北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第00187号上诉人（原审被告、反诉原告）张艺，男，1959年11月2日出生。委托代理人崔浩，北京市远望律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）刘军，男，1974年10月24日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）胡薇，女，1981年10月25日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）邢玉兰，女，1951年3月27日出生。上列三被上诉人之共同委托代理人彭彦，北京中朗律师事务所律师。上诉人张艺因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第09786号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年7月，刘军、胡薇、邢玉兰起诉至原审法院称：2012年11月5日，我们与张艺签订换租协议，我们将位于北京市×××4号的房号为34、35、36、37、38、39、40的共计7间房屋（即涉案房屋）出租给张艺使用，租赁期限一年。合同期满后，因张艺未寻找到其他合适的房源，要求继续使用涉案房屋半年，我们同意由张艺继续租赁涉案房屋至2014年6月底。2014年7月1日，双方租赁期满后，我们多次要求张艺腾房，但张艺以种种理由拒不返还涉案房屋。现起诉要求确认我们与张艺签订的《换租协议》无效，张艺将涉案房屋腾空返还我们，并支付我们自2014年7月1日至实际腾退之日的房屋使用费、返还我们3张电卡，要求张艺拆除位于34、35号房南侧的自建房及位于36号房南侧的自建房。张艺答辩并反诉称：我自2001年就开始居住使用涉案房屋，双方之间也并不存在换房居住的情况，刘军、胡薇、邢玉兰就是将其承租的公房出租给我。刘军、胡薇、邢玉兰于2014年7月要求涨租金，我未同意，故刘军、胡薇、邢玉兰要求我腾退涉案房屋。现我不同意刘军、胡薇、邢玉兰的诉讼请求。因为刘军、胡薇、邢玉兰要求我拆除的自建房系房管所建设的，并非我所建，故不同意拆除。刘军、胡薇、邢玉兰出租公有住宅，与我签订的《换租协议》系无效合同，其应将收取我的租金返还我，故反诉要求确认我与刘军、胡薇、邢玉兰签订的《换租协议》无效，刘军、胡薇、邢玉兰返还我已经向其交纳的租金218160.88元（含2011年、2012年各50000元，2013年80000元及2014年的38160.88元）。刘军、胡薇、邢玉兰针对反诉答辩称：张艺使用涉案房屋多年，理应交纳房屋使用费，故不同意返还。原审法院经审理认为：刘军、胡薇、邢玉兰与张艺所签订的《换租协议》的性质系房屋租赁合同。该合同所租房屋系房管部门的直管公房，因刘军、胡薇、邢玉兰的证据不能证明其出租公房已经征得房管部门的同意，故刘军、胡薇、邢玉兰与张艺所签订的合同无效。张艺应将涉案房屋腾空返还刘军、胡薇、邢玉兰。根据庭审查明的事实，张艺持有涉案房屋的三张电卡，故对于刘军、胡薇、邢玉兰要求张艺返还电卡的诉讼请求，法院予以支持。张艺称邢玉兰所承租房屋南侧接出的自建房，以及胡薇所承租的西侧一间房屋南侧所接出的自建房系房管部门所建，但未就该主张举证。加之上述自建房目前均由张艺使用，故对于刘军、胡薇、邢玉兰要求张艺拆除上述自建房的诉讼请求，法院予以支持。张艺以刘军、胡薇、邢玉兰向其收取的2011年、2012年、2013年及2014年1月至6月的租金系不当得利为由，要求刘军、胡薇、邢玉兰返还全部租金。依据相关法律规定，没有合法根据，使他人受到损失而获得利益构成不当得利。在本案中，虽然刘军、胡薇、邢玉兰出租涉案房屋没有合法依据，并因出租涉案房屋而获取了利益，但刘军、胡薇、邢玉兰与张艺系自愿签订的《换房协议》，张艺亦明知涉案房屋系公房，对合同无效亦负有责任，且张艺实际使用涉案房屋至今，并未受到损失，故对于张艺所主张的刘军、胡薇、邢玉兰收取的租金系不当得利的意见，法院不予采纳。对于张艺反诉要求刘军、胡薇、邢玉兰返还不当得利的诉讼请求，法院不予支持。至于张艺代刘军、胡薇、邢玉兰向房管部门交纳的2009年1月至2012年12月的租金，刘军、胡薇、邢玉兰应予返还。因张艺于2014年7月1日后至今仍在使用刘军、胡薇、邢玉兰承租的公房，理应支付一定数额的房屋使用金，具体数额由法院酌定。据此，原审法院于2014年11月判决：一、胡薇、邢玉兰、刘军与张艺所签订的《换租协议》无效；二、张艺于判决生效后二十日内将位于北京市×××四号胡薇、邢玉兰、刘军所承租的公房七间返还给胡薇、邢玉兰、刘军；三、张艺于判决生效后二十日内返还胡薇、邢玉兰、刘军电卡三张；四、张艺于判决生效后二十日内将位于北京市×××四号邢玉兰所承租房屋南侧的接出的自建房以及胡薇所承租的西侧一间房屋南侧所接出的自建房拆除，并将渣土清运干净；五、张艺于判决生效后二十日内按照每月人民币六千六百元的标准向胡薇、邢玉兰、刘军支付北京市×××四号七间房屋自二○一四年七月一日至实际腾退之日的占有使用费；六、胡薇、邢玉兰、刘军于判决生效后二十日内退还张艺向房管部门交纳的二○○九年一月至二○一二年十二月的租金共计人民币七千三百五十六元四角八分；七、驳回胡薇、邢玉兰、刘军的其他诉讼请求；八、驳回张艺的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，张艺不服，上诉至本院称：既然原审判决认定《换租协议》无效，根据《合同法》第五十八条的规定，刘军、胡薇、邢玉兰依据无效合同收取的租金依法应予返还；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，但是该司法解释第一条第二款明确规定，当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。原审判决第五项中占有使用费的标准是参照无效合同的标准判决的，违反了司法解释的上述规定；胡薇所承租的西侧一间房屋南侧所接出的自建房是房管所的直管公房，原审判决将之拆除，会导致房管所的直管公房被拆除；同意原审判决第一、二、三、六项，请求二审法院撤销原判第四、五、七、八项，改判刘军、胡薇、邢玉兰返还我已经向其交纳的租金218160.88元。刘军、胡薇、邢玉兰同意原判。经审理查明：北京市×××4号34、35、36、37、38、39、40号房屋系北京市东城区房屋土地经营管理一中心东华门分中心（下称东华门分中心）的直管公房。邢玉兰承租其中两间房屋（公有住宅租赁合同所载37、38号房），胡薇承租其中两间房屋（公有住宅租赁合同所载39、40号房），刘军承租其中三间房屋（公有住宅租赁合同所载34、35、36号房）。经本院现场勘验，上述7间房屋自西向东排列，分别为邢玉兰承租的两间房屋（现场标示房号为34、35）、胡薇承租的两间房屋（现场标示房号为36、37）、刘军承租的三间房屋（现场标示房号为38、39、40）；邢玉兰承租房屋南侧接出一间房屋，用作厨房，张艺表示该房屋系其自建房屋，刘军、胡薇、邢玉兰要求张艺拆除该自建房屋；胡薇承租房屋南侧有两间房屋，该两间房屋南北排列且相通，现由张艺使用，其中靠北侧的一间即与胡薇承租房屋相连的一间房屋的南北长约1.45米，靠南侧的一间房屋的南北长约3.23米，靠北侧的一间房屋的房顶低于靠南侧的一间房屋的房顶，张艺表示靠北侧的一间房屋系其自建房屋，靠南侧的一间房屋系房管所建造，刘军、胡薇、邢玉兰则主张该两间房屋均系张艺自建房屋，要求张艺拆除。2011年7月15日，张艺（乙方）与刘军、胡薇、邢玉兰（甲方）签订《换租协议》租住涉案房屋，约定此换租协议暂定两年（从2011年1月1日至2012年12月31日），乙方给以甲方胡薇一年50000元的补偿。2012年11月5日，双方就涉案房屋再次签订《换租协议》，协议约定，因刘军、胡薇、邢玉兰想使用自己的承租房，但考虑到张艺的需求，故经双方协议，由张艺继续给胡薇经济补偿，由胡薇自己解决住房；合同有效期自2013年1月1日至2013年12月31日；乙方在换租期间只能用于居住，不得转租、转让，安全使用水、电、气等设施，甲乙双方终止此换租协议后，乙方需将此房恢复原状；换租期间由乙方于2013年1月10日前，给予甲方胡薇一年80000元的补偿；乙方应找适合自己的房源，如2013年10月1日后，乙方未找到适合自己的房源应尽快告知甲方。该合同到期后，双方未续签合同，张艺仍按原合同约定的租金标准向刘军、胡薇、邢玉兰支付了半年的租金40000元（扣除张艺向房管部门代缴的2014年的租金后，张艺向刘军、胡薇、邢玉兰实付38160.88元）。另查，张艺向刘军、胡薇、邢玉兰交纳了2011年及2012年的租金各50000元、2013年的租金80000元。本案审理中，张艺提交2014年9月15日东华门分中心管理组出具《证明》，记载“×××4号院系我单位直管公房院，该院41#房屋为直管公房，系该院附属用房。”经本院向东华门分中心调查，上述《证明》系该中心管理组出具，北京市×××4号院内胡薇承租房屋南侧的两间房屋中靠北侧一间即与胡薇承租房屋相连的一间房屋（南北长约1.45米）系自建房屋，与东华门分中心无关，靠南侧一间房屋（南北长约3.23米）系东华门分中心翻建，是直管公房。原审审理中，张艺称其一直代替刘军、胡薇、邢玉兰向房管部门交纳租金，并提交了2009年至2012年及2014年涉案房屋的租金缴纳凭证。刘军、胡薇、邢玉兰对此不持异议，认为张艺系代缴行为。刘军、胡薇、邢玉兰提交2013年涉案房屋的租金缴纳凭证，证明刘军、胡薇、邢玉兰向房管部门交纳了2013年的租金。张艺对此不持异议。张艺认可收到并持有刘军、胡薇、邢玉兰的三张电卡。上述事实，有双方当事人陈述、《换租协议》、勘验笔录、照片、租金交费凭证等证据在案佐证。本院认为：从张艺与刘军、胡薇、邢玉兰签订的《换租协议》的内容看，该合同名为《换租协议》，实为租赁合同，刘军、胡薇、邢玉兰将涉案房屋出租给张艺使用。涉案房屋系刘军、胡薇、邢玉兰从房管部门承租的公有住宅，诉讼中刘军、胡薇、邢玉兰未提供证据证明其出租行为经过了房管部门的同意，故原审判决认定《换租协议》无效，并无不妥。张艺上诉主张根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，刘军、胡薇、邢玉兰依据无效合同收取的租金依法应予返还。虽然《中华人民共和国合同法》第五十八条规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，但是本案中张艺一直实际占有使用涉案房屋，根据公平原则，张艺应向刘军、胡薇、邢玉兰支付占用期间的使用费。对于张艺已经支付的2014年7月1日之前的租金，应当用于折抵其所应当负担的占有使用费，张艺上诉要求返还，有违公平原则，本院不予支持。对于2014年7月1日之后至张艺实际腾退涉案房屋期间的占有使用费，原审判决确定使用费标准为每月6600元，未明显背离市场价格，本院予以维持。关于张艺上诉主张胡薇所承租的西侧一间房屋南侧所接出的房屋是房管所的直管公房一节，根据本院现场勘验，胡薇所承租的西侧一间房屋的南侧实际上有两间房屋，该两间房屋南北排列且相通，其中靠北侧的一间即与胡薇承租房屋相连的一间房屋的南北长约1.45米，靠南侧的一间房屋的南北长约3.23米，靠北侧的一间房屋的房顶低于靠南侧的一间房屋的房顶。本院审理中，张艺认可胡薇所承租房屋南侧的两间房屋中靠北侧的一间房屋系其自建房屋，本院不持异议。关于胡薇所承租房屋南侧的两间房屋中靠南侧的一间房屋，刘军、胡薇、邢玉兰主张该房屋亦系张艺自建房屋，但张艺对此不予认可，刘军、胡薇、邢玉兰就其上述主张未提供充分证据，另根据本院向东华门分中心的调查，该分中心表示靠南侧的一间房屋系其翻建，在此情况下，本院对刘军、胡薇、邢玉兰的上述主张不予采信，刘军、胡薇、邢玉兰要求张艺拆除靠南侧的一间房屋，缺乏充分依据。原审判决张艺将其自建房屋（即胡薇所承租房屋南侧的两间房屋中靠北侧的一间房屋，亦即与胡薇承租房屋相连的一间房屋，南北长约1.45米）拆除，符合法律规定，并无不当。关于邢玉兰承租房屋南侧所接出的自建房屋，张艺认可由其建造，原审判决其予以拆除，亦无不妥。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费900元，由刘军、胡薇、邢玉兰负担450元（已交纳），由张艺负担450元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；反诉案件受理费2286元，由刘军、胡薇、邢玉兰负担60元（于本判决生效后7日内交至原审法院），由张艺负担2226元（已交纳）；二审案件受理费4572元，由张艺负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李蔚林代理审判员  何江恒代理审判员  赵胤晨二〇一五年四月十七日书 记 员  祝 石