四川省郫县人民法院民 事 判 决 书(2015)成郫民初字第3222号原告绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司，住所地：四川省郫县。法定代表人孙志文，总经理。委托代理人邓恒，国浩（成都）律师事务所律师。委托代理人罗浩，国浩（成都）律师事务所律师。被告侯淑凤，女，1970年10月26日出生，，汉族，住重庆市荣昌县。委托代理人侯炎，四川蜀航律师事务所律师。原告绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司（以下简称“绿地房地产开发公司”）与被告侯淑凤（反诉原告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月19日立案受理，被告侯淑凤（反诉原告）于2015年9月27日向本院提出反诉。本案由审判员文武独任审判，于2015年10月28日公开开庭进行了审理。原告绿地房地产开发公司（反诉被告）的委托代理人邓恒、被告侯淑凤（反诉原告）的特别授权代理人侯炎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿地房地产开发公司（反诉被告）诉称，原被告双方于2013年12月2日签订了《商品房买卖合同》及其补充协议（含附件），上述协议约定，被告购买原告开发建设的绿地国际花都项目*幢*单元*层*号商品房。该房屋总价为人民币445030元，支付方式为按揭贷款方式付款。如逾期支付，逾期在90日之内，自约定的应付期限届满之次日至实际支付应付款之日止，被申请人应按日向申请人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向原告支付违约金。逾期超过90日，自约定的应付款期限届满之次日至实际支付应付款之日止，被申请人应按日计算向申请人支付逾期应付款万分之二的违约金。上述协议签订后被申请人未按约向申请人支付剩余房款338030元。经申请人多次催告后，被申请人仍拒绝支付。现原告向法院起诉，要求：1、请求判令被告立即向原告支付未付的购房款共计338030元；2、请求判令被告立即向原告支付逾期的违约金共计35696元（按每日万分之二的标准暂计至2015年5月7日，实际计算至被申请人实际支付欠付房款之日，具体计算见附件1）；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。被告侯淑凤（反诉原告）辩称，1、对于被告没有支付房款的原因是原告造成的，当初购房时表示原告协助被告办理按揭贷款，但是现在原告没有进行协助办理，被告现要求解除合同。2、被告支付的违约金理由，合同并没有约定。被告侯淑凤（反诉原告）诉称，反诉人通过搜房网找到被反诉人开发的绿地集团，提出了购买房屋的意向，并于2013年9月28日交付了3万元购房定金，并于当日在售楼部签订《商品房买卖合同》，约定由被反诉人代为办理按揭手续，该合同在反诉人签字完毕后被反诉人以己方没有盖章为由收回了两份合同，要求反诉人改天来取合同，却一直未将购房合同交付给反诉人，也未通知反诉人提交关于办理按揭的程序及需要提交的资料。最终导致反诉人无法实现购房，被反诉人趁机要求反诉人支付剩余的全部房款，反诉人无力承担，于2015年9月17日向被反诉人书面提出解除合同，被反诉人拒绝签收。于2015年9月27日向被反诉人邮寄了解除合同告知书。被反诉人不予退还反诉人预交的首付款。现被反诉人对反诉人提起诉讼，为维护反诉人的合法权益，特向法院提起反诉，请求：1、判令解除反诉人与被反诉人之间的《商品房买卖合同》；2、判令被反诉人退还购房款共计107000元；3、本案诉讼费由被告承担。原告绿地房地产开发公司（反诉被告）辩称，1、反诉人主张解除商品房买卖合同及补充协议，没有合同约定的依据，也没有法律规定的法律依据，其无权要求解除买卖合同。双方的买卖合同中并没有约定反诉人在为获取银行贷款的情况下有解除买卖合同的权利。因此，反诉人无权要求解除合同。2、反诉人并没有向被反诉人发出任何解除通知，其所述的以上对被反诉人提出解除合同的事实没有依据。3、根据双方合同约定，以及法律规定办理银行贷款的责任和义务均应由反诉人承担，反诉人拒不履行义务根本没有向银行申请办理贷款，也没有向银行提供相应的贷款资料。因此，反诉人并非不能获得贷款而是其根本没有按约申请贷款。综上被反诉人认为反诉人要求解除合同缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。经审理查明，2013年12月2日，原告绿地房地产开发与被告侯淑凤签订了《商品房买卖合同》及其补充协议（含附件），该合同约定：被告侯淑凤购买原告开发建设的绿地国际花都项目*幢*单元*层*号商品房。该房屋总价为人民币445030元；支付方式为按揭贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的30%。其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。《商品房买卖合同》第九条逾期付款责任：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加（1）逾期在90日之内，自约定的应付期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，……自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》附件五：付款方式及期限的约定：3、对第3项贷款方式付款补充约定：（1）买受人签定合同后，在2013年12月7日前支付首期楼款135030元，最终以银行审核认定的为准。（2）买受人采用银行抵押贷款付款方式购房，向银行申请7成20年抵押贷款。按揭款共人民币310000元。（3）买受人应备齐银行规定的抵押贷款资料，自买卖合同签订之日起7个工作日内向银行提交。如买受人向银行提交资料不齐全或已提交的资料不能满足放款要求，则买受人应当于收到出卖人或银行要求补充资料的电话或书面通知之日起2个工作日内向银行补充齐全。买受人如超出上述约定期限未向银行提交抵押贷款资料或者未按时向银行补充齐全抵押贷款资料导致买受人不能按照买卖合同的约定付清全部房价款的，买受人应自上述期限届满后按买卖合同第九条约定的标准承担逾期付款的违约责任。合同签订后，被告侯淑凤（反诉原告）于2013年9月28日支付定金30000元，12月25日支付35000元，2014年4月22日支付13000元，5月16日支付10000元，9月25日支付19000元，共计支付购房款107000元。但在签约后侯淑凤因征信不够未能办理按揭贷款手续。2015年2月6日，绿地房地产开发公司向侯淑凤发出关于贷款催办函，但侯淑凤至今仍未能够取得按揭贷款。原告绿地房地产开发公司（反诉被告）于2015年8月19日向本院起诉，请求判令被告继续履行合同，向绿地房地产开发公司支付购房余款338030元；侯淑凤向原告支付逾期的违约金共计35696元。被告侯淑凤（反诉原告）提起反诉，请求依法解除《商品房买卖合同》，判令原告绿地房地产开发公司（反诉被告）向反诉人侯淑凤退还购房款107000元。以上事实，有原告提交的原告的营业执照、被告身份证、《商品房买卖合同》及附件与补充协议、缴费收据、贷款催办函等足以证实。本院认为，原告绿地房地产开发与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。均应按照约定全面履行自己的义务，但侯淑凤支付部分款项后，在约定的付款方式及付款期限届满前未通过按揭贷款支付其余购房款的行为表明其不履行主要债务，且在绿地房地产开发公司催告后至今仍未履行。侯淑凤应承担相应的违约责任。本案争议的焦点是侯淑凤是否有权要求解除合同。对于解除合同，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满当事人之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据上述规定，除双方当事人协商一致解除合同外，不管是约定解除权还是法定解除权，合同法赋予守约方才享有单方解除权，违约方不享有单方解除合同的权利。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”继续履行是令违约方承担责任的首选方式，合同法之所以作出这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金更有利于实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”该规定是继续履行的例外规定，但只适用于非金额债务而不适用于金钱债务，金钱债务从法理上讲不存在履行不能的问题，在债务人拒绝履行的情况下应当强制履行，金钱债务最适于强制履行。《商品房买卖合同》及补充协议中约定的付款方式为：侯淑凤向绿地房地产开发公司支付首付款107000元后，其余310000元购房款由侯淑凤向银行按揭贷款支付，如果按揭不成，则应由侯淑凤一次性支付。绿地房地产开发公司在履行《商品房屋买卖合同》及补充协议中不存在违约行为，而侯淑凤未按合同约定办理按揭贷款来支付剰余购房款，也未一次性支付剩余购房款，其行为构成违约，绿地房地产开发公司要求侯淑凤按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定支付剩余购房及违约金系请求债务人继续履行金钱债务，符合法律规定，故应当责令侯淑凤继续履行。侯淑凤对于自己不能获得银行按揭贷款时应采用一次性方式支付剩余购房款的约定是明知的，虽然该条款系绿地房地产开发公司提供格式条款，但不具有提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容，即不存在无效情形，故侯淑凤以不能获得银行贷款为由请求解除合同的理由不成立，本院不予支持。对侯淑凤提出合同签订后并未得到合同无事实依据，本院不予采信。双方在《商品房买卖合同》补充协议中约定逾期付款，购房人应按逾期应付款的每日万分之二支付违约金，绿地房地产开发公司未能提供相关损失的证据，其主要损失应当是资金利息损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，结合本案的实际以及违约方的过错程度和守约方的损失等因素，本院酌情将侯淑凤应承担逾期付款违约金由每日万分之二调整为万分之一。因补充协议中约定买受人不愿意提高首付款的，应当在不能贷款的情形发生后10日内一次性付清全部购房款，故逾期付款的违约金应从2013年12月7日起加10日起计算，即从2014年12月17日起计算至履行完毕时止。侯淑凤要求解除合同，退还购房款的反诉请求均不成立，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告侯淑凤（反诉原告）于本判决生效后二十日内向原告绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司（反诉被告）支付购房款338030元；二、被告侯淑凤（反诉原告）于本判决生效后二十日内向原告绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司（反诉被告）支付逾期付款违约金，违约金计算方法为：以未付购房款338030元为基数，从2014年12月17日起按每日万分之一计算至履行完毕时止；三、驳回原告绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司（反诉被告）的诉讼请求；四、驳回被告侯淑凤（反诉原告）的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，收取案件受理费3453元，反诉费1270元，合计4723元由被告侯淑凤承担。案件受理费已由原告绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司预交，被告侯淑凤在履行判决给付义务时一并付给原告绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 文 武二〇一五年十二月三十一日书记员 本天岚