福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0521民初2257号 原告：张炳杉，男，1980年3月25日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：庄敬虹，福建兴惠律师事务所律师。 被告：福建匹克房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区东海街道宝山后坑**，统一社会信用代码91350521565375010T。 法定代表人：许志达，总经理。 委托诉讼代理人：陈少军、唐建新，福建一脉律师事务所律师。 原告张炳杉与被告福建匹克房地产开发有限公司（下称匹克房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张炳杉的委托诉讼代理人庄敬虹，被告匹克房地产公司的委托诉讼代理人陈少军、唐建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张炳杉向本院提出诉讼请求，请求判决：1、被告立即为原告位于惠安县办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交给原告，配合原告办理商品房权属登记手续；2、被告支付逾期办理案涉商品房权属登记证书的违约金（自2014年3月16日起至房产证实际办理完毕之日止，按25元／日计算，暂计至起诉之日计36500元）。诉讼中，原告将第1项诉讼请求变更为：判令被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给原告，配合原告办理该商品房的权属登记手续。事实与理由：2012年7月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告向被告购买位于惠安县，面积91.71平方米，总价款250153元，原告已按合同约定（按揭）交清全部购房款。合同第4条约定，出卖人应当在商品房买卖合同交付使用后60天内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交给买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后的90天内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。2013年12月16日，被告将案涉商品房交付原告使用，但至今未按合同约定为原告办理房屋权属证书，也未通知原告办理权属证书的相关手续，截至起诉之日已逾期1460天。因此，被告应根据合同约定承担逾期办证违约金。 被告匹克房地产公司辩称，被告于2016年1月30日以挂号信的方式通知原告办理案涉商品房房屋所有权证，原告于2016年2月3日已经收到该通知，其主张之后的逾期办证违约金证据不足，应予驳回。且本案在2016年3月14日之前的违约金也已经超过诉讼时效，依法不应当支持。合同约定的逾期办证违约金是按每日计算，因此每日的违约金都应独立起算诉讼时效，仅应支持自起诉之日起倒退两年之内的违约金，两年之外的违约金因超过诉讼时效不应支持。原告于2018年3月14日起诉，其请求从2016年3月14日起开始支付逾期办证违约金已经超过诉讼时效。原告的诉讼请求应予以驳回。 经审理查明，被告系经工商注册登记以房地产开发、经营等为经营范围的有限责任公司。2012年7月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买其开发的位于惠安县，面积91.45平方米，房屋总价款250153元。合同第八条约定被告应当在2013年9月28日前交付房屋。第十四条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第＿项处理：……2、买受人不退房，出卖人可自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告依约付清案涉商品房购房款。2013年12月16日被告向原告交付房屋。案涉楼房于2016年1月25日办理项目初始登记。 以上事实，有原告提供的企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票，被告提供的营业执照、《房地产开发项目初始登记证明》，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方当事人争议的焦点为被告是否应支付原告逾期办证违约金及违约金数额。 被告匹克房地产公司认为，被告已于2016年1月30日向合同约定的被告联系地址即惠安县邮寄挂号信内附办理产权通知书，原告也于2016年2月3日收到该挂号信。被告已告知原告办理房屋权属证书，故原告主张2016年2月3日之后的逾期办证违约金依据不足，应予驳回。且在2016年3月14日之前的逾期办证违约金也已经超过诉讼时效，不应予支持。被告相应提供证据邮寄信息、投递清单、邮寄费发票、邮寄清单、《匹克锦绣华庭办理产权通知书》，以此证明被告分别于2016年1月30日、2017年5月4日向原告邮寄办理产权通知书，告知原告办理案涉商品房产权登记。原告质证称：对被告提供的证据真实性有异议。邮寄信息、邮寄清单虽然写明原告张炳杉，被告2016年1月30日有邮寄材料，但没有写明邮寄内容，无法证明被告是邮寄通知书给原告，原告并没有收到落款时间为2016年1月28日的《匹克锦绣华庭办理产权通知书》。投递清单里写明的是“张炳彬”，且注明是其哥哥张炳南代收。原告有个兄弟叫张炳南，张炳南没有一个叫张炳彬的弟弟，原告与张炳南并没有住在一起。 原告张炳杉认为，被告至今未按合同约定为原告办理房屋权属证书，也没有通知原告办理相关手续，截至原告起诉之日已逾期1460天，应自逾期之日起每日按原告已付款250153元的0.01%向原告支付违约金。原告并无收到被告2016年1月30日邮寄的挂号信，也没有收到被告关于办理权属证书的任何通知。 本院经审查认为，本案原、被告签订的商品房买卖合同属商品房预售合同性质，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定，如因被告原因，在房屋交付使用之日起90日内，原告未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，被告应当承担违约责任。被告提供的证据邮寄信息等，能够证明被告先后于2016年1月30日、2017年5月4日按照原告在《商品房买卖合同》中确认的联系地址即惠安县向原告邮寄办理产权通知书，通知原告办理房屋所有权证，原告之兄张炳南2016年2月3日即已代收被告第一次发出的办理产权通知书。原告否认收到办理产权通知书，与事实不符，不予采信。故认定被告于2016年1月30日以挂号信通知原告办理房屋所有权证，原告于2016年2月3日收到该通知，原告主张此后的逾期办证违约金，依据不足，不予支持。双方共认于2013年12月16日交房，根据法律规定及合同约定，被告应在交房后90天内即2014年3月16日前协助原告办理房屋所有权证。但被告直至2016年1月30日才向原告发出办理产权通知书，存在逾期办证违约行为，应按合同第十四条的约定承担违约责任。关于原告请求被告支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效期间的问题，2017年10月1日即民法总则实施前原告有关违约金请求权的诉讼时效按两年计算即2015年10月1日起算，2017年10月1日起至原告起诉之日止违约金请求权的诉讼时效期间按三年计算。原告于2018年3月14日起诉，其2015年10月1日之前的违约金请求权已经超过两年的诉讼时效期间，且被告提出时效抗辩，故违约金应从2015年10月1日起计付至2016年2月3日原告首次收到办理产权通知书之日止，每日按原告已付款250153元的0.01%向原告支付逾期办证违约金计3126.91元［250153元×0.01%×125天（2015年10月1日至2016年2月3日）］。 综上事实，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应依合同约定履行义务。被告于2013年12月16日将商品房交付给原告使用，但因未能按照合同约定办理房屋所有权初始预登记，导致原告逾期办理房屋权属证书，被告应当承担相应的违约责任。被告已于2016年1月25日办理房屋所有权初始预登记手续，并于2016年1月30日通知原告办理产权，已履行完毕相应的配合义务，现原告要求被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给原告并配合原告办理案涉商品房的权属登记手续，不予支持。原告未能在交房后90天内办理房屋权属证书，被告存在违约行为，应承担违约责任，应自商品房交付之日起90日内至原告收到被告发出的办理产权通知书之日止，每日按照原告已付购房款总额的0.01%向原告支付逾期办证违约金。原、被告双方于2013年12月16日办理交房手续，逾期办证违约金应从该日起90日后即2014年3月16日起算。原告于2018年3月14日起诉，其2015年10月1日之前的违约金请求权已经超过两年的诉讼时效期间，且被告提出时效抗辩，故违约金应自2015年10月1日起计付至2016年2月3日止计3126.91元，原告请求自2014年3月16日起计付违约金至房屋所有权证实际办理完毕之日止，不合理的部分依法应予调整。被告主张不应支付原告逾期办证违约金，依据不足，不予支持。原告的诉讼请求合理部分予以支持，不合理部分应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告福建匹克房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付给原告张炳杉逾期办证违约金3126.91元。 二、驳回原告张炳杉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费713元，减半收取计356元，由原告张炳杉负担325元，被告福建匹克房地产开发有限公司负担31元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员 陈秀军 二〇一八年六月五日 法官助理 陈细鹏 书 记 员 张云潇 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于被告的原因，原告在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，被告应当承担违约责任。 ㈠商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； ㈡商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； ㈢商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。