四川省青神县人民法院民 事 判 决 书（2015）青神民初字第204号原告遂宁新运物业管理有限责任公司。法定代表人余斌，该公司经理。委托代理人杨尚东，四川江洋律师事务所律师。被告滕某某，男。委托代理人张高彬，青神县法律援助中心指派律师。原告遂宁新运物业服务有限责任公司（以下简称：遂宁新运公司）与被告滕某某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理，依法由审判员曹素琴适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告遂宁新运公司法定代表人余斌及其委托代理人杨尚东，被告滕某某的委托代理人张高彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告遂宁新运公司诉称：原告是依法设立并取得物业管理资质的物业服务企业。青衣峰景小区前期物业服务管理合同是由成都新运物业管理有限责任公司（案外人，以下简称：成都新运公司）与建设方“龙腾公司”签订，期限至2012年12月31日。成都新运公司于2012年1月注销后，由该公司人员于2012年2月注册成立了遂宁新运公司，遂宁新运公司从2012年2月起接替成都新运公司从事青衣峰景小区的物业管理服务。2013年度，因青衣峰景小区业主委员会还没有成立，所以由原告继续进行物业管理服务。前期物业管理到期后，开发商龙腾房地产公司不再补贴物业公司费用，经原告预算，2013年的物管费收取为1元／㎡，电梯运行费每户每月20元，2栋一层14户免收电梯运行费。2013年7月，该小区业主委员会成立后，先后两次和原告就物业管理费进行协商，最后达成口头协议，物业费为1元／㎡，免收电梯运行费。青衣峰景小区共五百多户业主，95%以上的业主均是按照1元／㎡／月标准缴纳了2013年的物业管理服务费，说明几乎所有业主均认可业主委员会与原告的口头约定。虽然没有签订书面的物业管理合同，但是原告已经完成了2013年全年的物业服务，被告仍应缴纳物业管理费。2014年，原告退出了青衣峰景小区的物业服务。现已有95%的小区业主缴纳了2013年全年的物业管理费。请求法院判令被告支付原告2013年物业管理费6862元（1元／㎡／月×571.83㎡×12个月），并支付违约金205.86元。被告滕某某辩称：原告主体资格有问题。原告陈述2012年成都新运公司注销后即由原告进行管理服务，但原告与成都新运公司在法律上是两个不同的法人，其权利义务不能当然承接。原告进入被告小区进行物业管理服务，既没有经过业主大会选聘，也没有在小区内进行公示，现原告以物业管理合同“甲方”的地位起诉被告与事实不符与情理不合。原、被告之间并没有签订物业服务合同，亦无口头约定。青衣峰景小区业主委员会2013年7月才成立，业主委员会也未与原告达成过书面或口头物业管理服务合同。原告陈述其主张的物业管理费按1元／㎡的标准计算是自己核算的结果，其主张就该收费标准已向青城镇政府和物价部门报告的事实，不构成被告方对该合同条款的确认。小区其他业主缴纳2013年度物业管理费用，不能当然推定原告与被告成立物业管理合同。被告滕某某系青衣峰景小区门市业主，原告未就门市业主与住房业主同属一个物业管理小区提供证据证明，且门市无需进出住宿小区。2013年青衣风景小区常年卫生无人打扫、偷盗情况时有发生、公共设施失修，原告没有提供管理服务，被告也未享受到原告提供的物业服务。青神县城内与青衣峰景小区布局相同的小区对门市业主有些不收费，有些象征性收费，2014年度小区聘请的物业公司也未收取门市业主的物业管理费。综上，原告的诉讼请求于法无据，请求法院判决驳回。经审理查明：青神县青城镇青衣峰景小区的开发商为青神县龙腾房地产开发有限公司。在该小区业主、业主大会选聘服务企业之前，青神县龙腾房地产开发有限公司选聘了成都新运公司为青衣峰景小区的物业服务企业。被告滕某某系青神县青城镇青衣峰景小区＊栋＊层＊＊号商业房业主，其房屋建筑面积为571.83㎡。2009年12月，被告滕某某与成都新运公司签订前期物业服务合同，约定：合同有效期两年，2010年底至2012年底；物业服务费0.5元／平方米／月；同时约定了成都新运公司提供的物业公共服务事项和质量等内容。在前期物业服务合同履行期间，成都新运公司于2012年1月被注销了工商登记。原告遂宁新运公司于2012年2月17日依法登记成立后，于2012年4月5日取得了物业服务三级资质，经营范围为物业服务、家政服务。遂宁新运公司的服务人员系原成都新运公司的工作人员。从2012年2月起，原告即为青衣峰景小区提供了物业服务。成都新运公司被注销工商登记、遂宁新运公司的成立以及由原告为青衣峰景小区继续提供物业服务等事项，均未向青衣峰景小区业主公示。在提供物业服务期间，原告未以其名义重新与被告签订物业服务合同，但被告按0.5元／平方米／月的标准，交纳了2012年度的物业服务费。2012年底，成都新运公司与被告签订的前期物业服务合同到期后，因青衣峰景小区尚未召开业主大会，亦未选举业主委员会，原告遂在2013年度中继续为青衣峰景小区提供了物业服务。2013年7月，青衣峰景小区召开业主大会，并选举产生业主委员会，但未选聘物业服务企业。青衣峰景小区业主委员会亦未与原告签订书面或口头物业服务合同。另查明：1、青衣峰景小区临街商业用房无进出小区单独通道。2、原告新运公司主张其公司在2013年度中为青衣峰景小区提供了秩序维护、保洁绿化、清理化粪池、垃圾清运、设备设施保养维修、保障电梯运行等物业服务。为证实其主张，原告提交了供水专用发票，公共照明缴费发票，物业相关开支收据、发票，电梯维修发票，抢修设备清单及发票，员工工资表等证据予以证明。原告主张青衣峰景小区业主委员会成立后，先后两次和原告就物业费进行协商，最后达成协议，约定了物业费为1元／㎡，但原告没有提供证据予以证明。3、被告滕某某称门市业主与小区住宅业主不属同一物业管理区域，门市业主并未享受原告提供的物业服务，提交了照片、报警记录、证人证言等证据予以证明。上述事实有岗位职责、业主告知书、通知、青衣峰景小区公用设备设施移交清单、物管部职工花名册及相关人员材料、2013年物业收支发票、工程联系函、抢修设备费用清单及发票、青衣峰景2013年业主缴费表、照片、房屋信息摘要、证人证言及双方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：原告遂宁新运公司与原成都新运公司均系具有独立法人资格的公司。成都新运公司被注销工商登记后，遂宁新运公司依法设立，二者并无权利义务承接关系。原告遂宁新运公司提供了供水专用发票，公共照明缴费发票，物业相关开支收据、发票，电梯维修发票，抢修设备清单及发票，员工工资表等证据，足以证明其在2013年度中，为青神县青城镇青衣峰景小区业主提供了物业服务。被告在购买青衣峰景小区商业用房时，已经与建设单位选聘的物业服务企业签订了前期物业服务合同，故被告辩称其不属青衣峰景小区物业管理区域业主的理由不能成立，本院不予采信。被告作为青衣峰景小区临街商业房业主，虽然无需每日进出小区，但作为业主，被告享有业主权利和应当履行业主义务。原告对小区进行了物业服务，被告作为业主客观上接受了物业服务，故被告以其未享受物业服务，原、被告之间无书面或口头约定的物业服务合同而拒不同意交纳物业费的理由亦不成立，本院不予采信。原告称青衣峰景小区业主委员会成立后，与其达成了协议，约定物业费为1元／㎡／月，但未提供证据予以证明，故本院不予采信。综合考虑原告提供物业管理服务的合理成本、物业管理服务质量、当地经济发展水平及青衣峰景小区的实际情况等因素，可参照被告与原成都新运公司签订的前期物业服务合同中，约定的0.5元／㎡／月的物业费标准，由被告交纳给原告物业费，即：应由被告滕某某交纳给原告遂宁新运公司2013年度的物业费3430.98元（0.5元／㎡／月×571.83㎡×12个月）。被告辩称原告在2013年度中未提供物业服务，但其提供的证据虽证明了原告提供的物业服务质量有瑕疵，但不足以证据证明原告未提供物业服务，故被告的这一主张，本院亦不予采信。原告要求被告支付逾期交纳物业费的违约金的请求，因双方未约定物业费的交纳期限，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第六条第一款、第三十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，由被告滕某某支付给原告遂宁新运物业管理有限责任公司2013年1月1日至2013年12月31日的物业费3430.98元；二、驳回原告遂宁新运物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告遂宁新运物业管理有限责任公司负担13元，被告滕某某负担12元（原告已垫付，由被告在付款时直接付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员  曹素琴二〇一五年四月二十日书记员  豆 霞