云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民一终字第182号上诉人（原审被告）聂丽萍，女，1959年8月1日出生。特别授权诉讼代理人林鑫，云南海合律师事务所律师。上诉人（原审第三人）杨云奎，男，1956年3月25日出生。特别授权诉讼代理人朱海婴，云南海合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吕树妹，女，1970年11月4日出生。特别授权诉讼代理人杨名跨、付薇，北京盈科（昆明）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）刘海涛，男，1970年5月13日出生。上诉人聂丽萍、杨云奎与被上诉人吕树妹、刘海涛房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第291号民事判决，向本院提起上诉���本院于2015年2月9日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。一审法院经审理确认：1993年元月16日，聂丽萍与刘海涛签订了一份《房屋买卖协议书》，载明聂丽萍有私房一套，由于房屋产权证未发放，因此双方未能办理过户手续，约定聂丽萍将江岸小区27幢4楼10号房屋，建筑面积55.68㎡卖给刘海涛，聂丽萍必须将该房屋的一切有关合法凭据全部移交刘海涛，议定成交价人民币44544元。合同签订当天，聂丽萍出具了一份《收条》，载明“今收到刘海涛买房付款人民币（44544元）肆万肆仟伍百肆拾肆元正。”，该《收条》原件由吕树妹持有。另外，本案在审理过程中，第三人刘海涛向一审法院陈述称1993年元月16日《房屋买卖协议书》不是自己所签，真正的买房人是吕树妹，是廖忠明具体办理的。原告现诉至一审法院，请求判令：1、被告履行合同义务，为原告办理昆明市江岸小区27幢2单元401房屋（原27幢4楼**号）的过户登记手续；2、被告向原告支付违约金人民币20000元；3、被告承担本案诉讼费用。另查明，1997年10月21日，聂丽萍与杨云奎离婚时并未在《离婚协议书》中对诉争房屋进行任何约定。2013年10月28日，聂丽萍与吕树妹签订了一份《协议书》，载明刘海涛于一九九三年元月十六日与聂丽萍签订《房屋买卖协议书》一份，约定由聂丽萍将其所有的昆明市江岸小区27栋4楼10号房屋转让给刘海涛。刘海涛受让该房屋后，便将该房屋转让给吕树妹，房屋也当即交付吕树妹占有、使用。又因刘海涛就该房屋初始登记及过户登记的相关事宜，均已委托吕树妹直接与聂丽萍协商处理，协商中吕树妹可直接作为当事方与甲方达成后续协议，双方约定各自备齐办理房产过户登记所需证件、材料等，于2013年11月1日共同到房屋产权登记机关办理过户登记手续。吕树妹支付聂丽萍误工费人民币10000元。还约定如因任何一方原因延误办理房产过户登记，导致刘海涛诉聂丽萍房屋买卖合同纠纷一案无法在房产过户登记手续办理完毕后撤诉，造成违约，则应向对方支付违约金人民币20000元。另外，2013年11月5日，昆明市明信公证处出具《不予办理公证通知》，以该房屋属聂丽萍与其前夫杨云奎婚姻存续期间取得的财产，且二人离婚时未对该房产进行分割。由于共有人杨云奎未能到场，聂丽萍不能独自处分上述房产，决定不予办理公证。还查明，吕树妹持有《昆明市商品房屋销售交接凭证》一式五联原件、聂丽萍身份证复印件一份、聂丽萍与昆明市盘龙区房地产管理局签订的《关于拆除穿城巷街10号私房协议书》（私二）复印件，上述材料为聂丽萍交付给买房人的。庭审中第三人杨云奎向一审法院陈述称其不知道聂丽萍将房屋卖给刘海涛，是在聂丽萍将钱拿回来时，自己才知道聂丽萍将房子卖了。另外，江岸小区27幢2单元4层401号房屋登记于聂丽萍名下。一审法院经审理认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中被告聂丽萍在其与第三人杨云奎婚姻关系存续期间将诉争房屋出售，第三人杨云奎在明知房屋已出售的情况下，自1993年起一直未对该笔交易提出异议，且在1997年10月21日与聂丽萍离婚时亦未对诉争房屋进行任何约定，第三人杨云奎的行为表明其对被告聂丽萍出售诉争房屋持许可的态度。另一方面，2013年10月28日聂丽萍与吕树妹签订《协议书》，同意过户，表明聂丽萍已经知晓实际买房��为吕树妹，且吕树妹持有聂丽萍于1993年卖房时交付给买房人的材料。现被告聂丽萍已收取了全部的购房款，吕树妹亦实际占有使用诉争房屋，聂丽萍应依约将诉争房屋过户至吕树妹名下，故一审法院对于原告吕树妹要求被告为原告办理昆明市江岸小区27幢2单元401号房屋过户手续的诉讼请求，依法予以支持。至于原告吕树妹主张的违约金人民币20000元，一审法院认为，依庭审查明的事实，不能依约完成过户，系因公证处拒绝办理公证而导致，故一审法院对于原告吕树妹主张的违约金人民币20000元，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决：“一、被告聂丽萍在本判决生效后十日内为原告吕树妹办理昆明市江岸���区27幢2单元4层401号房屋的过户登记手续。二、驳回原告吕树妹的其他诉讼请求。”案件受理费人民币300元，由原告吕树妹承担人民币60元，由被告聂丽萍承担人民币240元。一审宣判后，上诉人聂丽萍、杨云奎均不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人聂丽萍上诉称：一、1993年1月16日，与上诉人签订《房屋买卖协议》的当事人是刘海涛，吕树妹不是房屋买卖协议的当事人，不具有适格的诉讼主体资格。二、刘海涛于2013年11月26日出具的《承诺书》表明，其是受吕树妹委托，与上诉人于1993年1月16日签署《房屋买卖协议》，其仅为代理人。刘海涛于2013年8月2日出具的《授权委托书》表明，其是将诉争房屋转让给吕树妹，2013年10月28日上诉人与被上诉人签署的《协议书》，也证明吕树妹系通过转让方式取得诉争房屋。由此，刘海涛在本案中究竟是代理人还是实际买受人并进行转让的基本事实不清。三、一审判决吕树妹系实际买房人无任何依据。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的起诉。2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。上诉人杨云奎上诉称：一、一审判决推定上诉人对聂丽萍出售房屋持许可态度，不符合事实。上诉人自得知房屋被擅自处分后，一直要聂丽萍去找刘海涛退款，但无法找到刘海涛本人，因该房屋未能得到妥善解决，故在与聂丽萍离婚时，双方未处理该房屋，这是事实，而非一审判决认定的未提异议。二、一审判决适用法律错误，根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第89条关于“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”的规定，聂丽萍与刘海涛所签订的房屋买卖合同系无效协议。综上，请求二审法院：撤销一审判决，确认聂丽萍与刘海涛于1993年1月16日签订的《房屋买卖协议》无效。被上诉人吕树妹针对上诉人聂丽萍、杨云奎的上诉答辩称：两个上诉人的上诉请求均不成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人刘海涛针对上诉人聂丽萍、杨云奎的上诉未发表意见。二审经审理查明的案件事实与一审一致且各方当事人均无异议，本院予以确认。综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、吕树妹是否是本案适格的原告？二、聂丽萍与刘海涛于1993年1月16日签订的《房屋买卖协议》是否有效？本院认为：针对第一个争议焦点，聂丽萍主张1993年1月16日与其签订合同的相对方是刘海涛，吕树妹不是合同一方当事人，无权提起本案诉讼。对此，2013年10月28日聂丽萍（甲方）与吕树妹（乙方）签订的《协议书》约定：“鉴于刘海涛于一九九三年元月十六日与甲方签订《房屋买卖协议书》一份，约定由甲方将其所有的昆明市江岸小区27栋4楼10号房屋（建筑面积55.68平方米）转让给刘海涛。刘海涛受让该房屋后，便将该房屋转让给乙方，房屋也当即交付乙方占有、使用……又鉴于刘海涛就该房屋初始登记及过户登记的相关事宜，均已委托乙方直接与甲方协商处理，协商中乙方可直接作为当事方与甲方达成后续协议，刘海涛对此予以认可……”刘海涛亦在该合同中签字确认“情况属实”，聂丽萍与吕树妹在该合同中还对房屋过户的具体事宜进行了约定。从上述合同的约定内容来看，聂丽萍对于合同相对方已经变为吕树妹的事实是知晓且无异议的，故吕树妹是本案适���的原告，聂丽萍关于吕树妹不具有诉讼主体资格的上诉理由不成立，本院不予支持。针对第二个争议焦点，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”由此可见，由于涉案房屋系聂丽萍、杨云奎的夫妻共同财产，其二人对该房屋均有平等处分的权利。同时，由于夫妻之间的特殊身份关系，夫或妻任何一方对夫妻共同财产的处分行为对于第三人来说，不论客观上还是主观上均无法知道是否该处分行为只是个人的意思表示，故聂丽萍、杨云奎应负有证明聂丽萍在与刘海涛签订《房屋买卖协议书》时，聂丽萍将其夫即杨云奎的意思表示告知过刘海涛，刘海涛是在明知合同相对方聂丽萍的配偶即杨云奎不同意其处分行为的情况下，仍与聂丽萍签订该协议的举证责任，但聂丽萍、杨云奎并未能就此完成举证责任，故其二人应承担由此产生的举证不力的法律后果。并且，根据杨云奎的自认，其在1993年即知晓涉案房屋被卖与刘海涛，至本案纠纷产生时已经过了二十多年的时间，其均未提交证据证实其曾经向刘海涛主张过房屋权利，根据日常生活经验法则，应当认定为杨云奎对涉案房屋的买卖行为并无异议，其现以聂丽萍和刘海涛签订房屋买卖合同时未经其同意为由主张合同无效缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人聂丽萍、杨云奎的上诉理由均不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币300元，由上诉人聂丽萍承担人民币150元，由上诉人杨云奎承担人民币150元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。审判长 田 庄审判员 陆有林审判员 朱 欢二〇一五���四月三日书记员 孙浩宇