福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终1878号 上诉人（原审原告）：李德进，男，汉族，1988年4月23日出生，住福建省安溪县。 上诉人（原审原告）：李桂青，女，汉族，1988年10月7日出生，住福建省安溪县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王界红，福建伟盛律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：安溪县新湖房地产开发有限公司，住所地福建省安溪县湖头镇前进路。 法定代表人：赖永元，公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄巧玲，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王锦隆，福建天衡联合律师事务所律师。 上诉人李德进、李桂青因与上诉人安溪县新湖房地产开发有限公司（以下简称“新湖房地产”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2017）闽0524民初4820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李德进、李桂青上诉请求：撤销一审判决，查明事实后依法改判或将本案发回重审。事实和理由：根据合同约定，新湖房地产应于2016年6月30日前交房。新湖房地产未能在合同约定的时间内完成交付义务，且至今未能交付，其应按合同约定支付相应的违约金。河道改造属于新湖房地产可预期可控的期间，不能成为新湖房地产逾期交房的责任豁免原因予以扣除。镇政府并非高压电力杆线路迁移及排洪沟改造的实际施工单位，没有直接参与工程，其不具有出具说明的主体资格。即使存在该二个项目工程，是否直接影响到案涉房地产开发项目施工的举证责任应由新湖房地产承担。一审将该期间予以全部扣除交房期限是错误的。合同附件六《合同补充协议》的部分内容减轻了新湖房地产的义务负担，与《商品房买卖合同》第22条相悖，《合同补充协议》中关于中雨天气扣除交房时间的条款减轻了新湖房地产的义务负担，应认定为无效条款。案涉房屋进入室内装修等阶段，此时即便是中雨、大雨天气也不影响项目的继续施工，因此天气因素不应扣除交房时间。 新湖房地产辩称，双方签订的合同约定，存在市政建设、气象因素等情况的，出卖人可以延期交房。一审判决认定市政建设、气象因素等影响可以顺延交房，有合同依据，是正确的。《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人经充分协商后签订的，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。补充协议中关于顺延交房事由的约定是对可能发生情况的客观描述，不存在加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形，《商品房买卖合同》及补充协议约定的内容应当予以遵守。业主的上诉请求，事实和理由均不能成立，应予驳回。 新湖房地产上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回李德进、李桂青的全部诉讼请求。事实和理由：一、《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间是一个相对时间。实际的交房时间应根据交房前发生的可顺延因素予以调整。顺延期间又发生可顺延因素的，仍应据实顺延。假设新湖房地产存在逾期交房的行为，给买受人造成的损失为其不能使用房产所带来的租金损失，而案涉房产所在地同类房产月租金为几百元，按照一审判决计算的每月违约金为3000元左右，该违约金的标准明显过分高于损失，应当予以调减。二、因业主申请购房困难补助，双方在约定的价款基出上给予了50000元的优惠，一审未查清案涉项目的商品房实际购房款的事实，未扣除该优惠的50000元，仍以合同约定的价款计算违约金的数额，明显有误。 李德进、李桂青辩称，有关顺延的条款系在补充协议中约定，且系格式条款。相关内容没有加粗加黑提示买受人，应认定为无效条款。违约条款是双方真实意思表示，双方应当遵守，不存在所说谓的过高问题。关于50000元的优惠，不是新湖房地产给的，不应扣除。关于该优惠的50000元，到底是新湖房地产先予以垫付再向政府追偿还是由新湖房地产具体执行，是新湖房地产与政府的关系，与本案无关。 李德进、李桂青向一审法院起诉请求：1.判令新湖房地产立即支付李德进、李桂青逾期交房的违约金（自2016年7月1日起以购房款447592元按日万分之三计算至实际交房之日止，至起诉时暂计人民币56396元）。2、判令新湖房地产支付给李德进、李桂青因在规定日期内未达到约定交付条件的违约金人民币1000元。3、由新湖房地产承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年10月7日，新湖房地产作为出卖人与李德进、李桂青作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××16）及《合同补充协议》。合同及合同补充协议约定：李德进、李桂青向新湖房地产购买址在安溪县××镇××号楼××＃××室××房，价款为447592元。合同第八条约定：出卖人应当于2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.详见附件六。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。附件六《合同补充协议》第三条第5款约定：本合同第八条所指的“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力外，还包括如下：（1）非出卖人原因造成的市政配套工程引起的延误：包括但不限于停电（以安溪县电力公司提供的资料为准）等情况造成无法正常施工；（2）为配合政府的法规、规章、命令（含高考、中考、重要领导视察）或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；（3）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决；（4）气象原因（台风、中雨以上降水、6级或6级以上大风）；（5）……（6）政府原因导致竣工手续延误以及其他非出卖人原因造成的延误。该合同及合同补充协议同时对讼争房屋的其他权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，李德进、李桂青将购房款447592元支付给新湖房地产，并由新湖房地产出具三张发票给李德进、李桂青收执。但新湖房地产至今未按合同约定将涉案房屋交付给李德进、李桂青使用。 另查，1.新湖房地产在开发建设涉案房屋所在楼盘的过程中，涉及到河段河道（排洪沟）改道工程及高压电力杆线路迁移，安溪县湖头镇人民政府于2013年10月12日开始对该市政配套工程进行函复请示，于2015年4月完成征地动工、2015年7月30日完工。2.2015年7月31至2016年6月30日期间，中雨以上天气共56日。 一审法院认为，李德进、李桂青与新湖房地产签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行各自的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。合同签订后，李德进、李桂青依约向新湖房地产支付了购房款447592元。根据《商品房买卖合同》第八条、《合同补充协议》第三条第5款的约定，新湖房地产因所在楼盘中河段河道（排洪沟）改道工程及高压电力杆线路迁移和中雨以上天气的原因可顺延交房，其可顺延交房的时间为2014年10月8日至2015年7月30日河段河道（排洪沟）改道工程及高压电力杆线路迁移天数296日、2015年7月31日至2016年6月30日期间中雨以上天气56日，共计352日，即新湖房地产可顺延至2017年6月17日前交房。新湖房地产至今未交房，其行为已构成违约，依约应承担逾期交房的民事责任。因新湖房地产公司逾期交房已超过90日，李德进、李桂青选择继续履行合同，故新湖房地产应支付给李德进、李桂青逾期交房违约金（违约金自2017年6月18日起至实际交房之日止，按李德进、李桂青已付购房款447592元的日万分之三计算）。李德进、李桂青主张合同补充协议及天气原因系格式条款，不应扣除的意见，于法不符，不予采纳，但认为2016年6月30日之后的天气原因不能扣除的意见，于法有据，予以采纳。双方在合同第八条约定若新湖房地产未能在规定日期内将符合交房条件的涉案商品房交付给李德进、李桂青，应支付给李德进、李桂青1,000元的违约金，该约定是基于所涉房产已交付为前提，在所交付的房屋不符合合同约定的情形下才能产生，而本案讼争房产至今尚未交付，故李德进、李桂青诉求该违约金，于法无据，不予支持。新湖房地产对此的辩解，于法有据，予以采纳。综上，李德进、李桂青请求新湖房地产支付违约金于法有据的部分，予以支持；新湖房地产辩解中符合法律规定的部分，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、安溪县新湖房地产开发有限公司应支付给李德进、李桂青逾期交房违约金（违约金自2017年6月18日起按已付购房款447592元的日万分之三计算。其中截止至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至安溪县新湖房地产开发有限公司将本案讼争房屋交付给李德进、李桂青之日止；若未满一年按实际天数计算。）；二、驳回李德进、李桂青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1235元，由李德进、李桂青负担900元，由安溪县新湖房地产开发有限公司负担335元。 二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据。新湖房地产提供：1.湖头镇政府出具的《蓝溪国际·翠湖城高压电力杆线路迁移及排洪沟改道工程进度情况说明》，证明高压线杆迁移及排洪沟改道直至2015年7月30日才完工并交付建设用地。2.一份泉州名城资产评估房地产估价有限公司泉名城评（询）[2017]68号《评估咨询报告》，以此证明涉案合同约定的违约金标准过高，应参照涉案房产所在地的租金标准予以调整。3.安溪县气象局出具的气象证明，证明在2016年9月14日至16日、2016年9月27日至28日、2017年7月29日至31日发生6级或6级以上大风天气8天。4.《关于开展帮助无房户、住房困验户解决住房问题专项活动的通知》、湖头镇人民政府的说明、彭天才的代付款说明及个人身份证、银行流水，证明诉争房屋的实际购房款扣除优惠的50000元后为397592元。5.邮寄证明，证明2017年11月11日，其向业主发出交房通知，要求业主于2017年11月15日前来办理交房手续，但业主至今未办理交房手续，故本案逾期交房违约金应计算至2017年11月15日止。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：对当事人二审争议的事实，一、李德进、李桂青与新湖房地产签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》第三条第5款，系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效。合同约定的交房时间是一个相对时间，实际的交房时间应根据交房前发生可顺延因素予以调整，顺延交房期间又再次发生顺延事由，依约应当予以顺延。根据《商品房买卖合同》第八条及《合同补充协议》第三条第5款的约定，并结合安溪县湖头镇人民政府出具的《蓝溪国际·翠湖城高压电力杆线路迁移及排洪沟改道工程进度情况说明》，新湖房地产及李德进、李桂青于2014年10月7日签订合同，截至2015年7月30日因市政配套工程可顺延296天；2015年7月31日至约定的交房期限2016年6月30日期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延54天。即在合同签订后至合同约定的交房时间2016年6月30日期间合计可以顺延交房350天，顺延至2017年6月15日前交房。在2016年7月1日至2017年6月15日顺延交房期间，因中雨以上（50天）、6级或6级以上大风天气（5天）可顺延52天（其中扣除重复天气3天），顺延至2017年8月6日前交房。在2017年6月16日至2017年8月6日顺延交房期间，因中雨以上（9天）、6级或6级以上大风天气（3天）可顺延10天（其中扣除重复天气2天），顺延至2017年8月16日前交房。在2017年8月7日至2017年8月16日顺延交房期间，没有出现可顺延的天数。即新湖房地产经过多次合理的顺延可在2017年8月16日前交房。二、根据彭天才于2017年11月23日出具的代付款说明及银行转账记录凭证，并结合中共湖头镇委员会、湖头镇人民政府下发的《关于开展帮助无房户、住房困难户解决住房问题专项活动的通知》，可以证明李德进、李桂青因申请购房困难补助，新湖房地产根据中共湖头镇委员会、湖头镇人民政府下发的《关于开展帮助无房户、住房困难户解决住房问题专项活动的通知》给予其购买案涉项目商品房优惠50000元，李德进、李桂青实际支付的购房款比合同约定少50000元的事实。李德进、李桂青应以实际购房款397592元作为基数计算逾期交房违约金。三、新湖房地产逾期交房给李德进、李桂青所造成的损失并不必然局限于租金的损失，新湖房地产亦未能提供证据证明双方合同约定的逾期交房违约金过分高于所造成的损失，故其要求调减违约金的理由不能成立，本案仍应按双方合同约定的已付款日万分之三的标准计算逾期交房违约金。四、李德进、李桂青对新湖房地产二审提供的邮寄单真实性没有意见，可以证实开发商要求业主于2017年11月15日前来办理交房手续，但业主至今未办理交房手续。除以上本院查明认定的事实外，一审查明的其余事实正确，予以确认。 本院认为，李德进、李桂青与新湖房地产签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》第三条第5款系双方当事人的真实意思表示，且不具有法律规定的无效情形，应认定有效。新湖房地产经过多次合理的顺延可在2017年8月16日前交房，新湖房地产于2017年11月11日通知业主交房，但截止本案二审庭审终结前，新湖房地产未能提供证据证实其具备约定的交房条件，故其通知交房不能视为业主同意接收，故违约金应自2017年8月17日起按已付购房款397592元的日万分之三计算至新湖房地产将符合约定交房条件的商品房交付给业主止。李德进、李桂青主张合同附件六《合同补充协议》第三条第5款无效及中雨以上天气不能顺延交房时间，缺乏依据，不予采纳。本案双方当事人已对逾期交房违约金标准作出明确约定，新湖房地产关于应参照租金标准调减违约金的主张，理据不足，不予采纳。新湖房地产有关顺延交房时间的主张符合合同约定，予以支持。 综上所述，李德进、李桂青的上诉请求不能成立；新湖房地产的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省安溪县人民法院（2017）闽0524民初4820号民事判决； 二、安溪县新湖房地产开发有限公司应支付给李德进、李桂青逾期交房违约金（违约金自2017年8月17日起按已付购房款397592元的日万分之三计算。其中截止至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至安溪县新湖房地产开发有限公司将符合约定交房条件的本案讼争房屋交付给李德进、李桂青之日止；若未满一年按实际天数计算。）； 三、驳回李德进、李桂青的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1235元，由李德进、李桂青负担617.5元，安溪县新湖房地产开发有限公司负担617.5元。二审案件受理费1235元，由李德进、李桂青负担617.5元，安溪县新湖房地产开发有限公司负担617.5元。 本判决为终审判决。 审判长  李金凤 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年六月二十九日 书记员  苏水福 附件：本案所适用的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。