广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2015）深龙法布民初字第310号原告深圳市吉都物业管理有限公司。法定代表人陈仲豪，董事长。委托代理人叶响锋，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托代理人凌苑雄，公司职工。被告邱文辉，男，汉族。委托代理人韩刚柱，广东广和律师事务所律师。原告深圳市吉都物业管理有限公司（下文简称吉都物业公司）诉被告邱文辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶响锋、凌苑雄，被告的委托代理人韩刚柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1997年7月，原告受莲花山庄开发商布吉镇政府指派管理莲花山庄、芙蓉苑小区，原告与业主约定建筑面积管理费1.5元／㎡，花园面积管理费0.35元／㎡，每月15日前交付当月管理费，逾期每日收取万分之五滞纳金。被告为莲花山庄三村1018号房业主，该房建筑面积170.10㎡、花园面积129㎡，合计每月管理费300元，被告共拖欠原告31个月物业管理费，合计人民币9300元。经原告多次催促，被告仍拒绝支付。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告支付原告拖欠的物业管理费9300元（300元×31个月，暂计算至2014年12月）及滞纳金3656元，以上合计人民币12956元；2、诉讼费由被告承担。被告邱文辉庭审前提交的书面答辩意见称，1、原告从2005年起一直无物业管理的资质证书，原告从事物业管理服务工作属违法经营；2、原告于2009年改制结束，全体人员被辞退，企业解散后，被告的小区业主委员会没有与原告签订物业服务合同，少数社会人员打着原告的旗号霸占小区从事违法经营活动，以承包名义谋取私利，与原告无任何关联；3、原告出具的缴款通知单无原告公章，没有被告签名确认，不具有法律效力，是原告强加的不实证据；4、原告出具的律师函是原告单方制作，没有送达给被告签收，也未公告，不具有法律效力，假如原告与被告存在物业服务关系，其诉讼请求已超过二年诉讼时效；5、原告在2009年解散前利用管理小区之机，侵占业主财产、破坏居住环境、造成业主精神上、物质上的极大伤害。被告请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，1997年7月18日，原深圳市龙岗区布吉镇政府对莲花山庄管理和处理工程遗留问题召开协调会，决定由原告方接管莲花山庄的物业管理。原告根据该会议精神，进驻莲花山庄从事物业管理服务工作。1999年8月16日，被告取得了莲花山庄三村L2-18号房的房地产证，该证书显示房屋建筑面积170.10㎡。2014年12月31日，原告与莲花山庄第二届业主委员会签订一份《莲花山庄、芙蓉苑小区物业管理工作移交备忘录》，该备忘录明确记载，自移交之日起原告将莲花山庄、芙蓉苑小区物业管理工作移交给莲花山庄第二届业主委员会，移交日期为2014年12月31日，2015年1月1日起，由业委会正式对莲花山庄社区依法进行物业管理。该备忘录有原告公司印章，凌苑雄作为原告员工代表签名，莲花山庄第二届业主委员会的印章确认。另查，原告于2004年7月27日取得了《中华人民共和国物业管理企业资质证书》（证书编号：粤物管证字第0206405号），资质等级三级。被告主张，该证书没有显示2005年之后原告具有合法有效的物业管理资质，因为资质证书需要备案年审，被告推断原告的资质已经失效。本院根据被告的申请向深圳市住房和建设局查询了原告物业服务企业资质证书的有效期，该局于2015年4月8日出具深建函（2015）716号复函，内容为“经查，深圳市吉都物业管理有限公司于2004年7月27日取得原深圳国土资源和房产管理局颁发的物业服务企业三级资质证书（证书编号：粤物管证字第0206405号）。根据物业管理有关法规政策，深圳市吉都物业管理有限公司三级资质目前有效。专此函复。”被告主张，2007年至2014年期间，莲花山庄小区被凌苑雄等人违法霸占。被告为证明上述主张，提交了钱红的书面证言，该证言显示钱红原系莲花山庄的物业管理保安员，其称2010年6月1日至2013年5月30日期间，莲花山庄的物业管理由凌苑雄及小区业主朱坤个人自行承包。另钱红的社保明细显示，其在2012年12月至2014年12月期间的社保缴纳单位是原告公司。被告提交的黄松的书面证言，该证言显示黄松原系莲花山庄的物业管理保安员，其称2006年3月20日至2014年12月31日期间，莲花山庄的物业管理由凌苑雄及小区业主朱坤个人自行承包。原告提交了原告的委托代理人及所在律师事务所向被告于2014年9月26日出具的《律师函》，被告称从未收到原告公司的律师函或催款单。另原告主张，其按照惯例每月均向被告的业主信箱投放管理费催缴单，还有电话通知，多数用户已经按时缴纳了物业管理费，原告向法院提交了《莲花山庄管理处缴款通知单》，该单无当事人的签名或盖章；被告自2010年6月16日开始截至2014年12月31日，被告共拖欠原告物业管理费9300元（2010年7月以前所拖欠的费用均已计入）及滞纳金3656元，其中每月物管费300元，滞纳金按照每日万分之五计算。原告称，其曾与业主签订一份业主公约，约定了具体的滞纳金计算标准，但原告并未提交证据证明其与邱文辉曾签订书面协议。以上事实有《会议纪要》、房地产证、《律师函》、《中华人民共和国物业管理企业资质证书》、《深圳市住房和建设局关于深圳市吉都物业管理有限公司资质有效期问题的复函》、《莲花山庄、芙蓉苑小区物业管理工作移交备忘录》、证人的社保清单、当事人的陈述等证明；被告提交的书面证人证言，证人并未出庭作证，且其中证人钱红的用人单位明显与其书面证言不一致，故本院不予采信书面证人证言。本院认为，本案有三个主要的争议焦点：第一，原告深圳市吉都物业管理有限公司是否具备合法的从事物业管理的资质，其资质等级是否有权为莲花山庄提供物业服务；第二，原告自1997年7月开始是否一直在被告所在的小区莲花山庄提供事实上的物业管理服务；第三，原告主张的诉讼请求是否超过了法定的诉讼时效。关于第一个争议问题，根据原告提供的《中华人民共和国物业管理企业资质证书》显示，原告于2004年7月27日即取得物业管理资质，等级三级。被告辩称，该资质证书未经年检，据此推断该证书已失效。本院认为，当事人对自己的主张应通过举证的方式来证明，根据建设部修改后的最新《物业服务企业资质管理办法》并未规定物业服务企业需要经过年检来延续资质的有效期，且深圳市住房和建设局出具的深建函（2015）716号《关于深圳市吉都物业管理有限公司资质有效期问题的复函》载明原告物业服务企业三级资质目前有效，故被告的该辩解缺乏事实和法律依据。被告另辩称，原告的资质等级仅是三级，不能管理带有别墅的小区。本院认为，《物业服务企业资质管理办法》第五条是关于各资质等级物业服务企业的条件的规定，并非对各资质等级物业服务企业可管理的物业项目的约束性规定；而第八条才是对各资质物业服务企业可以承接的物业管理项目的规定，原告对被告所在小区的管理并未超出该条款规定的范围，即如果物业服务企业未超出第八条的规定，同时又符合第五条规定的条件，其可以申请提高相应的资质。因此被告的该项辩解亦无法律依据，本院不予采纳。综上，原告作为有合法物业管理资质的公司，其对被告所在小区的物业管理服务未违反国家法律、法规或规章的规定，是合法有效的。关于第二个争议问题，经查，原告与被告所在小区的业主委员会于2014年12月31日办理了物业管理工作的移交手续，在备忘录中明确约定了自移交之日起原告将莲花山庄、芙蓉苑小区的物业管理工作移交给莲花山庄第二届业主委员会；该备忘录凌苑雄作为公司代表签名确认，而被告承认凌苑雄作为保安队长打着原告的旗号在莲花山庄小区从事物业服务工作，其辩称凌苑雄是社会闲杂人员，与原告公司无关的陈述，明显与事实不符，本院不予采纳；被告提供的证人保安钱红的社保缴纳明细显示，钱红在2012年12月至2014年12月期间的社保缴纳单位是原告公司；被告辩称凌苑雄与部分业主承包了物业服务工作，并没有有效的证据能够证明。因此，根据现有证据足以证明原告在2014年12月31日前在被告所在的莲花山庄提供物业服务工作，被告的抗辩缺乏证据支持，本院不予支持。关于第三个问题，原告提供的《莲花山庄管理处缴款通知单》和《律师函》从证据形式上看并不完整，无当事人的签名确认，不能证明原告所主张的其尽到了通知义务，故本院不予采信，原告应承担举证不能的不利法律后果，本院认定原告向被告主张物业费的时间为起诉之日。综上，被告作为莲花山庄的业主，其实际接受了原告所提供的物业管理服务，依法依理应当及时向原告交纳物业管理费。原告主张的物业管理费虽没有提供书面证据证明其与被告曾约定物业费的计算标准，但原告主张的费用并未超出政府部门规定的指导价，故本院采信原告主张的物业费即每月300元。鉴于原告未能提供有效证据证明其在起诉日前向被告催缴过物业管理费，物业管理费按照惯例均是按月缴纳，被告亦就物业管理费提出了诉讼时效的抗辩，故原告起诉日2年前的物业管理费的相关诉讼请求已过诉讼时效，本院支持关于2013年1月至2014年12月期间的物业管理费，即7200元（300元×24个月），对该费用被告应予以支付。根据现有证据，无法证明原、被告双方就物业管理费的滞纳金存在约定，视为约定不明确，本院按照银行同期贷款利率计算，本院采信原告的主张即物业管理费于每月15日划扣，故每月滞纳金于次月的16日开始计付。如被告认为原告的物业管理服务存在严重问题，导致财产损失，可以另循法律途径解决，物业管理服务中的非根本性违约事由不足以成为拒绝支付物业管理费的事由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邱文辉于本判决生效之日起5日内向原告深圳市吉都物业管理有限公司支付拖欠的自2013年1月至2014年12月期间的物业管理费7200元；二、被告邱文辉于本判决生效之日起5日内向原告深圳市吉都物业管理有限公司支付滞纳金，自2013年2月开始每月16日开始计算上一个月物业管理费300元的滞纳金，共计24期，分别计算至2014年12月31日止，均按照中国人民银行同期贷款利率计付；三、驳回原告深圳市吉都物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期支付期间的债务利息。本案案件受理费122元，因适用简易程序减半收取为61元（原告已预交61元），由原告负担14元，被告邱文辉负担47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。代理审判员 陈 规二〇一五年四月十五日书 记 员 李依庭