上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第1541号原告(反诉被告)上海颂航实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人傅吉，经理。委托代理人王玥玮，上海高达律师事务所律师。委托代理人黄贤明，上海高达律师事务所律师。被告(反诉原告)上海荷中商业投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人李勍昊，总经理。委托代理人胡琦伟，上海市捷华律师事务所律师。原告(反诉被告)上海颂航实业有限公司(以下简称“颂航公司”)与被告(反诉原告)上海荷中商业投资管理有限公司(以下简称“荷中公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员金敏浩独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)颂航公司的委托代理人王玥玮、被告(反诉原告)荷中公司的委托代理人胡琦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)颂航公司诉称，2015年1月与荷中公司签订《[红太阳商业广场]房屋租赁合同》，颂航公司向荷中公司租赁位于上海市宝山区通河路XXX号地下一层，建筑面积为1,500平方米，租赁期限为4年，从2015年3月2日至2019年3月1日，租赁用途为开美食广场。颂航公司支付履约保证金及2个月租金，后投入人力物力开始招商，并对外招租。颂航公司开办美食广场位于荷中公司另行出租场地的永辉超市旁，主要是为超市配套，并依赖超市人流。签约后，永辉超市突然停业整顿，直接影响颂航公司的商户入驻并产生延误损失。颂航公司向荷中公司提交损失清单要求赔偿合理损失，双方于2015年7月1日经磋商达成会议纪要。会议纪要明确支持美食广场开业，同意在永辉超市装修期间可开业可不开业，并不收取租金及物业管理费，同时在超市明确开业时间后另行讨论承租户的损失问题。随后，颂航公司的商户筹备开张采购、招募人员进行前期培训。2015年7月中旬，荷中公司突然表示希望收回颂航公司租赁的系争房屋，并另租给永辉超市，并在2015年7月29日发出通知函，通知颂航公司解除合同。荷中公司在2015年8月3日停止供电，并更换门锁，强行于该日解除合同，导致颂航公司及商户无法使用房屋，造成颂航公司及商户实际损失。现起诉要求荷中公司继续履行双方签订的房屋租赁合同，并排除妨害、恢复原状。被告(反诉原告)荷中公司反诉并辩称，对颂航公司所述双方签订房屋租赁合同及其内容、颂航公司已付履约保证金及两个月租金26万元、双方签署会议纪要、荷中公司2015年7月中旬提出收回场地并于7月29日发出解约通知、荷中公司于8月3日停止供电并更换门锁等事实没有异议，但认为，荷中公司同意暂不收取颂航公司从7月1日开始租金及物业管理费，是给予颂航公司的支持，但是不代表颂航公司可以不支付此前的物业管理费。颂航公司承诺于2015年7月10日前付清拖欠的物业管理费，但未按约支付所欠费用。又因系争房屋需进行业态调整，故荷中公司向颂航公司提出终止履行双方房屋租赁合同，颂航公司联合案外人向荷中公司提出无理的巨额赔偿，并干扰荷中公司正常经营，故荷中公司于2015年7月29日及8月10日向颂航公司送达书面终止合同的通知，遭颂航公司拒绝，荷中公司于2015年9月1日正式收回了系争房屋。场地变动只是荷中公司在具有解除权之后考量是否继续履行的一个参考因素。荷中公司按照合同约定行使解除权，且涉案场地的格局发生了变动，一部分区域已经改为电梯，永辉超市已开业经营，双方合同已无法继续履行，故不同意颂航公司继续履行合同的诉讼请求。颂航公司主张的损失，不应由荷中公司承担。颂航公司未按约支付物业管理费1万元、装修保证金3万元，也未支付免租装修期内的相应物业管理费，已构成违约，现反诉要求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、颂航公司支付荷中公司2015年3月2日至2015年7月1日止的租金26万元及物业管理费4万元；3、颂航公司已支付的保证金13万元归荷中公司所有；4、颂航公司按照上述拖欠的物业管理费4万元的日千分之五的标准，支付自2015年7月10日至实际支付之日止的逾期利息；5、颂航公司支付荷中公司2015年8月10日至2015年9月1日的租赁场地占用费5万元。原告(反诉被告)颂航公司针对反诉辩称，荷中公司于2015年2月3日将系争房屋交付给颂航公司，颂航公司支付了13万元履约保证金及两个月的租金13万元，拖欠1万元物业管理费，至于装修保证金，因为没有进场装修，所以没有支付。物业管理合同是从合同，实际上永辉超市停业整顿，荷中公司没有提供物业管理服务，故没有理由支付物业管理费。只要能够正常履行，可以马上支付物业管理费。荷中公司提出颂航公司承诺7月10日前付清物业管理费，颂航公司对此不予认可。荷中公司对永辉超市要装修的情况没有通知颂航公司，影响了颂航公司的使用，双方协商暂不缴纳租金及物业管理费。这样的情况下，颂航公司履行了同时履行抗辩权，没有支付相应的费用，并不属于颂航公司违约的情形。荷中公司在2015年7月提出解除合同，是没有法律和合同依据的。荷中公司2015年8月3日强行停止供电、更换门锁，显已违约，不同意荷中公司的反诉请求。经审理查明，2015年1月15日，颂航公司(承租方，乙方)与荷中公司(出租方，甲方)签订《[红太阳商业广场]房屋租赁合同》，约定，甲方同意将位于上海市宝山区通河路XXX号红太阳商业广场地下一层“红太阳美食广场”区域租赁给乙方，建筑面积为1,500平方米，乙方承诺承租该房屋仅作美食广场用途。租赁期限为4年，从2015年3月2日起至2019年3月1日止；从2015年3月2日起至2015年7月1日止为装修期，装修期间甲方仅免除乙方租金，水电费、物业管理费、垃圾清运费、营销推广费等因使用该房屋所产生的其他一切相关费用乙方仍需支付。合同第六条“租金、物业管理费及其它费用支付”约定，免租装修期内，乙方无需支付租金，但应支付相关物业管理费及本合同约定的其他费用。租赁期内，甲方应当依照其提供的物业服务手册向乙方提供物业管理与服务，乙方须向甲方支付附件四列明的物业管理费。物业管理费按建筑面积为每月1万元。租金和物业管理费乙方按照“付二押二”方式，付款日期定于每2个月的1-3号付款。合同第七条“保证金及支付”约定，乙方应于本合同签订3日内向甲方支付65,000元定金，在2015年3月2日之前付清所有款项，款项包括：履约保证金13万元(含定金65,000元)、两个月租金13万元、物业管理费1万元。进场装修前5日内支付装修保证金3万元。租赁期间，甲方有权从上述保证金中扣减、抵消任何乙方应付而未付的房屋租金、物业费及退场未及时办理相关手续所产生的滞纳金或由于乙方原因发生的本合同所规定的其他违约事件应支付的违约金以及本合同所述的因乙方原因给甲方造成损失的赔偿金。在甲方做出有关扣减、抵消并书面通知乙方后，乙方应在收到书面通知后的十个工作日内向甲方偿付上述任何扣减和抵消费用以使在甲方或委托人处存放的保证金不少于附件四列明的保证金。本合同签署后，若乙方未按期支付保证金，甲方有权顺延交付该房屋而本合同其他期限维持不变。若乙方逾期3日仍未足额缴纳保证金的，则甲方有权单方面解除本合同并有权没收乙方已支付的保证金和有权追索因乙方该等行为令甲方遭受的一切损失。甲方行使单方解除本合同时，无需承担责任且有权将房屋出租给任何第三方而无须通知乙方。合同第十七条“解除本合同的条件”约定，在租赁期内，因乙方违约，甲方有权根据本合同第十九条的约定提前解除本合同，乙方应承担违约责任。合同第十九条“违约责任”约定，租赁期内，除按合同约定，甲方不得擅自解除本合同。若有违反，甲方应双倍退还乙方已支付的保证金及预付的租金、物业费。乙方同意在乙方拖欠本合同约定的租金且经甲方催讨后5日内不支付时，无论乙方是否已支付该房屋水、电等公用事业费或管理费；或乙方拖欠支付管理费、水、电费中任何一项费用或未及时补足水、电、燃气费押金(如适用)超过15日的(以甲方记录为准)，在不影响甲方行使其他权利的前提下，甲方有权停止向该房屋提供水、电及其他物业管理服务直至乙方付清拖欠租金、物业管理费用及违约金。由此造成对乙方营业的影响，甲方无须承担任何责任。同时乙方同意承担甲方采取本条措施期间的该房屋租金、管理费和本合同约定的其他任何费用及重新接驳水、电、气及其他公用设备的费用。乙方逾期支付租金、管理费等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期1日，应按所欠款项的千分之五标准向甲方支付违约金。乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何时间，根据本合同第14.2条约定收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即提前解除，且乙方向甲方承担如下违约责任：(1)按本合同租金标准向甲方支付乙方已经享用的免租装修期间之租金；(3)按逾期应付款项的日千分之五的标准向甲方支付逾期利息；(4)除乙方已支付的保证金被甲方全部没收外，甲方损失超过上述金额的，乙方还应就超过部分向甲方予以补偿。本条所述的违约事件包括乙方逾期不支付租金、管理费、公共事业费及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累计达到1个月或以上的，等等。合同签订后，荷中公司于2015年2月3日将场地交付给颂航公司；颂航公司支付了13万元履约保证金及两个月的租金13万元，未支付物业管理费和装修保证金。2015年7月1日，颂航公司与荷中公司签署《关于美食广场租赁事宜会议纪要》，主要内容为，双方在2015年6月30日开会形成会议纪要，荷中公司表示，永辉超市开业或不开业不是双方租赁合同必备条件，但颂航公司提出永辉超市停业整改可能会影响到美食广场的经营，出于支持美食广场开业考虑，同意在超市装修期间，美食广场可开业可不开业。如果开业，荷中公司可暂不收取租金和物业管理费，但美食广场各档口的水电气等费用需各自自行承担，美食广场产生的垃圾需自行清理。颂航公司提出讨论有关补偿问题，荷中公司认为现不宜谈这个问题，等超市明确开业时间后另行讨论。颂航公司同意美食广场各小档口的装修方案报备物业部门审核同意，否则物业管理方有权让美食广场停业。2015年7月29日，荷中公司向颂航公司送达《关于终止履行房屋租赁合同(编号：2015-1-22-01)的通知》，载明，因场地将进行整体业态格局调整，故双方租赁合同无法继续履行，现正式通知颂航公司双方租赁合同于2015年7月29日解除。关于合同终止后的结算事宜，由双方另行处理。同年8月5日，颂航公司向荷中公司发出《告知函》，要求继续履行合同；在未解除合同前，荷中公司不得擅自进入美食广场。2015年8月10日，荷中公司向颂航公司发出《关于再次要求终止履行房屋租赁合同(编号：2015-1-22-01)通知》，主要内容为，因租赁场地须进行整体业态及格局调整，荷中公司希望双方终止合同履行，相关结算事宜双方可另行协商，但颂航公司明确表示拒绝，且不按合同约定，无理提出巨额赔偿，并拒绝进行沟通协商。颂航公司至今未支付物业管理费1万元及装修保证金3万元，故荷中公司根据合同约定有权单方面解除合同。现再次正式通知，双方租赁合同正式终止，请颂航公司接本通知后三日内至荷中公司办理相关终止履行合同之事宜。颂航公司于8月13日向荷中公司发出回复函，因签订合同时没有透露永辉超市计划停业整改的情况，导致颂航公司履行合同时产生了损失，荷中公司承诺后续另行讨论处理。就事实上的进场装修和继续履行合同，由荷中公司书面确认并默认完工，合同不可能随意终止。对于所提装修保证金和物业管理费，因前期损失荷中公司确认将另行商谈，且中途又以调整为由要求终止合同直接导致颂航公司的损失扩大，故颂航公司行使的是合理的同时履行抗辩权，且物业管理费部分荷中公司在纪要中已明确可暂不支付。要求对颂航公司前期延误损失进行评估，在收到本函后立即恢复供电。审理中，荷中公司承认在2015年8月3日停止供电并更换门锁。荷中公司提供一份由蒋一帆以颂航公司名义于2015年7月9日出具的《承诺书》，内容为，本公司承诺于2015年7月10日17：00之前将之前拖欠的物业管理费交清。颂航公司表示，该《承诺书》上的签字不是蒋一帆签的，对真实性不予认可。另查明，系争房屋现由永辉超市经营使用。以上事实，有双方当事人提供的《[红太阳商业广场]房屋租赁合同》、《关于终止履行房屋租赁合同(编号：2015-1-22-01)的通知》、《告知函》、颂航公司提供的收据、荷中公司提供的《美广所有门钥匙盘点移交清单》、《关于再次要求终止履行房屋租赁合同(编号：2015-1-22-01)通知》、《“对于要求终止履行房屋租赁合同的通知”回复函》、《承诺书》、永辉超市广告宣传材料、照片，及双方当事人所作陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，颂航公司与荷中公司就系争房屋签订的租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当根据诚实信用的原则全面履行。根据合同约定，颂航公司应于2015年3月2日前支付物业管理费1万元，逾期不支付累计达到一个月或以上的，荷中公司有权提前解除合同。但至2015年7月29日，颂航公司逾期不支付物业管理费1万元累计已超过一个月，荷中公司此时向颂航公司所送达《关于终止履行房屋租赁合同(编号：2015-1-22-01)的通知》载明系因场地将进行整体业态格局调整，故双方租赁合同无法继续履行，并通知颂航公司双方租赁合同于2015年7月29日解除。可见，荷中公司解除合同并不是因为颂航公司违约，而是由于其自身的原因。荷中公司此后于8月3日实施停电并锁门，事实上控制了系争房屋，颂航公司无法使用系争房屋，荷中公司以其行为终止了合同的履行，该行为显然是对上述通知的实施。荷中公司于2015年8月13日才以颂航公司未按约支付物业管理费为由提出解除合同，这显然是为其之前所实施解除合同行为所寻找的借口。双方当事人于2015年7月1日签署《关于美食广场租赁事宜会议纪要》，荷中公司表示出于支持美食广场开业考虑，同意在超市装修期间暂不收取租金和物业管理费，对颂航公司提出讨论有关补偿问题认为等超市明确开业时间后另行讨论。可见，在颂航公司逾期超过一个月未支付物业管理费1万元的情况下，荷中公司没有对此提出异议，并同意支持颂航公司所办美食广场开业，双方同意对颂航公司提出有关补偿问题等超市明确开业时间后另行讨论，即荷中公司不提出解除合同并同意颂航公司继续履行合同，履行期限至少应至超市开业之后。荷中公司在超市尚未开业的情况下，以颂航公司未支付管理费为由通知解除合同，显然有违诚信。而且，根据合同约定，荷中公司有权从保证金中扣减、抵消应付而未付的物业管理费，并在做出有关扣减、抵消并书面通知颂航公司后，颂航公司应在收到书面通知后的十个工作日内向荷中公司偿付扣减和抵消费用。在双方合同中，对逾期支付物业管理费的情形，荷中公司可以选择比解除合同更经济、合理的这种解决方案。综上，本院认定荷中公司系因自身原因解除合同，双方合同解除的时间为2015年8月3日。现系争房屋已由案外人经营使用，双方租赁合同客观上已难以履行，颂航公司要求继续履行合同、排除妨害等诉请，本院难以准许。荷中公司违约解除合同，应承担相应的违约责任，鉴于颂航公司在本案中没有提出相关诉请，本案对此不作处理。荷中公司要求颂航公司支付2015年3月2日至2015年7月1日止租金26万元及2015年8月10日至2015年9月1日止占用费5万元的诉请，本院不予准许。对于物业管理费，根据合同约定，在免租装修期间仍应支付，2015年3月2日至2015年7月1日止的物业管理费为4万元。根据会议纪要有关在超市装修期间，美食广场如开业，所产生的垃圾需自行清理的内容，可以推断，在超市装修期间，物业管理是有瑕疵的，故本院酌情确定由颂航公司支付物业管理费3万元，并对荷中公司要求支付滞纳金的诉请不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零九条、第一百一十条第(一)项的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海颂航实业有限公司与被告(反诉原告)上海荷中商业投资管理有限公司签订的《[红太阳商业广场]房屋租赁合同》于2015年8月3日解除；二、原告(反诉被告)上海颂航实业有限公司要求继续履行合同等诉讼请求，不予支持；三、原告(反诉被告)上海颂航实业有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)上海荷中商业投资管理有限公司物业管理费3万元；四、被告(反诉原告)上海荷中商业投资管理有限公司的其他反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取40元、反诉案件受理费减半收取4,250元，由原告(反诉被告)上海颂航实业有限公司负担275元，被告(反诉原告)上海荷中商业投资管理有限公司负担3,975元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  金敏浩二〇一五年十二月二十二日书记员  茅海灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十条【非金钱债务的违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。