广东省深圳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2015）深中法执复字第169号申请复议人（执行异议人）：深圳市新经典广告制片厂有限公司。申请执行人：深圳市利保义实业发展有限公司。被执行人：彭家煌。被执行人：彭臣。申请复议人深圳市新经典广告制片厂有限公司（以下简称新经典广告公司）不服深圳市福田区人民法院（以下简称福田法院）（2015）深福法执异字第119号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查完毕。福田法院查明，申请执行人深圳市利保义实业发展有限公司（以下简称利保义公司）与被执行人彭家煌、彭臣于2005年8月16日签订《深圳市保税区房地产买卖合同》，约定将该司开发的XX大厦X栋一层出售给被执行人。被执行人交付首期款人民币1560404元后入场装修并用于办公。双方后因房屋买卖合同纠纷诉至法院，该院于2014年6月19日作出（2011）深福法民三初字第1539号民事判决书，认定双方签订的房屋买卖合同合法有效，但因被执行人购买的涉案面积仅为B栋一层中最小测绘面积的一部分，因此不得设立所有权。遂判决确认双方合同合法有效并予以解除，被执行人返还房屋而申请执行人返还首期购房款。当事人不服提出上诉，深圳市中级人民法院于2014年12月19日作出（2014）深中法房终字第2212号民事判决书，维持一审判决。判决生效后，因被执行人未履行判决确定的义务，申请执行人向福田法院申请强制执行，该院立案受理，执行案号为（2015）深福法执字第4362号。在执行过程中，福田法院向被执行人发出执行通知书，要求被执行人履行生效判决确定的返还其依据合同占有的大厦一层房产的义务。异议人新经典广告公司主张福田法院的执行行为损害该司利益，提出异议称：一、该司于2012年1月与被执行人签订《深圳市房屋租赁合同书》，租赁期限至2026年12月31日，且该司对房屋进行了数百万元的豪华装修，申请执行人对此知情并一直向该司收取水电费和物业管理费；二、该司与被执行人于2014年11月30日达成《补充协议》，向被执行人一次性支付房屋租金人民币280万元；三、合同法第二百二十九条规定租赁物发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该司作为承租人，申请执行人与被执行人之间的房屋合同纠纷不应影响租赁合同的效力，该司可以原租赁合同对抗租赁物新的所有人提出的所有权的主张，直至原租赁合同期限届满。就新经典广告公司所提异议，申请执行人利保义公司答辩称：本案并不存在所有权变动，不属于合同法第二百二十九条关于“买卖不破租赁”的规定情形。另，新经典广告公司成立于2008年1月2日，该司股东深圳市新经典电影制作发行有限公司（以下简称新经典电影公司）的法定代表人、董事长、总经理均为被执行人彭家煌，董事成员为被执行人彭臣。彭家煌占有新经典电影公司89.95%的股权，公司法定代表人和股东直至2015年3月25日才变更为彭松浦。异议人就是被执行人彭家煌创办并始终予以控制的公司，被执行人彭家煌是在明知不能取得涉案房产所有权的情况下一次性收取异议人280万元的租金，其行为涉嫌诈骗。异议人如与被执行人恶意串通逃避履行法律文书确定的义务，应当予以罚款、拘留，构成犯罪的依法追究刑事责任。福田法院认为，一、异议人与被执行人的租赁合同及补充协议丧失合同基础。生效判决虽确定申请执行人与被执行人签订的房屋买卖合同有效，但同时判决解除该合同。由此可见，两被执行人依据房屋买卖合同未取得房屋的所有权。生效判决明确要求被执行人返还其依据合同占有的物业，鉴于此，该院排除妨碍，强制执行生效判决并无不当。房屋买卖合同解除后，被执行人因买卖合同取得的涉案房屋占有、使用权丧失，被执行人与异议人之间的租赁合同也失去继续履行的基础。异议人以其与被执行人签订的租赁合同对抗房屋所有权人没有法律依据。且本案不属于合同法规定的“买卖不破租赁”的情形，因涉案物权并未发生任何变动。异议人如需继续承租，应直接与申请执行人达成协议，向申请执行人交付租金。二、异议人签订补充协议的行为并非善意。需要特别指出的是，异议人与被执行人签订补充协议的时间为2014年11月30日，该时间在一审判决之后二审判决一个月前。直至2015年3月25日，异议人公司的法定代表人和股东才发生变更。由此可见，被执行人彭家煌在签订补充协议时仍然是异议人的实际控制人。被执行人明知一审判决对其不利的前提下仍然与其实际控制的公司签订补充协议，并收取巨额租金，其行为明显不当。异议人的行为也非善意，其执行异议请求依法不能支持。遂作出（2015）深福法执异字第119号执行裁定书，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定驳回异议人新经典广告公司的执行异议请求。申请复议人新经典广告公司向本院提出复议称：一、该司是以案外人的身份，根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，向福田法院提出案外人异议。而福田法院却错误按照民事诉讼法第二百二十五条的规定审查，剥夺了该司提出案外人异议之诉的诉讼权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项的规定，异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，应当裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定；二、该司在异议审查阶段向福田法院提交了其与被执行人签订租赁合同并交纳租金等相关证据材料，但是福田法院为书面审理，未给予该司就所提交的证据进行质证说理的诉讼权利，异议裁定认为本案不属于合同法规定的“买卖不破租赁”的情形，属认定错误；三、由于福田法院异议裁定并未给予该司提起诉讼的权利，该司已自行在福田法院就利保义公司申请执行彭家煌、彭臣一案的涉案标的提起了房屋租赁合同纠纷诉讼，案号为（2015）深福法民三初字第2280号。该司在本案中的复议主张和理由与（2015）深福法民三初字第2280号案件实质上审理的事实相同，应避免两案审理的结果相矛盾。综上，请求撤销福田法院（2015）深福法执异字第119号执行裁定书，将本案发回福田法院进行审理。就新经典广告公司的复议请求，申请执行人利保义公司答辩称：一、申请执行人自始至终都是涉案房产的所有权人，本案没有发生物权变动，不适用合同法第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”情形；二、被执行人彭家煌、彭臣是申请复议人新经典广告公司的实际控制人，双方恶意串通，签订虚假租赁合同，意图对抗生效判决的执行；三、在诉讼过程中，申请执行人请求法院判决两被执行人支付房屋使用费，法院未予支持，导致两被执行人白白占有使用涉案房屋十年，申请执行人直接经济损失达900多万元；四、两被执行人在判决之后，将不属于自己的房产租赁给自己的公司，并收取租金280万元，其行为已构成诈骗罪。综上，请求驳回申请复议人的复议请求，尽快执行涉案房产。本院经审查，福田法院查明的事实属实，本院予以确认。本院查明，新经典广告公司与被执行人彭家煌、彭臣就涉案房产签订房屋租赁合同以及补充协议时，彭家煌为新经典广告公司的法定代表人；新经典广告公司为新经典电影公司的全资子公司，新经典广告公司与被执行人彭家煌、彭臣就涉案房产签订房屋租赁合同以及补充协议时，彭家煌为新经典电影公司的大股东、法定代表人，持有该司89.95%股权。另查明，新经典广告公司于2015年10月向福田法院起诉彭家煌、彭臣和利保义公司，要求确认该司与彭家煌、彭臣签订的房屋租赁合同及补充协议合法有效，并要求利保义公司继续履行上述租赁合同及补充协议。福田法院立案受理，审理案号为（2015）深福法民三初字第3380号，该案正在审理过程中。本院认为：一、本案为行为执行案件，并非金钱给付执行案件。生效判决明确判令，解除申请执行人利保义公司与被执行人彭家煌、彭臣之间签订的房屋买卖合同，彭家煌、彭臣应将依合同占有的涉案房产返还给利保义公司。因两被执行人未履行生效判决确定的行为义务，福田法院应申请执行人的强制执行申请，向两被执行人发出执行通知书，要求其限期返还房产，符合生效判决的判项内容以及法律的规定。由于利保义公司与彭家煌、彭臣之间的房屋买卖合同被判决解除，两被执行人并不拥有对涉案房产处分的权利，异议人新经典广告公司与两被执行人就涉案房产签订的房屋租赁合同亦丧失履行的基础，该司并不拥有民事诉讼法第二百二十七条所规定的足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，因而并不具有该条所规定的案外异议人身份。福田法院将新经典广告公司作为执行行为的利害关系人，就新经典广告公司对该院执行行为所提异议，依照民事诉讼法第二百二十五条的规定，作为执行行为异议审查，并赋予当事人向上级法院申请复议的权利，处理正确。申请复议人新经典广告公司以福田法院异议审查适用法律程序错误为由，请求撤销福田法院异议裁定，发回该院重新作出裁定的复议理由不能成立，本院不予认可。二、本案中，首先，由于申请执行人与两被执行人之间的房屋买卖合同被判令解除，申请复议人与两被执行人签订的房屋租赁合同丧失履行的基础，其依据房屋租赁合同主张的租赁权不能对抗申请执行人依据生效判决要求收回涉案房产的执行请求；其次，涉案房产的物权并未发生变动，申请执行人一直为涉案房产的所有人，本案不适用合同法第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”之情形；再次，根据查明的事实，申请复议人与两被执行人就涉案房产签订房屋租赁合同以及补充协议时，被执行人彭家煌为申请复议人的法定代表人和实际控制者，且房屋租赁合同以及补充协议均签订于案件诉讼期间，被执行人与申请复议人明显具有通过签订长期的房屋租赁合同以对抗日后可能对其不利的法院判决的执行之意图。据此，对于新经典广告公司提出的在租赁合同期限内不应将涉案房产交付给申请执行人的异议主张，福田法院裁定驳回，处理正确，本院予以维持。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十二条的规定：“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。”本案法律关系及事实清楚明确，福田法院对新经典广告公司所提异议采用书面审查方式，并无不当；本异议及复议案件审查的范围为福田法院向两被执行人发出执行通知书要求其限期按生效判决返还房屋的执行行为是否正确，而福田法院（2015）深福法民三初字第2280号案件审查范围为新经典广告公司与两被执行人之间的房屋租赁合同的履行纠纷，两案审查范围不同，且新经典广告公司申请复议在前，起诉在后。申请复议人新经典广告公司以福田法院书面审查致使其丧失了对所提交的证据材料进行质证的权利，以及福田法院（2015）深福法民三初字第2280号案件正在审理为由，请求撤销福田法院异议裁定，发回该院重新作出裁定的复议理由亦不能成立，本院不予认可。综上，申请复议人新经典广告公司的复议理由均不成立，对其复议请求，本院不予支持。福田法院（2015）深福法执异字第119号执行裁定书裁定正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回申请复议人深圳市新经典广告制片厂有限公司的复议请求，维持深圳市福田区人民法院（2015）深福法执异字第119号执行裁定书。本裁定书送达后立即发生法律效力。审 判 长  曹 勇代理审判员  张文佳代理审判员  王 芳二〇一五年十二月十八日书 记 员  李秋霭