北京市通州区人民法院民 事 判 决 书2015年通民初字第19760号原告赵岩，住北京市通州区。被告谭小勋，住湖南省涟源市。第三人田向东，住北京市通州区。原告赵岩（以下简称原告）与被告谭小勋（以下简称被告）及第三人田向东（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何杨彪独任审判，公开开庭进行了审理。原告、被告及第三人均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告起诉称：2015年4月8日，原告与第三人签订了一份《房屋租赁合同》，该合同第四条约定租期三年内，原告不得擅自将房屋转租、转让他人，否则第三人有权收回房屋使用权，并不退租金。原告在经营了一段期间后不想再继续经营饭店，所以在2015年7月26日未经第三人同意的前提下将该饭店转租给被告。当时原告给被告打了一张收条，现该收条在被告手中，收条内容为原告收到被告三万三千元。被告从2015年7月26日开始至今实际使用该房屋并继续经营饭店。现由于被告未向原告交付房屋租金。故原告起诉至法院，请求法院依法判令：1、原告与被告于2015年7月26日关于北京市通州区宋庄镇小堡村小堡南街75号小院饭店的转租无效；2、被告立即停止经营，腾退位于北京市通州区宋庄镇小堡村小堡南街75号小院；3、被告支付从2015年7月26日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费；4、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称：原告于2015年7月间多次找被告协商位于宋庄小堡南街75号的小饭馆转让事宜，最终以3.35万元的转让价格成交。双方约定此转让价格包含店内当时所有物品及原告与本案第三人的房屋租赁合同期内剩余租期的房屋租金。且原告向被告出具了收到转让费的字据，并已注明双方两清。现接到原告起诉被告的起诉状，原告所述事实与理由系虚假的：1、原告在隐瞒事实不得转租的情况下将本案所涉及的饭馆转让给被告；2、被告向原告支付3.35万元的转让费，原告承诺该款项系店内当时的所有物品转让给与房屋剩余租期的租金转让费。鉴于原告出尔反尔、不守诚信在被告接手后已经经营了三个月，花费了大量人力、物力和财力的情况下，现又要求被告停止经营，腾退房屋，实属欺诈行为。无奈之下，被告同意原告的诉讼请求，转租无效，返还房屋。现请求法庭依据相关法律规定判决原告赔偿被告的所有投入：1、返还3.35万元的转让费；2、赔偿此转让费在转让期间的银行利息837.5元；3、赔偿被告在转让期间添置的所有物品与实际发生费用187000元；4、赔偿被告因原告的欺诈行为与恶劣行径带来的精神损失费、误工费及名誉损失费20000元。另因原告在8月24日到被告店里无理取闹导致被告无法经营，造成直接经济损失，孩子受到惊吓，带来后续的不良影响，请求法庭判令原告不得再去店里闹事。在审理中，被告向本院提出了反诉并提出了上述反诉请求，本院给被告开具了交纳反诉费的票据要求被告七日内交纳反诉费，被告未在法定期间内交纳反诉费，后本院传唤被告到庭针对被告提出的反诉进行谈话，被告提出因经济紧张不缴纳反诉费并自愿撤回了反诉，另行处理，本院予以准许。第三人辩称：2015年5月26日，原告与第三人签订了一份《房屋租赁合同》，该合同中约定，租赁期三年内，原告不得擅自将房屋转租，转让他人，否则第三人有权收回房屋使用权，并不退租金。原告在明知此约定的前提下，于2015年7月26日未经第三人同意就将饭店转让给被告，原告违反合同约定，应当承担违约责任。因此，第三人请求法院判令解除原告与第三人之间的房屋租赁合同，并不退租金。经审理查明：2015年4月8日，原告（承租方、乙方）与第三人（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将小堡南街75号临街小院约120平米租给乙方，用于经营饭店，租期三年，每年租金4.5万元整，乙方须提前一个月交齐全年租金；乙方在租赁期内应保护房屋及建筑设施，如对房屋及设施造成损坏，应负责维修；租赁期内，乙方不得擅自将房屋转租、转让他人，否则甲方有权收回房屋使用权，并不退租金；租赁期内如甲方单独终止合同，造成乙方不能继续经营则甲方要退还乙方剩余租金和一万元押金，还需赔偿乙方双倍房租；合同有效期：2015年4月8日至2018年4月8日合同期内三年房屋不涨价。此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，原告向第三人交纳了房屋押金一万元及房租四万五千元，第三人向原告出具押金条，载明了收到原告房屋押金及房屋的事项。原告一次性向被告交纳了一年的房屋租金。后原告开始经营至2015年7月。2015年7月，原告与被告达成口头转租协议，约定将本案涉及的房屋即小堡南街75号临街小院由原告转租给被告，被告支付原告转让费三万三千元，原告向被告打了一张收条，载明：今收到谭小勋宋庄小堡南街75号饭馆转让费人民币33000元整，大写叁万叁仟元整，钱物两清。赵岩。2015.7.26。关于该转租行为，原告认可系在未经第三人同意的情况下擅自将涉案房屋转租给了被告，故原告主张转租行为无效。被告认可转租无效，第三人对此表示同意。被告同意转租无效，并同意将涉案房屋腾退并返还给原告，但要求原告赔偿损失，关于赔偿损失被告同意另行处理，不在本案中一并解决，本院对此不持异议。被告认可在原告达成转租协议时从原告处接手了一部分物品，系店内原有的经营饭馆所需的空调、冷藏柜、厨房用具及桌椅板凳等用具。本院也到涉案的房屋进行了现场查看，了解了涉案房屋的现状等情况。上述事实，有《房屋租赁合同》、收条、押金条、照片及当事人陈述等在案佐证。本院认为：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。关于本案原告系承租人，第三人系出租人，原告在未经第三人同意的情况下进行转租，现原告自行要求解除合同，第三人对此表示同意，被告对此表示认可，被告同意将租赁物返还给原告，这是各方当事人于2015年10月27日本院公开开庭审理时达成的一致意见。故原告与被告之间达成的关于宋庄小堡南街75号临街小院的转租合同从2015年10月27日起予以解除，对于原告主张的转租合同无效，本院认为并非无效，不符合合同无效的法定情形，而是可以主张解除。虽然法律规定出租人有权解除合同，但本案出租人作为第三人到庭答辩称原告与被告之间的转租合同应予以解除，也相当于出租人行使了合同解除权。合同解除后，被告应将租赁物腾退并返还给原告。关于被告主张的损失，被告可以另行处理，不在本案中解决，被告自行撤回反诉，本院对此不持异议。对于原告要求被告腾退房屋的诉讼请求予以支持。关于原告主张被告从2015年7月26日至今的占有使用费，本院认为原告在明知其与第三人签订的《房屋租赁合同》中明确规定租赁期内原告不得擅自将房屋转租、转让他人，否则第三人有权收回房屋使用权，在这种情况下，原告仍一意孤行进行转租，被告在不知情的情况下向原告支付了三万三千元的转让费，原告认可收取并向被告出具了收条。故本院认为因原告自身原因导致转租合同解除，现原告又起诉至法院要求解除合同，原告应对此承担责任。被告又已经支付了一笔费用，故本院认为对于返还之前的费用被告需要再支付。如被告未按照本院判决规定的时间返还则需承担相应的占有使用费，占有使用费的标准按照原告与第三人达成的《房屋租赁合同》约定的年租金四万五千元，则每日的租金为一百二十三元。如被告未按照法院判决规定的时间返还，则需按照每日一百二十三元的标准向原告支付占有使用费。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。对于原告这种擅自转租给被告后又自行到法院起诉主张合同无效，系典型的不诚信的行为，原告对此应承担部分后果。故对于原告主张2015年7月26日至今的占有使用费，本院不予全部支持，仅支持从被告应返还房屋而未返还之后产生的占有使用费，这更加符合公平交易、诚实信用原则。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告赵岩与被告谭小勋口头达成的关于位于北京市通州区宋庄镇小堡村小堡南街75号临街小院的转租合同于二○一五年十月二十七日起予以解除；二、被告谭小勋于本判决生效之日起二十日内将位于北京市通州区宋庄镇小堡村小堡南街75号临街小院腾退并返还给原告赵岩；三、如被告谭小勋未按本判决第二项指定的期间向原告赵岩履行腾退和返还义务，则被告谭小勋从应腾退返还截止时间的次日起向原告赵岩支付房屋占有使用费（按照每日一百二十三元的标准计算至实际腾退房屋之日止）；四、驳回原告赵岩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三十五元，由原告赵岩负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  何杨彪二〇一五年十二月二十二日书记员  王 芳