海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书(2015)海南一中民一终字第1054号上诉人（原审被告）海南金海盛实业有限公司.法定代表人潘少敏，该公司总经理。被上诉人（原审原告）海南椰龙食品工业有限公司。法定代表人周慧菊，该公司总经理。委托代理人唐光荣，该公司经理。上诉人海南金海盛实业有限公司(以下简称金海盛公司)因与被上诉人海南椰龙食品工业有限公司（以下简称椰龙公司）租赁合同纠纷一案，不服海南省定安县人民法院（2015）定民初字第507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月16日立案受理后，依法组成��议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2012年11月17日，原、被告双方签订了《仓库租赁合同》，约定：原告椰龙公司租用被告金海盛公司面积约为400平方米的仓库，被告出租给原告的仓库应符合国家有关规定，同时被告应确保该仓库无产权纠纷。仓库租赁期限自2012年12月1日至2014年11月31日，每月租金3000元，按月支付。合同签订时原告向被告支付了3000元的合同保证金。另查明，被告出租给原告的仓库系被告私自建造，并未报建，仓库也未取得建设工程规划许可证，直至本案一审辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证。原告椰龙公司向海南省定安县人民法院提起诉讼，请求判决：1.确认2012年11月17日原、被告签订的《仓库租赁合同》无效；2.被告金海盛公司返还原告合同保证金3000元；3.诉讼费由被告负担。原审法院认为：本案诉讼争议���焦点是原、被告签订的《仓库租赁合同》是否有效。原、被告于2012年11月签订的《仓库租赁合同》虽是双方当事人真实意思表示，双方也已经履行多年，但最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”被告承认其出租给原告的仓库在本案一审辩论终结之前尚未取得建设工程规划许可证，故本案原、被告签订的合同违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告将未办理建设工程规划许可证的仓库出租给原告，导致合同自始无效，被告应当承担合同无效的过错责任，应将签订合同取得的3000元保证金退还给原告。对于被告辩称原告未支付七月份租金，合同有效应继续履行，且要求原告按照合同约定支付租金后才退还保证金的意见，由于合同无效，被告辩称的租金应为仓库占用使用费，被告是否应支付七月份的仓库占用使用费，与本案无关，被告可在另案中主张。故关于被告不予退还保证金的辩称，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同���纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告海南椰龙食品工业有限公司与被告海南金海盛实业有限公司于2012年11月17日签订的《仓库租赁合同》无效；二、被告海南金海盛实业有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告海南椰龙食品工业有限公司返还3000元合同保证金。案件受理费50元，减半收取25元，由海南金海盛实业有限公司负担。宣判后，金海盛公司不服原审判决，向本院提起上诉称：上诉人金海盛公司于2002年4月1日与定安县人民政府签订《包装厂综合项目用地协议书》，同年4月至6月分别与定安县国土环境资源局签订了三份土地出让合同，合计用地36亩，并取得用地规划红线图。2005年4月15日，定安县建设局向上诉人颁发了编号为63的《建设用地规划许可证》。因定安县人民政���迟迟未发土地使用权证，上诉人向法院提起行政诉讼，海南中级人民法院（2006）海南行初字第98号行政判决书判决定安县人民政府于30日内受理金海盛公司办理土地使用权相关手续的申请，海南省高级人民法院（2007）琼行终字第93号行政判决维持了一审判决结果。上诉人至今一直向税务部门缴纳土地使用税和房产使用税。综上所述，上诉人的土地和房产是合法的，租赁合同符合法律法规规定，请求二审法院：1.撤销海南省定安县人民法院（2015）定民初字第507号民事判决；2.判决合同继续履行，保证金不予退还；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。为证明其主张，上诉人金海盛公司二审提交了以下5份证据：1.海南中级人民法院（2006）海南行初字第98号行政判决书；2.海南省高级人民法院（2007）琼行终字第93号行政判决书；3.第63号《建设用地规划许可证》；4.���产税发票；5.《包装厂综合项目用地协议书》。以上证据共同证明上诉人金海盛公司对涉案仓库所在土地有合法使用权，已取得《建设用地规划许可证》，土地上的房产也是合法的。被上诉人椰龙公司答辩称：金海盛的上诉请求不合理，请求二审法院维持一审判决，本案一、二审诉讼费由上诉人金海盛公司承担。被上诉人椰龙公司二审提交了以下3份证据：1.解除租赁合同《通知》及粘贴《通知》的照片；2.《客户变更用电申请书》；3.定安县人民法院《诉状收据》。以上证据共同证明椰龙公司已通知金海盛公司解除租赁合同，且于2015年7月12日搬离了涉案仓库，椰龙公司认为即使法院认定涉案租赁合同有效，该合同也已实际解除。经质证，被上诉人椰龙公司认为上诉人金海盛公司二审所提交的5份证据与本案无关，不能达到其所要证明的目的。上诉人金海盛公司对被上诉人椰龙公司二审所提交证据均不予认可。经与原件核对，本院对上诉人金海盛公司二审所提交5份证据的真实性、合法性、关联性予以确认，本院认为，该5份证据证明上诉人金海盛公司使用涉案仓库所在土地有合法依据，但是不能证明涉案仓库的建设依法经过了报建手续并得到批准。就被上诉人椰龙公司二审所提交的3份证据，本院对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认；证据2因无原件核对，本院不予采纳；证据3未体现椰龙公司要证明的内容，不能达到其证明目的。二审查明的事实及采信的证据与一审查明的事实、采信的证据一致，本院予以确认。另查明，涉案仓库为砖墙砌筑，盖有铁皮屋顶。因仓库所在土地尚未办理土地使用权证，该仓库未能完成报建手续，其建设未得到相关部门批准。椰龙公司现已搬离涉案仓��。上述事实有当事人口头陈述及现场勘查照片予以证明。本院认为，本案中，当事人在提出确认租赁合同效力请求的同时，还提出了与合同相关的其他诉讼请求，本案案由应为租赁合同纠纷。本案的争议焦点是上诉人金海盛公司与被上诉人椰龙公司于2012年11月17日签订的《仓库租赁合同》是否有效。根据本案查明的事实，涉案仓库用铁皮搭建屋顶，非采用永久性建筑结构形式，该仓库应属临时性简易建筑。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”第四十四条规定：“在城市、镇规划区内进��临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。”因与定安县人民政府、定安县国土环境资源局存在纠纷，上诉人金海盛公司尚未取得涉案仓库所在土地的土地使用权证，进而无法完成地上建筑的报建手续。虽事出有因，但涉案仓库的建设未经主管部门批准，确属事实。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，上诉人金海盛公司就未经批准的临时性、简易仓库与被上诉人椰龙公司订立租赁合同，且该仓库在一审法庭辩论终结前尚未取得主管部门的批准，该租赁合同应属无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效法律后果的规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还。被上诉人椰龙公司应搬离仓库，将仓库交还给上诉人金海盛公司，经查，椰龙公司已搬离该处。上诉人金海盛公司因该租赁合同收取的被上诉人椰龙公司的保证金3000元，应当返还给被上诉人椰龙公司。现上诉人金海盛公司上诉主张其与椰龙公司之间的租赁合同有效，应继续履行，并不予退还保证金，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人金海盛公司的上诉主张没有法律依据，原审判决认定事实清楚，程序合法，判决恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人海南金海盛实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白玉琳审判员  梁振文审判员  黄声泽二〇一五年十二月十一日书记员  邱飞丽附适用的法律条文：《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。第四十四条第一款在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：白玉琳撰稿：白玉琳校对：邱飞丽印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年12月16日印制（共印18份）