广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2015）湛霞法民二初字第210号原告（反诉被告）湛江市绿苑物业服务有限公司，住所地：湛江市霞山区录塘路114号翠绿花园1号105、106号商铺。法定代表人谭展辉，总经理。委托代理人陈枫，男，××年××月××日出生，汉族，住珠海市。被告（反诉原告）周科养，男，汉族，住湛江市霞山区。原告（反诉被告）湛江市绿苑物业服务有限公司（以下简称绿苑物业公司）与被告（反诉原告）周科养物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月9日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）绿苑物业公司的委托代理人陈枫，被告（反诉原告）周科养到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）绿苑物业公司诉称，被告系翠绿花园7幢1单元1205房的业主。根据原被告达成的前期物业管理服务协议规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告至2013年4月其至今拖欠物业管理费共计4264.4元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其未予理睬。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反双方签署的《前期物业管理服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求：1、请求判令被告给付2013年4月到2015年7月物业管理费4264.4元及公电分摊费107.6元。2、请求判令被告按照每日千分之一支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2015年8月16日，应支付滞纳金为1852.73元。共合计为6224.73元。3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。被告（反诉原告）周科养辩称，以反诉意见为答辩意见。物业合同是无效的，原告没有按照合同约定提供服务，原告更改了我们小区本来的绿地规划。被告（反诉原告）周科养反诉称，我与绿苑物业公司于2009年签订《翠绿花园前期物业管理服务协议》（以下简称《物业服务协议》）起到2013年4月，都依时向绿苑物业公司交纳物管费。入住后我发现自家窗户防水不合格，导致每次刮风下雨雨水斗灌进屋内泡浸木地板，造成木地板受损，我多次督促绿苑物业公司修复窗户，但目前尚未修复。自2011年开始，楼梯间天花板陆续脱落，也未曾进行修复，危机人身安全。小区出入大门门禁及治安监控系统损坏不修，导致小区多次发生盗窃案件。此外，小区的公共设施也不按约定定期进行维护。还有绿苑物业公司强占小区土地违建房屋，占用楼面的公用房。对此，我多次要求绿苑物业公司清除障碍、归还土地和用房，履行维护小区设施完好等义务，但绿苑物业公司都不能依约完善物管服务，违反《物业服务协议》的约定，损害我的合法权益，故反诉请求：1、绿苑物业公司赔偿被告经济损失6580元。2、绿苑物业公司复原占有被告的公用土地及交还楼面公用用房，不能占有及赠与。3、绿苑物业公司承担本案全部诉讼费用。原告（反诉被告）绿苑物业公司辩称，原、被之间是物业服务合同关系，而开发商与被告之间是商品房买卖合同关系，原告与开发商是两个独立的民事主体。如果房屋存在质量问题，应找开发商而不是物业服务企业，并以此拒交物业费。在与原告签署《物业服务协议》中第十四条，本物业交付使用后，其共有部分、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担：①保修期内的，由开发商承担；②保修期满后由全体业主承担，用专项维修资金支付。第十六条说明，业主或非业主使用人的家庭财产与人身安全保险，由业主或非业主使用人自行办理。甲乙双方在本业务区域内不存在人身安全，财产保管或保险关系。由于小区配备的发电功率有限，所以该发电机只须保证消防用电，应急公共照明灯，无须保证用户日常用电。物业服务过程中可能存在一些令被告不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务存在缺陷的判断，不应于个别业主的感受为标准，一般情况下的服务存在缺陷的判断，不应于个别业主的感受为标准，一般情况的服务瑕疵不能成为业主拒缴物业服务费的理由。解决物业欠费纠纷需要业主与物业公司双方的相互理解。作为业主的一方，应正确理解和认识业主在享受物业服务权利的同时，也必须履行物业服务合同所明文规定的业主必须履行按时缴纳物业费的义务。历史遗留的小区规划事宜，不应与物业服务牵扯起来，小区居民如果对此有异议，可以推举代表或联名走法律渠道，合理反映诉求，而不能拒付物业费表达诉求，最终伤害的是全体业主的自身利益。综上所述，被告的反诉请求没有法律和事实依据，应当依法驳回被告的反诉请求。经审理查明，周科养系翠绿花园7幢1单元1205号房的业主，该房屋的建筑面积为134.33平方米。绿苑物业公司是翠绿花园小区物业服务企业。2009年4月27日，周科养（甲方）与绿苑物业公司（乙方）签订《物业服务协议》。约定由绿苑物业公司在物业交付使用之日起至物业区域业主委员会成立之日至，提供前期物业服务。《物业服务协议》还约定：第八条、本物业服务区域物业服务收费选择包干制方式：1.物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积（含公摊面积）交纳，具体标准为：高层住宅1.05元每月每平方米（已包含电梯维护年检费用，不包含电梯更新费用）；2.公共用水、电费：按甲方拥有的建筑面积每月每平方米的比例分摊费用。第十八条、业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费等费用的千分之一交滞纳金。第二十一条、乙方违反本协议约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退多收的费用；造成甲方经济损失的，乙方应按有关规定给予经济补偿。《物业服务协议》签订后，周科养向绿苑物业公司交纳物业管理费至2013年3月31日。另查明，绿苑物业公司成立于2007年6月20日，于2015年6月15日获得湛江市房产管理局颁发的《资质证书》。经释明，周科养无法明确其第2项反诉请求。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。《物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同的双方当事人均应依法享有合同的权利和履行合同的义务。依照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，绿苑物业公司为小区提供物业服务后，周科养应按约定向绿苑物业公司交纳物业服务费。关于物业服务费的计算标准。根据周科养与绿苑物业公司签订的《物业服务协议》第八条的约定，应按每月每平方1.05元计算。绿苑物业公司主张按每月每平方1.15元计算，因没有业主的同意，也没有物价部门的批准，故不予支持。周科养拖欠绿苑物业公司2013年4月1日至2015年7月31日期间的物业服务费为3949.3元（134.33×1.05×28）。由于绿苑物业公司未向本院提供公电分摊费的计算依据，证据不足，故对绿苑物业公司主张周科养支付公电分摊费107.6元的诉讼请求，不予支持。从绿苑物业公司与众多业主发生物业纠纷，及业主举证的相关证据分析，绿苑物业公司在物业管理工作中存在瑕疵，对其主张周科养支付滞纳金的诉讼请求，依据不足，不予支持。关于周科养的反诉请求。绿苑物业公司作为物业服务企业，其职责范围并不包括对业主个人房屋内的窗户的维修，周科养以绿苑物业公司不修复其房屋窗户为由拒付物业服务费并反诉主张绿苑物业公司赔偿经济损失6580元依法无据，不予支持。因周科养的第2项反诉请求，经本院释明后仍不能具体明确，应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条及第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，以及《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周科养欠原告（反诉被告）湛江市绿苑物业服务有限公司物业服务费3949.3元，限周科养于本判决发生法律效力之日起七日内付清。如果被告（反诉原告）周科养未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）湛江市绿苑物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）周科养的反诉请求。案件本诉受理费50元，由原告湛江市绿苑物业服务有限公司负担18.28元，被告周科养负担31.72元；案件反诉受理费25元，由被告周科养负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  许荣春审 判 员  黄细曼人民陪审员  梁钟和二〇一五年十二月十八日书 记 员  冉晓璇附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。