徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2015)泉民初字第3122号原告沈培秋，无业。委托代理人方莉，江苏同凯律师事务所律师。委托代理人王鑫，江苏同凯律师事务所律师。被告张伯元，退休职工。被告刘桂芝，退休职工。以上两被告共同委托代理人郭涛，徐州市泉山区西关法律服务所法律工作者。以上两被告共同委托代理人张绘景，无业。原告沈培秋诉张伯元、刘桂芝房所有权确认纠纷一案，本院于2015年7月23日受理后，依法由代理审判员张蕾独任审判，于2015年8月31日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，本院依法组成合议庭，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告沈培秋及其委托代理人方莉，被告张伯元及其与被告刘桂芝的共同委托代理人郭涛、张绘景到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈培秋诉称，2005年5月6日，二被告因住房紧张，为改善住房条件与原告协商换房，双方签订《房屋交换字据》，约定原告将其所有的本市泉山区民安园XX号楼X单元XXX室与二被告所有的民安园XX号楼X单元XXX室交换。原告按照上述约定将房屋交给二被告，后二被告将原告所有的泉山区民安园XX号楼X单元XXX室转让他人，原告便在民安园XX号楼X单元XXX室生活。2015年春节后，二被告违反约定，以本市泉山区民安园XX号楼X单元XXX室登记在被告名下为其夫妻共同财产为由将���告赶出，二被告恶意占有该房屋至今，原告无处居住。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令确认本市泉山区西苑小区民安园XX号楼X单元XXX室房屋所有权归原告；判令二被告赔偿原告经济损失（自2015年3月1日起至实际返还之日按每月1000元计算），本案诉讼费由二被告承担。被告张伯元、刘桂芝辩称，原告诉称的泉山区西苑小区民安园XX号楼X单元XXX室是本案被告的私有房产；双方于2005年5月6日签订的协议没有被告刘桂芝的签字，应当是无效的；关于《房屋交换字据》中所谓的房屋交换不存在，两套房屋都是被告夫妻共有的财产，协议无效；关于原告要求的经济损失，应当提供相关的租房手续或者发票，且租房费用不应由被告一人承担，赡养老人是所有子女的义务。原告沈培秋为证实其诉讼主张，向本院提交了落款日期为2005年5月6日，立据人为沈培秋、张伯元、刘桂芝、张文华、张春华、张伯海签订的《房屋交换字据》一份，内容为：“母亲沈培秋有产权房一套，位于西苑民安园XX号楼X-XXX，儿子张伯元有产权房一套在母亲同楼同单元楼上X-XXX。因张伯元住房紧张，为改善住房条件，同母亲和兄弟姐妹协商后，决定母子俩进行房屋交换。母亲沈培秋的二楼住房让儿子张伯元卖掉后重新买房，母亲沈培秋住到五楼张伯元房里。在母亲沈培秋健在期间五楼产权属母亲所有，母亲百年之后由张伯元继承。继承条件：一、必须善待老人、尊敬老人。二、照顾好老人的生活起居，例如吃饭、洗衣、洗澡、打扫卫生、平时带老人看病等（如果老人有××，卧床不起时，姐弟之间再另做研究）。在继承条件能够做到的情况下，兄弟姐妹同意张伯元享受继承权，否则继承权随时取消”。原告拟以此证据证���涉案房屋所有权属于原告，被告应当返还原告。经质证，被告对上述证据的真实性不持异议，但认为字据上刘桂芝的签名是张伯元代签，刘桂芝对此事不知情。被告张伯元当时因买房缺钱向其大姐张文华借款10000元，但是张文华一直未给付借款，要求被告在协议上签字就把钱给被告，被告是在无奈的情况下签的字。被告张伯元为证实其诉讼主张，向本院提交了如下证据：一、调取自徐州市房屋保障和房产管理局档案处的编号为（1991）徐房市契字第132号《江苏省徐州市私有房屋赠与契纸》一份，主要内容为，沈培秋于1991年1月14日将明理街XXX号“北屋东头一间半”赠与张伯元，房屋价值1500元，交纳契税150元。双方均为盖章确认。被告拟此证据证明原告于1991年将明理街190号的一间半房屋赠与张伯元，所有权已经变更。经质证，原告对该赠与契约真实性有异议，认为其从未向被告赠与过房屋，赠与契约上也没有原告本人的签名，只是印章。二、调取自徐州市房屋保障和房产管理局档案处的《徐州市私房建筑施工通知书》一份，房屋所有权证一份，主要内容为，被告于1991年6月申请翻建其名下的明理街XXX号北屋，经城建局审批同意翻建北屋6.3*4.5，有效期自1991年6月23日至1992年3月10日，1992年3月19日发放产权证书，1.5间，建筑面积27.34平方米。被告拟此证据证明其于1991年6月向相关部门申请对明理街190号北屋进行重新翻盖并取得所有权证。经质证，原告对私房建筑施工通知书真实性无异议，且所有权证上明确载明张伯元名下是一间半，面积27.34平方米。三、调取自徐州市房屋保障和房产管理局档案处的编号为（1993）徐房市契字第156号《江苏省��州是私有房屋赠与契纸》一份、徐证（1993）民内字第464号《赠与合同公证书》一份，主要内容为：“赠与人张文华、闫孝仪愿将明理街XXX号北屋东头半间赠给张伯元，产权归张伯元所有，中间墙仍归张文华、闫孝仪所有，受赠人张伯元同意接受赠与。该合同于1993年4月10日经徐州市公证处出具徐证（1993）民内字第464号《赠与合同公证书》予以确认。被告拟此证据证明张文华将明理街XXX号北屋东头半间无偿赠与被告。经质证，原告对赠与契约及公证书真实性均有异议，认为赠与契约上仅是印章，无张文华本人的签字，张文华确实因为赠与去办理过公证，但当时是想和被告各出半间屋给母亲沈培秋，并不是被告提交的赠与契约和公证书上的内容。四、调取自徐州市房屋保障和房产管理局档案处的落款日期为1993年5月19日的《赠与书》一份��主要内容为：“张文华，今自愿将自有房屋座落徐州市明理街190号北房半间，赠与张伯元名下为业，并立此赠与书存证。说明：出赠前发生产权纠纷问题，是出赠人负责。出赠后发生产权纠纷等问题由受赠人自己负责”。张文华在出赠人处签字并盖章，张伯元在受赠人处签字并盖章，徐州灯泡厂分别在出赠人单位证明和受赠人单位证明处盖章。被告拟此证据证明张文华将明理街XXX号北屋东头半间无偿赠与被告。经质证，原告认为张文华从未在徐州市灯泡厂办理过赠与，也从未签过字。五、调取自徐州市房屋保障和房产管理局档案处的《房屋所有权证存根》一份，载明明理街XXX号两间、建筑面积35.55平方米的房屋所有权人为张伯元。被告拟此证据证明张文华将明理街190号北屋半间赠与被告后，被告取得了35.55平方米的所有权。经质证，原告认为赠与不属实，该半间房屋是张文华赠与原告的。六、调取自徐州市房屋保障和房产管理局档案处、落款日期为1996年2月1日的《拆迁产权交换协议书》一份，协议甲方为徐州市市政建设拆迁处，乙方原为沈培秋，后更名为张伯元。主要内容为，因国家建设需要，拆除乙方使用的座落在明理街巷190号私有房屋（建筑面积35.55平方米、使用面积13.52、13.52平方米及附属物等），甲方以西苑小区XX号楼X单元XXX、XXX室，使用面积20、18平方米，建筑面积30.80、27.72平方米，同乙方被拆除房屋进行产权交换，作定居安置。旧房交甲方拆除并收回旧料，原产权注销。被告拟此证据证明被告因拆迁将其名下的明理街XXX号两间35.55平方米的房屋置换得到西苑小区XX号楼X单元XXX、XXX室，被告为该两处房屋所有权人。经质证，原告对该���迁产权交换协议书真实性有异议，认为该协议人一方本是原告沈培秋，被划掉后改为张伯元。七、发票五张，证明张伯元在XXX、XXX上房之前缴纳所有税费。经质证，原告对五张发票真实性无异议。八、西苑小区（民安园）XX#楼X-XXX、XXX室的产权证和土地证。被告拟此证据证明西苑小区（民安园）XX#-X-XXX室登记在被告名下，被告是合法所有权人。经质证，原告对房产证的真实性无异议，但认为原告及其其他子女一直认定西苑小区（民安园）XX#-X-XXX房屋所有权在原告名下，所以双方在《房屋交换字据》中才明确原、被告双方交换房屋，原、被告双方是基于各自对XXX室和XXX室的房屋享有所有权的基础上才达成的交换意见。原告沈培秋在庭审中陈述，明理街房子在翻建之前是原告的，翻建之后由张文华和张伯元各占一间半，考虑到原告没有地方住，便要求双方各给原告半间房，以便以后老了有地方住。原告一直认为民安园XX-X-XXX就是原告的房子，也一直在该房屋居住。后来因为被告张伯元的儿子要结婚没有房子，因二楼好出售，原告就同意搬到五楼去，把二楼卖掉，双方签订了《房屋交换字据》。这些年原告一直跟着张伯元居住，后来孙子张绘景的女儿到西苑小区来上学，因为五楼的房子住不开，所以就产生了矛盾。被告张伯元在庭审中陈述，明理街190号翻建之前，被告有一间屋，但是没有房证，所以翻建之前有四间屋。翻建之前张文华找张伯元商量，先让老母亲办理赠与，并过户到各自名下。翻建之后建成三间屋，被告与张文华一人一间半，但因张文华的一间半比被告的大4平方米，其他兄弟姐妹和老母亲都不同意，就找张文华把半间屋要回来了，当时分房��没有商量老母亲住房的事。被告卖二楼的房子是因为孩子结婚要买房需要资金，但二楼一直由母亲沈培秋居住，当时先卖的二楼的房子，但是还差15000元，被告向大哥借了5000元，向大姐张文华借了10000元，但是大姐张文华一直不把钱给被告，后来老母亲拿出一个协议，说是签了协议就给钱，被告是在无奈的情况下签的字。《房屋交换字据》上刘桂芝的签名是被告代签的，刘桂芝对此事不知情。原告之子张春华到庭陈述，母亲沈培秋在明理街XXX号一共有六间屋，五个子女一人分得一间，母亲沈培秋有一间。张伯海、张新华、张春华先后拆迁搬走，张文华、张伯元、母亲沈培秋还居住在明理街XXX号。拆迁之前，张文华和张伯元为了各自的利益，将属于母亲的一间屋子各自分了半间。原告之女张文华到庭陈述，明理街XXX号有六间屋，都是母亲的，母亲给五个子女一人一间，自己一间。后来张伯海、张新华、张春华先后拆迁搬走，因拆迁之前剩余的三间屋快要倒了，当时母亲已经七十多岁，张文华和张伯元就想重新翻建房屋，打算翻建之后由一人分得一间半，母亲沈培秋也到产权处办理了赠与，后来两人一起翻建并各自分得一间半。因其他子女不同意张文华和张伯元占有母亲的一间屋，母亲也找到张文华说其与张伯元各自多分的半间屋应当是她的，张文华就同意将半间屋给母亲。但是去产权处办理过户的时候，产权处说因为张文华要给母亲的半间屋无法开门，所以不能办理过户手续。后来母亲又找到张伯元商量，张文华不清楚具体如何商量结果如何，但母亲要求张文华将半间屋公证赠与张伯元，说以后拆迁了张伯元给母亲一套房子。张文华并称其和张伯元两人分了母亲的房子是有错误的，当时自己有私心。根据原、被告的举证、质证及当庭陈述，本院确认如下事实：原告沈培秋系张伯元、张文华、张春华、张新华、张伯海之母，被告张伯元与被告刘桂芝系夫妻关系。坐落于本市明理街190号共六间房屋原为原告沈培秋所有。原告沈培秋将其中五间分别分给其五个子女，自有一间。后张伯海、张春华、张新华先后拆迁搬走，沈培秋、张伯元、张文华仍旧居住在明理街XXX号剩余房屋中。为翻建房屋，原告沈培秋于1991年6月分别与张伯元、张文华签订赠与契纸，将明理街XXX号房屋中的“北屋东头一间半”赠与被告张伯元，而将其余的一间半赠与其女张文华。随后，张伯元以其个人名义申请对房屋重建，并与张文华共同出资翻建了明理街XXX号三间房屋。翻建后的房屋分别登记在张文华和张伯元名下各一间半，但原告沈培秋仍居住在翻建的房屋中。后原告其他子女对房屋登记在张文华和张伯元名下持有异议，原告便要求张伯元和张文华归还各自分得的半间屋。因张文华欲返还给原告的半间屋无法办理产权证，根据原告的要求，张文华与张伯元于1993年4月经徐州市公证处办理赠与合同公证，约定张文华、侯孝仪将明理街“北屋东头半间”房屋赠与张伯元，张伯元据此办理了明理街190号两间房屋共35.55平方米所有权证。1996年2月1日，被告张伯元与徐州市市政拆迁处签订《拆迁产权交换协议书》（该协议书被拆迁人原为沈培秋，后更改为张伯元），约定以明理街190号私有房屋拆迁置换西苑小区XX号楼X单元XXX室及XXX室房屋两套。被告张伯元依据该协议缴纳相关税费并补缴房屋产权交换费5619.04元，该两套房屋产权均登记在张伯元名下。上房后原告沈培秋居住在XX号楼X单元XXX室，被告张伯元居住在XX号楼X单元XXX室。因张伯元之子结婚购置新房需要资金，经由沈培秋同意决定出售沈培秋居住的房屋。2005年5月6日，沈培秋与张伯元、张文华、张春华、张伯海、刘桂芝签订《房屋交换字据》，约定：“母亲沈培秋有产权房一套，位于西苑民安园XX号楼X-XXX，儿子张伯元有产权房一套在母亲同楼同单元楼上X-XXX。因张伯元住房紧张，为改善住房条件，同母亲和兄弟姐妹协商后，决定母子俩进行房屋交换。母亲沈培秋的二楼住房让儿子张伯元卖掉后重新买房，母亲沈培秋住到五楼张伯元房里。在母亲沈培秋健在期间五楼产权属母亲所有，母亲百年之后由张伯元继承。继承条件：一、必须善待老人、尊敬老人。二、照顾好老人的生活起居，例如吃饭、洗衣、洗澡、打扫卫生、平时带老人看病等（如果老人有××，卧床不起时，姐弟之间再另做研究）。在继承条件能够做到的情况下���兄弟姐妹同意张伯元享受继承权，否则继承权随时取消”。但原告之子张新华因不同意该协议内容未签字。其后原告搬至XXX室跟随张伯元居住。后被告张伯元之子张绘景的女儿因上学问题搬至民安园XX号楼X单元XXX室居住，致使家庭住房紧张，原告遂于2015年7月5日搬去其女张文华处居住，2015年7月23日起诉来院。本院认为，房屋所有权的合法取得分为原始取得和继受取得，而民事主体依双方达成的协议通过买卖、赠与等合同行为取得房屋所有权属继受取得，其财产所有权从财产交付时转移。本案中，根据查明的事实，原明理街XXX号私房原为原告沈培秋所有，被告张伯元取得其中两间房屋的所有权是基于原告的赠与行为所致，故应属于继受取得。但原告沈培秋将房屋赠与被告张伯元之后仍居住在此处，故虽然被告张伯元已对房屋进行翻建���取得房屋所有权登记，但依法律规定，仍不能认定该房屋已完成转移，原告沈培秋仍享有赠与房屋的权利。另结合原告沈培秋此前已将其所有的房屋分别向其他各子女分配一间的事实，本院确认对于登记在张伯元名下的明理街190号两间房屋中张伯元享有其中一间的全部权利，另外一间的所有权事实上仍为沈培秋所有。登记在被告张伯元名下的两间房屋于1996年拆迁，虽然拆迁安置协议由被告张伯元签署，但根据该协议上原被拆迁人登记为沈培秋，后更改为张伯元的记载，被告张伯元签订协议的行为应为沈培秋与张伯元的共同意思表示；虽然其后安置的西苑小区民安园XX号楼X单元XXX室和XXX室均登记在张伯元名下，但上述房屋分别由原告沈培秋和被告张伯元居住，也说明原告沈培秋实际上仍然占有并使用其赠与被告张伯元的房屋。2005年5月6日，被告张伯元因其子购房筹���资金与原告沈培秋及原告其他子女达成的《房屋交换字据》亦明确表明原告沈培秋对明理街XXX号房屋拆迁安置取得房屋中民安园XX号楼X单元XXX室享有所有权，仅是为改善住房条件与被告张伯元的XXX室进行交换，虽然该《房屋交换字据》同时约定在沈培秋去世后该房屋由张伯元继承，但也明确约定民安园37号楼5单元203室房屋所有权属沈培秋所有，进一步说明赠与行为并未最终完成。至于被告张伯元关于签订《房屋交换字据》系为取得张文华出借的10000元借款而非其真实意思表示的主张，因被告并未提交证据，且从协议内容来看也无显失公平的情形，故本院不予采纳；至于被告称该《房屋交换字据》中被告刘桂芝的签字为张伯元代签，因而该协议无效的主张，因该《房屋交换字据》签订后原告已将原居住的XXX室交由被告张伯元出售且搬入XXX室居住，被告刘桂芝对此系明知的，应视为其对该交换行为的认可，故其以此为由主张《房屋交换字据》无效不能成立。综上所述，原、被告之间的房屋赠与行为没有最终完成，《房屋交换字据》亦明确原告对涉案房屋享有所有权，故原告的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿经济损失的主张，因原告未提交相关证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百八十六之规定，判决如下：一、位于本市西苑小区民安园XX#-X-XXX室房屋归原告沈培秋所有；驳回原告沈培秋的其他诉讼请求。案件受理费3580元，由原告沈培秋负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日���，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张红梅代理审判员  张 蕾人民陪审员  高传美二〇一五年十二月十七日书 记 员  周 希