内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）赤商终字第204号上诉人（原审被告）王爱春，男，1963年3月14日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区赤峰市。委托代理人张柏松，赤峰市长青法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）赤峰五甲万京置业有限公司管理人，内蒙古大川律师事务所，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区金帝商务大厦B座五区三层。负责人王洪柱，内蒙古大川律师事务所主任。委托代理人陈瑞学，内蒙古大川律师事务所律师。上诉人王爱春因与被上诉人赤峰五甲万京置业有限公司管理人（以下简称管理人）请求确认债务人行为无效纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2015）松民初字第4443号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年11月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人王爱春的委托代理人张柏松，被上诉人管理人的委托代理人陈瑞学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，赤峰五甲万京置业有限公司（以下简称五甲置业公司）为解决资金问题，向被告王爱春借款人民币500万元，双方没有签订借款合同，而是于2014年6月30日签订了合同编号为2014-0003992号、2014-0003993号、2014-0003994号、2014-0003999、号2014-0004000号、2014-0004001号、2014-0004002号、2014-0004007号、2014-0004010号、2014-0004012号、2014-0004013号、2014-0004015号、2014-0004016号、2014-0004017号、2014-0004018号的《内蒙古商品房买卖合同》，约定五甲置业公司将其开发的坐落在赤峰市松山区平双公路西、联合动力南五甲万京（赤峰）信息科技产业园区B区15号楼15-2-2-1502、15-2-2-1503、15-2-2-1504、15-2-2-1601、15-2-2-1602、15-2-2-1603、15-2-2-1604、15-2-2-1701、15-2-2-1704、15-1-1-1802、15-1-1-1803、15-2-2-1801、15-2-2-1802、15-2-2-1803、15-2-2-1804房屋出售给被告王爱春，该十五套房屋总面积为1232.44平方米，合同最低单价为每平方米4056元，最高单价为4068元每平方米，房屋总价款为500万元。上述合同签订后，被告王爱春于2014年7月2日将500万元人民币转入五甲置业公司账户内，五甲置业公司为被告王爱春出具了500万元的收据1枚，双方对上述房屋办理了网签手续。2014年7月2日，五甲置业公司与被告王爱春又签订了一份《商品房回购协议书》，约定五甲置业公司自被告交付购房款次日起6个月内回购上述房屋，如不回购，双方执行商品房买卖合同；五甲置业公司回购时，应按原售价（被告已付房款额）回购；同时约定自签订协议之日起，五甲置业公司每月向被告支付利息20万元。五甲置业公司已向被告王爱春支付2014年7月2日至2014年10月2日的借款利息60万元。原审法院另查明，赤峰市中级人民法院于2014年11月13日作出（2014）赤民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理大连园林花木工程有限公司对五甲置业公司的破产清算申请。并于2015年1月13日，指定内蒙古大川律师事务所担任五甲置业公司管理人。2015年6月3日，原告诉至本院，要求确认五甲置业公司与被告王爱春签订的《内蒙古商品房买卖合同》以及《商品房回购协议书》无效；由被告协助原告解除上述房屋的网签手续。原审法院认为，综合当事人的诉辩主张和该院查明的事实，本案的争议焦点是五甲置业公司与被告王爱春之间是借贷关系还是房屋买卖合同关系。根据被告王爱春与五甲置业公司签订的15份《内蒙古商品房买卖合同》和1份《商品房回购协议书》中，关于双方对回购价格、回购期限、利息、房屋销售单价的约定以及被告确已收取了五甲置业公司给付的借款利息60万元的事实，应确认五甲置业公司与被告王爱春的真实意思表示是借贷而不是商品房买卖，五甲置业公司从被告处借款人民币500万元，双方之间形成的是借贷关系。被告王爱春与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》是名为房屋买卖，实为保证债权的实现而用房屋提供的抵押担保，即五甲置业公司为抵押人，被告王爱春为抵押权人和债权人。《商品房回购协议书》约定五甲置业公司自被告交付购房款次日起6个月内回购上述房屋，如不回购，双方执行商品房买卖合同，实际上是变相约定了债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。被告王爱春与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》属于《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》所禁止的流质契约，该合同违反了法律的强制性规定，因此，被告王爱春与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》和《商品房回购协议书》依法应认定无效。因被告王爱春与五甲置业公司签订的《内蒙古商品房买卖合同》已经在房产登记机关办理了网签备案手续，原告要求被告王爱春协助办理解除对上述房屋的网签手续，实际是要求注销上述房屋的网签合同，故原告的该项请求符合法律规定，该院予以支持。五甲置业公司应偿还被告王爱春借款500万元，但因赤峰市中级人民法院已经裁定受理大连园林花木工程有限公司对五甲置业公司的破产清算申请，因此被告王爱春的债权应通过向管理人申报债权的途径主张权利。综上所述，对原告的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，原审法院判决：被告王爱春与赤峰五甲万京置业有限公司于2014年6月30日签订的合同编号为2014-0003992号、2014-0003993号、2014-0003994号、2014-0003999、号2014-0004000号、2014-0004001号、2014-0004002号、2014-0004007号、2014-0004010号、2014-0004012号、2014-0004013号、2014-0004015号、2014-0004016号、2014-0004017号、2014-0004018号的《内蒙古商品房买卖合同》及2014年7月2日签订的2014年7月2日签订的《商品房回购协议书》无效；由被告王爱春于本判决生效后三日内协助原告办理注销上述房屋的网签合同。案件受理费100元，由被告王爱春负担。上诉人王爱春不服原审判决，向本院上诉称，一、原审判决认定事实不清。上诉人与五甲置业公司经自愿平等协商，签订了15份《内蒙古商品房买卖合同》，约定五甲置业公司将其开发的坐落在赤峰市松山区平双公路西、联合动力南五甲万京（赤峰）信息科技产业园区B区15号楼的15套楼房出售给上诉人，该15套房屋总面积为1232.44平方米，合同单价为每平方米4056元-4068元每平方米，总价值为500万元。上述15份合同并办理了网签登记。如果是原审判决认定的真实意思表示是借贷不是房屋买卖，那么，双方之间应签订房产抵押合同，而非商品房买卖合同，原审依双方签订的回购协议以及五甲置业公司支付上诉人利息60万元（该60万元是购房款本金的利息，而非原审判决认定的借款利息）确定双方之间是借贷关系是错误的。因为回购协议并未履行，五甲置业公司以构成违约，回购协议已视为解除，双方应继续履行商品房买卖合同。二、原审判决适用法律错误。上诉人与五甲置业公司签订的15份商品房买卖合同是在自愿平等协商的基础上签订的，并不违反合同法第五十二条的规定，是合法有效的。双方之间是房屋买卖关系，而非借贷关系。原审判决依据《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定判决明显适用法律错误。请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。上诉人的上诉请求及上诉理由无法律依据，其中债权数额的认定并非本案审查的内容，而且，作为被上诉人仍将继续审查上诉人在破产案件中具体的债权数额。本院审理查明的事实与原审判决查明的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案中，双方当事人虽签订了《内蒙古商品房买卖合同》并基于该买卖合同办理了网签手续，但双方同时就涉案款项又签订了《商品房回购协议书》；之后上诉人又收取了五甲置业公司支付的利息；在五甲置业公司的破产程序中，上诉人王爱春就涉案款项也向管理人申报了债权。当事人的上述行为证明双方的真实意思表示不是买卖房屋而是民间借贷。因此，双方当事人是以签订买卖合同作为民间借贷的担保，而房屋买卖并不是双方的真实意思表示，故原审法院判决涉案的《内蒙古商品房买卖合同》及《商品房回购协议书》无效并由王爱春协助管理人注销涉案房屋的网签合同并无不当。综上，上诉人王爱春的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款㈠项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费100元，由上诉人王爱春负担。邮寄送达费40元，上诉人王爱春、被上诉人赤峰五甲万京置业有限公司管理人各承担20元。本判决为终审判决。审判长  田丽丽审判员  其其格审判员  张伟波二〇一五年十二月二十一日书记员  刘 月