内蒙古自治区牙克石市人民法院民 事 判 决 书(2015)牙民初字第1192号原告库都尔林业局，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市牙克石市。法定代表人宫守实，局长。委托代理人杨天龙，库都尔林业局法律顾问。被告王俊田，男，1958年1月25日出生，汉族，库都尔林业局职工，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市牙克石市。委托代理人孙兆才，内蒙古林城律师事务所律师。委托代理人付长春，牙克石市红旗法律服务所法律工作者。原告库都尔林业局与被告王俊田房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月3日受理后，依法组成由审判员邢利军担任审判长，代理审判员姜葳、人民陪审员李玉玲参加的合议庭，于2015年10月26日、2015年11月19日公开开庭进行了审理。原告库都尔林业局的委托代理人杨天龙，被告王俊田及其委托代理人孙兆才、付长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告库都尔林业局诉称，2014年6月25日，原、被告间签订了1份房屋租赁协议，原告将位于牙克石市胜利办东六道市政府对面（现中蒙医院东侧）的房屋租赁给被告使用，约定租赁期限为2014年1月1日至2015年6月30日。由于被告未能在协议期满前的合理期限内，到原告处就继续租赁经营的相关事项进行协商并达成一致意见。原告分别于2015年4月30日、2015年5月29日给被告送达了《不再续租通知》。现租赁期满，被告未依约搬出房屋，故诉至法院，请求依法判令：1、停止双方租赁行为，由被告立即向原告交还房屋及所有设施（水、电、暖齐全的能够正常使用的房屋）；2、由被告承担相应违约责任。被告王俊田庭审辩称，原、被告签订的协议属租赁协议，不是被告的职务行为。被告不同意解除协议，因该协议为附条件协议，即是被告同意放弃2003年时被告曾为该办事处房屋改造、装修等花费345357元费用的基础上，且协议第7条约定租赁到期后可由被告继续经营该办事处，被告才与原告签订该协议。当时与原告方领导谈的意见是在该楼房未拆迁之前可一直由被告经营，并由被告自负盈亏。2010年7月份，被告在经营和管理该办事处期间和汇雄房地产公司签订了4年的房屋租赁合同。被告将涉案房屋的彩钢瓦、塑钢窗及室内外的全部装修以总造价87万元的价格，折抵了被告汇雄公司承租该房屋的4年房租，如原告执意要求被告返还房屋，被告为此付出的人、财、物及花费的功夫没有任何受益，而是由原告方享受房屋装修后的相关收益。另外，被告在2014年12月份再次投入36万元，对该楼房的地板、刮大白、暖气等方面进行了维修。该办事处因被告的经营管理和装修维护及大量的金钱投入，使得该楼房的价值大大提升，故被告不同意解除合同，并且要求继续租赁。如果原告坚持解除合同，不允许被告租赁该办事处，原告理应给予被告当初的投入及因装修维护等物化到房产中的价值等相应的经济补偿。经审理查明，被告王俊田曾系原告职工，2003年被告经营管理位于牙克石市胜利办东六道街市政府对面（现中蒙医院东侧）1-6层，面积1439.89平方米的涉案房屋。被告以345357元的价格对该房屋进行了装修改造，此款由被告支付，原告方对此认可。2004年3月15日原告任命被告为原告驻牙克石办事处主任，内容为委托被告在办事处房屋拆迁前进行独立经营，自负盈亏，对外引资。2003年至2010年间，涉案房屋一直由被告经营并管理。2010年7月1日，被告王俊田（甲方）与呼伦贝尔市汇雄房地产开发公司（乙方）签订1份《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方涉案房屋一层3个房间、二、三、四、五、六层房屋；租赁期限2010年7月1日起至2013年7月1日止；租赁方式是乙方负责涉案楼房的彩钢瓦、塑钢窗及室内外的全部装修计总造价87万元折抵乙方3年租金。2014年6月25日，原告库都尔林业局（甲方）、被告王俊田（乙方）双方签订了1份《库都尔林业局原驻牙办事处现有房产租赁经营协议》，约定：1、2014年1月1日至2015年6月30日期间，办事处所有房屋及现存所有设施仍由乙方负责租赁经营，所得收益由乙方自行支配；2、乙方2003年为该办事处装修、改造及办理产权证所花费的一切费用由乙方承担；3、甲方对2013年12月31日前因该楼房产生的收入不再向乙方收回；4、今后甲、乙双方不得再就费用承担以及承包收入等问题，向对方提出任何主张；5、协议到期前，乙方须保证现所有租赁人的房屋租赁合同全部到期。乙方在本租赁经营期内，不得对外签订租赁期限超过本合同期限的房屋租赁合同，如有违反合同无效，乙方须承担违约责任；6、协议期满，乙方须将该办事处所有房屋及其附属设施，按签订本协议时的状况，全部交还甲方，如有损坏需赔偿损失；7、本协议到期后，乙方可继续租赁经营，租金按适时市场价格，租赁期限由双方另行协商确定。乙方承租期内如发生不可抗力、拆迁等情形，本协议终止；8、双方约定，违约金为30万元，如有违反，违约方须向对方承担本条约定的违约责任；9、协议期间为2014年1月1日至2015年6月30日。2014年12月15日，王俊田（甲方）与案外人张振（乙方）签订了1份《房屋维修合同书》，维修范围：涉案房屋屋顶彩钢瓦更换、室内暖气片和管道更换，室内地板维修，室内刮大白；维修价格：36万元。2015年4月30日、2015年5月29日，原告向被告发出2次不再续租的通知。现原告以房产租赁协议到期为由要求被告撤出房屋，被告表示愿继续租赁房屋。在庭审过程中原告提出对库都尔林业局公章的真实性申请鉴定，被告提出对2014年12月15日房屋再次维修费用申请鉴定，但双方均未在规定时间内到法院协商选取鉴定机构，故视为放弃申请鉴定并各自承担相应法律后果。另原告增加诉讼请求，要求被告向其支付租金108745元、违约金30万元。原告库都尔林业局提供以下证据：1、2014年6月25日签订的《库都尔林业局原住牙办事处现有房产租赁经营协议》1份，欲证明原被告之间达成的协议合法有效，现协议期满，被告应无条件向原告交还房产及附属设施，并按协议约定承担违约责任的事实。被告王俊田对该证据的真实性无异议，但认为原、被告签订该协议的真实意思表示是：原告同意继续由被告租赁经营至该楼房拆迁时止，被告才放弃当初投入的345357元的装修改造费用，协议约定的30万元的违约金没有事实和法律依据。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，故对该证据予以采信。2、2015年4月30日、2015年5月29日《不再续租的通知》各1份，欲证明不再续租的原因是全国范围内产业政策的调整，明确告知被告其租赁经营的办事处的所有房产及设施于租赁经营协议期满后不在续租，并已提前60日通知被告方做好交接工作的事实。被告王俊田对该证据的真实性无异议，但认为根据《租赁协议》第7条的规定，能够证明是原告违约在先，且该2份通知也不是解除合同的法定事由。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，故对该证据予以采信。3、房屋所有权证1份、国有土地使用证1份，欲证明该办事处的房屋及所属设施产权归原告所有的事实。被告王俊田对该证据无异议。本院对该证据予以采信。被告王俊田提供以下证据：1、2004年3月15日《授权委托书》1份、2015年8月1日库都尔林业局前副局长栗文涛出具的《说明》1份，《委托书》欲证明自2004年3月15日开始原告授权被告在办事处拆迁前独立经营，自负盈亏，对外引资、租赁的事实。《说明》欲证明从2003年至2008年间被告任办事处经理，且对该办事处投入了大量装修资金。当时林业局的意见是该办事处拆迁前可由被告一直经营，自负盈亏的事实。原告库都尔林业局对《授权委托书》的真实性有异议，认为委托书需要有法定代表人签字授权才能作为该单位对外有效的法律行为，所盖公章也模糊不清，故不予认可。对《说明》第一项没有异议，对第二项不认可，认为当时办事处已经将所有的设施搬出，不存在自主经营，自负盈亏的条件。本院认为，《委托书》盖有原告公章，尽管在庭审中原告提出对该公章质疑并要求鉴定真伪，但并未在规定时限内来本院选取鉴定机构，视为放弃申请鉴定，故本院对该公章的真实予以采信。《说明》由原告前副局长出具，结合3月15日《委托书》的内容，能够印证原告曾授权由被告独立经营房屋，自负盈亏的事实。故对以上2份证据均予采信。2、2010年10与8日《授权委托书》1份，欲证明原告委托被告和汇雄公司签订房屋租赁协议的事实，同时证明所有的《授权委托书》都是加盖原告公章的形式，并非一定有原告法定代表人签字认可，且原告也承认此事。原告库都尔林业局对该证据的真实性无异议，但认为该份证据是库都尔森林工业有限责任公司对被告的授权，是一事一授权，该《委托书》的时间与被告同汇雄公司签订合同的时间不符。该《委托书》不是被告与汇雄公司签订合同的授权委托书。本院认为，该《授权委托书》盖有库都尔森林工业有限责任公司的公章，尽管原告质证称该公章名称为库都尔林业公司，但经庭审调查询问得知库都尔林业公司与库都尔林业局系同一个机构两个名称，且原告方对该证据的真实性无异议，故对该证据予以采信。3、2010年7月1日签订的《房屋租赁合同》1份、2014年12月15日签订的《房屋维修合同书》1份，欲证明房屋租赁期限为2010年7月1日至2013年7月1日，租金的方式是汇雄集团将该办事处的彩钢瓦、塑钢窗及室内外全部装修计87万元的价格折抵租赁费，以上证明了在汇雄公司租赁办事处期间被告没有受益，而是由原告受益。《房屋维修合同》欲证明被告维修房屋花费36万元的事实。原告库都尔林业局对《房屋租赁合同》的真实性无异议，对《房屋维修合同书》有异议，认为《维修合同》签订的时间是2014年12月15日，而此期间房屋所有权人为原告，被告与他人签订房屋维修合同，需经原告同意，另该合同的维修内容是彩钢瓦、塑钢窗及室内外的全部维修，该办事处前承租人汇雄公司已对办事处进行了全部装修，汇雄公司在2014年7月1日才从办事处搬走，2014年12月份被告私自主张对房屋进行维修，不是在维护原告的房屋状况，而是对汇雄公司装修不符合规范的掩饰，否则被告不应该在仅装修4年后对办事处的房屋进行再次维修。该房屋维修也没有附相应的工程预算及造价明细，故对36万元的维修价格不认可。本院认为，原告对《房屋租赁合同》的真实性无异议，对该证据予以采信。《房屋维修合同书》是被告单方与他人签订的合同，对维修造价也未申请第三方机构进行评估鉴定，且原告方对该维修费用不认可，故对该《房屋维修合同书》不予采信。4、证人李某某（与被告王俊田系亲属关系）出庭作证，内容为：2015年6月18日，证人和王俊田到原告处找李宏林局长协商房屋到期后想继续经营的事情，李局长答复是：林业局收回该涉案房屋，不允许被告再继续经营。以上证人证言欲证明，在房屋到期前，被告找过原告协商过要继续经营该办事处的事实，用于证明原告诉状中提到的在协议期满前被告并未找过原告协商继续经营该办事处一事。原告库都尔林业局对该证人证言有异议，认为证人与被告有亲属关系，且证言内容也没有第三人为其证明的内容佐证。本院认为，证人李某某系被告亲属，不排除与被告存在利害关系，且仅有该证人的证言，被告未能提供其他证据佐证，原告对该证人证言不认可，故对该证人证言不予采信。本院认为，原告库都尔林业局与被告王俊田签订的《库都尔林业局原住牙办事处现有房产租赁经营协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律保护，双方应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，依据双方签订的《库都尔林业局原住牙办事处现有房产租赁经营协议》，2015年6月30日租赁期满后，被告应依约向原告交付该办事处所有房屋及设施，被告至今未向原告方交付房屋的行为违反了协议约定及法律规定，原告方在协议到期前2次向被告书面发出《不再续租的通知》的内容中明确写明，库都尔所属驻牙办事处房屋、设施不再对外出租，视为已告知被告王俊田不再续租，王俊田也承认收到该2份通知，故根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，原告方要求被告向其返还房屋及设施（水、电、暖齐全的能够正常使用的房屋）的诉求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。双方在《租赁协议》中并未提及租金，原告也未提供主张108745元租金的相关证据。对于30万元违约金，因原告方未举证证明因迟延收回房屋而产生30万元的经济损失，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原告方要求被告给付108745元租金及30万元违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王俊田于本判决生效之日起三十日内向原告库都尔林业局交付所承租的库都尔林业局驻牙克石办事处1至6层1439.89平方米的房产及设施（水、电、暖齐全的能够正常使用的房屋），此房产位于牙克石市胜利办东六道街市政府对面（现牙克石市中蒙医院东侧）；二、驳回原告库都尔林业局其他诉讼请求。案件受理费6031元（原告已预交），由原告库都尔林业局负担5931元，由被告王俊田负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  邢利军代理审判员  姜 葳人民陪审员  李玉玲二〇一五年十二月二十一日书 记 员  吴姗姗附本案判决所依据的相关法律：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。``