中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015）穗中法民五终字第3751号上诉人（原审原告）：冯震东，住广州市越秀区。上诉人（原审原告）：叶智英，住广州市越秀区。两上诉人的共同委托代理人：符春应，广东国声律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阎少红，住广州市越秀区。委托代理人：孙长明，广东通明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：班渺莽，国籍美国。上诉人冯震东、叶智英因与被上诉人阎少红、班渺莽确认合同无效纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第2421号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：原惠福西路毕公巷12号房屋登记产权人为班某甲。1997年12月，班康宝、班宿莽、班傥莽、班康宁、班康乐、班浩莽、班渺莽七人向广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）申请办理该房屋的继承登记，并提供了广东省公证处（现广东省广州市南方公证处）于1991年5月27日作出的（91）粤公证外字第21757号《公证书》，证明班克贤的上述房屋（广州市惠福西路毕公巷12号）遗产由班某乙、班宿某、班傥莽、班某丙、班康乐、班某丁、班渺莽等七人共同继承，各人继承上述房屋的七分之一份额。1998年3月2日，市国土房管局向班康宝、班宿莽、班傥莽、班康宁、班康乐、班浩莽、班渺莽核发穗房地证字第××号《房地产证》和穗房地共证字第××号房地产共有（用）证。2000年3月22日，班渺莽向市国土房管局申请该房产的赠与登记，并提交了广州市私有房屋及用地登记申请书等资料，市国土房管局经审核，向班渺莽核发了穗房地证字第××号《房地产证》；并注销了穗房地证字第××号《房地产证》和穗房地共证字第××号房地产共有（用）证。2006年7月11日，班渺莽（甲方、卖方）与阎少红（乙方、买方）签订《房地产买卖合同》，约定班渺莽将自有房屋惠福西路毕公巷12号及该房屋占用范围内的土地使用权出售给阎少红，房屋建筑面积335.13平方米，类型为住宅；交易价格为100万元，付款方式为一次性付款；班渺莽应当在2006年8月30日前将该房屋交付阎少红占有使用等。同日，班渺莽和阎少红向市国土房管局申请该房屋的转移登记。当日，阎少红缴纳房屋契税52080元。据税务机关出具的《契税完税证》记载，计税金额为173.6万元。2006年8月22日，市国土房管局向阎少红核发了粤房地证字第××号《房地产权证》，载明越秀区惠福西路毕公巷12号房屋，混合结构2层，建筑面积335.13平方米，权属人阎少红。2006年7月31日，广东省广州市南方公证处作出（2006）南公证撤字第05号《撤销（91）粤公证外字第21757号〈公证书〉的决定》，称该处根据公证事项的利害关系人冯震东、冯震南的申请对（91）粤公证外字第21757号《公证书》进行了复查，查明该《公证书》中关于被继承人班某甲贤妻子冯某甲父母死亡的内容与事实不符，根据《中华人民共和国公证法》第三十九条、《公证程序规则》第六十三条第二款第（三）项的规定，该处决定：撤销（91）粤公证外字第21757号《公证书》，该《公证书》自始无效。冯震东、冯震南因对房管部门核发上述房地产权证有异议，向广州市人民政府申请行政复议，要求撤销穗房地证字第××号房地产证和穗房地共证字第××号房地产共有（用）证、撤销穗房地证字第××号房地产证、撤销粤房地证字第××号《房地产权证》。广州市人民政府分别作出行政复议决定书，决定维持房管部门核发的上述房地产权证。冯震东、冯震南不服复议诉至原审法院[案号分别为（2007）越某初字第421号、（2007）越法行初字第272号、（2007）越法行初字第273号]。2008年，原审法院作出（2007）越法行初字第421号行政判决书。判决认为：“虽然之后，作为上述登记行为的主要证据之一（91）粤公证外字第21757号公证书被广州市南方公证处撤销，但由于涉案房屋的产权经赠与、交易而两次转移，此时如果否定被诉登记行为的合法性，将给他人合法权益造成损害，严重破坏正常的房地产交易秩序，并且不利于对行政管理相对人信赖利益的保护。因此，冯震东、冯震南要求撤销被诉房屋产权登记行为的诉讼请求不宜支持；其由于他人的侵权行为造成的损失，冯震东、冯震南可另循合法途径救济”等。因此判决驳回了冯震东、冯震南要求撤销穗房地证字第××号房地产证和穗房地共证字第××号房地产共有（用）证的诉讼请求。该判决还查明：班某甲贤（1977年10月30日死亡）与妻子冯某甲（于1965年12月6日死亡）育有班某乙、班宿某、班傥莽、班某丙、班康乐、班某丁、班渺莽七名子女；冯某甲与冯某乙（1971年10月30日死亡）为父女关系；冯震南（2011年12月死亡）、冯震东为兄弟关系，两人是冯某乙、李某乙、刘某的孙子，是冯某丙（1999年1月26日死亡）与李某丙的儿子等。冯震东、冯震南不服该判决提起上诉。广州市中级人民法院于2009年10月27日作出（2008）穗中法行终字第446号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。之后，原审法院作出（2007）越法行初字第272号行政判决书，认为虽然广东省南方公证处已经作出撤销（91）粤公证外字第21757号《公证书》的决定，但该公证书不是市国土房管局核发穗房地证字第××号《房地产证》的依据，与市国土房管局作出的该登记行为无关等，故判决驳回了冯震东、冯震南要求撤销向班渺莽核发的穗房地证字第××号《房地产证》的诉讼请求。冯震东、冯震南不服该判决提起上诉。广州市中级人民法院于2011年6月17日以（2011）穗中法行终字第196号行政判决书判决驳回上诉，维持原判。2012年12月，原审法院作出（2007）越法行初字第273号行政裁定书，裁定驳回冯震东、冯某丁（冯震南之子，因冯震南诉讼过程中死亡而参加诉讼）的起诉。冯震东、冯某丁不服该裁定，提出上诉。广州市中级人民法院于2013年4月16日作出（2013）穗中法行终字第164号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。另，阎少红于2007年3月26日起诉冯震东、冯震南（诉讼过程中死亡，其妻子叶智英经批准作为共同被告参加诉讼）至原审法院，请求法院判决冯震东、叶智英户立即迁出涉案房屋首层约60平方米的房屋及支付自2006年8月22日起至搬出之日止的房屋使用费等。该案经二审终审，广州市中级人民法院最终于2013年11月15日作出（2013）穗中法民五终字第3045号民事判决书，判决冯震东、叶智英于该判决送达之日起一年内，迁出广州市惠福西路毕公巷12号后座首层北面东起第一、二间房及后座首层南面东起第二间房，将上述部位房屋腾空交回阎少红及向阎少红支付从2006年8月22日起至交还房屋之日止的相应房屋使用费等。冯震东、叶智英于2013年9月5日向原审法院提起本案诉讼称：一、冯震东、叶智英是广州市越秀区惠福西路毕公巷12号房屋的产权共有人，班渺莽无权处分冯震东、叶智英房产，其买卖行为无效。涉案房屋是由冯震东的祖父冯某乙与姑父班某甲贤于1935年共建，房屋登记在班某甲贤名下，属班某甲贤夫妻共同财产。班某甲贤的妻子冯某甲先于其父母冯某乙、刘某、李某乙死亡，冯某甲死亡后，冯某乙、刘某、李某乙有权继承涉案房产。冯某乙、刘某、李某乙死亡后，其子冯某丙有权继承房产。冯某丙死亡后，其子冯震东、冯震南有权继承。冯震南死亡后，其妻子叶智英有权继承。根据法律规定，继承开始时，冯震东、叶智英即取得物权。班渺莽办理房地产登记的《继承公证书》，因伪造冯某甲先于父母死亡的事实被撤销，自始无效。涉案房屋权属有争议，不得转让。二、阎少红受让房屋时不是善意，不得取得房屋所有权。冯震东、叶智英户一直居住在涉案房屋内，阎少红受让时应当知晓。涉案房屋面积为335.13平方米，房管局计税金额是173.6万元，而阎少红、班渺莽的交易价格仅为100万元，远远低于正常价格。阎少红受让房屋时，权属纠纷尚未解决，登记行为是违法的。涉案房屋是冯震东、叶智英唯一财产，阎少红、班渺莽恶意串通损害冯震东、叶智英合法权益，其签订的《房地产买卖合同》是无效合同。据此，冯震东、叶智英起诉请求法院判决确认阎少红、班渺莽2006年7月11日签订的《房地产买卖合同》无效。阎少红原审辩称：不同意冯震东、叶智英的诉讼请求。理由如下：一、冯震东、叶智英诉称因继承取得了涉案房屋部分物权，阎少红不予认可。因为除冯震东、叶智英自述外，没有任何公证文书或判决书确认冯震东、叶智英对涉案房屋享有继承权。冯震东、叶智英所举证的一系列判决书中仅查明冯震东、叶智英与相关被继承人之间的身份关系，并非对继承权的确认。即使冯震东、叶智英有继承权，由于班渺莽等7人通过虚假继承公证和继承登记等行为，已经侵夺了冯震东、叶智英的继承权，冯震东、叶智英的继承权需通过法律途径得以恢复。在未恢复前，冯震东、叶智英主张物权缺乏事实基础。二、冯震东、叶智英诉讼请求超过诉讼时效。冯震东、叶智英以阎少红、班渺莽恶意串通损害其合法权益为由提起诉讼，其主张合同无效的诉讼时效应自其知道或应当知道权利受到损害时开始计算。冯震东、叶智英曾于2007年3月5日因所谓侵权纠纷起诉阎少红、班渺莽，表明冯震东、叶智英最迟在当时已经知道涉案房屋被出售给阎少红，其所谓的房产权利受到损害。因此，冯震东、叶智英主张合同无效的诉讼请求最迟应自2007年3月5日起计算。三、阎少红购买涉案房屋符合物权法第一百零六条规定的善意取得。1.阎少红在交易前和交易过程中从未听说冯震东、叶智英与班渺莽就涉案房屋存在争议。阎少红、班渺莽于2006年7月11日签订《房地产买卖合同》，同年7月21日完成过户。阎少红是在交易完成后与班渺莽一起前往收楼时才知道冯震东、叶智英一方存在争议。继承公证书的撤销也是在完成交易之后。2.阎少红向班渺莽支付了合理的价格。阎少红、班渺莽约定的成交价100万元是交易双方根据市场行情、房屋实际情况、周边环境及班渺莽要求一次性付款等因素商定的，且该价格是实收价格，阎少红还支付了买卖双方的税费。计税评估价格是出于税收需要，不能真实反映市场上的交易价格水平。3.阎少红已于2006年8月23日取得了涉案房屋的房产证。冯震东、叶智英等人曾起诉要求撤销阎少红的房产证以及之前班渺莽等人的房产证，均已被法院驳回。四、冯震东、叶智英长期怠于有效行使权利，并存在与亲戚串通的可能性。班渺莽曾于2005年12月29日起诉冯震东、叶智英搬迁。冯震东、叶智英自该时起应当知道房屋已登记至班渺莽名下，其继承权可能受到损害。但冯震东、叶智英却未及时采取有效措施追回其继承权及阻止班渺莽出售房屋，这是造成此后一系列诉讼的重大原因。班渺莽经原审法院以公告方式传唤，没有到庭应诉。诉讼过程中，冯震东、叶智英明确其认为阎少红、班渺莽恶意串通损害冯震东、叶智英继承权和房屋所有权，因此所签订的合同无效。原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。冯震东、叶智英从未取得涉案房屋所有权登记，虽然冯震东、叶智英与涉案房屋原登记所有权人班某甲贤的妻子冯某甲存在一定亲属关系，但并非冯某甲的法定继承人。按照冯震东、叶智英所述，冯震东、叶智英若要实现对涉案房屋部分产权份额的继承，需要通过三至四次继承才能实现，而这三至四次继承均未经合法途径确认，因此，冯震东、叶智英主张其所有权和继承权因阎少红、班渺莽签订《房地产买卖合同》受到侵害缺乏事实依据。此外，阎少红在2006年7月11日与班渺莽签订上述合同时，班渺莽持有行政主管部门核发的穗房地证字第××号《房地产证》，广东省南方公证处撤销（91）粤公证外字第21757号《公证书》的决定也是在上述合同签订后才作出，之后冯震东等人要求撤销该房地产证的诉讼请求也已被生效判决驳回，阎少红基于物权公示公信原则与班渺莽签订《房地产买卖合同》并无明显不当。综上所述，冯震东、叶智英诉讼请求依据不足，原审法院不予支持。至于阎少红关于诉讼时效的抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，诉讼时效抗辩可针对债权请求权提出，本案并不适用。依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，原审法院于2014年12月19日作出如下判决：驳回原告冯震东、叶智英的诉讼请求。本案受理费19200元、公告费950元，由原告冯震东、叶智英负担。判后，上诉人冯震东、叶智英不服原审判决，向本院提起上诉称：一、我方的所有权和继承权因阎少红在2006年7月11日与班渺莽签订《房地产买卖合同》而受到了侵害是客观事实。二、阎少红、班渺莽在签订《房地产买卖合同》时恶意串通损害我方权益。阎少红在涉案房屋买卖中，没有真正支付过相应的对价，不属善意取得。阎少红明知广州市越秀区毕公巷12号的房屋存在产权争议，仍与班渺莽恶意串通签订《房地产买卖合同》。三、(2007)越法行初字第421号行政判决书与本案审查内容不同，阎少红和班渺莽恶意串通签订的合同，损害了我方的合法权益，应根据《合同法》第五十二条第二款的规定认定为无效。四、一审判决查明的事实只是查明房屋的一些买卖过程，但没有查明本案阎少红、班渺莽在签订合同时是否有恶意串通，阎少红在签订合同时有无支付房款，没有查清阎少红、班渺莽在签订合同前后的具体情况，不能判断有无恶意。据此，我方上诉请求：1、撤销原审判决，改判确认阎少红、班渺莽于2006年7月11日签订的《房地产买卖合同》无效。2、一、二审诉讼费由阎少红、班渺莽承担。被上诉人阎少红辩称：我方认为冯震东、叶智英的上诉理由只是重复其一审意见，冯震东、叶智英到目前为止没有证据证明取得涉案房产的相应继承权，对于冯震东、叶智英当庭提出的补充意见，一审法院在庭审过程中已经针对我方所谓的串通等意见进行了调查，未予认定。被上诉人班渺莽经本院以公告方式传唤，没有到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。在二审庭审中，冯震东、叶智英与阎少红均表示没有新证据提交。冯震东、叶智英称，从冯某甲死亡后开始，每一次的继承均没有办理继承手续，我方认为这是自然继承。本院认为：冯震东、叶智英在本案一审、二审均表示其因继承取得涉案房屋部分份额的物权，是涉案房屋的共有人，但按照冯震东、叶智英所述，冯震东、叶智英若要实现对涉案房屋部分产权份额的继承，需要经过数次继承才能实现，而这各个阶段的继承（包括冯震东、叶智英自述的继承）均没有经任何的公证机关公证文书或人民法院判决书确认。因此，冯震东、叶智英主张其所有权和继承权因阎少红与班渺莽签订《房地产买卖合同》受到侵害缺乏事实依据。此外，阎少红在2006年7月11日与班渺莽签订上述合同时，班渺莽持有行政主管部门核发的穗房地证字第××号《房地产证》，广东省南方公证处撤销（91）粤公证外字第21757号《公证书》的决定也是在上述合同签订后才作出，之后冯震东等人要求撤销该房地产证的诉讼请求也已被生效判决驳回，阎少红基于物权公示公信原则与班渺莽签订《房地产买卖合同》并无明显不当。而且，冯震东等人要求撤销阎少红持有的粤房地证字第××号房地产证的诉讼请求也被生效判决驳回。综上，冯震东、叶智英在本案中请求确认阎少红与班渺莽签订的《房地产买卖合同》无效，理据均不成立，本院不予支持。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。班渺莽经本院以公告方式传唤，没有正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费19200元，由上诉人冯震东、叶智英负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一五年十二月十七日书 记 员  胡 茜颜玉婵