四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0703民初第2863号 原告（反诉被告）：绵阳天骄摩尔广场商业管理有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区。 法定代表人：李桂珍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邹金池，四川林志律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷宇，四川林志律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王鑫，男，1990年3月31日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：胡彬，绵阳市涪城区城郊法律服务所法律工作者。 原告绵阳天骄摩尔广场商业管理有限公司（以下简称天骄摩尔公司）与被告王鑫租赁合同纠纷一案，于2018年5月16日向王鑫送达了民事起诉状副本及其他相关法律文书。王鑫在答辩期内依法向本院提起反诉，本院予以立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告天骄摩尔公司的委托诉讼代理人雷宇、被告王鑫及其委托诉讼代理人胡彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告天骄摩尔公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付自2017年6月17日起至实际支付之日止的房屋租金，计算至起诉时为177616元；3、被告支付因拖欠房租而产生的违约金，约为42627.84元；4、案件诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月18日，原告指派工作人员王××与被告签订《天骄摩尔商铺租赁合同》，原告将商铺租赁给被告经营××爆炒餐厅。根据合同约定，租赁期限为2017年3月18日至2022年3月17日止。租赁物面积为222.02平方米。租金标准为前两年每平方米80元，月租金17761.6元。合同签订后，双方均正常履行合同义务。但是在第二个付款期届满前时，被告却未能向原告缴纳当期房租，经原告催要，被告至今未能缴纳，且被告至今仍占用着租赁物。2017年10月16日，原告收到了被告邮寄的解除合同函，告知原告解除合同的事实，但并未将商铺移交原告。为此，原告诉至本院，请求判如所请。 被告王鑫辩称：1、合同载明的房屋使用性质为商用餐饮，原告出租的房屋却并不具备餐饮的使用条件。被告承租后，只是实际经营了3个月。后因房屋的使用性质达不到餐饮标准，被告就将房屋退还给原告，并且终止了合同关系。故被告并不拖欠原告租金，也不存在违约行为。2、原告并非本案适格原告，本案适格原告应当是房屋的实际所有者。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告王鑫向本院提起以下诉讼请求：1、被反诉人赔偿反诉人经济损失12万元；2、由被反诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：反诉原告在租赁房屋期间，一直履行了合同相应的约定。反诉人租房是为了经营××爆炒餐厅，租赁后，反诉人已投入大量的财力装修，并购买设备。经营期间，因被反诉人出租的房屋烟道出现问题，反诉人多次找到被反诉人，要求维修和整改，但被反诉人一直未对油烟问题进行赖以，以致于租赁房屋楼上住户多次向城管部门投诉。2017年7月31日，绵阳市城管执法局作出责任改正通知书，要求停止营业进行整改，防止油烟问题再次出现，导致反诉人的经营无法继续，从而造成了反诉人巨大的经济损失。为此，反诉原告提起反诉，请求判如所请。 反诉被告天骄摩尔公司辩称：1、反诉原告所称与事实不符。天骄摩尔商场有公共排烟管道，王鑫当时由于操作不当，取出了烟道中的一个部件，才导致无法排烟；2、在烟道无法排烟后，王鑫多次要求我方为其维修，我方也重新为其修建了新的排烟口；3、我方按合同约定积极履行合同义务，而王鑫却以自己单方的原因未向我方支付第二期的租金，并发出了解除合同的函，表示其已无履行合同的意愿，故我方也不应承担补偿王鑫损失的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定以下事实： 原告天骄摩尔公司与业主签订《委托代理合同》，约定由业主委托天骄摩尔公司代管其位于四川省绵阳市涪城区××路××号天骄摩尔广场×号楼×层××号，建筑面积共计222.02平方米的商业用房。2017年1月15日，原告天骄摩尔公司委托王××代为签订前述房屋的租赁合同，并收取租金。2017年3月18日，王××与被告王鑫签订《天骄摩尔商铺租赁合同》一份，载明王鑫承租该商业用房经营××爆炒餐饮店。租赁期限从2017年3月18日至2022年3月17日止。在租赁期间，王鑫可享受分年分期3个月的免租期优惠，即第一年可享受1个月，第二年可享受1个月，第三年可享受1个月。在租赁期内，前两年，按建筑面积80元/平方米/月计收租金，月租金为17761.6元，年租金为213139.2元。从第3年开始租金在上年租金基础上每年递增6%。租金每3个月为一个支付时段，王鑫需在每个支付时段前15日内付清下一个支付时段的租金。同时，王鑫应缴纳房屋租赁保证金1.7万元。该保证金不计息，不保值，合同签订3日内付清。租赁期间双方必须信守合同，不得单方违约，否则由违约方向守约方支付当年租金总额20%的违约金。 合同签订后，被告王鑫向原告交纳了保证金1.7万元和2月租金。原告天骄摩尔公司被告王鑫交付了案涉商铺。被告王鑫将房屋装修后投入经营。但是，从2017年5月至7月期间，绵阳市城市管理行政执法局涪城区分局及绵阳市涪城区城管局六次接到市民来电、来函反映，××爆炒存在油烟扰民及噪音扰民的问题。原、被告对前述问题进行了整改。2017年绵阳市城市管理行政执法局向××爆炒发出《责令改正通知书》，要求停止营业，进行整改，防止油烟问题再次出现，并在2017年9月1日前改正或者整改完毕。被告王鑫遂停业，通知原告天骄摩尔公司进行整改。原告天骄摩尔公司在2017年9月1日前更换了烟道。但就其维修后，该烟道是否已可正常排烟，原告天骄摩尔公司未予举证证明。此外，原告还主张案涉烟道损坏系因被告王鑫的不当行为所致，但亦未提供证据予以证明。 庭审中，被告王鑫称更换烟道后，仍不能达到正常排放标准，为此，其在2017年9月1日重新开业后又立即停业，并于9月2日停业，9月3日双方进行协商后，其向天骄摩尔公司交还了商铺钥匙，表示不再继续租用该商铺。此后，其于2017年9月10日至15日期间将放置于商铺内的物品搬离。但对于该说法，被告王鑫亦不能举证予以证明。原告天骄摩尔公司对此不予认可，称其从未收到被告王鑫交还的钥匙，其实际于2018年4月13日提起本案诉讼时才将案涉商铺钥匙撬开，另行出租。 另查明，2017年10月13日，被告王鑫向原告天骄摩尔公司和王××发出《解除合同函》，以原告提供的烟道无法正常使用，导致严重损失为由，要求解除双方的租赁合同关系，并称“已将该铺面移交给你方”。原告天骄摩尔公司于2017年10月16日收到该函。2018年1月8日，王××以王鑫为被告，诉至本院，请求判决解除双方的租赁合同关系，并由王鑫支付下欠租金，承担违约金。后因主体问题，王××撤回了该案诉讼。 此外，被告王鑫提供装修合同、收据、记账单等为凭，证明其为装修该商铺支出34万余元，以及在经营期间营业总收入54万余元，支出人工费18.8万元，2017年8月停工整顿期间还发放工资39300元。原告天骄摩尔公司质证认为记账单系其单方制作，人工费支出也没有员工的签名，无法达到其证明目的，且被告单方解除合同，其损失与原告无关。 对于双方争议的事实，本院认定如下：1、关于案涉烟道是否系被告王鑫人为损坏问题，原告天骄摩尔公司未予举证，故本院对其该项说法，不予采信。2、至于案涉烟道是否已由原告天骄摩尔公司完成维修，达到可正常使用标准的问题，双方各执一词，但均无有力的证据予以证明。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，应当由原告天骄摩尔公司承担相应的举证责任。现其无法举证证明，应当承担举证不力的法律后果。故本院对其该项主张，不予采信。3、被告王鑫称其于2017年9月3日向原告天骄摩尔公司交付钥匙，于2017年9月15日前腾退了案涉商铺，但未提供证据予以证明，本院对此不予采信。4、被告王鑫就其所遭受损失的具体金额，未提供充分、客观的证据予以证明，本院对此不予采信。 本院认为，原告天骄摩尔公司受案涉商铺业主之委托，代为出租商铺。在此基础上，其委托王××与被告王鑫签订的《天骄摩尔商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，对双方均具备约束力。原告天骄摩尔公司作为实质上的合同主体之一，有权提起案涉诉讼。故被告王鑫以主体不适格为由，主张驳回起诉的意见不成立，本院不予采纳。 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，且履行对租赁物的维修义务。本案中，双方约定案涉商铺系用于餐饮。那么，原告天骄摩尔公即应当向被告王鑫交付具备餐饮排烟需求的商铺，但事实上，从被告王鑫经营的××爆炒开业后就多次因排烟问题被投诉，甚至被要求停业整顿。原告天骄摩尔公司虽进行过维修，但并未举证证明案涉烟道经其维修后已能达到正常排烟标准。故，本院认为，原告天骄摩尔公司未严格履行合同义务，导致被告王鑫租用案涉商铺的合同目的无法实现。为此，被告王鑫主张解除双方的合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项、第九十六条之规定，该解除合同的函到达原告时，双方的合同解除。原告主张双方的合同于其提起本案诉讼时解除的意见，与事实不符，本院不予采纳。 被告王鑫在该函中明确“已将该铺面移交给你方”，即其以明示不再对案涉商铺享有承租权。原告天骄摩尔公司至少在收到该函之日即重新享有商铺的管理、使用权益。故相应的租金亦应计算至当日止。原告天骄摩尔公司主张由被告王鑫承担此后的租金，与事实不符，于法无据，应予驳回。 对于租赁期间近4月租金70654.3元，被告王鑫理应支付。但原告天骄摩尔公司提供的烟道经多次整改、维修后仍无法正常使用，影响到被告王鑫的经营，其亦应当向被告王鑫赔偿损失。关于被告的实际损失金额，其未能举证予以证明。但从常理即可知，××爆炒店在开业之初，就不断被市民投诉，在相关部门要求下进行整改，会在一定程度上影响到其正常经营。被告王鑫对案涉商铺的装修，至少应当系以能够实际使用5年为目的，但其仅实际使用不足6个月，必然有相应地装修损失。另外，2017年8月，其被迫停业。为继续经营需要，其不可能在停业期间将全部员工遣散，为此，其至少应当向员工支付生活费，此亦为实际损失。当然，案涉商铺的烟道并非不可修复，但被告王鑫仍决定不再承租该商铺，必然亦有其自身的考量。若认定其全部损失均由原告承担，明显有失公允。故本院酌情确定由原告天骄摩尔公司向被告王鑫赔偿损失50000元。两相品迭后，被告王鑫还应向原告天骄摩尔公司支付下欠租金20654.3元。原告天骄摩尔公司主张的其余租金、被告王鑫主张的其余损失，均不成立，本院依法予以驳回。被告王鑫迟延支付租金系事出有因，故其不应当向原告天骄摩尔公司承担违约金，本院依法予以驳回。 为此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第九十四条（四）项、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原、被告于2017年3月18日签订的《天骄摩尔商铺租赁合同》于2017年10月16日解除。 二、被告王鑫于本判决生效后三日内向原告绵阳天骄摩尔广场商业管理有限公司支付下欠租金70654.3元。 三、反诉被告绵阳天骄摩尔广场商业管理有限公司于本判决生效后三日内向反诉原告王鑫赔偿损失50000元。 四、前述二、三项品迭后，被告王鑫应于本判决生效后三日内向原告绵阳天骄摩尔广场商业管理有限公司支付20654.3元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、驳回原告绵阳天骄摩尔广场商业管理有限公司的其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告王鑫的其他反诉请求。 本诉案件受理费2302元，由原告绵阳天骄摩尔广场商业管理有限公司负担1519元，被告王鑫负担783元；反诉案件受理费1360元，由反诉原告王鑫负担835元，反诉被告绵阳天骄摩尔广场商业管理有限公司负担525元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  蔡 艳 人民陪审员  李典林 人民陪审员  胥洪文 二〇一八年六月二十六日 书 记 员  肖晴月