河南省清丰县人民法院行 政 判 决 书（2015）清行初字第60号原告运富超，男，1973年12月14日出生，汉族。委托代理人郭水宽，河南天盈律师事务所律师。被告南乐县房地产管理所。住所地：南乐县。法定代表人邢泰钟，所长。委托代理人闫志勇，河南法衡律师事务所律师。第三人南乐县三友置业有限公司。住所地：南乐县。法定代表人司建欣，公司总经理。委托代理人邢建枢，该单位法律顾问。原告运富超诉被告南乐县房地产管理所、第三人南乐县三友置业有限公司房屋行政登记纠纷一案，于2015年11月5日向本院提起行政诉讼。本院受理后依法组成合议庭，于2015年11月26日和12月8日进行了公开开庭审理，原告运富超及委托代理人郭水宽，被告法定代表人邢泰钟、委托代理人闫志勇，第三人委托代理人邢建枢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告运富超诉称，其于2014年7月11日购买第三人南乐县三友置业有限公司开发建设的锦绣华城5套房产，并签订包括合同编号为14××××516的5份商品房买卖合同，原告依约定交付了全部房款，与第三人一同到被告处办理了预售商品房买卖合同登记备案手续。近期才了解到，被告仅依据第三人的申请便撤销了商品房买卖合同登记备案，原告认为被告的撤销商品房买卖合同登记备案违反有关法律规定，故诉至法院，请求：1、确认被告南乐县房地产管理所撤销合同编号为14××××516的商品房买卖合同登记备案行为违法。2、责令被告南乐县房地产管理所恢复商品房买卖合同的登记备案。被告南乐县房地产管理所当庭确认于2015年6月19日撤销了合同编号为14××××516的商品房买卖合同登记备案，但辩称，1、根据《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，商品房预售合同登记备案是房地产开发企业的一项单方法定义务，其与预售合同的效力无关。房地产管理部门所做出的商品房预售登记备案的行政行为，相对人仅为房地产开发企业，并不涉及承购人的权利、义务。被告基于本案第三人的撤销申请所做出的撤销登记备案行政行为，仅对本案第三人南乐县三友置业有限公司产生权利影响，并不对原告运富超产生任何法律意义上的影响，本案原告不享有行政诉权。2、商品房买卖合同登记备案被撤销后，是否可恢复，亦不源于商品房买卖合同买受人的任何申请和权利主张，原告要求恢复备案登记不属于人民法院受案范围。综上，请求法庭依法驳回原告起诉。第三人南乐县三友置业有限公司辩称，原告与第三人之间不存在真实的商品房买卖关系，被告撤销商品房买卖合同登记备案的行为合法。1、第三人并未收到原告交付的房款。2、原告所陈述履行交付的房款，实际上是第三人原法人张书山的个人借款，张书山为达到借款的目的，和原告签订了《商品房买卖合同》，并为其办理了虚假商品房合同备案登记，该行为违背了我国设立商品房预售管理制度的目的，被告针对“名为房屋买卖，实为民间借贷”的违法行为进行撤销的具体行政行为合法。综上，请求法庭依法驳回原告诉讼请求。为支持诉请，原告提供以下证据：1、加盖房屋合同登记备案及刘庆和签名的商品房买卖合同十三份，证明原告与第三人签订了商品房买卖合同及在被告处进行备案的事实。2、被告撤销商品房登记备案行为有关材料，包括第三人“一房多卖”清单、第三人商品房销售违法行为整改报告、第三人撤销备案申请、被告撤销备案登记告知书及送达手续。证明第三人申请撤销商品房买卖合同备案登记理由不成立。3、银行转账回单10张、第三人原法人张书山借条15张，证明第三人原法人张书山向原告借款和原告支付房款分属不同法律关系，与本案无关系。被告对证据1无异议；对证据2，系被告向法庭提交的证据，不再发表质证意见。对证据3有异议，认为该证据是原告与第三人之间经济往来，与本案诉讼无关。第三人对证据1真实性无异议，但认为合同收据不是第三人真实意思表示，该合同无效。对证据2有异议，对其证明对象不认同原告意见。对证据3有异议，认为不符合支付购房款的基本事实，原告提交购房款收据日期与银行转账日期不符。银行转账所涉款项不是原告购房款，是第三人原法人张书山个人借款，原告和第三人之间不存在真实的房屋买卖关系。被告在法定期限内提供以下证据：1、职权来源证据：依据《房地产管理法》、《城市房地产开发经营条例》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规规定，南乐县房产所是依法成立的具有依法行使房产备案登记和撤销备案登记等行政权力的行政机关。2、南乐县三友置业有限公司2015年6月11日向南乐县房管所提交的撤销备案申请书一份，申请事项是“撤销申请人锦绣华城项目名为商品房销售，实为张书山个人借贷非真实销售的商品房备案登记信息213套”，申请书后附有解除备案清单明细表，明细表第二页序号36-47显示运富超合同备案情况、第五页序号118、119显示运富强合同备案情况。2015年6月18日南乐县三友置业有限公司提交撤销备案申请一份，内容是“发现运富超名下的十三套商品房备案信息与事实不符，其名为商品房买卖、实为张书山个人借贷，特申请对以上备案信息予以撤销”。申请书后附有申请解除备案合同清单一份，显示运富超十三份合同备案号、房号及面积。证明第三人申请撤销商品房预售备案登记的理由和申请时间。3、法律依据：《城市商品房预售管理办法》第10条。认为依据上述法律法规规定，可依据开发商单方申请撤销商品房登记备案。原告对被告职权来源无异议，对该证据2，认同2015年6月18日南乐县三友置业有限公司提交撤销备案申请所附清单，不认同南乐县三友置业有限公司2015年6月11日向南乐县房管所提交的撤销备案申请书所附清单，第五页序号118、119显示“运富强”合同备案，应为“运富超”，第二页序号45显示“运富超”合同备案，应为“王守中”。认为原告作为购房人，与被告撤销商品房预售备案登记行政行为有法律上的利害关系，是适格的原告。被告作出的撤销商品房买卖合同备案登记行政行为程序违法，撤销商品房买卖合同备案登记行政行为之前没有调查原告和签订合同时第三人原法定代表人张书山，事实没有调查清楚。根据证据2载明申请撤销备案内容，是对213套商品房买卖合同备案的申请，不是针对自己的申请，故2015年6月11日申请虚假，假设第三人2015年6月18日提出申请为实，被告2015年6月19日就撤销了商品房买卖合同登记备案，没有做任何调查，没有撤销备案依据。对证据3有异议，认为被告做出撤销备案登记行政行为没有告知原告，损害了原告的合法权益。被告对原告关于证据2登记错误的意见表示是登记时的失误，以2015年6月18日南乐县三友置业有限公司提交撤销备案申请所附清单为准。第三人对被告证据无异议，也表示以2015年6月18日南乐县三友置业有限公司提交撤销备案申请所附清单为准。在法庭审理过程中，第三人向法庭提交调取证据申请书，申请调取南乐县公安局对第三人原法人张书山询问笔录以及南乐县人民法院执行局运富超申请执行张书山民间借贷一案卷宗材料。法庭依法调取了四份证据，分别为：1、南乐县公安局经侦大队对张书山询问笔录；2、南乐县公安局经侦大队对运富超询问笔录；3、运富超执行公证书4份；4、南乐县法院执行局询问笔录。第三人对证据1有异议，认为其陈述内容足以说明原告主张购房事实不存在，购房款是由于张书山向原告借款230万元引起。对证据2有异议，第三人不认可原告购房事实，对第三人原法人张书山向原告借款事实不清楚。对证据3有异议，认为该四份执行公证书所涉债务属于第三人原法人张书山个人债务，不能说明与原告购房有关系。对证据4有异议，不认同第三人原法人张书山所借款项投到公司的事实。原告对证据1有异议，认为张书山询问笔录只是供述了事实一部分，除了张书山个人借款外，张书山还代表第三人收取原告购房款，并将上述款项全部投到了第三人开发锦绣华城项目上。原告在第三人售楼部签订了房屋买卖合同，并分三次办理了预售合同备案登记。对证据3、4没有异议，但认为第三人原法人张书山向原告借款用在了第三人开发锦绣华城项目上，并进入了执行阶段。被告对证据1、2、3、4无异议，但认为上述证据与本案行政诉讼无关联性。根据以上法庭调查和双方举证质证，本院认定以下事实：2014年7月11日原告运富超与第三人南乐县三友置业有限公司签订合同编号为14××××516的商品房买卖合同，当日在被告南乐县房地产管理所做了房屋买卖合同登记备案。房管所副所长刘庆和在该商品房买卖合同上面加盖了合同备案章，注明“此合同已备案，审核人：刘庆和”。2015年6月18日第三人南乐县三友置业有限公司以“根据南乐县住建局对南乐县三友置业有限公司商品房销售违法行为做出的《处罚决定》，三友公司进行了认真的自查，发现运富超名下的十三套商品房备案信息与事实不符，其名为商品房买卖、实为张书山个人借贷”为由向被告提出撤销备案登记申请，第三人申请撤销备案登记依据的《处罚决定》，系南乐县住房和建设局于2015年4月14日向第三人下达的乐房罚决字（2015）第006号行政处罚决定书。后被告撤销了合同编号为14××××516的商品房买卖合同登记备案。本院认为，商品房买卖合同备案制度是我国房地产管理的一项重要制度。原告和第三人签订的商品房买卖合同已在被告处备案，被告未对第三人申请认真核查情况下撤销备案行政行为明显不当。关于原告要求判令被告恢复备案的诉讼请求，因备案登记行为属于被告的职权范围，应由被告另行审查为之，不属于本案司法审查范围，对此诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项之规定，判决如下：一、确认被告南乐县房地产管理所做出的撤销编号为14720140711151516商品房买卖合同备案登记行政行为违法。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元由被告南乐县房地产管理所负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判长  李少武审判员  库锁庆审判员  郭雷奇二〇一五年十二月二十二日书记员  付淑玲