广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）桂市民四终字第592号上诉人（一审原告）桂林市信昌房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区穿山路64号。法定代表人宾恩信，该公司董事长。委托代理人唐荫春，广西独秀律师事务所律师。被上诉人（一审被告）佘小林，农民。被上诉人（一审被告）佘广涛，桂林理工大学在校学生，住广西壮族自治区桂林市叠彩区芙蓉路*号*栋*单元***室。二被上诉人委托代理人陈文，广西古方律师事务所律师。二被上二被上诉人委托代理人林春慧，广西古方律师事务所实习律师。上诉人桂林市信昌房地产开发有限公司（以下简称信昌房地产公司）与被上诉人佘小林、佘广涛因商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2015）星民初字第947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月4日立案受理后，依法组成由审判员吕秀文担任审判长、审判员胡卫新、代理审判员蒋子秀参加的合议庭，于2015年12月2日公开开庭审理了本案。书记员申峰峰担任法庭记录。上诉人信昌房地产公司的委托代理人唐荫春，被上诉人佘小林及其与被上诉人佘广涛共同的委托代理人陈文、林春慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2014年11月14日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：二被告购买原告开发的碧水康城第8栋2-8-01号房，建筑面积118.89平方米，套内面积103.69平方米；商品房单价按套内面积计算，每平方米8470.32元，总金额878287元；付款方式为银行按揭付款，签合同当日付房款计人民币278287元及管道燃气配套建设费、HITV高清互动网络电视安装费、产权证代办费，其余房款计人民币600000元由买受人向经出卖人认可的贷款银行办理银行按揭贷款，且买受人承诺于签订商品房买卖合同后15日内向银行提交完整贷款申请资料，交纳按揭公证、预告、抵押登记等费用，并按银行要求签订借款合同，如因买受人的原因不能成功办理银行按揭贷款的，买受人应以现金的方式付清所有房款，交房当日付清其他入伙费用；买受人未按合同规定的时间付款的责任为：逾期在30日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。同时承担因违约产生的律师费、诉讼费等相关费用。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之四的违约金。逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额确定。合同签订后，二被告于2014年11月28日向原告支付了首付款278287元。2014年12月，原告通知二被告银行按揭贷款未能成功办理。2014年12月22日，原告为二被告办理了预售商品房买卖合同登记备案。2015年3月3日，二被告向原告支付购房款300000元。2015年6月25日，原告与广西独秀律师事务所签订《委托合同》，但没有提交收费凭证。综上，原告认为因二被告的原因，导致原告无法实现售房目的，遂诉至法院，请求：1、解除二被告与原告签订的《商品房买卖合同》；2、二被告连带支付原告违约金60000元；3、二被告连带支付原告为实现债权而支付的律师费35000元；4、二被告连带支付原告撤销备案登记费用10000元；5、剩余房款待法院判决确认后的金额由原告返还二被告；6、案件受理费由二被告承担。一审法院审理认为，原告与二被告于2014年11月14日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方必须依约履行自己的义务。双方在合同中约定付款方式为银行按揭付款。双方并约定，如因买受人的原因不能成功办理银行按揭贷款的，买受人应以现金方式付清所有房款，但没有约定付款时间。原告也没有出示银行按揭贷款没有办理成功是被告的原因所造成的证据。故对原告称二被告没有按合同约定于15日内向银行办理按揭手续的主张，本院不予釆信。被告于2015年3月3日向原告支付了房款300000元，尚欠房款300000元未支付。由于原告没有提交相应的证据证明不能办理银行按揭贷款是被告的原因所造成，且在合同中没有约定办不成银行按揭被告的付款时间。办不成按揭后双方也没有就被告付款方式及付款时间达成协议，原告以二被告逾期付款已经超过30日为由要求与二被告解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告支付撤销备案登记费以及返还购房款的诉讼请求，本院亦不予支持。原告没有证据证明二被告违约，故对原告要求二被告支付违约金、律师费的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告桂林市信昌房地产开发有限公司的诉讼请求。本案收取案件受理费2400元，由于适用简易程序，减半收取案件受理费1200元（原告已预付本院），由原告桂林市信昌房地产开发有限公司负担。上诉人信昌房地产公司不服一审判决，上诉称：一、一审法院认定事实不清，办不了商品房按揭贷款的原因在二被上诉人。按揭贷款是银行根据购买人提供的资信材料是否符合该行贷款条件决定的，二被上诉人提供的资信材料没有通过相关银行的审核，办不了按揭手续的责任是二被上诉人造成的。二、二被上诉人违约事实清楚，二审应当查明事实依法改判。二被上诉人于2015年2月15日向上诉人支付了购房款300000元，说明其已经明确知道不能按正常程序办理按揭贷款手续，应以现金支付方式购买住房，时间应当自2月16日起计算。从2015年3月16日起，因二被上诉人尚欠300000元房款未付，上诉人有权解除《商品房买卖合同》，并有权要求二被上诉人承担按累计应付款10%的违约金及支付上诉人为实现债权而承担的律师费35000元。综上，请求二审法院：1、撤销（2015）星民初字第947号民事判决，查明事实依法改判；2、本案一、二审诉讼费由二被上诉人承担。被上诉人佘小林、佘广涛共同口头答辩称，一审判决正确，应予维持。双方签订的《商品房买卖合同约定》，其余房款600000元由买受人向银行贷款，但是没有证据证实上诉人告知二被上诉人贷款银行的信息，办不了银行按揭贷款，责任在上诉人。从实际情况看，二被上诉人以分期付款方式支付现金300000元，上诉人接受并出具发票，说明上诉人同意以分期支付现金的方式支付剩余房款，二被上诉人没有违约的事实。综合诉辩双方的意见，当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、双方当事人签订的《商品房买卖合同》应否解除？二、买受人是否违约，应否支付出卖人违约金、律师费及撤销备案登记费？关于第一个争议焦点问题。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，未违反法律强制性规定，属有效合同，双方均应严格遵守。合同第六条付款方式及期限的约定是买受人付首付款278287元，余款600000元由买受人向经出卖人认可的贷款银行办理银行按揭贷款。本案二被上诉人已按合同约定支付首付款278287元，并为办理银行贷款提交了完整贷款申请资料，已履行了合同义务。对银行最终没有通过审查给二被上诉人发放贷款的直接原因，上诉人认为是因为二被上诉人身份（即佘小林是农民、佘广涛是在校学生）的原因银行未予放款，而即便银行是因该身份原因不能放贷，亦不应归责于二被上诉人。因此，对于未能办理银行按揭贷款的原因可认定为不可归责于双方当事人。由于未能订立商品房担保贷款合同，二被上诉人又无力一次性支付其余房款，双方当事人签订的《商品房买卖合同》显然不能继续履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。综上，上诉人上诉请求解除《商品房买卖合同》符合上述法律规定，本院予以支持。但上诉人应当将收受的购房款本金578287元及其利息退还二被上诉人。关于买受人是否违约，应否支付出卖人违约金、律师费及撤销备案登记费的问题。本院认为，买受人未违约。首先，如前所述，未能办理银行按揭贷款的原因不能归责于二被上诉人；其次，即便出卖人认为是因买受人的原因未能办理按揭贷款，而根据双方合同中“如因买受人的原因不能成功办理银行按揭贷款的，买受人应以现金方式付清所有房款”的约定，该约定对付清所有房款的期限没有约定，买受人并未构成违约。因此，上诉人提出买受人逾期未付清购房款构成违约，应支付其违约金、律师费及撤销备案登记费的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2015）星民初字第947号民事判决；二、解除上诉人桂林市信昌房地产开发有限公司与被上诉人佘小林、佘广涛签订的《商品房买卖合同》；三、上诉人桂林市信昌房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内返还被上诉人佘小林、佘广涛购房款578287元及利息（利息的计算方法：以278287万元为计息本金，从2014年3月29日交款之次日起计至判决确定的履行期限届满之日止；以300000万元为计息本金，从2015年3月4日交款之次日起计至判决确定的履行期限届满之日止；上述计息按中国人民银行同期同类活期存款利率计算）；四、驳回上诉人桂林市信昌房地产开发有限公司其他诉讼请求。上述给付金钱义务人应按本判决指定的期间履行完毕。逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起两年内，向一审人民法院申请执行。一、二审案件受理费共计3600元，由上诉人桂林市信昌房地产开发有限公司负担1800元，被上诉人佘小林、佘广涛负担1800元。本判决为终审判决。审 判 长  吕秀文审 判 员  胡卫新代理审判员  蒋子秀二〇一五年十二月二十五日书 记 员  申峰峰