四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书(2015)涪民初字第5671号原告：成都忠信物业管理有限公司，住所地：四川省成都市武侯区。法定代表人：田永云，该公司总经理。委托代理人：李星，该公司职员。委托代理人：王斌，该公司职员。被告：何寿业，男，汉族，生于1978年6月16日，住四川省绵阳市涪城区，被告：杨木兰，女，汉族，生于1979年1月22日，住址同上，原告成都忠信物业管理有限公司诉被告何寿业、杨木兰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案受理后，依法由审判员蔡艳适用简易程序���开开庭进行了审理。原告成都忠信物业管理有限公司的委托代理人李星、王斌、被告何寿业、杨木兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告于2013年9月30日办理了绵阳涪城xxxx有限公司开发建设的位于绵阳涪城xxxx有限公司入伙手续。根据原告与xxxx有限公司签订的《绵阳涪城xxxx住宅区前期物业服务合同》约定，原告按照合同约定为小区业主提供物业管理服务，小区业主应按时缴纳物业管理服务费。原告自开发商通知交房至今，一直按照约定提供相应的物业服务，被告却从2014年10月1日起至今一直未缴纳物业服务费。原告虽多次催收，但被告都以种种理由拒不缴纳，原告遂诉至本院，请求判决：1、被告向原告支付自2014年10月1日起至2015年9月30日止的物业服务费计人民币3017.53元；2、按照每日万分之五的标准支付逾期付款的违约金直到缴清全部物业管理费之日止；3、被告承担本案诉讼费用。被告何寿业、杨木兰辩称：我们不给物管费是有原因的。首先，我们当时过来的时候外墙灯没有开，物业说是坏的。现在也没有开过，说不归他们管。当时健身器材在外面，现在被移到里面来了，外面被物业用做停车场，由物业收取停车费，且我们业主自己停车也需要交纳停车费，还不给我们扯票。我门前的灯坏了8、9个月也没人更换。还有一些公共区域也是坏的。物业说是开发商的责任，现在也没有修理好。我花费了70、80万元购买的房屋，住进去的感觉很不好。住宅下面的狗窝、餐饮噪音污染很大，让我们早上无法休息好。3号门晚上经常拉货进进出出，晚上噪音很大。我有一次还报警了，巡警五大队过来才制止了的，保安都没有管。还有就是门禁卡，我当��要求更换成更方便的门禁卡，但是物业让我们找开发商。而且我的父母都进不来小区。但是你说管理严格的话，晚上一个保安守两个门。而且我们业主出门买个菜，买菜回来大包小包的就要求业主出示门禁卡，这个太不人性化了。保安随时都在更换，都认不到业主，保安的态度不好。因此我没有缴纳物管费。经审理查明：二被告购买了绵阳涪城xxxx有限公司x区x栋x单元xxx号房屋。2013年7月9日，二被告接收该房屋。另查明，2014年3月3日，原告与被告绵阳涪城xxxx有限公司签订《绵阳涪城xxxx住宅区前期物业服务合同》一份，上载明由原和绵阳涪城xxxx住宅区提供前期物业服务。服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共用部位和相关场地��清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防护等事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理。原告提供的前期物业服务应不低于绵阳市物业服务一级标准。其中，路灯、楼道灯完好率不低于95%。物业服务收费采用包干制方式，由业主按其拥有的建筑面积交纳，高层住宅用户物业服务费为每平方米人民币2元/月。业主应于接房之次日或视为接房之次日起全额交纳物业服务费用。每个季度第一个月的前5日交纲本季度物业服务费。经书面催告后，业主未按时足额交纳物业服务费用的，应按欠交金额每日千分之三的标准向原告支付违约金。此后，原告为绵阳涪城xxxx住宅区提供了物业服务，但二被告下欠2014年10月1日至2015年9月30日期间的物业服务费3017.53元未付。经催收无果，原告遂诉至本院，请求判如所请。庭审中，二被告提供照片显示有地砖破损、有乱停车的情况，原告质证称照片载明的位置均属市政管理范畴，与其无关。二被告还举证证明其物业所在楼层有一楼道灯损坏，原告对此事实予以确认，但称该灯应当被取消，但未提供证据予以证明。庭审中，原告就二被告提出的问题作出解释称，外墙照明属城市亮化工程范围；门禁卡和健身设施都是绵阳涪城xxxx有限公司设置的；噪音等问题不在原告的物业服务范围之内；停车收费事宜目前还在完善相关的手续。上述事实，有原、被告的陈述，当事人身份证明、绵阳涪城xxxx住宅区前期物业服务合同、电梯月度例行维养记录、值班记录表、巡视记录表、工程绿化队、工程秩序环境等各个部门工作记录、环境部的日常工作、消杀温馨提示、消杀记录、消杀药品的回收、服务需求登记表、来访人员xxxxxx物业服务合同、xxxx交房程序表、绵阳市xxxxx管理费收缴协议、缴费通知单、照片等证据证明，经庭审质证，在卷佐证。本院认为，原告与被告绵阳涪城xxxx有限公司签订《绵阳涪城xxxx住宅区前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。此后，原告按约对绵阳涪城xxxx住宅区进行了物业服务和管理。二被告作为该小区业主，理应及时支付相应的物业服务费。现二被告拖欠不付，应当承担相应的违约责任。因此，原告要求二被告支付其下欠物业服务费的主张，与事实相符，于法有据，本院予以支持。二被告辩称外围照明路灯不开、小区安装���用门禁卡、健身设施被搬离原位置、噪音大、乱停车、地砖破损等诸多问题，但未提供证据证明上述事宜系原告的物业管理范畴。至于原告雇请的保安要求业主出示门禁卡系其履行物业管理职责的行为，二被告理应遵守。在原告履行了其维护公共秩序职责的基础上，其是否更换保安和安排几个保安执勤均系原告内部管理的问题，二被告无权干涉，故对二被告要求原告对上述问题进行整改后才交纳物业服务费的抗辩意见，本院不予采纳。此外，原告虽无确保路灯、楼道灯100%完好的责任，但二被告物业所在楼层楼道灯损坏后，原告仍应及时更换。从查明的事实可知，原告至今未更换该楼道灯。鉴于此，本院确认原告的物业服务在一定程度上存在瑕疵，并影响了二被告对其物业的利用。二被告因此而拒缴物业服务费，不属于恶意��欠。故原告主张由二被告承担违约金的诉讼请求不成立，本院不予支持。原告称该楼道灯应当被取消，但未提供相应的证据予以证明，故对其该项意见，本院不予采信。关于原告是否有权收取二被告停车费的问题，因与本案不属于同一法律关系，二被告可与原告协商解决或另案诉讼。为此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何寿业、杨木兰于本判决生效之日起三日内向原告成都忠信物业管理有限公司支付2014年10月1日起至2015年9月30日的物业服务费人民币3017.53元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告成都忠信物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取25元，由被告何寿业、杨木兰负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  蔡艳二〇一五年十二月十八日书记员  杨佳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一���在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。