福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终3158号 上诉人（原审被告）：泉州市金盾房地产开发有限公司，住所地福建省泉州经济技术开发区金盾商住花苑娱乐综合办公室。 法定代表人：庄学金，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐栋，福建顺济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭杰锋，福建顺济律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴秀珍，女，1978年5月23日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：林宝成，福建信海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴瑞卿，男，1980年12月30日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：林宝成，福建信海律师事务所律师。 上诉人泉州市金盾房地产开发有限公司（以下简称金盾公司）因与被上诉人吴秀珍、吴瑞卿商品房预售合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2018）闽0524民初32号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金盾公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，应予以改判。首先，一审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定为格式条款显然是错误的。该合同系由福建省建设厅、福建省工商行政管理局监制的，其中便要求了买受人与出卖人要对违约金的标准进行约定。具体到《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款%支付违约金，下划的部分就由金盾公司与吴秀珍、吴瑞卿协商来具体添加的。金盾公司与吴秀珍、吴瑞卿在签订合同时，便约定逾期办证按银行同期活期存款向吴秀珍、吴瑞卿支付违约金，这是双方特别的约定，一审判决将其认定为格式条款显然是不当的。其次，《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款银行同期活期存款%支付违约金。该条款是不存在任何歧义的，条款中约定的很明确是“银行同期活期存款”，而不是“银行同期活期存款年利率”，吴秀珍、吴瑞卿故意将“银行同期活期存款”曲解成“银行同期活期存款年利率”，误导一审法院的理解，本条款根本不存在两种以上的解释。再次，“银行同期活期存款”和“银行同期活期存款年利率”是有本质区别的，银行同期活期存款”是一个时间数量概念，而“银行同期活期存款年利率”才是一个数量概念。既然双方约定按日计算违约金，那么相应的银行同期活期存款的利率也应是参照日利率，这是普罗大众对该条款通常的理解。最后，吴秀珍、吴瑞卿已经装修入住，合法的占有、使用诉争商品房，金盾公司逾期办证的行为并不会给吴秀珍、吴瑞卿造成损失，因此约定逾期办证的违约金按照银行同期活期存款是十分合理的，但吴秀珍、吴瑞卿在约定后又曲解该约定，无理提出主张，如果法院支持吴秀珍、吴瑞卿的这种行为，必然给金盾公司造成巨大的不必要的损失。 吴秀珍、吴瑞卿辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、双方签订的《商品房买卖合同》系由金盾公司预先拟定的，在整个楼盘重复使用，且下划线部分也已经书面打印进去，并不存在协商的余地，完全符合格式条款的认定。二、《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定很明确，即日利率为万分之零点三五。即使存在争议，根据法律规定，也应当作出不利于提供格式条款一方的解释。上述约定已远远低于法定标准。从公平合理角度来讲，吴秀珍、吴瑞卿主张的日万分之零点三五的利率显著低于《商品房买卖合同》第七条约定的买受人逾期付款日利率为万分之一或万分之二，吴秀珍、吴瑞卿的主张完全合理合法。 吴秀珍、吴瑞卿向一审法院起诉请求：1.金盾公司向产权登记机关办理金盾豪庭2号楼507室商品房的所有权初始预登记，并将办理权属登记需由金盾公司提供的资料交付吴秀珍、吴瑞卿；2.金盾公司向吴秀珍、吴瑞卿支付逾期办证违约金，自起诉日前两年起每日按已付款249,995元万分之零点三五的标准，支付至办证之日为止，暂计算至起诉日为6,387.37元。 一审法院认定事实：2012年8月13日，吴秀珍、吴瑞卿（买受人）与金盾公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：吴秀珍、吴瑞卿向金盾公司购买址在安溪县××幢××层××号房屋，价款为249995元。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同同时约定了讼争房屋的其他权利义务、违约责任等条款。合同签订后，吴秀珍、吴瑞卿向金盾公司支付了全部购房款。庭审中，双方确定本案涉案房产的交房时间为2014年4月9日。金盾公司至今未办理房屋所有权初始预登记，也未将办理权属登记需由金盾公司提供的资料交付给吴秀珍、吴瑞卿。吴秀珍、吴瑞卿尚未取得房屋权属证书，于2018年1月2日起诉。 一审法院认为，吴秀珍、吴瑞卿与金盾公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，吴秀珍、吴瑞卿依约向金盾公司支付了全部购房款，金盾公司也把本案涉案的房产交给吴秀珍、吴瑞卿使用，而金盾公司至今未办理房屋所有权初始预登记，也未将办理权属登记需由其提供的资料交付给吴秀珍、吴瑞卿，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，其行为显然已构成违约，且吴秀珍、吴瑞卿选择不退房，故金盾公司依约应承担支付违约金的民事责任。鉴于双方庭审确认涉案房产的交房时间为2014年4月9日，依合同约定，金盾公司理应在2014年6月8日前履行向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付吴秀珍、吴瑞卿的合同义务，但金盾公司未能依约履行上述义务，致吴秀珍、吴瑞卿未能在商品房交付使用后90日内即2014年7月8日内取得房屋权属证书，且吴秀珍、吴瑞卿选择不退房，故金盾公司应自2014年7月9日起按合同约定支付给吴秀珍、吴瑞卿违约金。由于合同约定的违约金支付方式为每日支付，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故吴秀珍、吴瑞卿于2018年1月2日提起诉讼要求金盾公司支付自起诉日前两年起，即2016年1月2日起因其违约导致逾期办证的违约金，于法有据，予以保护，但认为应以2014年6月30日起算的意见，于法不符，不予支持。金盾公司辩解导致逾期办证在于施工单位不配合办理备案相关手续，其不存在过错，应由施工单位承担相应的责任，于法不符，不予采纳。如果施工单位确系存在不配合办理备案相关手续，系金盾公司与施工单位之间的问题，金盾公司可另行主张权利，而不能以此对抗买受人。其次，关于违约金应如何计算的问题。虽然合同格式是由福建省建设厅、福建省工商行政管理局监制，但对违约金标准确是由开发商在空格处以打印字体直接补充，故该合同条款明显系格式条款，且金盾公司未能对此提供证据证明已为此提醒买受人予以充分注意，因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。由于合同中未有其他非格式条款或补充约定，而2014年银行活期存款利率为0.35%，为此，对违约金标准的约定应当作出不利于提供格式条款的一方即金盾公司的解释，即金盾公司因违约导致吴秀珍吴瑞卿逾期取得房屋权属证书的违约金应按已付购房款日万分之零点三五计算。吴秀珍、吴瑞卿对此的诉求，于法相符，依法予以保护，金盾公司对此的辩解，于法无据，不予采纳。至于，吴秀珍、吴瑞卿诉求金盾公司应立即向产权登记机关办理金盾豪庭第2幢5层507室商品房的所有权初始预登记，并将办理权属登记需由金盾公司提供的资料交付吴秀珍、吴瑞卿的问题，结合本案的实际情况，金盾公司应在具备条件时即行予以办理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、泉州市金盾房地产开发有限公司应在具备条件之日起十日内办理房屋所有权初始预登记，并向吴秀珍、吴瑞卿提供办理安溪县××幢××层××号房屋权属登记需由泉州市金盾房地产开发有限公司提供的资料；二、泉州市金盾房地产开发有限公司应支付给吴秀珍、吴瑞卿自2016年1月2日起按已付购房款249995元的日万分之零点三五因其违约导致吴秀珍、吴瑞卿未能取得房屋权属证书的违约金（其中截至判决生效之日止的违约金应于判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至泉州市金盾房地产开发有限公司将办理涉案房屋权属证书需由其提供的资料提供给吴秀珍、吴瑞卿之日止；若未满一年按实际天数计算）；三、驳回吴秀珍、吴瑞卿的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审判决认定事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。而金盾公司与吴秀珍、吴瑞卿签订的《商品房买卖合同》系福建省建设厅、福建省工商管理局监制的合同示范文本，添加的内容亦是经过合同双方具体商议后的合意结果，并非金盾公司预先拟定的，一审判决认定合同条款系格式条款不当。合同第十四条约定，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。本案双方当事人对该条款的理解有争议，根据日常生活习惯，结合商品房买卖合同中的逾期交房、逾期办证违约金均系以日为单位进行计算的行业惯例，并遵循合同解释原则，该条款应理解为逾期办证的，金盾公司应每日按买受人已付款的银行同期活期存款利率计付违约金。一审判决对该条款理解有误，应予纠正。 综上所述，金盾公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省安溪县人民法院（2018）闽0524民初32号民事判决第一项； 二、撤销福建省安溪县人民法院（2018）闽0524民初32号民事判决第二项、第三项； 三、泉州市金盾房地产开发有限公司应自2016年1月2日起按已付购房款249,995元的银行同期活期存款利率计算的金额向吴秀珍、吴瑞卿支付逾期办证违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起十日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至泉州市金盾房地产开发有限公司履行完协助办证义务之日止,若未满一年按实际天数计算）； 四、驳回吴秀珍、吴瑞卿一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，由泉州市金盾房地产开发有限公司负担。二审案件受理费50元，由泉州市金盾房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李金凤 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年六月十九日 书记员  陈威鸿 附：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。