云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）昆民一终字第153号 上诉人（原审原告）杨利忠，男，汉族，1968年12月3日出生，云南省富民县人，系富民县屠宰厂员工，住昆明市。 委托代理人李琳娜、张蓉，云南弘石律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审被告）朱正春，男，哈尼族，1970年5月20日出生，云南省普洱市人，自由职业者，住昆明市。 委托代理人吴涛，云南云都律师事务所律师，特别授权代理。 原审第三人王纯英，女，汉族，1943年5月9日出生，云南省昆明市人，住昆明市。 上诉人杨利忠因与被上诉人朱正春以及原审第三人王纯英租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明以下法律事实：2003年7月17日，原告杨利忠与被告朱正春签订了一份合同。合同中约定杨利忠自愿将位于西山区水库旁的3亩地、六间一院房屋租给朱正春使用。租赁期限为50年，自2004年元月至2054年元月，租金为每年人民币800元，房租一年一付，每年1月30日前由朱正春一次付清给杨利忠。合同还约定在租赁期限内土地及房屋的经营权、使用权归朱正春所有，杨利忠无权干涉。合同签订后，被告朱正春在租赁的场地上建盖了房屋、栽种了杨梅树，并对鱼塘进行了加固。庭审中第三人王纯英陈述其于2009年知晓被告建房的事实。另外，被告朱正春支付租金至2013年年底，2014年并未支付租金。原告杨利忠和第三人王纯英一起居住，所收取的租金共同使用。另查明，第三人王纯英与原告杨利忠系母子关系。本案中原告出租给被告使用的房屋系第三人王纯英于1983年1月3日所申请的宅基地上建盖的住房，后于1986年12月29日经昆明市西山区人民政府沙朗办事处批准建盖了面积为6平方米的厕所。根据昆明市五华区桃园社区居民委员会、桃园村委会第五村民小组出具的《证明》，第三人王纯英1983年获得批准建盖的住房占地面积168平方米，结构砖木瓦共计八间，建盖一层，因年久失修，现已倒塌，无法居住。同时该住房周围的地上物及果树全部属于王纯英自己栽种。还查明，2014年6月11日本案的第三人王纯英以原告的身份起诉被告朱正春，在其书写的《民事起诉状》中载有“合同签订后，原告才知晓此事，无奈之下，只能应允。”的文字。为了查明案件事实，本院于2014年11月27日到涉案场地对现场进行勘察。原告陈述租赁的五间房屋倒塌不能使用，大约有110平方米，系因被告不让进入所以无法维修。第三人王纯英陈述其栽种的果树大约还有30棵存活，房子损坏是因为被告不让维修。被告朱正春陈述合同中约定租赁的房屋有6间，但实际使用8间，房子是因为年久失修，不是倒塌。经勘查，被告承租的房屋部分房顶塌陷，出现裂痕，被告在承租期间建盖了房屋以及栽种了杨梅树，同时对鱼塘进行了加固。原告请求依法判令：1、解除《房屋租赁合同》并且被告及时返还宅基地及土地上附着物。2、请求判令被告足额支付自2014年1月1日起至实际归还租赁物之日止（暂算至起诉之日即2014年9月15日）的租金567元并且依法赔偿经济损失66000元。3、请求判令被告恢复原状，自行拆除其在该宅基地上私自增设建盖的房屋，且相关拆除费用均由被告承担。4、请求判令被告承担本案诉讼费。 根据上述确认事实，一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”原、被告双方约定租用的期限为50年，故超过二十年的部分无效。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”涉案合同系当事人之间真实意思的表示，未违反法律法规的强制性效力性规定，是合法有效的，当事人均应诚信履行。庭审中原告主张被告私自增设建盖新房屋、不当使用原告出租房屋导致房屋毁损、私自扩大鱼塘面积以及拔出原告栽种果树并重新栽种果树的行为构成了违约。依据庭审中查明的事实，原告与第三人共同居住，第三人于2009年发现被告新建房屋后并未提出异议。另外依据原、被告所签订的合同，在租期内土地及房屋的经营权和使用权归被告所有，原告无权干涉，故一审法院对原告关于被告私自增设建盖新房屋的主张不予采纳。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”审查本案全部证据，原告并未向法庭提交确实充分的证据证明房屋毁损系被告的不当使用，且承租期间的维修义务在与出租方。另外原告亦未向法庭提交确实充分的证据证明鱼塘和原告所栽种果树的原状以及被告存在上述违约行为，对此应由原告杨利忠承担举证不能的证明责任。故一审法院对于原告要求解除合同、返还租赁物、赔偿损失以及恢复原状的诉讼请求不予支持。关于原告主张支付租金的诉请。依据原、被告签订的合同，被告应于每年的1月30日前一次付清下年租金800元，庭审中被告认可并未支付2014年的租金，故被告应向原告支付2014年度的租金800元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、被告朱正春于本判决生效后五日内向原告杨利忠支付2014年度的租金人民币800元。二、驳回原告杨利忠的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币1464元，减半收取人民币732元，由原告杨利忠承担人民币682元，由被告朱正春承担50元。 一审判决宣判后，原审原告杨利忠不服，向本院提起上诉，称：一、被上诉人于租赁期限内擅自扩建鱼塘、不当使用承租房屋、私自增设建盖新房屋的行为已构成严重违约，应依法解除双方之间签订的租赁合同，被上诉人及时返还宅基地及地上附着物，并赔偿因房屋损毁灭失的经济损失。二、被上诉人私自增设建盖的新房屋属于违法建筑，应依法由被上诉人自行拆除并承担相关拆除费用。三、一审法院认定事实不清，适用法律不当，判决有失公正。我方提交的照片客观真实反映了土地及房屋的原貌，涉案宅基地上的房屋在出租之前尚可使用，并非一审法院认定的无法使用。涉案房屋在被上诉人不当使用损毁时，我方积极主动承担维修义务，但被上诉人予以阻挠。并且，被上诉人栽种的杨梅树系拔除我方栽种的树木后进行的栽种。综上，一审认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院：一、撤销一审判决，改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人朱正春答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，请求法院予以驳回。 原审第三人王纯应的答辩意见与上诉人的上诉意见一致。 二审中，上诉人、被上诉人均未向本院提交新的证据材料。 二审经审理查明的法律事实与一审法院所确认的法律事实一致，本院予以确认。 归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：涉案《合同》是否应当解除？ 本院认为，双方签订的《合同》约定的租赁期限是50年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过二十年部分无效。”，故双方签订的《合同》所约定的超过二十年租赁期的部分无效。首先，上诉人认为被上诉人于租赁期内擅自扩建鱼塘、不当使用承租房屋、私自增设建盖新房屋的行为已经构成违约，应依法解除双方之间签订的合同，经审查，对于擅自扩建鱼塘的事实，上诉人并没有提交证据予以证明，且通过一审法院现场勘验，仅是对鱼塘进行了加固，故上诉人主张的事实基础无证据予以证明，本院不予支持。对于不当使用承租房屋的问题，因《合同》明确约定，在租期内土地及房屋的经营权和使用权归被上诉人使用，而上诉人并未具体指出被上诉人何种不当使用房屋的行为，该理由亦不成立；对于私自建盖房屋的行为，王纯英在一审庭审中明确陈述在2009年就已经知晓被上诉人建盖房屋的行为，但并没有提出异议，故推定上诉人对被上诉人的新建行为是认可的。虽然被上诉人建盖房屋的行为没有相应的批建手续，但是否经过批建手续是行政机关的职权管理范围，在双方《合同》并未约定该情况可解除合同的情况下，上诉人以此解除涉案合同的请求不成立，本院不予支持。其次，上诉人主张被上诉人逾期未支付租金构成违约的问题，被上诉人明确认可其确实未支付2014年的租金，但原因是上诉人拒收，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”，但本案中，上诉人并未任何证据证实其向被上诉人催收租金的事实，且被上诉人表示愿意立即履行支付租金的义务，并未导致上诉人无法实现合同目的，故上诉人以此请求解除合同的请求不成立，本院不予支持。 综上，上诉人杨利忠的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百一十八条以及《诉讼费交纳办法》第二十九条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费人民币1464元，由上诉人杨利忠承担。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。 审 判 长  刘昕光 审 判 员  蔡 芸 代理审判员  熊梓旭 二〇一五年四月一日 书 记 员  郭 涛