赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2015)章民一初字第1527号原告江西雍晟房地产开发有限公司。住所地：赣州市章贡区长征大道京华苑*栋17店面。组织机构代码：69608020-4。法定代表人潘春晓，系该公司董事长。委托代理人郭涛，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。被告郭小红，男，1966年10月7日生，汉族，住赣州市南康区。被告李新女，女，1967年11月15日生，汉族，住赣州市南康区。原告江西雍晟房地产开发有限公司诉被告郭小红、李新女商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭涛到庭参加诉讼。被告郭小红、李新女经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2013年10月25日签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20121001100），约定被告以607712元的价格购买原告开发的“雍晟状元府邸”×#楼×号商品房一套。合同约定付款方式为按揭贷款，即被告支付首付款207712元，余款40万元以银行按揭贷款方式支付。同时，《合同补充协议》规定：如买受人连续叁个偿还银行本息期累计陆个偿还银行本息期未按时向银行缴纳贷款本息，出卖人有权单方面解除双方签订的《商品房买卖合同》，同时买受人应按总购房款的30%向出卖人支付违约金。合同签订后，被告向兴业银行赣州分行办理了银行按揭手续，原告同时与兴业银行赣州分行签订了《个人贷款保证担保合作协议》，约定原告对被告向兴业银行赣州分行的房产按揭贷款40万元承担阶段性担保责任。2015年1月，被告开始迟延向兴业银行赣州分行缴纳贷款本息，此后一直未每月按时归还每月贷款本息。兴业银行赣州分行根据与原告签订的《个人贷款保证担保合作协议》直接从原告保证金账户中扣划被告逾期应付贷款本息，并于2015年3月22日向原告出具函件，要求原告回购被告购买的房屋并从原告保证金账户中直接扣划被告贷款合同项下的贷款本息360355.45元。被告的行为给原告造成了巨大损失，违反了双方的合同约定，被告李新女与郭小红系夫妻关系，应对郭小红的违约行为承担法律责任。现诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》，并判令被告向原告支付按总购房款30%计算的违约金186015.6元；2、本案诉讼费由被告承担。本案在诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为解除原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》，并判令被告向原告赔偿损失480541.61元。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、企业营业执照、法定代表人证，证明原告诉讼主体资格；证据2、《赣州市商品房买卖合同》，证明：原、被告于2013年10月25日签订《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定被告购买原告开发的“雍晟状元府邸”×#×号楼，付款方式为银行按揭贷款，且对双方的权利义务及违约责任都作了详细的规定；证据3、借款催收通知书、主动还款凭证、兴业银行个人贷款保证担保合作协议，证明因被告2015年1月拖欠向贷款银行缴纳贷款本息，贷款银行根据与原告签订的保证协议直接划拨原告保证金账户4660元的事实；证据4、函、划款凭证、主动还款凭证，证明被告逾期三月未归还银行按揭贷款，兴业银行赣州分行发函要求原告回购被告购买的房屋并从原告保证金账户中直接扣划被告贷款合同项下的贷款360355.45元；证据5、结婚证，证明被告李新女、郭小红系夫妻关系，且被告郭小红购买原告商品房发生在夫妻关系存续期间，被告李新女应对被告的违约行为承担法律责任的事实。被告郭小红、李新女未作答辩，也未提交证据。原告提交的证据1-5，经庭审举证、核实，能形成完整的证据链，与庭审查明的事实相符，本院对上述证据的三性予以认定。经审理查明：2012年10月25日，原告江西雍晟房地产开发有限公司与被告郭小红签订《赣州市商品房买卖合同》(合同备案编号:20121001100)，约定被告郭小红以人民币607712元的价格购买原告开发的赣州市章江新区J20地块“雍晟·状元府邸”×#楼×室房屋一套，付款方式为按揭付款，即被告郭小红于签订合同当日支付首期购房款207712元，余款计人民币400000元办理银行按揭贷款支付。合同签订后，被告郭小红在兴业银行股份有限公司赣州分行办理了银行按揭贷款，按约定付清了房款。2012年12月11日，原告与兴业银行股份有限公司赣州分行签订《兴业银行个人贷款保证担保合作协议》，为向原告购房的业主提供个人贷款阶段性保证，约定：当债务人未依约履行贷款合同债务时，无论债务人对合同项下的债权是否拥有其他担保，甲方（兴业银行股份有限公司赣州分行）均有权直接要求乙方（原告）承担全部保证责任，而无须先行行使其他担保权利。如果债务人与乙方已经或将要就本合同项下的担保义务签订反担保合同，则该反担保合同不得在法律或事实上损害甲方在本合同项下享有的任何权利。2015年1月开始，被告郭小红未按期归还银行贷款，兴业银行股份有限公司赣州分行依据与原告签订的担保合作协议，从原告交纳的保证金中扣除了贷款本息共计人民币369647.39元，即分别于2015年2月11日扣除未按期偿还借款本息4660元，于2015年3月6日扣除未按期偿还借款本息4631.94元，于2015年4月9日扣除贷款余额本息360355.45元，兴业银行股份有限公司赣州分行与被告郭小红之间的贷款合同即履行完毕。之后，原告诉至本院，要求处理。另查明：被告郭小红、李新女为夫妻关系。本院认为：原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应依约定履行各自的义务。被告未按约定按期偿还贷款，导致原告承担保证责任，根据原告与被告郭小红之间的约定，原告享有解除合同的权利，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。因被告郭小红的违约行为，导致原告承担偿还贷款的保证责任，被告郭小红应对原告的损失进行赔偿，由于原告与被告郭小红约定的违约金不足以弥补原告因被告郭小红的违约行为所造成的实际损失，原告当庭提出调整，应予准许，但应以其实际垫付的贷款本息为限，并从其代为还清被告郭小红的贷款之日起按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算利息，原告主张超出上述款项的赔偿请求，本院不予准许。原、被告之间的买卖合同解除后，房屋应退回原告，被告郭小红交纳的购房款在扣除原告的损失后，也应由原告退回被告郭小红。被告郭小红、李新女为夫妻关系，依据《中华人民共和国婚姻法》的有关规定，在婚姻存续期间购买的财产应为夫妻共同财产，因该财产所产生的债务也应为夫妻共同债务，且被告并未举证证明本案所涉房屋为夫妻一方的个人财产，故被告李新女应对上述债务承担连带清偿责任。被告郭小红、李新女经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国婚姻法》第一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告江西雍晟房地产开发有限公司与被告郭小红于2012年10月25日签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号：20121001100）及《合同补充协议》；二、被告郭小红于本判决生效之日起七日内将其购买的位于赣州市章江新区J20地块“雍晟·状元府邸”×#楼×室房屋一套，退回原告江西雍晟房地产开发有限公司；三、被告郭小红、李新女于本判决生效之日起七日内赔偿原告江西雍晟房地产开发有限公司损失计人民币369647.39元，并支付利息（以369647.39元为基数，按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算利息，从2015年4月9日开始至被告郭小红交还房屋之日止）；四、被告郭小红向原告江西雍晟房地产开发有限公司支付的购房款计人民币607712元，扣除上述第三项款项后，原告江西雍晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内将剩余款退回被告郭小红；五、驳回原告江西雍晟房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4020元，由被告郭小红、李新女承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及副本二份，并按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  刘芳梅人民陪审员  饶 云人民陪审员  杜秋平二〇一五年十二月十日书 记 员  李兆莎