重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2015)涪法民初字第07386号原告邹宾，男，1985年4月13日出生，住重庆市涪陵区。委托代理人游岳林，重庆新合律师事务所律师。委托代理人庞健，女，1987年2月17日出生，住重庆市涪陵区。被告重庆锦家置业有限公司，住所地重庆市涪陵区焦石大道102号416室（政府办公楼），组织机构代码56562837－2。法定代表人王东，该公司总经理。委托代理人刘金山，重庆潜卫律师事务所律师。委托代理人陈旭龙，男，1987年9月24日，重庆锦家置业有限公司职工，住四川省武胜县。原告邹宾与被告重庆锦家置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月16日受理后，依法由审判员韩世忠适用简易程序，于2015年12月16日公开开庭进行了审理。原告邹宾的委托代理人游岳林、庞健（特别授权）和被告重庆锦家置业有限公司的委托代理人刘金山（特别授权）、陈旭龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹宾诉称，2011年7月4日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》约定，原告向被告购买位于重庆市涪陵区XX号住房1套。合同签订后，原告依照约定向被告支付了全部购房款439882元，并按照被告的要求于2013年12月17日接受该房屋。但因被告的原因，原告至今仍未取得《房屋产权证》，特诉请人民法院判决被告支付原告逾期办理《房屋产权证》的违约金51818.7元。被告重庆锦家置业有限公司辩称，原告购买了我公司开发的重庆市涪陵区某商品房1套属实，双方也签订了《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》。办理产权登记期限应按照双方签订的《补充协议》约定，原告实际接房后180日内我公司将办理产权登记资料交给房管部门，以房屋部门出具受理单之日为产权登记日，180日后为逾期；同时，《补充协议》还特别约定原告为采用按揭付款方式支付房价款的，在我公司对原告归还按揭款担保期间，双方同意本合同中约定的已付房价款统一确认为双方发生争议的时间以前，原告实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭款利息及未归还的按揭贷本金不作为已付房价款），现原告未还清按揭贷款，我公司仍为其贷款进行担保，原告实际已付款只能按首付款加上房管部门出具受理单以前归还银行按揭贷款本金之和，而不能以房屋总价款来计算。经审理查明，2011年7月4日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》约定，原告向被告购买位于重庆市涪陵区XX号住房1套，房款为439882元。该合同第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋产权证》的申请，提交土地登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”和第四款约定：“如因甲方（即被告）的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在180日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方（即被告）实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方（即被告）按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方（即被告）实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。2、逾期在180日之后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方（即被告）实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方（即被告）按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方（即被告）实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”同日，原、被告签订补充协议约定：第十一条第3款“双方同意不论预售房还是现属商品房，在本合同生效且双方办理完接房手续并由乙方付清全部房价款及相关税费后180个工作日内，甲乙双方才向房屋所在土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交和签署土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如乙方委托甲方办理的，乙方应当在办理完接房手续时，将办理本商品房房产权登记需由乙方提供和签署的相关资料提供给乙方，在本合同生效且双方办理完接房手续并由乙方付清全部房价款及相关税费且乙方提供齐资料后180日内甲方向房屋所在土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交和签署土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”第十四条、关于已付房价款的特别约定“乙方采用按揭付款方式支付房价款的，在甲方对乙方归还按揭款进行担保期间，双方同意本合同中约定的＇已付房价款｀统一确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭款利息及未归还的按揭贷本金不作为款＇已付房价款｀）；在甲方对乙方归还按揭贷款的担保责任解除后，＇已付房价款｀确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的首付款和实际已划入甲方账户的按揭款之和。”合同签订后，原告依照约定支付了首付购房款132882元和实际归还银行的按揭款本金9514.97元（按揭款办理起算日至取得登记受理单日止），并按照被告的要求于2013年12月17日接受该房屋。被告作为担保方与银行签订了按揭贷款抵押合同。但因被告的原因，被告未在双方约定的时间内向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单，构成违约，原告遂诉至本院。另查明，被告重庆锦家置业有限公司向土地房屋登记机构提交资料后于2015年1月5日取得登记受理单。本院确认的上述事实，有原、被告的陈述记录、《重庆市商品房买卖合同》复印件、补充协议复印件、登记受理单复印件和首付款收据、银行账单等证据材料在案为凭，这些证据材料经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，符合法律规定，应受法律保护。原告按照合同约定履行了全部义务，而被告未按合同约定按期向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单，以便于办理《房屋产权证》，其行为构成违约，应当按照合同约定承担支付原告违约金的民事责任。因本案的房屋产权的登记材料均是被告收集后向土地房屋登记机构提交后取得登记受理单，应当认定为是原告委托被告办理该事项。根据原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》补充协议约定：第十一条第3款“……如乙方委托甲方办理的，乙方应当在办理完接房手续时，将办理本商品房房产权登记需由乙方提供和签署的相关资料提供给乙方，在本合同生效且双方办理完接房手续并由乙方付清全部房价款及相关税费且乙方提供齐资料后180日内甲方向房屋所在土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交和签署土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”之约定，从原告2013年12月17日接房后180日起至被告向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日（2015年1月5日）为被告违反合同约定的时间是204天。按照补充协议第十四条约定：关于已付房价款的特别约定“乙方采用按揭付款方式支付房价款的，在甲方对乙方归还按揭款进行担保期间，双方同意本合同中约定的＇已付房价款｀统一确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭款利息及未归还的按揭贷本金不作为款＇已付房价款｀）；在甲方对乙方归还按揭贷款的担保责任解除后，＇已付房价款｀确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的首付款和实际已划入甲方账户的按揭款之和。”原告支付的首付购房款132882元和实际归还银行的按揭款本金9514.97元共计142396.97元，应当为计算违约金的基数。被告应当支付原告违约金为142396.97元×1/10000×204天＝2904.89元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、被告重庆锦家置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告邹宾违约金2904.89元。二、驳回原告邹宾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1010元，减半收取505元，由被告重庆锦家置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以申请强制执行，申请执行的期限为二年。该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。审判员  韩世忠二〇一五年十二月二十四日书记员  张冬梅