清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2014）清城法民一初字第647号原告：广州市合易置业有限公司，住所地广州市花都区新华街公益大道27号9001房。法定代表人：吴海舰，该公司总经理。委托代理人：吴海芳、杨秋玲，广东合誉律师事务所律师。被告：清远市旺晟房地产开发有限公司，住所地清远市人民三路通达大厦二楼。法定代表人：赵江宜，该公司总经理。委托代理人：苏群英、雷雪梅，广东平正信诚律师事务所律师。原告广州市合易置业有限公司（以下简称合易公司）诉被告清远市旺晟房地产开发有限公司（以下简称旺晟公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告合易公司的委托代理人吴海芳、杨秋玲；被告旺晟公司的委托代理人苏群英、雷雪梅，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合易公司诉称：2012年5月8日原被告签订了一份《商品房销售代理合同》，合同对代理内容、期限及双方的权利义务等内容进行了约定（见合同）。合同签订后，原告积极组织员工到被告处代理销售。随后，被告支付了部份款项给原��，但对于超底价部份的佣金、基本佣金的20%部份及2014年1月至6月的佣金未给付，而且对于原告向被告先前所交付的代理保证金也不予以退还。期间，原告曾多次与被告协商付款事宜，但被告不予理睬或以其他理由搪骞原告。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令被告旺晟公司向原告支付佣金945083元、保证金100000元以及从2013年1月1日起按照千分之一计算逾期利息至付清之日止。被告旺晟公司辩称：一、被答辩人要求支付溢价奖励（超底价部分的佣金）缺乏事实依据及法律依据。1、被答辩人在代理期内从没有完成合同约定的销售任务，其无权要求支付溢价奖励。答辩人与被答辩人签订的《商品房销售代理合同》第5.2条规定，“销售过程中超过底价部分的购房款总金额按20%比例支付给乙方作为溢价奖励，每月结付”。该合同第5.3.1条明确约定“经双方确定每月销售成交任务为：公寓14套、标准层住宅8套、复式层住宅1套旦”换而言之，只有被答辩人完成每月的成交任务，且每月购房款总金额超过当月成交任务的底价总金额，被答辩人才有权要求按超过部分总金额的20%支付溢价奖励。但从被答辩人的每月成交记录可知，被答辩人在代理期内没有一个月能达到合同约定的成交任务。溢价奖励是对被答辩人超额完成工作任务的一种奖励，如果被答辩人连基本的成交任务都没有完成，却要求答辩人支付奖励，既不合理也不公平。因此，被答辩人无权要求答辩人支付溢价奖励。2、答辩人从没有确认过被答辩人有权获得溢价奖励。《商品房销售代理合同》第5.2条明确约定了溢价奖励为每月结付。从被答辩人提交的证据《工作呈报表》（2012年8月一10月及2012年11-12月）中可知，被答辩人按月向答辩人呈��其成交数量及申请支付代理费（包括基本佣金、超底价佣金），但答辩人的审批意见巾明确表明“按合同没有达到甲方销售规定售房数量，按合同规定和领导批复不能享有超底价佣金”，则被答辩人只能要求支付基木佣金的80%，实际上答辩人也是仪向被答辩人支付了基本佣金的8%，从没有支付过超底价佣金，对此被答辩人也从来没有提出过任何异议。3、被答辩人违反《商品房销售代理合同》的约定将大部分的销售人员撤离，构成违约，导致成交任务无法完成，其无权要求支付溢价奖励。《商品房销售代理合同》第4.1条明确约定被答辩人应当配备的人员情况，即应配备项目策划、营销主管经理1名，售楼部内配置经验丰富销售人员4人，外销售人员配置5人，销售现场人员配置共10人（住宅销售业绩到推售比例的85%后外销售人员可取消），日常轮值销售人员不���少于5人。但在近几个月以来，被答辩人在既没有通知答辩人也没有做任何工作交接的前提下，私自将大部分的销售人员撤离，仅留下两三名员工在售楼部，导致售楼部人力严重不足。被答辩人的行为己严重违反了《商品房销售代理合同》的约定，导致无法完成合同约定的成交任务，被答辩人无权要求支付超底价佣金。、被答辩人要求支付基本佣金的20%部分的条件尚未成就，被答辩人的该项请求缺乏事实依据，且因被答辩人违反合同约定擅自撤离销售人员，答辩人依法有权暂不支付销售押金。《商品房销售代理合同》第5.3.1条明确规定了住宅代理费的结算和支付，即“，．代理费用每月结算，每月支付代理费的80%，剩余20%代理费待销售总额达到80%后按比例返还…”，第5.3.2及5.3.3条约定商铺及车位的代理费支付方式与住宅代理费的支付方式一致。但截��开庭之日，被答辩人对答辩人“碧水康桥’’项曰中住宅的销售额仪达到50.53%，车位的销售仅达8.31%，商铺的销售为零，均没有达到合同约定的80%标准，因此，被答辩人要求支付基本佣金的20%条件尚未成就，被答辩人的该项请求不应支持。另外，由于近几个月以来，被答辩人擅自将大部分的销售人员撤离，导致售楼部人员不足，销售业绩严重萎缩，答辩人为确保售楼部的正常运作，避免损失扩大，因此有权暂不支付销售押金。三、对于被答辩人要求支付的2014年2月至6月的佣金应按照答辩人审核确认的《销售佣金结算表》所列出的佣金金额为准。《商品房销售代理合同》明确约定了原告的代理期限为止该项目销售到100%止，在合同的履行期内，双方不得单方面终止或解除合同。但由于原告私自撤离人员的违约行为，导致被告售楼部人员不足，造成被��的公司形象和经济受损，为维护自身权益，答辩人迫不得已决定暂扣被答辩人的佣金。且被答辩人计算的佣金有误，应以答辩人审核确认的金额为准。四、被答辩人要求支付逾期利息没有事实依据及法律依据。因被答辩人没有按照合同的约定完成每月的销售任务，被答辩人没有权利要求支付溢价奖励，更没有权利要求支付溢价奖励部分的佣金。对于答辩人欠付的2014年2月至6月的佣金，是由于被答辩人无法按照合同的约定完成成交任务，且拒不按照合同的约定配备销售人员，严重影响销售业绩，针对被答辩人的违约行为，答辩人为了维护自身合法权益，依法行使不安抗辩权，因此，被答辩人无权答辩人要求支付逾期利息综上，被答辩人没有按照合同的约定完成每月的成交任务，其无权要求支付超底价部分佣金及相应利息，答辩人也从来没有确认及向被答辩人支付过超底价佣金，被答辩人要求支付超底价佣金没有事实依据及法律依据。且被答辩人对“碧水康桥项目”的房产销售额远没有到达合同约定的80%，被答辩人要求支付基本佣金的20070部分同样缺乏事实依据。因此，请贵院在查明事实的基础上，依法驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明，2012年5月8日，被告（甲方）就委托原告策划及代理销售其开发经营的清远碧水康桥项目的住宅、商铺、车位事宜，与原告（乙方）签订了一份《商品房销售代理合同》，约定可供乙方销售住宅面积约42418平方米共374套，商铺面积约2972平方米，车位约400个。合同第2条销售期限约定：“乙方的销售代理服务时间从合同签署之日起，直至该项目销售到100%止。”合同第4条乙方的权利义务约定：“4.1.1乙方须配备专业的策划和销售团队，进驻项目策划、营销主管经理1名、售楼部内配置经验丰富销售人员4人、外销售人员配置5人、销售现场人员配置共10人（住宅销售业绩达推售比例的85%后外销售人员可取消）。4.1.3销售人员须经过仪容仪表、销售技巧与经验、项目熟知程度等多方面的严格考核和系统培训后方可上岗。日常轮值销售人员不得少于5人，乙方销售人员数量因重大推广期或甲方要求视情况进行增加，推广期间或重要时期不少于10人，确保销售的顺利进行，否则甲方有权对乙方因销售人员人数不够或工作不作为而影响销售所造成的损失追究赔偿，甲方有权解除合同。”合同第5条销售基价、代理费、溢价奖励的结算约定：“5.2乙方负责拟定销售价目表及优惠原则表，拟定后交由甲方指定人员审定确认签署后执行。甲乙双方签署后执行的销售底价表应作为本合同的附件。销售过程中超出底价部分的购房款总金额按20%的比例支付给乙��作为溢价奖励，每月结付。双方应按市场实际情况审定销售底价及价目表，销售价目表及优惠措施可由乙方拟定，经甲方审定确认签署后由乙方负责执行，并由乙方负责销控。5.3.1住宅代理费的结算和支付，住宅代理费按销售成交额的1.3%，经双方确定每月销售成交任务为公寓14套、标准层住宅8套、复式层住宅1套。代理费用每月结算，每月支付代理费的80%，剩余20%代理费待销售总额达到80%后按比例返还（即：销售总额达到85%，返还剩余20%佣金中的5%，销售总额达到90%，返还剩余15%佣金中的5%。以此类推，直至销售完毕和佣金全部付完为止）。5.3.2如甲方出售商铺，商铺代理费按销售成交金额的1.3%计提，作为乙方代理佣金。代理费结算和支付与5.3.1相同。5.3.3如甲方出售或出租车位，其代理费按销售成交金额的1.3%计提，作为��方代理佣金。代理费结算和支付与5.3.1相同。5.3.4代理费及溢价奖励的结算依据，销售成交结算以购房方签署《商品房买卖合同》并办理登记手续视为该物业销售成交。计算任务是否完成按每月销售成交并交纳定金为准。5.4代理费及溢价奖励的结算时间：代理费、溢价奖励在每月5日前由乙方向甲方送交上月已成交的物业清单明细表及代理费请款表，送交后，甲方应于3个工作日内核对完毕，并于每月10日前将上月的代理费支付给乙方。”合同第7条违约责任约定：“7.1如甲方未能按期向乙方支付代理佣金，则乙方有权自逾期之日起除应收款外，每日向甲方收取当期未付款总额1%的滞纳金。逾期超过三十天不支付代理费的，乙方有权解除合同，乙方选择解除合同的，甲方须付清乙方于本合同所规定的应领取而未领取的全部佣金及相应的滞纳金。7.7签订本协议之日起3天���乙方须交项目独家代理保证金10万元整，在乙方佣金结算达到10万元整时，甲方3天内返还乙方项目代理保证金10万元整。”2012年7月23日，原、被告双方就上述《商品房销售代理合同》签订了一份《补充协议》，约定：“乙方（原告）每月必须完成基本销售额500万元人民币。乙方每月超出基本销售额甲方给乙方超出部分未完成部分1%，以此类推；乙方每月低于基本销售额，甲方罚乙方未完成部分1%，以此类推。甲方奖励部分划入乙方预留20%佣金，乙方罚金部分同样由上述20%佣金扣除。非住宅销售额可作每月基本销售额，但不作奖罚数。基本销售额暂定六个月不变，从第七个月开始甲乙双方协商重新制定。执行时间从2012年8月1日开始，次月1号为一个整月。”上述合同签订后，原告即指派工作人员对被告开发经营的碧水康桥项目进行策划及代理销售并于2012年7月17日向被告交纳了约定的保证金10万元。从2012年8月开始，原告陆续向原告提交工作呈报表、结佣明细表，要求被告对其销售成交的物业进行佣金结算，在每月的呈报表中，原告主张基本佣金的80%外，还主张计提超底价佣金（溢价奖励），但由于原告每月销售的房屋数量均没有超过公寓14套、标准层住宅8套、复式层住宅1套的标准，被告经过审核，均认为原告售房没有完成合同约定的销售任务，只同意向原告支付基本佣金中的80%。截至目前，被告共向原告支付了至2014年1月份的基本佣金中的80%，总额为575861元，其中2012年11月结算51201元（2012年8、9、10月份）、2013年1月结算59315元（2012年11、12月份）、2月结算39648元（2013年1月份）、3月结算25240元（2013年2月份）、4月结算96707元（2013年3月份）、6月24日结算47046元（2013年4、5月份）、7月19日结算49419元（2013年6月份）、9月25日结算29589元（2013年7、8月份）、2013年11月1日结算31349元（2013年9月份）、2013年11月18日结算10219元（2013年10月份）、2013年12月27日结算10873元（2013年11月份）、2014年1月13日结算22425元（2013年12月份）、2014年2月25日结算102830元（2014年1月份），原告对于被告支付的上述基本佣金的数额没有异议，但是认为留存的基本佣金中的20%也应支付。此外，2014年2、3、4、5、6月份的佣金以及在2012年12月至2014年4月未成交但已下定金签完合同的14套房屋可结算的佣金被告未向原告支付。对双方提交的佣金明细进行对比核对后，双方对于2014年2月、3月、4月、5月可结算的佣金数额一致，基本佣金分别为6058元、80766元、27257元、41603元，对于2014年6月份可结算的基本佣金数额存在异议，被告提交的2014年6月售房款到账计提佣金明细显示2014年6月份只成交了一套房屋—5号���1210房，该房成交总价为232237元，而原告表示除了该套房屋外，其还在2013年9月11日销售了另一套房屋—10号楼309房，而该套房屋的成交价在被告提交的该房屋的《商品房买卖合同》中显示为665416元，该合同于2013年9月27日在清远市住房和城乡建设局登记备案。10号楼309房未出现在被告提交的2012年8月—2014年6月的售房款到账计提佣金明细表中，即该房屋的销售佣金双方并未结算。在2012年12月至2014年4月期间成交的14套房屋中双方对于其中5号楼813房的销售佣金有异议，对于其他13套房屋的基本佣金无异议，其余13套房屋的基本佣金总额为86684元。原告称5号楼813房销售价格为330000元，但无提供证据证明，而被告提供的该房屋的《商品房买卖合同》显示该套房屋销售价格为240000元，该《商品房买卖合同》在清远市住房和城乡建设局办理了合同登记备案。对于未支付的佣金，被告表示系因原告撤离了大部分销售人员，严重违约，其才拒绝支付相应佣金。为证明该陈述，被告提供了一份其代理律师向原告于2014年7月29日发出的律师函。截至目前，原告的销售总额尚未达到80%，住宅销售了约50%左右、车位及商铺则只销售了一小部分。以上事实，有原告提供的商品房销售代理合同、工作呈报表、结佣明细、销售代理费发票、押金收据，被告提供的商品房销售代理合同、补充协议、售房款到账计提佣金明细、律师函，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，原、被告双方签订的《商品房销售代理合同》及《补充协议》，是当事人的真实意思表示，属合法有效的合同，双方均应按照合同的约定履行各自义务。本案的争议焦点在于：1、原告主张的溢价奖励（超底价佣金）是否应以原告完成了双方约定的销售任务为计算前提；2、原告主张被告支付基本佣金中的剩余20%部分的条件是否成就；3、被告是否应支付未结算的代理佣金及返还保证金。对于第一个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”该条款确立了合同条款的解释规则，即对于合同条款的理解双方存在分歧的，应综合运用文义解释、整体解释、目的解释、交易习惯解释、诚信解释的方法进行合同条款的解释。首先，虽然在双方的《商品房委托代理销售合同》第5.2条中无任何文字显示双方约定的溢价奖励附加了条件，但是结合双方在合同5.3.1约定了销售成交任务以及5.3.4代理费及溢价奖励的结算依据中约定的“计算任务是否完成按每月销售成交并��纳定金为准”条款来看，原、被告双方虽然约定了溢价奖励，但同时又约定了销售任务，如果溢价奖励不以销售任务完成为前提，双方对于销售任务的约定显然多此一举。而任何一条合同条款的确定都是经当事人几经斟酌推敲之后而形成的，双方当事人既然明确约定了销售任务，自然会有其用意与目的。而以销售任务的完成作为溢价奖励支付的附加条件，可以激励代理方极尽所能将销售量及销售额作到最大化，双方实现共赢，有利于双方合同目的的实现。因此，综合整个合同全部条款及双方签订该合同的目的，溢价奖励的支付需以销售任务的完成为前提的盖然性较高。其次，原告虽然每次结算时均主张溢价奖励，但是被告均认为其没有完成销售任务而不支付溢价奖励，被告拒付该溢价奖励后，原告依旧为被告代理销售项目住宅、公寓、商铺、车位长达2年之久而没��采取任何主张权利的行为，原告的行为也可从一个侧面印证被告所述溢价奖励需以销售任务的完成为前提的可信性。综合以上两点，本院认定双方约定的溢价奖励是附加了原告需完成双方约定的销售任务这一前提的，而原告在代理期间所销售的房屋数，均没有达到销售任务（公寓14套、标准层住宅8套、复式层住宅1套），因此，被告无需向原告支付溢价奖励。对于第2个焦点问题，合同第5.3.1住宅代理费的结算和支付约定“代理费用每月结算，每月支付代理费的80%，剩余20%代理费待销售总额达到80%后按比例返还”。而原告承认目前其已销售了50%左右的房屋、车位及商铺只销售了一小部分，而该销售业绩显然并没有达到销售总额的80%，因此，原告请求被告支付基本佣金中的剩余20%没有事实依据，本院不予支持。对于第3个焦点问题，双方未结算的为2014年2—6月的基本佣金以及2012年12月至2014年4月期间所成交的14套房屋的佣金，其中2014年2至5月的基本佣金及除了5号楼813号房屋外的13套房屋的佣金数额双方没有异议，因此，对双方没有异议的基本佣金部分按照双方提供的明细表确定为242368元（6058元+80766元+27257元+41603元+86684元）。对于2014年6月份的基本佣金，原告陈述的10号楼309号房屋并未在被告提供的计提佣金明细中出现，因此，可以将该套房屋放入2014年6月份进行结算。对于2014年6月份的两套房屋的销售价款，依照被告提供的商品房买卖合同确定为897653元（665416元+232237元），因此，该月的基本佣金为11669元（897653元×1.3%）。对于5号楼813号房的销售金额，被告提供的经房管部门登记备案的《商品房买卖合同》可以证实该套房屋的销售金额为240000元，因此，该套房屋的基本佣金为3120元（240000元×1.3%）。综上，被告应支付的基本佣金中的80%为205725元〔6058元×80%+80766元×80%+27257元×80%+41603元×80%+11669元×80%+（86684元+3120元）×80%〕。按照《商品房销售代理合同》第5.4条“被告应于每月10日前将上月的代理费支付给原告”以及7.1条的约定，虽然被告辩称因原告违约而拒付代理费，但是其并无提供充足证据证实，因此，被告除了应支付2014年2—6月期间的基本佣金中的80%外，还需在次月的11日起支付同期银行贷款利率4倍的利息给原告。而对于14套房屋的佣金，由于原告无举证证明其何时向被告请求结算该费用，故，对于该14套房屋的佣金可自原告起诉之日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付利息。对于原告所交纳的保证金10万元，按照《商品房销售代理合同》第7.7条的约定，被告应在原告佣金结算���到10万元（2013年1月）时，于3日内返还保证金10万元，因此，被告向原告返还保证金最迟应在2013年2月3日前完成，并自2013年2月4日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算该10万元保证金的利息。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告清远市旺晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告广州市合易置业有限公司支付佣金205725元及其利息（其中佣金4846元自2014年3月11日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的4倍计算利息至付清之日、佣金64613元自2014年4月11日起按照中国人民银行��定的同期同类贷款利率的4倍计算利息至付清之日、佣金21805元自2014年5月11日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的4倍计算利息至付清之日、佣金33282元自2014年6月11日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的4倍计算利息至付清之日、佣金9335元自2014年7月11日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的4倍计算利息至付清之日、佣金71843自2014年7月21日起按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算利息至付清之日）；二、、限被告清远市旺晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告广州市合易置业有限公司返还保证金100000元及其利息（利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率自2013年2月4日起计至返还之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费14486元、保全费5000元，共计19486元��由原告广州市合易置业有限公司负担13951元，被告清远市旺晟房地产开发有限公司负担5535元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  潘金桥审 判 员  谭文雅人民陪审员  余晓燕二〇一五年四月二十二日书 记 员  朱洁雯附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实��据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。