海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海南一中民一终字第250号上诉人（原审被告、反诉原告)倪世华，男。委托代理人肖来富，男。委托代理人吴美生，男。被上诉人（原审原告、反诉被告)占达孟，男。委托代理人张德明，海南海大平正律师事务所律师。委托代理人熊磊，海南海大平正律师事务所律师。上诉人倪世华因与被上诉人占达孟房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县人民法院（2014）陵民初字第564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月24日立案受理，并依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年1月15日，占达孟（甲方）与倪世华（乙方）签订了一份《租赁协议书》，约定甲方将其所属的英州镇市场88号楼房租赁给乙方经营，租赁期限共三年，从2013年3月15日至2016年3月15日，每年租金55000元，乙方向甲方支付合同保证金10000元。《租赁协议书》同时约定了违约责任：乙方不按时交租金，视为乙方违约，甲方有权单方收回房屋，终止合同，押金不退。乙方按时交租金，甲方单方提前终止协议，一次性赔偿乙方间接、直接损失160000元，并将乙方已交租金未使用部分和押金退还乙方。政府部门因市政征用，不计甲方单方违约，政府有补偿乙方装修等损失70%归乙方，30%归甲方。如果政府无补偿乙方装修等损失，甲方不承担责任，乙方不得无故阻扰政府征用房屋。《租赁协议书》签订后，倪世华向占达孟支付了2013年3月15日至2014年3月15日租金55000元租金，并给付了合同保证金10000元。2013年陵水黎族自治县英州镇镇委、镇政府决定对英州农贸市场进行标准化升级改造，陵水黎族自治县英州镇人民政府于2013年7月2日发出公告：一、自公告之日起，对规划范围内的土地、地上房屋、附着物及构筑物实施征用；二、自公告之日起，不准在规划范围内建设任何建筑物、构筑物，否则，视为抢建行为，将强制拆除；三、自公告之日起，规划范围内的土地、房屋产权、商业铺面等必须停止一切转让、出租、抵押等行为活动。本案涉及的房屋系在规划范围内。2014年3月10日，倪世华向占达孟发出声明书，表示原租赁房屋已不具备出租条件，希望占达孟能就退租和相关赔偿事宜作出答复，否则其将不能按约定的时间交付租金。2014年3月17日，占达孟答复倪世华，表示其房屋具备经营和使用条件，要求对方继续履行房屋租赁协议并缴纳第二年租金。因双方协商未果，占达孟遂诉至法院。本诉原告占达孟在一审中的诉讼请求为：1、准许原告与被告解除《租赁协议书》，被告给付的合同保证金10000元原告不予返还。2、判令被告向原告支付拖欠的租金4583元（2014年3月16日至2014年4月16日）。3、判令被告自2014年4月17日起至腾交承租房屋之日止，参照约定租金，每日向原告赔偿150元。4、判令被告将承租原告的房屋腾空，将承租房交还原告。5、本案诉讼费用由被告承担。反诉原告倪世华在一审中的反诉请求为：1、判令被反诉人向反诉人退还押金10000元，并向反诉人一次性支付损失160000元，共计170000元。2、判令诉讼费用由被反诉人承担。原审法院认为，占达孟与倪世华于2013年1月15日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，属于有效合同。《房屋租赁协议》约定占达孟将其所属的英州镇市场88号楼房租赁给倪世华经营，租赁期限共三年。2013年7月2日，陵水黎族自治县英州镇人民政府发出征用公告，征用包括本案房屋在内的农贸市场。现因政府征用行为致使合同目的不能实现，同时双方当事人均同意解除合同，故对占达孟请求解除双方签订的《租赁协议书》的请求，该院予以支持。本案致使合同目的不能实现的原因并非当事人一方的违约行为，故合同解除后，占达孟应将10000元合同保证金返还给倪世华，倪世华应及时将房屋腾退交还给占达孟。直至2014年3月份，英州镇农贸市场大部分商铺均已停止经营，本案涉及的房屋已不具备《租赁协议书》约定的经营条件，且对于租金问题，双方一直处于协商之中，故对占达孟请求倪世华支付拖欠的2014年3月16日至2014年4月16日房屋租金及赔偿占用房屋期间的损失，没有事实根据和法律依据，该院不予支持。倪世华反诉请求占达孟一次性支付160000元的损失，因其未提供其存在损失及其损失系由占达孟造成的证据，故倪世华的该项请求没有事实根据和法律依据，该院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告(反诉被告)占达孟与被告（反诉原告）倪世华于2013年1月15日签订的《房屋租赁协议》；二、原告(反诉被告)占达孟于本判决书生效之日起15日内返还被告（反诉原告）倪世华10000元合同保证金；三、被告（反诉原告）倪世华于本判决书生效之日起15日内腾退《房屋租赁协议》约定出租的房屋；四、驳回原告(反诉被告)占达孟的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）倪世华的其他诉讼请求。如果原告(反诉被告)占达孟未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元，反诉案件受理费1750元，由原告(反诉被告)占达孟负担300元，由被告（反诉原告）倪世华负担1750元。倪世华不服上述一审判决，向本院提起上诉，请求：判令撤销一审判决第五项，依法改判被上诉人向上诉人支付损失160000元并承担一二审诉讼费用。一、一审判决认定事实不清。1、一审判决认定本案致使合同目的不能实现的原因并非当事人一方的违约行为，是因为政府征用行为致使合同目的不能实现。但对政府的征用行为的性质没有进行认定，政府的征用行为是否属于不可抗力？是否属于市政征用?这些问题对本案有重大影响，但一审判决均未认定。2、一审判决认定直至2014年3月份，英州镇农贸市场大部分商品均已停止经营，本案涉及的房屋不具备《租赁协议书》约定的经营条件。上述说法明显不符合事实、没有证据支持且与一审判决认定的其他事实相冲突。本案中双方没有提交任何证据能够证明直至2014年3月份，英州镇农贸市场大部分商品已停止经营，一审法院是根据什么来确认2014年3月这个时间的？在一审判决书第六页最后一个自然段查明事实部分，明确写明了政府公告的时间是2013年7月2日，以及公告的具体内容，也就说自公告发出之日起涉案商铺即已不具备约定的经营条件，但是一审判决却又在没有任何根据的情况下说至2014年3月份本案涉及的房屋不具备经营条件，这显然是自相矛盾。二、被上诉人应当承担违约责任的事实清楚、证据充分。1、法律规定。根据《合同法》第二百一十六条的规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。而该房屋目前已被政府征收，被上诉人已丧失租赁房屋的处分权，该房屋已不具备约定的用途。被上诉人作为房屋的出租方，在出租房屋不具备约定用途的情况下，应当向承租方承担赔偿责任。2、合同约定。根据双方协议书第八条的规定，如被上诉人单方提前终止协议需一次性赔偿上诉人间接、直接损失合计160000元，并退还10000元的押金。如政府部门因市政征用，不计被上诉人单方违约。双方上述的约定说明对政府征用的行为已经预见到了，故政府征用行为已经变成了一种商业风险而非不可抗力，是否为市政征用则对责任的承担起着重要的作用。根据上诉人一审提交的证据可知，此次政府的征用行为名为市场升级改造实为商业开发，并非市政征用，故被上诉人应当承担该市场风险，根据合同的约定对上诉人进行赔偿。并且是被上诉人首先以上诉人违约的名义单方向法院起诉要求解除合同，从这个角度来讲也符合合同对于赔偿问题的约定。3、被上诉人要求支付赔偿的数额合法有据。首先，双方合同约定的并非违约金而是包括直接及间接的损失共计160000元，双方在合同中对损失的数额进行了明确的约定，是双方真实意思的表示，应当予以确认，无需上诉人再举证证明。其次，即使政府的行为属于不可抗力，被上诉人也应当将上诉人已经交纳的20l3年7月2日至2014年3月14日的房租退还给上诉人，上述房租也应当属于上诉人的损失，且未超过上诉人主张损失的范围。综上所述，一审判决认定事实不清导致判决有误，恳请二审法院查明事实，支持上诉人的请求。被上诉人占达孟答辩称：一、一审判决认定事实清楚。（一）一审判决认定因政府征用行为而非当事人一方的违约行为致使合同目的不能实现，属认定事实清楚。答辩人占达孟与被答辩人倪世华签订《租赁协议书》后，占达孟即将涉案房屋交付倪世华使用，履行了合同义务。根据倪世华提供的《（英州镇政府）公告》，政府对包含涉案房屋在内的房屋实施征用。可见，在《租赁协议书》履行过程中，政府征用涉案房屋是客观事实，是导致合同目的不能实现的原因。无论政府征用行为性质如何及其是否属于不可抗力，可以肯定的是，政府征用行为属不可归责于占达孟的事由，占达孟不承担违约责任。（二）一审判决认定2014年3月份，英州镇农贸市场大部分商铺均已停止经营，本案涉及房屋才不具备经营条件，属认定事实清楚。英州镇政府于2013年7月2日发布的《公告》并没有要求原商户停止经营活动，实际上，包括倪世华在内的商户也一直正常营业。而且，《公告》的发布是政府预先通知行为，从《公告》的发布到征用行为的实施需要经过签订征用补偿协议、支付补偿款等程序，政府征用需要一个过程和期限，不可能政府一经发布征用公告，农贸市场就立即关闭停止营业。此外，倪世华于2014年3月10日才作出《声明书》声称涉案房屋不具备经营条件，而在此前其从未声称涉案房屋不具备经营条件，可见，在2014年3月份之前，涉案房屋是具备经营条件的，倪世华也在实际使用涉案房屋用于经营。因此，一审判决认定涉案房屋在2014年3月份不具备经营条件及其原因是政府征用行为是正确的。二、被答辩人要求答辩人承担违约责任没有事实根据和法律依据。（一）倪世华依据《合同法》第216条之规定要求占达孟承担赔偿责任没有事实根据。因不可归责于出租人占达孟的事由致使合同目的不能实现，占达孟不承担违约责任。倪世华既已认可“该房屋目前已被政府征用”，也就认可了涉案房屋于2014年3月份不具备经营条件的原因是政府行为造成的，不可归责于出租人占达孟，故占达孟不承担赔偿责任。（二）倪世华依据《租赁协议书》第8条之约定要求占达孟承担赔偿责任没有事实根据。《租赁协议书》第8条约定：占达孟单方终止协议的，赔偿倪世华16万元。政府部门因市政征用，不计占达孟单方违约。涉案房屋是因政府征用行为导致该房屋于2014年3月份不具备经营条件，占达孟依约不属于单方违约。倪世华所称政府征用行为是商业开发的主张，与其所称“该房屋目前已被政府征用”的主张相互矛盾，其以政府征用行为是商业开发为由主张占达孟承担赔偿责任显然是没有事实根据的。（三）倪世华要求支付赔偿数额没有依据。首先，倪世华主张16万元所适用的情形是占达孟单方违约，而涉案合同目的不能实现的原因是政府征用行为，不是占达孟单方违约所致，倪世华主张赔偿款没有依据。其次，倪世华既然于2013年7月2日至2014年3月14日期间使用涉案房屋，就应当支付相应对价——房租，其要求退还该期间的房租没有依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉请求没有事实根据和法律依据，请求二审法院驳回被答辩人的上诉请求，依法维持一审判决。本院对一审已经查明的事实予以确认。另查明：本案诉争的占达孟的房屋，虽已被列入政府征用范围，但至二审审理期间，尚未和政府签订补偿合同以及尚未被政府拆除。本院认为：上诉人倪世华与被上诉人占达孟于2013年1月15日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，属于有效合同。《房屋租赁协议》约定占达孟将其所属的英州镇市场88号楼房租赁给倪世华经营，租赁期限共三年。2013年7月2日，陵水黎族自治县英州镇人民政府发出征用公告，征用包括本案房屋在内的英州农贸市场。因市场拆迁，本案租赁的房屋虽然至今尚未拆迁，但经营受到影响，现双方当事人均同意解除合同，本院予以支持。现双方争议的焦点是：占达孟是否因存在违约导致合同解除。《租赁协议书》第八条约定了双方的违约责任，即倪世华不按时交租，视为违约，倪世华按时交租，占达孟提前终止协议一次性赔偿倪世华损失16万元并退回未使用租金和押金：政府部门因市政征用，不计甲方单方违约。对于合同中的“市政征用”，双方理解存在分歧，倪世华上诉认为本案政府的征用名为市场升级改造实为商业开发，只有是修建市政公用设施才能理解为市政征用。被上诉人则认为本次征用符合合同约定的市政征用。对此，本院认为，合同没有对市政征用范围作出约定，从通常理解，此次政府进行市场升级改造所进行的征用符合合同约定的市政征用。因市政征用导致合同无法继续履行，不属于占达孟违约，故不符合合同约定的提前终止合同占达孟应赔偿16万元损失的约定。关于倪世华的损失问题，倪世华租赁占达孟铺面经营生意仅几个月即遭遇政府发出公告对英州市场进行征用改造升级，虽然诉争的房屋至今尚未拆迁，但整个市场分批拆除过程中使市场周围商铺经营受到影响，从常理讲确实存在一定的损失，但损失具体从何时开始发生，具体多少，倪世华具体经营到何时，占达孟主张倪世华经营至春节期间，倪世华则认为从政府发出公告即不再经营，对此，倪世华没有提供证据，其书面主张直到2014年3月10日才提出。其次，自2014年3月10日以来双方未能就退租金和赔偿达成协议的情况下，倪世华既明确表示拒绝缴纳2014年3月15日以后的租金，但同时拒不腾退租赁房屋至今，在没有缴纳房租的情况下多使用房屋一年多，故倪世华主张占达孟赔偿16万元或者至少退赔2013年7月2日至2014年3月15日其已经缴纳的房租没有事实和法律依据，本院对其上诉请求不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律、处理结果正确，上诉人上诉无理，本院对一审判决依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人倪世华负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈海燕审 判 员  杨 洁代理审判员  陈玫伊二〇一五年四月二十二日书 记 员  洪学雪附：适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：陈海燕撰稿：陈海燕校对：洪学雪印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年4月23日印制（共印20份）