河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民终2984号上诉人（原审被告）：王越，男，汉族，1991年7月22日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：王志平，男，汉族，1965年7月21日出生，住河南省洛阳市西工区。系王越父亲。被上诉人（原审原告）：杜建设，男，汉族，1977年7月22日出生，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：王雷，河南永晖律师事务所律师。原审第三人：河南绿都置业有限公司，住所地河南省洛阳市西工区凯旋西路24号院1幢811、812室。法定代表人：孙万社，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘阳，河南凯仁律师事务所律师。上诉人王越因与被上诉人杜建设、原审第三人河南绿都置业有限公司（以下简称绿都公司）执行异议之诉一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2017）豫0303民初3719号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年5月11日公开开庭进行了审理。上诉人王越的委托诉讼代理人王志平，被上诉人杜建设的委托诉讼代理人王雷，原审第三人绿都公司的委托诉讼代理人刘阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王越上诉请求：依法撤销一审民事判决，改判驳回杜建设的诉讼请求，准许强制执行位于孟津县××路绿都××春天小区××室房产或发回重审。事实与理由：一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律不当，特提起上诉。一、一审关于杜建设支付绿都公司购房款的认定明显错误，所签订购书非正式购房合同，不具备购房合同效力。一审中杜建设出具的付款交易明细并不是与绿都公司发生的转账交易记录，而是与案外人进行的交易转账，不能证明系支付绿都公司的购房款。且杜建设也没有证据证明该案外人与绿都公司之间的关系，既无法确定该交易是缴纳支付的购房款，也无法证明其转账己由绿都公司实际收到。且转账凭证的数额与《收据》的数额也不相符，其次该《收据》也并不显示是收到哪一套房屋的购房款。一审法院在并未查明与之发生交易往来案外人身份的情况下，就以《收据》作为支付依据显然缺乏事实依据和法律依据。杜建设与绿都公司所签订购书非正式购房合同，不具备购房合同效力。二、一审法院以洛阳富佳物业管理有限公司水电费《收据》认定杜建设最晚于2017年1月17日已经实际占有和使用该房屋，该事实认定错误，未查清基本事实，缺乏证据支持。三、一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，买受人应当同时满足三种情形。本案中杜建设对三个条件均不具备。一审也未查明杜建设是否无其他房屋，一审判决明显属于适用法律错误。四、一审法院认定对本案所涉房屋于2017年3月29日査封时间是错误的。本案所涉房屋的查封时间应为2016年1月14日（洛阳市西工区人民法院协助执行通知书2015西民三初字第758-1号）。综上，王越请求二审法院查明事实依法公断，维护王越的合法权益。杜建设辩称：一、一审法院认定杜建设已支付全部购房款且与绿都公司签订的合同合法有效，证据充分，符合事实。1.关于购房款的支付。本案杜建设在绿都公司处的售楼部将钱款支付，绿都公司向杜建设出具了加盖有绿都公司公章的收据，作为一名普通人，即完成了购房款的支付过程，杜建设仅仅是为了买房，至于绿都公司如何做账务处理并非杜建设所能管控和知晓，一审提供的证据完全能够证实杜建设已支付了全部购房款。2.关于合同的效力。一方面，本案杜建设与绿都公司签订的合同已约定商品房买卖的主要内容，故应认定双方签订了商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，本案杜建设与绿都公司签订的合同满足以上条件，且已支付了全部价款，故应认定双方签订了合法有效的商品房买卖合同。另一方面，本案杜建设与绿都公司签订的合同未经备案并不影响双方合同的效力，合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条之规定当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持，可见双方签订合同的效力并不以是否登记备案为前提条件，且杜建设已履行合同义务，支付了合同全部价款，绿都公司已完成交付，故双方合同已实际履行且合法有效。综上，一审法院认定杜建设巳支付完成全部购房款且与绿都公司签订的合同合法有效事实充分，符合法律规定，并无不妥。二、一审法院认定杜建设实际占有和使用该房屋是经法院工作人员现场勘察的，杜建设的房屋装修完毕且已实际入住，杜建设提供了相应的水电费票据及装修票据，完全能够证实杜建设最迟已于2017年1月之后实际占有该房屋，王越未能提供任何相反证据，其理由不应得到支持。三、本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，故应对杜建设的执行异议予以支持，根据最高人民法院再审(2016)最高法民申254号民事裁定书和最高人民法院(2016)最高法民申2736号民事裁定书的释明，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用二十八条之规定也可以适用二十九条之规定，故根据上述第二十八条之规定，杜建设完全享有排除执行的权利。四、根据西工区人民法院(2017)豫0303执332号查封公告，杜建设的房屋于2017年5月4日查封，一审判决表述为2017年3月29日之后对房屋进行查封并无不妥且与事实相符。综上所述，一审法院已查明事实，证据确实充分，恳请二审法院维持原判。绿都公司述称，一审判决事实正确，应予维持，该房屋系杜建设交付购房款后合法取得，王越在与绿都公司的民间借贷纠纷中查封了绿都公司的33套房屋，已经拍卖了24套，一审起诉了九套，王越仅上诉了三套。杜建设向一审法院起诉请求：1.撤销西工区人民法院下发的（2017）豫0303执异47号执行异议裁定，判令停止对位于孟津县××路绿都××春天小区××室房产的执行；2.依法确认孟津县慧林路绿都维也纳春天小区7-1-501室属杜建设所有；3.本案诉讼费由王越承担。一审法院认定事实：王越与绿都公司借款合同纠纷一案，王越依据生效的（2016）豫03民终1969、2063号两份生效民事判决书向一审法院申请执行，一审法院于2017年3月29日作出（2017）豫0303执331、332号民事裁定书，查封绿都公司开发的洛阳市孟津县慧林路绿都维也纳春天小区的房产，其中包括本案所涉房产孟津县慧林路绿都维也纳春天小区7-1-501室。案外人杜建设对执行涉案房产提出异议，称该涉案房产应属杜建设所有，要求解除对该房产的查封。一审法院于2017年8月7日作出（2017）豫0303执异47号执行裁定书，裁定驳回杜建设的异议请求。杜建设不服该执行裁定书，向一审法院提出执行异议之诉。杜建设与绿都公司于2013年10月12日签订《绿都?维也纳春天正式定购书》，合同约定绿都公司将绿都?维也纳春天7号楼1单元501号房出卖给杜建设；绿都公司出具的《收据》显示：杜建设于2013年10月12日至2017年1月17日分五次向其支付该房屋的购房款；洛阳富佳物业管理有限公司出具《收据》显示其于2017年1月16日至2017年1月17日收到杜建设缴纳的物业费。杜建设与绿都公司于2013年10月12日签订的《绿都?维也纳春天正式定购书》没有在房管部门进行登记备案。一审法院认为，杜建设庭审中申请将绿都公司的诉讼地位由本案被告变更为绿都公司，符合法律规定，一审法院予以准许。杜建设提交的《绿都?维也纳春天正式定购书》和绿都公司《收据》证明其于2013年10月12日与绿都公司签订了书面合同，于2013年10月12日至2017年1月17日分五次付清了购房款，提交的水电费《收据》证明其最晚于2017年1月17日已经实际占有该房屋，可以认定双方签订的《绿都?维也纳春天正式定购书》合法有效，并各自履行了一定的义务。一审法院于2017年3月29日之后对该房屋进行查封发生在杜建设和绿都公司之间的合同签订、付款、转移占有涉案房屋之后，杜建设有对涉案房屋排除执行的合法权利，应予以保护，对该房屋采取的执行措施应予以解除。杜建设和绿都公司之间签订的《绿都?维也纳春天正式定购书》合法有效，但由于双方均未提交涉案房屋的房产证，因此对杜建设要求依法确认孟津县慧林路绿都维也纳春天小区7-1-501室属其所有的诉讼请求，本案不予确认。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：一、不得执行位于孟津县××路绿都××春天小区××室房产；二、驳回杜建设的其他诉讼请求。一审案件诉讼费6782元，由王越负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的异议，应当符合：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，杜建设与绿都公司之间签订的《绿都?维也纳春天正式定购书》没有在房产管理部门进行备案登记，且该定购书中约定2013年10月30日前付清首付款93500元，余款19万元以申请贷款的方式支付，与绿都公司出具《收据》所显示的房款交付时间及交付方式不符，杜建设提交的银行交易记录与绿都公司出具的收款收据也不能一一对应，部分收据没有银行交易记录佐证，结合绿都公司关于同为涉案房产所在小区的其他部分房产买卖合同已经在房产管理部门备案的陈述，本院尚不能确认杜建设与绿都公司之间房屋买卖合同签订的真实时间及真实交易过程。杜建设主张其对涉案房产享有排除强制执行权利的诉求事实及法律依据不充分，对王越的上诉请求本院予以支持。综上所述，王越的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2017）豫0303民初3719号民事判决；驳回杜建设的诉讼请求。一审案件受理费6782元、二审案件受理费6782元，均由杜建设负担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇一八年六月八日书记员 刘 博