广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初15067号 原告：毛爱群，女，1962年12月9日出生，壮族，住南宁市青秀区。 委托代理人：卢星宇，广西诺尔律师事务所律师。 委托代理人：梁军华，广西诺尔律师事务所律师。 被告：广西恒大企业集团有限公司，住所地：南宁市秀厢大道**北湖安居小区综合楼。 法定代表人：甘耀恒，董事长。 委托代理人：陈炜声，广西桂南律师事务所律师。 委托代理人：兰科发，公司职员。 原告毛爱群与被告广西恒大企业集团有限公司（以下简称：广西恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毛爱群的委托诉讼代理人卢星宇、梁军华，被告广西恒大公司的委托诉讼代理人陈炜声、兰科发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告毛爱群向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告在本案判决生效之日起十五日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；3、被告向原告支付违约金1725元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2008年11月15日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的位于南宁市。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告付清了房款，被告也将商品房交付原告使用，但被告未按合同约定履行上述义务，导致原告至今未能取得房产证。被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。 被告广西恒大公司辩称：1、签合同是根据双方自愿的原则，是否签署合同法律或法院不能强制被告。2、不认可我方违约，起初不能办证的原因是市政排污管道，现又是施工单位不配合，不能办证是客观原因造成，现被告也经过多方努力，有部分已经可以办证和正在办理过程，有一小部分正在跟施工单位结算，被告于施工单位结算后会尽快申办原告的房产证，加快办证进度，已经在各栋楼张贴有公示。3、原告要求被告支付违约金的诉请，已经超过诉讼时效。 经审理查明：2008年11月15日，原告毛爱群（买受人）与被告广西恒大公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于南宁市，房屋总价款345074元。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应在2010年4月30日前，将具备下列第1种条件的商品房交付买受人使用：该商品房经建设单位（出卖人）、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方验收合格。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，房地产权属证书的办理由买受人自行向产权登记机关申请办理。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》补充协议约定，为便于买受人及时得到出卖人的通知，出卖人发出通知时，可采取在报纸上发布公告的方式，出卖人在《南国早报》等报纸媒体发布公告、通知的，应视为已向买受人送达通知。上述合同签订后，原告向被告付清了房屋价款，被告于2010年7月2日通过报纸公告的方式，通知业主东方诗韵组团12号楼定于2010年7月2日交付使用，原告于2010年8月1日与被告办理房屋交接手续。2017年12月5日，原告以被告逾期将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的行为构成违约为由，诉至法院，请求判如所请。被告则答辩如前。 另查明：涉案商品房所在的恒大·苹果园东方诗韵12号楼已取得南房预字（2007）第187号《商品房预售许可证》，并于2010年6月30日经施工、勘察、设计、监理、建设单位五方验收合格。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方均应恪守履行。关于交房时间的认定问题。根据合同第九条约定，被告应将经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告使用。本案所涉商品房已于2010年6月30日经五方联合验收合格，已达到交付条件。同时，根据合同补充协议的约定，被告可以以报纸公告的方式通知原告交房。被告也已于2010年7月2日通过报纸公告的方式通知原告收房。因此，被告的交房通知行为符合双方合同约定，应当认定被告履行交房义务的时间为2010年7月2日。关于被告是否存在逾期备案的违约行为的问题。根据合同第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现双方于2010年7月2日办理房屋交接手续，则被告应于交付房屋后的720日内，即至2012年6月21日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但至今被告仍未能完成报备案义务，确已构成违约。被告辩称未能完成该义务系因排污管道不通及施工单位不配合验收所致，但被告对此未能举证证明，且根据合同相对性的原则，被告因合同外第三人的原因造成违约的，仍应向原告承担违约责任，故被告的该项抗辩意见，不能成立，本院不予采纳。根据合同约定，被告应继续履行合同，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 关于原告主张的违约金是否已经超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，被告未能在2012年6月21日前完成报备案义务，原告自2012年6月22日开始知道或应当知道其权利被侵害，至2014年6月21日时效届满，在此期间原告应当积极向被告主张债权，而原告直至2017年12月5日才向本院提起诉讼，其又没有提供证据证明诉讼时效存在中止、中断的情形，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，已超过诉讼时效，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告广西恒大企业集团有限公司继续履行与原告毛爱群于2008年11月15日签订的《商品房买卖合同》，于本案判决生效之日起六十日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案； 二、驳回原告毛爱群的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告广西恒大企业集团有限公司负担。 如果义务人未按本判决指定的期间履行上述义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  朱微微 人民陪审员  李红艳 人民陪审员  康海桥 二〇一八年六月二十二日 书 记 员  覃小菊 附法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。