广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第5469号上诉人（原审被告）：吴渊，住广东省电白县。委托代理人：何家毅，广东政霖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾伟银，住广东省广州市花都区。委托代理人：杜健君，广东合誉律师事务所律师。上诉人吴渊因与被上诉人曾伟银租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第735号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区新华街紫薇路26号1座114（复式商铺），建筑面积229.81平方米，权属人为曾伟银，抵押权人为招商银行股份有限公司广州风神支行。2014年4月18日，曾伟银（出租方）与吴渊（承租方）签订《租赁合同》，约定：曾伟银将涉案商铺出租给吴渊，租赁期限为三年，从2014年6月1日至2017年5月31日，押金30000元。合同第三条对租金及交付方式进行约定“2014年6月1日至2015年5月31日，每月租金为人民币壹万伍仟元整（小写：15000元）2015年6月1日至2017年5月31日，每月租金为人民币壹万陆仟伍佰元整（小写：16500元），租金每月交一次，在每月的5号之前缴交，如不按时缴交，逾期每天扣罚违约金2%，承租方不得以任何理由将押金抵作租金之用。”合同第八条约定“租赁期间，任何一方违反本合同而给对方造成经济损失的，违约方应赔偿给对方。”合同还对其他事项进行了约定。《租赁合同》签订当日，吴渊向某银交付押金30000元，曾伟银将涉案商铺商铺即交付给吴渊。2014年10月14日，吴渊通过EMS国内标准快递向某银寄出《关于解除租赁合同及交付商铺、商铺钥匙函》及钥匙两条，该函写明：“因经营不善，我已于2014年9月底短信并电话联系您要求解除租赁合同，当时双方口头一致同意于2014年10月10日解除租赁合同并交付商铺。但于2014年10月9日，您电话通知我不同意解除合同并要求我为您寻找下一租户，根据合同规定，我并无此义务。并且根据《租赁合同》第四条和第八条的规定，我已将押金人民币叁万元整（￥30000元）作为违约金交付于您，并愿多支付您10天的租金，即从2014年10月10日至10月19日。根据当时双方口头一致同意解除合同的约定，我已于10月7日清理完毕并完成交付商铺的准备。现我致函将商铺交付于您，如您仍不收回商铺，2014年10月10日后的租金我将不再支付，并在该日后所产生的任何法律责任，将由您个人承担。现我将商铺锁匙（锁匙数：2条）附本函邮寄于您。”2014年10月23日，广东省邮政速递物流有限公司广州花都分公司作出《遗失证明》，该证明称“10月14日我部揽收员江某上门收寄文件一份，邮件号1066426977709，内件为文件一份，应客户要求2条锁匙随文件一起邮寄，揽投员当面封装完好寄出，该件投递地址均为我部区域，10月15日早上一频进口我部，文件袋有开口破损，内件有无短少不详，我部已按程序向上一环节缮发验单说明原因，并联系收件人预约投递，收件人电话拒收，揽投人未接触到收件人。我部按公司流程做退回处理，经寄件人核实内件2条锁匙丢失，如寄件人需要申请赔偿，我部将配合寄件人按邮政法规处理。”2014年10月28日，曾伟银向吴渊发出一份《律师函》，通知吴渊“1.促请贵方在收到本律师函之日起的三日内支付2014年10月份的租金；若贵方仍不缴交的，贵方还应按合同约定支付违约金。2.请贵方按合同约定缴交2014年11月份及其后租赁期间的租金。”曾伟银于2015年5月21日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.吴渊向曾伟银支付2014年10月至2015年1月的租金60000元及违约金（违约金以月租金15000元为基数，每月延迟支付租金的违约金分别按各月租金的延迟天数计付，日违约金为月租金的2%）；2.本案的诉讼费由吴渊承担。原审诉讼中，曾伟银变更上述第一项诉讼请求为：吴渊向曾伟银支付2014年10月至2015年6月的租金135000元及违约金（违约金以月租金15000元为基数，每月延迟支付租金的违约金分别按各月租金的延迟天数计付，日违约金为月租金的2%）。吴渊原审答辩称：请求驳回曾伟银的全部诉讼请求，曾伟银的诉请没有事实和法律依据。吴渊已于2014年10月14日书面发函给曾伟银要求解除租赁合同，并随邮件交付了涉案商铺的钥匙，双方租赁合同关系应于2014年10月14日吴渊发函之日起就已解除，在2014年10月14日前的租金吴渊已向曾伟银交纳，故曾伟银的诉讼请求没有依据。原审诉讼中，曾伟银、吴渊一致确认：曾伟银欠付自2014年10月14日起的租金。吴渊向原审法院提交其腾空商铺的照片7张，拟证明吴渊已于2014年10月13日腾空涉案商铺；并提交曾伟银出租启示的照片3张，拟证明曾伟银已知道吴渊交还涉案商铺并收到钥匙对外出租。曾伟银向原审法院提交其于2015年6月15日在广州星汇地产代理有限公司录音一份，拟证明曾伟银并未将涉案商铺出租。曾伟银原审表示：其不同意解除双方签订的租赁合同，要求继续履行。吴渊原审表示：双方签订的租赁合同已由其单方解除。原审法院于2015年7月22日组织曾伟银、吴渊前往涉案商铺进行交接，曾伟银、吴渊一致同意：涉案商铺可由曾伟银在2015年7月22日起另行出租。原审法院认为：曾伟银、吴渊签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，也未违反法律、法规的强制性规定，依法成立有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，吴渊单方向曾伟银发函解除合同并欠付自2014年10月15日之后的租金，该行为已构成违约。且吴渊单方将涉案商铺钥匙寄回曾伟银，在广东省邮政速递物流有限公司广州花都分公司作出《遗失证明》，告知涉案商铺钥匙已经遗失的情况下，吴渊并未及时联系曾伟银，亦未提交充分证据证明曾伟银已取得商铺控制权，故不能认定为吴渊已完成涉案商铺的交接事宜，现曾伟银、吴渊已于2015年7月22日完成涉案商铺的交接。因此，吴渊应支付曾伟银自2014年10月15日至2015年6月30日的租金，经核算为129725.8元（15000元／月÷31天×17天＋15000元／月×7个月＋16500元／月×1个月）。故曾伟银要求吴渊支付欠付租金129725.8元的诉讼请求，合理合法，原审法院予以支持，对其主张的超出部分，没有理由和依据，原审法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案吴渊单方解除合同构成违约，因此曾伟银要求吴渊支付欠付租金的违约金的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。但综合本案案情，吴渊将《关于解除租赁合同及交付商铺、商铺钥匙函》寄给曾伟银时，曾伟银拒收该函后并未及时到商铺进行查看，且吴渊欠付自2014年10月15日之后的租金后，而曾伟银仅在2014年10月28日发函追讨2014年10月租金后一直并未催缴，故原审法院酌情调整吴渊应支付的违约金标准为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以不超过本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2015年8月6日作出如下判决：一、吴渊于本判决发生法律效力之日起十日内向曾伟银支付自2014年10月15日至2015年6月30日止的租金129725.8元；二、吴渊于本判决发生法律效力之日起十日内向曾伟银支付违约金，违约金标准为：1、2014年10月15日至2014年10月31日，以欠付租金8225.8元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率算至实际清偿之日止；2、2014年11月1日至2015年5月31日，以105000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率算至实际清偿之日止；3、2015年6月1日至2015年6月30日，以欠付租金16500元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率算至实际清偿之日止。上述违约金金额以不超过本金为限；三、驳回曾伟银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1363元，其中63元由曾伟银负担，其中1300元由吴渊负担。判后，上诉人吴渊不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，证据不足。吴渊已于2014年10月14日和曾伟银解除《租赁合同》并实际交回涉案商铺。一、根据吴渊提交的商铺照片可以证明其于2014年10月13日后没有实际占用和使用该商铺；并且吴渊已经于次日书面发出《关于解除租赁合同及交付商铺、商铺钥匙函》给曾伟银要求解除租赁合同，并随邮件交付了涉案商铺的钥匙。吴渊在发函的前后已与曾伟银联系并告知其要求解除合同，吴渊在收到曾伟银拒收而退回的函件时是被拆开过的，吴渊认为曾伟银是充分了解函件内容而拒收并取回了商铺的钥匙。二、根据吴渊提交的曾伟银出租启示照片显示2014年10月27日涉案商铺的门口张贴了出租的电话号码，由此可以证明曾伟银是清楚知道吴渊已搬离涉案商铺并已取得商铺控制权而对外出租。三、根据曾伟银提供的证据资料，曾伟银只在2014年10月28日向吴渊发出一份催收租金的《律师函》。但自2014年11月至2015年5月21日，曾伟银在长达大半年的时间内并没有以任何方式向吴渊催收租金，显不合常理，特别是涉案商铺的门口还贴着出租启示。综上所述，吴渊认为双方租赁合同关系应于2014年10月14日吴渊发函之日起就已解除并实际交付了涉案商铺，而在2014年10月14日前的租金吴渊也已向曾伟银交纳。退一步而言，即使双方合同没有解除，而在曾伟银清楚知道吴渊已搬离涉案商铺的情况下，其在2014年10月后并没有向吴渊催收租金，由此造成的扩大损失应当由其自行承担。另外，吴渊已经将违约金即押金支付给曾伟银，不应当再按照同期贷款利率支付违约金。根据合同约定吴渊有单方解除合同的权利，并已履行了通知义务。因此，曾伟银原审诉讼请求没有依据，一审法院判决吴渊继续承担租金和支付违约金显失公平。为此，吴渊上诉请求撤销原审判决，依法改判驳回曾伟银原审全部诉请。被上诉人曾伟银答辩称：吴渊陈述称将钥匙函件寄出给曾伟银，曾伟银是没有收到钥匙和函件的。邮局跟踪单也显示该邮件并未妥投。原审法院组织双方对涉案商铺进行交接之前，曾伟银是没有涉案商铺钥匙的，合同是没有解除的，曾伟银要求对方继续履行合同。吴渊拖欠租金应当按照同期贷款利率支付损失，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回吴渊的上诉请求，维持原审判决。本院二审经庭询调查确认原审查明事实，双方当事人二审均无新证据提交。二审另查明：曾伟银、吴渊《租赁合同》第四条约定“签订本合同时承租方须缴交30000元作为该商铺的押金给出租方。租期满后，在承租方缴清租赁期内全部应缴的一切费用后，出租方将押金无息退回给承租方。若承租方中途解约，押金则不退”。本院认为：原审法院对于曾伟银、吴渊之间《租赁合同》的效力及双方权利义务的认定合法有据，论理清晰，不作赘述。针对吴渊的上诉主张，本院认定如下：双方签订《租赁合同》之后，均应依约切实履行各自的合同义务。曾伟银在签订合同后将适租的涉案商铺交付给吴渊占有使用，而吴渊最初亦按合同约定支付了押金和租金。在曾伟银不存在违约的情形下，吴渊无权单方主张解除合同。双方合同约定“承租方中途解约，押金则不退”实则是对承租方中途解约押金如何处理而作出的约定，并不能视为吴渊若放弃押金则有权中途解约。因此，吴渊据此主张其有权提前解除租赁合同，依据不足。吴渊于2014年10月14日向曾伟银发函主张双方已经协商一致解除租赁合同缺乏事实依据，故其单方发函要求解除合同的行为并不具有合同解除的法律效力。且吴渊单方将涉案商铺钥匙寄回曾伟银，在广东省邮政速递物流有限公司广州花都分公司作出《遗失证明》，告知涉案商铺钥匙已经遗失的情况下，吴渊并未及时联系曾伟银，亦未提交充分证据证明曾伟银已取得商铺控制权，亦不能认定为吴渊已完成涉案商铺的交接事宜。因此，曾伟银诉请吴渊支付自2014年10月15日至2015年6月30日的租金及违约金，原审结合具体案情认定的欠租金额及违约金计付标准，公平合理，本院予以维持。吴渊对其上诉主张并未能提供充分证据证明，理应承担举证不能的不利法律后果。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人吴渊的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2726元，由上诉人吴渊负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一五年十二月二十八日书 记 员  璩方慧