广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初478号原告：周燕娜，女，1983年2月21日出生，汉族，住广州市南沙区，原告：张军，男，1983年5月16日出生，汉族，住广州市番禺区，两原告共同委托诉讼代理人：李成富、胡先，广东尚情律师事务所律师。被告：朱新春，男，1987年4月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：潘铭泉、张才勇，广东天穗律师事务所律师。被告：李婵，女，1987年6月4日出生，汉族，住陕西省西安市长安区，第三人：中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行（原中国建设银行股份有限公司广州南沙开发区支行），住所地广州市南沙区龙穴岛海港大道临海大厦首层1号，统一社会信用代码91440101890660210A。负责人：朱小敏，职务行长。委托诉讼代理人：赖均林，男,1965年11月19日出生,系公司职员。第三人：广州住房公积金管理中心，住广州市天河区华就路12号2-4楼，统一社会信用代码12440100741854396C。负责人：夏卫兵。原告周燕娜、张军诉被告朱新春、李婵，第三人中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行（以下简称建行广东自贸区分行）、广州住房公积金管理中心房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张军及两原告共同委托诉讼代理人李成富、胡先，被告朱新春委托诉讼代理人潘铭泉，第三人建行广东自贸区分行委托诉讼代理人赖均林到庭参加诉讼，被告李婵、第三人广州住房公积金管理中心经本院合法送达，没有依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周燕娜、张军诉称:其与被告朱新春于2016年9月11日签订房屋买卖合同，约定其购买朱新春位于广州市南沙区进港大道555号海力六街9号xxx房，朱新春需在签订合同的5日内办理该房屋银行抵押贷款的提前还款申请手续，其已向朱新春支付购房款450000元，但朱新春至今没有清偿房屋的银行贷款，消灭该房屋抵押权。其于2017年12月20日再次向朱新春发出《关于催促履行房屋买卖合同义务的函》要求朱新春在2017年12月30日之前办妥银行还款、涂销抵押手续并配合其重新办理银行按揭贷款手续，但朱新春拒之不理，至今拒绝办理。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十条“合同项下房屋设定的抵押权未消灭，买受人请求出卖人依照房屋买卖合同的约定办理房屋所有权转移登记的，人民法院可以向其释明变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记或解除合同、赔偿损失”，其愿意代为清偿该房屋的银行抵押贷款、消灭抵押权，另因朱新春至今仍未清偿银行贷款、消灭抵押权，已构成迟延履行的违约，故应向其赔偿因迟延履行而产生的损失，故诉至本院，请求判令：1、朱新春、李婵立即办理将位于广东省广州市南沙区进港大道海力花园6街9号xxx房所有权转移登记在原告周燕娜、张军两人名下的过户手续（周燕娜、张军愿意代被告清偿该房屋的银行抵押贷款、消灭该房屋抵押权）；2、朱新春、李婵向原告周燕娜、张军赔偿因迟延办理案涉房屋过户产生的损失（以合同总价款920000元为本金，自2016年9月17至履行清偿银行贷款消灭抵押权之日止，按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算）；3、本案诉讼费由朱新春、李婵承担。被告朱新春辩称：1、周燕娜、张军诉请1的法律依据是合同第8条第1款，该条款约定的内容为提前还贷的手续并不是办理过户的手续；2、周燕娜、张军未按约定支付定金，构成根本违约，合同约定的定金支付时间为2016年9月11日，但周燕娜、张军于同年9月13日才支付定金50000元，已构成先行违约；3、涉案房屋涂销抵押的款项应全部由周燕娜、张军承担，首先签订合同时朱新春已明确告知周燕娜、张军涉案房屋已抵押，尚有522991.27元贷款未还清，故双方在该合同中明确约定朱新春的银行贷款应由按揭公司垫付，利息由周燕娜、张军支付，可见，涉案房屋的定金和首付款为朱新春的实收款项，涂销抵押所需的全部资金由周燕娜、张军承担；其次，周燕娜、张军因按揭公司利息过高，又与朱新春协商一致，涂销抵押的资金全部由周燕娜、张军支付；4、周燕娜、张军无权要求朱新春过户涉案房屋，首先，自2016年9月27日起，朱新春多次向广州住房公积金管理中心申请提前还贷，而公积金管理中心也多次同意朱新春的请求，但因周燕娜、张军未按约定提供涂销抵押所需的全部资金，故其无法按照合同的约定办理涂销抵押手续。其已经按照约定申请提前还贷，并不存在违约行为，反而是周燕娜、张军的违约导致合同无法继续履行。现涉案房屋的价格相对于合同签订时的价格每平方米已上涨了6000元，这属于双方在签订合同时无法预见的非商业风险的重大变化，继续履行将对朱新春明显不公平。房屋总价920000元，周燕娜、张军尚欠470000元未支付，且周燕娜、张军也未提供证据证明其有能力一次性支付及其具备相应的购房资格，故周燕娜、张军无权要求其办理过户手续；5、周燕娜、张军主张的损失无事实及法律依据，合同第8条提前还款的约定为格式条款，对还款的资金约定属于特别条款，优先于格式条款，且也是需要先有还款的资金才能申请提前还款。退一步而言，即使朱新春迟延履行涂销义务，周燕娜、张军主张的损失也缺乏事实及法律依据，因合同约定2016年9月16日办理提前还款的手续，而我方在2016年9月27日提交了提前还款的手续，期间只相差10天，周燕娜、张军未举证证实其在此期间内存在经济损失。6、涉案房屋因没有偿还贷款完毕，故不存在过户的可能性，所以并不是其不予办理过户，周燕娜、张军的诉讼请求2没有法律依据。其之所以没有办理涂销抵押手续是因为周燕娜、张军没有按照合同约定足额支付全部还贷的金额所导致的。退一步而已，即使其没有提前还贷，存在违约行为，周燕娜、张军的主张也缺乏事实及法律依据，因为双方合同约定是在2016年9月16日由其提交还贷申请手续，我方在2016年9月27日就申请了提前还贷的手续，期间相差十天，周燕娜、张军并未举证证实其在该迟延的十天内存在实际的经济损失。且其已经将涉案房屋交付给周燕娜、张军实际使用，周燕娜、张军也未提供证据证实因其没有办理过户手续而给其造成的损失。被告李婵提交书面答辩称：该房屋买卖事宜与其无任何关系，其完全同意出售该房屋，并希望尽快办理过户手续。其于2015年12月16日与朱新春已办理离婚手续并在离婚协议中约定涉案房屋的所有权归朱新春所有，其愿意配合朱新春完成过户手续，所有因过户产生的手续费由朱新春承担。第三人建行广东自贸区分行辩称：1、其与朱新春依法建立借贷抵押担保关系，涉案房产已依法抵押登记在其名下，其享有抵押权，根据物权法第191条的规定，除非贷款本息、违约金已经被全部清偿，其才同意协助办理涂销抵押权；2、关于提前还款违约金的计算标准，个人住房组合借款合同第8条及第37条有约定。第三人广州住房公积金管理中心无答辩。经审理查明：朱新春、李婵是位于广州市南沙区进港大道555号海力六街9号xxx房的产权人（各占二分之一），权证号码分别为420072304号、420072305号，建筑面积为93.1498平方米，登记时间为2013年10月17日，他项权摘要记载权利人为建行广东自贸区分行，权利种类为抵押权，权利部位为全部，债权数额为576000元，他项证号为420039205。2016年9月11日，朱新春（甲方，卖方）与周燕娜、张军（乙方，买方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方同意出售坐落于广州市南沙区进港大道555号海力六街9号xxx房的房产给乙方，房屋建筑面积93.15平方米，成交价为920000元。本合同签订之日乙方向甲方支付50000元作为购房定金。甲乙双方同意以银行按揭方式付款，在合同签订之日起于2016年10月10日前支付首付款200000元，如乙方逾期不支付给甲方将被视为违约，所产生的违约金和中介费将由乙方承担支付，剩余房款720000按揭支付给甲方（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在办理过户当日将差额一并支付给甲方）。第五条：办理过户及房屋交付1、银行出具同意贷款书后经纪方通知甲、乙双方五个工作日内到房产交易中心办理房产交税过户手续，甲方应于收到乙方全额购房款七天内将交易的房产全部交付给乙方使用。第六条：税费承担1、甲、乙双方应遵守国家房地产政策，法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经双方协商，交易税费由乙方承担。第八条：权利义务1、甲方应在本合同签署后五日办理上述房地产抵押银行的提前还款申请手续。2、甲方确保本合同项下交易的房屋不存在产权纠纷、权利瑕疵及关于房屋税费、银行抵押等未清事项。4、甲方应在签署本合同后十五日内协助乙方申请按揭贷款手续且需提供有关资料。6、乙方应按照合同约定支付购房款，并在甲方支付房屋和结清所有费用后支付尾款（注：乙方一次性付款才需履行此条。）8、乙方应在签署本合同后五日内配合经纪方办理购房所需手续以及提交所需资料。第十条：违约责任1、本合同签订后，乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在15日将乙方已付首付款的（不含定金）50%（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方没收。甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起15日内将双倍定金及已付首付款的1.5倍返还给乙方。2、甲方逾期交付的，自逾期之日起，按日向乙方承担房屋价款5%的违约金，逾期超过90日的，乙方有权解除本合同，并要求甲方按本条约定支付违约金，返还已付转让价款及同期银行利息。3、甲方未按约定时间办理房屋、房屋公共维修基金过户及银行按揭还贷，经乙方书面通知甲方15日内办理，逾期不办理的，乙方有权解除合同，并要求返还双倍定金及已付首付款1.5倍。5、因甲方原因（虚假承诺）导致合同无效或者无法继续履行的，应双倍返还定金并赔偿乙方已支付首付款的1.5倍，同时追究因甲方原因导致乙方损失的责任。6、甲、乙双方任何一方不履行本合同第八条有关权利与义务的，则视为违约：如甲方违约应按已收取定金的双倍及已付款首付款的1.5倍赔偿给乙方：如乙方违约则甲方需在15日内将乙方已付首付款的50%（不计利息）返还给乙方（不含定金），余下的50%首付款和定金归甲方。第十四条：双方有未尽事宜，以备注内容为准，与本合同具有同等的法律效力。备注：甲方（卖方）银行房贷欠款由按揭公司垫付[利息由乙方（买方）支付]。庭审中，周燕娜、张军及朱新春确认第十四条中约定的“银行房贷欠款”为案涉房屋按揭贷款的欠款，合同中对迟延履行合同的违约责任没有约定。周燕娜、张军另确认案涉房屋已于2016年12月交付其使用至今。签约当日,张军向广州金邦地产有限公司支付了案涉房屋购房订金50000元，广州金邦地产有限公司出具相应收据。朱新春确认其于2016年9月13日收取了该定金。因按揭公司利息过高及时间问题，买卖双方在合同履行过程中口头约定由周燕娜、张军出资协助朱新春办理涂销抵押登记手续，但双方对周燕娜、张军应出资的金额陈述不一样。周燕娜、张军分别于2016年10月10日、10月15日向朱新春支付了310000元、90000元。朱新春确认共收到周燕娜、张军支付的购房款450000元。朱新春提供的《中国建设银行个人贷款对账单》显示案涉房屋截止2016年9月27日的贷款本金为52万余元。朱新春分别于2016年9月27日、2017年3月9日向建行广东自贸区分行、广州住房公积金管理中心申请提前还清案涉房屋的贷款本息，建行广东自贸区分行均同意了其申请。但朱新春至今尚未还清贷款，办理房屋抵押涂销手续。2016年11月30日，中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行出具了《同意购房抵押贷款意向书》，该行表示拟同意为周燕娜、张军购买上述房屋提供贷款710000元，期限为20年。该意向书有效期自出具当日起计2个月。此后，周燕娜、张军多次通过邮件及电话和短信方式催促被告还清贷款及办理变更登记手续。周燕娜、张军与朱新春于2016年10月10至2017年5月31日之间的短信聊天记录显示：“……（2016年10月10日）张（军）:‘我已转给你了三十一万’朱（新春）：‘收到。’……（2016年10月15日）张：‘新春，已转给你转九万，请查收。’朱：‘收到’……（2016年12月2日）张：‘新春你那边怎么说？我只想说，这个月必须过户，如果不成，我有权解除合约，到时你后果自负。’朱：‘在催银行，这个月应该可以。’……”周燕娜、张军认为上述通话可以证明其支付的450000元用于朱新春提前还贷等，朱新春对该证据的真实性无异议，对关联性及证明内容有异议。周燕娜、张军另提供张军与朱新春于2016年11月10日、2017年6月7日、8日的通话记录，证明朱新春在通话中明确已约定在2个月内办理过户手续、朱新春已明确违约等。朱新春对上述证据的三性没有异议，对证明内容有异议。广州住房公积金管理中心于2018年4月28日出具《关于广州市南沙区人民法院调查函的复函》，内容“一、借款人朱新春、李婵的贷款我中心于2013年11月放贷，还款期限为20年。截至2018年5月，借款人欠款合计420871.83元，其中借款本金419735.06元、利息1136.77元、罚息0元。二、若代还人周燕娜、张军同意将代还款在法院判决前预存在第三方（法院）等具有公信力的部门中，保障中心债权，同意周燕娜、张军代借款人朱新春、李婵提前结清该笔公积金贷款及办理抵押权涂销手续。”建行广东自贸区分行确认截至2018年5月20日止，朱新春尚欠其贷款金额为64794.81元，截至2018年5月15日尚欠广州住房公积金管理中心贷款金额418009.65元，均无欠息，共计482804.46元。周燕娜、张军于2018年6月4日向本院代管款账号内汇款金额482805元，并注明该款用于代为清偿案涉房屋银行贷款。另查明：2015年12月16日，朱新春与李婵签署《离婚协议书》，约定双方自愿离婚，案涉房屋所有产权归朱新春所有，朱新春应于2016年6月30日前向李婵补偿房屋差价180000元等。朱新春陈述因案涉房屋贷款未还，至今未能按照上述协议办理产权人变更。2017年3月29日，广州市南沙区房地产交易中心出具《购房资格证明》，内容“截至2017年3月29日止，张军、周燕娜具备市住房限购区域内住房购买资格。”本案原被告曾就案涉房屋发生纠纷诉至法院，广州市中级人民法院于2017年11月17日作出案号为（2017）粤01民终14972号的《民事判决书》，该判决书中载明“2017年3月2日，周燕娜、张军向一审法院起诉请求：1、朱新春向周燕娜、张军退还除首付款外周燕娜、张军已支付的240000元[按450000元-（920000元-710000元）计算]；2、朱新春向周燕娜、张军支付违约金100000元（按50000元的两倍计算）；3、诉讼费用由朱新春承担。……。一审法院于2017年6月30日作出判决：一、朱新春应于判决发生法律效力之日起十五日内向张军、周燕娜支付100000元；二、驳回张军、周燕娜的其他诉讼请求。案件受理费6500元，由张军、周燕娜负担4200元，朱新春负担2300元。……。二审庭审后，周燕娜、张军向本院申请变更诉讼请求为：1、朱新春按合同继续履行房屋过户手续，完成银行涂销；2、朱新春向周燕娜、张军支付因无故不办理房屋过户造成的损失及违约金10万元；3、诉讼费由朱新春负担。朱新春表示不同意其变更诉讼请求。本院认为，周燕娜、张军二审庭后变更一审诉讼请求，朱新春明确表示不同意，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，周燕娜、张军就继续履行合同的问题可另行起诉，本案对其变更后的诉讼请求不予审查。周燕娜、张军与朱新春签订的《房地产买卖合同》为合法有效合同，双方均应依约履行。……。故判决如下：一、撤销广州市南沙区人民法院(2017)粤0115民初1322号民事判决；二、驳回周燕娜、张军的全部诉讼请求。”本院认为，周燕娜、张军与朱新春签订的《房地产买卖合同》合同效力已经生效的裁判文书认定，本院对此不再赘述。根据双方合同约定，朱新春应在合同签署后五日内办理提前还款申请手续及在银行出具同贷款书后五个工作日内办理过户手续。周燕娜、张军已于2016年11月30日取得了银行出具的《同意购房抵押贷款意向书》，但案涉房屋至今未能办理过户手续。虽然在合同履行过程中，双方口头变更为由周燕娜、张军出资协助朱新春办理涂销抵押登记手续，但双方并未就出资数额达成一致。结合周燕娜、张军于2016年10月10日向朱新春支付了310000元、于2016年10月15日向朱新春支付90000元，加上之前支付的定金50000元，共计支付房款450000元。朱新春在收取上述款项后于2016年12月2日在张军催促过户时明确表示“在催银行，这个月应该可以。”朱新春亦未举证证明其有向对方表示已付房款不够偿还房贷或要求周燕娜、张军继续支付剩余全部的银行欠款数额。据此，朱新春至今未办妥案涉房屋的还贷及协助办理过户手续，明显超过办理上述手续的合理期限，其行为已构成违约。由于案涉房屋尚有房贷未能还清，周燕娜、张军自愿代朱新春清偿涉案房屋的银行贷款及公积金贷款，建行广东自贸区分行及广州住房公积金管理中心同意其提前还清全部欠款，且周燕娜、张军已按广州住房公积金管理中心要求预存了相应款项，证实其有能力一次性代为清偿案涉房屋的贷款本息等。综上，周燕娜、张军要求朱新春办理案涉房屋的过户手续合理有据，本院予以支持。朱新春、李婵通过《离婚协议书》对案涉房屋进行了分割，但该房屋至今未办理相应的产权人变更手续，且李婵明确表示同意出售案涉房屋并尽快办理过户手续，故对周燕娜、张军要求李婵协助办理案涉房屋的过户手续诉请，本院予以支持。但在办理过户手续前，周燕娜、张军应先行代为清偿银行按揭贷款本息等，在还清贷款后，由建行广东自贸区分行协助朱新春、李婵办理涂销抵押登记。关于周燕娜、张军主张的因迟延办理过户手续的损失。根据双方合同及当事人确认，双方并未对迟延办理过户手续的违约责任进行约定，且案涉房屋已于2016年交付给周燕娜、张军使用，周燕娜、张军亦未举证证明案涉房屋未办理过户手续给其造成的实际损失。据此，周燕娜、张军要求朱新春支付上述损失据理不足，本院不予支持。李婵并非案涉合同的相对方，案涉房屋至今未能办理过户手续并非其所致，周燕娜、张军请求其承担迟延办理过户手续的损失没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、周燕娜、张军于本判决发生法律效力之日起一个月内，向中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行、广州住房公积金管理中心清偿朱新春、李婵名下位于广州市南沙区进港大道555号海力六街9号xxx房（权证号码为420072304号、420072305号）的剩余按揭贷款及逾期利息、罚息；二、朱新春、李婵、中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行应于周燕娜、张军还清上述房屋剩余按揭贷款及逾期利、罚息之日起十日内，办理该房屋的涂销抵押登记手续；三、自上述房屋的涂销抵押登记手续办妥之日起五日内，朱新春、李婵应协助周燕娜、张军办理位于广州市南沙区进港大道555号海力六街9号xxx房（权证号码为420072304号、420072305号）的过户登记手续；四、驳回周燕娜、张军的其他诉讼请求。本案受理费13575.80元，由周燕娜、张军承担800元，由朱新春承担12775.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春人民陪审员  郭顺潮人民陪审员  王莉莉二〇一八年六月二十八日法官 助理  周书宇书 记 员  梁凤茵