河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）石民再终字第00162号再审上诉人（原审原告)：河北省股权托管登记中心，住所地:石家庄市自强路35号庄家金融大厦。法定代表人:王彪，该中心总裁。委托代理人:张淑君，河北世纪联合律师事务所律师。再审上诉人（原审被告):石家庄市丰辉房地产开发有限公司，住所地:石家庄市自强路35号庄家金融大厦七层。法定代表人：刘广富，该公司执行董事。委托代理人：刘日青，河北冀华律师事务所律师。再审上诉人河北省股权托管登记中心（以下简称股权托管中心）与石家庄市丰辉房地产开发有限公司（以下简称丰辉公司）商品房买卖合同纠纷一案，石家庄市桥西区人民法院于2012年12月14日作出(2012)西民三初字第00064号民事判决。宣判后双方均未上诉，判决已经发生法律效力。本案经石家庄市桥西区人民法院院长提交审判委员会讨论决定本案进入再审。并于2013年10月10日作出(2013)西民监字第00002号民事裁定，决定本案由石家庄市桥西区人民法院另行组成合议庭进行再审，再审期间中止原判决的执行。石家庄市桥西区人民法院经审理于2014年3月20日作出（2014）西民再初字第00002号民事判决。判后，股权托管中心与丰辉公司均不服，上诉于本院。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审上诉人股权托管中心的委托代理人张淑君，再审上诉人丰辉公司的委托代理人刘日青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告股权托管中心诉称，2007年原告购买了被告开发的位于石家庄市全部的商品房，双方为此签订了商品房买卖合同一份，房价总计9087614元。合同签订后，原告按约付清了全部房价款，并交付了办理房产证书需支付的费用，但是被告却一再违反合同约定，先是逾期45日才向原告交房，此后又逾期(至今)不能办理房产证。合同虽然约定了逾期办证的违约责任为已付房价款的0.1%，但该约定明显过低，因此要求调整至按逾期贷款利率计付。综上，被告存在严重违约行为，请求人民法院依法判令被告向原告支付逾期交房的违约金40894元及逾期办证违约金9087.6元，并按原告已付购房总价款，自2008年3月29日起，按同期金融机构计收逾期贷款利息的标准，向原告增加支付至办理房产证之日的违约金，并立即履行为原告办理房产证之义务。原审被告丰辉公司辩称，被告对原告起诉的购房及逾期交房的事实没有异议，对逾期交房的违约金没有异议，被告也正在加紧为原告办理房产证。被告对原告主张的违约金不予认可，其主张没有事实和法律依据，应当根据合同约定确定违约金数额。桥西区人民法院经审理查明，2007年10月12日，原、被告签订商品房买卖合同一份，根据该合同，原告股权托管中心购买了被告丰辉公司开发的位于石家庄市的全部房产，合同总价款为9087614元，原告应于合同签订后两个工作日内付清全部房款，被告应于2007年11月15日前向原告交房，逾期交房超过30日，合同继续履行时，被告应自最后交房期限第二天起至实际交付之日止，按原告已付房价款的日万分之一向原告支付违约金。被告应当在房屋交付后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得权属证书的，被告应按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。合同签订后，原告于10月16日向被告支付了全部购房款9087614元，于2007年12月3日向被告支付了办理权属证书需支付的产权登记费、交易税费、契税、印花税等共计558949.8元。被告于2007年12月29日向原告交付了上述房产。由于被告丰辉公司的原因，上述房产至今未能办理房屋权属证书。桥西区人民法院原审认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，依法应当认定有效。合同有效，双方当事人均应按约履行合同义务。被告丰辉公司逾期向原告交付诉争房产，应当按日向原告支付逾期交房的违约金，此部分款项应为9087614*0.0001*44=39986元。关于逾期办证的违约金，因被告方的原因，原告至今未能取得房屋权属证书，被告应承担相应的违约责任。合同中虽然有关于“原告不能在规定期限内取得权属证书的，被告应按已付房价款的O.1%向原告支付违约金”的约定，但根据该标准计算出的违约金数额仅为9087.6元，相对于9087614元的购房款或者同期银行贷款利率，该数额明显过低。原告由于未能依约取得房屋权属证书，使其对投资近千万元购买的房产，行使权利受限，但损失又无法量化，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人未能按期取得房屋权属证书，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故原告要求调整违约金计算标准的主张应予支持，被告应当按照逾期贷款利率标准向原告支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原审法院判决为:被告石家庄市丰辉房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告河北省股权托管登记中心支付逾期交付房屋的违约金39986元及9087614元购房款因逾期办理房屋权属证书所产生的违约金(违约金自2008年3月29日起，至原告购买的庄家金融大厦十四层房产权属证书办理完毕之日止，按照中国人民银行规定的同期流动资金逾期贷款利率计付)。本案受理费13526元，由被告石家庄市丰辉房地产开发有限公司负担。判决生效后，石家庄市桥西区人民法院于2013年10月10日作出(2013)西民监字第00002号民事裁定，决定本案由石家庄市桥西区人民法院另行组成合议庭进行再审。桥西区人民法院再审查明，双方对原审认定事实及逾期交房违约金内容均无异议，双方当事人争议焦点主要为被告丰辉公司为原告逾期办理房产证是否给原告造成损失、造成什么损失，双方合同中约定的逾期办证违约金是否过低，是否应予调整。双方所签商品房买卖合同约定，该商品房的用途为商务办公。本案争议房产交付原告使用后，原告亦实际作为办公用房使用至今。另查明，丰辉大厦总的房产证已于2013年11月28日办理，包括原告所购买的本案争议房产在内的买房单位的分户房产证已可以办理。桥西区人民法院再审认为，对于逾期办证违约金，双方约定“原告不能在规定期限内取得权属证书的，被告应按已付房价款的0.1%向原告支付违约金”，该约定应为双方真实意思表示。后因被告方原因，原告至今未能取得房屋权属证书，被告应依约承担违约责任。但依双方约定违约金计算，逾期办证违约金仅为9087.6元，且该违约金与违约时间及违约程度无关，原告主张该违约金低于给其造成损失，请求增加违约金，该主张符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，逾期办证违约金应以原告因此产生的实际损失为依据进行调整。据原告提供证据，两个交易所虽分别于2012年及2011年先后成立，但原告并无证据证实其因上述情形所遭受的实际损失。且原告购房用途即为办公使用，该用途并未因房产证问题受到影响，故对原告主张的交易所成立方面的损失原审法院不予认定。但原告为办理房产证，于2007年12月3日即向被告支付了办理房产证需支付的产权登记费、交易税费、契税、印花税等共计558949.8元，该部分费用由被告丰辉公司占有使用至今，该部分费用产生的利息损失应由被告赔偿原告。关于适用法律，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:商品房买卖合同约定的办理所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案双方约定有违约金，只是约定数额低于实际损失，应依据实际损失进行调整，而不应按已付购房款总额计算逾期利息。另现房产证已能够办理，故对原告要求被告履行办理房产证的义务及双方并无争议的被告负担逾期交房违约金的请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于适用宣判后，股权托管中心与丰辉公司均不服，向本院提起上诉。股权托管中心的上诉理由为：一、一审判决以上诉人所购房产实现办公用途为由，认定上诉人使用了房产便没有损失，否定上诉人存在不能以房产抵押贷款的损失，是明显违反物权法和商品房案件司法解释规定的；二、一审判决适用合同法及合同法司法解释（二），强调应以实际损失调整违约金，弃商品房案件司法解释第十八条这一特别法的特别规定而不用，是明显的“有法不依”，且违反特别法优于普通法的法律适用原则；三、一审判决将商品房案件司法解释第十六条和第十八条割裂开来，单独适用第十六条规定，是对司法解释的曲解适用，并不等于适用了特别法的特别规定；四、一审判决仅判令被告承担占据原告办证契税等费用的损失，且对此损失也仅按贷款利息计算，而不按逾期贷款利息计算，显然充分照顾了被告的利益，更是明显的不公正。综上请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人作为一审原告所提出的全部诉讼请求。丰辉公司的上诉理由为：一、商品房买卖合同明确约定逾期办理权属证书违约金的计算方法为已付购房款的0.1%，且是双方的真实意思表示，故应按照合同约定计算逾期办理权属证书的违约金；二、被上诉人所购买商品房就是用来办公使用，且其一直正常使用，上诉人逾期办理权属证书没有给被上诉人造成任何损失。综上请求撤销原判，依法改判。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人股权托管中心与丰辉公司于2007年10月12日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案争议的焦点在于丰辉公司逾期给股权托管中心办理房产证是否给股权托管中心造成损失，逾期办证违约金按何种方式计算。根据双方《商品房买卖合同》第十六条规定，因出卖人（丰辉公司）的责任，买受人（股权托管中心）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，因此，适用上述解释第十八条规定的条件之一是合同没有约定违约金，本案《商品房买卖合同》约定了违约金，且违约金的约定明确具体，双方在签订合同时均未提出异议，则本案逾期办证的违约金不适用上述解释第十八条的规定，违约金如果过低，涉及守约方即股权托管中心是否申请增加的问题，原审判决在股权托管中心申请增加的前提下，以《中华人民共和国合同法》及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的规定调整违约金，符合法律规定，股权托管中心认为一审判决弃商品房案件司法解释第十八条这一特别法的特别规定而不用，是明显的“有法不依”的理由不能成立。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。股权托管中心与丰辉公司签订《商品房买卖合同》购买商品房，该商品房的用途为商务办公，在股权托管中心收房后即作为办公使用，该用途并未因房产证问题受到影响，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”规定，股权托管中心申请增加违约金应以不超过实际损失为限，且不超过丰辉公司在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案丰辉公司在订立合同时预见到的逾期办证的损失为已付房价款的0.1%即9087.6元，应当预见到的损失包括占用股权托管中心办证费用而产生的利息损失，股权托管中心主张的不能进行房产抵押、置换、其出资设立的河北省各新型交易平台发展受限等逾期办证损失，但无证据证实其实际损失数额，且丰辉公司在订立合同时也无法预见，所以股权托管中心的损失，应以丰辉公司占用股权托管中心办证费用而产生的以中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息为限，原审判决股权托管中心的损失符合我国合同法的规定，上诉人股权托管中心认为一审判决以上诉人所购房产实现办公用途为由，否定上诉人存在不能以房产抵押贷款的损失是明显违反物权法和商品房案件司法解释规定的，并且对此损失也仅按贷款利息计算，而不按逾期贷款利息计算是明显的不公正的主张理据不足，本院不予支持。关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的适用，该条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的内容与《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定一脉相承，该解释第十六条规定的以违约造成的损失确定违约金数额与第十八条规定的损失数额难以确定的违约金计算方法相辅相成,原审判决经审理查明本案不适用该解释第十八条而适用第十六条的基础性规定，是在合同法的基础上，适用具体的法律解释的体现，上诉人股权托管中心认为原判单独适用该解释第十六条规定，是对司法解释的曲解适用的上诉理由不能成立，本院不予支持。再审上诉人产权交易中心于2007年11月9日向再审上诉人丰辉公司支付了办理权属证书需要支付的产权登记费、交易税费、契税、印花税等共计1180091.53元，但丰辉公司未能按款项约定的用途及时为产权交易中心办理相关手续，亦未将该款项返还产权交易中心，而是实际长期无偿占用该资金。故一审法院认为该款项产生的利息损失应由丰辉公司赔偿并无不当，虽然一审法院在该利息计算中适用法律欠妥，但并未超出国家的强制性规定，再审上诉人丰辉公司认为应按照合同约定计算逾期办理权属证书的违约金及其逾期办理权属证书没有给产权交易中心造成任何损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分。再审上诉人股权托管中心及丰辉公司的主张均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14688元，由再审上诉人河北省股权托管登记中心负担9938元，由石家庄市丰辉房地产开发有限公司负担4750元。本判决为终审判决。审 判 长  赵宗辉审 判 员  高玉坡代理审判员  梁惠娟二〇一五年四月十七日书 记 员  郑爱国