吉林高新技术产业开发区人民法院郁冬梅与吉林市海阳机械制造有限公司、第三人魏桂文买卖合同纠纷一审民事判决书（2015）吉高新民二初字第28号原告：郁冬梅，女，1969年1月25日生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。被告：吉林市海阳机械制造有限公司，住所地吉林高新区深东路1997号。法定代表人：钱忠海，董事长。委托代理人：林晓春，吉林正大方圆律师事务所律师。第三人：魏桂文，女，1955年7月27日生，汉族，吉林市东关宾馆退休干部，住吉林高新区。原告郁冬梅诉被告吉林市海阳机械制造有限公司（以下简称海阳公司）、第三人魏桂文买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。原告郁冬梅，被告海阳公司的法定代表人钱忠海及委托代理人林晓春，第三人魏桂文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年4月16日原被告签订协议书一份，约定被告于2014年4月16日签订协议书后两个月内，一次性返还购房款70000元，并于协议签订之日起被告支付自原告交付房款之日起（2011年8月2日）至被告返还原告购房款之日（2014年6月16日）止利息补偿，按照月息1%计算。现被告违反上述约定，明确表示拒不履行返还购房款和支付利息补偿，被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，故提起诉讼，诉讼请求：1、判令被告立即返还购房款70000元。被告立即支付自原告交付房款之日起（2011年8月2日）至被告返还原告购房款之日（2014年6月16日）止利息补偿，按照月息1%计算，判令被告立即支付自2014年6月17日之日起至购房款全部返还之日止利息补偿，按照月息2%计算；2、诉讼费用和财产保全费用由被告承担。被告海阳公司辩称：答辩人与原告不存在事实上的房屋买卖合同关系，原告所购房屋是李桂芳施工答辩人的办公楼，其在答辩人不知情的情况下将办公楼以住宅对外销售，并收取购房款，答辩人知道后要求李桂芳停止售房行为，并退还购房款。因答辩人无法与李桂芳联系，经高新区政府调解，答辩人迫于无奈与原告签订协议，由答辩人替代责任人李桂芳还款，因此答辩人与原告不存在事实上的房屋买卖合同关系。李桂芳以答辩人的名义与原告签订的房屋买卖合同无效。李桂芳未经答辩人授权以答辩人名义对外销售房屋超出了合作协议约定的权利范围，其对外销售房屋行为属于违法行为，产生的后果自己承担。李桂芳承建的办公楼属于答辩人的工业用房，禁止作为商业住宅销售，李桂芳将工业用房作为民用住宅销售，违反国家法律强制性规定，应依法认定为无效合同。本案应依法追加李桂芳为诉讼主体，李桂芳未经答辩人授权的情况下，偷盖答辩人的公章，与原告签订房屋买卖合同，收取原告的购房款归其个人所有，因此李桂芳应为无效合同的返还主体，根据合同法第58条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿，有过错的一方，应当赔偿一方因此承受的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，李桂芳作为无效合同的财产占有人，负有向原告返还购房款的法定义务。其应为无效合同的返还主体。答辩人的替代还款责任应予以免除。答辩人与原告签订还款协议书时，原告与答辩人均找不到责任主体李桂芳，因房屋买卖合同和收据上加盖了答辩人的公章，答辩人对李桂芳偷盖答辩人的公章负有一定的过失责任。所以，答辩人替代李桂芳承担还款责任，现责任主体李桂芳已经出现，并可参加诉讼，答辩人的替代责任应依法予以免除，综上，答辩人与原告不存在事实上的房屋买卖合同关系，答辩人未收取原告的购房款，对原告没有法定的返还义务，本案无效合同的返还主体依法为财产实际占有人李桂芳，答辩人与原告达成的协议是替代李桂芳承担返还义务，因此，答辩人有权主张免除其还款责任。第三人魏桂文述称：与被告答辩意见一致。原告向本院提供证据如下：1.收据2份。证明海阳机械收取原告购房款。2.还款协议书1份。证明海阳机械公司同意返还购房款，应承担责任。被告对原告提举的证据质证意见如下：对证据1的真实性、合法性均有异议，认为不是我方出具，公章是李桂芳偷盖，没有我方经办人的签字和盖章，我方没有实际收到原告收据上记载的款项，需要原告明确实际收款人是谁。收据上虽然加盖我方公章，常理我方应受到原告的款项，恰恰我方没有收到原告交付的房款，能证明实际收款人盗用我方公章，骗取原告购房款的事实；对证据2因原告与被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系，被告与原告签订该协议书是替代实际债务承担人李桂芳与原告达成协议，被告对原告没有法定的返还义务，故被告主张免除其偿还义务。第三人对原告提举的证据质证意见如下：对证据1有异议，认为不是我单位的收据，公章如何加盖肯定是伪造的收据，原告是成年人，应当对自己的行为承担责任，原告购买的房屋依据是根据图纸还是开发商的楼盘购买，在这些东西都没有的情况下原告就认定房屋可以买卖，没有将购房款汇款入公章的账户；对证据2的真实性无异议。被告向本院提举证据如下：1.工业用地土地使用证，证明原告所购房屋建设在被告的工业用地上，属于工业用房，原告与李桂芳签订的房屋买卖协议应属无效。2.海阳机械公司与李桂芳签订的投资合作协议，证明被告以3000平方米土地作为投资，李桂芳以办公楼的总投资作为投资，建设海阳公司的办公楼和科研楼项目，李桂芳擅自将办公楼对外销售，对购房者有欺诈行为，原告所购房屋不能获得所有权。原告对被告提举的证据质证意见如下：对证据1、证据2认为真实性无法确认，不知道此事；第三人对被告提举的证据质证意见如下：对证据1、证据2的真实性无异议；第三人未向本院提举证据。本院认为原告、被告提供的证据的真实性均可确认，本院予以采信。本院认定事实：吉林市海阳机械制造有限公司住所为吉林市高新区深东路1997号，其通过出让方式取得了吉林市高新区深东路1997号的工业用地使用权，使用权面积为10107.28平方米。2011年6月23日，海阳公司与李桂芳达成投资合作协议，约定海阳公司以现有土地3000平方米为投资项目主体，李桂芳以承建办公楼、科研楼的总投资为项目投资主体。并约定了利润分配和亏损分担的原则。之后，双方在海阳公司提供的土地上建设了苹果园公寓1号楼、2号楼，并设置了售楼处对外公开出售。原告于2011年8月2日购买了苹果园公寓1号楼201室及1号车库，交纳定金2万元，2011年8月30日交款5万元。2014年4月16日，海阳公司（甲方）与原告（乙方）签订协议书，约定：“1、自甲乙双方此协议履行后，甲乙双方自愿解除双方于2011年签订的购房合同。2、甲方于此合同签订后2个月内，一次性返还乙方购房款人民币7万元。3、甲方支付给乙方自乙方交款之日起至甲方返还乙方购房款之日止的利息，按月息1%标准进行补偿。4、如果甲方未按上述第2项协议约定的还款时间返还购房款，逾期后的购房款利息补偿计算标准按上述第3项所约定的标准的双倍给付。”本院认为：一、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”由于海阳公司与李桂芳合作建设的住宅房屋使用的是工业用地，改变了土地用途，未经城市规划行政主管部门及土地行政主管部门同意，属违法建设房屋，其将违法建设的房屋出售给原告的行为违反了法律的强制性规定，原告与被告签订的房地产买卖合同是无效的合同。二、海阳公司与李桂芳合作建设房屋，海阳公司将公章交给过李桂芳，海阳公司即使未接收钱款，也应承担责任。三、原告与被告于2014年4月16日签订的协议是有效的协议，应当按照协议履行。本院对原告的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第一百零七条之规定，判决如下：被告吉林市海阳机械制造有限公司返还原告郁冬梅购房款70000元，被告吉林市海阳机械制造有限公司赔偿原告郁冬梅自2011年8月2日起至2014年6月16日的利息23676元（20000元ⅹ1%ⅹ34个月＋20000元ⅹ1%÷30天ⅹ14天＋50000元ⅹ1%ⅹ33个月＋50000元ⅹ1%÷30天ⅹ17天），被告吉林市海阳机械制造有限公司赔偿原告郁冬梅自2014年6月17日起的利息损失，本金以70000元计算，利息为月利率2%，计算至本金全部给付完毕时止，以上款项均于本判决生效后立即履行。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2142元、保全费720元，由被告吉林市海阳机械制造有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判长  刘少华审判员  徐 锐审判员  刘 强二〇一五年四月十日书记员  高千惠第1页共7页