广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2014）港民初字第904号原告苏良福。委托代理人吕春，广西维冠律师事务所律师。被告广西向南居房地产开发有限公司。法定代表人杨泽标，该公司董事长。特别授权委托代理人陆振华，广西八桂律师事务所律师。特别授权委托代理人方仕根，广西八桂律师事务所律师。被告广西向南居房地产开发有限公司防城港分公司。法定代表人杨泽奇，该公司总经理。原告苏良福诉被告广西向南居房地产开发有限公司（以下简称向南居公司）、广西向南居房地产开发有限公司防城港分公司（以下简称向南居防城港分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月14日立案受理。依法由审判员李明娟适用简易程序于2014年9月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吕春，被告向南居公司的特别授权委托代理人陆振华、方仕根到庭参加诉讼。被告向南居防城港分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年9月5日，原告与被告向南居防城港分公司签订两份《商品房买卖合同》（备案编号为200910506、200909510），约定原告以按揭方式购买被告开发的桃花湾小区向南居蓬莱嘉园2栋顺风阁6单元103、106号商品房，建筑面积分别为100.37平方米、37.68平方米，总价款分别为260962元、103620元。原告首付房价款分别为60962元、67968元，余款以向银行按揭贷款方式全部支付完毕。经防城港市港口区人民法院（2011）港民初字第620号民事判决书确认房屋交付时间为2010年7月30日，根据原、被告签订的《商品房���卖合同》第十五条的约定，两被告应于2012年7月20日前办理产权登记备案，否则原告因此不能取得房产权属证书的，两被告按日以已付房款的万分之四向原告支付违约金。原告受领房屋至今，两被告尚未能依法将产权登记资料向产权登记机关备案，产权证书因此不能如期办妥，也未向原告支付逾期备案不能的房产证违约金，其行为损害了原告的权益。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、依法确认双方签订《商品房买卖合同》的效力并确认被告解除合同无效；二、两被告向原告支付违约金暂计为98285元（680天×0.0004×（257758＋103620）元=98295元，暂计至2014年5月30日）；三、本案诉讼费由两被告承担。原告对其陈述在举证期限内提供的证据有：《商品房买卖合同》，以证明原、被告间的合同关系及被告备案办证的义务。被告向南居公司辩称，一、原���被告间签订的《商品房买卖合同》已于2014年9月21日解除，根据合同第十五条第4项的约定，向南居公司有权解除合同并收回商品房；根据合同法第六十六条的规定，原告要求其承担逾期办证的违约责任，应同时履行退房的义务。二、向南居公司实际已经于2013年1月4日完成办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告主张违约金计算至2014年5月30日不符合事实。且向南居公司在取得涉诉房屋的初始房屋所有权证后即要求原告前来配合办理房屋产权转移登记，但是原告未能积极配合，导致未能如期办妥房产证，过错并不完全在于向南居公司。三、原告已经取得了房屋产权证，逾期办证未造成原告实际经济损失，原告主张的违约金过高，应按已付购房款的1%计算违约金。被告向南居公司为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、《房屋所有权初��登记申请书》，以证明2013年1月4日，被告向房产局申请办理涉诉房屋的所有权初始登记；2、《房屋所有权证》，以证明2013年1月16日，被告取得了涉诉房屋的初始所有权；3、《房屋所有权转移登记申请书》、《转移登记询问笔录》、《转移登记审批表》、《授权委托书》，以证明2013年8月28日，被告向房产局申请办理了涉诉房屋的所有权转移登记，并按照规定提交了需由被告提供的一切资料；4、《业主领取房产证登记表》，以证明原告已经取得了涉诉房屋产权证；5、《解除﹤商品房买卖合同﹥的通知书》及邮寄单，以证明2014年9月21日，被告邮寄通知原告解除本案《商品房买卖合同》。被告向南居防城港分公司未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。经审理查明，2009年9月5日，被告向南居防城港分公司代被告向南居公司（出卖人）与原告（买受人）签订两份《商品房买卖合同》，约定出卖人以单价2600元每平方米的价格将位于防城港市港口区桃花湾康晨小区向南居蓬莱嘉园2栋顺风阁5单元103、106号商品房卖给买受人，建筑面积为分别为100.37平方米、37.68平方米，房屋总价款分别为260962元、97968元。该合同第八条约定，出卖人应当在2009年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并以质监部门组织开发商、建筑商、监理公司、勘验、设计部门共同验收出具《建设工程质量竣工验收意见书》作为商品房验收合格凭证。合同第九条约定，除合同第八条的特殊情况外，出卖人如未按合同约定的期限内将商品房交付给买受人使用，按逾期时间分别处理：逾期不超过120日，自本合同第八条规定合同的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续���行；逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1.2的违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之四作为违约金，如因买受人原因不能在规定期限内取得权属证书的，也按日支付同等违约金给出卖人；出卖人可退回房款，收回商品房并按已付房价款的1%赔偿买受��的损失；买受人办理权属证书所发生的各项税金及费用均由买受人自行承担。合同签订后，原告向被告向南居公司分别支付了首付款60962元、67968元并办理银行按揭手续支付了其余购房款。2010年7月30日，被告向南居公司将商品房交付给原告使用。2013年1月4日，被告向南居公司就防城港市港口区桃花湾康晨小区向南居蓬莱嘉园2栋顺风阁向房管部门申请房屋所有权初始登记。2013年1月16日，防城港市房产管理局向被告向南居公司颁发防城港市港口区西湾广场康晨小区H28A-H27、H28-H29向南居蓬莱嘉园顺风阁2栋的《房屋所有权证》（防港房权证港口直字第××号）。2013年5月30日，被告向南居公司向房管部门就原告购买的商品房申请办理房屋所有权转移登记并提供相关材料，房管部门于2013年6月18日受理。2013年7月18日、2013年9月26日，原告在被告向南居公司处签领了其所购买商品房的《房屋所有权证》。2014年9月21日，被告向南居公司向原告邮寄《解除﹤商品房买卖合同﹥的通知书》，要求解除与原告签订的《商品房买卖合同》。以上事实，有《商品房买卖合同》、《房屋所有权初始登记申请书》、《房屋所有权证》、《房屋所有权转移登记申请书》、《转移登记询问笔录》、《转移登记审批表》、《授权委托书》、《业主领取房产证登记表》、《解除﹤商品房买卖合同﹥的通知书》、邮寄单及当事人陈述、庭审笔录等证据予以证实，足以认定。本院认为，被告向南居分公司在其权限范围内代被告向南居公司与原告签订《商品房买卖合同》且该行为得到被告向南居公司的认可，故该《商品房买卖合同》视为双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原告与被告���南居公司应当按照合同的约定行使权利，履行义务。合同第十五条约定被告向南居公司应在交房使用后720日内应将办理房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案，被告向南居的交房时间为2010年7月30日，故应在2012年7月20日前将办理房屋权属登记的相关材料报房屋产权登记机关备案。现因被告向南居公司的原因致使原告无法在合同约定的期限内办理房地产权属证书，被告向南居公司的行为已构成违约。庭审中，被告向南居公司主张原告在其逾期办证过程中存在一定过错，但未提供相关证据予以证明，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对被告向南居公司的该主张，本院不予支持。关于被告向南居公司要求解除与原告签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。被告向南居公司主张其根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条及合同第十五条第4项的约定，其有权解除合同。从双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项、第4项的字面意思与逻辑上理解，退房与否的决定权在于买受人，其中第4项“出卖人可退回房款，收回商品房并按已付房价款的1%赔偿买受人损失”并不当然赋予被告向南居公司解除权，且原告作为守约一方，被告向南居公司退回房款、收回商品房应以原告主动提出退房为前提，故对被告向南居公司单方要求解除合同的主张，本院不予支持。对原告要求确认双方签订的合同有效、被告向南居公司解除合同的行为无效的请求，本院予以支持。关于原告要求被告向南居公司与被告向南居防城港分公司承担逾期办证违约金97629元是否有事实和法律依据的问题。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，本案中，被告向南居防城港分公司作为被告向南居公司的分支机构，其民事责任应由被告向南居公司承担，故逾期办证的违约责任应由被告向南居公司承担。根据合同约定，被告向南居公司的办证义务限于向产权登记部门提供需由其提供的资料进行备案，而非办妥《房屋所有权证》，本案中，被告向南居公司于2013年5月30日向产权登记机关办理申请办理房屋所有权转移登记并提供相关资料，产权登记部门于2013年6月18日受理上述申请即视为被告向南居公司履行了为原告的办证义务，故被告向南居公司逾期办证的时间应自2012年7月20日至2014年6月18日，共334天，现原告主张计至2014年5月30日，为315天。被告向南居公司主张合同约定的违约金过高要求予以调整，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，综合考虑被告向南居公司逾期办证行为给原告造成的损失及被告向南居公司过错程度、合同的履行情况等多方面因素，从公平合理角度出发，本院将逾期办证违约金的计算标准调整为每日按已付房价款万分之一向原告支付违约金，故被告向南居公司应向原告支付逾期办证违约金11306.30元{（260962＋97968）元×0.0001×315天}。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告苏良福与被告广西向南居房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效、被告广西向南居房地产开发有限公司于2014年9月21日解除合同无效；二、被告广西向南居房地产开发有限公司向原告苏良福支付违约金11306.30元；三、驳回原告苏良福的其他诉讼请求。案件受理费2241元，减半收取1120元，由原告苏良福负担900元，被告广西向南居房地产开发有限公司负担220元。原告苏良福已预交的1120元案件受理��本院不予退还，被告广西向南居房地产开发有限公司应负担的部分在履行债务时一并支付给原告苏良福。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费2241元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  李明娟二〇一五年四月十日书记员  黄 馨