呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终375号上诉人（原审被告）：内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司，1304。法定代表人：张玲杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：高桂芝，内蒙古恒羽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵忠，呼铁局员工，住呼和浩特市。上诉人内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司（以下简称尖峰房地产公司）因与被上诉人赵忠房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2017）内0103民初1916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。尖峰房地产公司的上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判尖峰房地产公司返还赵忠要约金20万元，并不承担利息损失。事实与理由：一、一审判决尖峰房地产公司返还赵忠购房款211288元错误。1、2011年9月18日，尖峰房地产公司与赵忠共同签订《商品房买卖要约承诺书》，赵忠以总价512440元的价格购买尖峰房地产公司开发的位于车站西街水岸新巢项目房屋一套，赵忠首期支付20万元房款，其余312440元采用按揭贷款方式支付等等，但因客观原因，尖峰房地产公司没能按合同约定时间交付房屋。2014年12月7日尖峰房地产公司与赵忠重新签订《商品房买卖要约承诺书》，尖峰房地产公司以违约补偿的方式补偿赵忠11288元，计入总购房价款中，合同继续履行，上述事实一审法院在开庭审理过程中也已查明。2、尖峰房地产公司在一审期间也同意赵忠的解除要求，但是尖峰房地产公司认为赵忠交多少房款，尖峰房地产公司返还多少房款，而且赵忠向法庭提交了其已交付20万元的银行转账凭证，尖峰房地产公司也同意返还其20万元。但是，一审判决却认为"将延期交房的违约金抵入已购房款内，并出具收据，该行为应当视为双方达成对已付房屋进行变更的合意，系双方真实意思表示"，据此判令尖峰房地产公司返还赵忠购房款211288元。尖峰房地产公司认为一审判决认定有误，尖峰房地产公司延期交房向赵忠补偿11288元违约金，是双方在继续履行合同的前提下所做的补偿，现在赵忠提出解除合同，尖峰房地产公司返还的应当仅是赵忠交纳的购房款即20万元，因此，一审法院在判令双方解除合同的同时，判令尖峰房地产公司返还211288元有误，应当予以纠正；二、一审判决适用法律不当。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判令双方解除合同，适用法律不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定："法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权约定在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。"依据该法条的规定，赵忠应当在解除事由发生之日起一年内行使解除权，但是，赵忠在法定期限内未行使，解除权已消灭。因此，一审判决依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定判令解除双方签订《商品房要约承诺书》属于适用法律错误。另外，尖峰房地产公司与赵忠签订本《商品房买卖要约承诺书》之时就已明确告知对方该项目工程的预售房许可证正在办理过程中，而且赵忠购买的房屋价格也因此原因低于现价，现在赵忠据此要求解除合同并要求尖峰房地产公司承担利息损失并得到一审法院的支持实属不当。赵忠辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。赵忠向一审法院的起诉请求：一、解除双方商品房买卖关系，解除签订的《商品房买卖要约承诺书》；二、判令尖峰房地产公司返回赵忠支付的房款210440元；3.判令尖峰房地产公司赔偿赵忠的利息损失（按中国人民银行同期贷款基准利率，自2011年9月18日以交纳购房款210440元为基数计算至判决生效之日）。一审法院认定的事实：1.2014年12月7日,赵忠（甲方）与尖峰房地产公司（乙方）签订了《商品房买卖要约承诺书》。该要约承诺书约定：(一)甲方正式向乙方发出了购买位于呼和浩特市××区水岸新巢（暂定名）项目的商品房及签订《商品房买卖合同》的要约，乙方已收到甲方发出的上述要约，并正式承诺同意甲方以总价款￥497288元的价格，购买3号楼1单元5层07号商品房建筑面积约：75平方米（此面积不含赠送层，具体面积以最终双方签订的《商品房买卖合同》为准，房款多退少补）的全部要约内容。交房日期：2015年12月31日。乙方如未按本要约书约定的期限将该商品房交付甲方，自本要约书约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，乙方按日向甲方支付已付要约金万分之三的违约金，要约继续履行（如遇不可抗力或非承诺人所能控制因素造成的延期，免除双方违约责任）。甲方同意在签署本"商品房买卖要约承诺书"时，向乙方支付要约承诺金￥211288元，甲方承诺余款￥286000元办理银行按揭。...(二).甲乙双方确认除上述要约承诺书和附件"承诺书"确定的内容外，其他有关上述商品房买卖的权利义务内容，以双方最终签订的《商品房买卖合同》确定。(三).本要约承诺书双方签字盖章后生效，该套房屋签订《商品房买卖合同》起自行失效。2.赵忠于2011年9月18日向尖峰房地产公司交纳购房款20万元。因尖峰房地产公司一直存在延期交房的违约情形，故赵忠、尖峰房地产公司双方于2014年12月7日签订新的《商品房买卖要约承诺书》，并将尖峰房地产公司逾期交房的违约金补加到已付购房款总额中，由尖峰房地产公司向赵忠出具金额为210440元以及848元的收据，已交付购房款由20万元增加到211288元。3.尖峰房地产公司至今未依约向赵忠履行交付约定房屋的义务。4.本案涉案房屋所在的水岸新巢项目未取得商品房预售许可证。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案由项下的商品房预约合同纠纷，本案的争议焦点为：一、赵忠、尖峰房地产公司签订的《商品房买卖要约承诺书》的性质及效力问题；二、赵忠的各项诉讼请求是否具有事实及法律依据，是否应当予以支持。对于第一个争议焦点，赵忠、尖峰房地产公司签订的《商品房买卖要约承诺书》的性质是预约合同还是本约合同。依传统民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务。本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。预约合同与本约合同的本质区别在于预约合同存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定，而本约合同则不存在这一情况。判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看此类认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。本案中，赵忠、尖峰房地产公司双方签订的《商品房买卖要约承诺书》中对于双方当事人的姓名或名称、交付使用时间、购房款进行了明确约定，但因双方当事人在签订该合同时尖峰房地产公司没有就该项目取得商品房预售许可证，所以双方当事人对房屋的基本状况描述较为模糊，承诺书中均用"暂定""约""以最终双方签订《商品房买卖合同》为准"等字样。由上可见，商品房的基本状况、付款时间、面积差异的处理方式等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在该承诺书中没有明确约定，属于未决条款，需要签订买卖合同时协商一致达成。判断合同系预约还是本约的标准还在于当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，就应当尊重当事人的意思表示。事实上，本案的双方当事人在该要约承诺书中明确约定"本要约承诺书双方签字盖章后生效，该套房屋签订《商品房买卖合同》起自行失效"，说明双方当事人在条件具备后还要签订正式的商品房买卖合同，可见双方在签订该要约承诺书时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑义的。综上，赵忠、尖峰房地产公司双方签订的《商品房买卖要约承诺书》应认定为双方当事人的真实意思表示，内容、形式均不违反法律、行政法规定的禁止性规定，系双方为将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，故对其有效性予以确认。对于第二个争议焦点，针对赵忠请求解除与尖峰房地产公司之间签订的《商品房买卖要约承诺书》的请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定"有下列情形之一的，当事人可以解除合同：...（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的"，本案涉案房屋所在项目未取得商品房预售许可证，且双方一直未签订正式的商品房买卖合同，尖峰房地产公司亦未交付房屋，赵忠基于该房屋买卖关系所产生的对该房屋进行占有使用处分等相应合同目的无法实现，故对于赵忠主张解除赵忠、尖峰房地产公司之间的商品房买卖关系，解除双方签订的《商品房买卖要约承诺书》的请求依法予以支持。关于赵忠诉请的返还购房款210440元并赔偿利息损失的请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定"合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失"，故对于赵忠的上述返还要约承诺金及赔偿利息损失的请求依法予以支持，因赵忠于2011年9月18日向尖峰房地产公司支付房款20万元，后双方于2014年12月7日签订《商品房要约承诺书》，将延期交房的违约金折抵入已购房款内，并由尖峰房地产公司向赵忠出具了210440元、848元的收据，该行为应当视为双方达成对于已付房款进行变更的合意，系双方真实意思表示，故对于赵忠要求尖峰房地产公司返还房款210400元房款的诉讼主张，依法予以支持。关于利息计算问题，2014年12月7日之后的利息应当以211288元为基数计算，因赵忠主张以210440元为基数计算，依法从其主张。故利息计算如下：以20万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2011年9月18日起计算至2014年12月7日；以210440元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2014年12月8日起计算至判决生效之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除赵忠与内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖要约承诺书》。二、内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还赵忠要约金210440元及利息损失（利息分段计算如下：以200000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2011年9月18日起计算至2014年12月7日；以210440元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2014年12月8日起计算至判决生效之日止）。三、驳回赵忠的其他诉讼请求。案件受理费4400元，由内蒙古尖峰房地产开发有限责任公司负担4172元，由赵忠负担228元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为一审判决判令尖峰房地产公司返还赵忠购房款及相应的利息是否有事实及法律依据。本案中因尖峰房地产公司一审庭审时明确表示同意赵忠解除涉案合同的诉讼请求，本院予以认可，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定："当事人协商一致，可以解除合同。"故涉案合同经双方当事人协商一致已于一审庭审时解除，且不受合同法定解除权除斥期间的约束，一审法院虽判决解除系适用法律不当致合同解除方式不同，但依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定："合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。"合同解除后引起的法律后果一致。具体到本案中，赵忠与尖峰房地产公司于2014年12月7日签订的《商品房买卖要约承诺书》作为双方当事人就购买涉案房屋所达成的最新合意，系双方当事人真实意思表示，本院予以确认，该合同中约定将之前因尖峰房地产公司因迟延交付房屋所自认应当支付赵忠的违约金折抵为已付购房款，并出具了相应的收据。尖峰房地产公司该行为系经债权人赵忠同意后双方协议变更了债务性质，并以出具相应收据的形式予以实际履行，且尖峰房地产公司亦没有将应支付的违约金核减为赵忠未支付的购房款，故一审法院判令尖峰房地产公司返还赵忠购房款及相应的利息正确，本院予以维持。综上，尖峰房地产公司上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，虽适用法律瑕疵，但结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人内蒙古尖峰房地产公司开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨蔚堃审 判 员 鄂晓红代理审判员 韩东妹二〇一八年六月十日书 记 员 贾沛然