辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民三终字第222号上诉人（原审原告）：大连惠普农业科技开发有限公司。住所地：大连市甘井子区中革街24-2-3。法定代表人：刘斌，该公司董事长。委托代理人：景澄林，辽宁诚高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑兆英。委托代理人：井元桢。上诉人大连惠普农业科技开发有限公司（以下简称惠普农业）因与被上诉人郑兆英农村土地承包合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2014）中民初字第3799号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人惠普农业的委托代理人景澄林，被上诉人郑兆英及其委托代理人井元桢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2001年8月18日原告作为乙方与大连市甘井子区革镇堡镇中革镇堡村民委员会、大连荣华农业公司作为甲方签订土地承包合同，约定甲方将位于大连市甘井子区前革水泥厂磊南路北土地200亩承包给乙方，承包年限为30年，自2001年8月18日起至2032年7月31日止（开发建设期为1年，不在承包期限三十年内）；用于开发建设温室大棚、蔬菜、花卉等农业精品园、农业生产基地及附属设施（起居室、工作间、仓库等）；甲方同意乙方将所建精品园使用权对外转让、转租但不得超过本合同约定的承包期限，同时不得改变土地用途。大连荣华农业公司与原告另又签订补充合同，约定修改原告合同第五条的内容为“本合同使用年限届满，乙方可继续承包20年”。后原告依约投入大量资金完成农业精品园的建设，其中包括：温室大棚、起居室、农业仓储库等设施和道路的修建。2004年3月20日，原告、大连荣华农业公司（甲方）与被告（乙方）签订惠普农业科技园承包合同，约定乙方承包甲方建设的位于大连市甘井子区中革村惠普农业科技园的D区14号住宅面积260m2，工作间面积为450m2，总占地面积为2755m2，土地使用年限为50年，甲方同意在2004年3月20日将该科技园交付给乙方；承包科技园的金额为44万元（包括20千瓦的三项交流电引入款3万元）；甲方负责园区环境绿化、垃圾清理、上下水疏通和保安服务，费用由乙方负担，每年每平方米0.76元，乙方应按季交纳；乙方应在每年8月15日前向甲方交纳土地使用金每年每亩476元，灌溉用水免费，浇灌用水的电费每亩140元，饮用水和民用电按水表和电表实际发生数为准交纳费用；因乙方不能按时支付合同约定的款项，甲方有权从违约之日起，每日按照未支付款项的0.3%收取违约金。查，大连荣华农业公司出具证明，称在上述惠普农业科技园承包合同上，其不是合同的发包方，既不享受该合同权利，也不享受该合同义务。另查，原告在宣传广告中提到，案涉园区“地下水资源充足，水质好，含氯化物低，水质适合各种蔬菜、水果、花卉生长。井水与自来水，双套水源系统并行，为您解除大连缺水的困扰”。原审法院认为，本案的焦点问题有以下两个：一、原告请求解除案涉承包合同的理由能否成立。原告称被告私自将园区内农业生产大棚全部改建为厂房（工作间）用于非农业仓储使用、从根本上违反合同规定的土地用途，而事实上双方约定案涉园区应有450m2的工作间，原告亦收取了被告三项交流电引入款，被告称自己承包时没有工作间自己建了450m2工作间，非将大棚改建为工作间，故原告提供的现有证据不足以证明被告根本违约，应承担举证不能的法律后果，原告请求解除案涉承包合同，原审法院不予支持。二、被告关于原告应提供自来水的抗辩意见能否成立。关于是否提供自来水，双方在承包合同中未明确约定，但根据原告的宣传广告案涉园区应为井水与自来水双套水源系统并行，根据我国《合同法》第十四条规定：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条规定：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。本案的法律关系明确，宣传材料的内容具体确定，且对买方的订立合同和承包价格的意愿产生了重大影响，应当视为是要约，双方签订承包合同后，应当视为合同内容。且根据双方承包合同的约定原告负责疏通园区的上下水，而不接通自来水如何疏通上下水，现双方也都认可已经可以通自来水，综上应认为原告应为案涉园区接通自来水，自来水是园区的基本设施，接通自来水是发包方（原告）提供园区基本设施的义务，被告只是承包园区，在承包期满后园区基本设施也不属于被告所有，在原告不给园区接通自来水的情况下，限制了被告对园区的使用，故被告的抗辩意见原审法院予以采纳，被告有权行使先履行抗辩权，在原告未接通自来水前拒绝交纳原告请求的物业费、土地使用金、电费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第六十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告惠普农业的诉讼请求。案件受理费5550元，由原告负担。原审法院宣判后，惠普公司不服原判，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其在原审的诉请，即判决解除双方于2004年3月20日签订的案涉惠普农业科技园承包合同；判决被上诉人向上诉人交付物业管理费18050元及滞纳金106739.31元，土地使用金16957.50元及滞纳金105369.16元，电费4987.50元及滞纳金30990.91元。其依据的主要理由是：原判认定事实不清，被上诉人在合同履行过程中存在根本违约行为，表现在：多年拖欠应交纳的物业费、土地使用金、电费，且将所承包的案涉农业经营用大棚擅自改建成工作间，并且对案涉经营的土地有弃耕撂荒行为；另，上诉人认为原判认定上诉人违约在先有误，原判认定“上诉人承诺为案涉园区接通自来水是上诉人的合同义务，故被上诉人有权行使先履行抗辩权”错误，因为不能将上诉人的宣传广告认定为要约，接通自来水也不应认定为上诉人的先履行义务，实际上是被上诉人不愿交纳接通自来水的费用，且作为农业生产园区，上诉人提供的井水灌溉系统完全能够满足农业生产用途，对被上诉人履行案涉承包合同没有影响，双方所签案涉合同主要目的的实现与自来水无关；且原审时被上诉人曾陈述已经出租的房屋因为没有自来水、停电造成其对外租赁合同终止给其造成损失，据此就能说明被上诉人存在违约行为。被上诉人答辩称不同意上诉人的上诉请求及理由，服从原判。其主要观点为：上诉人是以“被上诉人私自将园区内农业生产大棚改建为厂房用于非农业仓储使用，从根本上违反合同约定的土地用途”为由诉请解除双方所签案涉合同的，但被上诉人不存在私自改建的行为，承包区域内450m2工作间是在被上诉人同意的情况下由被上诉人在空地上自行修建的，且双方在合同中也明确约定了允许建450m2工作间的事实，故上诉人诉称的解除合同的理由不成立；另，案涉承包合同明确约定上诉人负责上下水疏通及饮用水收费内容，可见自来水的提供系上诉人的义务，同时上诉人的宣传广告提到“井水与自来水，双套水源系统并行”，故原判认定上诉人有提供自来水的义务正确；上诉人诉请被上诉人欠费属实，但欠费不构成根本违约，且因上诉人未为被上诉人接通自来水，限制了被上诉人对园区的正常使用，被上诉人认为有权行使抗辩权。本院经审理查明的事实除原审法院认定的事实外，另查明，二审审理中，被上诉人确认其拖欠上诉人自2004年4月1日至2014年3月31日期间物业费20938元，拖欠自2004年4月1日至2014年8月31日期间的土地使用金20346元、电费4572，合计欠费本金45856元。本院认为，上诉人与被上诉人签订的案涉惠普农业科技园承包合同系其双方真实意思表示，所涉内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按约履行。现该承包合同尚在履行期限内，上诉人以“被上诉人私自将园区内农业生产大棚全部改建为厂房用于非农业仓储使用，从根本上违反合同约定的土地用途以及被上诉人自2004年4月开始恶意拖欠物业费、土地使用金及电费构成根本违约”为由，诉请解除该承包合同并要求被上诉人给付拖欠的物业费、土地使用金、电费及相应滞纳金，被上诉人不同意解除该承包合同，对上诉人所述违反土地使用用途的违约事实不认可，并以上诉人未提供自来水影响其经营为由认为有权拒交相关费用。则本案焦点问题首先应是对上诉人诉请解除案涉承包合同是否有据的认定，即被上诉人是否构成根本违约以致使双方合同目的无法实现，上诉人应对此承担举证责任，上诉人主张被上诉人私自将园区内农业生产大棚改建为厂房用于非农业仓储使用的事实依据就是被上诉人在经营的案涉科技园内建有约450m2工作间的事实，首先，双方在承包合同中约定了上诉人承包给被上诉人经营使用的农业科技园内含有住宅面积260m2住宅及450m2工作间，且现有证据情况下，尚不足以认定上诉人诉称的该园区内的工作间是被上诉人私自将农业大棚改建而成的事实成立，则上诉人对此应承担举证不能的不利后果；因被上诉人对上诉人诉请主张的其拖欠上诉人物业费、土地使用金及电费的事实认可，本院对此予以确认，双方所签案涉合同明确约定了上述费用的交付期限，被上诉人未按约交纳就系违约行为，其应向上诉人承担相应的民事责任，上诉人此项诉请于法有据，原审法院不予支持不当，本院予以纠正。至于被上诉人以上诉人未提供自来水认为其可以不交上述费用的问题，首先，案涉承包合同中并未明确约定上诉人负有为被上诉人提供自来水的义务，所涉宣传广告内容并不足以认定为双方达成的一致协议，原审法院对此所作认定不当，本院不予认定。但鉴于上诉人将案涉园区交付被上诉人承包经营所约定的土地使用年限为50年，现案涉合同履行了11年，诉讼中被上诉人明确表示愿意继续履行合同并表示愿意交纳所欠费用，不同意解除合同，则对被上诉人案涉欠费事实不宜认定为致使案涉合同目的无法实现的根本违约行为，但被上诉人必须立即向上诉人交付所欠费用，并在以后的实际履行中按约向上诉人交付合同约定的相关费用。总体上，对上诉人要求被上诉人给付欠费39995元的诉请，应予支持。至于上诉人主张按照案涉科技园承包合同约定的日0.3%的标准给付欠费滞纳金的诉请是否予以支持的问题，虽双方在合同中约定了日0.3%滞纳金的标准，但按此标准计算案涉欠费滞纳金总额远超欠款本金，鉴于被上诉人提出过高要求调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，综合本案案情及双方对此节事实的举证情况，本院酌情认定上诉人自起诉之日即2014年10月30日起至本判决确定的给付之日止，以欠费金额39995元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计付利息。综上，现阶段，上诉人以被上诉人根本违约为由诉请解除案涉合同依据尚不充足，原审法院对其此项诉请不予支持并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：一、撤销大连市中山区人民法院（2014）中民初字第3799号民事判决；二、被上诉人郑兆英自本判决生效之日起十日内，给付上诉人大连惠普农业科技开发有限公司拖欠的物业费、土地使用金、电费合计39995元及利息（自2014年10月30日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计付）；三、驳回上诉人大连惠普农业科技开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5500元，二审案件受理费5500元，合计11000元（上诉人均已预交），由上诉人大连惠普农业科技开发有限公司负担5500元，由被上诉人郑兆英负担5500元。本判决为终审判决。审 判 长  吴巍立代理审判员  林荣峰代理审判员  何 川二〇一五年四月十六日书 记 员  黄月妍附：相关法律规定《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。