重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书(2015)渡法民初字第04196号原告：重庆国瑞物业管理有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道松青路1029号，组织机构代码69394328-9。法定代表人：戴静，该公司经理。委托诉讼代理人：周晓玲，重庆维淮律师事务所律师，特别授权。被告：汪琼，女，1973年4月16日出生，汉族，住重庆市大渡口区。被告：敖廷红，男，1972年6月2日出生，汉族，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：汪琼，女，1973年4月16日出生，汉族，住重庆市大渡口区，系被告敖廷红之妻，特别授权。原告重庆国瑞物业管理有限公司（以下简称“国瑞物业公司”）诉被告汪琼、敖廷红物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月9日受理后，依法由代理审判员谭红独任审判，适用小额诉讼程序，于2015年12月22日公开开庭进行了审理。原告国瑞物业公司的委托代理人周晓玲、被告汪琼并作为被告敖廷红的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国瑞物业公司诉称，原告系大渡口国瑞城三期小区物业服务商，被告系该小区7栋6楼2号房屋业主。自2013年1月起至2015年10月，被告未向原告缴纳物业服务费及公摊水电费。现原告起诉并请求判令：1、被告支付原告2013年1月至2015年10月的物业服务费5838元、公摊水电费88元，共计5926元；2、被告支付原告违约金3550元；3、本案诉讼费由被告负担。被告汪琼、敖廷红辩称，1、对所欠物业服务费的时间及公摊电费88元没有异议，但被告自2014年8月才入住该小区，不应从2013年1月起计算全部物业服务费；2、被告所在的7幢楼，因有业主开办幼儿园，致使接送孩子上学、放学的过程中过多占用业主的公用电梯，给业主出行带来极大不便，同时该幢楼大门长期开起，业主的安全问题无法得到保障，被告作为小区物业管理单位，没有尽到其应尽的管理义务；3、原告在未经业主同意的情况下，私自允许开发商在业主共用部分修建占地4980平方米的社会停车场，侵害了被告等全体业主的合法权益；同时，原告还默许“让鸭脑壳飞”长期占用原告等业主的公摊面积搭设大棚，原告的种种行为完全违背了物业服务合同的宗旨；4、被告所在的小区环境卫生存在严重问题，原告作为小区物业服务单位，未按照合同约定提供物业服务；5、被告并不存在违约行为，不应当支付滞纳金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年6月30日，原、被告签订《国瑞城三期前期物业管理服务协议（住宅）》，约定由原告自2012年6月30日起为“大渡口国瑞城三期小区”提供前期物业管理服务，服务内容包括对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、消防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等。上述协议还约定物业管理服务费用收费标准为（按建筑面积计算）：住宅1.4元/㎡.月（含电梯费，不含公共能耗公摊费用）；共用部位、共用设备设施的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。物业管理服务费用从开发商通知的交接房之日起开始向原告缴纳，实行按月交纳，交纳费用时间以收费通知时间为准。在协议“违约责任”部分即协议第十条第四款约定，被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。同时，协议还约定本协议自签订之日起生效，有效期三年，如无小区内三分之二投票权数业主有效表决废止本协议，本协议继续有效。2015年6月1日，原告与大渡口国瑞城三期业主委员会签订《重庆市物业服务合同》，约定由原告继续为大渡口国瑞城三期小区提供物业管理服务。同时，约定物业管理服务费用收费标准为（按建筑面积计算）：住宅1.00元/㎡.月；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取据实分摊方式向业主分摊计收。物业服务费用及水电公摊等费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月30日前履行交纳义务；已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；业主空置房（经原告与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费业主按50%的比例交纳，其它费用据实缴纳。在合同“违约责任”部分即合同第二十三条约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。同时，该合同附加协议第4条约定，关于幼儿园小区外送孩子家长乘坐电梯的约定，原告建议由业委会、幼儿园与原告另行签订相关约定。另查明，被告汪琼、敖廷红系该小区7幢6-2号的业主，其居住的房屋建筑面积为124.48平方米。自2013年1月1日起至2015年10月31日，被告汪琼、敖廷红一直未缴纳物业服务费及公摊电费，后经原告催收，被告汪琼、敖廷红仍未交纳。再查明，被告所在的7幢楼现有业主开办幼儿园，原告与该幢楼业主因幼儿园小区外送孩子家长乘坐电梯一事发生纠纷，现该问题尚未得到解决。以上事实，有原、被告陈述、国瑞城三期前期物业管理服务协议（住宅）、重庆市物业服务合同及附件、房地产权证、催收单及快件详细单、照片若干等证据在卷为凭，均经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案被告汪琼、敖廷红作为“大渡口国瑞城三期”小区7幢6-2号的业主，其已接受原告国瑞物业公司的物业服务，应及时按约定缴纳物业服务费等费用，但其实际并未缴纳2013年1月1日至2015年10月31日期间的物业服务费、公摊水电费为：29月×1.4元/㎡.月×124.48㎡+5月×1元/㎡.月×124.48㎡+88元=5764.29元。而依据审理物业服务纠纷等相关司法解释，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予以支持。依据上述规定，被告应按约定缴纳上述期间的物业服务费、公摊水电费共计5764.29元，原告主张物业服务费及公摊电费5926元计算有误，本院支持5764.29元。关于被告交纳物业服务费的起算时间及金额问题。根据原、被告签订的《国瑞城三期前期物业管理服务协议（住宅）》的约定，物业管理服务费用从开发商通知的交接房之日起开始向原告缴纳，而并非从业主入住该小区起计算物业服务费，同时，该协议也并未约定业主空置房的物业服务费减半收取，故对被告提出的“被告自2014年8月才入住该小区，不应从2013年1月起计算全部物业服务费”的意见不予采纳。关于被告提出的原告在未经业主同意的情况下，私自允许开发商在业主共用部分修建占地4980平方米的社会停车场，侵害了被告等全体业主的合法权益以及默许“让鸭脑壳飞”长期占用原告等业主的公摊面积搭设大棚等问题。《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。本院认为，若被告所述前述问题确实存在，被告可依物权法及侵权责任法等相关法律规定直接向法院提起诉讼寻求解决。而本案属合同之诉，被告以前述问题存在为由作为拒绝交纳物业服务费用的抗辩理由，本院不予支持。被告在庭审中举示了若干张照片拟证明原告未按约定提供物业管理服务，上述照片虽系原件，但不能反映其形成时间，也不能达到证明原告提供的物业服务持续存在问题的证明目的，故被告提供的证据并不能证明原告未按约定履行物业管理服务，被告不缴纳物业服务费没有事实及法律依据。同时，被告所在的7幢楼现有业主开办幼儿园，原告与该幢楼业主因幼儿园小区外送孩子家长乘坐电梯一事发生纠纷，该问题涉及包括被告在内的该幢楼诸多业主出行便利的问题，原告作为小区物业管理公司在长达半年的时间里仍未按照合同的约定与业主委员会和业主一道协商妥善解决该问题，导致包括被告在内的部分业主以该问题未解决为由拒绝交纳物业服务费，原告作为物业管理公司其以业主为本位的服务理念并未切实得到贯彻落实，其工作态度、方式有待提高，虽然被告至今仍未交纳物业服务费，但其事出有因，其并不属于恶意拖欠物业服务费的情形，故对原告主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、敖廷红、汪琼于本判决生效之日起十日内向重庆国瑞物业管理有限公司支付自2013年1月1日起至2015年10月31日期间尚欠的物业服务费、公摊水电费共计5764.29元；二、驳回重庆国瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告汪琼、敖廷红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告敖廷红、汪琼负担，限于本判决生效之日起十日内径付原告重庆国瑞物业管理有限公司。本判决为终审判决。自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  谭红二〇一五年十二月二十八日书 记 员  高月