广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2014）东二法虎民二初字第1116号原告：王雪华，女，1977年3月12日出生，汉族，住广东省东莞市。委托代理人：邬超，广东林德律师事务所律师。委托代理人：李杰，广东林德律师事务所辅助人员。被告：蔡春凤，女，1975年1月16日出生，汉族，住重庆市綦江县。被告：王利仁，男，台湾居民。第三人：东莞市金玉塑胶有限公司（以下简称“金玉塑胶公司”）。住所地：广东省东莞市。法定代表人：陈飞，该公司总经理。委托代理人：周怡彤，该公司员工。原告王雪华诉被告蔡春凤、王利仁以及第三人东莞市金玉塑胶有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈雪敏担任审判长，与人民陪审员刘艳琴、苏霭婷组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邬超、被告蔡春凤、王利仁到庭参加了诉讼。第三人在庭审阶段的委托代理人叶小翠到庭参加了诉讼。庭审后，第三人撤回对叶小翠的授权委托，并委托周怡彤作为本案代理人。本案现已审理终结。原告王雪华诉称：原告王雪华系金玉塑胶公司法定代表人陈飞的妻子，被告蔡春凤系东莞市荣尊塑胶制品有限公司（以下简称“荣尊塑胶公司”）的法定代表人，被告王利仁系蔡春凤的丈夫。鉴于第三人金玉塑胶公司与蔡春凤、荣尊塑胶公司之间存在买卖合同纠纷，东莞市第二人民法院于2012年8月9日就第三人金玉塑胶公司与蔡春凤、荣尊塑胶公司纠纷一案作出（2012）东二法民二初字第1184号《民事调解书》，该调解书确认蔡春凤、荣尊塑胶公司尚欠第三人金玉塑胶公司货款295095.86元，蔡春凤、荣尊塑胶公司应于2012年11月底支付235095.86元，余款金玉塑胶公司放弃。该调解书出具后，蔡春凤向金玉塑胶公司支付了100000元，尚欠135095.86元至今未支付。2013年10月19日，蔡春凤经与王雪华、金玉塑胶公司协商一致决定将其所有的位于东莞市虎门镇白沙村虎门XX公馆XX期XX栋XX单元401及402两套房屋作价722420元出售给王雪华，用其中的部分房价款135095.86元抵偿上述拖欠金玉塑胶公司的货款，其余的首期房款191882.99元由王雪华直接支付给蔡春凤，同时，王雪华自2013年5月开始负责偿还上述两套房屋的银行贷款。就此，王雪华与蔡春凤、金玉塑胶公司于2013年10月19日签订了《商品房转让协议》（以下简称“协议”）。协议约定：“因乙方蔡春凤欠丙方东莞市金玉塑胶有限公司货款人民币135095.86元，甲方王雪华与丙方的法定代表人系夫妻关系。乙方及其丈夫王利仁（台胞证号码：XXXXX，台湾身份证号码：XXXXX）自愿用以下自有房地产清偿乙方欠丙方的该项债务。……二、上述房屋作价人民币柒拾贰万贰仟肆佰零贰元整（小写：722402元）。乙方以2009年11月至2013年4月偿还给东莞市农村信用合作联社虎门信用社上述两套房产的房贷款本息153180.59元及上述两套房产的首期款145402元和所有税费28396.26元抵销乙方欠丙方货款人民币135095.86元（大写：壹拾叁万伍仟零玖拾伍元捌角陆分），自2013年5月开始，上述两套房产的银行贷款由甲方偿还。余款191882.99元待乙方协助甲方办理完过户登记手续后，由甲方支付给乙方。……五、乙方保证对上述房屋拥有除东莞市农村信用合作联社虎门信用社抵押权以外的所有权，房屋产权无争议。六、上述两套房屋在按揭抵押贷款银行的相关手续由乙方协助甲方办理。有关费用由甲方承担。七、自甲方上述房屋的《房地产权证书》办理完毕之日起，乙方与丙方人民币135095.86元的债权债务即告清结，该项债权债务关系归于消灭……”。协议签订后，王雪华依约自2013年5月起负责为该两套房屋供还银行贷款，截至2014年10月共计代供还贷款62481.5元。截至起诉日止，王雪华分别于2013年11月27日、2014年4月3日、2014年6月10日分三次提前向蔡春凤支付100000元、50000元、10000元，合计共直接支付160000元给蔡春凤。同时，为了尽快妥善办理该两套房屋的过户登记手续，王雪华于2013年12月12日为蔡春凤垫付了将上述两套房屋登记到蔡春凤名下所需缴纳的房屋所有权登记费160元；蔡春凤、王利仁因经常在台湾，无法及时确保协助办理上述两套房屋的过户登记手续，故于2014年3月26日共同通过公证授权委托欧阳茜作为其代理人办理过户登记相关手续，王雪华代其支付了公证费640元。王雪华还为蔡春凤垫付了上述两套房屋从2013年1月至2014年9月的物业管理费共计5902.48元。但蔡春凤至今未协助王雪华办理过户手续，而上述两套房屋因蔡春凤拖欠范碧麟借款纠纷一事被东莞市第二人民法院于2014年5月15日作出的（2014）东二法民四初字第64-1号《民事裁定书》裁定依法查封。王雪华知晓该查封事实后，立即于2014年7月29日对该查封裁定提出异议申请，但该申请于2014年9月18日被东莞市第二人民法院以未付清全部房款为由裁定驳回。因蔡春凤的上述行为，致使王雪华根本无法办理上述两套房屋的过户登记手续，且蔡春凤经王雪华多次催告至今仍未能消除上述障碍，导致王雪华协议的合同目的根本无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，王雪华有权解除协议，要求蔡春凤退还全部已付款项并赔偿损失。同时，根据协议第七条的约定，蔡春凤欠付金玉塑胶公司的货款也未能最终成功抵偿，其双方的债权债务不能归于消灭。王利仁系蔡春凤的丈夫，上述债务于其夫妻关系存续期间发生，王利仁应对上述债务承担连带清偿责任。为此，王雪华请求法院判令：1.解除原告与被告蔡春凤、第三人签订的《商品房转让协议》；2.被告蔡春凤退还原告已付房款160000元及利息（该利息按中国人民银行同期同类贷款利率计收，从各付款日起分段计算至付清之日止，暂计至2014年10月15日利息共计为：7130.96元，即：（100000×323+50000×196+10000×128）×6.0%÷365=7130.96元），本项合计167130.96元;3.被告蔡春凤归还原告代其偿还的银行房贷款62481.5元（含贷款本息及转账手续费）及利息（该利息按中国人民银行同期同类贷款利率计收。从各付款日起分段计算至付清之日止，暂计至2014年10月15日利息共计为：2831.33元，即：【3305.50×490+3705.50×（486+460+429+398+367+337+307+276+245+218+185+155+128）+11007.50×64+3702.50×30】×6.0%÷365=2831.33元），本项合计65312.83元;4.被告蔡春凤归还原告代其垫付的物业管理费5902.48元及利息（该利息按中国人民银行同期同类贷款利率计收，从各付款日起分段计算至付清之日止，暂计至2014年10月15日利息共计为：260.13元，即：【2808.70×356+280.87×（340+280+246+221+189+159+129+98+37）+283.40×307+282.55×65】×6.0%÷365=260.13元），本项合计6162.61元;5.被告蔡春凤归还原告代其垫付的办理委托公证的公证费640元及利息（该利息按中国人民银行同期同类贷款利率计收，从付款日2014年3月26日起计算至付清之日止，暂计至2014年10月15日利息为：640×6.0%÷365×204=21.46元），本项合计661.46元;6.被告蔡春凤归还原告代其垫付的办理被告蔡春凤房地产权证的房屋所有权登记费160元及利息（该利息按中国人民银行同期同类贷款利率计收，从付款日2013年12月12日起计算至付清之日止，暂计至2014年10月15日利息为：160×6.0%÷365×308=8.10元），本项合计168.1元。以上合计为：239435.96元;7.被告王利仁对上述第二、三、四、五、六项诉讼请求承担连带清偿责任；8.本案诉讼费由两被告承担。庭审中，王雪华明确：1.银行房贷款62481.5元实为房贷款62400元、手续费81.5元，利息以62481.5元为本金，从2014年1月14日起计至判决确定的付款之日止；2.物业管理费的利息以5902.48为本金，从2014年1月14日起计至判决确定的付款之日止。被告蔡春凤辩称：被告与王雪华存在房屋买卖的事实，但是不存在王雪华所称的被告一直不配合过户的事实。被告不同意解除合同，被告与王雪华在2012年发生的纠纷已经了结，房屋过户存在困难是因为王雪华拖着不过户，不是被告的原因，是因为王雪华想拖到2014年12月房子的购买年限达到5年，那样税费会少很多，现在王雪华尚欠被告房款30000元未付。案涉房屋曾经被法院查封，现房屋是否能过户，被告也不清楚。王利仁一直在本地，可以随时协助王雪华过户。被告王利仁辩称：被告不同意解除案涉的买卖合同，也不同意退还房款，因为是王雪华拖着不过户，不是被告的原因导致过户不能的。第三人金玉塑胶公司述称：同意王雪华的诉讼请求。经审理查明，王雪华系金玉塑胶公司的法定代表人陈飞的妻子，蔡春凤系荣尊塑胶公司的法定代表人，王利仁系蔡春凤的丈夫。2012年8月9日，东莞市第二人民法院就金玉塑胶公司与蔡春凤、荣尊塑胶公司买卖合同纠纷一案作出（2012）东二法民二初字第1184号《民事调解书》。该调解书显示三方在法院的主持下达成调解协议，内容主要如下：1.蔡春凤、荣尊塑胶公司确认尚欠金玉塑胶公司货款295095.86元；2.若蔡春凤、荣尊塑胶公司于2012年11月30日前向金玉塑胶公司支付235095.86元，金玉塑胶公司则放弃余款60000元，若蔡春凤、荣尊塑胶公司未按时足额支付，金玉塑胶公司有权就全部货款295095.86元申请强制执行，同时，蔡春凤、荣尊塑胶公司应赔偿金玉塑胶公司的利息损失；3.蔡春凤、荣尊塑胶公司对上述债务承担连带清偿责任；4.案外人蔡春伦自愿为蔡春凤、荣尊塑胶公司在该调解协议中的债务提供担保。该调解书出具后，蔡春凤一方向金玉塑胶公司支付了100000元，尚欠135095.86元未付。2013年10月19日，王雪华作为甲方，蔡春凤作为乙方，王利仁作为乙方共有人，金玉塑胶公司作为丙方，共同签订了一份《商品房转让协议》，主要约定如下：“1.因乙方欠丙方货款人民币135095.86元，甲方与丙方的法定代表人系夫妻关系。乙方及其丈夫王利仁自愿用以下自有房地产（坐落于东莞市虎门镇白沙村虎门XX公馆XX期XX栋XX单元401和402号房，下称案涉房屋）清偿乙方欠丙方的该项债务。2.案涉房屋作价722402元。乙方以2009年11月至2013年4月偿还给东莞市农村信用合作联社虎门信用社案涉房屋的房贷款本息153180.59元及案涉房屋的首期款145402元和所有税费28396.26元抵销乙方欠丙方货款135095.86元，自2013年5月开始，案涉房屋的银行贷款由甲方偿还。余款191882.99元待乙方协助甲方办理完过户登记手续后，由甲方支付给乙方。3.乙方保证对上述房屋拥有除东莞市农村信用合作联社虎门信用社抵押权以外的所有权，房屋产权无争议。4.自甲方上述房屋的《房地产权证书》办理完毕之日起，乙方与丙方135095.86元的债权债务即告清结，该项债权债务关系归于消灭”。协议签订后，王雪华分别于2013年11月27日、2014年4月3日、2014年6月10日直接向蔡春凤支付了房款100000元、50000元、10000元，合计160000元，偿还了案涉房屋2013年5月至2014年10月期间的银行贷款共62400元并支付了手续费共81.5元，支付了案涉房屋2013年1月至2014年9月期间的物业管理费共计5902.48元。2013年12月12日，王雪华支付了将案涉房屋登记到蔡春凤名下所需缴纳的房屋所有权登记费160元。2014年3月26日，王雪华请其朋友欧阳茜作为蔡春凤、王利仁的代理人与蔡春凤、王利仁就案涉房屋的委托办理过户登记手续进行公证授权，并支付了公证费640元。2014年5月15日，本院就范碧麟诉蔡春凤、王利仁、荣尊塑胶公司民间借贷纠纷一案作出（2014）东二法民四初字第64-1号《民事裁定书》并查封了案涉房屋。2014年7月29日，王雪华对此提出查封异议，但该申请于2014年9月18日被本院裁定驳回。王雪华主张因蔡春凤的原因，致使其无法办理案涉房屋的过户登记手续，导致其合同目的无法实现，遂提起本案诉讼。蔡春凤和王利仁认为是王雪华迟延办理过户才导致房屋在过户之前被法院查封，不同意解除合同，但确认未将其与范碧麟之间的债务关系告知王雪华，且暂无能力消除案涉房屋的查封障碍。金玉塑胶公司对王雪华的诉求没有异议。庭审中，王雪华明确：1.银行房贷款62481.5元实为房贷款62400元、手续费81.5元，利息以62481.5元为本金，从2014年1月14日起计至判决确定的付款之日止；2.物业管理费的利息以5902.48元为本金，从2014年1月14日起计至判决确定的付款之日止。两被告表示若法院确认合同解除，则同意上述利息的计算方式。以上事实，有王雪华提交的《商品房转让协议》、《现金支出证明单、收据》、《网银查询清单、记账凭证》、《证明、单元收款单》、《广东省非税收入（电子）票据》、《公证书、公证费发票》、《2（2014）东二法民四初字第64-1号民事裁定书》、《查封（扣押）财产清单》、《（2014）东二法民二财保异字第13号民事裁定书》、《蔡春凤与王利仁的结婚证》、《陈飞与王雪华的结婚证》、《民事调解书》、《房产证》，被告蔡春凤提交的《执行异议申请书》、《受理执行异议案件通知书》以及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，《商品房转让协议》明确约定蔡春凤应保证对案涉房屋拥有除银行的抵押权以外的所有权且房屋权属无争议，故无论王雪华何时要求蔡春凤和王利仁办理过户手续，蔡春凤和王利仁都应保证案涉房屋的权属无争议且非因蔡春凤和王利仁的原因导致过户不能，但现在案涉房屋因蔡春凤的原因而被法院查封，且蔡春凤和王利仁均表示暂无能力消除查封障碍，故对王雪华主张因蔡春凤和王利仁的原因导致其合同目的无法实现，本院予以采纳。金玉塑胶公司对王雪华的诉求也不持异议。因此，王雪华诉求解除案涉的《商品房转让协议》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”以及第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方……”的规定，本院予以支持，并确认案涉的《商品房转让协议》已经解除。至于王雪华的其他诉讼请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，王雪华诉求蔡春凤退还房款160000元、银行贷款62400元及手续费81.5元、物业管理费5902.48元及利息，本院均予以支持，但利息应按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算。其中，房款的利息应按付款时间分段计算至本金付清之日止，第一部分以100000元为本金从2013年11月27日起算，第二部分以50000元为本金从2014年4月3日起算，第三部分以10000元为本金从2014年6月10日起算；银行贷款及手续费的利息以62481.5元为本金，从2014年1月14日起算至本判决确定的付款之日止；物业管理费的利息以5902.48元为本金，从2014年1月14日起算至本判决确定的付款之日止。至于王雪华诉求的公证费640元，王雪华主张该费用因蔡春凤和王利仁经常在台湾、不便办理过户手续而产生，但王雪华未提供相应的证据，且受托人是王雪华的朋友，该费用也并非履行案涉的《商品房转让协议》所必须的费用，故该费用应由王雪华自行承担。至于房屋所有权登记费160元，该费用是将房屋登记在蔡春凤名下所产生的费用，是为履行案涉的《商品房转让协议》所必须的费用，属于王雪华为履行合同所产生的损失，应由违约方即蔡春凤承担。对王雪华诉求蔡春凤归还房屋所有权登记费160元及利息，本院予以支持，但利息应以160元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从付款之日即2013年12月12日计至本金付清之日止。至于王利仁的责任，本院认为案涉债务发生在蔡春凤和王利仁夫妻关系存续期间，且王利仁对案涉债务是知情的，故对王雪华主张案涉债务为蔡春凤和王利仁的夫妻共同债务，本院予以采纳。王利仁应对蔡春凤在本案中的债务承担共同清偿责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告王雪华与被告蔡春凤、被告王利仁、第三人东莞市金玉塑胶有限公司于2013年10月19日所签订的《商品房转让协议》已经解除。二、限被告蔡春凤于本判决发生法律效力之日起三日内向原告王雪华退还房款160000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算至本金付清之日止：第一部分以100000元为本金从2013年11月27日起算，第二部分以50000元为本金从2014年4月3日起算，第三部分以10000元为本金从2014年6月10日起算）。三、限被告蔡春凤于本判决发生法律效力之日起三日内向原告王雪华退还代垫付的银行贷款62400元、手续费81.5元（利息以62481.5元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2014年1月14日起计至本判决确定的付款之日止）。四、限被告蔡春凤于本判决发生法律效力之日起三日内向原告王雪华退还代垫付的物业管理费5902.48元及利息（利息以5902.48元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2014年1月14日起计至本判决确定的付款之日止）。五、限被告蔡春凤于本判决发生法律效力之日起三日内向原告王雪华退还代垫付的房屋所有权登记费160元及利息（利息以160元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2013年12月12日计至本金付清之日止）。六、被告王利仁应对被告蔡春凤在本案中的债务承担共同清偿责任。七、驳回原告王雪华的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费4892元，由原告负担14元，两被告负担4878元。如不服本判决，被告蔡春凤可在判决书送达之日起十五日内、被告王利仁可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈雪敏人民陪审员  刘艳琴人民陪审员  苏霭婷二〇一五年四月十日书 记 员  黄胤华吴映华第10页共11页