广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）清中法民二终字第34号上诉人（原审原告）：陈计堂（又名陈继棠、陈计棠、陈继堂），男，汉族，住清远市清城区。上诉人（原审被告）：清远市德荣房地产有限公司。住所地：清远市新城。法定代表人：朱庆兰，总经理。委托代理人：薛锡庭，广东平信律师事务所律师。委托代理人：阮利锋。上诉人陈计堂与上诉人清远市德荣房地产有限公司（以下简称德荣公司）项目转让合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2014）清城法民一初字第541号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明，1994年4月23日，陈计堂与港澳（清远）投资发展有限公司（以下简称港澳公司���签订《合作建设商住房合同》。合同约定，双方合作的形式是共同投入、合作建房，利益共享、包干补偿，由港澳公司提供位于清新县太和镇新城×#区的A-l-l、A-l-2（现清新区太和镇清和大道×号）建设用地828平方米，由陈计堂出资金与港澳公司合作兴建八层商住楼。该楼共建八层，建筑面积约6500平方米，陈计堂按建筑用地面积1：2的比例补偿给港澳公司，共补偿建筑面积约1656平方米，其中首层占50%，面积414平方米，二层占50%，面积414平方米，三至八层住宅的其中一层，建筑面积约800平方米。合同双方还约定了责任、要求等条款。合同签订后，陈计堂于1994年11月10日以“陈继堂”的名义领取了（清新）建字第94090号建筑许可证及（94）建施字第（097）号开工证和授监证。1995年，大楼建至五层后因资金不足停工。陈计堂与港澳公司合作建设上述大楼投入的资金是由陈计堂以及刘建国、刘新权、陆桂英、李观玉五人合伙共同出资。1995年9月20日，陈计堂与刘建国、刘新权、李观玉、陆桂英签订了《卡位分摊协议书》，对位于清新县太和镇清和大道×号的陈继堂综合楼的铺面五卡进行了分配，每人各占有铺面一卡。1996年9月29日，陈计堂与刘建国、刘新权、李观玉、陆桂英口头约定了《合作伙伴及房屋商铺分配协议书》，该协议明确：（1）刘建国、刘新权、陈继堂、李观玉、陆桂英是清新县太和镇清和大道169号的陈继堂综合楼共同出资兴建的合伙人；（2）现清新县太和镇清和大道×号的综合楼，陈计堂占本楼的首层由东至西第八卡、二层一半的面积414平方米的五分之一，刘建国占本楼的首层由东至西第六卡、二层一半的面积414平方米的五分之一，占四层以上住宅及天面开发权，刘新权占本楼的首层由东至西第×卡、二层一半的面积414平方米的五分之一，占四层以上住宅及天面开发权；（3）其中首层由东至西的第十卡前一半是共同共有，一至三层楼房事宜应共同承担及处理。2009年1月，刘建国、刘新权、陈计堂、李观玉、陆桂英对上述口头约定补签了书面协议，按照《卡位分摊协议书》及《合作伙伴及房屋商铺分配协议书》的约定，刘建国、刘新权、陈计堂、李观玉、陆桂英依约分配取得了位于清新县太和镇清和大道169号商住楼部分房屋及铺面的占有和使用权。2003年6月3日，港澳公司以陈计堂未按合同约定履行义务，仅交付首层50%，但缺水、缺电、缺消防、缺卷闸门，二层50%面积及住宅层800平方米的面积未交付等为由向清新县人民法院起诉陈计堂，要求陈计堂补偿二层的50%，面积414平方米，补偿三层至八层住宅层的其中一层，建筑面积约800平方米并承担违��责任；要求赔偿因不适当履行造成经济损失50355.80元。2003年8月11日，经清新县人民法院主持调解，双方达成（2013）清新法民初字第202号民事调解书，协议内容：一、对没有办理楼房交接手续，但双方已默认的补偿港澳投资公司的首层东边394.81平方米，二层东边463.91平方米，双方予以确认；二、合作建设的楼房按规划要求为八层框架建筑，因陈计堂资金不足，实际只建了五层，已无法履行《合作建设商住房合同》约定的“补偿住宅层的其中一层给甲方”的条款，双方协商同意陈计堂用三楼非住宅层补偿应给港澳投资公司住宅层建筑面积678.49平方米，具体位置为该层的东墙起往西伸延；三、因陈计堂无按合同履行装修等义务，经双方计算，陈计堂同意港澳公司因此造成的损失11万元，此款用三楼非住宅层与上述第二项相连的楼房面积245平方米折抵。上述楼房的交付手续，双方在2003年8月30日前完成。四、港澳公司自愿放弃追究陈计堂的违约责任。2007年8月29日，港澳公司以赖凤萍为代表、德荣公司以何伯强为代表与刘建国签订了一份《意向书》，由德荣公司意向收购该楼首层东起第六卡属刘建国的铺面。2007年11月7日，陈计堂与德荣公司签订了一份《协议书》，约定德荣公司收购陈计堂物业总价648600元，具体计价明细如下：1、二层办公楼二层西侧建筑面积441平方米，每平方米600元，金额264600元；2、四、五层住宅共六套，每套按64000元计，金额384000元（按实际户数计）。陈计堂以上出售给德荣公司的物业如出现产权纠纷，一切经济责任由陈计堂负责；3、本协议签订十五天内，德荣公司支付给陈计堂首期购房款10万元，陈计堂收到款项的七天内，会同德荣公司到清新县建设局办理该楼的转让及报建手续，转让手续��好后七天内支付余下款项548600元。2007年11月8日，港澳公司、陈计堂、德荣公司签订了一份《合同书》约定，港澳公司与陈计堂于1994年合作建设位于清新县××号（即××县太和镇××大道××）的商住楼在建设过程中资金不足，规划八层的楼房只建了五层，至今已搁置13年，没法履行原来的合同，为妥善解决该烂尾楼的问题，港澳公司与陈计堂同意放弃该烂尾楼的开发权，由德荣公司购买该物业重新开发。（一）港澳公司与陈计堂同意终止1994年4月23日签订的《合作建设商住楼合同》，由德荣公司出资对土地和地上物业进行收购或回迁，履行该楼的重建或改建，承担港澳公司对该土地及楼房物业的职责权利和义务。（二）港澳公司、陈计堂同意德荣公司收购或回迁补偿原合同约定或法院裁定归属港澳公司的已售或未售的五层以下物业：归属港澳投资公司、陈计堂的物业，已出售部分，由港澳公司与陈计堂协助德荣公司与业主另行签订收购或回迁协议，但如果业主需要回迁的，港澳公司需要负责执行出售给原业主签合同的事项，未出售的物业由德荣公司出资收购。1、德荣公司收购港澳公司的物业总价为1121600元，具体计价：（1）首层商铺：东起第三号（卡），建筑面积104平方米，每平方米4000元，金额416000元；（2）二层办公楼东侧建筑面积441平方米，每平方米600元，金额264600元；（3）三层办公楼全层建筑面积882平方米，每平方米500元，金额441000元。2、德荣公司收购陈计堂的物业总价为648600元，具体计价：（1）二层办公楼西侧建筑面441平方米，每平方米600元，金额264600元；（2）四、五层住宅共六套房屋，每套按64000元计，金额380000元。以上出售给德荣公司的物业如出现产权纠纷，一切经济责任由陈计堂负责。（三）德荣公司承诺在2009年5月1日前完成该楼的重建或改建工作后，在2009年10月前负责办妥原港澳公司出售的首层第1号（业主：刘志强）、2号（业主：刘连友）、4、5号（业主：成灶娇）的商铺的《国有土地使用证》和《房屋产权证》。如逾期交楼，办证，与业主发生经济纠纷，由德荣公司负责。（四）合同生效后的7日内，德荣公司支付港澳公司500000元，港澳公司收款后7日内，会同德荣公司到清新县国土局办理该楼的土地转让，转让土地面积828平方米［证号：（2005）第014332号］，费用由德荣公司支付。德荣公司领取国有土地使用证后，7日内支付余款621600元。（五）合同生效后的7日内，德荣公司支付陈计堂500000元，陈计堂收款后7日内，会同德荣公司到清新县建设局办理该楼的转让及报建手续，转让手续办好后7日内支付余款548600元。（六）港澳公司和陈计堂合作建设该楼时，由陈计堂负���缴纳的规划报建等费用已交150000元，尚欠145000元，如德荣公司经质监部门认定，并报建设部门同意对楼房部分改造，该费用由德荣公司承担并负责支付，如要对该楼全拆重建，一切报建手续、报建费用及所需纳税费均由德荣公司负责。（七）港澳公司过户给德荣公司后，德荣公司拆建和重建后所产生的一切纠纷和法律责任与港澳公司无关等条款。合同签订后，德荣公司支付了转让款给港澳公司，支付清和大道169号二层房屋款共264600元给陈计堂。2009年4月起，德荣公司未能依合同约定在土地、建设管理部门办理土地使用权及建设权转让手续，并以港澳公司的名义开始动工扩建清和大道169号商住大楼。现该大楼已完成了八层的建设规模。建成的房屋，现已全部出售。诉讼中，德荣公司提供了2007年11月7日、2007年11月12日、2007年11月14日由陈计堂出具的收据4张，���明收到清和大道169号二层房屋款共314600元；提供了2008年1月4日陈计堂出具的收条，收条内容为收到梁祥2500元；提供了2009年4月15日陈计堂出具的收条，内容为今收到何伯强交来1000元（房屋款）；提供了2009年4月24日陈计堂出具的收款收据，内容为今收到何伯强1000元。德荣公司提供上述证据拟证明其已支付陈计堂物业款项322100元。陈计堂认为上述收据注明收的是二层的房屋款，与四、五楼房屋款无关；2002年7月12日金额为15万元的收据实为10万元；对于其他收条和收款收据陈计堂认为与本案无关。另查明，2010年1月28日，刘建国、刘新权、陆桂英、李观玉与陈计堂向原审法院提出确认之诉。2010年2月2日，原审法院作出（2010）城法民初字第509号民事调解书：一、确认刘建国、刘新权、陆桂英、李观玉、陈计堂在1993年至2010年2月期间是合伙关系，共同出资管理建造位于清新县××大道××号的“陈计堂综合楼”；二、刘建国、刘新权、陆桂英、李观玉、陈计堂继续保持合伙关系，直至“陈计堂综合楼”的事务处理完毕（包括处理税费、行政规费等涉房事务），并继续履行1996年9月29日签订的《合作伙伴及房屋商铺分配协议书》。2010年3月3日，刘建国、刘新权、陆桂英、李观玉起诉，请求：1、德荣公司、港澳公司返还位于清新县××大道××号“陈计堂综合楼”二层西边441平方米房屋原物；2、由德荣公司承担诉讼费用。清新县人民法院于2010年6月28日作出（2010）清新法民初字第237号民事判决查明“原告与德荣公司签订《合同书》后支付清和大道169号二层房屋款共264600元给陈计堂，却开具314600元的收据交陈计堂收执。”该判决认为“2007年11月8日，港澳公司、陈计堂、德荣公司签订《合同书》，是三方协商一致订立的，是三���的真实意思表示。对于合同中陈计堂是否具有处分权、其行为是否具有拘束力。结合本案的实际情况，位于清新县太和镇清和大道169号建设面积828平方米的国有土地使用权属港澳公司，1994年4月23日，陈计堂与港澳公司签订《合作建设商住房合同》，投资方是陈计堂。1995年，大楼建至五层后因资金不足停工，与港澳公司发生纠纷至法院后，经法院主持调解与港澳公司达成协议的是陈计堂，对于陈计堂投入与港澳公司合作的建设资金是否由刘建国、刘新权与陈计堂合伙共同投入的，调解书中所确认给陈计堂的物业是否陈计堂与刘建国、刘新权共有的，德荣公司并不知道。因此，德荣公司行为是善意的，其权益受保护。另外签订《合同书》后，德荣公司已投入对五层以上进行开发，该大楼已完成了八层的建设规模，应维持合同的现状、合同的效力为佳。2007年8月29日，��澳公司以赖凤萍为代表、德荣公司以何伯强为代表与刘建国签订的、由德荣公司意向收购该楼首层起第六卡属刘建国铺面的《意向书》，不能证明德荣公司知道《合同书》中所涉及陈计堂的物业是刘建国、刘新权与陈计堂共有的。刘建国、刘新权请求返还位于清新县××大道××号陈计堂综合楼二层西边441平方米房屋原物证据不足，应不予支持。至于德荣公司在经营过程中存在的经营合法性，不属于民事主管范围，应另循途径解决。至于陈计堂的行为造成刘建国、刘新权的损害，刘建国、刘新权可另行解决。”遂判决驳回刘建国、刘新权、陆桂英、李观玉的诉讼请求。刘建国、刘新权不服提起上诉，2011年6月30日，清远市中级人民法院经审判委员会讨论作出（2010）清中法民一终字第417号民事判决，驳回上诉，维持原判。2009年，刘新权、刘建国向清新县人民��院提起诉讼，请求判令德荣公司、陈计堂、港澳公司返还位于清新县××大道××商住楼××房屋××以及××楼以上的建设开发权，清新县人民法院作出（2009）清新法民初字第948号民事判决，该案经历再审及二审程序，清远市中级人民法院于2012年8月26日作出（2012）清中法民一终字第364号民事判决认为，港澳公司、陈计堂与德荣公司于2007年11月8日经协商一致签订的《合同书》是三方当事人真实的意思表示，对各方当事人均具有约束力……关于德荣公司、陈计堂、港澳公司是否应将本案争讼的清新县××大道××号商住楼四楼的房屋二套、五楼的房间四套及天面开发权返还给刘建国、陈计堂的问题，德荣公司在与港澳公司、陈计堂签订《合同书》后，依《合同书》的约定取得了清新县太和镇清和大道169号建设项目的整体开发权，并投入资金对该大楼五层以上进行开发，现该大楼已完成了八层的建设规模，且已依法取得销售许可，并已实际销售。在《合同书》有效的前提下，德荣公司依《合同书》取得相关权利，并不构成对刘建国、刘新权财产权利的侵害，刘建国、刘新权要求返还清新县××大道××号商住楼四楼的房屋二套、五楼的房间四套及天面开发权，既缺乏事实依据及法律依据，事实上也不存在原物返还的可操作性……至于陈计堂将属于其与刘建国、陈计堂、李观玉、陆桂英等人共有的房屋通过《合同书》转让，是否构成对刘建国、陈计堂等人的财产权利侵害，刘建国、陈计堂等人可另循法律途径解决。最终判决驳回上诉，维持原判。2013年5月30日，刘新权、刘建国以港澳公司、陈计堂将本应属于其所有的清新区太和镇清和大道169号B梯401单元及402单元房屋出售给第三人侵害了其合法权益为由向本院提起诉讼，要求赔偿���失535270元及利息。2013年11月25日，原审法院作出（2013）清城法民初字第1302号民事判决，判决陈计堂向刘新权、刘建国赔偿财产损失535270元及利息（利息以255400元为本金自2010年8月5日起，以279870元为本金自2011年3月4日起，均按中国人民银行同期贷款利率计付至清偿欠款之日止）。2013年12月25日，陈计堂以德荣公司、港澳公司违约损害其利益为由提出要求解除2007年11月8日签订的《合同书》；赔偿清远市清新区太和镇清和大道169号B梯401单元及402单元两套房屋财产利益损失535270元等请求。2014年5月28日，原审法院作出（2014）清城法民一初字第15号民事判决，驳回陈计堂的诉讼请求。原审法院认为，陈计堂和港澳公司共同与德荣公司于2007年11月8日签订的《合同书》，将清新县太和镇清和大道169号的商住楼建设工程项目转让给德荣公司进行重新开发，该《合同书》的效力已为生效的（2010）清中法民一终字第417号民事判决及（2012）清中法民一终字第364号民事判决所确认，是有效合同，双方构成项目转让合同的法律关系。本案主要争议焦点：1、德荣公司欠陈计堂房屋转让款的金额；2、德荣公司是否构成逾期支付转让款违约及违约责任如何承担。对于争议焦点1，根据双方当事人所签订的《合同书》约定，德荣公司应付陈计堂物业转让款为648600元，而根据清新区人民法院已生效的（2010）清新法民初字第237号民事判决确认，德荣公司实支付陈计堂转让款264600元。诉讼中，德荣公司所提供的付款依据均不属于新证据，故原审法院不予采纳。根据已生效民事判决所确认的事实，原审法院确认德荣公司尚欠陈计堂物业转让款金额为384000元。对于争议焦点2，双方当事人签订《合同书》后，涉案房屋的物业及��发权已转让给了德荣公司，按照合同的约定，德荣公司应在合同生效后的7日内支付陈计堂100000元，陈计堂收款后7日内，会同德荣公司到清新县建设局办理该楼的转让及报建手续，转让手续办好后7日内支付余款548600元。但其后，德荣公司只向陈计堂支付了264600元，余款384000元因双方未能到清新县建设局办理该楼的转让及报建手续，德荣公司一直没有向陈计堂支付该款项。2009年4月起，德荣公司以港澳公司的名义开始动工扩建清和大道169号商住大楼。德荣公司以其实际行为表明不再按原合同约定条件进行涉案楼盘开发，致使合同所约定的余款付款条件不能实现，故应视为该付款条件已经成就，德荣公司应于2009年4月30日前向陈计堂支付物业款余额。德荣公司至今未支付该款项已构成违约，应承担违约责任。德荣公司抗辩由于陈计堂出售的物业有产权异议才停止支付物业转让款，因与其签订合同的相对方为陈计堂，在没有公权力要求德荣公司停止支付行为前，德荣公司应按合同约定履行其约定义务，故对德荣公司该抗辩理由不能成立，原审法院不予采纳。陈计堂要求德荣公司支付房屋款384000元的诉讼请求，原审法院予以支持。至于陈计堂要求从2007年12月1日起按中国人民银行同期贷款利率4倍计算欠款利息的请求，因双方就逾期履行的违约责任没有具体约定，陈计堂要求按银行贷款利率4倍计算利息缺乏依据，故对陈计堂该请求原审法院予以部分支持，德荣公司应从2009年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率以欠付款384000元为本金计付利息给陈计堂至欠款付清之日止。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规��，作出如下判决：一、限被告清远市德荣房地产有限公司于判决生效之日起10日内向原告陈计堂支付房屋款384000元及利息（利息以384000元为本金从2009年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率计付至欠款付清之日止）；二、驳回原告陈计堂的其他诉讼请求。本案受理费7510元，由被告清远市德荣房地产有限公司负担。原审宣判后，陈计堂不服，向本院提起上诉，请求：1、变更原审判决第一项关于利息的计算，利息应按同期贷款利率1.3倍至1.5倍计收罚息，从2007年12月1日开始计算，利息在原审判决的基础上增加的金额约为8万元。2、一、二审案件诉讼费用由德荣公司负担。主要事实和理由是：一、原审判决确定利息的起算时间有误，利息的起算时间应从2007年12月1日开始计算。1、德荣公司早于2008年1月24日就向清远市建筑工程质量监督检测站缴纳涉案楼盘的质量鉴定金，其后于2008年4月11日向清远市建筑工程质量监督检测站缴纳房屋检测的鉴定费100048元，于2008年8月26日、10月8日、10月9日，就涉案楼盘的开发行为缴纳了设计费、综合楼审图费、综合楼设计费等巨额楼盘开发必须缴纳的行政费用，从上述行为可以看出，德荣公司在签订合同后己经实际取得涉案房屋的开发经营权，并一早就以其实际行动表明己经对涉案房屋实行一系列的开发行为。2、从合同约定的内容看，陈计堂是会同德荣公司去办理相关手续，陈计堂在办理转让手续中仅是一种协助义务，至于何时办理，如何办理则是由德荣公司掌握主动权，德荣公司需对办理转让手续承担主要的义务。德荣公司恶意拖延办理转让手续，以达到恶意拖延支付购房款的目的，其应承担民事责任。另外，合同约定德荣公司先支付100000元，余款548600元在办理好转让手续后才支付，但实���上，德荣公司于合同签订后的几天内己经支付了264600元给陈计堂。德荣公司以其实际的支付行为表明付款方式己经发生变更，故应按照变更后的方式支付购房款（即无需等办理转让手续就需立刻支付所有购房款）。二、利息应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金，即在贷款利率上增加30%-50%。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的规定，结合人民银行关于计收逾期贷款利息的标准（即在同期同类贷款利率上增加30％-50%），德荣公司恶意拖延支付购房款，应判令其按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款的利息，即在贷款利率上增加30％-50%，因其严重违约，并拖延付款至今有6、7年时间，故应在贷款利率上增加50％，才能起到惩罚恶意违约行为，保障社会公平。值得注意的是，虽然最高人民法院关于修改《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的批复中对《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》进行修改，但仅是删除了部分内容，没有被删除的内容还具有法律效力，亦适用于本案的处理。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，德荣公司均需按照逾期罚息利率标准支付本案的利息。德荣公司也不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、变更原审判决第一项房屋款为326500元，利息从本案生效之日起按中国人民银行同期贷款利率计付至付清之日止。2、本案全部诉讼费用由陈计堂承担。主要事实和理由是：一、原审认定德荣公司拖欠384000元系认定事实错误。合同签订后，德荣公司已付清港澳公司物业款1121600元，已付322100元房屋款给陈计堂（有票据为证），因此，德荣公司只欠326500元，而非原审认定的384000元。二、原审判决从2009年5月1日起计付利息没有事实和法律依据。案外人刘新权、刘建国等人对陈计堂出售的物业提出权属异议且向法院提起诉讼，德荣公司因此停止支付后续房屋款。德荣公司为了保护自己的合法权益暂时停止支付后续房屋款的行为符合不安抗辩权的规定。德荣公司停止支付行为系陈计堂自身违约在先所致，德荣公司无需支付利息。三、陈计堂以其行为表明不愿意德荣公司再支付余款。（2010）城法民初字第509号案中，陈计堂完全接受刘建国、刘新权、陆桂英、李观玉等人的请求，将涉案房屋分割与他人，陈计堂没有权利再要求德��公司支付房屋款。（2014）清城法民一初字第15号案和（2014）清城法民二初字第189号案中，陈计堂都提出请求解除涉案合同，既然陈计堂主张解除合同书，德荣公司当然有权不再履行合同。四、原审认为德荣公司与陈计堂在合同中约定的付款方式是附条件，是适用法律不当。合同法规定的附条件的合同是指约定条件成就时合同即生效。涉案合同书自合同各方签字（盖章）后即生效。合同约定的付款期限只是合同履行的问题。由于涉案房地产项目由德荣公司以港澳公司名义开发，没有办理项目的转让手续，客观上原约定的待项目转让后再支付剩余款项的情形已不可能出现。陈计堂接受首期款达326500元，远超合同约定的100000元，其行为表明已接受德荣公司以港澳公司名义开发的事实。原约定的付款期限即变得不明。依合同法第六十二条的规定，履行期限不明的，陈计堂��随时要求付款，德荣公司也可随时向陈计堂付款。陈计堂直至2014年下半年才向法院提起诉讼，请求德荣公司支付余款。因此，德荣公司不存在逾期付款的情形。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，除原审查明的7张收据外，一审期间德荣公司还提交了一张陈计堂于2007年11月19日出具的收据，内容为借何伯强3000元。陈计堂质证认为该收据与本案无关。二审期间，陈计堂提交鉴定费定金发票、鉴定费发票、设计费收据、综合楼审图费收据、综合楼设计费收据，拟证明德荣公司在合同签订后约一个月就以其实际行动表明己经对涉案房屋实行一系列开发行为，其已经取得涉案房屋的开发经营权，故利息起算时间应从2007年12月1日开始计算。德荣公司对上述证据的真实性、合法性无异议，但质证认为上述证据不能证明实际开发。二审查询时，德荣公司表示因涉案楼房一楼商铺及四、五楼部分房屋已经卖出，故不能整体转让。本院认为，本案系项目转让合同纠纷。根据最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求进行审理。根据双方当事人二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：1、德荣公司还应向陈计堂支付多少转让款。2、德荣公司是否构成违约，如构成违约，违约金如何确定。关于德荣公司还应向陈计堂支付多少转让款的问题。双方当事人对转让款总额为648600元的事实均无异议，本院予以确认。德荣��司提交8张收据拟证明其已向陈计堂支付322100元。对此，本院经审查认为：1、开具时间为2007年11月7日、12日、14日，载明收到清和大道169号二层房屋款共314600元的4张收据，经生效判决查明确认实际支付的款项为264600元。再者，该4张收据载明收到二层房屋款，不能证明支付了陈计堂在本案主张的四、五层住宅款。综上，本院确认该4张收据实际支付的款项为264600元。2、2008年1月4日的收条载明收到梁祥2500元，系案外人支付。2007年11月19日的收据载明借到何伯强3000元，款项性质为借款。陈计堂对这二张收据与本案的关联性有异议，在无其他证据佐证的情况下，这二张收据不足以证明系支付涉案房屋款。3、2009年4月15日的收据载明收到何伯强交来1000元（房屋款），2009年4月24日的收据载明收到何伯强1000元，考虑到何伯强原来系德荣公司法定代表人的因素，德荣公司提交这二���收据主张系支付涉案房屋款，本院予以采信。综上分析，德荣公司已支付陈计堂转让款共266600元，还应向陈计堂支付382000元。原审对此计算有误，本院依法予以纠正。关于德荣公司是否构成违约，如构成违约，违约金如何确定的问题。根据涉案合同的约定，德荣公司应在合同生效后的7日内支付陈计堂100000元，陈计堂收款后7日内，会同德荣公司到清新县建设局办理该楼的转让及报建手续，转让手续办好后7日内支付余款548600元。在实际履行合同过程中，由于涉案楼房一楼商铺及四、五楼部分房屋已经卖出，不能整体转让，客观上不能办理转让手续。2009年4月起，德荣公司以港澳公司的名义开始动工扩建清和大道169号商住大楼，该行为表明德荣公司不再按原合同约定条件进行涉案楼盘开发，故应视为付清转让款的条件已经成就，原审判决认定德荣公司应于2009年4月30日前向陈计堂付清转让款，并无不当。德荣公司只向陈计堂支付部分转让款，至今未付清转让款的行为已构成违约，应承担违约责任。由于涉案合同约定德荣公司有履行重建或改建工作的职责权利和义务，因此，陈计堂提交的鉴定费、审图费及设计费收据不足以证明德荣公司于2008年1月已实际以港德荣公司的名义开发建设涉案楼房。故陈计堂上诉认为应从2007年12月1日计算违约金的主张，缺乏依据，本院不予支持。德荣公司抗辩由于涉案物业有产权异议才停止支付转让款，因产权争议发生在德荣公司实际动工扩建之后，原审法院不予采纳德荣公司该抗辩理由并无不当。至于违约金计算标准问题。《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按何种标准计算问题的批复〉的批复》和《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按何种标准计算问题的批复》中规定“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金计算标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金”。2003年12月10日《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》明确，逾期罚息为在贷款利率水平上加收30%-50%。参照上述规定并综合考虑本案的违约情况，德荣公司应从2009年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率1.4倍以欠付款382000元为本金计付利息给陈计堂至欠款付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持清远市清城区人民法院（2014）清城法民一初字第541号民事判决第二项。二、变更清远市清城区人民法院（2014）清城法民一初字第541号民事判决第一项为：限清远市德荣房地产���限公司于本判决生效之日起10日内向陈计堂支付房屋款382000元及利息（利息以382000元为本金从2009年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率1.4倍计付至欠款付清之日止）。一审案件受理费，按一审判决执行。二审案件受理费3038元，由陈计堂负担238元，清远市德荣房地产有限公司负担2800元。本判决为终审判决。审 判 长  李文宇代理审判员  林士嵛代理审判员  余允添二〇一五年四月十日书 记 员  冯敏静相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条：第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外。第三十六条：被上诉人在答辩中要求变更或者��充第一审判决内容的，第二审人民法院可以不予审查。