呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终541号上诉人（原审原告）：华北传媒专修学院。法定代表人：张雄，该学院院长。委托诉讼代理人：郝飞，内蒙古益鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：呼和浩特市北方旅游职业学校。法定代表人：孟和，该学校校长。委托诉讼代理人:赵新茂，内蒙古上都律师事务所律师。上诉人华北传媒专修学院（以下简称"华北学院"）因与被上诉人呼和浩特市北方旅游职业学校（以下简称"北方学校"）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2017）内0103民初1340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人法定代表人张雄及其委托诉讼代理人郝飞、被上诉人法定代表人孟和及其委托诉讼代理人赵新茂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华北学院上诉请求：1、撤销呼和浩特市回民区人民法院（2017）内0103民初1340号民事判决，改判支持华北学校一审诉讼请求；2、一审、二审案件诉讼费用由北方学校承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。2012年11月1日，华北学院、北方学校签定《租房协议》，北方学校将位于呼和浩特市××区的一处房产整体出租于华北学院用于办学，双方约定租期8年，从2012年11月15日至2020年11月15日。2016年北方学校单方面解除协议，为此双方发生纠纷，华北学院认为该通知解除租房协议的理由不能成立。具体原因如下：1、双方争议的诉讼程序尚未结束，华北学院暂无法履行交付租金义务；2、华北学院已将2016年度35万元的租金向公证处提存，而北方学校在通知中仍要求给付2016、2017年度70万元的租金；3、北方学校要求履行支付租金的方式不合理；4、北方学校自2012年至今，仍占用出租房屋两间，已经违约在先；5、双方签订的租赁合同尚未到期，华北学院已投入大量资金进行装饰、修缮，如解除合同不仅会给华北学院造成巨大经济损失，更会给其办学造成巨大的社会负面影响；6、双方合同中并没有"上打房租"的约定，现北方学校要求上打房租明显不合理，华北学院不存在违约情形；7、本案不存在出租人解除合同的法定事由，本案中双方签订的租房补充协议约定拖欠房租一个月出租人就有权解除合同明显对承租人不公平，即使承租人存在逾期交付租金的情形，也没有超过六个月，更没有给对方造成较大经济损失。二、一审法院认为交付租金的方式为"上打租金"明显错误。北方学校辩称，一审判决认定事实和适用法律是正确的，北方学校解除合同是由于华北学院多次严重违约导致合同难以继续履行，北方学校依法通知华北学院解除合同，华北学院在指定期限内也没有支付租金，故北方学校解除合同成立。华北学院向一审法院起诉请求：1.判令北方学校继续履行双方于2012年11月1日签订的租房协议并向华北学院交付租赁房屋（该房屋信息：回民区攸攸板镇元山子村原呼和浩特市北方旅游职业学校教学楼3楼西起第3、4两间办公室），总价值30000元；2.本案诉讼等费用全部由北方学校承担。一审法院事实认定如下：1、2012年11月1日，华北学院与北方学校签订了《租房协议》，协议约定北方学校将位于呼和浩特市××区南的房屋出租给华北学院，租赁期限为8年，自2012年11月15日至2020年11月15日止，年租金为35万元，每年11月15日之前一次性支付，其中第一年5万元2013年3月1日前付清。该协议第九条第3项第5款约定:房屋租赁期间，乙方（华北学院）有下列行为之一的，甲方北方学校有权解除合同：（5）拖欠房租累计5个月以上的。2013年5月15日，双方签订了《租房补充协议条款》，该补充协议第四条约定，将《租房协议》第九条第3项第5款中的拖欠房租5个月以上改为1个月以上。2、根据华北学院提交的收条，华北学院分别于2012年11月20日、2013年12月1日、2014年12月26日向北方学校支付租金。2015年11月10日，华北学院将应支付北方学校的2015年至2016年的房屋租赁款提存于内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市同德公证处，并通知北方学校领取。截止判决前，华北学院未支付2016年11月16日至2017年11月15日的租金。3、2017年1月19日，北方学校以公证送达方式向华北学院发出《关于的通知》，该通知载明："我方与贵方于2012年11月1日签订了《租房协议》，因《租房协议》的履行纠纷经呼和浩特市回民区人民法院审理，于2016年8月24日作出（2016）内0103民初68号民事判决书，判决书确认《租房协议》有效，2016年度的房屋租金35万元已向呼和浩特市同德公证处提存，该判决已生效。但贵方仍拒绝配合公证处向我方支付2016年度的房屋租金，另外2017年度的房屋租金35万元于2016年11月15日也已到支付期，贵方也没有履行支付租金义务。针对如上事实，现通知贵方如下内容：一、限贵方于2017年2月19日前一次性支付2016年度、2017年度的房屋租金70万元......二、若贵方未在2017年2月19日前一次性履行租金给付义务，则于2017年2月20日双方签订的《租房协议》及《房屋补充协议条款》即行解除，我方将行使租赁物的物权权能。"为此，华北学院于2017年4月18日向一审法院提出异议，认为上述解除通知理由不成立，行为违法。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点为：一、华北学院是否存在拖欠租金的违约行为？二、北方学校是否享有单方解除权，其于2017年1月19日发出的解除通知是否有效？针对第一个争议焦点，一审法院认为，华北学院和北方学校之间的《租房协议》及《房屋补充协议条款》真实、合法、有效，双方当事人均应按照合同全面履行权利义务。根据合同约定，华北学院应于2016年11月15前支付2016年11月16日至2017年11月15日这一年度的租金。华北学院至今未付租金的行为已构成违约。对此，华北学院抗辩称合同仅约定每年11月15日支付租金，不存在上打房租的情况，即华北学院只要在2017年11月15日之前付清2016年11月16日至2017年11月15日的房租就不构成违约，且华北学院没有一次在每一年租赁期开始前就付清房租的，因此华北学院并未拖欠租金。对此，一审法院认为，综合分析华北学院历次支付租金的时间及提存2016年租金的时间，并结合房屋租赁市场的交易习惯，每年11月15日前支付租金应理解为在新一年度租期开始前付清该年度租金。华北学院未能按时支付租金的行为不能当然推断出下打房租的结论，且华北学院的逻辑有悖常理，故对华北学院的抗辩意见，一审法院不予采纳。针对第二个争议焦点，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定："当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。"、第九十六条第一款规定："当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。"根据本案合同约定，华北学院拖欠租金累计1个月以上的，北方学校有权解除合同。因华北学院累计拖欠租金早已超过1个月，华北学院与北方学校关于解除合同的条件成就，故北方学校享有单方解除权。北方学校于2017年1月19日向华北学院发出《关于的通知》，告知华北学院若未在2017年2月19日前一次性履行租金给付义务，则于2017年2月20日双方签订的《租房协议》及《房屋补充协议条款》即行解除。该解除通知不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故华北学院、北方学校之间的《租房协议》及《房屋补充协议条款》已经解除。鉴于此，华北学院请求北方学校继续履行合同并交付租赁房屋的请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回华北传媒专修学院的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，华北学院提交了呼和浩特市回民区人民法院（2016）内0103民初68号案件两次开庭笔录及（2018）呼北证内字第4425号、（2018）呼北证内字第4487号两份公证书，拟证明北方学校没有完全履行交付承租房屋的义务，且存在一房两租的违约情形。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，华北学院和北方学校双方所签订的《租房协议》及《房屋补充协议条款》合法有效，双方应按照协议全面约定履行权利义务，华北学院未能按照协议约定支付租金，解除合同的条件已经成就，北方学校的解除通知合法有效，自通知到达时，双方所签订的《租房协议》及《房屋补充协议条款》已经解除。本案中华北学院认为北方学校存在违约行为，但其所举证据不能证明北方学校存在违反合同约定的行为，应由其承担举证不能的后果。综上所述，华北传媒专修学院的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由华北传媒专修学院负担。本判决为终审判决。审判长李艳审判员何玉山审判员王海莹二○一八年六月十一日书记员 刘亚楠