北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第01757号上诉人（原审原告、反诉被告）张松羽，女，1969年2月9日出生。委托代理人李长来，男，1965年3月16日出生。委托代理人田永富，北京世森律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）方英，女，1954年11月16日出生。委托代理人陆峻熙，北京市康达律师事务所律师。委托代理人陈晶晶，北京市康达律师事务所律师。上诉人张松羽与上诉人方英因恢复原状纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第09331号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张松羽在原审法院诉称：张松羽于2005年12月10日购得北京市昌平区住宅小区E19，与方英购买的F1号别墅相邻。2007年，方英在张松羽车库路及庭院上建起了一道东西墙，此墙侵占了张松羽车库路及庭院0.4米宽，长约18米；同时，方英还在其新修建的墙上开了个院门，侵犯了张松羽对其车库路的独享权，并给张松羽的通行和生活造成了严重妨害；而且由于方英的门开在了张松羽的车库路上，而这条路又是张松羽出入户的必经之路，张松羽与方英的司机、装修工人、访客等已经发生过多次纠纷。张松羽向方英协商交涉，希望为维护和谐友好的相邻关系，妥善解决此事，但是方英坚持维持现状。另外，方英还将紧邻张松羽车库路的一块公共绿地铺上了砖用来停车。张松羽认为，方英的行为侵犯了张松羽的合法权益。故张松羽诉至法院，请求：1、判令方英拆除其在张松羽车库路及庭院上修建的墙；2、判令方英拆除其在张松羽车库路上修建的院门；3、判令方英恢复张松羽车库路及庭院的原状；4、判令方英恢复占用的公共绿地的原状；5、诉讼费由方英承担。方英在原审法院辩称：张松羽的陈述与事实不符，方英于2005年先于张松羽购得现在所居住的房屋，院墙以及相关的院门均修建于2006年，张松羽主张的建筑物是2012年9月底修建的，我们的房屋现状是早于张松羽的。张松羽在2012年9月底修建院门的事实侵犯了我们的合法权益，我们提出了反诉，请求驳回张松羽的诉请支持我们的反诉请求。方英在原审法院反诉称：2005年9月20日，方英与北京达华庄园房地产开发有限公司签署了《商品房买卖合同》，购买了北京市昌平区住宅小区F-1房屋，根据买卖合同的记载，该房屋包括花园，花园范围为：从住宅外立面北墙至边界9.6米，东边：从住宅外立面东墙至边界3.4米，南边：从住宅外立面南墙至边界3.6米，住宅外立面东北角至边界1.1米。2012年张松羽在方英庭院南面修建院门，严重侵犯了方英的权利，故方英诉至法院，请求：1、判令张松羽拆除在方英庭院范围内修建的院门；2、判令张松羽恢复方英庭院的原状即地面为绿植状态；3、诉讼费由张松羽承担。针对方英的反诉，张松羽在原审法院辩称：方英的合同是比我们早，但是违背了合同法，合同是无效的，诉争的路是规划的路，从规划许可证上附图看，路的北边界距离方英房屋的南墙2.5米，现在方英的墙距离其南墙2.9米，明显超过了界限，依据合同法，方英的合同显然是违反了行政法规的规定应当是无效合同。退一步说方英提交的合同即使有效，但是有重大错误，合同第11条规定出卖人应于2005年6月30日前向买受人交付商品房，合同签署时间是2005年9月20日，两者是矛盾的。张松羽提交的规划许可证的附图和生效判决所确认的事实，依据最高法关于民事诉讼证据的规定，应当采信张松羽提供的证据。方英的反诉请求没有法律和证据作为依据，应当对其反诉不予立案或者驳回其所有反诉请求。原审法院审理查明：张松羽系昌平区E19幢1-3层全部（以下简称E19房屋）的房屋所有权人，方英系昌平区F-1号（以下简称F1房屋）的房屋所有权人。E19房屋与F1房屋东西相邻，E19房屋位于F1房屋的东南侧。2005年12月10日，张松羽与北京达华庄园房地产开发有限公司（以下简称达华公司）签订《商品房买卖合同》，张松羽向达华公司购买E19房屋一套。2008年张松羽以商品房买卖合同纠纷为由将达华公司诉至法院，要求达华公司依约向其交付花园面积；在合理期间内完成该房屋的整改工作，向其交付该房屋；支付逾期交房违约金等。法院在该案中经审理查明，张松羽与达华公司曾就花园的面积及四至范围发生争议，后经双方协商于2008年12月25日签署《协议书》，对张松羽所购买的E19房屋花园的四至及面积进行了确定，形成了《花园（庭院）详图》，在该案诉讼过程中，双方均同意张松羽的第一项诉讼请求有关花园面积的事项即以该协议书所附图纸为准。故法院以（2008）昌民初字第6380号民事判决书判决如下：一、达华庄园房地产开发有限公司按照其与张松羽于2008年12月25日签订的《协议书》确定的内容履行向张松羽交付E19房屋周边花园的义务。……达华公司不服法院判决，提出上诉，北京市第一中级人民法院做出（2009）一中民终字第10479号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后达华公司向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院裁定，指令北京市第一中级人民法院再审，北京市第一中级人民法院做出（2011）一中民再终字第03619号民事判决书，判决维持（2009）一中民终字第10479号民事判决书。张松羽（乙方）与达华公司（甲方）于2008年12月25日签署的《协议书》主要内容为：1、双方同意将E19房屋之花园（庭院）的面积、界址和区域的相关设施、设备，按本协议的规定予以安排和变更，安排和变更的E19房屋之花园（庭院）的面积、界址详见本协议附件所示，并以附件所示为准。2、该房屋花园（庭院）南侧与甲方临时会所相邻，甲方临时会所西侧有一油烟机及烟道。由于乙方入户路东移后该油烟机和烟道距离入户路非常近，现甲方同意在乙方入住前将该油烟机及烟道移至不给乙方造成影响的位置，并应确保出风口不朝向该房屋及其花园（庭院）。3、南侧出入户路只供人员出入户使用，宽度不少于2米。4、因乙方已就该房屋买卖纠纷起诉至北京市昌平区人民法院，现甲、乙双方均同意就本协议1-3所列事项按本协议的规定先行解决，故乙方应于本协议生效之日起3日内将本协议报送北京市昌平区人民法院，由北京市昌平区人民法院就本协议所列事项出具民事调解书。……。7、本协议自甲、乙双方签署之日起生效，本协议生效之日起，双方的房屋买卖合同所附的《花园面积尺寸》图，即被本协议完全取代。现张松羽依据该份《协议书》主张其对自己房屋西侧的车库路享有独享权，2013年11月12日，达华公司在（2014）一中民终字第04187号案件审理过程中曾出具一份《关于〈协议书〉的几点说明》，内容为：北京达华房地产开发有限公司与达华庄园住宅小区E19业主签署的《协议书》，签署日期为2008年12月25日。现就《协议书》的相关情况，作如下几点说明：1、F7北侧、E19东侧道路（《协议书》附图中标注的车库路）仍为道路，协议书的签署并未改变道路的规划用途。任何人不得改作它用，据为己有。2、《协议书》附图中E19南侧绿地有修改。E19绿地南端界址为双方签字处。图中签字处以南的阴影部分仍为小区公共区域。本次案件审理过程中，方英申请证人任×出庭作证，内容是：在张松羽与达华公司的诉讼中，达华公司授权任×代表公司确认庭院图纸，当时是由张松羽提供的图纸，张松羽对庭院南侧的面积有争议，从未提出对其他面积需变更，所以2008年12月25日的《花园（庭院）详图》我和张松羽仅确认了南侧的面积并在图纸处南侧面积位置签字确认，双方未在其他面积处签字确认，该图纸并不变更庭院的其他面积。2005年9月20日，方英与北京达华庄园房地产开发有限公司（以下简称达华公司）签订《商品房买卖合同》，约定：方英向达华公司购买F1房屋一套。该合同附件六装饰和设备标准的约定，花园约定为花园面积北边：从住宅外立面北墙至边界9.6米；东边：从住宅外立面东墙至边界3.4米；南边：从住宅外立面南墙至边界3.6米，住宅外立面东边至边界1.1米。2006年左右，方英在F1房屋南侧修建了东西墙及南门。2010年左右，张松羽在E19房屋西侧的车库上修建了院门。双方争议的车库路及东西墙所在范围均未在各自的房屋所有权证书登记范围内。经法院现场勘验：F1房屋的住宅外立面南墙距东西墙的距离为2.98米，E19在车库路上修建的院门宽3.9米。现场勘验过程中，张松羽明确诉讼请求为要求方英将东西墙退回至距南墙2.5米处；方英明确诉讼请求为要求张松羽家的大门应退回至距张松羽家西墙往西5.3米处。关于公共绿地的问题，庭审中，方英提交一份由北京市昌平区达华庄园小区业主委员会盖章的《情况说明》，内容是：北京市昌平区达华庄园小区业主委员会于2010年成立，自本委员会成立以来，F1、F7、D2三家相邻一块公共土地，方英从未将此地占为己有，本委员会也从未收到任何人关于方英将此地占为己有的投诉。原审法院认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》、房屋所有权证、（2008）昌民初字第6380号民事判决书、（2009）一中民终字第10479号民事判决书、（2011）一中民再终字第03619号民事判决书、（2013）昌民初字第12710号民事判决书、（2014）一中民终字第04187号民事判决书、达华庄园规划许可证附图、现场勘验笔录、照片、《情况说明》及当事人的当庭陈述等。原审法院判决认为：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。张松羽、方英相邻而居，双方应当按照团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重做、更换或者恢复原状。现张松羽依据与达华公司签署的《协议书》主张对其所有的房屋西侧的车库路享有独享权，而方英依据与达华公司签署的《商品房买卖合同》的约定主张其对住宅外立面南墙至边界享有3.6米的权利范围；张松羽和方英所主张的上述权利皆因合同而产生的债权，债权是合同当事人之间的相对权，对合同之外的当事人难以形成约束力。况且，经现场勘验，双方所主张的权利范围存在冲突。故，法院对张松羽要求方英拆除其修建的东西墙及院门并恢复原状的诉讼请求及方英要求张松羽拆除院门并恢复原状的诉讼请求，法律依据不足，法院不予支持。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。关于张松羽诉争的公共绿地，因其不具备适格原告的条件，故对其要求方英恢复公共绿地原状的诉讼请求，法院亦无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国物权法》第七十三条、第八十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回张松羽的诉讼请求；二、驳回反诉原告方英的诉讼请求。原审判决后，双方均不服原审判决，向本院提起上诉。张松羽以一审法院认定事实不清为由，请求撤销一审判决，依法改判支持其全部诉讼请求。方英以张松羽修建院门侵犯其使用权为由，认为原审法院认定事实和适用法律不当，请求撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求。双方均不同意对方的上诉请求和理由。本院经审理查明：原审法院判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系，对相邻方造成妨碍的，应该排除妨碍。上诉人张松羽认为方英对其造成妨碍的原因是方英在别墅南面另开大门，导致方英自有车辆堵塞供张松羽出入的车库路。本院认为，即便本案中张松羽确有道路使用不方便的情形，但也并非时刻存在，亦非是方英另开大门的必然结果。解决该纠纷的关键是邻里之间的理解、关爱、公德心。因此，张松羽诉称的理由在法律上不能成立，本院对其上诉请求不予支持。上诉人方英诉称张松羽占用其土地范围。本院认为，根据方英主张的事实，其别墅花园在南部使用范围已经位于道路之上。但该道路属于小区规划道路，双方入住后没有发生变化，故即使方英的理由成立也属于合同履行的问题，不能以此为由将公共道路划在自己使用权范围之内。因此，张松羽在该道路上修建车库现不能认为是侵犯了其使用权。方英要求张松羽恢复原状的请求，本院不予支持。本案双方当事人系邻居关系，由于欠缺沟通交流与理解互助，致使矛盾加深，实不应该。本院希望双方当事人在处理相邻问题上保持善意的沟通，增进相互的理解，和谐共处。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费七十元，由张松羽负担（已交纳）；一审反诉案件受理费七十元，由方英负担（已交纳）。二审案件受理费一百四十元，由张松羽负担七十元（已交纳），由方英负担七十元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  丁宇翔审 判 员  汤 平代理审判员  王国庆二〇一五年四月十三日书 记 员  刘雅璠