江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2015)连东民初字第02121号原告王能。原告赵紫嫣。以上二原告委托代理人宋康，江苏瑞宏律师事务所律师。被告连云港太设房地产开发有限公司，住东海县牛山镇钢铁路88号（以下简称太设房地产公司）。法定代表人赵红，董事长。委托代理人周伟、孙宜前，江苏众昇律师事务所律师。原告王能、赵紫嫣与被告太设房地产公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月14日受理后，依法适用简易程序，由审判员温爱英独任审判，公开开庭进行了审理。原告王能及二原告委托代理人宋康，被告太设房地产公司委托代理人周伟、孙宜前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王能、赵紫嫣诉称，2012年7月23日原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以总价300286.2元购买被告开发建设的位于东海县牛山街道钢铁路79号新天成国际大酒店暨购物广场A幢1单元1902室房屋一套。合同签订后原告依合同约定支付了全部购房款（具体内容见合同）。该合同第八条约定：出卖人（被告）应当在2013年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（即该商品房取得住宅交付使用批准文件），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房的，从最后交付期限第二天出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金直至符合法律规定的交房条件时止（见合同第九条）。但是直到现在，涉案房屋没有取得国家及地方政府竣工验收合格备案证明（即交付使用批准文件），也就是说涉案房屋至今不符合法定的交付使用条件。即便开发商向购房者交付了房屋钥匙，因为违反法律法规的强制性规定，也不能视为房屋的交付使用。因此，被告应当承担逾期交房的违约责任。目前，被告已支付了部分违约金，剩余违约金至今未付。另外，从原被告签订商品房买卖合同至今已三年多时间，早已超出法律规定的期限，由于被告的原因原告至今没有取得涉案房屋权属证书，根据有关法律规定，被告应当承担违约责任。由于原被告签订的《商品房买卖合同》第十五条内容违反法律、法规的强制性规定而无效（法律、法规规定90日），因此被告应当按照原告已付购房款总额，依据中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付因被告原因没有取得房屋权属证书的违约金。被告的种种违约行为，给原告造成巨大的精神恐慌和无法计算的经济损失。为了维护原告的合法权益，特诉，请求依法判令：1、被告支付原告因违反法律规定逾期交付房屋违约金32911元；2、判令被告提供办理房屋权属登记所需的全部资料，配合原告办理涉案房屋产权属登记；3、判令被告支付因被告原因原告未在法定期限内取得房屋权属证书违约金（违约金按照已付购房款总额参照银行计收逾期贷款利息标准计算）；4、由被告承担诉讼费。被告太设房地产公司答辩称，被告在签订商品房买卖合同以后已经按照合同约定向原告实际交付了房屋，原告也实际使用了该商品房，因此从实际上被告没有违反合同的约定。房产证没有按约办理的情况是被告方的建筑商提交了虚假的备案材料，导致被告没有依约为原告办理房产权证。但是不管是房屋的交付还是房产证的办理，均没有给原告造成实际的损失，故请求法院根据本案的实际情况进行判决。原告王能、赵紫嫣举证有，一、2012年7月23日原被告签订的商品房买卖合同，证明1、原被告之间的权利义务关系；2、其中第十五条关于产权登记的约定是无效条款，因为该条款违反了法律、法规的强制性规定（法律、法规规定最长期限不得超过90日）；二、原告缴纳的购房款发票（被告补开的）证明原告已经全部履行了义务，没有任何违约行为。被告太设房地产公司质证称，对证据一的真实性无异议，但是对原告的证明目的有异议，合同第十五条规定“在商品房交付后360日内办理产权登记备案”根据最高法关于商品房买卖的司法解释，有合同的应当依照合同约定来履行，没有合同约定的按照法定的90日来履行。对第十五条的约定是双方真实意思的表示，根据法律规定，合同约定大于法律规定，但该条款并非是违反国家法律强制性规定的无效条款；对证据二无异议。被告太设房地产公司举证有，一、商品房买卖合同，合同第十一条明确规定商品房的交接，该条规定如果因为商品房的问题买受人可以拒绝交接，在诉状中原告已经自认被告将房屋交由其使用，证明双方已经实际进行了房屋的交接，被告履行了义务，不应当承担逾期交房的违约金。第十五条同答辩意见；二、东海县质监站的通知书一份；三、东海县公安局立案决定书；四、被告与江苏建工集团的和解协议书一份；六、被告江苏建工集团工程资料移交表，以上证据证明涉案房屋已经通过四方验收，具备房屋交付的条件，只是因为建筑商江苏建工集团提供虚假资料导致涉案房屋未能取得备案登记，导致原被告之间没有办理房产证的登记手续，但并不影响原告的实际使用和给原告造成的实际损失，且原告主张被告违约并非是法定意义上的实际违约。原告王能、赵紫嫣质证称，对证据一真实性无异议，但不能证明被告的观点，被告举证的时候的观点与法律规定相违背，所以被告的待证观点不能成立；对证据二真实性无异议，但不能证明被告的观点，理由为该通知是2014年4月10日下发的，到现在已经一年八个月，在如此长的时间内被告还没有提交验收的资料，其责任在被告与本案原告没有任何关联性；对证据三虽然该证据是复印件但对其真实性无异议，不能证明被告观点，理由是该决定书是2014年5月12日下发的，截止到庭审已经一年半有余，且该决定书是对刘桂林伪造、变造印章立案侦查的，与本案无关，不能证明被告没有违约，且从2014年5月12日至今该案应当侦查终结；对证据四，2014年4月2日的鉴定意见书，虽然是复印件但真实性无异议，不能证明被告的观点，相反却证明了被告在涉案工程验收当中提供了虚假资料，妄图蒙混过关，应当承担违约责任。2014年12月4日的东公（刑）鉴通字【2014】1011号鉴定意见通知书真实性无异议，但不能证明被告的观点，相反却证明了被告在竣工验收过程中提供虚假资料妄图蒙混过关，结果没有成功，证明了被告违约的事实；对证据五真实性无异议，但对关联性、合法性有异议，该和解协议书是被告与江苏建工集团之间的纠纷，与本案原被告之间的纠纷没有任何关系，不能证明被告的观点，相反却证明了被告有违约行为；对证据六三性均有异议，理由是移交单位不是江苏省建工集团有限公司，而是东海县新天成国际大酒店暨购物广场项目部提交的工程资料移交书。移交人和接收人处没有相关部门公章，因此该移交书不能证明被告的观点，相反却证明了被告有违约行为。经审理查明，2012年7月23日，原告王能、赵紫嫣作为买受人与被告太设房地产公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，双方约定，原告购买被告开发的位于东海县牛山镇钢铁路南侧新天成国际大酒店暨购物广场A幢1单元1902室。在该合同第八条约定，被告应在2013年5月31日之前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付原告。该合同的第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。另查明，合同签订后，原告实际支付全额房价款人民币300286.20元。被告未在合同约定的2013年5月31日前交付本案所涉商品房。2014年5月20日，被告将本案所涉商品房交付原告，并支付人民币20000余元的违约金，现原告已装修入住。因被告与施工方原因，本案商品房产权证书一直未予办理。以上事实有《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、当事人陈述等证据予以证实。本院认为，一、关于本案逾期交房的问题。根据本案查明的事实，原被告对本案所涉商品房约定了交付日期，被告未按约如期交付，后在2014年5月20日被告将本案所涉商品房交予原告并支付违约金，原告收房后装修入住。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋的交付是对房屋的占有，本案中，原被告在合同中虽约定了交付时被告需取得商品住宅交付使用批准文件，但该约定是对房屋交付问题的约定，原告实际占有房屋后，根据法律规定即视为被告对房屋的交付，故原告在实际占有本案所涉商品房后再以被告未交付房屋诉求逾期交房违约金无法律依据，本院不予支持。二、关于房屋产权属办理及违约金问题。被告答辩及举证称，因其建筑商提交了虚假的备案材料，导致被告没有依约为原告办理房屋产权证。建设方是否提供虚假印章及是否导致被告备案不能，此系被告与他方的纠纷，不妨害被告未为原告办理权属登记违约之形成及责任之承担，故被告的该答辩意见本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）……；（二）……；（三）……。据此规定，当事人之间有约定的应从约定，如没有约定的可以按照法律规定的期限计算违约时间。本案中原被告在《商品房买卖合同》中约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，根据双方签订的《商品房买卖合同》之内容，该期限的约定应属当事人双方真实意思的表示且该约定不违反法律的规定，故本案权属证书的办理时间应根据本案所涉房屋交付时间即2014年5月20日起360日内，即被告应在2015年5月14日之前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告未在该期限内履行该义务，系违约，应承担继续履行该义务的民事责任。对于权属证书办理违约责任双方约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。该约定并未明确违约金计算的基准时间，故按照该约定无法计算实际违约金数额，根据法律规定，此约定属于约定不明。根据以上法律第十八条第二款之规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故根据本案查明的事实及法律规定，原告已实际支付购房款人民币300286.2元，从2015年5月15日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告太设房地产公司在本判决生效之日起三十日内将办理本案所涉商品房权属登记所需应由其提供的资料报产权机关备案，成就本案所涉房产办理房屋产权登记证书所需之条件；二、被告太设房地产公司在本判决生效之日起三十日内支付原告王能、赵紫嫣因其违约未提供办理涉案商品房权属证书条件的违约金，违约金以原告支付的购房款人民币300286.2元为基准从2015年5月15日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本案所涉房产具备办理产权证书条件之日止（截止到本案所涉房产具备办理产权证书条件之日止，原告王能、赵紫嫣可以在每年的12月31日就本案所涉违约金申请本院强制执行）；三、驳回原告王能、赵紫嫣的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币560元，由被告太设房地产公司支付，原告已预付，待被告支付以上款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币1120元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  温爱英二〇一五年十二月二十二日书记员  王 玥附上诉须知：根据有关法律、法规、司法解释之规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉的相关的权利、义务。上诉人自递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，本院依法报连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。本上诉须知与催交上诉费通知具有同等法律效力。适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。