广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗云法民四初字第260号原告：广州市白云区房屋管理所，地址广州白云区。法定代表人：陈木德，所长。委托代理人：梁伟静，该单位职员。委托代理人：朱伟潘，该单位职员。被告：徐振洪，身份证住址广州市白云区。委托代理人：徐艾莉，身份证住址广州市越秀区。原告广州市白云区房屋管理所诉被告徐振洪租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月20日受理后，依法由审判员段静楠适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区房屋管理所的委托代理人梁伟静、朱伟潘；被告徐振洪及其代理人徐艾莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市白云区房屋管理所诉称：广州市白云区广园中路交电新村8号303房屋为我方管辖的直管房屋，由被告承租，每月租金为90元，作住宅使用，租赁期限从2005年7月1日至2013年12月31日止。双方签订的《广州市房地产租赁合同》第五条第9款约定：租赁期届满且甲方（即原告）要求收回房屋，乙方（即被告）应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租房屋，应提前3－5个月与甲方协商，双方重新签订租赁合同。合同已于2013年12月31日届满，双方仍存在交、收租的事实，双方延续租赁关系，租赁期转为不定期。根据《合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁当事人可以随时解除合同。我方已查到被告有位于在从化江埔街河东南路388号10幢802房的自有房产。被告的行为已违反了上述规定。我方已于2014年5月25日和2014年12月15日多次向被告发出收屋通知，被告至今没来办理退回房屋手续。综上，依据《合同法》和租赁合同的约定，被告应将承租的房屋交回我方使用，为维护我方的合法权益，请求法院依法判令：1、解除我方与被告签订的《广州市房地产租赁合同》；2、被告立即将白云区广园中路交电新村8号303房屋腾空交还给我方；3、被告及同住家属缴清自2014年9月1日起至将房屋交回原告之日至的房屋占用费用，自2014年9月1日至2014年12月31日，按照90元／月计算；2015年1月1日起的房屋占用费参照2013年广州市房屋租金参考价的标准单价28元／平方米／月计算；4、被告承担本案的诉讼费。被告徐振洪辩称：不同意原告的诉讼请求。我方现居住在广州市白云区广园中路交电新村8号303房屋（下称涉案房），在1999年10月19日经广州市国土局房管局同意房改。1984年，我依照国家福利政策分配取得该公有住房的居住权，居住至今30年，按时交租，原告无据把合法居住30年的租赁关系硬套上不满6个月的，无书面的不定期租赁，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区的房屋。当事人依照国家福利政策租赁公有住房产生的纠纷案件，不适用本解释。2014年原告就对涉案房在贵院开庭审理后撤诉，又再起诉，原告应当举证。在我方等候原先案件判决时，原告再次张贴腾退逼迁通知，原告以一份电脑打印的房价表，无任何文件和法律依据，违背现行的广州市国土局房地产管理局文件（穗国字174号）规定的公有住房租金3.5元／平方米。对原告自行提价的行为，我不予认可。原告所指我方拥有私人房产，实属是女婿和女儿购买的房屋，共占产权99%，首付款和按揭款均由2人全部出资。我方没有出资，经协商，占产权1%。目前仍未交付使用。涉案房是我方唯一的住房，没有领取任何住房补贴，且我方是退休老人，国营企业下岗人员，居住权是我方最基本的生活条件。综上，请求法院不能收回房屋，保证我方的居住权利益。经审理查明：位于广州市白云区交电新村8号属于广州市房地产管理局名下房产。原告是接受广州市国土资源和房屋管理局委托，对广州市白云区辖区内的直管房进行租赁、修缮管理的代理人。2005年6月23日，原告（出租方，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将广州市白云区广园中路交电新村8号303房屋，使用面积27.91平方米，按合同约定的条款出租予乙方，作为乙方住宅使用。租期自2005年7月1日起至2013年12月30日止，租金90元／月。合同约定：1.租金按贰月结算，乙方在每单月的第25日前将当月的租金按现金付款方式缴付租金给甲方。执行国家福利租金政策的房屋，执行的租金标准或房屋结构、装修条件变动时，租金随广州市房地产主管部门颁布的租金标准调整，乙方按新调整的租金付给甲方。2.乙方不得将房屋转租或分租。如违反则视为乙方自动放弃房屋使用权，本合同在转租或分租之日起解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失由乙方负责；租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的95%（小于100%）收取违约金3.租赁期届满，若不到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续的，视为甲方对乙方继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租赁期为不定期，在新的租赁期间，甲乙双方仍须按规定缴纳有关税费。合同后附乙方家属名单为梁某、徐艾莉。上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用。2014年5月25日，广州市国土资源和房屋管理局白云区分局出具《腾退房屋通知书》，并张贴于涉案房屋，主要内容为：因被告已拥有自有产权房屋，故不符合租住公房条件。据此，通知被告于2014年5月31日前携带租赁合同等材料办理腾退房屋手续。逾期将收回房屋。2014年12月15日，广州市白云区房屋管理所出具《腾退房屋通知书》，并张贴于涉案房屋，主要内容为：因被告已拥有自有产权房屋，故不符合租住公房条件且双方签订的租赁合同已到期，原告决定解除与被告的合同并收回房屋。据此，通知被告于2014年12月30日前携带租赁合同等材料办理腾退房屋手续。逾期不办者，被告将按照《2013年广州市房屋租金参考价》收取房屋占用费，并追究相关法律责任等等，被告不予确认。原告向本院提交白云区住宅租金表，拟证明其主张的2013年广州市房屋租金参考价的标准属实。被告对此有异议，认为原告主张的租金标准明显过高。审理中，被告主张涉案房屋应属于房改房，原告向本院提交《房改出售住房单元明细》，根据明细显示，涉案房屋并未显示登记为房改出售单元。另查：根据《个人名下房地产登记情况查询证明》显示：被告是位于从化江埔街河东南路388号10幢802房的预告登记人之一，该房屋的其余预告登记人为徐艾莉、戚某。被告向本院提交付款凭证、购房收据、公积金抵押贷款合同，拟证明上述房屋的购房款由戚某、徐艾莉出资，被告没有出资的事实。被告向本院提交照片，拟证明上述房屋为毛坯房，尚未交付使用的事实。原、被告确认原告收取被告租金至2014年8月。审理中，被告表示涉案房屋由其本人居住使用。原告表示不追加涉案房屋的实际使用人，不要求涉案房屋的实际使用人在本案中承责。再查：原告曾在本院起诉被告，要求被告及同住家属腾空并返还房屋、支付房屋占用费。本案以（2014）穗云法民四初字1147号立案审理，该案以原告撤诉结案。本案中，原告以同一事实提起诉讼，并增加了要求解除与被告签订的《广州市房地产租赁合同》的诉讼请求。审理中，原告解释称：在2014年12月15日，原告重新发出了腾退通知，告知被告解除合同等事宜。在本案中，原告增加了双方构成不定期租赁合同的理由，增加诉讼请求并提交新证据，故不属于以同一事实理由重复起诉。以上事实：有主体资料、委托书、租赁合同、权属证明、房产查询证明、腾退房屋通知、租金参考价、档案材料、发票、付款凭证、收据、抵押合同、照片及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告签订的《广州市房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同期满，被告继续交租，原告没有提出异议，双方构成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效。构成不定期租赁合同的，当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人。现原告已举证其于2014年5月25日及2014年12月15日两次向被告发出腾退通知，原告要求解除与被告签订的《广州市房屋租赁合同》的诉讼请求合理合法，本院予以支持。鉴于现被告名下房屋尚仅为预告登记，且被告已举证证明该房屋并不具备居住条件。故原告并未提供充分证据证明被告具备搬迁条件。故对于原告要求被告及同住家属立即腾空返还涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持，原告可待被告具备搬迁条件后另案主张权利。原告收取被告租金至2014年8月，故被告应向原告交纳自2014年9月的房屋占用费，房屋占用费标准参照合同约定的租金标准，即90元／月计算，关于房屋占用费的止算时间，在本案中应计算至本判决生效之日止为宜。本判决生效后之后至被告符合搬迁条件并向原告腾退涉案房屋之前的房屋占用费，被告应参照原合同依时向原告交纳。被告的同住家属并非合同相对人，原告要求被告的同住家属就房屋占用费承责理据不足，本院不予采纳。另关于原告曾就本案所涉纠纷提起诉讼并自行撤诉后，再行提起本案诉讼的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第二百一十四条第一款之规定，“原告撤诉或人民法院按撤诉处理后，原告以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。”原告提起本案诉讼符合法律规定，本院依法应予受理，被告的抗辩意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第二百一十四条第一款之规定，判决如下：一、广州市白云区房屋管理所与徐振洪于2005年6月23日就广州市白云区广园中路交电新村8号303房屋签订的《广州市房地产租赁合同》予以解除；二、本判决生效之日起十日内，徐振洪向广州市白云区房屋管理所支付自2014年9月至本判决生效之日止的房屋占用费（均按照90元／月计算）；二、驳回广州市白云区房屋管理所其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费125元，由徐振洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  段静楠二〇一五年四月二十日书记员  蔡晓珊