福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0502民初985号 原告：吴朝阳，男，1968年9月22日，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：蔡文明，福建泉顺律师事务所律师。 被告：黄春生，男，1951年11月23日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：郑奇伟，福建闽荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈美红，福建闽荣律师事务所律师。 第三人：福建省泉州市毅达房地产发展有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区。 法定代表人：黄通成，董事长兼总经理。 原告吴朝阳与被告黄春生所有权确认纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月7日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并根据原告吴朝阳的申请，依法通知福建省泉州市毅达房地产发展有限公司（以下简称“毅达房地产公司”）作为本案第三人参加诉讼，于2017年11月2日、2018年4月8日再次公开开庭进行了审理。原告吴朝阳的委托诉讼代理人蔡文明及被告黄春生的委托诉讼代理人郑奇伟、陈美红到庭参加诉讼。第三人毅达房地产公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 吴朝阳向本院提出诉讼请求：1.确认址在泉州市鲤城区XXXX房屋（以下简称“诉争房屋”）为吴朝阳所有；2.案件受理费由黄春生承担。事实与理由：2002年6月12日，吴朝阳与毅达房地产公司签订《售房合同书》一份。该合同书约定：吴朝阳向毅达公司购买该公司开发建设的诉争房屋。合同签订当日，吴朝阳依约支付毅达房地产公司全部购房款593010元，毅达房地产公司也依约于2002年7月下旬将诉争房屋交付给吴朝阳。自此，吴朝阳使用诉争房屋至今。截至2013年3月初，毅达房地产公司仍未协助吴朝阳办理诉争房屋的权属证书，吴朝阳遂向鲤城区法院提起起诉，请求判决确认吴朝阳与毅达房地产公司于2002年6月12日签订的《售房合同书》合法有效。鲤城区法院立案后，经开庭审理，判决支持吴朝阳的全部诉讼请求。2017年2月，在诉争房屋居住的吴朝阳堂弟吴某甲收到鲤城区法院送达黄春生诉返还原物纠纷案的诉讼材料，吴朝阳从而得悉诉争房屋的权属登记在黄春生名下。诉争房屋系吴朝阳出资购买并已居住使用十几年，从没有任何人与吴朝阳作过任何交涉，且吴朝阳与毅达房地产公司签订的售房合同书合法有效，依法受保护。因此，吴朝阳系诉争房屋的真实权利人，该房屋的所有权登记于黄春生名下显属错误，诉争房屋应依法确认为吴朝阳所有。 黄春生辩称，1．诉争房屋的所有权人系黄春生，吴朝阳请求确认诉争房屋为其所有，没有事实与法律依据，依法不应得到支持。确认不动产所有权的行政机关系房管部门，其所制作的土地房屋权证具有物权公示效力。就如吴朝阳在起诉状所陈述，诉争房屋的权属已登记在黄春生名下，且由泉州市房地产管理局于2010年5月25日向黄春生颁发《房屋所有权证书》。基于此，黄春生于2017年2月向法院提起诉讼，请求未经黄春生同意就占用诉争房屋的实际使用人吴某乙某履行腾空并将房屋返还的义务，并于2017年3月7日向法院申请追加吴朝阳作为共同被告，共同承担腾空并返还房屋的责任。若吴朝阳认为诉争房屋的权属登记错误，那么其也应当向登记机构申请不动产更正登记和异议登记，而不是直接向法院提起所有权确认诉讼。为此，黄春生认为，吴朝阳请求法院确认诉争房屋所有权为其所有没有事实与法律依据，依法应予驳回。2．吴朝阳与毅达房地产公司签订的《售房合同书》对双方有约束力，若吴朝阳对该合同书的内容产生争议或者认为合同相对方存在违约行为，也应向合同相对方即毅达房地产公司主张违约责任，而不是依照《售房合同书》来请求确认所有权。因此，黄春生认为吴朝阳以该份《售房合同书》要求确认所有权没有事实与法律依据。 毅达房地产公司未到庭参加诉讼，但本院收到寄件人为吴某乙（邮件封面上自书单位为毅达房地产公司）邮寄加盖毅达房地产公司印章的《情况说明》一份。该《情况说明》内容原文如下：1．上世纪九十年代末期，我公司在开发丰泽街“XX大厦”时，黄春生有出资参与合作，黄春生是该项目的隐名股东。当时，我公司为了尽快回笼资金，在2000年以陈某某名义购买“XX大厦”1001-1008号计八套房产，以黄春生名义办理购买“XX大厦”701-708、1103-1106号共十二套房产的买卖手续。首付款由我公司支付，后续办理了银行按揭手续，并由我公司按期偿还按揭款，因此，上述房产实际仍为我公司所有。2．2002年间，吴朝阳向我公司购买“XX大厦”704、705号房产，2003年因我公司尚欠省五建的工程款，经协商，由我公司将“XX大厦”701、702、703、706、707、708号共八套房产，以房抵债给省五建。自此，“XX大厦”704、705号房产就交付给吴朝阳使用，“XX大厦”701、702、703、706、707、708号房产就交付给省五建使用。对此，陈某某、黄春生均清楚并无异议。同时，为了避免矛盾纠纷，我公司经与陈某某、黄春生三方协商，就在内部作了调整，将原登记于黄春生名下的“XX大厦”701-708号房产调为1001-1008号房产给黄春生，我公司付给陈某某130多万元的按揭款，约定陈某某应当将1001-1008号房产过户到黄春生名下，黄春生将704、705号房产过户到吴朝阳名下，将701、702、703、706、707、708号房产过户到省五建名下。陈某某、黄春生均同意这一方案并在协议书上签名确认。“XX大厦”1001-1008号房产即长期由黄春生接管使用包括出租他人收益等。综上，我公司认为，“XX大厦”704、705号房产已经由我公司卖给吴朝阳，当属吴朝阳所有。“XX大厦”701、702、703、706、707、708号房产已将抵债给省五建，当属省五建所有。黄春生已经收取了“XX大厦”1001-1008号八套房产十多年的租金，也表明他对此是没有任何争议的。因此，如果发生产权争议，也是属于陈某某、黄春生与我公司之间的内部纠纷，不应当否定我公司和吴朝阳、省五建之间的法律关系。为此，特向法院作出说明，请求法院本着实事求是的精神，将“XX大厦”704、705共两套判归吴朝阳，将“XX大厦”701、702、703、706、707、708号共六套房产判归省五建。并由黄春生、陈某某履行相应配合义务。若黄春生、陈某某有异议，可由我公司与其另行解决。 吴朝阳围绕诉讼请求提交了吴朝阳的居民身份证、黄春生居民的身份证复印件、《售房合同书》一份、福建省泉州市商品房销售专用发票发票联（编号为：NO0000547）一份、（2013）鲤民初字第2361号民事判决书一份、民事诉状副本一份、测绘图二份、《房屋所有权证》二份、毅达房地产公司出具的《情况说明》一份、“便条”一份、《承诺书》一份等为证。黄春生提交了中国建设银行个人贷款结清证明一份、《售房合同书》一份、《税收转账专用完税证》二份、《福建鸿慷拍卖有限公司泉州分公司拍卖公告》一份等为证。毅达房地产公司未提交证据或书面质证意见，也未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。黄春生对吴朝阳提供的证据除了对《售房合同书》、福建省泉州市商品房销售专用发票发票联（编号为：NO0000547）、测绘图的真实性无法确认外，对其他证据均无异议。吴朝阳对黄春生提供的证据的真实性均无异议。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据分析认定如下：1．黄春生虽对《售房合同书》、福建省泉州市商品房销售专用发票发票联（编号为：NO0000547）、测绘图的真实性无法确认，但该组证据的真实性已在发生法律效力的证据6（2013）鲤民初字第2361号民事判决书予以确认，故对上述证据的真实性，本院予以确认。2．由于吴朝阳提供毅达房地产公司出具的2017年3月1日和2018年3月6日的《情况说明》均系原件，其内容与本案的其他证据及吴某乙邮寄《情况说明》的内容能相互印证，而黄春生对该证据真实性虽有异议却未能提供反驳证据证明，故该证据的真实性，本院予以确认。3.黄春生单方出具《承诺书》记载黄春生系根据原XX大厦合作开发协议而分得诉争房屋的事实，且黄春生与毅达房地产公司、案外人陈某某等三方人员共同出具“便条”上记载“鉴于XX大厦住宅1001-1008原公司分配给董事黄春生”等内容，毅达房地产公司的《情况说明》陈述因毅达房地产公司开发包括诉争房屋在内的“XX大厦”时，黄春生有出资参与合作，黄春生系该项目的隐名股东，以其名义办理购买诉争房屋等，可见黄春生与毅达房地产公司存在特殊利益的关系。4.黄春生与毅达房地产公司2000年5月2日签订的《售房合同书》明确约定包括诉争房屋在内十二套房产的购房首付款983905元、向中国建设银行按揭贷款2270000元。现有证据无法证明黄春生有实际支付购房首付款983905元，而本院调查取证的银行交易明细也仅能证明黄春生于2014年9月29日转账18740元到其诉争房屋按揭贷款银行账户，用以偿还最后一笔按揭贷款，还特意备注“帮还房贷”的内容，无法证明黄春生还有支付其他款项。相反，在本院调取银行交易明细里，黄春生用来偿还诉争房屋按揭款的款项绝大多数来自案外人杜某甲、杜某乙、吴某乙等人每月转账支付的款项。黄春生虽辩解毅达房地产公司及其法定代表人黄通成尚欠其款项，故通过杜某甲、杜某乙、吴某乙等人以每月转账款项至其诉争房屋银行按揭账户，以偿还欠款，却未提供证据，无法采纳。若黄春生与毅达房地产公司存在真实的诉争房屋买卖关系，则黄春生于2014年9月29日向其诉争房屋按揭贷款银行账户转账18740元时特意备注“帮还房贷”内容，不符合常理；现有证据无法证明黄春生已向毅达房地产公司支付首付款，也无法证明杜某甲、杜某乙、吴某乙等人系代毅达房地产公司及其法定代表人黄通成转账支付黄春生的欠款，结合毅达房地产公司出具《情况说明》、黄春生单方出具《承诺书》及与他人共同出具“便条”载明的内容，黄春生辩解与毅达房地产公司存在诉争房屋买卖关系并因该房屋买卖关系而获得诉争房屋的所有权，证据不足，不予采纳。吴朝阳主张黄春生与毅达房地产公司并未存在真实的诉争房屋买卖关系，予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：毅达房地产公司于1993年4月2日工商注册成立，于2011年8月30日被工商部门吊销企业登记。2000年5月2日，毅达房地产公司与黄春生签订《售房合同书》一份，约定毅达房地产公司向黄春生出售址在泉州市鲤城区XX诉争房屋及701、702、703、706、707、708号、1103、1104、1105、1106号的其他房屋共计12套房屋，并约定黄春生以“首付款+按揭款”的方式支付购房款。 2002年6月12日，毅达房地产公司与吴朝阳签订《售房合同书》一份，约定毅达房地产公司向吴朝阳出售址在泉州市鲤城区XX诉争房屋,购房款为593010元,交房期限为2002年7月30日前。2013年7月17日鲤城区人民法院作出的（2013）鲤民初字第2361号民事判决书，判决确认毅达房地产公司与吴朝阳签订的《售房合同书》合法、有效。该判决书已发生法律效力。上述《售房合同书》签订后至诉争房屋办理权属登记前，毅达房地产公司与吴朝阳未办理上述诉争房屋的产权变更登记，也未办理预告登记，但诉争房屋自2002年7月至至今一直由吴朝阳支配、管理和使用。 之后，毅达房地产公司与黄春生及案外人陈某某协商以诉争房屋楼上十楼8套房屋（即1001、1002、1003、1004、1005、1006、1007、1008号房屋）更换诉争房屋在内的七楼8套房屋，黄春生于2010年5月13日承诺在收到诉争房屋楼上十楼8套房屋的房产权后，无条件将所持有包括诉争房屋在内七楼8套房屋的产权过户至毅达房地产公司或毅达房地产公司指定的第三人名下。 2010年5月25日，黄春生以买卖取得房屋所有权的方式办理诉争房屋的产权登记，缴纳了房屋登记契税，将诉争房屋产权登记在其名下。2017年4月26日，泉州晚报刊登《福建鸿慷拍卖有限公司泉州分公司拍卖公告》，公告福建鸿慷拍卖有限公司泉州分公司于2017年5月18日在泉州市中级人民法院拍卖大厅公开拍卖包括鲤城区XX大厦1001、1002、1003、1004、1005、1006、1007、1008号在内的房产。吴朝阳与黄春生共同确认福建鸿慷拍卖有限公司泉州分公司拍卖的上述房产产权登记在案外人陈某某的名下，因陈某某欠债以致该房产被法院拍卖。2017年1月16日，黄春生向本院递交《民事起诉状》及之后的申请，请求吴朝阳与吴某甲腾空诉争房屋，向其返还房屋并支付自起诉之日起至实际腾空房屋之日止按每月12000元支付房屋占有使用费。2017年4月21日，吴朝阳提起本案诉讼。 本院认为，本案的争议焦点为：诉争房屋为何人的财产？ 吴朝阳认为，毅达房地产公司已将诉争房屋出售并交付给吴朝阳，吴朝阳已实际使用诉争房屋十多年，诉争房屋应确认为吴朝阳所有的财产；黄春生虽与毅达房地产公司签订《售房合同书》，但黄春生个人出具的《承诺书》及与他人共同出具的“便条”可以证实黄春生系毅达房地产公司的股东，因毅达房地产公司为尽快回笼资金，套取银行按揭款，与黄春生签订虚假《售房合同书》，双方存在虚假买卖的事实，因此，不能以《房屋所有权证》等证据为据认定诉争房屋为黄春生所有的财产；诉争房屋的产权虽已登记在黄春生的名下，但根《据最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，吴朝阳已提供证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，其请求确认享有物权，应予支持；吴朝阳提供诉争房屋楼下601、602号《房屋所有权证》、《公证书》及闽五建字[2008]107号《关于杨某某等同志职务任免的通知》等材料，可以证明以物抵债的601、602号房屋也被案外人办理虚假的买卖手续，但这两套房屋办理房屋所有权证后，毅达房地产公司实事求是地将两套房屋的房屋所有权证原件交付给省五建公司，并协调产权证上名义登记的案外人与省五建公司办理《公证书》，授权省五建公司的行政管理部门负责人全权办理包括房屋产权交易在内的各项手续，该两套房屋也长期由省五建公司属下分公司管理使用，省五建公司可以随时办理该两套房屋的产权过户手续。 黄春生认为，在吴朝阳主张购买诉争房屋之前，黄春生已于2000年5月2日与毅达房地产公司签订《售房合同书》，约定毅达房地产公司向黄春生出售包括诉争房屋在内的房产，并于2010年5月25日办理诉争房屋产权登记，缴纳了房屋登记契税；黄春生并非XX大厦的股东，与毅达房地产公司签订的《售房合同书》是真实、合法的；毅达房地产公司向黄春生出售诉争房屋后，曾与黄春生协商用诉争房屋楼上十楼的房产对换黄春生的诉争房屋，黄春生附条件予以承诺，但因毅达房地产公司未能将十楼的房产过户给黄春生，且该十楼的房产已被法院拍卖，故该《承诺书》无效；即使吴朝阳与毅达房地产公司签订的《售房合同书》合法、有效，也应依法及时办理确权登记，但诉争房屋现已确权在黄春生名下，该房屋依法应认定为黄春生所有的财产，若吴朝阳持有异议，也应提起行政诉讼，而非民事诉讼。 本院认为，黄春生与毅达房地产公司虽签订诉争房屋的《售房合同书》，但黄春生与毅达房地产公司并未存在诉争房屋真实买卖关系，黄春生却以其与毅达房地产公司存在诉争房屋买卖关系为由办理产权登记不合法。因黄春生以与毅达房地产公司存在诉争房屋买卖关系为由申请办理产权登记，并提供表面真实的材料，以致不动产登记部门错误登记诉争房屋的产权信息。因此，不能简单以诉争房屋的产权登记而认定黄春生为诉争房屋的产权人。 2002年6月12日，毅达房地产公司与吴朝阳签订《售房合同书》一份，约定毅达房地产公司向吴朝阳出售诉争房屋，该份合同书已被生效判决确认合法有效，且吴朝阳自购买诉争房屋后的次月至其提起本案诉讼时止一直在支配、掌管、使用诉争房屋，而黄春生提供的证据却不足以证明其已合法获得诉争房屋的产权。即使毅达房地产公司也有将诉争房屋分给黄春生，黄春生也有权主张诉争房屋的所有权，也应根据《最高人民法院关于印发的通知》（法办[2011]42号）的规定，按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及双方签订合同时间先后等顺序确定权利保护顺位。因诉争房屋的产权登记已不能认定为黄春生取得诉争房屋的依据，故只能按合法占有房屋以及双方签订合同时间先后等顺序确定权利保护顺位。因吴朝阳自诉争房屋以售房合同书签订之次月起一直在合法占用诉争房屋，故吴朝阳请求确认诉争房屋为其所有，依法有据，本院予以支持。毅达房地产公司经公告送达传票未到庭,本院依法判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 址在泉州市鲤城区XX房屋为吴朝阳所有的房屋。 案件受理费12553元，由黄春生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  洪良直 审 判 员  潘银幼 人民陪审员  傅金刚 二〇一八年六月六日 书 记 员  连丽娜 判决书引用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 -13-