水管改造图片。原告认为案涉楼宇的室外排水管网与市政排水管网没有对接，二者之间没有联系，由于被告交付房屋时，室外排水管网不符合正常使用的条件，导致暴雨天气一楼积水。原告并以此为由要求被告依照双方签订的《商品房买卖合同》第十四条、附件五第八条的约定，按照房屋价款的百分之一标准支付违约金。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房发票、改造方案图片、被告在原告楼宇新修建的排水沟图片、原告楼宇发生内涝水淹的图片、防洪板和沙袋图片、水费发票，被告提供的建筑给水、排水及采暖分部工程质量验收记录、工程质量监督报告、建筑工程竣工验收报告、东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书、气象证明、新闻报道、变更（备案）通知书，以及本院的庭审笔录、质证笔录等附卷为证。本院认为，对于原被告在本案中没有争议的事实，本院予以确认。原被告签订的《商品房买卖合同》，系原告向被告购买预售房而订立的合同，本案应为商品房预售合同纠纷。案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点为被告向原告交付房屋时，案涉楼宇的室外排水管网是否符合法定、约定以及可以正常使用的条件。第一，案涉楼宇工程于2014年11月14日竣工验收合格，并于2014年12月16日经建设行政主管部门备案，被告取得案涉楼宇的竣工验收备案证书，据此可以认定案涉楼宇综合工程包括室外给排水管网工程竣工验收合格的事实。即被告向原告交付房屋时，案涉楼宇室外排水管网符合法定的交付条件。第二，本案双方争议的小区楼宇室外排水管网属于基础设施。案涉《商品房买卖合同》第十四条仅对供水、供电、电话、有线电视线路、燃气线路等基础设施何时应当达到使用条件，以及在规定日期未达使用条件，被告应当承担的责任进行约定，该条内容没有涉及室外排水管网。案涉《商品房买卖合同》附件五第八条则是对上述第十四条约定的交付项目和日期外的其他基础设施与公共配套建筑的交付时间，以及公共配套建筑的交付标准进行约定，并未涉及室外排水管网逾期达到使用条件的违约责任，不可以直接或参照适用于上述第十四条关于违约责任的约定。按照附件五第八条的约定，案涉楼宇的室外排水管网，被告最迟不得晚于金域华府项目最后一期竣工交付的时间向原告交付。本案中，被告于2014年12月30日向原告交付房屋，案涉楼宇室外排水管网已经符合双方合同约定的时间交付。第三，从气象部门出具的气象证明可证实，2015年5月7日、5月11日、5月20日、5月25日、6月5日我市南城区出现暴雨或大暴雨。通过广大市民的亲身经历，以及当时大量的交通信息、新闻报道可知，上述时间出现暴雨或大暴雨的恶劣天气，造成我市城区内多处公共道路出现大量积水，无法及时排出，给市民的出行造成了极大的影响。事后，市政部门亦对案涉小区周边的城市道路的排水管网进行改造。因此，某一时段持续暴雨或大暴雨的异常天气，在一定程度上会给排水管网的使用造成较大的影响，但是，不能因为异常情况下排水管网的排水不畅或不及时，进而否定排水管网不具备正常使用的功能。况且，原告至今也未能提供证据证明案涉楼宇的室外排水管网在降雨量正常的情况下无法正常使用。而被告向原告交付房屋时，案涉楼宇已经竣工验收合格，故案涉楼宇室外排水管网已经符合正常使用的条件。基于以上分析，本院认定原告以案涉《商品房买卖合同》第十四条、附件五第八条，向被告主张房屋交付时室外排水管网无法正常使用的违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告范毅的全部诉讼请求。本案受理费68.75元（已预交），由原告范毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  唐珺珺二〇一五年十二月十四日书记员  高小丽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。