广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2014)中一法沙民一初字第695号原告（反诉被告）：罗斯迪，男，1960年11月30日出生，汉族，住广东省中山市东区。委托代理人：张强，广东铭致律师事务所律师。委托代理人：萧妙连，广东铭致律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：中山市荣光投资有限公司，住所地广东省中山市西区富华道16号富业广场701室，组织机构代码782036402。法定代表人：马兰芳，该公司财务总监。委托代理人：胡冬勤，广东登都律师事务所律师。委托代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师。第三人：交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路30号，组织机构代码982116271。代表人：韩玉明，该行行长。原告罗斯迪诉被告中山市荣光投资有限公司（以下简称荣光公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告荣光公司在法定期间内提起反诉，本院予以受理。后本院依职权追加交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗斯迪委托代理人张强，被告（反诉原告）荣光公司委托代理人胡冬勤到庭参加诉讼。第三人交行中山分行经本院传票传唤仅提交书面意见，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告罗斯迪诉称：1996年8月30日，罗斯迪与中山市中谊发展有限公司（以下简称中谊公司）签订房地产预售契约一份，约定罗斯迪向中谊公司购买其开发的位于中山市富华道80号中联广场A座7楼房屋[现地址为中山市富华道16号富业广场A座7楼]建筑面积为350平方米的房产，并办理了备案登记。合同签订后，该项目因故停建。2007年5月18日，因荣光公司称拍卖到了上述中联广场75%以上的份额，为配合其整体开发，经协商，罗斯迪与荣光公司签订房地产权属确认协议，约定：甲方（荣光公司）保证对乙方（罗斯迪）与原开发商中山市中谊发展有限公司签订的房地产预售契约（在“中联广场A座七楼的350平方米的房地产）的权益给予保留，甲方保证日后交付给乙方的乙方房地产按原来的位置、楼层、面积等；甲方交给乙方人民币600000元作为保证金，乙方将乙方房地产先划归甲方拥有，由甲方将乙方房地产在中山市房地产交易所办理到甲方名下，待该房产建成后，乙方退还保证金600000元人民币给甲方，甲方保证乙方拥有乙方房地产；乙方在取得乙方房地产时不需要支付任何费用给甲方；等等。2012年8月2日，经查询中山市土地房地产产权档案馆档案资料，罗斯迪才得知荣光公司早于2011年7月6日已将一处座落为“中山市××道××广场（××）7层××号”的房产办理至荣光公司名下且已作为抵押物向他人办理了抵押登记以获利。但该房地产面积仅为294.29平方米，与原约定的面积相差50平方米。2012年8月9日罗斯迪起诉，法院经审理后认定前述房地产权属确认协议系罗斯迪与荣光公司自愿签订的合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，双方应该继续履行合同，由荣光公司过户合同约定的房屋。该案二审期间，荣光公司明确表示同意先将该房产过户给罗斯迪，但其迄今未将房屋过户给罗斯迪，表明其并无实际履行房地产权属确认协议的诚意。为维护罗斯迪合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告荣光公司将位于中山市××道××广场（××）7层××号房地产[土地证号：国（2011）20006**，房产证号：01××50]过户至原告罗斯迪名下（购房价为525000元）；2.被告荣光公司赔偿原告罗斯迪损失43200元（自2011年7月6日起按每月租金12000元暂计至2014年7月5日，以实际交付房屋之日止为准）；3.被告荣光公司承担本案诉讼费用。诉讼期间，原告罗斯迪以第2项请求存在笔误为由，变更第2项诉讼请求金额432000元。原告罗斯迪对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交如下证据：1.企业机读档案登记资料；2.房地产权属确认协议；3.房产预售契约；4.中山市土地房地产产权档案资料证明表；5.（2012）中一法沙民一初字第814号民事判决书；6.（2014）中中法民一终字第214号民事判决书；7.（2014）中一法行初字第34号行政判决书。被告荣光公司辩称：一、因为罗斯迪的违约行为导致房地产权属确认协议无法履行。荣光公司通过拍卖取得中联广场75%份额后，为保证罗斯迪的利益而与罗斯迪签订了房屋产权确认协议，约定待开发完成后过户给罗斯迪。荣光公司开发完成该项目后，依照合同于2012年7月9日向罗斯迪发出关于继续履行房地产权属确认协议的通知，要求将中山市富华道16号富业广场A座七楼的房产过户给罗斯迪，但罗斯迪拒不履行。在双方继续协商过程中，罗斯迪单方终止协商，向法院提起诉讼。荣光公司在此过程中按照合同约定完成房地产开发、包装后，及时主动通知罗斯迪前往国土部门办理过户手续，不存在过错，没有违约行为，而罗斯迪没有履行合同的诚意，已构成违约。二、罗斯迪所称的损失不存在，荣光公司无须承担赔偿责任。2007年5月18日，双方签订协议后，荣光公司对涉案房产进行二次开发并办理了房产登记手续，于2011年7月6日取得房地产权证和国有土地使用权证。荣光公司在取得房产证后、向罗斯迪办理过户之前拥有该房产所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，物权是绝对权、对世权，所有权人使用、处分不需要经过他人同意，不受他人干涉。荣光公司对登记在自己名下的房产使用、出租、取得收益是完全合法合理的，在办理过户手续前，荣光公司合法出租涉案房产，其租金收益属于法定孳息，应归荣光公司所有，罗斯迪所谓的损失根本不存在。三、罗斯迪应当承担违约责任。在收到荣光公司关于继续履行房地产权属确认协议的通知后，罗斯迪拒不履行协议，根据协议第四条之约定，罗斯迪已构成违约，涉案房产应归荣光公司所有。综上，请求驳回罗斯迪的诉讼请求。被告荣光公司对其辩解意见在举证期限内提交如下证据：1.房地产权属确认协议；2.房产资料证明表；3.关于继续履行房地产权属确认协议的通知；4.民事调解书、执行通知书、转让协议；5.拍卖资料、拍卖成交确认书。第三人交行中山分行辩称：荣光公司与交行中山分行订立借款合同，约定以荣光公司名下房地产（包括涉案房产在内）作为抵押物，并依法在中山市国土资源局办理了抵押登记。随后交行中山分行已依约放款。根据物权法定原则，物权登记是具有公示公信的作用，涉案房产在法定登记机关的登记簿显示为荣光公司，由该公司享有物权。交行中山分行依照法律规定办理抵押登记手续，依法享有担保物权。第三人交行中山分行对其辩解意见未提交证据。反诉原告荣光公司反诉称：罗斯迪于1996年与中谊公司签订房地产预售契约后，该项目因故停建。荣光公司通过拍卖取得中联广场75%以上份额，对该项目进行后续开发。为保证双方利益，荣光公司与罗斯迪签订了房屋产权确认协议，约定待开发完成后过户给罗斯迪。荣光公司开发完成该项目后，依照合同，于2012年7月9日向罗斯迪发出关于继续履行房地产权属确认协议的通知，要求将中山市富华道16号富业广场A座七楼的房产过户给罗斯迪，但罗斯迪拒不履行房屋产权确认协议，已构成严重违约。根据双方签订的房屋产权确认协议第四条关于违约责任的约定，“甲乙双方违反本协议任何一条约定的即视为违约……属乙方违约的，乙方房地产归甲方所有，乙方应无条件退还600000元保证金给甲方。”罗斯迪应当承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1.确认中山市××道××广场（××）7层××号房地产[土地证号：国（2011）20006**，房产证号：01××50]为反诉原告荣光公司所有（市值约500000元）；2.反诉被告罗斯迪向反诉原告荣光公司返还保证金600000元；3.反诉被告罗斯迪承担本案诉讼费用。诉讼期间，反诉原告荣光公司变更第2项诉讼请求为：反诉被告罗斯迪向反诉原告荣光公司返还保证金600000元及利息（自反诉被告罗斯迪收款之日即2007年5月20日起按中国人民银行同期贷款利率计至款项清偿完毕之日止，暂计至2015年5月20日为240000元）。反诉原告荣光公司提交证据与本诉证据一致。反诉被告罗斯迪辩称：从行政诉讼案件可知罗斯迪在履行房地产确认协议书过程中一直积极主张权利，不存在违约行为。关于损失问题，双方当事人在2007年签订产权确认协议后，罗斯迪已取得涉案房产的物权权利，并且涉案房屋本就在罗斯迪名下。罗斯迪是为了配合荣光公司进行三旧改造工程，才将房屋过户至荣光公司名下。该过户行为实系开发行为，双方并非物权转移的真实意思表示，理应按合同约定由荣光公司在取得房屋权属证书后将房屋过户给罗斯迪，但荣光公司迄今未履行该义务。经过多次现场勘查可知，罗斯迪所有的涉案房产已被出租。罗斯迪不存在违约行为，同意按合同约定履行义务，但荣光公司违约，根据合同约定罗斯迪可没收其保证金。反诉被告罗斯迪提交证据与其本诉证据一致。经审理查明:1996年8月30日，罗斯迪(乙方)与中山市中谊发展有限公司(甲方)签订了房地产预售契约1份，约定甲方将坐落在广东省中山市富华道80号的中联广场A座7楼的房产（房屋建筑面积350平方米）出售给乙方，售价为525000元，1997年8月30日由甲方将上述房产正式交付给乙方，契约同时还约定相关的其他内容。中山市中谊发展有限公司、罗斯迪在该契约上盖章、签名。荣光公司于2005年10月28日经合法程序拍卖购得中山市富华道80号“中联广场”75%的份额，将对“中联广场”该房产的烂尾楼进行包装开发。2007年5月18日，荣光公司(甲方)与罗斯迪(乙方)签订了房地产权属确认协议1份，协议约定：（第二条）1.甲方保证对乙方与原开发商中山市中谊发展有限公司签订的房地产预售契约（在“中联广场”A座七楼的350平方米的房产）的权益予以保留，甲方保证日后交付给乙方的乙方房地产按原来的位置、楼层、面积等；2.甲方交给乙方600000元作为保证金，乙方将其房地产先划归甲方拥有，由甲方将乙方的房地产在中山市房地产交易所办理到甲方名下，待该房产建成后，乙方保证退还保证金600000元给甲方，甲方保证乙方拥有乙方房地产；（第三条）待“中联广场”建成后，甲方双方在中山市房地产交易所办理乙方房地产到乙方名下，乙方在取得办理乙方房地产权属证的申请回执的当天将600000元保证金退还给甲方，乙方在取得房地产时不需要支付任何费用给甲方，乙方在办理乙方房地产权属证时所涉及的全部税费及一切费用由乙方承担；（第四条）甲、乙双方违反本协议任何一条约定的即视为违约，甲方违约的，甲方交给乙方的600000元保证金归乙方所有，乙方房地产仍属乙方所有，乙方违约的，乙方房地产归甲方所有，乙方应无条件退还600000元保证金给甲方。协议同时还约定了其他相关条款。荣光公司、罗斯迪在协议上盖章、签名。2012年7月3日，荣光公司向罗斯迪出具了关于继续履行房地产权属确认协议的通知，通知中表明荣光公司(甲方)已经将“中联广场”更名为“富业广场”，富业广场已建设完毕，甲乙双方继续履行房地产权属确认协议中第三款第1条、第2条。请罗斯迪(乙方)接到通知后，于30天内与甲方到中山市房地产交易所办理相关过户手续。该通知中还说明了相关的延迟履行责任，罗斯迪于2012年7月9日签名确认收到这通知。其后，罗斯迪以涉案房地产办理至荣光公司名下且已作为抵押物向他人办理了抵押登记，房地产的面积只有294.29平方米、与原约定的面积竟然相差50平方米为由，与荣光公司就涉案房地产过户协商未果，于2012年8月9日向本院提起诉讼，请求判令荣光公司继续履行房地产权属确认协议、立即将位于中山市富华道16号富华广场A座7楼房地产面积为350平方米的房地产过户到罗斯迪名下（将涉案房屋所在楼层电梯确认为共用设施，请求将相对应楼层空间恢复为可公摊的公用部位）。本院于2013年11月7日作出（2012）中一法沙民一初字第814号民事判决，查明以上事实并认定：前述房地产权属确认协议系罗斯迪与荣光公司自愿签订的合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效，荣光公司应当履行合同项下约定义务，但因涉案房产登记面积仅有294.29平方米，而罗斯迪坚持主张荣光公司将涉案楼层面积350平方米的房产过户至其名下，在未对公共空间的重新划定之前，无法依约继续履行。故对罗斯迪诉求将涉案房地产面积为350平方米过户到其名下的主张不予支持。罗斯迪不服本院上述判决，向广东省中山市中级人民法院提起上诉，该院于2014年6月5日作出（2014）中中法民一终字第214号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该判决确认本院查明的上述事实，同时认定：相关当事人通过履行合同已将涉案房产过户至荣光公司名下，涉案预售房产所有权进行了合法转移，现房地产开发完毕，双方应该继续履行合同，由荣光公司过户合同约定的房屋给罗斯迪，并承担不完全履行的法律责任。该判决于2014年7月10日发生法律效力。罗斯迪遂于2014年7月11日诉至本院，主张前述实体权利。诉讼期间，荣光公司亦提起反诉，主张前述实体权利。另查：中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表显示，座落于中山市××道××广场（××）7层××号的房地产登记权利人为荣光公司，土地证号为国(2011)20006**，房产证号为01××50，建筑面积为294.29平方米，土地证、房产证发证日期均为2011年7月6日，该房产与富业广场的其它房产已于2013年2月17日在中山市国土局办理抵押登记手续，抵押权人为交通银行股份有限公司中山分行。中山市国土资源局复函（中土函[2013]853号）及相关备案文件表明：1.罗斯迪于1996年8月向中山市中谊发展有限公司购买涉案房产时，电梯正对的楼层空间并未划入现1号或××号房产中，属于公共空间。2.通过房地产预售契约及房产平面图对比，涉案房产的建筑结构已发生变化，建筑面积比原面积有所扩大，前述公共空间现被划入××号房产中。又查：2011年6月10日，荣光公司向中山市国土资源局申请办理中山市富华道（1期）房地产[土地证号：中府国有（2008）第易2003**号]确权并分割房产出证。经审核，中山市人民政府于2011年7月6日向荣光公司核发房产证。其中，中府字第0111009249房产证载明：房地产座落于中山市××道××广场（××）7层1号的房地产权利人为荣光公司。罗斯迪得知上述确权情况后，于2013年11月21日向广东省人民政府提起行政复议申请，请求撤销该房地产权属登记、确认该7层1号电梯间对外部分为公共部分。该府于2014年1月14日作出粤府行复（2013）815号行政复议决定书，决定维持上述房产证。罗斯迪不服，于2014年1月22日向本院提起行政诉讼，诉请如前述复议申请。本院于2014年8月1日作出（2014）中一法行初字第34号行政判决，判决：撤销中山市人民政府于2011年7月6日向中山市荣光投资有限公司核发的中府字第01××49号房地产权证[房地产座落：中山市××道××广场（××）7层1号]，驳回罗斯迪的其他诉讼请求。荣光公司不服该判决，向广东省中山市中级人民法院提起上诉。该院于2014年12月8日作出（2014）中中法行终字第187号行政判决，判决：驳回上诉，维持原判。该行政判决书已于2014年12月16日发生法律效力。荣光公司称根据该判决可知富业广场（1期）7层××号的行政登记也必然存在违法现象，该房产权属登记的法律状态是不稳定的，应当中止本案审理，待重新划分并取得房产证后再行处理。庭审期间，荣光公司确认罗斯迪与中谊公司签订的房地产预售契约附图中红线框住部分共5卡，即为现在的富业广场（1期）7层××号，属于罗斯迪所有。罗斯迪予以确认，并表示要求过户的即为该7层××号。双方确认上述预售契约未约定房间号数，但该350平方米面积包括了公摊面积。诉讼期间，本院为查清上述富业广场（1期）7层××号能否过户至罗斯迪名下问题，向中山市国土资源局发函询问。该局复函称：“中山市××道××广场（××）7层1号、××号于2013年2月17日已办理抵押登记，抵押权人为交行中山分行，你院于2014年9月11日已对上述7层××号进行查封；现该7层××号已办理确权手续（房产证号为01××50号），若贵院确认该房地产权属的，利害关系人可凭法院生效的法律文书向我局申请办理相关手续”。庭审期间，荣光公司确认涉案房产已与其它房产一起于2011年抵押给他人，目前仍未注销抵押登记。诉讼期间，根据罗斯迪的申请，本院依法委托正大土地房地产评估有限公司对中山市××道××广场（××）7层××号房地产的租金价格进行评估。该公司于2014年10月30日作出房评字第[2014]1101F号房地产估价报告，载明：7层中的703、705、706、707卡和7层的公共卫生间及部分走廊属于七层××号范围，其中703、705、706、707卡现被三间公司租用，租金评估结果为：该房地产2011年7月6日至2012年7月5日租金单价为35元/平方米/月，2012年7月6日至2013年7月5日租金单价为38元/平方米/月，2013年7月6日至2014年7月5日租金单价为40元/平方米/月。评估费2000元由罗斯迪预付。罗斯迪认为该单价偏低，但不要求重新鉴定。荣光公司认为租金单价过高，其出租时租金仅为35元/月，但不申请鉴定。诉讼期间，根据罗斯迪的财产保全申请（已提供担保），本院作出（2014）中一法沙民一初字第6951号民事裁定，裁定对荣光公司名下位于中山市××道××广场（××）7层××号房地产[土地证号：国（2011）20006**，房产证号：01××50]的相应价值568200元份额予以查封，并于2014年9月11日采取的诉讼保全措施。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。双方当事人签订的房地产权属确认协议系罗斯迪与荣光公司自愿签订的合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依诚信原则充分履行合同项下约定的各自义务。根据罗斯迪与中谊公司签订的房地产预售契约以及罗斯迪与荣光公司签订的房地产权属确认协议，罗斯迪所有的房地产面积为350平方米，但本案双方当事人确认预售契约指向的房产即为涉案富业广场（1期）7层××号房地产，该房地产于2011年7月6日办理权属证书，登记在荣光公司名下，登记面积为294.29平方米。在无相反证据予以推翻的情况下，该不动产登记具有确定效力，荣光公司辩称根据7层1号房地产的不动产登记被撤销可知本案不动产登记存在违法情形，于理无据，本院不予采纳。根据合同约定，该294.29平方米的房地产实属罗斯迪所有，荣光公司应按照房地产权属确认协议的约定，协助罗斯迪将该房地产过户至罗斯迪名下。故罗斯迪诉请荣光公司将涉案富业广场（1期）7层××号的房地产过户至其名下，于理有据，本院予以支持。根据协议约定，办理过户手续所需费用应由罗斯迪自行承担。至于罗斯迪是否应予补偿，因荣光公司未在本案中未针对该项提起诉讼，基于不告不理原则，本院不作审查。荣光公司明知罗斯迪系涉案不动产的实际权利人，仍将该不动产抵押登记给第三人，其还应当承担限期涂销该不动产抵押登记后再行交付的义务。涉案7层××号房地产于2011年7月6日登记办理权属证书荣光公司于2012年7月方书面通知罗斯迪要求履行协议。且荣光公司在之前将该不动产抵押给第三人，确实有违诚信原则。但合同并未约定双方办理过户的具体时间，且该不动产抵押并非不可注销，上述情况并不足以认定荣光公司构成违约。罗斯迪称荣光公司在协商过程中提出不合理主张其不能接受，致使涉案不动产无法办理过户，但并未提交任何证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。且，罗斯迪在收到荣光公司的书面通知后不久即向本院提起诉讼，主张荣光公司交付350平方米的房产。荣光公司在该案审理过程中明确表示愿意按现状交付上述294.29平方米的房地产，但罗斯迪仍坚持要求其交付350平方米房地产，经本院释明后亦不变更诉讼请求，导致罗斯迪的诉讼请求被驳回后，罗斯迪方才提起本案诉讼要求按294.29平方米过户，双方当事人对于涉案不动产的权利义务状况仍未最终确定。以上可知，罗斯迪对于涉案294.29平方米房地产迄今未能交付负有主要责任，其主张荣光公司按租金赔偿自2011年7月6日起至实际交付之日止的经济损失的理据不足，本院对其该诉讼请求不予支持。荣光公司出租涉案不动产获得收益是否构成不当得利与本案并非同一法律关系，且罗斯迪对于荣光公司对约定面积存在差额部分是否承担不完全履行的合同责任未针对性提起诉讼请求，基于不告不理原则，本案亦均不作审查，当事人可另行主张。根据双方当事人签订的协议，罗斯迪系涉案不动产的实际权利人，应保证交付给荣光公司的不动产不存在权利瑕疵，而荣光公司在取得该不动产的权属证书后，应当负有按协议约定将该不动产过户至罗斯迪名下。故本案中罗斯迪的合同义务仅为涉案不动产交付给荣光公司时的瑕疵担保义务，以及后续的协助办理过户的附合同义务。罗斯迪因为涉案不动产登记面积与约定不符等原因拒绝过户并提起另案诉讼的行为，系其基于荣光公司不完全履行合同而行使自身合同权利的表现，并不违反合同约定，罗斯迪应承担的是相应逾期交付责任自行承担后果而非违约责任。至于荣光公司在2012年7月3日通知书中称罗斯迪如不限期协助办理过户手续则构成违约，系其单方发出的要约，罗斯迪的签字行为仅能证明其签收上述书面通知，在其未明确作出承诺的情况下，荣光公司的上述违约条款并无约束力。故荣光公司反诉称罗斯迪构成违约，根据协议约定涉案房产应归荣光公司所有、罗斯迪应退还保证金的理据不足，本院不予支持。现有证据尚不足以证明双方当事人在协议履行过程中存在明显违约行为，而根据协议约定，罗斯迪在取得办理其名下房地产权属证的申请回执的当天退还保证金。因荣光公司尚未履行涉案不动产的过户登记手续，其后履行过程中是否存在违约情形无法确定，故该退还保证金的所附条件并未成就，荣光公司反诉请求罗斯迪退还保证金600000元的理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市荣光投资有限公司于本判决生效之日起十日内注销位于中山市富华道16号富业广场（1期）7层××号房地产[土地证号：国（2011）20006**，房产证号：01××50]的抵押登记，并于本判决生效之日起十日内协助原告罗斯迪办理房地产过户至原告罗斯迪名下的相关手续，办理过户手续所需费用由原告罗斯迪自行承担；二、驳回原告罗斯迪的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告中山市荣光投资有限公司的反诉请求。本诉案件受理费13370元、诉讼保全费3361元，共计16731元（原告罗斯迪已预交16731元），由原告罗斯迪负担10441元，被告中山市荣光投资有限公司负担6290元并于本判决生效之日起七日内直接返还原告罗斯迪；评估费2000元（原告罗斯迪已预交2000元），由原告罗斯迪负担2000元；反诉案件受理费9800元（反诉原告中山市荣光投资有限公司已预交9800元），由反诉原告中山市荣光投资有限公司负担9800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  廖鑑财审 判 员  熊 伟人民陪审员  梁蓓莉二〇一五年十二月三十日书 记 员  欧晓恩陈桂清