广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)茂中法民三终字第284号上诉人（原审被告）陈泮清。被上诉人（原审原告）茂名市茂南区公馆镇下山村民委员会。负责人陈亚军，该村民委员会主任。上诉人陈泮清因与被上诉人茂名市茂南区公馆镇下山村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2014）茂南法公民初字第224号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院查明，原告茂名市茂南区公馆镇下山村民委员会与被告陈泮清于2006年8月5日签订一份合同书，将位于某路段面积约为51.76平方米的3间房屋租给陈泮清使用。茂名市茂南区公馆镇下山村民委员会作为甲方与陈泮清作为乙方签订了《合同书》，约定：“乙方向甲方承包房屋使用；承包房屋租金，每年乙方付给甲方壹仟伍佰元；承包期一订五年，自2006年8月5日起到2011年8月5日止；甲乙双方要遵守合同条约，如有单方违约的由违约方赔偿对方的一切经济损失，同时，罚违约方违约金贰仟元整，等等”。合同签订后，原告依约将租赁物交给被告使用，被告亦按约定支付租金至2011年8月5日给原告。2008年3月1日原告茂名市茂南区公馆镇下山村民委员会又再与被告陈泮清签订一份合同书，将位于某路段面积共约为65.94平方米的3间房屋租给陈泮清使用。茂名市茂南区公馆镇下山村民委员会作为甲方与陈泮清作为乙方签订了《合同书》，约定：“乙方向甲方承包房屋使用；承包房屋租金，每年乙方付给甲方壹仟元；承包期一订五年，自2008年3月1日起到2013年3月1日止；甲乙双方要遵守合同条约，如有单方违约的由违约方赔偿对方的一切经济损失，同时，罚违约方违约金贰仟元整，等等”。合同签订后，原告依约将租赁物交给被告使用，被告亦按约定支付租金至2013年3月1日给原告。上述两份合同期满后双方均没有再签订合同，被告方也没有再支付租金。原告认为合同期满后被告没有向原告方续租，也没有继续缴租金，已构成违约。且后来原告方不同意被告继续占用租赁房屋，被告亦未将租赁房屋内己方的物品全部搬离出该房屋，将该房屋腾空交还给原告，遂诉至原审法院。原审法院认为：原告茂名市茂南区公馆镇下山村民委员会与被告陈泮清双方所签订的两份《合同书》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方应按照合同约定切实履行合同义务。在原合同的有效期内，被告一直向原告交纳租金表明原告对租赁物至少拥有使用权，租赁物期限届满后，原告据此继续主张相应的权利，依法有据，应予支持。本案中，双方约定的租赁期限已届满，租期届满后，由于双方没有继续签订租赁合同，原告也表示不同意被告继续占用租赁房屋，因此，被告应将该租赁房屋（店铺）内的己方物品全部搬离出该房屋，将该房屋腾空，交还租赁物（店铺）给原告。对原告该项返还请求，原审法院依法予以支持。租赁期限届满后，被告仍占用租赁房屋，应支付房屋占有使用费给原告。两份合同分别约定房屋租金每年1500元及1000元是双方签订合同时约定的，是被告在租期届满后仍占用租赁房屋应支付的对价，是可预见的，可作为被告支付房屋占有使用费的计算标准，原告请求被告按此标准支付租赁期限届满起至交还房屋之日止的占有使用费，理据充分，原审法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、限被告陈泮清于本判决生效之日起十日内将其存放在茂名市某路段的6间房屋（店铺）内的己方物品全部搬离出该房屋，将其所承租的房屋（店铺）交还给原告茂名市茂南区公馆镇下山村民委员会；二、限被告陈泮清于本判决生效之日起十日内支付房屋占有使用费（2006年8月5日签合同承租的3间房屋按1500元/年的标准计算，从2011年8月6日起计算；2008年3月1日签合同承租的3间房屋按1000元/年的标准计算，从2013年3月2日起计算，上述款项均计算至被告履行完毕本判决第一项所确定的义务之日止）给原告茂名市茂南区公馆镇下山村民委员会。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(原告已预付)，由被告陈泮清负担。该案件受理费由被告陈泮清迳付原告茂名市茂南区公馆镇下山村民委员会，原审法院不作另行退收。上诉人陈泮清不服原审判决，向本院提出上诉称，一、原审判决认定的事实不正确。根据《中华人民共和国合同法》第二章第二款合同性质和第三章第五十二条第二款、第五十四条有关规定，陈泮清与茂名市茂南区公馆镇下山村民委员会签订的租赁房屋合同，属隐瞒事实欺骗合同，也是不公正、公平、公开的合同，该合同为无效合同。因此，原审判决陈泮清缴交承包金不正确。二、茂名市茂南区公馆镇下山村民委员会将村委会房屋和土地、鱼塘等租给其他人或自然村不收租也不签合同，但欺骗陈泮清签合同。三、陈泮清在2011年1月10日，口头告知陈亚军终止合同，但原审不作调查就判决。上诉请求：一、撤销茂名市茂南区公馆镇下山村民委员会与陈泮清签订的房屋租赁合同。二、撤销茂南区人民法院（2014）茂南法公民初字第224号民事判决书第一、第二项判决内容。三、案件受理费由茂名市茂南区公馆镇下山村民委员会承担。被上诉人茂名市茂南区公馆镇下山村民委员会答辩称，一、一审判决认定双方签订的两份《合同书》有效的事实清楚，证据充分，陈泮清称合同无效没有任何事实依据。二、一审判决陈泮清返还房屋和支付房屋占用费有理有据。陈泮清在合同到期后没有腾空房屋交回给茂名市茂南区公馆镇下山村民委员会，亦没有继续支付租金，因此一审判令陈泮清返还房屋及支付房屋占用费正确。请求二审法院驳回陈泮清的上诉。本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。二审另查明，2014年12月2日，茂名市茂南区公馆镇下山村民委员会向原审法院起诉，诉讼请求为：1.判令陈泮清立即将位于某路段侧边的6间房屋（面积共计约105平方米）返还给茂名市茂南区公馆镇下山村民委员会；2.判令陈泮清支付房屋占用费6541元[陈泮清目前占用原告6间房屋，其中3间房屋从合同期限届满之日（2011年8月5日）至起诉之日止占用房屋的时间为3年3个月，按合同约定的1500元/年计算，陈泮清应支付房屋占用费4875元；另外三间房屋从合同期限届满之日（2013年3月1日）至起诉之日止占用房屋的时间为1年8个月，按合同约定的1000元/年计算，陈泮清应支付房屋占用费1666元，以上共计6541元，起诉之后的房屋占用费另计算至付清日止]；3.本案诉讼费用由陈泮清负担。本院认为，根据本院查明的事实及上诉人的上诉请求，本案争议的焦点是：1.本案的两份《合同书》是否有效；2.陈泮清应否把租赁的房屋交回给茂名市茂南区公馆镇下山村民委员会，并支付房屋占有使用费。关于本案的两份《合同书》是否有效的问题。本院认为，首先，陈泮清与茂名市茂南区公馆镇下山村民委员会于2006年8月5日和2008年3月1日分别签订了两份《合同书》，合同签订后茂名市茂南区公馆镇下山村民委员会依合同约定将房屋交给陈泮清使用，陈泮清亦在合同约定的租赁期限内，交清了租金，该合同是双方真实意思表示，陈泮清称不是其真实意思表示依据不足。其次，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。两份合同的内容没有违反法律、法规的强制性规定。”本案的两份合同并不具有上述情形，因此，陈泮清上诉称合同无效的理由不成立。第三，陈泮清认为合同具有欺骗性质，但未能提供证据予以证明，因此，陈泮清上诉要求撤销两份《合同书》的依据不足，本院不予支持。关于陈泮清应否把租赁的房屋交回给茂名市茂南区公馆镇下山村民委员会，并支付房屋占有使用费的问题。本院认为，首先，本案的两份《合同书》约定的租赁期均已届满，双方均没有继续签订租赁合同，茂名市茂南区公馆镇下山村民委员会也不同意继续将房屋租给陈泮清。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，陈泮清应将租赁的房屋返还给茂名市茂南区公馆镇下山村民委员会。其次，陈泮清自合同期届满后，仍然占有使用茂名市茂南区公馆镇下山村民委员会的房屋，茂名市茂南区公馆镇下山村民委员会要求陈泮清按原合同约定的租金支付占有使用费合理，应予支持。另外，陈泮清在二审期间提出茂名市茂南区公馆镇下山村民委员会拖欠其餐费的问题不属本案审理范畴，陈泮清可另辟途径解决。综上所述，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，依法应予维持。上诉人陈泮清的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈泮清负担。本判决为终审判决。审判长 黎  湛  红审判员 徐  金  信审判员 庞  健  军二〇一五年十二月二十二日书记员 周靖茵张淑贞