黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）哈民二民终字第177号上诉人（原审原告、反诉被告）邬延华，女，1959年10月2日生，汉族，哈尔滨铁路局客运段服务公司退休工人，住哈尔滨市道外区。委托代理人马占春，黑龙江金马律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）哈尔滨新一房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨市道外区水利小区5号楼。法定代表人左娜娜，总经理。委托代理人李斌，黑龙江百程律师事务所律师。委托代理人赵广瑞，黑龙江百程律师事务所律师。上诉人邬延华、哈尔滨新一房地产开发有限责任公司（以下简称新一公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服哈尔滨市道外区人民法院（2010）外民一初字第1004号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人邬延华及其委托代理人马占春，上诉人新一公司的委托代理人李斌、赵广瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：2005年1月26日，邬延华与新一公司签订《购买商品房协议书》，合同首部名称下标明为“供贷款使用”，双方约定邬延华购买“南棵小区32栋1单元2层3号房产，使用面积47.14平方米，建筑面积68.35平方米（测量报告建筑面积69.38平方米），房款120458元，首付款91458元，贷款29000元；本协议一式贰份，甲、乙双方各一份，进户办理产权时更换国家颁发的正式协议”。2005年1月27日，邬延华交纳首付款91458元，剩余房款至今未缴纳。2007年5月16日邬延华向新一公司交纳了面积差款1936元，2007年5月24日，邬延华向新一公司交纳了利息2430元、产权代办费540元（包括产权代办费300元、工本费160元、抵押登记费80元）、签证费208元、契税1836元。2009年12月1日，新一公司取得该商品房预售许可证。争议房屋现已五证齐全，能够办理产权证。另查明，涉案房屋当初没有办理产权证的原因系五证不全，由于时间太长，涉案房屋现已无法办理按揭贷款。邬延华诉称：2005年1月26日，在新一公司承诺协助办理按揭贷款手续的前提下，邬延华与新一公司签订了《购买商品房协议书》（供贷款使用），协议书约定：邬延华购买新一公司开发的座落于道外区南棵小区32栋1单元2层3号房屋一处，使用面积47.14平方米，建筑面积68.35平方米，房款总额120458元，首付91458元，贷款29000元，进户日期为2005年11月20日至2006年11月20日等。邬延华足额支付了首付款，并向工商银行提交了按揭贷款所需手续材料。经工商银行审查，邬延华具备了按揭贷款资格。后因新一公司建房手续不全，按揭贷款迟迟办不下来。2007年5月，在被迫支付此前贷款利息2430元及办理产权手续所需各项费用的情况下，邬延华才被允许进户。目前新一公司称其已取得《商品房销售许可证》，具备了协助按揭贷款的条件。因新一公司建房手续不全，违规、违约在先，致使邬延华按揭贷款未果而不能支付购房余款，所以邬延华没有支付贷款利息的义务。协助邬延华办理按揭贷款与房屋登记手续，分别是协议约定和法律规定的新一公司义务，新一公司应当履行。邬延华要求：1、判令新一公司履行购房协议，协助邬延华办理按揭贷款（贷款数额为29000元）和房屋登记手续；2、判令新一公司向邬延华支付逾期办证违约金69465元；（进户90天后至2014年3月18日止，按同期贷款利率7.38%计算）3、判令新一公司承担本案诉讼费用。新一公司辩称：关于办理产权证的时间问题。开发商逾期办证并不必然承担违约责任，目前，商品房买卖中出现逾期办证原因是复杂的。如合同关系以外国家政策等原因客观上导致了逾期办证。“南棵绿荫小区”国有土地使用权和建设单位是原哈尔滨铁路分局土地管理中心（现哈尔滨铁路局），新一公司是与该局签订《协议书》的投资合作开发一方，所以，本建设项目一切开发手续的起始权利人均是哈铁路局。2006年8月，国务院决定铁道部实施机构改革，撤销了哈尔滨铁路分局。新成立哈尔滨铁路局，这种行政行为，是国家现行政策的行为。由于铁路系统改革造成了本项目“五证”迟迟不能落实，也是造成申请按揭贷款过期的原因。2008年7月14日，哈铁路局将建设项目最基本的《国有土地使用权证》办理至新一公司名下。在国家现行政策原因下，新一公司在一部分未付款、一部分只付了首付的前提下，允许进户，已经做到尾款全部垫付；新一公司在售房处、购房、签协议前、协议中都进行了明确的告知，购房是双方真实意思表示，系自愿行为，《购买商品房协议》合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应自愿遵守；新一公司与购房人在《购买商品房协议书》第三条第5项只约定了“甲方所购房屋产权归甲方所有”，由于国家现行政策变化，所以并没有约定办理房屋产权的具体时间，故购房人对房屋产权问题是明知、同意的。“协议”第四条约定“进户办理产权时更换正式协议”，因此，双方签订的只是认购协议，并非《商品房买卖协议》，证明邬延华所诉逾期办理产权证不符合事实。关于利息问题。银行房贷不到位，但新一公司已与银行商定，可以为要求办理按揭购房且符合按揭条件的购房人办理贷款手续，购房人可以先行进户，银行要在建设项目手续齐备后再向新一公司放贷，正因为客观存在问题，银行款未放的情况下，由新一公司先予解决尾款。实际此问题并不影响购房人利益，从入户至今，银行贷款未果，占用尾款；新一公司与邬延华协议约定的房款交付方式两种：一、一次性全额付款；二、贷款，购房人可以自愿选择。如果购房人选择了后者，则与新一公司签订《购买商品房协议书》（供贷款使用），双方并未约定必须是向银行贷款；双方在《购买商品房协议书》上有明确的首付和房款数额约定，第二条第2项更是明确了“签订协议即日起，按银行贷款利率开始计息”，即相当于购房人向新一公司借款，国家法律允许法人与自然人之间的借贷，允许按银行贷款利率计息。依据协议的约定收息符合公平原则。新一公司反诉称：2007年5月24日新一公司与邬延华签订购买商品房协议书，协议签订后邬延华交纳首付款，余款29000元至今未付。《购房商品房协议书》第二条第2项明确约定了“签订协议即日起，按银行利率开始计息”，即购房人在未付完尾款之前，应对该部分款项向新一公司支付利息，现欠房款29000元，计收利息款11293元。新一公司要求购房人支付购房尾款，支付利息以弥补新一公司房款的利息损失。新一公司要求：判令邬延华向新一公司支付房款尾款29000元；2、判令邬延华支付尾款利息11293元（2007年5月30日至2014年4月17日中国人民银行贷款利息）；3、判令邬延华承担本案诉讼费。邬延华辩称：新一公司要求支付贷款利息没有法律依据。邬延华、新一公司双方签订的《购买商品房协议书》关于“利息”的约定，应理解为向银行支付利息。《购买商品房协议书》明确注明“供贷款使用”，因此其第二条第2款亦记载的“按银行贷款利率开始计息”，应理解为向银行支付利息；《购买商品房协议书》是新一公司提供的格式合同，由于该条款对“利息”的性质、支付主体、支付对象、支付条件、计息标准、计息期限等都没有进行明确、具体的约定，双方理解存有歧义，依法应作出对新一公司不利的解释；假定《购买商品房协议书》第二条第2款中的“利息”是邬延华违约利息，那么，是新一公司建房手续不全，才导致邬延华按揭贷款未果及不能按时支付尾款，并非邬延华违约，自然不承担违约责任。且根据法院向原按揭贷款银行（工商银行哈尔滨靖宇支行）调查确认，邬延华当年（2007年前后）按揭贷款未果，系由于新一公司“五证不全”。根据邬延华提供的《商品房预售许可证》（复印件）进一步证实，新一公司当初并未取得《商品房预售许可证》，不具备按揭贷款准入条件。因此，是新一公司违约在先，导致按揭贷款未果，进而造成邬延华不能及时还款，新一公司应对自身违约行为产生的法律后果承担责任；邬延华此前支付的“利息”并非邬延华的真实意思表示。新一公司诉请邬延华直接支付尾款，没有合同根据。《购买商品房协议书》中，双方明确约定通过按揭贷款方式支付购房尾款，新一公司应当遵守。新一公司擅自主张邬延华直接支付尾款，是违约行为。且随着时间推移，按揭贷款准入条件、贷款利率、首付比例等可能发生变化，双方及贷款银行可就具体事宜协议补充。但此变化不能改变或免除新一公司按照法律规定及合同的约定协助邬延华办理按揭贷款的附随义务。原审判决认为：本案的争议焦点是邬延华与新一公司签订的《购买商品房协议书》的效力认定及邬延华要求新一公司办理产权证、新一公司要求邬延华交纳剩余房款的主张是否合理。1、关于邬延华与新一公司签订的《购买商品房协议书》的效力问题。依据《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期……”本案中，双方签订的购买商品房协议书对于房产位置、面积、房款、产权归属均作出约定，虽注明为“供贷款使用”，但已经具备了商品房买卖合同的主要内容，且双方已经实际履行该协议，邬延华依照约定交纳了首付款，早已入住该房屋，故该协议书自双方签字之日起成立。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”故2009年12月1日该协议生效。关于协议第二条“自签订协议即日起，按银行贷款利率开始计息”的约定，因邬延华与新一公司对该条款的解释不同，邬延华认为该条款系约定新一公司为邬延华申请按揭贷款，邬延华向银行交纳贷款利息，新一公司认为系邬延华向新一公司支付利息，依据法律规定，双方对格式条款的理解有争议，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故该条款应当解释为新一公司为邬延华办理按揭贷款，由邬延华向银行交纳贷款利息。2、关于新一公司应当为邬延华办理房屋所有权证的问题。依据双方签订的协议约定，“涉案房屋的产权应归买受人所有，甲方办理房屋产权证照所发生的一切费用由甲方负责。”进行产权登记仅为对买卖房屋行为物权上的确认。本案中，邬延华已向新一公司交纳了产权代办费、签证费等，且涉案房屋已具备办证条件，故邬延华要求新一公司为其办理产权登记的请求合理，应予支持。3、关于邬延华应当交纳剩余房款的问题。邬延华、新一公司双方签订的《购买商品房协议书》为有效合同，双方在协议中约定了房屋的首付款及贷款数额，邬延华主张新一公司应当协助其向银行办理按揭贷款，由银行直接将剩余的房款给付新一公司，但因时间太长，涉案房屋已经无法办理按揭贷款。邬延华主张的以按揭贷款的方式向新一公司交纳剩余房款，仅为邬延华交付剩余房款的形式之一，实际上邬延华同意给付新一公司剩余房款，只是在形式上要求以银行贷款的形式而已，现银行贷款已经不能办理，故邬延华应当将剩余房款直接给付新一公司。且邬延华现已入住房屋七年之久，从合同的公平、等价有偿原则出发，邬延华不能以不能办理按揭贷款为由，在占有房屋的同时拒绝履行给付对价房款的义务，在主张新一公司办理产权证的同时应当履行给付房款的义务。依据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”新一公司要求邬延华支付剩余的房款虽未交纳反诉费，但向新一公司支付尚欠房款既是邬延华的义务，又是新一公司的反驳主张，属于新一公司享有的同时履行抗辩权，应在本案中一并审理。且邬延华要求以银行按揭贷款的方式给付剩余房款，即是同意给付剩余房款的表示，故新一公司要求邬延华给付剩余房款的主张应予支持，在新一公司办理产权证时，邬延华应当支付剩余房款29000元。4、关于邬延华要求新一公司承担逾期办证违约金的问题。（1）邬延华与新一公司签订协议时，注明“本协议一式贰份，甲、乙双方各一份，进户办理产权时更换国家颁发的正式协议”，即邬延华明知签订的并非正式协议，办理产权时可能存在不能按期办理产权证等问题。且邬延华要求的按揭贷款的房款给付方式无法履行，邬延华未以其他形式给付剩余房款，主张新一公司承担逾期办证违约金，无事实依据。（2）双方在合同中没有约定办证时间及逾期不予办证的违约责任。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，但该条款指双方在买卖房屋时手续均齐全的情况下，买方入住即能办理产权证。本案中，新一公司逾期办理房产证系由于争议房产并不具备办理房产证的条件，故该条款不适用于本案件。5、新一公司要求邬延华给付贷款利息的问题。双方签订的协议中，关于利息的约定，邬延华、新一公司有不同的解释，依据法律规定，应当作出不利于格式条款拟定方的解释，因此该条款应为约定邬延华向银行支付贷款利息。且新一公司提起反诉未交纳反诉费，故新一公司要求邬延华给付贷款利息无事实及法律依据。6、关于邬延华要求新一公司办理按揭贷款的问题。因办理按揭贷款需邬延华、新一公司与银行之间达成一致的意见，涉及到邬延华是否符合贷款条件、是否有偿债能力等多方面因素，故邬延华能否办理按揭贷款需三方达成合意，现仅有邬延华、新一公司办理按揭贷款的约定，不符合贷款合同的成立要件，且涉案房屋现已无法办理按揭贷款，该合同义务为事实上不能履行，故驳回邬延华该项诉讼请求。据此判决：一、邬延华于本判决生效后立即向新一公司交纳剩余房款29000元时，新一公司为邬延华立即办理办理位于哈尔滨市道外区南棵小区32栋1单元2层3号房屋的产权证；二、驳回邬延华其他诉讼请求；三、驳回新一房公司的反诉请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按照本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。案件受理费100元（邬延华已预交），由新一公司负担，于本判决生效后立即给付邬延华。宣判后，双方当事人均不服，向本院提起上诉。新一公司上诉称：双方签订的《购买商品房协议书》第二条第二项约定，签订协议即日起，按银行贷款利率开始计息。该约定并无含糊、约定不明的情形，并不适用《合同法》第四十一条的规定。向工商银行进行贷款手续备案是银行进行的一项形式审查，不能仅凭提交的手续就认定该项约定是向银行贷款，且购房人自合同签订起就一直没有交付剩余房款，属严重违约。上诉请求：改判由邬延华向新一公司支付利息11293元。邬延华辩称：1、买卖双方签订的《购买商品房协议书》是新一公司提供格式合同，双方对利息条款在理解上存有争议，依法应当作出对新一公司不利的解释。2、《购买商品房协议书》第二条第二款关于利息的约定，是指向贷款银行支付利息，而不是向新一公司支付利息。3、邬延华之所以没能按时支付尾款是新一公司五证不全导致的，邬延华没有违约自然不存在支付利息的义务。因此新一公司的上诉请求没有事实根据和法律依据，依法应当予以驳回。邬延华上诉称：邬延华至今未付剩余房款的原因是按揭贷款未果，按揭贷款未果的原因是新一公司在2009年12月1日以前未获得《商品房预售许可证》，新一公司应承担违约责任。按《购买商品房协议书》（供贷款使用）的约定，剩余房款通过贷款支付，通过其他形式给付房款不是购房人的合同义务，原审判决认定新一公司在办理产权证义务上享有同时履行抗辩权错误。该合同是新一公司单方拟定的格式合同，合同中没有说明“办理产权时可能存在不能按期办理产权证等问题”，以此为由不支持邬延华给付逾期办证违约金的请求，明显错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法释》并未设定仅适用于“买卖房屋时手续均齐全的情况下”，所以该司法解释完全适用本案。上诉请求：改判新一公司支付逾期办证违约金69465元。新一公司辩称：基于双方签订的购买商品房协议书相关规定，新一公司在交付房屋时有权先得到房屋价款，基于该条相应的内容在购房人并未支付全款的情况下，其属于并未履行合同的根本义务，这是导致涉案房屋未能办理相应产权登记的重要原因之一。既然购房人对于合同重要义务并未履行完毕，其要求支付逾期办证违约金缺乏事实根据，新一公司已经履行了合同的根本义务即交付房屋，而购房人却并未履行合同的根本义务即支付全部房屋价款，在此情况下办理产权证照仅为合同的附随义务，购房人以房屋价款作为计算根据，要求支付逾期办证违约金，数额竟比新一公司要求支付的房屋欠款利息还要多，显然不符合常理，恳请法院驳回邬延华上诉请求。双方当事人二审均未举示新的证据。本院二审认定的案件事实与一审一致。本院认为：关于新一公司反诉请求给付剩余购房款利息问题。双方订立的《购买商品房协议书》中标明“供贷款使用”，而新一公司非发放房屋贷款的适格主体，双方在合同中亦未约定由新一公司收取房款利息，故原审判决认定双方关于计付利息的约定应理解为购房人向银行支付贷款利息正确，新一公司主张购房人应向其交纳剩余购房款利息无合同及法律依据，且新一公司就其该项反诉请求未交纳相应的案件受理费，故原审判决对新一公司的反诉请求不予支持正确。关于邬延华请求新一公司给付逾期办证违约金的问题。因房屋出卖人新一公司的原因致使购房人未能通过银行按揭贷款的方式支付购房余款，购房人在进户后也未通过其他方式支付购房余款，据此原审判决新一公司享有同时履行抗辩权，对购房人请求的逾期办证违约金不予支持正确。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方当事人的上诉请求均缺乏事实及法律依据，上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由邬延华负担100元，由哈尔滨新一房地产开发有限责任公司负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 马  韧代理审判员 周 力 平代理审判员 辛 吉 雁代理审判员 闫 建 筑代理审判员 端木繁辉二〇一五年四月二十二日书 记 员 王 梦 薇安娜