南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2015)崇民初字第01089号原告南通文峰城市广场购物中心有限公司，住所地南通市虹桥路1号。法定代表人徐长江，董事长。委托代理人赵水平（特别授权），江苏信阳光律师事务所律师。被告卢黎芳。委托代理人陆雷（特别授权），江苏濠滨律师事务所律师。原告南通文峰城市广场购物中心有限公司（以下简称文峰购物中心公司）与被告卢黎芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵水平、被告卢黎芳及其委托代理人陆雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文峰购物中心公司诉称：原、被告双方签订《文峰城市广场租赁合同》，被告向原告租赁房屋用于“童乐堡”经营。合同中对租赁期限、租赁面积、租赁费用、合同解除、违约金、保证金等均作了明确约定。被告在给付了部分房屋租金后，其余的租金至今也未支付，现诉至本院要求：一、判令解除原、被告双方签订的《文峰城市广场租赁合同》；二、判令被告立即给付拖欠的租金102000元；三、判令被告支付违约金69000元；四、诉讼费由被告承担。被告卢黎芳辩称:1、不同意解除合同，在原告起诉被告前，被告已以诉讼方式向法院提出诉讼要求确认合同的效力并要求保护相关的权益，2015年6月17日被告并未主动撤场，是原告强行拆除了被告的设施，严重违反了合同的约定。2、租金标准有异议，导致被告欠交租金的原因是原告违反了合同义务，被告行使了抗辩权利，在原告未对被告实际损失进行赔偿前，被告不同意支付原告的租金。3、不存在违约金，被告未违约。4、诉讼费应由原告承担，被告没有过错。经审理查明：2014年7月13日，原告文峰购物中心公司（甲方）与被告卢黎芳（乙方）签订租赁合同一份。合同第1条出租房屋情况条款约定，1.1甲方出租给乙方的房屋坐落在文峰城市广场××区××层，可出租面积约为100平方米。合同第2条租赁用途和使用要求条款约定，2.1乙方保证该房屋仅作销售、经营童乐堡儿童拓展之用途（品牌），并遵守国家和地方有关房屋使用和物业管理的规定。租赁期内未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变上述约定的用途（品牌），否则甲方有权利立即终止本合同。2.6……甲方承诺在本广场不得招租相类似品牌入驻。合同第3条交付日期和租赁期限条款约定，3.1本合同租赁期自2014年8月1日起至2015年7月31日止，具体支付日以整体开业日期为准。合同第5条租金、物业管理费及其他费用约定，5.1甲、乙方双方同意租赁期内租金计算如下：（包含物业管理费）第一年，每日租金为人民币7.5元∕平方米∕日……。5.2上述租金不包括水、电、燃气等公用事业费用。乙方应于每日历月1日前向甲方支付当月的租金。合同第6条保证金条款约定，6.1乙方应在本合同签署后五个工作日内向甲方支付相当于三个月保底租金和物业管理费总和之金额作为保证金，以保证其履行本合同的所有条款，否则甲方有权终止本合同。6.2如乙方违反本合同约定，拖欠甲方任何款项包括但不限于租金、物业管理费或其他费用等，甲方有权从乙方的保证金中扣除所欠款项及相应的滞纳金。6.3若甲方从上述保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的租金、物业管理费、违约金、赔偿或其他费用后致使乙方支付的保证金低于6.1条款约定的标准，乙方须在接到甲方通知后5日内补足，否则甲方有权以书面通知立即终止本合同。6.4租赁关系终止后，若乙方未发生本合同约定的违约责任，且在乙方按原样将该房屋交还甲方并将所有以该房屋为注册地址的各项证照注销后，甲方同意在乙方付清租赁间发生的全部租金、物业管理费及其他各项费用后，在六十日内向乙方无息退还保证金。合同第15条合同解除条款约定，15.1若乙方出现下列情况之一的，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同，乙方无权要求甲方退还已付之保证金且乙方还应向甲方支付相当于3个月保底租金和物业管理费的总和的违约金；若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与保证金的差额部分。……（二）逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日；（三）乙方未经甲方书面同意擅自不开业、中断营业或未按照城市广场正常营业时间营业累计达7日以上的；……（六）乙方未征得甲方同意改变房屋用途、品牌货经营范围的；……租赁合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，文峰购物中心公司按约向卢黎芳交付了租赁房屋。卢黎芳于2014年8月1日进场经营“童乐宝”品牌。卢黎芳于2014年7月13日向文峰购物中心公司交纳2万元保证金，2014年10月17日交纳9万元租金，2014年11月28日交纳28000元租金。2014年12月18日，卢黎芳委托北京市亿嘉（南通）律师事务所律师雷向文峰购物中心发出律师函，提出文峰购物中心在文峰城市广场招租与“童乐堡”均属儿童拓展品牌的“童子军”，属于违约行为，要求文峰购物中心公司立即纠正，在文峰购物中心履行合同不符合双方约定的情况下，卢黎芳可以有权拒绝文峰购物中心公司要求履行合同义务的要求，并要求文峰购物中心公司继续依约履行，且可以就因此造成的所有损失主张利益。2015年6月12日，文峰购物中心公司向卢黎芳发出解约函并送达至卢黎芳经营场所，解约函载明，根据双方签订的《文峰城市广场租赁合同》，卢黎芳存在诸多违约情形，有关房租、经营管理事宜文峰购物中心公司多次与卢黎芳进行沟通，根据合同约定，要求卢黎芳限期履行相应合同义务。现根据合同“逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十（30）日”等款约定，特发函通知卢黎芳自即日起解除双方之间的租赁合同，同时要求卢黎芳按合同约定履行支付拖欠费用、承担违约金、返还租赁物等义务。2015年6月18日，文峰购物中心公司拆除了卢黎芳在文峰城市广场的设备。另查明，2014年11月26日，南通文锦商业经营管理有限公司（甲方）与龚萍（乙方）签订一份租赁合同，约定甲方向乙方出租文峰城市广场3号中厅商铺，营业面积110平方米，乙方经营范围限于儿童拓展，业态限于儿童拓展，以童子军为店铺名。甲方于2014年12月1日前向乙方交付房屋，租赁期限自2015年1月1日至2016年12月31日，乙方承诺必须于2014年12月20日前正式开业经营。其后，“童子军”品牌入驻南通城市广场实际经营。还查明，卢黎芳于2015年6月15日起诉文峰购物中心公司，要求文峰购物中心公司赔偿损失。以上事实，有租赁合同、解约函、解约函送达视频、房租缴纳资料、工商档案、公证书、律师函、受理通知书及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，原文峰购物中心公司与被告卢黎芳签订的租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。卢黎芳应按约支付租金等各项费用。文峰城市广场在卢黎芳租赁期间又出现相类似的儿童拓展项目，可以认定文峰购物中心公司违反在“本广场不得招租相类似品牌入驻”的承诺，文峰购物中心公司亦构成违约。但卢黎芳给付租金是主给付义务，与文峰购物中心公司的该项义务不具有对价关系。事实上，卢黎芳在文峰购物中心公司出现违约行为后，也继续使用租赁场地实际经营并有经营收入。因此，卢黎芳不能以上述理由拒绝给付租金，只能要求文峰购物中心公司赔偿相应的损失。卢黎芳拒付租金的履行抗辩已超出了《中华人民共和国合同法》第六十六条规定的“有权拒绝其相应的履行要求”的范围。卢黎芳未按约给付租金，违反了合同约定。文峰购物中心公司发出解约函要求解除租赁合同符合双方约定，解约函已送达至卢黎芳经营场所，双方租赁合同应认定已解除。文峰购物中心公司起诉再次要求解除租赁合同，本院不予支持。对于应付的房租，根据双方合同约定，租金（含物业管理费）标准为7.5元／平方米／日，自2014年8月1日至2015年6月12日，计算315日为236250元，扣除已付租金118000元、20000元保证金，余98250元，本院予以支持。关于卢黎芳提出的文峰购物中心公司不具有物业管理的资质，不应收取物业管理费的抗辩理由，因物业管理资质并非法律强行性规定，卢黎芳也实际享受了文峰购物中心对于整个商场提供的物业管理，本院对卢黎芳的辩解理由不予采纳。对于文峰购物中心公司提出的违约金的主张，合同约定的违约金为相当于3个月保底租金和物业管理费的总和，考虑到文峰购物中心公司在履行合同过程中也存在违约行为，本院对此予以调整，酌定卢黎芳应支付违约金5000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、九十三条、第一百一十四条、二百二十六条之规定，判决如下：一、被告卢黎芳于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通文峰城市广场购物中心有限公司房租人民币98250元。二、被告卢黎芳于本判决生效之日起十日内一次性给付原告南通文峰城市广场购物中心有限公司违约金人民币5000元。三、驳回原告南通文峰城市广场购物中心有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3720元，由原告南通文峰城市广场购物中心有限公司承担1510元，被告卢黎芳承担2210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费3720元（诉讼费账户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中国银行南通市西被闸支行）。审 判 长  余雪松代理审判员  范纪强人民陪审员  马 莉二〇一五年十二月十五日书 记 员  朱路遥