广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第340号原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区华远东路13号17字楼EFG号。负责人温兆强，总经理。委托代理人黎秀丽，广东金舵律师事务所律师。被告许冠祥，男，香港特别行政区居民。委托代理人郭斌，广东连通律师事务所律师。原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司诉被告许冠祥居间合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员饶小聪担任审判长，与审判员简丽芳、代理审判员丁保国组成合议庭进行审判。本案于2015年3月12日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人黎秀丽、被告的委托代理人郭斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告委托原告代理购买车位，原告知悉位于广东省佛山市禅城区绿景三路6号1区地下室（下称涉案房产）将被法院拍卖，于是介绍被告购买，被告向原告出具《买卖代理费支付承诺书》，约定：如被告购买成功，被告同意向原告支付房地产咨询及买卖代理费5376元整，逾期支付的，每逾期一日按总金额的千分之五计付违约金至支付完毕之日止。经原告协助及提供服务，被告成功拍得该房产，并已过户。按约定被告应向原告支付房地产咨询及买卖代理费5376元，但被告至今未付。为维护原告的合法权益，现诉请法院判令：一、被告向原告支付房地产咨询及买卖代理费5376元，违约金5376元；二、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：原告并没有完全履行被告出具的《买卖代理费支付承诺书》中原告应履行的义务，促成被告与涉案房产的业主达成买卖合同，未达到被告支付代理费的条件，被告无需支付买卖代理费给原告，请法院驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：原告的《营业执照》、《组织机构代码证》复印件各一份、《负责人身份证明》原件一份。证明原告的诉讼主体资格。被告的《身份证》复印件一份。证明被告的诉讼主体资格。3、《买卖代理费支付承诺书（买方）》复印件一份。证明原告获悉涉案房产将被法院拍卖，于是向被告推荐购买。经原告协助，被告成功竞买，并于当天向原告出具承诺书，同意向原告支付代理费5376元，逾期支付每日按总金额的千分之五计算违约金。4、《招商银行个人银行专业版转账汇款单笔对账单》、《拍卖成交确认书》、《农业银行业务凭证》、《广东省禅城区人民法院执行裁定书》复印件各一份。证明经原告介绍，被告参与拍卖涉案房产，原告全程协助被告，包括陪同被告交纳保证金、陪同被告参加拍卖及陪同被告到银行交付拍卖余款。原告已协助被告成功购买涉案房产，有权收取约定的买卖代理费。5、《房地产信息查询服务表》复印件一份。证明涉案房产已经登记在被告名下，即使被告未与原业主签订任何的房地产买卖合同，但被告已达到买受涉案车位的最终目的。诉讼中，被告没有提交证据。经庭审质证，本院对双方当事人证据作如下认证：对原告提交的证据1、2、5，被告没有异议，本院予以确认；证据3、4，被告确认其真实性，但对证明内容有异议，而该异议并不影响证据本身的合法性和与案件事实的关联性，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：被告委托原告购买房产，原告知悉本院将组织拍卖被执行人的房产，遂告知被告相关拍卖信息。被告获知该信息后，于2013年12月30日向本院交纳保证金23000元，于2014年1月2日参加佛山市盈兴拍卖有限公司第69期拍卖会，成功拍得涉案房产；同日，被告与佛山市盈兴拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》，确认成交价为224000元，约定了佣金和拍卖余款的支付时间；同日，被告向原告签署《买卖代理费支付承诺书（买方）》（以下简称《承诺书》），主文内容为：“本人委托贵司（原告）代理购买位于佛山市禅城区绿景三路6号1区地下室的房产。贵司（原告）在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等方面的咨询，并代表本人与卖方进行反复蹉商、议价。鉴于贵司提供的上述服务及《合同法》规定居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，如贵司（原告）成功促成卖方与本人达成买卖合同，本人同意于签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共为人民币5376元，否则须自签订本合同之日起按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付。”2014年1月17日，本院出具（2013）佛城法执字第333号-3《执行裁定书》，裁定禅城区绿景三路6号1区地下室房产归被告所有。2014年5月12日，上述房产过户登记在被告的名下。本院认为，本案是基于原告为被告购买房产提供媒介服务，被告未支付居间报酬而提起的诉讼，属居间合同纠纷。因被告为香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事案件，根据《涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同最密切联系的法律”的规定，因原、被告没有选择合同适用的法律，而本案的原告经常居所地及涉案合同履行地均在中华人民共和国内地，中华人民共和国内地法律与涉案合同具有最密切联系，故本案适用中华人民共和国内地法律。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同的主要内容和构成要件是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供了订立合同的媒介服务。本案中，双方当事人争议的焦点问题在于居间合同的构成要件是否成就，被告应否向原告支付居间报酬及违约金。针对上述争议焦点，本院分析如下：首先，根据本院上述查明的事实，被告委托原告购买涉案房产；原告在获悉本院将组织拍卖被执行人房产信息后，及时告知了被告；被告通过参加拍卖会成功拍得涉案房产，在同一天分别签署了《拍卖成交确认书》和《承诺书》，从流程、内容和情理上判断，被告是在拍卖成交后才向原告签署《承诺书》，该《承诺书》的格式虽然是原告单方提供的，但其内容是经过被告确认、并签署承诺，并不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，其中《承诺书》载明原告已提供了详尽的咨询和媒介服务，并已成功促成交易，则原告已完成了居间服务义务，被告应依约支付居间服务费。其次，关于被告提出原告并未促成其与卖方业主签订《房地产买卖合同》，故不应支付买卖代理费的抗辩，虽然涉案房产是被告通过参加拍卖取得，但其是在原告告知本院的拍卖信息并在原告的陪同、协助下与参与拍卖活动，最终与拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》，并到房地产管理部门办理了过户登记手续。虽然《拍卖成交确认书》与《房地产买卖合同》的表现形式和相对人以及房地产中介机构的服务方式与服务内容有所不同，但交易的性质和目的相同，原告为此尽到居间服务合同义务，被告也达到了买受房产的最终目的，因此不影响原告收取居间报酬的权利，对被告此抗辩意见，本院亦不予采纳。最后，关于被告提出原告没有完全履行承诺书约定的协助过户等义务不应支付居间服务费的抗辩，原告持有《招商银行个人银行专业版转账汇款单笔对账单》、《拍卖成交确认书》、《广东省禅城区人民法院执行裁定书》等证据材料的复印件，并陈述从被告交纳参加拍卖会保证金、拍卖成交、支付拍卖款、到房地产管理部门办理过户登记手续等环节全程陪同、协助被告。从日常生活经验分析推断，上述证据材料只有被告和拍卖公司持有，而原告持有上述证据材料的复印件，则推定原告陈述陪同并协助被告取得涉案房产的意见较为客观真实，故对被告的该抗辩意见，本院不予以采纳。综上，原告已经为被告成功买受涉案房产尽到了相关的媒介服务，居间合同的要件已经成就，被告应该按照《承诺书》的承诺向原告支付居间报酬，对于原告主张被告支付居间报酬5376元的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。关于违约金问题，被告拒付居间报酬的行为已构成违约，应从签署《拍卖成交确认书》之日起支付违约金，但《承诺书》中违约金的约定及原告主张的违约金计算标准明显高于原告的损失，应作相应的调整。鉴于涉案房产的买受方式、原告从中所起到的居间作用及所付出的服务有别于一般的买卖交易，因此本院酌定违约金标准以中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，判决如下：被告许冠祥在本判决发生法律效力之日起十日内向原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司支付居间报酬5376元及违约金（以5376元本金为基准，按中国人民银行同期同类贷款利率自2014年1月2日起计至本判决确定给付之日止）；驳回原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费69元，由原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司负担29元，被告许冠祥负担40元。如不服本判决，原告满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司可在判决书送达之日起十五日内，被告许冠祥可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  饶小聪审 判 员  简丽芳代理审判员  丁保国二〇一五年四月十七日书 记 员  吴春辉附：相关法律依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予在适当减少。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同最密切联系的法律。