安徽省蒙城县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1622民初4210号原告：陈李军，男，1975年7月1日出生，汉族，住安徽省蒙城县。委托诉讼代理人：凡广连，安徽京奇律师事务所律师。被告：蒙城县名邦置业有限公司，住所地蒙城县永兴路与齐山路交叉口（鲲鹏湖公园东），统一社会信用代码91341622574436807F。法定代表人：彭玉刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢健，江苏宏林律师事务所律师。原告陈李军诉被告蒙城县名邦置业有限公司（以下简称名邦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月24日受理后，依法简易程序，公开开庭进行了审理。陈李军的委托诉讼代理人凡广连，名邦公司的委托诉讼代理人卢健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈李军向本院提起诉讼请求：1．请求判令被告支付给原告延期办证违约金共计8,280元；2．被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年5月20日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告位于蒙城县名邦?中央公馆第A7幢22层2203号商品房。房屋总价款413,974元。原告按照合同约定已经支付被告全部购房款。按照该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。买受人不退房，出卖人按已付房价款百分之二的向买受人支付违约金。而被告并没有按此条履行义务，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书。原被告为此事，经协商未果，请判如所请。名邦公司辩称，答辩人对商品房买卖的事实没有异议。2015年5月20日双方签订了商品房买卖合同，房屋价格为413,974元，付款方式为按揭贷款，陈李军委托答辩人代办按揭贷款及房屋产权登记。上述事实有商品房买卖合同、补充协议、公证书等为证。答辩人全面实际履行了合同。按照合同约定答辩人在2016年7月31日已经交房，该事实有业主物件交接单、交房通知书、收房费用明细表为证。答辩人已尽到尽责、勤勉的办证义务。关于权属登记答辩人的义务是“出卖人应当在商品房交付使用后九十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，答辩人于2016年8月19日即申请房屋产权初始登记，由于登记机构人员调整未能受理，登记机构人员告知等不动产中心成立后再办理不动产登记。2016年9月21日再次申请，9月26日蒙城县不动产登记中心方正式受理，10月12日首次登记办理完成并出证，答辩人履行了合同约定的义务。答辩人承担违约责任的前提是“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”。答辩人积极申请办理转移登记，因不动产登记新业务刚开展、设备不稳定中心业务量大、登记政策变化导致代理办证业务滞后，原告于2017年2月6日取得产权证，该责任不在答辩人，故答辩人不应承担违约责任。陈李军诉请的违约金没有损失依据，即使是陈李军没有在规定期限内取得房产权属证书，也没有影响其居住、占有使用房屋，其房屋价值没有贬损，更没有给其带来任何实质不利影响。陈李军因此没有任何损失，其诉请给付违约金没有事实及法律依据。综上，请依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，本院确认事实如下：2015年5月20日，陈李军与被告签订了商品房买卖合同，购买了被告开发的蒙城县名邦?中央公馆第A7幢22层2203号商品房，房屋价值为413,974元，合同约定，出卖人应当在2016年7月31号前交房。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。名邦公司已于2016年7月25日交房。2017年2月6日，陈李军所购房屋办理了产权登记。另查明，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式施行，蒙城县按照上级有关规定整合不动产登记机构和登记职责，县机构编制委员会于2015年10月28日下发《关于不动产登记职责整合有关事项的批复》，批文规定：由县国土资源局内设机构“不动产登记中心”，具体承担全县土地、房屋、林地等不动产登记和相关信息公开等职能。按照“人随事走、编随人走的原则”，蒙城县房地产管理局交易所具体承担房屋登记的工作人员、登记档案全部划转不动产登记中心，房屋登记EIS系统数据库信息于2016年6月拷贝至不动产登记系统数据库进行整合调试。2016年9月12日蒙城县人民政府下发《关于实施不动产统一登记的通告》蒙政通（2016）1号：“因业务整合的需要，县国土资源局、县房地产管理局、县林业局等部门不动产登记业务自2016年9月12起停止受理，待不动产统一登记启动后纳入不动产登记，自2016年9月20日起，各类不动产登记业务统一由蒙城县不动产登记中心办理”。2016年8月中旬，名邦公司携带完整初始登记相关的申报材料向房产局登记窗口提出申请办理初始登记，因房产局交易所人员正在整体划转至国土局（不动产登记局），相关人员正在办理工作交接、业务整合、更换新系统等相关工作，因新老系统更换，告知该公司应在新的不动产登记系统办理大证（初始登记），便于后小证（转移登记）办理。蒙城县国土局不动产登记中心于2016年9月20日开展工作。9月下旬，名邦公司申请办理初始登记，因法律及相关政策变更，该项业务被更改为首次登记，所提出申报材料和申请表格有所变化，名邦公司按不动产登记中心要求重新修改和补正材料，2016年9月26日正式受理。10月12日首次登记办理完结并出证。首次登记办结之后，在2016年10月中旬，名邦公司将1150户办理权属登记需由出卖人提供的资料报不动产登记中心备案。因名邦公司一次性转移登记数量巨大，加之不动产登记新系统稳定性较差，名邦公司于2016年11月5、6、7、9日等依据法律及相关政策规定，完成申报材料修改。部分业主转移登记材料于2016年11月13日-12月22日才正式录入系统。本院认为，根据陈李军的起诉请求及名邦公司的答辩意见，结合案件审理情况，本案的争议焦点为：陈李军未在规定期限内取得房地产权属证书，名邦公司应否承担责任并赔偿违约金。陈李军与名邦公司签订的《商品房买卖合同》中约定，如因出卖人的责任，致使买受人未在规定期限内取得权属证书，应当承担违约责任。出卖人承担违约责任应满足买受人“逾期”取得权属证书及买受人“逾期”取得权属证书系“因出卖人的责任”所致的两个要件，二者缺一不可。根据蒙城县房地产管理局和蒙城县国土资源局出具的情况说明，可以证实名邦公司已按合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，履行了自身的义务。因法律及相关政策变更，该项业务被更改为首次登记，所提出申报材料和申请表格有所变化，名邦公司按不动产登记中心要求重新修改和补正了材料，遇到政策调整后，名邦公司又积极配合按照新政策规定填报新材料，填报新材料后又立即再次向产权登记机关提供，一系列行为均证明名邦公司已积极履行了自身义务，对逾期办证不具有过错。陈李军未在规定期限内取得房地产权属证书，名邦公司不承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，判决如下：驳回陈李军的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由陈李军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  张海洋二〇一八年六月二十二日书记员  吴 方附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。