浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)浙01民终1325号上诉人（原审被告）：汪晨，女，1971年10月27日出生，汉族，住杭州市西湖区。委托代理人：王欢，北京尚荣信（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：浙江报业绿城房地产开发有限公司，住所地：杭州市西湖区文一西路****。法定代表人：何信南，董事长。委托代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。上诉人汪晨因与被上诉人浙江报业绿城房地产开发有限公司（以下简称浙报绿城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初2529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2014年8月15日，浙报绿城公司（出卖人）与汪晨（买受人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2014销1005035）1份，约定：汪晨购买杭州市西湖区××号楼××单元××室商品房，建筑面积228.3平方米，单价38421.70元／平方米，总金额8771674元；汪晨于2014年8月5日前付房价款100万元，剩余房款7771674元于2014年12月31日前付清；汪晨如未按约付款，逾期超过30天后，浙报绿城公司有权解除合同，浙报绿城公司解除合同的，汪晨按累计应付款的5%支付违约金（本条中的逾期应付款指按本合同约定的到期应付款与该期实际已付款的差额）。买卖合同附件约定：在商品房买卖合同解除的情况下，汪晨除负有向浙报绿城公司返还已交房屋、全额赔偿出卖人因处理该等事物而支付或需要支付的各类费用（包括诉讼费用、律师费、公证费、差旅费等）外，还应向浙报绿城公司偿付浙报绿城公司需退换给原代付款第三人或任何第三方资金同等金额的惩罚性违约金；单方依约定解除合同的，汪晨应按照浙报绿城公司的通知无条件配合、协助浙报绿城公司办理需共同申请撤销合同备案登记手续及预告登记的手续；任何一方解除合同，浙报绿城公司与汪晨签订的《车位购置协议》一并解除，汪晨基于购买本合同项下商品房而从浙报绿城公司处取得的车位、储藏室等也应无条件返还给浙报绿城公司等。此外，浙报绿城公司（甲方）与汪晨（乙方）还签订《关于储藏室的〈商品房买卖合同〉补充协议》1份，约定：鉴于乙方向甲方购买西溪诚园正信苑7幢2单元1302室房屋，甲方附随提供西溪诚园正信苑地下贰层7-27号储藏室一间给乙方，乙方无需另行向甲方支付对价；如因特殊情况甲乙双方解除西溪诚园正信苑7幢2单元1302室房屋的《商品房买卖合同》，本协议一并自动解除，若储藏室已交付给乙方，乙方应于解除《商品房买卖合同》前将储藏室恢复原状后返还给甲方等。浙报绿城公司（甲方）与汪晨（乙方）同时签订了《西溪诚园正信苑车位购置协议》2份，约定：乙方向甲方购置西溪诚园正信苑车位两个（地（地下**Ｃ2-477、Ｃ2-597）位总价分别为22万元、31万元；乙方同意于2014年8月5日前一次性付清全款；乙方逾期付款超过30日的，甲方有权解除本协议等。上述协议签订后，汪晨仅支付购房款100万元，剩余款项均未支付。浙报绿城公司于2016年11月1日向汪晨发出《律师函》1份，要求汪晨于2016年11月7日前向浙报绿城公司付清剩余房款7771674元并承担相应违约金。汪晨收到该《律师函》后仍未履行合同义务。浙报绿城公司于2017年委托浙江天册律师事务所为本案纠纷提供法律服务，并为此支付律师费2万元。浙报绿城公司的诉讼请求为：1.解除浙报绿城公司与汪晨就杭州市西湖区西溪诚园正信苑7号楼2单元1302室房屋签订的《商品房买卖合同》（编号：2014销1005035）；2.解除浙报绿城公司与汪晨就西溪诚园正信苑地下贰层7-27号储藏室签订的《关于储藏室的〈商品房买卖合同〉补充协议》、就C2-477号车位签订的《西溪诚园正信苑车位购置协议》、就C2-597号车位签订的《西溪诚园正信苑车位购置协议》；3.汪晨支付违约金438583.7元；4.汪晨配合、协助办理撤销《商品房买卖合同》（编号：2014销1005035）备案登记手续及预告登记手续；5.汪晨承担浙报绿城公司支出的律师费20000元；6.汪晨承担本案诉讼费用。原审法院认为：浙报绿城公司与汪晨签订的《浙江省商品房买卖合同》《关于储藏室的〈商品房买卖合同〉补充协议》及《西溪诚园正信苑车位购置协议》均系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。浙报绿城公司按约交付案涉房屋、车位及储藏室，汪晨未按约支付剩余价款，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据买卖合同约定，汪晨逾期付款超过30日的，浙报绿城公司有权解除买卖合同。根据买卖合同附件及《关于储藏室的〈商品房买卖合同〉补充协议》的约定，买卖合同解除的，相应车位购置协议及有关储藏室的协议一并解除。汪晨逾期付款已超过30日，浙报绿城公司有权解除合同，也有权继续履行合同。浙报绿城公司向汪晨发出《律师函》催告其支付剩余款项的行为表明浙报绿城公司仍主张继续履行合同。汪晨在浙报绿城公司催告的期限内仍未履行付款义务。浙报绿城公司诉至原审法院，要求行使合同解除权，解除买卖合同及相应补充协议、车位购置协议，该解除权的行使并未超过解除权发生之日起一年的除斥期间，故原审法院对浙报绿城公司的第一、二项诉讼请求予以支持。汪晨关于浙报绿城公司已经丧失合同解除权的相关抗辩意见，于法无据，原审法院不予采信。根据买卖合同约定，因汪晨逾期付款导致合同解除的，汪晨应支付浙报绿城公司累计应付款5%的违约金，汪晨辩称合同解除后，浙报绿城可再行出售房屋，因涉案房屋房价上涨较多，浙报绿城公司事实上并不会因为汪晨的违约行为遭受损失。考虑到汪晨确实存在逾期付款的违约行为，结合本案实际情况，原审法院酌情确定汪晨应向浙报绿城公司支付违约金200000元。根据买卖合同附件的约定，买卖合同解除的，汪晨有义务协助浙报绿城公司办理注销相应合同的备案手续，并向浙报绿城公司支付相应律师费，故对浙报绿城公司主张的第四、第五项诉讼请求，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决：一、浙报绿城公司与汪晨于2014年8月15日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2014销1005035）于判决生效之日起解除；二、浙报绿城公司与汪晨于2014年8月5日签订的《关于储藏室的〈商品房买卖合同〉补充协议》及《西溪诚园正信苑车位购置协议》（地（地下**C2-477《西溪诚园正信苑车位购置协议》(地(地下**C2-597判决生效之日起解除；三、汪晨于判决生效之日起十日内支付浙报绿城公司违约金200000元；四、汪晨于判决生效之日起十日内协助浙报绿城公司办理注销《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2014销1005035）备案手续；五、汪晨于判决生效之日起十日内支付浙报绿城公司律师费20000元；六、驳回浙报绿城公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4089元，由浙报绿城公司负担1789元，汪晨负担2300元。宣判后，汪晨不服，向本院提起上诉称：一、一审判决对浙报绿城公司行使解除权是否超过除斥期间而消灭的事实认定不清。一审法院认为，“汪晨逾期付款已超过30日，浙报绿城公司有权解除合同，也有权继续履行合同。浙报绿城公司向汪晨发出《律师函》催告其支付剩余款项的行为表明浙报绿城公司仍然主张继续履行合同，汪晨在浙报绿城公司催告的期间内仍然未履行付款义务，浙报绿城公司诉至原审法院，要求行使合同解除权，解除买卖合同及相应补充协议、车位购置协议，该解除权的行使未超过解除权发生之日起一年的除斥期间。”汪晨认为，一审法院的上述认定存在错误。依照汪晨与浙报绿城公司签订的《浙江省商品房买卖合同》之约定，汪晨逾期付款超过30日，浙报绿城公司有权解除合同。而该合同约定，汪晨需在2014年12月31日支付剩余房款。故依照约定，浙报绿城公司解除权发生的时间为2015年1月30日，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。故浙报绿城公司解除权行使的最后期限为2016年1月30日。如果超过上述期限，浙报绿城公司的权利就消灭了。而浙报绿城公司于2016年11月1日向汪晨寄送律师函，要求汪晨支付剩余房款，该行为并不延长解除权的行使期限，也不存在浙报绿城公司有权选择解除合同或继续履行合同的情形，因为在当时，浙报绿城公司的解除权就已经因为超过期限而消灭了。二、一审法院认定汪晨违约存在事实认定错误。汪晨在一审庭审中已经向法庭说明，汪晨房款的支付，是由第三人王忠进行支付的，按照浙报绿城公司内部的惯例，王忠13年、14年的分红及奖金，直接作为房款进行支付。汪晨未支付的款项770余万元，而第三人王忠的分红及奖金远远高于该款项。由于14年15年期间，浙报绿城公司的实际控制人频繁更换，公司内部未依照惯例，将奖金及分红进行内部划转，才导致账目上显示的是，汪晨未及时付款。现浙报绿城公司又以汪晨违约起诉，要求解除合同，对汪晨极不公平。而一审法院未对上述事实进行考虑，认定汪晨违约，汪晨无法接受。三、一审判决法律适用错误。一审判决依据《合同法》第九十二条、第九十三条第二项及第一百零七条之规定，作出判决。而汪晨认为，针对商品房买卖合同纠纷，最高人民法院已经出台了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该司法解释目前仍然有效，并且依照该司法解释第十五条第二款之规定，法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告的，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。而一审判决并未适用上述司法解释，存在法律适用错误的情形。四、汪晨的诉求是合理的。（1）汪晨未支付剩余房款有其客观原因。汪晨作为商品房的购买者，面对浙报绿城公司这样的大型的房地产公司，已处于弱势地位，更需要法律的保护。汪晨未能及时支付房款的理由是符合逻辑的，也存在合理性。（2）解除权的行使应受到严格的限制。解除权作为一种单方行使的权利，一经通知，即产生效力，对合同的存在和市场经济的稳定会产生一定的破坏，理应进行严格的限制。而依照法律规定及合同的约定，浙报绿城公司的解除权早已灭失。浙报绿城公司作为正规的房地产企业，未能在期限内行使权利，本身就存在过失，承担相应的法律后果并无不当。（3）涉案合同仍然可以履行，并无解除合同的必要。汪晨认为，涉案合同并无解除必要，汪晨仍然愿意继续履行合同。浙报绿城公司的解除权也已经超过除斥期间而消灭，继续履行合同是解决目前纠纷最好的方式。综上，请求：撤销原审判决，改判驳回浙报绿城公司的一审全部诉讼请求，并由浙报绿城公司承担本案的诉讼费用。针对汪晨的上诉，浙报绿城公司发表答辩意见称：一、一审判决认定事实清楚。1、本案中，浙报绿城公司不论基于约定还是法定均享有合同解除权。首先，汪晨经浙报绿城公司多次善意催告付款后仍未支付大部分购房款，故浙报绿城公司有权根据合同约定行使约定的合同解除权。其次，《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因汪晨在数年里至今未支付占总房价近88%的购房款，后续实际也无力支付，出卖人事实上已无法实现合同目的，故浙报绿城公司有权行使《合同法》第九十四条中法定的解除权。2、本案中，浙报绿城公司的合同解除权并未消灭。首先，本案并不适用于审理商品房买卖合同司法解释第十五条，正如双方一审庭审陈述及一审判决所述，浙报绿城公司一直在积极催告汪晨支付剩余房款，汪晨也反复表示想要房屋、愿意付款，说明双方多次达成新的付款时点继续履行合同而非解除合同的合意，该等口头的合意约定从法律角度而言对双方亦均具有约束力，因此汪晨在2016年11月双方最后口头约定的付款期限再次爽约后，浙报绿城公司于2017年3月起诉解除合同并未超过1年的除斥期间。其次，如前所述，浙报绿城公司还享有法定解除权，因无法实现合同目的的情形至今一直客观存在，故浙报绿城公司行使该法定解除权并无除斥期间的限制。3、汪晨述及的王忠并非浙报绿城公司的高管，也非其员工，浙报绿城公司也从未收到过其以任何形式代为支付的7771674元房款。首先，经浙报绿城公司核实，王忠既非其高管也非其员工，与浙报绿城公司从无任何劳动关系。从汪晨二审提交的名片信息上看，王忠为绿城房产建设管理有限公司员工，而绿城房产建设管理有限公司与浙报绿城公司为2个独立的法律主体，经营地址、经营范围、经营班子、财务管理等等均无任何关联，甚至没有直接的股权结构关系。其次，浙报绿城公司从不知悉所谓王忠与第三方的分红奖金支付购房款事宜，也从未以任何形式收到过王忠代为支付的7771674元房款。4、从汪晨的所作所为看，案涉合同已无履行的可能。首先，一审起诉前，在长达2年的时间里，浙报绿城公司一次次善意同意汪晨延期付款的申请，双方一次次约定新的付款时点，但是汪晨一次次的爽约，说明汪晨自始没有主动付款的善意，能拖则拖，最终导致浙报绿城公司无奈起诉解除合同。其次，浙报绿城公司法院起诉至今已经足足1年了，期间也曾进行过多次法院调解，浙报绿城公司也基于对人民法院的尊重而给过汪晨继续履行合同的机会，如若汪晨有继续履行合同的善意，其有充分的时间筹款支付余款，但是汪晨至今从未付过任何款项，甚至口头答应一审法官和浙报绿城公司的付款方案都反悔过。对于汪晨来说，案涉房屋其已经实际居住了好几年，支付剩余88%的房款是其履行合同的唯一主要义务，其口口声声表示“愿意继续履行合同”，而又数年不支付房款，本质是既想享有合同权利、又不想承担合同义务，白白继续居住案涉商品房，这对浙报绿城公司而言显然是不公的，案涉合同实际上已无履行的可能。二、一审判决法律适用正确。如前所述，因汪晨逾期付款的违约行为已经达到约定及法定的解除条件，故浙报绿城公司有权解除案涉合同并追究汪晨的违约责任，一审判决适用的《合同法》相关条款正确，并无错误。综上，请求驳回上诉。二审举证期限内，浙报绿城公司未向本院提交属于二审程序的新的证据。汪晨向本院提交如下证据材料：1、微信记录，拟证明汪晨未能及时支付房款是有客观原因的，是由于浙报绿城公司内部未按照惯例进行操作；2、王忠的劳动合同和名片，拟证明王忠曾是浙报绿城公司控股公司的员工，汪晨的房款是由王忠支付的，结合证据一，说明汪晨并未有违约的故意的事实；3、出生证明及常住人口登记卡，拟证明汪晨与王忠共同育有一子，结合王忠曾为浙报绿城公司高管及购房款内部划转的事实，共同证明，汪晨并无违约的故意;4、说明，拟证明汪晨未能及时支付房款是浙报绿城公司内部管理问题，未能及时划款导致的事实。上述证据材料经出示，浙报绿城公司发表意见称：证据1没有原件，真实性不认可；证据2、证据3形式真实性无异议；证据4真实性有异议，浙报绿城公司确有一个叫王怡红的销售人员，但王怡红在2015年4月份已经离职，聊天记录中的王怡红是否为浙报绿城公司的员工无法确认，其聊天内容的真实性也无法确认；四组证据的关联性均有异议，案涉合同的买受人为汪晨而非王忠，故无论汪晨与王忠就房款的支付有任何内部约定，均与浙报绿城公司无关，与本案也无关联性；四组证据的证明对象也不能成立，王忠并非浙报绿城公司员工或高管，浙报绿城公司并非浙报绿城公司的控股公司，且浙报绿城公司从未收到过王忠以奖金抵扣的任何款项，按照正常逻辑，如果王忠确实有意代付，即使没有抵扣，奖金应直接付给王忠个人，王忠也可以直接将款项付给浙报绿城公司，但浙报绿城公司未实际收到王忠款项，说明无论汪晨还是王忠均无付款的主观意愿；四组证据在一审中已经存在，不属于二审新证据，在二审中依法不应该采纳。本院经审核认为，证据1汪晨并未提交原件以供核对，而浙报绿城公司对其真实性持有异议，故对其真实性本院不予确认。证据2、3的真实性，浙报绿城公司未提出异议，本院对其真实性予以确认，但上述证据难以达到汪晨的证明目的，浙报绿城公司的异议成立，对上述两组证据本院不予确认。证据4系案外人所作的说明，性质上属于证人证言，而案外人并未出庭作证，且浙报绿城公司对该说明所附的微信聊天记录中“王怡红”的身份提出异议，故本院对该证据不予采信。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案二审的争议焦点，一是汪晨是否构成违约，二是浙报绿城公司是否有权单方解除合同。就第一个焦点，本院认为，当事人对其主张，负有举证的义务，其举证不能的，应承担不利的法律后果。本案中，双方签订有商品房买卖合同，汪晨负有付款的义务，其主张房款以案外人王忠的分红及奖金抵扣，但提交的证据尚不足以证实该主张，故其未支付剩余房款，已经构成违约。就第二个焦点，本院认为，双方合同中约定，汪晨逾期支付款项超过30日的，浙报绿城公司有权解除合同。后汪晨未按照合同约定支付款项导致合同约定的解除权成就后一年之内，浙报绿城公司并未提出解除合同，故其基于约定的合同解除权因超过行使的合理期限而消灭，但浙报绿城公司仍有权要求汪晨履行合同义务，支付剩余房款。嗣后，浙报绿城公司于2016年11月1日向汪晨发出《律师函》，要求其于2016年11月7日付清剩余房款并承担相应违约金，汪晨收到该函后仍未履行合同义务，浙报绿城公司基于该事实享有法定的解除权。基于以上所述，本院认为，原审法院对本案的处理符合法律规定，并无不当，应予以维持。综上，汪晨的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人汪晨负担。本判决为终审判决。审判长  睢晓鹏审判员  胡 宇审判员  金瑞芳二〇一八年六月五日书记员  徐森燕