青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第10913号原告姚国琴，上海百盛软件股份有限公司财务经理。委托代理人葛秀尚，山东诚功（城阳）律师事务所律师。委托代理人姚国俊，3M中国有限公司市场经理。被告青岛世嘉置业有限公司。法定代表人程淑萍，董事长。委托代理人商玮，山东良捷律师事务所律师。委托代理人赵云飞，山东良捷律师事务所律师。第三人青岛嘉煌房地产开发有限公司。法定代表人刘宗明，职务董事长。委托代理人王峰，系该单位总经理。第三人青岛捷能电站工程有限公司。法定代表人陈栋，职务董事长。委托代理人于海涛，山东中信德律师事务所律师。委托代理人王琪盟，山东中信德律师事务所实习律师。��告姚国琴诉被告青岛世嘉置业有限公司、第三人青岛嘉煌房地产开发有限公司、第三人青岛捷能电站工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告姚国琴委托代理人葛秀尚、被告青岛世嘉置业有限公司委托代理人商玮及赵云飞、第三人青岛嘉煌房地产开发有限公司委托代理人王峰、第三人青岛捷能电站工程有限公司委托代理人于海涛及王琪盟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2008年9月与青岛嘉煌房地产有限公司签订关于青岛市市南区山东路XX号曼哈顿广场乙XXXX户房屋的买卖合同，并于2009年3月28日取得该房屋的房地产权证，买卖涉案房屋时，该涉案房屋已经出租给被告，被告自2012年12月1日起至今未按合同支付原告租金，且在原告多次发送催款通知书仍然无故拒付租金。被告的行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求依法判令被告向原告支付租金（自2012年12月1日至2015年5月31日）47140.69元，违约金10879.44元（按照每天0.05%计算至付清之日止）并承担本案诉讼费用。被告青岛世嘉置业有限公司辩称，根据已经生效的（2013）青民一终字第1152号民事判决书，对租金和违约金的处理，均判决嘉煌公司承担，与我方无关。请求依该生效判决处理本案。第三人青岛嘉煌房地产开发有限公司述称，关于差额部分我公司与姚国琴已经签署和解协议了结本案。至于本金部分应当世嘉公司承担。第三人青岛捷能电站工程有限公司述称，本案所涉纠纷与我方无关，我方跟姚国琴无任何关系，（2013）青民一终字第1152号民事判决书也没有判令我方承担关于租金的任何责任。且姚国琴租金纠纷已经在执行达��和解协议。经审理查明，2008年7月份第三人青岛嘉煌房地产开发有限公司（甲方）与被告（乙方）签订的《房屋租赁合同》，该合同约定：“约定的事项及于出租房屋之新所有权人和承租房屋所在地子公司。……1.1、甲方出租给乙方的房屋位于青岛市山东路18号曼哈顿广场乙楼及20号部分（小西楼）位置，出租房屋实测总建筑面积3458平方米，共8层（局部5层）；……2.1甲方于2008年8月1日前向乙方交付房屋，租赁期限为21年，自2008年12月1日起至2029年11月30日止；……3.1甲乙双方约定，自起租日起乙方租用范围之租金为人民币190万元／年，每年递增5%；租金半年支付，起租日开始后10个工作日内乙方应向甲方支付半年租金人民币95万元，以后乙方应于每半年租期届满前7日内向甲方支付下一半年租期的租金；乙方无故拖欠租金的，每逾期一天，应向甲方支付首��租金0.05%的违约金；……7.1、房屋租赁期间，乙方未经甲方书面同意不得转租出租房屋。”后附附件五租期租金计算表一份，载明：“2008年12月-2011年12月每年租金为190万元；2011年12月-2014年12月每年租金为199.5万元……。”2008年9月份原告自第三人青岛嘉煌房地产开发有限公司处购得青岛市市南区山东路18号乙0510户房屋，并于2009年3月28日取得了该房屋的产权证书，该房屋的建筑面积为43.47平方米。原告购买房屋时，第三人青岛嘉煌房地产开发有限公司将其与被告签订的房屋租赁合同及附件一并交付给原告，该租赁合同租赁的房屋包括原告购买的涉案房屋。2009年6月17日第三人青岛嘉煌房地产开发有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》一份，对之前签订的《房屋租赁合同》的有关事项作出变更，约定：“租金标准变更为自2009年10月1��之日起10年内，租金标准调整为每年人民币150万元，即自2009年10月1日起至2019年9月30日止；在租赁合同履行期限内甲方同意乙方将承租房屋再行转租，并保证转承租人遵守甲乙双方签订的租赁合同及本补充协议的内容，乙方对转承租方就租赁事宜对甲方承担连带责任。”被告租赁青岛市山东路18号曼哈顿广场乙楼及20号部分（小西楼）房屋后，自2008年12月起至2012年7月每半年向第三人青岛嘉煌房地产开发有限公司支付租金75万元，第三人青岛嘉煌房地产开发有限公司扣除大约为6.5%的税费后，按原告所有的房屋占整体出租房屋的面积比例向原告支付租金。另查明，被告承租青岛市山东路18号曼哈顿广场乙楼及20号部分（小西楼）房屋后，又将该房屋转租给第三人青岛捷能电站工程有限公司，并签订《房屋租赁合同》，约定：租期为2009年7月2日至2019年8月2日；第一年至三年，租金每年为人民币220万元、第四至六年，租金每年为人民币230万元……。签订租赁合同后，第三人青岛捷能电站工程有限公司按约向被告支付房屋租赁费。现涉案房屋由第三人青岛捷能电站工程有限公司占有使用。关于姚国琴应当按何种标准收取租赁费的问题，（2013）青民一终字第1152号民事判决书认为：“鉴于上诉人嘉煌房地产公司没有及时告知上诉人世嘉置业公司涉案房屋更换了新的产权人，签订补充协议时没有及时与上诉人姚国琴协商，上诉人嘉煌房地产公司超出了其代理权限，存在明显过错，上诉人姚国琴可以向上诉人嘉煌房地产公司追偿因上述代理行为而遭受的差额租金损失。在后续租期中，上诉人姚国琴可继续按照原有租赁合同标准收取租金，上诉人世嘉置业公司按照补充协议约定分担相应租金，差额部分租金应由���诉人嘉煌房地产公司负担。”上述事实，有房产证、（2013）青民一终字第1152号民事判决书等及当事人当庭陈述证据为凭，业已经过本院质证及审查。本院认为，青岛市中级人民法院（2013）青民一终字第1152号民事判决书确定了姚国琴收取租赁费的标准为姚国琴可继续按照原有租赁合同标准收取租金，青岛世嘉置业有限公司按照补充协议约定分担相应租金，差额部分租金应由青岛嘉煌房地产开发有限公司负担。因此本案青岛世嘉置业有限公司应按照其与青岛嘉煌房地产开发有限公司所签订的补充协议的标准向原告支付房屋租赁费用。根据补充协议的约定，2009年10月1日起至2019年9月30日止的租金标准为每年人民币150万元，因此青岛世嘉置业有限公司应当支付原告的租金为18856元/年（43.47平方米/3458平方米×150万元）。因（2013）青民一终字第1152号民事判决租金计算至2012年11月，现原告主张被告青岛世嘉置业有限公司支付自2012年12月1日至2015年5月31日的房屋租金47140元（18856元×2+18856元/2）符合法律规定，应予支持。违约金方面，世嘉置业公司与嘉煌房地产公司签订的房屋租赁合同约定，每逾期一天支付租金，应向姚国琴支付首年租金23884.52元，原告所主张的违约金仍可参照该条约定。被告世嘉置业有限公司应支付姚国琴违约金10879元（23884.52元×0.05%×911天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十九条之规定，判决如下：一、被告青岛世嘉置业有限公司于本判决生效之日十日内支付原告姚国琴2013年2月1日至2015年5月31日的房屋租金47140元及违约金10879元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1193元，由被告青岛世嘉置业有限公司负担。因上述费用原告已预交，被告于本判决生效之日十日内支付原告1193元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  赵方栋人民陪审员  李秀荣人民陪审员  卓晓明二〇一五年十二月三日书 记 员  邓俊玺