广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0902民初251号原告：茂名市政府物业经营管理中心，住所地茂名市人民南路新福一街100号。法定代表人：梁金龙。委托诉讼代理人：李亚汉，广东普罗米修（茂名）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田益民，广东普罗米修（茂名）律师事务所实习律师。被告：莫伟杏，女，汉族，住茂名市茂南区。被告：陈伟良，男，汉族，住茂名市茂南区。原告茂名市政府物业经营管理中心（以下简称政府物业中心）诉被告莫伟杏、陈伟良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转换为普通程序，于2018年6月21日公开开庭进行了审理。原告政府物业中心的委托诉讼代理人李亚汉、田益民到庭参加诉讼，被告莫伟杏、陈伟良经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告政府物业中心向本院提出诉讼请求：1.被告莫伟杏、陈伟良向原告政府物业中心缴清自2013年1月1日至2016年11月10日的租金140779.2元和违约金9115.2元，合计149894.4元；2.被告莫伟杏、陈伟良承担本案的诉讼费用。事实与理由：2011年8月23日原告政府物业中心与被告莫伟杏签订《房屋租赁合同》，约定原告政府物业中心将位于茂名市平方米）出租给被告莫伟杏，租赁期为3个月，即从2011年8月1日至2011年10月31日止；若逾期支付租金的，除要按约定支付租金外，还要每日按所欠租金的百分之三向原告政府物业中心支付违约金；逾期15日以上，被告莫伟杏赔偿相当于三个月的租金损失给原告政府物业中心。2011年10月31日租赁期届满后，直到2016年11月10日原告政府物业中心收回出租的房屋，被告莫伟杏一直没有交铺租且持续使用所租赁的商铺。根据欠租金及催租金记录，被告莫伟杏应支付从2013年1月1日至2016年11月10日的租金及违约金给原告政府物业中心。具体金额如下：自2013年1月1日起至2016年11月10日，租期为46个月10天，原告政府物业中心根据评估将每月租金调整为3038.4元，所以应交租金总计3038.4×46+（3038.4÷30×10）=140779.2元；原租赁合同届满时被告逾期未交付租金超15天，需支付相当于三个月的租金做违约金：3038.4×3=9115.2元。被告陈伟良和莫伟杏是夫妻关系，上述应为夫妻共同债务，应由两被告共同偿还。现原告政府物业中心为维护合法权益，依法诉至法院，请求判如所请。被告莫伟杏、陈伟良不作答辩。原告政府物业中心围绕诉讼请求依法提交了事业单位法人证书、组织机构代码证、常住人口个人信息表、离婚登记审查处理表、《房屋租赁合同》、茂南供电局电费缴费单、水务公司水费缴费单、《茂名市市直党政机关事业单位经营性国有资产移交书》、《茂名市发展和改革局说明书》、《茂名市恒业房地产评估有限公司评估报告》等证据，被告莫伟杏、陈伟良未向本院提交证据。鉴于被告莫伟杏、陈伟良未到庭，本院对原告政府物业中心提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月14日，茂名市发展和改革局（甲方）与原告政府物业中心（乙方）签订《茂名市市直党政机关事业单位经营性国有资产移交书》，约定：甲方将位于官山××（××官××）的资产产权、经营权及相关资料移交给茂名市人民政府授权的乙方，由乙方行使资产所有权及经营权；甲方移交的房产总面积1379平方米，移交的甲方原签订租赁合同（或协议）14份；从移交之日起，甲方原签订与上述资产有关的所有租赁及管理的合同（协议）由乙方继续履行，甲方原收取承租方的保证金在本协议书签订后的5各工作日内由甲方一次性划转给乙方。2011年6月3日，茂名市发展和改革局出具红头文件《说明书》，其中第9点显示：2-101#、2-102#、2-103#、2-104#铺位：莫伟杏租赁。其租金已交至2008年5月31日止，租赁保证金为人民币9200元，水电费自理。2011年8月23日，原告政府物业中心（甲方）与被告莫伟杏（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于茂名市，面积约63.36平方米；租赁期共3个月，即从2011年8月1日起至2011年10月31日止；乙方承诺租赁该房屋仅作为经营婚纱店使用，乙方不得转租或变相转租；甲、乙双方同意，乙方租赁该房屋，租金参照《房产租赁合同书》相关条款的约定，一次性向甲方缴交3个月租金合计3800元整；甲、乙双方商定，在本合同签订当日，乙方应交3800元整作为合同履约保证金给甲方，若乙方在承租该房屋期间没有违约或损坏房屋的情况，甲方应于合同期满之日起五日内将合同履约保证金返还给乙方，如有违约或损坏房屋的情形，甲方有权根据实际情况予以抵减，对此乙方不得有任何异议；乙方迟延交租超过15天的，构成违约，甲方有权单方提前解除（终止）合同；乙方逾期支付租金，除要按约定支付租金外，乙方还要每日按所欠租金的百分之三向甲方支付违约金；逾期15天以上，乙方赔偿相当于三个月的租金损失给甲方，且甲方有权单方解除合同，乙方应承担违约责任。签订合同后，被告莫伟杏一直使用该商铺进行经营并交纳水电费，但从2013年1月1日起拖欠房租。2015年7月28日，茂名市恒业土地房地产评估有限公司受茂名市财政局的委托，对案涉商铺的租金价格作出估价报告，结果为：该商铺于估价时点（2015年6月19日）的评估租金单价为45元/月/平方米，评估面积67.52平方米，即评估月租金为3038.4元。被告莫伟杏一直未交付房租，2016年11月10日，原告政府物业中心收回案涉商铺。由于被告莫伟杏拖欠房租，2017年2月23日，原告政府物业中心诉至本院，案号为（2017）粤0902民初688号，又于2017年8月4日撤诉。2018年1月10日，原告政府物业中心再次因本案纠纷提起诉讼。另查明，被告莫伟杏、陈伟良原为夫妻关系，于2014年9月10日办理离婚登记手续。本院认为，原告政府物业中心与茂名市发展和改革局签订《茂名市市直党政机关事业单位经营性国有资产移交书》，约定将案涉商铺的所有权及经营权转移给原告政府物业中心，原告政府物业中心依法享受案涉商铺的使用权、收益权，原告政府物业中心是本案的适格原告。原告政府物业中心与被告莫伟杏签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律或行政法规的强制性规定，属合法有效合同。合同期限届满后，被告莫伟杏继续使用该商铺并交纳水电费，原告政府物业中心没有提出异议。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告政府物业中心与被告莫伟杏之间形成不定期租赁合同，原合同的权利义务继续有效，被告莫伟杏应依约支付租金。其未依约支付租金，构成违约，原告政府物业中心请求被告莫伟杏支付2013年1月1日至2016年11月10日的租金，有合同和法律依据，本院予以支持。但原告政府物业中心在出租商铺过程中，根据市场价值或者其他原因需要提高租金，应该与被告莫伟杏协商一致或走法律途径解决，不能在未经被告同意的情况下自行提高租金。原告政府物业中心根据月租金评估价为3038元的评估报告请求被告莫伟杏按3038元月租金计算租金，却未提供被告莫伟杏同意、接受该价格的证据，本院对此不予支持。被告应付租金为3800元÷3×46月＋3800元÷3÷30天×10天＝58688.89元。被告莫伟杏逾期支付租金超过15天，构成违约，依照《房屋租赁合同》的约定，应赔偿相当于三个月的租金损失给原告政府物业中心。签订该合同时三个月的租金为3800元，即双方约定的违约金金额为3800元。原告政府物业中心请求按月租金3038.4元计算违约金，与合同约定不符，本院不予支持，被告莫伟杏应支付违约金3800元给原告政府物业中心。而签订《房屋租赁合同》时，被告莫伟杏已交付3800元合同履约保证金给原告政府物业中心；《说明书》中显示被告莫伟杏的租赁保证金为9200元。上述两项保证金应予以抵减，因此，被告莫伟杏需交付金额为：58688.89元+3800元-3800元-9200元＝49488.89元。至于被告陈伟良是否应该承担共同偿还责任的问题。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。首先，案涉合同有被告莫伟杏的签名，案涉租金系被告莫伟杏在与被告陈伟良婚姻关系存续期间以个人名义所负债务；其次，被告莫伟杏在案涉商铺经营婚纱店，经营收益属于夫妻共同财产，用于家庭日常生活，正常经营过程中产生的租金应属于为家庭日常生活需要所负债务。据此，案涉租金应认定为被告莫伟杏、陈伟良的夫妻共同债务。但两被告于2014年9月10日登记离婚，因此，被告陈伟良只需对2013年1月1日至2014年9月10日的租金承担共同偿还责任，该时间段的租金为：3800元÷3×20月＋3800元÷3÷30天×10天＝25755.55元。即被告莫伟杏个人负担部分为：49488.89元-25755.55元＝23733.34元。被告莫伟杏、陈伟良经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，自行承担举证不能和放弃诉讼权利的不利后果，本院依法适用缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告莫伟杏、陈伟良于本判决发生法律效力之日起十日内共同支付租金25755.55元给原告茂名市政府物业经营管理中心；二、被告莫伟杏于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金23733.34元给原告茂名市政府物业经营管理中心；三、驳回原告茂名市政府物业经营管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3298元、公告费260元，共计3558元（原告茂名市政府物业经营管理中心已预付），由原告茂名市政府物业经营管理中心负担2209元，被告莫伟杏、陈伟良负担1349元。被告莫伟杏、陈伟良负担的受理费，限其在履行本判决义务时一并迳付给原告茂名市政府物业经营管理中心，本院不作另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  姚 健人民陪审员  黄昆辉人民陪审员  罗 文二〇一八年六月二十八日法官助理苏珊珊书记员麦晓娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。