广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第118号原告：广州宜家创生物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：车强谋，经理。委托代理人：李维婕（于2015年12月15日被撤销委托）、熊荣辉（于2015年12月15日授权）、谢妹（于2015年12月15日授权），均系该司职员。被告：张银静，住广东省广州市天河区。委托代理人：黄业增，住广东省广州市荔湾区。委托代理人：范鑫泽，住广东省广州市天河区。原告广州宜家创生物业管理有限公司（以下简称“宜家公司”）诉被告张银静物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宜家公司的委托代理人李维婕，被告张银静及其委托代理人黄业增、范鑫泽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宜家公司诉称：原告与广州新华晨房地产有限公司签订《东逸花园物业管理委托合同》、《物业管理委托合同》，约定由原告为东逸花园一、二、三期提供物业管理服务。被告为东逸花园四期广州市天河区东方三路4号之一407房的产权人。合同签订后，原告依约为该物业范围内的业主提供了物业管理服务，但被告自2013年2月起无故拒绝交纳管理费。至2014年12月，被告已拖欠原告管理费共计5104.88元，上述欠费经原告多次催收未果。以上事实有《东逸花园物业管理委托合同》、《物业管理委托合同》等证据证明，且就其欠费明细附有欠费清单加以说明。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、被告向原告支付2013年2月至2014年12月期间的物业管理费5104.88元及逾期付款的滞纳金（以当月欠费为本金，按每日千分之一标准计算至付清之日止）；二、被告承担本案诉讼费。被告张银静辩称：我方不需要支付物业管理费，因为我方与原告从来没有签订合同。而且原告是伪造多份收楼材料。原告应该向开发商主张物业管理费，我方从来未收楼，原告也未向我方提供服务，因此原告无权要求我方支付物业管理费。经审理查明：宜家公司是依法成立的、具有物业管理资质的企业法人，并取得企业法人营业执照及住建部颁发的《物业服务企业资质证书》，准予从事物业管理服务，资质等级为壹级。张银静是广州市天河区东方三路4号之一407房（以下简称“案涉房屋”）的登记产权人，案涉房屋属于东逸花园小区第四期物业，根据广州市房地产档案馆于2014年5月27日出具的《房地产登记簿查册表》显示，案涉房屋建筑面积为110.9756平方米，使用性质为居住用房，登记时间为2010年8月24日。宜家公司（乙方/受托方）与案涉房屋所在小区开发商广州新华晨房地产有限公司（甲方/委托方、以下简称“新华晨公司”）签订了《东逸花园物业服务委托合同》，约定：甲、乙双方于2006年7月14日签订了《东逸花园物业管理委托合同》以及《东逸花园物业管理委托合同补充协议》，于2007年1月11日签订了《东逸花园第四期物业管理委托合同》以及《东逸花园第四期物业管理委托合同补充协议》，双方于2009年6月19日签订《东逸花园物业管理委托合同补充协议》，上述五份合同统称“上述合同”；现因上述合同约定的委托期限至2009年9月25日到期，双方就东逸花园一、二、三、四期委托乙方继续实行物业服务事宜订立本合同；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；本物业的管理服务费，实行酬金制，住宅由乙方按建筑面积每月每平方米一期1.3元、二期2元、三期2元、四期2元向业主或物业使用人收取；物业服务资金由乙方直接向业主收取，业主应于每月的25日之前交纳当月物业服务资金，逾期交纳物业管理费及相关费用的，从逾期之日起每天按欠交管理费的1‰交纳滞纳金，但不得超过应缴费金额；本合同期限自2009年9月26日起至2014年9月25日止。宜家公司曾于2011年6月10日起诉至本院，要求判令张银静支付案涉房屋自2007年7月1日至2011年4月30日期间的物业管理费。本院受理后经审理于2012年2月2日作出（2011）穗天法民四初字第1463号民事判决，查明如下事实：宜家公司提供了《收楼手续单》、《签约页》以证明张银静于2006年12月24日收楼，但张银静对上述两份证据的真实性不予确认，另外，宜家公司提供了（2009）穗中法民五终字第3985号《民事判决书》证明案涉房屋已于2007年4月13日符合收楼条件，上述《民事判决书》中审理查明，2006年12月24日、2007年7月13日、10月17日、11月16日，张银静收楼时均以案涉房屋的装饰、设备未达到合同约定的标准为由要求新华晨公司对相关项目整改再收楼，认为新华晨公司具备交楼条件的时间应以其取得案涉房屋所在楼盘的《建设工程竣工验收备案表》的时间即2007年4月13日为准，新华晨公司应向张银静支付自2006年12月16日至2007年4月13日期间逾期交楼所造成的违约金。认定：从（2009）穗中法民五终字第3985号《民事判决书》审理查明的事实可知，张银静曾在2006年12月24日及之后四次到案涉房屋进行收楼，但却因案涉房屋装修、设备问题而并未实际收楼，故张银静的实际收楼时间并非2006年12月24日；另外，（2009）穗中法民五终字第3985号案件中为了确定新华晨公司承担迟延交楼违约责任的截止时间，认定案涉房屋具备交楼条件的时间为2007年4月13日；但案涉房屋具备交楼条件并不表示案涉房屋已实际交付给张银静使用，且现有证据未能证明新华晨公司于该案判决后已通知张银静办理收楼手续而张银静拒不收楼，宜家公司亦无其它证据证明案涉房屋实际交付张银静使用的时间；虽然宜家公司否认张银静提供的《单元签收表》的真实性，但其无证据予以反驳；本院结合张银静提交的水费发票、污水处理费发票、《广东电网广州供电局欠费客户停止供电执行通知书》等证据，对《单元签收表》的真实性予以认定，并确定案涉房屋实际交付张银静使用的日期为《单元签收表》所显示的2011年4月8日。遂判令张银静向某家公司支付拖欠案涉房屋自2011年4月8日起至2011年4月30日期间的物业管理费167.9元。该判决已发生法律效力。另查明，东逸花园小区至今未成立业主委员会，亦未通过业主大会聘选物业服务企业。另，张银静于2015年6月26日向本院提交笔迹鉴定申请，认为宜家公司提供的《签约页》中“张银静”的签名并非是其本人所签，要求对该签名进行笔迹鉴定，且案涉房屋现阶段漏水、渗水严重，要求指派或安排房屋安全鉴定机构对案涉房屋进行房屋安全鉴定。本院于2015年7月14日组织双方当事人到达案涉房屋，经勘查，案涉房屋为三房一厅的结构，三间房的地板均存在水浸、发泡痕迹，其中两间房屋存在天花漏水、发霉痕迹，客厅墙壁存在脱落、发霉痕迹，厕所存在漏水痕迹。张银静称案涉房屋存在工程质量问题，应当由宜家公司及开发商共同负责，并要求进行鉴定。再查，张银静于2015年8月20日以案外人新华晨公司为被告向本院提起诉讼，本院以（2015）穗天法民四初字第1409号案受理，张银静在该案中要求案外人新华晨公司支付案涉房屋重新装修的费用250000元及因案涉房屋工程质量不合格造成其无法使用的损失100000元，目前该案尚在审理中。本院认为：关于张银静提交的上述鉴定申请，首先，关于《签约页》的笔迹鉴定，该《签约页》并非为本案的证据，且在（2011）穗天法民四初字第1463号中，宜家公司提交该《签约页》以证明案涉房屋的收楼时间为2006年12月24日，但本院未予以采信，最终根据《单元签收表》认定收楼时间为2011年4月8日，因此，本案无需对该《签约页》中的签名进行笔迹鉴定；其次，关于案涉房屋的房屋安全鉴定，经勘查，案涉房屋确实存在漏水、墙壁脱落及发霉痕迹，但无法确定成因。张银静主张案涉房屋漏水、渗水为房屋工程质量问题，而本案系物业服务合同纠纷，关于张银静所主张的案涉房屋存在工程质量问题与本案非属同一法律关系，本院亦已告知张银静另循法律途径解决，因此，本案无需对案涉房屋进行工程质量鉴定。东逸花园小区至今未成立业主委员会，也未通过业主大会选聘物业服务企业，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，作为建设单位的新华晨公司可选聘物业管理企业。宜家公司与新华晨公司签订的有关东逸花园小区物业管理的相关委托合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。宜家公司因上述合同成为东逸花园小区的合法物业管理人，具备对小区进行物业管理的资格。在签订《东逸花园物业服务委托合同》后，宜家公司已依约向案涉房屋所在小区提供了物业管理服务，其有权依照该合同的相关约定，收取物业管理区域内房屋的物业服务费。张银静作为物业管理区域内的房屋业主，应接受上述合同的约束，与宜家公司之间成立物业管理关系，并应依上述合同的约定向某家公司支付物业服务费。案涉房屋属于东逸花园小区第四期，按照《东逸花园物业服务委托合同》的约定，物业管理服务费标准为按建筑面积每月每平方米2元，每月物业管理费的数额为221.95元（110.9756平方米×2元/平方米）。因此，被告应向原告支付案涉房屋自2013年2月至2014年12月期间的物业管理费为5104.85元（221.95元/月×23个月），原告要求被告支付的物业管理费超过5104.85元的部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于宜家公司主要求被告支付迟延支付2013年2月至2014年12月期间物业管理费的滞纳金的诉讼请求，根据《东逸花园物业服务委托合同》约定，“业主应于每月的25日之前交纳当月服务资金，逾期交纳物业管理费及相关费用的，从逾期之日起每天按欠交管理费的1‰交纳滞纳金，但不得超过应缴费金额”，故逾期缴纳物业管理费的滞纳金应从当月26日起算。现宜家公司主张滞纳金以所欠物业管理费为本金，按照每日1‰的标准计至实际付清之日止，符合上述合同的约定，本院予以支持，但每月的滞纳金总额均以不超过当月所欠物业管理费为限。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第二十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：一、被告张银静于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州宜家创生物业管理有限公司支付广州市天河区东方三路4号之一407房自2013年2月至2014年12月期间的物业管理费5104.85元。二、被告张银静于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州宜家创生物业管理有限公司支付迟延支付上述期间物业管理费的滞纳金（每月以221.95元为本金，按照每日1‰的标准，从当月26日起计至实际付清之日止，每月的管理费滞纳金总额均以不超过221.95元为限）。三、驳回原告广州宜家创生物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告张银静未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告广州宜家创生物业管理有限公司。本案受理费50元，由被告张银静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  谭巨文代理审判员  廖雅婧人民陪审员  张少贞二〇一五年十二月二十五日书 记 员  梁怡筠廖嘉欣本判决书于2015年月日送达