苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2014)相民初字第02156号原告程一民。委托代理人徐军，江苏五洲信友律师事务所律师。委托代理人王舒雯，江苏五洲信友律师事务所实习律师。被告苏州相城经济开发区资产经营管理有限公司，住所地江苏省苏州相城经济开发区（陆慕）。法定代表人尤春华，董事长。委托代理人刘文健、姚芳，江苏同益大地律师事务所律师。第三人苏州拓丰市政工程有限公司，住所地江苏省常熟市新颜路1号709室。法定代表人毛克锋，总经理。委托代理人陈健，江苏正大发展律师事务所律师。原告程一民与被告苏州相城经济开发区资产经营管理有限公司（以下简称相城经济开发区资产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月6日受理，由审判员舒馨适用简易程序独任审判，于2015年1月6日公开公开进行了审理。审理中，依原告程一民的申请，本院依法通知苏州拓丰市政工程有限公司（以下简称拓丰公司）作为本案第三人参加诉讼，于2015年2月5日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法裁定适用普通程序进行审理，本案合议庭由审判员舒馨担任审判长并主审、人民陪审员邱玉芳、倪桂玉参加评议，于2015年12月9日公开开庭进行了审理。原告程一民的委托代理人徐军，被告相城经济开发区资产公司的委托代理人姚芳均到庭参加诉讼。第三人拓丰公司的委托代理人陈健第二次庭审时到庭参加诉讼。第三人拓丰公司第三次庭审时，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告程一民诉称，2005年6月23日，被告与第三人拓丰公司签订《国有土地及房屋转让协议书》一份，约定由被告将位于相城经济开发区登云家园22号房产（共四层，建筑面积为3001.98平方米）一次性转让给第三人，按照每平方米1800元计算，总价5403564元。2009年12月31日，被告又与第三人就补交土地出让金事宜达成一致，由第三人承担土地出让金6644593.20元。2012年2月18日，原告与被告达成书面协议，就第三人购买房屋转由原告所有，并承担所有未付款项的支付义务，协议进一步对房屋的过户及税费承担予以约定。截止起诉之日，原告已经付清了所有房屋款项及土地款项12048157.20元，但被告未能依约履行相应的过户义务，故原告诉讼至法院，请求判令：1、确认原告与被告之间的转让协议有效；2、被告履行涉案房产的过户义务。被告相城经济开发区资产公司辩称，根据2009年5月1日实施的企业国有资产法，对国有资产的转让规定了有偿公开公平原则，且交易需在产权交易市场上公开交易进行，此外，国有资产的转让依法应进行评估，经履行出资人职责的机构认可后的价格才可交易，而原告与被告在2012年2月12日签订的协议已是在该法律生效后的三年，法律的强制性规定关于国有资产的转让必须符合上述条件，故被告认为本次交易违反合同法合同有效的强制性规定，属于无效合同，请求驳回原告全部诉请。第三人述称，原告的诉请合法有据，诉称的事实符合客观事实，涉案房屋实际上系原告程一民个人购买、占有、使用。经审理查明，2005年6月23日，苏州相城经济开发区房地产开发有限公司作为甲方、第三人拓丰公司作为乙方，签订《国有土地及房屋转让协议书》一份，约定：甲方将相城经济开发区登云安置小区邻里中心房屋及国有土地（共四层，建筑面积为3001.98平方米、另附土地红线图和建筑图纸为准）一次性转让给乙方，按每平方米1800元均价计算，总计5403564元；自该协议书签订之日起乙方即支付给甲方800000元，余款4603564元在甲方将房屋钥匙交给乙方时一次性付清（以乙方原为甲方施工的工程款相抵，并开具发票）；甲方承诺上述转让给乙方的房屋为工业用房，国有土地为工业用地性质；土地证、房产证由甲方负责办理至乙方名下，并支付相应费用；协议另约定双方其他权利义务事项。同日，苏州相城经济开发区发展有限公司作为甲方、第三人拓丰公司作为乙方，签订《协议》一份，载明：“乙方历年来承包甲方道路工程，甲方尚有部分工程余款未结付给乙方。为尽快处理工程余款问题，双方本着合作为先，互信为本的原则，就工程余款的结付、抵扣达成如下协议：1、甲乙双方经认真核对工程项目，双方原则同意甲方以实物形态抵扣460余万结欠工程款，其余部分以现款方式支付。2、甲方将相城经济开发区登云安置小区邻里中心房屋及国有土地（共4层、建筑面积为3001.98平方米、另附土地红线图和建筑图纸为准）一次性转让给乙方，按1800元/平方米均价计算，总计540.3564万元。3、自协议签订之日起乙方即支付甲方房款80万元，余款460.3564万元抵扣历年工程款。抵扣房款后，工程余款的支付计划，待全部工程审计结束后双方另行协商。……”，原告程一民在乙方代表处签名，甲、乙双方分别签章。2009年12月31日，被告相城经济开发区资产公司作为甲方、第三人拓丰公司作为乙方，签订《协议》一份，载明：“甲乙双方经过协商决定，甲方出让给乙方登云家园22号（公安编号）配套用房。由甲方协助办理出让土地证，对所产生相关费用经协商达成如下协议：1、土地出让补交费用：陆佰陆拾肆万肆仟伍玖佰拾叁元贰角整由乙方承担。但考虑到乙方一时无法筹集这样大的资金，所以经双方商定暂由乙方向甲方支付叁佰陆拾肆万伍仟玖佰拾叁元贰角整，缺额的叁佰万整暂由甲方垫付后进行办理。2、办理两证到乙方名下所产生的其他一切费用（土地契税等），由甲方承担65%，乙方承担35%共同分担。两证办理结束，乙方将所承担的费用一次性付给甲方。3、办理土地证后，土地证暂由甲方保管，如乙方要求取证，乙方必须向甲方付清由甲方已垫付的叁佰万整土地出让金。”。2012年2月18日，被告相城经济开发区资产公司作为甲方、原告程一民作为乙方，签订《协议》一份，载明：“甲乙双方经过协商决定，甲方转让给乙方登云家园22号房，该房屋建筑面积3007.2平方米，主体三层局部四层。由甲方办理出两证后，再通过市场交易的方式将两证过户至乙方名下，对所产生的相关费用达成如下协议：一、该房屋的房屋价格为540.3564万元、土地的出让金价格为664.45932万元，合计转让总房价为1204.81572万元。二、乙方已现金支付房款80万元，现金支付土地出让金364.45932万元，合计现金支付房款444.45932万元。三、甲方同意乙方将其在相城经济开发区所参与建设的《苏州相城经济开发区工业园徐庄北路工程》、《如元路北道路排水工程》、《苏州相城经济开发区里登路标段工程》、《苏州相城经济开发区开元路工程》、《彭安浜雨水管道工程》、《苏州相城经济开发区朝阳河驳岸工程》六只工程中的468.380511万元应收款抵扣登云家园22号房的房款。四、剩余转让款291.981289万元，甲方同意乙方以其在相城经济开发区参与建设的其他工程的应收款及现金的方式进行抵扣及支付。五、甲方办理两证及过户两证到乙方名下所产生的一切税费，按甲方65%乙方35%的比例共同承担，两证过户前乙方需将所应承担的一切费用一次性付给甲方。六、甲方与苏州拓丰市政工程有限公司关于登云家园22号房于2005年6月23日签订的《国有土地及房屋转让协议》、2009年12月31日签订的《协议》均作废，一切事项以本协议为准”。第三人拓丰公司分别于2005年7月29日、2005年8月17日、2010年4月21日分别向苏州相城经济开发区房地产开发有限公司支付涉案房屋购房款两笔400000元及一笔3644593.20元；原告程一民分别于2013年5月21日、2013年5月30日、2013年6月28日向苏州相城经济开发区房地产开发有限公司支付购房款160810.78元、7000000元及442753.22元；被告相城经济开发区资产公司确认已收到全部购房款12048157.20元。又查，涉案房屋座落于苏州市相城经济开发区如元路858号登云家园22幢，建筑面积为3007.20平方米，系由被告相城经济开发区资产公司及苏州相城经济开发区房地产开发有限公司共同开发，房屋所有权登记在被告相城经济开发区资产公司名下。再查，原告程一民系第三人拓丰公司的原股东及法定代表人。2011年11月8日，程一民及盛文瑾将其名下拓丰公司的股份全部转让给姚佩军及毛克锋，并办理工商变更登记手续。以上事实，由原告提供的身份证复印件、工商信息登记查询表、国有土地及房屋转让协议书、补充协议、协议及复印件、付款凭证复印件、房屋所有权证复印件、国有土地使用证复印件、股权转让变更登记复印件以及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。庭审中，原、被告一致确认，如双方签订的《协议》有效，办理产权过户手续发生的费用按照《协议》约定，由原告承担35%，被告承担65%，按比例各自负担，直接向相关部门缴付。审理中，原告程一民陈述，2004年期间，原告以拓丰公司名义承揽了漕湖地区的一些市政工程，当时与相城经济开发区之间形成了很多的债权债务，政府由于资金缺乏，周转困难，对于无法销售的登云小区邻里中心房屋，最初要求以抵债的形式抵给原告，但是由于抵债不符合相应的政策法规，最后协商由原告出资购买登云小区的邻里中心，从而使政府一方面获得资金，便于支付工程的部分款项。原告当时要求以个人名义购买涉案房屋，但是当时相关的政策要求以公司名义购买。当时原告系拓丰公司的股东及法定代表人，公司的另一个股东即其妻子盛文瑾，原告个人在资产和运作上与拓丰公司之间存在混同，故原告以拓丰公司名义与当时负责开发登云家园的相城经济开发区房地产开发有限公司达成了2005年的国有土地及房屋转让协议书，当时的成交价格是略高于周边地区的房屋价格的。签订协议后，涉案房屋即交付给原告个人使用并以原告儿子程功浩名义对外出租至今，相应租金由承租人直接支付给原告妻子盛文瑾。到2009年，当时明确涉案房屋的国有土地使用权地是登记在被告名下的，原告又以拓丰公司名义跟被告再签了一份补充协议。2011年，拓丰公司现股东从原告及其妻子盛文瑾处受让了公司全部的股份，但双方口头约定拓丰公司在股权转让前享有的资产及所负债务均归于原告程一民个人享有、承担，公司股份转让的实际内容系拓丰公司的经营资质。拓丰公司现任股东由此支付了转让款一、两百万元，先前购买房屋时从拓丰公司账户上支付的购房款均由原告程一民如数返还给拓丰公司。2012年，原告得知个人名义也可以购买涉案房屋时，就找到被告，被告也知道涉案房屋实际是原告个人购买、使用，所以就直接跟原告签了合同，重新确认先前的房屋买卖协议，房屋的状况、面积、购房价款都没有变化。因为原告跟拓丰公司之间转让前资产及负债达成口头协议，所以原告也没有再让拓丰公司就原告与被告之间签订的合同表明态度。原告为证明其陈述，提供：1、第三人拓丰公司的财务账册中建设银行入帐通知书一份，系原告于2011年10月27日将第三人拓丰公司先前分三次代为支付的购房款合计4444593.2元转账支付给第三人；2、原告以其儿子程功浩名义与案外人江伟洪签订的房屋租赁合同复印件两份、原告家庭户口本、江伟洪开设的个体工商户营业执照复印件一份、原告程一民出具给江伟洪租金的收据复印件，原告处的合同原件已经遗失，该组证据复印自江伟洪处留存的材料，证明涉案房屋由原告占有、使用及对外出租，租金由承租人支付给原告妻子盛文瑾。经质证，被告相城经济开发区资产公司及第三人拓丰公司对原告提供证据的真实性均无异议，对于原告陈述的房屋买卖经过、拓丰公司股份转让的情况也予以认可。本案争议焦点：原告与被告于2012年2月18日签订的《协议》是否有效？被告相城经济开发区资产公司认为，首先，根据企业国有资产法，国有资产的转让需依法进行评估，经履行出资人职责的机构认可后的价格才可在产权交易市场上公开交易，原、被告之间就涉案房屋签订的《协议》并未经过上述程序；其次，根据原、被告于2012年2月签订协议的约定，被告与第三人之间的协议均已作废，但2012年协议中约定的房屋交易价格仍为5400000元，建筑面积为3007.2平方米，每平方米单价不到1800元，远远低于市场价，所以本份协议有可能涉及损害国家、集体及第三者的利益，故该《协议》属于无效合同。对于涉案房屋在2005年及2012年的市场价格，被告明确无相应证据提供，在本院限定的期限内未提出对涉案房屋进行司法评估的申请。原告程一民认为，2005年签订第一份转让协议时，企业国有资产法并未制定、实施，购买涉案房屋的价格也未低于当时的市场价格。根据房屋付款、交付、使用的情况可知，本案房屋买卖的主体实际系原告与被告，原、被告之间签订的《协议》并非新的协议，而是对2005年转让协议及后续补充协议的重新确认，应为有效。本院认为，根据原告提供的证据及各方当事人对房屋买卖合同签订、房屋价款支付及交付使用情况的陈述，2005年6月，时任第三人拓丰公司法定代表人的原告程一民虽以拓丰公司名义与苏州相城经济开发区房地产开发有限公司就涉案房屋达成买卖协议，但实际履行该买卖协议，包括协商购房事宜、支付购房款、占有使用涉案房屋的均系原告程一民，由此可以认为涉案房屋的实际买受方为原告程一民，被告及第三人对此亦无异议，本院予以认定。当时，《中华人民共和国企业国有资产法》尚未实施，被告认为买卖价格过低造成了国家、集体利益的损失，但未就市场价格进行举证证明，且根据合同法第五十二条关于合同无效的规定，本案中并无证据证明存在一方欺诈、胁迫或双方恶意串通的情形，被告的抗辩意见缺乏事实和法律依据，不予采纳，应当认为2005年6月23日的买卖协议合法有效。后续的2009年12月31日协议及2012年2月18日协议，尽管签订的主体在形式上发生变化，但事实上房屋买卖的核心内容并未改变，应认定为系2005年6月23日买卖协议的补充协议，而非新的协议。如按照被告方意见将后续两份协议认定为新形成的买卖合同，进而根据2009年5月已经实施的《中华人民共和国企业国有资产法》的管理性规定认定新形成的买卖合同无效，鉴于2005年以来房屋价格持续上行的情况，且对拟转让的国有资产进行评估应当是出让人的法定义务，则必然对支付购房款并实际占有、使用涉案房屋多年的原告造成不公，不利于市场交易的稳定性，亦有违诚实信用原则，该辩解意见不予支持。现原告已根据合同约定向被告支付全部购房款及土地出让金，被告也应按照合同约定配合原告办理涉案房屋房屋所有权及国有土地使用权的变更过户手续，由此产生的费用由原、被告按照35%、65%的比例各自负担。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及有关法律规定，判决如下：一、原告程一民与被告苏州相城经济开发区资产经营管理有限公司就座落于苏州市相城经济开发区如元路858号登云家园22幢房屋的房屋买卖合同，合法有效，继续履行。二、被告苏州相城经济开发区资产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内将座落于苏州市相城经济开发区如元路858号登云家园22幢房屋的房屋所有权、国有土地使用权过户至原告程一民名下，由原告程一民、被告苏州相城经济开发区资产经营管理有限公司按35%、65%的比例承担上述两证的登记、过户相关费用。本案案件受理费收取为人民币93880元，由被告苏州相城经济开发区资产经营管理有限公司负担（被告苏州相城经济开发区资产经营管理有限公司负担之款，原告程一民已自愿垫付，不再退还，被告苏州相城经济开发区资产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付原告程一民）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  舒 馨人民陪审员  邱玉芳人民陪审员  倪桂玉二〇一五年十二月十六日书 记 员  沈 雯