海南省屯昌县人民法院   民事判决书   （2018）琼9022民初250号   原告：钱某，男，1965年8月1日，汉族，住海南省屯昌县。   被告：海南美丰不动产有限公司，住所地：海南省屯昌县屯城镇昌盛路**。   法定代表人：马某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：魏某，海南外经律师事务所律师。   原告钱某与被告海南美丰不动产有限公司（以下简称美丰公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱某及被告海南美丰不动产有限公司的委托诉讼代理人魏某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告钱某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告归还办证费用和维修基金的费用及利息4963元；2.依法判令被告支付逾期办证违约金4800元，并且限期向产权机关提交办理产权登记所需要的资料；如果继续违约，则继续承担违约责任，按照总房价的3%支付利息直到被告为原告办理产权登记为止；3.由被告承担本次的诉讼费用。事实和理由：根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当交付使用后360日，办理权属登记，至今（2018年3月）被告没有给原告办理产权登记。原告按被告的要求，已经在2013年8月10日房屋交付当天向被告支付了办理房屋所有权所需的各种税费和手续费，其中契税1600元、办证费280元、档案管理费50元、产权登记费80元、公共维修基金2403元，共计4413元。根据海南省第一中级人民法院（2017）琼96民终2158号判决书和海南省屯昌县人民法院（2017）琼9022民初341号民事判决书裁定，原告请求退还办证费税和维修基金的费用应向美丰公司提出，而美丰公司在2017年4月17日关于美林物业公司确认已经收到美林物业公司往来款合计663.55万。2014年6月30日到现在，美丰公司一直没有给我们业主办理产权登记证，也没有把维修基金交给政府部门规定的专项监控账户，没有办理产权登记已经违约和没有把维修基金交给专项监控账户涉嫌违法。没有维修基金，房屋维护得不到保证，严重侵害了业主的权益。所以请求法院依法判令被告归还办证费用和维修基金的费用利息。维修基金费用计算：计息日期从2013年8月10日到2018年4月10日，共计4年半。按年利率3%计算（2403+3%×2403×4.5）本金加利息共计2727元。办证费用计算：计息日期从2014年7月1日到2018年4月1日共计3年9个月。按年利率3%计算（2010+3%×2010×3.75），本金加利息共计2236元。所以归还二项费用合计4963元。第二点诉讼理由，根据合同第十五条产权登记和合同补充协议第一条和第十条约定，买受人按出卖人要求，收房当天已经按照出卖人要求支付所有相关办证费用，并且有选择继续履行合同的权利。可是出售人至今没有给买受人办理产权过户，给买受人带来巨大损失，因此买受人提出逾期办证违约金人民币4800元作为补偿。诉讼理由是根据《合同法》第四十条：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。因此买受人全额付款和缴纳税费、办证费用，但是没有得到产权证，补充协议第一条和十条排除了买受人依法办理产证的最根本和最主要的权利，实际造成了买受方财产严重损失。在美林湖的同类案例中，海南省屯昌县人民法院民事判决书（2015）屯初字第249号认定，被告未能办理产证的原因是被告没能及时办理综合验收。从国土局回复业委会的答复也可以看出，除了未能及时办理综合验收，还有一个原因就是没能及时补交土地费用，造成至今不能办证。因此不能办证，原因完全在于被告违约，原告应该得到相应的补偿。   被告美丰公司辩称，1、驳回原告的全部诉求；2、诉讼费用由原告承担。第一点，首先关于逾期办证的问题，原告既提出要求支付逾期办证违约金又要求退回办证费用并继续承担违约责任，其诉求相互矛盾，属于诉求相互矛盾的情形，其请求不应得到支持。其次原告在诉状中自认接房日期是2013年8月30日，合约约定收房日期是签订合同后的360日，即2014年8月5日起就应开始计算原告主张逾期办证违约金的诉讼时效，截止至2016年8月4日原告主张逾期办证违约金的诉讼时效届满丧失胜诉权；另原告举证美林湖业主委员会至美丰公司的相关公司用于证明向美丰公司主张过权利，但被告认为涉诉当事人是原、被告，业委会不是合同相对人，业委会的文件不能产生诉讼时效的理由，否则违背了合同的相对性原则，合同外的人不能对本合同产生效力。且业委会的发文时间是2015年4月17日，即使按原民法通则规定诉讼时效也为两年，在2017年4月16日诉讼时效也应届满，民法总则2017年4月11日生效，本案在民法总则生效前已经过了诉讼时效，不能再适用民法总则生效后的三年时效；第二点，被告收取办证的各项费用、契税公共维修基金等都是有合同依据的，办证还在协调当中，关于土地性质等问题政府前后说法不一致，政府的行政行为不规范的结果不能由被告承担。   原告为了支持自己的诉讼请求，向法院提供的证据有：证据1.原告身份证，证明原告主体适格；证据2.购房款发票（160000元），证明原告支付购房款160000元；证据3.商品房买卖合同（编号：TC2010011322），证明双方存在合同关系；证据4.税费、维修基金收费收据，证明原告已经支付相应款项，物业公司转交给美丰公司；证据5.另案一审答辩状，证明维修基金等款项美丰公司已经收到；证据6.另案二审答辩状，说明二审法院支持物业公司的举证，证明物业公司已经将上述款项转给美丰公司；证据7.（2017）琼9022民初341号民事判决书复印件，证明物业公司已经将上述维修基金款项转到美丰公司，其诉讼时效应以该判决生效才起算；证据8.（2017）琼96民终2158号民事判决书复印件，证明物业公司已经将上述维修基金款项转到美丰公司，其诉讼时效应以该判决生效才起算；证据9.维修基金及契税的情况说明，证明美丰公司收到美林物业代收的维修基金及契税款项；证据10.关于商品房销售及后期物业管理存在问题的函，证明原告方主张权利，时效中断，业委会代表业主，业委会的行为能够代表业主的行为；证据11.屯昌地税函（2017）17号复印件；证据12.屯房函（2017）17号，证明原告方缴纳了相应的款项给物业、美丰公司，但相关行政部门并未收到款项；证据13.物业维修基金支出账户信息，证明原告方缴纳了物业、维修基金等款项，被告已经收到，且另案一审、二审法院均予以认可；证据14.领取不动产证的函，证明办证的责任在于被告，不在于行政部门；证据15.关于商品房销售及后期物业管理存在问题的函，证明原告方主张权利，再次时效中断（当庭提交）；证据16.屯昌县国土资源局信访事项答复意见书，编号009、010（当庭提交），证明不能办证是因为美丰不动产未缴纳土地费用差价。   被告美丰公司向法庭提供证据有：证据1.《业主情况登记表》、证据2.《美林物业业主签收钥匙表》及钱某、左慧泉身份证复印件和《常住人口登记卡》，以上两证据证明原告收房时间为2013年8月10日，且原告在起诉状中也自认。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的证据1、2、3、4、9的真实性、合法性、关联性无异议；对证据5、6、7、8的真实性、合法性无异议，但对证据与案件的关联性不予认可，认为不能说明诉讼时效从此开始计算；对证据10因原告自述原件是由业委会交给原告的，并未寄送原件给被告，故该文件对被告无任何效力，更不会引起时效中断的情形；证据11、12、13、14未提供原件，对其真实性、合法性、关联性不予以认可；证据15、16是原告当庭提交、已经超过诉讼举证期限，被告对该证据不予质证。   对于原告向法院提供的证据1、2、3、4、9，被告无异议，本院予以确认，并在卷佐证。对原告提供的证据5、6、7、8为二审答辩状和一、二审判决书，对于该四个证据的真实性、合法性、关联性本院予以认可。对于原告提供的的证据10，业委会至美丰公司函，属业委会与美丰公司交涉物业管理存在问题，与本案的诉讼时效无关，所以该证据证明的内容本院不予确认。对于原告提供的证据11、12、13、14，为政府相关部门及公司对契税和维修基金缴交的情况说明，对于该四个证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。对于原告当庭提供的证据15、16，被告认为已过举证期限，不予以质证。本院认为，根据相关法律规定，当事人提供的证据，应当在举证期限内提出，超过举证期限的，不予以质证，所以对于该两个证据，本院不予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月17日，原告钱某与被告美丰公司签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同编号：TC-201-0011322。根据合同约定，被告将被告自行开发的位于屯昌县深田水库即“美林国际社区”的第17幢1层103号房出售给原告钱某，该房建筑面积为40.05平方米，每平方米人民币3995元，房价总金额为人民币160000元。按《合同》交付房屋第九条1（1）规定“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价万分之三违约金，合同继续履行”，（2）规定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三（该比例应不小于（1）项中的比率）的违约金。原告于2017年8月10日根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当交付使用后360日，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权部门登记机关备案，如因出卖人的责任，买售人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”。第3项规定“按附件五，本合同补充协议第1条”。附件五，本合同补充协议（1）出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房价款100%及缴交办证税费后将房屋产权申报过户登记至买受人名下，如因出卖人责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知之日起十五日内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该项权利”。原告按被告的要求，已支付100%的房价款，并按合同规定和被告要求，在2013年8月10日房屋交付的当天，原告向被告委托代收款的海南屯昌美林物业管理有限公司交付了办理房屋所有权所需的各种税费和手续，其中契税1600元、其他办证费280元、公共维修基金2403元，房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，合计4413元，海南屯昌美林物业管理有限公司也向原告开出了《美林湖二期代收费收据（税费）》收据。原告已按被告规定的要求，全部交完办证所需的相关费用，但被告直至2017年尚未办理好房产证给原告。2017年4月11日，原告钱某向法院起诉要求海南屯昌美林物业管理有限公司退还该笔办证费用，由于该费用是海南屯昌美林物业管理有限公司依据协议代美丰公司收取的，原告钱某的起诉不符合相关规定，法院依法驳回原告钱某的起诉。2018年4月2日，原告钱某再次起诉被告美丰公司，要求被告美丰公司：1、归还办证费用和维修基金的费用及利息4963元；2、支付逾期办证违约金4800元，并且限期向房产机关办理产权登记所需要的资料，如果继续违约，则继续承担违约责任，按照总房价的3%支付利息直到被告为原告办理产权登记为止；3、被告承担本案的诉讼费用。在庭审过程中，原告将原诉讼请求变更为：1、被告美丰公司应支付逾期办证违约金4800元，并且限期向房产机关办理产权登记所需要的资料，如果继续违约，则继续承担违约责任，按照总房价的3%支付利息，直到被告为原告办理产权登记为止。2、被告承担本案的诉讼费用。   本院认为，本案的争议焦点为：被告美丰公司是否应支付逾期办证违约金4800元，和违约金如何计算的问题。   关于被告美丰公司是否应支付逾期办证违约金4800元，和违约金如何计算的问题。本院认为，双方约定的《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当交付使用后360日，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权部门登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”。原、被告在2013年8月10日做房屋交接，当天原告向被告委托代收款的海南屯昌美林物业管理有限公司交付了办理房屋所有权所需的各种税费和手续，即契税1600元、其他办证费280元、公共维修基金2403元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，合计4413元，海南屯昌美林物业管理有限公司也向原告开出了《美林湖二期代收费收据（税费）》。原告已按被告规定的要求，在2013年8月10日全部交完办证所需的相关费用，被告应在2014年8月10日前将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，但被告直至2018年尚未为办理好产权登记和办好房产证给被告。被告虽然已于2016年7月6日取得办理产权登记所需的建筑工程竣工备案证，但未能提供证据证明其已向产权登记机关提交办理权属登记所需的材料，所以被告有违约行为，应向原告支付办证违约金，原告要求被告支付办证违约金，本院予以支持。虽然原、被告没有约定逾期登记办证违约，违约金的计算方法，但鉴于被告确实有违约的法律事实，所以被告应支付原告一定违约金给原告。根据公平对等原则，被告应按原告已交总房价款人民币160000的3%支付逾期办证违约金，即人民币160000×3%=4800元。同时被告应按合同约定，继续及时的为原告办理权属登记，以免继续违约，造成更大的损失。   另外，关于被告主张该案原告的起诉已过诉讼时效，法院不应予以支持原告的诉讼请求的问题。对于被告的辩解本院认为，原告在2013年8月10日已全部交完办证所需的相关费用，被告按《合同》约定，在2014年8月10日前将权属登记所需的资料，报产权登记机关备案，同时按《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”。依据上述规定，原告应在2017年8月10日前主张权利，但原告最早向法院主张权利为2017年4月11日，有海南省屯昌县人民法院（2017）琼9022民初341号《海南省屯昌县人民法院民事判决书》和海南省第一中级人民法院（2017）琼96民终2158号《海南省第一中级人民法院民事判决书》为证。所以原告的主张，未超过法律规定三年诉讼时效期限。同时被告也不能向法庭提供证据证实，原告知道或者应当知道权利受到损害起止时间。所以被告主张原告的起诉，已过诉讼时效的主张，本院不予以采信。   综上所述，原告要求被告支付逾期办证违约金人民币4800元和按合同约定继续为原告办理房产权登记备案，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七的规定，判决如下：   一、被告海南美丰不动产有限公司应于本判决书发生法律效力的第二日起十五日内，向原告钱某支付逾期办证违约金人民币4800元；   二、限被告海南美丰不动产有限公司于本判决书发生法律效力的第二日起六十日内，为原告钱某办理产权登记备案。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费人民币50元，已减半收取人民币25元，由被告海南美丰不动产有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 王 宁     二〇一八年六月十九日   法官助理 王 进   书记员 张熙锋   附:本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变   或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。