浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙绍执异终字第32号上诉人（原审原告）中国工商银行股份有限公司绍兴袍江支行，住所地浙江省绍兴市袍江世纪东街87号。负责人汤爱萍，系支行行长。委托代理人（特别授权代理）孙孟强，浙江大公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王芝娥。被上诉人（原审被告）绍兴市剑利纺织物资有限公司，住所地绍兴市袍江越商大厦1401室。法定代表人徐光明，系公司董事长。委托代理人（特别授权代理）章明清，浙江近山律师事务所律师。上诉人中国工商银行股份有限公司绍兴袍江支行因与被上诉人王芝娥、绍兴市剑利纺织物资有限公司申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2014）绍越执异初字第17号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月22日、2015年1月14日二次公开开庭审理了本案。上诉人中国工商银行股份有限公司绍兴袍江支行（以下简称工商银行袍江支行）的委托代理人孙孟强、被上诉人王芝娥、以及被上诉人绍兴市剑利纺织物资有限公司（以下简称剑利公司）的委托代理人章明清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：本案讼争房屋座落于绍兴袍江越商大厦1401-1407室（房权证号：F0000000097－F0000000099、F0××00、F0000000103－F0000000105），房产系原审被告王芝娥所有。该房产于2012年8月21日办理抵押登记，抵押权人为原审原告工商银行袍江支行（他项权证号为：绍房他证袍江字第K0000044**号－K000004463号）。2013年11月21日原审法院依法受理申请人工商银行绍兴袍江支行与被申请人王芝娥实现担保物权的申请，并于2013年11月30日作出（2013）绍越袍商特字第5号民事裁定书，确认对被申请人王芝娥的上述他项权证项下的抵押物准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人工商银行袍江支行对变价后所得款项在500万的范围内优先受偿。案件进入执行程序后，该院（2014）绍越执民字第3697号执行案在依法拟处置被执行人王芝娥名下的本案讼争房产用于清偿债务时，案外人剑利公司以讼争房产已由其租赁为由提出执行异议，要求带租拍卖。2014年8月13日，该院作出（2014）绍越执异字第60号执行裁定书，裁定案外人剑利公司的执行异议成立，对位于绍兴袍江越商大厦1401-1407室房产可租赁至2031年6月14日止。工商银行袍江支行不服，提起本诉。同时查明，2011年6月10日，王芝娥与剑利公司签订房屋租赁合同一份，载明由王芝娥将座落绍兴袍江越商大厦1401-1407室毛坯房出租给剑利公司作为办公写字楼。租赁期限为20年，自2011年6月15日起至2031年6月14日止，每年租金10万元，共计200万元，水电押金4万元。由剑利公司自行装修，装修费用折抵部分房租，房屋租金在第三年一次性支付154万元等。合同签订后，剑利公司于2011年6月16日在工商部门将公司经营住所地变更登记为本案讼争房产所在地，于同年7月10日至10月20日对上述房产进行装修后使用，于2013年4月17日、5月7日、5月15日、6月9日通过网上银行转帐向王芝娥支付租金及水电押金共计154万元，款项用途均列明为房租费。还查明，剑利公司在房产办理抵押登记之前已发生缴付物业费、水电费、固定电话费、房屋财产综合险的事实。另查明，剑利公司现将讼争房屋全部租赁给绍兴市织帛纺织品有限公司使用，租期一年，即2014年5月1日至2015年4月30日止。其中讼争房产中的1406号房屋仍由被告剑利公司使用。原审法院认为，根据《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”被告王芝娥与剑利公司之间签订的房屋租赁合同，主体适格，意思表示真实，并依约履行了合同的义务，原告对真实性也无争议，故合同的真实性可予确认。该租赁合同不仅在抵押之前设立，同时将涉案房屋所在地注册为剑利公司住所地，并缴纳了水电、物业、通信等费用。在原告处的存档材料里也有反映剑利公司在房屋抵押前缴纳全部讼争房产保险费的资料，综上可以认定剑利公司在抵押前已占有使用租赁物和享有租赁权，故对在后的抵押权有约束力。现讼争房屋虽转租他人使用，但系经出租人同意，且次承租人租期较短，剑利公司对此后的租期仍有直接占有的控制权，故不影响其租赁权的行使。原告诉称抵押时讼争房屋未出租的意见，与实际不符，其要求对讼争房屋涤除租赁权后许可执行的请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决：驳回原告中国工商银行股份有限公司绍兴袍江支行的诉讼请求。案件受理费38880元，由原告负担。上诉人工商银行袍江支行不服原审判决，向本院提出上诉称：一、原审判决认定事实错误。根据被上诉人王芝娥与剑利公司于2011年6月12日签订的房屋租赁合同约定，租赁期限一年，年租金3000元，该份租赁合同在绍兴市工商局备案。由于该份租赁合同与2011年6月10日签订的房屋租赁合同书明显不符，2011年6月10日签订的房屋租赁合同书并非真实存在。二、上诉人于2012年8月21日办理了抵押登记，办理抵押登记时王芝娥书面承诺房屋未出租，上诉人现场查看抵押房产时未发现抵押房屋已出租或实际占有使用，已尽到审慎审核义务，被上诉人未按《城市房地产管理法》第五十四条规定向房产管理部门备案登记，上诉人有理由相信该租赁协议在抵押之前未实际存在。三、2011年6月10日签订的房屋租赁协议非真实存在，该协议约定房租于第三年即2013年起付，在前两年均未提及租金，装修协议系剑利公司与王芝娥丈夫公司签订，对该份协议及付款凭证的真实性不予认可，付款是否真实发生值得商榷。水电费、电话费、物业费均不能证明为被上诉人交纳。王芝娥的种种行为与《个人借款最高额抵押合同》、《承诺书》相矛盾，租赁关系依法不应确认。综上，请求改判原审判决，涤除租赁权进行拍卖并许可执行。被上诉人王芝娥答辩称，房子是2011年5月份买的，买的时候就打算出租给剑利公司，我跟徐光明说好租20年的话由徐光明自己装璜，装璜费由徐光明来出，费用可以在房租里面扣。装潢虽然是我丈夫装潢，但收取了装修款，并不是免费装璜。在工商局备案的租房合同我是知道的，写了3000元的房租，这份合同是为了变更公司注册地址用的。1401-1407共有7个房产证，而工商局登记时只要一本房产证就可以了，由于只向工商局提供了一本房产证，因此这份合同上只写了1401一间。上诉人工商银行袍江支行在抵押时曾来现场看过，当时已经租给剑利公司了，工商银行袍江支行也看到房子已经装璜好有人在上班了。被上诉人剑利公司答辩称，请求驳回上诉，理由如下：一、上诉人认为二十年的合同是虚假的没有依据。我们认为6月12日的备案合同仅作为变更公司注册登记时使用，租赁期限只写了一年，但直到现在剑利公司的注册地也还在这里。工商局备案的租赁合同中表明只租了1401室，而事实上剑利公司租用了1401到1407室，此后将其余的6间转租给了另外的公司，转租1年；工商备案合同租金3000元，与市场价严重不符；另外一方面写租赁期限壹年，一方面又写租期自2011年6月12号至2015年6月12号，相互矛盾。以上均可反映工商备案合同是不真实的。二、剑利公司向王芝娥交了租金200万元，已提供200万元的付款凭证，其中50万装修款、150万房租费。租金已经一次性缴清，上诉人没有任何证据可以推翻这个事实，剑利公司与王芝娥之间没有除此以外的租赁关系。三、剑利公司提交水电费、物业费、电话费的凭证，如果说按照工商档案备案的一年合同期满是2012年6月12日，那么剑利公司无需缴纳2012年6月12日后的水电费、通信费等。诸多证据都可证明工商局备案合同不是一份真实的合同，双方6月10日签订的合同才是真实的合同。由于工商备案时租金的大小涉及到税费，所以才写少了租赁期限，写少了租赁费。四、上诉人没有尽到审慎审核的义务。从上诉人自己提交的照片看，抵押贷款时，讼争房屋已经装修完毕且有人在办公了，工商银行也没有问是什么公司在办公。剑利公司于2011年6月租赁讼争房屋并变更登记，在7月份进行装修且当年搬入办公，办理贷款时保险也是剑利公司交的，在上诉人抵押的档案里面也有这份材料。工商银行袍江支行无视租赁事实，让王芝娥声明没有租赁关系，只是为贷款走了一个程序而已。综上，剑利公司与王芝娥的租赁关系发生在抵押之前证据确凿，租期20年，租金一次性付清，装修由剑利公司装修，装修费抵冲房租，有装修合同和装修付款凭证、写明用途为租金的汇款凭证支持。一审判决是正确的，请求驳回上诉。二审审理期间，工商银行袍江支行向本院提供了以下证据：证据1、2011年6月12日签订的房屋租赁合同一份，证明该份合同在绍兴市工商局备案，是两被上诉人的真实意思表示；且签订的时间在2011年6月12日，应视为是对前一份合同的变更，或者证明前一份合同是虚假的，应以备案合同为准，即租用1401一间，租期至2015年6月12日止。被上诉人王芝娥质证认为，该份合同是剑利公司变更注册登记地址用的。被上诉人剑利公司质证认为，不属于新证据，该证据在执行听证的时候已经存在了；合同中租用范围与期限均有矛盾，租金3000元不明确、不属实,剑利公司不认可该份合同。证据2、羊禾公司的工商登记情况及房屋租赁合同一份，证明王芝娥2011年8月15日签订租赁合同，将越商大厦1402室出租给羊禾公司，租期为2011年8月5日到2015年12月31日止，该份合同在工商局备案，可印证王芝娥与剑利公司2011年6月10日签订的租赁合同是不真实的，两份合同的租赁标的物及租赁期限存在冲突。被上诉人王芝娥质证认为，羊禾公司是我自己的，仅用于工商注册登记；事实上仅1404没有用于公司注册，其余几本房产证都有朋友借去注册公司。被上诉人剑利公司质证认为，对此不知情，我们除了租给织帛公司以外，没有跟任何人签订过合同，没有其他公司来1401-1407办公，按王芝娥所说只是为注册登记借用房产证。证据3、剑利公司的工商变更登记情况一份、绍兴经济开发区金剑纺织有限公司基本情况以及公司的变更登记情况一份、胡利明与丁国香的婚姻登记档案证明一份，胡莉娟与李剑良的婚姻登记档案证明一份，徐光明与李志英的婚姻登记档案证明一份，证明：一、剑利公司的经营期限是到2014年12月31日止，之后没有办理经营期限内的延期手续；二、剑利公司、羊禾公司、金剑纺织公司的股东、实际控制人、经营地点都是交叉的，股东与股东之间有亲属关系、夫妻关系，金剑纺织公司的法定代表人是袁小胡、剑利公司的股东也是袁小胡，袁小胡是李剑良的母亲，袁小胡与胡莉娟是婆媳关系，这几个公司的实际控制人都是李剑良。被上诉人王芝娥质证认为，工商登记与婚姻登记是事实，对经营期限不清楚，我们这些人都是同一个圈子里的，但是与公司没有关系。被上诉人剑利公司质证认为，正在办理延长经营期限手续；丁国香、胡利明等人不认识，婚姻登记等证据与剑利公司无关，徐光明是剑利公司的法定代表人，但没有任何法律禁止法定代表人投资其他公司，不能证明公司的实际控制人是谁。被上诉人剑利公司在二审审理期间提供了以下证据：证据4、2014年6月至11月的电话费清单，证明剑利公司的电话费记录。上诉人工商银行袍江支行质证认为，对真实性予以认可，这份证据显示单位地址是越商大厦1401室，结合我们提交的证据，对于越商大厦1401室的租赁真实性没有异议，租赁期限到2015年。被上诉人王芝娥质证认为，对证据无异议，现在剑利公司主要业务去上海了，东西还在办公室。证据5、110的报案信息、情况说明二份、转账凭证一份，证明2014年12月15日越商大厦14楼的窗户吹落一扇致下面三辆汽车受损，车主向110报警后，剑利公司赔偿了这三辆车的损失，证明剑利公司租用了越商大厦1401到1407室。上诉人工商银行袍江支行质证认为，对110案件信息出警单真实性没有异议，但认为没有关联性，不能达到举证的目的；对两份情况说明真实性均不予认可；对网银的转账凭证没有盖银行的业务章，真实性不予认可。并且，即使上诉人的证据是客观事实，我们已经认可了剑利公司租赁了1401室。被上诉人王芝娥质证认为，这个事情是真实的。本院依职权进行调查，向讼争房产的物业公司即绍兴市广居物业有限公司的财务人员制作询问笔录一份，广居物业公司的财务人员陈述，剑利公司拖欠物业费、水电费，2012年后再没有交，均由现在的租户织帛纺织公司补缴，织帛公司于2013年12月、2014年6月共缴纳拖欠的物业费、水电费共计3万元。上诉人工商银行袍江支行质证认为，对证据真实性无异议，但对于剑利公司究竟是不是拖欠有异议，可能是根本没打算交，这期间的费用由此后的租户交纳。被上诉人王芝娥质证认为情况属实。被上诉人剑利公司质证认为情况属实，2014年起租给织帛公司了，由织帛公司把拖欠的水电费、物业费补缴了。本院对以上证据认证如下：对证据1、2、3，两被上诉人对证据的真实性未提出异议，本院予以认定。对证据4、上诉人对真实性无异议，本院予以认定。对证据5、该证据只能证明越商大厦发生了玻璃坠落事件，剑利公司进行了赔偿，该事实发生在本案诉讼期间，不能证明涉案房产的占有使用关系。结合各方当事人在庭审中的陈述及提交的证据，本院认定以下事实：工商银行袍江支行于2012年8月21日、2013年2月27日与绍兴市羊禾纺织品有限公司签订两份《小企业借款合同》，借款本金共计700万元。2012年8月17日，工商银行袍江支行与王芝娥签订最高额抵押合同，约定以王芝娥所有的位于绍兴袍江越商大厦1401-1407室房地产（房权证号：F0000000097－F0000000099、F0××00、F0000000103－F0000000105）为工商银行袍江支行与羊禾公司自2012年8月17日至2015年8月17日期间在人民币500万元最高余额内提供抵押担保。该房产于2012年8月21日办理抵押登记，抵押权人为工商银行袍江支行（他项权证号为：绍房他证袍江字第K0000044**号－K000004463号）。2013年11月21日，工商银行袍江支行向法院申请实现担保物权，绍兴市越城区人民法院于2013年11月30日作出（2013）绍越袍商特字第5号民事裁定书，确认对被申请人王芝娥的上述他项权证项下的抵押物准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人工商银行袍江支行对变价后所得款项在500万的范围内优先受偿。案件进入执行程序后，该院在依法拟处置被执行人王芝娥名下的本案讼争房产用于清偿债务时，案外人绍兴剑利公司以讼争房产已由其租赁为由提出执行异议，要求带租拍卖。2014年8月13日，该院作出（2014）绍越执异字第60号执行裁定，裁定案外人剑利公司的执行异议成立，对位于绍兴袍江越商大厦1401-1407室房产可租赁至2031年6月14日止。工商银行袍江支行不服，提起本诉。同时查明，剑利公司提交的落款时间为2011年6月10日的房屋租赁合同，载明王芝娥将座落绍兴袍江越商大厦1401-1407室毛坯房出租给剑利公司作为办公写字楼；租赁期限为20年，自2011年6月15日起至2031年6月14日止，每年租金10万元，共计200万元，水电押金4万元；由剑利公司自行装修，装修费用折抵部分房租，房屋租金在第三年一次性支付154万元等。另外，王芝娥与剑利纺织公司签订落款时间为2011年6月12日的租赁合同一份，约定：“1、租赁房屋座落于绍兴袍江越商大厦1401室。2、租赁期限为壹年自2011年6月12日至2015年6月12日。3、年租金3000.00。……”2011年6月16日，剑利公司在工商部门将公司经营住所地由绍兴市斗门镇袍渎村变更登记为绍兴袍江越商大厦1401室，办理变更登记时，剑利公司提供该份落款时间为2011年6月12日的租赁合同在绍兴市工商局备案。再查明，剑利公司于2013年4月17日、5月7日、5月15日、6月9日通过网上银行向王芝娥转帐支付人民币共计154万元，款项用途列明为房租费。另外，剑利公司于2011年11月30日办理电信电话开通业务，在套餐业务申请表上，申请人/经办人一栏署名为王芝娥，手机号码填写王芝娥的手机号码，并加盖剑利公司单位公章。剑利公司于2011年11月21日支付2011年5月1日至2012年4月30日的物业费15570元；2012年6月28日支付给物业公司水费681.5元、电费2290.23元。2012年7月24日支付讼争房产的财产综合险保险费4800元。2014年4月30日，剑利公司与绍兴市织帛纺织品有限公司签订房屋租赁协议书一份，约定将越商大厦1401-1407室出租给织帛公司，租期壹年，即从2014年5月1日至2015年4月30日止。2012年6月28日后的水电费、2012年4月30日后物业费由绍兴市织帛纺织品有限公司分别于2013年12月、2014年3月缴纳共计3万元。另查明，王芝娥与羊禾公司签订落款时间为2011年8月5日的租赁合同一份，约定王芝娥将越商大厦1402室出租给羊禾公司使用，年租金3000元，租赁期限为2011年8月5日至2015年12月31日。羊禾公司于2012年3月30日变更工商登记住所地从绍兴市斗门镇袍渎村至绍兴袍江越商大厦1402室。2012年3月30日，羊禾公司的法定代表人从胡莉娟变更为王芝娥，股东从胡莉娟、丁国香变更为王芝娥、鲁建中。2012年12月25日，羊禾公司的法定代表人变更为李笑妍，股东变更为李笑妍、鲁建中。另外，剑利公司的股东为冯钢、袁小胡。剑利公司的股东袁小胡与羊禾公司的原法定代表人胡莉娟系婆媳关系。本院认为，本案讼争房产越商大厦1401-1407室于2012年8月21日办理抵押登记，设立抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。因此，本案争议焦点为，在抵押之前，剑利公司与王芝娥是否已经就讼争房产形成租赁期限为二十年的租赁关系。对于该焦点问题，评述如下：（一）是否存在真实有效的租赁关系；（二）二十年租赁合同的真实性可否认定；（三）租赁期限、租赁范围如何认定。（一）是否存在真实有效的租赁关系。本案中出现了两份租赁合同，一份为租赁期限为二十年的合同，一份为在工商局备案的合同，该两份租赁协议在租赁期限、租赁范围、租金等问题上均存在冲突，因而，本院认为，认定剑利公司与王芝娥之间是否存在真实有效的租赁关系，不能仅依据该两份租赁合同所载的内容来看，而应综合全案证据，从房屋的占有、使用情况、租金支付情况等来认定租赁关系的具体内容。剑利公司于2011年6月16日向工商局申请变更公司登记地址至越商大厦1401室，同时提交落款时间为2011年6月12日的租赁合同向工商局备案，该工商备案合同的真实性可以认定。根据剑利公司变更登记的事实，可以认定该工商备案合同载明的租赁关系存在。然而，关于租赁范围及租赁期限，还应综合其他证据再予认定。（二）二十年租赁合同的真实性可否认定。本院认为该二十年的租赁合同真实性存疑。具体理由阐述如下：1、本案证据不足以证明该份二十年租赁合同签订于抵押之前。该二十年租赁合同中约定，由剑利公司自行装修房屋，剑利公司为此提供了与绍兴市家和装饰设计有限公司签订的装修协议以及绍兴市家和装饰设计有限公司出具的装修工程款50万元的收款收据，同时主张该50万元装修款系现金支付。绍兴市家和装饰设计有限公司系王芝娥丈夫陈崇华开办的公司，与本案存在利害关系，在无其他客观证据印证的情况下，该份证据不能直接作为认定案件事实的依据。二十年租赁合同中同时约定“租金于第三年支付，一次性付清154万元”，该合同约定的租金支付方式不符合生活常理，且支付154万元的时间在抵押之后，难以据此印证该合同签订的时间在抵押之前。2、剑利公司与王芝娥之间存在一定的关联关系。根据剑利公司提供的开通电信电话的证据，王芝娥于2011年11月30日作为剑利公司的经办人申请开通电信电话业务，且加盖了剑利公司的公章，可证明王芝娥在一定程度上参与了剑利公司的事务。另外，根据工商登记资料，王芝娥担任羊禾公司的法定代表人及股东的时间为2012年3月30日至2012月12月25日，剑利公司的股东袁小胡与羊禾公司的原股东胡莉娟存在亲属关系，剑利公司、羊禾公司的原注册登记地址为绍兴市斗门镇袍渎村、此后两公司均变更住所地分别至绍兴袍江越商大厦1401室、1402室，故剑利公司、羊禾公司之间存在一定的关联关系具有高度盖然性。以上因素均对二十年租赁合同的真实性产生动摇。3、二十年租赁合同本身存在矛盾。根据剑利公司及王芝娥的主张，双方约定由剑利公司装修并支付装修款，租赁期满后装修价值归王芝娥，那么剑利公司应支付装修款50万元以及二十年租金200万元，而合同又同时约定剑利公司可以装修款折抵房租，仅需支付装修款及150万房租，实际上剑利公司并未支付除房租以外的装修费用，房屋的实际装修人仍为王芝娥及其丈夫。综上，本院对二十年租赁合同的真实性存有合理怀疑，对该合同的真实性难以认定。（三）租赁期限、租赁范围如何认定。本院认为，应从剑利公司对讼争房屋占有、使用的客观事实来认定租赁期限及租赁范围。二十年租赁合同真实性存疑，本院不予认定，而工商备案合同的真实性可以认定，且经备案具有公示效力，对本案有较强证明力。工商备案合同上载明“租赁期限为壹年自2011年6月12日至2015年6月12日”，虽形式上存有瑕疵，但结合剑利公司与织帛公司签订的转租合同，约定转租给绍兴市织帛纺织品有限公司的租赁期限至2015年4月30日的事实，本院认为，租赁期限可根据工商备案合同认定至2015年6月12日止。另外，从水电费、物业费缴纳情况、以及物业公司出具的证明等证据，可认定剑利公司的租赁范围为越商大厦1401至1407室。至于工商备案合同上所写的租赁范围为1401室，王芝娥认为出于其余房产证可用于注册其他公司的原因，仅向工商部门提交了一本房产证，已作出合理解释。综上，本院认为，剑利公司对越商大厦1401至1407室可租赁至2015年6月12日止。被上诉人剑利公司提出与被上诉人王芝娥之间在抵押之前已存在二十年租赁权的主张，证据不足，本院不予支持。上诉人工商银行袍江支行称抵押时房屋未出租、请求涤除租赁权后许可执行的意见，与实际不符，不予支持。根据新的证据，原审认定事实不当，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、撤销绍兴市越城区人民法院（2014）绍越执异初字第17号民事判决；二、绍兴市剑利纺织有限公司对位于绍兴袍江越商大厦1401-1407室的房产，可租赁至2015年6月12日止；三、驳回中国工商银行股份有限公司绍兴袍江支行的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币38880元，由工商银行袍江支行承担；二审案件受理费人民币38880元，由工商银行袍江支行承担10000元，王芝娥承担10000元，剑利公司承担18880元。本判决为终审判决。审 判 长  王普庆代理审判员  赵启龙代理审判员  丁敏佳二〇一五年四月三日书 记 员  高海燕