上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第1045号原告苏寿梁，男，1967年11月11日出生，汉族，住上海市虹口区。委托代理人陶雪红，上海恒洋律师事务所律师。被告王蓓华，男，1956年1月1日出生，汉族，户籍地上海市。被告帅日明，男，1963年12月6日出生，汉族，户籍地上海市。被告苏方，男，1963年3月9日出生，汉族，户籍地上海市。原告苏寿梁诉被告王蓓华、帅日明、苏方房屋租赁合同纠纷一案，于2015年6月3日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月4日公开开庭进行了审理。原告苏寿梁的委托代理人陶雪红到庭参加诉讼。被告王蓓华、帅日明、苏方经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告苏寿梁诉称，2012年11月19日，原告(甲方)与被告王蓓华、帅日明(乙方)签订店面租赁合同一份，原告将上海市长宁区泉口路XXX号门面房(以下简称涉诉房屋)出租给被告王蓓华、帅日明，建筑面积为92.53平方米；租期自2013年1月16日至2016年1月15日；月租金10,000元；租金提前十五天支付，付款方式为每壹月一付；押金20,000元，租赁期满乙方无违反合同条款，甲方不计利息全额退还乙方；若乙方在所租赁的商铺内办理过工商注册地址手续的，本合同终止或解除之日起3个工作日内，乙方应办理工商注册地址迁移手续，否则每逾期一日，按1,000元/天向甲方支付违约赔偿金；除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同租期届满后的3日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按5元/平方米向甲方支付房屋占用使用费；乙方应如期支付租金，如乙方未经甲方同意逾期支付，甲方有权要求乙方按月租金的千分之五支付违约金；乙方未按约定支付租金超过30天以上的，甲方有权解除合同。合同签订后，原告将涉讼房屋交付被告王蓓华、帅日明。但自2014年5月16日开始，被告王蓓华，帅日明一直未向原告支付租金，也未支付租赁期间的水电费。2015年4月27日，原告发律师函给被告王蓓华、帅日明，要求解除合同并要求被告承担违约责任。2015年5月5日，被告苏方向原告作出承诺，愿意对涉讼房屋所拖欠的房租及相应的违约责任承担偿还责任。故要求判令：一、确认原告与被告王蓓华、帅日明的上海市长宁区泉口路XXX号《店面租赁合同》于2015年4月27日解除；二、判令被告王蓓华、帅日明、苏方支付拖欠原告的房屋租金115,000元(自2014年5月16日至2015年4月30日止)；三、要求被告王蓓华、帅日明、苏方支付原告逾期支付租金的违约金18,000元(2014年5月1日起计算至合同解除之日2015年4月30日)；四、被告王蓓华、帅日明、苏方自2015年5月1日起按每平米5元向原告支付房屋占用费至实际腾退房屋之日止；五、被告王蓓华，帅日明、苏方支付原告垫付的电费2,538.05元、水费1,000元。审理中，经本院向原告释明，原告确认将本院向被告一、二送达起诉状之日即2015年6月9日作为第一项诉请中原告与被告王蓓华、帅日明的租赁合同解除日。被告王蓓华、帅日明、苏方未到庭应诉，无答辩意见。经审理查明，原告为上海市长宁区泉口路XXX号底层店铺的权利人，建筑面积为92.53平方米。2012年11月19日，原告(甲方)与被告王蓓华、帅日明(乙方)签订店面租赁合同一份，约定甲方将上海市长宁区泉口路XXX号门面房出租给乙方作为经营使用，建筑面积92.53平方米(另附同等面积的地下室)；租期自2013年1月16日至2016年1月15日共3年，月租金10,000元，租金提前十五天支付，付款方式为每壹月一付；押金2,0000元，租赁期满乙方无违反合同条款，甲方不计利息全额退还乙方；若乙方在所租赁的商铺内办理过工商注册地址手续的，本合同终止或解除之日起3个工作日内，乙方应办理工商注册地址迁移手续，否则每逾期一日，按1,000元/天向甲方支付违约赔偿金；除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同租期届满后的3日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按5元/平方米向甲方支付房屋占用使用费；乙方应如期支付租金，如乙方未经甲方同意逾期支付，甲方有权要求乙方按月租金的千分之五支付违约金；乙方未按约定支付租金超过30天以上的，甲方有权解除合同。合同签订后，原告即将涉讼房屋交付给被告王蓓华，帅日明。自2014年5月16日起，两被告未向原告支付租金，也未支付水电费。2015年4月27日，原告发律师函给两被告，要求解除合同并要求被告承担违约责任。该信件寄往上海市复兴中路XXX弄XXX号，于2015年4月28日因“迁移新址不明”退回。2015年5月5日，被告苏方向原告作出承诺，写明：“本人苏方自愿对上海市泉口路XXX号XXX号商铺所拖欠的房租人民币贰拾壹万伍仟元正及相应的违约责任承担偿还责任。”嗣后，被告王蓓华，帅日明未履行合同义务，被告苏方也未履行其承诺，故原告诉讼来院。审理中，经本院协调，被告苏方于2015年6月30日向原告出具承诺书，言明自该日起将涉讼房屋返还给原告，房屋内可移动物品已全部搬离，如有剩余物品明示抛弃，可由原告全权处理，原告可自行开锁进入，钥匙随后快递给原告。另查明，涉讼房屋2014年10月至12月水费合计199.83元；2014年8月至11月电费合计2,538.05元，均由原告代为垫付。就逾期付款违约金，原告自愿要求由日千分之五调整至日万分之九，并表示押金一并处理。上述事实，有房地产权证、店面租赁合同、电费发票、水费发票、律师函、邮寄退回单据、承诺书以及原告的当庭陈述为证，并经庭审审核无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告王蓓华、帅日明签署的店面租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法成立，双方应恪守履行。合同签订后，原、被告各自履行其义务。但自2014年5月16日起至今，被告王蓓华、帅日明拒不支付租金，已构成根本违约。原告于2015年4月27日以通知方式行使解除权符合法律规定，因函件未能成功投递，原告起诉后，本院于2015年6月9日向被告帅日明、苏方送达了起诉状副本，故本院依法确认双方的租赁合同于该日解除。2015年6月30日，经本院协调，涉诉房屋已返还给原告。故被告应按约支付原告自2014年5月16日至2015年6月9日期间的租金及自2015年6月10日至2015年6月30日期间的房屋使用费。根据合同约定，承租方逾期支付租金应支付相应的违约金，原告要求被告王蓓华、帅日明支付逾期付款违约金以及原告垫付的水电费的诉讼请求与法不悖，本院予以支持。此外，被告苏方出具承诺书，承诺对涉诉房屋中拖欠的房租及相应的违约责任承担偿还责任，现原告要求被告苏方对全部诉讼请求承担共同责任，具有法律与事实依据，本院予以支持。综上，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告苏寿梁与被告王蓓华、帅日明就上海市长宁区泉口路XXX号底层门面房签订的店铺租赁合同于2015年6月9日解除；二、被告王蓓华、帅日明、苏方应于本判决生效之日起十日内以月租金人民币10,000元为标准，支付原告苏寿梁自2014年5月16日至2015年6月9日止的房屋租金合计人民币128,000元(其中被告王蓓华、帅日明已付的押金20,000元予以抵扣)；三、被告王蓓华、帅日明、苏方应于本判决生效之日起十日内以日租金的万分之九支付原告苏寿梁自2014年5月1日起至2015年4月30日止的逾期付款违约金；四、被告王蓓华、帅日明、苏方应于本判决生效之日起十日内以每日每平方米5元，房屋面积92.53平方米为标准，支付原告苏寿梁自2015年6月10日至2015年6月30日止的房屋使用费；五、被告王蓓华、帅日明、苏方应于本判决生效之日起十日内支付原告苏寿梁垫付的电费合计人民币2,538.05元、水费合计人民币199.83元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,030.80元，由被告王蓓华、帅日明、苏方负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾鸣香审 判 员  郑丽敏人民陪审员  杨耀丰二〇一五年十二月十八日书 记 员  吴昊天附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。