宁夏回族自治区海原县人民法院民事判决书                                                                                 （2018）宁0522民初1119号原告：田彦智，男，生于1979年4月19日，住宁夏海原县。委托诉讼代理人：张勇，海原县海城镇基层法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。被告：李彩霞，女，生于1984年10月20日，住宁夏海原县。被告：黎进财，男，生于1985年1月10日，住宁夏海原县。本院于2018年4月16日受理了原告田彦智与被告李彩霞、黎进财房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员杨红适用简易程序，于2018年5月24日公开开庭进行了审理，原告田彦智及其委托诉讼代理人张勇、被告李彩霞、黎进财均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年8月10日，原告与二被告达成房屋买卖合同，将二被告位于海原县的住宅楼以185000元的价格转让给原告，合同签订后原告将185000元现金分两次交付给二被告。后原告开始对楼房进行了装修，2017年2月装修结束后，原告及其家人搬入居住。2018年3月，原告和妻子不在家，被告黎进财乘着原告父亲出门时，强行将楼房门锁换掉，据为己有，在外打工的原告闻讯赶回来找被告黎进财理论，被告黎进财将原告殴打了一顿，并将原告室内购置的家具全部搬离房子不知去向。综上，原告认为被告黎进财侵犯自己的合法权益，为维护自己的合法利益，特提请诉讼，请求判令二被告履行双方之间签订的房屋买卖合同，并向原告交付位于海原县的住宅楼房。原告在庭审中自愿放弃第二、三项诉讼请求。原告对于自己的主张，除本人陈述外，提供了以下证据：证据一，房屋买卖合同1份，拟证明二被告将房屋以185000元的价格卖给原告的事实；证据二，收条2份，拟证明二被告收到原告185000元的事实；证据三，海原县文昌小区物业服务合同1份、物业费收取通知单1份、装修保证金收取通知单1份、住宅质量说明书1份、物业费收据1份、装修保证金收据1份，拟证明原告在2016年8月18日就对该房屋取得了所有权的事实及原告向物业公司缴纳物业费、装修保证金的事实；证据四，海原县安置交房通知单复印件1份，拟证明文昌小区4号楼4单元502室安置人当时是黎进财的事实；证据五，离婚协议书复印件1份、离婚证复印件1份，拟证明二被告在2017年5月23日解除婚姻关系，在房屋分割栏中未涉及到涉案房屋，故该房屋在2016年8月10日二被告已经转让给原告的事实。被告李彩霞对原告提供的五组证据均无异议。被告黎进财对原告提供证据的质证意见为：证据一、二的真实性均有异议，其均系伪造的；证据三中对取得房屋所有权的证明目的有异议，对于原告向物业公司缴纳物业费、装修保证金的证明目的无异议；证据四无异议；证据五对二被告解除婚姻关系无异议，但不能证明二被告已将房屋转让给原告。被告李彩霞辩称，原告所述均属实。被告李彩霞未提供证据。被告黎进财辩称，1.被告黎进财与原告并没有签订房屋买卖合同，而是在二被告离婚后，与被告李彩霞伪造了房屋买卖合同及收据，实际并未付钱，且合同上并未有被告黎进财的签字和盖章，属于无效合同。《合同法》第52条明确规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效及《城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，故未取得权属证书的房地产不得转让，属无效合同；合同无效后，当事人相互返还因合同取得的财产，而不是继续履行合同，因此原告应将房屋返还给被告黎进财；2.原告在起诉状中称，要求被告黎进财返还原告购房款185000元、利息2000元及室内家具40000元应不能得到法律的支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告黎进财对于自己的答辩主张，除本人陈述外，未提供证据。本院认为，原告提供的证据一，被告黎进财虽有异议，但在庭审中，被告黎进财认可该房屋系二被告协议将该房屋卖给原告的事实，故对其证明效力予以确认；证据二，被告李彩霞无异议，其符合证据的三性，能够证明原告的证明目的，故对其证明效力予以确认；证据三中各证据相互印证，能够证明原告向物业公司缴纳物业费、装修保证金的事实，但不能证明原告在2016年8月18日就对该房屋取得了所有权的事实，故对该证明目的不予确认；证据四，二被告均无异议，故对其证明效力予以确认；证据五，符合证据的三性，能证明二被告已经离婚的事实，对二被告将房屋转让给原告的证明目的不予确认。根据本院确认的证据，结合当事人的陈述，可以认定以下事实：二被告原系夫妻关系。2016年8月10日，原告与二被告协议将二被告安置补偿的位于海原县的住宅楼转让给原告，转让费为185000元，并由原告与被告李彩霞签订了房屋买卖合同。协议当天原告向二被告支付房款10万元，并由被告李彩霞向原告出具了收条一份，二被告向原告交付了房屋。2016年8月18日原告与海原县民贵物业服务有限公司就该房屋签订了物业服务合同，并支付了物业费及装修保证金。2016年12月25日，原告再次向二被告支付房款85000元，并由被告李彩霞向原告出具收条一份。2017年5月23日，二被告协议离婚，并就房产作出分割，其中未包含该涉案房屋。2017年冬季，被告黎进财将该房屋占为己有至今拒绝向原告交付。原告遂起诉来院。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告与被告李彩霞签订了房屋买卖合同，被告黎进财以其未在该合同上签字为由主张合同无效，按照《物权法》的规定，共有人处分共有财产，应经其他共有人同意，虽然被告黎进财没有在合同上签字，但在庭审中认可将房屋赊销给了原告，其认可该买卖房屋的事实，说明被告黎进财知道而且同意将房屋出售给原告，故被告李彩霞与原告签订的该份合同，是双方真实意思的表示，该合同合法有效。原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务，在原告按照合同约定履行了支付价款的义务后，二被告也应按照约定向原告交付房屋，但二被告在合同签订时就已将房屋交付原告后，被告黎进财又将房屋据为己有，至今没有向原告交付房屋，故被告黎进财应继续履行合同，向原告交付房屋，因二被告已经离婚，且被告李彩霞未实际占有房屋，其无法履行，故原告要求被告李彩霞履行合同，不予支持；对于被告黎进财以未取得权属证书的房产不得转让为由主张合同无效，虽然二被告没有取得该房屋的权利证书，但按照法律规定，二被告基于补偿协议取得回迁安置房，是经房屋管理机关和相关部门确定，实际已经备案的房屋，只是未取得房屋权利证书，并不影响合同的效力，被告黎进财应继续履行合同，故其抗辩理由不能成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告黎进财于本判决生效后15日内向原告田彦智交付位于海原县的住宅楼；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告黎进财负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内按对方当事人人数向本院递交上诉状及副本，上诉于中卫市中级人民法院。审判员 杨 红 二○一八年六月四日书记员 赵廷梅      附：本案所适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。