广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗海法民三初字第210号原告：黄伟杰，住所地广东省化州市。委托代理人：李广彬、黄树豪，均为广东宏力律师事务所律师。被告：涂国钧，住所地广州市荔湾区。被告：广州市万城商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：涂国钧。两被告共同委托代理人：陈琪璋、黄京穗，均为广东恒生律师事务所律师。原告黄伟杰诉被告涂国钧、广州市万城商业经营管理有限公司（下称“万城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李怡然独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李广彬，两被告的共同委托代理人黄京穗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年1月15日，原告就购买位于南珠路2号华南国际小商品交易中心／万城小商品交易中心2200号铺（以下简称“涉案商铺”），与被告万某公司签订《万城小商品交易中心认购书》，同日原告支付了购房定金50000元，2011年1月17日原告又支付了首期房款100000元，2011年3月9日原告又支付了二期房款20000元，2011年3月9日原告再支付了律师费1300元，2012年8月3日原告又再支付了按揭费3250元。2011年3月24日，原告与被告涂国钧、万某公司签订涉案商铺的《商铺买卖合同》（以下简称“合同”）；合同约定，商铺价款总金额：330000元，按揭付款：2011年1月17日前支付150000元（包含定金），2011年3月9日前支付20000元，余下160000元向银行申请抵押贷款支付；被告应于2014年10月1日前将涉案商铺交付原告使用，逾期交付超过15日，原告有权单方解除合同；合同生效后的210个工作日内，被告应为原告办理涉案商铺的过户手续，逾期办理超过15日，原告有权单方解除合同，要求被告退还全部已付房款，并按房价款的10%的标准向被告主张违约金。原告迟迟未接到被告关于按揭贷款的相关消息，原告就此多次催促被告办理按揭手续及商铺的过户手续，但未果。至今，原告才发现涉案商铺已被贵院查封，被告已无法为原告办理过户手续及交付涉案商铺。原告认为，被告已违反了合同的约定，其行为已构成根本违约，严重损害了原告的合法利益。根据合同法的法律规定，原告可以解除合同，被告应当退还所有已收款项、赔偿原告的全部损失、支付相应的违约金。故起诉要求：1、解除原告与被告于2011年3月24日签订的《商铺买卖合同》；2、被告向原告退回已支付的房款170000元及利息暂计43596.05元（实际利息以170000元为本金，从2011年1月15日开始按中国人民银行的同期同类贷款利率计至被告退回全部房款之日止）；3、被告向原告赔偿已支付的律师费1300元及利息暂计321.62元（实际利息以1300元为本金，从2011年3月9日开始按中国人民银行的同期同类贷款利率计至被告退回全部房款之日止）；4、被告向原告赔偿已支付的按揭费3250元及利息暂计496.31元（实际利息以3250元为本金，从2012年8月3日开始按中国人民银行的同期同类贷款利率计至被告退回全部房款之日止）；5、被告向原告支付违约金33000元（按房价款的10%标准计算）；6、被告承担本案的全部诉讼费用。两被告共同辩称：第一，本案的被告万某公司不是本案适格主体，不应承担责任，被告涂国均通过公证委托授权被告万某公司出售涉案商铺，被告万某公司仅仅是代理人，根据委托书依法履行代理权利，商铺买卖合同中显示出卖人是被告涂国钧且合同签字处均有原告的签名，买受人是在清楚的情况下同意购买并签订合同，被告涂国均应对代理人万某公司的代理行为承担民事责任，被告万某公司不应承担连带责任；第二，原告没有按照合同约定支付全部购铺款项，根据原告向法院提交的广州市盈联投资顾问有限公司出具的按揭费收据显示被告通知原告办理按揭付款手续，原告也缴纳的了按揭费用，但原告未按合同履行办理按揭付款给被告，原告存在违约，无权主张利息及违约金；我方认为导致商铺至今未过户的原因是由于原告的违约，虽然本案涉案商铺已被法院查封，但我方认为原告单方违约拖延导致过户期限拖延其也是违约方，因此无权向被告主张利息及相应违约金；第三，涉案商铺虽然被法院查封，但其查封依据并非因本案诉讼争议产生，原告作为商铺的购买人有权向法院提出查封异议，将涉案商铺解封，使合同可以顺利履行，因此被告认为法院查封不必然导致合同解除；第四，原、被告在合同第15条有明确约定合同解除后违约金的计算标准，而原告诉讼请求中主张被告支付相应利息的请求没有任何的合同及法律依据；第五，原告第四项诉讼请求中要求被告赔偿已支付的律师费1300元，根据原告向法院提交的证据清楚显示该笔费用由广东华某律师事务所收取的，该笔费用是原告聘请律师为其提供法律服务所支付的费用，与被告无关，原告无权要求被告返还；第六，原告申请办理按揭向按揭公司支付的按揭费用应当向收款方主张，被告不是按揭公司，不应返还按揭费用，通过原告提交的按揭费收据可以印证被告通知原告办理按揭贷款手续，而事实上原告没有办妥按揭付款，违反合同约定，原告也是违约方，无权主张违约金。经审理查明，2010年9月26日，被告涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为被告涂国钧，受托人为被告万某公司；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。2011年3月24日，被告万某公司代被告涂国钧（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（以下简称“该商铺”，房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）2层200号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为330000元（第三条）；付款方式为按揭付款：2011年1月17日前支付150000元，2011年3月9日前支付20000元，余下房价款160000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任；如银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金方式支付该差额部分款项，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期不超过15日的，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金，本合同继续履行；逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同。若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收；若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款1‰的标准向出卖人计付违约金（第五条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人（第八条）；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部己付房价款，并按己付房价款10%的标准向买受人支付违约金。若买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自本合同第八条规定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款l‰的标准向买受人计付违约金（第九条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金（第十五条）；等。被告万某公司于2011年1月15日向原告出具涉案商铺定金50000元的《收据》、于2011年1月17日向原告出具涉案商铺首期款100000元的《收据》、于2011年3月9日向原告出具涉案商铺二期款20000元的《收据》。被告涂国钧确认被告万某公司已将上述房款转交给其。原告于2014年12月31日以被告逾期办理过户手续、逾期交付涉案商铺以及涉案商铺被查封为由提起本案诉讼。诉讼中，原、被告确认以下情况：1.合同生效后的210个工作日的届满日期为2012年1月12日；2.涉案商铺现址为海珠区南珠路2号2200。根据广州市房地产档案馆于2015年3月18日出具的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区南珠路2号2200的产权人为涂国钧，登记时间为2011-09-06；来函摘要中显示该业被本院于2014年9月5日以（2014）穗海法执字第434-314号协助执行通知书及执行裁定书查封，查封时效为2014年9月5日至2016年9月4日；等。被告表示不清楚何时能解除对涉案商铺的查封。原告为证明其诉讼主张，还向本院提交了律师费和按揭费的收据：1.由广东华某律师事务所于2011年3月9日向原告出具的涉案商铺律师费1300元的《收据》；2.广州市泰通房地产按揭代理有限公司于2012年8月3日向原告出具的按揭费3250元的《收款收据》。对此，被告表示按揭费和律师费不是被告收取的，不应向被告主张，按揭费收据能够证明被告通知原告办理按揭贷款手续，原告未办妥按揭付款。对于按揭手续的办理，原告确认被告已通知其办理涉案商铺的按揭手续，但认为是被告的原因导致银行不肯批贷款，而被告并没有根据合同约定15日内通知原告一次性支付款项；同时，原告表示没有证据证明是被告的原因导致银行不肯批贷款。对此，被告表示贷款是银行与原告之间的关系，银行是否同意贷款应当由原告通知被告，被告从未收到原告通知关于贷款未能获批的情况，原告是在2012年8月3日到按揭公司缴纳按揭费用，但原告至今都未办理按揭付款手续，未向被告支付全额房款，其拖延付款存在违约，无权主张利息及违约金。此外，原告表示第1、5项诉讼请求依据的均为原告与被告涂国钧签订的《商铺买卖合同》的第十五条，同时认为合同约定的违约金过低，其实际损失远大于违约金所约定的数额，原告实际损失应当从原告支付定金之日起计算，因为原告支付该房款，其应当获得的利益是合同标的的过户交付，因为被告的违约行为导致原告无法获得该利益，其实际损失应当包括购房款及房款支付后按照银行同期贷款利率计算的利息、律师费、按揭费。此外，原告明确表示假如法院不能全部支持其利息和违约金的诉请，其要求被告支付所有款项的利息。本院认为，被告万某公司经被告涂国钧授权委托以其名义与原告签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对原告和被告涂国钧均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故原告要求被告万某公司对被告涂国钧的债务承担连带责任的请求，依据不足，本院不予支持。关于办理按揭手续的问题，被告涂国钧主张从原告提交广州市泰通房地产按揭代理有限公司于2012年8月3日出具的按揭费《收款收据》可以看出被告涂国钧已履行了通知原告办理按揭手续的义务。原告确认被告已通知其办理涉案商铺的按揭手续，对此，本院予以认定。原告主张是被告的原因导致银行不肯批贷款，未能提供证据证明。对此，本院认为，《商铺买卖合同》约定在按揭手续未能办理或者存在差额的情况下，原告须在收到银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金方式支付该部分款项，现原告未能提供证据证明涉案商铺无法办理按揭手续的原因在于被告，故原告主张被告并没有根据合同约定15日内通知原告一次性支付款项，无理，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。由于原告违约在先，故被告涂国钧有权行使先履行抗辩权，有权推迟履行合同约定的协同原告办理过户手续和交付商铺的义务。鉴于涉案商铺现已被查封，被告涂国钧表示不清楚何时能解除对涉案商铺查封，故涉案合同的合同目的也无法实现，因此，原告要求解除涉案的《商铺买卖合同》，并要求被告返还已付购房款的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。鉴于原告违约在先，故原告要求被告涂国钧支付已付房款的利息和按房价款的10%支付违约金请求，缺乏依据，本院不予支持。被告涂国钧不同意解除合同的抗辩意见无理，本院不予采纳。涉案商铺由于登记在涂国钧名下而被查封，倘若原告按合同约定办理了按揭手续，涉案商铺则可过户至原告名下，而不会被查封，故本案受理费宜由原告和被告涂国钧各负担一半。原告所提交的律师费《收据》和按揭费《收款收据》显示该律师费1300元和按揭费3250元的收款单位分别为广东华科律师事务所和广州市泰通房地产按揭代理有限公司而非被告涂国钧，而原告违约在先，故原告要求被告涂国钧赔偿律师费1300元和按揭费3250元及相应利息，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除被告广州市万城商业经营管理有限公司代被告涂国钧与原告黄伟杰于2011年3月24日签订的《商铺买卖合同》；二、被告涂国钧在本判决生效之日起10日内，返还房款170000元给原告；三、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3125元，由原告负担1562.5元，由被告涂国钧负担1562.5元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告涂国钧在履行本判决时将其应负担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  李怡然二〇一五年四月三日书 记 员  谢晓敏曾思融