山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0282民初1151号原告：青岛怡华置业有限公司，住所地青岛即墨市环秀办事处王家官庄村，统一社会信用代码913702826825606887。法定代表人：梁公新，职务：董事长。委托诉讼代理人：张中昊，山东元衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕伟良，山东元衡律师事务所律师。被告：谭国帅，男，1987年1月27日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市南票区。被告：迟芳敏，女，1995年8月14日出生，汉族，住即墨市。第三人：青岛农村商业银行股份有限公司即墨通济支行，住所地即墨市振华街51号，统一社会信用代码91370282163946378L。法定代表人：张煜，职务：行长。委托诉讼代理人：黄红霞，女，1980年7月27日出生，汉族，住即墨市。系第三人员工。原告青岛怡华置业有限公司（以下简称怡华公司）与被告谭国帅、迟芳敏、第三人青岛农村商业银行股份有限公司即墨通济支行（以下简称农商行通济支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告怡华公司的委托诉讼代理人张中昊、吕伟良、被告谭国帅、迟芳敏、第三人农商行通济支行的委托诉讼代理人黄红霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青岛怡华置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《青岛市商品房预售合同》；2、判令被告将房屋返还原告；3、判令被告支付原告违约金25000元；4、诉讼费用由被告承担。原告于2018年3月28日增加诉讼请求：判令被告协助解除合同备案登记、预售商品房买卖预告登记、抵押预告登记。事实与理由：2015年，原、被告双方签订商品房预售合同，被告购买原告即墨市长江一路88号观澜湖畔24号楼1单元27层2703户房屋一处，被告从第三人农商行通济支行处贷款。因被告违反合同约定，致使原告合同目的无法实现，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告谭国帅辩称，确实欠原告45000元，涉案房屋的首付款120635元我已支付，其中有90000元是我向原告借的，这90000元我已经偿还了45000元，还有45000元未偿还。我于2017年去售楼处交纳尾款45000元，售楼处说要收回房子，所以不收这个款项，售楼处还说银行找他们说我不还贷款了，但是根本没有这回事。我不想解除合同，我要还钱，但我只能还45000元的本金和15000元的违约金，其余的违约金我不能还。被告迟芳敏辩称，确实欠了原告45000元，我不是因为房价涨了后才要还这个欠款，我曾多次打电话给售楼处从2016年3月份通知我交尾款45000元，经协商售楼处给了我3个月期限，3个月内我们没去，过了两三天我们再去售楼处就不收了，还要求我们赔偿违约金。再去交他们就不收了。原告借给我们房屋首付90000元，我们借了原告的钱已经交了120635元的首付。我不想解除合同，我可以还45000元尾款和10000元违约金。我跟被告谭国帅私下签订了协议，房子归被告谭国帅，与我无关了。第三人农商行通济支行述称，如果原被告双方解除合同，必须先结清贷款，被告有过多次贷款逾期记录，截至2018年2月28日被告贷款未逾期。如果能够结清贷款，贷款合同自动解除，原被告双方是否解除合同与我们无关。本院经审理认定事实如下：原告怡华公司（甲方）与被告谭国帅、迟芳敏（乙方）签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号201500068757），网上合同签订时间为2015年7月11日15时38分4秒，该合同主要约定：乙方向甲方购买即墨市长江一路88号《观澜湖畔》24号楼1单元27层2703户房屋；房屋价款：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为4820元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为380635元。付款约定：乙方于2015年4月28日支付10000元，该部分房款作为购买该房屋的定金。乙方应于2015年5月7日前交纳总房款的31%，共计120635元，作为该房屋首期付款。剩余部分房款计260000元，由乙方向甲方指定银行申请银行贷款支付。房屋交付时间：甲方定于2015年8月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。房屋交付条件：该房屋的交付必须符合下列条件：交付的房屋已通过单体楼竣工验收，且乙方按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务。违约责任：第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之壹计算，违约金自本合同的应付期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方解除合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。如甲、乙双方协商同意继续履行合同，甲方有权要求乙方按照合同总价款日万分之五的比例，支付自本合同约定的应付款期限之第二天至乙方实际付款之日止的违约金。若乙方采用银行按揭方式支付房款，未按借款合同约定偿付欠款，导致甲方向银行承担连带责任，则甲方代为清偿欠款后，有权向乙方追索本金、利息、赔偿金、违约金及追索权的费用，并有权解除购房合同将房屋另行出售，且甲方可从乙方购房款中直接抵扣上述费用。乙方须按总房款的5%承担赔偿金，并按欠款金额日万分之五的比例，向甲方支付自欠款之日起至实际付款之日止的违约金。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，自第91天起至实际交房之日止，甲方按日向乙方支付已交房款万分之零点壹的违约金，双方继续履行合同，90日以内的逾期期间，甲方免责。另，双方同时在此确认，若逾期交付不超过90日（含90日）的，甲方免责，合同继续履行。补充协议第十二条除按《青岛市商品房预售合同》及补充条款的约定或双方同意解除合同外，双方不得以任何其他理由单方解除合同，否则违约方需向合同对方支付相当于商品房总价款20%违约金。2015年5月7日，原告怡华公司（甲方）与被告谭国帅、迟芳敏（乙方）签订《观澜湖畔借款协议书》，约定：借款金额：90000元；借款期限：自2015年5月7日至2016年3月10日止；借款利息：借款期内，甲方提供给乙方的借款为无息借款。还款时间及还款方式：在借款期间乙方应按照协议约定分两次还清全部借款，具体约定如下：1、乙方需于2015年8月10日前偿还借款总额的50%，计45000元；2、乙方需于2016年3月10日前，向甲方偿还剩余部分借款，计45000元；3、乙方于还款到期日以现金形式还款或将借款直接汇入甲方指定账户，账户名：青岛怡华置业有限公司，账号：80×××14，开户行：青岛银行即墨支行。违约责任：1、乙方逾期偿还借款的，自第二日起，每日按应还借款总额的千分之壹，向甲方支付违约金。2、特别提示：乙方从甲方处购买之房屋交付后，乙方逾期还款达10日的，甲方有权将已交付房屋收回，乙方需于收到甲方通知后7日内搬出房屋，否则，甲方有权采取断水断电等措施，乙方对此无异议；乙方逾期还款达60日的，甲方有权单方面解除与乙方签订的《商品房预售合同》，乙方应承担因此给甲方造成的全部损失，乙方将房屋返还甲方，返还房屋不得低于甲方交付时的状态，否则乙方予以赔偿，若乙方已装修的，甲方不予支付装修补偿。甲方可直接从应返还乙方的房款中扣除违约金、赔偿款等。本协议书自甲乙双方签章之日起生效。本协议书是对《商品房预售合同》的补充约定，是《商品房预售合同》不可分割的部分，具有同等的法律效力。原告在诉讼中提交收据三份，证明被告谭国帅、迟芳敏于2015年4月28日支付购房定金10000元，于2015年5月7日支付首付款20635元，于2015年12月31日支付按揭放款260000元。被告谭国帅、迟芳敏对上述证据认可。被告谭国帅在诉讼中提交收据一份，该收据上载明收款事由为“第一次还款24-1-2703”，证明被告于2016年1月22日向原告偿还首付借款45000元。原告怡华公司对上述证据认可。涉案房屋于2014年4月25日取得预售许可证。2016年1月22日，原告怡华公司将涉案房屋交付给被告谭国帅、迟芳敏。以上事实，有原被告的当庭陈述，原告怡华公司提交的青岛市商品房预售合同、收款收据、房屋入住证明等证据及被告谭国帅提交的借款协议书、收款收据等证据在案佐证，且经开庭质证，本院予以确认。本院认为，原告怡华公司与被告谭国帅、迟芳敏签订的《青岛市商品房预售合同》，未违反法律禁止性的规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。原告怡华公司称被告提交的借款协议书名为借款协议实为《青岛市商品房预售合同》的补充约定，双方在2015年4月28日已经就合同条款达成合意并开始履行，网签时间仅是对合同进行备案的时间，双方实际签订并开始履行合同是在2015年4月28日，借款协议是对《青岛市商品房预售合同》中首付款支付期限的变更。被告谭国帅、迟芳敏称其已经通过向怡华公司借款的形式付清了首付款，借款协议中的90000元是借款。本院认为，原告怡华公司与被告谭国帅、迟芳敏于2015年5月7日签订借款协议书，协议书中明确约定了款项为借款，并约定了还款时间及还款方式。借款协议中虽约定该协议书为《商品房预售合同》的补充约定，但在原被告双方于2015年7月11日签订的《青岛市商品房预售合同》中未体现在先签署的上述协议书为该合同的补充约定亦未体现该协议书中内容。且在2016年1月22日原告怡华公司向被告出具的收据中明确收款事由为第一次还款。综上，原告称被告谭国帅、迟芳敏拖欠的45000元款项为购房款，原被告双方签订的借款协议书是《商品房预售合同》的补充约定的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原被告双方在《青岛市商品房预售合同》中约定除按《青岛市商品房预售合同》及补充条款的约定或双方同意解除合同外，双方不得以任何其他理由单方解除合同，原告怡华公司在本案中未有足够证据证明涉案《青岛市商品房预售合同》具备法定或约定的解除条件，因此对于原告怡华公司的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告青岛怡华置业有限公司的诉讼请求。案件受理费7385元（原告预交），由原告青岛怡华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘平平人民陪审员  刘昌启人民陪审员  张方志二〇一八年六月二十五日书 记 员  王文萃附相关法律条文：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。