中华人民共和国广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初13756号原告陈美君，女，台湾居民，1971年12月17日出生。原告陈朝棋，男，台湾居民，1965年12月26日出生。两原告共同委托代理人赵爱华，广东广孚律师事务所律师。被告连志敏，男，汉族，1952年7月31日出生，住址广东省深圳市福田区。被告许德田，男，汉族，1931年10月24日出生，住址江西省景德镇市球山区。第三人黄朝铭，男，台湾居民，1964年2月26日出生。委托代理人赵爱华，广东广孚律师事务所律师。原告陈美君、陈朝棋诉被告连志敏、许德田房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加黄朝铭为第三人参加诉讼，并由审判员吴颂、人民陪审员杨海涛、叶钧如组成合议庭适用普通程序，于2018年4月19日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人赵爱华、被告连志敏本人、第三人黄朝铭本人及第三人委托代理人赵爱华到庭参加诉讼，被告许德田经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2016年8月初，原告与被告就原告所有的位于广东省深圳市福田区大中华国际交易广场写字楼x和xA的房屋出租给被告进行协商，并于8月30日签订了正式的书面合同，约定原告将上述房屋出租给被告使用，租期从2016年8月30日起至2018年8月29日止，每月租金95088元，每月10日前交付月租金。如被告有拖欠水电管理等费用达1万元、租金达10天或者违约转租等情形，原告可以解除合同并不退保证金。合同签订后，原告依约将标的房屋交付给被告，被告在支付了2016年9、10月两个月租金之后开始拖欠租金及管理费等费用，原告多次与被告电话沟通，被告总表示资金紧张，但仍要求继续租用房屋，原告也多次给予被告理解。但，从2016年11月份起，被告一直拖欠租金至今。为免损失的进一步扩大，原告于2017年3月1日向被告发出了通知函，告知其应于收函后5日内付清所欠租金及水电管理等费用，过期未付则解除双方之间的租赁合同，并追究相关赔偿责任。被告于当月3日收到通知函，但，至今仍未支付分文。被告的行为构成严重违约，给原告造成了重大损失，请求判令：1、确认原告与被告之间的租赁合同关系自2017年3月9日已解除；2、两被告向原告支付所欠2016年11月1日到2017年3月8日的租金405708.80元和空调、维护、物业管理及滞纳金等费用74382.92元和迟延支付的利息损失（以470061.80元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计算到付清之日止）；3、两被告向原告支付自合同解除之日起到2017年4月20日（腾退房屋之日止）的房屋占用费272585.60元（按租赁期间租金的双倍计算）；4、两被告承担本案全部诉讼费。被告连志敏答辩称：1、被告连志敏为被告许德田的委托人，受被告许德田的委托处理租赁涉案物业的事宜，由于被告许德田本人年龄较大身体不好，被告连志敏在合同上与被告许德田共同签字，便于参与房屋管理及办理后续大中华的各种手续。但是办公室所有租赁等费用均由被告许德田支付，办公室的使用也与被告连志敏无关，被告连志敏仅是被告许德田的工作人员，履行职务行为；2、2016年10月被告连志敏安排用门锁将涉案办公室锁门，在美联物业陈x（该办公室租赁中介方）处放置了一把钥匙，2017年1月15日被告连志敏通知陈x，称被告许德田不承租涉案物业了，要求其将办公室门锁拿掉，并同时通知了原告的代理人单小x。被告许德田未答辩，开庭时缺席。第三人对原告主张的事实理由及诉讼请求均无异议。经审理查明，2016年8月30日，原告（出租方、甲方）与两被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于深圳市福田区福华路深圳国际交易广场写字楼x、xA物业出租给乙方作为办公使用，房屋租赁面积505.73平方米；租赁期限自2016年5月30日起至2018年8月29日止；免租期自2016年5月30日至2016年8月31日，免租期内乙方无须支付租金但必须支付管理费；甲方应在结清完所有费用后于2016年8月30日前将租赁房地产交给乙方使用；甲方迟于欠款时间交付租赁房地产，须经乙方同意，且乙方可要求将合同有效期顺延，否则视为甲方违约；房屋租金每月95088元，乙方应于每月10日前向甲方交付当月租金；乙方应于合同签署后3日内支付自2016年9月1日至2016年9月30日的首期租金，金额为95088元；乙方应于2016年8月31日前向甲方支付2个月租金数额的租赁保证金190176元；签署合同后，租赁期未满，乙方支付租赁保证金后退租的，甲方有权没收租赁保证金。租赁期间，乙方如拖欠租金或欠缴管理费水电费等金额达1万元或不按合同约定转租的，视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用；合同终止后，乙方应于2日内迁离并交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；如乙方不交回租赁房地产的锁匙，甲方有权会同管理人员作证进入自己的租赁房地产内，将乙方存放在房内的物品清点提存，并对欠租和有关费用有权进一步追偿，同时，甲方有权就超期部分要求乙方支付双倍租金。该合同抬头处甲方处填写的人员为两原告及第三人，代理人为单小x；乙方处填写的人员为两被告。合同签署栏内出租方由单小x签字，承租方由两被告签字。2016年9月1日，被告许德田向第三人黄朝铭账户转账支付235264元，加上签订合同之前被告许德田支付的5万元，共计285264元。2016年9月1日，两原告代理人单小x、被告连志敏与物业公司客服人员办理了涉案房屋交接手续，物业公司对于电表进行了抄表，原被告确认从2016年9月1日开始，涉案物业的管理费由两被告承担。2016年10月17日，被告许德田向第三人黄朝铭支付10月份的租金95088元。此后，被告许德田未向物业公司支付物业管理费、专项维修基金、电费、空调运行费及维护费，也没有向两原告支付租金。2017年3月3日，两原告向两被告送达《通知函》，函件内注明两被告承租涉案物业，因两被告长期拖欠租金、物业管理及水电、空调等费用数额巨大，经多次与两被告交涉，两被告一直要求继续承租，会尽快支付所欠租金。但至今已拖欠租金及各项费用长达半年之久。要求两被告收函后5日内将所欠租金付清，并于物业公司结清各项费用。如两被告不能付清租金及相关费用，又不能与两原告协商达成一致意见，则两原告将于限期满后解除与两被告的租赁合同关系（且不会另行通知），为了减少损失的进一步扩大，原告将会和中介方、物业公司一起清空租赁房屋并另行出租。2017年4月20日，两原告向物业公司支付x、xA房2016年11月1日至2017年3月23日电费2425.13元（2072.76元+税费352.37元），空调运行费及维护费34533.19元（32578.48元+税费1954.71元），物业管理费38370.22元（36198.32元+税费2171.9元），专项维修基金599.56元，滞纳金2933.8元。物业公司就专项维修基金及滞纳金向两原告开具收款收据，就电费、空调运行费及维护费、物业管理费开具了增值税发票。原告主张支付上述费用当日原告自行收回了涉案房产，并当庭确认诉讼请求中电费、空调运行费及维护费、物业管理费不包含各项费用对应的税费。另查，庭审中被告连志敏称其仅是被告许德田的委托代理人，代为处理租赁事宜。2017年年初，被告连志敏从中介处得知两原告要重新出租涉案房屋，于是决定不再承租涉案物业，2017年1月15日电话通知两原告代理人单小x退房，并告知中介取走两被告物业门上的回型锁，以便于新承租人看房。对此两原告予以否认，并提交电话录音一份，其中2017年3月的电话录音中，被告连志敏称被告许德田资金马上会到位，还是需要继续承租涉案物业。本院认为，两原告与两被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示。两被告应按照合同约定的期限承租涉案物业，并向原告支付租金等相关费用。但两被告在合同有效期内，逾期支付租金等相关费用，构成违约。原告据此有权解除租赁合同关系、并要求两被告支付拖欠的租金、代垫的款项及逾期返还房屋的占有使用费。被告连志敏主张被告许德田为被告连志敏的老板，其系接受被告许德田的委托代为签订合同、办理收房退回的各项手续，其并非租赁合同的相对方。但被告连志敏并未提交证据证明在签订租赁合同之时或者之后，有告知两原告或两原告代理人其仅为被告许德田的委托代理人，代为签订合同；房屋租赁合同首部两被告被列为共同承租方，并非如被告连志敏所述其仅为承租方的代理人；其次，被告连志敏签字确认的物业公司出具的《业户资料登记表》、《业户入驻承诺书》中注明租户均为被告连志敏及被告许德田两人，并非被告许德田一人；再次，被告连志敏在收到两原告寄送的通知函后并未就通知函内载明的承租人信息提出异议。对于被告连志敏的上述抗辩，没有事实及合同依据，本院不予确认。被告连志敏又主张其于2017年1月15日已电话通知两原告代理人单小x解除租赁合同并向其返还涉案物业，但并未就此提交任何证据，两原告也予以否认。对于被告连志敏的主张，本院不予确认。两被告为涉案租赁合同的共同承租人，两原告仅于2017年3月3日向被告连志敏送达通知书并明确要求在合理宽限期内未能支付租金将解除合同，但并未向被告许德田送达该通知书。双方租赁合同关系解除日期应为两原告自认的两原告实际收回涉案物业之日，即2017年4月20日。则两原告有权要求两被告支付2016年11月1日至2017年4月20日止的租金538832元（95088元×5个月+95088元÷30天×20天）以及电费、空调费及维护费、物业管理费、本体维修基金、逾期支付电费、空调费及维护费、物业管理费、本体维修基金而由物业公司收取的违约金74382.92元及自起诉之日起，以470061.8元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清款项之日止的利息。两原告主张2017年3月9日之后的占有使用费按照双倍租金标准进行计算，但该主张没有合同依据，本院不予支持。原告主张逾期付款利息的计算基数为470061.8元，该主张没有超过原告可以主张的范围，对两被告有利，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈美君、原告陈朝棋与被告连志敏、被告许德田2016年8月30日形成的房屋租赁合同关系于2017年4月20日解除；二、被告连志敏、被告许德田应于本判决生效之日起十日内向原告陈美君、原告陈朝棋支付2016年11月1日至2017年4月20日期间的租金538832元；三、被告连志敏、被告许德田应于本判决生效之日起十日内向原告陈美君、原告陈朝棋支付物业管理费、空调运行费及维护费、电费、专项维修基金及物业公司收的滞纳金74382.92元；四、被告连志敏、被告许德田应于本判决生效之日起十日内向原告陈美君、原告陈朝棋支付逾期支付租金、物业管理费、空调运行费及维护费、电费、专项维修基金及滞纳金的利息（利息以470061.8元为计算基数，自2017年5月4日起，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，计算至实际付清款项之日止）；五、驳回原告陈美君、原告陈朝棋的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11327元（已由两原告预交），由两原告共同负担2099元、两被告共同负担9228元。如不服本判决，两原告可于判决书送达之日起三十日内，两被告可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 员 吴    颂人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 叶  钧  如二〇一八年六月二十六日书 记 员 俞婷婷（代）李颖欣