襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0606民初7号原告：襄阳市樊城区食尚城房屋租赁部。住所地：襄阳市樊城区解放路**海创广场**。经营者：肖红，系该租赁部负责人。委托代理人：马诚，湖北百龙律师事务所律师，一般授权代理。被告：高朝辉，男，汉族，1975年11月14日出生，个体工商户，，住襄阳市樊城区委托代理人：李祥军，男，汉族，1973年8月28日出生，，住襄阳市襄州区系被告高朝辉的合伙人。原告襄阳市樊城区食尚城房屋租赁部（以下简称食尚城租赁部）与被告高朝辉房屋租赁合同一案，本院受理后，依法组成由审判员彭庆伟担任审判长，人民陪审员陈小玲、刘姝悦参加的合议庭，于2018年2月28日公开开庭进行了审理。原告食尚城租赁部的委托诉讼代理人马诚、被告高朝辉及其委托代理人李祥军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告食尚城租赁部诉称：2014年5月1日，原、被告签订《食尚城租赁经营合同》及合同附件《食尚城运营经营协议》，原告将其位于襄阳市樊城区解放路53号海创广场三层、建筑面积为1179㎡的房屋出租给被告，用于经营健身会所；租赁期限为8年，自2014年9月1日至2022年8月31日止；2014年9月1日至2017年8月31日房屋租金标准为14148元/月，管理服务费标准为27117元/月；2017年9月1日至2020年8月31日房屋租金标准为15562.8元/月，管理服务费标准为29828.7元/月。合同约定租金和管理服务费支付方式，合同对违约责任进行了约定。合同附件《食尚城运营经营协议》为《食尚城租赁经营合同》组成部分，具有同等法律效力。2015年3月5日，原、被告又签订《食尚城补充协议》，约定自2014年11月15日至2015年11月14日一年租赁期内，被告只交8个月租金和管理服务费，其他租赁期间租金和管理服务费的缴纳仍按原合同履行，租赁期限由原合同的8年变更为5年，即租赁期限自2014年9月1日至2019年8月31日止。原告在租金和管理服务费上给予被告一定优惠，但被告经营的健身会所自开业以来，被告一直拖欠房屋租金，原告多次催收，根据合同约定，原告有权提前提前解除本合同。原告于2017年12月11日向被告邮寄《解除合同通知书》，被告于2017年12月12日签收。为维护原告的合法权益，故诉至法院要求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金和管理服务费401036.85元（2016年3月28日2017年12月12日期间）；2、判令被告向原告支付违约金50576元；3、依法确认原、被告双方签订的《食尚城租赁经营合同》及《食尚城运营经营协议》于2017年12月12日被解除；4、判令被告自合同解除之日起15日内腾退租赁房屋，并自合同解除之日起按1513元每日的标准支付占用使用费至实际交房之日；5、本案诉讼费由被告承担。月5日签订的《食尚城补充协议》合法有效，协议约定：高朝辉从2015年3月28日实际开业时间起租，2015年7月30日前一次性交齐全年费用123795元（2015年3月28日至2016年3月27日期间房租费和物业费），高朝辉按照约定在2014年6月16日提前一次性交齐了2015年3月28日至2016年3月27日期间房租费和物业费123795元，2016年3月27日至2016年6月27日期间房租费和物业费82530元，高朝辉在2016年5月27日交齐；2016年6月28日至2016年9月27日期间房租费和物业费82530元，高朝辉在2016年8月1日交齐；2016年9月28日至2016年12月27日期间房屋费和物业费41265元，高朝辉在2017年4月21日交齐；2017年1-3月二次装修升级减免；2017年3月28日至2017年6月27日期间房屋费和物业费82530元，高朝辉已经交齐，2017年6月28日至2017年9月27日期间房屋费和物业费82530元，高朝辉在2017年8月16日交齐；2017年9月28日至2017年12月27日期间房租费和物业费46688.4元，高朝辉在2017年10月25日已交费。收据上的数额已经被答辩人同意，经被答辩人财务会计在收据上备注（月）季度的房租物业费起止时间。2016年12月答辩人按照《食尚城经营管理协议》第五条1.8款规定对2017年1至3月份健身会所升级装修向被答辩人进行文字报批审核，被答辩人同意免去2017年1至3月份装修期间房租费和物业费，但没有文字回复，口头通知财务免收，被答辩人对装修期间免租无异议，也就未按照《食尚城租赁经营合同》9.3条规定；任何一方违约，均应收到另一方通知后7日内予以更正的规定，向答辩人下发欠款违约通知，从2017年4月份恢复正常经营正常交费，至此财务收据上没有2017年1至3月房租费和物业费，成为被答辩人编造谎言的伪证，除此之外所有财务收据齐全。高朝辉从2015年3月28日实际开业至被答辩人起诉之日不欠被答辩人一分钱房租费。被答辩人编造数字和谎言欺骗法庭，食尚城租赁部2017年10月9日下发租金通知欠123795元；2017年10月29日下发工作联系函欠租332949.6元；2017年12月12日达到欠租401036.85元，2017年第四季度同一季度数字虚假。食尚城租赁部经营不下去采取各个击破的非法手段，清退商业综合体内所有商户，现在经营户寥寥无几，给答辩人经营环境造成恶劣影响，产生巨大的经济损失，被答辩人在与答辩人商谈提前解除合同赔偿装修、会员安置、后期预见性收入损失无果的情况下，拒不承认整个食尚城经营惨淡整体减租的事实，多次无理下达欠款通知，制造答辩人违约欠费假象，影响、干扰正常经营，逼迫答辩人解除合同而且不赔偿答辩人损失还倒打一耙，答辩人保留另行起诉追讨合同履行后应当获得的利益损失和其他损失的权利。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由于被答辩人明确表示解除租赁合同，就应当依法承担违约责任。被答辩人提出解除双方签订的《食尚城租赁经营合同》、《食尚城经营管理协议》，既无约定解除事由，也无法定解除事由，其他接触协议的主张依法不能成立，首先就合同约定的解除事由，我国《合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当时可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，解除租赁协议：一是双方协商一致，二是约定解除合同的条件成就时。被答辩人单方行使解除协议条件未成就，答辩人在履行合同中没有违约，并且答辩人在2017年10月22日给被答辩人下达违约整改告知书，被答辩人物业没有使用电梯、空调节省的费用退还答辩人，被答辩人一直违约拒绝退费，按照《食尚城租赁经营合同》9.3条规定：任何一方违约，均应收到另一方通知后7日内予以更正的规定，属被答辩人违约在先。我国《合同法》第227条的谷底你管，“只有在承租人无正当理由逾期不支付租金的情况下，出租人才可以解除合同”，显然本案并不属于此类情况，被答辩人单方解除《食尚城租赁经营合同》、《食尚城经营管理协议》无合同依据。其次就是法定解除事由，我国《合同法》第九十条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在和合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为只是不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。”从上述法律规定可以看出，在具有法定的情形下，有权行使解除权的应该是答辩人，而非被答辩人。综上所述，答辩人与被答辩人之间签订的《食尚城租赁经营合同》、《食尚城经营管理协议》合法有效理应受到法律保护，被答辩人请求解除《食尚城租赁经营合同》、《食尚城经营管理协议》既无约定解除事由，也无法定解除事由，请求法院做出公正判决，驳回被答辩人的诉讼请求，支持答辩人的答辩请求，维护答辩人的合法权益。经审理查明，2014年5月1日经审理查明，2014年5月1日，食尚城租赁部（甲方）与高朝辉（乙方）签订《食尚城租赁经营合同》1份和《食尚城运营管理协议》1份，主要内容为：甲方出租给乙方的物业坐落在湖北省××市××区××海××广场××层，建筑面积为1179㎡，本合同项下承租商铺的计租面积按建筑面积计算；乙方在承租商铺内仅限于承诺租赁该物业仅限于合法经营健身会所，乙方必须保证整体上以东尚健身的统一形象和品牌对外经营，且自行办理经营相关证照、合法经营；租赁期限为8年，即2014年9月1日至2022年8月31日止。租赁期满，在同等条件下，乙方享有优先承租权；甲方同意提供乙方自房屋进场日即2014年7月1日至2014年8月31日为装修免租期，供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业筹备工作，乙方无需支付租金及物业管理费；租金标准及递增方式：2014.9.1-2017.8.31，租金单价12元/㎡月，套内面积1179㎡，月租金14148元，年度租金169776元；管理服务费及缴纳方式：服务费单价23元/㎡月，套内面积1179㎡，月服务费27117元，年度服务费325404元。租金标准及递增方式：2017.9.1-2020.8.31，租金单价13.2元/㎡月，套内面积1179㎡，月租金15562.8元，年度租金186753.6元；管理服务费及缴纳方式：服务费单价25.3元/㎡月，套内面积1179㎡，月服务费29828.7元，年度服务费357944.4元。租金标准及递增方式：2020.9.1-2022.8.31，租金单价14.52元/㎡月，套内面积1179㎡，月租金17119.08元，年度租金205428.96元；管理服务费及缴纳方式：2020.9.1-2022.8.31，服务费单价27.83元/㎡月，套内面积1179㎡，月服务费32811.57元，年度服务费393738.84元。租金支付方式：本合同项下第一期标准租金在乙方实际进场装修施工三日前由乙方一次性足额缴清。管理服务费缴纳方式：与《食尚城租赁经营合同》中租赁商铺租金缴纳方式相同，随同标准租金同时缴纳。后续租金，乙方按照“先交纳后使用”的原则，按季度缴纳。每期租金乙方应于每个季度前十日内缴纳，以银行到账日为准；乙方应于本合同签订后三日内向甲方支付人民币￥123000元作为履约保证金，该保证金不计利息，在合同终止时退还给乙方；合同期满，乙方必须在承租期满后十五日内将其所有商品及物品运离承租商铺，并保持甲方原设施完好，承租商铺内的一切装修、镶嵌在建筑物结构之内的附属设施设备及其他固定物无偿归甲方所有。如乙方未能按时撤离或损坏甲方原有设施，甲方有权从其保证金中按日标准租金的1.5倍扣除。在乙方于合同期内没有违反合同约定，并按时缴纳各项费用的前提下，甲方全额退还乙方履约保证金（不计利息）；乙方未按时足额缴纳当期租金（逢国家法定节假日顺延），欠缴时间达30天，甲方有权选择提前解除合同，乙方应按照本合同约定的合同总租金的3%向甲方支付违约金，乙方还应该承担赔偿责任；本合同在执行期间如发生争议，双方应友好协商解决，如协商不成，可向当地法院提出诉讼解决。在诉讼过程中，除正在进行的有争议的条款外，本合同其他条款应继续履行。租赁经营合同和运营管理协议签订后，2014年5月5日，高朝辉交纳123000元，食尚城租赁部出具收据一份，内容为“交款单位高朝辉（东尚）人民币（大写）壹拾贰万叁仟元整￥123000.00收款事由押金”。2015年3月5日，食尚城租赁部（甲方）与高朝辉（乙方）签订《食尚城补充协议》1份，主要内容为：甲乙双方签订了《食尚城租赁经营合同》、《食尚城运营管理协议》，乙方已于2014年11月15日开始经营，甲方同日开始计租；乙方经营初期出现了暂时的困难，经乙方要求，甲方决定给予乙方一定的扶持政策，以支持乙方的发展。经过甲、乙双方平等协商达成如下约定：一、甲乙双方一致同意选用方案壹作为扶持方案：方案壹：自2014年11月15日至2015年11月14日，甲方每季度应收租金、管理服务费按《食尚城租赁经营合同》、《食尚城运营管理协议》约定标准的三分之二收取。即乙方自2014年11月15日起1年内，第一季度交3个月租金，第二、三季度各交2个月租金，第4季度交1个月租金。选用此方案者，甲乙双方的租赁期限由原合同约定租赁期限变更为5年。另查明，2015年7月26日，高朝辉给食尚城租赁部出具承诺书1份，内容为:本人高朝辉在贵方承租房屋开办“旭日东尚健身会所”，由于前期本人经营困难，未按合同约定缴纳租金及相关费用，本人现承诺如下：襄阳市樊城区食尚城房屋租赁部同意本人承租的房屋从2015年3月28日开始计租，同时享受《食尚城补充协议》中所约定的扶持政策（原补充协议起止时间相应顺延），我方在2015年7月30日之前一次性交齐全年费用壹拾贰万叁仟柒佰玖拾伍元（2015年3月28日至2016年3月27日期间减除扶持政策之后的费用）；后期租金及相关费用严格按合同履行；前期因贵方起诉本人所产生的诉讼费由本人承担。若本人未按承诺履行，自愿承担一切违约责任。2015年7月30日，高朝辉交纳租金123795元，食尚城租赁部出具收据1份，内容为“交款单位高朝辉收款方式转款人民币（大写）壹拾贰万叁仟柒佰玖拾伍元整￥123795.00收款事由2015年12月28日至2016年3月27日租金（从起租时间到2016年3月27日已全部付清）”。对于2016年3月27日之后按什么标准交纳租金和管理服务费，双方发生争议。食尚城租赁部主张“双方没有达成口头协议，2016年3月27日之后的租金还是按照原合同履行”。高朝辉主张“原、被告口头达成协议仍然在享受1年只交8个月租金的优惠政策，没有拖欠租金”。2016年5月27日至2017年10月26日，高朝辉交纳租金7笔：第1笔，2016年5月27日交纳租金82530元，食尚城租赁部出具收据1份，内容为“交款单位高朝辉（东尚健身），收款方式转款，人民币（大写）捌万贰仟伍佰叁拾元整￥82530元，收款事由2016年3月27日-6月27日季度租金（2个月租金）”；第2笔，2016年8月1日交纳租金82530元，食尚城租赁部出具收据1份，内容为“交款单位东尚健身，人民币（大写）捌万贰仟伍佰叁拾元整￥82530元，收款事由2016年6月28日-9月27日季度租金（2个月）”；第3笔，2016年12月10日交纳租金41265元，食尚城租赁部出具收据1份，内容为“交款单位高朝辉（东尚健身），收款方式高朝辉汇款，人民币（大写）肆万壹仟贰佰陆拾伍元整￥41265元，收款事由2016年9月28-12月27日部分租金”；第4笔，2017年4月21日交纳租金41265元，食尚城租赁部出具收据1份，内容为“交款单位高朝辉（东尚健身），收款方式汇款，人民币（大写）肆万壹仟贰佰陆拾伍元整￥41265元，收款事由2016.9.28-2016.12.27季度租金”；第5笔，2017年8月16日交纳租金82530元，食尚城租赁部出具收据1份，内容为“交款单位高朝辉（东尚健身），人民币（大写）捌万贰仟伍佰叁拾元整￥82530元，收款事由2017年6月28日-9月27日季租金”；第6笔，2017年9月18日交纳租金82530元，食尚城租赁部出具收据1份，内容为“交款单位高朝辉（东尚健身），收款方式汇款，人民币（大写）捌万贰仟伍佰叁拾元整￥82530元，收款事由租金”；第7笔，2017年10月26日交纳租金46688.4元，食尚城租赁部出具收据1份，内容为“交款单位高朝辉（东尚健身），人民币（大写）肆万陆仟陆佰捌拾捌元肆角￥46688.4元，收款事由租金”。还查明，2017年12月11日，食尚城租赁部给高朝辉邮寄《解除合同通知书》，内容为：高朝辉先生，我方（甲方）与贵方（乙方）于2014年5月1日签订《食尚城租赁经营合同》及《食尚城运营经营协议》，考虑到贵方经营初期出现暂时困难，我方决定给与贵方扶持政策，双方遂于2015年3月5日又签订《食尚城补充协议》，将计租日期从2014年9月1日推迟至2014年11月15日，2014年11月15日至2015年11月14日一年内应收租金和管理服务费按8个月计收。但贵方自2015年以来，一直拖欠租金和管理服务费，经我方多次催缴，截止2017年12与1日，贵方仍然拖欠我方2016年3月28日至2017年12月1日租金和管理服务费590718.3元，贵方（乙方）未按时足额缴纳当期租金，欠缴时间已达30天，根据《食尚城租赁经营合同》第九条乙9.3条约定，我方（甲方）有权选择提前解除合同。因此，我方依据双方合同约定作出如下决定：1、自本通知书到达贵方，即时解除双方签订的《食尚城租赁经营合同》及《食尚城运营经营协议》。2、贵方在收到本通知书十五日内腾退并交还租赁房屋。2017年12月12日高朝辉收到《解除合同通知书》，高朝辉不同意解除合同，双方多次协商无果，食尚城租赁遂诉至法院要求支持其诉讼请求。本院认为，原告食尚城租赁部与被告高朝辉在协商一致的基础上签订的《食尚城租赁经营合同》、《食尚城运营经营协议》合法、有效，应受法律保护。合同履行过程中，原、被告签订了《食尚城补充协议》，对租赁合同进行部分更改，主要有两处：一是自2014年11月15日至2015年11月14日，第一季度交3个月租金，第二、三季度各交2个月租金，第4季度交1个月租金；二是租赁期限由原合同约定的8年变更为5年（2014年9月1日至2019年8月31日止）。高朝辉前期未按时交纳租金，2015年7月30日，高朝辉交纳123795元，至此，高朝辉付清了2016年3月27日之前的全部租金。2016年3月27日之后按什么标准交纳租金和管理服务费，双方发生争议。食尚城租赁部主张“双方没有达成口头协议，2016年3月27日之后的租金还是按照原合同履行”。高朝辉主张“原、被告口头达成协议仍然在享受1年只交8个月租金的优惠政策，没有拖欠租金”。2016年5月27日至2017年10月26日，高朝辉交纳租金7笔，从食尚城租赁部出具的收据内容表明，2016年3月28日至2017年12月27日，原、被告实际仍然再按补充协议约定的扶持政策收取租金，即1年交纳8个月租金，2016年3月28日至2016年12月27日按5个月计算租金和管理服务费为206325元（41265元×5个月），高朝辉于2016年5月27日、8月1日、12月10日分3次交纳租金和管理服务费206325元，高朝辉交清了2016年3月27日至2016年12月27日的租金和管理服务费。2016年12月28日至2017年12月27日按8个月计算租金和管理服务费为338373元（41265元×6个月+45391.5元×2个月），高朝辉于2017年4月21日、8月16日、9月18日、10月26日分4次交纳租金和管理服务费253013.4元，尚欠85359.6元。2017年12月28日之后应按什么标准交纳租金和管理服务费，2017年12月25日，食尚城租赁部向法院递交诉状，2017年10月26日之后，高朝辉未再交纳租金和管理服务费，对未交纳的租金和管理服务费按原合同收取租金，即按1年交纳12个月租金，2017年12月28日至2018年6月27日期间租金和管理服务费为272349元（45391.5元×6个月），高朝辉没有交纳。原告食尚城租赁部要求被告高朝辉支付拖欠的租金和管理服务费，应据实结算。原告食尚城租赁部要求被告高朝辉支付违约金，因原、被告双方在履行合同中对按什么标准交纳租金和管理服务费发生争议，事出有因，并且被告每季度仍在交纳租金，故对原告食尚城租赁部该项请求，本院不予支持。原告食尚城租赁部要求确认双方签订的合同于2017年12月12日被解除，因被告高朝辉每季度仍在交纳租金，食尚城租赁部要求解除合同并不符合《食尚城租赁经营合同》第九条约定“未按时足额缴纳当期租金，欠缴时间已达30天”的情形。双方签订的《食尚城租赁经营合同》第十一条也规定“在执行期间如发生争议，可向当地法院提出诉讼解决，合同其他条款应继续履行”，按照《食尚城补充协议》的约定，高朝辉租赁房屋期限还有一年多时间，食尚城租赁部即可收回房屋，继续履行合同对双方均有益，故对原告食尚城租赁部该项请求，本院不予支持。原告食尚城租赁部要求被告高朝辉自合同解除之日起按1513元/每日支付占有使用费至实际交房日，因双方继续履行合同，应按照《食尚城租赁经营合同》、《食尚城运营经营协议》、《食尚城补充协议》约定交纳租金和管理服务费。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条、第二百一十二条的规定判决如下：一、被告高朝辉支付襄阳市樊城区食尚城房屋租赁部租金和管理服务费85359.6元（2017年12月27日前拖欠的租金）。二、被告高朝辉支付襄阳市樊城区食尚城房屋租赁部租金和管理服务费272349元（2017年12月28日至2018年6月27日拖欠的租金）；三、2018年6月28日至2019年8月31日（食尚城租赁经营合同至2019年8月31日止）期间的租金和管理服务费按照《食尚城租赁经营合同》、《食尚城运营经营协议》、《食尚城补充协议》约定交纳，即每月按45391.5元交纳，直至高朝辉腾退位于襄阳市樊城区解放路五十三号海创广场三层房屋之日止。四、驳回原告襄阳市樊城区食尚城房屋租赁部其他诉讼请求。上述应付款项，于本判决生效之日起十日内履行，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8074元，原告襄阳市樊城区食尚城房屋租赁部负担2094元，被告高朝辉负担5980元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号17×××56。上诉人也可以将上诉案件受理费直接交襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  彭庆伟人民审判员  陈小玲人民陪审员  刘姝悦二〇一八年六月十一日书 记 员  牛玉玲