内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）赤商终字第225号上诉人（原审被告）景志新，男，1986年11月18日出生，蒙古族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市松山区。委托代理人张家豪，内蒙古昭乌达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赤峰五甲万京置业有限公司管理人内蒙古大川律师事务所，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区新城金帝商务大厦B座五区三层。负责人王洪柱，内蒙古大川律师事务所主任。委托代理人鲁晓梅，内蒙古大川律师事务所律师。上诉人景志新因与被上诉人赤峰五甲万京置业有限公司管理人内蒙古大川律师事务所请求确认债务人行为无效纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2015）松民初字第4433号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年11月17日立案受理后，依法组成由审判员徐国坤、其其格、雷蕾参加的合议庭，于2015年12月7日公开开庭审理了本案，上诉人景志新的委托代理人张家豪，被上诉人赤峰五甲万京置业有限公司管理人内蒙古大川律师事务所的委托代理人鲁晓梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审判决查明，赤峰五甲万京置业有限公司为解决资金问题，向被告景志新借款人民币1000万元，双方没有签订借款合同，而是于2014年1月18日签订了合同编号为2013-0035676号、2013-0035677号、2013-0035678号、2013-0035679号、2013-0035684号、2013-0035685号、2013-0035686号、2013-0035687、2013-0035702号、2013-0035703号、2013-0035709号、2013-0035710号、2013-0035717号、2013-0035718号、2013-0035726号、2013-0035733号、2013-0035734号、2013-0035741号、2013-0035742号、2013-0035749号、2013-0035750号、2013-0035757号、2013-0035758号、2013-0035765号、2013-0035797号、2013-0035798号、2013-0035799号、2013-0035804号、2013-0035805号、2013-0035806号、2013-0035807号、2013-0035812号的《内蒙古商品房买卖合同》，约定赤峰五甲万京置业有限公司将其开发的坐落在赤峰市松山区平双公路西、联合动力南五甲万京（赤峰）信息科技产业园区B区4号楼4-1-1-101、4-1-1-102、4-1-1-103、4-1-1-104、4-1-1-201、4-1-1-202、4-1-1-203、4-1-1-204、4-1-1-403、4-1-1-404、4-1-1-502、4-1-1-503、4-1-1-602、4-1-1-603、4-1-1-703、4-1-1-802、4-1-1-803、4-1-1-902、4-1-1-903、4-1-1-1002、4-1-1-1003、4-1-1-1102、4-1-1-1103、4-1-1-1202、4-1-1-1602、4-1-1-1603、4-1-1-1604、4-1-1-1701、4-1-1-1702、4-1-1-1703、4-1-1-1704、4-1-1-1801号的三十二套房屋出售给被告景志新，上述三十二套房屋总建筑面积为2491.46平方米，合同最低单价为4000元每平方米，合同最高单价为4040元每平方米，房屋总价款为1000万元。上述合同签订后，被告景志新将1000万元人民币转入赤峰五甲万京置业有限公司账户内，赤峰五甲万京置业有限公司为被告出具了1000万元的房款收据1枚，双方对上述房屋办理了网签备案手续。2014年1月18日，赤峰五甲万京置业有限公司与被告又签订了一份《商品房回购协议书》，约定自被告交付购房款次日起最多9个月内回购上述房屋，如不回购，双方执行商品房买卖合同；赤峰五甲万京置业有限公司回购时，应按原售价（被告已付房款额）加利息回购。赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请。并于2015年1月13日，指定内蒙古大川律师事务所担任赤峰五甲万京置业有限公司管理人。2015年6月3日，原告诉至法院，要求确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告签订的《内蒙古商品房买卖合同》以及《商品房回购协议书》无效；由被告协助原告解除上述房屋的网签手续。原审法院认为，综合当事人的诉辩主张和本院查明的事实，本案的争议焦点是赤峰五甲万京置业有限公司与被告景志新之间是借贷关系还是房屋买卖合同关系。根据被告景志新与赤峰五甲万京置业有限公司签订的32份《内蒙古商品房买卖合同》和1份《商品房回购协议书》中，关于双方对回购价格、回购期限、房屋销售单价的约定，应确认赤峰五甲万京置业有限公司与被告景志新的真实意思表示是借贷而不是房屋买卖，赤峰五甲万京置业有限公司从被告处借款人民币1000万元，双方之间形成的是借贷关系。被告景志新与赤峰五甲万京置业有限公司签订的32份《内蒙古商品房买卖合同》和1份《商品房回购协议书》是名为房屋买卖实为保证债权的实现而用房屋提供的抵押担保，赤峰五甲万京置业有限公司为抵押人，被告景志新为抵押权人和债权人。《商品房回购协议书》约定自被告交付购房款次日起最多9个月内回购上述房屋，如不回购，双方执行商品房买卖合同；实际上是变相约定了债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。被告景志新与赤峰五甲万京置业有限公司签订的32份《内蒙古商品房买卖合同》和1份《商品房回购协议书》属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约，该合同违反了法律的强制性规定，因此，被告景志新与赤峰五甲万京置业有限公司签订的32份《内蒙古商品房买卖合同》和1份《商品房回购协议书》依法应认定无效。因被告景志新与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》已经过房产登记机关办理了网签备案手续，原告要求被告景志新协助办理解除对上述房屋的网签手续实际是要求注销上述房屋的网签合同，故原告的该项请求符合法律规定，法院予以支持。赤峰五甲万京置业有限公司应偿还被告景志新借款1000万元，但因赤峰市中级人民法院已经裁定受理大连园林花木工程有限公司对赤峰五甲万京置业有限公司的破产清算申请，因此被告景志新的债权应通过向管理人申报债权的途径主张权利。综上所述，对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，原审法院判决：被告景志新与赤峰五甲万京置业有限公司于2014年1月18日签订的合同编号为2013-0035676号、2013-0035677号、2013-0035678号、2013-0035679号、2013-0035684号、2013-0035685号、2013-0035686号、2013-0035687、2013-0035702号、2013-0035703号、2013-0035709号、2013-0035710号、2013-0035717号、2013-0035718号、2013-0035726号、2013-0035733号、2013-0035734号、2013-0035741号、2013-0035742号、2013-0035749号、2013-0035750号、2013-0035757号、2013-0035758号、2013-0035765号、2013-0035797号、2013-0035798号、2013-0035799号、2013-0035804号、2013-0035805号、2013-0035806号、2013-0035807号、2013-0035812号的《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》无效；由被告景志新于判决生效后三日内协助原告办理注销上述房屋的网签合同。上诉人景志新不服原审判决，向本院提出上诉称，一、上诉人与赤峰五甲万京置业有限公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议》均合法有效，系双方的真实意思表示，且已经在房屋产权交易中心办理了《内蒙古商品房买卖合同》销售备案登记手续，故涉案合同均依法成立并生效。二、赤峰五甲万京置业有限公司对是否交付房屋和回赎房屋具有选择权，更具有主动性，符合公平原则。双方就同一笔款项先后设立了商品房买卖和民间借贷两个法律关系，涉案的买卖合同和回购协议属于并立又有联系的两个合同，其联系表现在：其一涉及的款项均为同一笔款项；其二回购协议以签订买卖合同的方式为所借款项提供担保；其三约定抵押给上诉人的商品房不具备验收和竣工标准，不具有使用价值。同时回购协议为买卖合同的履行设置了解除条件，借款到期后还清借款，则买卖合同不再履行，不能偿还借款，则履行买卖合同，符合公平原则。三、赤峰五甲万京置业有限公司对到期无力偿还的借款，履行买卖合同并非法律上的流押条款，不违反法律的强制性规定，系让与担保的法定构成要素。首先合同约定的并非到期不能偿还借款则抵押物所有权转移为上诉人所有。上诉人想要取得抵押物即商品房的所有权，只能通过《内蒙古商品房买卖合同》实现。其次，涉案的买卖合同及回购协议均系依法成立并生效的合同，不违反法律行政法规的强制性规定，赤峰五甲万京置业有限公司对履行合同具有选择权，无论履行哪个合同均符合当事人的意思表示。赤峰五甲万京置业有限公司如果认为履行买卖合同显失公平，损害了其利益，其完全可以提起撤销之诉，但被上诉人并未提起撤销之诉，而是拒绝履行合同，不符合诚信原则。故要求撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人赤峰五甲万京置业有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果公正。双方签订的买卖合同违法，应确认无效，基于无效合同办理的网签手续所取得的房屋应当返还给被上诉人。故要求驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，双方当事人虽签订了《内蒙古商品房买卖合同》并基于该买卖合同办理了网签手续，但双方同时就涉案款项又签订了《商品房回购协议书》，在赤峰五甲万京置业有限公司的破产程序中，上诉人就涉案款项也向管理人申报了债权。当事人的上述行为证明双方的真实意思表示不是买卖房屋而是民间借贷。对此，上诉人在其上诉状中也已认可。因此，双方当事人是以签订买卖合同作为民间借贷的担保，而房屋买卖并不是双方的真实意思表示，故原审法院判决涉案的《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》无效并由上诉人协助管理人注销涉案房屋的网签合同并无不当。综上所述，上诉人景志新的上诉理由不能成立，本院不予支持，原审判决认定的基本事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人景志新负担；邮寄送达费40元，由上诉人景志新、被上诉人赤峰五甲万京置业有限公司各负担20元。本判决为终审判决。审判长  徐国坤审判员  其其格审判员  雷 蕾二〇一五年十二月二十三日书记员  刘 月