上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民二（商）初字第512号原告上海易道居房地产经纪事务所。法定代表人潘江。委托代理人高在涵、刘创，上海市申达律师事务所律师。被告上海嘉永实业发展有限公司。法定代表人石月明。委托代理人吴双、蔡俊菲，上海市光大律师事务所律师。原告上海易道居房地产经纪事务所与被告上海嘉永实业发展有限公司其他合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张士锋独任审判��公开开庭进行了审理。原告委托代理人高在涵律师、刘创律师、被告委托代理人吴双律师、蔡俊菲律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年3月27日，原告与被告签订《嘉杰国际广场租赁代理及顾问委托合同》（下称委托合同），约定被告委托原告作为嘉杰国际广场的商业顾问，由原告为被告提供招商代理等服务。根据该合同约定，如代理成功，被告应按照出租铺位之租赁合同租金平均价的月租金向原告支付代理佣金，等等。合同签订后，原告积极履行合同义务，成功促成被告多个商铺的出租，但被告至今仍然拖欠其中“XX小铺”、“XX乐”、“XX人”及“XXX成都冷锅串”四个商铺代理佣金共计162，540元。期间原告多次催讨被告支付，并于2014年12月18日向被告发出请款函，但被告仍未支付相应佣金。原告认为，上述四份店铺所涉的《上海市房屋转租合���》均是原告促成的，该事实有四份《带看确认书》可以证明，该四份《带看确认书》上均有被告代表熊某的签名，该签名是熊某当着原告工作人员的面签的，是客观真实的。虽然有些《上海市房屋转租合同》是在《带看确认书》签订后一个月之后才签订的，但在一个月内原告是有跟进和反馈的，即使没有反馈，也应当在原、被告双方确认的情况下，才能适用排除条款。至于被告提供的录音资料及情况说明，原告对该些证据的真实性存在异议，况且该些证据材料所反映的内容，与原告提供的证据材料的内容存在矛盾，不应得到法院采信。另外，被告从未向原告说明涉及的四家商铺在被告或被告指定或与被告其他合作代理商或其他形式的合作方处登记过，也没有证据对该四家商铺在被告或被告指定或与被告其他合作代理商或其他形式的合作方处登记过进行证明，被告对此的抗辩不能成立。为维护原告的合法权益，现诉至法院，要求判令：被告支付原告代理佣金162，540元。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。原、被告之间存在如原告所称的委托合同是事实，但原告诉称的四个商铺并非通过原告的代理行为招租成功，而是该四个商铺的业主通过网络媒体、朋友介绍或其自身对于四川北路的了解而主动联系被告要求租赁商铺，并与被告签订《上海市房屋转租合同》，该些合同并非原告代理招租行为促成，所涉商铺也不符合合同关于原告提供的客户必须未在被告或被告指定或与被告其他合作代理商或其他形式的合作方处登记过的条件。该事实可以通过被告提供的“XX小铺”业主的录音资料及其他三个店铺出具的“情况说明”加以证实。原告提供的四份《带看确认书》上被告方一栏虽然有“熊某”签名，但经被告向熊某本人了解，其称均不是他本人签的，此外，客户公司一栏中客户的盖章也是事后补盖的，所以被告对该四份《带看确认书》的真实性存在异议。此外，委托合同约定，《带看确认书》签订后一个月内，原告无法提供该意向客户任何进展反馈，该些客户不视为原告的客户。因此，在《带看确认书》签订一个月后才签订的《上海市房屋转租合同》，不应作为原告促成的合同。综上，要求法院不支持原告的诉讼请求。经审理查明：2014年3月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订原告诉称的委托合同一份，约定被告委托原告作为嘉杰国际广场商业顾问及招商代理，有效期限自2014年3月1日至2015年2月28日止；原告提供招商代理服务为：1、根据被告业态定位和要求开展招商工作。2、根据被告商业条款要求，以品牌优先原则进行招商。3、协助被告就项目整体定位、业态分布进行合理化建议，按双方最终制定的项目定位、业态分布区域进行招商。代理佣金的支付标准及方式：所有原告中介成功的铺位，被告将按该铺位的租赁合同租金平均价的月租金标准支付原告代理佣金。被告在原告中介成功之日（被告与承租人签署租赁合同收到首期款且商户开业之日）起的十个工作日内支付代理佣金；原告招商的客户应当符合的条件：在合同有效期限内仅在原告登记但未在被告或被告指定或与被告合作的其他代理商或其他形式的合作方处登记过的客户。如果该客户在原告登记之前，已经在被告或被告指定或与被告合作的其他代理商或其他形式的合作方处进行过登记，则该客户不应作为原告客户，被告无需因该客户签署租赁合同或其他联营合同向原告支付代理服务费，原告拿到客户书面签章独家委托书或租赁意向书的客户除外。原告应在陪同客户看房之前，填写《带看���户确认书》，将该资料交被告，经双方核对确认后，作为双方确认原告客户的依据。未经双方确认，不得作为原告的客户；另，委托合同还记载了“若乙方在签订《带看客户确认书》一个月内无法提供该意向客户任何进展反馈，甲方双方可确认乙方无法再推进该意向客户，则该客户不视为乙方客户”的内容，此外，双方还对各自的其他权利义务及违约责任等内容进行约定。该份合同被告方的签约代表为熊某。合同签订后，原告展开招商活动，其中“XX小铺”、“XX乐”、“XX人”及“XXX成都冷锅串”商铺的代表分别在《带看确认书》客户栏上签名，确定全权委托原告为其中介服务机构，提供代理嘉杰国际广场带看、推荐物业并商讨相关房产租赁事宜。在该四份《带看确认书》业主一栏中均有被告代表熊某分别于2014年4月5日、5月20日、6月17日及9月1日签名。2014年6月13��，殷某某代表“XX小铺”与被告签订《上海市房屋转租合同》，约定租期为48个月，经计算平均月租金为34，173.13元。2014年7月7日，沈芳代表“XX乐”与被告签订《上海市房屋转租合同》，约定租期为60个月，经计算平均月租金为68，994.88元。2014年8月4日，陈龙代表“XX人”与被告签订《上海市房屋转租合同》，约定租期为48个月，经计算平均月租金为36，785.62元。2014年9月28日，傅雪莲代表“XXX成都冷锅串”与被告签订《上海市房屋转租合同》，约定租期为48个月，经计算平均月租金为22，588.33元。上述四家店铺均已支付首期承租的费用，并分别于2014年8月14日、11月21日、9月26日及12月26日在嘉杰国际广场开业经营。审理中，被告出示了其员工“石总”、“赵总”与“XX小铺”方“殷某某”及“小英”于2015年2月28日的谈话录音资料，其中被告方问“你们是自己找来嘉杰国��的？”，“XX小铺”方答“对的对的”；被告方问“你们哪个朋友告诉你们这边正在招商？你家里的人是吧。”，“XX小铺”方答“就是我老公的一个朋友。就提到了嘛，所以我们就来这边看看。于是我们就来这边看看，然后我们就看了这边蛮喜欢的，然后我们就定在这里吧。”此外，被告提供了“XX乐”、“XX人”及“XXX成都冷锅串”三家商铺方出具的“情况说明”，其主要内容均表示系通过网络媒体看到上海嘉杰国际广场招商广告，并与该广场招商部员工缪勤和熊某洽谈租赁场地事宜，在此过程中从未与原告的任何人进行过接洽，等等。以上事实，有委托合同、带看确认书、上海市房屋转租合同、付费凭证、录音资料、情况说明及当事人陈述等证据材料证实，本院予以认定。本院认为：根据原、被告的诉、辩称意见，本案的主要争议是涉及四家店铺的四份《上海市房屋转租合同》是否系原告的代理招租行为促成。对于此争议，本院认为，从《带看确认书》的内容来看，本案所涉四家店铺均委托原告为中介服务机构，提供代理嘉杰国际广场带看、推荐物业并商讨相关房产租赁事宜，被告代表熊某在该《带看确认书》上签名确认，该种确认方式符合原、被告之间关于认定原告客户的约定。被告虽然否认四份《带看确认书》上的“熊某”非其员工熊某所签，并为此要求对相关笔迹进行司法鉴定，但在本院向其释明应在指定期限内预交相应鉴定费的情况下，被告并没有缴纳相应费用，故本院对被告的该项抗辩不予采信。此外，被告还提供了其与“XX小铺”代表殷某某的录音资料及其他三家商铺的“情况说明”以证明上述《上海市房屋转租合同》并非原告的代理招租行为促成，对此本院认为，从该些证据材料的内容来看，四家店��的代表或其开办者均否认了上述《上海市房屋转租合同》系原告的代理招租行为促成，但该些证据材料的种类应归类为证人证言，该些证人均某某出庭作证，而《带看确认书》的证据种类为书证，且有上述四家店铺的代表或开办者的签名或盖章，四家店铺的代表或其开办者对此均未作出任何解析，更何况《带看确认书》上还有被告方代表熊某的签名确认，鉴于该些原因，《带看确认书》对上述《上海市房屋转租合同》系原告的代理招租行为促成的证明效力要明显大于被告提供上述录音材料及情况说明所要证明的上述四份《上海市房屋转租合同》并非原告的代理招租行为促成的证明效力。鉴于上述原因，本院认定上述《上海市房屋转租合同》系原告的代理招租行为促成的。虽然有三份《上海市房屋转租合同》是在《带看确认书》签订后一个月之后才签订，但涉及该内容的合同条款原文为“若乙方在签订《带看客户确认书》一个月内无法提供该意向客户任何进展反馈，甲方双方可确认乙方无法再推进该意向客户，则该客户不视为乙方客户”，其中的“甲方双方可确认”的表述显然存在错误，存在甲方一方可确认和甲乙双方可确认等不同理解，且从合同的前后文意中也无法固定原、被告双方对此的真实意思。故被告以该合同条款作为对原告诉讼请求的抗辩，没有合同和法律依据。被告还辩称所涉商铺不符合合同关于原告提供的客户必须未在被告或被告指定或与被告其他合作代理商或其他形式的合作方处登记过的条件。对此项辩称，被告应当提供充分的证据材料加以证明。况且，被告方代表熊某在《带看确认书》上签名确认的行为，也能反证出上述四家店铺并未在被告或被告指定或与被告其他合作代理商或其他形式的合作方处登记���的事实具有高度的盖然性，否则，在该些客户已经在被告或被告指定或与被告其他合作代理商或其他形式的合作方处登记过，那么一般情况下，被告应会向原告作出该项说明，也不会再在原告提供的《带看确认书》上签名确认。综上，由于原告促成了上述《上海市房屋转租合同》的签订，适当地履行了委托合同约定的义务，被告理应根据约定支付原告约定的代理佣金，现原告要求被告支付代理佣金的金额在被告应当支付代理佣金金额的范围之内，故原告的诉讼请求应当获得法院支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告上海嘉永实业发展有限公司支付原告上海易道居房地产经纪事务所代理佣金162，540元，于本判决生效之日起10日内履行完毕。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3，550.80元，减半收取1，775.40元，由被告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张士锋二〇一五年四月二十四日书记员  迟 硕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。