贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0502民初2043号 原告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心。 法定代表人：赵军，任该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨蕴、周霞，系贵州中创联律师事务所律师。 被告：周红艳，女，1988年1月25日出生，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。 第三人：招商局物业管理有限公司毕节分公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道文博路招商花园城会展中心。 负责人：刘新文，任该公司总经理。 委托诉讼代理人：张承健。 原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称招商公司）与被告周红艳、第三人招商局物业管理有限公司毕节分公司（招商局物管公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告招商公司的委托诉讼代理人杨蕴，被告周红艳，第三人招商局物管公司委托诉讼代理人张承健均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告招商公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》；2.判令被告支付原告所欠租金16365.21元、推广费2798.55元、违约金1474.54元（暂计算至2018年3月，直至《房屋租赁协议》解除时止）；3.判令被告向原告及第三人支付所欠物管费38239.71元、水电费1187.38元、违约金8797.93元；4.判令被告于本合同解除时将房屋清空并交还所承租的商铺；逾期未搬出，则被告以《房屋租赁协议》解除时最后一个月房屋租金的两倍为标准向原告支付房屋占用费（支付期间为判令解除时起至被告实际交还房屋时止）；5.判令被告所交纳的18694.00元履约保证金归原告所有；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年3月9日签订了《房屋租赁协议》，约定由被告承租原告位于毕节市七星关区，租赁期限为5年。按照《房屋租赁协议》的约定被告在租赁期间应按照约定向原告支付房屋租金、公共宣传推广费等必要费用；同时约定被告应在协议签订后与原告委托的物业管理公司签署房屋管理协议，并向物业公司交付物业管理费、水电费等。协议生效后，原告依约向被告交付了所出租的商铺，但被告违约未履行支付租金、物业管理费、公共宣传推广费等费用的义务，原告经统计被告欠付各项费用共计87557.32元（暂统计至2018年3月15日），经原告多次催要，被告至今迟迟不予履行，给原告的合法权益造成重大损害。因此，原告为维护其合法权益，因此诉至本院，请判如所诉。 被告周红艳答辩称，1.原、被告依法依约签订房屋商铺租赁合同是事实，但在2015年9月开始到2018年2月此被告房顶上面，因楼上商家漏水、漏油下来导致造成被告周红艳的正常经营以及店面形象问题。原告一直不给予协调处理，因此原告既违约又对被告实施侵权损害，被告原本有正当理由拒付租金的，但商场强势切断被告房屋门面水电造成被告无法经营，被告被逼无奈只支付之前的部分租金。2.签约时原告与被告等承租人协商一致同意将被告等承租人商铺前面商家的墙体做成透明玻璃墙，但原告违约将被告商铺前面的过道砌墙并凃墙故意遮挡导致被告商铺营业受损，故被告有正当理由拒付租金。3.物业服务管理是业主与物管公司签订，而非被告参与签订，被告并非业主，故根据合同相对性原则，原告主张被告支付物管费及其违约金无事实和法律依据，请法院驳回。4.原告主张的公共宣传推广费是原告实现其商铺最大租赁收益进行宣传推广，既不是宣传被告的商品也非为被告服务，既无合同约定，又无法律规定，故被告有理由拒付，请法院驳回。5.原告主张履约保证金，由于原告没有履约，对被告实施侵权损害，被告即使取得，也正当有理由拒绝返还，故请法院驳回。6.根据合同第十二条、第十三条、第二十条的规定，甲方应协助乙方督促物业公司保护出租房屋在建筑物的公用区域及公共设施处于良好的状态，但由于甲方的不作为，导致楼上污水和油污流到商铺里面来，严重影响店面形象，营业收入受到了很大的影响。综上，原告恶人先告状，其诉请无事实及法律依据，请人民法院依法驳回。 第三人招商局物管公司答辩称，被告所说的漏水和影响正常经营，我们与被告沟通并进行维修的，并不影响正常经营。且我们并没有强断被告的水电。 本院经审理认定如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 经审理查明，2015年3月13日，以原告招商公司为甲方，被告周红艳为乙方，甲乙双方签订《房屋租赁协议》，协议约定：原告将其位于毕节市七星关区出租给被告，房屋建筑面积为174.77平方米，租赁面积约为97.89平方米。租赁期限5年，从毕节花园城购物中心开业之日起至第5个租赁年最后一日止；自交楼之日起至购物中心开业前一日为甲方给予乙方的免租装修期。自购物中心开业之日起12个月内为乙方的优惠免租期。租金以租赁面积为单位进行计算。第一年租金为0元／平方米／月，第二年为55.00元／平方米／月，第三年57.75元／平方米／月，第四年60.64元／平方米／月，第五年63.67元／平方米／月。租金按月支付，首月租金为自免租期终止日前15日内支付，前述租金不包含管理费和推广费。被告应向原告指定的银行账户汇入18694.00元租赁履约保证金，被告应向物业公司支付装修保证金8000.00元。物业管理费按建筑面积计收，在第一个租赁年度为18元／平方米／月，由被告按月向物业管理中心缴纳，被告应向物管中心支付每月管理费3145.68元。公共宣传推广费每月共计873.85元。被告应按照每月实际使用情况，将水电费支付至物业公司账户。 2015年7月，原告将涉案商铺交付被告，被告对涉案商铺进行装修，用于经营“色妆”美甲化妆店。2015年11月23日，原告招商公司商业管理分公司向招商花园购物中心各商户发布《毕节花园城购物中心开业致商户函》，函件载明，购物中心于2015年12月5日开业，原告公司将联合各商家发行现金券吸引顾客回馈，以达到增加人流量的目的。2015年12月3日，原告认为通过发放现金券的形式涉及不正当竞争，于是临时取消发放现金券的活动，改为发放价值50元的雨伞和价值60元的儿童乐园门票。另外，原告通过微信群、高炮广告牌、流动广告车等形式对2015年12月5日购物中心开业进行宣传推广。被告开门营业后，未按照合同的约定按月向原告支付租金。2017年1月9日，原告向被告发送律师函，要求被告支付房屋租金、推广费、物管费等。后被告周红艳交齐了2017年12月31日之前的租金及推广费。截止2018年1月1日至2018年3月15日，被告周红艳未向原告缴纳相应租金及推广费，于是原告起诉至法院，要求与被告周红艳解除《房屋租赁协议》并支付所欠租金及推广费。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁协议》系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予确认。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现原告已将商铺交付给被告经营管理、使用，被告应当按照合同约定向原告自付租金等费用。被告未按照合同约定支付租金等费用的行为，根据《房屋租赁协议》第十三条之约定：“乙方拖欠租金和/或管理费达一个月以上（含一个月），和/或拖欠其他费用达一万元或相当于一个月租金之金额（以两者较低者为准），视为乙方违约。”，被告已违反合同约定，原告有权解除协议并收回租赁房屋。故对原告诉请解除与被告签订的《房屋租赁协议》并返还房屋的请求，本院予以支持。 对于被告欠付原告租金问题。经庭审查明，毕节花园城购物中心开业日期为2015年12月5日，根据协议约定，购物中心开业之日起12个月内为乙方的优惠免租期。故计算被告应付租金的起点时间为2016年12月5日。截止2018年3月16日原告起诉时止，被告周红艳向原告交齐了2017年12月31日之前的租金及推广费。但原告在诉请中只要求被告周红艳支付所欠2018年1月1日至2018年3月31日三个月的租金共计人民币16,365.21元，未超出实际应支付的租金，故本院予以支持其诉请租金为人民币16,365.21元。对于2018年4月1日至被告实际返还涉案商铺时的租金，按照《房屋租赁协议》约定的方式计算，但对于原告要求以房屋租赁协议解除时最后一个月租金的2倍为标准向原告支付商铺占用费的请求，因该约定过分高于被告逾期返还房屋给原告造成的损失，本院不予支持。 对于被告欠付原告推广费问题。根据协议约定，被告应当支付的公共宣传推广费为每月873.85元，由于原、被告双方在协议中未约定推广费的起算时间点，故应从毕节花园城购物中心开业日期2015年12月5日起开始计算，但被告已经支付了2017年12月31日之前的推广费，现所欠原告的推广费只是2018年1月至2018年3月的推广费，即被告应当支付的推广费至租赁协议解除时止（2018年6月6日），共计：6个月×873.85元/月=5,243.10元。 对于原告要求被告支付物管费、水电费问题。因原告并未提供相关的证据证明其系向被告提供物业管理服务的主体，且原告向被告主张物管费，可能损害实际提供物业管理服务单位的利益，故原告向被告主张物管费的主体不适格，应当承担举证不能的不利后果，且本案是房屋租赁合同的法律关系，而物管费等是物业服务合同的法律关系，不属于同一法律关系。因此，对原告该诉讼请求，本院不予支持。应由实际提供物业服务的单位即本案第三人向被告另行主张权利。对于被告应当缴纳的水电费，根据《房屋租赁协议》约定，被告应向物管公司缴纳，原告向被告主张，主体不适格，应由物业管理公司另案向被告主张。故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。 对于原告诉请被告支付逾期支付租金违约金的请求。根据协议约定，被告应当按月支付原告租金，若被告逾期支付，则应以拖欠租金为基数，每日按千分之一计付至实际履行完毕之日止。但是该约定过分高于被告逾期支付租金给原告造成的损失，本院酌情予以调整，决定以每月应付而未付租金为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从每月应付之日起计付至实际履行完毕之日止，首次计算违约金的起点时间为自免租期2016年12月5日终止之日起15日内支付，即2016年12月20日。以此类推，因被告已支付2017年12月20日之前的违约金，故现原告所欠的违约金起点计算时间应为2017年12月20日。 对于原告诉请没收被告已缴纳的18,694.00元履约保证金的请求。根据《房屋租赁协议》第四条第四项的约定，如被告违约，则原告有权没收被告已缴纳的履行保证金抵扣被告应当支付的租金违约金，如违约金数额超过保证金数额，被告仍应就超出部分承担赔偿责任。故对原告该项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司与被告周红艳于2015年3月13日签订的《房屋租赁协议》； 二、被告周红艳于本判决发生法律效力之日起十日内将位于毕节市七星关区腾空并移交给原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司； 三、被告周红艳于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司租金16,365.21元及推广费5,243.10元。对于2018年4月1日至被告周红艳实际移交涉案商铺时的租金，按照《房屋租赁协议》约定的标准计算； 四、被告周红艳于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司逾期支付租金违约金，违约金计算方式为：以被告周红艳每月应付而未付租金为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从被告周红艳应付而未付之日起计付至实际履行完毕之日止，首次计付起点时间为2017年12月20日； 五、被告周红艳于本判决发生法律效力之日起十日内将其支付原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司的18,694.00元履约保证金用作抵扣应当支付给原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司的逾期支付租金违约金，若逾期支付租金违约金数额大于18,694.00元，就不足部分被告周红艳仍应承担支付义务，若逾期支付租金违约金数额小于18,694.00元，应抵扣被告周红艳应当支付给原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司的租金； 六、驳回原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费994.00元（已减半收取），由被告周红艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 员  李顺康 代理审判员  常 冰 二〇一八年六月六日 书 记 员  何婷婷