安徽省芜湖经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2015)芜经开民一初字第00799号原告：鲍克霞，女，汉族，住安徽省安庆市迎江区。原告：杨金保，男，汉族，住安徽省安庆市迎江区，系原告鲍克霞之夫。二原告委托代理人：舒广伟，安徽润深律师事务所律师。被告：芜湖手足医院，住所地安徽省芜湖经济技术开发区。法定代表人：汪怀树，院长。委托代理人：黄太卫，安徽宇润律师事务所律师。委托代理人：刘海，安徽兴皖律师事务所律师。原告鲍克霞、杨金保诉被告芜湖手足医院房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年7月22日受理后,依法由审判员方萍独任审判,于2015年9月9日公开开庭进行了审理。原告鲍克霞及其委托代理人舒广伟、被告芜湖手足医院的委托代理人黄太卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲍克霞诉称：2010年2月1日，被告与案外人安徽国脉科技有限公司（以下简称国脉公司）签订一份《房屋租赁合同》，约定国脉公司将位于芜湖市水阳江路的建筑面积为11599平方米的六层楼房出租给被告用于开办医院，租赁期限自2010年2月1日至2019年1月31日，租金及管理费在租期的前三年固定为1391880元，第四年开始每年递增10%。双方还约定被告应于每年2月1日前一次性付清当年租金及管理费，任何一方违约应当向对方承担合同总价的10%的违约金。原告与国脉公司的债务纠纷由芜湖市中级人民法院于2014年1月21日、2014年9月1日作出判决。在上述判决生效后，原告向芜湖市中级人民法院申请强制执行。2015年3月2日，原告与国脉公司达成和解协议，法院下达（2014）芜中执字第00340号、（2015）芜中执字第00242号执行裁定书，依据上述两份裁定书，原告与国脉公司办理了产权变更登记手续并承担了相应的税额，2015年6月12日，原告取得案涉房屋一至三楼的产权。2015年6月24日，原告向被告单位法定代表人汪怀树告知上述事项并请求被告及时将案涉房屋一至三楼2015年6月13日至2016年1月31日的租金支付给原告，但被告以各种理由拒绝，次日，芜湖市中级人民法院向被告送达《协助执行通知书》，要求被告将原安徽国脉科技有限公司名下位于齐落山路1号（房地产权证为芜开发区第2011005216号、2011005217号、20110052**号）房产的租金支付给原告，但被告仍拒绝支付租金及管理费。原告认为其在合法取得案涉房屋产权后，基于不动产物权变更不影响租赁合同效力的法律规定，原告作为产权人及出租方，理应有权向被告收取房租及管理费用，被告拒不向原告缴纳房租的行为已违约，原告有权要求解除合同并要求被告返还房屋，原告现为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求判令：1、解除被告与安徽国脉科技有限公司于2010年2月1日签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即向原告返还涉案房屋；3、被告向原告承担违约金185260元；4、被告自2015年6月13日起按每日3383.7元的标准向原告支付房屋租金及管理费，直至被告将涉案房屋交还给原告之日为止（暂计至2015年10月31日，为477101.7元）,第3、4项诉讼请求合计662361.7元；5、本案的诉讼费、保全费由被告承担。原告鲍克霞、杨金保为证明其诉讼请求、事实和理由向本院提交以下证据：一、身份证、户口簿，证明原告身份信息及诉讼主体资格；二、房屋租赁合同，证明被告于2010年2月1日与安徽国脉科技有限公司就本案涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定了租金及违约责任等事项；三、执行裁定书，证明经过法院审查确认，安徽国脉科技有限公司将涉案房屋一至三层作价给原告以抵偿债务；四、房屋产权证3份，证明原告已依法取得本案涉案房屋一至三层的产权；五、发票3份、税收完税证明5份、非税收入收据2份，证明原告已就涉案房屋支付对价并依法向税务机关及政府财政部门交纳相关税费；六、协助执行通知书，证明被告已经由法院正式告知本案涉案房屋一至三层房租应向原告缴付，但被告至今未履行相关义务。七、芜湖经济技术开发区人民法院的民事调解书，证明被告在392.5万元的限额内为安徽国脉科技有限公司承担担保责任。八、安徽国脉科技有限公司发给被告的联系函，证明安徽国脉科技有限公司欠胡文峰债务392.55万元，国脉公司认可被告已经向胡文峰交了110万元，国脉公司要求将2014年度的租金全额交给胡文峰；截止到2015年1月4日，被告与国脉公司一共向胡文峰支付3263675元，尚有661825元未支付；国脉公司要求被告将2015年度的租金向胡文峰支付661825元，所剩余的租金1190768元支付给指定账户；九、6份收条，证明被告总共向案外人胡文峰支付168.4万元，被告于2015年3个时间点支付的租金实际支付的是2014年的租金，与2015年租金无关。被告芜湖手足医院辩称：1、芜湖经济技术开发区人民法院生效的民事调解书确定被告必须向胡文峰履行给付租金义务；2、原告没有如实陈述案情，主张租赁费没有依据；3、原告的诉讼请求没有事实和法律依据。综上，原告在诉状中所述不符事实，请法院对其诉请不予支持。被告芜湖手足医院为支持其辩称意见，向法院提交以下证据：一、被告执业许可证、组织机构代码证，证明被告主体资格；二、房屋租赁合同，证明合同约定被告应于每年2月1日前按期付清当年全部租金，被告如期按约履行自身义务；三、芜湖经济技术开发区人民法院民事调解书一份，证明生效法律文书确定被告应为安徽国脉科技有限公司承担清偿债务连带责任；四、委托函一份，证明安徽国脉科技有限公司已开具委托函，委托被告直接向胡文峰支付全部租金款项；五、承诺书两份，证明按法院要求，被告分别向芜湖经济技术开发区人民法院和安徽国脉科技有限公司作出承诺，将租金付至胡文峰指定账户；六、进账单及首期款说明，证明2015年全年租金168.4万元被告已全额支付胡文峰；七、胡文峰提交的安徽国脉科技有限公司应付款结算表一份，截止到2016年1月，安徽国脉科技有限公司还欠胡文峰1123700元；八、停电停水通知、联系函，证明安徽国脉科技有限公司不允许被告将租金支付原告的事实。庭审质证中，被告对原告提交的证据一、二、三、四、五无异议；对证据六有异议，系芜湖市中级人民法院不了解案涉房屋的实际情况致使法院作出此裁定；对证据七有异议，3925000元系本金，还需计算利息，系原告误解；对证据八有异议，内容系错误表述，具体的债务数额应在法院组织下进行对账核算方能确定，原告的证明表述系其单方面意思，被告不予认可；对证据九的真实性无异议，但达不到原告的证明目的，1684000元系2015年租金，原告理解有误。原告对被告提交的证据一无异议；对证据二的真实性无异议，但是认为被告所述事实无其他证据佐证，达不到其证明目的；对证据三无异议；对证据四有异议，认为委托函显示的时间是2012年7月13日，表明被告从2012年7月13日起就应该严格履行法院生效调解书确定的义务，如果被告全面履行了调解书义务，那么本案2015年6月以后的租金就不应向胡文峰支付；对证据五承诺书的质证意见同证据四；对证据六、七有异议，认为应当以实际支付数额为准；对证据八有异议，认为与本案无关。经审理查明：2010年2月1日，被告芜湖手足医院与案外人安徽国脉科技有限公司签订一份《房屋租赁合同》，约定案外人安徽国脉科技有限公司将其位于水阳江路（现为齐落山路1号）建筑面积为11599平方米的房屋出租给被告用于开办医院，租赁期限自2010年2月1日起至2019年1月31日止。合同还约定第1-3年房租与管理费为每平方米十元，第4年其房租与管理费按年百分之十递增。租赁期间，如遇市场变化，双方可协商调整租金和管理费；除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金与管理费。被告于每年2月1日前一次性支付当年全部房租和管理费，第一年的年租金为791880元，管理费为600000元，总计1391880元。案外人安徽国脉科技有限公司在合同中保证出租房屋若因产权、按揭、抵押债务、税项及租金等纠纷造成被告经济损失的，由其负责赔偿。2012年7月26日，本院对案外人胡文峰、安徽国脉科技有限公司、陈名帆、被告芜湖手足医院民间借贷纠纷一案作出（2012）芜经开民一初字第00104号民事调解书，调解书确认如下协议：一、安徽国脉科技有限公司、陈名帆共欠胡文峰本金3000000元（包括陈名帆另外向原告借款1000000元在内），至2012年8月6日止，胡文峰要求安徽国脉科技有限公司、陈名帆连带归还本息及律师代理费用共3925500元，其余部分放弃；二、上述欠款，安徽国脉科技有限公司、陈名帆于2012年8月底之前付清，胡文峰同意将所有借款利息按月利率1.25%计算，如确实无力付清，于2012年7月23日付利息25500元，再分别于2012年8、9、10三个月的月底前各支付100000元利息，在2013年1月底之前再支付1100000元（含200000元利息及律师代理费）；其余本金自2013年2月至2013年12月起于每月月底前各支付100000元，于2014年1月底前给付300000元；其余款项自2014年2月开始于每月底前各给付100000元直至本金付清为止。安徽国脉科技有限公司、陈名帆自2012年8月份开始于每月的10日前支付至下个月6日前的利息（利息按照实际所欠本金计算，月利率为1.5%）。如安徽国脉科技有限公司、陈名帆不能按期履行，未能归还的本金部分则应按月利率2.2%计算支付利息。安徽国脉科技有限公司、陈名帆承诺在资金状况好转时，尽力提起支付全部欠款。三、上述还款计划，安徽国脉科技有限公司、陈名帆如有两次不能按期履行，胡文峰有权就全部债权申请法院强制执行。利息仍按月利率2.2%计算，但不适用双倍执行罚息。四、芜湖手足医院以租用安徽国脉科技有限公司办公用房的租赁费及管理费为安徽国脉科技有限公司清偿本案债务承担连带清偿责任（在房屋租金范围内承担且该租金至今支付到胡文峰指定账户，具体内容见芜湖手足医院出具的承诺书），不得将该租赁费用作其他任何用途。即使安徽国脉科技有限公司将房屋出租给他人，租金也应清偿本案债务。2011年7月11日、2011年7月13日，被告芜湖手足医院向本院及安徽国脉科技有限公司出具承诺函，承诺为配合案件调解，保证在2012年8、9、10月三个月各支付100000元利息；在2013年1月底之前再支付1100000元本金；其余欠款自2013年2月起每月支付100000元欠款本金；再于2014年1月底前给付300000元，其余款项于2014年2月起每月月底前给付100000元直至本金付清为止。其中《调解协议书》中按月汇款部分由安徽国脉科技有限公司承担。每年的一月底前，保证在应付安徽国脉科技有限公司年房租金的范围内承担责任，即保证每年的房租金全部用于支付胡文峰欠款。2015年1月4日，安徽国脉科技有限公司向被告芜湖手足医院出具一份《联系函》，确认被告于2013年交胡文峰1100000元，2014年度房租金全额交给胡文峰。案件涉及总金额为3925500元，现被告手足医院与安徽国脉科技有限公司共支付3263675元，剩余661825元，由被告芜湖手足医院在2015年1月31日至2016年2月1日房租金中交纳给胡文峰，2015年1月31日至2016年2月1日，被告芜湖手足医院的房屋租金为1852593元，剩余房租1190768元支付至安徽国脉科技有限公司指定账户。2015年2月1日，胡文峰出具一份收款说明，认可芜湖手足医院已全部付清2015年度由该院担保付款的租金及管理费。后芜湖市中级人民法院就原告鲍克霞与安徽国脉科技有限公司、陈名帆借款合同纠纷一案作出（2013）芜中民二初字第00303号、（2014）芜中民二初字第00167号民事判决书，因安徽国脉科技有限公司、陈名帆未履行判决书确定的义务，原告鲍克霞申请法院强制执行。执行过程中，双方达成执行和解协议，安徽国脉科技有限公司将其名下位于芜湖经济技术开发区齐落山路1号（房地产权证号为芜开发区第2011005216号、第2011005217号、第20110052**号）房产作价9000000元抵偿欠原告鲍克霞的所有债务，芜湖市中级人民法院就此和解协议下发（2014）芜中执字第00340号、（2015）芜中执字第00242号执行裁定书。2015年6月12日，原告鲍克霞、杨金保取得上述房产的所有权，上述房屋总面积为5756.68元。2015年6月25日，芜湖市中级人民法院向被告芜湖手足医院送达《协助执行通知书》，要求芜湖手足医院将房地产权证号为芜开发区第2011005216号、第2011005217号、第20110052**号房屋的租金支付给原告。另查明：胡文峰分别于2014年8月15日、2014年10月20日、2014年12月19日、2015年1月29日、2015年2月15日、2015年3月27日向芜湖手足医院出具金额为350000元、70000元、500000元、600000元、60000元、104000元的收据。还查明：2012年8月8日，安徽国脉科技有限公司将案涉房屋一楼抵押给原告鲍克霞，担保债权数额为4000000元；2012年8月24日，安徽国脉科技有限公司将案涉房屋二楼、三楼抵押给原告鲍克霞，共抵押担保债权数额为5000000元；2013年8月21日，安徽国脉科技有限公司将案涉房屋四楼抵押给案外人王燕，抵押担保债权数额为2000000元；2013年1月25日，安徽国脉科技有限公司将案涉房屋五楼、六楼抵押给案外人陈红，抵押担保债权数额为2700000元。本院认为：本案系“买卖不破租赁”情形下新业主要求承租方履行给付房屋租金的房屋租赁合同纠纷。原告依法取得房屋所有权后有权要求被告支付房屋租金。本案中，被告关于其系履行法院调解书确定的担保义务而不应向原告支付租金的辩称意见，因案涉房屋共六层，原告只依法取得1-3层的所有权，尚有4-6层的房屋租金可供被告履行担保义务，原告取得所有权后，芜湖市中级人民法院在2015年6月25日以《协助执行通知书》的形式要求被告将房地产权证号为芜开发区第2011005216号、第2011005217号、第20110052**号房屋的租金支付给原告，该通知已送达被告，被告应当履行义务。因芜湖经济技术开发区人民法院已生效的民事调解书将案涉房屋整体租金作为被告履行担保责任的基础且被告与安徽国脉科技有限公司也未区分不同楼层的租金数额，原告现主张1-3层租金价值应高于4-6层，应按总租金的三分之二计算租金及管理费，本院参考不同楼层的抵押担保价值确定房屋租金比例，原告所有的1-3层租金应为总租金的65.69%（9000000元÷13700000元）。综上，因被告在收到芜湖市中级人民法院协助执行通知书后并未向胡文峰支付房租，故原告以被告违约为由要求解除合同并无法律依据，被告芜湖手足医院应自2015年6月25日起将其应付租金及管理费的65.69%份额直接给付原告。虽胡文峰在2015年2月1日出具说明认可收到了2015年全年的房租及管理费，但因被告未提供相应的付款凭证，原告也未能提交相应证据证明2015年房租及管理费的支付情况，故本院对原告要求被告支付2015年度自6月25日起的部分租金及管理费，因证据不足不予支持，原告可另行主张权利。被告应在支付2016年房租及管理费时，从中提取65.69%的份额给付原告。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告芜湖手足医院在本判决生效后的每年2月1日之前向原告鲍克霞、杨金保支付房屋租金及管理费总额的65.69%的份额至房屋租赁期满之日；二、驳回原告鲍克霞、杨金保的其他诉讼请求。被告未按本判决指定的期间履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期限间的债务利息。本案受理费5212元，保全费3920元，合计9132元，由原告鲍克霞、杨金保负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员 方 萍二〇一五年十二月二十九日书记员 汤峻崎附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。