广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第1096号上诉人（原审被告）刘德和，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托代理人覃亚炎，广东循理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社，住所地广东省佛山市禅城区。负责人罗均钜。委托代理人熊晓光，广东提德律师事务所律师。上诉人刘德和为与被上诉人佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社（以下简称南西合作社）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法南民初字第297号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。原审法院查明：刘德和自1993年开始租用南西合作社位于某工业区的土地，面积1.15亩，2010年前的租金按照每年每亩10000元支付，2011年与2012年的租金按照每年每亩15000元支付。双方无订立书面《土地租赁合同》，现刘德和未向南西合作社支付2013年1月1日开始的租金。南西合作社曾向刘德和发两次律师函，刘德和在2014年11月6日签收第一次律师函。南西合作社第一次发律师函要求刘德和签订书面的《土地租赁合同》并支付拖欠的租金、滞纳金，若不按期履行，南西合作社就与刘德和解除土地租赁关系。刘德和收到律师函后，未与南西合作社签订书面的《土地租赁合同》，亦未向南西合作社支付拖欠的租金、滞纳金。刘德和在2014年11月12日签收第二次的律师函，南西合作社第二次发律师函告知因刘德和无按照第一份律师函缴纳拖欠的租金、滞纳金，要求与刘德和解除合同并要求刘德和支付土地占用费及交还土地。因刘德和未按时履行，南西合作社遂起诉法院要求处理。另查明，2014年11月28日，南西合作社向法院起诉要求刘德和支付租金，案件受理后，因南西合作社在收到预交诉讼费通知单未在规定的时间内缴纳案件受理费，案件按自动撤诉处理。再查明，涉案土地位于南庄村“南庄小学以南”地段，经禅城区国土资源局佛禅国土资（建补）字（2004）169号文件批复确定，涉案土地的集体土地建设用地使用者为佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司，暂时按工业用地功能使用。2015年5月18日，佛山市禅城区南庄镇南庄村民委员会、佛山市禅城区南庄镇南庄集团有限公司出具《说明》，确认涉案土地已授权南西合作社佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社负责管理，土地的收益归南西合作社。原审法院认为：案件系南西合作社主张刘德和解除租赁关系及支付租金、土地占用费等而产生的土地租赁合同纠纷。南西合作社依法对涉案土地享有管理、收益的权利，其与刘德和虽未签订书面的《土地租赁合同》，但双方自1993年以来，已实际形成土地租赁关系，是当事人之间的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，应予以确认。现南西合作社主张解除双方的土地租赁关系，刘德和不同意解除，主张继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，本案双方未签订书面的《土地租赁合同》，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。又因南西合作社依法向刘德和发律师函要求刘德和签订书面的《土地租赁合同》并支付拖欠的租金、滞纳金，若不按期履行，南西合作社就与刘德和解除土地租赁关系。刘德和收到律师函后，未与南西合作社签订书面的《土地租赁合同》，亦未向南西合作社支付拖欠的租金、滞纳金。南西合作社再次向刘德和发律师函告知因刘德和无按照第一份律师函缴纳拖欠的租金、滞纳金，要求与刘德和解除合同并要求刘德和支付土地占用费及交还土地。故南西合作社主张与刘德和解除土地租赁关系并主张刘德和支付租金、占用费，有事实和法律依据，应予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，确认双方土地租赁关系在刘德和第二次签收律师函的日期2014年11月12日解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，现双方土地租赁关系已解除，刘德和应当返还租赁物，对南西合作社主张刘德和拆除位于禅城区某工业开发区的1.15亩土地的地上建筑物并将该土地交还给南西合作社的诉讼请求，有事实和法律依据，应予以支持。关于租金的标准，双方无书面《土地租赁合同》进行约定，南西合作社主张按照每年每亩20000元计算，刘德和主张按照每年每亩10000元计算，但双方实际履行过程中，为2011年以前按照每年每亩10000元支付，2011年、2012年开始按照每年每亩15000元支付，故以双方实际履行的租金标准每年每亩15000元计算，对南西合作社、刘德和双方的主张不予支持。即刘德和应向南西合作社支付2013年1月1日起至双方土地租赁关系解除之日2014年11月12日的租金32184元（15000元／亩×1.15亩×1年＋15000元／亩×1.15亩×316天÷365天）；2014年11月13日起至庭审之日2015年8月5日的土地占用费，计算为12571元（15000元／亩×1.15亩×266天÷365天）；2015年8月6日起的土地占用费，以1.15亩按照每年每亩15000元的标准计算至刘德和交还租赁物之日止。对南西合作社主张超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认南西合作社与刘德和的土地租赁关系于2014年11月12日解除；二、刘德和在判决发生法律效力之日起三十日内拆除位于禅城区某工业开发区（位于南庄村“南庄小学以南”地段，经禅城区国土资源局佛禅国土资（建补）字（2004）169号文件批复确定）的1.15亩土地的地上建筑物并将该土地交还给南西合作社；三、刘德和在判决发生法律效力之日起十日内向南西合作社支付2013年1月1日起至2014年11月12日的租金32184元；四、刘德和在判决发生法律效力之日起十日内向南西合作社支付2014年11月13日起至2015年8月5日的土地占用费12571元及利息，2015年8月6日起的土地占用费，以1.15亩按照每年每亩15000元的标准计算至刘德和交还租赁物之日止；五、驳回南西合作社的其他诉讼请求。案件受理费减半收取547元，由南西合作社负担74元，刘德和负担473元。上诉人刘德和不服上述判决，向本院提起上诉称：刘德和一直租用南西合作社位于南庄村某工业区的土地，2010年前的租金为每亩10000元，刘德和与南西合作社之间没有签订《土地租赁合同》，刘德和一直租用上述土地使用至今。2011年期间，南西合作社的村民曾就出租土地的租金问题进行表决，表决结果为每亩每年25000元，但南西合作社未按照表决的结果租赁土地，其中租给南一队的14亩多土地每亩每年租金只有20000元。刘德和认为，在南一队租用土地租金也为每亩每年25000元标准的情况下，刘德和同意按上述标准支付租金。上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项，改判南西合作社、刘德和之间的土地租赁关系继续履行；2.案件一、二审受理费由南西合作社负担。上诉人刘德和在二审期间向本院提交了刘德和最初租赁涉案土地的手续证明，拟证明涉案土地刚开始办理土地使用证时，刘德和有参与办理，故刘德和对涉案土地享有优先承租权。被上诉人南西合作社辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。刘德和的上诉理由不成立，请求二审法院驳回刘德和的上诉请求。被上诉人南西合作社在二审期间未向本院提交新证据。被上诉人南西合作社对刘德和提交证据的真实性不予确认，且认为刘德和提交的证据不能证明其所要证明的内容。本院对刘德和提交的证据认定如下：刘德和提交该份证据与本案不具有关联性，不作为本案定案依据。经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点为：1.南西合作社、刘德和之间的土地租赁关系是否应解除及刘德和是否应将案涉土地交还南西合作社？2.刘德和应支付南西合作社租金及占用费的具体金额？南西合作社对涉案土地享有管理、收益的权利，其与刘德和之间虽未签订书面的土地租赁合同，但双方之间实际形成了土地租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，本案中双方当事人为不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。南西合作社分两次向刘德和发送律师函，第一次发函要求刘德和签订书面的《土地租赁合同》并支付拖欠的租金、滞纳金，若不按期履行，则解除土地租赁合同关系。刘德和收到律师函后，未与南西合作社签订书面的《土地租赁合同》，亦未支付拖欠的租金、滞纳金。后南西合作社第二次向刘德和发出律师函，要求解除租赁合同关系并要求刘德和支付土地占用费、交还土地。故原审法院以第二次律师函送达刘德和的时间即2014年11月12日作为双方土地租赁关系的解除时间并判令刘德和交还土地并无不当，本院予以维持。刘德和上诉主张继续履行合同理据不足，本院不予支持。关于租金的支付标准，由于双方未签订书面《土地租赁合同》，原审法院参照2011年、2012年每年每亩15000元的标准，计算刘德和应向南西合作社支付2013年1月1日起至双方土地关系解除之日2014年11月12日的租金32184元（15000元／亩×1，15亩×1年＋15000元／亩×1.15亩×316天÷365天）；2014年11月13日起至庭审之日2015年8月15日的土地占用费，计算为12571元（15000元／亩×1.15亩×266天÷365天）；2015年8月6日起的土地占用费，以1.15亩按照每年每亩15000元的标准计算至刘德和交还租赁物之日至并无不当。但由于南西合作社在一审庭审后已经明确放弃对刘德和拖欠的租金、占用费的利息主张，故原审判决仍判令刘德和支付2014年11月13日起至2015年8月5日的土地占用费12571元的利息予南西合作社不当，依法应予改判。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律欠妥，依法应予改判。刘德和上诉主张继续履行合同理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法南民初字第297号民事判决第一、二、三项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法南民初字第297号民事判决第五项；三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法南民初字第297号民事判决第四项为：刘德和在判决发生法律效力之日起十日内向佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社支付2014年11月13日起至2015年8月5日的土地占用费12571元，2015年8月6日起的土地占用费，以1.15亩按照每年每亩15000元的标准计算至刘德和交还租赁物之日止；四、驳回佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费547元，由被上诉人佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社负担74元，由上诉人刘德和负担473元；二审案件受理费231元，由上诉人刘德和负担200元，由被上诉人佛山市禅城区南庄镇南庄村南西经济合作社负担31元。本判决为终审判决。审 判 长  安建须代理审判员  徐允贤代理审判员  黄玉凤二〇一五年十二月二十日书 记 员  李嘉敏