安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书(2015)六金民二初字第01646号原告:舒善梅,女,1967年9月28日出生,汉族，住六安市裕安区，委托代理人：吕淑毅，安徽皋陶律师事务所律师。被告:六安市金安区春天科技,住所地六安市金安区。经营者：牛丰，男，1978年，6月19日生，汉族，住金安区，被告:抱儿钟秀,住所地六安市金安区。经营者：文豪，男，1991年1月23日出生，汉族，住六安市金安区，委托代理人：文洋，男，1991年4月27日生，汉族，住安徽省六安市金安区，原告舒善梅诉被告六安市金安区春天科技、抱儿钟秀租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月2日立案受理，依法适用简易程序，于2015年11月19日公开开庭进行了审理。原告舒善梅及其委托代理人吕淑毅，被告六安市金安区春天科技的经营者牛丰、被告抱儿钟秀的经营者文豪及其委托代理人文洋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。舒善梅诉称：1、请求判令解除原被告房屋租赁合同，被告支付房租至交还所租房屋子止（暂计至起诉时约57600元）；2、请求判令被告支付违约金1万元，请求判令被告给付未付房租的罚款，并交还所租房屋予以清场；3、请求判令被告承担所有诉讼费用。事实与理由：被告六安市金安区春天科技2011年9月承租了原六安市农资公司位于梅山××路××号办公楼门面贰间用于经营。租赁合同约定房屋租赁时间是2011年10月8日起至2016年10月8日，租金每年57600元，年付，并在合同中也约定了延迟支付租金的违约责任。原告近期了解到涉案房屋现实际使用者是抱儿钟秀，经营者是文豪。2013年11月原告经公开拍买取得了45号房屋所有权，原告要求被告向其支付2014年10月至2015年出房租，但被告拒绝支付房租，也拒绝交还所租房屋，双方发生争执，由六安市金安区小南海派出所调解，被告仍不履行合同约定的义务，原告为维护自身合法权益，根据我国法律法规的规定，特具状至贵院，请求依法判如所请。六安市金安区春天科技、抱儿钟秀辩称:1、被告主体不适格，被告是个体工商户，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人名共和国民法通则》若干问题的意见第41条规定及最高人民法院关于适用《中华人名共和国民法通则》若干问题的意见第46条规定原告因以被告的营业执照登记的户主为诉讼当事人，有字号的，应在法律文书中注明登记的字号。现原告以被告抱儿钟秀茶叶总代理为诉讼当事人，明显违反法律规定。2、即使不论主体资格的问题，原告诉请的原告拖欠房租57600元及违约金1万元也没有事实依据。依据原告提供的字第32××52号房地产权证，原告取得房屋所有权是在2015年1月8日而被告在2014年6月时就已经向六安市农资公司支付了2014年6月至2015年6月的一年租金，因此被告不存在原告诉称的拖欠房租57600元的情形更不存在承担违约金的问题。根据《合同法》买卖不破租赁的规定，原告无权要求被告交还房屋。另外，原告诉称，2013年11月原告经公开拍卖取得了涉案房屋的所有权，但是被告没有接到任何通知，根据《合同法》的相关规定，被告应享有优先购买权，原告对涉案房屋的取得明显违反法律规定，起诉讼主体资格也存在重大瑕疵。综上所述被告二认为被告二不是本案的适格的诉讼主体，也不存在拖欠原告房租的事实，因此请求人民法院驳回原告的起诉。为支持其诉讼请求，原告向本院提交证据如下：证据1、原告身份证复印件，证明原告主体适格。证据2、被告组织机构代码，被告二工商信息登记，证明被告主体适格。证据3、被告门面照片、房屋租赁合同，证明被告租赁梅山路45号办公楼门面两间，协议约定租期五年，从2011年10月8日至2016年10月8日，年租金57600元，年付，未按期缴纳租金罚款月租金5%，违约金10000元，出租人有权终止合同收回房屋。证据4、六安市供销合作社联社（以下简称供销社）文件，证明原六安地区农资公司梅山路45号办公楼由供销社依法委托拍卖证据5、原告拍买成交函，房产证复印件，证明原告取得梅山路45号房产所有权，有权依据合同约定，要求被告履约。证据6、告知函、确定房租收取时间的回复，证明原告明确告知被告，原告有权自2013年11月16日收取被告租金，并要求被告缴纳租金，逾期不缴的承担相应的法律责任。证据7、六安市中级人民法院公告，证明六安市中级人民法院受理安徽省六安市农业生产资料公司破产申请，2013年1月21日裁定宣告破产，自此该公司无民事主体资格，印章收回作废，根据法律规定任何以安徽省六安市农业生产资料公司名义实施的行为均为无效行为。为支持其抗辩主张，被告向本院提交证据如下：证据1、房屋租赁合同，证明两被告确实租赁了农资公司房屋。证据2、收款收据三份，证明被告自租赁合同签订以来一直按期缴纳房租，包括2014年6月至2015年6月的租金在内都已经缴纳。被告方对原告方的证据进行质证:对证据对证据1无异议。对证据2无异议。对证据3无异议。对证据4无异议。对证据5无异议。对证据6有异议，告知函没有收到，也不知道是谁的告知函。对证据7没有看到过。具人说是贴在哪里，但是我没有看到。原告方对被告方的证据质证意见:对证据1真实性有异议，和农资公司提供的合同有误，合同第八条是被告自行添加手写的“如果房屋出租被告有优先受租权”，原合同没有该手写的部分，其他的部分我们认可。对证据2对于2011年、2013年的票据，没有2012年房屋租金的收据，票据上的时间有涂改，真实性有异议。对2013年、2014年的票据三性均有异议。对于2007年的房屋租赁合同它不是原件，真实性与本案无关联性，被告的证明目的有异议，票据上的签名的不是现在涉案房屋的所有人，四张票据均有异议。对于2007年的转让费与本案没有关联性。本院对上述证据审查后认证如下：对原告证据1-7、被告证据1-2的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。经审理查明：2011年10月8日，被告六安市金安区春天科技与原六安市农资公司签订《房屋租赁合同》，约定被告六安市金安区春天科技承租原告由位于梅山××路××号办公楼门面贰间用于经营。租赁合同约定房屋租赁时间是2011年10月8日起至2016年10月8日，租金每年57600元，支付方式每年一付，并在合同中也约定了延迟支付租金的违约责任，拖欠租金两个月以上的，未经出租人同意擅自转租得的，出租人可以终止合同收回房屋。合同签订后，原告将房屋交付被告六安市金安区春天科技使用，被告将租金交付至2015年6月，在租赁期间，被告六安市金安区春天科技将涉案房屋转租他人，现实际使用者是抱儿钟秀，该个体工商户的经营者是文豪。2012年9月，原六安市农资公司向六安市中级人民法院申请破产，2013年11月，原告经公开拍买取得了45号房屋所有权，原告要求被告向其支付2014年10月至2015年租金，但被告拒绝支付房租，双方发生争执，经六安市金安区小南海派出所调解及双方自行协商未果，导致诉讼。本院认为：原告舒善梅与被告六安市金安区春天科技与原六安市农资公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有拘束力。本案原告舒善梅通过拍买的方式取得涉案房屋的所有权，依法取得房屋原出租人的相关合同权利及义务，被告六安市金安区春天科技在租赁期间擅自转租租赁房屋，且自2015年7月起也未向出租人交纳租赁费，按照双方在合同中关于解除合同和终止合同的条件约定，原告现要求收回租赁房屋符合双方约定，本院予以支持。关于租赁费问题，被告应自2015年7月1日起按租金每年57600元的标准向原告支付租赁费损失至交还房屋之日止；被告六安市金安区春天科技将房屋转租被告抱儿钟秀，两被告应承担共同责任；关于被告是否应付原告违约金1万元等问题，因在合同中双方只约定解除合同的条件，就违约的情形未作约定，故本院不予支持；被告辩称本案主体不适格，原告经公开拍卖取得了涉案房屋的所有权，但是被告没有接到任何通知，根据《合同法》的相关规定，被告应享有优先购买权，原告对涉案房屋的取得明显违反法律规定等辩称意见，不符合有关法律规定，且对此未能提供相关证据加以证明，故其抗辩意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告舒善梅与被告六安市金安区春天科技双方的《房屋租赁合同》。二、被告六安市金安区春天科技(经营者：牛丰)、抱儿钟秀(经营者：文豪)于本判决生效之日起二十日内向原告舒善梅交还租赁的房屋，并承担自2015年7月1日至房屋交还之日止的租赁费，按租金每年57600元的标准向原告支付。三、驳回原告舒善梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2090元，减半收取1045元，由被告六安市金安区春天科负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于六安市中级人民法院。审判员  马开功二〇一五年十二月五日书记员  姜 希附《中华人民共和国民法通则》第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。第八十八条第一款合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自已的义务。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。