江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2015）澄滨民初字第00048号原告施琴仙，女，1947年7月28日生，汉族。委托代理人吴燕军，江阴市诚信法律服务所法律工作者。被告张启军，男，1974年5月10日生，汉族。原告施琴仙诉被告张启军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，先由代理审判员卞钱忠适用简易程序，于2015年1月19日第一次公开开庭进行了审理。原告施琴仙的委托代理人吴燕军，被告张启军到庭参加了诉讼。2015年3月11日，本案转入普通程序，依法组成合议庭，于2015年4月2日第二次公开开庭进行了审理。原告施琴仙及其委托代理人吴燕军，被告张启军到庭参加了诉讼。2015年10月14日，本案第三次公开开庭审理。原告施琴仙的委托代理人吴燕军，被告张启军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告施琴仙诉称：她与张启军于2009年12月4日签订一份房屋租赁协议，约定将其所有的位于延陵路528号希望广场A区1-4楼租赁给张启军，双方对租期、租金等均作了约定。2014年12月8日租赁到期后，张启军尚结欠租金50万元未予给付。请求法院判令张启军立即支付租金50万元。审理中，施琴仙变更诉讼请求为：判令张启军立即支付租金45万元。被告张启军辩称：他向施琴仙承租的时候，租赁房屋一共4层（含夹层），其中1-3层原来是百世德咖啡会所，他租下来以后经营的左右咖啡；第4层原来是花样年华歌厅，租给他之前已经拆的乱七八糟了，他租下来后花了3万多清理垃圾并重新装修后经营的左右足道。房屋租期一共五年，第一年的租金是125万元，以后每年是80万元，第一年多的45万元租金是施琴仙将房屋内的装修及设备转让给他的对价。该款在租赁到期，他将咖啡店内的装修和设备交还给施琴仙的时候，施琴仙要返还给他的。对于这一点，施琴仙也是同意的。现在租期届满后，他将自己装修的第4层拆除了，但1-3层的装修和设备完好地交还给了施琴仙，所以他在付房租的时候就少付了45万元。因此，他并不结欠施琴仙租金。经审理查明：江阴市延陵路528号希望广场A区原百世德咖啡会所及花样年华歌厅所在房产（房产登记簿为3层，其中1、2层之间有夹层，故全文表述为4层）的原产权人为施琴仙（共有人袁昌达），施琴仙与袁昌达系夫妻关系。2009年12月4日，施琴仙（出租方、甲方）与张启军（承租方、乙方）签订一份《租赁协议》，主要约定：1、甲方将延陵路528号希望广场A区百世德咖啡会所及原花样年华歌厅整幢1-4楼租赁给乙方使用，包括目前咖啡店的设施：厨房、吧台、铁板烧、钢琴、沙发桌椅、电视、空调、器具用品。2、租赁期限5年，自2009年12月8日至2014年12月8日止。3、第一年租金为壹佰贰拾伍万元正，第二年至第五年租金为每年捌拾万元正。4、甲方将正在营业中的咖啡店设施、原貌全部移交给乙方，乙方结束租赁期时，也应将经营状态的全部设施、装修原貌保持原样全部移交给甲方，不得任意拆除。5、乙方租赁用途是开咖啡店，在租赁期间，乙方不得随意更改租赁用途。张启军承租房屋后，将租赁房屋重新进行装修。1-3楼用于经营左右咖啡，4楼用于经营左右足道。2013年4月15日，甲方（袁昌达、施琴仙）与乙方（恽兴国、卢飞飞）签订一份《房屋转让协议》，约定：甲方将其名下位于延陵路528号A2-016、A3-016、A1-017、A2-017、A3-017、A1-018、A2-018、A3-018、A1-019、A2-019、A3-019、A1-020、A2-020、A3-020、A1-021、A2-021、A3-021、A1-022、A2-022、A3-022、A1-023、A2-023、A3-023、A1-025、A2-025、A3-025、A1-067的房产整体转让给乙方，转让价款为2370万元。甲方应将附属于该房屋的包括但不限于厨房、吧台、钢琴一台、沙发桌椅、电视、电梯、空调、器具用品等房屋内所有设施（物品明细清单作为本协议附件）一并转让。甲方协助乙方办妥产权过户手续后，乙方支付甲方2250万元，剩余120万元在甲方全面履行合同义务，顺利交接后一次性支付。同日，卢飞飞出具一份申明，表明在2013年4月15日签订的《房屋转让协议》生效并实际履行、左右咖啡承租方于2014年12月8日准时迁出且无任何纠葛、店内物品完整无缺交付且无人为损坏的情形下，卢飞飞自愿奖励袁昌达、施琴仙20万元。双方商谈房屋买卖事宜过程中，卢飞飞对租赁房屋内1-4楼的设备设施进行了清点，形成《左右咖啡及左右足道物品明细》一份。卢飞飞、恽兴国、施琴仙、袁昌达在物品明细上签名。2013年4月17日，袁昌达、施琴仙向张启军出具一份承诺书，承诺双方于2014年12月8日准时友好顺利交接的基础上，由施琴仙、袁昌达支付45万元，该款从2013年12月房租中直接扣除，并注明“清单上物品不要造成人为损失，因为我俩有贰佰万押在他们手上，要到2014年12月8日顺利交接后才给我们”。2013年12月7日，张启军向施琴仙支付2014年的房租时，少付了45万元。2014年12月8日租赁到期，张启军将租赁房屋交付给施琴仙。交付时，该租赁房屋4楼左右足道的装饰装修及设备设施，张启军均已拆除；1-3楼左右咖啡的装修，张启军未拆除，但关于咖啡店内的全部设备设施是否完好交付，双方意见不一：张启军认为咖啡店内的设备设施他全部留给了施琴仙；施琴仙认为张启军搬迁时带走了咖啡店内的大部分设备设施。2014年12月25日，施琴仙以张启军未按约交接为由诉至本院，要求张启军支付剩余的45万元租金。审理中，本院就交接时租赁房屋现场的情况电话询问了案外人卢飞飞，卢飞飞表示：交接时，租赁房屋4楼全部被拆的乱七八糟；1-3楼有一些地方也损坏了，至于咖啡店内的设备设施大部分都没有了，留下的一些也好多是坏的、不能用的。以上事实，有租赁协议、房屋转让协议、申明、物品明细、承诺书、电话记录等及双方当事人的陈述，在卷予以证明。本案审理的争议焦点：张启军是否还应支付施琴仙45万元租金。张启军认为：1、租赁协议上第一年的125万元中80万元是租金，其余的45万元是施琴仙将咖啡店内的装修及设备设施转让给他的对价。租赁到期后，他将咖啡店内的装修和设备设施完好交还给了施琴仙，施琴仙应当向他返还45万元，他也据此少付45万元；2、施琴仙、袁昌达于2013年4月17日向他出具的承诺书中载明，2014年12月8日准时友好交接好，施琴仙、袁昌达应向其支付45万元。施琴仙认为：她同意张启军少支付45万元租金是建立在张启军尽到了妥善交接义务的基础上。但租赁到期后，张启军将租赁房屋4楼全部拆除，将1-3楼的设备设施大部分都带走了，导致她向卢飞飞履行发生违约。因此，承诺书所附的条件未成就。本院认为：关于张启军是否还应支付施琴仙45万元租金应从以下几个方面考虑：一、张启军可以少支付45万元租金的依据；二、租赁到期后张启军交接义务的范围；三、租赁房屋1-3楼内设备设施有无完好交付的举证责任。一、关于张启军可以少支付45万元租金的依据根据租赁协议，协议载明第一年租金125万元，第二至第五年租金每年80万元，但并未明确第一年多支付的45万元系咖啡店内装修及设备的对价以及租赁到期后该款应予返还的事实，且施琴仙对此也予以否认。故张启军提出的该项主张，没有相应的依据，本院不予采信。即使张启军的该项主张成立，无论是基于此还是基于承诺书，该45万元款项的返还均要建立在租赁到期后妥善交接的基础上，区别就在于根据张启军的第一项主张，其只要将咖啡店的装修及设备设施返还；而根据承诺书，其要将租赁房屋1-4楼所有设备设施完好交付。二、关于租赁到期后张启军交接义务的范围首先，租赁协议约定“张启军承租房屋的用途是开咖啡店，施琴仙将正在营业中的咖啡店设施全部移交给张启军，租赁到期后，张启军将经营状态的全部设施、装修原貌保持原样全部移交给施琴仙，不得任意拆除”，可以看出，签订协议时，租赁房屋的用途仅是开咖啡店，那么按照正常理解，租赁结束时所移交的“咖啡店”的外延也应当包含整个租赁房屋。其次，即使对于4楼后来改造的左右足道的装饰装修是否在移交范围双方没有约定。那么，从法律规定来看，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”可以看出，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期满后，双方对于装饰装修物的归属没有约定的，按照法律规定，未形成附合的装饰装修物原则上应属于承租人，承租人可拆除。对于已形成附合的装饰装修物，承租人原则上不得拆除，因拆除造成房屋毁损，应当恢复原状。本案中，张启军在租赁期满后，将租赁房屋4楼的所有装饰装修物全部拆除，应视为其没有尽到妥善的交付义务。三、关于租赁房屋1-3楼内设备设施有无完好交付的举证责任即使租赁期满后张启军的交付义务不包括租赁房屋4楼的装饰装修，那么其仍对1-3楼左右咖啡的装修及设备设施负有完好交付的义务。租赁结束前，张启军实际占有并使用租赁房屋，其对租赁房屋内的装修及设备设施享有直接控制权。张启军主张其在租赁到期后已对左右咖啡的装修及设备设施完成了妥善交接，根据谁主张、谁举证的举证规则，张启军应对此提供相应证据予以证明。未能举证的应承担不利后果。张启军仅以交接后施琴仙未及时与他联系反映情况为由，反推其已将咖啡店内所有设备设施完好交付，并不能成立。事实上，从双方交接及施琴仙起诉的时间来看，施琴仙在交接后及时通过诉讼方式向张启军主张了自己的权利。综上所述，本院认为：张启军在租赁期满后未能尽到妥善交接义务，施琴仙出具的承诺书所附条件不成就，张启军应继续支付施琴仙剩余租金45万元。故对施琴仙的诉讼请求，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条、第十二条之规定，判决如下：被告张启军应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告施琴仙租金45万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元（施琴仙已预交），由施琴仙负担880元，由张启军负担7920元。张启军于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付施琴仙7920元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（款汇：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。审 判 长  邓 云代理审判员  卞钱忠人民陪审员  陶一鸣二〇一五年十二月十日书 记 员  薛春燕本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。