广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三初字第2368号原告郭世雨，女，汉族，1986年11月8日出生，身份证住址深圳市宝安区。委托代理人周争锋，广东华商律师事务所律师。被告钱茵芳，女，汉族，1973年10月14日出生，身份证住址杭州市余杭区。委托代理人刘仁辉，广东深兴律师事务所律师。委托代理人林俊斌，广东深兴律师事务所实习律师。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址深圳市福田区5。法定代表人吴军强。委托代理人刘洪铭，系公司员工。原告郭世雨诉被告钱茵芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产公司）作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郭世雨及其委托代理人周争锋，被告钱茵芳及其委托代理人刘仁辉，第三人世华地产公司的委托代理人刘洪铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年5月24日，原告和被告在第三人的居间下签订《二手房买卖合同》，原告以680万的价格购买被告深圳市宝安区罗田路深业新岸线XX栋X座XXX，房产证号50××79。被告收取原告定金68万元。后双方又在6月8日签订深（宝）房现字（2015）第14146号《深圳市二手房买卖合同》，合同内容基本不变。上述合同签订后，被告房产屡次被他人查封，导致合同无法继续履行。双方在2015年8月26日签署《补充协议》，约定被告在10月25日前返还原告定金68万元并支付5万元利息后，合同解除。同时还约定如果被告没有在10月25日前支付上述费用，则需承担双倍返还定金的赔偿责任，同时一并承担按照合同成交价日万分之四的违约责任。10月25日，经原告催促被告拒不按照补充协议约定履行，原告诉至法院，请求法院判令：1、被告双倍返还原告定金136万元；2、被告向原告支付违约金暂计2720元（按照合同成交价的日万分之四自2015年10月27日计算到被告实际双倍返还定金至日止）；3、被告承担本案诉讼费用及保全费用。被告钱茵芳答辩称，请求驳回原告的诉讼请求，驳回其返还双倍定金的请求，原告支付定金之后，被告返还20万元给原告，被告愿意将剩余定金返还原告。第三人世华地产公司陈述称，原被告双方是在第三人居间下签订的房地产买卖合同，之后合同在双方协商下解除。经审理查明，2015年5月4日，原告郭世雨（买方）与被告钱茵芳（卖方）经第三人世华地产公司居间服务签订一份《二手房买卖合同》，约定被告将其位于深圳市宝安区深业新岸线XX栋X座XXX房产（深房地字第××号，登记所有人钱茵芳100%产权）转让予原告，转让成交价6800000元；买方应于签订合同时支付定金100000元，于签署本合同之日起1日内再支付定金100000元，双方同意前述定金均交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金，双方直接收付的以实际交付方式为准；买方应于合同签署之日起12日内付清首期房款约房款总额减去银行承诺贷款余额，并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；买方无法取得银行贷款承诺额或贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款，否则视为违约；买方应于签署申请按揭文件前自行交纳办理银行按揭所产生的按揭服务费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，否则视为买方违约；前述一次性付款方式下的剩余全部房款或银行按揭付款方式下的首期款均交由买方指定银行监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，买方须在前述约定的付款期限内将需监管的资金存入监管账户，该款项按监管协议规定的程序操作，买卖双方另约定的除外；该房产处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起三十日内自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方；买卖双方须于银行出具贷款承诺函（若卖方须办理赎楼手续的，则还应同时满足卖方已赎出房地产证原件并注销抵押登记的条件）之日起三日内，签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，递件回执由居间方或担保公司代为保管，在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日内，买卖双方须到国土局等相关部门领取房地产证并按约定交纳税费；房产转让所产生的过户税费由买方负担；卖方应当于收到全部楼款（交楼押金除外）三日内将该物业交付于买方；如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价的每日万分之四支付违约金，并继续履行合同，如买方逾期履行超过10日或有其他根本违约的行为，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止或没收买方已付的定金；如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价的每日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过10日或有其他根本违约的行为，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止或双倍返还已付的定金。合同备注栏约定：1、买卖双方协商关于赎楼费用由买方承担人民币8万元整，其余由卖方承担；2、此房交易现状为法院查封状态，买方已支付人民币10万元整给卖方作为定金，经纪方已明确告知买卖双方交易有风险，由此产生的纠纷由买卖双方自行承担，与经纪方无关。2015年6月7日，原被告双方就同一房产买卖签署了一份《深圳市二手房买卖合同》，约定涉案房产转让总价为680万元，交易定金为68万元，合同签订时卖方支付定金40万元，合同签订后3日内，买方支付定金28万元；买方须于2015年7月15日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款136万元至买卖双方约定的银行第三方监管账户；买方须于2015年7月22日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足应缴款；房产交易涉及所有税费由买方承担；卖方应当于2015年8月15日前交付房产；除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行；买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》15日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，在收文回执载明的回复日期届满之日起10日内，买卖双方须办理交纳税费的手续，该房地产证由买方领取，买方负有抵押义务的，在买方领取新房产证后10个工作日内须办理抵押登记手续；任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之10的违约金；买卖双方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。2015年6月8日，被告钱茵芳给原告郭世雨出具收据称，收到郭世雨交来购买钱茵芳位于宝安区深业新岸线XX栋X座XXX的房产的定金68万元。钱茵芳已于5月24日收到郭世雨定金10万元，6月2日收到郭世雨定金30万元，剩余定金28万元郭世雨保证与6月10日前支付给钱茵芳。以上所有款项的支付以银行账户转账为准。另定金收据备注：所签合同以深圳市二手房买卖合同（深（宝）房现买字（2015）第14146号为准）。2015年5月24日至2015年6月8日，原告郭世雨共计向被告钱茵芳汇款68万元。2015年8月26日，原被告签订补充协议，约定在（深（宝）房现买字（2015）第14146号合同基础上，由于钱茵芳个人原因，无法正常履行合同，有条件解除已签的二手房买卖合同，并约定，钱茵芳保证在2015年10月25日前返还郭世雨已经交的购房定金68万元，另支付利息5万元，并做到两年内不再销售合同涉及的房产；钱茵芳如果无法做到协议第1条，须按照已签署的二手房买卖合同，返还郭世雨的购房定金人民币68万元，按定金罚则赔偿。另须按照已签的二手房买卖合同第十二条，依合同总价为基础按日万分之四支付违约金。以上事实，有《二手房买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》、定金收据、房产证、补充协议、汇款凭证等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有关合同效力。原告与被告先后签订了《二手房买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》和补充协议，上述合同系原被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。从合同签订的时间顺序上来看，原被告双方于2015年6月7日签订的《深圳市二手房买卖合同》签订在后，且合同中明确约定在该合同签订之前的承诺及协议，如有与该合同不相符的，以该合同为准。故应当认定原被告确认2015年6月7日签订的《深圳市二手房买卖合同》取代了双方2015年5月24日签订的《二手房买卖合同》。且原被告双方实际上也是按照2015年6月7日签订的合同履行的，并在定金收据和补充协议中均明确以2015年6月7日签订的《深圳市二手房买卖合同》为准。有关合同的解除。从原告提交的第一份《二手房买卖合同》备注部分可以看出，在合同签订及履行过程中，原被告均知晓涉案房产存在被司法机关查封等情况，且明知合同可能无法履行的风险，并自愿承担上述风险。且在原被告双方签订的《补充协议》中亦明确表示原告同意不再购买涉案房产，故应当认定为涉案合同已经由原被告双方协商解除。有关定金。由于涉案合同已合法解除，定金应当返还。原告支付被告定金68万元，事实清楚，被告应当返还。庭审中被告主张已经返还20万元，原告对被告的上述主张予以确认，故被告仍须退还定金48万元。对于原告主张被告退回定金68万元的主张，本院予以部分支持。有关违约责任。涉案《深圳市二手房买卖合同》经原被告双方协商一致解除，且原被告双方在合同签订前已经了解涉案房产被查封，合同可能无法履行的情况，故不存在因违约解除合同的事实。关于补充协议，原被告约定被告应当于2015年10月25日前返还郭世雨已交的定金68万元，另支付5万元利息，如逾期，须按照已签署的二手房买卖合同，返还郭世雨的购房定金68万元，按定金罚则赔偿，另需按照已签的二手房买卖合同第十二条，以合同总价为基础按日万分之四支付违约金。补充协议签订后，被告钱茵芳仅支付了20万元，构成违约，应当依照补充协议第2条承担双倍返还定金的责任。至于补充协议第2条约定的违约金，因定金罚则和违约金均属于惩罚性责任，两者不能并用，且《深圳市二手房买卖合同》第十二条的约定系针对被告不能按时交付房产的违约责任，原告因被告没有按照补充协议退回定金而要求依照原合同第12条履行违约责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告钱茵芳于本判决生效之日起五日内向原告郭世雨返还定金480000元；二、被告钱茵芳于本判决生效之日起五日内向原告郭世雨支付双倍定金差额680000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17154元，保全费5000元，由被告负担，上述费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 郭  映  舜人民陪审员 朱  纯  禄二〇一五年十二月三十日书 记 员 王  子  文书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第11页共11页