北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第04077号上诉人（原审被告）北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街**。法定代表人杨维旺，总经理。委托代理人朱红民，男，1976年4月21日出生。委托代理人薛莲，北京廉峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吴慧，女，1975年6月20日出生。委托代理人赵保洋，北京昊庭律师事务所律师。上诉人北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）因与被上诉人吴慧商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第205号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人实地公司之委托代理人朱红民、薛莲，被上诉人吴慧之委托代理人赵保洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2014年12月，吴慧起诉至原审法院称：我与实地公司于2013年8月9日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），我购买实地公司的坐落于北京市通州区新华大街南、中山大街北侧商业、办公综合楼×号房屋（以下简称×号房屋），合同约定实地公司应于2013年11月15日前交房，并规定逾期交房超过90日，我有权退房，实地公司按照我全部已付款的1%向我支付违约金。合同签订后，我支付购房款136万元和购房活动费1万元，但实地公司现在仍未向我交付该商品房。故我起诉要求：1、判令解除我与实地公司签订的合同编号为Y1516837的《预售合同》；2、实地公司返还我购房款136万元；3、实地公司退还我购房活动费1万元；4、实地公司支付我购房款1%的违约金1.36万元；5、诉讼费由实地公司承担。实地公司辩称：我公司不同意吴慧的诉讼请求，要求吴慧继续与我公司履行合同。吴慧未在规定的时间内提出解除合同。吴慧未按照《预售合同》第35页附件十的约定履行，应承担购房款20%的违约金。原审法院经审理查明：2013年7月，吴慧至实地公司鑫源贸大厦项目看房，并于2013年7月29日交纳认购费10万元，2013年7月31日交纳活动费1万元，交纳房款58万元。2013年8月9日，吴慧与实地公司签订《预售合同》，吴慧购买实地公司开发建设的×号房屋，总房款136万元。《预售合同》第六条付款方式及期限约定：买受人采取下列第1种方式付款，一次性付款。具体付款方式及期限的约定见附件五。附件五付款方式及期限的约定：“一、双方同意该商品房（既通州区新华大街南、中山大街北侧“鑫源贸大厦”×号房屋）总价款为人民币￥1360000元，壹佰叁拾陆万零仟零佰零拾零元整。二、双方同意买受人以一次性方式付款，具体付款期限安排如下：1、2013年9月5日前，￥1360000元，壹佰叁拾陆万零仟零佰零拾零元整。”《预售合同》第十二条交付条件约定：实地公司应当在2013年11月15日前向吴慧交付该商品房。该商品房交付时应当符合3个条件：1、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）。合同第十四条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十一条第（1）项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第十一条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第36页第5条对于商品房预售合同第十四条的修改和补充约定：“因出卖人原因逾期交房超过90日，买受人退房，买受人应最迟在出卖人逾期交房90日后的3日内向出卖人书面提出退房申请，逾期买受人不得再行使合同的解除权、退房权。”合同签订后，吴慧于2013年9月6日，交纳剩余房款68万元。2013年11月15日，因房屋未满足交付条件，实地公司未按照合同约定向吴慧交付×号房屋。2013年12月，实地公司向吴慧发出入住通知，通知吴慧于2013年12月28日办理入住手续，但此时×号房屋尚未取得竣工验收备案手续。吴慧因房屋不符合交付条件未办理入住。2014年6月26日，实地公司办理完毕了×号房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续。吴慧称实地公司未按时交房后，其多次向实地公司要求退房，但未能协商一致，但吴慧对其曾提出退房申请的情况未向法院提供证据。2014年12月12日，吴慧向实地公司在《预售合同》中约定的通讯地址通州区新华大街×号邮寄《解除合同通知书》，因实地公司拒收该邮件被退回。在本案审理过程中，吴慧称签订合同当日其按照销售的要求交纳了各种款项，并按其要求在合同指定的部分签字，其本人并未仔细阅读合同，且无权对合同条款提出修改意见。吴慧称合同第36页第5条对于商品房预售合同第十四条的修改和补充约定系对其退房权进行限制，为实地公司提供的格式条款，显失公平。实地公司称吴慧在签订合同时应对合同的条款进行仔细阅读，《预售合同》第二页的说明中明确的写清“买受人应当仔细阅读合同条款”的提示，故签订合同后吴慧应当按照合同履行。吴慧未按照合同第36页第5条约定的时间书面提出退房申请，故吴慧不再享有解除合同的权利。实地公司同时提供了北京市建测房地产经纪有限公司（以下简称建测公司）提供的《北京O**项目住宅、写字楼、商业业主办理产权所需提供的资料》，证明吴慧未提供相关资料，才导致其公司未能实际交房。吴慧称《北京O**项目住宅、写字楼、商业业主办理产权所需提供的资料》形成于其起诉之后，在履行合同的过程中实地公司未向业主告知，且系办理产权所需提供的资料，与其因实地公司延期交房要求解除合同无关。原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告吴慧与被告实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。吴慧已经支付了全部的购房款，并且按照双方合同第十二条的约定实地公司应于2013年11月15日向吴慧交付×号房屋，实地公司未按时交付房屋，实地公司于2014年6月26日才取得×号房屋所在商业、办公综合楼的竣工验收备案手续，实地公司已经构成违约。吴慧虽然未按照合同第36页第5条的约定在实地公司逾期交房超过90日的3日内书面提出退房申请，但该条款为实地公司提出的格式条款，对吴慧的退房权进行了限制，且实地公司未对该条款提醒吴慧注意并进行必要的说明，对实地公司称因吴慧未按时提交书面的退房申请故不同意解除合同的答辩意见，法院不予采纳。故对吴慧要求解除与实地公司签订的《预售合同》，并要求实地公司退还全部已付款136万元及支付全部已付款的1%即1.36万元违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院依法予以支持。对于吴慧交纳的活动款1万元，该笔费用为吴慧为购买×号房屋按照实地公司的要求所支付，由实地公司收取，现因实地公司违约吴慧不再购买×号房屋，且实地公司未提供证据证明该款项为其他公司所收取，故对吴慧要求实地公司返还商铺活动费1万元的诉讼请求，证据充分，理由正当，法院依法予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2015年1月判决如下：一、自判决生效之日起解除吴慧与北京实地房地产开发有限责任公司签署的编号为Y1516837的《北京市商品房预售合同》；二、北京实地房地产开发有限责任公司返还吴慧购房款人民币一百三十六万元，于判决生效之日起七日内执行清；三、北京实地房地产开发有限责任公司赔偿吴慧违约金人民币一万三千六百元，于判决生效之日起七日内执行清；四、北京实地房地产开发有限责任公司返还吴慧活动费人民币一万元，于判决生效之日起七日内执行清。原审法院判决后，实地公司不服，上诉至本院，请求撤销原判，改判驳回吴慧的诉讼请求，主要理由是：吴慧未在规定的时间内提出解除合同，其不得再行使合同的解除权、退房权；实地公司已经通知吴慧入住，应视同实地公司已经按照合同约定完成房屋交付；原审法院认定《预售合同》附件十第五条属于格式条款是错误的。吴慧同意原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。上述事实，有《预售合同》、《解除合同通知书》、《北京O**项目住宅、写字楼、商业业主办理产权所需提供的资料》、购房款收据、邮寄单及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：《预售合同》的解除及违约责任承担问题。吴慧以实地公司逾期交房构成违约为由，要求解除《预售合同》并由实地公司支付违约金。根据查明的事实，按照双方合同约定实地公司应于2013年11月15日前向吴慧交付房屋，但实地公司未按约定交付房屋。虽然实地公司辩称其向吴慧发放过入住通知，视同其已完成交付，但实地公司直至2014年6月26日才办理完毕涉诉房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续，在此之前涉诉房屋尚不具备交付条件，故实地公司的确存在逾期交房的行为。就此问题，实地公司提出抗辩理由为吴慧未在规定的时间内提出解除合同，其不得再行使合同的解除权、退房权。基于此，实地公司不同意解除《预售合同》，要求继续履行合同，并由吴慧支付违约金。关于合同解除权一节。《预售合同》附件十第五条约定：“买受人应最迟在出卖人逾期交房90日后的3日内向出卖人书面提出退房申请，逾期买受人不得再行使合同的解除权、退房权。”实地公司以吴慧未在其逾期交房90日后的3日内向其书面提出退房申请为由，主张吴慧不再享有合同解除权。本院认为，《预售合同》附件十第五条是对该合同正文第十四条的修改和补充，第十四条并没有3日内书面提出退房申请的限制条件，同时，我国《合同法》第九十四条明确规定因当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故附件十第五条对于买受人提出退房申请的3日期限限制明显过苛，变相排除了买受人的解除权，属于无效的格式条款。实地公司无权以该条款限制吴慧的合同解除权。综上，实地公司逾期交房构成违约，应承担相应的违约责任。原审法院依据吴慧的诉请，判令解除《预售合同》并由实地公司返还购房款以及赔偿违约金，具有事实与法律依据，本院予以维持。实地公司要求继续履行合同，缺乏法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费8627元，由吴慧负担1元（已交纳），由北京实地房地产开发有限责任公司负担8626元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费17252元，由北京实地房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王忠审判员陈锦新代理审判员张清波代理审判员束建华代理审判员史晓霞二〇一五年四月二十日书记员 刘   艳   辉   书    记    员   王   永   基