安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2015)蜀民一初字第04289号原告：司圣标，男，1973年10月24日出生，汉族，合肥市宝丰粮油制品有限公司经理，住安徽省肥东县，委托代理人：刘琳，北京双利律师事务所律师。委托代理人：范其勋，男，1956年9月12日出生，汉族，北京市148法律咨询服务中心副主任，住安徽省肥西县。被告：合肥大唐置业有限公司，住所地合肥市望江西路198号，组织机构代码75487594—6。法定代表人：蒋玉祥，董事长。委托代理人：何亚伟，该公司职员。委托代理人：周子熠，该公司职员。原告司圣标与被告合肥大唐置业有限公司(以下简称大唐置业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月27日、12月22日公开开庭进行了审理。原告司圣标委托代理人范其勋到庭参加了诉讼，被告合肥大唐置业有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告司圣标诉称：2011年11月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，按约定原告购买被告开发的信旺华府骏苑第13-16#、C区商场2层商xxxx室房屋一套，房屋用途为商业，房屋单价为每平方米21363.92元，总房款为498633元，被告应当在2011年12月31日前将符合验收合格的商品房交付原告使用。出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，应当承担违约责任，支付违约金。同时合同对房屋权属证书的办理及其期限作出约定，由被告统一代为办理。合同签订后，原告依约支付了全部房款。但至���被告一直控制着涉案房屋，既未将符合约定和法定质量标准的房屋交付给原告，也未依约为原告办理房屋权属登记，导致原告至今无法办理房屋所有权登记和取得房产证书，也没有实际占有该商品房，被告已经构成合同根本违约，原告签订购买商品房买卖合同的目的不能实现。另从被告开发项目施工现场看出，涉案商品房都没有竣工，显然不具备也不符合《建筑法》第61条、《城市房地产管理法》第26条、《消防法》等相关法律强制性规定的建筑工程竣工验收条件和商品房验收合格交付使用标准，更不具备商品房所在的商场消防专项验收要求。为此，现特依据《合同法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律法规相关规定，原告诉至法院，请求判决：1、解除原、被告订立的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告购房��498863元及该款被占用期间的利息185790.66元（自2011年3月20日交付房款时起，至立案之日止，至购房款全部返还之日期间，按照银行同期贷款利率标准月利率0.75%左右计算给付）；3、被告承担案件受理费。被告大唐置业公司未到庭辩称，亦未提供证据。经审理查明：2011年11月16日，原告司圣标（买受人）与被告大唐置业公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号20081095800231XW20110646），约定原告购买被告开发的位于合肥市××路与××交叉口××＃、××区商场××室房屋，建筑面积为23.34平方米，每平方米单价为21363.92元，房屋总价款为498633元，合同中约定：“第六条、付款方式及期限。买受人采取按揭方式付款，首付款人民币249633元（贰拾肆万玖仟陆佰叁拾叁元整），应在2011-3-26前支付给出卖人；剩余房款人民币249000元（贰拾肆万玖仟元整），办理按揭贷款……第八条、交付期限。出卖人应当在2011-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……第十五条、该合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、买受人的房产证由出卖人统一代为办理，由买受人配合，买受人必须在交房前将办证资料及办证费交给出卖方，如因买受方原因导致不能在规定期限内取得房地产权属证书的，责任由买受方自负……”。同年11月24日，双方签订《补充协议》，��中约定：“经双方友好协商将《商品房买卖合同》其中第七、九条变更为：……第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。上述合同签订后，双方办理了合同备案手续，原告依约付讫房款。庭审中，原告称被告未能依约按期交付涉案房屋，其于2015年9月5日通过邮政快递向被告工作人员严晓洪发出《解除合同通知书》，要求解除原、被告双方于2011年11月16日签订的《商品房买卖合同》，且要求被告接到通知后在30日内依约退还全部购房款并承担贷款利息、违约金及相关费用。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《补充协议》、专用收据、《中信银行个人购房借款合同》、中信银行个人借款凭证、《会议纪要》复印件、《解除合同通知书》、EMS特快专递回单、EMS发票，以及当事人当庭陈述在卷予以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定履��自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，应属合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款进一步明确规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》明确约定交房期限为2011年12月31日前���如逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，而本案原告直至2015年9月5日才向被告发出《解除合同通知书》，原告未在解除权行使期限内行使合同解除权，解除权消灭，合同关系继续有效，故原告要求解除双方所签订的《商品房买卖合同》（合同编号20081095800231XW20110646）、并据此要求被告返还购房款及利息的各项诉讼请求，于法无据，本院均不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十五条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回司圣标的诉讼请求。本案案件受理费11274元，由司圣标负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 占 峰人民陪审员 黄 玲人民陪审员 谭宜敏二〇一五年十二月十六日书 记 员 时丁玲本判决书所附法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十五条第一款法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告���，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。