新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院民 事 判 决 书（2015）阿市民初字第3750号原告孙梅，女，汉族，1968年5月5日出生，住阿克苏市。委托代理人李铮，新疆佰成律师事务所律师。被告钱云，男，汉族，1967年2月6日出生，住乌鲁木齐市。委托代理人王有恩，男，汉族，1948年2月17日出生，住乌鲁木齐市。原告孙梅诉被告钱云房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李铮、被告委托代理人王有恩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙梅诉称：2011年4月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：由被告租赁原告位于阿克苏市新华东路8号地区供销社办公楼旁一至二楼建筑面积为1405平方米的餐厅经营餐饮；租赁期限从2011年6月20日至2017年9月20日止；有下列情形之一，原告有权解除合同：被告不交付或不按约定期限交付租金达15天以上；被告所欠各项费用（依法纳税、物业部门管理等费用）达3000元人民币以上；合同执行过程中，双方若有一方违约，由违约方向对方支付违约金100000元人民币。合同签订后，原告即向被告交付了房屋。在履行合同时，被告从2014年6月20日至今，欠付租金117732元、暖气费26695元、水费4085元，共计欠款148512元，对此有原、被告算账为据。经原告多次催要，被告均以没钱为由拒付。现要求：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。二、由被告支付原告拖欠的租赁费117732元、暖气费26695元（2014年-2015年度采暖期）、水费4085元，共计148512元。三、由被告支付原告违约金10万元。被告钱云辩称:原、被告签订《房屋租赁合同》及原告陈述的交付房屋时间属实。原告交付的房屋是带有装修，但被告没有利用，是将原装修全部拆除重新装修后再经营酒店，投入较大。至今被告实际已交租金142268元、尚欠原告租赁费117732元、暖气费26695元、水费4085元属实。因被告经营酒店精力不足，就将酒店承包给了朱经泉（朱经泉是酒店原来的经理）。此后朱经泉骗取财务、法人印章，购买了转账支票17张，借高利贷、欠供货商及原告钱款后逃跑,下落不明。除了高利贷，其他的债务应当由被告承担。租赁房屋从2015年2月15日关门后一直闲置至今。因我们投资300万元用于装修及购买设备，希望法庭对双方纠纷予以调解，允许被告找人转租，以减少被告损失。原告为证实自己的主张，在庭审中提交了以下证据：1、2011年4月15日原、被告签订的《房屋租赁合同》。证明租赁合同中约定的原、被告权利、义务。2、2014年12月12日被告的出纳邢海英与原告的结算清单1份。证明被告欠付的费用是租金117732元、暖气费26695元、水费4085元，合计欠费148512元。被告对证据1、2的真实性、证明观点无异议，本院确认该证据的证明效力。被告为证实自己的主张，在庭审中提交了以下证据：1、被告与朱经泉签订的《承包经营合同》1份；2、朱经泉出具的承诺书2份。上述证据1、2证明在朱经泉承包酒店之前之前，被告应向原告支付的所有费用已履行完毕。朱经泉承包酒店后开始拖欠原告费用。现朱经泉下落不明，债务只能由被告承担。原告对上述证据的真实性及被告应当承担债务的观点认可，否认被告主张的朱经泉为酒店承包人的观点。认为是被告将租赁房屋擅自转租给第三人，没有经过原告的书面同意。当时被告告知原告朱经泉是餐厅的经理。原告在2014年12月12日还是与被告的出纳邢海英进行了对账，故原告不认可朱经泉是酒店内部承包人。本院认为：原、被告租赁合同明确房屋承租人为被告。被告在租赁房屋期间，没有向原告提交书面材料告知酒店承包他人的事实，更未经原告许可。且在2014年12月12日还是原、被告进行对账。对被告主张的朱经泉为酒店承包人的观点，本院不予支持。本院通过对原、被告所提供证据进行分析、认证后，确定以下案件事实：2011年4月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于阿克苏市新华东路8号地区供销社办公楼旁一至二楼餐厅（建筑面积约1405平方米，含宿舍）租赁给被告，房屋砖混结构，室内、外装修以现状为准，并配自来水、暖气、防火等设施；租赁期限自2011年6月20日至2017年9月20日。年租金26万元，是采取先交租赁费后使用的原则，被告必须在每年的6月20日前一次性缴清当年度全年租金；被告除支付租金外还负责支付租赁房屋所发生的水费、电费、暖气费、卫生费、门前五包费、社会治安综合治理费用、物业管理费等由租赁房屋产生的各项费用。其中暖气费的收取按地区规定的统一标准执行，并且必须在供暖前十五天一次交清；租赁房屋的用途必须是餐饮业，不得用于社会控制的危险性行业和非法行业；租赁合同期满，装修及改善增设它物（固定不动的部分）被告应无条件保持其正常经营时的状态，无偿交付原告，归原告所有；被告原则上不得转租房屋，如需转租房屋与第三人，必须以书面形式征得原告同意，被告并保证此合同所有的责任、义务、约定均适用于第三人；有下列情形之一的，原告有权解除本合同：1、被告不交付或不按约定交付租金达15天以上。2、被告所欠各项费用（合同第五条所指费用）达3000元人民币以上；…本合同执行过程中，原、被告双方若有一方违约，由违约方向对方支付违约金人民币10万元；被告逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应向原告支付逾期缴纳的日千分之三的滞纳金；合同执行过程中，若因被告违约或者被告无能力继续履行合同，要终止合同时，除应支付违约金外，被告对租赁房屋的装修、改造、增设他物（固定不动的部分)也要完好无损无偿交与原告，不得拆除和毁坏，否则按价向原告赔偿。合同签订后，原告即将租赁房屋交付被告。被告对租赁房屋原有装修进行了改建后经营饭店。被告于2014年7月11日向原告缴费15万元，于2014年9月16日向原告缴费5万元。2014年12月12日原告与被告财务人员进行结算，确认：被告在向原告交纳的20万元中，扣除被告欠款57732元，被告已付租金为142268元，尚欠原告租金117732元，被告欠原告暖气费26695元、水费4085元、住宿费5842元，合计154354元。从2015年2月15日起被告将酒店一直关门闲置至今。在此期间，双方为租赁房屋纠纷多次协商均未达成协议。2015年7月21日原告诉至本院。在本院审理期间，被告认为其投资较大，在法庭调解期间，被告要求原告同意其在一定期限内转租第三人，原告同意。但从2015年10月8日至2015年12月底，被告未能寻找到合适的第三人。原告此时明确表示坚决要求解除租赁合同。经法庭明示，被告在庭审中明确表示对原、被告签订的租赁合同中约定的违约金是否高低不提出减少的请求。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，对双方均有约束力。按合同约定，被告应当是先交租赁费后使用房屋，必须在每年的6月20日前一次性缴清当年度全年租金，还应支付租赁房屋所发生的水费、电费、暖气费、卫生费、门前五包费、社会治安综合治理费用、物业管理费等各项费用。被告不交付或不按约定交付租金达15天以上或者被告所欠各项费用达3000元人民币以上的，原告有权解除合同，收回出租房屋。在原、被告实际履行租赁合同中，被告在2014年6月20日至2015年6月20日的租赁期内，只交纳了租金142268元，尚欠原告租金117732元，拖欠原告暖气费26695元、水费4085元，对上述欠款事实及数额，被告均无异议。被告上述行为符合双方约定的解除租赁合同条件。原告要求按约定解除与被告订立的房屋租赁合同、交还租赁房屋、支付拖欠相关费用的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告认为其已将饭店承包给朱经泉，但又认可其应当承担在此期间的民事责任。被告在租赁期间未经原告许可的民事行为，均应当由被告承担民事责任。租赁合同约定，原、被告双方若有一方违约，由违约方向对方支付违约金人民币10万元。若因被告违约或者被告无能力继续履行合同，要终止合同时，除应支付违约金外，被告对租赁房屋的装修、改造、增设他物（固定不动的部分)也要完好无损无偿交与原告，不得拆除和毁坏，否则按价向原告赔偿。原告要求被告按照合同约定支付违约金10万元，被告对此没有要求调整违约金，原告该主张符合合同约定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告孙梅与被告钱云20**年4月15日签订的《房屋租赁合同》。二、被告钱云支付原告孙梅拖欠的租金117732元。三、被告钱云支付原告孙梅拖欠的暖气费26695元、水费4085元。四、被告钱云向原告孙梅交还租赁房屋及租赁房屋的装修、改造、增设他物的固定设施。五、被告钱云向原告孙梅承担违约金10万元。上述二、三、五项合计248512元，由被告钱云与判决第四项义务于判决生效之日起十五日内履行。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，当事人申请执行的期间为两年，从履行期间的最后一日起计算。案件受理费5028元，由被告钱云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。上诉于阿克苏地区中级人民法院。审 判 长 马 荣助理审判员 安 宁人民陪审员 杨芝红二〇一五年十二月三十日书 记 员 杨 鑫