广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2015)东二法厚民一初字第1459号原告:陈锦文，男，汉族，1965年2月3日出生，住广东省深圳市南山区4A，委托代理人：黄晶，广东深万鸿律师事务所律师。委托代理人：熊雅琳，广东深万鸿律师事务所律师。被告：姚耀文，男，汉族，1977年6月6日出生，住江西省吉安市万安县，委托代理人：刘伯达，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托代理人：吴锡涛，广东法制盛邦（东莞）律师事务所法律辅助人员。第三人：东莞市尚裕投资管理有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇康乐南路199号君汇华庭君汇商场1座360，组织机构代码为06148034-3。法定代表人:李应清，系该公司总经理。委托代理人：黄晶，广东深万鸿律师事务所律师。委托代理人：熊雅琳，广东深万鸿律师事务所律师。原告陈锦文诉被告姚耀文、第三人东莞市尚裕投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月24日立案受理后，依法由审判员陈雪敏适用简易程序独任审理，于2015年12月22日公开开庭进行了审理。原告和第三人的共同委托代理人黄晶、熊雅琳，被告的委托代理人刘伯达、吴锡涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈锦文诉称:2013年7月14日，被告与原告签订《商铺认购书》及《商铺买卖合同》，约定：原告陈锦文向被告出售其名下的东莞市××街镇××号君汇华庭君汇商场1座三层369号商铺（下称“涉案商铺”),第三人为原告的委托代理人；房价款总金额为人民币138000元；被告应于2013年7月14日前支付全部房价款的60%(包含定金）即人民币82800元；余款人民币55200元即总价款的40%,从2013年8月1日至2014年7月30日，分12期，于每月5日前支付人民币4600元。合同对逾期付款的违约责任、涉案商铺的交付、涉案商铺交易过户手续的办理等均有约定。2014年4月20日，原告如约向被告交付了涉案商铺，并己将涉案商铺过户至被告名下。但被告仅支付了购房款人民币105800元，余款虽经原告多次催讨，被告一直拖欠未付。根据《商铺买卖合同》第五条约定，被告的行为己构成违约，原告有权要求被告一次性支付全部购房余款人民币32200元，并按欠付金额日千分之一点五支付违约金。原告认为，双方签订的合同合法有效，原告己依约履行了合同项下的义务，被告的行为违反了合同约定并严重侵犯了原告的合法权益。为维护自身合法权利，原告诉至法院，请求法院判令：1.原、被告继续履行《商铺买卖合同》；2.被告向原告陈锦文支付购房余款人民币32200元；3.被告向原告陈锦文支付逾期付款违约金人民币26938元（日违约金为1.5‰,自2014年1月6日起计算至实际付清之日止，暂计至2015年10月15日）；4.被告向原告支付垫付的税费人民币471元；5.被告承担本案全部诉讼费用。庭审后，原告向本院撤回上述第1项诉讼请求。被告姚耀文辩称：被告认为违约金过高，应该降低计算标准，并按照银行同期利率计算，确认未付的余款为32200元，不同意违约金，因为原告没有按合同约定向被告交付商铺，被告保留追究原告未交付商铺的法律责任，对于余款和税费由法院判决。第三人东莞市尚裕投资管理有限公司对原告的起诉没有意见。经审理查明，第三人受原告所托与被告签订了一份编号为HJQYH-0369的商铺买卖合同，约定原告以138000元的价格向被告出售位于东莞市××街镇××号君汇华庭君汇商场1座三层369号的商铺，并约定被告应在2013年7月14日前支付82800元、从2013年8月1日至2014年7月30日分12期支付55200元（于每月5日前支付4600元）。其中，合同的首部均注明了原、被告的通讯地址和联系电话；合同第六条第三款约定“买受人未按时前来办理收铺手续的，从出卖人发出的交楼通知书中所载的交楼期限届满之日起视为买卖双方已完成该商铺的交付，买受人同意接受该商铺……”；合同第七条第二款第（2）项约定“逾期超过15日后，出卖人有权单方提出解除本合同，若出卖人选择解除合同的，可将买受人已付房价款作为违约金没收，若出卖人选择继续履行合同的，本合同继续履行，从买受人逾期付款之日起至实际履行之日止，每逾期一日，买受人应按欠付金额的1.5‰向出卖人计付违约金；若买受人在付款过程中，任何一期应付款项逾期超过30日未支付或累积有超过三期款项出现逾期支付情况的，则出卖人有权要求买受人在5日内一次性向出卖人缴纳余下未付全部房价款”；第十条约定“本合同中约定出卖人告知买受人相关事项的通知和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书、取证通知书、催缴款通知书、解除合同通知书等），均须按本合同载明的双方通讯地址进行传达。如以人手传送，以对方或其代理人签收时视为送达；如以邮件邮递形式进行，应以特快专递方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起计三天后视为送达。买受人如需变更通讯地址或代理人或联系电话，应及时书面通知出卖人，否则，以按原通讯地址传送视为送达”；合同第十一条第四款约定“买受人须在申请办理房地产证手续前向出卖人提供所需资料及交清全额房价款、政府规定缴纳的税项和费用……”。合同签订后，原告为被告办理了案涉商铺的房地权证并支付了税费，扣除被告预交的费用后，被告尚欠原告税费471元。2013年11月29日，原告按照合同首部注明的被告通讯地址和联系电话通过EMS向被告邮寄了催款通知书，并在邮单上注明要求被告在2013年12月5日前交齐逾期房款4600元。EMS的邮件全程跟踪单显示该邮件在2013年11月30日由姚丽勤签收。2014年1月24日，原告又按照合同首部注明的被告通讯地址和联系电话通过EMS向被告邮寄了催款通知书，并在邮单上注明要求被告在2014年1月29日前交齐逾期房款4600元。EMS的邮件全程跟踪单显示该邮件在2014年1月25日由杨银英签收。2014年12月12日，原告又按照合同首部注明的被告通讯地址和联系电话通过EMS向被告邮寄了交楼通知书，邮单上注明要求被告在2014年12月18日到原告处办理收楼手续，EMS的邮件全程跟踪单显示该邮件由黄淑娟签收。原告主张被告自2014年1月起未按约定支付余款32200元，遂提起本案诉讼。被告确认自2014年1月起未按约定支付余款32200元，也确认合同首部注明的被告通讯地址和联系电话自合同签订至今都没有变更，确认姚丽勤是其亲戚、杨银英是其公司现任财务、黄淑娟是其公司以前的文员，但合同第十条是原告提供的格式条款，且被告未收到收楼通知书，由于原告未按合同约定向其交付商铺，故被告不同意支付违约金，若法院判令被告需要支付违约金，被告也认为合同约定的违约金过高，请求调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，对于余款和税费，认为应由法院判决。另外，被告还主张在原告起诉前曾就余款问题以及被告未按承诺替其出租商铺并支付租金的问题进行过协商。原告否认曾向被告承诺替其出租商铺并支付租金，主张被告已经与案外人千悦汇商铺管理有限公司签订了租赁合同，认为合同所约定的违约金计算标准是双方的真实意思表示，且被告逾期付款时间过长，故不同意调整违约金的计算标准。被告主张第三人在签订合同时将一大堆的材料交由被告签署，租赁合同也许夹在其中，但被告不清楚合同的相对方是谁。以上事实，有原告提交的商铺认购书、认购须知、商铺买卖合同、交楼通知书及快递单、房地权证、催款函及快递单、律师函及快递单、税费票据、公证书以及本院的庭审笔录附卷为证。本院认为：原告向本院申请撤回关于“判令原、被告继续履行《商铺买卖合同》”的诉讼请求是其对自身权利的合法处分，本院予以准许。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于原告的其他诉求是否具有事实和法律依据。对此，本院分析如下：原、被告所签订的商铺买卖合同是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均有法律约束力。合同第十条约定的送达方式是针对原、被告双方所约定的，并没有加重被告的义务或排除被告的主要权利，故该条款合法有效，对双方均有约束力。根据合同第六条第三款和第十条的约定，原告根据被告所留的通讯地址和联系电话向被告交付收楼通知书，符合双方的约定，且均相关邮件均由被告的亲属或同事签收，故本院认定原告的交楼通知书已经送达给被告。被告无正当理由逾期付款事实清楚，原告诉求被告立即支付剩余的房价款32200元、违约金以及税费2735.58元，符合合同的约定，本院均予以支持。至于违约金的计算标准，被告未能举证证明该约定过高，对被告主张调整，本院不予采纳，但总的违约金应以总的本金32200元为限，即被告需向原告支付的违约金为（计至2015年10月15日共26937.6元，自2015年10月16日起的违约金以尚欠的房款为本金、按每日1.5‰计至本金付清之日止，但总的违约金以32200元为限）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告姚耀文于本判决生效之日起三天内向原告陈锦文支付购房余款共32200元；二、限被告姚耀文于本判决生效之日起三天内向原告陈锦文支付违约金（计至2015年10月15日共26937.6元，自2015年10月16日起的违约金以尚欠的房款为本金、按每日1.5‰计至本金付清之日止，但总的违约金以32200元为限）；三、限被告姚耀文于本判决生效之日起三天内向原告陈锦文支付税费471元。如果被告未按本判决的指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费645元，由被告负担。如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈雪敏二〇一五年十二月二十二日书记员  尹丽君方淑敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。