海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)琼96民终1562号 上诉人（原审被告）：万宁儒生置业有限公司，住所地：万宁市万城镇二月花酒店**北侧。 法定代表人：邢福谦，总经理。 委托诉讼代理人：陈垂瑜，北京大成（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余文珊，北京大成（海口）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：童胜国，男，1968年10月14日出生，汉族，现住甘肃省兰州市城关区。 委托诉讼代理人：叶必传，万宁市和谐法律事务所法律工作者。 上诉人万宁儒生置业有限公司（以下简称儒生公司）因与被上诉人童胜国商品房预售合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2017）琼9006民初410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 儒生公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回童胜国一审全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由童胜国承担。事实和理由：一、童胜国于2016年9月26日已收房入住，儒生公司不应承当逾期交房违约责任。前述事实儒生公司提交了二人水电使用凭证证明。童胜国明知该房屋未经验收仍认可并主动接收、入住、占有、使用，儒生公司并未提出异议，说明双方以实际履行行为变更了合同约定的交房条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”等相关规定，应认定儒生公司已交房而无需承担逾期交房违约责任。根据涉案《商品房买卖合同》第九条第三款，若童胜国认为涉案房屋没有验收合格均可拒绝交房，可以委托核验，如核验不合格的其有权退房。但童胜国系主动收房入住，并未拒绝收房，也未提供任何证据证明涉案房屋主体结构质量不合格，也不选择退房，二人主动入住涉案房屋却主张逾期交房违约金，有违诚实信用原则及双方约定。原审法院未查明该事实，判令儒生公司承担童胜国实际入住之后的逾期交房违约金错误。二、童胜国要求支付逾期交房违约金已超过两年诉讼时效，一审判决适用法律错误。第一、即便儒生公司存在逾期交房行为，但根据《商品房买卖合同》第八条，双方约定的交房时间为2014年7月30日前，即2014年8月1日儒生公司没有交房，童胜国就知道其权利受到侵害，诉讼时效开始起算，童胜国应当在两年内即2016年8月1曰前主张权利，但童胜国直至2017年3月才正式起诉，已经超过了两年诉讼时效，丧失胜诉权，一审判决适用法律错误。第二、原审法院在其他系列案件中均认为业主在交房期限届满时即知道自己权利受到侵害，并因此认为起诉前两年的逾期交房违约金主张超过诉讼时效不予保护，但在本案中认定逾期交房违约金请求在业主要求赔偿逾期交房违约金遭到明确拒绝时才起算诉讼时效，适用法律前后不一。如业主一直不主张逾期交房违约金就一直不适用诉讼时效，明显不符合诉讼时效维护交易秩序的稳定及督促及时行使权利的立法目的。第三、原审法院在其他系列案件中均认为涉案房屋交房时间无法确定，且后续逾期交房违约金未实际产生，该项诉讼请求不明确，应待实际产生另行起诉。本案中却认定儒生公司应支付逾期交房违约金至实际交房之曰，适用法律前后不一，明显错误。三、童胜国已实际入住并使用涉案房屋，并不会因为房屋迟延交付而产生损失，且涉案违约金标准畸高，严重高于同地段同类房屋的租金标准。违约金的基本性质是“以补偿实际损失为主，以惩罚性质为辅”，即便认定儒生公司应承担逾期交房违约责任，依法也应予以减少。四、合同备案义务儒生公司已履行完毕，原审判令儒生公司继续办理合同备案并不具有可履行性。综上，请求法院依法查明事实，支持儒生公司的上诉请求。 童胜国辩称，一、儒生公司主张已实际交房不应承担违约责任，与双方约定不符。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，双方就涉案房屋事项达成的购房合同，是双方的真实意思表示，合法有效。双方不仅约定了交房时间，还约定了房屋交付应当具备的验收合格条件。即便儒生公司已交付房屋，但并未依约全面履行交房义务，未将经验收合格的房屋交付给童胜国，已构成违约，应当承担支付违约金的责任。原审法院据此判令儒生公司承担逾期交房违约责任并无不妥。二、童胜国诉求支付违约金并未超过二年诉讼时效。诉讼时效的起算日是从知道或者应当知道自己权利被侵害之日起算。本案中，合同仅约定了违约金的计算方法，并没有明确约定违约金的给付时间。根据法律规定，对于没有约定给付时间的，童胜国可以随时主张违约金，且儒生公司的违约行为是连续性的，不存在超过二年诉讼时效的情形。三、儒生公司主张违约金数额畸高与客观事实不符。房价日渐高涨，但童胜国却因儒生公司的违约行为导致房产证办理时间顺延，致使涉案房屋无法进行转卖、抵押贷款等，该损失客观存在，原审法院综合各方面因素，根据双方约定作出本案判决，合情、合理、合法。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，儒生公司上诉无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持一审判决。 童胜国向一审法院起诉请求：1.判令儒生公司向童胜国支付2014年8月1日至2017年2月28日期间的逾期交房违约金108725.64元；2.判令儒生公司自2017年3月1日起按每日115.42元标准向童胜国支付逾期交房违约金至按约定标准交付房屋之日止；3、判令儒生公司在万宁市住房保障与房产管理局为童胜国所购房屋办理《商品房买卖合同》书面备案确认手续；4、本案诉讼费用由儒生公司承担。 一审法院认定事实：童胜国与儒生公司于2013年10月11日签订《万宁市商品房买卖合同》（合同编号：WNL000004553），约定：童胜国购买儒生公司位于海南省万宁市万城镇城北新区望海大道南侧“弗拉明戈.屿海”小区奥莱茵苑（幢）B（单元）4（层）405号房屋一套，购房价款人民币384726元。合同第七条约定：出卖人应于合同签订暨网上备案之日起30日内持本合同及相关资料向万宁市房产行政主管部门办理书面备案确认手续。合同第八条约定，出卖人（儒生公司）应在2014年7月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人（童胜国）使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、因不可抗力且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的。“不可抗力”包括但不限于不可避免或者不可克服的异常天气、地质状况、政府行为以及公共事业部门所引起的原因。2、因政府相关部门耽误所导致的。3、买受人在订立合同后，对本合同或主要条款提出变更修改意见的。4、买受人未按合同的约定履行义务的。合同第九条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日30日前，书面通知买受人办理查验手续以及买受人应当携带的证明文件。买受人应当在接到该通知之日起30日内会同出卖人对该房屋进行验收交接。在双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示本合同第8条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料并签署交接单。出卖人交付商品房不出示上述证明文件及相关资料，买受人有权拒绝接受。合同第十一条约定：除本合同第8条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在180日之内。每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后。买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。童胜国于2013年10月9日向儒生公司支付了全部购房款384726元，儒生公司向童胜国出具发票为凭。但是，合同约定的交房期限届满后，儒生公司一直没有依合同约定书面通知童胜国接收房屋，也没有与童胜国办理房屋交接手续。没有依约定时间和标准将经验收合格的房屋交付童胜国。经查，本案涉案房屋工程项目尚未在相关住建部门办理竣工验收备案手续。本案中，没有证据证明儒生公司具备合同第八条规定的可以延期交房的情形，亦无证据证明儒生公司已经为童胜国所购房屋在万宁市住房保障与房产管理局办理完成房产买卖备案手续。童胜国主张儒生公司未依约在2014年7月30日前将经依法验收合格的房屋交付童胜国使用，已经构成违约，向本院提起诉讼请求如下：1.判令儒生公司向童胜国支付2014年8月1日至2017年2月28日期间的逾期交房违约金108725.64元。（按已付购房款的日万分之三计算，共计违约942日，每日折合115.42元）2.判令儒生公司自2017年3月1日起按每日115.42元标准（按已付购房款的日万分之三计算）向童胜国支付逾期交房违约金至按约定标准交付房屋之日止。3.判令儒生公司在万宁市住房保障与房产管理局为童胜国所购房屋办理《商品房买卖合同》书面备案确认手续。4.本案诉讼费用由儒生公司承担。 一审法院认为，本案争议的焦点问题有：1.童胜国请求儒生公司支付从2014年8月1日至实际交房之日的逾期交房违约金是否具有事实和法律依据，以及合同约定的违约金是否过高。2.童胜国请求儒生公司支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效。3.童胜国请求儒生公司在万宁市住房保障与房产管理局为其所购房屋办理房产买卖备案是否具有法律依据。 一、关于童胜国请求儒生公司支付从2014年8月1日至实际交房之日的逾期交房违约金是否具有事实和法律依据。童胜国与儒生公司于2013年10月11日签订的《商品房买卖合同》明确约定了双方的权利义务，合同双方意思表示真实，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同，应受法律保护。童胜国依约向儒生公司儒生公司支付了全部购房款，依约全面履行了自己的合同义务，儒生公司也向童胜国出具购房发票为凭。但是，儒生公司在没有具备合同第八条规定的可以延期交房的情形下，自合同约定的最后交房期限即2014年7月30日至今一直没有依合同约定与童胜国办理房屋交接使用手续，没有将经验收合格的房屋交付童胜国。儒生公司拖延办理房屋交接手续的行为已经构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。合同约定交房期限为2014年7月30日，此日以后为逾期，童胜国请求儒生公司支付从2014年8月1日起至儒生公司交付经验收合格的房屋、办理房屋交接手续之日止的逾期交房违约金具有事实和合同依据，应予支持。 二、关于童胜国请求儒生公司支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效。儒生公司认为童胜国请求支付逾期交房违约金已经超过两年的诉讼时效。儒生公司根据合同约定交房时间为2014年7月30日，导出童胜国应自2014年8月1日起就已经知道或者应当知道自己的权利受到侵害，童胜国应在2016年8月1日前主张权利，而童胜国在2017年3月才起诉主张权利，超出两年诉讼时效应丧失胜诉权。但是，涉案合同约定的2014年7月30日是交房日期，而不是支付逾期交房违约金的日期。童胜国是请求支付逾期交房违约金而不是请求交房。合同没有对逾期交房违约金的支付期限作出约定。儒生公司违约逾期交房之日只是逾期交房违约金开始产生和计算的起始时间，不是违约金债权受到侵害并计算诉讼时效的起始时间。只有在童胜国要求儒生公司赔偿逾期交房违约金遭到儒生公司明确拒绝时，童胜国的违约金债权才会受到侵害，才能开始计算逾期交房违约金的诉讼时效。不能将违约金产生的时间与违约金权利受到侵害的时间混为一谈。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期限届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示债务人明确表示不履行义务之日起计算。儒生公司逾期交房的侵害行为属于持续发生的行为，在儒生公司依约将符合条件的房屋交付给童胜国之前，儒生公司都处于持续违约状态，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第194条的规定：侵权行为是持续发生的，诉讼时效从侵权行为实施终了之日起计算。本案，逾期交房违约金的诉讼时效期间应从实际交房或者合同解除之次日起开始计算。据此，儒生公司关于童胜国请求支付逾期交房违约金超过诉讼时效的主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。童胜国起诉不存在超过诉讼时效的情形。 三、关于童胜国请求儒生公司在万宁市住房保障与房产管理局为其所购房屋办理房产买卖备案是否具有法律依据。合同第七条明确约定，出卖人应于本合同签订暨网上备案之日起30日内，持本合同及相关材料向万宁市住房保障与房产管理局办理书面备案确认手续。本案，儒生公司已于2017年4月1日将童胜国所购房屋向万宁市住房保障与房产管理局申报办理房产买卖备案，但尚未被审批，儒生公司尚未完成备案登记手续。因此，童胜国的备案登记请求具有事实和法律依据。应予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条,的规定，判决如下： 一、万宁儒生置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向童胜国支付自2014年8月1日起至2017年2月28日期间的逾期交房违约金人民币109071.9元（共计945日，按童胜国已付购房款384726元的日万分之三计算）。 二、从2017年3月1日起至办理房屋正式交接使用手续之日止的逾期交房违约金，万宁儒生置业有限公司按每日115.42元标准（按童胜国已付购房款384726元的日万分之三计算）支付给童胜国。 万宁儒生置业有限公司在本判决发生法律效力之日起60日内在万宁市住房保障与房产管理局为童胜国所购房屋办理《商品房买卖合同》办理完成书面备案确认手续。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币1241元，由万宁儒生置业有限公司负担。 本院二审期间，儒生公司围绕其上诉请求提交了证据：证据一、涉案房屋分户电表读数照片一张及房门照片一张，证明童胜国已经实际入住及使用涉案房屋的事实。证据二、中国房地产协会全国房地产市场数据，证明涉案违约金明显高于同地段同类房屋每月租金标准的事实。童胜国质证认为：儒生公司逾期举证，且提交的证据不属于新证据。对证据一真实性予以确认，但对证明内容有异议，认为儒生公司根本没有向童胜国交付涉案房屋，该房屋是精装修，房屋装修后但是没有上锁，童胜国担心儒生公司一房二卖，才把锁头换掉，并没有实际入住。对证据二合法性、真实性、证明内容均有异议，认为该证据不具有权威性，不是官方发表的数据，且本案的违约金是双方约定的，没有违反法律的规定。 被上诉人童胜国当庭提交《收据》一份，证明童胜国已经交纳了涉案房屋的专项维修资金。儒生公司质证认为：童胜国逾期举证，且该证据不属于新证据，对该证据的三性均不认可，且证据为复印件，经核查，童胜国并没有提交涉案房屋专项维修资金。 对儒生公司二审提交的证据，本院认证如下：证据一、童胜国对证据一的真实性予以认可，且该证据来源合法，并与本案有关联，故对该证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认。证据二、该份证据在一审时在网上已经客观存在，但儒生公司在一审中并未提交，不属于新证据，本院对该份证据不予确认。对童胜国提交的《收据》，因没有原件核实，故本院对该份证据不予确认。 本院认为，本案双方争议的焦点为：儒生公司应否承担逾期交房违约责任。 本案中，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，各方应当严格遵守。《商品房买卖合同》约定儒生公司应当在2014年7月30日前将经验收合格的房屋交付给童胜国使用。现涉案房屋未经验收合格，不符合合同约定条件，童胜国有权选择拒绝接受。但本案童胜国未选择拒收而是接收后实际占有使用，依据根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，认定房屋是否完成交付，应以是否被转移占有为依据。本案童胜国接收涉案房屋时，未提出异议或者拒绝接收房屋，仍然接收了房屋，故其行为应视为已放弃追偿逾期交房违约金权利的主张。据此，童胜国以信达公司交房时未竣工验收属逾期交房，构成违约应承担违约金的理由，缺乏合同依据，其请求本院不予支持。 综上所述，儒生公司的上诉请求有理部分予以支持，无理部分应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律欠当，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销海南省万宁市人民法院（2017）琼9006民初2166号民事判决； 二、驳回被上诉人童胜国的全部诉讼请求。 如果万宁儒生置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1612元，由上诉人万宁儒生置业有限公司负担1128.4元，被上诉人童胜国负担483.6元。本判决为终审判决。 审 判 长 吴党恩 审 判 员 蔡于干 审 判 员 陈小燕 二〇一八年六月二十日 法官助理 魏 榕 书 记 员 邓芬芬 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。