广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）融水民二初字第320号原告：伍美像。原告：文锦华。二原告共同委托代理人：梁威军，广西求衡律师事务所律师。被告：广西融水广海房地产开发有限公司，（人口与计划生育局旁）。法定代表人：陈玉盛，董事长。委托代理人：韦雅扬，广西宝洁律师事务所律师。委托代理人：陈希希，广海新城销售经理，海南儋州人，现住广西融水苗族自治县融水镇广海新城**栋1101。原告伍美像、文锦华与被告广西融水广海房地产开发有限公司（以下简称广海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理，依法组成由审判员庞华圆担任审判长，代理审判员李美艳、人民陪审员赵桂荣参加的合议庭，于2015年8月27日、2015年10月27日公开开庭进行了审理。书记员朱娜担任记录。原告的委托代理人梁威军、被告广海公司的委托代理人韦雅扬到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告伍美像、文锦华诉称：原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于融水县融水镇寿星北路的“广海新城”的第23幢第1层101号房出售给原告，购房款总价为284817元。《商品房买卖合同》第八条约定被告应于2013年9月30日前向原告交付购买的房屋，同时该《商品房买卖合同》第十五条约定被告应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需要由被告人提供的资料报产权登记机关备案。被告未在商品房交付使用后90天内办理房屋权属登记备案，截止2015年5月16日，被告已逾期共计673天。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当向原告赔偿损失36761元（损失按金融机构计收逾期贷款利息，暂按年利率7%计算）；从2015年5月17日起每日应向原告支付55元损失，损失计算至被告办理房屋权属登记备案时止。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为了维护自身的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令：一、被告向原告支付逾期办理房屋产权证书的损失共计：36761元（损失按金融机构计收逾期贷款利息，暂按年利率7%计算，暂计至2015年5月16日）；二、被告从2015年5月17日起每日向原告支付55元损失，损失计算至被告办理房屋权属登记备案时止；三、确认原、被告签订的商品房买卖合同，第十五条中如出卖人违约的双方同意按下列1项（即：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价的3%赔偿买受人损失）处理的约定无效；四、请求人民法院判决被告从交房之日至24个月期限届满后的第一天起，每天向原告支付违约金（违约金的数额按照原有诉讼请求中第二条诉讼请求的金额计算）直至房产证提供给原告时止；五、本案诉讼费由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：一、商品房买卖合同（复印件），证明：1.双方存在商品房买卖关系；2.被告交房后应当在90日或180日内将资料报产权登记机关备案，如因被告原因，原告不能在约定期限内取得产权证，是被告的责任；3.被告超过交房后24个月后，不管是不是被告的原因，原告未能取得房产证的，被告都应当承担责任。二、销售不动产统一发票（复印件），证明原告已经支付全部购房款的事实。三、交房通知书、交房通知书（复印件），证明被告交房给原告使用的时间。被告广海公司辩称：原告的诉讼请求不符合事实依据和法律根据，应驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、有些当事人的主张全部不予支持，部分当事人的主张部分支持。由法院核实。二、第2项诉请更没有法律依据，我们已办好备案，我们也于约定交房后24个月期满后办好了房产证。三、我们不需要承担逾期办证的责任，因为办证是购买人的义务，我们是承担协助义务。即使要承担违约责任，也只是承担计算至我们为其办理好房屋产权登记的日期为止的违约责任。四、合同是双方合法签订的，是有效的。被告为其辩解在举证期限内提供的证据：原告的房屋所有权证（复印件），证明被告为原告办理房产证的时间。经过开庭质证，被告对于原告提供的证据均无异议，本院对上述当事人无异议的证据予以认定，但原告提供的证据三，应以交房确认书的时间为实际交房时间。原告对被告提供的证据有异议，认为合法性、真实性、关联性没有异议，但是被告没有尽到合同约定的合同应该提交给原告的义务。本院认为，被告提供的证据为房屋产权登记机关颁发的房屋产权证书，具有真实性、合法性和关联性，对其证明效力予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年1月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将其开发的位于广西融水苗族自治县融水镇寿星北路“广海新城”第23幢10层1004号商品房出售给原告，商品房总价款为284817元。合同第八条第一款约定：“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、（空白）”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理即：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款3％赔偿买受人损失。”合同还对双方的其他权利义务作了相应约定。在合同的附件中的《广海新城商品房交付标准及使用说明书》第四条中的“12、各种证件：房屋交付24个月内，为用户办好房产证（费用由房主自理）”原告在该份《广海新城商品房交付标准及使用说明书》签字并盖手印。合同签订后，原告已经将全部的商品房购房款支付给被告，被告于2013年5月3日将原告购买的商品房交付原告。原告房屋产权证书登记的时间为2015年9月15日。另查明，中国人民银行在2015年5月3日-2015年5月10日期间的（六个月内）贷款基准利率为5.35%，2015年5月11日-2015年6月27日期间的（六个月内）贷款基准利率为5.10%，2015年6月28日-2015年8月25日期间的（六个月内）贷款基准利率为4.85%，2015年8月26日-2015年9月15日期间的（六个月内）贷款基准利率为4.60%。本院认为：本案的争议焦点为：一、被告是否应承担逾期办证的责任，办证期限应如何计算；二、被告是否应承担房屋产权备案登记的违约责任，如应承担，损失应如何计算；三、双方签订的合同的第十五条第1项是否有效。关于本案的第一个争议焦点，被告是否应承担逾期办证的责任，办证期限应如何计算。原告、被告订立的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。《商品房买卖合同》第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。该合同附件《广海新城商品房交付标准及使用说明书》第四条中第12款约定，房屋交付后24个月内，由出卖方为用户办好房产证，该附件与主合同具有相同的法律效力，因此，该附件亦合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。据交房确认书可知，本案被告实际交房时间是2013年5月3日，根据合同附件《广海新城商品房交付标准及使用说明书》第四条中第12款的24个月的约定，被告应在2015年5月3日前为原告办好房产证。现原告的房屋产权证书的登记时间为2015年9月15日，已超过双方约定的办证期限，被告应承担逾期办证的违约责任。故，被告的逾期办证违约金起算时间应从2015年5月4日开始计算，逾期办证的截止时间为2015年9月15日。被告认为交房时间应按合同约定的主张与事实不符，理由不成立，本院不予采纳。原告认为逾期办证违约金起算时间为实际交房后扣除90天开始计算的主张，与合同附件《广海新城商品房交付标准及使用说明书》第四条中第12款约定不一致，该理由不成立，本院不予采纳。综上，本案逾期办证违约金计算时间从2015年5月4日起至2015年9月15日止，共计135天。由于双方的合同中没有对逾期办理房产证约定违约金，应按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”为依据确定本案的违约损失，经核算，被告应向原告赔偿的损失数额为5189.13元（按照已付购房款总额284817元，参照中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准分段计付，从2015年5月4日计算至2015年9月15日）。原告请求被告赔偿逾期673天的违约金36761元的数额过高，其请求被告从交房之日后24个月期限届满后的第一天起，每天按55元计算违约金至房产证提供给原告时止，计算所依据的数额、计算方式和违约金计算截止日期不正确，对不合理的部分本院不予支持。被告辩称，从合同约定交房时间的24个月开始计算办证时间，认为被告不存在逾期办证的情形，与事实不符，理由不充分，不予采纳。关于本案的第二个争议焦点“被告是否应承担房屋产权备案登记的违约责任，如应承担，损失应如何计算”与第三个争议焦点“双方签订的合同的第十五条第1项是否有效”现作一并分析。根据双方订立的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理即：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款3％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房款的（空白）%向买受人支付违约金。3、（空白）”，根据《中华人民共和国合同法》的第四十条的规定，本条款并不具有合同法中第五十二条、第五十三条规定的情形，也不存在被告免除其责任、加重原告责任、排除原告主要权利，因此，该条款应为有效。现原告未提供证据证明被告逾期备案，且双方约定的逾期处理情形是原告退房、被告赔偿，现原告未提出退房，不能就逾期备案要求赔偿损失，双方就办房产证的时间在合同附件中也约定了交房后的24个月内为限。原告认为双方合同的第十五条符合合同法第四十条关于格式条款无效的规定，理由不充分，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决如下：一、被告广西融水广海房地产开发有限公司支付原告伍美像、文锦华逾期办理房产证违约金5189.13元；二、确认原告、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条有效；三、驳回原告伍美像、文锦华其他诉讼请求。案件受理费719元（原告已预交），原告伍美像、文锦华负担618元，被告广西融水广海房地产开发有限公司负担101元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长  庞华圆代理审判员  李美艳人民陪审员  赵桂荣二〇一五年十二月二十三日书 记 员  朱 娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条合同中的下列免责条款无效：造成对方人身伤害的；因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和具有习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。