广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第422号上诉人（原审被告）彭亮。被上诉人（原审原告）深圳市兴鑫源实业有限公司。法定代表人ＸＸＸ，董事长。委托代理人张晋增，广东鼎方律师事务所律师。上诉人彭亮与被上诉人深圳市兴鑫源实业有限公司（以下简称兴鑫源公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法西民重字第2号民事判决向本院提出上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院审理查明：兴鑫源公司与彭亮于2011年1月7日签订《房屋租赁合同》，约定兴鑫源公司将位于深圳市宝安区西乡街道xx（以下简称涉案房屋）出租给彭亮使用，月租金为400元，租期从2011年1月11日至临时。如彭亮逾期支付租金和水电费，每逾期1天，则需按月租金总额的1%支付滞纳金，并且在滞纳期间，兴鑫源公司有权停止水电供应，在兴鑫源公司以书面方式通知彭亮之日起5日内仍不支付租金和水电费的，兴鑫源公司有权收回房屋，拒绝返还履约保证金，并由彭亮承担一切违约责任。合同签订后，兴鑫源公司按约定将涉案房产交彭亮使用。自2011年6月份起，彭亮未再向兴鑫源公司支付租金。兴鑫源公司多次催讨未果，遂酿成纠纷。另查明，西乡街道流塘居委会于2011年10月23日出具《证明》一份，证明涉案物业系其辖区深圳宝安新雄实业公司所有的物业；涉案房屋没有办理房地产权证，也没有取得建设工程规划许可证。再查明，2011年6月15日，涉案房屋因外墙排水管不畅造成排水管的水流入彭亮承租的房内致该房内的物品被淹，双方为此发生纠纷，因多次协商未果，彭亮遂于2013年10月18日提起本案的诉讼，案号为（2013）深宝法民一初字第1412号。后彭亮不服该一审判决提起上诉，深圳市中级人民法院作出（2014）深中法民终字第837号民事判决书，判决撤销（2013）深宝法民一初字第1412号民事判决，兴鑫源公司向彭亮赔偿20000元。兴鑫源公司在原审中诉请：1、解除兴鑫源公司与彭亮于2011年1月7日签订的《房屋租赁合同》；2、彭亮立即腾空并交付深圳市宝安区xx给兴鑫源公司；3、彭亮支付兴鑫源公司2011年6月至2012年2月期间租金3600元；4、彭亮以每日13元的标准支付兴鑫源公司房屋占用费13元（自2012年3月1日起暂计至兴鑫源公司起诉之日，应计某亮实际腾空并交付房屋之日止）；5、彭亮支付兴鑫源公司逾期支付租金滞纳金5252元（暂计至2012年2月29日，应计某亮实际支付完毕拖欠租金之日）；6、彭亮承担本案全部诉讼费用。原审法院认为：涉案房产没有房产证，亦没有取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，兴鑫源公司、彭亮于2011年1月7日签订的《房屋租赁合同》无效，彭亮应将涉案房屋腾空并返还给兴鑫源公司；兴鑫源公司请求解除涉案合同无事实依据，原审法院不予支持。合同虽无效，但彭亮仍应向兴鑫源公司支付房屋占用费。彭亮主张兴鑫源公司于2011年11月对涉案房屋加贴封条导致其无法继续使用涉案租赁物，但彭亮却未能提交有效证据予以证明，故彭亮应就此承担举证不能的不利后果；经原审法院对涉案租赁物进行实地察看，亦未发现涉案房屋被加贴封条。彭亮当庭确认仍有物品存放在涉案房屋中，故彭亮应参照合同约定的400元／月的租金标准向兴鑫源公司支付自2011年6月起的房屋占有使用费，暂计至2012年2月份共计3600元，并应按兴鑫源公司主张的每天13元的租金标准从2012年3月1日起计至本判决确定的彭亮实际搬离之日止。关于请求彭亮支付滞纳金的诉讼请求，由于合同无效，故双方关于滞纳金的约定也应为无效。故兴鑫源公司请求彭亮支付滞纳金依据不足，原审法院不予支持。综上，原审法院支持兴鑫源公司诉讼请求中的合理部分。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、彭亮应于本判决生效之日起十日内腾空涉案屋并返还给兴鑫源公司；二、彭亮应于本判决生效之日起三日内支付兴鑫源公司2011年6月起至2012年2月份止的房屋使用费3600元（2011年6月起至2012年2月份按400元／月的租金标准支付，从2012年3月1日起按13元／天的标准计付至本判决确定的彭亮搬离之日止）；三、驳回兴鑫源公司的其它诉讼请求。本案免收诉讼费。上诉人彭亮不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉事实和理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒兴鑫源公司一方。原审判决偏袒兴鑫源公司的做法是无视以下事实和证据：1、涉案房屋被水淹没过，有两处漏水的地方，长达2年。其一是阳台上方漏污水，其二是厕所排粪管老化破裂往房内流屎尿，严重污染空气。恶劣的环境不适合使用。其三是屋内被水毁坏的物品作为原始证据，在法庭没有判决前证据无法搬走，水毁坏物品腐烂发出刺鼻臭味，人根本无法久呆，更不用说居住。其四是兴鑫源公司的人两次打伤彭亮，彭亮长期受伤不能，更不敢再去使用x。其五是兴鑫源公司贴封条封闭x，彭亮要在保安同意的情况下才能短暂进入x。其六是彭亮一天都没有正常使用过x。兴鑫源公司利用虚假广告欺骗彭亮签订了无效合同，兴鑫源公司在事先明知无证房产的情况下，故意私设虚假广告，借用核工业的招牌欺诈彭亮。兴鑫源公司耍赖不赔偿彭亮任何损失的前提下，彭亮为了保持水毁现场及证据，无法将水损毁物品搬走。被兴鑫源公司水毁的物品所占房屋费用应该对方来承担。所谓占用根本不是彭亮情愿的，是被迫的。而且该205房发生水灾后臭气熏天，污水横流，根本无法使用。何况兴鑫源公司自己封闭了x，兴鑫源公司通过暴力打伤彭亮夺取了对205的控制权，据（2014）深宝法西民重字2号判决书，无视事实。（2014）深宝法两民重字第2号民事判决书：“2016年6月15日，涉案房屋因外墙排水管不畅造成排水管得水入彭亮承租的方内致该方内的物品被淹，双方为此发生纠纷，且多次协商未果，彭亮遂于2013年10月18日提起本案诉讼，案号为（2013）深宝法民一初字第1412号。后彭亮不服该一审判决提起上诉，深圳市中级人民法院作山（2014）深中法民中字第837民事判决书，判决撤销（2013）深宝法民一初字第1412号民事判决，兴鑫源公司向彭亮赔偿20000元。”由此可以看出，彭亮是为了保持原始证据，据此向法院举证被水毁财产，故没办法搬离腾空，返还该房给兴鑫源公司。二、证据表明兴鑫源公司将涉案房屋断水、断电。门上再贴上封条“采取封闭办公室措施”，使用暴力剥夺了申请人的使用权。被上诉人兴鑫源公司答辩称：原审法院判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案租赁房屋既无房产证，亦未取得建设工程规划许可证，双方于2011年1月7日所签《房屋租赁合同》为无效协议。原审就此认定正确，本院予以维持。合同无效，彭亮应将房屋腾空交还给兴鑫源公司，并就占用期间向对方支付占有使用费。彭亮诉称兴鑫源公司房屋漏水损害其财物，应另循法律途径解决；其不搬离所租房屋而任由损失扩大，须自行承担相应责任。彭亮以漏水要求对方赔偿而不搬离不支付的主张，没有法律依据。其上诉理由不成立，本院难以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审 判 长 马 龙代理审判员 周 敏代理审判员 许莹姣二〇一五年四月二十日书 记 员 陈晓莹