北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第28739号原告北京安居物业管理有限公司，住所地北京市海淀区稻香园西里8号楼。营业执照注册号：110108004426855。法定代表人虞若军，总经理。委托代理人杨殿芳，北京市诺恒律师事务所律师。被告李斌，男，1959年1月11日出生。委托代理人马眉，北京市金桥律师事务所律师。原告北京安居物业管理有限公司(以下简称安居物业公司)与被告李斌物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安居物业公司的委托代理人杨殿芳与被告李斌的委托代理人马眉，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安居物业公司诉称，我公司下属的第四分公司自2002年起至今一直为北京市海淀区天秀花园×园小区全体业主提供前期物业服务。李斌系北京市海淀区天秀花园×园×号楼6单元602室的业主。2002年5月19日，李斌办理入住收楼手续，并签订前期物业服务合同，该合同对收费标准和交费时间以及滞纳金进行了约定，但李斌入住房屋后拖欠2004年5月9日至2013年12月31日期间的物业费、电梯费至今未付，我公司多次催缴未果。我公司认为，李斌的违约行为严重侵害了我方的合法权益，故我公司诉至法院，要求李斌向我公司支付2004年5月9日至2013年12月31日期间的物业费和电梯费69742.74元及滞纳金14000元，以上共计83742.74元。本案的诉讼费由李斌负担。被告李斌辩称，第一，安居物业公司起诉书中没有明确其物业费和电梯费的构成和标准，其请求不明确。第二，我和安居物业公司只签订了第一年的物业服务协议，就本案诉争期间，我和安居物业公司没有签订物业服务协议，我不存在违约的情形。而且，安居物业公司也没有就其提供的物业服务提交量化标准，其主张的物业费没有依据。而且，2011年之前，诉争房屋登记在我名下，现已过户至我爱人李辰名下，我不是本案适格被告。安居物业公司应该分别起诉主张物业费。第三，安居物业公司服务存在问题，我不清楚其物业服务资质。据我了解，安居物业公司是2004年12月才被核准物业服务资质的。安居物业公司没有按照物业服务协议提供相应物业服务。我交了停车费，但车辆无法停入诉争小区。诉争小区是群体性不交物业费，可见安居物业公司没有提供物业服务，而不是物业服务存在瑕疵，该公司也无权主张物业费。2015年11月，安居物业公司张贴公告承认其不正规管理造成小区混乱。第四，2008年5月，安居物业公司已经被业委会解聘，但安居物业公司拒绝移交，新物业公司未能进驻。第五，安居物业公司是诉争房屋开发商海开公司委托进场的、是海开公司的下属公司，其提供了销售之后的连续性服务，海开公司已将诉争小区完全托管给安居物业公司。而海开公司的房屋销售广告中载明电梯费免收。第六，安居物业公司的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，请求法院驳回安居物业公司的诉讼请求。经审理查明，安居物业公司的注册资本为300万元，为具备二级资质的物业服务企业。自2002年5月至今，安居物业公司受北京海开房地产股份有限公司（以下简称海开公司）委托为北京市海淀区天秀花园×园小区提供物业服务。安居物业公司与海开公司的物业管理全权委托合同载明，上述×园小区的建筑面积为152970平方米，其中住宅为124891平方米。李斌系北京市海淀区天秀花园×园×号楼6单元602室的业主，该房屋于2011年1月7日过户至李斌之妻李辰名下，房屋建筑面积为252.91平方米。诉争房屋所在单元楼为6层建筑，顶层为复式结构，该单元仅有一部运行电梯、无其他电梯，运行时无人看守。2002年5月19日，李斌办理入住手续。同日，北京安居物业管理有限公司第四分公司（以下简称安居物业公司第四分公司、甲方）与李斌（乙方）就上述房屋签订《天秀花园前期物业管理服务协议》，该协议载明:由甲方提供相应物业服务;从入住之日起（入住日以入住通知单上的日期为准）第一年，物业费为每月每平方米0.80元,每季度的第一个月交纳；第二年开始收取电梯费，电梯费的收取按照北京市有关文件收取，电梯费含电梯运行费、电梯维护费、电梯检验费，不含中大修费、折旧费；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金；本协议自签字之日起生效，至一年以后终止。李斌现拖欠2004年5月9日至2013年12月31日期间的物业费、电梯费至今未付。2015年11月5日，安居物业公司发出《关于退出×2园、×园、×3园小区物业管理通告》，称其因海开公司伙同他人将业主的公共用房和物业管理用房以暴力手段强行收走以牟取私利、长期伙同社会闲散人员对业主和物业员工进行威胁恐吓制造了小区管理上的混乱，导致其无法进行正常的物业服务且连年亏损，故其依法决定于当日正式退出上述小区。2015年11月10日，北京市海淀区人民政府马连洼街道办事处发布公告称由政府指定北京龙城兴业物业管理有限公司对×园小区提供应急物业服务。另查，×园小区曾成立过业主委员会，目前正再次筹备第一次全体业主大会。北京市物价局于1996年发布京价（房）字[1996]第274号《关于调整委托管理住宅电梯、高压水泵收费标准的通知》及其附表一、二、三，对住宅运行电梯、住宅备用电梯及高压水泵的收费标准进行了规定。此后,《北京市物业服务收费管理办法（试行）》第13条规定，执行物业服务收费政府指导价的住宅区，电梯、水泵运行维护费可依据其实际支出、按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定,协商达成一致之前，电梯、水泵运行维护费执行政府指导价;第24条规定，本办法自2006年1月1日起执行，京价（房）字[1996]第274号通知同时废止。庭审中，安居物业公司称，诉争小区最早一批购房的业主的物业服务合同约定的是物业费每月每平方米0.80元、电梯费按北京市有关标准收取，但此后从开发商处购房的业主的物业服务合同直接约定物业费为每月每平方米2.50元、未再区分物业费和电梯费；其系按照物业费每月每平方米0.70元、电梯费每月每平方米1.70元的标准向李斌主张诉争房屋2004年5月9日至2013年12月31日期间的物业费和电梯费，且因按日计算滞纳金数额过高，其于估算后主张14000元；其主张的电梯费每月每平方米1.70元系参考其根据京价（房）字[1996]第274号通知及其附表一、用诉争小区58部电梯的运行费及维护费总和与诉争小区的住宅总建筑面积计算出的结果而来。李斌就安居物业公司已被诉争小区业主委员会依法解聘一事以及诉争房屋免收电梯费一事均举证不足，安居物业公司亦不予认可。李斌称其未将房屋产权人登记变更的情况告知安居物业公司。为证明安居物业公司提供的物业服务存在瑕疵，李斌提交车辆刮蹭、单元门敞开、楼道窗户损坏、电梯按钮损坏、楼面外墙掉砖、外来务工人员在小区生活、门面房脏乱差、地库楼梯破旧、公共设施损坏、车辆乱停放、业主圈占绿地等内容的照片；安居物业公司认可单元门敞开、门面房脏乱差、地库楼梯破旧和业主圈占绿地的照片，但称其曾多次张贴公告提醒业主出入关闭单元门，其已就门面房和绿地的问题进行多次劝阻并向城管部门举报，但其无执法权、无权强拆。上述事实，有双方当事人的陈述、《天秀花园前期物业管理服务协议》等证据、本案开庭笔录，在案佐证。本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，安居物业公司系依法成立的物业服务企业且具备相应物业服务资质，其系开发商依法指定的前期物业服务企业，是诉争小区合法的物业服务主体。安居物业公司第四分公司与李斌签订的《天秀花园前期物业管理服务协议》，系缔约双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，对缔约双方均具有约束力。虽然上述合同约定一年以后终止，但此后安居物业公司仍继续为诉争小区提供物业服务，李斌亦享受了相应服务，故双方之间形成了事实上的物业服务关系。虽诉争房屋在2011年发生了产权登记变更，但因李斌与李辰系夫妻且李斌未将产权登记变更情况告知安居物业公司，故本院对于李斌关于其非本案适格被告的抗辩主张不予采信，安居物业公司现向李斌主张2004年5月9日至2013年12月31日期间的物业费和电梯费，于法有据，本院依法予以支持。因安居物业公司系就诉争房屋所在小区连续提供物业服务，故就李斌关于安居物业公司主张的部分物业费和电梯费已超过诉讼时效之主张，本院不予支持。庭审中，李斌就安居物业公司已被诉争小区业主委员会依法解聘一事以及诉争房屋免收电梯费一事均举证不足，安居物业公司亦不予认可，故本院对此不予采信。关于收费标准：首先，诉争小区尚未召开全体业主大会、成立业主委员会，尚不具备业主与物业服务企业就物业费标准与电梯费标准进行协商的条件。第二，物业费每月每平方米0.80元系安居物业公司就诉争小区全体业主统一适用的收费标准，未超出政府的相关收费标准，现安居物业公司自降标准按每月每平方米0.70元主张物业费，并无不妥。第三，电梯费每月每平方米1.70元的标准系安居物业公司自入住诉争小区起即适用的标准，并未违反当时作为政府价格指导标准的京价（房）字[1996]第274号通知。尽管京价（房）字[1996]第274号通知根据《北京市物业服务收费管理办法（试行）》已经废止，但根据该试行的收费管理办法，在业主与物业服务企业就电梯收费协商达成具体办法之前仍执行政府指导价，而目前就诉争小区的电梯尚无新的政府指导价适用。第四，安居物业公司入驻诉争小区十三年以来，从未变更过其实际适用的上述物业费收费标准和电梯费收费标准。综上，结合诉争小区的实际情况和当前的政府相关收费规定，现安居物业公司要求李斌按照诉争房屋所在小区一直以来统一适用的物业费标准每月每平方米0.70元和电梯费标准每月每平方米1.70元交纳物业费和电梯费，并无不妥，且数额合理。关于滞纳金，安居物业公司就诉争期间未与李斌签订物业合同，故本院对于安居物业公司主张的滞纳金，不予支持。需要说明的是，第一，物业服务系指向全体业主共用共有的物业、设施设备及场地，故物业服务合同法律关系的一方主体是物业服务企业、另一方主体是全体业主而非单个业主，因此单个业主并不具备就物业服务事项和费用标准等物业服务相关内容与物业服务企业进行协商的主体地位。第二，物业服务是针对全体业主提供的一种全天候、不间断的服务，不宜以个别业主的意见作为评判物业服务是否合格的参照，且物业服务企业提供的服务与业主的个体主观感受或物业服务标准有出入在所难免，若实际服务与合同标准的差距不影响物业服务合同目的之实现，则业主还需按时足额交纳物业费。第三，小区环境的干净安全、秩序和谐、设施完好，既有赖于物业服务企业的物业服务，也有赖于业主个体的自觉维护，还有赖于物业服务企业与业主之间形成良好的互动机制和互动关系以及时发现问题、解决问题。业主如对物业服务不满或对物业服务企业有意见，应通过全体业主大会或业主委员会与物业服务企业沟通或通过合法途径更换物业服务企业。物业服务企业也应对业主反映的物业服务问题予以及时反应和处理。业主个体以不交纳物业费等物业服务相关费用的方式对抗物业服务企业，不仅有违约之虞，且直接侵犯了其他已交费业主的合法权益，也会影响物业服务的正常运转。物业服务企业对业主提出的合理意见和客观问题不予理会、不予处理，也会对物业服务企业与业主之间的关系及物业服务的开展产生消极影响。第四，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业有权依法请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任，物业服务企业也应在物业服务过程中积极行使法律对其赋予的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决如下：一、李斌于本判决生效后十日内向北京安居物业管理有限公司支付二〇〇四年五月九日至二〇一三年十二月三十一日期间的物业费和电梯费共计人民币六万九千七百四十二元七角四分。二、驳回北京安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果李斌未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千八百九十四元，由北京安居物业管理有限公司负担三百一十七元（已交纳）；由李斌负担一千五百七十七元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  禹霖华人民陪审员  肖开恩人民陪审员  陈凤廷二〇一五年十二月二十八日书 记 员  陈迎宾