辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第00491号上诉人（原审被告）：大连大世界房地产开发有限公司，住所地大连市沙河口区五一广场4号地下三层。法定代表人：王振国，该公司总经理。委托代理人：王向华，该公司职员。委托代理人：王健勇，北京大成（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李淑梅，无职业。委托代理人：郝方舫，辽宁住邦律师事务所律师。原审原告李淑梅与原审被告大连大世界房地产开发有限公司（以下简称大世界公司）商品房销售合同纠纷一案，大连市沙河口区人民法院于2014年12月9日作出（2014）沙民初字第3596号民事判决，大世界公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月31日公开开庭审理了本案。上诉人大世���公司的委托代理人王向华、王健勇，被上诉人李淑梅的委托代理人郝方舫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李淑梅一审诉称：2012年12月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的第九频道第×幢×单元×号房屋，购房款为838，458元，被告应当于2013年10月31日前交付房屋。被告迟延交房，按照合同约定，被告应当自最后交付期限第一天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房款的万分之一的违约金。故请求法院判令被告支付自2013年11月1日起至2014年3月31日止的违约金12，577元。被告大世界公司一审辩称：按照被告与原告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2013年10月31日前将经验收合格的房屋交付原告。根据《建设工程质量管理条例》的规定，被告收到施工单位的建设工程竣工报告后，已经组织设计、施工、工程监理等有关单位进���了竣工验收，并于2013年10月31日取得有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量验收合格文件，案涉项目在2013年10月31日已经符合交房条件。2013年4月28日，辽宁省质量技术监督局下发《建筑消防安全技术规定》，被告依据该规定对案涉项目进行了防火整改，该工程于2014年3月1日完工。被告于2014年3月14日申请消防验收，并在2014年3月末消防验收后第一时间通知原告入住，原告现已经入住至今。被告因进行防火整改导致逾期交房，属于不可抗力，不应承担民事责任，同时根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，因遵守法律法规等造成迟延交房，被告也无需承担逾期交房的违约责任。根据《补充协议》约定，原告存在迟延付款情况，被告有权相应顺延向原告发出入住通知的时间并无需承担违约责任。故不同意原告的诉讼请求。一审���院审理查明：2012年12月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的第九频道第×幢×单元×层×号房屋（行政街号：大连市沙河口区长生街×号×层×号），建筑面积为39.76平方米，总房款838，458元。原告于2012年12月9日交首付款168，458元，余款670，000元通过按揭贷款方式支付，原告应在本合同登记备案之日起二十个工作日内办理完毕按揭手续并付清其余房款。原告如未按本合同规定的时间付款，逾期在三十日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的1%向被告支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。被告应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起三十日内告知原告的；2.详见补充协议。除本合同规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过三十日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日���，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了双方的其他权利义务。同日，原、被告签订《补充协议》，作为《商品房买卖合同》附件四。协议约定，因下列原因之一导致被告不能在本合同约定的交付日期交付商品房，被告可以据实予以延期交房并予以说明，被告无需承担逾期交房的违约责任：遵守法律法规和政府及公用事业部门的政策、指令、要求等造成交房延迟；市政配套设施接通延迟；政府规划变更；遭遇不可抗力；遇突发性公共事件、施工过程中出现的重大技术问题等被告无法���制的因素。如原告有迟延付款等未履行合同义务情形的，被告有权相应顺延向原告发出入住通知的时间并无需承担违约责任。协议还约定了双方的其他权利义务。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告向原告出具了发票，被告于2012年12月9日向原告出具发票，金额为168，458元，于2013年3月23日向原告出具发票，金额为670，000元。2013年10月15日，被告向原告发出《致业主的一封信》。通知原告由于市政配套设施接通延迟，无法按时交房，待市政配套设施接通后，另行通知交房时间。2014年3月31日，被告通知案涉项目业主办理房屋交接手续，原告于2014年4月9日办理了房屋交接手续。案涉项目建设单位被告及大连市沙河口区教育局、监理单位大连宏达建设监理有限公司及大连连信土木工程建设监理有限公司、施工单位大连金广建设集团有限公司出具《外墙保温板施工工期证明》，证明大连市第二十一中学北侧改造地块项目外墙保温工程于2011年10月25日施工至2013年4月1日结束。2013年4月28日，辽宁省质量技术监督局发布《建筑消防安全技术规范》，该规范于2013年5月28日实施。被告依据该规范决定对案涉项目进行防火整改，其于2013年8月12日向案涉项目施工单位大连金广建设集团有限公司出具《工作联系函》，要求施工单位提供整改方案和预算。2013年9月1日，大连金广建设集团有限公司向被告出具《工程（预）算书总表》，工程预算为4，982，103元，被告于2013年9月6日审核。2014年3月1日，防火整改工程完工。2014年3月5日，大连金广建设集团有限公司向被告出具《工程（结）算书总表》，申报结算金额为4，982，103元，被告于2014年3月10日审核，审核金额为4，584，321元。2014年3月14日，被告向大连市公安消防局申请对案涉项目进行消防验收。2014年4月9日，大连市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。另查，2013年10月30日，案涉项目施工单位大连金广建设集团有限公司出具《工程竣工报告》，认为案涉项目质量合格。2013年10月31日，案涉项目勘察单位辽宁地质海上工程勘察院出具《质量检查报告》，认为案涉项目符合要求；设计单位大连华威高级建筑师事务所有限公司出具《质量检查报告》，认为设计文件及设计变更均符合国家现行规范及强制性标准要求，主体结构满足设计要求，使用功能符合设计要求，满足使用功能的要求；监理单位大连宏达建设监理有限公司出具《工程质量评估报告》，认为工程质量合格。2013年12月20日，大连市规划局出具《关于大连市第二十一中学北侧改造地块项目规划核实证明》，大连市规划局��大连市第二十一中学北侧改造地块项目进行了规划核实，本次规划核实部分用地位置、使用性质、开发强度等符合规划条件。2014年4月17日，大连市环保局出具《关于大连二十一中学北侧改造地块项目竣工环保验收许可决定》，决定大连二十一中学北侧改造地块项目竣工环境保护验收合格。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，被告应当在2013年10月31日前将符合合同约定交付条件的房屋交付给原告，被告于2014年3月31日通知原告收房，存在违约行为。关于被告迟延交付房屋是否应当承担违约责任的争议焦点，一审法院认为，被告存在违约行为，应当按照合同约定承担违约责任。理由如下：第一，《建筑消防安全技术规范》于2013年4月28日发布，距离��同约定的交房时间2013年10月31日近六个月时间，而被告实际进行防火整改工程的时间也近六个月时间，故如果被告在该规范发布后积极组织施工，应当能够在合同约定的交房时间前完成防火整改工程施工，不会出现迟延交房情况。第二，《建筑消防安全技术规范》发布后，被告决定进行防火整改工程，在其已经预见到会出现迟延交房的情况时，应当将该情况及时如实告知原告以减轻原告损失，但被告在2013年10月15日向业主发出的《致业主的一封信》中并未提及因防火整改工程导致迟延交房。关于被告能否依据《补充协议》的约定，如原告有迟延付款等未履行合同义务情形的，被告有权相应顺延向原告发出入住通知的时间并无需承担违约责任，一审法院认为，《补充协议》中该条约定并未明确如何认定原告迟延付款及被告顺延通知交房，故应当理解为在合同约定的交房时间届满时，原告仍未付清全部购房款的，被告有权顺延通知交房至原告付清全部购房款，在原告付清全部购房款后，被告应当向原告交付房屋。原告于2013年10月31日前付清了全部购房款，被告应当在2013年10月31日前通知原告交房。原、被告于2014年4月9日办理了房屋交接手续，原告已实际接收房屋，现原告主张被告支付自2013年11月1日起至2014年3月31日止按照总房款838，458元的日万分之一标准计算的违约金12，577元的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：被告大连大世界房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告李淑梅违约金12，577元。案件受理费110元（原告已预交），由被告负���，给付时间同上。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。大世界公司上诉的理由及请求是：1、一审认定以取得竣工验收备案为交付条件没有法律依据，应以大世界公司组织勘察、设计、施工、监理等单位验收合格的时间作为验收合格的依据和房屋交付条件；2、出于消防安全考虑，大世界公司遵守消防新规进行防火整改致使交房延期，不应承担违约责任；3、李淑梅存在逾期付款的行为，大世界公司有权依据补充协议的约定相应顺延交付房屋的时间，并有权要求李淑梅承担逾期付款违约金。故请求二审法院撤销一审判决，改判驳回李淑梅的诉讼请求。李淑梅二审答辩认为：服从一审判决。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，李淑梅与大世界公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。关于案涉房屋的交付条件问题，本院认为，案涉合同第八条第一款约定“出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5.以下空白”，从上述4种约定来看是对交房条件程度逐渐递升的层级约定，而双方当事人自愿选择了上述第1种条件（即经验收合格）作为案涉房屋的交付条件，则双方应当按照该约定履行。根据相关规定，建设单位是工程竣工验收的组织者，建设、设计、施工、工程监理等相关��位是工程竣工验收的实施者；而备案机关并非组织或实施工程竣工验收的单位，仅是备案和监督机关。案涉合同约定的“经验收合格”即指经建设、设计、施工、监理等单位对建设工程质量验收合格。现大世界公司提交了案涉工程的勘察、设计、施工、监理、建设单位分别出具的工程符合要求、质量合格的报告，在李淑梅未提交充分证据证明案涉工程并未验收合格的情况下，应对上述报告的效力予以确认。故案涉房屋于2013年10月31日即具备合同约定的交付条件，大世界公司即应按合同约定向李淑梅交付房屋，逾期交房应承担违约责任。关于逾期交房应否免责问题，大世界公司主张其按照消防新规进行防火整改应予免责。本院认为，首先，如前所述，案涉房屋于2013年10月31日即具备合同约定的交付条件，防火整改并未阻却案涉房屋在约定的期限内达到约定的交付条件；其次，按照补充协议的约定，大世界公司应将出现免责的事由“予以说明”方能免责。大世界公司提供的证据不足以证明其将消防新规对房屋交付的影响向购房者予以告知；再次，《建筑消防安全技术规范》发布时，距合同约定的交房时间尚有6个月，大世界公司应在合理的期限内积极采取整改措施，减少或免除防火整改对房屋交付的影响。考虑到防火整改实际工期为6个月，防火整改并不必然导致逾期交房。故大世界公司主张依照补充协议的约定免除其逾期交房的违约责任，缺少事实及法律依据，本院不予支持。关于逾期付款应否顺延交房时间问题，本院认为，在合同继续履行的情况下，针对买受人逾期付款的行为，案涉《商品房买卖合同》中已经约定了买受人应按日支付逾期应付款万分之一的违约金，补充协议中又约定出卖人在买受人迟延付款的情况下有权相应顺延向买受人发出入住通知的时间并无需承担违约责任。其实质是买受人在逾期付款的情况下，既要向出卖人支付逾期付款违约金，又要放弃向出卖人主张逾期交房违约金。而反观合同中关于出卖人逾期交房的违约责任，则并无此种双重违约金的规定。尤其是李淑梅在合同约定的交房期限届满前已经支付完毕全部购房款，如再赋予大世界公司顺延交房日期的权利，势必会加重李淑梅的责任，导致双方权利义务失衡。一审法院将补充协议中关于顺延交房的约定，作限制性解释为：在合同约定的交房时间届满时，买受人仍未付清全部购房款的，出卖人有权顺延通知交房至买受人付清全部购房款，并无不当，本院予以维持。故对大世界公司主张顺延通知李淑梅交房时间，本院不予支持。此外，当事人将判决由其承担的案件受理费逾期给付费用预交人的，不适用《中华��民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之加倍支付迟延履行期间债务利息的规定，故一审将上述规定之内容列明在诉讼费负担之后，显为不当，应列明在所有判项之后，诉讼费负担之前。但鉴于一审判决判项正确，本院对一审判决结果予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费110元（上诉人预交），由上诉人大连大世界房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘如魁代理审判员  李 鹤代理审判员  刘盈铄二〇一五年四月二十二日书 记 员  夏丽娜