河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0327民初1215号原告（反诉被告）：陈跃通，男，汉族，1968年1月4日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：周景发，河南明耀律师事务所律师。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签、代收法律文书等。委托诉讼代理人：王向娜，河南明耀律师事务所律师。一般代理。被告（反诉原告）：中国人民解放军66069部队。住所地，洛阳市洛龙区军民路16号。负责人：王振祥，部队长。委托诉讼代理人：江振龙，该部队保障部战勤计划科参谋。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签、代收法律文书等。委托诉讼代理人：李杰，中国人民解放军陆军律师。一般代理。原告（反诉被告，以下统称原告）陈跃通与被告（反诉原告，以下统称被告）中国人民解放军66069部队房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈跃通委托诉讼代理人周景发、王向娜，被告66069部队委托诉讼代理人江振龙、李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告中国人民解放军66069部队赔偿原告陈跃通经济损失3345426元（包含自2017年12月30日起至实际赔偿全部结清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息）；2、本案诉讼费、鉴定费由被告中国人民解放军66069部队承担。事实和理由：2009年5月9日，原告和中国人民解放军71702部队签订《门面房合作协议》，约定将位于宜阳县香鹿山大道门面房58间的所有投资等事宜交给原告负责，原告每年支付利润等，并约定合作时间为30年。但被告以2016年2月16日中央军委下发文件要求军队全面停止有偿服务活动为由，于2017年11月14日诉至宜阳县人民法院要求解除《门面房合作协议》并腾退房屋，后在宜阳县人民法院主持下双方达成调解，被告愿意赔偿因此给原告造成的经济损失，但具体损失数额无法确定，因此双方在宜阳县人民法院主持下共同选定北京北方亚事资产评估事务所进行鉴定。经鉴定，协议中位于宜阳县××大道58间门面房的现有价值为2926910元，鉴定意见作出后，原告以此为据主动和被告进行了前期协商要求被告赔偿原告因此遭受的经济损失3345426元未果。原告认为，原告和71702部队签订的《门面房合作协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应确认有效。合同期限为30年，原告依约履行了合同义务，投入了大量资金进行施工建设，建成后原告至今仅仅使用了9年时间，不足合同期限的三分之一，现今被告因部队内部文件突然要求解除该合同，原告虽以大局为重同意解除该协议，但被告应当承担由此给原告造成的经济损失，故诉入法院。被告辩称，一、经原告陈跃通申请并经宜阳县人民法院委托，北京北方亚事资产评估事务所出具评估报告（北方亚事评报字［2018］第06-004号）。该评估报告采用重置成本法，经测算后确定标的物评估价值为2926910元。其中，房屋建筑物固定资产评估价值为2418680元，构筑物及其他辅助设施评估价值为508230元。被告对评估报告中构筑物及其他辅助设施评估部分持有二点异议，具体意见如下：（一）评估报告书在固定资产-构筑物及其他辅助设施评估明细表中记载含水井2口、机井4口、毛石挡墙、人行道彩砖及西大门路面硬化等五项，被告认为依法不应当纳入评估范围。理由如下：第一，双方签订的《门面房合作协议书》中明确约定标的物为合作建设58间门面房，不含水井、机井及毛石挡墙等上述部分，换句话讲即上述部分的建设主体不明确。同时，该合同第七条亦明确：甲方提供四眼水井供乙方使用，这说明水井的所有权属于甲方；第二，评估机构在该明细表备注一栏中明确记载“未经部队确认”。资产评估的前提是一方或双方申请且经双方共同确认无异议的资产才可评估，否则评估结果不具备法定参考性；第三，水井、机井、毛石挡墙、人行道彩砖及西大门路面硬化投入属于原告为提升租赁物价值，从而获取更高出租利益之考量，“锦上添花型”的自我修建，而非合同约定的58间门面房必不可少的必然组合物，不属于“休戚相关型”的必然添附。综上，被告认为评估报告中上述部分（7100*2+7100*4+106260+113460+28950=291270元）应依法核减。（二）评估报告书在固定资产-构筑物及其他辅助设施评估明细表中记载含香山洗浴装修、办公室装修、金叶苑办公室装修及KTV装修。对以上四项，被告存有异议，认为不应当纳入构筑物评估范围。具体理由如下：第一，从时间上看，3项装修开始于2009年5月20日之后，即双方合同已经开始实质履行。合同开始履行后，承租人陈跃通将房屋转租，故次承租方的装修行为应视为其一方独自意思表示，该行为未经出租方（部队）同意，则该行为对部队没有约束力，部队也不应当承担与此相关的责任；第二，该部分装修属于原告一方为获取更高的出租收益之目的支配下人为因素的添附行为，属于奢侈消费。第三，3个项目装修发生在2016年4月，不合常理。2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务的通知》，71702部队也及时向原告陈跃通传达了解除合同的意愿。在此前提下，原告进行装修，存在突击装修获取高额补偿款之嫌疑；第四，部队作为一个备战打仗的武装团体，对于原告“奢侈消费型”装修之洗浴中心、KTV及办公室等物品无法实现回收利用之效能。纵使部队收回上述物品，亦不能更好的实现其使用价值，只能搁置。综上，被告认为评估报告中上述四部分（14740+36130+17960+107180=176010元）应依法予以核减。二、本案合同因不可抗力因素依法解除，合同解除中双方均无过错，善后问题应适用补偿原则。本案原告和71702部队于2009年5月20日签订《门面房合作协议书》，合同约定了合作时限、合作标的及利润分配等权利义务。合同订立后，双方合作较为顺利。2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求全军部队停止一切有偿服务活动。根据停偿相关精神，经宜阳县人民法院调解，原、被告双方在2017年12月28日自愿达成调解协议，“解除2009年5月20日签订的《门面房合作协议》”。基于以上事实，被告认为合同解除后，对于标的房屋善后问题，补偿是基本原则，排斥适用赔偿原则。具体理由如下：第一，停止有偿服务属于国家政策的调整，属于不可抗力因素。《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”依据该条规定，因不可抗力因素解除合同的，部分或全部免除合同相对方（部队）的责任（此处退一万步讲，停止有偿服务即使不属于不可抗力因素，也符合情势变更原则，也应参照公平原则进行补偿）；第二，宜阳县人民法院（2017）豫0327民初3021号民事调解书第二条明确载明：“双方同意对被告所建的58间门面房进行资产价值评估，评估费暂由被告垫付，待评估结论作出并送达双方之日起10日内，由双方对被告补偿问题进行协商，被告同意在协商期满后30日内将该58间门面房腾空交付原告”。这说明在第一次起诉审理中，补偿原则既是双方自愿达成的意思表示，也是法院认可的审理标准。同时，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条：“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任”之规定，双方也应按照补偿原则公平合理分担责任；第三，在停偿案件的司法实践中，法院一般依据不可抗力采用补偿原则解决房屋合同纠纷。三、本案合同签订之时，双方均有过错，故双方应依据公平原则合理分担责任。（1）陈跃通的过错第一，建设房屋未依法向城乡规划、国土部门履行审批报备手续；第二，在军用划拨土地上建房未依法向国土部门补交土地出让金。（二）中国人民解放军71702部队的过错第一，转让军用土地未依法向原总后勤部逐级报批；第二，合作建房未按基建程序向上级申报建设计划。基于以上分析，在当时合作建房时部队存在不合规之处，但陈跃通作为一个完全民事行为能力人，应当能够意识到自己与部队合作在军用划拨土地上进行建房的违法风险及可能后果，但陈跃通仍然置风险于不顾签订了合同，说明陈跃通用自身行为默认表示愿意承受此合同可能带来的风险。基于此，依据公平原则，合同解除后双方均应合理的承担相应的责任。四、对原告诉讼请求的具体回复被告应承担不超过122.9万的补偿金。理由如下：第一，资产评估报告纳入了不合理的部分（机井、毛石挡墙、人行道彩砖、西大门路面硬化及部分装修），依法应当核减467280元，即资产评估报告参考价值总数为2459630元（2926910-467280=2459630元）；第二，依据不可抗力因素解除合同的补偿原则与签订合同时双方均有过错的公平原则，被告认为其补偿责任不超过50%，即补偿金参考值为1229815元（2459630/2=1229815元）。对于鉴定费，应当谁申请谁承担。对于诉讼费，应当按程序由人民法院依法公正判决。被告向本院提出反诉请求：1、依法判令原告支付拖欠的利润收益360000元，并赔偿违约金2100000元；2、反诉费由原告承担。事实和理由：2009年5月20日，原告和中国人民解放军71702部队签订的《门面房合作协议书》约定，合作第一年原告向71702部队上交利润40000元，第一年利润上交时间为2009年12月20日，以后每年上交利润80000元，上交利润时间为每年1月10日前，迟交一天罚款1000元。但原告在2010年1月1日上交40000元，2011年9月30日上交160000元，2013年2月22日上交25000元，2014年10月24日上交55000元，2014年12月30日上交80000元。2012年、2016年、2017年未交纳计240000元，2013年少交纳55000元，2014年少交纳25000元，2018年至判决执行之日产生实际占用费40000元，共计360000元。根据原告迟延交付的天数，每天按罚金1000元计算，原告应向被告赔偿违约金2100000元。针对被告的反诉，原告辩称，1、原告并不拖欠被告利润收益360000元。原告陈跃通依照《门面房合作协议书》的约定，按时交纳利润收益至2015年，2016年到2017年的房屋利润收益，71702部队将原告所拥有的一块巨石来抵顶2016、2017年的利润收益，该巨石现在还在部队。2、被告请求的2100000元违约金缺乏事实根据和法律依据。原告陈跃通不存在任何违约行为。2017年10月28日，原、被告在宜阳县人民法院主持下已经自愿解除了双方签订的《门面房合作协议书》，解除该协议的前提是被告不再主张利润收益和违约金，并同意共同选定部队所列范围内的鉴定机构对原告承建的门面房进行鉴定，双方对鉴定的范围进行了签字确认，并承诺做出鉴定后依据鉴定意见对原告进行经济赔偿，在这样的情况下原告才答应解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2009年5月20日，中国人民解放军71702部队（甲方）和原告陈跃通（乙方）签订《门面房合作协议书》，约定原告陈跃通投资在中国人民解放军71702部队汽车车场西侧紧邻宜阳县香鹿山大道建设门面房58间（建筑面积约为4373平方米），经双方协商，达成如下协议：一、门面房建设的所有投资由乙方负责，建筑设计必须经甲方审核后，方可进行建设。二、乙方在进行门面房建设时，必须严格执行国家建筑标准，确保质量合格。门面房建成后必须经部队和地方质检部门的验收。在施工过程中，甲方在力所能及的情况下，尽可能为乙方提供良好的施工环境。三、门面房建设完毕并达到使用条件后，为合作开始时间，依此时间为起点，合作时间为30年，在这30年时间内，乙方拥有门面房的使用权，但产权属部队所有。四、乙方在经营使用过程中，不得从事有害部队战备和安全的经营活动，不得从事违反法律的经营活动。五、在合作期内，乙方第一年向甲方上交利润40000元，以后乙方每年向甲方上交利润80000元，第一年利润上交时间为2009年12月20日。第二年起乙方向甲方上交利润时间为每年1月10日前。不得无故拖延利润上交时间，迟交1天罚款1000元。六、在合作期内，若甲方出现调防或撤防时，甲方应赔偿乙方经济损失，具体赔偿事宜，由双方共同商议。在合作期内，若出现不可抗拒的自然灾害或体制改革时，合作协议双方另行协商。七、部队提供便利的水电条件，电费由乙方有偿使用，电价按甲方上缴电价执行；甲方提供四眼水井供乙方使用。原告陈跃通建设了门面房58间，并已投入使用。2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求军队全面停止有偿服务活动，其中包括“空余房地产租赁”。根据中央军委统一部署，2017年6月，中国人民解放军71702部队与被告中国人民解放军66069部队对换移防，中国人民解放军71702部队宜阳县营区车场西侧门面房项目全部移交被告中国人民解放军66069部队所有、管理。因原、被告双方协商合同解除等事宜无果，中国人民解放军66069部队诉入本院，2017年12月28日，在本院主持调解下，原、被告双方自愿达成协议，本院作出（2017）豫0327民初3021号民事调解书，内容为：一、双方自愿解除于2009年5月20日签订的《门面房合作协议书》；二、双方同意对陈跃通所建的58间门面房进行资产价值评估，评估费用暂由陈跃通垫付，待评估结论做出并送达双方之日起10日内，由双方对陈跃通补偿问题进行协商，陈跃通同意在协商期满后30日内将该58间门面房腾空交付中国人民解放军66069部队。后经原、被告双方同意，本院委托北京北方亚事资产评估事务所对因合同纠纷所涉及的建（构）筑物进行评估。2018年4月18日，该事务所出具了资产评估报告，显示评估的房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施原值总计为4739559.37元，净值总计为2926910元。其中，房屋建筑物面积为4373平方米，原值为3721038.63元，成新率为65%，净值为2418680元。构筑物及其他辅助设施原值为1018520.74元，净值为508230元。其中有两个水井、四个机井，每个水井、机井的原值均为10000元，成新率为71%，净值均为7100元。毛石挡墙、人行道彩砖、西大门路面硬化的原值分别为149656.6元、283653.63元、40768.8元，成新率分别为71%、40%、71%，净值分别为106260元、113460元、28950元。香山洗浴装修的原值为70201.53元，成新率为21%，净值为14740元，办公室装修、金叶苑办公室装修、KTV装修均是发生在2016年4月，原值分别为48169.88元、23949元、142909元，成新率均为75%，净值分别为36130元、17960元、107180元。另查明：原告陈跃通上交利润至2015年。经中国人民解放军71702部队同意，原告陈跃通以巨石抵2016年、2017年的利润。原告陈跃通至今未交纳2018年以来的占有使用费。本院认为，中国人民解放军71702部队和原告陈跃通（乙方）签订的《门面房合作协议书》明确约定，原告陈跃通负责门面房的投资和建设，门面房建设完毕并达到使用条件后，为合作开始时间，合作时间为30年。在这30年时间内，原告陈跃通拥有门面房的使用权，但产权归部队所有。原告陈跃通第一年上交利润40000元，以后每年上交利润80000元，该约定符合一方交付房屋给对方当事人使用，对方当事人给付租金并于约定使用期限届满后返还房屋的房屋租赁合同的特征，该合同应定性为房屋租赁合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。关于被告中国人民解放军66069部队是否应当补偿原告陈跃通经济损失的问题，本院认为，不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。中央军委下发通知要求军队停止“空余房地产租赁”并非合同订立时不能预见的情形，故对被告中国人民解放军66069部队关于中央军委下发通知要求军队全面停止有偿服务活动系不可抗力的辩解，不予采信。故被告中国人民解放军66069部队应当补偿原告陈跃通经济损失。被告中国人民解放军66069部队关于《门面房合作协议书》中仅允许原告陈跃通建造58间门面房，水井2口、机井4口、毛石挡墙、人行道彩砖及西大门路面硬化的价值依法应予核减的辩解，本院认为，合同中明确约定原告陈跃通建造门面房58间，门面房建设完毕并达到使用条件后，原告陈跃通拥有门面房30年的使用权。门面房的用途一般为商用，该案所涉门面房数量多，租赁期长，原告陈跃通为实现其商业用途而建造毛石挡墙、人行道彩砖、水井并对西大门路面进行硬化属于合理的投资，被告中国人民解放军66069部队接收后也是实际受益人，且原告陈跃通建造毛石挡墙、人行道彩砖，并对西大门路面硬化时中国人民解放军71702部队并未在合理期限内对其建造行为提出异议，故对其该项辩解，本院不予采信。其中有4个水井共计28400元（7100元×4个）合同上显示是由中国人民解放军71702部队提供，应予扣除。被告中国人民解放军66069部队关于评估报告中固定资产-构筑物及其他辅助设施评估明细表上记载的香山洗浴装修、办公室装修、金叶苑办公室装修及KTV装修应予核减的辩解，本院认为，办公室装修、金叶苑办公室装修及KTV装修虽发生在2016年4月，但被告中国人民解放军66069部队无提供证据证明2016年4月前中国人民解放军71702部队向原告陈跃通告知中央军委下发通知禁止军队从事有偿服务；原告陈跃通承租门面房数量多，承租时间长，《门面房合作协议书》上对承租房屋用途也未做出明确约定，门面房被装修用来做KTV、洗浴中心，属正常的商业用途，根据评估报告上所记载的香山洗浴装修、办公室装修、金叶苑办公室装修及KTV装修的净值，不属于奢侈消费；原、被告双方解除《门面房合作协议书》是基于中央军委的政策，原告陈跃通将门面房转租给第三人，被告中国人民解放军66069部队无提供证据证明其在《门面房合作协议书》解除前曾提出过禁止其转租的异议，应视为其默认原告陈跃通的转租行为。故对上述装修价值应予核减的辩解，本院不予采信。综上，被告中国人民解放军66069部队应向原告陈跃通补偿本金2898510元（2926910元-7100元×4）。关于利息，北京北方亚事资产评估事务所出具评估报告的日期为2018年4月18日。评估报告日为资产评估师形成最终专业意见的日期。据此，被告中国人民解放军66069部队应向原告陈跃通支付自2018年4月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。关于原告陈跃通是否应向被告中国人民解放军66069部队支付拖欠利润收益和赔偿违约金的问题，其中2009年、2010年、2011年、2015年的利润收益，原、被告均认可已交纳，本院予以确认。被告中国人民解放军66069部队称2012年的利润收益未交纳，2013年的利润收益少交纳55000元，2014年的利润收益少交纳25000元，结合河南明耀律师事务所对中国人民解放军71702部队副团长宋中明的调查笔录和2015年的利润收益已交纳的事实，应认定2015年以前的利润收益均已交纳。关于2016年、2017年的利润收益，原告陈跃通辩称经中国人民解放军71702部队领导同意，以巨石折抵该两年利润收益，结合河南明耀律师事务所对中国人民解放军71702部队副团长宋中明的调查笔录和中国人民解放军71702部队确实收到巨石的事实，本院认为，应认定该巨石折抵2016年、2017年的利润收益。据此，应认定原告陈跃通已向中国人民解放军71702部队付清了截止到2017年12月31日的利润收益。关于原告陈跃通迟延支付利润收益的问题，原告陈跃通在2017年12月31日前的支付有迟延发生，但支付当日中国人民解放军71702部队接收且未提出异议及要求赔偿违约金，因此应认定为中国人民解放军71702部队默示同意支付时间的变更，不应认定原告陈跃通违约。2018年上半年的占有使用费40000元的迟延支付系由双方协商解除合同所致，不应认定为原告陈跃通违约，但原告陈跃通应该支付给被告中国人民解放军66069部队。由于原告陈跃通的支付行为不构成违约，故被告中国人民解放军66069部队要求赔偿违约金的请求依法不能成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、限被告中国人民解放军66069部队于本判决生效之日起三十日内向原告陈跃通补偿本金2898510元；二、限被告中国人民解放军66069部队于本判决生效之日起三十日内向原告陈跃通支付自2018年4月18日起至实际履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；三、限反诉被告陈跃通于本判决生效之日起三十日内向反诉原告中国人民解放军66069部队支付占有使用费40000元；四、驳回原告陈跃通的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告中国人民解放军66069部队的其他反诉请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取16782元，反诉费13240元，鉴定费40000元，共计70022元。由原告陈跃通负担2522元，被告中国人民解放军66069部队负担67500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  耿艳二〇一八年六月十日书记员  田丰附本文书所引用法律条文:《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。