重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2015）南川法民初字第00804号原告重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司，住所地重庆市南川区南城办事处和平路时代商都B-2-2，组织机构代码67101992-5。法定代表人皮中满，重庆市佳迎物业管理有限责任公司总经理。委托代理人王毅，重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司员工。委托代理人罗琴，重庆祥永律师事务所律师。被告李小容，女，1963年7月15日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托代理人蔡雪（李小容女儿），1986年2月17日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。原告重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司（以下简称佳迎物业公司）诉被告李小容物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月11日立案受理后，依法由代理审判员冯超独任审理，并适用简易程序于2015年3月2日公开开庭进行了审理，原告重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司的委托代理人王毅、罗琴，被告李小容及其委托代理人蔡雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司诉称，2008年9月23日，原告与南川区XX小区开发企业重庆灿盛房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。合同约定，住宅服务费每月每平方米0.8元；商业用房每月每平方米1.5元。被告系XX小区的业主，住宅用房面积为80.09平方米，按照合同约定，被告每月每平方米建筑面积应交纳物业服务费0.8元。被告自2012年1月1日起至2012年12月31日原告公司撤出XX小区近两年的时间，被告累计拖欠原告公司物业服务费769元、公摊水电费60元未交纳。期间，原告多次采用电话通知、发催收函等方式进行催收，但被告以各种理由拒绝交纳。原告提供了物业服务，被告就应该交纳物业服务费。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告支付拖欠原告的物业服务费、公摊水电费、违约金，共计904元。被告李小容辩称，原告诉称的被告住宅面积、每月物业服务费标准、公摊水电费标准以及拖欠的月份属实。原告并未尽到自己的义务，小区车辆乱停乱放，消防通道经常停放车辆，小区的绿化面积也用于停车。被告房屋挑梁出现问题，要求开发商解决，开发商告知被告已全权委托原告处理，但原告一直未对被告房屋挑梁问题进行处理。原告把被告房屋出现的问题处理好之后被告会交纳物管费。经审理查明，2008年9月23日，重庆灿盛房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为XX小区实施前期物业管理服务，合同期限从2008年9月23日起至XX小区业主委员会成立时止。物业服务费标准执行为：住宅房屋每月每平方米建筑面积0.8元；商业每月每平方米建筑面积1.5元。佳迎物业公司提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序、治安安全、消防等事项的协助管理和服务。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、业主装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由乙方（佳迎物业公司）管理服务的其他服务事项，但保修期内属保修范围的由甲方（重庆灿盛房地产开发有限公司）承担；不属于保修范围的由该共有部分业主按建筑面积比例承担（属大修基金维修的除外）。在该协议中双方还约定了其他权利义务，合同第二十六条约定，甲方（重庆灿盛房地产开发有限公司）、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方（佳迎物业公司）支付违约金。被告李小容系南川区XX小区XX号住宅用房的业主，其房屋建筑面积80.09平方米。被告房屋每月每建筑平方米物业服务费为0.8元，被告从2012年1月1日起至2012年12月31日原告撤离该小区止的物业服务费以及每月每户公摊水电费5元均未交纳。原告佳迎物业公司诉至本院，要求被告李小容支付拖欠原告的物业服务费、公摊水电费、违约金（按欠款金额的30%计算），共计904元。被告以房屋挑梁断裂未得到解决为由拒绝交纳物管费。另查明，2008年1月24日，佳迎物业公司经重庆市工商局南川区分局准予设立登记，原告公司营业执照载明经营范围为物业管理（取得相关行政许可后方可从事经营）；销售：五金、建筑材料（不含危险化学品）。2009年3月18日取得物业服务资质证书。2010年4月27日，原被告签订了《南川区XX房屋装饰装修服务协议》，并于同日为维护物业管理区域内全体业主的共同利益，保证物业管理服务的工作的正常进行，被告向原告签署了承诺书。2011年6月25日，被告领取了房屋墙体裂纹赔付款500元。2012年9月21日，重庆灿盛房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了委托代理协议，协议载明，甲方全权委托乙方代为处理该小区（XX小区）的遗留问题。协议第二条约定，甲方全权委托乙方处理的范围：除主体剪力墙，柱框架结构质量（甲方负责）以外的全部瑕疵；（如室内墙、梁板裂缝、涂料起皮、屋面防水、外墙渗水、凸窗渗水、消防、水电及其他等）代表甲方（及建筑方）解决业主的投诉问题，协同处理好各方面的矛盾，防止矛盾激化。协议第三条约定，甲方包干付给乙方委托费用人民币叁拾贰万元整，委托费用包括材料及工资款，付给业主的赔偿金，甲方付给乙方的代理费等。经重庆灿盛房地产开发有限公司委托，中国人民解放军后勤工程检测中心于2013年9月4日对南川区XX小区出具检测报告，其中包含了对被告房屋所在的2#楼7层梁体进行现场调查、检查、测量、检测。检测报告7.3载明“2#楼7层L～M／23轴梁体无明显裂缝，现表现为梁下墙体纵向开裂，裂缝宽度约1mm，为填充墙与剪力墙间裂缝，该裂缝对建筑结构安全性无不良影响。”原告以书面方式向被告催收过物业服务费，并对小区业主进行温馨提示，向小区建筑企业上报小区工程遗留问题、向有关职能部门报告小区违建情况。本案在审理过程中原告自愿放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。以上事实，有原告提交的承诺书、《前期物业服务合同》、《南川区XX房屋装饰装修服务协议》、告之函、XX工程遗留问题上报、会议纪要、温馨提示、违法建筑报告单、情况反映、物业服务费催交通知单、企业法人营业执照、组织机构代码、资质证书、检测报告、施工方案，被告提交的检测报告、委托代理协议，被告自邀证人张某某、程某某的证实等证据在案佐证以及庭审过程中原、被告双方的陈述证明，并经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”。据此，业主所在小区建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对全体业主均具有约束力。且原告公司于2009年3月18日取得了中华人民共和国物业服务企业资质证书，也为被告所在小区提供了物业服务，被告应当按该合同的约定履行交纳物业费的义务。对被告以原告未对被告房屋挑梁问题解决拒绝交纳物业服务费的抗辩主张，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，原告经重庆灿盛房地产开发有限公司的委托代为处理XX小区的遗留问题，其受委托处理的范围并不属于《前期物业服务合同》中原告应履行的义务，故本院对被告的该抗辩主张不予支持。根据合同约定及被告李小容房屋的建筑面积，被告李小容自2012年1月1日至2012年12月31日止均未交纳物业服务费，因此，被告李小容拖欠原告物业服务费共计768.86元［（80.09平方米×0.8元）×12个月］，拖欠的公摊水电费60元（5元×12个月），本院予以确认。鉴于物业服务的区域性和业主交纳物业服务费用的个体性，物业服务企业与业主应各自履行服务义务和交费义务，物业服务企业不得因部分业主未交纳服务费而拒绝提供物业服务或降低服务质量，业主也不得依据其对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：由被告李小容于本判决生效之日起10日内支付原告重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司2012年1月1日起至2012年12月31日止的物业服务费768.86元、公摊水电费60元。如未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告李小容负担。被告李小容负担之金额限于本判决发生法律效力后立即迳付原告重庆市南川区佳迎物业管理有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  冯超二〇一五年四月二十三日书 记 员  韩玲