山东省高青县人民法院山东省高青县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0322民初905号 原告：荆春玉，女，汉族，高青县人，住高青县。 委托诉讼代理人：王荣东，高青博大法律服务所法律工作者。 被告：彭江，男，1968年1月13日出生，汉族，高青县人，现住高青县。 委托诉讼代理人：程荣滨，山东芦湖律师事务所律师。 被告：郑云汉，男，1960年6月17日出生，汉族，高青县人，现住高青县。 被告：高青县至诚房地产开发有限责任公司。住所地：高青县青城路107号。 法定代表人：蔡广，董事长。 委托诉讼代理人：王玉枝，山东建仑律师事务所律师。 原告荆春玉与被告彭江、郑云汉、高青县至诚房地产开发有限责任公司（以下简称至诚房产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荆春玉的委托诉讼代理人王荣东、被告彭江的委托诉讼代理人程荣滨、被告高青县至诚房产公司的委托诉讼代理人王玉枝到庭参加诉讼。被告郑云汉经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荆春玉向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告共同返还原告缴纳的购房意向金15万元，共同赔偿原告利息损失40500.00元。2、被告承担本案诉讼费及费用。 事实与理由：2013年秋，原告通过他人介绍，得知被告郑云汉与被告至诚房产公司合作开发位于高青酒厂东南临的高青交运城居民楼。2013年10月10日，在被告至诚房产公司的住所地原告按要求向被告彭江缴款15万元的购房意向金并选房一套，被告彭江收款后给原告开具了收据，并承诺一年内交房。但至今涉案房地产项目并未实际开发。原告认为涉案房地产项目并未实际开发，理应返还原告所缴纳的购房意向金15万元，并赔偿经济损失。 被告彭江辩称，房款收到了，我只是经手人，房款已经转交给了被告郑云汉、至诚房产公司。因此原告起诉我方属于诉讼主体不适格。请求法院依法驳回原告对我方的起诉。 被告至诚房产公司辩称，1、被告至诚房产公司与原告不存在商品房预约合同关系，被告至诚房产公司未收取原告购房意向金，也从未授权被告彭江收取购房意向金，原告与至诚房产公司之间未形成合同关系。根据合同独立性原则，其应向收取其购房款的相对方主张权利。2、原告诉状中称“是在被告至诚房产公司住所地按要求向被告彭江缴款15万元的购房意向金”，这与事实明显不符：首先，至诚房产公司对彭江收取购房意向金毫不知情，是被告郑云汉委托彭江收款，与至诚房产公司无任何关系。其次，原告认可是被告彭江为其开具收据，其款项也是交纳给了被告彭江，被告彭江将款项以土地款名义转给被告至诚房产公司是为完成被告郑云汉的合作协议履行义务，根据合同独立性原则，原告起诉至诚房产公司无事实及法律依据。3、至诚房产公司与被告郑云汉为合作开发房地产关系，双方于2013年7月5日签订房地产开发合作协议，郑云汉负责开发资金的筹措、保证项目的正常运行，负责本项目营销。至诚房产公司负责办理各种手续。后郑云汉委托彭江收取了原告购房款，彭江直接以土地款名义将389万元转入至诚房产公司名下，用于办理土地手续，将230万元房款转给郑云汉，结合郑云汉与至诚房产公司签订合作开发协议中，郑云汉负责资金筹措的约定，可明显证明彭江的收款行为是受郑云汉委托。4、赔偿利息损失无事实及法律依据。至诚房产公司从未收取原告的购房诚意金，无赔偿利息损失的事实及法律基础。综上，至诚房产公司未授权亦未委托彭江收取购房款，请求法院依法驳回原告对被告至诚房产公司的诉讼请求。 被告郑云汉未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告郑云汉未到庭参加诉讼视为自愿放弃对原告证据的质证权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理本院查明事实如下： 一、2013年7月5日，被告至诚房产公司（甲方）与被告郑云汉（乙方）签订房地产开发合作协议，共同开发高青交运城工程，协议约定该项目由至诚房产公司代开发，并负责协调项目开发过程中各项手续办理、后期按揭工作，乙方负责开发资金的筹措，保证项目的正常运行，双方约定在双方指定银行成立共管账户，乙方应于每月的15-20号将项目支出原件交甲方归账，甲方应将该部分复印件交还乙方，以便乙方控制收入支出，甲方保证项目收入及时转交乙方，同时规定项目开发过程中产生的各项税费乙方应保证按时交付，因项目开发过程中违规开发造成的各种罚款乙方负责承担。 二、2013年10月10日，原告将15万元交于被告彭江，同日被告彭江为原告出具收据一份，收据上载明交款单位为荆春玉，金额为15万元，被告彭江在经手人处签字确认。 三、2013年10月12日，被告彭江通过银行转账的方式将357万元转入被告至诚房产公司的银行账户，在附加信息及用途一栏注明为土地款；2013年10月14日被告彭江通过山东省农村信用社将20万元转入被告至诚房产公司的银行账户，在附加信息及用途一栏注明为土地款；2013年10月14日被告彭江通过中国建设银行将23万元转入被告至诚房产公司的银行账户，在款项来源一栏注明为土地款。以上，被告彭江共向至诚房产公司的银行账户转入400万元。 四、2013年10月14日，被告至诚房产公司向高青县国土资源局缴纳389万元的竞买保证金；2014年8月29日被告至诚房产公司通过中国建设银行转账支票方式将11万元转给被告彭江，款项用途为退项目合作款，被告在转账支票存根“会计”处签名确认。 五、从被告彭江提交的养老保险个人账户清单中可以看出，自2012年至2014年，被告彭江为被告至诚房产公司的职工。 本院认为，一、本案中原告交纳的15万元款项，有被告彭江出具的收据为证。在涉案合同签署及履行过程中，彭江系至诚房产公司的工作人员，结合彭江在本案中收付款的事实，彭江收取原告15万元购房意向金的行为系职务行为，故被告彭江行为的法律后果应当由至诚房产公司及郑云汉负担。故本院对原告荆春玉请求判令被告彭江承担还款责任及利息损失的诉讼请求，本院不予支持。 二、被告至诚房产公司和被告郑云汉应当返还原告购房意向金15万元并支付相应利息。原告支付的15万元款项究其用途而言具有购房意向金性质，作为缴款方而言，其目的是在一定时间内与被告签订商品房买卖合同，抢购自己中意的房屋；作为收款方而言，其目的是在一定时间内锁定购房者，获得筹措资金的渠道和时间。基于以上分析，本院认为，原告与被告至诚房产公司、郑云汉之间应存在口头的商品房预约合同关系。因涉案房地产项目并未实际开发，致使原告拟与被告签订商品房买卖合同的意愿不能实现，理应返还原告购房意向金，并承担相应的利息损失。 原告所主张的利息损失40500.00元，系自2013年10月10日起至2018年4月10日共4年6个月，以15万元为本金，按年利率6%计算得来。原告主张按照年利率6%计算利息损失，与《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中民间借贷年利率6%的标准相一致，可以参照执行，不违反法律规定，本院予以确认。因此，本院对原告主张的利息损失40500.00元予以支持。 至于被告至诚房产公司、郑云汉之间的约定系内部约定，不具有对抗缴款人的效力。因此，被告至诚房产公司、郑云汉均有返还购房意向金并承担相应利息损失的义务。被告至诚房产公司可在履行支付义务后，根据双方约定另行向被告郑云汉主张权利。 三、被告郑云汉经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为对自己相应诉讼权利的放弃。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告高青县至诚房地产开发有限责任公司与被告郑云汉共同返还原告荆春玉购房意向金150000.00元，并赔偿原告荆春玉利息损失40500.00元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告荆春玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2055.00元，由被告高青县至诚房地产开发有限责任公司、被告郑云汉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  苏洪财 二〇一八年六月二十八日 书记员  孙万霞