文书内容中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2015)民申字第55号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：苗涛。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：徐州世茂置业有限公司，住所地江苏省徐州巿云龙区三环东路18号金三环汽配巿场E2-02南侧301-305。法定代表人：许世坛，该公司董事长。委托代理人：吴从英，江苏宏林律师事务所律师。委托代理人：童跃，江苏宏林律师事务所律师。再审申请人苗涛因与被申请人徐州世茂置业有限公司（以下简称世茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省高级人民法院（2013）苏民终字第305号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查。苗涛向本院申请再审称，（一）世茂公司签约时存在欺诈行为且造成严重后果。1、世茂公司签订《房屋租赁合同》（以下简称《租凭合同》）时，故意隐瞒了其早已将该整体物业几乎全部公共配套设施一并交给徐州润华商业有限公司（以下简称大润发）开设大润发独家使用及管理的事实。具体为：大润发租赁的区域具体为大卖场1、2层除主通道及世茂公司自留区域以外面积23773㎡为其经营区域。世茂公司交其独家使用及管理：主通道电梯（大卖场唯一位于主通道区域内贯通1-3层营业区，4-5层停车场的4部垂直升降电梯）及电梯门厅（单层155㎡）、4、5层停车场(29140㎡)、门前广场及地面停车场(16405㎡)等交给大润发独家使用及管理，且约定了前述区域设施，包括但不限于保洁、保安、绿化、秩序维护、场地及附属设施的维护保养及所有费用由大润发承担。此重要信息将对苗涛是否租赁案涉房屋产生重大影响。然而世茂公司不但未向苗涛告知此信息，还欺骗苗涛说由其下属的黑龙江世茂物业管理有限公司徐州分公司（以下简称物业公司）负责对世茂广场进行管理及提供服务，且对其行为承担连带责任。并将《物业服务合同》作为《租赁合同》附件四的形式要求苗涛与其物业公司签订。世茂公司作为商业地产开发企业，明知苗涛的租赁用途为娱乐经营，在客流出入、停车、消防、疏散、公共照明、营业时间等方面与零售业均不同，具有客流大、营业时间长、晚间为其经营黄金时段等特点。而满足这些特点的要求则需要靠卖场有着良好的公共配套设备、设施来实现。但世茂公司只是用已没有使用权和控制权的该物业公共设施来承诺满足苗涛租房用途的配套需要，其所谓物业管理的职能只是收费而已。2、世茂公司欺诈行为导致了严重后果。世茂公司的欺诈行为导致的严重后果为：苗涛的营业区域没有正常的客流通道；顾客不能正常享受停车服务；经营中无法使用门前广场进行宣传、促销活动；营业时间内（行业黄金时段），晚九点半大卖场唯一的主通道入口随着大润发的闭店而关闭，楼体亮化、停车场也随即关闭。这造成顾客出入极为不便，只能走消防楼梯。且此举给顾客传递了已闭店的信息，阻断了顾客的进入。如这些问题不能解决，苗涛租赁的房屋就不具备商业经营的必要条件。在《租赁合同》履行过程中，双方工作联系函已证明苗涛要求世茂公司履行其承诺，但世茂公司总以各种借口拒不履行。自始至终，世茂公司除交付了一个空壳的场地之外，其他的作为商业使用配套设施如交付租赁区域内配电室、主通道4部电梯于三楼停靠、营业时间内通道畅通、停车场、门前广场、水电费发票、用电计量准确、消防控制统一管理及整改事项等，至今无一例改观。2011年4月1日，苗涛向世茂公司书面提出不能满足条件需整改事项，世茂公司又以其影院开业时间紧迫为由，承诺不会影响到苗涛的开业使用，待影院开业后完成为借口，哄骗、催促苗涛加快施工进度。可见，世茂公司通过一些故意违约行为，致使苗涛的关注点放在了对具体违约事项解决上，而无从发现其欺诈实质。综上，世茂公司的行为符合《中华人民共和国合同法》第四十二条第二款“故意隐瞒与签订合同有关的重要事项或提供虚假情况”；第三款“违背诚实守信原则的行为”的规定，是典型的欺诈行为。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，苗涛请求解除《租赁合同》，判令赔偿苗涛因此遭受的所有损失。（二）关于原判决认定事实的主要证据未经质证的问题。原判决用世茂公司安装的大卖场消防系统品牌提供商大连欣洋电子设备有限公司出具的《情况说明》为据，做出世茂公司在消防问题上不存在苗涛主张的违约行为的判定。苗涛在接到二审判决后，曾至徐州市中级人民法院档案室复印全部庭审材料，发现：2013年3月21日下午2时10分的《证据交换笔录》上没有苗涛及代理律师的签名。且从相同时间的开庭笔录中得知世茂公司代理律师与苗涛及代理律师以及合议庭组成人员等人，此时于徐州市中级人民法院第27法庭参加庭审。下午《开庭笔录》中苗涛质证的是两份《工作联系函》，并无《情况说明》。（三）关于原判决中的基本事实查明不实，认定事实错误。1、一审查明，《租赁合同》中涉及双方争议问题的条款包括：（1）第3条第2款内容：“乙方如提出整改意见，甲方应予以及时整改的规定，甲方整改完成之后经甲乙方确认为交付之日”。苗涛于2011年4月1日向世茂公司提交了整改意见，且世茂公司对整改意见并未提出异议，并承诺完成。世茂公司至今并未完成。（2）附件三1.2条内容：“有关房屋建筑结构、配套设备等加以交割面，原则上以甲方聘请的原建筑设计院设计施工图（最终完成）为甲乙交接依据。除本条件项下，房屋租赁合同、物业合同另有约定的，均执行此交付条件”。从世茂公司交给苗涛的图纸来看，停车场位于大卖场4、5层无任何非公共使用的标注，4部垂直升降电梯位于主通道区域内，无不停靠标注。（3）附件三1.4条内容：“甲方消防主机系统总容量应可满足乙方因经营需要按消防规范改造后设备对应消防系统容量的要求”。苗涛再审认为，一审判决回避了上述合同条款内容。2、一审查明，“租赁合同签订后，苗涛于2011年6月24日向世茂公司缴纳50万元合同押金，世茂公司于2011年4月14日在房屋交接确定书上签字，苗涛于2011年4月20日在房屋交接确定书及商铺交接表上签字确认。房屋交接前苗涛已进场施工。房屋交付后，苗涛未向世茂公司缴纳租金。2012年4月25日世茂公司向苗涛发催款函，要求苗涛在收到催款函后三日内缴清所有拖欠费用，苗涛在5月14日的回函中以先履行抗辩权为由，拒绝缴纳”与事实不符，具体如下：（1）应世茂公司要求，苗涛在《租赁合同》签订前的2010年11月24日缴纳履约保证金50万元整。（2）2011年4月18、19日，双方工作人员开始对现场的部分设施进行清点，因为无法清点、验证、测试的设施较多，根本无从了解设施的具体情况，苗涛在备注栏内已注明，且《商铺移交验收表》由世茂公司填写，日期为2011年4月18日。世茂公司负责人为推脱其在迟延交付上的责任，签字时故意将日期写成2011月4月14日是明显的矛盾。且其后于2011年4月25日给苗涛的工作函中已确定。（3）2011年11月，世茂公司即开始向苗涛催要自2011年9月1日起算的租金及物业管理费，不理会因其迟延及不完全交付应承担的违约责任。并于同年12月2日、12月22日连续发催款函向苗涛讨要实际并不存在的费用。苗涛于2011年11月26日向世茂公司发《律师函》阐明：因迟延交付所造成的交付日、租金起算日应相应顺延及世茂公司应承担违约责任；已交付的部分租赁物诸如漏雨渗水及配电系统、消防系统、电梯等数量众多的不能满足交付条件的问题,施工队被迫停工等待整改的事件,严重影响了装修工程进度,导致项目迟迟不能开业,损失严重；依据《中华人民共和国合同法》关于先履行抗辩权的规定，苗涛有权暂不支付租金和物业费，并希望通过协商达成互相谅解。（4）2012年5月14日回函内容中，并无判决书所述内容。3、原判决中“双方就租赁房屋消防系统的二次改造工程是以工作联系函及召开会议的形式进行协商，但一直未达成一致意见，后苗涛安装品牌为北京利达的消防系统，双方就改造后的消防系统接入世茂大楼总消防系统事宜未形成一致意见”与事实不符，具体如下：从2011年3月14日三方进场施工与消防验收会议纪要；2011年11月22日给苗涛工作函；《租赁合同》附件三3.1条等可证明，苗涛有权进行消防改造，且世茂公司对改造方案清楚并认可，已形成了一致意见：为促成苗涛的改造方案尽快通过消防审批，主动提供帮助，承诺为后期施工提供保障。（四）关于原判决否定苗涛享有先履行抗辩权错误，以及对苗涛过度使用先履行抗辩权的认定显失公平的问题。首先，除前述世茂公司的欺诈行为诱导苗涛与其签订了《租赁合同》外，原判决已确定的世茂公司违约在先的行为还有：拒不交付五间配电室和迟延交付其他租赁物50天及已交付房屋局部漏雨三项。苗涛据此主张先履行抗辩权的依据是《中华人民共和国合同法》第六十七条。就本案的事实而言，有针对性的要旨在于：“先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。无疑，世茂公司应先交付符合约定的租赁物。实际交付的租赁物部分不符合约定，苗涛享有先履行抗辩权，原审作出否定的判决错误。其次，根据合同全面履行的原则，苗涛有权要求世茂公司纠正其不符合约定的履约行为，并承担相应的责任。但是世茂公司在既不承认自己有任何违约的行为，也不承担任何责任的前提下，却要求苗涛全额交付租金并承担高额的违约金，苗涛暂时拒缴租金因此成立。然而，原判决抛开世茂公司违约在先，又拒不纠正的事实，片面强调苗涛拒付房租为有过度维权之嫌的行为，判决解除合同且要按原租金标准和约定的违约责任向世茂公司赔偿高额的违约金，既有错误又显失公平。在世茂公司应当交付而拒绝交付的以及因其欺诈行为导致已交付的租赁物在通道、停车场的使用等功能存在重大缺失的情况下，应相应减少租金；租金减少后，苗涛仍不支付租金才应当承担违约金。（五）关于原判决错误的问题1、原判决将苗涛反诉请求的第8项：要求世茂公司赔偿因其原因造成的苗涛工期延误损失210万元，违约金128万元的诉请与世茂公司迟延交付场地的违约责任，两个不同时间发生的不同性质的违约责任进行混淆，判定：“苗涛再行主张的因世茂公司违约造成的工期延误损失违约金与前述迟延交付违约金均存在重合情形”，应予纠正。2、原判决第四项，苗涛应向世茂公司支付水电费854849.5元。苗涛就水电费和物业管理费如何交纳的合同，是物业公司签订并实际履行的。根据合同相对性的原则，世茂公司无权向苗涛收取。原一审判决在物业费上支持苗涛的主张，在水电费上却以世茂公司是“世茂大楼水电费的户主和对苗涛已就世茂大楼的水电费代为缴纳”为理由，援引不当得利返还的理论判决苗涛支付，显属错误。因为不当得利返还和租赁合同纠纷不是同一法律关系，且权利主体不同，原审对同一性质的问题作出截然不同的判决，应予纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第四项的规定，申请再审。世贸公司提交书面答辩称，（一）案涉《房屋租赁合同》有效。1.合同的签约主体、内容和形式均符合法律规定。2.苗涛签约时，对大卖场已经开业及其现状非常清楚，故不存在欺诈。（二）苗涛存在严重违约行为。苗涛自占有租赁场地至今，拖欠租金、物管费、水电费等构成违约。（三）苗涛所谓“新证据”在原审中已出示，不是新证据。根据苗涛再审申请书载明的申请理由及提供的证据，本院对以下问题进行审查。（一）关于原判决认定事实的主要证据是否未经质证的问题。对苗涛再审关于案涉《情况说明》未经质证的主张，不予支持。第一，一审法院庭前证据交换与庭审是在同一时间进行。根据《证据交换笔录》和《庭审笔录》记载的时间可知，两者都发生于2013年3月21日下午2点10分。经核实世茂公司提供的庭审笔录可知，当天是先进行证据交换，然后进行庭审。虽然苗涛未在《证据交换笔录》上签名确认，但其在庭审中的表态已经证明其对《情况说明》进行过质证。第二，退一步而言，即便《情况说明》未经质证，也不会对裁判结果产生实质影响。这是因为，苗涛的营业项目已于2011年12月陆续开业。对此，苗涛并未举证证明因消防系统改造未并入大楼主消防系统，而导致其营业受到不利影响、利益受损。（二）关于原判决认定的基本事实是否缺乏证据证明的问题。苗涛再审关于原判决认定的基本事实缺乏证据证明的主张，不能成立。第一，苗涛2011年4月1日向世茂公司提交整改意见与该合同第3条第2款内容并不冲突。根据《租赁合同》第3条第2款“如租赁场地符合合同约定，双方签署交付确认书。乙方在签署交付确认书之日为租赁场地交付之日。如在上述期限内乙方未提出合理整改意见又未到现场验收的，则视为乙方于交付日确认并接收租赁场地。如乙方提出合理整改意见，则甲方应及时予以整改，甲方整改完成后经甲乙双方确认之日为交付之日”之约定，苗涛提出整改意见应在签署《房屋交接确认书》之前。本案中，苗涛是在2011年4月1日提出了整改意见后的2011年4月20日签收《房屋交接确认书》及商铺移交验收表。这说明双方当事人的房屋交接行为是符合《租赁合同》上述约定的。第二，原判决并未回避《租赁合同》附件三。首先，苗涛申请再审时未提交任何相关设计施工图纸证明停车场以及垂直升降电梯未作相关标注；其次，附件三1.2条所指“缤纷乐园房屋交接技术条件”中建筑结构、配套设备等并未指明包括苗涛申请再审所主张的电梯、停车场的相关标注。从附件三内容来看，房屋交接技术条件分为总则和交付房屋建筑、结构及装修标准清单两部分。其中均不涉及苗涛所称之标注。再次，苗涛再审并未提出证据证明世茂公司的消防主机系统总容量不能满足其按消防规范改造后对应消防系统容量的要求，故不存在原判决回避《租赁合同》附件三1.4条的问题。第三，原判决关于苗涛以先履行抗辩权为由拒绝缴纳租金的认定，有证据加以证明。从一审情况来看，一审法院组织双方当事人对《房屋交接确认书》、50万元合同押金交付的《收据》、《催款函》等进行了质证。苗涛虽在再审申请中提出异议，但并未提交足以推翻上述事实依据的充分证据。第四，原判决关于双方当事人就改造后的消防系统接入世茂大楼总消防系统事宜未形成一致意见的认定，有证据加以证明。一审法院已组织双方当事人对《租赁合同》及其附件三、相关《工作函》等证据进行质证。根据这些证据反映的内容可知，苗涛有权根据经营需要进行消防改造，但改造前必须将改造的设计文件及要求提供给世茂公司审核确认。改造后的消防设施经消防局及世茂公司验收合格后并入商场内消防系统。而苗涛申请再审所称2011年11月22日《工作函》是由物业公司而非世茂公司所发，且其中“我司同意贵司改造后的消防系统与原消防系统对接，现已经和项目公司沟通，定于2011年11月23日下午14：00在我司会议室共同协商改造后的消防系统与原消防系统对接事宜”的表述说明，改造后的消防系统具体如何对接还需开会协商决定。至于2011年3月14日的《会议纪要》则记载“消防验收及建审双方共同推动、协调……2、消防应与土建同步，如消防验收推后，消防对接会有缺失”。从该表述也得不出世茂公司已同意将苗涛改造后的消防系统接入世茂大楼总消防系统的结论。第五，原判决关于苗涛应向世茂公司支付水电费854849.5元的认定并无不当。一审已查明，世茂公司是案涉房屋水电费的缴纳户主。也即，不管是否由物业公司收取水电费，都应交到世茂公司统一对外缴纳。既然世贸公司已经代为支付了案涉水电费，那么在物业公司并无异议的情形下，原判决认定苗涛返还世茂公司相关水电费并无不妥。（三）关于原判决对苗涛行使先履行抗辩权的认定是否错误的问题。对苗涛关于拒付租金是行使先履行抗辩权的再审主张，不予支持。第一，苗涛未及时缴纳履约保证金的行为发生于世茂公司延迟交付房屋行为之前。一审已查明，双方当事人签订《租赁合同》的时间是2011年1月13日。根据《租赁合同》第4.2.1条中苗涛应于合同签订后十个工作日内支付50万元作为履约保证金的约定，苗涛于2011年6月24日向世茂公司缴纳50万元履约保证金时，早已超过合同约定的时间。第二，苗涛在接收房屋满6个月后不能主张先履行抗辩权。一审已查明，苗涛于2011年4月20日在房屋交接确定书及商铺交接表上签字确认。此时，世茂公司已完成约定的主要义务，苗涛已实际接收房屋。根据《租赁合同》第3.7条可推知，2011年10月20日为租金起算日，苗涛应按约定支付租金。第三，世茂公司迟延交付房屋所致的违约金本身与苗涛的租金之间不构成租赁合同约定的对待给付关系。《租赁合同》中构成主对待给付关系的是世茂公司交付房屋行为与苗涛给付租金行为。也即只有世茂公司未交付房屋的前提下，苗涛才能主张先履行抗辩，从而拒付租金。至于世茂公司因未按约定交付房屋而应承担的违约责任，苗涛公司可在支付租金后另行主张。（四）关于世茂公司是否构成欺诈的问题。苗涛再审申请主张其签订《租赁合同》是因为世茂公司的欺诈行为所致。就此而言，由于苗涛在本案一审中并未主张其是因世茂公司欺诈才签订《租赁合同》，也未基于欺诈提出撤销《租赁合同》的反诉请求，故本案再审审查阶段对是否构成欺诈不作处理，苗涛可另寻途径解决。综上，苗涛的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第四项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回苗涛的再审申请。审 判 长  韩 玫审 判 员  吴晓芳代理审判员  肖 峰二〇一五年十二月十四日书 记 员  王冬颖