广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0108民初2038号 原告：揭旭东，男，1970年8月26日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 诉讼委托代理人：方国严，广西桂公明律师事务所律师。 诉讼委托代理人：曾镜彪，广西凌盛律师事务所律师。 被告：潘正桃，女，1967年2月15日出生，壮族，住南宁市。 被告：王红日，男，1969年1月1日出生，汉族，住南宁市。 两被告共同委托代理人：邓超，广西沃诚律师事务所律师。 两被告共同委托代理人：覃戚，广西沃诚律师事务所实习人员。 第三人：黎少贤，女，1949年9月1日出生，汉族，住南宁市江**。 第三人：孙逸舟，男，1988年9月5日出生，瑶族，住南宁市江**。 原告揭旭东与被告潘正桃、王红日、第三人黎少贤、孙逸舟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日受理后，依法适用简易程序，并于2017年10月10日将案件转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告揭旭东的委托诉讼代理人曾镜彪，被告潘正桃、王红日及其委托诉讼代理人邓超、覃戚到庭参加诉讼。因孙匡民已于2016年1月21日去世，因此本院不再将孙匡民列为第三人。本案现已审理终结。 揭旭东向本院提出诉讼请求：1、判令两被告履行《房屋租赁合同》；2、判令两被告赔偿因禁止原告使用涉案房屋的租金损失。（1）自2017年4月1日起至2017年6月30日止，按每月租金4000元计（以鉴定评估为准），租金损失为12000元；（2）自2017年7月1日至被告将房屋交给原告管理和使用止的租金损失，按每月4000元租金损失（以鉴定评估为准）。在诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令两被告将坐落在南宁市良庆区西平二街9号（所有权证号：**）房屋的一、二层交给原告租赁使用至2026年11月1日止。事实和理由：2011年11月1日，原告与涉案房屋原所有人孙匡民、黎少贤、孙逸舟签订《房屋租赁合同》，合同中主要约定：（1）甲方（孙匡民、黎少贤、孙逸舟）将坐落在南宁市良庆区西平二街9号，建筑面积为745.19平方米的一栋房屋第一、二层出租给乙方（揭旭东）使用。（2）在租赁期间内，乙方有权将房屋出租给第三方使用。（3）租赁期限十五年，自2011年11月1日至2026年11月1日止。租赁期满，甲方继续出租的，乙方有优先承租权。（4）租金：乙方一次性交清租金18万元。（5）甲方保证租赁房屋没有产权纠纷。（6）乙方在本合同约定范围内独立自主经营的权利。（7）甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付1000元的滞纳金，甲方还应承担逾期造成的乙方损失。合同签订当日，原合同当事人将承租房屋及钥匙一套交给原告，原告随即支付18万元租金给原合同当事人。2011年11月5日，原告与广西创大装饰工程有限公司签订了《房屋装修合同》，对承租房屋进行装修、改造。2011年12月20日，房屋装修完毕并验收合格，原告支付装修费用5万元，并正常使用房屋。2012年2月17日、2012年8月9日，广西灵川县人民法院、南宁市良庆区人民法院先后对承租房屋进行查封。对此，2012年9月24日原告将原合同三当事人诉至南宁市良庆区人民法院，要求解除租赁合同、退还18万元、赔偿原告装修损失5万多元。南宁市良庆区法院（2012）良民一初字第763号判决书中认为：（1）原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。三被告依约向原告移交房屋及钥匙，原告在接收房屋后对其进行装修并一直使用至今。原告主张承租房屋存在渗水情况，被告未尽修缮义务，因三被告明确表示不知情，而原告亦未对房屋渗水情况及时通知被告，被告拒绝维修的证明，故本院不予采信。（2）房屋查封系法院在审判执行案件过程依法采取的一种强制措施，其旨在限制房屋所有权的转移，不影响当事人对房屋的管理及使用，驳回原告的诉讼请求。判决后，原告继续承租该房屋。根据买卖不破租赁，涉案房屋后经法院拍卖，虽然几经易主，但房东和原告一直相安无事。但是，2017年3月底，被告以其是房屋主人为由，伙同他人强行占有原告承租的房屋。原告多次要求被告归还该承租房屋给原告管理使用，被告却置之不理。从2017年4月1日至今，原告无法管理和使用该承租房屋。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。 被告潘正桃、王红日辩称,一、被告认为原告不存在对涉案房屋持续占有的状态，且也没有实际占有、使用该房屋。（一）763号判决所查明的事实认定的证据存在严重错误，原告提供该判决并不能证明其使用和管理涉案房屋。另外763号判决是2013年1月作出的，此时涉案房屋正被灵川法院执行拍卖过程中，如果原告在使用该房屋，那么不可能不向灵川法院提供租赁该房屋的事实依据，但是从原告提供的灵川法院作出的31-8号的执行裁定显示原告并未向该法院主张过租赁权。（二）被告向刘恒购买该房产的过程中，也多次前往涉案房屋进行实地查看，从未见过原告，也从未被告知该房屋已出租给原告使用。被告与刘恒于2015年10月10日签订房屋买卖合同，刘恒也在房屋买卖合同中明确该房屋是“不带租约”；二、原告要求将房屋交付其租赁使用，没有依据。（一）被告对原告所主张的租赁合同及租赁权存在的事实并不知情，原告也承认从未向被告主张过租赁一事。（二）原告也从未与刘恒实际履行过该租赁合同，原告的租赁权并未有效延续至后继受让人。原告对该房屋的租赁关系、租赁权益并不是一直存续至被告购买该房产，被告作为善意的购买人，已经对该房屋的权利状况进行了必要的了解，由于原告自己怠于主张租赁权益，应由其自行承担不利的后果。（三）被告作为房屋的所有权人，享有充分完全的物权权能，具有优先性，应当予以保护。我国对买卖不破租赁适用范围限定为民事法律行为范畴，刘恒是基于公法上的强制执行行为而取得所有权，受让人取得涉案房屋并非是与当事人平等协商的结果。所以原告无权向刘恒继续主张租赁权，更无权向后继的善意买受人主张“买卖不破租赁”。（四）原告对涉案房产的租赁权并不具有公示效力。租赁权应当具备公示性才能产生对抗物权的效力，原告从未以其他为第三人所知悉的方式公示其租赁权，也从未向房地产部门办理备案登记手续。三、被告不应当向原告支付任何租金损失，因为原告无权向被告主张租赁使用涉案房屋，被告禁止身份不明的案外第三人使用及进入被告的房屋，是正当行使合法权益的表现。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月1日，揭旭东与孙匡民、黎少贤、孙逸舟签订《房屋租赁合同》，合同中约定：第一条甲方（孙匡民、黎少贤、孙逸舟）将坐落在南宁市良庆区西平二街9号，建筑面积为745.19平方米的一栋房屋第一、二层出租给乙方（揭旭东）使用。第二条在租赁期间内乙方有权将房屋出租给第三方使用，但需通知甲方即可。第三条租赁期限十五年，自2011年11月1日至2026年11月1日止。租赁期满，甲方继续出租的，乙方在同等条件下享有优先承租权。第四条乙方需一次性交清租金18万元。第六条，6.3甲方保证在交付房屋时该房屋没有产权纠纷，否则由甲方承担全部责任。6.4在乙方按照本合同支付租金并履行其义务的情况下，甲方有按时交付出租房屋给乙方使用和维护乙方正常使用的义务。第七条，7.1乙方有要求甲方按时交付租赁房屋使用权的权利。7.2乙方在本合同约定范围内独立自主经营的权利。第十条，10.1甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应向乙方支付伍万元的违约金，甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。10.2如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付1000元的滞纳金。甲方还应承担逾期造成的乙方损失。合同还对其他事项进行了约定。 合同签订当日，孙匡民、黎少贤、孙逸舟将涉案房屋及钥匙一套交给原告，原告随即支付18万元租金给孙匡民、黎少贤、孙逸舟。2011年11月5日，原告与广西创大装饰工程有限公司签订了《房屋装修合同》，对承租房屋进行装修、改造。2011年12月20日，房屋装修完毕并验收合格，原告支付装修费用5万元，并正常使用房屋。2012年2月17日、2012年8月9日，广西灵川县人民法院、南宁市良庆区人民法院先后对揭旭东承租房屋（即南宁市良庆区西平二街9号）进行查封。2012年9月24日，原告将孙匡民、黎少贤、孙逸舟诉至南宁市良庆区人民法院，要求解除租赁合同、退还18万元、赔偿原告装修损失50752.8元。2013年1月14日南宁市良庆区法院作出（2012）良民一初字第763号《民事判决书》，判决书中认为：揭旭东与孙匡民、黎少贤、孙逸舟签订《房屋租赁合同》合法有效。揭旭东请求退还租金及赔偿房屋装修损失缺乏依据。原告在接收房屋后对其进行装修并一直使用至今，房屋查封系法院在审判执行案件过程依法采取的一种强制措施，其旨在限制房屋所有权的转移，没有影响当事人对房屋的管理及使用，遂判决驳回原告的诉讼请求。2017年3月26日，揭旭东叫黄**、黄学杰、陈伟东三人到涉案房屋拿装修工具，三人持有揭旭东交付的钥匙打开一楼一间房门后与房主潘正桃产生冲突，潘正桃以有不明人员闯进其房屋搬东西为由报警。南宁市公安局金象派出所的民警出警后，现场组织双方协商但未果。民警在了解到揭旭东与该房有资金纠纷后，告知双方走司法途径解决。事后，揭旭东要求潘正桃归还该承租房屋给原告管理使用，潘正桃拒绝，2017年8月5日揭旭东遂诉至法院。2017年10月11日揭旭东申请对涉案房屋第一、二层的租金（2017年4月1日至2017年6月30日）进行价格鉴定，2017年12月15日北京市国宏信价格评估有限公司作出《国宏信（桂.南宁）（评）字2017第210号鉴定意见书》，《鉴定意见书》鉴定结论为：价格评估标的在价格评估基准日的价格为7530元（人民币柒仟伍佰叁拾元整），单价为2510元/月。 另查明，2011年10月19日，经法院裁定涉案房屋归孙匡民、黎少贤、孙逸舟所有，2012年1月18日孙匡民、黎少贤、孙逸舟取得案房屋的房屋所有权证（证号：邕房权证字第××号），房屋所有权人：黎少贤，共同共有权人：孙匡民、孙逸舟。因孙匡民、黎少贤、孙逸舟、深圳钰城实业有限公司广西南宁分公司未按（2012）灵民初字第31号民事调解书确定期限履行义务，2013年12月17日灵山县人民法院作出（2012）灵执字第31-8号《执行裁定书》，裁定孙匡民、黎少贤、孙逸舟原有南宁市良庆区西平二街9号房屋的所有权转移给刘恒。2014年6月3日刘恒取得涉案房屋的房屋所有权证（证号：邕房权证字第××号）。2015年10月10日刘恒与潘正桃就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，合同第七条载明“该物业至使用现状为不带租约”。2016年1月15日潘正桃取得涉案房屋房产证（证号：邕房权证字第××号），房屋所有权人：潘正桃，共有情况为：单独所有。 另查明，根据南宁市公安局心圩派出所于2017年月6月1日出具的户籍证明，显示潘正桃与王红日是夫妻关系。2017年3月26日揭旭东与潘正桃因涉案房屋产生纠纷时，属于潘正桃与王红日夫妻关系存续期间。 本院认为，本院的争议焦点为：一、原告与第三人是否存在租赁关系，是否曾占有租赁房屋。二、原告请求被告返还租赁房屋并支付的租金是否合理。 关于原告与第三人是否存在租赁关系。原告揭旭东与孙匡民、黎少贤、孙逸舟于2011年11月1日签订的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原告提交租房合同和已经生效的（2012）良民一初字第763号《民事判决书》为证，原告的主张本院予以认可，即原告与第三人存在租赁关系。被告认为原告《房屋租赁合同》约定每月租金仅为1000元，远低于同地段的租金，由此认为原告与第三人的租赁关系不真实存在恶意串通情形。本院认为租金多寡是合同双方自由协商的结果，被告没有提交足够的证据证明其主张，因此被告的抗辩理由本院不予支持。 关于原告是否占有租赁房屋。孙匡民、黎少贤、孙逸舟亦将涉案房产出租给原告，原告即按合同约定交付租金并占有使用，因此原告占有使用涉案出租房为合法占有，并且生效（2012）良民一初字第763号判决书亦确认该事实。另外本院调取的南宁市公安局金象派出所询问笔录显示，2017年3月26日黄**等三人是持有原告给其的钥匙打开涉案房屋一楼房门，从中可以看出原告曾对涉案房屋占有管理。被告认为原告在法院拍卖时未主张租赁权，且被告与刘恒签订的买房合同约定未带租约，看房期间也未见过原告，从而认为763号判决认定的原告占有涉案房屋存在错误。本院认为，是否主张租赁权那是原告的权利，而被告看房时未见到原告，这不能证明原告未占有租赁房屋。而被告与刘恒签订合同约定未带租约，只能说明该合同双方认为没有租约，而不能证明是否真的不存在租约。因此被告的抗辩理由证据不足，本院不予支持。 关于原告请求被告返还租赁房屋是否有理由。本院认为，2011年11月1日原告与第三人签订房屋租赁合同，原告开始合法占有租赁房屋，该租赁合同已经成立并生效。此后涉案的房屋经过几番交易，2015年10月10日被告潘正桃从刘恒手上购得该房产，而原告的租期是从2011年11月1日至2026年11月1日止，即租赁房产所有权的变动是在租赁期间发生，并且原告签订的《房屋租赁合同》是先于被告潘正桃的买房行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，原告请求被告交还租赁房屋给其使用，本院予以支持。被告认为经过司法强制执行导致所有权转移不适用“买卖不破租赁”原则，本院认为被告的抗辩理由没有事实与法律依据，本院不予支持。 关于原告请求被告支付因无法使用租赁房屋的租金损失是否合理，由于被告的原因导致原告未能继续使用租赁房屋，因此原告请求以鉴定评估的标准支付租金依法有据，本院予以支持。由于潘正桃与王红日属于夫妻关系，因此原告请求王红日与潘正桃共同承担支付原告租金损失，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，判决如下： 一、潘正桃将南宁市良庆区西平二街9号（所有权证号：027047：**层腾空交给揭旭东租赁使用至2026年11月1日止； 二、潘正桃、王红日共同支付给揭旭东租金损失（以每月2510元为基数，从2017年4月1日起计算至潘正桃实际将涉案房屋第一、二层交给揭旭东管理、使用之日止）； 三、驳回揭旭东的其他诉讼请求。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2780元，由潘正桃、王红日共同负担。鉴定评估费2000元由潘正桃、王红日共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  姚杰林 人民陪审员  孙 艳 人民陪审员  卢海清 二〇一八年六月十二日 书 记 员  廖羽冰