丽水市莲都区人民法院民 事 判 决 书（2015）丽莲南民初字第307号原告：李道太。原告：吴伟英。委托代理人（特别授权）：吴洪江、吴巧华。被告：浙江丽水市金科房地产开发有限公司。法定代表人：王金水。委托代理人（特别授权）：王进、刘仲明。原告李道太、吴伟英为与被告浙江丽水市金科房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2015年9月17日向本院提起诉讼。在征得原、被告双方同意后，本院进行了诉前调解，但调解无果。本院于2015年11月21日立案受理后，依法审判员韦剑锋独任审判，于2015年12月12日公开开庭，并与浙江丽水市金科房地产开发有限公司为被告的其余127件房屋买卖合同纠纷案件进行了合并审理。原告委托代理人吴洪江、吴巧华，被告委托代理人王进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李道太、吴伟英诉称：原告为向被告购房，双方于2012年12月6日签订了一份《浙江省商品房买卖合同》。合同第七条约定，买受人应支付的总房款为人民币664026元。第九条约定，出卖人应当在2014年9月30日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用，具体条件包括“1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；。3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；。”。合同第十条约定，出卖人如未按照合同规定的条件和期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权要求出卖人自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。第十六条约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请商品房所有权初始登记，取得《房屋所有权证》。且出卖人承诺于2015年3月30日前，取得前述土地、房屋权属证书交付给买受人，出卖人不能在该期限内交付权属证书超过60日以后，自约定日期至实际交付之日止，按日向买受人支付已经交付房价款0.1‰的违约金。合同生效后，原告依约支付了购房款，但截至2015年6月19日，该商品房项目才经竣工验收合格。至今，被告尚未取得建设工程竣工验收备案证明，也未向原告交付土地使用权证和房屋所有权证。被告行为，已构成违约，根据法律规定，被告应当向原告支付逾期交房的违约金、逾期交付权证的违约金。为此，原告诉请法院判令：一、被告浙江丽水市金科房地产开发有限公司立即向原告支付逾期交房的违约金（自2014年10月1日起，按原告已交付房价款的日万分之一计算至被告实际取得建设工程竣工验收备案证明之日止，计算至起诉之日为人民币20717.61元）；二、被告浙江丽水市金科房地产开发有限公司立即向原告支付逾期交付土地、房屋权属证书的违约金（自2015年4月1日起，按原告已交付房价款的日万分之一计算至被告实际交付土地、房屋权属证书之日止，计算至起诉之日为人民币8632.34元）；三、本案诉讼费用由被告承担。被告丽水市金科房地产开发有限公司答辩称：一、答辩人已书面通知业主于2015年6月20日起办理交房相关手续，根据案涉合同第十二条的约定“书面通知买受人10日内未办理交接手续，视为出卖人如期交付”，故案涉商品房交付日至迟算至2015年6月30日。1、案涉商品房已于2015年6月19日通过竣工验收，符合交付条件，答辩人通知业主收房并无不妥。2、答辩人已于2015年6月19日晚向业主群发短信，通知其于2015年6月20日起开始收房并书面向业主寄送了交房通知，答辩人已按案涉合同约定履行了通知义务。3、根据案涉合同第十二条约定“书面通知买受人10日内未办理交接手续，视为出卖人如期交付”，故业主方应当于接到交房通知后10日内办理收房手续，现业主方实际收房日已超过案涉合同约定的收房期限，故案涉商品房的交付日依据案涉合同约定至迟算至2015年6月30日。二、原告主张的逾期交付土地、房屋权属证书的违约金只限定于商品房本身，案涉购房款是由两部分组成，即商品房价款加上附属用房的价款（包括杂物间和地下车库），其中只有商品房存在权属证明，业主所要求的房屋权属证书也只是为了办理房屋产权证，附属用房不存在逾期产权登记的情况。故逾期登记违约条款应只限定于商品房的登记。计算该部分违约金应当以商品房的价款为计算基数，附属用房的价款应当从购房总价中扣除。经审理，原、被告对《商品房买卖合同》的签订时间、《商品房买卖合同》内容的真实性、原告已经全额支付购房款、附属用房的价款金额、案涉商品房已于2015年6月19日通过竣工验收等事实并无争议，本院予以确认。原告提供的原告身份证、被告企业基本信息、组织机构代码证、商品房买卖合同、购房发票、住宅质量保证书，被告提供的竣工验收报告、交房通知书、邮寄面单及签收单，以及原、被告庭审陈述，能够证明相应的事实，本院予以确认。另经原、被告双方核对，双方确认实际交房时间为2015年6月21日。原、被告的争议有二：一是计算逾期交房违约金的截止日；二是逾期交付权证的违约金计算基数是否应当包括附属用房的价款。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，被告应当按照合同约定的期限在2014年9月30日前交付房屋。虽然案涉商品房已于2015年6月19日通过竣工验收，但被告一直未实际取得建设工程竣工验收备案证明，合同约定的房屋交付条件尚未完全成就。原告在接收交房通知后，于2015年6月21日实际办理了交房手续。被告未能按期交付，应当依照合同约定支付从2014年10月1日至实际交房日的违约金。对于逾期交付权证违约金，被告抗辩认为应当以需办理权证的商品房的价款为计算基数，附属用房的价款应当从总价中扣除。《商品房买卖合同》第十六条约定，“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请商品房所有权初始登记，取得《房屋所有权证》。”“出卖人承诺于2015年3月30日前，取得前述土地、房屋权属证书交付给买受人。”且出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书超过60日以后，“自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。”从合同上下文看，从办理权证的要求，到逾期办理的违约责任，对“已交付房价款”作何种限定？是原告所理解的已经交付的全部房价款，还是被告主张的已交付的需要办理权证的房屋价款，确有歧义。在对合同文本解释有歧义的情况下，应当作对提供格式合同一方不利的解释。另外，在合同第十条中，在约定逾期交房违约金时，也有“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”的表述（被告对此并未提出扣减附属用房价款的抗辩），在同一合同中重复出现的相同的词语，没有特别说明的，应当作相同解释为宜。故本院对被告该抗辩主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告丽水市金科房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李道太、吴伟英逾期交房违约金17530.29元。二、被告丽水市金科房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李道太、吴伟英逾期交付权属证书违约金（以房屋总价款人民币664026元为基数，按日万分之一从2015年4月1日起计算至本判决确定的履行日止）。三、驳回原告李道太、吴伟英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币530元，减半收取265元，由原告李道太、吴伟英负担20元，被告丽水市金科房地产开发有限公司负担245元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审判员  韦剑锋二〇一五年十二月十八日书记员  颜冰峰