江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2015)惠民初字第02336号原告上海中建物业管理有限公司无锡分公司，住所地无锡市惠山区惠山经济开发区惠山大道1539号。负责人梅元鼎，上海中建物业管理有限公司无锡分公司董事长。委托代理人胡红卫（受上海中建物业管理有限公司无锡分公司的特别授权委托），在上海中建物业管理有限公司无锡分公司工作。被告叶德安。被告蔡红霞。原告上海中建物业管理有限公司无锡分公司（以下简称中建物业无锡分公司）与被告叶德安、蔡红霞物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员周腾适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中建物业无锡分公司的委托代理人胡红卫到庭参加诉讼，被告叶德安、蔡红霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中建物业无锡分公司诉称：中建物业无锡分公司是上海中建物业管理有限公司（以下简称中建物业公司）的分公司，为嘉利华府庄园提供全面综合的物业管理和服务。叶德安、蔡红霞系嘉利华府庄园X区XX号房屋的业主，已装修入住，并支付了至2012年12月31日止的物业服务费。自2013年1月1日起，中建物业无锡分公司多次催缴，但叶德安、蔡红霞至今未支付相应的物业服务费，故中建物业无锡分公司诉至法院，要求叶德安、蔡红霞立即支付上述房屋自2013年1月1日至2015年6月30日的物业服务费、违约金合计17503元，并承担本案诉讼费。审理中，中建物业无锡分公司明确诉讼请求为：要求叶德安、蔡红霞立即支付上述房屋自2013年1月1日至2015年6月30日的物业服务费13715元（涉案房屋的物业服务费收费标准为2.8元/月·平方米，计费面积为195.93平方米，每年按10个月计收物业服务费，本案中仅主张物业服务费13715元，放弃超出部分）、违约金1244元（物业服务费按季支付，业主应于每季第一个月内支付，逾期按每日0.5‰计算违约金至2015年7月31日止，此后的违约金不再主张，本案中仅主张违约金1244元，放弃超出部分），并承担本案诉讼费。被告叶德安、蔡红霞未答辩。经审理查明：2006年10月1日，无锡中建房地产开发有限公司（以下简称中建房地产公司，系嘉利华府庄园的建设单位）与中建物业公司签订了前期物业服务合同，约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，排屋为2.8元/月·平方米；物业服务费用按季（或预付半年）交付，业主或物业使用人应在每季第一个月内履行付款义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日0.5‰的标准向物业管理公司支付滞纳金；本合同期限自2006年10月1日起至2010年12月31日止，在本合同期限内业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，本合同期满前一个月业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，中建房地产公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。合同签订后，中建物业无锡分公司即对嘉利华府庄园进行物业管理和服务。2011年1月1日，前期物业服务合同期限届满，因嘉利华府庄园尚未成立业主大会，中建房地产公司与中建物业公司就合同续期达成协议并续签了前期物业服务合同，续展期限为2011年1月1日起至2015年12月31日止。2009年12月16日，叶德安、蔡红霞与中建房地产公司签订商品房买卖合同一份，购买了嘉利华府庄园X区XX号房屋，载明的建筑面积为195.93平方米。同日，叶德安、蔡红霞签署了业主临时规约，约定：物业服务费为2.8元/月·平方米，在嘉利华府庄园全部建设完成前，每年按十个月收取物业服务费，业主应按规定支付物业服务费；物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。后叶德安、蔡红霞办理了上述房屋的交付手续，并于2010年11月20日向中建物业无锡分公司提交了装修申请。2011年4月19日，叶德安、蔡红霞领取了上述房屋的所有权证。2012年11月14日，叶德安、蔡红霞支付了上述房屋至2012年止的物业服务费。后经中建物业无锡分公司催告，叶德安、蔡红霞至今未支付涉案房屋自2013年1月1日起至2015年6月30日止的物业服务费。以上事实有商品房买卖合同、房屋登记簿证明、业主情况登记表、房屋钥匙、文件接收表、装修申请表、业主临时规约、前期物业管理服务合同、发票、缴款通知单、律师函、邮寄凭证及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：中建房地产公司与中建物业公司签订的前期物业服务合同对叶德安、蔡红霞具有约束力。同时，叶德安、蔡红霞签署了业主临时规约，接受了中建物业无锡分公司提供的物业服务，应当按前期物业服务合同和业主临时规约的约定按时足额支付相应的物业服务费，拒不支付的，中建物业无锡分公司有权根据合同约定要求叶德安、蔡红霞支付物业服务费及违约金。现中建物业无锡分公司要求叶德安、蔡红霞支付涉案房屋自2013年1月1日起至2015年6月30日止的物业服务费13715元、违约金1244元，合法有据，且叶德安、蔡红霞未予抗辩，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：叶德安、蔡红霞于本判决发生法律效力之日起十日内向中建物业无锡分公司支付物业服务费13715元、违约金1244元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费174元，减半收取87元，由叶德安、蔡红霞负担。该款已由中建物业无锡分公司预交，叶德安、蔡红霞于本判决发生法律效力之日起十日内将其应负担部分直接支付给中建物业无锡分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。代理审判员  周腾二〇一五年十二月八日书 记 员  王静本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。国务院《物业管理条例》：第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。