广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初9365号 原告：陈仁民，男，1966年12月2日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被告：广西桂成置业投资有限公司，住所地：南宁市青秀区新民路**新东方广场****。 法定代表人：党柱忠。 第三人：广西枫笙华城置业投资有限公司，住所，住所地：南宁市青秀区滨湖路**南湖聚宝苑******房div> 法定代表人：何庆碧，董事长。 委托诉讼代理人：陈宇航，广西胜涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦朗杰，广西胜涛律师事务所律师。 原告陈仁民与被告广西桂成置业投资有限公司（以下简称桂成公司）及第三人广西枫笙华城置业投资有限公司（以下简称枫笙华城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，两次公开开庭进行了审理。原告陈仁民、第三人枫笙华城公司的委托诉讼代理人陈宇航到庭参加了诉讼。被告桂成公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《上洲国际房屋合作合同》；二、被告立即归还原告已交购房款44479元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告明知位于南宁市仙葫开发区通福社区长福路边土地不属于自己租用土地，在未得到土地所有者上洲二队的允许，且没有取得经营开发权及建设项目工程施工许可证和预售许可证的情况下违规建设和预售上洲国际楼盘，欺骗不知情的市民购买楼盘，现楼盘工地停工半年仍在卖房并不告知购房者有关情况。原告在不了解实情的情况下受被告蛊惑，于2017年1月14日购买了上洲国际楼盘xx-xxx房，原告已按被告要求缴纳了40%的首付款44479元。2017年上半年，原告多次到工地查看过，工程已经停工，售楼部也已关门，被告也已经搬走，电话停机，网上也披露被告有多起经济纠纷，早已被认定为失信被执行人。综上，因被告原因导致本案合同在事实上已经不能履行，已具备合同解除条件，故原告有权要求解除合同并要求被告退还房款。 被告未作书面答辩，亦未出庭参加诉讼。 第三人述称：一、原告与被告签订的房屋合作合同，第三人没有参与合同签订过程，对合同不知情，相关违约责任与第三人无关。二、被告与原告签订房屋合作合同的对外招商引资行为系其个人行为，所产生的法律责任应由其负责，与第三人无关。三、第三人因被告的违约行为受到损失，也是受害者，第三人已经采取积极手段来维护自己的合法权益并阻止被告的违约行为。 经审理查明：2017年1月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上洲国际房屋合作合同》（合同编号：ＳＺＧＪ-201701141516），合同第一条“合作方式”约定，本合同约定房屋所在项目是指位于南宁市仙葫经济开发区产业集体用地上所建的仙葫上洲商业广场项目（上洲国际），该项目为商业服务用地，项目使用权人为南宁仙葫经济开发区蓉茉社区上洲二队，土地使用证编号为集用（2013）第702786号，建设工程规划许可证为［2011］南国土批字第04-9号。合同第二条“乙方对合作项目投资金额以及支付”约定，乙方向项目投资的总金额为111197元，乙方采取分期付款方式，乙方须于合同签订当日支付总额的40%即44479元，于该房屋楼体建到三层支付总额的30%即33359元，于该房屋楼体建到封顶支付总额的30%即33359元。合同第三条“乙方获取的投资回报”约定，乙方获得经营权的房屋为1号楼x层xxx号房，建筑面积为31.68平方米，经营权期限从2018年3月31日至2058年3月31日止，乙方经营该房屋获取的收益归乙方所有。合同第四条“乙方对该房屋拥有的权限”约定，乙方在法律规定的范围内对该房屋进行合法使用、管理、收益，甲方不得以任何形式损害乙方在合同期限内正当使用的权利。合同第六条“交付期限”约定，在收到乙方按约定支付完所有投资款后，甲方应当在2018年3月31日将经过建设、施工、监理、设计、勘查等单位联合验收合格的房屋交付乙方使用。合同还对逾期付款、逾期交房的违约责任、房屋交接、保修责任等其他事项作出约定。 合同签订次日，原告向被告支付了房屋首期款44479元，被告向原告出具了相应的《收据》。2017年8月，原告以被告违规开发和销售房屋为由起诉至本院，并提出前述诉讼请求。在庭审中，本院向原告释明其与被告签订的《上洲国际房屋合作合同》应为无效合同，并询问其是否变更诉讼请求，原告坚持不变更诉讼请求。 另查明：本案所涉长福路东面的地块为南宁仙葫经济开发区蓉茉社区上洲二队的第三产业用地（以下简称上洲二队）。2010年6月17日，上洲二队将该地块出租给第三人使用，使用期限自2010年6月1日至2046年5月31日止。2012年10月31日，第三人与被告就开发上洲二队第三产业用地的事宜签订《合作开发仙葫综合楼合同》，由第三人以租赁的上洲二队的第三产业用地与被告合作建房，建房所需全部资金由被告承担，被告向第三人支付一定的回报金；按规定该地块可用于建设商住、旅游或大型超市酒店、写字楼、房屋出租等项目开发，由被告持有关证件向有关部门申请办理各种手续。 还查明：被告系有限责任公司，具备房地产开发资质。截止法庭辩论终结，被告未提交土地通过行政审批转为国有建设用地、房屋办理建设工程规划手续及取得商品房预售许可证明等相关证据。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。关于《上洲国际房屋合作合同》的效力问题。从合同的内容来看，该合同虽名为房屋合作合同，但实为房屋买卖合同。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”被告未依法办理相关土地利用、规划和销售等手续，即在集体土地上建设房屋并向社会销售，违反了前述法律、行政法规的规定。且被告又在未取得商品房预售许可证明的情况下向原告出售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：“……（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原告与被告签订的《上洲国际房屋合作合同》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。本院依此向原告释明，原告拒不变更诉讼请求，故对原告要求解除《上洲国际房屋合作合同》的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告退还房款的诉请是否合理有据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……。”之规定，本案合同被确认无效后，被告应将已收取的购房款44479元返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 1、确认原告陈仁民与被告广西桂成置业投资有限公司于 2017年1月14日签订的《上洲国际房屋合作合同》无效； 2、被告广西桂成置业投资有限公司向原告陈仁民返还购 房款44479元； 三、驳回原告陈仁民的其他诉讼请求。 本案受理费912元，公告费700元，合计1612元，由被告广西桂成置业投资有限公司负担。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谢 倩 人民陪审员  韦京晖 人民陪审员  熊圆圆 二〇一八年六月二十七日 书 记 员  覃树鹏