重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书(2015)武法民初字第02387号原告徐霞，女，1975年出生。委托代理人李如霞，重庆祥永律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告周小云，男，1972年出生。被告陈祖灿，男，1973年出生。原告徐霞与被告周小云、陈祖灿买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案受理后，依法由本院代理审判员刘凯独任审判，适用简易程序于2015年12月9日公开开庭进行了审理。原告徐霞的委托代理人李如霞，被告陈祖灿到庭参加了诉讼，被告周小云经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告徐霞诉称，2014年9月24日，被告周小云、陈祖灿与原告徐霞签订了《XX餐馆转让协议》，协议约定二被告将位于南川区XX路XX花园XX居场地内的所有不动产及动产一并转让给原告徐霞，转让金额90万元，协议签订生效之日付20万元首付款，并约定被告周小云与重庆泽京房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》解除后，由原告徐霞自行负责与重庆泽京房地产开发有限公司重新签订商铺租赁合同。事后，重庆泽京房地产开发有限公司不同意将商铺转租，且二被告也在一直经营使用该商铺，致使原、被告签订的《XX餐馆转让协议》无法实现。因二被告的行为导致合同目的无法实现，已构成根本违约，二被告应按合同约定承担相应违约责任。故原告徐霞诉至法院，请求判令：1.解除原、被告之间于2014年9月24日签订的《XX餐馆转让协议》；2.二被告立即返还转让费20万元；3.二被告支付违约金6万元。被告陈祖灿辩称，原、被告签订《XX餐馆转让协议》后，被告陈祖灿于2014年10月8日遣散了餐馆员工，于2014年10月9日将餐馆及场地内的所有动产及不动产移交给了原告徐霞。事后，原告徐霞及其丈夫田炳全与重庆泽京房地产开发有限公司就重新签订商铺租赁合同一事长期未谈妥，餐馆也一直处于关闭状态。为了避免损失，被告陈祖灿及他人撬开餐馆大门，将餐馆交由其二姐继续经营。餐馆移交后，原告徐霞已经把餐馆内的桌椅出售。被告陈祖灿同意解除《XX餐馆转让协议》，但对支付20万元转让费有异议，称餐馆移交后的租金是由其向重庆泽京房地产开发有限公司缴纳的，该部分租金应由原告徐霞承担，同时原告徐霞还应赔偿出售桌椅的费用。并称，由于并未违约，不应支付6万元违约金。被告周小云未出庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见及证据。经审理查明，2007年7月29日，被告周小云（合同乙方）与重庆泽京房地产开发有限公司（合同甲方）签订了《商铺租赁合同》，约定将甲方所有的现XX餐馆租赁给乙方用于经营餐饮生意，租赁期限自：2007年8月1日起至2017年7月31日止，并约定若乙方未经甲方书面同意将商铺擅自转租给第三方视为违约。合同签订后，被告周小云、陈祖灿将该商铺用于经营“XX餐馆”。2014年9月24日，原告徐霞（协议乙方）与被告周小云、陈祖灿（协议甲方）签订了《XX餐馆转让协议》，协议第一条约定：“甲方将位于南川区XX路XX花园XX场地（约2300平米）内的所有不动产（装饰物、水、电、气设施）及动产（空调、冰柜、电视、电脑、餐具、桌椅等，及水、电、气相关凭证）一并转让给乙方。转让金额90万元”；第二条约定：“付款方式：本合同签订生效之日付20万元首付款，实际交接后十日内再支付40万元，余下30万元在交接后两个月内付清”；第五条约定：“周小云与重庆泽京房地产开发有限公司签定的原商铺租赁合同解除后，由乙方自行负责与重庆泽京房地产开发有限公司重新签定商铺租赁合同。与甲方无任何责任，不影响双方对本合同的履行”；第六条约定：“以上内容文字，甲乙双方承诺理解清楚，明白无任何歧义，自愿遵守，如有违约，由违约方向遵守方支付40万元违约金并赔偿守约方的相关损失”。同日，原告徐霞委托谢琼通过重庆农村商业银行转账支付被告陈祖灿首付款20万元。另查明，重庆泽京房地产开发有限公司从未同意被告周小云将商铺对外转租。再查明，被告陈祖灿放弃在本案中主张陶然居餐馆已经移交给原告徐霞，且原告徐霞应当承担被告陈祖灿垫付的租金并赔偿变卖餐馆内桌椅费用的损失等反诉请求。本院所确认的以上事实，有原告徐霞和被告陈祖灿的陈述、原告徐霞提交的《XX餐馆转让协议》、《商铺租赁合同》、客户付款回单、证明等证据在案为凭。上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性、本院予以采信。被告陈祖灿提交的汇款凭条3张、水、电、气及物管费收据、会计档案记账凭证及固定资产明细账、律师函、证人魏德敏的出庭证言等证据，由于被告陈祖灿放弃在本案中主张其反诉请求，与本案不具备关联性。本院认为，原告徐霞与被告周小云、陈祖灿签订的《XX餐馆转让协议》，是原告徐霞自愿向两被告支付转让费以获得该商铺承租权和经营权而达成的协议，是双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律法规之强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人均应按协议的约定履行义务。重庆泽京房地产开发有限公司作为XX餐馆的所有权人，在与被告周小云签订的《商铺租赁合同》中明确约定若被告周小云未经其书面同意将商铺擅自转租给第三方视为违约，且重庆泽京房地产开发有限公司从未同意被告周小云将商铺对外转租。重庆泽京房地产开发有限公司禁止被告周小云将商铺转租的效力更应及于对商铺承租权与经营权的转让。被告周小云、陈祖灿未经重庆泽京房地产开发有限公司书面同意，将商铺的承租权和经营权转让给原告徐霞，且约定了被告周小云与重庆泽京房地产开发有限公司签订的原商铺租赁合同解除后，由原告徐霞自行负责与重庆泽京房地产开发有限公司重新签订商铺租赁合同，但重庆泽京房地产开发有限公司不同意与被告周小云解除《商铺租赁合同》，致使原告徐霞不能与重庆泽京房地产开发有限公司形成新的租赁合同关系，未能实现原告徐霞经营该商铺的合同目的。现原告徐霞请求解除原、被告之间签订的《XX餐馆转让协议》，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告徐霞按照合同约定支付了转让费20万元，现原告徐霞请求两被告立即返还转让费20万元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告徐霞主张两被告支付违约金6万元的诉讼请求，虽然原、被告在协议中约定由违约方支付守约方违约金40万元并赔偿守约方的相关损失，但原、被告在签订《XX餐馆转让协议》时均知晓商铺的所有权人系重庆泽京房地产开发有限公司，且知晓被告周小云必须与重庆泽京房地产开发有限公司解除《商铺租赁合同》后再由原告徐霞重新与重庆泽京房地产开发有限公司签订商铺租赁合同才能实现合同目的，由于被告周小云与重庆泽京房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》未能解除，二被告构成违约，但不是基于二被告拒不履行而违约，而是基于重庆泽京房地产开发有限公司不同意转让商铺致使二被告履行不能而违约。同时，原告徐霞也应当预见到基于重庆泽京房地产开发有限公司的禁止转让，使协议履行不能，导致不能实现合同目的。根据公平原则，本院对原告徐霞主张的支付违约金6万元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二之规定，判决如下：一、解除原告徐霞与被告周小云、陈祖灿之间于2014年9月24日签订的《XX餐馆转让协议》；二、被告周小云、陈祖灿在本判决生效后立即返还原告徐霞转让费20万元；三、驳回原告徐霞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5200元，减半收取2600元(原告已预交)，由被告周小云、陈祖灿共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 刘 凯二〇一五年十二月二十八日书 记 员 周雪棽