重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书(2015)万法民初字第10085号原告谭小华，男，土家族，1970年8月15日生，住重庆市石柱土家族自治县西沱镇，现住重庆市万州区。委托代理人郎勋才，重庆鹏舟律师事务所律师。委托代理人黄淋，重庆鹏舟律师事务所律师。被告石柱土家族自治县宏发建设房地产开发有限公司，地址重庆市石柱土家自治县南宾镇。法定代表人杨俊，经理。委托代理人谭登忠，重庆星兴律师事务所律师。委托代理人杨孟华，男，土家族，1963年7月8日生，住重庆市石柱土家族自治县西沱镇原告谭小华诉被告石柱土家族自治县宏发建设房地产开发有限公司（以下简称宏发建设公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月28日受理后，依法适用简易程序，由审判员程地华独任审判，于2015年11月24日公开开庭进行了审理。原告谭小华的委托代理人郎勋才，被告宏发建设公司的委托代理人谭登忠、杨孟华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭小华诉称，2015年2月2日，原告与被告就位于重庆市石柱土家族自治县西沱镇月台北路67号鑫红花苑1号楼1单元-2～1，-2～2号房屋买卖协商一致，双方签订《鑫红花苑诚意登记协议》，原告按约定支付30万元诚意登记费。2015年3月6日，原告与被告就该房屋买卖签订了正式的《重庆市商品房买卖合同》，合同编号分别为2015002、2015003，网签登记号为CQYJ561454、CQYJ561512。合同约定：-2～1号房屋建筑面积455.83平方米，单价6581.40元，房价300万元，-2～2号房屋建筑面积898.30平方米，单价5343.43元，房价480万元；交房时间定于2015年8月31日前；约定被告办理产权登记时间为实际交房时间60天内。签订合同时，双方还就办理产权登记的规费、税费的缴纳达成一致，并签订《合同补充协议》，协议约定：原告应缴纳规费、税费在签订合同时支付被告，由其代收代缴，最后以实际缴纳费用据实结算。签订合同当天，原告按照约定向被告支付房款和税费、物业费、大修基金、装修保证金、登记费等，随后双方实际履行交房活动，并签署《房屋交接清单》、《鑫红花苑房屋业主装修协议》等，被告及其受托人出具收款收据。交房后，原告多次要求办理产权登记，被告拒不履行，严重损害了原告的权益。为保障合法权益，原告特依法起诉。诉讼请求：一、认定原、被告双方签订的《鑫红花苑诚意登记协议》为《商品房买卖合同》,并确认该协议合法有效；二、依法确认双方签订的编号2015002号、2015003号《重庆市商品房买卖合同》有效；三、依法判决被告办理产权登记;四、本案诉讼费由被告承担。被告宏发建设公司辩称，被告是从事房地产开发的企业法人，涉案的房屋也取得了预售许可证，被告具有出售涉案房屋的资格，对原告诉称的买房时间、交付房款金额的事实无异议，对于交房时间的确认应按相关规定办理，物业的相关问题均应按相关法律规定来执行。原告与被告签订诚信登记协议的时间属实，2015年3月6日签订的商品房买卖合同的效力问题应由仲裁机构或法院有权确认。涉案房屋的产权登记问题，被告作为开发商只能是与原告签订合同，受买受人的委托向房地产权登记递交相关登记相关资料协助代办，产权登记是房屋产权登记机构的行政职能，房地产开发商没有房地产转移登记的权利。请求依法判决。经审理查明，2015年2月2日，原告谭小华（协议称乙方）与被告宏发建设公司（协议称甲方）签订《鑫红花苑诚意登记协议》，约定：“乙方对甲方开发的房屋已充分了解，诚意登记位于重庆市石柱土家族自治县西沱镇月台北路67号鑫红花苑1号楼1单元-2～1，-2～2号房屋，该套房屋面积为1354.13㎡，单价5760元/㎡，房屋总价款780万元。乙方自愿交纳诚意登记费30万元作为登记该房屋的依据，双方签订商品房买卖合同时自动冲抵房款。乙方应在甲方电话通知3日内签订商品房买卖合同，逾期视为违约，乙方所交诚意登记费不予退还。在本协议约定期限内甲方将房屋另售他人，视为甲方违约，甲方须双倍返还乙方所交纳的诚意登记费。”2015年2月2日，原告交诚意金30万元，被告宏发建设公司所属鑫红花苑工程部出具收据。2015年3月6日，原告与被告就该房屋买卖签订了正式的《重庆市商品房买卖合同》，合同编号分别为2015002号、2015003号，网签登记号为CQYJ561454、CQYJ561512。合同约定：“-2～1号房屋建筑面积455.83平方米，单价6581.40元，房价300万元；-2～2号房屋建筑面积898.30平方米，单价5343.43元，房价480万元，均于签订合同当天付清房款。交房期限及交付条件，属预售商品房的，甲方应当在2015年8月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可以据实延期交房。甲方应于确定交房的七日前书面通知乙方办理交付手续，双方进行验收交接时，甲方应出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝接房，由此产生的延期交房责任由甲方承担。办理产权登记的约定，预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应当在签订本合同30日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。本合同未尽事宜可由双方约定后签订补充协议。合同附件与本合同具有同等法律效力。”签订合同时，双方还就办理产权登记的规费、税费的缴纳达成一致，并签订《合同补充协议》，协议约定：“乙方应缴纳规费、税费在签订合同时支付给甲方，由其代收代缴，最后以实际缴纳费用据实结算。”2015年3月6日，原告交购房款600万元，交产权登记税费、物业费、装修保证金、垃圾清运费等共361587元。被告宏发建设公司所属鑫红花苑工程部出具收据。2015年3月6日，原、被告双方实际交付房屋，签署《房屋交接清单》及《鑫红花苑房屋业主装修协议》。2011年9月22日，被告宏发建设公司取得西沱鑫红花苑项目《建设用地规划许可证》，用地位置西沱镇万家路，用地面积2697平方米，建设规模12136.50平方米；2013年1月25日，取得西沱鑫红花苑项目《建设工程规划许可证》，建设地址石柱县西沱镇月台北路，建设规模14742.28平方米；2013年2月6日，取得西沱鑫红花苑项目《建设工程施工许可证》；2013年3月22日，取得西沱鑫红花苑项目第1幢的《重庆市商品房预售许可证》，预售面积15313.97平方米，预售包括车库、住宅房及非住宅房。2014年11月5日，该项目建设土建、给排水、电安装符合设计要求，工程验收合格，工程质量检测合格，尚未取得建设工程竣工验收备案登记证。上述事实，有原、被告双方提交的书证及当庭陈述佐证，本院予以确认。本院认为，2015年2月2日，原告谭小华与被告宏发建设公司签订《鑫红花苑诚意登记协议》，明确约定原告预订被告开发的石柱土家族自治县西沱镇月台北路67号鑫红花苑1号楼1单元-2～1，-2～2号房屋及该套房屋面积、单价、总价款，自愿交纳诚意登记费作为登记该房屋的依据，应在被告通知后3日内签订商品房买卖合同，未约定交房期限、产权证办理及违约责任等买卖房屋的重要事项，尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，出卖人也未按合同约定收取购房人支付的购房款，该合同是预约合同，不是商品房买卖合同，原告请求确认该诚意登记协议为商品房买卖合同的诉讼请求于法无据，本院不予支持；该协议意思表示真实，已履行完毕，双方无争议，合法有效。双方所签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，受法律保护，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。原告已按合同约定支付大部分购房款及产权登记税费、物业费、装修保证金、垃圾清运费。双方约定2015年8月31日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。虽然原、被告双方于2015年3月6日签署《房屋交接清单》，被告将房屋交付原告，因该商品房尚未取得《建设工程竣工验收备案登记证》，其交付不发生商品房交接效力。对办理产权登记双方约定为“预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”其约符合《商品房销售管理办法》的相关规定，被告所开发的商品房工程取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，是合法工程，该工程土建、给排水、电安装符合设计要求，工程验收合格，工程质量检测合格，是可以进行综合验收并取得建设工程竣工验收备案登记证的，在竣工验收备案登记后即可办理产权初始登记及分户登记。双方约定的办理产权登记的期限已届满，原告请求被告办理商品房产权登记有双方的合同约定，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告谭小华与被告石柱土家族自治县宏发建设房地产开发有限公司于二○一五二月二日签订的关于预订重庆市石柱土家族自治县西沱镇月台北路67号鑫红花苑1号楼1单元-2～1、-2～2号房屋的《鑫红花苑诚意登记协议》有效。二、确认原告谭小华与被告石柱土家族自治县宏发建设房地产开发有限公司于二○一五年三月六日签订的关于买卖重庆市石柱土家族自治县西沱镇月台北路67号鑫红花苑1号楼1单元-2～1、-2～2号房屋的《商品房买卖合同》有效。三、由被告石柱土家族自治县宏发建设房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告谭小华所购重庆市石柱土家族自治县西沱镇月台北路67号鑫红花苑1号楼1单元-2～1、-2～2号商品房办理产权登记。四、驳回原告谭小华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66400元，减半收取33200元，由石柱土家族自治县宏发建设房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  程地华二〇一五年十二月十七日书记员  张 燕