云南省景东彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）景民初字第157号原告隆顶，男，汉族，生于1957年6月28日，高中文化，个体工商户，系重庆市大足县人，现住景东彝族自治县。委托代理人刘铭兵，云南银生律师事务所律师，特别授权代理。被告思茅维地房地产开发有限公司（以下简称维地公司）。法定代表人赵同领，系公司董事长。组织结构代码：77855888-1住所：云南省普洱市思茅区振兴南路112号。委托代理人杨桥富，云南新南疆律师事务所律师，特别授权代理。原告隆顶诉被告维地公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年3月5日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人刘铭兵、被告的委托代理人杨桥富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年3月26日，原告与被告签订商品房购销合同，双方约定被告将自己开发的位于景东县以207541元的价格出售给原告；合同约定被告应于2014年8月1日前将验收合格的房屋交付原告；原告按约定一次支付了全部购房款。被告至2014年4月3日向原告出具支付购房款发票，后被告直至2015年1月25日才公告交房。按合同约定，被告逾期交房176天，其行为已对原告构成了违约，依法应当向原告承担违约责任。依据双方签订的合同第九条约定，被告应向原告支付违约金34914.1元。后双方协商未能达成协议，为维护原告的合法权益，故向法院起诉，要求法院判决被告支付逾期交房的违约金34914.1元。被告维地公司辩称：被告逾期交房是因施工的建筑公司造成的，过错不在原、被告双方；建筑公司因施工中存在安全隐患，被监理公司反复通知停工，后又因建筑公司拖欠农民工工资及材料款，农民工及材料供应商把房屋入口封锁，导致房屋未能按时竣工、验收。原告诉请的违约金明显高于同期同地段同类房屋租金，明显高于给原告造成的损失。参照我县公租房租金每月每平方4元的标准，被告同意补偿原告三个月的损失，并且按每平方米7元的标准补偿，总计应补偿原告1280.37元。违约金的性质是补偿功能，原告有责任提供证据证明因被告逾期交房给原告造成34914.1元的损失。综上所述，请法院依法、客观、公正的予以判决。综合原、被告的诉辩主张，双方当事人对被告是否应当向原告承担违约责任和违约金应当如何计算、是否应当减少存在争议。针对以上争议，原告向本院提交如下证据：A1、原告的身份证复印件各一份，证明原告具有独立的诉讼主体资格；A2、原、被告签订的商品房购销合同一份，证明原告向被告购买房屋的价款、被告的交房时间、被告应承担的违约责任、被告逾期交房的天数为176天及违约金的计算方式；A3、发票一份，证明原告已按合同约定向被告支付购房款207541元。经质证，被告对上述三份证据的三性均无异议，但认为合同约定的违约金不是惩罚性的违约金，而是补偿性质的违约金。被告维地公司向本院提交如下证据：B1、被告的组织机构代码证复印件、营业执照复印件、法定代表人证明各一份，证明被告的诉讼主体资格；B2、原、被告签订的商品房购销合同和景东县发展和改革局的景发改（2013）231号文件各一份，证明双方签订合同的时间、及房屋的面积、价款和约定的违约金已明显高于我县城区公租房和周转房的租金标准；B3、建设工程施工合同及补充协议、监理工程师通知单和回复、停工通知、申请、申请函等共13份，证明建筑商因安全不合格等原因导致房屋建设停工，最后导致竣工、验收延期，向被告交房也延期；B4、竣工备案登记告知书一份，证明原告购买的房屋终验时间是2015年1月15日，验收后10天被告就通知原告交房；B5、通告一份，证明在原告起诉前，被告已向原告提出过补偿方案。经质证，原告对被告提交的上述证据的真实性无异议，对证据B1、B4及购销合同予以认可。认为其余证据与本案无关联性，不予认可。公租房和周转房的租金是按我国的特殊政策制定的，其租金远远低于正常房租标准；被告提交的其余证据只为证明被告逾期交房的原因在于建筑公司，被告不能以此把责任转嫁给原告，所以证据与本案无关联性。被告的补偿通告只是单方提出，原告并没有同意，并且被告的补偿标准远低于原告的银行贷款利息，所以通告不能作为证据使用。本院认为，原告提交的三份证据来源、形式合法，内容客观，与本案有关联性，本院予以采信。被告提交的证据B1、B2、B3、B4来源、形式合法，本院予以采信，但发改局文件和证据B3均不能证明被告逾期交房给原告造成的损失数额。证据B5形式不合法，本院不予采信。根据庭审举证、质证和认证，本院确认本案如下法律事实：2014年3月26日，原告与被告维地公司签订了一份“商品房购销合同”，合同约定被告将自己开发的位于景东彝族自治县出售给原告。合同约定了房屋的单元楼层、计价方式与价款、付款方式及期限、交房时间、逾期付款和逾期交房的违约责任等。其中逾期交房的违约责任约定为：被告如未按合同约定向原告交房，自时间届满后的次日至实际交房之日止15日内，被告按每天100元支付原告违约金，合同继续履行；逾期15天后，被告按原告已付房款的0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按约定支付被告全部购房款共计207541元。原、被告双方约定的交房时间为2014年8月1日前，但后来由于建筑公司建设的房屋未按期竣工、验收，使被告也未能按期向原告交付房屋，至2015年1月25日被告才向原告公告交房，被告逾期交房176天。本院认为，原告隆顶与被告维地公司签订的“商品房购销合同”是双方在自愿、平等的前提下签订，合同内容未违反法律规定，合同自双方签字或盖章之日成立、生效，对双方有法律约束力，双方应当诚信履行。合同签订后，原告已按约定向被告一次支付全部购房款，但被告违反应于2014年8月1日前将验收合格的房屋交付给原告的约定，至2015年1月25日才向原告交付房屋，逾期交房176天，被告的行为客观上已对原告构成了违约，应当向原告承担违约责任。被告辩称违约是因为第三人建筑公司建设的房屋未按期竣工引起的，被告并没有过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。根据该规定，即使违约是因第三人建筑公司造成的，但被告仍然应当向原告承担逾期交房的违约责任，其与建筑公司的纠纷应另行解决。被告要求依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该条规定适用的是双方对违约金的计算没有约定的情况。本案中，原被告双方已对违约金的计算方式作了明确约定，该约定是双方在自愿、平等的前提下达成，主要目的在于约束双方及时的按约定支付购房款和交房。双方签订合同并没有约定按原告发生的损失额计算违约金，本院对被告要求按公租房或周转房租金计算违约金的辩解意见不予采纳。对因被告违约给原告造成的损失数额的举证责任问题，因合同对违约金的计算方式已作明确约定，原告只需证明有无约定、约定是否有效即可，只有在无约定、约定不明或约定无效情况下，原告才有必要举证证明自己的损失。参照租金标准计算违约金是在商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下适用。故本案违约金的计算并不适用‘参照租金标准’这一规定。现被告认为约定的违约金远远高于原告的实际损失，但被告未提供证据予以证明，没有事实和法律依据，本院对被告的该辩解意见不予采纳。双方应坚守合同的诚实信用原则和自愿原则，对自己在合同中约定的内容，双方都应该严格履行。现原告要求被告按合同约定支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据双方约定的违约金计算方式，被告逾期176天应承担的违约金应为：34914.1元（15天×100元/天+207541元×0.1%×161天）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百二十一条、第一百三十五条之规定，判决如下：由被告思茅维地房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告隆顶逾期交房违约金34914.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费670元，减半收取335元，由被告思茅维地房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于普洱市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 陶 懿二〇一五年四月××日书记员 李佳玲