广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗云法民四初字第557号原告：吴安海，身份证住址广东省从化市。委托代理人：马干，广东金桥百信律师事务所律师。被告：秦大科，身份证住址广州市番禺区。被告：广州增发投资咨询有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：梁艳秋。两被告共同委托代理人：钟旭明，广东凌信律师事务所律师。两被告共同委托代理人：周琼洁，广东凌信律师事务所律师。原告吴安海诉被告秦大科、广州增发投资咨询有限公司（以下简称增发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴安海的委托代理人马干，被告秦大科、增发公司的共同委托代理人钟旭明、周琼洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴安海诉称：2011年6月24日，原告（买受人）与被告秦大科（出卖人）、被告增发公司（委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》，合同约定两被告将位于广州市增槎路*号第*层*号铺的房产出售给原告，商铺面积总共为9.8228平方米，房价总金额为人民币412295元；出卖人应于2014年6月1日前，将该商铺按本合同约定的装修标准移交给买受人使用，买受人同意从该日期后正式行使该商铺的使用权和收益权。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交接使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。合同签订后，原告依约付清购房款项。但原告于2014年6月1日接收商铺时却发现商铺的消防验收不合格，致使该商铺自2014年6月1日至9月18日期间不能正常经营造成了严重的经济损失。原告认为，两被告于2014年6月1日向原告交接的商铺因消防验收不合格，导致该商铺自2014年6月1日至9月18日期间不能够正常经营，给原告造成了严重的经济损失，应当向原告承担违约责任。为此，特诉至法院，请求判令：一、两被告共同向原告支付逾期交接商铺违约金人民币53433.43元（自2014年6月1日起计至2014年9月18日止，每日按已付房价款的1.2‰计算）；二、本案所有诉讼费由两被告承担。被告秦大科辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。理由是：一、被告已按《商铺买卖合同》第八条约定的期限及装修标准向原告交付涉案商铺使用权，原告也在《确认书》上签名确认、无异议，被告并不存在逾期交接商铺的违约行为，不应承担违约责任。二、被告移交商铺给原告时消防备案也是合格的、并没有给原告造成经济损失，原告以“消防验收不合格、给原告造成经济损失”为由要求被告承担违约责任没有事实和法律依据。（一）原告商铺使用权交接前后，所购商铺都有在正常经营使用及收益。原被告双方同意本商铺采用“返租经营”的做法，双方约定自签订商铺买卖合同之日起至2014年5月31日止，被告享有该商铺的使用权及收益权，可对商铺进行出租，根据上述约定，被告将包括涉案商铺在内的商铺整体出租给广州泰盈市场管理服务有限公司（以下简称泰盈公司）经营管理。2014年6月1日移交商铺使用权前，泰盈公司将包括涉案商铺在内的商铺出租给其他第三人使用，证明包括涉案商铺在内的商铺已经在正常经营使用及收益，并不是像原告所说的消防验收不合格、不能正常经营使用。（二）涉案商铺在使用权移交前，其内部消防设施已经公安机关认定复查合格。1.2014年6月1日以前，被告已经将涉案商铺移交给原告，商铺所有权亦已转移给原告，因此被告对涉案商铺已经没有消防义务与责任。2.基于原告与被告双方同意的“返租经营”的做法以及2014年6月1日前商铺的所有权已转移给原告的事实，在2014年6月1日案涉商铺使用权移交前是由泰盈公司在经营管理，所以是泰盈公司负责办理涉案商铺开业、经营消防手续。3.2014年3月20日，广州市公安局白云分局向泰盈公司发出《建设工程消防设计备案复查意见书》，认为涉案商铺内部消防设施经整改后进行复查，认为复查合格，这证实2014年6月1日案涉商铺使用权移交前，不仅完全符合《商铺买卖合同》第八条约定的装修交付标准，而且涉案商铺商场内部消防设施也是验收合格的，结合商铺使用权移交前后，所购商铺都在正常经营使用及收益的事实，充分证实原告所称的“因消防验收不合格、不能正常经营使用”根本不能成立。4.由于商场所在楼房是有将近30年楼龄的旧建筑，原有消防配套设施不能满足现有的消防要求，所以广州市公安局白云分局在上述2014年3月20日《意见书》中要求在商场建筑外部加装“室外疏散楼梯”（这与商场内部消防设施根本无关），并要求进行竣工验收消防备案。事实上，这并不是泰盈公司的消防义务与责任，泰盈公司完全可以不予理会，但为了商铺有个好的外部经营环境且商户早日经营收益，才加装该疏散梯，但泰盈公司在加装“室外疏散楼梯”时多次遭到住户阻挠施工，造成工期延误。因此原告要求被告和泰盈公司承担责任是不公平的。（三）根据《消防法》第十一、十三条规定，大型人员密集场所和其他特殊建设工程，必须通过消防验收，其他建设工程，只需要经过消防备案，由消防部门进行抽查。《建设工程消防监督管理规定》第十三条、十四条规定了大型人员密集场所和其他特殊建设工程的类型，其中国家标准的一类高层建筑为上述类型之一，需要办理消防验收，而涉案商铺所在的建筑为二类高层民用建筑，依据法律，根本无需办理消防验收，只需要进行消防备案，原告在诉状中所述未取得的“消防验收”根本没有法律依据。三、原告在本案中并没有提供有经济损失的相关证据，也没有提供其由于所谓“消防验收不合格”的原因造成商铺不能出租使用的证据，因此，不能证明原告有经济损失。相反，本案商铺在移交前后都有经营使用及收益。被告增发公司辩称：根据《商铺买卖合同》约定，我司对《商铺买卖合同》中约定的全部义务和责任仅承担一般保证责任，被告秦大科已经如期交铺，并不存在违约行为，我司对此无需承担任何法律责任。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年6月24日，秦大科作为出卖人，增发公司作为秦大科的委托代理人及保证人，吴安海作为买受人，签订了《商铺买卖合同》，约定：吴安海向秦大科购买广州市白云区增槎路*号第*层*号铺（以下简称涉案商铺），该商铺建筑面积共9.8228平方米，房价款总金额为412295元。付款方式为一次性付款。合同第六条商铺的交付约定：出卖人应当于2012年6月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续。买受人负有积极配合出卖人办理该商铺交接的义务，并配合该商铺商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。该商铺会因整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺的交付手续……。第七条商铺使用权约定：该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年5月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括对商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉……。第八条商铺使用权交接约定：出卖人应于2014年6月1日前，将该商铺按本合同约定的装修标准（装修标准见附件二）移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。第九条出卖人逾期交接商铺的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺使用权移交给买受人，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）（1）逾期不超过45日，自本合同第八条约定的最后交接期限的第二天起至实际交接之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，按本合同第八条规定的最后交接期限的第二天起至实际交接之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.2‰的违约金。第十一条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：出卖人交接使用的商铺装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准……。第十三条约定：本合同中约定出卖人告知买受人相关事项的通知和信函，均须按本合同载明的双方通讯地址进行传送。如以人手传送，以对方或其代理人签收之时视为送达；如以邮件邮递形式进行，应以特快专递方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达。买受人如需变更通讯地址或代理人或联系电话，应及时书面通知出卖人，否则，以按原通讯地址传送视为送达。第十五条约定：保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。等等。上述合同附件二并对商铺实际交付时的装修标准进行了约定。上述合同签订后，吴安海已依约支付全部购房款。2014年5月份，秦大科委托案外人广州泰盈市场管理服务有限公司（以下简称泰盈公司）向吴安海寄送了收铺通知书，通知吴安海于2014年6月1日前来办理收铺手续。2014年6月5日，吴安海在《确认书》上签名，确认其于签署该《确认书》当日，收到秦大科按双方约定的装修标准交付给其的商铺；吴安海并确认秦大科已经向其履行了广州市白云区增槎路*号*层*号《商铺买卖合同》的全部义务，吴安海对此没有异议。2011年4月8日，秦大科与案外人秦某签订《广州市房屋租赁合同》，约定秦大科将包括涉案商铺在内的广州市白云区增槎路*号*楼整体出租给秦某作商业用途使用，租赁期自2011年4月16日至2014年4月15日，租金2011年4月16日起至2011年10月15日为装修免租期，2011年10月16日起至2014年4月15日为47400元/月。秦大科主张秦某为泰盈公司法定代表人。秦某承租上述房产后，以泰盈公司名义，于2012年6月4日签订《泰盈商贸城租赁合同》，将涉案商铺出租给案外人林某，用于经营皮具范围的商业用途，双方约定租赁期从2012年6月4日至2014年4月30日止，租金每月1700元，管理费20元/平方米等。2014年1月13日，泰盈公司办理了涉案商铺所在的广州市白云区增槎路*号*楼及*号*楼建设工程消防设计网上备案手续，并取得建设工程消防设计备案受理凭证。2014年1月28日，涉案商铺所在的广州市白云区增槎路*号*楼及*号*楼建设工程消防设计备案抽查不合格。广州市公安局白云区分局向泰盈公司发出《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》（穗公云消设查字[2013]第*号），要求泰盈公司整改后再次重新申请复查。2014年3月20日，广州市公安局白云区分局向泰盈公司出具穗公云消设复字〔2014〕第*号《建设工程消防设计备案复查意见书》，写明：“根据你单位报送的商场内部装修工程（该工程位于白云区增槎路*号、*号，所在建筑为二栋8层钢筋混凝土结构商住楼（*号楼、*号楼）的第*层，建筑楼高均为26米，均属于二类高层民用建筑。装修面积3477.02平方米，装修后作商场场所使用。……消防设计（消防备案凭证文号*,广州市月亮湾装饰设计有限公司，装修设计文件号*；广东省保安消防机电装饰工程有限公司，消防设计文件号*）备案检查整改情况复查申请，我局根据《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》（穗公云消设查字[2013]第*号）进行了复查，认为复查合格，具体意见如下：一、送审备案商场所在建筑*号楼A至B轴交8至9轴位置增设的室外疏散楼梯，已在设计文件中注明，并按照规范要求设计。你单位收到本通知书后，可以恢复施工，工程竣工验收合格之日起七个工作日内，应当依法进行竣工验收消防备案。复查合格的建设工程消防设计不得擅自修改，确须修改的，应当重新备案。”2014年8月6日，泰盈公司办理了涉案商铺所在的广州市白云区增槎路*号*楼及*号*楼建设工程竣工验收网上备案手续，并取得竣工验收消防备案受理凭证。2014年8月29日，涉案商铺所在的广州市白云区增槎路*号*楼及*号*楼建设工程竣工验收消防备案抽查合格。2014年9月16日，涉案商铺所在的广州市白云区增槎路*号*楼及*号*楼经公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格，广州市公安局白云区分局向泰盈公司颁发了（穗云）公消安检字[2014]第*号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。吴安海提交消防监督结果公开网页打印件显示，该网上公布的广州市白云区增槎路*号*楼及*号*楼公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查公告（文书编号：（穗公）云消安检字[2014]第*号）办结时间为2014年9月18日。本案在审理过程中，秦大科确认，涉案商铺系其购买所得，当时其购买了涉案商铺所在的广州市白云区增槎路*号*楼整层商场，商场于2007年11月1日整体登记至其名下后其向房管部门申请对上述商铺进行分割，分割后其将涉案商铺出售给吴安海，具体的商铺分隔工作由其委托其他公司完成的。2012年3月31日，涉案商铺登记至吴安海名下。秦大科另提交了广州市白云区增槎路*号*楼共计21个铺位业主与他人签订的《广州市房屋租赁合同》，拟证明广州市白云区增槎路*号*楼部分业主于2014年6月1日收回商铺使用权后，已自行将商铺出租给其他第三人使用。对于上述《广州市房屋租赁合同》，吴安海认为即使上述商铺业主出租，但整栋楼有200多户业主，上述租赁合同不足以证明现在涉案商场有大部分租户在经营，且上述租赁合同中约定的租金很低，明显不合理，违背了涉案商铺商业用途的价值，亦说明因消防问题造成买受人巨大的损失。以上事实，有商铺买卖合同、房地产权证、消防监督结果公示网页打印件、快递详情单、确认书、广州市房屋租赁合同、建设工程消防设计备案复查意见书、建设工程消防设计备案受理凭证、竣工验收消防备案受理凭证、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证及当事人陈述等证据证实。本院认为：吴安海与秦大科、增发公司于2011年6月24日签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。《中华人民共和国消防法》（以下简称消防法）第十三条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”该法第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”而根据公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条的规定，本案涉案商铺所在的广州市白云区增槎路*号*楼及*号*楼并不属于上述十三条和十四条规定的人员密集场所和其他特殊建设工程，根据上述《建设工程消防监督管理规定》第二十四条的规定，本案涉案商铺所在的广州市白云区增槎路*号*楼及*号*楼并不属于依法要进行消防验收的建设工程，但属于应当进行消防设计备案、竣工验收消防备案的建设工程。鉴于涉案商铺系由秦大科购买涉案商铺所在的二层整层商场后，向房管部门申请对整层商场进行产权分割后再出售给吴安海，由于对商场分割必然需要在整层商场中进行间隔和装修，因此秦大科在实际间隔和装修时，依法应当向公安消防部门申请消防设计备案、竣工验收消防备案。另案涉标的物为商铺，其合同目的为经营收益。涉案商铺位于商场内部，属于公众聚集场地，涉及公共安全。虽然吴安海与秦大科所签订的《商铺买卖合同》中没有约定出卖方需要办理涉案商铺的装修工程消防备案手续，但依据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”可见，出卖人所交付的商铺应符合经营使用的基本条件。涉案商铺所在的广州市白云区增槎路*号*楼及*号*楼于2014年8月6日才取得竣工验收消防备案受理凭证，秦大科于2014年5月委托泰盈公司向吴安海寄送了收铺通知书时涉案商铺尚未进行竣工验收消防备案，违反了消防法的相关规定，故该收铺通知书对吴安海并不发生效力，因此亦不能视为涉案商铺使用权已于2014年6月1日移交给吴安海。但吴安海已于2014年6月5日在《确认书》上签名，确认其于签署该《确认书》当日，收到秦大科按双方约定的装修标准交付给其的商铺，并确认秦大科已经向其履行了广州市白云区增槎路*号*层*号《商铺买卖合同》的全部义务，其对此没有异议。由于涉案商铺的消防备案信息均处于公开状态，吴安海只需尽其一般注意义务即可获取，故作为购买商铺进行投资的投资主体，吴安海应有合理的审慎义务，对涉案商铺在交付时是否符合消防法的规定，是否具备交付条件进行核实，若秦大科交付的商铺不具备交付条件，其有权拒绝接收直至具备交付条件。现吴安海已实际接收房屋，涉案商铺也已过户至吴安海名下，且在本案审理过程中其未能举证证明其系在受到欺诈、胁迫或者重大误解的情况下签订上述《确认书》，故上述《确认书》属于吴安海对自己权利的处分，此签收行为真实有效，至此商铺的使用权已实际交接给买受人。在完成实际交接后，买受人仍主张逾期交接商铺违约金理据不足。如若存在交铺后的利益损失，应另循法律途径解决，而不应适用《商铺买卖合同》中所约定的逾期交接商铺违约金条款。故对吴安海主张的2014年6月5日以后的逾期交接商铺违约金，本院不予支持。对于2014年6月5日以前的逾期交房违约金，如前所述，涉案商铺使用权在2014年6月1日至2014年6月4日期间应视为未移交，根据双方约定，秦大科应于2014年6月1日将符合合同约定的商铺移交给吴安海使用，但吴安海于2014年6月5日才实际接收房屋，因此秦大科应向吴安海支付2014年6月1日至2014年6月4日的逾期交接商铺使用权违约金，但双方约定按照已付房价款每日1.2‰违约金标准过高，根据公平原则，本院酌情调整为按照每日万分之五计付，即秦大科应向吴安海支付逾期交铺违约金824.59元（412295元×0.5‰×4天）。关于吴安海要求增发公司承担连带赔偿责任的诉讼请求。增发公司是作为秦大科的委托代理人，在代理权限内实施相关行为，故该行为产生的后果依法应由委托人秦大科承担。增发公司作为秦大科的保证人，根据合同约定，其对秦大科在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第十七条的规定：“一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任”，现无证据证明秦大科不能履行债务，吴安海要求增发公司承担连带赔偿责任的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《中华人民共和国担保法》第十七条，参照公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条、第二十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，被告秦大科向原告吴安海支付逾期交接商铺违约金824.59元；二、驳回原告吴安海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1136元，由原告吴安海负担1086元，被告秦大科负担50元，并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  孙 慧人民陪审员  朱 玲二〇一五年十二月二十四日书 记 员  郑萍军