广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2015)东一法南民一初字第1925号原告黎小敏，男，汉族，1979年9月3日出生，住广东省东莞市莞城区。委托代理人黄远文、王云涛，均系广东来复律师事务所律师。被告东莞肯德基有限公司，住所地：东莞市莞城区东纵大道愉景威尼斯广场首层自编1250号，注册号：441900400103998。法定代表人赵文欣。委托代理人吴凯、林晓煌，均系广东恒益律师事务所律师。第三人广东宏远集团有限公司，住所地：东莞市南城区宏远大厦16楼，注册号：441900000066892。法定代表人陈林。委托代理人王春盛、叶伟坚，均系广东格雷兄弟律师事务所律师。原告黎小敏诉被告东莞肯德基有限公司（以下简称“肯德基公司”）、第三人广东宏远集团有限公司（以下简称“宏远公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月21日立案受理后，依法由代理审判员刘秋霞适用简易程序独任审判，于2015年12月5日公开开庭进行了审理。原告黎小敏的委托代理人黄远文、王云涛，被告肯德基公司的委托代理人吴凯，第三人宏远公司的委托代理人叶伟坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎小敏诉称，2012年9月13日，第三人与被告签订《租赁合同》，约定第三人将东莞市南城港口大道南侧康城大厦的房屋（即x楼xxxxxx号商铺）出租给被告用于开设肯德基餐厅，期限自2013年9月1日至2033年8月31日。2013年11月30日前为免租期，供被告装修、设备安装调试和其他营业准备工作。从2013年12月1日开业计收租金，标准按照开设餐厅营业额的百分比抽成。若逾期支付租金连续达90日以上，且经催告后15天内仍未支付的，出租人有权解除合同。2013年1月11日，第三人将其中的1003号商铺转让给原告，并于2013年4月12日办妥网签手续，依买卖不破租赁原则，原告取代第三人成为《租赁合同》出租人，原告及第三人向被告披露了该转让事实。但被告拖延至2014年6月28日开业，此期间餐厅无营业额，被告未支付租金，导致原告利益受损，应承担相应违约责任。参照附近商铺100元/平方米的月租金标准，该违约行为造成原告96873元租金损失。被告拖欠租金远超90天，经催告后15天内仍未支付，原告有权解除《租赁合同》。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、解除被告与第三人签订的《租赁合同》；2、被告立即支付违约造成的租金损失96873元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告肯德基公司辩称，一、被告与第三人存在租赁合同关系，原、被告之间不存在租赁合同关系，原告要求被告支付租金损失缺乏事实和法律依据。被告始终按约履行与第三人的《租赁合同》，原告无权要求解除被告与第三人签订的《租赁合同》。二、被告对原告所述的租赁物转让事宜不知悉，原告提交的证据显示原告在受让租赁物后与第三人形成返租关系，即使原告存在租金损失，亦应向第三人主张，与被告无关。第三人宏远公司发表意见称，一、被告违约欠租属实，原告及第三人多次催讨，被告才支付部分租金，2015年5月1日至今的租金拖欠未付。二、第三人不同意原告解除合同的诉请，根据合同相对性原则，第三人与被告存在租赁合同关系，第三人向被告收取租金，而原告与第三人存在另一租赁合同关系，第三人收租后在扣除相关费用后再支付租金给原告，两个租赁合同关系相互独立，原告无权提出解约。被告租赁的商铺包括原告所有的商铺及其他业主所有的四个商铺，如果解除租赁合同会损害其他业主的权益。经审理查明，2012年9月13日，第三人与被告签订《租赁合同》，约定：1、第三人将位于东莞市南城港口大道南侧康城大厦的房屋和场地（其中房屋建筑面积为643平方米，场地面积为790平方米）出租给被告用于开设肯德基连锁餐厅，合同期限自2013年9月1日至2033年8月31日止，其中2013年9月1日至2013年11月30日为免租期供被告进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作，被告无须支付租金，如果被告在免租期内的装修施工因第三人原因受阻，第三人应负责解决，同时被告可相应顺延免租期；2、租赁物的租金为：第1至2年按餐厅营业额7.5%抽成……；3、第三人应于2013年9月1日前向被告交付已具备如附件6所述之租赁物技术条件的完整房产，确认书签署之日为租赁物正式交付之日；4、本合同有效期内，第三人如欲将房屋所有权转让给第三方，第三人应提前三个月以书面形式通知被告，被告在同等条件下享有优先购买权；5、第三人无任何违约，被告逾期支付租金连续达90天以上，且被告在逾期支付租金连续90天后收到第三人书面催告后在15天内仍未支付的，第三人有权选择提前终止合同，并要求被告赔偿其遭受的损失。2013年4月12日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买东莞市南城区港口大道9号康城大厦商铺1003号房（以下简称“案涉商铺”），该商品房属预售，用途为商铺，建筑面积共138.39平方米，价款7057890元。同时，原告与第三人签订合同编号为HYKT20131(1003)的《租赁合同》，注明：因2012年9月13日第三人与肯德基公司签订《租赁合同》将案涉商铺租赁予肯德基公司（案涉商铺为肯德基公司承租不动产的一部分），原告在购买案涉商铺时已完整、充分了解第三人与肯德基公司签订的《租赁合同》，为便于管理及肯德基公司合理使用案涉商铺，减少不必要的纠纷，原告通过将该商铺返租予第三人，使肯德基公司享有完整的租赁使用权，双方就第三人租赁原告房屋及场地用于经营肯德基连锁餐厅事宜达成以下内容：1、租赁物用途是第三人转租给肯德基公司用于开设肯德基连锁餐厅，租赁期限自2013年9月1日至2033年8月31日止，其中2013年9月1日至2013年11月30日为免租期供第三人进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作，第三人无须支付租金；2、第三人按肯德基连锁餐厅整体租金收入在扣除物业管理费、租赁发票税金、因租赁合同而产生的应由原告承担的费用等成本开支后的70%计提租金，并按原告商铺所占肯德基餐厅一楼租赁总面积227.69平方米的相应比例计提租金给原告；3、原告无任何违约，第三人逾期支付租金连续达90天以上，且第三人在逾期支付租金连续90天后收到原告书面催告后在15天内仍未支付的，原告有权选择提前终止合同，并要求第三人赔偿其遭受的损失。2013年12月11日，被告和第三人签订《房产交付确认书》，确认第三人于2013年12月11日按附件6所述之房产技术条件将房产交付被告，被告接受第三人的交付。2014年8月15日，被告与第三人签订《肯德基康城餐厅租期及计租日确定表》，注明租赁合同时间：进场日为2013年9月1日，免租日为2013年9月1日至2013年11月30日，计租开始日为2013年12月1日，实际时间：进场日为2013年12月11日，免租日为2013年12月11日至2014年6月27日，计租开始日为2014年6月28日。康城肯德基汽车穿梭餐厅于2014年6月28日正式开业。被告于2015年3月4日支付第三人2014年6月28日至2014年11月30日期间租金80541.45元，2015年7月3日支付第三人2014年12月1日至2015年4月30日期间租金74186.39元。2014年12月4日，第三人向被告邮寄送达《催告函》，就业主1003黎小敏、xxx陈锦钧、黎细和提出肯德基汽车穿梭餐厅已经开业且具有客观营业额，要求尽快支付租金，否则解除合同一事告知被告，该邮件由被告于2014年12月5日签收。2015年1月16日，原告向被告的经营场所邮寄送达律师函，在律师函中披露原告已向第三人购买案涉商铺及被告延迟支付租金损失事宜，该邮件因收件人拒收退回。2015年5月15日，原告向被告的经营场所公证邮寄送达《告知函》，该邮件妥投由他人签收。庭审中，原告称取得案涉商铺所有权后于2015年1月向被告邮寄送达《律师函》主张租赁合同权利，被告拒收邮件应视为已送达，被告延期开业应赔偿原告2013年12月1日至2014年6月27日期间的租金损失；被告称未收到原告的《律师函》，在2014年12月3日收到第三人《催告函》才知悉案涉商铺已由第三人出卖原告的情况，且被告一直向第三人履行租赁合同义务及缴纳租金，原告诉请的租赁期间属于被告与第三人约定的免租期，第三人豁免被告缴纳租金的义务。第三人确认《肯德基康城餐厅租期及计租日确定表》的真实性和合法性，但不确认关联性，称第三人确认的计租开始日期为2014年3月12日，被告自行更改为2014年6月28日，因第三人工作人员疏忽大意加盖公章构成误解，第三人对此不予确认。原告主张案涉商铺只是第三人出租予被告租赁物的一部分，原告与第三人签订返租合同是为了便于管理及被告合理使用租赁物，该合同实际是委托合同；根据买卖不破租赁原则，原告和第三人向被告披露原告是案涉商铺所有权人时，原告与被告的租赁法律关系形成，被告与第三人签订的《租赁合同》根据事实转变为委托合同关系。被告则称原告与第三人签订《租赁合同》明确约定了原告与第三人间关于返租关系的权利义务，证明原告与第三人间形成房屋租赁关系而非委托关系，该合同显示原告同意第三人将房屋转租给被告使用，故原、被告间不存在租赁关系，根据合同相对性原则，原告无权根据被告与第三人签订的《租赁合同》要求解除该合同。第三人也主张基于合同相对性原则，原告无权解除第三人与被告签订的《租赁合同》。原告主张按案涉商铺附近其他商铺租金100元/平方米的标准计算租金损失，并称该租金损失性质是违约金，并非租赁合同约定的租金，但未能举证证明。被告认为原告的主张没有合同依据，第三人认为原告的主张未能举证证明。另查，案涉商铺所在的康城大厦的建设单位是第三人，康城大厦于2011年7月4日办理建设工程规划许可证，2013年8月31日验收后于2013年9月16日领取东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书。以上事实，有租赁合同、商品房买卖合同、律师函及EMS快递单、查询结果、公证书及EMS快递单、关于对肯德基/必胜客场地评估技术条件的函件回复、房产交付确认书及康城KFC房屋交接表、肯德基康城餐厅租期及计租日确认表、租金发票、银行电子回单、催告函及附件、康城大厦竣工验收备案证书、回复函、律师函、复函、开业通知函、协商函、催告函以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是租赁合同纠纷，被告与第三人签订的租赁合同，及原告与第三人签订的租赁合同均没有违反法律法规的强制性规定，合法有据，本院予以认定，各方应按合同约定全面履行权利义务。本案的争议焦点是原、被告间是否存在租赁合同关系，原告的诉请是否合法有据。首先，关于三方当事人法律关系的认定。从两份租赁合同可知，原告作为所有权人将案涉商铺租赁给第三人，第三人作为承租人再将案涉商铺转租给被告，被告为次承租人。由此可见，原告和第三人及第三人和被告之间均存在租赁合同关系，原告和被告间不存在租赁合同关系，原告作为租赁物的所有权人对被告仅享有物上请求权，而非合同债权。虽然被告和第三人的租赁合同的签订时间先于原告和第三人的租赁合同，但后者已明确注明三方关系，故两份租赁合同的签订时间先后问题不影响上述法律关系的认定。原告主张其与第三人之间是委托关系理据不足，本院不予采纳。其次，关于买卖不破租赁原则的理解。原告主张根据买卖不破租赁原则，原告自购买案涉商铺之日起自动成为案涉商铺的出租人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条规定的是租赁物在租赁期间对租赁物受让人产生法律约束力，租赁物受让人应当继续履行原租赁合同，其立法本意在于通过维持原租赁合同的效力来保证承租人对租赁物的实际租赁控制和使用，因而承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予以支持。原告基于买卖不破租赁原则主张受让人直接取代原出租人成为原租赁合同的一方当事人概括承受出租人的权利义务，但是原告忽略了其是在充分了解被告与第三人签订《租赁合同》的情况下，将案涉租赁物返租给第三人，原告认可第三人与被告继续履行双方签订的《租赁合同》的事实。由此可见，原告取得商铺的所有权后，将商铺出租给第三人，再由第三人出租给被告，确保了被告在案涉租赁物所有权发生变动的情况下，其对商铺的使用权不受影响，符合合同法中买卖不破租赁的立法原意，但是因第三人的存在，原告与被告没有了租赁合同的法律关系。综上，因原告与第三人、第三人与被告之间就同一租赁物分别存在租赁合同关系，根据合同相对性原则，原被告之间不存在租赁合同关系。再次，关于原告的诉请。原告作为房屋所有权人有权请求返还原物、排除妨害、消除危险、恢复原状等物上请求权，但不享有解除合同的权利，故原告不能作为合同相对方向被告主张合同解除权。本案被告和第三人作为合同相对方均不同意解除双方之间的租赁合同，且原告只是被告承租部分租赁物的所有权人，在其他租赁物所有权人不主张解除合同的情况下，为保证租赁物的完整性和被告与第三人间租赁合同的整体性，原告要求解除被告与第三人的租赁合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原、被告之间不存在租赁合同，原告要求被告支付租金损失缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告黎小敏全部诉讼请求。本案受理费1110.91元（原告已预交），由原告黎小敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员  刘秋霞二Ｏ二Ｏ一五年十二月十一日书 记 员  简凤娇欧洁柔（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。