贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）铜中民二终字第46号上诉人(原审原告)：韩继忠，男，1970年10月27日出生，土家族。委托代理人：倪明学，贵州献才律师事务所律师。代理权限，特别代理。委托代理人：陆辉，贵州献才律师事务所律师。代理权限，特别代理。被上诉人（原审被告）：思南元成房地产开发有限公司。法定代表人：谢元成，该公司经理。原审第三人：陈业强，男，1971年3月11日出生，苗族。上诉人韩继忠因与被上诉人思南元成房地产开发有限公司(下称思南元成房开公司)及原审第三人陈业强确认合同效力纠纷一案，不服思南县人民法院于2014年12月11日作出的（2014）思民初字第171号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院查明：被告思南元成房开公司均因欠原告韩继忠、第三人陈业强的借款未偿还，遂用其所开发的位于思南县思唐镇××××商住楼的一楼2号门面房抵其所欠韩继忠、陈业强的借款。2010年4月23日，陈业强与思南元成房开公司签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》中载明“商品房系D幢二单元1层商铺1-2号房，建筑面积约60平方米，总价款70万元。合同注明：本合同属抵押合同，按规定时间内，依照附加补充协议执行，逾期，按本合同执行”。同日，陈业强与思南元成房开公司签订《合同补充协议》，该《合同补充协议》中载明“按月结付所收款项产生的滞纳金，金额为3.5万元/月；所收购房款约定归还日期为2010年6月22日；到期不结付滞纳金或未还清所收款项，陈业强可享有购房合同所述之全部权利，陈业强对合同标的物有自由处置权；思南元成房开公司从完全履行结清滞纳金并归还购房款70万元之日止，购房合同按双方共同约定销毁。”同日出具收据一张，金额为人民币70万元（即借款59万元加36万元的利息11万元）。2010年8月3日，韩继忠与思南元成房开公司签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》中载明“商品房系一层2号房，建筑面积共53.92平方米，17000元/平方米，总金额90万元。”同日出具收据一张，金额为人民币91万元。韩继忠对其与思南元成房开公司签订的《商品房买卖合同》中的房屋于2010年8月23日在思南县房产事业局进行了预售登记备案。2013年5月12日，思南元成房开公司向韩继忠发出通知，通知韩继忠到该公司领取中和商住楼第2间门面房钥匙并同意其装修，韩继忠遂到该公司领取了所争议门面房靠街面门锁的钥匙。事后，思南元成房开公司又将所争议的门面房靠街面的门锁以其门锁已坏为名收回钥匙，又将其门面房的所有门锁钥匙交付给陈业强。原、被告及第三人遂为此门面房发生争议而诉至法院。另查明：被告思南元成房开公司开发的中和商住楼竣工后，原告韩继忠于2012年12月4日向思南元成房开公司委托的安装人员交纳了安装卷闸门费用2000元；2013年3月，韩继忠向被告思南元成房开公司交纳了安装该房水、电等费用5500元。2013年11月7日，韩继忠以陈业强为被告、思南元成房开公司为第三人向法院提起排除妨害纠纷诉讼，后韩继忠于2014年1月26日以“原、被告双方对所争议门面房均未取得物权，该门面房权属不明”为由撤回起诉。一审法院认为：第三人陈业强在本案中系具有独立请求权的第三人。原告韩继忠、第三人陈业强与被告思南元成房开公司签订的《商品房买卖合同》中所涉及的房屋均系思南元成房开公司开发的位于思南县思唐镇××××商住楼一楼2号门面房，系同一标的物，系思南元成房开公司用于折抵所欠韩继忠和陈业强的借款。合同签订后，韩继忠、陈业强都与思南元成房开公司未到房屋管理部门办理预告登记和房屋产权过户登记手续，诉争的标的物产权都未转移。韩继忠与思南元成房开公司签订《商品房买卖合同》后，虽到思南县房产事业局进行了预售登记备案，但预售登记备案只是房屋管理部门行政管理的一种形式，不具有预告登记的效力和物权期待权，其与思南元成房开公司签订的《商品房买卖合同》属债权合同。陈业强与思南元成房开公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》后，未到房屋管理部门办理物权登记手续，不具有法律约束力，其《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的性质仍属于债权合同，不具有真正法律意义上的房屋买卖合同,系法律上的债权合同。思南元成房开公司一房多次抵债他人，侵犯了债权人的合法权益，其与韩继忠、陈业强签订《商品房买卖合同》应为无效合同。在审理过程中，经向韩继忠、陈业强释明，要求对诉求进行变更以解决债权债务纠纷，韩继忠、陈业强均表示不变更诉求，故对韩继忠诉称、陈业强述称的诉讼请求，不予支持，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款之规定，判决：原告韩继忠、第三人陈业强分别于2010年4月23日、2010年8月3日与被告思南元成房开公司签订的《商品房买卖合同》无效；驳回原告韩继忠、第三人陈业强的其他诉讼请求。案件受理费180元，由思南元成房开公司负担。一审宣判后，原审原告韩继忠不服，提起上诉。其上诉理由为：其与思南元成房开公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且已交清房款，进行备案登记，并领取争议房屋的钥匙，接受交付，依法取得了该房屋所有权。而被上诉人与陈业强签订的协议有篡改现象，未办理预售登记，陈没有通过正常、合法渠道取得该房钥匙，不能取得该房的所有权，请求改判支持其一审诉求。上诉人韩继忠的代理人的代理意见为：思南元成房开公司以物抵债，不违反强行法的规定，该公司与韩继忠签订的《商品房买卖合同》合法有效。韩继忠对该房办理了预售登记，并缴纳水、电设施费用，该公司已书面通知收房，韩已领取该房的钥匙，该房应归韩继忠所有。本院二审另查明，2013年12月13日，在原告韩继忠诉被告陈业强、第三人思南元成房开公司占有物排除妨碍纠纷案庭审中，第三人思南元成房开公司的法定代表人谢元成述称：认可其与韩继忠、陈业强借款关系，其分别与韩继忠、陈业强就本案商品房签订的《商品房买卖合同》是为借款提供的抵押担保。同时，其也将该商品房抵押给其债权人熊劲、宋安华。该商品房的钥匙，经其同意先后拿给韩继忠和陈业强，目的仍是为借款提供担保。该商品房的所有权属于公司，只是用于抵押借款，并不是出卖，待其将上述四家借款纠纷处理好后，再决定本案争议商品房交付给谁，或由法院拍卖后偿还四家借款。本院二审还查明，2010年3月26日，思南元成房开公司与熊劲签订《商品房买卖合同》约定，买卖标的为本案争议商品房，房款为170万元。2014年11月13日，一审法院依职权对本案争议的商品房予以查封。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第五条“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯”的规定，本案中，思南元成房开公司有多个到期债权未能清偿，其将本案争议商品房以签订买卖合同的形式，为上诉人韩继忠、第三人陈业强等多个债权人提供债权担保，其行为已侵犯其他债权人的合法权益，应当认定为无效。同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力……”之规定，思南元成房开公司将本案争议商品房以签订买卖合同的形式，为其借款提供担保后，先后将该商品房的钥匙交给韩继忠、陈业强，这与履行商品房买卖合同进行交房的形式不符。而且，思南元成房开公司的法定代表人谢元成在庭审中认可，两次交该商品房的钥匙均是其同意的，目的仍是将该钥匙押在债权人处，该商品房的产权仍属于公司。即元成房开公司交钥匙的行为，并不是履行商品房买卖合同的交房行为，其真实意思并不是履行商品房买卖合同。虽然韩继忠还进行了备案登记，但该公司未按合同向韩继忠或陈业强履行交房义务，也未将本案争议商品房登记在韩或陈的名下，二人均未取得该房的所有权。故韩继忠所提的上诉理由及其代理人提出的代理意见，均不成立，不予支持。一审法院认定思南元成房开公司与韩继忠、陈业强签订的《商品房买卖合同》无效，并驳回韩继忠、陈业强的诉讼请求正确，应予维持。综上，一审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180元，由上诉人韩继忠负担。本判决为终审判决。审 判 长  柳文辉审 判 员  欧根昌代理审判员  吴爱民二〇一五年四月二十七日书 记 员  李正雷