江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）通中民终字第00601号上诉人（原审原告、反诉被告）范存智。被上诉人（原审被告、反诉原告）恒盛炜达（南通）房地产开发有限公司，住所地南通市崇川区人民东路127号。法定代表人李建中，执行董事。委托代理人徐海健，恒盛炜达（南通）房地产开发有限公司职员。上诉人范存智因与被上诉人恒盛炜达（南通）房地产开发有限公司（以下简称恒盛公司）买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2014）崇民初字第1119号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2013年1月23日，范存智与恒盛公司签订房屋认购书，范存智认购尚海湾3幢201室，销售单价12950平方米，销售总价1887463元，付款方式一次性付款。2013年3月9日，双方签订商品房买卖合同。合同约定，计价方式与价款按建筑面积计算，该商品房单价为7880元，总金额1148510元。付款方式及期限为买受人于合同签订之日支付总房款的30.3%即348510元，余款在合同签订后15日内付清。买受人逾期付款的违约责任为自合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。交付期限为出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任为合同约定的交付期满未达到交付条件，买受人同意给予1个月交付宽限期，并按以下方式处理：（1）如逾宽限期超过60日，自宽限期满之次日至实际交付日，出卖人按日支付已付款万分之一违约金，合同继续履行。保修责任为在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，范存智按时支付了首期付款，余款80万元至2014年2月7日付清。恒盛公司于2014年2月17日向范存智交付尚海湾3幢201室房屋，范存智提出存在以下问题：1、进户门子门上插销坏了，推不上，关上后松动严重。后门关上后，也摇晃；2、厨房玻璃门下轨道、右侧轨道都有变形；3、餐厅后移门下轨道、客厅移门下轨道、客卫窗户下轨道都有划伤、变形；4、客厅有水泥、黄沙需清洁干净；5、前阳台南边下墙角靠地坪阴角处有渗水（已标记）。6、西南卧室遮阳卷帘控制盒有划伤；7、前阳台窗框上轨道处粉刷缝隙严重；8、进户门右侧边没有贴大理石，进户门外两侧缝隙严重；9、进户门侧粉刷脱落。同年3月11日至13日，范存智反映：1、卫生间马桶软管坏；2、厨房没有堵头；3、卫生间污水、大便及污秽排不出去需要处理。同年4月19日至22日，范存智反映：1、窗户弯曲、变形，导致家里脏乱；2、卫生间下水道返水管主管堵了；3、卫生间大便排污物排不出去导致淹及全屋，需要处理。同年4月26日，范存智再次反映卫生间大便排污物排不出去导致淹及全屋至今未处理。恒盛公司针对范存智反映的问题进行了部分维修，但至2014年4月30日，污水积留的问题仍未解决。2014年4月30日，南通市建设工程质量监督站根据范存智的投诉，进行了现场检查，出具处理情况说明：“我站巡查一科于2014年4月30日上午前去恒盛尚海湾3-201室进行检查，发现卫生间、厨房间等地面有污水积留，初步判断由污水窨井倒灌卫生间引起。现场责成施工方分析具体原因，制定施工方案，尽快解决住房排污问题。”恒盛公司于5月1日安排人员进行疏通，同时向南通市建设工程质量监督站提交泛水情况说明，认为泛水原因系装修垃圾堵塞排水管所致。2014年7月16日，范存智向法院起诉，请求法院判令恒盛公司承担修复责任，赔偿经济损失183268.4元。诉讼中范存智明确要求赔偿的损失为定金损失147268.4元、房屋租金损失2.7万元。在诉讼过程中，恒盛公司反诉请求判令范存智支付购房款逾期支付违约金25600元。法院于2014年8月7日组织双方至现场勘查，发现主排水管已疏通，房内所积污水已不见，范存智所反映的情况得到部分解决，尚存在的问题为南阳台东墙下角渗水，房屋北侧平台积水渗至北厨房、北卫生间，客厅推拉门下轨道变形，所有窗户下轨道变形。其后，恒盛公司继续进行了维修。至2014年8月19日，尚存在的问题为厨房渗水未处理、所有窗轨变形未处理，范存智提出下水改道问题未解决。至2014年9月，除下水道改道因技术问题未能解决外，其余问题都基本得到解决。范存智开始进行装修施工，敲除了客厅推拉门框。另查明，案涉房屋通过了竣工验收。排水系统及卫生器具通水试验与室内排水管道通球试验于2013年8月、9月试验合格。案涉房屋实测建筑面积为143.81平方米。原审认为，范存智与恒盛公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，应为有效。恒盛公司在交付商品房时，所涉房屋已通过竣工验收合格，符合交付条件。房屋交付后，恒盛公司应按合同约定在商品房保修范围和保修期限内承担保修责任。根据范存智提出的质量问题主要涉及三个方面：1、部分外墙渗水；2、门窗轨道存在变形、划痕；3、主下水道堵塞，室内泛水。其中前两个问题属于保修责任范围。关于泛水问题，范存智在2014年2月17日房屋交接过程中并未发现排水不畅的问题，此前在竣工验收时室内排水管道通球试验通畅，而在其后的管道疏通中恒盛公司发现系装修垃圾堵塞排水管所致。因此卫生间泛水问题系业主使用问题，而非管道质量问题，不属于保修责任范围。对于上述问题，除门窗轨道变形、划痕外，其余问题在范存智进行装修施工前均已解决，无须继续修复。考虑到恒盛公司的维修确实对范存智的房屋装修造成了延误，另外轨道变形、划痕等问题未得到彻底解决，法院酌情确定恒盛公司赔偿范存智2万元。对于范存智主张的定金损失，因其未能提供有效证据证明，且该定金损失也超出恒盛公司可预见的范围，法院对此不予支持。对于恒盛公司的反诉请求，范存智未按合同约定的时间付款，应按合同约定承担逾期付款违约责任。80万元逾期320天，按每日万分之一计算，逾期违约金为25600元。范存智提出商品房买卖合同系办理产权登记时补签的理由，因未提供证据证明，法院不予采纳。范存智提出的恒盛公司在房屋交接时未提出异议，因此无须承担违约金要求的主张，因恒盛公司从未明示放弃追究违约责任，范存智的该抗辩意见，法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖》第十三条第二款的规定，判决：一、恒盛公司赔偿范存智损失人民币2万元。二、范存智给付恒盛公司逾期付款违约金人民币25600元。三、驳回范存智的其他诉讼请求。上述一、二项相抵，范存智应给付恒盛公司人民币5600元，此款由范存智于判决生效之日起十日一次性给付。宣判后，上诉人范存智不服原审判决，向本院提起上诉称，1、一审判决对于上诉人提供的“证据六”以主观臆断的方式对该组证据不予认可，上诉人提供的证据六有涉及装修施工合同、收款收据、装饰装修预算详单、解除合同协议书，上述证据已经形成了证据链。2、上诉人没有逾期支付购房款，预付款在签订合同之时已经支付，余款应当由被上诉人和合作银行达成按揭贷款形式将贷款发放给上诉人，被上诉人怠于履行办理按揭贷款手续，故责任在其自身。3、在2014年，银行已经以按揭贷款的形式向被上诉人支付了剩余房款人民币80万元。至此，上诉人已经完全、适当地履行了自己的全部义务。综上请求二审法院依法改判被上诉人除了支付房屋租金损失2万元外，还应向上诉人装修定金损失147268.4元，驳回被上诉人要求上诉人承担逾期付款违约金的反诉请求，本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。被上诉人恒盛公司答辩称，1、上诉人主张的所谓装修定金损失147268.4元与被上诉人无涉。根据合同法的相关规定，仅有在给付定金的一方不履行约定义务构成根本违约时，无权要求返还定金。上诉人称仅因其装修时间延迟，装修公司就没收其定金，明显不合理，且上诉人始终无法提供其实际给付定金的直接证据。2、卫生间泛水是由于该楼业主不当使用造成，并非房屋质量问题导致，故因此造成的后果及损失不应当由恒盛公司承担。3、案涉房屋交付时，房屋基础设施以及物业管理均到位，少数质量瑕疵如轨道变形、划痕问题也已在一审诉前及时修复，上诉人完全可在一审诉前使用、装修房屋。4、恒盛公司要求上诉人支付逾期付款违约金依法有据。综上，原审事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。本案二审审理过程中，上诉人提供中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同一份，证明其办理购房贷款需经过被上诉人与银行对接，逾期付款的责任并不在上诉人。且被上诉人在交房时也未提出本人尚欠违约金。被上诉人质证后认为，双方当事人在商品房买卖合同中约定，上诉人可以选择贷款作为付款途径之一，如果银行同意贷款，其才会向被上诉人提出申请让我方提供阶段性担保，且双方合同中已经明确，上诉人如办不了贷款，就应当以现金支付房款，否则应承担逾期付款的违约责任。另外，被上诉人向上诉人交房系履行合同义务，该行为并不表示其已经放弃索要违约金的权利，且被上诉人也曾发函主张过违约金。被上诉人提交了两份证据：1、2013年5月21日江苏法制报的催款公告，向恒盛尚海湾所有购房客户催款。2、2013年11月12日向上诉人邮寄的挂号信，催告上诉人房屋已经达到交付条件，要求其支付购房款欠款、逾期付款违约金及相关费用，并办理交房手续。上诉人质证称其并未受到催告函，也没有看到催款公告。本院审查后认为：上诉人范存智提交的证据并不能达到其证明目的，且双方提交的三份证据均在本案诉讼前已经存在，并不是二审中的新证据，故本院对该三份证据不予采信。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，双方《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条第4款约定，无论买受人是否进行贷款（采公积金、商业、组合贷款方式），均应按约定时间全额付清房款，付款期届满时未取得贷款的（包括但不限于未办理贷款者、贷款不予审批者，贷款未发放者，贷款未足额发放者），买受人同意立即以现金方式补足，否则视为买受人未按约定付款，买受人应承担逾期付款的违约责任。第5款约定，买受人申明，贷款政策存在不确定性且银行对是否同意贷款及贷款数额具有自主审核权利，出卖人仅提供适当帮助，对买受人是否成功申请贷款及贷款额度多少不承担任何担保和保证责任。本案双方的争议焦点是：1、上诉人因案涉房屋质量瑕疵导致的损失如何确定；2、上诉人是否存在逾期支付房款的行为，违约责任如何确定。关于争议焦点1，本院认为，范存智主张的装修定金损失147268.4元并不合理。首先，关于装修定金的交付，范存智仅提供了一份收据，没有相应的转账凭证予以证实，而该定金的交纳属于大额交易，现金交付不符合常情。其次，退一步讲，即便范存智交纳147268.4元的定金情况属实，在因恒盛公司对房屋瑕疵进行维修而造成装修延误的情况下，范存智直接与装修公司解除合同、放弃定金的做法既未取得恒盛公司认可，也未经法律程序确认为必要损失，如由恒盛公司为范存智对其自身权利的自由处分承担后果，显然有失公平。最后，原审审理过程中，恒盛公司已经对案涉房屋的瑕疵维修完毕，范存智所提出的问题已基本解决，原审法院酌情支持了范存智因房屋瑕疵造成的损失2万元符合本案实际情况，范存智主张的147268.4元装修定金损失超过了恒盛公司在订立房屋买卖合同时预见到或者应当预见到的因房屋存在瑕疵问题给业主方造成的损失。综上所述，本院对于范存智该主张不予支持。关于争议焦点2，根据原审法院查明的事实，范存智应当在2013年3月24日之前支付房款余款，其实际于2014年2月7日付清，故范存智存在逾期支付房款的行为。双方当事人在《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》约定，恒盛公司对范存智申请贷款仅提供适当帮助，对买受人是否成功申请贷款及贷款额度多少不承担任何担保和保证责任。故范存智应当积极申请银行贷款，如在付款期限届满时未取得贷款，按照合同约定其须以现金方式补足，否则应承担逾期付款的违约责任。原审法院据此判决范存智承担逾期付款违约金25600元并无不当。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4045元，由范存智负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦昌东代理审判员  郭相领代理审判员  高 雁二〇一五年四月二十七日书 记 员  李新珠附相关法律条文：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……