吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书（2015）敦民初字第1887号原告潘惟志，个体工商户，住敦化市。委托代理人刘伟，敦化市渤海法律服务所法律工作者。被告延边兴旺房地产开发建设集团有限公司。法定代表人王朝，经理。委托代理人张春明，该公司职员。原告潘惟志与被告延边兴旺房地产开发建设集团有限公司（以下简称兴旺房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告潘惟志及其委托代理人刘伟，被告兴旺房地产公司的委托代理人张春明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘惟志诉称：2011年7月3日，原告潘惟志与被告兴旺房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的天玺阳光城3号楼4单元5楼西侧的房屋，房屋总价款359412元。合同约定被告在2012年12月30日前经商品房综合验收合格后交付房屋。如逾期交付房屋超过30日，需按日向原告支付房款万分之三的违约金，但被告实际交房日期为2013年10月31日，被告共延期交房10个月。故原告诉至法院，请求被告支付自2013年1月1日起至2013年10月31日止共计300天，总价款为359412元的违约金32347元。被告兴旺房地产公司辩称：原告的诉请不能成立，被告不构成违约，不应承担违约责任。具体理由如下：1、被告未能按合同约定的期限交付房屋，系房屋变更设计而导致的。被告变更设计项目是将房屋外表由涂料变更为干挂大理石材，该项变更提高了楼房的档次和价值，同时也提高了购房者的居住质量。被告不存在主观过错，且对干挂大理石材未收取费用，而完全系从善意方面出发，该行为最大的收益者是原告。违约责任是对不守信者的制裁，更是防止经济损失的手段，本案原告不但没有经济损失，在利益上是最大的受益者，因此被告的行为不应构成违约。2、被告变更设计的行为，已经通过各种方式进行了通知及宣传，其中包括传单方式，但原告未提出异议，应认定原告对被告变更设计行为的默认，被告不够构成违约。3、在本案争议中，被告仅就房屋交付期限确定上认为，应以被告实际交付钥匙为准。钥匙交付的同时，购房者已经实际取得了房屋控制权、管理权，即管控均由购房者享有，被告交付钥匙的时间即为房屋交付的时间。4、原、被告双方合同约定的违约金过高，如果被告违约，人民法院也应对违约金标准进行调整。5、房屋外墙变更为干挂大理石材，是房屋的建筑面积增加，被告将保留对增加面积向原告追偿价款的权利。案争议的焦点为：一、原、被告之间履行房屋买卖合同过程中，被告是否存在违约行为；二、原、被告之间合同中约定的违约金是否过高，应否调整。原告潘惟志针对自己的主张，向本院提供的证据有：证据1.商品房买卖合同一份。证明原、被告于2011年7月3日签订商品房买卖合同，合同第八条约定交付期限为2012年12月31日前，被告逾期交付；第九条规定了出卖人逾期交房的违约责任为房屋总价款日万分之三；第十条规定了被告设计变更应有规划部门同意；第十一条规定了被告在交付房屋的时候应提交住宅质量保证书和住宅使用说明书；合同第十九页附件三中关于外墙部分为空白，未填写内，所以不存在设计变更问题。被告质证认为：对合同的真实性无异议。但原告不可以混淆设计变更和规划变更。设计变更是指房屋样式、具体做法，规划变更是指房屋的位置、长度、高度、层数，被告主张的设计变更不需要规划部门的许可。原告说的住房质量保证书和住宅使用说明书在买受人购房前已经在售楼处公示，每一个买受人都可以看到，2011年1月份开始公示。按照原告的理解方式，如果附件三是空白也可以理解为该楼房没有外墙。合同第十条约定出卖人未在规定时间通知买受人，买受人可以退房，原告未退房，原告对被告设计变更行为是默认的。证据2，收据一份、吉林省农村信用社贷款凭证一份、发票一份、房屋所有权来源证明书一份。证明收据证明原告于2011年7月3日交纳房屋配套费1702元；贷款凭证证明2012年2月22日原告为购买涉案房屋贷款17万元；发票时间为2012年2月23日，证明原告已经付清房屋全款359412元；房屋所有权来源证明书证明房屋状况。被告质证认为：对该组证据的真实性无异议。能够证明原告选择购买此房屋并未选择退房是对被告设计变更的默认。证据3，宣传单一份。证明原告在被告处购买楼房之前，被告向原告提供该证据，宣传单体现天玺阳光城是全州首家外墙采用干挂大理石。原告看到该画报的情况、楼的外观等情况才决定购买，不存在被告所称设计变更问题。被告质证认为：要求原告出示原件，该复印件是原告在别处复印不属于原件。宣传单没有时间，无法证明原告要证明的问题，无法证明是在原告购买房屋之前还是之后获得该份证据。被告兴旺房地产开发公司针对自己的主张向本院提供证据。证据1，施工图纸一份。证明延边建筑设计有限责任公司对天玺阳光城出具的该份图纸，证明2010年1月经设计天玺阳光城3号楼外墙为涂料和瓷砖。原告质证认为：原告不清楚证据的真实性，该图纸何时绘制原告不清楚，如果是真实的与本案无关联性，被告设计变更前应通知原告。证据2，设计变更一份。证明被告在2012年6月28日，对天玺阳光城1-14号楼外墙进行设计变更，变更为干挂大理石。原告购买房屋以后被告取得了设计变更。本案涉及到天玺阳光城延期交房主要原因就是设计变更导致。原告质证认为：该证据与本案无关，被告如设计变更应书面通知原告，变更没有通知原告，该证据是后来形成的，原告购买楼房的时候外观就是大理石，该证据只是对被告行为的补充。经庭审质证及对证据所分析，本院综合认证如下：原告提供的证据1，证据2，因被告对以上证据的真实性没有异议，且以上证据与本案具有关联性，本院予以采信。关于原告提供的证据3，因该证据为复印件，且被告对真实性不予认可，本院不予采信。关于被告提供的证据1，证据2，结合庭审调查能够印证天玺阳光城1-14号楼，在施工过程中外墙外观设计原来的涂料变更为干挂大理石幕墙，证据证明的内容客观真实，予以采信。根据当事人的陈述和采信的证据，本院综合认定如下事实：2011年7月3日，原告潘惟志与被告兴旺房地产公司签订商品房买卖合同，原告购买了被告开发的位于天玺阳光城3号楼4单元5楼西侧，建筑面积为78.15平方米的楼房，双方约定房屋单价为每平方米4599元，房屋总价款359412元。合同签订后，原告潘惟志向被告兴旺房地产公司交纳首付购房款，剩余房款在敦化市农村信用联社办理按揭贷款。合同约定的主要条款为：“第八条，交付期限。出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列二种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。------。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列一种方式处理：1、逾期不超过15日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金（该比率应不小于第（1）项中的比率）。第十条，规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）小区环境、楼间距、楼外型、屋面颜色采光；（3）遇遮光等情况均以小区实际落成为准；买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视为同意接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起5天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行活期利率给付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十一条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。原告陈述领取钥匙时间为2013年10月13日，被告认为领取钥匙的时间应为2013年10月11日，原告对被告陈述领取钥匙的时间予以认可，故2013年10月11日，被告兴旺房地产公司向原告潘惟志交付房屋钥匙。另查明，2012年6月，被告兴旺房地产公司在施工过程中，天玺阳光城1-14号楼外墙外观设计原来的涂料变更为干挂大理石幕墙，由此导致工期延误。本院认为，原告潘惟志与被告兴旺房地产签订了商品房买卖合同，该合同真实有效，原、被告之间形成了房屋买卖合同关系，原告已按合同约定履行了交付房款的义务，被告应按合同约定的期限履行交付房屋的义务。被告兴旺房地产在建筑施工过程中，外墙外观设计原来的涂料变更为干挂大理石幕墙，导致工期延误，被告未能按合同约定的期限内交付房屋，存在违约行为，应承担相应的违约责任，但在本院审理的同类型案件中，被告在设计变更后，采取多种方式通知购房户工期顺延，并下发了“致买受人函”，告知了统一交付房屋的日期为2013年3月至6月底之间。由于被告延期交付房屋的情况涉及天玺阳光城众多购房户，原告在商品房买卖合同所约定的交付时期届满后仍未提出异议，故推定视为原告亦知晓“致买受人函”的通知，并接受涉案房屋工期顺延至2013年3月至6月底之间的事实。由于原告自认涉案房屋已在2013年10月11日领取房屋钥匙，被告对此时间予以认可，原告已取得了房屋的使用权，故应认定2013年10月11日为涉案房屋的交付时间。虽然被告在履行商品房买卖合同过程中存在瑕疵履行，但被告的行为不存在主观故意，故原告主张按合同约定的每日总房款万分之三违约金过高，应适当予以调整。参照2013年涉案房屋同地段房屋租金，结合本案实际情况，本院酌定原告的实际损失应为已交付房款的利息损失，故被告应承担从2013年7月1日起至2013年10月11日原告领取房屋钥匙之日止已付购房款359412元的利息损失（按当时中国人民银行同期同类贷款基准年利率5.6%计算）。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告延边兴旺房地产开发建设集团有限公司于本判决生效之日立即给付原告潘惟志违约金5923.11元（按年利率5.6%计算）；驳回原告潘惟志的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费608元，其他诉讼费用50元，合计658元，由被告延边兴旺房地产开发建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 员  朴文姬代理审判员  包雨辰代理审判员  王俊华二〇一五年十二月二十三日书 记 员  高 铭